河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀05民终354号上诉人（原审原告）：邢台市家友物业服务有限公司，住南和县城建设大街西段南侧和景新城6栋3单元102室。法定代表人：魏永华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王小平，男，1968年11月20日，汉族，住河北省南和县。上诉人（原审被告）：魏燕波，男，1982年11月21日出生，汉族，户籍地邢台市南和县，现住邢台市南和县。上诉人邢台市家友物业服务有限公司（以下简称家友物业）因与上诉人魏燕波物业服务合同纠纷一案，不服河北省南和县人民法院（2017）冀0527民初1484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。上诉人家友物业的委托诉讼代理人王小平到庭参加诉讼。经传票传唤，上诉人魏燕波未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家友物业上诉请求：请求撤销一审判决，判决被上诉人支付上诉人违约金3199元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人前期物业服务合同纠纷一案，一审法院判决的违约金明显偏低。魏燕波一直拒绝缴纳物业管理服务费，共产生违约金3199元。一审法院审理时，对上诉人和魏燕波双方合同约定好的违约金内容私自改变。一审法院判决只让被上诉人象征性承担了147.31元的违约金。请求判决魏燕波支付上诉人物业服务费2044元，违约金3199元。魏燕波未到庭，未答辩。魏燕波上诉请求：撤销原审判决；驳回被上诉人的诉讼请求或者发还重审；本案的诉讼费用由家友物业负担。事实和理由：家友物业没有物价管理部门各项审批文件原件，双方签订的物业服务合同的内容未经业主大会通过，其物业收费无法律依据。家友物业提供的物业服务质量达不到约定的标准，存在违约行为，故上诉人不应当支付其物业费及滞纳金。家友物业辩称，我公司物业费的收取是由南和县2008年物价局文件南价字2008-7号文件和2014年河北省物价局和河北省住房城乡建设厅2014-12号文件，邢台市物价局邢价经费2016-８号文件的前期物业费。该小区是签订的前期物业服务合同，该小区还没有按照相关规定成立业主委员会。请求人民法院依法驳回魏燕波的上诉请求。家友物业向一审法院起诉请求：判令被告给付原告物业管理费2044元及违约金3199元，共计5243元；由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：被告系和景书香苑6栋1单元401室的房屋业主，房屋面积为139.97平方米，楼下车库面积26.04平方米。该小区物业由原告负责管理，2012年1月30日，邢台市家友物业服务有限公司与魏燕波签订《和景书香苑前期物业服务协议》，第十七条约定合同期限：本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订了《物业管理服务合同》生效时终止。第四条约定物业服务费：住宅物业服务费：0.40元/月/㎡；车库、储藏间物业服务费：0.40元/月/㎡；二次加压供水的运行费用：0.20元/月/㎡；甲方（本案被告）或物业使用人应于每季度初5日前向乙方（本案原告）预交下季度物业服务费及其他相关费用（二次加压供暖费用预收一个采暖期），逾期交纳费用的，每逾期一日，应交纳欠费总额的5‰作为违约金。因庭审中，被告代理人对每半年交纳的物业服务费584元认可，故采纳物业服务费每半年584元（物业费398元、公共照明18元、二次加压水168元）。一审法院认为，原告与被告签订的《和景书香苑前期物业服务协议》，对小区内所有业主具有约束力。原告依照合同约定提供物业服务，业主应按时交纳物业服务费，被告抗辩称原告没有尽到应尽的服务义务，但未提交相关证据予以佐证，本院对此不予采信。庭审中，双方都认可物业服务费每半年584元，且双方约定每季度初5日前向乙方（本案原告）预交下季度物业服务费及其他相关费用（二次加压供暖费用预收一个采暖期）。在2016年1月1日起至2017年8月9日期间，被告共拖欠七个季度的物业服务费：2044元（584元/2×7）。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案原告请求主张的违约金按日5‰（月利率15%）标准计算，标准确实高于金融机构，甚至高于民间借贷法律保护的月利率2%，且原告无充分的证据证明因被告违约给自己带来的实际损失，故本案可以依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，根据当事人的请求，对违约金高于实际损失的约定，予以调整，根据公平原则，兼顾合同履行情况，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，即在贷款基准利率基础上浮50%进行调整，即按照年利率8.4%（月利率0.7%，日利率0.02333%）计算违约金，违约金：147.31元（292元×19月×0.7%+292元×16月×0.7%+292元×13月×0.7%+292元×10月×0.7%+292元×7月×0.7%+292元×4月×0.7%+292元×1月×0.7%+292元×63日×0.023%）。同时邢台市家友物业服务有限公司在今后的物业服务中应更加积极协助业主解决问题，加强与业主的沟通，建立良好的物业服务关系。综上所述，2016年1月1日起至2017年8月9日期间，被告共拖欠七个季度的物业服务费：2044元（584元/2×7）。违约金147.31元，共计2191.31元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决：一、被告魏燕波于本判决生效之日起十日内支付原告邢台市家友物业服务有限公司物业服务费、违约金共计2191.31元。二、驳回原告邢台市家友物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。家友物业与魏燕波约定的违约金过高。家友物业没有举证证明自己的实际损失。原审法院根据合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决正确。家友物业上诉请求没有事实依据和法律依据，由其承担不利后果。本院审理过程中，经传票传唤，上诉人魏燕波未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百五十四条第一款第十一项、第一百七十四条规定，本案按魏燕波撤回上诉处理。综上所述，家友物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百五十四条第一款第十一项、第一百七十条第一款第一项规定、第一百七十四条规定判决如下：一、驳回上诉，维持原判；二、本案按上诉人魏燕波撤回上诉处理。一审判决自本判决送达之日起发生法律效力。二审案件受理费100元，由上诉人邢台市家友物业服务有限公司负担50元，由上诉人魏燕波负担50元。本判决为终审判决。审判长 梁 兵审判员 杨拥军审判员 尚好勇二〇一八年三月二十一日书记员 连 婧