安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）田民一初字第02883号
原告（反诉被告）：淮南市地方海事局。
法定代表人：张道学，该局局长。
委托代理人：董仲良，安徽韶美律师事务所律师。
委托代理人：王道帮，安徽韶美律师事务所律师。
被告（反诉原告）：淮南市粥面世家餐饮服务管理有限公司。
法定代表人：余明荣，该公司总经理。
委托代理人：沈国松，该公司法律顾问。
委托代理人：孙超，安徽震一律师事务所律师。
原告（反诉被告）淮南市地方海事局（以下简称海事局）诉被告（反诉原告）淮南市粥面世家餐饮服务管理有限公司（以下简称粥面世家）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告海事局的委托代理人董仲良、王道帮，被告粥面世家的委托代理人沈国松、孙超到庭参加诉讼。原告海事局的法定代表人张道学，被告粥面世家的法定代表人余明荣未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海事局诉称：经上级部门批准，原告将其拥有产权的综合办公楼一至四层商用部分对外公开招租，并请淮南市公证处进行招标公证。经过招、投标及平等协商，原告同意被告承租，并于2009年9月30日签订《房屋租赁合同》。合同约定，房屋租期自2010年6月1日起至2020年5月31日止，共计120个月；房屋税后年租金为135万元，前三年一次性付清，以后每年租金及第二年开始每年的税后保证金30万元于本年度的6月1日前一次性缴清。被告按约缴纳给原告2010年6月1日至2013年5月31日的三年租金405万元，合同开始履行。被告在工程装修过程中，提出种种不合理要求，擅自加建房屋，原告尽可能的满足其要求，对于明显违反合同约定的行为则予以否决。2013年5月31日前，被告依约应缴纳下一年度房屋租金及保证金，尽管原告以口头、书面及律师函的方式多次催收，但被告以各种借口不予缴纳。如期如数缴纳租金是承租方在合同中应履行的主要义务，可被告在合同履行过程中屡次违反约定，该合同没有履行的基础和必要，依法应予以解除，鉴于被告的行为对原告的合法权益造成了极大的侵害，故请求人民法院判令：1、被告给付自2013年6月1日至2015年5月31日拖欠的房屋租金270万元，承担逾期付款利息206550元，给付税后保证金60万元，合计3506550元。2、解除原、被告之间于2009年9月30日签订的《房屋租金合同》、《补充协议》中有关使用原告设施内容的条款。3、承担2015年6月1日至合同解除期间使用该房屋的租金。
原告海事局为证明其主张，在举证期内向本院提交下列证据：
证一、营业执照、组织机构代码，证明其主体资格。被告无异议，本院予以确认。
证二、房屋租赁合同及补充协议，证明1、原、被告签订的租赁合同及其附属设施。2、约定了租金的交付期限及双方权利义务。3、租期开始与结束时间及租金缴纳方式。4、拖欠租金可解除合同。被告对合同的真实性无异议，但对原告的证明观点有异议，认为1、租赁合同约定的标的物为1-4层，未全部交付。2、被告没有违约行为。3、交付房屋时间及计算租期时间不准。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同真实有效，本院予以认定。合同对于房屋交付面积、交接时间，没有明确的约定，本院对于合同履行过程中发生的争议，应当结合其他证据，予以全面认定。
证三、要求拆除违章建筑的三份通知及要求拆除地下室自建冷库的通知，证明1、被告在使用租赁物时，擅自建造冷库、储藏室。2、被告的行为违反了合同约定，对整个大楼安全带来隐患。3、被告的行为违法，原告向相关行政部门进行报告。被告有异议，认为1、该证据与本案无关。2、被告的建造行为是否违章，原告无权认定。3、被告建造的行为没有违反合同约定。本院认为：该组证据系原告单方制作的通知，通知的内容与合同的履行，没有关联性，本院不予认证。
证四、被告向原告提出的两份申请报告，证明1、被告于2010年6月已进行装修。2、被告对其违约行为不予整改。被告有异议，认为向原告提交的报告，不能证明原告交付房屋的时间，落款时间为2011年7月13日，可证明房屋交付时间为2011年5月。本院认为：原、被告签订的合同没有对房屋交付时间进行明确约定，在房屋交付过程中，没有双方签字认可的交付手续，导致本院无法查明具体的房屋交付时间，依据《合同法》的相关规定，本院通过双方举证，对于房屋交付时间综合认定。
证五、关于拆除违章建筑的两份函，证明原告要求行政机关拆除被告的违章建筑。被告有异议，认为与本案无关。本院认为：被告是否存在违章建筑，应由相关只能部门处理，本案解决的争议为双方的租赁纠纷，因此，该证据与本案无关联。
证六、缴纳租金的通知及律师函，证明原告多次催要房屋租金。被告有异议，认为该通知及律师函系原告单方制作，不能认定被告存在拖欠租金。本院认为：原、被告存在房屋租赁关系，因双方对房屋交付、交付时间存在争议，原告以通知的方式，向被告催要租金，与本案具有关联性，该组证据，本院予以认定。
证七、被告对缴纳租金通知的复函，证明被告拒绝支付租金。被告有异议，认为原、被告存在房屋租赁关系，因双方对房屋交付、交付时间存在争议，不能认定被告拖欠租金。本院认为：该证据可证实原、被告双方对涉案标的物的交付时间存在争议，本院将结合本案证据综合认定。
证八、回复函，证明原告要求被告按约支付租金。被告有异议，认为其单方复函不能作为定案依据。本院认为：回复函系原、被告双方产生纠纷后，双方的信函来往，应当结合全案证据，综合认定。
证九、申请书两份，证明1、被告在装修过程中提出无理要求。2原告积极配合。被告有异议，认为该申请洽好证明原告的开业时间，与原告诉请交房的时间有冲突。另外，原告未交付的房屋应当归还。本院认为：该两份申请系被告准备开业前与原告协商相关事宜，不能作为本案的定案依据。
证十、工程竣工验收报告，证明涉案房屋已经验收合格。被告有异议，认为竣工验收时间不能代表房屋实际交付时间。本院认为：该证据与原告向被告交付房屋的时间并没有一定的关联性，本院不予认证。
被告粥面世家辩称：被告已对本案提出反诉，对于原告的辩解意见参照其反诉诉状。
反诉原告粥面世家反诉诉称：2009年9月30日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，反诉被告将其拥有产权的海事局一至四层商务楼及平台出租给反诉原告，合同约定装修期8个月，租期自2010年6月1日起算，反诉原告一次性缴纳三年租金。合同签订后，反诉原告按约缴纳了405万元租金，并从银行贷款3800万元用于装修及前期营业，随后聘用了管理人员等，但反诉被告迟迟未交付房屋，经反诉原告多次催促，直至2011年5月才将房屋交付，延期达20个月，已严重违约。期间，反诉原告按期偿还银行利息及人员工资，给反诉原告造成了极大的损失。依据合同约定，反诉被告出租给反诉原告房屋系一至四层，但交房至今，仍然占用约300平方米的面积未交付。另外，反诉被告因消防检查不合格，至今未通过消防验收。据此，反诉被告已构成严重违约，造成反诉原告的巨大损失，应当承担违约责任并赔偿损失，故提出反诉，请求：1、依法判决认定反诉被告交付房屋的实际时间为2011年5月1日，租期自2012年1月2日起计算。2、继续履行房屋租赁合同，将1-4至商务楼及平台中未交付的部分交付反诉原告。3、扣减未交付部分房屋租金26.5万元，至实际交付时止。4、承担违约责任，赔偿反诉原告经济损失376.3万元。5、反诉被告承担本、反诉的全部诉讼费用。
被告（反诉原告）粥面世家为证明其主张，在举证期内向本院就本、反诉提供下列证据：
证一、营业执照、组织机构代码，证明其主体资格。原告无异议，本院予以确认。
证二、房屋租赁合同、补充协议，证明1、涉案房屋为1-4层商务楼及平台，除电梯外均应当交付。2、合同没有约定交付时间，应当以实际交付时间为准。3、补充协议和协议，证明原、被告双方协商交付房屋的时间。4、合同约定的装修期限和租金计算。5、被告积极履行合同。原告有异议，认为合同没有约定明确房屋交付时间，不能证明被告的证明观点。本院认为：房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同合法有效，因原、被告对于租赁房屋的交接时间及交付面积约定不明，本院应当依据双方举证及法律规定予以综合认定。
证三、装修申请，证明原告实际交付房屋时间。原告有异议，认为该申请只能证明其正在装修的时间，与合同约定的交付时间不一致，与本案无关联。本院认为：该申请系被告单方向原告提出的要求，由于原、被告对于租赁房屋交付时间存在争议，本院应当结合双方举证，综合认定房屋交接时间。
证四、被告出具的拆迁通知，证明双方对于租赁房屋的交付时间。原告有异议，认为该申请只能证明其正在装修的时间，与合同约定的交付时间不一致，与本案无关联。本院认为：该申请系被告单方向原告提出的要求，由于原、被告对于租赁房屋交付时间存在争议，本院应当结合双方举证，综合认定房屋交接时间。
证五、照片一组，证明原告未全面交付房屋，应当扣除相关租金。原告有异议，认为原告没有占有租赁房屋，有规划图纸证实，且在补充协议里已达成协议。本院认为：原告建筑的房屋分为商用与办公两个部分，应当依据规划图纸具体划分，结合本院调取的规划图纸，对该证明观点及异议全面认证。
证六、贷款合同，证明原告迟延交房造成被告利息损失107.3万元。原告对该证据的三性均提出异议，认为与本案无关。本院认为，贷款合同的用途与本案房屋租赁没有关联性，本院不予认证。
证七、税务发票，证明由于原告迟延交付房屋造成原告150万元损失。被告有异议，认为其并非每月交税与其营业利润无关。本院认为：被告向税务机关缴纳税收，是其应尽的法定义务，其缴纳税收的数额，与其与原告之间的租赁关系，没有本质上的联系，本院对其举证观点不予采信。
证八、行政处罚决定书，证明原告所建房屋没有通过验收，导致被告无法正常经营，原告存在违约。原告有异议，认为交付房屋已经通过验收，处罚与本案无关。本院认为：通过原告提交的证据可证实，该租赁房屋已经通过消防验收，且被处罚人为原告海事局，以罚款的形式进行处罚，并不影响被告的正常经营，因此，其举证观点，本院不予认证。
证九、公证书，证明原告应当全部交付1-4层房屋。原告有异议，认为其租赁房屋分成办公与商务两个部分，其交付的应当是商务区域，办公区域不在合同约定之内。主审人认为：通过本院调取的规划图纸，可认为原告已按合同全面交付房屋。
反诉被告海事局辩称：一、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》自2010年6月1日起计算有明确的约定，反诉被告已按约定的时间交付房屋。1、合同自签订之日起即发生法律效力，反诉原告对该房屋已拥有使用权。签订合同时，房屋刚竣工不久，均为毛坯房，故不需要办理交接手续，反诉原告可以依约使用房屋。2、从相关证据可以显示，反诉原告于2010年7月给予反诉被告提交申请，自认其装修1个月有余，即反诉原告已在2010年6月就进行装修。另外，反诉原告在近几年中从未提出房屋交付时间的纠纷，不符合常理。3、反诉被告没有答应装修期6个月的期限。合同约定租金的起算时间迟延，并不说明反诉被告给予反诉原告相应装修时间，合同没有约定，因而不存在8个月的装修时间。二、反诉被告已全部交付房屋，不存在未交付部分。1、租赁合同对交付面积有严格界定，即指“一至四层商务楼及平台”，在规划图纸中对一至四层有明确的标注，不存在没有全部交付的部分。2、在签订合同时，大楼已全部竣工，办公区与商务区已区分，且反诉原告已多次考察，不存在对此有模糊认识之说。三、反诉被告不存在违约。反诉被告严格履行了合同的各项约定，不存在违约。四、反诉被告交付的房屋已经通过全面验收，反诉原告称未通过验收属信口开河。且消防验收与本案不具有关联性。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
反诉被告海事局为证明其主张，在举证期内向本院提交下列证据：
证一、申请三份，证明反诉被告按约交付房屋，反诉原告诉称2011年5月交房不是事实。反诉原告对该证据的真实性无异议，但认为该申请系与反诉被告进行协商，不能认定交房时间。主审人认为：反诉原、被告具体交房时间，因合同约定不明，本院应当结合本案全部证据，予以全面认定。
证二、图纸及补充协议，证明反诉被告严格按照合同约定的面积交付房屋。反诉原告有异议，认为应当以城建档案馆备案的资料为准。主审人认为：反诉被告提供了其租赁房屋建筑图纸原件，标明了商业与办公区域，经本院核实，图纸并无改变，因此，反诉原告的异议不能成立。
庭审中，经合议庭评议，要求反诉原告提供涉案房屋装饰装修合同，反诉原告庭后向本院提交了电梯购买合同及付款凭证。反诉被告对该证据三性均提出异议。本院认为：电梯购买合同与付款时间，与房屋交付时间没有关联，因此，本院对该证据不予认证。
庭审后，本院依职权调取涉案房屋建筑图纸，证明1、与原告提供的图纸是否吻合。2、交付房屋面积。原、被告对该图纸的真实性均无异议，本院予以确认。
经审理查明：原告海事局以公开招标的方式，将其位于淮南市舜耕西路的房屋向外租赁，被告粥面世家中标。2009年9月30日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，原告将其一至四层商务楼及平台（毛坯房，不含电梯）租赁给被告，被告装修后用于餐饮。房屋租赁于2009年9月30日签订合同，考虑乙方（被告）装修，租赁期从2010年6月1日起至2020年5月31日，共计120个月。房屋税后年租金135万元，三年税后租金405万元及第一年税后保证金30万元于签订合同后一个月内付清。以后每年租金及次年税后保证金于本年度6月1日前一次性付清。合同第四条六款关于合同变更、解除与终止条款中约定，逾期未交纳按约定由乙方（被告）交纳的各项费用。合同第六条关于房屋交付及收回的验收约定，甲方（原告）保证租赁房屋主体结构通过验收。2010年5月20日，原、被告达成协议书一份，约定：一、乙方（被告）建设地下室做酒店后堂使用，设计方案经甲方同意……二、……办理立项、规划、建管、消防部门的行政审批和许可……。2011年2月23日，原、被告双方再次达成补充协议一份，约定水、电的安装及收费，第四条约定，今后乙方（被告）不得再向甲方（原告）提出诸如天然气开户、一楼监控室和一楼办公大厅属于商用面积超出原房屋租赁合同内容的要求。
原、被告之间的房屋租赁合同及协议、补充协议签订后，因双方对涉案房屋的交付时间、交付面积多次发生纠纷，双方以“申请”、“通知”、“函”等形式多次向对方提交书面材料。2013年7月24日以后，原告海事局以“关于缴纳房屋租金的通知函”、“律师函”等形式，正式通知被告粥面世家缴纳房屋租金及税费保证金，被告粥面世家向原告海事局复函，认为未到缴纳租金的时间，并予以拒绝支付。
另查明：涉案楼房主体结构部分于2008年5月20日验收合格，2010年3月1日，淮南海事监控中心向工程监理公司提交工程竣工报验单，工程竣工报告中的竣工时间为2010年11月3日，公安消防于2010年11月25日抽查合格，规划、环保、城建档案部门于2010年11月22日验收合格。
再查明：依据本院调取的淮南海事监控中心规划设计图，可认定该楼房由办公及商用两部分组成，原、被告争议的未交付面积部分，依据图纸载明为办公区域。
2015年9月10日及2016年4月6日，被告粥面世家向本院转账135万元，并对其反诉第4项，即承担违约责任，赔偿反诉原告经济损失376.3万元撤诉。
本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同系通过招标方式以后签订，系双方当事人真实意思表示，合同真实、合法、有效。合同签订后，原、被告双方均应当按照合同约定的条款，履行各自的权利和义务，但由于双方在履行合同过程中，对于房屋交付时间和交付面积存在争议，导致纠纷的发生，故本案应当先行认定涉案房屋的交付面积与交付时间。
一、涉案房屋交付面积。反诉被告粥面世家在反诉中称，反诉被告至今占用反诉原告约332平方米房屋，尚不交付，应当扣减相应租金。庭审中认为，一、二层中，反诉原告占用的办公大厅属于交付面积。根据原、被告签订合同第一条约定：租赁房屋坐落在淮南市舜耕西路一至四层商务楼及平台（毛坯房，不含电梯），乙方装修后用于餐饮。以及本院依职权调取的规划图，可确定该楼房为商用与办公两个区域，双方争议的一层、二层中间，有明显的一排隔离墙加以区分，图纸中明确标注二边为“商务”、“办公”字样，经庭审可确定，原告按图纸标注的“商业”区域进行了实际交付，反诉原告诉称未交付约332平方米，属于办公区域，反诉原告所诉与事实不符，本院不予采信。
二、涉案房屋交付时间。原、被告签订的房屋租赁合同第二条约定：房屋租赁于2009年9月30签订合同，考虑乙方（被告）装修，租赁期从2010年6月1日起至2020年5月31日，共计120个月。合同另外约定，交付房屋的条件为主体工程验收合格。依据原告海事局提供的主体工程验收表，可证实涉案楼房主体工程于2008年5月20日验收合格。本案可认定，原告在签订合同前，已完成了合同中关于主体工程验收的条件。因此，被告对于交付房屋迟延的抗辩理由不能成立，本院依法不予采信。原告主张按合同约定的起止时间，本院予以采纳。
三、本诉原告海事局请求解除房屋租赁合同的条件是否成就，以及反诉原告要求继续履行合同的请求能否成立。原告海事局以被告粥面世家拒绝支付房屋租金为由，而要求解除房屋租赁合同。经庭审查明事实可确定，原、被告双方签订合同中，对于房屋交付时间及交付面积均存在相应瑕疵，导致双方对于房屋交付时间和交付面积产生纠纷。本案庭审以后，在本院对被告粥面世家的谈话释明后，于2015年9月10日，向本院转账70万元，2016年4月10日转账65万元，用于支付房屋租金，本院可认定被告在本案审理过程中，表示出继续履行合同的诚意，故反诉原告要求继续履行合同的请求，本院予以采纳。原告要求解除合同的请求，本院不予支持。
四、本诉原告海事局请求支付相关费用诉请的合法性。被告粥面世家租赁原告海事局的房屋，应当依据合同约定，按期支付房租。通过本院认定的房屋交付时间，即以2010年6月1起，至2013年5月30日三年期满。按照双方合同约定，第二年租金135万元及税费保证金30万元应当于合同每年期满之前一次性支付，即于2013年6月1日前一次性支付2013年6月1日至2014年5月30日的房屋租金。至起诉时，原告海事局诉请被告粥面世家支付两年房屋租金，270万元的请求，符合合同的约定，本院予以支持（支付至2015年5月30日）。主张税费保证金60万元，属于原告海事局为保障被告粥面世家按章纳税，而要求被告支付的保证金，在被告完税后予以退还。依据庭审，被告粥面世家在前三年中的经营，无违反税务的行为发生，原告在每年合同期满时应当退还，现该30万元仍由原告保留，因此，其要求被告再行支付60万元的税费保证金，与合同约定不符，该请求，本院不予支持。关于原告主张支付逾期房租的利息，根据本案的认定事实，即按本院确定的房屋交付时间，可确定被告粥面世家拖欠房屋租金事实存在，因此，应当向原告海世局支付相应逾期利息。至原告海事局起诉前，被告粥面世家拖欠租金的利息进行分段计算，2013年5月应当缴纳135万元，至开庭前2015年7月，计26个月，2014年5月应当缴纳135万元，至开庭前2015年7月，计14个月，以上合计40个月，利息为229500元（135万元×5.1%利率÷12个月×40个月）。原告主张被告承担逾期利息206550元，未超出本院核定的利息，对此，本院予以采纳。
五、反诉原告粥面世家反诉请求关于租赁房屋交付面积与交付时间，以及继续履行合同的请求，本院已进行归纳。对于要求反诉被告海事局承担违约责任，赔偿损失376.3万元的请求，因其庭审后向本院撤回，故本院不再进行归纳。
综上，案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决如下：
一、继续履行原告淮南市地方海事局与被告淮南市粥面世家餐饮服务管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《协议》、《补充协议》。
二、被告淮南市粥面世家餐饮服务管理有限公司于本判决生效后十五日内一次性向原告淮南市地方海事局支付房屋租金270万元（房屋租金缴纳至2015年5月30日）。
三、被告淮南市粥面世家餐饮服务管理有限公司于本判决生效后十五日内一次性向原告淮南市地方海事局支付逾期支付房屋租金利息206550元。
四、驳回原告淮南市海事局的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告淮南市粥面世家餐饮服务管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34859元，原告淮南市海事局负担4407元，被告淮南市粥面世家餐饮服务管理有限公司负担30452元。反诉案件受理费18452元，由反诉原告淮南市粥面世家餐饮服务管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 汪 涛
审 判 员 赵 松
人民陪审员 孙明利
二〇一六年四月十五日
书 记 员 ＸＸ晶
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》第四十四条、依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十六条、当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届
至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协
助、保密等义务。
第六十一、条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约
定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者
交易习惯确定。
第六十二条、当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不
能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业
标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应
当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产
的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，
但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第七十七条、当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十四条、有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当
承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付
租金的合同。
第二百一十三条、租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租
金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
（二审上诉中，本判决尚未生效。）