浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬宁力民初字第54号
原告：宁波市烟草公司宁海分公司。
负责人：孟荣孝。
委托代理人：郑四海。
被告：赖素云，农民。
委托代理人：徐泽云。
原告宁波市烟草公司宁海分公司为与被告赖素云房屋买卖合同纠纷一案，于2014年3月7日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员童文建独任审判，于2014年4月3日公开开庭进行了审理。2014年4月23日、5月23日原、被告向法院申请庭外和解各30天。原告的委托代理人郑四海、被告委托代理人徐泽云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波市烟草公司宁海分公司起诉称：1998年4月21日，原告的前身即浙江省烟草公司宁海县公司与赖素云签订了一份《房产转让协议》。该协议约定：由被告将坐落在力洋镇力洋村景港路西侧24号三间两层的“房屋”（实际系宅基地）转让给原告，房屋总价款为6万元，于签订协议时付4万元，余款自被告房产权证交付时付清。乙方不能交付房产证的，则按价款总额的20%计付违约金等相关事项。合同签订后，原告依约交付购房款55000元，并出资自建房屋。嗣后，被告先行毁约，曾于2010年9月诉至宁海县人民法院要求确认双方间的房屋转让协议无效，要求原告腾空房屋，返还房产。自2012年4月起，被告又侵占上述由原告建造的房屋至今。为此，原告诉至法院，1、要求确认原、被告于1998年4月21日签订的房产转让协议无效；2、判令被告返还原告购房款55000元，并支付资金占用期间的利息损失（自1999年1月18日起，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止）；3、要求被告赔偿原告经济损失500000元。
原告在本案审理过程中向本院提供如下证据：
房产转让协议、农民私人建房规划用地呈报表复印件、房产证复印件、土地证复印件各一份，拟证明原、被告签订房产买卖协议及诉争房产的土地系集体性质等事实；
领款凭证、记账凭证十份，拟证明被告收取原告购房款55000元的事实；
记账凭证、银行凭证、发票一组，拟证明原告购买被告地基后，出资自建房屋等事实；
民事诉状、授权委托书一份，拟证明被告毁约，曾起诉法院，并侵占诉争房屋至今等事实。
被告赖素云答辩称：1998年4月21日签订的房产转让协议无效，被告无异议。原告提出的第二项诉请，与事实不符，至今为止，被告仅收到20000元购房款，同时原告要求计算利息的诉请也没有事实和法律依据。第三项诉请赔偿损失也没有事实和法律依据，故被告认为第二项、第三项诉请应予以驳回。虽然被告没有收到大部分购房款，但仍积极履行合同，合同签订后被告即将建房审批表等材料交给原告，嗣后被告亦积极奔走各部门，协助原告办理产权证件。当时被告并不知道房屋是否能够买卖，相关部门可能因这个原因，一直未能办理相关产权证件。2010年9月初，浙江三江拍卖公司对该房产进行拍卖公告，被告看到以后聘请了律师立即向浙江三江拍卖公司发出了律师函，阐述了相关情况，该拍卖公司立即停止了拍卖行为。在与烟草公司的协商中，被告亦提起了诉讼。原告陈述被告先行毁约，与事实不符，实际是被告无诚义履行合约，而且该协议也无法履行。原告所诉请的损失，是原告自身造成的，并非被告造成，所以被告恳请法院驳回原告不合理的诉请。
被告在本案审理过程中向本院提供如下证据：
房地产买卖申请审批书、宁海县人民政府办公室抄告单、宁海县力力洋镇力洋村民委员会和宁海县力洋人民政府证明、房地产买卖契约各一份�拟证明被告一直在积极配合原告办理产权过户事宜的事实；
拍卖公告复印件一份，拟证明原告毁约在先，无意履行房产买卖的事实；
本院出示房产评估报告一份，拟证明讼争房地产当前市场价格。
双方提供的证据及法院出示的材料，经庭审质证，认证如下：
1.被告对原告提供的证据无异议，本院予以确认。
2.被告对原告提供的证据有异议，认为被告在合同签订后第二年才收到20000元，上述凭证的签名不是被告本人所签。本院认为被告仅对凭证的签名予以否认，但未提供相应的反证，也未申请笔迹鉴定，应承担举证不能的法律后果，故对原告提供的证据及证明目的予以确认。
3.被告对原告提供的证据有异议，认为是否真实无法查清，与被告也是无关的，且无法证明上述购买的材料用于建造诉争房产，但对诉争房产是原告建造的事实无异议。本院认为诉争房产原告建造的事实是客观存在的，故予以确认。
4.被告对原告提供的证据真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，认为原告仅支付购房款20000元，后由三江拍卖公司将该房屋进行拍卖，说明原告毫无诚意履行合同。本院认为上述证据不能证明被告毁约，侵占诉争房屋的事实，故原告的证明目的不予确认。
5.原告对被告提供的证据无异议，证明目的有异议，认为签订了协议，被告有义务配合原告办理产权过户，但被告未将办理好的相关权证交付给原告，没有积极履行义务，同时反证当时原告为何购买农村房屋是有特定背景，就是为了发挥烟草专卖的效应，方便农村消费者。本院认为原告的异议成立，故对被告的证明目的不予确认。
6.原告对被告提供的证据有异议，认为拍卖公告是复印件，且没有载明是谁提起拍卖的，不能证明被告所要证明的目的。本院认�原、被告之间房地产买卖与原告委托拍卖公司拍卖房产并不存在矛盾，不涉及毁约的问题，故对该证据不予确认；
7.本院出示的房产评估报告一份，原告无异议，能证明原告存在损失的事实；被告有异议，认为估价的依据、对象不适用于本案所诉争的宅基地，评估的价格也与事实不符。本院认为该房产评估报告能够真实反映讼争房地产当前的市场价值为540000元，其中包括土地价值340000元，房屋价值200000元；被告虽提出异议，但未能举证反驳，故本院对该证据予以确认。
综上，本院认定事实如下：
1998年4月21日，浙江省烟草公司宁海县公司（以下简称宁海县烟草公司）与赖素云签订了房产转让协议。该协议约定：由被告将坐落在宁海县力洋镇力洋村景港路西侧24号三间两层的房屋（实际系宅基地）转让给宁海县烟草公司，总价款为60000元，签订协议时付40000元，余款自被告房产权证交付时付清；被告不能交付房产证的，则按价款总额的20%支付违约金；被告应协助宁海县烟草公司办理好有关房产权证手续等相关事项。合同签订后，宁海县烟草公司陆续向原告方支付购房款合计55000元，并出资建造了房屋。1998年10月宁海县土地管理局向“赖苏云”颁发了集体土地使用权证。后于2007年、2009年变更另行换发成被告姓名的房产证与土地证。2010年9月被告以获知原告委托浙江三江拍卖公司对该房产进行拍卖为由诉至本院要求确认双方之间的房屋转让协议无效，并腾空房屋，返还被告。为此本院曾组织当事人进行案外协调，无果。2013年起，被告对该讼争房屋进行管理、租赁。该讼争房地产经评估当前市场价值为540000元，其中包括土地价值340000元，房屋价值200000元。
另认定，浙烟法联[2008]48号文件规定浙江省烟草公司宁波分公司的名�变更为浙江省烟草公司宁波市公司，下设八个分公司，其中一个为宁波市烟草公司宁海分公司，即本案原告，于2008年7月28日成立，同时浙江省烟草公司宁海县公司于2008年8月8日注销。
本院认为本案争议焦点为：1.原告已经支付给被告多少地基款；2.合同履行及毁约问题；3.本案房地产无法办理过户手续的责任问题。围绕本案争议焦点，分析如下：
一、已付地基款问题。本院认为原告究竟已付给被告多少地基款，双方陈述不一致，应从证据举证责任角度予以分析。原告提供被告方签名的付款凭证，已经履行了举证责任，因此举证责任转换到被告一方，被告虽提出异议，但未有相关证据予以反证，应承担举证不能的法律责任。故应当认定原告已支付给被告地基款55000元。
二、合同履行及毁约问题。本院认为本案其实是合同效力问题，而不是合同履行问题，更不是合�毁约问题。本案名为农村房屋买卖，实为农村宅基地买卖，涉案双方不是同一农村集体经济组织成员，一开始该房产转让协议就属无效。也就是该房产转让协议是不可能履行的，是违反法律强制性规定的。双方虽为合同的履行付出了不少时间、精力，最终均无法完成合同的目的，不能以此说明谁先不履行，谁先毁约。
三、该房地产无法过户的责任及责任主次问题。本案房产转让协议无法履行，目的无法实现，过户手续无法交割，原因就是在原、被告之间进行农村宅基地买卖违反法律强制性规定，责任当然是双方，明知不可为而为之，责任主次应具体分析，不能一概而论。被告作为农村妇女，与作为国有企业的原告相比，各个方面均处于弱势。因此本案合同无效，导致不能履行合同的过错，原告方大于被告方，认定过错责任由原告负担70%的主要责任，被告负担30%的次要责任，较为合理。
综上，本院认为原、被告于1998年4月21日签订的房产转让协议是无效的，讼争房屋理应归被告所有使用，造成的损失应按双方的过错责任大小分别承担。原告支付宅基地款55000元与所建房屋的费用，被告应予返还、赔偿。原告虽提供所建房屋的费用证据，但不能确认，因此根据评估报告载明房屋价值来认定其为200000元是合理的。土地现在市场价340000元，减去原告实际所付地基款，增值285000元，按30%次要责任来计算，被告应赔偿原告经济损失85500元。原告提出要求被告支付资金占用期间的利息损失，以及赔偿经济损失500000元的主张，缺乏依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第项、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、1998年4月21日原、被告签订的房产转让协议无效；
二、被告赖素云于本判决生效后十五日内返还原告宁波市烟草公司宁海分公司地基款55000元；
三、被告赖素云于本判决生效后十五日内赔偿原告宁波市烟草公司宁海分公司建造房屋损失200000元；
四、被告赖素云于本判决生效后十五日内赔偿原告宁波市烟草公司宁海分公司地基增值损失85500元；
五、驳回原告宁波市烟草公司宁海分公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10000元，减半收取5000元，由原告负担1800元，被告负担3200元；鉴定评估费2268元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。
审 判 员 童文建
二〇一四年八月四日
代书记员 叶孙斌