江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟虞民初字第0280号
原告徐建达。
委托代理人陆俊芳，江苏华元民信律师事务所律师。
委托代理人柏池佳。
被告王志强。
被告王升级。
被告常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司，住所地江苏省常熟绿地.常熟老街长乐坊8幢07。
法定代表人王立禧。
被告常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司湘江路分公司，住所地江苏省常熟市湘江东路103号-6一层。
负责人王立禧。
原告徐建达诉被告王志强、王升级、常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司、常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司湘江路分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理，依法由审判员朱剑适用简易程序，于2014年4月8日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陆俊芳、柏池佳、被告王升级、被告常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司的法定代表人王立禧（兼常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司湘江路分公司负责人）到庭参加诉讼；被告王志强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告徐建达诉称：原告通过被告常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司湘江路分公司约定购买王志平、杨爱珍位于江苏省常熟市元和园3幢606室的房屋。王志平的哥哥王志强、王志平的父亲王升级称因房主王志平、杨爱珍在外地工作，委托他们处理卖房事宜。2013年2月27日，原告与被告王志强、常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司签订房屋买卖中介服务协议。被告王志强承诺：“如有违约王志强愿承担一切责任”。被告王升级也在协议上签字担保。原告签订协议后依约先后支付了房款及中介费共725000元。2013年7月中介转达房主王志平和杨爱珍从未委托过被告王志强、王升级卖房且也不愿卖房。之后定金30000元至今未还。为了维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉请：1、请求法院确认2013年2月27日签订的房屋买卖协议无效；2、请求法院判令被告王志强、王升级返还定金30000元，并支付按银行同期贷款利率计算的利息（从2013年2月28日起至判决实际生效之日止）；3、请求被告常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司湘江路分公司承担连带责任，在常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司湘江路分公司清偿不足的情况下由常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司承担责任；4、诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求提供以下证据：1、房屋买卖中介服务协议1份，以证明合同关系。2、收条1份，以证明支付定金30000元，收款人为王志强。
被告王升级辩称：对欠款事实无异议，愿意承担责任，愿意归还原告30000元。
被告王升级未提供证据。
被告常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司及湘江路分公司辩称：签订协议时定金给了被告王升级、王志强，公司不承担任何责任。
被告常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司及湘江路分公司未提供证据。
审理中，本院调取了（2013）熟虞民初字第1608号案件中王志平、杨爱珍的证据4份，有（2013）熟虞民初字第1409号案件民事诉状、房屋买卖协议、收条、谈话记录，王志平、杨爱珍证明他们否定卖房和对卖房是不知情的。原、被告对证据的真实性无异议。
被告王志强未作答辩，也未提供证据。
原、被告对协议、定金收条均无异议，本院对协议、定金收条予以认定，对本院调取的（2013）熟虞民初字第1409号案件民事诉状、房屋买卖协议、收条、谈话记录予以认定。被告王志强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证、抗辩等诉讼权利。
经审理查明：2013年2月27日，原告与被告王志强、常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司湘江路分公司签订《房屋买卖中介服务协议》1份，协议载明：“售房人王志平、杨爱珍，购房人徐建达，中介方亿枫分公司，房屋元和园3幢606室，中介费10000元，房屋成交价格为715000元，定金3万元；合同约定此房由王志强代签，如有违约王志强愿承担一切责任；协议由王志强代签，担保人王升级”。签订协议后，原告在2013年2月27日支付定金3万元，收条载明的收款人为王志强。2013年7月，因房主王志平和杨爱珍对卖房一事提出异议，被告常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司的分公司返还原告部分购房款415000元和中介费10000元。
另查明：常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司湘江路分公司为被告常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司的分支机构。江苏省常熟市虞山镇元和园3幢606室的房屋所有权人为王志平、杨爱珍，王志平、杨爱珍为与徐建达、常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司湘江路分公司、王升级、王志强之间的买卖合同纠纷，提起了诉讼［（2013熟虞民初字第1409号）］，要求确认房屋买卖合同无效。被告王升级是被告王志强、王志平的父亲，被告王志强、王志平为兄弟关系。审理中被告王升级、王志强、常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司湘江路分公司、常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司均未能提供王志平的售房授权委托书。2013年7月，常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司湘江路分公司返还原告415000元和中介费10000元，双方对遗留问题的处理未签订协议书。
原告催讨无果诉讼至法院，因被告王志强未到庭且原、被告意见不一致调解未成。
以上事实，有协议、收条、谈话记录、当事人的陈述在卷佐证。
本院认为：因涉案的房屋（江苏省常熟市虞山镇元和园3幢606室）所有权人为王志平、杨爱珍，被告王志强在未取得王志平、杨爱珍授权委托的情况对该房屋进行处分，审理期间也未得到追认，被告王志强的行为违反法律为无权代理行为，原告与被告王志强间所签订的买卖合同无效。被告王志强应当将收到的定金30000元返还给原告。原告要求被告王志强返还定金30000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；原告要求被告王志强支付按中国人民银行同期1年期贷款利率从2013年2月28日起至判决生效之日止计算的利息的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。被告王升级作为担保人在协议上签字，未约定担保方式，属于约定不明确，被告王升级应当按照连带责任保证承担保证责任；因买卖合同无效致担保合同也无效，被告王升级在本案中有过错，应对被告王志强不能清偿债务部分的三分之一承担民事责任。被告王升级承担责任后，可以向债务人进行追偿。在本案中，原告签订协议时就已知道被告王志强非房屋产权人，对定金是否给付也有谨慎审查的义务，原告未尽到谨慎审查的义务而发生纠纷，与常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司湘江路分公司、常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司无关，原告要求被告常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司湘江路分公司承担连带责任，在常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司湘江路分公司清偿不足的情况下由常熟市亿枫房地产经纪咨询有限公司承担责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《最高院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：
一、原告徐建达与被告王志强于2013年2月27日签订的房屋买卖协议无效。
二、被告王志强于本判决生效之日起十日内返还原告徐建达人民币30000元，并给付以人民币30000元为基数按中国人民银行同期1年期贷款利率从2013年2月28日起至判决生效之日止计算的利息。（如采用转账方式支付，请汇入原告徐建达指定账号；或汇入江苏省常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：7324610183100000117）。
三、被告王升级对被告王志强不能清偿部分的债务的三分之一承担赔偿责任，被告王升级承担赔偿责任后，可以向债务人进行追偿。
四、驳回原告徐建达的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币760元减半收取人民币380元，由原告徐建达负担人民币40元，被告王志强负担人民币340元。（原告同意其预交的案件受理费中的剩余部分人民币340元，由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10-550101040009599，账户名：苏州市中级人民法院）
审判员 朱剑
二〇一四年四月二十二日
书记员 朱婷