浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）温乐民初字第1150号
原告：金建魁。
委托代理人（特别授权）：林锋。
被告：乐清市乐成镇房地产建设开发公司。
法定代表人：徐祥林。
委托代理人（特别授权）：叶孝智。
原告金建魁与被告乐清市乐成镇房地产建设开发公司房屋买卖合同纠纷一案，于2012年10月31日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，并于2012年12月10日、2013年4月11日两次公开开庭进行了审理。原告杨建兵的委托代理人林锋、被告乐清市乐成镇房地产建设开发公司的委托代理人叶孝智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金建魁起诉称：2009年6月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告从被告处购买虹桥嘉禾花园3幢第1602号房产，依约原告向被告支付了房款1114441元。《商品房买卖合同》第八条、第九条约定被告应于2010年10月31日之前将经验收合格的商品房交付原告使用，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，逾期交付超过90日的，合同继续履行，被告向原告按日支付已付房款万分之五的违约金。约定的交付期后，由于商品房未经验收等原因，被告一直无法交付商品房。直至2011年1月20日，原告才得知可以办理交房，并于2011年1月22日办理了交房手续。但是由于被告的原因未交付商品房的钥匙，被告逾期交房违约金应从2010年11月1日计算至2012年1月22日止计83天，逾期交房违约金共计46249.3元。《合同》第15条约定，被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记的契税证、房产、土地证等资料报产权登记机关备案，并为原告办理产权证。但至今被告未履行办证等相关义务，致使原告至今无法办理房产、土地权属证书，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。根据《合同》约定，被告将自己办证的期限过分延长至360天；同时，该商品房买卖合同系格式合同，该格式合同中第15条的内容几乎免除了被告的违约责任，逾期办证的后果仅仅向原告支付已付房款0.1%的违约金（1114.4元）；但原告认为1114.4元的违约金过低，不足以弥补原告的损失。为督促被告积极履行办证义务，应对《合同》第15条的违约金予以调整，原告请求违约金以2012年1月17日期间金融机构6个月至1年的贷款利率6.56%的标准按日计算，暂算至2012年10月17日（274天×200.294元／天）合计54880.5元。2012年10月25日，原告向被告要求支付钥匙时，被告严重违背诚信，强制要求原告放弃追究被告逾期交房的违约责任，否则不予交付商品房钥匙；导致至今被告拒绝向原告交付该商品房的钥匙，致使原告无法入住，造成原告重大损失。综上，原告请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金从2010年11月1日计算至2011年1月22日止计46249.3元（83天×557.22元／天）；2、判令被告支付原告逾期办证违约金以1114441元为基数从2012年1月17日起以年利率6.56%的按日计算至实际办证之日止，暂算至2012年10月17日（274天×200.294元／天）合计54880.5元；3、判令被告立即向原告支付虹桥嘉禾花园3幢第1602室商品房的钥匙并赔偿损失（以1114441元为基数从起诉之日起以年利率6.56%按日计算至实际交付之日止）；4、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告要求逾期办证违约金按同期银行贷款利率计算至庭审之日（2013年4月11日）止。并放弃第三项诉讼请求中关于赔偿损失的请求，保留今后的诉权。
原告在本院指定的举证期限内提交，并于庭审时出示了下列证据材料：
1、《商品房买卖合同》，以证明合同约定的交房、逾期办证的条件和时间及违约责任，以及违约金过低应予调整的事实。
2、浙江省统一收款收据，以证明原告已经付清全部房款的事实。
3、交房审核流程，以证明原告于2011年1月22日办理交房手续。
4、中国人民贷款利率表，以证明2012年1月1日期间6个月至1年的银行同期贷款利率计算方法。
经庭审质证及本院对证据的核实，原告提供的证据1、2、3，被告对证据的真实性、合法性均无异议，但是辩称上述证据无法证明原告主张的待证事实，且证据3说明是原告怠于办理交房手续。本院认为上述证据来源合法，内容真实，能证明原、被告签订房屋买卖合同、原告付清房款以及原告于2011年1月22日办理交房手续等事实，本院予以采信。原告提供的证据4，被告辩称系复印件，且与本案缺乏关联性。本院认为，该证据未经银行盖章确认，本院不予采信。
被告乐清市乐成镇房地产建设开发公司答辩称：1、嘉禾花园项目通过工程竣工验收后，被告便积极地向产权登记机关申办初始登记，但由于嘉禾花园1幢202室、2幢2202室、3幢2202室的业主擅自进行违法建设活动，而遭到乐清市住房和城乡规划建设局责令限期改正，致使被告申办产权登记工作受到阻碍，直至2012年9月才完成向登记机关资料备案手续，现已取得了产权初始登记。故逾期办证原因纯系其他业主违法建房所致，不能归责于被告，原告若认为有损失也只能向第三人主张赔偿权利。2、原告与被告签订的《商品房买卖合同》系浙江省建设厅、浙江省工商管理局监制的通用范本，其内容是通过合法性、合理性审查的，具有一定规范性。且《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的是双方真实意思表示，同时，该合同第15条内容并没有排除出卖人责任，也没有加重买受人责任，更没有排除买受人主要权利，因此，不能被认定为无效条款。3、如果原告认为《商品房买卖合同》第15条第2项条款有存在显失公平情形，根据相关法律规定，买受人在知道或应当知道的一年时间内行使撤销权。而双方于2009年6月25日签订该合同，据此，原告的撤销权早已归于消灭。4、因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任，在《商品房买卖合同》第15条第2项中已明确作出特殊规定，即使出卖人有违约，也只能按此条款规定承担违约责任。有约定的按约定，没有约定的按法定，此仍民事规范选择适用的一般性原则。原告认为违约金过低，不足以弥补原告的损失为由要求按“银行逾期贷款利率”计算违约金是缺乏法律依据，显然不能成立。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。庭审中，被告确认未将金建魁所购得的商品房钥匙交付原告，辩称系因为原告不办签领钥匙手续。
被告在本院指定的举证期限内提交，并于庭审时出示了下列证据材料：
1、乐清市住房和城乡规划建设局发放的《限期改正通知书》，以证明逾期办证的原因系其他业主的违法建筑所致。
2、产权登记收件收据，以证明房产初始登记资料备案已经于2012年9月17日完成。
3、房屋所有权证，以证明原告的房屋已经取得房屋所有权证。
4、乐清市住房和城乡规划建设局出具的《情况说明》，以证明逾期办证系其他业主的违章行为所致的事实。
经庭审质证及本院对证据的核实，被告提供的证据1，原告对证据的真实性、合法性均无异议，但是辩称该通知所针对对象是被告，无法证明被告主张的待证事实。被告提供的证据2，原告对证据的真实性、合法性均无异议，但是辩称被告尚未完成土地使用权证的备案义务，同样无法证明被告主张的待证事实。被告提供的证据3，原告对证据的真实性、合法性均无异议，但是主张房产登记的时间并非2012年9月17日。被告提供的证据4，原告对其真实性、合法性均有异议，主张与其原先提供的通知书内容不一致，且被告不能因此免责。本院认为上述证据来源合法，内容真实，能够证明被告房产初始登记的时间、原告所购得的房屋取得房产权证、乐清市住建局曾发放通知和出具情况说明的事实，本院予以采信。
另乐清市国土资源局向本院出具了“房开公司商品房分割登记须知”及复函，证明了商品房办理土地使用权证的流程，已经原、被告质证，本院对其真实性、合法性、关联性均予以认定。
经审理本院查明：2009年6月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），原告从被告处购买虹桥嘉禾花园3幢第1602号房产，并依约原告向被告支付了房款1114441元。合同第七条约定：“买受人（被告）如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人（原告）按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金。……”合同第八条约定：“出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施；3、施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需乐清市建设主管部门出示的书面证明为依据。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人发出的交付使用的书面通知之日起15日内，到出卖人处办理结算交接手续。买受人逾期办理该商品房结算交接手续的，则视为该商品房已经完成交接，由此造成该商品房的一切风险责任由买受人承担，逾期期间所发生的物业管理费由买受人承担。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”
2010年10月20日，原告所购预售房所属的乐清市虹桥嘉禾花园工程通过防雷装置验收。2010年10月27日，嘉禾花园工程经建设工程消防登记备案，并于2010年12月16日经乐清消防大队消防抽查合格。2010年11月30日，嘉禾花园工程通过人防工程竣工验收。2010年12月30日，乐清市虹桥嘉禾花园工程经监理单位乐清市建设监理有限公司工程质量评估为合格。2010年12月31日，该工程经建设单位、施工单位、勘查单位、设计单位竣工验收合格。同日，被告向包括原告在内的嘉禾花园业主邮寄了《入住通知书》、《业主收房须知》并发送房产交接短信，要求上述业主在2011年1月1日至1月20日期间到嘉禾花园物业管理办公室办理交房手续。原告于2011年1月22日前往嘉禾花园，在交房审核流程表格上签名确认收房，被告未将该商品房钥匙交予原告。2011年11月21日，乐清市住房和城乡规划建设局向被告发出《责令限期改正通知书》，通知书载明：“经查，被告擅自在虹桥镇四村嘉禾花园1幢202室、2幢2202室、3幢2202室进行违法建设活动，责令被告在通知书送达之日起30日内自行改正该建筑物。”
2012年9月17日，被告向乐清市住房和城乡规划建设局提交乐清市虹桥镇嘉禾花园的房屋需要进行初始登记备案的资料。2012年11月16日，被告提供原告所购得房屋的申请书、委托书，对该房屋进行初始登记。2012年11月23日，原告所购得的嘉禾花园第3幢1602号商品房取得分户产权证。但是原、被告双方就逾期交房违约金、逾期办证违约金未能协商一致，从而引起本案之诉。
2013年2月19日，乐清市住房和城乡规划建设局（以下简称住建局）出具情况说明给被告，载明：“2011年3月，被告将该房产项目向住建局申请办理项目竣工规划核实。住建局收到申请后，对项目进行实地勘察，在勘察过程中发现有6套标高复式分割不符合项目办理竣工规划核实的规定。住建局即告知被告、业主对该商品房进行整改，并予以拆除。其中3户业主未能整改，难以办理项目竣工规划核实。住建局无法受理项目产权初始登记和备案工作。2011年11月21日，住建局作出限期改正通知书，请被告及3户业主30日内整改。30日期满，3户业主未能拆除整改，导致项目竣工规划核实难以确认。2012年4月6日，住建局对被告项目发放建设工程竣工规划核实确认书，被告于2012年6月25日办理了竣工验收备案表，特别是对3套商品房未能拆除整改，暂停产权初始登记和备案工作。2012年9月17日，住建局受理被告产权资料备案手续，并着手办理产权初始登记。”
另，乐清市国土资源局向本院出具了“房开公司商品房分割登记须知”及“复函”，商品房土地使用权分割登记应由其所有权人向乐清市国土资源局提出申请。其中“房开公司商品房分割登记须知”载明，申请资料中需提供分户房产证。住建局另出具“复函”对此作出了说明：“对所有的房地产开发项目都先向房地产开发公司发放房屋所有权证，后再将产权主体变更为商品房销售后的业主。结合乐清的实际情况，如房屋销售后已进行产权转移登记，业主提出土地分割变更登记的，申请资料中的分户房产证应指业主的房产证；如果房屋未销售但已分割登记到房屋基本单元，房地产开发公司提出土地分割变更登记的，申请资料中的分户房产证应指房地产开发公司的房产证。”
本院认为，原、被告于2009年6月25日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合法律相关规定，应属有效，双方均应全面履行。①关于逾期交房违约金及交付钥匙问题。被告未能按约在2010年10月31日前向原告履行交房义务已构成违约，应按约承担违约责任。在嘉禾花园工程通过《商品房买卖合同》约定的竣工验收条件后，被告通知原告在2011年1月1日至1月20日期间办理交房手续。原告接到通知后，于2011年1月22日办理房屋交接手续。原告接到通知后迟延了2日接收房屋的，故应以被告的交房通知规定的最迟交房日为交房时间。结合双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房违约金应从2010年11月1日起计算至2011年1月20日止，每日按原告已付房价款万分之五计算。商品房已经交付，钥匙应当随交房手续交付原告，故原告关于要求被告交付钥匙的请求，本院予以支持。②关于被告是否需要承担逾期办证违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”本案中，被告已于2011年3月将该房产项目向住建局申请办理项目竣工规划核实，2011年11月21日，住建局作出限期改正通知书，请被告及3户业主30日内整改。30日期满，3户业主未能拆除整改，导致项目竣工规划核实难以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于出卖人承担与其办证违约责任的归责前提在于“出卖人的原因”，本案中上述情形不能归责于被告，故被告的辩解，本院予以采纳。至于土地分割变更登记，乐清市国土资源局的复函说明“房屋销售后已进行产权转移登记，业主有权提出土地分割变更登记的”，因此土地分割变更登记并不需要以房地产开发公司先行进行土地分割变更登记为前置条件。综上，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决如下：
一、被告乐清市乐成镇房地产建设开发公司应支付原告金建魁逾期交房违约金45135元（从2010年11月1日起至2011年1月20日止，以房屋价款1114441元作为本金，按每日万分之五计算），款限本判决生效后十日内交本院民一庭转付。
二、被告乐清市乐成镇房地产建设开发公司应交付原告金建魁虹桥嘉禾花园3幢第1602号房产的钥匙，限本判决生效之日起十日内履行。
三、驳回原告金建魁的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费2325元，由原告金建魁负担1325元，被告乐清市乐成镇房地产建设开发公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 郑 剑
审 判 员 林 明
人民陪审员 蔡许玉
二〇一三年六月三日
书 记 员 尚浙锋