浙江省绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0603民初8216号
原告（执行案外人）：方伟龙，男，1977年8月15日出生，汉族，户籍所在地新昌县，现住绍兴市柯桥区。
被告（申请执行人）：绍兴市柯桥区贤盛小额贷款股份有限公司，住所地绍兴市柯桥区齐贤镇山头村齐央公路以北，组织机构代码59851603-5。
法定代表人：毛兴贤，董事长。
委托诉讼代理人：韩燕华、孔森鑫，浙江鉴湖律师事务所律师。
第三人（被执行人）：王春芬，女，1959年3月19日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。
第三人（被执行人）：肖光平，男，1957年2月11日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。
第三人（被执行人）：绍兴县楚鑫纺织品有限公司，住所地绍兴市柯桥区中国轻纺城东升路市场C区4楼D-122号，组织机构代码55752954-2。
法定代表人：王春芬，经理。
原告方伟龙诉被告绍兴市柯桥区贤盛小额贷款股份有限公司（以下简称贤盛贷款公司）、第三人王春芬、肖光平、绍兴县楚鑫纺织品有限公司（以下简称楚鑫公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年8月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方伟龙，被告贤盛贷款公司的委托代理人孔森鑫到庭参加诉讼，第三人王春芬、肖光平、楚鑫公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告方伟龙诉称，原告与第三人王春芬于2013年9月1日签订房屋租赁合同一份，合同约定将位于绍兴市柯桥区宝汇大厦1幢6楼606、607、608室房屋出租给原告，租赁期限为5年，自2013年9月1日起至2018年8月31日，租金总计100万元。合同签订当日，原告已付清全部租金（租金由以前欠款20万元加上2013年4月份至9月份因装修宝汇大厦1幢606-612室而拖欠的装修款80万元，合计100万元），并在当日实际占有使用该三间房屋。后原告经过准备于2014年4月份正式成立绍兴瑟瑞服饰有限公司，至今仍合法存续。公司内办公家具和办公用品都属于原告购买，有发票作证，而第三人王春芬将房屋抵押给贤盛贷款公司的时间是在2013年11月18日，迟于原告租赁上述房屋，因此，应当依法保护原告的合法租赁权。法院在受理贤盛贷款公司申请执行王春芬、肖光平、楚鑫公司借款合同一案后，对绍兴市柯桥区宝汇大厦1幢6楼606、607、608室房屋采取了查封措施并拟拍卖，发出通知要求该房屋的实际使用人腾退房屋，原告向法院提出执行异议，法院裁定驳回了原告的执行异议，为保护自己的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、停止对绍兴市柯桥区宝汇大厦1幢6楼606、607、608室房屋的强制执行，解除查封；2、确认原告与第三人王春芬签订的房屋租赁合同有效，确认原告对绍兴市柯桥区宝汇大厦1幢6楼606、607、608室房屋的租赁使用权至2018年8月31日止。
被告贤盛贷款公司辩称，原告与王春芬租赁房屋的真实性无法确定，仅凭现有证据不足以证明租赁关系存在；按照原告说法，存在以房屋使用权抵债行为，此类租赁合同真实性不应认定；被告对涉案房屋已办理抵押登记，抵押权优先于原告主张的租赁权，请求法院驳回原告诉讼请求。
第三人王春芬、肖光平、楚鑫公司均未作答辩。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、原告与王春芬于2013年8月31日签订的房屋租赁合同一份，证明原告向王春芬租赁涉案房屋，租赁期限自2013年9月1日至2018年8月31日。
2、原告装修宝汇大厦606-612办公楼装修清单一份、购货单位绍兴瑟瑞服饰有限公司的购物发票三份，以证明原告已经对涉案房屋进行装修并实际占有使用。
3、原告与张小文签订的合作协议一份，证明张小文在2013年9月与原告签订成立绍兴瑟瑞服饰有限公司合作协议，原告自2013年9月开始在涉案房屋内办公。
4、青藤物业公司证明一份，证明原告自2013年9月开始在涉案房屋办公。
5、还款协议一份，证明原告与王春芬约定装修款80万元及20万元借款折抵房租款。
6、（2016）浙0603执异64号执行裁定书一份，证明原告以案外人身份提出执行异议被驳回。
7、订货单三份、机动车登记证、绍兴瑟瑞服饰有限公司的营业执照、税务登记证，证明原告在涉案房屋办公并实际使用。
针对原告提交的证据，被告贤盛贷款公司质证认为：对证据1的真实性无法确定，该合同多处存在手写添加修改，约定的租赁房屋面积与实际不符；对证据2中的真实性不清楚，与本案没有关联，不能达到原告的证明目的；对证据3的真实性不清楚，与被告调取的证据相矛盾；对证据4的真实性不清楚，物业公司不能够具体知道房屋的具体使用人；证据5的真实性不清楚，协议载明内容说明涉案房屋存在以使用权抵债情形；证据6的真实性无异议，该裁定认定事实清楚；对证据7中的订货单真实性不确定，仅凭订货单无法证明在抵押之前原告已实际占有使用涉案房屋，机动车登记证真实性无异议，与本案无关，营业执照、税务登记证真实性无异议，但形成时间在2014年，不能证明在抵押之前原告已占有使用涉案房屋。
被告贤盛贷款公司证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：
8、抵押财产未出租声明书三份，证明王春芬在办理抵押登记时向被告声明涉案房屋未出租，同时证明涉案房屋面积不足120平方，与原告提交的租赁合同中的面积不符。
9、绍兴市柯桥区市场监督管理局盖章的房屋租赁合同及承诺书各一份，证明根据查阅绍兴瑟瑞服饰有限公司申办材料，涉案房屋承租方是张小文，租赁期从2014年开始。
10、绍兴市柯桥区市场监督管理局盖章的绍兴瑟瑞服饰有限公司章程一份，证明方伟龙以货币方式出资20万，原告提交的合作协议与章程相矛盾。
针对被告贤盛贷款公司提交的证据，原告质证认为：对证据8的真实性无异议，声明时间晚于租赁时间；对证据9的真实性无异议，但该房屋租赁合同是为了公司审批营业执照用的，并不是真实的租赁合同，与本案无关；对证据10真实性无异议，章程中的出资只是审批时报的股权分配，与后期实际投入无关。
根据以上举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据1、3，与绍兴瑟瑞服饰有限公司在绍兴市柯桥区市场监督管理局留底备案的房屋租赁合同、承诺书、公司章程内容矛盾，真实性不能确定，不能作为定案依据；证据2、5、7，不能证明原告在涉案房屋设定抵押以前就占有使用涉案房屋；证据4的证据类型属于证人证言，但证明上没有作证人签名，证人也没有到庭接受询问，不符合证据要求，不能作为定案依据；证据6，被告无异议，证明力予以确认；被告提交的证据8、9、10，原告均无异议，证明力予以确认。
根据以上证据分析及当事人当庭陈述，本院确认以下事实：
2013年11月18日，被告贤盛贷款公司与第三人王春芬、肖光平签订《最高额抵押合同》一份，约定以王春芬名下、坐落在柯桥宝汇商务大厦1幢606-612室（房屋所有权证号为绍房权证柯桥字第××号）的7套房产设定最高额为836万元的抵押，为第三人楚鑫公司向被告贤盛贷款公司自2013年11月18日起至2014年11月17日期间的借款提供担保，抵押合同签订以后，于2013年11月28日办理了抵押登记手续。2014年1月2日，楚鑫公司分别向贤盛贷款公司借款295万元、205万元。贷款到期后，楚鑫公司未归还借款，保证人王春芬、肖光平未承担保证责任，贤盛贷款公司向本院提起诉讼，本院经审理后，作出（2015）绍柯齐商初字第73号民事判决，判令贤盛贷款公司有权就王春芬提供的抵押财产以拍卖、变卖的价款在836万元范围内优先受偿。判决生效后，债务人未能履行判决确定的义务，贤盛贷款公司申请法院强制执行。在本院执行过程中，原告以其对涉案房屋享有租赁权为由，作为案外人向本院提出执行异议，经审查，本院作出（2016）浙0603执异64号执行裁定书裁定驳回其执行异议，原告不服，遂提起诉讼。
本院认为，人民法院在执行被执行人的非住宅房屋时，案外人以其在涉案房屋设定抵押之前已与被执行人签订租赁合同且租赁期未满为由，主张拍卖不破租赁，如果租赁合同真实、合同签订于涉案房屋抵押前且案外人在抵押前已依据合同合法占有涉案房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。本案中，贤盛贷款公司与王春芬、肖光平于2013年11月18日签订最高额抵押合同，并于2013年11月28日办理抵押登记手续，该抵押登记具有公示公信效力。原告主张其在涉案房屋抵押前即与王春芬签订了租赁合同且租赁期未满，要求继续履行租赁合同并享有租赁物的优先购买权，原告须提供充分有效的证据证明其符合“租赁合同真实、合同签订于涉案房屋抵押前且案外人在抵押前已依据合同合法占有涉案房屋至今”的条件。原告提交的房屋租赁合同，虽形式上落款时间为2013年8月31日，但该合同是否签订于涉案房屋抵押前，须有其他确切证据佐证。原告提交的其他证据均无法证明其在涉案房屋抵押前已实际占有使用该房屋。同时，本案所涉租赁也未有以下情形：在涉案房屋抵押前，租赁合同当事人依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》相关规定办理租赁登记备案手续；租赁合同当事人在涉案房屋抵押前已办理租赁合同公证；租赁合同当事人在涉案房屋抵押前缴纳相应租金税；在涉案房屋抵押前向抵押权人声明过租赁情况；原告在涉案房屋抵押前已经领取以涉案房屋作为住所地的营业执照等。综上，因原告未能提供确切证据证明，其主张的租赁权在执行中应受保护缺乏依据，不得对抗贤盛贷款公司的抵押权。本院对涉案房产进行拍卖、变卖等执行措施符合法律规定，对原告的诉请，本院不予支持。第三人楚鑫公司、王春芬、肖光平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证、抗辩权利并自行承担相应的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条第一款之规定，判决如下：
驳回原告方伟龙的诉讼请求。
案件受理费13,800元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 刁学伟
审 判 员 吴秀智
人民陪审员 周宗芳
二〇一七年二月二十七日
代书 记员 孔宏伟
附:相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。