北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第01780号
原告宋丽萌，女，1975年10月25日出生。
委托代理人郁有振，北京市双强律师事务所律师。
被告王小英，女，1968年7月20日出生。
原告宋丽萌（以下简称原告）与被告王小英（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人郁有振到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称：原被告于2012年12月6日签订租房协议，原告将位于北京市朝阳区X室房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告使用，租赁期限为2012年12月10日至2013年12月9日止，房屋租金每月4000元，付款方式为押一付三，每次提前5天付款。原告曾于2013年12月23日向北京市朝阳区人民法院起诉被告，但被告规避法院送达。后原告于2014年5月8日晚去涉案房屋看被告是否还居住在此，原告确认被告还在这里居住，原告一时气愤将涉案房屋玻璃砸坏，此事后经派出所处理，原告被迫与被告于2014年5月8日签订了一份协议，将租期延长至2014年12月9日，同时约定如未按期交付房屋租金，被告应按每天40元向原告支付违约金。现原被告签订的租房协议已于2014年12月9日到期，但被告拒不从涉案房屋中搬出。故原告诉至法院，要求：1、确认原被告之间的租赁合同于2014年12月9日解除；2、被告向原告支付2013年12月10日至2014年12月9日的租金20000元及违约金14600元；3、被告向原告支付2014年12月10日至实际腾退返还涉案房屋之日止的房屋使用费，按每月5200元标准计算；4、被告将北京市朝阳区X房屋腾退并返还给原告。
被告未到庭应诉，但提交书面答辩意见称：我在2012年12月6日第一次签署涉案房屋的房租协议时，与本人签署协议的人并不是原告本人，而是一位65岁左右自称是原告的男士。当时我明确告知该人我带着两位老人（一位100岁、一位73岁的残疾人）要长期租住。而这位男士立即答应可以长期租住，但协议要一年签一次。在接收房子时，他没有告知我厕所水箱已经损坏，因为此事，我与原告产生纠纷。2014年5月8日，原告将涉案房屋砸毁后，经派出所解决纠纷时，我才知道涉案房屋是原告的，而不是当时与我签订租房协议的男士。在派出所协商的内容为将被砸毁的物品修复，修复费用从之后的房屋租金中扣除。2015年续租事宜及房租价格另行协商。自从涉案房屋被原告砸毁后，我一直就打砸事件积极与原告沟通协商门窗修缮事宜，但原告并未遵守在派出所签署的纠纷协议，积极配合门窗的修缮。且我多次告知原告修复门窗的价格，希望进行协商，但原告却一直没有给付我答复。直到2014年6月12日，原告才回复我不同意修缮事宜。但当时我已经交付两扇木门的订金并无法退款。我要求2014年租金汇款28000元，修复门的费用7600元，房屋押金4000元（在原告手中），余款8400元作为修复阳台、浴室镜和防盗门的费用。因此，我不存在违约行为，不支付违约金和诉讼费。
经审理查明：涉案房屋的所有权人为原告。
2012年12月6日，原告委托郭宝善以原告作为甲方与作为乙方的被告签订租房协议，约定甲方租给乙方涉案房屋居住，租期从2012年12月10日起至2013年12月9日止，租期为12个月，房屋租金每月4000元。付款方式为3个月，房屋押金1个月，每下次付款提前5天。由银行转账支付租金，首次24小时内交付租金。租用期间水电费、煤气费、卫生费、垃圾消纳费、保安费、电话费、有线电视收视费由乙方自付。
合同签订后即开始履行。2012年12月7日，被告支付押金4000元和租金12000元。2013年3月9日，被告支付租金11973元。2013年6月13日，被告支付租金11850元。2013年9月11日支付租金10000元。
合同到期后，双方没有续签合同。原告称被告不交房租也不搬走，故于2013年12月23日起诉被告。后因无法送达被告而撤诉。
2013年12月11日，被告支付租金10000元。
2014年5月7日，原告前往涉案房屋想看里面是否有人居住，原告用改锥锤子撬锁，后有人开门。原告进屋后发现租客住的很安逸，就特别生气。原告用手里的锤子将厨房、厕所及大卧室同向阳台的门玻璃都砸了，还砸了冰箱等物品。后被告的女儿刘曦轮报警。
2014年5月8日，原告作为甲方与作为乙方的被告在潘家园派出所达成协议，约定根据2012年12月10日签订的租房协议，将租房时间延长至2014年12月9日，所有的租房细节与2012年12月10日签订的租房协议一致，为玻璃修复费用由甲方承担，乙方持发票从房费中扣除。2015年续租，房租价格另行协商。如未按期交付房租，按每日40元收取违约金。另，刘曦轮在潘家园派出所书写承诺，对于原告将涉案房屋中的松下冰箱、电视柜、书桌、衣柜砸伤的事情，刘曦轮不追究原告的责任，由刘曦轮自行修复。
2014年9月16日，被告支付租金4000元。2014年12月6日，被告支付租金12000元。
庭审中，原告称被告并未向其提交修缮玻璃的发票，且合同到期后，被告拒不从涉案房屋中搬出，经原告催要，被告拒不交纳租金，已构成违约。故于2014年12月23日诉至法院。
上述事实，有房屋所有权证、租房协议、银行明细及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
原、被告签订的租房协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。该合同到期后，双方在派出所的协调下续签合同，将租期延长至2014年12月9日。在该合同履行过程中，被告拖欠房租，已构成违约，原告有权要求解除合同，有权要求被告腾退房屋，并要求被告承担相应的违约责任。租赁合同于2014年12月9日到期后，原被告双方未就继续租赁涉案房屋事宜达成一致意见，故原告要求确认租赁合同已于2014年12月9日解除，本院予以支持。原告要求被告支付拖欠的租金，并以押金抵扣租金，于法有据，本院予以支持。租赁合同解除后，被告仍占用涉案房屋，故原告要求被告支付房屋使用费，于法有据，本院予以支持。关于房屋使用费的标准，因双方未就2015年的续租及租金价格达成一致意见，本院按照原合同的租金标准予以确认。关于原告主张的违约金，虽续租协议中约定了违约金的计算方式和标准，但被告提交的答辩意见所称的其不构成违约，不同意支付违约金的意见，应视为其认为违约金标准过高的抗辩，本院考虑被告的违约情形、原告的实际损失予以酌减。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告宋丽萌与被告王小英之间签订的租房协议于二○一四年十二月九日解除。
二、被告王小英于本判决生效后七日内给付原告宋丽萌二○一三年十二月十日至二○一四年十二月九日期间的租金二万元。
三、被告王小英于本判决生效后七日内腾退北京市朝阳区X室房屋并交还给原告宋丽萌。
四、被告王小英于本判决生效后七日内给付原告宋丽萌二○一四年十二月十日至实际腾退之日止的房屋使用费，按每月四千元标准计算。
五、被告王小英于本判决生效后七日内给付原告宋丽萌违约金五千元。
六、驳回原告宋丽萌的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1835元，由原告宋丽萌负担510元（已交纳）；由被告王小英负担1325元（原告宋丽萌已预交，被告王小英于本判决生效后七日内给付原告宋丽萌）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈一铮
人民陪审员 杨燕笙
人民陪审员 赵金燕
二〇一五年九月十五日
书 记 员 王嘉雯