广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4222号
上诉人（原审原告）：谭某流，男。
委托代理人：谭某峰，男，住所地广州市越秀区，系上诉人谭某流之子。
被上诉人（原审被告）：广州银山建设开发有限公司，住所地。
法定代表人：胡某青，总经理。
委托代理人：方某瑜、曹某雄，均为该公司职员，联系地址。
上诉人谭某流因与被上诉人广州银山建设开发有限公司（以下简称为银山公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1015号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，银山公司原名广州银山建设开发公司，2003年6月26日改制变更为现名。
银山公司经广州市城市规划局以穗城规南片地字（1994）第240号《建设用地规划许可证》和广州市国土局以穗国土（1995）建用通字第12号《建设用地通知书》核准，并经广州市房地产管理局发出拆许字（98延）第008号《房屋拆迁许可证》，拆除革新路95-113号、新民大街、新民东一街等地段土地用于建设商住楼。广州市海珠区革新路新民东二街18号首层房屋是谭某流及谭某锐所有的房屋，该屋位于上述拆迁范围内。
1998年12月16日，谭某流及谭某锐（乙方）与银山公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方拆除革新路新民东二街18号首层房屋，乙方是该屋的使用人；乙方同意1998年11月30日前迁出原址房屋，并愿意自行解决临时搬迁；甲方每月发放给临时搬迁补助费392.36元；该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止，按半年支付一次；甲方应于2002年12月31日前，在革新路原地段回迁楼第四层，产权属于自有的套间，产权面积27.08㎡，安置给乙方回迁居住，否则，应按每超期一天赔偿按穗常发（97）第42号文的标准向乙方承担违约责任；等。同日，谭某流及谭某锐（乙方）与银山公司（甲方）又签订一份《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除座落在海珠区革新路新民东二街18号首层房屋，建筑面积23.08㎡，甲方将自有的座落在海珠区革新路新民东二街原地段回迁楼（框架结构）第四层楼，建筑面积为27.08平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按比例分摊在内）的房屋，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方应在2002年12月31日将自有房屋交付给乙方；逾期回迁的，从逾期之日起，对自行解决临迁的，拆迁人按原临迁时安置补助费的300%付给；逾期支付临时安置补助费、延期补助费的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付给补偿金；等。上述两协议分别经有关部门公证和鉴证。协议签订后，谭某流依约迁出原址房屋，但银山公司至今未通知谭某流回迁。谭某锐于2003年11月13日死亡。
另外，谭某流曾起诉银山公司，要求银山公司支付延期补助费及补偿金，原审法院作出（2005）海民三初字第121号民事判决书，认为谭某流要求银山公司支付从2003年1月1日起至2004年6月30日止的延期补助费的补偿金，由于合同约定临迁费每半年支付一次，补偿金的起算日期应为2003年7月1日，故判决银山公司向谭某流等支付从2003年1月1日起至2004年12月31日止的延期补助费及支付逾期支付上述延期补助费的补偿金，补偿金从2003年7月1日起至2004年6月30日止，每日按392.36元×200%×3%计。判后，银山公司不服提起上诉。广州市中级人民法院作出（2005）穗中法民四终字第2701号民事判决书，维持延期补助费的判项和补偿金的起止日期，变更补偿金标准为每日按392.36元×3%计。之后，谭某流又曾多次向原审法院起诉银山公司，之前一次原审法院（2012）穗海法民三初字第347号民事判决书判决银山公司向谭某流支付从2010年12月24日起至2011年12月23日止的延期补助费，支付从2011年1月1日起至2011年12月31日止的逾期支付延期补助费的补偿金。原审法院的（2013）穗海法民三初字第900号民事判决书判决银山公司向谭某流支付从2011年12月24日起至2012年12月23日止的延期补助费（每月按392.36元×200%的标准计算）；银山公司向谭某流支付逾期支付2011年7月1日至2012年12月31日期间的延期补助费的补偿金（计算方法：从2012年1月1日起计至2012年12月31日止，每日按392.36元×3%的标准计算，每月补偿金总额以392.36元为限）；等。
诉讼中，双方当事人确认银山公司已向谭某流支付了截止至2012年12月31日止的临迁费（每月392.36元）。
原审法院认为，谭某流及谭某锐与银山公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议》是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。
关于补偿金的问题，应结合谭某流银山公司签订的两份协议的具体内容而确定。《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，银山公司逾期支付临时安置补助费、延期补助费的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付给补偿金。《房屋拆迁安置协议》中约定，银山公司逾期回迁应按每超期一天赔偿按穗常发（97）第42号文的标准向谭某流承担违约责任。而根据拆迁条例的有关规定（也就是上述安置协议中所述的第42号文），由于拆迁人的责任延长拆迁过渡期限、逾期安置回迁的，拆迁人应承担支付临迁补助费、增加延期补助费（按每月临迁补助费的200%）、逾期支付临迁补助费或延期补助费的补偿金（每日按临迁补助费的3%）的责任。由此可见，两协议关于银山公司逾期回迁的违约责任有对应关系，其内容也应一致，且根据上述规定以及合同的目的，银山公司作为拆迁人应承担的也只是支付临迁补助费、增加延期补助费、逾期支付临迁补助费或延期补助费的补偿金的责任。谭某流对于银山公司应支付逾期支付临迁补助费及延期补助费的理解有误，原审法院不予采纳。鉴于谭某流在原审法院多次诉讼中均要求银山公司支付逾期支付延期补助费的补偿金，视为对补偿金形式的选择，故本案中，原审法院仅支持谭某流要求银山公司支付逾期支付延期补助费的补偿金的诉讼请求，且该补偿金每日按临迁补助费即392.36元的3%计算。
关于违约金的问题。双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，既约定银山公司未能如期交付回迁房屋的，应按每超期一天赔偿500元的标准承担违约责任，又约定逾期回迁的，从逾期之日起，对自行解决临迁的，银山公司按原临时安置补助费的300%付给；逾期支付临时安置补助费、延期补助费的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付给补偿金，属约定不明。但银山公司仍需受该《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约束，承担逾期交付回迁房的违约责任。谭某流在本案中主张合同约定的按每超期一天赔偿500元的标准计算过高，调整为按每日61.24元的标准计算，银山公司对其主张的标准不予确认。经审查，上述协议的约定中“按每超期一天赔偿500元的标准”，属于约定的违约金标准过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定，结合公平合理原则和本案的实际情况，对银山公司承担的逾期交付回迁房、逾期安置回迁的违约责任，原审法院将补偿协议约定的“按每超期一天赔偿500元的标准”酌情调整为按每月392.36元临时安置补助费计算，以及按安置协议的约定每月392.36元临时安置补助费、延期补助费每月按392.36元的200%计算，已足以弥补谭某流因逾期回迁所造成的损失。故银山公司应向谭某流支付从2013年1月1日起至2013年12月31日止的违约金（按照每月392.36元的标准计算）。
至于谭某流的其他诉讼请求，银山公司表示同意支付，并无不当，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，原审法院于2014年9月25日判决：一、广州银山建设开发有限公司在本判决生效之日起10日内，支付临时补助费4708.3元（从2013年1月1日起至2013年12月31日止共12个月）给谭某流；二、广州银山建设开发有限公司在本判决生效之日起10日内，支付延期补助费9416.6元（从2012年12月24日起至2013年12月23日止共12个月）给谭某流；三、广州银山建设开发有限公司在本判决生效之日起10日内，支付延付延期补助费的补偿金（从2013年1月1日起至2013年12月31日止，每日392.36元×3%计算，当月补偿金不得超过392.36元，总额以谭某流主张的4296.342元为限）给谭某流；四、广州银山建设开发有限公司在本判决生效之日起10日内，支付从2013年1月1日至2013年12月31日的违约金共4708.32元（按每月392.36元计算，）；五、驳回谭某流的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费459元，由广州银山建设开发有限公司负担237.5元，由谭某流负担221.5元。上述受理费已经由谭某流预交，谭某流同意由广州银山建设开发有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给谭某流。
判后，谭某流不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、一审法院混淆逾期回迁与逾期交付房屋的概念。在《拆迁补偿协议书》中第六条规定：“甲方不按第五条的约定，每超期一天按500元标准向乙方承担逾期交付房屋的违约责任”；同时又在该协议第十一条约定：“逾期回迁的，从逾期回迁之日起，对自行解决临迁的，银山公司按原临时安置补助费的300%给付，逾期支付临时安置补助费的，从逾期之目起按每日增加月补助费的3%付给补偿金。”很显然对于逾期交付房屋的违约责任约定清晰。因为逾期交付房屋的违约金与逾期回迁的违约金针对的分别是房屋产权人与房屋实际使用人的两种不同性质的违约情形，谭某流在合同规定的时间内将房屋交给银山公司，银山公司却没有按照合同规定的时间安排谭某流回迁入住，由于双方签订了《补偿协议》和《安置协议》中都有各自对于房屋产权人和房屋实际使用人的违约补偿条款的约定，一审法院判决并未区分上述两个违约责任的性质，而将两种违约责任混淆在一起，属于事实认定错误。《补偿协议》是谭某流作为房屋产权人与银山公司签订的，而《安置防议》是谭某流作为房屋实际使用人与银山公司签订的，两份协议是独立的且法律地位同等，既然一审法院判决支持《安置协议》所约定的违约责任，则亦应按《补偿协议》中所约定的违约责任判决。在一审中，谭某流认为《补偿协议》所约定的逾期交付房屋的两个违约责任的计算方式中，存在一个“按每天500元”计算，又存在“每月392.36元的300%”，逾期不给的还要加上每天3%的补偿金，这两种计算方式相差6倍之多，综合两种计算方式，谭某流一审时把逾期交付房屋的违约金自愿降低为按照每天39.236元计算，也就是392.36元×300%÷30天。但原审法院以“约定的违约金过分高于造成的损失”为由，“酌情调整为按每月392.36元计算”，这是不可接受的。众所周知，房地产价格16年来飙升，同时房屋拆迁补偿费用也从当初的17元涨到现在50元以上一平方米，已足以显示合同的违约金约定对谭某流的补偿偏低。在拆迁的16年来，谭某流居无定所，颠沛流离，银山公司从来都没有主动承担合同的违约责任，而是每次都要谭某流向人民法院提起诉讼，并强制执行，才能得到合同规定的合法补偿款。二、对于逾期支付临时安置补助费应当产生补偿金的事实依据是：《安置协议》约定按（97）40号文第51条规定：“在过渡期限内，拆迁人应按月将临时安置补助费或延期补助费付给被拆除房屋使用人，逾期支付的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付补偿金。”由此可见，对于故意拖欠临时安置补助费或延期补助费的中的任何一项，从逾期支付之日起，都要按照每日增加月补助费的3%给付。银山公司拖欠的临时安置补助费至今仍未有着落，更不要说拖欠该款项所产生的补偿金。而拖欠延期补助费的补偿金按照（2013）穗海法民三初字第900号判决，确认到2012年12月31日。另外，由于银山公司辩称在2012年8月发出通知回迁，从2013年1月1日起冻结临时安置补助费至今，但是根据（2014）穗中法民五终字第1085号判决，银山公司的回迁楼未具备法定条件收楼，否定了回迁通知的有效合法性，由此可见银山公司拖欠谭某流从2013年1月1日至今的临时安置补助费真实有效，一审法院对此认定错误，请求撤销。
综上所述，谭某流上诉请求：1．改判（2014）穗海法民三初字第1015号判决书第四项支持谭某流关于逾期交付房屋违约金14321.14元的请求：2．撤销（2014）穗海法民三初字第1015号判决书第五项，改判支持谭某流关于逾期支付安置补助费的补偿金3931.45元的请求；本案的一审、二审的诉讼费用由银山公司承担。
银山公司答辩不同意谭某流的上诉请求以及事实和理由，考虑到至今未能安置谭某流回迁，故同意原审判决。
双方对原审法院查明的事实均无异议，本院亦予以确认。
另查明，在二审庭询中，谭某流认为银山公司逾期回迁给其造成的损失包括自有房屋未能出租的损失以及延期支付临时安置补助费的补偿金。至于租金损失的标准，根据2014年10月《广州日报》，与案涉房屋最接近的海珠光大花园每平方米的租金是50.39元，故本案案涉房屋的损失是27.08平方米×50.39元，这只是实用面积不包括分摊面积。银山公司认为《广州日报》上的租金价格是针对商品房，而案涉房屋是回迁房，故上述租金价格不能作为参考依据，且即便按照谭某流所提出的每平方米50.39元的补偿标准，按照一审判决，银山公司实际需要支付给谭某流的补偿亦远远超出案涉房屋出租所得的租金收益，谭某流提出的损失是没有依据的。
本院认为，原审法院认定谭某流、谭某锐与银山公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议》合法有效论理清晰无误，本院不予赘述。针对谭某流的上诉请求，评析如下。
首先，谭某流要求按照每天39.236元的标准计算银山公司逾期交付房屋违约金是否成立。一方面，从合同约定来看，双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是针对被拆迁人的产权补偿，对此，双方既约定银山公司未能如期交付回迁房屋的，应按每超期一天赔偿500元的标准承担违约责任，又约定逾期回迁的，从逾期之日起，对自行解决临迁的，银山公司按原临时安置补助费的300%付给；逾期支付临时安置补助费、延期补助费的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付给补偿金，二者对同一行为约定两种违约标准，原审法院认为属约定不明有事实依据；另一方面，考虑到银山公司已需按安置协议的约定支付每月392.36元临时安置补助费、每月按392.36元的200%计算延期补助费，在银山公司主张违约金过高的情况下，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定，结合公平合理原则和本案的实际情况，对银山公司承担的逾期交付回迁房、逾期安置回迁的违约责任酌情调整为按每月392.36元临时安置补助费计算并无明显不妥，谭某流对此上诉提出的异议理据不充分，本院不予支持。
其次，《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，银山公司逾期支付临时安置补助费、延期补助费的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付给补偿金。《房屋拆迁安置协议》中约定，银山公司逾期回迁应按每超期一天赔偿按穗常发（97）第42号文的标准向谭某流承担违约赔偿责任。而根据拆迁条例的有关规定（也就是上述安置协议中所述的第42号文），由于拆迁人的责任延长拆迁过渡期限、逾期安置回迁的，拆迁人应承担支付临迁补助费、增加延期补助费（按每月临迁补助费的200%）、逾期支付临迁补助费或延期补助费的补偿金（每日按临迁补助费的3%）的责任。原审法院认为根据上述规定以及合同的目的，银山公司作为拆迁人应承担的也只是支付临迁补助费、增加延期补助费、逾期支付临迁补助费或延期补助费的补偿金的责任并无不妥。鉴于延期补助费、逾期支付临迁补助费或延期补助费的补偿金（每日按临迁补助费的3%）已是对谭某流因银山公司逾期回迁的补偿，谭某流上诉主张仍应支付逾期支付延期补助费的3%的补偿金缺乏合同依据，原审法院不予采纳也无不妥，本院亦予以维持。
综上所述，上诉人谭某流的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费256元，由上诉人谭某流负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 张永亮