上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初6638号
原告(反诉被告)杨继美，女，1975年6月13日生，汉族，住上海市青浦区。委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。被告(反诉原告)石勤，女，1975年9月15日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)姚玥峰，男，1972年11月13日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)高金芳，女，1948年2月4日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)姚冬蕾，女，2004年12月28日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人石勤(系被告姚冬蕾母亲)，住同上。法定代理人姚玥峰(系被告姚冬蕾父亲)，住同上。上列四被告(反诉原告)共同委托代理人李国东，上海申骏律师事务所律师。原告杨继美诉被告石勤、姚玥峰、高金芳、姚冬蕾以及反诉原告石勤、姚玥峰、高金芳、姚冬蕾诉反诉被告杨继美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月4日公开开庭进行审理。原告(反诉被告)杨继美及其委托代理人柴小森、被告(反诉原告)姚玥峰及石勤、姚玥峰、高金芳、姚冬蕾的共同委托代理人李国东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨继美诉称，2015年9月11日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其名某上海市浦东新区佳乐路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让于原告，转让价款为人民币(以下币种相同)4,650,000元。合同第六条约定，在2015年10月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第3条约定，甲方应予甲乙双方共同办理该房屋交易转让过户手续前贰拾个工作日，办妥还贷及抵押登记注销手续。合同签订后，原告按约支付房款2,230,000元，并取得银行审批通过的借款合同，具备过户条件。但被告一直未办理贷款清偿和抵押登记注销手续，导致无法过户。现起诉要求：1、判令四被告协助原告办理系争房屋产权过户手续；2、判令四被告支付以已付款2,230,000元为基数，按日万分之五计算自2015年11月1日起至办理过户手续之日止的违约金；3、诉讼费被告负担。被告石勤、姚玥峰、高金芳、姚冬蕾共同辩称，合同签订后，被告一直催促原告办理贷款审批，原告告知在办理过程中，并要求被告不要急着还款，因此被告尚未去注销抵押登记。2015年10月底，被告被告知原告属于限购对象，无法履行合同，便发函原告解除了双方所签订合同，现不同意原告诉讼请求。此外，原告主张的违约金标准过高，请求调整。反诉原告石勤、姚玥峰、高金芳、姚冬蕾反诉称，反诉原告原因房屋置换需要与反诉被告签约卖房。合同签订后，反诉原告积极履行合同，并与案外人签订每月租金4,600元的租房合同准备交房，最终因反诉被告限购致合同无法得到履行，欲置换的房屋价格也发生上涨，故反诉原告已于2015年12月15日发函解除合同。现反诉要求：1、判令确认双方合同于2015年12月16日解除；2、判令反诉被告支付逾期付款违约金5,535元(以2,420,000为基数，按日万分之五计算15天)；3、判令反诉被告支付解约违约金948,150元(以4,650,000为基数，按20%计算)；4、反诉费由反诉被告负担。反诉被告杨继美辩称，确于2015年12月16日收到反诉原告解除合同的律师函，但不能过户的原因在于反诉原告未在2016年9月28日前还清贷款解除抵押，此时反诉原告尚不知晓反诉被告限购的事实，反诉原告并不能因为反诉被告属于限购对象而取得合同解除权。在发现反诉被告限购之后，双方也已达成合意等原告符合资格后继续履行合同，故不同意反诉原告反诉请求。此外，反诉原告主张违约金标准过高，请求调整。经审理查明，2015年7月9日，原告杨继美作为买受人(乙方)、被告石勤、姚玥峰、高金芳、姚冬蕾作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方向乙方转让系争房屋，价款共4,650,000元。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2015年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)乙方未按本合同附件三即付款协议约定期限付款的，或乙方未在约定的期限内办理该房屋的交易转让过户手续，包括但不限于未提供交易所需资料、未按时缴纳各项税费等情形而导致延迟交易的，每逾期壹日，则乙方应按逾期未付房价款的日万分之五的金额向甲方支付违约金，违约金自本合同约定应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。若逾期超过壹拾伍日后乙方仍未付款的或未按约定期限办理该房屋交易转让过户手续的，除乙方应向甲方支付壹拾伍日的违约金外，甲乙双方同意甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当以书面形式通知乙方，要求乙方承担赔偿责任，赔偿金额为本合同约定房屋总价款的20%的违约金。甲方可从乙方已付房价款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的金额，剩余款项甲方应在发出通知之日起叁个工作日内一次性无息返还给乙方。合同补充条款(一)第3条记载，甲方应于甲、乙双方共同办理该房屋交易转让过户手续前贰拾个工作日，办妥还贷及抵押登记注销手续。第4条记载，乙方于签订本合同后即开始准备贷款资料，并办理银行贷款申请手续。除因甲方原因，若乙方未申请办理贷款或申请的贷款未获审批通过或贷款不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方共赴房地产交易中心办理交易转让过户手续，并于交易中心出具受理单当日，以现金补足不足部分或全部支付现金。否则乙方应按本合同第九条之约定承担违约责任。第15条记载，乙方承诺本方符合现行购房政策……若乙方因现行政策而不能购买本房屋，甲乙双方经协商一致同意按本合同补充条款(二)之约定处理，同时应按本合同第九条之约定承担违约责任。补充条款(二)记载，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；……。合同附件三“付款协议”约定，1、乙方于签订买卖合同前，支付甲方定金100,000元整，待甲乙双方共同签订《上海市房地产买卖合同》当日转为首期第一笔房价款。甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，并从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件交上海家标堂保管，并由上海家标堂代为办理抵押注销手续，以注销抵押权人对该房产设有的抵押权……。2015年9月11日，双方重新签订《上海市房地产买卖合同》一份，其中约定房屋转让价款为3,500,000元。前述其余条款均仍保留作为2015年9月11日合同条款。合同签订前，原告于2015年6月19日、20日共向被告支付钱款100,000元。合同签订当天，原告向被告转账支付钱款900,000元。合同签订后，原告于2015年8月27日向被告支付钱款30,000元。2015年9月9日支付1,200,000元。2015年10月，原告因发现自己名某尚有上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室房屋一套而属于限购对象，便通过中介人员告知被告。2015年12月12日，上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室房屋转移登记至案外人名某。2015年12月15日，被告委托律师向原告发函，表示：1、解除与原告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、要求原告收函后三日内承担违约责任及赔偿责任共计948,150元；3、要求原告提供银行卡号，退还原告剩余款项(若有)。2016年1月13日，原告起诉来院，要求判如所请。审理中，1、原告提供证人周某某到庭证称，其为介绍原、被告间买卖系争房屋的中介工作人员，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》后，原告已经申请贷款，被告也提供了贷款资料，银行发现原告限购，周某某第一时间通知被告，表示交易时间要延后，被告表示可以但要求尽快处理，还要求原告承担滞纳金。2015年12月5日，三方共同协商合同继续履行方案，原告表示同意给予被告部分补偿，但补偿金额尚不能确定，最后未能商定继续履行的时间节点。2015年12月11日，原告已符合购房资格并且贷款审批下来。次日，周某某通知双方办理过户手续，但被告未再接听其电话。2、原告确认，银行通知原告限购后，原告立即告知被告，被告表示同意继续交易但要求原告支付滞纳金，双方对滞纳金数额没有达成一致。3、原告表示，如合同解除，要求返还原告已付房款；被告表示，如合同解除，同意返还房款，还要求原告配合注销网签合同的备案登记。4、对于合同补充条款(一)第3条约定的甲方办妥还贷及抵押登记注销手续的时间“甲乙双方共同办理该房屋交易转让过户手续前贰拾个工作日”，原告表示应理解为甲乙双方共同办理该房屋交易转让过户手续前贰拾个工作日前，被告表示应理解为甲乙双方共同办理该房屋交易转让过户手续前贰拾个工作日内。5、双方确认，约定实际成交价为4,650,000元。以上事实，由经庭审质证本院予以确认的：原告提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、转账凭证、被告提供的《上海市房地产买卖合同》、律师函以及双方当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。其中、双方约定实际成交价格为4,650,000元，却在《上海市房地产买卖合同》中约定房款为3,500,000元，该约定属无效，房屋总价仍应以4,650,000元为准。合同约定2015年10月31日之前办理过户，并约定原告如贷款未获审批通过或贷款不足合同约定额度，原告应于交易中心出具受理单当日，以现金补足不足部分或全部支付现金。现因原告限购导致合同无法在约定期限内履行，原告已属违约，被告有权解除合同并追究其违约责任。原告主张被告已同意等原告符合购房资格后再继续履约，因根据双方及中介人员陈述，被告同意协商另行约定履行期限的同时提出了滞纳金的支付要求，因此被告同意继续协商另行约定履行期限是以原告支付滞纳金，并且双方就滞纳金金额达成一致为前提的。而原、被告后未能对滞纳金的金额达成一致致未能协商变更合同约定的履行期限。据此，被告于2015年12月15日发函解除合同，有合同依据，本院对合同已经由被告依约解除予以确认。原告主张被告应在2015年9月28日前注销系争房屋上的抵押，因无合同明确约定，本院不予采信。原告主张被告协助办理房屋过户手续及支付违约金的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。被告主张解除合同的反诉请求，本院予以支持。被告还主张共953,685元的违约金，虽有合同约定，但在原告主张合同约定违约金标准过高要求调整，而被告未能就其实际损失与约定违约金金额相当作出相应陈述和举证的情况下，本院将予以酌情调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)杨继美与被告(反诉原告)石勤、姚玥峰、高金芳、姚冬蕾就上海市浦东新区佳乐路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年12月16日解除；二、原告(反诉被告)杨继美应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)石勤、姚玥峰、高金芳、姚冬蕾违约金人民币100,000元；三、原告(反诉被告)杨继美应于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)石勤、姚玥峰、高金芳、姚冬蕾办理撤销上海市浦东新区佳乐路XXX弄XXX号XXX室房屋合同网上备案登记的手续；四、被告(反诉原告)石勤、姚玥峰、高金芳、姚冬蕾应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)杨继美房款人民币2,230,000元；五、驳回原告(反诉被告)杨继美的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币35,237元，减半收取计人民币17,618.50元，反诉案件受理费人民币6,708.43元(已减半收取)，合计人民币24,326.93元，由原告(反诉被告)杨继美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张春华
二〇一六年五月三十一日
书记员 王诗艺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。