湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂01执复120号
复议申请人：武汉堪佩商贸有限公司，住所地：武汉市洪山区书城路46号金地格林小城美茵1区第F栋F单元1层F-105室。现为武汉市武昌区楚河汉街D座12楼1203室。
法定代表人：袁英，总经理。
申请执行人：李琼，女，1971年11月1日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区，
被执行人：宜昌大都天惠房地产开发有限公司，住所地：湖北省宜昌市开发区。
法定代表人：易仁君，董事长。
被执行人：湖北大都地产集团有限公司，住所地：湖北省武汉市江夏区五里界锦绣北一号。
法定代表人：易浩，董事长。
被执行人：深圳市鑫德莱实业有限公司，住所地：广东省深圳市福田区华强北路长胜大厦1323-1327号。
法定代表人：赵侃，总经理。
被执行人：易仁君，男，1963年4月9日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区，
被执行人：李勤，女，1963年9月28日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区，
被执行人：易浩，男，1970年4月5日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区，
被执行人：金琪，女，1983年2月15日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。
被执行人：周爱成，男，1963年9月29日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，
被执行人：李青，女，1966年9月3日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，
复议申请人武汉堪佩商贸有限公司（以下简称堪佩公司）不服本市东西湖区人民法院（以下简称东西湖区法院）（2017）鄂0112执异14号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
东西湖区法院在执行申请执行人李琼与被执行人宜昌大都天惠房地产开发有限公司、湖北大都地产集团有限公司、深圳市鑫德莱实业有限公司（以下简称鑫德莱公司）、易仁君、李勤、易浩、金琪、周爱成、李青民间借贷纠纷一案中，查封了鑫德莱公司名下土地和房屋。堪佩公司提出异议称，争议房地产原本属于主力电器制品（深圳）有限公司（以下简称主力公司），鑫德莱公司因为错误登记而取得争议房地产的权属登记证书，堪佩公司委托鑫德莱公司依法取得争议房地产的占有、使用、收益、处分等权益。甲方堪佩公司作为转让人与乙方受让人深圳市恒信奥特投资发展有限公司（以下简称恒信公司）和见证人鑫德莱公司签订的《转让深圳市龙岗区布吉宝丽路108号房地产协议书》并未实际履行，合同已终止。堪佩公司实际享有争议房地产的占有、使用、收益、处分等权益，与执行标的有利害关系、享有法律上的权益，可能因为执行行为而受到侵害。据此，堪佩公司请求法院裁定排除对深圳市布吉街道宝丽路108号房地产的执行。
东西湖区法院查明：李琼与宜昌大都天惠房地产开发有限公司、湖北大都地产集团有限公司、宜昌大都宏运房地产开发有限公司、鑫德莱公司、易仁君、李勤、易浩、金琪、周爱成、李青、武汉弘刚融资担保有限公司民间借贷纠纷一案，宜昌仲裁委员会作出的（2014）宜仲调字第212号调解书已发生法律效力，权利人李琼于2015年3月16日向本院申请执行。2015年4月13日，本院作出（2015）鄂武汉中执字第00181号执行裁定书，将该案指定由东西湖区法院执行。
2015年4月20日，东西湖区法院作出（2015）鄂东西湖执字第00526号执行裁定书，裁定查封被执行人鑫德莱公司所有的位于广东省深圳市龙岗区布吉宝丽路旁宗地号为G06212-119号的土地和地上建筑物及其附着物60号宿舍（土地使用权证号：深房地字第××号）、61号厂房（土地使用权证号：深房地字第××号）、62号厂房（土地使用权证号：深房地字第××号）、宗地号为G06212-120号的土地和地上建筑物及其附着物××号厂房（土地使用权证号：深房地字第××号）、52号厂房（土地使用权证号：深房地字第××号）、64号宿舍（土地使用权证号：深房地字第××号）；宗地号为G06214-39号的土地和地上建筑物及其附着物××号厂房（土地使用权证号：深房地字第××号）、63号厂房（土地使用权证号：深房地字第××号）；宗地号为××号的土地和地上建筑物及其附着物61号宿舍（土地使用权证号：深房地字第××号）。2015年4月21日，东西湖区法院向深圳市房地产权登记中心送达了上述执行裁定书及《协助执行通知书》，该中心随即办理了查封手续。2015年4月23日，东西湖区法院在被查封财产现场张贴了查封公告。
该院另查明，位于广东省深圳市龙岗区布吉镇宝丽路旁共9栋房地产（包括堪佩公司所提出的深圳市布吉街道宝丽路108号房地产），在房产部门已依法办理了物权登记，其登记权利人为鑫德莱公司。鑫德莱公司于2013年8月28日为湖北大都地产集团有限公司向中国民生银行股份有限公司武汉分行贷款提供担保（担保的主债权金额为2亿元），并已办理抵押登记手续。
2014年7月26日，堪佩公司（甲方）与鑫德莱公司（乙方）签订《委托合同》，约定：“甲方委托乙方，以乙方的名义，办理受让、管理主力公司在布吉宝丽路的房地产事宜。所收购的所有费用，由甲方承担、支付收购的房地产及其所有全部权益，归甲方所有……非经甲方同意，或者因法定事由，乙方不得披露甲方及其身份。”
2015年9月30日，（甲方）主力公司与（乙方）鑫德莱公司（原宝安县工业总公司）签订《关于转让深圳市龙岗区布吉宝丽路108号工业园使用权协议书》，协议书约定：“甲乙双方于1990年11月20日签订的合作建厂房协议书，甲方拥有龙岗区布吉宝丽路108号（即布吉镇县工业总公司布吉工业园）工业厂房使用权到2020年11月19日24时止。现甲乙双方就甲方转让宝丽路108号工业厂房剩余时间的使用权益给乙方一事，签订协议如下；一、甲方将龙岗区布吉镇宝丽路108号工业园五年三个月二十五天的厂房的使用权益一次性作价人民币壹仟万元转让给乙方……；三、乙方委托堪佩公司代付转让款人民币壹仟万元给甲方，甲方与乙方委托的堪佩公司不存在任何经济或法律关系及责任……”同日，堪佩公司（甲方）作为转让人与受让人恒信公司（乙方）和见证人鑫德莱公司签订《转让深圳市龙岗区布吉宝丽路108号房地产协议书》一份，协议约定:“甲方将深圳市龙岗区布吉宝丽路108号工业园房地产，即原主力公司房地产，一次性作价人民币壹仟捌佰万元转让给乙方；甲方收到乙方人民币壹仟捌佰万元转让款后，不再享有主力公司房地产的占有、使用、收益、处分等权利……”
2015年10月8日，东西湖区法院作出（2015）鄂东西湖执字第00526-3号执行裁定书，裁定拍卖被执行人鑫德莱公司所有的位于广东省深圳市龙岗区布吉宝丽路旁地号为G06212-119号的土地和地上建筑物及其附着物60号宿舍等房地产，并委托北京中建华房地产土地评估有限责任公司对拟拍卖房地产进行评估。2015年11月18日，该公司作出评估报告。2016年9月20日，东西湖区法院作出（2015）鄂东西湖执字第00526-2号《网络拍卖通知书》，公开发布了拟定于2016年10月11日10时至2016年10月12日10时止通过淘宝网司法拍卖网络平台对所查封的房地产公开拍卖，并发布了《拍卖公告》《拍卖须知》，在特别提示中告知了拟拍卖房地产的瑕疵，即拟拍卖房地产目前有抵押、租赁情形。
2016年9月29日，恒信公司向东西湖区法院提出书面异议，要求东西湖区法院停止对异议房地产的查封和拍卖。2016年10月12日，东西湖区法院作出（2016）鄂0112执异20号执行裁定书，驳回恒信公司的申请。恒信公司不服（2016）鄂0112号执异20号执行裁定，向本院申请复议。2016年10月27日，本院作出（2016）鄂01执复113号执行裁定书，撤销（2016）鄂0112执异20号执行裁定，发回东西湖区人民法院重新审查。东西湖区法院另行组成合议庭审查，并于2016年12月7日作出（2016）鄂0112执异22号执行裁定书，驳回恒信公司的申请。
2017年7月10日，东西湖区法院作出（2017）鄂0112执恢27号《网络拍卖通知书》，公开发布了拟定于2017年8月13日10时至2017年8月14日10时止通过淘宝网司法拍卖网络平台对所查封的房地产公开拍卖。随后，堪佩公司提出异议。
东西湖区法院认为：该院查封的房地产(包括堪佩公司所提出的深圳市布吉街道宝丽路108号房地产)登记权利人为被执行人鑫德莱公司。主力公司和鑫德莱公司于2015年9月30日签订的《关于转让深圳市龙岗区布吉宝丽路108号工业园使用权协议书》是主力公司将其拥有到2020年11月19日24时止的龙岗区布吉宝丽路108号（即布吉镇县工业总公司布吉工业园）工业厂房剩余使用权，一次性作价人民币壹仟万元转让给被执行人鑫德莱公司，并由鑫德莱公司委托堪佩公司代付转让款人民币壹仟万元给主力公司。上述协议书第三条明确约定，主力公司与鑫德莱公司委托的堪佩公司不存在任何经济或法律关系及责任。被执行人鑫德莱公司作为查封土地、房地产的所有权人，异议人堪佩公司作为转让人又与受让人恒信公司于2015年9月30日签订《转让深圳市龙岗区布吉宝丽路108号房地产协议书》，与事实明显存在不符。堪佩公司提交的证据也不能证明东西湖区法院所查封拍卖的土地和房地产与其有利害关系。故，堪佩公司提出的执行异议与本案执行行为和标的没有利害关系，也不符合民事诉讼法第二百二十五条和第二百二十七条规定的受理条件。东西湖区法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干的规定》第二条规定，裁定驳回堪佩公司的异议申请。
堪佩公司向本院申请复议称：争议房地产并未实际交付恒信公司，一直由鑫德莱公司代为管理，堪佩公司实际占有、使用和收益。在本案执行查封前，被执行人鑫德莱公司已将争议房地产转让给堪佩公司。堪佩公司为争议房地产的合法购买人、实际持有人，可以案外人身份基于实体权利针对执行标的提出异议，东西湖区法院应当根据民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。据此，堪佩公司请求撤销（2017）鄂0112执异14号执行裁定，指令东西湖区法院对异议进行审查。
本院对东西湖区法院查明的事实予以确认。
本院另查明：1990年11月20日，宝安县工业总公司（甲方）与主力电器公司（乙方）签署协议书，约定：甲方向乙方提供在布吉工业园兴建的厂房一幢，地皮15000平米兴办“独资”企业；乙方将“独资”企业的厂房、宿舍及办公楼等建筑以合理价格交由甲方代建；甲方为乙方提供之地皮及代建建筑物使用期限30年，期满后，乙方同意“独资”企业不动资产全部无偿归甲方所有，可动产归乙方所有，协议还约定了其他内容。
本院认为，本案审查的关键在于堪佩公司所提异议是否符合异议案件受理条件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出的书面异议，符合受理条件，法院应该审查。案外人实体异议采取权利基础+异议目的的识别标准。案外人异议的事由是对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，只要案外人提出异议所依据的基础权利是实体权利，异议目的是排除对标的物的执行，则为案外人实体异议。堪佩公司非执行案件当事人，其异议理由为主张对执行标的享有占有、使用、收益、处分等权益，其异议所依据的权利基础是典型的实体权利，其所提异议请求明确为排除对标的物的执行。故，堪佩公司所提异议应当属于案外人实体异议，符合执行异议案件受理条件，东西湖区法院应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。综上，（2017）鄂0112执异14号执行裁定认定事实错误、适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款规定，裁定如下：
撤销（2017）鄂0112执异14号执行裁定，指令东西湖区人民法院对执行异议进行审查。
本裁定为终审裁定。
审判长 姚 红
审判员 谌 玲
审判员 张跃松
二〇一七年八月二十四日
书记员 彭 芳