上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1491号
原告（反诉被告）张秋萍。
原告（反诉被告）陆洲青。
原告（反诉被告）陆铭。
上述三原告的共同委托代理人张旭，上海市银星律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵琪。
委托代理人毛建国，上海达真律师事务所律师。
原告张秋萍与被告赵琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告赵琪无法直接送达需要公告送达，故转为适用普通程序进行审理。后被告赵琪到庭应诉并向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案于2014年9月29日、11月20日两次公开开庭进行了审理，原告张秋萍、陆洲青、陆铭的共同委托代理人张旭到庭参加了第一、二次诉讼，被告赵琪的委托代理人毛建国到庭参加了第二次诉讼。本案现已审理终结。
原告张秋萍、陆洲青、陆铭诉称：2013年3月27日，原、被告通过上海锦锐房地产经纪有限公司签订《委托购买意向书》一份，同年4月2日双方又签订了《上海市房地产买卖合同》一份和《协议书》二份，约定原告将位于上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给被告，合同成交价为180万元，另外加装修费729，000元，合计2，529，000元；交房时间为2013年6月30日即被告支付除尾款10万元以外的全部款项3日内。由于被告贷款支付的那笔房款未在约定的2013年6月30日前到账，而是在同年7月21日才到账，故导致原告他处购买的房屋履行也相应的推迟，至今也未取得房产证，户口也无法迁至新买的房屋内，后经过协调直到2013年10月18日才迁至原告亲戚家中，而被告却以原告未按约迁出户口为由拒付剩余10万元房款。现原告起诉至法院请求判令：被告支付原告剩余房款100，000元。
被告赵琪辩称：被告是尚有10万元尾款没有支付，但是被告未按约迁出户口，应承担违约金，违约金金额已经超过了10万元，两相抵扣后原告还应支付被告钱款，故不同意原告的诉讼请求。
同时，被告赵琪反诉称：2013年4月2日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，约定原告向被告出售本案房屋，总价款为2，529，000元；原告应于2013年6月30日前将户口迁出，被告于户口迁出当日支付购房款10万元，户口逾期未迁出，则每日按已付款的万分之五计算违约金。协议书约定2013年7月1日至2013年8月30日期间，原告以租赁形式居住在房屋内，每月原告向被告支付租金3，800元。原告于2013年8月30日交房，于同年10月17日迁出户口，根据原告逾期交房及迁出户口的时间应按约承担租金及违约金。故被告反诉原告请求判令：1、原告支付被告违约金131，166元（自2013年7月1日起至2013年10月17日的，以已付款2，429，000元为本金的，按照日万分之五标准计算，具体为2，429，000元×万分之五×108天）；2、原告支付被告2013年7月1日至2013年8月31日的租金7，600元，按照每月3，800元标准计算。上述两项合计138，766元，扣除被告欠付原告的房款10万元，尚余38，766元，原告应给付被告。审理中被告撤回了第二项反诉请求。
针对被告反诉请求，原告张秋萍、陆洲青、陆铭辩称：关于违约金的请求：首先，被告违约在先，被告并未按照约定在2013年6月30日前支付贷款的房款，导致原告他处购买的房屋也未能如期支付房款和办理产证，户口也无法及时迁出；其次，被告主张的违约金并无合同依据，被告援引的合同条款仅是针对未按约交接房屋的而并非迁户口；最后，户口未按约迁出并未对被告造成任何损失，故被告主张的违约金不能成立。关于房租，按照合同约定原告是在被告付清除10万元尾款的情况下交付房屋，被告的贷款直到2013年7月21日才到账，当日原告就将房屋交付了，故不存在逾期，被告主张的房租不能成立。综上，对于被告的反诉请求不予同意。
经审理查明：2013年3月27日，被告作为购买方、三原告作为出售方、上海锦锐房地产经纪有限公司（以下简称“锦锐房产”）作为居间方签订《委托购买意向书》，约定被告向原告购买位于上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉案房屋”），房产证编号松字XXXXXXXX**，面积134.96平方米；房款支付方式为购买总房价款为2，529，000元，第一次签订买卖合同时支付170万元（含定金10万元），第二次进交易中心交易房地产交易管理部门收受买卖双方产权转移申请文件之日起27日内，支付8，290，000元（以银行贷款方式支付），第三次交付房屋并办理水、电、煤（如有）有线电视过户当日支付尾款3万元，此价位含维修基金、水、电、煤、有限等初装费用，还清交房，并迁出户口；被告为表示购买之诚意，同意于签订意向书时支付10万元；在意向书之有效期内，被告依照原告购买总价及支付方式出售或被告购买总价已达委托价且付款方式合于原告条件时间，则原意向金转为定金，买卖双方应即于达成一致意向之日起三日内签订房屋买卖合同。合同另对中介费及违约责任等进行了约定。
2013年4月2日，三原告作为卖售人与被告作为买受人签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将涉案房屋出售给被告，房屋建筑面积134.96平方米；房屋转让价格为180万元。合同第四条约定，原告于2013年6月30日腾出涉案房屋并通知被告进行验收交接。第六条，双方在2013年5月31日共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条，原告未按本合同第四条约定期限交接房地产的，原、被告双方同意按下列第（三）款内容处理……（三）自原告根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为被告已付款日万分之五计算，直至实际交付日……。第十一条，经原、被告双方协商一致，在不违反有关法律、法规定的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。该合同补充条款（一）约定：……3、原、被告双方商定原、被告双方签订本买卖合同后于原告收到（除尾款外）全部房款3日内原告将该房屋交付被告，交付标志位将该房屋钥匙交给被告，并对水、电、煤（若有）、有线及物业管理等费用进行结算；……5、原、被告双方对该房屋进行交房当日至物业管理处办妥维修基金及物业的更名手续；并对水、电、煤气（若有）的户名进行更名；且原告承诺：在2013年6月30日前向涉案房屋所在的公安派出机构办理原有户口的全部迁出手续；……9、原、被告双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，若原告违约，原告应按本合同第十条第（三）款约定执行；若被告违约，被告应按本合同第九条第（三）款约定执行。合同附件三约定：1、原、被告双方约定被告于签订房屋买卖合同当日向原告支付购房款87万元（此款含已付定金10万元）；2、原、被告双方约定原告于2013年6月30日之前将涉案房屋内的户口迁出，当日被告支付购房款10万元，如若原告未按时将户口迁出则按照第十条第（三）款约定执行；3、被告于原、被告双方至交易中心交易过户后以银行发放贷款形式支付房款93万元给原告，该款项由贷款银行一次性打入原告指定账号内（贷款不足部分进交易中心交易过户当日以现金形式补足）。
同日，原告张秋萍与被告赵琪签订协议书二份。一份约定：双方自愿协商达成以下补充协议：1、被告自愿购买涉案房屋，成交价为180万元，另加装修补偿款729，000元，两项总计2，529，000元，原告净到手；2、被告于原、被告双方签订上海市买卖合同后48小时之内支付装修补偿款729，000元给原告后上海市买卖合同即刻生效，如被告超出约定时间未付款则合同失效……。另一份协议书约定：1、原、被告双方于2013年6月30日当日将房屋交付于被告居住使用，如原告未按照此时间交房，则在此居住期间原告以租赁形式居住此房同时必须向被告支付月租金3，800元，租赁日期到2013年8月30日止且原告无条件将房屋腾出交付于被告居住使用……。
根据上海市房地产登记簿记载，涉案房屋现登记权利人为被告，房地产权证号松XXXXXXXXX，受理日期2013年5月21日，核准日期2013年5月31日。
2013年10月18日，三原告的户口从涉案房屋迁出至上海市杨浦区翔殷路XXX弄XXX号XXX室房屋内。
审理中，原、被告一致确认，房屋总价为2，529，000元，2013年3月27日支付10万元、同年4月4日转帐支付两笔分别为77万元及6，290，000元、同年7月21日贷款到帐93万元，尚余10万元未支付，该10万元系尾款。
原告称其在2013年7月21日收到银行贷款后即将钥匙交给了锦锐房产，为此原告提供了锦锐房产于当日出具的收据一份，载明：收到暂存于锦锐公司的涉案房屋钥匙一把，门禁智能卡一张。被告对于收据真实性无异议，但其主张是在2013年8月30日才验收涉案房屋的。
以上事实，由《委托购买意向书》、《上海市房地产买卖合同》、协议书、收据、房地产登记簿、户口本及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的委托意向书、上海市房地产买卖合同及协议书均系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的规定，应属有效，当事人应按照协议全面履行自己的义务。本案争议的焦点为被告是否应承担逾期迁出户口的违约金？原、被告之间的房地产买卖补充条款（一）第5条明确约定了三原告的户口应于2013年6月30日迁出，而三原告直至2013年10月18日才迁出户口，违反了该约定，按照该合同附件三第2条、合同第十条第（三）款的约定应该承担违约金。至于原告抗辩的逾期迁出户口系被告贷款逾期发放所造成的意见，本院认为合同中对于户口迁出的时间作了明确规定，且并不以贷款是否到账为前提，原告未按约迁出户口，理应承担相应的违约责任，原告的抗辩意见难以成立，本院不予采纳。被告主张的违约金有事实和合同依据，本院予以支持，违约金标准也尚属合理，但是违约金计算有误，本院予以调整，因已付款不同，故违约金应分段计算，具体为：2013年7月1日至7月20日，以1，499，000元为本金；2013年7月21日至10月17日，以2，429，000元为本金；均按日万分之五标准计算；违约金合计为123，080.50元。审理中原、被告一致确认被告尚欠原告房屋尾款10万元，故被告应付的10万元房款与原告应承担的违约金两项相抵后，原告尚应支付被告违约金23，080.50元。审理中被告自行撤回第二项有关租金的反诉请求，并无不当，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张秋萍、陆洲青、陆铭于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）赵琪违约金23，080.50元；
二、驳回原告（反诉被告）张秋萍、陆洲青、陆铭的诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，300元，反诉案件受理费290元，合计诉讼费2，590元，由原告（反诉被告）张秋萍、陆洲青、陆铭负担2，401元（已付），由被告（反诉原告）赵琪负担189元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 张 莉
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年十二月十日
书 记 员 黄 燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。