北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第08435号
上诉人（原审被告）北京天恩神宇房地产信息咨询有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院南路23、21号。
法定代表人杨淑蓉，总经理。
委托代理人田非，河北王洪波律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市基督教三自爱国运动委员会，住所地北京市东城区东单北大街21号。
法定代表人蔡葵，主席。
委托代理人达锋涛，北京市亿达律师事务所律师。
上诉人北京天恩神宇房地产信息咨询有限公司（以下简称天恩神宇公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第21741号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人天恩神宇公司之委托代理人田非，被上诉人北京市基督教三自爱国运动委员会（以下简称三自爱委会）之委托代理人达锋涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年7月，三自爱委会起诉至原审法院称：2012年8月1日，我方与天恩神宇公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：天恩神宇公司向我方承租了位于北京市海淀区观澳园南区8号楼地下室，租赁期限自2012年8月1日至2013年7月31日止，年租金标准为13万元，2012年8月31日前支付租金6.5万元，2013年2月28日前支付租金6.5万元。合同签订后，我方依约履行合同，但天恩神宇公司未按约支付下半年租金，经我方多次催收，天恩神宇公司始终未支付。租赁合同到期后，我方要求天恩神宇公司腾退房屋，但该公司一直拒绝搬离。现我方诉至本院，诉讼请求：1、天恩神宇公司腾退并返还我方的房屋；2、天恩神宇公司支付拖欠的租金65000元及违约金13000元；3、天恩神宇公司支付自2013年8月1日起至实际腾退房屋日止的房屋使用费，按照年租金13万元计算。
天恩神宇公司辩称：合同签订之后，我公司及时履行了付款义务。2013年7月，我公司向三自爱委会及其关联单位北京市基督教教务委员会及燕京神学院请示，协商以三自爱委会拖欠我公司的工程款抵扣我公司应付的租金，将双方租赁合同延期至2016年7月31日。北京市基督教教务委员会会长于新粒在我公司的报告上署名并签字表示同意。三自爱委会声称合同到期后要求我公司腾退房屋系虚构事实，我公司及工作人员一直居住在涉案房屋，至今仍未收到三自爱委会的退房通知。所以我公司并无任何违约行为，请求法院驳回三自爱委会的诉讼请求。
原审法院审理后确认：三自爱委会与天恩神宇公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。天恩神宇公司称该公司于2013年7月向三自爱委会及其关联单位北京市基督教教务委员会及燕京神学院请示，协商以三自爱委会拖欠该公司的工程款抵扣应付的租金，诉讼中并未得到三自爱委会的认可。天恩神宇公司提供的证据中，其中报告批件上虽有“于新粒”签字，但天恩神宇公司并未提供充分证据证明该签字为真实；且即使真实，于新粒已非三自爱委会的法定代表人，于新粒在其他单位的职务情况亦不能证明其有权代表三自爱委会签署任何文件；另外，天恩神宇公司主张的债务系燕京神学院的工程费用，非三自爱委会所欠债务，与三自爱委会的房屋租赁费用不能相互抵销。故天恩神宇公司主张的以工程款抵扣租金的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采信。因天恩神宇公司未能按期支付租金，且合同已到期，天恩神宇公司应将房屋腾退给三自爱委会，并偿付欠交的租金、违约金及房屋使用费。其中违约金一项，三自爱委会参照合同标准予以减少，因天恩神宇公司仍主张违约金数额过高，申请予以降低，故本院根据天恩神宇公司的违约程度以及三自爱委会的实际损失情况予以适当酌减。据此判决：一、本判决生效后十五日内，北京天恩神宇房地产信息咨询有限公司将位于北京市海淀区观澳园南区八号楼地下室、建筑面积九百平方米的房屋腾退，交还北京市基督教三自爱国运动委员会。二、本判决生效后十五日内，北京天恩神宇房地产信息咨询有限公司支付北京市基督教三自爱国运动委员会拖欠的租金六万五千元，并支付违约金五千元。三、本判决生效后十五日内，北京天恩神宇房地产信息咨询有限公司向北京市基督教三自爱国运动委员会支付自二〇一三年八月一日起至实际腾退房屋日止的房屋使用费，标准按照年租金十三万元计算。四、驳回北京市基督教三自爱国运动委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，天恩神宇公司不服，上诉至本院。上诉理由及请求：1、2012年8月1日签订的合同是2007年签订的5年期合同的延续，我方除支付65000元外，全部是以工程款抵扣的方式支付租金；2、三自爱委会与北京市基督教教务委员会并称北京市基督教两会，于新粒是北京市基督教两会的重要领导、三自爱委会的前任法定代表人、北京市基督教教务委员会的现任会长。我公司于2013年7月23日向北京市基督教两会及燕京神学院递交报告，要求用工程款折抵租金，于新粒签字同意，于新粒对三自爱委会有代理权。即使于新粒不构成合法代理，由于我公司有理由相信于新粒对三自爱委会有代理权，于新粒的签字行为至少构成表见代理，于新粒行为的相应后果应当由三自爱委会承担。基于以上理由，我公司要求改判驳回三自爱委会的全部诉讼请求。三自爱委会同意原判。
经审理查明：2012年8月1日，三自爱委会（甲方）与天恩神宇公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市海淀区观澳园南区8号楼地下室（以下简称8号楼地下室），建筑面积900平方米的房屋交由乙方租赁使用。房屋年租金13万元，租赁期自2012年8月1日起至2013年7月31日止。租金支付方式为：2012年8月31日前支付6.5万元，2013年2月28日前支付6.5万元。乙方在租赁期内要按时交纳全部租金，如逾期不交，除应及时如数补交租金外，每拖欠一周加收滞纳金1％，乙方拖欠租金累计达一个月甲方有权终止协议，收回房屋。
合同签订后，三自爱委会将房屋交付天恩神宇公司。天恩神宇公司按期向三自爱委会支付了第一期租金6.5万元，但未按约定时间支付其余6.5万元租金。合同到期后，天恩神宇公司仍在租赁房屋内办公，至今未腾退房屋。
另查，8号楼地下室系燕京神学院与北京宝晟住房股份有限公司签订《购房协议》后取得使用权，后因房屋产权单位变更，燕京神学院又与北京世纪恒业投资有限公司签订了《购房协议》，确认燕京神学院享有地下室的使用权。签订两份购房协议时，燕京神学院法定代表人系于新粒。燕京神学院出具《情况说明》，购买地下室的费用实际由三自爱委会支付，该地下室由该会进行管理使用。
诉讼中，天恩神宇公司称三自爱委会同意该公司以工程款抵扣应付租金，并提供了2013年7月23日天恩神宇公司向北京市基督教两会及燕京神学院递交的报告，报告主要内容为：“北京市基督教两会、燕京神学院各位领导您们好，我单位北京市天恩神宇房地产信息咨询有限公司，于2005年同贵方建立合作关系，由我单位垫资修建神学院装修及土建工程。2007年8月1日开始，与贵方达成协议把观澳园8号楼地下室租给我单位使用；地下室建筑面积900平米，2007年8月1日至今2013年7月31日已六年。2005年开始到2010年期间，神学院学生食堂新建、原食堂翻新、教学楼装修、学生公寓装修、地下室装修、新建车库等我单位共计垫资76.44万元。1、协议地下室租金抵工程款为每年5万元，2007年8月1日-2012年7月31日5年共计25万元；2、2012年8月1日-2013年7月31日协议租金上涨每年13万元，其中我方已交北京市两会6.5万元现金；3、建议将未结工程款余额折抵地下室使用租金，当年尚未结算的工程款余额：76.44-25-6.5=44.94万元，其中我单位愿意奉献5.94万元，尚余39万元折抵2013年8月1日至2016年7月31日三年的地下室使用费，望领导同意。”在该批件上有“于新粒”签名并注明“同意”。三自爱委会的质证意见是：对于该证据的真实性、关联性、合法性均不认可。于新粒不构成代理。于新粒最早是我方法定代表人，签署协议很正常，但是2012年起我方法定代表人已经不是于新粒，天恩神宇公司对于这些已经知晓。于新粒签署的东西，即便是其所签，对我单位也不产生约束力。
经本院查实，三自爱委会系社会团体法人，于新粒曾担任三自爱委会的法定代表人，2012年1月起三自爱委会的法定代表人变更为蔡葵。
上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋租赁合同》、《购房协议》、燕京神学院情况说明等证据材料在案佐证。
本院认为：三自爱委会与天恩神宇公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当充分准确地理解合同内容，依约定享受权利，履行义务，不能对合同作出任意性解释。合同对租赁期限、付款方式作出了无歧义的约定，天恩神宇公司前期也履行了付款义务，后期拒绝支付租金，违反合同约定，导致合同目的不能实现，因此一审法院支持了三自爱委会要求天恩神宇公司腾退房屋、支付房租及使用费的诉讼请求是正确的。关于天恩神宇公司的上诉意见，首先，三自爱委会起诉的依据是2012年8月1日订立的合同，合同条款是双方享受权利、履行义务的依据，任何一方不得擅自变更合同内容，天恩神宇公司提供的证据不能证明其与三自爱委会就变更租金支付方式达成了合意。其次，表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后与第三人签订了合同，善意第三人在客观上有充分理由合理相信行为人具有代理权，并据此与行为人为民事行为，依法律规定由本人向相对人就该民事行为的后果负授权人责任。2013年时于新粒既不是三自爱委会的法定代表人，其行为也不符合表见代理的构成要件，故天恩神宇公司的上诉意见难以成立。综上所述，本院对天恩神宇公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八百七十五元，由北京天恩神宇房地产信息咨询有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一千七百五十元，由北京天恩神宇房地产信息咨询有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 朱文君
代理审判员 夏根辉
二〇一四年十月二十日
书 记 员 杜 莹