北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第32324号
原告北京今典鸿运房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾路32号。
法定代表人张宝全，董事长。
委托代理人陈红，女，1982年2月17日出生。
原告北京二十二院街商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾路32号院4号楼3118室。
法定代表人张宝全，董事长。
委托代理人马健，男，1981年5月4日出生。
被告北京木马星座文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾路32号院6号楼031号。
法定代表人唐虓珲，总经理。
委托代理人邢彦超，男，1976年7月2日出生。
委托代理人甄涛，男，1964年7月10日出生。
原告北京今典鸿运房地产开发有限公司（下称今典公司）、北京二十二院街商业管理有限公司（下称二十二院街）与被告北京木马星座文化传播有限公司（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高祺独任审判，公开开庭进行了审理。今典公司委托代理人陈红，二十二院街委托代理人马健，被告委托代理人邢彦超、甄涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告今典公司、二十二院街诉称：我方与被告签订了《北京二十二院街艺术区租赁合同》，约定将位于北京市朝阳区百子湾路32号北京二十二院街艺术区中的6号楼31号房出租给被告，租赁期限五年，自2010年6月18日至2015年6月17日。合同中对租金、物业费、商业推广费等费用标准、费用支付方式以及违约责任等均做了明确的约定。合同履行期间，被告自2013年10月起欠缴租金，2013年6月起欠缴物业费，同时亦欠缴多期商业推广费等相关费用。我方多次催收，被告至今仍未支付。被告的行为已达到合同解除条件，原告无奈之下于2013年12月23日向被告合同地址邮寄送达了《解除通知书》，被告于2013年12月25日签收，故合同已于2013年12月25日解除，被告理应承担合同解除后的相应责任。故诉至法院要求：1、确认我方与被告签订的《北京二十二院街艺术区租赁合同》于2013年12月25日解除。2、被告向今典公司支付至合同解除之日的租金61520.08元及迟延履约金（暂计算至2014年6月30日为74196.86元）。3、被告向今典公司支付至合同解除之日的物业费34048元及迟延履约金（分段计算，暂计算至2014年6月30日为57704.55元）。4、被告向二十二院街支付至合同解除之日的商业推广费3789.59元及迟延履约金（暂计算至2014年6月30日为7749.71元）。5、被告向今典公司支付电费16192元、水费689元。6、被告向今典公司支付自合同解除之日至2014年6月30日的滞留金（按租金＋物业费标准计算）198968元。7、被告向今典公司支付免租期租金240004.35元。8、被告向今典公司支付赔偿金96347.33元（按合同约定赔偿金为合同未履行部分租金总额的20%）。
被告辩称：合同约定我方发生逾期支付租金、物业管理费等费用超过两个月的，原告有权解除合同，因此原告行使合同解除权的时间应为2013年12月27日，但原告却于12月23日向我方送达了合同解除函，告知合同于2013年12月17日解除，原告属于违法行使合同解除权，应退还我方租赁保证金，并赔偿我方损失。原告已经实际控制房屋，并扣留我方物品，因此其无权要求我方支付滞留金，反而应赔偿我方物品损失。原告要求的违约金过高，请求降低违约金标准。我方租赁的是毛坯房，免租期内一直在装修，因此法院不应支持原告主张的免租期租金。因原告违法行使合同解除权，请求法院驳回其要求我方支付赔偿金的请求。且因原告的违约，我方现一直处于停业状态，原告应返还我方保证金并赔偿我方因此受到的损失。原告利用其优势地位，强行约定了商业推广费条款，该条款属于格式条款，免除了其主要义务，请求法院驳回原告要求商业推广费的请求。
经审理查明：2011年12月，今典公司（甲方）、被告（乙方）、二十二院街（丙方）签订《北京二十二院街艺术区租赁合同》，约定，甲方是“北京二十二院街艺术区”的房屋产权人，丙方受甲方之委托，对北京二十二院街艺术区统一进行宣传推广、对外招商、经营管理等。甲方将位于北京市朝阳区百子湾路32号北京二十二院街艺术区中的6号楼31号房出租给乙方，承租单元的建筑面积为212.80平方米，各方对此予以确认，该面积为计算租金、物业管理费及商业推广费等的计算依据。乙方承租单元的使用用途为商业。承租单元的租赁期为五年，自2010年6月18日至2015年6月17日。甲方同意给予乙方共计304天的装修免租期，自2010年6月18日至2011年4月17日，装修免租期内，乙方无需交纳租金，但需交纳本合同项下约定的其他费用，包括但不限于物业管理费、水电费、商业推广费及其他因本承租单元使用而产生的费用，租赁期内如因乙方原因导致本合同提前终止，乙方须补足免租期租金。第一年月租金24013.59元、年租金48027.18元，第二年月租金24013.59元、年租金288163.12元，第三年月租金24013.59元、年租金288163.12元，第四年月租金29515.36元、年租金354184.32元，第五年月租金29515.36元、年租金354184.32元。乙方向甲方缴交的租金采用上付制，以3个月为一个付款周期，首期租金应于合同生效之日起5日内付讫，后续各期租金应至少提前5日付清。各方同意租赁期内承租单元的物业管理费标准为0.80元／天／建筑平方米，免租期内物业管理费（含供暖费）标准为0.80元／天／建筑平方米，乙方向丙方缴交物业管理费，采用上付制，以3个月为一个付款周期，首期物业管理费应于合同生效之日起5日内付讫，后续各期物业管理费应至少提前5日付清。乙方应承担承租单元水费、电费等公用事业所产生的全部费用。各方同意乙方向丙方缴交商业推广费标准为50元／年／建筑平方米，采用年付制，首期商业推广费应于合同生效之日起5日内付讫，后续各期商业推广费应至少提前30日付清。乙方应在本合同签订之日起5日内向甲方支付相当于承租单元3个月租金的租赁保证金，共计72040.77元。本合同租赁期限届满之日或提前终止之日，乙方未能将符合要求的承租单元交还甲方的，则自终止之日的次日起，每逾期一天，乙方须向甲方缴纳滞留金（相当于日租金及物业管理费二者总额的2倍，甲方收取该滞留金并不代表甲方认可乙方的非法滞留）并承担相关的公共事业费用。合同13.1.3约定，乙方逾期支付租金、物业管理费、商业推广费、租赁保证金或其他相关费用的，视为乙方违约。发生13.1.3项任一情形的，每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额（0.5%）的迟延履约金，逾期超过14日，经甲方向乙方发出书面催款通知后7日内，乙方仍不缴纳的，甲方或物业公司有权对承租单元暂停部分或全部能源供应或管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止，甲方或物业管理公司无需因此向乙方或第三方承担任何责任，逾期超过两个月的，甲方有权解除合同，并有权直接从乙方租赁保证金中扣除乙方应付而未付的租金、物业管理费或其他相关费用，租赁保证金不足扣除的，有权向乙方追偿，除此之外，乙方需向甲方支付相当于合同未履行部分租金总额20%的赔偿金。各方同意本合同项下发出的任何通知或其他文件应以中文书写，任何口头通知无效。一方向另一方发送的通知应以专人递送、传真或邮政特快专递（EMS）方式按以下地址和号码发出，通知如以邮政特快专递（EMS）发送，以邮寄后第3日视为送达。乙方地址为北京市朝阳区百子湾路32号院6号楼31号，收件人唐虓珲，电话xx。
2013年10月23日，甲、乙、丙三方签订《补充协议》，约定乙方的租金自2013年8月18日起按4.2元／天／平方米计算（不含0.8元／天／平方米的物业费）。乙方承租单元的建筑面积212.80平方米，自2013年8月18日起至2015年6月17日止，租金单价4.2元／天／平方米，月租金27185元。此期限内第一年月付，第二年季付。
合同签订后，被告交纳了租赁保证金72040.77元。被告已经将2013年10月17日之前的房租交齐，自2013年10月18日起被告未再支付房租。被告的物业管理费缴付至2013年6月8日，自2013年6月9日被告未再支付物业管理费。被告的商业推广费缴付至2013年8月17日，自2013年8月18日被告未再支付商业推广费。2013年12月23日，今典公司、二十二院街向被告发出《合同解除函》，函告被告决定解除与被告签订的《北京二十二院街艺术区租赁合同》，告知被告补交欠费、支付赔偿金、租赁保证金不退，并要求被告于2013年12月31日将承租单元交还。该解除函在2013年12月25日被被告签收。
2014年6月30日，今典公司将被告承租的房屋清空。庭审中，今典公司举出缴费通知单主张被告支付电费及水费，被告对今典公司主张的欠费数额表示无法确定。
诉讼中，二十二院街同意将被告所欠的物业管理费34048元转由今典公司向被告收取，今典公司亦同意。该债权转让已经通知被告。
以上事实，有双方当事人陈述及《北京二十二院街艺术区租赁合同》、《补充协议》、《合同解除函》等在案佐证。
本院认为：今典公司、二十二院街、被告签订的《北京二十二院街艺术区租赁合同》及相关《补充协议》是双方真实意思的表示，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
在合同履行期间，被告拖欠房租、物业管理费、商业推广费等费用，已经构成违约，今典公司、二十二院街依照合同行使合同解除权有法律依据。今典公司、二十二院街向被告发出的《合同解除函》被告已于2013年12月25日签收，因此今典公司、二十二院街、被告签订的《北京二十二院街艺术区租赁合同》于2013年12月25日解除。被告作为合同的违约方，应承担违约责任。被告自2013年10月18日起未再支付房租，因此其应向今典公司支付2013年10月18日至2013年12月25日的租金61520.08元。被告自2013年6月9日未再支付物业管理费，因此其应向今典公司支付2013年6月9日至2013年12月25日的物业费34048元。被告自2013年8月18日未再支付商业推广费，因此其应向二十二院街支付至2013年12月25日的商业推广费3789.59元。对于被告拖欠的租金61520.08元、物业费34048元、商业推广费3789.59元，应先以被告交纳的租赁保证金偿还，超出部分，被告再行支付。因今典公司、二十二院街已以被告逾期缴费超过两个月为由行使了合同解除权，因此其再行主张被告支付租金、物业管理费、商业推广费的迟延履约金于法无据，本院不予支持。被告庭审中虽然不认可今典公司主张的水、电费，但其对是否欠费及欠费数额并未提交证据，故被告应向今典公司支付电费16192元、水费689元。因被告违约，致使今典公司、二十二院街、被告签订的《北京二十二院街艺术区租赁合同》于2013年12月25日解除，2014年6月30日今典公司将被告承租的房屋清空，按照合同约定被告应向今典公司支付自2013年12月26日至2014年6月30日的滞留金198968元。现因被告原因导致本合同提前终止，被告须补足免租期租金240004.35元。因被告拖欠租金，致合同解除，其应承担违约责任，需向今典公司支付相当于合同未履行部分租金总额20%的赔偿金96347.33元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告北京今典鸿运房地产开发有限公司、北京二十二院街商业管理有限公司与被告北京木马星座文化传播有限公司签订的《北京二十二院街艺术区租赁合同》于二〇一三年十二月二十五日解除。
二、被告北京木马星座文化传播有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京今典鸿运房地产开发有限公司租金、物业费共计二万三千五百二十七元三角一分。
三、被告北京木马星座文化传播有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京二十二院街商业管理有限公司商业推广费三千七百八十九元五角九分。
四、被告北京木马星座文化传播有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京今典鸿运房地产开发有限公司电费一万六千一百九十二元、水费六百八十九元，共计一万六千八百八十一元。
五、被告北京木马星座文化传播有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京今典鸿运房地产开发有限公司滞留金十九万八千九百六十八元。
六、被告北京木马星座文化传播有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京今典鸿运房地产开发有限公司免租期租金二十四万零四元三角五分。
七、被告北京木马星座文化传播有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京今典鸿运房地产开发有限公司赔偿金九万六千三百四十七元三角三分。
八、驳回原告北京今典鸿运房地产开发有限公司、北京二十二院街商业管理有限公司之其他诉讼请求。
如果被告北京木马星座文化传播有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5856元，由原告北京今典鸿运房地产开发有限公司、北京二十二院街商业管理有限公司负担1567元（已交纳），由被告北京木马星座文化传播有限公司负担4289元（原告北京今典鸿运房地产开发有限公司、北京二十二院街商业管理有限公司已交纳，被告北京木马星座文化传播有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京今典鸿运房地产开发有限公司、北京二十二院街商业管理有限公司）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 高祺
二〇一四年十月二十七日
书记员 贾辰