广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0112民初4268号原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区。法定代表人：徐建东，总经理。委托代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：黄欣桐，国信信扬律师事务所实习人员。被告：黄细棉，住广东省广州市黄埔区。第三人：广州御湖房地产发展有限公司，住所地广东省广州市黄埔区。法定代表人：钟慎强，董事长。委托代理人：柴冰川，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：张继英，国信信扬律师事务所实习人员。原告广州高卫物业管理有限公司（以下简称高卫物业公司）诉被告黄细棉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理后，依法追加广州御湖房地产发展有限公司（以下简称御湖公司）为第三人，适用简易程序于2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁蔼欣，第三人委托代理人柴冰川到庭参加诉讼。被告黄细棉经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供物业管理服务，需依约支付物业管理费及会所使用费。2013年1月11日，被告与开发商御湖公司签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向开发商御湖公司购买御湖名邸（以下简称“案涉房屋”），建筑面积为432.83平方米，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，住宅物业管理服务费的标准为5元/平方米/月（不含公共水电分摊），被告须于每个月的第一天或之前向原告缴付当月的物业管理服务费，若逾期不缴纳物业管理服务费，原告可以自逾期之日起每日按每月应缴费用千分之一计算违约金。此外，合同约定在原告经营管理商业部分为被告及全体业主提供文娱、康乐服务期间，被告需按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月标准向原告缴纳会所使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的费用支出等。2013年11月30日，原告与案涉房屋开发商御湖公司签署《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，被选聘为御湖名邸的物业管理公司，为御湖名邸提供物业管理服务。2014年1月21日，被告办理了案涉房屋的收楼手续，并签署了《临时管理规约》、《物业管理确认函》、《关于遵守及的承诺书》、《关于御湖名邸商业部分的承诺书》等相关文件。《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》也对物业管理费及会所使用费的缴费标准、缴费时间、违约金计算方式等内容进行了约定，相应内容与《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定并无冲突。此外，《临时管理规约》中还规定若被告出现逾期不缴纳物业管理费、会所使用费及其他应交费用时，被告除需支付违约金，还需承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。被告逾期未支付物业管理费及会所使用费，已构成违约，需依约支付违约金及承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。原告作为御湖名邸的物业管理公司，已经依约向被告提供了物业管理服务，并在经营管理商业部分期间为被告及全体业主提供文娱、康乐服务。被告在收楼时预交了一个月的物业管理服务费和会所使用费，后无故拖欠物业管理费和会所使用费至今，原告已多次向被告催收，均未缴纳。综上，被告迟延缴交物业管理服务费和会所使用费的行为已经构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》、《临时管理规约》及《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》的相关约定，原告有权向被告追讨物业管理服务费、会所使用费，并有权要求被告支付违约金和因维权支出的律师费等相关费用。为维护自身合法权益，现原告依据相关合同约定及法律规定向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告支付拖欠的至期间的物业管理服务费元和违约金（违约金按拖欠的物业管理服务费每日千分之一的标准自拖欠之日起计至清偿之日止，暂计至为7870.70元）；2.被告立即向原告支付拖欠的至期间的会所使用费11685.00元和违约金（违约金按拖欠的会所使用费每日千分之一的标准自拖欠之日起计至清偿之日止，暂计至为2833.20元）；3.被告向原告支付因实现债权而支出的一审代理律师费3000元；4.被告承担本案所有诉讼费用。被告未到庭应诉，亦未发表书面答辩意见。第三人述称：同意原告的诉讼请求。经审理查明：2013年1月11日，御湖公司（甲方）与黄细棉（乙方）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸红菁街33号1层101号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积432.83平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的高某物业公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。该合同附件五：前期物业服务合同约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七：本合同补充协议第五条第1款约定：物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。第2款约定：对乙方逾期交纳物业管理服务费，按《临时管理规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第3款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）等内容。第三十条特别约定：第1款第（8）项约定：本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自2013年11月30日起计为期五年，以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。C款约定：甲方在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等内容。2013年1月11日，黄细棉还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，被告黄细棉确认已经收到《临时管理规约》原件一份，并同意已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经详细阅读御湖公司与高某物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。黄细棉在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名并捺印，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2013年11月30日，御湖公司（甲方）与高某物业公司（乙方）签订《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2013年11月30日起算。委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月，商业部分3.3元/平方米/月等内容。黄细棉于2014年1月21日确认收楼，并于收楼当日签署《物业管理确认函》，确认其认可御湖公司与高某物业公司签署的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，该合同对其具有约束力。高某物业公司陈述黄细棉收楼后已向其支付了2013年12月29日至2015年3月的物业管理费及会所使用费，自2015年4月1日起，黄细棉即没有继续向高某物业公司支付后续物业管理费及会所使用费。高某物业公司于2016年3月17日委托国信信扬律师事务所向黄细棉发出《律师函》一份，催促黄细棉自收到本函之日起三日内与高某物业公司联系并支付截止至2016年2月拖欠的管理费23804元、会所使用费8569元、公共设施分摊电费555.09元、代收电费116.51元及相应违约金。2014年4月1日，广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局向高某物业公司发出一份《广州市物业服务项目备案回执》，备案的主要内容为：资质等级：二级，承接项目名称：御湖名邸一期，物业服务合同期限：2013年11月30日起至业主大会选聘新的物业服务企业为止等内容。高某物业公司提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》一份及确认函以证明委托该律师所代为发律师函或担任其诉讼代理人参与诉讼，为此，高某物业公司向该律师事务所支付律师费3000元。高某物业公司提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已投入使用。高某物业公司陈述案涉物业是三层连体住宅，是黄细棉单独所有。另查明，案涉物业已取得房地产权证，房地产权证上载明的规划用途为住宅。上述事实有《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》、承诺书、物业管理确认函、《广州市物业服务项目备案回执》、收楼文件签收表、房屋钥匙接收书、律师函、快递单、发票、《催款通知书》、《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》、函、发票、支付凭证、照片、房地产权证及当事人陈述等予以证实。本院认为：黄细棉与御湖公司于2013年1月11日签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。该买卖合同第五条约定了广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期的前期物业管理单位为高某物业公司，而御湖公司与高某物业公司于2013年11月30日签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高某物业公司为案涉物业提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，御湖公司与高某物业公司签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》对高某物业公司、黄细棉具有法律约束力，双方应遵照履行。关于黄细棉应支付的物业管理服务费及违约金问题。根据《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业服务费用的义务。黄细棉已实际收楼，根据《商品房买卖合同》第五条及附件七补充协议第五条第1、2、3款的约定，黄细棉应当在每月第一天或之前向高某物业公司支付物业管理服务费，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，收费标准为住宅人民币5元/平方米/月，如逾期交纳物业管理服务费，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。高某物业公司主张案涉物业建筑面积为432.83平方米，黄细棉每月应向高某物业公司支付管理费2164元，因此，高某物业公司起诉要求黄细棉支付拖欠的自2015年4月1日起至2016年6月30日共计32460元物业管理服务费的诉讼请求合理，本院予以支持。合同明确约定了违约金的计算标准，黄细棉应按每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算违约金（每月管理费的违约金以2164元为本金，每日按1‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期违约金以不超过本金为限）。关于黄细棉应支付的会所使用费及违约金问题。根据《商品房买卖合同》补充协议第三十条第1款第（8）项A、C、F款及《临时管理规约》第五章第（五）条第6款、第六章第2条的约定，御湖公司应在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室等区域（即为案涉会所）提供给黄细棉及全体业主提供文娱、康乐活动，业主应按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金。黄细棉签订该买卖合同表示同意按1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，高某物业公司主张案涉物业建筑面积为432.83平方米，黄细棉每月应向高某物业公司支付会所使用费779元，因此，高某物业公司起诉要求黄细棉支付拖欠的自2015年4月1日起至2016年6月30日共计11685元会所使用费的诉讼请求合理，本院予以支持。关于黄细棉拖欠会所使用费的违约金，合同明确约定了违约金的计算标准，黄细棉应按每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算违约金（每月使用费的违约金以779元为本金，每日按1‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期违约金以不超过本金为限）。关于高某物业公司主张的律师费3000元的问题。根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高某物业公司主张律师服务费，提供了委托代理合同、律师费发票等予以证实，故对高某物业公司主张的律师费3000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄细棉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2015年4月1日至2016年6月30日的物业管理服务费32460元及违约金（每月管理费的违约金以2164元为本金，每日按1‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期违约金以不超过本金为限）；二、被告黄细棉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2015年4月1日至2016年6月30日的会所使用费11685元及违约金（每月使用费的违约金以779元为本金，每日按1‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期违约金以不超过本金为限）；三、被告黄细棉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付律师费3000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费623元，由被告黄细棉负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李娜二〇一六年十一月十五日书记员  杨岚王结仪