辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第01786号
上诉人（原审被告）：沈阳瑞盛置业有限公司，住所地沈阳市铁西区北二西路26号甲16-9门。
法定代表人：叶焕雨，系该公司总经理。
委托代理人：张立宇，女，1974年11月15日出生，汉族，系该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：李岩，女，1962年9月24日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
上诉人沈阳瑞盛置业有限公司与被上诉人李岩商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第5909号民事判决向本院提出上诉，本院受理后，依法组成由本院审判员李倩担任审判长并主审，与代理审判员朱丹、史舒畅组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沈阳瑞盛置业有限公司的委托代理人张立宇、被上诉人李岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李岩诉称，请求判令被告向原告交付房屋；将房屋
恢复原状；支付逾期交房违约金147，518元（自2010年8月6日至2013年8月6日）；赔偿原告占用房屋期间的损失224，532元；被告承担诉讼费。事实与理由：2010年7月12日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于铁西区北二西路26号甲3-1门网点房，建筑面积249.48平方米，总房款1，347，192元。2010年8月6日原告付清全部购房款，房屋于2008年6月30日前已经具备交付条件，为现房。但被告至今占用房屋，且未给原告办理产权登记手续，原告多次催促，被告一再不予腾房并交付房屋，故原告诉至法院。
原审被告沈阳瑞盛置业有限公司辩称，被告并未占用涉案房
屋，原告购买的是现房不是期房，对房屋由他人占用的情况是明知的。即使被告违约，原告诉请的违约金也计算错误，且本案为违约之诉，不是侵权之诉。
原审法院经审理查明，2010年7月12日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市铁西区北二西路26号甲31-3-1门商品房，建筑面积249.48平方米，房屋价款为1，347，192元。合同约定被告应当在2008年6月30日前将经验收合格、通水、通电、具备装修条件的商品房交付原告。逾期交房超过30日后原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。合同签订后，原告分别于2010年7月12日、2010年8月6日向被告交付购全部房款1，347，192元。2012年8月11日，原、被告双方签订了经备案的《商品房买卖合同》，备案合同条款中除付款期限外，对原合同内容没有变更。
另查明，原告购买的涉案房屋是现房，并具备办理产权
登记的条件，该房屋现被案外人占用，被告至今未将涉案房
屋交付给原告。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买
卖合同》、不动产销售统一发票、收款收据，被告提供的经
备案的《商品房买卖合同》等证据，经庭审质证，本院予以
确认，在卷佐证。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事
人真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，系合法有效合同。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。双方在合同中虽约定了被告应在2008年6月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，但双方签订合同的时间为2010年7月12日，按照交易习惯，购买现房，合同签订后，原告交付购房款，被告即可交付房屋。原告于2010年8月6日向被告交付了全部的购房款，被告应当在2010年8月6日向原告交付房屋。被告至今未向原告交付房屋属于逾期交付房屋违反合同约定义务，应按照合同约定承担违约责任。原告主张被告给付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，本院予以支持。自2010年8月6日至2013年8月6日，计1095天，依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期交付的违约责任的约定，被告应给付原告逾期交房违约金额为147，518元（1
347，192元x0.0001％x1095天）。
关于原告主张被告交付房屋、并将房屋恢复原状的问题，本院认为，在买受人接受出卖人交付的商品房钥匙时，应视为商品房已经交付使用。但本案中涉案房屋由案外人占用，经本院释明后，原告明确主张要求被告交付腾空后的房屋，但房屋由案外人占用属于侵权纠纷，与本案不属于同一法律关系，本院不予审理。可由相关权利人另行向侵权行为人主张权利，故原告的该项诉讼请求，因涉案房屋尚未达到原告要求的交付条件，本院不予支持。
关于原告主张被告赔偿损失的诉讼请求，原告未提供证据证明其损失的存在，故原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：一、被告沈阳瑞盛置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告李岩自2010年8月6日至2013年8月6日止的逾期交付位于沈阳市铁西区北二西路26号甲31-3-1门房屋的违约金147，518元；二、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8380元，原告承担5130元，被告承担3250元（原告已预交，由被告直接给付原告）。
宣判后，沈阳瑞盛置业有限公司不服，提出上诉称，请求：一、依法撤销沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第5909号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人不存在违约事实，不应承担违约责任。上诉人并未占用被上诉人购买的涉案房屋；被上诉人购买的是现房，而非期房，对该房屋有他人占住的情况是明知的。二、即使上诉人违约，被上诉人诉请的违约金也计算错误。被上诉人与上诉人虽然在2010年签订过《商品房买卖合同》，但依据被上诉人的请求，签订备案的《商品房买卖合同》的时间为2012年8月11日，在已经存在备案合同的情况下，原合同应自动失效。被上诉人起诉的时间为2013年8月20日，所以即使在上诉人违约的情况下，根据合同第九条的约定，计算违约金的起始日应该是2012年8月12日，到被上诉人诉讼时止应该为374天，根据被上诉人已交付的房价款，违约金应为50，385元，而非原审法院判决的147，518元。三、即使认定双方在2010年签订的《商品房买卖合同》有效的情况下，也仅应支持两年的违约金。双方约定的违约金属于继续性债权，适用诉讼时效，应从起诉之日起倒推二年支付违约金，因此，原审法院判决上诉人承担三年的违约金错误。
被上诉人李岩答辩称同意原审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，系合法有效合同。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。双方在合同中虽约定了上诉人应在2008年6月30日前将符合约定条件的商品房交付被上诉人使用，但双方签订合同的时间为2010年7月12日，按照交易习惯，购买现房，合同签订后，被上诉人交付购房款，上诉人即可交付房屋。被上诉人于2010年8月6日向交付了全部的购房款，上诉人应当在2010年8月6日交付房屋。上诉人至今未交付房屋属于逾期交付房屋违反合同约定义务，应按照合同约定承担违约责任。上诉人主张被上诉人在购买房屋时知道房屋被他人占用的事实，被上诉人对此事实否认，上诉人未能提供证据证明，被上诉人知晓此事实，并同意放弃上诉人应承担的违约责任，故其主张因无事实依据，本院不予采信。关于应否按照2012年8月11日签订备案的《商品房买卖合同》的时间确定违约时间的问题。因该合同是双方办理房屋备案的合同，而双方真正履行的合同是2010年7月12日签订的商品房买卖合同，并且，该备案合同与2010年7月12日合同约定的交房时间一致，故上诉人的该项主张亦不能成立。关于本案被上诉人主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。经查，上诉人在一审诉讼中，未提出诉讼时效抗辩，二审期间其也未向本院提供新证据，故其在二审期间提出的该项抗辩，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8380元，由上诉人沈阳瑞盛置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 朱 丹
代理审判员 史舒畅
二〇一四年八月二十日
书 记 员 李 颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。