河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终296号
上诉人(原审原告，反诉被告)：李根喜，男，1974年5月6日出生，汉族，住河南省尉氏县。
委托代理人：周三丰、朱雪，北京（华泰）郑州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张志强，男，1968年11月2日出生，汉族，住巩义市。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：曹喜玲，女，1963年9月6日出生，汉族，住河南省巩义市。
委托代理人：孙宏远，巩义市法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）；郑州德丰房地产开发有限公司，住所地，巩义市建设路159号香榭丽1号楼25楼。
法定代表人：杨红宾。
委托代理人：席红霞、魏继昌，河南魁达律师事务所律师。
上诉人李根喜因与被上诉人曹喜玲、张志强、郑州德丰房地产开发有限公司（以下简称“德丰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2017）豫0181民初283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李根喜委托代理人周三丰、朱雪，被上诉人曹喜玲委托代理人孙宏远，被上诉人德丰公司委托代理人席红霞、魏继昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李根喜上诉请求：1、请求二审法院依法查明案件事实，改判支持上诉人全部诉讼请求；2、一审诉讼费及保全费和二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实严重错误，具体理由如下：1、判决书第7页第7行至第10行。一审法院片面的对事实进行确认，明显的偏袒被上诉人曹喜玲。原一、二审和本次庭审均已查明，本案房屋租赁合同纠纷中，被上诉人曹喜玲作为出租人，其出租的商铺所有权不明，存在重大瑕疵，被上诉人在履行合同过程中，因合同标的物与他人存在所有权纠纷导致上诉人不能正常使用，《商铺租赁协议》无法继续履行，被上诉人曹喜玲故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，履行合同义务不当，标的物不能实现合同目的是本案合同无法履行的根本原因。2、判决书第8页第8行、第9行，一审法院该认定的事实与实际情况不符。根据一审证据中的询问笔录,2015年6月27日上午，是被上诉人曹喜玲丈夫焦世龙第一时间以自己的商铺被打砸为由向公安机关报案。被上诉人曹喜玲已经失去对商铺的控制权，商铺租赁协议同时失去履行的基础。3、判决书第10页第12行至第16行。巩义市人民法院作出的(2015)巩民初字第3256号民事判决书没有认定德丰公司与张志强签订的房屋买卖合同无效，本案一审何来的依据做此认定，该认定不仅没有事实和法律依据，也违反了法院处理案件的基本程序。并且3256号判决书并没有对本案所涉商铺的所有权作出确认，也判决驳回了曹喜玲要求确认商铺所有权并办理房产证的诉讼请求，印证了本案商铺租赁协议签订时，曹喜玲对商铺属于无权处分的基本事实。4、一审法院认为：“曹喜玲、张志强、德丰房地产于2016年3月10日达成协议，曹喜玲、德丰房地产解除双方之间已形成的6号商铺事实买卖合同及德丰房地产5日内退还曹喜玲购房款3646857.00元”，印证了“曹喜玲自2012年1月5日起至2016年3月10日止，曹喜玲对6号商铺的占有系善意占有、合法占有，且有合法的出租权利”，据此，“认定曹喜玲与李根喜于2015年2月6日签订《商铺租赁协议》合法有效”(判决书第10页第17至第24行)是错误的。5、判决书第11页第1至第4行。本案被上诉人曹喜玲在签订合同过程中隐瞒商铺所有权存在争议的事实，履行合同过程中又无法提供能够保证上诉人正常使用的商铺，上诉人根据《合同法》规定要求被上诉人曹喜玲返还租金合理合法。6、判决书第11页第5行至第8行，本案合同无法继续履行的根本原因是被上诉人曹喜玲在签订合同过程中故意隐瞒商铺所有权存在争议的重要事实，又不能按照合同约定全面履行合同义务，由此给上诉人造成的各项损失，依法应予赔偿。二、一审判决内容错误：1、判决书第11页第9至第12行，一审法院该认定没有法律依据。法院对本案房屋租赁合同纠纷和侵权纠纷合并审理并不违反法律的禁止性规定，而且更为符合司法为民，方便当事人，提高审判效率的要求，依法应当一并处理。2、一审判决确认上诉人与被上诉人曹喜玲与2015年2月6日签订的《商铺租赁协议》合法有效并判决合同自2016年3月10日起解除，并驳回上诉人全部诉讼请求的判决明显错误。被上诉人曹喜玲在尚未取得诉争商铺的所有权时与原告签订的租赁合同，应是一种效力待定的合同，根据《合同法》第五十一条的规定，其与上诉人签订的租赁合同也就是无效合同，由此引起的法律后果应由被告曹喜玲承担。本案中被上诉人德丰房地产虽然对上诉人与被上诉人曹喜玲之间的纠纷存在过错，但根据庭审查明的事实，德丰房地产司已经向被上诉人曹喜玲补偿其各项损失160万元，且该款中包含了被上诉人曹喜玲应向上诉人赔偿的内容，故上诉人诉请的各项直接、间接损失应当由被上诉人曹喜玲予以赔偿，一审法院判决驳回诉请显属错误。三、一审法院适用法律错误：本案一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条规定进行判决是错误的。本案上诉人诉讼请求所依据的事实清楚，证据充分，而在这种情况下一审法院却判决驳回上诉人全部诉讼请求，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。
曹喜玲辩称：1、一审法院在查明事实的基础上认定事实清楚，适用法律正确。望郑州市中级人民法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。该六号商铺的实际所有人就是曹喜玲，享有该六号商铺的使用权和收益权。这一事实巩义市人民法院(2015)巩民初字第3256号生效的民事判决书在认定事实中也做出了认定。认定了曹喜玲与德丰公司的房屋买卖合同有效。由此可以证明曹喜玲是合法享有该商铺的合法出租权的。上诉人在上诉理由中一直称曹喜玲没有商铺的所有权，也就没有出租权为由，错误的认为租赁合同无效，是没有事实依据的。明显上诉理由不能成立。2、上诉人与曹喜玲在2015年2月6日与签订的商铺租赁协议时，曹喜玲将购房的所有手续交付给上诉人审查，上诉人在经过多方考查并检验了六号商铺所有设施正常后，并且是在曹喜玲将原租赁户的协议终止后，在平等自愿的原则下双方签订的租赁协议。根本不存在上诉人所称的曹喜玲隐瞒事实的事实。实际本案就是一个侵权纠纷导致的上诉人的损失。上诉人应当以侵权人张志强和被上诉人德丰公司为被告进行侵权赔偿诉讼。一审法院在查明事实的基础上，向上诉人释明了侵权纠纷与本案租赁合同纠纷不是同一法律关系，应另案诉讼上诉人在上诉理由中却错误的认为房屋租赁纠纷和侵权纠纷合并审理并不违反法律禁止性规定，应方便当事人，提高审判效率应当合并审理的理由显然与法律规定相违背，是不能成立。3、上诉人在侵权纠纷发生后一直并没有向曹喜玲提出过解除合同的书面通知，租赁合同约定期限是10年。该商铺租赁协议一直是合法有效的履行当中。在合同约定的期间上诉人没有继续缴纳房租，从而导致合同履行不能，答辩人依法反诉要求解除租赁合同，一审法院基于客观事实为了给双方造成扩大的损失依法判决解除租赁合同适用法律正确，应当予以维持。综合以上事实，根据相关法律规定一审法院在审理过程中在查明事实的基础上，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由没有证据支持，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李根喜一审诉讼请求：1、请求确认双方签订的《商铺租赁协议》无效；2、判令被告曹喜玲返还原告租金人民币34万元；3、三被告赔偿原告各项损失901896元。
一审法院查明事实：李根喜与曹喜玲于2015年2月6日签订《商铺租赁协议》一份，签订当日，李根喜即依约向曹喜玲支付第一年租金34万元。合同签订后，李根喜组织对店铺进行装修。李根喜未依照约定，于2015年11月6日前向曹喜玲支付租赁第二年的房租34万元。直至2016年3月10日，李根喜未依照合同书面通知曹喜玲未终止合同，未将所占有的6号商铺返还给曹喜玲。2010年4月份，德丰房地产向社会发出德丰·香榭里商业优先认购活动,2010年4月26日，曹喜玲参加该活动并签署德丰·香榭里商业内部优先认购申请书，并交纳诚意金1000000元，取得优先选号权，认购6号商铺(公安号：巩义市新兴路43号1层付15号)。2010年8月8日，该商铺建成，曹喜玲向德丰公司支付了2646857元购房款,2012年1月5日，德丰公司将该商铺交付给曹喜玲。之后曹喜玲先后3次出租给他人，其中最后一次于2015年2月6日出租给李根喜。2010年8月8日6号商铺建成，德丰公司预估其面积为137.69平方米，后实测面积是142.51平方米，比预测多出4.82平方米，认为曹喜玲应补交房款127663元，德丰房地产通知曹喜玲交付，曹喜玲未予补交，双方因此而发生纠纷。2015年6月25日，德丰公司与张志强就同一商铺签订买卖合同，张志强以2642164元购得6号商铺，其中2015年3月28日、4月26日、6月23日分三次向德丰公司付款2642164元。德丰公司于2015年6月26日将钥匙交付给了张志强，并就商品房买卖合同在巩义市住房保障和房产管理中心登记备案，备案合同号为GY150××××3151。2015年6月27日，李根喜发现已装修的店面门头被损坏，遂向公安机关报案，经公安机关调查，系张志强委托贾尊山所为，贾尊山经征得德丰房地产物业公司副经理康先克的同意后，组织人员将该商铺门头上的“金佰利钻石”等拆除，拆除过程中，被民警阻止，此后该张志强将该商铺门加锁，李根喜未继续进行开业筹备工作，至此李根喜遭受了一定的经济损失曹喜玲、德丰房地产、张志强因6号商铺一套的所有权发生纠纷，曹喜玲于2015年诉至该院，该院于2016年1月6日作出(2015)巩民初字第3256号民事判决书，认定曹喜玲于2010年8月10日前向德丰房地产支付购房款646857元，德丰房地产已经接受该购房款并将商铺交付给曹喜玲占有使用，曹喜玲、德丰房地产之间关于6号商铺的事实买卖合同已经成立。曹喜玲、德丰房地产因对曹喜玲补交的房款127663元达不成一致,6号商铺的所有权处于待定状态。(2015)巩民初字第3256号民事判决书生效后，曹喜玲、张志强、德丰房地产在履行(2015)巩民初字第3256号民事判决书的过程中，于2016年3月10日达成协议，约定：曹喜玲、德丰房地产解除双方之间已形成的6号商铺事实买卖合同，德丰房地产5日内退还曹喜玲购房款3646857元，德丰房地产另行补偿其损失1600000元，曹喜玲收到前款后，将6号商铺返还给德丰房地产，张志强与德丰房地产之间的6号商铺买卖合同予以解除，张志强放弃对6号商铺的购买权。上述协议，三方已经履行完毕2011年8月9日，巩义市德丰房地产开发有限公司变更名称为德丰公司。原审法院认为：合法的租赁合同依法受到保护。本案中，曹喜玲已向德丰公司履行了购买其6号商铺的大部分付款义务，且实际占有了该商铺。同时，曹喜玲、德丰房地产之间已形成的6号商铺事实买卖合同不违反法律、行政法规的禁止性规定。同时，德丰公司与张志强签订买卖合同的行为，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(二)项【恶意串通损害国家、集体或第三人利益】的规定，德丰公司与张志强签订买卖合同系恶意串通，依法应属无效。德丰公司与曹喜玲在履行生效的(2015)巩民初字第3256号民事判决书过程中，曹喜玲、张志强、德丰公司于2016年3月10日达成协议，曹喜玲、德丰房地产解除双方之间已形成的6号商铺事实买卖合同及德丰房地产5日内退还曹喜玲购房3646857元，也印证了曹喜玲自2012年1月5日起至2016年3月10止，曹喜玲对6号商铺的占有系善意占有、合法占有，且有合法的出租权利，据此，认定曹喜玲与李根喜于2015年2月6日签订《商铺租赁协议》合法有效，故，李根喜请求确认该协议无效无法律依据，对该请求该院不予支持；李根喜请求曹喜玲返还第一年的房租34万元，因其支付给曹喜玲第一年的房租34万元，系履行合同义务的行为，因此，李根喜诉请曹喜玲要求退回该款亦无合同及法律依据，对其该请求，该院不予支持。曹喜玲请求的依法解除其与李根喜于2015年2月6日签订的商铺租赁协议，因李根喜未依照约定，于2015年11月6日前向曹喜玲支付租赁第二年的房租34万元，且曹喜玲、张志强、德丰公司于2016年3月10日约定曹喜玲、德丰公司解除双方之间已形成的6号商铺事实买卖合同，曹喜玲已将6号商铺返还给德丰公司，李根喜、曹喜玲继续履行租赁合同已失去前提，曹喜玲的该请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(二)项【有下列情形之一，当事人可以解除合同在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不仃主要债务的；】的规定，对该请求该院依法准许；曹喜玲请求李根喜支付因李根喜未按合同约定于2015年11月6日前支付下一年度的的房租34万元的违约金84900元，因双方对逾期支付房租的违约金无明确约定，故该请求无合同及法律依据，对此，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下一、原告李根喜与被告曹喜玲于2015年2月6日签订的《商铺租赁协议》合法有效；驳回原告李根喜要求被告曹喜玲退还其租金34000元的诉讼请求；驳回原告李根喜要求被告曹喜玲赔偿其各项损失901896元的诉讼请求；四、自2016年3月10起，解除反诉原告曹喜玲与反诉被告李根喜于2015年2月6日签订的《商铺租赁协议》五、驳回反诉原告曹喜玲要求反诉被告李根喜支付违约金84900元的诉讼请求。案件本诉受理费15977元，由原告李根喜负担，案件反诉受理费1922元，减半收取961元，由反诉原告曹喜玲负担。
本案二审审理中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院另查明：李根喜装修等各项实际损失为758996.7元。
本院认为，一、关于租赁合同的效力。就涉案商铺，曹喜玲与德丰公司签订认购申请书，向德丰公司交纳了房款3646857元，双方对是否应当补交面积差价127663元有争议，曹喜玲没有向德丰公司交纳该部分款项。但双方已形成了事实上商品房买卖合同关系，双方买卖商品房意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，商品房买卖合同合法有效，双方之间的事实商品房买卖关系受法律保护。曹喜玲对涉案商铺占有是基于商品房买卖合同及德丰公司为履行合同而进行合法交付行为，因此，曹喜玲对涉案商铺的占有系合法占有，在商品房买卖合同前，曹喜玲有权行使占有、使用和收益权能，而出租涉案商铺系行使使用、收益方式，故曹喜玲与李根喜签订的商铺租赁协议，合法有效，对协议双方有约束力。李根喜上诉主张商铺租赁协议无效，其主张不成立，本院不予支持。二、关于租金应否退还。商铺租赁协议合法有效，李根喜应当向曹喜玲交纳租金，曹喜玲应当向李根喜交付商铺。李根喜已向曹喜玲交纳一年租金，对应的租赁期限为2015年2月6日至2016年2月5日，至与德丰公司、张志强达成协议返还商铺前，曹喜玲对涉案商铺享有占有、使用和收益的权利，有权将涉案商铺出租给李根喜使用，曹喜玲也将涉案商铺交付李根喜使用。只是由于德丰公司及张志强锁门、拆毁门头等侵权行为，致使李根喜无法使用商铺。曹喜玲在返还商铺前，不存在违约行为，不应当承担违约责任。由此可知，在李根喜已交租金对应的租赁期限内，曹喜玲不存在违约行为，李根喜要求曹喜玲返还已交租金，没有依据，本院不予支持。李根喜可另行主张租金损失。三、关于李根喜损失的赔偿责任。李根喜根据商铺租赁协议，向曹喜玲交纳了一年房租，接收曹喜玲交付的商铺，李根喜对商铺的占有具有合同依据和法律依据。德丰公司与曹喜玲关于商铺面积差价争议，应当通过合法途径解决，德丰公司自行在商铺上加锁，同意拆毁商铺门头，致使李根喜无法使用商铺，侵害了李根喜承租权，应当承担侵权责任，赔偿李根喜的损失。张志强仅与德丰公司签订了商品房买卖合同，没有受领德丰公司交付的房屋，对涉案商铺既没有所有权，也无权行使占有使用的权能，其与德丰公司同谋拆毁商铺的门头，应当对该部分损失，对李根喜承担连带清偿责任。德丰公司在商铺加锁后，2016年3月10日，曹喜玲与德丰公司、张志强达成协议，解除曹喜玲、德丰公司之间的商品房买卖合同，德丰公司返还曹喜玲房款，补偿曹喜玲损失，曹喜玲将涉案商铺返还德丰公司。此后，曹喜玲已对涉案商铺不享有占有、使用和收益的权利，无法履行租赁协议约定的向李根喜出租商铺的义务，对李根喜的装修等损失应当承担违约赔偿责任。根据租赁协议约定的租赁期限、返还商铺时间及装修物等物品使用年限，本院确定曹喜玲赔偿李根喜装修等损失15万元。原审以李根喜对德丰公司、张志强诉讼请求与本案不属于同一法律关系，由李根喜另行主张，不予处理不当，应予纠正。李根喜上诉称，原审不对李根喜对德丰公司、张志强的诉讼请求作出处理，判决错误。李根喜的该项上诉主张成立，本院予以支持。
综上所述，原审部分事实认定不清，适用法律错误，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河南省巩义市人民法院（2017）豫0181民初283号民事判决第一项即“原告李根喜与被告曹喜玲于2015年2月6日签订的《商铺租赁协议》合法有效”第二项即“驳回原告李根喜要求被告曹喜玲退还租金340000元的诉讼请求”及第五项即“驳回反诉原告曹喜玲要求反诉被告李根喜支付违约金84900元的诉讼请求”；
二、解除李根喜与曹喜玲签订的《商铺租赁协议》；
三、被上诉人郑州德丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿上诉人李根喜608996.7元；
四、被上诉人张志强在6063.61元的范围内对郑州德丰房地产开发有限公司债务承担连带赔偿责任；
五、被上诉人曹喜玲于本判决生效后十日内赔偿上诉人李根喜150000元；
六、驳回上诉人李根喜的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限期间的债务利息。
一审本诉受理费15977元，由上诉人李根喜负担6391元，由被上诉人郑州德丰房地产开发有限公司9586元。一审反诉受理费961元由被上诉人曹喜玲负担。二审案件受理费15977元，由上诉人李根喜负担6391元，由被上诉人郑州德丰房地产开发有限公司9586元。
本判决为终审判决
审判长 石红振
审判员 马常有
审判员 李文兵
二〇一八年六月七日
书记员 胡保亚