天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0112民初2945号
原告天津市津南区双桥河镇王庄村村民委员会，住所地天津市津南区双桥河镇王庄村。
负责人马富顺，村主任。
委托代理人张浩，天津厚衡律师事务所律师。
被告刘金凯。
委托代理人司宇腾，天津瀚洋律师事务所律师。
原告天津市津南区双桥河镇王庄村村民委员会诉被告刘金凯租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案受理，由代理审判员窦立扬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张浩，被告刘金凯及其委�代理人司宇腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月21日，原、被告签订租赁合同，约定被告租赁原告所有的“原上一机电厂房及院落”，年租金50000元，租期20年。合同签订后，被告即占有使用租赁物。然至今近六年时间，被告只交付租金25000元，虽经原告每年多次催要，被告均拒绝给付，至今已累计欠租金达250000元，其行为已构成根本违约，故原告呈讼法院，请求判令解除原、被告之间关于原上一机电厂房及院落的租赁合同，被告立即给付2010年12月21日至2015年12月20日的租金250000元，诉讼费用由被告承担。
被告辩称，第一，租赁物未满足租赁合同第六条的约定，且原告至今未更换变压器，被告依据合同有理由拒付房租。第二，原告主张的租金中超过距今一年之前的部分已超过诉讼时效。第三，租赁物自2009年起一直多次涉及拆迁，致使被告无法使用，并且原告也已经免除了原告交租金的义务，原告与津南区地税局协商一致，原告免收被告租金，由被告代替原告按自有房产向津南地税局缴纳房产土地税，所以剩下的一年租金被告不用再支付。综上，被告请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告就本案提交原、被告签订的房屋租赁合同1份，证明合同的租赁物、租赁期间及租赁费、给付方式及数额等约定，自合同订立至今的租金被告分文未付。
被告质证认为，对原告证据的真实性没有异议。此外，被告在2010年12月21日实际开始租赁，但原告只交付了厂房，院落至今未交付。2010年12月21日到2011年1月7日厂房是闲置的，2011年1月8日之后租给天津南轶控制设备有限公司，由于电力没有达到标准，所以天津南轶控制设备有限公司没有入驻，2014年原告和天津南轶控制设备有限公司之间的租赁合同到期后，原告自己使用了半年多，再之后又闲置了，2016年4月原告又找到一个租户，如拆迁，新租户不用给租金，如不拆迁再给租金。
被告就本案提交证据如下：
1、天津市宏瑞祥汽车维修有限公司出具的证明1份、天津市宏晟变压器有限公司出具的变压器试验报告1份、天津市浩源电器设备有限公司出具的天津市宏瑞祥汽车维修有限公司变台试验报告1份及企业基本信息1份，证明租赁物配套的变压器电量低于200千伏安，因此被告依租赁合同第六条有权拒付租金，原告将变压器转包给天津市宏瑞祥汽车维修有限公司，因此村里用电，包括被告用电都是用的该变压器。
2、2010年1月30日及2012年5月30日原告下达的拆迁通知各1份，证明租赁物涉及拆迁，被告至今无法正常使用。
3、2012年8月15日原告出具的房屋租赁补充说明1份，证明原告自2012年8月10日开始决定停止收取被告的租金。
4、被告与案外人天津南轶控制设备有限公司签订的租赁合同1份及天津市津南区地税局管理三所出具的说明1份，证明自2012年5月原告下达拆迁整合通知后，被告代替原告按自有房产向津南地税局缴纳土地税，因此被告不拖欠原告租金，天津南轶控制设备有限公司注册在租赁物所在地，所以需要每年交纳房产土地税。
原告质证认为，被告证据1中出具证明的天津市宏瑞祥汽车维修有限公司，是原告在天津市津南区人民法院起诉的另一案件的被告，与本案及原告有明显利害关系，故原告对天津市宏瑞祥汽车维修有限公司出具的证明的真实性、证明目的均不认可。出具两份试验报告的机构不是本案当事人，试验不能依被告或者其他人单方提起就可以进行，鉴定过程原告也不清楚，因此原告对两份试验报告的真实性不认可，具体内容需由法院核定，再者，两份试验报告即使真实也与本案没有关联性。对原告证据1中企业信息的真实性无异议，但不认可关联性。租赁物没有进行拆迁，目前也没有拆迁计划，法院可到相关单位查询，如租赁物涉及拆迁影响被告收益，被告可以不租，但是租赁物至今还在使用，证明不存在影响被告收益的情况，故原告不认可被告证据2的关联性及证明目的。原告证据3上印鉴及签字是否真实需要核实，该说明对村集体财产的处分，是对村民利益侵害，原告完全有理由召开村民全体大会依法撤销该说明，如被撤销后，该说明就是无效的，不影响被告交纳租金。被告证据4真实性以法院核实的为准，缴纳房产土地税不代表被告不应履行缴纳租金义务，因此原告不认可被告证据4的关联性及证明目的，再者，租赁合同载明的租赁日期，被告是对租�物占有、使用、收益的，这与被告所述租赁物一直空置无法使用相矛盾，也与原告证据3载明的内容相矛盾。
本院认证意见如下，原告证据，被告认可真实性，本院予以确认。被告证据1，被告并无证据佐证租赁物使用的电力与天津市宏瑞祥汽车维修有限公司的关系，因此被告无法以天津市宏瑞祥汽车维修有限公司的证明及试验报告证明租赁物的用电量无法达到租赁合同的约定，故本院对被告证据1的真实性及证明目的均不予确认。被告证据2、3，加盖有原告公章，且原告未申请对公章真实性进行鉴定，故本院推定公章属实并对被告证据2、3的真实性予以确认，但2010年1月30日的通知早于本案房屋租赁合同签订时间，因此二者并无联系，故本院对2010年1月30日的通知的关联性不予确认。被告证据4，加盖有相应单位的公章，对其真实性本院予以确认。被告并无证据证明原告仅交付了部分租赁物，故本院对被告该主张不予采信。就被告实际使用租赁物的时间，被告主张与天津南轶控制设备有限公司的合同到期前并未实际使用租赁物，该主张可以与被告证据3内容印证，原告亦不能举证证明该期间原告已实际使用，故对被告该主张本院予以确认，并认定被告在2014年1月7日前并未实际使用租赁物，被告自认与天津南轶控制设备有限公司的合同到期后自己使用了半年租赁物，2016年6月份又找到了新租户，中间的间隔时间，被告并未举证证明其未实际使用，故本院推定被告自2014年1月8日起即实际使用租赁物。
依据原、被告诉辩，结合对证据的认定，本院查明事实如下，2010年12月21日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告的原上一机电厂厂房及院落，面积1000平方米左右；租赁期限20年，自2010年12月21日至2030年12月21日�租金每年50000元，为开租赁发票租金。合同签订三日内付清25000元，半年后交清50%，以后第二年、第三年给付方式以此类推，如不含税另议；被告在租赁期内拥有房屋使用权，可以合作经营、转租等。房屋租赁合同签订当日，原告向被告交付了全部租赁物。2011年12月29日，原告与天津南轶控制设备有限公司签订房屋租赁协议，将租赁物中的厂房转租给天津南轶控制设备有限公司，租赁期限自2011年1月8日至2014年1月7日，但该房屋租赁协议并未实际履行。2014年1月7日前被告并未实际使用租赁物，但在2014年1月8日后开始实际使用租赁物。
另查，2012年5月30日，原告向被告下发通知，通知内容为：“根据上级的有关部署，双桥河示范镇供水配套工程近期将施工，您处涉及工程范围内拆迁，接到通知后的企业、单位、个人请与镇、村有关部门联系。”2012年8月15日，原告向被告出具房屋租赁补充说明，内容为：“兹有刘金凯租赁原钢窗厂办公楼一幢，为配合村拆迁工作，用于镇政府拆迁过渡安置及办公用房，现即将迁出，原上一机电车间，也接村拆迁通知，早已搬出，闲置至今。村委会也已不在按租赁合同规定对房屋进行修理。加上地势低洼，屡遭淹泡，自来水管道穿越又遇拆迁整合，严重影响承包人的生产经营。鉴于以上情况，决定停止收取租赁费，并以此作为补充协议。”
本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且该合同不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。就原告的解除合同诉请，因被告未交付租金系原告拆迁一直未落实且原告曾承诺不再收取租金造成，被告不存在故意拒付租金的行为，故本院对原告的解除合同诉请不予支持，但�告已正常使用租赁物，今后的租金被告应当按时交纳，否则原告有权行使其权利。就原告的租金诉请，2014年1月7日之前被告并未实际使用租赁物，且原告承诺不收取租金，因此该日之前被告并无付租金义务。2014年1月8日之后，被告实际使用了租赁物，而原告不收取租金的前提是租赁物闲置，因此被告应自2014年1月8日起支付租金。结合合同约定的付款期限，本院确定被告应在2014年1月8日交纳2014年1月8日至2014年6月20日的租金22527.47元，在2014年6月21日交纳2014年6月21日至2014年12月20日的租金25000元，在2014年12月21日交纳2014年12月21日至2015年6月20日的租金25000元，在2015年6月21日交纳2015年6月21日至2015年12月20日的租金25000元。其中2014年1月8日、2014年6月21日、2015年6月20日的三期租金，原告并未证据证明其向被告催要租金从而构成诉讼时效的中断，因此原告的租金诉请已超过诉讼时效，故本院对被告的诉讼时效抗辩予以采纳。2015年6月21日应交纳的租金未超过诉讼时效，被告应当依约交纳，故本院对原告要求被告的租金诉请中2015年6月21日至2015年12月20日的租金25000元予以支持，对于其他租金诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告刘金凯在本判决生效后立即给付原告天津市津南区双桥河镇王庄村村民委员会自2015年6月21日至2015年12月20日的租金25000元。
二、驳回原告天津市津南区双桥河镇王庄村村民委员会的其他诉讼请求。
如被告刘金凯未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五�三条之规定，按照人民银行同期同类贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2525元，由原告天津市津南区双桥河镇王庄村村民委员会承担2272.5元，由被告刘金凯承担252.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 窦立扬
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 朱金富
速 录 员 马文菲