河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终4566号
上诉人（原审被告）：刘宝豫，男，汉族，1990年6月11日出生，现住三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：卫全山，甘肃晨东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭春江，男，汉族，1963年8月4日出生，现住三河市。
委托诉讼代理人：白静，三河市正大法律服务所法律工作者。
上诉人刘宝豫因与被上诉人郭春江房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初3529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理，上诉人刘宝豫及其委托诉讼代理人卫全山、被上诉人郭春江的委托诉讼代理人白静到庭参加诉讼。被上诉人郭春江未到庭，本案现已审理终结。
刘宝豫上诉请求：撤销一审判决，依法改判双方之间的房屋买卖协议有效，驳回郭春江的全部诉讼请求，上诉费由被上诉人承担。
事实和理由：1、一审法院认定案件基本事实错误；2、一审法院认定的案件事实没有合法、有效、充分的证据支持；3、一审判决适用法律不当。
郭春江辩称，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合理、合法。上诉人在上诉状中提及的问题均不能证明上诉人系二街村农村居民，而其提供的证据证明了其系三河市燕郊开发区大街二街的非农业居民，上诉人无权购买三河市燕郊镇二街村房屋，双方签订的契约无效，故请求法院依法予以驳回上诉人的上诉。
郭春江向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告签订的房屋买卖协议无效。2.依法判令被告将坐落在三河市燕郊二街村南第七排的房屋及《集体土地建设用地使用证》返还给原告。3.本案诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：2006年6月24日，原告郭春江与被告刘宝豫签订一份《讫约》，约定：原告郭春江将其名下的位于三河市燕郊二街村南第七排东邻道、西邻道的宅基地上的房屋及院落出售给被告刘宝豫，价款为7万元。协议签订后，被告向原告支付了7万元，原告将院落及房屋交付给了被告。
对双方当事人有争议的事实，本院认定如下：关于原告郭春江是否具有诉讼主体资格的问题，被告方主张双方签订的《契约》，收款人处为郭建军签字，证明在双方签订房屋买卖合同之前，郭春江已将房屋出卖给郭春友，郭春友居住十年后，其儿子郭建军将房屋出售给被告刘宝豫。原告方主张合同的当事人系本案原、被告，原告将购房款赠给郭建军。本院认为，该份契约的买卖双方甲方、乙方处及立约人处均显示为本案的当事人，且原、被告双方未提交其他证据证明关于买卖合同双方当事人的证据，故本院认定本案原、被告为该份契约的买卖双方，原告郭春江有权提起本案诉讼。
原告郭春江针对其诉讼请求向法庭提交的证据有：1、三河市燕郊镇二街村村民委员会于2016年10月11日出具的证明一份，该证明记载：我村村民郭春江，在三河市燕郊二街村南第七排东临道、西临道有宅院一处，面积628.8平方米，四至为：东至郭春海，西至道，南至道，北至刘宝伶。有郭春江名下1992年宅基地证，地籍调查表编号为：02-108及1962年宅基地证，上述财产系郭春江名下。2、三河市燕郊镇二街村村民委员会于2017年4月10日出具证明一份，该证明记载：经我村查询，刘宝豫不是本村村民，其户口性质是非农业，不享受二街任何村民待遇。3、1992年8月30日地籍调查表复印件一份，该地籍调查表首页登记内容为三河县燕郊镇郭春江街坊02-108号，第二页土地使用者名称为刘在宏（刘宝豫之父），第三页本宗地指界人姓名为刘在宏。4、2010年6月14日二街村民集体土地建设用地使用证登记表，该表记载刘在宏于2006年9月2日向该村委会将郭春江的集体土地建设用地使用证借用。
被告刘宝豫针对原告的诉讼请求提出抗辩向法庭提交的证据有：1、刘宝豫的户口簿、身份证，显示刘宝豫的户籍信息为：河北省三河市燕郊开发区大街二街村1245号；另户口簿显示：户别为家庭户，2002年4月17日因投靠亲友由安徽省长丰县迁来，2010年8月26日因其他由燕郊开发区大街燕鑫市场东楼东4号迁来。2、《集体土地建设用地使用证》一份，该证记载土地使用者为刘在宏，地号为02-108，填发机关为三河市土地管理局，填发日期为1993年5月9日。3、段艳双起诉郭春江、刘宝豫的诉状一份，起诉状记载段艳双在2015年因确权得知买卖合同事宜。
根据原、被告双方提供的证据，可以看出被告刘宝豫的户籍信息为“三河市燕郊开发区大街二街村”，与三河市燕郊镇二街村村民的户籍信息并不一致，结合该村村委会证明其不是该村村民，其户口性质是非农业，因此可认定被告刘宝豫虽户籍登记在燕郊开发区大街二街村，但其户口性质为非农业。另，三河市土地管理局就涉案土地为刘在宏颁发的《集体土地建设用地使用证》填发日期为1993年5月9日，但刘在宏曾于2006年向村委会借用郭春江的该宗土地的《集体土地建设用地使用证》，且被告刘宝豫亦承认《集体土地建设用地使用证》落款日期为1993年5月9日的登记存在瑕疵，结合涉案土地的1992年8月30日地籍调查表存在首页登记为郭春江与第二页土地使用者名称登记为刘在宏不一致的情况，可以看出登记在刘在宏名下的1993年5月9日三河市国土资源局向其颁发的《集体土地建设用地使用证》与事实不符，故本院对被告向法庭提交的登记在刘在宏名下的《集体土地建设用地使用证》不予认定。
一审法院认为,民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。宅基地是农村集体经济组织分配给该集体组织成员用于建造住宅的土地，根据我国法律规定，宅基地使用权的主体具有特定性即只能是该村的农村集体组织成员。本案中，被告刘宝豫的户籍性质为非农业户口，并非三河市燕郊镇二街村集体经济组织成员，故其与该村村民原告郭春江签订的售房协议违反了国家法律和政策的规定，该合同为无效合同。但由于本案涉案房屋及宅基地的使用权并未登记在本案被告刘宝豫名下，故关于原告郭春江要求被告刘宝豫返还涉案房屋及《集体土地建设用地使用证》的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告郭春江与被告刘宝豫签订的房屋买卖协议无效。二、驳回原告郭春江的其他诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取775元，由被告刘宝豫负担80元，由原告郭春江负担695元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。刘宝豫提交二街村委会出具的证明一份，内容为：我街村民刘宝豫，男，在二街村有私人住房一处，在登记汽代煤协议期间，因家中无人，属漏登。证明上诉人是二街村村委会管理下的村民。郭春江质证意见为该证据与本案无关，村委会出具的证明只证明上诉人在村中有住房，也就是诉争的房产，但不能证明上诉人就系二街村村民及农业户口，证明中写明的我街，指的就是开发区大街，与我村村民的性质完全不同，关于煤改汽的问题，也与本案无关，上诉人现在占有使用涉案房产，村委会进行相关登记找实际住房人，没有问题，但该证据不能证明上诉人的主张，对于该证据我方不予认可。本院认为，根据刘宝豫提供的证据可以证实，二街村委会认可刘宝豫系该街村民。一审法院认定其他事实属实，本院予以确认。
本院认为,农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。涉案房屋及宅基地系郭春江基于三河市燕郊镇二街村村民的身份而取得，其有权对房屋进行转让；根据一审期间相关证据可以证实，2006年6月24日甲方郭春江与乙方刘宝豫签订《契约》，该《契约》立约人处均显示为本案的当事人郭春江、刘宝豫，约定郭春江将其名下的位于三河市燕郊二街村南第七排东邻道、西邻道的宅基地上的房屋及院落出售给刘宝豫，价款为7万元。协议签订后，刘宝豫向郭春江支付了7万元，郭春江将院落及房屋交付给了刘宝豫。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，本案涉案宅基地使用权需一并转让。关于宅基地使用权能否转让的问题，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”本案中刘宝豫取得涉案宅基地后，一直在此居住，并未用于非农业建设，故刘宝豫取得涉案宅基地不违反法律、法规的禁止性规定。关于受让人资格问题，刘宝豫签订《契约》时，并非三河市燕郊镇二街村集体经济组织成员，因此，根据我国现行土地管理法律、行政法规、政策之规定，该买卖行为因违反了法律的强制性规定，在2006年6月24日签订协议时该协议无效。而刘宝豫于2010年8月26日将户口迁入三河市燕郊镇二街村，成为该集体经济组织成员，此后不宜再以刘宝豫在受让涉案宅基地时并非该集体组织成员，不符合受让人资格而认定为无效，因刘宝豫迁入涉案房屋所在集体经济组织的行为，认定该协议有效更为妥当；在涉案房屋出售十多年后，郭春江主张转让农村房屋违反相关法律规定，应认定为无效，其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相违背，因此，郭春江关于《契约》无效的主张不应予以支持；综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《河北省土地管理条例》第七条、第五十一条、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初3529号民事判决；
二、驳回郭春江的全部诉讼请求。
一审案件受理费1550元，减半收取775元，由刘宝豫负担80元，由郭春江负担695元；二审案件受理费1550元，由郭春江负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 欣
审判员 史纪红
审判员 李成佳
二〇一七年十一月二十三日
书记员 宋 超