北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第03784号
上诉人（原审被告）张×1，男，1958年3月28日出生。
委托代理人韩向琴，北京兴展律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘桂芳，女，1969年9月12日出生。
委托代理人张楠，北京市松涛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张×2，男，1985年12月6日出生。
被上诉人（原审被告）北京恒瑞伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区兴华北路（二段）78号院131-157号143号.
法定代表人高秀英，总经理。
上诉人张×1因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第08477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2014年7月，刘桂芳起诉至原审法院称：2014年4月13日，因买卖北京市大兴区×××703室房屋（以下简称涉诉房屋）一事，我与张×2、张×1在北京恒瑞伟业房地产经纪有限公司（以下简称恒瑞伟业公司）营业处签订了协议，约定：2014年4月30日前，张×1替张×2支付给我80万元，2014年5月30日前，再支付给我45万元，合计125万元，以弥补我的购房款、装修费、中介费等经济损失，之前签订的房屋买卖合同不再履行。此后，张×1分两次将60万元汇入我的账户，但剩余款项至今未支付。我认为，双方签订的协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，张×1应按协议支付剩余65万元。我和张×1签订协议的时候张×2在场只是没有签字，收款和签订房屋买卖合同都是我和张×2进行的，故张×2应该按协议支付剩余65万元。张×2至少应在已收房款范围内承担连带责任，至少支付我42万元。恒瑞伟业公司一再保证房屋没有问题，系恶意促成的交易，我与张×1、张×2协商支付款项时，恒瑞伟业公司法定代表人也在现场，并且在协议上签字了，故我认为恒瑞伟业公司应当承担相应责任。故我诉至法院，要求：1、张×2、张×1依照协议向我支付65万元；2、恒瑞伟业公司对第1项中的款项承担连带偿还责任；3、诉讼费用由张×2、张×1、恒瑞伟业公司负担。
张×2辩称：刘桂芳起诉书中的事实基本属实。我和刘桂芳确实签订了合同，收到了102万元房款，房屋交付给了刘桂芳，刘桂芳打了几个柜子，后来我给涉诉房屋换锁了。我不清楚我父亲张×1和刘桂芳签订的协议。我父亲已经打给刘桂芳60万元，我只愿意支付剩余的购房款。
张×1辩称：1、涉诉房屋是经济适用房，故张×2和刘桂芳签订的房屋买卖合同是无效的。我和刘桂芳签订的协议最后一句话写到：如果我没有按照协议上的时间履行给付义务，就继续履行张×2和刘桂芳签订的合同，该协议作废。但是原合同就是无效的，所以我不应该承担超过总房款外的款项。2、涉诉房屋不是我的，房屋所有权人张×2没有在协议上签字，故我和刘桂芳签订的协议无效。当时签协议是因为张×2没有钱，我愿意替张×2还钱给刘桂芳。3、签协议后，我咨询律师了，说原合同无效，今年5月份刘桂芳给我打电话，我就告知刘桂芳：刘桂芳给我儿子打了多少钱，我就给她打多少。刘桂芳也同意了。我已打给刘桂芳60万元，连收条都没让她打。如果当时刘桂芳不同意，还要违约金，我是一分钱都不会付的。4、我现在同意给刘桂芳剩余的购房款。张×2没有钱，我愿意帮张×2还给刘桂芳。
恒瑞伟业公司经原审法院合法传唤，无正当理由，未到庭，亦未提交书面答辩意见。
原审法院经审理认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，恒瑞伟业公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。具体到本案，焦点问题为2014年4月13日协议书的效力。
首先，因涉诉房屋性质为限价商品住房，属于国家限制上市交易范围，故刘桂芳与张×2签订的《房屋买卖合同》违反限制上市交易规定，属无效。因房屋性质而导致前述合同无效，刘桂芳、张×2、恒瑞伟业公司均有一定过错。
其次，《房屋买卖合同》签订后，刘桂芳支付了102万元购房款，张×2将涉诉房屋交付刘桂芳使用，但之后张×2又擅自将房屋换锁，此行为表明张×2不同意继续履行合同义务。张×2应向刘桂芳退还购房款，解决合同不再履行的后续事项。张×1系张×2的父亲，其为了解决前述合同不再履行的后续事项而与刘桂芳签订了协议书。张×1签订协议书的行为，系对张×2前述债务的主动承担。张×1与刘桂芳签订的协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。张×1受该协议书效力的约束。张×1签订协议书后支付了60万元，协议书已经部分履行。张×1未按协议书的约定支付全部款项，已构成违约。另外，张×1和刘桂芳签订协议书的目的是对《房屋买卖合同》不再履行后相关事项进行处理。协议书最后一句“如张×1未按照上述约定时间给付房款，所签原合同，继续履行”与原合同无效的事实相抵触。现张×1以该协议书最后一句为由主张该协议书作废的答辩意见，缺乏合理依据，法院不予采纳。刘桂芳要求张×1按照协议书支付剩余65万元的主张，于法有据，法院予以支持。
再次，该协议书上没有张×2的签字，故刘桂芳称张×2受该协议书约束的主张，缺乏证据，法院不予采信。虽张×1自愿为张×2承担债务，亦不能免除出卖人张×2的责任，张×2在已收购房款的范围内向刘桂芳承担责任。协议书上未载有恒瑞伟业公司受协议书约束的字样，刘桂芳亦未提交其他证据证明恒瑞伟业公司受协议书约束，故刘桂芳要求恒瑞伟业公司依据协议书承担连带责任的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。恒瑞伟业公司在涉诉房屋买卖合同中承担的过错责任，刘桂芳可以另行解决，本案不予处理。
综上，刘桂芳要求张×1给付65万元的诉讼请求，符合协议书的约定，法院予以支持，张×2在42万元的范围内与张×1承担连带责任。刘桂芳要求恒瑞伟业公司依据协议书承担连带偿还责任的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
据此，原审法院于2014年12月判决：一、于判决生效后十日内，张×1给付刘桂芳六十五万元（张×2在四十二万元的范围内与张×1承担连带偿还责任）；二、驳回刘桂芳的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张×1不服，上诉至本院称：原审认定事实不清，我与刘桂芳签订的《协议书》尚未成立生效；原审支持我多退还房款23万元违反公平原则，房屋买卖合同无效刘桂芳也应承担责任。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回刘桂芳要求我支付65万元的诉讼请求。刘桂芳同意原审判决并辩称，我和张×1签订的协议合法有效；该协议是我与张×1之间签订的，张×1应依约履行，实际也是由张×1实际履行的；我损失不止23万，所以不同意张×1上诉请求。张×2不同意原审判决，但未上诉，其述称：房子是我卖的，应当由我承担责任；张×1与刘桂芳签订协议我不同意；刘桂芳仅装了两个柜子一个灯，没有其他装修；张×1支付刘桂芳的60万是替我还的。
经审理查明：2013年12月2日，张×2（甲方、出卖人）与刘桂芳（乙方、买受人）经恒瑞伟业公司居间介绍，签订了《房屋买卖合同》。该合同约定：甲方出售涉诉房屋；建筑面积73.48平方米；房屋权属性质为其他类型房屋；房屋成交价格为120万元；乙方同意在签订本合同的同时支付甲方定金24万元，在签订本合同3个工作日内交付甲方部分购房款56万元，剩余房款40万元于涉诉房屋办理转移登记手续时交付，甲方同意乙方在交付上述款项后办理先期入住。涉诉房屋买卖合同没有办理网上联机备案登记手续。
刘桂芳分别于2013年12月1日、2013年12月2日、2013年12月15日、2014年1月1日向张×2付款2万元、80万元、10万元、10万元，以上共计102万元。张×2将涉诉房屋交付刘桂芳使用。2014年4月初，张×2将涉诉房屋换锁。
2013年12月13日，张×2取得涉诉房屋所有权证书。所有权证上载明房屋性质为限价商品住房，房屋坐落为：北京市大兴区×××703室。
2014年4月13日，刘桂芳（乙方）与张×2之父张×1（甲方）签订《协议书》，约定：甲乙双方就涉诉房屋达成如下协议：1、2014年4月30号之前，张×1给付乙方80万元；2、2014年5月30日之前，张×1给付乙方45万元；如张×1按照上述约定时间，给付乙方所有房款金额，所签房屋买卖合同及补充条款，一并作废，三方合同解除；如张×1未按照上述约定时间给付房款，所签原合同，继续履行。刘桂芳、张×1在协议书上签字，张×2未签字。刘桂芳称张×2在现场。
《协议书》签订后，张×1分别于2014年5月9日、2014年6月3日分两笔共向刘桂芳汇款60万元。
上述事实，有《房屋买卖合同》、房屋所有权证书、房款收据、《协议书》、当事人陈述等证据材料在案佐证。。
本院认为：涉诉房屋虽为限价商品住房，但法律、行政法规并未禁止该类房屋的上市交易。双方就涉诉房屋所签订的《房屋买卖合同》亦不存在其他无效情形，故双方均应依约履行。原审判决对该合同效力判断有误，本院予以纠正。
根据张×2在将房屋交付刘桂芳后擅自换锁及张×2、张×1在案件审理中的陈述可以确定，张×2在双方签订《房屋买卖合同》后明确表示拒绝履行涉诉房屋的买卖合同。
张×1系张×2之父，其与刘桂芳签订《协议书》，就《房屋买卖合同》的解除及责任作了约定，是对张×2拒绝履行《房屋买卖合同》责任的主动承担。该《协议书》系张×1与刘桂芳真实意思表示，依法成立生效，双方均应依约履行。张×1签订协议书后支付了60万元，剩余款项尚未支付，刘桂华根据约定要求张×1继续支付，合法有据，应予支持。
张×2拒绝继续履行《房屋买卖合同》，构成根本违约，应当承担返还房款、赔偿损失等违约责任。现张×1确认并自愿承担对刘桂芳的赔偿责任，但不能免除张×2的责任，张×2在已收购房款的范围内向刘桂芳承担责任。
综上所述，张×1的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费10300元，由张×1、张×2负担（于判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费4750元，由张×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 杜传金
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 张邵青