河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邢民四终字第500号
上诉人（原审被告）白丽娜，女，1983年6月20日生，汉族，大学文化，个体经营者，现住邢台市桥东区。
委托代理人秦洪涛，男，1983年2月21日生，住址同上，系白丽娜丈夫。
上诉人（原审被告）焦贵明，男，1980年2月14日生，小学文化，个体经营者，现住邢台市桥东区。
被上诉人（原审原告）邢台市生产力促进中心，住所地：邢台市桥西区团结西大街***号。
法定代表人王章会，该单位主任。
委托代理人郭志平，单位员工。
被上诉人（原审被告）王高生，男，1961年4月21日生，汉族，现住邢台市桥东区。
委托代理人李晓红，女，汉族，1968年6月28日生，邢台市桥东区。
上诉人白丽娜、焦贵明因租赁合同纠纷一案，不服邢台市桥东区人民法院（2014）东民初字第771号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人焦贵明、上诉人白丽娜及其委托代理人秦洪涛，被上诉人邢台市生产力促进中心的委托代理人郭志平，被上诉人王高生的委托代理人李晓红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2010年6月1日，邢台市生产力促进中心与王高生签订房屋租赁合同，约定邢台市生产力促进中心将位于邢台市桥东区南园路10号门市租给王高生，租期自2010年6月1日至2013年5月31日止，月租金1200元，按季度交付，每次提前15日预交3600元，如延迟交付租金超过预交交租日期10天，邢台市生产力促进中心有权单方终止合同，收回房屋。王高生与邢台市生产力促进中心签订房屋租赁合同后，分别以每月2500元、500元的租金将该租赁房屋转租给白丽娜、焦贵明经营使用。2013年5月31日合同到期后，邢台市生产力促进中心与王高生未续签合同，王高生向邢台市生产力促进中心交纳租赁费至2012年8月，自2012年9月份王高生就未再向邢台市生产力促进中心交纳租赁费，该房屋现仍由白丽娜、焦贵明占用。白丽娜、焦贵明分别向王高生交纳租赁费至2014年5月份、2014年3月份。2014年5月4日邢台市生产力促进中心向王高生送达了解除合同通知书。王高生辩称，因其前期安装电表、修补房顶等有些花费，邢台市生产力促进中心领导答应其2014年续租一年，免收其租赁费，但并未提交书面证据证实，原审庭审中邢台市生产力促进中心对此事实予以认可。
原审认为，原、被告于2010年6月1日签订租赁合同，租期自2010年6月1日至2013年5月31日，原、被告所签订的租赁合同是双方自愿签订，系双方真实意思表达，在租赁期满后，原、被告双方也未续签合同，被告王高生的租赁费交纳至2012年8月份，此后未再向原告支付租赁费。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”2014年5月4日原告邢台市生产力促进中心向被告王高生送达了解除合同通知书，已尽到履行合同的义务。原告要求解除与被告王高生租赁关系的主张符合法律规定，本院依法予以支持。本案中，被告王高生辩称其因前期安装电表、维修房顶、南园路修路影响经营等原因产生的费用，邢台市生产力促进中心领导口头答应其2014年续租一年，免收其租赁费，庭审中原告对此事实也予以认可，但原告主张因被告未能在解除合同后按期腾空搬出房屋，被告王高生仍应承担此期间的租赁费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”原告邢台市生产力促进中心领导因被告王高生安装电表、维修屋顶、南园路修路影响正常经营等原因口头答应被告王高生免交租赁费并续约一年，但双方并未就续租或免交租赁费达成书面协议，被告如有花费可依据该费用的具体数额折抵此期间产生的租赁费，但被告并未向法庭提交书面证据加以证实。原告因被告王高生未能在解除合同后按期腾空搬出房屋，现要求被告王高生承担此期间租赁费，对于被告王高生续约一年的事实，既无书面合同予以证实，也无相关证据予以佐证，本院对此不予认可。被告王高生仍应自2012年9月份起向原告邢台市生产力促进中心交纳租赁费。原告要求被告王高生支付自2012年9月至2014年5月租赁费的诉讼请求，本院予以支持。如被告王高生有证据能够证明其主张，可另案起诉主张权利。被告王高生在租赁原告的房屋后将该房屋转租给次承租人白丽娜、焦贵明经营使用，其与被告白丽娜、焦贵明之间的租赁关系在合同期满后也未续签书面合同，双方仅以口头形式承诺续租，被告王高生与被告白丽娜、焦贵明之间的租赁关系也为不定期租赁，且被告白丽娜、焦贵明的租赁费分别交纳到2014年5月份、2014年3月份。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”被告王高生在与原告邢台市生产力促进中心的租赁合同期满后未再续签合同，其将房屋转租给被告白丽娜、焦贵明后租赁期满也未续签书面合同，即形成了出租人与承租人之间的不定期合同、承租人与次承租人之间的不定期合同，根据法律规定，承租人将房屋转租给第三人的租赁期限不得超过承租人剩余租赁期限，如超过应认定为无效约定。本案中出租人与承租人、承租人与次承租人之间均为不定期合同，不定期租赁合同可由当事人随时解除，但应在合理期限内通知相关承租人。被告王高生在庭审中表示同意解除与原告邢台市生产力促进中心的租赁关系，其收取被告白丽娜、焦贵明的租金也均已到期，被告王高生明确表示被告白丽娜、焦贵明占用的租赁房屋与其无关，应视为其对该租赁房屋已不具有任何权利，被告白丽娜、焦贵明与其之间的不定期合同也应终止。被告白丽娜、焦贵明作为次承租人，因当事人的主张可随时解除不定期租赁合同，依据法律规定，在给予次承租人合理期限的情况下，次承租人与承租人之间的租赁合同也应依法予以解除。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，原审判决：
一、解除原告邢台市生产力促进中心与被告王高生之间的租赁关系。二、解除被告王高生与被告白丽娜、焦贵明之间的租赁关系。三、被告王高生、白丽娜、焦贵明自本判决生效之日起五日内搬出位于邢台市桥东区南园路10号租赁的房屋。四、被告王高生自本判决生效之日起五日内向原告邢台市生产力促进中心支付自2012年9月至2014年5月期间的租赁费共计25200元。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，减半收取215元，由被告王高生负担。
上诉人白丽娜上诉称，2010年9月1日，经邢台市生产力促进中心同意，承租人王高生与次承租人谢毅飞签订租赁合同。并付与前租户转让费2.5万元。后谢毅飞跟我口头协议交与我经营。后我于2012年7月对房屋进行整体装修。我们房租一直交到2014年5月底。一审期间被上诉人也承认房屋口头协议租与王高生也是延期到2014年5月底。可就在经营短短一年，被上诉人于2013年9月底在合同期内就未经任何协商单方几次贴通告，严重影响我店铺经营收益。我一直与被上诉人协商，希望给适当经济补偿，被上诉人不予理睬。邢台市生产力促进中心仅向王高生送达了解除合同通知书，未向白丽娜送达，该通知书对白丽娜不产生效力，并且王高生未向白丽娜送达解除合同通知书，因此白丽娜不承担搬出租赁房屋的责任。上诉人租赁房屋的用途是开超市，超市内物品繁多，要求在五日内搬出不符合实际情况。综上请求：1、依法改判延长上诉人搬出租赁房屋的期限。2、赔偿上诉人各项损失3万元。3、本案上诉费由被上诉人承担。
上诉人焦贵明上诉称，上诉人在2008年至今租用南园路10号门市与次承租人王高生一直是口头协议并交房租至2014年3月底。被上诉人于2013年9月底在合同期内就未经任何协商单方几次贴通告，严重影响我店铺经营收益。我一直与被上诉人协商，希望给适当经济补偿，被上诉人不予理睬。其他理由同白丽娜上诉理由。请求：1、依法改判上诉人搬出租赁房屋的期限。2、赔偿上诉人各项损失1万元。3、本案上诉费由被上诉人承担。
被上诉人邢台市生产力促进中心辩称，我方认为上诉人的上诉理由不能成立。我方与上诉人没有任何协议，2010年6月我们与王高生达成租赁协议，现已到期。上诉人没有给我交过房租，我方已经提前在2013年10月11日告知上诉人门市将拆除，所以上诉人上诉理由不能成立。
被上诉人王高生辩称，白丽娜的租赁费交到2014年5月底，之后就解除与白丽娜的合同。焦贵明的房租交到2014年3月份，之后没有交房租，双方解除了合同。
本院认为，王高生与白丽娜、焦贵明形成不定期租赁合同，白丽娜的租赁费交到2014年5月底，之后没有交纳租金，焦贵明的租赁费交到2014年3月底，之后没有交纳租金，王高生表示其已于白丽娜、焦贵明终止了不定期租赁合同，白丽娜和焦贵明再占用该争议房屋没有任何事实和法律依据。白丽娜和焦贵明均知道从2013年9月份邢台市生产力促进中心几次张贴公告，表示该诉争房屋将要拆迁，其本应早做打算，尽早找到合适房屋早日搬迁，以免影响拆迁工程进度，经过一审诉讼期间，上诉人完全有时间搬离诉争房屋，一审法院判决上诉人在判决生效后五日内搬出诉争房屋并无不当。对白丽娜和焦贵明二审上诉称要求邢台市生产力促进中心赔偿其经济损失的请求，因二上诉人在一审诉讼中并未提及经济赔偿，因此二审不予审理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费430元，由上诉人白丽娜承担215元，由上诉人焦贵明承担215元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙跃兴
代理审判员 杜 浩
代理审判员 乔 鹏
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 张 雪