安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第03066号
上诉人（原审被告）：孙义坤。
委托代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥赛诺培训学校，住所地安徽省合肥市马鞍山南路新都会环球广场15-401、402。组织机构代码58459517-4。
法定代表人：汪贤兵，董事长。
委托代理人：程林，安徽安援律师事务所律师。
原审被告：孙礼茹。
委托代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。
原审被告：方明州。
委托代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。
上诉人孙义坤因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第01233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：2008年11月28日，孙义坤与汪贤兵签订一份房屋租赁合同，约定孙义坤将座落于合肥市徽州路418号金万通大厦五楼、面积为789.44平方米六间房出租给汪贤兵办公使用，租赁期三年，自2009年2月1日至2012年1月31日止，月租金27630.4元，租金总额994694.4元。该合同第十条其他约定事项中载明承租方需支付3万元押金，该合同孙礼茹在出租方委托代理人栏签字，周晓飞在承租方委托代理人栏签字。该合同签订后，双方按约履行。
2012年1月12日，孙礼茹与汪贤兵、周晓飞签订一份房屋租赁合同，约定继续租用上述房屋，租期为三年，自2012年2月1日至2015年1月30日，月租金48482元，租金总额1734552元，承租方于每年12月份将第二年年租金一次性付清。该合同第七条违约责任第4项约定承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交后，应支付违约金2万元；第6项约定承租房因故终止合同，如由此造成出租方的经济损失，应支付赔偿金2万元。该合同第十条其他约定事项载明承租方应支付房屋租赁保证金5万元，该款在充抵合同项下应由承租方承担的费用外，余款自双方租赁关系终止后一个月内无息退还。该份合同由孙礼茹在法定代表人栏签字，汪贤兵在承租方法定代表人栏签字、周晓飞在委托代理人栏签字。上述涉案房屋所有权人为孙义坤，孙礼茹、方明州系孙义坤父母。该合同签订当日，汪贤兵通过中国银行62×××52帐号向孙礼茹徽商银行62×××47帐号转帐598184元，孙礼茹出具收据一张，载明收到房屋押金2万元和2012年2月1日至2013年1月30日期间的房屋租金578184元。2012年12月31日，宛秀玲通过招商银行62×××76帐号向孙礼茹上述徽商银行帐号转帐40万元，备注为金万通校区2013年房租。2013年2月5日和2013年4月1日，宛秀玲通过上述招商银行帐号分别向孙礼茹上述徽商银行帐号转帐10万元、78184元。涉案房屋用于合肥赛诺培训学校（以下简称赛诺学校）经营办学，赛诺学校追认上述汪贤兵、周晓飞、宛秀玲的签名、转帐行为均系履行职务行为。2013年10月，赛诺学校搬离涉案房屋。孙礼茹于2013年10月23日起在合肥晚报就涉案房屋刊登招租信息。后案外人高峰租赁涉案房屋，孙礼茹、孙义坤、方明州给予高峰2013年11月15日至2014年1月15日两个月的免租期，并于2013年12月13日签订租赁合同。2013年12月26日，方明州支付涉案房屋物业费5059元。赛诺学校与孙义坤、孙礼茹、方明州就涉案房屋租金、押金退还事宜发生纠纷，赛诺学校以周晓飞名义于2014年3月3日将孙礼茹起诉至原审法院，因诉讼主体问题撤诉。后赛诺学校起诉至原审法院，请求判令：一、孙义坤、孙礼茹、方明州连带返还其房租押金5万元、2个月的租金96364元，合计146364元，并承担逾期支付的利息损失（利息自2014年1月1日按同期银行贷款利息计算至给付之日）；二、孙义坤、孙礼茹、方明州连带向其承担未开具发票损失1万元。三、本案诉讼费用由孙义坤、孙礼茹、方明州承担。
原审法院经审理后认为：本案的争议焦点之一是赛诺学校的诉讼主体是否适格。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，赛诺学校委托汪贤兵、周晓飞与孙义坤签订房屋租赁合同，就租赁事宜发生纠纷，赛诺学校作为委托人，有权行使合同相对人的权利，故其作为本案原告主体适格。
本案的争议焦点二是孙义坤、孙礼茹、方明州诉讼主体是否适格。孙义坤作为涉案房屋的所有权人，因签订合同时其未成年，由其母即孙礼茹作为其法定代理人签订合同，合同后果应由孙义坤承担。故孙义坤系本案适格的被告，而列孙礼茹、方明州作为本案被告，主体不适格。
本案的争议焦点三是孙义坤是否应当返还赛诺学校押金及剩余租金问题。双方签订的房屋租赁合同，均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应受此约束。关于合同是否解除问题。赛诺学校主张系双方协商一致在涉案房屋成功招租即2013年11月15日起解除，而孙义坤则辩称涉案租赁合同尚未解除。该院认为，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。本案中，涉案房屋业已租赁他人并实际使用，故孙义坤主张涉案房屋租赁合同尚未解除的意见，该院不予采信。关于合同解除时间。该院认为，2013年10月23日，孙礼茹当时以孙义坤法定代理人身份登报招租，故可理解为孙义坤应是同意解除涉案租赁合同的意思表示，双方的房屋租赁合同应自2013年10月23日起解除。赛诺学校已经支付2013年2月1日至2014年1月30日一年的租金578184元，而2013年10月23日至2014年1月30日期间的租金155788元（48182元／月×3个月＋48182元／月÷30天×7天）应予返还，现赛诺学校只主张返还租金96364元，系赛诺学校自行处分，该院予以支持。
关于押金数额问题。赛诺学校主张押金为合同载明的5万元，由前一份合同的押金3万元及补交2万元组成，而孙义坤辩称押金为2万元。该院认为，双方对于前一份合同的完全履行均无异议，故赛诺学校已支付3万元押金，且孙义坤并未举证证明3万元押金业已退还或冲抵其他费用，在涉案租赁合同签订后，赛诺学校再补交2万元押金符合常理，故押金数额为5万元。关于退还押金问题，合同明确载明押金需冲抵赛诺学校应承担的相关费用后、剩余部分自租赁关系终止后一个月内再予退还，相关费用应理解为赛诺学校租赁期间发生的水费、电费、通信费、物业费等。现孙义坤举证了物业费5059元，但该物业费是否系赛诺学校承租期间的物业费，孙义坤并未就此进一步举证，故孙义坤应自2013年10月23日起一个月内退还押金。
关于赛诺学校诉请的利息。孙义坤应自2013年10月23日起退还剩余租金及押金，逾期未还，应承担相应利息。赛诺学校诉请自2014年1月1日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计息，符合法律规定，该院予以支持。
关于孙义坤辩称赛诺学校应当支付违约金6万元、房租损失115636.8元、支出登报费3600元、恢复房屋结构费用6万元。该院认为，孙义坤的上述抗辩意见应属于反诉内容，而孙义坤在本案中并未提起反诉，孙义坤可另行起诉予以主张。
综上，该院依照《中华人民共和国民法通则》第十一条、第十二条、第十四条、《中华人民共和国合同法》第四十七条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第一款、第九十七条、第四百零三条、《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决：一、孙义坤自判决生效之日起10日内返还合肥赛诺培训学校剩余租金96364元、押金5万元并支付利息（利息计算方式：以146364元本金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准，自2014年1月1日起计算至判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回合肥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3428元，减半收取1714元，其他诉讼费用300元，合计2014元，由合肥赛诺培训学校负担200元，孙义坤负担1814元。
孙义坤上诉称：1、涉案两份租赁合同均明确约定承租人系汪贤兵，故赛诺学校不具备本案原告主体资格。2、2013年10月底，承租人汪贤兵在未告知我的情况下偷偷搬离。后经物业公司告知，我才知晓此事。我为防止损失的扩大，只好将涉案房屋对外招租。故我与汪贤兵之间租赁合同尚未解除，赛诺学校主张返还押金、退还租金缺乏依据。3、赛诺学校也未举证证明其已向我支付3万元押金的证据。4、我已代付了5059元物业费。5、我已向原审法院提供证据证明赛诺学校提前撤场，造成我重大损失，应从租金中予以充抵。而原审法院却认为我主张的损失属于反诉，应另案处理，显系适用法律错误。请求二审法院查清事实后，撤销原判，依法对本案作出公正处理。
赛诺学校辩称：原审法院认定事实正确，应予维持。
孙礼茹、方明州辩称：同意孙义坤的上诉意见。
本院认为：涉案两份房屋租赁合同的承租人虽为汪贤兵，汪贤兵系赛诺学校的法定代表人，孙义坤对此不持异议。因汪贤兵承租涉案房屋系用于赛诺学校经营办学，且赛诺学校在本案诉讼期间对汪贤兵、周晓飞在合同上签名、宛秀玲转帐支付房租的行为系履行职务行为均予以追认，原审法院据此认定赛诺学校作为本案原告主体适格并无不当。孙义坤上诉称赛诺学校不是本案适格原告，理由不能成立，本院不予支持。
关于本案合同是否解除。赛诺学校主张经双方协商一致在涉案房屋成功招租时解除。孙义坤上诉称承租人汪贤兵、周晓飞于2013年10月底偷偷搬离，经后物业公司告知，其才知晓，无奈之下只好对外招租，故涉案合同至今未解除。本院认为，赛诺学校就该主张虽未提供证据予以证明，但从孙义坤母亲孙礼茹以孙义坤法定代理人身份于2013年10月23日就涉案房屋登报招租的行为可以认定孙义坤对解除涉案租赁合同应是知晓和同意的，原审法院据此认定涉案租赁合同于2013年10月23日解除并无不妥。孙义坤上诉以涉案合同尚未解除，要求不退还租金和押金，本院不予支持。
双方就涉案房屋先后签订过两份租赁合同。在第一份合同中约定押金为3万元。该合同履行完毕后，双方又续签了第二份合同，在第二份合同中约定押金为5万元，由前一份合同的押金3万元及补交2万元组成。虽然承租人在本案中未举证证明其已向出租人支付押金3万元，但双方在二审中对第一份合同的完全履行均无异议，且出租人孙义坤也未举证证明其在第一份合同履行完毕后已将押金3万元退还给承租人或冲抵其他费用，孙义坤对承租人在第二份合同履行中补交2万元押金的事实不持异议，故原审法院据此认定孙义坤退还押金的数额为5万元正确。孙义坤上诉称其为赛诺学校代交了物业费5059元，其虽向法院递交了代交物业费5059元的发票，因该发票中并未注明交费时间，且孙义坤也未进一步举证证明该费用系赛诺学校承租期间的物业费，赛诺学校对此亦不认可，原审法院未支持孙义坤的该主张正确。孙义坤在原审中要求赛诺学校应支付其违约金、房租损失、支出登报费、恢复房屋结构费用仅系抗辩理由，因其在本案中未提起反诉，原审法院对此未作处理并无不当。
综上，原审法院认定事实正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3428元，由孙义坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建群
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 方玮韡
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 鲍晶晶
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。