贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔23民终1238号上诉人（原审原告）：李安丽，女，1970年7月8日生，布依族，大专文化，安龙县棚户区改造办公室工作人员，贵州省安龙县人，住安龙县。委托诉讼代理人：宋正宇，安龙县万峰湖镇法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。上诉人（原审被告）：周忠明，男，1953年2月6日生，汉族，初中文化，农民，贵州省安龙县人，住安龙县。原审第三人钟荣江，男，1957年6月6日生，汉族，农民，贵州省安龙县人，住安龙县。上诉人李安丽、上诉人周忠明与原审第三人钟荣江因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服贵州省安龙县人民法院（2016）黔2328民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李安丽上诉请求：1.将一审判决主文第二项中的地宗编号改为：691、692、693、694。2.本案诉讼费用由周忠明承担。事实和理由：一审判决中所称涉案土地“宗地编号”实际是“抽取的地块顺序号”，即：214、215、216、217。但是，一审宣判后，李安丽通过相关部门了解到，周忠明抽到名下的四宗地块，编号为：691、692、693、694，故其出让给李安丽的宗地编号也应为此四宗地块的编号，一审判决主文第二项有误。被上诉人周忠明未答辩。上诉人周忠明上诉请求：撤销一审判决，改判确认2009年11月7日周忠明与李安丽签订的《�面土地转让协议》无效。事实和理由：1.一审2016年1月25日立案受理后，2016年8月11日才通知周忠明领取判决文书，违反民事诉讼法相关规定。2.周忠明与李安丽签订协议时，买卖标的物尚未确定，按照规定，应在买卖标的物履行完不动产登记手续后方可交易。3.周忠明转让涉案安置门面土地，未经其他共有人同意，属无权处分。4.周忠明与李安丽交易的标的物实质是钟荣江抽签得的编号为114、115、116、117的门面土地。编号为214、215、216、217的安置门面土地，周忠明的家庭成员周信莲、周信敏、周信玉已在上面修建了房屋。一审判决周忠明履行交付上述四安置门面土地并办理过户手续，无法实现。5.若协议有效，可选择给予经济补偿，但根据现状，交付安置门面土地已经无法实现，一审判决办理过户手续错误。李安丽向一审法院起诉请求：1.确认李安丽、周忠明签订的《门面土地转让协议》有效；2.责令周忠明办理建设用地使用权变更登记手续，将建设用地（门面编号为：214、215、216、217或者114、115、116、117）的使用权变更登记到李安丽名下；3.本案诉讼费由周忠明承担。一审法院认定事实：2009年11月7日，周忠明以其位于安龙县城区失地安置门面（240㎡）为标的，与李安丽签订《门面土地转让协议》，协议载明“经甲乙双方共同协商，甲方征得家庭成员同意后，在平等、自愿的前提下，就甲方门面土地转让一事达成如下协议：一、甲方将安龙县城区失地安置的240平方米安置门面土地转让协议乙方，转让金额总计叁拾陆万元整（其中291360元直接交给甲方，68640元抽到门面土地后由乙方直接交国土局）。”2009年11月8日，李安丽、周忠明达成补充协议“本人周忠明承诺本协议原则用钟荣江的失地门面转让给乙方，若本人与钟荣江购买的门面土地不能参加抽签或钟荣江不卖，就用本人的四个安置门面土地转让给乙方。”协议签订后，于2009年11月8日，李安丽即按照协议约定支付周忠明转让款人民币291360元。李安丽、周忠明签订协议时，未告知钟荣江。2015年5月，安龙县人民政府根据安府办〔2008〕61号文件对失地农户划地安置的规定，对失地农户进行划地安置。2015年5月7日，周忠明即到安龙土地储备中心缴纳土地出让金人民币68640元（面积为240㎡，286元/㎡）。2015年5月18日，周忠明经过抽签，抽得安置地块号为“214号、215号、216号、217号”的四个安置门面土地，面积共计240㎡。同时查明，钟荣江经过抽签，抽得安置地块号为“114号、115号、116号、117号”的四个安置门面土地。一审法院认为，李安丽与周忠明签订的《门面土地转让协议》，以周忠明因失地而获得�划地安置门面建设使用权为标的，实为周忠明对自己权利的处分。双方约定转让的门面已抽签确定，并按国家政策缴纳了土地出让金。该《门面土地转让协议》是在李安丽、周忠明平等、自愿、等价有偿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，属于依法成立的合同，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，李安丽、周忠明理应依约履行。另李安丽以周忠明的补充承诺为据要求周忠明将建设用地（门面编号为：214、215、216、217或者114、115、116、117）的使用权变更登记到李安丽名下，但建设用地（门面编号为：114、115、116、117）的使用权属于第三人钟荣江，周忠明擅自承诺李安丽“本人周忠明承诺�协议原则用钟荣江的失地门面转让给乙方，若本人与钟荣江购买的门面土地不能参加抽签或钟荣江不卖，就用本人的四个安置门面土地转让给乙方。”未通知第三人钟荣江到场，亦未征得第三人钟荣江同意，实属对他人权利的处分，系无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因第三人钟荣江并未追认且周忠明事后未取得处分权，故周忠明的该补充承诺无效，对李安丽要求周忠明将第三人钟荣江的建设用地（门面编号为：114、115、116、117）使用权变更登记到李安丽名下的请求依法不予支持。周忠明辩称李安丽系城镇居民，不能购买该门面建设用地，该协议亦违反《中华人民共和国合同法》第五十一条第五项规定，当属无效合同。经审查，周忠明2015年5月7日到安龙土地储备中心缴纳土地出让金人民币68640元，本案争议门面建设用地系国有土地，不存在城镇居民不能购买的情况。周忠明辩解《门面土地转让协议》违反《中华人民共和国合同法》第五十一条第五项之规定，当属无效合同，但未提供相关证据证明协议符合上述无效合同之规定的证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，对其辩解理由依法不予支持。周忠明辩称“周忠明取得门面建设用地使用权是在签订合同之后，合同签订之时门面权属尚未明确，且未取得政府批准。”根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，周忠明虽然未在协议签订前取得安置门面建设用地使用权，但并不违反该解释之规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第九条之规定，周忠明在协议签订时未取得涉案门面权属，并不影响其与李安丽签订的《门面土地转让协议》之成立和法律效力。李安丽、周忠明签订的《门面土地转让协议》实为周忠明对自己已经实际取得的安置门面建设用地使用权的处分，该转让行为合法、有效。对周忠明的辩解理由依法不予支持。据此，依照上述事实、理由及法律规定，判决：一、原告李安丽与被告周忠明于2009年11月7日签订的《门面土地转让协议》有效；二、被告周忠明于本判决生效之日起十日内履行合同约定，交付安置门面建设用地使用权（宗地编号214、215、216、217，共计240㎡）给原告李安丽，并协助原告李安丽办理过户登记手续等义务。三、第三人钟荣江不承担责任。案件受理费100元，减半收取为50元，由被告周忠明负担。二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实基本一致，本院予以确认。本院认为：综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：周忠明与李安丽于2009年11月7日签订的《门面土地转让协议》是否合法有效、应否继续履行；李安丽上诉请求能否得到支持。关于争议焦点一。案涉《门面土地转让协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效。首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“�事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，周忠明虽然未在李安丽原审起诉前办理案涉土地使用权证，但并不违反《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，且该司法解释系2012年7月1日施行，晚于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的施行时间，根据新法优于旧法的法律原则，应优先适用。同样的，周忠明以其转让涉案安置门面土地未经共有权人同意为无权处分，主张合同无效的理由，与法律规定不符。本案周忠明在协议签订六年后以协议无效为由不予履行，有悖诚实信用原则，不予支持。其次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，周忠明未办理土地登记手续的事实不影响案涉《门面土地转让协议》的成立和法律效力。一审判决认定案涉《门面土地转让协议》合法有效，适用法律并无不当。再次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。由此，案涉《门面土地转让协议》应认定为有效。基于《门面土地转让协议》合法有效，双方当事人均应按协议内容履行，周�明应当按《门面土地转让协议》的约定，向李安丽交付抽签编号为214号、215号、216号、217号的安置门面建设用地使用权。关于争议焦点二李安丽一审诉请周忠明将门面编号为：214、215、216、217或者114、115、116、117的建设用地使用权变更登记到其名下，经一审审查，114、115、116、117系第三人钟荣江门面编号，李安丽亦明知114、115、116、117系钟荣江安置门面，二人在未取得钟荣江同意情况下处分其安置门面土地，属恶意串通损害第三人利益之情形，李安丽请求交付并办理114、115、116、117安置门面土地使用权变更登记手续的诉请无法律依据。但编号为214、215、216、217号的安置门面土地使用权，系周忠明户抽签所得，而周忠明与李安丽2009年11月7日签订的《门面土地转让协议》中并未约定转让的安置门面土地具体编号，经一审询问，李安丽一审诉请交付并办理过户变更登记的安置门面土地编号就是214号、215号、216号、217号。现二审中，李安丽以出现新的事实为由，主张变更诉讼为请求交付和办理691、692、693、694号安置门面土地使用权过户手续，本院不予支持。（如果实际土地编号不对，应允许当事人变更）？综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理并无不当，应予维持。上诉人李安丽的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。上诉人周忠明的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人李安丽负担100元，由上诉人周忠明负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 刘 筱 青审 判 员 �付君代理审判员 罗   倩二〇一六年十一月二十八日书 记 员 唐 吉 庆