上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第634号
原告陈敏钦。
委托代理人杨晔，上海市申房律师事务所律师。
委托代理人马海燕，上海市申房律师事务所律师。
被告陈惠华。
第三人上海锐丰房地产投资顾问有限公司。
法定代表人张东纯。
委托代理人王佳婷。
原告陈敏钦诉被告陈惠华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，通知上海锐丰房地产投资顾问有限公司（以下简称“锐丰公司”）作为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告陈敏钦及其委托代理人杨晔、被告陈惠华、第三人锐丰公司的委托代理人王佳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈敏钦诉称，2013年10月12日，原告通过锐丰公司居间介绍，向被告购买上海市宝山区二纺新工房XXX号XXX室房屋，并签订了《房地产买卖居间协议》，总房价为人民币190万元。原告也向锐丰公司支付了意向金5万元。2013年11月16日，被告作为出售方在居间协议上签字，并最终确定系争房屋的总房价为197万元，双方于2013年11月26日正式签订《上海市房屋买卖合同》。协议上已经明确，原告需要以贷款方式向被告支付大部分购房款。之后，原告向各大银行咨询办理贷款时，银行告知原告是福建人，由于之前钢贸信贷危机事件，已被在沪银行列为贷款黑名单，银行不予贷款。由于原告无法办出贷款，也无法与被告继续履行居间协议。当初原告签订居间协议时，沪七条限购政策尚未出台。在沪七条出台之后，被告才在居间协议上签字，此时意向金才转为定金。根据沪七条的规定，原告属于限购对象，原告无法与被告签订正式的买卖合同，即使签订合同，被告也无法将系争房屋过户至原告名下，原告的购房目的无法实现。原告是因为沪七条限购令而无法继续履行协议，这是不可归责于原告的事由，并非原告违约。故原告起诉，要求被告返还购房定金5万元。
被告陈惠华辩称，原告先与锐丰公司签订的居间协议，锐丰公司说原告可以购房，被告是之后才签订的居间协议，当时沪七条已经生效一周，被告签协议时还询问原告是否符合购房条件，原告和锐丰公司都说原告可以购房，所以被告才在协议上签字。本来双方约定在2013年11月26日签订正式的买卖合同，原告支付第一笔首付款，但到了11月25日左右，原告称其贷款出了问题，贷款可能办不出，原告也没有购房资格，双方说好在11月26日先不碰面，过两天再联系。到了11月28日，双方在锐丰公司碰面，当时原告说她不能履行合同了，因为她没有购房资格，也无法办理贷款，所以当天无法签订正式的合同，原告也没有支付首付款。之后双方协商后续的处理方案，锐丰公司提出要帮被告再出售系争房屋，让被告归还原告一部分定金，当时被告觉得原告也不容易，就同意锐丰公司再寻找新的买家。被告当时表示只要保证被告能拿到197万元，多卖出的价格被告拿三分之一，三分之二归原告。但半个多月过去，房子也没有出售，之后被告又延长了期限，但房子一直没有卖出去，后来被告实在等不起了，就将系争房屋出售给了朋友。被告从未表示过要退还原告定金。因为原告违约，没有支付房款，被告另外购房也不能按时支付房款，已造成被告的损失，故被告不同意返还原告定金5万元。
第三人锐丰公司述称，2013年10月12日，原告通过锐丰公司居间购买系争房屋，并签订了居间协议。之后，锐丰公司与被告联系，在2013年11月16日被告同意将系争房屋出售给原告，并在居间协议上签字，之后意向金转为了定金。之后，原告告知其无法办理贷款，锐丰公司核实以后，得知因原告是福建人，各大银行都停止向福建人办理贷款，原告确实无法办出贷款。于是锐丰公司约双方在2013年11月28日协商，因原告无法办理贷款，所以双方没有签订正式的买卖合同。当时谈好被告将系争房屋另行出售后将定金还给原告。锐丰公司也一直要帮被告出售系争房屋，但被告不配合。后来被告告知其已自行将系争房屋出售。最初签订居间协议时，原告自己告诉锐丰公司她不是限购对象，可以购房，当时锐丰公司无法审核原告是否属于限购对象，要签订正式的房屋买卖合同以后到交易中心才能审核。11月16日被告签订居间协议时，原告也说她有购房资格。锐丰公司尊重法院的判决。
经审理查明，2013年11月16日，原告（买受方、乙方）、被告（出卖方、甲方）及锐丰公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，主要约定，乙方向甲方购买上海市宝山区二纺新公房XXX号XXX室房屋，总房价款为190万元。首期房价款为57万元；乙方选择贷款或转按揭支付第二期房款130万元；在房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后7日内，双方对房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款3万元。乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金2万元。如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管，待甲方签订本协议后2日内，乙方应补足定金至5万元，由甲方收取后交由丙方暂为保管。待甲乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款。甲乙双方同意在签订本协议后20日内共同赴丙方处签订买卖合同或类似合同。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。第十四条其他约定：甲乙双方协商达成一致，乙方在此房价的基础上再加7万元即总房价197万元整，甲方赠送所有的家电、家具（电脑除外）。2013年11月26日前签订买卖合同，本次买卖所产生的税费均由下家（买受方）支付。原告在2013年10月12日就在该居间协议上签字，被告是在2013年11月16日才在该居间协议上签字。被告签订居间协议后，原告将定金5万元交付给了被告。2013年11月28日，原被告至锐丰公司碰面，因原告无法办理贷款，原告无法与被告签订《上海市房地产买卖合同》。
审理中，原告表示，原告在锐丰公司签订居间协议后，就与锐丰公司的业务员一起办理贷款事宜，因原告是福建人，银行不予放贷。最初原告购买系争房屋时就告知被告无法全额付款，必须要贷款，因贷款不成，原告就通过锐丰公司转告被告贷款出现了一点问题，被告也同意11月26日双方暂不碰面。之后原告又询问几家银行，都不予贷款，因原告无法贷款，就不能与被告继续履行合同。事实上，原告在签订居间协议时，已经将自己的情况告知了锐丰公司，当时锐丰公司表示原告可以购房，其可以帮助原告规避限购政策。11月16日被告在居间协议上签字时，因锐丰公司告知原告可以帮忙规避限购政策，所以在被告问原告是否可以购房时，原告就说没问题，当时沪七条已经出台，原告不知道购房条件已经发生了变化，锐丰公司也没有说原告不可以购房。事实上，锐丰公司确实帮原告规避限购政策，让原告与其公司安排的人员假结婚，等房屋买卖成功后，再离婚，也确实帮原告操作了。在原告不能购房后，被告曾表示如果锐丰公司能及时帮助被告找到新买家，被告同意退还定金，之后系争房屋一直没有卖出去，双方又进行协商，被告同意高于约定房价部分的钱款三分之二退还给原告，到过年的时间，锐丰公司还未将系争房屋出售，双方又进行协商，被告同意再给原告一段时间。到了3月份，锐丰公司说已经找到买家，价格是200万元，但被告表示等不及了，要将房屋出售给自己找的下家。被告表示，被告从未表示要退还原告定金。事实上，即使原告能够贷款，因为限购政策，系争房屋也不能过户至原告名下。锐丰公司表示，本案是原告无法贷款导致合同无法继续履行，不清楚原告与案外人的结婚和离婚情况，不能确定协议上见证人盖的章是否真实存在。
以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、收款收据、上海市房地产登记簿、结婚证、内部协议、离婚协议、婚内财产协议、离婚证，及当事人所作陈述等证据为证，有关证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原被告就买卖系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告先与锐丰公司签订了居间协议，此时尚未出台沪七条限购政策。在被告签署居间协议时，沪七条限购政策已经出台，被告在询问原告是否有购房资格，原告表示其可以购房的情况下，被告才在居间协议上签字。此后即使因为限购政策原告不能购房，责任也不在被告。按照居间协议约定，双方应于2013年11月26日至锐丰公司处签订《上海市房地产买卖合同》，后因原告无法办理贷款，致使双方无法签订《上海市房地产买卖合同》，故双方交易无法继续履行的责任在原告。按照协议约定，被告有权没收原告定金。根据庭审中查明的事实，当时被告同意在锐丰公司尽快将系争房屋另行出售以后，高于房价的部分给原告三分之二，并没有同意返还原告定金，最终锐丰公司并未将系争房屋出售。综上，原告要求被告返还定金，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，判决如下：
原告陈敏钦要求被告陈惠华返还定金5万元的诉讼请求，不予支持。
案件受理费减半收取为525元，由原告陈敏钦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一四年五月二十三日
书记员 朱旻卿
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。