中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2013）民申字第511号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）青海隆豪置业有限公司。住所地：青海省西宁市青海生物科技产业园经四路**号。法定代表人：才桑卓玛，该公司董事长。委托代理人：杨生文，青海同一律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：青海三新房地产开发有限公司。住所地：青海省西宁市城中区七一路***号。法定代表人：姬李仓，该公司董事长。委托代理人：宋俊芳，该公司总经理。委托代理人：刘卯生，该公司法律顾问。再审申请人青海隆豪置业有限公司（以下简称隆豪公司）因与被申请人青海三新房地产开发有限公司（以下简称三新公司）项目转让合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院(2012)青民一终字第20号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。隆豪公司申请再审称：（一）二审法院以裁定纠正笔误�方式改变判决结果，违反法律规定，适用法律错误。根据行文习惯和隆豪公司与三新公司签订的转让金都大厦三期项目的《协议书》约定，三新公司给付隆豪公司4200万元价款的期限，早于给付1310万元的期限，且在二审判决时给付条件已经成就。因此，二审法院在二审判决主文中确定的转让款给付时间，并不存在笔误。二审法院以纠正笔误为由，裁定改变已经依法送达且生效的终审判决确定的给付时间，致使已经到期的4200万元债务的履行期限，反而晚于未到期的1310万元债务的履行期限，是以裁定纠正笔误的方式随意变更判决结果，改变和突破了合同约定，损害了隆豪公司的合法权益。（二）二审判决仅注明了所援引的程序法条文，没有注明所适用的实体法规定，适用法律错误。(三)二审判决违背当事人在合同中的真实意思表示，对合同约定的履行方式进行颠覆�改变，导致判决结果明显不公，违反法律规定，适用法律错误，且超出了当事人的诉讼请求。1.综合审查双方签订的《协议书》的全部内容，双方在合同中约定的履行方式是在整个开发过程中不办理土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证（以下简称“五证”）的变更登记和更名手续，而是由隆豪公司为三新公司提供以西宁金北方房地产开发有限公司（以下简称金北方公司）名义办理的“五证”，三新公司以金北方公司的名义进行项目开发和销售并取得收益，待三新公司完成建设和实现销售后，再由隆豪公司负责将房屋产权证和土地使用权证直接办理到三新公司的购房户名下。即便是按照一审、二审判决中项目主体单位是隆豪公司而不是金北方公司的认定，也只是隆豪公司以自己的名义办理“五证”并提供给三新公司，由三新公司以隆豪公司的名义进行项目开发和销售。以上事实，不但有双方签订的《协议书》在案佐证，且二审判决也明确认定：“……上述约定结合《协议书》第三条第四项关于办理按揭时双方的权利义务的约定，说明在协议书签订之初，双方的本意并不是将‘五证’直接办理在三新公司名下，也并未明确在三新公司销售房屋时隆豪公司必须将‘五证’变更登记到三新公司名下为合同履行的条件。”二审判决在正确认定合同约定的基础上，却又随意突破合同内容，判决隆豪公司为三新公司办理“五证”变更登记和更名手续，严重违反了合同约定和法律规定。2.为了判决给三新公司办理“五证”变更登记和更名手续，本案判决在隆豪公司没有提出诉讼请求的情况下，判令三新公司给隆豪公司支付转让款，超出了当事人的诉讼请求，明显违法。（四）本案违反了《中华人民共和国民事诉讼法》关于级别管辖的规定。按照一审、二审判决，仅三新公司向隆豪公司支付的转让款一项就高达5510万元，诉讼标的远远超过西宁市中级人民法院受理一审民事案件的限额，本案一审应当由青海省高级人民法院管辖。（五）本案判决认定“靠近城东交警大队（花园北街以西、城东交警大队以北）的房屋和其他建筑附属设施”属隆豪公司应当完成的拆迁范围缺乏证据证明，与事实不符。根据双方签订的《协议书》的约定，隆豪公司负责的拆迁工作与应当承担的交付施工场地责任属同一合同义务，其中交付场地是目的，负责拆迁工作只是交付场地的前提条件。结合双方签订《协议书》时规划方案尚未报批、实际用地面积和范围尚不确定等客观情况，双方约定的拆迁范围明显是指双方当时预测的施工现场的范围，既不是以后取得土�使用权的范围，更不是之后规划确定的拆迁范围。《协议书》第一条中“金都大厦位于花园北街以西，西宁市第一中学以东，城北交警队以北，花园北街小区主入口以南为三期项目”的表述，约定的是项目所处位置，不是拆迁范围。西宁市中级人民法院邀请土地管理部门和城建规划部门工作人员进行的现场答疑，仅仅是对事隔二年后规划部门批准的规划许可文件要求拆迁的范围进行了指定和说明，且规划许可文件中要求拆迁的部分土地根本不在项目宗地范围之内，而是政府“要求征用不得占用，并无偿拆除”的规划道路等公共用地。对该部分土地上的拆迁安置工作，是隆豪公司应当向政府承担的行政责任，与双方签订的《协议书》及三新公司无关。本案判决将双方在合同中约定的项目位置曲解为项目范围，以事隔二年后规划部门才批准的规划许可文件代替合同约�，进而认定合同约定的拆迁范围，缺乏证据证明，明显错误。（六）本案判决由三新公司自行拆迁安置，违反法律规定，适用法律错误。拆迁安置只能由拆迁行政管理部门颁发的拆迁许可证确定的拆迁人进行。三新公司不是涉案项目的拆迁人，本案判决由三新公司自行拆迁安置，违反法律规定。（七）双方签订的《协议书》系无效合同，本案判决认定双方签订的合同有效，适用法律错误。1.双方签订的《协议书》的性质，是对隆豪公司与金北方公司签订的《联合开发改建七一路项目协议书》项下三期项目部分合同权利义务的概括转让，因未得到金北方公司的同意依法无效。2.双方签订的《协议书》实质是对尚未获得立项的所谓房地产项目进行炒作和倒卖牟利的行为，违反了相关法律规定，扰乱了房地产市场秩序，当事人之间约定的不实际办理项目过户变更手续，�以项目名义主体进行开发销售的转让方式，不是房产转让的合法方式，扰乱国家对房地产开发、建设的管理秩序，损害社会公共利益，属于无效合同。（八）双方签订的《协议书》依法应当解除，本案判决继续履行合同，认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。1.由于双方签订合同后客观情况发生了重大变化，导致双方签订合同的基础丧失，且继续履行合同对于隆豪公司明显不公，双方又不能达成变更意见，人民法院应当根据情势变更原则判决解除合同。隆豪公司与三新公司在《协议书》中约定的标的项目即七一路及花园北街街景整治危旧房改造项目，由于政策调整被取消，未能实施。现在的隆豪恒基中心项目，是隆豪公司以出让方式取得土地使用权后重新立项的房地产开发项目，不是双方在《协议书》中约定的危旧房改造项目。双方签订的合同丧失了继续履行的基础，依法应当解除。即使是按照一审、二审法院关于两个项目为同一项目的认定，三新公司与隆豪公司签订《协议书》的基础条件是该项目享受国家危旧房改造优惠政策。在双方签订合同后，西宁市人民政府取消了该危旧房改造计划，隆豪公司以11218万元土地出让金的对价取得土地使用权，并根据出让文件的规定对项目宗地红线范围外的城市规划公共道路半幅承担“征用但不得占用，并无偿拆除”的行政责任。之后，规划部门又对要求“无偿拆除不得占用”的拆迁范围一再增加。双方签订《协议书》的基础条件发生了重大改变。由于双方无法达成变更或补充协议，继续履行合同对隆豪公司明显不公，合同应予解除。2.《协议书》因三新公司严重违约，已被隆豪公司通知解除，本案判决合同继续履行，适用法律错误。由于三新公司存在不按约定支付价款、违法销售房屋、擅自提高标高、违法施工等严重违约、违法行为，导致双方的合同目的无法实现，严重损害了众多购房者的利益，继续履行合同将严重损害社会公共利益，隆豪公司于2011年8月12日以书面通知的方式解除了合同。由于三新公司在收到解除合同的通知后在法定期间内没有向人民法院提出确认解除合同效力的请求，故双方之间的合同在隆豪公司解除合同的通知送达之日即2011年8月12日已经依法解除。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项的规定申请再审。三新公司提交意见称：（一）二审判决中的债务排序并无不当，只是由于打印错误，才以裁定纠正，符合法律规定。（二）《协议书》是一个开发建设项目的整体转让合同，而非隆豪公司所称的合同项下三期项目部分权利义务的概括转让，三新公司当然取得了三期项目的整体开发权，并享有该项目土地及建筑房屋的最终产权。三新公司对该项目有完全自主、排他的处置权和开发建设权，任何人不得以任何理由干预和破坏三新公司对该项目的开发建设。隆豪公司已经取得了七一路改建项目的开发建设权，同时也具备了金都大厦三期整体转让的资格和条件。根据我国相关法律规定，建设项目在完成实质条件后，转让建设项目需要完备下列主要手续：1.办理土地使用权转让、受让批准、登记手续；2.办理规划报建和施工许可证更名手续；3.根据不同地区的管理要求，应向原立项审批部门申请项目建设者更名手续，并办理商品房预售许可证。这些是建设项目转让合同须履行的特定内容，系建设项目转让合同的根本属性，也是本案合同要求隆豪公司应当配合完成的义务，并非隆豪公司所称的“对合同约定的履行方式进行颠覆性的改变”。（三）三�公司在起诉时诉讼标的只有510万元，隆豪公司在反诉时的数额也仅有2343000元。因此，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于级别管辖的规定。（四）本案《协议书》对该项目工程拆迁范围已有明确规定，《协议书》第一条明确规定：“金都大厦位于花园北街以西，西宁市第一中学以东，城东交警队以北，花园北街小区主入口以南为三期项目，甲方负责该项目的房屋拆迁”。因此，隆豪公司对本项目的拆迁范围约定的非常明确，其提出的“靠近城东交警大队（花园北街以西，城东交警大队以北）的房屋和其他建筑附属设施属隆豪公司应完成的拆迁范围，缺乏证据证明，与本案客观事实不符”的主张不能成立。（五）隆豪公司多次违约，应当承担相应的违约责任，并赔偿因此给三新公司造成的经济损失。（六）二审法院为维护社会稳定，判决由三新公司自行拆�安置并无不当，合情、合理、合法。（七）隆豪公司民事再审申请书自相矛盾，逻辑混乱，法律关系认识不清。本案建设项目转让合同合法有效，隆豪公司认为合同无效或应予解除合同，均不能成立。隆豪公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。本院审查查明：（一）根据双方当事人提供的内容一致的《国有建设用地成本明细表》及相关土地使用权出让材料，隆豪公司为受让涉案土地使用权所支付的11218万元土地出让金包含两部分，第一部分是经西宁市国土资源局核实，同意从该公司已支付的拆迁安置补偿费用中核抵拆迁安置补偿费及土地统征费共计10048.53万元，第二部分为以现金方式支付土地出让金1169.47万元。（二）本院组织询问中，隆豪公司认可在本案执行过程中，向执行法院西宁市中级人民法院书面同意将拆迁安置义务移交给三新公司。（三�本院组织询问中，隆豪公司认可无法提供证据证明其在受让涉案土地使用权后曾与三新公司协商变更或者解除《协议书》。（四）本院组织询问中，隆豪公司认可已经接受了三新公司支付的1310万转让款。本院认为：（一）关于二审法院以补正裁定方式变更二审判决主文确定的债务履行顺序，适用法律是否错误的问题。二审法院在作出判决后，发现判决中关于三新公司应给付款项的时间上有笔误，作出补正裁定予以纠正，将双方履行义务的顺序确定为三新公司于判决生效后90日内给付隆豪公司项目转让款4200万元，于判决生效后60日内给付隆豪公司项目转让款1310万元，隆豪公司收到上述款项到账之日起30日内，为三新公司办理“五证”的变更和更名手续，双方办理完“五证”后10日内依协议约定，以双方最终核准的面积计算余款扣除相关费用由三新公司向隆豪公司支�。结合二审判决维持了一审判决第二项关于隆豪公司应于判决生效后三个月内进行拆迁安置工作的内容，补正裁定的上述内容系二审法院在双方均有违约行为的情况下，根据解决纠纷的实际需要对双方合同义务的履行顺序作出的调整，有助于督促当事人及时履行各自承担的拆迁安置、支付转让款、办理“五证”变更和更名手续、支付余款等义务，相互制约，保障双方利益，并无不当。隆豪公司该项申请再审理由不能成立。（二）关于二审判决未注明所适用的实体法规定，适用法律是否错误的问题。本案二审判决未再就判决适用的实体法律予以援引，系对一审判决所适用实体法律的肯定，不构成适用法律错误，隆豪公司该项申请再审理由不能成立。（三）关于二审判决是否对合同约定的履行方式进行根本改变，适用法律错误，超出当事人诉讼请求的问题。1.二审�决判令隆豪公司办理“五证”变更和更名手续适用法律是否错误。虽然二审判决认定从《协议书》内容看，双方在签订合同时的本意并非将“五证”变更到三新公司名下，但根据双方当事人在《协议书》中关于“隆豪公司同意将金都大厦三期项目转让给三新公司开发建设”以及“三新公司享有三期项目土地及建筑房屋的最终产权”的约定，《协议书》的性质系房地产项目转让合同，双方当事人争议较大，纠纷又需及时解决的实际情况，二审法院基于项目转让合同的根本属性，以及双方当事人之间目前的关系、三新公司享有三期项目土地及建筑房屋的最终产权和实现合同目的、维护房地产市场的正常秩序和交易安全等因素，作出隆豪公司应协助三新公司办理“五证”的变更登记和更名手续，在隆豪公司不予办理的情况下，由三新公司向有关部门申请办理“五证”的变更登记和更名手续，隆豪公司履行相应协助义务的判决，有利于合同的履行，彻底解决本案纠纷，且隆豪公司也主张其最终要将房屋产权证和土地使用权证办到三新公司的购房户名下，故二审判决判令隆豪公司办理“五证”的变更登记和更名手续并未损害隆豪公司依据《协议书》享有的合同权利，并无不当，隆豪公司该项申请再审理由不能成立。2.关于二审判决判令三新公司支付隆豪公司项目转让款是否超出诉讼请求的问题。隆豪公司的反诉请求是判令解除《协议书》，并由三新公司承担违约金。二审法院经审理认为隆豪公司与三新公司签订的《协议书》是双方真实的意思表示，合法有效，应当继续履行。因《协议书》是双务合同，隆豪公司负有将项目转让给三新公司的义务，三新公司负有向隆豪公司支付转让款的义务，故二审法院在判令隆豪公司办理“五证”变�和更名手续的同时，判令三新公司向隆豪公司支付转让款，是继续履行合同的应有之义，有利于保障隆豪公司及时实现合同权利，避免其另行起诉增加讼累，并不超出当事人的诉讼请求，故对于隆豪公司该项申请再审理由，本院不予支持。（四）关于本案是否违反级别管辖规定的问题。三新公司在起诉时诉讼标的额为510万元，隆豪公司在反诉时诉讼标的额为2343000元，本案由西宁市中级人民法院作为一审法院并不违反级别管辖相关规定，且管辖错误问题并非《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由，故隆豪公司的该项申请再审理由不能成立。（五）关于本案判决认定的拆迁范围证据是否充分的问题。《协议书》第一条约定，金都大厦位于花园北街以西，西宁市第一中学以东，城东交警大队以北，花园北街以西主入口以南为三期项目。《协议书》第�条第一款约定，甲方负责该项目的拆迁、规划设计方案报批，现场达到三通一平，具备开工条件后移交给乙方，费用由甲方负责承担；第二款约定，甲方抓紧三期项目区域内的拆迁工作；第三款约定，甲方负责承担三期项目的前期各种费用（包括拆迁费用、土地出让金及土地相关费用……）。据此，隆豪公司应承担项目的拆迁义务，项目拆迁范围不仅应包括实际建设房屋范围，也应包括项目内公共区域，隆豪公司关于《协议书》第一条约定的是项目所处位置，不是拆迁范围，拆迁的范围应是双方认可的施工范围的主张不合常理，不予支持。在双方就拆迁范围产生争议后，一审法院邀请土地管理部门和城建规划部门的工作人员到本案建设工程现场依照图纸向法院和双方当事人进行了答疑、解释和业务指导，就本案的拆迁范围而言，明确宗地图红线范围内和待征道路�线范围内的建筑物都必须拆迁，三新公司标注的1号楼属于宗地图红线范围内的建筑物，靠近城东交警大队的房屋属于待征道路红线范围内建筑物，即法院已经邀请专业主管部门予以实地确认，本案判决认定拆迁范围的依据充分，隆豪公司该项申请再审理由不能成立。（六）关于法院判决由三新公司自行拆迁安置，是否违反法律规定的问题。《协议书》明确约定隆豪公司负责拆迁并承担拆迁费用。因隆豪公司未能依约完成拆迁安置已构成违约，一审、二审法院鉴于双方当事人纠纷的实际情况，为促使合同继续履行，判定在隆豪公司逾期不履行拆迁安置义务时，由三新公司自行拆迁安置，隆豪公司承担实际发生的拆迁安置费用，并无不当。隆豪公司若对该判项不服，可以通过主动履行拆迁安置义务解决，该判项并未损害隆豪公司利益，且在本案执行过程中，隆豪公司已书面将拆迁安置义务移交给三新公司。故隆豪公司该项申请再审理由不能成立。（七）关于隆豪公司与三新公司签订的《协议书》是否无效的问题。1.关于《协议书》是否系隆豪公司和金北方公司《联合开发改建七一路项目协议书》项下三期项目部分合同权利义务的概括转让，因未得到金北方公司同意而无效的问题。从双方《协议书》内容看，并未约定该《协议书》是对于隆豪公司与金北方公司《联合开发改建七一路项目协议书》中权利义务的概括转让。同时《协议书》第五条约定，“本协议自甲、乙双方签字盖章后生效”，没有约定以金北方公司的同意为协议生效的条件，且在隆豪公司与金北方公司《联合开发改建七一路项目协议书》因政策调整没有实施后，隆豪公司和三新公司仍在继续履行本案《协议书》，故隆豪公司以未得到金北方公司同意为由主张本案《协议书》无效的理由不能成立。2.关于《协议书》是否因违反法律强制性规定应认定为无效的问题。本案《协议书》系房地产开发项目转让合同，隆豪公司在合同履行过程中已取得国有土地使用权证，且隆豪公司据以主张合同无效的《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规系管理性规定，并非《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定的效力性强制性规定，即使《协议书》签订时隆豪公司的投资比例或者转让方式等具体内容与上述规定有所不符，亦不影响认定《协议书》的效力。故本案判决认定隆豪公司和三新公司签订的《协议书》合法有效并无不当，隆豪公司该项申请再审理由不能成立。（八）关于《协议书》是否应当解除的问题。1.关于本案《协议书》是否应以情势变更为由解除。双方签订合同时并未约定项目转让协议以金北方公司与隆豪公司之间的合同，或者以隆豪公司享有危旧房改造项目优惠政策为前提。双方签订协议后，政府取消危旧房改造的优惠政策，隆豪公司支付土地出让金取得涉案土地使用权，《协议书》签订的背景发生了变化，但自隆豪公司2009年8月竞拍取得涉案土地使用权至一审法院于2011年7月受理本案，隆豪公司未能提供证据证明其曾与三新公司协商变更或者解除《协议书》，或者曾在法定期间内行使变更或解除合同的权利，且双方还曾于2010年7月27日共同作为建设单位取得包含涉案项目在内的《建筑工程施工许可证》，故本案判决未予支持隆豪公司依据情势变更原则要求解除合同的诉讼请求并无不当。2.关于《协议书》是否因隆豪公司在诉讼中发出解除通知，三新公司未及时提出异议而解除的问题。隆豪公司于2011年8月12日向三新公司发出解除�同通知，但当时一审法院已经受理三新公司基于合同继续履行而提起的诉讼，在该诉讼过程中隆豪公司反诉要求法院判令解除合同，双方就合同是否应予解除产生争议，应经法院审理判定，故隆豪公司发出的通知并未发生解除合同的效力。至于隆豪公司主张的三新公司存在违法销售房屋、擅自提高标高和违法施工等行为，属于其他法律关系，并不是本案合同解除的条件。三新公司虽然确实存在迟延支付首期款项的情形，但并不构成根本违约，也并不导致合同目的不能实现。鉴于本案合同履行的现状及程度，从维护市场交易的稳定考虑，本案判决判令双方签订的《协议书》继续履行并无不当，隆豪公司该项申请再审理由不能成立。综上，隆豪公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回青海隆豪置业有限公司的再审申请。审 判 长  陈宜芳代理审判员  刘小飞代理审判员  潘 杰二〇一三年十二月十八日书 记 员  王新田