吉林省九台市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）九民初字第1623号
原告刘志彪，男，1967年2月15日生，汉族，个体，住九台市。
委托代理人王文生，吉林法航律师事务所律师。
被告叶万兴，男，1971年1月14日生，汉族，长春银兴新国际珠宝中心有限公司九台分店负责人，住九台市。
委托代理人申显富，吉林惠胜律师事务所律师。
原告刘志彪诉被告叶万兴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘志彪及委托代理人王文生，被告叶万兴的委托代理人申显富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘志彪诉称，位于九台市团结街商贸中心北侧的九房权证字第2008003974号房屋和20080039**号房屋的原所有权人为王艳。2009年5月31日，王艳向九台农村商业银行股份有限公司（简称农商行）贷款650万元，以九房权证字第20080039**号房屋作为抵押。同年11月5日，王艳向农商行贷款300万元，九台市中小企业担保有限公司（简称担保公司）为其担保，2009年11月11日，王艳与担保公司签订了《抵押反担保合同》，约定用九房权证字第20080039**号房屋作为抵押。上述抵押均办理了抵押登记。贷款到期后，抵押人王艳未按期偿还贷款，抵押权人农商行和担保公司为实现抵押权均提起了民事诉讼，在判决生效后申请法院强制执行。长春市中级人民法院委托吉林省中成拍卖有限责任公司、吉林省房地产拍卖有限公司对上述两处房屋进行了整体拍卖。2014年2月27日，原告在拍卖会上通过竞价方式以1294万元的价格依法取得了两套房屋的所有权。抵押权人农商行和担保公司也就上述拍卖款行使了优先受偿权，实现了抵押权。长春市宽城区人民法院以（2013）宽执字第1064－1065－1号执行裁定书，确认原告为两套房屋的合法所有权人。原告要求被告将房屋交由原告使用，但被告以其于2011年8月19日与谭小龙签订为期5年的房屋租赁合同为由拒绝搬出。原告认为，产权证号为2008003974和2008003976的两套房屋，系原告经法院强制拍卖程序依法取得，被告于2011年与谭小龙签订的房屋租赁合同对原告没有约束力。现要求被告从产权证号为2008003974和2008003976的两处房屋中搬离；自2014年4月19日起至2015年5月6日每月按5万元支付租房费；自2015年5月7日起到被告搬离之日止，每年按65万元支付租房费；案件受理费由被告负担。
被告叶万兴辩称，我是长春银兴新国际珠宝中心有限公司九台分店的负责人，在我之前是以翁福美作为负责人在该房屋经营的是长春银兴新国际珠宝中心有限公司银兴珠宝行，两次租房的实际承租人是长春银兴新国际珠宝中心有限公司。出租房屋合同始签于2007年4月4日，合同期限从2007年5月6日起至2012年5月6日止。2011年8月19日，谭小龙代替其父母谭顺林、王艳续签合同，并收取三年房租费180万元，合同期限从2012年5月7日起至2017年5月7日止。两次的房屋租赁合同具有连续性，原告提供的他项权利证书证明他项权利设定日期为2009年5月27日，约定期限至2011年5月26日。本案中，始签合同日期为2007年4月4日，在他项权利设立之前，应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定，“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”及《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。续签合同的时间为2011年8月19日，是在他项权利期满后，也不受《物权法》、《担保法》的调整，其受《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。
原告在拍卖过程中，竞买包含了与叶万兴的租赁关系。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。原告在竞买时，已告知叶万兴租赁房屋的事实，房屋租赁关系对原告继续有效。应适用《中华人民共和国合同法》的规定，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，谭顺林与王艳系夫妻关系，二人在九台市团结街商贸中心北栋北侧拥有两套营业房。2007年4月4日，翁福美代表长春银兴新国际珠宝中心有限公司、王照飞与王艳签订“出租房屋合同”，合同期限从2007年5月6日起至2012年5月6日止。2008年12月22日，王艳办理了两套房屋所有权证，产权证号分别为，九房权证字第2008003974号和20080039**号，房屋的所有权人为王艳。2009年5月31日，王艳向农商行贷款650万元，以九房权证字第20080039**号房屋作为抵押。同年11月5日，王艳向农商行贷款300万元，担保公司为其担保，2009年11月11日，王艳与担保公司签订了《抵押反担保合同》，约定用九房权证字第20080039**号房屋作为抵押。上述抵押均办理了抵押登记。贷款到期后，抵押人王艳未按期偿还贷款，抵押权人农商行和担保公司为实现抵押权均提起了民事诉讼，在判决生效后申请法院强制执行。长春市中级人民法院委托吉林省中成拍卖有限责任公司、吉林省房地产拍卖有限公司对上述两处房屋进行了整体拍卖。2014年2月27日，原告在拍卖会上通过竞价方式以1294万元的价格依法取得了两套房屋的所有权。抵押权人农商行和担保公司也就上述拍卖款行使了优先受偿权，实现了抵押权。2014年4月18日长春市宽城区人民法院以（2013）宽执字第1064－1065－1号执行裁定书，确认原告为两套房屋的合法所有权人。拍卖公司在瑕疵说明中已告知，两处房屋由王艳的儿子谭小龙租给叶万兴，期限从2012年5月7日至2017年5月7日止，叶万兴又将其中的一部分租给城西大明眼镜店。
另查，翁福美、王照飞与王艳签订“出租房屋合同”的期限从2007年5月6日起至2012年5月6日止。在合同没有到期的2011年8月19日，谭顺林、王艳之子谭小龙与叶万兴又续签了“房屋出租合同”期限为2012年5月7日至2017年5月7日。前三年的每年租金为60万元，即每个月为5万元，后两年每年的租金为65万元。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告已取得两套房屋的所有权，有权要求行使占有、使用、收益和处分的权能。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力”本案中，2007年4月4日，第一次签订房屋出租合同的租赁期间为2007年5月6日起至2012年5月6日止。2011年8月19日，第二次续签的房屋出租合同的租赁期间为2012年5月7日起至2017年5月7日止。而在2009年的5月、11月，王艳分别将诉争的两套房屋设立了抵押。虽然第二次所续签的房屋出租合同，是在抵押权设立后抵押财产出租的，但是在2014年2月12日吉林省中成拍卖有限责任公司、吉林省房地产拍卖有限公司与原告刘志彪所签订的“瑕疵说明”中，已注明“两处房屋由被执行人王艳的儿子谭小龙租赁给叶万兴，租赁期限从2012年5月7日起至2017年5月7日止，叶万兴又将其中的一部分租赁给城西大明眼镜店”。原告刘志彪已知道竞买的两处房屋租赁给了被告叶万兴，应视为原告刘志彪同意被告叶万兴租赁两处房屋的时间到2017年5月7日止，原告刘志彪在拍卖过程中，竞买包含了与被告叶万兴的租赁关系。要求被告叶万兴从两处房屋搬离的诉讼请求，不予支持。
原告刘志彪要求被告叶万兴给付自2014年4月19日到被告叶万兴腾空房屋时止，每月给付租房费5万元的请求。因在2011年8月19日，被告叶万兴已将租金交给谭小龙180万元，期限到2015年5月7日，对于原告刘志彪要求被告叶万兴给付租房费的请求应从2015年5月7日起给付，给付期限至2017年5月7日止。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法》第二十条之规定，判决如下：
一、被告叶万兴给付原告刘志彪自2015年5月7日起至2017年5月7日止的房屋租赁费，每年按65万元计算。此款于每年5月7日前给付；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16500元，由原、被告各负担8250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 金凤鑫
代理审判员 林 旷
人民陪审员 刘绍臣
二〇一五年七月三日
书 记 员 葛意兰