北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第10819号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。
法定代表人于庆新，董事长。
委托代理人李文娟，女，1970年11月20日出生。
委托代理人管晓楠，男，1990年2月4日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张冠英，女，1977年1月15日出生。
上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）因与被上诉人张冠英物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第15708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月14日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官霍思宇、石煜参加的合议庭，于2015年8月21日公开开庭进行了审理。上诉人均豪物业公司的委托代理人李文娟、管晓楠、被上诉人张冠英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
均豪物业公司在一审中起诉称：2012年12月21日，均豪物业公司与张冠英签订物业管理合同，约定入住时须交纳12个月的服务费用，下次交费应于上一年度交费日期的最后一个月交纳；小区物业费收费标准按建筑面积2.6元每月每平方米计算，如逾期交纳，则从逾期欠费之日起，每天按照应交费总额千分之五比例收取滞纳金。张冠英系位于北京市朝阳区××房屋（以下称涉案房屋）的业主，房屋建筑面积为152.1平方米。张冠英从2012年12月起拒不交纳物业服务费及相关费用，拒不履行自己的交费义务。故诉至法院，要求张冠英支付2012年12月21日至2015年12月20日期间的物业费14236.56元、生活垃圾清运及消纳费90元，并支付滞纳金14236.56元。
张冠英在一审中答辩并反诉称：张冠英是涉案房屋业主，涉案房屋面积属实。物业费的计算方法无异议，滞纳金不认可。不同意均豪物业公司的诉讼请求。张冠英是2008年入住涉案房屋，2010年起厨房的煤气报警器就不工作了，煤气报警器是中央联控的，报警器的设备还在屋内但没法使用。向物业报修后物业承诺维修但至今仍未修好。张冠英交纳了2011年的物业费，但之后没有再交。提起反诉要求均豪物业公司修复煤气报警器至能够使用的状态。
均豪物业公司在一审中针对反诉答辩称：均豪物业公司无法修理。2012年公司已经给张冠英装了一个单独的，是可以起报警作用的。
一审法院经审理查明：2008年4月25日，均豪物业公司与北京宝星置业有限公司（以下称开发商）签订了《前期物业服务合同》，约定开发商选聘均豪物业公司对宝星园项目提供前期物业管理服务，在一期物业服务区域内，提供的前期物业管理服务包括对房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，对房屋建筑本体共用设备设施进行维修、养护、管理和运行服务，维护社区内的公共秩序与安全，对社区的公共行为进行管理等等；物业服务收费为包干制，一期住宅物业费收费标准为2.5元每月每建筑平方米；业主应于购房合同约定的交房之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在本合同约定的日期预交纳一年的物业费用，物业费期满前十五天内预交下一年费用；未按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起，每日按欠费总额千分之五的标准支付违约金；合同期限为2年，自2008年4月3日起至2010年4月2日止；在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满，业主大会尚未成立的，双方如无异议，本合同自动顺延至业主委员会成立并选聘到新的物业管理企业时止。涉案房屋属于宝星园一期项目，房屋建筑面积为152.1平方米，张冠英为涉案房屋业主。
一审庭审中，均豪物业公司提交了其报送给小区办的文件材料一套，称是用来申报使用公共维修基金进行维修的，包括修复消防系统主机，申报修理费大概130万元，包括喷淋水等其他消防设施也包括燃气报警系统的主机部分。张冠英称真实性无法确认。
一审庭审中，张冠英提交了照片一组，用以证明燃气报警器指示灯不亮，没有工作，并称2011年前电源灯还是亮的，张冠英没有改装过这个设备。均豪物业公司对照片的真实性认可，称照片中是原始的报警器，但2012年均豪物业公司又给张冠英单独安装了一个室内报警器，可以报警和实现室内切阀但不能连接主机系统。
庭审中，一审法院询问张冠英所述的燃气报警器是否房屋交付时就存在以及工作原理。均豪物业公司称，燃气报警器是开发商安装的，开发商交房的时候每家每户都有，分户使用，如果用户家里的燃气超标，会自动断阀，然后把信息传输给主机，通过联控报警，保证全楼安全，但主机这边不能切断各家的阀门；燃气问题非常专业，物业无法修理，是由专业燃气公司直接负责维修检修的；个别户主私自改装燃气后，经常有信息传输给主机报警导致主机主板几次被烧，2012年起均豪物业公司就打算启动公维，期间由于政策变化等原因，至今仍未完成，在此期间均豪物业公司就停止使用主机了。
以上事实，有业主资料卡、前期物业服务合同、补充协议、文件资料、照片及当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，开发商与均豪物业公司签订的前期物业服务合同对张冠英具有法律约束力，均豪物业公司应当按照约定提供物业服务，张冠英应当按照约定支付物业服务及相关费用。张冠英未支付物业费、生活垃圾清运及消纳等相关费用，应当向均豪物业公司支付。但张冠英所要求均豪物业公司修复的燃气报警器，因系联控报警设备而属于涉案房屋所在建筑的共用设备设施，均豪物业公司负有维修、养护、管理和运行服务之义务，均豪物业公司未履行修复义务，张冠英有权要求予以修复使之达到正常使用状态。因均豪物业公司未及时履行修复义务，均豪物业公司要求张冠英支付滞纳金，一审法院不予支持，应先由均豪物业公司履行修复义务，张冠英再交纳物业服务费。但生活垃圾清运及消纳费与均豪物业公司是否履行修复义务无关，不以均豪物业公司履行修复义务为前提。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、张冠英于判决生效后七日内给付均豪物业公司2012年12月21日至2015年12月20日期间的生活垃圾清运及消纳费90元。二、均豪物业公司于判决生效后三十日内修复张冠英名下位于北京市朝阳区××房屋内安装的燃气报警联控设备至正常使用状态。三、张冠英于均豪物业公司履行完毕上述第二项义务之日起七日内给付均豪物业公司2012年12月21日至2015年12月20日期间的物业服务费14236.56元。四、驳回均豪物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
均豪物业公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审判决事实不清、证据不足，适用法律错误。《物业管理条例》第五十二条明确规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。1.一审判决将专业技术设备设施的维修义务归责于物业公司不能操作的服务范围内。专业设备设施如燃气系统设备设施必须由相关管理部门控制维护，其他任何没有专业技术并未被授权的单位和个人禁止擅自操作专业系统设备设施。小区的燃气报警联控设备是整个小区业主共同使用的由燃气公司专业控制的设备，一审判决中要求均豪物业公司完成其不能擅自做的事，是强人所难，是法律不允许附加的义务。一审判决中将专业设备设施归列到物业公司服务范围内的公共区域中的设备设施中是概念用错，公司区域内由物业公司维修保养的设备设施根据物业管理条例是指小区内的公共路面、小区路灯照明、垃圾清运等公共区域范围内设备设施。2.物业管理条例规定物业服务范围是指红线以内，户门以外区域。业主房屋内的自有物品是业主的所属之物，不是物业服务合同约定的服务范围。如果业主家里的物件需要维修的，是有偿服务，如果物业公司被允许且有能力维修的，可以按明码标价接受特定业主的约定进行维修，如维修马桶、电灯、通下水道等有偿服务。业主家里的自有物件维修不是物业公司必须服务的内容。张冠英家里厨房内燃气设备不属于物业公司可维修的设备，而且，在业主办理入住时，对燃气设备设施的报修公布了专业燃气故障热线电话，张冠英可以直接拨打燃气故障热线电话进行报修。3.根据物业管理条例，物业费组成部分中包括上水费、电费等，不包括燃气设备设施的相关费用。并且物业公司在一审中明确指出了小区里的燃气报警联控设备的大修需动用专业公共维修资金，物业公司已经将此申请上报政府相关部门进行审批，但目前政府部门尚未给予批准文件，正在进行之中。一审法院判决物业公司在三十日内完成小区内的燃气报警联控设备修复到正常使用状态，是物业公司独家不能完成的任务，能够维修的时间有赖于政府相关部门何时批准燃气维修公共资金。一审判决侵害了物业公司的合法权益，故上诉请求：1.撤销一审判决、重新审理。2.判令张冠英支付2012年12月21日至2015年12月20日期间拖欠的物业服务费14236.56元，生活垃圾清运及消纳费90元。3.判令张冠英合计支付滞纳金14236.56元。总计欠费金额28563.12元。4.判令张冠英承担本案的全部诉讼费。
均豪物业公司向本院提交以下新的证据予以证明：1.均豪物业公司应急系统维修申请公共维修基金的公告；2.专项维修资金应急使用建议；3.申请启用公共维修基金的情况说明；4.均豪物业公司在公示区域公示的照片；5.北京展创丰华工程项目管理有限公司出具的消防改造工程市场价格说明；6.宝星国际一期消防系统应急维修改造申请公维通告；7.北京市朝阳区公安消防支队责令限期改正通知书；8.整改报告；9.未交物业费垫付资金情况说明；10.建筑消防设施检测报告；11.北京科华消防工程有限公司营业执照等资质证明；12.预算书及专项维修资金分摊明细；13.均豪物业公司给国土资源管理局朝阳区小区办的声明。上述证据证明均豪物业公司正在启动公共维修基金的程序。
张冠英服从一审法院民事判决。其针对均豪物业公司的上诉理由口头答辩称：均豪物业公司的上诉意见第一点和第二点，是认为燃气报警联控设备不应该由其来维修。张冠英认为焦点问题是物业公司修还是不修。如果物业公司不修的话，双方可以协商解决问题的方法。
张冠英未向本院提交新的证据。
经本院庭审质证，张冠英不能确认均豪物业公司二审中提交证据的真实性，认为这些证据证明已经能够启用公共维修基金，但不能保证张冠英家的设备正常工作，因此申请公共维修基金与张冠英家的设备是否能正常工作不具有关联性。本院认为，该组证据表明均豪物业公司正在积极筹措小区内的燃气报警联控设备修复启动工作，但目前小区内的燃气报警联控设备尚未修复至正常使用状态，故该组证据尚不能证明均豪物业公司履行了修复义务，亦不具备向张冠英收取物业服务费的条件。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人提交的上述证据、陈述意见在案佐证。
本院认为：均豪物业公司应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，张冠英要求均豪物业公司修复燃气报警器，因系联控报警设备属于涉案房屋所在建筑的共用设备设施，均豪物业公司负有维修、养护、管理和运行服务之义务，均豪物业公司未履行修复义务，张冠英有权要求予以修复使之达到正常使用状态。一审法院判决先由均豪物业公司履行修复义务，张冠英再交纳物业服务费，并无不当，本院予以维持。
综上，均豪物业公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉受理费257元，由北京市均豪物业管理股份有限公司负担（已交纳）；反诉受理费35元，由北京市均豪物业管理股份有限公司负担（张冠英已交纳，北京市均豪物业管理股份有限公司于本判决生效后七日内给付张冠英）。
二审案件受理费584元，由北京市均豪物业管理股份有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
代理审判员 霍思宇
代理审判员 石 煜
二〇一五年九月十八日
书 记 员 郭 琳