江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第1221号
原告无锡金马物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市解放北路1号。
法定代表人严子龙，无锡金马物业管理有限公司总经理。
委托代理人郁亦毅（受无锡金马物业管理有限公司的特别授权委托），无锡金马物业管理有限公司职员。
委托代理人李雪芳（受无锡金马物业管理有限公司的特别授权委托），无锡金马物业管理有限公司职员。
被告任正杰。
原告无锡金马物业管理有限公司（以下简称金马物业公司）与被告任正杰物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，依法由代理审判员方玉宝适用简易程序，于2014年9月28日公开开庭进行了审理，原告金马物业公司的委托代理人郁亦毅、李雪芳，被告任正杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金马物业公司诉称：其为无锡市金马国际花园提供物业管理服务，被告任正杰系该物业17号701室业主，但自2014年1月起至今未予交纳物业管理费。关于被告所称漏水问题，其已经派人至现场查看，但系外墙漏水所致，需要动用大修理基金，也需要业主委员会审批后方能实施，被告要求在维修好之后才付款无法律依据，其不同意。故请求判令任正杰支付自2014年1月起至2014年8月止的物业管理服务费1388.8元（157.86平方米＊1.1元／平方米／月＊8个月）及违约金，并承担本案诉讼费用。
被告任正杰辩称：其对原告主张的物业服务费标准无异议，但其已经分别在2012年、2013年年底支付了当年的物业费，根据交易习惯，其应该在2014年底催缴的，现在还没有到年底。其同意缴纳物业费，但是前提是原告应将其房屋漏水情况予以维修，修好之后其再缴纳物业费，另有门禁系统和室外漏电开关需要原告维修。其房屋是在2005年购买的，东南房间的内墙在一米高的地方从南向东、向北漏水，漏水的后果是大面积起皮鼓包，漏水原因不清楚。需要原告去查，但是其可以肯定是外墙漏水。其中客厅是在2007年开始漏水的，开发商来修过一次，修过之后有好转，现在又不行了，东南房间从2010年开始漏水，东北房间从2013年开始漏水。其在收到起诉状后，就再也没有打电话给物业公司提到这个漏水的问题，但2014年9月25日物业公司还派人来其家里看过的。
经审理查明，原告金马物业公司系无锡市金马国际花园提供物业管理和服务的单位，被告任正杰系无锡市金马国际花园小区业主，其物业金马国际花园17号701室房屋，建筑面积157.86平方米，为住宅。2008年1月1日起，无锡市金马国际花园业主委员会与金马物业公司签订物业管理委托合同，约定将金马国际花园委托金马物业公司进行物业管理服务，期限至2009年12月31日，约定住宅的物业服务费为每平方米每月0.9元。2010年4月1日，无锡市金马国际花园业主委员会与金马物业公司联合发布了《关于调整2010年小区物业管理费的通知》，自2010年4月1日起，住宅的物业管理费调整为每平方米每月1.1元。此后，锡市金马国际花园业主委员会又与金马物业公司签订一份物业服务合同，期限自2011年1月1日至2013年6月30日止，合同明确住宅的物业服务费为每平方米每月1.1元。合同到期后，双方未续签合同，但无锡市金马国际花园业主委员会于2014年8月21日发送了告知函，要求金马物业公司按照原合同约定继续提供服务至2014年11月30日。期间，金马物业公司于2014年8月11日向任正杰作出催款函，要求其在接函后一周内交纳截至2014年8月31日的物业管理费合计1388.8元，8月28日，金马物业公司诉至本院。
诉讼中，任正杰提出其房屋存在漏水问题，金马物业公司当庭表示，其已多次派人看过并进行了维修，其已经尽到了维修的义务，但仍会在9月30日前安排人员去查看现场。10月22日，本院至金马国际花园17号701室房屋现场察看，该房屋内确实存在因外墙渗水所至室内墙壁出现水渍情况，后任正杰表示金马物业公司确已派人至其家中查看。
以上事实，由物业管理委托合同、通知、催款函、告知函、收据以及当事人陈述等予以佐证。
本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。任正杰作为金马国际花园小区业主，在接受了金马物业公司提供的物业服务时，应当交纳相应的物业服务费。如确系因金马物业公司的工作违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，业主可依据有关规定及双方的约定，依法另行主张，而不能以物业服务存在问题为由拒绝交纳物业管理服务费。关于任正杰提出的金马物业公司在管理中存在的问题，金马物业公司应当认真记录、核实后予以相应解决。同时，金马物业公司在日常提供物业服务过程中，除尽职尽责履行职责外，也应提高服务质量，切实站在为业主服务的角度解决业主的实际问题，尽可能地得到大多数业主的认可。如业主因物业管理企业管理不到位等各种理由拒绝交纳物业服务费，不仅影响物业管理企事业的正常收支与运作，对小区正常的物业管理服务水平造成不利影响，也将最终影响全体业主的权益尤其是已正常交纳物业服务费的业主的权益。
关于任正杰要求将其房屋外墙漏水情况维修好以后再支付物业服务费的意见，其陈述金马物业公司已在9月25日派员查看，因房屋漏水原因、漏水状况不明，金马物业公司也当庭表示庭后派人查看后予以相应解决，庭后也确已派员查看，且经本院现场察看，任正杰所指的漏水情况应属于公共部位的户外墙面渗水所致室内出现水渍，相关维修事宜确实涉及公共部位维修，需要使用住宅专项维修资金。根据中华人民共和国建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定，无论住宅专项维修资金是否划转业主大会管理，如需使用住宅专项维修资金，均需先由物业服务企业提出使用建议或方案，后经业主大会依法通过使用方案，然后由物业服务企业负责组织实施。因此，使用住宅专项维修资金涉及到一定的程序并确需业主大会通过使用建议或方案方能实施，其相应的维修义务并非由物业服务企业承担，故任正杰的上述抗辩意见，无法律依据，本院不予采纳，如任正杰对房屋漏水维修问题确有异议，可以另行主张权利。任正杰提及的门禁系统和室外漏电开关维修问题，其室外部分属于共用设施设备部分，如属于小修、养护则根据物业服务合同相关费用由金马物业公司负担，如需动用住宅专项维修资金则与上述公共部位维修方式相同，业主均不能以此作为拒付物业服务费的理由；其室内部分不属于共用设施设备，如存在管线连接、设备质量等问题，与本案无关联性，本院不予理涉。
关于金马物业公司主张的物业服务费1388.8元，任正杰无异议，本院予以确认，任正杰应予支付。因物业管理委托合同中确实未约定明确的交费期限，且合同履行期限目前仅延期至2014年11月30日，任正杰主张应在年底催交物业服务费，无事实与法律依据，本院不予采纳，故任正杰经书面催款后，应当支付物业服务费。为此，依照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条、中华人民共和国建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第三条、第十八条、第二十二条、第二十三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《江苏省物业管理条例》第五十六条第三款之规定，判决如下：
任正杰于本判决发生法律效力之日起十日内，支付无锡金马物业管理有限公司自2014年1月1日起至2014年8月31日止的物业服务费1388.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由任正杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
代理审判员 方玉宝
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 李 丹
本案援引法律条款
国务院《物业管理条例》：
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
中华人民共和国建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》
第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
（二）业主大会依法通过使用方案；
（三）物业服务企业组织实施使用方案；
（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《江苏省物业管理条例》：
第五十六条第三款物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。