济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历商初字第2404号
原告山东明德物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘德明，经理。
委托代理人杜小慧，女，1992年出生，汉族，该公司员工，户籍所在地山东省济阳县，现住济南市。
委托代理人解立沙，女，1982年出生，汉族，该公司员工，户籍所在地山东省宁阳县，现住济南市。
被告郭凤英，女，1979年出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
被告张旭东，男，1978年出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
委托代理人郭凤英（系张旭东之妻），身份情况同上。
原告山东明德物业管理有限公司（以下简称明德物业公司）与被告郭凤英、张旭东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员孙晓博独任审判，于2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告明德物业公司的委托代理人杜小慧、解立沙，被告郭凤英（亦为被告张旭东的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告明德物业公司诉称，原、被告于2011年10月31日签订了《蓝调国际小区前期物业服务协议》，原告明德物业公司按照协议中的约定，积极履行自己的义务，对小区物业进行妥善管理，为业主提供优质服务，但被告郭凤英、张旭东在享受原告明德物业公司提供服务的同时拒不履行缴纳物业费的义务。双方在协议中约定了物业费的收取方式为小高层住宅1.20元／㎡／月，商业用房1.5元／㎡／月；业主在办理入住手续时，预交从入住之日半年的物业管理费；预交物业费到期之后，以后业主缴纳费用时间为每季终10日前交清下季度物业服务费等费用；业主不按规定缴纳物业服务费用及其他应缴费用的，每日按欠费金额的千分之三计收滞纳金。被告郭凤英、张旭东自2012年11月1日至2014年10月31日共欠交物业费2354.4元。故请求法院依法判令被告郭凤英、张旭东向原告明德物业公司支付所欠的物业费2354.4元，并缴纳滞纳金2860.596元。
被告郭凤英、张旭东辩称，被告郭凤英、张旭东于2010年1月11日与原告明德物业公司签订了蓝调国际项目前期物业服务合同，2011年10月31日办理入住。根据前期物业合同要求，办理入住手续需预交六个月的物业费。入住后，被告郭凤英、张旭东积极缴纳物业费至2012年10月31日。但原告明德物业公司未按照合同约定履行相关义务，从未对小区的绿化进行养护，造成夏季野草丛生，蚊虫肆虐，冬天枯草堆积，存在严重的火灾隐患；物业人员对走廊扶手清理不及时，到处都是灰尘；如遇休班，整个楼都不打扫卫生，窗台、楼梯灰尘非常多；垃圾桶投放数量严重不足，且垃圾清理不及时，致使垃圾堆积成山；物业在收取一定的费用后允许废品收购人员占用公共区域在小区摆摊设点，还将从其他小区收来的废品在此处整理装车，使小区成了一个垃圾中转站；物业人员还在地下停车场、储藏间随地小便，堆放垃圾、杂物；外来车辆随便停放，给业主的出行造成极大的不便；物业私设车位，堵塞消防通道，造成安全隐患；自被告郭凤英、张旭东入住以来，楼道防盗对讲系统一直处于损坏状态，楼道防盗门整日敞开，形同虚设，造成小区多次被盗；每个楼层的公共纱窗全部丢失，物业照明设施由三根灯管降低为一根灯管，损坏的也不维修；原告明德物业公司侵占楼道、电梯等公共区域，投放平面、视频广告，反复循环播放；门卫值班玩忽职守，对于进入小区的人员没有详细的管理和登记，外来人员随意进入小区，并在小区内休息、遛狗，导致小区内环境恶化，存在安全隐患。因原告明德物业公司未按合同约定履行物业服务义务，被告郭凤英、张旭东认为应当降低物业收费标准，应按照合同约定的物业费标准打五折。此外，原告明德物业公司应当返还被告郭凤英、张旭东2012年10月31日之前多交的物业费，退还被告郭凤英、张旭东预交的水电费600元，公开账目收支情况，撤销小区内的广告。
经审理查明，被告郭凤英、张旭东系夫妻关系。2010年1月11日，原告明德物业公司（甲方）与被告张旭东（乙方）签订《蓝调国际项目前期物业服务合同》一份，约定甲方为乙方所购买的蓝调国际13-1-2105室（建筑面积81.84㎡）提供前期物业管理服务，房屋使用性质为公寓。合同约定，自乙方办理完入住手续之日起，按照1.2元／月／㎡的标准收取物业费，在办理入住手续时预交6个月的物业管理服务费，以后乙方缴纳费用时间为每季终10日前交清下季度费用。合同还约定，甲方按照济南市一级物业服务标准提供物业服务，负责公共绿地、花木的养护与管理，公共环境卫生管理（包括院内道路、楼道内公共部位的清扫及垃圾的清运），协助公安等部门维护小区公共秩序（包括值班室值班、定时定点巡视），物业共用部位、共用设施设备的日常养护与管理等。合同第七条第三款约定，乙方违反合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳物业管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的3‰按日交纳违约金。合同中未对原告明德物业公司应承担的违约责任进行明确约定。
2011年10月31日，被告郭凤英、张旭东办理入住手续，并按照合同约定预交了6个月的物业费。2012年11月1日至2014年10月31日期间的物业费被告郭凤英、张旭东未交纳。被告郭凤英、张旭东主张其未交纳物业费的原因是原告明德物业公司未按照合同约定履行服务义务。为证实其主张，被告郭凤英、张旭东提交涉案小区照片一宗及济南新闻台对涉案小区情况的报道光盘一份。照片反映涉案小区存在车辆未在停车位内停放、垃圾清理不及时、楼道内堆放杂物、楼道内张贴广告、楼道内灯具损坏、绿化带内杂草丛生等情况；济南新闻台的报道反映涉案小区的绿化带内杂草丛生，原告明德物业公司未对小区绿化进行养护。
本院认为，原告明德物业公司与被告郭凤英、张旭东签订的物业服务合同系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以认定。原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。庭审中，原、被告双方对于欠交物业费的期间没有异议，本院予以确认。原告明德物业公司未提交证据证明其已按照涉案物业服务合同的约定履行了相关义务，而根据被告郭凤英、张旭东提交的录像及照片，可以证实原告明德物业公司对涉案小区的服务不到位，存在严重的违约情形。而涉案合同中未对原告明德物业公司的违约责任作出明确约定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”，因此，本院认定，因原告明德物业公司在涉案物业服务合同履行过程中存在违约情形，其提供的物业服务不符合约定标准，故对被告郭凤英、张旭东提出的要求减少物业费的抗辩本院予以支持。据此，本院酌定被告郭凤英、张旭东按照合同约定物业费的70%向原告明德物业公司交纳物业费，被告郭凤英、张旭东应当支付的2012年11月1日至2014年10月31日的物业费应为1649.89元（1.2元／月／㎡×81.84㎡×24个月×70%）。对原告明德物业公司要求被告郭凤英、张旭东支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，被告郭凤英、张旭东拒绝缴纳物业费的行为属于行使合同履行中抗辩权的行为，并不构成违约，故对原告明德物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。
对于被告郭凤英、张旭东提出的要求原告明德物业公司返还2012年10月31日之前多交的物业费、退还预交的水电费、公开账目收支情况、撤销小区内广告的抗辩，因其未提出反诉，本院不予审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告郭凤英、张旭东自本判决生效之日起十日内向原告山东明德物业管理有限公司支付2012年11月1日至2014年10月31日期间的物业费1649.89元；
二、驳回原告山东明德物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告山东明德物业管理有限公司承担15元，由被告郭凤英、张旭东承担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 孙晓博
二〇一五年二月四日
书记员 高理力