湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终1709号上诉人（原审被告）：湖北宜化置业有限责任公司。住所地：宜昌市伍家乡旭光村*组。法定代表人：许本华，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋永学，该公司员工。委托诉讼代理人：李蔚，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张雪莲，女，1979年11月2日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：贺嫚，湖北三�律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑富喜，湖北三峡律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司三峡分行。住所地：宜昌市胜利四路**号。主要负责人：肖达，该分行行长。上诉人湖北宜化置业有限责任公司（以下简称宜化置业）因与被上诉张雪莲、原审第三人中国银行股份有限公司三峡分行商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2015）鄂伍家岗民初字第01571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜化置业不服一审法院的判决，请求二审人民法院：1、撤销原判，发回重审或者依法改判；2、全部诉讼费用由张雪�承担。事实和理由：一、一审法院支持张雪莲的诉请，是不尊重合同（契约）神圣性的典型表现，该判决对房产市场进行了严重的错误导向。（一）双方宜昌商品房买卖合同第10条约定了交房延期超过90天，不接受房屋，违约金为累计已付款的1%；如果接受房屋，卖方付买方已付款的日万分之一。该约定是当事人双方的真实意思表示，没有发生胁迫等事实。同时，张雪莲也未提出违约金过低的异议。（二）因为一审法院判决由宜化置业承担利息损失，偏向于业主一方，市场出现了房产买卖合同诉讼明显增加的导向结果，这是与国务院确立的积极消化库存的方针相背离的局面。二、一审法院适用法律错误，思路混乱。即便按照一审法院的民事判决书，对本案所涉合同予以解除，但一审法院的其他各项判决思路混乱，适用法律错误。（一）在本案中，张雪莲既主张违约责任，要求支付违约金，又主张侵权责任，要求赔偿利息等损失，明显存在案由、诉求不统一。（二）根据最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）第二十八条之规定，本案中，一审法院虽然没有增加违约金，但判决支持约定违约金，同时又支持了全部的损失，一审法院的判决超过了张雪莲的实际损失，违背了法律规定。三、一审法院判决错误。（一）本案属于“一事不再理”的适用范围。本案在一审法院达成（2015）鄂伍家岗民初字第01210号民事调解书，双方依据宜昌商品房买卖合同的约定解除合同。（二）违约金认定过多。根据双方商品房买卖合同第10条的规定，由于张雪莲1652796元的购房款中，有115万元为贷款，由银行支付给宜化置业，而张雪莲在偿还47338.31元后，皆由宜化置业偿还，故违约金应以张雪莲支付的首付款和其支付的�款本金之和，即550134.31元为基数计算违约金，即违约金为0.55013万元。这与判决第一项相一致。（三）诉讼费用判决错误。张雪莲诉请总额达178.4749万元，而最终支持为67.6104万元。但判决宜化置业承担全部诉讼费用不公平。张雪莲答辩认为：宜化置业违约在先，依法应该将购房款的本金及利息返还给张雪莲，并支付违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回宜化置业的上诉请求，依法维持原判。一审判决认定的事实：2013年12月15日，张雪莲与宜化置业签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0249808），合同第三条约定“张雪莲购买被告投资建设的宜化山语城三期花园洋房15号楼1单元5层010502号房屋一套（产籍号为03-0043-0225-010502），建筑面积266.58平方米”；第五条约定“按建设面积计算，该商品房单价为6200元，总金额1652796元”；合同第六条约定“买受人按贷款方式按期付款”；第九条约定“出卖人应当在2014年12月31日前将商品房交付买受人使用”；第十条约定“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行�同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金。2013年12月15日，原告向被告支付了购房首付款502796元。2014年2月19日，张雪莲与第三人中国银行股份有限公司三峡分行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2013年峡中银借字1216001号），以张雪莲所购的宜化山语城三期花园洋房15号楼1单元5层010502号房屋作为抵押，张雪莲向第三人贷款1150000元用于支付剩余购房款，贷款期限为240个月。张雪莲于2014年3月1日起开始向第三人中国银行股份有限公司三峡分行偿还借款本息，截止2015年9月29日，张雪莲共向第三人中国银行股份有限公司三峡分行偿还借款本金47338.31元，借款利息109442.17元。（2015年8月31日的本金2553.57元及利息5947.51元系由宜化置业偿还）。自2015年10月起，系由宜化置业向第三人偿还贷款本金及利息。宜化置业至今未向张雪莲交付其所购房屋。2015年9月17日，经一审法院主持调解，张雪莲、宜化置业于当日解除双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号0249808），一审法院作出（2015）鄂伍家岗民初字第01210号民事调解书对此予以确认。一审法院认为，1、张雪莲、宜化置业签订的《宜昌市商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享有权利和履行义务。宜化置业未按照合同约定向张雪莲交付房屋，已构成违约，一审法院亦作出（2015）鄂伍家岗民初字第01210号民事调解书解除双方的《宜昌市商品房买卖合同》。依照合同约定，宜化置业�向退还其已支付的全部购房款。宜化置业虽辩称调解书未签收，且属于一事不再理，但并无证据证明，（2015）鄂伍家岗民初字第01210号调解书只解除合同，未处理购房款的返还问题，不构成一事不再理。宜化置业辩称其还向第三人提供担保，如张雪莲不向第三人偿还借款，宜化置业将向第三人承担保证责任，故认为第三人应当解除贷款合同。由于张雪莲、宜化置业之间是房屋买卖合同关系，而张雪莲与第三人之间系贷款合同关系，两者并非同一法律关系，张雪莲起诉要求退还房款并不以张雪莲与第三人解除贷款合同关系为前提。第三人亦未提出要求解除贷款合同的独立请求，因此，对于宜化置业的这一答辩意见，不予支持。根据合同约定，宜化置业应返还全部购房款1652796元，但由于该1652786元购房款中有1150000元为贷款，而张雪莲在偿还47338.31元贷款之后余款系开始由宜化置业偿还，故宜化置业向张雪莲退还的购房款仅为首付款502796元以及张雪莲已偿还的贷款本金47338.31元。张雪莲已偿还利息109442.17元，张雪莲支付上述利息却未能获得房屋，该利息损失系为因宜化置业违约而造成的损失，宜化置业应当向张雪莲予以支付。如2015年10月之后张雪莲又继续偿还本金及利息，应按照实际偿还的数额另行主张。2、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际�失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”张雪莲向宜化置业全额支付了购房款，但至今未能收受房屋，宜化置业给张雪莲造成的是资金占用损失。张雪莲所主张的利息损失及主张16527.96元违约金未超过宜化置业给张雪莲造成的实际损失的百分之三十，故对张雪莲的要求支付违约金16527.96元的诉讼请求予以支持。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决：一、宜化置业于本判决生效之日起十日内返还张雪莲购房款550134.31元，并向张雪莲支付违约金16527.96元。二、宜化置业于本判决生效之日起十日内赔偿张雪莲已偿还的银行贷款利息109442.17元。三、驳回张雪莲的其他诉讼请求。如果宜化置业未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20863元，由宜化置业负担。二审过程中，宜化置业提交证据如下：宜昌市西陵区人民法院协助执行通知书、执行裁定书，证明张雪莲对外欠债，曾经要求与宜化置业解除合同。张雪莲质证时对前述证据的真实性不持异议，但对其关联性持有异议，认为该组证据只能证明执行申请人将张雪莲购房违约金、银行利息提供一个财产线索，作为宜昌市西陵区人民法院执行线索。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题是：一、一审判决认定宜化置业向张雪莲支付违约金16527.96元的计算标准是否适当？依据双方《宜昌市商品房买卖合同》第十条第二款约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。本案张雪莲已累计付款合计1652796，依据该约定，张雪莲解除合同后，宜化置业应当支付违约金为16527.96元。二、一审判决宜化置业排场张雪莲已偿还银行贷款利息并支持违约金是否适当？当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合�定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案张雪莲的实际损失，不仅包括其已经支付的购房款和已经偿还的银行贷款利息，还包括其支付购房款后，宜化置业对该购房款的资金占用的收益，依据最高人民法院关于审理《中华人民共和国合同法》适用法律若干问题的解释（二）第二十八条，张雪莲请求判决宜化置业支付其违约金和已偿还银行贷款利息并未超出其实际损失，原审对此予以支持符合法律规定。三、本案是否属于一事不再理的适用范围？一事不再理原则指的是：当事人在前判决生效后又提起诉讼的，后诉标的的诉讼主体、诉讼标的和诉讼请求与前诉同一的，构成重复起诉，人民法院不应受理。张雪莲与宜化置业的（2015）鄂伍家岗民初字第01210号一案与本案的诉讼请求不同，不构成重复起诉。四、原审判决案件受理费的负担是否适当？根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款，人民法院应根据案件的具体情况（胜负比例）决定当事人各自负担的诉讼费用数额。因此，对于一审的诉讼费，本院将根据判决结果予以调整。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件诉讼费20863元（张雪莲已预交），由张雪莲负担12000元，由湖北宜化置业有限责任公司负担8863元。本案二审案件受理费20863元（湖北宜化置业有限责任公司已预交），由张雪莲负担863元，由湖北宜化置业有限责任公司负担20000元。（上述费用应当在执行时一并进行给付。）本判决为终审判决。审判长  朱红洲审判员  尹为民审判员  关俊峰二〇一六年九月十四日书记员  袁昌芹