江苏省南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0111民初456号
原告明胜（南京）商业管理有限公司（下称明胜公司），住所地在南京市雨花台区明发商业广场99号。
委托代理人张燕，系公司法务。
委托代理人陈雷，系公司法务。
被告端木光进，男，1978年11月5日生，汉族。
委托代理人左锋，江苏蓝海律师事务所律师。
原告明胜公司与被告端木光进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年１月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告明胜公司的委托代理人张燕、陈雷、被告端木光进的委托代理人左锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明胜公司诉称，原告与被告签订了三份《明发滨江新城外滩广场项目租赁合同》，被告分别承包原告位于浦口区明发滨江新城308栋131、144、145号，308栋132、133号，308栋134号２F、146号２F商铺，租赁期限自2015年8月1日至2016年5月31日，租赁用途为餐饮。合同约定被告应在2015年8月1日支付半年承租费358008元，逾期每日按照拖欠费用的0.3%支付滞纳金，拖欠累计达30天，原告有权解除合同，被告应按当个租赁年度３个月的租金支付违约金。另合同约定被告应在合同终止５日内将店铺恢复原状返还原告，逾期每日按最后一个租赁年度租金标准的２倍支付滞纳金。被告应当于2015年8月1日支付2015年8月1日至2016年1月31日的承租费，但截至原告起诉之日被告仍未支付，构成根本违约。现向法院起诉，请求判令:1、解除双方的房屋租赁合同。２、被告支付解约违约金164244.3元。３、被告支付2015年8月1日至2016年1月14日的房屋租金299768.34元及综合管理费27882.5元。４、被告按租金的标准支付2016年1月15日至实际迁出之日的房屋使用费。５、被告将承租的商铺恢复原状，逾期按3928.01元/日的标准支付滞纳金。６、被告承担本案诉讼费。
被告端木光进辩称，被告并未违约，双方签订租赁合同后，被告依约支付了大约300000元的租金，而在此期间，原告为达到不可告人的目的对被告采取停电措施，造成被告无法继续经营，被告将另案起诉。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告签订《“明发滨江外滩广场项目”租赁合同》一份，原告将位于江苏省南京市浦口区明发滨江大道１号明发滨江新城308栋131、144、145号店铺出租给被告使用，面积443.14平方米。租赁期限为305天，自2015年8月1日至2016年5月31日。店铺交付时间为2015年8月1日,租金起付时间为2015年8月1日。租赁用途为餐饮。承租费（租金及综合费）：１、租金部分：租金标准为2.6元/平方米/天，合同租期内租金共计351410元。２、综合管理费：按建筑面积计6元/平方米/月计算。由被告按物业公司要求交纳，如被告逾期交纳导致物业公司向原告追讨的，原告有权从履约保证金中直接扣除，被告应及时补足扣除部分的保证金。３、承租费（租金及综合管理费）支付方式为先支付后使用，被告按半年度支付承租费。被告在2015年8月1日支付首次承租费226223元后使用。被告在签订合同时应向原告交纳履约保证金为70900元。在本合同履行期间，对被告拖欠原告承租费、水电费、空调费等及滞纳金、违约金或因被告违约、过失给原告造成损失，原告有权即时从相应保证金中扣除，在原告向被告出具正式书面通知后15个工作日内，被告应补足扣除部分的保证金。本合同履行期间，因被告原因，单方提前终止合同，以上保证金不予退还。租期届满，若被告充分履行了本合同的全部义务，且无任何违约行为，没有给原告造成损失，在被告结清所有欠款，清场十日后，原告凭相应保证金的收据向被告无息退还保证金。提前终止合同或合同期满时，被告应在终止合同（包括双方协商提前终止本合同之日起和原告按本合同约定有权单方终止本合同通知送达之日起）或合同期满５日内及时清场，并将承租店铺及其设施恢复至原始状态或原告认可的状态，将其以该房屋为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交原告备案，每逾期一日，被告需向原告缴纳滞纳金（相当于最后一个租赁年度租金标准２倍的租金及综合管理费）。逾期超过15日，被告将被视为自动放弃租赁店铺内的设备设施、装修及留存物品的所有权，原告有权单方就此做出处理（包括变卖）收回店铺，并不再另行书面通知被告。被告在清场前，必须付清所有欠款，否则原告有权将缴纳的履约保证金用于清偿欠款，不足部分原告有权向被告追偿。被告未能在合同约定的期限内缴纳承租费及其他费用（水电费等）每逾期一日，原告有权向被告收取所拖欠的租金及其他费用之0.3%的滞纳金。当拖欠租金或其他费用累计达30天，被告仍未按期缴款时，原告有权断水断电，并终止本合同，履约保证金冲抵欠款不足部分原告有权向被告追偿。合同签订生效后，因一方违约致使另一方依据法定或约定主张解除合同时，违约方除应按照合同其他条款承担违约责任外，还应向守约方支付当个租赁年度３个月的租金作为违约金。
原、被告签订《“明发滨江外滩广场项目”租赁合同》一份，原告将位于江苏省南京市浦口区明发滨江大道１号明发滨江新城308栋132、133号店铺出租给被告使用，面积272.76平方米。租赁期限为305天，自2015年8月1日至2016年5月31日。店铺交付时间为2015年8月1日,租金起付时间为2015年8月1日。租赁用途为餐饮。承租费（租金及综合费）：１、租金部分：租金标准为1.6元/平方米/天，合同租期内的租金共计133107元。２、综合管理费：按建筑面积计6元/平方米/月计算。由被告按物业公司要求交纳，如被告逾期交纳导致物业公司向原告追讨的，原告有权从履约保证金中直接扣除，被告应及时补足扣除部分的保证金。３、承租费（租金及综合管理费）支付方式为先支付后使用，被告按半年度支付承租费。被告在2015年8月1日支付首次承租费分别为89465元后使用。被告在签订合同时应向原告交纳履约保证金分别为26549元。在本合同履行期间，对被告拖欠原告承租费、水电费、空调费等及滞纳金、违约金或因被告违约、过失给原告造成损失，原告有权即时从相应保证金中扣除，在原告向被告出具正式书面通知后15个工作日内，被告应补足扣除部分的保证金。本合同履行期间，因被告原因，单方提前终止合同，以上保证金不予退还。租期届满，若被告充分履行了本合同的全部义务，且无任何违约行为，没有给原告造成损失，在被告结清所有欠款，清场十日后，原告凭相应保证金的收据向被告无息退还保证金。提前终止合同或合同期满时，被告应在终止合同（包括双方协商提前终止本合同之日起和原告按本合同约定有权单方终止本合同通知送达之日起）或合同期满５日内及时清场，并将承租店铺及其设施恢复至原始状态或原告认可的状态，将其以该房屋为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交原告备案，每逾期一日，被告需向原告缴纳滞纳金（相当于最后一个租赁年度租金标准２倍的租金及综合管理费）。逾期超过15日，被告将被视为自动放弃租赁店铺内的设备设施、装修及留存物品的所有权，原告有权单方就此做出处理（包括变卖）收回店铺，并不再另行书面通知被告。被告在清场前，必须付清所有欠款，否则原告有权将缴纳的履约保证金用于清偿欠款，不足部分原告有权向被告追偿。被告未能在合同约定的期限内缴纳承租费及其他费用（水电费等）每逾期一日，原告有权向被告收取所拖欠的租金及其他费用之0.3%的滞纳金。当拖欠租金或其他费用累计达30天，被告仍未按期缴款时，原告有权断水断电，并终止本合同，履约保证金冲抵欠款不足部分原告有权向被告追偿。合同签订生效后，因一方违约致使另一方依据法定或约定主张解除合同时，违约方除应按照合同其他条款承担违约责任外，还应向守约方支付当个租赁年度３个月的租金作为违约金。
原、被告签订《“明发滨江外滩广场项目”租赁合同》一份，原告将位于江苏省南京市浦口区明发滨江大道１号明发滨江新3**栋134号２F、146号２F商铺出租给被告使用，面积129.025平方米。租赁期限为305天，自2015年8月1日至2016年5月31日。店铺交付时间为2015年8月1日,租金起付时间为2015年8月1日。租赁用途为餐饮。承租费（租金及综合费）：1、租金部分：租金标准为1.6元/平方米/天，合同租期内的租金共计62964元。2、综合管理费：按建筑面积计6元/平方米/月计算。由被告按物业公司要求交纳，如被告逾期交纳导致物业公司向原告追讨的，原告有权从履约保证金中直接扣除，被告应及时补足扣除部分的保证金。3、承租费（租金及综合管理费）支付方式为先支付后使用，被告按半年度支付承租费。被告在2015年8月1日支付首次承租费为42320元后使用。被告在签订合同时应向原告交纳履约保证金为12558元。在本合同履行期间，对被告拖欠原告承租费、水电费、空调费等及滞纳金、违约金或因被告违约、过失给原告造成损失，原告有权即时从相应保证金中扣除，在原告向被告出具正式书面通知后15个工作日内，被告应补足扣除部分的保证金。本合同履行期间，因被告原因，单方提前终止合同，以上保证金不予退还。租期届满，若被告充分履行了本合同的全部义务，且无任何违约行为，没有给原告造成损失，在被告结清所有欠款，清场十日后，原告凭相应保证金的收据向被告无息退还保证金。提前终止合同或合同期满时，被告应在终止合同（包括双方协商提前终止本合同之日起和原告按本合同约定有权单方终止本合同通知送达之日起）或合同期满５日内及时清场，并将承租店铺及其设施恢复至原始状态或原告认可的状态，将其以该房屋为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交原告备案，每逾期一日，被告需向原告缴纳滞纳金（相当于最后一个租赁年度租金标准２倍的租金及综合管理费）。逾期超过15日，被告将被视为自动放弃租赁店铺内的设备设施、装修及留存物品的所有权，原告有权单方就此做出处理（包括变卖）收回店铺，并不再另行书面通知被告。被告在清场前，必须付清所有欠款，否则原告有权将缴纳的履约保证金用于清偿欠款，不足部分原告有权向被告追偿。被告未能在合同约定的期限内缴纳承租费及其他费用（水电费等）每逾期一日，原告有权向被告收取所拖欠的租金及其他费用之0.3%的滞纳金。当拖欠租金或其他费用累计达30天，被告仍未按期缴款时，原告有权断水断电，并终止本合同，履约保证金冲抵欠款不足部分原告有权向被告追偿。合同签订生效后，因一方违约致使另一方依据法定或约定主张解除合同时，违约方除应按照合同其他条款承担违约责任外，还应向守约方支付当个租赁年度３个月的租金作为违约金。
合同签订后，被告于2015年9月18日交纳保证金5000元，同年9月28日分别交纳保证金21549元、3451元，同年10月9日交纳保证金997元。
另查明，2015年8月11日，原告公司员工肖庆出具收条，载明收到名厨酒店的租金190000元；同年10月2日，原告公司员工张玲慧出具收条，载明收到名厨租金10000元。
再查明，被告承租涉案房屋之前，原告曾将涉案房屋（毛坯）出租给案外人季某，后季某又将房屋转租给被告经营使用，被告在向季某承租期间对房屋进行了装修。
庭审中，原告主张2015年8月11日收到的190000元是被告向季某承租期间欠缴的租金，是被告代替季某向原告缴纳的。10月2日收到的10000元是保证金，而不是租金。为此，原告提供了证人季某的证言，季某陈述，2012年3月8日，其与端木光进签订房屋租赁合同，每年2月2日开始缴纳房租，但端木光进没有按约定缴纳租金。2015年2月１日，是端木光进应当缴纳租金时间，但直至2015年6月15日、7月17日、8月11日，才分别缴了110000元、20000元、190000元，其中110000元、20000元是直接给自己的，190000元是端木光进代其缴给明发公司的肖会计，因端木光进与其为租金发生矛盾，端木光进直接与明发联系，把应付给其的190000元交给了明发，其就不用再向明发缴租金了。双方的合同在2015年７月解除，当时端木光进共拖欠其300000元租金，扣除端木光进代其缴给明发公司的190000元，还欠其110000元租金。因签订合同时端木光进交了160000元保证金，其将保证金交给了明发公司，解除合同后其应返还端木光进保证金50000元。合同解除以后，端木光进直接与明发签订了合同，但端木光进无钱交保证金，由于明发未将保证金退还给自己，其实际也没有退保证金给端木光进，为了保证端木光进与明发的合同顺利履行，其以借款的方式借给端木光进50000元，由其与端木光进共同交给明发，到时明发退还保证金时，就与这笔借款相互抵销。
庭审中，被告表示在2015年10月13日向原告缴付租金15000元。为此提供收条一张，该收条载明田简明收到端木光进15000元。原告表示田简明不是原告公司的员工，对该张收条不予认可。
以上事实有原、被告当庭陈述、租赁合同、收条、收据、证人季某的证言、民事调解书等证据在卷证明。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。关于2015年8月11日原告收到的190000元租金，原告表示是被告代季某缴纳的租金，被告表示是其交给原告涉案租赁合同的房屋租金，本院认为证人季某的证言，证明季某将承租原告的房屋转租给被告，该款是被告拖欠季某的租金，双方因租金问题发生矛盾，被告直接交给了原告，季某就不用再向原告交纳。故本院认定190000元租金与本案无关联性，对被告的辩解不予采信。关于2015年10月2日原告收到的10000元，原告主张是保证金，而不是租金，本院认为原告的员工出具的收条上注明是租金，故原告主张是保证金无证据证明，本院不予支持。关于2015年10月13日田简明收到的15000元，被告主张是交给原告的租金，原告表示公司无田简明这个员工，对此不予认可，本院认为被告未能举证该款已支付给原告，且原告不认可，故对被告的辩解不予采信。原告主张解除房屋租赁合同，本院认为根据双方签订的三份租赁合同约定，被告应当在2015年8月1日支付首次承租费共计358008元后使用，拖欠累计达30天，原告有权终止合同，现被告未按约支付承租费，原告诉请解除合同，符合法律规定，本院予以支持。原告主张支付解约违约金164244.3元，本院认为根据合同约定，因一方违约致使另一方依据法定或约定主张解除合同时，违约方除应按照合同其他条款承担违约责任外，还应向守约方支付当个租赁年度３个月的租金作为违约金。本案中，被告拖欠租金构成违约，原告依双方的合同约定解除租赁合同，故原告主张违约金符合法律规定，被告应支付违约金164244.3元。原告主张支付2015年8月1日至2016年1月14日的房屋租金299768.34元及综合管理费27882.5元，本院认为被告应于2015年8月1日支付首次承租费（含租金及综合管理费）后使用，但合同签订后，被告仅支付10000元租金，故还应支付原告房屋租金289768.34元及综合管理费27882.5元。原告主张按租金的标准支付2016年1月15日至实际迁出之日的房屋使用费，本院认为，被告使用涉案房屋至今，尚未搬迁，其应当支付费用，原告主张符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告将承租的商铺恢复原状，逾期按3928.01元/日的标准支付滞纳金。本院认为涉案房屋是原告先出租给案外人季某，季某又将房屋转租给被告，被告是在向季某承租期间对房屋进行了装修，后季某与被告于2015年７月31日解除了租赁合同，原、被告双方重新签订了租赁合同，形成了新的租赁关系，但原告在双方形成租赁关系后交付给被告的是装修后的房屋，故原告要求被告将涉案房屋恢复至装修前的原始状态无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告明胜公司与被告端木光进签订的三份《房屋租赁合同》。
二、被告端木光进于本判决生效之日起十日内支付原告明胜公司2015年8月1日至2016年1月14日的房屋租金289768.34元及综合管理费27882.5元，并按租金标准（其中面积为443.14平方米的房屋租金标准为2.6元/平方米/天；面积为129.025平方米的房屋租金标准为1.6元/平方米/天；面积为272.76平方米的房屋租金标准为1.6元/平方米/天）支付2016年1月15日至实际迁出之日的房屋使用费。
三、被告端木光进于本判决生效之日起十日内支付原告明胜公司违约金164244.3元。
四、驳回原告明胜公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9023元，由被告端木光进负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：4318）预交上诉案件受理费9023元。
审 判 长 黄 维
人民陪审员 高志军
人民陪审员 林德留
二〇一六年八月十二日
书 记 员 钦一航