北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0107民初2382号
原告张霏，女，1976年12月27日出生。
被告包秀芬，女，1959年5月18日出生。
原告张霏与被告包秀芬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员赵伟伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告张霏、被告包秀芬到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告张霏诉称：原告自2012年8月31日起承租被告房屋并签订房屋租赁合同，原告于2015年8月26日给付被告一年房租。2016年1月被告卖房要求解除房屋租赁合同，原告同意解除合同并于2016年3月16日起多次与被告洽谈涉案房屋的交接事宜，并约定3月27日办理交接。原告于2016年3月24日到26日搬家，并于26日腾空涉案房屋，涉案房屋已于2016年3月27日签约卖出。交接过程中被告拖延退还租金的时间并对原告及其孩子提出人身威胁的语言，原告去八宝山派出所请求协调处理。请求确认租赁合同于2016年3月27日解除。原告已支付被告2015年8月31日至2016年8月30日的房租，故要求被告退还2016年3月27日至2016年8月30日的房租12320元。原告于2016年3月15日与他人签订房屋租赁合同，价格偏高，并支付中介费，请人搬家，要求被告向原告支付一个月房租2400元作为补偿金。涉案房屋电卡余额11.09元，气卡余额40.81元，要求被告返还。原告自2012年8月31日起承租涉案房屋，分四次支付房屋，要求被告向原告出具正式租房发票。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令确认双方房屋租赁合同于2016年3月27日解除；2、请求法院判令被告退还原告未满期租金12320元；3、请求法院判令被告向原告支付一个月房租2400元作为补偿金；4、请求法院判令被告支付原告剩余电、气费51.9元；5、请求法院判令被告开具四年房租正式发票（额度101980元）；6、案件受理费由被告负担。
被告包秀芬辩称：原、被告只在第一年签订有租赁合同，之后双方没有签订过合同。原告提供的证据中是和一个姓刘的人签订的合同，原告不应该起诉被告。关于退还租金，被告不是不退还原告现金，是其中发生了很多事，当天要退钱的时候原告把警察叫过来了，当时就没有退钱。另外，原告居住租赁房屋期间一直没有交过取暖费，一直是被告交纳。同时原告将被告屋内物品损坏，原告应该赔偿。现在被告同意退还原告租金，但是要扣除取暖费和损坏被告物品的费用、近两个月房租。关于合同解除的事情，被告不认为双方已于3月27日解除了合同，因为原告当时没有退还被告房屋钥匙，到现在也没有退还钥匙给被告。对于电费、燃气费的数额认可，可以退还。
经审理查明：2012年8月13日，原、被告签订房屋租赁合同，其中约定：甲方包秀芬，乙方张霏；甲方将座落在北京市石景山区永乐东区XX-
XX号房屋（以下简称涉案房屋）租于乙方使用；租赁期限自2012年8月31日起至2013年8月30日止，共计1年，期满租赁关系自然消除；租金支付方式为年付，二万八千五百元整；房屋内水电费、天然气或煤气费、卫生费、电话费及有线收视费、宽带费等，自乙方入住之日起至租约期满迁出之日均由乙方负担；房屋内暖气费、物业费由甲方负担；......自签约之日起，双方均不得借故解除合同，但乙方因特殊情况需要退房，必须提前30天通知甲方解除合同，并支付一个月房租作为补偿金，甲方应退还乙方未满期租金。若甲方确实需收回自用，也必须提前30天通知乙方解除合同，同样支付一个月房租作为补偿金，并退还乙方未满期租金。
合同签订后，双方均依约履行了合同。该合同期满后，双方未再续签书面的租赁合同，但仍按原租赁合同的租金标准履行租赁合同。2015年8月26日，原告通过银行转账的方式向被告支付房屋租金共计28800元。庭审中，原、被告双方确认，该笔租金系2015年8月31日至2016年8月30日一年的租金，每月的租金标准为2400元。
2016年3月，被告因要出卖涉案房屋，通知原告尽快自涉案房屋中搬走。原告在庭审中称其接到被告通知后，即联系中介租赁其他房屋，并于2016年3月27日正式从涉案房屋中搬走且告知被告，但因被告拒绝接收钥匙，故未将房屋钥匙交给被告，并提供了双方短信、微信记录、证人证言、授权他人代为交付钥匙的授权委托书作为证据，其中含有原告向被告告知其搬家时间并要求收房的信息记录，另在3月31日的信息记录中，原告向被告表示其没给对方钥匙是因为被告没有退还原告钱，被告则回复4月1日起房租调为每月5000元，如钥匙不返还等于默（莫）认；被告则在庭审中表示三月底四月初时知道原告方已从涉案房屋中搬走，但原告拒绝返还钥匙，而双方最终对于应返还的钱数并未达成一致。
庭审中，原告申请证人杨×出庭作证，作证内容如下：2016年3月底，杨×曾帮忙原告从涉案房屋中搬家。2016年4月1日，因原告要上班，故将涉案房屋钥匙、电气卡交给其保管，需要的时候委托他将上述物品交给房东，但他并不认识房东，也没有房东的联系方式。被告对证人证言表示，并不认识证人，也没有与证人联系过，证人也没有给被告钥匙等物品。
本案庭审时，原告将涉案房屋钥匙、门禁卡、电卡及燃气卡交付给了被告，被告确认接收。
上述事实，有房屋租赁合同、微信、短信记录、证人证言、当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。2012年签订的房屋租赁合同租期届满后，双方虽未再签订书面合同，但原告仍继续占用涉案房屋并支付租金，而被告作为出租人也未提出异议并收取了原告交纳的租金，故双方之间的租赁合同应继续有效，但租赁期限转为不定期。
而在租赁合同履行期间，被告因要售卖涉案房屋通知原告搬家腾房，实际上是要求解除双方之间的租赁合同，而根据原告提供的信息记录及其自认，原告以其搬家的事实行为同意了被告解除合同的要求，故本院认定在2016年3月27日，原、被告就双方租赁合同的解除达成了合意，故对原告要求确认该日期双方租赁解除的诉讼请求，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原、被告之间的租赁合同履行情况，被告已收取原告整年度的租金，但却在履行期间主动提出解除合同，根据原合同约定，在此情形下其应退还剩余的房屋租金并支付给承租人一个月房租作为补偿金，故对原告要求退还未期满租金以及补偿金的诉讼请求，本院予以支持。而对于剩余水、电气的数额双方业已进行确认，被告亦应按照该数额予以支付。
但是，双方租赁合同虽已于2016年3月27日解除，但原告并未及时将房屋钥匙等相应卡证交还被告，造成了涉案房屋的闲置期间多达两个月，对于该部分损失需考虑双方的责任程度予以分担。庭审中，原、被告虽各自认为房屋钥匙未进行交接系对方责任，但通过原告方提供的证据，其在己方提供的信息中明确说明了自己不给对方钥匙是因为被告没有退还钱款，也就是说在未收到钱款的前提下原告是拒绝给付钥匙的，其对钥匙未得以返还应负主要责任。虽然其举证证明曾委托他人代为交付钥匙，但根据证人陈述该委托事项并未实际实施，对于原告要证明的事项，本院不予采信。而对于被告方，其在三月底即已明知对方已从涉案房屋中搬出，双方租赁合同也已经解除，其应积极与原告方进行结算并收回房屋，但其并未提供证据证明其积极履行了清算义务，故其应对扩大的损失承担一定的责任。综上，本院将结合上述责任认定情况，扣除原告应承担的房屋闲置损失，确定被告应予退还的租金数额。而对于被告认为应扣除涉案房屋供暖费的意见，因不符合合同约定，本院不予采纳。
关于原告要求被告出具发票一节，因该义务并非合同约定的义务，而是税务机关行政管理的职权范围，不属于民事诉讼主管范围，故对原告该项诉求，本院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、确认包秀芬与张霏之间的房屋租赁合同于2016年3月27日解除；
二、包秀芬于本判决生效后七日内退还张霏未满期房租九千四百元、补偿金二千四百元、剩余水、气费五十一元九角，以上共计一万一千八百五十一元九角；
三、驳回张霏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八十五元，由张霏负担十七元（已交纳），由包秀芬负担六十八元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
代理审判员 赵伟伟
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 孙紫淇