江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第991号
上诉人（原审被告）无锡市滨湖区荣巷街道龙山股份经济合作社，住所无锡市荣巷龙山路38号。
负责人荣明兴，该社社长。
委托代理人华建清，无锡市滨湖区华宇法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）无锡文博投资集团有限公司，住所无锡市荣巷大池路8号。
法定代表人赵小毛，该公司董事长。
委托代理人华建清，无锡市滨湖区华宇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）唐本肃。
被上诉人（原审原告）张丽萍。
委托代理人葛明慧、徐利（受唐本肃、张丽萍共同委托），江苏柯兰律师事务所律师。
上诉人无锡市滨湖区荣巷街道龙山股份经济合作社（以下简称龙山合作社）、无锡文博投资集团有限公司（以下简称文博公司）因与被上诉人唐本肃、张丽萍房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨民初字第1177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：
2005年8月8日，龙山合作社（甲方）与文博公司（乙方）签订《联建合作协议》，约定：甲乙双方决定联合建造龙山文博工业园。由甲方出土地41亩（并把集土转为国土），乙方出建设资金共同联合建造龙山文博工业园标准厂房5万平方米。园区建成后双方按出资额所占比例共同分享权利、承担义务。乙方负责工业园区厂房的租赁、销售和企业招商工作。2007年9月14日，文博公司（甲方）与张丽萍、唐本肃（乙方）签订《房产转让协议》。在签订该协议时，文博公司向唐本肃、张丽萍出示了《联建合作协议》，该《房产转让协议》约定：甲方将滨湖区钱姚路88号龙山文博工业园内的房产转让给乙方。房屋单价为1550元／平方米，成交价为2898500元。甲方于2008年12月30日前办理完二证交付给乙方。若甲方不能按协议规定期限交付房产证、土地证或乙方不能按规定期限交付房款，每逾期一日，由违约方向对方支付万分之一的违约金。2011年3月10日，龙山合作社（甲方）与张丽萍、唐本肃（乙方）签订《无锡市房产契约书》，约定：龙山合作社自愿将无锡市钱姚路88号-Y的房产龙山文博工业园给乙方（幢号××、房号3、所在层次3、建筑面积1990.61平方米）。成交价格为398万元。乙方于2011年3月11日前付清房款。甲方于2011年2月10日将房屋移交给乙方，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。自订立起，若一方中途悔约，悔约方应向另一方支付违约金5万元。2011年5月18日，龙山合作社向张丽萍、唐本肃出具了关于无锡市钱姚路88-Y（第××幢第三层）、金额为3980000元的不动产销售发票。《无锡市房产契约书》签订后至龙山合作社应诉本案前，龙山合作社未向唐本肃、张丽萍主张过购房款。同日，张丽萍、唐本肃与龙山合作社签订《国有土地使用权转让合同》，约定：龙山合作社将无锡市钱姚路88号-Y（第××幢第2号，面积为1990.61平方米）的土地转让给唐本肃、张丽萍。
2014年6月17日，唐本肃、张丽萍诉至原审法院称：文博公司与龙山合作社签订有《联建合作协议》，共同建造了无锡市滨湖区钱姚路88号Y第××幢第三层的房屋。2007年9月14日，他们与文博公司签订《房产转让协议》，文博公司将上述房屋出卖给他们。2011年3月10日，龙山合作社与他们又另行签订了《无锡市房产契约书》，约定龙山合作社将上述房屋出卖给他们。现他们支付了全部购房款，但文博公司与龙山合作社至今未能履行相关土地的过户义务。他们为办理土地过户手续，委托土地评估公司对土地价值进行了评估，评估费1万元应由文博公司承担。龙山合作社、文博公司应根据《房产转让协议》的约定承担违约责任。龙山合作社还应根据《无锡市房产契约书》的约定承担违约责任。请求法院判令：1、龙山合作社、文博公司继续履行合同，办理无锡市滨湖区钱姚路88号-Y（第××幢第三层）的土地过户手续；2、文博公司支付评估费1万元；3、龙山合作社支付违约金5万元；4、龙山合作社、文博公司对违约金承担连带清偿责任（以2898500元为基数，按照日万分之一为标准，自2011年5月27日计算至两被告协助其办理完成土地证之日止）。
龙山合作社辩称：唐本肃、张丽萍与其于2011年3月10日签订《无锡市房产契约书》，但唐本肃、张丽萍未按契约书的约定向其支付房款。因此，龙山合作社没有理由先行承担合同义务，请求驳回唐本肃、张丽萍对其的诉讼请求。文博公司与唐本肃、张丽萍签订《房产转让协议》的事宜其本来并不知情，直至其与唐本肃、张丽萍签订《无锡市房产契约书》，其才知道。如果法院支持张丽萍、唐本肃主张的违约金，其认为张丽萍、唐本肃的损失系因没有办理土地证而遭受损失的1.3倍，故违约金过高，应予调整。
文博公司辩称：根据王雨恒出具的《欠条》，其认可张丽萍、唐本肃已经将全部购房款向其付清。《房产转让协议》及《无锡市房产契约书》指向的是同一标的，《无锡市房产契约书》签订后，签订在先的《房产转让协议》即失效，且《房产转让协议》已经备案，故其与唐本肃、张丽萍之间不存在合同关系，应当驳回唐本肃、张丽萍的全部诉讼请求。如果法院支持张丽萍、唐本肃主张的违约金，其认为张丽萍、唐本肃的损失系因没有办理土地证而遭受损失的1.3倍，故违约金过高，应予调整。
另查明：王雨恒系无锡市居易广告有限公司（以下简称居易公司）投资人。2011年3月30日，文博公司（甲方）与张丽萍、唐本肃（乙方）、王雨恒（丙方）签订协议书，约定：甲方委托丙方为办理无锡市钱姚路88号-Y无锡文博龙山工业园业主的产权证，乙方购买房屋门牌为××号楼三楼。经三方协商一致认可在丙方办理完毕该房屋产权证后乙方应付房款余额790940元立即支付给丙方，由丙方代为收取并和甲方结算。办理产权证应交相关费用按照甲方和乙方签订的买卖协议执行。2011年5月26日，王雨恒向唐本肃出具欠条，载明：办理龙山文博工业园××号楼三楼房产证已交付唐本肃，尚欠土地证原件1份及土地证办证费用发票1张（3095元）。其余费用和房款已全部结清，凭欠条领取土地证及发票。
再查明：原审法院于2010年12月16日立案受理了朱建明诉文博公司、龙山合作社房屋买卖合同纠纷（案号2010锡滨民初字第2105号）。龙山合作社、文博公司在该案中一致陈述，双方合作开发文博工业园，开发完成后由文博公司代龙山合作社全权负责房屋销售事宜。
又查明：2009年5月25日，龙山合作社取得无锡市滨湖区荣巷街道勤新园区二期的土地使用权，使用权类型为出让国有土地使用权。2011年3月30日，无锡市滨湖区钱姚路88号Y（第××幢第三层）房屋产权登记于龙山合作社名下。2011年11月14日，上述房屋登记在张丽萍、唐本肃名下，二人为共同共有。为办理土地过户登记，唐本肃、张丽萍在未与文博公司及龙山合作社协商的情况下，自行委托土地评估公司进行评估并支付了评估费10000元。
以上事实，有当事人陈述《房产转让协议》、《无锡市房产契约书》、《联建合作协议》、《收据》、《协议书》、《欠条》、《国有土地使用权转让合同》、销售不动产统一发票等证据在卷佐证。
原审法院认为：
根据相关法律规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。文博公司在与张丽萍、唐本肃签订《房产转让协议》时，向张丽萍、唐本肃出示了《联建合作协议》，张丽萍、唐本肃基于《联建合作协议》中载明的文博公司的共同建造人身份，有理由相信文博公司系涉案房屋的共同共有人之一，在此情况下，文博公司与张丽萍、唐本肃签订《房产转让协议》，文博公司当然应受该合同约束。同时，根据法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，文博公司与龙山合作社约定由文博公司代理龙山合作社全权负责房屋销售事宜，不论在文博公司与张丽萍、唐本肃签订《房产转让协议》时，龙山合作社是否知晓上述协定的签订事宜，均不影响龙山合作社与文博公司之间的委托关系，故文博公司与张丽萍、唐本肃签订《房产转让协议》时，系作为房屋的共同共有人及龙山合作社之代理人的双重身份，张丽萍、唐本肃在签订《房产转让协议》时看过《联建合作协议》、知晓龙山合作社委托文博公司销售房屋的事实，故该协议还应约束龙山合作社。
关于张丽萍、唐本肃是否清偿房屋价款、龙山合作社是否能够就办理土地证的义务行使同时履行抗辩权的问题，因龙山合作社与文博公司之间关于销售房屋的委托关系，龙山合作社作为委托人应承受文博公司在销售房屋过程中收取购房款及结算购房款的行为所导致的法律后果。龙山合作社并未提供证据证明其与张丽萍、唐本肃签订《无锡市房产契约书》后，终止了龙山合作社与文博公司之间的委托关系。在唐本肃、张丽萍与龙山合作社签订《无锡市房产契约书》后，王雨恒作为文博公司的受托人向张丽萍、唐本肃作出了房款已结清的意思表示，故该意思表示对龙山合作社也具有约束力。此外，文博公司在《无锡市房产契约书》签订后，继续收取张丽萍、唐本肃交付的购房款，龙山合作社作为文博公司的合作方对此应予知晓，但龙山合作社未举证证明其对此提出反对。更何况，龙山合作社已向唐本肃、张丽萍出具了不动产销售发票，且自《无锡市房产契约书》签订后至被诉前，龙山合作社从未向张丽萍、唐本肃主张购房款，故应认定涉案房屋价款已经清偿，龙山合作社不能再以张丽萍、唐本肃未按照《无锡市房产契约书》的约定支付价款为由行使同时履行抗辩权。文博公司作为合同约定的办证义务人、龙山合作社作为土地使用权人，均负有协助张丽萍、唐本肃办理土地过户手续的义务，故对张丽萍、唐本肃的该项主张予以支持。
关于张丽萍、唐本肃主张龙山合作社、文博公司共同支付违约金（以2898500元为基数，按照日万分之一为标准，自2011年5月27日计算至两被告协助其办理完成土地证之日止）的诉请，文博公司及龙山合作社均应受《房产转让协议》的约束，该协议约定，文博公司不能按协议规定期限交付房产证、土地证的，每逾期一日，由违约方支付万分之一的违约金。该约定并未明确以何标准为基数进行计算，但结合该合同的文义及交易习惯，应解释为，以购房人已支付的购房款为基数进行计算。《房产转让协议》约定，文博公司应于2008年12月30日之前办理土地证并交付张丽萍、唐本肃，但文博公司至今未按约履行，文博公司应承担违约责任。文博公司根据王雨恒于2011年5月26日出具的《欠条》认可购房款已付清，故张丽萍、唐本肃主张以《房产转让协议》约定的购房款2898500元为基数，自2011年5月27日起算违约金于法有据，予以支持。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，张丽萍、唐本肃主张的违约金计算标准并未超过法律规定范围，予以支持。因龙山合作社同样受该合同的约束，故龙山合作社应就文博公司的上述付款义务承担连带清偿责任。
关于张丽萍、唐本肃主张的违约金5万元，当事人在违反合同约定的具体条款时，另一方可依照合同约定的违约金条款提出相应主张。本案中，龙山合作社与张丽萍、唐本肃签订的房屋买卖合同并未明确约定房屋过户的期限，张丽萍、唐本肃主张违约金没有合同依据，不予支持。
关于张丽萍、唐本肃主张的评估费1万元，系其为办理土地证而单方委托评估所致的费用，其委托评估时并未与文博公司或龙山合作社进行协商、未经文博公司或龙山合作社的同意，故该费用的发生与文博公司无关，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第一百二十五条、第四百零三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，该院判决如下：一、龙山合作社、文博公司于判决发生法律效力后十日内协助张丽萍、唐本肃办理关于无锡市滨湖区钱姚路88号Y（第××幢第三层）的土地过户登记手续。二、龙山合作社、文博公司于判决发生法律效力后十日内对违约金（计算依据：以2898500元为基数，以日万分之一为标准，自2011年5月27日起计算至龙山合作社协助其办理完成土地过户登记之日止）承担连带清偿责任。三、驳回唐本肃、张丽萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1300元，由张丽萍、唐本肃负担650元，由龙山合作社、文博公司负担650元。
龙山合作社、文博公司不服，共同向本院提起上诉称：双方签订的两份协议，后一份协议仅是对前一份协议的价格和违约金作了调整，没有增加内容，根据合同法原则，应该是后合同覆盖前合同。上诉人与被上诉人申报领取房产证时提供的转让协议是2011年3月10日签订的《无锡市房产契约书》，提供的房屋销售发票为398万元，而该契约书约定的违约金为5万元，即使上诉人不为被上诉人办理房产、土地证，只需承担违约金5万元。而上诉人已为被上诉人办理了房产证，仅未办理土地证，即使上诉人违约也是部分违约，应减半承担。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请。
被上诉人张丽萍、唐本肃辩称：双方签订的房屋买卖合同明确约定双方的权利义务，并且上诉人已为被上诉人办理了房产证，只是未办理土地证，故上诉人理应承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中双方对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审争议焦点是本案应按照《房产转让协议》还是按照《无锡市房产契约书》履行？
本院认为：
当事人之间就转让同一房屋先后分别签订两份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。本案中，虽然文博公司、龙山合作社就诉争房屋先后与张丽萍、唐本肃签订了《房产转让协议》和《无锡市房产契约书》，但根据《房产转让协议》双方约定的付款方式，张丽萍、唐本肃分期付款的时间，王雨恒2011年5月26日出具的认可购房款已付清的《欠条》及双方当事人的陈述等证据材料，可以认定双方是按照《房产转让协议》的约定来履行的。另根据《无锡市房产契约书》的签订时间、协议内容，龙山合作社为办理房地产过户手续委托无锡市房冠房地产评估交易有限公司作出的房地产评估报告书，房屋销售发票，双方当事人履行协议的情况，可以确定《无锡市房产契约书》系龙山合作社与张丽萍、唐本肃为办理房地产过户手续而补签的一份协议。文博公司、龙山合作社应按《房产转让协议》的约定协助张丽萍、唐本肃办理诉争房屋土地过户登记手续并支付相应的违约金。综上，龙山合作社与文博公司的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人龙山合作社与文博公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘晓伟
审 判 员 王一川
代理审判员 刘翼洲
二〇一五年七月十日
书 记 员 汪丽敏