安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相民一初字第00689号
原告（反诉被告）：郝浩，男，1957年4月6日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：李林，上海瑞吉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：闻侠（曾用名闻淮燕），女，1974年7月11日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。
委托代理人：周擎，安徽亚星律师事务所律师。
原告（反诉被告）郝浩与被告（反诉原告）闻侠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月11日立案受理后，闻侠对郝浩提出反诉，本院决定与本诉合并进行审理，依法由代理审判员张传奇适用简易程序，于2014年6月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郝浩及其委托代理人李林，被告（反诉原告）闻侠的委托代理人周擎到庭参加诉讼。诉讼中，延长调解期限一个月。本案现已审理终结。
郝浩诉称：1998年5月20日，淮北市华侨商厦有限责任公司（以下简称华侨商厦公司）因无力偿还我工程款而与我签订《联营协议》，将其拥有的“华侨商厦”二楼营业厅360平方米提供给我经营以冲抵其所欠我的债务（该协议有效期限由原定之2008年6月30日延至2021年6月30日）。我据此取得了“华侨商厦”二楼营业厅的合法经营权。2008年7月10日，我与闻侠订立《房屋租赁协议》，将“华侨商厦”二楼营业厅以9万元／年的价格租给闻侠经营，租期至2013年12月31日止。该协议已履行完结。合同到期后，闻侠提出续租。为此，我与闻侠于2014年1月6日再立《房屋租赁协议》，协议订立后，我如约履行合同义务，将标的房屋交于闻侠继续经营，然而闻侠却不守承诺，于2014年1月8日仅给付我20万元后便不再承付。我多次向闻侠催讨，闻侠仍拒付租金，致我蒙受重大的经济损失。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：终止我与闻侠所立《房屋租赁协议》；闻侠向我支付违约金10万元；案件诉讼费由闻侠负担。
闻侠在庭审中辩称：我于2014年1月6日签订的协议是在被迫情况下签订的，该协议违反了公平、公正的原则。该协议在价格上进行了变更，变更后的价格明显与市场价格不一致，严重侵害了我的合法权益，该合同属于可变更的合同。我提起了反诉，要求变更合同内容，郝浩要求终止该合同无法律依据。我不存在违约行为，双方于2014年1月6日签订协议后，我向郝浩缴纳了20万租金，郝浩也已接受，没有拒收，说明双方对合同的约定期限以及租金缴纳的方式、数额、时间没有异议。郝浩要求我支付违约金没有事实依据。协议签订后，我已经支付了一年的房租，而从协议签订至今，时间仅为6个月，仍然在所交房租的租期之内，郝浩不存在任何损失；郝浩另要求我支付违约金没有法律依据，并且10万违约金过高，应根据实际情况减少。
闻侠反诉称：2008年7月10日，我与郝浩订立的《房屋租赁协议》，郝浩将“华侨商厦”二楼营业厅以9万元／年的价格租给我经营，租期至2013年12月31日，协议签订后，我对该房屋进行了装修，并从事经营活动，在协议期满前，我多次找郝浩要求续租，郝浩一直未给予答复，也未要求我搬出，我继续使用上述房屋。2014年1月初，郝浩在未通知我的情况下，突然对我经营的场所上锁，并派人干扰我的正常经营，严重影响了我的经营活动，我多次与郝浩协商，郝浩虽然同意我续租上述房屋，但是房租要涨到每年20万元，3年房租共60万元，且要求我在协议签字当日给付30万元，剩余30万元房租要在2014年1月23日前付清，否则要求我立即搬出涉案房屋。我事前未接到任何通知和消息，突然搬出涉案房屋不仅会给我造成巨大的经济损失，也会严重影响我的声誉，在迫于无奈的情况下，我只得在2014年1月6日与郝浩签订《房租租赁协议》，并支付了20万元的租金。郝浩的行为明显是乘人之危且协议内容显失公平，不仅不符合正常的交易习惯，也严重侵害了我的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：依法将我与郝浩于2014年1月6日签订的《房屋租赁合同》第二条变更为“房屋租金每年人民币11.7万元，本协议签订三日内支付当年房租，每年的12月份支付下一年房租”；因本案发生的诉讼费、反诉费由郝浩负担。
郝浩在庭审中对反诉辩称：从合同来看，我与闻侠是在前一租赁合同履行完毕的情况下续签的，闻侠对当时的市场行情及租赁价格有充分的认知，说明双方是在平等、自愿的基础上签订的合同，该合同是闻侠与我真实意思的表示，不存在闻侠所说的乘人之危。关于显失公平的意见。闻侠认为价格变更较大，我认为，不同的楼层、位置，应允许房屋租赁价格出现偏差，出现这种价格差异是正常的，不能由此而认定价格严重失衡；请求对闻侠的反诉请求依法驳回。
经审理查明：1998年5月20日，因华侨商厦公司拖欠郝浩的装修工程款，华侨商厦公司与郝浩签订《联营协议》，将商厦二楼营业厅360平方米提供给郝浩经营使用，以抵还郝浩的工程款，使用期限自1998年6月30日至2008年6月30日。2001年4月9日，华侨商厦公司与郝浩签订补充协议，将使用期延长6年，即到期时间由2008年6月30日延至2014年6月30日。2005年8月27日，华侨商厦书面同意商厦二楼营业厅使用期延长7年即从2014年6月30日至2021年6月30日止。
2008年7月10日，郝浩与闻侠签订房屋租赁协议，约定：郝浩将华侨商厦二楼营业大厅整体转给闻侠做服务经营，租期从2008年9月30日至2013年12月31日，房屋租金按年支付，每年租金9万元整，押金2万元整，第一次闻侠交租一年零三个月，此后租金在每年的12月31日之前按年一次性支付。该合同已经履行完毕。
2014年1月6日，郝浩与闻侠续签了房屋租赁协议，协议主要内容为：租期从2014年1月1日至2016年12月31日；房屋租金为每年20万元，三年合计60万元；租金支付方式为，协议签订之日闻侠即向郝浩交纳30万元，剩余30万元租金于2014年1月23日16时前一次性付清，否则郝浩有权终止协议，闻侠交付的30万元房租作为赔偿给甲方的损失，不再退还给闻侠；上次协议的2万元押金，自动转为本协议押金，协议期满后，闻侠如不违约，将房屋交还郝浩，郝浩将2万元押金退还给闻侠；协议签订后任何一方不得违约，如单方违约，违约方应当向对方赔偿违约金10万元。协议签订后，闻侠支付了20万元的租金，因剩余租金未付，至纠纷发生。
上述事实，有联营协议、公证书、补充协议、2008年7月10日房屋租赁协议、2014年1月6日房屋租赁协议以及当事人在庭审中的陈述在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。闻侠与郝浩于2014年1月6日签订的房屋租赁合同不违反法律规定，系有效合同。郝浩已经如约将租赁物交付闻侠经营使用，闻侠应当按照约定的期限支付租金。《中华共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因闻侠没有按约定期限支付租金，已构成违约，依约郝浩有权解除合同。故郝浩要求解除与闻侠签订房屋租赁协议的诉讼请求有理，本院予以支持。闻侠辩称房屋租赁协议签订后，郝浩已经接受其交付的20万元租金，说明双方已经对合同约定的履行期限、方式进行了变更。因闻侠交纳租金是其应履行的义务，郝浩有权接受其交付的部分租金，且郝浩对其辩解并未认可，故该行为不能视为其接受变更原合同约定内容。故闻侠的辩解没有法律依据，本院不予采纳。
《中华共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因闻侠未按协议约定的期限支付租金，已构成违约，依约郝浩有权要求闻侠支付违约金。故郝浩要求闻侠支付违约金的诉讼请求合理，本院予以支持。闻侠辩称郝浩不存在任何损失，要求支付违约金没有事实依据。违约金作为一种承担民事责任的方式，既具有赔偿性又具有惩罚性，不以发生实际损害为条件，并且闻侠拖欠郝浩租金致合同不能依约履行，其对郝浩预期利益的损失应当是可以预见的。故本院对闻侠不应当支付违约金的辩称不予采纳。但其违约金请求数额过高，闻侠请求根据实际情况予以减少，因本案违约造成具体损失情况不明确，根据合同履行程度以及预期利益等综合因素，本院酌定违约金数额为2万元。
《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。房屋租赁合同作为一种继续性合同，合同终止后只能向将来发生效力。闻侠已付郝浩2014年全年租金20万元，合同解除后，应当按照实际租赁房屋的期间计算租金，日租金为547.95元（200000元÷365天），未实际履行期间的租金应当返还。对于闻侠支付的2万元押金问题。因押金的目的在于担保承租人因租赁所生债务的履行。故闻侠支付的2万元押金，合同解除后，应予退还。
合同一经有效成立，当事人不得擅自对合同内容加以改变。闻侠反诉称，房屋租赁协议是在郝浩乘人之危的情况下所签，内容显失公平，不符合正常的交易习惯，要求变更租金数额及支付期限。所谓乘人之危是指行为人利用他人的危难处境或紧迫需要，强迫对方接受某种明显不公平的条件并作出违背其真意的意思表示。本案中，闻侠作为多年从事商业经营的业主，应当说对于是否续签租赁协议是有选择余地的，闻侠亦未提供证据证明签订合同时存在严重危难和急迫的严重情境。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第72条规定：“一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方权利义务明显违反等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”闻侠作为具有完全民事行为能力人，前期已经租赁华侨商厦二楼营业大厅五年之久，对该场所的商业价值与经营收益情况应当有足够的认识与了解。同时，闻侠亦未提供充分的证据证明郝浩是利用优势或利用其没有经验而签订合同，且合同已经实际履行，无论从客观上还是从主观上，涉案的租赁合同均不构成显失公平。因此，闻侠要求变更租金数额及支付期限没有事实和法律依据。故对闻侠的诉讼请求，本院不予支持。依照《》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第72条之规定判决如下：
一、解除原告郝浩与被告闻侠之间的房屋租赁合同，被告闻侠于本判决生效之日起三十日内搬离其租赁的淮北市相山区华侨商厦二楼营业大厅；
二、被告闻侠于本判决生效之日起十五日内支付原告郝浩违约金2万元；
三、原告郝浩于被告闻侠搬离淮北市相山区华侨商厦二楼营业大厅之日起五日内返还被告闻侠已付但未实际使用房屋期间的租金{200000元-（547.95元×自2014年1月1日起至闻侠实际搬出租赁房屋之日止的天数）}元以及押金2万元；
四、驳回反诉原告闻侠的诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2300元，因本案适用简易程序审理，减半收取1150元；反诉案件受理费1150元，因本案适用简易程序审理，减半收取575元，合计1725元，由被告闻侠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
代理审判员 张传奇
二〇一四年七月十八日
书 记 员 徐晓芹
附相关法律条文：
《》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》
72．一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。