江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏08执异115号案外人：陈会勤，职业不详。申请执行人：赵玉梅，淮安市中煤能源贸易有限公司工作人员。被执行人：武政，淮安市投资房地产发展有限公司董事长。被执行人：张娟，江苏洪泽浦酒业有限公司董事长。被执行人：淮安市投资房地产发展有限公司，住所地淮安市。法定代表人：武政，该公司董事长。被执行人：淮安市恒基商贸有限公司，住所地淮安市。法定代表人：武献红，该公司董事长。被执行人：淮安市世茂物资有限公司，住所地淮安市。法定代表人：武献红，该公司董事长。被执行人：江苏洪泽浦酒业有限公司，住所地淮安市。法定代表人：张娟，该公司董事长。本院在执行赵玉梅与武政、张娟、淮安市投资房地产发展有限公司（以下简称投资发展公司）、淮安市恒基商贸有限公司（以下简称恒基公司）、淮安市世茂物资有限公司（以下简称世茂公司）、江苏洪泽浦酒业有限公司（以下简称洪泽浦酒业公司）民间借贷纠纷一案中，案外人陈会勤对本院查封的淮安市石化新村9幢114室房屋提出异议，本院于2016年11月14日受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。陈会勤提出异议称，请求立即停止对淮安市石化新村9幢114室房屋的执行措施。事实及理由如下：本人于2012年10月31日与投资发展公司签订一份《商品房买卖合同》，购买位于淮安市石化新村9幢114室房屋，后异议人按合同约定交纳全部房款，投资发展公司开具了收到购房款的不动产统一发票，并给付房屋非住宅商品房质量保全证书和使用说明书。后因投资发展公司一直拒不配合办理过户手续，致该房屋一直未能过户至异议人名下，但实际已交付，异议人亦已将房屋对外出租4-5年。请求立即中止对上述财产的执行，并解除查封措施，切实维护异议人的合法权益。本院查明，赵玉梅诉武政、张娟、投资发展公司、恒基公司、世茂公司、洪泽浦酒业公司民间借贷纠纷一案，本院于2013年9月16日作出（2013）淮中民初字第0120号民事判决书，判决：一、被告武政、张娟共欠原告赵玉梅本金971.7万元及利息1988875.34元，于本判决生效后十日内给付，同时从2013年4月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍支付利息至还清之日止（按本金971.7万元计算利息）；二、被告投资发展公司、恒基公司、世茂公司、洪泽浦酒业公司对上述借款本息承担连带还款责任；三、被告武政于本判决生效后十日内给付原告律师代理费87450元；四、驳回原告其他诉讼请求。因义务人未按判决书确定的期间履行，赵玉梅申请强制执行，本院于2013年10月21日立案受理，执行案号为（2013）淮中执字第0293号。2014年7月9日，本院裁定终结该案本次执行程序。2014年12月3日，赵玉梅申请恢复执行，本院于12月8日立案恢复执行，执行案号为（2014）淮中复执字第0008号。2015年7月13日，本院查封淮安市石化新村房屋18套，其中包括9幢105室房屋，并于同日向淮安市住建局送达了法律文书。后投资发展公司给本院的书面材料显示，该公司出售给齐玉香的房屋款项已全部付清。2015年9月1日，本院裁定终结该案本次执行程序。2016年10月14日，本案再次恢复执行，执行案号为（2016）苏08执恢62号。2016年11月4日，本院张贴公告，公告明确：本院在执行过程中，依法查封了中煤公司名下位于淮安市清浦区石化新村6幢101室、102室、105室、106室、107室、111室，9幢101室、102室、104室、105室、106室、109室、110室、111室、112室、114室、115室、117室房屋，共计18套。本院将对上述房屋予以评估、拍卖。如对该房屋享有优先权及租赁权等有异议的，于2016年11月20日前向本院提出。逾期，本院则依法启动评估拍卖程序，因此造成的损失和后果由被执行人自行承担。11月14日，陈会勤向本院书面提出异议。另查明，2012年10月31日，异议人陈会勤与投资发展公司签订一份《商品房买卖合同》，购买位于淮安市石化新村9幢114室商铺，双方约定房屋总款为69万元，买受人签订合同时一次性付清全部购房款。异议人于2013年3月29日在中国农业银行提取现金700054.45元支付了全部房款。同日，投资发展公司向陈会勤出具收据一张，载明收到陈会勤69万元。后投资发展公司将房屋交付给异议人陈会勤，但没有办理该房屋的产权证。另外，陈会勤以其丈夫名义在2013年5月6日与他人签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租。再查明，2012年6月10日，赵玉梅给投资发展公司出具《商品房网签抵押函》，该函称：“因武政向本人借款1050万元整，同意用贵公司所有的清浦区石化新村6幢、9幢共19套商铺作抵押。现本人要求将19套商铺网签给中煤公司名下。此网签抵押在中煤公司名下的19套商铺即视同在本人名下，如不能按期归还借款资金，本人对19套商铺拥有处置权。武政提出，上述网签的19套商铺，每出售一套，归还等额借款资金后，对出售的商铺予以解押。本人同意武政要求，并承诺归还等额资金后，负责落实中煤公司解押手续。特此致函。”中煤公司在该函上签署“同意”二字，并加盖印章。2012年6月14日，中煤公司与投资发展公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为1018530000243，合同空白栏相关内容为机打），购买位于淮安市石化新村9幢114室商铺。该份合同签订后，中煤公司并未支付房款，亦未向税务部门缴纳契税。2016年11月17日，赵玉梅在本院另案中谈话时称，在询问赵玉梅借款给武政为何将房子网签到中煤公司名下时，赵玉梅称：“因我在中煤公司财务科工作，这个钱实际上是中煤公司以我的名义借给投资公司的，所以网签到中煤公司。”11月18日，本院依职权到淮安市不动产登记中心查询淮安市石化新村9幢105室房屋权属登记情况，经查该房屋无产权登记信息。本院认为：本案争议焦点为案外人陈会勤对本案查封的淮安市石化新村9幢114室房屋所提异议能否排除执行。因异议人所购房屋为商铺，根据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条规定精神，异议人陈会勤属于一般买受人而非消费者，审查其异议是否成立应按第二十八条规定进行审查。《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，中煤公司虽然与被执行人投资发展公司签订《商品房买卖合同》，并在房地产管理部门办理了备案手续，但中煤公司并未支付合同约定的款项，该房屋之所以网签到中煤公司名下，申请执行人赵玉梅和中煤公司均认可是赵玉梅借款给武政所作的抵押担保，该抵押担保不符合物权法和担保法的相关规定。据此，中煤公司与投资发展公司之间并无真实的房屋买卖行为，网签给中煤公司的房屋实际上仍属投资发展公司所有。异议人陈会勤于本院查封前与投资发展公司签订了房屋买卖合同，并提供银行提款证明以及收据，可以证明已向投资发展公司支付了全部房款。同时，其提供的租房合同、房屋使用说明书能够证明其在查封之前实际占有所购房屋。现因投资发展公司的原因，该房目前尚未办理权属证书，异议人对房屋未过户并无过错。综上，异议人陈会勤所提的异议符合《异议复议规定》第二十八条的规定，能够排除本案对该房屋的执行，其异议理由成立，本院予以支持。依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对淮安市石化新村9幢114室房屋的执行。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  董国华审判员  钱晓明审判员  李 玲二〇一六年十一月二十九日书记员  庄 行