甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0102民初5075号原告（反诉被告）兰州雅仕宾馆有限公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：关小林，该公司总经理。委托诉讼代理人：颜蓉，甘肃仁尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：林如涛，甘肃仁尚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）张某委托诉讼代理人：葛小萍，甘肃勇盛律师事务所律师。原告兰州雅仕宾馆有限公司（以下简称：雅仕宾馆）与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，被告张某在举证期限内以原、被告签订《房屋（场地）承包合同书》后，原告违约为由提起反诉，本院依法合并审理。后因案情复杂，本院将本案裁定转为适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人颜蓉、林如涛以及被告委托诉讼代理人葛小萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雅仕宾馆向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告张某于2013年4月26日签订的《房屋（场地）承包合同书》；2、依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租金259200元，滞纳金189216元；3、依法判令被告将租赁房屋腾交原告；4、依法判令被告向原告支付2016年8月31日起至《房屋（场地）承包合同书》解除之日期间的租赁费；5、依法判令被告向原告支付租赁房屋占有使用费（自合同解除之日起至被告将租赁房屋腾交原告之日止期间的占用费）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月26日，原告授权李笑与被告就位于东岗东路1786号拱星墩第一干休所三号楼一楼西侧的商铺（面积270平方米）签订房屋租赁合同。合同中约定由被告张某作为承租方租赁该房屋，租赁期限5年，租金为每年259200元，从2013年8月31日开始计收；租金支付方式为按年收取，从合同签订之日起，被告必须一次性交纳当年租金和三个月的押金，共计324000元，（其中押金64800元），此后每年度租金到期前一个月内，被告需向原告交清下一年租金；合同期满后被告如无违约和拖欠费用，原告退还押金不计息。同时合同约定，如被告逾期不支付租金及相关费用，逾期超过3天，原告按每天1%加收滞纳金，逾期超过15天，原告有权解除双方之间的合同并收回房屋。合同签订后，被告依约支付了第一年度及第二年度的租赁费用，但是第三年度租赁费用被告至今未支付。依据合同约定，被告拖欠租赁费的行为已属违约，原告可单方解除该租赁合同，故原告诉讼来院。被告张某辩称并反诉称，首先，原告与被告之间没有合同关系，原告不具有诉讼主体资格。被告从未与原告签订过合同，是与案外人李笑签订的合同，当时李笑并未告知其是受人之托签订合同，更未向被告提供过授权委托书；租赁期间交纳租金、押金等事宜也是由李笑与被告对接。且在签订合同时原告已吊销营业执照，在吊销营业执照期间，原告不得从事经营活动，只能从事清算范围内的活动，因此原告的出租经营行为不合法。其次，就《房屋（场地）承包合同书》的履行而言，被告并无违约行为，导致租金不能支付、合同不能履行的过错是原告造成的。第一、2014年底，中国人民解放军68070部队（以下简称：68070部队）及兰州金春江宾馆有限公司（以下简称：金春江宾馆）要求被告交纳房租并腾交房屋，被告才得知因原告拖欠房屋所有人68070部队的房租，双方的总承包合同已于2014年7月3日被解除。此后，68070部队又将房屋整体出租给了金春江宾馆，因此涉案房屋新的权利人尚未确定，被告才未能交纳租金。相反，原告在68070部队解除合同后，仍然收取被告租金，至今已多收被告13个月零28天的房屋租金共计300960元。第二、在合同履行过程中，案外人李笑还存在以下违约行为，如交付的房屋面积不足270平方米；其承诺的协调水、电、天然气接入铺面也没有完成，导致被告的经营成本有所增加，而原告要求解除合同也会导致被告基于经营进行的装修投资无法收回，故原告的诉讼主体不适格，其诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。同时被告提出反诉请求：1、解除原、被告于2013年4月26日签订的《房屋（场地）承包合同书》；2、判令原告退还被告多支付的房屋租金300960元、押金64800元；3、判令原告向被告赔偿损失500000元；4、本案诉讼费用由原告承担。在庭审中，被告当庭放弃了其解除2013年4月26日《房屋（场地）承包合同书》的反诉请求。原告针对被告张某提出的反诉辩称，首先，被告与原告之间签订的合同是有效的，具有独立性，被告仅仅以原告与第三人的纠纷为由要求原告返还租金于法无据。而且本案涉案房屋中部分面积本属于原告所有，事实上该房屋至今仍在被告占有之下，其无权要求返还使用租赁物期间的租金。其次，原告在合同履行过程中无任何违约行为，而被告严重违约逾期交付租金，给原告造成了重大损失，因此，被告张某诉请返还押金64800元和赔偿损失50万元无事实及法律依据，不应被支持。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年2月28日，68070部队与原告签订《解放军68070部队培训中心承包经营合同》，约定68070部队将其所有的位于兰州市东岗东路1786号培训中心承包给原告经营，承包范围包括兰州军区拱星墩第一干休所改造后三号楼五至九层、一层门厅及接待大厅（包括上述房屋范围内的设备），建筑面积约8200平方米，承包期自2012年10月1日起算，承包合同每五年一签，总承包期十五年。2012年5月28日，案外人李笑与被告签订《房屋（场地）承包合同书》，李笑将原告承包的上述场地中一楼西侧面积共372平方米的房屋承包给被告用于经营餐饮使用，双方约定承包合同期限为五年，承包费从2012年9月1日计取，租金按每平方米每月80元收取。次日，案外人李笑又与被告签订《补充协议》，约定李笑在三个月内提供上下水、配电保证在60千瓦，把天然气接入铺面，铺面必须保证提供烟道口；在被告装修期间，李笑应积极配合，若因李笑方原因导致被告工期延误，李笑应对被告装修期按实际延误天数进行顺延。此后，李笑向被告交付了房屋，被告向李笑支付了商铺承包费及押金。2012年12月18日，68070部队与原告签订了《兰州军区兰州拱星墩第一干休所改造后三号楼一层西侧K-J/2-5轴门面房转让合同》，68070部队收回已承包给原告的兰州拱星墩第一干休所改造后三号楼一层西北角大厅J-M轴/2-5轴门面房用于出售以降低部队改造后住房售价。考虑到便于分隔和管理，68070部队与原告商定将一层西侧J-K/2-5轴门面房出售给原告。双方约定：转让范围涉及面积约128平方米，最终面积以兰州市房管部门核定面积为准，但该面积差异不影响合同价款及付款方式和期限。后因被告承包的部分房屋面积发生变化，案外人李笑与被告于2013年4月26日重新签订了《房屋（场地）承包合同书》，双方约定：被告承包东岗东路1786号、拱星墩第一干休所改造后三号楼一楼西侧面积共计270平方米的商铺用于餐饮经营；承包合同期限为五年，承包费从2013年8月31日开始计取；租金按每平方米80元收取，年租金为259200元，从第四年开始，每年租金比上一年递增2%；被告按照年承包期三个月的承包费用向李笑支付承包押金64800元，合同期满后，被告如无违约和拖欠费用，李笑如数退还押金不计利息。此外双方还约定：承包租金按年（12个月）收取；承包合同签订之日起，被告必须一次性交纳当年租金和三个月押金，共计人民币324000元；此后租金到期前一个月，被告需向李笑交清下一年租金；承包期内如遇特殊情况，部队确需收回房屋（场地）作为他用，应提前一个月书面通知被告解除合同，并退还押金和未到期天数的租赁费，并对被告现有装修经双方协商达成共识后，李笑给被告合理补偿；如被告逾期不交付租金及有关费用，超过结算日期3天以上的，李笑每天按年租金的1%加收滞纳金，逾期15天的，李笑有权解除本合同并收回房屋及合同约定的相关设施，同时停水、停电，逾期30天的，视为被告放弃其在李笑处的所有财产、物品，同时李笑有权向被告收取所欠租金及滞纳金。该合同签订后，被告按约交纳了承包押金及2015年8月31日前的承包费用并开始使用承包房屋。但因原告拖欠68070部队的承包费用，68070部队在向原告催缴承包费未果的情况下于2014年7月3日向原告发出了解除其与原告所签《解放军68070部队培训中心承包经营合同》的通知，被告因无法确定其此后的承包费收取主体，故其未再向原告支付2015年8月31日之后的承包费用，双方酿成纠纷。另查明，原告兰州雅仕宾馆有限公司于2013年12月31日被依法吊销营业执照，其在庭审中提供了2013年4月26日出具给案外人李笑的授权委托书，委托案外人李笑代表原告负责处理位于东岗东路1786号、拱星墩第一干休所三号楼一楼西侧商铺出租等相关事宜，具体授权范围为：代为与承租方签订租赁合同、承认或变更合同内容、办理房屋租赁相关手续、其他与房屋租赁相关事宜等。同时，原告庭审中陈述李笑系公司经理，其对李笑签订承包合同、收取租金、押金等行为均表示认可。被告张某在庭审中提供了解放军68070部队基建营房处出具的《兰州军区兰州拱星墩第一干休所三号楼培训中心租赁情况说明》一份，该份情况说明对68070部队与原告之间的房屋租赁合同关系及原告购买兰州拱星墩第一干休所改造后三号楼一层西侧K-J轴/2-5轴门面房约128平方米的事实进行了确认；同时说明2014年7月，因原告未按合同约定支付租金等问题，68070部队通过法律途径与原告解除了房屋租赁合同关系，目前三号楼内仅有一层西北角大厅J-K轴/2-5轴门面房为原告所有，其余房屋部队已收回。再查明，被告张某在庭审中认可其从李笑处承包的270平方米门面房自李笑向其交付后，一直由其占有使用至今。本院认为，本案的争议焦点主要是原告的诉讼主体是否适格及原告的诉讼请求、被告的反诉请求有无事实及法律依据。关于原告的诉讼主体是否适格问题。虽然被告于2012年5月28日及2013年4月26日签订的两份《房屋（场地）承包合同书》均是与案外人李笑签订，但其签订合同时对于房屋系原告从68070部队承租的事实是明知的，而且原告向李笑出具《授权委托书》的行为应当视为是原告对李笑签订合同行为的认可和追认，因此《房屋（场地）承包合同书》中的甲乙双方虽然是李笑与被告，但合同的相对人实际是原告与被告。而且《房屋（场地）承包合同书》虽名为承包合同，但从其约定内容看，该合同实际是租赁合同。原告依据其追认的《房屋（场地）承包合同书》向被告主张权利符合法律规定，其诉讼主体适格。关于被告认为原告签订合同时已被吊销营业执照，其出租经营行为不合法的主张，因原告被吊销营业执照是在签订《房屋（场地）承包合同书》之后，且原告被吊销营业执照的行为并不影响合同的效力，故本院对被告的该项辩称不予采纳。关于原告的诉讼请求有无事实及法律依据问题。首先，对于原告要求解除双方《房屋（场地）承包合同书》、被告腾交房屋的诉讼请求。2013年4月26日原、被告双方签订的《房屋（场地）承包合同书》约定，如被告逾期不交付租金及有关费用超过15天，原告即有权解除本合同并收回房屋，现被告一直占有使用房屋，却自2015年8月31日起再未交纳过租金，已经符合了合同约定的解除条件。此外，被告提供的《兰州军区兰州拱星墩第一干休所三号楼培训中心租赁情况说明》反映，68070部队已于2014年7月与原告解除了房屋租赁合同关系，自此原告对被告承租的拱星墩第一干休所改造后三号楼一楼西侧面积共计270平方米商铺中其承包的142平方米面积失去了使用之权。而对于被告而言，270平方米的经营场地属于不可分割物，现原告已无权继续对外出租其中的142平方米，因此双方的《房屋（场地）承包合同书》已实际无法履行，本院对原告要求解除双方2013年4月26日所签《房屋（场地）承包合同书》的诉讼请求予以支持。同时，我国合同法规定，合同解除后，原、被告双方的权利义务即告终止，被告应当将承租的房屋返还给原告，故本院对原告要求被告返还承租房屋的诉讼请求亦予以支持。其次，对于原告要求被告支付拖欠的租金259200元及2016年8月31日至实际腾房之日的租金、占有使用费的诉讼请求。我国合同法第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。虽然68070部队于2014年7月即解除了与原告之间的房屋租赁合同关系，但其并未将被告占有使用的270平方米房屋内的142平方米面积收回，即原告仍在继续履行《房屋（场地）承包合同书》的约定向被告提供房屋，被告的承租权并未受到实际影响，故原告有权要求被告支付2015年9月1日至2016年8月31日期间拖欠的租金259200元及2016年9月1日至《房屋（场地）承包合同书》解除之日的租金。因被告承租房屋时还支付了押金64800元，该押金应当在被告拖欠的租金中予以抵扣，故被告应当向原告支付的2015年9月1日至2016年8月31日租金为194400元。至于原告主张的合同解除次日至房屋实际腾交之日的占有使用费，该占有使用费实际属于原告的损失。我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同解除后，被告继续占有房屋将给原告造成租金损失，根据上述规定，该部分损失亦应当由被告承担。故被告应当向原告支付合同解除次日至被告实际腾房之日期间的占有使用费。且2016年9月1日至《房屋（场地）承包合同书》解除之日的租金及合同解除次日至被告实际腾房之日期间的占有使用费应由被告按照2013年4月26日《房屋（场地）承包合同书》约定的租金标准向原告支付，即2016年9月1日至2017年8月31日的租金标准为每年264384元（259200×102%=264384），2017年9月1日至2018年8月31日的租金标准为每年269671.68元（264384×102%=269671.68）。最后，关于原告要求被告支付逾期交租滞纳金189216元的诉讼请求，虽然被告未按《房屋（场地）承包合同书》约定的期限向原告支付2015年8月31日之后的一年租金，但是原告与68070部队之间的租赁关系已于2014年7月解除，原告对出租给被告的其中142平方米面积丧失了使用权，因此被告有合理的理由认为其与原告之间的《房屋（场地）承包合同书》将被解除，进而有理由担心68070部队随时收回该142平方米面积。根据我国合同法第六十八条第一款第（四）项规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行，因此被告拒付2015年8月31日之后租金的行为属于其主张不安抗辩权的行为，不属于违约行为，亦不违反我国的法律规定，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。关于被告的反诉请求有无事实及法律依据问题。首先，对于原告多收的租金及被告交纳的押金应否退还问题，如前所述，被告承租的房屋至今仍由其占有使用，68070部队解除与原告之间租赁合同关系的行为至今尚未对被告承租权造成实际影响，且被告现无证据证明68070部队向其主张交纳租金。依据合同相对性原理，被告应当按照承租的面积270平方米向原告交纳租金，其不存在向原告多交租金的事实，其要求原告返还多收租金的反诉请求缺乏事实依据，本院对此不予支持。对于被告交纳的押金64800元，《房屋（场地）承包合同书》约定合同期满，被告无违约和拖欠费用，原告如数退还押金不计利息。现被告拖欠原告的租金，本院亦用押金对其拖欠的租金进行了抵扣，故被告反诉要求原告退还押金亦无事实及法律依据，本院对此不予支持。其次，对于被告反诉要求原告赔偿损失50万元的反诉请求，被告陈述该损失包括装修损失45万元及承租期内原告未交租金，68070部队停电造成的食品变质损失5万元。因被告并未提供房屋装修的相关证据，而在本案审理中被告曾申请对承租房屋装修残值进行评估，本院依法委托评估机构评估后，其又申请撤回了该评估，因此被告主张的装修损失没有证据证明，本院对此不予支持。对于食品变质损失，因被告庭审中亦未提供相关证据予以佐证，故本院对该部分损失亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告兰州雅仕宾馆有限公司与被告张某于2013年4月26日签订的《房屋（场地）承包合同书》。二、被告张某于本判决生效后三十日内将位于兰州市城关区东岗东路1786号、拱星墩第一干休所改造后三号楼一楼西侧、面积共270平方米的房屋返还给原告兰州雅仕宾馆有限公司。三、被告张某于本判决生效后十日内向原告兰州雅仕宾馆有限公司支付2015年9月1日至2016年8月31日的房屋租金194400元。四、被告张某于生效判决确定的腾房期限届满之日起十日内向原告兰州雅仕宾馆有限公司支付2016年9月1日至《房屋（场地）承包合同书》解除之日的房屋租金及《房屋（场地）承包合同书》解除次日至实际腾房之日的房屋占有使用费（该租金及房屋占有使用费的支付标准为：2016年9月1日至2017年8月31日每年264384元；2017年9月1日至2018年8月31日每年269671.68元）。五、驳回原告兰州雅仕宾馆有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告张某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8026元，由原告兰州雅仕宾馆有限公司承担4547元，被告张某承担3479元；反诉案件受理费6229元，由被告张某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 瞿 梅代理审判员 祝 静人民陪审员 曹乃心二〇一七年五月二十六日书 记 员 张燕冰????????1