福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）仓民初字第869号
原告（反诉被告）林风玉，女，1964年4月29日出生，汉族，住福州市晋安区。
原告（反诉被告）阮章宇，男，1957年11月3日出生，汉族，住福州市台江区。
原告（反诉被告）陈怡，男，1976年10月1日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
上述三个原告委托代理人杨友伟、陈熠，福建信得律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄江忠，，男，1959年11月11日出生，汉族，住福州市仓山区。
委托代理人黄晓武，福建亿阳律师事务所律师。
原告（反诉被告）林风玉、阮章宇、陈怡与被告（反诉原告）黄江忠租赁合同纠纷一案，本院于2011年3月7日受理后，依法组成合议庭，于2011年7月15日、2011年7月29日和2011年8月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人和被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林风玉、阮章宇、陈怡诉称，2010年12月12日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，双方约定被告将合法使用的位于福州市仓山区厂房租赁给原告用于石材加工之用，租赁面积2200平方米，租赁期限自2010年12月12日起至2014年12月12日止，前三年月租金为25000元，原告缴纳叁个月的租金75000元作为押金，租金按季度支付，三个月为一期，合同签订后的第一个月装修免租金，第一期租金扣除第一个月免租期后的50000元应在签订合同之日起10日内付清，双方并对其他事项做了约定。合同签订后，原告依约履行了合同约定的义务，及时足额支付了押金75000元及前三个月租金50000元（已扣除第一个月免租期的租金），共计125000元整。被告不出示该厂房的产权证等有效证件，配合原告进行环保评测，经原告多次催讨，至今仍未给予配合。被告签订合同时故意隐瞒拥有的合法使用面积并没有2200平方米事实，存在欺诈行为，致使原告租赁了无法用于石材加工的厂房，直接导致原告无法实现合同目的，给原告造成巨大的经济损失。原告已于2011年3月1日向被告发出解除合同的通知书，要求解除合同，并要求被告返还租金、押金；被告于2011年3月2日已收到该通知书。现请求法院判令：1、确认原被告双方于2010年12月12日就租赁福州市仓山区厂房签订的《租赁合同》于2011年3月2日解除；2、被告黄江忠立即返还原告租金50000元、押金75000元；3、被告从2010年12月16日起至其实际支付上述款项之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息，暂计至2011年3月17日止，利息为1750元；4、被告承担诉讼费。
被告（反诉原告）黄江忠辩称及反诉称：一、被告不同意解除2010年12月12日签订的《租赁合同》，理由如下：1、原被告之间所签订的《租赁合同》是双方在自愿、平等、互利的基础上订立的合同，并且在订立合同之前，原告也到过承租的厂房察看确认过，因此，依法订立的合同应受法律保护。2、被告不存在隐瞒事实的情况。原告承租的厂房，是盖山镇人民政府所有的合法财产，该厂房以前是乡办企业盖山茶厂的办公地点，厂房很早就在依法使用，该厂房不是违章建筑，是可以依法使用的。3、被告更不存在欺诈的行为。2200平方米的合法厂房出租给原告使用，是双方到厂房实地查看，并经双方认可确定的前提下签订的，不能说被告存在欺诈行为。二、2010年12月12日原、被告签订《租赁合同》，约定：被告将位于仓山区厂房租赁给原告加工石材之用；租期为肆年，租金每月25000元，按季度支付，三个月为一期，每期75000元租金应在本季度第一个月的15天前付清，并将租金准时汇入被告账户；若原告未按合同约定及时支付租金，被告有权收取每日1000元的逾期违约金，双方对其他事项也做了约定。合同签订后，被告依约履行了合同约定的义务，及时把厂房交付给原告使用。但原告却不履行合同，不交到期的第二期租金75000元，被告于2011年3月20日发出租金催款函，要求原告交清到期租金，并承担违约金，但至今未付。特依法提请反诉，请求判令：1、被反诉人林风玉、阮章宇、陈怡继续履行与反诉人黄江忠于2010年12月12日签订的租赁合同；2、被反诉人林风玉、阮章宇、陈怡支付第二期到期租金75000元及违约金38000元（每日违约金1000元，从2011年3月16日暂计至2011年4月23日，实际计至被反诉人还款止）；3、被反诉人承担诉讼费。诉讼中，被告变更反诉请求为：1、被反诉人从2010年12月12日起按约定月租金25000元标准支付房屋占用费至法院判决之日；2、赔偿反诉人所受损失（按合同约定违约金每日1000元计算）；3、被反诉人承担诉讼费。
反诉被告林风玉、阮章宇、陈怡辩称：1、租赁房屋没有产权证、土地证，没有取得产权证件的房屋是不能出租的，故本案租赁合同无效；2、被告存在欺诈行为，原告依法依合同发出解除合同通知，被告已收到通知，故被告反诉的租金违约金的诉请等不能成立，故请求驳回反诉人的反诉请求。
诉讼过程中，原告（反诉被告）林风玉、阮章宇、陈怡向本院提交证据∶
A1.《租赁合同》，证明2010年12月12日原被告双方签订一份《租赁合同》，约定被告将合法使用的位于福州市仓山区的厂房租赁给原告用于石材加工之用，租赁面积2200平方米；
A2.《收据》，证明合同签订后，原告依约履行合同约定的义务，于2010年12月16日及时足额支付押金75000元及前三个月租金50000元（已扣除第一个月免租期的租金），共计125000元；
A3.《解除合同通知书》、《国内特快专递邮件详情单》、《EMS邮政特快专递查询单》，证明被告故意隐瞒及欺诈行为致使原告合同目的不能实现，原告于2011年3月1日向被告发出解除合同的通知书，要求解除合同，并要求被告返还租金、押金，2011年3月2日被告收到该通知书；
A4.《国内特快专递邮件详撤回、更改、查询申请书》《国内特快专递邮件详情单》，证明原告于2011年3月1日向被告发出解除合同的通知书，要求解除合同，并要求被告返还租金、押金，2011年3月2日被告收到该通知书；
A5.《国内特快专递邮件详情单》《EMS快件查询单》，证明原告于2011年3月12日将租赁房屋的钥匙邮寄给被告，履行了交房手续，被告拒收邮件。
被告（反诉原告）黄江忠质证意见：对证据A1真实性没有异议，证明原、被告双方是在自愿平等条件下签订合同，承租面积是经双方确认，不存在欺诈隐瞒的行为；证据A2没有异议；证据A3、A4真实性没有异议，但解除合同的内容不符合客观事实，被告不存在隐瞒、欺诈，不同意解除合同；证据A5被告没有签收到，不知道邮件里有钥匙。
被告（反诉原告）黄江忠向本院提交证据∶
B1.《租赁合同》，证明2010年12月12日双方签订合同，约定原盖山茶厂围墙内的厂房租赁给原告加工石材之用；租期为肆年，月租金25000元，按季度支付，三个月为一期，每期75000元租金应在本季度第一个月的15天前付清，并将租金准时汇入被告账户；若原告未按约定及时支付租金，被告权收取每日1000元的逾期违约金；
B2.原盖山茶厂职工情况花名册，证明原盖山茶厂系盖山乡企业办茶厂，厂房很早就在依法使用；
B3.《催款函》、《国内特快专递邮件详情单》《EMS邮政特快专递查询单》，证明被告要求原告依约履行租赁合同，并要求原告缴清到期租金和承担违约金；
B4.盖山镇人民政府证明，证明原盖山茶厂厂房系盖山镇政府合法财产，厂房所有人同意被告转租；
B5.承租厂房的照片，证明原告（阮章宇）已经对承租厂房的现状进行过确认和认可。
原告（反诉被告）林风玉、阮章宇、陈怡质证意见：对证据B1真实性及证明对象没有异议；证据B2真实性有异议，被告未提供相应的营业执照，花名册也不能证明厂房合法使用；证据B3真实性没有异议，证明对象有异议，该证据是在被告收到原告发出解除合同通知书后才发出的催款函，不存在拖欠租金的事实；证据B4真实性没有异议，证明对象有异议，该证据不能证明茶厂是盖山镇政府的合法财产，也未体现厂房的实际面积，无法证明合法使用的面积是多少；证据B5真实性没有异议，证明对象有异议，只能反映租赁厂房的现状。
对当事人提交的上述证据，本院分析认证如下∶
一、被告对原告提交的证据A1、A2、A3、A4真实性没有异议，本院予以确认；证据A5与原件核对无异，内容与本案具有关联性，本院予以确认。
二、原告对被告提交的证据B1、B3、B5真实性没有异议，本院予以确认；证据B2、B4内容缺乏证明力，本院不予确认。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实∶
2010年12月12日，原告林风玉、阮章宇、陈怡与被告黄江忠签订了一份《租赁合同》，双方约定：被告将位于福州市仓山区的厂房租赁给原告用于石材加工之用，租赁面积2200平方米，租赁期限自2010年12月12日起至2014年12月12日止，前三年月租金为25000元，原告缴纳叁个月的租金75000元作为押金，租金按季度支付，三个月为一期，合同签订后的第一个月装修免租金，第一期租金扣除第一个月免租期后的50000元应在签订本合同之日起10日内付清，并对其他事项做了约定。合同签订后，原告依约向被告支付押金75000元及第一期租金50000元，共计125000元；被告将位于福州市仓山区的厂房交付给原告。
另查：1、诉争位于福州市仓山区的厂房至今未取得权属登记，亦未取得相应建设工程规划许可证。2、原告方至今未取得诉争厂房进行经营石材加工的营业登记，诉争厂房一直闲置。3、原告于2011年3月1日向被告发出解除合同的通知书，要求解除合同，并要求被告返还租金、押金；2011年3月2日被告收到该通知书。4、2011年3月12日原告将租赁厂房的钥匙邮寄给被告，被告拒收该邮件。5、被告于2011年3月20日发出租金催款函，要求原告交清到期租金，并承担违约金。
综上事实，本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，诉争厂房至今未取得权属登记，亦未取得相应建设工程规划许可证，因此原、被告签订的租赁合同无效。原告2011年3月1日向被告发出的解除合同通知书，因双方签订的租赁合同无效，其合同自始没有法律约束力，该解除合同通知书并不发生合同解除的法律效力，故原告要求确认双方签订的《租赁合同》于2011年3月2日解除的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案合同签订后，原告向被告支付押金75000元及第一期租金50000元，共计125000元，现原告诉请要求被告返还，合理合法，本院予以支持。原告要求被告支付租金50000元和押金75000元从2010年12月16日起按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息的诉讼请求，与法无据，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案合同签订后，被告将诉争的厂房交付原告使用，原告于2011年3月1日提出解除合同，2011年3月12日将租赁厂房的钥匙邮寄给被告，期间诉争厂房一直由原告实际控制、占有，现被告反诉要求原告从2010年12月12日起至2011年3月12日止按约定月租金25000元标准支付房屋占用费的请求，合理合法，本院予以支持。本案原告接收诉争厂房后，至今未取得诉争厂房进行经营石材加工的营业登记，无法进行经营，诉争厂房一直处于闲置状态；2011年3月1日原告提出解除合同，并于2011年3月12日将诉争厂房的钥匙邮寄给被告，被告拒收邮件而未能完成诉争厂房移交手续，被告存在过错，故被告反诉要求原告支付2011年3月12日之后的房屋占用费的反诉请求，本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿按合同约定每日1000元计算违约金的损失的反诉请求，与法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第86条的规定，判决如下：
一、被告黄江忠于本判决生效之日起十日内返还原告林风玉、阮章宇、陈怡押金75000元及第一期租金50000元，共计125000元；
二、驳回原告林风玉、阮章宇、陈怡的其他诉讼请求；
三、反诉被告林风玉、阮章宇、陈怡于本判决生效之日起十日内支付反诉原告黄江忠自2010年12月12日起至2011年3月12日止的房屋占有使用费75000元；
四、驳回反诉原告黄江忠的其他反诉请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2840元，由被告黄江忠负担（该款原告已垫付，待被告履行义务时一并付清）；反诉费1000元，由原告林风玉、阮章宇、陈怡负担（该款被告已垫付，待原告履行义务时一并付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 林 珲
审 判 员 任兰云
人民陪审员 郑 威
二〇一一年九月五日
书 记 员 高 超
附注一∶本判决书引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条、无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条、合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条、房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
附注二∶执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百二十九条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。