上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初693号原告上海恒道房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。法定代表人刘磊，该企业总经理。委托代理人于崇洋，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托代理人段会。被告上海卓骑品牌管理有限公司，住所地上海市。法定代表人陈焱，该公司执行董事兼总经理。委托代理人梁柏贤，上海市汇中律师事务所律师。原告上海恒道房地产经纪事务所诉被告上海卓骑品牌管理有限公司居间合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，适用简易程序,依法由代理审判员梅松松独任审判，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告上海恒道房地产经纪事务所的委托代理人吴芳、段会，被告上海卓骑品牌管理有限公司的委托代理人梁柏贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海恒道房地产经纪事务所诉称：2015年8月，被告工作人员联系原告工作人员，表示欲在上海市南京西路XXX号天安中心附近租用办公用房，并描述了租房要求。原告工作人员为被告查找房源，并于2015年8月10日至8月15日期间先后带被告工作人员看周边多套办公用房，后被告表示对上海市南京西路XXX号天安中心2101室房屋(以下简称系争房屋)比较满意，原告又带被告再次看房。2015年8月13日，被告向原告出具关于系争房屋的《客户租赁意向确认书》和《独家中介委托书》。《客户租赁意向确认书》中对租金和免租期均有明确要求。2015年8月17日，原告又带被告工作人员和其装修公司至系争房屋进行实地测量。后原告联系系争房屋业主代理人谢建君沟通租赁系争房屋具体细节，并为被告争取优惠条件。经原告努力，系争房屋业主方同意了被告的承租条件。原告同时为被告查询系争房屋的具体情况。但被告却拖延不签订租赁合同，并要求原告为其将其他单元房屋同时谈下来再签订租赁合同，被告又提出要将原告将收取的佣金一半给被告。后被告通过其关联公司与系争房屋业主签订合同。被告在原告已基本完成所有居间服务的情况下，跳过原告私下与业主签订租赁合同的行为系严重的违约行为，故原告要求被告赔偿原告佣金损失人民币(以下币种均为人民币)43,570元。被告上海卓骑品牌管理有限公司辩称：被告原在汉中路承租的办公用房租期至2015年11月。被告从2015年7月开始寻找新的房源，被告确实看过系争房屋，但是并非原告带看。虽然被告有意承租系争房屋，但最终未承租。原告陈述与事实不符。原告主张佣金必须以促成交易为前提，事实上原告未完成居间义务。原告所说的联系人并非被告指定的联系人。且原告主张的金额没有依据，被告向原告出具的委托书明确原告提供的居间服务是免费的，即使适用原告所说的规定，也应按照70%计算。原告要求被告赔偿佣金没有事实和法律依据，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：上海市南京西路XXX号天安中心2101室房屋为案外人黄建壮所有的办公用房。被告原承租的闸北区汉中路XXX号东楼1026、1027、1028室房屋于2015年11月15日到期。2015年8月13日，被告向原告出具《独家中介委托书》和《客户租赁意向确认书》。《独家中介委托书》载明：本人翁婷代表被告出具本授权委托书，授权委托原告代表本人和被告，作为被告独家房屋中介，免费提供房产信息，协助被告商讨和处理有关房产租赁/买卖事宜。被委托人有权再委托其他个人或机构办理上述事宜。本授权委托书的期限自签署本授权委托书之日起至上述事项办理完毕之日止。被告不再委托任何第三方代理人或直接与业主联系，并取消之前所有中介委托。《独家中介委托书》注明此委托书仅供租赁天安中心2101单元。《客户租赁意向确认书》载明：被告对原告介绍之物业表示兴趣，兹此确认租赁意向，并授权原告作为被告独家中介按如下确认的条件与业主进行谈判和协商：物业天安中心2101单元，建筑面积204平方米(最终以产权证为准)，租期3-5年，起租日2015年9月1日至2015年10月15日作为免租装修期，租金为每天每平方米7元，管理费按物业管理公司规定，付款方式为押二付二，交房标准现状交房，如业主认可上述条款和条件，被告承诺将签订租赁协议。被告在上述《独家中介委托书》和《客户租赁意向确认书》上盖章。2015年8月26日，卓某(上海)投资管理有限公司作为承租方与黄建壮签订《上海市房屋租赁合同》，约定卓某(上海)投资管理有限公司向黄建壮承租系争房屋，房屋租赁期自2015年9月1日至2020年10月15日，其中2015年9月1日至2015年10月15日为免租期(装修期)，该房屋每日每平方米建筑面积租金为7元，即月租金为43,570元，房屋租金三年内不变，自第四年起租金上涨7%，即月租金46,620元，租金两个月支付一次。租赁保证金为两个月租金，即87,140元。何丽娟、李强在上述《上海市房屋租赁合同》承租方委托代理人一栏签名。卓某(上海)投资管理有限公司于2015年11月13日成立，以系争房屋为住所。2015年11月5日，被告与案外人陈某某签订《办公室租赁合同》，承租闸北区共和新路XXX弄XXX号楼1007室房屋，租赁期自2015年11月8日至2016年11月7日，月租金为15,000元。又查明：被告为有限责任公司，股东为陈晶、陈焱，法定代表人为陈焱。案外人卓某(上海)投资管理有限公司为有限责任公司，股东为曹晴、陈晶、何丽娟、李强、王君，法定代表人为李强。案外人顾瑾曾分别作为被告与卓某(上海)投资管理有限公司的指定代表或委托代理人办理相关登记手续。卓某(上海)投资管理有限公司企业名称预先核准登记书中申请企业名称为“卓骑(上海)投资管理有限公司”。审理中，原告提供其工作人员许正银与“何小姐”、“王小姐”、“卓越地产陈总”的微信聊天记录以及与“何小姐”的邮件截屏，被告对上述证据的真实性、关联性均提出异议，主张被告经办人员为翁婷，原告工作人员联系的人员并非被告指定的经办人员。原告对此予以的说明为“何小姐”、“王小姐”联系原告寻找房源，开始未明确为谁找房，只是在原告要求其出具委托书时，“何小姐”提供地址和联系人翁婷，由翁婷盖章出具委托书，经办人人员一直是“何小姐”和“王小姐”。根据原告提供的上述微信聊天记录，原告向“何小姐”、“王小姐”提供的明确的交易条件为7元、免租期到10月1日。以上事实，由原告提供的《独家中介委托书》、《客户租赁意向确认书》、上海市房地产权证、公司档案机读材料、公司股东(发起人)出资信息、指定代表或者共同委托代理人授权委托书、企业名称预先核准申请书、《上海市房屋租赁合同》，被告提供的《房屋租赁合同》、《办公室租赁合同》以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告主张因未满足被告要求一半佣金的提议，被告跳开原告通过其关联公司与系争房屋权利人签订租赁合同造成原告佣金损失，原告对此负有证明责任。而根据《独家中介委托书》约定，原告为被告免费提供居间服务，原告在庭审中也确认通常情况下佣金由出租方承担。现原告提供的证据无法证明其联系的“何小姐”和“王小姐”与被告存在关联，故原告未能举证证明被告曾提出返还一半佣金的要求。原告提供的聊天记录也显示其磋商的租赁条件未达到被告《客户租赁意向确认书》中要求的免租期要求，故本院无法认定被告违反双方约定。同时，虽然出租方最终与卓某(上海)投资管理有限公司的代理人签订的租赁合同交易条件与被告《客户租赁意向确认书》一致，被告与卓某(上海)投资管理有限公司存在共同股东，但不能就此证明被告与卓某(上海)投资管理有限公司主体混同以及系争房屋未在原告处签订租赁合同的责任在被告，原告主张被告赔偿佣金损失，无充足事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告上海恒道房地产经纪事务所的诉讼请求。案件受理费人民币889元，因适用简易程序，减半收取计人民币444.5元，由原告上海恒道房地产经纪事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  梅松松二〇一六年六月二十九日书 记 员  蒋 杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。