广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤05民终229号
上诉人（原审被告）：李绍霖，男，汉族，1973年7月31日出生，住汕头市金平区。
委托诉讼代理人：洪一涛，广东盈信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马朝辉，广东盈信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司，住所地汕头市金园路5号105-106。
法定代表人：胡健华。
委托诉讼代理人：彭宏图，广东乾本律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林珠玲，广东乾本律师事务所律师。
上诉人李绍霖因与被上诉人汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司（以下简称金砂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2016）粤0511民初2571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人李绍霖及其委托诉讼代理人洪一涛，被上诉人金砂公司的委托诉讼代理人彭宏图、林珠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李绍霖上诉请求：一、撤销一审判决，依法认定金砂公司应赔偿李绍霖105300元，并予以抵减购房款后改判；二、本案一、二审诉讼费由金砂公司承担。事实和理由：一审法院对本案应适用法律未予适用，且认定事实错误，致作出错误判决。一、本案的基本事实是：李绍霖与金砂公司于1998年11月8日签订购房《合同书》，约定：李绍霖向金砂公司购买位于金湖××路××楼××、××房产，含购房款、产权证费用等总价款合计270549.13元；产权证由金砂公司负责办妥。其后，金砂公司交付了房产，李绍霖也给付了130000元价款。但当李绍霖要求金砂公司依合同约定办理房屋产权证时，金砂公司予以拒绝，故李绍霖拒付余下价款。以上事实当事人双方均无异议，一审法院也已认定。李绍霖在一审庭审中答辩：李绍霖确实尚欠部分购房价款，但金砂公司至今未办理房产证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应对李绍霖给予赔偿（计算方式：以已交房款130000元为计数基数乘以年贷款利率6%，以上述司法解释生效时间2003年6月1日起暂计至2016年底，期限为13.5年；赔偿金额为105300元）。一审法院在确认上述事实后，却认为李绍霖已交款项不足应付款项的一半，金砂公司有权暂缓办理产权证，故对李绍霖要求赔偿的主张不予支持。李绍霖认为，为房屋买受人办理并交付产权证是出卖人的法定义务，也是本案合同对金砂公司的约定义务。金砂公司未为李绍霖办理房屋产权证，依法应当予以赔偿。一审法院以李绍霖已交款项不足应付款项的一半为由，免除金砂公司的办证义务，于法无据。因此，一审法院应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定而没有适用，是错误的。二、本案涉讼的房屋存在严重的质量隐患，是李绍霖一直与金砂公司交涉的问题。1998年底交房以来，因房屋墙体开裂、外墙面剥落等问题，李绍霖已多次维修，支付了数万元的费用，并多次向金砂公司投诉。本案合同签订后交房至今16年，一审法院却错误地认定“涉案房屋已交付被告使用超过20年”，显属认定事实错误。其实，即使房屋已交付使用超过20年，但根据国家建设部颁发的《民用建筑设计通则》的规定，民用住宅的安全使用期限为50年以上。也就是说，金砂公司应当保证涉案房屋50年以上的安全质量，而非如一审法院所认定的李绍霖须“证明被告向原告交接涉案房屋时就存在质量问题”。综上所述，一审法院对本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、判决金砂公司因未办理房屋产权证对李绍霖予以赔偿未予适用，且对李绍霖提出的房屋存在质量问题的事实认定错误，致作出错误判决，请求二审法院查明事实，依法予以改判。
金砂公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、一审判令李绍霖付还金砂公司购房款140549.13元及其利息，未认定金砂公司应赔偿李绍霖105300元正确。1.一审依据李绍霖与金砂公司约定以总款270549.13元（含水电费、契税、配套费等）买卖涉案两套房产，且金砂公司已将涉案房产交付李绍霖使用；李绍霖拖欠金砂公司购房款140549.13元等事实，根据《合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条支持金砂公司的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律得当。2.李绍霖以涉案房产证未办理为由，上诉请求金砂公司赔偿其105300元并予以抵减购房款既无事实和法律依据，亦不符合程序。二、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，金砂公司无需承担延迟办证的责任。其一，李绍霖称“当李绍霖要求金砂公司以合同约定办理房屋产权证时，金砂公司予以拒绝，故李绍霖拒付余下价款”与事实不符。事实是，房屋交付使用后，李绍霖以经济困难为由拖欠尚未支付的房款，亦不配合办理产权登记手续。2012年，统一办证时，金砂公司通知李绍霖交付办理产权登记手续所需相片、私章，金砂公司仍不理会。致未办证并非出卖人（即金砂公司）原因。其二，一审认定“被告以支付不足一半的对价便要求取得房产的所有权并主张原告赔偿，有违民事活动应遵循的公平原则，抗辩理由不成立”正确，符合《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。其三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条适用前提是，买受人未能取得房屋权属证书系出卖人的原因导致，此等情形下，出卖人才应承担责任。本案未办证系李绍霖一直未提供办理产权证材料及未付清剩余房款所致。因此，本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定缺乏前提条件。三、一审未采信李绍霖关于涉案房屋存在质量问题的主张正确。1.涉案房产交付李绍霖使用至今，约19年，在这长达19年时间里李绍霖从未就房屋质量问题提出异议，即便在2015年6月23日确认拖欠房款140549.13元时，亦未提及质量问题。且本案并未有证据证明涉案房屋存在质量问题。2.涉案房屋是否存在质量问题与涉案房屋的安全使用年限是否达到50年以上是两个不同概念。即便是关于安全使用年限问题，本案亦同样无证据证明涉案房屋安全使用年限达不到50年以上。综上，请求驳回上诉，维持原判。
金砂公司向一审法院起诉请求：1.判令李绍霖偿还金砂公司购房总款140549.13元；2.判令李绍霖按月息1‰自1999年7月1日起计付金砂公司利息至还清购房款之日止（暂计至2016年10月31日的利息是30765.6元）；3.本案诉讼费由李绍霖承担。
一审法院认定事实：金砂公司于1998年11月8日与李绍霖签订《合同书》，约定：李绍霖向金砂公司购买位于汕头市××路××楼××、××房，二房二厅计二套，计销售面积186.18㎡，售价1350元/㎡，计购房总款为251343元；李绍霖应交产权证费2262.09元、产权证工本费251.34元、鉴证费377.01元、契证税7540.29元、其他配套费3700元、二套水电费（包括由金砂公司代李绍霖申请水电表扩充费及水电线路安装工料费）5000元、印花税75.4元，合计总款270549.13元；付款办法：合同签订之日起三天内李绍霖应交金砂公司购房款30%即100000元，1999年6月30日结清；逾期付款者，李绍霖应承担银行利息，月息壹厘。合同签订后，金砂公司将涉讼房产交付李绍霖使用，李绍霖陆续支付金砂公司购房款130000元，余款未再支付金砂公司。2015年6月23日，李绍霖向金砂公司出具《房款欠款确认书》载明：“李绍霖先生于1998本11月8日向我司购买位于汕头市××路××、××房房产贰套，面积合计186.18㎡，单价1350元/㎡，计购房总款251343元，配套费及水电配套计8700元，税费10506.13元，合计总款270549.13元。经我司财务部门核对，你户总交房款为130000元，尚欠房款121343元，配套费及水电配套计8700元，税费10506.13元，合计总欠款为140549.13元。”因李绍霖没有付清购房款，金砂公司于2016年11月22日向法院起诉，提出前述的诉讼请求，李绍霖提出金砂公司至今未为李绍霖办理房产证及房屋质量问题抗辩。一审法院认为，金砂公司与李绍霖于1998年11月8日签订《合同书》是双方真实的意思表示，合同的内容不违反法律规定，属有效合同，双方都应按约定履行各自的合同义务，金砂公司已按合同约定将房产交付李绍霖使用，但李绍霖未按约定付清购房款、配套费、税费等及其利息，已构成违约，金砂公司提出判令李绍霖付还拖欠的购房款、配套费、税费及违约利息的请求合法，应予支持。李绍霖主张涉案房屋存在质量问题但未能举证证明李绍霖向金砂公司接交涉案房屋时就存在质量问题，且涉案房屋已交付李绍霖使用超过20年，李绍霖的抗辩理由不成立，法院不予采纳。李绍霖以金砂公司未为其办理所购房产的不动产权证为由，提出李绍霖所欠的款项应剔除金砂公司因没有办理房产权属证书给李绍霖造成的损失105300元的抗辩。本案李绍霖应付金砂公司购房款及其费用是270549.13元，但李绍霖只付还130000元，尚不足应付款项的一半，在此情况下，金砂公司有权暂缓为李绍霖办理所购房产的权属证书，李绍霖以支付不足一半的对价便要求取得房产的所有权并主张金砂公司赔偿经济损失，有违民事活动应遵循的公平原则，抗辩理由不成立，依法不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：李绍霖应于判决发生法律效力之日起10日内付还金砂公司购房款、其他费用共140549.13元及其利息(从1997年7月1日计至法院限定还款之日，按月息1‰计)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1863元，由李绍霖负担。
本院二审期间，李绍霖提交了以下证据：涉案房屋现状照片共9张，证明房屋存在质量问题。
本院组织当事人对证据进行了质证。对李绍霖二审提交的证据，本院认定如下：李绍霖二审提交的证据不足以证明涉案房屋存在质量问题，本院对其证据效力不予认定。
本院经审理查明，一审查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。金砂公司与李绍霖于1998年11月8日签订的《合同书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应确认有效。双方均应按合同约定履行各自的义务，金砂公司已按合同约定将房产交付李绍霖使用，但李绍霖未按约定付清购房款、配套费、税费等及其利息，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决李绍霖付还拖欠金砂公司的购房款、配套费、税费及违约利息，依据充分，本院予以维持。李绍霖上诉提出金砂公司交付的房屋存在质量问题，但其提交的证据不足以证明其主张，故其提出的房屋存在质量问题的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于李绍霖上诉请求金砂公司应赔偿其105300元，并抵减购房款后改判的问题。因李绍霖在一审并未提起反诉，故其提出的要求金砂公司赔偿其105300元的请求，不属本案的审理范围，本院不予审理。李绍霖可另循法律途径解决。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”由于李绍霖未按合同约定付清购房款、配套费、税费，金砂公司依法享有先履行抗辩权，有权暂缓为李绍霖办理所购房产的权属证书。李绍霖以金砂公司至今未为其办理所购房产的权属证书对抗金砂公司付清购房款、配套费、税费的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
综上所述，李绍霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但一审判决主文对利息起算时间的表述存在笔误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
变更汕头市金平区人民法院（2016）粤0511民初2571号民事判决主文为：李绍霖应于本判决发生法律效力之日起十日内付还汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司购房款、其他费用共140549.13元及其利息（自1999年7月1日计至本判决限定还款之日，按月息1‰计）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1863元，由李绍霖负担。二审案件受理费3726元，由李绍霖负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚焕丹
审判员 林 立
审判员 杨 立
二〇一七年三月二十七日
书记员 姚晓銮