南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江宁开民初字第629号
原告：南京明乔机械发展有限公司（组织机构代码75686706-9），住所地在南京市栖霞区迈皋桥街道寅春路32号。
法定代表人：刘曙凯，董事长。
委托代理人：刘畅友，江苏容川律师事务所律师。
被告：南京和隆汇文化传播有限公司（组织机构代码57591333-7），住所地在南京市秦淮区石鼓路107号502室。
法定代表人：孙存龙，董事长。
委托代理人：陈立志，江苏星之辰律师事务所律师。
原告南京明乔机械发展有限公司（以下简称明乔公司）与被告南京和隆汇文化传播有限公司（以下简称和隆汇公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告明乔公司的委托代理人刘畅友、被告和隆汇公司的委托代理人陈立志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明乔公司诉称：其与被告和隆汇公司于2012年11月20日签订房屋租赁合同一份，约定由其向和隆汇公司承租位于南京市江宁区马浦街6号房屋的部分（具体包括一号楼一至二层的一半、二号楼第一层自东向西七跨、三号楼一栋一楼，以下简称涉案房屋）。合同签订后，其向和隆汇公司支付了350000元的租金并一直向和隆汇公司要求出具合法出租权的证明，但和隆汇公司迟迟不肯出示，后其得知和隆汇公司并无合法出租权，其遂于2013年1月12日发函要求解除合同。现合同已解除，但和隆汇公司至今不肯返还租金，故诉至法院，要求和隆汇公司返还房屋租金350000元并承担利息（自2013年1月13日起按银行同期贷款利率计算至给付之日止）。
被告和隆汇公司辩称：其虽不是房屋产权人，但其与所有权人签订了租赁合同并享有转租权，是涉案房屋的合法出租人，原告明乔公司对此知情，要求解除合同于法无据。其于2013年6月26日才因明乔公司未交纳租金而解除合同，明乔公司尚欠其租金，故其亦不应再返还租金。
经审理查明：本区秣陵街道马浦街6号房屋（以下简称马浦街房屋）的产权人系案外人南京机电产业（集团）有限公司（以下简称机电公司）。2012年6月29日，被告和隆汇公司与机电公司签订《房屋租赁合同》一份。双方约定，由和隆汇公司向机电公司承租马浦街房屋，租期自2012年10月1日至2020年9月30日；租赁期间，原则上和隆汇公司不得转租房屋。同年9月29日，和隆汇公司与机电公司签订《房屋租赁补充协议》一份。该协议中约定，为机电公司允许和隆汇公司将马浦街房屋的部分空余房屋转租，但需事先报告，并经机电公司认可备案，否则转租行为无效。同年11月20日，原告明乔公司与和隆汇公司签订《房屋租赁合同》一份。双方约定，明乔公司向和隆汇公司承租马浦街房屋的部分，即涉案房屋，租期为2013年1月1日起至2020年12月31日；租金为第一年至第四年年租金为677040元，从第五年起，每两年租金递增5%；在签订合同后即支付2013年1月1日至6月30日的租金338520元及押金80000元。合同同时载明明乔公司已于同年11月10日向和隆汇公司支付定金100000元，和隆汇公司亦于当日向明乔公司交付涉案房屋，自同年11月10日至同年12月31日为免租金期，明乔公司可用于搬迁前的准备工作。同年11月22日，机电公司在和隆汇公司所持有的与明乔公司签订的《房屋租赁合同》上盖章并注明“已备案”。明乔公司实际于同年11月10日及2013年1月11日分别向和隆汇公司支付定金100000元及租金250000元，合计350000元。2013年1月12日，明乔公司向和隆汇公司发出《解除合同通知书》，载明：“贵公司与我公司于2012年11月20日签订的房屋租赁合同…经了解，你司并非上述房屋的合法产权人，你司答应我司于签订合同时出示产权证，可并未出示，现我司认为你司的房屋系无权出租，故要求解除与你司的上述房屋租赁合同”。同年1月31日，和隆汇公司与案外人郑红英签订《房屋租赁合同》一份，约定郑红英向和隆汇公司承租马浦街房屋的部分（具体包括一号楼第一层的左边一半、二号楼第一层的四跨、三号楼第一层餐厅和第二层宿舍楼前面三间），租期为2013年3月10日至2018年3月9日，和隆汇公司于签订协议时向郑红英交付房屋。经查，和隆汇公司交付给郑红英的房屋中的一号楼第一层的左边一半、二号楼第一层的四跨、三号楼第一层餐厅均包含在和隆汇租赁给明乔公司的涉案房屋范围内。同年6月26日，和隆汇公司向明乔公司发出《解除合同通知书》，提出因明乔公司欠缴租金而要求解除合同，并要求明乔公司支付租金、房屋占用费及违约金。
审理中，原告明乔公司认为出租人享有合法出租权是双方租赁合同成立的基础要件，被告和隆汇公司未向其出示享有合法出租权的证明，其有权解除合同；和隆汇公司则认为合同中并未对此约定解除权，其已明确告知明乔公司其享有合法转租权，即使其未向明乔公司出示该证明，明乔公司完全可以拒绝签订合同或者要求在合同中约定相应条款，故明乔公司要求解除合同的理由没有依据。明乔公司认可在租赁期间并未因和隆汇公司未出示合法出租权证明而对履行合同产生影响。对于涉案房屋的交付时间，和隆汇公司认为其在2012年11月10日即按合同的约定将涉案房屋交付给明乔公司，明乔公司则认为其在2013年1月1日才开始占有使用涉案房屋，但其未提供证据加以证实。对于搬离涉案房屋的时间，明乔公司认为其在2013年1月12日发出解除函时即已搬离涉案房屋；和隆汇公司则认为在同年6月26日因明乔公司未交纳房租，其自行收回涉案房屋。对此，明乔公司在庭后提交了和隆汇公司与郑红英签订的租赁合同证明和隆汇公司在同年1月31日即将涉案房屋的大部分租赁给他人；和隆汇公司对该证据予以认可，但提出因明乔公司未按约履行合同，其不能再给予明乔公司免租金期，明乔公司应当按照租金标准支付这段时间的房屋使用费。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《解除合同通知书》、收条及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：被告和隆汇公司在向马浦街房屋的产权人机电公司承租房屋后部分转租给原告明乔公司，并在签订转租合同后将该转租行为报告机电公司且得到机电公司备案认可，虽无证据表明和隆汇公司按照与机电公司的约定提前报告，但机电公司已盖备案章予以追认，故和隆汇公司与明乔公司所签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。对于明乔公司于2013年1月12日向和隆汇公司发出解除合同通知的行为，因双方合同中并无相关约定，且和隆汇公司是否向明乔公司出具享有合法出租权的证明并未影响双方合同的履行，结合明乔公司签约后仍在同年1月11日交纳租金的行为可以认定，明乔公司实际认可和隆汇公司的出租行为并愿意履行合同，明乔公司解除合同的理由无合同及法律依据，不应产生解除合同的效力。对于明乔公司搬离涉案房屋的时间，双方均未举证加以证实，但在2013年1月31日，和隆汇公司在未对明乔公司要求解除合同的函作出回复的情况下，将涉案房屋的部分租赁给案外人并交付，说明和隆汇公司知晓明乔公司在该日前已搬离涉案房屋的事实。故可以认定，和隆汇公司在2013年1月31日以实际行为认可与明乔公司所签订的租赁合同解除。对于免租金期的问题，和隆汇公司在签订合同时系基于对租赁期为八年的信赖才给予明乔公司自2012年11月10日至12月31日的免租金期，现明乔公司在履约过程中擅自解除合同并搬离涉案房屋，和隆汇公司主张此期间的房屋使用费并无不妥，本院予以支持。故和隆汇公司应当在扣除此期间的房屋使用费及自2013年1月1日至1月30日的租金后将剩余款项返还给明乔公司。经计算，明乔公司实际占有使用涉案房屋产生的房屋使用费及租金为152102.14元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十四条之规定，判决如下：
被告和隆汇公司返还原告明乔公司租金197897.86元并承担利息（自2013年1月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期最后一日止），于本判决发生法律效力之日起10日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6600元，由原告明乔公司负担2868元，被告和隆汇公司负担3732元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。
审 判 长 张雨青
人民陪审员 张武平
人民陪审员 周明信
二〇一三年十二月三日
见习书记员 谈桂平