黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鸡民终字第248号
上诉人（原审原告）迟仁贵，男，52岁。
被上诉人（原审被告）曹春，男，39岁。
委托代理人蔡婧（系曹春妻子），女，农民。
委托代理人邢萍萍，律师。
上诉人迟仁贵与被上诉人曹春房屋买卖合同纠纷一案，前由鸡西市鸡冠区人民法院于2012年2月8日作出（2011）鸡冠商初字第318号民事判决，被告曹春不服上诉至本院，本院经审理后以原审法院认定事实不清，证据不足为由发回鸡冠区人民法院重审。鸡冠区人民法院重审后于2013年4月26日作出（2013）鸡冠民初字第530号民事裁定书，驳回原告的起诉。原告迟仁贵不服该裁定上诉至本院，本院经审理后以原审认定原告迟仁贵主体不适格驳回起诉不符合法律规定为由指令鸡冠区人民法院对本案进行审理。鸡冠区人民法院审理后于2014年4月14日作出（2013）鸡冠民初字第853号民事判决，宣判后原告迟仁贵不服向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人迟仁贵，被上诉人曹春的委托代理人蔡婧、邢萍萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年5月16日原、被告签订卖房协议书，原告将登记在其名下的坐落于鸡西市鸡冠区西郊乡太阳升村、建筑面积210.80平方米、房屋产权证号为鸡乡房证字第0107**号房屋及该房屋附属设施（包括无照仓房及水井）卖给被告，房屋价格为210800元。2011年5月18日被告占有房屋，2011年5月20日被告给付原告购房款210000元，剩余800元原告称是支付房款时被告扣除的中介费用。同日原告及其前妻陈南莹协助被告在房屋登记管理机关办理房屋产权变更登记的相关手续，在办理变更登记过程中被告向房屋登记管理机关提交了一份委托人为原告，由鸡西恒华房地产评估有限公司出具的鸡恒估字2011第XJ034号房地产估价报告书，该报告书中对双方所买卖的房屋评估价值为189720元。在房产管理部门核发房屋证照时，双方发生争议，房产管理部门未给曹春核发房屋产权证照。在原审过程中，鸡西恒华房地产估价有限公司向本院出具证明一份，证明鸡恒估字2011第XJ034号房地产估价报告书中委托人原告的签名并非原告本人签写，该估价报告书决定收回作废，被告称该估价报告书的评估费用是由其所交纳，并认可是其看到原告卖房的广告牌后，主动找到原告要求购买本案所争议的房屋。
另查明：本案所争议的房屋属农村产权房屋，被告为争议房屋所在地村民。2006年4月30日原告与其配偶陈南莹协议离婚，离婚时本案所争议的房屋协议归陈南莹所有，但未办理房屋产权变更登记，2006年5月10日，原告与陈南莹达成离婚后财产再分配协议，双方协议该争议房产归迟仁贵所有。
原审法院认为，原、被告双方签订的卖房协议书和房屋买卖合同系双方真实意思表示，主体适格，其内容亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。对于原告诉称房屋价款存在显失公平，要求撤销房屋买卖合同的问题，首先，鸡西恒华房地产评估有限公司作出的鸡恒估字2011第XJ034号房地产估价报告书是2011年5月20日作出的，虽然该估价报告书于2011年9月26日被收回作废，但原、被告第一次签订的卖房协议是在2011年5月20日之前，双方签订卖房协议书时的房价是双方认可的；其次，在办理房屋产权变更登记时，原告和原告前妻均在房屋买卖协议上签字，原告没有提供充分证据证明其前妻在不知道价格的情况下签字，本案争议的房屋是农村私产房屋，能够合法购买该房屋的主体具有局限性，故不能认定原、被告所签卖房协议书和房屋买卖合同存在显失公平的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决：驳回原告迟仁贵的诉讼请求。
宣判后，原告迟仁贵不服向本院提起上诉，其上诉理由是，被上诉人搞价格欺诈，显失公平、强买肢残脑萎缩病人唯一房屋，请求二审法院依法改判撤销上诉人与被上诉人签订的卖房协议。
被上诉人曹春以原审判决正确进行了答辩。
本案争议的焦点是，双方当事人签订房屋买卖协议的价格是否显失公平，是否应予撤销。
二审审理中双方当事人均未提交新的证据。二审查明的本案事实与一审认定的一致。庭审中上诉人提出要求对其脑萎缩发病期申请司法鉴定，鉴定目的是证实双方当事人于2011年5月20日签订卖房协议时，上诉人在认知能力上存在障碍，卖房行为不是其真实意思表示。本院经审查认为，上诉人提出的司法鉴定申请，不属本案中需鉴定解决的问题，故向其释明，告知其可就此问题由其利害关系人向基层人民法院提起认定公民为无民事行为能力或限制民事行为能力诉讼。
本院认为，关于双方当事人订立买卖房屋协议时房屋价款是否显失公平的问题，对此问题上诉人在一、二审诉讼中均未提交相关证据证实。原审中经原审法院委托鸡西市中元资产评估事务所作出的鸡中评鉴字（2011）第17号司法评估价值鉴定报告书中确定的房屋价值为34.12万元，但该鉴定意见是按照同类地区普通房屋计算其价值的，未考虑到上诉人出售的房屋坐落于农村，房屋所有权证为鸡乡房证，该房屋只能由所坐落的村集体成员即本村村民所购买，城镇居民及其他村的村民购买此房均不符合法律规定，因此该房屋的出售价格必然要低于房屋的评估价格，双方当事人签订的房屋买卖协议约定价格为每平方米1000元，总计210800元，符合客观实际，并不存在显失公平的情形。关于被上诉人代上诉人委托鸡西恒华房地产估价有限公司所作的估价报告是否属价格欺诈的问题，鸡西恒华房地产估价有限公司所作的估价报告作出的时间为2011年5月20日，而双方当事人协商订立的房屋买卖协议签订的时间为2011年5月16日，因此估价报告对双方签订房屋买卖合同时所商定的价格并不能产生影响，且上诉人作为房屋的出卖方应对自己出售的房屋事先进行市场调查，估算出出售的价格幅度。且买卖协议签订时房屋价格是双方协商确定的并非为被上诉人以欺诈、胁迫的手段使上诉人在违背真实意思的情况下所签订。综上，双方当事人签订的卖房协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，协议合法有效，且双方已按协议约定实际履行完毕，不存在显失公平等可撤销的法定情形。上诉人的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4462元（上诉人迟仁贵已交纳），由上诉人迟仁贵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 季学平
代理审判员 高雪峰
代理审判员 于永强
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 迟 阳
附件：
本判决所依据的法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情况分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
中华人民共和国合同法
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。