成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0116民初3598号
原告中国银行股份有限公司双流支行。住所地：成都市双流区东升街道棠湖东路一段**号。
负责人侯建国，行长。
委托代理人潘科，四川明之鉴律师事务所律师。
委托代理人吴婷婷，四川明之鉴律师事务所律师。
被告谭超，男，1986年1月4日出生，汉族，住重庆市江津市。
被告谭正仁，男，1958年6月23日出生，汉族，住重庆市江津市。
被告夏良梅，女，1957年11月26日出生，汉族，住重庆市江津市。
原告中国银行股份有限公司双流支行（以下简称“中行双流支行”）诉被告谭超、谭正仁、夏良梅金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员苏建兵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行双流支行的委托代理人潘科到庭参加诉讼。被告谭超、谭正仁、夏良梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行双流支行诉称，2010年11月23日，原告与被告签订《个人住房贷款合同》，约定，被告向原告贷款440000元用于购买双流县华阳镇“南阳盛世”二期住房一套，并以该房屋作为抵押担保。被告应从2010年12月起每月还本付息至2030年11月止。但截止2016年4月19日，被告已连续逾期9期未向原告归还贷款，被告的行为已构成违约，原告依照合同的约定向被告发出了《提前结清贷款通知书》，要求被告一次性归还剩余贷款，但因被告至今未实际履行，现起诉请求判令：1、被告归还借款本金396717.78元及利息、罚息（截止2016年4月19日的利息17345.61元，罚息885.97元）；2、被告支付原告为实现债权而支出的律师费24896元；3、原告对被告抵押房屋享有优先受偿权。
被告谭超、谭正仁、夏良梅未作答辩。
经审理查明，2010年11月23日，原告（贷款人）与被告（借款人）签订《个人住房贷款合同》（以下简称“合同”），约定，借款人向贷款人借款440000元用于支付其购买坐落于双流县华阳镇房屋的购房款，借款期限20年，自贷款人实际放款日起算。第三条第1款：本合同项下贷款利率为：浮动利率方式，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起12个月内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮5%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率。第4款罚息（1）若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。（4）按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×日罚息利率。第六条第1款：本合同项下贷款按以下方式偿还：按月等额本息还款。第八条：本合同项下的担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。合同附件一《个人住房贷款合同通用条款》第三条第1款：借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：……（2）未按约定归还贷款本息；第2款：出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：……（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；（5）终止或解除本合同……（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。第七条：除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。第八条第2款：除当事人另有约定外，指定本合同载明的住所地为通讯及联系地址，并承诺在通讯及联系地址发生变更时，以书面形式及时通知对方。合同签订当日，被告将其位于成都市天府新区的住宅一套抵押给了原告，抵押担保的债权数额为440000元，并于同日办理抵押登记手续。
2011年10月9日，原告向被告发放贷款440000元，被告谭超作为主贷人于同日在借款借据上签字确认，该借据载明“借款期限20年，期数240期，借款用途购房，月利率6.16875‰”。借款后，被告仅偿还了部分本息，截至2016年4月19日，尚欠原告本金396717.78元，利息17345.61元，罚息885.97元。2016年5月4日，原告通过四川明之鉴律师事务所，采用ESM邮寄方式分别向被告身份证地址及本案涉案房屋所在地发出律师函及提前结清贷款通知书，宣布合同项下所有剩余本金、利息及罚息全部立即到期并提前收回，要求被告在2016年5月9日前归还前述全部本息及罚息。邮寄查询回执显示，寄往被告身份证地址的邮寄结果为“单位收发章”，寄往涉案房屋所在地的邮寄结果为“他人收”。因被告此后仍未还款，原告于2016年5月16日起诉来院。
另查明，2016年5月14日，原告与四川明之鉴律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所代理其与被告合同纠纷一案，为此支付律师代理费24896元。
上述事实，有原告的陈述、个人住房贷款合同、房屋所有权证及他项权证、借款借据、贷款已还款明细清单、零售逾期贷款催收通知书、提前结清贷款通知书、EMS国内标准快递及邮寄回执、委托代理合同、律师费发票、房屋信息摘要等证据在卷佐证。
本院认为，原告与被告签订的《个人住房贷款合同》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按照合同约定向被告发放了贷款，被告在贷款发放后未按约履行每月还本付息的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。合同附件一《个人住房贷款合同通用条款》第三条第1款：借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：……（2）未按约定归还贷款本息；第2款：出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：……（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；（5）终止或解除本合同……。前述条款应视为原告可以解除合同并宣布贷款提前到期的约定。关于合同何时解除的问题，虽然原告于2016年5月4日通过EMS邮寄方式两次向被告发出了律师函及提前结清贷款通知书，但双方并未在合同中明确约定合同解除权行使的具体期限，故合同解除的时间应为本案判决生效之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告立即归还借款本金396717.78元的诉请符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付利息、罚息至实际付清之日止的请求，本院认为，合同第三条第4款罚息（1）若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。（4）按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×日罚息利率。被告连续逾期归还原告借款本息的行为已构成违约，应按合同的约定支付利息和罚息。截止2016年4月19日，被告拖欠的利息为17345.61元，罚息885.97元。此后的利息部分应以借款本金440000元为基数，从2016年4月20日起按中国人民银行的浮动贷款利率计算到合同解除之日止。罚息部分应以到期未归还的本息为基数，从2016年4月20日起按中国人民银行的浮动贷款利率上浮50%，计算到实际付清之日止。原告要求被告支付原告为本案诉讼支出的律师代理费24896元，原告的该项诉请符合双方合同约定，本院予以支持。被告自愿以其所有的房屋为本案借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，被告未按约履行还本付息的义务，根据《个人住房贷款合同》的约定，原告实现抵押权的条件已成就。因此，原告要求对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求符合法律规定，但应以未归还的借款本息及实现债权的合理费用为限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国银行股份有限公司双流支行与被告谭超、谭正仁、夏良梅于2010年11月23日签订的《个人住房贷款合同》，自本判决生效之日起解除。
二、被告谭超、谭正仁、夏良梅于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司双流支行归还借款本金396717.78元并支付利息（截止2016年4月19日的利息17345.61元，2016年4月20日起的利息以借款本金440000元为基数，按中国人民银行的浮动贷款利率，计算到合同解除之日止）。
三、被告谭超、谭正仁、夏良梅于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司双流支行支付罚息（截止2016年4月19日的罚息885.97元，2016年4月20日起的罚息以到期未归还的本息为基数，按中国人民银行的浮动贷款利率上浮50%，计算到实际付清之日止）。
四、被告谭超、谭正仁、夏良梅于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司双流支行支付律师代理费24896元。
五、原告中国银行股份有限公司双流支行对被告谭超、谭正仁、夏良梅位于成都市天府新区的房屋，在440000元范围内享有优先受偿权。
六、驳回原告中国银行股份有限公司双流支行的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3949元，由被告谭超、谭正仁、夏良梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 苏建兵
二〇一六年七月五日
书记员 张颖晗