贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0111民初3406号原告（反诉被告）：李里，女，1956年7月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告：周平义，男，1955年4月15日出生，汉族，住址同上。上列二原告共同委托诉讼代理人：陆承辉，贵州贵达（贵安新区）律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201201210498519。被告（反诉原告）：贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司（以下简称宏达房地产公司），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区清水江路。法定代表人：邱建平，该公司经理。委托诉讼代理人：樊宇，贵州乾通律师事务所律师，一般代理，执业证号：15201199710382290。委托诉讼代理人：于野，男，该公司员工，一般代理。原告（反诉被告）李里、原告周平义与被告（反诉原告）宏达房地产公司不当得利纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，�法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李里、原告周平义及其共同委托诉讼代理人陆承辉，被告（反诉原告）宏达房地产公司委托诉讼代理人樊宇、于野到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告李里、周平义向本院提出诉讼请求：1.判令被告宏达房地产公司退还购房款49016元；2.被告宏达房地产赔偿原告损失29156元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，是原国营工资公司职工。2000年左右，因修建原小河区国税局大楼需要征收国营工贸公司的12户职工宿舍，原小河区国税区向被告宏达房地产公司购买了位于乐街小区12套房屋用于安置拆迁户，二原告为其中一户，房屋产权人为国营工贸公司。2000年8月17日，李里作为被拆迁人与拆迁人贵阳经济技术开发区管理委员会签订了《房屋拆迁合同》，明确位于乐街小区茶花园住宅区E栋1单元6楼1套2间（合同暂测建筑面积为48.27平方米）由原告居住并享有使用权。2000年6月28日，原告与宏达房地产公司签订《商品房购销合同》，购买了位于乐街小区松竹园A栋2层6号房屋，建筑面积112.02平方米，约定售房价为每平方米950元，总房价为106414元。原告分别于2000年6月28日、2011年11月30日支付了全部房款，宏达房地产公司出具了票据。2011年左右，经政府相关部门同意国营工贸公司进行了住房改革，原告李里与国营工贸公司于2011年8月17日签订《公有住房按货币化改革方案出售合同》，国营工贸公司将位于乐街小区茶花园住宅区E栋1单元6楼1套2间房屋出售给原告，原告支付了对应房款并获得房产证。房改之前位于乐街小区茶花园住宅区E栋1单元6楼1套2间的产权所有人是国营工贸公司，被告未经国营工贸公司同意于2009年12月2日将房屋出售给案外人孙筑敏。后原告通过房改获得该套房屋产权。经多次诉讼，法院将乐街小区茶花园住宅区E栋1单元6楼1套2间房屋确权给案外人孙筑敏，判决生效后，原告多次找到宏达房地产公司要求退还房款及承担损失，均被拒绝。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。本诉被告宏达房地产公司辩称，原告诉请无事实和法律依据，案涉房屋不是产权调换，而是房屋调换，原告将调换的房屋理解为原告的房屋，但案涉房屋是国家的，被告并未给原告造成损失，房屋现在确实涨价，但房屋确实是经济适用房，原告方拆迁的房屋是公房，公房要变成私房是需要补交房款，原告要求换大房，换了后超出部分就要补房款，房款是给房改办并不是被告，原告的权利并未收到被告侵犯，原、被告调换房屋是真实意思表示，根据政策规定不可能得两套经济适用房。综上，被告不存在一房两卖收取房款的问题，也没有侵权行为，不存在退还和赔偿损失的条件。请求依法驳回原告诉请。反诉原告宏达房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告归还反诉原告垫付的房租19597元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告因租赁的原国营工贸公司宿舍被征收，于2000年8月17日与贵阳经济技术开发区管理委员会签订《房屋拆迁合同》，约定位于乐街小区茶花园E栋1单元6楼17号的房屋（48.27平方米）由反诉被告居住。反诉被告认为该房屋面积较小，遂与反诉原告协商，由反诉原告调整一套大面积经济适用房由反诉被告居住，超出48.27平方米的部分由反诉被告按经济适用房出购买，48.27平方米作为拆迁安置性质由反诉被告租住。2015年12月10日，反诉被告以其拆迁安置房交租金为由，请求反诉原告垫付19897元租金，反诉原告垫付上述租金后�反诉被告一直未归还，故诉至法院。反诉被告李里辩称，反诉与本诉不是同一法律关系，垫付租金19597元与事实不符，19597元实质是对我方的经济赔偿。本院经审理认定事实如下：李里、周平义原系贵阳经济技术开发区国营工贸公司职工。2000年6月28日，李里作为买方（乙方）与贵阳经济技术开发区宏达房地产公司（以下简称宏达房地产公司）作为卖方（甲方）签订合同编号为SA-0206的《商品房购销合同》，约定：甲方以划拨方式取得位于洛解村、编号为6-1的地块的土地使用权。经批准，在该地块上建设商品房，现定名乐街小区，主体建筑物的性质为经济适用住宅，属砖混结构，建筑层数为7层。乙方向甲方购买商品房（以下简称该商品房）建筑面积共112.02平方米（其中实得建筑面积102.47平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.55平方米），共�套，该商品房为2层6号房松竹园A座点式。该商品房为预售、内销商品房，售价每平方米950元，总金额106414元。甲方须于2001年4月30日前，将经竣工验收合格并交付乙方使用。双方在合同中还对其他相关权利义务作了约定。原告还提交了筑房权证小河字第××号房屋产权证及发票，其中，《房屋产权证》载明“房屋所有权人：李里，共有情况：单独所有，房屋坐落：小河区长江路5号乐街经济适用住宅小区松竹园A栋2层6号，登记时间：2012年1月21日，房屋性质：经济适用房，总层数：7层，建筑面积：114.07㎡，套内建筑面积：102.64㎡”。《发票》载明“付款方名称：李里，收款方名称：宏达房地产公司，不动产项目名称：乐街小区，销售的不动产楼牌号：松竹园A栋2层6号，建筑面积：114.07㎡，单价：950元/㎡,金额108367元，售房款”。2003年12月23日，贵阳�住房制度改革领导小组办公室印发《关于对贵阳经济技术开发区国营工贸公司的批复》市房改售字【2003】第086号文件，载明“贵阳经济技术开发区国营工贸公司：你单位《关于职工住宅进行房改情况的汇报》的报告收悉，经我办研究，现批复如下：一、同意你单位按【1994】4号文件规定向职工出售小河区黄河路212号（原165号）住房21套，小河区乐街住宅小区住房12套，总建筑面积1915.18㎡。二、此次售房地段：小河区，售房价780元/㎡。三、黄河路212号（原165号）已交款职工按市房改字（96）033号批复时间起计算投资收益。四、你单位须将除存量补贴外的售房款在批复下达一月内存入商行贵山支行贵阳市房改办“土地收益缴交过渡专户”，并将银行进账复印件汇总表报送我办……”。产权证号为筑房权证小河字第××号的房屋产权证载明“房屋所有权人：李里，共有情况：共同共有，房屋坐落：小河区长江路5号乐街经济适用住宅小区茶花园E栋1单元6层17号，登记时间：2011年9月28日，规划用途：住宅，总层数：7，建筑面积：47.87㎡。附记：1.申请人：李里、周平义，房屋所有权人：李里，房屋共有权人：周平义，共有性质：共同共有；2.该住房经贵阳市房改办批准购买；3.售房单位：贵阳市经济技术开发区国营工贸公司；4.产权比例：100%；5.实付款：42690.00元；6.合同时间：2011年8月17日；7.房改房进入市场按有关规定办理”。产权证号为筑房权证小河字第××号的房屋产权证载明“房屋所有权人：周平义，共有情况：共同共有”，其余内容与上述产权证载明的一致。2008年10月7日的《分割转让许可书》，载明“土地使用者：宏达房地产公司。土地证号：筑经开�用（2008）第6**号，宗地状况：坐落：开发区长江路宏达房开乐街小区，地号：1-049，使用权类型：划拨，用途：单一住宅用地，宗地面积143024.51平方米；分割状况：坐落：松竹园A栋2层6号，地号：1-049-松A-6，使用权类型：划拨，用途：住宅，面积21.81平方米；其中共用分摊面积21.81平方米。土地转让人：宏达房地产公司；土地受让人：李里”。2012年4月10日的《准入许可证》，载明“房屋所有权人姓名：李里，房屋所有权证号：小河字第××号，筑房准字A201203300017448号，房屋坐落：小河区长江路5号乐街经济适用住宅小区茶花园E栋1单元6层17号，经济适用房单价892元/㎡，经济适用房总价款肆万贰仟陆佰玖拾元，结构：多层，房屋总层数：7，所在层数：7，建筑面积47.87㎡，根据筑府发（1999）4号文，该住房土地收益已经市房改办核定并由产权人于2011年8月补足，准许进入贵阳市房地产交易市场”。2013年4月23日，贵阳经济技术开发区国营工贸公司出具《关于李里等12户职工拆迁安置住房并房改的情况》，载明“2000因修建国税局需拆除我司平桥12户职工住宅，并由国税局购置乐街小区茶花园12套住房安置我司职工，且每户都于2012年由市住房领导小组办公室审批，在小河区房监所办理了房产证，其中李里的产权证号Ｇ13003610-××号，又于当年在市房改办办理了市场准入证，其证号A201203300017448”。2014年4月22日，贵阳经济技术开发区国营工贸公司出具《证明》，载明“原属我司产权所有乐街小区××楼××号住房（47.87平方），原由我司职工李里居住，经房改后，产权属李里所有”。2014年10月29日，本院作出的（2014）花民初字第367号民事判决书载明“……，经审查查明，原告李里、周平义系夫妻关系。……2000年左右，因修建原小河区国税局大楼需拆除国营工贸公司的12户职工宿舍，原小河区国税局向第三人宏达房地产公司购买了乐街小区12套房屋，用于安置被拆迁的国营工贸公司职工，李里、周平义为其中一户。2000年8月17日，李里作为被拆迁人（乙方）与作为拆迁人的贵阳经济开发区管理委员会（甲方）签订了《房屋拆迁合同》，载明：“一、乙方所住公房2间建筑面积46.06平方米需拆除，乙方必须在2000年10月31日前搬迁完毕。四、甲方必须于2000年10月安置乙方在乐街小区茶花园住宅区E栋1单元6楼1套2间（有阳台、厕所、厨房），建筑面积48.27平方米（合同暂测面积），乙方应按国家规定缴纳房租……”。宏达房地产公司并未将该房交付给原告或国营工贸公司，原告也并未入住该房。二原告于2000年6月28日与宏达房地产公司签订《商品房购销合同》购买了乐街小区松竹园A栋2层6号经济适用房，面积为112.02平方米（合同暂测面积），合同约定该房售价为950元每平方米，总房价为106414元。原告于2000年6月28日支付给宏达房地产公司的购房款为63.75平方米面积购房款59351元，随后居住于该房屋至今。对此，庭审中原告也表示：原告的确在2000年与宏达房地产公司约定用诉争的房屋调换了松竹园的房屋，但又表示当时并未达成置换协议，只是暂不用支付48.27平方米的购房款，以后还需要补齐，且宏达房地产公司告诉其需要将松竹园的房屋和诉争房屋都买下。2011年8月17日，因诉争房屋系国营工贸公司所有的公房，经政府相关部门同意进行房改后，原告李里（乙方）与国营工贸公司（甲方）签订《公有住房按货币化改革方案出售合同》，载明：“一、甲方将坐落在小河区珠江路E幢1单元6层17号的2001年竣工的砖混结构住房，以经济适用房价出售给�方，建筑面积47.87平方米（实测面积）。二、上述住房所处地级为6级，按结构、楼层、质量、折旧因数调整的，应付房款为￥42,690元，乙方已付房款本金及收益￥7241元，使用夫妻双方存量补贴￥22,320元，实付房款为￥62,287元，其中含房租19,597元，于2011年7月付清。”原告付清上述款项后，于2011年9月28日办理了筑房权证小河字第××号房产证书。李里、周平义于2011年11月30日补交了松竹园A栋2层6号房屋48.27平方米的购房款49016元，并办理了该房房产证，房屋坐落：小河区长江路5号乐街经济适用住宅小区松竹园A栋2层6号，并于2012年11月6日办理了编号为筑经开国用（2008）第603-松A-6号土地使用权证。而在2009年12月2日，被告孙筑敏与宏达房地产公司签订《商品房买卖合同》，向其购买了本案诉争房屋，购买价为890元每平方米，总房价为42,604元。被告于2009年12月9日向宏达房地产公司支付了全额购房款，并交纳了相关税费后于2010年1月27日办理筑房权证小河字第××号房产证书，载明：“所有权人：孙筑敏，共有情况：单独所有；房屋坐落：小河区长江路5号乐街经济适用住宅小区茶花园E栋1单元6层17号”。该房产证登记的出让方为贵阳凯宏房地产开发有限公司，庭审中孙筑敏到原贵阳市小河区产权监理所现为贵阳经济技术开发区房屋产权监理所进行更正，经该所加盖公章将出让方更正为本案宏达房地产公司。另，该房产证后所附的“房屋分层分户平面图”，载明登记的房屋在平面图的右方。孙筑敏购买该房后便入住使用至今。2011年3月28日，被告孙筑敏交纳了土地出让金后，办理了筑经开国用（2008）第603-茶E-17号土地使用权证，该证载明房屋坐落：“开发区长江路乐街小区茶花园E栋1单元6层17号……。”后因李里不服提起上诉，2015年6月10日，贵阳市中级人民法院作出（2015）筑民一终字第783号民事判决书载明“……，本院二审查明的事实与原判查明的事实一致……。本院认为，涉案房屋原系安置国营工贸公司的公房，所有权为国营工贸公司。李里、周平义在仅享有房屋的使用的情况下与宏达房地产公司进行的调换（以小换大），该行为是否有效，取决于房屋所有权人国营工贸公司态度，如果国营工贸公司认为双方的调换行为未经房屋所有权人的同意，要求确认无效，可以以国营工贸公司的名义向人民法院主张权利。如果双方的调换行为被人民法院确认为无效，则在宏达房地产公司与李里、周平义之间产生互相返还的法律后果。现在，国营工贸公司愿意将涉案房屋以房改的方式出售给李里、周平义，则李里、周平义取得涉案房屋的相应权利。但是，李里、周平义的该权利早在2000年就通过与宏�房地产公司的房屋调换行为而预先行使和丧失，即用茶花园E栋1单元6层17号房屋以补差的方式取得松竹园A栋2层6号的相应权利，该调换行为的法律后果是：李里、周平义取得松竹园A栋2层6号房屋的权利的同时丧失茶花园E栋1单元6层17号的权利。李里、周平义的调换行为从宏达房地产公司分管销售的经理杨志亮给公司销售部的指示和上诉人的交款情况以及从2000年至2011年长达11年的期间，上诉人没有要求以茶花园E栋1单元6层17号对其进行安置的情况得到充分印证。宏达房地产公司在以自己的其他财产与上诉人进行置换之后，即取得茶花园E栋1单元6层17号的权利，故宏达房地产公司将诉争房屋出售给孙筑敏并无不当。孙筑敏在涉案房屋证件齐全的情况下，与宏达房地产公司签订买卖合同并以合理的价格购买该房系正当的民事行为，构成善意取得，孙筑敏所取得的产权证具�公示效力。至于涉案房屋的性质不影响宏达房地产公司与李里、周平义之间调换房屋的真实意思表示，按照房改政策，李里、周平义只能取得茶花园E栋1单元6层17号和松竹园A栋2层6号两套房屋其中一套的所有权，而不可能兼而得之。就双方就同一套房屋均持有一份产权部门颁发的产权证的问题，当事人可以要求相关部门进行撤销，因撤销行为为行政行为，不属于本案的审理范围……，判决如下：驳回上诉，维持原判”。庭审中，原告李里、周平义称诉讼请求第一项要求被告退还的购房款49016元是其支付的松竹园购房款108367元减去2000年6月28日支付给被告的补交63.75平方米购房款59351元所得。第二项诉讼请求要求被告赔偿损失29156元是以1633元/平方米×47.87平方米-49016元计算所得，并提交《筑房网房屋信息》打印件一份，载明“项目名称：乐街经济适用住宅小区�成交均价（元/平米）住宅：1633……”。被告宏达房地产公司表示该损失无相关依据，经济适用房的价格系国家政策调整，1633元系2017年的价格，购买时价格为950元。庭审中，宏达房地产公司提交《收条》两份，用于证明宏达房地产公司替李里、周平义垫付租金19597元，并要求返还。李里、周平义表示该笔款项是支付宏达房地产公司支付给原告的房租钱，房屋卖给孙筑敏后，李里、周平义找被告还房才付的钱，宏达房地产公司认可李里、周平义享有所有权。上述事实，有身份证、《商品房购销合同》、《关于李里等12户职工拆迁安置住房并房改的情况》、房屋产权证、准入许可证、《补交土地收益补款通知书》、收款收据、现金送款簿、发票、证明、《关于对贵阳经济技术开发区国营工贸公司的批复》市房改售字【2003】第086号文件、（2014）花民初字第367号民事判决书、（2015）筑民一终字第783号民事判决书、筑房网房屋信息打印件、被告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、收条及当事人陈述等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据贵阳市中级人民法院作出的（2015）筑民一终字第783号民事判决书，所载明的“李里、周平义取得松竹园A栋2层6号房屋的权利的同时丧失茶花园E栋1单元6层17号的权利。宏达房地产公司在以自己的其他财产与李里进行置换之后，即取得茶花园E栋1单元6层17号的权利，故宏达房地产公司将诉争房屋出售给孙筑敏并无不当。……至于涉案房屋的性质不影响宏达房地产公司与李里、周平义之间调换房屋的真实意思表示，按照房改政策，李里、周平义只能取得茶花园E栋1单元6层17号和松竹园A栋2层6号两套房屋其中一套的所有权，而不可能兼而得之。就双方就同一套房屋均持有一份产权部门颁发的产权证的问题，当事人可以要求相关部门进行撤销，因撤销行为为行政行为，不属于本案的审理范围……”的内容已发生法律效力。但原告李里、周平义未到相关行政部门就同一套房屋均持有一份产权部门颁发的产权证的问题进行处理。该判决书虽然认定孙筑敏对茶花园E栋1单元6层17号房屋构成善意取得，但在行政部门未对原告李里所持有的茶花园E栋1单元6层17号房屋的产权证进行撤销之前，该产权证对外仍具有公示效力，故原告在行政部门未作出该撤销行为之前，主张被告退还购房款49016元及赔偿损失29156元的请求，本院不予支持。因反诉请求与本诉中的撤销行为相关联，故在行政部门未作出该撤销行为之前，反诉原告（被告）宏达房地产公司要求反诉被告（原告）李里归还垫付房租19597元的请求，本院不予支持。双方当事人可待行政部门作出撤销行为后，另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告李里、周平义的诉讼请求。二、驳回反诉原告贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司的反诉请求。本诉案件受理费人民币878元（已减半收取），由原告李里、周平义负担；反诉案件受理费人民币145元（已减半收取），由反诉原告贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇一七年九月十九日书记员  杨芝烜