上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第228号
上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2014）普民四（民）初字第228号
原告苏力，女，1985年6月15日出生，汉族。
委托代理人倪铭东、张南贤，上海市万众律师事务所律师。
被告陈建祥，男，1962年5月31日出生，汉族，。
第三人上海好是家房地产经纪事务所，住所地上海市普陀区桃浦路***号。
法定代表人张丽卓。
委托代理人袁士强，该第三人处工作人员。
第三人上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行，住所地上海市奉贤区南桥镇南奉公路9780号。
负责人徐文洁，行长。
委托代理人黄逸忠，该行工作人员。
原告苏力与被告陈建祥、第三人上海好是家房地产经纪事务所、上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告苏力的委托代理人倪铭东、被告陈建祥、第三人上海好是家房地产经纪事务所的委托代理人袁士强、第三人上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行的委托代理人黄逸忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏力诉称，本市普陀区真南路某弄支弄弄号弄室房屋目前登记在被告一人名下，并尚有银行抵押贷款未还清。2013年9月，被告隐瞒该房屋因未按时还贷而被奉贤区人民法院司法查封的事实，经第三人居间与原告签订居间协议，约定以140万元出卖该房屋，并收取原告定金5万元。后查封的事实被原告发现，原告因此向被告发出律师函，在被告设法解除查封后，原被告按约定条件于2013年10月20日在第三人处正式签订买卖合同及有关补充协议书，原告同时又向被告支付了65万元，至此，原告总计向被告支付了首期房款70万元，以便被告还清银行贷款。不料，被告将上述钱款挪作他用，并于此后向原告及第三人明确表示其再无钱归还银行贷款，房屋买卖因此无法正常履行。为此，原告只得向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、不过继续履行原告间有关本市普陀区真南路某弄支弄弄号弄室房屋的房地产买卖合同、协助办理该房屋过户手续并向原告交付该房屋；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告因被告将房屋钥匙交付原告，故撤回了要求被告交付房屋的诉讼请求。
被告陈建祥辩称，系争房屋的原产权人为案外人，因当时向第三人上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行申请贷款，就将房屋过户给被告，因案外人向他人借款，迫于归还债务，所以将房屋出售，现案外人及其父母均已失去联系。房款收到后，就还给了债权人，所以无钱再来归还银行贷款，房屋也就没能过户。被告同意原告的诉请，但自己无力还贷。
第三人上海好是家房地产经纪事务所述称：原告陈述属实，在房屋买卖过程中，因贷款未能还清，被告方将其陈述内容告知了第三人。本第三人同意原告的诉讼请求。
第三人上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行述称：被告于2011年3月向本第三人申请贷款人民币73万元，获准。在履行还款过程中，被告自2012年2月开始未还款，经催讨，未果，本第三人遂于2012年8月提起诉讼，法院依法判令被告归还贷款706100.56元及利息等。原、被告间的买卖事实，本第三人并不知情，在本第三人提起上述诉讼后，因房屋被法院查封，被告由另第三人陪同至本第三人处申请解除查封，现查封已经被解除。如果房屋要求过户，应当保护本第三人的合法权益，将已生效民事判决中的义务履行完毕后，本第三人同意配合办理过户手续。
经审理查明：系争房屋上海市真南路某弄支弄弄号弄室的产权人登记为被告陈建祥，2011年5月19日经核准登记，第三人上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行为抵押权人，债权数额为人民币73万元，期限从2011年3月22日至2026年3月22日。
2013年10月20日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：双方通过第三人上海好是家房地产经纪事务所居间介绍，原告向被告购买上述系争房屋，建筑面积71.41平方米，转让价款人民币110万元，被告于2014年1月31日前腾出房屋并通知原告进行验收交接，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。双方确认于2013年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，房地产权利转移日期以普陀区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。原告于签约当日支付被告第一笔房款人民币50万元整，该款内含已付定金人民币5万元，其中人民币10000元整作为尾款由中介方暂为保管，待交房当日转付被告。乙方以贷款方式支付原告第二笔房款人民币60万元整，该笔款项原告委托贷款银行于放贷时直接划入被告账户。合同另就违约责任等等内容作出约定。同日，双方签订《协议书》一份，约定房价款为人民币130万元，原告同意在签订《上海市房地产买卖合同》当日支付给被告首付款50万元和装修补偿款人民币20万元，同时在协议中就税收承担方式进行了约定。
合同订立后，原告支付了房款共计70万元，被告收款后却未能按约向第三人上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行偿清贷款本息，致使产权登记未能变更，原告遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
另查明，上海市奉贤区人民法院于2013年1月30日作出（2013）奉民二（商）初字第175号民事判决书，查明被告与第三人上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行签订《个人住房抵押借款合同》一份，约定借款期限为15年，被告以其购买的房产作抵押，合同签订后，第三人依约向被告发放贷款73万元，但被告却未能按约还款，构成违约。据此，该院判决如下：“一、被告陈建祥于本判决生效之日起十日内归还原告上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行借款706108.56元。”“二、被告陈建祥于本判决生效之日起十日内偿付原告上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行截至2012年8月8日的利息16876.93元及自2012年8月9日起至实际清偿日止按合同约定计算的利息；”“三、被告陈建祥对上述债务承担抵押担保责任。若被告到时不能履行上述债务，原告有权以抵押人即被告的财产（上海市普陀区真南路某弄支弄弄号弄室房产）折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；抵押物折价或变卖、变卖该财产后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人即被告继续清偿。”该判决书现已生效，但陈建祥尚未履行上述判决内容。
再查明，系争房屋原因（2013）奉执预字第1075号案件被正式查封，后经被告的申请，查封被解除。
审理中，原告收取系争房屋的钥匙。
审理中，原告同意先行垫付被告在（2013）奉民二（商）初字第175号民事判决书中的义务，以便于房屋转移登记。但请求法院确认垫付费用的债权。
本院认为：原、被告于2013年10月20日签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应严格按照合同约定行使权力、履行义务。合同成立后，原告按约支付了部分房款，被告却未按约偿还向第三人上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行的贷款，致使系争房屋上设定的抵押权未能涤除，系争房屋难以完成权利变动。审理中，原告以尚未支付的房款用于被告履行现已生效的（2013）奉民二（商）初字第175号民事判决书中的义务，同时自愿就超出部分的款项先行垫付，该行为与法不悖，可予准许。在原告垫付完毕后，被告应当偿还原告的垫付部分，并协助原告办理房屋产权的变更登记手续。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告苏力与被告陈建祥应当继续履行双方于2013年10月20日签订的关于上海市真南路某弄支弄弄号弄室房屋的《上海市房地产买卖合同》和《协议书》；
二、原告苏力自愿于本判决生效之日起十日内履行（2013）奉民二（商）初字第175号民事判决书被告陈建祥应向第三人上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行的全部义务；
二、原告苏力与被告陈建祥、第三人上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行应于原告苏力履行完毕第二项义务之日涤除上海市真南路某弄支弄弄号弄室房屋的抵押权登记；
三、原告苏力与被告陈建祥应于抵押权涤除之日办理上海市真南路某弄支弄弄号弄室房屋的产权变更登记，权利人登记为苏力；
四、被告陈建祥应于原告苏力履行完毕第二项义务之日归还原告苏力垫付款（该款金额以上海市奉贤区人民法院实际执行金额为准，扣除原告苏力应当支付给被告陈建祥的房款人民币60万元）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案受理费人民币17400元减半收取，计人民币8700元，由被告陈建祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郝晓鹃
二〇一三年三月××日
书记员 张敏娴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
审判员郝晓鹃
二〇一四年三月十九日
书记员张敏娴
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。