湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民初字第01180号
原告武汉市车站路商场股份有限公司，住所地武汉市江岸区车站路70号。
法定代表人潘理平，系该公司董事长。
委托代理人余学军（一般授权代理），湖北安格律师事务所律师。
被告齐艳真，江岸区小齐按摩店个体经营者。
委托代理人吴新明（特别授权代理），男，无业。
委托代理人张成明（特别授权代理），男，无业。
原告武汉市车站路商场股份有限公司与被告齐艳真物权保护纠纷一案，本院于2014年5月7日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，并组成由审判员王雪涛担任审判长，人民陪审员任频、人民陪审员王强参加的合议庭，于2014年7月9日公开开庭进行了审理。原告武汉市车站路商场股份有限公司的委托代理人余学军，被告齐艳真及其委托代理人吴新明、张成明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉市车站路商场股份有限公司（以下简称车商公司）诉称，位于武汉市江岸区安静小区3栋1层（建筑面积106.39平方米）的房屋，系武汉中百集团股份有限公司（以下简称中百集团公司）所有的房屋。中百集团公司于2010年7月27日授权武汉中百百货有限责任公司（以下简称中百百货公司）负责中百集团公司位于车站路街、安静街等处房屋的管理及门面出租。2010年8月10日，中百百货公司又授权车商公司全权负责中百集团公司位于车站路街、安静街等处房屋管理及门面出租。2013年2月1日，车商公司与齐艳真签订房屋租赁合同一份。合同约定，车商公司将位于武汉市江岸区安静小区3栋3号1楼面积共计50平方米的门面房屋出租给齐艳真经营使用。租赁期限为一年，自房屋交付给齐艳真之日起算，即2013年3月1日起至2014年2月28日止。租赁期满，本合同终止，车商公司有权收回房屋。租金每年为15，120元，每季度（合同期）支付一次，每次3，780元，每季度第一个月的头10天内，齐艳真应向车商公司支付该季度的租金，交付至合同终止为止。本合同签订之日，齐艳真需向车商公司支付保证金1，100元。保证金不计息。合同终止（包括合同期满、提前解除），车商公司在扣除齐艳真欠费（租金及有关费用）及齐艳真应承担的违约金、赔偿金后，将余额退还齐艳真。齐艳真应按期缴纳租金，每逾期一日，按应缴租金额的5%承担滞纳金；逾期超过30日，车商公司有权解除合同。齐艳真并应按本合同租金总额的30%承担违约金。合同终止（包括合同期满、提前解除），属车商公司所有的一切设施，齐艳真不得折除和移动。房屋内的装修不得折除和破环，无偿归车商公司所有。属齐艳真所有可移动的设施、设备及物品由齐艳真搬走。齐艳真须在合同终止之日起三日内腾退所承租房屋。齐艳真如按期腾退，腾退期内车商公司免收租金。齐艳真若到期未腾退的，车商公司有权停止供应其水、电，齐艳真应按合同约定租金的3倍承担房屋占用费。齐艳真若合同终止之日起达一个月未清场所承租的房屋内财产，车商公司视齐艳真自愿放弃其可移动的设施、设备及物品或不可移动财产的所有权，并有权对其处置。
合同还约定了其他内容。合同签订后，齐艳真承租、使用位于武汉市江岸区安静小区3栋3号1楼面积共计50平方米的门面房屋，用于经营武汉市江岸区可是香小吃店。2013年10月，齐艳真将承租场地用途变更，用于经营武汉市江岸区小齐按摩店。2014年1月24日，因租赁期限即将届满，车商公司发函至齐艳真，告知因车商公司自身经营发展需要，不再续签合同，请齐艳真在合同到期时腾退房屋。但齐艳真在合同租赁期限届满后未腾退房屋。为此，车商公司又分别于2014年3月1日和2014年3月10日发函，通知齐艳真腾退房屋。齐艳真仍未腾退房屋。车商公司经催要未果，故诉至法院，请求判令：1、齐艳真腾退位于武汉市江岸区安静小区3栋3号1层面积共计50平方米的门面房屋；2、齐艳真向车商公司支付自2014年3月2日起至腾退之日止的房屋占用费（按合同约定租金的3倍即每日124.27元进行计算）；3、诉讼费用由齐艳真承担。
原告车商公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一、武汉市江岸区房产管理局出具的房产证复印件1份、授权委托2份，证明中百集团公司授权中百百货公司对位于车站路街、安静街等处房屋负责进行管理及门面出租，中百百货公司又授权给车商公司负责进行管理及门面出租；
证据二、房屋租赁合同1份，证明车商公司于2013年2月1日与齐艳真签订房屋租赁合同，约定车商公司将位于武汉市江岸区安静小区3栋3号1楼面积共计50平方米的门面房屋出租给齐艳真经营使用，租赁期限为2013年3月1日起至2014年2月28日止。租赁期满，合同终止，车商公司有权收回房屋；
证据三、个体工商户营业执照复印件2份，证明齐艳真系武汉市江岸区可是香小吃店的个体经营者，经营场所为位于武汉市江岸区安静小区3栋3号1楼面积共计50平方米的门面房屋；齐艳真在房屋租赁期间，将租赁房屋用途变更，用于经营武汉市江岸区小齐按摩店，该店系个体经营，经营者仍为齐艳真；
证据四、车商公司出具的函告3份、EMS快递单1份，证明车商公司分别于2014年1月24日（租赁合同届满前）和2014年3月1日、2014年3月10日（租赁合同届满后）通知齐艳真，要求其依照合同约定腾退承租房屋，并将房屋交还给车商公司。
被告齐艳真辩称，1、我于2012年5月12日与车商公司签订的房屋租赁合同。合同注明的签订时间为2012年2月10日，但我实际签订合同的时间为2012年5月12日。我与车商公司签订的租赁合同是我在车商公司与前租户梅善其签订的原房屋租赁合同上增加了我的名字而形成。当时，我提出与车商公司重新签订一份合同，但车商公司负责出租的罗某说，如果重新签订合同就要涨租金，不然就在梅善其的原租赁合同后增加我的名字，为此，我才在梅善其的原租赁合同后增加我的名字。我在签订合同时，车商公司负责出租房屋的罗某明确表示，房屋可以长期出租，但合同是每年签一次；2、我和前租户梅善其谈房屋转让事宜时，车商公司的罗某也参与了房屋转让的活动，罗某对我说：“转让费没事，我给你们做个记录，双方签上字存档，如果将来有什么变化，该补偿的补偿”。我听信了罗某的活后，才在转让协议上签字，并支付转让费28，000元；3、车商公司在2013年10月底收租金时，还表示要续签租赁合同。我当时正在装修，并准备重新开业，但车商公司于2014年1月又下通知，要求收回该房屋，我感到受到欺骗。我租金已交到2014年2月，2014年3月后的租金未予支付。综上，车商公司口头答应房屋可以长期出租，又于2014年提出要我退房；合同约定房屋不能转让，但房屋事实已经发生转让。车商公司也参与了转让的活动。因车商公司随意改动合同内容，在明知我已支付了房屋转让费，且对房屋进行装修不久的情况下，仍要收回租赁房屋，致使我发生转让费和装修损失，请求法院依法驳回车商公司的诉请；如果车商公司坚持收回房屋，应退还我支付的转让费28，000元，并赔偿装修损失40，600元。
被告齐艳真为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：
证据一、车商公司于2012年2月10日与齐艳真、梅善其签订的租赁合同1份（齐艳真实际签订时间为2012年5月）、收款收据1张，证明车商公司为了自己的利益，更改了合同签订的时间和内容；齐艳真支付转让费28，000元，取得位于武汉市江岸区安静小区3栋3号1楼面积共计50平方米的门面房屋的承租权；合同中约定不准装让承租房屋，但该房屋实际发生了两次转让；
证据二、齐艳真于2014年3月22日出具的情况反映和EMS回执各1份，证明齐艳真受到车商公司欺骗和欺诈；车商公司在明知齐艳真已支付了房屋转让费，且对房屋进行装修不久的情况下，仍要收回租赁房屋；
证据三、转让协议和收条各1份，证明齐艳真支付了转让费28，000元给前租户梅善其，取得该房屋的承租权；
证据四、装修协议1份、收据3份，证明齐艳真于2013年11月左右对位于武汉市江岸区安静小区3栋3号1楼面积共计50平方米的门面房屋进行装修，发生装修费用40，600元。
经庭审质证，对车商公司提交的证据，齐艳真对证据一、证据三无异议；对证据二、证据四均有异议。其中，对证据二，齐艳真认为，该租赁合同与双方实际约定的合同内容不一致。合同中虽然约定租赁期为一年，但双方实际约定的是长期租赁合同；合同虽约定房屋不能转让，但房屋实际已转让多次，故对该证据不能达到其证明目的；对证据四，齐艳真认为，函告3份已收到，但车商公司在明知我已支付了房屋转让费，且对房屋进行装修不久的情况下，仍要收回租赁房屋，车商公司存在欺骗行为，故对该证据有异议。对齐艳真提交的证据，车商公司均有异议。其中，对证据一，车商公司认为，对车商公司于2012年2月10日与齐艳真、梅善其签订的租赁合同的真实性无异议，但该合同已经履行完毕。车商公司是依据2013年2月1日与齐艳真签订的新的房屋租赁合同提出起诉的，故齐艳真提出的该租赁合同与本案无关；对收据的真实性无异议，但原来是否发生过转让，与本案无关；对证据二，车商公司认为，齐艳真个人出具的情况反映是其单方出具的材料，不能达到其证明目的；对证据三，车商公司认为，转让协议和收条反映的是梅善其和齐艳真之间的关系，和本案无关；对证据四，车商公司认为，对装修协议和收据的真实性不发表意见；即使齐艳真发生有装修费，按照合同约定及法律规定，装修费也不应由车商公司承担。
对上述有争议的证据，本院认为，车商公司提交的证据二即车商公司于2013年2月1日与齐艳真签订房屋租赁合同，约定有“租赁期限为2013年3月1日起至2014年2月28日止。租赁期满，合同终止，车商公司有权收回房屋”的内容，齐艳真对该合同的真实性并无异议，其虽提出该租赁合同与双方实际约定的合同内容不一致的质证意见，但未提交的相反证据证明其质证观点，故本院对该证据予以采信；对车商公司提交的证据四，因齐艳真自认收到函告，故本院对该证据的真实性予以认定。对齐艳真提交的证据一，本院对该证据的真实性予以认定，但仅凭该证据不足以证明车商公司更改了合同签订的时间和内容的事实；对齐艳真提交的证据二，因情况反映系齐艳真单方出具，且无其他证据佐证其主张的事实，故本院对该证据不予以认定；对齐艳真提交的证据三，因转让协议和收条反映的是梅善其和齐艳真之间的关系，转让协议和收条中并无车商公司的签字及盖章，不能确认上述转让行为与车商公司有关；对齐艳真提交的证据四，本院对该证据予以认定。
经审理查明，位于武汉市江岸区安静小区3栋1层（建筑面积106.39平方米）的房屋，系中百集团公司所有的房屋。中百集团公司于2010年7月27日授权中百百货公司负责中百集团公司位于车站路街、安静街等处房屋的管理及门面出租。2010年8月10日，中百百货公司又授权车商公司全权负责中百集团公司位于车站路街、安静街等处房屋管理及门面出租。2012年2月14日，车商公司与梅善其、齐艳真签订房屋租赁合同一份。合同约定，甲方（车商公司）将位于武汉市江岸区安静小区3栋底层，建筑面积共计50平方米的门面房屋出租给乙方（梅善其、齐艳真）经营使用。租赁期限从2012年2月14日起至2013年2月13日止。租赁期满，甲方收回，在符合统一布局的情况下，若继续承租，乙方有优先签订合同的权利。租金每年为14，400元，每个月支付一次，每次1，200元，每次付款需按每月的前10天，向甲方支付，交至合同期满为止。本合同签订之日，乙方需向甲方支付保证金1，100元。合同期满退还乙方。若双方不再续约，属甲方所有的一切设施，乙方不得折除和移动。房屋内的装修不得折除和破环，无偿归甲方所有。属乙方所有可移动的设施、设备及物品由乙方自行处理。铺位内的装修不得拆除破坏，应无偿移交甲方所有。合同还约定了其他内容。2012年5月20日，梅善其与齐艳真签订转让协议一份，约定，梅善其将位于江岸区安静小区3栋1层50平方米的门面（文化娱乐中心）整体转让给齐艳真（转让费28，000元）；齐艳真需买下梅善其店内所有物品，梅善其净身而退。2012年5月24日，齐艳真支付梅善其房屋转让费28，000元。2013年2月1日，车商公司与齐艳真签订房屋租赁合同一份。合同约定，甲方（车商公司）将位于武汉市江岸区安静小区3栋3号1楼面积共计50平方米的门面房屋出租给乙方（齐艳真）经营使用。租赁期限为一年，自房屋交付给乙方之日起算，即2013年3月1日起至2014年2月28日止。租赁期满，本合同终止，甲方有权收回房屋。租金每年为15，120元，每季度（合同期）支付一次，每次3，780元，每季度第一个月的头10天内，乙方应向甲方支付该季度的租金，交付至合同终止为止。本合同签订之日，乙方需向甲方支付保证金1，100元。保证金不计息。合同终止（包括合同期满、提前解除），甲方在扣除乙方欠费（租金及有关费用）及乙方应承担的违约金、赔偿金后，将余额退还乙方。乙方应按期缴纳租金，每逾期一日，按应缴租金额的5%承担滞纳金；逾期超过30日，甲方有权解除合同。乙方并应按本合同租金总额的30%承担违约金。合同终止（包括合同期满、提前解除），属甲方所有的一切设施，乙方不得折除和移动。房屋内的装修不得折除和破环，无偿归甲方所有。属乙方所有可移动的设施、设备及物品由乙方搬走。乙方须在合同终止之日起三日内腾退所承租房屋。乙方如按期腾退，腾退期内甲方免收租金。齐艳真若到期未腾退的，甲方有权停止供应其水、电，乙方应按合同约定租金的3倍承担房屋占用费。乙方若合同终止之日起达一个月未清场所承租的房屋内财产，甲方视乙方自愿放弃其可移动的设施、设备及物品或不可移动财产的所有权，并有权对其处置。合同还约定了其他内容。合同签订后，齐艳真承租、使用位于武汉市江岸区安静小区3栋3号1楼面积共计50平方米的门面房屋，用于经营武汉市江岸区可是香小吃店。2013年10月，齐艳真将承租场地用途变更，用于经营武汉市江岸区小齐按摩店。2013年11月左右，齐艳真对该门面房屋进行装修，发生装修费用40，600元。2014年1月24日，车商公司发函至齐艳真，告知因车商公司自身经营发展需要，不再续签合同，请齐艳真在合同到期时腾退房屋。齐艳真在合同租赁期限届满后未腾退该房屋。为此，车商公司又分别于2014年3月1日和2014年3月10日发函，通知齐艳真腾退房屋。齐艳真仍未腾退房屋。此外，齐艳真未支付2014年3月后的房屋占用费。现车商公司诉至本院。
本院认为，中百集团公司系中百百货公司、车商公司的上级主管部门。位于武汉市江岸区安静小区3栋1层的房屋，系中百集团公司所有的房屋。中百集团公司授权中百百货公司负责中百集团公司位于车站路街、安静街等处房屋的管理及门面出租。中百百货公司又授权车商公司全权负责中百集团公司位于车站路街、安静街等处房屋管理及门面出租。因此，车商公司依授权享有位于武汉市江岸区安静小区3栋1层的房屋的占有、使用及经营管理的权利。车商公司于2012年2月14日与梅善其、齐艳真签订房屋租赁合同，约定将位于武汉市江岸区安静小区3栋3号1楼面积共计50平方米的门面房屋出租给梅善其、齐艳真经营使用。齐艳真、梅善其虽与车商公司签订房屋租赁合同，但因该合同的租赁期限已届满，合同的权利义务已终止（前租户梅善其已于2012年5月退出承租房屋）；齐艳真于2013年2月1日与车商公司签订的房屋租赁合同，约定车商公司将该门面房屋出租给齐艳真经营使用，租赁期限自2013年3月1日起至2014年2月28日止，现该合同的租赁期限亦已届满，合同的权利义务终止，故齐艳真基于租赁合同关系产生的占有、使用承租房屋的权利即已灭失，齐艳真应当将承租房屋交付给原房屋占有、使用及经营管理人车商公司。此外，车商公司于2013年2月1日与齐艳真签订的合同明确约定，“合同终止（包括合同期满、提前解除），属甲方所有的一切设施，乙方不得折除和移动。房屋内的装修不得折除和破环，无偿归甲方所有。属乙方所有可移动的设施、设备及物品由乙方搬走。乙方须在合同终止之日起三日内腾退所承租房屋”，故齐艳真依合同约定也应当腾退所承租房屋。综上，车商公司有权主张齐艳真腾退其所承租的房屋。对车商公司提出的齐艳真腾退房屋的诉请，本院予以支持。因合同的权利义务已终止，车商公司应将齐艳真支付的保证金1，100元退还给齐艳真。对车商公司提出的齐艳真支付自2014年3月2日起至腾退之日止的房屋占用费（按合同约定租金的3倍即每日124.27元进行计算）的诉请，因合同明确约定，合同期满后齐艳真若到期未腾退的应按合同约定租金的3倍承担房屋占用费；根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占，占有人有权请求返还原物；。因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”，故车商公司提出的齐艳真按合同约定租金的3倍支付房屋占用费的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但房屋占用费应支付至本院确定房屋腾退之日止。审理中，齐艳真提出“车商公司口头答应房屋可以长期出租”及“车商公司也参与了转让的活动”的抗辩意见，因齐艳真提交的证据不足以证明其主张的事实，故本院对齐艳真的该抗辩意见不予支持。齐艳真还提出因车商公司的违约行为，致使其发生转让费和装修损失，车商公司应退还其转让费28，000元，并赔偿装修损失40，600元的抗辩意见，因齐艳真提交的证据不足以证明车商公司违约；齐艳真提交的证据仅证明转让费28，000元系由梅善其收取，而不是车商公司收取，也不能证明齐艳真支付转让费的行为与车商公司有关；双方在合同中明确约定了租赁期限，合同终止后房屋内的装修不得折除和破环，无偿归车商公司所有；齐艳真也未提出反诉，故本院对齐艳真的该抗辩意见不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、齐艳真于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市江岸区安静小区3栋3号1层面积共计50平方米的门面房屋，并将该房交付给武汉市车站路商场股份有限公司；
二、武汉市车站路商场股份有限公司于本判决生效之日起十日内退还给齐艳真保证金1，100元；
三、齐艳真于本判决生效之日起十日内向武汉市车站路商场股份有限公司支付自2014年3月2日起至本判决确定房屋腾退之日止的房屋占用费（房屋占用费按合同约定租金的3倍即每日124.27元进行计算）；
四、驳回武汉市车站路商场股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元由齐艳真负担。因案件受理费130元已由武汉市车站路商场股份有限公司预交，故齐艳真在支付上述款项时，将受理费130元一并支付给武汉市车站路商场股份有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 王雪涛
人民陪审员 任 频
人民陪审员 王 强
二〇一四年十月十七日
书 记 员 宋琼韬