北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终10023号上诉人（原审原告）：北京市大龙绿港物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区裕龙花园四区33号楼。法定代表人：范有昕，总经理。委托诉讼代理人：胡海花，女，1979年12月15日出生。委托诉讼代理人：顾洁，北京百朗律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王秀英，女，1952年1月4日出生。委托诉讼代理人：刘文斌（王秀英之夫），1951年7月7日出生。委托诉讼代理人：徐巍，北京市玖典律师事务所律师。上诉人北京市大龙绿港物业管理有限责任公司（以下简称大龙物业公司）与上诉人王秀英物业服务合同纠纷一案，双方均不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初2611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大龙物业公司之委托诉讼代理人胡海花、顾洁以及上诉人王秀英之委托诉讼代理人刘文斌、徐巍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大龙物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判王秀英支付物业费18243元；2.一、二审诉讼费由王秀英负担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，关于地下公共供水管道属于大龙物业公司提供维修服务范围的认定是错误的。根据《物业管理条例》第五十一条的规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。《北京市物业管理办法》第三十三条也规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。《顺义区社区物业管理办法》第二章有关物业管理区域内职责分工第27条也明确规定，区自来水公司：负责到用户分户水表（含水表）供水管线和设施设备的维修、养护。由此可见，小区地下公共供水管道不属于物业公司提供维修服务的范围，一审法院对于上述事实认定错误。2.一审法院认定事实证据不足。王秀英未对其因地下公共供水管道损坏产生的具体损失举证，亦未举证证明其损失与大龙物业公司提供服务之间存在因果关系，一审审理过程中也未对具体损失进行鉴定。地下管道属于隐蔽工程，本身也不是物业公司提供维护和维修服务的范围，物业公司也无法通过日常管理来预防和排除隐患。王秀英将相关问题反馈后，大龙物业公司首先及时进行了现场勘查，查找问题原因，并最终为避免损失进一步扩大而波及其他业主利益或产生其他安全隐患，对上述问题采取了有效应对措施并提供了相应维修服务。因此，在“维修、养护、恢复原状”等义务均不属于物业公司服务范围的情况下，大龙物业公司已经努力尽到了审慎的公共管理及服务义务，并不存在一审法院认定的“维修服务瑕疵”，王秀英也未举证证明其损失系大龙物业公司服务存在瑕疵导致，一审法院据此扣减高达70%的物业费缺乏事实及法律依据。王秀英针对大龙物业公司的上诉意见辩称，根据《物业管理条例》第56条及《北京市物业服务管理办法》第34条的规定，物业公司负有对公共设施维修的义务。大龙物业公司维修地下公共供水管道，是在逼迫王秀英签订霸王协议的条件下才进行的，费时数月，其前期维修采取了无效的维修方式，把卧室的地板刨了，过了两个月才在室外墙上打了两个孔，把水排出，但是至今维修方式都是属于拆东墙补西墙的方式，未根本解决问题。大龙物业公司已事实上进行了维修，应该对其维修造成的损失进行赔偿。王秀英上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回大龙物业公司的全部诉讼请求；2.判令大龙物业公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.大龙物业公司从未要求王秀英缴纳物业费，大龙物业公司主张的2014年1月14日前的物业费已超过诉讼时效。大龙物业公司刨地填砂石料时，将原本应埋藏在墙内或地面下的电线破坏，拉条明线糊弄交差，至今不给维修。大龙物业公司怠于维修导致王秀英的损失扩大，至今阳台的木墙裙变色，其不仅不给维修、更换，反而让王秀英自己重新装修。因大龙物业公司怠于维护楼体墙面，致使房屋大面积变黑，而且至今拒绝维修。大龙物业公司给王秀英造成的损失巨大，其请求的物业费根本无法弥补王秀英的损失。大龙物业公司自知其给王秀英造成的损失难以弥补，而不再要求支付物业费。2013年大龙物业公司曾起诉主张物业费，因其未履行物业职责且给王秀英造成实际损失，后撤诉结案，现大龙物业公司再次主张物业费，已经超过诉讼时效。2.大龙物业公司因维修借用王秀英27吨水、40度电，其曾承诺从物业费中抵扣。3.因大龙物业公司不履行物业服务职责给王秀英造成巨大经济损失，应从应缴纳的物业费中抵扣。大龙物业公司针对王秀英的上诉意见辩称，首先，大龙物业公司持续向业主提供物业服务，持续通过发送书面催缴函、律师函及在小区公共位置张贴催收告示等方式进行催收，因此诉讼请求未超过诉讼时效，王秀英在一审中亦未针对诉讼时效提出抗辩，故其该项意见不应被采纳；其次，公用部位、公用设施设备的日常维修范围应以《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》附件一规定的范围为准，不包括另行收费的设备设施如水泵、暖气、电梯等设备，而水管也属于另行收费的设备。大龙物业公司向一审法院起诉请求：1.王秀英支付大龙物业公司2007年4月29日至2015年12月31日物业费18243元；2.王秀英承担本案诉讼费。一审法院认定事实：王秀英系涉案房屋业主，房屋面积146.21平方米，物业费收费标准为1.2元/建筑平方米·月。2006年4月29日，王秀英与北京市裕滨物业管理中心（以下简称裕滨物业中心）签订《裕龙花园五区物业管理服务协议书》，约定由裕滨物业中心为王秀英居住的小区提供物业管理服务，管理服务费收费标准为：高层1.6元/建筑平方米·月（其中包括：物业费、电梯费、水泵费、生活垃圾外运费），多层1.8元/建筑平方米·月（其中包括：物业费、电梯费、生活垃圾外运费）。2006年9月11日，裕滨物业中心资产无偿划转到大龙物业公司，由大龙物业公司为王秀英居住的小区提供物业管理服务。王秀英现拖欠2007年4月29日至2015年12月31日期间的物业费。经一审法院进行现场勘察，发现王秀英家客厅沙发后面确实有电源明线。主卧室的木地板与过门石之间有一个缝。北侧的两个卧室外各有一个报箱。东北侧卧室墙面有渗水的痕迹。大龙物业公司认可王秀英反映的问题的真实性，但是有些问题不属于物业的服务范围。报箱是邮局安装的，大龙物业公司不负责。大龙物业公司认可因为公共管道漏水导致王秀英房屋卧室刨地、换地板；也是因为公共管道破裂的原因造成王秀英房屋内有大量渗水痕迹。在一审法院审理其他案件的过程中，有业主反映涉诉小区的物业服务存在瑕疵。一审法院认为，裕滨物业中心与王秀英签订的《裕龙花园五区物业管理服务协议书》，为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。因裕滨物业中心资产无偿划归大龙物业公司，后大龙物业公司承继裕滨物业中心的权利义务，为王秀英居住的小区提供物业管理服务。王秀英作为该小区业主，也是大龙物业公司提供物业服务的受益人，应当向大龙物业公司交纳物业费。关于王秀英提出诉讼时效抗辩一节，该院认为物业服务本身具有长期性及持续性特点，本案大龙物业公司为王秀英提供物业服务期间亦未间断，可以认定大龙物业公司、王秀英之间存在持续性的物业服务合同关系，综合考虑双方物业服务合同存续期间不能认定大龙物业公司明显怠于行使权利，该院对王秀英所提诉讼时效抗辩的意见不予采纳。大龙物业公司认可因为公共管道损坏，导致王秀英主卧室地面被刨、地板被更换；因为公共管道漏水导致王秀英东北侧卧室墙面有大量渗水痕迹。而公共管道属于大龙物业公司提供维修服务的范围，因大龙物业公司维修服务存在瑕疵导致王秀英遭受损失，该院酌情扣减王秀英应缴纳的物业费。对于王秀英反映的其他问题，根据双方之间的约定，不属于大龙物业公司负责提供管理维修等服务的范围。针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，该院建议大龙物业公司强化服务意识，加强与业主之间的沟通，明确物业的服务范围。同时，小区业主也应了解大龙物业公司的服务范围，对于不属于物业应当解决的问题，及时寻找到责任方，避免损失的扩大。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决：一、王秀英给付大龙物业公司2007年4月29日至2015年12月31日期间物业费5472.9元（于判决生效之日起7日内执行）；二、驳回大龙物业公司的其他诉讼请求。二审中，王秀英未向本院提交新的证据，大龙物业公司围绕其上诉请求提交了《北京市顺义区人民政府关于印发顺义区社区物业管理办法的通知》（顺政发[2015]25号）复印件1份，用以证明涉案房屋所在小区的地下公共供水管道不属于大龙物业公司提供维修服务的范围。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，王秀英主张该份证据无原件亦无公章，故不认可其真实性与证明目的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因大龙物业公司提交的《北京市顺义区人民政府关于印发顺义区社区物业管理办法的通知》无原件，本院无法核实其真实性，且该证据载明的时间为2015年7月13日，无法证明2009年双方发生争议时的事实，故本院对该证据不予采信。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点包括：一、大龙物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、王秀英应缴纳的物业费数额。关于争议焦点一。大龙物业公司主张已通过发送书面催缴函、律师函及在小区公共位置张贴催收告示等方式向王秀英主张权利，王秀英亦认可大龙物业公司曾就欠缴物业费提起诉讼，且大龙物业公司提供的物业服务系全面性、持续性服务，王秀英并无证据证明大龙物业公司明显怠于行使权利，故王秀英关于诉讼时效的上诉主张，本院不予支持。关于争议焦点二。大龙物业公司上诉主张涉案小区内公共管道不属于其维修服务范围，而根据王秀英与裕滨物业中心签订的《裕龙花园五区物业管理服务协议书》约定，裕滨物业中心应负责处理水、电等急迫性保修事项，负责物业共用部位、共用设施设备日常运行维护，现大龙物业公司承继裕滨物业中心的合同权利义务，应对小区内地下公共供水管道负有维修义务，故本院对其该项上诉理由不予采纳。王秀英上诉主张大龙物业公司因维修管道借用其27吨水、40度电并曾承诺从物业费中抵扣，因其对此并未提交证据予以证明，故本院对王秀英的该项上诉主张不予支持。王秀英上诉主张大龙物业公司维修措施不当造成其重大损失、应予赔偿，因本案系物业服务合同纠纷，王秀英如认为其合法权利遭受侵害，可依据相应法律关系另案起诉以维权，其主张应在物业费中直接予以抵扣，于法无据，本院不予支持。根据王秀英的陈述及大龙物业公司同时起诉的涉案小区其他业主共同反映的情况及提交的证据，大龙物业公司在提供公共设施设备维护、修缮等服务时确实存在不符合服务标准的情况，故本院酌情扣减物业服务费。因物业服务具有全面性，一审法院因大龙物业公司的维修措施不当而酌减的物业费数额过高，依据不足，本院依法予以调整。对于王秀英反映的信箱位置、房屋地面下沉等其他问题，根据双方的约定，不属于大龙物业公司提供物业服务的范围，王秀英可另行主张。应当指出的是，大龙物业公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。综上所述，大龙物业公司的上诉请求部分成立；王秀英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实基本清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初2611号民事判决；二、王秀英于本判决生效之日起七日内给付北京市大龙绿港物业管理有限责任公司二○○七年四月二十九日至二○一五年十二月三十一日期间物业费一万四千五百九十四元；三、驳回北京市大龙绿港物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费128元，由王秀英负担102元（于本判决生效之日起7日内交纳），由北京市大龙绿港物业管理有限责任公司负担26元（已交纳）。二审案件受理费169元，由王秀英负担135元（已交纳），由北京市大龙绿港物业管理有限责任公司负担34元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 宋 晖审判员 郑吉喆二〇一六年九月二十二日书记员 汤和云书记员 郑海兴