四川省广元市利州区人民法院民 事 判 决 书（2015）广利州民初字第1206号原告阳容华，女，汉族，生于1972年2月14日。委托代理人冯岳，四川天称律师事务所律师。被告杨林，男，汉族，生于1956年6月25日。委托代理人徐丕林，四川剑宏律师事务所律师。原告阳容华诉被告杨林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李秀莲独任审判，公开开庭进行了审理。原告、被告的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年8月26日签订《房屋买米啊合同》，约定被告将其所有的位于上西开发区某某路25街坊一幢5-1号房屋〔房屋所有权总证：广房权证城C字第093**号、土地使用权证：广国用（2002）字第2915号，建筑面积112.39平方米〕以29万元的价格售予原告，并在2013年10月15日前为原告办理好房屋产权，如被告违约，原告有权解除合同，被告向原告退还购房款28万元，并支付原告违约金15万元。原告依约向被告支付了购房款28万元，被告于2013年2月27日将该房交付原告占有、适用，经原告多次主张，被告一直未按合同约定给原告办理房屋产权。原告以被告为被申请人于2013年10月16日向广元仲裁委员会申请仲裁。经审理查明，被告与原告签订合同后用位于上西某某路25街坊的房屋向广元市利州区农村信用社贷款，并办理了他项权证。广元仲裁委于2013年12月30日作出（2013）广仲裁字第36号裁决书，裁决：“被申请人杨林在本裁决书送达之日起30日内将出售给申请人阳容华的位于上西开发区某某路25街坊房屋变更登记到申请人阳容华名下”。裁决作出后，被告未自觉履行变更登记的义务。原告于2014年10月10日向广元市中级人民法院申请强制执行，广元中院受理后作出（2014）广执字第72号执行裁定书，以25街坊房屋对应的房产面积为1217.29平方米，与争议标的房产面积112.37平方米严重不符和被告在与原告签订房屋买卖合同后由贷款办理了房屋他项权证，裁决未对该事实作出认定和处理，如按裁决执行可能损害其他人的权利为由裁定不予执行。原告于2014年12月17日向被告发出《解除房屋买卖合同解除通知》，解除了与被告签订的《房屋买卖合同》，要求被告退还购房款并向原告承担违约金，被告在付清上述款项后，原告将返还房屋。但经多次主张，被告一直不予理会，故诉至本院，请求判令：1、被告退还购房款28万元；2、被告支付原告违约金15万元；3、本案诉讼费由被告负担。被告辩称：原、被告于2012年8月26日签订了房屋买卖合同，标的物为上西开发区某某路25街坊一幢5-1号房屋（房屋所有权证号为2011121400183号，房屋总价为三十万元这份合同）。除开这份合同外，当天双方再未签订任何买卖合同。那么原告手中有补充条款的合同是在2012年8月26日后的一天晚上，原告在被告醉酒的状态下，在被告家中签订的。当时合同第六条补充条款是空白的。当时因为另外的项目急需资金，就要求原告尽快支付购房款，原告方答应先付15万元，但是房屋总价款要少1万元，于是被告就在第二份房屋买卖合同上盖了指印，表示对房屋总价款由30万元变成29万元予以认可，但在合同上签的时间不是8月26日。同时房屋已经交付使用两年多，未办理过户手续是原告证件不齐无法办理被搁置下来，后来在我去信用社办理贷款之前，原告再也没有联系办证事宜。被告根本不存在不配合办证的违约行为。原告要求退还购房款及承担违约金没有事实和法律依据。同时，我方认为办理过户是应该的，只因贷款用总证号作了抵押一时受阻而已。抵押贷款面积为266.51平方米，只要法院出面与房管处信用社协调，是可以办理过户的。另，原告方认为合同已经解除没有法律依据，原告发出的解除合同的通知我并未收到，且即使收到原告也无权单方解除合同。故我同意继续履行合同，且第二份合同是在被胁迫的情况下签订的。经审理查明：2012年8月26日原告阳容华与被告杨林签订了《房屋买卖合同》，该合同约定买卖的房屋坐落于广元市利州区上西办事处某某路25街坊。房屋所有权证号为2011121400183，土地使用权证为2915号，面积为112.37平方米，价款为30万元。2012年10月10日，原、被告又签订了一份《房屋买卖合同》（合同虽然书写的是2012年8月26日签订，但事实上是2012年10月10日签订的）该合同约定买卖房屋坐落于广元市利州区上西办事处某某路25街坊，房屋所有权证为广房权证城C第093**号，土地使用权证为广国用（2002）字第2915号，合同总价款为29万元，面积为112.37平方米，同时该合同第六条补充条款约定：“甲方（杨林）在2013年阳历2月27日交房，在2013年阳历10月15日之前，甲方向乙方（阳容华）提供办理双证过户手续，甲方如不办理过户：如甲方再次违约，乙方有权解除合同，甲方向乙方退还已支付现金二十八万元，另外，甲方向乙方赔偿违约金15万元。”合同签订后，原告阳容华给被告杨林支付购房款28万元，被告杨林于2013年2月27日实际交付给原告阳容华使用。该房屋系自建房，整栋房屋系同一总证号。2013年10月，被告将该房屋在信用社办理抵押贷款。另查明，2013年10月16日，原告阳容华向广元仲裁委员会申请仲裁，请求被告杨林就本案所涉房屋办理过户手续，后广元市仲裁委会作出了（2013）广仲裁字第36号裁决书，裁决：“被申请人杨林在本裁决书送达之日起30日内将出售给申请人阳蓉华的位于上西开发区某某路25街坊房屋变更登记到申请人阳容华名下。”该裁决生效后，被申请人未按裁决书履行，故阳容华向广元市中级人民法院提出了执行申请。2014年10月28日广元市中级人民法院作出了（2014）广执字第72号执行裁定书，裁决书中载明：“被执行人杨林在与执行人阳容华签订房屋买卖合同后，又以该房在广元市利州区农村信用合作社上西信用社抵押贷款，并办理了房屋他项权证。”裁定结果：“对广元仲裁委员会于2013年12月30日作出的（2013）广仲裁字第36号裁决书不予执行。”2014年12月17日原告阳容华以快递的方式给被告杨林发出《解除房屋买卖合同的通知》，通知载明：“……通知解除与你签订了《房屋买卖合同》，请你在2014年12月20日前退还通知人购房款28万元，并向通知人支付违约金15万元，在你付清上述款项后，通知人将返还你房屋。”快件跟踪查询单上显示该快递于2014年12月18日由杨林签收。上述事实，有《房屋买卖合同》、收条、欠条、《解除房屋买卖合同的通知》等证据足以证实。本院认为，原、被告签订了两份《房屋买卖合同》，2012年8月26日签订的合同并未实际履行，双方实际履行的是2012年10月10日签订的合同。被告辩称该合同是在被胁迫的情况下签订的，但并未提出相应的证据证实，故该合同应为双方当事人真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已经按合同约定支付购房款28万元，被告按照合同履行了交付房屋的义务，但是被告至今未能为原告方办理过户登记，且由于原、被告在签订《房屋买卖合同》后，被告将该房在信用社贷款，并将该房屋办理抵押，导致客观上无法办理过户登记。原告给被告发出了解除房屋买卖合同的通知，杨林已签收。被告杨林在收到该通知后，未在三个月内提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（四）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第九十六条一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条关于“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，原、被告之间于2012年10月10日签订的《房屋买卖合同》已经于2014年12月18日解除。故原告要求被告退还28万元购房款的诉请，符合法律规定，本院予以支持。同时原告应当将房屋退还给被告。另原告要求被告给付15万元违约金，本院认为，被告未按照合同约定给原告办理房屋过户登记手续，构成违约，应当承担违约责任，但是15万元违约金明显过高，第一百一十四条一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，将违约金调整为按同期同档人民银行贷款利率的四倍从2012年10月10日计至起诉即2015年3月13日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（四）、第九十六条一款、第一百一十四条一款、二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、被告杨林在本判决生效后30日内退还原告阳容华购房款28万元及利息（从2012年10月11日起按同期同档人民银行贷款利率的四倍计至起诉即2015年3月13日止）；同时原告阳容华将房屋退还给被告杨林。二、驳回原告阳容华的其他诉讼请求。本案诉讼费3875元，由被告杨林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审判员 ：李秀莲二〇一五年四月二十日书记员 ：张瀚之