江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鹰民一终字第104号
上诉人（原审被告）鹰潭市房地产开发有限责任公司，住所地：江西省鹰潭市月湖区胜利东路28号，组织机构代码：15999387-6。
法定代表人何锡金。
委托代理人祖铁军，上海嘉华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陆晓初，男，1959年10月12日出生，汉族，江西省余江县人。
被上诉人（原审被告）鹰潭市金秋乐社区服务有限公司，住所地江西省鹰潭市月湖区南站路交警支队后面200米。
法定代表人洪琪。
上诉人鹰潭市房地产开发有限责任公司（以下简称市房地产公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2013）月民一初字第465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人市房地产公司的委托代理人祖铁军，被上诉人陆晓初到庭参加诉讼。被上诉人鹰潭市金秋乐社区服务有限公司（以下简称金秋乐公司）经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年3月1日，原告（乙方）与被告金秋乐公司（甲方）签订了一份商品房买卖合同，约定了甲方将“金秋乐社区”18号楼西边第一、第二套连体排房二套出卖给乙方，每套价格417500元，两套共计835000元，乙方在甲方交付房屋当日一次性付清；甲方在2010年6月底交付房屋及钥匙给乙方，在2010年8月底前给乙方办理好房产证；甲方承诺甲方有权出售该房屋给乙方，不存在一房多卖、查封、抵押等产权纠纷，甲方确保能给乙方办理房产证；如因甲方原因造成该房屋不能归乙方所有，甲方应当按照购房款总额赔偿乙方损失等内容。2010年3月2日，原告（乙方）与被告金秋乐公司（甲方）签订了《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》，约定甲方法定代表人洪琪曾向乙方借款共计675000元用于“金秋乐社区”项目开发，且到期后未按期归还；甲方及洪琪应当在2010年6月底连带负责付清借款675000元，并承担从2010年3月1日至2010年6月底共四个月的逾期还款违约金160000元；如甲方及洪琪在2010年6月底前能够付清借款及违约金835000元，甲方和乙方一致同意双方签订的《商品房买卖合同》当即解除终止。甲方有权另行出售该两套房屋。否则，双方签订的《商品房买卖合同》继续履行，甲方应当按期交付房屋，乙方用借款及违约金835000元直接折抵房款，双方按《商品房买卖合同》执行。
金秋乐老年公寓建设项目是被告金秋乐公司在建的主体工程项目，因该建设项目使用的土地原是鹰潭市政府减收土地出让金以划拨形式提供的，为解决资金短缺，经鹰潭市政府、鹰潭市国土资源局批准，被告金秋乐公司将该土地中的20亩挂牌出让，在挂牌出让时，被告金秋乐公司与被告市房地产公司进行合作开发。2006年1月1日，双方签订了一份《协议书》，该协议书约定了甲方（被告金秋乐公司）乙方（被告市房地产公司）双方为合作开发关系。土地挂牌时由乙方出面摘牌，摘牌后甲乙双方共同进行该项目的商品房开发，甲方负责全盘工作；乙方负责办理好该项目的各项开发手续和售楼服务及建筑质量监督等工作；为了弥补甲方建设资金的不足，乙方愿意提供不少于3000000元的投资，该资金乙方须在土地挂牌时足额注入双方共同账号；甲方同意乙方用于该项目建设的实际投入资金按年回报30%作为固定回报支付给乙方，乙方不再参与利润分红，也不承担亏损风险；甲方同意付给乙方商品房销售总额的1.5%作为项目管理费用，乙方必须提供房地产建设工程管理人员、销售人员、工地代表，财务人员等工资，此项目管理费须等商品房销售所有手续办好后才能支付给乙方；商品房销售价由甲、乙双方按市场行情确定售价，双方共同销售，如甲方已能确保乙方的投资和回报，则由甲方单独定价。预售房款属于甲方的收入，不属于乙方投资；在商品房开发建设时，乙方协助甲方工作等内容。2008年1月18日，被告金秋乐公司与被告市房地产公司又签订了一份《补充协议书》，该补充协议约定了甲方（被告金秋乐公司）同意乙方（被告市房地产公司）已销售的15套商品房的售房款归乙方自己收取作为归还乙方的投资及利润，乙方另行打入乙方的单独账号上；根据市场行情，甲、乙双方商议后另行制定新的售房方案，甲、乙双方均可根据新售房方案对剩余的25套房屋排楼及综合楼进行销售，但乙方销售剩余房时必须征得甲方的同意，同时，乙方开具委托售房书给甲方，委托甲方销售剩余的商品房；甲方售出的房子由乙方负责签定售房合同，双方销售的售房款均须打入甲、乙双方共同认可的账号里；甲方在单独售房过程中，亦须遵守商品房开发的有关规定和税法，若因此给乙方造成了不良后果，乙方也有权对甲方追究赔偿相应的损失，并中止甲方的销售权利等内容。
2008年1月25日，被告市房地产公司向被告金秋乐公司出具一份委托售房书，该委托售房书载明了因金秋乐社区项目是被告市房地产公司与被告金秋乐公司的合作开发项目，根据合作开发协议，被告市房地产开发公司特委托被告金秋乐公司销售补充协议内的剩余商品房，凡被告金秋乐公司售出的房屋由被告市房地产公司负责与购房人签定购房合同，购房款须打入双方已确认的共同账号（共同账号：×××0410）。
2007年3月28日，被告市房地产公司取得金秋乐社区18号楼的商品房预售许可证，2010年2月8日金秋乐社区1-19号楼竣工验收。2012年3月1日，鹰潭市中级人民法院以（2007）鹰执字第39-15号民事裁定书查封了金秋乐社区18号楼西边第一套等八套房屋。
2010年8月24日，被告市房地产公司与案外人艾云飞签订了一份商品房买卖合同，以552342元的价格将金秋乐社区第18幢中西套1-3层01012、01022、01026、01032号房（即诉争的18号楼第二套房）出售给案外人艾云飞。2011年1月28日，艾云飞领取了该套房屋的产权证书，产权证登记所有权人为艾云飞、叶俊。
原审法院认为：2006年1月1日，被告金秋乐公司与被告市房地产公司签订了合作开发老年公寓商品房建设项目的协议书，协议书约定了被告金秋乐公司负责该项目的全盘工作，双方共同销售该项目的房产。2010年3月1日，原告与被告金秋乐公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定了被告金秋乐公司将“金秋乐社区”18号楼西边第一、第二套连体排房以835000元的价格出卖给原告。该合同系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行义务。2010年3月2日，原告与被告金秋乐公司又签订了一份《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》，约定被告金秋乐公司应该在2010年6月底前偿还原告欠款及利息835000元，到期未偿还，欠款折抵房款。到期后，被告金秋乐公司未按时偿还欠款，可以认定原告已经支付了购房款。被告金秋乐公司应当按约定交付房产并办理好产权登记手续。因被告金秋乐公司存在其他经济纠纷，18号楼西边第一套房产被鹰潭市中级人民法院依法查封。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关依法裁定查封的房地产不得转让。被告金秋乐公司在18号楼西边第一套房屋查封期间，没有采取有效措施申请法院解除对该套（即原告所购买）房屋的查封，使得在双方约定的时间内不能向原告交房，现该套房屋仍处于查封状态，原告已无法按照双方签订的合同获得该套房屋，被告金秋乐公司构成违约；原告与被告金秋乐公司购房协议中约定原告购买的18号楼西边第二套房屋，被告市房地产公司已将该套房屋出售给案外人艾云飞，并在房产登记部门办理了产权证书，原告购买该套房屋的目的也不能实现。原告所购买的两套房屋，一套处于查封状态，另一套已被出售给他人，原告订立合同的目的已经不能实现，故原告起诉解除与被告金秋乐公司的商品房买卖合同的请求，本院予以支持。原告要求被告金秋乐公司返还购房本金835000元及利息146948元（按年利率6%计算，从2010年7月1日起计算至2013年5月6日止）。原告与被告金秋乐公司《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》中约定的违约金160000元，系被告金秋乐公司补偿从2010年3月1日至2010年6月底共四个月的逾期未付款的损失，该违约金不能作为本金计算利息，原告出借给被告金秋乐公司的借款本金为675000元，应当按照该数额计算利息，原告要求按照利率6%计算利息损失，未超出中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，本院予以支持，从2010年7月1日计算至2013年5月6日止，共计人民币115425元（2010年7月1日至2013年4月30日共计34个月，为114750元；2013年5月1日至2013年5月6日，为675元）。综上，被告金秋乐公司共需支付原告950425元。
至于被告市房地产公司是否应当承担民事责任。本院认为，被告金秋乐公司与被告市房地产公司合作开发金秋乐老年公寓项目，双方在商品房开发协议中约定了双方系合作开发关系，被告金秋乐公司负责全盘工作，双方共同销售，被告市房地产公司负责办理金秋乐老年公寓项目的各项开发手续和售楼服务及建筑质量监督等工作，且根据双方签订的《补充协议书》和委托售房书，被告金秋乐公司售房并无不可。被告金秋乐公司与被告市房地产公司的合作开发行为在法律性质上应认定为合伙行为，合伙人应当对合伙债务承担连带责任，且根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，被告金秋乐公司与被告市房地产公司合作进行房地产开发，双方为共同投资，共享利润，共担风险，被告市房地产公司应当对合作人被告金秋乐公司的售房行为承担民事责任。故被告市房地产公司辩称其与被告金秋乐公司并非联合开发，而是被告市房地产公司一家开发的意见，与事实不符，本院不予采纳。被告辩称其与原告并未签订合同，购房款也未进入其公司。本院认为，被告金秋乐公司与被告市房地产公司系合作开发，购房款进入哪个账户系双方的内部管理规定，并不能否认双方合作开发、均可售房的事实。综上，被告市房地产公司应当对被告金秋乐公司的违约行为所造成的原告本金及利息损失共计人民币950425元承担连带清偿责任。
对于原告以被告金秋乐公司存在一房二卖为由，要求被告金秋乐公司双倍返还购房款，赔偿原告417500元的损失，被告市房地产公司承担连带责任的请求。本院认为，原告与被告金秋乐公司签订商品房买卖合同的时间为2010年3月1日，被告市房地产公司与案外人艾云飞就同一房屋签订的商品房买卖合同的时间为2010年8月30日，且案外人艾云飞已经领取了该套诉争房屋的产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故原告的该项诉求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，经合议庭评议决定，作出判决：一、解除原告陆晓初与被告鹰潭市金秋乐有限公司于2010年3月1日签订的《商品房买卖合同》；二、被告鹰潭市金秋乐社区服务有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性返还原告陆晓初购房款835000元、利息损失114750元，并赔偿原告陆晓初417500元，以上共计人民币1367250元；三、被告鹰潭市房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币17395元（原告垫付）；由原告陆晓初负担382元，由被告鹰潭市金秋乐社区服务有限公司负担17013元，被告鹰潭市房地产开发有限责任公司承担连带责任。
原审被告市房地产公司不服一审上述判决，上诉称：1、上诉人市房地产公司有证据证明诉争商品房的土地使用人、商品房建设单位和房地产开发商、房地产施工企业、商品房的销售商都是上诉人，被上诉人金秋乐公司未取得土地使用权、商品房开发与建设施工许可证、商品房预售许可证，故被上诉人金秋乐公司与被上诉人陆晓初于2010年3月1日订立的商品房屋买卖合同及补充协议书依照《合同法》第52条第（1）项、第（5）项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第2条的规定，应认定为无效。造成合同无效的过错在于被上诉人金秋乐公司，上诉人市房地产公司不应承担任何责任。2、上诉人市房地产公司对被上诉人金秋乐公司的售房委托授权未生效。因为上诉人市房地产公司与被上诉人金秋乐公司于2008年元月18日签订的《补充协议书》及上诉人市房地产公司2008年元月25日的委托售房书均载明上诉人市房地产公司对被上诉人金秋乐公司售房权利所附的生效条件是售房合同应以上诉人的名义签订，售房款必须打入双方认可的银行账号。因被上诉人金秋乐公司均未按约定履行，故应当认定对被上诉人金秋乐公司售房授权所附条件未成就，未生效。同样，已生效的鹰潭市中级人民法院（2011）鹰民一终字第26号和第32号民事判决书均证明被上诉人金秋乐公司未按双方的约定履行合同。因此，被上诉人金秋乐公司与被上诉人陆晓初之间的房屋买卖行为无效，该行为对上诉人市房地产公司不具有约束力。3、本案案由为商品房销售合同纠纷，原审法院不适用《商品房买卖合同司法解释》，而适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》属适用法律错误或运用法律不当。4、上诉人市房地产公司与被上诉人金秋乐公司联建项目于2009年7月竣工验收，于2009年9月双方结算并予以分割，经鹰潭市中级人民法院的生效判决书确认被上诉人金秋乐公司尚欠上诉人市房地产公司662万元。故本案应当认定被上诉人金秋乐公司及洪琪非法骗取被上诉人陆晓初的借款，涉嫌犯罪。综上，原审法院认定事实和适用法律错误，请求依法改判。
被上诉人金秋乐公司未作答辩。
被上诉人陆晓初口头答辩称：1、上诉人市房地产公司已经授权了被上诉人金秋乐公司可以卖房。2、被上诉人金秋乐公司所借款项均用在本案所涉工程上。3、我方与被上诉人金秋乐公司签订的商品房买卖合同是有效的。4、借款也是事实。
二审中，上诉人市房地产公司向本院提供三组新证据。证据一：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设项目竣工规划验收合格证》及《商品房预售许可证》，证明诉争商品房的土地使用权人、商品房建设单位和开发商、施工单位，商品房所有权人及销售单位均为上诉人市房地产公司，且《商品房预售许可证》也是上诉人单位，故被上诉人金秋乐公司与被上诉人陆晓初签订的商品房买卖合同无效，其违反了《商品房买卖合同司法解释》第二条的规定。证据二：《补充协议书与公证书》、《委托售房书》、鹰潭市中级人民法院（2011）鹰民一终字第26号和第32号民事判决书。证明上诉人市房地产公司委托被上诉人金秋乐公司售房是附条件的，因所附条件未成就，故委托售房未生效。证据三：《合作开发金秋乐社区账目结算分割协议书》、鹰潭市中级人民法院（2011）鹰民一初字第12号民事判决书。证明被上诉人金秋乐公司非法骗取房款据为己有。被上诉人陆晓初的质证意见为：1、本案所开发的用地实际是金秋乐公司的，金秋乐公司是挂靠在上诉人公司的。2、被上诉人借款是给金秋乐公司的，不是洪琪个人借款，有商品房买卖合同为据。3、所借款项给了金秋乐公司，有没有进上诉人公司账户是上诉人与金秋乐公司之间的事。4、所谓的分割协议与我无关。本院认为：对于上诉人市房地产公司提供三组证据的真实性、合法性均予以确认。就证据一的关联性问题，因上诉人市房地产公司与被上诉人金秋乐公司是联合开发，故不能以此认定金秋乐公司与陆晓初之间的商品房买卖合同无效。就证据二的关联性问题，上诉人市房地产公司与金秋乐公司之间的协议是一个法律关系，而金秋乐公司与陆晓初的商品房买卖合同系另一个法律关系，因而证据二的关联性也不予认定。同样，证据三与本案关联性不足。
经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：（一）关于被上诉人金秋乐公司与被上诉人陆晓初签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》的效力问题。本案所涉商品房系被上诉人金秋乐公司在建的金秋乐老年公寓建设项目，该建设项目使用的土地是鹰潭市人民政府减收土地出让金以划拨形式提供的，为解决资金短缺，经鹰潭市人民政府、鹰潭市国土资源局批准，被上诉人金秋乐公司将该土地中20亩挂牌出让。挂牌出让时，被上诉人金秋乐公司与上诉人市房地产公司进行合作开发，即上诉人市房地产公司与被上诉人金秋乐公司之间系联合开发房地产法律关系，该联合开发协议无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人市房地产公司提出本案所涉房产的《商品房预售许可证》的持有人为上诉人市房地产公司，因上诉人市房地产公司对外已授权被上诉人金秋乐公司可以销售房屋，被上诉人陆晓初与被上诉人金秋乐公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，故该《商品房买卖合同》也是合法有效的。（二）关于上诉人市房地产公司提出其与被上诉人金秋乐公司签订的《补充协议书与公证书》及《委托售房书》未生效的问题。一是被上诉人金秋乐公司依照《委托售房书》进行房屋销售系有权销售；二是上诉人市房地产公司与被上诉人金秋乐公司约定必须以上诉人的名义与他人签订商品房买卖合同及购房款应打入双方认可的账户，该约定系上诉人市房地产公司与被上诉人金秋乐公司之间的内部约定，对外不发生法律约束力。上述约定同金秋乐公司与陆晓初之间签订的商品房买卖合同分属两个不同的法律关系。故上诉人市房地产公司上诉提出其与被上诉人金秋乐公司《委托售房书》未生效的上诉理由缺乏法律依据。（三）关于被上诉人金秋乐公司法定代表人洪琪是否涉嫌犯罪的问题，上诉人市房地产公司可以另行主张，该主张与本案无关联性。且上诉人市房地产公司也未能提出足够的证据予以证明金秋乐公司法定代表人洪琪的行为涉嫌犯罪。
综上，上诉人市房地产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费人民币17013元，由上诉人市房地产公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞水才
审 判 员 汪福庚
代理审判员 范 超
二〇一四年九月十五日
书 记 员 蒋慧卿