杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第1175号
原告：黄宗多。
委托代理人：程兰生。
被告：杭州泰地置业有限公司。
法定代表人：虞锦贵。
委托代理人：黄悠翔。
委托代理人：李承祖。
原告黄宗多为与被告杭州泰地置业有限公司（以下简称泰地置业）房屋买卖合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2014年6月23日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭于2014年8月8日、2015年1月12日公开开庭进行了审理，原告黄宗多及其委托代理人程兰生、被告泰地置业的委托代理人李承祖均到庭参加诉讼，被告泰地置业的委托代理人黄悠翔第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄宗多诉称：2012年7月3日，原、被告签订房屋买卖合同，合同规定原告购买被告建成的位于杭州市下城区永华街x号紫轩公寓x号房屋，编号为杭政储出（2005）17号b地块建设用地，建筑层数地上叁层，面积为687.3平方米。房屋单价为每平方米11875元，总价为8161687.5元。按合同规定，原告已支付被告计人民币6713181.5元，合同明确规定房屋交付时间为2012年9月28日，也在合同中明确规定了交付条件和逾期交房的违约责任。2012年9月28日，原告要求被告办理房屋交付手续，但因被告无法提供建设工程竣工验收备案证明，不具备交房条件，而造成双方无法办理房屋交付手续。直到2013年12月12日，被告才书面通知原告，称已通过有关规定的验收，要求原告在2013年12月16日前办理交房手续。鉴于被告已逾期交房达一年零二个月之久，原告于2013年12月13日就逾期交房的问题如何处理，以及所交易的房屋何时能办理独立产权证问题向被告提出交涉，但发现被告毫无诚意解决这两大问题。2013年12月24日，原告按房屋买卖合同第八条规定，正式发函通知给被告，提出要求解除双方房屋买卖合同；要求被告在2014年1月8日前应退回原告全部已付房款，并支付按已付房款15%的违约金。而被告于2013年12月24日接到原告解除合同通知后，对原告提出的要求既没有提出任何异议，也没有退回购房款和支付违约金。原告多次与被告交涉未果，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。2012年8月2日，原告与江西瑞晶太阳能科技有限公司（以下简称为江西瑞晶）签订投资合作意向书，双方共同协商在杭州建立江西瑞晶太阳能科技有限公司浙江分公司，由江西瑞晶项目投资1000万元，及有关产品和技术等。原告提供杭州公司所需办公用房700平方米左右，办公用房需在2013年1月10日前交付使用，在签订协议10天后，江西瑞晶先给付原告50万元作为订金，但由于被告无法按期交房，造成原告违约而被江西瑞晶追究违约责任，经协商原告需赔偿38万元（每月利息0.8%，从2013年2月1日起算）。被告作为经营房地产的企业，明知道其处分的房地产实际情况，为谋取企业不当经济利益，通过欺骗手段签订房屋买卖合同，将未经批准不能转让的房屋转让给原告，造成原告的合法权益严重损害，被告对此应付全部的过错责任。为维护原告的合法权益，现根据有关法律规定向法院提起诉讼，请求依法判令：1.原、被告于2012年7月3日签订的房屋买卖合同应按照合同规定于2013年12月24日予以解除；2.被告退回原告已付购房款6713181.5元；3.被告支付原告已付购房款15%的违约金，计1006977.23元；4.被告支付上二项逾期给付的利息损失，从2014年1月8日起算至给付之日，以同期同种类银行逾期贷款罚息计算；5.本案诉讼费用由被告承担。后原告黄宗多自愿变更诉讼请求如下：1.被告退回原告已付购房款6713181.5元；2.被告赔偿原告已付购房款的利息损失1512593.79元（其中5713181.5元按年利率6.44%自2011年4月13日起暂计算至2015年1月12日，另外1000000元按年利率6.0%自2012年7月3日起暂计算至2015年1月12日，此后的利息损失继续按银行同期贷款利率计算至购房款实际退回之日止）；3.被告因无法按期交房造成原告违约而赔偿的款项计380000元，并支付利息损失69920元（以380000元为基数，按月利率0.8%从2013年2月1日暂计算至2015年1月12日止，以后继续计算至判决生效之日）；4.诉讼费用由被告承担。后原告黄宗多又自愿放弃变更后的部分诉讼请求如下：1.放弃第3项诉讼请求，即自愿放弃要求被告赔偿因逾期交房造成原告违约而赔偿的款项380000元及利息损失69920元；2.要求减少第2项诉讼请求，即要求被告赔偿原告利息损失1199063元（其中5713181.5元按年利率6.44%自2012年3月9日起暂计算至2015年1月12日为1047337元，另外1000000元按年利率6.0%自2012年7月3日起暂计算至2015年1月12日为151726元），此后的利息损失继续按银行同期贷款利率计算至购房款实际退回之日止。
为证明上述事实，原告黄宗多向本院提供以下证据：
1.泰地置业公司的广告宣传一份，欲证明当时卖房时，黄某宣传涉案房屋系做办公楼，被告公司未说明案涉房屋不能分割。
2.房屋买卖合同一份，欲证明原、被告签订房屋买卖合同的事实；根据合同第十四条约定，该房屋权属转移登记手续由被告办理，原告予以配合；第十九条约定，合同履行过程中，土地性质原是科研用地，如果可以变更为商业用地，应另支付2000／平方米的购房款。
3.收据二份、银联商务签购单一份，欲证明原告于2011年4月13日向被告支付5713181.5元，于2012年7月3日向被告支付100万元，共计支付6713181.5元的事实。
4.缴款通知书一份，欲证明被告以案涉房屋土地性质已变更为名，要求原告另支付每平方米2000元购房款的事实。
5.泰地·洄龙湖邸交房通知书一份，欲证明被告逾期交房一年多的事实。
6.电话录音说明（附光盘）一份，欲证明潘建鸿跟原告说案涉房屋可以办手续，土地性质已经变化，要求原告增加支付购房款2000元／平方米的事实。
7.项目投资意向书、还款协议各一份，欲证明原告与瑞晶公司签订合同，约定原告应在2013年1月10日前交付房屋，但因被告逾期交房，导致原告违约，给原告造成损失的事实。
8.中国人民银行同期同种类利率计算表一份，欲证明利息计算标准。
9.网上报道一份，欲证明被告公司总经理黄某曾经做过欺骗消费者的事情，现在又来欺骗原告。
10.借据一份，欲证明2011年5月5日，原告借给案外第三人潘某的丈夫戴某500万元，并用案涉房屋作为借款保证的事实。
被告泰地置业辩称，原、被告所签订的房屋买卖合同的日期是对的。原告诉称的已支付的购房款金额也正确。由于被告公司从开始建立到现在都没有领取过房屋销售预售证，故本案应按合同无效来处理。黄宗多签订合同的时间是2012年7月3日，黄宗多购买的房屋是从案外人潘某手上转过去的，黄宗多以自己名义支付到被告公司账上的购房款是100万元，另外的购房款是潘某房子退掉后转到黄宗多的付款名下。对原告变更后的第二项诉讼请求中的利息有待核实，对第三项诉讼请求不予认可。
被告泰地置业未向本院提供证据。
原告向本院提供的上述证据，经质证，本院认证如下：
对原告黄宗多提供的证据1、5、8，被告均无异议。对证据2，被告对真实性无异议，但认为合同第十九条的特别声明中所约定的案涉房屋土地性质是有可能由科研用地变更为商业用地。对证据3，被告对真实性无异议，但认为2011年4月13日开具的收据虽是开给原告，但交款人并非原告，该款项系其他人转给被告的。对证据4，被告对真实性无异议，但缴款通知书上没有明确涉案房屋土地性质已变更。对证据6，被告对真实性无异议。对证据7、9、10，被告对真实性有待确认。经审核，本院对原告提供的证据1-6及证据8的真实性予以确认；对证据7，因原告已自愿放弃该项诉讼请求，故该证据与本案无关联性，本院不予确认；对证据9不予确认；证据10与本案无关联性，本院不予确认。
根据原、被告所提供的有效证据及陈述，本院认定的事实如下：
2012年7月3日，原告黄宗多（买受人）与被告泰地置业（出卖人）签订了《房屋买卖合同》，合同约定泰地置业以出让方式取得位于杭州市下城区永华街x号、编号为杭政储出（2005）17号b地块的建设用地使用权，该地块总用地面积为55136平方米。泰地置业经批准在该地块上建设物业，现定名洄龙湖邸。建设工程规划许可证号为：建字第330100200800497，施工许可证号为330100200902180101。黄宗多购买的房屋为洄龙湖邸项目中的紫轩公馆x#。建筑层数地上叁层，建筑面积共687.3平方米。该房屋土地使用权年限自2007年12月28日至2057年12月27日，土地性质为科研用地。该房屋单价为每平方米11875元／㎡，总价款8161687.5元。合同第五条约定，在签订合同之日，买受人向出卖人支付约房价总额的70%计人民币5713181.5元，在签订本合同时将冲抵首期购房款；买受人于2012年7月2日向出卖人支付尾款计人民币100万元；买受人应于2012年9月28日前向出卖人支付剩余房款计人民币1448506元。合同第七条约定，出卖人应当在2012年9月28日将符合条件的房屋交付买受人使用。第十九条约定“特别申明：在本合同履行过程中，该地块的土地性质有可能从现有的科研用地性质改变为商业（或综合）用地性质；买受人承诺：如果本地块土地性质变更为商业（或综合）用地，买受人自愿在本合同第三条约定的房价款的基础上每平方米增加人民币（大写）贰仟元（2000元），具体付款时间以出卖人发出的书面通知为准，买受人须在出卖人发出交款通知的20日内将应付款项一次性交清。买受人如未能如约支付上述款项的，视为逾期付款，按合同第六条约定处理。”合同还对买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任等进行了约定。
合同签订后，黄宗多于2012年7月3日支付泰地置业购房款100万元，泰地置业于同日出具100万元的收据给黄宗多。
另查明，案涉房屋是由案外人潘某转手给黄宗多。2011年，潘某与泰地置业签订了房屋买卖合同，合同约定由潘某购买案涉的紫轩公馆1#房屋。后潘某与泰地置业协议解除了房屋买卖合同。潘某于2012年3月9日向泰地置业出具一份《退房承诺书》，承诺书称其于2011年3月14日与杭州泰地置业有限公司签订洄龙湖邸项目独栋小科研楼（紫轩公馆1#）签订房屋买卖合同肆份，截止2012年3月9日，其已向泰地置业支付房款共计人民币5713181.5元。现因个人原因潘某自愿放弃对紫轩公馆1#的一切权利，并确定由泰地置业将已交付房款5713181.5元全部转给黄宗多女士。截止2011年4月19日，泰地置业给潘某开具一张5713181.5元的房款收据，潘某于签订本承诺书当日将全部收据与买卖合同原件一份退还给泰地置业。
泰地置业于当日收到该《退房承诺书》及开具给潘某的5713181.5元购房款收据后，直接将该5713181.5元购房款转到黄宗多名下，并补开了一份日期为2011年4月13日、房款为5713181.5元的收据给黄宗多。
2013年12月12日，泰地置业向黄宗多出具一份《泰地·洄龙湖邸交房通知书》，称泰地置业（案名洄龙湖邸）已经通过有关规定验收，并将办理交房手续的相关事项通知给黄宗多。
2014年5月20日，泰地置业向黄宗多出具一份《缴款通知书》，称泰地洄龙湖邸可以独栋办理房屋权属证书，根据合同特别声明的约定，通知黄宗多于2014年6月10日之前将增加的2000元／平米的土地出让金计1370320元及已到期未付款项计1448506元支付到泰地置业账户上。
因合同约定的房屋交付时间为2012年9月28日，被告逾期未交房，原、被告经过沟通无效，原告遂提起本案之诉。
经本院审理后查明，泰地·洄龙湖邸、永华街198-1号项目系泰地置业建造，经建字第330100200800497号规划许可证批建44幢科研楼、科研综合楼及配套用房。该项目未领取商品房预售许可证，无商品房合同备案及预告登记信息。该项目原地块为杭政储蓄（2005）17号b地块，用途为科研用地，杭州新世纪软件开发园有限公司以公开挂牌出让方式取得该地块，2005年5月20日，签订土地出让合同{杭土合字（2005）54号}，出让合同中明确“本合同项下科研用地不得分割转让”。2006年8月5日，经工商行政主管部门核准，杭州新世纪软件开发园有限公司更名为杭州泰地置业有限公司。
根据《关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展的实施意见》（杭政办函（2004）18号），原土地出让合同约定“不得分割转让”等的科研用地，原则上不得分割转让；用地单位确需按规划竣工验收最小单元进行转让的，应按现行商服用地市场评估价30%补缴土地出让金，并签订土地出让合同，土地登记用途不作调整。
本院认为：本案所涉的泰地·洄龙湖邸项目原地块性质为科研用地，杭州新世纪软件开发园有限公司以公开挂牌出让方式取得该地块，在签订土地出让合同时明确约定“本合同项下科研用地不得分割转让”。杭政办函（2004）18号实施意见出台后，泰地置业也未提供证据证明其关于泰地·洄龙湖邸项目已补缴相应的土地出让金，故该项目所属的地块仍属于不能分割转让的情形。因此，原、被告关于洄龙湖邸项目下的紫轩公馆1#房屋所签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告主张被告返还已付购房款6713181.5元的诉讼请求，本院予以支持。本案被告在明知科研用地不得分割转让的情况下仍将该地块上的房屋分割转让给原告，被告存在过错。故原告主张被告支付已付购房款产生的利息损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张5713181.5元的利息损失自2012年3月9日起计算，根据潘某的《退房承诺书》可知，原告实际支付购房款5713181.5元的时间为2012年3月9日，故该利息起算时间符合客观事实，本院予以支持。根据原告提供的中国人民银行同期同种类利率计算表，本院确认5713181.5元按银行同期贷款利率标准自2012年3月9日起暂计算至2015年1月12日为1022397.63元，另外1000000元按银行同期贷款利率标准自2012年7月3日起暂计算至2015年1月12日为157700元，两项合计为1180097.63元，超出部分本院不予支持。原告自愿放弃要求被告赔偿因逾期交房造成原告违约而产生损失的诉讼请求，系其自行行使权利的行为，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告杭州泰地置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄宗多支付的购房款6713181.5元；
二、被告杭州泰地置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄宗多购房款的利息损失1180097.63元（暂计算至2015年1月12日，此后的利息损失继续按银行同期贷款利率计算至购房款实际返还之日止）；
三、驳回原告黄宗多的其他诉讼请求。
案件受理费人民币67186元（原告已预交），由原告黄宗多负担161元，被告杭州泰地置业有限公司负担67025元（于判决生效后十日内缴纳）；保全费5000元，由被告杭州泰地置业有限公司负担（于判决生效后十日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费67186元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审 判 长 石 敏
审 判 员 彭小梅
人民陪审员 王土根
二〇一五年三月十日
代书 记员 陈腾超