广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0402民初3609号
原告（反诉被告）：何蓉，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码×××2527。
委托代理人：谢霏，北京大成（珠海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：珠海市新华建设房地产有限公司，住所地珠海市香洲区。
法定代表人：王俊成，董事长。
委托代理人：苏澎波，男，汉族，住珠海市香洲区，系被告公司法务。
原告何蓉诉被告珠海市新华建设房地产有限公司（以下简称“新华公司”）商品房预售合同和装饰装修合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王敏适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告新华公司在法定期限内提起反诉，本院经审查予以受理，并与本诉合并审理。原告何蓉的委托代理人谢霏，被告新华公司的委托代理人苏澎波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年1月16日，原告与被告签订了《珠海市商品房买卖合同》及附件，其中约定：1.原告购买被告开发的位于珠海市香洲区怡华街××号××栋××单元××房，总价款为人民币836596元；2.被告应于2013年11月30日前，完成涉案房产工程竣工验收备案手续，并取得《竣工验收备案表》后，将符合合同约定的商品房交付原告使用；3.被告逾期交房的，应向原告支付违约金等。同日，原告与被告还签订了《装修协议》，原告委托被告装修涉案房产，装修总价款为人民币196891元，并对涉案房产交付时间、精装交楼标准、违约责任及维修事项进行了约定。
前述两份合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，然而，被告违反合同约定，于2014年5月29日才取得《竣工验收备案表》，逾期交付长达180天。此外，根据《装修协议》约定，被告在交付精装修的商品房时应当满足的标准包括：1.首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级墙地砖及局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；2.户内安装智能系统，包括彩色可视对讲机、智能门禁系统、安防系统、煤气泄漏报警系统等。但截至2015年1月15日，涉案房产小区内的装修尚未完工。被告未依约交付涉案房产，损害了原告的合法权益。
综上所述，被告的前述行为已经构成违约。根据合同约定及相关法律规定，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交付毛坯房屋违约金，2013年12月1日起暂计至2014年5月29日为人民币15059元（836596元×180天×0.0001），并计算至正式交付之日止；2、被告向原告支付逾期交付精装修房屋违约金，2013年12月1日起暂计至2014年11月30日为人民币35834元（196891元×364天×0.0005），并计算至正式交付之日止；以上1、2项诉讼请求金额，暂共计人民币50893元；3、被告承担本案所有诉讼费用。
被告新华公司答辩称：一、基本案情：金域华府项目竣工验收并完成《装修协议》约定的装修后，被告于2014年1月通知原告接收房屋。2014年5月27日金域华府项目取得《竣工验收备案表》，2014年5月29日被告在《珠海特区报》刊登入伙通知。
二、原告部分违约金请求已过诉讼时效，应予驳回。案涉《买卖合同》及《装修协议》的违约金约定是以日为单位计算的。相关的逾期交付违约金请求权的性质是继续性债权。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼，并最终累计构成违约金总和。本案中原告逾期交房违约金请求权的诉讼时效应当自原告向法院起诉之日起向前推算两年，超出此范围的违约金请求应予以驳回。
三、案涉大堂、安防系统等公共部分的装修不应适用于《装修协议》约定的交付范围。在房屋合法交付后，该部分装修局部若有瑕疵，被告对此仅承担整改的义务，原告以此为由要求承担“逾期交付装修”的违约责任没有依据。《装修协议》仅适用于原告所购的房屋单元，不包括公共部分：1、协议明确约定装修的范围为小业主所购房屋，即协议中所称的单元，属于原告物权范围内的专有部分；2、协议约定，被告按《商品房买卖合同》约定的交楼时间，将装修完工的单位房屋交付原告使用；3、被告需按《金域华府精装交楼标准》对原告所购单位进行装修，而在交楼标准中明确将交楼标准划分为“公共部分装饰及设施设备标准”和“户内装修标准”两部分内容。此外，从物权的角度出发，单元房屋属于原告所有的专有部分，公共部分属于全体业主所有，单个小业主无权委托对公共部分进行装修，该部分的建造和装修成果应附随于毛坯房的交楼标准范畴内。由此可见，虽然《商品房买卖合同》和《装修协议》存在公共部分装修的约定竞合，结合相关合同、协议的实质和行业惯例来看，公共部分装修显然属于毛坯房的交楼标准范畴，应适用《商品房买卖合同》而不应适用《装修协议》之约定。《商品房买卖合同补充协议》第八条约定：“交付使用的商品房装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，××应进行整改”，因此，即使大堂等公共部分的装饰、设备在交房时不符合合同约定的标准，被告承担的也只是整改的义务，原告以此为由要求被告承担逾期交付精装房屋的违约责任没有依据。
四、大堂、安防系统、门禁系统、煤气泄露报警系统等早已通过验收。金域华府项目于2014年1月12日取得《建筑工程竣工验收报告》，验收的内容包括“建筑装饰装修、智能建筑、灭火系统、燃气系统”等，大堂等公共部分的装修属于上述“建筑装饰装修”，已通过竣工验收。2014年3月28日，智能化系统通过公安部门验收。2014年5月27日，项目取得了《竣工验收备案表》，根据该表的记载，项目已取得规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等十三种备案文件。至此，房屋的交付已完全符合法律和合同规定的条件。
五、被告已全面履行《装修协议》约定的义务，以原告升级改造大堂等公共部分为由追究被告装修完工的违约责任，显然不合理。（一）如上述第四点所述房屋的交付已完全符合法律和合同规定的条件。被告在珠海特区报刊登入伙通知，通知原告接收装修成果，原告办理验房、交楼手续并已实际入住，且原告验收、接收房屋时并未对装修成果提出任何异议，因此应当视为原告对被告装修成果的认可。（二）被告取得竣工验收备案表，为了让业主有更大更舒适的环境，被告升级改造了大堂等公共部分。此种升级改造的行为是为了改善业主居住环境所作的升级改造，其全部成本均由被告承担，原告提供的证据“小区物业张贴的通知”仅仅是被告针对小区大堂等公共部分升级改造后的成果而发出的，若被告却因此需承担装修逾期完工的违约责任，显然不公平。而且，对大堂等公共部分的升级改造虽会给业主生活造成一定的不方便，但这种影响非常小，不影响业主的使用和居住。退一步讲，即使对该公共部分升级改造属于《装修协议》约定的范围，但其相对于整个《装修协议》的装修范围而言只占很小的比例。即使被告装修该等公共部分的行为有瑕疵和存在逾期，也仅属于局部瑕疵和逾期。在房屋符合法律、合同规定的交付条件且已实际将房屋和装修成果交付业主使用的情况下，因为这种并不影响房屋使用的、局部的、有微小瑕疵的履约行为要求被告承担逾期交付精装房的苛刻违约责任，有失公平。
六、恶劣天气所致延误时间应予扣除。双方签订合同后至合同约定的交楼期间，珠海多次发生恶劣天气（台风、热带风暴等），依据《商品房买卖合同补充协议》第四条之约定，施工期间发生恶劣天气导致延误的，××不承担延期交楼的违约责任。该等恶劣天气的时间应在延期时间中扣除。根据珠海市公共气象服务中心《珠海市气象资料查询服务》显示，自案涉房屋买卖合同生效之日即2012年6月17日起至2013年12月1日，因恶劣天气导致项目停工的天数为44天，依约应在延期交楼的延期时间中予以扣除。
七、未付清装修款前不应计算“逾期交付精装房屋”的违约金。按《装修协议》第二、三条之约定，装修款应在入伙前付清，未付清装修款的有权拒绝交楼。在原告付清全部装修款之前，被告未交付装修成果不构成违约，该段期间不应计算违约金。且原告一方面主张逾期交付装修成果需向其支付违约金，但另一方面，原告实际支付第二期装修款的时间与合同约定的支付时间相比是延迟的，且不论原告的延迟是否构成违约，至少延迟期间原告获得了利益（延迟期间占用了资金），因此在违约金中抵扣延迟期间第二期装修款的同期银行贷款利息较为合理。否则，原告同时获得了违约金和资金利息，而被告却需同时支付违约金和丧失资金利息，其结果不公平。
八、约定的违约金明显过高，应当予以调低。根据合同法及合同法司法解释二的相关规定，违约金的确定和调整均应参照违约方给守约方造成的实际损失，依公平、诚实信用原则予以衡量，并且不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由此呆见违约金补偿性原则，违约金的认定要求在衡量违约行为给守约方造成的实际损失为基础上，对合同履行程序、当事人的过错、预期利益等综合因素予以考量。本案中，涉案房屋公共部分的装修不属于《装修协议》约定的交付范围。基于上述第五条论述，原告未举证证明因小区公共部分扩建、升级使其遭受实际损失或损失可得利益。退一步讲，如该部分交付存在逾期，也应按照《广东省安全技术防范系统验收表》的验收日期2014年3月28日适用《商品房买卖合同》中关于逾期交付的约定承担违约责任。基于原告实际入住、无实际损失的事实，如仍勉强按《装修协议》中约定的违约金计算标准计算，即相当于年18.25%的比例计算大堂等公共部分逾期交付装修的违约金，这不仅对被告显失公平，让原告获得巨大利益，有违补偿原则。
综上，违约金的认定应当坚持违约金的补偿性原则，在原告实际损失认定基础上，对合同履行程度、当事人过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。被告认为违约金按照银行同期同类贷款利率即约日万分之一的标准计，足以补偿因大堂等公共部分的扩建、升级对原告生活造成的不便。
被告新华公司反诉称：2012年1月16日，原告与被告签订《珠海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于珠海市香洲区怡华街××号××栋××单元××房。合同签订后，被告于2014年6月7日将符合合同约定的案涉房屋正式交付给原告。案涉房屋交付后，因所在小区暂时未能实现抄表到户，用电未办理过户，被告自房屋交付之日起暂计至2015年12月15日为原告垫付了水费911.64元（含污水处理费），自2014年6月7日至2015年2月5日为原告垫付电费360.99元。垫付水费计算时间为2014年6月7日至2015年12月15日，案涉房屋交付后用水总量为323-2立方米；计算方式为321×1.94（水费）＋321×0.9元／吨（排污费），垫付电费计算时间为2014年6月7日至2015年2月5日，案涉房屋交付后用电总量为697-124=573度，计算方式为573×0.63元／度=360.99元。上述垫付费用，原告至今仍未返还给被告。为此，被告反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人垫付的水费911.64元（含污水处理费），电费360.99元；2、判令被反诉人承担全部诉讼费用。
原告何蓉就反诉答辩称：水表是从去年开始由物业公司移交水务集团，具体时间不清楚，不是原告不交水费，是物业不代收，被告也没有催收。具体数额原告也认可至收楼后应由其自行承担，但是具体的水费金额要由物业公司、开发商以及水务集团三方进行抄表读数核对计算后才能得知。实际上，新楼盘的水、电的移交都需要两年左右的时间去办理，因此原告没有拖欠水费的故意，也没有违反相关的约定。
原告何蓉提交以下证据：1、《商品房买卖合同》及附件；2、《装修协议》及附件；3、购房款发票及装修款收据；4、《入伙通知》；5、小区物业张贴的通知。
被告新华公司提交以下证据：1、建筑工程竣工验收报告；2、竣工验收备案表；3、建设工程消防验收意见书；4、广东省安全技术防范系统验收表；5、管道燃气验收监督情况告知书；6、房屋交付通知书及邮单；7、房屋交付手续会签表；8、收楼物品移交及水电表读数确认签收表；9、一层平面层；10、珠海市气象查询资料；11、水费发票；12、证明；13、珠海市水费价目表；14、水务集团提供的水表抄表记录；15、电费发票；16、电价表。
经审理查明：2012年1月16日，原告（××）与被告（××）签订一份《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定被告将香洲区怡华街99号“金域华府”××号××栋××单元××房以836596元的价格出售给原告。合同第七条约定，××应当在2013年11月30日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。合同第九条约定××逾期交房超过90天后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已支付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十三条约定，××交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准，达不到约定标准的，××有权要求××按照下述第2种方式处理：2、详见本合同附件之约定。合同附件二约定了室内外装饰标准，其中大堂部分约定，首层及地下室大堂地面、墙面铺高级地砖及墙砖局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；安防系统约定，户内安装可视对讲系统，客厅主卧室安装紧急按钮。附件三第八条约定××交付使用的商品房的装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，××应进行整改。合同和附件对延期交房约定如下，如遇下列特殊原因，××可据实延期交房：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、因政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门或公共事业部门对项目验收之延误或因政府原因导致的规划、设计调整、变更导致竣工验收延误；3、受国家及珠海市新颁布的法律、法规、政策影响而导致之延误；4、施工期间发生恶劣天气、异常的地质状况、发生停水停电而导致延误。合同还约定，商品房达到买卖合同约定交付条件后，被告按原告在本合同预留的送达地址发出或以公告方式发出办理商品房交付手续（入伙手续）的通知，原告须在交付通知送达或公告之日起十日内办理商品房交付使用手续，并接受被告委托的物业管理公司的管理服务等等。《珠海市商品房买卖合同》附件三《补充协议》第八条约定：买卖合同第十三条补充增加第2、3项：2、若买卖合同附件二约定的装饰、设备品牌出现××采购不能（包括但不限于生产厂家倒闭、产品脱销、质量下降）等情况时，××可以更换相同质量、规格的其他品牌产品，但应××要求应该提供相关证明。3、××交付使用的商品房的装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，××应进行整改。在××同意整改的前提下，××不应以此为由退房。
同日，原、被告双方就所购买房屋签订一份《装修协议》，约定，原告同意以包工包料的方式委托被告对该单元进行设计、改造和装修，优惠后装修总价款为196891元；装修款须在2012年1月16日前向被告支付98446元，剩余98446元于被告装修完工通知入伙前15日内付清；原告逾期支付装修款的，每逾期一日，则按应付装修款的万分之五向被告支付违约金。在原告付清《珠海市商品房买卖合同》约定的全部款项，以及本协议约定的装修款及违约金前，被告有权拒绝向原告交楼并有权不予装修，原告除应按《珠海市商品房买卖合同》及本条的约定承担逾期付款的违约责任外，被告还有权解除本协议，原告已支付的装修款被告不予退还，被告无须就前述事宜承担任何责任。并约定被告于2013年11月30日完成装修并将该单元交付原告，若被告逾期交付，每逾期一日，则按装修总价款万分之五向原告支付违约金；装修标准“按双方书面确认的标准对该单元进行装修（见《金域华府精装交楼标准》）”。《金域华府精装交楼标准》约定了公共部分装饰及设施设备标准和户内装修标准等装修等内容，其中公共部分装饰及设施设备标准中大堂标准为：首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级墙地砖及局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料。户内装修标准中智能系统标准为：全小区配置高级智能化系统。
上述合同签订后，原告向被告支付了房款和装修款。2014年1月21日，被告向原告发出《房屋交付通知书》。2014年6月7日，原告领取房屋钥匙收楼。2014年5月27日，被告取得了金域华府1#、2#、4-6#、7#、9#楼的《竣工验收备案表》，并于同年5月29日在《珠海特区报》刊登入伙通知，通知业主于2014年6月10日前办理入伙手续。
原告主张该栋楼大堂尚未装修完毕、智能系统没有完善，未达到合同约定的交付标准，认为被告构成迟延交房及交付装修违约，提起本案诉讼。原告主张，大堂的门槛石和门套石在2014年12月才完成，但被告未经审批对大堂进行改造扩建，涉嫌违章；到目前为止，智能系统中的煤气报警系统、报警按钮等仍无法使用，未达到合同约定的装修的交付条件。原告提交了多份由珠海华发物业管理服务有限公司金域华府管理处（以下简称金域华府管理处）发出的通知，其中2014年12月23日的《关于加班安装对讲机系统的通知》显示，金域华府管理处将于当月23日到28日晚上为1-2栋的业主安装可视对讲机。2015年1月7日的《关于安装对讲门铃与领取门禁卡的通知》显示，金域华府小区各公共门岗与1、2栋可视对讲系统调试已基本完成，其他楼栋正在陆续调试中；管理处计划于2015年1月15日起启用小区各公共智能门禁系统；从1月8日起开始安装调试3-9栋户内对讲门铃，等等。
被告主张2014年1月12日已达到了装修协议约定的标准，并且装修协议中约定的违约金标准过高，应予调整。为证明其主张，被告提交了《建设工程竣工验收报告》及《广东省安全技术规划系统验收表》，《建设工程竣工验收报告》显示，原告购买房屋所在工程于2014年1月12日竣工验收合格；《广东省安全技术规划系统验收表》显示金域华府小区（A区）智能化系统于2014年3月28日经验收合格。被告据此主张已在2014年1月12日达到装修协议约定的交付标准，智能系统也通过了验收。被告同时主张房屋通过竣工验收后，为了扩大首层大堂面积、改善业主生活空间和质量，对大堂首层进行改建和扩建，从而导致大堂装修和门禁系统等到2014年11月才完成。
被告抗辩双方签订合同后至合同约定的交楼期间，珠海多次发生台风、热带风暴等恶劣天气，应在《珠海市商品房买卖合同》部分的延期时间中扣除。为此，被告提交了珠海市公共气象服务中心出具的2009年12月24日至2013年12月1日珠海市受热带气旋影响情况，显示2009年12月24日至2013年12月1日珠海受台风及热带风暴影响43天。其中，2012年7月23日至25日受1208号台风“韦森特”影响，珠海市地面气象观测站录得过程极大风速36.4m／s（12级），其中24日录的雨量204.0毫米（大暴雨），其余台风及热带风暴天气极大风速均为10级及以下，雨量为暴雨级别以下。
被告抗辩原告部分违约金请求已过诉讼时效，应自原告起诉本案之日向前推回两年，即以2014年4月6日为违约金起算点，超出此范围的违约金请求应予驳回。
本院在审理金域华府其他业主以相同事由起诉被告的商品房预售合同纠纷系列案中，于2014年10月30日召集双方当事人查看现场，有关各方确认当日金域华府第1、2、7、9栋首层大堂门槛石和门套石尚未铺设，门禁可视系统没有开通使用。上述案件一审判决后，被告不服并提起上诉。珠海市中级人民法院在二审审理该系列案中，于2015年4月13日组织双方再次到金域华府现场查验，并制作笔录一份，笔录内容如下：
审：各方请确定1、2、7、9门禁系统是否已经正常使用？
新：在2014年11月初已经开通。
李：在2014年11月底基本正常使用，目前还有很多问题无法正常使用。
审：1、2、7、9大堂装修还有否问题？
李（小业主）：目前基本没什么问题，2栋没有大的吊灯，视线不好，不好使用。夜间使用存在问题，该栋大堂与其他大堂不同。
新：20**年11月初将各个大厅的门槛在装修完毕。
小业主：都是在2014年11月底才做好门槛。
审：各方还有无其他意见？
新：20**年10月30日区院查看的门槛石都是大堂扩建部分，现场有明显扩建。
小业主：地下车库12月底才可以用，存在逾期交付。2栋室外门禁进出门存在问题。
审：双方阅笔录无误后签名。
该系列案部分原告的代理人郭蕾及新华建设代理人龙会明在该笔录上签名。
该笔录中第六行、第十一行的笔迹与其他笔迹不一致，郭蕾认可该笔录中第六行、第十一行不同笔迹是由其书写的。庭审中，被告主张在现场查验当天，主审法官试了每一个单元的门禁系统，都能使用。郭蕾认可主审法官试了每一个单元的门禁系统，当天没出现什么大的问题。
原告提交了珠海华发物业管理服务有限公司金域华府管理处向业主发出的《关于安装对讲门铃与领取门禁卡的通知》（2015年1月7日）、《关于检测调试室内安防设备的通知》2份（2015年4月30日、2015年5月7日），通知中通知业主将对可视对讲机进行安装及调试安防设备等。原告据此认为智能系统未达到交付标准。
本院于2015年8月13日组织同类系列案双方当事人现场查验，经查验，金域华府小区内涉案房产所在楼层的大堂已装修完毕、门禁系统均正常使用，随机选取的4户居民中，可视对讲系统均正常使用，煤气泄漏报警系统、安全报警按钮均安装，其中2户可以正常使用，2户不能正常使用。
关于被告新华公司反诉主张的水费911.64元及电费360.99元。经查，2014年6月7日，原告签署《金域华府房屋验收物品移交及读表数确认签收表》，确认案涉房屋水表读数为2m3、电表读数为124m3。被告举证珠海水务集团有限公司客户服务分公司香洲供水所加盖公章的用户信息列表显示案涉房屋于2015年12月15日水表读数为323m3。被告按照珠海水务集团有限公司和广东电网有限责任公司珠海供电局开具的发票，反诉要求原告支付垫付的水费911.64元（含污水处理费）和电费360.99元。原告予以认可，同意向被告缴纳2015年12月15日前由被告垫付的水费911.64元（含污水处理费）和电费360.99元。
本院认为：原、被告签订的《珠海市商品房买卖合同》和《装修协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告已经履行支付购房款和装修款的义务，被告应按合同约定时间将符合交房条件的商品房交付给原告。对于原告的诉讼请求，本院分析认定如下：
一、关于逾期交付商品房违约金
本院认为，《珠海市商品房买卖合同》约定被告应当在2013年11月30日前将取得《竣工验收备案表》并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告于2014年5月27日取得《竣工验收备案表》，并于2014年5月29日在报纸上刊登入伙通知，完成交付通知义务，且原告在接收房屋后没有就房屋质量提出异议，故本院认定2014年5月29日作为计算商品房逾期交付天数的截止日期。关于被告主张因恶劣天气延误时间应从逾期天数扣除的抗辩，本院认为，被告主张的恶劣天气只有达到停工影响时，才可以认定为符合合同约定的据实延期情形。参照中国气象局《突发气象灾害预警信号及防御指南》相关规定，结合本案查明的事实，在2012年7月23日至25日，珠海受1208号台风“韦森特”影响，珠海市地面气象观测站录得过程极大风速36.4m／s（12级），其中录得最高雨量204.0毫米（大暴雨），应发布台风红色及暴雨红色信号、进入特别紧急状态、应予停工，故该期间应从逾期天数中予以扣除。被告主张的其他恶劣天气未达到需要完全停工的程度，不应从逾期天数中予以扣除。综上，被告逾期交房天数应为177天，按照合同约定的总房价计算，被告应支付该部分违约金14808元（836596×177×0.0001=14808元）。
二、关于逾期交付装修违约金
本院认为，首先，根据原告的主张，被告未达到装修协议约定的交付条件的主要有大堂装修及智能系统。根据原、被告的陈述及提交的证据，无法查清大堂装修完成及智能系统开通的具体时间。但珠海市中级人民法院2015年4月13日组织查看现场制作的笔录中，新华公司及业主方确认了门禁系统在2014年11月初开通使用，大堂门槛亦在2014年11月底基本完成装修；根据本院2015年8月13日现场查看情况，大堂装修已经完成并正常使用，智能系统部分业主已经正常使用，可以确定小区内的智能系统已经开通使用。被告未能在合同约定的2013年11月30日前将符合《装修合同》约定的交付条件的装修交付原告，构成违约，应当承担违约责任。
其次，《珠海市商品房买卖合同》附件二及《装修协议》附件二均对首层大堂装饰及智能系统作出约定，《珠海市商品房买卖合同》附件三《补充协议》则约定附件二约定的装饰、设备不符合合同约定时，出卖方承担整改责任。上述约定均体现了双方的真实意思表示，并未违反法律及行政法规强制性规定，双方均应予以恪守。因此，针对首层大堂及智能系统应当按照两份协议约定内容予以实施，被告认为首层大堂及智能系统不属于《装修协议》约束范围的抗辩，理据不足，本院不予采纳。
第三，关于被告提出报建范围内的大堂早已完工，现有大堂系改造和加建导致迟延完工的抗辩。本院认为，对大堂加建、改建属于被告自己施工安排事项，双方合同没有约定通过竣工验收后需对大堂另行“改造和加建”进行“升级”、以及可以相应延长房屋和装修的交付时间，由于该行为导致逾期交付房屋，责任应当由新华公司自行承担，不得成为免除其逾期装修责任的理由，故对该抗辩，本院不予采纳。
第四，《装修协议》约定第二期装修款须于装修完工通知入伙前15日内付清，并约定被告可以拒绝交付房屋及装修的情形是原告未依照合同付清房款以及《装修协议》约定的装修款及违约金。被告并未举证证明原告逾期支付装修款，故被告提出的因原告逾期付款而有权拒绝交楼、不应计算逾期交付精装房屋的违约金的抗辩，依据不充分，本院不予采纳。
第五，关于违约金的数额。本院认为，违约金具有惩罚性及补偿性功能，确定违约金的数额主要应考虑被告的违约情形以及被告违约对原告造成的损失等因素。根据本案查明的事实，在2014年5月29日，被告取得涉案房产的竣工验收备案表并通知原告收楼时，尚未完成的部分是大堂装修及门禁等智能系统，户内装修已可以正常使用，原告已实际接收房屋且未提出质量问题。根据珠海市中级人民法院在2015年4月13日制作的查验笔录，可以认定到2014年11月底，大堂装修的门槛石和门套石等装修已经完成，门禁系统已经开通，被告已经完成绝大部分的装修义务。原告提交的金域华府管理处的通知等证据表明，被告在2014年12月至2015年1月间对智能系统中的可视对讲机进行安装调试，并陆续逐户调试其它安防设备。珠海市中级人民法院于2015年4月13日查看现场时每个单元的门禁系统都能使用，本院于2015年8月13日查看现场时，部分业主的所有智能系统均可正常使用。综合分析上述事实，可以认定从2014年12月起，被告尚未完成的装修义务仅有个别设施的安装和调试，对原告使用房屋的影响已经非常微小，且被告随后陆续进行了相关的安装和调试工作，相关影响持续减少并最终消失。目前尚有部分业主的部分安防设施不能正常使用，仅涉及调试工作，而该工作的完成，需要已经占有使用房屋的业主配合。考虑到被告违约的程度以及给原告造成的影响，同时考虑到原告已经实际占有使用涉案房屋，以《装修协议》约定的违约金标准计至2014年11月30日的违约金已经可以弥补因被告逾期交付装修给原告造成的损失，故本院酌定被告应支付的逾期交付装修的违约金计至2014年11月30日，对于原告超出该日期的违约金请求本院不予支持。违约金依照《装修合同》约定的标准，从合同约定交付之日第二日即2013年12月1日起计算至2014年11月30日，金额为35834元（196891×364×0.0005=35834元）。关于被告主张《装修协议》违约金标准过高，应予调整的抗辩，本院认为，因本案无法查清完成大堂装修及开通智能系统的准确时间，本院结合本案的具体情况，已经对违约金的计算时间进行调整，故不再对违约金标准进行调整，被告的该项抗辩，本院不予采纳。
被告关于原告部分违约金请求已过诉讼时效的抗辩，本院认为，被告自2013年12月1日起逾期向原告交付案涉房产，违约行为处于持续状态，直至2014年5月29日向原告交付符合约定的房产，原告才能明确其权利受损害的事实，起算诉讼时效。故原告于2016年5月12日起诉本案，未超过两年的诉讼时效，被告抗辩不能成立。
关于水费和电费的反诉请求，被告举证充分，且原告予以认可并同意支付，故本院支持原告应向被告支付垫付2015年12月15日之前的水费911.64元（含污水处理费）和电费360.99元。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）珠海市新华建设房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）何蓉支付逾期交付毛坯房违约金人民币14808元；
二、被告（反诉原告）珠海市新华建设房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）何蓉支付逾期交付装修违约金人民币35834元；
三、原告（反诉被告）何蓉于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）珠海市新华建设房地产有限公司支付水费（含污水处理费）人民币911.64元、电费人民币360.99元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费536元，由原告何蓉负担16元，被告珠海市新华建设房地产有限公司负担520元；反诉受理费25元，由原告（反诉被告）何蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 王 敏
二〇一六年六月十五日
书记员 朱梦春
陈晓容