江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0115民初7838号
原告（反诉被告）：王忠诚(台湾地区居民)，男，1955年11月26日生。
委托诉讼代理人：胡升杰，江苏举措律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李小彬，男，1974年6月18日生，汉族。
委托诉讼代理人：张志学,国浩律师（南京）事务所律师。
原告（反诉被告）王忠诚与被告（反诉原告）李小彬买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王忠诚及其委托诉讼代理人胡升杰、被告李小彬及其委托诉讼代理人张志学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王忠诚向本院提出诉讼请求：1.要求李小彬支付购房款250万元；2.要求李小彬向其支付违约金，均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率加收50%逾期罚息分段计算：2015年7月9日至2015年9月8日期间以120万元为本金按利率5%×1.5计算60天，违约金为1.5万元。2015年8月9日至2015年9月8日期间以65万元为本金按利率5%×1.5计算30天，违约金为3750元。2015年9月9日至被告实际履行之日以250万元为本金，按利率5%×1.5计算。事实和理由：2015年3月31日，双方签订《买卖合约书》，约定由李小彬购买位于江宁区湖熟街道周岗社区齐尚路176号的房产，总价500万元，为其方净得款。签订合约书时李小彬已支付定金90万元，李小彬承诺于2015年4月20日前将第二期房款160万元汇入其指定账户。如李小彬未按约支付，则买卖合同作废，定金不必退还。余款按三期支付，李小彬应于2015年7月8日支付120万元、于2015年8月8日支付65万元、于2015年9月8日支付65万元。合同签订后，房屋已过户至李小彬名下，李小彬控制管理了房屋。但李小彬未按约支付款项，经多次催促，李小彬仅支付了房款250万元（含定金）。因李小彬逾期支付剩余房款250万元，造成其方损失，故提起本诉。
被告李小彬辩称：1.双方签订的买卖合同应以房管局备案的买卖契约为准，《买卖合约书》为虚假；2.房屋买卖价格不是500万。根据房管局备案的买卖契约，2幢房屋交易价格分别为178万、28万，合计206万；3.因王忠诚自认李小彬给付房款250万元，而房屋价格为206万元，故其对王忠诚享有44万元的到期债权；4、房屋所有权变更登记至其名下后，王忠诚未尽未能办理房屋土地使用权的变更手续，未交付房屋，构成违约。
反诉原告李小彬提起反诉：1.要求继续履行合同，王忠诚办理涉案土地变更手续；2.王忠诚交付房屋；3.王忠诚支付逾期违约金（以206万元为基数，自2015年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至完成土地使用权变更登记及房屋实际交付之日止）。
反诉被告王忠诚辩称：其方没有违约行为。1.房屋已经交付。在房屋过户后，李小彬将房屋门锁全部换掉，并在房屋内放置了家具，实际已控制和管理了房屋，故房屋已实际交付；2.土地使用权过户的税费应当由李小彬承担。双方合约约定500万元为卖方净得价，所以土地转让的税费应当由李小彬承担；3.不认可李小彬主张的违约金。
经审理查明：2014年，王忠诚在网上发布卖房信息，李小彬有意买房，双方认识。在协商交易过程中，王忠诚来往大陆多次，在双方达成初步购房意向的基础上，李小彬负担了维修院落费用、王忠诚在大陆的一些开销并给付王忠诚一些款项作为借款，冲抵房款。2015年，王忠诚将其所有的位于江宁区湖熟街道周岗社区齐尚路176号1幢、2幢房屋出售给李小彬，所涉土地一并转让。土地类型为城镇单一住宅用地，使用权类型为出让，使用面积3413.80平方米。地上两套房屋建筑面积分别为1幢442.22平方米（2层）及2幢98.57平方米（1层），房屋用途均为成套住宅。
2015年2月13日，王忠诚向李小彬发短信确认“今收到南京李小彬购本人名下南京江宁房屋房款伍拾万元整人民币，还有肆佰伍拾万元未支付。因本人在台湾无法开收据，特电子信息确认。”李小彬回复“收到。顺祝新年愉快，万事如意！”
2015年3月12日，双方前往江宁区住建局办理房屋产权变更登记手续，就1幢房屋签署《房地产买卖契约》一份，合同载明房屋建筑面积442.22平方米，房价为人民币178万元，房款支付方式为现金加贷款。无中介、自行交易。李小彬陈述该份买卖契约由房管局当时的代办人员手写，由双方签字。王忠诚陈述其没有看契约上的房价，是李小彬自己写的，因该契约仅用于办理手续所以签字了。
2015年3月31日，李小彬（甲方）与王忠诚（乙方）签订《买卖合约书》一份，约定如下：一、甲方购入乙方出售房产（江宁区湖熟街道周岗社区齐尚路176号），价金人民币伍佰万元整（乙方净得款）。二、乙方并已收取定金玖拾万元整。三、甲方承诺第二期款于2015年4月20日（星期一）前汇入乙方所指定账户，且无论银行就本房屋准贷与否，甲方无条件支付。甲方如无未按约支付，则本买卖作废，甲方归还乙方就本房产所有相关文件，并同意所支付之定金不必退还。第二期款为壹佰陆拾万元整。四、乙方同意余款按三期支付，分别为同年7月8日壹佰贰拾万元整，8月8日陆拾伍万元整，9月8日陆拾伍万元整。并约定尾款未支付前，不得过户于第三人。否则按违约论处。五、乙方前次向甲方借款所立字据作废。本约定一式两份，分别交甲方双方收存。该《买卖合约书》由王忠诚手写，李小彬签字。李小彬认为该份协议在3月12日《房地产买卖契约》之后，是因为王忠诚称其回台湾要对妻子有个交代所以让其配合签字。王忠诚否认李小彬的说法，认为该份《买卖合约书》才是双方交易的真实意思表示。
2015年4月1日，王忠诚与李小彬就2幢房屋签订《房地产买卖契约》一份，用于办理过户登记。根据江宁区住建局备案的文本显示，2幢建筑面积98.57平方米，房价28万元。
2015年4月15日，李小彬取得涉案房屋即江宁区湖熟街道周岗社区齐尚路176号1幢、2幢两套房屋的所有权证。
双方在办理土地使用权变更手续时发生争议，李小彬认为土地转让产生的税费之高其始料未及，原因是王忠诚一手取得土地手续违规导致转让税费高，王忠诚应当承担税费。王忠诚认为500万元为其净得价，土地转让的税费应由李小彬承担，故双方土地使用权变更手续搁置至今。
对于已支付房款，李小彬认可其合计给付王忠诚250万元，包括2014年下半年双方之间的借款。
对于应付房款，李小彬认为应按两份《房地产买卖契约》计算房款总价为206万元，那么其已经多支付了44万元，不应再支付房款。另，根据双方短信记录，王忠诚反复多次催讨剩余房款，李小彬始终拖延，但没有提出过总房款应为206万元。
对于房屋是否交付，王忠诚陈述2015年3、4月其让房屋管理人王永福交付给李小彬钥匙，房屋已经交付。李小彬认可王永福交付一把钥匙，其更换了门锁。后土地过户查验现场的时候，锁已经被砸掉，其听说是中介带人看房时砸锁。后其重新换锁了。
对于土地转让的税费负担，李小彬称国土局核算的转让金约为几十万元，其在签订合同时无法预料土地转让会产生如此高税费，所以双方应当重新协商该问题。李小彬提交以下证据证明土地转让税费应由王忠诚承担。1、王忠诚的代理人李强签署《土地转让协议》，认可土地过户税费由王忠诚负担。2、李强的委托书公证，王忠诚的委托内容为“上述房产我已出售，现在需要配合买房办理土地证过户的相关事宜，因我近期要离京，故委托受托人李强作为我的合法代理人，代为办理上述房产的土地证过户的一些相关事宜。代理人在其权限范围内及代理期限内所签署的一切有关文件、合同我均予以认可并自愿承担法律责任。”对此，王忠诚不予认可。王忠诚认为李强在《土地转让协议》签字时没有经过其同意，其在事后知道李强签字后，明确表示不同意。王忠诚申请李强作为证人作证，李强表示当时其经李小彬通知到江宁区国土资源局，李小彬写了该《土地转让协议》，说已经与王忠诚协商一致，要其签名，其就签名了，没有征询王忠诚的同意。
本院就土地转让税费问题咨询江宁区国土资源局。国土资源局工作人员称李小彬曾来办理过土地转让手续，但因未能缴清税费导致手续搁置。按当时的核算结果：土地交易综合服务费由转、受让方各负担一半，国土局收。营业税、增值税、城市维修建设税、教育费附加、由转让方承担。国土局代地税局收。印花税由转、受让方各负担一半，国土局代税务局收。契税，由受让方承担。因税费是国土局代地税局收取，且营改增之后纳税的金额可能有变动，建议至地税局核算准确金额。
上述事实，有买卖合约书、房地产买卖契约、短信记录、公证书、土地转让协议、证人证言及当事人陈述等证据证实。
本院认为，王忠诚与李小彬于2015年3月31日签订的《买卖合约书》是双方真实意思，应予全面履行。对于李小彬抗辩价款以《房地产买卖契约》载明的206万元为准，《买卖合约书》不是双方真实意思表示，首先，李小彬与王忠诚在2015年2月的短信记录能够证明双方商定价款500万元，并开始实际履行。在双方后续的短信中，王忠诚多次催讨余款，李小彬拖延支付，但未对总价提出过异议。证明总价款500万元是双方的合意。其次，根据双方庭审陈述，李小彬认可合计给付款项250万元，包含2014年下半年的借款，与《买卖合约书》中“王忠诚已收取定金90万元，王忠诚前次向李小彬借款所立字据作废，李小彬应于2015年4月20日前支付第二期款160万元”的约定吻合，证明双方实际按《买卖合约书》履行。至于李小彬称其250万元支付多了，超付了44万元，无事实依据也不符合常理，本院对该抗辩意见不予采信。综上，李小彬认为总价款为206万元没有事实依据，本院不予采纳。
双方争议的焦点在于土地使用权变更手续中产生的税费由谁负担。王忠诚认为，在《买卖合约书》中注明“净得款”500万元，故所有其他费用都应由李小彬负担。李小彬认为其在签订合约时无法预见本案土地转让将产生高额的税费，双方对此约定不明，李强签署《土地转让协议》后税费应由王忠诚负担。首先，《买卖合约书》未明确约定土地使用权转让时税费的承担。《买卖合约书》共五条，重点约定了买方支付房款的方式，对交易其他环节如过户、税费负担、房屋交付等均未约定。其次，双方在实际履行中发现土地转让税费较高这一问题，未能协商一致。在实际履行中，李小彬已负担了房屋过户需缴纳的全部税费，在土地转让过程中发现税费较高、超出预期。在李小彬与王忠诚短信沟通过程中，双方均没有预料到土地转让需支付较高税费。第三，本院调查中发现由于涉案土地面积较大，转让价值较高，确实存在较高的土地转让税费，包括当时核定的转让方应承担的营业税及其附加、增值税等，与一般二手房买卖交易办理土地使用权变更手续时交纳的费用金额区别很大，买方作为付款方，该笔费用的承担关系到合同目的的实现。综上，尽管《买卖合约书》约定“净得款”500万元，但《买卖合约书》条款不够详尽，双方在订约时未能充分考虑土地转让税费这一因素，故双方可以对该税费负担问题再行协商。李小彬提交李强签字《土地转让协议》证明王忠诚同意负担税费，因李强的受托权限为配合办理涉案房产的土地证过户相关事宜，是为了在王忠诚离宁时方便程序上的办理，而土地转让税费的负担直接处分当事人实体权益，超越了李强代理权限，应由王忠诚本人决定。故本院对《土地转让协议》的证明目的不予采信。根据法律规定，当事人就有关合同内容约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。仍不能确定的，履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。现双方对土地转让税费负担无法协商一致，合同对该问题没有明确约定，也没有固定的交易习惯可遵循的情况下，应由纳税义务方缴纳税费。故本院认定双方在办理土地使用权变更手续时应各自缴纳其方税费。
对于王忠诚要求李小彬支付剩余房款250万元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。
对于王忠诚要求李小彬承担逾期支付违约金，因双方交易搁置是由于对土地转让税费协商不定，该问题关系到土地转让手续的办理及合同目的的实现，且本院认定转、受让方各自应当承担其方税费，故李小彬在双方就土地转让手续未能协商一致的情况下有权暂不支付后续费用，故本院对王忠诚要求李小彬承担违约金的诉讼请求不予支持。
对于李小彬要求继续履行合同，由王忠诚办理土地使用权变更手续的反诉请求，双方应当互相配合、积极办理，各自承担相应税费。
对于李小彬要求王忠诚交付房屋，因李小彬陈述其已经更换门锁，故本院认定房屋已经由李小彬实际控制，对李小彬该反诉请求不予支持。
对于李小彬要求王忠诚支付以206万元为基数的逾期违约金，无法律及合同依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告王忠诚与被告李小彬之间签订的《买卖合约书》继续履行；
二、被告李小彬于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告王忠诚房款250万元；
三、反诉原告李小彬与反诉被告王忠诚于本判决发生法律效力之日起十五日内共同配合办理土地使用权变更登记手续，双方各自负担各自应承担的税费；
四、驳回原告王忠诚的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告李小彬的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费28450元，财产保全费5000元，合计33450元，由原告王忠诚负担4150元，由被告李小彬负担29300元，反诉案件受理费1730元，由反诉原告李小彬负担1690元，由反诉被告王忠诚负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行）。
审 判 长 钟诗蔚
人民陪审员 李明建
人民陪审员 李 园
二〇一七年二月三日
书 记 员 龚雨辰