上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第224号
上诉人（原审被告）上海张江微电子港有限公司。
被上诉人（原审原告）蒋海涛。
上诉人上海张江微电子港有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第36810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日受理后，依法组成合议庭于2015年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人上海张江微电子港有限公司之委托代理人孙加锋，被上诉人蒋海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2002年12月5日，蒋海涛（乙方）与上海张江微电子港有限公司（以下简称张江微电子港公司，甲方）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）一份，约定由乙方向甲方购买上海市某某区某某路某某弄某某号（以下简称系争房屋），系争房屋建筑面积为168.37平方米，单价为（人民币，下同）8，680元，总房价为1，461，452元。合同第十条约定，系争房屋的交付必须符合下列所列条件：取得了《住房交付使用许可证》；甲方承诺在2003年10月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方解除本合同。第十一条约定，甲方定于2003年7月30日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条约定，系争房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付系争房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对系争房屋进行验收交接，房屋交付的标志为《房屋验收交接清单》（暂定名），在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因系争房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《新建住房质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接收系争房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。合同附件一对付款方式和付款期限作了约定。补充条款第二条约定：补充本合同第十三条，乙方于交付之日在甲方出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件后，应对系争房屋进行验收交接，并签署《房屋验收交接清单》。若乙方未能于交付通知规定的日期内办理验收交接，亦未能在甲方催告书规定的日期办理验收交接手续的，该催告书视为房屋交付标志。2005年4月19日，蒋海涛和张江微电子港公司签署《房屋交接书》，确认系争房屋的实测建筑面积为167.69平方米，总房价款1，455，549元蒋海涛已全部付清。双方确认《房屋交接书》是作为办理系争房屋过户手续的必备文件，是办理小产证的流程，并非对系争房屋的实物交接。2005年4月19日，蒋海涛取得系争房屋的房地产权证。
2003年7月15日，张江微电子港公司向蒋海涛发出《交房通知书》，要求蒋海涛于2003年8月30日前凭通知签订交付使用书并补足或退还面积差额款，同时办理交房手续，缴付物业管理费用，另支付违约金34，800元。2003年8月18日，张江微电子港公司再次发《通知函》，要求蒋海涛于2003年9月15日前带好相关证件，签署《房屋交接书》并补足或退还面积差额款，另支付违约金24，360元。对上述二份通知，蒋海涛认为，收到张江微电子港公司通知后，前往张江微电子港公司处办理交房手续，但张江微电子港公司告知其必须支付违约金后才能办理，蒋海涛认为违约金没有依据不愿支付，最终未能办成交房手续。张江微电子港公司认为，蒋海涛未在规定时间内前来办理，故按照合同约定已视为交付系争房屋。
2014年4月，案外人上海某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）起诉蒋海涛，要求蒋海涛支付物业管理费，上海市浦东新区人民法院作出（2014）浦民一（民）初第16116号民事判决，判决蒋海涛应给付某某公司自2012年5月1日起至2013年12月31日止的物业管理费9，390.64及滞纳金2，676.32元。该案审理查明，2003年7月15日、8月18日蒋海涛收到张江微电子港公司的交房通知书，但双方因购房款的违约金未能协商一致故至今蒋海涛仍未办理实际的房屋交接手续，亦未取得房屋钥匙。
蒋海涛诉称，张江微电子港公司拒绝办理房屋验收交接手续，使其在长达十年时间里既不居住，也无法出租和出售。一是逾期办理小产证。依据合同张江微电子港公司应于2003年7月30日前交房，但由于张江微电子港公司单方面的原因，直至2005年4月19日才办理小产证。二是拒绝办理房屋验收交接手续。合同约定房屋交付的标志是《房屋验收交接清单》，张江微电子港公司委托某某公司作为其代理人与其办理房屋验收交接手续，但是某某公司以其拖欠物业管理费为由拒绝按照合同约定办理交房手续。三是逼迫其支付本应由张江微电子港公司承担的物业管理费。2014年5月7日，其收到浦东新区法院传票，某某公司起诉要求其支付2005年5月以来的全部物业费，根据发改委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》规定，交房前的物业管理费应由作为开发商的张江微电子港公司承担。综上，其诉至法院请求：1、判令张江微电子港公司依据《预售合同》规定办理房屋验收及交付手续；2、判令张江微电子港公司支付因延期交房所及违约金1元；3、判令张江微电子港公司承担与本案有关的诉讼费、律师费等相关费用。审理中，其撤回对第二项诉讼请求及第三项诉讼请求中律师费的主张。
张江微电子港公司辩称，不同意蒋海涛的诉讼请求，其已根据合同约定通知蒋海涛办理房屋交接手续，并多次发函催告蒋海涛前来办理交接手续，但蒋海涛拒绝办理，根据合同约定蒋海涛未按规定日期办理，视为其已完成房屋交接手续，故其不存在违约行为。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。蒋海涛和张江微电子港公司签订的《预售合同》系双方真实合意，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守。相关法律规定，除当事人另有约定外，对房屋的转移占有，视为房屋交付使用。故法律意义上的交房，应包括占有转移和所有权转移。这一方面要求出卖人按约使房屋达到合同约定的交付使用条件，并通知买受人办理房屋交接手续，买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程；另一方面，完整的交房尚需履行一系列相关的法律手续，如房屋产权证的办理等。蒋海涛未能于张江微电子港公司交付通知规定日期内完成办理验收交接手续，主要原因是就交房通知中的违约金事宜，未能与张江微电子港公司协商一致，而非蒋海涛怠于办理。该通知对蒋海涛而言是附条件的办理验收交接手续，现其拒绝接受，不能当然认定，张江微电子港公司的催告书就视为房屋交付标志。且事实上，系争房屋的钥匙等尚在物业处，蒋海涛至今未控制系争房屋。蒋海涛和张江微电子港公司之间如有未了事宜可以另行处理，不能成为双方交付系争房屋的障碍。故张江微电子港公司提出蒋海涛未在规定时间内办理交接手续，已视为交付系争房屋的意见，于法无据，不予采信。系争房屋产权早已登记至蒋海涛名下，作为权利人的蒋海涛要求张江微电子港公司交付系争房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据合同约定，在交接系争房屋时，张江微电子港公司应会同蒋海涛对系争房屋进行验收，并出示相关证明文件及提供有关资料。原审审理中，蒋海涛撤回部分诉讼请求，是其处分自己诉讼权利的行为，予以准许。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于二○一四年十一月二十八日作出判决：上海张江微电子港有限公司应于判决生效之日起十五日内将坐落于上海市某某区某某路某某弄某某号的房屋交付给蒋海涛。案件受理费50元，减半收取25元，由上海张江微电子港有限公司负担。
判决后，张江微电子公司不服，上诉于本院称，上诉人在《交房通知书》及《通知函》中均为设置任何办理验收的条件，上诉人并未将违约金设定为办理交房过户手续的前置条件，是否支付违约金并不影响被上诉人前往上诉人处办理交房过户手续。而被上诉人收到上述通知后，未按约定时间前往上诉人处办理交房手续，也未与上诉人沟通办理交房事宜，根据《预售合同》的约定，上诉人发出催告书后应视为房屋已经交付，该约定是双方真实意思表示，真实有效，对双方具有法律约束力。根据法律规定，上诉人不仅有权要求被上诉人另行支付违约金，也有权在被上诉人不支付违约金时，拒绝其相应的履行要求，尽管上诉人没有这样做。综上，请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人蒋海涛辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，不动产的交付，包括权利交付与实物交付，而实物交付的方式为转移占有，表现为权利人实际控制房屋。被上诉人作为系争房屋的买受人，有权要求作为房屋出售人的上诉人交付系争房屋加以居住使用。故本案的争议在于上诉人是否已履行了系争房屋的交付义务。
生效判决已经查明，双方至今没有办理验房等房屋交接手续，上诉人也未向被上诉人交付系争房屋的钥匙，可见被上诉人至今未能实际控制房屋。上诉人主张根据双方在《预售合同》中的约定，应视为其已经交付了房屋。然该约定系为防止上诉人怠于行使权利而设，而生效判决已查明被上诉人未能如期与上诉人进行房屋交接，系因双方对购房款的违约金未能协商一致，而非被上诉人怠于办理所致。且交房本就是上诉人的义务，双方的约定并没有免除上诉人的交房义务。现被上诉人作为系争房屋的所有权人要求上诉人实际交付房屋，于法不悖，本院予以支持。上诉人主张其已实际交付房屋，与事实不符，本院不予采信。至于违约金事宜并非系争房屋交付的障碍，也非本案争议所在，双方就此可另行协商解决。
综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海张江微电子港有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；