温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿民初字第1606号
原告：温州市土地储备中心。
法定代表人：高小兵。
委托代理人：李丽云。
被告：温州市鹿城长城娱乐有限公司。
法定代表人：胡建连。
委托代理人：潘成波。
原告温州市土地储备中心（以下简称土地储备中心）为与被告温州市鹿城长城娱乐有限公司（以下简称长城娱乐公司）房屋租赁合同纠纷一案于2014年7月15日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法组成合议庭分别于2014年12月9日、2015年1月12日两次公开开庭进行了审理。原告土地储备中心的委托代理人李丽云，被告长城娱乐公司的法定代表人胡建连及其委托代理人潘成波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告土地储备中心诉称：2006年11月17日，原、被告签订《租赁协议书》一份，约定将原告所有的位于飞霞南路××号（已变更为××号）的土地和地上建筑物及附属设施出租给被告作为经营使用，月租金32500元，租赁期限自2006年8月1日起至2006年10月31日止。租赁期满后，被告继续承租，双方于2011年7月25日、10月25日签订续租协议。2011年9月25日，经温州市东瓯土地价格评估事务所有限公司评估，飞霞南路××号宾馆（长城宾馆）月租金一层为106元／平方米，其他楼层为22元／平方米，飞霞南路××号ktv的租金为23.16元／平方米。2013年12月30日，原、被告签订续租协议，租赁期限自2014年1月1日起至2014年3月31日止，月租金为37982元，原告收到被告履行保证金114000元，另约定“租赁期限届满或甲方（原告）单方解除协议之后，乙方（被告）未按本协议之约定将租赁物腾空并移交甲方的，自协议终止之日始，乙方应按照本协议约定的原租金两倍的标准支付土地及建筑物占用费，该费用计算至乙方将租赁物腾空并交付给甲方之日止。”2014年1月3日，原告送达《限期腾空通知书》给被告，其上载明：原被告签订的租赁协议将于2014年1月31日到期，限被告于2014年2月15日前腾空并移交租赁标的物。被告于同日签收了《限期腾空通知书回执》。2014年4月8日，被告腾空了787.13平方米，剩余的760.05平方米面积的建筑（长城宾馆所占的面积）至今未腾空、移交。另，被告拖欠原告2013年8月份水、电费36813元，2013年10月份水、电费15986元。现原告诉至法院，请求判令：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同已于2014年3月31日终止，被告腾空房屋（长城宾馆所在建筑，建筑面积为760.05平方米）交付原告；2.被告按照每月40694.76元支付原告自2014年4月1日至腾空之日止的占用费；3.被告支付ktv所在建筑的占用费9409元；4.被告支付原告水、电费（2013年8月份水、电费36813元，2013年10月份水电费15986元）。审理期间，原告土地储备中心当庭变更第四项诉讼请求，要求被告支付2014年9月的水电费8322元、10月水电费2552元。
为证明其诉称，原告土地储备中心在举证期限内向本院提交如下证据：1.事业单位法人证书、组织机构代码证，证明原告诉讼主体资格；2.营业执照、组织机构代码证，证明被告诉讼主体资格；3.温州市国有土地使用权收回补偿合同、土地使用权证、房屋产权证、工商登记及变更情况、《关于温州长运集团有限公司兼并温州联运总公司实施方案的批复》，证明涉案租赁房屋系原告所有的事实；4.租赁协议书，证明原告将位于飞霞南路××号建筑面积为1547.18平方米的房屋出租给被告，现租赁期限已届满的事实；5.限期腾空通知书、限期腾空通知书回执，证明原告已经明确告知租赁已到期，涉案房屋不再续租且要求被告限期腾空的事实；6.照片，证明被告承租房屋用于经营ktv的部分已经于2014年4月8日腾空的事实；7.土地估价报告，证明涉案房屋不同经营用途、不同楼层的出租单价的事实；8.房屋平面图，证明经房屋拆迁服务有限公司丈量，ktv的建筑面积为787.13平方米，长城宾馆的建筑面积为716.88平方米的事实；9.缴费通知单、发票、物业委托管理合同，证明被告拖欠水电费的事实。
被告长城娱乐公司对原、被告之间的房屋租赁事实及腾空义务无异议，但对计算金额有异议，理由如下：1.房屋面积计算错误，导致被告多支付租金33万元；被告自行搭建并使用的违章建筑面积253.84平方米，原告不应收取租金；2.长城ktv已于2014年2月停止营业，并口头通知原告，但原告逾期验收才导致迟延交付，原告要求支付八天的逾期占用费没有依据；3.原告要求按双倍租金计算占用费没有依据，应以银行的同期利率计算违约金；4.因原告未履行相应的职责，导致公共部位分摊的水电费超过自身使用的水电费；5.合同部分条款对被告不公平。综上，请求法院公正判决。
为证明其辩称，被告长城娱乐公司在举证期限内向本院提交如下证据：1.长运集团两名职工于2014年11月16日出具的证明；2.房屋平面图；3.现场照片若干，上述证据共同证明属被告自行搭建部分面积不应计算租金，原告多收租金应返还给被告。
针对原、被告提供的证据，双方当事人的质证意见与本院认证意见如下：
1.针对原告提供的证据，被告对证据1-3的三性均无异议，需要说明的是产权证上载明的253.84平方米系被告自行搭建的违章建筑面积，不应计算租金；证据4的真实性、合法性无异议，但应扣除2006年之前被告自行搭建的面积，不认可合同中原告单方确定的面积；证据5未签收，且原告要求被告在合同履行期内腾空，存在违约行为；证据6的真实性、关联性有异议，不能证明被告是在4月8日交付ktv部分房屋；证据7-8关联性有异议，房屋价格是原告自行委托评估的，房屋面积系原告名下物业公司自行测量，多出了被告方实际应该支付的面积；证据9的关联性有异议，认为分摊水电费超出了自用水电费，原告方应该说明分摊面积具体指那些面积。本院认为，证据5系其余租赁物的限期腾空通知书及回执，与本案不具有关联性，故该份不予确认；证据6，能够证明原告于2014年4月8日接收长城ktv的事实，本院依法予以确认。证据7-8与本案租赁物具有关联性，本院依法予以确认；其余证据均与本案具有关联性，能够证明本案相关事实，本院依法予以确认。
2.针对被告提供的证据，原告对三性均有异议，证据1应由证人出庭作证后，再由法庭确认真实性；证据2、3即使是真实的，也只能证明案涉房屋的状态，不能证明违章建筑系被告自行搭建。本院认为，证据1的形式不符合证人证言的形式要件，且证人未出庭，本院对该份证据不予认可；证据2-3能够证明涉案房屋的现状，与本案具有关联性，本院予以确认。
经双方当事人充分举证、质证，本院对本案事实认定如下：坐落于温州市鹿城区飞霞南路××号营业房（建筑面积：4408.63平方米，另有违章建筑面积258.84平方米）于2002年3月20日取得房屋所有权证，登记在温州专用汽车总厂名下。温州联运总公司的企业从属名称是温州专用汽车总厂。2004年7月16日，经温交复（2004）31号文件批复，温州长运集团有限公司兼并温州联运总公司。2005年12月13日，原告土地储备中心与温州长运集团有限公司签订《温州市国有土地使用权收回补偿合同》一份，约定由土地储备中心收回坐落于温州市鹿城区飞霞南路197号21839.27平方米、飞霞南路××号7413.28平方米、黎明中路276号8410.5平方米以划拨方式取得的土地使用权及该国有土地上的建筑物、构筑物、上下水设施、供配电设施，并支付补偿金25200万元。2006年8月31日，土地储备中心取得坐落于温州市鹿城区飞霞南路××号（使用权面积：7413.282平方米）国有土地使用权证，但未办理房屋所有权变更登记。
被告长城娱乐公司自1996年开始一直承租上述房屋作为经营使用，直至涉案土地于2005年12月被土地储备中心收回，双方保持租赁关系至今。2013年12月30日，原告土地储备中心（作为甲方）与被告长城娱乐公司（作为乙方）再次签订《租赁协议书》一份，约定甲方同意将坐落于温州市鹿城区飞霞南路××号的土地和地上建筑物及附属设施（建筑面积：1547.18平方米）出租给乙方作为经营使用，月租金标准为37982元，租期三个月，自2014年1月1日起至2014年3月31日止，叁个月租金合计113946元。乙方租赁期间产生的水费、电费由乙方承担。甲方累计收到乙方履约保证金114000元。协议终止后，乙方在不存在任何违约情形的前提下，甲方退还履约保证金（不计利息）。该协议第十五条约定，乙方应于本协议租期届满之日将租赁物腾空并移交给甲方，甲方检查符合移交条件的，应向乙方出具租赁物接收单。如乙方未办理本条所约定的移交手续的，视为未移交。第十七条约定，租赁期限届满或甲方单方解除协议之后，乙方未按本协议之约定将租赁物腾空并移交给甲方的，自协议终止之日始，乙方应按照本协议约定的原租金两倍的标准支付土地及建筑物占用费，该费用计算至乙方将租赁物实际腾空并支付给甲方之日止。第二十条约定，乙方已经知晓本合同期限届满后，甲方不再续租，乙方保证于本合同期限届满之次日全部腾空完毕并移交甲方，否则按本协议之约定承担违约责任。协议签订后，被告依约支付了租赁期内的租金。租赁期限届满后，长城娱乐ktv于2014年4月8日移交给原告土地储备中心，尚余长城宾馆一层43.17平方米、二层716.88平方米，合计760.05平方米至今未腾空，故原告诉至本院。
另查明：2011年9月25日，原告土地储备中心委托温州市东瓯土地价格评估事务所有限公司对飞霞南路××号租金进行评估，载明：飞霞南路××号宾馆一层建筑面积37.5平方米，租金106元／平方米／月；二层建筑面积825平方米，租金22元／平方米／月；ktv建筑面积684.68平方米，月租金23.16元／平方米／月。另，根据《温州市房屋拆迁情况调查登记表》载明，长城娱乐公司占有使用的建筑面积为1547.18平方米。
还查明：租赁期间，该租赁物于2013年8月的水电费金额为36813元，10月水电费金额为15986元，2014年9月水电费金额为8322元、10月水电费金额为2552元。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。根据合同约定，双方的租赁期限已于2014年3月31日届满，由于双方未签订续租协议，且原告亦表示不同意续租，故被告应负有腾空的义务，现原告主张被告腾空剩余760.05平方米房屋并支付占有使用费，有事实与法律依据，本院依法予以确认。被告抗辩租赁物内有157.54平方米的违章建筑面积系其于1996年左右自行搭建，不应支付租金，经庭审查明，被告没有提供充分证据证明上述面积系其自行搭建，且即使属实，该地块上的建筑物已于2002年3月20日经产权登记在温州专用汽车总厂名下，后经原告收回，原告亦于2006年8月31日取得国有土地使用权证，且原、被告之间的租赁关系自2006年开始约定的租赁面积均为1547.18平方米，故被告的上述抗辩不符合常理，本院不予采信。至于占有使用费的计算标准，原、被告双方在《租赁协议书》中约定“租赁期限届满后未续签协议的，按原租金两倍标准支付土地及建筑物占用费”，本院认为，该条款属于为防止被告在租赁期限届满之后不履行腾空义务所作出的惩罚性约定，从本质上来看仍属于对被告违约行为的一种追责，应认定为违约条款。根据法律规定，当事人约定的违约金金额超过造成损失的30%，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。现被告以“两倍租金标准的约定过分高于实际损失”为由要求适当减少，于法有据，本院适当调整为不超过原租金标准的30%为宜，即一层43.17平方米按每月137.8元／平方米［106元／平方米×（1＋30%）］，二层716.88平方米按每月28.6元／平方米［22元／平方米×（1＋30%）］，自2014年4月1日起计算至被告实际腾空之日止（扣除一个月的免租搬迁期限）。关于长城ktv所在的建筑面积，鉴于被告已于2014年4月8日实际腾空并移交给原告，属于合理搬迁期限内，故原告主张该租赁面积八天的占有使用费，没有事实与法律依据，本院不予支持。至于水电费金额，双方合同已作约定，且原告提供相应票据予以证明水电费发生金额，仅主张2013年8月、10月、2014年9月、10月的水电费金额，亦已扣除被告抗辩的公摊部分的水电费，于法无悖，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：
一、被告温州市鹿城长城娱乐有限公司于本判决生效之日起一个月内腾空坐落于温州市鹿城区飞霞南路××号（现××号）长城宾馆所在的土地及地上建筑物、附属设施（建筑物及附属设施建筑面积760.05平方米，其中一层建筑面积43.17平方米、二层建筑面积716.88平方米）并移交给原告温州市土地储备中心；
二、被告温州市鹿城长城娱乐有限公司于实际腾空之日起十日内向原告温州市土地储备中心支付坐落于温州市鹿城区飞霞南路××号（现××号）长城宾馆所在的土地及地上建筑物、附属设施（建筑物及附属设施建筑面积760.05平方米，）的占有使用费（其中一层建筑面积43.17平方米按每月137.8元／平方米、二层建筑面积716.88平方米按每月28.6元／平方米，自2014年4月1日起计算至实际腾空之日止，扣除一个月的免租搬迁期限）；
三、被告温州市鹿城长城娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温州市土地储备中心支付2013年8月水电费36813元、10月水电费15986元、2014年9月水电费8322元、10月水电费2552元；
四、驳回原告温州市土地储备中心的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3986元，公告费350元，合计4336元，由原告温州市土地储备中心负担531元，由被告温州市鹿城长城娱乐有限公司负担3805元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 孙晓琳
人民陪审员 郭笑春
人民陪审员 潘淑丽
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 王 璐
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。