江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终3408号
上诉人（原审原告）：陈雪良，男，1964年11月24日生，汉族，住上海市闵行区。
被上诉人（原审被告）:苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区华元路918号101室。
法定代表人：张定辉，总经理。
委托诉讼代理人：邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。
上诉人陈雪良因与被上诉人苏州奥食卡企业管理有限公司（以下简称奥食卡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院(2016)苏0507民初2367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈雪良上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：陈雪良已经履行了合同义务，但奥食卡公司未履行合同义务；陈雪良至今未收到过签订商品房买卖合同的通知；陈雪良购买的是带租约的商铺，上海奥银公司与奥食卡公司是合伙的，共同欺骗陈雪良等购房人。
奥食卡公司辩称，陈雪良就涉案房屋并未签订正式房屋买卖合同，开发商也未向陈雪良实际交付过房屋，陈雪良尚未取得房屋所有权，不可能将涉案房屋对外出租给奥食卡公司，更不可能将房屋交付给奥食卡公司。双方当事人签订的合同时预约合同，只是就租赁事宜达成初步意向。
陈雪良向一审法院起诉请求：1、要求奥食卡公司支付陈雪良2014年7月1日至2016年6月30日的租金54024.86元（283744元*119%*8%*2）；2、要求奥食卡公司支付陈雪良逾期付款违约金5915.72元（以2014年7月1日至2015年6月30日的租金为本金，自2015年7月1日起按每天万分之三计算至被告实际履行之日止。）；3、奥食卡公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2012年1月15日，陈雪良作为委托方（甲方）、奥食卡公司作为受托方（乙方）签订《预约租赁合同》一份[合同编号为：（预租）字20120115007号]，约定预约租赁的物业位苏州市相城区××号号苏州环球奥食卡城（原苏州东方国际名品城）C馆地上一层1184号单元，建筑面积为12.27平方米。合同第三条租赁期限，约定：“3.1甲方于向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方；3.2该物业租赁期限为20年，即自2012年7月1日起至2032年12月31日止；3.3租赁期限届满，乙方在同等条件下享有优先续租权。”第四条租金的计算及给付，约定：“4.1甲方同意在第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算。4.2甲方确认，甲方与开发商签订《认购合同书》约定的该物业总价款为283744元人民币（大写：贰拾捌万叁仟柒佰肆拾肆元人民币），如甲方与开发商最终签订《商品房买卖合同》约定的该物业总价款与上述款项不一致的，以《商品房买卖合同》约定的该物业总价款为准。4.3租赁期第三年至第十年，乙方按照该物业所在楼宇实际出租的租金按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方，但基于乙方对该物业其项目的整体性运营，乙方收取该经营年度实际租金的10%作为管理费，乙方在扣除该项管理费后，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内将该物业所在楼宇租金按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方。如按上述标准支付给甲方的租金低于该物业实际总价款金额的119%的8%，则乙方应将差额部分同时补足给甲方。……”。第五条双方权利与义务，约定：“5.1.1甲方保证其为该物业的合法权属人……”。第七条违约责任，约定：“7.2.1乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。……”。第十一条缔结正式租赁合同约定，约定：“11.1双方商定，甲方应于收到开发商交房通知书起接收该物业前与乙方订立正式物业租赁合同；10.2双方应将本合同条款纳入正式物业租赁合同范畴；10.3正式物业租赁合同生效后，本合同自动失效。”合同还就其他内容进行了约定，双方并均在落款处签名、盖章确认。
另查明，2012年1月14日，陈雪良作为乙方，上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）作为甲方，双方签订《认购合同书》一份[合同编号为：（认）字20120114004号]，约定陈雪良拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号C馆地上一层1184号单元，建筑面积为12.27平方米，用途为商业，合同价款为283744元。合同第二条价款与付款方式约定：乙方同意一次性支付该物业总价款，乙方应在本合同签署后五日内支付应付款项。合同第三条乙方逾期付款的违约责任约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金，乙方要求继续履行合同，经甲方同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。第四条关于产权登记的约定载明：甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款。第七条其他约定之7.1载明：本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元整。
2012年1月10日、2012年1月14日、2012年6月30日，陈雪良向奥银房产公司分别支付20000元、123744元、140000元，合计283744元。
以上事实有陈雪良举证的身份信息、《预约租赁合同》、《认购合同书》、签购单、收据及当事人陈述等证据附卷佐证，一审法院予以认定。
一审法院认为，陈雪良与奥食卡公司签订的《预约租赁合同》，为双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。《预约租赁合同》约定，在扣除管理费后，奥食卡公司应按该物业实际租金及陈雪良投资份额比例计算金额支付租金给陈雪良，如该标准低于该物业实际总价款金额的119%的8%，则奥食卡公司应将差额部分补足给陈雪良，如陈雪良与开发商最终签订《商品房买卖合同》约定的物业总价款与认购合同书中款项不一致的，以《商品房买卖合同》中约定的物业总价款为准；同时，在陈雪良收到开发商交房通知书起接收物业前应与奥食卡公司订立正式物业租赁合同。根据上述约定，该《预约租赁合同》仅为双方当事人就未来发生租赁所达成的意向性合同。而根据陈雪良提供的《认购合同书》、签购单、收据等证据以及陈雪良在庭审中的陈述，陈雪良就涉案房屋共计支付房款283744元，且陈雪良至今未与开发商签订《商品房买卖合同》、未从开发商处接收房屋并将之移交给本案奥食卡公司，故陈雪良在本案中所主张的租赁事实实际尚未发生，陈雪良要求奥食卡公司支付该房屋自2014年7月1日至2016年6月30日的租金54024.86元及逾期付款违约金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决：驳回陈雪良的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取为650元，由陈雪良负担。
本院对一审法院查明的事实予以认定。二审中陈雪良称案外人上海奥银公司一直未将涉案房屋实际交付给其本人，其与奥食卡公司亦未签订正式租赁合同。
二审中，当事人未提交新证据。
本院认为，本案双方当事人签订的《预约租赁合同》明确在陈雪良接受物业前应与奥食卡公司签订正式租赁合同，故该《预约租赁合同》系双方当事人就将来发生租赁关系所达成的初步意向，系预约合同。之后双方当事人未签订正式租赁合同，且陈雪良未从开发商处接收房屋并交付给奥食卡公司，租赁事实并未实际发生，故陈雪良要求奥食卡支付房屋租金并无事实基础，一审法院未支持其诉讼请求并无不当。
综上所述，陈雪良上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1299元，由上诉人陈雪良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包刚
代理审判员 王炜
代理审判员 赵俊
二〇一七年七月三日
书 记 员 郭玮