福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第11156号
原告陈剑锋，男，1980年6月18日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人朱珊薇，福建君州律师事务所律师。
被告曾莎莎，女，1968年12月16日出生，汉族，户籍地厦门市思明区，现住厦门市思明区。
委托代理人张玮，福建天衡联合律师事务所律师。
被告陈方晓，男，1968年4月22日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人张泽彬，福建天衡联合律师事务所律师。
原告陈剑锋与被告曾莎莎、陈方晓房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉担任审判长，与审判员朱晨、人民陪审员陈睿组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈剑锋的委托代理人朱珊薇及被告曾莎莎的委托代理人张玮、被告陈方晓的委托代理人张泽彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈剑锋诉称，2015年4月25日，原被告签订《房产买卖协议》，约定被告向原告出售其所有的位于厦门市思明区新华路65号之五1504室房产（下简称新华路65号-1504室房产），购房总价370万元，房款分两次支付，原告应于2015年5月25日之前支付首期购房款184万元（含定金20万元），余款186万元由原告向商业银行申请贷款，再由银行直接转至被告账户。双方还约定，原被告应于2015年7月16日前前往土房局办理房产交易过户登记手续。2015年4月26日，原告以银行转账形式向被告转账20万元作为购房定金；2015年5月22日，原告依约向被告转账164万元作为购房首期款。然约定的办理过户时间届满后，原告多次以短信电话形式催促被告协助办理过户手续，被告以各种�由推脱。2015年7月17日，原告委托律师向被告发函，要求被告在2个工作日内协助原告办理手续，但被告置之不理。现诉请判令：1、被告继续履行原、被告于2015年4月25日签订的关于新华路65号-1504室房产的房屋买卖协议，协助原告办理房产过户手续；2、被告立即将登记于新华路65号-1504室房产的户口全部迁出，并支付迟延履行违约金（自2015年7月26日计至实际还款日，以房产成交总金额的0.05%为标准按日计算）。
被告曾莎莎辩称，一、其与陈方晓于1994年2月登记结婚，并于2009年6月购买案涉房屋，案涉房屋系两被告的夫妻共同财产。本案讼争《房产买卖协议》未征得共有权人陈方晓同意，且违反法律法规的强制性规定，系无效合同；且讼争协议约定房屋总成交价370万元，向房管部门办理交易过户时的申报价为按市场指导价格，企图通过降低申报价达到减少�担税费的目的，损害国家利益，违反税务征缴有关规定，应为无效。二、退一步说，假设讼争《房产买卖协议》有效，案涉房屋共同共有人陈方晓明确表示不同意出售该房屋，不同意办理案涉房屋的权属变更登记手续和迁移户口，讼争《房产买卖协议》也没有继续履行的条件和依据。三、被告曾莎莎有权依据讼争《房产转让协议》第十二条约定，解除讼争《房产转让协议》。四、再退一步说，假设讼争《房产转让协议》应当继续履行，原告就迁移户口主张违约金没有依据；且因讼争房产登记的户口是否迁移未造成原告任何损失，其主张的违约金过高，也应予以调减。综上，原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。
被告陈方晓辩称，被告陈方晓不清楚原告与被告曾莎莎签订的涉案房屋买卖合同，也不同意出售涉案房屋；且其不是涉案合同的相对人，涉案合同对被告陈方晓没有约束力；其余意见与被告曾莎莎一致。
经审理查明，2015年4月25日，原告陈剑锋（乙方、购买方）与被告曾莎莎（甲方、出售方）及案外人厦门盈居房产营销策划有限公司（中介方、丙方）签订一份《房产买卖协议》，约定：1、甲方同意将坐落于新华路65号-1504室房产出售给乙方，乙方经过丙方介绍现场看房后对甲方出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。2、房屋成交总价370万元，甲乙双方向房管部门办理交易过户时的申报价为按市场指导价，本协议所约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款；本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金20万元。3、乙方将总房款分2次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款；乙方于2015年5月25日之前向甲方支付184万元（含定金20万元）；乙方向银行申请商业贷款186万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起七日内将差额部分直接支付给甲方，办理按揭贷款所应缴纳费用由乙方自行承担。4、甲乙双方应于2015年7月16日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市存量房买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。若于2015年7月16日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。5、甲方保证上述房屋产权清晰，如存在其他共有人则共有人均已同意出售，如为已购公房、经济适用房的，则同住成年人已同意出售。本协议签署之前及本协议生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成的损失，甲方应负责赔偿。6、甲方应于2015年7月25日之前，将落户在上述房产上的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的0.05%赔偿给乙方。7、违约责任：1，甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，应以书面形式通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方已付购房款返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2，若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过七日仍未履约的，视为悔约。守约方有权解除合同，同时悔约方应承担违约责任。8、双方约定的其他事项：产权人已征得共有人同意出售该套房产，如有违约甲方承担一切法律�任；产权证原件由丙方保管…。
上述合同签订后，原告陈剑锋即依约以银行转账形式向被告曾莎莎转账20万元作为购房定金及购房首付款164万元；被告曾莎莎也先后出具两份《收条》，确认收到上述款项。之后，原告多次以短信电话的形式催促被告协助办理讼争房产的过户手续。但双方约定的办理过户时间届满后至今，被告仍不予协助，原告遂诉至本院。
2015年8月5日，本院作出（2015）思民保字第705号民事裁定书，依法对被告进行财产保全，原告为此支付保全费5000元。
又查，讼争房屋产权登记的权利人为被告曾莎莎，被告曾莎莎于2009年6月10日取得该房产的权属证书；被告曾莎莎与被告陈方晓系夫妻关系，两被告于1994年2月22日登记结婚，于2004年12月29日因丢失补领结婚证。
审理中，本院向双方当事人释明讼争《房产买卖协议�合法有效，但合同履行不能。本院释明后，原告表示不变更诉讼请求，仍坚持其原来的诉讼请求。
上述事实，有《房产买卖协议》、银行转账凭证、《收条》、（2015）思民保字第705号民事裁定书及保全费发票、土地房屋权证、两被告《结婚证》等证据及庭审当事人陈述等材料予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原告陈剑锋与被告曾莎莎签订的《房产买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。虽然合同签订一方即被告曾莎莎系无权处分，但根据相关法律规定，因无权处分订立的买卖合同，无权处分不影响买卖合同的效力。因此，被告曾莎莎抗辩其未征得共有权人陈方晓同意所签合同无效的主张，证据不足，本院不予采信。根据我国物权法第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及�共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，在被告陈方晓作为案涉房产共同共有权人的情况下，要想继续履行《房产买卖协议》，实现该共有房屋的物权变动，必须取得该房屋共有权利人陈方晓的同意。本案中，讼争房产尚未交付，也未过户，在共有权人即被告陈方晓不同意出卖讼争房产的情况下，此时买卖合同虽然有效，但出卖人即被告曾莎莎转移标的物所有权的合同债务系无权处分，属于《合同法》第一百一十条第一项规定的法律上不能履行的债务，不符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能；且被告陈方晓在本案中已明确表示不同意出售讼争房产。因此，原告主张继续履行合同的请求，不符合上述物权法规�的条件，本院不予支持。至于在合同有效且不能履行情况下原告的权益保护问题，原告可以变更诉讼请求，要求解除合同并请求被告承担违约责任，对此，本院已向双方当事人释明，但原告仍坚持其原来的诉讼请求，故对于原告要求被告继续履行讼争《房产买卖协议》、协助办理房产过户手续等诉讼主张，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告陈剑锋的诉讼请求。
本案案件受理费10770元及财产保全费5000元，由原告陈剑锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 林月蓉
审 判 员 朱 晨
人民陪审员 陈 睿
二〇一六年五月十六日
书 记 员 陈松林
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条第一款当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
……
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日�计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。