东营经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东开民初字第102号
原告：王庆波，男，汉族。
原告：李改敏，女，汉族。
两原告委托代理人：李敏，山东宁海律师事务所律师。
被告：东营胜兴置业有限公司。
法定代表人：解君，经理。
委托代理人：谢树光，山东鲁北律师事务所律师。
原告王庆波、李改敏诉被告东营胜兴置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王庆波、李改敏的委托代理人李敏、被告东营胜兴置业有限公司的委托代理人谢树光到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告王庆波、李改敏诉称，2010年1月，原告购买被告位于阳光100城市丽园××号楼商品房一套，双方约定房屋总价款398892元，被告应于2011年6月30日前将房屋交付给原告。原告依约交付购房款后，被告至今未按照合同约定完全交付房屋并办理房产证，原告多次找被告协商未果。诉讼请求：一、要求被告按照合同约定支付逾期交房及办证违约金15000元；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告东营胜兴置业有限公司辩称，一、被告已按照合同约定及时向原告交付了房屋且原告已入住，原告要求支付逾期交房违约金没有依据；二、原告主张逾期办证违约金没有依据。原、被告签订的商品房预售合同中约定：在房屋交付之日起60日内，买受人应及时提交办理房屋所有权转移登记的相关文件及资料，并及时交纳相关税费，如非因出卖人原因导致买受人未能按期取得房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第67条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原告至今未能将办理房屋所有权证的资料提交给被告，没有办理房屋所有权证的责任应由原告承担。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张向法庭提交了以下证据，庭审中被告发表了质证意见：
证据一，房屋所有权证书两份、原告王庆波与被告签订的商品房预售合同一份，拟证明：合同签订时间是2010年1月22日，当时被告只提供给原告合同第12页及第20页，剩余合同内容被告没有提供，完整的商品房预售合同是被告于2013年6月份提供给原告的，原告直到此时才知道合同内容，合同的全部内容都没有经过原告确认和同意，原告只认可合同中第三条第一款“××号×单元××××室（涉案房屋），房屋代码为989××”的内容，对合同其他内容原告不认可。两原告于2013年11月7日办理房屋产权登记。
被告质证认为：对证据的真实性没有异议，对原告的证明目的不认可。原告于2013年11月7日办理了房屋产权登记，这说明原告有办理房产证的需求且交纳了相关资料，因此本系列案件中的其他原告主张无法办理房产证没有依据。对于商品房预售合同的质证意见如下：一、合同第25条明确规定本合同一式四份，买受人持有一份，对合同本身来说不仅仅是签字问题，还涉及合同的履行问题：比如合同约定价款的支付、责任承担及房屋交付等问题。事实上原告也是根据合同约定向被告支付了房款。二、原告作为合同的当事人，主张没有看到合同内容不符合情理。三、如果原告不认可合同内容，则原告的诉讼请求根本无从谈起。
证据二，被告出具的房款发票一份，拟证明：原告购房款已全部付清，原告已履行完付款义务。
被告质证认为：对证据的真实性和证明目的没有异议，原告已将购房款全部付清，但该组证据与本案无关。
被告为抗辩原告的主张向法庭提交了以下证据，庭审中原告发表了质证意见：
证据一，2011年6月18日交房通知书、2011年6月29日王庆波签字的交房手续流转单及房屋验收交接表各一份，拟证明：第一，原告对房屋进行验收后，对房屋质量没有异议，房屋的风险自交付之日即转移给原告；第二，原告已经认可涉案房屋的质量符合合同约定，并认为涉案房屋具备必要的居住条件，原告在接受房屋后没有证据证明房屋存在质量问题；第三，原告以房屋交付时不符合约定主张违约金缺乏依据。
原告质证认为：交房手续流转单和房屋验收交接表上的签字是王庆波本人所签，对证明目的不认可。
证据二，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、东营市公安局开发区分局出具的楼盘门牌号证明、东营胜兴置业有限公司测绘成果报告书、楼盘表一份，拟证明：涉案房屋于2013年2月4日通过验收备案，2013年3月12日被告拿到竣工验收证书，2013年5月15日出具测绘成果报告，实测了房屋面积。在本案一审辩论终结前被告交付房屋符合法律规定，房屋的交付是合法的。竣工备案表中的××号楼就是涉案的××号楼。
原告质证认为：对三份证据真实性没有异议，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、东营市公安局开发区分局出具的楼盘门牌号证明不能证实竣工验收的××号楼就是涉案的××号楼；即使××号楼就是××号楼，根据合同第九条规定，测绘成果报告的形成时间恰恰证明被告违约，此外，被告还应提供消防、配套设施、环保等报告。
证据三，楼盘表复印件一份，原件存放于房管局。拟证明：该楼盘表是办理房产证时需要开发商提交房产局的，该证据证明被告已经在规定时间内向房管局提交该楼盘表。
原告质证认为：该证据为复印件，原告不予认可。
本院经审查认为，原告提交的证据一、证据二形式合法、内容客观真实，本院依法予以确认，但原告提交的证据一不能实现其证明目的，本院对其证明目的不予采信。被告提交的证据一、证据二，内容客观真实，本院予以采信，被告提交的证据三系复印件，且原告不认可，本院依法不予采信。
根据采信的证据及庭审查明的情况，本院确认以下事实：
2010年1月22日，原告王庆波与被告东营胜兴置业有限公司签订商品房预售合同，原告购买被告阳光100城市丽园××号楼×单元××××室房屋一套，房屋代码为989××，房屋总价款398892元；房屋交付期限为2011年6月30日前，交付时应取得竣工验收备案表和面积实测技术报告书。原告已付清房款。被告东营胜兴置业有限公司于2011年6月18日向原告王庆波发放交房通知书，原告王庆波于2011年6月29日在交房手续流转单及房屋验收交接表上签字确认，并接收房屋钥匙，被告将房屋交付给原告，原告现已入住涉案房屋。原告王庆波、李改敏于2013年11月7日办理了涉案房屋产权登记，涉案房屋属于两原告共同共有。合同第九条约定被告应当在2011年6月30日之前，将取得建筑工程竣工验收备案表和取得面积实测技术报告书的商品房交付原告使用。合同第十条对逾期交房的违约责任约定为：逾期超过90日后，原告有权解除合同，由被告在解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的1%支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告每日按已付房价款0.015%支付自逾期交付次日起至实际交付日止的违约金。合同第十六条同时约定被告应在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记所需的材料报产权登记机关备案，因被告原因致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房款的0.01%支付违约金。合同附件五第五条对产权登记作了补充约定，如非被告原因导致原告未能按期取得房屋所有权证的，被告不承担违约责任；如原告为按揭付款，则自房屋交付之日起60日内，原告应及时提交办理房屋所有权转移登记的相关文件及资料，并及时交纳相关税费。涉案房屋所属的××幢楼的原楼号为××幢，被告在2013年3月12日和2013年5月15日完成了对该幢楼房的竣工验收备案和房屋面积测绘。
庭后经本院调查确认，被告东营胜兴置业有限公司就本案涉案房屋，于2013年6月18日到房产部门申请办理初始登记，2013年7月31日房产部门完成初始登记并记载于登记簿。
本院认为，原告虽主张其签订商品房预售合同时被告只提供给原告合同第12页及第20页，剩余合同内容被告没有提供，完整的商品房预售合同是被告于2013年6月份提供的，但以上内容原告未能提供证据证明，本院依法不予采信。原告王庆波在商品房预售合同上签字并摁手印，因此可以认定原、被告所签合同系双方当事人协商一致的真实意思表示，应为有效合同。原、被告双方应严格按照约定履行义务。
关于逾期交房问题。合同第九条交付期限约定：“出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房已取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，双方约定附加条件的交房条款，目的是交付取得质量合格、面积符合约定的房屋，就本案来说，被告2013年3月取得了建筑工程竣工验收备案表，证实先前交付的房屋不存在质量问题，原告也没有提交相反证据；实测报告测绘出的面积偏差可以通过增加、减少差价款或解除合同等弥补。该交付行为并未给原告造成实际损失，原告也未提交证据证实损失情况。该条款约定了交房行为及条件，原告作为完全民事行为能力人，在接收房屋时应尽到审查注意义务，若不具备交付条件，其有权拒绝接收直至被告交付符合约定的房屋，现原告已签字确认并接收、入住房屋，视为对其权利的处分。原告以被告交付房屋不符合约定条件为由，主张按日0.02%主张逾期交房违约金，证据与理由不足，本院不予支持。
关于逾期办证问题。根据房屋权属登记的有关规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。本案原、被告在合同第十六条中约定，被告应在2011年6月30日交付商品房之日后的180日内申请初始登记，但被告实际申请时间为2013年6月18日。即使原告提供了资料，因不具备初始登记这个前提，仍然无法办证。故因被告的违约行为，致使原告不能申请及时办理房产证，被告应承担违约责任。根据合同约定，被告应向原告支付已付购房款0.01%的违约金，原告在庭审中主张该违约金数额过低，要求按日万分之二计算，但没有证据证明其因迟延办证所遭受的实际损失，同时也不符合合同的约定，本院依法不予支持，违约金数额应为39.89元（398892元×0.01%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告东营胜兴置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告王庆波、李改敏逾期办证违约金39.89元；
二、驳回原告王庆波、李改敏的其他诉讼请求。
案件受理费175元，由被告东营胜兴置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 郑晓杰
代理审判员 张 磊
人民陪审员 卢守礼
二〇一四年十二月五日
书 记 员 杨 林