荆州市沙市区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂沙市民初字第00377号
原告：武汉海恒新粤汽车销售服务有限公司。
法定代表人：马艺林。
委托代理人：谢守成。
被告：荆州市荆恒商贸有限公司。
法定代表人：李霞光。
委托代理人：尚海军。
原告武汉海恒新粤汽车销售服务有限公司（以下简称：武汉海恒新粤公司）诉被告荆州市荆恒商贸有限公司（以下简称：荆恒商贸公司）租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法向被告送达了诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知合议庭组成人员通知书及开庭传票等法律文书，由审判员乔志超担任审判长，与审判员李飞、人民陪审员吴金珍组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武汉海恒新粤公司委托代理人谢守成，被告荆恒商贸公司的委托代理人尚海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉海恒新粤公司诉称：2013年3月21日，原告武汉海恒新粤公司与被告荆恒商贸公司签订了《土地及厂房租赁租赁协议书》，合同约定原告武汉海恒新粤公司（乙方）租赁被告荆恒商贸公司（甲方）土地及厂房开办汽车4S店，租期15年，租金30万元／年，逾期缴纳租金的滞纳金为应缴纳租金的日万分之五，订立合同之日起10日内缴纳保证金10万元，甲方以汽车4S店的名义办理相关手续，甲方承诺自办好《工程规划许可证》、《施工许可证》之日起4个月为建设期用于乙方项目的准备、筹建和建设，建设期内不计租金。甲方办理好该项目《工程规划许可证》、《施工许可证》后10日内乙方交付3年租金90万元。自本协议签订之日起40个工作日内甲方办理好项目施工前所有政府许可文件，若由于政府许可方面原因致使乙方不能正常施工、经营，本协议终止，甲方除应退还本协议履约保证金10万元外赔偿乙方10万元违约金。若办好《工程规划许可证》、《施工许可证》，甲方书面通知乙方之日起10日内乙方未能进场施工，则甲方不予退还本协议履约保证金10万元给乙方。本协议在履行过程中如发生争议，应当协商解决，协商不成由甲方所在地人民法院诉讼管辖。协议签订后原告武汉海恒新粤公司按约定缴纳保证金10万元，2013年3月24日被告向原告出具租赁保证金10万元的《收条》。被告未能按双方合同约定办理好《工程规划许可证》、《施工许可证》等手续，2013年8月14日被告通知原告武汉海恒新粤公司缴纳3年租金90万元，为了促进合同履行，2013年9月6日，荆州海恒新粤公司向被告缴纳租金90万元。后经原告多次催促，被告未能按合同约定办理好《工程规划许可证》、《施工许可证》等手续，一直未通知原告进场施工，原告一直未租用被告土地及厂房。2014年9月15日原告通知被告退还租金及保证金，并要求赔偿损失。被告拒不退还租金及保证金，拒不赔偿损失。原告认为，在被告不按合同履行自己义务且不具备交付租金的情况下，原告为了促使合同尽快履行，交付了3年90万元租金，多次催促被告按合同约定办理好《工程规划许可证》、《施工许可证》等手续，被告仍不履行自己的义务，导致原告无法租用被告土地及厂房，被告的行为已经构成根本性违约，应当承担违约责任，归还原告租金900000元及利息、保证金100000元，赔偿原告违约金100000元和损失。原告为了维护自己的合法权益，现依法提起民事诉讼，请求：1、判令解除原告与被告的土地及厂房租赁合同；2、判令被告归还原告租金900000元及利息（按银行同期贷款利率计算）、保证金100000元，赔偿原告违约金100000元和损失（从2013年9月6日起至被告归还租金900000元时止以900000元为基数按日万分之五计算损失，截止2015年3月5日止损失为200700元）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，举证期限内向本院提交了如下证据：
1、《土地及厂房租赁租赁协议书》、《国有土地使用证书》复印件。证明：（1）、2013年3月21日原告武汉海恒新粤公司与被告荆恒商贸公司签订了《土地及厂房租赁租赁协议书》。（2）、合同内容：原告武汉海恒新粤公司（乙方）租赁被告荆恒商贸公司（甲方）位于荆沙大道北侧土地及厂房开办汽车4S店，租期15年，租金30万元／年，逾期缴纳租金的滞纳金为应缴纳租金的日万分之五，订立合同之日起10日内缴纳保证金10万元，甲方以汽车4S店的名义办理相关手续，甲方承诺自办好《工程规划许可证》、《施工许可证》之日起4个月为建设期用于乙方项目的准备、筹建和建设，建设期内不计租金。甲方办理好该项目《工程规划许可证》、《施工许可证》后10日内乙方交付3年租金90万元。自本协议签订之日起40个工作日内甲方办理好项目施工前所有政府许可文件，若由于政府许可方面原因致使乙方不能正常施工、经营，本协议终止，甲方除应退还本协议履约保证金10万元外赔偿乙方10万元违约金。若办好《工程规划许可证》、《施工许可证》，甲方书面通知乙方之日起10日内乙方未能进场施工，则甲方不予退还本协议履约保证金10万元给乙方。本协议在履行过程中如发生争议，应当协商解决，协商不成由甲方所在地人民法院诉讼管辖。。
《付款回单》、《收条》。证明协议签订后原告武汉海恒新粤公司按约定缴纳保证金10万元，2013年3月24日被告荆恒商贸公司向原告出具租赁保证金10万元的《收条》。
《通知函》。证明2013年8月14日被告通知原告武汉海恒新粤公司缴纳3年租金90万元。
《国内跨行大额汇款凭证》（2张）。证明2013年9月6日荆州海恒新粤公司向被告缴纳租金90万元。
《通知书》、顺丰速运凭证（第二联、第四联、单号027703420439）。证明经原告多次催促，被告未能按双方合同约定办理好《工程规划许可证》、《施工许可证》等手续，一直未通知原告进场施工，原告一直未租用被告土地及厂房。2014年9月15日原告通知被告退还租金及保证金，并要求赔偿损失。
土地登记卡、宗地图。证明被告严重违约。
被告荆恒商贸公司辩称：1、依据合同相对性原则，荆州海恒新粤公司不是本案的适格原告；2、因本案租赁合同的目的不能实现，被告同意终止合同，但合同目的不能实现的原因是多方面的，并非全部是被告的过错，被告不应承担违约责任；3、此前双方一直就租赁事宜进行协商，原告先是不同意由被告另行出租，后来原告和被告已经同意由原告直接对外转租，虽未成功，都是造成厂房未能实际使用并致租金损失的直接原因；4、就合同终止后的处理事宜，被告认为，因租赁合同签订后，被告两年的土地和厂房租金60万元不应返还，应原告要求改造厂房的费用91670元，应由原告承担。因此，应扣除上述费用后由被告将多出的租金和保证金返还给原告。
被告荆恒商贸公司为支持其抗辩意见，在举证期限内提交了如下证据：
营业执照、组织机构代码证复印件，证明被告的主体资格。
2、土地及厂房租赁协议书复印件，证明原、被告双方签订了土地及厂房协议的事实。
3、招商项目投资合同及缴纳土地款收据、规划意见书、挂牌宗地图。证明被告与荆州开发区管委会签订了出让土地事宜的协议，并缴纳了相应土地款，被告已实际拥有土地使用权，只是因为行政原因未能完成土地最终挂牌程序。
4、增补工程量证据复印件。证明合同签订后，应原告要求，被告对租赁厂房进行了适合原告使用性能的增加改进施工，被告为此花费91670元。
5、原告工商信息。证明原告与被告签订合同后实际已经在两湖绿谷开办了4S店了并从事经营。
6、函。证明双方因租赁事宜多次协商后，双方一致同意由原告对该土地和厂房出租。为此原告要求被告出具同意由原告转租书函的事实。
各方质证意见如下：
被告荆恒商贸公司对两原告的证据质证认为，证据1的土地证是复印件，合同的经办人已经辞职，不能肯定该行为是公司的行为。对证据2、3、4、5、6的真实性、证明目的没有异议。
原告对被告荆恒商贸公司的证据质证认为，证据1没有异议，证据2真实性没有异议。证据3真实性没有异议，对证明对象与关联性有异议，被告违规或违法用地，导致合同目的不能实现，到目前为止被告未办理土地手续。证据4真实性、关联性、合法性有异议，不能达到被告的证明目的。证据5真实性没有异议，原告在签订合同后因不能履行合同，经营场所后才变更到两湖绿谷。证据6的真实性、关联性、合法性有异议，与本案没有关联。
本院对原、被告双方的证据认证意见如下：
对原告的证据2、3、4、5、6，被告没有异议，该5组证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，对其证明效力，本院予以确认。对原告的证据1、被告有异议，但没有提交足以反驳的相反证据，对其证明效力，本院予以确认。
对被告的证据1、2，原告没有异议，对其证明效力，本院予以确认。对被告的证据3，原告有异议，认为不能实现合同目的是被告违规或违法用地，但其没有提交被告违规或违法用地的证据，对该块土地迄今未办理土地使用证、但由被告实际控制使用的事实本院予以确认。对被告的证据4，原告有异议，认为不能达到被告的证明目的，综观本案事实，被告对厂房进行改造是为了适应原告开办汽车4S店的需要而进行的，但仅凭两份工作联系单无法证明被告为此支付91670元的事实。故对该组证据的证明效力，本院不予确认。对被告的证据6，原告认为与本案无关，该份证据证明被告提出了同意由荆州海恒新粤汽车销售服务有限公司对土地和厂房进行转租的意见，但不能证明荆州海恒新粤汽车销售服务有限公司是否同意此意见，故对此证据的证明效力，本院不予确认。
经庭审，查明本案的事实如下：2013年3月21日，原告武汉海恒新粤公司与被告荆恒商贸公司签订了土地及厂房租赁租赁协议书一份，协议主要内容为：原告武汉海恒新粤公司（乙方）租赁被告荆恒商贸公司（甲方）位于荆沙大道北，面临荆沙大道约110米，进深约90米（详见附件二，用地范围红线图，以实际测量为准）土地及厂房开办汽车4S店，签订本协议时，甲方对该土地拥有完全合法的国有土地使用权，提供包括该土地的国有土地使用权证（复印件），并且在出租该土地使用权时无抵押行为。乙方租用上述土地，其中载上述地块上甲方已投资建设可经营场地一栋，长约91米，宽26米，建筑面积约2366平方米，该栋建筑甲方只承建主体建筑和消防工程施工部分，包括但不限于包括以下部分：钢构主体、屋面、墙面、混凝土地面、消防部分。其余空地部分为乙方自建。租赁土地范围内乙方兴建的建筑物、构筑物以及相关配套设施一次规划完成，甲方按此规划取得相应政府批文。在土地租赁期内，甲方以“汽车4S店”名义办理相关手续，所建的建筑物、构筑物以及附属设施所有权名义上归甲方（实际所有权归乙方所有），乙方在租赁期间具有使用权并保管该建筑物的房产证原件。土地租赁期限为壹拾伍年，即自2013年3月21日至2028年3月21日。土地及甲方自建建筑物租赁价格：租赁期内价格均为30万元／年。乙方首次一次性缴纳三年租金即人民币玖拾万元，从第4年开始即从2016年开始乙方按年纳租金，即每年的3月21日前缴纳年度租金。甲方向乙方开具经税务局认可的同等数额的租金发票（税费由乙方承担），乙方收到甲方开具的符合税务要求的租金正式发票后五个工作日内支付当期租金。逾期缴纳租金的滞纳金为应缴纳租金的日万分之五。甲方承诺自订立协议之日起10日内向乙方缴纳保证金10万元，该保证金冲抵第四年部分租金。待甲方办理好该项目《工程规划许可证》、《施工许可证》后10日内乙方交付3年租金90万元。甲方承诺自办好《工程规划许可证》、《施工许可证》之日起4个月为建设期用于乙方项目的准备、筹建和建设，建设期内不计租金。自本协议签订之日起40个工作日内甲方办理好项目施工前所有政府许可文件，若由于政府许可方面原因致使乙方不能正常施工、经营，本协议终止，甲方除应退还本协议履约保证金10万元外赔偿乙方10万元违约金。若办好《工程规划许可证》、《施工许可证》，甲方书面通知乙方之日起10日内乙方未能进场施工，则甲方不予退还本协议履约保证金10万元给乙方。本协议在履行过程中如发生争议，应当协商解决，协商不成由甲方所在地人民法院诉讼管辖。协议签订后，原告武汉海恒新粤公司于2013年3月24日向被告荆恒商贸公司缴纳保证金100000元，被告荆恒商贸公司向原告武汉海恒新粤公司出具了收条。此后，在协议约定的时间内，被告荆恒商贸公司未能办理好《工程规划许可证》、《施工许可证》等手续。2013年8月14日，被告荆恒商贸公司向原告武汉海恒新粤公司发出通知函，通知原告武汉海恒新粤公司缴纳3年租金900000元。2013年9月6日，荆州海恒新粤汽车销售服务有限公司代原告武汉海恒新粤公司向被告荆恒商贸公司缴纳租金900000元。后经原告多次催促，被告荆恒商贸公司未能办理好《工程规划许可证》、《施工许可证》等手续，一直未通知原告进场施工，原告一直未租用被告荆恒商贸公司土地及厂房。2014年9月15日，原告委托荆州海恒新粤汽车销售服务有限公司通知被告荆恒商贸公司在2014年10月1日前退还厂房的押金和租金1000000元及相关损失，被告荆恒商贸公司未予退还，原告多次催讨无果而成讼。
本院认为：民事活动应遵循等价有偿、诚实信用的原则。原告武汉海恒新粤公司与被告荆恒商贸公司本着平等有偿、互惠互利、共同发展的原则，经充分协商，签订的土地及厂房租赁协议是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。在履行过程中，由于被告荆恒商贸公司的原因，导致协议无法履行，原告要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由于被告荆恒商贸公司未能办理《工程规划许可证》、《施工许可证》等手续，无法交付土地及厂房，致使合同目的不能实现，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告主张归还租金900000元及利息、保证金100000元，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同没有实际履行，被告荆恒商贸公司收取的保证金和租金应予返还原告，并应按中国人民银行发布的金融机构同期贷款利率支付利息。原告要求被告荆恒商贸公司承担违约金100000元并赔偿损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于所造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告双方在租赁协议中约定“自本协议签订之日起40个工作日内甲方办理好项目施工前所有政府许可文件，若由于政府许可方面原因致使乙方不能正常施工、经营，本协议终止，甲方除应退还本协议履约保证金10万元外赔偿乙方10万元违约金。”该条协议约定不违反法律规定，但约定的违约金过高，本院酌情支持50000元。原告主张从2013年9月6日起至被告归还租金900000元时止以900000元为基数按日万分之五计算损失，因原告已经主张了违约金，故对原告的此项诉讼主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告武汉海恒新粤汽车销售服务有限公司与被告荆州市荆恒商贸有限公司之间签订的土地及厂房租赁协议书。
二、被告荆州市荆恒商贸有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告武汉海恒新粤汽车销售服务有限公司保证金100000元。
三、被告荆州市荆恒商贸有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告武汉海恒新粤汽车销售服务有限公司租金900000元及利息（2013年9月6日起至清偿完毕为止以900000元为基数按中国人民银行发布的金融机构同期贷款利率支付）。
四、被告荆州市荆恒商贸有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告武汉海恒新粤汽车销售服务有限公司违约金50000元。
五、驳回原告武汉海恒新粤汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16956元，诉讼保全费5000元，共计21956元，由被告荆州市荆恒商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，帐号：17260401040005030，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 乔志超
审 判 员 李 飞
人民陪审员 吴金珍
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 王 涛