江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民初字第0136号
原告无锡国美电器有限公司，住所地江苏省无锡市梅村镇工业园泰伯花苑51号。
法定代表人黄秀虹，无锡国美电器有限公司总经理。
委托代理人耿伟（受无锡国美电器有限公司的特别授权委托），公司职员。
委托代理人王志强（受无锡国美电器有限公司的特别授权委托），公司职员。
被告无锡联合品牌资源整合投资发展有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区北大街66号。
法定代表人卫新，无锡联合品牌资源整合投资有限公司经理。
原告无锡国美电器有限公司与被告无锡联合品牌资源整合投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2013年2月20日、4月23日公开开庭进行了审理。原告无锡国美电器有限公司委托代理人耿伟、王志强，被告无锡联合品牌资源整合投资发展有限公司法定代表人卫新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告无锡国美电器有限公司（以下简称无锡国美）诉称，2010年1月8日，原被告就位于解放西路268号1楼使用面积为1146平方米的房屋签订了房屋租赁合同。合同约定租期为5年45天，约定租金标准为60万元／年，每一年递增5万元，截止2012年7月24日，租金为65万元／年，按每六个月为一期支付租金。2012年3月，被告拖欠当期租金，经反复催告，被告仅支付7.5万元，余款未付。2012年6月19日，原告发函要求解除合同。现因被告行为已构成违约，故诉至法院，请求判决：1、确认租赁合同于2012年6月19日解除；2、判令被告腾退房屋；3、判令被告支付2012年5月19日至2012年6月19日的租赁费用58333.33元；4、判令被告支付2012年6月20日至实际搬离之日的房屋使用费（按照1917.8元／天＊1.5的标准计算）；5、判令被告支付违约金35万元；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告无锡联合品牌资源整合投资发展有限公司（以下简称无锡联合）辩称，合同可以解除，但解除方法要协商；当初其租赁国美房屋后即转租给24家小商户，在2012年4月7日与原告协商之前即已劝离20家，但因原告擅自停电停水导致4家要求赔偿损失没搬走；因在2012年5月19日之前就已经在协商解除合同，故租金不应按合同约定递增，原告主张的租赁费其只应支付51500元左右；不支付房屋使用费，因为原告擅自停电停水，给被告方造成巨大损失，且违反法律规定；关于违约金，原告提出解除合同，其亦同意，只是双方在解除方法上在协商，而且向其租赁房屋的小商户也向原告缴纳租金，故不存在违约。即使支付违约金，其未给被告造成巨大损失，请求法院调整违约金，违约金应不超过三个月的租金。
经审理查明，2010年1月8日，原告无锡国美（甲方）与被告无锡联合（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于无锡市解放西路268号、建筑面积为1488平方米、使用面积为1146平方米的房屋租赁给乙方，用于茶及相关商品的市场化租赁经营；租赁期为五年零45天，从2010年1月18日至2015年3月2日（其中2012年1月18日至2010年3月3日为免租期），租金每年为60万元／年，且每年在上一年租金的基础上递增5万元；在租赁期内，每六个月为一期支付租金，乙方须在每期期满前10日支付下一期的租赁费用；乙方缴纳15万元作为保证金；乙方逾期缴纳租金等费用超过15日，甲方有权单方面终止或解除合同，而无需作任何赔偿，乙方须支付6个月的租赁费用作为违约金，且不退还保证金，甲方的书面终止或解除通知自送达到时立即生效；乙方拖欠应支付给甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款应付之日起至付清之日止。违约金不影响甲方任何其他权利和补救措施。合同期满或提前终止，如乙方未按合同约定的时间及方式向甲方归还房屋，则应每日按约定日租赁费用标准的150%支付使用费并赔偿甲方因此遭受的全部损失。双方在合同中又另行约定：如乙方未按期支付房屋租赁费用15天，则甲方可以采取断电、断水、封门等强制措施催收欠款；乙方可依据经营需要进行招商及招租，但范围仍限于合同约定经营范围，招商小商户与乙方之间产生的任何纠纷与甲方无关；合同期满或提前解除，乙方须在合同期满或终止之前将租赁房屋恢复原状交还甲方，同时返还所有钥匙。乙方应保证交还的房屋处于完好和可出租状态，否则视为乙方放弃承租房屋内的全部未处理物品所有权，由甲方处理，乙方负担处理费，且甲方不再退还保证金。获得甲方书面同意，乙方可将全部或部分装修无偿予以甲方，并免除恢复原状的义务。合同签订后，无锡国美于2010年2月22日将出租的场地交付给无锡联合使用开设茶城，无锡联合亦支付租金至2012年4月7日。2011年年底，无锡联合因茶城经营不景气，故与无锡国美协商变更经营范围，并未按约在2012年3月28日之前交纳下一期租金。2012年3月28日、5月29日无锡国美分别发函，要求限期支付租赁费用，否则停电停水并解除合同，要求赔偿损失。后经协商，由部分次承租人向无锡国美支付了75000元。2012年6月19日，无锡国美通过邮寄向无锡联合送达解约函，并于当日对诉争场地采取了停电停水的措施。
另查明无锡市解放西路268号产权单位为无锡永定桥商城有限公司。2005年3月23日，无锡永定桥商城有限公司与无锡国美签订租赁合同一份，约定将包括诉争场地在内的7400平方米的房屋租赁给无锡国美，租赁期至2017年7月31日止，并同意无锡国美将诉争场地转租。
审理中，双方一致确认诉争场地计付租金的起始时间为2010年4月8日。无锡联合陈述，其共转租给了24家小商户，现有20家已经自行搬离或被其劝离，仅余4家自行接电经营；无锡国美表示，基于合同的相对性以及无锡联合负有全面管理茶城的合同义务，故无锡联合与次承租人之间的纠纷与无锡国美无关，不要求追加次承租人为第三人。此外，无锡国美陈述，合同第五十条双方已约定，无锡联合拖欠款项超过15日，不但需支付违约金，并且其缴纳的保证金亦不再退还。
本院认为，无锡国美和无锡联合签订的《租赁合同》系双方当事人自愿协商下签订的，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。无锡联合作为承租方，在履行合同过程中未按约支付租金，显属违约，应承担相应民事责任。双方签订的合同中约定了单方解除合同的条件，其中包括“逾期交纳租金、保证金或其他费用超过15日”，故无锡国美以无锡联合违约为由，依据合同约定要求确认租赁合同自2012年6月19日即其发解除函至无锡联合之日解除的请求，本院予以支持；合同解除后，根据双方的合同约定，承租人无锡联合负有“将租赁房屋恢复原状交还甲方，同时返还所有钥匙”的义务，故无锡国美要求无锡联合腾退房屋的请求，本院予以支持；无锡联合租赁使用诉争房屋，应支付无锡国美租金。关于租金的支付标准，2012年6月19日之前，合同尚未解除，合同双方仍应按照合同来履行义务，故无锡国美要求按照合同约定每租赁年度上涨5万元即70万元／年的标准计付租金符合法律规定，本院予以支持。无锡联合辩称因双方已在协商解除合同，故不应按合同上涨租金，仍应按65万元／年的标准支付租金，理由不充分，本院不予采纳。故无锡国美要求其支付租金58333.33元的诉讼请求本院予以支持。
关于无锡国美主张的合同解除后至实际返还房屋的房屋使用费。双方合同中约定了租赁合同解除后逾期返还房屋情况下，实际使用费的支付以及支付标准（每日按合同约定日租金的150%）。本院认为，按照合同约定，无锡联合负有按期返还房屋义务，如因第三人的原因未能返还房屋，也应向对方承担责任。无锡联合和第三人之间的纠纷，可另行依照法律规定或者按照约定解决。根据合同约定，无锡联合应在2012年6月19日合同解除当日返还房屋，但无锡联合招租了小商户在诉争场地经营，该行为亦得到了无锡国美的默许，故在合同解除当日即要求其返还房屋有失公平，应当给予其一定的时间处理其与小商户之间的合约。本院结合考量案情以及处理纠纷所需时间等因素，酌定此时间为4个月。本案中，无锡国美于2012年6月19日即采取了停电停水措施，无锡联合据此辩称其不用支付实际使用费。本院认为，双方约定了在无锡联合逾期缴纳租金等费用的情况下，无锡国美可采取停电停水的措施。无锡联合明知该约定，在与国美协商未果的情况下，经无锡国美多次催缴仍未缴纳租金，无锡国美在告示后对诉争场地停止供应电力、自来水，并没有违反法律规定和合同约定，故无锡联合关于因无锡国美采取停电停水措施故不再缴纳实际使用费的辩称意见本院不予采纳。但无锡国美采取了停电断水措施后，客观上造成了诉争场地的使用障碍，如仍按双方约定的“合同约定日租金的150%”计付日使用费则显失公平，故本院酌情确定按合同约定的日租金标准确定房屋占有使用费。综上，无锡联合应支付的房屋实际占有使用费：自2012年10月19日起至2013年4月7日，共计171天，按1917.8元／日（70万元／年÷365天）的标准支付实际占用费为327943.8元；另自2013年4月8日起至实际交付之日止，按2054.79元／日（75万元／年÷365天）的标准支付实际占有使用费。
关于违约金，双方在合同第五十条约定：如无锡联合拖欠合同约定应当支付给无锡国美的任何款项超过15日的，须向无锡国美支付6个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还。根据此约定，违约金包括了6个月的租赁费用以及保证金15万元，无锡联合认为不应承担违约责任或即使支付违约金，违约金约定过高，请求调整为3个月的租赁费用。本院认为，无锡联合未按约缴纳租金，属于违约，理应按照合同约定来承担违约责任。根据法律规定，违约金过分高于实际损失的，法院可以根据当事人的请求予以调整。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租赁损失，但最长不得超过六个月。故本院据此依法将违约金调整为35万元，另有15万元保证金根据无锡联合的申请可予冲抵租金及违约金等。关于3万元水电押金，无锡国美认为应由双方另行据实计算，故本院不予理涉。
综上，无锡联合应支付无锡国美确定的金额包括租金58333.33元、违约金35万元、房屋占用费（其中2012年10月19日—2013年4月7日327943.8元，2013年4月8日以后，按每占用一日支付2054.79元），将15万元保证金冲抵后，无锡联合尚需支付586277.13元及2013年4月8日以后的房屋占用费。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、一百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、二百三十五条之规定判决如下：
一、无锡国美电器有限公司与无锡联合品牌资源整合投资有限公司于2010年1月8日签订的《房屋租赁合同》于2012年6月19日解除；
二、无锡联合品牌资源整合投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内将其承租的坐落于无锡市解放西路268号1楼的房屋腾空后交还给无锡国美电器有限公司；
三、无锡联合品牌资源整合投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付无锡国美电器有限公司租金、房屋占用费（2012年10月19日—2013年4月7日）、违约金586277.13元。另自2013年4月8日起至实际返还房屋之日止，按2054.79元／日支付房屋占用费；
四、驳回无锡国美电器有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35000元，由无锡国美电器有限公司负担5000元，由无锡联合品牌资源整合投资发展有限公司负担30000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
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审 判 长 陆华朝
审 判 员 林丽华
代理审判员 李家先
二〇一三年五月十四日
书 记 员 梁 迦
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。