江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)西民初字第782号 原告：邓重宁，女，1950年4月29日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 原告：邓重岩，男，1954年5月2日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 原告：陈双红，女，1955年7月28日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 原告：邓山，男，1988年7月3日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 原告：魏雪莲，女，1954年12月19日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 上述五原告共同委托代理人：邓重宁。 上述五原告共同委托代理人：刘焕宇，江西皆诚律师事务所律师。执业证号：13601198810225593。 被告：南昌城市建设投资发展有限公司。住所地：江西省南昌市红谷滩新区会展路199号红谷大厦A座17楼。组织机构代码：74195675-5。 法定代表人：林军，该公司董事长。 委托代理人：鲁捷，江西豫章律师事务所律师。执业证号：13601200711258324。 委托代理人：汤淑如，江西豫章律师事务所律师。 被告：南昌市西湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处。住所地：南昌市都司前90号。组织机构代码：49116065-7。 法定代表人：周启斌，该办事处副主任。 委托代理人：熊朗秋，江西朗秋律师事务所律师。执业证号：13601198510800527。 委托代理人：陈丹，江西朗秋律师事务所律师。执业证号：13601201210445510。 第三人：邓冬豹，男，1965年12月10日出生，汉族，住南昌市青云谱区解放西路名轩家园1栋501室。身份证号 码：360103196512104414。 第三人：邓贵生，男，1952年6月29日出生，汉族，住南昌市。 第三人：邓贱老，男，1948年12月8日出生，汉族，住南昌市西湖区。 邓贱老委托代理人：邓勇，男，1973年12月28日出生，汉族，系邓贱老之子。 第三人：邓荣甫，男，1939年8月15日出生，汉族，住南昌市东湖区。 邓荣甫委托代理人：陈仁庆，男，1956年6月12日出生，汉族，现住宜春市袁州区，系邓荣甫之妹夫。 第三人：邓冬庚，男，1948年12月11日出生，汉族，住南昌市青云谱区。 第三人：邓荣红，女，1959年4月10日出生，汉族，现住宜春市袁州区。 第三人：邓玉英，女，1956年5月8日出生，汉族，现住南昌市青山湖区。 第三人：邓桂英，女，1952年7月14日出生，汉族，现住南昌市西湖区。 第三人：邓荣生，男，1954年6月6日出生，汉族，住南昌市西湖区。 第三人：邓福生，男，1963年9月25日出生，汉族，住南昌市西湖区。 第三人：邓贵平，男，1960年7月12日出生，汉族，现住南昌市西湖区。 第三人：邓贵生，1950年7月15日出生，汉族，现住南昌市西湖区。 原告邓重宁、邓重岩、陈双红、邓山、魏雪莲诉被告南昌市城市建设投资发展有限公司（以下简称南昌城投）、南昌市西湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处（以下简称西湖区征收办）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，被告西湖区征收办依法向本院申请追加邓冬豹、邓贵生、邓贱老、邓荣甫、邓冬庚、邓荣红、邓玉英、邓桂英、邓荣生、邓福生、邓贵平、邓贵生为本案第三人。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓重宁、陈双红，五原告共同委托代理人刘焕宇，被告南昌城投委托代理人鲁捷，被告西湖区征收办委托代理人陈丹，第三人邓冬豹、邓贵生、邓荣红、邓玉英、邓桂英、邓荣生、邓贵平、邓贵生及第三人邓贱老委托代理人邓勇、第三人邓荣甫委托代理人陈仁庆到庭参加诉。第三人邓冬庚、邓福生经本院依法传唤，未到庭。本案现已审理终结。 五原告共同诉称：原告的父亲邓九锡，在南昌市××字街（原南昌市朝阳洲东河滩10号）拥有一栋占地面积233.82平方米，建筑面积218.25㎡的砖木结构的房屋。因建于解放前，无原房产证。建国初，邓九锡举家迁往江苏省南京市居住，将东河滩10号委托邓沐喜代管并无偿居住。该房在政治运动中曾被没收，后已发还，有南昌市桃花乡人民政府发还产权证明。南昌市房管局档案室保存有该房屋所有权人为邓九锡的产权产籍登记资料，没有产权变更或灭失的登记资料。原告的母亲和父亲在1962年离婚，父亲邓九锡至1992年4月病逝时一直未再婚。经公证，原告邓重宁、陈双红、邓重岩、邓山及魏雪莲为合法继承人。南昌市西湖区人民政府对利字街进行旧城改造时，被告南昌城投是征收人，被告西湖区征收办是征收实施单位，他们既没有依法通知原告，更没有与原告签订补偿协议，便将原告拥有继承权的上述房屋予以拆除，侵害了原告的合法权益。原告多次找到西湖区征收办要求依法补偿，未果。为了维护原告自身合法权益，故提起民事诉讼，诉请法院判令：一、被告给予原告征收补偿款1744764.84元；二、本案诉讼费由被告承担。 原告为支持其诉讼请求，提交了如下证据： 证据一、户籍、身份证，证明：原告的诉讼主体资格。 证据二、公证书，证明：五原告系邓九锡的法定继承人。 证据三、洪府发（2010）7号文、房屋拆迁安置补偿代办协议书、西湖区人民政府关于邓重宁行政复议案件的相关情况说明，证明：两被告的诉讼主体资格。 证据四、邓九锡的土地使用证、解放初交地租和房产税收据、1986年南昌市郊区桃花乡及观洲村委会证明书、1989年邓九锡关于参加房屋普查登记发证的报告、南昌市城镇私有房屋登记收件收据、南昌市房屋所有权登记发证规费专用收据、邓九锡写给南昌市房管局的信函、西湖区人民政府关于对邓重宁申请行政复议的答复书、南昌市房管局房产档案资料，证明：南昌市××号产权人系邓九锡，该房不是临时或违章建筑。 证据五、利字街棚户区改造工程房屋拆迁安置补偿实施方案，证明：安置补偿凭证不一定需要产权证。 证据六、中国江西网2010年8月4日《南昌市利字街棚户区改造稳步推进362户拆迁户已搬迁》报道，证明：该地段拆迁房屋最高可获得货币补偿标准为7462元/平方米。 被告西湖区征收办辩称：原告应先确认涉案房屋所有权后方有权要求我方给予补偿。我方拆除的房屋是由本案第三人重建的，原告所诉的房屋2000年已由大火焚毁，由南昌市房管局及消防大队出具的证明可以佐证。原告曾提起行政诉讼，要求我方撤销与第三人签订的拆迁补偿协议，在该案中南昌市政府认为，涉案房屋到底是本案原告，还是本案第三人的，有待进一步查明。原告现提起诉讼，要求给予拆迁补偿，没有事实及法律依据。鉴于本案原告及第三人均主张涉案房屋归他们所有，我方建议原告申请房屋确权，再主张补偿。涉案房屋只有一栋，不存在原告与第三人没有关系的问题。我方也不可能对一套房屋补偿两次。 被告西湖区征收办向法庭提交了如下证据： 证据一、西湖区政府行政复议决定书、南昌市西湖区公安消防大队出具的证明、被告西湖区征收办与第三人签订拆迁协议、第三人户籍及身份信息，证明：原告房屋已被大火焚毁，我方实际拆迁房屋是本案第三人重建。涉案房屋权属不明，原告应先与第三人确权方可要求我方给予补偿。 证据二、被拆除房屋的现场照片5张，证明：原告之前的房屋已经被烧毁，被拆迁房屋系第三人重建。 被告南昌城投辩称：我方同意被告西湖区征收办的答辩意见。原告不是适格的主体，涉案的房屋已经灭失，不具备补偿的条件。答辩人不是本案的适格主体，答辩人已委托西湖区征收办实施房屋拆迁补偿安置，在拆迁补偿安置过程中不存在过错。原告与第三人之间应当通过另案起诉的方式对涉案房屋进行确权，原告在本案中的主张不是本案的审理范围。 被告南昌城投提交了如下证据： 证据一、《房屋拆迁安置补偿委托代办协议书》，证明：1、南昌城投就拆除朝阳中路以北利字街棚户区改造工程规划红线范围内的房屋委托西湖区征收办实施房屋拆迁补偿安置代办工作；2、西湖区征收办作为拆迁补偿安置代办人，按委托代办协议条款，组织房屋拆迁补偿安置的实施工作。 证据二、南昌市西湖区公安消防大队出具的证明，证明：原告诉争的南昌市××号房屋已于2000年8月21日烧毁。 第三人共同辩称：西湖区征收办拆的是我们花钱重新建的房子。原来老房子已经烧掉了，我们才是拆迁房屋的受益人。被告认为要先确权没有理由，被告西湖区征收办已经与我们签订协议了拆迁安置协议，被告就应该把安置房分给我们。 第三人未向法庭提交证据。 经审理查明，邓九锡于1922年3月6日出生，1962年与杨啓蕙离婚后未再登记结婚，并于1992年4月16日去世。邓九锡生前育有四个子女分别是邓重宁、邓重震、邓重岩和陈双红，邓重震于2007年4月27日去世，其配偶为魏雪莲，仅有一子邓山。2011年9月27日，江苏省南京市石城公证处公证，邓重宁、邓重岩、陈双红、魏雪莲、邓山为邓九锡继承人。邓九锡于解放前在南昌市××字街（原南昌市朝阳洲东河滩10号）拥有一栋占地面积233.82平方米，建筑面积218.25㎡的砖木结构的房屋。解放初，邓九锡离开南昌举家迁往江苏省南京市居住，将东河滩10号房产委托亲属邓沐喜代管。该房产后在政治运动中曾被没收，1989年经邓九锡申请，该房产被发还给房主邓九锡，有南昌市桃花乡人民政府归还产权证明材料证实。南昌市城镇房屋所有权情况调查表记载所有权人为邓九锡，该房产坐落于西湖区××号，所有权人邓九锡，间数为12间、层数为1层、建筑面积218.25㎡，占地面积233.82㎡，建筑结构为砖木结构，所有权性质为私有。 东河滩10号房产在邓沐喜代管期间，邓沐喜、邓云龙、邓和尚、邓贵生、邓冬豹五户在其中居住。2000年8月21日凌晨，东河滩10号房屋发生火灾，火灾对房屋造成一定毁损，具体毁损情况难以查明。南昌市西湖区公安消防大队于2013年12月27日出具火灾证明，载明：2000年8月21日凌晨6点35分位于南昌市××号平房着火，受灾户数5户。被告西湖区征收办于庭后向本院提交2000年8月22日南昌晚报第16版复印件一张，刊有《东河滩巷昨日发生火灾一栋百年老屋被烧成灰烬》的新闻报道。原告对被告西湖区征收办庭后提交的该份有关当时火灾的新闻报道，表示未在举证期限内提交，不予质证。庭审中，第三人均表示当时火灾将原房屋全部烧毁，后第三人对房屋进行了重建，但未办理无任何手续。 2010年，南昌市西湖区人民政府对利字街进行旧城改造，西湖区××号被列入征收范围，本案第三人作为申请人向征收部门提出拆迁申请。在征收部门制作的南昌市城镇拆迁房屋自然状况说明单及房屋拆迁自搭房年份认定表中显示，第三人邓云龙申请拆迁房屋为西湖区××号，结构为砖木，面积为34.77㎡（属1983年以前自搭面积）；第三人邓冬豹申请拆迁房屋为西湖区××号，结构为砖木，面积为27.02㎡（属1983年以前自搭面积）；第三人邓沐喜申请拆迁房屋为西湖区××号，结构为砖木，面积为37.84㎡（属1983年以前自搭面积）；邓贵生申请拆迁房屋为西湖区××号，结构为砖木，面积为64.74㎡（属1983年以前自搭面积）。第三人邓和尚申请拆迁房屋为西湖区××号，面积为64.13㎡。后第三人邓沐喜、邓云龙、邓和尚、邓贵生、邓冬豹先后与被告西湖区征收办签订产权调换协议书并领取相应的拆迁临时安置补偿费。根据公开资料证实，利字街棚户区改造拆迁的房屋市场评估价为5330元/平方米，对于在拆迁过程中选择货币补偿的，在规定的时间内搬迁可另外再获得市场评估价最高40%的奖励，也就是最高可获得7462元/平方米的拆迁补偿款。 被告南昌城投作为征收人，被告西湖区征收办作为征收实施单位，在没有依法通知原告办理补偿手续的情况下，将原告拥有继承权的上述房屋予以拆除，并与邓沐喜、邓云龙、邓和尚、邓贵生、邓冬豹等五户签订拆迁补偿协议。原告认为被告的拆迁行为侵害了原告的合法权益，损害了其财产权。原告多次找到西湖区征收办要求依法补偿无果。2014年1月2日，原告邓重宁向南昌市人民政府申请行政复议，要求南昌市西湖区人民政府依法给予房屋征收补偿。2014年4月2日，南昌市人民政府认为被申请人在征收房屋时，未能认真核实房屋产权归属，在房屋产权关系不明确的情况下，直接对居住在该处的邓沐喜、邓云龙、邓和尚、邓贵生、邓冬豹五户进行安置补偿，处理欠妥，决定：被申请人对原东河滩10号房屋征收安置补偿事宜重新作出处理。 以上事实，有原、被告及第三人陈述，双方所举证据及庭审笔录证实。 本院认为，公民的合法财产受法律保护。邓九锡是东河滩10号房产的合法所有权人，原告是该房产的合法继承人，有相关证据证实，足以认定。两被告以原告需先对房产进行确权再主张损害赔偿的答辩意见，无事实及法律依据，不予支持。原告作为东河滩10号房产的合法继承人，两被告在未对原告进行补偿的情况下将原告享有继承权的房屋拆除，构成了对原告财产权的损害，原告据此提起财产损害赔偿诉讼，符合法律规定。被告主张原告房屋被大火全部焚毁无权请求损害赔偿的意见，无充分证据证实，不予采信。被告作为征收人及征收实施人，在未核实房屋真实权属状况的情况下拆除东河滩10号房产，仅对居住在该房产的第三人进行安置补偿，未对房屋产权人进行补偿，存在过错。但邓九锡一家自解放初就搬离南昌，造成邓沐喜等五户长期居住于该房产的事实，直至该房产经政府没收后又发还，原告一直未能占有、使用该房产，且房屋发生火灾后，原告并未主动对自有房屋进行修缮，而是放任第三人对房屋进行重建。在现有证据能证实东河滩10号房产已发生火灾导致毁损，第三人对房屋进行了重建的情况下，原告主张以登记的房产占地面积（233.82㎡）按最高拆迁补偿价7462元/平方米计算损害赔偿（总计1744764.84元），无事实及法律依据，不予支持。结合本院查明的事实，本院酌定原告的财产损害以房产建筑面积（218.25㎡）的一半为计算基数，按被告公布的房屋市场评估价为5330元/平方米计算，总计财产损失为581636.25元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 被告南昌城市建设投资发展有限公司、南昌市西湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处于本判决生效之日起十日内向原告邓重宁、邓重岩、陈双红、邓山、魏雪莲赔偿财产损失581636.25元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案由原告邓重宁、邓重岩、陈双红、邓山、魏雪莲预交的案件受理费20500元，由原告邓重宁、邓重岩、陈双红、邓山、魏雪莲承担13666元；由被告南昌城市建设投资发展有限公司、南昌市西湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处承担6834元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。 审 判 长  郭绵庆 人民陪审员  吴婕瑜 人民陪审员  吴 敏 二〇一七年一月八日 书 记 员  王碧云 速 录 员  谢露洁