辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00273号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杜艳华，农民。
委托代理人：孙桦，辽宁金刚石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁伟峰，无职业。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵继芬，无职业。
二被上诉人之共同委托代理人：张华，辽宁华夏律师事务所律师。
原审原告（反诉被告）杜艳华与原审被告（反诉原告）梁伟峰、赵继芬房屋买卖合同纠纷一案，瓦房店市人民法院于2014年11月25日作出（2014）瓦民初字第764号民事判决，杜艳华不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月5日公开开庭审理了本案。上诉人杜艳华的委托代理人孙桦、被上诉人梁伟峰、赵继芬的共同委托代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杜艳华一审诉称：2009年11月，原告经朋友介绍，购买了被告所有私有产权位于瓦房店市长兴岛临港工业区宏德新新家园小区B-1-1号楼402号住宅，建筑面积69.4平方米，总价款253，310元，因为该房屋是被告用中国银行按揭贷款购买，所以原告给付被告现金50，000元抵88，910元（含首付款及被告已还贷款），余下贷款由原告偿还。2009年12月24日，原告给付被告现金50，000元，由姜树川代收，双方签订了房屋买卖协议（协议没写签订日期），2009年12月25日，原告向小区物业交纳了10，113元物业费、取暖费等进户费，拿到了钥匙并装修居住至今。自2010年1月开始，原告就偿还该房贷款至2013年9月，初步统计共偿还7万多元。购房合同签订后，原告多次要求被告交出购房原始合同和发票并协助办理过户手续，被告总是找理由推托至今。根据《民法通则》、《合同法》的规定，请�院依法判决确认原告、被告签订的房屋买卖合同有效；诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）梁伟峰、赵继芬一审辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：2014年2月16日接到起诉状副本后，于2014年3月10日提出反诉。2009年11月份，原告想购买被告位于大连长兴岛临港工业区宏德新新家园小区B-1-1号402的房产（以下简称“该房产”），该房产建筑面积69.4平方米，被告原购买总价款为263，109元。原告希望低于被告的购房价款购买该房产，但被告没有同意，双方一时无法达成一致意见没有签订购房合同。但因原告急于用房，因为中间人姜树川是另一个中间人赵金忠的好朋友，经其请求，被告将该房产钥匙交给了原告，原告即装修入住。后来，原告起草了一份《房屋买卖协议书》给被告，但因原告未支付首付款，被告没有签字。2012年年末，因被告急于回老家，就在一份《房屋�卖协议书》（以下简称“协议书”）上签上了名字，协议书第二条约定：“本协议双方签订后，乙方将购房款88，910元一次性结清，甲方将房屋钥匙交给乙方，同时甲方将购房相关手续交给乙方（购房协议书和缴款收据等）。”被告把协议书交给了中间人赵金忠，赵金忠把协议书（记不清是原件还是复印件）交给了原告。赵金忠告诉原告，在其支付首付款时，双方签订购房合同，被告就将原购房合同及相关手续交给原告，并协助其办理过户手续。此后，原告多次要求被告协助其办理过户手续，但被告要求其支付88，910元首付款，原告迟迟不予支付。
被告（反诉原告）梁伟峰、赵继芬反诉称：2014年1月16日，本诉原告向法院起诉本诉被告，要求确认双方签订的房屋买卖合同的效力。本诉被告接到起诉状副本后，于2014年3月10日提出反诉，请求法院依法判令反诉被告立即支付购房款88，910元；本案诉讼费由反诉被告承担。反诉的事实理由与答辩意见一致。
原告（反诉被告）杜艳华辩称：不同意反诉原告的反诉请求。理由是：1、反诉被告向法庭提供了双方签字的购房合同，就表示双方达成一致的意思表示。2、反诉原告认可购房协议第2条规定，说明反诉原告已经在2009年12月25日将房屋钥匙交给反诉被告，这就是履行合同义务。同时也说明反诉被告已经履行了合同约定的支付购房款的义务。3、反诉原告说法有悖于房屋买卖交易习惯，交易习惯是支付全部房款后才交付房屋，反诉原告在2009年12月25日向反诉被告交付了房屋，反诉被告装修入住至反诉原告提出反诉时即2014年3月10日，在交付所卖房屋长达4年多时间都不主张权利，这有悖常理和交易习惯，如果反诉被告首付款未付，应该给反诉原告打欠条，而反诉原告手中并无欠条。4、反诉�告在2009年12月25日向反诉被告交付房屋，到2014年3月10日才提出反诉，已经超过诉讼时效，应依法驳回。
一审法院审理查明：被告梁伟峰与被告赵继芬系夫妻关系；赵金涛与赵金忠系兄弟关系；被告赵继芬系赵金涛、赵金忠的妹妹。赵金涛于2009年8月27日死亡。
大连宏德房地产开发有限公司欠付赵金涛工程款，用该公司开发建设的坐落于长兴岛街道办事处三堂村的宏德·新新家园B-1幢1单元4层2号房屋抵付工程款。赵金涛欠付被告梁伟峰工资款、赵继芬借款，用上述房屋抵顶欠款。
2008年11月14日，被告梁伟峰（买受人）与大连宏德房地产开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人开发的位于大连长兴岛街道办事处三堂村的宏德·新新家园B-1幢1单元4层2号房屋，建筑面积68.34平方米，每平方米3，850元，总价款263，109元；按揭贷款180，000元，首期房款83，109元于2008年11月14日前付清；出卖人应在2009年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用等。案涉房屋的首期房款83，109元已由赵金涛支付，房屋的按揭贷款由被告赵继芬的二哥赵金忠偿还至2009年12月末。
同年，被告梁伟峰（乙方）与大连宏德房地产开发有限公司（甲方）签订商品房买卖合同补充协议，约定被告购买的房屋面积经权威测绘部门最终测绘建筑面积为69.40平方米，本次测绘面积将作为产权登记面积，乙方应结算差异部分房款等。
另查：2009年12月21日左右，原告经姜树川介绍，与被告赵继芬的二哥赵金忠商谈购买案涉房屋的相关事宜，双方当时未签订房屋买卖协议。2009年12月25日，原告的弟弟杜艳滨、赵金忠共同到宏德房地产开发有限公司，杜艳滨以梁伟峰的名义交付案涉房屋的入住费用10，113元后，由杜艳滨领取了案涉房屋的钥匙，原告装修后入住至今。原告杜艳华自2010年2月10日开始交付案涉房屋自2010年1月至今的按揭贷款。
原告入住案涉房屋后找到姜树川索要购房手续，姜树川找到赵金忠，赵金忠起草了案涉房屋的房屋买卖协议书，内容为：甲（梁伟峰、赵继芬）乙（杜艳华）双方就房屋买卖一事经过友好协商，一致同意该协议条款如下：一、甲方现将长兴岛临港工业区B-1-1-4-2号楼房，建筑面积是69.4，合计人民币253，310元卖给乙方。二、本协议双方签订后，乙方将购房款88，910元一次性结清，甲方将房屋钥匙交给乙方，同时甲方将购房相关手续交给乙方（购房协议书和缴款收据等）。三、在乙方办理房屋产权手续时，甲方配合乙方办理房屋产权证，办理产权证所需费用和过户费用由乙方承担。四、本协议自双方签字之日起生效，共同遵守，永不反悔�。原告杜艳华、被告梁伟峰均于2013年1月20日左右分别在房屋买卖协议上签字。被告梁伟峰在庭审中陈述房屋买卖协议上的“赵继芬”三个字是他本人签写，被告赵继芬同意出卖案涉房屋。
原告在庭审中自认协议签订后，其开始找被告要求过户，被告提出要钱。反诉被告提出反诉原告的反诉请求已超过诉讼时效。
原告申请出庭的证人杜艳滨证明向姜树川支付现金50，000元抵顶案涉房屋的购房款88，910元，姜树川收款后未出具收条；姜树川在庭审中作为原告申请出庭的证人证明赵金涛欠付大连山川外墙安装有限公司近20万元，赵金忠知道赵金涛欠款的事情，赵金忠对其作为大连山川外墙安装有限公司董事长收取原告50，000元是默认的。被告申请出庭的证人赵金忠在庭审中证明原告没有支付首付款，姜树川也没有向其告知原告已支付首付款。被告否认委托和同意由姜树�代收购房款。原告未提交证据证明被告同意给付姜树川现金50，000元抵顶购房款88，910元。
一审法院认为：大连宏德房地产开发有限公司已经取得商品房预售许可证，其与被告梁伟峰签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同；原告杜艳华与被告梁伟峰、赵继芬基于平等原则自愿签订的房屋买卖协议，亦系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。对原告要求确认房屋买卖协议有效的诉请，予以支持。
双方当事人均应按照诚实信用原则各自履行房屋义务。原告在签订房屋买卖协议之前，已经于2009年12月25日直接从大连宏德房地产开发有限公司取得案涉房屋的钥匙，并实际占有使用案涉房屋至今，说明被告已经履行了房屋买卖协议约定的交付义务，原告亦应按照约定向�告交付88，910元购房款。原告提出房屋买卖合同的交易习惯是支付全部房款之后才交付房屋，被告已经在2009年12月25日将房屋钥匙交付给原告，说明原告已经履行了合同约定的支付购房款的义务；因双方签订房屋买卖协议是在原告实际入住案涉房屋二年之后，双方进行案涉房屋买卖没有按照交易习惯进行，因此不能依据交易习惯认定原告取得钥匙即支付了购房款。原告申请出庭的证人杜艳滨证明已将购房款50，000元现金支付给姜树川，抵顶购房款88，910元，姜树川证明收取原告购房款50，000元是因为被告赵继芬的哥哥赵金涛欠其所在公司款项，赵金忠对此事是默认的；而被告申请出庭的证人赵金忠证明原告没有支付购房款，姜树川也没有向其告知原告已支付购房款，因双方申请出庭作证的证人证言对购房款的支付陈述不一致，一审法院对证人的此部分证言的真实性不�采信。被告对姜树川代收购房款50，000元抵顶购房款88，910元不予认可，原告未提交证据证明赵金忠同意给付姜树川现金50，000元抵顶购房款88，910元。对原告提出已经支付被告购房款的抗辩主张，没有事实及法律依据，一审法院不予采纳。反诉被告提出反诉原告的反诉请求超过诉讼时效，本案诉讼时效的计算期间应自双方签订房屋买卖协议的时间开始起算，签订协议的时间是2013年1月20日左右，反诉被告在庭审中自认在协议签订后找反诉原告要求过户，反诉原告提出要钱，反诉原告提出反诉的时间是2014年3月10日，因此反诉原告的诉请没有超过诉讼时效，对反诉被告的此项抗辩主张，一审法院亦不予采纳。原告应依据房屋买卖协议的约定向被告支付购房款88，910元，故反诉原告要求反诉被告给付购房款88，910元的反诉请求，于法有据，一审法院予以支持。对赵金涛与大�山川外墙安装有限公司之间的欠款纠纷，非本案当事人之间的合同关系，故本案中不予审理，相关案外人可另行诉讼。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、原告杜艳华与被告梁伟峰、赵继芬签订的房屋买卖协议有效；二、反诉被告杜艳华于判决生效之日起十日内给付反诉原告梁伟峰、赵继芬购房款88，910元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告梁伟峰、赵继芬负担。反诉费1，011元，由�诉被告杜艳华负担。
杜艳华上诉的理由及请求是：1、一审判决认定赵金涛欠付梁伟峰工资款、赵继芬借款，用案涉房屋抵顶，只有梁伟峰的陈述以及赵金忠的证言，证据不足，不应予以认定；2、一审判决没有查清案涉房屋的真实产权人是赵金涛还是梁伟峰，梁伟峰自认案涉房屋的实际产权人是赵金涛。梁伟峰与赵继芬仅是名义的购房者，其目的是为了套取银行贷款，其与大连宏德房地产公司签订的案涉商品房买卖合同是无效合同。3、案涉房屋买卖协议第二条为附条件的合同条款，也是杜艳华给付房款的重要书证。4、杜艳华所称的交易习惯是指先支付全部房款后才交付房屋，一审判决却换成了签订协议与交房。杜艳华早于2009年12月25日即入住案涉房屋，梁伟峰、赵继芬至2014年3月10日才反诉杜艳华未支付首付款，有悖交易习惯，有违常理。5、诉讼时效应自交房开始计算，梁伟峰、赵继芬在交房后长达四年未主张首付款，早已过诉讼时效。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
梁伟峰、赵继芬二审答辩认为：不同意杜艳华的上诉请求，同意一审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，杜艳华与梁伟峰、赵继芬之间的房屋买卖协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据双方诉辩观点，本案上诉审理的焦点为杜艳华应否向梁伟峰、赵继芬支付房屋购房款88，910元。首先，从合同内容看，合同第二条约定“本协议双方签订后，乙方将购房款88，910元一次性结清，甲方将房屋钥匙交给乙方，同时甲方将购房相关手续交给乙方（购房协议书和缴款收据等）”，该条款并未约定是先付款再交房，且合同签订时，杜艳华早已收到案涉房屋钥匙，故“将购房款一次性结清”亦非交付房屋钥匙的条件，杜艳华主张梁伟峰、赵继芬早将案涉房屋的钥匙予以移交的行为本身可以证明其已经支付了购房款，并无合同依据。合同中亦未对杜艳华已经支付购房款88，910元予以确认，故合同本身不能证明杜艳华已经支付了购房款。相反，梁伟峰、赵继芬已经履行了其交付房屋钥匙的主要义务，杜艳华应向梁伟峰、赵继芬支付购房款。其次，从举证责任的分担看，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款关于“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，应由杜艳华承担已经支付首付款的举证责任。杜艳华在一审中提举了姜树川的证人证言，欲证明杜艳华向姜树川支付现金50，000元用以抵顶案涉房屋的购房款88，910元。本院认为，姜树川并非案涉房屋买卖合�的当事人，杜艳华亦未提供相关的证据证明姜树川有权代表梁伟峰、赵继芬确认以50，000元现金抵顶案涉房屋的购房款88，910元。故杜艳华提供的证据不足以证明其已履行了支付购房款88，910元的义务，应承担举证不利的后果。再次，从交易习惯看，杜艳华主张存在着先付款再交房的交易习惯，然其并未提供相关的证据证明该项交易习惯的存在。且交易习惯是在合同中没有明确约定的情况下方可予以适用，案涉合同对付款及交房均有明确约定，根据合同约定，两者之间并不存在先后顺序，故即使存在杜艳华主张的交易习惯，亦不应予以适用。最后，从诉讼时效看，诉讼时效应从知道或应当知道权利被侵害时起算，而权利需明确、具体。在合同签订之前，杜艳华虽已入住案涉房屋，然杜艳华提供的证据均不足以认定双方早在签订书面购房协议之前即对购房款的数额达�一致，在具体的欠款数额未予明确的情况下，梁伟峰、赵继芬亦无从主张权利，一审法院认定诉讼时效应从双方签订合同之日开始起算，并无不当，梁伟峰、赵继芬关于购房款的诉讼请求，并未超过诉讼时效。综上所述，综合双方提供的证据的证明力大小，本院认为，杜艳华仍应向梁伟峰、赵继芬支付购房款88，910元。
关于杜艳华提出的赵金涛与梁伟峰、赵继芬之间的抵房协议以及大连宏德房地产公司与梁伟峰、赵继芬之间的商品房销售合同的真实性、合法性问题，本院认为，关于上述两份合同的真实性问题，杜艳华虽否认其真实性，然并未提供相反的证据予以推翻，应承担举证不利的后果。至于上述两份合同的效力，因本案纠纷为合同纠纷，合同具有相对性，上述两个合同的效力，并不影响本案的处理，故本院不予审查。
关于杜艳华提出的梁伟峰、赵继芬非案涉房屋的真实产权人，因房屋的权属并不影响买卖合同的效力，且杜艳华亦主张双方买卖合同有效并实际占有案涉房屋，杜艳华的该项主张与本案无关，本院不予审查。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，011元（上诉人预交），由上诉人杜艳华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 刘丽媛
代理审判员 陈 伟
二〇一五年三月四日
书 记 员 王 亮