中华人民共和国浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2012）绍诸民初字第2982号原告：徐亚清。委托代理人（特别授权）：金秀瑛，浙江汉博律师事务所律师。被告：卢德（又名徐卢德），美利坚合众国人。委托代理人（特别授权）：杨伟，浙江浣纱律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：寿奇光，浙江靖光律师事务所律师。原告徐亚清为与被告卢德物权保护纠纷一案，于2012年11月16日向本院提出起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，并根据原告徐亚清的财产保全申请，于2012年11月16日作出财产保全的民事裁定，对讼争房屋涉及的征迁安置补偿款人民币1，985，659元依法予以冻结。后本院于2013年6月19日、2014年1月17日、2014年7月7日、2014年9月3日对本案公开开庭进行了审理。原告徐亚清及其委托代理人金秀瑛，被告卢德的委托代理人杨伟、寿奇光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐亚清诉称，原告徐亚清原系诸暨市暨阳街道碑亭村的村民。周银莲系原告的婶母，为同村村民。徐立明系周银莲的儿子，于1942年离开家乡后赴台湾定居，并与被告卢德结婚。周银莲在解放后的土改时有祖遗的房产即本案讼争的房产一间一弄，由土改时的登记清册为凭。该房屋一直由周银莲管理使用。1982年周银莲与原告订立协议一份，约定以典卖的方式将讼争房产出卖给原告，由原告支付人民币800元整。该协议没有约定回赎期，仅约定只有周银莲的亲生儿子徐立明本人回家或亲笔书信至碑亭大队方可办理回赎事宜。否则，任何人不得转押或者找绝。该协议由当时的诸暨县安平人民公社碑亭生产大队管理委员会盖章以及当时的大队干部金振富、赵培义、寿某、周银莲的侄儿周某和周奎大签字作证。协议订立后，原告即入住该讼争房屋，并多次对讼争房屋进行维修、翻建。1987年周银莲去世，2003年周银莲的儿子徐立明也在美国波士顿去世。在此期间，徐立明从未回原籍或写信至碑亭村村委，要求对该房屋进行回赎。1995年，在对集体土地建设用地使用权统一登记时，有关部门却将该房屋的集体土地使用权错误登记在了徐立明处。现该房屋因城东新区改造已被拆迁。2011年9月13日，徐立明的妻子卢德却以遗产继承人的身份与诸暨市人民政府暨阳街道办事处、暨阳街道碑亭居民区村级经济合作社、暨阳街道碑亭居民委员会、诸暨市永兴房屋拆迁服务有限公司签订了《诸暨市暨阳街道碑亭居民区城中村改造房屋征迁补偿安置协议》，约定讼争房屋可以获得的补偿款为1，985，659元。原告认为，讼争房屋已经构成绝卖，其所有权理应归原告所有，故相应的补偿款也应由原告享有。现原告起诉要求确认坐落于诸暨市暨阳街道碑亭村、地号为04—07—202的一间一弄房屋的征迁安置补偿款1，985，659元属原告所有，并由被告将该款返还给原告。审理过程中，经本院释明，基于原告认为讼争房屋已经构成绝卖，该房屋的所有权属于原告，而被告与相关部门订立拆迁协议享有拆迁补偿款侵犯了原告的合法权益，故原告变更诉讼请求为要求被告卢德赔偿原告讼争房屋的拆迁利益损失1，985，659元。被告卢德辩称，因讼争房屋的土地使用权登记在被告丈夫徐立明的名下，按照现行的法律规定讼争房屋应当属于徐立明所有。现徐立明已经去世，讼争房屋因城中村改造需要被政府拆迁，故相应的拆迁补偿款应由被告卢德享有。若原告对讼争房屋的权属登记有异议，可以提起行政诉讼，要求土地行政管理部门撤销原来的登记。原告诉称徐立明的母亲周银莲于1982年10月12日将讼争房屋以800元的价格典卖给原告这一事实被告并不知情，对该节典卖的事实被告持有异议，且不认可原告认为的讼争房屋已经构成绝卖的观点。退一步而言，即使周银莲曾将讼争房屋出典给原告，被告认为周银莲的行为属于未经共有人同意擅自处分共有人财产的行为，也应当属于无效。综上，被告认为讼争房屋的拆迁补偿款应属被告所有，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证实其所主张的事实，向本院提供的证据及被告的质证意见如下：1、押房屋契一份，用以证实周银莲在1982年立押房屋契，约定将讼争房屋押给原告居住，押价款为800元，押期至周银莲的亲生儿子徐立明本人回家或其亲笔来信来大队之日，届时原告应无条件接受原价回赎的事实。该证据被告经质证，其对真实性有异议。2、安平乡农业税土地产量分户清册一份，用以证实讼争房屋的户主在1954年时登记为周银莲的事实。该证据被告经质证无异议。3、徐立明的死亡证明和碑亭居委会的证明各一份，用以证实徐立明于2003年2月9日去世，自1942年离家出走后未回过故乡亦未对讼争房屋提出回赎的事实。该证据被告经质证无异议。4、被告卢德致诸暨市人民政府侨务办公室的信件和徐立明的堂弟徐立正写给徐立明的信件各一封，用以证实徐立明生前应当知道讼争房屋已经典押的事实。对卢德的信被告经质证无异议，对徐立正的信被告经质证对真实性有异议。5、诸暨市暨阳街道碑亭居民区城中村改造房屋征迁补偿安置协议一份，用以证实被告卢德作为被征迁人与诸暨市人民政府暨阳街道办事处、暨阳街道碑亭居民区村级经济合作社、暨阳街道碑亭居民委员会等部门就讼争房屋签订征迁补偿安置协议，可以获得征迁补偿款人民币1，985，659元的事实。该证据被告经质证无异议。6、原告支付800元典金的凭据，用以证实原告已经向周银莲支付典金800元的事实。该证据被告经质证无异议。7、徐立明的表弟周某给徐立明和卢德的信件，用以证实徐立明的亲戚在与徐立明的通信中已经告知其讼争房屋已被典押且徐立明享有回赎权利的事实。该证据被告经质证认为周某写信的时间在2004年和2011年，不能达到原告主张的徐立明在生前就已经得知讼争房屋已经被典押并设置了回赎条件的证明目的。8、原告在1976年、1984年、1985年的工资情况清单，用以证实原告支付800元的典金在当时已经非常高，可以等同于房屋购买价的事实。该证据被告经质证认为与本案没有关联。9、为证实押房屋契的真实性，原告申请了证人徐某甲、金某、寿某出庭作证；为证实徐立正于1999年致信徐立明的真实性，原告还申请了证人徐某乙（系徐立正之子）出庭作证。对上述证人证言，原告经质证无异议。证人徐某甲、金某、寿某的证言，被告经质证认为不能达到原告的举证目的；证人徐某乙的证言，被告经质证认为徐某乙在证言中陈述该信件徐立明没有收到，故达不到原告的证明目的。被告卢德为证实其所主张的事实，向本院提供的证据及原告的质证意见如下：10、土地房屋所有证，用以证实讼争房屋在解放后的土地改革时期登记在周银莲和徐立明名下的事实。该证据原告经质证，对证据本身并无异议，但认为徐立明并未实际参加解放后的土改，当时其已经去了台湾，结合原告提供的1954年安平乡农业税土地产量分户清册中的记载不能证明徐立明享有讼争房屋的土地使用权。11、土地登记审批表和地籍调查表，用以证实讼争房屋在1995年办理土地使用权登记时已经登记在徐立明名下的事实。该证据原告经质证无异议，认为当时是原告考虑到亲情关系主动给徐立明办证的，办完后土地使用权证一直由原告持有。12、由周某拟好内容后寄给被告卢德的信，用以证实被告卢德致诸暨市人民政府侨务办公室的信系按照周某所拟的内容誊抄后寄出，该信件的内容与周某寄给被告卢德的信的内容基本一致的事实。该证据原告经质证认为不能否定被告卢德亲笔给诸暨市侨务办公室致信的真实性。13、被告还申请了证人周某出庭作证，证人周某出具证言陈述：周银莲在1982年将讼争房屋以800元的价格典给原告徐亚清，其在押房屋契中作为亲族代表盖章；在上世纪九十年代其与在美国的徐立明取得联系后，直至徐立明去世都没有提起过讼争房屋已经典押给徐亚清；讼争房屋的土地使用权证由徐亚清出面办理登记至徐立明名下，该房屋要被拆迁后，其同卢德提起此事，卢德要求由其出面办理相关事宜；其还草拟好信件内容后寄给卢德，要求卢德誊抄后寄给诸暨市侨务办公室等内容。对该证言，原告经质证认为其陈述的内容中有部分不符合事实；被告经质证无异议。根据上述原、被告的举证、质证意见，结合双方的陈述，本院对双方提供的证据分析认证如下：对原告提供的证据1、2、3、5、6以及证据4中被告卢德致诸暨市人民政府侨务办公室的信件，因被告经质证无异议，故对上述证据本院依法予以确认。对原告提供的证据4中徐立正写给徐立明的信件，因该信件内容本身并未涉及讼争房屋已经典押给原告的具体细节，无法达到原告的举证目的，本院不予认定。对原告提供的证据7，本院认为被告的质证意见有理，因徐立明已于2003年去世，对周某在2004年、2011年所写的信件内容根本无法得知，故该证据无法达到原告的举证目的，本院不予认定。对原告提供的证据8，因原告工资收入的多少与其支付的典价在当时是否可以算作较高价格之间没有必然的联系，故对该证据本院亦不予认定。对原告提供的证据9，证人徐某乙的证言系为了证实其父徐立正致信徐立明的真实性，而徐立正所写的信件本身已经被本院不予认定，故对徐某乙的证言本院亦不予认定。证据9中证人徐某甲、金某、寿某的证言，被告经质证认为不能达到原告的举证目的，本院认为，上述三证人中徐某甲系押房屋契的执笔人，金某、寿某系当时的诸暨县安平人民公社碑亭生产大队的干部，三人均在押房屋契中签名，证人徐某甲在证言中陈述其所写的押房屋契实为典契，考虑周银莲还有儿子徐立明将来或许会回来，故设立了回赎条件允许徐立明本人回赎；证人金某在证言中亦陈述考虑将来徐立明或许回来的情况，才写为典契，而不是绝卖；证人寿某在证言中亦陈述当时写的是押纸而不是卖纸。根据上述三证人的陈述，结合押房屋契中所表达的文意，本院认为三证人陈述的事实较为客观，符合当时历史条件下农村买卖、典押房屋的真实状况，亦符合对押房屋契中所涉及的各方当事人合法权益的保护，故对证人徐某甲、金某、寿某的证言均认定有效，可以达到原告主张的该押房屋契系真实的举证目的。对被告提供的证据10、11、12、13，原告经质证对证据本身的真实性并无异议，其虽对周某证言中的部分内容不认同，但无相反证据证明，故本院对被告提供的证据亦予以确认，可以证实被告所主张的事实。经审理，本院认定事实如下：原告徐亚清原系浙江省诸暨县安平人民公社碑亭生产大队的村民。周银莲系原告徐亚清的婶母，与徐亚清系同村村民。徐立明系周银莲的儿子、徐亚清的堂兄，于1942年离开家乡外出，解放前赴台湾，并与被告卢德在台湾结婚。后徐立明与卢德移居美利坚合众国生活，现被告卢德已经取得美利坚合众国国籍。本案讼争的坐落于原诸暨县安平乡碑亭村的一间一弄房屋，在解放后的土改时期登记在周银莲和徐立明的名下；在1954年的“安平乡农业税土地产量分户清册”中登记在以周银莲为户主的农户里。因徐立明自离家后长年在外，土改后讼争房屋一直由周银莲管理使用。1982年10月12日，周银莲与原告在当时的大队干部在场的情况下订立押房屋契一份，约定因周银莲年老体弱、生活上发生困难自愿将讼争房屋押给原告徐亚清居住，双方共同议定押价款为人民币800元（当年当地议价早谷为每百斤壹拾柒元柒角元正），押期至亲生儿子徐立明本人回家或其亲笔来信来大队之日为准，原告应该无条件接受原价回赎，不得借故推脱，但没有徐立明本人回赎，自出押之后，任何人不得转押和找绝。该押房屋契由周银莲盖章，亲族周某、周奎大盖章，诸暨县安平人民公社碑亭生产大队管理委员会盖章，大队干部金某、寿某、赵培义签名。押房屋契订立后，原告即入住该讼争房屋，并至1985年2月14日陆续付清了全部800元的房屋押价款。1987年周银莲去世。1995年，在对集体土地建设用地使用权统一登记时，原告徐亚清将讼争房屋的土地使用权证登记至徐立明名下，证号为诸集建（95）字第01—2869号，地号为04—07—202，用地面积为72.10平方米，该证一直由原告徐亚清持有。2003年2月9日，徐立明在美国去世，生前一直未回故乡也未就讼争房屋的回赎事宜致信碑亭村的村级组织。原告入住讼争房屋后，多次对该房屋进行维修、翻建。2004年，周某致信被告卢德，告知讼争房屋的典押事宜。2010年由周某拟好信件内容由被告卢德誊抄后，再由被告卢德寄给诸暨市侨务办公室，声明已委托周某、周奎大办理讼争房屋的还押收回事务。2011年9月13日，因诸暨市暨阳街道碑亭居民区城中村改造的需要，被告卢德以遗产继承人的身份与诸暨市人民政府暨阳街道办事处、暨阳街道碑亭居民区村级经济合作社、暨阳街道碑亭居民委员会、诸暨市永兴房屋拆迁服务有限公司签订了《诸暨市暨阳街道碑亭居民区城中村改造房屋征迁补偿安置协议》，该协议确定卢德可以获得对讼争房屋的征迁补偿款人民币1，985，659元。现原告认为讼争房屋早已构成绝卖，房屋的所有权归原告所有，被告以被征迁人的身份与相关部门订立房屋征迁补偿安置协议并享有征迁补偿款的行为已经侵犯了原告的合法财产权益，故该笔补偿款应由原告享有并由被告返还给原告。另查明，原诸暨县安平乡碑亭村曾变更为诸暨县安平人民公社碑亭生产大队，后又变更为诸暨市暨阳街道碑亭村，现为诸暨市暨阳街道碑亭居民委员会；讼争房屋已于2012年11月移交给诸暨市永兴房屋拆迁服务有限公司，现已实际拆除；被告卢德依据房屋征迁补偿安置协议可以获得的征迁补偿款1，985，659元，在审理过程中应原告的申请已被本院依法冻结，在2012年11月20日由诸暨市永兴房屋拆迁服务有限公司转入本院账户。本院认为，鉴于本案被告卢德原系中华人民共和国台湾地区居民，后移居美利坚合众国并取得美利坚合众国国籍成为美利坚合众国公民，故本案应属于涉外民事关系并按照涉外民事诉讼程序的特别规定进行处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定：“因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构所在地人民法院管辖”。因本案诉讼标的物所在地、补偿安置协议的签订地均在本院辖区，故本院对本案依法享有管辖权。庭审中，原、被告双方均表示同意适用中华人民共和国的法律处理本案，故中华人民共和国法律应作为处理本案争议的法律依据。本案中，原、被告双方基于各自不同的理解均主张现已经被实际拆除的讼争房屋的所有权及该房屋相对应的征迁利益，究其实质，双方争议的焦点为：（1）根据1982年10月12日周银莲所立的“押房屋契”中载明的内容，原告徐亚清和周银莲之间究竟应当属于何种法律关系；（2）如果双方之间的法律关系属于原告主张的房屋典权关系，周银莲将讼争房屋出典给原告是否有效，其在“押房屋契”中约定的回赎条件是否有效。针对上述争议焦点，原告徐亚清认为，双方涉及的基础民事法律关系内容是房屋典权。在该“押房屋契”中，周银莲明确以时价人民币800元的价格出典给原告徐亚清，但确定的回赎期限和回赎条件是其亲生儿子徐立明本人回家或其亲笔来信来大队之日以原价回赎。出典后，原告徐亚清付清了典价800元并一直占有使用该房屋。1987年出典人周银莲去世。至上世纪九十年代，徐立明的亲属与在美国的徐立明取得了联系，但未能明确告知讼争房产的出典情况以及回赎条件。1995年，原告徐亚清考虑徐立明将来有可能会回国办理讼争房屋的回赎事宜，故将讼争房屋的土地使用权登记在徐立明名下。后徐立明于2003年2月9日去世，至其去世时为止，其亦未回国回到碑亭村或亲笔写信至碑亭村要求办理讼争房屋的回赎事宜。因此，原周银莲在出典时设立的回赎条件已经没有办法成就，对承典人即原告徐亚清而言，该房屋已经构成绝卖，故讼争房屋的所有权在徐立明去世时已经转移归原告徐亚清所有，该房屋相应的征迁安置利益亦应归原告徐亚清所有。但被告卢德认为，1982年周银莲将讼争房屋出典是无效行为，讼争房屋在土改确权时登记在周银莲、徐立明两人名下，应当属于两人共有，因此周银莲作为共有人之一出典讼争房屋，系在未征得其他共有人同意的情形下擅自处分了共有财产，故其在1982年所立的“押房屋契”以及在“押房屋契”所设定的回赎条件无效。对徐立明而言，其生前并不知道其母亲周银莲已经将讼争房屋出典以及在何种条件下可以回赎的情况，所以在“押房屋契”中所设定的回赎条件对徐立明不具有约束力。既然对徐立明没有约束力，且讼争房屋的集体土地使用权在1995年已经登记在了徐立明的名下，则在“押房屋契”中所设定的回赎条件无法成就时并不构成绝卖，该房屋仍应归徐立明的继承人所有。故徐立明的妻子卢德作为被征迁人与相关单位订立房屋征迁补偿安置协议并享受征迁安置利益并无不妥。根据上述原、被告各自所持的观点，按照“押房屋契”中载明的内容，结合证人徐某甲、金某、寿某以及周某的证言和当时的历史背景，本院认为周银莲在1982年立“押房屋契”中虽没有将讼争房屋绝卖给原告徐亚清，但是在“押房屋契”中明确设定了回赎条件，该回赎条件若无法成就，则构成法律上的绝卖。考虑徐立明在解放前就赴台湾，解放后一直未回大陆，数十年间音讯全无，虽在土改时将徐立明登记为讼争房屋的所有人，但基于当时的历史状况和“法不溯及既往”的法律原则，以及周银莲作为户主具有的家事代理权和其在解放后一直独自占有使用该房屋的实际情况，应当确认周银莲有权对讼争房屋进行出典。被告不能以最高人民法院在1988年颁布的《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》中“部分共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产应属无效”的规定来规制或约束发生在该意见颁布之前的行为，况且该条规定在2012年最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》颁布之后已经不再适用。同时，该“押房屋契”中对回赎条件的设定充分考虑了将来可能出现的情况，既考虑了典权人的利益，也包含对与此相关权利人徐立明的合法权益作出合理预留。因此，对“押房屋契”中涉及到的双方当事人而言，该“押房屋契”以及在“押房屋契”所设定的回赎条件对周银莲、徐亚清均是合法有效的。“押房屋契”订立后，原告徐亚清支付了全部典价，亦实际占有使用讼争房屋，至相关权利人徐立明死亡时亦未发生“押房屋契”中所设定的回赎条件，即徐立明本人回家或其亲笔致信碑亭村的村级组织等条件均未成就。因此原出典人周银莲对典物合理预留的权利已经消灭，对承典人徐亚清而言，已经构成法律上的绝卖，讼争房屋的所有权已经转移归徐亚清所有。至于徐亚清在1995年确权发证时将集体土地使用权登记在徐立明名下的问题，本院认为基于当时出典人周银莲已经去世，徐亚清得知徐立明尚健在并定居在国外，“押房屋契”中所设定的回赎条件尚有可能发生，典物需要明晰权属，故将讼争房屋的集体土地使用权登记至徐立明名下，体现了徐亚清作为承典人的诚实信用和对契约条款的遵从，符合典物的所有权在出典期间对承典人不发生变动的原则。因此，本着诚实信用的原则和严守契约的精神，出典人原先对承典人设定的回赎条件不能擅自进行变更或者扩张。现周银莲的其他亲族脱离订立“押房屋契”时的历史背景，草拟好信件内容寄给被告卢德，由其誊抄后再寄回国内有关部门主张还押收回讼争房屋，并由被告卢德出面订立征迁安置协议，不符合“押房屋契”中设定的回赎条件的本意，故对被告卢德提出的抗辩主张，本院不予采信。综上，本院认为1982年10月12日周银莲所立的“押房屋契”中载明的周银莲和原告徐亚清之间的法律关系属于房屋典权关系；周银莲将讼争房屋出典给原告的行为应属有效，契约中约定的回赎条件有效；在出典期间原契约中对典物约定的回赎条件对权利义务承受人继续有效；原出典时设定的回赎条件在客观上无法成就时，可构成对典物的绝卖即典物所有权的转移。依据前述理由，原告徐亚清通过承典房屋，后因出典人设置的回赎条件消灭继而取得典物的所有权，符合法律规定，应属有效。该讼争房屋在被人民政府征迁后可以获得的补偿安置利益，系人民政府对消灭物权需要支付的对价，依法应由被征迁时的物权人享有。现因被告卢德已经以被征迁人的身份与人民政府相关部门订立征迁补偿安置协议，侵犯了真正的物权人可以获得的财产权益，由此给真正的物权人造成的损失依法应由侵权人承担赔偿责任。本案中，因原告对被征迁房屋可以获得的征迁安置补偿款本身并无异议，且明确要求该项被告根据征迁补偿安置协议可以获得的利益应当返还给原告，故作为被告承担侵权责任的方式可由其将可以获得的征迁安置补偿款赔偿给原告。因此原告要求被告赔偿原坐落于诸暨市暨阳街道碑亭村、地号为04—07—202上的房屋征迁安置补偿款人民币1，985，659元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告卢德提出的周银莲出典讼争房屋系无效行为、周银莲在“押房屋契”中所设定的回赎条件对徐立明不具有约束力、讼争房屋对原告并不构成绝卖仍应归徐立明的继承人所有、相应的征迁安置补偿款也应归被告所有的抗辩意见，与事实相悖，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条、第二百六十五条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条、第三十六条、第四十一条之规定，判决如下：被告卢德应赔偿原告徐亚清原坐落于浙江省诸暨市暨阳街道碑亭村、地号为04—07—202上的房屋征迁安置补偿款计人民币1，985，659元，限于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22，800元，财产保全费5，000元，诉讼费合计人民币27，800元，由被告卢德负担。如不服本判决，原告徐亚清可在判决书送达之日起十五日内，被告卢德可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费22，800元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。审 判 长  魏岩岩审 判 员  赵珊妮人民陪审员  周苗来二〇一四年十一月十日书 记 员  杨方玲