湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终3377号上诉人（原审被告）石茂林，男，1970年1月15日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。被上诉人（原审原告）长沙市望城区物资管理中心，住所地湖南省长沙市望城区高塘岭街道雷锋西路**号。法定代表人梁捍红，该中心主任。上诉人石茂林因与被上诉人长沙市望城区物资管理中心（以下简称望城区物管中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院作出（2016）湘0112民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年1月16日以望城区物管中心为甲方、石茂林为乙方，双方签订了《门面租赁协议》；协议主要约定：石茂林承租长沙市望城区高塘岭街道郭亮北路长沙银行北侧（由南往北）门面第5、6、7缝，租赁期限为2012年1月1日起至2014年12月31日止；门面租金第一年每月为4200元，第二年和第三年每月分别在上年基数上递增10%，第二年每月4620元，第三年每月5082元。租金按季给付，上季月末25日前支付下季度租金，若乙方逾期欠付租金则甲方每日按照月租金千分之五收取乙方违约金。该协议第一条第四款约定：“如遇城建规划调整或其他相关政策变化，需对门面进行改造、拆建或整体转让（即政府行为），双方必须无条件服从并提前终止协议。乙方用于门面的装修按‘来装去丢’规则办理，甲方不负责乙方任何经济补偿，但甲方应在收回门面前三个月书面告知乙方。”2015年9月长沙市望城区人民政府决定将石茂林承租门面自2015年9月2日起调配给长沙市望城区自来水有限公司使用，故望城区物管中心于2015年9月7日向石茂林发出收回门面通知书，要求石茂林在2015年12月8日前做好腾退租赁门面的相关准备，并于到期日移交门面，石茂林签字确认。2016年2月14日长沙市望城区自来水有限公司出具证明，同意在涉案房产实际交付至其单位前由望城区物管中心向承租人或占用人收取租金或使用费。因石茂林拒绝腾退房屋，望城区物管中心于2016年1月25日诉至原审法院，请求判令：1、确认望城区物管中心与石茂林于2012年1月16日签订的《门面租赁协议》已于2015年12月31日解除；2、石茂林立即腾空承租门面并交付给望城区物管中心；3、石茂林立即向望城区物管中心支付2015年第四季度租金15246元及租金付清之日止的违约金；4、石茂林按照2014年租金标准支付2016年1月1日起至门面实际交还望城区物管中心之日止门面使用费；5、本案诉讼费全部由石茂林承担。另查明，租赁期届满后，双方未续约也未重新签订合同，石茂林门面租金已交至2015年第三季度，2015年第四季度尚欠付租金15246元（5082元/月*3个月），且继续占用涉案门面。庭审中石茂林辩称，2015年第四季度的租金是因望城区物管中心暂不收取还未交纳，望城区物管中心对石茂林的该抗辩理由未提出反驳意见。原审法院认为：望城区物管中心与石茂林签订的《门面租赁协议》为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行义务。2014年12月31日租赁期限届满，双方未再续签门面租赁合同，石茂林仍继续占有使用原租赁的门面，照常向望城区物管中心交纳租金，因此，双方已形成不定期租赁关系；望城区物管中心与石茂林在协议中约定，如遇城建规划调整或其他相关政策变化，需对门面进行改造、拆建或整体转让（即政府行为），双方必须无条件服从并提前终止协议；在长沙市望城区政府决定将石茂林租赁的门面调配给长沙市望城区自来水有限公司使用后，望城区物管中心于2015年9月7日向石茂林发出收回门面的通知，应视为望城区物管中心已在合理期限之前向石茂林作出了解除协议的意思表示。望城区物管中心请求判令确认双方签订的《门面租赁协议》已经解除并要求石茂林立即腾空、交付承租的门面及支付租金符合法律规定，予以支持。石茂林抗辩称租赁协议约定在同等条件下石茂林享有优先承租权，但石茂林租赁的门面是因政府的决定而移交给长沙市望城区自来水有限公司使用，符合双方约定的退房条件，故本案中不具备石茂林行使优先承租权的前提条件，石茂林要求确认对原租赁的门面享有优先承租权缺乏依据，不予支持。石茂林在租赁合同解除后，继续占有使用原租赁的门面给望城区物管中心造成了损失，应当予以赔偿；望城区物管中心主张由石茂林按原租赁协议约定的租金为标准支付租赁合同解除后的房屋占有使用费，予以支持；综上，石茂林应支付2015年10月1日至2015年12月31日期间的门面租金15246元（计算方式为5082元/月*3个月）及2016年1月1日至门面实际交还望城区物管中心之日止的门面占有使用费（计算方式为5082元/月*实际占用月数）。另查明，石茂林未向望城区物管中心支付2015年第四季度的租金，主要是望城区物管中心暂不收取而造成的，石茂林并未故意迟延履行支付租金的义务，不应承担违约责任，故望城区物管中心要求石茂林支付违约金的请求，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、确认长沙市望城区物资管理中心与石茂林签订的《门面租赁协议》已于2015年12月31日解除；二、限石茂林在本判决生效之日起五日内立即腾空所承租的长沙市望城区高塘岭街道郭亮北路长沙银行北侧（由南往北）第5、6、7缝门面，交还给长沙市望城区物资管理中心；三、限石茂林在本判决生效之日起五日内向长沙市望城区物资管理中心支付2015年10月1日至2015年12月31日的租金15246元；2016年1月1日起至实际腾退门面之日止的占有使用费按照5082元/月的标准由石茂林支付给长沙市望城区物资管理中心；四、驳回长沙市望城区物资管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费181元，由石茂林承担。上诉人石茂林不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案门面至今仍是被上诉人所有，任何第三人皆无权处置涉案门面，故本案并不适用《门面租赁协议》第一条第四款之约定。被上诉人是通过政府调配方式变相将涉案门面租赁给长沙市望城区自来水有限公司。故，请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。被上诉人望城区物管中心答辩称：被上诉人为望城区商务局下辖的事业二级机构，所有资产均为国有资产，根据相关规定，区政府有权依法调配处置。根据区政府的决定，原登记在被上诉人名下的所有资产，包括涉案门面，均已调配给长沙市望城区自来水有限公司使用。被上诉人名下资产交出后，不再拥有管理和使用权，更无另行出租一说。请求维持原判。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：望城区物管中心与石茂林于2012年1月16日签订的《门面租赁协议》系双方真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。合同约定的租赁期至2014年12月31日届满后，双方未再续签租赁合同，故双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，望城区物管中心可以随时通知石茂林解除租赁合同。因望城区物管中心已于2015年9月7日向石茂林送达了《收回门面通知书》，要求石茂林在2015年12月8日前腾退涉案门面，而石茂林未在法定期限内向法院起诉请求确认望城区物管中心解除合同行为无效，故双方的租赁合同已解除，对望城区物管中心要求石茂林腾退门面并支付相应租金的主张，本院予以支持。石茂林抗辩称，根据合同约定，租赁期满后，其在同等条件下享有优先承租权。然，石茂林享有优先承租权的前提是望城区物管中心在租赁期满后将涉案门面出租给第三人，而本案中，望城区物管中心收回涉案门面系因长沙市望城区人民政府已将涉案门面调配给长沙市望城区自来水有限公司使用，望城区物管中心无权继续出租涉案门面，故石茂林不具备行使优先承租权的前提条件，对石茂林的上述抗辩主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人石茂林的上诉理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费181元，由上诉人石茂林负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  王 勇代理审判员  金新贵二〇一六年七月十八日书 记 员  周 翔附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。