浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙温民终字第1500号
上诉人（原审被告）：温州利源鞋业有限公司。
法定代表人：陈勇。
上诉人（原审被告）：陈小辉。
被上诉人（原审原告）：蔡鹏。
上诉人温州利源鞋业有限公司、陈小辉因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市永嘉县人民法院（2012）温永瓯民初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人温州利源鞋业有限公司的法定代表人陈勇，上诉人陈小辉，被上诉人蔡鹏，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，原告蔡鹏向浙江百嘉实业有限公司承租了其坐落于永嘉县东瓯街道东瓯工业园区的厂房第二幢第二、三、四层楼房。2010年7月10日，原告将该前述厂房第四层楼房（以下简称租赁物）出租给被告陈小辉，作为被告温州利源鞋业有限公司的经营场所。原告与被告陈小辉签订了一份厂房租赁合同。该合同载明：一、蔡鹏将坐落于永嘉县东瓯工业园区厂房（百嘉实业有限公司部分厂房）租赁给被告陈小辉使用。二、租赁期限为四年，即2010年8月1日至2014年7月31日，年租金为202000元，2010年8月1日至2013年7月31日的租金不变，2014年8月1日起的租金按市场价计算；租赁期满后，陈小辉若继续租用，应提前一个月向蔡鹏方提出书面要求，经双方重新协商签订合同，在同等条件下陈小辉享有优先承租权；租赁物所开税票由此产生税费由陈小辉承担。三、本合同经双方认可签字后，蔡鹏将交付租赁物时，陈小辉须有押金在蔡鹏方作为保证金，保证金的金额30000元，保证金的退还期限是租赁合同履行完毕，双方水电、物业等费用差额多退少补；陈小辉须一次性缴齐全年的租金后才有权使用该租赁物，租赁物按先付租金后使用的原则，在缴款期限内，陈小辉如不能及时支付租金，蔡鹏有权单方终止本合同。四、本合同一经签订，即具有法律效力，任何单方不得擅自违约，一方违约造成另一方损失的，违约方应承担法律责任；本合同签订后，陈小辉如不及时支付按本合同约定的租金和押金，本合同视同无效，……。本合同一式二份，双方各执一份，自签订之日起生效。合同签订后，被告陈小辉、温州利源鞋业有限公司没有交付原告保证金30000元，而原告将租赁物即厂房第二幢第四层交付给被告陈小辉、温州利源鞋业有限公司作为经营场所，被告温州利源鞋业有限公司通过被告陈小辉向原告交付了第一年度2010年8月1日至2011年7月31日租金202000元、第二年度2011年8月1日至2012年7月31日租金180000元。截止2012年7�，被告温州利源鞋业有限公司并未完全按照租赁合同履行自己的义务：没有缴纳保证金30000元；拖欠上年度即2011年8月1日至2012年7月31日的租金22000元；欠水电费、物业管理费合计76812元，该费用由原告垫付。2012年7月31日之前，原告多次要求被告陈小辉、被告温州利源鞋业有限公司缴纳保证金30000元、拖欠的上年度租金22000元、费用76812元及下一年度即2012年8月1日至2013年7月31日的租金202000元，但二被告一直借故推脱。
另查明，被告温州利源鞋业有限公司的法定代表人陈勇与被告陈小辉系兄弟关系，被告陈小辉为被告温州利源鞋业有限公司的管理人员。被告温州利源鞋业有限公司自2012年1月以来，处于停产状态。
原判认为，原告蔡鹏与被告陈小辉于2010年7月10日签订厂房租赁合同，双方均明知该租赁物供被告温州利源鞋业有限公司作为厂房使用，而被告温州利源鞋业有�公司对该租赁合同无异议，且事实上已于2010年进驻并使用租赁物、支付部分租金，故原告蔡鹏与被告陈小辉于2010年7月10日签订厂房租赁合同对被告温州利源鞋业有限公司亦具有法律约束力。原告蔡鹏已按约定将租赁物交付被告陈小辉、温州利源鞋业有限公司使用，被告负有按约定缴纳保证金、租金、水电费、物业管理费的义务。按照双方合同约定，被告须一次性缴齐全年的租金后才有权使用该租赁物，租赁物按先付租金后使用的原则，在缴款期限内，被告如不能及时支付租金，原告有权单方解除本合同。该条款虽未明确租金的缴纳时间，但从内容来看，被告陈小辉应先支付年租金后才能使用租赁物，否则原告有权单方解除本合同，故被告应在2012年7月31日前支付下一年度即2012年8月1日至2013年7月31日的租金202000元，而被告逾期未付，且仍拖欠上一年度的租金、水电费、物业管理费合计93812元，被告陈小辉、温州利源鞋业有限公司违反了合同约定，双方约定的解除合同条件成就，原告有权解除合同，故原告要求解除原、被告之间的厂房租赁合同，理由合法、正当，应予以支持。被告陈小辉、温州利源鞋业有限公司作为承租人，应按照合同约定的租赁期限支付租金及费用。现原告要求被告温州利源鞋业有限公司支付拖欠的租金22000元、水电费30391元、物业管理费41421元，理由充足，亦予以支持。被告温州利源鞋业有限公司称曾向原告缴纳2012年8月1日至2013年7月31日的租金遭原告拒收，而原告予以否认，且被告没有提供证据予以佐证，故不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干�定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告与被告陈小辉于2010年7月10日签订的厂房租赁合同；二、被告温州利源鞋业有限公司于该判决生效之日起十日内支付原告蔡鹏租金22000元、水电费30391元、物业管理费41421元，合计93812元。如被告陈小辉、温州利源鞋业有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2270元，减半收取1135元，由被告陈小辉、温州利源鞋业有限公司负担。
一审宣判后，陈小辉、温州利源鞋业有限公司不服，提起上诉称：原判认定被上诉人有权解除合同错误。1、上诉人已经支付2011年8月1日至2012年7月31日的租金180000元，由于被上诉人尚欠上诉人加工费168060元，于是双方口头约定将剩余租金22000元及水电费、物业管理费等共计93812元�加工费予以冲抵。原判以上诉人拖欠被上诉人上述93812元而认定被上诉人有权解除合同，没有事实依据。2、上诉人之前已经要求向被上诉人支付2012年8月1日至2013年7月31日的租金，但被上诉人不同意收取。即便上诉人未支付2012年8月1日至2013年7月31日的租金，被上诉人也无权单方解除合同。根据双方合同约定，租赁物按照先付租金后使用的原则，在交款时限内上诉人如不能及时支付租金，被上诉人才有权单方终止合同。而合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据该规定，上诉人在6个月内支付租金应当认定为及时支付租金，但到目前为止，上诉人未支付租金的时间并未超过6个月的合理期限。因此，原判认定被上诉人有权解除合同，没有事实和�律依据。3、上诉人没有缴纳保证金30000元系由于被上诉人违约在先。被上诉人应当提供房产证等协助上诉人办理营业执照，但被上诉人并没有提供，因此，上诉人才没有缴纳保证金。另外，根据合同约定和法律规定，未缴纳保证金并不构成合同解除的理由。综上，原判认定上诉人拖欠租金事实错误，被上诉人无权单方解除合同，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审受理费全部由被上诉人承担。
被上诉人蔡鹏辩称：1、关于保证金。双方租赁合同第三条约定了保证金的交付时间和数额，但自2010年至今被上诉人均未收到上诉人缴纳的保证金。没有产权证，只有土地建设证，我有把土地建设证给对方办营业执照。2、关于加工费。被上诉人欠上诉人加工费是2012年的事情，具体欠上诉人多少加工费，要经财务核对才清楚。3、2011年年底，因为温州利源鞋业有限公司无钱发放工资，街道和劳动局要求被上诉人先行垫付，被上诉人出借了50000元给上诉人发放工资，该借款至今未还。另外，上诉人还欠被上诉人租金、物业管理费和水电费等共计9万多元，加上该5万元借款，上诉人一并向被上诉人出具了一张143812元的欠条，但2012年8月至今产生的费用未计算在内。综上，原判认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审双方争议的主要问题在于蔡鹏是否有权解除双方之间的租赁合同。蔡鹏提出解除合同的理由主要是温州利源鞋业有限公司、陈小辉未支付约定的30000元保证金，租金、水电费和管理费等共计93812元以及2012年8月至2013年7月的租金。温州利源鞋业有限公司�陈小辉对欠付蔡鹏上述93812元款项无异议，但主张蔡鹏尚欠自己加工费，而2012年8月至2013年7月的租金是自己要支付，而蔡鹏拒收。因加工费与租金属不同的法律关系，且经双方一致确认温州利源鞋业有限公司另欠蔡鹏5万元借款，蔡鹏也因法律关系不同而未在本案中主张，因此，温州利源鞋业有限公司、陈小辉该抗辩理由不成立。至于温州利源鞋业有限公司、陈小辉主张自己当时要支付2012年8月至2013年7月的租金，是蔡鹏拒收的问题，因其未提供相应证据予以证实，本院不予采信。综上，温州利源鞋业有限公司、陈小辉未按照约定支付上述款项和租金，蔡鹏有权依照合同约定解除双方之间的房屋租赁合同，原审判决予以支持并无不当。温州利源鞋业有限公司、陈小辉的上诉理由均不成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2270元，由上诉人陈小辉、温州利源鞋业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡爱玲
审判员 郑明岳
审判员 刘宏杰
二〇一三年三月十三日
书记员 钟志亮