浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸民初字第269号
原告：黄佳。
被告：诸暨展诚置业有限公司。住所地：诸暨市陶朱街道展诚大道**号*楼。
法定代表人：楼国水，系公司总经理。
委托代理人：俞岚，浙江永大律师事务所律师。
委托代理人：周春芝，浙江永大律师事务所律师。
原告黄佳与被告诸暨展诚置业有限公司（以下至判决主文前简称展诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，转为普通程序审理，并于2015年12月12日公开开庭进行了审理。原告黄佳、被告展诚公司的委托代理人周春芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄佳起诉称：2012年7月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，被告将位于诸暨市陶朱街道健民路28号丹桂华庭7幢01单元011201号房以及地下停车库R011卖给原告，总金额为1406756元。合同签订后，原告依约完成了付款义务，被告却未能依约履行合同，构成严重违约：一、根据《商品房买卖合同》的约定，被告应承担逾期交房的违约金。被告于2013年10月22日发出收房通知书，原告于2013年10月30日前去收房，但被告因无法出示住宅楼项目的竣工备案凭证、建设工程竣工规划验收合格凭证及建设工程竣工验收备案凭证等证件，致使原告于2014年4月21日才自行前去收房。根据合同交房日期为2013年10月31日，但原告收房日期为2014年4月21日，被告共计逾期交房172天，被告应承担支付逾期交房违约金人民币132161.02元的违约责任。二、根据《商品房买卖合同》第二条规定该商品房层高为3.0米，但实际层高为2.95米，根据房屋容积率计算比合同少了六十分之一，被告应返还原告购房价的六十分之一计21279.27元。三、根据《商品房买卖合同》第十五条规定，被告应于2014年5月31日前交付《土地使用证》和《房屋所有权证》。如不能在约定时间交付权属证书，于违约之日起180日内被告交付权属证书的，按已付总房价的千分之一承担违约责任；于违约之日起180日后被告交付权属证书的，被告自约定日期起至实际交付权属证书之日止，按日向原告支付总房价款的万分之一违约金。被告至今没有交付权属证书，在违约之日起180日内交付权属书，被告应付违约金1276.76元，如在违约之日起180日后交付权属证书，原告有权继续要求被告按合同约定赔付违约金。被告违约后，原告曾多次找被告协商未果，现起诉要求：1、被告支付逾期交房的违约金计132161.02元；2、被告支付房屋层高不足的赔偿金计21279.27元（以房价款1276756元为基数、按房屋的容积率六十分之一计算）；3、被告支付逾期交付权属证书的违约金（至2014年11月27日的违约金为1276.76元）。
被告展诚公司答辩称：一、关于逾期交房违约金。被告于2013年9月27日完成了单体竣工验收，因为政府规划部门临时变更设计导致验收迟延，属于合同约定的被告可以迟延的情况，故被告无须支付逾期交房违约金。二、关于层高的赔偿金问题。原告的设计备案与实际一致，原告根据容积率来计算层高损失的赔偿金没有事实和法律依据。三、对逾期交付权属证书的问题，首先被告不存在逾期交付的问题。其次，被告已经按照约定的时间前办理了大产权证，办理小产权证的时间与原告缴纳契税等情况有关，被告无法掌控，故被告也无须向原告支付逾期交付权属证书的违约金。
原告黄佳为证明其主张的事实，提供了以下证据：
1、《浙江省商品房买卖合同》及补充协议（即附件八）各一份，拟证明被告违反了合同约定，逾期交付房屋的事实。被告质证认为，对真实性没有异议，但在合同中明确约定商品房的价格与建筑面积有关，与层高无关，而且该合同的附件八第三条明确约定交付的房屋套型与设计图纸一致，相关误差不超过附件一房屋平面图上标识的误差范围，该证据无法达到证明目的。
2、车库（车位）使用权购买协议一份，拟证明车位使用权购买的事实。被告质证认为，对真实性没有异议。
3、销售不动产统一发票一份，拟证明原告已支付房款的事实。被告质证认为，对真实性没有异议。
4、被告于2013年10月31日出具的承诺书一份，拟证明2013年10月31日收房时被告的房屋没有达到交付条件的事实。被告质证认为，对证据本身没有异议，该承诺书产生是由于当时众多业主聚集在一起，事态比较严重，在市政府出面的情况下，被告被迫出具该承诺书，并不是被告的真实意思表示。
5、关于丹桂华庭住宅小区部分业主交房过程反映问题的回复一份，拟证明被告交付的房屋层高不足的事实。被告质证认为，该证据恰恰可以证明被告的设计与实际施工是一致，并不存在误差。
6、丹桂华庭交房前补充协议书（空白格式）一份，拟证明被告逾期交房的事实。被告质证认为，此系被告与其他交房业主签订的协议书，与本案无关，且没有被告的盖章。
7、致诸暨展诚置业有限公司的函及快递邮寄单各一份，拟证明被告第二次逾期违约的事实。被告质证认为，其没有收到过原告提交的函件，该函件是原告单方出具，内容与事实不符，另不签署补充协议收房的也不占少数。
8、章麒鹤、楼清华与楼国水之间的录音资料及文字记录各一份，拟证明被告第二次违约的事实。被告质证认为，该录音产生的时间、背景、人物不明，且未经过公证；从文字资料来看，也并不完整，无法判断是否是当事人的真实意思表示；对逾期交房有代表权的并不是楼国水，录音对话中也明确提到“另有他人”，是孙总和翁总；录音资料的内容与事实不符，不签订补充协议而交房的业主也不占少数；即便该录音资料是真实的，也仅仅是章麒鹤、楼清华和与楼国水个人之间的谈话，与本案没有关联。
被告展诚公司为证明其辩称的事实，提供了以下证据：
9、单位（子单位）工程质量竣工验收记录及本院（2014）绍诸民初字第1847号民事判决书各一份，拟证明被告已于2013年9月27日完成涉案楼房的单体竣工验收，房屋已经可以正常使用，因政府规划部门临时变更电力管道设计，导致整体竣工验收延迟等事实。原告质证认为，对竣工验收记录的真实性没有异议，对其证明目的有异议，竣工验收记录实际上是一份五方验收，根据法律法规规定，商品房交付必须要符合综合验收的各项要求，并进行备案登记，这一点在合同中也有约定，因此被告提供该证据要证明涉案房屋已经具备交付条件的证明目的是不成立的；对民事判决书的真实性没有异议，但是原告认为该民事判决书涉及的是本案所涉小区其他业主与被告之间的诉讼情况，并不可以作为本案认定事实的依据。
10、对应楼房产权证一份，拟证明被告已经于2014年5月31日前办理了大产权证，不存在逾期交付权属证书的事实。原告质证认为，对真实性没有异议，但根据《商品房买卖合同》第十五条规定的延迟交付权证，办理的应该是分证的时间，而不是总证的时间。
11、层高的设计备案表一份，拟证明被告的层高设计与实际施工、规划是一致的事实。原告质证认为，对真实性没有异议，但立面图在施工前就应当具备，在双方签订合同之前，被告是知道的，但没有向原告说明，依然在合同中约定3米的层高，主观上带有欺诈的故意，这恰恰可以证明在原、被告双方发生纠纷后，被告也没有将该情况告知原告。
本院对上述证据分析、认证如下：
双方当事人对证据1、2、3、4、5、6、9、10、11的真实性均未持异议，本院依法予以确认，可以证明本案的基本事实。证据7，系原告单方制作，现亦未有证据证明该函件已送达至被告处，本院不予确认。被告对证据8的真实性虽存有异议，但未提供相反证据，亦未申请司法鉴定，本院根据民事诉讼证据规则之规定，推定该证据真实，可以证明案涉小区部分业主在2013年12月底与被告就交房收房部分事项磋商不成的事实。
经审理，本院查明：
被告展诚公司系诸暨丹桂华庭小区的开发商。2012年7月6日，出卖人展诚公司与买受人黄佳签订《浙江省商品房买卖合同》一份，双方约定：“1、展诚公司将坐落于丹桂华庭小区第7幢1单元011201号房屋出卖给黄佳；2、房屋层高3.0米，建筑面积156.40平方米，每平方米价格8163.4元，共计价款1276756元；3、买受人在合同签订时首付总房款的51%计人民币646756元，余款由买受人在合同签订后10日内办理公积金及银行商业按揭贷款手续；4、出卖人应当在2013年10月31日前将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，具备商品房正常使用的基本条件；5、如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……由于政府及相关部门调整以及出卖人无法控制等特殊原因致使商品房推迟交付或无法交付的，出卖人应在发生之日起三十天内告知买受人……；6、出卖人逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五计算的违约金；7、出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2014年5月31日前取得上述的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；若约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；若约定日期起180日以后，买受人不退房的，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”原告黄佳已付清涉案商品房房款。
因丹桂华庭小区房屋出现迟延交付情形，双方发生纠纷，为平息纠纷，被告于2013年10月31日出具“承诺书”一份，承诺减免买受人一年的物业管理费，并承诺在2013年12月31日前达到合同约定的交房条件。但原告并不接受该“承诺书”中由被告承诺的补偿方案。另被告为解决纠纷，自行制作包含对业主进行补偿等内容的交房前补充协议书一份，该协议书中载明的具体补偿方案为“对由于电力配套而导致的延期交房问题，甲方同意每户按2000元/百万元合同总价的标准补偿乙方，另加再免缴2014年度的物管费；对合同层高标注错误问题，甲方同意按每户3000元/百万元住宅总价的标准补偿”。
本院（2014）绍诸民初字第1847号生效判决书中已查明“因诸暨经济开发区管理委员会调整丹桂华庭小区高压电缆管线工程规划的原因，导致该小区电力开闭所高压电缆管道施工工程迟延竣工三个多月，最终导致涉案商品房于2013年12月26日才通过综合验收”之事实，并确认被告作为出卖人可以据实延期三个月交房。原告于2013年12月底收到被告的收房通知，但原告去收房之日因部分事项，与被告磋商不成，未收房。后原告于2014年4月21日收房。
原、被告签订的商品房买卖合同中约定商品房层高为3.0米，但房屋实际层高为2.95米。被告于2014年5月底前取得了原告购买的涉案房屋所属的丹桂华庭2幢房屋的相应权属证。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原、被告于2012年7月6日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同的约定享有权利、履行义务。该合同约定：由于政府及相关部门调整以及出卖人无法控制等特殊原因致使商品房推迟交付或无法交付的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。现本院已查明被告迟延交房是因为诸暨经济开发区管理委员会临时调整小区高压电缆管线工程规划，致该小区的电力开闭所高压电缆管道施工工程迟延竣工三个多月造成，并确认被告可以据实延期三个月交房。虽被告未及时将该情况告知原告方，在沟通联系上存在不足之处，但不能否定被告可以延期交房之客观事实的存在。另双方在2013年12月底就交房事项未能磋商一致，但原告亦未提供证据证明被告在此后对交房设置了障碍，另该小区部分业主在未与被告签订补充协议的情况下已于2014年1月底前收房，对照合同上约定的交房日期2013年10月31日，并未超出本院生效裁判文书所确认的可以顺延的三个月期间。可见，原告未在该期限内收取房屋，而拖延至2014年4月21日才自行去收房，并不能归责于被告。故原告主张被告逾期交房不成立，其主张的逾期交房违约金不当，本院不予支持。
对原告主张的商品房层高不足问题，本院认为，双方签订的商品房买卖合同中关于层高为3.0米的约定应属有效约定，当事人应当遵循诚实信用原则履行。虽被告交付的房屋层高为2.95米，符合商品房设计层高的最低标准要求，且通过规划验收，但与合同约定的层高3.0米不符，属于被告的违约行为，被告理应对原告承担因违约给其造成的损失。现原告要求被告赔偿该项损失的计算方式，并无不当，本院予以支持。
对原告主张的逾期交付权属证书违约金问题，原告认为该逾期交付的权属证书是指被告未能在2014年5月31日前交付其所购买的商品房的权属证书，而根据双方签订的商品房买卖合同中第十五条约定，被告应于2014年5月31日取得土地使用权初始登记（即指取得《土地使用权证书》）及商品房所有权初始登记（即指取得《房屋所有权证》），交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。本案被告已于2014年5月底前取得涉案房屋所属的丹桂华庭7幢整幢房屋的相应权属证书，该权属证书仅有一份，而业主人数众多，若实际交付该证书无论在理论上还是实际上均无法实现，该权属证书的取得时间点亦符合合同约定的期限，原告不能以此作为被告需向其交付其向原告购买的该套房屋的单个权属证书的时间节点。故原告据此主张被告违约，要求被告支付逾期交付权属证书的违约金，理由不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告诸暨展诚置业有限公司赔偿原告黄佳因商品房层高不足给其造成的损失计人民币21279.27元，款限本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告黄佳的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3394元，由原告黄佳负担2200元，被告诸暨展诚置业有限公司负担1194元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费3394元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 韩 华
人民陪审员 周苗来
人民陪审员 杨科晔
二〇一六年一月十八日
书 记 员 杨 琼