河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）许民终第2053号
上诉人（一审原告）张留安，男，1949年1月8日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。
委托代理人李超，河南世纪风律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）胡潇潇，女，1990年8月25日出生，汉族，住河南省许昌市东城区。
委托代理人贺英丽，河南许都律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）蒋金，男，1993年5月10日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。
委托代理人黄保民，河南先利律师事务所律师。
一审原告张留安与被告胡潇潇、一审第三人蒋金房屋租赁合同纠纷一案，河南省许昌市魏都区人民法院受理后，作出（2011）魏北民初字第202号民事判决书。原告张留安不服，提起上诉，诉至河南省许昌市中级人民法院，许昌市中级人民法院作出（2012）许民三终字第140号民事裁定书，将本案发回河南省许昌市魏都区人民法院重审。河南省许昌市魏都区人民法院作出（2012）魏民重字第33号民事判决，判决后，原告张留安不服，上诉至许昌市中级人民法院，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张留安的委托代理人李超，被上诉人胡潇潇的委托代理人贺英丽，被上诉人蒋金的委托代理人黄保民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年4月中旬，被告胡潇潇与第三人蒋金（实际由双方父母代理经办）就胡潇潇出售给蒋金位于许昌市××花城××号别墅的房产事宜，经协商，初步达成口头买卖协议，由蒋金先交付给胡潇潇2万元购房定金。2011年5月1日，被告与第三人签订房地产买卖契约一份（后将签约日期改为2011年5月5日），约定被告胡潇潇将该房屋以60万元价格（实际交易价款217万元）出售给第三人蒋金，并约定第三人蒋金承担购房发生的税费。当日，被告将房屋交付给第三人，第三人又支付给被告215万元，加之之前支付的2万元定金，合计为217万元，被告向第三人出具收据一份。同日被告向第三人出具费用承担说明一份，约定2011年5月1日之前的水费、物业费由房主胡潇潇承担。后第三人开始办理房屋过户手续，并开始进行装修。2011年7月18日，被告向许昌市住房和城乡建设局暨房屋交易中心声明，房屋买卖契约除本人签名外其他内容全系蒋金单方填写，该契约不是其本人真实意思表示。2011年7月21日，许昌市房产交易中心在第三人办理房产过户手续时出具房产转让确认表一份，显示成交价格为60万元。2011年7月28日，被告母亲杨淑敏向许昌市房管局提出信访，反映买卖契约中的60万元不是其真实意思表示。2011年8月12日，许昌市房产交易中心认为该房产存在权属争议，将该房产的过户手续作退件处理。2011年7月29日，原告以被告将该房屋卖给第三人侵害了其优先购买权为由将被告和第
三人诉至本院。诉讼中，2011年9月13日，第三人母亲徐瑞敏发现该房屋的门锁被换，遂报警。2011年9月14日，第三人母亲徐瑞敏将门锁打开，并将屋内物品搬出（自行车一个、纸箱一个），徐瑞敏父母住进该房屋，被告母亲杨淑敏发现后报警。后双方发生纠纷，原告诉至法院。该院组成合议庭后于2012年3月21日作出（2011）魏北民初字第202号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。原告不服提起上诉，许昌市中级人民法院于2012年9月25日将本案发回重审。2013年3月26日，被告以第三人为被申请人向许昌市仲裁委员会提出仲裁，要求确认被告与第三人于2011年5月5日所签《房地产买卖契约》无效。该委员会于2014年3月6日作出许仲裁字（2014）第08号裁决书，裁决该契约无效，但在论述部分显示：该契约所填写的内容本身就存在争议，且主要条款存在逃避国家税收的违法内容，根据相关法律规定，应认定为无效合同。但不影响之前双方形成的口头买卖约定，也不影响双方实际发生的部分交易行为。另查明，原告胡潇潇与被告张留安于2011年1月23日签订房屋租赁协议一份，约定被告将位于许昌市××花城××号别墅出租给原告，期限自2011年1月23日至2014年1月23日，年租金20000元。同日，被告母亲收到原告第一年租金20000元，并向原告出具收条一份。本次重审中，第三人蒋金申请对租金收条的形成时间与费用承担说明形成时间先后顺序进行鉴定。经本院委托，广东南天司法鉴定所于2014年7月22日作出粤南（2014）文鉴字第472号鉴定意见书，鉴定结论为：检材：有杨淑敏签名的《收条》内容文字的书写时间与其落款标称时间“2011年元月23日”基本相符。检材《收条》与样本：2011年5月1日物业费用承担条的形成时序为：检材文字在先，样本文字在后。
原审法院认为：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案被告胡潇潇在将争议房屋卖给第三人之前未通知承租人张留安，存在侵害承租人优先购买权的情形，承租人可主张侵权赔偿，但承租人主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，不应当支持。本案原告在原审时要求确认被告与第三人之间的房屋买卖合同无效，原审不予支持，但原告在重审时变更其主张，仅要求判令被告将本案争议房屋卖给原告，支持其优先购买权。本案原告作为承租人的优先购买权已被被告的卖房行为实际侵害，优先购买权已没有存在的事实依据，故原告主张其享有优先购买权、被告将房屋以同等价格卖给原告的请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。遂依法判决，驳回原告张留安的诉讼请求。案件受理费24160元，由原告张留安负担。
上诉人张留安不服原审判决，上诉称，一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定2011年5月1日在被上诉人胡潇潇与被上诉人蒋金签订房地产买卖契约后当日将房屋交付给蒋金错误。2011年1月23日上诉人与被上诉人胡潇潇签订房屋租赁合同后，房屋由被上诉人胡潇潇交付给了被上诉人，该房屋一直在上诉人的控制下，并且上诉人将部分生活用品搬进了房屋，被上诉人胡潇潇在庭审过程中也从未认可在2011年5月1日签订房屋买卖契约当日将房屋交付给了被上诉人蒋金。2、一审判决认定被上诉人蒋金开始装修的时间错误。被上诉人蒋金并不是在办理房屋过户手续时开始装修的，而是在2012年9月25日本案被中院发回重审后开始装修的，上诉人发现第三人蒋金开始装修后，将该情况报告给魏都区人民法院，魏都区法院的工作人员要求蒋金的母亲停止装修，并且做有笔录。3、一审判决认定2011年9月14日，第三人母亲徐瑞敏父母住进该房屋错误。2011年9月14日被上诉人蒋金的母亲将门锁撬开，非法进入房屋，将上诉人的物品搬出，但之后并未入往该房屋，被上诉人也未提供证据证明已经入往该房屋，一审判决认定事实错误。二、一审判决适用法律错误，并且剥夺了上诉人选择诉讼请求的权利。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条的规定，可以得出以下结论，除了上述司法解释第二十四条规定的四种除外情形外，人民法院均应支持承租人的优先购买权。结合第二十一条、二十四条的规定，出现了二十四条规定的四种情形之外的情形，承租人有选择保护自己合法权益的方式，既可以要求在同等条件下优先购买房屋，也可以要求出卖人赔偿承租人的损失，这是法律赋于承租人选择权利救济的两种方式。根据本案的事实，上诉人有权要求在同等条件下行使优先购买权，也有权要求被上诉人胡潇潇承担赔偿责任，至于上诉人选择哪一种，是法律赋于上诉人的权利。本案中，上诉人选择了在同等条件下行使优先购买权，而一审判决却认定上诉人的优先购买权已经受到实际侵害，优先购买权已经没有存在的事实依据，关且一审判决适用司法解释第二十一条的规定，显然错误。由于上诉人选择了主张优先购买权，本案应当适用司法解释第二十四条的规定，一审判决适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的优先购买权。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人胡潇潇答辩称，胡潇潇没有优先购买权的概念也不是故意侵权他人，所以在卖房时候才没有尽告知义务。
被上诉人蒋金答辩称，上诉人的上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。1、一审中被上诉人向法庭提供的证据，2011年5月1日双方所提供的票据及交付的钥匙和被上诉人入住后拍摄的照片充分说明，被上诉人在2011年的5月1日实际占有争议的房屋，上诉人认为一审判决认定被上诉人占有房屋事实错误没有相应的证据予以支持，一审认定事实符合本案的证据及相关事实。2、一审适用法律正确，出租人没有通知承租人将房屋出租的情况下，承租人有权要求诉讼救济，就应向承租人要求承担赔偿责任，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中各方当事人均未提供新证据。
本院经审理查明事实与原审相一致。
本院认为，本案中，被上诉人胡潇潇作为出租人与上诉人张留安签订的房屋租赁协议在先，上诉人张留安已实际使用了涉案房屋，被上诉人胡潇潇作为出租人将涉案房屋以217万元的价格出卖给被上诉人蒋金，被上诉人胡潇潇出卖房屋时未在合理期限内通知承租人张留安，侵犯了租赁人张留安的优先购买权，故上诉人诉求支付其作为承租人的优先购买权的诉讼请求应支持，原审未支持该诉请不妥，本院依法予以纠正，但上诉人张留安诉请被上诉人胡潇潇将位于许昌市东城区魏文路怡景花城凤苑12号别墅一套以217万元价格卖给上诉人的诉讼请求，因现有法律规定承租人的优先购买权仅作为一般债权进行保护，不再作为准物权进行保护。故上诉人张留安诉求被上诉人胡潇潇将涉案别墅以同等价格卖给上诉人的诉讼请求不应支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、撤销（2012）魏民重字第33号民事判决；
二、上诉人张留安对许昌市东城区魏文路怡景花城凤苑12号别墅在同等条件下享有优先购买权；
三、驳回上诉张留安的其它诉讼请求。
一、二审案件受理费共计48320元，由上诉人张留安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨天兰
审 判 员 尤 薇
代理审判员 刘 兵
二〇一六年六月二十六日
书 记 员 付艳娜