重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终7239号
上诉人（原审被告）：张忠凤，女，汉族，1973年2月20日出生，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人：张明银（张忠凤的父亲），男，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
被上诉人（原审原告）：重庆渝松建筑劳务有限公司，住所地重庆市渝中区上大田湾80号6-5#，统一社会信用代码91500103681474825w。
法定代表人：梁长荣，总经理。
委托代理人：范滔滔，重庆渝汇律师事务所律师。
委托代理人：周才林，重庆渝汇律师事务所实习律师。
原审被告：刘文庸，男，汉族，1972年7月3日出生，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人：张明银（刘文庸的岳父），男，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
上诉人张忠凤因与被上诉人重庆渝松建筑劳务有限公司（以下简称渝松公司）、原审被告刘文庸房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第14439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张忠凤、原审被告刘文庸的共同委托代理人张明银，被上诉人渝松公司的委托代理人范滔滔、周才林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张忠凤上诉请求：撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第14439号民事判决。事实和理由：一审法院事实认定不清、适用法律有误；张忠凤不认可评估报告，且诉争房屋也非张忠凤占有。
渝松公司辩称，一、诉争房屋系小产权房，无法办理房产证，只能交付房屋。张忠凤一审时认可2011年3月9日渝松公司向张忠凤交付了涉案房屋的事实，故认定渝松公司已履行了交房义务。另，根据市场交易理念，如案涉房屋未交付，张忠凤则不可能向渝松公司交付全部房款，故一审法院认定案涉房屋已实际交付并无不当；二、张忠凤称房屋堆放垃圾，且认为是渝松公司法定代表人在使用，该上诉理由不成立，因房屋已交付，能对房屋实际控制管理及进入的，只有张忠凤，故房屋内的建筑材料等只能是张忠凤及其允许的第三人堆放的，张忠凤称渝松公司法定代表人在房屋旁边装修房屋一套的陈述，渝松公司不清楚，且即使存在该事实，也不必然导致涉案房屋的装修材料系渝松公司法定代表人堆放；张忠凤委托代理人于2010年10月16日也在案涉房屋所在的楼栋购买房屋一套，并于2011年期间进行了装修，合理怀疑其装修材料系该委托代理人堆放。综上，一审判决正确，应予维持。
一审法院认定事实，2011年1月30日，渝松公司（甲方）与张忠凤、刘文庸（乙方）签订《云天佳苑房屋集资协议》，约定该栋楼由乙方集资，甲方牵头承建，该地块属于沙坪坝区青木关危房改造项目；乙方购买的房屋为现房，位于青木关青北路下街XX号地块云天佳苑第一幢XX单元XX层XX号房，建筑面积105.64平方米；按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米1900元，总金额200700元，乙方首付房款70000元，剩余房款（含大修基金和五通费）146700元在2011年3月10日之前须全部付清；甲方应当在2011年2月28日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本协议约定的房屋交付乙方使用。该协议签订后，张忠凤于同年3月9日向渝松公司支付了购房款200700元，支付了大修基金等费用16000元，共计216700元，渝松公司向张忠凤、刘文庸出具了收据。此后，渝松公司将房屋钥匙交付张忠凤、刘文庸。
2014年6月24日，张忠凤、刘文庸向一审法院起诉渝松公司，要求确认《云天佳苑房屋集资协议》无效、渝松公司赔偿经济损失150000元等。一审法院审理后于2014年12月9日作出（2014）沙法民初字第06058号民事判决书，后张忠凤、刘文庸对判决不服，提起上诉，重庆市第一中级人民法院审理后于2015年9月2日作出（2015）渝一中法民终字第03147号民事判决书，认定：渝松公司并无开发房地产的资质，且渝松公司所销售的房屋亦未向相关部门办理相应的建房、施工、销售等手续，其行为违反法律强制性规定，其与张忠凤、刘文庸签订的《云天佳苑房屋集资协议》应属无效，判令：一、张忠凤、刘文庸与重庆渝松建筑劳务有限公司签订的《云天佳苑房屋集资协议》无效；二、重庆渝松建筑劳务有限公司退还张忠凤、刘文庸购房款及大修基金216700元；三、重庆渝松建筑劳务有限公司支付张忠凤、刘文庸资金利息损失，该利息以216700元为基数，从2011年3月8日起至付清时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；四、张忠凤、刘文庸于判决发生法律效力后十五日内将重庆市沙坪坝区青木关青北路下街XX号云天佳苑第XX幢XX单元XX层XX号房屋退还给重庆渝松建筑劳务有限公司。
审理中，渝松公司申请对涉案房屋于2011年3月9日至2015年9月2日期间的房屋租金损失进行评估。一审法院组织双方选取了评估机构重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司。经前往涉案房屋现场查看后，该公司于2016年4月5日作出《房地产估价报告》，估价结果为：2011年3月9日至2015年9月2日期间的市场租金价值为13098元。其中重要提示部分还载明：估价对象还未办理产权证明，根据《云天佳苑房屋集资协议》及重庆市第一中级人民法院民事判决书，所在小区为危房改造安置房，估价对象同一幢建筑的其他房屋已被用作住宅房屋出售和租赁，并已投入使用，根据现有资料，参考所在区域同类小区一般情况，结合估价师经验，本次估价假设估价对象土地使用权类型为划拨，房屋结构为混合结构，房屋用途为住宅用房，房屋建筑面积为105.64平方米。《房地产估价报告》附有涉案房屋现场照片数张，照片显示涉案房屋内堆放有建筑材料、建筑垃圾。渝松公司预交评估费3000元。
审理中，张忠凤、刘文庸认可渝松公司于2011年3月9日向其交付了涉案房屋的钥匙，房屋系清水房，但是涉案房屋是由渝松公司的法定代表人梁长荣用于堆放装修材料、装修垃圾，并表示在接到钥匙后从未进入过涉案房屋，因此并未占有使用涉案房屋，不应当支付房屋占用损失，并举示了照片拟以证明。相反，渝松公司不认可张忠凤、刘文庸的陈述，并表示涉案房屋内的装修材料、装修垃圾是在张忠凤、刘文庸接到房屋钥匙后自己放置的，应当支付房屋占用损失。双方分歧较大，调解未成。
一审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《云天佳苑房屋集资协议》被确认为无效协议后，张忠凤、刘文庸应向渝松公司返还基于该合同取得的财产，不能返还的，应当折价补偿。（2015）渝一中法民终字第03147号民事判决认定渝松公司在收取购房款后将房屋钥匙交付给了张忠凤、刘文庸，并判令张忠凤、刘文庸将涉案房屋返还给渝松公司，在本案审理过程中，张忠凤、刘文庸也认可渝松公司于2011年3月9日向其交付了涉案房屋的钥匙。因此，一审法院认定张忠凤、刘文庸从2011年3月9日开始占有使用涉案房屋。既然张忠凤、刘文庸占有使用了涉案房屋，便应当向渝松公司支付房屋占用损失。（2015）渝一中法民终字第03147号民事判决系于2015年9月2日作出，现渝松公司要求房屋占有使用费从2011年3月9日计算至2015年9月2日符合法律规定，一审法院予以支持。《房地产估价报告》估价得出2011年3月9日至2015年9月2日期间的市场租金价值为13098元，故张忠凤、刘文庸应当向渝松公司支付房屋占用损失13098元。
关于张忠凤、刘文庸抗辩称其在接到房屋钥匙后并未占有使用涉案房屋，而是由渝松公司的法定代表人梁长荣用于堆放装修材料、装修垃圾。根据《房地产估价报告》所附现场照片显示涉案房屋内确系堆放有建筑材料、建筑垃圾，但张忠凤、刘文庸已经领取了房屋钥匙，按照常理推断应由张忠凤、刘文庸在实际占有使用涉案房屋。现张忠凤、刘文庸在认可其已经领取了房屋钥匙的情况下抗辩称房屋内的建筑材料、建筑垃圾系由他人堆放应当承担举证责任，但张忠凤、刘文庸举示的照片以及《房地产估价报告》所附现场照片只能显示房屋内堆放了建筑材料、建筑垃圾，并不能推断出上述物品不是由张忠凤、刘文庸放置，即不能推定张忠凤、刘文庸未占有使用涉案房屋。因此，张忠凤、刘文庸举示的证据并不能达到其证明目的，根据民事案件谁主张谁举证的举证规则，其应当承担举证不能的不利后果。因此，一审法院对张忠凤、刘文庸的此项抗辩不予采信。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：张忠凤、刘文庸于本判决发生法律效力后三日内支付重庆渝松建筑劳务有限公司2011年3月9日至2015年9月2日期间的房屋占用损失13098元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1530元，减半交纳765元（渝松公司已预交），财产保全费770元（渝松公司已预交），评估费3000元（渝松公司已预交），共计4535元。由张忠凤、刘文庸负担。此款限张忠凤、刘文庸于本判决发生法律效力后三日内支付给重庆渝松建筑劳务有限公司。
本院二审期间，张忠凤称，对方交付给张忠凤的是清水房，张忠凤并未占有使用，故张忠凤不应付租金。因双方对一审查明的事实无异议，本院对此予以确认。
二审中，双方未提供新证据。
本院认为，本案争议的焦点是张忠凤是否应当向渝松公司支付占用房屋期间的房屋占用损失。本案中，《云天佳苑房屋集资协议》被确认为无效协议后，张忠凤、刘文庸应向渝松公司返还基于该合同取得的财产，不能返还的，应当折价补偿。（2015）渝一中法民终字第03147号民事判决认定渝松公司在收取购房款后将房屋钥匙交付给了张忠凤、刘文庸，并判令张忠凤、刘文庸将涉案房屋返还给渝松公司。在本案一审审理过程中，张忠凤、刘文庸也认可渝松公司于2011年3月9日向其交付了涉案房屋的钥匙。因此，一审法院认定张忠凤、刘文庸从2011年3月9日开始占有使用涉案房屋，应当向渝松公司支付房屋占用损失并无不当。至于张忠凤上诉认为其不认可评估报告的上诉理由，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：(一)鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；(二)鉴定程序严重违法的；(三)鉴定结论明显依据不足的；(四)经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。由于张忠凤既未申请重新鉴定，也未举示证据证明评估报告存在上述情形或缺陷，故张忠凤的此项上诉理由不能成立。
综上所述，张忠凤的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1530元，由上诉人张忠凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 毅
代理审判员 赵文建
代理审判员 刘润荔
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 陈紫薇