温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿民初字第732号
原告：郑存荣。
委托代理人：王祖科、朱旭超。
被告：吴振黄。
委托代理人：王智江。
原告郑存荣为与被告吴振黄房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员张万星适用简易程序于2014年5月13日公开开庭审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年12月10日、2014年12月12日公开开庭进行了审理，原告郑存荣及其委托代理人王祖科、朱旭超，被告吴振黄及其委托代理人王智江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郑存荣诉称：2004年3月2日，原、被告签订了《租赁合同》，约定：原告（合同甲方）将坐落于温州市鹿城区黎明工业区××号房屋一座（四层局部五层，包含一楼露天部分）出租给被告（合同乙方），共计2787.34平方米（不包括五层电梯房部分），租期壹拾年，从2004年4月1日至2014年3月31日止，租金在2004年4月1日至2006年3月31日每年度税后租金为65万元，2006年4月1日至2010年3月31日每年度税后租金为70万元，2010年4月1日至2014年3月31日每年税后租金为75万元。同时，合同第八条约定：“甲方同意乙方在墙体和地面（除框架结构外）上进行与其经营行业相关的改动，但乙方的各种相关改动必须经甲级设计单位设计，并按图纸施工。乙方未经甲方同意不得擅自改变房屋的结构和拆除相关设备、设施，否则，甲方有权要求乙方恢复原状并承担由此造成的一切损失。“合同第九条第一款约定：“乙方经甲方同意可以在房屋原有的基础上增设或添加他物（并按约定方式使用增设或添加的他物）；未经甲方同意擅自增设或添加的，甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失。”合同签订后，原告按约交付租赁物，被告按约支付租金，然而被告在使用租赁房屋过程中，未经甲方同意擅自改变房屋的结构、拆除相关设备、设施、擅自增设他物，构成严重违约。现租赁合同租赁期限即将届满，原告根据合同约定同时考虑到建筑物恢复原状需要相当长的时间，为了有利于被告顺利办理好交接工作，原告及时向被告提出了不续租和恢复原状的要求，但被告置若罔闻。2013年12月22日，在多次沟通无果的情况下，原告向对方发送了书面《温馨提示》一份，列明了所有需要恢复的项目和预计费用，要求被告及时开展恢复工作。但被告仍然置之不理。无奈，原告又于2014年1月14日委托律师向被告发送了律师函，并送达了被告，再次郑重提醒和告知被告及时沟通和恢复。2014年2月20日，最后一次向被告发送了律师函催告。但至今被告仍未予理会。综上，请求法院判令：一、确认原、被告双方于2004年3月2日签订的《租赁合同》合法有效；二、解除原、被告签订的上述《租赁合同》；三、被告腾空、恢复（按原建筑图纸恢复）并退还坐落于温州市鹿城区黎明工业区××号的租赁房屋；四、被告向原告支付实际腾空和恢复期间占用房屋的租金损失（租金从2014年4月1日起按市场价每天6000元计算至实际腾空和恢复并实际交接完毕日止。）；五、本案诉讼费全部由被告承担。
审理中，原告变更诉讼请求为：一、确认原、被告双方于2004年3月2日签订的《租赁合同》合法有效；二、被告向原告支付租赁房屋恢复费用755082元；三、被告向原告支付自2014年4月1日起至实际交接完毕之日止的租金损失（租金按评估价月租金141100元计算）；四、被告向原告支付恢复原状期间的租金损失（租金按评估价月租金141100元计算）；五、本案全部诉讼费用、评估费用由被告承担，
为证明上述事实，原告郑存荣在举证期限内向法庭提交了如下证据：1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格；2.被告身份证，证明被告诉讼主体资格；3.土地使用权证，证明原告对租赁房屋土地享有土地使用权；4.房屋产权证，证明原告对租赁房屋享有所有权；5.租赁合同，证明原告将坐落于温州市鹿城区黎明工业区××号的房屋出租给被告使用，原、被告于2004年3月2日签订书面租赁合同的事实。6.两份律师函；7.邮件查询记录，证据6-7证明原告先后向被告发送了两份催告律师函，并送达了被告；8.电梯图纸，证明被告电梯安装后影响到房屋的结构；9.水电费发票；10.报告书，证明涉案房屋恢复所需费用及涉案房屋在闲置期间的每月租金损失；11.评估费发票，证明原告为本案评估花费4万元的事实。
被告吴振黄辩称：一、被告对涉案房屋的装修及改造已经原告同意，遗留部分已经形成附合无需恢复。原告在出租涉案房屋给被告之前，已经清楚知晓被告承租涉案房屋系经营宾馆使用，装修和改造均系在原告同意的前提下进行，且原告在被告承租的10年内均未提出异议，故原告已经认可了被告对涉案房屋的装修及改造，且装修及改造的遗留部分已经形成附合无需进行恢复；二、原告主张被告按照原建筑图纸恢复没有依据。原告在出租给被告之前已经将涉案房屋租给骊谷服饰公司使用，骊谷服饰公司在承租涉案房屋后对涉案房屋进行了装修、改造，被告系在骊谷服饰公司装修、改造的基础上进行了部分的装修、改造，而原告未能举证证明涉案房屋在骊谷服饰公司在使用后，被告在承租时的原状，故应由原告承担举证责任，既然无法证实涉案房屋在承租时的状况如何，要求被告进行恢复就无从谈起，故原告要求被告按照原建筑图纸恢复没有依据；三、被告已经按期腾空了涉案房屋并将涉案房屋返还给了原告。本案租赁合同到期时间为2014年3月31日，被告已经按期腾空搬离了涉案房屋，返还的房屋状态亦符合被告使用后的正常状态，且被告通过代理人于2014年4月1日电话通知原告到现场交接涉案房屋，因原告认为被告没有按照建设图纸状态进行恢复，故拒绝予以接收。故应认定被告已经按期交付了涉案房屋，由此造成的租金损失应该由原告自行承担，与被告无关，即使有需要修补的地方，被告在原告那里的10万元保证金也可以进行抵扣；四、原告主张被告应当按照评估报告书的标准赔偿原告的恢复原状所需费用，法院不应予以支持。评估报告书的适用标准错误，本案房屋的使用性质为工业，应当按照工业标准进行评估，本案的评估在没有任何“退二进三”手续的情况下，就按照商业标准进行评估，导致租金及恢复费用过高，本案恢复费用系装修预算错误，不能反映原状的真实情况，故该评估报告书不能作为计算本案恢复费用的依据。
为证明上述事实，被告吴振黄在举证期限内向法庭提交了如下证据：1.温州市鹿城区城市管理与行政执法局责令限期改正通知书，证明原告房屋车棚系违建，于2011年9月27日被温州市鹿城区城市管理与行政执法局责令限期拆除；2.电话录音（光盘、文字记录），证明被告已在2014年3月31日将本案房屋腾空，并于4月1日通知原告交接房屋，但原告拒绝；3.律师催告函，国内特快专递邮件详情单，查询记录，证明被告于2014年4月2日再次通过代理律师向原告发函告知：尽快接收房屋、回复是否继续使用电梯及退还保证金，但原告拒绝接受；4.室内设计竣工图、营业执照，被告对房屋装修经过专业设计机构设计。
审理中，温州瓯江资产评估有限公司为更好地解释本案恢复所需费用向本院提供了《温州市鹿城区黎明工业区××号房屋恢复原状工程预算价》。
对原、被告提供的证据，经庭审质证，当事人的质证意见及本院认证的意见如下：
一、原告郑存荣提供的证据1-7、9，被告对其真实性无异议，本院对其证明效力予以采信，原告提供的证据8，被告对其真实性无异议，但认为应以现场为准，应从现场情况看是否影响房屋结构，本院认为，单凭该图纸无法证明安装电梯影响到房屋的结构。对原告提供的证据10，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为涉案房屋的使用性质为工业，应当按照工业的标准进行评估，而非按照商业的标准进行评估，且恢复费用并非装修的预算，不能按照装修的费用进行恢复，且恢复费用的折旧也计算错误，基于上述理由，被告提出重新鉴定，本院认为，该评估报告系应原告的申请本院委托具有相应资质的评估机构制作的，程序亦合法，被告在没有法定理由情况下要求重新鉴定，本院不予准许，至于涉案房屋恢复所需费用，本院需结合其他证据及双方过错等进行综合认定；原告提供的证据11，被告对其真实性无异议，但对关联性有异议，认为该鉴定没有必要，评估报告也无参照意义；本院认为，该证据可以证明原告为此次评估花费4万元的评估费的事实，本院予以采信。
二、被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，但对关联性有异议，认为被告将其扩建作为食堂及宿舍，处罚亦针对被告的行为，故应由被告恢复原状，本院认为，该证据可以证明涉案房屋部分建筑因未经审批而被温州市鹿城区城市管理与行政执法局责令限期改正的事实；被告提供的证据2，原告对其形式真实性无异议，但对证明对象有异议，被告在电话中陈述其已将涉案房屋恢复原状，原告认为被告未将涉案房屋恢复原状，本院认为，该证据可以证明被告于2014年4月1日通知原告接收涉案房屋，而原告拒绝予以接收的事实；被告提供的证据3，原告称没有收到，本院认为该证据可以证明被告委托代理人王智江于2014年4月3日向原告邮寄函件要求交接房屋的事实；被告提供的证据4，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为合同约定涉案房屋的改造必须由甲级单位来设计，且被告提供的图纸的地址与涉案房屋的地址不能对应不能确定系对本案房屋进行装修，本院认为，该证据可以证明被告委托中天装饰设计所对涉案房屋进行设计的事实。
三、温州瓯江资产评估有限公司提供的《温州市鹿城区黎明工业区××号房屋恢复原状工程预算价》，原告对其无异议，被告对其真实性无异议，但认为该预算价评估的标准过高且不符合鉴定的目的不应作为法庭参考的依据，本院认为，该预算价为专业机构根据本案相关证据作出，可以作为本案计算恢复所需费用的参考。
本院经审理认定：原告郑存荣与被告吴振黄于2004年3月2日签订《租赁合同》一份，约定：原告将坐落于温州市鹿城区黎明工业区××号房屋一座（四层局部五层，包含一楼露天部分）出租给被告，共计2787.34平方米（不包括五层电梯房部分），租期壹拾年，从2004年4月1日至2014年3月31日止，2004年4月1日至2006年3月31日每年税后租金为65万元，2006年4月1日至2010年3月31日每年税后租金为70万元，2010年4月1日至2014年3月31日每年税后租金为75万元。被告在合同成立时支付原告10万元作为维修保证押金；原告同意被告在墙体和地面（除框架结构外）上进行与其经营行业相关的改动，但被告的各种相关改动必须经甲级设计单位设计，并按图纸施工。被告未经原告同意不得擅自改变房屋的结构和拆除先关设备、设施，否则，原告有权要求被告恢复原状并承担由此造成的一切损失。合同第九条第一款约定：“被告原告同意可以在房屋原有的基础上增设或添加他物（并按约定方式使用增设或添加的他物）；未经原告同意擅自增设或添加的，原告有权要求被告恢复原状并赔偿损失，原告同意被告使用目前房屋内的水电设施和设备。被告同意自己办理房屋用电问题，在租赁期内，如增添或添加配电房等其他电力设施或设备，被告应事先征得原告同意，自费增添或添加上述设备或设施，租赁期满后，被告应将上述设施或设备无偿赠与原告，在租赁期内，被告如需增设电梯，应经原告同意，由甲级设计单位设计，并按设计图纸施工。合同签订后，原告按约交付租赁物，被告将涉案房屋进行改装后开设宾馆进行经营，并按约支付租金。租期届满前，双方对涉案房屋腾空及恢复事宜进行协商未果，原告于2014年1月14日委托浙江震瓯律师事务所向被告发函要求按照《温馨提示》的要求进行恢复，后双方仍未达成一致协议，原告遂向法院起诉。
另查明，原告在将涉案房屋出租给被告前租给骊谷服饰公司使用三年。
还查明，被告于2014年4月1日通知原告接收涉案房屋，但原告认为涉案房屋尚未恢复原状故拒绝予以接收。2014年12月18日，经双方确认同意涉案房屋由原告进行使用，以避免损失的扩大。
经原、被告一致同意，由被告支付原告恢复原状费用的方式代替原告提出的要求被告恢复原状的请求，根据原告主张的被告需恢复的项目及评估机构出具的《报告书》，《报告书》考虑到原告在出租给被告前，已出租给骊谷服饰公司服饰三年，评估机构在考虑恢复程度时考虑该项三年的折旧程度在总得恢复费用上下浮10%，本院对原告的提出的需恢复项目费用，认定如下：
一、对原告提出的因安装电梯改造四个卫生间的恢复费用，被告亦认可在安装电梯时对四个卫生间进行改动，根据《报告书》，该项恢复费用为17060元，本院予以认可；
二、关于被告增设的电梯恢复费用，原告认为应该按照设计图纸进行恢复，被告认为增设电梯时已经原告的同意，故不需要恢复，本院认为，因被告确认该电梯系其增设，且电梯不属于形成附合的添附，原告有权要求其恢复，根据《报告书》，该项恢复费用为21749元，本院予以认可；
三、关于不锈钢拉门恢复费用，存在损坏不能使用的情况，被告认为，不锈钢拉门系自然损耗的结果，本院认为，不锈钢拉门自然损耗亦不会导致不能使用，对现不锈钢拉门不能使用的状态，被告应予以恢复，故根据《报告书》，该项恢复费用为3892元，本院予以认可；
四、关于外墙清理及恢复费用，该项根据原告的主张及《报告书》可分为膨胀螺丝的拆除费用28000元（单价35元／个，共需恢复800个）、其他饰面墙面的拆除费用8320.73元、普通腻子混凝土面费用20909.59元、外墙涂料及真石漆费用128315.36元、综合脚手架费用46857.86元，被告认为其只新增了48个膨胀螺丝，且外墙油漆是自然老化所致，不应由被告进行恢复，本院认为，因涉案房屋在出租给被告前曾出租给骊谷服饰公司，故原告应对涉案房屋出租给被告时的原状承担举证责任，现原告无证据证明涉案房屋原来有无安装膨胀螺丝及安装膨胀螺丝的个数，故应承担举证不能的责任，应以被告主张的安装48个膨胀螺丝为准，故该项恢复费用为1680元；关于其他饰面墙面的拆除、普通腻子混凝土面、外墙涂料及真石漆费用、综合脚手架费用，该部分费用主要针对外墙刷真石漆，原告无证据证明外墙涂料的损耗系被告的原因所致，故应认定为外墙的损耗系自然损耗所致，被告不需要进行恢复，但考虑到拆除膨胀螺丝需要使用综合脚手架及对膨胀螺丝拆除后墙面需要一定的修复故本院酌情认定该部分费用为20000元；
五、关于车棚恢复费用，原告认为由于被告将涉案车棚改成了食堂，后被温州市鹿城区城市管理与行政执法局拆除，故被告应予以恢复，被告认为车棚改建成的食堂在原告出租给被告时亦已存在，且该食堂系因违章被有关部门拆除，不应由被告承担恢复的责任，本院认为，原告亦无证据证明涉案食堂系由被告将原来的车棚改建的，且该食堂因违章被温州市鹿城区城市管理与行政执法局因违章而拆除，故该项的恢复费用20339元不应由被告承担；
六、关于男女卫生间的恢复费用，原告主张按评估的28697元计算恢复费用，被告认为该女卫生间被告没有改动，只是将男卫生间的小便斗拆除，该项费用经评估为1537.15元，本院认为，原告无证据证明男女卫生间在出租给被告之前的原状，故原告该项请求本院不予支持，但被告自认拆除了小便斗，故其恢复费用1537.15元应由被告承担；
七、关于不锈钢水塔的修复费用，因原告无证据证明男女卫生间在出租给被告之前的原状由被告的损害造成的，故该项费用1967.96元不应由被告负担；
八、关于铁艺楼梯扶手恢复费用，原告主张按评估的16883元的恢复费用计算，被告认为铁艺楼梯扶手的拆除系经原告同意，为了做背景墙的需要拆除，故不应由被告承担恢复费用，本院认为，该铁艺楼梯扶手系被告拆除，被告所述证据不足，故原告有权要求被告恢复，该项恢复费用16883元，应由被告承担；
九、关于大理石门柱的恢复费用，原告主张按评估的5709元计算，被告认为该大理石门柱系被告经原告同意拆除，不应由被告承担该项恢复费用，本院认为，被告所述证据不足，故原告有权要求被告恢复，该项恢复费用5709元，应由被告承担；
十、关于服务台大厅的恢复费用，原告主张应按照评估的费用18934元计算，被告认为针对服务台大厅其只增加了墙面街服务台还有吊天棚的改装，本院认为，原告无证据证明服务台大厅位置在出租给被告之前的状态，但被告亦承认其经过改装，故本院酌情认定该项的恢复费用为10000元；
十一、关于照明线路的恢复费用，原告主张按照评估的109280元进行恢复，被告认为没有使用原线路，被告所使用的线路系增添的，本院认为，关于电力设施设备，双方在《租赁合同》的第十二条明确约定，如增添或添加电房等其他电力设施或设备，在租赁期届满后，被告应将该设施或设备无偿赠与原告，且原告无证据证明照明线路在出租给被告时的原状及被告有破坏电力线路的情况，被告自认的增添线路根据合同约定应无偿赠与给原告，故原告主张要求被告支付该项恢复费用，本院不予支持；
十二、关于涉案房屋一、二、三、四、五层内部恢复费用，原告主张按68个房间的评估费254477元计算，被告认为其只增加了12个房间，本院认为，原告无法举证证明其出租给原告时的原状，故承担举证不能的责任，但被告自认其增加了12个房间，故该部分恢复费用44908元应由被告负担；
十三、关于涉案房屋铝合金门窗及玻璃的恢复费用，原告主张按评估费用6446元进行计算，被告认为其只损坏了部分玻璃，本院认为，鉴于原告未能举证证明其原状，被告亦无法说明其损坏了多少，本院酌情认定该部分恢复费用为3223元；
十四、关于供水、排水、排污、消防、管道的畅通费用，原告主张按2万元计算，被告认为该部分恢复不需要大的改动，本院认为，原告无证据证明该涉案供水、排水、排污、消防、管道的原状，应承担举证不能的责任，但结合被告的陈述，涉案供水、排水、排污、消防、管道确需一定程度的修复，故本院酌情认定该部分恢复费用为5000元。
以上应由被告负担的恢复费用共计151641.5元.
还查明：经评估，涉案房屋租期届满后的每月租金损失为141100元。
本院认为：原告郑存荣与被告吴振黄协商于2004年3月2日签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。双方均应依约履行合同义务，现合同租期届满，被告应返还涉案房屋，返还的租赁物应符合合同约定或租赁物的性质使用后的状态，本案中，原告主张被告未经原告同意擅自改变涉案房屋的结构、未经具有甲级设计单位设计增设电梯或其它相关设施，故应恢复原状或赔偿损失，本院认为，被告未能举证证明其对涉案房屋的墙体或地面的改动装修系经甲级设计单位设计并按图纸施工，故原告有权要求被告恢复原状，经双方同意，以被告支付恢复费用的方式代替被告对涉案房屋进行恢复，经本院认定，被告按鉴定机构的评估应支付恢复费用151641.15元，但该费用系恢复到原告出租给被告时的涉案房屋的状态，还未考虑涉案房屋在租赁十年的折旧，故本院参照评估机构认定折旧费用的计算方法酌情认定十年的折旧费用为在此基础上下浮30%，故被告应支付涉案房屋的恢复费用为106149元（151641.15元×70%），被告在涉案房屋租期届满时就向原告交付涉案房屋，原告因被告未将涉案房屋恢复原告主张的状态而拒收涉案房屋，考虑到涉案房屋在被告交付原告之前确需进行一定程度的修复，本院酌情认定涉案房屋需修复的时间为1个半月，该一个半月的合同届满后租金损失211650元（141100元×1.5）需由被告负担，剩余部分的合同届满后租金损失因原告拒绝接受涉案房屋由其自行负担。因被告主张其在原告处10万元押金予以相应的抵扣，原告亦表示同意，故抵扣后，被告应支付原告涉案房屋的恢复费用及租金损失共计217799元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百二十三条、第二百三十五条的判决如下：
一、确认原告郑存荣与被告吴振黄于2004年3月2日签订的《租赁合同》合法有效；
二、被告吴振黄于本判决生效之日起十五日内支付原告郑存荣坐落温州市鹿城区黎明工业区××号房屋恢复费用及租金损失217799元；
三、驳回原告郑存荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11350元，由原告郑存荣负担6783元，被告吴振黄负担4567元；评估费40000元，由原告郑存荣负担23905元，由被告吴振黄负担16095元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行
审 判 长 张万星
人民陪审员 郭笑春
人民陪审员 陈丽微
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 朱艳月
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。