上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12940号
上诉人（原审被告）：上海市长宁区三泰餐厅,经营场所上海市长宁区虹桥路街道伊犁路135号。
经营者：刘慰希，男，1970年2月24日出生，香港特别行政区居民，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：邱本清，上海同脉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海虹联绿化工程有限公司，住所地上海市长宁区延安西路2238号第10、11幢。
法定代表人：沈子龙，董事长。
委托诉讼代理人：郑平一，上海市万众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高逸清，上海市万众律师事务所实习律师。
上诉人上海市长宁区三泰餐厅（以下简称三泰餐厅）与被上诉人上海虹联绿化工程有限公司（以下简称虹联公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初14338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日受理后，依法组成合议庭于2017年11月23日公开开庭审理了本案，上诉人三泰餐厅之委托代理人邱本清,被上诉人虹联公司之委托代理人郑平一、高逸清到庭参加了审理，现本案已审理终结。
上诉人上诉请求：依法撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项，依法改判合同解除时间为2016年12月9日，改判上诉人无需承担房屋返还义务，改判房屋租金从2016年11月1日至2016年12月9日止，改判无需支付解除合同后的使用费，改判无需支付违约金，或发回重审；本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：关于合同解除时间，上诉人承租该暖棚主要用于经营餐厅的仓储，因案外于2016年12月9日对餐厅停止供水、供电导致上诉人无法经营，自此上诉人再无使用暖棚和车位，因此合同解除时间应为2016年12月9日；关于返还暖棚和使用费，因为自2016年12月9日起上诉人不再使用暖棚和车位，另被上诉人对暖棚也有钥匙，不存在交付不能问题，应该确认上诉人于2016年12月9日已将系争暖棚返还给被上诉人，无需承担返还义务并支付使用费；关于租金和滞纳金，合同解除是因为案外人断电、断水导致餐厅无法经营，客观上停止对暖棚的使用而解除的，因此无需支付租金，更谈不上支付滞纳金；关于违约金，是暖棚所有人停止供电、供水造成上诉人无法经营，先行构成违约，上诉人并未违约，无需承担违约责任。
被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持原判。餐厅和暖棚签订有两个合同，应分开认定，停车场一直对上诉人开放，暖棚没有停水停电，上诉人一直在使用，直到开庭前暖棚内仍然堆满上诉人物品，上诉人主张自2016年12月9日起不再使用暖棚和车位与事实不符，本案是上诉人违约导致合同解除，因此上诉人应当支付租金、违约金和滞纳金。
虹联公司诉至一审法院，请求判令：1.确认虹联公司与三泰餐厅2015年9月1日签订的《租赁协议》于起诉之日解除；2.三泰餐厅向虹联公司支付2016年11月至起诉之日的暖棚租金70,000元（以下币种均为人民币）、停车位租金14,000元；3.三泰餐厅向虹联公司支付2016年11月至起诉之日的租金滞纳金11,448元；4.三泰餐厅支付自起诉之日起至款项清偿之日止的租金滞纳金；5.三泰餐厅支付2016年11月至起诉之日的物业管理费15,757元；6.三泰餐厅支付2016年11月至起诉之日的水电费13,823.37元；7.三泰餐厅支付起诉之日至退房之日的租赁物占有使用费；8.三泰餐厅支付违约金12,000元。审理中，虹联公司变更其诉讼请求为：1.确认双方签订的《租赁协议》于法院收到起诉状之日解除；2.三泰餐厅将上海市长宁区XX花园内三泰餐厅后方建筑面积约200平方米的暖棚返还虹联公司；3.三泰餐厅支付2016年11月1日至合同解除日前一天的租金，暖棚租金按每月10,000元计算，停车位租金按每月2,000元计算；4.三泰餐厅支付2016年11月8日至合同解除之日的逾期支付租金滞纳金，以12,000元为本金，按每日千分之一计算；5.三泰餐厅支付暖棚电费2,585.73元、水费1,940.33元；6.三泰餐厅支付合同解除之日至暖棚返还之日的使用费，按每月10,000元计算；7.三泰餐厅支付违约金12,000元。
一审法院认定事实：案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）系上海市长宁区XX路XX号XX幢、XX幢、XX幢的权利人，上述地块另有门牌号：XX路XX号，XX路XX、XX、XX号。根据沪规建（2000）0435号建设工程规划许可证记载，虹桥中心花园工程项目的建设单位为XX公司，其中包括钢结构暖棚一座，面积180平方米。
2015年、2017年，虹联公司与XX公司分别签订《XX花园委托管理合同》、《XX花园管理合同》，由XX公司委托三泰餐厅管理XX花园（XX路XX号），期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止……。
2015年9月1日，虹联公司与三泰餐厅签订《租赁协议》，协议约定：虹联公司将位于上海市长宁区XX花园内三泰餐厅后方建筑面积约200平方米的暖棚租给三泰餐厅作为仓储和办公之用，XX路XX号门口停车场指定停车位提供给三泰餐厅作为餐厅临时车辆停放使用。租用期为二年，自2015年9月1日至2017年8月31日。暖棚租金为每月10,000元，停车位租金为每月2,000元；租金每月支付，先付后用，三泰餐厅须在每月7日前支付当月租金。乙方如逾期未交付租金，每逾期一天，虹联公司将按拖欠金额每日千分之一的标准加收滞纳金。三泰餐厅所承租暖棚的水、电等费用均由三泰餐厅承担。在租赁期内，乙方未按协议约定支付租金或逾期支付租金超过一个月的，则视为三泰餐厅违约，虹联公司有权终止本协议，收回该暖棚及附属设施，三泰餐厅须支付一个月租金作为违约赔偿。
2016年11月1日起，三泰餐厅未向虹联公司支付暖棚及停车位的租金。2017年7月10日，三泰餐厅签收起诉状副本。
另查明，2008年10月10日，三泰餐厅曾与XX公司签订《XX花园配套用房租赁合同》，合同约定：XX公司将上海市长宁区XX路XX号XX花园
6配套用房租赁给三泰餐厅经营休闲餐厅，租赁期为三年，自2008年12月1日至2011年11月30日止。每月租金61,116元、管理费2,251元，乙方支付的租金及管理费按月结算，先付后用，每期租金必须在使用前月的25日前通过银行汇款或直接缴款付清，管理费与租金同时支付。2011年11月18日，三泰餐厅与XX公司签订《补充协议书》，协议书约定：XX公司同意在上述房屋未作新的安排之前，仍由三泰餐厅继续维持现状经营。乙方在继续维持现状经营期间，仍需履行《XX花园配套用房屋租赁合同》……。
2016年11月起，三泰餐厅未向XX公司支付上述房屋租金及管理费。根据虹联公司制作的付款通知记载，2016年11月至2017年4月期间暖棚的电费金额为2,585.73元，抄表数分别为5993-5210、7722-5993。
2017年3月7日，法院受理XX公司诉三泰餐厅的房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2017）沪0105民初4951号。法院经审理查明，XX公司于2016年11月16日下午对三泰餐厅实施停水、停电……。法院认为，三泰餐厅未能按期支付2016年11月的租金，已经构成违约，故于2017年7月31日就该案作出判决：一、确认XX公司与三泰餐厅就上海市长宁区XX路XX号XX花园
6配套用房形成的房屋租赁合同于2017年3月16日解除；二、三泰餐厅应于判决生效之日起十日内将上址房屋返还XX公司；三、三泰餐厅应于判决生效之日起十日内支付XX公司自2016年11月1日起至2017年3月16日止的租金153,808.60元、管理费10,204.53元，并支付2017年3月17日起至其将上址房屋返还XX公司之日止的使用费，按每月30,558元计算；四、三泰餐厅应于判决生效之日起十日内支付XX公司违约金61,116元。
本案审理中，双方确认，2017年8月28日下午，三泰餐厅曾派员至暖棚内搬取物品；经现场勘察，安装在暖棚内的电表读数为10013；水表安装在餐厅内，无法确定餐厅及暖棚各自的用水量、无法对餐厅及暖棚的水费加以区分。虹联公司另确认，停车位现由案外人使用，三泰餐厅使用停车位至租赁合同解除前。
一审法院认为：当事人双方签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。三泰餐厅自2016年11月起未再支付暖棚及停车位的租金，已经构成《租赁协议》约定的违约情形，故虹联公司依约享有提前解除该协议及收回暖棚的权利，并有权要求三泰餐厅按照协议约定标准支付违约金。鉴于三泰餐厅于2017年7月10日收到虹联公司提交的起诉状，而虹联公司在起诉状中已经明确提出解除《租赁协议》的请求，故该协议应于2017年7月10日解除，虹联公司要求三泰餐厅返还暖棚并支付违约金12,000元的诉讼请求合法有据，法院予以支持。此外，《租赁协议》明确约定，三泰餐厅应于每月7日前支付当月租金，如逾期支付租金的，还应向虹联公司支付滞纳金，该滞纳金实际为三泰餐厅就其逾期支付租金这一违约行为应承担的违约责任。故三泰餐厅应向虹联公司支付2016年11月1日起至2017年7月10日止的暖棚租金、停车位租金及相应滞纳金。关于滞纳金，《租赁协议》约定按照拖欠金额每日千分之一的标准计算，显然过高，三泰餐厅也已就此提出抗辩意见，要求法院予以调整。结合三泰餐厅的违约行为及《租赁协议》解除的原因等，法院酌情确定三泰餐厅按照每日万分之五的标准向虹联公司支付滞纳金。关于使用费，《租赁协议》已于2017年7月10日解除，而停车位位于露天位置，不属于三泰餐厅独立控制的封闭区域，故虹联公司完全可以在合同解除后自行收回以减少损失，而虹联公司也未能提供证据证明三泰餐厅在2017年7月10日之后仍继续使用停车位，故三泰餐厅在《租赁协议》解除后无需再向虹联公司支付停车位的使用费，仅需按照每月10,000元的标准向虹联公司支付暖棚使用费，至其将暖棚返还虹联公司之日止。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认上海虹联绿化工程有限公司与上海市长宁区三泰餐厅2015年9月1日签订的《租赁协议》于2017年7月10日解除；二、上海市长宁区三泰餐厅应于判决生效之日起十日内将上海市长宁区XX花园内三泰餐厅后方暖棚返还上海虹联绿化工程有限公司；三、上海市长宁区三泰餐厅应于判决生效之日起十日内支付上海虹联绿化工程有限公司自2016年11月1日起至2017年7月10日止的暖棚及停车位租金共计100,000元，并支付逾期支付租金的滞纳金（以12,000元为本金，分别自2016年11月8日、2016年12月8日、2017年1月8日、2017年2月8日、2017年3月8日、2017年4月8日、2017年5月8日、2017年6月8日起，至2017年7月10日止，按每日万分之五计算；以4,000元为本金，自2017年7月8日起至2017年7月10日止，按每日万分之五计算）；四、上海市长宁区三泰餐厅应于判决生效之日起十日内支付上海虹联绿化工程有限公司自2017年7月11日起至其将上海市长宁区XX花园内三泰餐厅后方暖棚返还上海虹联绿化工程有限公司之日止的暖棚使用费，按每月10,000元计算；五、上海市长宁区三泰餐厅应于判决生效之日起十日内支付上海虹联绿化工程有限公司电费2,585.73元；六、上海市长宁区三泰餐厅应于判决生效之日起十日内支付上海虹联绿化工程有限公司违约金12,000元；七、驳回上海虹联绿化工程有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,295.86元，由上海市长宁区三泰餐厅负担。
二审中，被上诉人提交四张照片作为新证据，以证明系争暖棚仍然由上诉人实际占有，上诉人有义务将暖棚恢复成初始状态。上诉人对照片的真实性没有异议，并自认照片中所显示的遗留物品为其所有，但认为照片能说明上诉人已经将暖棚内物品搬离，剩下都是其不要的物品。本院对新证据的真实性予以认可，该组照片与本案事实有关联性，能够证明上诉人在系争暖棚内仍然留有物品，未将暖棚恢复原状返还被上诉人，因此应予采信。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人三泰餐厅与被上诉人虹联公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。三泰餐厅逾期支付租金的行为显已违约，应承担违约责任。虹联公司要求解除合同、收回暖棚，并要求上诉人支付违约金的诉讼请求具有合同和法律依据，应予支持。一审法院以上诉人签收本案起诉状副本时间认定为合同解除时间，于法有据，应予维持。按照合同约定，合同解除之前上诉人有义务按约支付租金，逾期支付的，应承担违约责任缴纳滞纳金。上诉人主张因案外人停止供电供水导致其餐厅无法正常经营，因此不应支付暖棚和停车位的租金，查上诉人与案外人之间的合同与本案所涉合同系不同的租赁合同，两者之间为互相独立的法律关系，上诉人与案外人之纠纷并与本案法律关系之存续及权利义务的行使不具有法律上的关联性，该等抗辩缺乏法律依据，本院难以采信。
对于系争暖棚之返还，本案中双方当事人未办理返还交接手续，因此上诉主张其已经返还系争暖棚给被上诉人，没有事实依据，仅因其已搬离物品的事实并不能认定其已完成占有返还的承租人合同义务。况且根据合同约定，上诉人有义务将系争暖棚恢复成租用前状态，根据被上诉人在二审中提交的新证据，可以认定上诉人并未履行恢复原状之义务，因此上诉人认为其已实际返还暖棚且不应承担使用费的主张，本院不予采信。一审判令上诉人按照双方约定租金标准支付合同解除后之使用费于法有据，本院予以维持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,295.86元，由上诉人上海市长宁区三泰餐厅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一八年一月十二日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。