广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终5191号上诉人（原审被告）：朱洪波，住江西省。被上诉人（原审原告）：广州市恒远物业管理有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：刘宇，职务：总经理。委托代理人：赖志萍，广东联合发展律师事务所律师。委托代理人：梁碧芸，广东联合发展律师事务所律师。上诉人朱洪波因物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院(2015)穗花法民三初字第759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审经审理查明：广州市恒远物业管理有限公司（以下简称恒远物业）是具有三级资质等级的物业服务公司。朱洪波是位于广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄御山一街18栋xxx号房屋的权属人，房屋建筑面积为109.79平方米。2006年12月14日，恒远物业（甲方）与朱洪波（乙方）签订物业管理服务合同，约定：第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利和义务：1、对本物业共用部位、并用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。6、向乙方收取物业管理费用。10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；第三条物业管理服务质量：四、环境卫生：1、垃圾日产日清；2、每年清洗本物业生活水池，保障水质达到当地防疫站规定的饮用水标准；五、绿化：按照本物业绿化物的种类及生长特点定期进行修剪、施肥、浇水、灭虫等养护工作。第五条物业管理服务费用：1、乙方交纳费用时间：每双月9日前按缴费通知单标明的余额数目金额交纳其单元应付之管理费；第七条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租费等费用的办理代收缴服务（代收代缴费用不属于物业管理费用），收费标准执行政府规定，乙方应按甲方规定时间交纳。第十条违约责任：1、甲方违反本合同，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；4、乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业管理费及有关费用，乙方须向甲方补交，并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。朱洪波收楼后，恒远物业按住宅建筑面积每月每平方米0.9元的标准向朱洪波收取涉案房屋的物业管理费，涉案房屋物业管理费为每月98.81元（109.79平方米×0.9元/平方米/月）。朱洪波开始能按时缴纳物业管理费及水费、电费、公摊水电费，之后因朱洪波的父亲朱某骑车不慎撞坏小区栏车杆，双方就赔偿问题产生纠纷，朱洪波遂从2013年1月开始拒付物业管理费、电费、水费及公摊水电费，现欠2012年11月至2015年2月的水费668.64元、电费1581.26元、公摊水电费880.23元；2013年1月至2015年4月的物业管理费共计2766.68元。2014年12月10日，恒远物业向朱洪波的户籍所在地邮寄律师函追讨2013年1月至2014年9月的物业管理费及2012年11月至2014年9月的水费、公摊水电费及相应的滞纳金。恒远物业向原审法院提起本案诉讼，请求法院依法判令：1.朱洪波向恒远物业支付自2013年1月至2015年4月期间所拖欠的广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄御山一街18栋xxx房屋的物业管理费2766.68元。2.朱洪波向恒远物业支付自2012年11月至2015年2月期间朱洪波所拖欠的广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄御山一街18栋xxx房屋的水费668.64元、电费1581.26元、公摊水电费880.23元。3.朱洪波按每日1‰标准向恒远物业支付自逾期支付之日至付清款项之日止欠缴金额的违约金（违约金以应缴费用包括物业管理费、水费、电费、公摊水电费为基数，暂计至2015年4月30日为1853.5元）。4.朱洪波承担全部的诉讼费用。原审诉讼中，恒远物业明确滞纳金从欠付当月的下一个月1日开始计算。原审另查明，恒远物业向供水和供电部门垫付了2012年11月至2015年2月的水、电费及公摊水电费。原审再查明，涉案小区一共分八个区域，分别是A、B、C、D、E、F、G、H，涉案房屋位于H区。除了E、F区住户是一户一表直接向供电部门缴费（小部分业主除外），其他区域没有实行一户一表，而是由供电部门在小区安装了27个总表计费，在各个总表之下再向各用电终端安装分表，分表包括业主、商铺等的自用电表以及整个小区的水泵、路灯、梯灯、电梯等公共设施的独立电表。恒远公司根据供电部门的27个总表用电量向供电部门缴费后，再根据各业主用电情况及公共用电的分摊情况，计算出各业主的应缴费用，两个月后制作出收费通知单提供给业主，业主凭收费通知单的内容到物业管理处缴费或者委托银行扣划。涉案小区的水费及公摊水费的缴纳习惯是先由恒远物业向供水公司垫付后，再根据各业主的用水量及公共用水分摊情况，计算出各业主的应缴费用，两个月后再向业主收取。原审诉讼中，原审法院到金碧御水山庄勘察了小区的现状，勘察结果显示恒远物业私自将小区一处公共厕所用于饲养猪，有几处公共设施损坏失修，如路灯、交通指示牌等，E、F区有些住宅的墙砖脱落。同时，朱洪波提交了照片63张，拟证明恒远物业未尽到合同约定的管理和服务义务，导致小区垃圾成堆，杂草丛生，墙体、路灯、路面年久失修。对此，恒远物业的意见是：对照片的真实性、合法性、关联性均不予确认，即使法院认定照片真实，也只能反应某个时间点的情况，不能证明全局情况，也不能证明恒远物业的服务不到位。恒远物业则提交了服务统计表、2014年5月2日巡查记录、分包服务质量评价表、关于动用维修基金的公示拟证明其依约履行了管理和服务义务。朱洪波对上述证据均不予认可，理由是上述证据均由恒远物业自行制作，未经过其确认。原审诉讼中，朱洪波提交了供电局出具的山庄2014年3月电费打印单、自制的按用电地址统计的山庄2014年3月电费、收费通知单、业主2014年2月至2015年3月线损分摊拟证明恒远物业在电费中弄虚作假，将应由或已由其他义务主体承担的电费虚构为公共电费分摊给包括朱洪波在内的业主承担，且通过业主自制的按用电地址统计的山庄2014年3月电费与业主2014年2月至2015年3月线损分摊对比说明涉案小区不存在线损用电，另外，朱洪波还认为其并未委托恒远物业代缴水、电费。对此，恒远公司的意见是对上述证据的真实性予以认可，但不全面，对朱洪波要证明的内容有异议。理由是：一、小区的电表及电费计费情况。涉案小区分为八个区域，分别为A、B、C、D、F、E、G、H区。1.E、F区的电表及电费计费情况如下：（1）广州市供电局花都供电局（以下简称供电局）对E、F区实行一户一表、抄表到户，E、F区大部分业主（个别业主除外）的自用电费由业主自行向供电局缴交，还有小部分业主由于历史原因仍由恒远公司向供电局垫付后，再向该等业主收取。（2）E、F区的公共用电，包括路灯、水泵等的公共设施用电，是根据供电局安装在E、F区的电表（以下简称E、F区公共用电表）进行计数，并先由恒远物业根据计数结果向供电局垫付E、F区公共用电电费后，再由恒远物业向E、F区业主均摊收回。（3）E、F区公共用电费用、小部分E、F区自用电费每两个月计收一次，其他区域的电费是每月向供电局缴纳。因此E、F区的公共用电是独立计算的，并没有归并6区的公共用电范围。2.除E、F区以外的其他6个区域（以下简称6个区域）的电费情况：供电局没有对该区域实行一户一表，而是在小区安装了27个总表（以下简称总表）计费，总表的电费由恒远物业垫付再向业主收取。在27个总表之下，安装了各用电终端的用电分表（以下简称分表），包括业主的自用电表、商铺自用电表、电梯电表、楼梯间电灯电表、路灯电表、水泵电表以及其他有独立用电量的用电终端的电表。朱洪波认为的27个电表之下仅包括业主的自用电表是错误的。供电局27个表总和与每个分表的总和中间是有差额的，该差额即是6个区域的线损。各小区分摊的户数，是根据派出所相应小区的户数进行分摊的。在恒远物业所提交的相应的公共用电分摊表中，线损的分摊金额是恒远物业向供电局垫付的全部小区的电费金额（单月包括27个总表的电费，双月还包含E、F区的公共电费、E、F小部分业主的自用电费）总和减除以下部分的电费：（1）六个区域的路灯、电梯、楼梯灯、水泵等公共用电量。（2）E、F区的公共用电量，及E、F区小部分业主的自用电量。（3）小区商铺用电表及其他有电表的用电终端的用电量。二、名称为A综合会所的总表下各用电终端所产生的费用是由相对应的用电主体承担，在公摊电费的计算中，这部分用电在总表用电中扣除，不计入公摊电费的计算，不管恒远物业能否实际收回该电费，这部分费用都不会分摊到其他业主上。原审法院认为:朱洪波与恒远物业签订的物业管理服务合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，履行各自的义务。朱洪波抗辩称恒远物业仅具备三级管理资质，没有能力管理大型社区，因此双方签订的物业管理服务公约属于无效合同。由于物业服务资质由行政主管部门评定，朱洪波现无依据证实恒远物业因为服务资质为三级而无权对涉案小区提供物业服务。故，朱洪波的上述抗辩意见，理据不足，原审法院不予采纳。朱洪波作为涉案房屋的业主，享受了恒远物业提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，理应按照合同约定向恒远物业支付物业管理费。现朱洪波共拖欠2013年1月至2015年4月的物业管理费2766.68元，朱洪波理应支付给恒远物业，朱洪波抗辩称对于2013年5月份之前的费用已经超过了诉讼时效，由于恒远物业在2014年12月10日通过邮寄律师函的方式向朱洪波主张权利，故而导致诉讼时效中断，因此2012年12月9日之后的请求并未超过诉讼时效，朱洪波的抗辩意见没有事实依据，原审法院不予采纳。至于水、电费及公摊水电费。朱洪波从2013年1月开始欠缴2012年11月的水费、电费、公摊水电费，截止至2015年2月，共欠缴水费668.64元、电费1581.26元、公摊水电费880.23元，而恒远物业已经垫付了上述费用，朱洪波理应支付给恒远物业。对于朱洪波抗辩称其未委托恒远物业代缴水、电费，因此恒远物业无权向其收取水费及公摊水电费的意见，根据双方签订的物业管理服务合同第七条约定的代收代缴收费服务说明恒远物业有权代收代缴水、电费，且代缴后朱洪波应按恒远物业规定的时间缴纳，因此朱洪波的该抗辩意见与事实不符，原审法院不予采纳。朱洪波还抗辩称恒远物业将名称为A综合会所的总表产生的电费分摊到了包括他们在内的各业主上，因这涉及全体业主的利益，应当由全体业主成立业主委员会后依照法定程序处理解决，且朱洪波提交的证据也不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果。关于逾期缴费的滞纳金。恒远物业要求按照物业管理服务合同第十条约定的标准计算滞纳金，由于恒远物业在管理过程中确实存有瑕疵，对本案纠纷的产生也有过错，故对物业管理费的滞纳金，原审法院调整为分别以每月欠缴物业管理费为基数，从欠费当月的下一个月1日开始计算；对水费、电费及公摊水电费的滞纳金，原审法院调整为从本案立案受理之日开始计算，滞纳金均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2015年10月13日作出如下判决:一、被告朱洪波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2013年1月至2015年4月的物业管理费2766.68元；二、被告朱洪波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2012年11月至2015年2月的水费668.64元；三、被告朱洪波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2012年11月至2015年2月的电费1581.26元；四、被告朱洪波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2012年11月至2015年2月的公摊水电费880.23元；五、被告朱洪波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付逾期支付物业管理费的滞纳金，滞纳金分别以每月欠缴物业管理费98.81元为基数，从欠费当月的下一个月1日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款项之日止，每月应付物业管理费的滞纳金总额以不超过当月应缴物业管理费金额为限，欠费时间从2013年1月至2015年4月；六、被告朱洪波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付逾期支付水费、电费及公摊水电费的滞纳金，滞纳金以3130.13元为基数，从2015年5月25日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款项之日止，滞纳金以不超过3130.13元为限；七、驳回原告广州市恒远物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由原告广州市恒远物业管理有限公司负担6元，由被告朱洪波负担44元。判后，上诉人朱洪波不服原审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人恒远物业之间没有有效的物业服务合同，且原告也未按合同约定履行服务内容的标准，初审法院不应支持全额物业费的收取。2、被上诉人恒远物业未按合同约定标准履行合同内容，在此过程中不仅仅是确实存在瑕疵，而是严重不作为，属违约在先，初审法院不应支持滞交物业费对上诉人滞纳金的收取。3、由于被上诉人不依法收取水；电；线损；公摊等各项费用，侵占业主权益，故不应在没有事实和法律根据的情况下，不与上诉人确认核实清楚时就判决上诉人支付。综上，上诉请求：1、依法改判原审判决；2、判令被上诉人承担全部上诉费用。被上诉人恒远物业答辩称：1、被上诉人向上诉人收取物业管理费是合法的。双方有物业服务合同，被上诉人在一审中已经提供证据证明被上诉人已经提供相应物业服务。上诉人向被上诉人全额支付物业管理费是合法合理的。在3652号案中，就被上诉人有权向小区业主收取物管费的问题作了生效认定和判决。2、公摊水电费的问题。涉案小区除了供电局单独给小区两个区域内的业主安装电表外，其他均由被上诉人垫付相应水电费，而被上诉人也确实垫付相应费用并提供相应证据予以证明。因此，原审判决判令是上诉人支付水电费是合法合理的。3、关于滞纳金问题。滞纳金的收取是有合同依据的，且根据物业服务合同约定的滞纳金标准是每日千分之一，而原审判决相应调低的滞纳金标准，我方是不同意的，但是为了更好解决纠纷，我方才没有提起上诉。本院经审理，确认原审查明事实。二审审理期间，上诉人向本院提起以下证据材料要求作为二审新证据使用：1、（2015）穗中法民五终字第3652号案中物业公司提交的线损公摊收费表，拟证明物业公司没有按照供电局的标准收取费用。2、物业公司发给业主的收费清单。拟证明物业公司对业主的收费标准不一，物业公司不应该有些业主收取物业费，有些不收取。3、物业管理服务合同，拟证明物业公司没有按照物业服务合同的约定提供物业服务。被上诉人恒远物业针对上述证据材料发表意见如下：1、不属于二审新证据；2、没有原件证明。综上，我方不予质证。如果法庭认定为新证据的情况下，我方质证意见如下：1、关于线损的问题。因为小区的住户很多，小区建设历经十三年，小区是按照不同的分区收取电费，只有两个区域单独安装电表，在总表和分表之间存在的差异即线损。由六个区域的业主均摊线损。具体数额以我方一审提交的表格为准。2、首先，小区分为不同类型的区域，物业管理费标准自然不一致。其次，每个业主的物业管理费的缴纳方式不一，有预交、现金或者转账等方式，所以才会出现某个月份的管理费为零。最后，即使被上诉人没有收取某业主的物业管理费，也不能免除本案业主按照合同约定支付物业费的义务。3、我方一审已经提供证据证明我方已经履行相应的物业管理服务的责任和义务。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案上诉人上诉的理由主要在于涉案物业管理合同的效力，物业管理服务是否符合合同约定，以及被上诉人收取电费的合法性。此上诉理由亦是上诉人原审中作为拒付物业管理费用的抗辩理由。其中，上诉人关于合同效力包括被上诉人资质的质疑，对于电费收取的数额及方式包括线损费用分摊等问题，此前相关生效判决已经就涉案小区相关问题予以整体认定并作出相关判决，故此，本案不再赘述，原审认定并无明显不当。对于水电费代缴问题，上诉人关于被上诉人无权代缴的上诉理由与双方合同约定不符，同时，在上诉人确认双方当事人之间存在物业管理服务事实的情况下，以水电费收缴不合理作为拒付物业管理费的抗辩理由并无合同或法律依据，原审不予采纳并无不当。对于物业服务质量的质疑，原审法院进行现场勘察，同时结合上诉人提交的证据进行认定，涉案小区管理虽不尽完善，但上诉人举证不足以认定被上诉人存在可形成拒付物业管理费用的违约事实，原审结合合同约定及事实认定予以判决亦并无明显不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱洪波负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年七月六日书 记 员  李 杨