四川省射洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）射洪民初字第291号
原告田伟，男，汉族，射洪县太和镇大埝村居民。
委托代理人代长春，系四川衡讼律师事务所律师。
被告赵光代，男，汉族，射洪县瞿河乡金龟寺街道居民。
被告冯志兰，女，汉族，射洪县太和镇平安路居民。
上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，经适用简易程序后转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年1月26日、7月22日公开开庭进行了审理。原告田伟的委托代理人代长春、被告赵光代、被告冯志兰到庭参加了诉讼，原告田伟经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月，原告与被告达成一致协议，被告将其通过法院拍卖购买的自有两个门面39.46㎡、附螺引绝卖的梯道空间2.7㎡出售给原告，合计售价13万元。原告在约定给付的时间后几天内向被告支付了共14万元的购房款。被告在收到房款后，也立即向原告交付了房屋及房产证等相关手续。赵光代向原告出具了收条并在《门面购售协议》上签字，签字日期和约定付款日期均被更改为2010年11月1日。后被告迟迟不履行房屋过户手续，并声称该房已被法院查封。现房屋查封期已满，人民法院不再继续查封本案所涉房屋。但被告以房屋被法院查封所签房屋买卖协议无效为由，不履行协议约定事项。请求判决：1.被告立即履行《门面购售协议》约定的义务，协助原告办理房屋产权过户手续；2.被告向原告支付违约金14000元。
为证明其主张，原告向本院提交了下列证据：
1．原、被告身份信息证明、赵光代与冯志兰结婚证书，证实原、被告的诉讼主体资格；
2．赵光代与田伟签订的门面购售协议、赵光代出具的收条、赵光代与射洪县螺丝池引水工程管理处签订的协议、房屋所有权证书复印件各一份，证实赵光代将门面出售给田伟的事实；
3．询问笔录一份，证实赵光代向法院执行局工作人员陈述于2010年9月份已将门面卖给田伟的事实；
4．证人吴某某当庭证言，证实田伟于2010年9月购买赵光代、冯志兰门面并给付定金，并于2010年10月签订协议并交付所有购房款。
被告辩称，原、被告双方于2010年11月1日所签订的《门面购售协议》所涉及的房屋已被射洪县人民法院2010年10月25日所作出的（2010）射洪民初字第1511号民事裁定书裁定查封两年。被告冯志兰并未在该协议上签字。依据《合同法》第五十二条（五）项的规定，该合同属于无效合同。被告赵光代将当时市值40余万元的房屋以14万元卖给田伟，是明显不合理不公平的低价交易，该合同应被撤销。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
为证明其主张，被告赵光代、冯志兰向本院提交了下列证据：
1．2010年11月1日原、被告签订的门面购售协议一份，证实该协议是在法院2010年10月25日作出（2010）射洪民初字第1511号民事裁定书查封该房期间内签订的；
2．（2010）射洪民初字第1511号民事裁定书，证实该协议违反了《合同法》第五十二条第五项的规定，协议应属无效。
本院依职权询问了四川五斗米食品开发有限公司诉被告赵光代土地租赁合同纠纷一案诉讼和执行的特别授权委托代理人赵明，赵明表示该案现仅有2万余元未执行，采用其它执行方式能够保证该标的款的执行，对因该案查封的本案诉争房屋不再要求财产保全。
对原告出示的证据1、2，被告质证无异议，但对于协议签订时间认为是2010年11月1日签订的；对原告出示的证据3，被告质证认为与本案无关联；对原告出示的证据4，被告认为签订协议时间应以书面协议为准，表示签订协议时冯志兰未在场。对被告出示的证据1，原告质证无异议，但认为购房时间应为2010年10月1日；对被告出示的证据2，原告质证无异议，但认为原告方在购房时并不知晓。
综合原、被告的举证、质证意见，本院对原告出示的证据1、2及被告出示的证据1、2予以采信，但对被告拟证明门面购售协议于查封期间签订，协议应属无效的观点，本院不予采纳；对原告出示的证据3、4，原告方拟证明其是2010年10月与被告方签订协议并给付房款，但其与门面购售协议及收条载明的落款时间矛盾，故对其证明2010年10月1日与被告方签订协议并给付房款的观点，本院不予采纳。对本院收集的证据，各方当事人无异议，本院予以采信。
经审理查明，被告赵光代与冯志兰系夫妻关系。1999年11月17日，赵光代通过公开竞价拍卖方式以81580元的价格购得射洪县螺引工程管理处所有的位于射洪县太和镇平安路的两个门面。2000年3月27日，赵光代向射洪县房地产管理局申请办理了房屋所有权证，至今未办理土地使用权证书。2000年12月7日，射洪县螺引工程管理处以500元的价格将门面房后面一楼楼梯间下面的空隙面积2.7㎡绝卖给赵光代，该绝卖面积未办理权属证书。因四川五斗米食品开发有限公司与赵光代、冯志兰发生土地租赁合同纠纷，本院于2010年10月25日作出（2010）射洪民初字第1511号民事裁定书，裁定对赵光代、冯志兰夫妇所有的射洪县太和镇平安路建设三社3号门面一个予以查封两年。2010年11月1日，赵光代作为甲方与乙方田伟签订门面购售协议，载明：“…经甲乙双方共同协商，自愿达成如下协议，一、甲方向乙方出售平安路螺引法院公开拍卖自购的两个门面面积39.46平方米。并附螺引绝卖给甲方的梯道空间，附转协议给乙方，后属乙方物权。合计售价13万元。二、付款方式：2010年11月1日乙方向甲方一次性付清房款，甲方便向乙方交付房屋产权及相关证件。甲方协助乙方办理房产权过户手续，乙方承担过户费用。三、违约责任：任何一方违约，则付售房总额10%的违约金…”。双方均在协议上签名并捺手指纹印。协议第二条付款方式的10月中的数字“0”被手工更改为数字“1”，并捺手指纹印确认。当日，双方协商最终房屋售价为140000元，田伟向赵光代付清了房款。赵光代向田伟出具收条，载明：“收到田伟购赵光代平安路螺引法院公开拍卖的两个门面面积39.46平方米，并附螺引绝卖给甲方的梯道空间，双方协商价为壹拾肆万元整，收款是实。收款人赵光代2010.11.1”。赵光代在收到购房款后便将房屋实际交付田伟使用，并将房产证一并交付给田伟。被告冯志兰在原告田伟与被告赵光代协商买房并给付定金时在场，被告赵光代在将房屋卖与原告田伟后亦告知了被告冯志兰，被告冯志兰未向原告提出异议。
2012年6月5日，本院执行人员就四川五斗米食品开发有限公司申请执行赵光代、冯志兰土地租赁合同纠纷一案询问赵光代，赵光代向执行人员陈述被法院查封的门面于2010年9月卖给姓田的，是平安超市的叫高某某的介绍的。2012年10月24日，房屋查封期限届满后，申请人执行四川五斗米食品开发有限公司未申请续查封。后原告田伟要求被告赵光代、冯志兰协助其办理过户手续，双方为此发生争议。2013年12月24日，原告田伟向本院提起诉讼，要求被告赵光代、冯志兰协助其办理过户手续并支付违约金14000元。
审理中，本院依法征求四川五斗米食品开发有限公司诉被告赵光代土地租赁合同纠纷一案诉讼和执行的特别授权委托代理人赵明对查封本案诉争房屋的意见，赵明表示该案现仅有2万余元未执行，采用其它执行方式能够保证该标的款的执行，对本案诉争房屋不再要求财产保全。被告赵光代、冯志兰向本院陈述由于客观原因，诉争门面一直未办理土地使用权证书。原告田伟向本院表示，因诉争门面土地使用权并未登记在被告赵光代名下，故不要求被告赵光代、冯志兰协助办理土地使用权相关证书。对未办理产权的梯道空间不要求被告协助办理权属手续。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方争议的焦点是双方于2010年11月1日签订的《门面购售协议》是否有效的问题。原、被告签订合同时诉争门面虽在人民法院查封期内，但被告赵光代作为房屋所有人与原告田伟签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，原告田伟在协议签订后便足额支付了房屋价款，被告赵光代也向原告交付了房屋与房屋所有权证，签订协议时，原告田伟并不知晓该房已被法院予以查封，与赵光代并无恶意串通，主观并无过错，该房屋买卖合同的效力应为待定，合同并不当然无效。本院在审理四川五斗米食品开发有限公司诉被告赵光代土地租赁合同纠纷一案中，根据四川五斗米食品开发有限公司申请对本案诉争房屋予以查封，目的是为了保证该案审理后的执行。四川五斗米食品开发有限公司在知道被告赵光代将其申请查封的房屋出售与原告田伟后，并未向本院主张该买卖合同无效，在查封期届满后未申请对该房继续查封，且该公司明确向本院表示采用其它方式达到执行目的，不再对该房主张其对赵光代、冯志兰的债权权利。该房屋买卖合同实际履行的障碍已消除，应属有效合同，被告应按照合同约定协助原告办理房屋所有权过户手续。被告辩称合同签订属于不合理不公平的低价交易应予撤销，但未向本院提交证据予以证实，故对其主张的观点本院不予采纳。诉争房屋虽系被告的夫妻共同财产，但权属证书载明所有权人系赵光代，并未明确记载共有权人事项。在协议签订后，原、被告双方对房屋及所有权属证书进行了交付，被告冯志兰亦陈述知晓房屋买卖的事实，但并未对原告提出异议，故被告以该房屋买卖合同无被告冯志兰签字为由，主张合同未生效观点不能成立，本院不予采纳。原、被告双方在签订合同时并未明确办理房屋所有权证的具体时间与期限，被告赵光代、冯志兰在协议签订后便交付了房屋与房产证，故对原告主张违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、由被告赵光代、冯志兰在本判决生效后三十日内协助原告田伟办理房屋所有权过户手续，相关税费由田伟自行负担。
二、驳回原告田伟的其它诉讼请求。
本案收案件受理费3180元，由原告田伟负担1180元、被告赵光代、冯志兰负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审 判 长 任 帅
审 判 员 宋金全
人民陪审员 冯朝慧
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 邓安君