广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第2590号
原告：广州市骏东物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：龙小满，该公司总经理。
委托代理人：李青峰，广东百高律师事务所律师。
委托代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。
被告：陈永雄，身份证住址广州市增城市。
委托代理人：刘峰，广东经纶律师事务所律师。
原告广州市骏东物业管理有限公司诉被告陈永雄物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人龙小满、委托代理人李青峰，被告的委托代理人刘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告受广州市德政南路50号德祥大厦之前的开发商委托，对德祥大厦提供全面的物业管理服务，并收取物业管理费，计费标准为按建筑面积每月6元／平方米，该收费标准原告已经报送广州市越秀区物价局批准备案并由被告确认。在原告给德祥大厦业主提供物业管理服务过程中，被告作为本大厦4-5楼夹层A房共37.5323平方米的所有权人，自2014年4月起即拒绝向原告支付物业管理费，并停止缴交水电费，截至2015年4月，被告共计拖欠物业管理费2927.47元，水电费3169.68元（其中电费2452.24元，水费717.44元）。2014年10月，因大厦外墙出现剥落，严重影响路人及用户安全，原告为维护各业主利益，经业主同意对大厦外墙进行维修保养，维修总费用26754.75元，由各业主按面积比例分摊，为此被告应承担的外墙维修费用100.09元。被告长期拖欠物业管理费、水电费及外墙维修费的行为已严重侵犯了原告的合法权益，致使原告无法对大厦公共设备的日常维护和保养提供充足的资金，同时也损害了其他业主的合法权益，故诉请法院判令：一、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费2927.47元（从2014年4月起计至2015年4月共13个月，按6元／平方米／月×37.5323平方米计）及逾期缴纳物业管理费的滞纳金（从2014年5月1日起，每日按所欠物业管理费的1‰计至被告实际清偿之日止）；二、被告向原告支付从2014年4月至2015年4月期间的水电费共3169.68元；三、被告向原告支付外墙维修费100.09元。
被告辩称：原告管理涉讼大厦没有合同依据，其与之前的业主联合会签订的协议应属无效。至于滞纳金应依法计算，水电费应明确计算方法。
经审理查明：广州市越秀区德政南路50号4-5楼夹层A房，建筑面积为37.53平方米，规划用途为办公，产权于2011年2月25日登记在被告名下。
原告是对上述房屋所在德祥大厦提供物业管理服务的企业。因被告拖欠物业管理费，原告曾于2014年4月14日向本院提起诉讼，要求被告支付。本院经审理于2014年10月15日作出（2014）穗越法民三初字第889号民事判决。判决查明：涉讼房屋所在的德祥大厦原名为广州市商业中心，开发商为广东省信托房产开发公司（以下简称信托公司）。1992年12月8日，信托公司委托新鸿基发展（中国）有限公司（以下简称新鸿基公司）对位于广州市德政南路50号的广州商业中心进行全面的物业管理。受托方有权代为与购买该商业中心的小业主或租户签订《物业管理合同》和《小区管理办法》，并有权代为行使大厦管理权和收取管理费。该委托授权书没有约定委托授权期限。1996年1月10日新鸿基公司与原告签订《委托管理协议书》，将广州市德政南路50号广州商业中心的管理事宜委托给原告，委托期限至1997年2月28日。1997年2月28日，广州市东山区广州商业中心业主联合会与原告签订委托书，委托其管理广州德政南路50号广州商业中心，委托书自签订之日生效，于同年3月1日起执行，至新的管理合同签订日止。1998年5月28日，广州市原东山区民政局发文（穗东社字[1998]01号）批准成立广州市东山区德祥大厦业主联合会。同年8月26日广州市东山区德祥大厦业主联合会（筹备）通知原告，由于业主联合会注册所需的费用及保证金等费用未能筹措完毕，有关与原告公司签订管理合约的事项需要押后办理。在此期间，仍由原告公司负责德祥大厦的日常管理工作，管理收费按照6.00元／平方米／月的标准计收。该管理费收取标准于2002年8月6日报经广州市原东山区物价局备案。2010年6月24日、2014年3月10日广州市德政南路50号德祥大厦相关物业服务事宜备案资料报经广州市越秀区第三土地房屋管理所备案。2010年12月24日，被告与德祥大厦管理处签订了《德祥大厦管理费、水电费分摊计费确认书》，该确认书记载：1、德祥大厦由原告提供物业服务，管理费每月按6月/平方米收取；2、水费分摊，大厦总表度数减去各层分表度数之和所得的差额按各户实际使用量平均分摊，计费公式：分摊水费度数=（总表度数-
分表度数之和）/分表度数之和×单户度数；３、用电分摊，①公共楼梯、通道、事故照明、变压器、线路损耗分摊，大厦总表减去各层分表之和所得之差额按各户使用量平均分摊。计费公式：分摊电费度数=（总表度数-
分表度数之和）/分表度数之和×单户度数，②动力分摊（电梯、水泵等），按大厦总使用单元数平均分摊计费公式：每单元分摊动力电费=（动力电表实用度数+需分摊度数）×国家规定用电单价/大厦总使用单元数，③中央空调费分摊=（空调用电度数+需分摊度数）×国家规定用电单价+（空调用水度数+需分摊用水度数）×国家规定用水单价/每平方使用面积，《水费计费说明公示表》、《电费计费说明公示表》每月会在货梯前的管理处公告栏上张贴，若有任何疑问，请致电管理处等。德祥大厦至今尚未成立业主委员会。
判决认为：一、原告对德祥大厦提供物业服务的依据问题。涉讼房屋所在德祥大厦原由信托公司投资开发，并与新鸿基公司签订《委托授权书》，委托该司负责德祥大厦的物业服务。新鸿基公司在实际履行受托事项过程中，又与原告签订《委托管理协议书》，由新鸿基公司委托原告为德祥大厦提供全部物业服务。基于此，原告自1996年起即在德祥大厦提供物业服务。此后，原告又与德祥大厦业主联合会签订相关委托书，继续由原告对德祥大厦提供物业服务。虽然德祥大厦业主联合会已经广州市东山区社会团体登记管理办公室同意成立并准予登记，但该委员会因资金问题未能实际成立，故原告与业主联合会所签订的相关协议缺乏法律效力。此后，无证据表明原告曾与有权主体签订相关物业管理委托合同，且德祥大厦亦未成立业主委员会。故原告在德祥大厦所提供的物业服务并未经取得相应授权，属实际管理者。二、物业服务费问题。基于前述原因，虽然原告提供物业服务未取得相应授权，但原告确已提供了物业服务，根据等价有偿的原则，理应取得相应的对价。从本案查明事实来看，原告主张按建筑面积6元/平方米的标准收取物业服务费，该收费标准经原东山区物价局同意并办理了备案手续。故对原告诉请被告按上述标准支付从2013年5月至2014年3月止，扣除掉被告已经支付的2013年7月份物业服务费后共计10个月合计2251.90元的物业服务费，合理合法，本院予以支持。此外，虽然原、被告双方之间并未签订过相关物业服务合同，亦未就逾期支付物业服务费的违约责任作出过约定，但可参照《广州市物业管理办法》第五十六条的规定，从原告提起本案诉讼之次日即2014年4月15日起每日加收欠缴物业管理费金额千分之一的滞纳金，故对原告关于被告自欠费之日起按欠付物业服务费总额支付每日千分之一的滞纳金的诉请，本院予以调整。三、水、电费问题。被告曾签署德祥大厦管理费、水电费分摊计费确认书，确认其须向原告履行支付分摊水电费的义务及分摊水电费的计算方式，根据原告提交的交款通知书及支付凭证等证据显示，被告在2013年5月至2014年3月期间拖欠的水电费共2002.76元，该水电费金额包含被告自用水电费在内，原告已代被告垫付了该实际发生的水电费，故被告应向原告支付水电费共2002.76元。判决如下：一、被告向原告支付2013年5月至2014年3月拖欠的物业管理费2251.90元及逾期缴纳物业管理费的滞纳金（从2014年4月15日起每日按所欠物业管理费的1‰计付至清偿之日止，滞纳金总额以不超过所欠物业管理费的总额为限）；二、被告向原告支付2013年5月至2014年3月期间拖欠的水电费2002.76元；三、驳回原告的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。
判后，因被告继续拖欠物业管理费等费用，原告于2015年11月24日提起本案诉讼。
诉讼中，原、被告双方对上述生效判决查明的事实均无异议。原告就其主张的外墙维修费提交了广州鼎申建筑装饰工程有限公司于2014年10月20日出具的合计金额为26754.75元的广州德祥大厦外墙瓷片脱落后的修补工程发票三张予以证明，并称：外墙维修总费用26754.75元，大厦总建筑面积10032.4310平方米，（外墙维修总费用÷总面积）×涉讼房屋的面积=涉讼房屋被告应分摊的外墙维修费。被告对此予以确认。原告就其主张的水电费提交了德祥大厦4层半的《德祥大厦管理处交款通知书》13张予以证明，金额合计3169.67元。被告对通知书无异议，同意按通知书记载的金额交纳水电费。
本院认为：关于物业管理费及滞纳金、水电费交纳的问题，已有生效判决予以明确，本院对此不再累述。至于外墙维修费，原告主张按建筑面积大小比例分摊，计得被告所有的涉讼房屋应分摊100.08元，合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、物业管理条例》第七条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈永雄向原告广州市骏东物业管理有限公司支付广州市越秀区德政南路50号4-5楼夹层A房自2014年4月至2015年4月共13个月的物业管理费2927.34元及滞纳金（从2015年11月25日起，每日按上述所欠物业管理费的1‰计至清偿之日止，滞纳金总额以不超过所欠物业管理费的总额为限）。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈永雄向原告广州市骏东物业管理有限公司支付2014年4月至2015年5月期间拖欠的德祥大厦4层半的水电费共3169.67元。
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈永雄向原告广州市骏东物业管理有限公司支付广州市越秀区德政南路50号4-5楼夹层A房分摊外墙维修费100.08元。
四、驳回原告广州市骏东物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告陈永雄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 马 明
人民陪审员 刘碧纯
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 邓鸿明