广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第659号
上诉人（原审被告）：潘会兰，女，1971年12月23日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：王木山，男，1962年7月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
被上诉人（原审原告）：倪超雄，男，1966年10月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
原审第三人：吴远兴，男，1957年5月10日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。
委托代理人：倪超雄，男，1966年10月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
上诉人潘会兰因与被上诉人倪超雄、原审第三人吴远兴房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法坦民一初字第43号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月15日，倪超雄与潘会兰签订租赁合同，约定倪超雄出租其位于中山市坦洲镇南祥队七村大道四巷1号七村小学对面的房屋给潘会兰，出租的楼层为第二层，面积185.9平方米，供潘会兰用作小学生的托管中心，月租金2500元。合同约定的租赁期限为2012年9月1日到2017年8月31日。潘会兰向倪超雄缴纳5000元作为租房的押金（保证金），潘会兰在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，倪超雄将押金无息退给潘会兰，押金在租赁期满前不得抵付租金。潘会兰在租赁期内，应当依约按期交纳房屋租金。租赁期内该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、网络费、电话费由潘会兰承担。租赁期内，若潘会兰逾期交付租金，每逾期一日，由倪超雄按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过30天视为潘会兰单方擅自解除合同，倪超雄有权收回房屋并没收押金（业主同意继续履行的除外），倪超雄逾期交付房屋的，每逾期一日，按月租金金额百分之二向潘会兰支付违约金，逾期超过30天视为倪超雄擅自解除合同，退还所有已收款项外还须支付等额于押金数额的违约金。租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前60天以书面形式通知对方，双方经协商沟通退还押金。倪超雄在2012年8月1日前将房屋交付潘会兰装修。合同还约定了其他事项。
合同签订后，潘会兰支付了5000元押金给倪超雄，并交纳了2012年9月份房租2500元。倪超雄提交的水电费计算表显示在2012年8月15日至2012年12月12日潘会兰房屋用电39元，水费57.36元，但潘会兰予以否认。双方约定交房日期为2012年8月1日，后潘会兰考虑到倪超雄正在施工，便口头委托其代为装修，但并没有签订书面协议，装修完毕后，倪超雄于8月13日将房屋钥匙交给了中介，中介于2012年8月15日再将房屋钥匙交给了潘会兰。后潘会兰向倪超雄提出办理消防验收合格证明，倪超雄称消防安装并非由房东负责，只能由潘会兰同消防部门联系。
原审法院另查明：涉案房屋位于中山市坦洲镇七村南祥队，土地使用权人为吴远兴、倪超雄，涉案房屋于2011年5月13日取得建设工程规划许可证，于2011年9月22日取得建设工程施工许可证，工程项目名称为吴远兴、倪超雄商住楼工程。倪超雄出租给潘会兰的为二楼。潘会兰称租赁房屋作为托管所专用，倪超雄称潘会兰实际上租赁作家教中心之用。2012年10月22日，潘会兰搬出倪超雄的房屋，并短信通知倪超雄解除合同。双方因此产生纠纷，倪超雄起诉，请求判令：1.潘会兰支付10月份房租2500元及其违约金1500元（合同约定每天按月租金额的百分之二计取）；2.潘会兰支付9、10月份水电费共计96.36元；3.潘会兰支付室内工程装修款的8915元；4.潘会兰支付的押金5000元归倪超雄所有；5.潘会兰承担本案的诉讼费。
原审法院认为：倪超雄与潘会兰签订的房屋租赁合同是双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行各自的义务。合同第七项违约责任第5条约定，租赁期间，合同一方提前要求解除租赁合同的，应提前60天以书面形式通知对方，双方协商沟通退还押金。潘会兰在2012年10月22日以电话信息形式通知倪超雄搬出房屋并解除合同，违反了合同约定，属违约解除合同，应当承担违约责任。潘会兰至今未向倪超雄支付2012年10月份租金，已逾期支付超过30天，故倪超雄请求潘会兰支付10月份租金及交付的押金5000元归其所有，符合合同约定，无违反法律规定，原审法院予以支持。潘会兰应支付2012年10月份租金为：2012年10月1日至2012年10月22日租金1833元［（2500元／30天）×22天］。合同第七项第2条约定，租赁期内，潘会兰逾期交付租金，每逾期一日，由倪超雄按月租金金额百分之二收取违约金。现倪超雄主张潘会兰支付违约之日（2013年10月1日）起计至2012年10月30日的违约金，符合合同约定，原审法院予以支持。潘会兰应支付的违约金为：2500元×0.02×30天=1500元。关于2012年9月份和10月份水电费的给付问题，由于倪超雄无提交发票予以证明，仅由其单方面制作的水电费计算表不足以证明其主张，原审法院对该请求不予支持。至于倪超雄和潘会兰就室内装修费用返还的问题，由于双方没有书面约定，且倪超雄也没有提交证据证明装修是按照潘会兰的要求进行了装修，故倪超雄的该项请求原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、潘会兰自本判决发生法律效力之日起七日内向倪超雄支付2012年10月1日至2012年10月22日房屋租金1833元及违约金1500元；二、潘会兰向倪超雄缴纳的押金5000元归倪超雄所有；三、驳回倪超雄其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费188元，倪超雄负担93元、潘会兰负担95元（潘会兰负担部分于原审判决生效之日起7日内向原审法院缴纳）。
上诉人潘会兰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销广东省中山市第一人民法院（2013）中一法坦民一初字第43号民事判决；2.驳回倪超雄的全部诉讼请求；3.诉讼费由倪超雄承担。理由如下：1.倪超雄违反双方于2012年5月15日签订的租赁契约第四条即出租方已提供房产证或具有出租权的有效证明、身份证明等文件。倪超雄直至2012年10月20日都未按照签约时的约定提供涉案房屋的房产证明、出租证明、竣工证明、消防验收合格证明给潘会兰，是倪超雄违约在先。2.倪超雄出租时尚未取得涉案房屋的产权证，违反1995年5月9日建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第6条未依法取得房屋所有权的房屋不得出租的规定。3.倪超雄未按照约定时间交付涉案房屋给潘会兰，致使潘会兰错失了招生良机。
被上诉人倪超雄答辩称：涉案房屋的二层按照规划用途是住宅，潘会兰以办家教中心为由租赁了涉案房屋的二层，我方已经告知其若要办理托管中心或学校需要租赁涉案房屋的一层商铺，但租金较高，潘会兰明确表示其租赁二层用于开办家教中心，不需要一层的店面。同时倪超雄按照潘会兰的要求进行涉案房屋的改造，由于潘会兰解除合同导致至今涉案房屋仍然空置，造成损失。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人吴远兴的答辩意见与倪超雄答辩意见一致。
潘会兰与倪超雄、吴远兴在二审期间均未提交新证据。
本院二审经审理查明：原审法院所认定的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：在本院审理期间，潘会兰确认倪超雄在签订租赁契约之前提供了土地使用证、规划证、施工图纸以及其身份证，潘会兰通过上述资料确认倪超雄有权出租涉案房产。潘会兰确认在双方签订租赁合同协商过程中双方并未对消防验收问题作出约定。潘会兰称对租赁物的用途双方未作出约定，租赁房屋的性质为住宅其在查看报建资料的时候已经知情。租赁契约未对消防验收问题作出约定。租赁契约违约责任约定：“任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金的金额为违约金予以赔偿。”
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本院围绕潘会兰上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
关于潘会兰主张的倪超雄违反双方租赁契约第四条的上诉主张。倪超雄与潘会兰签订的房屋租赁契约是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。租赁契约第四条约定：出租方已提供房产证或具有出租权的有效证明、身份证明等文件。承租方已提供身份证明文件。双方已分别审查并确认对方文件的真实合法性。潘会兰确认倪超雄在签订租赁契约之前提供了土地使用证、规划证、施工图纸以及其身份证，即倪超雄已经按照该条款的约定提供了其具有出租权的有效证明，履行了自身义务。潘会兰上诉称倪超雄未按照租赁契约第四条的约定履行其义务没有事实依据。潘会兰所称的出租证明、竣工证明、消防验收合格证明并不属于租赁合同第四条约定的内容，对租赁房屋的用途合同双方没有约定，在租赁契约中亦未约定倪超雄有办理上述证件的义务。对于潘会兰以倪超雄未提供上述证件违约的上诉主张，本院不予支持。关于潘会兰提出倪超雄未取得房屋所有权证即出租房屋违反了1995年建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条之规定的主张，上述规定已经废止，被住房和城乡建设部2010年12月1日发布的《商品房屋租赁管理办法》取代，《商品房屋租赁管理办法》第六条并未对尚未取得房屋产权证出租房屋的行为作出限制，对潘会兰的该项上诉主张本院不予支持。关于潘会兰称倪超雄延迟交付租赁物违反合同约定导致其错失招生良机故其有权解除合同的主张，双方租赁契约约定倪超雄于2012年8月1日前将房屋交付潘会兰装修，双方实际交付房屋时间是2012年8月15日，倪超雄迟延交付租赁物，但潘会兰当时并未以此为由拒绝接收租赁物并解除合同，潘会兰接收租赁物的行为视为认可该交付行为，潘会兰接收租赁物并实际使用了两个月后再以此为由主张解除合同没有事实和法律依据。对潘会兰该项主张，本院不予支持。原审判决对潘会兰违约解除合同的认定正确，但关于逾期缴纳租金的违约金计算略有不当，应计算至解除合同之日即2012年10月22日止。潘会兰未就此提出上诉，本院予以维持。另根据租赁契约潘会兰违约则倪超雄有权收取押金作为赔偿，原审判令押金归倪超雄所有其处理结果并无不当。
综上，潘会兰的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人潘会兰已预交188元），由上诉人潘会兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一四年七月十八日
书 记 员 林蔓娜