湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳坪民初字第00384号
原告徐庆华。
委托代理人周光明。
委托代理人周君辉。
被告李楚强。
委托代理人陈学文。
原告徐庆华诉被告李楚强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法组成由审判员郭庆军担任审判长与审判员孙昤、人民陪审员唐立红参加的合议庭，分别于2015年12月30日、2016年1月27日两次公开开庭进行了审理。书记员魏瑶担任庭审记录。原告徐庆华及其委托代理人周光明、周君辉和被告李楚强及其委托代理人陈学文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐庆华诉称：2004年，原告徐庆华因原有房屋被拆迁急需购房，后经拆迁指挥部负责人介绍于2004年7月与被告李楚强达成房屋买卖口头协议，约定原告以总价款89800元购买被告位于长沙市岳麓区含浦镇大坡村的自建房屋。2004年7月25日，原告按约定向被告支付第一笔房款45000元后，被告李楚强当天便将整栋房屋的钥匙交给原告，将房屋交由原告使用居住。此后，原告又先后分别于2004年8月、9月、12月三次向被告支付了房款合计9800元，但被告却一直没有向原告提交该房屋权属证书。被告李楚强只是在2004年12月19日出具的收条上承诺将在2005年1月10日之前将该房屋的《房屋所有权证》交给徐庆华，但此后，被告并未按照约定履行。2013年被告李楚强以原告未付清购房余款为由起诉到法院，要求确认双方买卖合同无效，此案经法院一、二审后，原告诉讼请求最终被驳回。综上，原告已经按照双方口头约定，向被告支付了大部分购房款并一直在购得的房屋内居住，被告经多方催促均没有房屋的两证（集体土地建设用地许可证和房屋产权证）交给原告，不配合原告办理该房屋过户手续，已经侵害了原告的合法权益。故诉请法院判令：1、确认原、被告之间的口头房屋买卖合同合法有效；2、判令被告继续履行双方房屋买卖合同，立即交付望房权证坪塘字第××号房屋所有权证和望集建（含国）字第048号《集体土地建设用地使用权证》并协助原告办理上述两证的过户手续。
被告李楚强辩称：1、2004年7月，原、被告双方确实就含浦镇大坡村00××86号房屋达成了买卖意向，原告徐庆华亦于7月25日交付45000元房款，同时承诺余款月底付清。然而，原告徐庆华一直迟延至12月19日仍未付清房款，期间，经被告李楚强多次催讨，原告徐庆华分三次仍只支付了寥寥几千元，确属原告徐庆华违约。如果原告徐庆华能依约在2004年7月31日前付清了全部房款，则被告李楚强完全可以及时归还银行45000元贷款，将抵押在银行的房产证取回交付给原告徐庆华，且不必承担延期归还贷款的利息损失。自2004年12月20日以后，虽经被告李楚强多次催讨，原告徐庆华也再未向被告李楚强支付分文房款。至此，原告徐庆华完全丧失商业信誉，被告完全有理由拒交房产证，完全有理由相信原告徐庆华不再购买该房屋，被告亦不同意将该房屋卖给原告徐庆华。2、双方在就房屋买卖纠纷多次协商未果的情况下，被告李楚强只好于2013年起诉原告徐庆华，该案经一、二审并重审的情况下，终于查清了涉案房屋占用范围内的土地为国有划拨土地，并非集体所有土地，双方所诉争的房屋因土地性质问题而登记错误，即被告李楚强尚不具有含浦镇大坡村房权证号00××86号房屋的占有、使用、收益和处分的权利。因此，双方房屋买卖合同关系效力待定，原告徐庆华无权请求确认尚未取得合法登记的房产为其所有。三、被告坚持认为贵院的（2013）岳坪民重字第00634号民事判决是正确的，长沙市中级人民法院（2015）长中民三重终字第02463号民事判决是错误的。为此，被告李楚强已于2015年12月15日、16日分别向湖南省高级人民法院和长沙市中级人民法院申请再审（已进入再审审查阶段）。综上所述，请求法院依法驳回原告徐庆华的各项诉讼请求。
原告徐庆华为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、被告李楚强2013年10月9日提交的《民事起诉状》一份，拟证明被告李楚强向曾向法院提起诉讼，请求法院确认购房合同无效的事实；
2、（2013）岳坪民初字第00634号民事判决书、民事上诉状各一份，拟证明原告徐庆华就法院判决提起上诉的事实；
3、长沙市岳麓区含浦街道干子村民委员会的证明一份，拟证明被告李楚强户籍登记在干子村，系该村村民，而不是大坡村的村民；
4、长沙市岳麓区含浦街道芝字港村民委员会的证明、农村房屋拆迁补偿表各一份，拟证明原告徐庆华是长潭高速公路西线的拆迁户，拆迁后徐庆华是无房屋和重建地补偿的拆迁户；
5、大坡村民委员会出示的证明一份，拟证明本案涉案房屋用地不是大坡村的集体土地，而是含浦街道的大集体土地；
6、收款收据一份，拟证明涉案房屋用地是含浦镇政府的大集体商业用地；
7、含浦镇政府关于建设用地征收补偿有关问题的协议，拟证明含浦镇政府征购大坡村集体土地的事实；
8、（2014）长中民三终字第01082号民事裁定书，拟证明（2013）岳坪民初字第00634号一案由长沙市中级人民法院裁定发回重审的事实；
9、（2013）岳坪民重字第00634号民事判决书，拟证明法院判决原、被告购房协议无效的事实；
10、原告的民事上诉状，拟证明原告对（2013）岳坪民重字第00634号民事判决不服并提起上诉的事实；
11、长沙市国土资源局岳麓区分局岳国土资函（2014）53号关于李楚强房屋买卖合同纠纷案中土地权问题答复函、长沙市望城区国土资源局关于确认土地性质的回复意见各一份，拟证明被告李楚强转让的建房用地应确认为国有土地；
12、（2015）中长民三重终字第02463号民事判决书，拟证明长沙市中级人民法院判决驳回了李楚强要求确认原、被告房屋买卖合同无效并要求徐庆华腾空返还房屋的全部诉讼请求；
13、被告李楚强2004年7月25日、2004年8月1日、2004年9月25日出具给原告的房款收据，拟证明原、被告之间房屋买卖合同关系以及原告履行了房款给付义务的事实；
14、被告李楚强2004年12月19日出具的收据，拟证明李楚强自愿少收原告房款2000元并承诺2005年元月向原告交付房屋权证的事实；
15、计息清单，拟证明被告李楚强2010年8月27日才还请贷款和收回房产证的事实；
16、他项权证，拟证明李楚强于2001年2月19日将涉案房屋进行抵押贷款的事实。
被告李楚强对原告证据1、2的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，双方争议房产的土地权属和房屋登记错误；证据3、4与本案无关联性；对证据5的三性均无异议；证据6与本案无关联性；证据7、8、9的三性均无异议；证据10的真实性无异议，合法性、关联性有异议，原告自行陈述的上诉理由并不真实、不合法；证据11的三性均无异议；证据12的真实性无异议，但该判决适用法律不正确，被告方已经提请再审；证据13、14的三性均无异议；对证据15是因为原告没有按照约定，所以才没有付清贷款；对证据16的三性均无异议。
被告李楚强为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
1、2004年7月25日的收条，拟证明原告应当在2004年7月31日前付清全部购房款；
2、2004年8月10日、2004年9月25日、2004年12月19日收条三张，拟证明原告违约没并有按期付清全部购房款，除首次付款45000元外仅支付了9800元；
3、湖南农村合作银行贷款计息清单，拟证明被告在出售房屋前的2003年向该行贷款45000元，在2004年出售房屋时如果原告按期支付房款，被告完全可以及时还清贷款；
4、望集建（含国）字第NO：048号集体土地建设用地使用证、望房权证坪塘字第××号房屋所有权证、长沙市国土资源局岳麓区分居土地权属问题答复函、长沙市望城区国土资源局关于确认土地性质的回复意见，拟证明原被告所诉的房屋原始登记中发证错误，将国有划拨土地登记为集体土地，将国有土地上的房屋登记为集体土地上的房屋；
5、湖南省高级人民法院来访信息登记表、长沙市中级人民法院信访（接访）专用章（民事再审申请书），拟证明上级法院已受理被告申请撤销长沙市中级人民法院（2015）长中民三重终字第02463号民事判决再审申请，上级法院的最终处理结果将直接影响到本案争议房屋的所有权处分；
6、原告徐庆华2014年10月20日提交的反诉状，证明原告徐庆华亦认可原、被告之间的购房协议无效。
原告徐庆华对被告证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，证明目的有异议；被告在证据2中2004年12月19日的收条上载明减去2000元可以证明被告不能按时拿出产权证，被告已经承认违约；证据3可以证明被告转让给原告的房屋被抵押的事实，但贷款不能清偿与原告并无直接关联；证据4可以证明被告向原告转让房屋时，标的房屋已经办理了相关权属登记，具备转让条件；被告现在提出登记错误的问题，与原告无关；证据5只能证明被告的再审申请资料已经提交给法院，并不能证明被告提出的申请事项已经得到处理；证据6是原告曾经提交的反诉状，但原告事后已经申请撤回了该反诉，不能证明原告的真实意思表示。
结合双方当事人当庭陈述及质证意见，本院对上述证据认证如下：原、被告均对彼此对方所提交所有证据的真实性并无异议，经审查，原、被告提交的证据均真实、合法，可以证明本案相关案件事实，本院予均以采纳。
根据上述有效证据，结合双方当事人的陈述，本院经审理查明确认如下事实：被告李楚强系长沙市岳麓区含浦镇干字村井湾组村民，2001年前后，被告李楚强因拆迁安置在含浦镇大坡村含浦镇政府围墙以西修建四层楼房一栋；2001年7月16日，望城县人民政府为原告建房办理了《集体土地建设用地使用证》（证号：望集建（含国）字第NO.048号、地址为含浦镇大坡村、用地面积96平方米、建筑占地96平方米、用途为商业用地），权证另对房屋用地四至以予以明确。2001年7月17日，望城县房地产管理局对被告李楚强所建上述房屋办理了权证号为望房权证坪塘字第××号《房屋所有权证》，该权证登记为：房屋所有权人为李楚强、幢号1450075、房屋总层数4层、建筑面积340.3平方米，房屋用途为住宅。权证同时在他项权利摘要栏登记了望城九江农村信用社为房屋他项权利人，权利种类为抵押，抵押价值45000元，设定日起为2001年2月19日。该抵押登记后于2010年9月7日予以注销。2004年7月，原告徐庆华因原有房屋被拆迁急需购房居住，经朋友介绍与被告李楚强相识。原、被告双方经协商就本案涉诉房屋买卖达成口头协议，约定由原告徐庆华出资89980元向被告李楚强购买上述涉案房产。原告徐庆华于2004年7月25日向被告李楚强支付了购房款45000元，被告李楚强也于当日将涉案的上述四层房屋全部交付给了原告徐庆华由其居住使用。被告李楚强在出具给徐庆华的房款收条上载明：已收房款45000元下欠房款44800元月底付清。由于涉案房屋的权属证书此时因被告李楚强的抵押贷款由贷款银行留置，原告徐庆华遂以被告李楚强没有不能交付房屋权证为由拖延支付剩余房款，经被告李楚强多次催促，原告徐庆华又分别于2004年8月1日（付款2000元）、9月25日（付款2800元）和12月19日（付款5000元）向被告李楚强付款共计9800元，被告李楚强在12月19日所出具的收条中承诺：从购房总价款减去2000元，并在2005年1月10日前将房屋的所有权证交付给原告徐庆华。但被告李楚强之后并未按约定将房屋权证交付给原告徐庆华，原告徐庆华也未向被告李楚强给付剩余房款。双方遂形成纠纷。
另查明：原告徐庆华系长沙市岳麓区含浦街道芝字港村胡家湾组村民，因长潭西线建设房屋拆迁于2004年7月购买了本案涉诉房屋并搬迁入住使用至今，其在芝字港村再无分配有住宅宅基地。被告李楚强在2010年9月注销了涉案房屋的抵押他项权利登记并从抵押银行收回了该房屋权属登记证书后，至今也未交付给原告徐庆华，也没有配合原告徐庆华办理涉案房屋所有权人变更登记手续，涉案房产所有权人至今仍登记在被告李楚强名下。2013年10月，被告李楚强以徐庆华拒不履行房款给付义务且其非干字村集体经济组织成员的事实为由，向本院提起起诉确认双方的房屋买卖合同无效并要求徐庆华搬出涉案房屋。本院于2013日12月3日作出（2013）岳坪民初字第00634号《民事判决书》，判决确认双方之间的房屋买卖协议无效。因徐庆华不服上诉，长沙市中级人民法院于2014年6月30日以（2014）长中民三终字第01082号《民事裁定书》二审裁定撤销该判决并发回本院重审。本院于2015年3月3日作出了重审判决再次确认双方的房屋买卖协议无效。后经上诉二审，长沙市中级人民法院于2015年7月1日对该案作出了（2015）长中民三重终字第02463号《民事判决书》，该生效判决确认：涉案房屋属于国有划拨用地上的房屋的转让，法律法规对此未作禁止性规定；本案双方之间达成的口头房屋买卖合同系双方真实意思表示，且双方均已履行了合同主要义务，故合同合法有效并实际履行；遂撤销本院一审判决并驳回了李楚强房屋买卖无效诉讼请求。在该案二审期间，长沙市国土资源局岳麓区分局在2014年5月7日对长沙市中级人民法院《关于李楚强与徐庆华房屋买卖合同纠纷案中土地权属问题的调查函》的复函答复称：李楚强建房（注：即本案涉诉房屋）所占土地系含浦街道（原含浦镇）经政府同意新建镇政府办公大楼，以镇计生委、镇财政所和镇政府机关综合建设项目上报征地手续后经划拨取得。2000年含浦街道建完办公楼后，将多余的土地转让给本镇户口的李楚强等建房，李楚强于2000年11月6日向政府缴纳了18000元房屋地基款，随后开始建房。该局认为涉案房屋在望城县人民政府批给含浦镇计划生育办公建设用地红线范围内，属于国有划拨土地，用途为办公用地，土地权属单位为现含浦街道办事处；原2001年望城县人民政府颁发的望集建（含国）字第048号《集体土地建设用地使用证》无档案资料，属于错误登记，建议原发证机关撤销该证。2015年6月9日，长沙市望城区国土资源局对原告徐庆华提出的《请求确认土地性质的请示》答复如下：确认望集建（含国）字第048号《集体土地建设用地使用证》所载地块应确认为国有土地，该证属于错误登记证书，徐庆华的在请示中提到的损失问题，可依法维权。涉案房屋及土地所在的含浦镇原属湖南省望城县，2008年因区划调整划归长沙市岳麓区管辖。
另在本案审理期间，被告李楚强于2015年12月16日向长沙市中级人民法院信访（接待）室递交了对（2015）长中民三重终字第02463号《民事判决书》提出的再审申请书，但其截至本案庭审辩论结束也未提交有关该案是否已启动再审程序的法律文书。
基于上述事实，本院认为：第一，对于原告徐庆华关于确认原、被告之间有关涉案房屋买卖口头合同的效力的诉请，因该项请求已通过发生法律效力的裁判文书（即长沙市中级人民法院（2015）长中民三重终字第02463号《民事判决书》）以驳回被告李楚强关于涉案房屋买卖无效的诉讼请求的方式已确认了原被告双方之间的房屋买卖口头协议的合法效力，因此原告徐庆华的该项诉请违反了“一事不能二理”的司法裁判原则，本院对其该诉请予以驳回并不予审查；同时被告李楚强所抗辩的关于双方房屋买卖无效的抗辩理由没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。第二、对于原告要求被告履行交付房屋权属证书并协助办理房屋权属转移登记手续的请求。由于原、被告只是对涉案房屋买卖达成了口头协议，双方没有签订书面合同，从现有主要的有关房屋买卖的证据（即付款收据）和双方当事人一致陈述可以确定，原、被告双方只对合同交易价格、付款方式和期限予以了明确约定，且对合同标的屋物即涉案房屋已完成了交付。为买方办理所受让房屋的权属变更登记应是房屋出让方的合同附带义务，原告徐庆华在通过有效买卖行为并实际占有取得涉案标的房屋后，有权要求被告李楚强作为房屋出让方履行配合协助其进行房屋权属变更登记的合同附带义务，对原告徐庆华要求被告李楚强给付涉案房屋权属证书并履行配合其办理房屋过户变更手续的请求，本院予以支持。由于原、被告双方对彼此履行义务的先后次序并未予以明确约定，故被告李楚强有权在配合原告办理房屋权属过户登记的同时要求原告支付尚欠剩余房款。因被告并未提出支付房款的反诉主张，故被告李楚强有权就原告徐庆华欠付其购房款的行为另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十六条、第一百三十条和《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十九条之规定，判决如下：
一、限被告李楚强在本判决生效后30个工作日内向原告徐庆华交付坐落于长沙市岳麓区含浦街道（原望城县含浦镇）大坡村栋幢号为1450075号的房屋（原权证号为望房权证坪塘字第××号、建筑面积为340.30平方米住宅）的所有权属证书并配合其到相关政府职能部门办理该房屋权属过户变更登记手续；
二、驳回原告徐庆华的其他诉讼请求。
本案案件受理费1995元由原告徐庆华和被告李楚强各承担997.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。
审 判 长 郭庆军
审 判 员 孙 昤
人民陪审员 唐立红
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 魏 瑶
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十条【合同的形式】当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第六十六条【同时履行抗辩权】当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百三十条【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国物权法》
第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十九条【所有权基本内容】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。