江苏省泰州市海陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰海民初字第1499号
原告王春树。
委托代理人徐红，江苏运泰律师事务所律师。
被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司，住所地泰州市海陵区兴泰公路泰东河大桥北侧。
法定代表人杨文杰，总经理。
委托代理人（一般代理）唐杰，公司职员。
原告王春树与被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理�依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王春树及其委托代理人徐红，被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司委托代理人唐杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王春树诉称，2014年2月11日原告夫妇在被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司工作人员盛俊伟、鞠蕾介绍和鼓动下，选中碧桂园云林水岸苑29栋02号别墅，原告如实介绍了当时的经济状况及购房设想：有现金四五十万元，存有公积金可利用住房公积金贷款，泰州市海陵区有二套住房，不能做银行按揭贷款，要求减免分期付款滞纳金，享受物管费优惠。被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司根据原告王春树的情况，双方商定房屋总房价1470000元，签订认购书时交纳30000元定金，2014年3月底签订正式购房合同，并缴纳30%的首付款。双方共同协助办理250000元住房公积金按揭贷款，余款在一年内全部付清，延迟�款的滞纳金可减半优惠收取，物管费享受3＋3优惠，即免收6年物管费。当日原告王春树交纳30000元定金，并签订一份认购书，因认购书与协商内容不符，原告王春树提出异议，被告工作人员表示在正式购房合同中体现，为防欺诈，原告王春树对签订合同过程进行录音。2014年3月21日被告工作人员盛俊伟要求原告王春树再交2万元房款应付总部检查，原告王春树交付了20000元，而被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司开具了定金收据。3月25日被告工作人员盛俊伟又要求交付首付款，否则合同解除，定金50000元不予退还。后原告王春树要求按事前协商约定及承诺签订正式合同，交付首付款。被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司以正式合同为统一格式合同，不好更改为由拒绝。3月28日原告王春树向工商部门进行投诉，经工商所调解被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司同意�具书面承诺，后又拒绝出具书面承诺，致双方合同无法履行，故诉请人民法院判令被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司退还原告王春树定金人民币50000元，并赔偿原告王春树150000元，给付相应利息，同时判令被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司向原告王春树书面赔礼道歉。
被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司辩称，原告王春树所诉内容不实，原告王春树未经被告销售人员同意私自录音行为违法，内容不真实。双方在签订认购书时，被告工作人员未承诺同意为原告王春树申请一年内付清余款，逾期支付房屋余款则减免一半逾期付款违约金，被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司不存在任何欺诈。房屋买卖合同为要式合同，原告王春树所签订的认购书具有法律效力，原告提供的录音资料来源不合法，不能作为证据使用；另依据认购书、代付定金协议书载明买受�为王畅，而非本案原告王春树，原告王春树起诉属于主体不适格。此外商品房不适用消费者权益保护法，因为消费者权益保护法是针对的普通商品，不包括商品房，按三倍赔偿不公平。国家明确适用商品房买卖的五种情形，被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司没有违法行为，故请求人民法院驳回原告王春树的诉讼请求。
经审理查明，2014年2月11日，原告王春树欲购买被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司位于本市兴泰公路泰州碧桂园云林水岸苑29栋02号联体住宅，经与被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司工作人员盛俊伟、鞠蕾协商，双方口头约定该房房款是以认购房价1690508元为基础给予9.9折、9折和9.8折三个优惠后1476118元，同时约定购房享受3＋3物业费减免优惠，被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司协助办理房屋贷款；2014年3月底双方签订正式合同，同时原告给付总房价的30%的首付款。另原告王春树要求房价余款在一年内付清，逾期付款要求按日万分之一承担滞纳金，被告工作人员提出可以为原告王春树向公司领导申请减免滞纳金。当日原告王春树及原告之子王畅（乙方）与被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司（甲方）签订泰州碧桂园认购书一份，载明一、乙方认购甲方泰州碧桂园云林水岸苑29栋02号联体住宅，交楼期为2014年5月16日。二、认购价为1690508元，三、付款方式为期楼联体住宅（按揭）三个月。四、乙方付款时间为定金3万元于签订认购书时付清，第一期楼款680508元须于2014年2月16日前付款，第二期楼款1010000元于2014年5月16日前付清。五、甲方义务，1、在约定时间与乙方签订商品房买卖合同文件，2、在双方签订上述合同文件前，不得另行出售乙方认购物业，如违反本条任一约定，双倍返还乙方已付的定金。六、乙方义务，1、乙方在约定时间与甲方签订商品房合同文件，2、双方一致同意签订商品房合同文件并缴纳第一期楼款时间为2014年2月16日，3、如乙方选择银行按揭付款方式，乙方应在签订本次认购书之日向按揭银行申请办理按揭手续。4、本认购书约定的认购价为认购物业的楼价，除楼价之外的其他一切税费均由乙方承担。因乙方未在本次认购书约定的时间到泰州碧桂园销售中心与甲方签订，或因乙方违反本条任一约定，或因乙方其他任何原因导致上述合同文件在本认购书约定的时间没能签订的，甲方不予返还乙方已付定金。其他事项为乙方在2014年2月16日前与甲方签订合同文件的，则乙方可依据以下顺序享受优惠：1、3＋3物业费，2、额外9折，上述优惠逾期失效，3、认购方确认其所购物业系由旧业主李兵、陈巧凤推介，若经核实符合优惠条件的，则认购方与旧业主�兵、陈巧凤均可享受出卖方代付3年物业管理费15402.24元的优惠，4、本人承诺定金30000元，均为王春树、王畅认购房定金，在任何情况下不得以本人名义主张返还。认购书签订后，王春树、王畅交付了定金30000元。2014年2月16日原、被告双方亦未签订商品房买卖合同。2014年3月22日被告催告要求原告加付延期定金，3月24日王春树、王畅又交付定金20000元。后被告电话、短信通知原告于3月26日前签订合同，交纳首付款，如未按约签约，定金不予退还。对原告提出的延期付款要求未予同意。3月27日原告向泰州市工商局海陵分局投诉，海陵分局分别于2014年4月2日、4月3日调查被告工作人员鞠蕾、盛伟俊，盛伟俊、鞠蕾认可双方实际购房款为1476118元，正式签订合同为2014年3月底，免受6年物管费等内容，对于王春树要求延期一年付款，滞纳金减半收取的意见，工作人员认可原告可�延期付款，但应按规定给付滞纳金，对滞纳金减半可以帮助原告申请但不确认。后经工商局调解未果，原告涉讼。
审理过程中，原告之子王畅出具书面材料表示不愿意参加诉讼，并将其享有的权益转由原告王春树享有；另原告王春树撤回要求被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司赔礼道歉的诉讼请求，本院口头裁定，准许原告撤回该项诉讼请求。
上述事实有原告王春树提供的认购书、定金收据、工商局调查材料、录音资料、名片、短信，被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司提供的认购书、定金收据、代付定金协议书、录音资料及原、被告陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，合法的民事权益受法律保护；当事人从事民事活动应遵循诚实信用原则。本案中，由于原、被告双方尚未签订有关商品房的书面合同，双方签订的认购书系双方缔约过程中就买卖房屋发出要约与承诺，即原告王春树作为买受人愿意购买房屋、被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司作为出让人同意出售房屋而达成合意。原告王春树所付定金是对在约定时间与被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司签订正式合同的担保，属于签约担保。由于原、被告口头商定的买卖房屋的签约时间及价格、付款方式、物管费用（除付款方式以及滞纳金负担双方陈述不一外）与认购书约定明显不同，被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司单方面要求原告王春树按认购书约定履行，致原告王春树不能接受并按约定时间签订买卖合同，被告在缔约中存在违约行为，被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司作为违约方应双倍返还缔约定金。由于被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司仅是缔约过程中存在过错，不存在销售伪劣商品，且原、被告间尚未订立正式合同，故原告王春�要求按消费者权益保护法主张假一罚三，即由被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司赔偿相当三倍定金损失之请求，本院不予支持。对于原告王春树主张的定金利息，依据合同法规定，除当事人实际损失超过定金数额，可以按实际损失主张；本案中，原告王春树的实际损失低于50000元定金，且已按定金数额主张损失，故对原告王春树该主张不予支持。关于被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司辩称原告王春树主体问题，因原告王春树是当事人之一，其子王畅亦书面转让合同权利与原告王春树，故被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司主体资格辩称主张不成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告王春树人民币100000元。
二、驳回�告王春树的其它诉讼请求。
如当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费人民币4300元，原告王春树负担人民币2300元，被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司负担人民币2000元（原告王春树已预交，被告泰州市碧桂园房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内迳交原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币4300元。［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰�市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行城中支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。
审 判 长 李三山
审 判 员 沙林霞
人民陪审员 王光祯
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 陈 曲