广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠斗法民三初字第79号
原告孙俊洪，男，汉族，1953年5月21日出生。
原告刘西玲，女，汉族，1958年4月12日出生。
被告珠海市腾源物业有限公司。
法定代表人梁长虹。
委托代理人霍艳辉，广东正拓律师事务所律师。
原告孙俊洪、刘西玲诉被告珠海市腾源物业有限公司（以下简称腾源物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴坤年适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙俊洪、刘西玲，被告腾源物业公司委托代理人霍艳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙俊洪、刘西玲诉称：2009年12月15日，原告向被告购买了位于珠海市斗门区白蕉金坑东路38号5栋203房。2010年10月12日，原告与珠海市明城物业管理有限公司（以下简称明城物业公司）签订《物业管理服务合同》。2012年2月4日，原告与被告签订室内装修服务协议。同年3月房屋装修完工验收合格，原告居住了几日后要回昆明居住。原告临走前将房屋的用水向自来水公司办理了停用手续，并将房屋锁匙交给被告备用。2013年6月底，原告打电话通知被告帮忙开通房屋的用水手续。同年7月2日，原告接到被告工作人员电话称房屋有点潮湿，他们已经开窗通风。同年7月4日，原告回来后才知道，由于原告居住的5号楼公共管道堵塞，造成楼上的粪便和污水全部倒灌原告的房屋。被告发现后，派了三人用了2天时间才将堆积在原告家里的粪便和污水清理完毕，并找人维修了堵塞的公共管道。原告回家后看见满屋的飞虫，新买的家具和卧室的房门（木门）被粪便和污水浸泡变形，受到不同程度的损坏。房门不能关闭，墙壁有30至50厘米的浸泡变黄的，水笼头和开关全部变黑，闻到一股臭味，房屋根本不能入住。因此，原告多次找被告协商解决问题，但无结果。原告遂向法院提起诉讼，请求判令：1、被告赔偿原告家具损失13450元、涂料费损失250元，合计共13700元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告腾源物业公司辩称：一，被告是在2011年4月接受原告小区管理的，原告没有与被告签订管理合同也没有缴纳物业管理费。因此，原告没有资格要求被告提供服务。二、原告主张房屋被浸泡的事实不存在。原告既不在房屋内居住，又长期不缴纳物业费，房屋内发生了什么，我们都不知晓。原告称其把钥匙交到物业管理处，但被告并没有收到该钥匙，屋内到底什么原因被浸泡无法知道。三、原告主张的损失不能证实确实存在，更不能证明损失是由被告造成的。
经审理查明：2009年原告向被告购买了位于珠海市斗门区白蕉金坑东路38号5栋203房（楼下为架空层）。2010年10月12日，原告与明城物业公司签订《腾源名苑物业服务合同》，约定明城物业公司对原告购买的物业实行管理，对该物业的公共部分保安、清洁、绿化养护、公共配套设施维修养护等项目提供服务，并按规定收取物业管理费等。2012年2月4日，原告与被告签订《腾源名苑住宅室内装饰装修管理服务协议》，约定由被告为原告购买的腾源名苑小区房屋进行装饰装修。同年3月房屋装修完工验收合格，原告居住至同年6月回昆明。原告临走前将房屋的用水向自来水公司办理了停用手续，并将房屋锁匙交给被告工作人员林翠玲保管。2013年6月下旬，原告打电话通知被告帮忙办理开通房屋的用水手续，准备回来居住。同年6月底，原告接到被告工作人员林翠玲电话称房屋有点潮湿，他们已经开窗通风。同年7月4日，原告回到腾源名苑小区房屋，看见房屋的墙壁有被污水浸泡过的痕迹，家具和卧室的房门（木门）被污水浸泡受到不同程度的损坏，并闻到一股臭味。后经原告了解，由于原告居住楼房的公共管道堵塞，造成楼上的污水倒灌进入原告的房屋。事发后，被告派人到原告家里打扫杂物和清理污水，并找人维修堵塞的公共管道。之后，原告多次找被告协商解决问题，但无结果。因此，原告向法院提起诉讼。请求判令被告和明城物业公司承担赔偿责任。
本案在开庭审理中，明城物业公司辩称，其已不是腾源名苑小区的物业管理者，不应成为本案的被告。明城物业公司对其辩称向法庭提供了相应的证据予以证明。原告认为明城物业公司的辩称理由成立，故当庭以口头形式向法庭申请撤回对明城物业公司的起诉。法庭当庭口头作出裁定，准予原告撤回对明城物业公司的起诉。
另查明：2008年9月18日，被告与明城物业公司签订《物业管理委托合同》，由被告委托明城物业公司对“腾源·阳光地带”住宅小区进行统一、专业的物业管理。2011年4月1日，被告与明城物业公司签订《物业管理委托合同解除协议书》，约定从2011年3月31日解除双方于2008年9月18日签订的《物业管理委托合同》。
再查明：2012年3月，原告在家居商场购买了木皮油漆门、衣柜、布艺沙发、床架、电视柜和间厅柜等，合计11650元。事发后，原告购买了250元的涂料，对房屋墙壁被浸泡的部分进行了装饰。原告购买腾源名苑小区房屋后，按照规定向被告交纳了相关的物业管理费等。
以上事实，有原告提供的合同、收费通知凭据、收款收据；明城物业公司提供的合同；本院依职权向林翠玲调查笔录和现场勘查笔录等证实。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案当事人的主要争议焦点为：一、林翠玲收取原告交来的房屋锁匙是否属于职务行为；二、本案原告的房屋是否发生被浸泡的事实，以及责任如何承担问题。
（一）关于林翠玲收取原告交来的房屋锁匙是否属于职务行为的问题。原告称其将房屋锁匙交给被告工作人员林翠玲备用，目的是方便管理其房屋等。原告认为林翠玲收取原告交来的房屋锁匙是属于职务行为，因此被告应当对其房屋被浸泡造成的财产损失承担全部赔偿责任。被告认为，林翠玲虽是被告工作人员，但其未经被告同意私自收取原告交来的房屋锁匙是属于个人行为，与被告无关。本院认为，对被告工作人员林翠玲收取原告交来的房屋锁匙应当认定为个人行为。理由如下：（1）原告是主动将房屋锁匙交给林翠玲保管的；（2）林翠玲为原告保管锁匙是无偿的；（3）原告交锁匙林翠玲保管的目的、用途无书面约定，且林翠玲不认可为原告保管锁匙是公司行为，而是私人关系；（4）原告无提供相应的证据佐证其将房屋锁匙交给林翠玲保管属于职务行为。综上，原告认为林翠玲收取原告交来的房屋锁匙是属于职务行为，证据不足，本院不予持。
（二）关于本案原告的房屋是否发生被浸泡的事实，以及责任如何承担问题。原告向被告购买“腾源名苑”小区房屋后，并按约定向被告交纳了相关的物业管理费等，被告应当向原告提供相应的物业服务。虽然原被告没有签订物业服务合同，但从被告收取原告的物业服务费等分析，被告是承继了原明城物业公司的物业管理工作，原被告之间存在事实上物业服务关系。因此被告应当按照《腾源名苑物业服务合同》的约定履行义务。根据本院查明的事实，原告的房屋发生被浸泡的事实是确实存在的，其浸泡的原因是由于楼房的公共排水管道堵塞，造成楼上的排污水倒灌进入原告的房屋，导致原告的家具和卧室的房门（木门）和墙壁等被污水浸泡并受到不同程度的损坏。由于被告楼房的排水管道属于共用设施设备，被告有对该共用设施设备进行维修养护的义务。根据国务院《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的的指导意见》第10条规定：“物业服务企业具有下列行为之一的，应承担违约责任：（1）对共用部位、共用设施设备维护管理不善的……”由于被告没有及时发现公共排水管道堵塞而造成原告的房屋被浸泡、财产受到损失，依法应当承担相应的赔偿责任。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”由于原告长期没有在家里居住，对房屋被污水浸泡未能及时发现、报告，造成了自身财产的损失扩大。因此，原告对自己的财产损失依法承担相应的责任。此外，原告请求赔偿金额是其以一年前购买家具的全额价值为赔偿依据，不合常理。因这些家具经过使用后其价值应有所降低，其实际价值应以折价后的价值为准。经本院现场勘查，原告房屋的木皮油漆门和大衣柜被浸泡损坏的程度较为严重，影响了正常使用，其他的家具基本无损坏，仍可正常使用。因此本院酌定原告被浸泡的木皮油漆门和大衣柜（4600元）损失按购买价的八折计算为宜，即为3680元（4600元×80%）。原告诉请赔偿涂料费250无，理由成立，本院予以支持。综上，根据本案的具体情况，本院确定被告承担原告财产损失的七成赔偿额为宜，即为2751元【（3680元＋250元）×70%】。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款，国务院《物业管理条例》第三十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告珠海市腾源物业有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告孙俊洪、刘西玲财产损失2751元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费71元，由原告孙俊洪、刘西玲负担57元，被告珠海市腾源物业有限公司负担14元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审判员 吴坤年
二〇一三年十二月四日
书记员 周豪斌