四川省筠连县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）筠连民初字第749号
原告廖克兵，男，汉族，居民。
委托代理人韩伟，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。特别授权代理。
被告徐永桂，男，汉族，居民。
委托代理人徐华（系被告徐永桂之女），女，汉族，居民。特别授权代理。
委托代理人刘文贵，四川玉壶律师事务所律师。
原告廖克兵诉被告徐永桂租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖克兵的委托代理人韩伟、被告徐永桂及其委托代理人徐华、刘文贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告廖克兵诉称，2009年7月1日，原被告签订门面租赁合同，租赁时间为2009年7月1日至2014年6月30日。随即，原告装修并经营该门市，取名为克克女鞋二店。2012年7月2日，被告将租赁店面紧锁，使原告无法继续经营，被告完全将克克女鞋二店控制。2012年7月3日，被告在原告不知情的情况下，将原告的部分货物丢弃在与原告无关的克克女鞋一店门前。被告至今仍然强行霸占原告的全部货物及空调、货柜，财务资料而拒不归还，并将门面另行出租，强行解除租赁合同构成根本违约。给原告造成重大经济损失。特向法院起诉，要求判决：1、被告赔偿原告可得利益损失40万元；2、被告赔偿原告装修损失7144元（原告实际装修17860元，已使用3年，余下2年未使用，故装修损失为17860元÷5年×2年=7144元）；3、被告赔偿原告转让费31200元（被告支付上一承租人邱月容房屋转让费78000元，故转让费损失为78000元÷5年×2年=31200元）；4、诉讼费由被告承担、5、解除原被告签订的房屋租赁合同。
被告徐永桂辩称，原告陈述的不是事实。2009年7月1日，原被告签订《住房、门面租赁合同》，被告向原告出租筠连县筠连镇住房，租赁期自2009年7月1日至2014年6月30日止，租金为：2009年7月1日至2012年6月30日期间，租金为每年50000元，2012年7月1日至2014年6月30日期间，租金随行就市。每年租金到期前一月支付下一年度租金。因原告于2012年7月1日后仍然未与被告协商并缴纳2012年7月1日至2013年6月30日期间的年度租金，且被告发现原告在大量处理货物，并非会继续租赁房屋，故被告依法解除合同，并收回租赁门面。对原告要求被告赔偿其可得利益损失40万元，无事实和法律依据，应依法驳回；对原告要求被告赔偿其装修损失7144元，因原被告签订合同约定，门市、住房装修费用由原告承担，租期届满后原告不得对装饰物进行破坏，完好无损交付被告，故被告不承担赔偿责任；对原告要求被告赔偿其转让费31200元，系原告与案外人邱月容（原承租人）达成协议，支付与邱月容的，与被告无关。综上，请人民法院依法驳回原告所有诉求。
经审理查明，原告廖克兵与广州克女郎鞋业有限公司于2009年6月20日签订加盟合同，被授权在特定区域内经营该公司“克克女鞋”专卖店，原告廖克兵办理了个体工商户营业执照，字号名称为“筠连县克克女鞋二店”。随后，原告于2009年7月1日委托代理人雷晓红与被告徐永桂签订《住房、门面租赁合同》，双方约定：原告租赁被告所有的位于筠连县筠连镇住房；租赁期间为2009年7月1日起至2014年6月30日止；租金为前三年每年50000元，以后每年租金随行就市，且下一年度租金须在本年度租期满前30日内由原告向被告缴纳，否则，本合同自动失效，被告收回住房、门面；原告如需装修须符合法律要求，装修费由原告承担且租期满后不得对装饰物进行破坏并交给被告；原、被告任何一方要解除租赁关系，必须在期满前三个月用书面通知对方，否则要承担给对方造成的相应经济损失及法律责任。合同签订后，原告于2009年7月27日向案外人邱月容（前承租人）给付房屋转让费78000元，邱月容向原告出具收条一张。原告对租赁房屋进行装修后，正式经营“筠连县克克女鞋二店“。因原被告约定2012年7月1日至2014年6月30日期间，租金随行就市，每年租金到期前一月支付下一年度租金，故被告自2012年4月20日起开始以电话等方式约谈原告商议租金事宜。因双方对租金协商无果，原告未给付被告2012年7月1日之后的租金。2012年7月2日，原告委托案外人蒋勇兵与被告在筠连县筠连宾馆协商房屋租金问题，协商不成，双方发生纠纷，蒋勇兵报警，被告随即将租赁房屋上锁。2012年7月3日，被告寻求相关部门帮助，后会同筠连县筠连镇法律援助中心工作人员李红英、筠连县中城社区主任卢有芳、社区党支部书记颜厚敏、筠连县筠连镇派出所民警李强等人，一同前往租赁房屋。在与原告电话联系未果后，被告请开锁工人将门面防盗门打开，随行人员进入租赁房屋清点原告留置于房屋内的物品，清点的物品具体为：音响1个、鞋子73双、空调1台、饮水机1台、皮床1张、凳子3张、发票1件。清点后被告制作表册并在该表上签字，李红英、卢有芳、刘强、颜厚敏、杨江凤、杨付秋、杨春秀、平萍等人作为见证人亦在该表上签字。后被告与见证人一起将上述物品（除空调）放置在案外人廖克刚经营的“筠连县克克女鞋店“门市处。“筠连县克克女鞋店店员张兰不同意将上述物品放在该店内，并与被告发生口角，后张兰报警，筠连县公安局民警到现场后告知双方通过合法途径解决。之后，租赁门面及二楼住房由被告使用。原告向本院起诉，要求：1、判令被告赔偿原告可得利益损失40万元；2、被告赔偿原告装修损失7144元；3、赔偿原告转让费31200元；4、诉讼费由被告承担；5、解除原被告签订的房屋租赁合同。诉讼中，原被告对解除房屋租赁合同均无异议。
另查明，1、广州克女郎鞋业有限公司的法定代表人为廖克刚；廖克刚系“筠连县克克女鞋店”的经营者，该店于2006年6月2日办理了个体工商户营业执照，于2012年10月16日办理了注销登记；2、原告廖克兵办理的“筠连县克克女鞋二店”的个体工商户营业执照于2012年11月8日注销。
上述事实有以下证据予以证明：1、原被告身份证明、营业执照；2、加盟合同；3、房屋产权证明及《住房、门面租赁合同》；4、报案登记表；5、报告书（可得利益损失）；6、情况说明；7、物品清点表册；8、收条；、9、当事人陈述、证人证言。
本院认为，原、被告签订的《住房、门面租赁合同》，系双方真实意思表示，当事人均应按合同约定履行。原被告约定的租赁期自2009年7月1日至2014年6月30日期间，租金为：2009年7月1日至2012年6月30日期间，租金为每年50000元，2012年7月1日至2014年6月30日期间，租金随行就市。因该协议对2012年7月1日之后的租金数额未作具体的约定，在原告与被告就租金协商未达成一致的情况下，双方应依照合同约定的方式予以解决，根据合同约定“原、被告任何一方要解除租赁关系，必须在期满前三个月用书面通知对方”，在租赁合同未解除的情况下，被告采取更换门锁方式，擅自将原告的物品搬离租赁房屋，导致租赁合同实际无法继续履行，被告的行为不符合《合同法》中有关解除合同的规定，被告行为属违约行为，对此应承担全部责任。诉讼中，双方均同意解除房屋租赁合同，对此，本院不持异议。对于原告主张的的装修损失7144元，虽原告无证据证明装修费用，但原告对租赁门面进行装修的事实客观存在，且原告明确表示装修票据因被告的侵权行为而无法提供，结合本案的实际情况，本院酌情确定原告在剩余租赁期内的装修残值损失为7144元，此款应由被告赔偿原告。原告提供的报告表，仅证明原告所经营的鞋店在2009年9月至2012年6月期间的利润情况，不能证明在剩余租赁期内原告必然产生利润，故对原告基于此要求被告赔偿预期可得利益损失400000元，本院不予支持。原告要求被告赔偿其支付与案外人的转让费31200元，该款系原告根据交易习惯，为促使租赁合同实现而支付与他人的费用，若原被告按照协议履行完毕或者双方依法解除协议，则该费用应由原告自行承担，但因被告的违约行为导致原告继续经营的合理预期不能实现，被告应承担因此而造成的损失。原告总共给付案外人的转让费78000元，扣除其已经实际经营的时间后，在预计的剩余租赁期内的转让费损失为31200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告廖克兵与被告徐永桂于2009年7月1日签订的《住房、门面租赁合同》；
二、被告徐永桂于本判决生效后即行赔偿原告廖克兵装修残值损失7144元；
三、被告徐永桂于本判决生效后即行赔偿原告廖克兵转让费损失31200元；
四、驳回原告廖克兵的其他诉讼请求。
如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7876元，由原告廖克兵负担6000元，被告徐永桂负担1876元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
本判决生效后，一方当事人未按判决书所确定的内容履行义务的，另一方当事人申请执行的期限为两年。
审 判 长 曹远辉
代理审判员 蒲婉馨
人民陪审员 周玉林
二〇一四年十二月三日
书 记 员 杨顺成