四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初1701号原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良，该公司副经理。委托代理人：王玲，该公司职工。被告：曹金平，女，汉族，1957年9月21日生，退休职工，住四平市铁东区。委托代理人：曹金春（曹金平妹妹），女，汉族，1963年8月28日生，无职业，住四平市铁东区。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告曹金平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年9月8日、9月21日两次公开开庭进行了审理。原告泰合物业的委托代理人刘爱良、王玲，被告曹金平及委托代理人曹金春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰合物业诉称：被告曹金平于2011年10月30日入住华亿嘉苑小区A7-1-603室。自2015年1月1日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务，故物业公司诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费1920元。2、判令被告支付违约金2000元。3、诉讼费用由被告承担。曹金平辩称：1、物业公司无权起诉我，我不是和原告公司签订的合同，原公司已于2013年12月30日被工商局注销，原公司注销的目的是偷税、漏税，物业公司不开正规发票，所以我有权拒交物业费。2、物业公司乱收费，入住时，物业公司违背市棚户区改造文件，四棚改办（2008）6号，在没有市物业管理部门及市物价局批准的情况下乱收费，以不交钱就不给你办入住手续，没有办法，我只好先把钱交了，跟物业公司签了一个格式化合同，物业公司多收我3000多元。两年后，物业公司开收第3年物业费，物业公司单方把物业费由0.6元调到0.8元，还违规收公共照明费。由于物业公司要把装修保证金返还业主，物业公司强行把应返的1000元装修保证金扣作物业费，我也没办法就交了第三年物业费。当收2015年物业费时，由于我家房盖楼雨，多次找物业也不给解决，玻璃看不清，物业也不给解决，加上物业乱收费也不还给我，所以2015年的物业费我就没交，因没交物业费，物业两次给我家断水。3、物业服务的小区现状是脏、乱、差，物业只管收钱，都不如没有物业的小区整洁，卫生保洁不到位，常年招卫生保洁员。9月10日又一个保洁员不干了，我家楼道又没人打扫了，有照片为证，物业服务不到位。小区到处停着汽车，汽车每车每年收1000元停车费，这部分钱应该归全体业主。小区内没有一块绿地，没有一处休息场所，树木死了没人补种，遍地杂草。以上列举的种种现状，说明物业服务不到位，违反了合同中他们应尽的义务，应降低物业服务费。综上所述，对这样侵害百姓利益，偷税漏税，违法经营的企业应该立案调查，希望法院作出公平、公正的判决，判决驳回原告的诉讼请求，返还多收业主的费用。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。被告质证意见：无异议。2、物业管理托管合同，证明原、被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。被告质证意见：无异议，合同是我本人签署的。3、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。被告质证意见：我看到了，只要尽到服务义务，我就同意交费。自行车在楼道里丢了，我想调监控，物业公司不给调取。4、价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。被告质证意见：价格上我都没有异议，服务到位就可以。5、物业服务费催缴通知，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。被告质证意见：催缴过，物业打电话通知的，我觉得不合理就去住建局上访了。6、物业公司服务回访统计表，证明物业公司提供的服务98%的业主是满意的。被告质证意见：我觉得服务不到位，对物业服务不满意。7、2011年8月30日四平乐邦泰合物业与四平市华亿地产集团开发有限公司签订的前期物业服务合同，证明乐邦泰合物业公司与华亿嘉苑小区存在物业服务关系。被告质证意见：无异议。被告曹金平向法庭提供证据材料如下：1、物业管理托管合同，证明在合同后页签字盖章处，不是四平乐邦泰合物业管理有限公司盖章，而是北京乐邦泰合物业管理有限公司的公章，说明我不是和原告公司签订的物业管理托管合同。原告质证意见：原公司是北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司，2013年公司进行了合并变更，变更为四平乐邦泰合物业管理有限公司，原公司的事务由现四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。2、企业机读档案资料，证明北京乐邦泰合物业管理有限公司已经在工商部门被注销了，原告不应该用这个合同到法院起诉我。原告质证意见：公司注销无异议。市棚改办[2008]6号文件，证明第11条物业公司收费项目及标准需经市物价主管部门及市物价管理部门批准、公示后方可收取，属于乱收费。原告质证意见：文件不能作为证据使用，该文件与物业管理无关，与本案无关。市发改委收费科关于小区物业收费相关问题解释，证明物业乱收费，所收的费用均属违规，侵害业主利益。原告质证意见：没有公章，不属于政策、法规，该解释应源于省179号文件的相关补充规定，在179号文件第3、4条第二款明确指出了业主与物业服务企业签订业主公约的从其约定。华亿嘉苑南区7号楼业主对物业服务不满意签字单，证明56人对物业服务不满意，并在签字单上签字按印。原告质证意见：有异议，该证据不具有合法性，来源不明，并非业主真实意思表示。华亿嘉苑南区7号楼业主不同意物业费涨价、没看到涨价公示签字单，证明56人没有看到涨价公示。原告质证意见：有异议，该证据不具有合法性，来源不明，并非业主真实意思表示。物业公司收费收据3张，证明物业公司收费不开正规发票，偷税漏税，违法经营。原告质证意见：该证据与本案无关，系原告与被告曾经发生过的有偿服务的记载，业主凭此收据可以换取正规发票，其他与本案无关。照片3张，证明房顶经常漏雨，玻璃进空气，玻璃看不清外面。原告质证意见：有异议，该照片位置情况不明确，即使是被告自己家里的窗户出现了问题，依据相关规定，应由被告自行处理，与物业管理无关，被告并未委托原告进行有偿服务。经审理查明：被告曹金平的房屋位于四平市铁东区华亿嘉苑小区A7-1-603室，建筑面积47.90平方米。2011年8月30日华亿嘉苑小区开发商四平市华亿地产集团有限公司与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订《前期物业服务合同》，选聘北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司对其开发的华亿嘉苑小区提供前期物业管理服务。2011年10月30日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》、《业主公约》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在华亿嘉苑小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月0.6元/平方米，公共照明及智能维护费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。物业公司承担对社区的公共房屋部位的维护维修，设施维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。另查明：北京乐邦泰和物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰和物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。2013年因物价上涨，物业员工工资提高及其他费用上涨等因素，泰和物业公司在征得华亿嘉苑小区93.82%业主同意后，将物业服务费由多层物业费每月0.6元/平方米调整为每月0.8元/平方米；高层物业费由每月1.05元/平方米调整为每月1.20元/平方米；商网物业费由每月0.8元/平方米调整为每月1.0元/平方米，并以公告的形式在小区予以公示，97%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。再查明：被告以所居住的房屋房顶漏雨、卧室玻璃封闭不严进空气看不清，自行车丢失，物业乱收费，小区卫生环境差，物业服务管理不到位为由，自2015年1月1日至2015年12月31日期间拖欠物业服务费640元；2016年1月1日至2016年12月31日期间拖欠物业服务费640元；2017年1月1日至2017年12月31日期间拖欠物业服务费640元，合计拖欠物业服务费1920元。泰和物业多次向被告催要，但被告至今未交纳。上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片、价格调整后缴费业主的票据复印件、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表、2011年8月30日四平乐邦泰合物业与四平市华亿地产集团开发有限公司签订的前期物业服务合同及其他证据材料在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告曹金平支付物业服务费1920元及违约金2000元是否合理？根据原告的陈述，被告的答辩及原、被告举证、质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告曹金平支付物业服务费1920元合理。被告应支付原告违约金576元。本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告曹金平系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》、《业主公约》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同及公约不违反法律及社会公共利益，合法有效。合同签订后，被告曹金平一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告曹金平提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。关于被告辩称原告主体资格问题，因原告已经提供证据证明其公司名称于2013年12月31日变更为四平乐邦泰合物业管理有限公司，原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。原告仅变更了公司名称，并不是公司主体变更，因此，被告辩称其未与原告签订物业服务合同的主张，本院不予采信。关于被告辩称其不交物业费的主要原因是所居住的房屋房顶漏雨、卧室玻璃封闭不严进空气看不清，物业公司不给解决，服务不到位。但依据双方签订的《物业管理托管合同》，房屋漏雨、卧室玻璃封闭不严等应属房屋质量问题，物业服务费的构成中未包含业主私有部位的维修费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第三十一条：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”。因此，被告房屋的保修责任应由开发建设单位承担。物业公司只对物业共用部位、共用设施设备的日常运行承担维护费用。关于被告辩称原告管理的小区环境差、绿化不合格，服务管理不到位问题，被告举出华亿嘉苑南区7号楼56名业主对物业服务不满意签字单来证明。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。由于华亿嘉苑南区7号楼56名业主均未能出庭接受当事人的质询，其不出庭不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十六条规定的情形，据此，被告举出的56名业主对物业服务不满意签字单的真实性无法确认，不能作为认定案件事实的依据，本院不予采信。关于被告辩称自行车丢失，由于被告未及时报案，无法证明丢失物品的事实，也不能由此佐证物业公司服务管理不到位。关于被告辩称原告乱收费，调整物业服务费价格不合理问题，原告泰合物业于2013年将物业费价格调整为每月0.8元/平方米后，华亿嘉苑小区三分之二以上业主均同意物业服务费价格调整，并陆续缴纳了相关物业服务费，由于调整后的服务费价格每月涨幅在0.2元/平方米，符合当地经济收入及正常消费水准，价格较为合理，故本院对原告调整后的物业服务费价格予以保护。关于被告辩称原告收取物业费不能提供正规发票，属违法经营，偷税漏税问题，由于该问题并非民事案件审理范围，故本院不予审理。综上，被告拒绝向原告缴纳物业服务费没有事实依据和法律依据，本院对被告的上述抗辩不予采信。据此，原告诉请被告缴纳拖欠的物业服务费1920元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2015年1月1日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同及业主公约要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应缴物业服务费数额的30%予以保护，即576元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告曹金平于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费1920元、违约金576元，合计2496元。驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司其他诉讼请求。被告曹金平如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告曹金平负担。本判决为终审判决。审判员  郑学文二〇一七年九月二十五日书记员  周 璐