浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0327民初1548号原告：吴联民。原告：吕小霞。原告共同委托代理人：谢培均，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。被告：浙江中驰房地产开发有限公司，住所地乐清市柳市镇柳青路（中信银行温州乐清支行内）。法定代表人：张徐益，该公司董事长。委托代理人：干伟峰、南仕，浙江合众律师事务所律师。原告吴联民、吕小霞诉被告浙江中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月15日立案受理。因本案等74件案件的被告相同，诉讼标的为同一种类，经双方当事人同意，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，决定予以合并审理，并依法由代理审判员王玲栗适用简易程序于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告吴联民、吕小霞共同委托代理人谢培均，被告中驰公司委托代理人干伟峰、南仕到庭参加诉讼。在本案审理过程中，本院依双方当事人的申请，决定给予庭外和解期限60日。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告吴联民、吕小霞起诉称：2012年10月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份。合同第一、三条约定：原告向被告购买其开发的“御景园”第14幢1902号商品房，该商品房设计用途为住宅，属框架结构，层高3.0米，建筑面积124.44平方米；第五条约定：该商品房每平方米价格12718.6元，总价为1582703元；第九条约定：出卖人应当在2015年10月30日前将符合下列各条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……第十条约定：出卖人逾期交房的，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告未按期向原告交付房屋，直至2016年1月9日才取得建设工程竣工验收备案证明，并通知原告接收房屋，逾期交房天数为71日，应当向原告支付违约金22474.38元（以购房款为基数，自2015年10月31日按日万分之二计算至2016年1月9日止）。另外，被告交付的商品房层高为2.9米，违反了合同约定，根据合同法第一百零七条的规定，应当赔偿原告损失。为此，原告请求：一、被告向原告支付逾期交房违约金22474.38元；二、被告赔偿原告房屋层高不符合约定的损失52756.77元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告中驰公司答辩称：一、关于逾期交房问题。中驰御景园B区商品房建设项目（即涉案项目）于2015年10月29日前经五方主体竣工验收合格，取得规划、公安消防、环保等部门出具的批准文件，已具备实质交房条件。中驰公司于2015年10月29日通知业主交房，2016年1月9日再次通知业主交房。涉案项目在施工过程中遭遇6次特大台风，造成涉案项目停工40日，属于合同第九条第二款约定的不可抗力情形，应作为被告逾期交房免责事由，被告据此可顺延40日交房。故即便以取得《竣工验收备案表》的日期即2015年12月15日为限，逾期交房期限也仅为6日。二、关于涉案商品房层高问题。1.根据法律规定及合同约定，涉案商品房层高应以规划批准层高即2.9米为准，合同当事人不能自由协商确定，未经批准的协商无效。涉案项目自设计、施工，直至最后建成，其层高均为2.9米，被告交付的住宅使用说明书载明的层高也为2.9米，说明涉案合同约定层高为3.0米系被告工作人员的笔误，并非被告的真实意思表示，更无欺诈的故意。被告始终按规划设计建设，按规划要求交付房屋，并不存在过错。因此，被告实质上不构成违约。2.房屋层高与房屋销售价格并无必然联系，房屋建设过程中大部分成本也与层高无关，且层高差0.1米并不影响房屋通风采光，也未造成原告实际损失。3.原告要求被告赔偿层高误差所遭受的损失，但未举证证明。综上，被告不应承担层高误差所涉赔偿责任。原告吴联民、吕小霞在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.身份证、公司基本情况表、组织机构代码证，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.商品房买卖合同，用以证明原、被告签订的商品房买卖合同所涉内容。3.购房发票、收款收据，用以证明原告已依约支付全部购房款的事实。4.中驰御景园设计图，用以证明涉案商品房设计层高为2.9米的事实。5.交房通知书，用以证明被告于2016年1月9日通知原告交房的事实。被告中驰公司在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：1.商品房买卖合同及附件，用以证明：①原、被告之间存在买卖合同关系，合同中对层高的约定系笔误，属于意思表示错误；②规划设计是《商品房买卖合同》重要组成部分，合同中关于空间尺寸的约定应以规划为准；③原告依据《商品房买卖合同》要求赔偿缺乏依据。2.建设工程竣工验收意见表、建设项目竣工环境保护验收申请登记卡、建设工程消防验收意见书、建设工程规划核实确认书，用以证明被告开发建设的“中驰·御景园”B区项目于2015年10月29日前经五方主体竣工验收合格，取得规划、公安消防、环保部门出具的批准文件，符合交房条件的事实。3.竣工验收备案表，用以证明被告已经取得竣工验收备案表的事实。4.中驰御景园交房通知单、EMS快递单、EMS快递查询单，用以证明被告于2015年10月29日通知原告交房的事实。5.关于做好2012年第9号台风“苏拉”防御工作的紧急通知、关于做好2012年第11号台风“海葵”防御工作的紧急通知、关于做好2013年第7号台风“苏力”防御工作的紧急通知、关于做好2014年第16号台风“凤凰”防御工作的紧急通知、关于做好2015年第13号台风“苏迪罗”防御工作的紧急通知、关于做好2015年第21号台风“杜鹃”防御工作的紧急通知、建设及监理单位收到相应紧急通知停工确认单，用以证明中驰御景园B区商品房建设项目因台风不可抗力致工期顺延的事实。6.施工图、竣工图、住宅使用说明书、宣传册、预售方案，用以证明中驰御景园B区商品房建设项目从设计到竣工，其层高始终为2.9米，该规划层高从未变更过，交付时住宅使用说明书载明的层高也为2.9米，被告从未以层高3.0米对外宣传的事实。7.情况说明、土地出让金发票，用以证明房屋大部分单方成本不因层高变化而变化，原告以层高比照建筑面积误差对房价影响要求赔偿的理由不成立。8.2016年3月17日郑元森、孔森洁与中驰公司商品房预售合同纠纷等系列案件的庭审笔录（被告特指证人施某、李某用在庭审作证时证言），用以证明涉案合同约定层高为3.0米系笔误的事实。施某系中驰公司的销售经理，其证言为：证人于2012年进入中驰公司工作，任销售主管。2013年12月份左右，证人看到晨光尚品宣传设计图标明的层高为2.9米，和工程部林工聊天时说涉案商品房层高是3米，工程部的工程师后去公司楼上找出设计图纸，发现涉案商品房层高是2.9米。在发现笔误之后，中驰公司并未通知业主重新签订合同。在此之后至2014年3月份之间，具体如何处理笔误问题由前销售经理负责，证人并不清楚。2014年3月份之后合同条款中约定的层高均修改为2.9米，并按层高2.9米签订合同。中驰公司在销售房屋的过程中，采取一房一价的销售方式，商品房价格与楼层位置呈递增关系。商品房买卖合同文本系从住建局领取的，商品房层高、面积等内容先行在住建局备案并由电脑打印，部分内容由销售人员填写。证人李某用系中驰公司办公室主任，其证言为：证人于2010年8、9月份开始在中驰公司销售部工作，2013年年底和项目部工作人员聊天时，前销售经理叶经理将合同层高书写错误的事情报告了项目部陈总和严总，事后在其他案件庭审中得知2014年3月5日下午之后商品房买卖合同约定层高为2.9米，之前签订的合同层高均为3米。商品房买卖合同在电脑中有范本，条款不可以更改，销售人员在范本中输入房号，合同中其他信息自动生成。在发现合同约定层高有误后至2014年3月5日期间，证人不清楚中驰公司有无通知业主修改合同及具体处理情况。9.交房流转单，用以证明被告交房的事实。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，本院认证如下：原告提供的证据及被告提供的证据1、3、4、5、9，其形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且相应的质证方对证据真实性均无异议，应确认这些证据作为认定本案相关事实的依据，至于被告提供证据5所涉台风是否属于不可抗力情形，将在下文另行阐述。被告提供的证据2，其形式、来源合法，内容客观真实，应作为认定本案相关事实的依据，但有关交房条件的待证事实因与涉案合同约定不符，故对该部分证明力不予确认。被告提供的证据6，施工图、竣工图、住宅使用说明书的形式、来源合法，与本案具有关联性，且原告方对真实性无异议；预售方案发布在苍南县住建局商品房销售网页上，属于众所周知的事实；宣传册与涉案合同及房屋现状相吻，故确认证据6作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据7，其目的在于证明被告无需赔偿层高误差所涉损失，因层高误差所涉损失的赔偿问题系原、被告争议焦点，将在下文另行阐述。被告提供的证据8，因其载明的证人证言与待证事实相矛盾，对其证明力不予确认。本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：2012年10月13日，原告吴联民、吕小霞作为买受人与被告中驰公司作为出卖人签订了一份商品房买卖合同。合同第一条约定：出卖人以拍卖方式取得坐落于苍南县灵溪镇仁英路以北、体育场路以东、建兴路以南、编号为苍南县新区5－2－1地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“御景园（二期）”（暂定名）商品房。该商品房建设工程规划许可证号为3303272010010021，施工许可证号为330327201012310201、330327201101280101。第三条约定：买受人购买的商品房坐落于“御景园”第14幢1902号。该商品房的设计用途为住宅，属框架结构，层高3.0米，建筑面积为124.44平方米。该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息详见施工图（施工图载明的层高为2.9米）。第五条约定：按建筑面积计算购房款，商品房单价为每平方米12718.6元，总金额为1582703元。第七条约定：买受人于2012年10月13日前支付购房款的40%，计782703元，余款800000元在所在楼栋结顶后以办理按揭贷款方式支付。第九条约定：出卖人应当在2015年10月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。同时查明，涉案商品房所属“御景园”商住楼B区工程于2011年11月18日开工建设，2012年9月14日取得商品房预售许可证（证号为苍房售许字第014号），2015年11月30日通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位联合验收，同年12月15日在苍南县住房和城乡规划建设局完成了工程竣工验收备案。被告于2015年10月29日、2016年1月9日先后两次通知原告交房。原告于2016年2月18日接收涉案商品房。另查明，“苏拉”台风于2012年8月3日在福建省登陆，当时风速为10级；“海葵”台风于2012年8月8日在浙江省象山县登陆，当时风速为14级；“苏力”台风于2013年7月13日在福建省××县登陆，当时风速为10级；“凤凰”台风于2014年9月23日在上海市奉贤区登陆，当时风速为9级；“苏迪罗”台风于2015年8月8日在福建省××市登陆，当时风速为13级；“杜鹃”台风于2015年9月29日在福建省××市登陆，当时风速为12级。本院认为：原、被告之间就涉案商品房所签订的《商品房买卖合同》，系原、被告真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务。根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点为：一、台风能否成为被告逾期交房的免责事由；二、逾期交房违约金如何计算；三、被告应否就层高不符合合同约定赔偿原告损失。关于争议焦点一。本院认为，根据合同法规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。苍南县地处东南沿海，多台风天气，其对施工的影响在确定交房期限时应当预见并予以考虑，故台风不构成不可抗力，况且涉案台风均未在苍南登陆，也未对涉案工程造成严重破坏性影响，因此被告以台风作为其逾期交房免责事由，缺乏法律依据，不予采纳。关于争议焦点二。本院认为，涉案合同第九、十条约定，被告应当在2015年10月30日前将符合已经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，被告可据实延期交房。被告逾期交房不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。涉案商品房直至2015年12月15日才在苍南县规划建设局完成工程验收备案，方具备合同约定的交房条件，结合被告没有逾期交房免责事由的认定，被告逾期交房明显，应按已付购房款1582703元日万分之二支付违约金。被告于2015年10月29日通知交房，系在涉案房屋具备交付条件前，应属无效。被告于2016年1月9日再次通知原告交房，系在涉案商品房具备交房条件后，视为被告在该日完全履行交房义务，因此被告支付逾期交房违约金的期限为自2015年10月31日起至2016年1月9日止。综合本节论述，被告应支付自2015年10月31日起至2016年1月9日止按购房款1582703元日万分之二计算的逾期交房违约金22474.38元。关于争议焦点三。本院认为，一、根据《住宅设计规范》（2003）第5.5.1条规定，住宅层高宜为2.8米，可见涉案商品房层高2.9米，符合规定；二、涉案商品房自规划、设计、施工，直至建成，其层高均为2.9米，且被告也从未以层高3.0米作为销售卖点加以宣传，因此被告真实意思表示的层高应为2.9米，结合被告工作人员的陈述，可以认定涉案合同约定层高为3.0米系被告工作人员的错误意思表示；三、购买商品房并非日常的小额消费，购房者应当保持谨慎，并及时充分向被告及有关主管部门了解涉案商品房及周边商品房基本情况，结合从被告发布商品房预售信息到签订商品房买卖合同的过程较长及周边商品房层高等事实，有理由相信原告已充分了解商品房买卖合同相关内容，包括合同载明的施工图（其载明的层高为2.9米），因此层高为2.9米符合原告心理预期；四、层高为2.9米与层高为3.0米相比，并未实质影响原告对涉案商品房正常使用及利用价值，原告也未举证证明因层高不符合约定造成的损失。综合本节论述并结合本案事实，原告要求被告赔偿因实际层高低于合同约定而造成的损失，于法无据。综上，原告第一项诉讼请求，本院予以支持；第二项诉讼请求，本院不予支持。被告主张逾期交房期限为6日，与事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、浙江中驰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付吴联民、吕小霞逾期交房违约金22474.38元；二、驳回吴联民、吕小霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1680元，减半收取840元，由吴联民、吕小霞负担659元，浙江中驰房地产开发有限公司负担181元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费1680元。逾期不交按自动撤回上诉处理）。代理审判员  王玲栗二〇一六年六月二十九日书 记 员  郑丽娜相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，账号：20×××37，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。