山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第419号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘增祥，男，1962�5月11日出生，汉族。
委托代理人刘璎慧，女，1988年11月17日出生，汉族，系上诉人刘增祥之女。
被上诉人（原审原告、反诉被告）威海侨乡置业有限公司。
法定代表人李文琛，董事长。
委托代理人谭新，男，1960年11月1日出生，汉族，该公司法律顾问。
上诉人刘增祥因房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2013）威环民初字第1260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2007年3月6日，原、被告签订了房屋产权调换协议书（住宅房）一份，约定被告将其所有的房屋一套（位于威海市渔港路22号301室，房屋建筑面积为81.45平方米，草厦子面积为9.375平方米，楼层调整系数为8％）交付给原告，由原告拆除；原告为被告置换如下房屋：位于威海市区内渔港路（四方小区）C5号楼404室（此为建筑施工号，如因规划变更，房址、号发生变化的，以变更后确定的房址号为准），该房屋建筑面积为106平方米，草厦子建筑面积为10平方米，车库C5-2号面积为36平方米，楼层调整系数为12％；被告以被拆迁房屋建筑面积每1平方米调换原告房屋的1.4平方米；被告的草厦子以每1平方米调换原告房屋1平方米，折算后被告应得建筑面积为126.28平方米；自被告向原告交付房屋之日起18个月内即2008年9月6日前，原告向被告交付所提供产权调换的房屋，并在综合验收合格后两个月内通知被告办理产权证；被告办理产权登记时原告负责协调登记机关在被告被拆迁房屋面积内给予免征契税和交易费的政策优惠，被告被拆迁房屋面积以外的面积的交易费用由双方各承担50％，契税等税费由被告承担；原告向被告发出《交付房屋通知》时或有必要告知被告之事件而必须通知被告时，原告用挂号信形�信函通知，该信函一经发出二日即为通知到达被告（双方未在协议中明确写明收函地址）；原告自被告交出使用房屋之日起5日内向被告支付搬迁补助费1200元，装修补助费28941元，附属物补助费770元，共计30911元；原告从被告交付房屋之日起18个月内按每平方米每月6元支付被告临时安置费，逾期每平方米每月10元，先期支付l2个月临时安置补助费5864元，余额以原告向被告发出《交付房屋通知》的时间为止计算，在原告房屋交付时一次性给付；被告折算后面积大于或小于原告安置面积，差额面积双方按每平方米基价3617元和楼层调整系数互找差价，差价款在房屋交付使用时结清，面积误差款在办理产权证时，按测绘后的面积据实结算；对超出安置面积部分，车库按每平方米4280元找差；草厦子按每平方米1808元找差。上述协议签订后，被告将其所有的房屋及相应产权权属证�交付给原告，原告于2007年8月24日向被告支付了装修费、搬迁补助费、附属物补助费以及截至2008年8月23日的躲迁费共计36775元。后双方又于2008年7月9日办理结算，约定被告应支付原告安置费差额1157元，楼层系数差额部分22557元，房屋面积差额部分105374元（含草厦子及车库），合计129088元。上述结算金额由双方签字确认后，被告于结算当天将上述款项支付完毕。后因被告原有房屋所在住宅楼因故未能拆迁，原告诉至原审法院，要求被告协助原告办理位于威海市渔港路22号301室的产权转移登记手续。
原审诉讼中，被告提出反诉，主张其与原告于2008年7月9日办理结算时原告计算的数额有误，原告应返还被告差价款52040元，另外置换给被告的房屋已于2009年12月7日通过综合验收合格，具备办理产权登记的条件，但原告未按约定通知被告，以致被告在原告起诉后于2013年7月4日方才办理了房屋所有权登记手续，应当向被告承担逾期办证的违约责任。原告认可置换给被告的房屋系于上述时间具备办理产权登记的条件，但主张其已电话通知被告，被告未配合及时办理，对此提供如下证据：证据一，证人夏某、梁某甲、梁某乙、谷某、李某甲、马某、李某乙、李某丙、李某丁出庭作证。除证人李某丁外，其余证人均为原竹岛村内住户，后经回迁安置了园中园小区内住房。上述证人证实，20l0年，山东省侨乡集团威海房地产开发有限责任公司陆续电话通知业主办理园中园小区内住房的产权登记手续，李某丁原有住房为位于威海市环翠区渔港路24号403室，经与原告产权调换后置换了园中园小区内住房，后接到过山东省侨乡集团威海房地产开发有限责任公司电话通知办理产权登记；证据二、拆迁安置户李惠燕、刘丽、刘丽芹、王超、李某丁就回迁房屋与�东省侨乡集团威海房地产开发有限责任公司签订的商品房销售合同五份，证实其他回迁安置户均收到被告电话通知并办理了相关产权变更手续；证据三、园中园安置拆迁户接收通知办理产权登记明细表一份，载明山东省侨乡集团威海房地产开发有限责任公司工作人员电话通知园中园小区安置拆迁户情况，通知记录自2010年4月l9日起至同年5月17日，其中记载对被告通知记录时间为2010年5月l7日，另外该明细表中载明的证据二中回迁安置户签订合同的时间与证据二相符。被告对上述证据质证称，对证据一证人证言的真实性及证明内容有异议，且与本案不具有关联性，证人与被告的情况并不一致，不能证明被告是否收到电话通知；对证据二真实性没有异议，但不能证明被告收到原告电话通知及电话通知的时间，且亦不能免除原告按照合同约定以挂号信通知被告的义务；对证据三真实性及证明内容均有异议，该份证据系原告自行制作，并无被告签字认可，不能证实原告曾电话通知被告。
另查明，原告置换给被告的渔港路C5号楼404室房屋系山东侨乡集团威海房地产开发有限责任公司开发建设，该公司与原告的法定代表人为同一人，办理房屋所有权登记时，由该公司与受让人签订了商品房现售合同。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、房屋产权调换协议书（住宅房）、结算单、收款收据、商品房预售合同等书证、证人证言的庭审陈述在案佐证。
原审法院认为，原、被告签订的房屋产权调换协议，系双方真实的意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按照协议约定恪守履行各自义务，否则应当承担相应民事责任。本案中，双方所签订的房屋产权调换协议书中约定被告以其原有住房与原告置换房屋，原告对于置换给被告的房屋负有在综合验收合格后通知并协助被告办理房屋产权登记手续的义务，虽并未明确约定被告亦负有协助原告办理其原有房屋的产权转移登记手续的义务，但根据公平原则，双方签订涉案协议书的目的均应系为使各方取得置换房屋的产权，现因被告用于置换的房屋所在的住宅楼未能实现拆迁，原告变更要求被告协助原告办理被告原有房屋即位于威海市环翠区渔港路22号楼301室产权转移登记手续，符合法律规定，依法予以支持。对于被告反诉请求原告返还被告支付的房屋差价款，由于被告对于合同中约定关于置换房屋差价款的计算方式及标准的内容理解与原告存在分歧，但被告于2008年7月9日已在原告制作的结算单上签字确认，该结算单明确载明双方就房屋置换的结算明细账，并已依据结算单中载明的结算数额履行了结算手续，说明双方已就结算款达成了�致，且已履行完毕，现被告又对此提出异议，无正当合法事由，不予支持。被告要求原告支付逾期办证违约金，根据双方协议中约定原告应在房屋综合验收后两个月内通知被告办理房屋产权转移登记手续，原告置换给被告的房屋于2009年12月7日已综合竣工验收，那么原告最晚应当在20l0年2月6日前通知被告办理，原告提供的证人已证实开发商曾电话通知证人办理产权登记手续，与原告另提供的园中园安置拆迁户接收通知办理产权登记明细表中的相应内容及其他回迁安置户签订现售合同的时间基本相符，上述证据相互印证，综合分析后可以认定开发商应该曾对包括被告在内的回迁安置户进行了电话通知，虽然双方在合同中约定，原告向被告发出交房通知时或有必要告知被告之事件而必须通知被告的，原告以挂号信形式信函通知，但合同中对约定的信函送达地址没有填写�也没有证据证明被告向原告告知明确的送达地址，在此情况下，原告以其他变通的方式将相关办理房屋产权证书的事项通知被告，应视为履行了合同约定的通知义务，不应以通知方式的瑕疵而认定原告存在违约行为。虽然现无确切的证据证明原告电话通知到原告及通知到达的时间，但从原告提供包括被告在内的回迁安置户接收通知办理产权登记明细表中载明的开发商与回迁安置户签订现售合同的时间可以看出与被告置换在同一栋楼的住户及园中园小区内回迁安置户绝大多数签订合同（办理产权登记手续）的时间均在2010年年底前，且与被告原住房在同一栋楼的住户亦存在20l0年间即签订现售合同（办理产权登记手续）的情况，据此可以确定被告在20l0年年底前就应当接到原告电话通知所置换房屋具备办理产权登记手续，原告因履行通知义务不当所应当承担的违约责任则应至此为限较为公平合理。虽然双方未对于逾期办证违约金计算方式进行明确约定，本案中双方交易方式实际属于按照产权调换的方式进行的房屋买卖交易，而原告也属于房地产开发企业，其作为出卖方与被告发生房屋买卖交易，依法应受最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整，对于被告已付购房款额应当按照原有房屋抵顶置换房屋的价值及已支付的差价款予以确定为宜。综上所述，被告反诉请求原告承担逾期办理违约金合理部分，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告刘增祥于判决生效后十日内协助原告威海侨乡置业有限公司办理位于威海市环翠区渔港路22号301室房�产权转移登记手续；二、原告威海侨乡置业有限公司于判决生效后十日内向被告刘增祥支付逾期办证违约金［以584685．76元（126.28平方米×3617元／平方米＋127931元）为基数，自2010年2月7日至2010年12月31日止，按照同期银行贷款利率的1.3倍计算］；三、驳回被告刘增祥其余的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费l3344元（含反诉费4l44元），原告刘增祥负担10278元，被告威海侨乡置业有限公司负担3066元。
上诉人刘增祥不服原审法院判决，向本院提起上诉称，双方签订的结算单中计算方式有误，该结算单载明的差价款不应采信；被上诉人提供的证人证言及售房合同与本案缺乏关联性，不能证明被上诉人已电话通知上诉人办证之事实；原审判决被上诉人按照同期银行贷款利率计付违约金过低。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人威海侨乡置业有限公司答辩称，原判正确。请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，上诉人在二审中提交了如下证据：一、被上诉人于2006年至2008年间向上诉人送达的拆迁安置房交付通知函、向渔港路22号楼和24号楼全体业主的通知、催告履行合同通知书、拆迁公告材料一宗，拟证实被上诉人知晓上诉人的确切邮寄地址；二、上诉人交纳的水电费、物业费、采暖费收款收据及发票一宗，拟证实其一直在诉争房屋内居住；三、被上诉人与案外人张媛签订的房屋产权调换协议书一份，拟证实其他购房者在签订合同时也没有填写收函地址，不能以此认定被上诉人可自行变更通知方式。经质证，被上诉人对证据一的真实性予以认可，对其他证据不予认可，同时主张上诉人所提交的证据不能证明被上诉人未通知其办证之主张。上诉人另提供证人张某出庭作证，该证人证实其系案外人张媛之父，张媛某被上诉人开发的房屋后，被上诉人并未通知其办证。经质证，上诉人对该证人证言没有异议，被上诉人对该证人证言不予认可。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人主张其与被上诉人于2008年7月9日签订的结算单计算方式有误，但未能提供充分证据证实，且上诉人在该结算单上签字确认并已履行完毕，上诉人该上诉主张证据不足，理由不当，本院不予采纳。即使结算单的计算方式错误，上诉人已自愿接受并予以签字确认，亦应视为上诉人对自己权利作出了处分，故该结算单系双方当事人的真实意思表示，符合证据的法定要件，应认定为合法有效证据。涉案房屋产权调换协议书并未载明上诉人的送达地址，属于约定不明，该约定的送达方式实际上无法履行，且挂号信函的方式并非唯一必要之送达方式，故不能以被上诉人未以挂号信方式通知上诉人的行为构成违约，被上诉人在原审中申请原诉争房屋所在地的居民出庭作证，上述证人均证实被上诉人曾于2010年通过电话方式通知办证并在此后办理了产权证，而相关商品房销售合同载明的情况与证人证言的内容基本一致，可以作为有效证据予以采信。上诉人在二审中提供的被上诉人的通知书，亦可反映出被上诉人一直在积极履行合同约定的通知义务，现涉案房屋已经具备办证条件，上诉人主张被上诉人无正当理由拒不通知其办证，与已查明的事实不符，亦不符合一般商业惯例。上诉人亦未举证证实其曾要求被上诉人办证，其怠于履行权利，自身亦存在过错。综上，上述证据尚不足以认定未办理涉案房屋产权证的过错全部在于被上诉人，原审判令上诉人承担2010年年底之前的逾期办证违约责任并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方未在合同中对逾期办证的违约责任进行约定，现被上诉人逾期办证构成违约，根据上述司法解释，违约责任可以按�已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原审按照同期银行贷款利率之1.3倍酌定违约金于法相悖，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉主张部分合理，本院予以支持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持威海市环翠区人民法院（2013）威环民初字第1260号民事判决第一、三项，即（一）上诉人刘增祥于本判决生效后十日内协助被上诉人威海侨乡置业有限公司办理位于威海市环翠区渔港路22号301室房屋产权转移登记手续，（三）驳回上诉人刘增祥其余的反诉请求；
二、变更威海市环翠区人民法院（2013）威环民初字第1260号民事判决第�项为：被上诉人威海侨乡置业有限公司于本判决生效后十日内向上诉人刘增祥支付逾期办证违约金［以584685．76元（126.28平方米×3617元／平方米＋127931元）为基数，自2010年2月7日至2010年12月31日止，按照中国人民银行逾期贷款利率计算］。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费l3344元（含反诉费4l44元），上诉人刘增祥负担9870元，被上诉人威海侨乡置业有限公司负担3474元；二审案件受理费13344元，上诉人刘增祥负担12944元，被上诉人威海侨乡置业有限公司负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 王红云