江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5497号
上诉人（原审被告，反诉原告）路东华，女，1976年8月14日生，汉族。
委托代理人贺勃，江苏天玺律师事务所律师。
委托代理人庄文，江苏天玺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）胡正文，女，1988年9月10日生，汉族，无业。
上诉人路东华因与被上诉人胡正文房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人路东华的委托代理人庄文，被上诉人胡正文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡正文原审诉称，胡正文因筹备舞蹈工作室的需要，租赁路东华位于本市鼓楼区和燕路7号219室房屋，胡正文看房时认为本就面积不大的房屋中有两堵墙，无法改造为舞蹈工作室开展教学使用，路东华表示房屋中两堵墙为其自行所造，若胡正文愿意承租均可由其自行完全拆除，后胡正文表示认可。双方遂于2015年4月14日签订《房屋租赁协议》，胡正文向路东华缴纳了一年房屋租金及保证金合计32000元。后胡正文在拆除房屋中墙体时发现部分墙体为房屋主体结构的一部分，无法完全拆除，导致胡正文租赁该房屋作为舞蹈工作室的合同目的根本无法实现，胡正文遂于4月22日向路东华提出解除合同，但路东华拒绝与胡正文磋商沟通。由于路东华未向胡正文完全说明房屋真实情况，导致胡正文租赁房屋的目的不能实现，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁协议》；2、路东华返还胡正文房屋租金及保证金合计32000元。
路东华原审辩称，胡正文未经允许擅自改变房屋结构，给路东华造成损失，且双方从未达成解除合同的合意。综上，请求驳回胡正文的本诉请求。
路东华原审反诉称，2015年4月13日，路东华与胡正文签订《房屋租赁协议》一份，约定路东华将其位于本市鼓楼区和燕路7号219室房屋租赁给胡正文经营使用，未经路东华同意，胡正文不得擅自改变房屋结构。后胡正文未经路东华同意，私自将房屋墙体拆除，多次协商均无果。胡正文的行为已严重侵害了路东华的合法权益，给路东华造成房屋租金、房屋使用费及房屋闲置损失。为维护反诉原告的合法权益，故提起反讼，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁协议》，胡正文将其承租的位于本市鼓楼区和燕路7号219室房屋返还路东华，胡正文缴纳的保证金2000元不予退还；2、胡正文支付2015年4月13日至2015年5月14日的房屋租金2500元，并按2500元／月标准支付2015年5月15日至租赁房屋实际返还之日止的房屋占有使用费；3、胡正文赔偿墙体恢复原状的费用8000元并赔偿租金损失12500元；4、胡正文支付2015年4月13日起至租赁房屋实际返还之日止的物业费（按每月115.43元计算）、公摊水电费（按每月37元计算）及实际使用的电费。
胡正文原审辩称，1、对于路东华要求解除双方签订的《房屋租赁协议》及返还租赁房屋的诉讼请求，胡正文予以同意；2、胡正文并未改变房屋结构，路东华没收保证金没有依据；3、胡正文同意支付2015年4月13日至2015年5月5日的租金及物业费、公摊水电费及电费，但对物业费、公摊水电费及实际使用电费的数额及计算标准有异议，路东华尚未提供上述费用的计算标准或依据；4、对路东华主张的房屋占有使用费，由于是路东华拒绝接收房屋而扩大的损失，不应由胡正文承担，且胡正文已代路东华对外发布租赁信息；5、对路东华恢复原状的主张，因拆除的墙体系自行搭建的隔板，胡正文拆除上述墙体系经得路东华同意，且并非主体结构，故胡正文无需予以恢复；六、对路东华主张的租金损失，因双方签订的房屋租赁协议已解除，不存在租金损失问题。
原审法院经审理查明，路东华系南京市和燕路7号219室房屋（建筑面积67.9平方米，以下简称涉案房屋）的所有权人。
2015年4月，路东华（甲方）与胡正文（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将涉案房屋租给乙方使用，租赁期为2年，自2015年4月14日至2017年4月13日止，年租金30000元，租金12个月支付一次，先付款后租用；甲方签约时收取乙方2000元作为租房保证金，如乙方未经甲方同意擅自改变房屋结构，乙方未按时交纳相关房租及有关费用，甲方有权没收保证金，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，甲方应全额退还租赁保证金；乙方从入住之日起工商管理和税务方面的证照管理费用、物业管理费、水费、电费，均由乙方自行全额按期支付；如因不可抗力或意外事件，致使房屋无法使用、征用、拆迁出租房屋的情况，本合同终止等等。胡正文提交的协议载明的签订日期为2015年4月14日，路东华提交的协议载明的签订日期为2015年4月13日。
上述合同签订后，胡正文于2015年4月14日向路东华支付房屋租金30000元及租房保证金2000元，合计32000元。路东华向胡正文交付了案涉房屋。胡正文接收房屋后将涉案房屋内原隔断予以拆除，后发现与隔断相连的部分墙体为承重墙，无法拆除，无法实现用作舞蹈工作室的目的，遂与路东华联系，要求解除合同，退还房屋租金及保证金。2015年5月5日，双方的手机短信来往中，路东华表示涉案房屋在2015年5月14日前恢复原状，退还15000元。胡正文表示2015年5月14日前恢复原状，退还17000元。后因双方未协商一致，胡正文诉至原审法院，要求判如所请。路东华后提起反诉，要求解除合同，并赔偿损失。在2015年6月17日的庭审中，胡正文与路东华均要求终止履行合同。
审理中，原审法院于2015年7月22日组织双方对涉案房屋进行勘验。经勘验，涉案房屋内原进行隔离的木板等材料均已拆除并散落在房屋内，进门左侧处有部分墙体凸至房间内，该墙体为承重墙，无法拆除。因双方对涉案房屋交付时的状态无法确认一致，故路东华将房屋恢复原状的诉讼请求变更为被告支付恢复原状的费用8000元。对恢复原状的费用，胡正文仅认可1000元。在本次勘验中，基于双方均要求解除合同，为减少损失，原审法院要求双方对租赁房屋予以交接，路东华代理人当场同意交接，但事后并未与胡正文进行交接。
因原、被告双方分歧较大，致原审法院调解未果。
以上事实，有双方当事人陈述及《房屋租赁协议》、收条、手机短信、照片、房屋所有权证以及原审法院勘验笔录等证据予以证实。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。路东华与胡正文签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。当事人应对其主张承担举证责任。胡正文以路东华未如实告知房屋真实情况导致无法实现合同目的为由，要求解除双方之间的房屋租赁协议，因胡正文对该项主张未提供证据予以证实，且路东华不予认可，故对其该项主张，原审法院不予采纳。胡正文以此为由解除合同，原审法院不予支持。路东华以胡正文未经允许擅自改变房屋结构为由解除合同，因合同并未约定胡正文擅自改变房屋结构时，路东华享有解除权，且胡正文拆除的仅是房屋内部隔墙，并非承重墙，其行为也不符合法定解除条件，故路东华以此为由要求解除合同，原审法院亦不予支持。由于双方当事人在2015年6月17日的庭审中均要求解除房屋租赁协议，原审法院予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，胡正文应将涉案房屋返还路东华，故对路东华主张返还房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于路东华主张的租房保证金不予退还、支付房屋租金和房屋占有使用费的问题。由于胡正文尚未提供证据证实其拆除隔墙的行为系征得路东华的同意，该行为违反合同约定，胡正文已向路东华支付的租房保证金2000元，按照合同约定不应予以退还。关于房屋租金问题，双方签订的房屋租赁协议已于2015年6月17日解除，2015年7月22日原审法院要求双方进行交接时，路东华未接收房屋，未采取适当措施减少损失，应自行承担相应不利后果。路东华已收取的房屋租金30000元，扣除2015年4月14日至2015年6月17日的租金5333元，及2015年6月18日至2015年7月22日的房屋占有使用费2917元后，余额21750元退还胡正文。
关于路东华主张的房屋恢复原状费用的问题。承租人返还的租赁物应符合合同约定的状态。由于胡正文将涉案房屋内的隔墙拆除未经得路东华的同意，应予恢复。因双方对交付时的状态无法达成一致，故胡正文应赔偿路东华恢复所产生的合理费用，对于路东华主张的恢复维修费用8000元，原审法院根据涉案房屋内留存的材料及市场价格，酌定为2500元。
关于路东华主张的租金损失。胡正文在签订上述房屋租赁协议时，未仔细勘察并查看房屋所有权证及房产平面图，导致租赁房屋无法实现其主张的合同目的，对合同的最终解除，存在过错。路东华在双方均同意解除合同且原审法院要求将涉案房屋进行交接后，亦未积极进行交接，没有采取适当的措施致使损失扩大，已存在一定过错。合同解除给路东华造成了空置等损失，原审法院综合考虑上述因素，对路东华主张的租金损失，原审法院酌定为3000元。
关于路东华主张的物业费及公摊水电费问题。胡正文愿意承担其租赁期间的上述费用，由于路东华未提供证据证明上述费用的计算标准或依据，及实际产生的费用数额，故对该项诉讼请求，原审法院不予支持，路东华可待证据充分后另行主张。
综上，胡正文应支付路东华的房屋修复费用、租金损失与路东华应退还的房屋租金冲抵后，路东华还应退还胡正文16250元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、解除胡正文与路东华签订的关于本市和燕路7号219室的房屋租赁协议；二、胡正文于判决生效之日起十五日内将本市和燕路7号219室房屋腾空并返还路东华；三、胡正文向路东华缴纳的租房保证金2000元不予退还；四、路东华于判决生效之日起十五日内退还胡正文房屋租金21750元；五、胡正文于判决生效之日起十五日内赔偿路东华房屋恢复费用2500元、房租损失3000元，合计5500元；（上述第四项与第五项费用冲抵后，路东华应退还胡正文房屋租金16250元。）六、驳回反诉原告路东华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费600元，减半收取300元，反诉案件受理费650元，合计950元，由胡正文负担500元，路东华负担450元。
上诉人路东华不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院认定的合同解除的事实和理由错误。原审法院认为双方庭审中均提出解除合同，故而判决解除合同，但并未审查解除的原因和依据。本案系胡正文单方违约行为导致合同解除，上诉人依据合同法的相关规定履行通知义务解除了涉案合同。故合同的解除时间应为2015年5月15日。2、原审法院认定上诉人未接收房屋，未采取措施减少损失缺乏事实依据。2015年7月22日，原审法院组织双方勘验现场，勘验程序开始前和进行中以及结束后，原审法院并未指令双方当事人交接房屋，被上诉人胡正文也没有提出能够交出房屋。路东华因为已经发生的损失程度无法固定以及胡正文实际占有控制房屋放任损失扩大拒不交房的行为，在客观上无法采取任何措施减损。本案房屋占有使用费应自合同解除之日计算至房屋占用人胡正文实际返还房屋之日止。3、原审法院酌定恢复维修费用为2500元，缺乏事实依据。原审法院勘验现场没有全面审查被损害房屋隔墙的面积、材质、门窗的数量、遗留材料的再利用价值以及装饰行业的修缮意见以及或估价，酌定的相关数额缺乏客观事实依据。4、原审法院酌定房屋租金损失为3000元，缺乏事实依据。本案合同解除是因为胡正文单方违约导致，胡正文具有全部的过错，所以应当依法赔偿上诉人的全部损失（即原审主张的5个月租金损失）。5、原审法院释明要求上诉人撤回对物业、水、电费的主张错误。虽然原审路东华未取得相关票据，但相关费用的支付义务人是胡正文，原审法院应要求胡正文举证是否发生了相关费用，而非要求上诉人撤回相关诉请。综上，请求二审法院撤销原判并依法改判。
被上诉人胡正文辩称，1、上诉人称被上诉人未经其同意擅自改变房屋结构与事实不符。被上诉人已经明确告知上诉人租赁房屋作为舞蹈房使用，当时房内有两堵木板墙，如果作为舞蹈房使用肯定要拆除房间的木板墙，拆除木板墙是经过上诉人同意的。2、被上诉人与上诉人曾对解除租赁合同相关事项达成过协议，并约好在涉案房屋内由上诉人退还相关租金给被上诉人，被上诉人交还房屋，但在约定的时间上诉人并没有出现。后来上诉人也没有出面解决问题。3、被上诉人使用涉案房屋期间的物业费和公摊水电费同意支付。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人路东华向法院提交涉案房屋2014年11月至2015年12月的物业费、公摊水电费发票两张，证明被上诉人应当按照每月139元的标准承担物业费和公摊水电费。被上诉人对该证据的真实性没有异议。上诉人路东华另提交南京艾艾装饰设计中心《装修施工报价说明》以及南京鑫沃装饰工程有限公司施工合同一份，证明上述两公司对涉案房屋恢复原状费用的报价分别为9000元和11000元。被上诉人胡正文认为上述报价不合理，并向本院提交南京鼎目建筑装饰有限公司出具的《装修施工报价说明》，证明涉案房屋恢复原状费用为2500元。
各方当事人对原审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人路东华和被上诉人胡正文签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。现双方当事人均同意解除该《房屋租赁协议》，原审法院判令协议自2015年6月17日解除，适用法律正确。上诉人路东华认为因被上诉人未经其允许擅自改变房屋结构，故原审法院应确认本案合同解除系因被上诉人违约导致。对此，本院认为，租赁协议并未约定此情形下上诉人可以行使解除权，且被上诉人拆除的系房屋内隔墙，并非承重墙，被上诉人不构成根本违约，上诉人也不得以此为由行使法定解除权，故上诉人该上诉理由，本院不予支持。
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
关于胡正文应支付给路东华的房屋租金以及占有使用费，本院认为，被上诉人胡正文虽然一直持有涉案房屋的钥匙，但是在原审法院于2015年7月22日勘验现场后组织双方当事人交接房屋时，上诉人未予接受钥匙，故原审法院认为上诉人该行为属未采取适当措施减少损失，并无不当，胡正文应予支付的房屋租金和占有使用费应当计算至2015年7月22日。上诉人上诉称原审法院2015年7月22日未要求双方交接房屋，但上诉人曾向原审法院提交了一份说明，表明了其主要因双方对房屋状态存在差异未接受钥匙，由此可见，原审法院当天确实要求双方当事人交接房屋；上诉人还认为被上诉人不主动交出钥匙，但对此上诉人无证据证明，本院不予采信。
被上诉人胡正文拆除了涉案房屋内的隔墙，在合同解除后胡正文应对涉案房屋恢复原状。关于恢复原状的费用，二审中双方当事人均举证了相关装修公司的报价，但差距较大，原审法院根据现场勘察涉案房屋内留存的材料和市场价格，酌定恢复原状费用为2500元，并无不当。
对上诉人路东华主张的房屋空置损失，该损失的发生既与胡正文未仔细查看房屋状况，导致合同目的无法实现而要求解除合同有关，也与上诉人未能积极交接房屋有关，原审法院酌定胡正文赔偿路东华房屋空置损失3000元，并无不当。上诉人要求被上诉人承担相当于五个月租金的损失，无事实依据，本院不予支持。
关于物业费和公摊水电费，因上诉人二审提供相关证据证明上述费用确已发生，并明确上述费用的计算标准及依据，被上诉人胡正文亦同意支付该费用，故被上诉人应予支付上诉人自2015年4月14日至2015年7月22日之间的物业费和公摊水电费459元（139元÷30天×99天）。
综上，因上诉人二审提交新的证据，原审法院认定的部分事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3064号民事判决一、二、三、四、六项；
二、变更南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3064号民事判决第五项为：胡正文于本判决生效之日起十五日内赔偿路东华房屋恢复费用2500元、房租损失3000元、物业费、公摊水电费459元，合计5959元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费950元，由胡正文负担550元，路东华负担400元；二审案件受理费1250元，由上诉人路东华负担1200元，被上诉人胡正文负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十二月十日
书 记 员 孙雪松