汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汉台民初字第01596号
原告汉中市群众艺术馆。
法定代表人谢宁，馆长。
住所地汉中市汉台区河南会馆巷*号。
委托代理人任谦，陕西兢业律师事务所律师。
委托代理人郭嘉，该馆工作人员。
被告汉中金邦置业有限责任公司。
法定代表人张仁杰，执行董事。
住所地汉中市汉台区北街口。
委托代理人闫京生，陕西修业律师事务所律师。
原告汉中市群众艺术馆（以下简称汉中群艺馆）诉被告汉中金邦置业有限责任公司（以下简称金邦公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汉中群艺馆委托代理人任谦、郭嘉，被告金邦公司委托代理人闫京生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告按照政府批准立项建设的汉中市非物质文化遗产保护中心项目工程于2012年9月开始建设施工，该工程于2013年夏已近收尾阶段，因资金暂时困难，为了融资，原告与被告经协商，向被告筹措资金600万元，被告起草并提交原告的却是《房屋租赁合同》，由于原告急于完成在建项目工程，筹资心切，对合同内容在重大问题，特别在原则问题上疏于审查，合同签订后才发现存在无法逾越、不能履行的问题。一、原告是财政全额拨款的事业单位，其办公场所土地属于政府划拨土地，地面建筑物属于国有资产，按照有关法规及文件的规定，行政事业单位出租其办公场所及设施，必须向同级财政部门上报，获得批准，且租期不得超过5年，而本案的《租赁合同》未履行行政审批程序，且租期超长，违反规定。二、原告所使用土地为政府划拨土地，房屋设施财产属国有，按规定其出租租金特别是转让价款应按规定进行招拍挂程序，被告必须按程序进行合同第五条约定被告对房屋出售有优先购买权，而房产转让原则是房随地走，国有土地、房产又必须进行过招标、投标、竞标程序，被告有意受让，也必须进入投标、竞标程序。原、被告仅以合同约定形式来转让或受让国有资产，均不能当然具备资格。三、该合同严重显失公平，一旦履行将严重危害国家利益。1、被告承租的原告办公场所占地面积3.7亩，房屋近3000平方米，且处市区繁华地段，商业价值极高，按租期15年共600万元算，每年租金仅40万元，远低于同地段出租价格。2、被告在该合同签订后已付的租金本来是其履行合同的最主要义务，但却要求原告按月支付利息5万元（见合同第五条）。换句话说，当原告就算按8个月交付期限移交出租物，则应承担40万元的利息。这究竟是借款还是租金？3、该合同对承租房屋装修及费用的约定条款更为苛刻，即被告对装修可自行改造、自行决定包括对外招租、转租，而原告作为国有财产的管理者却无权监督、管理（见合同第六条）。一旦合同履行，被告对承租房大规模装修、改造行为将会对国有财产造成难以预测、难以控制的严重损害，后果不可想象。4、更为严重的是合同第八条第二款约定，当原告的国有资产包括土地、房屋、设施在内，若遇国家规划拆迁改造，而合同已无法继续履行时，无论被告承租了多少年，其获得的经营利润有多高，原告均应全额退还乙方600万元租金，还要赔偿被告自行装修的费用及其他所有损失，且将政府作为土地、房产所有权人支配国有财产的权力排除在外。这种公开、明显地损害国家利益的条款，于法、于情、于理也当属无效。5、就该合同全部条款看，除了只约定了被告支付租金的义务，而且还是附条件支付租金外，被告再没有任何合同义务，全是合同权利。相反，原告除了表面看起来，拥有暂时取得租金的权利外，其余全部是合同义务，甚至其法定应当具备的对国有财产的管理权，也被剥夺。
综上所述，原告在履行前对该合同进行审查后对发现的严重问题，多次与被告联系希望退回被告已交租金，或按法律、规范性文件的规定，及诚实信用、公平等价原则并按法定程序达成补充协议，但被告非但不予理会，反而采取非法的方法，雇佣、纠集社会人员十多人，打起书写有违背事实、真实真意、诽谤语言的横幅，自2014年8月7日起，在原告办公场所门前围堵。严重干扰原告正常工作秩序，给社会造成不良影响。为此，原告现诉诸人民法院，请求人民法院在查明本案事实的基础上，依法确认双方签订的《房屋租赁合同》无效。
被告金邦公司辩称，原告请求确认《房屋租赁合同》无效的事实和理由不能成立，于法无据。一、确认合同无效只能以法定无效条件为标准，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。该条规定就是确认合同无效的法定条件及标准，而原告的诉求以及事实与理由根本就不符合法律规定，原告在诉状中所陈述的事实，与案件客观事实完全不符。
1、原告称“原告原意是为了融资，而不是租赁”。而事实是在2013年夏季，原告的法定代表人谢宁对外讲“新的群众艺术馆快建好了，还缺一部分资金，想把原来的地方即汉中群众艺术馆的房屋、场地租出去，通过收租金的方式解决资金来源，如果谁愿意租，在今后拍卖这块资产时，承租人可获优先权”。被告在得知这一信息后，通过张明琪介绍，原、被告法定代表人张仁杰、谢宁协商后，双方签订了《房屋租赁合同》，双方签约合同的事实再次证明了原告自愿出租的事实。
2、原告称“对《房屋租赁合同》内容的重大问题，特别是原则问题疏于审查”。被告认为，原告纯粹是在说谎。从被告提交的证据证实，双方在认识后，对有关租赁的具体事宜，已经过多次磋商，原告还将房屋租赁的问题，召开领导班子会议进行了专题研究，并同意由被告先起草合同。2013年9月3日下午14时52分，原告通过手机向被告提供电子邮箱（zihen2001@163.com）并留言“请将原稿发到此信箱，修改部分我用红色标记出来”，同日下午16时31分，被告通过电子邮件将《房屋租赁合同》发给原告，并留言“合同发给你，收到后还有其他需要沟通的，请随时联系”，原告收到合同后，对合同作了修改，并于当日16时52分发给被告回复邮件，留言“张总你好，合同修改的部分我已经用红色记号标注出来，请你再看看，另外明早10点整，我方：谢宁、李仁义、周悦、郭嘉四人参加明天的签约”。2014年9月4日，谢宁一行四人参加了在北大街壹号（即东方巴黎）三楼举行的签约仪式，谢宁还在签约仪式上，对双方合作以及履行合同等问题作了讲话。以上证据充分证明，原告对合同重大问题已经缜密研究，而不是疏于审查。
3、原告罗列三点理由说明“合同无法履行”，而被告认为，该理由根本不能成立。这是因为：（1）按照《行政事业单位国有资产管理办法》第十九条规定：“行政事业资产要优化资产配置，做到物尽其用，发挥资产的最大使用效益…”，所以，国有资产并非不能出租；（2）原告是房屋和土地的物权人，在法律上具备使用、占有、处分、收益的民事权利；（3）《行政事业单位国有资产管理办法》中，没有出租房屋要向上级财政部门上报以及租赁期限不能超过五年的规定；另外，据被告调查证实，原告多年来一直将多处门面房连续出租，并未向承租人出示过上级主管部门的批准文件；（4）房屋租赁期间发生转让时，承租人对房屋和土地的转让当然具有优先权，如果承租期内承租人放弃优先权，其买卖也不能击破租赁关系，这是一条司法惯例；（5）按照租赁的交易规则，应该是一手交钱，一手交房，而本合同是被告先向原告支付500万元的租金，在8个月期满，原告才能将房屋交付被告，那么，双方对未交房期间占用巨额资金约定利息，并不违背法律规定；（6）按理说租金应当是逐年缴纳才对，而原告是一次性收取了被告十五年的600万租金，600万按照现行民间融资市场年息3分计算，每年利息180万，加上每年平均40万的租金，共计年租金为220万，这个数字已远远超过同地段的租金价格，在汉中目前面临疲软的租赁市场上，有谁愿意一次性支付15年的租金呢？被告正是为了解决原告的融资需求，才委曲求全这样做的，反而让原告解释为显失公平，拿到被告500万元后故意不履行合同，才是原告真正的动机。一个为人师表的群艺馆，如此缺失诚信，还能把真正的艺术传授给市民吗？还能把非物质文化传承下去吗？原告的行为不是在弘扬文化，而是在践踏。
二、原告的“显失公平、损害国家利益”的观点，不符合本案的客观事实，该观点只能对应合同变更或撤销问题，而不能作为确认合同无效的理由。本案合同纠纷不是国家利益受损，而是被告的利益受到了原告的严重侵害；不是由原告空口说显失公平，而是原告获取被告的利益才是真正显失了公平。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。本案是确认之诉，而原告所提“显失公平”是变更撤销之诉。另外，合同法所表述的“国家利益受损”，其前提必须是“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”，而本案就不符合该条法律规定的事实。所以，被告有理由说，原告主张的观点，在事实上颠倒黑白，在逻辑上更是自相矛盾。
三、本案的《房屋租赁合同》合法有效，应当继续履行，原告违约，理应承担违约责任。在司法实践中，只要双方所签合同意思表达一致，内容不违背法律、法规或强制性规定的，一般都会认定为合同有效，以确保市场交易的稳定。本案的《房屋租赁合同》完全符合有效的条件，因此，被告有权要求继续履行合同，原告应当按照《房屋租赁合同》的约定，向被告支付违约金。
综上所述，本案争议的《房屋租赁合同》是经原、被告自愿协商一致签订的，内容合法有效；被告已经实际履行。原告拿到被告的500万元，既不支付8个月的利息，又不把房屋交付被告使用，还试图通过诉讼确认合同无效，而且，原告的诉求事实不清、牵强附会、自相矛盾、于法无据。为了维护被告的合法权益，充分体现司法的公正、公平，被告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》之有关规定，请求依法判决确认合同有效并继续履行，对原告的无理诉求，应当依法驳回。
原告为支持其诉讼请求，提交以下证据：1、2013年9月4日原、被告签订的《房屋租赁合同》，证明合同严重违反法律规定，损害国家利益，应确认合同无效；2、《财政部36号令》、《国有资产管理暂行办法》，证明国有资产管理部门是同级财政部门；3、陕西省人民政府关于进一步加强行政事业单位国有资产管理的意见，证明国有资产的管理部门及管理方法、明确规定，租赁合同不得超过5年；4、《党政机关厉行节约反对浪费条例》，证明《条例》适用范围包含原告，《条例》规定严禁出租办公用房，已经出租的按法定程序处理；5、汉中市人民政府汉政发（2014）3号文件，证明国有资产出租期限不得超过5年，相应出租有报批程序及收支两条线的管理规定。
被告质证认为，对证据1的真实性无异议，证明目的有异议。（1）原告对国家利益的理解太偏执，国家利益可以是国有资产的优化或提高国有资产的附加值；（2）原告的损害国家利益与合同法相关规定不能对接；（3）原告提出的依据不适用本案；（4）没有明确规定出租非要国家相关部门批准；（5）原告在没交房的情况下，拿到被告500万元，交房时再付100万，支付未交房时间段的利息，未损害国家利益；对证据2－5，这一部分不能做为证据使用。（1）《财政部令》不必然构成合同无效，它的效力是有限的；（2）省政府文件不能在本案适用无效时作为依据；（3）《条例》是要求原告规范行政行为，在民事上，双方地位平等，不能确认合同无效；（4）市政府文件，不能作为证据使用。对以上文件的内容没有异议，这些文件只能是规范原告行政行为的依据，与本案无关。
被告金邦公司为支持其辩解理由，提交以下证据：1、汉中市群众艺术馆国有土地使用证，证明了土地使用权归原告所有，原告对土地的处理是合法的；2、证人张明琪的调查笔录，证明本案并非融资，而是租赁的事实，而且原告也想出租资产的事实；3、原告发给被告法定代表人张仁杰邮箱的手机信息，被告发给原告的合同书电子邮件；原告修改合同后给被告发回的电子邮件；被告修改合同的原件；原告修改原件定稿后发给被告的正式版电子邮件；双方确定的《房屋租赁合同》原件；对证人毛虹的调查笔录，证明双方签订合同时经过多次磋商，最终确定合同，协商过程是慎重的，而非原告所说“疏于审查”；合同签订后，合同目的应实现。4、被告向原告支付租金的付款凭证，证明付款时间及金额；5、收据，证明原告收到租金，合同已经实际履行的事实；6、原告同其他人签订的《租赁合同》10份，证明原告的房屋（门面）一直对外出租，并未报请上级主管部门批准的事实。
原告质证认为，对证据1真实性无异议，对证明目的有异议。土地使用证属实，但相应的民事行为必须符合相关法律规定，否则就是无效；对证据2，因证人未出庭做证，不予质证；对证据3，这些过程确实存在，没有异议，但证明目的不予认可，从这些过程恰恰证明没有经过相关部门批准；对证据4、5、6的真实性无异议；这些合同最长的租赁期限也只有5年，这些合同今年都到期，原告不再续约；证明原告正在纠正错误，但与本案的纠错方式不同。
上述证据，经庭审质证，本院予以确认。
经审理查明，2013年9月4日原、被告签订《房屋租赁合同》，因甲方（原告）迁建新馆，将座落于汉中市汉台区莲湖路的原汉中市群艺馆全部房屋（包括该馆院内场地、大门及零星出租给他人的所有街面房屋）整体租赁给乙方（被告）。合同主要内容有：1、租期15年，自甲方将全部房屋移交给乙方之日起计算；2、租金及支付方式：15年租金共计人民币600万元，本合同签订后3天内乙方支付甲方人民币500万元，租赁房屋全部移交给乙方后支付人民币100万元。3、房屋移交，甲方应在本合同签订后8个月内，将全部房屋移交给乙方；租赁房屋未全部移交乙方前，乙方已支付500万元，甲方应按月1%的利率，向乙方按月支付利息，至房屋全部移交之日；4、租赁期间，如甲方出售租赁房屋，同等条件下乙方有优先购买权；5、违约责任。甲方若不能按约定时限移交全部房屋，乙方有单方解除合同的权利，甲方应在乙方使用解除权30日内，返还已支付的全部金额，付清利息，同时支付违约金人民币200万元；租赁期内如因甲方的原因提前终止或解除合同（包括租赁房屋拆迁、出售给他人，甲方上级部门干预等情况导致合同无法履行），无论实际租赁时间长短，甲方除返还乙方人民币600万元外，还应赔偿因改造、装修投入的所有费用及相关损失；乙方若不能按约定支付租金，应支付违约金人民币200万元。合同对其他事项进行了约定。合同签订后，被告金邦公司于2013年9月5日通过长安银行向原告汉中群艺馆转账人民币500万元，原告汉中群艺馆收到款项后，于2013年9月9日出据结算票据，证实收到被告金邦公司房租款人民币500万元。
合同签订后，原告汉中群艺馆未在约定的期限内向被告金邦公司移交租赁的房屋及场地，为此双方发生纠纷，原告以对合同原则问题疏于审查、合同内容严重显失公平，一旦履行将损害国家利益为由，遂诉至本院，请求依法确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效。
以上事实，有原、被告提交的相关证据予以证实，有双方的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，经多次协商，系双方真实意思表示，合同内容真实、有效；原告请求确认合同无效的理由为：一、国有资产出租，必须向同级财政部门上报，获得批准；二、合同严重显失公平；三、出租租金特别是转让价款，均应当按规定进行招拍挂程序；经查，原告提交的陕西省“事业单位国有资产管理办法”，汉中市“国有资产出租出借管理办法”等证据，首先，政府文件不是法律文件，不能做为确认合同效力的法律依据；其次，上述文件，是对行政事业单位在管理国有资产中的具体要求，是规范行政事业单位及其工作人员行政行为的依据，其相对方为行政事业单位及其工作人员，对合同的当事人即被告无约束力；第三，上述文件，没有禁止国有资产出租，仅对国有资产出租出借的程序，作了具体要求，原告在出租房屋前，应按程序规定办理，原告未按程序办理报批、备案，自己应承担责任，与被告无关；第四，汉中市“国有资产出租出借管理办法”于2014年1月27日印发，第十三条规定：国有资产出租期限不得超过5年，本办法实施前已经出租的房屋、土地等资产租期在5年内的，继续执行合同规定；超过规定期限的出租出借单位应认真梳理核实，提出纠正意见，并报同级财政部门备案。显然，对超过5年租赁期限的，并未规定合同无效。第五，原告提供的政府文件中，并未规定国有资产出租要进行招拍挂程序；第六，本案的《房屋租赁合同》，双方法定代表人及具体工作人员通过电子邮件等形式进行了多次协商，并举行了签约仪式，合同内容双方自愿商定，意思表示真实，不违反法律规定，不存在严重显失公平的事实，原告的该项主张，与查明的事实不符，本院不予采信。被告金邦公司抗辩理由，与本案查明的事实相符，符合法律规定，本院予以支持。综上，原告请求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的条件，其请求确认合同无效的理由与本案查明的事实不符，其请求本院不予支持；依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条的规定，判决如下：
驳回原告汉中市群众艺术馆的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告汉中市群众艺术馆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。
审 判 长 宋庆元
人民陪审员 曹建英
人民陪审员 冯焕英
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 王慧婷