广东省阳江市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤17民终1298号
上诉人(原审原告）：阳春市陂面镇加祥村委会新陂村，住所地：广东省阳春市。
委托诉讼代理人：邓德富，广东拓进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄仕掌，广东拓进律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张国英，男，1963年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市。
委托诉讼代理人：洪成参，广东春洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭光锐，广东春洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：阳春市陂面镇人民政府，住所地：广东省阳春市。
法定代表人：王承锋，该镇镇长。
委托诉讼代理人：崔瑞敏，阳春市陂面镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：阳春市陂面金龙烟花炮竹厂，住所地：广东省阳春市。
法定代表人：张惠志，该厂厂长。
原审第三人：阳春市金特农业发展有限公司。住所地：广东省阳春市。
法定代表人：林显丽，该公司总经理。
原审第三人：林显丽，女，1975年9月20日出生，汉族，住广东省阳春市。
上诉人阳春市陂面镇加祥村委会新陂村（以下简称加祥村委会新陂村）因与被上诉人张国英、阳春市陂面镇人民政府（以下简称陂面镇政府）、阳春市陂面金龙烟花炮竹厂（以下简称金龙烟花炮竹厂）、原审第三人阳春市金特农业发展有限公司（以下简称金特公司）及林显丽土地租赁合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院于2017年8月18日作出的（2016）粤1781民初1788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
加祥村委会新陂村上诉请求：撤销一审判决，改判支持加祥村委会新陂村一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院未依法审查土地的使用现状。（一）认定事实错误：讼争土地上的所有厂房现已归金特公司或者林显丽使用，并非部分厂房由其使用。（二）遗漏审查事实：1、未予认定林显丽或者金特公司将厂房用于生产、堆放化肥的事实。2、林显丽或者金特公司在获得讼争土地后，改变了烟花炮竹厂的规划，在土地上修建了硬底化的道路，破坏了土地原来的用途，且修建道路的行为未经加祥村委会新陂村同意，也没有经规划部门规划，一审对此未予认定。二、一审法院适用法律错误。（一）原租赁合同约定租用土地的目的是用于生产烟花炮竹，而现土地是用于生产化肥，承租者已改变租赁土地的用途。1、烟花炮竹与化肥是两种不同的产品，并非同种类物；2、烟花炮竹行业对环境的主要污染是大气及噪音污染，而化肥行业对环境的污染还包括了土地污染、对人体的污染等，两种行业完全不同，不能因使用同样的厂房而视为合同订立的目的没有改变；3、烟花炮竹的气味与化肥所散发的气味完全不同，化肥所散发的气味特别恶臭，即现土地使用者已经根本改变了原租赁合同所订立的目的；4、林显丽或者金特公司在讼争土地上修建了硬底化道路，相邻村的村民通行全部改由该道路通行，修建道路所在位置原来并非各村村民通行的道路，这已经完全改变原来厂房的规划，改变了讼争土地的用途。综上所述，一审法院认为承租方从根本上没有改变租赁土地用途是错误的。（二）加祥村委会新陂村收取第二期租金不能视为同意继续履行《租地协议》。1、按照合同第四条的约定，如甲方中途关闭烟花炮竹厂，甲方一定要先付清全部租金给乙方，甲方方可关闭。本案中，金龙烟花炮竹厂已经被吊销，依法根本不可能再进行生产经营，事实上其也没有再生产经营，即已经达到了合同约定的关闭条件，金龙烟花炮竹厂破产清算与否，与加祥村委会新陂村无关，但加祥村委会新陂村有权要求金龙烟花炮竹厂按合同约定支付全部租金。加祥村委会新陂村收取全部租金系合同赋予的权利，而非同意继续履行《租地协议》。2、退一步来说，即使收取租金的行为应视为同意继续履行《租地协议》，一审法院也未依据事实作出公正的裁判。加祥村委会新陂村收取租金时（2013年12月）并不清楚金龙烟花炮竹厂已将土地进行转租，直至林显丽将《厂房租赁协议》等资料提供给加祥村委会新陂村时才得知此事。加祥村委会新陂村得知金龙烟花炮竹厂转租土地后，有权依合同的约定行使解除权。（三）金龙烟花炮竹厂的法定代表人已于2000年变更为张惠志，一审法院认定张国英于2010年与林显丽签订合同的行为视为职务行为明显错误。（四）一审法院认定张国英以金龙烟花炮竹厂作为出资与林显丽合股经营，未产生转租行为，认定事实与适用法律错误。1、调解书仅显示张国英是名义上的股东，没有包含张国英与林显丽合股经营的内容；2、张国英与林显丽签订的合股协议和调解书均不能证明张国英是以厂房出资，张国英提供的银行流水恰恰证明了张国英是以货币出资，且事实上张国英已经退出金特公司；3、从土地使用现状及调解书所确定的事实来看，讼争土地已全部由林显丽或者金特公司使用；4、张国英不是《租地协议》的合同当事人，也不是金龙烟花炮竹厂的法定代表人，张国英不可能以讼争土地使用权作为出资。综上所述，请求二审法院依法查明事实，支持加祥村委会新陂村的上诉请求。
张国英答辩称：一、加祥村委会新陂村主张一审判决未依法审查土地使用现状的上诉理由不成立。1、加祥村委会新陂村主张讼争土地上的全部厂房已由金特公司或林显丽使用的上诉理由不成立。庭审时各方当事人均确认原金龙烟花炮竹厂建设的厂房部分由金特公司使用，部分厂房仍由金龙烟花炮竹厂用于存放歇业前所剩的包装材料等物品。2、加祥村委会新陂村主张一审判决未查明讼争土地部分用于生产堆放化肥的事实不成立。一审法院确认阳春市人民法院（2012）阳春法民初字第1024号《民事调解书》的效力，而该调解书第十五条明确载明在2027年12月31日前林显丽必须将原属于金特公司相关生产设施及附属设施，从目前经营地点腾迁另找经营场所经营……。即民事调解书已明确目前土地的用途，因此一审判决无需重复论述。3、加祥村委会新陂村主张承租方在讼争土地上将道路硬底化，改变了规划及土地用途的上诉理由不成立。金龙烟花炮竹厂在筹建时已将部分道路硬底化，加祥村委会新陂村与金龙烟花炮竹厂签订的土地租赁合同也并无限制将厂区内道路硬底化。且将厂区前的道路硬底化，以方便周边村民的出入，既符合村镇规划的建设要求，也符合公共利益。二、加祥村委会新陂村主张一审判决适用法律错误的理由不成立。1、加祥村委会新陂村主张承租方改变土地用途不成立。加祥村委会新陂村与金龙烟花炮竹厂签订的《租地协议》经过乡镇人民政府批准同意及阳春市公证处公证，是合法有效的。双方签订的《租地协议》并没有约定讼争土地只能用于烟花炮竹生产而不能用于化肥生产。2、加祥村委会新陂村认为生产化肥产生的气味特别恶臭，并以此主张金龙烟花炮竹厂改变租赁土地使用用途的主张不成立。化肥生产是特殊行业，需经过法定审批程序方可进行，金特公司生产化肥经过有关部门审批，这证明其排放气体符合环保要求。若加祥村委会新陂村认为金特公司化肥生产不符合环保要求，其应举证证明并应另循法律渠道解决。3、加祥村委会新陂村主张不能实现租赁合同目的的理由不成立。加祥村委会新陂村出租土地的最终目的是收取土地租金，既然本案第三人已按协议约定支付租金给加祥村委会新陂村，加祥村委会新陂村出租土地的最终目的已实现。三、加祥村委会新陂村主张收取租金不能视为同意继续履行《租地协议》的上诉理由不成立。1、加祥村委会新陂村主张金龙烟花炮竹厂要付清全部租金方可关闭的理由不成立。该炮竹厂因国家政策调整而停止生产属实，但该厂仅是被吊销营业执照，其作为一个实体仍然存在，金龙烟花炮竹厂并没有关闭和清算。2、加祥村委会新陂村村代表在2013年12月11日出具的《收据》注明收到张国英交来租金154890元，该租金是金龙烟花炮竹厂依照协议约定应缴交的第二期租金，且《收据》并没有注明因关闭烟花炮竹厂而付清租金。特别需明确的是，加祥村委会新陂村在收取第二期租金时已知道本案第三人在承租土地上进行化肥生产。3、张国英不存在转租土地的违约行为。如前所述，生效民事调解书已确认张国英拥有金特公司1%股权，金特公司的工商营业执照登记张国英是金特公司的投资人。四、加祥村委会新陂村否认张国英是金龙烟花炮竹厂和嘉祥厂的全权代表人的理由不成立。1、从事实来看，金龙烟花炮竹厂成立时张国英就是该厂的法定代表人，张国英变更为嘉祥厂的法定代表人后，金龙烟花炮竹厂的日常对外民事活动仍由张国英全权负责。2、从证据来看，张国英与林显丽签订上述民事调解书的诉讼行为及依调解书收取财产折旧费用的民事法律行为均得到金龙烟花炮竹厂的确认。3、从法律依据来看，根据《民法总则》第一百七十条“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人”以及《民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，一审判决认定张国英是金龙烟花炮竹厂的法定代表人或代理人并无不当。张国英所进行的与本案有关的事实行为和诉讼行为均由金龙烟花炮竹厂承担。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
陂面镇政府答辩称：一、金龙烟花炮竹厂的诉求是否符合法律规定，张国英在履行合同期间是否转租讼争土地或与第三人存在合作经营行为，应依据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》的有关规定进行审查。二、本镇府在1998年根据上级政府号召，招商引资办企业，培育地方税源，发展工业强镇，依法协助张国英代表的香港东方烟花有限公司浏阳办事处属下的金龙烟花炮竹厂办理租地事宜，金龙烟花炮竹厂的租地行为是合法有效的。金龙烟花炮竹厂是外资创汇企业，自主经营，自负盈亏，本镇府只是依法指导。三、张国英代表的企业在1998年间为办厂，在本镇府辖区租用了加祥村委会新陂、新乡、木桂、印岗等村小组和同乐村委会荔枝山村小组的部分土地，讼争土地是该厂区的一部分，是一个不可分割的资源主体。为发展企业和发挥企业的社会效益，依法应予维护金龙烟花炮竹厂的权益。请求二审法院依法作出公正的判决。
一审第三人金特公司、林显丽没有提交诉讼意见。
加祥村委会新陂村起诉请求：一、解除加祥村委会新陂村与金龙烟花炮竹厂双方于1998年6月27日签订的《租地协议》；二、判令金龙烟花炮竹厂、张国英一次性赔偿加祥村委会新陂村的违约金5万元，并交还位于猪乸石岭脚旱地和松山岭脚旱地约34.42亩的土地和厂房建筑物给加祥村委会新陂村；三、本案诉讼费由金龙烟花炮竹厂、张国英承担。
一审法院认定事实：1998年6月27日，香港东方有限公司浏阳办事处属下金龙烟花炮竹厂作为甲方与陂面镇加祥管区新陂村农户作为乙方签订一份《租地协议》，约定：“甲方为发展烟花炮竹，需租用乙方猪乸石岭脚旱地和松山岭脚旱地约34.42亩（以实际丈量面积为准）建烟花炮竹厂。……一、租用期限及租金：甲方租用乙方的土地使用期限为30年，即从一九九八年六月起至二○二八年六月止。……二、付款方式：甲方租用乙方的土地，甲方分两期（即每期15年）支付租金给乙方，从省公安厅批准此地建烟花炮竹厂用地二十天内，甲方一定要付清第一期租金（300元/亩×15年）给乙方，第二期甲方一定要在二○一三年一月前一个月付清租金（300元/亩×15年）给乙方；乙方收到甲方第一期租金后，三天内要交出所租用范围内的土地给甲方使用。如果省公安厅不批准此地建烟花炮竹厂，甲方有权退约，不需赔偿，期限为一年，由签约之日起计算。若甲方因资金困难无法按时支付第二期租金，则可延迟半年，若在二○一三年七月底前甲方仍不能结清租金，则乙方有权单方终止合同，收回土地，地上建筑物归乙方所有。……四、甲方在使用租用地期间，如果要中途转让，必须要征得乙方同意，承让者必须继续履行本协议，甲方方可转让；如甲方中途关闭烟花炮竹厂，甲方一定要先付清全部租金给乙方，甲方方可关闭。”双方还约定违约方需支付罚款50000元。协议最后甲方代表处有张国英签名并加盖金龙烟花炮竹厂公章，乙方代表处有新陂村村民代表38人签名捺指印。阳春市陂面镇加祥管理区于同年6月28日在该协议上加具“情况属实”的意见并加盖公章。1999年1月8日，阳春市公证处对上述协议做了公证。
另查明，金龙烟花炮竹厂于1990年登记成立，法定代表人为冼基浓，1997年变更法定代表人为张国英，2000年变更法定代表人为张惠志。因未按规定参加年检，金龙烟花炮竹厂于2007年1月22日被吊销执照，该厂公章依法交给了相关行政机关。金特公司于2008年9月9日成立，法定代表人为林显丽，投资者是林显丽和张国英，该公司的前称为阳春市金特农化生物科技有限公司。（2012）阳春法民初字第1024号民事调解书确认张国英享有金特公司1%股权，林显丽合理使用张国英厂房。上述调解书已经发生法律效力。
庭审时，加祥村委会新陂村确认金龙烟花炮竹厂和张国英按约定如期支付了第一期租金，第二期租金在2013年12月12日才付清。加祥村委会新陂村称在张国英及金龙烟花炮竹厂没有如期支付第二期租金时，就向张国英及金龙烟花炮竹厂口头提出解除租地协议及收回土地及地上建筑物，但张国英及金龙烟花炮竹厂拒绝履行，加祥村委会新陂村对其上述说法没有提供证据证实。加祥村委会新陂村称已经收受第二期租金并分配给村民，因金龙烟花炮竹厂中途关闭，其应按约定付清全部租金。各方当事人确认现在租赁地上存在的厂房是金龙烟花炮竹厂建设的厂房，部分厂房由金特公司使用。
一审法院认为，加祥村委会新陂村与金龙烟花炮竹厂于1998年6月27日签订的《租地协议》经阳春市公证处公证，依法成立。针对加祥村委会新陂村的诉讼请求，本案争议的焦点是金龙烟花炮竹厂是否违反上述协议约定，是否构成解除合同的条件？
依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用”和第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定，加祥村委会新陂村将土地租赁给金龙烟花炮竹厂建设厂房，并没有约定只能用于生产烟花炮竹，目前金龙烟花炮竹厂虽然停业，但地上建筑物即厂房没有变化，从根本上来说并没有改变租赁土地用途，加祥村委会新陂村据此请求解除合同，证据不足，一审法院不予支持。
依照协议约定，加祥村委会新陂村应将土地交给金龙烟花炮竹厂使用30年，金龙烟花炮竹厂则依照约定如期支付租金给加祥村委会新陂村。《租地协议》第四条约定：“甲方在使用租用地期间，如果要中途转让，必须要征得乙方同意，承让者必须继续履行本协议，甲方方可转让；如甲方中途关闭烟花炮竹厂，甲方一定要先付清全部租金给乙方，甲方方可关闭。”依照《中华人民共和国乡村集体所有制企业条例》第十七条“企业破产应进行破产清算，法人以企业的财产对企业债权人清偿债务”的规定，金龙烟花炮竹厂于2007年1月22日被吊销执照，并未进行破产清算，并未达成合同中约定的关闭条件，加祥村委会新陂村于2013年12月12日收受第二期租金并分配给村民的行为应视为加祥村委会新陂村同意继续履行《租地协议》。加祥村委会新陂村称金龙烟花炮竹厂迟延履行合同造成根本性违约，请求解除合同，于法无据，不予支持。
经查，（2012）阳春法民初字第1024号民事调解书确认张国英享有金特公司1%股权，林显丽则合理使用张国英厂房；企业机读档案登记资料显示金特公司的投资者为张国英，张国英作为金龙烟花炮竹厂的法定代表人，其行为应当视为职务行为。张国英以金龙烟花炮竹厂的厂房作为出资与林显丽合股经营，林显丽合理使用金龙烟花炮竹厂的厂房，并未产生转租行为，加祥村委会新陂村据此请求解除合同，证据不足，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，加祥村委会新陂村与金龙烟花炮竹厂双方应当依照《租地协议》履行自己的义务。综上所述，加祥村委会新陂村请求解除合同，支付违约金50000元等，证据不足，不予支持。至于张国英与第三人或张国英与金龙烟花炮竹厂之间的纠纷，属于另一法律关系，当事人可以依法另行主张，一审法院在本案中不作处理。金龙烟花炮竹厂经一审法院送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身抗辩权利的放弃，不影响本案审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条、第二百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出判决：驳回加祥村委会新陂村的全部诉讼请求。一审案件受理费1050元，由加祥村委会新陂村负担。
二审中，本院就讼争土地的权属、性质等情况去函阳春市国土资源局。阳春市国土资源局复函本院称：一、关于土地所有权问题。位于陂面镇加祥村委会的烟花炮竹厂土地权属为集体所有，土地所有权人为：加祥村山咀经济合作社、加祥村木桂经济合作社、加祥村印岗经济合作社、加祥村新陂经济合作社、加祥村新乡经济合作社（共有）。二、关于地类问题。根据地籍数据库反映，该宗土地在1999年时地类为林地，2007年土地更新调查后地类为建设用地。该宗土地无合法建设用地批准文件。加祥村委会新陂村、阳春市陂面镇人民政府、张国英均对该复函的真实性没有异议。
本院经审查认为：加祥村委会新陂村主张讼争土地为其村集体所有，并于1998年6月27日就该土地与金龙烟花炮竹厂签订了一份《租地协议》，因金龙烟花炮竹厂在履行协议过程中存在违约行为，现请求金龙烟花炮竹厂进行赔偿及返还讼争土地。本案中，加祥村委会新陂村和金龙烟花炮竹厂均确认讼争土地建有厂房并用于生产经营；该土地原为林地，且未经依法批准变更为建设用地。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第七十六条规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。”因讼争土地属农用地，且已进行非农建设，根据上述规定，加祥村委会新陂村应先申请相关土地行政主管部门对讼争土地及其地上建筑物进行处理。一审法院在讼争土地的地上建筑物未经依法处理的情况下，直接对本案进行实体审理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第七十六条和《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条、第三百三十条的规定，裁定如下：
一、撤销广东省阳春市人民法院（2016）粤1781民初1788号民事判决；
二、驳回阳春市陂面镇加祥村委会新陂村的起诉。
阳春市陂面镇加祥村委会新陂村预交的一案案件受理费1050元，二审案件受理费1050元，分别由一、二审法院予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 姜玉华
审 判 员 施震宇
二〇一八年三月七日
法官助理 李凤霞
书 记 员 詹礼迪