江苏省连云港市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）连民终字第01231号
上诉人（原审被告）汪永兴。
委托代理人杨冬成，江苏顺维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁桂芹。
委托代理人陆映彬，江苏和济律师事务所律师。
原审被告徐宽。
上诉人汪永兴因与被上诉人梁桂芹、原审被告徐宽确认合同无效纠纷一案，不服连云港市海州人民法院（2014）海商初字第01037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月7日公开开庭审理了本案。上诉人汪永兴及其委托代理人杨冬成，被上诉人梁桂芹的委托代理人陆映彬，原审被告徐宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁桂芹一审诉称：2000年1月，梁桂芹和徐宽（系夫妻关系）购买了板浦镇中正农贸市场经营房屋。2014年2月梁桂芹才得知，徐宽已将房屋出售给汪永兴。梁桂芹认为，汪永兴是板浦镇永平村西山人，其不是涉案房屋所在地板浦镇中正街社区成员，涉案的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《房地产法》第三十八条的强制性规定，徐宽与汪永兴的买卖行为也侵害了梁桂芹对夫妻共有财产的平等处理权，故梁桂芹请求法院依法确认徐宽、汪永兴之间的买卖合同无效，汪永兴返还位于中正农贸市场的房屋，并承担本案诉讼费用。
徐宽一审辩称：梁桂芹起诉是事实，汪永兴应当返还房屋。
汪永兴一审辩称：梁桂芹的诉求没有事实及法律依据，第一，梁桂芹对于徐宽、汪永兴之间买卖房屋的事情是知晓的，双方签订合同时梁桂芹在场。第二，汪永兴、徐宽的买卖合同合法有效，《房地产法》第三十八条的规定并非效力性强制性规定，且《中华人民共和国合同法》也确立了鼓励交易原则，应尽量确认合同的效力。
原审法院经审理查明：2000年1月3日，徐宽（乙方）与板浦镇中正市场管理办公室（甲方）签订《门面房置换协议书》一份，约定乙方同意将座落在中正农贸市场经商房屋四间中，拆除南边一间后置换该市场内甲方1号房屋一间，底层属甲乙双方置换房屋，上层乙方按市场同类型房屋价格基础上让利5000元价格购买，同时甲方负责把拆除的卷帘门安装至乙方另一间房屋。同月，徐宽（乙方）与崔永喜（甲方）签订《协议》一份，载明新建二期市场门面房因和前期乙方门面房西山相邻不好建筑，经双方协议，二期新建门面房与前期门面房西山间距40公分左右，重建山墙，一楼由实砖墙改成悬空梁，二楼还保留原实砖墙，其中差价由市场负责，东西山墙之间封顶屋面由乙方解决。另赔偿乙方人民币5000元为新建门面房2号门面房房款，不付现金，此协议签字生效，不得再议。
2009年4月27日，徐宽与汪永兴签订《杜卖契》一份，载明：立契人徐宽先生有楼房两间，座落于中正社区市场中，坐南向北一号二号两间、上下两层，因我不需使用，现让给汪永兴先生名下为业，经双方协商议定为人民币124800元整，因口说无凭，现特订立此契为凭，定于交款方法为笔下交清。备注，一号房东山墙下层无墙，特此说明，如有变更以前有（由）汪姓使用，如有变更由徐姓权，一号上层由汪姓所有，特说明一号楼上层所有阳台有（由）汪姓所有。同日，徐宽向汪永兴出具收条一张，载明：收汪永兴购房款124800元。徐宽将房屋交付汪永兴，由汪永兴使用至今。
原审法院另查明，梁桂芹与徐宽于1985年登记结婚，为夫妻关系，双方均系海州区板浦镇槐树村村民委员会村民。汪永兴为海州区板浦镇前进居民委员会居民。
本案在一审期间的争议焦点为：徐宽与汪永兴之间的房屋买卖合同是否为无效合同？
原审法院认为：第一，农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，俗称“小产权房”。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地。使用农民集体所有的土地的情形仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅经依法批准的，以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准的。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，销售“小产权房”违反上述强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同应认定无效。第二，在本案中，徐宽与汪永兴买卖的房屋土地性质属农村集体所有的土地，而汪永兴系海州区板浦镇前进居民委员会居民，并非集体经济组织成员，故汪永兴、徐宽买卖涉案房屋的行为违反了上述法律的规定，严重扰乱了土地市场和房地产市场秩序，依法应当认定徐宽与汪永兴之间的房屋买卖合同无效。
关于梁桂芹要求汪永兴返还房屋的诉讼请求，原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于梁桂芹与徐宽系夫妻关系，故汪永兴应当向梁桂芹及徐宽返还位于海州区板浦镇中正社区市场的一号二号房屋。但梁桂芹与徐宽因涉案合同从汪永兴处取得的购房款124800元亦应当予以返还。在本案审理过程中，梁桂芹、徐宽、汪永兴对于损失部分均不要求处理，故原审法院对双方因合同无效所受到的损失在本案中不予处理，梁桂芹、徐宽、汪永兴可就其损失另行主张权利。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐宽与汪永兴于2009年4月27日签订的房屋买卖合同无效；二、汪永兴于判决生效后十日内返还梁桂芹、徐宽位于连云港市海州区板浦镇中正社区市场的一号二号房屋。三、梁桂芹、徐宽于判决生效后十日内共同返还汪永兴124800元。一审案件受理费960元，由梁桂芹、徐宽共同负担480元，汪永兴负担480元。
上诉人汪永兴不服原审判决，向本院提起上诉称：1、涉案房屋的性质已发生变化，是商业用房，不适用集体土地的流转规定。2、争议房产已交付多年，判决返还影响社会稳定。3、被上诉人以不知情为由要求确认合同无效，无事实与法律依据。4、原审法院违反了不告不理的原则，对上诉人的诉求未查清，也未按照诉求审理。5、原审法院判决显示公平，无合理救济途径。6、上诉人的户籍问题未查清。7、原审法院的选择性司法问题突出。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人梁桂芹答辩称：上诉人的上诉理由和事实是不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人徐宽答辩称：维持原判。
上诉人汪永兴在二审期间向本院提供以下证据：证据1、扩建农贸市场征用土地合同书一份，证明涉案土地及地上建筑物随着城镇化进程已经发生了本质的变化，不再适用原审法院所适用法条的前提。
证据2、海州区板铺镇永平村村委会出具证明一份，证明本案的上诉人汪永兴虽然办理的农转非，但是户口仍然没有迁走，仍然属于该村的村民（涉案地方属于典型的城中村）。
证据3、板铺镇中正社区居委会出具的证明一份，证明槐树村所属的东平乡已经与板铺镇进行了合并，以此来印证本案的上诉人，无论是作为购买特定主体，还是作为普通购买人，都是适格的。
证据4、调查取证申请书，为了证明复印件的真实性。
被上诉人梁桂芹质证称：该三份证据都不属于新证据，建议法院不予采纳。证据1、从土地法的相关规定来看，土地的变更使用权必须要县级政府调整，作为东新乡人民政府出具的征地合同书，从法律上讲是无效的。再者，无论经过什么手续改变了土地性质，涉案房屋是小产权房，是槐树村集体的，没有经过县级以上土地主管部门批准，集体所有的土地性质是无法改变的。同时，它的改变也间接损害了一部分人不再享有土地权益的利益。所以上诉人汪永兴不是槐树村的居民，不应该享受槐树村的土地及其转让所带来的权益。证据2、与证明目的是相违背的，因为汪永兴不是槐树村的村民，不应当享受集体土地所产生的权益，至于东新乡和板浦村的合并，不影响槐树村村民和永平村村民待遇的区别。永平村村民享有的集体土地权益和槐树村享有的集体土地权益不因为合并产生变化。证据3、从形式上看，是证人证言不是居委会的证明。按照证据规定，应当出庭接受质证，因此没有任何证明效力。且该证明不能证明上诉人的所说的证明目的。因为吴忠艳的土地承包经营权与汪永兴的集体土地应当享有的权利不是一个性质的。
被上诉人徐宽质证称：同意被上诉人梁桂芹的意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本案在二审期间的争议焦点为：涉案房屋买卖合同效力如何认定。
关于该争议焦点，本院审查后认为，对于未履行相关土地征收、征用手续即占用耕地进行房屋建设引发的房屋买卖合同民事纠纷，应先有行政机关解决被侵占耕地的保护问题。在行政机关未对违法占用耕地的行为进行处理之前，人民法院不宜直接审理民事纠纷。本案中，涉案房屋无相关规划、建设审批手续，由此引发的纠纷应先由行政机关处理，原审法院判决合同无效无事实与法律依据，本院依法予以纠正。
综上，汪永兴的上诉请求和理由能够成立，本院依法予以支持。原审判决认定事实正确，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销连云港市海州人民法院（2014）海商初字第01037号民事判决；
二、驳回梁桂芹的起诉。
一审案件受理费960元，二审案件受理费960，均由梁桂芹承担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年十月十五日
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。