河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驻民三终字第000294号
上诉人（原审被告）杨辉，男，汉族，1979年1月25日出生，住平舆县。
委托代理人刘国庆，河南日月星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）魏新美，女，汉族，1972年9月17日出生，住平舆县。
被上诉人（原审原告）张树勤，男，1934年5月8日生，住平舆县，系魏新美公公。
被上诉人（原审原告）魏丹，女，1993年5月14日生，住平舆县，系魏新美长女。
被上诉人（原审原告）张鲜，女，1992年6月6日出生，住址同上，系魏新美次女。
被上诉人（原审原告）张理想，女，汉族，1995年10月29日出生，住址同上，系魏新美三女。
被上诉人（原审原告）魏炯，男，汉族，1997年10月9日出生，住址同上，系魏新美长子。
上述六被上诉人的委托代理人刘凌，河南北纬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）魏景亮，男，汉族，1947年5月10日出生，住平舆县，系魏新美之父。
上诉人杨辉因确认合同效力纠纷一案，不服平舆县人民法院(2014)平民初字第01900号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨辉的委托代理人刘国庆，被上诉人魏新美及魏新美、张树勤、魏丹、张鲜、张理想、魏炯的委托代理人刘凌，被上诉人魏景亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，1994年4月14日，原告魏新美与张国勇结婚，之后，张国勇作为过门女婿到岳父魏景亮家共同生活。2011年11月3日，张国勇因交通事故去世。2012年3月14日，经张某2介绍，以魏景亮、魏某为转让方（甲方），杨辉为受让方（乙方），双方签订《宅基地转让协议》一份，显示：甲方将自家位于张楼居委会杨庄东邻杨贺华、西邻夏新现面积261平方米的宅基地及地上附属物转让给乙方，转让价为42万元，一次性付清。在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有，建房手续及建房协调相邻关系，由甲方积极配合办理，房屋建成后，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉及相关费用由乙方承担。一方违约向对方支付违约金50万元，还应赔偿损失。协议第六款未尽事宜中书写注明：“门前公用面积有甲方负责相关费用”。见证人魏某、郭某、张某1、张某2均在协议上进行了签名捺印。当日，魏景亮虽向杨辉出具“收到杨辉宅基地款42万元”的收条，因杨辉实际支付32万元，于是向魏景亮出具了10万元的借条并约定了利息，魏景亮也将登记为张国勇的集体土地建设用地使用证原件交给了杨辉，以示履行协议，张国勇的土地使用证显示：发证日期1991年8月31日，土地位于张楼××前村民组，用地面积261平方米，建筑面积55平方米。同日，杨辉与杨前村民组签订《协议书》显示：“关于张国勇宅基地一事，杨辉欠魏景亮的10万元钱付给杨前村民组，款付清以后，张国勇的宅基地及门前的空地（东西13米、南北17米）即归杨辉所有，再和杨前村民组无任何关系，任何人不得干涉，村民组代表张叔平、张保献、张贺领、张付群、张雪太、杨贺华在该协议上进行了签名。杨辉把给魏景亮出具的10元借条要回后，将10万元现金交给杨前村民组。因宅基地上面有张树勤、张国勇父子建的房子，杨辉在拆除地面上的房屋及附属物前向张树勤进行了补偿。2012年3月16日，张国勇的父亲张树勤向杨辉出具证明：“房子两间和树12棵，计款2000元卖给杨辉，钱已经付过”。2012年12月31日，平舆县建筑市场秩序专项整治领导小组办公室就该土地向杨辉、李玲玲夫妇分别发出平整字（2012）第732号、平整字第733号《税费收缴通知单》，要求其到指定银行补交土地出让金25200元以及其他税收和罚款，第732号通知单显示李玲玲占地面积162.5平方米、建筑面积345平方米；第733号通知单显示杨辉占地面积117.5平方米、建筑面积117.5平方米。2013年1月4日，杨辉、李玲玲夫妇按要求在中国工商银行平舆县支行交清了税收和罚款合计13958.4元，次日，二人又在中国农业银行平舆县支行槐东分理处缴纳了土地出让金25200元。
原审法院认为，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有”，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题》的解释（一）第十九条“夫妻一方婚前的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产”。张国勇的土地使用证是1991年8月31日取得的，而不是与原告魏新美在婚姻关系存续期间取得的，该物权应为张国勇的婚前个人财产。在张国勇死亡后，六原告作为其第一顺序法定继承人对该宅基地使用权和房屋所有权享有继承的权利。被告魏景亮不是张国勇的法定继承人，在没有证据证明其出卖原告房地产时征得原告同意的情况下，擅自出卖的行为属于无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。符合下列情形的受让人取得该不动产或者动产的所有权；（一）、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）、以合理的价格转让；（三）、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。杨辉在购买该宅基地时，取得了张国勇的宅基证，其已知道该宅基证是张国勇的，而与不具有处分权的魏景亮签订协议，不能认定为“善意”。同时二被告在签订宅基地转让协议后，被告杨辉未按照约定支付价款，其虽然缴纳了土地出让金，但是不能认定为已经办理了合法的土地使用权变更登记手续。二被告的转让行为损害了原告的利益，故二被告之间签订的转让协议应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还：不能返还或者没有返还必要的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于二被告之间，因签订转让协议所造成的损失，可另案处理。据此，原审法院判决：一、确认被告魏景亮与被告杨辉2012年3月14日签订的《宅基地转让协议》无效。二、被告杨辉于本判决生效后三十日内拆除六原告宅基地上的楼房及其他建筑物，并将宅基地返还给六原告。三、被告魏景亮于本判决书生效后三十日内返还给被告杨辉购买宅基地款32万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由二被告承担。
宣判后，杨辉不服，向本院提起上诉。其上诉称，其取得土地使用权系善意取得，原审法院认定宅基地转让协议无效；本案追加张国勇的第一顺序继承人参加诉讼错误；魏新美及其子女不是本案适格主体。为此，请求二审法院撤销原判，依法改判。
二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，本案中，魏景亮与杨辉签订的协议的标的物系不动产，依据法律规定转让该不动产以登记为要件。杨辉未提供证据证明该不动产已经在相关不动产登记部门进行了登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项规定，其占有该不动产不属于善意取得。本案讼争的宅基地在转让前建造有房屋及树木等附属物，附属物有财产性利益，在张国勇死后，该财产性利益应为遗产。原审追加张国勇的第一顺序继承人参加诉讼并无不当。魏新美及其子女作为第一顺序继承人，具备本案诉讼主体资格。综上，上诉人杨辉的上诉理由不足，不予支持。原审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人杨辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李光明
审 判 员 孙 强
代理审判员 吴宏宇
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 王妍妍