江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04479号
上诉人（原审原告）叶士雄。
上诉人（原审原告）朱莉莉。
被上诉人（原审被告）苏州工业园区嘉安投资有限公司，住所地苏州工业园区唯亭分区青剑湖商业广场104号。
法定代表人胡小龙，总经理。
委托代理人孙建荣，江苏金砖律师事务所律师。
委托代理人钱正人，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
上诉人叶士雄、朱莉莉因商品房销售合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出（2014）园民初字第0596号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年2月22日，叶士雄、朱莉莉（合同“乙方“）与苏州工业园区嘉安投资有限公司（以下简称“嘉安公司”，合同“甲方“）签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》（以下简称“《销售合同》”），叶士雄、朱莉莉购买嘉安公司开发建设的苏州工业园区和泰都市生活广场2幢510室房产，建筑面积50.76平方米，总价为528217元。销售合同第十九条约定，甲方定于2011年11月30日前将房屋交付乙方，不可抗力除外。第二十条约定，甲方逾期交付房屋超过90日的，乙方有权要求甲方继续履行交房义务，甲方除支付逾期利息外，每延期一天甲方按（实际）总房价款的万分之三向乙方支付违约金。甲方于2012年2月29日仍未交付房屋的，乙方有权单方面解除本合同。第二十一条约定，甲方应陪同乙方对房屋现场进行验收，同时签署房屋交接文件，该房屋的交付标志为甲乙双方签订房屋交接文件。第二十三条约定，甲乙双方在房屋交付使用后，委托甲方依法向苏州工业园区房地产交易管理中心办理房地产价格申报、过户申请、房地产登记手续，申请该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；乙方委托甲方办理、申请两证的，乙方应于房屋交付后15日内将甲方要求的所有相关信息资料提供给甲方，并办理交接手续。第二十四条约定，因甲方的原因，乙方无法在双方实际交接之日起180内取得房地产权证的，乙方可以在下列选项中任选一项处理：1、单方面解除本合同。2、甲方继续完成申请房地产权证，甲方按实际总房价款的2%向乙方支付违约金。3、甲方继续完成申领房地产权证，每延期一天甲方按实际总房价款的万分之三向乙方支付违约金。第四十一条约定，乙方因甲方违约按本合同约定单方面解除本合同的，乙方应当书面通知甲方。除该合同约定情况外，甲方应当在收到乙方书面通知后的15日内将乙方已付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期住房贷款利率计算）全部退还乙方，并承担违约责任，违约金按照（实际）总房价的0.5%计算。2012年4月，嘉安公司就苏州工业园区和泰都市生活广场2幢取得商品房屋登记注册证。
2012年2月，嘉安公司向叶士雄、朱莉莉发出《入伙通知书》，告知叶士雄、朱莉莉“和泰都市生活广场”已具备交付条件，于2012年2月29日至现场办理入伙手续。《入伙通知书》中同时载明了叶士雄、朱莉莉入伙时应缴纳的契税、维修基金、房地产两证代办费等代收代缴费用，并告知叶士雄、朱莉莉入伙时办理产证所需要提交的相关资料。庭审中，叶士雄、朱莉莉说明其在2013年4月27日向嘉安公司缴纳了房地产两证代办费用，在此时向嘉安公司提交了办理产权证的相关资料，但未再与嘉安公司签订委托办理产证的相关协议。
2012年2月22日，叶士雄、朱莉莉与苏州市金华美装饰工程有限公司签订《住宅装饰工程合同》和《工程质量保证书》，叶士雄、朱莉莉委托苏州市金华美装饰工程有限公司对和泰都市生活广场项目2幢510室进行装修。
2012年3月29日，叶士雄、朱莉莉叶士雄与嘉安公司签订了《和泰都市生活广场房屋交接验收书》，载明：叶士雄、朱莉莉已购的2幢501室已具备入伙条件，可以入住。现嘉安公司委托苏州宝祥物业管理有限公司（以下简称“宝祥物业”）对和泰都市生活广场实施前期物业管理服务。宝祥物业与业主于2012年3月29日签署了房屋交接验收书，将该物业证实移交业主。房屋交接书中对于《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和、进户门钥匙等进行了交接。同日，叶士雄、朱莉莉与宝祥物业签订《钥匙保管委托书》，因室内装修需要，叶士雄、朱莉莉委托宝祥物业保管进户门钥匙。叶士雄、朱莉莉在庭审中说明，其于2013年4月27日才拿到该房屋的钥匙和上述两书。
2013年4月27日，叶士雄、朱莉莉（合同“乙方”）与嘉安公司（合同“甲方”）签订《谅解备忘录》，双方就房屋交付、室内外的结构、平面布局现状及装修等事宜达成以下谅解意见：1、乙方认可房屋室内外的结构、平面布局现状及装修设计方案。2、经双方协商，乙方同意接受以下方案。本谅解备忘录签订后，乙方就房屋交付、室内外的结构、平面布局现状及装修等不再向甲方提出任何异议。方案：一次性补偿1万元。3、本备忘录自双方签订后生效，双方就房屋室内外的结构、平面布局现状及装修等事宜无其他纠葛，本备忘录与其他协议等有冲突的，以本备忘录为准。同日，双方签订《谅解备忘录（公寓）》，就交房逾期事宜达成以下谅解意见：1、甲乙双方确认交房时间为2012年2月29日。2、根据乙方与苏州市金华美装饰工程有限公司签订的相关协议约定：1）依照甲方“买毛坯送装修”销售优惠政策，所涉及的装修工程款由苏州市金华美装饰工程有限公司向甲方收取，乙方不予承担。2）、装修工程期限为乙方交付苏州市金华美装饰工程有限公司之日起120日历天。3、乙方接受以下方案2作为本次逾期交付的补偿方案，本备忘录签订后，乙方不可撤销的放弃就甲方逾期交付房屋事宜追究甲方任何合同及法律责任的权利。方案二：一次性补偿9153元。同时，叶士雄、朱莉莉向嘉安公司缴纳了23432元的代收代缴费用（其中19153元与赔付款相抵），包含了房地产两证代办费。
2013年12月，叶士雄、朱莉莉叶士雄向嘉安公司发出《退房通知书》，载明：叶士雄、朱莉莉在2012年2月12月收到入伙通知书一份，通知叶士雄、朱莉莉在2012年2月29日办理入伙手续并缴纳各项费用。叶士雄、朱莉莉于2013年4月27日完成交房手续，并按规定缴纳了各项费用合计23432元，并缴纳了办理入伙手续须知要求的各项资料。根据合同第二十四条约定，嘉安公司应在实际交接之日180日内取得房地产权证，即2013年10月23日之内。但是，至2013年12月6日，叶士雄、朱莉莉未收到任何电话及通知领取房地产权证。叶士雄、朱莉莉因此提出退房，解除双方于2011年2月22日签订的房屋销售合同，要求嘉安公司承担违约金，并在收到通知之日起三日内予以书面回复。
本案审理过程中，嘉安公司于2014年5月20日向叶士雄、朱莉莉发函，认为双方于2012年3月29日办理房屋交付手续，签署《房屋交验收书》和《钥匙保管委托书》。2013年4月27日，叶士雄、朱莉莉向嘉安公司支付了代办产证的相关费用，但叶士雄、朱莉莉至今未提交代办产证所需的资料，也未办理代办产证的相关手续。嘉安公司因此告知：1、叶士雄、朱莉莉应在收到该函3日内至嘉安公司处提供办证资料、办理办证手续（详见附件《办证须知》）。2、如叶士雄、朱莉莉在收到该函3日内未能提交办证资料、办理办证手续的，视为叶士雄、朱莉莉不再委托我司为叶士雄、朱莉莉代办产证，双方解除委托办证关系。3、若今后叶士雄、朱莉莉需自行办理房地产权属证书及他项权证的，嘉安公司将按照法律规定，向叶士雄、朱莉莉提供《商品房房屋注册证》等相关材料，协助办理产证。
以上事实，由叶士雄、朱莉莉提交的《房屋销售合同》、《入伙通知书》、收据、《谅解备忘录》、《退房通知书》、邮寄凭证等证据，嘉安公司提交的《房屋交接验收书》、《钥匙保管委托书》、《住宅装饰工程合同》、《承诺书》、《函告》、邮寄凭证等证据，以及原嘉安公司庭审陈述予以证实。
原审原告叶士雄、朱莉莉的诉讼请求为：1、判令解除双方于2011年2月22日签订的苏州工业园区商品房销售合同（合同编号201102220147），并退还叶士雄、朱莉莉购房款528217元；2、判令嘉安公司赔偿给叶士雄、朱莉莉房款利息损失99000元，相关税费损失23432元；3、判令嘉安公司向叶士雄、朱莉莉支付违约金105643元；4、判令嘉安公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，本案争议焦点在于叶世雄、朱莉莉是否依《销售合同》第二十四条约定而享有合同解除权。原审法院认为，双方签订的商品房销售合同依法成立并有效，双方当事人应按约定确定各自权利义务。首先，《销售合同》第二十一条约定房屋交付的标志为双方签署房屋交接文件。双方于2012年3月29日签订了《房屋交接验收书》，该时间点应为房屋交付时间。在该《房屋交接验收书》中，叶士雄、朱莉莉已经验收接收了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以及房屋钥匙。叶士雄、朱莉莉虽未实际入住、使用房屋，但其向物业托管房屋钥匙，并以自己名义与装修公司签订《住宅装饰工程合同》，亦是在法律意义上支配、使用该房屋的一种方式。因此，双方办理房屋交接的时间应为2012年3月29日，而非叶士雄、朱莉莉缴纳相关费用的2013年4月27日。其次，依据《销售合同》第二十三条约定，嘉安公司系经叶士雄、朱莉莉委托而协助办理过户申请，申领产权证，该义务为房屋买卖合同的附随义务，而非主合同义务。嘉安公司将房屋交付叶士雄、朱莉莉满两年，叶士雄、朱莉莉也已经装修，嘉安公司已经履行了主合同义务，该《销售合同》不存在合同目的无法实现的法定解除事由。嘉安公司所负附随义务的完成需要双方的相互协助和配合，嘉安公司履行附随义务是以叶士雄、朱莉莉履行缴纳费用、提供办证资料等义务为前提。双方在2012年3月29日办理房屋交接后，叶士雄、朱莉莉按约应在15日内向嘉安公司提交相关资料。但叶士雄、朱莉莉在该期间内既未提交相关资料，也未向嘉安公司缴纳相关办证费用及相关代收代缴费用，嘉安公司无法履行协助办理过户、申领两证的义务。嘉安公司已经取得了商品房房屋登记注册证，具备办理房屋产证的条件，其在房屋交接之后的180日内无法协助叶士雄、朱莉莉办理产证，并不构成违约。最后，在原《销售合同》就办证事宜在约定期限内双方均未履行的情况下，叶士雄、朱莉莉在2013年4月27日向嘉安公司缴纳了契税、维修基金及办证费用，嘉安公司予以接受，应视为就委托办理产证形成新的委托关系。在该委托关系中，对于叶士雄、朱莉莉缴纳相关费用后，房屋装修已交付满两年的情况下，如嘉安公司存在未能及时办理产证的行为，叶士雄、朱莉莉是否享有合同解除权，双方对此并无约定。按照产证办理的惯例，除缴纳相关费用及办证资料外，叶士雄、朱莉莉同时应与开发商或开发商委托的办证方签订代办产证的委托手续。但叶士雄、朱莉莉在庭审中说明，未与嘉安公司或嘉安公司指定的办证方签订过相关委托手续，嘉安公司也无法协助叶士雄、朱莉莉办理产证。同时叶士雄、朱莉莉也无证据证明曾向嘉安公司提交过相应办证资料，在嘉安公司发出通知函件后，亦未向嘉安公司提交相关资料。综上，叶士雄、朱莉莉认为从其缴纳费用的2013年4月起，嘉安公司从此时起未在180天内办理出产证而主张解除房屋销售合同，无合同依据，原审法院碍难支持，其依据解除合同而主张赔偿损失和违约金的诉请，相应予以驳回。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》九十三条。第九十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回叶士雄、朱莉莉的诉讼请求。案件受理费收取11363元，由叶士雄、朱莉莉负担。
上诉人叶士雄、朱莉莉不服原审判决，向本院提起上诉称：2012年3月29日《房屋交接验收书》只能看到叶士雄一个人签名，而且没有被上诉人签名或公章，不能作为证据；双方于2013年4月27日才完成房屋交接。故请求二审法院依法改判。
被上诉人嘉安公司答辩称：2012年3月29日双方对房屋进行了交接，上诉人也取得了该房屋的相关钥匙，并且以自己的名义与装修公司签订了住宅装饰工程合同，对该房屋已经进行了实质意义上的支配和处分，因此被上诉人认为涉案房屋交付时间为2012年3月29日，故请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。叶士雄对2012年3月29日《和泰都市生活广场房屋交接验收书》中其本人签名没有异议，但其在二审中认为不记得在哪里签的，只记得跟个人签的，嘉安公司认为该交接验收书是嘉安公司委托物业公司与业主办理房屋交接手续时所签，邹勇是物业公司工作人员，而在一审中，上诉人方认为该交接验收书是在物业处所签订。对此，本院认为，从双方陈述内容可以确认叶士雄在被上诉人委托的物业公司处签订了《和泰都市生活广场房屋交接验收书》，该交接验收书可以作为证据认定本案基本事实。另外，叶士雄认为双方对涉案房屋交接时间为2013年4月27日，但在2013年4月27日双方当事人签订的《谅解备忘录（公寓）》第1条明确：双方确认交房时间2012年2月29日，再从叶士雄诉状中，其陈述嘉安公司于2012年4月办理了交房手续。综合上述证据分析，双方房屋交接时间为2012年3月29日。本案中，叶士雄主张要求解除双方签订的《销售合同》的依据是该合同第二十四条，从该条规定来看，需因嘉安公司的原因，叶士雄无法在双方实际交接之日起180日内取得房地产权证的，叶士雄有权解除合同。但在2012年3月29日双方对涉案房屋交接后，叶士雄在合同约定的期限内并未缴纳办证所需费用及相关材料，因此在房屋交接后180日内叶士雄未取得产权证书并不能归责于嘉安公司。2013年4月27日，叶士雄、朱莉莉向嘉安公司缴纳了办理产权证的相应费用，嘉安公司予以接受，应视为就委托办理产证形成新的委托关系，双方未重新签订委托办证协议，也未约定如嘉安公司存在未能及时办理产证的行为，叶士雄、朱莉莉是否享有合同解除权，且在上诉人叶士雄、朱莉莉不能证明其向嘉安公司交付办证所有资料的前提下，叶士雄、朱莉莉主张按《销售合同》二十四条约定解除双方的合同，依据不足，原审法院对此认定并无不当。综上，上诉人叶士雄、朱莉莉的上诉理由依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11363元，由上诉人叶士雄、朱莉莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年三月二十日
书 记 员 闻 艺