江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终4150号
上诉人（原审被告）:沭阳中景置业有限公司，住所地沭阳县沭城街道长安路西侧范冲河北侧。
法定代表人：陆百生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗璇，江苏天茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王玉伟，男，1977年8月28日出生，汉族，住沭阳县。
委托诉讼代理人：叶建康，江苏勤辉律师事务所律师。
原审第三人：孙军，男，1979年2月24日出生，汉族，住沭阳县。
上诉人沭阳中景置业有限公司（以下简称中景公司）因与被上诉人王玉伟、原审第三人孙军商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院作出的（2016）苏1322民初17574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中景公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回王玉伟的全部诉讼请求。事实及理由：1.涉案的《孙军工程款抵押房源落户确认单》（以下简称“确认单”）不能认定为商品房买卖合同；王玉伟与中景公司之间无签订商品房买卖合同的真实意思表示和行为，孙军无权出售涉案房屋，也不认可与王玉伟之间达成了涉案房屋买卖的合意；王玉伟未支付涉案购房款，孙军不认可王玉伟关于借款转化为购房款的主张，王玉伟也未提供充分证据证明其主张，一审法院未查清王玉伟与孙军之间以借款抵充购房款的事实。综上，中景公司与王玉伟之间不存在商品房买卖合同关系。2.如双方当事人之间成立商品房买卖合同关系，王玉伟也能够获得涉诉房屋，其也无权要求中景公司赔偿；3.一审法院未通知江苏润麟建筑安装有限公司（以下简称润麟公司）参与诉讼，程序违法。
被上诉人王玉伟二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人孙军二审未作答辩。
王玉伟一审诉讼请求：1.确认双方当事人之间就翰林府第小区45-1414号、45-1415号、45-1416号、45-1610号、42-1901号共五套房屋的商品房买卖合同关系成立；2.解除双方当事人之间就翰林府第小区45-1414号、45-1415号、45-1610号、42-1901四套房屋的买卖合同关系；3.中景公司返还王玉伟已付购房款1892740元及利息（自2014年2月13日起，按年利率6%计算至返还之日止）；4.中景公司赔偿王玉伟房屋差价款30万元；5.中景公司赔偿王玉伟已付购房款一倍的损失1892740元。
一审法院认定事实，2013年7月23日，孙军在顾胜全的担保下向王玉伟借款4000000元用于生意周转，并向王玉伟出具条据一张。后顾胜全陆续向王玉伟归还部分款项，余款冲抵翰林府第小区45-1414号、45-1415号、45-1416号、42-1901号、45-1610号房屋房款。
2014年2月13日，孙军向王玉伟出具的加盖中景公司公章且有中景公司总经理签字的确认单载明，孙军将中景公司开发的位于翰林府第小区45-1414号、45-1415号、45-1416号、42-1901号、45-1610号房屋分别以220910元、220910元、220910元、601436元、849484元卖于王玉伟，孙军在确认单上签署：其同意将翰林府第小区45-1414、45-1415、45-1416、42-1901、45-1610室卖给王玉伟，全款付清。当日孙军向王玉伟出示收据两份，分别载明：“今收到，王�伟翰林府第小区42-1901室、45-1610室房款壹佰肆拾伍万零玖佰贰拾元整（1450920元），孙军，2014年2月13日”“今收到，王玉伟翰林府第小45-1414、45-1415、45-1416室房款陆拾陆万贰仟柒佰叁拾元整（662730元），孙军，2014年2月13日”。现在王玉伟与中景公司因涉案房屋产生纠纷，王玉伟诉至一审法院，要求处理。
一审法院另查明，沭阳县翰林府第小区系中景公司开发建设，该小区部分楼幢由中景公司发包给润麟公司承建，双方协商，中景公司将该小区的部分房屋以工程款的形式冲抵润麟公司工程款，其中包括45-1414号、45-1415号、42-1901号、45-1610号房屋。孙军系润麟公司承包中景公司工程的实际施工人。
一审法院再查明，2015年5月12日，案外人张永生以商品房销售合同纠纷起诉中景公司，一审法院于2015年9月7日作出（2015）沭民初字第01773号民事判决书，判令：一、张永生与沭阳中景置业有限公司之间就沭阳县翰林府第小区45幢1610室、42幢1901室、42幢17号储藏室、45幢1414室、45幢1415室、43幢1003室、44幢1106室、43幢15号储藏室的商品房买卖合同关系成立；二、驳回张永生的其他诉讼请求。后中景公司不服该判决，在上诉期内向本院上诉，本院于2016年10月8日作出（2015）宿中民终字第02270号民事判决书，判令：一、维持江苏省沭阳县人民法院（2015）沭民初字第01773号民事判决第二项；二、变更江苏省沭阳县人民法院（2015）沭民初字第01773号民事判决第一项为：张永生与沭阳中景置业有限公司之间就沭阳县翰林府第小区45幢1610室、42幢1901室、45幢1414室、45幢1415室、43幢1003室、44幢1106室的商品房买卖合同关系成立。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、�的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，中景公司将涉案房屋通过以房抵付工程款的方式抵给实际施工人孙军。孙军将涉案房屋出售给王玉伟，王玉伟即与孙军之间形成涉案房屋的买卖合意。但因孙军个人不具有预售商品房的资格，加之相关行政机关对房地产市场的调控及管理需要，必须由具有预售资质的中景公司出具相关手续，故《房源确认单》必须得到中景公司的确认。本案中，中景公司的总经理或法定代表人已经在《房源确认单》上签字并加盖了中景公司的公章，表明中景公司对抵付的涉案房屋被孙军对外出售行为的确认。王玉伟所持有的确认单有润麟公司、孙军及中景公司共同签字并加盖公章，该确认单载明了购房人、房号、房屋面积、单价和总价等事项，具备了商品房买卖合同的主要内容，且该确认单载明王玉伟已付清全部购房款，故王玉伟与中景公司之间就翰林府第小区45-1414号、45-1415号、45-1416号、45-1610号、42-1901号房屋形成商品房买卖合同关系。
王玉伟向中景公司购买案涉房屋，并支付案涉房款，中景公司应履行涉及商品房买卖的一切义务。中景公司将案涉房屋卖于王玉伟后，又将案涉房屋卖于案外人张永生，导致王玉伟品房买卖合同目的不能实现。故王玉伟要求解除与中景公司之间关于翰林府第小区45-1414号、45-1415号、45-1610号、42-1901四套房屋的买卖合同关系，中景公司返还购房款1892740元，并赔偿王玉伟已付购房款一倍的损失的诉讼请求，有事实和法律依据，应予以支持。王玉伟另要求中景公司赔偿房屋差价款300000元的诉讼请求，一审法院认为，王玉伟已要求中景公司赔偿其已付购房款一倍的损失，该赔偿足以弥补王玉伟的损失，故对王玉伟该诉讼请求，不予支持。
王玉�还要求中景公司向其返还1892740元的利息，利息自2014年2月13日起至实际归还之日止，按年利率6%计算的诉讼请求。一审法院认为，房屋买卖合同中，在买方及时付款的情况下，卖方如不及时交付房屋，买方存在一定的利息损失。因王玉伟与中景公司于2014年2月13日签订确认单，故支持利息自2014年2月14日起至实际付清之日止，按年利率6%计算。
中景公司一审庭审中辩称，王玉伟的起诉已过诉讼时效。一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。本院于2016年10月8日作出（2015）宿中民终字第02270号民事判决书，该判决书最终认定：张永生与沭阳中景置业有限公司之间就沭阳县翰林府第小区45幢1610室、42幢1901室、45幢1414室、45幢1415室的商品房买卖合同关系成立。王玉伟于2016年11月29日向一审法院提起诉讼，故一审法院对中景公司该辩解不予采纳。
调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、王玉伟与沭阳中景置业有限公司之间就沭阳县翰林府第小区45幢1414室、45幢1415室、45幢1416室、45幢1610室、42幢1901室的商品房买卖合同关系成立；二、解除王玉伟与沭阳中景置业有限公司之间关于沭阳县翰林府第小区45幢1414室、45幢1415室、45幢1610室、42幢1901室商品房买卖合同关系；三、沭阳中景置业有限公司于判决生效后十日内向王玉伟返还购房款1892740元及利息（自2014年2月14日起至实际付清之日止，按年利率6%计算）；四、沭阳中景置业有限公司于判决生效后十日内向王玉伟赔偿1892740元；五、驳回王玉伟其他诉讼请求。案件受理费38851元，由王玉伟负担2851元，由沭阳中景置业有限公司36000元。
二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。
二审另查明：孙军以润麟公司名义与中景公司签订《40#～44#楼工程款抵充房源表》，并加盖“江苏润麟建筑安装有限公司杨会项目部”印章，中景公司在该“房源表”上签章确认。涉案的五套房屋均包含在“房源表”载明的抵充房屋内。
二审中，中景公司向本院提供如下证据：
1.《商品房预售许可证》两份。旨在证明在涉案“确认单”签订之前，涉案房屋即可以签订商品房预售合同并备案登记，但王玉伟未与中景公司签订有关买卖合同，仅签订“确认单”，双方之间未成立商品房买卖合同关系。有关“确认单”仅是将来订立商品房买卖关系的意向性合同。
2.2015年12月15日，中景公司代理人与孙军的谈话笔录一份。旨在证明涉案房屋的“确认单”的性质是抵押担保，购房人须将有关购房款打入监管账户才能与中景公司签订买卖合同，孙军并无出售涉案房屋的权利。
3.《翰林府第认购书》一份。旨在证明此认购书即为涉案“确认单”注2、3约定的购房订单，“确认单”不具有认购协议性质。
4.2015年11月25日润麟公司出具的函，内容是润麟公司不认可中景公司与孙军私下发生经济往来，并明确没有项目部章。旨在证明加盖项目部印章不能代表润麟公司的意思�示。
5.领（付）款凭证两份。旨在证明中景公司与润麟公司并未约定当中景公司应付工程款时，抵押物的所有权转移为润麟公司所有，而是由中景公司将抵押房源销售后的房款优先用于向润麟公司支付。
6.中景公司向润麟公司支付工程款统计表、转账支票存根、润麟公司于2015年12月9日出具的收条、2016年1月20日中景公司在农业银行向润麟公司转账100000元的凭证。该组证据旨在证明中景公司已付润麟公司的64610254元工程款均以金钱方式交付，双方之间不存在以房抵款，中景公司没有将涉案房屋出售给润麟公司的意思表示。
王玉伟质证意见：
针对证据1。对其真实性无异议，但与本案无关联性。在签订“确认单”时，中景公司并未出示预售许可证，并不能以存在预售许可证来否定商品房买卖合同的成立。
针对证据2。该证据中景公司单方制作，且孙军与中景公司存在利害关系，对其真实性不予认可。
针对证据3。对其真实性、关联性均不予认可。
针对证据4、5、6。因中景公司与润麟公司存在利害关系，对该三组证据的真实性、关联性均不予认可。
孙军未发表质证意见。
本院认证：
关于证据1。对其真实性予以确认，但王玉伟与中景公司之间成立商品房买卖合同关系并非仅有签订商品房预售合同一种途径，故对该证据不予采信。
关于证据2。该证据系中景公司代理人与孙军的谈话记录，但该份谈话笔录中的陈述与张永生与中景公司商品房预售合同纠纷一案一审[案号：（2015）沭民初字第01773号]期间所作的陈述相互矛盾，孙军在该案中也未就其矛盾陈述作出合理解释并提供证据予以证明，故对于该证据本院不予采信。
关于证据3。该证据系中景公司单方制作，其真实性难以认定，无法据以证明该认购书是买卖双方成立商品房买卖合同关系之前必须签订的法律文件。
关于证据4。该证据系中景公司提交，润麟公司并未到庭予以说明，对其真实性无法确认。且在上诉人中景公司与被上诉人张永生商品房预售合同纠纷一案[案号：（2015）宿中民终字第02270号]二审中，润麟公司副经理余学锦受润麟公司委托到庭作证，其代表润麟公司认可了“江苏润麟建筑安装有限公司杨会项目部”印章的使用，也认可了孙军案涉工程实际施工人的身份。润麟公司该庭审证言与证据4相互矛盾。对于证据4，本院不予采信。
关于证据5。该组证据真实性未得到孙军认可，真实性无法确认。即便属实，该组证据也与涉案“确认单”备注2中约定的中景公司“代付房款”相印证，并不足以证明中�公司销售抵押房源后将房款优先偿付润麟公司工程款。
关于证据6。因中景公司向润麟公司支付工程款统计表系单方制作，且真实性未得到王玉伟认可，对于该证据真实性不予认定。对于润麟公司于2015年12月9日出具的收条，因润麟公司未到庭作证，对其真实性无法确认，本院不予采信。中景公司提供的转账支票存根，因无相应的银行流水或财务转帐等凭证加以印证，不足以证明中景公司已支付给润麟公司的工程款数额，本院亦不予采信。2016年1月20日中景公司在农业银行向润麟公司转账100000元的凭证，因该证据系金融机构出具，对其真实性予以确认，但仅凭该100000元转账凭据不能认定中景公司以金钱交付的方式支付其欠付润麟公司的全部工程款。
王玉伟、孙军在本案二审中均未提供新的证据。
本案二审的争议焦点为：1.中景公司与王玉伟之间是否成立商品房买卖合同关系；2.中景公司是否应向王玉伟承担赔偿责任；3.本案程序是否违法。
关于争议焦点1，即中景公司与王玉伟之间是否成立商品房买卖合同关系。
本院认为，中景公司与王玉伟之间成立商品房买卖合同关系。理由如下：
1.孙军以润麟公司名义与中景公司签订《40#～44#楼工程款抵充房源表》，双方就以“房源表”所涉商品房抵充工程款达成合意。但润麟公司仅取得相关房屋请求权，房屋所有权仍属于中景公司，润麟公司无权自行出售案涉房屋。此外基于行政机关对房地产市场的管理需要，必须由具有预售资质的中景公司出具相关手续。孙军为转售房屋，加盖“江苏润麟建筑安装有限公司杨会项目部”印章，以润麟公司名义与王玉伟、中景公司签订《孙军工程款抵押房源落户确认单》，将润麟公司在“房源表”中的权利义务一并转让给王玉伟。中景公司总经理何剑锋在“确认单”签字并加盖中景公司公章，“确认单”中标的物与价款等内容明确，据此，中景公司与王玉伟就以房抵充工程款的“房源表”中涉及案涉“确认单”商品房的合同主体变更达成合意，双方关于商品房买卖的意思表示一致，故而成立商品房买卖合同关系。
2.至于涉案“确认单”中未约定的《商品房销售管理办法》第十六条所规定的其他内容，可由双方当事人依法补充明确，并不能否定王玉伟与中景公司之间买卖合意的形成并因此影响合同的成立。
3.关于王玉伟是否向中景公司支付购房款，属于合同的履行问题，不影响合同的成立，“确认单”中也未将此约定为合同成立的条件。“确认单”签订后即进入合同履行阶段，并不因购房人是否支付购房款影响双方在“确认单”中已达�合意及合同成立的事实。且王玉伟支付购房款的形式是以借款冲抵，孙军在“确认单”中明确载明“全款付清”，中景公司签字确认，应当认定王玉伟已经履行完付款义务。现中景公司以王玉伟未向其付款为由主张双方之间不成立商品房买卖关系没有事实和法律依据，本院不予支持。
4.孙军与王玉伟之间的法律关系不影响本案争议焦点的认定。2013年7月23日，孙军在顾胜全的担保下向王玉伟借款4000000元，孙军虽主张该借款业已全部还清，但未提供充分证据予以证明。尽管孙军否认与王玉伟之间达成房屋买卖合意，但是其在未还清全部借款的情况下与王玉伟签订了“确认单”，并表示将涉案房屋卖给王玉伟，且向王玉伟出具购房款收条，该行为足以认定孙军与王玉伟之间达成商品房买卖合意。此外，中景公司在本案中作为合同权利义务概括转让的当事人，其仅与润麟公司及王玉伟存在合同关系，至于王玉伟与孙军或润麟公司之间的法律关系，与中景公司无关。在审查王玉伟与中景公司之间商品房买卖合同是否成立时，王玉伟与孙军之间存在何种法律关系不影响本案处理结果，故而王玉伟与孙军之间的法律关系如何并非本案必须作出认定的基本事实。
关于争议焦点2，即中景公司是否应向王玉伟承担赔偿责任。
本院认为，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，中景公司与王玉伟之间就涉案房屋成立商品房买卖合同关系，但经本院作出并生效的民事判决[案号：（2015）宿中民终字第02270号]确认，涉案房屋中的翰林府第小区45-1414号、45-1415号、45-1610号、42-1901四套房屋已被出卖给案外人张永生，王玉伟已经无法取得该四套房屋的所有权，合同目的无法实现。王玉伟与中景公司解除该四套房屋买卖合同后，中景公司作为房屋出卖方，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。依照涉案“确认单”约定，该四套房屋总价款为1892740元，一审法院判决中景公司向王玉伟承担该四套房屋购房款一倍的赔偿责任并无不当，本院予以维持。
中景公司辩解该公司与张永生就房屋交付问题另有诉讼，涉案四套房屋仍处于中景公司控制之下，王玉伟仍可以得到涉案房屋，实现合同目的。本院认为，经法院生效判决确认，张永生与中景公司就该四套房屋成立买卖合同关系且未被依法解除，则无论该房屋系何人掌控，张永生与中景公司因交付发生何种纠纷，均系张永生与中景公司之间的合同履行问题，与本案无关。对于中景公司的该项辩解，本院不予采信。
关于争议焦点3。
中景公司主张一审法院未追加润麟公司参加诉讼，程序违法。本院认为，依据现有事实与证据足以对与王玉伟与中景公司之间商品房买卖合同是否成立的相关事实与法律问题作出认定，润麟公司并非本案的必要共同诉讼人，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第八项所规定的“应当参加诉讼的当事人”，中景公司以润麟公司未参加诉讼为由主张一审程序违法，没有法律依据，本院不予支持。
综上，中景公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受�费38851元，保全费5000元，合计43851元，由上诉人沭阳中景置业有限公司负担。
决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
审 判 员 万 焱
审 判 员 孙 权
二〇一七年十二月二十九日
法官助理 陈 博
书 记 员 吴红利
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