上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民一（民）初字第3820号
原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司。
负责人丘学梅。
委托代理人张继民、方莉，上海金仕维律师事务所律师。
被告赵福华。
委托代理人胡小俐，上海市汇盛律师事务所律师。
原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司（以下简称“华侨城物业公司”）与被告赵福华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理。依法由代理审判员沈莞茜适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次庭审中原告的委托代理人方莉、被告及其委托代理人胡小俐到庭参加诉讼；第二次庭审中原告的委托代理人方莉到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院进行缺席审判；第三次庭审中原告的委托代理人方莉、被告赵福华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司诉称，原告受上海天祥华侨城投资有限公司委托，对本市江栀路350弄“新浦江城二期”小区进行前期物业管理，被告系该小区业主。该小区物业管理费每月每平方米地上2.30元（人民币，币种下同），地下1.15元。被告自2011年5月1日至2015年2月28日未向原告交纳物业管理费，原告多次催讨无果，故起诉至法院，要求判令：1、被告支付自2011年5月1日起至2015年2月28日止的物业管理费28，945.96元；2、支付滞纳金3，000元。庭审中，原告变更诉讼请求为：要求被告支付自2011年5月1日起至2015年5月31日止的物业管理费30，833.74元。放弃第二项关于滞纳金的诉讼请求。
被告赵福华辩称，不同意原告诉讼请求，原因如下：房屋交接过程中存在质量瑕疵，原告承诺会将瑕疵部分修好，但直至最后一次交接时仍未修好，后由被告出资进行了维修；原定2010年底交房，实际于2011年12月交房，导致被告损失，被告有权进行抵扣；原告主张已超过诉讼时效。
经审理查明，2011年4月25日，以上海天祥华侨城投资有限公司为甲方、原告为乙方，双方签署《前期物业服务合同》，约定由原告对上海市新浦江城二期12#地块小高层、多层、公益性配套用房，即闵行区江栀路XXX弄XXX-
XXX号、浦驰路XXX号房屋提供物业管理服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，多层公寓2.30元／月／平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在当月25日履行义务；合同期限自2011年1月1日起至2012年12月31日止等。之后，原告为被告小区提供物业服务至今。2012年6月20日上海天祥华侨城投资有限公司与原告签订续约协议，约定原合同期限延长3年，从2012年7月1日至2015年6月30日止；其他条款按原合同执行。
另查明，2010年10月29日，由上海天祥华侨城投资有限公司为甲方，被告赵福华及案外人孙红桂、赵丹蕾为乙方，就购买上海市闵行区江栀路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋签订了《上海市商品房预售合同》，合同约定房屋的交付必须符合下列条件，即取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2011年8月28日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同；甲方定于2011年2月28日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；该房屋符合约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为《新建住宅交付使用许可证》；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。在该合同补充条款中还约定，在房屋交接过程中，乙方除可因甲方不具备约定的交房条件而拒绝交接外，不得以其他理由拒绝办理房屋的交接手续，交付过程中发现的不属于主体结构质量问题的瑕疵不影响交接手续的办理，乙方应在房屋交接后，根据合同有关约定要求，甲方承担修复责任，且甲方不承担逾期交房责任等。2010年12月，被告办理了上海市闵行区江栀路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的入户登记手续并向原告反映房屋存在质量瑕疵，之后相关单位对该房屋进行了维修。同年12月，原告与孙红桂签订物业管理服务费收费协议，约定物业管理费标准为地上每平方米2.30元／月，地下每平方米1.15元／月。2011年11月8日，被告赵福华以及案外人孙红桂、赵丹蕾被核准登记为上海市闵行区江栀路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。该房屋登记的建筑面积为327.34平方米，其中地下建筑面积107.50平方米。
又查明，业主情况登记表及商品房预售合同上登记的被告地址均为上海市虹口区临平路XXX号11座3701室。被告已交纳2011年2月至4月的物业管理费，因被告未支付之后的物业费，原告于2012年9月20日通过挂号信向被告虹口区临平路XXX号11座3701室地址邮寄律师函，向被告催讨2011年5月至2012年9月的物业费，后该信件被退回原告处。2014年3月27日原告再次向被告邮寄挂号信催讨所欠物业费。
以上事实，由原告提供的前期物业服务合同1份、续约协议1份、上海市商品房预售合同1份、上海市房地产登记簿1份、入住流程表1份、房屋交付流程表1份、物业管理服务费收费协议1份、物业管理费发票1份、上海邮政微机专用单册1份、整付零寄交寄清单1份、挂号信件1份、业主情况登记表1份，被告提供的入伙房屋验收表2份，以及当事人的陈述等证据所证实。
本院认为，华侨城物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》后，由原告对该小区进行物业管理，该《前期物业服务合同》真实有效，对原告以及包括被告在内的全体小区业主具有法律约束力。原告已对小区提供了物业管理服务，被告理应按约向原告支付物业服务费。现被告辩称其办理入户手续时房屋存在质量瑕疵，故房屋并未按时交付。原告则主张房屋按时交付，被告若认为房屋有质量问题系其与开发商之间的纠纷。本院认为，被告所反映的房屋质量瑕疵系一般房屋质量问题，不严重影响房屋的正常居住使用，被告与房屋开发商之间签订的上海市商品房预售合同中亦未约定一般的房屋质量问题被告可拒绝接收房屋。故被告以此主张房屋未按时交付理由并不充分，本院不予采纳。被告如认为因房屋质量瑕疵造成其损失，可向开发商另行主张。另外，原告举证可以证明其曾两次通过邮寄信函的方式向被告催讨物业费，故原告起诉未超过诉讼时效，被告的关于原告起诉超过诉讼时效的意见，本院亦不予采纳。综上，被告不交纳物业费的理由不能成立，其拖欠物业服务费逾期不付，显属不当，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告赵福华应于本判决生效之日起十日内，支付原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司自2011年5月1日起至2015年5月31日止的物业服务费30，833.74元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币260元，由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 沈莞茜
二〇一五年六月十日
书 记 员 王禕勇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。