济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0191民初1310号
原告（反诉被告）：齐磊，女，1988年6月14日出生，汉族，个体，住济南市。
被告（反诉原告）：葛明宪，男，1981年10月11日出生，汉族，个体，住济南市。
委托诉讼代理人：齐琳琳，山东瀛岱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阮昌锋，山东瀛岱律师事务所律师。
原告齐磊与被告葛明宪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，被告葛明宪向本院提起反诉，本院予以受理，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告齐磊，被告葛明宪的委托诉讼代理人齐琳琳、阮昌锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
齐磊向本院提出诉讼请求：1.葛明宪支付房屋租金53034元、物业费963元、电费884元，合计费用54881元；2.葛明宪支付押金5000元；3.葛明宪支付违约金19655元；4.本案所有诉讼费用由葛明宪承担。事实和理由：2015年3月6日，齐磊与葛明宪签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2015年3月6日至2018年3月5日，租金第一年为70000元，第二年74000元，第三年为78000元，租金支付方式为年付，各期租金以银行转账形式支付，物业管理费等其他费用按合同约定自行承担。齐磊于签订合同当日支付给葛明宪房屋押金5000元整，后通过银行转账将第一年度、第二年度的房租缴纳给葛明宪。因经营需要，齐磊按照合同中的第二条第五款于2016年4月15日向葛明宪提出，有转租意向，葛明宪表示，齐磊必须经营到找到新的租客，齐磊同意并继续租用房屋，同时在店内张贴房屋转租信息。无论是意向还是事实，齐磊丝毫不存在退房的问题，在此期间，也不断有人到店内咨询房屋转租情况以及房屋如何租赁等问题。2016年6月16日葛明宪的助理向齐磊以电话形式并同时到店内通知，尽快将房子清出。2016年6月17日，葛明宪在与齐磊没有任何协商以及未签订任何终止合同协议的情况下，直接将房屋租给了新的租客，并与新租客在6月17日签订租赁合同。直至今日，葛明宪未与齐磊签订终止合同协议，未结清剩余房租以及其他费用，同时葛明宪还要求齐磊支付违约金19655元，现已直接给齐磊造成了非常严重的经济损失，齐磊一再与葛明宪协商，但始终无果。为维护合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。
葛明宪辩称，一、2016年6月17日齐磊搬离出租房屋之日，双方的租赁合同已经终止。2016年4月15日齐磊以微信形式通知葛明宪退房，按租赁合同约定齐磊单方提出退房需要提前三个月通知，但葛明宪考虑原告确实经营出现问题，为不给原告增加额外损失，同意在找到新租客的情况下，可提前解除租赁合同，但解除合同系齐磊单方违约所造成的，故其应按租赁合同第四条第九项的约定承担相应违约金19655元。二、2016年6月24日，葛明宪与齐磊进行了费用结算。葛明宪对应该退还的房屋租金、物业费、电费、押金等没有异议，但因齐磊不同意支付葛明宪违约金，所以葛明宪迟迟没有将上述费用退还给齐磊。三、《房屋租赁合同》的终止，是齐磊提出退房、单方违约造成的，按照合同第四条第九项的约定，齐磊应该支付葛明宪违约金19655元。
葛明宪向本院提出反诉请求：1.判令齐磊向葛明宪支付违约金19655元；2.反诉费用由齐磊承担。事实和理由：2015年3月6日，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定齐磊租赁葛明宪的房屋，租赁期限自2015年3月6日至2018年3月5日，租金第一年为70000元，第二年为74000元，第三年为78000元，租金为年付。合同签订后，双方均按约定正常履行。但2016年4月15日，齐磊微信通知葛明宪因为经营不善，不想继续租赁房屋。根据合同第四条第九款的约定，如果齐磊退房，必须提前三个月通知葛明宪，并且向葛明宪支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的15%计算。也就是说，按照约定，合同应该在齐磊提出退房后的三个月终止。但考虑到齐磊经营确实出现问题，为了让其减少损失，葛明宪同意在找到新的租客的情况下，提前终止合同。2016年6月17日，葛明宪与新的租客签订了租赁合同，齐磊主动从租赁的房屋搬离，自此双方签订的《房屋租赁合同》终止。因本合同的终止，是齐磊提出退房，单方违约的结果，因此齐磊应该按照合同第四条第九项的约定向葛明宪支付违约金，但齐磊不但不支付，反而起诉葛明宪违约，完全是无理取闹、不讲诚信。为了维护自身的合法权益，特向贵院提出反诉，望判如所请。
齐磊答辩反诉称，2016年4月15我方确已通知葛明宪，涉案房屋是需要转租而不是退房，根据租赁合同第二条第五项约定及《合同法》第二百二十四条的规定，我方是经过葛明宪同意才转租的，且向其提出了转租申请，故我方并未违约，因此不应支付违约金。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月6日，齐磊（乙方）与葛明宪（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，甲方将坐落于高新区XXX商铺一层40个平方的铺面出租给乙方作为经营场所；租赁期限共三年，自2015年3月6日零时起至2018年3月5日24时止；第一年租金为70000元，第二年租金为74000元，第三年租金为78000元；租金支付方式为年付，每次应提前两个月支付下一年的房租，租金收款方式可以现金或者银行转账，收款账号：XXX，葛明宪，民生银行；乙方未经甲方同意擅自将商铺转租、转让或转借给他人使用的，甲方有权提前终止合同收回商铺，并按乙方违约处理，收取违约费用；乙方向甲方交纳5000元押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿；电表表底数为3598度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满；租赁期间，如乙方确因特殊情况退房，必须提前三个月书面通知甲方，解除合同，应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的15%计算；如甲方确因特殊情况需要收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方，解除合同，应付给乙方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的15%计算；如果违约一方未提前通知对方，按乙方交纳甲方押金为准，向对方加赔违约金，如乙方未提前三个月通知甲方，没收押金，甲方未提前三个月通知，加赔对方以押金为准（注：无论谁违约至少赔偿对方壹万元，例如按租期算违约金不满壹万元，以壹万元为准）；租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及预付租金无息退还乙方。
上述合同签订后，齐磊于2015年3月6日向葛明宪交付第一年度租金70000元、押金5000元、物业费1344元、电费2000元。同日，葛明宪向齐磊出具收条一份，载明：“今收到齐磊租房租金柒万元整（70000元），租房押金伍仟元整，时间2015年3月6日至2016年3月5日止。预存电费贰仟元，壹年物业管理费壹仟叁佰肆拾肆元（1344元）”。2016年2月4日，齐磊向葛明宪交付第二年度租金74000元、物业费1344元。同日，葛明宪出具收据一份，载明：“2016年3月6日-2017年3月5日房租74000元，物业费1344元”。
2016年4月15日，齐磊以微信方式通知葛明宪因经营不善不再租赁该房屋。2016年6月17日，葛明宪之妻高立辉寻找到新租户即案外人卢涛，并就涉案房屋与其签订了新的《房屋租赁合同》一份。同日，齐磊从涉案房屋中搬离。
诉讼中，葛明宪对齐磊主张的剩余房屋租金53034元、剩余物业费963元、剩余电费884元及押金5000元均予以认可，但认为应在上述款项中扣除齐磊应支付的违约金19655元后返还给齐磊。
就违约金应否承担问题，双方发生争议。诉讼中，齐磊主张其于2016年4月15日以微信方式向葛明宪提出转租，葛明宪亦予以同意。但葛明宪在双方未解除合同且亦未结算任何费用的情况下又与他人签订新的房屋租赁合同，已构成违约。葛明宪签订新合同后即要求齐磊搬走。齐磊出于理解，在双方未进行结算的情况下即按照葛明宪的要求提前搬走。但在双方结算时，葛明宪要求齐磊承担违约金19655元。双方因违约金支付问题未达到一致，后期租金等葛明宪亦未退还。葛明宪主张，齐磊因经营出现问题通知其不想继续租赁房屋，并未表示转租。根据合同约定齐磊要退房需提前三个月通知，但葛明宪考虑到不想给齐磊增加额外损失，同意在找到新租客的前提下提前解除租赁合同。葛明宪通过网络发布招租信息，前前后后有很多租客前去看房，齐磊均未阻止也未提出异议，2016年6月16日现任租客看房，于次日签订新的租赁合同，齐磊从租赁房屋搬出，双方合同已经解除。合同解除的根本原因是齐磊自身经营出现问题不想继续租赁房屋，葛明宪有权按合同约定要求其支付违约金。
本院认为，齐磊与葛明宪签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方签订的房屋租赁合同期限为自2015年3月6日起至2018年3月5日止，而齐磊因经营不善于2016年4月15日向葛明宪提出提前解约，葛明宪于2016年6月17日与案外人卢涛签订租赁合同，齐磊于同日从涉案房屋中搬离，由此可以确定，双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年6月17日协商一致解除。至双方解除合同时，齐磊已支付给葛明宪的租金剩余53034元、物业费剩余963元、电费剩余884元及预交的押金5000元，葛明宪亦予以认可，故对于原告齐磊要求被告葛明宪返还上述款项的诉讼请求，本院予以支持。对于双方争议的违约金问题。齐磊主张，双方并未正式解除合同，葛明宪在其不知情的情况下与新租客签订新的租赁合同，葛明宪存在违约行为，应按照合同第四条第九项计算违约金。葛明宪则主张，齐磊系单方提出退房，导致合同解除，根据租赁合同第四条第九项的约定，齐磊违约按剩余租期内租金15%向葛明宪支付违约金。本院认为，本案涉案合同的解除，系齐磊向葛明宪提出经营不善不再租赁，在此情况下，葛明宪寻找新的租户并与其签订租赁合同，并未构成违约。且齐磊亦于同日搬离涉案房屋，由此可以确定其亦认可双方的合同已协商解除。故齐磊要求葛明宪支付违约金19655元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。双方的合同虽已协商解除，但双方在合同中约定了履行期限及违约条款，齐磊提前要求解除合同，确已违反了合同中的相关约定。但考虑到双方约定的违约金过高，而双方的租金已计算至葛明宪与案外人签订合同之日，且齐磊及时配合搬离涉案房屋，未给葛明宪造成较大损失，故根据公平原则及诚实信用原则，本院酌定齐磊应向葛明宪支付违约金5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告葛明宪于本判决生效之日起十日内返还原告齐磊租金53034元、物业费963元、电费884元、押金5000元，共计59881元;
二、反诉被告齐磊于本判决生效之日起十日内支付反诉原告葛明宪违约金5000元;
三、驳回原告齐磊的其他诉讼请求;
四、驳回反诉原告葛明宪的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1788元，由原告齐磊负担442元，被告葛明宪负担1346元；反诉案件受理费145.5元，由反诉原告葛明宪负担105.5元，反诉被告齐磊负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 卉
人民陪审员 赵立海
人民陪审员 曹振贵
二〇一七年三月十六日
书 记 员 赵 蕊