辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00026号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙媛，无职业。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沙晶，无职业。
委托代理人：汪志平，辽宁恩派律师事务所律师。
原审原告（反诉被告）沙晶与原审被告（反诉原告）孙媛房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2014年11月13日作出（2014）中民初字第2486号民事判决，孙媛不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人孙媛、被上诉人沙晶的委托代理人汪志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）沙晶一审诉称：2012年10月5日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2012年12月1日起至2017年11月30日止；第一年度租金为45万元，第二年度租金为45万元，第二年度租金的交费周期为2013年12月1日至2014年11月30日，付款时间为一个交费周期前30日一次性交纳。承租方逾期交付租金的，每日按租金的5%以天数计算向出租方交付违约金。合同签订后原告依约履行了合同。第一年度租期内被告按时交付了租金，但在第二个租期内被告未按照约定一次性支付租金，只是零散的向原告支付了部分的租金，原告多次要求其按照约定履行合同，均无果。综上所述，双方签订的租赁合同合法有效，原告向被告提供符合要求的房屋，被告理应依约及时向原告支付租金。但是，被告却未按照约定支付租金至今，致使原告合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、被告立即腾退房屋、清空所有物品；3、被告支付原告自2014年6月22日始至被告实际腾退房屋之日止（按照每日租金1232.88元计算）的租金；4、被告支付的保证金10万元归原告所有，抵顶被告应交的违约金10万元后，被告需再支付迟延支付租金的违约金5万元。
被告（反诉原告）孙媛一审辩称：不同意沙晶的诉讼请求。1、原告未在法定期限内解除合同，丧失了约定解除权。根据双方签订合同约定，原告应在2013年12月1日起算3个月内行使解除权，但原告并未行使解除权，所以丧失。2、双方有口头协议，将原约定的租金支付方式变更为分期支付，在第二年度的合同履行期间，被告已经分期支付了25万元租金，原告也予以接受，未提出任何异议。原告已经同意合同继续履行，在此情况下原告没有权利强行占用案涉房屋，将房屋上锁并赶走所有服务人员。3、作为原告没有权利解除合同，腾退无相应法律基础。4、因为原告在2014年5月24日强行赶走被告的服务人员，并将门上锁导致被告无法实际经营，由此造成的损失应由原告自行承担。5、关于违约金，约定比例过高，同时因双方已经合议按照分期支付租金的方式来履行合同，被告不存在违约行为，不需支付违约金，保证金不应归原告所有。
被告（反诉原告）孙媛一审反诉称：2012年10月5日，被告与原告签订了房屋租赁合同，约定原告将大连市中山区滨海东路78-2-1-1-2号、78-5-2-2-1号、78-5-2-2-2号房屋租赁给被告使用；租赁期限为5年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止；2012年12月1日至2013年11月30日租金为45万元，2013年12月1日至2014年11月30日租金为45万元，每12个月交纳一次，付款时间为一个交费周期前30日；约定保证金10万元；原告提前解除合同，原告需退还被告保证金10万元，赔偿被告装修费20万元，并支付违约金10万元给被告。合同签订后，被告向原告交纳了10万元作保证金、并投入50余万元对房屋进行了装修，并正式营业。第一年度的租金45万元被告按约定交付原告，第二年度的租金，被告因资金紧张，与原告达成口头协议，分期支付，原告亦一直收取被告分期支付的租金，未提出任何异议。但是，2014年5月24日，原告却带领一群社会人员，冲进被告经营的店铺，威胁恐吓被告的雇员不允许在此工作，私分了被告的营业款项，强制遣散了被告的雇员，并自行将店铺大门上锁，禁止被告继续经营，被告认为原告的行为已经构成根本违约，致使合同目的无法实现。现被告为了维护自己的合法权益，诉至法院请求判令：1、解除案涉房屋租赁合同；2、原告返还保证金人民币10万元；3、原告赔偿装修损失人民币35万元；4、原告支付违约金人民币10万元。
原告（反诉被告）沙晶一审辩称：不同意孙媛的反诉请求。1、按照合同约定，延迟期限不影响本案原告依法向法院提出诉讼，行使法定解除权利，其认为原告要求判令解除房屋租赁合同的权利已过诉讼时效，并无依据。2、双方从来没有过分期付款的口头协议，原告一直要求被告按照合同的约定全面地履行其支付租金的义务，但被告以各种理由不一次性交付，原告多次要求一次性支付完毕，未果。不存在原告认可其分期支付的行为。3、关于被告所述的原告带领社会人员将其雇员遣散，在门上加锁的行为是不存在的。由于本案的租赁合同的履行过程中被告未按照合同约定一次性支付租金，已经构成根本违约，原告采取的相关行为是自助行为。本案中被告拒不按合同约定支付租金的行为构成了预期违约，本案被告要求原告承担相关责任的反诉是无事实及法律依据的，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
一审法院审理查明：2012年10月5日，原告沙晶与被告孙媛签订房屋租赁合同，约定原告沙晶将其位于大连市中山区滨海东路78-2-1-1-2号、78-5-2-2-1号、78-5-2-2-2号房屋，建筑面积393.75平方米出租给被告孙媛使用；租赁期限共五年，从2012年12月1日起至2017年11月30日止；2012年12月1日至2013年11月30日（第一年度）租金为45万元，2013年12月1日至2014年11月30日（第二年度）租金为45万元，每12个月交纳一次，付款时间为一个交费周期前30日，并约定了以后每年应交付的租金及交纳方式。合同另约定，原告交付该房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金为10万元，租赁关系终止时，原告收取的保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还原告，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、供暖、通讯、有线电视、物业管理等一切相关费用由被告承担，如有欠费，从保证金中扣除；如被告逾期交付租金，在未得到原告同意继续使用承租房屋时，原告有权终止合同，被告应在5日内将其所属物（品）搬走，否则归原告所有；如被告有困难而逾期交付租金时，在征得原告同意后可最多推迟30日交付，除应补交欠租外，并按租金的5%每天，以天数计算向原告交付违约金，拒不交付由保证金扣除；原告提前解除合同，原告需退还被告保证金10万元，赔偿被告装修费20万元，并支付违约金10万元给被告等。
合同签订后原告将案涉房屋交付给被告使用，被告依约交纳了第一年度的租金。第二租赁年度即2013年12月1日至2014年11月30日期间的租金，被告于2013年12月4日交纳原告12万元，2014年1月15日交纳7万元，2014年1月16日交纳5万元，2014年5月14日交纳1万元，被告共四次向原告交纳租金25万元，尚余20万元的租金至今仍未交纳。被告使用房屋期间未按照约定交纳物业费，自2013年1月至2014年5月，共计欠交物业费22，718元。
另查，原告交付给被告的房屋系未装修的清水房，现被告已进行装修，原告称可以搬走的东西被告搬走，不可以搬走的要求被告恢复原状，被告则坚持申请对案涉房屋的装修进行工程造价司法鉴定。
再查，被告称原告于2014年5月24日带领一群社会人员，冲进案涉房屋，威胁恐吓雇员不允许在此工作，私分了被告的营业款项，强制造散了被告的雇员，将案涉房屋的大门锁上；原告称多次要求被告把租金一次性交纳，被告在微信中说通过网银给原告转款21万元，但原告在查询过程中发现只有一万元真正进入到原告账户，被告说的转给原告21万元是虚假的，所以原告当天就找被告理论。被告未提供原告锁案涉房屋大门的直接证据，也未在之后就此事报警，被告称曾就此事和原告打过几次电话交涉，但未提供相应证据。
一审法院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守履行，不履行应承担违约责任。本案的焦点问题有以下几个：
一、被告主张的原告于2014年5月24日将案涉房屋的大门锁上能否成立。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告未提供原告锁案涉房屋大门的直接证据，也未在之后就此事报警，被告称曾就此事和原告打过几次电话交涉过，但未提供相应证据，故被告称原告于2014年5月24日将案涉房屋的大门锁上，证据不足，被告应承担举证不能的法律后果，一审法院对其主张不予采信，应认定案涉房屋被告仍占有使用。
二、原、被告孰为违约方，原告是否有权解除案涉房屋租赁合同。被告辩称双方通过口头协议由被告分期支付租金，原告不予认可，被告并未提供相应证据证明，故被告该辩称一审法院不予采纳。原告依约将房屋交付被告使用，被告未按照双方合同约定交纳房租，被告为违约方，其行为系根本违约，原告有权据此解除房屋租赁合同，且现被告也请求解除案涉租赁合同，故原告请求解除房屋租赁合同，一审法院予以照准。合同解除后，被告应依法及时将案涉房屋腾退给原告，因腾退房屋已包含清空所有物品，故原告请求被告清空所有物品一审法院不再在判决中予以表述。原告并非提前解除合同，而是依法解除合同，原告并无违约行为，故被告请求原告给付违约金无事实和法律依据。
三、原告请求的违约金是否合理。双方合同约定，承租方逾期交付租金的，每日按租金的5%以天数计算向出租方交付违约金。原告称据此标准计算的违约金过高，主动减少违约金数额主张共计15万元的违约金（即10万元保证金抵顶违约金，另请求被告给付5万元的违约金），一审法院认为双方的约定合法有效，但被告称双方约定的违约金过高，并从根本上否认违约行为的存在，故应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以调整，一审法院根据案情将被告应承担的违约金数额调整为10万元。
四、原告请求的租金数额如何确定。因双方约定第二租赁年度租金标准为45万元每年，被告已交纳25万元，第二年度开始的时间为2013年12月1日，故可视为被告已交纳了截止到2014年6月21日的租金。关于原告请求被告支付自2014年6月22日起至被告实际腾退房屋之日止的租金（按照每日租金1232.88元计算）一节，因双方的租赁合同解除的时间应为判决生效之日，双方的合同解除后，若被告仍占有案涉房屋，原告无权再请求被告给付租金，其可另行向被告主张占有使用费，故一审法院支持原告请求的租金为自2014年6月22日起至判决生效之日止的租金（按照每日租金1232.88元计算）。
五、被告交纳的保证金应如何处理。按照双方合同的约定，“以天数计算向原告交付违约金，拒不交付由保证金扣除等”，故原告请求被告交纳的10万元保证金归原告所有，抵作被告应交纳的10万元违约金，有事实和法律依据，应予支持。被告要求原告返还10万元保证金的请求，一审法院不予支持。
六、原告是否应赔偿被告装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。因本案系被告违约，原告依法解除房屋租赁合同，原告表示不使用案涉房屋的装修，且要求被告恢复原状，故被告请求原告赔偿装修损失，于法无据，一审法院不予支持；被告申请对案涉房屋的装修进行工程造价司法鉴定，一审法院不予准许。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，作出如下判决：一、解除原告（反诉被告）沙晶与被告（反诉原告）孙媛于2012年10月5日签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）孙媛于判决生效之日起七日内将大连市中山区滨海东路78-2-1-1-2号、78-5-2-2-1号、78-5-2-2-2号房屋腾退给原告（反诉被告）沙晶；三、被告（反诉原告）孙媛于判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）沙晶自2014年6月22日起至判决生效之日止的租金（按照每日租金1232.88元计算）；如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、被告（反诉原告）孙媛交纳的保证金10万元归原告（反诉被告）沙晶所有；五、驳回原告（反诉被告）沙晶的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）孙媛的其他反诉请求。案件受理费15，150元（沙晶已预交），反诉费4650元（孙媛已预交），由原告（反诉被告）沙晶负担1500元，被告（反诉原告）孙媛负担18，300元。
孙媛上诉的理由及请求是：1、孙媛尽管未按照合同约定交纳房屋租金，但是一直在积极筹款解决，按照合同约定的租金标准计算，其已交纳的房租应计算至2014年6月22日（还未包括合同签订时的保证金10万元），但是沙晶在2014年5月24日带领多人强行将营业的服务员赶走并将案涉房屋强行换锁，导致租赁合同无法履行，构成了根本违约。一审法院认定案涉房屋仍在孙媛手中错误。2、孙媛未按时支付租金，是由于租赁税没有解决，再加上经营状况不景气，其曾经和沙晶商量过分期交纳租金，沙晶也接受了孙媛分期支付的租金，双方已达成新的分期交纳租金的合意。3、合同中约定的违约金过高，请求按照实际损失调整违约金。故请求二审法院撤销一审判决第三、四、五、六项，依法改判沙晶返还孙媛10万元保证金，赔偿装修损失35万元，支付违约金，并返还没有使用的租金。
沙晶二审答辩认为：不同意孙媛的上诉请求，同意一审判决。另外，孙媛提出的返还未使用部分的租金，是新增诉讼请求，不应予以审理。
本院经审理查明，一审判决认定的基本事实属实。
本院另查明：孙媛承租案涉房屋后，在此开办了嘉比柯林咖啡厅。2014年5月24日19点40分左右，沙晶与其丈夫梅绍东在朋友的陪伴下来到案涉房屋，当时咖啡厅正在营业，孙媛不在案涉房屋，沙晶等人与孙媛雇佣的营业员交谈后，营业员结束营业，半小时后与沙晶等人一起离开案涉房屋。2014年5月25日21时25分，孙媛到大连市公安局中山分局老虎滩边防派出所报警，称与出租房主发生租赁纠纷，民警了解情况后，告知其可就民事纠纷到法院进行诉讼。2014年6月12日14时30分，孙媛与大连市中山区公证处的公证员到案涉房屋，公证人员对租赁房屋外部现状进行拍摄后随同孙媛从二楼的后门进入案涉房屋，对其内部现状也进行了拍摄。录像显示，租赁房屋的大门门把手从外侧用U型锁锁住，玻璃大门的里侧贴了一张招租广告，其上所留电话的机主为沙晶丈夫，咖啡厅已停止营业。关于招租广告的张贴时间，沙晶称其已于2014年5月24日前几天即将招租广告张贴在案涉房屋的大门上，而孙媛则称沙晶是于2014年5月24日当晚将招租广告张贴在案涉房屋的大门上。
上述事实，有监控录像、报警情况登记表、公证书、录像及当事人的陈述笔录在卷为凭，业经双方质证及本院审查，可以采信。
本院认为，沙晶与孙媛签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。租赁合同约定孙媛应提前三十日预交下一年度的租金，如有困难而逾期交付租金时，在征得沙晶同意后可最多推迟30日交付。孙媛违反上述约定，逾期交纳租金，构成违约。孙媛虽辩称与沙晶达成协议变更了租金的支付方式及期限，然其提供的证据不足以证明该主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。孙媛在合同约定的付款期限届满后半年内，陆续向沙晶支付了四笔共计25万元租金，沙晶也予以接受，应视为沙晶给予了孙媛合理的付款期限。孙媛在合理的付款期限内仍未付清下一年度的全部租金，沙晶有权解除双方间的租赁合同。沙晶在双方租赁合同期限届满前将招租广告张贴在案涉房屋，其以行为明确表示解除与孙媛之间的租赁合同，不再继续履行双方的租赁合同；根据孙媛对招租广告张贴情况的陈述，其最迟应于2014年5月25日即应知晓沙晶已不欲继续履行双方间的租赁合同。此后，沙晶向法院提起诉讼请求解除租赁合同，孙媛同时提起反诉也要求解除租赁合同，应视为双方对解除合同均没有异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故双方租赁合同应自2014年5月25日解除。一审判决双方租赁合同自判决生效之日解除，有违上述法律规定，本院予以更正。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方租赁合同解除的根本原因在于孙媛的迟延支付租金的行为，故双方租赁合同解除后，沙晶有权要求孙媛返还案涉房屋，恢复房屋原状并可要求孙媛赔偿其损失。双方在租赁合同中对于迟延支付租金的行为约定了违约金，孙媛主张约定违约金高于实际损失，应予以降低。因孙媛的违约行为导致双方的租赁合同提前解除，沙晶再行转租给他人也尚需时日，确实存在着空档期的租金损失，一审法院在综合衡量实际损失、合同的履行情况及当事人的过错及预期利益等综合因素，将违约金调整至10万元并无不当，本院予以维持。鉴于合同中约定违约金可以从保证金扣除，一审法院直接以保证金冲抵违约金，判令保证金归沙晶所有，不予返还，并无不当，本院予以维持。按照双方约定的租金标准，孙媛已经缴纳了2014年6月21日之前的租金。至双方租赁合同解除时，孙媛并未欠付租金。沙晶请求孙媛支付至2014年6月22日始至实际腾房之日止的租金，因此期间，双方合同已经解除，沙晶再行请求支付租金，无合同依据，本院不予支持。关于孙媛主张返还多支付的租金，因属二审新增的诉讼请求，本院不予处理。至于合同解除后，沙晶是否有权向孙媛主张占有使用费，因沙晶在本案中并未主张占有使用费，本院不予处理。一审法院在裁判理由中认为孙媛提供的证据不足以证明沙晶于2014年5月24日将案涉房屋的大门上锁，进而认定案涉房屋仍由孙媛占有使用。未避免影响此后对可能发生的因案涉房屋占有使用而引发争议之裁决，本院作如下强调：裁判理由非事实认定，不具有既判力。孙媛在合同解除后是否占有使用案涉房屋，与本案无关，本案不做事实上的认定。
关于孙媛主张沙晶支付10万元违约金及赔偿装修损失35万元，因双方租赁合同解除的根本原因在于孙媛的迟延支付租金的行为，其提供的证据不足以证明沙晶存在着违约的行为，故其关于违约金的主张，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。因沙晶明确表示不使用案涉房屋的装修，并要求孙媛予以拆除，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，对孙媛关于赔偿装修损失主张不予支持，于法有据，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市中山区人民法院（2014）中民初字第2486号民事判决第二项、第四项、第六项；
二、撤销大连市中山区人民法院（2014）中民初字第2486号民事判决第三项、第五项；
三、变更大连市中山区人民法院（2014）中民初字第2486号民事判决第一项为：确认原审原告（反诉被告）沙晶与原审被告（反诉原告）孙媛于2012年10月5日签订的房屋租赁合同自2014年5月25日解除；
四、驳回原审原告（反诉被告）沙晶的其他诉讼请求。
一审案件受理费15，150元，反诉费4，650元，共计19，800元，按一审判决执行；二审案件受理费4，650元（孙媛预交19，800元，应予退回15，150元），由孙媛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 刘丽媛
代理审判员 陈 伟
二〇一五年三月四日
书 记 员 王 亮
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。