广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1363号
上诉人（原审原告）：佛山市威力狮物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区（A区）101-102。
法定代表人：李柏荣，总经理。
委托代理人：廖永东，广东卓信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：叶霞，女，汉族，住浙江省金华市婺城区。
委托代理人：钱国斌，广东泽康律师事务所律师。
委托代理人：高雪梅。
被上诉人（原审被告）：陆昀，男，汉族，住浙江省兰溪市。
上诉人佛山市威力狮物业发展有限公司（以下简称威力狮公司）、叶霞因与被上诉人陆昀房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年12月30日，威力狮公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1.叶霞支付租金及综合管理费254660元；2.叶霞支付水电费35375.71元；3.支付违约金2565.6元；4.叶霞承担本案诉讼费。2015年1月23日，威力狮公司申请变更诉讼请求为：1.确认威力狮公司已解除与叶霞所签的《商铺租赁合同》；2.叶霞返还承租的威尔斯商业广场A座A201号铺位；3.叶霞支付租金及管理费合计279868.65元；4.叶霞支付水电费38660.18元；5.叶霞支付违约金3171.12元；6.叶霞支付2015年1月16日起至实际交还商铺之日止的双倍租金及物业管理费，暂计算至2015年1月31日止的双倍租金及物业管理费为43656元；7.陆昀对叶霞的上述债务承担连带清偿责任；8.本案诉讼费由叶霞、陆昀承担。威力狮公司在一审庭审过程中明确其请求支付租金及管理费的时间是从2014年6月15日计至2015年1月15日。威力狮公司在一审过程明确其主张的租金和管理费自2014年6月15日计算至2015年1月15日，其主张的3171.12元违约金是指以叶霞拖欠的租金、管理费、水电费为本金按千分之三为标准计算的违约金。
原审法院经审理查明：2010年11月17日，佛山市南海区六联村委会、黄岐六联集团有限公司作为出租方，与作为承租方的威力狮公司签订《集体土地使用权租赁合同》，约定出租方将佛山市南海区某公路旁地块（地号：19044352、19044357、0719044527）的11010.48平方米土地出租给威力狮公司作商业用途，期限自2011年2月1日至2041年1月31日。
威力狮公司承租上述土地后，出资建综合楼并办理了房地产权属人为佛山市南海黄岐六联集团有限公司的房地权证。佛山市南海黄岐六联集团有限公司同意威力狮公司享有该综合楼占有、使用及收益的权利。
2013年9月21日，威力狮公司作为甲方，与作为乙方的叶霞签订《商铺租赁合同》，约定甲方将佛山市南海区威尔斯商业广场建筑面积为727.6平方米的A座A201号铺出租给乙方，租期自同年11月1日至2021年10月31日，第一期租期至2015年10月31日，租金及管理费（不含税）为每月43656元，免租期自2013年11月1日至2014年2月28日，免租期内乙方应按每月5元／㎡向甲方支付物业管理费3638元；每月租金及管理费乙方应在当月8号前支付，逾期付款，乙方每天应按应付款的3‰向甲方支付违约金；乙方逾期30天支付租金及其他费用，甲方有权解除合同并收回物业，不予返还乙方所缴纳的租赁保证金等一切费用。
同日，双方将免租期延至2014年3月11日。
签约当日，叶霞向威力狮公司支付了保证金87312元及水电周转金10914元。
2014年2月19日，威力狮公司通知叶霞收铺。同月27日，叶霞签名成为威尔斯商业广场A座A201号铺的防火责任人。
承租期间至2014年12月31日，叶霞拖欠租金及滞纳金共
241751元；拖欠管理费及滞纳金共14815.82元；拖欠水电费及滞纳金共36033.94元。
2015年1月10日，威力狮公司在叶霞承租的商铺上锁。
同年1月16日，威力狮公司以专递方式向叶霞寄送《解除商铺租赁合同通知书》，叶霞于1月17日签收了该邮件。
同年3月24日、30日，叶霞委托广东泽康律师事务所先后向威力狮公司发出了《关于敦促办理租赁房屋移交手续的律师催告函》，认为威力狮公司擅自于同年1月10日在叶霞承租的商铺加锁，致其无法营业，故要求威力狮公司开锁办理商铺的交接手续，并主张由此而导致的损失扩大，叶霞将不承担责任。
另查，叶霞与陆昀于2011年4月11日登记结婚。
原审法院认为：威力狮公司与叶霞签订的《商铺租赁合同》是当事人真实的意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应全面履行合同的约定。
根据合同约定，叶霞应在每月8号前向威力狮公司支付当月的租金、管理费等，逾期付款30天，威力狮公司有权解除合同并收回物业。承租期间至2014年12月31日，叶霞拖欠的租金及滞纳金共241751元、拖欠管理费及滞纳金共14815.82元、拖欠水电费及滞纳金共36033.94元，逾期支付的时间已远超30天，解除合同的条件已成就，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，威力狮公司要求解除合同的第1项诉请有理，原审法院予以支持。
因威力狮公司发出的《解除商铺租赁合同通知书》于2015年1月17日由叶霞签收，根据上述同一法律第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，威力狮公司与叶霞签订的《商铺租赁合同》于2015年1月17日解除。
合同解除后，叶霞应将承租的威尔斯商业广场A座A201号铺位返还给威力狮公司。威力狮公司的第2项诉请有理，原审法院予以支持。
在合同履行过程中，因叶霞拖欠租金，威力狮公司于2015年1月10日将该叶霞承租的商铺加锁，致使该叶霞无法使用商铺，故商铺的使用费应计至2015年1月10日。根据合同约定，2015年10月31日前的租金及管理费为每月43656元，据此，2015年1月1日至10日租赁商铺的租金及管理费为14552元。因承租期间至2014年12月31日，叶霞尚拖欠租金及滞纳金共241751元、拖欠管理费及滞纳金共14815.82元，故叶霞欠威力狮公司的租金及管理费与滞纳金合计为：241751元＋14815.82元＋14552元=271118.82元。因叶霞拖欠威力狮公司租金，而威力狮公司亦因此对该叶霞承租的商铺加锁，造成合同解除叶霞应承担主要的过错责任，威力狮公司承担次要过错责任。叶霞辩称以保证金抵销债务，根据双方的责任，该叶霞在签约当日向威力狮公司支付的保证金87312元以抵销30%为宜。据此，抵销后叶霞应向威力狮公司支付的租金及管理费与滞纳金合计为：271118.82元-87312元×30%=244925.22元。威力狮公司第3项诉请中的此部分主张有理，原审法院予以支持。威力狮公司该项诉请中超出此部分的主张没有事实及法律根据，原审法院对威力狮公司超出此部分主张的诉请不予支持。
在承租期间至2014年12月31日，叶霞拖欠的水电费及滞纳金共36033.94元，在抵销该叶霞支付的水电周转金10914元的30%后，叶霞应支付给威力狮公司的水电费及滞纳金为：36033.94元-10914元×30%=32759.74元。威力狮公司第4项诉请中的此部分主张有理，原审法院予以支持。威力狮公司该项诉请中超出此部分的主张没有事实及法律根据，原审法院对威力狮公司超出此部分主张的诉请不予支持。
在合同履行过程中，叶霞拖欠租金等各种费用，威力狮公司则在2015年1月10日擅自对叶霞承租的商铺加锁，且威力狮公司第3项诉请中原审法院所支持的租金及管理费已包含违约金，故威力狮公司再要求叶霞支付违约金3171.12元的第5项诉请无理，原审法院不予支持。
因威力狮公司在2015年1月10日擅自对叶霞承租的商铺加锁，此后造成的租金及管理费责任应由威力狮公司自行承担，故威力狮公司要求叶霞支付2015年1月16日起至实际交还商铺之日止的双倍租金及物业管理费的第6项诉请无理，原审法院不予支持。
因叶霞与陆昀于2011年4月11日登记结婚，叶霞欠威力狮公司的上述债务发生在叶霞与陆昀夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理……”的规定，叶霞欠威力狮公司的上述债务应按夫妻共同债务处理。威力狮公司要求陆昀应对叶霞所负的债务承担连带清偿责任的第7项诉请有事实及法律根据，原审法院予以支持。
陆昀经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、威力狮公司与叶霞签订的《商铺租赁合同》于2015年1月17日解除；二、叶霞应于判决生效后十日内将承租的佛山市南海区威尔斯商业广场A座A201号铺返还给威力狮公司；三、叶霞应于判决生效后十日内向威力狮公司支付租金及管理费与滞纳金244925.22元；四、叶霞应于判决生效后十日内向威力狮公司支付水电费及滞纳金32759.74元；五、陆昀对上述第三、四项判决承担连带清偿责任；六、驳回威力狮公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取6234.68元、财产保全费1983元，合计8217.68元（威力狮公司已预交），由威力狮公司负担844.38元，叶霞、陆昀负担7373.3元。
上诉人威力狮公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院在没有任何证据的前提下，错误地认定2015年1月10日威力狮公司在叶霞承租的商铺上锁，明显违反法律的规定。本案根本不存在叶霞所主张的威力狮公司于2015年1月10日在叶霞承租的商铺上锁的情形，反而是叶霞一直锁住商铺位拒不向威力狮公司交还涉案商铺，导致威力狮公司遭受重大经济损失。叶霞谎称威力狮公司于2015年1月10日对其商铺上锁完全是叶霞是为了掩盖其拒不返还涉案商铺而杜撰的内容，仅凭叶霞单方的陈述不应被认定为事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。根据法律规定，叶霞主张威力狮公司于2015年1月10日在叶霞承租的商铺上锁，但只有其本人陈述，但未能提出其他相关证据，其主张不应予支持。而一审法院仅凭叶霞的陈述，就威力狮公司于2015年1月10日在叶霞承租的商铺上锁的事实，这是明显违反法律规定。（二）一审法院基于对上述关键事实的错误认定，忽略了叶霞拒不向威力狮公司交还租赁商铺的严重违约行为，适用法律错误，作出部分错误的判决，导致威力狮公司遭受重大经济损失。威力狮公司于2015年1月16日依法通知叶霞解除《商铺租赁合同》。威力狮公司在《解除﹤商铺租赁合同﹥通知书》中就明确告知叶霞“请您立即交还租赁商铺给我公司”。同时，威力狮公司也多次打电话明确告知叶霞应交还租赁商铺，以减小威力狮公司的损失进一步扩大。但叶霞拒不配合。一审法院在打电话送达法律文件时，叶霞明知诉讼案件存在，也故意不接收法律文件，才导致一审公告送达，诉讼周期延长。正是由于叶霞故意拒不交还商铺的行为，导致威力狮公司依法解除合同后一直到现在仍然无法收回租赁商铺，损失进一步扩大。一审诉讼中，叶霞辩称2015年3月24日、30日委托了广东泽康律师事务所向威力狮公司发出了《关于敦促办理租赁房屋移交手续的律师催告函》，这是完全不具有合法性的催告函。在催告函中没有合法授权。而且叶霞锁住商铺的大门，只是口头上称敦促威力狮公司办理移交手续，但叶霞却拒不过来租赁商铺所在场所处打开锁并将商铺交还给威力狮公司。叶霞所寄交的《关于敦促办理租赁房屋移交手续的律师催告函》完全是为了伪造证据。事实上，威力狮公司更想叶霞将租赁商铺移交回威力狮公司，并且威力狮公司也是不断地催促叶霞将租赁商铺开锁并移交给回威力狮公司，但叶霞至今没有前来租赁商铺处开锁并将该铺位交回给威力狮公司，导致威力狮公司的损失不断扩大。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。很显然，法律明确规定了合同解除后，叶霞理应立即将租赁商铺开锁并移交返还给威力狮公司，而不是仅仅催威力狮公司移交。同时，《商铺租赁合同》第八条明确约定，合同终止、解除后7天内，乙方拒不交还承租物业的，乙方除应按双倍标准向甲方支付逾期占用期间的租金及物业管理费等费用外，尚须赔偿甲方因此遭受的一切经济损失。因此，一审法院依法认定了合同已依法解除，但却不顾法律对于解除合同法律效力的规定及双方的约定，没有支持威力狮公司赔偿损失的请求。综上，威力狮公司请求：1.依法撤销原审判决第六项；2.改判支持威力狮公司的一审全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用全部由叶霞承担。
针对威力狮公司的上诉，叶霞答辩称：威力狮公司于2015年1月10日对涉案商铺加上锁，经叶霞多次要求办理交接手续威力狮公司均不理会。威力狮公司也有涉案商铺的钥匙，在威力狮公司不履行接收涉案商铺义务的情况下，叶霞无办法实际交还涉案商铺。其他的意见与上诉意见相同。
上诉人叶霞不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决认定交纳租金的起始时间错误，从而导致判决叶霞向威力狮公司多支付租金。根据叶霞与威力狮公司于2013年9月21日签订的《佛山市南海区威尔斯商业广场商铺租赁合同》的第三条关于免租期的约定，免租期共4个月，自2013年11月1日至2014年2月28日，共4个月。另外，根据双方签订的《租赁合同》的第六条第2款的约定，若威力狮公司延期交付物业的，则租期顺延。威力狮公司提供的《租户收铺表格签收确认书》显示，威力狮公司于2014年2月27日才将案涉铺位交付给叶霞使用，同时，双方签订的合同附件一显示，威力狮公司因叶霞自行砌墙产生的费用向叶霞另外补偿11天的免租期。因此，本案的免租期共计4个月11天。在双方都没有任何违约的前提下，免租期应从2014年2月28日开始计算至2014年7月11日。但叶霞签完收铺手续后才发现，威力狮公司交付的商铺并没有达到收铺标准。商铺交铺标准第8条约定：商铺排污，排水系统整体验收合格。其次，双方合同的第十三条其它补充约定事项中约定，威力狮公司提供公共大堂及配套电梯给叶霞作为经营。但叶霞收铺后直到开业，威力狮公司都没有提供正常的公共大堂作为经营。从叶霞提供的照片可以看出2014年6月初大堂的装修施工仍然未能完成，大堂还和毛坯房一样，酒店开业当天大堂门口还架着装修的脚手架及装修材料，严重影响行人的正常通行。而叶霞从事的是餐饮行业，在人行通道存在障碍的情况下，消费者自然不会选择消费，所以，威力狮公司的违约行为严重影响了叶霞的正常经营，也没有达到签订合同租赁该商铺为餐饮经营的目的。所以应该从威力狮公司提供能正常使用的大堂和排污、排水都完全验收合格后才开始计算免租期。因威力狮公司是在2014年8月底才提供正常的大堂给叶霞使用，故应从2014年9月1日起计算免租期共计4个月11天，即双方的起租日期应当确定为2014年12月11日。（二）一审判决叶霞向威力狮公司支付租金、管理费及滞纳金人民币244926.22元的计算有误。叶霞签订合同时，已经向威力狮公司预付了一个月的租金人民币43656元，而一审法院对叶霞已经预付一个月租金的事实并没有予以认定，并做相应的扣减。同时，本案中，威力狮公司应当自2014年12月12日开始计算租金。因2014年12租金已经实际支付，并叶霞不存在拖欠租金的情形。（三）一审判决叶霞向威力狮公司支付水、电费及滞纳金人民币32759.74元的计算有误。首先，根据双方签订的《佛山市南海区威尔斯商业广场商铺租赁合同》约定，威力狮公司应当按照政府有关部门规定的水、电费的收费标准向叶霞收取水、电费用，但威力狮公司却以每度电1.1元的标准、每吨水3.5元的标准收取，并未按照双方协议约定的标准收取，私自提高了收费标准。其次，威力狮公司的收费单在收取公摊水电费方面有诸多不合理之处，叶霞要求威力狮公司提供详细的证明材料证明。再次，一审判决仅以叶霞交纳的水电周转金的30％抵扣拖欠威力狮公司的水、电费错误。双方在合同当中并没有约定叶霞交纳的10914元的水电周转金属于定金。双方约定在拖欠水、电费时先用水、电周转金予以抵扣。所以，一审判决部分抵扣水、电周转金属认定事实错误。（四）一审判决判定叶霞将涉案商铺在判决生效后十日内交还给威力狮公司与事实不符。2015年1月10日，威力狮公司擅自对涉案商铺加装锁具，以实际行为己经占有了涉案商铺。况且商铺属于不动产，客观上也无法像动产一样履行转移占有的交接手续。所以，从威力狮公司对涉案商铺加装锁具的实际行为来看，威力狮公司已经实际占有了该商铺，叶霞不需要也不可能再履行一个特别的交付手续。一审法院该项判决内容在现实中也不具有可操作性。（五）一审判决叶霞向威力狮公司支付滞纳金明显错误。威力狮公司违约在先，并没有按照合同约定将符合约定使用条件的商铺交付给叶霞，无权要求叶霞支付违约金。综上，叶霞请求：1.撤销佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第81号民事判决第二、三、四项，并予以改判，即判令叶霞不需要向威力狮公司支付租金、管理费及滞纳金人民币244926.22元以及水、电费及滞纳金人民币32759.74元；2.判令威力狮公司退还叶霞支付的租赁保证金人民币87312元；3.判令威力狮公司承担本案的诉讼费用。
针对叶霞的上诉，威力狮公司答辩称：叶霞故意违约，拒不交还商铺。威力狮公司在一审时提交的证据已证明威力狮公司已将涉案商铺交叶霞使用。由于叶霞经营不善，拒不支付租金，威力狮公司依法解除合同。现有证据能证明叶霞是故意违约，不交还商铺。由于叶霞至今未到场清点财物，导致威力狮公司无法清场，叶霞应对此承担赔偿责任。
上诉人威力狮公司在二审期间向本院提交了如下证据：
证据1.《关于我司与叶霞租赁合同纠纷的函》及快递寄送资料；
证据2.《关于我司与叶霞租赁合同纠纷的函（二）》及快递寄送资料；
证据3.《关于我司与叶霞租赁合同纠纷的催告函》及快递寄送资料；
证据1至证据3拟证明叶霞拒不向威力狮公司交还涉案商铺，导致威力狮公司遭受重大经济损失；
证据4.叶霞寄给威力狮公司的商铺钥匙的快递单；
证据5.《关于我司与叶霞租赁合同纠纷的催告函（二）》及快递寄送资料；
证据4与证据5证明叶霞直至2015年6月15日才将涉案商铺钥匙交给威力狮公司，但并非按双方合同约定对涉案商铺清点后交还威力狮公司，导致威力狮公司的经济损失仍在持续。
叶霞对威力狮公司发表了如下质证意见：对威力狮公司提交的证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。邮件的查询单没有邮局的盖章，相关的函件叶霞也没有收到。叶霞已多次要求移交商铺，但威力狮公司不予配合。
上诉人叶霞在二审期间向本院提交了如下证据：
证据1.租金、保证金、水电周转费收据，拟证明在签订合时叶霞已交付两个月租金作保证金，还交付了一个月的租金；
证据2.移交钥匙的快递单，拟证明叶霞多次要求交还商铺无果才将手中的钥匙寄还给威力狮公司；
证据3.相片一组，拟证明涉案商铺的大堂在2015年6月初尚在装修。
威力狮公司对叶霞提交的证据发表了如下质证意见：证据1不属于新证据。对证据2，威力狮公司向叶霞发函要求解除合同并办理交接手续，但叶霞不予配合，导致威力狮公司的损失进一步扩大。对证据3的合法性不予确认，相片不能显示拍摄的时间和地点。
经质证，本院对双方提交的证据认证如下：对威力狮公司提交的证据1、2、3、5，威力狮公司提交的网上签收查询记录证明了上述函件已被签收，叶霞虽不予确认，但未提出相反证据，故本院确认上述证据的真实性。威力狮公司提交的证据4与叶霞提交的证据2相同，本院对证据4予以采信。叶霞提交的证据1有原件供核对，且收据上有威力狮公司的印章，故本院确认其真实性。威力狮公司对叶霞提交的证据2的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对叶霞提交的证据3不予采信，不足以证明应顺延免租期，不作为本案定案依据。
经审理查明：2010年11月17日，佛山市南海区大沥镇六联村委会、黄岐六联集团有限公司作为出租方，与作为承租方的威力狮公司签订《集体土地使用权租赁合同》，约定出租方将佛山市南海区某公路旁地块（地号：19044352、19044357、0719044527）的11010.48平方米土地出租给威力狮公司作商业用途，期限自2011年2月1日至2041年1月31日。
威力狮公司承租上述土地后，出资建综合楼并办理了房地产权属人为佛山市南海黄岐六联集团有限公司的房地权证。佛山市南海黄岐六联集团有限公司同意威力狮公司享有该综合楼占有、使用及收益的权利。
2013年9月21日，威力狮公司作为甲方，与作为乙方的叶霞签订《商铺租赁合同》，约定甲方将佛山市南海区威尔斯商业广场建筑面积为727.6平方米的A座A201号铺出租给乙方，租期自同年11月1日至2021年10月31日，第一期租期至2015年10月31日，租金及管理费（不含税）为每月43656元，免租期自2013年11月1日至2014年2月28日，免租期内乙方应按每月5元／㎡向甲方支付物业管理费3638元；每月租金及管理费乙方应在当月8号前支付，逾期付款，乙方每天应按应付款的3‰向甲方支付违约金；乙方逾期30天支付租金及其他费用，甲方有权解除合同并收回物业，不予返还乙方所缴纳的租赁保证金等一切费用；甲方应按本合同约定将物业交付乙方使用，延期交付的，租期顺延；租赁期内，乙行须自行支付该物业在使用过程中产生的水费、电费等所有费用，上述费用由乙方直接有向收费单位或由甲方代收代付，乙方应按甲方的收费通知书依时缴纳；合同签订之日，乙方向甲方交纳租金保证金87312元，水电周转金10914元；在租赁期内，因乙方违反本合同的约定或本项目的有关管理规定，导致甲方蒙受损失或因此产生费用的，乙方应承担全部赔偿责任。甲方可以先行在乙方的租赁保证金中，按等额抵扣以弥补有关损失及费用。乙方如无违约，在租赁合同终止并结清乙方应缴费用后15天内，甲方应将租赁保证金及水电周转金无息退还乙方；违约租赁保证金、水电周转金在租赁期内不计算利息，在租赁期内租赁保证金不能抵作租金或其他相关费用，如乙方在租赁期间拖欠水电费，甲方可以先行在水电周转金中扣除；租赁期届满（或合同终止、解除）后7天内，乙方拒不交还承租物业的，乙方除应按双倍标准向甲方支付逾期占用期间的租金及物业管理费等费用外，尚须赔偿甲方因此遭受的一切经济损失；乙方逾期交付租金及其他应交纳的费用超过30天，甲方有权解除合同，随时收回商铺另行出租，并有权用乙方存放在商铺内的资产以抵偿乙方欠付的费用，并有权不予返还乙方所交付的租赁保证金等一切费用；甲方提供公共大堂及配套电梯给乙方作为经营。
同日，双方约定因威力狮公司为涉案商铺供电量增容及叶霞为涉案商铺建分铺墙，双方对上述费用的差额威力狮公司以免租期的形式补偿给叶霞，免租期为11天，从2014年3月1日至2014年3月11日。
签约当日，叶霞向威力狮公司预付了一个月的租金及管理费43656元、保证金87312元及水电周转金10914元。
威力狮公司提交的《威尔斯商业广场主要收费一览表》载明涉案商铺的电费、水费按政府有关部门规定收费。威力狮公司与叶霞在二审过程中均主张相关政府部门规定涉案商铺的电费单价为每度1元，水费是每吨3元。
2014年2月19日，威力狮公司通知叶霞收铺。同月27日，叶霞在涉案商铺的《租户收铺表格签收确认书》、《公司防火责任人登记表》上签字确认。
2015年1月16日，威力狮公司以专递方式向叶霞寄送《解除商铺租赁合同通知书》，叶霞于1月17日签收了该邮件。
2015年3月24日、30日，叶霞委托广东泽康律师事务所先后向威力狮公司寄送了《关于敦促办理租赁房屋移交手续的律师催告函》和《关于我司与叶霞租赁合同纠纷的催告函（二）》，称威力狮公司擅自于同年1月10日在叶霞承租的商铺加锁，至其无法营业，故要求威力狮公司开锁办理商铺的交接手续，并主张由此而导致的损失扩大叶霞将不承担责任。
2015年3月28日、4月2日，威力狮公司分别以专递方式向叶霞寄送了《关于我司与叶霞租赁合同纠纷的函》，认为叶霞所发的催告函因未出示合法的授权委托手续，没有任何法律效力。同时还认为威力狮公司并未对涉案商铺上锁，并要求叶霞尽快交还商铺。
2015年6月5日、6月11日，威力狮公司两次以专递方式向叶霞寄送了《关于我司与叶霞租赁合同纠纷的催告函》，催告叶霞交还涉案商铺。
2015年6月15日，叶霞委托律师将涉案商铺的钥匙寄还给威力狮公司。
2015年6月18日，威力狮公司向叶霞寄送《关于我司与叶霞租赁合同纠纷的催告函》，确认收到叶霞寄交的涉案商铺钥匙4条，并要求叶霞于收到函件7日内到涉案商铺清点财产，并根据《商铺租赁合同》第十条第5款的约定协商抵偿拖欠的费用，如双方对抵偿费用的金额不能达成一致，则由双方将上述财物搬离至威力狮公司指定的临时保管场所进行保管，以便由人民法院拍卖强制执行。
另查明，威力狮公司提交的涉案商铺2014年2-7月的收费通知单载明，威力狮公司对涉案商铺免收自2014年2月15日至2014年6月14日期间的租金，该期间的管理费为每月3638元。该期间的管理费经过威力狮公司加收多个月的滞纳金，2014年12月的收费通知单显示该项管理费为14815.82元。2014年2-7月的收费通知单还记载了涉案商铺2014年2-6月的水电费，并备注接通知后，请于本月8日前支付上述款项。
叶霞与陆昀于2011年4月11日登记结婚。
本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。综合双方在二审阶段的诉辩，本院对本案作如下评述。
关于涉案商铺的租金和管理费。威力狮公司主张叶霞应支付自2014年6月15日至2015年1月15日涉案商铺的租金和管理金，叶霞则上诉主张其并未拖欠涉案商铺的租金和管理费。对此，本院认为，根据双方约定，威力狮公司给予叶霞共计4个月11天的免租期，涉案商铺延期交付的，租期顺延。因叶霞于2014年2月27日才接收涉案商铺，故涉案商铺应从2014年2月27日起再加上4个月11天的免租期期满后，即自2014年7月8日起按每月43656元计算租金和管理费。叶霞称涉案商铺外的大堂至2014年8月底才完工，威力狮公司交付的涉案商铺不符合使用条件，免租期应从涉案商铺符合使用条件起算。但叶霞为证明大堂装修情况而提交相片不能反映拍摄的时间，也不能反映涉案商铺与所述大堂的位置关系。而且即使如叶霞所述2015年6月大堂尚在装修，但该时间也是在涉案商铺的免租期内，而免租期本身就是出租人予以承租人免租做开业前准备的时间，在该段时间内大堂装修不会造成叶霞租金和管理费损失，故叶霞上诉主张顺延免租期依据不足。因叶霞在签约当天已预付了一个月的租金和管理费，该笔预付的租金和管理费应顺延作为2014年7月8日起算的第一个月的租金和管理费，故涉案商铺自2014年8月8日计至2015年1月15日的租金和管理费合共228466.4元。
关于涉案商铺的水电费。叶霞对拖欠涉案商铺水电费不持异议，但上诉主张原审判决确定的涉案商铺的水电费有误。本院认为，由于威力狮公司在《威尔斯商业广场主要收费一览表》中明确涉案商铺的水电费按政府有关部门的规定收费，二审庭审过程中双方均主张根据相关规定涉案商铺的电费单价应为每度1元，水费应为每吨3元，故涉案商铺的水电费应根据上述单价按实际用水、用电量计算。原审法院按威力狮公司所主张的电费每度1.1元、水费每吨3.5元计算水电费有误，本院予以纠正。根据威力狮公司提交的收费通知单，经重新核算，涉案商铺的水电费合计30371.77元。叶霞主张威力狮公司计算公摊水电费计算不合理，但未明确说明理由及依据，本院对此上诉主张不予支持。
关于叶霞应支付的迟延履行违约金。合同法第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，根据双方合同约定，叶霞逾期支付租金等费用的，每逾期一天叶霞须按应付款项的3‰计算支付违约金。因叶霞主张根据上述计算方式所确定的违约金数额明显过高，故本院综合本案实际情况及违约方的过错程度酌定按日万分之六计算迟延履行违约金。关于叶霞拖欠租金和管理费的违约金。因双方约定叶霞应于每个月8日前支付当月租金和管理费，故叶霞对其拖欠的自2014年8月8日至2015年1月15日期间的租金和管理费，应向威力狮公司支付分别以每个月所欠租金和管理费为本金，自当月的9日起至实际支付之日止按日万分之六的标准计算的违约金。威力狮公司在本案中主张叶霞支付租金和管理费279868.65元，违约金3171.12元，共计283039.77元，因根据上述标准计算的迟延支付租金与管理费的违约金与本金的总和已超过威力狮公司所主张租金与管理费、违约金的总和，故叶霞应付的租金与管理费及违约金应以威力狮公司的诉讼请求283039.77元为限，加上叶霞拖欠的水电费30371.77元，叶霞应付租金与管理费、水电费、违约金共计313411.54元（279868.65＋3171.12＋30371.77）。
关于保证金和水电周转金。叶霞在签订合同之日支付了保证金87312元。因保证金性质上是在叶霞违约的情况下用以清偿未履行的金钱债务以及补偿损失，双方在合同中也约定保证金可用于抵扣因叶霞违约而造成的损失及费用，故在叶霞违约的情况下，叶霞所预交的保证金应可于抵扣叶霞所欠费用。对于叶霞支付的10914元水电周转金，根据双方合同约定，如叶霞在租赁期间拖欠水电费，威力狮公司可以以水电周转金予以抵扣，故水电周转金应可全额用于抵扣所欠水电费。原审法院认定叶霞仅有权将保证金及水电周转金中的30%予以抵扣有误，本院予以纠正。涉案商铺的租金、管理费、水电费及违约金313411.54元，抵扣保证金、水电周转金后，叶霞实际应向威力狮公司支付租金、管理费、水电费及违约金215185.54元（313411.54-87312-10914）。
关于涉案商铺使用费。根据双方合同的约定，叶霞在合同解除后7天内不返还商铺的，叶霞应在约定的租金和管理费标准的基础上加收一倍的租金和管理费。但从双方相互寄发的要求交接商铺的函件可见，涉案商铺是因为双方对涉案商铺的交接存在争议而迟延交接，双方对此均存在过错，故本院根据双方的过错程度酌情按租金与管理费标准的50%计算确定迟延返还商铺的违约金。因叶霞直至2015年6月15日才将涉案商铺钥匙交还威力狮公司，故叶霞应向威力狮公司支付自合同解除后第7天的次日（2015年1月25日）起至叶霞返还商铺之日（2015年6月15日）止按涉案商铺租金与管理费标准计算的使用费206638.4元及按该金额50%计算的违约金103319.2元，合共309557.6元。
叶霞与陆昀于2011年4月11日登记结婚，上述债务发生在叶霞与陆昀夫妻关系存续期间，故上述债务属于夫妻共同债务，陆昀应对叶霞上述债务承担连带清偿责任。
因叶霞已向威力狮公司交付涉案商铺钥匙，可认定为已交还涉案商铺，故原审判决叶霞向威力狮公司返还商铺有误，本院依法予以纠正。
综上所述，威力狮公司、叶霞的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持。原审判决认定事实、适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第81号民事判决第一项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第81号民事判决第二项、第五项、第六项；
三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第81号民事判决第三项、第四项为：叶霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市威力狮物业发展有限公司支付租金和管理费、水电费、违约金共计215185.54元；
四、叶霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市威力狮物业发展有限公司支付商铺使用费206638.4元及违约金103319.2元；
五、陆昀对本判决第三项、第四项所确定的债务承担连带清偿责任；
六、驳回佛山市威力狮物业发展有限公司的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6234.68元、财产保全费1983元，合计8217.68元，由佛山市威力狮物业发展有限公司负担821.79元，叶霞负担7395.89元。二审案件受理费6948元，由佛山市威力狮物业发展有限公司负担347.4元，叶霞负担6600.6元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 郑正坚
代理审判员 黄玉凤
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 李嘉敏