杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭萧瓜民初字第820号
原告（反诉被告）朱雪荣。
委托代理人沈炳仟，杭州市坎山法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）泮其仙。
委托代理人王银燕，浙江萧和律师事务所律师。
原告朱雪荣与被告泮其仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理后，被告泮其仙在举证期限内提起反诉，本院审查后予以受理。本案依法由代理审判员金晓璐适用简易程序于同年12月2日公开开庭进行了审理。原告朱雪荣的委托代理人沈炳仟、被告泮其仙的委托代理人王银燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉�：2015年1月1日，原、被告签订《厂房租赁协议》，协议约定租赁期限为五年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止，租赁面积为3153.69平方米，每平方米为80元，年租金为252292.20元，在每年1月15日前付清。后原告依约提供房屋，被告只支付租金15万元，余款102295.20元至今未付。故起诉要求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告自判决生效之日起5日内立即腾空房屋，逾期不搬离，依照每日691.22元计算房屋占用费；3、被告支付原告租金102295.20元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告泮其仙未在法定期限内向本院提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：其于2014年9月下旬向原告租赁案涉厂房，租金自2015年1月1日起算，租期为5年，至2019年12月31日止。案涉厂房租赁协议未明确约定付款方式，虽约定每年1月15日前支付租金，但未明确是预付一年租金还是�赁期满后的1月15日前支付上一年度的租金，在约定不明的情况下，应适用合同法第226条的规定：租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期满一年以上的，应当在每届满一年时支付。故案涉2015年度租金应当在2016年1月15日前支付。因租赁协议尚在合法履行期间内，原告要求被告5日内腾空厂房于法无据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告泮其仙诉称：反诉原告于2014年9月下旬向反诉被告承租案涉厂房，实际租金自2015年1月1日起算，承租期限为五年。因该厂房空置已久，设施均不完备，不足以正常使用，办公用房、厨房设备、职工宿舍、车间电力设施、门窗设施、地面等均需反诉原告雇维修工人加固后方能正常生产，因厂房面积较大，反诉原告为此支出维修费用408329.33元（包括电工维修费用123224.5元、油漆工维修费用57890元、伸缩门费�27125元、钢棚安装费54614.43元、建筑材料费35280元、泥工费用52680元、管道工费用24502.9元、屋面防水费用11400元、门窗7512.5元、木工费用14100元）。根据法律的相关规定，出租人应当承担交付租赁物并使租赁物适于使用、收益，而反诉被告提供无法正常使用的房屋，导致反诉原告需要花费大量人力、物力。虽合同约定租赁期间内的维修费用无须出租人承担，但反诉原告系在实际计算租赁期之前进行的维修，故该费用应当由出租人承担。故起诉请求判令：1、反诉被告支付案涉租赁物的维修费用408329.33元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告朱雪荣在法定答辩期间未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：反诉原告的反诉理由不成立。根据合同法相关规定，承租人应当按照合同约定支付租金，也即反诉原告应当在2015年1月15日之前支付本年度租金，其未按期支�，构成根本违约。反诉原告根据其实际经营需要进行装修，未经反诉被告同意，也与反诉被告无关，因租赁协议明确约定反诉被告无需承担反诉原告在租赁期间的维修费用。现因反诉原告违约导致合同无法继续履行，其对案涉厂房的装修损失更应当由其自行承担。综上，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。
朱雪荣为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提交了下列证据材料：1、厂房租赁协议一份，欲证明双方存在租赁关系，约定年租金252295.20元，应在每年1月15日前付清的事实；2、拍卖成交确认书及本院（2011）杭萧执民字第2638-2号执行裁定书各1份，欲证明原告通过拍卖取得案涉厂房所有权的事实。经庭审质证，被告对证据1的真实性无异议，对证明对象有异议，协议对于租金支付时间的约定不明确，应当依照法律规定推定被告只需在2016年1月15日前付清�一年度租金即可。对证据2无异议。本院经审查认为：上述证据系客观、真实，且与本案具有关联性，对其证明效力均予以确认。
泮其仙为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提交了维修费用清单13份、王某出具的证明及李某出具的证明各1份，欲证明反诉原告对案涉厂房进行维修、装修支出费用408329.33元的事实，同时申请证人王某、李某等九名维修人员出庭，以证明其为维修厂房支出的费用情况。经庭审质证，朱雪荣认为，对上述证据的真实性无法确定，且与本案无关。本院经审查认为，该组证据的真实性难以确认，无法达到其证明目的，并且鉴于本案实际情况，其维修费用支出与反诉被告无关（见以下本院认为中详述），故对其证明效力不予确认。
根据以上认定的有效证据并结合法庭调查及双方当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：原告于2011年12月30日通过公开竞价竞得位于杭州市萧山区瓜沥镇凤升村23号的房屋使用权及地上附属物和机器设备、原材料、办公用品一批。2012年1月13日，本院出具（2011）杭萧执民字第2638-2号执行裁定书，裁定上述房屋使用权及地上附属物及厂房内的机器设备（无房屋所有权证）等归原告所有。2015年1月1日，原、被告签订《厂房租赁协议》一份，约定：原告将位于杭州市萧山区瓜沥镇凤升村23号的厂房出租给被告使用，租期自2015年1月1日起至2019年12月31日止，在被告租赁期间原告不承担任何维修及所产生的费用；年租金252295.20元，在每年1月15日前付清，若延期支付超过一个月，原告有权单方终止协议；租赁到期后，被告对案涉租赁物改造投入的设施及装修，不动产部分不得拆除，可动产部分在不破坏墙体及地面部分均归乙方所有。
另查明，原告实际在2014年9月份已向被告交付案涉厂房，但实际交付日至2014年年底不计收租金。被告自交付之日起将该厂房用于生产经营至今，并分别于2015年7月份、9月份共向原告支付租金15万元。
本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁协议出于双方自愿约定，内容不违反法律强制性规定，合同依法成立且有效。合同双方应依约全面履行合同。双方约定在每年1月15日前付清租金，此约定当属明确具体，依通常理解及市场交易习惯，均应理解为每年租金在当年1月15日前而次年1月15日前付清，现被告持续占有使用案涉厂房，但未依约支付租金，应承担相应的民事责任。双方约定被告延期支付租金超过一个月，原告有权终止合同，现被告欠付租金远超一个月，原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应将房屋归还原告，并付清合同解除前尚欠的�金及合同解除后至实际腾房日止的占有使用费，均按691.22元／日计算。对原告的合理部分诉讼请求，本院予以支持。
出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。双方在租赁协议中明确约定被告租赁期间原告不承担任何维修及所产生的费用，现反诉原告以维修厂房的时间在起算租赁时间及租金之前为由要求反诉被告承担其支出的维修费用，本院认为，双方就维修义务及维修费用承担的约定理应贯穿被告实际占有使用租赁物的整个期间，而非限于计收租金的期间，因原告提前将案涉厂房交由被告使用且不计收协议签订之前的租金之行为而增加原告义务，不符合合同目的，明显不具有合理性。综上，对反诉原告有关证人出庭作证的申请不予准许；反诉被告承担其承租期间支出的维修费用的诉讼请求，无合同及法律依据，故本院对反诉原告的�项请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百二十五条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、判决生效之日起解除朱雪荣与泮其仙于2015年1月1日签订的《厂房租赁协议》；
二、泮其仙于判决生效后五日内腾退朱雪荣所有的位于杭州市萧山区瓜沥镇凤升村23号的厂房；
三、泮其仙于判决生效后十日内按691.22元／日支付朱雪荣自2015年1月1日起至合同解除之日止的租金（扣除已支付的15万元）及此后至实际腾房之日止的占有使用费；
四、驳回朱雪荣的其余本诉诉讼请求；
五、驳回泮其仙的全部反诉诉讼请求。
如泮其仙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费2346元，减半收取1173元，由泮其仙负担1325元，朱雪荣负担18元；反诉受理费7442元，减半收取3712元，由泮其仙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产部份提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部份的上诉请求预交。在上诉期满的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】
代理审判员 金晓璐
二〇�五年十二月九日
书 记 员 徐婷婷