湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民再终字第00291号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：唐娟。
委托代理人：陈荣杰。
委托代理人：陈梁。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：湖南金林投资置业有限公司。
法定代表人：刘建军，该公司董事长。
委托代理人：刘大杰，该公司员工。
委托代理人：杨飞，湖南律言律师事务所律师。
申请再审人唐娟与被申请人湖南金林投资置业有限公司（以下简称金林公司）商品房预售合同纠纷一案，湖南省宁乡县人民法院于2013年5月3日作出（2012）宁民一初字第2957号民事判决。唐娟不服，向本院提起上诉，本院于2013年10月11日作出（2013）长中民三终字第02446民事判决，已发生法律效力。唐娟不服，向湖南省高级人民法院申请再审。该院于2014年6月18日作出（2014）湘高法民申字第297号民事裁定书，指令本院再审本案。本案受理后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
金林公司诉称，唐娟于2006年在金林公司商场购买编号2263铺面1个，因部分业主堵门等原因，导致金林公司与步步高公司宁乡店在2008年3月关门退出，直接造成商场闲置多年，其产生的负面影响导致商场至今招商未果，也使得双方签订的商品房买卖合同无法再继续履行。双方在商铺委托经营管理合同中明确约定，如果影响整体经营，金林公司有权受让该商铺。金林公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》已无法再继续履行，故请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》。
唐娟答辩并反诉称：1、《商铺委托经营管理合同》是唐娟和汇川物业管理有限公司（以下简称汇川公司）签订的，汇川公司与金林公司是两个独立的公司，金林公司无权依据汇川公司与唐娟签订的《商铺委托经营管理合同》第四条第8款解除《商品房买卖合同》；2、唐娟所购商铺已经有产权登记，权证号码为709014472，商铺已属于唐娟所有，不存在合同纠纷；3、步步高公司宁乡店退出的真正原因是金林公司不及时支付业主租金所致；4、关于业主影响商场整体经营的说法不成立；5、金林公司有违约行为：①擅自在建筑上加层；②没有按《商品房买卖合同》约定在约定期间内办理房屋产权证。反诉请求法院判令：金林公司支付逾期办理产权证的违约金2681元，并由金林公司承担诉讼费用。
宁乡县人民法院一审查明：金林公司于2005年下半年开始在宁乡县玉潭镇人民中路建设金林时代广场，该项目结构为整体框架式，该项目从2006年下半年开始，对外发售产权式商铺956套，涉及业主682人。2006年9月30日，金林公司与唐娟签订合同编号为JL-375的《商品房买卖合同》，唐娟以每平方米4978.52元的价格购得金林公司商场编号2-J27／2263号商铺（预售商铺）1套，购房款共计85531元。唐娟按商品房买卖合同约定，一次性缴纳了购房款85531元，同时缴纳了办证费用3865元。合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。由于产权式商铺不能独立经营，唐娟按双方的约定在签订商品房买卖合同的同时，与金林公司委托的汇川公司签订《金林时代广场商铺委托经营管理合同》，唐娟将其购买的商铺委托给汇川公司统一经营管理，由汇川公司按月向唐娟支付商铺收益（即返租金）。由于金林公司决策失误和成本不足等因素影响，汇川公司未及时兑付返租金，金林公司未按约定给购买金林时代广场商铺的业主办理房地产所有权证，致使部分业主封堵金林时代广场大门，要求退还商铺和支付返租金。2008年6月28日，在宁乡县玉潭镇人民政府的组织下，金林时代广场部分业主与金林公司达成协议，金林公司于2008年8月28日前给业主办理好产权证，7月30日前向业主支付返租金，但金林公司未按协议履行。受部分业主堵门的影响，租赁金林公司产权式商铺经营的步步高公司宁乡店于2008年11月关门退出，金林公司产权式商铺整体闲置。2011年5月，宁乡县人民政府统一协调解决金林公司涉稳问题，金林公司委托政府垫资对要求退铺的业主进行清退，现已退还商铺904套，涉及业主649人，剩余待退铺面52套，涉及业主33人。由于金林公司在授权委托书约定的时间内无力回购所清退资产，金林公司产权式商铺只能由宁乡县人民政府进行整体处置。2011年11月10日金林公司向唐娟送达《商品房买卖合同》的解除合同通知书，唐娟不在县城，通知书未送达唐娟本人。金林公司遂于2012年10月29日向原审法院起诉，请求解除金林公司与唐娟签订的《商品房买卖合同》，原审法院受理后于2012年11月2日向唐娟送达起诉状副本。在诉讼过程中，唐娟提起反诉，请求判令金林公司向唐娟支付延期办理房屋产权证的违约金2681元。
宁乡县人民法院一审认为，本案争议的焦点为唐娟在履行合同过程中有无违约行为，金林公司能否要求解除《商品房买卖合同》。金林公司与唐娟签订的《商品房买卖合同》合法有效，对当事人均有约束力，双方均应按合同的约定履行自己的义务。本案中唐娟依约交纳了购房款和办证费用，金林公司应依约给唐娟办理产权过户手续。但在合同履行过程中，发生了因金林公司决策失误和成本不足引发部分业主堵门甚至集体缠访等严重的社会不稳定问题。为维护业主利益、解决稳定问题，应业主的要求，宁乡县人民政府垫资对大部分业主进行了清退。宁乡县人民政府根据清退情况及金林公司产权式商铺的资产状况，决定对金林公司产权式商铺进行整体处置，是处理金林公司遗留问题所必须，亦导致双方签订的《商品房买卖合同》继续履行无现实可行性，合同目的不能实现。从维护社会稳定及区域发展大局出发，尽管唐娟在履行合同过程中没有任何违约行为，本案合同依法也可予以解除。金林公司于2011年10月11日向唐娟发出解除合同通知书未送达唐娟本人，但起诉状副本的送达可视为解除合同通知书的送达，合同自解除合同通知到达对方时（2012年11月2日）解除。唐娟反诉要求金林公司支付延期办理房屋产权证的违约金，因延期办理房产证相关条款是建立在合同履行的基础之上，现双方签订的《商品房买卖合同》无法履行，守约方应向违约方主张合同不能履行的违约责任，故唐娟的反诉请求原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，经宁乡县人民法院审判委员会研究决定，判决：一、湖南金林投资置业有限公司与唐娟之间签订的《商品房买卖合同》于2012年11月2日解除；二、驳回唐娟的反诉请求。本诉案件受理费100元，由湖南金林投资置业有限公司负担，反诉案件受理费25元，由唐娟负担。
唐娟不服，向本院提出上诉称：一、金林公司起诉理由不成立，法院不应立案。二、原判决适用法律错误。三、原审判决受行政干预严重，政治司法明显，判决显失公平。四、原判决违反法定程序。五、原判决证据采信不公。因此，请求撤销原判决，依法改判驳回金林公司的诉讼请求，支持唐娟的反诉请求，本案诉讼费由金林公司承担。
金林公司答辩称：双方当事人签订的合同已经不能履行，金林公司已经通知唐娟解除双方签订的合同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审判决查明事实一致。
本院二审认为：金林公司与唐娟签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，因金林公司决策失误和成本不足，发生了部分业主堵门甚至集体缠访等严重的社会不稳定问题，为维护业主利益、解决稳定问题，宁乡县人民政府垫资对大部分业主进行了清退，并决定对金林公司产权式商铺进行整体处置，是处理金林公司遗留问题所采取的必要措施，因此导致金林公司与唐娟所签订的《商品房买卖合同》继续履行无现实可行性，双方当事人的合同目的不能实现。金林公司要求解除合同的起诉状于2012年11月2日送达唐娟，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自金林公司的通知到达对方时即2012年11月2日解除。综合本案案情分析，从维护社会稳定及区域发展大局出发，原审法院判决解除金林公司与唐娟所签订的《商品房买卖合同》并无不当。关于唐娟反诉主张的延期办理房产证的违约金及合同解除后给唐娟造成的损失等问题，因宁乡县有关部门已就此形成统一处置方案并预留专项资金，可由宁乡县有关部门统筹解决。综上所述，唐娟的上诉理由不成立，不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费125元，由唐娟负担。
再审申请人唐娟申请再审称：一、二审判决解除涉案《商品房买卖合同》适用法律错误，明显违背立法本意。一、二审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项规定、第九十六条第一款规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条等规定认定涉案合同符合法定解除情形，且合同已依法解除，于法相悖。综上，请求依法改判。
被申请人金林公司答辩称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持，唐娟再审理由不能成立，不予支持。
再审审理期间，金林公司提供如下证据：
证据1，金林公司与步步高公司宁乡店于2005年6月9日签订的租赁合同；
证据2，金林公司与汇川公司于2006年8月1日签订的物业经营服务合同；
证据3，邱朝晖与汇川公司于2006年11月11日签订的金林时代广场商铺管理合同；
证据4，汇川公司与业主于2006年11月11日签订的金林时代广场商铺管理合同；
证据5，2006年中国邮政贺年有奖信卡；
证据6，金林步行街招商广告。
上述证据，拟共同证明金林公司在与唐娟等人签订《商品房买卖合同》之前已经将物业出租给步步高公司宁乡店，期限20年，并且与汇川公司约定了返租的具体事宜，汇川公司与各业主委托经营期限为15年，在15年内，业主只享有年8%的收益权，并不能完整的享有作为商品房买卖合同中买受人的权利，所以《商品房买卖合同》实际上是一种产权式商铺投资收益合同（返租、包租）而非买卖合同；在与各业主签订时双方都是明知的；当宁乡县人民政府主持对商铺进行整体处置时，《商品房买卖合同》已经没有履行的可能，合同目的不能实现。
再审申请人唐娟发表如下质证意见：对上述证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，金林公司提供的证据反而能证明唐娟观点。
本院对金林公司提供的证据认定如下：对证据1-6，唐娟对其真实性合法性没有提出异议，虽对关联性提出异议，该证据可以作为本案定案依据。
综上，再审另查明：在金林公司与汇川公司签订的物业经营服务合同基础之上，金林公司采取售后返租的销售经营形式，将金林时代广场的商铺出售给业主，并由汇川公司与业主签订委托经营管理合同。
再审查明的其他事实与一、二审查明的案件事实基本一致。
本案再审审理过程中，本院组织双方进行调解，由于双方分歧较大，终未达成一致。
本院再审认为：本案双方当事人争议焦点是原审判决解除涉案《商品房买卖合同》适用法律是否正确、处理是否妥当。
一、涉案合同的性质与合同效力。唐娟与金林公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应全面履行。双方签订商品房买卖合同的当日，唐娟与汇川公司又签订了《商铺委托经管管理合同》，从合同内容来看，该合同内容的标的物系唐娟与金林公司签订的商品房买卖合同的买卖标的，合同内容中约定了汇川公司按月向唐娟支付商铺收益的主要义务，该合同并未对汇川公司的权利或报酬进行约定，由此可见，《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》是一个整体，双方约定的合同目的、以及双方对于合同的履行均不应简单分割。汇川公司是金林公司、唐娟均认可的经营管理主体。综合上述分析可得出，本案不同于一般的商品房买卖合同，本案纠纷的法律关系实际为产权式商铺买卖经营管理纠纷。
二、关于产权式商铺。产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售，并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式，侧重于售后返租的商铺销售模式。一般由开发商或第三方公司将产权式商铺整体委托经营商统一经营，商铺的所有权与经营权分离。2001年建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。此类型销售模式售后返租过程中，较易出现因为开发商信用危机或经营不善而导致产权式商铺断租、闲置，陷入业主亦无法自主独立经营的僵局。本案矛盾即是陷入此困局。解决此类纠纷，应从有利于物业整体功能的发挥，避免社会财富损失的进一步扩大的目的出发。
三、关于双方签订合同的主要目的。上文已分析，唐娟于当日签订的《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》是一个整体，双方约定的合同目的、以及双方对于合同的履行均不应简单分割。业主购买商铺的目的不仅是取得商铺产权，其主要目的是在于通过出租、使用商铺取得收益，这与产权式商铺的性质相吻合。现由于经营不善，导致无法履行《商铺委托经营管理合同》，且宁乡县人民政府已通过给予一定补偿的方式退还商铺904套，涉及业主649人，绝大数业主将已购买的商铺予以退还。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。可以看出，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，但合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。故本案中，虽业主在履行合同过程中没有任何违约行为，但产权式铺面买卖经营管理合同客观上无法履行，原审法院判决解除合同并无不当。一、二审判决依据合同主要目的无法实现为由判令解除合同符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于合同解除之情形，于法有据，最终有利于商场整体功能的发挥。但合同终止履行后，金林公司或汇川公司应对唐娟因商铺买卖合同而获得的利益以及损失应予充分合理的补偿。鉴于唐娟提出反诉的请求系基于继续履行合同的违约损失，且汇川公司未作为诉讼主体参加诉讼，对于合同解除终止履行造成的损失，唐娟另案追索为宜。
综上，唐娟的再审请求不能成立，一、二审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
维持本院（2013）长中民三终字第02446号民事判决。
本案一审受理费100元，反诉费25元，二审受理费125元，由湖南金林投资置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 易 颖
审判员 王 波
审判员 肖志维
二〇一四年十月十五日
书记员 黄勤勇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。