广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初字第20186号
原告（反诉被告）：中山市金汇置业有限公司,住所地广东省中山市东区中山三路。
法定代表人：欧炳维。
委托诉讼代理人：方嘉咏，女，系该单位员工。
被告（反诉原告）:吴浩晖,男,1970年9月1日出生,汉族,住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：刘钰婷，广东冠伦律师事务所律师。
原告中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）与被告吴浩晖房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告吴浩晖于法定期限内提起反诉，本院依法适用简易程序，公开合并审理。原告（反诉被告）金汇公司的委托诉讼代理人方嘉咏，被告（反诉原告）吴浩晖的诉讼代理人刘钰婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告金汇公司诉称：原告与被告于2015年12月31日签订了“中山市房屋租赁合同”及“补充协议”，约定由被告承租原告所有的位于中山市中山三路16号之一利和广场，租赁期限为2016年1月1日至2017年11月30日，被告应每月5日前向原告支付租金63200元，每逾期一日，按未付金额的千分之一计算违约金，超过30日的，原告有权解除合同。被告从2016年4月开始屡次拖欠租金，经原告多次催告并起诉，被告经法院调解后于2016年7月缴交了部分租金，从2016年8月开始，被告再次拖欠租金至今未交，经催告，未果。综上所述，被告的行为已经构成严重违约，造成原告较大的经济损失，因此，特向贵院起诉，请求判令：1.确认原、被告双方在2015年12月31日签订的“中山市房屋租赁合同”及“补充协议”于2016年9月19日解除；2.被告向原告支付2016年9月租金63200元、2016年8月、9月宣传推广费12640元、违约金726.8元，共计76566.8元；3.被告撤离商铺内所有物品，否则原告有权回收租赁商铺并自主处置商铺内所有物品。
本诉被告吴浩晖辩称，案涉合同已于2016年9月1日解除，对于解除合同之前的相关费用，我方愿意支付，合同解除后即自2016年9月起的相关费用，我方无需缴纳。
反诉原告吴浩晖诉称：我方与被反诉人在2015年12月31日签订了“中山市房屋租赁合同”和“补充协议”，约定由我方承租位于中山市中山三路16号之一利和广场购物中心四层410号商铺，租赁期限由2016年1月1日至2017年11月30日。我方却在2016年8月15日收到被反诉人的“解约告知函”，被反诉人决定提前与我方解除租赁关系，并要求我方在2016年9月1日前撤出承租的商铺。因为被反诉人无故提前单方面向我方解除合同，违反合同约定，被反诉人无法在承租时间内继续承租的店面经营，对我方造成了经济损失共988600元。我方签订合同后的前期投入和装修，因为被反诉人提前解约而造成了损失。我方特提出反诉，请求法院判令：被反诉人向我方赔偿损失988600元。
反诉被告金汇公司辩称，反诉原告屡次拖欠费用，严重违约，我方有权行使解除合同的权利。双方之间签订的“中山市利和广场商铺租赁补充协议”约定，“乙方（指反诉原告）延迟缴纳本补充协议项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物管公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金；延�超过30日，甲方有权当解除合同。双方特别确认，在租赁期间，若乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。”上述补充协议为双方真实意思表示，具有法律效力。由于反诉原告屡次拖欠租金等费用，我方已通过法院司法程序追偿欠款，调解后反诉原告仍不按合同约定准时交纳租金等费用。我方认为，反诉原告的行为完全无视双方所签订合同的约定，属于严重违约行为，我方有权按双方之约定行使单方解除合同的权利，因此造成的反诉原告的一切损失均应由反诉原告承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四规定，当事人约定的条件成就，享有权利的一方即可单方解除和合同。我方行使单方解除权是反诉原告违约所致，我方无须承担任何责任。况且，双方租赁合同关系并未实际解除，反诉原告仍实际使用涉案商铺经营，并未造成任何实际损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：金汇公司是中山市东区中山三路16号之一利和广场四层410号商铺（以下简称案涉商铺）的所有权人。吴浩晖自案外人处顶手承接案涉商铺经营的表哥茶餐厅。2015年12月31日，金汇公司作为甲方与吴浩晖作为乙方签订“房屋租赁合同”及“中山利和广场商铺租赁补充协议（以下简称补充协议）”。“房屋租赁合同”约定甲方将案涉商铺建筑面积632㎡出租给乙方作商业使用，租赁期限自2016年1月1日至2017年11月30日止；月租金为63200元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前支付给甲方；乙方在合同生效后1日内向甲方交纳126400元房屋租赁保证金由甲�保管，在租赁期满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方将保证金本金退回乙方或抵偿租金；该合同还约定了其他事项。“补充协议”约定：租赁期间由商管公司按每月每平方米建筑面积10元收取宣传推广费，该费用于公历每月第五日前与租金一并缴纳；乙方迟延交纳本协议项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物管公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；双方特别确认，在租赁期，若乙方延迟交纳租金或其他费用等累计超过3次（含本数），则甲方有权单方解除合同；本补充协议因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方；合同还约定了其他事项。吴浩晖自2016年4月起开始拖欠租金、物业管理费等费用，金汇公司于2016年4月19日向吴浩晖发出“要求限期改正违约行为的函”，并于2016年6月6日诉至本院，请求判令：1.�除原被告在2015年12月31日签订的中山市房屋租赁合同及补充协议；2.被告向原告支付租金71626.67元、广告推广费13482.67元、违约金2464.8元；3.原告有权收回租赁商铺并自行清理商铺内所有物品。经本院主持调解，双方达成调解协议：1.吴浩晖承诺在2016年7月20日之前向金汇公司缴纳2016年7月份的租金63200元及2016年4月至7月份的宣传推广费25280元；2.若吴浩晖逾期支付，则需向金汇公司支付逾期利息，利息计算方式为自逾期之日起以实欠金额为本金，按中国人民银行同期同贷款利率的4倍计算至实际清偿之日止；3.双方同意就此解决本案纠纷，双方此后不得就此追究对方的民事责任。本院对上述调解协议予以确认并制作（2016）粤2071民初11685号民事调解书。2016年8月20日，金汇公司以吴浩晖未完全履行上述民事调解书的内容、再次拖欠2016年8月租金等费用向吴浩晖发出“解约告知�”，决定提前解除租赁关系，并要求吴浩晖于2016年9月1日前签复后附之解除协议、撤出承租商铺。吴浩晖收到该函后已向金汇公司支付2016年8月份的租金。2016年9月19日，金汇公司诉至本院，主张前述实体权利。
双方确认吴浩晖尚未将商铺交还金汇公司，但对合同解除时间存在争议。金汇公司主张案涉合同于其起诉之日解除，并称虽其曾向吴浩晖发出“解约告知函”要求吴浩晖于2016年9月1日前搬离，但吴浩晖电话回复不同意解除合同，并要求给予期限缓交相关费用，故双方于2016年9月1日未实际解除合同，但未向本院提交相关依据。吴浩晖确认未交纳2016年9月租金63200元、2016年8月、9月的宣传推广费合计12640元，并以违约金约定标准过高请求法院予以调整。
吴浩晖向本院提交“收据”1份及店内照片一组，称其从上一任经营表哥茶餐厅的经营者手中接手该店，其已向该上任经营者支付装修费用，故持有该收据。经查，该收据显示广州华联装修公司于2013年6月28日收到“表哥茶餐厅（中山店）装修费”988600元。金汇公司不确认该“收据”的关联性，并不同意利用商铺内的装饰装修物。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。金汇公司与吴浩晖签订的“房屋租赁合同”及“补充协议”系双方的真实意思表示，合同合法有效，当事人均应按合同的约定履行各自义务。
关于合同解除的时间。金汇公司主张双方合同于2016年9月1日未实际解除，吴浩晖不予确认，金汇公司亦未向本院提交双方同意继续履行合同的依据，鉴此，本院对金汇公司的该主张不予采纳。鉴于吴浩晖延迟交纳租金或其他费用等累计超过3次（含本数），即合同解除条件已经成就，吴浩晖亦已签收金汇公司的“解约告知函”，依据《中华�民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，本院确认双方于2016年9月1日解除“房屋租赁合同”及“补充协议”，吴浩晖应将案涉商铺返还金汇公司。
关于相关款项。1.租金/占有使用费、宣传推广费用：鉴于本院于上述认定案涉合同已于2016年9月1日解除，故此后吴浩晖占有使用房屋、获得宣传推广服务所得利益属于不当得利，金汇公司主张的2016年9月的租金实为房屋占有使用费，吴浩晖应向金汇公司支付2016年9月占有使用费63200元、2016年8月、9月宣传推广费用合计12640元。2.违约金：鉴于双方合同已于2016年9月1日解除，故金汇公司主张吴浩晖按双方合同约定支付因迟延交纳2016年9月房屋占有使用费、宣传推广费用所产生的违约金缺乏依据，本院不予支持；但吴浩晖迟延支付2016年8月宣传推广费须支付违约金，鉴于双方约定的违约金计算标准过高�故本院按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍予以调整。3.装修费损失：因吴浩晖违约导致双方合同解除，金汇公司又不同意利用商铺内已形成附合的装饰装修物，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，本院对吴浩晖的诉讼请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条，判决如下：
一、确认本诉原告中山市金汇置业有限公司与本诉被告吴浩晖签订的“房屋�赁合同”及“中山利和广场商铺租赁补充协议”于2016年9月1日解除，被告吴浩晖须于本判决生效之日起七日内将位于中山市中山三路16号之一利和广场购物中心四层410号的商铺返还本诉原告中山市金汇置业有限公司；
二、本诉被告吴浩晖须于本判决生效之日起七日内向本诉原告中山市金汇置业有限公司支付商铺2016年9月房屋占有使用费63200元、2016年8月、9月宣传推广费12640元及违约金（计算方法：以6320元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，自2016年8月6日计至实际清偿之日止）；
三、驳回本诉原告中山市金汇置业有限公司的其余诉讼请求；
四、驳回反诉原告吴浩晖的诉讼请求。
案件受理费7700元（本诉原告已预交857元，反诉原告已预交6843元），均由本诉被告（反诉原告）吴浩晖负担。
如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 尹方玫
二〇一六年十二月十六日
书记员 陶亚端
邱志婵