广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终5796号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市鹃华贸易有限公司,住所地广东省广州市越秀区文德南路5号首层自编A房。法定代表人：杜太华，职务：经理。委托诉讼代理人：田思浩，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐华文，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）:蔡坤龙TSAIKUNLUNG，男，1950年11月25日出生，住台湾高雄市新兴区。委托诉讼代理人：吴文燕，广东博研律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘剑威，广东润鹏律师事务所律师。上诉人广州市鹃华贸易有限公司（以下简称鹃华公司）因与被上诉人蔡坤龙房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初8244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人鹃华公司的委托诉讼代理人徐华文、被上诉人蔡坤龙的委托诉讼代理人吴文燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鹃华公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回蔡坤龙全部诉讼请求；2.改判蔡坤龙向鹃华公司支付租金328320元及滞纳金13680元（从2016年11月开始暂计至2017年4月25日，至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费由蔡坤龙承担。事实和理由如下：一、双方签订租赁合同后，蔡坤龙以消防不合格为借口单方向鹃华公司提出解除合同，双方对此曾口头沟通协商，但并未达成一致意见，更没有签订书面的合同解除协议，因此租赁合同并未解除，蔡坤龙应按照合同约定支付租金。在合同未解除的情况下，鹃华公司无权单方收回案涉房屋。鹃华公司已将案涉房屋交付给蔡坤龙，完成了作为出租人交付房屋的义务，至于蔡坤龙是否使用房屋与鹃华公司无关。蔡坤龙因自身原因导致房屋空置，应是其自身怠于行使承租人使用房屋的权利，造成的损失应由蔡坤龙承担。另，由于鹃华公司是向广东驳运公司承租的案涉房屋，每月需向广东驳运公司缴纳租金，蔡坤龙拒不向鹃华公司缴纳租金导致鹃华公司每月损失巨大。因此，一审法院在认定双方签订的租赁合同有效的情况下却对合同解除前的租金不予支持，属前后矛盾。二、对于喷淋系统分摊费用的问题，双方签订的《补充协议》已经约定该分摊费用“属固定成本投入，退租时不予退还”。一审法院并未否定该补充协议的效力，该约定内容也未违反法律规定，在蔡坤龙已签字认可的情况下，应视为其自愿承担的合同风险。一审法院判决鹃华公司返还喷淋系统分摊费用与双方合同约定不符，缺乏法律依据。被上诉人蔡坤龙答辩称：一、双方签订合同后，我方就消防问题多次与鹃华公司进行沟通，鹃华公司未向我方交付房屋钥匙，也未对水表、电表进行抄表确认，即鹃华公司并未向我方交付租赁房屋。我方在发现消防问题时，已于2016年9月27日上午以书面形式告知鹃华公司解除租赁合同，并于2016年10月27日向鹃华公司发出《律师函》，再次明确2016年9月27日已经提出解除租赁合同，要求鹃华公司返还押金及喷淋费用。因此，在鹃华公司主张的支付租金期间，双方并不存在租赁关系，鹃华公司主张我方向其支付2016年11月1日起的租金没有事实依据。二、我方已多次明确告知鹃华公司解除租赁合同，不再承租案涉房屋，但鹃华公司怠于行使权利，或者鹃华公司试图将房屋再次出租，但未找到承租人，该等损失应由鹃华公司自行承担。另，一审法院已经判决驳回我方要求返还押金的诉讼请求，鹃华公司没收了我方3个月的租金，已经足以弥补鹃华公司所谓的损失。三、鹃华公司主张的喷淋系统费用是在我方与其签订《租赁合同》及《补充协议》前已经发生，并非因本次租赁产生的费用。《补充协议》中明确约定“如其他楼层需用喷淋则在36万人民币基础上在进行分摊”，可见使用才是分摊喷淋费用的前提。因此，从签订《补充协议》的目的来看，我方系基于租赁期间使用了喷淋系统而同意支付该笔费用，并在租赁期满后同意不退还。现我方并未使用租赁房屋因此也无需分摊喷淋费用。综上，请求二审法院驳回鹃华公司全部上诉请求。2017年4月12日，蔡坤龙向一审法院起诉，请求判令：1.请求撤销双方签订的《租赁合同》及《补充协议》；2.鹃华公司返还三个月的租金押金164160元，喷淋费154200元。鹃华公司向一审法院反诉请求：蔡坤龙支付2016年11月1日至2017年6月9日的租金（每月租金54720元）及滞纳金（从2016年11月18日起，以同期应付而未付的租金为基数，按每日万分之五，计算至实际清偿之日止）。一审法院经审理查明：2016年9月15日，鹃华公司（出租方）与蔡坤龙的委托代理人林翀（承租方）签订了《租赁合同》，其中约定：出租方出租给承租方经营使用的物业位于广州市越秀区XX路36号三楼、四楼，该物业建筑面积为三楼384平方米、四楼192平方米；在该物业内承租方经营办公用途，租赁价格95元/平方米，该物业的租赁使用期限为8年，从2016年9月13日起至2024年5月31日止；该物业2016年11月1日至2018年5月31日期间的月租金为54720元/月，2018年6月1日开始租金在上一年租金的基础上递增5%，2016年9月13日至2016年10月31日为装修免租期，租金最迟交纳时间为当月10号之前，超过7天出租方将不再另行通知并采取锁铺断电的处罚措施，同时每天按租金的万分之五向出租方支付滞纳金，租金及滞纳金缴清后才能对店铺进行正常恢复，合同期间若有两次未按约定时间缴纳租金的情况，第三次将视为承租方严重违约，公司直接与其解除合同，同时，承租方已交纳的所有费用将不予退还；承租方在签订本合同时交付押金164160元给出租方作为履行本合同的履约保证金，如承租方不履行本合同，承租方已交的履约保证金出租方不予退还；承租方负责办理使该物业合法开业使用的所有报批、验收手续，包括但不限于规划、消防、水电；等。同日，鹃华公司（出租方）与蔡坤龙的委托代理人林翀（承租方）签订了《补充协议》，约定：喷淋工程总共36万，一楼分摊一份，二楼分摊1份，三、四楼分摊1.5份，三、四楼总分摊金额154200元，属固定成本投入，退租时不予退还，如其他楼层需用喷淋则在36万基础上再进行分摊，本XX路36号三、四楼为办公用途，租户自行办理相关手续，超其他经营造成的损失本单位概不负责。之后，蔡坤龙向鹃华公司支付了三个月的租金押金164160元及喷淋分摊费154200元。2016年9月27日，蔡坤龙向鹃华公司发出《敬告》，称：蔡坤龙并没看到任何消防验收证明，且租用的场地没有设置消防走火通道，消防喷淋没有施压接用、消防两套系统共用一套设备、水箱不够方数等消防问题，故于2016年9月27日上午正式向鹃华公司提出解除租赁合约书，并请求返还318360元。鹃华公司对此表示：确认收到该文件，但不清楚收到的时间。2016年10月27日，蔡坤龙向鹃华公司发出《律师函》，大概内容为：蔡坤龙与鹃华公司签订租赁合同后，发现租赁房屋存在严重消防隐患，因租赁房屋无法正常使用，蔡坤龙也未实际使用租赁房屋，故于2016年9月27日提出解除《租赁合同》，并要求鹃华公司退还已支付的费用，望鹃华公司收到该函三日内，退还押金及喷淋工程分摊费318360元。鹃华公司于2016年10月29日收到该函件。2016年11月16日，鹃华公司向林翀发出《律师函》，催促林翀交纳2016年11月的租金。蔡坤龙为了证明蔡坤龙因案涉房屋存在消防问题而提出了解除合同，向一审法院提交了蔡坤龙委托代理人林翀与鹃华公司法定代表人杜太华于2016年10月18日的两段录音。第一段录音主要内容为两人在协商合同能否继续履行及案涉房屋消防的问题。第二段录音主要内容为蔡坤龙方提出要解除合同，杜太华提出要签正式的终止合同的文件，至于退款的问题其做不了主。鹃华公司对上述录音的真实性予以认可。鹃华公司为了证明案涉房屋的消防并不存在问题，向一审法院提交了2016年5月6日鹃华公司与广东建安消防机电工程有限公司（以下简称建安公司）签订的《消防工程合同书》、鹃华公司支付消防工程款的《收款收据》以及2016年9月1日地址为越秀区XX路36号首层自编107房的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。一审庭审中，蔡坤龙表示：鹃华公司谎称租赁房屋消防合格，具有消防文件，符合蔡坤龙开办教育培训机构的要求，是欺诈行为；蔡坤龙的受托人林小姐在签合同前简单查看了现场，但是她不具备消防专业知识；案涉房屋没有蔡坤龙的物品，我们已于2016年9月27日告知鹃华公司，不再承租案涉房屋，再次强调，我方同意鹃华公司出租案涉房屋；如果法院认为租赁合同有效，我方撤回第1项诉讼请求，并且扣除8天的租金1824元后，要求鹃华公司返还剩余的押金及喷淋费。鹃华公司表示：不存在欺诈行为，合同已经约定是办公用途，不作为培训的特地用途，蔡坤龙的教育资格证件能否办理也未知。当时，蔡坤龙的受托人已经在签订合同之前看过了现场；鹃华公司也有案涉房屋的钥匙。一审法院认为，蔡坤龙与鹃华公司签订的租赁合同，出自双方的真实意思，没有违反法律法规强制性规定，属合法有效的合同，双方应遵守履行。蔡坤龙在一审法院释明后，撤回第1项诉讼请求，予以准许。蔡坤龙在签订合同时已查看过现场，且蔡坤龙也没有提交案涉房屋不符合一次消防验收的证据，合同中也已明确约定了使用用途为办公，故蔡坤龙认为鹃华公司存在违约，没有事实依据，蔡坤龙提出解除合同的理由并不成立。蔡坤龙单方提出解除合同，属违约行为，鹃华公司有权没收押金，故蔡坤龙要求返还押金，不予支持。关于喷淋系统的分摊费，考虑到这是使用房屋才应分摊的固定成本，在蔡坤龙解除合同后，根据公平合理的原则，鹃华公司应返还该部分款项给蔡坤龙。因蔡坤龙提出解除合同的时间是在免租期内，鹃华公司在自己有钥匙，也已知晓蔡坤龙不再租赁案涉房屋的情况下，仍不收回房屋，属怠于行使权利而扩大损失，故从2016年11月1日起的租金损失应由鹃华公司自行承担，因此鹃华公司要求蔡坤龙支付租金及滞纳金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条之规定，一审法院2017年12月27日作出如下判决：一、于本判决生效之日起十日内，鹃华公司应向蔡坤龙返还喷淋分摊费154200元；二、驳回蔡坤龙的其他诉讼请求；三、驳回鹃华公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9290元（包括本诉受理费6075元、反诉受理费3215元），由蔡坤龙负担2691元，由鹃华公司负担6599元。二审期间，双方当事人均无提交新的证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，鹃华公司确认《补充协议》约定的喷淋工程是签订租赁合同前案涉房屋原有的喷淋系统，因喷淋系统是案涉物业建成后按照消防要求加建的工程，加建时间在本案租赁之前；根据谁使用谁付费的原则，本案双方当事人签订了《补充协议》。蔡坤龙对鹃华公司的陈述予以认可。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据当事人的诉、辩意见，本案二审争议的焦点是鹃华公司主张蔡坤龙支付2016年11月起的租金、滞纳金及不予退还喷淋系统分摊费的请求应否支持。关于租金、滞纳金的问题。双方当事人签订租赁合同后，蔡坤龙于合同约定的免租期内，两次向鹃华公司发出解除租赁合同的通知，表明不继续履行合同。因蔡坤龙单方提前解除合同导致案涉房屋租赁关系终止，对此，蔡坤龙自行承担164160元押金被没收的违约后果。鹃华公司已收到蔡坤龙在免租期内发出的解除合同通知，知晓蔡坤龙并无实际使用案涉房屋，且自身也持有钥匙的情况下，应及时收回场地防止损失扩大，鹃华公司怠于收回场地致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。故一审法院对鹃华公司提出的蔡坤龙应支付2016年11月1日起的租金、滞纳金请求予以驳回，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。关于喷淋系统分摊费的问题。虽然双方当事人约定喷淋系统分摊费属固定成本投入，退租时不予退还，但分摊该成本投入的前提是实际使用案涉房屋，双方亦确认成本投入分摊的原则是谁使用谁付费。现蔡坤龙在实际使用案涉房屋之前，已单方提出解除合同终止租赁关系，故一审法院基于公平合理原则，判决鹃华公司返还该笔款项，处理并无不当，本院予以维持。综上，鹃华公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6599元,由上诉人广州市鹃华贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  闫 娜审判员  黄春成二〇一八年五月二十二日书记员  张 旭