南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0104民初11805号
原告：招商银行股份有限公司南京分行，住所地南京市汉中路1号。
负责人：宋刚，�长。
委托诉讼代理人：刘善军，江苏高的律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘珺，江苏高的律师事务所律师。
被告：孙叶云，男，汉族，1977年8月10日生，从事旅游业，住南京市秦淮区。
被告：刘艳，女，汉族，1976年4月19日生，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：孙叶云（与刘艳系夫妻，基本情况同上）。
被告：南洲环艺置业（南京）有限公司，住所地南京市江宁区科学园印湖路39号。
法定代表人：VITALXU，董事长。
委托诉讼代理人：曹葳，男，江苏华昕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘俐，女，江苏华昕律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招行南京分行）与被告孙叶云、刘艳、南洲环艺置业（南京）有限公司(以下简称南洲环艺公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告招行南京分行的委托诉讼代理人刘善军,被告孙叶云暨被告刘艳的委托诉讼代理人，被告南洲环艺公司的委托诉讼代理人曹葳、刘俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
招行南京分行向本院提出诉讼请求：1、孙叶云、刘艳立即归还招行南京分行贷款本金412962.22元及至实际偿还日止的利息、复息、罚息（截至2016年10月23日利息、复息、罚息共计9811.5元），以及律师费用25366元；2、如孙叶云、刘艳无法履行还款义务，则招行南京分行可以就孙叶云抵押给招行南京分行的位于南京市××区秣××街道××路××山庄××室房屋拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；3、南洲环艺公司对孙叶云、刘艳的债务承担连带还款责任；4、由孙叶云、刘艳、南洲环艺公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年10月23日，招行南京分行与孙叶云、南洲环艺公司签订了编号为080171125084017084的《招商银行个人购房（抵押）借款合同》一份，约定招行南京分行向孙叶云提供总额为1318000.4元的借款用于购买南京市××区秣××街道××路××山庄××室房屋，贷款期限120个月，采用等额本息方式还款，南洲环艺公司为孙叶云的借款提供自合同签订之日起至所购房屋办理正式抵押登记并将他项权证交由招行南京分行保管之日止的连带保证责任。后招行南京分行按照合同约定发放了贷款。截至招行南京分行起诉之日，孙叶云已累计6期未按时归还借款，违反了合同约定，构成违约。刘艳作为孙叶�的配偶，应对夫妻关系存续期间债务承担共同还款责任。为维护自身合法权益，招行南京分行特诉至法院。
被告孙叶云辩称，孙叶云当时在案涉房屋所在楼盘做工程。南洲环艺公司欠孙叶云工程款，需向银行套取贷款，遂以孙叶云的名义办理了贷款。孙叶云既未购买该房，也未支付购房款，贷款本息也一直是由南洲环艺公司偿还。孙叶云直到接到法院通知时，才知道贷款逾期未偿还。孙叶云目前无还款能力，同意将案涉房屋拍卖还款。
被告刘艳辩称，不知道孙叶云贷款的事情，关于贷款的事情交由孙叶云处理。
被告南洲环艺公司辩称，案涉购房合同是孙叶云、刘艳为套取银行贷款所签，孙叶云、刘艳没有支付房屋的首付款，房屋贷款是由南洲环艺公司偿还的，购房合同不是双方当事人真�意思表示，主合同无效。主合同无效，案涉抵押合同也无效，招行南京分行对案涉房屋主张的优先受偿权以及南洲环艺公司承担的阶段性担保责任均不成立。招行南京分行主张的律师费没有支付凭证，没有事实依据。
原告招行南京分行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、身份证、户口本、结婚证、工商公示信息查询单复印件，证明被告诉讼主体适格，孙叶云与刘艳系夫妻关系。2、《招商银行个人购房（抵押）借款合同》、招商银行个人贷款借款借据，证明原、被告间的合同关系，招行南京分行向孙叶云发放了贷款1318000.4元，南洲环艺公司提供连带责任保证。3、《南京市江宁区房地产抵押合同》（预购商品房借款抵押）,证明孙叶云提供房屋作为抵押担保，招行南京分行享有该房屋的优先受偿权。4、逾期账单、贷款关键信息、借款附属信息，证明孙叶云已累计6期未按时还款、欠款情况、逾期还款利息、罚息、复息等。5、《委托代理合同》、付款凭证、律师费收据，证明招行南京分行支付了律师费。6、收据复印件，证明孙叶云贷款时向银行提交了房屋首付款的交费凭证。被告孙叶云、刘艳对上述证据1-5均不持异议，对证据6表示曾写过收据，但实际并未付款。被告南洲环艺公司的质证意见：对上述证据的真实性均不持异议，贷款已发放、尚未归还的贷款本息均无异议，但认为《招商银行个人购房（抵押）借款合同》、《南京市江宁区房地产抵押合同》（预购商品房借款抵押）、首付款收据系为骗取贷款而制作，孙叶云未支付房屋首付款，合同无效，律师费偏高。
被告南洲环艺公司围绕辩论所述事实提交了以下证据：南洲环艺公司支付案涉贷款利息的凭证及还款统计，证明案涉房屋购买时是为了套取银行贷款，孙叶云没有支付首付款，案涉房屋贷款系由南洲环艺公司还款，2008年11月至2016年5月共计偿还贷款1403900元，合同无效，招行南京分行不享有抵押优先权。被告招行南京分行对证据的真实性不持异议，并认为南洲环艺公司还款也是通过孙叶云的账户归还，合同有效。
上述证据本院予以确认。根据招行南京分行、孙叶云、刘艳、南洲环艺公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙叶云与刘艳于2004年7月22日结婚。孙叶云向招行南京分行申请房屋按揭贷款，并提交了首付款收据。2008年10月23日，孙叶云、南洲环艺公司与招行南京分行签订《招商银行个人购房（抵押）借款合同》，约定：孙叶云向招行南京分行借款1318000.4元用于从南洲环艺公司购买南京市××区秣××街道××路××山庄××室房屋，贷款期�为120个月，即自2008年10月23日起至2018年10月23日止，贷款的发放时间与期限以借款借据为准；中国人民银行公布的贷款基准利率为7.74%，本合同执行利率为以贷款基准利率为基础的110%，为8.217%；在合同有效期内，贷款基准利率根据中国人民银行的有关规定进行调整，招行南京分行无需就此另行通知孙叶云和南洲环艺公司，当基准利率调整或利率浮动计划生效引起贷款执行利率变化时，贷款利率的调整方式为固定日调整；孙叶云以等额本息方式还本付息，招行南京分行有权按照中国人民银行有关规定对逾期贷款本金按日计收罚息，对逾期利息按日计收复息，执行的逾期罚息率和逾期复息率为在本合同载明利率水平上加收50%；孙叶云愿意将其从南洲环艺公司处购买的合同中规定的房产的全部权益抵押给招行南京分行，作为偿还合同借贷条款项下借款本息�其他相关费用的担保；抵押担保范围包括但不限于合同项下的贷款本金、利息（包括复息、罚息）以及实现债权的费用；抵押期间为从抵押登记之日起至合同项下借款本息及其他一切相关费用全部还清之日止；合同签订后，孙叶云、南洲环艺公司应配合招行南京分行到抵押物所在地房产行政主管部门进行房产抵押登记，孙叶云在办理抵押登记完毕后，应将抵押物的他项权利证书和/或房产权证正本等抵押权属证明文件存于招行南京分行保管；南洲环艺公司为孙叶云在本合同项下的债务承担连带保证责任；保证范围包括但不限于合同项下的贷款本金、利息（包括利息、罚息）以及实现债权的费用；保证期间为自本合同签订之日起至孙叶云持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由招行南京分行保管之日止；南洲环艺公司保证督�孙叶云按时归还贷款，如孙叶云未依借款合同按时足额还款，对孙叶云拖欠招行南京分行的款项，南洲环艺公司承诺在收到招行南京分行口头或书面通知之日起五日内如数偿还，无需招行南京分行提出任何证明；孙叶云连续六个月或在合同期内累计六个月未按时偿还贷款本息，或孙叶云违反合同中的其他任何条款时，招行南京分行有权宣布合同提前到期，要求孙叶云在规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括复息和罚息），和/或处分抵押物，和/或要求南洲环艺公司承担连带偿还责任；招行南京分行与孙叶云、南洲环艺公司在履行本合同过程中发生争议时，可以通过协商解决，协商不成的，向招行南京分行所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。
2008年10月23日，孙叶云与招行南京分行、南洲环艺置业（南京）有限公司签订《南京市江宁区房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押），约定：孙叶云购买南洲环艺公司建设的商品房，而向招行南京分行借款并将所购商品房抵押给招行南京分行，作为上述借款担保，且南洲环艺公司自愿为孙叶云担任该借款的保证人；孙叶云与南洲环艺公司签订宁房买卖契字第20070002495号《南京市商品房买卖契约》，其契载房屋座落南京市××区秣××街道××路××山庄××室，孙叶云将此房屋抵押给招行南京分行，抵押担保范围为借款本金及利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用及其他一切相关费用；南洲环艺公司愿意为孙叶云的借款承担连带保证责任，担保范围为借款本金及利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用及其他一切相关费用；担保期间为自本合同生效之日起至招行南京分行领取孙叶云所购上述房屋的他项权利证书之日；南洲环艺公司在接到招行南京分行要求其履行担保还款义务通知后30日内，清偿孙叶云所欠招行南京分行的款项，并有权向孙叶云追偿所支付款项；孙叶云连续6月或累计6月未能按约归还借款，南洲环艺公司也未履行保证责任的，招行南京分行有权处分孙叶云所购上述商品房，并要求其提前清偿借款；孙叶云与南洲环艺公司办理完毕上述孙叶云所购商品房交易过户手续后，孙叶云同意将上述商品房抵押给招行南京分行，作为以上借款的担保；三方同意在本合同签订后，办理孙叶云所购商品房预告登记手续；在申请孙叶云所购商品房抵押预告登记同时，孙叶云、招行南京分行同意向抵押登记机关提前申请办理孙叶云该商品房抵押登记。2008年10月23日上述《南京市江宁区房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押）在房产部门办理了预告登记。
2008�10月23日，招行南京分行向孙叶云发放贷款1318000.4元，孙叶云在借款借据上签字确认。借款借据载明：借款人孙叶云，借款合同编号080171125084017084，借款用途为购房，借款人民币1318000.4元，借款期限为自2008年10月23日至2018年10月23日，贷款执行利率为8.217%等内容。嗣后，一直由南洲环艺公司每月向孙叶云的还款账户存款，用于偿还上述借款本息。2016年5月起，招行南京分行未再全额收到该笔贷款项下还款。截至2016年10月23日孙叶云尚欠招行南京分行借款本金412962.22元，利息、复息、罚息合计9811.5元。
本案的争议焦点：1、案涉《招商银行个人购房(抵押)借款合同》是否无效。2、案涉《南京市江宁区房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押）是否无效，招行南京分行对抵押物能否享有优先受偿权。
关于第一个争议焦点�本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。孙叶云、南洲环艺公司虚构房屋买卖合同，套取招行南京分行贷款，构成欺诈，但并未造成损害国家利益的后果。案涉借款合同不违反法律法规的强制性规定。孙叶云及南洲环艺公司在签订合同时，确认双方存在房屋买卖关系并提交首付款收据，确认要求办理按揭贷款，确认以按揭房作担保，南洲环艺公司提供阶段性担保等意思表示，符合按揭贷款的要求；在履行合同中，南洲环艺公司将每月应当归还的贷款存入孙叶云的账户，由孙叶云偿还按揭贷款，上述一系列事实均表明孙叶云办理房屋按揭贷款的意思表示并按合同约定履行义务，没有证据证明招行南京分行明知南洲环节公司套取贷款，存在以合法形式掩盖非法目的等的无效情形，故南洲环艺公司认为合同无效，无法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，《南京市江宁区房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押）系《招商银行个人购房(抵押)借款合同》的从合同，主合同有效，担保合同不存在无效情形，也应当认定为有效。南洲环艺公司认为主合同无效，担保合同也无效的抗辩，本院不予支持。
综上，本院认为《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。案涉借款合同中，孙叶云、南洲环艺公司存在欺诈行为，属于可撤销的合同。招行南京分行不行使撤销权，双方当事人仍应当按《招商银行个人购房(抵押)借款合同》履行各自的权利义务。孙叶云自2016年5月起未按合同约定还款，累计超过6个月，构成违约，招行南京分行根据合同约定要求孙叶云、南洲环艺公司加速履行，归还全部未到期借款本息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。该笔贷款发生在孙叶云、刘艳夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，招行南京分行要求孙叶云、刘艳偿共同偿还，合法有据，本院予以支持。截至2016年10月23日，孙叶云尚欠借款本金412962.22元及利息、复息、罚息合计9811.5元，双方当事人均无异议，本院予以确认。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项及第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。孙叶云以位于南京市××区秣××街道××路××山庄××室提供抵押担保，并办理了抵押预告登记。双方当事人在抵押合同中也进一步约定了，在办理预告登记同时申请抵押登记，办理产权登记时房屋抵押给招行南京分行作为借款的担保，即一旦办理房产登记，抵押权同时备案。据此，孙叶云未能依约履行还款义务时，招行南京分行有权处分被抵押房产，以优先清偿其债权。南洲环艺公司承诺在招行南京分行取得他项权证对借款承担连带保证责任，涉案房屋尚未办理房屋产权证和抵押登记，仍处于保证期间内，故招行南京分行要求南洲环艺公�对孙叶云上述应付债务承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律和合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。案涉抵押物由借款人孙叶云提供，应先就该房产实现债权。招行南京分行要求同时履行担保责任的请求，本院不予支持。关于律师费的承担，双方当事人在合同中并未约定，故招行南京分行要求被告承担律师费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第五十四条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十八条、第二十一条、第二十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十三条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告孙叶云、刘艳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司南京分行借款本金412962.22元及利息、复息、罚息（截至2016年10月23日的利息、复息、罚息共计9811.5元，自2016年10月24日起至实际清偿之日止，按《招商银行个人购房(抵押)借款合同》的约定计算）。
二、如被告孙叶云、刘艳未履行上述第一项判决主文所确定的义务，原告招商银行股份有限公司南京分行有权依法处置被告孙叶云用于抵押的位于南京市××区秣××街道××路××山庄××室房屋，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
三、被告南洲环艺置业（南京）有限公司对上述第一项判决主文确定的债务在原告招商银行股份有限公司南京分行依照上述第二项判决主文行使抵押权后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。
四、驳回原告招商银行股份有限公司南京分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息�
案件受理费8022元，保全费2920元，公告费300元，合计11242元，由原告招商银行股份有限公司南京分行负担380元，由被告孙叶云、刘艳、南洲环艺置业（南京）有限公司负担10862元（被告孙叶云、刘艳、南洲环艺置业（南京）有限公司应负担的诉讼费已由原告招商银行股份有限公司南京分行向本院预交，被告孙叶云、刘艳、南洲环艺置业（南京）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告招商银行股份有限公司南京分行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。
审 判 长 余红蔓
人民陪审员 王来华
人民陪审员 乔秀华
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 邓正亮