广东省广宁县人民法院
民事判决�
（2015）肇宁法新民初字第143号
原告钟玉兰，女，汉族，现住。身份证号码：×××0020。
被告广宁县水务局，住所地：。组织机构代码证号：××。
法定代表人陈寿祥，局长。
委托代理人胡海丽。
被告广宁县水电砂石开发公司。
诉讼代表人广宁县水务局，本案被告之一。
原告钟玉兰诉被告广宁县水务局、广宁县水电砂石开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钟玉兰、被告广宁县水务局的委托代理人胡海丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟玉兰诉称：被告广宁县水电砂石开发公司是被告广宁县水务局的直属单位。该公司于2001年9月7日将坐落在东乡的原东乡市场楼及对应的300平方米土地转让给原告，并将宁国用（2001）字第2310280788号土地证原件交原告收执，以证明该房地产已进行了交易，但该公司于2005年6月歇业。原告取得该楼房后，于2003年12月3日通过申办领取了房产证。被告广宁县水电砂石开发公司存在时未办理土地证变更登记手续，其歇业后，原告曾多次向被告广宁县水务局请求协助办理土地变更登记手续，但该局以转让主体不适格为由不予协助办理，导致该楼房所对应的300平方米土地至今尚未办证。被告广宁县水务局作为被告广宁县水电砂石开发公司的主管部门，应当履行办理土地变更登记手续的义务。原告诉请如下：1、判令被告履行办理土地证变更登记手续（变更登记涉及面积为287.47平方米）；2、本案诉讼费由被告负担。
被告广宁县水务局辩称：对原告诉称的事实无异议，但原告主张变更登记的土地使用权系国有资产，被告广宁县水务局无处分权。
被告广宁县水电砂石开发公司辩称：对原告的诉讼请求无异议。
经审理查明，2001年7月10日，案外人中国工商银行广宁县支行作为甲方，与被告广宁县水电砂石开发公司作为乙方、案外人钟承聚及原告钟玉兰共同作为丙方，签订了一份《关于处理贷款抵押物变现款协议》（以下简称《协议》），内容如下：“乙方座落在南街镇四连线东乡路段房屋所有权的（证号为粤字第3981714号建筑面积664.91平方米房屋所有权）借款抵押物经县正德房地产评估有限公司评估价值为12万元。为履行还款义务，经协商乙方愿意按评估价12万元出让，丙方愿意以12万元现金购买该借款抵押物。为处理好企业转制与银行收贷收息的关系，经甲乙丙三方协商，约定如下：1、处理抵押物所得变现款12万元划入广宁县人民法院指定在工商银行广宁支行20×××92账户，作为归还广宁县水电�石开发公司向工商银行广宁支行的借款及欠息，原乙方座落在东乡建筑物，房屋证号398714归丙方所有。2、甲方原向广宁县人民法院申请，执行广宁县水电砂石开发公司的借款案，应作执行完毕。予以终结。3、本次办理过户的一切费用由丙方负责。4、本案的诉讼、抵押物评估费用由丙方负责（在变现款12万元以外）。5、本协议一式四份，甲、乙、丙及法院各一份。”2001年7月26日，被告广宁县水电砂石开发公司向其主管部门广宁县水利局（被告广宁县水电局的前身）提出一份《关于职工购买公司贷款抵押物的申请》（以下简称《申请》），内容为：“县水利局：……为解决公司职工住房，公司经过多方努力，最后在法院调解下，由县政德公司（建设局房产合法评估单位）进行评估，由法院、工商行、砂石公司共同认定，按12万元处理市场楼。法院、工商行作终结本案执行程序，市场楼房对应土地使用权，作优惠照顾给职工，现在公司根据住户申请，同意出资14万元作购买市场楼，其中：交工商行12万元；交起诉、评估、执行费等2万元……”广宁县水利局在前述《申请》上批复：“经局班子7.30日会议研究，同意还12万元作为归还砂石公司向工商行的全部借款及利息。”被告水电砂石开发公司在诉讼中解释称，前述《申请》中“作优惠照顾给职工”的意思是土地使用权随市场楼一并转让给原告钟玉兰及案外人钟承聚，原告支付的12万元包含房款和地款。上述《协议》中所指“借款抵押物”与上述《申请》中所指“市场楼”为同一处房产，即本案讼争的房产。原告于2003年12月3日将该房产过户至其本人名下，并取得了房地产权证（证号：粤房地证字第C2069532号，权属人：钟玉兰，建筑面积：664.91平方米）。前述诉争房产占用范围内的土地使用权面积为287.47平方米，属于证号为“宁国用（2001）字第2310280788号”国有土地使用权（土地使用者：广宁县水电砂石开发公司，使用权面积：682.08平方米，使用权类型：划拨）的一部分。
另查明，被告广宁县水电砂石开发公司为全民所有制企业，其主管部门是原广宁县水利局（现被告广宁县水务局）。被告广宁县水电砂石开发公司于2001年8月1日注销工商登记，该公司解散过程中，其主管部门没有对证号为“宁国用（2001）字第2310280788号”国有土地使用权进行清算，该土地使用权目前仍然登记在被告广宁县水电砂石开发公司名下。
再查明，案外人钟承聚与原告钟玉兰与是父女关系，钟承聚于2004年10月2日去世，钟承聚的父母均早于其去世，钟承聚的法定继承人为陈贤珍（妻子）、钟宝华（大女儿）、钟玉兰（二女儿）。陈贤珍、钟宝华在诉�中明确表示放弃对钟承聚所有遗产的继承。
本院认为，本案争议焦点是：一、被告广宁县水电砂石开发公司是否负有向原告交付诉争房产占用范围内土地使用权的义务；二、被告广宁县水电砂石开发公司注销登记后，其合同义务应当由谁履行？
第一，案外人钟承聚及原告钟玉兰与被告广宁县水电砂石开发公司、案外人中国工商银行广宁县支行签订了《关于处理贷款抵押物变现款协议》，其中约定案外人钟承聚及原告钟玉兰以12万元的价格向被告广宁县水电砂石开发公司购买本案讼争房产，双方就诉争房产的交易达成了合意，故双方之间成立房屋买卖合同关系。案外人钟承聚去世后，其法定继承人中除原告以外均明确表示放弃继承，原告得以继承钟承聚的全部遗产及债权债务，包括其在上述《协议》中的权利义务。因此原告向被告主张本案权利�其主体完整、适格。根据上述《协议》签订时有效的法律《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订前）第三十一条的规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”被告广宁县水电砂石开发公司在转让本案诉争房产时，该房产占用范围内的土地使用权应当同时转让。此外，从被告广宁县水电砂石开发公司向其主管部门提交的《关于职工购买公司贷款抵押物的申请》及被告对该《申请》内容的解释来看，被告广宁县水电砂石开发公司的真实意思是将诉争房产占用范围内的土地使用权一并转让给原告，并且原告支付的12万元已包含购房款和购地款。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订前）第三十九条的规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准�的人民政府审批。”该规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，因此被告广宁县水电砂石开发公司与原告就诉争房产达成买卖合同，对应的土地使用权是否履行了审批手续，并不影响买卖合同的效力。综上，被告广宁县水电砂石开发公司应当履行双方签订的房屋买卖合同，其负有向原告交付诉争房产占用范围内土地使用权的义务。
第二，被告广宁县水电砂石开发公司于2001年8月1日被注销解散，根据《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第三十六条的规定，全民所有制企业解散，应由政府主管部门指定成立的清算组进行清算。而被告广宁县水电砂石开发公司虽然已经注销解散，但是至今没有履行交付诉争房产占用范围内土地使用权的义务，该土地使用权也仍然登记在被告广宁县水电砂石开发公司名下。被告广宁县水务局作为被告广宁县水�砂石开发公司的主管部门，在该公司注销解散后，仍负有清算其债权债务及剩余财产的义务。故被告广宁县水电砂石开发公司注销登记后，其向原告交付诉争房产占用范围内土地使用权的合同义务应当由被告广宁县水务局代为履行。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订前）第三十一条、第三十九条、《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第三十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：
一、被告广宁县水电砂石开发公司应当在本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告钟玉兰办理证号为“粤房地证字第C2069532号”房产占用范围内土地使用权（土地使用权面积：287.47平方米）的变更登记手续。
二、被告广宁县水务局应当在本判决发生法律效力之日起十五日内成立清算组织，对被告广宁县水电砂石开发公司进行清算，并代被告广宁县水电砂石开发公司履行上述第一项义务。
本案受理费2700元（原告已预交），由被告广宁县水务局负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 何宝新
审 判 员 梁建华
代理审判员 邱文华
二〇一五年十二月九日
书 记 员 林彩凤
张岚（代）
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律�束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订前）
第三十一条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
《全民所有制工业企业转换经营机制条例》
第三十六条企业经停产整顿仍然达不到扭亏目标，并且无法实行合并的，以及因其他原因应当终止的，在保证清偿债务的前提下，由政府主管部门提出，经省级政府或者国务院主管部门批准，可以依法予以解散。企业解散，由政府主管部门指定成立的清算组进行清算。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。