山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第903号
上诉人（原审被告、反诉原告）济南华鲁珠宝有限公司，住所地济南市。
法定代表人张东田，董事长。
委托代理人刘锋、王德旺，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吕月平，男，1963年10月27日出生，汉族，山东费县经济信息局职工，住山东省费县。
委托代理人陈学武，山东舜翔律师事务所律师。
上诉人济南华鲁珠宝有限公司（以下简称济南华鲁公司）因与被上诉人吕月平房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，吕月平（乙方）与案外人赵恩平（甲方）于2009年11月29日签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将坐落于济南市花园路107号鑫都大厦东副楼以北仓库平房的房屋出租给乙方用于商业经营；乙方租赁期间，不得随意转租、改变租赁用途。更改租赁房屋范围，如确有必要，须征得甲方同意，就租金标准等重新商定，方可改变；租赁期自2009年12月1日至2014年12月1日；乙方拖欠房屋租金累计15天以上向甲方支付年租金20%违约金。2010年3月20日，双方签订补充协议，约定：针对上述协议第一条第2款更改为：甲方同意乙方转租；第二条第1款租赁期限更改为：2009年12月1日至2015年12月1日；原协议其他条款不变。
2010年6月26日，吕月平（甲方）与济南华鲁公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将坐落于济南市花园路107号鑫都大厦东侧平房商业房的房屋出租给乙方用于商场，出租房屋面积共450平方米；租赁期限自2010年7月1日至2015年7月31日，自2010年7月1日至7月31日为房屋装修期；房屋租金单价为每天每平方米6元，全年租金共计玖拾捌万元，房租从第二年开始每一年递增一次，每次递增2%。上述房屋租金标准均不含任何费用，因乙方索要发票产生的税费由乙方承担；合同签订时，第一年租金一次性支付。从第二年开始租金每半年支付一次，乙方应于前一期届满提前30天支付下一期租金。若乙方拖欠租金，每拖欠一天按拖欠租金的千分之五向甲方支付违约金。济南华鲁公司于2010年6月29日支付吕月平第一期租金980000元（2010年8月1日至2011年7月31日全年）。
2013年4月24日，吕月平向原审法院提起诉讼，要求济南华鲁公司支付欠付的租金，原审法院于当日以（2013）历城民初字第1084号案件受理，济南华鲁公司在审理中提起反诉，要求认定房屋租赁合同无效，并要求吕月平赔偿其经济损失（以鉴定为准）及房屋维修费。原审法院于2013年9月26日作出（2013）历城民初字第1084号民事判决，该判决中查明了前述案件事实，同时查明涉案房屋（实际是仓库）产权单位系济南市历城区物资局（原历城县物资站）。该房屋于1971年5月20日取得城市建设工程施工执照后建成。该房屋于1992年产权单位建设鑫都大厦时规划拆除，但实际未拆除。该判决认为双方当事人的合同有效，并判决支持了吕月平主张的不超出诉讼时效的部分租金计509796元，及按照银行同期逾期贷款利率的1.3倍计算的违约金，同时以无事实和法律依据判决驳回了济南华鲁公司的反诉请求。
济南华鲁公司不服原审法院作出的（2013）历城民初字第1084号民事判决，向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院经审理作出（2013）济民四终字第437号民事判决，查明事实与原审法院（2013）历城民初字第1084号民事判决相同，另查明涉案房屋原系仓库，后改建为商业用房，但房屋主体结构未变。济南市中级人民法院认为双方在2010年6月26日签订的《房屋租赁协议》并非无效协议，济南华鲁公司要求吕月平赔偿装修损失，不符合法律规定，不予支持。济南市中级人民法院判决维持了原审法院一审判决。本案开庭时上述判决已经生效，济南华鲁公司尚未履行完毕法定义务。
济南华鲁公司承租涉案房屋，用于商业经营，悬挂字号为“华鲁金店”。
吕月平在本案中要求济南华鲁公司支付拖欠租金及违约金，济南华鲁公司在审理中提起反诉，要求解除《房屋租赁协议》及赔偿损失，该请求于2014年3月28日在原审法院质证时通知吕月平，吕月平于2014年7月23日变更诉讼请求，要求解除《房屋租赁协议》。
吕月平要求解除双方于2010年6月26日签订的《房屋租赁协议》，理由是济南华鲁公司未依照双方的约定按期支付租金，且经法院判决后，在执行阶段也迟迟未能足额支付，已经满足了合同约定的解除条件，济南华鲁公司是导致合同解除的过错方，应当承担违约责任。济南华鲁公司也要求解除前述协议，理由是吕月平提供的房屋没有消防设施，存在安全隐患，不能满足其经营需要，吕月平是过错方，应当赔偿因解除合同给济南华鲁公司造成的损失。
对于双方解除合同的权利，在双方签订的《房屋租赁协议》第五条约定：在租赁期内，乙方（济南华鲁公司）有下列行为之一的，甲方（吕月平）有权解除合同，不对乙方做任何赔偿，乙方应向甲方支付年租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……（4）非甲方原因拖欠房屋租金或租期内所发生的其他费用累计15天以上的。第六条约定：乙方未经甲方同意，中途单方面退租的，剩余租金甲方不予退还，而且乙方应按年租金20%违约金向甲方支付违约金。
济南华鲁公司提交《解除租赁合同交接通知书》一份，EMS快递单二份，主张济南华鲁公司于2014年7月10日、7月12日分两次向吕月平以EMS快递的形式发送《解除租赁合同交接通知书》，要求对方进行房屋交接。同时提交视频资料光盘一张，显示在2014年7月10日，济南华鲁公司的法定代表人到吕月平所在的单位当面送达了解除租赁合同交接通知书和涉案房屋的钥匙。吕月平否认收到了济南华鲁公司的《解除租赁合同交接通知书》，且吕月平并未同意解除，双方提出了解除合同的请求，在法院生效判决认定前合同就仍在履行，尚未解除。双方虽然就交接房屋的问题进行过沟通，但未能达成一致，吕月平多次要求济南华鲁公司腾空房屋，但因其至今未腾空房屋，双方并未交接。济南华鲁公司认为自己在2014年6月份就已经腾空房屋，鉴定报告中显示的物品均未搬走，因为有些物品是一次性的，固定在地面上无法继续使用，应当由吕月平给予赔偿。吕月平认可室内还有物品，主张并未腾空，并陈述曾经督促济南华鲁公司将可以拆除的东西搬走，吕月平拒绝留用这些物品，要求济南华鲁公司尽快搬走遗留物品，交付房屋，减少损失。
本案审理中，济南华鲁公司要求解除合同，认为导致双方解除合同的过错方在吕月平，其应当赔偿自己因解除合同造成的损失。为明确济南华鲁公司主张的鉴定损失数额，经济南华鲁公司申请，原审法院委托济南天德汇资产评估有限公司对其申请的装饰装修（包括定制柜台）进行了鉴定，2014年6月26日，济南天德汇资产评估有限公司出具济天德法鉴字（2014）第103号鉴定报告，认为华鲁金店装修（含柜台）重置完全价值为1502603.14元，现行价值为434294.66元，其中柜台、可移动柜台、展橱、圆形展台、室内外LED显示屏价值为232864.39元，其他室内外装修价值为201430.27元。济南华鲁公司为该鉴定支付鉴定费15000元。吕月平认为济南华鲁公司在（2013）历城民初字第1084号案件中，就曾经提出要求赔偿装修损失，已经法院审理驳回请求，其在本案中属于重复主张，根据“一事不再理”的诉讼原则，应当驳回其请求，故其申请的鉴定与本案无关。济南华鲁公司对鉴定报告无异议，认为其中所有的装修设施均属于一次性的，无法转移使用，且导致合同解除的原因在吕月平，吕月平应当依照此进行赔偿。
济南华鲁公司陈述因为消防问题，消防部门曾经在2011年下达过整改通知书，城管局也来找过，之后由济南华鲁公司自己做工作，有关部门就没有再下过书面的文件。吕月平主张，根据租赁协议第二条第七项的约定，消防设施及手续的办理是济南华鲁公司的义务，即使因此造成损失也应当由其自行承担。
原审法院认为，关于双方争议的合同解除及过错方的问题，吕月平起诉要求济南华鲁公司支付拖欠租金及违约金，济南华鲁公司反诉请求解除双方于2010年6月26日签订的《房屋租赁协议》，该请求于2014年3月28日到达吕月平，吕月平于2014年7月23日也请求解除该协议，双方均同意解除协议，只是双方要求解除协议的理由不同。吕月平主张的解除合同原因是济南华鲁公司逾期支付租金超过了合同约定的15日，已经满足合同解除的条件，己方行使的是合同约定的解除权，且济南华鲁公司应当依照合同约定支付年租金20%的解除合同违约金。济南华鲁公司主张的解除合同原因是涉案房屋无消防设施；系无规划应当拆除的非营业房；采用赵勇、洪家楼办事处出具的假合同和假证明欺骗己方签订合同，后补授权，构成欺诈；己方是在吕月平涉诉接到法院的协助冻结后才停止支付房租的，并非故意拖欠等。对于吕月平要求解除合同的理由，济南华鲁公司应当于2013年7月1日支付第六期租金（2013年8月1日至2014年1月31日），但其到期未付，至吕月平2014年1月28日提起本案诉讼时仍未支付，其主张的法院查封在2013年3月4日即已经解除，且确定其支付拖欠的第五期租金的判决已经生效，济南华鲁公司应当自觉履行给付义务，其拖欠应付租金已经超出合同约定的15日，吕月平行使解除权要求解除合同有事实和法律依据。对于济南华鲁公司解除合同的理由，根据合同的约定，济南华鲁公司应当在经营中配备相应的消防设施并办理装修经营相关的消防手续，且该公司自承租涉案房屋一直正常经营，其以吕月平提供的房屋不具备消防设施不满足经营需要的理由解除合同不能成立。关于涉案房屋是否系无规划应当拆除的非营业房问题，在（2013）历城民初字第1084号案件中已经审理，本案不再处理。关于其主张的赵勇、洪家楼办事处出具的假合同和假证明、后补授权等，均不能说明吕月平属无权处分，且并未影响合同的履行。原审法院在2013年3月4日就已经解除了对济南华鲁公司应付租金的冻结，而其依然拖欠，提出的因法院冻结不支付租金的理由不能成立。综上，吕月平提出的解除合同的理由符合合同约定，有事实和法律依据，济南华鲁公司提出的解除合同的理由不能成立。原审法院认定双方当事人于2010年6月26日签订的《房屋租赁协议》，因济南华鲁公司拖欠租金，于2014年7月23日解除。吕月平要求济南华鲁公司支付年租金20%的解除合同违约金，因双方协议未到期而解除，济南华鲁公司应当对吕月平寻找新的承租人的合理期限期间造成的租金损失给予赔偿，依照年递增2%的合同约定，双方约定的年租金的20%的违约金数额为207996.8元，不足三个月租金，该违约金水平并不过高，原审法院予以支持。
关于吕月平主张的租金及济南华鲁公司主张的装修损失，吕月平要求济南华鲁公司支付2013年8月1日至2014年1月31日的租金52万元，及2014年2月1日至2014年7月31日的租金52万元，因双方协议自2014年7月23日解除，原审法院对其自2013年8月1日至2014年7月23日的租金予以支持，依照年递增2%的合同约定，2013年8月1日至2014年1月31日的租金计519992元，2014年2月1日至2014年3月28日的租金计497198元。对2014年7月23日之后济南华鲁公司占用房屋的使用费按照双方约定的租金水平计算支持。济南华鲁公司虽然主张，其在2014年6月份即已经腾空房屋，不再占用，但双方均认可涉案房屋内现仍有部分济南华鲁公司遗留的物品，济南华鲁公司以无法拆走继续使用为由欲将其按照鉴定价值作价给吕月平，吕月平拒绝接收，导致双方至今未交接房屋。双方签订的协议中并未对不到期解除合同的情况下室内装饰装修如何处理作出约定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。根据此规定，济南华鲁公司在承租房屋内的装饰装修设施，未形成附合的装饰装修物，济南华鲁公司应当拆除，对于已经形成附合的装饰装修物，因系济南华鲁公司的违约行为导致合同解除，其请求出租人赔偿损失不应得到支持。故济南华鲁公司要求吕月平赔偿装饰装修的经济损失无事实和法律依据，原审法院不予支持。济南华鲁公司至今未将装修房屋腾空，不符合房屋交接的条件，吕月平拒绝接收房屋并无不当，济南华鲁公司应当继续支付吕月平房屋使用费。
关于吕月平主张的延付租金违约金，其要求济南华鲁公司支付2013年2月1日至2013年7月31日期间租金的违约金，该租金已经由（2013）历城民初字第1084号民事判决处理，违约金及未按期履行的债务利息也已经明确载明，吕月平该项请求属于重复主张，原审法院不予支持。吕月平要求济南华鲁公司支付未如期支付租金的违约金，对于2013年8月1日至2014年1月31日的租金，双方约定的付款期限为2013年7月1日，违约金为日千分之五，济南华鲁公司抗辩违约金过高，吕月平未提交证据证明自己的损失，济南华鲁公司应当自2013年7月2日起以银行同期逾期贷款利率的1.3倍向吕月平支付违约金。对于2014年2月1日至2014年7月23日的租金，自2014年1月2日起以同样的方式计付违约金。对于2014年7月23日起的房屋使用费，以2849元／天计付至济南华鲁公司腾空房屋向吕月平交付止，因双方合同已经解除，对房屋使用费的违约金的请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第二项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、原告吕月平与被告济南华鲁珠宝有限公司2010年6月26日签订的《房屋租赁协议》于2014年7月23日解除。二、限被告济南华鲁珠宝有限公司于判决生效之日起十日内腾空济南市花园路107号鑫都大厦东侧平房商业房，交付与原告吕月平。三、被告济南华鲁珠宝有限公司支付原告吕月平解除合同违约207996.8元。四、被告济南华鲁珠宝有限公司支付原告吕月平房屋租金519992元（2013年8月1日至2014年1月31日）。五、被告济南华鲁珠宝有限公司支付原告吕月平房屋租金497198元（2014年2月1日至2014年7月23日）。六、被告济南华鲁珠宝有限公司以519992元为基数，自2013年7月2日起，至本判决规定的履行期限届满之日或被告在本判决规定的履行期限内自觉履行义务之日止，按照中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍计算，支付原告吕月平违约金。七、被告济南华鲁珠宝有限公司以497198元为基数，自2014年1月2日起，至本判决规定的履行期限届满之日或被告在本判决规定的履行期限内自觉履行义务之日止，按照中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍计算，支付原告吕月平违约金。八、被告济南华鲁珠宝有限公司以2849元／天计算，向原告吕月平支付房屋使用费，自2014年7月24日至本判决规定的租赁房屋交付期限届满之日或被告在本判决规定的履行期限内自觉履行义务之日止。以上第三到第八项给付，限被告济南华鲁珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吕月平。九、驳回原告吕月平的其他诉讼请求。十、驳回反诉原告济南华鲁珠宝有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费14260元，由被告济南华鲁珠宝有限公司负担，反诉案件受理费3907元，由反诉原告济南华鲁珠宝有限公司负担3807元，反诉被告吕月平负担100元。鉴定费15000元，由反诉原告济南华鲁珠宝有限公司负担。
上诉人济南华鲁公司不服原审判决上诉称，一、原审判决认定事实错误。1、原审判决将涉案房屋认定为合法建筑系认定事实错误。有关证据证实涉案房屋违反城市规划，属于被拆除的对象，既无法补办报建手续，也无法取得建设工程规划许可证，更不可能转化为合法建筑，显然不能作为房屋租赁的标的物。2010年6月26日，被上诉人在明知涉案房屋系违法建筑的情形下，利用骗取的济南市历城区人民政府洪家楼街道办事处于2010年6月2日出具的“涉案房屋系商业用房不属于违章建筑”证明，与上诉人签订《房屋租赁协议》，将原本为仓库用房的涉案房屋在不具备商业用房的条件下以商场的名义出租给上诉人。2013年11月26日，济南市历城区人民政府洪家楼街道办事处出具证明“我单位于2010年6月2日开具的涉案房屋产权证明仅系方便企业办理营业执照使用，不做其他用途”。事实上，济南市历城区人民政府洪家楼街道办事处无权出具房屋产权证明，更无权将违法建筑出具不属于违章建筑的证明。济南市历城区人民政府洪家楼街道办事处于2010年6月2日出具的证明不具有任何法律效力。因此，原审判决将涉案房屋认定为合法建筑属认定事实错误。2、原审判决认定涉案房屋至今未完成交接系认定事实错误。事实上，上诉人在2014年6月份已搬家，并将房屋腾空，房屋内剩余物品系因固定在地面上无法搬走的物品。根据上诉人在原审提供的证据完全能证实上诉人在2014年7月10日已将涉案房屋交付给了被上诉人。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决基于认定涉案房屋系合法建筑的错误事实而判决《房屋租赁协议》于2014年7月23日解除属适用法律错误。涉案房屋系违法建筑，根据有关法律规定，上诉人与被上诉人于2010年6月26日签订的《房屋租赁合同》应属于无效合同。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因此，原审判决第一项属于适用法律错误。2、原审判决第二项及第八项系在认定事实错误的基础上适用法律错误。根据原审法院查明的事实，上诉人在2014年6月份已搬家，并将房屋腾空，于2014年7月10日将涉案房屋钥匙交付给被上诉人。同时，上诉人于2014年7月10日和7月12日两次以EMS快递的形式将《解除租赁合同交接通知书》发送给被上诉人。可见，上诉人与被上诉人于2014年7月10日已完成涉案房屋的交接，即使涉案房屋于2014年7月10日未完成交接，其未交接原因也是由被上诉人造成，未完成房屋交接造成的损失依法应由被上诉人承担。3、原审判决第三、六、七项适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》属无效协议，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。因此，原审判决第三、六、七项毫无事实根据和法律依据，属于适用法律错误。4、原审判决驳回上诉人的反诉请求属于在认定事实错误的基础上适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》属无效合同，《房屋租赁协议》是基于被上诉人利用济南市历城区人民政府洪家楼街道办事处于2010年6月2日出具的不具有法律效力的证明欺诈上诉人与被上诉人签订，《房屋租赁协议》无效的过错方为被上诉人，根据《合同法》第五十八条之规定，上诉人的反诉请求应依法得到支持。请求依法撤销原审判决第一、二、三、六、七、八、十项，依法改判被上诉人赔偿因合同无效给上诉人造成的经济损失434294.66元，依法判令被上诉人承担本案一、二审的案件受理费、鉴定费等诉讼费用。
被上诉人吕月平答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、关于上诉人提及的租赁合同无效问题，已经生效的济南市中级人民法院（2013）济民四终字第437号民事判决书认定为有效协议。2、上诉人在一审的反诉请求及被上诉人在一审的诉讼请求均主张解除房屋租赁合同，实质上，上诉人与被上诉人已经认可该房屋租赁合同是有效的，合同的解除是以合同的有效为前提的。3、被上诉人解除房屋租赁合同是因为上诉人拖欠房租严重违约，过错在于上诉人，上诉人理应赔偿被上诉人的损失，而不应该由被上诉人赔偿上诉人的损失。4、鉴定报告和上诉人与被上诉人于2014年9月26日签订的关于济南华鲁公司与吕月平房屋交接事项已以足以认定上诉人腾空房屋的时间为2014年9月26日，而非上诉人所称的时间。请求驳回上诉人的上诉请求。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，二审中，被上诉人吕月平提交一份落款时间为2014年9月26日的关于济南华鲁珠宝有限公司与吕月平房屋交接事项书面材料，内容为：就济南华鲁珠宝有限公司与吕月平交接位于花园路107号鑫都大厦东侧平房，双方达成如下事项。1、接接（注：原文如此）日期2014年9月26日。2、华鲁公司已对该房腾空，对房内所有物品及内外装饰等为自动放弃。3、该房屋主体结构完好，没有损坏之处。4、自双方签字验收后，管理权有吕月平负责，华鲁公司不承担对该房任何责任。5、华鲁公司于本判决生效十日内与吕月平结清涉案房屋租用期间产生的各项费用。（即水、电费用、环卫费）。交接人：张东田，接房人：吕月平。上诉人济南华鲁公司对该交接材料的真实性没有异议。
本院认为，本院于2014年1月10日作出的（2013）济民四终字第437号民事判决书业已生效，该判决认定上诉人济南华鲁公司与被上诉人吕月平于2010年6月26日签订的《房屋租赁协议》有效，故上诉人济南华鲁公司关于协议无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于涉案房屋是合法建筑还是违法建筑的认定问题，属于行政权力的范畴，不属于人民法院民事诉讼的范围，应由政府有关部门认定。根据被上诉人吕月平提供的关于济南华鲁珠宝有限公司与吕月平房屋交接事项书面材料可以认定双方当事人于2014年9月26日完成了对涉案房屋的交接，上诉人济南华鲁公司关于其于2014年7月10日已将涉案房屋交付给被上诉人吕月平的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。因双方当事人签订的《房屋租赁协议》有效，故上诉人济南华鲁公司以该协议应为无效主张原审判决解除该协议、支付违约金及驳回其反诉请求属适用法律错误的上诉理由没有法律依据，不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11932元，由上诉人济南华鲁珠宝有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘彦亭
代理审判员 陈李丽
代理审判员 宋文华
二〇一五年三月二十日
书 记 员 杨 燕