天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第831号
上诉人（原审被告）陈友德。
委托代理人李静（上诉人之女）。
委托代理人王亚娜，天津滨海新区汉沽148专线法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）王容艳。
委托代理人邵如团（被上诉人姐夫）。
上诉人陈友德因与被上诉人王容艳房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2014）滨汉民初字第1127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭审理本案。上诉人陈友德的委托代理人李静、王亚娜，被上诉人王容艳的委托代理人邵如团到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1994年6月12日，被告之夫李凤连将汉沽后大坨村住房以4，700元的价格卖给原告，并将房屋和房屋所有权证、土地使用权证一并交付给原告。原告支付购房款4，000元，尚欠700元，原告向李凤连出具了欠条。2009年9月9日，李凤连同妻子陈友德共同起诉原告王容艳请求法院判令原、被告之间的房屋买卖行为无效并返还房屋产权证。天津市滨海新区人民法院作出（2009）汉民初字第2335号民事判决书，以城镇居民购买农村宅基地房屋违反法律政策为由判决双方房屋买卖无效，就返还房产证之诉求，待政府就诉争房统一拆迁安置补偿时，另行解决。2011年诉争房屋涉及政府规划拆迁，原告将有关权属证书交给营城镇人民政府。被告之夫李凤连于2011年3月8日去世，被告的女儿李连霞于2011年3月19日同营城镇人民政府签订了《后大坨拆迁还迁住宅协议书》，协议约定甲方（营城镇人民政府）提供建筑面积为90平方米的房屋一套，即该协议第二条约定的房屋按每平方米3800元，（3800／㎡×90=342，000元）并退还房款28，956元。协议签订后，被告之女李连霞从后大坨村委会领取了退房款28，956元、两年租房费28，880元、搬迁奖励款3，000元，计人民币60，836元。还迁房的楼房凭证也被李连霞一并领取。
另查明，李连霞、李连珍、李连玉、李连娟、李静系李凤连、陈友德的女儿，她们均明确表示放弃对李凤连遗产的继承。2011年，原告起诉被告要求被告给付原告住房补偿款、租房费、奖励款等402，756元或90平方米还迁房和补偿款60，756元。原审法院作出（2011）滨汉民初字第3357号民事判决书，判决认为，“退房款、两年租房费、搬迁奖励款应归原告所有。至于还迁楼房凭证，仅为一种权益的凭证，并未实际领取房屋，且就还迁房的实际区位、交付时间等因素尚未确定，对于原告请求给付还迁房的诉请不予支持。原告可待房屋实际交付时，另行解决”，遂判决：一、被告陈友德给付原告退房款、两年租房费、搬迁奖励费共计60，756元；二、驳回原告王容艳的其他诉讼请求。该判决作出后，被告陈友德不服上诉，天津市第二中级人民法院维持了一审判决。另2013年7月24日原告起诉要求被告给付原告坐落于汉沽朝阳花园34号楼1门1001号房屋，原审法院作出（2013）滨汉民初字第4487号民事判决书，判决认为，原、被告之间的房屋买卖协议因违反法律规定，被原审法院判决确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。也就是说，原告应将房屋返还给被告，被告则应向原告退还已付购房款。故此，原告要求被告交付还迁房屋，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。同时，考虑到被告明知向城镇居民出卖房屋和宅基地违反法律规定，而又在卖出房屋多年后主张合同无效，有悖于诚实信用原则，其应对合同无效承担主要责任。原告如因此遭受损失，可另案向被告主张权利。
2013年7月，被告办理了还迁房的交接手续，该房屋坐落于汉沽朝阳花园34号楼1门1001号。案件审理过程中，原告向法院申请对诉争房屋进行价值评估，原审法院委托天津永正房地产土地评估咨询有限公司对诉争房屋的实际价值进行评估，评估意见：该诉争房屋的市场价值为人民币423，900元。原告垫付鉴定费2100元。
原告王容艳的诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告经济损失420，000元；2.本案诉讼费用及鉴定费由被告承担。
原审法院认为，原、被告签订的房屋买卖协议因违反我国法律强制性规定，应属无效的合同。双方应恢复原状，返还房款。根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动中应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，被告明知房屋存在交易风险仍将房屋出卖他人，最终导致合同无效的后果。被告应当承担相应的缔约过失责任，赔偿原告因合同无效所造成的损失。关于损失的数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，原告的损失数额为汉沽朝阳花园（三期）34号楼1门1001室的房款人民币423，900元。考虑到原告作为完全行为能力人，也应对合同的无效承担部分责任。酌定被告对原告可得利益损失承担70%的赔偿责任即人民币296，730元，原告自己承担30%的责任即人民币127，170元。诉争财产的鉴定费用，被告承担70%，即人民币1，470元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告陈友德支付原告王容艳财产损失人民币296，730元，鉴定费1，470元。二、驳回原告王容艳的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费人民币7，600元，由原告承担诉讼费2，280元、鉴定费630元。由被告承担诉讼费5，320元、鉴定费1，470元。（上述费用原告已预交，原审法院不再退还，待执行本判决时，由被告陈友德将所负担的费用人民币5，320元、鉴定费1，470元，于本判决生效之日起十日内直接给付原告王容艳）。
原审判决后，陈友德不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审法院判决，依法改判：按照2011年还迁时的价格342000元扣减15%后的款项双方各承担一半；2、两审案件受理费及鉴定费由被上诉人承担。理由：一、原审判决认定事实不清诉争房为还迁房，并非商品房，原审法院按照商品房价格的鉴定结论作为被上诉人的损失数额缺乏事实和法律依据。上诉人之夫与被上诉人买卖后大坨村住宅时并不知晓违反禁止性规定。且双方合同没有履行完毕，被上诉人尚欠上诉人房款700元至今未给付。双方买卖行为在2009年被确认无效，不能依据2014年的商品房价格作为衡量被上诉人损失的依据。二、原审判决适用法律错误。原审认定上诉人承担缔约过失责任，这是一种补偿性民事责任，应以被上诉人的实际损失为依据。被上诉人购房后未实际居住，且仅支付购房款4000元，在此基础上的损失双方应当按照公平责任各承担一半。
被上诉人王容艳辩称，不同意上诉人上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人之夫李凤连与被上诉人签订的房屋买卖协议，因违反法律行政法规的禁止性规定，已经生效裁判文书确认无效。合同被确认无效后，双方应恢复原状，被上诉人由此遭受的损失，双方应当按照各自的过错承担相应的责任。
关于双方的责任比例问题。天津市滨海新区人民法院（2013）滨汉民初字第4478号民事判决确认上诉人对合同的无效承担主要责任，上诉人当时未提出上诉，该判决已经发生法律效力，具有约法律束力。原审法院在综合本案实际情况的基础上，据此判定上诉人承担70%的责任，符合主次责任比例，并无不妥，本院予以确认。上诉人抗辩双方应当按照公平责任各承担一半责任，没有提供相应的证据，缺乏法律依据，本院不予采信。
关于补偿损失数额问题。诉争房屋的实际价值问题。上诉人主张应按拆迁补偿还迁时的房屋价值计算，但其主张价值是在拆迁还迁时的时点价值，不能客观反映诉讼时点的实际价值。原审法院在一审期间委托评估机构对诉争房进行了价值评估，鉴定过程符合相关法律规定，鉴定结论反映了双方诉讼时的房屋实际价值，可以作为确定诉争房屋实际价值的依据，即诉争房价值为423900元，上诉人上诉主张确实客观性，不予采信，一审评估客观合理，本院予以确认。上诉人主张应当按照诉争房屋还迁时的价格予以确定价值，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于被上诉人的可得利益损失数额。上诉人之夫李凤连与被上诉人当初约定后大坨村住宅的购房款为4700元，双方均无异议。上诉人主张被上诉人至今尚欠700元未支付，仅实际支付购房款4000元，被上诉人予以认可，本院予以确认。被上诉人抗辩700元购房款双方口头约定，待房屋过户后再行支付，因双方买卖房屋属农村集体土地性质的地上物，依规定无法进行房屋过户。这也是双方合同无效的主要原因，因此双方是无法实现合同目的的，对于双方无法办理过户，均有责任。但700元未支付是客观事实，因此应当从对被上诉人补偿损失费中按比例减除，即不属于补偿增值部分的数额，故被上诉人欠付的700元购房款相对应比例（700／4700=14.89%）的诉争房价值的损失不属于被上诉人本案损失范围，应予扣减，符合公平原则，对此主张本院予以支持。同时，被上诉人支付的购房款4000元，作为其当初的购房成本，亦不属于被上诉人本案的损失范围，应当予以扣减。综上，被上诉人的可得利益损失数额为356781.29元（423900元-423900元×14.89%-4000元）。上诉人对上述损失应当承担70%的责任，即249746.90元（356781.29元×70%）。原审法院对被上诉人的可得利益损失数额及上诉人的赔偿数额计算有误，本院予以纠正。
关于鉴定费2100元，因与本案具有关联性，且有相应票据予以证明，本院予以确认。上诉人对此应当承担70%的责任，即1470元。原审对该项判决准确，本院予以维持。
综上所述，上诉人应当支付被上诉人可得利益损失249746.90元。原审法院认定事实清楚，但损失数额计算有误，本院予以改正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销天津市滨海新区人民法院（2014）滨汉民初字第1127号民事判决；
二、本判决生效之日起十日内，上诉人陈友德支付被上诉人王容艳可得利益损失249746.90元。
三、驳回上诉人的其他上诉请求。
四、驳回被上诉人的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7600元，鉴定费2100元，二审案件受理费5751元，共计15451元，由上诉人陈友德承担10815.7元，被上诉人王容艳承担4635.3元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 健
审 判 员 王 新
代理审判员 张晓彤
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 刘继永
速 录 员 李 晶