成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武侯民初字第416号
原告陈健华。
委托代理人周钢。
被告高凤莲。
委托代理人肖书绘。
第三人王静。
委托代理人赵帅。
原告陈健华与被告高凤莲、第三人王静房屋所有权确认纠纷一案，本院于2010年3月11日作出（2009）武侯民初字第3291号民事判决。宣判后，被告高凤莲、第三人王静不服，上诉至四川省成都市中级人民法院。2010年5月19日，四川省成都市中级人民法院作出（2010）成民终字第2256号民事裁定，裁定撤销原判、发回重审。本院重新审理后，于2010年11月16日作出（2010）武侯民初字第2844号民事判决。宣判后，原告陈健华不服，上诉至四川省成都市中级人民法院。2011年8月22日，四川省成都市中级人民法院作出（2011）成民终字第830号民事判决。被告高凤莲、第三人王静不服该判决，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院于2012年6月11日作出（2012）川民申字第369号民事裁定，提审本案，后于2012年9月25日作出（2012）川民提字第307号民事裁定，撤销四川省成都市中级人民法院作出的（2011）成民终字第830号民事判决和本院（2010）武侯民初字第2844号民事判决，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2013年5月16日公开开庭进行了审理。原告陈健华委托代理人周钢、被告高凤莲及其委托代理人肖书绘、第三人王静及其委托代理人赵帅到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告陈健华诉称，2003年11月7日，原告购买了位于成都市武侯区双楠路X号X栋X单元X号房屋。由于原告系台湾人，按当时政策无法在成都按揭购房，原、被告便协商以被告的名义按揭购买该房，原告负责支付房款的首付和月供，所购房屋所有权归原告所有。双方在2003年11月10日签订了《房屋产权登记协议书》，约定涉案房屋产权登记在被告名下，但该房为原告陈健华购买并拥有完全处置权，未经原告陈健华同意，被告高凤莲无权处置该房。现被告高凤莲未经原告陈健华同意，擅自将该房出售给本案第三人，并否认原来双方的约定，认为该房系其个人所有。故原告陈健华起诉要求确认本案所涉房屋所有权归属原告，并由被告高凤莲承担本案的诉讼及保全费。
被告高凤莲辩称，本案所涉房屋系被告从原房主陈惠处购买，该房屋的首付款及按揭款等都是被告出资，2007年5月被告提前付清了该房的贷款。该房所有权属被告所有。原告称其是台湾人而不能购买该房不属实，原、被告签订的《房屋产权登记协议书》违反法律规定，因而不具有法律效力，且原告也未按该协议履行出资义务，故本案所涉房屋的所有权属被告，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人王静述称，原告陈健华不能证明其出资购房的事实，本案所涉房屋产权证上注明该房所有权人为被告，具有公信力，第三人购买该房是严格按相关手续办理的，并已尽到了相应的注意义务。被告与第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，应当得到完全履行。故本案争议房屋应当属于被告高凤莲所有，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告曾同居生活。2003年11月12日，被告高凤莲与案外人陈惠签订《房屋买卖合同》，买方为被告高凤莲，卖方为陈惠。该合同约定，卖方陈惠将其所有的位于成都市武侯区双楠路X号X幢X单元X楼X号的房屋（交验权证书证号：监证071703X；档案保管号：权073387X），即本案诉争房屋，出售给买方高凤莲，并于2003年11月17日办理房屋过户手续，将该房屋登记在被告高凤莲名下（交验权证书证号：监证096358X；档案保管号：权073387X）。
原告陈健华与被告高凤莲签订《房屋产权登记协议书》一份，该协议书载明：本人陈健华于2003年11月7日所购买房产一栋座落于四川省成都市武侯区双楠路X号X栋X单元X号，面积91.05平方米，房产证号：蓉房权证成监证字第09635**号（权073387X），土地使用权证号：成国用（房改转）第2017X号，为方便办理按揭供房，房屋产权登记于高凤莲名下，此房产为陈健华所购买并拥有完全处置权，未经其同意产权登记人无权处置（买卖）此房产。该协议书房产购买人处由原告陈健华签名，产权登记人处由被告高凤莲签名。协议书还载明了原、被告双方的其他身份信息，协议书载明的签订日期为2003年11月10日。
2009年6月19日，被告高凤莲与第三人王静签订《房屋买卖合同》，买方为第三人王静，卖方为被告高凤莲，中介方为园林中介，合同载明：被告高凤莲将本案诉争房屋出售给第三人王静，房屋所有权证号为权073387X，总价款515000元，并对付款方式、房屋交付、双方权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订当天，被告高凤莲向第三人王静出具收条一份，载明收到诉争房屋卖房定金5000元。2009年6月22日，被告高凤莲向第三人王静出具收条一份，载明收到王静购房预付金150000元。当天，被告高凤莲、案外人龙永林作为委托人向案外人叶履勇（园林中介员工）出具委托书，载明：委托人于1989年6月以夫妻名义同居生活，已构成事实婚姻，于2004年3月4日调解离婚，诉争房屋属于委托人共同所有；委托人委托叶履勇作为其代理人，办理归还银行贷款、注销抵押登记、出租出售房屋、产权过户等等手续。被告高凤莲于同年7月1日将该房屋交与第三人居住使用。同月28日，第三人王静与被告高凤莲签订《关于2009年6月19日签订的关于成都市武侯区双楠路166号1-3-2F-2#房屋买卖合同的补充协议》，载明：协议双方根据买卖合同已经履行了各自付款、交付房屋的义务，第三人王静按约应当于2009年7月27日结清诉争房屋银行按揭贷款，但鉴于其后原告陈健华找到第三人王静主张诉争房屋系其所有，被告高凤莲答复房屋系高凤莲所有，原告陈健华无权干涉，故协议双方约定到银行结清按揭手续时间顺延，在确定无争议、无诉讼情况下才进行履行，否则被告高凤莲退还第三人王静已经支付的155000元。
另查明，2003年11月17日，诉争房屋从陈惠处过户到被告高凤莲名下（交验权证书证号：监证0963586；档案保管号：0733875）。
2003年11月19日，被告高凤莲与招商银行成都分行小天支行签订《招商银行个人房屋（抵押）借款合同》（合同编号：20031097004X），载明：高凤莲从陈惠处购买本案诉争房屋，售价225000元，并以该房产作抵押申请个人住房贷款135000元，贷款期限为2003年11月19日至2023年11月19日，贷款以高凤莲购房款的名义划入陈惠的账户，每期应缴本息为893.93元。
2007年5月15日，被告高凤莲提前还清《招商银行个人房屋（抵押）借款合同》项下的贷款本息及相关费用。
2007年5月23日，被告高凤莲申请换证，取得诉争房屋新的产权证书（交验权证书证号：监证151289X；档案保管号：权073387X）。
2007年5月25日，被告高凤莲以诉争房屋为抵押向中国农业银行成都市成华支行贷款250000元，并办理了抵押登记。2009年8月26日，被告还清所欠中国农业银行成都市成华支行贷款本息。
本院认为，本案的争议焦点之一：关于《房屋产权登记协议书》的履行和效力问题。
《房屋产权登记协议书》由原、被告双方签名捺印，系双方真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，其内容应当合法有效。被告高凤莲辩称从签订时间来看，《房屋产权登记协议书》属于事前约定，是否有效还应当取决于双方是否实际履行约定的内容，而诉争房屋的首付款和贷款的本息均由被告高凤莲支付，原告陈健华并未按照协议书的约定履行支付诉争房屋价款的义务，故《房屋产权登记协议书》并未生效，原告陈健华无权主张对诉争房屋的所有权。
关于《房屋产权登记协议书》签订时间的问题，《房屋产权登记协议书》上注明的签订日期为2003年11月10日，即被告高凤莲与诉争之房的原所有权人陈惠签订《房屋买卖合同》之前。根据成都市房屋登记的相关管理规定，房屋产权有两个序号：交验权证书号（监证号）和档案保管号（权字号）。其中监证号是随房屋产权的变更而变更，即房管部门每发一本新的产权证，都会重新编制一个新的交验权证号（监证号），而档案保管号（权字号）不随产权的变化而变动。在本案原、被告签订的《房屋产权登记协议书》中载明了诉争房屋新的交验权证号：监证096358X，该证号的记载表明了《房屋产权登记协议书》应当是在诉争房屋过户到被告高凤莲名下后签订的，否则原、被告双方无从知晓诉争房屋新的交验权证号并标注在协议上。故《房屋产权登记协议书》并非是被告高凤莲辩称的在房屋过户前签订的事前约定，而是在完成了房屋过户手续后，原、被告签订了该协议，对在此之前已经完成的民事行为和双方关于房屋产权的约定予以确认。对被告高凤莲的该项辩解，本院不予采纳。
该协议的签订同时也证明了，原、被告双方在明知已支付了购买诉争房屋首付款9万元的情况下，仍然将诉争房屋过户到被告高凤莲名下，并约定诉争房屋属于原告陈健华所有，且协议系原、被告双方真实意思表示，故原告据此证明房屋首付款9万元系由其支付，符合事实和法律规定，本院予以支持。被告高凤莲辩称首付款系由其支付，但无法提供当时付款凭证或其他证据予以证明，且该辩解与协议书约定的内容不相符，本院不予采纳。
由于本案诉争房屋购房款的支付方式为首付9万元，余款13.5万元通过抵押贷款予以支付，根据《房屋产权登记协议书》的约定，原告陈健华应当承担支付贷款本息的义务。被告高凤莲辩称按揭款由其自行支付每月并于2007年5月15日提前还清贷款，为证明其主张，提供了与银行签订的贷款合同、还款清单。原告陈健华主张系由其向被告汇款用于支付贷款的部分本息，为证明其主张，原告提供了证人张婷证言，主要内容为被告委托张婷于2005年-2006年时间向被告在建设银行的账号上，通过现金形式汇款，每次2000元左右，包含了贷款和被告的生活费。同时，原告陈健华向法院申请调取被告高凤莲建行卡（账号：6227X003X134X003****）2003年11月至2006年3月的交易记录，本院依法调取该账号从开户到2010年8月的交易明细，而该账号最早的交易记录是2008年7月1日。原告陈健华提供的证人证言与书证内容相矛盾，从证明力而言，应当以书证为准。故原告陈健华不能证明由其支付诉争房屋抵押贷款本息，被告高凤莲的该部分辩解理由成立，诉争房屋的贷款135000元本息系由被告高凤莲支付的辩解，本院予以采纳。
综上，《房屋产权登记协议书》合法有效，原告陈健华支付了房屋首付款9万元，被告高凤莲支付了房屋抵押贷款135000元本息。原告陈健华可以要求被告高凤莲履行合同，将诉争房屋变更登记在其名下。
本案的争议焦点之二、被告高凤莲与第三人王静签订的《房屋买卖合同》的效力及本案是否适用第三人善意取得条款的问题。
第三人王静通过园林中介得知关于诉争房屋出售的信息，并通过中介与被告高凤莲签订买卖合同，以合理的价格予以购买。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。
关于是否适用第三人善意取得条款的问题，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第三人王静未付清房款、未办理房屋过户手续，不符合该条的规定，第三人王静不能适用善意取得条款取得诉争房屋所有权。
本案的争议焦点之三：《房屋产权登记协议书》与《房屋买卖合同》协议内容发生冲突时，如何认定；各方当事人在本案纠纷中是否存在过错以及对本案认定的影响。
如前所述，本案两个合同均合法有效，合同的标的物均为诉争房屋。原告和第三人于诉争房屋上发生的权利冲突，其实质即是房屋登记证书对内和对外效力的冲突，即房屋登记证书在房屋登记主体与实际所有人之间的效力，与房屋登记证书在房屋登记主体与社会公众之间的效力，哪一种效力优先。
本院认为，当不动产物权不涉及善意第三人时，当事人之间有证据证明不动产真正的权利人时，可以否定不动产权属证书的记载；但是，因为善意第三人由于相信物权登记而与登记的主体进行交易，法律应当对善意第三人的权利予以保护。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。我国房屋的产权以登记发生效力，不动产物权登记具有公示公信的效力，当善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易，法律对此权利应当予以保护。本案中，第三人王静在与被告高凤莲签订《房屋买卖合同》时，被告高凤莲具备真实的房屋产权登记证书，诉争房屋的买卖价格合理，买卖行为通过第三方机构进行，不存在被告与第三人窜通、欺诈、虚假交易的情形，第三人王静在与被告高凤莲进行交易时，其主观上是善意的。即使原告陈健华向第三人王静主张其系房屋实际所有人，该主张发生在第三人王静与被告高凤莲签订买卖合同以后，且原告陈健华的主张并不能推翻房屋所有权登记证书的记载，也不能推翻第三人王静在受让时是善意的这一认定。第三人王静对本案纠纷的发生不具备任何过错。
同时，《中华人民共和国物权法》第十九条规定了权利人、利害关系人的异议登记制度，第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，即利害关系人与不动产的登记的权利人有争议的情况下，可以通过异议登记或请求确权来保障其权利。本案中，原告陈健华明知将房屋所有权登记在他人名下所可能引发的法律风险，仍然与被告高凤莲签订协议书，将诉争房屋的所有权登记在被告高凤莲名下。并且从2003年11月17日诉争房屋过户到被告高凤莲名下起至2009年原告陈健华向本院起诉止，长达近六年的时间内，原告陈健华从未向有关机关主张过其对诉争房屋的权利，请求对不动产登记进行变更。原告陈健华对于本案纠纷的产生具有明显的过错。被告高凤莲明知诉争房屋由原告陈健华购买，未经原告陈健华同意擅自处分，其也应当承担相应的过错责任。
综合以上对本案三个争议焦点的认定，本院认为，第三人王静作为善意第三人，对本案纠纷的产生并无过错，其合法权益应当得到保护。由于原、被告双方的过错，造成本案纠纷的产生，且原告陈健华所享有的要求被告高凤莲变更房屋产权登记的请求权，系原、被告之间关于房屋所有权的内部协议，不能对抗善意第三人王静所享有的请求权，故原告陈健华请求确认其对诉争房屋的所有权不符合法律规定，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十九条、第三十三条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
驳回原告陈健华的诉讼请求。
案件受理费3940元，财产保全费3020元、3520元，合计10480元由原告陈健华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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审 判 长 苏晓莉
人民陪审员 薛 峰
人民陪审员 谢再琼
二〇一三年九月十六日
书 记 员 尧小琴