天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0101民初3631号
原告（反诉被告，以下直称原告）：孙梅梅，女，1972年10月2日出生，汉族，住址天津市南开区。
委托诉讼代理人：杨杨，天津北洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田彬，天津北洋律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下直称被告）：刘敬全，男，1970年1月15日出生，汉族，住址天津市和平区。
原告孙梅梅与被告刘敬全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙梅梅的委托诉讼代理人杨杨、田彬，被告刘敬全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙梅梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》;2.判令被告腾空租赁房屋；3.判令被告支付原告租金46200元；4.判令被告向原告给付逾期支付租金违约金9240元；5.判令被告支付违约金3300元；6.案件诉讼费用均由被告承担。事实和理由:原、被告经中介介绍于2012年5月14日签订《房屋租赁合同》，约定原告将天津市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基经贸中心×号楼×门×室出租给被告，租期自2012年6月1日至2017年5月31日，每月租金3300元，租金交纳方式为按三个月为一期支付，每期首月五日前交纳。被告自2015年12月开始不交纳租金，经原告多次催要后仍不交纳，并持续占用房屋至今。被告行为违反合同约定，构成根本违约，因此原告有权要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告腾空房屋，支付拖欠的租金及违约金共计58740元。
刘敬全辩称，不同意原告诉讼请求。诉争房屋是作为员工宿舍使用。2015年年初原告向被告口头提出过解除合同，被告认为按合同约定原告应向被告赔偿。后来原、被告经商谈就约定再用3个月。到2015年5月原告丈夫再次提出卖房，被告在5月份的时候找好了河东区巨福园找了一处房屋，签订合同租5年。2015年8月份房屋已经腾空，由于原告未向被告支付装修费用的赔偿，所以房屋没退给原告。并且涉案房屋租金一直交到了2015年11月30日，后续就没有交租金。后来原、被告协商违约金的问题，原告承认违约，但只同意支付3万元，被告要求支付最低6万元。目前被告侄子刘洋和他同学王涛现在在诉争房屋处居住，给我看房子。我认为必须赔偿违约金才能返还房屋，自2015年12月1日后的租金及原告主张的违约金均不同意支付。
刘敬全在本案中提出反诉，要求法院判令：1.确认原告存在违约行为；2.原告向被告支付违约金3300元；3.原告返还被告押金3300元；4.原告向被告返还2015年5月至2015年12月房租19800元；5.原告向被告支付房屋装修费102188元；6.原告向被告支付租金差价36000元；7.原告赔偿被告精神损失和误工费4000元；8.本案全部诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告签订租赁合同后，被告经原告同意对房屋进行装修，共花费装修费用102188元。原告于2015年2月通知被告欲出售房屋，通知被告在4个月内腾空房屋，被告遂腾空房屋。但原告在2015年5月又向被告索要房租，被告遂交纳房租。期间，经过电话沟通协商违约问题，但原告一直回避违约赔偿问题。无奈之下，被告只能交纳房租至2015年9月，但房屋内未住人。原告在2015年8月后多次告知被告欲出售房屋，腾空房屋。但原告一直向被告索要房租，被告虽支付房租但因原告多次告知被告配合中介出售此房屋，被告遂未使用该房屋，但一直向原告支付租金。原、被告协商原告违约赔偿未果，原告反而起诉被告，因此被告向贵院提出反诉，请判如所请。
孙梅梅对刘敬全的反诉请求辩称，一、被告违约在先，原告并无违约，无需支付违约金。截止原告起诉，被告拖欠房租已经7个月之久，而且物业费和采暖费也是原告交纳的。且合同签订时，原告称租赁房屋自用，但2014年原告通过物业得知被告租赁房屋是为了转租他人使用。根据合同约定，未经原告书面同意，被告不得将房屋转租他人使用。二、关于押金3300元，根据合同约定，被告将涉案房屋腾空归还原告并支付所有应付费用后，押金方可退还。三、2012年5月至12月期间原告一直承租该房屋，并未将房屋交还原告，因此被告要求返还该期间租金没有依据。四、根据合同约定，未经原告书面同意，被告不得将房屋进行装修、添附。被告对房屋装修未经原告书面同意。被告只是租赁该房屋5年，如果自用根本不会花费10万余元进行装修。这反映了被告租用房屋并非自用，而是为了转租经营。而且，根据合同约定，若被告违约，被告所作装修、添附无偿赠与原告。故被告无权要求原告支付装修费用。五、合同约定租金为3300元，原告已经实际承租使用该房屋，要求返还差价没有依据。六、因被告违约，原告起诉并非恶意诬陷，被告要求原告给付精神损失、误工费、诉讼费没有依据。
本院经审理，原、被告对于以下事实没有争议：双方签订《房屋租赁合同》的内容；被告向原告缴纳租金至2015年11月30日；现涉案房屋由被告占用、未交还原告。
现本案中原、被告争议的事实有：1.原告所称被告未经原告同意转租房屋的事实是否存在；2.被告所称原告提前解除合同、要求被告腾房的违约行为是否存在。根据原、被告提交的证据，对于争议事实认定如下：
1.关于原告所称被告未经原告同意转租房屋的事实是否存在，原告为证明该事实提供证据4并申请法院向南京路派出所调查。虽然经询南京路派出所民警答复称该所未掌握被告对外转租、经营群租房的信息，但是被告提供的证据4中出租人电话（139××××9981）系被告使用电话。而且在被告提供的电话录音中，被告自称在诚基中心小区有五套房屋在经营（3套租赁而来、2套名下自有），其他家都是7、8万元解决（合同解除事宜的）。同时，被告在庭审中虽称租用涉案房屋是用于员工宿舍，但却无法向法庭清楚说明居住在此员工的基本情况，也不能提供证据进行证明。结合上述证据及庭审情况、现场勘验情况，本院认为，可以认定被告租用涉案房屋后将房屋隔成若干隔断经营群租房的事实存在。根据《房屋租赁合同》第6.7条约定，被告转租房屋应得到原告书面同意。现被告并无证据证明其转租行为得到原告书面同意。因此可以认定，被告未经原告同意转租房屋的事实。
2.关于被告所称原告提前解除合同、要求被告腾房的违约行为是否存在，被告提供证据1电话录音进行证明。该电话录音系被告与原告丈夫刘杰的对话。在本案审理中，原告未否认该录音内容的真实性，对该录音内容本院予以确认。在录音对话中，被告称原告在2015年11月因需要出售房屋要求被告腾空房屋，被告亦将租户清出；原告丈夫在对话中对于被告所述上述事实均没有否认，还向被告表示可以给被告3万元经济补偿。根据上述情况，可以认定原告于2015年11月向被告表示因需要出售房屋与被告解除合同并要求被告腾房的事实。
本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定，依法应确认该合同成立并有效，原、被告均应依照合同约定履行。
对于原告第一项诉讼请求，根据《房屋租赁合同》第6.7条约定，被告未经原告书面同意转租房屋，原告有权解除合同。现根据原、被告的证据及本院查明情况，可以认定被告未经原告同意转租房屋的事实，因此原告有权要求解除双方签订的房屋租赁合同。对于原告该项诉讼请求，本院予以支持。原告通过起诉状表达解除合同意思表示，被告于2016年7月1日收到该诉状，因此原、被告签订的《房屋租赁合同》应于2016年7月1日解除。
对于原告第二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，原、被告的租赁合同已经解除，被告应负有将涉案房屋归还原告的合同义务。通过本案现场勘验，被告在涉案房屋内搭建了16件隔断间，被告应当将涉案房屋内上述隔断间拆除并将房屋腾空后，将涉案房屋归还原告。
对于原告第三项诉讼请求，被告向原告给付租金至2015年11月30日，其后未再向原告支付租金。虽然原告在2015年11月向被告提出解除合同要求被告腾房，但被告向原告出赔偿要求而且并未将房屋归还给原告。涉案房屋仍然由被告占用，应当向原告支付合同约定的租金。因原、被告租赁合同应于2016年7月1日解除，故被告应当向原告支付自2015年12月1日至2016年6月30日期间的租金共计23100元。2016年7月1日原、被告租赁合同解除之后，被告继续占用涉案房屋的问题，由于本案原告未主张该时间后的占用费，原、被告可另案解决。
对于原告第四项诉讼请求，鉴于原告在2015年11月期间向被告提出解除合同并要求被告腾房，原告当时并未以被告未经原告同意转租房屋作为解除理由，原告以需要出售房屋作为理由提出解除合同，原告该行为亦存在违约之处，对该项诉讼请求，本院不予支持。
对于原告第五项诉讼请求，现原、被告签订的租赁合同因被告违约解除，根据合同约定，被告应向原告支付解除合同违约金3300元，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
对于被告第一项反诉请求，根据被告提供的录音证据，可以确定原告于2015年11月向被告表示因需要出售房屋与被告解除合同并要求被告腾房的事实，原告该行为系提前解除租赁合同，系违约行为。
对于被告第二项反诉请求，根据本院对争议事实的认定，原告存在向被告表示提前解除合同的违约行为，根据《房屋租赁合同》第8条的约定，原告应当向被告支付违约金3300元。
对于被告第三项反诉请求，根据《房屋租赁合同》第4.3条约定，被告所交纳的租赁保证金3300元，被告在将房屋腾空归还原告并结清应付费用后，原告将租赁保证金3300元归还被告。现被告并未将房屋腾空归还原告，原告返回租赁保证金的条件尚未成就，对于被告该项反诉请求，本院不予支持。
对于被告第四项反诉请求，2015年5月至2015年12月期间，涉案房屋由被告占用，并未返回原告。被告要求原告返回该期间的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。
对于被告第五项反诉请求，根据《房屋租赁合同》第6.4条约定，被告未经原告书面同意，不得对房屋进行装修、添附。现被告未提供原告书面同意其装修、添附的证据，且被告对涉案房屋装修、添附的目的是为了转租获利，其本身属于违约行为，故被告要求原告赔偿装修损失没有法律依据，本院不予支持。
对于被告第六项反诉请求，原、被告租赁合同系双方自愿签订，租金标准是双方协商一致结果，现合同解除系因被告未经原告同意转租房屋，被告要求租金差价没有事实和法律依据，本院不予支持。
对于被告第七项反诉请求，原、被告因租赁房屋发生纠纷，不符合支付精神损失费的法律规定。原告通过诉讼主张权利，并无不当，被告因应诉产生的误工费不应由原告承担。
综上所述，原、被告双方租赁合同应当解除，被告应向原告给付租金23100元并将涉案房屋腾空交换原告。原告应向被告支付违约金3300元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告孙梅梅与被告刘敬全签订的《房屋租赁合同》于2016年7月1日解除；
二、本判决生效之日起十五日内，被告刘敬全向原告孙梅梅支付2015年12月1日至2016年6月30日期间的租金共计23100元；
三、本判决生效之日起十五日内，被告刘敬全将天津市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基经贸中心×号楼×门×室内隔断间拆除，将房屋腾空交还原告孙梅梅；
四、本判决生效之日起十五日内，被告刘敬全向原告孙梅梅支付违约金3300元；
五、确认原告于2015年11月向被告表示因需要出售房屋与被告解除合同并要求被告腾房系违约行为；
六、本判决生效之日起十五日内，原告孙梅梅向被告刘敬全支付违约金3300元；
七、驳回原告孙梅梅其他诉讼请求；
八、驳回被告刘敬全其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1269元，减半收取634.5元，由原告孙梅梅负担349.5元，由被告刘敬全负担285元。本案反诉受理费1836元，由原告孙梅梅负担36元，由被告刘敬全负担1800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 陈 星