贵州省盘县人民法院民 事 判 决 书（2013）黔盘民初字第1605号原告俞小秋（俞晓秋），男，1954年7月4日生，汉族，无固定职业。特别授权委托代理人杨航，贵州真知律师事务所律师，执业证号15202201110632962。被告王大平，男，1965年9月17日生，汉族，盘县公安局退休民警。委托代理人王焕章，贵州忠章律师事务所律师，执业证号15202198810272795。原告俞小秋与被告王大平买卖合同纠纷一案，原告俞小秋于2013年5月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序由审判员林友芳担任审判长，与审判员管红兵、人民陪审员赵林慧组成合议庭于2013年6月20日公开开庭进行了审理，原告俞小秋及委托代理人杨航，被告王大平及其委托代理人王焕章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞小秋诉称，1999年10月18日，原被告签订了《转让土地协议书》，约定原告将位于盘县红果镇野马寨的建设用地转让给被告，该地的四至界限为：前接进村便道，后抵盘县新华书店用地，左接袁明权用地，右抵进新华书店道路，土地面积约169平方米，转让价款为人民币20 000元。协议签订后，原告将《贵州省临时用地规划许可证》、《中华人民共和国建设用地批准书》原件及建设用地交付给被告，但至今未办理换证手续。原告转让的土地是1993年南昆线红果段铁路建设时，原告的房屋被政府征收并拆迁，1995年4月，经南昆线红果段铁路搬迁小组批准，盘县人民政府将位于盘县红果野马寨的建设用地划拨给原告作宅基地所使用的。2012年10月27日，盘县人民政府发布征收野马寨区域房屋的通告，决定对野马寨片区进行改造，并于2013年1月20日发布《盘县红果野马寨房屋征收补偿方案》的文件，原告的建设用地属于征收范围。之后红果镇人民政府工作人员找到原告要求原告支持政府对野马寨棚户区的改造，此时原告才得知未经有批准权的人民政府批准，转让划拨建设用地的使用权是违反法律规定的。为避免损失，原告联系被告要求处理建设用地被征收的相关事宜遭到拒绝。现请求：一、判决确认原告与被告于1999年10月18日订立的《转让土地协议》无效。二、判决被告将位于盘县红果镇野马寨的建设用地（四至界限：前邻吕小美平房，后接新华书店用地，左接袁明权用地，右邻进新华书店道路，面积约169平方米）返还给原告，该地块价值约300 000元。三、本案诉讼费用全部由被告承担。为支持其主张，原告俞小秋在举证期限内向本院提交了以下证据：1、原告俞小秋的身份证复印件一份，用以证明原告的诉讼主体资格。被告无异议；2、转让土地协议复印件一份，用以证明原被告转让土地的事实。被告无异议；3、本案中争议土地的现场照片一张，用以证明目前本案中争议土地上的房屋已经被拆的事实，同时证明了争议土地为野马寨征收的范围。被告无异议。被告王大平辩称，一、1993年南昆线红果段铁路建设时，原告房屋被征收拆迁，盘县人民政府将位于盘县红果野马寨的国有建设用地169平方米划拨给原告作为宅基地。1998年9月原告办理得《贵州省临时用地规划许可证》、《中华人民共和国建设用地批准书》，1999年10月原告因急需用钱提出转让该土地，原被告遂于1999年10月18日签订了《转让土地协议》，原告将土地证件交予了被告。2000年被告在该土地上新建房屋，2013年4月22日因政府需要对野马寨片区进行改造，授权建设局与答辩人签订了拆迁补偿协议，且已根据相关规定对被告进行了调换和经济补偿。为此，原告才提起诉讼，要求确认双方于1999年10月18日签订的《转让土地协议》无效。二、原被告签订的《转让土地协议》应该视为有效。首先，该协议是双方当事人在平等自愿的条件下签订的，协议签订时，原告将土地相关证件交给了被告，被告将转让土地费用支付给原告，自此原告的宅基地使用权已转移在被告名下，至今长达13年之久；其次，该转让协议第三条约定该土地的换证手续由原告办理，手续费用由被告承担，而之后数年里原告都未按照约定履行办理换证及变更登记的义务。根据《中华人民共和国合同法》第45条第二款的规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。原告在长达13年的时间里未办理换证及变更登记手续，应视为协议约定的条件已成就，被告享有该土地的使用权；再次，2013年1月20日，盘县人民政府办公室发布的《盘县红果野马寨房屋征收补偿方案》的文件是对房屋建设进行补偿，并非对宅基地使用权进行补偿，且现在宅基地使用权已被盘县政府收回，原告的第二项诉请与被告无关；最后，原告诉称因自己未经有批准权的人民政府批准便将划拨建设用地的使用权转让给被告的行为违反法律规定，故原被告签订的《转让土地协议》无效。但是原被告签订《转让土地协议》虽未办理相关转让手续，因盘县政府需要对野马寨片区进行改造于2013年4月22日授权建设局与被告签订拆迁补偿协议及对被告进行调换和经济补偿的行为已经对原告出让划拨土地使用权的行为予以了认可。据此，原被告签订的《转让土地协议》应属合法有效的协议，请求判决驳回原告的诉讼请求。为支持其辩解，被告王大平在举证期限内提交了以下证据：1、《中华人民共和国建设用地批准书》、《贵州省临时用地规划许可证》复印件各一份，用以证明在原被告签订土地转让协议之前，原告依法享有本案争议土地的宅基地使用权，原被告签订土地转让协议后以上证件转移给被告所有，宅基地使用权已转到被告名下。原告的质证意见为，该组证据不能证明被告的证明目的，上述证件的权利人应是原告，土地证件为被告持有，但权利人并没有在法律程序上发生变动，仅能证明证件本身发生转移；2、转让土地协议、收条复印件各一份，用以证明原被告签订转让土地协议是自愿平等真实的意思表示，且被告按照约定全面履行了协议内容，而转让土地协议第三条正好证明了原告没有依照约定履行办理换证手续的义务。原告的质证意见为，该组证据缺乏合法性，且不能证明被告的证明目的；3、房屋征收补偿合同复印件一份，用以证明盘县人民政府对野马寨片区进行征收改造，政府对拆迁被告房屋进行了补偿，盘县人民政府对被告使用该宅基地及在该土地上建造房屋的合法性是予以认可的，否则就不会进行补偿。原告的质证意见为，土地的使用权人是原告，盘县住房和城乡建设局与被告签订征收补偿合同是违反法律规定的。为了查明本案事实，本院依职权调取了盘县国土资源局于2013年6月5日出具的证明一份，该证明的内容为“经查询余小秋位于红果开发区新华书店旁土地（1999）红土字第0153号《建设用地批准书》，无红果经济开发区国土资源分局移交该宗地的台账及档案”。原告无异议，被告认为该份证明与本案无关联性。对证据的分析与认定：1、原告俞小秋的身份证，符合证据“三性”的规定，可以作为认定俞小秋是本案适格诉讼主体的依据。2、《中华人民共和国建设用地批准书》（（1999）红土字第0153号）、《贵州省临时用地规划许可证》、原被告于1999年10月18日签订的转让土地协议、原告于1999年10月18日出具的收条，符合证据“三性”的规定，可以作为认定原被告于1999年10月18日签订土地转让协议，约定原告将位于盘县红果镇野马寨的建设用地（四至界限：前接进村便道，后抵盘县新华书店用地，左接袁明权用地，右抵进新华书店道路，面积约169平方米）转让给被告，转让费20 000元，协议签订后土地证件交由被告持有，被告向原告支付了转让价款的事实依据，但不能作为认定原被告所签订土地转让协议无效的事实依据。3、本案中争议土地的现场照片，符合证据“三性”的规定，且有其他证据相佐证，可以作为认定被告在位于野马寨的土地上修建的房屋已被征收拆迁的事实依据。4、房屋征收补偿合同，符合证据“三性”的规定，可以作为认定2013年盘县政府对野马寨地区进行改造，被告在本案中争议的土地上所建房屋被征收拆迁，盘县住房和城乡建设局作为土地、房屋管理部门与被告王大平签订了房屋征收补偿合同，对其房屋进行了经济补偿和产权调换，对被告王大平使用该土地的合法性予以了认可的事实依据。5、盘县国土资源局于2013年6月5日出具的证明，与本案没有关联性，不能作为认定本案事实的依据。通过对以上证据的分析与认定，结合当事人的陈述，本院查明如下事实：1999年10月18日，原被告签订了土地转让协议，约定原告将位于盘县红果镇野马寨的建设用地（四至界限：前接进村便道，后抵盘县新华书店用地，左接袁明权用地，右抵进新华书店道路，面积约169平方米）转让给被告，转让费20 000元，土地证件交由被告持有，原告负责办理换证手续，换证相关费用由被告承担。协议签订后，被告向原告支付了转让款20 000元，原告将土地证件交与被告。后被告在该土地上新建房屋，房屋面积800余平方米。2013年4月22日，盘县政府对野马寨片区进行征收改造，被告所建房屋被拆迁，盘县住房和城乡建设局与被告签订了房屋征收补偿合同，对被告进行了产权调换和经济补偿。本案的争议焦点是：原告俞小秋与被告王大平于1999年10月18日订立的《转让土地协议》是否有效，被告是否应将土地返还给原告。本院认为，被告王大平为取得位于盘县红果镇野马寨的建设用地使用权（四至界限：前接进村便道，后抵盘县新华书店用地，左接袁明权用地，右抵进新华书店道路，面积约169平方米），于1999年10月18日与原告余小秋签订《转让土地协议》并向原告支付了转让款20 000元，之后原告将其名下的《中华人民共和国建设用地批准书》、《贵州省临时用地规划许可证》交由被告保管。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，虽然原被告签订土地转让协议时未经有批准权的人民政府批准，但是被告与原告签订土地转让协议取得土地使用权后，在该土地上新建了房屋，2013年4月22日，因盘县人民政府需对野马寨片区进行征收改造，作为土地、房屋管理部门的盘县住房和城乡建设局与被告王大平签订房屋征收补偿合同，视为有批准权的人民政府已经在原告起诉前（2013年5月6日）同意办理土地使用权出让手续。因此，原被告签订的《转让土地协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。故原告请求确认原被告双方于1999年10月18日签订的《土地转让协议》无效并要求被告返还争议土地的理由不能成立，不予支持。被告王大平辩解原被告签订的上述协议有效，不应当返还原告争议土地的理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：驳回原告俞小秋的诉讼请求。案件受理费5 800元，由原告俞小秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  林友芳审 判 员  管红兵人民陪审员  赵林慧二〇一三年六月二十日书 记 员  唐丽红