上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第109号
上诉人（原审原告）张晓春。
委托代理人朱敬，上海豪珈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姚瑞珍。
被上诉人（原审被告）张永章。
上述两被上诉人共同委托代理人袁圣东，上海长策律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）雍华军。
委托代理人王建民，上海市诤正律师事务所律师。
上诉人张晓春因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
本院经审理查明，姚瑞珍、张永章系夫妻，张达峰系两人之子。2010年3月21日，姚瑞珍、张永章与动迁部门签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁安置补偿协议》（适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋）。当天，姚瑞珍签订了《动迁房使用确认书》，确认购买动迁配套房基地XX号楼XXX室，建筑面积为57.73平方米。2012年8月13日、8月15日，张晓春通过案外人黄某某经工商银行转账给姚瑞珍人民币20万元（以下币种均为人民币）。2012年10月15日，张晓春与姚瑞珍、张永章签订《房地产买卖居间协议》一份，约定张晓春购买嘉定区__路__弄XX号XXX室房屋，建筑面积57.73平方米（实际以产证面积为准），房价款为462，640元。协议上“姚瑞珍”并非姚瑞珍所签，但手印是其本人所摁。张达峰亦在该协议上签名。2014年1月，张晓春与姚瑞珍、张永章以及张达峰一起到翔瑞新苑所在物业公司办理了交房手续，拿到翔瑞新苑小区XXX弄X号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的钥匙。2014年1月15日的《上海博威物业管理有限公司管理处业主基本情况登记表》上载明户主为张晓春，但其上未注明房号。
2014年2月19日，雍华军作为乙方与甲方姚瑞珍、张永章签订《房屋预售协议》一份，约定甲方将大型居住社区动迁配套房基地5号楼203室出售给乙方，面积暂时按照57.73平方米，房产单价按照13，000元／平方米计算，合计750，490元，甲方承诺本协议签订后将《动迁房使用确认书》的权利转让给乙方。本协议签订后，乙方通过农业银行转账给甲方60万元，甲方收到款项当日将钥匙交付乙方，乙方办理好过户手续后再转账给甲方150，490元。张达峰亦在该协议上签名。
2014年2月19日，雍华军通过银行向姚瑞珍转账60万元。姚瑞珍、张永章及张达峰签字确认。雍华军收到系争房屋后进行了装修，并已入住。
张晓春发现雍华军进行房屋装修后，于2014年3月13日报警。制止未果，遂诉至原审法院，请求：1、确认张晓春与姚瑞珍、张永章之间的《房地产买卖居间协议》有效；2、判令雍华军搬离系争房屋；3、判令姚瑞珍、张永章将系争房屋交付张晓春。
张晓春在审理中提供收条一份，内容为“祥瑞新苑XX-X-X-
XXX室60.26平方全款付清，原57.83平方，现60.26平方，差2.43平方＊12300元=29800元已付清”。落款为“姚瑞珍、张达峰”。姚瑞珍否认“姚瑞珍”为其本人所签。张晓春则表示“姚瑞珍”系张达峰代签。
以上事实，有《上海市征用集体所有土地房屋拆迁安置补偿协议》、《动迁房使用确认书》、《银行转账凭证》、《房屋买卖居间协议》、《上海博威物业管理有限公司管理处业主基本情况登记表》、《收条》、《房屋预售协议》、《110接警登记表》、装修照片、证人证言、审理笔录等为证。
原审法院审理后认为，本案的争议焦点为：1、张晓春与姚瑞珍、张永章之间是否成立房屋买卖合同法律关系？2、张晓春要求姚瑞珍、张永章交付涉案房屋及要求雍华军搬离涉案房屋是否有法律依据？
对于争议焦点1，张晓春与姚瑞珍、张永章签订的《房地产买卖居间协议》，对于交易房屋的具体位置约定不明确，对付款方式、房屋交付期限、办理过户手续的期限、违约责任等均未进行约定，该协议并未具备房屋买卖合同的主要条款。张晓春也未有证据证明其向姚瑞珍、张永章实际支付了购房款及姚瑞珍、张永章向其交付了房屋，无法认定张晓春与姚瑞珍、张永章建立了事实上的房屋买卖法律关系。对于张晓春主张其已经付清涉案房屋的购房款的意见，法院认为，张晓春提交的20万元的付款凭证，系案外人黄某某向姚瑞珍支付，并非张晓春所付，张晓春无法证明该款项与本案的关联性。张晓春称张达峰欠其205，000元，该款项抵作购房款，对此未提供任何证据证明该欠款属实，也未举证证明姚瑞珍、张永章作出过以出售涉案房屋的形式为其儿子抵消债务的承诺。对张晓春提交的“全款已付清”的收条，该证据上的签字并非姚瑞珍本人所签，即便如张晓春所述是张达峰代姚瑞珍书写的，张晓春也未有证据证明张达峰得到过姚瑞珍的授权，姚瑞珍对此也未予追认。综上，张晓春与姚瑞珍、张永章间并未成立房屋买卖法律关系。对张晓春要求确认其与姚瑞珍、张永章之间存在房屋买卖合同法律关系的诉请，不予支持。
对于争议焦点2，基于张晓春与姚瑞珍、张永章并不存在房屋买卖法律关系，张晓春要求姚瑞珍、张永章交付涉案房屋缺乏法律依据。雍华军与姚瑞珍、张永章之间签订有《房屋预售协议》，且雍华军履行了支付购房款的义务，姚瑞珍、张永章也已经向雍华军交付了房屋。雍华军的购买价格并未明显低于市场价格，张晓春称姚瑞珍、张永章与雍华军之间存在恶意串通缺乏依据。鉴于雍华军取得涉案房屋有法律依据，对于张晓春要求雍华军搬离涉案房屋的诉请，不予支持。
据此，原审法院判决：驳回张晓春的全部诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人张晓春不服，向本院提起上诉称：1、因张达峰欠钱无力偿还，姚瑞珍、张永章才将系争房屋出售给张晓春，双方签订的《房地产买卖居间协议》具有房屋买卖合同的效力，双方一同前往物业办理了交房手续，并由张晓春支付了相关费用，领取了房屋钥匙，完成了交房手续；2、姚瑞珍、张永章与雍华军恶意串通另行签订房屋买卖合同，伙同他人非法占有了系争房屋；3、即使雍华军不存在恶意，也因上诉人的合同签约、履行在前，而应当迁出系争房屋。请求本院撤销原判，改判支持其诉讼请求。
被上诉人姚瑞珍、张永章辩称：姚瑞珍、张永章与张晓春未签订过房屋买卖合同，也未将房屋交付给张晓春。其和雍华军签订了房屋预售协议，已经收到了雍华军支付的购房款，现雍华军已装修并入住。请求本院驳回上诉，维持原判。
被上诉人雍华军辩称：1、张晓春与姚瑞珍、张永章签订的是居间协议，没有明确具体的房屋，并不是买卖合同；2、签订《房屋预售协议》前，雍华军并不知晓系争房屋曾经出售过，雍华军购房后，已装修入住，属善意取得。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张晓春与姚瑞珍、张永章签订的《房地产买卖居间协议》，虽然对房屋的具体位置、付款方式、房屋交付期限、办理过户手续的期限、违约责任等未作约定，但具备明确的当事人名称、标的、数量、价款等房屋买卖合同的必要条件，故双方签订的合同合法有效。张晓春要求确认其与姚瑞珍、张永章之间存在房屋买卖合同法律关系的诉请，于法有据，本院予以支持。
雍华军与姚瑞珍、张永章之间签订有《房屋预售协议》，其履行了付款义务，且已装修入住。雍华军已支付的价款并未明显低于市场价格，且现有证据无法证明姚瑞珍、张永章与雍华军之间存在恶意串通的事实。现雍华军虽未取得系争房屋的产权，但其已实际入住，张晓春与姚瑞珍、张永章间的买卖合同实际已无法履行，故张晓春诉请判令雍华军搬离系争房屋，姚瑞珍、张永章交付系争房屋，本院难以支持。至于如何解决与姚瑞珍、张永章房屋买卖合同关系，本案不作处理，张晓春可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第814号民事判决；
二、张晓春与姚瑞珍、张永章签订的《房地产买卖居间协议》有效；
三、张晓春其余诉请不予支持。
一审案件受理费8，239元，减半收取4，119.50元，二审案件受理费8，239元；共计12，358.50元，由上诉人张晓春负担12，278.50元，由被上诉人姚瑞珍、张永章负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一五年三月三十日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条……
依法成立的合同，受法律保护。
第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……