河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终11034号
上诉人（原审被告）：倪全杰，男，汉族，1985年3月29日出生，住河南省汝阳县。
委托诉讼代理人：杨共和，河南犀原律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈娜娜，女，汉族，1985年9月15日出生，住河南省浚县。
被上诉人（原审第三人）：河南左邻右舍房地产营销策划有限公司第六十六分公司，住所地：郑州市二七区郑密路117号1层4号。
负责人：时长乐，该公司总经理。
被上诉人（原审第三人）：河南左邻右舍房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市中原区桐柏路98号帝湖花园A区8号楼1单元14层北C号。
法定代表人：李燕鸽。
上诉人倪全杰因与被上诉人陈娜娜、河南左邻右舍房地产营销策划有限公司第六十六分公司（以下简称左邻右舍第六十六分公司）、河南左邻右舍房地产营销策划有限公司（以下简称左邻右舍公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人倪全杰及其委托诉讼代理人杨共和，被上诉人陈娜娜于2017年8月17日到庭接受了询问。本案现已审理终结。
倪全杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判返还陈娜娜定金2万元（该定金由第三人保管），第三人返还房产证，诉讼费由陈娜娜承担。事实和理由：一、根据最高人民法院《关于买卖房屋的民事行为未完成，买卖关系没有成立的批复》（1988年12月29日）【1988】民他字第55号）批复精神，倪全杰退还陈娜娜定金2万元。第三人返还房产证是合理的要求，因房屋买卖关系没有成立，房屋买卖的民事行为未完成。合同法第130条规定，买卖合同是出卖人转让标的物的所有权与受买人，受买人支付价款的合同，合同法解释（二）对合同必备条款作出了解释，当事人必需就必备条款达成协议，合同若欠缺必备条款，则合同不能成立。按照交易习惯，买房人应当支付房屋的首付款和剩余房款，才能取得对价的房产。在没有约定这一主要条款下，合同不能成立，应返还定金返还房产证。二、一审开庭后，命倪全杰交离婚协议，该离婚协议未经当事人质证，就认定倪全杰没有处分权，并认定是违约的，违反了证据使用规则。三、以离婚协议作为判断，应追加楚天虹作为当事人为妥，因楚天虹与该房产有直接牵连关系。否则属遗漏当事人。四、倪全杰与陈娜娜所签补充协议，是对原合同的变更。按照原合同，是中介机构提供按揭贷款银行，资金全程监管。但陈娜娜称自己是做金融的，银行有关系，要求自行办理贷款。补充协议未约定倪全杰配合贷款。因为陈娜娜抵押其他任何财产，均能获得银行的贷款，并不需要倪全杰配合。补充协议约定“甲乙双方协商意见统一由乙方办理按揭手续。如银行出现任何问题统一由乙方承担。”乙方自行贷款未果，导致合同无法继续履行，应属根本违约。综上所述：倪全杰认为一审法院在认定事实和适用法律、程序上均有错误。请求查明事实，纠正一审程序违法之处。
陈娜娜辩称：倪全杰签合同时，并未告知我房子归他前妻楚天虹所有，后期我到银行已经办理贷款签订了所有手续之后，倪全杰不提交离婚协议。倪全杰违约，要求驳回上诉，维持原判。
陈娜娜向一审法院起诉请求：1、判令解除涉案双方于2016年7月23日签订的房屋买卖合同；2、判令倪全杰双倍赔偿陈娜娜定金40000元。
一审法院认定事实：2016年7月23日，倪全杰作为卖方（甲方）、陈娜娜作为买方（乙方）、左邻右舍房第六十六分公司作为丙方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定甲方拥有位于二七区××单元××号的房屋，房产证号15××67，建筑面积39.66平方米。甲乙双方经协商一致，同意上述房屋及其配套设施的总价款为425000元。乙方应于本合同签订时支付定金20000元，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方代为保管。甲方自本合同签订时将房屋所有权证交由乙方代为保管，作为对房屋真实性提供担保。甲乙双方约定付款方式为按揭贷款的方式，即甲乙双方于本合同签订后，共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。按揭所需费用由乙方承担。乙方应在立契时将首付房款交付甲方，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在首付房款交付时一次性补足。定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方代为保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。合同第五条关于立契过户时间约定为：甲乙双方应在本合同签订之日起九十八个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。甲方须保证房产权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。各方关于违约责任约定为：甲方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，承担的违约责任如下：1、双倍赔偿乙方定金；2、产权证丙方不予退还；3、除承担合同中约定的全部佣金外，另向丙方支付本房产交易总价2%的违约金。乙方若违反本合同第五条约定，则视为单方解除合同，承担的违约责任如下：1、无权要求返还定金；2、除承担合同中约定的全部佣金外，另向丙方支付本房产交易总价2%的违约金。如乙方未按本合同约定向丙方交纳佣金，丙方对乙方已交纳的定金有50%的处置权，等。合同第十二条，双方补充约定为：1、甲乙双方协商甲方配合乙方按揭银行贷款手续，待银行审批通过后，乙方将正常首付支付甲方，双方共同解押；2、解压后，甲方配合乙方办理房管局手续；3、乙方支付的解押款过户时冲抵房款；4、甲方配合房产满两年过户；5、乙方支付丙方佣金7000元整，丙方不再收取任何费用。
合同签订后，倪全杰曾催促陈娜娜一起办理银行贷款手续，但因陈娜娜称自己有熟人在银行工作，办理贷款比较快，要求不再通过中介公司找银行办理按揭贷款手续，由自己找银行办理。后经三方协商，于2014年8月7日倪全杰作为（甲方）卖方、陈娜娜作为（乙方）买方签订补充协议一份，约定甲乙双方通过房友左邻右舍交易二七区郑密路126号1号楼1单元15层1505号房产一套，房产证号：15××67，产权人：倪全杰，甲乙双方协商意见统一由乙方办理银行按揭手续，如银行出现任何问题由乙方承担，与中介公司无关。中介公司只负责办理房管局相关手续，房管局必须走资金监管。甲方负责担保费。
2016年8月12日，陈娜娜向第三人左邻右舍第六十六分公司交纳涉案房屋定金20000元。
后陈娜娜去银行办理按揭贷款手续时，银行要求卖方提供婚姻情况证明，并按流程办理接收房屋尾款的银行卡，左邻右舍第六十六分公司工作人员邀约倪全杰到银行提供婚姻状态证明，倪全杰称已离婚，但至今未到银行提供相关离婚证、离婚协议手续，合同未能继续履行。后倪全杰的前妻到左邻右舍第六十六分公司称涉案房产不属于倪全杰，倪全杰没有权利卖房。后倪全杰表示不再出售涉案房产。
另查明，倪全杰与楚天虹于2015年7月6日离婚，离婚协议约定，涉案房产归楚天虹所有。倪全杰与陈娜娜签订房屋买卖合同时，未提交楚天虹的授权委托书。
一审法院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，涉案房屋虽然在倪全杰名下，但倪全杰与楚天虹于2015年7月6日离婚时约定涉案房屋归楚天虹所有，倪全杰在与陈娜娜签订房屋买卖合同时对该房屋没有处分权，但不能因此导致双方签订的房屋买卖合同无效，双方均应按照合同约定履行。陈娜娜、倪全杰合同约定，倪全杰须保证房产权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。若发生与倪全杰有关的权属纠纷或债务纠纷，由倪全杰负责解决并承担一切后果及违约责任。在合同履行中，陈娜娜在银行办理按揭贷款手续时，银行要求倪全杰提供婚姻状态证明，但倪全杰至今未到银行提供相关离婚证、离婚协议手续，出售涉案房屋亦未取得房屋实际所有人楚天虹的追认，合同未能继续履行。倪全杰的行为已属违约，应承担相应的违约责任。现陈娜娜要求解除合同，倪全杰亦明确并以自己的行为表明不再履行合同，陈娜娜的该项诉讼请求，该院予以支持。因倪全杰违约，应双倍赔偿陈娜娜已付定金20000元，因左邻右舍第六十六分公司代为保管陈娜娜支付给倪全杰的定金20000元，故由该公司向陈娜娜返还20000元，由倪全杰向陈娜娜支付20000元。
关于倪全杰提出双方签订的合同没有约定买方付款数额和付款时间，合同不能成立的辩解意见，经查，本案所涉房屋买卖合同有陈娜娜与倪全杰签名确认，且合同第十二条有关银行贷款及首付款的约定以及2014年8月7日的补充协议系对合同第四条的补充，依据合同法的相关规定，承诺生效时合同生效。依法成立的合同，自成立时生效。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。故陈娜娜与倪全杰签订的房屋买卖合同成立并生效，倪全杰的该项辩解意见，理由不能成立，该院不予采纳。
关于倪全杰提出补充协议约定由陈娜娜单方负责按揭贷款，但陈娜娜贷款款项被银行驳回，造成合同无法履行，且陈娜娜未按合同约定于当天支付定金，没有履行合同的主要义务，陈娜娜违约，其诉讼请求应予驳回的辩解意见，经查，陈娜娜虽然未按约定于合同签订当天支付定金，但经双方与中介协商对按揭贷款事宜进行补充约定后，支付了定金并进一步办理按揭贷款手续，继续履行合同，其行为不构成根本违约。另，虽然合同约定“由陈娜娜办理银行按揭手续，如银行出现任何问题由陈娜娜承担，与中介公司无关。”但该约定是因为陈娜娜为方便贷款，中介公司为排除因陈娜娜自己找银行贷款的风险而设，并不排除倪全杰在办理按揭贷款时的相关协助、配合义务，倪全杰没有证据证明贷款未通过是陈娜娜的原因所致，故倪全杰的该辩解意见，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，该院判决：一、解除陈娜娜与倪全杰、河南左邻右舍房地产营销策划有限公司第六十六分公司签订的《房屋买卖合同》；二、河南左邻右舍房地产营销策划有限公司第六十六分公司于判决生效之日起十日内返还陈娜娜定金20000元；三、倪全杰于判决生效之日起十日内赔偿陈娜娜定金20000元。如倪全杰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由倪全杰负担。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案中，由于倪全杰在与陈娜娜签订《房屋买卖合同》之时，没有如实将其已经与楚天红离婚并约定涉案房产归楚天虹所有的事实告知买房人陈娜娜，而导致纠纷。楚天红在得知倪全杰出卖涉案房产后，到左邻右舍第六十六分公司称涉案房产不属于倪全杰，倪全杰没有权利卖房，继而，倪全杰亦表示不再出售涉案房产，故导致陈娜娜购买房屋的合同目的不能够实现，倪全杰已经构成违约，应当承担违约责任。至于倪全杰提到的上诉理由，一审判决已经进行了分析和解释，说理透彻，本院在此不再赘述。综上所述，倪全杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人倪全杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 童 铸
审判员 郑志军
审判员 马 莉
二〇一七年八月二十八日
书记员 王天峰