湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2801民初902号
原告（反诉被告）田政，男，生于1967年2月16日，土家族，湖北省恩施市人，公务员，住恩施市。
原告（反诉被告）吴红梅，女，生于1971年9月18日，汉族，湖北省恩施市人，大地保险公司经理，住址同上。系原告田政之妻。
原告（反诉被告）周辉军，男，生于1965年2月11日，土家族，湖北省恩施市人，公务员，住恩施市。
原告（反诉被告）余丽萍，女，生于1963年10月26日，汉族，湖北省恩施市人，恩施自治州中心医院职工，住址同上。系原告周辉军之妻。
原告（反诉被告）张华，男，生于1967年11月10日，土家族，湖北省恩施市人，公务员，住恩施市。
原告（反诉被告）吴隽，女，生于1968年4月12日，汉族，湖北省恩施市人，公司职员，住址同上。系原告张华之妻。
原告（反诉被告）张捷，男，生于1963年10月10日，汉族，湖北省恩施市人，公务员，住恩施市。
原告（反诉被告）田军，女，生于1969年1月26日，土家族，湖北省恩施市人，恩施自治州中心医院职工，住址同上。系原告张捷之妻。
原告共同委托代理人（特别授权）杨娇燕、张威，湖北勇鑫律师事务所律师。
被告（反诉原告）恩施长友投资实业有限公司。住所地：恩施市施州大道***号。组织机构代码73519089-6.
法定代表人ＸＸ，该公司董事长。
被告马德胜，男，生于1964年10月1日，土家族，湖北省鹤峰县人，住鹤峰县。
被告共同委托代理人（特别授权）邱兵、邹勃，湖北施南律师事务所律师。
原告田政、吴红梅、周辉军、余丽萍、张华、吴隽、张捷、田军诉被告恩施长友投资实业有限公司、马德胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月10日受理后，被告恩施长友投资实业有限公司提出反诉，经审查，本院对反诉予以受理，并于2016年6月25日由审判员陈勇军适用简易程序合并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）田政、吴红梅、周辉军、余丽萍、张华、吴隽、张捷、田军的共同委托代理人杨娇燕、张威、被告恩施长友投资实业有限公司（反诉原告、简称长友公司）、马德胜的共同委托代理人邱兵、邹勃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年1月5日，被告长友公司、马德胜向原告立下欠据，承诺于金典大厦2楼201号房银行按揭贷款发放后三日内退还多收的购房款118530元。如不按约返还，则按日万分之六承担损失、资金占用等违约责任。原告已积极配合被告办理了相关按揭，履行了合同义务，二被告却拒绝返还该款，且未协助原告办理该房屋的产权登记。现请求判令：1、返还多收的房款118530元；2、按日利息71.118元，承担自2015年4月14日起至给付之日止的利息；3、协助办理房屋登记。
被告长友公司答辩并反诉称，原、被告于2011年8月22日签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于恩施市施州大道206号“金典大厦”一单元201号房屋出售给原告，合同约定房屋建筑面积933.72平方米，单价5917.65元／平方米，总价5525428元，签订合同时支付首付款2765428元，余款276万元采取银行按揭贷款方式支付。
合同签订后，反诉被告支付了首付款2530000元，尚欠首付款235428元。其后以实际面积小于约定面积为由拒绝支付，也没按照约定办理按揭贷款。经相关部门实测，该房屋实际面积为913.69平方米，双方同意按原单价多退少补，即从其未付首付款中扣减，反诉被告还欠购房款116898元。双方于2015年1月5日达成协议，约定反诉被告立即办理银行按揭，合同中多计算的房款在按揭贷款后结算，但直到2015年4月10日才办理按揭贷款。现反诉请求判令：1、反诉被告支付尚欠购房款116898元，及自2015年1月15日至2015年4月10日的违约金117300元；2、支付逾期付款违约金1799240元。
被告马德胜辩称，我签署涉案合同或其他文件的行为，为职务行为，个人不应承担民事责任。
反诉被告辩称，反诉原告提出的逾期付款违约金已经超过诉讼时效，其他辩称意见与起诉意见相同。
经审理查明，被告长友公司在恩施市施州大道206号开发建设“金典大厦”商品房，于2011年8月22日与八原告签订《商品房买卖合同》（合同编号ES1103306）。合同主要内容有：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的金典大厦壹单元贰层201号房。该商品房的用途为住宅。该商品房［合同约定］建筑面积共933.72平方米，其中，套内建筑面积714.71平方米，公共部位与公用房屋分摊面积219.01平方米。第四条计价方式与价款。1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5917.65元，总金额伍佰伍拾贰万伍仟肆百贰拾捌元。……4、以上房屋单价及房款不含水、电、天燃气、有线电视、电话、宽带等立户报装及工时材料费。5、“买受人支付清全部房款后一年内办理房产证等事宜，买受人必须按有关部门审核合格资料要求提供有效证件资料及办理相关手续”（“”内为手写体，下同）。第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。……合同面积与产权登记面积有差异的，以产权面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意第第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）以产权登记面积为准，单价不变，房款多退少补……第六条付款方式及期限。“本合同签订时支付房款人民币贰佰柒拾陆万伍仟肆佰贰拾捌元整（￥：2765428.00元），余款人民币贰佰柒拾陆万元整（￥：2760000.00元）由买受人采取银行按揭的方式支付给出卖人（买受人根据按揭银行要求提供证件，履行手续，调整首付）若提供的手续不合银行要求，需付清所有购房款”（为手写体）。第七条买受人逾期付款的违约责任。（1）……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……“如因在施工中等其他特殊情况，交房日期最迟不超过2012年5月30日”（为田政手写体，加盖被告长友公司印章）。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十一条交接：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3、项处理：1、……2、……3、买受人不按时提供办理产权的相关资料，由买受人按已付房款的1％向出卖人支付违约金。双方还约定了其他内容。
2011年12月16日，被告长友公司向原告送达《收款通知书》，在该通知书的下部，由母克松（被告公司股东）批注：“补交的首付款（235428.00）经与马德胜、彭建秋商量，同意不予收取。”
2015年1月5日，原告得知涉案房屋的实测面积为913.69平方米，遂与被告长友公司就减少的面积进行协商，被告长友公司同意按合同单价予以返款，并以“欠款人”署名向原告出具《欠款条据》，该条据载明：“今欠到金典大厦壹单元贰层201号房购房人田政、吴红梅、周辉军、余丽萍、张华、吴隽、张捷、田军应退还的多收购房款壹拾壹万捌仟伍佰叁拾元整（￥：118530.00元）。承诺该应退还多收的购房款于金典大厦贰楼201号房银行按揭贷款下发后三日内返还。如按约不归还，欠款人同意按日万分之六承担利息损失、资金占用费等违约责任。田政、吴红梅等人应积极配合恩施长友投资实业有限公司尽快办理银行按揭贷款、房屋产权他项权证和银行要求购房人提供资料及签字手续齐全，以便银行下放按揭贷款。”
之后，双方签署《关于补签房屋买卖合同经过的说明》，该《说明》载明：“合同约定的金典大厦壹单元贰层201号商铺房，建筑面积933.平方米，购房单价5917.65元，现经房产部门实测，该房屋建筑面积仅为913.69平方米。恩施长友投资实业有限公司售房时，多收了购房方20.03平方米的房款人民币壹拾壹万捌仟伍佰叁拾元（￥：118530.00元）。因房产部门要求该公司出售房屋面积必须与实测办证面积一致，否则不予办证。2015年2月1日恩施长友投资实业有限公司公司马德胜找到购房人田政、吴红梅，请求购房方配合，变更原购房合同的建筑面积和出售价格，变更目的要为了尽快办银行按揭贷款的房屋产权他项权证，银行要求购房人提供资料及签字手续齐全，银行便于下放按揭贷款。经与田政、吴红梅协商，并电话请示其他购房人同意，马德胜同意退还多收购房人20.03平方米的房款人民币壹拾壹万捌仟伍佰叁拾元（￥：118530.00元）。但约定退款时间为银行按揭贷款下放后三日内付款。在此前提下，购房方同意按照恩施长友投资实业有限公司和银行、房产管理部门要求变更购房合同面积和单价，协助该公司办理购房的房产证、土地证等。”该《说明》并被作为合同的附（件）五。
2015年4月10日，工商银行向被告吴红梅发放个人商用房贷款2760000元，并用于缴纳涉案房屋购房款。
另查明，原告（反诉被告）田政与吴红梅、周辉军与余丽萍、张华与吴隽、张捷与田军为夫妻关系。
本院认为，原告与被告长友公司订立的《商品房买卖合同》系经自愿协商，内容未违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方均应诚实、完全履行合同约定的义务。在涉案合同中，原告的主要合同义务为交纳购房款，被告长友公司的主要合同义务系按时交付符合交付使用条件的房屋。
一、关于八原告交纳购房款的合同义务。
原告应交纳的购房款分为两部分，一部分为首付款，另一部分为银行按揭款。
1、关于首付款。双方于涉案合同中约定首付款于合同签订时即2011年8月22日支付2765428元。至2011年12月16日，原告尚欠首付款23.5428万元，对该款，被告长友公司的关联人母克松于通知书上批注“不予收取”，即予以免除。此为双方对房屋价款的变更。从之后被告长友公司出具《欠款条据》和双方签署《关于补签房屋买卖合同经过的说明》的行为分析，系被告长友公司对此予以认可或追认。故，在首付款的交纳方面，原告不存在违约行为。
因被告长友公司对原告下欠的首付款予以免收，双方对房屋总价款即变更为5290000元。后经实测，面积减少，其房屋价款亦应按约定“多退少补”，即被告长友公司应当退还原告因房屋面积减少的价款118530元。同时，被告长友公司在其出具的《欠款条据》中，约定该款项自银行按揭贷款发放后三日内返还，否则按日万分之六（折算为月利率为1.8％）承担损失，该损失被告长友公司理应承担，即被告长友公司自2015年4月14日至该款返还之日，应当按日万分之六承担资金占用损失即利息。原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
同理，反诉原告要求反诉被告支付尚欠的首付购房款116898元及其利息的诉讼请求，没有事实及法律根据，理由不能成立，本院不予支持。
2、关于银行按揭。反诉被告暨原告作为商品房的购买人，银行按揭款项系其应当交付与出卖人的购房款，办理银行按揭的义务人为购房人即反诉被告。对于涉案房屋面积存在的误差，双方在合同第五条中对面积差异约定“多退少补”，且经实测面积差异产生的时间在后，原告以此对抗交纳银行按揭款项，理由不能成立。按常理，反诉原告作为商品房的出卖方，一般会积极协助反诉被告办理银行按揭相关手续，以期尽早获得银行按揭款项。双方虽于合同中没有约定银行按揭款项的交纳时间，但反诉被告仍负有积极、勤勉履行之义务，自合同订立至该部分款项的交纳，近四年时间，在双方没有对银行按揭的办理时间另行约定或反诉原告阻碍办理的情形下，实为反诉被告懈怠履行，属违约行为，本应承担违约责任。
但违约责任属债权请求权，适用诉讼时效制度。我国《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”从约定办理银行按揭的《关于补签房屋买卖合同经过的说明》的订立日期即2015年1月5日至反诉被告办理银行按揭并交付与反诉原告之日即2015年4月10日，期间经历95天，该期间即可视为办理银行按揭的所需时间。涉案合同第七条第一款第2项约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。”涉案合同订立于2011年8月11日，在超过95天的正常办理按揭贷款时间之日即自2011年11月20日开始逾期，逾期60日后出卖人对解除或继续履行合同具有选择权，出卖人在买受人逾期60日后选择继续履行合同，即自2012年1月20日开始计算违约责任的诉讼时效。在其后双方签署《关于补签房屋买卖合同经过的说明》、《欠款条据》之时，反诉原告未提出该主张，至反诉原告于2016年5月15日提起反诉主张之日，该请求已经超过诉讼时效。反诉被告亦对此提出抗辩，故，其抗辩理由成立。对该项诉讼请求，本院不予支持。
二、关于协助办理房屋权属登记。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。在商品房买卖合同中，出卖人负有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，即协助原告办理商品房的产权登记。现因涉案房屋的权属登记尚未完成，被告长友公司仍负有协助义务。原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
三、关于被告马德胜的民事责任。
《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”被告马德胜为被告长友公司工作人员，其作为经手人向原告出具《欠款条据》和订立《关于补签房屋买卖合同经过的说明》，系为被告长友公司利益而为，被告长友公司亦在其上加盖印章。故，被告马德胜的行为，属行使公司职务行为，其行为后果应当由其所属法人即被告长友公司承担，被告马德胜作为其工作人员，不应承担民事责任。原告的该项诉讼请求没有法律依据，也不符合合同约定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告恩施长友投资实业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告田政、吴红梅、周辉军、余丽萍、张华、吴隽、张捷、田军返还购房款118530元，并自2015年4月14日按月利率1.8％支付利息。
二、被告恩施长友投资实业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告田政、吴红梅、周辉军、余丽萍、张华、吴隽、张捷、田军办理恩施市施州大道115号“金典大厦”壹单元贰层201号房屋的产权登记（房屋所有权、国有土地使用权）。
三、驳回原告田政、吴红梅、周辉军、余丽萍、张华、吴隽、张捷、田军的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告恩施长友投资实业有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费3180元，减半收取1590元，反诉案件受理费11534元，共计13124元，由被告恩施长友投资实业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈勇军
二〇一六年五月三十日
书记员 罗 毅
书记员 陈 林