山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第382号
上诉人（原审被告）王海蓉，女，1972年12月27日生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人林旭进（系被告王海蓉之夫），男，1971年10月6日生，汉族，无业，住济南市。
被上诉人（原审原告）王建华，女，1956年9月23日生，汉族，山东大学教授，住济南市。
被上诉人（原审原告）王鲁一，男，1954年10月16日生，汉族，中国国民党革命委员会山东省委员会副巡视员，住济南市。
以上两被上诉人共同委托代理人谢新杰，山东正唐律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托代理人李勇增，山东正唐律师事务所实习律师。
上诉人王海蓉因与被上诉人王建华、王鲁一房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第2397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，王建华、王鲁一系夫妻关系，于2013年9月25日与王海蓉签订房屋租赁合同，将其共同共有的位于济南市房屋出租给王海蓉居住使用。该合同载明：“甲方（出租方）王建华，乙方（承租方）王海蓉。租赁期限自2013年9月25日起至2014年9月24日止，甲方应于本合同生效之日起将该房屋交付给乙方。该房屋月租金为（人民币）2000元整，租金按三个月结算，由乙方于每三个月（自合同生效日起计算）的第1个月的23日前交付给甲方。乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金（人民币）2000元整。此押金于合同终止日，甲乙双方确认无违约责任交接钥匙时返还。在房屋租赁期间，由乙方支付：1、水、电、燃气费；2、供暖费；3、物业管理费等；现在水、电、燃气底数各是：水314方，电111度，燃气432立方。租赁期满后，本合同即行终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前一个月向甲方提出，如同意继续租赁，则续签租赁合同。甲方在下列情形下有权解除合同：2、故意损坏承租房屋（含屋内设施及家具）；3、欠租金累计达2个月。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须交纳违约金1000元。本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，须按约定租金的150%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的权利。”同日，王建华、王鲁一将本案所涉房屋及钥匙三套交付给王海蓉，王海蓉向王建华、王鲁一交纳押金2000元及2013年9月25日至2013年12月24日即第一个季度的租金6000元。后王海蓉于2013年12月26日向王建华、王鲁一交纳2013年12月25日至2014年3月24日即第二个季度的租金6000元。自2014年3月25日起至今，王海蓉未再向王建华、王鲁一交纳过租金。
王海蓉自认签订该合同时，未向王建华、王鲁一确认实际住址。王建华、王鲁一大约于2013年10月份去过本案所涉房屋一次后，至2014年3月24日再没有去过本案所涉房屋。
王海蓉于2014年11月6日与王建华、王鲁一签订确认单一份并将本案所涉房屋交付给王建华、王鲁一，该确认单载明：“经现场确认租赁房屋内无承租人的财产，缺少空调遥控器。出租人收到房屋钥匙三套，电卡一张，水、电、燃气三费现金结清。”
王建华、王鲁一自认王海蓉向其交付本案所涉房屋时，除未将空调遥控器交付，致使无法检验空调是否完好，是否符合使用要求外，其他物品都符合租赁合同的约定，以后无论通过何种方式经检验空调质量没有问题，其方可将上述2000元押金退还给王海蓉。
在本案诉讼过程中，王海蓉曾提起反诉，请求判令王建华、王鲁一向其返还房屋租赁押金2000元、剩余电费455元、保安费90元，并退还2014年3月份房租2000元。后原审法院于2014年11月25日开庭审理本案时，王海蓉作为反诉经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，按撤回反诉处理。
本案争议的焦点问题有两个，第一个是王海蓉主张双方签订的房屋租赁合同已于2014年3月24日实际终止是否有事实和法律依据；第二个是双方是否存在违约行为。
关于第一个焦点问题，王海蓉主张双方签订的房屋租赁合同已于2014年3月24日实际终止是否有事实和法律依据。
王建华、王鲁一主张双方签订的房屋租赁合同明确约定租赁期限至2014年9月24日，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，因此，王海蓉主张双方签订的房屋租赁合同已于2014年3月24日实际终止没有事实和法律依据，王建华、王鲁一不予认可。
王海蓉主张双方签订的房屋租赁合同已于2014年3月24日实际终止，并腾空、搬离涉案房屋不再居住，为此提供如下证据复印件予以证明。一、解除租赁合同的通知（启事）三份，因不知王建华、王鲁一工作单位及实际住址，便于2014年3月24日张贴于涉案房屋传达室门口、2单元楼下及涉案房屋门口，同时通过电话短信通知了王建华、王鲁一；二、照片6张，其中两张2014年3月30日补拍于2单元一楼门口，另外两张同日补拍于本案所涉房屋门口，还有两张2014年8月22日补拍于本案所涉房屋门口。王建华、王鲁一对上述证据均不予认可，并主张无法确定三份启事的形成时间，以前从未见过上述启事，因为大约2013年10月以后未再去过涉案房屋，也未收到王海蓉的电话短信通知。王海蓉未提供证据证明其当时曾将解除租赁合同的通知（启事）通过电话短信通知过王建华、王鲁一。
原审法院认为，王海蓉提供的照片6张，王建华、王鲁一不予认可，经审查该照片系复印件，内容模糊，无法辨别载明的具体内容，且王海蓉未提供证据证明照片载明的内容即其主张张贴的启事是否还存在，另外王建华、王鲁一大约自2013年10月以后至2014年3月24日未再去过涉案房屋，即使王海蓉张贴了上述启事，王建华、王鲁一也不会看到。王海蓉主张同时以电话短信方式将启事内容通知了王建华、王鲁一，王建华、王鲁一不予认可，王海蓉未提供相应证据予以证明。虽然王建华、王鲁一认可王海蓉曾于2014年2月23日电话提出拟提前终止合同，但王海蓉未按照合同约定书面通知王建华、王鲁一，其自认签订合同时，未向王建华、王鲁一确认实际住址，责任在王海蓉，且双方就终止合同未达成一致，亦未签订终止合同书，明显不符合双方在房屋租赁合同中就提前终止合同作出的明确约定，另外王海蓉实际于2014年11月6日才与王建华、王鲁一签订确认单，将涉案房屋及三套钥匙交付给王建华、王鲁一，并对屋内物品进行了验收交接。通过以上分析，能够认定王海蓉主张双方签订的房屋租赁合同已于2014年3月24日实际终止没有事实和法律依据，原审法院不予采信。
关于第二个焦点问题，王建华、王鲁一、王海蓉是否存在违约行为。
王建华、王鲁一主张其不存在违约行为，相反王海蓉在未解除租赁合同并返还房屋的情况下，自2014年3月25日至今拒交租金，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。
王海蓉对王建华、王鲁一的上述主张不予认可，并认为双方签订的房屋租赁合同已于2014年3月24日实际终止，其不存在违约行为，相反王建华、王鲁一在租赁房屋多次发生停电后，拒不履行维修义务导致无法居住，租赁合同无法实际履行，构成违约，其有权提前终止合同。王建华、王鲁一对此不予认可，并提供2014年2月28日至2014年3月14日期间双方的短信往来记录，证明王建华、王鲁一积极为王海蓉进行室内电路维修，但王海蓉不予配合，2014年3月24日双方的租赁合同并未解除，也未提前终止。王海蓉对短信的真实性无异议，但同时主张短信内容并不完整，截留了对王建华、王鲁一不利的一部分短信内容，不能证明王建华、王鲁一的上述主张。
原审法院认为，王海蓉主张多次停电后，王建华、王鲁一拒不履行维修义务，构成违约，王建华、王鲁一不予认可，王海蓉未提供相应证据予以证明。王海蓉对王建华、王鲁一提供短信内容的真实性无异议，虽然主张不完整，但未提供相应证据予以证明。通过王建华、王鲁一提供的短信内容来看，能够认定王建华、王鲁一已尽到自己的维修义务。因此，王建华、王鲁一在本案中不存在违约行为，相反在原审法院上述已认定2014年3月24日双方并未提前终止合同，而合同约定租赁期限截止2014年9月24日的情况下，王海蓉既未解除合同，也未将涉案房屋返还给王建华、王鲁一，自2014年3月25日至今未向王建华、王鲁一交纳租金，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任，原审法院对此予以认定。
综上，王建华、王鲁一、王海蓉签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反有关法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按租赁合同的约定履行各自的义务。王海蓉未向王建华、王鲁一交纳2014年3月25日至2014年9月24日租赁期限内的租金及租赁期限届满后至2014年11月6日实际交付房屋期间的租金，应承担相应的民事责任。因此，王建华、王鲁一请求判令王海蓉支付自2014年3月25日至2014年11月6日期间的租金14733元，事实清楚，理由正当，计算无误，原审法院予以支持。在上述原审法院已认定王海蓉构成违约的情况下，王建华、王鲁一主张的1000元违约金，有租赁合同的明确约定，王海蓉亦未提出异议，且不违反有关法律规定，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、王海蓉于判决生效之日起十日内，支付给王建华、王鲁一自2014年3月25日至2014年11月6日期间的租金14733元。二、王海蓉于判决生效之日起十日内，支付给王建华、王鲁一违约金1000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，反诉费50元，均由王海蓉负担。
上诉人王海蓉不服原审判决上诉称：1、上诉人已于2014年2月26日搬离争议房屋，3月14日腾空，并在随后将房屋钥匙放传达室并通知被上诉人。被上诉人律师函已证明，房屋租赁合同已于6月实质解除。原审判决将承租房屋日期截止到2014年11月6日明显有失公正。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人王建华、王鲁一答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人王海蓉上诉主张与被上诉人王建华、王鲁一房屋租赁合同已于2014年6月实质解除，没有提供证据予以证实，被上诉人王建华、王鲁一亦不予认可。本案，王海蓉未按照合同约定书面通知王建华、王鲁一解除房屋租赁合同，其自认签订合同时，未向王建华、王鲁一确认实际住址，责任在王海蓉，且双方就终止合同未达成一致，亦未签订终止合同书，明显不符合双方在房屋租赁合同中就提前终止合同作出的明确约定，另外王海蓉实际于2014年11月6日才与王建华、王鲁一签订确认单，将涉案房屋及三套钥匙交付给王建华、王鲁一，并对屋内物品进行了验收交接。因此王海蓉主张双方签订的房屋租赁合同已于2014年6月实际终止，没有事实依据，原审法院据此认定，判决并无不当，本院予以维持。因此，上诉人王海蓉的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费180元，由上诉人王海蓉负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩 松
审判员 孟繁荣
审判员 王云春
二〇一五年六月十五日
书记员 吕淑慧