江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终10273号
上诉人（原审被告）：顾佳蔚，女，1986年10月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：朱永磊，江苏迈图律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐慧，江苏迈图律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：吉韦韦，女，1985年11月5日生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。
被上诉人（原审原告）：沈连慧，男，1984年4月16日生，汉族，住江苏省苏州。
委托诉讼代理人：周胜，江苏名仁律师事务所律师，代理上述两被上诉人。
上诉人顾佳蔚因与被上诉人吉韦韦、沈连慧房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初1999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
顾佳蔚上诉请求：撤销一审判决第三项并依法改判，对应一审、二审诉讼费用由吉韦韦、沈连慧承担。事实和理由：一、一审评估报告采用比较法，但未列出类似房屋的比较价格，结论没有事实依据支撑，不应被完全采纳。吉韦韦、沈连慧提出的房屋差价损失是一种预期利益损失，是不确定的损失，评估价格不能完全反映该损失。合同中约定的违约金是双方意思自治的表现，也是双方订立合同时可预见的损失范围，应当在违约金基础上确定损失。一审法院认定损失时也没有考虑房屋买卖交易将产生税费负担的因素，认定房屋差价损失过高。二、中介费42000元不应由我方承担。双方交易尚未完成，无需支付如此多中介费，我方告知暂不能履行合同之时，询问对方中介费交纳事宜，即可以避免中介费损失，对方仍然交纳属于扩大损失。吉韦韦、沈连慧主张房屋差价损失系合同履行完毕后可以得到的利益，合同履行后的中介费应由吉韦韦、沈连慧承担，所以，其不能既主张房屋差价损失又主张中介费。三、涉案合同没有完全履行，双方都存在一定过错。双方2015年12月份签订合同，约定的网签日期是2016年3月25日，届时房屋购买满两年，可以避免缴纳增值税。合同未能继续履行正是因为这期间出现了变化，故双方都存在一定过错。
吉韦韦、沈连慧辩称，一、一审中的鉴定机构具有房地产估价资质，经摇号选定，现场勘查后做出评估报告。评估机构没有资质缺陷，评估程序合法，内容无失当之处，顾佳蔚对评估报告的异议没有事实和法律依据。二、根据合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。双方签订房屋买卖合同后，因为顾佳蔚的违约，导致我方丧失交易机会，一直租住房屋，造成重大损失。三、中介费属于居间费用，在居间方提供交易机会并促成交易后，我方支付居间费用并无不当。双方签订的房屋买卖合同中明确约定违约方承担中介佣金。四、关于税费和交易费用问题，双方房屋买卖合同附件2中明确约定如产生营业税由出卖方承担，另外根据交易规则，所得税也是由出卖方承担，至于对方所称需要将房屋出售才能实现房屋的现金价值的这一说法，我方认为毫无根据。五、对方并无任何证据证明我方在交易过程中存在过错。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回顾佳蔚的上诉，维持原判。
吉韦韦、沈连慧向一审法院起诉请求：1、判决解除双方签订的《房屋买卖协议》；2、顾佳蔚返还吉韦韦、沈连慧支付的购房定金70000元及房屋差价款282000元，并承担吉韦韦、沈连慧支付的中介费42000元；3、顾佳蔚赔偿实际损失1009000元；4、顾佳蔚承担本案诉讼费。一审庭审中，吉韦韦、沈连慧明确第3项诉讼请求以鉴定意见3146255元、装修38587元为准。
一审法院认定事实：苏州工业园区顺驰凤凰花园2幢409室产权人为顾佳蔚，该房屋面积130.57平方米。2015年12月3日，顾佳蔚（出卖方）与吉韦韦、沈连慧（买受方）及苏州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）签房屋买卖协议，约定出卖方将上述房屋出售给买受方，房屋（包括附件明确的附属物品）价款为人民币235万元。支付方式为贷款支付，出卖方按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。合同附件补充约定买卖双方约定于2016年3月25日前办理网签、并将首付款打入资金托管账户，买卖双方如有预期不办理手续的，逾期不超过15天，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限之第二天起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，每逾期一天，违约方按天向守约方支付本合同约定的房屋价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过15天，守约方有权解除合同，并由违约方按本合同约定的房价款的10%向守约方支付违约金。合同另就其它事宜进行了约定。
同日，双方当事人另签订了补价协议及物品清单，约定申报房价为235万元，双方实际成交总价为2712000元；买受方在签约当日支付出卖方定金70000元整，买卖双方在资金托管当天自行交割282000元。顾佳蔚并于同日向吉韦韦出具收条，确认收到购房定金70000元。2015年12月22日，沈连慧转账支付顾佳蔚房价差价282000元，顾佳蔚并出具了相应收据。
一审另查明，顾佳蔚通过短信与沈连慧就售房事宜进行交谈，2015年12月21日，顾：“沈先生，你中介费付了吗？”2016年2月24日，“很抱歉房子不能如期进行买卖！昨日我已通知中介，不知中介是否告知你此事！如果你有时间我们可以聊一下后续的事项！”沈：“这个中介跟我说过了，你跟他们谈吧，我们是通过中介进行房屋买卖，我这边有问题也会跟他们交涉的。”
上述事实，由房屋买卖协议、补充协议、定金收条、转账凭证、短信记录及事人陈述等予以证明。
一审庭审中，吉韦韦、沈连慧提交自有房屋的出售协议、银行交易记录、租房合同、中介公司商户刷卡交易凭单及收据等，主张其为购买涉案房屋而将自己名下房产出售准备房款，另租住房屋产生损失；并述称中介费总计为42000元，已由其支付。沈连慧质证认为协议等真实性不认可，且与本案无关联；因房屋交易未完成，中介费不需要支付这么多，且该损失由吉韦韦、沈连慧自己扩大的，吉韦韦、沈连慧自己另外一套房屋也是由该中介成交的，无法分清该费用是否为本案房屋交易而产生的。
诉讼中，一审法院依据吉韦韦、沈连慧申请，委托苏州天仁信达土地房地产评估有限公司对上述房屋在2016年2月24日时的市场价值进行评估，2016年8月31日，该鉴定机构出具《评估报告书》，估价结果为房地产市场价值为3146255元（含室内装修价值），建筑面积评估价值单价为24096.31元/平方米。该机构另出具可移动家具家电价值总金额38587元；因当事人对分水器、地段管道是否铺设存争议，是否铺设无法判定，该机构另出具参考意见分水器、地段管道及壁挂炉价值11699元。吉韦韦、沈连慧为此支出鉴定费用20350元。
吉韦韦、沈连慧对该评估报告意见无异议，自愿放弃有争议的地暖部分设施相应费用；顾佳蔚质证认为该鉴定采用的是比较法，但并未列出相关类似房屋的成交记录，鉴定价格明显过高，房屋的价格在很大程度上存在有价无市的情况，不能以此价格来认定吉韦韦、沈连慧的损失。
一审法院认为，双方当事人签订的存量房买卖合同系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按约履行义务。顾佳蔚已明确告知吉韦韦、沈连慧不再履行合同，且于第一次庭审中对此也予以认可，故顾佳蔚行为已构成违约；顾佳蔚现抗辩认为吉韦韦、沈连慧起诉解除合同并未在合同最后履行期限提出存在一定过错的意见法院不予采信。吉韦韦、沈连慧要求解除合同的请求一审法院予以支持，合同解除，顾佳蔚收取的定金及房屋价款应予返还，当事人并有权要求赔偿损失。顾佳蔚庭审中就评估报告提出异议，但其并未明确及举证证实评估报告是否存在资质缺陷、程序违法或内容失当之处，就顾佳蔚的异议一审法院不予采信。一审法院参照鉴定机构对涉案房屋评估的价款3184842元及双方签订合同时的实际价款2712000元，酌情认定吉韦韦、沈连慧因顾佳蔚违约而产生差价损失472842元。关于中介费，吉韦韦、沈连慧支付的该费用42000元符合市场行情价格，且有已支付的银行交易凭证及收款收据佐证，予以认定，该费用系因顾佳蔚违约而导致的吉韦韦、沈连慧直接损失亦应由顾佳蔚予以赔付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认吉韦韦、沈连慧与顾佳蔚签订的房屋买卖协议解除。二、顾佳蔚于判决生效之日起十日内支付吉韦韦、沈连慧定金及房款合计352000元。三、顾佳蔚于判决生效之日起十日内支付吉韦韦、沈连慧损失472842元、中介费42000元，合计514842元。案件受理费17428元、财产保全费5000元、鉴定费20350元，合计42778元，由吉韦韦、沈连慧负担16348元，由顾佳蔚负担26430元。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
二审另查明，双方当事人2015年12月3日签订的房屋买卖协议首部第3点约定：“出卖方、买受方任何一方违约，双方约定的违约金为人民币贰拾叁万伍仟元整（¥235000元），并由违约方承担中介方佣金。”主文第十二条第2款约定：“房屋买卖居间代理佣金，按下列第2项方式处理……【2】买卖双方各自按国家和省、市相关规定分别承付相应房屋买卖居间代理佣金。”吉韦韦、沈连慧一审中提供中介公司的业务收据，载明沈连慧2015年12月22日向中介公司支付买卖服务佣金42000元，物业地址为“凤凰城2-409”；同时提供签购单一份，证明沈连慧2015年12月22日向中介公司支付42000元。
二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，顾佳蔚与吉韦韦、沈连慧在中介公司的组织下，于2015年12月3日就涉案房屋苏州工业园区顺驰凤凰花园2幢409室买卖签订的协议以及补价协议，系双方真实意思表示，应属有效。吉韦韦、沈连慧已经按约支付了定金和购房款差价，顾佳蔚明确告知不再继续履行出售房屋的合同义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。顾佳蔚并无证据证明吉韦韦、沈连慧在协议履行过程中存在违约行为，协议中约定2016年3月25日办理过户手续是双方协商后的真实意思表示，不能据此认定吉韦韦、沈连慧存在过错。
顾佳蔚的违约导致协议无法继续履行，吉韦韦、沈连慧主张解除协议应当支持，协议解除后，吉韦韦、沈连慧已经支付的定金及购房款差价应当返还，且作为守约方，吉韦韦、沈连慧有权要求顾佳蔚赔偿损失，包括协议履行后可以获得的利益。由于顾佳蔚的恶意违约，导致吉韦韦、沈连慧丧失以协议约定价格购买涉案房屋的机会，顾佳蔚违约导致协议解除时的房屋价值与签订房屋买卖协议时的房屋价格之间存在的差额即是吉韦韦、沈连慧遭受的经济损失。对于顾佳蔚主张的交易税费及中介费用，具体由谁负担可以由买卖双方约定，并非一定由买方负担，且并不包含在房屋价格中，故顾佳蔚主张将交易税费及中介费用自买方损失中扣除并无依据。一审中已经由有鉴定资质的评估机构对房屋价格差额进行了评估，比较法是评估机构采用的评估方法，评估机构已经对涉案房屋进行了现场勘查，对其区位、环境均作了表述，并无规定要求评估机构必须在评估报告中列明比较对象的具体情况，上述评估报告程序合法，内容恰当，顾佳蔚并无证据推翻该评估结果，一审法院采信并作为定案依据并无不当。
对于本案房屋交易涉及的中介费，根据双方协议的约定，买卖双方需要按照省、市有关规定向中介公司支付中介佣金，如果存在违约，佣金由违约方承担。吉韦韦、沈连慧已经提供收据及签购单证明其为涉案房屋的交易向中介公司支付了佣金42000元，按照协议约定，该笔费用应由违约方顾佳蔚承担。顾佳蔚虽然在2015年12月21日通过短信询问沈连慧中介费支付事宜，但当时并未提出不再履行合同，也未告知沈连慧不要交纳中介费，故顾佳蔚认为上述中介费42000元是吉韦韦、沈连慧自行扩大的损失没有依据，本院不予支持。
综上，上诉人顾佳蔚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17428元，由上诉人顾佳蔚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
代理审判员 赵 俊
代理审判员 郭 锐
二〇一七年三月十四日
书 记 员 朱冰丽