吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）延中民四终字第132号
上诉人（原审被告）：吉林省昊天投资咨询有限公司，住所吉林省长春市解放大路46号财富广场C座611室。
法定代表人：高亨植，董事长。
委托代理人：朱成墩，吉林孚达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾鑑，男，1955年11月19日生，汉族，现住广东省深圳市宝安区。
原审被告：吉林省开发建设投资公司，住所吉林省长春市经济开发区浦东路2号。
法定代表人：刘少敏，总经理。
原审被告：深圳市岭南建筑工程有限公司，住所广东省深圳市北环路上梅林岭南大厦二楼。
法定代表人：杨继强，董事长。
上诉人吉林省昊天投资咨询有限公司（以下简称“吉林昊天公司”）因与被上诉人曾鑑、原审被告吉林省开发建设投资公司（以下简称“吉发投资公司”）、深圳市岭南建筑工程有限公司（下简称“岭南建筑有限公司”）之间案外人执行异议之诉纠纷一案，不服延吉市人民法院（2012）延民初字第3266号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审中原告曾鑑诉称：一、（2011）延执字第1106-1号执行案件之执行标的深圳市福田区北环路上梅林办公室住宅楼10号综合楼403号房屋，系由原告购买，并一直使用至今。该房产不属于吉林省开发建设投资公司所有。1983年原告受聘于广东省岭南工业深圳公司，1996年4月26日与公司签订《深圳经济特区福利商品房买卖合同》，购买了涉案房产403号房。合同约定：岭南公司售予原告上梅林办公住宅楼403号房产，面积74.02平方米，房价148040元，原告于1996年11月25日支付2万元，余款与岭南公司欠其工程承包款互相抵销。至此，原告购买403号房产之房款已全部付清，并一直居住和实际占有使用至今。岭南公司理应共同申请办理房产过户手续，但至今未办，致使房产登记未能办理在原告名下。吉林省开发建设投资公司于1996年10月兼并深圳岭南建筑工程有限公司，兼并评估书中的明细表中的“办公住宅楼”所指的是北环路上梅林办公住宅楼2至7层办公楼，面积共为2124.50平方米（内有单独房产证）。该大厦另外的42户职工住宅楼每户另有独立房产证，面积约为3200平方米（其中原告购买占有使用房产证号为01041**号的上梅林办公住宅楼10号综合楼403号房屋属于42户住宅之一）。兼并内容不包括其中42户职工住宅楼部分。兼并双方认可职工享有房产所有权，该房产不属于被执行人吉林省开发建设投资公司所有，故不应作为执行标的。二、原告购买及付清房款、占有使用403号房产的事实，业经生效的法律文书所认定。广东省深圳市中级人民法院（2009）深中法执审异字第28号民事裁定书，载明：申请执行人（国家物资储备局深圳办事处）和被执行人（深圳岭南建筑工程有限公司、吉林省开发建设投资公司）对案外异议人（曾鑑即原告本人）提供的下述证据没有异议，未作答辩，并对案外异议人（曾鑑即原告本人）付清购房款的情况予以确认。裁定书同时一并对原告购房的事实及房款付清的事实，一直居住作用及未能过户的事实予以了查明。因涉案房产确由原告购买并一直使用，原告实一直享有涉案房产的所有权，只是由于岭南公司未能共同申请办理过户手续的原因未能办理过户事宜；深圳市中级人民法院于是作出了（2009）深中法执审异字第28号民事裁定书，中止了对本案涉案房屋的执行。三、执行法院所作出的（2012）延执异字第51号执行裁定书，适用法律错误，应当停止执行。（2012）延执异字第51号执行裁定书，对涉案房产真实产权情况及房屋现状、原告购买并付清房款的事实完全无视，仍简单地以产权登记在岭南公司名下为由作出裁定，系法律适用错误。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，依法应当中止对涉案房产403号房屋的执行。四、结合本案事实及法律实践，本案涉案房屋所有权属于原告，应当予以确认。在物权登记实质主义的体例下，引入过错原则：如果购买人已经支付全部对价并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，应当认定其已经取得所有权。此类原则的适用在法律实践中，案例比比皆是。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条也明确规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。本案中涉案房产，正是上述情况，房产未能办理过户，非是原告所愿；但原告支付了房款，一直占有使用涉案房屋，岭南公司也交付了该房产，并对原告交清了房款的事实予以确认，原告享有涉案房产的所有权的事实没有疑异。这一事实，从吉林省开发建设投资公司兼并深圳岭南建筑工程有限公司资产中未包含该房产，也可以得到确认。综上，为了维护原告合法权益，请求法院：一、对深圳市福田区北环路上梅林办公住宅楼10号综合楼403号房屋停止执行。二、确认涉案房屋产权不属于吉林省开发建设投资公司；三、确认涉案房屋属于原告所有。庭审后，原告提出将第一项诉讼请求变更为解除对涉案房屋的查封；撤回第二、三项诉讼请求。
一审中被告吉林昊天公司辩称：首先，原告并非岭南深圳公司的正式职工，不能享受福利商品房的待遇。依据当时深圳房改政策，只有本单位职工，经过深圳市政府房改办的批复后，才能购买本单位房屋，并且才能办理产权登记。其次，原告也没有实际交付购房款。根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立变更，转让和消灭，经依法登记后，发生效力，没有登记不发生效力。
一审中被告吉发投资公司、岭南建筑有限公司未陈述意见。
一审法院查明：1996年4月26日，原告与广东省岭南工业深圳公司（下简称“岭南工业公司”）签订了“深圳经济特区福利商品房买卖合同”。合同约定，卖方（岭南工业公司）将深圳市福田区北环路上梅林岭南公司办公住宅楼403号房屋卖与原告，建筑面积74.02平方米，房价类别为：福利商品房微利房价。房价为148040元，买方于1996年4月30日前一次性付款。
涉案房屋（深圳市福田区北环路上梅林岭南公司办公住宅楼403号，产权证号：深房地字第01041**号）系岭南工业公司于1992年12月建成，原告于1993年1月开始租住至今。1997年12月25日办理产权原始登记，产权权利人：岭南工业公司。原告购房后，于1996年11月25日向单位交付了2万元现金。1996年12月25日，原告向单位提交报告，提出因单位在1990年时欠其工程款17.1万元，请求用此欠款冲抵自己所欠的购房款。该报告得到单位领导同意后，列入财会收支账。该房屋曾于1998年、1999年在深圳建行罗湖支行办理了他项权利手续，于2003年5月解除了抵押登记。
1996年10月17日，吉发投资公司（甲方）与广东省岭南工业总公司（乙方）签订了“企业兼并协议”，协议约定：一、乙方同意甲方对乙方直属深圳公司实行兼并。二、深圳公司现有的国有资产（含动产和不动产），由甲乙双方委托资产评估部门进行评估，并由乙方按审批程序报请省政府主管部门审核批准后，全部转归甲方；深圳公司的全部债权债务由甲方享有和承担…。1996年12月16日，广东省国有资产管理局下发粤国资--（1996）93号文件，批准吉发投资公司对岭南工业公司（含广东省岭南工业建筑（深圳）工程公司）（下简称岭南建筑公司）的兼并，具体按双方1996年10月17日签订的协议书执行。1997年6月16日广东省国有资产管理局下发粤国资评（1997）43号文件，主要内容为：对岭南工业公司报来的资产评估报告书
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产评字（1996）104号评估的资产予以确认。（1996）104号评估报告中所列的办公住宅楼面积为2124.5平方米，仅指岭南工业公司的办公楼，未包括涉案房屋。报告中说明，岭南工业公司与岭南建筑公司为二块牌子，一套人马开展经营。
另查，吉林省长春市南关区人民法院于1998年8月21日作出（1998）南经初字第668号民事判决书，判令吉林省上海一百吉发有限责任公司向吉林昊天公司给付货款200万元及相应利息，吉发投资公司作为担保人承担连带责任。因吉林省上海一百吉发有限责任公司和吉发投资公司未履行生效法律文书确定义务，吉林省高级人民法院于2011年6月30日指定本院执行。本院于2011年8月29日作出（2011）延执字第1106-1号执行裁定书，查封了被执行人吉发投资公司兼并的岭南工业公司名下的位于深圳市福田区北环路上梅林10号综合楼403号房屋。本案原告作为案外人对执行标的提出书面异议，认为本人是被查封房屋所有人，请求法院依法解除查封。本院经审查，于2012年6月18日作出（2012）延执异字第51号执行裁定书，驳回了原告的异议，故原告提起本案诉讼。
又查，吉发投资公司因未参加年检，于2009年2月17日被工商管理部门依法吊销营业执照。岭南工业公司被兼并后，未到工商管理部门办理注销手续，该公司于2004年2月27日因未参加年检，被吊销营业执照。岭南建筑公司被兼并后，该公司于1999年11月15日更名为岭南建筑有限公司。
一审法院认为：第一、涉案房屋所有权归属问题。涉案房屋是1997年12月25日登记在岭南工业公司名下。依照我国法律规定，该房屋所有权人应当是岭南工业公司。第二、涉案房屋是否属于吉发投资公司支配、处分财产。依据吉发投资公司与广东省岭南工业总公司签订的“企业兼并协议”，吉发投资公司承继深圳公司（岭南工业公司）的全部债权债务。虽然（1996）104号评估报告中未列入涉案房屋，但双方在签订兼并协议时确定的是“现有的国有资产（含动产和不动产）”，应当泛指当时属于被兼并企业的所有财产，当时涉案房屋权属于岭南工业公司，自然应当包括在其内，况且兼并协议中并未约定以资产评估报告为准确定被兼并财产范围。另，依据双方兼并协议内容，该兼并是整体性兼并，属于企业吸收合并形式，吸收合并必然导致被兼并企业岭南工业公司主体资格发生消亡，岭南工业公司即丧失了独立法人资格。被兼并后岭南工业公司应当依法办理工商注销登记。虽然岭南工业公司未按时依法办理工商注销登记，但不能否认其已丧失独立法人资格的效力。也就是说，岭南工业公司被兼并后，无论其是否办理工商注销登记，已经无权处分登记在其名下的涉案房屋及处理公司遗留事宜，其相应的权利应当由吉发投资公司行使。本院执行时依法对吉发投资公司财产（涉案房屋）作出的查封手续，符合法律规定。原告据此要求依法解除涉案房屋的查封措施，没有事实和法律依据，本院不予支持。第三、原告因买卖法律关系提出异议之诉，是否满足相关的法律规定要件。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。适用该法律规定的前提是：“被执行人”与“第三人（原告）”之间必须存在合法有效的合同关系；“第三人”已经付清房款；“第三人”已经实际占有房屋；“第三人”对房屋不能过户不存在主观过错。依据原告提供的证据，原告与岭南工业公司之间签订的合同是双方真实意思表示，其内容不违反相关法律规定，应当认定为有效合同。虽然，涉案房屋作为公有住房转化为原告个人住房，需要房改部门的批准。也就是该合同是否能够实际履行受管理部门准否的制约，但并不能因此就否定了该合同的效力。原告虽然只交付了房款2万元，但余款已经用单位欠其工程款进行了冲抵，应当视为已经付清房款。虽然折抵协议形成于1996年12月25日，但冲抵的债务产生于1996年前，本院按吉发投资公司兼并前的债权、债务认定。因涉案房屋初始登记时间是1997年12月25日，此前，岭南工业公司已经发生被吉发投资公司兼并的事实。岭南工业公司被兼并后，原告房屋作为遗留问题未进行处理，且被产权人多次进行了抵押，导致原告未能办理房改及登记手续，原告不存在主观上的过错。故原告因买卖法律关系提出异议之诉，满足现有法律规定要件。原告据此要求依法解除涉案房屋的查封措施的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第三十九条，《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三十条、第三十一条、第三十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：解除登记在岭南工业公司名下的位于深圳市福田区北环路上梅林岭南公司办公住宅楼403号房屋（产权证号：深房地字第01041**号）的查封措施。案件受理费3260元，其他费用80元，共计3340元（原告已预交3340元）。由原告曾鑑负担3160元，由被告吉林省昊天投资咨询有限公司负担180元。
宣判后，吉林省昊天投资咨询有限公司不服，向本院提起上诉。其主要理由为：一、原审判决认定事实错误。1.被上诉人与广东省岭南工业深圳公司（以下简称岭南工业公司）之间于1996年4月26日签订的合同无效。因为当时深圳公司无权处分该房屋，于1997年12月25日才取得该房屋所有权。岭南工业公司属国有公司，该房屋系国有资产，将国有房屋以福利商品房处置给个人的时候，必须经统一管理部门即深圳市人民政府住房制度政策办公室批准，本案被上诉人与岭南工业公司明知福利房买卖应履行审批手续的情况下恶意串通，回避审批环节，签订了买卖合同，根据《合同法》第五十二条第二款的规定，被上诉人与岭南工业公司之间签订的买卖合同无效。2.导致未能办理房屋所有权证的根本原因是被上诉人与岭南工业公司明知福利房买卖应履行审批手续的情况下而未履行审批即签订了买卖合同，原审认为“产权人多次进行抵押，导致原告未能办理房改及登记手续”是不成立的。涉案房屋于2003年即解除抵押，迄今已有十年，被上诉人有充分的时间办理产权证。二、原审适用法律不当。上诉人认为被上诉人的情形不属于《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定情形，即买受人有过错，不能适用该规定解除扣押，而应当依据该法条的前半部分，人民法院可以查封、扣押、冻结。三、该房屋的土地性质的行政划拨，岭南工业公司与被上诉人签订的合同没有履行法律审批手续，属于无效合同。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费用。
二审中被上诉人曾鑑辩称：改革开放的时候，当时情况复杂，像我这样在深圳没有户口的买单位房子的人很多。我当时是岭南公司聘请回来的，岭南公司将本案诉争房屋卖给我的时候我花的钱是19万多。这个钱中包括我给公司干的活儿，公司欠我的钱，总共加起来我交的钱笔比当时房价还要高很多。我一直居住在诉争房屋，也没有钱再买别的房子。所以请求法院维持原判。
二审中原审被告吉发投资公司、岭南建筑有限公司未提出陈述意见。
本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人。第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封，扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，被上诉人曾鑑已交付了全额房款，并实际占有使用诉争房屋至今，虽至今没有办理房照，但被上诉人曾鑑对此并无过错，故法院不得执行诉争房屋。上诉人吉林昊天公司以诉争房屋所占用的土地为行政划拨地、被上诉人曾鑑不是岭南工业公司的职工、被上诉人曾鑑及其配偶非深圳市民等理由举出相关证据，要求继续执行的上诉请求，本院不予支持。
上诉人吉林昊天公司对被上诉人曾鑑的交款收据编号与日期提出异议，但其并未提出充分证据否定被上诉人已交付全额房款的事实，故该上诉理由不成立。
被上诉人曾鑑诉请要求解除对涉案房屋的查封，但本案为案外人执行异议之诉，法院应当对诉争房屋是否继续或停止执行作出结论。当事人的诉讼请求虽存在不当之处，但不影响本案案外人执行异议之诉的案件性质，故本院对一审判决主文进行纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
变更吉林省延吉市人民法院（2012）延民初字第3266号民事判决：“解除登记在岭南工业公司名下的位于深圳市福田区北环路上梅林岭南公司办公住宅楼403号房屋（产权证号：深房地字第01041**号）的查封措施”为：“停止对位于深圳市福田区北环路上梅林岭南公司办公住宅楼403号房屋（房地产证号：深房地字第01041**号）的执行。”
二审案件受理费3260元，由上诉人吉林省昊天投资咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔 旭
审判员 刘晓娟
审判员 林 美
二〇一四年六月十一日
书记员 尹光熹