苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第2914号
原告（反诉被告）苏州工业园区唯亭青苑富民投资有限公司，住所地苏州工业园区唯亭街道夷苑路2号。
法定代表人田全林，总经理。
委托代理人廖洁，江苏拙正律师事务所律师。
委托代理人刘莎，江苏拙正律师事务所律师。
被告（反诉原告）陆金明。
委托代理人李正友，江苏锦同律师事务所律师。
原告苏州工业园区唯亭青苑富民投资有限公司（以下简称“富民投资公司”）诉被告陆金明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月17日受理后，依法由代理审判员刘虎适用简易程序进行审理。诉讼中，被告陆金明以双方签订的《场地租赁合同》无效为由提起反诉并主张赔偿，本院依法受理并与本诉案件合并审理。本案于2015年1月12日公开开庭进行审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，由代理审判员刘虎担任审判长，与人民陪审员费珊、朱健健组成合议庭，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告富民投资公司委托代理人廖洁、被告陆金明及其委托代理人李正友到庭参加两次诉讼。现本案已经审理终结。
本诉原告富民投资公司诉称：2013年10月14日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定原告向被告出租位于苏州工业园区唯亭街道夷苑路以北、夷亭路以西的青苑商业广场北侧场地，场地面积为1144平方米，合同约定被告仅能用于经营业态为气模式娱乐设施，租期为三年，自2014年1月1日至2016年12月31日，每年租金2万元。合同生效后，原告依约交付租赁场地，但被告未能按约定使用租赁场地，现用于经营儿童旋转木马等电动娱乐设施，构成根本违约。原告多次催促被告将儿童旋转木马撤离租赁场地，但被告无故拒绝。原告起诉至法院，请求判令解除双方签订的《场地租赁合同》，并由被告在合同解除后立即向原告返还租赁场地，并由被告承担本案诉讼费。
本诉被告陆金明辩称：1、双方的土地租赁合同违反法律强制性规定，应为无效合同。2、原告明知土地不能出租而租赁给被告并收取租金，在其提供的格式合同里面设置陷阱，干涉被告正常经营及合理使用。原告明知被告是为了开办游乐场，被告开办游乐场有合法的营业执照，所购买的游乐设备也是符合国家标准并且质量合格，并于周边游乐设施相似，经营至今从无安全事故，因此限制被告主要权利规避自己的责任，因此合同中关于气模使用的条款应当无效。3、被告为当地居民，响应政府号召积极创业，在签订合同后进行投资，不知道该块土地不能出租，导致被告无法继续经营并造成损失，相关过错在于原告，应由原告赔偿被告的损失。
反诉原告陆金明诉称：2013年10月14日，反诉原、被告签订《场地租赁合同》，由反诉被告将位于苏州工业园区唯亭街道夷苑路以北、夷亭路以西的青苑商业广场北侧面积为1144平方米的场地出租给反诉原告开设经营性游乐场。合同签订后，反诉原告领取营业执照、平整场地并至河南采购游乐场设备。2013年11月4日，反诉原告向郑州万宝游乐设备有限公司购买设备6台，金额合计972000元，之后用物流送回苏州并安装，同时购买大、小2个气堡放置在游乐场内。后为配合被反诉人工作又置换了一半场地并另行进行平整，此后反诉原告招聘人员进行营业直至2014年9月底。期间被反诉人发函认为反诉人违反合同，但反诉人认为自己的游乐场有合法营业执照且所购设备是正规厂家所购买，并有国家安全检检验合格证，被反诉人不应过分干预反诉人的经营，但双方协商无果。2014年9月底，被反诉人无故间断反诉人场地用电，导致反诉人无法经营，之后发现场地为农业用地，而法律禁止出租用于非农业经营。被反诉人明知上述情况而签订合同，并限制反诉人经营，过错在于被反诉人。反诉人提起反诉，请求法院撤销《场地租赁合同》或认定无效、反诉被告赔偿反诉原告损失4038500元，并由反诉被告承担反诉案件受理费。庭审中，反诉原告陆金明变更赔偿金额为150万元。
反诉被告富民投资公司辩称：双方为平等主体，经由协商签订出租协议，并不存在设置合同陷阱的问题，反诉原告作为成年人也应当熟读了合同的内容，且事实上反诉原告多次和反诉被告讲明场地仅用于经营旋转木马，因此合同是真实意思，双方应当履行，不存在撤销或者无效的情形。反诉原告未按照约定使用场地是违约行为，其自行购买的旋转木马等娱乐设施不符合合同约定，因此相关损失应由其自行承担。故请求驳回反诉原告的诉请请求。
经审理查明：2013年10月14日，富民投资公司（出租方，甲方）与陆金明（承租方，乙方）签订一份《场地租赁合同》，约定甲方同意向乙方出租坐落于苏州工业园区唯亭街道夷苑路以北、夷亭路以系的青苑商业广场北侧场地（夷亭路西侧起。东西约52米，南北约22米），场地面积为1144平方米。乙方仅可以将本合同项下场地用于经营业态为气模式娱乐设施的用途，乙方必须以自己名义按照招租规定的业态依法经营，并符合相关部门要求。乙方应按照本合同约定的用途使用场地，不得将场地用于任何非法、不道德的用途。租赁期限约定3年，自2014年1月1日至2016年12月31日，租金每年为2万元，一年交一次，签约时付清第一年的全部租金，提前一个月付清后一年租金。合同下方甲方处加盖富民投资公司印章，乙方处陆金明签字。
另查明：陆金明租赁上述土地后，于2013年10月21日登记开设“苏州工业园区唯亭阿三儿童乐园”并从事个体经营，经营范围为游乐设施经营（不含电子游戏，电动游戏）。庭审中。陆金明确认，在现场经营的包括旋转木马等以及大小两个气模的游乐设施。
2014年7月9日，富民投资公司委托江苏拙正律师事务所向陆金明发《律师函》，告知陆金明，根据合同约定租赁场地只能用于经营气模式娱乐设施，但陆金明经营儿童旋转木马娱乐设施，构成严重违约，故要求陆金明收到律师函后30日内将上述场地中的儿童旋转木马娱乐设施搬离出场地，否则将起诉至法院。上述《律师函》由陆金明签收。
庭审中，陆金明提交由苏州工业园区唯亭街道建设土地房产管理所出具的《情况说明》，内容为：位于夷亭路西、夷苑路北侧苏州工业园区唯亭青苑富民投资有限公司开发建设的青苑商业广场，宗地号为34311，宗地面积15124.8平方米。该宗地红线外北侧、夷亭路西侧土地为原村级农民集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
诉讼中，根据陆金明的申请，本院依法委托苏州市价格认定局对租赁场地内陆金明所有的设备、电线、电缆等物品进行评估。该局出具苏价证民鉴（2015）28号鉴定意见，现场设施设备等金额合计442672元，其中混凝土路面价值为60805元。现场设施设备中，另包含旋转木马、欢乐袋鼠、海洋漫步、桑巴气球、旋转海盗船、喜洋洋充气堡、小恐龙充气堡、围栏、活动班房、剑锋音响、塑料外壳鼓风机、音响、广告牌、电箱及电缆线等。根据陆金明提交的设备合格证，旋转木马、欢乐袋鼠、海洋漫步、桑巴气球、旋转海盗船均使用旋转电机。该局同时出具意见，上述设备等中，除“混凝土道路”为不可拆除（移除）外，其余鉴证标的均为可拆除（移除）。庭审中，经由本院释明，陆金明表示不同意交还租赁场地，只有富民投资公司赔偿其损失后才愿意搬离；富民投资公司表示，对于陆金明留在租赁场地内的设施设备均拒绝接受。
关于合同约定只能使用气模的原因。富民投资公司主张因为旁边晚上要停车，放掉气模的气就可以作为停车场，故此租赁费也比较便宜；陆金明主张经得富民投资公司同意已经在租赁场地周边撞上护栏，故不存在晚上停车的可能。关于护栏安装时间，陆金明主张经营开始就有了，富民投资公司主张在经营过程中安装的。关与断电的时间，陆金明主张从2014年9月开始断电，之后无法继续经营，富民投资公司主张断电时间不确定，但确认陆金明从2014年9月开始就不经营了。
关于陆金明的损失，其主张包括：1、评估设备损失442672元；2、工人的工资21万元。从2014年9至12月，合计招用15个人，都是社区居民及外来人员，也没有签订合同，工资也是现金发放。当时因不确认是否继续履行合同，就让工人继续等着，一旦开业立马上班。后来干不了，就遣散工人，遣散费每人壹万元，也是现金给付，之后签字。3、营业损失70万元，因为合同是3年，只经营了9个月，按正常利润一年要30万。经营期间只聘请孙某某记账，没有正规财务账册，也没有纳税，工人也没有缴纳社保。富民投资公司认为，工人工资及营业损失没有相应的证据证明损失存在，故不予认可，即便存在，除气模之外的损失也应由陆金明自己承担；设备损失是陆金明自行安装，如果存在损失也应当由其自行承担。
以上事实，由原告提交的《场地租赁合同》、《律师函》、情况说明、鉴定报告等以及当事人庭审中的陈述予以证实。
关于合同效力。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案原被告签订合同，将上述土地对外出租用于游乐设施经营，违反法律的强制性规定，应当无效。
关于责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案无效合同的签订及履行来看，首先，租赁合同中，出租方应当对于租赁物的质量及权利瑕疵承担相应的责任，富民投资公司明确租赁给陆金明的场地用途为经营娱乐设施，其在签订合同时未尽相应义务，对于无效合同的签订存在过错；陆金明作为承租方，未尽合理的审慎义务，对于合同无效也存在过错。其次，我国《合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。双方约定经营业态为气模式娱乐设施，陆金明虽超出双方约定租赁物的使用范围，但并无证据表明其占用租赁场地以外的范围或者其经营对租赁场地造成损害，富民投资公司以此为由主张解除合同缺乏依据，其相应的断电行为对陆金明履行合同造成阻碍。综合比较，富民投资公司的过错程度更加明显，本院判决陆金明的损失，由富民投资公司承担80%，剩余20%由陆金明自行承担。
关于陆金明的损失。本院认为，陆金明虽主张聘用人员、发放工资及遣散费，但相关主张均缺乏证据，其主张给付款项，但不能提交给付凭证，相关意见本院难以采信。关于利润，一方面，陆金明不能提交完整的财务凭证或纳税凭证，故其是否盈利及盈利金额不能明确；另一方面，经营盈亏归属商业风险，取决于多种内、外在因素。陆金明经营时间较短，短期内是否盈利不意味着后续能否持续、必然盈利。关于陆金明的设施、设备等损失，鉴于富民投资公司整体拒绝接受，而陆金明也确认在赔付之前拒绝搬离，综合考量双方的过错程度，本院认定如下：1、现场的设备设施。鉴于合同约定只能经营气模式娱乐设施，陆金明自行购买的电模式娱乐设施超出合同范围，后果自行承担，相关物品应归属陆金明并由其自行搬离；气模式娱乐设施为可移动物品，且富民投资公司拒绝接受，从物尽其用的角度，应当归属陆金明。2、混凝土路面因不可移动，且附着于租赁场地，具备相应的使用价值，从物尽其用的角度出发，本院将其判归富民投资公司。根据过错程度，本院判由富民投资公司按照评估价的80%即48644元（60805元*80%）赔偿给陆金明。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十九条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本诉被告陆金明于本判决生效之日起10日内将其租赁的苏州工业园区唯亭街道夷苑路以北、夷亭路以系的青苑商业广场北侧场地恢复原状并交还给本诉原告苏州工业园区唯亭青苑富民投资有限公司；
二、反诉被告苏州工业园区唯亭青苑富民投资有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿反诉原告陆金明48644元；
三、驳回本诉原告苏州工业园区唯亭青苑富民投资有限公司的诉讼请求；
四、驳回反诉原告陆金明的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费300元，反诉案件受理费18300元，鉴定费4300元，合计22900元，由苏州工业园区唯亭青苑富民投资有限公司负担5000元，陆金明负担17900元。上述款项中，本案案件受理费由苏州工业园区唯亭青苑富民投资有限公司预交，反诉案件受理费及鉴定费由陆金明预交，本院均不予退还，双反在给付上述款项时自行结算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 费 珊
人民陪审员 朱健健
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 张 欢