江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮开商初字第00174号
原告淮安远大机械有限公司，住所地江苏省淮安经济技术开发区飞耀北路20号。
法定代表人袁继香，该公司总经理。
委托代理人潘东升，江苏知缘律师事务所律师。
被告申通快递有限公司，住所地上海市青浦区重固镇北青公路6186号2-12幢。
法定代表人陈德军，该公司董事长。
委托代理人李雄伟、尉赟，浙江浙经律师事务所律师。
原告淮安远大机械有限公司（以下简称远大公司）与被告申通快递有限公司（以下简称申通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月24日受理后，依法由本院代理审判员张大鹏适用简易程序于2015年5月19日、6月12日、7月22日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，组成合议庭于2016年1月4日、3月10日公开开庭进行了审理。原告远大机械的法定代表人袁继香、委托代理人潘东升到庭参加诉讼，被告申通公司的委托代理人尉赟参加第一次、第四次审理，其余庭审，申通公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
原告远大机械公司诉称：2014年1月22日，原告以袁巾洁的名义与被告签订《厂房（商业用房）租赁合同》，约定将原告拥有的位于淮安经济技术开发区飞耀路20号的厂房、办公楼房、场地出租给被告使用。
被告曾就租赁合同履行问题向法院起诉，后撤诉。根据租赁合同第四条第二项的约定，租金按先缴纳后使用的原则，以一年期支付，目前被告支付2015年1月1日至2015年12月31日租金的时间已过，现原告诉至法院，请求判令被告支付2015年1月1日至2015年12月31日的租金1074341.38元，违约金417574.2元、修复费用1335283.21元、鉴定费26000元、无法使用租赁物的损失268585.35元。
被告申通公司辩称：原告远大公司主体不适格，涉案租赁合同是由袁巾洁与我公司签订，袁巾洁是涉案合同的当事人。我公司已经履行了相应的通知义务，合同相对人未在法定期限内对该解除行为提起异议，故涉案合同已经解除，原告要求继续履行合同没有事实及法律依据。
经审理查明：2014年1月22日，袁继香与被告申通公司签订一份《厂房（商业用房）租赁合同》，申通公司租赁位于淮安经济技术开发区飞耀北路20号的厂房、办公楼、场地，租赁期限为两年，从2014年1月1日起至2015年12月30日止，租赁期满或中途退租的，乙方需对房屋门窗等改造部分进行复原，操作平台拆除干净，建筑垃圾运出厂房到环卫处理场所，如果甲方处理则相关费用由乙方支付。第二年度的租金为1074341.38元。合同还对违约责任进行了约定：双方不得单方面解除合同，如一方违约应付另一方租金的20%作为违约金。在租赁期内，如乙方需要提前解除合同的，需提前3个月通知甲方。合同签订后，申通公司在租赁场所开展快递业务，支付了第一年度的租金，租金汇入袁继香账户，租金发票抬头为袁巾洁。
2014年12月18日，申通公司委托浙江浙经律师事务所发出律师函，函件载明：“淮安远大机械有限公司、袁继香（袁巾洁）：受申通公司之委托，就我司与你方租赁事宜特致函于贵司。双方于2014年1月签订《厂房（商业用房）租赁合同》，约定你方将坐落于江苏省淮安经济开发区飞耀北路20号的厂房、办公楼房、场地出租给委托人使用，约定租期为两年（自2014年1月1日至2015年12月30日），租金一年期支付，并明确各方权利义务，也约定了委托人可提前解除合同的情形。2014年10月前后，委托人已决定搬离、提前解除合同并告知了你方，你方以委托人应支付两年租金为由予以阻拦，至今委托人在你方的生产工具（快件传送机等）无法拆移使用，严重影响了委托人的生产经营，给委托人造成重大经济损失，同时也造成委托人无法履行合同约定的租赁物恢复原样、清理场地的义务。有鉴于此，本律师现函告如下：委托人与你方解除上述租赁关系的意思表示及实际行为合法、清晰、明确，双方租赁合同业已解除。若对解除合同后的处置有争议的，可依法解决，决不能扣留委托人的生产工具，若因此扩大或增加的损失应由你方承担。我们也将代表委托人依据相关法律法规追究贵司的责任，以维护委托人的合法权利。特此函告浙江浙经律师事务所律师：李雄伟二〇一四年十二月十八日。”
2015年12月23日，申通公司起诉远大公司、袁继香、袁巾洁，请求确认《厂房（商业用房）租赁合同》已经解除，停止侵害原告的生产工具并赔偿经济损失。在该案中，申通公司认为该合同的相对方为远大公司、袁继香、袁巾洁，后申通公司撤回起诉。在该案审理过程中，申通公司搬离租赁场地。现远大公司诉至法院。
另查明，涉案房屋土地的工业用地发证申请书、建设用地批准书、国有建设用地使用权出让地块交接书载明土地使用权人为远大公司。
审理中，本院组织原、被告于2015年7月8日就租赁的房屋、场地交接，并现场勘查：涉案的房屋、场地内尚有地磅、移动板房、杂物存在，操作平台未拆除，部分办公楼房间被锁，内部无法查看等问题存在。被告申通公司未派员参加，并对交接提出异议。后经原告远大公司申请，本院委托江苏地元项目管理有限公司对涉案房屋、场地的修复费用进行评估，修复总金额为1335283.21元，原告花费评估费26000元。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告远大公司提供的《厂房（商业用房）租赁合同》、被告申通公司提供的发票、付款回单，以及工程造价报告书等证据证实，本院予以确认。
本案的争议焦点有：1、《厂房（商业用房）租赁合同》的合同当事人是远大公司还是袁巾洁；2、《厂房（商业用房）租赁合同》是否已经解除；3、原告所主张的租金及损失等是否合理。
关于争议焦点一，本院认为，《厂房（商业用房）租赁合同》的当事人是远大公司。从签订的情况来看，在合同文本上签字（章）人是袁继香和申通公司，袁继香作为远大公司的法定代表人，其签字应认定为代表行为。被告主张合同当事人是袁巾洁，但由于袁巾洁本人并未在合同上签字，如认定袁巾洁是合同当事人，则需袁继香构成代理或表见代理，而在合同签订过程中，申通公司并没有获得相关的代理文件，也没有证据反映袁继香构成表见代理，故被告的主张缺乏事实依据。同时，因涉案的房屋、场地系远大公司财产，袁巾洁无权将其出租给申通公司，而远大公司实际履行了合同，也应当认定远大公司是合同的当事人。
关于争议焦点二，本院认为《厂房（商业用房）租赁合同》已经解除。申通公司主张其通过行使单方解除权解除合同，根据《厂房（商业用房）租赁合同》的约定：“双方不得单方面解除合同，如一方违约应付另一方租金的20%作为违约金。在租赁期内，如乙方需要提前解除合同的，需提前3个月通知甲方。”故合同并未赋予申通公司单方解除权，合同并不因申通公司向远大公司提出解除合同而解除。因在本案中，申通公司已经将主要的设备搬离租赁的场地，导致合同目的不能实现，故合同应当予以解除，解除日期即为本院组织双方交接之日。
关于争议焦点三，原告主张的租金构成为2015年1月1日至7月8日交接之日的租金、合同约定的三个月解除通知的租金、三个月恢复原状期的租金。对2015年1月1日至7月8日合同履行期间的租金本院予以支持。关于合同约定的三个月解除通知期限，由于申通公司早已搬离，原告也获知这一消息，并表示不会阻拦，且经本院组织，厂房实际交接，故对此期间的费用本院不予支持。关于恢复原状期的租金，在该期间，远大公司亦无法占有使用，存在经济损失。由于厂房、办公楼、场地等确实被改造，门窗需要修复、墙体需要喷涂、操作平台需要拆除、房顶铁质挂杆需要移除、绿化带需要修复等等，在修缮过程中需要进行拆除、喷刷、浇筑等大量工作，修缮工期时间也必然较长，原告主张3个月修复期间的租金并无不当，本院予以支持。
关于厂房修复费用。因《厂房（商业用房）租赁合同》已经明确约定，中途退租的，乙方有复原义务，甲方处理则相关费用由乙方支付，申通公司在律师函中也认可自身有复原义务，但其在搬走之后，至交接之日，一直未履行义务，故原告主张由申通公司承担修复费用本院予以支持，鉴定报告书载明的复原费用1335283.21元，本院予以采纳。
关于违约金。鉴于申通公司无故搬离租赁场地，本院认定其构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同的约定，如一方违约应付另一方租金的20%作为违约金。该条款对“租金”是当年的租金还是合同期内两年的总租金约定不明，故原告的以两年总租金计算20%违约金缺乏事实依据。又因违约金以弥补实际损失为限，原告已经主张了实际损失，高于违约金，故本院对违约金主张不予支持。
关于无法使用租赁物的损失。由于本院已经在2015年7月8日组织交接，目的之一就是为了减少双方的损失。在交接之时，租赁物的状态，已经通过拍照、谈话的形式予以固定，原告应当采取必要手段减少损失，该项损失产生的原因不能归责于被告，故本院对此项请求不予支持。
关于被告在审理过程中对本院组织交接提出的异议。因租赁物是原告的财产，被告在诉讼中对此亦予以认可，同时申通公司主张合同当事人为袁巾洁缺乏事实依据，故申通公司对交接提出的异议明显不能成立。
在审理过程中，被告申通公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担由此带来的不利后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2014年1月22日签订的《厂房（商业用房）租赁合同》，解除日期为2015年7月8日。
二、被告申通快递有限公司应于判决生效之日起10日内向原告淮安远大机械有限公司给付2015年1月1日至2015年7月8日期间的租金556302.8元。
三、被告申通快递有限公司应于判决生效之日起10日内向原告淮安远大机械有限公司赔偿3个月修复期间的租金损失268585.3元。
四、被告申通快递有限公司应于判决生效之日起10日内向原告淮安远大机械有限公司赔偿修复费用1335283.21元。
五、驳回原告其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24760元，由被告申通快递有限公司负担。
鉴定费26000元，由被告申通快递有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费(收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：3454)。
审 判 长 张大鹏
人民陪审员 叶雪梅
人民陪审员 陆正平
二〇一六年四月一日
书 记 员 魏 勇
附：相关法律条文及司法解释：
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。