重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合法民初字第05710号
原告何小勤，女，汉族，1975年6月25日出生，住重庆市合川区。
委托代理人张加均，重庆精韬律师事务所律师。
被告重庆市金浩实业开发有限公司，住所地重庆市合川区。
法定代表人荆德福，该公司董事长。
委托代理人杨智，重庆智权律师事务所律师。
原告何小勤与被告重庆市金浩实业开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月22日立案受理以后，依法由审判员张春侠于2014年9月24日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告何小勤的委托代理人张加均到庭参加诉讼，被告重庆市金浩实业开发有限公司的委托代理人杨智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何小勤诉称，2010年5月3日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市合川区南津街南办处白鹿新村85号＊＊号预售商品房一套，成交总价330789元，同时合同约定，被告应当在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，逾期交付的，被告应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告未按照合同约定向原告交付房屋，直到2012年8月31日才书面通知原告接房，于2012年9月16日完成交房手续，逾期交房259天。原告为维护合法权益，起诉来院，要求判决被告支付逾期交房违约金4284元，诉讼费由被告承担。
被告重庆市金浩实业开发有限公司辩称，被告不存在违约行为，不应向原告支付逾期交房违约金；若法院认定被告存在逾期交房的违约行为，那么应该在违约天数中扣除85天后计算违约金，对约定的违约金标准无异议。
经审理查明，2010年5月3日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市合川区南津街南办处白鹿新村85号＊＊预售商品房一套，建筑面积为107.01平方米，总成交金额为330789元。合同第七条第（一）款第2项约定：甲方即被告应当在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方即原告使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第八条第1项约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（利息按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之零点五向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点五（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。该合同的《补充协议》第五条约定：“该商品房发生不可抗力情形的，甲方也可据实延期交房，不可抗力情形包括但不限于下列情形：1.受政策或专业部门或机构有关规定的影响，且甲方出示相关主管部门或机构证明文件的；2.受相关部门或机构控制的市政配套设施批准或安装或影响，且甲方出示相关主管部门或机构证明文件的；3.施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹、瘟疫（传染病）大规模爆发和流行影响施工进度且甲方出示政府相关主管部门证明文件的。”被告修建的白鹿丽苑工程于2010年2月4日取得建筑工程施工许可证，编号为510226201002040101，施工许可证载明工程开工日期为2010年2月28日，竣工日期为2011年5月28日。在施工的过程中，2011年5月5日，被告以2010年8、9月份气温过高、施工过程中经常停电、停水造成工期不能按时完成为由向重庆市合川区城乡建设委员会提出施工延期三个月的申请，重庆市合川区城乡建设委员会批准了该申请，同意工程竣工日期延期三个月至2011年8月28日；2011年12月30日，被告以市政道路未修建、小区排水无法接沟排放为由再次向重庆市合川区城乡建设委员会申请工程竣工日期延期至2012年2月28日，重庆市合川区城乡建设委员会经过现场勘验，再次批准同意了该延期申请，同意工程竣工日期延期至2012年2月28日；2012年7月8日，被告以市政道路未修建完工、小区排水无法接入排放为由第三次向重庆市合川区城乡建设委员会申请工程竣工日期延期至2012年8月30日，重庆市合川区城乡建设委员会第三次批准同意该工程竣工日期延期至2012年7月31日。在被告取得的编号为510226201002040101的建筑工程施工许可证上，也同时注明了重庆市合川区城乡建设委员会先后三次批准被告的工程竣工日期延期申请的情况并加盖有重庆市合川区城乡建设委员会的公章。并且，在施工过程中，由于白鹿丽苑工程周边的市政道路未修建完成，被告曾于2010年2月至2011年5月在重庆市合川区白鹿小学大门前修建临时施工便道。2011年7月12日，重庆市合川区城乡建设委员会发布合川建发（2011）60号文《关于进一步加强汛期及高温天气建筑施工安全生产工作的紧急通知》，该《通知》规定：“要切实做好建筑工地防暑降温工作，严格实行抓两头、歇中间的避高温措施，适当调整夏季高温作业劳动和休息制度，严格控制室外作业时间，原则上，气温超过37℃，严禁11︰00至16︰00进行室外作业。对确需在高温时段室外连续作业的工程，施工单位必须配备相应的防暑降温设施设备，经负责该工程施工安全监管机构的审查批准后，方可在高温时段从事室外作业，并应按照有关规定要求，向劳动者发放高温补贴。”同时查明2010年6月-9月、2011年6月-9月期间，重庆市合川区气温在37℃以上的天数共计53天。2012年5月25日，重庆市合川区规划局以被告擅自改变建设工程规划许可证及附件、附图的内容进行建设、增加地下车库为由，对被告进行了行政处罚，罚款20140.41元。2012年8月17日，被告取得了白鹿丽苑工程的建设工程竣工验收备案登记证，字号为建竣备字（2012）056号。2012年9月16日，原、被告履行了交接房手续，原告实际向被告交纳购房款329182元。原告认为被告存在逾期交房的行为，应支付逾期交房违约金，故起诉来院，诉请如前。庭审中，原告认可违约金的计算扣除85天的免责期限。
上述事实，有原、被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、《抵押贷款合同》、购房发票、接房通知、（2012）合法民初字第04762号民事判决书、（2014）渝一中法民终字第01493号民事判决书以及庭审笔录等证据证明，并经当庭质证，足以认定，本院予以确认。
本院认为：原、被告双方于2010年5月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《补充协议》第五条约定的情形虽不属于法律规定的不可抗力，但是该约定是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应视为原、被告双方自愿约定的关于被告延期交房的免责事由，系有效约定，对原、被告双方均具有约束力。只要符合《补充协议》第五条约定的情形，被告可以据实延期交房。本案中，合同第七条约定被告应该在2011年12月31日前将房屋交付原告使用，而被告实际是在2012年9月16日将房屋交付原告使用，逾期交房259天。在施工过程中，被告于2011年12月30日以市政道路未修建、小区排水无法接沟排放为由向重庆市合川区城乡建设委员会申请工程竣工日期延期至2012年2月28日，重庆市合川区城乡建设委员会经过现场勘验情况属实，批准同意了该延期申请；后被告又于2012年7月8日以市政道路未修建完工、小区排水无法接入排放为由向重庆市合川区城乡建设委员会申请工程竣工日期延期至2012年8月30日，重庆市合川区城乡建设委员会批准同意该工程竣工日期延期至2012年7月31日，以上两次工程延期的原因客观导致被告无法按时竣工并通过竣工验收，两次延期经建委主管部门批准同意，符合《补充协议》第五条第2项的约定，应当在逾期交房的时间中予以扣减，经计算，从2011年12月30日至2012年2月28日、2012年7月8日至2012年7月31日，两次工程延期时间共计85天，应予以扣减。并且原告在庭审中也认可扣减85天的免责期限，本院予以尊重。综上，被告应该向原告支付逾期交房违约金2863.88元{329182元×0.00005×（259天-85天）=2863.88元}。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
一、由被告重庆市金浩实业开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告何小勤支付逾期交房违约金2863.88元。
二、驳回原告何小勤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆市金浩实业开发有限公司负担。（此款已由原告垫付，限被告在支付标的款时将其应承担的诉讼费一并支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 张春侠
二〇一四年九月二十六日
书记员 张 露