云南省盈江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云3123民初830号
原告瑞丽市博彦物业服务有限公司（以下简称：博彦物业公司）
统一社会信用代码：91533102566210891R。
法定代表人：许连松，系公司董事长。
住所地：德宏州瑞丽市合作区瑞江路百合巷。
委托诉讼代理人王波，云南虹源律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人寸晓碧，女，1983年1月28日出生，汉族，博彦物业公司职员。一般授权代理。
被告章忠华，男，1973年5月3日出生，汉族。
原告博彦物业公司与被告章忠华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月15日公开开庭进行了审理，原告博彦物业公司委托诉讼代理人王波、寸晓碧、被告章忠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博彦物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的各项物业服务费2650元；2、被告支付违约金462元；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年12月20日，原告博彦物业公司作为乙方，中央皓城建设单位盈江佳业房地产开发有限公司作为甲方，双方签订了《中央皓城一期前期物业服务合同》。合同约定由原告为该小区提供物业管理服务，期限自2014年1月1日起至2014年12月31日，之后，原告分别于2015年5月7日，2016年1月两次续签了《中央皓城一期前期物业服务合同》，各延长期限一年。被告于2015年3月4日接房入住中央皓城小区S2幢商铺9室，房屋产权面积为80.21平方米。2015年3月4日原告作为乙方与被告作为甲方签订了《中央皓城前期物业管理服务合同》。合同约定：委托管理期限自通知之日起，协议期限为一年；合同期满如业主委员会未按照法定程序依法成立或虽已成立但没有选聘新的物管企业时，乙方愿意继续服务本商区则本合同继续履行；物业的管理服务费按照建筑面积计算，预收一年管理服务费，商铺1.2元/月/平方米，生活垃圾费按照15元/月、二次供水加压费按照15元/户/月收取；甲方在本期物业管理服务届满后30日内交纳下一年度的费用，逾期未交纳经乙方催缴后30日内仍未交纳的，乙方按每天应交服务费的千分之三计收违约金。原告按照合同的约定为小区提供了物业服务，被告作为小区业主仅交纳了截止到2015年4月30日的物业服务费，之后的物业服务费一直拖延交纳，被告的行为构成了违约，请法院依法支持原告的诉讼请求。
被告章忠华辩称，1、原告博彦物业公司与盈江佳业房地产开发有限公司多次签订的《中央皓城一期前期物业服务合同》没有告知和经过业主的同意，违反了合同法的规定，侵害了业主的权益，系无效合同，被告不予认可。2、原告作为小区的物业管理公司，在物业管理服务过程中存在管理不规范的地方。生活中垃圾摆放不合理，安保巡逻不到位，且业主财物被盗，小区存在安全隐患，向原告反应后，原告推脱责任不予解决。3、原告作为物业管理公司，存在收费不合理和不透明的情况。如原告收取电费后，未向业主公示电力公司的收费凭据，未向业主通报电量使用明细。综上所述，原告起诉不属实，请法院依法公平公正判决。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告章忠华针对其答辩主张，未向本院提交证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对被告有异议的证据评判如下：1、《中央皓城一期前期物业服务合同》1份，证明盈江佳业房地产开发有限公司与原告签订了合同，合同约定了双方的权利和义务；合同期满如业主委员会未依法成立时，合同继续履行。该证据真实、合法、有效，本院予以采信。2、工资表1份，证明原告配备相关人员为小区提供物业服务。原告未提供其他证据相印证，对工资表的真实性本院予以部分采信，对证明观点，因符合案件事实，本院予以采信。3、《中央皓城前期物业管理服务合同》1份，证明被告与原告签订了合同，合同约定了双方的权利和义务；约定协议期限为一年，合同期满如业主委员会未依法成立时，合同继续履行。该证据具有被告的确认签名且不违反法律的规定，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：盈江县中央皓城系盈江佳业房地产开发有限公司开发建造的房屋。被告章忠华系中央皓城S2幢商铺9室业主，房屋产权面积为80.21平方米。该房屋系被告章忠华于2013年8月7日向盈江佳业房地产开发有限公司购买，双方签订了《商品房购销合同》。盈江佳业房地产开发有限公司于2015年3月向被告章忠华发出《接房通知》，被告章忠华于2015年3月4日确认接房，后装修入住。2013年12月20日，原告博彦物业公司作为乙方，中央皓城建设单位盈江佳业房地产开发有限公司作为甲方，签订了《中央皓城一期前期物业服务合同》，合同对双方的权利和义务等作出约定。其中合同第19条约定，从甲方通知业主交房之日起委托服务期限为壹年；合同期满，如业主大会尚未成立，本合同经双方协商后可另行签订《物业服务合同》，委托时间由双方协商确定；如业主委员会未按照法定程序依法成立或虽已成立，但没有选聘确定新的物管企业时，乙方愿意继续服务本商区，本合同继续履行。第24条约定，物业的管理服务费按照建筑面积计算，预收一年管理服务费，高层、小高层住宅0.95元/月/平方米，纯商铺1.2元/月/平方米，其他代收代缴费用按实收取。2015年3月4日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《中央皓城前期物业管理服务合同》，合同对双方的权利和义务等作出具体约定。期间中央皓城小区一直未按照相关规定正式成立业主大会和业主委员会。2015年3月4日，被告章忠华交纳了1260元物业服务费，2015年度（2015年5月1日至2016年4月30日）、2016年度（2016年5月1日至2017年4月30日）物业服务费至今未交纳。被告章忠华应交纳2015年度物业服务费为1325元〔1155元（1.2元／月／平方米×12个月×80.21平方米）+公共能耗分摊费170元〕；2016年度物业服务费为1325元〔1155元（1.2元／月／平方米×12个月×80.21平方米）+公共能耗分摊费170元〕。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。一、关于被告是否应承担物业服务费的问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力。本案中建设单位盈江佳业房地产开发有限公司与原告博彦物业公司签订的《中央皓城一期前期物业服务合同》对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为盈江县中央皓城全体业主提供了物业管理服务，被告章忠华作为中央皓城S2幢商铺9室业主，接受了原告的物业管理服务后理应根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。被告章忠华以其并非合同当事人为由提出抗辩，该主张不能成立，本院不予支持。二、关于本案物业服务费应如何确定的问题。物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则予以收取，业主或物业使用人对物业管理区域内公用部位的综合管理、供水、供电、通信等应承担相应费用。原告博彦物业公司与盈江佳业房地产开发有限公司合同中约定的物业服务费并未超出法律规定的合理范围，本院予以支持，故被告章忠华每年度应当交纳物业服务费为1155元（1.2元／月／平方米×12个月×80.21平方米）。公共设施设备的运行及维护费用，应按照合理、公开原则由受益人分摊。被告章忠华系中央皓城小区业主，应承担公共能耗分摊费用，原告主张符合规定，本院予以支持。关于原告主张违约金的问题，庭审中原告未向本院提供证据证实其在物业服务过程中已将费用收支情况和分摊情况进行了单独列账和定期公示，原告物业服务工作存在一定瑕疵和不足，故原告对违约金的主张本院不予支持。本案双方系物业服务关系，被告认为原告收费过高和物业服务不到位，可以向业主委员会或者业主大会提出，由后者进行交涉处理督促其整改，不能作为拒付物业服务费的理由。诚然，原告也应当提高自己的物业服务，改善与业主的关系，为构建有序、安全、和谐的小区生活环境共同努力。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、由被告章忠华支付原告瑞丽市博彦物业服务有限公司2015年度物业服务费1325元、2016年度物业服务费1325元，共计2650元。定于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告瑞丽市博彦物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告章忠华负担（未付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判长 寸卫清
审判员 高德文
审判员 黄旖旎
二〇一七年四月十七日
书记员 张林君