重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）綦法民初字第06158号
原告重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路左营街4号10-9，组织机构代码7339613-X。
法定代表人康云，该公司总经理。
委托代理人张智俊，男，1981年12月13日出生，汉族，该公司员工，住重庆市綦江区。
被告魏小刚，男，1986年1月10日出生，汉族，住重庆市綦江区。
被告王敏，女，1987年2月1日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司（以下简称鑫龙物业公司）诉被告魏小刚、王敏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法由代理审判员邓稳独任审判，适用简易程序于2015年9月15日公开开庭进行了审理，原告鑫龙物业公司的委托代理人张智俊，被告魏小刚、王敏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告鑫龙物业公司诉称，被告系原告物业服务区域内XXX号房业主，被告从2012年1月1日起拖欠原告至2015年6月30日止共计42个月的物业服务费3805.2元（90.63㎡×1元／㎡×42个月），公共能源费从2012年1月1日起至2015年6月30日止共计420元（10元／月×42个月），二次加压水电费172.2元（0.6元／吨×287吨），以上费用合计4397.4元。原告因资金周转以及发放员工工资，急需收取前述费用，经找被告多次催收，被告均以各种借口拒绝支付，故原告提起诉讼，请求判决二被告支付：1.物业服务费3805.2元；2.公共能源费420元；3.二次加压水电费172.2元。
被告魏小刚、王敏辩称，二被告系夫妻关系，是重庆市綦江区文龙街道银海新城小区XXX号房屋业主属实，所欠费用的计算时间起止段属实，但二被告并非故意拖欠原告物业服务费。二被告于2009年5月接房后，将物业服务费交纳至2011年12月31日。因原告在服务质量未达到合同约定标准，被告找过原告协商物业服务费的问题，但原告总以各种理由推脱责任。原告至今未交纳费用，主要理由是：1.被告接房时发现进门口处的电箱盒损坏，当时原告表示更换，但至今未更换；XXX号房屋厨房于2010年12月就出现漏水，当时经协商，该房业主同意赔偿被告800元，但因其一直未支付，后原告表示同意扣减被告800元物业服务费，且XXX号房屋业主至今未对漏水情况进行修复；银海新城4幢入口处本设有保安，但原告为节约成本，取消该处保安设置，被告的摩托车于2013年12月在前述保安亭处被盗；原告没有按照临时管理规约的规定为业主办理出入证、业主卡；3、4、5幢公共区域排水系统因管道小，下大雨时排水不畅，导致路面积水严重；小区附属设施损坏严重，原告未及时维修；小区业主违章搭建，原告未及时制止；小区车辆乱停放，导致消防通道堵塞，业主出行不便；小区清洁卫生差，随处可见垃圾。
经审理查明，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司作为甲方（银海新城开发商），重庆鑫龙物业管理有限公司作为乙方，于2010年3月15日对银海新城小区的物业服务管理签订了《银海新城前期物业服务合同》。该合同约定了服务区域、服务事项、服务质量、服务费用、权利与义务、违约责任等内容。其中服务费用约定为：1.包干制（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（人民币，按建筑面积计算）：小高层住宅按1.2元／月／平方米（物业服务费0.9元／平方米／月，电梯费0.3元／月／平方米，一、二层不收电梯费）收取；住改非用户按住宅改为办公用，按200%收取；住宅改为商业用途，按300%收取；商业物业按3.5元／月／平方米（其中幼儿园按2.20元／月／平方米）收取。业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。2.业主共用部位，共用设备、设施运行的能源耗费，采取独立计量核算，实行定额分摊与据实分摊相结合的方式向产权人或使用人计收。其中楼道照明、消防通道照明等未进入物业服务收费成本，按10元／户／月定额由产权人或使用人按月交纳。小区水景、二次供水泵、自备发电机油料以据实分摊的方式由产权人或使用人按月交纳。业主于本合同生效之日起交纳物业服务费。本合同期限为从2010年4月1日起至2013年3月31日止。合同期满前三个月内，甲方作出选聘或者续聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。前述合同到期后，重庆鑫龙物业管理有限公司继续为银海新城小区提供服务。
2013年10月9日，重庆鑫龙物业管理有限公司名称变更为重庆鑫龙物业管理集团有限公司。原告变更名称后，因双方发现在前述合同前言部分将“银海新城小区”表述为“渝北区加州花园”小区，双方对2010年3月15日签订的合同进行了变更，再次签订了《银海新城前期物业服务合同》。该合同约定了服务区域、服务事项、服务质量、服务费用、权利与义务、违约责任等内容。其中服务费用约定为：1.包干制（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（人民币，按建筑面积计算）：小高层住宅按1.3元／月／平方米（物业服务费1.0元／平方米／月，电梯费0.3元／月／平方米，一、二层不收电梯费）收取；高层住宅按1.0元／月／平方米（物业费0.65元／月／平方米，电梯费0.35元／月／平方米，一、二层不收电梯费）；住改非用户按住宅改为办公用，按200%收取；住宅改为商业用途，按300%收取；商业物业按1.5元／月／平方米（含幼儿园1.5元／月／平方米）收取。业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。2.业主共用部位，共用设备、设施运行的能源耗费，采取独立计量核算，实行定额分摊与据实分摊相结合的方式向产权人或使用人计收。其中楼道照明、消防通道照明等未进入物业服务收费成本，按10元／户／月定额由产权人或使用人按月交纳。小区水景、二次供水泵、自备发电机油料以据实分摊的方式由产权人或使用人按月交纳。业主于本合同生效之日起交纳物业服务费。合同期限为2010年4月1日起至2015年3月31日止。重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司在本合同上书写的时间为2009年12月29日，重庆鑫龙物业管理集团有限公司签章，未注明时间。
2014年3月1日，双方再次签订了《前期物业服务合同》，该合同的主要内容与前述第二份合同的内容一致，合同约定的期限为2014年4月1日起至2019年3月31日止。
2014年10月16日，重庆鑫龙物业管理集团有限公司变更登记名称为重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司。2015年银海新城小区成立银海新城小区业主委员会，业主委员会于2015年6月26日与重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司签订了物业服务合同。合同期限为五年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止（因本案原告起诉的物业服务费截止日为2015年6月30日，本院对该份合同约定的内容不进行叙述）。
另查明，2012年8月14日，原告对银海新城小区的物业服务收费取得綦江区发展与改革委员会的批复，高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.65元计收，其中含公共设备设施日常维修养护费0.20元；门面物管服务费按建筑面积每月每平方米1.5元计收，其中含日常维修养护费40%；高层住宅电梯费底层不负担，第二层自愿不乘坐电梯的不收费。第三层及以上按常住人口（连续居住三个月以上）计收，收费标准由原告根据实际情况在以下两种方法中选择一种，方法一：每人每月收取电梯费10元；方法二：在每月每人平均收取电梯费10元的基础上，从第三层起，每一层加收0.3元，售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺收费执行。该收费标准试行三年，有效期从2012年8月14日至2015年8月13日止。
二被告系夫妻关系，二被告居住的位于重庆市綦江区文龙街道银海新城小区XXX号房屋面积为90.63平方米，于2009年5月接房。后二被告因楼上住户漏水、小区车辆乱停放等原因，从2012年1月1日起至2015年6月30日止共计42个月未交纳物业服务费、公共能源费。被告入住后因XXX号房屋漏水，原告曾召集二被告与XXX号房屋业主黄科协商赔偿事宜，并于2011年11月19日达成了赔偿协议：1XXX号房屋业主必须于7日内处理完漏水，杜绝漏水；2.XXX号房屋业主赔偿XXX号房屋业主损失；3.XXX号房屋业主于1个月之内对天然气管道进行整改。协议达成后，XXX号房屋业主未按协议履行。
审理中，被告举示了照片、刻有录音的光盘等，以证明小区存在乱停车、部分绿化地被损坏后原告未及时修复、被告室内天燃气管道腐蚀严重、二被告找原告协商物业服务费等。原告对真实性予以认可，但原告不认可同意扣减被告800元物业服务费。
前述事实，有《前期物业服务合同》3份、《物业服务合同》1份、准予变更登记通知书2份、重庆市物价局渝价（2013）422号文件1份、业主情况登记表1份、协调记录表1份等证据在案为凭，并经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，三方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己约定的义务。本案中，重庆鑫龙物业管理有限公司于2013年10月9日变更登记名称为重庆鑫龙物业管理集团有限公司，再于2014年10月16日变更为重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司虽然在这期间与前述公司分别签订有前期物业服务合同，但均为原告变更登记名称以前所所签订，应视为原告与重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司所签订。原告与重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司于2010年3月15日签订《前期物业服务合同》后，虽然双方多次对该合同的收费情况进行了修改，但原告按1.0元／月／平方米（含电梯费）、按10元／月要求被告支付物业服务费以及公共能耗费低于双方签订的《前期物业服务合同》，本院对前述标准予以采纳。关于二被告认为小区存在乱停车堵塞消防通道的辩称意见，客观上业主的车辆需要停放，但因小区车库设计容量不足而难以满足不断增长的业主车辆停放的需求，作为物业服务企业的原告没有行政执法权，在规范小区停车问题上也缺乏必要的手段；同时，还有一些业主又会以未能在小区内停放车辆而拒绝交费，如此，无论原告是否准许业主在小区公共道路上停放车辆都会招致部分业主之不满，故二被告以此为由拒绝交纳物业服务费的理由不成立。但是，消防通道事关业主及物业使用人的生命、财产安全，原告作为物业服务企业应当高度重视，积极采取措施，联系相关职能部门妥善予以处理。关于二被告提出因4-10-1号房屋漏水，导致被告家中橱柜损坏、天燃气管道腐蚀的意见，因其他业主的侵权行为导致被告财物受损，被告可以与侵权人协商或诉讼解决，不是其拒绝交纳物业服务费的理由，且原告亦组织了双方当事人进行过调解，同时原告认为天燃气管道腐蚀严重，亦可向相关部门反映，若确影响安全，可要求侵权人修复。关于小区违章搭建的问题，小区违章建筑来源于小区部分业主的违法搭建，物业公司在发现业主违规搭建时，应当予以制止，并及时协调，在制止以及协调无效的情形下，相关业主可以固定证据向有关行政主管部门进行投诉。关于被告陈述小区下水管道小，难以满足雨天排水需要的辩称意见，小区下水管道系建设单位设计，原告无过错，原告以此为由拒绝交纳物业服务费的理由不能成立，但是路面积水给业主出行带来不便，原告应当积极协调，妥善处理。关于被告认为原告同意扣减物业费800元的意见，从被告举示的录音中，原告工作人员的陈述是“与被告协商将800元物业服务费放在一边，暂时不交，但是未协商达成一致”，故被告要求扣减800元物业服务费的意见不能成立。关于被告辩称小区公共设施损坏后未及时维修的问题，从被告举示的照片可以看出，该小区确实存在公共设施部分损坏，原告没有及时维修的情形，原告作为物业服务机构，应当根据物业服务合同的约定，对损坏的公共设施及时进行维修，履行好自己的义务。虽然原告为银海新城小区业主提供服务时存在一些瑕疵，但原告仍对被告的住宅物业提供服务，履行了主要义务，保障了业主的正常生活需要，被告以此为由拒绝交纳物业服务费的理由不成立。关于原告要求被告按0.6元／吨交纳二次加压水电费172.2元的诉讼请求，根据双方签订的合同，二次加压水电费系据实分摊，但原告未举示其交纳二次加压水电费的相关依据，本院不能计算出被告应当交纳二次加压水电费的金额，对该诉讼请求本院不予支持。根据本院查明的事实，截止2015年6月30日，二被告尚欠原告物业服务费3806.5元（90.63㎡×1元／㎡×42个月），公共能源费420元。原告主张物业服务费3805.2元，本院予以确认。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、截止2015年6月30日，被告王敏、魏小刚尚欠原告重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司物业服务费3805.2元、公共能源费420元，共计4225.2元，限被告王敏、魏小刚于本判决生效后五日内付清；
二、驳回原告重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司其余的诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告王敏、魏小刚负担（此款原告已交纳，被告在履行前述义务时一并支付原告）
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 邓稳
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 瞿涛