上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初5346号
原告上海市宝山区供销合作总社，住所地上海市宝山区。法定代表人刘天陆，总经理。委托代理人沈春，上海政明律师事务所律师。委托代理人沈逸飞，上海政明律师事务所律师。被告上海宝山油泵油嘴有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人郑向前，经理。委托代理人肖平，上海市致真律师事务所律师。原告上海市宝山区供销合作总社诉被告上海宝山油泵油嘴有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，公开开庭进行了审理。法官助理王卿负责本案的审判辅助工作。原告上海市宝山区供销合作总社的委托代理人沈春，被告上海宝山油泵油嘴有限公司的法定代表人郑向前及委托代理人肖平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市宝山区供销合作总社诉称，2014年9月23日，原被告签订《房地产租赁合同》，约定原告将上海市宝山区月罗路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告作办公使用，并约定了租金、违约金、保证金事宜。2015年4月24日，原被告签订《补充协议》，约定被告在2015年5月31日前将沿街一楼租赁面积78㎡和后面底楼298㎡，共计376㎡房屋清场后返还原告，如逾期未交还房屋，原告有权收回所有出租给被告的房屋，并追究被告违约责任。现被告从2015年5月起拖欠原告租金至今，也未按约定在2015年5月31日前将沿街一楼78㎡房屋交还给原告。故起诉要求确认原被告之间的《房地产租赁合同》于2015年11月30日解除；被告搬离系争房屋并将房屋恢复原状；被告支付原告租金187,211.45元(从2015年6月1日开始计算至2016年5月31日)，实际租金计算至实际�出日止、违约金暂计336,980.62元(按照拖欠租金额的日千分之五计算至2016年5月31日)，违约金要求计算至被告实际交付日止。被告上海宝山油泵油嘴有限公司辩称，被告确实拖欠原告租金，但是在本案中，原告所罗列的事实和理由不成立。被告已经腾出了房屋，根据双方签订的租赁合同中，原告罗列出租给被告的房屋面积，使用性质均没有在合同上写清楚，实际上是工业用房，经过被告查实，合同载明的面积远远大于产证上的房屋面积，所以租金多算了。房屋的性质是商业还是工业对租金标准也不一样，侵犯了被告的利益。合同没有备案，有瑕疵。被告没有付租金，是事出有因的，由于原告方将出租的房屋给被告使用后，遇到雨天，大面积积水，且允许其他承租人在场地上违章搭建，造成被告无法正常使用。被告向原告多次提出要求原告修缮，但是原告不作为，所以�告没有支付租金。如果原告能解决积水及违章搭建问题，并对被告使用部分的租金减少，被告同意支付租金。对于违约金，不同意支付。经审理查明，2014年9月23日，原被告就系争房屋签订《房地产租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租给被告，建筑面积880㎡，商铺78㎡、办公用房802㎡；租赁期限自2014年12月1日起至2019年11月30日止，2014年10月1日至2014年11月30日为免租期；2014年12月1日至2016年11月30日，年租金48万元；如被告拖欠租金的，每日按拖欠租金的千分之五的标准向原告支付逾期付款违约金；合同终止(含租赁期满或合同解除)后七日内将添置的可拆除的动产部分自行拆除，同时搬离所有物品，腾空租赁标的物与原告办理租赁标的物移交手续，签订交接书日视为返还日。2015年4月24日，原被告签订《补充协议》，约定：一、被告于2015年5月31日前将沿街一楼租赁面积78㎡和后面三层楼底楼298㎡，共计376㎡房屋清场并腾空后返还原告，原告同意该面积在租赁合同面积中扣除，扣除后被告租赁面积约为504㎡，用途为办公和职工宿舍。二、房屋租金调整，2015年6月1日至2016年11月30日，年租金为217,000元；2016年12月1日至2018年11月30日，年租金为217,900元；2018年12月1日至2019年12月31日，年租金为239,300元；保证金改为36,000元。三、被告保证在2015年5月31日前将376㎡房屋清场并腾空交还给原告，如逾期未腾空房屋交还原告，视为被告违约，本协议无效，原告有权收回全部租赁给被告的房屋，并追究被告一切违约责任，直至终止原房屋租赁主体合同。四、原房屋租赁合同其他条款不变。2015年8月8日，被告向原告发函，表示原告将被告已装修好的商铺和一楼收回，在这情况下，租金单价继续按原来标准，显得不太合理，希望原告可以调整一下租金�2015年9月16日，被告向原告发函，提出系争房屋地势低洼，每逢下雨会造成高水位积水，已发生多次，至今没有解决问题，公共部位存在擅自搭建，影响被告的出路和使用环境。2015年9月，原告回函给被告，表示由于被告存在私自转租现象，所以在2015年4月24日签订补充协议，租赁合同与补充协议均为双方真实意思表示，权利义务明确，真实有效；原告考虑到被告投入了较大人力和资金，在协商中表示在原补充协议确认的基础上年租金再让利1万元，贵公司也表示认可，但事后多次反悔，以其他理由拖欠租金；关于信函两点事项，答复如下，关于积水问题，因为地势较低，遇特大暴雨确实容易造成积水和排水不畅，我方解决办法是购置两台抽水泵，于下大雨时利用抽水泵排水，基本可以解决排水不畅的问题；关于乱搭违问题，我方已严令服装店拆除违章搭建，保证公用�位畅通。2015年9月18日，原告向被告发函，要求被告在2015年9月26日前支付拖欠的租金。被告的法定代表人在回执上写明，应在签订新的协议和解决积水问题和公共部位搭建问题后支付。审理中，被告向本院提供了系争房屋的产权证复印件，认为系争房屋产证面积只有804.72㎡，还提供了系争房屋积水和违章搭建的照片。原告针对上述证据表示，租赁协议7.3条，明确被告对租赁物的所有情况都一概接受，不表示任何异议的。现在系争房屋的幢号与产权证上的幢号不一样的，原产权证上的幢号原来是危房，被告进行了改造，所以面积也增加了。不知道积水照片的拍摄时间，积水由于什么原因造成的也无法确认，是否是被告在使用过程中，导致下水道的堵塞而发生的，不能证明房屋本身存在问题。被告租赁原告的租赁物，应对租赁物进行核实，确认是否会造成积水，被告也应该有改造的义务，无法认定这个积水是因为原告的租赁物本身造成的。而且，2015年9月16日被告发函说有积水，原告购置了两台抽水机，帮助被告进行抽水，后来被告就没有再反映积水问题了。至于搭建问题，有承租人想搭建，后原告阻止，故未搭建成。关于补充协议中约定的沿街一楼租赁面积78㎡和后面三层楼底楼298㎡房屋，被告表示，78㎡租赁给了做沙县小吃和超市，原告去看了之后认为被告转租，经过协商同意还给原告，双方签订了补充协议。事后原被告一起赶次承租人走，并说明由原告直接与次承租人谈，至于为何之后原告没有收回来，被告也不知道，反正被告认为78㎡已经还给原告了。另外298㎡，被告也没有租掉，在2015年5月份就交给原告了。现在沙县小吃、小超市就是使用的78㎡房屋，现在还在经营，租金被告收到了2015年5月底，没有与原告办理过交接手续。原告表示，没有收过沙县小吃和超市的租金。沙县小吃和超市确实是使用78㎡的房子，据原告了解，现在还在开业。补充协议约定被告腾空后交付给原告，但是这两家一直都在开业，所以原告认为被告没有返还78㎡房屋。关于租金及押金，双方均表示租金支付至2015年5月底，原合同押金为8万元，后来补充协议调整为36,000元。以上事实，有《房地产租赁合同》、补充协议、照片、往来信函及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，被告自2015年6月1日起未再支付租金，另根据双方补充协议的约定，被告应在2015年5月31日前将376㎡房屋清场并腾空交还给原告。根据双方的陈述，其中78㎡由被告转租给案外人经营沙县小吃、超市，且目前仍在经营。被告表示已经将上述78㎡房屋交还给原告，但未提供相应的证据及交接书，故被告的上述抗辩意见本院不予采信。根据补充协议，原告有权解除合同。原告要求解除与被告之间的《房地产租赁合同》的请求，本院予以支持。合同解除后，被告应将系争房屋交还给原告。原告收取的押金36,000元，应返还给被告。被告在系争房屋内进行的装修和改造，经过了原告的同意，且属合理改建房屋范围，原告要求被告恢复原状的诉请，本院不予支持。关于被告拖欠的租金及违约金，被告认为系争房屋性质为工业用房，租金标准与商业用房不一样，而且产证面积比合同面积小，应按照实际面积计算租金。本院认为，不论系争房屋的性质是否为工业用房，均未造成被告因此而无法使用房屋或因该原因在使用房屋中产生障碍。故该抗辩理由，不予采纳。至于房屋面积，被告在�订合同前已对房屋的整体状况有清楚的认识，其与原告签订合同时并未提出任何异议，即视为对租赁标的物整体及租金标准的认可。该抗辩理由，亦不予采纳。关于积水问题，根据双方的往来函件及照片，系争房屋的确出现过大雨天积水的情况，给被告在使用房屋过程中造成了不便，原告表示购买了两台抽水泵用于抽水，但未提供相应证据。因此，本院在被告的应付租金中酌情扣减1万元。关于搭建问题，被告提供的证据无法证明搭建行为对被告造成了明显的影响和损失，故该抗辩理由，不予采纳。补充协议约定，2015年6月1日至2016年11月30日的年租金为217,000元，该租金标准为扣除返还376㎡后的租金标准，被告未返还的78㎡房屋应按照原租赁合同另行计算租金。原租赁合同年租金48万元，面积880㎡，折合每平米租金约为545.45元/年，由此计算出78㎡房屋租金标准为42,545.1�/年。上述两项租金合计为259,545.1元/年。由于系争房屋在使用过程中出现积水的情况，原告作为出租方存在瑕疵，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告上海市宝山区供销合作总社与被告上海宝山油泵油嘴有限公司就上海市宝山区月罗路XXX号房屋签订的《房地产租赁合同》；二、被告上海宝山油泵油嘴有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述房屋腾空后返还给原告上海市宝山区供销合作总社；三、被告上海宝山油泵油嘴有限公司于本判决生效之日起十日内，按照年租金259,545.1元的标准向原告上海市宝山区供销合作总社支付自2015年6月1日至实际交付日止的租金及使用费(在租金总额中另需扣减1万元)；四、原告上海市宝山区供销合作总社于本判决生效之日起十日内，返还被告上海宝山油泵油嘴有限公司押金36,000元(该款直接抵扣被告欠原告的租金)；五、原告上海市宝山区供销合作总社的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费减半收取4,566元，由原告上海市宝山区供销合作总社负担1,970元，被告上海宝山油泵油嘴有限公司负担2,596元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年五月十八日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
《中�人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。