江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆张民初字第00593号
原告（反诉被告）周静。
委托代理人杜阿明，江苏沉浮律师事务所律师。
被告（反诉原告）昆山市乐浦强村投资发展有限公司，住所地昆山市张浦镇新吴街24号1号房。
法定代表人陈国华，该公司董事长。
委托代理人孙月娟，昆山市玉山法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）周静与被告（反诉原告）昆山市乐浦强村投资发展有限公司（以下简称乐浦强村公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月28日第一次公开开庭进行了审理，后由于案情复杂，依法组成合议庭，适用普通程序，于2015年12月1日第二次公开开庭进行了审理，乐浦强村公司当庭提出反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）周静及其委托代理人杜阿明、被告（反诉原告）乐浦强村公司委托代理人孙月娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告周静诉称：2013年9月13日，本诉原被告签订房屋租赁合同，约定乐浦强村公司将房屋出租给周静用于经营浴室，期限自2013年11月1日至2016年10月30日，周静投入装修耗资400000元，经营期间因房屋无房产证，无相关合法经营手续，无法正常经营，为此，特向本院起诉，要求：1、解除原被告间的房屋租赁合同。2、乐浦强村公司返还租金57240元、押金10000元。3、乐浦强村公司赔偿周静装修损失400000元、�业损失300000元。4、乐浦强村公司支付违约金20000元、承担律师费15000元。5、本案诉讼费由乐浦强村公司承担。以上合计802240元。第二次庭审中，本诉原告周静变更诉请，要求：1、确认合同无效，无效的责任在本诉被告乐浦强村公司。2、返还租金57240元、押金10000元；3、赔偿实际损失400000元；4、支付违约金20000元、律师费15000元；5、本案诉讼费由本诉被告承担。
本诉被告乐浦强村公司辩称，本诉原告所诉不符合客观事实。2013年9月13日，本诉原被告签订房屋租赁合同，乐浦强村公司按约将房屋交付周静使用，但是周静违法经营，被公安机关查处，限制其经营。至今仅支付第一期租金，拖延租金近2年时间。关于房屋产权证等事项，该房屋为昆山市张浦镇政府资产，乐浦强村公司为管理者，该房屋的状况周静完全知晓，原房屋承租人沈卫东与周静系亲戚关系，且周静也在沈卫东承租期间投资该浴室，对房屋权属问题非常清楚，并接受该状态。周静无法经营原因不在乐浦强村公司，而是其自身违法经营。综上，乐浦强村公司同意解除房屋租赁合同，对周静拖欠房屋使用费提起反诉。恳请法院依法驳回周静诉请。
反诉原告乐浦强村公司诉称：2013年9月13日，反诉原被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2013年11月1日至2016年10月30日，双方约定，年租金114480元，每年递增10%，租金每半年支付一次，不得从事违法经营等，同时约定违约责任。乐浦强村公司将房屋交付给周静使用，但周静违反合同约定及法律规定，进行违法经营，从事容留卖淫嫖娼，后被公安机关处罚。同时，周静仅支付第一期租金，剩余租金多次催讨未付，特提起反诉，要求：1、解除双方的房屋租赁合同；2、依法判决反诉被告周静支付房屋使用费183168元（自2014年5月1日至2015年10月30日期间）及至实际交房之日的房屋使用费。3、判令反诉被告周静支付违约金20000元；4、判令反诉被告周静承担反诉案件的诉讼费。
反诉被告周静辩称，反诉事实和理由不成立，所谓周静违法经营，与本租赁没有关系，乐浦强村公司出租的房屋不符合合同约定的条件是导致租赁合同无法履行的根源，反诉没有事实和法律依据，请求法院驳回全部反诉请求。
经审理查明：原告（反诉被告、乙方）周静与被告（反诉原告、甲方）乐浦强村公司于2013年9月13日签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在新张浦人XX中心XX号楼浴室（以下简称涉案房屋），预测面积1060平方米，租赁期间2013年11月1日起将涉案房屋交付周静使用，至2016年10月30日收回，月租金9540元，年租金114480元，租金半年一付，第二、三�逐年等比增幅10%。按先付后租原则执行。合同生效后支付半年租金57240元，押金10000元。第六条“房屋及附属设施的维护”约定，租赁期内，甲方的房屋及其附属设施应取得国家合法手续。第八条“违约责任与合同解除”……3、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，并且乙方不承担任何责任：……②交付的房屋不符合合同约定，严重影响乙方正常经营所需的。4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并收回该房屋：①不支付或者不按照约定支付租金达30日以上的；②欠缴各项费用达1000元以上的；……⑤利用该房屋从事违法活动或给出租方造成经济损失的。5、违约责任：违约方应向对方支付违约金20000元，因一方违约引起诉讼的，由败诉方承担胜诉方因诉讼产生的诉讼费、保全费、律师费、查询费及交通费等。合同签订当日，周静支付了2013年11月1日至2014年4月30日的租金57240元，并交纳了10000元押金。
周静对涉案房屋进行了部分装潢后开始营业。2013年11月25日，因周静在涉案房屋容留卖淫嫖娼，被昆山市公安局行政处罚，扣留十四天。同日，昆山市公安消防大队派员对涉案房屋进行了消防监督检查，由于第二层使用可燃木质楼梯和地板装修，可能导致重大人员伤亡，由于存在火灾隐患，出具《临时查封决定书》，查封了涉案房屋第二层，查封期限：2013年11月26日14时至2013年12月25日10时并要求整改后经检查合格方可解除查封。
另查明，在周静之前是沈卫东承租涉案房屋，因其未按约足额支付房租，乐浦强村公司起诉，本院（2014）昆张民初字第0050号一案作出判决，确认双方之间租赁合同于2013年9月4日解除。
经周静申请，沈卫东作为证人出庭作证，证人对周静提供的现场照片�行辨认，确定一楼女区门框、一楼大厅、浴池、通道是沈卫东装潢的，锅炉是沈卫东从前任老板处转来的；涉案房屋外墙面、一楼柜台、男区门框、二楼吧台、休息大厅、包厢、通道等是在沈卫东原装潢基础上进行了些改动；其他的如所有房间墙面重新粉刷、维修、一楼接待大厅地面、一楼通道、淋浴、衣柜等是周静重新装潢。周静否认二层木质地板是其装修，乐浦强村公司也不清楚是谁装的。
庭审中，周静提供了与案外人马奋民于2013年6月17日签订的《协议书》及收条各一份，证明马奋民将涉案房屋100000元装潢费转让给了周静，周静已支付了50000元；提供了单方制作的装修维修统计表，证明其装修投资353312.5元；提供2013年6月至11月工资发放表，证明期间共发放工资68400元的事实，以上证据乐浦强村公司均不予认可。
乐浦强村公司无法提供涉案房屋的建设审批手续，作出说明如下：涉案房屋于2011年10月根据政府要求由张浦镇资产经营公司移交于乐浦强村公司进行资产管理。该房屋已报建并有审批手续，但未办理相关证件。并提供了2011年10月31日该公司写给张浦镇人民政府的《申请报告书》一份，内容如下：“为积极响应党委政府的工作布置，对张浦资产经营公司在新张浦人居住中心的5号楼、6号楼、7号楼、8号楼的资产移交给乐浦强村公司经营发展，但因以上资产涉及很多相关的遗留工作等，虽然资产经营公司已委托司法部门正在积极处理，但在短期内无法清理完成。现因涉及4家租户马上租赁到期，为便于工作的顺利开展，今特向政府申请由张浦资产经营公司向乐浦强村公司先移交上述资产，涉及的遗留问题由张浦资产经营公司牵头、乐浦强村公司密切配合做好相关资产的后续完善工作。”乐浦强村公司陈述该报告书中：“请资产经营公司将5-8号楼的资产使用、出租情况摸清，在完善相关手续后移交乐浦强村公司管理。”是张浦镇镇长王建华的指示。周静认为该证据只能证明是张浦资产经营公司管理的房屋，涉案房屋系无合法建造手续和房产证。
因涉案房屋无房产证、土地证，无法办理消防验收手续，被公安消防大队查封后，一直停业至今。
在本院2015年9月28日庭审中，本院要求周静交付涉案房屋，周静拒不交付。庭审后涉案房屋失火，造成二楼休息大厅、吧台及员工用房烧毁，公安局正在对失火原因进行调查。
上述事实，由原告提供的房屋租赁合同、租金和押金收据、照片、临时查封决定书、被告提供的（2014）昆张民初字第0050号民事判决书、行政处罚决定书、沈卫东证人证言、原被告陈述以及庭审笔录等证据材料予以证实。
本院认为：根据《中华人民共和国消防法》的有关规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。本案的租赁标的物为浴室，是公众聚集的场所，根据法律规定，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。因乐浦强村公司在未取得房产证、消防验收、营业执照等合法手续的情况下，将“新张浦人XX中心XX号楼浴室”出租给周静经营，故租赁合同应为无效。
对于合同无效的过错认定，周静认为乐浦强村公司未提供满足合同条件的出租房屋，未提供相应手续，存在根本违约，应承担全部责任。乐浦强村公司认为涉案房屋是适租房屋且该浴室实际经营多年，周静终止经营是其违法行为所致。本院认为，周静违法行为不是合同无效的原因，乐浦强村公司作为涉案房屋的管理者，由于未取得浴室经营所需相关证照将浴室对外出租，存在过错；周静在2013年6月就参与浴室经营，同年9月13日在未审查浴室相关证照的情况下就签订了合同，未尽到谨慎义务，存在一定过错。本院酌定：对合同无效产生的后果，由乐浦强村公司承担80%的责任，周静承担20%的责任。
关于周静应支付多少房屋占有使用费。法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。由于浴室于2013年11月26日被公安消防大队查封，故2013年11月1日至11月25日期间，周静实际占有、使用涉案房屋，该期间的房屋使用费7950元（9540／30＊25）由周静承担；2013年11月26日至2015年9月28日期间的房屋使用费213378元（9540／30＊671天），由于此期间由于�昆山公安消防大队查封，无法经营，该费用由周静承担20%，即42675.6元，剩余由乐浦强村公司自己承担。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。本院于2015年9月28日庭审时，乐浦强村公司已提出交付房屋的反诉请求，经本院释明后，周静拒不交付，故应承担从次日起算至实际交房之日的房屋占有使用费（按每月9540元标准计算）。由于周静已支付了租金57240元、押金10000元，与2013年11月1日至2015年9月28日期间的房屋使用费进行折抵后，多余款项16614.4元（57240＋10000-7950-42675.6）可在结算2015年9月29日以后的房屋使用费中扣除。
关于本诉原告周静的赔偿实际损失的诉请，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，乐浦强村公司不同意利用，故对于未形成附合的装饰装修物，周静可以自行拆除，但不得造成房屋毁损，对于已形成附合的装潢，由于该装潢与原有装潢无法区分，并且原被告双方也无法对周静装潢的范围达成一致意见，无法进行评估，且周静也无法提供装潢合同、发票等证据，综合考虑涉案房屋在本案之前是也用于经营浴室、周静实际投入部分装潢以及失火后造成二楼部分包厢墙面熏黑的情况，本院酌定周静投入而形成附合的装潢现值为150000元。因乐浦强村公司对合同无效承担80%的责任，故120000元由乐浦强村公司承担，其余由周静自己承担。对于原被告均要求对方支付违约金、律师�的诉请，因原被告对合同无效均负有责任，故对该项诉请，本院均不予支持。
至于周静占有涉案房屋期间失火，造成乐浦强村公司损失，乐浦强村公司可另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第十条、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）周静与被告（反诉原告）昆山市乐浦强村投资发展有限公司于2013年9月13日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、周静于本判决生效之日起十五日内将位于昆山市张浦镇新张浦人XX中心XX号楼交还给昆山市乐浦强村投资发展有限公司。
三、周静支付昆山市乐浦强村投资发展有限公司自2015年9月29日起算至实际交房之日止的房屋占有使用费（按每月9540元的标准计算，结算时扣除已付款16614.4元。）
四、昆山市乐浦强村投资发展有限公司赔偿周静装潢损失120000元，在周静履行完上述二、三项义务后三日内履行完毕。
五、驳回本诉原告周静其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告昆山市乐浦强村投资发展有限公司其他反诉请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
本诉案件受理费8822元，由昆山市乐浦强村投资发展有限公司负担3300元，周静负担5522元；反诉案件受理费2174元，由昆山市乐浦强村投资发展有限公司负担2124元，周静负担50元。以上案件受理费相抵，昆山市乐浦强村投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付周静3250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路�行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨建勇
人民陪审员 徐明芳
人民陪审员 盛永林
二〇一六年一月十二日
书 记 员 夏 明
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国消防法》
第十条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
第十二条依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。