重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中区法民初字第08064号
原告王乾森，男，汉族，1968年7月1日出生，住重庆市璧山县。
原告谭志飞，女，汉族，1969年9月15日出生，住重庆市璧山县。
委托代理人郭ＸＸ（同时系原告王乾森的委托代理人），重庆丰力律师事务所律师。
被告重庆兰波房屋开发有限公司，住所地重庆市渝中区朝千路7，99，101号，组织机构代码62215122-5。
法定代表人余波，董事长。
委托代理人张青梅，重庆星全律师事务所律师。
委托代理人唐咏梅，重庆星全律师事务所律师。
第三人交通银行股份有限公司重庆市分行，住所地重庆市渝中区中山三路158号，组织机构代码20280469-9。
负责人付万军，行长。
委托代理人杨琴，女，该单位员工。
原告王乾森、谭志飞与被告重庆兰波房屋开发有限公司（以下简称“兰波公司”）、第三人交通银行股份有限公司重庆市分行（以下简称“交通银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵辉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员余顺辉担任法庭记录。原告王乾森及委托代理人郭ＸＸ，被告兰波公司的委托代理人张青梅、唐永梅，第三人交通银行的委托代理人杨琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王乾森、谭志飞诉称，2011年9月8日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告位于重庆市渝中区××××××××××××××××××房屋一套。合同约定：房屋建筑面积73.16平方米，购房款546226元；房屋于2012年12月20日前交房，逾期交付房屋超过90日后，原告有权解除合同，被告应全额返还原告购房款并支付利息，同时支付已付房款1％的违约金；发生争议，协商不成，向法院起诉。同日，双方还签订了《合同补充协议》，约定：原告在签订本合同时向被告支付房款166226元，余款由原告向银行贷款支付给被告，相关的税费由被告代收。合同签订后，原告按约向被告支付了购房首款166226元，并向被告交纳了代收契税等费用16571元。2011年10月9日，原告、被告及第三人签订了《个人房产抵押贷款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定：原告以所购房屋作抵押，向第三人贷款380000元，贷款期限240个月，原告每月向第三人交通银行偿还本息3203.94元；由被告对原告的上述贷款承担连带保证责任。2011年11月9日，重庆市国土房管局对该房屋的买卖合同进行了登记备案。2011年11月21日，原告支付了因按揭房屋的个贷保费3800元。2011年12月13日，第三人将380000元贷出并转入被告的账户。从2012年1月13日起至2013年8月9日，原告每月向第三人支付按揭本息3203.93元不等。2012年12月13日，被告向原告送达《延期交房通知书》，载明：“应于2012年12月20日交付房屋，现由于外墙保温防火规范、光纤入户规范新要求等原因，导致不能准时交付房屋……。”2013年3月27日，被告给了原告《接房通知书》叫原告接房，但被原告拒绝并要求解除合同。被告的行为违反了合同的约定。因被告违约导致解除合同，原告的相关损失应当由被告承担。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并解除原告、被告和第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；2、被告返还原告已付的首期购房款166226元；3、原告已向第三人交通银行支付的按揭款76201.02元由被告赔付给原告；4、被告已代收的契税等共计16571元，由被告返还给原告；5、被告赔偿原告支付的按揭保险费3800元；6、被告支付延期交房的违约金5462.26元；7、由被告向原告支付首期购房款166226元的银行同期贷款利息，从2011年10月2日起至付清时止；8、由被告承担原告已支付按揭款76201.02元的利息，以76201.02元为本金，按人民银行同期贷款利率的标准，从2014年1月14日开始计算至付清为止；9、被告赔偿原告支付的按揭保险费3800元的利息，从2011年11月15日起至付清时止；10、由被告向第三支付尚欠的按揭余款本金和利息以及罚息、复利，以及第三人主张的合理费用均由被告承担。对第三人提出的诉求无异议。
被告兰波公司辩称，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告向被告支付首付款，在第三人处办理了按揭贷款属实。合同约定2012年12月20日交房，但被告于2013年3月25日取得讼争房屋《竣工验收备案登记证》才符合国家法定的交房条件。针对原告原告第1项诉讼请求中要求解除原、被告双方的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，被告认为条件不成立，没有达到原告诉求的条件，被告方于2013年3月20日向包括原告在内的业主作出承诺于2013年4月3日前交房，原告在内的业主同意了该承诺，应视为对双方商品房买卖合同中交房时间的重新约定，且被告在2013年3月25日讼争房屋达到交房条件后立即通知原告接房，故按照重新约定的交房时间不存在逾期交房的事实。关于原告要求解除与第三人的《个人房产抵押贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，被告认为其仅只是合同的担保人，被告不同意解除。如果法院判令解除原、被告之间的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，被告则认为原告诉讼请求中的第四项诉讼请求中的契税16387元，因被告已经退还给了原告，故原告的该项诉讼请求不成立。关于原告的第五项诉讼请求和第九项诉讼请求，被告认为不成立，因该费用不是由被告方收取的，且该费用原告的损失，被告已经按照合同承担了违约金，故不应当再向原告承担该费用。至于原告第六项诉讼请求，被告认为只能按照原告向被告支付的首付款支付违约金，剩余部分第三人交通银行已经收取了按揭利息且已经由被告承担，如果再要求被告承担，明显加重了被告的责任。关于原告第七项诉讼请求，被告已经承担了违约责任，故不应当再承担利息损失。关于原告第十项诉讼请求，应当由原告自行承担，因为被告在三方签订的《个人房产抵押贷款合同》中只是承担担保责任。对第三人提出的诉求无异议。
第三人交通银行陈述，在保证第三人优先受偿权前提下，对原告的诉讼请求无异议。请求判令第三人对重庆市渝中区××××××××××××××××××房屋享有优先受偿权，被告对原告的债务承担连带清偿责任。
经审理查明，2010年12月22日，兰波公司取得了重庆市渝中区×××××××××××××××××××××的《重庆市商品房预售（预租）许可证》。2011年9月8日，王乾森、谭志飞（合同中称“乙方、买方”）与兰波公司（合同中称“甲方、卖方”）签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市渝中区××××××××××××××××××住宅一套，套内面积60.12平方米，房屋总成交金额为546226元，乙方在签订合同时支付166226元，其余房款采用银行按揭贷款付款。其中，第七条“交房期限及交付条件”约定：“（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2012年12月20日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……”第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1.0向乙方支付违约金。……”双方还对其他权利义务进行了约定。
上述合同签订后，王乾森、谭志飞于同日按约向兰波公司交付了购房款166226元，兰波公司向王乾森、谭志飞开具了《销售不动产统一发票》。兰波公司于同日向王乾森、谭志飞代收了契税16387元、权证印花税5元、抵押登记费80元、按揭印花税19元、合同预告登记费80元，合计16571元。兰波公司已代王乾森、谭志飞交纳了抵押登记费80元、预告登记费80元及按揭印花税19元。兰波公司已于2013年12月5日向王乾森、谭志飞退还了收取的契税16387元。
2011年11月21日，王乾森通过交通银行向中国太平洋人寿保险股份有限公司重庆分公司汇款3800元，购买安贷宝综合保障计划保险，该保险期限为2011年12月7日零时至2012年12月06日二十四时止。
2011年10月9日，王乾森、谭志飞（借款人、抵押人）、交通银行（贷款人、抵押权人）、兰波公司（保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定王乾森、谭志飞以重庆市渝中区×××××××××××××××××××房屋作为抵押向交通银行贷款380000元用于购房自住，贷款期限240月；兰波公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；三方还对贷款的利息、罚息、复利的计算标准进行了约定。同日交通银行、王乾森、谭志飞、兰波公司又签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，重庆市国土房管局于2011年11月10日对涉案房屋的抵押权进行了登记。2011年12月13日交通银行向王乾森、谭志飞发放了380000元贷款。王乾森、谭志飞从2012年1月13日起按期偿还抵押贷款，截止2014年1月13日，王乾森、谭志飞已偿还贷款本金17781.9元、利息58419.12元，之后王乾森、谭志飞再未偿还贷款，尚有贷款本金362218.1元未偿还。
2012年12月13日，兰波公司向包括王乾森、谭志飞在内的业主发出《延期交房通知书》，载明：按照贵我双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第八条的约定，应于2012年12月20日交付房屋，现由于外墙保温防火规范、光纤入户规范新要求等原因，导致不能准时交付房屋，但目前所有工程施工已经完工，相关竣工验收备案登记材料已经上报给政府各部门并等待政府验收。为此，我们深表歉意，并通知您我们的交房时间向后推迟（具体时间我公司将另行通知）。
2013年3月20日，兰波公司向业主发出《承诺书》，载明：1、×××××××A2、A3栋具备交房条件，延期交房时间至2013年3月21日为止，在2013年3月29日至2013年4月3日为止未交房，则必须在2013年4月3日当日办理完所有业主退房手续，按建筑面积每平方15000元整退还业主，所有退房房款及违约金等款项需在15日内全部到账，办理退房手续期间的违约金按每日每户1000元整。即日以现金的方式结算支付给业主。……该《承诺书》落款处有兰波公司及其法定代表人的签章。王乾森、谭志飞当庭表示，没有收到该《承诺书》。
2013年3月25日，兰波公司取得了重庆市渝中区××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。截止本案庭审终结之日，王乾森、谭志飞并未接收重庆市渝中区××××××××××××××××××××，上述房屋仍由兰波公司实际控制。
上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《承诺书》、《延期交房通知书》、收据、贷款详细信息查询单等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告双方于2011年9月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》，原、被告及第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》均是各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立的有效合同，对双方当事人具有拘束力，双方当事人均应全面履行合同义务。
关于原告要求解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定被告应当在2012年12月20日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。本案中，原告已按约履行了支付购房款的合同义务，但被告未按约在2012年12月20日前依照国家和地方人民政府的有关规定将已竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。被告在2013年3月25日取得讼争房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后才具备交房条件，已逾期超过90日。按照上述法律规定和双方合同约定，原告自合同约定的交房时间逾期超过90日即2013年3月20日起已享有合同解除权，原告的该项诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。被告辩称2013年3月20日被告向原告出具《承诺书》，该承诺是包括原告在内的业主同意的，应视为双方对交房时间的重新约定，且被告在2013年3月25日讼争房屋达到交房条件后立即通知原告接房，故不存在逾期交房事实的理由。因该《承诺书》系被告的单方承诺，且《承诺书》的落款之日2013年3月20日原告已因被告逾期交房超过90日而享有合同解除权，庭审中被告并未举示证据证明该《承诺书》系双方协商一致达成，故被告的该辩解意见本院不予采纳。
关于原告要求解除原告、被告、第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》被依法解除的情况下，原告现要求解除《个人房产抵押贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，符合上述法律的规定，本院予以支持。
关于原告要求被告退还已付的首付款及偿还的按揭贷款并支付利息和违约金的请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按原告已付房价款1％向乙方支付违约金。原告已按约于2011年9月8日向被告支付了购房首付款166226元，并向第三人抵押贷款380000元，此款已由第三人作为原告购房款支付给被告，截止2014年1月13日，王乾森、谭志飞已偿还贷款本金17781.9元、利息58419.12元，合计76201.02元。按照双方合同约定及上述法律规定，双方合同解除后，被告应退还原告全部已付房款及按照银行贷款利率计算的利息，并按原告已付房价款1%支付违约金。因原告购房系按揭付款，故原告已付房款应由首付款和已支付的贷款本金两部分构成。被告应当退还原告已支付的购房款184007.9元，并支付其中首付款166226元从2011年9月8日付款之日起至退还之日止、其余按揭支付的本金17781.9元从原告所主张的2014年1月14日起至退还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息损失，并支付原告违约金5462.26元。至于原告所主张的偿还按揭贷款的利息部分58419.12元，在合同解除的情况下，该部分应属原告的损失，被告应当赔偿原告。原告就该部分损失所主张的利息损失，系就因被告违约给原告造成的损失基础上再次主张的损失，该请求于法无据，本院不予支持。
关于原告要求被告返还代收的契税等费用16571元。其中被告已代原告交纳了抵押登记费80元、预告登记费80元及按揭印花税19元，其余16392元，被告已退还原告契税16387元，还应退还原告5元。被告已代原告交纳的抵押登记费80元、预告登记费80元及按揭印花税19元，亦应当属于原告的损失，被告应当赔偿原告。
关于原告要求被告赔偿其支付的按揭保险费3800元，并支付从2011年11月15日至付清为止的利息。原告所交纳的3800元是向中国太平洋人寿保险股份有限公司重庆分公司购买保险的费用，且该保险合同双方已履行完毕，原告的该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告向第三人交通银行支付尚欠的按揭余款本金和利息以及罚息、复利，第三人交通银行主张的合理费用均由被告承担。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及原告、被告和第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》均依法解除，故被告应当按照上述法律规定向第三人返还原告尚欠的贷款本金362218.1元并按照《个人房产抵押贷款合同》的约定支付利息以及罚息、复利。
关于第三人要求对重庆市渝中区××××××××××××××××××房屋享有优先受偿权，原、被告均无异议，本院予以支持。
关于第三人要求被告对原告的债务承担连带清偿责任。根据上述法律的规定，《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》解除后，原告对第三人所负的债务均由被告承担，而不是由被告承担连带责任。
综上所述，原告及第三人的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告王乾森、谭志飞与被告重庆兰波房屋开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；
二、解除原告王乾森、谭志飞与被告重庆兰波房屋开发有限公司、第三人交通银行股份有限公司重庆市分行签订的《个人房产抵押贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；
三、被告重庆兰波房屋开发有限公司在本判决生效后立即退还原告王乾森、谭志飞购房款184007.9元，并按照中国人民银行同期贷款利率计付利息，其中首付款166226元从2011年9月8日起算，抵押贷款本金17781.9元从2014年1月14日起算，利随本清；
四、被告重庆兰波房屋开发有限公司在本判决生效后立即向原告王乾森、谭志飞支付违约金5462.26元；
五、被告重庆兰波房屋开发有限公司在本判决生效后立即赔偿原告王乾森、谭志飞抵押贷款利息损失58419.12元、税费损失179元；
六、被告重庆兰波房屋开发有限公司在本判决生效后立即退还原告王乾森、谭志飞预收款5元；
七、被告重庆兰波房屋开发有限公司在本判决生效后立即向第三人交通银行股份有限公司重庆市分行支付尚欠的贷款本金362218.1元，并从2014年1月14日起以362218.1元为基数按照《个人房产抵押贷款合同》约定的利率向第三人交通银行股份有限公司重庆市分行支付利息、罚息和复利，利随本清；
八、第三人交通银行股份有限公司重庆市分行享有对重庆市渝中区××××××××××××××××××房屋的优先受偿权；
九、驳回原告王乾森、谭志飞及第三人交通银行股份有限公司重庆市分行的其它诉讼请求。
如果被告重庆兰波房屋开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取2713元，原告王乾森、谭志飞负担113元，被告重庆兰波房屋开发有限公司负担2600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 赵 辉
二〇一四年六月二十四日
书记员 余顺辉