广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初488号
原告（反诉被告）韦东，男，汉族，1969年12月1日出生，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人郭庆杰，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
委托代理人肖泽原，北京市中银（深圳）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）毛淑荣，女，汉族，1972年12月13日出生，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人陈庆标，广东宝城律师事务所律师。
原告韦东与被告毛淑荣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，毛淑荣在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人郭庆杰，被告委托代理人陈庆标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2015年9月21日签订了《房屋转让协议书》，约定原告向被告购买位于深圳市龙华新区观澜环观南路仁山智水花园，该房屋转让价格为人民币610万元。签订协议后，原告向被告支付房屋购买定金人民币30万元整，被告出具了收条。根据《房屋转让协议书》，原、被告同意由银行或经纪方监管除定金外的剩余购房款人民币580万元，并约定如被告违反合同约定，不将房屋出售给原告或1个月内（节假日除外）未能办理变更，原告有权单方解除合同，被告应承担全部购房款20%的违约金。截止今日，被告仍拒绝办理房屋更名备案事宜，亦未返还原告定金、赔偿原告违约金。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、双倍返还原告已支付的定金人民币60万元，并赔偿原告违约金人民币122万元；2、被告承担本案的诉讼费用。原告变更其第1项诉讼请求如下：被告返还原告支付的定金30万元，并赔偿原告违约金122万元。
被告反诉并答辩称，2015年9月21日，被、原告签订《房屋转让协议书》，约定被告将位于深圳市龙华新区观澜环观南路仁山智水花园转让给原告（该房屋为被告向深圳市城市建设开发（集团）公司）购买，已支付首付款人民币1,160,915元；房屋转让价款为人民币610万元，签订协议时原告向被告支付定金人民币30万元；签订协议3个工作日内原告应将剩余人民币580万元购房款交由双方协商确定的银行或者经纪方监管，待房屋更名到原告指定的备案人韦袆凡名下后，该监管的人民币580万元放款给被告；若被告在原告将人民币580万元做资金监管后1月内未能办理变更，原告可单方解除本协议，被告承担全部购房款20%的违约金，若原告未能够在协议约定时间内支付购房款，逾期15日的，被告有权单方解除本合同，原告承担全部购房款20%的违约金。协议签订后，原告仅支付定金人民币30万元，后由于房价滞涨，原告意欲毁约，在被告数次催促下拒不将协议约定的580万元做资金监管，明显违反协议的约定，且超过了15日，被告依据协议约定当然有权单方解除协议。综上，被告并无违约行为，请求驳回原告的诉讼请求，且原告的行为构成违约，被告作为守约方依法提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的《房屋转让协议书》；2、被告向原告支付违约金人民币122万元；3、本案的诉讼费用由原告承担。
针对被告的反诉，原告答辩称，原告不存在任何违约的情况，是被告严重违反了合同约定，被告在约定期限内一直拖延不给原告办理更名备案手续，且据说被告已经将涉案房产转让给其他第三人，已经过户至第三人名下，所以被告严重违约，理应向原告承担违约责任。本案事实是原、被告双方2015年9月21日签订房屋转让协议书后，原告及时支付了定金人民币30万元并积极筹备人民币580万元做资金监管，在原告提交的证据可以看出，9月24日原告已经有足额的资金办理资金监管，但最终没有做资金监管主要原因是由于被告仅有认购书，无法证明其为该房产的所有权人，所以很多银行均表示在该情况下无法做资金监管，该情况被告是清楚的，原告提交的录音材料也可以证明。原告为了促成交易，在被告没有按照合同约定完成更名备案手续的情况下，仍主动提出了被告向开发商购买房产的剩余7成直接由原告代为支付，将被告已支付的3成金额直接支付给被告。另外，让中介找相应的银行做200万元的资金监管，但被告却一直故意拖延，不予办理，原告提交的录音材料中显示被告最终同意该方案，后因被告与开发商的原因导致原告无法进行支付，而被告迟迟未能办理更名备案手续，后来双方协商一致同意先将原告冻结在邮政储蓄银行的200万元先解冻，待被告完成更名备案手续后，原告在1日内将剩余的房款一次性支付给被告。双方在2015年10月29日签订了承诺书，在此期间被告多次要求原告办理假结婚，便于获得更大的利益，原告予以拒绝，不配合被告的做法，所以被告迟迟不办理更名手续，被告找到第三方购买涉案房产，却反而诬蔑原告没有做资金监管存在违约，本案是被告存在严重违约；二、双方签订的房屋转让协议中第3条也明确约定，经双方一致商议购房款由原告或经纪方监管，是双方办理，并非是原告的义务，而且导致无法办理资金监管的原因在于被告。综上，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2015年4月23日，被告毛淑荣、毛淑芳作为买方，深圳市城市建设开发（集团）有限公司（以下简称建设开发公司）作为卖方，双方签订了《深圳市房地产认购书》，约定被告毛淑荣和毛淑芳购买位于深圳市龙华新区观澜环观南路仁山智水花园。被告毛淑荣、毛淑芳分别于2015年4月、6月向建设开发公司支付购房款人民币1,160,915元（含定金）。
2015年9月21日，被告作为转让方（甲方），原告作为受让方（乙方），双方签订了《房屋转让协议书》，相关约定如下：1、被告将位于深圳市龙华新区观澜环观南路仁山智水花园房转让给原告，该房产套内面积为172.27平方米，转让价格为人民币610万元，签订此房屋转让协议时乙方向甲方支付定金人民币30万元，甲方收到购房定金后开具定金收据，甲方以实际收到的定金为准；2、签订此协议后3个工作日内，除定金外的剩余房款人民币580万元，经双方一致协商购房款由银行或者经纪方监管，在甲方将房屋更名到乙方指定备案人韦祎凡名下后，凭乙方与开发商签署的房地产买卖合同，及相应的备案手续到监管机构申请房款；3、甲方承诺保证自己对涉案转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍，甲方保证转让房产不涉及第三方的权利；4、甲方违反本合同约定，如甲方不出售该房屋给乙方或者1个月内（节假日除外）未能办理变更，双方可就具体原因进行协商处理，乙方也有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之四计算滞纳金，逾期超过15日，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。
2015年9月21日，被告向原告出具《收条》，表明收到被告转账支付的定金人民币10万元，剩余定金人民币20万元次日再转来。当日，原告向被告转账支付定金人民币10万元。
2015年9月21日，被告向原告出具《收条》，表明收到涉案房产的定金人民币20万元，该收条中注明以实际到账为准。原告于2015年9月22日将该款项转账支付给被告。
2015年10月22日，建设开发公司向被告毛淑荣和毛淑芳出具《通知书》，表明被告毛淑荣和毛淑芳认购的涉案房产总房款为人民币3,919,649元，被告毛淑荣和毛淑芳至今未按合同约定支付款项、签订合同、办理银行按揭，现已经构成违约，被告毛淑荣和毛淑芳应当在本通知发出之日起15日内支付首期款、签订合同、办理银行按揭或一次性付清全部购房款，否则将没收定金并将涉案房产另售。被告主张其未支付剩余房款的原因是原告未及时办理资金监管手续。
2015年12月3日，被告向原告发短信告知：因原告未按合同约定将购房款交由银行托管，故通知原告解除合同。被告主张因原告违约故于2015年12月29日以其外甥姚远的名义与建设开发公司就涉案房产签订了深圳市房地产买卖合同（预售），预售合同2016年4月20日备案后因姚远家庭原因已经于2016年6月14日解除备案；原告主张被告将涉案房产另行出售给案外人姚远。另，根据被告提交的账户明细可知，被告于2016年3月29日向建设开发公司支付房款人民币2,733,604元。
原告主张被告在1个月内没有办理更名手续，且被告单方解除合同，被告的行为构成违约，故原告诉至法院，请求判令解除合同，并判令被告向其返还定金人民币30万元，并按转让价款的20%向原告支付违约金人民币122万元。被告主张原告未按合同约定履行付款义务，故被告提起反诉，请求判令解除合同，并判令原告按转让价款的20%向被告支付违约金人民币122万元。原、被告均提出对方主张的违约金标准过高。另，原、被告在庭审中均确认在履行涉案合同过程中客观上并不存在更名不能的障碍。
另查，1、毛淑芳以出具《声明书》的方式表示知道并同意原、被告签订《房屋转让协议书》，且明确表示不参加本次诉讼。韦祎凡以出具《说明》的方式表示知悉本案的情况，其明确表示不参加本次诉讼。
2、2016年7月18日，经本院依法查询可知，涉案房产未办理预售备案，未能查到相关产权信息。
3、原告主张双方于2015年10月29日签订《承诺书》，约定200万元资金先解封，待确定办理更名手续时，原告承诺在一周内办理后续付款事宜，包括备案完成后一日内支付。原告提供了《承诺书》复印件证明其该主张，原告主张《承诺书》的原件在被告处，被告对原告该主张以及原告提供的《承诺书》均不予认可。另，原告主张其根据双方的约定于2015年9月25日在邮政储蓄银行开设资金监管账户，并在9月28日存入款项人民币200万元，由于被告迟迟不办理更名备案手续，双方协商于完成备案手续后一天内付款，故双方于2015年10月29日办理了解冻手续，原告将款项人民币200万元取出，原告提供了利息清单、银行交易明细、跨行转账业务申请表证明其该主张。
4、原告提交的被告确认真实性的9月23日的录音显示：原告提出被告先付的三成房款，由原告支付给被告，且被告把原告剩下的七成房款也刷了，剩余款项人民币200万元完成备案手续后再支付，被告对此不予同意，原告提出剩余的款项人民币200万元冻结在银行，被告表示行不通，最后被告同意将款项监管在中介处，但被告表示当天没空去刷卡。
5、原、被告均确认涉案房产并非通过假结婚才能办理更名手续，且被告亦未在原告拒绝办理假结婚的情况下拒绝办理更名手续。
6、原告主张其为继续履行合同已经进行了充分的准备，已经持有充足的资金，原告提供的交易明细表中显示2015年9月24日原告账户中存入款项人民币580.8万元。
以上事实，有深圳市房地产认购书、房屋转让协议书、收条、交易明细表、通知书、短信、声明书、说明、录音、利息清单、银行交易明细、跨行转账业务申请表等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋转让协议书》是双方真实意思表示，且并不违反法律禁止性规定，双方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。原告主张双方对付款时间已经进行了变更，变更为备案完成后一日内支付，原告提供了承诺书复印件、利息清单、银行交易明细、跨行转账业务申请表、短信打印件证明其该主张，虽然原告未能提供承诺书原件，但本院认为原告提供的证据足以形成合理的证据链条证明双方对付款时间和办理更名手续的时间均进行了变更，理由如下：首先，根据本院查明的内容，原告为履行合同已经进行了充分的准备，根据原告提供的交易明细表可知，2015年9月24日原告账户中存入款项人民币580.8万元，该款项加上原告已经支付的定金与双方约定转让价款数额基本符合。根据双方确认真实性的录音可知，原告于9月23日提出可先支付原告应当向建设开发公司支付的购房款，剩余款项200万元冻结在银行，被告拒绝后，双方协商同意将该款项人民币200万元监管在中介处。由此可知，原告在签订合同后为积极履行合同进行了充分的准备，且并不存在主观或者客观上履行不能的情况，双方亦确实存在曾协商监管资金的数额为人民币200万元的事实；其次，根据双方于2015年9月21日签订的《房屋转让协议书》的约定，办理购房款资金监管的期限为签订协议后3个工作日内，办理更名手续的期限为1个月内，但根据被告的主张，双方在对此期限并未协商的情况下，被告于2015年12月3日才以原告未按合同约定履行付款义务提出解除合同，被告的主张与常理不符。综上，双方已经对付款时间和办理更名手续的时间均进行了变更。在被告对此予以完全否认且被告未提交证据予以反证的情况下，本院认为被告应当自行承担虚假陈述所带来的法律后果，本院对原告的主张直接予以采信。根据被告提交的深圳市房地产买卖合同（预售）以及被告的陈述可知，被告已经以他人的名义签订了深圳市房地产买卖合同（预售）并曾办理了备案登记，由此可知，涉案房产并不存在办理更名手续的客观障碍，在此情况下，被告单方以原告未按合同约定履行付款义务为由提出解除合同的行为构成根本违约，原告有权提出解除合同，并要求被告承担违约责任，双方签订的《房屋转让协议书》应当自原告向被告主张解除合同之日即本院于2016年1月14日将起诉状副本送达至被告之日解除。被告关于原告应向其支付违约金人民币122万元的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于违约金。基于双方对违约金数额的约定，在被告未提交证据证明约定的违约金数额超过造成损失的30%的情况下，原告主张被告应向其支付违约金人民币122万元，本院予以支持。
关于定金。本案中，原告已经向被告支付定金人民币30万元，涉案合同解除后，根据合同解除的处理原则，被告应当向原告返还定金人民币30万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告韦东和被告毛淑荣2015年9月21日签订的《房屋转让协议书》于2016年1月14日解除；
二、被告毛淑荣应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告韦东支付违约金人民币122万元，返还定金人民币30万元；
三、驳回被告毛淑荣的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币21,180元，因原告变更诉讼请求，变更为人民币18,480元，由被告负担；本案反诉受理费人民币7,890元，由被告负担。本诉受理费原告已经预交，反诉受理费被告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第10页共12页