广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第948号原告：赵传胜，住广东省广州市天河区。委托代理人：陈鉴豪，广东天穗律师事务所律师。被告：陈健芳，住广东省江门市新会区。委托代理人：黄奕，广东经纶律师事务所律师。原告赵传胜诉被告陈健芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月20日受理，被告陈健芳在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院审查后于2015年9月16日作出（2015）穗天法民四初字第948号之一民事裁定书，裁定驳回被告陈健芳的异议、陈健芳不服该裁定，提起上诉。广州市中级人民法院于2015年11月30日作出（2015）穗中法立民终字第3275号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。此后本院依法组成合议庭，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告赵传胜的委托代理人陈鉴豪，被告陈健芳的委托代理人黄奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵传胜诉称：2015年3月11日，原、被告签订了《存量房买卖合同》，约定由原告出资人民币500万元购买被告所有的位于天河区猎德大道33号之三3002号商品房一套，并对房地产权属情况、付款方式、产权登记、违约责任等内容达成一致的意见。其中，在上述合同中，被告特别强调该房屋如不能按本合同的约定出售给原告，应当向原告支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回原告已付的全部费用。原告依约在签订上述合同的当日内向被告支付了人民币20万元作为交易定金。后原告到广州市房地产档案馆经查询该房屋权属情况才得知涉案房屋根本无法进行正常的交易过户，具体原因在于：1、2010年8月13日，被告持该房产证向深圳发展银行股份有限公司广州分行申请抵押；2、2012年9月12日，被告又持该房产证向中国银行股份有限公司广州珠江支行申请抵押；3、2014年11月10日，广州市天河区人民法院对及房屋进行查封（2014）穗天法金民初字第2391号，查封日期从2014年11月10日至2016年11月9日；4、2015年4月7日，广州市天河区人民法院对该房屋进行轮候查封（2015）穗天法民三初字第28号。为此，原告多次致电被告要求其说明及解释房屋被抵押及被查封事件的来龙去脉，但被告总是遮遮掩掩，毫不表态房屋能否正常过户，也不退还原告已交付的购房定金，经原告多番交涉后仍然未果。后据查，被告对外现已拖欠大量债务，其一众债权人已经诉至法院并查封了被告名下的所有物业，被告已经严重丧失履行债务的能力。为此，原告在2015年5月16日致函被告，要求被告在2015年5月19日前提供担保保障合同能正常履行，否则《存量房买卖合同》的效力即日起宣告解除。但被告直至如今也无法提供任何能保障该房屋能顺利交易的担保条件，《存量房买卖合同》的效力至此解除。综上，被告明知涉案房屋无法进行正常交易过户仍恶意欺骗原告出资购买，应承担违约责任。原告为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告支付购房违约金500000元；2、被告立即向原告退回购房定金20万元，并支付逾期利息（以200000元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率的标准，自2015年3月11日起计至清偿之日止）；3、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。被告陈健芳辩称：一、不同意原告第一项诉请。根据合同约定，签约时原告对房屋的权属情况完全知情，在此情况下原告仍同意签订合同，不应视为我方恶意隐瞒，我方不构成违约，故不应支付违约金。二、合同确实无法继续履行，我方同意返还定金并支付利息，故我方同意原告第二项诉请。三、我方不同意承担本案诉讼费。如本案调解结案，诉讼费应按比例承担。经审理查明：被告是位于广州市天河区猎德大道33号之三3002房（建筑面积122.6383平方米，简称涉案房屋）的登记权属人。涉案房屋的《房地产登记簿查册表》显示：涉案房屋的抵押权人为中国银行股份有限公司广州珠江支行，权利价值4047120元，被告于2012年9月12日申请持证抵押；2014年11月10日本院以（2014）穗天法金民初字第2391号民事裁定及协助执行通知书查封涉案房屋，2015年4月7日本院以（2015）穗天法民三初字第28号民事裁定及协助执行通知书轮候查封涉案房屋，2015年6月3日本院以（2015）穗天法民四初字第948号民事裁定及协助执行通知书轮候查封涉案房屋。2015年3月11日，原告（乙方、买方）、被告（甲方、卖方）双方签订《存量房买卖合同》，约定：甲方以5000000元出售涉案房屋给乙方。该房地产以现状售予乙方，该房地产存在抵押等他项权利情况，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人利益，否则承担相应的法律责任。乙方选择按揭付款：1、签订本合同时支付200000元作为定金；2、首期楼款1500000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清；银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；交易过户手续须在本合同签订后90天内完成。3、3500000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付；乙方应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。等等。签约当日，原告支付被告购房定金200000元。2015年5月16日，原告向被告邮寄发出《关于要求陈健芳女士在2015年5月19日前立即向赵传胜先生退还全部购房定金及支付违约金或提供等值财产担保房屋顺利交易过户，逾期即解除的函》（该函于2015年5月17日由本人签收），函称：经本人到广州市房地产档案馆查询，贵方在分别2010年8月13日、2012年9月12日持证抵押涉案房屋，涉案房屋分别于2014年11月10日、2015年4月7日由天河区法院查封。另据悉，贵方对外已拖欠大量债务，其一债权人已诉至法院并查封了贵方名下的所有物业，贵方已严重丧失履行债务的能力，贵方行为严重侵犯了本人的合法权益。现本人特敦促贵方务必在2015年5月19日前立即向本人退还全部购房定金及支付违约金或提供等值财产担保房屋顺利交易过户；逾期，本人在此声明本人与贵方在2015年3月11日签订的《存量房买卖合同》即日起宣告解除，本人将继续诉诸法律解决，由此造成的全部损失和不利影响将由贵方全部承担。2015年5月20日，原告提起本案诉讼。原、被告双方均确认签约前双方并不认识，涉案房屋交易由广东中原地产有限公司（简称中原公司）居间促成。本案中原告称：签约时被告向我方出示的权属证明是房产证，但该房产证不能反映涉案房屋现在的真实情况，当时被告向中介方及原告陈述涉案房屋是无抵押。被告则认为：房屋信息时公开的，任何人都可查阅，如原告认为权属证明可能过期，原告应到房地产登记交易中心查阅，且合同也明确载明涉案房屋是有抵押的；如原称其对涉案房屋有查封抵押不知情，则其主观上也存在一定的过错。原告进一步表示：涉案房屋交易有中介方介入，故我方认可被告的陈述及中介公司提供的相关证明文件，没有去查询涉案房屋最新的信息，但签约及支付定金后我方及时查询到涉案房屋存在抵押及查封的情况；被告作为出卖方负有承担房屋顺利过户的义务，不能因为我方作为买受人没有查询涉案房屋的最新信息就需要我方承担涉案房屋不能交易的后果。另查明，2014年10月31日原告中国银行股份有限公司广州珠江支行向本院提起诉讼［案号（2014）穗天法金民初字第2391号］，起诉要求被告陈健芳、陈某向其偿还抵押贷款本金3500000元及利息、罚息，并且其对处分抵押物即涉案房屋的所得价款享有优先受偿权等。该案中本院根据原告申请，于2014年11月10日查封了涉案房屋（首封）。此后本院分别于2014年11月17日、11月24日分别按陈健芳的身份证地址、涉案房屋地址邮寄送达相关诉讼资料（包括财产保全裁定书等），但前者因“迁移新址不明”而被退件，后者因“多次上门无人、电话停机”而被退件；2015年1月6日本院工作人员到涉案房屋向陈健芳上门送达诉讼资料，发现大门紧闭，经多次敲门无人应答，本院工作人员张贴传票并拍照留证。2015年3月25日，该案原告与陈健芳、陈某到庭，双方当事人在本院主持下达成和解协议，本院于当日出具民事调解书，该案调解结案。另，原、被告庭后均表示同意解除合同。被告庭后另表示合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为：本案为原、被告之间的房屋买卖合同纠纷。涉案房屋存在抵押权，且涉及多个诉讼而被本院先后查封、轮候查封，涉案房屋的交易无法继续履行。原、被告庭后均表示同意解除合同，并无不当，本院予以照准。关于被告是否本案合同违约方的问题。其一，虽合同约定“乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可”，但涉案房屋在签约前4个月即2014年11月10日已被本院另案查封，而以上约定并未明确涉案房屋存在查封信息，本案无证据证实签约之前或当时作为卖方的被告及作为中介方的中原公司向原告如实披露了涉案房屋的查封信息。退一步讲，本案虽无充分证据表明被告在签约前已知道涉案房屋被本院查封，但被告作为完全民事行为能力人，对其对外负债情况应是清楚的，在其有可能因债权人起诉而导致涉案房屋被查封的情况下，未核实相关情况就草率与原告签约，本身未尽审慎审查义务。作为原告而言，涉案房屋的交易价格高达500万元，涉及当事人重大切身利益，如原告明知涉案房屋存在查封情况仍同意签约，也与常理不符。但如原告自身陈述，其在签约时仅核实了涉案房屋的房产证，在并未核实涉案房屋最新的抵押、查封信息的情况下便与被告签约，原告作为买方也未完全尽到审慎审查的义务。其二，被告作为卖方，依法对其出售的涉案房屋负有权利瑕疵担保责任，合同也明确约定“甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人利益，否则承担相应的法律责任”，实际上由于涉案房屋在签约前已被本院另案查封，签约后又被本院另案轮候查封，被告至今未能消除涉案房屋交易的障碍，导致交易无法继续进行。综上，本院认定被告是违约方，被告应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中原告选择要求被告支付违约金，并无不当，但考虑到签约时原告作为买方也未完全尽到审慎审查的义务，且被告申请对合同约定的违约金予以调低，综合本案案情，遵循公平合理原则，本院判令被告向原告支付违约金200000元，同时被告应返还原告定金200000元。对原告超出上述金额的诉请部分本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日10日内，被告陈健芳返还原告赵传胜定金200000元。二、自本判决发生法律效力之日10日内，被告陈健芳支付原告赵传胜违约金200000元。三、驳回原告赵传胜的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10840元，由原告赵传胜负担3540元，被告陈健芳负担7300元。财产保全费4040元，由原告赵传胜负担1520元，被告陈健芳负担2520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  罗幸荣人民陪审员  潘玉英二〇一六年五月二十五日书 记 员  梁怡筠梁雅芝