吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民初1786号原告（执行案外人）：王叶，女，汉族，1965年9月10日出生，住所地长春市朝阳区和光胡同****号。被告（申请执行人）：李宏萍，女，汉族，1957年5月24日出生，住所地吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：张洪华，吉林佳禾律师事务所律师。第三人（被执行人）：长春圣海至尊房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区前进大街881号。法定代表人：张贤东。委托诉讼代理人：王子，吉林普卓律师事务所律师。第三人（被执行人）：长春信息技术职业学院，住所地吉林省长春市卓越大街***号。法定代表人：姜云红。委托诉讼代理人：王子，吉林普卓律师事务所律师。原告王叶与被告李宏萍、第三人长春圣海至尊房地产开发有限公司（以下简称圣海公司）、长春信息技术职业学院（以下简称信息学院）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王叶、被告李宏萍的委托诉讼代理人李宗芹、第三人长春圣海至尊房地产开发有限公司、长春信息技术职业学院的共同委托诉讼代理人王子到庭参加诉讼。王叶向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令停止对位于长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢，丘地号4-101/27-1-78,0单元905,906,909号房屋的执行，并解除查封措施；2.请求人民法院依法确认王叶与圣海公司签订的房屋《认购协议书》合法有效；3.本案的诉讼费等费用由李宏萍承担。事实及理由：贵院于2017年9月25日做出的（2017）吉Ol执异1012号执行裁定书，驳回了王叶向贵院执行局提出的关于“翠湖园”小区1幢0单元905、906、909号房屋的执行异议，该裁定严重损害了王叶的合法权益，王叶对于涉案的“翠湖园”小区1幢0单元905、906、909号房屋依法享有占有、使用、处分的排他权利。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对该上述财产拥有物权，理由如下：首先，王叶是于2014年3月和2015年3月与圣海公司签订了关于905、906、909号房屋的《认购协议书》，王叶已按照圣海公司的要求支付了全部购房款，该协议是合同双方真实的意思表示，协议内容不违反法律的强制性规定。2016年1月4日，圣海公司向原告交付了标的房屋，原告接收后已装修并实际占有居住至今。在贵院查封涉案房屋前圣海公司已取得该房的商品房预售许可证，因此应认定王叶与圣海公司签订的购房协议有效。长春市中级人民法院对涉案房屋的查封时间是2016年1月26日，王叶与圣海公司签订《认购协议书》的时间以及交款时间均早于查封之前。因种种事由涉案房屋没有完全竣工验收，导致王叶未能办理房屋的产权登记，过错不在王叶。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”按照上述规定结合本案，李宏萍申请公证债权文书执行，属于金钱债权执行。王叶作为买受人，在贵院查封前，已完成签订合同、交付房款、占有使用的民事行为，且未能办理过户登记责任不在王叶，王叶主张排除对案涉房屋的执行并请求确认《认购协议书》的效力符合上述法律的规定，贵院应当予以支持。综上，王叶对于涉案“翠湖园”小区1幢0单元905、906、909号房屋享有物权且能够排除执行，为了保护王叶的合法权益，特向贵院提起诉讼。李宏萍辩称，第一，王叶在我方查封涉案房屋之前并未合法占有该房屋，因此其不享有阻却涉案房屋权利；第二，我方认为除了王叶按照认购协议书第四条约定的付款方式及金额从其名下银行账户直接汇入圣海公司的账户外，其余的款项均未交付。圣海公司、信息学院述称，同意王叶的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月5日，债权人李宏萍与债务人职业学院、保证人圣海公司签订担保借款合同，由李宏萍借给职业学院1000万元，借款期限为2015年8月5日至2015年10月4日；同时约定保证人圣海公司自愿为债务人向债权人提供连带责任保证。该份合同于2015年8月11日在吉林省长春市信维公证处进行了公证。2016年1月6日，因借款人未按照合同约定还款，李宏萍向吉林省长春市信维公证处申请了（2016）吉长信维证字第574号执行证书，并依据该执行证书向本院申请执行。本院在执行过程中，于2016年1月26日预查封了被执行人圣海公司开发的位于长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢，丘地号4-101/27-1-78，0单元包括905-911号房在内的47套房产。后案外人王叶向本院提出书面异议。本院于2017年9月25日裁定：一、中止对被执行人长春圣海至尊房地产开发有限公司开发的位于长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢，丘地号4-101/27-1-78，0单元907、908、910、911号房屋的执行。二、驳回案外人王叶对被执行人长春圣海至尊房地产开发有限公司开发的位于长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢，丘地号4-101/27-1-78，0单元905、906、909号房屋的异议请求。另查明，2013年1月24日，王叶与圣海公司签订三份《认购协议书》，约定王叶分别以281562元、281562元、322065元的价格购买圣海公司开发的位于前进大街881号“圣海国际”第B幢907、908、911号房，房屋用途为商业，并约定王叶于本协议签订之日交付全部购房款。2013年2月17日，王叶与圣海公司签订一份《认购协议书》，约定王叶以322134元的价格购买圣海公司开发的位于前进大街881号“圣海国际”第B幢910号房，房屋用途为商业，并约定王叶于本协议签订之日交付全部购房款。2014年3月17日，王叶与圣海公司签订两份《认购协议书》，约定王叶分别以522065元、531562元的价格购买圣海公司开发的位于前进大街881号“圣海国际”第B幢905、906号房，房屋用途为商业，并约定905号房王叶于本协议签订之日交付购房款322065元，余款20万元于签订《商品房买卖合同》时付清；906号房王叶于本协议签订之日交付购房款281562万元，余款25万元于签订《商品房买卖合同》时付清。2015年3月31日，王叶与圣海公司签订一份《认购协议书》，约定王叶以339050元的价格购买圣海公司开发的位于前进大街881号“圣海国际”第B幢909号房，房屋用途为商业，并约定王叶于本协议签订之日交付购房款7万元，余款269050元于签订《商品房买卖合同》时付清。2013年1月13日，圣海公司为王叶开具了三张金额均为1万元的收据。2013年1月24日，圣海公司为王叶开具了三张金额分别为281562元、281562元、322065元的收据。2013年2月17日，圣海公司为王叶开具了一张金额为322134元的收据。2014年3月17日，圣海公司为王叶开具了两张金额分别为271562元、312065元收据。2015年3月31日，圣海公司为王叶开具了三张金额分别为95587元、60000元、143688元的收据。2015年5月31日，圣海公司为王叶开具了一张金额为201240元的收据。按照合同约定，王叶购买上述7套房屋的总房款为260万元，上述13张收据的总金额为2321465元，本院认定其已经交纳购房款2321465元。王叶在本案中提交的圣海公司于2015年6月22日开具的278535元收据，因其在执行异议过程中未提交，且没有任何转款凭证予以证明，本院对其证明效力不予认定。但经本院通知,王叶已将该278535元尾款交付法院执行。再查明，2016年1月4日，王叶领取了涉案3套房屋的钥匙。根据圣海公司的陈述，确认王叶购买的“圣海国际”第B幢905、906、909号房屋即本院查封的长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢0单元905、906、909号房屋。涉案房屋尚不能办理产权过户登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，人民法院查封涉案房屋的日期为2016年1月26日，在此之前，王叶分别于2014年3月17日及2015年3月31日与圣海公司就涉案房屋签订《认购协议书》，该协议为双方真实意思表示，依法成立并生效；2016年1月4日王叶领取了涉案3套房屋的钥匙，在人民法院查封涉案房屋之前，王叶已合法占有涉案房屋；王叶已按照合同约定支付部分价款，且将涉案房屋的剩余价款278535元按照人民法院的要求交付执行；根据圣海公司的陈述，涉案房屋非因王叶自身原因未办理过户登记。综上，王叶对登记在圣海公司名下的涉案房屋提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，有权利排除涉案执行，本院依法对王叶的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、确认2014年3月17日王叶与长春圣海至尊房地产开发有限公司签订的标的为前进大街881号“圣海国际”第B幢905、906号房的《认购协议书》及2015年3月31日王叶与长春圣海至尊房地产开发有限公司签订的标的为前进大街881号“圣海国际”第B幢909号房的《认购协议书》有效；二、不得执行长春圣海至尊房地产开发有限公司开发的位于长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢，丘地号4-101/27-1-78，0单元905、906、909号房屋。三、驳回王叶的其他诉讼请求。案件受理费17335元，由李宏萍负担。如不服本判决，可在自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2017）吉01执异1012号执行裁定第二项于本判决生效时自动失效。审 判 长 赵 溪代理审判员 王 欣代理审判员 高云燕二〇一八年三月一日书 记 员 姜 瑞