江苏省句容市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）句民初字第2229号
原告陈桂荣。
委托代理人徐秀勇，江苏昊信律师事务所律师。
被告李杰。
被告周美云。
委托代理人曹冬，江苏朱方律师事务所律师。
原告陈桂荣与被告李杰、周美云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理，依法适用普通程序于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐秀勇、被告周美云委托代理人曹冬到庭参加诉讼，被告李杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年5月28日，原告与被告签订租赁协议，双方约定原告将其所有的位于句容市西环路的房产出租被告用于洗浴经营，租期六年，自2012年9月8日起至2018年9月7日止，每年度租金50万元，第一年租金于2012年9月8日付清，从第二年起，每年9月5日前付清下一年度租金。合同期满，或者被告违约导致合同解除时，房产装饰装潢无偿归原告所有。双方约定其他相关事宜。截止2014年9月5日，被告累计欠租金40万元，原告多次催要未果。2015年3月18日，原告委托律师发出律师函，要求解除双方的租赁协议。被告李杰在该函件上签字确认。至今，被告未履行合同约定义务，现诉请要求确认解除原、被告于2012年5月28日签订的租赁合同。确认位于句容市经济开发区××环路西侧金门豪洗浴中心内的装饰装潢、设备物品。请求支付租金40万元，违约金150万元，合计190万元。
被告李杰未作答辩，亦未提交证据材料。
被告周美云辩称：原、被告之间的租赁事实没有异议，但原告方在2015年1月将所租赁的房屋大门锁住，导致被告无法正常经营，系原告违约在先，原告应当赔偿被告方房屋装修残值，及支付相关违约金。我方至2012年5月1日起至2014年11月10日，共支付房屋租赁110万元，及2万元房屋租金，房屋租赁一直支付到2015年3月7日。
经审理查明：2012年5月28日，原告与两被告签订租赁协议一份，协议书中约定原告将其与妻子共有的座落于句容市经济开发区洪武路西侧房屋及相关附属设施出租两被告经营洗浴之用，租期六年，自2012年9月8日起至2018年9月7日止，每年度租金50万元。两被告在协议签订前，预付房租25万，余款25万在2012年9月8日前付清。从第二年起，在9月5日前付清年租金。同时约定，有下列情形之一的一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按剩余年度租金的双倍支付违约金。支付违约金不足以支付损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。其中，第（四）项被告逾期不支付租金累计超过两个月的。被告需装修或增设附属设施设备的，应事先征得原告的同意，被告增设的附属设施和设备归属及其维修责任为被告。合同期满或者被告违约导致合同解除时，该装修装潢无偿归原告所有。被告返还租赁屋应当符合正常使用后的状态。返还时应经原告验收认可，并相互结清各自应承担的费用，签订交割协议。双方还约定其他相关事宜。合同签订后，原告按约将房屋交付两被告使用。两被告于2012年5月1日、28日、6月20日、8月30日，2013年12月3日、2014年1月27日、11月10日先后七次分别支付原告租金为20万、2.5万、2.5万、25万、20万、20万、20万，合计110万元。2015年3月18日，原告委托江苏刘桂生律师事务所向被告李杰发生律师函，该律师函中载明协议第九第二款的约定，被告若逾期不支付租金累计超过两个月，陈桂荣有权解除协议，被告从第二年度支付租金40万元，第三年度支付租金20万，截止2014年9月5日累计欠租金40万元，原告多次向被告李杰催要租金，但被告未能依约支付租金。根据合同约定，通知被告于接函后三日内联系律师或者陈桂荣办理解除协议相关手续。2015年3月24日，被告李杰在该律师函中签署上述情况属实，因自身原因不能继续营业并签名。嗣后，原、被告协商未果，原告于2015年11月23日向本院起诉两被告，要求判如所请。审理中，2016年4月1日，原告陈桂荣妻子周红霞向本院书面申请不参加本案诉讼并放弃有关权利，由陈桂荣一人参加本案诉讼。
上述事实有原告方提交的身份证复印件、租赁协议复印件、律师函、被告周美云提交的支付租金的清单及相关明细、收条以及原告与被告周美云的当庭陈述予以证实。
本院认为：原告与两被告签订的租赁协议其实质是房屋租赁协议，该合同合法有效。合法有效的合同原、被告均应按约履行，原、被告在合同中约定被告逾期不支付租金累计超过两个月的，原告有权解除合同。两被告第二年度欠原告租金10万元，第三年度欠原告租金30万元，2015年3月18日，原告委托律师向两被告发出律师函要求解除合同，符合原、被告双方的约定。现原告诉请要求确认原、被告于2012年5月28日签订的租赁合同予以解除，本院予以支持。
原、被告合同中约定合同期满或者被告违约导致合同解除时，该装修装潢无偿归原告所有。现两被告拖欠原告租金导致合同解除违约责任在两被告，故讼争房屋的装修装潢应当归原告所有。原告诉请要求确认讼争房屋内的装修装潢归其所有，本院予以支持。原、被告在合同中约定被告增设的附属设施和设备归属及维修责任为被告。原告主张增设的设备归其所有，本院不予支持。
原、被告在合同中约定违约一方应当向另一方按照剩余年度租金的双倍支付违约金，违约金不足以抵付损失的还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。原、被告租赁期限为六年，两被告从第二年度起欠租金10万元，第三年度欠租金30万元，2013年3月24日，被告李杰确认解除合同，故两被告第三年度租金从2014年9月8日起至2015年3月24日止，计6.57个月，租金应当为273750元。两被告两年6.57个月应付原告租金为1273750元，扣除两被告已付租金110万元，尚欠173750元。两被告应当将拖欠的租金支付原告。原告于2015年3月24日，委托律师向被告发函要求解除租赁协议，按照合同约定被告应支付原告违约金200万元。根据相关规定因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不超过六个月。比照该规定，原告现主张要求两被告支付违约金150万元过分高于其受到的损失。被告亦要求减少违约金的数额。故本院将两被告违约金调整为原告半年的租金损失的数额，即25万元。
被告周美云辩称无法经营系原告陈桂荣锁其浴场大门所致，但其提供的证据材料不足以证明其陈述，本院不予采信。被告要求原告赔偿装修残值及营业损失未能提起反诉，本院不予理涉。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告陈桂荣与被告李杰、周美云于2012年5月28日签订的租赁协议予以解除。
二、确认座落于句容经济开发区西环路西侧原告所有的金门豪洗浴中心内现有的装饰装潢归原告所有。
三、被告李杰、周美云于本判决生效后十日内支付原告租金17.375万元，违约金25万元，合计423750元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21900元，由原告负担14243元，两被告负担7657元。（此款原告已预交，两被告应于本判决生效后将应负担的诉讼费7657元一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉费用，上诉于江苏省镇江市中级人民法院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）。
审判员 张 伟
二〇一六年五月十八日
书记员 窦雪娇