天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终6448号
上诉人(原审被告):邦洲（天津）物业服务有限公司，住所地天津市河西区南京路58号A座201。
法定代表人：夏浙海，该公司总经理。
委托诉讼代理人：路佳伟，天津张盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:天津市河西区学而思培训学校，住所地天津市和平区南京路津汇广场2座32层。
法定代表人：樊保荣，该校理事长。
委托诉讼代理人：段崇阳，该校法务。
委托诉讼代理人：邓懿，北京万贝律师事务所律师。
上诉人邦洲（天津）物业服务有限公司因与被上诉人天津市河西区学而思培训学校房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2016）津0103民初1522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邦洲（天津）物业服务有限公司的委托诉讼代理人路佳伟,被上诉人天津市河西区学而思培训学校的委托诉讼代理人段崇阳、邓懿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
天津邦洲（天津）物业服务有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求或将本案发回重审。一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人认为一审法院适用法律错误。本案应属行政法律关系，交付发票是税法规定的义务，属于行政法律调整的范畴，故本案不应属民事案件受理范围；2、关于违约金的问题，因合同中并未约定上诉人未开具发票违约金的具体条款，故上诉人不应承担违约金。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
天津市河西区学而思培训学校辩称：不同意上诉人的上诉请求。主要理由：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人已在一审庭审中认可其未向我方出具发票的基础事实，且双方之间是平等主体之间的民事法律关系，开具发票与接收发票是双方约定的合同义务，与行政主体对行政相对人实施的行政行为是两个法律关系。对于违约金，被上诉人认为上诉人未开具发票，应当承担相应的违约责任。另外，与本案类似案件共14件，部分案件已经生效。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
天津市河西区学而思培训学校向一审法院起诉请求：1、被告依法向原告开具2014年10月1日至2015年9月30日期间租金发票550000元,2015年10月1日至2016年9月30日房屋租金发票500000元；2、被告承担未能履行足额向原告开具发票的义务则向原告支付应扣税款262500元；3、被告支付违约金262500元。
一审法院认定事实：涉诉房屋天津市河西区南京路58号中化写字楼A座七层系案外人中化天津公司所有的房屋。被告承租涉诉房屋后，中化天津有限公司出具同意转租证明，同意被告将涉诉房屋转租给原告用于教学、经营等活动，有效期自2012年1月1日至2016年12月31日。2012年，原告天津市河西区学而思培训学校（乙方）与被告邦洲（天津）物业服务有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于天津市河西区南京路58号中化写字楼A座七层，建筑面积750平方米的房产出租给乙方使用，租赁期限自2012年8月15日至2016年12月31日，免租期自2012年8月15日至2012年9月30日，年租金为700000元。后原、被告双方签订《补充协议》，约定：主合同2013年10月1日至2014年9月30日的年租金由700000元变更为600000元，乙方须在合同签订后三个工作日内将2013年10月1日至2014年9月30日租金共计600000元交给甲方，甲方在收到相关款项三个工作日内为乙方开具等额正规发票作为乙方入账凭据；甲方开具的发票须合法有效，若甲方提供的发票不合法，则需赔偿乙方相当于合同总款的25%作为违约金。此后，双方又先后签订两份《补充协议》，双方约定：将2014年10月1日至2015年9月30日的年租金由700000元变更为550000元，2015年10月1日至2016年9月30日的年租金由700000元变更为500000元，甲方在收到相关款项三个工作日内为乙方开具等额正规发票作为乙方入账凭据；甲方开具的发票须合法有效，若甲方提供的发票不合法，则需赔偿乙方相当于合同总款的25%作为违约金。2012年7月23日，原告向被告支付2012年10月1日至2013年9月30日期间的房屋租金700000元。2013年6月7日，原告向被告支付2013年10月1日至2014年9月30日期间的房屋租金600000元。2014年2月12日，原告向被告支付2014年10月1日至2015年9月30日期间的房屋租金550000元。2014年12月3日，原告向被告支付2015年10月1日至2016年9月30日期间的房屋租金共计500000元。
2015年3月，中化天津有限公司通知被告邦洲（天津）物业服务有限公司解除租赁合同。2016年1月10日，原告向被告发出通知，要求被告在收到函件之日起三日内，向原告补开天津市河西区南京路58号中化写字楼A座七层租金发票。此后，原告通过登报方式通知被告补开租金发票。被告自为原告开具了2012年10月1日至2014年9月30日期间房屋租金发票后，至今未向原告开具剩余1050000元的租金发票。2016年5月25日，因被告未能及时为原告开具发票，原告向天津市河西区地方税务局补缴了税款1788692.08元。
一审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同、补充协议，系当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。本案中，原告承租被告有使用权的房屋，双方均应依据法律和合同的约定全面履行各自的义务。关于原告要求被告向原告开具2014年10月1日至2015年9月30日期间租金发票550000元、2015年10月1日至2016年9月30日期间租金发票500000元的诉讼请求，因原告已将租金支付给被告，故被告应为原告开具上述期间内的发票。关于原告要求被告支付违约金、支付应扣税款的诉讼请求，因合同中约定了被告未开发票或开发票不合法应承担违约责任，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，予以支持。因违约金足以弥补原告的损失，故原告要求被告支付应扣税款的诉讼请求，不予支持。被告所提抗辩主张，缺乏事实与法律依据，故其抗辩主张不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：“一、被告邦洲（天津）物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内为原告天津市河西区学而思培训学校开具2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金发票550000元,2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金发票500000元；二、被告邦洲（天津）物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津市河西区学而思培训学校支付违约金262500元；三、驳回原告天津市河西区学而思培训学校的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7863元，由原告天津市河西区学而思培训学校负担3931.5元，被告邦洲（天津）物业服务有限公司负担3931.5元。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。依照上述合同约定，上诉人应在收到房屋租金后三个工作日内为被上诉人开具等额正规发票作为被上诉人入账凭据。因被上诉人已按照合同约定支付房屋租金，而上诉人至今尚未开具发票，故原审法院判令上诉人履行开具发票义务符合案件事实及合同约定。现上诉人主张本案应属行政法律调整范畴，因行政法律调整的是行政机关与行政管理相对人之间因行政管理活动而发生的法律关系。而本案中上诉人为被上诉人开具发票为双方约定的合同义务，与行政法律规定的相关法定义务并非同一法律关系，故上诉人的该项上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于违约金问题，根据双方合同约定，上诉人应在收到房屋租金后三个工作日内为被上诉人开具等额正规发票作为被上诉人入账凭据，若上诉人提供的发票不合法，则须赔偿被上诉人相当于合同总款的25%作为违约金。一审判决上诉人向被上诉人履行开具发票义务并同时承担违约金262500元，不符合合同约定，应予纠正。应当根据合同约定判令若上诉人逾期未给被上诉人开具等额合法有效的发票，则应向被上诉人支付违约金262500元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持天津市河西区人民法院（2016）津0103民初1522号民事判决第一项；
二、撤销天津市河西区人民法院（2016）津0103民初1522号民事判决第二项、第三项；
三、若上诉人邦洲（天津）物业服务有限公司逾期未给被上诉人天津市河西区学而思培训学校开具等额合法有效的发票，则应向被上诉人天津市河西区学而思培训学校支付违约金262500元；
四、驳回被上诉人天津市河西区学而思培训学校其他诉讼请求。
五、驳回上诉人邦洲（天津）物业服务有限公司其他上诉请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7863元，由上诉人邦洲（天津）物业服务有限公司负担案件受理费3931.5元，由被上诉人天津市河西区学而思培训学校负担3931.5元。二审案件受理费50元，由上诉人邦洲（天津）物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 苏美玉
代理审判员 武 伟
二〇一七年一月十日
书 记 员 穆 艺