惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初551号原告：惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区惠风三路17号TCL科技大厦9楼。法定代表人：潘军，该公司董事长。委托代理人：陈琼，女，该公司工作人员。委托代理人：张曦，广东华商律师事务所律师。被告：李靖，男，汉族，1994年11月17日出生，住湖南省衡山县，原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司与被告李靖商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司的委托代理人陈琼、张曦及被告李靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及相关附件；2、判令被告向原告支付违约金57600元：3、判令被告协助原告办理解除涉案房产的预告登记：4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年7月3日，被告与原告签订《广东省商品房买卖合同》及相关附件，约定由被告购买原告开发的位于惠州××头××大道中××花样××花园××号房，总房款为288000元，被告应当于2014年7月3日前付清首期款88000元，余款200000元于2014年7月10日前以银行按揭贷款方式支付。被告在签订合同后，于2014年2月10日支付首期款10000元，于2014午4月29日支付首期款5000元，于2014年5月2日支付首期款5000元，于2014年5月3日支付房款5000元，于2014年5月17日支付房款10000元，于2014年9月11日支付房款10000元，共计向原告支付房款50000元，尚有房款人民币238000元未支付，亦未办理银行按揭。原告多次通知被告履行合同约定的义务，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，恳请人民法院判如所求。被告李靖辩称，我与原告签订了上述商品房买卖合同的情况属实。但在订立合同后，原告与我方有口头协议，约定首期款是延期支付的。现在，我方愿意一次性付清全部购房款，但不应承担违约金。原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、商品房买卖合同及附件部分内容复印件；2、收款收据复印件；3、关于缴纳购房款的通知单及快递单复印件；4、解除合同通知书及快递单复印件；5、预购商品房预告登记复印件。被告李靖为支持其主张，依法向本院提交了花样年花郡合同信息录入单作为证据。本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证，并根据当事人的陈述及其举证质证情况，审理查证了本案的案件事实。经审理查明，2014年4月29日，被告认购了原告开发的位于惠州××头××大道中××花样××花园××号商品房，并向原告交纳认购定金5000元。此后，被告按照双方约定，于2014年5月2日向原告支付购房首期款5000元，于2014年5月3日支付首期款5000元，于2014年5月17日支付首期款10000元，于2014年5月25日向原告交纳维修基金4249元、按揭抵押费160元、预售登记费80元、查档费50元、签约费400元、公证费440元。其后，原告将被告间的4249元维修基金代为被告交给了房产管理部门，并将被告交纳的按揭抵押费160元、预售登记费80元、查档费50元、签约费400元用于了双方约定的用途。2014年7月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：1、由被告购买原告开发的位于惠州××头××大道中××花样××花园××号商品房，总价款为288000元；2、被告应当于2014年7月3日前付清首期款88000元，余款200000元于2014年7月10日前以银行按揭贷款；3、如被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，并要求被告按累计应付款的5%支付违约金。同日，原、被告签订《之补充协议》，约定：1、被告自行承担不能获得银行贷款或者不能获得足额的银行贷款的风险；2、如果被告在签订买卖合同之日起60日内未能获得银行贷款，被告应将付款方式变更为一次性付款，并在原告通知之日起20日内付清全部购房款；3、无论选择哪种付款方式，如被告未按合同约定的时间依时支付应付的购房款及提供相应个人资料，逾期超过30日的，则视为被告自动放弃对其所购买商品房之权利，原告有权解除买卖合同，原告据此解除合同的，被告应当向原告支付相当于买卖合同总价款20%的违约金，原告有权直接从被告已支付的购房款中扣除违约金，并有权将该商品房另行出售而不用另行通知被告，因出售而获得之利益全部归原告所有。此后，被告所交的5000元认购定金转为购房首期款。原、被告于2014年8月11日办理了上述房屋的预购商品房预告登记，登记证号为：粤房地预登惠州字第3300133354号。被告于2014年9月11日向原告交纳首期款10000元，于2014年12月30日再次向原告交纳首期款10000元。庭审中，原告认可被告所交购房款共计为50000元。上述合同签订后，原告向被告告知了办理按揭贷款的联络银行名字，但被告没有向银行和原告提交申请按揭贷款资料。2016年9月24日，原告向被告发出《关于缴纳购房款的通知》，要求被告在收到通知后20日内缴纳购房余款238000元。2016年12月15日，原告向被告发出《解除的通知》，声称因被告逾期付款超过了约定的期限，决定自被告收到本通知书之日起，解除其与被告的签订的上述商品房买卖合同。2017年3月29日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《之补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约全面履行自己的合同义务。其中《商品房买卖合同》签订在前，《之补充协议》签订在后，两者之间就同一事项作出的不同规定，应当按照签订在后的《之补充协议》的相关规定执行。被告在签订合同后，不按约向原告交纳足额的首期款，不按约向银行或原告提交按揭贷款申请资料，在约定时间内未取得银行按揭贷款，经原告催告后不按约向原告一次性支付购房余款，其行为已经构成违约。按照双方约定，被告的违约行为已导致解除合同的条件成就，原告据此有权解除合同。因此，原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，被告应当按约向原告支付违约金，并办理涉案房屋的预购商品房预告登记注销手续，协助原告办理本案合同备案登记的注销手续。被告所交购房款及尚未发生的费用，在扣除被告应当承担的违约金后，如有剩余，原告应当退还给被告。原、被告在《商品房买卖合同》和《之补充协议》中约定了不同比例的解除合同违约金计算方式，应当按照签订在后的《之补充协议》的约定执行。但是，《之补充协议》约定的违约金计算比例过高，经被告提出，本院参照同类案件的标准，酌情确定为由被告向原告支付总价款10%的违约金。被告提出的原告同意被告逾期付款的事实，没有相关证据支持，本院不予认定。被告向原告交纳的公证费440元，被告否认已经使用消耗，原告没有提交该款项已经使用消耗的证据，应视为仍由原告持有，在合同解除后，原告应当将此款退还给被告。被告向原告交纳的4249元维修基金，原告已经代为被告交至相关管理部门，合同解除后应当由被告自行前往相关部门办理退款手续，原告予以配合。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司与被告李靖签订的关于位于惠州大亚湾澳头石化大道中367号花样年花郡花园6栋4044号商品房的《商品房买卖合同》和《之补充协议》。二、被告李靖于本判决生效之日起10日内办理完成上述房屋的粤房地预登惠州字第3300133354号预购商品房预告登记注销手续，原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司予以配合，费用由被告李靖承担。三、被告李靖应支付原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司违约金28800元。原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司应退还被告李靖购房款50000元、公证费440元。两抵后，实际原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司应付被告李靖21640元，此款由原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司于本判决生效之日起10日支付给被告李靖。四、被告李靖交纳的4249元维修基金，由被告李靖自行向相关管理部门办理退款手续，原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司予以协助。五、驳回原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1240元，由原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司负担340元，被告李靖负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  罗亚鸼审判员  薛银标审判员  曾日华二〇一七年七月十八日书记员  张晓婷