浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越执异初字第12号
原告中国工商银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市胜利东路180号。
负责人邵锦华，系行长。
委托代理人（特别授权代理）沈关钊，男，1966年1月25日出生，汉族。
委托代理人（特别授权代理）吴彬，女，1988年2月29日出生，汉族。
被告王栋。
被告林天祥。
被告王军。
委托代理人（特别授权代理）施爱文，女，1972年3月8日出生，汉族。
原告中国工商银行股份有限公司绍兴分行（以下简称工商银行绍兴分行）与被告王栋、林天祥、王军申请执行人执行异议之诉一案，本院于2014年6月26日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2014年10月20日公开开庭进行了审理。原告工商银行绍兴分行的委托代理人沈关钊、吴彬、被告王军及其委托代理人施爱文到庭参加诉讼。被告王栋、林天祥经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告工商银行绍兴分行诉称，2013年12月19日，原告与被告王栋、林天祥金融借款合同纠纷一案，业经绍兴市越城区人民法院审理后作出（2013)绍越商初字第1735号民事判决书，确认原告有权对两被告王栋、林天祥座落于昆仑商务中心1幢1104室的抵押房产(他项权证号：绍房他证绍市字第K0000761**号)经拍卖、变卖后所得款项依法定程序享有优先受偿权。判决生效后，原告向法院申请强制执行，要求执行抵押房产。在执行过程中，异议人王军向法院提出执行异议，认为其与王栋、林天祥签订《房屋租赁协议》时间在房屋抵押之前，并以租金一次性支付给了两被告为由要求必须带租拍卖及享有优先购买权。法院在异议人仅提供单方面租赁合同情况下作出错误裁定，存在认定事实不清、审核证据不严。理由如下：第一、原告已于2013年1月24日办理了抵押登记并取得房屋他项权证，该事实已由(2013)绍越商初字第1735号民事判决书确认。在办理抵押登记时，两被告书面承诺其抵押房屋未出租，且原告工作人员现场查看抵押房产时并未发现抵押房屋已出租或被实际占有使用等情况，已尽到审慎审核义务。被告王军未按《城市房地产管理法》第五十四条规定进行房屋租赁的备案登记，原告完全有理由相信租赁关系在抵押之前未实际存在。该租赁关系应发生在抵押登记之后，且未经抵押权人同意，该租赁行为无效。因此，请求法院除去租赁权后进行拍卖。第二、原告认为2013年1月18日王军与两被告签订的《房屋租赁协议》并非真实存在，该协议内容与《个人借款最高额抵押合同》、《承诺书》互相矛盾，且在办理昆仑商务中心1幢1104室抵押时，王栋、林天祥均没有提出存在租赁关系。原告与两被告在金融借款合同纠纷一案中，两被告亦没有提及抵押物存在租赁。而现在该《房屋租赁协议》的存在，必然降低抵押物的价值。同时，被告王军提交的证明已一次性支付五年租金40万元的收条，也不符合正常的交易习惯，故该协议不足以反驳《个人借款最高额抵押合同》及《承诺书》，该协议及收条证明力不应确认。第三、据原告向昆仑商务中心的金昌物业公司调查，1幢1104室房屋于2012年2月1日至2013年1月31日期间的物业费是由绍兴美的暖通设备销售有限公司缴纳，并非王军或王军相关的公司缴纳，这与王军提出自2013年1月18日存在租赁关系明显不符。综上，(2014)绍越执异字第27号执行裁定书严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求判令1、对被告王栋、林天祥所有的座落于绍兴市区迪荡昆仑商务中心1幢1104室的房产在涤除租赁权后许可执行。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告王军辩称，第一、本人与王栋签有书面租赁合同，合同约定了双方的权利义务，载明了租赁期限、租赁用途、租赁价格等条款。未向房屋部门备案的责任应该是王栋而非承租人，且未备案亦不是法律的强制性条款或禁止性条款，所以不能据此认定租赁合同无效，租赁合同应真实有效。租赁合同于2013年1月18日签订并生效，房产抵押合同于2013年1月24日办理抵押登记手续，租赁在前，抵押在后。在后的抵押权不影响在前租赁权的行使，租赁合同应对今后的买受人具有约束力。在本案中，本人支付了房租，并且事实上都在合法使用，始终是善意第三人。第二、2013年1月18日签订的《房屋租赁合同》有王栋的签字和手印，是真实存在的。王栋于2013年1月份出租房屋，在1月份贷款，于3月份出走，为在出走前尽可能多拿到现金，他把房子出租得合情合理。而原告向王栋放贷时对其己经负债累累的情况并不十分清楚，所以大家都被蒙蔽了，最终令原告和其他被告都受牵连。本人因为需要租赁稳定的办公经营场所，所以约定五年租期。因一次性付清租金能给承租人较大的优惠，且可避免今后出租方提高租金，所以租金一次性付清也合情合理。但是本人没料到王栋会出走，这不是本人的错。本人支付了租金，并且都在合法使用中，这些客观存在的事实不能因为原告的否认而不存在。第三、物业费是按年交付的，在2013年1月18日之前涉诉房屋还是美的暖通设备销售有限公司在租用，故缴到2013年1月份。本人是自2月份交到2014年1月份，原告再次说起这点，完全不能证明本人未在2013年1月18日承租该涉案房屋。本人于2013年1月18日起租用房屋，工商银行放贷前的审查存在疏忽，不能单方面认为租赁合同和租赁事实的不存在。综上所述，法院作出的执行裁定书事实清楚，理由充分，合理合法，请求法院维持原裁定，保护本人的合法权益，驳回原告工商银行绍兴分行的诉讼请求。
被告王栋、林天祥未到庭应诉，亦未作书面答辩。
原告工商银行绍兴分行提交的证据及本院的认证：
1、中国工商银行浙江省分行个人贷款申请表（经营／消费类）一份、个人借款最高额抵押合同一份、房地产最高额抵押合同一份、房地产估价报告一份、抵押物实地照片一份、绍房他证绍市字第K0000761**号房屋他项权证一份、（2013）绍越商初字第1735号民事判决书一份（均系复印件），要求证明原告对被告王栋享有的债权及原告对被告王栋、林天祥所有的本案讼争房屋享有抵押权和优先受偿权的事实。被告王军对证据无异议，本院予以认定。
2、（2014）绍越执异字第27号执行裁定书一份（复印件），证明原告不服该裁定作出对本案讼争房屋带租拍卖及原告向法院提起异议之诉的依据。被告王军对证据无异议，本院予以认定。
3、抵押物现场照片一份（复印件），要求证明当时抵押现场勘验时，诉争房产是王栋开设的康鼎进出口公司。被告王军质证认为，其在抵押前已经签订租赁合同，经装修后才搬进去的，康鼎公司的牌子一直挂着，在其租赁时也挂了一段时间。本院对证据的真实性予以认定，因所摄时间不明，而且原告陈述2013年1月31日前的物业费是由绍兴美的暖通设备销售有限公司缴纳，被告王军陈述其之前讼争房屋由该公司承租，故对待证事实不予认定。
4、浙江省农村合作金融机构分户明细对账单一组（复印件），要求证明王军在执行听证阶段提交的该证据用于证明其交付租金的事实，原告认为是不真实的。被告王军质证认为，对证据真实性无异议，帐户上所取现金并不是全部用来支付房租的，平时做生意也有备用现金。本院认为，该证据在本院执行听证笔录中并无记载，故对待证事实不予认定。
被告王军提交的证据及本院的认证：
1、2013年1月18日王军与王栋、林天祥签订的房屋租赁协议一份及王栋、林天祥出具的收条各一份，证明被告已在房屋抵押前承租了讼争房产及交付租金的事实。原告质证认为，对证据的真实性无异议，对关联性有异议。认为这些证据不能直接证明被告已经支付房租，并且是一次性支付40万元租金的事实。租赁合同是在抵押后签订的，时间倒签到前面的。本院认为，原告对证据的真实性无异议，该合同系双方真实意思表示，租金履行的依据虽为现金收据，原告有质疑，但讼争房屋系作王军开展杭州汇隆担保有限公司汽车贷款担保业务的场所，应具备资金支付的能力。结合被告王军的证据2已缴纳房屋的相关费用，可证明讼争房屋实际已由其使用。原告虽反驳合同系倒签，但无相关证据证明，故对该证据的真实性予以认定，可以证明王军向王栋、林天祥租赁讼争房屋及支付租金的事实。
2、浙江金昌物业服务有限公司绍兴分公司于2013年5月24日出具的代收讼争房屋的能耗费、电费收据联、物业费发票、杭州汇隆担保有限公司业务委托授权协议各一份，要求证明王军租赁讼争房屋的事实存在。原告质证认为，该证据不能证明已经交付使用房屋。同时，物业费等相关费用是5月份补交的，缴费在抵押之后，故该合同是在抵押后签订的。本院认为，该组证据可以反映王军承租本案讼争房屋作开办杭州汇隆担保有限公司业务委托的场所，物业公司出具的以该公司名义缴付的2013年讼争房屋相关费用的收据，真实性可予认定，可以证明王军于2013年5月补缴了房屋的上述费用。
本院依职权调取的证据及认证：
1、本院（2014）绍越执民字第1216号公告一份，证明本院对本案讼争房产拟进行评估、拍卖的事实。原告及被告王军对证据均无异议，本院予以认定。
2、本院（2014）绍越执异字第27号执行异议案听证笔录一份，证明被告王军自认签订租赁合同时王栋没有把房屋钥匙交给其，是在房屋抵押之后交付的事实。原告及被告王军对证据均无异议，本院予以认定。
被告王栋及林天祥未向本院提交证据。
综合上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
本案讼争房产座落于绍兴市区迪荡昆仑商务中心1幢1104室，房屋产权系被告王栋、林天祥所有（房权证绍市字第××、F0000241004号）。2013年1月24日，两被告将讼争房产办理了抵押登记（他项权证号：绍房他证绍市字第K0000761**号），抵押权人为原告。2013年12月19日，本院（2013）绍越商初字第1735号民事判决书确认本案原告在被告王栋未履行归还借款本金200万元及利息等义务后，对绍房他证绍市字第K0000761**号他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在债权数额337万元范围内享有优先受偿权。案件进入执行程序后，本院（2014）绍越执民字第1216号执行案对本案讼争房产拟进行评估、拍卖时，被告王军以房屋系其承租使用为由向本院提出执行异议，要求带租拍卖及享有优先购买权。2014年6月11日，本院（2014）绍越执异字第27号执行裁定书作出案外人王军的执行异议成立，对位于绍兴市区迪荡昆仑国际1幢1104室房产可租赁至2018年1月18日止，在本院拍卖时享有行使优先购买权的裁定。原告不服，提起本诉。
同时查明，2013年1月18日，被告王栋、林天祥与王军签订房屋租赁协议一份，约定王栋、林天祥向王军出租位于绍兴市区迪荡昆仑国际1幢1104室房产，租期5年，自2013年1月18日起至2018年1月18日止，每年租金8万元，房屋租金应一次性支付等内容。合同签订当日，被告王栋、林天祥分别向王军出具收到房租20万元现金的收据。2013年5月，被告王军使用讼争房屋作为开办杭州汇隆担保有限公司业务委托的场所，并于同年5月24日以该公司名义补缴了入住至2013年5月3日止的电费1376元、2013年2月1日至2014年1月31日止的能耗费4045元、物业费11799元。
另查明，讼争房屋在出租前系精装房，被告王栋于抵押登记后将讼争房屋钥匙交付王军使用。
本院认为，本案争议的焦点是对被告王栋、林天祥所有的已设定抵押权的房屋，被告王军主张房屋应带租拍卖和享有优先购买权的意见是否成立。对此需明确被告王军是否享有租赁权。租赁权本质上属债权，但具有物权的对抗效力。当租赁与抵押竞合时，对租赁权的取得应从合同的真实性、在房屋抵押前是否占有租赁物的表征来确定。联系本案，被告签订的租赁合同主体适格，意思表示真实，被告王军履行了合同的义务并使用房屋。原告虽认为被告的租赁合同系倒签，租赁关系发生在抵押之后，但无证据证明，故合同的真实性可予确认。该租赁合同签订的时间先于抵押合同，但被告王栋交付租赁物的实际时间已在抵押之后，显见被告王军在房屋抵押前并未占有使用租赁物，故其租赁关系不得对抗已登记的抵押权，被告王军要求讼争房屋带租拍卖的抗辩意见不成立，但因租赁关系真实存在，其享有优先购买权的意见，本院予以支持。被告王栋、林天祥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，本院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
对被告王栋、林天祥所有的座落于绍兴市越城区迪荡昆仑商务中心1幢1104室的房屋（房权证绍市字第××、F0000241004号，绍房他证绍市字第K0000761**号）涤除租赁权后许可执行。
案件受理费80元，公告费400元，由被告王栋、林天祥、王军负担，于本判决生效之日起十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周仕勇
审 判 员 陶珊珊
代理审判员 韩咪竹
二〇一四年十二月二日
书 记 员 赵 飞
附相关法律法规：
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十四条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。