山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第383号
上诉人（原审被告）：弘盛地产有限公司。住所地：泰安市岱岳区粥店街道办事处堰社区。
法定代表人：王安年，该公司经理。
委托代理人：迟春岷。
上诉人（原审被告）：弘盛地产有限公司海阳分公司。住所地：海阳市海阳路****号。
负责人：陈龙，该公司经理。
委托代理人：迟春岷。
被上诉人（原审原告）：王玉利。
委托代理人：赵桂欣，山东息相通律师事务所律师。
上诉人弘盛地产有限公司（以下简称弘盛公司）、上诉人弘盛地产有限公司海阳分公司（以下简称弘盛海阳分公司）因与被上诉人王玉利商品房预售合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2013）海民初字第1920号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人弘盛公司及上诉人弘盛海阳分公司的委托代理人迟春岷，被上诉人王玉利的委托代理人赵桂欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年9月29日，王玉利与弘盛海阳分公司签订了商品房预（销）售合同，合同编号为海房预（销）字201033第005号，并于当日签订了补充协议。约定：王玉利购买“弘盛华庭”第6号楼1单元402号房，该房屋用途为住宅，建筑面积共95.18平方米。单价为每平方米2631.92元，计款250506元。附属房（储藏室）面积为17.32平方米，每平方米1600元，计款27712元。合计总房款278218元。付款方式：按揭贷款，即自签订商品房预（销）售合同后七日内王玉利交纳首付款103218元，剩余175000元申请按揭贷款。面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积×100%。房屋交付期限：出卖人应当在2011年9月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。产权登记约定：出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
签订合同及补充协议后，王玉利依约支付了全部购房款。后王玉利补交了部分房款，实际支付购房款为283859元，弘盛海阳分公司向王玉利出具了购房款发票。购房款发票上记载房屋实际面积为94.77平方米、储藏室面积为21.52平方米、实际交付总价款为283859元。
王玉利主张，按照合同第五条第二项关于面积确认及面积差异处理的规定，房屋产权登记面积为94.77平方米，合同约定面积为95.18平方米，产权登记面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值为0.4%，据实结算，弘盛公司与弘盛海阳分公司应退还款项1079元。储藏室产权登记面积为21.52平方米，合同约定面积为17.32平方米，面积误差比为24.2%，按照合同约定面积误差比绝对值在3%的部分，按照单价1600元计算，王玉利应补足款项831元。房屋应退房款与储藏室应补房款兑除后，弘盛公司与弘盛海阳分公司应退款项248元。而王玉利实际又补交了5641元，因此，弘盛公司与弘盛海阳分公司应退还王玉利房款5889元。弘盛公司与弘盛海阳分公司对此提出异议，认为附属房不在合同约定的范围内，不应该按合同第五条第二项计算。
王玉利向法庭提供所购房屋的房产证复印件，证明所购房屋的实际面积以及办理房产证的时间是2013年6月20日。弘盛公司与弘盛海阳分公司对该证据的真实性没有异议，但认为该时间仅是王玉利办理房产证的时间，并不能证明弘盛公司与弘盛海阳分公司提供办证材料的时间。王玉利提供弘盛海阳分公司出具的物业收据，证明实际交房时间为2011年10月20日。弘盛公司与弘盛海阳分公司没有异议。
王玉利主张要求弘盛公司与弘盛海阳分公司支付逾期办理房产证违约金2836元，实际交房日为2011年10月20日，弘盛公司与弘盛海阳分公司应当在2012年10月20日前通知其办理房产证。而实际上弘盛公司与弘盛海阳分公司于2013年6月9日通知王玉利办理房产证，按照合同约定，弘盛公司与弘盛海阳分公司应支付已付总房款1%的违约金。王玉利主张按实际支付的总房款283859元，减去应返还的5889元，按277970元的1%计算违约金即2780元。弘盛公司与弘盛海阳分公司对此提出异议，认为其没有违约，提供弘盛华庭1号楼-8号楼建设工程竣工规划验收合格证，证明该工程于2012年7月25日经海阳市城市规划管理处竣工规划验收合格并将材料提交给房管局。王玉利对该证据的真实性没有异议，但认为不能证明弘盛公司与弘盛海阳分公司何时向房管局提供了办理房产证资料。关于何时向房管部门提供的产权登记材料，弘盛公司与弘盛海阳分公司未能提供证据。王玉利主张弘盛公司与弘盛海阳分公司于2013年6月9日通知办理房产证，弘盛公司与弘盛海阳分公司主张通知王玉利办理房产证的时间记不清楚。
王玉利提供弘盛华庭4号楼、6号楼、8号楼的建筑工程做法图，主张涉案房屋的楼梯间和入户平台应该采用磨光花岗岩楼面进行铺装。弘盛公司与弘盛海阳分公司对此提出异议，主张该工程做法在楼盘开始出售之前就已到建委变更了，提供工程变更／答复通知单一份，证明工程做法已经于2010年9月进行了变更，原公共楼梯间楼地面由花岗岩楼地面改为水泥砂浆楼地面。同时主张未承诺入户平台进行铺装磨光花岗岩。王玉利对弘盛公司与弘盛海阳分公司提供的证据的真实性没有异议，但认为该证据只能证明弘盛公司与弘盛海阳分公司将楼梯间变更了工程做法，入户平台没有进行变更。
王玉利诉请要求弘盛公司和弘盛海阳分公司支付逾期提供办理房产证的相关资料的违约金2836元，将楼梯间和入户平台铺装成磨光花岗岩楼面，返还多收的购房款5889元。弘盛公司和弘盛海阳分公司辩称已履行合同义务，请求驳回王玉利的诉讼请求。
另查，弘盛海阳分公司系弘盛公司设立的分公司，不具有法人资格。
原审法院依据商品房预售合同、发票、收款收据、房产证复印件、竣工验收报告及当事人的陈述笔录等认定上述事实。
原审法院认为，王玉利与弘盛海阳分公司签订的商品房预售合同和补充协议系当事人真实意思的表示，无违反法律、行政法规的情形，合法有效。双方当事人均应依照商品房预售合同和补充协议的有关约定履行。案件争议的焦点有三个：一是储藏室是否适用合同第五条“面积确认及面积差异处理”的约定；二是弘盛公司与弘盛海阳分公司应否承担王玉利未在规定期限内取得产权登记证的违约责任；三是弘盛公司与弘盛海阳分公司是否应在楼梯间和入户平台铺装花岗岩楼面。
关于第一个焦点问题。双方签订的商品房预售合同和补充协议未对储藏室面积差异处理作出特别约定，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第87条及《物权法》第115条规定的“从物随主物”的原则，作为与商品房配套购买的储藏室，应适用商品房预售合同第五条的约定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定。王玉利购买的商品房产权登记面积（94.77平方米）小于合同约定面积（95.18平方米），面积误差比绝对值为0.4%，根据合同第五条约定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因此，弘盛公司与弘盛海阳分公司应返还的购房款为1079元［（95.18-94.77）×2631.92］。王玉利购买的储藏室产权登记面积（21.52平方米）大于合同约定面积（17.32平方米），面积误差比为24.2%，根据合同第五条约定，面积误差比绝对值在3%的部分，按照单价1600元计算，王玉利应补足款项831元（17.32×3%×1600）。超出3%部分的价款由出卖人承担。王玉利应补足的购房款与弘盛公司与弘盛海阳分公司应返还的购房款折抵后，弘盛公司与弘盛海阳分公司应返还王玉利购房款为248元，而王玉利实际又补交了5641元，因此弘盛公司与弘盛海阳分公司应返还王玉利5889元。
关于第二个焦点问题。按照合同约定，弘盛公司与弘盛海阳分公司应当在2012年10月20日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并及时通知原告办理房产登记。王玉利主张弘盛公司与弘盛海阳分公司于2013年6月9日通知其办理房产证，关于通知办证时间，弘盛公司与弘盛海阳分公司未能提供证据，因此应认定通知办证时间为2013年6月9日，超出了合同约定的期限，因此，弘盛公司与弘盛海阳分公司应按合同约定承担已付房价款的1%的违约金。王玉利主张按房价款277970元计算，违约金为2780元，应予支持。
关于第三个焦点问题。王玉利依据“海阳弘盛华庭建筑工程做法图”，要求在楼梯间和入户平台铺装磨光花岗岩楼面，弘盛公司与弘盛海阳分公司提供的工程变更／答复通知单显示，原公共楼梯间楼地面由花岗岩楼地面改为水泥砂浆楼地面。王玉利认为工程变更通知单只能证明楼梯间变更了工程做法，入户平台没有进行变更，要求入户平台铺装磨光花岗岩楼面。双方当事人签订的商品房预售合同和补充协议，均未约定入户平台为磨光花岗岩，且建筑工程做法也并非销售广告和宣传资料，因此王玉利要求入户平台铺装磨光花岗岩楼面证据不足，不予支持。
弘盛海阳分公司系弘盛公司设立的分公司。依照《公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……”规定，弘盛公司应与弘盛海阳分公司共同承担债务。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，原审法院于2013年12月2日判决如下：一、弘盛公司、弘盛海阳分公司于判决生效后十日内退还王玉利购房款5889元。二、弘盛公司、弘盛海阳分公司于判决生效后十日内支付王玉利逾期办理房产证违约金2780元；三、驳回王玉利的其他诉讼请求。案件受理费50元，由弘盛公司、弘盛海阳分公司承担。
宣判后，上诉人弘盛公司及上诉人弘盛海阳分公司不服，共同提起上诉称：一、上诉人未逾期办理产权登记备案，涉案房产于2012年7月25日通过了验收，通过验收后上诉人即把需要提交的材料提交给了产权登记机关备案。至于产权登记机关何时办理好产权证并不是上诉人能决定的。被上诉人以产权证办理时间要求上诉人承担逾期办证违约金不合理。二、被上诉人要求上诉人返还附属房的购房款无法律依据。被上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定及商品房预售合同第五条的约定主张上诉人多收了附属房的购房款，而该司法解释及商品房预售合同只是约定了“商品房”出现面积差异时如何处理，并未明确约定附属房也按相同原则处理，因此附属房应按实际面积据实结算，实行多退少补政策。而且，双方在办理房屋交接时，也就该问题协商过，被上诉人也同意据实结算，并签字确认把差价补足，其行为表示是认可的。原审判决上诉人返还多收房屋差价款错误。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人王玉利答辩称，关于逾期办理房产证违约金问题，上诉人是2013年5月才取得的大产权证，2013年6月份才通知被上诉人办证，被上诉人在原审提交的房产证可证明办证时间均在2013年6月之后。上诉人未依照合同约定履行义务，理应承担违约金。关于多收房款问题，根据双方在预售合同中的约定及司法解释的规定，包括附属房在内均属商品房，并且都办理了相关产权登记，应当依照合同约定及规定执行。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明，上诉人除了已提交给原审法院的2012年7月25日的《建设工程竣工规划验收许可证》外，未提交其他竣工验收手续。上诉人虽主张已按规定向产权登记部门提交了相关材料，但对此未提供证据证明，且表示记不清楚提交的时间。双方确认依补充协议第四条产权登记的约定及责任的规定，上诉人在合同约定的期限内办完、备齐海阳市房地产登记规定的办理权属登记所需由上诉人提供的资料后，应通知被上诉人办理所购房屋权属登记。上诉人认可是在2013年6月才通知被上诉人可以办理涉案房屋的房产证，之前没有通知过。
本院审理查明的其他事实与原审判决认定的一致。
本院认为，双方当事人签订的商品房预售合同及补充协议合法有效，双方应按约定履行各自的权利义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是上诉人应否承担逾期提供办证登记资料的违约责任，上诉人应否退还房屋面积差价款。双方在相关协议中明确约定了上诉人的相关义务，而上诉人在诉讼中仅提供了2012年7月25日的《建设工程竣工规划验收许可证》，未提供其他竣工验收手续，也未提供证据证明其在约定的期限内将应由其提交的相关材料提交至产权登记部门备案，并且其亦认可2013月6月前未依双方的约定通知被上诉人可办理涉案房屋的房产证。因此，上诉人逾期向房地产登记部门提交办理权属登记所需资料及通知被上诉人办理产权登记的事实应予确认，上诉人依法应承担相应责任。上诉人此上诉主张，无事实依据，本院不予支持。双方当事人在合同中对房屋面积出现误差时的处理有明确约定，并且依据合同及补充协议的相关约定内容来看，对于合同中约定的误差处理原则应适用于附属房。虽然被上诉人补交了房屋差价款，但上诉人据此主张双方是在协商一致的情况下变更了原合同的约定，被上诉人对此并不认可，而上诉人无证据证明其主张，因此，上诉人主张不应退还附属房的差价款，理由不成立。综上，原审判决正确，应予维持。上诉人之上诉主张不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王瑞芳
审 判 员 栾海宁
代理审判员 林 娜
二〇一四年五月十五日
书 记 员 付微微