四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终8971号
上诉人（原审被告）：余晓艳，女，1968年4月22日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：谢云，男，1969年5月10日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：谢薇，女，1971年4月11日出生，汉族，住成都市武侯区。
被上诉人（原审原告）：成都中海物业管理有限公司。住所地成都市高新区神仙树南路*号。
法定代表人：孙京伟，总经理。
委托诉讼代理人：冯小苏，女，1989年5月23日出生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工。
上诉人余晓艳因与被上诉人成都中海物业管理有限公司（以下简称中海公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初4059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
余晓艳上诉请求：撤销原判，依法改判或者发回重审，一、二审诉讼费用由中海公司负担。事实和理由：1.一审适用法律错误，一审法院认为四川省119号政府令是非强制性的、否认以政府规章作为判案依据无法理依据；2.业主未入住时，享受的物业服务及由此产生的物业成本并不对等，同时物管费标准的制定已经包含了空置房半价收取的成本因素；3.一审对违约金的计算错误，严重超过实际损失；4.前期物业管理合同并非余晓艳真实意思表示，相关条款因损害第三方利益应被认定为无效；5.2012年7月以前的物业费已经超过诉讼时效；物业合同约定的物业费标准超过政府限价；6.中海公司违规给余晓艳造成重大损失等。
中海公司答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
一审法院认定的事实：2004年8月4日，中海公司与中海信和（成都）发展有限公司签订《〈中海·国际社区〉前期物业服务委托合同》，该合同约定：1.中海信和（成都）发展有限公司选聘中海公司为“中海·国际社区”提供前期物业管理服务；2.服务内容包括：共用部位的维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生等；3.合同期限自2004年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同为止；4.物业服务费，标准为电梯公寓1.8元每月每平方米；5.合同第六条约定“房屋交付后，因业主未入住、进行装修等原因而空置的，物业服务费由业主全额支付”，物业服务费按月支付；6.业主或物业使用人违反合同约定，未按时足额支付物业管理费的，应按欠费额的千分之三每日的标准支付违约金。合同签订后，中海公司按约定履行其物业管理业务。
一审另查明，余晓艳系中海·国际社区“林庭叠院”6号楼1单元8楼15号物业业主，该房建筑面积151.2平方米，余晓艳在从开发商处接收该房屋后如期交纳了应交纳的物业管理费，但从2011年1月起至2015年12月期间，余晓艳未再按《〈中海·国际社区〉前期物业服务委托合同》的约定向中海公司交纳物业管理费，至2015年12月，余晓艳共计拖欠物业管理费16297.92元。中海公司提起诉讼，请求判令1.余晓艳向中海公司支付从2011年1月起至2015年12月止的物业管理费16297.92元，并支付违约金4889.38元；2.本案诉讼费由余晓艳负担。诉讼中，中海公司认为，余晓艳拖欠物业管理费已构成违约，应承担违约责任，应支付违约金；余晓艳则认为，其未实际入住所购房屋，按照《四川省城市住宅物业管理办法》和四川省人民政府[1999]第119号令的规定，房屋空置的应该减半收取物业管理费，余晓艳按此标准向中海公司交付物业管理费，中海公司却拒绝收取，余晓艳不存在违约，即使存在违约，亦不能按中海公司主张的标准计算违约金。同时，中海公司主张的物业管理费已有部分超过了诉讼时效，不应得到法律保护。
一审再查明，中海公司为催收余晓艳拖欠的物业管理费，于2011年12月6日和2014年7月4日分别通过EMS快递的形式向余晓艳发出《关于物业管理费用的律师函》和《物业费用的温馨提示及付款通知书》，要求余晓艳支付从2011年1月至2014年6月的物业管理费，余晓艳在诉讼中明确承认其收到上述EMS快递。
一审法院认定上述事实所依据的证据有：《〈中海·国际社区〉前期物业服务委托合同》，《商品房买卖合同》，《物业服务费明细》，EMS快递，收费收据及双方当庭陈述等。
一审法院认为，中海公司与中海信和（成都）发展有限公司签订的《〈中海·国际社区〉前期物业服务委托合同》是合同签订双方的真实意思表示，合同内容真实，条款明确，不违反法律强制性规定，应属有效。有效的合同对该物业服务合同涉及物业的全体业主具有约束力，中海公司在履行了物业管理服务后即享有按约定收取物业管理服务费的权利，而作为“林庭叠院”小区业主的余晓艳亦有责任按该合同约定的条款履行支付物业管理费的义务。余晓艳作为该小区业主，未按约定缴纳服务费则是本案纠纷酿成的根本原因，诉讼中，中海公司以《〈中海·国际社区〉前期物业服务委托合同》为根据，要求余晓艳支付从2011年1月起至2015年12月期间的物业管理费的请求，因根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，中海公司有权依据上述合同向余晓艳主张物业管理费，由于余晓艳在诉讼中亦承认未交纳该期间物业费的事实，故中海公司的该项诉讼请求成立，一审法院予以支持。对于中海公司主张余晓艳按欠费总额30%的标准支付违约金的请求，因余晓艳从2011年1月起至2015年12月期间，长期未交纳物业管理费，在中海公司多次向其催收后，余晓艳亦未及时交纳，其逾期交纳物业管理费的行为已构成违约，且已造成中海公司资金占用利息的实际损失，中海公司的该项诉讼请求未超出合同约定支付违约金的标准，中海公司的该项诉讼请求成立，一审法院予以支持。关于余晓艳认为由于所购房屋空置，应按政府规定减半交纳物业管理费的答辩意见，因余晓艳举示的《四川省城市住宅物业管理办法》和四川省人民政府[1999]第119号令均属地方性的政府规章，其中关于“减半交纳物业管理费”的规定并非强制性或禁止性条款，并不与合同约定内容相抵触，也不产生合同上的法律效果。同时，由于物业管理服务是公共服务，不因个别业主未入住所购物业而减少或降低管理成本，为此，余晓艳以此上述答辩意见理由主张中海公司应减半收取物业管理费的意见不能成立，一审法院不予采信。余晓艳在答辩中认为中海公司主张的部分物业管理费已超过诉讼时效的意见，因中海公司在诉讼中出示有向余晓艳邮寄送达催收物业管理费的EMS快递通知，余晓艳亦明确确认收到该通知，中海公司已经完成了催收义务，不存在法律规定中诉讼时效的保护问题，余晓艳的该项答辩意见因无证据支持，一审法院不予采信。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决：余晓艳应于判决生效后十日内，向中海公司支付2011年1月起至2015年12月止的物业管理费16297.92元及违约金4889.38元，共计21187.3元。案件受理费减半收取165元由余晓艳负担。
双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：余晓艳于2009年6月入住中海·国际社区“林庭叠院”成为该小区业主。
本院认为，同一物业服务合同中约定的物业费应视为一个整体，业主依照合同的约定按期交纳物业费应视为整体债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，中海公司至今仍在案涉小区从事物业服务工作，其与余晓艳之间物业服务合同仍处于履行状态，余晓艳拖欠的物业费尚未开始计算诉讼时效期间。据此，余晓艳提出中海公司在本案中对物业费的主张已经部分超过诉讼时效的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国立法法》第七条规定：“全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律。”第六十五条规定：“国务院根据宪法和法律，制定行政法规。”第八十二条规定：“省、自治区、直辖市和设区的市、自治州的人民政府，可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定规章。”根据上述规定，四川省人民政府[1999]第119号令颁布的《四川省城市住宅物业管理办法》属于地方政府规章，并非《中华人民共和国合同法》第五十二条（第五）项规定的法律或行政法规。此外，案涉《〈中海·国际社区〉前期物业服务委托合同》签订于2004年，余晓艳于2009年成为中海·国际社区“林庭叠院”小区的业主，并与中海公司基于《〈中海·国际社区〉前期物业服务委托合同》形成物业服务合同法律关系。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的“第三人”系指合同双方当事人之外的第三人，且余晓艳在本案中也无证据能够证明中海公司与中海信和（成都）发展有限公司在签订《〈中海·国际社区〉前期物业服务委托合同》时存在恶意串通之事实。故余晓艳主张案涉《〈中海·国际社区〉前期物业服务委托合同》第六条“房屋交付后，因业主未入住、进行装修等原因而空置的，物业服务费由业主全额支付”的约定违反四川省人民政府制定颁布的《四川省城市住宅物业管理办法》，且存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，从而应认定为无效的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。
余晓艳主张案涉《〈中海·国际社区〉前期物业服务委托合同》对物业费计算标准的约定超过政府指导价，超出部分法院不应支持。对此本院认为，案涉《〈中海·国际社区〉前期物业服务委托合同》进行了备案，余晓艳并无证据证明物价管理部门认为案涉《〈中海·国际社区〉前期物业服务委托合同》中关于物业费标准的约定存在价格违法或违规行为从而应当予以纠正或处罚，且政府指导价也不是否定合同相关条款效力的依据，故余晓艳的该上诉主张没有法律依据，本院不予支持。
关于中海公司在本案中主张的违约金，本院认为，中海公司因余晓艳迟延交纳物业费所遭受的损失即为其资金利息损失，故余晓艳应当按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付迟延交纳物业费的违约金，一审法院按照欠交物业费总金额的30%计算违约金缺乏依据，且金额过高，应予纠正。余晓艳的该项上诉主张成立，本院予以支持。
综上，一审法院认定本案事实清楚，适用法律正确，但对违约金的标准认定过高，应予调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初4059号民事判决；
二、余晓艳于本判决生效之日起十日内向成都中海物业管理有限公司支付物业费16297.92元及违约金（违约金以每期拖欠的物业费金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，计算至款项付清之日止）；
三、驳回成都中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费330元（此款已由上诉人余晓艳预交）由余晓艳负担280元，中海公司负担50元。本案一审诉讼费165元由余晓艳负担140元，中海公司负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 寅
审判员 陶田源
审判员 刘冠男
二〇一六年十一月二十九日
书记员 肖 华