江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第2590号
上诉人（原审被告）章明斋。
上诉人（原审被告）张从仁。
以上二上诉人共同委托代理人王昌用，江苏非圆律师事务所律师。
上诉人（原审被告）章茜。
上诉人（原审被告）房庆明。
以上二上诉人共同委托代理人袁波，江苏非圆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张博。
上诉人章明斋、张从仁、章茜、房庆明因确认合同无效纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2014）丰民初字第180号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人章明斋、张从仁的共同委托代理人王昌用，上诉人章茜、房庆明的共同委托代理人袁波，被上诉人张博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告章明斋、张从仁系原告张博的姑父母，被告章茜、房庆明系章明斋、张从仁的女儿、女婿，章茜、房庆明系原告张博的表姐、表姐夫。1998年，原告毕业至丰县工作，被告章明斋、张从仁系丰县第二人民医院的职工，1993年4月1日，章明斋取得单位位于丰县向阳北路27号两间公房（堂屋两间）的使用权，后章明斋、张从仁在前述院内建设南屋一间半，东屋一间。2000年11月27日，两间主房及部分配房（合计50.65平方米）以章明斋的名义进行房改，应交房改房款为7635元，该款由原告张博缴纳，缴纳房款发票和公有住房价格评估单复印件、丰县公有住房使用证均由原告张博持有。自2000年7月至2002年3月，涉案房屋由章明斋出租并收取房屋租赁费。自2002年4月起至2008年，原告的父母在涉案房屋居住，在这期间，原告对主房房屋进行了修缮。2007年1月，原告未经规划许可，出资搭建了南屋的二层，并于2007年2月将自来水水表由集体用户改为独立的水表户，且以张博的名义缴纳水费。自2007年5月22日起，原告以章明斋的名义缴纳电费，且电费从原告张博在丰县工商银行的存折帐户上扣取。
另查明：2000年12月26日，被告章明斋取得涉案房屋的所有权证，房产证上登记的面积为71.21平方米，2001年2月6日，涉案房屋取得土地使用权证，两证均在被告章明斋处。2013年4月27日，被告章明斋、张从仁与被告章茜、房庆明签订房地产买卖契约，约定将涉案房屋以80000元的价格出售给章茜、房庆明，实际上并没有支付给章明斋、张从仁房款。在房管部门办理房屋过户手续时，章茜、房庆明以房价148900元作为计税金额依法缴纳了契税4467元，并于2013年8月取得了涉案房屋的所有权证和土地使用证。
再查明：涉案房屋的丰县公有住房使用证上面积为39平方米，房改时参与房改的的面积为50.65平方米（包括堂屋两间，部分配房），原告认可按照50.65平方米购买的房屋。
原审法院认为：房屋产权部门对房屋所有权人的登记具有公示效力，一般情况下可以确认该所有权人的身份，但该登记并不意味着权利的最终归属，也不影响人民法院对存在争议的房屋产权作出判定。
一、关于房改房（50.65平方米）出资人确认问题。从本案查明的事实看，诉争部分房屋原系丰县第二人民医院公房，房改时，原告张博以被告章明斋的名义出资购买。被告章明斋、张从仁主张房改时其委托张博办理房改手续及缴纳购房款，原告张博对此不予认可，且被告章明斋、张从仁亦未提供充分有效证据证明其主张成立，同时缴纳房款的发票一直由原告张博持有，故对被告章明斋、张从仁的该项辩解，本院不予采纳；在原告家人居住期间，原告对居住房屋进行了维护和修缮、搭建，并将水表户名改为自己的名字缴纳水费，电费亦从原告存折上扣收，被告并未表示过异议。虽然涉案房屋在单位办理产权登记时登记在被告章明斋名下，但从以上事实表明涉案房屋中房改房的的实际出资人为原告张博，被告章明斋、张从仁并非房改房屋的出资人，其未经原告张博同意擅自将房屋出售给章茜、房庆明。
二、关于章茜、房庆明是不是善意取得涉案房屋问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让。”首先，被告章明斋、张从仁与被告章茜、房庆明协商的出售涉案房屋的价款为80000元，而交税时该房屋评估价为148900元，评估价远高于被告协商的房屋价款，说明四被告协商的房价属于不合理的房价；其次，从被告章茜的庭审陈述来看，其对涉案房屋的权属存在争议是明知的，而被告章茜、房庆明以低价购入涉案房屋，且实际上章茜、房庆明并未支付给章明斋、张从仁房款，因此，被告章茜、房庆明购买登记在被告章明斋、张从仁名下的房屋并不是善意取得，且未支付房款。故，被告章茜、房庆明并不能取得涉案房屋中房改房的实际所有权。
综上所述，被告章明斋、张从仁将原告出资购买的房改房出售给被告章茜、房庆明，侵犯了原告的合法权益，且被告章茜、房庆明不是善意取得。故，应当认定四被告签订的房地产买卖契约中涉及房改房的部分无效，涉案房改房的实际所有权应归原告张博所有，房产证上其余房屋的所有权并不归张博所有。原告未经规划许可，出资搭建南屋的二层，不属于本院民事案件处理的范围，故，本案不作处理。
综上，原审法院判决：一、确认被告章明斋、张从仁和被告章茜、房庆明2013年4月27日签订的房地产买卖契约中涉及房改房（主房两间，部分配房，计50.65平方米）的无效；二、位于丰县向阳北路27号房屋中房改房（主房两间，部分配房，计50.65平方米）归原告张博所有；三、驳回原告张博的其余诉讼请求。
上诉人章明斋、张从仁、章茜、房庆明不服上述民事判决，向本院提起上诉称：涉案房屋两证记载的所有权及使用权人为章明斋，其作为涉案房屋的所有权人有权处分涉案房屋，其与章茜、房庆明签订的房屋买卖合同合法有效。被上诉人张博在其他案中明确表明涉案房屋其没有出资购买，一审判决仅依据被上诉人持有涉案房屋的购买发票即认定涉案房屋的所有权属于被上诉人，认定事实不清，证据不足。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人张博的诉讼请求。
被上诉人张博答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
本案争议焦点为：1、涉案合同的效力如何确定；2涉案房屋的权属应如何确定。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”根据上述法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但不动产权属证书只具有推定的证据效力，而不具有绝对的证据力，故不动产权属的确定应根据证据情况来确定实际的权利人。本案中，涉案房屋系由张博缴纳的购房款，购房发票亦由张博持有，且张博在使用涉案房屋期间又加盖了二层，并将水表户名改为自己的名字缴纳水费，因此，尽管涉案房屋的原所有权人登记为章明斋，但从本案的案情综合分析判断，能够认定涉案房屋系被上诉人张博以上诉人章明斋的名义出资购买，被上诉人张博为涉案房屋的实际所有权人。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让。”本案中，从上诉人章明斋、张从仁与上诉人章茜、房庆明对涉案房屋的交易情况看，涉案房屋的出售价款远远低于涉案房屋的实际价值，转让价格不具有合理性，且上诉人章茜、房庆明对于涉案房屋存在争议是明知的。以上，上诉人章茜、房庆明取得涉案房屋的所有权不具备善意取得的构成要件。
综上，一审判决认定上诉人章明斋、张从仁与上诉人章茜、房庆明签订的房地产买卖契约中涉及房改房的部分无效，并认定该部分房屋的所有权归被上诉人张博所有，并无不当。上诉人章明斋、张从仁、章茜、房庆明的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3278元，由上诉人章明斋、张从仁、章茜、房庆明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 政
审 判 员 王素芳
代理审判员 孙冬花
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 吉彬彬