湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘13民终1092号
上诉人（原审原告）:文昆辉，男，汉族，1978年5月6日出生，居民，住湖南省冷水江市。
被上诉人（原审被告）:段一鹏，男，汉族，1977年9月24日出生，汉族，居民，住湖南省冷水江市。
上诉人文昆辉因与被上诉人段一鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服冷水江市人民法院（2015）冷民一初字第371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理完毕。
上诉人文昆辉的上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判由被上诉人支付自2015年3月1日至2016年3月1日期间的全部门面租金43200元。2、改判被上诉人按合同约定支付拖欠一年租金的违约金7906元。3、改判被上诉人恢复租赁过程中损坏的门面主体墙，或者承担恢复费用10000元。4、判令被上诉人承担本案一、二审案件全部诉讼费用。事实和理由：1.上诉人认为一审法院认为上诉人明知被上诉人违约，没有采取适当措施防止损失扩大，认定上诉人与被上诉人对2015年3月1日至2016年3月1日期间的租金损失各负50%的责任是认定事实错误；2.依租赁门面时签订的《商业门面租赁合同》第十二条约定：乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金日万分之五支付违约金，一直按先交费后使用的原则，按年缴纳房屋租金有连续两年收取房屋租金的收据为证。被上诉人从2015年3月1日至今没有缴纳该承租门面的租金。因此，被上诉人违约事实清楚，双方对违约责任也约定明确，而一审法院单纯依据“因合同对违约责任约定不明”而不支持上诉人在一审时的诉讼请求是错误的。3、依租赁门面时签订的《商业门面租赁合同》第七条约定：承租方使用不当或不合理使用，致使该门面以及附属设施损坏或发生故障，承租方应负责修复，乙方拒不维修，甲方或出租人可替代维修，费用乙方承担，因105号与106号门面的主题墙没有恢复，影响了门面的完整,以后不能单独出租。所以，一审法院应当判决被上诉人恢复在租赁过程中损坏的主体墙或者承担恢复所需全部费用。4、依租赁门面时签订的《商业门面租赁合同》第四条明确押金是“房屋设施、水电费押金”，而被上诉人却说成水电费押金。被上诉人的不诚信，严重影响了法官的判断力，造成了误判。
被上诉人段一鹏辩称：1、2015年3月答辩人已经明确向上诉人提出提前解除租赁合同，店铺已经经营惨淡，是无奈之举，员工工资都无法发出来，当时上诉人也答应解除合同，答辩人在2015年5月就把所有的东西搬离了，但是上诉人突然改变主意处处刁难答辩人，不与答辩人见面，不收答辩人的钥匙，其也在金鼎花园贴了公告联系他人来承租，公告上出租房的联系人和电话号码都是属于上诉人的，上诉人这样做是出于自己的私利，想拿答辩人的押金；2、一审法院判答辩人承担50%的责任，答辩人也不服，但考虑到具体实际情况，答辩人才没有上诉，事实上所有的损失都应由上诉人承担，是上诉人故意造成的，答辩人不应当承担责任；至于一审法院判决的其他内容，答辩人认为是公平公正，合理合法的，上诉人的上诉没有道理，请求二审法院维持一审判决。
原审原告文昆辉向一审法院起诉请求：1、被告支付拖欠一年房屋租金43200元，扣除被告已交的房屋设施、水电费押金40000元后余欠的3200元；2、被告按合同约定支付拖欠一年房屋租金的违约金7906元，违约金按当年租金的日万分之五支付算至付清为止；3、被告支付因装修损坏房屋设施，维修恢复费用10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年2月26日，被告段一鹏（乙方）与冷水江市兴仁房地产开发有限公司（甲方）签订商业门面租赁合同，合同约定：1、甲方将其合法拥有的坐落于冷水江市金竹中路鑫鼎花园门面出租给乙方用于经营，该门面编号为C栋第一层03.04.05.06号，建筑面积265平方米；2、租赁门面用途：乙方向甲方承诺，在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途；3、本合同租赁期限为五年，自2011年3月1日起至2016年3月1日止；4、租金及支付方式：第一年租金3600元。租金按（半年、年）支付，第二年租金经双方协商约定43200元，以现金支付，根据甲方要求，乙方应支付甲方房屋设施、水电费押金为80000元，待租赁期满且结清费用后，甲方应于当日将押金退还给乙方；5、甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事经营。如门面出售给第三者，则应事先告知乙方，新的产权人必须同意继续租赁；6、乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述门面进行装修，甲方不得干涉；7、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的三日内返还该门面，未经甲方同意逾期返还门面的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该门面占用使用费；乙方按本合同约定返还门面时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续；8、在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：（1）甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同；（2）因不可抗力致合同无法履行的。合同签订后，兴仁公司将合同约定门面交付给被告，被告亦按合同约定支付兴仁公司押金80000元，被告进驻门面予以装修，并为经营需要将门面主体墙打通。在被告租赁期间，承租门面所有权发生转移，先由兴仁公司转移至案外人刘伟名下。2013年4月1日，刘伟同意被告以4万元押金抵扣1年房租（2013年3月1日至2014年4月1日），被告尚余押金40000元随同转至刘伟。2014年2月21日，原告文昆辉从刘伟手中整体受让承租门面，取得承租门面所有权，刘伟亦将被告尚余押金40000元转移于原告。2014年3月30日，被告向原告交清2014年3月1日至2015年3月1日门面租金43200元。2015年3月，被告向原告提出解除合同，双方协商未达成一致。2015年5月，被告将承租门面内大部分物品、设施搬离，并交清承租门面的水电费，不再经营。在协商过程中，原告不同意解除合同，但答应帮助被告转租门面，并在门面门口张贴出租公告，有人想租时，原告即通知被告打开门面让人察看。2016年3月1日，被告段一鹏将承租门面钥匙交还给原告文昆辉。一审法院认为：1、租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，被告段一鹏虽是与兴仁公司签订的商业门面租赁合同，但在被告承租期间承租物所有权变动至原告文昆辉名下，根据买卖不破租赁原则，被告与兴仁公司签订的商业门面租赁合同效力当然溯及于原告，原告即为商业门面租赁合同相对主体。故对本案被告的原告主体不适格的主张，不予支持。2、被告在合同届满日前确向原告提出解除合同的要求，但本案未发生合同约定的变更或解除情形，双方也未就变更或解除合同达成过书面协议，原告亦未行使解除权，且被告实际交还承租门面钥匙为2016年3月1日，故被告主张门面租赁合同在2015年3月已实际解除，没有事实依据，不予支持。3、根据合同约定，租赁期限届满日为2016年3月1日，2015年3月1日至2016年3月1日的租金，被告违约未再支付。故原告主张有1年租金43200元的损失，可以认定。但被告于2015年3月即向原告提出解除合同，其后更是将承租门面内大部分物品、设施搬离，并交清承租门面的水电费，不再经营，均已明确表明被告不再履行房屋租赁合同。原告明知被告违约，没有采取适当措施防止损失扩大。故2015年3月1日至2016年3月1日的租金43200元，根据案件具体情况，酌情认定原、被告各负50%的责任，即被告还须向原告支付租金21600元。被告在原告处尚余押金40000元，可予抵扣。4、原告主张被告应按合同约定支付拖欠一年房屋租金的违约金7906元，违约金按当年租金的日万分之五支付算至付清为止的诉讼请求，因合同对违约责任约定不明，不予支持；5、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告主张被告应赔偿装修损坏维修费用10000元，没有提供证据证明具体的损失和系被告承租期间对承租物造成的损坏，故对原告该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告段一鹏在本判决生效后十日内支付原告文昆辉2015年3月1日至2016年3月1日的租金21600元，被告段一鹏在原告文昆辉处的押金40000元，可予抵扣；二、驳回原告文昆辉的其他诉讼请求。本案案件受理费328元，由被告段一鹏负担200元，原告文昆辉负担128元。
二审期间，上诉人文昆辉向本院提交了被上诉人留在门面内设施照片与损坏主体墙未恢复照片，拟证明被上诉人一直占用该门面，并保持着经营状态，还有损害主体墙的事实。经质证，被上诉人段一鹏认为：这些照片里面有些东西应该是在2016年其他承租人摆放的，与被上诉人无关。这并不能证明被上诉人还在门面里营业，因为货架都是空的，没有东西。经审查，上诉人文昆辉提交的上述证据没有其他证据予以佐证，本院不予采信。
本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。
本院认为，段一鹏与冷水江市兴仁房地产开发有限公司签订商业门面租赁合同，该门面在段一鹏承租期间所有权变动至文昆辉名下，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，段一鹏与冷水江市兴仁房地产开发有限公司签订的商业门面租赁合同对段一鹏与文昆辉具有法律效力。根据上述合同约定，租赁期限届满日为2016年3月1日，段一鹏未支付2015年3月1日至2016年3月1日的租金，应予支付。但原审法院考虑到段一鹏在2015年3月向文昆辉提出解除合同后已将承租门面内大部分物品、设施搬离，并交清承租门面的水电费，不再经营，文昆辉明知段一鹏违约，没有采取适当措施防止损失扩大，从而将2015年3月1日至2016年3月1日的租金43200元酌情认定由上诉人文昆辉与被上诉人段一鹏各负50%并无不当。至于违约金，考虑到合同对违约责任约定不明，原审对文昆辉主张段一鹏应按合同约定支付拖欠一年房屋租金的违约金7906元、违约金按当年租金的日万分之五支付算至付清为止的诉讼请求不予支持并无不当。因文昆辉对其主张段一鹏应赔偿装修损坏维修费用10000元的诉讼请求没有提供证据证明具体的损失和系段一鹏承租期间对承租物造成的损坏，原审对其此一诉讼请求不予支持亦无不妥。
综上所述，上诉人文昆辉的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费328元，由上诉人文昆辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张朝华
审 判 员 陈友红
代理审判员 刘 琦
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 刘 娟
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。