广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂08民终299号
上诉人(原审原告)：何华权，男，1946年11月18日出生，汉族，住广西平南县。
委托诉讼代理人：马彬华，广西骏扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周新有，广西骏扬律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：广西平南县宏锋房地产开发有限公司，住所广西平南县平南镇小沥街118号。
法定代表人：林锦，经理。
被上诉人(原审被告)：陈宣保，男，1974年7月14日出生，汉族，住广西平南县。
委托诉讼代理人：朱国强，广西贵诚律师事务所律师。
上诉人何华权因与被上诉人广西平南县宏锋房地产开发有限公司（以下简称宏锋公司）、陈宣保确认合同无效纠纷一案，不服广西壮族自治区平南县人民法院（2017）桂0821民初3503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，于2018年4月25日公开开庭进行了审理。上诉人何华权的委托诉讼代理人马彬华、被上诉人陈宣保的委托诉讼代理人朱国强到庭参加诉讼，被上诉人宏锋公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何华权上诉请求：撤销一审判决，将本案发回一审法院重审或者依法改判确认宏锋公司与陈宣保于2014年11月3日签订的201410310004号《商品房预售合同》（以下简称预售合同）为无效合同。事实和理由：（一）根据宏锋公司与陈宣保签订的《商品房回购合同》以及双方的往来通信、账户交易等证据，证明双方之间签订的预售合同名为房屋买卖关系实为借贷关系的事实。在宏锋公司股东之一叶耀鹏与何华权儿子何献的手机通话中，叶耀鹏也认可宏锋公司与陈宣保之间属于借贷关系而不是房屋买卖关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称审理民间借贷案件的规定）第二十四条的规定，宏锋公司与陈宣保之间的法律关系应按民间借贷关系处理，预售合同不成立。同时，因宏锋公司与陈宣保签订的预售合同是虚假意思表示，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十六条的规定，该合同无效。（二）宏锋公司开发的锦泰花苑小区一、二层规划为商铺，每平方米售价均在8000元以上，而陈宣保购买该商铺的最高价仅为3809.81元/平方米、最低价仅为2764.31元/平方米，明显远远低于市场价。根据一审法院对相关案件作出的判决，确认其对宏锋公司享有的两项债权（土地转让款和借款）均形成于2013年，宏锋公司在拖欠其巨额债务的情况下，违反双方的约定，将本来约定归其所有的锦泰花苑一、二层商铺低价转让给陈宣保等人，证明宏锋公司与陈宣保存在恶意串通损害其合法权益的行为，依法应确认宏锋公司与陈宣保签订的预售合同无效。因陈宣保购买房屋的价格是否低于市场价对本案的处理结果具有关键作用，一审法院不准许其提出的鉴定评估申请剥夺了其申请调查取证权利。（三）虽然其提起本案诉讼的请求为确认宏锋公司与陈宣保签订的预售合同无效，但依据的事实和理由主要是宏锋公司作为债务人低价转让房屋给陈宣保导致其作为宏锋公司债权人的合法权益受到损害，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第七十四条的规定，法院的处理结果可能是依法撤销宏锋公司与陈宣保的买卖行为。但是，一审法院没有向其行使释明权以便其变更诉讼请求，影响了案件的公正判决。一审法院审理程序违法，应当发回重审。
陈宣保辩称，首先，何华权提起本案诉讼之前，已经向一审法院提起请求撤销其与宏锋公司签订的预售合同之诉，但是后来自行撤诉，之后再提起本案确认合同无效之诉。因此，何华权并非不知道行使请求撤销预售合同的权利，一审法院没有必要行使释明权，且法院是否行使释明权是由法官根据案件具体情况判断，并非程序性的强制要求，何华权认为一审法院不行使释明权属于程序违法的理由没有法律依据。其次，根据何华权与宏锋公司签订的《土地开发合作协议》，他们之间本质上是契约型的合伙关系。而其作为购房人，与宏锋公司之间属于外部的房屋买卖关系。何华权与宏锋公司之间内部的债权债务关系不能对抗其与宏锋公司之间外部的买卖关系。且何华权与宏锋公司之间签订合作协议约定的交易价格是否合理有效尚未得到法院确认，在二者之间的债权债务尚未经法院确认之前，不存在对其与宏锋公司签订的预售合同所谓的撤销权或者确认合同无效。再次，其购买宏锋公司的房屋是一次性付款，因此价格略低于市场价格是合理的。其与宏锋公司是存在另外的借贷关系，但与本案的房屋买卖关系无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
宏锋公司未提出答辩意见。
何华权向一审法院起诉请求：判决确认宏锋公司与陈宣保于2014年11月3日签订的预售合同无效。
一审法院认定事实：2013年1月15日，何华权与林锦签订一份《土地开发合作协议》，约定：何华权将座（坐）落在广西平南县块自用国有出让土地（证号为：平国让（合）字[2008]021号）以2000万元的价格转让给林锦开发建设楼房；林锦开发该地块后，所建楼房的一、二层商铺归何华权所有，建筑面积为6500平方米（含公摊面积），不足6500平方米的部分在三层补足；双方还就其他事项进行了约定。2013年2月3日，何华权与林锦签订《土地开发合作协议的补充协议》，双方再次商定，林锦将该土地开发后，所建成后的一、二层商铺共6500平方米（含公摊面积）给何华权，确认是一层所有商铺的归属权及产权归何华权所有，不足6500平方米的在二、三层补足给何华权。2013年3月11日，何华权与林锦签订《补充协议》一份，约定将宏锋公司的法定代表人由何华权变更为林锦，并就公司的股权及债权债务进行了约定。2014年11月3日，宏锋公司与陈宣保签订预售合同，约定：宏锋公司将其开发的锦泰花苑01幢第2层1单元010201号房出售给陈宣保，建筑面积1969.68平方米，单价2792.33元/平方米，总价550万元，陈宣保应当在2014年11月1日前支付全部房价款。2014年11月4日，宏锋公司、陈宣保在平南县房产管理所办理了合同登记备案手续（预购商品房预告登记证号：平南房预平南字第1028560号）。2015年10月14日，何华权向法院申请查封宏锋公司所开发的锦泰花苑120套商品房和39个地下停车位，10月15日法院依法裁定对上述商品房和地下停车位予以查封。2015年10月19日，何华权与宏锋公司、林锦、叶耀鹏签订《补充协议书》，约定何华权解除对宏锋公司开发建设的“锦泰花苑”120套商品房的查封。后法院依据何华权申请，分别于2015年10月19日、11月19日裁定解除上述商品房和地下停车位的查封。2016年1月10日，何华权与林锦、叶耀鹏、宏锋公司签订《补充协议书》一份，约定林锦、叶耀鹏、宏锋公司尚欠何华权土地转让款1150万元及借款本金450万元，如林锦、叶耀鹏、宏锋公司无法在一个月内支付给何华权，则宏锋公司开发的锦泰花苑地下车库的全部车位及及之前双方协议约定的锦泰花苑一、二层商铺全部归何华权所有，并办理登记备案到何华权名下，但是林锦、叶耀鹏、宏锋公司所欠何华权的土地款不再计算利息，如林锦、叶耀鹏、宏锋公司还清欠款，何华权必须解除锦泰花苑地下车库的登记备案。2016年8月8日，该院对何华权与宏锋公司、林锦、叶耀鹏建设土地使用权转让合同纠纷一案作出（2016）桂0821民初1364号民事判决书，判决宏锋公司、林锦、叶耀鹏共同支付土地转让款1150万元及利息给何华权。2017年7月6日，该院对何华权、潘红梅与宏锋公司、林锦、叶耀鹏民间借贷纠纷一案作出（2016）桂0821民初57号民事判决书，判决林锦、叶耀鹏、宏锋公司共同偿还借款本金394.5万元及利息给何华权、潘红梅。宏锋公司开发的锦泰花苑位于平南县，于2014年9月16日取得商品房预售许可证（平房预字2014第18号），预售范围为1幢，其中包括车位39个。预售项目用途为住宅，预售总建筑面积为68775.68平方米。
一审法院认为，何华权对宏锋公司享有债权，宏锋公司在处置其资产的行为即与陈宣保签订预售合同的法律行为，存在丧失其偿还债务能力的可能，可能损害作为预售合同第三人何华权的利益，因此，何华权依法享有本案诉权。宏锋公司与陈宣保与2014年11月3日签订预售合同，当时陈宣保并不当然知道何华权对宏锋公司享有债权，且何华权对宏锋公司的债权是在签订预售合同后才经法院判决确认，故不能推断陈宣保存在恶意。2015年10月14日，何华权向法院申请查封宏锋公司所开发的锦泰花苑120套商品房和39个地下停车位，查封的财产足以清偿其债权，故当时宏锋公司与陈宣保签订的预售合同并没有损害何华权的利益，但10月19日何华权申请解除上述查封，是其自身行为导致其债权面临不能实现的风险，其行为后果应由其自行承担。根据商品房销售合同及其附件一，涉案房屋的规划用途为住宅（住宅配套用房），根据商品房买卖合同登记备案证明，涉案房屋设计用途为住宅，结合何华权提供的案外人与宏锋公司就锦泰花苑商品房签订的《商品房预售合同》价格，并不能认定宏锋公司与陈宣保在签订预售合同时以明显低于市场价格损害何华权债权。另外，何华权对涉案房屋是否取得所有权，仍在另案审理中。故何华权主张宏锋公司、陈宣保恶意串通损害其利益没有事实根据，对何华权要求确认宏锋公司与陈宣保签订的预售合同为无效合同不予支持。依照合同法第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条的规定，判决：驳回何华权的诉讼请求。
二审中，当事人均未提出新证据。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1.宏锋公司与陈宣保签订的预售合同是否存在法定无效情形；2.一审法院审理本案的程序是否违反法律规定。
对于第一个争议焦点问题。首先，对于陈宣保与宏锋公司签订的预售合同是否系恶意串通损害何华权合法权益问题。何华权虽因土地使用权转让合同及民间借贷合同对与宏锋公司、林锦、叶耀鹏享有债权，但该债权系在陈宣保与宏锋公司签订预售合同之后才经法院作出一审判决予以确认。何华权不能举证证明陈宣保在与宏锋公司签订预售合同时即已明知或者应当知道其对宏锋公司、林锦、叶耀鹏享有债权。在宏锋公司与陈宣保签订预售合同之后，宏锋公司开发建设的锦泰花苑尚有大量商品房以及地下停车位尚未销售，宏锋公司该部分资产足以清偿何华权的债务，何华权亦已经申请法院查封了宏锋公司开发的锦泰花苑小区的120套商品房和39个地下停车位，并经法院裁定予以查封。因此，无论陈宣保与宏锋公司签订的预售合同约定的商品房销售价格是否低于市场价，均不会损害何华权对宏锋公司的债权。退一步而言，即使宏锋公司与陈宣保签订的预售合同约定的商品房价格低于市场价损害了合同第三人何华权对宏锋公司享有的债权，根据合同法第七十四条第一款“……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定，何华权也只是享有请求人民法院撤销陈宣保与宏锋公司房屋买卖行为的权利，而并不能据此确认预售合同无效。本案中，何华权并不能举证证明陈宣保与宏锋公司存在恶意串通的事实以及恶意串通的目的，其主张宏锋公司系与陈宣保恶意串通签订预售合同损害其合法权益缺乏事实根据和法律依据，本院对其主张不予采纳。其次，对于宏锋公司与陈宣保签订的预售合同是否名为买卖关系实为借贷关系问题。本案中，宏锋公司并未抗辩主张其与陈宣保签订的预售合同实质为对其与陈宣保借贷关系的担保，本案的证据不足以认定陈宣保与宏锋公司签订的预售合同名为房屋买卖关系实为借贷关系的事实。退一步而言，即使宏锋公司与陈宣保签订的预售合同名为买卖关系实为借贷关系，根据审理民间借贷案件的规定第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，人民法院也只是应当按照民间借贷法律关系审理并向当事人释明变更诉讼请求，而并非据此直接确认预售合同无效，况且，本案诉讼并非陈宣保请求宏锋公司履行预售合同之诉，宏锋公司亦未抗辩双方之间不存在真实的商品房买卖关系，因此，何华权以此宏锋公司与陈宣保签订的预售合同名为买卖实为借贷关系为由请求确认预售合同无效缺乏法律依据，本院不予支持。综上分析，本案中，何华权不能举证证明宏锋公司与陈宣保签订的预售合同存在合同法第五十二条规定的无效情形之一，请求确认预售合同无效缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予支持正确，本院依法予以维持。
对于第二个争议焦点问题。如上述分析，因宏锋公司与陈宣保签订预售合同约定的房屋买卖价格是否偏低既未损害到何华权对宏锋公司的债权，也对本案确认合同效力之诉的处理结果没有影响，因此，何华权在本案中申请对涉案房屋价格进行评估鉴定没有意义，一审法院不予准许并无不当，何华权认为一审法院不予准许评估鉴定违反法定程序的理由不成立，本院不予采纳。对于一审法院应否依法对何华权行使释明权问题。经查，何华权在提起本案确认合同无效之诉之前，已经向一审法院起诉请求撤销宏锋公司与陈宣保签订的预售合同，后自行申请撤诉，并另行提起本案诉讼。即何华权已经知道其享有并已经行使了对预售合同的撤销权，一审法院在本案中没有向其行使释明权的必要。何华权以一审法院未向其行使释明权属于程序违法的理由不成立，本院不予采纳。何华权亦不能举证证明本案存在法定的应当发回重审的情形，其请求将本案发回重审缺乏事实根据和法律依据，本院依法予以驳回。
综上所述，何华权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人何华权负担。
本判决为终审判决
审 判 长 刘立技
审 判 员 马荣兴
审 判 员 陆志然
二〇一八年六月五日
法官助理 徐魏玲
书 记 员 黄延肖