北京市第一中级人民法院
民 � � � 判 决 书
（2013）一中民终字第13053号
上诉人（原审被告）张惠义，男，1957年4月11日出生。
委托代理人郄荣明，女，1957年8月21日出生。
被上诉人（原审原告）北京正辰物业管理有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中东路398号。
法定代表人高万清，总经理。
委托代理人田浩坤，北京市久瑞律师事务所律师。
上诉人张惠义因与被上诉人北京正辰物业管理有限公司（以下简称正辰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第2811号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张惠义之委托代理人郄荣明、被上诉人正辰物业公司之委托代理人田浩坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
正辰物业公司在原审法院诉称：双方于2009年9月签订了《前期物业管理服务协议》，约定正辰物业公司为�惠义所居住的小区提供物业服务，物业费为每月每建筑平米1.60元，需提前一个月交纳下年度物业费，不按照约定时间及收费标准交纳费用的，从逾期之日起按照每天3%交纳违约金。张惠义在交纳了2009年10月1日至2010年9月30日的物业费之后，经正辰物业公司多次催要至今再没有交纳物业费。现正辰物业公司为维护其合法权益，起诉至法院，要求：1、判令张惠义支付2010年10月1日至2012年9月30日的物业费3517.06元、滞纳金3517.06元，共计7034.12元；2、诉讼费用由张惠义承担。
张惠义在原审法院辩称：一、正辰物业公司违约在先，拒不履行赔偿义务。正辰物业公司在小区入住通知单中明确承诺：“我公司于2009年12月31日前对延期交房做出适当补偿。”入住通知单中署名的两个单位的法定代表人都是高万清。几年来，尽管我不间断地追讨补偿款，但至今未得到任何补偿。正辰物�公司应当赔偿相应的损失；二、入住时尚不具备居住条件，给业主造成诸多生活不便。入住时，小区内没有路，没有绿地，用的是临时用电，导致家电损坏，直至2012年8月份才正常供电；三、正辰物业公司未完全履行物业服务义务。由于4号楼前的商业楼进行装修，建筑垃圾长期堆放在4号楼前，影响业主正常出入，装修工人住在4号楼的地下室，导致周围环境脏乱差，找物业公司协调，物业公司未予解决，且服务态度恶劣；小区内小广告遍布，物业公司称其打扫过，但没有任何效果；小区内的地下室被出租，门禁形同虚设，小区内存在安全隐患；楼道内的广告收益也从未公布过。
原审法院经审理查明：2009年10月16日，正辰物业公司（甲方）与张惠义（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由正辰物业公为张惠义居住的小区XX号房屋提供物业服务。甲方应当对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理等；物业服务费自房地产开发单位实际交付所购房屋之日起收取，收费标准为按照建筑面积每月每平方米1.60元；物业管理各项服务费用标准，依据京发改（2005）2662号《北京市物业服务收费管理办法（试行）》、《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》，如在本协议有效期内有政府对物业管理出台新的相关规定，甲方将按新规定执行，并根据政府新的规定标准重新计算本物业管理服务费用标准，乙方应按照甲方依据政府新的标准制订的费用和标准交纳及补交物业管理服务费用；乙方应提前一个月交纳下年度物业管理费；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应法律责任�乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按3%每天交纳违约金。张惠义于2009年10月16日办理了入住手续，并交纳了一年的物业费。张惠义作为涉案房屋的物业使用人，未交纳2010年10月16日至2012年9月30日期间的物业服务费3435.52元。
原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人的当庭陈述以及提交的《前期物业管理服务协议》、办理入住手续通知、入住通知单、照片、房屋建筑面积分户计算明晰表等。
原审法院判决认为：双方签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应当按照协议约定履行各自义务。张惠义辩称正辰物业公司提交的《前期物业管理服务协议》中没有正辰物业公司方的签章日期，亦没有正辰物业公司法定代表人的签字，应为无效�同。法院认为，张惠义对于该协议的真实性予以认可，张惠义亦认可正辰物业公司系在张惠义方签字之前对合同进行了盖章，且双方已经实际履行了该合同，故法院对于该合同的证明效力予以确认。现正辰物业公司提供了物业服务，张惠义作为物业使用人在接受该服务后，应当按照约定如期向正辰物业公司交纳相关费用。张惠义提出正辰物业公司物业服务不到位的主张，并提供了相关照片，法院认为，正辰物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故此正辰物业公司主张滞纳金的诉讼请求，法院不予支持；但没有证据证明正辰物业公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于张惠义拒绝交纳物业费的辩解意见，法院不予采信。张惠义提出的因延期交房产生的赔偿问题，与本案不属同一法律关系，张惠义可通过其他途径另行解决。
应当指出，物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。现正辰物业公司起诉，要求张惠义支付物业�务费的诉讼请求，理由正当，法院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如：一、张惠义给付北京正辰物业管理有限公司二〇一〇年十月十六日至二〇一二年九月三十日的物业服务费三千四百三十五元五角二分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回北京正辰物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张惠义不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，依法改判驳回正辰物业公司的诉讼请求。上诉理由是：原审法院对“正辰物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵”表达不准确，如果认定了服务有瑕疵，应当按照合同法的规定承担违约责任；正辰物业公司违约在先，我的行为是我行使同时履行抗辩权的合法行为；我们楼前面是公路，从2009年开始装修，建筑材料把我们的门都堵死了，我们正好挨着北门影响我们出行。而且挨着我们的楼门租给了快递公司，他们每天都堵着我们的门。
正辰物业公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，希望法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：正辰物业公司依据《前期物业管理服务协议》为张惠义提供了物业服务，张惠义接受了正辰物业公司的物业服务，理应向正辰物业公司交纳物业费。当然，物业服务作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的行为，在实践中不可能是完美的。正是基于物业服务合�的特点，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。但是业主如果通过不交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益更会影响小区全体业主的利益。因此本院希望正辰物业公司在今后的工作当中应当加强与业主的沟通，虚心听取广大业主的意见，改正自己的不足，切实提高服务质量，满足业主的需求。
综上所述，张惠义的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原�。
一审案件受理费五十元，由张惠义负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由张惠义负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 温志军
审 判 员 赵懿荣
代理审判员 唐兴华
二〇一三年十一月五日
书 记 员 李 程
书 记 员 王雅洁