江苏省南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0111民初6094号
原告：吴东玉，男，1971年11月22日出生，汉族，住南京市高淳区。
委托代理人：杨学斌，江苏益邦律师事务所律师。
委托代理人：杨金鑫，江苏益邦律师事务所实习律师。
被告：周霞，女，1983年2月1日生，汉族，住南京市浦口区。
委托代理人：张红柳，江苏诺法律师事务所律师。
被告：周玖华，男，1955年11月6日生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。
第三人：南京德冠房地产经纪有限公司（下称德冠经纪），住所地在南京市浦口区大桥北路48号华东茂C3幢-11112室。
法定代表人：李定伟，运营总监。
委托代理人：李肖丽，女，1983年11月3日生，汉族，住山西省太原市杏花岭区，系公司员工。
原告吴东玉与被告周霞、周玖华、第三人德冠经纪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴东玉及委托代理人杨学斌、杨金鑫、被告周霞的委托代理人张红柳、第三人德冠经纪的委托代理人李肖丽到庭参加诉讼。被告周玖华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告吴东玉诉称，2016年2月28日，被告作为出售方，原告作为买受方，双方经第三人德冠经纪居间介绍签订了《房地产买卖中介合同》，约定被告将位于南京市浦口区百润路2号天润城1-4街区046幢2单元1103室房屋出售给原告。合同对房屋的价格、房款支付方式、违约责任等都作了明确的约定。其中第9条约定，一方无正当理由不履行合同或未能按合同约定提供必要的文件和配合，造成第三人无法履行合同的，应按标的额的20%即337600元支付违约金给守约方。第12条约定，被告于2016年7月8日前自行筹款解押，办理还款解押手续，并于7月8日办理产权过户送件手续等。合同签订后，原告支付定金70000元。原告在被告承诺的办理还款解押手续前后多次口头和书面通知被告办理相关手续，但因涉案房屋价格上涨明显，被告拒绝办理相关手续致合同无法继续履行。为维护原告的合法权益，现向法院起诉，请求判令:1.继续履行原、被告签订的房屋买卖中介合同，办理涉案房屋过户手续。2.被告支付违约金337600元。3.被告承担本案诉讼费、保全费。
被告周霞辩称，其与父亲周玖华是涉案房屋共有产权人。周玖华未在房屋买卖合同中签字，也不同意出售该房屋，合同尚未成立，其不存在违约行为，也不同意继续履行合同，原告诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告周玖华提供书面答辩状辩称，1.其从未与原告签订任何合同要出售涉案房屋，其不是适格主体。2.房屋买卖合同自始未成立。3.原告不是物权法意义上的善意第三人。原告起诉自己无事实和法律依据，请求依法驳回。
第三人德冠经纪辩称，签订合同时，周霞说周玖华是同意卖房的，还提供了周玖华的身份证，而且表示周玖华过两天来补签名字。
经审理查明，周玖华与周霞系父女关系。涉案房屋为周霞、周玖华按份共有，周霞占份额为99%，周玖华占份额1%。2016年2月28日，吴东玉（乙方）、周霞（甲方）在德冠经纪（丙方）居间介绍下签订了《房地产买卖中介合同》，约定：乙方购买甲方位于浦口区百润路2号天润城1-4街区46幢2单元1103室，建筑面积150.34平方米，房屋价格1688000元。双方有列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的。2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的……，由违约方按合同标的额的20%即337600元支付违约金给守约方。双方签约当日，乙方支付定金70000元。2016年7月8日前办理还款、解押手续，甲方自行筹款解押。甲、乙双方约定2016年7月8日产权过户送件；过户送件前，乙方付部分房款340000元。部分房款1250000元，乙方于产权过户前办理贷款手续，由银行直接下于甲方银行帐户。尾款28000元于双方房屋正式交付时，乙方以现金方式一次性支付给甲方。交易过程中实际产生的税费由乙方承担。如双方违约，丙方中介佣金不予退还，由违约方赔偿守约方中介佣金。合同签订后，吴东玉支付定金70000元、中介费10000元。后周霞以涉案房屋的另一产权人周玖华不同意出售为由，不再履行合同。2016年7月20日，吴东玉向周霞发出律师函，要求继续履行合同并赔偿造成的全部经济损失。周霞已收到该律师函。
另查明，吴东玉签订房屋买卖合同时知道涉案房屋的产权人是周霞、周玖华。
庭审中，吴东玉表示签订合同时周霞说周玖华同意卖房，且提供了周玖华的身份证。其要求继续履合同，并愿意以现金一次性支付剩余购房款。周霞表示自己未说过父亲同意售房，签过合同后，父亲不同意卖房。因父亲未签字，合同尚未成立，自己现在也不同意继续履行合同，对违约金不要求调整。
以上事实，有原、被告当庭陈述、房地产买卖中介合同、产权证、收条、收据、律师函、邮寄单、微信聊天记录、录音资料等证据在卷证明。
本院认为，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，被告周霞在未举证其与周玖华有特别约定的情况下，作为涉案房屋99%的产权人，无须经过1%份额的产权人周玖华的同意即可对房产进行处分。周霞与吴东玉签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，该合同对双方均有约束力，双方均应按约履行。周霞抗辩合同尚未成立与事实不符，本院不予采信。周玖华抗辩自己未签订合同，不是适格主体，本院认为根据物权法第一百零二条规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务。周玖华虽未在合同上签字，但其作为共有人之一，对外也负有协助吴东玉过户的义务，故周玖华是适格主体，对此抗辩不予采信。周霞以未经1%份额产权人周玖华同意为由明确表示不再履行合同，构成违约，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此原告要求继续履行合同，被告协助过户，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告周霞支付违约金337600元，本院认为合同约定一方无正当理由不履行合同，由违约方支付守约方违约金337600元。本案买卖合同是被告周霞签订的，周霞构成违约，应当支付违约金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百五十九条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零二条之规定，判决如下：
一、继续履行原告吴东玉与被告周霞签订的《房地产买卖中介合同》。原告吴东玉于判决生效之日起十日给付被告周霞购房款1618000元，被告周霞、周玖华于周霞收到该房款十日内协助原告吴东玉办理南京市浦口区百润路2号天润城1-4街区46幢2单元1103室房屋过户手续，将上述房屋产权过户至原告吴东玉名下，过户费用由原告吴东玉承担。
二、被告周霞于本判决生效之日起十日内支付原告吴东玉违约金337600元。
三、上述第一、二项中的给付款项相互抵扣，原告吴东玉实际给付周霞购房款1280400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费22400元，保全费5000元，合计27400元，由被告周霞负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费22400元。
审 判 长 黄 维
人民陪审员 郑冬冬
人民陪审员 柯 梅
二〇一七年二月八日
书 记 员 蒋德萍