南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦商初字第145号
原告中国银行股份有限公司南京城南支行，住所地江苏省南京市秦淮区仓巷122号。
代表人蔡陈军，行长。
委托代理人李毅，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人孙侨，江苏致邦律师事务所律师。
被告李霞，女，汉族，1976年3月20日生。
被告李志龙，男，汉族，1973年10月19日生。
以上两原告的委托代理人许辉，江苏钟山明镜律师事务所律师。
以上两原告的委托代理人杨娅，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被告南京江宁万达广场有限公司，住所地南京市江宁区东山街道金箔路577路。
法定代表人丁本锡。
委托代理人张霆，北京盈科（南京）律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司南京城南支行（以下简称中行南京城南支行）与被告李霞、李志龙、南京江宁万达广场有限公司（以下简称江宁万达公司）借款合同纠纷一案，原告中行南京城南支行于2015年1月5日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序于2015年3月13日公开开庭进行了审理。原告中行南京城南支行的委托代理人李毅，被告李霞、李志龙的委托代理人杨娅，被告江宁万达公司的委托代理人张霆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行南京城南支行诉称，李霞为购房向中行南京城南支行申请个人商业性贷款，中行南京城南支行与李霞、江宁万达公司签订《中国银行个人商业用房贷款合同》及《南京市江宁区房地产抵押合同》，约定李霞向中行南京城南支行借款377000元。李志龙向中行南京城南支行出具《共同还款承诺函》，承诺承担共同还款责任，江宁万达公司为上述贷款提供连带责任担保。李霞以坐落于南京市江宁区东山街道上元大街420号江宁万达广场（西区）x幢xxxx室房屋为上述贷款提供抵押担保。上述合同签订后，中行南京城南支行按照合同约定发放贷款377000元，但李霞未按约定每月还款，构成违约。为维护自身合法权益，中行南京城南支行诉至法院，请求判令：1、李霞、李志龙清偿中行南京城南支行欠款本金368307.46元及截至2015年3月12日的利息17315.71元、本金罚息602.36元、利息罚息588.66元；2、李霞、李志龙共同承担自2015年3月13日起至实际清偿之日止按合同约定计算的利息、罚息；3、李霞、李志龙承担本案律师费20000元及全部诉讼费用；4、江宁万达公司对李霞、李志龙上述应付债务承担连带保证责任；5、中行南京城南支行对被告李霞、李志龙用于抵押的位于南京市江宁区东山街道上元大街420号江宁万达广场（西区）x幢xxxx室房屋享有优先受偿权。
被告李霞、李志龙虽对案涉借款事实及中行南京城南支行就涉案抵押房产主张优先受偿权无异议，但辩称一、中行南京城南支行主张的律师收费收费标准过高，且对于律师费的实际发生不予以认可；二、借款合同中对于罚息约定过高，且对于利息罚息的收取没有合同依据，不认可。
被告江宁万达公司辩称，一、关于主债权，同李霞、李志龙意见；二、江宁万达公司在本案中承担阶段性连带保证责任，根据合同约定，房屋他项权证办理后，江宁万达公司的担保责任就消失，故江宁万达公司的担保责任是补充性质的；三、借款合同中对于债务人自己提供物的担保与江宁万达公司提供阶段性连带保证责任的实现顺序的约定不明确，故中行南京城南支行应当先就抵押物行使抵押权，不足部分再要求江宁万达公司承担连带保证责任；四、中行南京城南支行主张的律师收费标准无法律依据，且无证据证明该律师费已实际发生，请求法院驳回中行南京城南支行关于律师费的诉讼请求；五、对于利息罚息的收取没有合同依据，不认可。
经审理查明，2014年1月22日，贷款人中行南京城南支行与借款人李霞、保证人江宁万达公司签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》（以下简称借款合同），主要约定：中行南京城南支行向李霞提供贷款377000元用于购买坐落于南京市江宁区东山街道上元大街420号江宁万达广场（西区）x幢xxxx室房屋，贷款期限120个月，自中行南京城南支行实际放款日起算；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日，第一个浮动周期内按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×年罚息利率／360；贷款采用按月等额本息还款，借款人自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期共计120期；李霞以借款合同项下贷款所购房屋，即南京市江宁区东山街道上元大街420号江宁万达广场（西区）x幢xxxx室向中行南京城南支行提供全程抵押担保；江宁万达公司提供阶段性连带责任保证；凡因履行借款合同而产生的一切争议、纠纷，双方应通过协商解决，协商不成时，依法向中行南京城南支行或者依照借款合同行使权利义务的中国银行股份有限公司其他机构住所地的人民法院起诉。借款合同附件一《个人商业用房贷款合同通用条款》第二条“借款人以借款合同项下贷款所购房屋提供抵押”条款约定：李霞以借款合同项下贷款所购房屋提供抵押，担保范围为贷款合同项下李霞全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、中行南京城南支行实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因李霞违约而给中行南京城南支行造成的损失和其他所有应付费用。借款合同附件一《个人商业用房贷款合同通用条款》第三条“借款人违约事件及处理”条款约定：李霞未按期归还贷款本息的，即构成或视为借款合同项下违约，中行南京城南支行有权宣布借款合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求李霞赔偿因其违约而给中行南京城南支行造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，以及依法及借款合同约定对抵押房屋行使抵押权、要求保证人承担保证责任。借款合同附件一《个人商业用房贷款合同通用条款》第四条“保证人保证”条款约定：江宁万达公司应按照借款合同的约定承担连带保证责任；借款合同项下保证期间为李霞债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若江宁万达公司在借款合同项下提供阶段性连带责任保证的，则自李霞办妥借款合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且江宁万达公司收到他项权证之日起，江宁万达公司在借款合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的借款合同项下债务，以及该日之前发生江宁万达公司或／及李霞违约而引起的借款合同项下的债务，江宁万达公司仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；主债务在借款合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响中行南京城南支行本保证项下任何权利及其行使。李霞作为抵押人、李志龙作为抵押物共有人，在附件二《抵押物清单》上签字确认。
同日，抵押权人中行南京城南支行与抵押人李霞、李志龙及担保人江宁万达公司签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》（以下简称抵押合同），约定：李霞、李志龙购买江宁万达公司建设的商品房，而向中行南京城南支行借款并将所购商品房抵押给中行南京城南支行，作为贷款担保，且江宁万达公司自愿为李霞、李志龙担任该借款的保证人。抵押合同第一部分“抵押预告登记阶段”条款约定：抵押合同所对应担保的主债合同为案涉借款合同，李霞、李志龙已与江宁万达公司签订宁房买卖契字第2013210244号《南京市商品房买卖契约》，其契载房屋座落江宁区东山街道上元大街420号江宁万达广场（西区）x幢xxxx室，……李霞、李志龙将该房屋抵押给中行南京城南支行；抵押担保的范围包括借款本金及其利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用；江宁万达公司愿为李霞、李志龙以上借款承担连带保证责任，保证担保的范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用，担保期间自抵押合同生效之日起至登记机关核准李霞、李志龙所购商品房抵押登记之日。抵押合同第三部分“办理抵押登记手续的约定”条款约定：三方同意在抵押合同签订后，办理李霞、李志龙所购商品房抵押预告登记手续。抵押合同签订当日，抵押合同各方当事人在南京市江宁区住房和城乡建设局办理了抵押预告登记。至本案庭审时止，涉案抵押房屋尚未办理房屋所有权证及房屋他项权证，登记机关亦未核准涉案房屋抵押登记。
2013年12月18日，李志龙作为李霞配偶向中行南京城南支行出具《共有人承诺函》和《共同还款承诺函》各一份，表示同意将李霞贷款所购上述抵押房屋抵押给中行南京城南支行，并自愿作为共同债务人对李霞在上述借款合同项下的债务的偿还承担共同还款责任，无论上述贷款是否有担保，李志龙都无条件按中行南京城南支行要求履行偿还义务。
上述合同签订后，中行南京城南支行于2014年3月4日按约向李霞发放贷款377000元，零售贷款借款借据载明：借款利率为浮动利率，借款发放时执行利率为月利率6.0041‰，李霞在该零售贷款借款借据上签名确认。李霞自2014年8月起未按约还款。截至2015年3月12日，李霞尚欠中行南京城南支行借款本金368307.46元、利息17315.71元、本金罚息602.36元、利息罚息588.66元。中行南京城南支行为催收上述贷款诉至本院，并委托江苏致邦律师事务所律师代理诉讼，为此支出律师费20000元。
另查明，李霞与李志龙于2000年1月12日登记结婚。上述合同均签订于李霞与李志龙婚姻关系存续期间。
上述事实，有结婚证复印件、身份证复印件、《中国银行个人贷款申请表》、借款合同、抵押合同、《共有人承诺函》、《共同还款承诺函》、零售贷款借款借据、逾期未还款查询单二张、委托代理合同、律师代理费发票、付款凭证及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，中行南京城南支行与李霞、江宁万达公司签订的借款合同，中行南京城南支行与李霞、李志龙、江宁万达公司签订的抵押合同均系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行合同义务。借款合同订立后，中行南京城南支行已按借款合同约定发放了贷款，但李霞在合同履行期间未按约归还贷款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任。因各方当事人已在借款合同中对于利息、罚息的收取及相应收取标准作出明确约定，故中行南京城南支行要求李霞偿还借款本金368307.46元及相应利息、罚息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。李霞、李志龙、江宁万达公司关于罚息收取及其标准的抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。根据借款合同的约定，因借款人违约导致贷款人为实现债权而支付的律师代理费由借款人承担，本案中，中行南京城南支行主张的律师费符合江苏省律师服务业收费标准的规定，且已实际支付，故中行南京城南支行要求李霞支付律师代理费20000元，合法有据，本院予以支持。李霞、李志龙、江宁万达公司虽对中行南京城南支行主张律师费的收取标准及是否已实际支付提出抗辩，但未针对其抗辩理由提交相应证据进行佐证，故本院不予采纳。上述借款发生在李霞与李志龙夫妻关系存续期间，且在贷款发生时李志龙已向中行南京城南支行出具《共有人承诺函》及《共同还款承诺函》，承诺其为李霞涉案贷款债务的共同债务人，故中行南京城南支行要求李志龙对李霞应付款项承担共同还款责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于中行南京城南支行是否因案涉房屋办理了抵押预告登记而享有该抵押房屋的优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项及第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。李霞、李志龙以南京市江宁区东山街道上元大街420号江宁万达广场（西区）x幢xxxx室房屋为李霞向中行南京城南支行申请的贷款提供抵押担保时，该房产尚处于在建状态，故中行南京城南支行与李霞、李志龙、江宁万达公司签订案涉抵押合同并办理了抵押预告登记。在李霞未能依约履行还款义务时，中行南京城南支行有权处分被抵押房产，以优先清偿其债权。
关于江宁万达公司对案涉债务承担阶段性连带保证责任期间的问题。本案中，借款合同约定，江宁万达公司提供阶段性连带责任保证，自李霞办妥借款合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且江宁万达公司收到他项权证之日起，江宁万达公司在借款合同项下不再发生新的保证义务和责任。抵押合同约定担保期间自抵押合同生效之日起至登记机关核准甲方所购商品房抵押登记之日止。虽然，借款合同和抵押合同对于江宁万达公司对案涉债务承担阶段性连带保证责任期间的约定不完全一致，但抵押合同条款中已经将抵押预告登记与抵押登记明确区别开来，因至本案庭审时止，涉案抵押房屋尚未办理房屋所有权证及房屋他项权证，登记机关亦未核准涉案房屋抵押登记，故江宁万达公司在本案中仍处于对案涉债务承担阶段性连带保证责任的期间内。
根据《物权法》第一百七十六条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中，借款合同及抵押合同中均未明确约定适用物保和人保受偿的先后顺序，故中行南京城南支行应先就物的担保实现债权，就处置该抵押物仍不足以清偿债务的部分由江宁万达公司承担连带保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告李霞、李志龙于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司南京城南支行借款本金368307.46元及利息、罚息（截至2015年3月12日的利息17315.71元、本金罚息602.36元、利息罚息588.66元；自2015年3月13日起至实际还款之日止的利息、罚息，按借款合同的约定计算）。
二、被告李霞、李志龙于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司江苏省分行律师代理费20000元。
三、如被告李霞、李志龙不履行上述第一、二项判决主文所确定的义务，原告中国银行股份有限公司南京城南支行对被告李霞、李志龙抵押的位于南京市江宁区东山街道上元大街420号江宁万达广场（西区）x幢xxxx室房屋享有优先受偿权。
四、被告南京江宁万达广场有限公司对被告李霞、李志龙上述第一、二项判决主文确定的还款义务在案涉抵押物未能清偿的范围内承担连带保证责任。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7227元，财产保全费2520元，合计9747元，由被告李霞、李志龙、南京江宁万达广场有限公司负担（被告李霞、李志龙、南京江宁万达广场有限公司应负担的诉讼费用已由原告中国银行股份有限公司南京城南支行预交，被告李霞、李志龙、南京江宁万达广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接将此款给付原告中国银行股份有限公司南京城南支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）
审 判 长 ＸＸ阳
人民陪审员 丁晓伟
人民陪审员 陆瑞燊
二〇一五年六月一日
书 记 员 卢大力