山东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）鲁执异字第7号
异议人（案外人）：范开学。
委托代理人：兰在志，山东××律师事务所律师。
委托代理人：翟玉强，山东××律师事务所律师。
申请执行人：日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司。住所地：山东省日照市。
法定代表人：袁嘉骅，董事长。
委托代理人：崔强，北京市××律师事务所律师。
被执行人：山东舒斯贝尔置业有限公司。住所地：山东省日照市。
法定代表人：金明，总经理。
案外人范开学不服本院（2014）鲁民一初字第12号民事裁定书向本院提出书面异议，本院于2015年9月23日立案受理并组成合议庭进行审查，现已审查终结。
申请执行人日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司（下称衡悦公司）与被执行人山东舒斯贝尔置业有限公司（下称舒斯贝尔公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月23日作出了（2014）鲁民一初字第12号民事判决书。后经申请执行人衡悦公司申请，本院于2015年4月22日立案执行。后本案指定由日照市中级人民法院（下称日照中院）执行。
在执行过程中，案外人范开学向本院提出书面异议，称日照中院于2015年8月17日口头通知异议人将对舒斯贝尔新天地006幢1单元103号房（合同号201210110048面积1901.12平方米）和舒斯贝尔新天地006幢1单元303号房（合同号201210110050面积2583.96平方米）进行评估、拍卖。异议人范开学认为拍卖上述房产（下称涉案房产）侵害了其合法权益，故向本院提出案外人�议，请求中止对涉案房产的执行并解除查封。具体理由如下：
一、涉案房产系异议人合法购买的财产，且已为异议人所实际占有、使用。2012年10月11日，范开学与被执行人舒斯贝尔公司签订了《商品房买卖合同》两份，双方约定将位于日照市青岛路以西、海曲东路以南，被执行人舒斯贝尔公司所有的舒斯贝尔新天地006幢1单元103号、303号房产出售给新兴公司。同日，双方在日照市房产管理局办理了网签并备案至范开学名下。范开学已付清全部房款3000万元，被执行人舒斯贝尔公司也于2012年10月25日将上述房屋交付给异议人使用。另，涉案房产已到房管部门办理了网签备案，网签备案虽系行政部门对房地产买卖的行政管理手段，不能发生物权变动的效力，但在房管部门可以公开查询，具有对外公示效力。且根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，作为被执行人的房地产开发企业，已办理商品房预售许可证并已经出售的房屋，不在人民法院可以预查封的不动产范围内。
二、涉案房产至今未办理房产证并非由于范开学自身的原因，一是因为涉案房产在签订合同并备案登记后，因被执行人舒斯贝尔公司未向税务机关缴纳税款，税务局不给开具税务发票导致不能办理相关房产产权证明；二是因为山东高院查封前相关手续已齐备，但因法院查封未能办理产权证明。异议人对此并无过错。另外，衡悦公司与舒斯贝尔公司之间的买卖合同纠纷，被执行人是舒斯贝尔公司，衡悦公司申请查封涉案房产不当。
三、异议人在涉案房产被查封后曾提出财产保全复议申请，但山东高院至今未作出裁定。在山东高院于2014年6月13日以（2014）鲁�一初字第12号民事裁定书查封涉案房产后，异议人于2014年8月10日提出复议申请，山东高院也组织各方当事人进行了听证，但至今仍未作出裁定。
综上，异议人范开学认为，其在法院查封前就已经购买了被执行人的房屋、支付了对价，并已实际占有使用，且对不能办理过户手续没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院不得对涉案房产采取查封措施，请求本院解除查封并中止对涉案房产的执行。
2015年11月27日、2015年12月18日，本院两次召开听证会，就案件相关事实问题进行了查证。
异议人范开学向本院提交了以下证据：
证据一：《商品房买卖合同》二份；日照市房管局证明�份。证明目的：异议人于2011年11月与房产开发商舒斯贝尔公司达成购买房产意向，2012年10月11日双方签订了《商品房买卖合同》，在日照市房管局办理了网签登记备案。
异议人认为，涉案房产签有买卖合同并网签登记备案，真实合法有效，应依法得到保护。
证据二：可以证明付款过程的证据一宗，包括房产公司出具的收据、银行打款凭条；可以证明部分款项系受房产公司指示而未打入其公司账户的证据一宗，包括房产公司出具的收据、开发商出具的说明；可以证明异议人用家人公司账户付款的证据一宗，包括：户口簿、村居证明、结婚证、新宇矿业公司证明、新宇矿业公司章程（股东都是范开学的亲属或近亲属）。证明目的：房屋买卖双方在正式签订《商品房买卖合同》之前，异议人就已经向房产开发商过付了全额房款。
异议人认为：1.房产买卖支付全部房款的过程清晰有效；2.实际付款早于网签合同既不违反任何法律法规的规定，亦符合交易客观实际，至少在签订网签合同时书面确认过付款为交易房款，不与客观实际和法规有任何冲突；3.过付款按开发商指示过付，得到开发商确认符合客观实际；4.涉案房产名义交易人即本案异议人以其家族企业账户支付房款，符合以家族资产支付巨额房款的客观实际。
证据三：交接协议、交接清单、出租合同、收取出租费收据、房产使用情况照片。证明目的：涉案房产已于2012年10月25日交付异议人管理使用。异议人最初将涉案房产作为临时存放物品、器械、家俱等使用，后将房产出租于他人使用并收取了租赁费用。现涉案房产因装修、改造等，异议人已经支出数百万元，即涉案房产已添附了巨额资产。
异议人认为，1.交接协议、交接清单可以证明涉案房产已经交付。为进一步说明交接情况，代理律师前往工商登记机关查询实施交接物业公司与开发商的关联情况，工商机关工作人员答复“上级机关有书面指示，涉及舒斯贝尔公司的查询，暂不对外提供资料”。经了解，该开发商所开发的房产均由该物业公司办理交付手续并实施物业管理。2.异议人接管使用涉案房产远远早于申请执行人的保全申请。3.异议人接管使用后，截至目前已经对涉案房产添附了数百万元的巨额装修、改造资产，而在此过程中开发商及其他任何人均未提出异议。申请执行人在申请保全查封前未对涉案房产的管理使用情况进行了解，在听证过程中对异议人对涉案房产进行管理、使用、装修改造的过程视而不见，持续给异议人制造损失。
证据四：开发商出具的情况说明、商品房买卖合同、收据、银行打款凭条、查封裁定。�明目的：1.异议人已经履行了全部合同义务，是开发商舒斯贝尔公司以“办理相关房产产权证明的相关手续不齐备”等理由拖延出具发票、办理相关手续，导致最初过户登记未能实施，异议人对此并无过错；2.法院查封前，异议人正与开发商协商办理过户登记，开发商表示已经具备条件，但因本案查封导致相关产权证明至今未能办理。
异议人认为，1.异议人提交的开发商出具的情况说明和涉案房产所签订的合同、过付房款相关证据等，完全可以证明异议人对此并无过错。2.异议人是否存在过错的证明责任在申请执行人一方，但申请执行人一直未能提供异议人存在过错的有效证据。
综上，异议人认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定和《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范�民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条的规定，本案应当依法停止针对涉案房产的执行并解除查封措施。
申请执行人衡悦公司对上述证据进行了质证：
一、网签备案不是过户登记，不转移所有权，涉案房产现登记在被执行人舒斯贝尔名下，属于舒斯贝尔公司的财产，法院有权查封、执行涉案房产。
二、异议人未实际支付购房价款、未缴纳专项维修基金、未缴纳契税、未取得购房发票、未实际占有涉案房产，对尚未办理过户登记手续负有过错，法院有权查封、执行。具体为：
（一）案外人未支付购房价款，与舒斯贝尔公司虚构交易、逃避债务。1.付款主体错误，异议人没有支付购房价款。一是异议人提供的收据、对账单等证据显示付款主体为“日照市新宇矿业有限公司”（下称新宇矿业）而�是异议人。仅就付款主体而言，异议人提供的证据与本案无关，不能证明其实际支付了3000万元的购房价款。听证过程中，异议人对此的解释是：异议人是新宇矿业的董事长，与其法定代表人范华为父子关系，异议人是经新宇矿业账户向舒斯贝尔公司支付的购房款。但是新宇矿业的工商信息可以证明，新宇矿业只有一名执行董事，未组建董事会，不存在董事长一职；新宇矿业注册资本为1亿元人民币，范华的出资额仅为400万元，是持股4%的小股东；且没有证据证明异议人与范华是父子关系。二是新宇矿业出具证明称异议人范开学经新宇矿业账户转付购房款，但没有证据证明范开学向新宇矿业实际支付了3000万元，所以“经我公司账户”支付的理由不能成立。新宇矿业若以其自身财产为异议人支付3000万元购房款，则构成抽逃出资，侵犯公司债权人、其他股东、公司员�利益，违反公司法的强制性规定。2.付款时间付款方式有悖常理。新宇矿业付款时间早于合同签订时间近一年之久，且未支付到房管局指定的购房款收款专户。3.收款主体错误。异议人提供的农业银行对账单显示，2011年11月18日由新宇矿业向胡兆文支付1100万元，收款主体不是舒斯贝尔公司，而胡兆文与本案并无任何关联关系。4.款项用途错误。新宇矿业内部的付款审批表、农业银行的电子银行交易回单、舒斯贝尔公司出具的收款凭证记载的2011年11月18日的1500万元付款用途均为“借款”而非购房款，没有证据证明异议人实际支付了3000万元购房款。
（二）异议人并未实际占有涉案房产。1.直至2014年8月26日，即涉案房产被查封后，涉案房产仍然空置并悬挂出售广告。2.异议人未缴纳专项维修基金，不可能合法占有房屋。3.异议人提供的租赁合同签署于2015年4月15日、7月17日，房屋装修照片拍摄于2015年12月12日，是在法院查封涉案房产之后，不能证明异议人在查封前即占有涉案房屋。
（三）案外人未缴纳专项维修基金、契税，未取得购房发票，必然无法办理过户登记手续，无法取得房屋产权证书，异议人对此负有过错。申请执行人已经为其所购房屋缴纳了专项维修基金、契税、取得购房发票。异议人未取得购房发票、未缴纳契税和专项维修基金导致无法办理过户手续，无法取得房屋产权证书。
三、舒斯贝尔公司一房两卖，已经早于异议人将涉案房屋卖给了衡悦公司并收取了全部价款，人民法院有权查封。
在听证过程中，申请执行人衡悦公司向本院提交了以下证据：
证据一：专项基金维修发票（2014年3月19日）。证明目的：1.衡悦公司已经为所购房屋缴纳了专项维修基金；2.异议人未缴纳�项维修基金，不能合法实际占有涉案房屋；3.缴纳专项维修基金是办理过户登记手续的条件之一，异议人未缴纳对涉案房产未办理过户登记手续负有过错。
证据二：契税缴款证明（2014年3月14日）。证明目的：1.衡悦公司已经为所购房屋缴纳了契税。2.异议人未缴纳契税导致涉案房产未能办理过户登记手续，对此负有过错。
证据三：涉案房产照片（2014年8月26日）。证明目的：直至2014年8月26日，即法院保全查封涉案房产后，涉案房产仍然空置、悬挂出售广告，因此异议人并未实际占有涉案房产。
证据四：《商品房买卖合同之补充协议三》（2012年1月20日）。证明目的：1.被执行人舒斯贝尔公司将涉案房产卖给衡悦公司并收取了全部价款；2.协议中约定，未经衡悦公司同意，禁止将涉案房产出租、出售、抵押或以其他形式处置。
证据五：购房发票（2013年3月7日）。证明目的：1.衡悦公司取得了舒斯贝尔公司出具的购房发票。异议人未能提供购房发票，仅凭收据无法证明已经实际支付了购房价款；2.取得购房发票是办理过户登记手续的前置条件之一，异议人对无法办理过户登记手续负有过错。
证据六：房屋产权证（2014年3月27日）。证明目的：1.衡悦公司已经取得与涉案房屋同一栋楼的房屋产权证，取得涉案房屋产权证并不存在障碍；2.异议人未缴纳专项维修基金、契税、未取得购房发票，导致不能办理过户登记手续、不能取得房屋产权证，异议人自身负有过错。
证据七：新宇矿业工商登记信息（2015年11月20日）。证明目的：1.新宇矿业没有组建董事会，仅有一名执行董事，不存在董事长这一职务，所谓范开学系新宇矿业董事长的陈述与事实不符。2.新宇矿业注册资本为1亿元�民币，范华出资额为400万元，仅占4%，是新宇矿业的小股东，所谓范开学通过该公司支付3000万元购房款的陈述与事实不符。
异议人认为，证据一至证据四对如何证实申请执行人对涉案房屋进行了实际的购买、占有，证据不足。异议人所提交的房屋登记信息、备案信息，其证明力足以证实房屋的购买和交付使用。申请执行人上述证据的证明力和证明内容不能对抗异议的主张。证据五与证据六是否与本案有关没有证据予以证实。是否缴纳相关税费、是否办理相关产权证书，其主动权不在于异议人，不能因延迟办理而否定案外人的合法权益。对于证据七，异议人坚持其在举证过程中所列举的内容及证明事项。关于申请执行人提供的照片，不论是否悬挂广告、留有电话，并不能证明涉案房屋的实际销售情况。
本院查明，2011年11月18日，舒斯贝尔公司�具了加盖有“山东舒斯贝尔置业有限公司”印章的收款凭证1份（编号为0000319），记载交款单位为“日照市新宇矿业有限公司”，金额为1500万元。2012年5月18日，舒斯贝尔公司出具了加盖有“山东舒斯贝尔置业有限公司财务专用章”的收款凭证1份（编号为0001221），记载交款单位为“日照市新宇矿业有限公司”，金额为1500万元。2012年10月11日，本案的被执行人舒斯贝尔公司与范开学签订了编号为201210110048号和201210110050号的《商品房买卖合同》，合同约定，被执行人舒斯贝尔公司将其所有的、位于日照市青岛路以西海曲东路以南舒斯贝尔新天地第006幢1单元103号、303号房出售给范开学，价款分别为12716402元和17283850元，房屋用途均为商业服务。
本院还查明，2014年6月13日，本院作出了（2014）鲁民一初字第12-2号协助执行通知书，要求日照市房地产管理局协助查封�东舒斯贝尔置业有限公司开发的舒斯贝尔新天地登记在范开学名下的103、303号房产。查封期限为两年，自2014年6月13日起至2016年6月13日止。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条第二款之规定，本案虽已指定由日照中院执行，但案外人异议所针对的执行标的系本院采取的保全查封措施，应当由本院对其异议进行审查。
本院认为，在执行程序中对案外人异议的审查所遵循的基本原则是程序性审查原则。就本案而言，主要是看异议人的请求在形式上是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。本案中，虽然范开学与被执行人舒斯贝尔公司签订了书面的购房合同，但是舒斯贝尔公司出具的两份收款凭证以及银行电子交易回单等证据显示交�单位为“日照市新宇矿业有限公司”，款项用途为“借款”，与范开学并无直接的关联关系，并不能证明舒斯贝尔公司收到了范开学为购买涉案房产所支付的购房款。另外，范开学仅凭新宇矿业出具的说明也无法证明该3000万元款项系新宇矿业代范开学交付的购房款。
综上，本院认为，异议人范开学的异议理由不能成立，本院不应予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人范开学的异议申请。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向山东省高级人民法院提起诉讼。
审判长 王启江
审判员 马向伟
审判员 刘书鸿
二〇一六年二月四日
书记员 刘 栋