湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0203民初2319号
原告株洲宏侨房地产开发有限公司。
被告谢伟，男，1988年5月28日出生，汉族。
被告周云，女，1989年9月17日出生，汉族。
原告株洲宏侨房地产开发有限公司（以下简称“宏侨房地产公司”）诉被告谢伟、周云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理后，依法由审判员陈帆，与人民陪审员沈顺珍、易新能组成的合议庭于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告宏侨房地产公司的委托代理人龙益斌到庭参加诉讼，被告谢伟、周云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。
原告株洲宏侨房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原告与被告于2012年4月27日签订的《株洲市商品房预销售合同》，并由被告赔偿原告损失44728元；2、请求法院依法判决被告向原告支付代为清偿的个人住房贷款30020元并承担违约金30020元；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年4月27日，原、被告双方签订了一份《株洲市商品房预销售合同》，并在株洲市房地产管理局办理了网签手续，该合同约定被告向原告购买房屋，购买该房屋的总房价为人民币447280元。同时该合同及合同补充条款约定，签订合同之日被告付清了首付款人民币137280元，剩余房款办理银行按揭贷款。2012年7月6日，被告谢伟、周云与中国建设银行股份有限公司株洲市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款叁拾壹万元，该借款除以被告所购房屋为抵押外，原告亦作为该笔借款的担保人为被告提供担保。《株洲市商品房预销售合同》以及《个人住房（商业用房）借款合同》签订之后，被告一直未到原告处接受交付房屋。自2015年6月起，被告就拖欠银行个人住房借款，导致银行从原告账户扣划款项替被告偿还按揭贷款。截止至2016年7月止，银行共计扣划原告款项30020元。原告曾多次向被告发函，要求被告偿还原告被扣划的款项，并按照房屋销售合同第七条及补充条款第二条处理，但被告一直不予理睬。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。
被告谢伟、周云未提出答辩意见，未到庭质证，也未向法庭提供证据。
经审理查明，原告宏侨房地产公司于2010年4月23日成立，从事房地产开发经营（凭资质证经营），并开发房屋进行预售。2012年4月27日，被告谢伟、周云与原告株洲宏侨房地产开发有限公司签订了一份《株洲市商品房（预）销售合同》，合同约定：“甲方：株洲宏侨房地产开发有限公司……乙方：谢伟、周云……第二条乙方向甲方购买房屋，……。第三条……根据甲方预（实）测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币447280元。（大写）：肆拾肆万柒仟贰佰捌拾圆整（补偿款0元，乙方实际应付447280元）……第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之贰计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过30天后，甲方有权选择下列第一种方案追究乙方责任：一、甲方有权解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿，甲方有权追索。……”《株洲市商品房（预）销售合同》附件一：“付款方式和付款期限如下，乙方自愿选择以下第三种付款方式：……三、银行按揭付款：签订合同之日付清首付款人民币壹拾叁万柒仟贰佰捌拾零元整（小写：￥137280）办银行按揭贷款叁拾壹万元整，按揭资料于付首付款当日准备齐全送达售楼部。相关事宜详见合同附件补充协议。……”《株洲市商品房（预）销售合同》补充条款：“……第二条：对合同第七条的补充……7、乙方在履行与银行或公积金管理中心的贷款合同过程中因迟延归还银行贷款或公积金贷款，导致银行或公积金管理中心追究甲方的担保责任，并划扣甲方账户款项的，乙方应当清偿甲方被划扣的款项，并向甲方支付所划扣金额一倍的违约金。同时，甲方仍有权单方解除本合同，并视同为乙方违约逾期付款，甲方有权按本合同第七条规定追究乙方违约及赔偿责任。……”合同签订后，被告谢伟、周云向原告支付了房屋首付款137280元，并以被告谢伟、周云为借款人，以中国建设银行股份有限公司株洲市分行为贷款人，以原告株洲宏侨房地产开发有限公司为保证人，以谢伟、周云为抵押人于2012年7月6日签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同第十二条第五款第（一）项约定：“如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。”同时特别签订条款，约定被告周云向中国建设银行股份有限公司株洲市分行贷款叁拾壹万元整用于购置株洲宏侨凯旋名门15栋906室的房屋，并由原告宏侨房地产公司作为保证人提供担保，付款方式为：由中国建设银行股份有限公司株洲市分行将被告所贷款项一次性划入原告株洲宏侨房地产开发有限公司的账户内，还款方式为：由被告谢伟、周云委托中国建设银行股份有限公司株洲市分行在被告指定的中国建设银行的账户内每月扣款2320.41元，共计扣款240个月，并约定保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。该《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，被告谢伟、周云按月偿还中国建设银行的按揭贷款，2015年6月份开始，被告谢伟、周云未按月及时向中国建设银行股份有限公司株洲市分行偿还贷款，导致中国建设银行股份有限公司株洲市分行在原告保证金账户上扣划资金偿还被告拖欠的房屋贷款本息，截止至2016年9月份，中国建设银行股份有限公司株洲市分行共计在原告保证金账户上扣划30020元用于偿还被告拖欠的贷款本息。原告曾于2016年3月25日委托律师向被告谢伟、周云邮寄发催告函，催告被告在接到函十日内向株洲宏侨房地产开发有限公司清偿代为偿还的银行按揭贷款，并按照划扣金额的一倍支付违约金。被告仍未向原告清偿代为偿还的银行按揭贷款，酿成本案纠纷。
另查明，2013年12月30日，原告在株洲晚报上登报进行房屋交付公告，被告谢伟、周云未去原告处接受房屋交付，亦未办理房产证过户登记手续。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点为：一、原、被告之间于2012年4月27日签订的《株洲市商品房预（销）售合同》是否应当解除；二、被告是否应当向原告赔偿损失44728元及被告是否应当向原告支付代为清偿的个人住房贷款30020元并承担违约金30020元。
一、关于《株洲市商品房预（销）售合同》是否应当解除的问题。
原告称，根据《株洲市商品房（预）销售合同》补充条款第二条第7项：“乙方在履行与银行或公积金管理中心的贷款合同过程中因迟延归还银行贷款或公积金贷款，导致银行或公积金管理中心追究甲方的担保责任，并划扣甲方账户款项的，乙方应当清偿甲方被划扣的款项，并向甲方支付所划扣金额一倍的违约金。同时，甲方仍有权单方解除本合同，并视同为乙方违约逾期付款，甲方有权按本合同第七条规定追究乙方违约及赔偿责任”的约定，因被告在履行贷款合同过程中迟延归还银行贷款，导致银行追究原告的担保责任，并划扣原告账户款项30020元，故原告有权依据该约定单方解除房屋销售合同。本院认为，原、被告签订的《株洲市商品房预（销）售合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律规定，该合同成立并合法有效，合同当事人均应当遵守履行。被告已经按照购房合同约定支付了房屋首付款，并按照该合同约定在银行办理了商品房按揭贷款手续，且委托银行已将剩余购房款全额支付给了原告，故被告的购房款实际已经全部支付完毕，被告在签订《个人住房（商业用房）借款合同》后的前三年亦按月偿还了银行按揭贷款，虽被告尚未到原告处接受房屋交付，但被告的该行为系其不积极行使自身权利的行为，不影响原告在本次合同中购房款权利的实现，故原、被告之间签订的商品房销售合同的主要目的已经实现；被告与银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并由原告提供担保，该借款合同系三方真实意思的表示，且未违反法律规定，亦成立并合法有效，被告因在履行该借款合同过程中迟延向银行归还贷款，导致银行追究原告的担保责任即从原告保证金账户上扣划30020元，原告可以依法向被告追偿被银行划扣的款项。原、被告签订的《株洲市商品房预（销）售合同》补充条款中第二条第7项中虽然约定：若被告在偿还银行贷款过程中迟延归还，导致银行追究原告的担保责任，原告有权单方解除房屋销售合同，并视同为被告违约逾期付款，原告有权按本合同第七条规定追究被告违约及赔偿责任。但因双方在该条款中未对原告享有合同解除权的前提条件即被告迟延偿还银行贷款的具体金额进行明确约定，若原告仅仅以其承担了30020元的担保责任为由解除与被告之间的商品房销售合同，将会加重被告的责任，对被告显失公平，且原告担保责任的期限为附条件终止期限，条件成就即抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件等交由银行核对无误、收执之日止时，原告的保证责任终止，原告可通过条件成就终止其担保责任，亦可对其在保证期间替被告偿还的30020元银行贷款向被告追偿；综上，本院对原告请求解除合同，并要求被告返还所购房屋的主张依法不予支持。原告在诉讼请求中请求本院撤销网签，本院认为，网签系房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序，要求房屋买卖双方将签订的房屋买卖合同到房地产相关部门进行备案，并在网上予以公示，该行为仅为物权转移的程序行为，并不影响商品房销售合同的效力，且该行为系房地产主管部门的备案行为，不属于民事诉讼的管辖范围，故对原告请求本院撤销网签的诉讼请求依法不予支持。
二、被告是否应当向原告赔偿损失44728元及被告是否应当向原告支付代为清偿的个人住房贷款30020元并承担违约金30020元。
根据《株洲市商品房（预）销售合同》补充条款第二条第7项：“乙方在履行与银行或公积金管理中心的贷款合同过程中因迟延归还银行贷款或公积金贷款，导致银行或公积金管理中心追究甲方的担保责任，并划扣甲方账户款项的，乙方应当清偿甲方被划扣的款项，并向甲方支付所划扣金额一倍的违约金……”之约定，因被告迟延归还银行贷款，导致银行追究原告的担保责任，截止至2016年9月止，从原告账户划扣保证金30020元，被告应当清偿原告被划扣的款项30020元。关于违约金，虽然《株洲市商品房（预）销售合同》补充条款第二条第7项约定按照所所划扣金额一倍支付违约金，但因该约定的标准明显高于原告的实际损失，本院可以根据案件的具体情形予以调整，经综合衡量原、被告的协议履行情况以及原告的预期利益等因素，本院酌情支持违约金15010元。原告还主张根据《株洲市商品房（预）销售合同》第七条第一款第（一）项：“甲方有权解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的10%……”之规定，被告应当按照总房价款的10%赔偿原告损失44728元。本院认为，该条款中有关赔偿约定的前提条件是《株洲市商品房（预）销售合同》解除，现因原告请求解除合同的理由不成立，故对原告主张赔偿损失44728元的请求依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告谢伟、周云于本判决生效后十日内偿还原告株洲宏侨房地产开发有限公司截止至2016年9月29日被银行划扣的款项30020元，并向原告株洲宏侨房地产开发有限公司违约金15010元；
二、驳回原告株洲宏侨房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币1669元，由原告株洲宏侨房地产开发有限公司承担664元，被告谢伟、周云承担1005元（原告已全部交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 陈 帆
人民陪审员 沈顺珍
人民陪审员 易新能
二〇一七年三月十三日
书 记 员 抄 羽
附：判决书引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。