河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书(2015)金民小字第13号原告何成芝，女，汉族，1946年3月19日生，住四川省双流县。委托代理人陆爱莲，女，汉族，1960年10月21日生，住河南省开封市。特别授权代理。被告李瑞麟，男，汉族，1963年8月22日生，住河南省开封市金明区。被告开封市金珠老黄记餐饮服务发展有限公司。住所地：开封市金明区黄河大街永和丽园*号楼。组织机构代码：55964000-9。法定代表人李瑞麟。原告何成芝诉被告李瑞麟、开封市金珠老黄记餐饮服务发展有限公司（以下简称老黄记）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年8月17日来院起诉。本院受理后，依法由审判员付艳宇适用小额诉讼程度独任审判，并于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告何成芝的委托代理人陆爱莲到庭参加了诉讼，二被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告诉称，2011年4月23日，原、被告双方签订一份房屋租赁合同，后又于2011年11月28日签订了一份房屋租赁补充合同，原告将位于本市黄河路中段永和丽园小区1号楼6楼611室房屋出租给被告使用，建筑面积分别39.43平方米，月租金20元/平方米，每六个月支付一次租金，每周期的第六个月的25号-30号支付下六个月的租金；并约定如拖欠租金累计达20天，出租方可单方面解除合同。合同签订后，原告将房屋交付于被告租用。但被告自2014年11月开始未按合同约定支付房租，经原告多次催要，均未果。无奈，原告于2015年5月2日采取短信通知、张贴公告等方式解除双方的租赁关系、收回房屋、结清租金、违约金，但仍未果。现起诉，要求1、依法解除原、被告双方于2011年4月23日签订的房屋租赁合同和2011年11月28日所签订的房屋租赁补充合同；2、二被告支付自2014年11月1日至2015年5月1日期间所欠房屋租金4968元及利息99.36元，2015年5月2日至腾空房屋之日的房屋租金按合同约定支付，并按合同约定支付违约金；3、被告将位于开封市黄河路中段永和丽园小区1号楼6楼611室房屋腾空、并交付于原告；4、被告承担本案全部诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交1、汴房地产权证第××号房产权证一份，证明被告所租的本案所涉的房屋为原告所有；2、租赁合同及补充合同各一份，证明原被告双方签订房屋租赁合同的事实；3、短信来往记录及快递单据和通知共八张、对账单一份、光盘一张，证明自2014年11月1日以后的房租被告未付，原告多次通知被告协商房租一事，开始被告同意付款，但确未付，原告无奈，通知被告解除租赁合同；4、被告公司工商登记信息单据四张，证明被告工商登记信息及变更信息。二被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见及证据，视为其放弃庭审及证据质证权利。经审理查明，2011年4月23日，原告与被告李瑞麟签订房屋《租赁合同》一份，合同约定原告将其所有的位于开封市黄河路中段永和丽园小区1号楼6层611号房屋（约定建筑面积为39.43平方米）租赁给被告，每半年给付一次租金，第六个月的25-30号交付下六个月的租金，并约定如被告逾期支付租金20天，出租方可以单方解除租赁合同；自2015年开始，租金在原基础上每年上浮5%，至到合同终结。后于2011年11月28日原告又与被告李瑞麟及原通许县老黄记餐饮服务发展有限公司签订《房屋租赁补充合同》一份，租期为15年，即自2011年5月2日起至2026年5月1日止，月租金为20元/平方米，自2014年5月2日起开始计算第二阶段租金，每年的5月1日、11月1日为下一周期的租金支付日，该阶段租金在上年度基础上，每年上浮5%，至合同终止；并约定承租方拖欠房租累计达20天，出租方可以单方终止合同，收回租赁房屋；同时约定如承租方违约，合同终止，承租方应限期5日内交还房屋，如逾期未归还房屋，出租方有权强行收回，并有权要求承租方从逾期归还房屋时限的第二日开始，继续支付房屋租金及违约金，直至实际搬出房屋，违约金以月租金/30×实际超出的占用天数×3%计算。合同签订后，原告将上述房屋交付被告租用。另查明，原通许县老黄餐饮服务发展有限公司于2014年7月23日工商变更登记为现在的被告老黄记。本案所涉的1号楼6层611号房屋的建筑面积为39.42平方米。自2014年11月1日起以后的租金被告未付。期间被告李瑞麟短信承诺从拖欠之日起按2分付息。2015年5月2日，原告通过张贴公告通知被告解除租赁合同、收回房屋、结算租金及违约金，后将上述房屋的房门锁予以更换。本院认为，原告与被告李瑞麟签订的《租赁合同》和原告与被告李瑞麟及原通许县老黄记餐饮服务发展有限公司所签订的《房屋租赁补充合同》，均为双方真实意思表示，合同双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原通许县老黄餐饮服务发展有限公司已工商变更登记为现被告老黄记，原通许县老黄餐饮服务发展有限公司的合同义务应由被告老黄记予以履行，二被告未按合同约定按时足额支付租金，存在过错，故对原告要求二被告支付房租的诉请，本院予以支持。《租赁合同》和《房屋租赁补充合同》约定有如逾期支付租金20天，出租方可以单方解除租赁合同。该内容应为解除合同的附条件约定，在所附条件成就，且权利方主张、并通知到达对方时，合同应予以解除。因二被告长达数月未依约支付租金，已构成严重迟延履行合同义务，严重影响原告的合同目的的实现，二被告已构成了根本违约，原告于2015年5月2日通知被告解除租赁合同，此时，解除合同的附条件成就，原告已实施合同解除行为，原、被告双方的租赁关系应自2015年5月2日起已予以解除，故对原告主张解除原、被告双方所签订的房屋租赁合同和房屋租赁补充合同的诉请，本院不再予以处理。原告与二被告之间的房屋租赁关系解除后，二被告应将其所承租的房屋返还、交付于原告，故对原告要求二被告腾房的诉请，符合法律规定，本院予支持。关于租金，应自2014年11月1日起计算至租赁关系解除时即2015年5月2日止，2014年11月1日至2015年5月1日的租金为（20元/平方米×39.42平方米÷30天×181天）+（20元/平方米×39.42平方米÷30天×181天×5%）即4994.51元，原告主张4968元，本院予以准许；2015年5月2日租金为（20元/平方米×39.42平方米÷30天×1天）+（20元/平方米×39.42平方米÷30天×1天×5%）即27.59元，共计4995.59元。虽被告李瑞麟短信承诺按2分计息，但该短信应视为被告李瑞麟对租赁合同履行过程中就付款情况进行变更的要约，原告在接到短信后未提异议，且原、被告双方之间之前未形成交易习惯或惯例即一方当事人向相对方发出要约，相对人未及时提出明确答复视为接受的惯例，被告李瑞麟变更要约即短信承诺未生效，故对原告主张利息的诉请，本院不予支持。对原告的其他诉请，因未提供有力证据加以证明，而依法不能成立。关于被告老黄记向本院邮寄的反诉状及延期开庭申请书系庭后提交，本院不予一并处理，被告老黄记可另行主张。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，缺席判决如下：一、被告李瑞麟、开封市金珠老黄记餐饮服务发展有限公司于本判决生效后十五日内支付原告何成芝自2014年11月1日起至2015年5月2日止的租金共计4995.59元；二、被告李瑞麟、开封市金珠老黄记餐饮服务发展有限公司于判决书生效后十五日内将位于开封市黄河路中段永和丽园小区1号楼6层611号房屋腾出，并交付于原告何成芝；三、驳回原告何成芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李瑞麟、开封市金珠老黄记餐饮服务发展有限公司承担（该款原告立案时已预先垫付，不再退还，待执行时一并结清）。本判决为终审判决。审判员  付艳宇二〇一五年十一月十二日书记员  靳 展