苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0591民初6420号
原告：招商银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区万盛街36号，统一社会信用代码9132059471857525XK。
负责人：崔家鲲，该行行长。
委托诉讼代理人：刘志明，江苏狮山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓宇，江苏狮山律师事务所实习律师。
被告：闵晓凤，女，汉族，1986年2月22日生，住苏州市姑苏区。
被告：苏州吴中天玺置业有限公司，住所地苏州市高新区塔园路379号，统一社会信用代码9132050507474845XR。
法定代表人：张祥荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：毛红，女，江苏吴中集团有限公司律师事务部律师。
被告：李云福，男，汉族，1958年5月16日生，住苏州市虎丘区，确认联系地址苏州市姑苏区。
被告：徐惠珍，女，汉族，1962年10月16日生，住苏州市虎丘区，确认联系地址苏州市姑苏区。
原告招商银行股份有限公司苏州分行（以下简称招商银行）诉被告闵晓凤、李云福、徐惠珍、苏州吴中天玺置业有限公司（以下简称天玺置业）金融借款合同纠纷一案，原告招商银行在本院审理过程中向本院提出财产保全申请，本院于2017年7月24日裁定冻结被告银行存款450000元或查封、扣押其相应价值其他财产。本院依法适用简易程序由审判员丁晓峰独任审理，于2017年8月30日公开开庭审理了本案，原告招商银行的委托代理人刘志明及被告天玺置业的委托代理人毛红到庭参加诉讼，被告闵晓凤、李云福、徐惠珍经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告招商银行诉称，2015年7月，原告与被告签订个人购房借款及担保合同，约定原告为被告闵晓凤提供400000元贷款用于购房，原告依约发放贷款后被告未按约定还款，故要求判令被告闵晓凤立即偿还贷款本金390555.39元、利息、罚息、复利3546.64元（暂计算至2017年5月15日，此后按合同约定计算至清偿之日止）；立即偿还实现债权的律师费14923元；判令被告李云福、徐惠珍、天玺置业承担连带责任；被告承担本案诉讼费。
被告闵晓凤、李云福、徐惠珍未到庭应诉，亦未提交书面意见。
被告天玺辩称，对于原告所主张的担保事实不持异议，对于原告主张的欠息数额需要核对。房屋已具备办证条件，因借款人未及时办理且原告未履行督促义务，故理应在原告的责任范围内免除保证责任。
经审理查明，2015年7月，被告闵晓凤向原告招商银行提交贷款申请表，申请贷款用于购买被告天玺置业开发的房屋，被告李云福、徐惠珍以保证人及抵押人的身份在申请表上签字。同年7月21日，被告闵晓凤（借款人/抵押人）、被告李云福、徐惠珍（抵押人）与原告招商银行、被告天玺置业（保证人）签订了个人购房借款及担保合同，约定原告向被告闵晓凤提供400000元贷款，借款期限为360个月，自2015年8月13日起至2045年8月13日止，浮动利率，执行利率按基准利率上浮3%，如遇利率调整，则次年放款日的对应日调整。如借款人未按约定按时足额还款的，贷款人有权对其未偿还的本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，对不能按时支付的利息按罚息利率按日计收复息。还款方式为按月等额还本付息。被告闵晓凤以其购买的被告天玺置业开发建设的坐落于苏州××新区××路××玫瑰园山庄××室房屋作为抵押。被告天玺置业承担连带保证责任，保证期间为自本合同生效之日起至抵押物办妥抵押登记并将房地产他项权证交由贷款人保管之日止。保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）等。在借款人不能按期归还本协议项下所欠贷款本息和应付费用的情况下，贷款人为实现债权而支出的律师费、诉讼费等所有费用，均由借款人全数承担。借款人未按时足额偿还贷款本息视为违约，贷款人有权宣布本协议项下债权提前到期，提前收回已发放贷款本息并要求支付费用。同日，被告李云福、徐惠珍向原告招商银行出具了不可撤销担保书，承诺对上述借款合同项下债务承担连带责任保证，保证范围为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）等，保证期间为担保书签订之日起至借款合同履行期限届满后另加两年。同年8月14日，原告招商银行依约发放贷款400000元，被告闵晓凤出具了借款借据，载明借款执行年利率5.562%，扣款日为15日，首次扣款日为9月15日。此后，被告闵晓凤自2017年5月起未按约履行还款义务，截至2017年8月29日，被告闵晓凤尚欠原告贷款本金390555.39元，利息7294.58元、罚息25.63元、复利80.2元，合计397955.8元。上述事实，有申请表、个人购房借款及担保合同、担保书、借款借据、贷款信息、还款明细表、贷款结算明细等证据证实，本院予以确认。
另查明，原告招商银行于2017年5月15日与江苏狮山律师事务所签订委托代理合同，约定聘请该所代理原告与本案被告就本案的一审诉讼事宜，约定支付律师代理费14923元。上述事实有委托代理合同予以证实，本院予以确认。
又查明，被告闵晓凤、李云福、徐惠珍在缔约过程中向原告招商银行提交了文书送达地址确认书，确认其户籍登记地为贷款人送达催收函、对账单等文书以及产生纠纷后法院送达司法文书的送达地址，并承诺如地址变更应及时书面告知出租人，所确认地址适用于合同成立时起至债务履行完毕之日止，包括产生纠纷后的法院审理、执行阶段，因送达地址不准确、变更未及时告知、承租人或指定代收人拒收导致文书未被实际接收的，文书退回之日视为送达之日。该节事实，有文书送达地址确认书为证，本院予以确认。
被告天玺置业在本院审理过程中向本院提交了不动产登记信息表，拟藉此证实被告闵晓凤、李云福、徐惠珍所购房屋已具备办证条件，未办证的原因在于被告闵晓凤、李云福、徐惠珍。对于该证据的真实性原告不持异议，但原告认为该证据不足以免除被告天玺置业的保证责任。
本院认为，上列原、被告双方所签订的个人贷款借款及担保合同意思表示真实，合同有效。被告闵晓凤应按合同约定履行还款义务，被告闵晓凤未按时足额还款且在原告为此起诉后仍未清偿逾期借款并怠于应诉，原告有权提前收回贷款本息，原告主张的欠款数额有账户明细及逾期清单予以证实，故对原告要求清偿借款利息的诉讼请求本院予以支持。原、被告双方在借款合同中对于实现债权所发生的律师费的负担有明确约定，且原告主张的律师费数额符合有关服务收费规定，本院对原告要求支付律师费的主张予以支持。被告李云福、徐惠珍、天玺置业应依约承担保证责任，被告天玺置业关于已具备登记条件的理由及其所提交的证据不足以说明原告招商银行对于未办理抵押登记有过错，故被告天玺置业主张免除保证责任的抗辩不能成立，本院不予采信。被告闵晓凤、李云福、徐惠珍经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，应视为权利放弃，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告闵晓凤于本判决生效之日起10日内偿还原告招商银行股份有限公司苏州分行借款本金390555.39元，利息7294.58元、罚息25.63元、复利80.2元，合计397955.8元及自2017年8月30日起至实际清偿之日按借款合同约定计算的利息、罚息、复利；
二、被告闵晓凤于本判决生效之日起10日内向原告招商银行股份有限公司苏州分行支付律师费14923元；
三、被告李云福、徐惠珍、苏州吴中天玺置业有限公司对于被告闵晓凤的上述债务承担连带责任，保证人承担保证责任后有权向被告追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3718元、诉讼保全费2770元，合计6488元，由被告闵晓凤、李云福、徐惠珍、天玺置业负担。原告同意其所预缴的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，被告应于履行判决时一并向原告支付诉讼费6488元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 丁晓峰
二〇一七年十月十六日
书记员 王 玥
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