连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第02883号
原告连云港市海庆中学，住所地连云港市海州区大庆西路**号。
法定代表人杨利军，该校校长。
委托代理人张军，江苏苍梧律师事务所律师。
委托代理人蔡静。
被告赵士银。
原告连云港市海庆中学（以下简称海庆中学）与被告赵士银房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员梁秀萍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海庆中学的委托代理人张军、蔡静、被告赵士银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海庆中学诉称，原、被告于2011年11月28日签订《房地产租赁契约》，约定由被告承租位于新浦区大庆西路9号门面房，租赁期限为2010年11月28日至2011年10月28日，租金为每月350元。合同期满后，原告根据教育主管部门的初步规划（被告承租的门面房将被拆除，场地用以扩建操场的教学实施），不再对外出租，因此，原、被告之间不再续签租赁协议。涉案门面房此后由被告使用，并交纳租金，形成了不定期租赁。随着教育主管部门规划的实施，原告于2013年11月5日向被告发出通知，要求被告于2014年2月底前搬迁，据此，双方之间不定期租赁关系解除。此后，原告多次书面通知要求被告搬离，被告以无理要求拒绝搬离，导致房屋无法进行拆除，造成原告将要向工程承包方支付巨额窝工费，故请求判令：1、被告向原告返还房屋，并承担2014年3月至今的房屋占有使用费1800元（暂计算至起诉之日）；2、被告向原告支付因其行为导致的窝工损失17777元；3、本案诉讼费等由被告承担。
被告赵士银辩称，1、原告没有举证证明该出租房屋权属问题，据我们了解，这个出租房属于原新浦区教育局，而且收取的房租也上交于区教育局，所以原告不是合适的诉讼主体；2、原告的出租房是违章建筑，利用违章建筑出租，谋取利益是违法的。对此，法院不应予以支持。同时，请原告出具建房及房屋的权属证明；3、根据拆迁法第六条规定，原告应取得房屋拆迁许可证，应办理规划许可证等审批手续；4、拆迁法规定，原、被告之间应当定为拆迁补偿安置协议，达不成协议的，应当向连云港市拆迁办申请，这是拆迁行为的前置条件，原告直接向法院起诉，属于程序不合法。另外，原、被告所签订的租赁合同第八条规定，如因租赁关系发生争议，应进行协商，协商不成的，才可以向法院提起诉讼。但是，原告不但未与被告进行充分协商，还采取极端手段，断电、断水，用建筑垃圾封堵被告门前道路；5、原告要求被告支付占有使用费不能成立，占有使用费是房屋租金，原告为了规避违建房屋出租这一事实，而使用了占用费这一名词。其次，拆迁法律有规定，在拆迁争议解决前不得断电、断水、断路。被告不但断水、断电、断路，还上房揭瓦，造成被告及其它用户屋里漏水，不能居住；6、原告多年来一直将违建房屋向他人出租，从不开具正规发票。十几年来，共收取百余万元房租，给国家税收造成重大损失，被告保留向有关部门举报的权利。
经审理查明，2010年11月28日，原告海庆中学与被告赵士银签订一份《房地产租赁契约》，约定：一、原告自愿将位于新浦区大庆路9号房屋（建筑面积为18平方米）出租给被告使用；二、租金为每月350元，按月结算，在每月的前3日内交付给原告。租赁期限为2010年11月28日至2011年10月28日止；十三、其他事项：3、押金200元；4、房租超过时间没交，校方有权收回房屋；5、房子到期退房，校方退还押金；9、如遇学校拆迁用房，校方一律不赔偿装璜。合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后，被告按合同约定的350元／月支付2010年11月28日至2011年10月28日期间的租金，并支付押金200元。合同期满后，双方未续签合同，涉案房屋仍由被告使用，被告按450元／月支付房屋占有使用费至2014年2月。
2012年2月20日、2013年11月5日及2014年6月6日、6月19日，原告海庆中学分别向被告发出通知，告知被告学校将于2014年春季修建塑胶跑道，门面房要全部拆除而不再对外出租，要求被告在2014年2月底前搬迁，将门面房返还学校。嗣后，被告至今没有搬离涉案房屋，故而引发诉讼。
另查明，2014年5月19日，海庆中学与连云港市众兴建筑安装工程有限公司签订一份《建设工程施工合同》，约定由连云港市众兴建筑安装工程有限公司承建连云港市海庆中学300米运动场工程，开工时间为2014年5月20日（具体开工时间以发包方书面开工报告为准），竣工日期为2014年8月20日。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告举证的国有土地使用证、《房地产租赁契约》、支付租金收据、通知、招标文件、《建设工程施工合同》、通知函等证据在案予以证实。
本院认为，当事人以租赁房屋系未取得合法建设手续的违章建筑或临时建筑房屋超过批准期限为由要求确认租赁合同无效，在一审庭审终结前出租人仍未取得合法建设手续的，应予支持。房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，应予支持。本案中，涉案房屋至今未取得合法建设手续，原、被告签订的《房地产租赁契约》属无效合同。但原告要求被告返还房屋，并支付自2014年3月至2014年7月1日的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。双方约定租赁期限内的租金为350元／月，合同期满后，被告按450元／月支付房屋占有使用费，故自2014年3月至2014年7月1日的房屋占有使用费为1800元（450元／月×4）。原告要求被告赔偿窝工损失，但未提供充分证据予以证实，故本院不予支持。原告收取被告押金200元，应予以返还。被告辩称，涉案房屋属于原新浦区教育局，原告不具备诉讼主体资格，对此，原告提供国有土地使用权证，证实涉案房屋系建在原告具有土地使用权的范围内，只是未办理建房的相关审批手续，故被告的该辩解理由不成立，本院不予采信。依据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告赵士银于本判决生效后十日内将位于原新浦区大庆西路9号房屋返还原告连云港市海庆中学。
二、被告赵士银于本判决生效后十日内给付原告连云港市海庆中学自2014年3月至2014年7月1日的房屋占有使用费1800元。
三、原告连云港市海庆中学于本判决生效后十日内退还被告赵士银押金200元。
四、驳回原告连云港市海庆中学的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费290元（原告已预交），由原告负担263元，被告负担27元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费290元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：440301040009094。
审判员 梁秀萍
二〇一四年九月二十八日
书记员 江向晖
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论审终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论审终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：440301040009094
开户行：连云港市农业银行苍梧支行