上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第2419号
原告上海九海利盟房地产有限公司。
住所地上海市淮海中路***号瑞安广场**楼。
法定代表人罗康瑞。
委托代理人金缨，上海市金源方程律师事务所律师。
委托代理人王德杰，上海市金源方程律师事务所律师。
被告苏州工业园区荣威服饰有限公司。
住所地江苏省苏州工业园区娄葑东区东景工业坊19、20#。
法定代表人桓荣生。
委托代理人常溟。
原告上海九海利盟房地产有限公司诉被告苏州工业园区荣威服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王德杰、被告委托代理人常溟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海九海利盟房地产有限公司诉称：2012年6月15日，原、被告签订租约，被告向原告承租位于上海市淮海中路XXX号瑞安广场1107B房屋。2012年11月21日，承租方变更为被告下属上海分公司。2013年12月19日，上海分公司要求于2013年12月31日提前终止租赁关系。对此，原告表示同意并实际收回系争房屋。2014年年初，被告注销上海分公司。现原告诉请要求（1）被告就提前解除合同支付解约违约金人民币496，138.50元（自2014年1月1日起共计9个月租金总和）；（2）被告支付房屋复原费人民币27，054.52元；（3）被告承担原告为诉讼所支出之律师费人民币41，000元。
原告提供以下证据：
1、2012年6月15日《瑞安广场租赁合同》。
2、2012年11月21日《承租权转让协议》。
上述证据1、2以证明原、被告就系争房屋签订租赁合同，之后被告将承租权转让予上海分公司。
3、2013年12月9日租金发票，以证明上海分公司实际支付截至2013年12月底之租金，后续租金未再支付。
4、工商注销资料，以证明上海分公司于2014年1月9日被注销，被告作为上级公司应当承担上海分公司对外之全部责任。
5、2013年12月19日上海分公司致原告信函，以证明上海分公司要求提前终止租赁关系，构成根本违约。
6、2013年12月25日原告致上海分公司信函，以证明（1）原告在上海分公司已构成根本违约情形下，确认解除租赁合同；（2）原告要求被告及其上海分公司共同承担违约责任。
7、照片，以证明系争房屋目前仍然空置。
8、中介挂牌情况，以证明原告为减少房屋空置损失，委托中介另行寻找新租客。
9、2014年5月16日原告致被告《催款通知书》，以证明原告书面要求被告支付违约金，但被告收函后未作答复。
10、复原费报价，以证明经预估，原告为复原系争房屋须支付人民币27，054.52元。
11、翻译公司营业执照。
12、第一太平戴维斯租赁意向书。
13、戴德良行租赁意向书。
14、电子邮件往来。
上述证据11-14以证明原告目前就系争房屋仅签署意向书，尚未签订正式租约。
15、上海市房地产登记簿，以证明原告为系争房屋权利人。
16、律师费发票及律师收费标准，以证明原告为本案诉讼支出律师费人民币41，000元，同时证明该律师费金额符合律师收费标准。
被告苏州工业园区荣威服饰有限公司辩称：租赁合同实际在2013年12月31日予以解除，被告在签约时曾支付保证金，该保证金应可作为违约保障，故该保证金同意赔偿原告，但不同意在另行支付解约违约金。对原告所称复原费同意承担，对原告所称律师费同意各半承担。
被告对原告提供证据形式真实性均无异议；对原告证据1-10、15证明内容予以确认；对原告证据11-14称租赁意向书签订即可视为已签署租约；对原告证据16称律师费应当由双方各半承担。
被告提供以下证据：
1、房屋移交清单，以证明被告实际接收原告交付之系争房屋。
2、往来邮件，以证明被告于2013年12月19日提出解约，之后于2013年12月31日将系争房屋钥匙及门卡交付原告。
原告对被告提供证据均予确认。
经审理查明：2012年6月15日，原、被告签订《瑞安广场租赁合同》（下称《租赁合同》）一份，原告将名下位于上海市淮海中路XXX号瑞安广场11楼07B室房屋出租予被告作为办公使用。合同约定（1）租期自2012年6月20日起至2015年6月19日止；（2）总建筑面积为141.35平方米，每平方米日租金为人民币13元，每平方米月物业管理费为人民币33元，被告应于每月第1日或之前支付租金；（3）被告于签约时支付履约保证金人民币181，670.09元；（4）在租期终止或提前终止时，被告须拆除所有装修、添加及设备，按合同附表六内容将系争房屋恢复原状后交还予原告，如被告不予恢复原状，则原告可自行处置遗留物品，同时，原告可向被告追讨因恢复原状、清除或处理物品所产生之费用；（5）如被告擅自退租，被告已付保证金不予退还，且被告须向原告支付相当于至租期届满被告应付而未付之租金总和金额之违约金，如原告可在租期届满前将系争房屋再行出租，则被告应予支付之违约金金额可相应减少；（6）如被告未能按时支付合同项下任何费用之全部或部分，在原告书面退款后7日内仍不予支付，原告可向被告要求赔偿因追讨欠款所遭受之一切损失、费用及开支，其中包括律师费及诉讼费。签约后，原、被告履行各自合同义务。2012年11月21日，原、被告及被告下属上海分公司（下称分公司）签订《承租权转让协议》（下称《转让协议》）一份，约定自2012年11月1日起，原《租赁合同》承租方变更为分公司，被告原付保证金转至分公司名下，分公司在《租赁合同》项下之任何未能履行义务或未能承担责任，均由被告向原告承担责任。之后，原告与分公司继续履行《租赁合同》，分公司实际支付截至2013年12月之租金。2013年12月19日，分公司致函原告，称因总公司调整安排，故决定于2013年12月31日终止租赁。2013年12月25日，原告函复分公司称因分公司明确表示不再履约，故同意解除合同。2013年12月31日，分公司返还原告系争房屋，但未将系争房屋恢复原状。2014年1月9日，被告将分公司注销登记。2014年5月16日，原告致被告《催款通知书》，要求被告于收函后7日内偿付违约金。被告收函后未按期支付违约金。现原告以分公司提前解约且返还系争房屋时未予恢复原状为由，支付律师费人民币41，000元并委托律师起诉来院，要求被告偿付解约违约金人民币496，138.50元、支付房屋复原之预算费用人民币27，054.52元并承担律师费人民币41，000元。
另查明：本院于2014年11月17日开庭之时，原告就系争房屋尚未与新租户签订正式租约。
审理中，原告要求对被告所付履约保证金予以没收。
以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《转让协议》、发票、工商注销资料、往来函件、照片、复原费报价、房地产登记信息、租赁意向书、律师费发票、被告提供的房屋移交清单、往来函件以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：本案所涉《租赁合同》及《转让协议》均系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，签约各方均应恪守约定之义务。根据《转让协议》，分公司在《租赁合同》项下之责任均由被告承担，加之分公司已被被告注销登记，就此，被告应予承担分公司在《租赁合同》项下之付款义务。对于原告诉请之解约违约金，鉴于分公司要求提前解约构成违约，另合同剩余租期长达近18个月，且截至开庭时，原告实际遭受之房屋空置损失已经长达近11个月，故原告该项诉请符合合同约定亦与法无悖。但考虑到原告就房屋空置损失亦应承担一定程度之商业风险，故本院对原告诉请之违约金数额酌情予以适当减少。对于原告诉请之房屋复原费，鉴于该项诉请符合合同约定，且被告对该项费用预算金额并无异议，故本院对原告该项诉请依法予以支持。对于原告诉请之律师费，鉴于被告在原告书面催款后未予按期付款，而合同对该情形下之律师费承担曾作明确约定，鉴此，本院对原告该项诉请亦依法予以支持。对于履约保证金，因分公司提前解约构成违约，故原告就分公司该违约情节可按约不予归还履约保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告苏州工业园区荣威服饰有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海九海利盟房地产有限公司解约违约金人民币330，759元；
二、被告苏州工业园区荣威服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海九海利盟房地产有限公司房屋复原费人民币27，054.52元；
三、被告苏州工业园区荣威服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海九海利盟房地产有限公司律师费人民币41，000元；
四、原告上海九海利盟房地产有限公司不予归还被告苏州工业园区荣威服饰有限公司履约保证金人民币181，670.09元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9，442元，适用简易程序减半收取为人民币4，721元，原告上海九海利盟房地产有限公司负担人民币1，080元，被告苏州工业园区荣威服饰有限公司负担人民币3，641元，本院退还原告上海九海利盟房地产有限公司人民币4，721元。财产保全费人民币3，388元，由被告苏州工业园区荣威服饰有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李 慧
二〇一五年二月三日
书记员 薛文辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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