天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民四终字第1259号
上诉人（原审原告）静海县陈官屯镇陈官屯三街村民委员会，住所地静海县陈官屯镇陈官屯三街。
法定代表人于富军，村主任。
委托代理人王凤海，天津天祥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡树平。
上诉人静海县陈官屯镇陈官屯三街村民委员会因与被上诉人胡树平租赁合同纠纷一案，不服天津市静海县人民法院（2013）静民初字第2808号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人静海县陈官屯镇陈官屯三街村民委员会法定代表人于富军及其委托代理人王凤海，被上诉人胡树平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审人民法院审理查明，2007年5月1日，原、被告双方签订租赁合同书，双方就原告所属原酱菜厂房屋及场地租赁事宜达成协议。主要内容有：租赁期限70年，自2007年5月10日至2077年5月10日止，租金每年1万元，一次性交五年租金，五年交一次。2013年4月2日，原告村委会两委成员及村民代表22人召开会议，同意被告胡树平在租赁场地路边门口东侧建楼。2013年4月18日，原被告双方正式签订建楼房补充协议，主要内容：1、原告允许被告在原酱菜厂临街盖楼房，资金由被告自行解决，与原告无关；2、被告盖楼房后，在酱菜厂租赁期间内，有使用权，租赁期满后归村委会所有，但在同等条件下被告有优先承租权。被告租金已交付至2017年5月10日。
另查明，2013年5月15日，中国共产党静海县陈官屯镇委员会下发“关于三街村民代表选举无效的通知”主要内容为：针对你村村民代表换届选举过程中违反选举办法有关规定问题，经镇党委2013年5月15日会议研究决定：本次村民代表选举无效。2013年6月6日三街村民代表换届领导小组也将本次村民代表选举无效的情况予以公告。
原审原告静海县陈官屯镇陈官屯三街村民委员会一审诉称，原、被告2007年5月1日签订一份《租赁合同书》，约定由原告将原酱菜厂房屋、车间、罩棚等出租给被告使用，租期为七十年（2007年5月10日至2077年5月10日），另双方就租金价格及支付方式等亦做了约定。原告认为双方签订之《租赁合同书》中关于租赁期限为七十年的约定，违反租赁期限不得超过二十年的法律强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，依法应属无效合同。基此，原告特提起民事诉讼，请求：一、依法确认原被告于2007年5月1日签订之《租赁合同书》为无效合同；二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求：一、请求法院依法确认双方于2013年4月18日签订之《建楼房补充协议》为无效合同；二、判令被告将已建造的建筑自行拆除，并负责恢复原貌；三、增加的诉讼请求对应之诉讼费用由被告承担。
原审被告胡树平一审辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、合同不违反法律规定；二、租赁合同书的签订是本案被告作为村民经法律程序依法签订的，程序和过程合法有效；三、虽2007年5月1日签订的协议书违反《中华人民共和国合同法》第214条70年的法律规定，现在的租赁物是原告投资建设的，原告作为工业用地使用有40年的使用权限；四、合同法与本案的客观事实有冲突，原被告对合同内容没有争议，只对年限有争议；五、原协议部分有效，补充协议内容符合法律规定。本案被告与原告签订建楼房的合同后建楼房是履行补充协议的内容，得到了村民代表会的同意，也有镇政府的同意，已经建好的建筑物自行拆除，恢复原貌没有法律根据；六、2007年5月1日签订的协议书没有违约，合同法生效与当时的事实有冲突，在不调整合同内容的情况下，可以续签，可以调整合同期限；七、如果对期限作调整，约定应当无效，建筑物归属应当为被告。
一审人民法院认为，一、2007年5月1日原、被告签订的租赁合同书的法律效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因该司法解释2009年9月1日实施，本案原被告签订的2007年5月1日签订的租赁合同书不应适用该司法解释。但根据合同法的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。因上述租赁合同双方约定期限为70年，违反了上述规定，因此超出部分应为无效。
二、2013年4月18日建楼房补充协议的法律效力。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，村委会涉及重大事项应由村民代表讨论决定。本案中原被告签订该补充协议时，原告村委会虽然召开了村民代表会议且已通过，但2013年5月15日，原告村委会的村民代表因选举过程中存在瑕疵被上级机关确认无效，由于现在原告村委会的村民代表尚未补选，因此该补充协议可在原告村委会新一届村民代表选举产生后对该补充协议重新进行讨论，以确定其效力。
三、被告是否应将已建造的楼房自行拆除并恢复原貌。因2013年4月18日原被告双方签订的建楼房补充协议合同效力尚待确定，因此原告此项诉讼请求可在该协议的法律效力确定后再行主张。
一审人民法院经调解未果，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十六条之规定，判决：一、2007年5月1日原、被告双方签订的租赁合同书部分有效，合同期限确定为2007年5月10日至2027年5月9日；二、2013年4月18日原、被告双方签订的建楼房补充协议可待原告村委会新一届村民代表选举产生后，再对该补充协议重新讨论，以确定其效力。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告胡树平承担。
一审判决后，上诉人静海县陈官屯镇陈官屯三街村民委员会不服原审判决，向本院提起上诉。请求：一、撤销原判，改判确认双方签订的《租赁合同书》和《建楼房补充协议》为无效合同。二、判令被上诉人将已建造的建筑物立即自行拆除并负责恢复原貌。三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、双方于2007年5月1日签订的《租赁合同书》全部无效，非部分无效。本案依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房屋未取得建筑工程规划许可证，依法应确认为无效合同。2、双方的合同未履行民主议定程序，违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条的强制性规定，也应确认该合同为无效合同。3、双方2013年4月18日签订的《建楼房补充协议》应依法确认为无效合同，一审认定效力待定不当。该协议未履行民主议定程序，协议项下土地性质为集体土地，系使用集体土地做非农建设，违反《中华人民共和国土地管理法》第43条的强制性规定，协议内容也违法。
被上诉人胡树平答辩称，我是与对方于2007年签的协议，对方一直都没起诉，现在我的房子建起来了对方却起诉了，不合理。村上盖房一般在乡里城建办审批，我交了押金，获得了许可，我的房子也没有存在违规的现象。村民大会结束后，由新代表签的字，半年的时间不说不合理，等我盖完了楼说我不合理，不能说让我拆就拆。对一审判决结果我也不认可。
上诉人、被上诉人均未补充提交新的证据。
本院经审理查明，一审法院认定的案件事实属实，本院予以确认。案经本院调解未果。
本院认为，2007年5月1日上诉人静海县陈官屯镇陈官屯三街村民委员会与被上诉人胡树平签订的《租赁合同书》，系双方当事人之间真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，但双方约定的租赁期限超出最长租赁期限二十年的规定，原审法院根据合同法的规定，认为超出部分应为无效并无不妥。上诉人关于双方2007年5月1日签订的租赁合同全部无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人主张应确认2013年4月18日《建楼房补充协议》无效及被上诉人应将已建造的楼房自行拆除并恢复原貌一节，本院认为，上诉人认为协议项下土地性质为集体土地，建楼系使用集体土地做非农建设，对此其应向有关行政主管部门申请认定和处理。此外，上诉人因其自身原因，使得村民代表选举过程中存在瑕疵，被上级机关确认无效，现村民代表尚未补选，建楼房补充协议还需新一届村民代表选举产生后对此重新进行讨论。上诉人要求确认2013年4月18日《建楼房补充协议》无效及被上诉人应将已建造的楼房自行拆除并恢复原貌的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决主文对此表述不妥，本院予以撤销。
综上，一审判决认定事实清楚，但部分处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持天津市静海县人民法院（2013）静民初字第2808号民事判决第一项、第三项，即：一、2007年5月1日原、被告双方签订的租赁合同书部分有效，合同期限确定为2007年5月10日至2027年5月9日；三、驳回原告的其他诉讼请求；
二、撤销天津市静海县人民法院（2013）静民初字第2808号民事判决第二项，即2013年4月18日原、被告双方签订的建楼房补充协议可待原告村委会新一届村民代表选举产生后，再对该补充协议重新讨论，以确定其效力。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，由上诉人静海县陈官屯镇陈官屯三街村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍惠
代理审判员 李艳梅
代理审判员 赵 盈
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；