黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0126民初2394号原告：许艳英，女，1969年7月15日出生，汉族，个体，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：尹哲峰，男，1976年10月24日出生，汉族，巴彦县彦赢法律服务所法律工作者，住巴彦县。被告：陈莉，女，1969年5月6日出生，汉族，公务员，住巴彦县。被告：周广仁，男，1970年2月2日出生，汉族，公务员，住巴彦县。被告：周晓红，女，1973年12月15日出生，汉族，公务员，住巴彦县。上列被告共同委托诉讼代理人：涂娟娟，辽宁谨思律师事务所律师。被告：张冀威，男，1972年11月28日出生，汉族，公司经理，住河北省涿州市。第三人：巴彦县苏城房地产开发有限责任公司，住所地：巴彦县巴彦镇。法定代表人：范生，职务：董事长。委托诉讼代理人：雷树森，男，1979年2月7日出生，汉族，该公司职员，住巴彦县恒瑞小区8号楼2单元1702室。原告许艳英与被告陈莉、周广仁、周晓红、张冀威、第三人巴彦县苏城房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了此案。原告许艳英及其委托诉讼代理人尹哲峰，第三人巴彦县苏城房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人雷树森到庭参加诉讼。被告陈莉、周广仁、周晓红、张冀威经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许艳英向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令排除巴彦县人民法院对巴彦县恒瑞花园小区一层商服厢1建筑面积135.93平方米及厢2建筑面积136.43平方米房产的强制执行，解除对上述房产的查封；2、请求人民法院判令原告与第三人签订的购买案涉房产的《协议》合法有效，确认上述房产归原告所有；3、请求判令第三人配合原告办理上述房产登记手续。事实与理由：原告于2015年8月11日购买了第三人开发的位于巴彦县恒瑞花园小区大门北侧、地上二层地下一层面积740平方米的商服房，总面积430万元。当日办理了进户手续。当时双方约定由出卖方负责尽快办理产权登记手续，涉及的相关费用双方按国家规定承担。进户后原告耗资300多万元对此房产进行了装修。2016年7月16日，原告在此房产开办的巴彦县永发装饰材料商店正式开业，该商店营业至今。2016年11月份，原告得知因第三人与各位被告之间的债务纠纷，导致上述房产中的一部分即一层商服厢1建筑面积135.93平方米房产及厢2建筑面积136.43平方米房产被巴彦县人民法院执行局查封。于是原告向法院提出执行异议。2017年9月6日，法院向原告送达了（2017）黑0126执异39号民事裁定书，裁决驳回原告异议请求。原告对此不服，特提出此诉讼，具体理由如下：第一、原告与第三人签订的关于购买案涉房产的合同合法有效，原告对上述房产的权利应当得到保护。《中华人民共和国物权法》规定：“当事人之间订立有关设定、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据上述规定可以确定，原告与第三人签订的购买房产的《协议》合法有效。第二、原告对案涉房产享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述规定，原告对案涉房产具有物权期待权，人民法院应予保护，故人民法院对上述房产采取查封措施有误。第三、原告对被查封房产未办理登记手续无过错。购买房产后，原告也多次要求第三人办理产权登记，但第三人称7号楼应统一办理，现在还不具备办产权证等事由推拖，导致被查封的房产一直未办理登记手续。综上，原告提出诉讼，望人民法院查清本案事实，支持原告诉讼请求。被告陈莉、周广仁、周晓红在庭审后向本院提交的答辩状中辩称，第一、本案争议的被查封房产归属于苏城房地产公司；第二、原告与苏城房地产公司签订的购房协议未办理预售登记，双方之间大额交易资金仅有收据无其他客观证据佐证，法院不应采信；第三、原告援引《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定要求解除房产查封不应获得支持，原告亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第29条规定情形，请求法院驳回原告诉讼请求。综上，原告所购买的被查封房屋的性质为经营用房，非消费者，原告不是为了满足生活居住需要购买案涉查封房产，而是为了经营需要购买，依法不能主张消费者物权期待权保护，法院查封之时没有备案登记，也没有预告登记，未发生物权的变动，原告依法不是争议房产的所有权人。被告张冀威未向本院提交书面答辩状，亦未出示反驳或抗辩的证据。第三人巴彦县苏城房地产开发有限责任公司辩称，我们没有意见，当时卖给许艳英房子属实。因为各种原因没有办下房产证。同意原告的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告许艳英举示的证据中《恒瑞花园小区预售楼房交款收据》、房屋买卖《协议》、购房款《收据》6份等均为第三人开具，对其真实性予以确认；2、关于原告许艳英举示的证据中取暖费、物业费、水费、电费等，均由相关单位收取，对其真实性予以确认；3、关于原告许艳英举示的视频资料及证人证言。其证明效力应结合其他证据综合确认。本院经审理查明：陈莉、周广仁、周晓红、张冀威与巴彦县苏城房地产开发有限公司存在债权债务关系，本院依法先后查封了巴彦县苏城房地产开发有限公司名下的位于巴彦县巴彦镇恒瑞花园小区一层商服厢1建筑面积135.93平方米、厢2建筑面积136.43平方米的两套房屋（案涉房屋）。许艳英作为案外人对查封标的提出书面异议，本院（2017）黑0126执异39号民事裁定书以许艳英提供的证据能够证明其购买了巴彦县苏城房地产开发有限公司的商品房，但未办理产权登记手续，该房产所有权在苏城地产公司名下，物权登记是法律形式上的公示行为，该房产所有权人仍为苏城地产公司，且许艳英所购买的房产是商服房费居住用房为由，驳回了许艳英的异议请求。许艳英为此在法定期间向本院提起案外人执行异议之诉，请求判令排除对巴彦县恒瑞花园小区一层商服厢1建筑面积135.93平方米及厢2建筑面积136.43平方米房产的强制执行，解除对上述房产的查封。庭审中，巴彦县苏城房地产开发有限公司承认许艳英购买房屋的事实，并同意许艳英的诉讼请求。综合分析各方当事人的诉辩主张、举示的证据及发表的质证意见和查明的案件事实，本案的焦点问题是：许艳英享有的实体权利是否足以阻却执行。关于许艳英享有的实体权利是否足以阻却执行的问题。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明的责任。本案中，许艳英作为案外人主张对执行标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益应承担举证责任，举证不能应承担不利法律后果。结合本案现有的证据及事实分析认定，第一、原告与第三人于2015年8与11日签订购房协议，虽不符合合同格式化要求，但从原告举示的6份交房款收据显示，原告已履行完毕总房款交付义务的62%。因此，原告主张购得案涉房屋的事实成立。第二、原告举示2015年8月以后交纳水、电、物业费用票据以及原告在此经营商店开业影像资料显示，原告已于本院查封房屋之前占有、使用该房屋。因此，原告主张在法院查封前合法占有该不动产事实成立。第三、原告举示巴彦县房产住宅局《公告》显示，其购买的房屋自2017年10月10日起才具备办理权属登记的条件。因此，原告主张其对办理权属登记无过错的事实成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依据该法律规定，结合上述事实，原告对案涉房产在法院查封前就已经签订购房合同，并支付对价由此实际占有、使用、收益，且未办理权属登记非原告自身的原因所致。另案涉房产原告购得时即为商服用房，应不属上述法律条款（二）调整范围。据此，原告对案涉房产享有物权，并享有足以排除强制执行的民事权利。综上所述，原告许艳英的诉讼请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十九条的规定，判决如下：一、不得执行位于巴彦县巴彦镇恒瑞花园小区一层商服厢1建筑面积135.93平方米、厢2建筑面积136.43平方米的两套房屋；二、原告许艳英与第三人巴彦县苏城房地产开发有限公司签订的购买案涉房产的《协议》有效，确认位于巴彦县巴彦镇恒瑞花园小区一层商服厢1建筑面积135.93平方米、厢2建筑面积136.43平方米的两套房屋归原告所有；三、第三人巴彦县苏城房地产开发有限公司协助原告许艳英办理位于巴彦县巴彦镇恒瑞花园小区一层商服厢1建筑面积135.93平方米、厢2建筑面积136.43平方米的两套房屋的产权过户手续。案件受理费人民币7，300.00元，由原告陈莉、周广仁、周晓红、张冀威负担。此款于判决书生效时交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长  杨广新审判员  梁树新审判员  张志芬二〇一七年十一月二十四日书记员  裴立斌