上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初1724号
原告：彭征，女，1970年4月29日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：尹马庆，上海鼎善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩晓敏，上海鼎善律师事务所律师。
被告：上海何跃实业有限公司，住上海市宝山区蕰川路XXX号XXX室。
法定代表人：吴友朝，执行董事。
委托诉讼代理人：张宇晟，上海市万联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵静，上海市万联律师事务所律师。
第三人：上海市宝山区北上海商业广场业主委员会，住所地上海市宝山区蕰川路XXX号。
负责人：赵玉明，主任。
委托诉讼代理人：吴新宏。
原告彭征与被告上海何跃实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，追加上海市宝山区北上海商业广场业主委员会作为第三人参加诉讼。并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭征的委托诉讼代理人尹马庆、韩晓敏、被告上海何跃实业有限公司的委托诉讼代理人张宇晟、赵静、第三人上海市宝山区北上海商业广场业主委员会的委托诉讼代理人吴新宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭征向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2013年12月1日起至2017年2月28日期间北上海商业广场商铺租赁的租金差额人民币(以下币种均为人民币)127,492元；2、判令被告向原告按照银行同期贷款利率的标准支付欠付租金的滞纳金，以127,492元为本金，从2015年5月1日起算至判决生效之日。事实和理由：原告是宝山区蕰川路XXX号北上海商业广场1352、1353、2125室商铺的产权人。2013年，原告将上述商铺交付给被告承租使用。2015年4月17日，原、被告补签了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，原告将上述商铺出租给被告，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，前六个月为免租期(即2013年12月1日起开始计算租金)。租金每三个月支付一次，先付后租，租金自每三个月中的第一个月的10日前支付给原告。合同签订后，被告没有按合同约定向原告支付租赁费。根据合同第4章第8.2条约定的租金标准，每年按照房价的3.8%支付租金。原告的投资额为：1楼352号房屋680,230元，1楼353号645,069元，2楼125号606,474元，总额乘以3.8%为每年的租金，计73,404元。从装修免租期结束后即2013年12月1日开始计算租金，截止2017年2月28日，被告应付13期租金(三个月一期)共计238,563元，减去已付111,071元，被告尚拖欠原告127,492元租金未付。因原告多次向被告催讨未果，故涉讼。
被告上海何跃实业有限公司辩称，原、被告的合同是后面补签的，合同签订之前的租金逾期付款违约金没有依据。对于每季度应付租金18,351元的标准无异议，对于被告向原告已付租金金额也无异议。北上海商业广场是统一经营管理的，但因经营不善，自2016年6月1日后，租金统一调整为根据商场实际经营的盈利情况为标准发放，即双方租赁合同中的租金标准已作出了变更。根据实际经营情况，2016年6月后，被告至多只能按小业主投资额的2%支付，实际上被告也按此标准履行。因此，2015年3月1日至2016年5月31日止的租金确实未付，2016年6月1日后，被告已按照原告投资额的2%支付了2期租金，即支付至2016年年底。综上，2016年6月1日前，按照每期18,351元计算，被告拖欠5期租金，2016年6月1日后，被告支付了2期租金。关于滞纳金的主张，被告认为合同约定不明确，应视为没有约定，故要求驳回滞纳金的诉请。
第三人上海市宝山区北上海商业广场业主委员会述称，原告是属于少部分未签合同的业主之一，原、被告的租赁合同是在其他小业主与被告所签订的租赁合同履行两年后，在第三人的帮助、协调下签订的，租金是发一期补一期。2016年年初，被告拖欠业主约四个季度租金，金额达2,000多万元，小业主开始维权，并直接影响了商场的正常经营秩序，因此在业委会组织下召开了业主大会，通过走访、投票的形式，最终达成了业主大会决议。决议于2016年3月18日形成，决议内容较多，基本定了大框架，业委会根据业主大会决议的精神，代表业主与被告进行最终谈判，要求被告每季度按时发放租金，但根据实际经营的收入来定，除去被告基本运营的成本，最低不低于合同约定的各小业主总投资额3.8%标准的一半作为年租金。业委会据此和被告签订了备忘录。业委会一并出具委托函给被告，授权被告按照每季度发放租金，为了方便统计，租金支付方式改为先用后付，每一次支付金额对应上一季度的租金，即2016年9月支付的租金是2016年7、8、9月的租金，以此类推。事实上，自2016年6月1日开始，除去存在诉讼案件和没签约的小业主，被告已向98%的签约业主支付了截止于2017年6月底的租金，年租金标准统一为投资额的2%。关于原、被告之间的诉讼，由法院依法裁决。
本院经审理认定事实如下：原告是系争商铺的权利人。2015年4月17日，原、被告签订了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，原告(甲方)将蕰川路XXX号北上海商业广场1352、1353、2125室商铺出租给被告(乙方)，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，其中2013年6月1日起至2013年11月30日止为乙方六个月的装修免租期。本合同签订后，乙方将与商户签订不少于十年的转租合同，转租收益按照下列方案支付甲方的出租收益金后，盈亏均由乙方承担。乙方承诺年按照甲方实际投资额的3.8%的标准支付给甲方出租收益金；第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。甲方出租收益金的税收、物业管理费均由乙方承担。但免租金出租期期间的出租收益金视为已支付给甲方。租金每三个月支付一次，先付后租，其中首笔出租收益金自乙方进场后于2013年6月1日至10日内先于支付给甲方，免租期顺延。合同第十条约定，租金自每三个月中的第一个月的10日前支付给甲方。乙方逾期支付租金，每逾期一日，按银行同期的日利率向甲方支付滞纳金。乙方迟延付款超过三十日，视为违约。合同签订后，被告按三个月为一周期，每一周期18,351元的标准，向原告支付了五期租金。2016年9月8日、2016年12月22日，被告又分别向原告支付了9,658元。据此，被告共计向原告支付租金111,071元。
2016年3月7日，第三人向北上海商业广场的业主发出《告全体业主书》，载明，北上海商业广场第二届业委会第十一次会议于2016年2月29日举行，会议就收回被告在北上海商业广场经营权及一切涉及商场的事宜一事及后续相关事宜进行讨论。会议指出，被告自2013年10日进场，2014年6月8日正式开业，期间共计发放了2013年12月至2015年5月的六期租金，因其自身的原因，六期租金从未按合同约定准时、一次性发放，每期都有拖延。进入2015年，其违约情况更加严重，在其作出书面承诺(租金若未按约履行支付，解除商铺租赁合同并主动移交商场的经营管理权给第三人或者第三人指定的经营机构，并将移交的情况通知全体商户)的情况下依旧拖延租金的正常发放。广大业主强烈要求收回商场经营权并责成业委会寻求政府的帮助支持，寻找新投资商或由业委会在新投资商未确定前进行托管。会议决定，为维护广大业主的合法权益，召开业主大会：1、自2016年3月7日起收回被告在北上海商业广场的经营管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用从往年收益金中列支；3、成立接收小组，具体负责各项接收工作；4、托管期间，全体业主的收益金按照商场实际收支情况，在公开透明、合理合法的原则下每季度按实发放；5、由于业主是单独与被告签订的租赁合同，对追讨被告拖欠的四个季度的租金有一定难度，为此业委会特印发《授权委托书》，授权业委会通过包括司法途径在内的一切手段为全体业主追讨租金及维权。第三人根据相关法律、法规规定通过书面征求业主的意见并表决，由全体业主决定北上海商业广场的未来命运，希望全体业主为维护自身合法权益进行投票并寄回表决票和授权委托书。
2016年3月18日，上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议。其中载明，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项于2016年3月8日至14日采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，全体业主于2016年3月18日就《收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项》进行了表决。表决票共发放和送达1738份，占业主人数100%，占建筑物总面积100%，同意1619票，退信119票。同意票占业主人数比例93.15%，超过全体业主所持投票权的三分之二，同意票占建筑物总面积比例95.62%，超过建筑物面积的三分之二，会议有效，依据有关规定，现作出决议如下：1、收回上海何跃实业有限公司北上海商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用由业委会从往年收益金中列支；3、寻找新投资方；4、过渡期由业委会配合专业人员进行商场托管；5、托管期间租金按商场实际收支，每季度按实发放。
2016年4月13日，被告(甲方)与第三人(乙方)签订备忘录，主要内容为，因甲方拖欠租金长达九个月，广大业主维权呼声很高，强烈要求业委会收回经营权，并自发组织了多次维权活动，鉴于此，业委会于3月8日至14日召开了业主大会，就相关事宜进行了表决，根据业主大会决议，甲乙双方进行交涉，经友好协商达成如下备忘录：1、根据商铺租赁合同约定甲方保留商场经营管理权；2、甲方同意乙方代表全体业主对本司的财务收支状况集中行使监督权；3、乙方对甲方在运营中过程中的资金收入，分配进行严格监督确保业主的利益不受侵犯；4、甲方承诺2015年6月后所欠租金在往后的经营改善后逐步偿还，遵守业主大会决议通过的按实发放决定，根据实际情况暂时每季度不低于合同约定收益率(3.8%)的50%发放，差价部分待商场经营改善后逐步补足；5、租金发放时间调整为先做后付的方式，在每一季度的次月30日前发放前一季度的租金。2016年4月15日，第三人向被告出具授权函，载明本业委会根据业主大会的决议，授权被告于2016年6月1日起租金发放暂时按不低于商铺租赁合同约定的收益率(3.8%)的50%发放，差价部分在经营改善后逐步补足。
另查明，自2013年起，被告与北上海商业广场大部分业主陆续签订了租赁合同，约定从2013年12月1日起，按各业主投资总额的3.8%作为年回报，由被告统一支付租金。因被告自2015年起，欠付租金的情况日益严重，业主陆续向本院提起诉讼，要求被告支付2016年5月31日前拖欠的租金。本院经审理后作出判决，确定由被告支付截止于2016年5月31日前的租金及滞纳金。
审理中，关于租金的收支，原告表示，2015年9月18日被告支付了一期房租18,351元，2016年6月23日被告支付了两期房租，被告共付了三期房租；2016年9月12日、2016年12月22日，被告分别支付了18,351元，上述款项是对应付清了2013年12月1日起至2015年2月底的租金。2016年9月8日、2016年12月22日被告又分别支付了9,658元，应作为2015年3月后的租金，按照每月租金6,117元计算，应付清至2015年4月中旬。原告确认上述已付租金金额共计111,071元。被告表示，根据备忘录和授权函的精神，2016年9月8日、12月22日分别支付的两笔9,658元对应的租金付款期限为2016年6月至12月，不应该作为2016年6月1日之前的租金；9,658元是以原告投资总额的2%作为年租金所计算得出的月租金金额。至于2015年6月以后的租金，被告将在今后的经营过程中逐步清偿。原告表示，滞纳金应根据合同第十条的约定，按银行同期日贷款利率计算，从2015年5月1日起算，本金为127,492元。
审理中，对于业主大会决议、备忘录、授权函的理解问题，原告表示，因被告长期拖欠租金不付，原告作为广大小业主之一，初衷是让业委会出面解决问题，或者要求被告立即支付租金，否则解除合同，寻找新的管理方，但无论如何，业委会没有权利代表业主与被告就租金标准进行磋商和变更；第三人和被告所签的备忘录以及授权函未经业主授权，并侵害了业主合法利益，均不具备法律效力。第三人和被告陈述，因被告长期拖欠租金，违约严重，故通过业主表决的形式由业委会代表小业主与被告解除租赁合同，由业委会托管，并寻找新的管理方。2016年3月18日当天，业主大会决议张贴在北上海商业广场的公告栏，符合规约。但此后，业委会与被告协商解除合同时遭到了被告的反对，业委会也认为解除存在客观困难，故而业委会基于决议的精神，同意继续由被告进行管理，并和被告达成了备忘录，备忘录和业主大会决议并不矛盾，备忘录是业主大会决议的细化，更具可操作性。磋商过程中，双方认为如果继续按照投资额3.8%的比例计算租金，则被告每期需发放的总额在630万元，根据被告的财务报表计算，被告一个季度的营业收入是400多万元，扣除被告的营运成本，剩余300多万元，即为被告能够承受的租金总额。基于此，双方将租金标准进行了下浮50%的约定。至于此前的租金逐步补足的考量在于，目前商场内未签约的仍有100多户业主，100多户中有三分之一无法联系，导致出租率下降。今后可从提高出租率的方面着手，并改善管理以提高盈利能力，并据实逐步实现清偿。第三人还表示，备忘录是根据业主大会决议形成的，不是对决议的更改，故不需要再进行投票程序，故备忘录通过商场的公告栏进行过张贴，也有电话进行联络和回访。原告表示，从未看到备忘录的公示以及电话联络。
本院认为，原、被告签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应恪守并履行。在双方合同履行期间内，被告未按约付清租金，原告要求被告支付租金及滞纳金的请求，符合合同约定，本院予以准许。
本案的争议焦点在于2016年3月“关于收回何跃经营权的业主大会决议”产生何种效力，以及2016年4月，第三人关于继续保留被告经营权并降低租金标准的备忘录及授权函是否具备法律效力。本院认为，2016年3月8日至14日，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回被告商场经营监督管理权的事项采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，该程序并不存在严重瑕疵，经审核、统计最终做出业主大会决议，并采取公告的方式进行公示。据此，可以认定业主大会的决议对全体业主产生拘束力，全体业主集体决定解除与何跃公司的委托管理合同。其次，根据法律规定，享有解除权的当事人，其解除合同的意思表示到达对方时，合同终止履行。本案中，鉴于被告长期欠租的行为已经构成严重的明示毁约，包括原告在内的小业主，其依法享有单方解除权。而该解除权的意思表示又通过业主大会决议形成一致，并授权第三人作为全体业主的代表将解除通知送达被告以及处理合同终止履行的后续事宜。2016年4月13日，第三人与被告签署的备忘录中明确记载了业主大会的情况，可以认定已经将业主大会的决议明确告知被告。被告严重违约在先，无合法抗辩理由，故可认定租赁合同解除效果依法成立。但备忘录达成的协商结果是被告继续经营商场，显然与业主大会的决议相悖，作为第三人，其在未经业主授权、未经业主大会召开并形成新的决议的前提下擅自与被告就租赁合同有关重要条款进行重新协商和变更，应当认定该备忘录达成的协议对包括原告在内的业主无法律约束力。据此，备忘录及基于此产生的授权函均因违背业主大会决议精神而无效，被告应当在合理期限内退出北上海商业广场的管理监督，并向第三人移交账目及经营权，若第三人认为必须由被告继续经营管理，应另行通过业主大会的商议并形成正式决议。据此，本院认为，在租赁合同履行期间内，被告拖欠的租金及滞纳金，原告有权主张，而原告诉请中要求被告支付2016年6月1日后租金的部分主张，依据上述分析，因双方合同已经提前终止履行，故本院对此无法予以准许。
同时，根据双方合同约定，滞纳金应当按照迟延的时间计算。原、被告在合同中对滞纳金的利率约定为“按银行同期的日利率”，本院从一般交易习惯出发，认定日利率应理解为贷款利率。按照相关司法解释的规定，被告于2016年12月22日支付的租金，应认定支付先到期的债务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：
一、被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告彭征支付2016年5月31日前所欠的租金72,439元；
二、被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告彭征支付滞纳金(以18,351元为本金，按银行同期的日贷款利率计算，分别自2015年3月11日计算至2016年12月22日止；自2015年6月11日计算至判决生效之日止；自2015年9月11日计算至判决生效之日止；自2015年12月11日计算至判决生效之日止；自2016年3月11日计算至判决生效之日止)；
三、原告彭征的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1,646元，由被告上海何跃实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一七年十月十日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。