江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终1104号
上诉人（原审被告）：李雷，男，1979年5月10日生，汉族，住安徽省利辛县。
上诉人（原审被告）：康洪光，男，1964年12月19日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
上诉人（原审被告）：范中信，男，1963年3月17日生，汉族，住安徽省利辛县。
委托诉讼代理人：蒋红霞，上海小城（苏州）律师事务所律师，代理上列三上诉人。
被上诉人（原审原告）：苏州上美摄影文具有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区长桥街道。
法定代表人：梁丽红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李三才，该公司员工。
委托诉讼代理人：沈卫康，江苏日易律师事务所律师。
上诉人李雷、康洪光、范中信因与苏州上美摄影文具有限公司（以下简称上美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初2488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李雷、康洪光、范中信的上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、上诉人在租赁合同签订前己尽到谨慎注意的义务，被上诉人对租赁房屋土地性质的说明及提供的相关政府批文己足够让上诉人有理由相信租赁房屋用于商业经营是没有任何土地性质不符方面的风险的。而作为出租方，被上诉人对租赁房屋能满足合同约定用途是当然的义务，并不需要在合同条款中另行约定。本案中，一审法院作出“合同中未约定原告作为出租方有义务保证被告后续改造经营所需的消防及运营得到行政管理部门的许可”这样的认定对上诉人过于苛责。上诉人因租赁房屋的土地性质的原因而未能获准消防部门要求的消防改造申请，从而导致上诉人无法正常经营而无法实现合同目的，其责任在于被上诉人，因此上诉人有权拒绝支付合同约定的租金。2、因消防手续无法获准申请，经双方多次协商后，被上诉人同意免租期延长至2016年3月1日，因此，即便不考虑上述土地性质的问题，被上诉人起诉主张的租金也应从2016年3月1日开始计算。而因上诉人此前己支付的半年度租金（2015年6月8日至2015年12月7日）应顺延作为2016年3月1日至2016年8月30日的租金，故上诉人并不拖欠被上诉人租金。
被上诉人上美公司答辩称：一审法院查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。
上美公司向一审法院起诉请求：李雷、康洪光、范中信共同支付欠付自2015年12月8日至2016年6月7日期间的房屋租金349400元、物业管理费15000元，并支付违约金（以349400元为基数，按每日千分之八计算自2015年12月8日起至实际支付租金之日止）。
一审法院认定事实：位于苏州市吴中区石湖西路137号1幢房屋系上美公司所有，建筑面积为17202.41平方米，土地使用面积为10056.50平方米，土地用途为工业用地。2014年12月3日，上美公司作为出租方与李雷、康洪光、范中信作为承租方签订《房屋租赁合同》，上美公司将涉案房屋出租给李雷、康洪光、范中信，合同约定：承租方已对上述房屋的现状进行了全面了解，与出租方的陈述完全一致，并表示愿意承租。该房屋租赁期为8年，自2014年12月8日起至2022年12月7日止，免租期自本合同正式生效日起至2015年6月7日止，该期间免收租金，房租按照约定自2015年6月8日起算。出租方以该房屋现状给承租方，承租方向出租方承诺租赁该房屋仅作为正当经营使用，在租赁期内，承租方不得擅自将该房屋用于从事任何非法用途，承租方已经对现状了解清楚。第一年全年总租金为698800元，合同签约时出租方一次性支付定金60000元，并于合约签订后30日之内将第一年之半年租金349400元、押金80000元，合计429400元，扣除定金后，即369400元补足给出租方。如出租方未于30日内补足差额，定金不退还，作违约没收，合同自动解除。租金实行先付后用，每半年支付一次的原则，承租方须提前30日支付下半年的租金。第一年免物业管理费，第二年起物业管理费为每年15000元，每年递增1000元。物业管理费每年支付一次，与房租一起支付。承租方承租上述房屋经营所需要的相关证照由承租方自行办理，出租方应给予合理积极协助。租赁期内，因上述房屋产生的意外、治安、消防、税收等一切风险由承租方承担，与出租方无关。承租方如未按本合同约定支付租金的，每逾期一日按应支付租金的8‰/日作为违约金加倍赔偿给出租方。本案租赁合同中上美公司方的经办人为李三才。
2016年1月6日，上美公司委托律师向李雷、康洪光、范中信发出《律师函》催讨本案所涉的租金及物业管理费。李雷、康洪光、范中信于2016年1月19日委托律师回函称：因上美公司承诺涉案房屋为商业用途，其投入资金对房屋进行了装修，由于土地使用性质问题，其一直无法办理消防设计备案及营业前消防安全检查等手续，无法正常开业经营。经协商，上美公司承诺将免租期延长至2016年3月，其已向上美公司支付了押金80000元及6个月租金349400元。为此，拒绝另行支付租金。此后，上美公司再次委托律师回函称：对李雷、康洪光、范中信的回函内容不予认可，将再向李雷、康洪光、范中信催讨租金、管理费并追究违约责任。
一审另查明，2009年6月24日，苏州市公安消防支队作出《建设工程消防验收意见书》，同意上美公司厂房工程复验消防验收合格。李雷、康洪光、范中信承租涉案房屋后，被告李雷作为法定代表人于2014年12月15日注册成立了苏州江南调剂股份有限公司。2015年4月17日，苏州市吴中区人民政府长桥街道办事处向上美公司发函告知：涉案大楼招商项目中的江南调剂市场项目，无法取得开业必须具备和安全生产的合法批准手续，一旦擅自开业，相关部门必将依法责令停业。2015年4月24日，苏州市公安消防支队吴中区大队向江南调剂经营者告知：你办理的工商营业执照经营范围可能涉及集贸市场（属公众聚集场所），依法应先办理消防设计备案、竣工验收备案，营业前消防安全检查等手续，合格后场所方可投入使用。
庭审时，李雷、康洪光、范中信陈述，在签订合同之时，上美公司存在欺诈行为，上美公司向其出示过一份规划意见，该意见内容为政府将该地块规划为商业用地的批复，其系看到这份材料才租涉案房屋的，李雷、康洪光、范中信无法预料到在经营过程中无法办理消防审批手续。其租赁房屋后经营注册成立江南调剂股份有限公司，领取了营业执照，后消防及城管部门要求其办理消防审批手续，否则责令停业并处罚款，后其至行政服务中心办理审批手续，但因承租房屋的土地性质为工业用地而不予审批，致使合同目的无法实现，后与上美公司的总经理李三才多次沟通，其同意将免租期延迟至2016年2月底，租金自3月1日起算。为此，其提供与李三才于2016年1月7日的谈话录音、微信聊天记录、有关工业用地调整为商业用地的情况说明及规划意见拟证明其上述陈述。其认为，从录音内容可见，李三才多次强调，其作为房东帮上美公司扛了2015年6月8日至2016年2月底共8个月房租，并表示自2016年3月1日起算租金，之前应该属免租期。
上美公司经质证认为，被告在2014年12月15日就注册成立了上述公司，并实际对外营业，不存在合同目的不能实现的说法。双方在合同中明确上美公司以房屋现状出租，办理相关手续均由李雷、康洪光、范中信自行处理，上美公司不负责任。其在出租房屋时符合消防规定，至于李雷、康洪光、范中信后续需改造使用房屋进行消防验收，应属李雷、康洪光、范中信自行处理范围。对于录音资料，李雷、康洪光、范中信断章取义，因李雷、康洪光、范中信一直认为上美公司将房屋交付时，上美公司的部分办公区域还在租赁区域内，为此要求上美公司将已交纳的租金算至2016年3月1日，双方当时是在协商是否将已交的租金作为截至2016年3月1日前的租金，而不是将免租期延长至2016年2月底（即从2016年3月1日起算租金）。当时上美公司同意李雷、康洪光、范中信交2016年3月1日起至2016年9月份的租金，而自2015年12月7日至2016年2月底的租金予以免除，但李雷、康洪光、范中信没有交2016年3月1日之后半年的租金，所以后来还按原合同执行。事实上，李雷、康洪光、范中信已支付了2015年6月8日至2015年12月7日期间的租金，不存在免租期延长至2016年3月1日的说法。为此，上美公司提供了2016年1月5日、1月7日、1月13日、1月14日及6月13日的完整电话录音资料，拟证明上美公司管理人员李三才与李雷谈话中要求李雷出具康洪光、范中信的委托书才能与其协商租赁事宜，双方协商未果。李三才与李雷协商的录音中，并未承诺过变更合同条款，李三才明确提出若变更合同的前提条件是李雷、康洪光、范中信应该支付2016年3月至5月期间的租金，但至今未支付。
一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效，双方当事人应受其约束，全面履行合同约定的义务。根据查明的事实，上美公司已按约将涉案房屋交付李雷、康洪光、范中信使用，李雷、康洪光、范中信应依约支付房屋租金及物业费用。李雷、康洪光、范中信抗辩上美公司所出租的涉案房屋土地性质为工业用地而非商业用地致使其无法获得经营前的消防验收审批，责任在于上美公司；且上美公司因此承诺自2016年3月1日起算第一期租金，故其不存在欠付租金的情形。对此，上美公司不予认可。根据双方签订的房屋租赁合同，李雷、康洪光、范中信明确知晓涉案房屋的状态，并自行承担租期内对涉案房屋用于经营的风险。上美公司交付涉案房屋时租赁物通过了相应消防验收，而合同中未约定上美公司作为出租方有义务保证被告后续改造经营所需的消防及运营得到行政管理部门的许可，因此，相关行政管理部门未审批通过其运营前的消防验收，其风险应属被告自行承担的范围，不应归责于上美公司，李雷、康洪光、范中信以此拒绝支付租金，不予采信。关于租金起算问题，双方并未就租金起算问题另行形成书面协议。根据上美公司工作人员李三才与李雷之间的谈话内容，双方曾就租金减免问题进行过协商，李三才并未承诺自2016年3月1日起算第一期租金的意思（亦即免租期至2016年2月底之意思），但李三才同意自2016年3月1日起算第二期租金的意思明确，李三才系上美公司工作人员，且系本案合同的经办人，该意思表示应认定为上美公司作出的承诺，具有法律效力。因此，上美公司在本案中主张的自2015年12月8日至2016年6月7日期间的租金，其中2015年12月8日至2016年2月29日期间的租金，依据上美公司上述承诺，无需另行支付；李雷、康洪光、范中信应当支付自2016年3月1日至2016年6月7日期间的租金为189537.53元。根据双方合同约定及上美公司的上述承诺，李雷、康洪光、范中信未按约支付租金已构成违约，应当向上美公司支付违约金，现上美公司主张按每日千分之八过高，酌定调整为按每月2%计算，违约金的起算点应自2016年2月1日起算。关于物业管理费，依据合同约定，应当支付第二年的物业管理费为15000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：李雷、康洪光、范中信于判决生效之日起十日内支付上美公司苏州上美摄影文具有限公司租金人民币189537.53元及违约金（按每月2%计算自2016年2月1日起至实际清偿之日止）、物业管理费人民币15000元。案件受理费6766元、财产保全费2370元，合计人民币9136元，由上美公司苏州上美摄影文具有限公司负担4020元，由李雷、康洪光、范中信负担5116元。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，李雷、康洪光、范中信与上美公司签订的房屋租赁合同合法有效，各方均应按合同约定履行。二审中，双方就合同履行障碍责任归属、免租期计算尚存争议。
首先，合同履行障碍的责任归属。双方在房屋租赁合同中明确，承租方已对房屋的现状进行了全面了解，也即李雷、康洪光、范中信对房屋状况、土地使用权性质等足以影响合同订立的信息是知情的。合同约定出租方以该房屋现状出租给承租方，表明承租人对房屋其土地使用权状况是接受的。合同履行过程中，因土地使用权性质造成承租人开设商业市场受阻，承租人李雷、康洪光、范中信认为合同目的不能实现，因而归责于上美公司。该主张显然与前述合同约定不符。李雷、康洪光、范中信上诉认为上美公司提供的相关政府批文己足够让其有理由相信租赁房屋用于商业经营没有任何土地性质不符方面的风险，上美公司系误导承租人。本案中，上美公司提供的政府批文并非伪造，是真实的，其不具有误导承租人的主观过错。至于政府最终是否调整、何时调整土地使用权性质，并非上美公司可以决定，也非其可以保证，这属于尚不能确定的风险。李雷、康洪光、范中信有权选择不签订房屋租赁合同来规避这一风险。事实上，李雷、康洪光、范中信选择了签订房屋租赁合同，也就表明其愿意承担这一风险。这并非是对上诉人的苛责，权利、义务、风险必然是同时存在的。相反，要求上美公司确保政府调整土地使用权性质，反而是对上美公司的苛责。上美公司依照合同约定提供了房屋，已履行了合同义务；李雷、康洪光、范中信的合同目的能否实现，非上美公司可以左右，也不可归责于上美公司。上诉人李雷、康洪光、范中信认为其合同目的不能实现，责任应由上美公司承担的上诉理由不能成立，不予采纳。李雷、康洪光、范中信实际使用了房屋，应当依约支付租金，其合同目的不能实现不可归责于出租人，不能成为其拒付租金的。
其次，免租期的计算。合同约定免租期至2015年6月7日，对于免租期是否延长，双方没有书面约定。事实上，李雷、康洪光、范中信已向上美公司支付了2015年6月8日至2015年12月7日期间的租金。可见，根据书面合同约定以及双方的实际行为表明，该期间已不属免租期。李雷、康洪光、范中信提供2016年1月7日上美公司李三才的录音，认为上美公司承诺免租期延至2016年2月底。对李三才的录音资料，双方理解不一。李三才表示，2016年3月起，李雷、康洪光、范中信应支付租金，但对于已付租金是否可延作2016年3月以后的租金，李三才未予认可。因此，上诉人认为应将已付租金延作2016年3月以后的租金缺乏依据，不予采纳。故2016年3月1日的租金，上诉人李雷、康洪光、范中信应向上美公司支付，其不予支付构成违约。
综上所述，上诉人李雷、康洪光、范中信的上诉理由均不能成立，不予采纳。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，拟判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6766元，由上诉人李雷、康洪光、范中信负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
审 判 员 吴 栋
代理审判员 陈佩人
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 孟 桢