广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终5101号
上诉人（原审原告）：佛山市欣叶锅神餐饮有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：陈小兵，副经理。
委托诉讼代理人：徐建民，广东至高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山福莱物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：张凯。
被上诉人（�审被告）：潘乃钊，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：郑荣业，广东聚英华律师事务所律师。
上诉人佛山市欣叶锅神餐饮有限公司（以下简称欣叶公司）因与被上诉人佛山福莱物业管理有限公司（以下简称福莱公司）、潘乃钊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初292号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
欣叶公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.确认福莱公司代理潘乃钊与欣叶公司于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，该合同对潘乃钊同样具有约束力；3.判令潘乃钊继续履行福莱公司与欣叶公司的《房屋租赁合同》至2027年1月31日止，在合同期限内潘乃钊无权收回涉案物业场地；4.判令潘乃钊在2016年11月31日之前无权向欣叶公司收取涉案租赁物的租金；5.判令本案诉讼费用由福莱公司、潘乃钊共同承担。事实与理由：欣叶公司在租赁涉案物业时并不知道潘乃钊的存在。欣叶公司一直认为福莱公司与里水村里水股份合作经济社（以下简称里水经济社）之间存在代理关系。福莱公司通过朋友介绍向欣叶公司法定代表人表示自己有物业可以出租。为此，福莱公司当时的法定代表人张慧心出示了里水经济社向福莱公司出具的代理出租协议。该代理出租协议显示里水经济社将涉案物业委托福莱公司代理，代理期限13年，从2013年4月1日至2026年3月31日止。欣叶公司完全相信其双方之间存在代理关系。当福莱公司、潘乃钊发生纠纷诉至一审法院时，一审法院要求追加欣叶公司为第三人，但潘乃钊不同意追加，并�一审法院表示已和欣叶公司协商好。而事实上欣叶公司并不知道潘乃钊与福莱公司之间的纠纷。现在福莱公司的法定代表人张慧心逃避债务，下落不明，引发了一审法院对案件真相的判断失误。欣叶公司作为善意的第三人，有理由相信福莱公司的出租行为是有权代理，潘乃钊提出收回涉案物业是错误的。
潘乃钊辩称，福莱公司因擅自转租涉案商铺，并拖欠租金，已有生效判决解除双方的合同，福莱公司应向潘乃钊返还涉案商铺并支付租金等。该案已申请强制执行。因潘乃钊与福莱公司所签订合同已解除，故福莱公司与欣叶公司之间的转租合同失去存在的前提条件，应当自动解除。潘乃钊不是欣叶公司与福莱公司所签订的转租合同的当事人，因福莱公司没有租赁权，在福莱公司的租赁权因合同终止、解除等原因消灭时，欣叶公司�不能向潘乃钊主张租赁权。即使欣叶公司存在损失，也应当向福莱公司主张，而非潘乃钊。
欣叶公司向一审法院起诉请求：1.确认福莱公司代理潘乃钊与欣叶公司于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，该合同涉及的权利、义务对潘乃钊同样具有约束力；2.判令潘乃钊继续履行福莱公司与欣叶公司的《房屋租赁合同》至2027年1月31日止，在合同期限内潘乃钊无权收回涉案物业场地；3.判令潘乃钊在2016年11月31日之前无权向欣叶公司收取涉案租赁物的租金；4.判令本案诉讼费用由福莱公司、潘乃钊共同承担。
一审法院认定事实：2013年7月17日，潘乃钊与案外人佛山市雅庭房地产开发有限公司（以下简称雅庭公司）签订《潘乃钊在雅庭国际广场项目的回迁物业交付使用确认书》，主要内容为：位于佛山市禅城区雅庭国际广场项目已全面竣工并验收合格，可交付使用；现经潘乃钊现场确认验收合格，确认其回迁物业符合约定的交楼标准；雅庭公司从2013年7月17日起把潘乃钊在雅庭国际广场项目中约1000平方米的回迁办公物业，正式交付给潘乃钊使用。
2013年8月9日，潘乃钊（甲方、出租人）与福莱公司的法定代表人张慧心（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定”一、租赁房屋的位置及面积。1、本合同租赁的房屋物业为雅庭国际广场内属于甲方所有的一至五层合共建筑面积为966.61平方米，其中每层的建筑面积约为193.322平方米，另加六层面积为37.06平方米；2、甲方同意将物业（暂定）合共1003.67平方米（该物业的租赁面积按本物业的套内建筑面积加上该物业配套建筑的分摊面积计算，最终以房产证面积为准）�物业整体出租给乙方作为商业经营或办公用途，乙方同意整体承租该物业。……四、该物业租赁期限为13年，自2013年8月1日起至2026年3月31日止。五、租金及支付期限。该物业在租赁期内的前两年的租金标准为每月每平方米43元，从第三年起，每年递增5%，即第三年起至2016年的月租金每年递增5%。租金按月结算，乙方应在每月5日前付清当月租金。该物业面积如有差异按该物业房产证面积为准，缴纳每月租金。……十一、租赁期内，乙方可以部分或全部转租该物业，但必须在事先征得甲方同意转租书面意见后方可办理。十二、合同的变更和解除。双方同意，如有由下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应按照合同约定承担违约责任和支付违约金，并应当赔偿由此给对方造成�损失：……3、乙方逾期支付租金超过一个月或拖欠应支付的其他费合共达到当时一个月租金的金额的，经甲方书面催告后仍拒绝支付的……。”潘乃钊在”甲方”落款处签名盖章确认，福莱公司在”乙方”落款处盖章，福莱公司的法定代表人张慧心亦在”乙方”落款处签名。
2013年9月25日，佛山市禅城区石湾镇街道国土城建和水务局出具《临时住所（经营场所）使用证明》，主要内容为：地址为佛山市禅城区汾江南路18号（负一层、负二层、首层至十一层部分）的房屋（或建筑物），建筑面积（约）29708.30平方米，其使用权属里水经济社，同意作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经�场所）使用。
2014年2月25日，里水经济社、佛山市禅城区石湾镇街道里水村华远股份合作经济社及雅庭公司三方共同盖章确认位于佛山市禅城区雅庭国际广场所占物业的分配情况，其中，潘乃钊所占物业为裙房101至104，201至204，301至304，401至404，501至504共20个单元。
2014年4月24日，潘乃钊（甲方）与福莱公司（乙方）签订《协议确认书》，内容为”因乙方资金周转有困难，导致从2014年2月份起的租金支付会有所延后。经双方协商，达成补充条款如下：1、双方同意将2014年2月份、3月份、4月份、5月份的共4个月租金合计172516元在2015年2月20日前一次性向甲方缴清，并按银行一年期的贷款利息计付给甲方；如乙方超期付款，甲方有权解除合同，并没收乙方已交纳的保证金50万元。2、乙方在2014�6月份起，以后每月必须依原合同的规定，在当月的5号前向甲方缴清当月应缴的租金，不得再有拖欠。……5、除上述补充协商的内容外，其他事项，双方必须按原签订的合同条款执行，不得违约。”
2015年2月1日，福莱公司（出租方、甲方）与欣叶公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定”第一条、乙方租赁甲方合法拥有的位于佛山市禅城区汾江南路18号一座一层楼房出租给乙方作商业（饮食）使用，合计面积1254平方米（含公共分摊面积）。甲方保证出租标的拥有完全的所有权，产权没有第三方的争议……第二条、双方商定乙方的租赁期为13年，自2015年2月1日至2027年1月31日……第三条、租金和租赁保证金。1、租赁期限内租金按首年不递增，之后每3年递增上调，增长幅度为6%，具体详见下表：2015年2月1日至2015年9月30日免租期；2015年10月1日至2018年9月30日，112860元／月……2、乙方签订本合同之日，向甲方一次性交纳三个月押金338580元作为租赁保证金……1、甲方免费提供一楼建筑物后面空地约150平方公尺给乙方做厨房使用。2、甲方需免费提供平面车位给乙方使用，地下室车位停半天（12小时）不得收费超过5元一次。3、乙方已于2015年2月1日签约同时预付2015年10月1日至2016年9月30日租金一年（12个月）共1354320元给甲方。下次租金从2016年10月1日起逐月缴纳。”
2015年2月2日，福莱公司向欣叶公司出具两张收据，确认收到欣叶公司交纳的2015年10月1日至2016年9月30日的租金1354320元、租赁押金338580元。
2015年2月16日，福莱公司向欣叶公司出具收据，确认收到欣叶公司交纳的2016年10月1日至2016年10月31日的租金112860元。
2015年6月16日，潘乃钊以福莱公司拖欠租金及擅自转租的行为构成违约为由，将福莱公司诉至一审法院，请求判令解除双方于2013年8月9日签订的房屋租赁合同、福莱公司返还租赁物业并恢复首层单位原状、福莱公司支付欠租等。一审法院于2015年9月10日作出（2015）佛城法民一初字第1038号民事判决，认定福莱公司负有依约向潘乃钊支付租金的合同义务，福莱公司拖欠租金已构成违约，潘乃钊有权依据租赁合同第十二条的约定主张解除合同，判决确认潘乃钊与福莱公司于2013年8月9日签订的《房屋租赁合同》已于2015年8月3日解除、福莱公司于判决生效之日起十日内返还租赁物�并向潘乃钊支付租金312653元等。该判决已于2015年9月27日发生法律效力。
另查明，案外人魏某玲通过网银向张慧心2014年12月29日转账支付180000元、2015年1月14日转账支付1050000元、2015年2月2日转账支付642900元、2015年2月16日转账支付200000元。
2015年12月31日，欣叶公司出具《证明》，内容为”兹证明魏某玲是我公司财务总监，其本人从农行转给张慧心（佛山福莱公司管理有限公司法定代表人）的款项是职务行为，是受公司的委托办理，款项的所有权是我公司所有”。同日，魏某玲在上述《证明》空白处书写”情况属实”并签名确认。
再查明，里水经济社（甲方、委托方）与福莱公司（乙方、代理方）签有一份《代理出租协议》，内容为”兹经双方协议，甲方委托乙方代理其商场、写字楼出租事宜。甲方将座落于佛山市禅城区汾江南路18号负1至6层商场、一座7-10层及一座11层09-11室，合计面积29708.30平方米，委托乙方代理。代理期为13年，自2013年4月1日起，至2026年3月31日止”，里水经济社在”甲方”落款处盖章，福莱公司在”乙方”落款处盖章。该份协议未注明签订时间，里水经济社和福莱公司均未备注盖章时间。
欣叶公司陈述：潘乃钊与福莱公司之间能否转租的条款对欣叶公司并无约束力，欣叶公司与福莱公司签订的合同不是转租合同，而是一个有代理权的租赁合同，欣叶公司作为善意的一方以为涉案场地属于里水经济社，不知道属于潘乃钊；租赁合同是通用版本，每月5号�租的条款不是针对欣叶公司的特别约定，因福莱公司称已给欣叶公司装修免租期的特别优惠，且里水经济社向福莱公司催收钱款，所以福莱公司要求欣叶公司预付一年租金用于向里水经济社交纳钱款。
潘乃钊陈述：潘乃钊仅与福莱公司签订有租赁合同，对《代理出租协议》不知情，该协议与潘乃钊无关；潘乃钊从未书面同意福莱公司转租，对欣叶公司与福莱公司的关系不清楚，潘乃钊在（2015）佛城法民一初字第1038号案诉讼期间，到涉案场地明确告知过欣叶公司不要继续装修，但双方协商不成。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。据已生效的（2015）佛城法民一初字第1038号民事判决认定，潘乃钊与福莱公司于2013年8月9日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行�法规的强制性规定，合法、有效，依法受法律保护。
关于欣叶公司主张福莱公司代理出租的问题。欣叶公司诉称其与福莱公司签订租赁合同时不知涉案物业属潘乃钊所有、其有理由相信福莱公司的出租行为是有权代理、其与福莱公司签订的合同对于潘乃钊同样合法有效。据前查明，首先，《代理出租协议》的签订主体为里水经济社与福莱公司，且里水经济社已于2014年2月25日盖章确认潘乃钊名下位于佛山市禅城区汾江南路18号雅庭国际广场内物业的具体范围，故在福莱公司与欣叶公司签订租赁合同时，里水经济社对于涉案物业并无处分权，欣叶公司亦未举证证明潘乃钊有委托福莱公司出租涉案物业；其次，福莱公司对于涉案物业的权利来源于其与潘乃钊于2013年8月9日签订的《房屋租赁合同》，从福莱公司与欣叶公司于2015年2月1日�订的《房屋租赁合同》的内容亦可以看出福莱公司并非作为潘乃钊的受托人或代理方出租涉案物业，而是以自己名义将涉案物业转租给欣叶公司使用；再次，福莱公司向潘乃钊承租涉案物业的租金单价为43元／平方米*月，而福莱公司与欣叶公司签订的租赁合同约定的租金单价为90／平方米*月（112860元／月÷1254平方米），上述租金单价的差额符合转租赚取租金差价的交易特征。综合以上分析，欣叶公司与福莱公司于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》实质系福莱公司将从潘乃钊处承租的部分物业转租给欣叶公司占有使用、欣叶公司向福莱公司交纳租金的转租合同，该合同的相对方即为欣叶公司和福莱公司，欣叶公司主张的代理出租无事实根据，一审法院不予采纳。
关于欣叶公司的各项诉�。如前认定，福莱公司于2015年2月1日将承租的部分物业转租欣叶公司，根据潘乃钊与福莱公司签订的《房屋租赁合同》第十一条的约定，福莱公司须事先征得潘乃钊同意转租书面意见后方可转租，但从（2015）佛城法民一初字第1038号案的审理情况可知，潘乃钊已于2015年6月16日以福莱公司拖欠租金及擅自转租的行为构成违约为由诉至一审法院，即潘乃钊作为出租人已在知道承租人转租后六个月内提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款”出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，欣叶公司与福莱公司于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》中，转租潘乃钊名下物业的部分应属无效。因此，福莱公司既非代理潘乃钊出租涉案物业，其转租涉案物业的行为亦属无效，欣叶公司诉请确认该《房屋租赁合同》对潘乃钊具有约束力、潘乃钊继续履行该合同至合同期届满、潘乃钊无权收回物业和收取租金，于法无据，一审法院均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决驳回欣叶公司的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取50元，由欣叶公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议的焦点是福莱公司是否代理潘乃钊与欣叶公司签订涉案合同，涉案合同对潘乃钊是否具有约束力。首先，代理是代理人在代理权限内，以被代理人的名义独立与第三人进行法律行为，由此产生的权利和义务直接归属于被代理人的法律制度。但本案中，欣叶公司与福莱公司所签订的租赁合同（以下简称涉案合同）显示，福莱公司是以自己的名义而不是以潘乃钊的名义与欣叶公司签订合同，合同内容也未显示福莱公司是以潘乃钊的代理人的身份与欣叶公司签订合同，故涉案合同的内容反映了合同双方当事人是欣叶公司与福莱公司，合同的内容并不能反映福莱公司代理潘乃钊签订涉案合同。其次，欣叶公司并未提交证据证明潘乃钊委托福莱公司出租涉案商铺，潘乃钊与福莱公司签订的租赁合同载明潘乃钊与福莱公司之间是租赁关系而非代理关系，福莱公司转租涉案商铺须得到潘乃钊的同意；而欣叶公司提交的《代理出租协议》也显示委托人是里水经济社而非潘乃钊，故本案证据不能证明福莱公司有权代理潘乃钊与欣叶公司签订涉案合同，也不能证明欣叶公司在签订涉案合同时有理由相信福莱公司有权以潘乃钊代理人身份与其签订涉案合同。欣叶公司在上诉的事实与理由部分明确陈述其在签订合同时并不知道潘乃钊的存在，其当时认为里水经济社与福莱公司存在代理关系，也印证了欣叶公司在签订涉案合同时并不存在相信福莱公司是潘乃钊的代理人的理由。因涉案合同双方当事人是欣叶公司与福莱公司，欣叶公司不能证明福莱公司有权代理潘乃钊与其签订合同或者福莱公司的行为构成对潘乃钊的表见代理，故根据合同相对性原理，涉案合同只对欣叶公司与福莱公司具有法律约束力，欣叶公司主张涉案合同是福莱公司代理潘乃钊与其所签，涉案合同对潘乃钊具有约束力，潘乃钊无权收回涉案商铺和收取租金于法无据，本院不予支持。
综上，欣叶公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人佛山市欣叶锅神餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 许佩珊