浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南民初字第1997号
原告：嘉兴市南湖区新潮家具商店，住所地：嘉兴市勤奋路西甪里街**号***幢。
法定代表人：朱卫新，该公司董事长。
委托代理人：胡忠琪，该公司员工。
被告：嘉兴市陈氏房地产开发有限公司，住所地：嘉兴市勤奋路西甪里街14号1-5幢2号楼。
法定代表人：周文新，该公司执行董事。
委托代理人：余天才，浙江开发律师事务所律师。
原告嘉兴市南湖区新潮家具商店（以下简称新潮家具）因与被告嘉兴市陈氏房地产开发有限公司（以下简称陈氏房产）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年9月11日受理后，依法由代理审判员邱双双独任审判，于2015年11月13日公开开庭审理了本案，原告委托代理人胡忠琪、被告委托代理人余天才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新潮家具起诉称，原告在2008年10月1日与被告签订《房屋租赁合同》一份，租用房屋面积为760平方米，用于开设升九陶瓷碗店，投资进行了室内装修。原告在租赁期间被告调整房屋面积为638平方米，租赁至今房屋被政府征收。被告在要求原告腾退房屋时，没有给付原告房屋腾退补偿的损失，导致纠纷的产生。原告诉讼请求有以下几点理由：1、原告投资装修的室内房屋根据评估价补偿13.3万元；2、根据2015年5月29日嘉兴市人民政府办公室文《嘉兴市区国有土地上房屋征收补偿及奖励办法的通知》，商业、办公用房停产停业损失最低标准每平方按300元计算补偿款为191400元，设备搬迁按每户1000元，超60平方的每平方加10元计算补偿款为8800元，两项合计200200元；3、自2008年10月1日始至2015年7月31日止（租赁期限由被告在1596案件的起诉状中确定）。原告认为：上述政府文件由嘉兴市第七届第41次常务会议讨论通过，对停产停业损失、设备搬迁两项补偿有详细的说明，被告获得房屋评估价外的各项补偿也理应对承租人的损失负责，由于被告分文不肯补偿，遂酿成此诉讼，故原告诉请判令：一、判令被告给付装修费13.3万元；二、判令被告给付腾退补偿款20万元；三、诉讼费用由被告承担。
被告陈氏房产答辩称，一、原告起诉的装修费清单里有部分是被告在出租给原告的时候已经有的装修。在2015年9月21日左右汪建华通过房屋征收部门领取了补偿款5万元二、原告所谓的按照市政府办公室关于印发嘉兴市区国有土地上房屋征收补偿及奖励办法的通知来要求补偿停产停业损失和搬迁费是不行的。由于被告所涉及的房屋在2014年拆迁，签订拆迁协议也是上述文件施行以前的事情，市政府已经明确表态在给被告的房屋补偿金里没有这些补偿，所以被告无法从市政府享受到这项补偿，因此原告不可能从被告这里拿到这些补偿。
针对自己的主张，原告新潮家具提供了下列证据：
1.装修设施清单一份（复印件），证明涉案房屋内的装修被告要补偿给原告，是属于原告的装修。
2.租赁合同补充协议一份，证明原告要求腾退补偿的面积按照协议里约定的638平方计算。
3.房屋租赁合同一份，证明合同第9条对装修补偿进行了约定。
4.嘉兴市人民政府办公室关于印发嘉兴市区国有土地上房屋征收补偿及奖励办法的通知一份，证明文件中对停产停业损失、搬迁费等的计算标准进行了规定，应按照最少300元／平方计算停产停业损失。
5.清退协议一份，证明原告收到了被告补偿的5万元，双方签订的协议中并没有谢某。
被告陈氏房产对原告新潮家具提供的证据1真实性无异议，对证明内容有异议，装修清单里有部门是被告在出租房屋时已有的装修，这个店铺是有转租合同的，除去被告自行装修的，剩下的部分被告不清楚是原告还是谢某装修的；对证据2真实性无异议，和本案没有关联性，该补充协议是对租赁房屋的面积、租金的约定；对证据3真实性无异议，对证明内容有异议，该条款实际是租赁期间原告装修的部分可以按照其实际装修进行补偿，并不包含原来已有的装修；对证据4真实性无异议，被告签订征收补偿协议是在该文件施行之前，被告并未享受该文件规定的奖励；对证据5无异议。
针对自己的抗辩，被告陈氏房产提供了下列证据：
1.汪建华、谢某签订的租房协议及谢某向汪建华缴纳租金收据各一份，证明涉案房屋的实际经营人是谢某，是汪建华出租给谢某的，所以原告的主体不适格。
2.付款委托书、房屋征收补偿结算清单各一份，证明汪建华已经拿走了装修补偿款5万元。
原告新潮家具对被告陈氏房产提供的证据1真实性有异议，租房协议签名并非是汪建华；对证据2无异议。
为查明客观事实，本院依职权调取并出示了下列证据：
1.2015年11月19日对嘉兴市市区房屋征收服务中心的工作人员杨某制作的谈话笔录一份。证人杨某陈述：陈氏房产所签订的房屋征收货币补偿协议系2014年12月5日签订的，协议中停产停业损失按征收房屋面积以100元／平方的标准计算，搬迁费按征收房屋面积以45元／平方的标准计算，协议中没有临时安置费。
2.2015年11月23日对谢某制作的询问笔录一份。证人谢某陈述：涉案房屋系汪建华出租给其使用的，在腾退前一直用于开设升九碗店（未办理营业执照）。其与汪建华并未签订书面租赁合同，口头约定租金每年11万，三四年前开始承租。谢某开始租用房屋时，房屋已经是装修好的，并不清楚是谁装修的，租赁期间其未对房屋进行过装修，一直用到2015年房屋拆迁时搬走。
经质证，原告对本院出示的证据1真实性没有异议，但认为对于装修部分的陈述跟实际不符；对证据2的真实性有异议。被告对本院出示的证据1、证据2均无异议。
本院认证如下：原告提供的证据1、证据3、证据5符合证据构成要件，能够证明本案相关事实，本院依法予以认定；原告提供的证据2真实性本院予以认定，对证明内容本院不予认定；原告提供的证据4与本案没有关联，本院不予认定。被告提供的证据1，结合本院调取的证据2所查明的事实，本院对其不予认定；被告提供的证据2经质证原告亦无异议，能够证明本案相关事实，本院予以认定。本院调取的证据1、证据2，客观、真实且来源合法，本院予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：2008年10月1日原、被告签订《房屋租赁合同》，被告陈氏房产将甪里街14号内1-5幢2、3号楼底层760平方米租赁给原告新潮家具使用。2011年11月30日，双方所签订的合同期届满，双方未签订新的合同，均同意按原租赁合同由新潮家具继续租用房屋。2013年8月1日，双方签订补充协议，租赁面积由原先的760平方米缩减为638平方米。因涉案房屋所在地块内房屋已被纳入征收范围，陈氏房产于2015年7月7日诉至本院要求解除租赁合同，本院于2015年9月16日作出2015嘉南民初字第1596号判决，判决双方签订的房屋租赁合同（含2013年8月1日签订的补充协议）于2015年7月22日解除。判决后双方均未上诉，该判决现已生效。原告新潮家具认为被告陈氏房产在要求原告腾退时，应给付房屋装修及腾退补偿等损失，遂诉至本院。
另查明，2014年12月5日陈氏房产与征收部门签订房屋征收货币补偿协议，协议中约定了搬迁费、停产停业损失等补偿内容。承租期间，汪建华（新潮家具的实际负责人）将涉案房屋转租给案外人谢某用于开设升九碗店（该碗店未办理营业执照），双方未签订书面租赁合同，口头约定租金等事项。2015年9月21日，陈氏房产与新潮家具签订清退协议，协议约定：一、陈氏房产补偿新潮家具清场补偿费5万元，待9月9日诉状法院判决中扣除；二、清场时间在2015年9月22日前，交钥匙到嘉兴市市房屋征收办领款……后汪建华补偿谢某5万元，谢某从涉案房屋中搬走。汪建华亦从房屋征收服务中心领取了5万元补偿款。
本院认为，本案是一起因租赁物被政府征收而引起的房屋租赁合同双方对相关征收补偿利益的归属（分割）纠纷。本案的争议焦点在于：一、原告应获得的装修补偿费的数额；二、原告是否可主张停产停业损失及设备搬迁费及如果原告主张成立，被告应补偿原告的数额。
关于焦点一，被告对于应给付原告装修补偿款没有异议，双方争议焦点在于应给付的具体金额。诉讼中原告提供了评估机构出具的一份涉案房屋装修评估清单，该清单显示装修评估价值为133004元。被告辩称该清单中有部分（地面、涂料、卷帘门、蹲便器）系被告在出租给原告时已有的装修，该部门的补偿合计48926元应属于原告。本院认为，在评估时评估公司对房屋所有权人和承租人各自的装修、附属物等未作区分，混同一起而作出一份整体的评估报告。评估公司只评估房屋装修设施的价值，而不对装修设施的归属作出认定。原告未提供其在装修期间对租赁房屋进行装修的相应证据，仅凭评估清单的名称为“升九陶瓷装修设施”即主张房屋内所有装修评估价值均属原告证据不足，故本院不予支持。对于剩余装修评估价值84078元，双方之间签订的租赁合同虽已解除，但不影响合同中结算和清理条款的效力，合同中明确约定“承租期内如遇政府行为的，装饰则按政府对该部分的实际赔偿，全额返还乙方（即本案原告）”，且被告亦同意原告装修的部分补偿给原告，故被告应支付原告装修补偿款84078元。
关于焦点二，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收国有土地上房屋时，应对被征收房屋所有权人（即被征收人）给予补偿，该补偿包括因征收房屋造成的搬迁的补偿及停产停业损失的补偿等。该条例规定征收部门的补偿相对方为被征收人，但对于被征收房屋存在租赁使用、实际经营人与被征收人不一致时，真正的补偿对象并没有明确的规定。从补偿的性质来看，根据公平、合理的原则，由实际经营者获得该补偿更符合补偿的本身目的，即弥补因征收对实际经营企业所造成的损失。就本案而言，被告陈氏房产系被征收人，原告新潮家具系承租人，原告在承租期间将房屋转租给案外人谢某使用，谢某作为实际经营使用者，可以据此获得一定的补偿。根据查明的事实，谢某已从新潮家具负责人处取得了5万元作为租赁房屋搬迁腾退等相关的补偿，并已实际从租赁房屋内搬迁，陈氏房产对于上述事实亦系知情并认可的，故本院认为陈氏房产已同意由其支付给新潮家具，并由新潮家具以该款对谢某进行一次性搬迁相关补偿5万元，现新潮家具已向谢某支付了补偿款，但由于新潮家具也是转租给了谢某，所以并不能以实际经营者的身份取得搬迁及停产停业损失的补偿。虽庭审中原告同意在判决中扣除已领取的清场补偿费5万元，但扣除的前提应是本院支持原告要求腾退补偿款的诉请，现原告的该项主张本院未予支持，且腾退补偿与装修补偿属性质不同的款项，故不宜在原告应得的装修补偿款中予以抵扣。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴市陈氏房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告嘉兴市南湖区新潮家具商店装修补偿款84078元；
二、驳回原告嘉兴市南湖区新潮家具商店其他诉讼请求。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3148元，由原告嘉兴市南湖区新潮家具商店负担2361元，被告嘉兴市陈氏房地产开发有限公司负担787元，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 邱双双
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 姚李燕
附页
1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。