江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第638号
上诉人（原审被告）南京海外旅游有限公司。
法定代表人张阅斌，该公司总经理。
委托代理人孙莉莉，女，汉族，该公司职员。
委托代理人徐宗义，男，汉族，该公司职员。
被上诉人（原审原告）南京市职工技协办公室。
法定代表人柏懋林，南京市职工技协办公室主任。
委托代理人殷振武，江苏天茂律师事务所律师。
委托代理人张锐，江苏天茂律师事务所律师。
上诉人南京海外旅游有限公司因与被上诉人南京市职工技协办公室房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院作出的（2013）秦民初字第2019号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭并于2014年3月18日公开开庭进行了审理，上诉人南京海外旅游有限公司的委托代理人孙莉莉、徐宗义与被上诉人南京市职工技协办公室的委托代理人殷振武、张锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南京市职工技协办公室原审诉称，2011年2月8日，双方签订一份协议书，约定南京市职工技协办公室将工人文化宫培训点六楼约50平方米小教室（以下简称诉争房屋）租给南京海外旅游有限公司作办公用房，租期为一年，自2011年2月10日起至2012年2月9日止，年租金为29000元，另南京海外旅游有限公司在承租期内每月向南京市职工技协办公室支付物业费、电梯使用费及水费共计200元，电费由南京海外旅游有限公司按月具实另付。租赁期满前，南京市职工技协办公室多次书面致函南京海外旅游有限公司，表示将收回诉争房屋，不再续租。租赁期满后，南京市职工技协办公室又多次催促其搬离。南京海外旅游有限公司却始终强占房屋不肯搬离。2012年9月，南京市职工技协办公室无奈与南京海外旅游有限公司达成口头协议，将租期从2012年2月9日延长至2013年2月8日，年租金变更为31000元。2013年2月8日，租期届满后，南京市职工技协办公室多次口头催促南京海外旅游有限公司搬离诉争房屋，其拒绝搬离，且拖欠2012年10月以来的物业费和电费。南京海外旅游有限公司的违约行为极大地损害了南京市职工技协办公室的合法权益，为维护自身权益，南京市职工技协办公室特向法院提起诉讼，请求判令：1、南京海外旅游有限公司立即搬离承租的房屋；2、南京海外旅游有限公司按每年31000元的标准支付自2013年2月9日起至其实际搬离时止的房屋使用费；3、南京海外旅游有限公司支付拖欠的物业费、电梯使用费、水费（自2012年10月起按每月200元计算）；4、案件诉讼费由南京海外旅游有限公司承担。
南京海外旅游有限公司原审辩称，一、南京海外旅游有限公司并非抢占诉争房屋不肯搬离。南京海外旅游有限公司原租用工人文化宫八楼办公，超过十二年之久。市总工会领导一直口头承诺南京海外旅游有限公司可以续租到大楼拆迁。2009年3月，在原租赁期限没有到期的情况下，为了配合市总工会拆迁的过渡，经过市总工会协调，南京海外旅游有限公司暂时搬至六楼办公，之后市总工会领导同样承诺可一直租用诉争房屋直至大楼拆迁为止。故双方存在真实有效的口头形式的房屋租赁协议，并约定了解除合同的条件，即大楼拆迁时，合同解除。市总工会领导做出该承诺是履行职务的行为。二、虽然南京市职工技协办公室主张诉争房屋租期已满，但南京海外旅游有限公司认为，2011年，双方签订租赁协议具有特殊背景，是南京海外旅游有限公司在得到市总工会领导承诺后，为了配合市总工会的工作，在妥协的情况下签订的协议，仅是一个过渡形式，实际南京海外旅游有限公司应可租用诉争房屋至大楼拆迁时止。三、南京市职工技协办公室主张南京海外旅游有限公司拖欠物业费、电梯使用费及水费并不真实，按之前的合同履行情况，是南京市职工技协办公室派人至南京海外旅游有限公司处拿支票和相应的钱款，南京海外旅游有限公司一直准备好付款，但南京市职工技协办公室未派人收取。四、在南京海外旅游有限公司正常营业期间，南京市职工技协办公室多次断电，每次长达数日。因南京海外旅游有限公司主营业务工作均是在电脑上操作，该断电行为致使南京海外旅游有限公司遭受了很大损失。南京市职工技协办公室在合同履行过程中存在过错。综上，南京市职工技协办公室违背实质的租赁协议，扭曲事实提起诉讼，请求法院予以驳回。
原审法院经审理查明，2011年2月8日，双方签订《协议书》一份，约定南京市职工技协办公室将工人文化宫培训点六楼约50平方米小教室（诉争房屋）出租给南京海外旅游有限公司使用，租期为一年，自2011年2月10日起至2012年2月9日止。年租金为29000元。南京海外旅游有限公司同意承租期内每月向南京市职工技协办公室支付物业费、电梯使用费及水费共计200元整，电费由南京海外旅游有限公司按月具实另付。同时，协议签订后南京海外旅游有限公司向南京市职工技协办公室支付保证金1000元，若协议期满未发生相关费用，南京市职工技协办公室如数退还给南京海外旅游有限公司。协议签订后，南京海外旅游有限公司按约交纳了保证金和房屋租金，并入驻诉争房屋办公。
2011年12月12日，南京市职工技协办公室向南京海外旅游有限公司发出《房屋到期不再续租的通知》，表示上述协议约定租期届满后，根据市总工会统一安排，南京市职工技协办公室将收回诉争房屋，不再续租。2012年1月4日，南京海外旅游有限公司向南京市职工技协办公室发函，希望继续承租诉争房屋或就地安排其他地点给南京海外旅游有限公司办公。2012年1月29日，南京市职工技协办公室再次向南京海外旅游有限公司发出《通知》一份，要求南京海外旅游有限公司配合收回诉争房屋，并结清2011年8月至2012年1月的物业费、电梯费及水费。2012年2月6日，南京海外旅游有限公司向南京市职工技协办公室复函，希望与南京市职工技协办公室协商搬离诉争房屋的条件，并表示如不能协商一致，南京海外旅游有限公司将拒绝搬离。2012年7月30日，南京市职工技协办公室通过江苏天茂律师事务所向南京海外旅游有限公司发出律师函一份，告知南京海外旅游有限公司应于收函后三日内将诉争房屋交还南京市职工技协办公室并结清相关费用，否则，南京市职工技协办公室将委托律师启动司法程序。之后，双方经过协商，南京市职工技协办公室同意将租期延长一年，并将年租金提高为31000元。南京海外旅游有限公司于2012年9月29日向南京市职工技协办公室支付了一年房租31000元。
2013年2月8日，诉争房屋租期再次届满，南京市职工技协办公室要求南京海外旅游有限公司搬离诉争房屋未果，于2013年7月5日诉至原审法院。
原审法院另查明，诉争房屋产权登记在南京市工人文化宫名下。原审诉讼中，南京市工人文化宫出具书面证明一份，内容为：“南京市职工技协办公室，在我宫综合楼（中山东路54号）六楼有偿购得两间教室，具有使用权和出租权。”
上述事实，有双方当事人原审陈述以及《协议书》、通知、复函、律师函等在卷佐证。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方就诉争房屋租赁事宜签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。另依据相关规定，租赁期间届满，承租人应当返还承租的房屋，承租人逾期退房的，出租人有权要求其支付占有房屋使用费。双方合同约定的租赁期限届满后，经过协商，南京市职工技协办公室同意将租期延长一年，现租赁期限再次届满。故南京市职工技协办公室要求南京海外旅游有限公司搬离诉争房屋，并按原租金标准支付因逾期退房所产生的房屋使用费的请求符合法律规定，原审法院应予支持。南京海外旅游有限公司辩称双方之间另有租赁期限至大楼拆迁为止的租赁协议，缺乏事实依据，原审法院不予采信。南京市职工技协办公室要求南京海外旅游有限公司按每月200元结清所欠物业费、电梯使用费及水费的请求符合双方合同约定，原审法院亦予以支持。南京市职工技协办公室收取南京海外旅游有限公司的保证金1000元，现合同到期终止，南京市职工技协办公室应予退还。南京海外旅游有限公司认为南京市职工技协办公室在合同履行过程中的断电行为对其造成损失，可另案主张。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、南京海外旅游有限公司于判决生效之日起三十日内搬离其承租的南京市工人文化宫综合楼（本市中山东路54号）六楼小教室（约50平方米），将该房屋交还南京市职工技协办公室。二、南京海外旅游有限公司于判决生效之日起三十日内按每年31000元的标准支付南京市职工技协办公室自2013年2月10日起至判决确定其交房屋时止的房屋使用费，并按每月200元支付南京市职工技协办公室自2012年10月起至判决确定其交房屋时止的物业费、电梯使用费及水费（南京市职工技协办公室应当退还的保证金1000元自南京海外旅游有限公司应付款项中扣除）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元，减半收取109元，由南京海外旅游有限公司负担。
南京海外旅游有限公司不服原审法院判决，向本院上诉称，1、被上诉人庭审中举证的产权证明为复印件，上诉人对其真实性存有异议，但原审法院对该事实没有审查，也没有调取证据传唤上诉人到庭质证，认定事实不清，证据不足。2、上诉人对南京市工人文化宫出具的书面证明的真实性有异议，该份证据仅有“南京市工人文化宫”字样的印章，没有营业执照等证明该份证据的真实性，原审法院并未审查核实。3、上诉人与市总工会领导之间存在口头房屋租赁协议，租赁期限至大楼拆迁之日，是一个附条件解除的合同，原审法院对该事实未认真审查。4、双方租赁关系尚存续期间，被上诉人多次以不合理手段切断我公司正常营业时间用电，上诉人要求对方赔偿我方停电期间所有营业损失参照往年同月类比为人民币每月5万元整。5、因历史遗留问题尚未解决，恳请法庭支持我公司在合理价位下继续租用被上诉人的房子。综上，原审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销原审判决，依法改判并由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人南京市职工技协办公室答辩称，原审判决事实清楚，法律适用正确。上诉人的上诉请求和事实与理由没有事实依据，请求法院维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人南京海外旅游有限公司与被上诉人南京市职工技协办公室签订的《协议书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应当认定有效。合同租赁期间届满后，双方经协商将租期延长一年，租赁期限再次届满后，被上诉人南京市职工技协办公室有权要求上诉人南京海外旅游有限公司搬离诉争房屋并支付逾期腾房所产生的房屋使用费，原审法院处理结果并无不当。上诉人南京海外旅游有限公司上诉主张其与市总工会领导之间存在口头房屋租赁协议，租赁期限至大楼拆迁之日，但在原审及二审中上诉人均未就上述事实向法庭提交证据予以证明，故而对上诉人该主张，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费218元，由上诉人南京海外旅游有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年三月十九日
书 记 员 罗程允