北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第11504号
原告苏娟，女，1966年7月28日出生。
原告李金山，男，1968年9月24日出生。
被告罗碧容，女，1967年2月22日出生。
被告张庆旺，男，1954年1月27日出生。
上述二被告之委托代理人吴姝，北京市易行律师事务所律师。
上述二被告之委托代理人曾兵，北京市易行律师事务所实习律师。
原告李金山、苏娟与被告张庆旺、罗碧容农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员宋万忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告李金山、苏娟，被告张庆旺、罗碧容及二被告共同委托代理人吴姝、曾兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李金山、苏娟共同诉称：二原告、二被告分别系夫妻关系。2004年4月1日，二原告与被告张庆旺签订《房屋买卖协议书》，将北京市顺义区×镇×村×街×号宅院内的建筑卖予二原告。2013年时，被告罗碧容向法院起诉，要求解除二原告与被告张庆旺签订的《房屋买卖协议书》。北京市顺义区人民法院作出一审判决，确认涉诉《房屋买卖协议书》无效。后来，二原告向北京市第三中级人民法院提起上诉，北京市第三中级人民法院于2014年4月6日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。原告认为，二被告之所以在涉诉房屋出售给原告十余年后，向法院起诉确认协议无效，是受北京地区农村拆迁可获取拆迁补偿利益的驱使。二被告作为出让方，其行为违背诚实守信原则。随着市场房地产价格升值趋势，对作为受让方原告的期待利益、信赖利益造成损害。现诉至法院，要求：1.判决被告向原告返还购房款3000元，并判决被告向原告赔偿经济损失（审理中，二原告明确其诉讼请求为要求二被告赔偿共计418915元）；2.案件受理费由二被告承担。
被告张庆旺、罗碧容共同辩称：原告主张被告赔偿经济损失没有法律依据和事实依据，原告主张被告赔偿其期待利益和可信赖利益损失应被依法驳回。1.关于本案农村房屋买卖合同纠纷不是因为土地征用、房屋拆迁将会获得巨额拆迁补偿款，出卖人与买受人就补偿款分配不能达成一致，受利益驱使而引发的，而是因为罗碧容知法学法，了解这样的合同属于法律规定的无效合同，使用法律维护利益的合法行为；2.关于本案的房屋买卖合同已由北京市第三中级人民法院依法判决确认无效，并已生效。判决书载明，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。苏娟、李金山并非该集体经济组织成员；3.关于张庆旺与苏娟签订的房屋买卖协议无效原因方面，张庆旺并不应该承担主要责任。首先，协议约定的价款只有三千元，400多平的院子与房屋只要三千元，并不是因为当时的交易价格就是这么低廉，而是张庆旺认为该地属于“凶宅”。现在我们都知道张庆旺的这种想法是错误的，是属于封建迷信的观点；那当时苏娟是否也这么认为呢？如果苏娟当时知道还签订买卖协议，那么她也存在迷信的错误观点，对于最终合同无效应当承担主要责任；如果苏娟当时明知张庆旺的观点是错误的，仍然签订买卖协议，其行为应当属于乘人之危，对于合同无效更应该承担主要责任。在罗碧容与苏娟和苏娟姐姐2013年4月5日的对话中，苏娟说“谁也不让我买，真的好些人都不让我买你们家的破房，简直就绝户房”“白鬼，这我也知道。我们是这村的人。从这长大的，都知道可怕的事，为啥盯着这个。我就不想住楼房，我就想这养老”。苏娟的姐姐也说“你卖的时候一开始保证你愿意卖，因为那地方不好，宗家店人都不敢买你那地方”。知道了这样的原因也就知道为什么400多平还有房三间，价格却只有三千元。可为什么宗家店没有人敢买，原告敢买，并且原告也是宗家店长大的，除非她不相信那是“绝户房有白鬼”。因此关于房屋买卖协议无效，买受人更应当承担主要责任，甚至是全部责任。因为张庆旺是基于错误的认识，受封建迷信观念毒害签订了法律判定无效的合同，有什么过错可言；4.原告购买后，没有对房屋和院落进行任何日常管理和维护，更没有实际居住。仅有的维护，也是因为村委会认为该院落的残墙断壁影响村里环境，村里人垒的部分院墙用于遮挡破败荒芜的院落和将要全部倒塌的房屋。原告购买该处房屋没有用于实际居住，也没有影响其购买其他房屋，原告更没有用于出租或其他方式获利（宗家店的本村人没有人愿意租用，村外人不会来这偏僻地方租用）。签订购买合同以及购买后，对于原告的影响应该只有出资三千元。为什么将近十年的时间，这个院子只是变得越来越破败，甚至已经严重影响村里的整体环境，其中原因让人深思；5.原告并非宗家店村村民，不能再该村合法建房。即便房屋买卖协议没有依法确认无效，原告在购买的宅基地上也不可能合法建房。在这十年中，原告也没有进行过翻建或扩建房屋，甚至没有日常合理维护，而是任其倒塌破败。原告的购买行为和处分行为，不符合常理；6.原告在起诉中要求被告赔偿其关于期待利益、信赖利益的损害，没有法律和事实依据。首先，非本村村民想要从宅基地交易中获利的期待是法律不允许的，否则买卖协议不会被依法确认无效；其次，此次交易原告除了折价款三千元和为了遮挡荒芜景象投入的围墙砖，再无任何其他支出；再次，当初的协议是基于封建迷信观点影响签订，不是彼此真是意愿体现，不是公平交易，没有彼此信赖，何谈信赖利益。罗碧容依法起诉，没有违背诚实信用原则；张庆旺受迷信思想毒害，出卖房屋并不是其真实意愿，也没有违背诚实信用原则，相反该买卖交易违背了公平原则；7.关于本案的涉诉房屋和土地的评估价格参考价值十分有限。首先，该评估报告确定的土地区位补偿价是根据《顺义区集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定》【顺政发（2006）12号】作出的，但该规定并没有明确规定大孙各庄镇宗家店普通住宅指导价，所以评估公司做出的价格只是其工作人员的主观判断，基于区位补偿价不能被精确计算，而且周边没有商品房价格可供参考，这样的评估价格势必人为主观因素太大，评估结果显失公平和公正；其次，此次评估是在人为主观判断为主，又按照该地被拆迁的条件下作出的，但是该地近期没有拆迁规划，长期没有拆迁预期，如果这么偏僻的村落都会被拆迁，那北京将会变成什么样？如果这么偏僻的村落都会被拆迁，还要等待多少个十年？没有拆迁人，也就没有人愿意支付拆迁款，难道是让张庆旺和罗碧容自己出高价拆自己的房和地。试问这么高的评估价格，村里有村民愿意出资购买吗？这样的评估价格对张庆旺和罗碧容公平吗？一个有价无市，显失公平的评估价格势必将会严重侵害张庆旺和罗碧容的切身利益；而他们二人没有违背诚实信用原则，不是受拆迁利益驱使进行的诉讼；他们也是封建迷信思想的受害者；8.没有任何信息明示或暗示顺义区大孙各庄镇宗家店村周边邻村近期或未来会被拆迁。评估报告记载宗家店全村只有100户，310口人，生活配套设施较少；顺义区比宗家店位置优越，设施齐全的地方都没有拆迁预期，宗家店怎么会被拆迁；9.被告家庭的经济能力十分有限，罗碧容和张庆旺需要赡养三位老人，抚养两名子女，仅凭二人的打工收入，每月支付完整个家庭的生活支出后，剩余的也只有千元左右，他们更没有什么积蓄。将来孩子考上大学，老人年纪更大，势必支出会更多，收入确会更有限。综上所述，罗碧容和张庆旺并非受拆迁利息驱使，违背诚实信用原则，他们也是封建迷信的受害者；原告对涉诉房屋和土地没有合理维护和合理使用，买卖合同无效并没有侵害原告的信赖利益和可期待利益。
经审理查明：
李金山、苏娟系夫妻关系。罗碧容与张庆旺系夫妻关系。
本院（2013）顺民初字第7701号原告罗碧容与被告张庆旺、苏娟、李金山、陆东英农村房屋买卖合同纠纷一案，原告罗碧容诉称：2004年4月1日，原告丈夫张庆旺在未经原告认可的情况下，将夫妻共同财产，即北京市顺义区×镇×村×街×号宅院内的房屋以3000元人民币的价格，卖予李金山、苏娟，并签订买卖房屋协议书。2012年10月，原告得知此事，并得知被告李金山、苏娟并非本村村民，非本村集体组织成员，依法不享有本村土地使用权，张庆旺与李金山、苏娟之间的买卖房屋协议书应属无效。原告多次与李金山、苏娟就返还房屋问题进行协商，但无法达成一致。为此，原告依法诉至法院，要求：1、请求确认被告张庆旺与李金山、苏娟之间于2004年4月1日签订的买卖房屋协议无效；2、请求判决被告将位于北京市顺义区大孙各庄镇×村×街×号的房屋及《集体土地建设用地使用证》返还给原告；3、诉讼费由被告承担。
本院（2013）顺民初字第7701号一案中，被告张庆旺辩称：2004年3月，被告张庆旺私自与李金山、苏娟签定协议，将夫妻共同财产×街×号宅院内三间房屋卖予苏娟、李金山夫妇。房屋买卖协议现已丢失。2012年10月，张庆旺才告知原告卖房的真相。
本院（2013）顺民初字第7701号一案中，被告李金山、苏娟共同辩称：原告所述其不知道此份房屋买卖协议与事实不符。签订房屋买卖协议时，原告在场，二被告将价款交付给原告。原告提供的录音也可以证明其在现场。认可双方签订协议的时间、价款。此外，涉案房屋二被告已经卖给陆东英，不同意原告的诉讼请求。
本院（2013）顺民初字第7701号一案中，被告陆东英辩称：位于顺义区×镇×村×街×号的民宅，于2004年10月1日，由被告苏娟转卖给被告陆东英，金额为一万元整。罗碧容无权起诉陆东英，陆东英系善意第三人。
针对本院（2013）顺民初字第7701号一案涉及的纠纷，本院经审理查明：原告罗碧容与被告张庆旺系夫妻关系。被告李金山、苏娟系夫妻关系。苏娟与陆东英前夫苏军系姐弟关系。2004年4月1日，张庆旺与李金山、苏娟签订《买卖房屋协议书》，将北京市顺义区×镇×村×街×号宅院内的建筑卖予李金山、苏娟。《买卖房屋协议书》约定：“经买卖双方人协商同意，卖方张庆旺愿将本人房产一所，丈量尺寸按‘集体土地建设用地使用证’房屋三间及院墙等，做（作）价三千元整，买卖双方在签字时，钱款在中证人等在场交清，‘集体土地建设用地使用证’交予买方，日后双方去区有关部门办理过户手续，恐日后空口无凭，立此协议，永不反悔（买卖双方各执一份）。”签订协议后，李金山、苏娟未进入涉诉宅院居住。2006年，宗家店村委会为涉诉宅院垒建了院墙。为此，原告提交了宗家店村委会2013年6月9日《证明》，上载：“兹有我村张庆旺北房×街×号房外砖墙由苏娟购砖，村委会整治环境残墙断壁，苏娟出砖6960块＊0.24元，村出人垒墙，产权归个人所有，此项工程2006年所建，特此证明。”李金山、苏娟提交了宗家店村委会2013年8月14日《证明》，上载：“兹有我村苏娟家房2006年村为各户垒残墙断壁，苏娟家院墙出井砖6960块＊0.24元=1670.40元，为按自来水沼气支出500元，此两项支出情况属实，特此证明。”现该宅院北房已部分坍塌，尚余一间半北房未坍塌。李金山系顺义区南法信地区刘家河村集体组织成员。苏娟原系顺义区大孙各庄镇宗家店村集体组织成员。1990年12月5日，苏娟将其户口迁入顺义区南法信地区刘家河村。李金山、苏娟表示，二人原系农业户口，后于2011年转为非农业户口。李金山、苏娟称涉诉房屋已卖予他人，并提供了苏娟与陆东英签订的上载时间为2004年10月1日《房屋买卖协议》。该协议约定：“因陆东英家中无房，陆东英和苏娟协商同意，将北京市顺义区×镇×村×街×号（顺-大孙各庄乡宗家店村集建（证）字第063号）宅院房产，归陆东英所有，由买方陆东英付给卖方苏娟人民币现金壹万元正（10000），双方签字后生效，双方各执一份。”罗碧容、张庆旺对此不予认可，表示五街13号宅院系罗碧容、张庆旺长期居住的宅院。经查，张庆旺名下有两份《集体土地建设用地使用证》，号码均为：“顺-大孙各庄乡宗家店村集建（证）字第063号”，门牌号分别为：×街10号、×街13号。本院于2013年10月24日对陆东英、苏娟、李金山分别进行询问。陆东英表示：苏娟与陆东英签订协议所处分的财产位于宗家店村×街×号，因张世英笔误，误写为×街13号。签订时间为2004年10月1日晚上。地点为赵古营村张世英家中。在场人有陆东英、苏娟、李金山、苏丽、殷在库、苏军、苏鹏、白晓燕、张世英及5个孩子。张世英提议购买宅院。在场的人员均在北正房内，围着一张大圆桌。张世英定的价格。协议签订了一份，协议在苏娟手中。不清楚陆东英前夫苏军手中是否有协议。过了几天（不超过一周），陆东英一人自建设银行取钱，后去赵古营村张世英家，将钱给付苏娟。给付时，张世英、李金山、苏娟、陆东英在场。钱的面额为红色100元。2006年或2008年，陆东英委托苏娟修缮了涉诉宅院的围墙，苏娟先行垫付了价款，但忘记价款的数额。苏娟表示：苏娟与陆东英所签的协议系张世英所写，名字系苏娟、陆东英各自所签。签订时间为2004年10月1日晚上。地点为宗家店村张世英家（或说苏鹏家）中。在场人有苏丽、张世英。白晓燕好像不在场，无其他人在场。张世英提议购买涉诉宅院。在场人均在北正房，张世英在炕上，其他人在地上，现场有一张八仙桌（方桌子）。张世英定的价格。协议书写了一份，并复印了一份。现仅有陆东英处有一份协议。苏娟处的协议已丢失。协议签订后，过了几天，约一周时间，陆东英自己从建设银行取钱，并将钱给付苏娟。给钱时，仅有苏娟、陆东英二人，无其他人在场。钱的面额为十元和五十元，没有红色的钱。陆东英购买涉诉宅院后，对围墙进行了维修，苏娟先行垫付，后陆东英将钱还给苏娟。李金山表示：苏娟与陆东英所签的协议系李金山所写。签订时间为2004年10月1日中午。地点为宗家店村张世英家中。在场人有陆东英、苏娟、李金山、苏丽、殷在库、苏军、苏鹏以及3个孩子。张世英提议购买涉诉房屋。陆东英、苏娟、李金山、张世英在吃饭的桌子上书写的协议。桌子为圆桌，李金山在北侧坐着，其他人随意坐着，有人在床上坐着。协议仅签了一份。原件原在张世英手中，张世英去世前将协议给了陆东英。2013年，罗碧容起诉后，又去找陆东英复印了协议。协议签订后三四天，陆东英将钱给付苏娟。当时，李金山未在场。苏娟将钱拿回家后，李金山见到了陆东英所给的钱，钱的面额有一百的，估计也有五十的。一百元的颜色是蓝色的，不是红色的。经再次向苏娟询问，苏娟仍表示协议系张世英所书写。2013年10月28日庭审中，陆东英、李金山、苏娟共述，苏娟与陆东英的协议系张世英起草，李金山重新书写。罗碧容、张庆旺认可以上询问笔录的真实性，并表示，陆东英、李金山、苏娟三人关于书写时间、地点、价格、书写人陈述均不一致，认为苏娟与陆东英的协议并非2004年10月1日所签，系规避法律所签的协议。罗碧容申请对苏娟与陆东英所签协议的形成时间进行鉴定，后撤回该鉴定。陆东英、苏娟、李金山表示，苏娟与陆东英所签协议书写于2004年10月1日，但无相应证据予以佐证。
针对本院（2013）顺民初字第7701号一案涉及的纠纷，本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。对于苏娟与陆东英所签协议，经本院与陆东英、苏娟、李金山各自核实，该三人对签订协议的具体时间、地点、书写人、在场人、协议份数、给付价款时的在场人、面额等均存在差异。陆东英、苏娟、李金山表示，苏娟与陆东英所签协议书写于2004年10月1日，罗碧容、张庆旺对此不予认可，陆东英、苏娟、李金山并无相应证据证实该协议写于2004年10月1日。综上，本院难以认定苏娟与陆东英所签协议的真实性。根据已查明的事实，诉争房屋坐落于北京市顺义区大孙各庄镇宗家店村。签订协议时，李金山、苏娟均非该村村民，故不具备购买该村宅基地上房屋的条件。现张庆旺之妻罗碧容要求确认张庆旺与李金山、苏娟之间的协议无效，符合法律规定，本院予以支持。对于罗碧容所提张庆旺私自处分夫妻共同财产的意见，因该意见与常理不符，本院不予采纳。对于原告要求判决被告将位于北京市顺义区×镇×村×街×号的房屋及《集体土地建设用地使用证》返还给原告的诉讼请求，因协议无效，被告苏娟、李金山应将依据该协议取得的财产予以返还，故被告苏娟、李金山应将位于北京市顺义区大孙各庄镇×村×街×号的房屋及《集体土地建设用地使用证》返还给原告。
本院于2014年3月20日作出（2013）顺民初字第7701号民事判决书，判决：一、被告张庆旺与被告李金山、苏娟之间于二○○四年四月一日签订的买卖房屋协议无效；二、被告苏娟、李金山将位于北京市顺义区×镇×村×街×号的房屋及《集体土地建设用地使用证》返还给原告罗碧容，于本判决生效之日起三日内履行。
李金山、苏娟不服（2013）顺民初字第7701号民事判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第07317号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
本案中，二原告申请对涉诉宅院内的地上物及区位补偿价进行评估。经随机抽选，由北京建亚恒泰房地产评估有限公司进行评估。2014年11月27日，北京建亚恒泰房地产评估有限公司作出评估报告，估价结果为：宅基地土地面积436.05平方米，区位补偿价397242元；房屋及装修建筑面积37平方米，重置成新价10714元；设备及附属物10959元，以上合计418915元。其中，二被告对涉诉宅院与东邻居相邻的一段东西向卡子墙有异议，认为该段卡子墙应归东邻居所有，该段卡子墙经评估，价格为327元。双方均认可评估报告的真实性，二原告认为评估价格较低，二被告认为评估价格过高，不认可报告的关联性。
二被告提交了如下证据：
宗家店村委会《证明》三份，内容分别为：2013年6月9日《证明》上载：“兹有我村张庆旺北房×街×号房外砖墙由苏娟购砖，村委会整治环境残墙断壁，苏娟出砖6960块＊0.24元，村出人垒墙，产权归个人所有，此项工程2006年所建，特此证明。”2014年8月16日《证明》上载“兹有我村民张庆旺，男，身份证号码：×××，×街×号院，仍然是原宅基地，此院没有新的建筑物，特此证明。”2014年11月11日《证明》上载“兹有我村民张庆旺，×街10号房，2008年改造自来水，村派村民张庆友给挖自来水回水中及引管用工2天，付工资200元，所需砖、灰及自来水管是集体出资，特此证明。（沼气管一处，安装料由集体出资）。”二原告认可三份《证明》的真实性。
上载名为张树山的2013年11月13日《证明》，内容为：“张庆旺3街十号房东院墙旧根基石，所占地是我张树山的。”上载名为张福臣2008年8月10日《证明》内容为：“关于我村张庆旺卖给苏娟房屋一案代给证明：1.现在院里所有树卖时，原生的。2.卖时，三间屋，现只能（剩）一间。”上载名为苏学明2014年8月14日《证明》，内容为：“关于张庆旺与苏娟买卖房屋一事，给证明如下：（1）×街×号房宅的现有杂树卖时就有，都是野生的。（2）买时三间，现只剩一间。”二原告不认可该三份《证明》的真实性。
二被告主张，张庆旺系基于封建迷信才将涉诉房屋出卖。本院对此予以询问：
问“张庆旺，你认为卖房时风水好不好？”
张庆旺：“我认为风水好，我不懂风水，我是私自卖的，没有通知罗碧容”
问：“张庆旺，你现在认为风水好吗？”
张庆旺：“我不懂风水。”
问：“罗碧容，你认为原来风水好吗。”
罗碧容：“村里人原来都认为涉诉宅院风水不好，现在也这么认为。”
问：“二被告，你们想收回涉诉宅院，是否与风水问题有关？”
罗碧容：“我不相信迷信。”
张庆旺：“不知道什么是风水。”
上述事实有双方当事人的陈述，《买卖房屋契约》，《集体土地建设用地使用证》，（2014）三中民终字第07317号民事判决书，（2013）顺民初字第7701号民事卷宗，录音书面材料，村委会《证明》，个人书面证明，房地产评估报告，照片等在案佐证。
本院认为：
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现涉诉房屋买卖合同已被法院生效判决确认无效。双方在出卖时均应知晓买卖的房屋及宅基地属于禁止流转的范围，故均应对合同无效承担相应的责任。对于经济赔偿的具体数额，本院依据双方的过错程度、出卖人因土地升值所获得利益等因素予以酌定，原告诉讼请求过高部分，本院不予支持。
依照《中华人民共和合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告罗碧容、张庆旺共同赔偿原告苏娟、李金山信赖利益损失共计二十九万九千七百元，于本判决生效之日起七日内给付；
二、驳回原告李金山、苏娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千七百九十二元，由原告李金山、苏娟负担一千四百九十七元（已交纳），由被告罗碧容、张庆旺共同负担二千二百七十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费三千元，由原告李金山、苏娟负担（已垫付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 宋万忠
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 李香玲