新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第503号
上诉人（原审被告、反诉原告）：银乃群，男，1975年10月10日出生，汉族，住乌鲁木齐市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王新德，男，1974年8月27日出生，汉族，住乌鲁木齐市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张文娟，女，1975年6月9日出生，汉族，住乌鲁木齐市。
委托代理人：初晓卫，新疆百丰天圆律师事务所律师。
上诉人银乃群、王新德因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人银乃群、王新德，被上诉人张文娟的委托代理人初晓卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年5月26日，张文娟与银乃群、王新德签订《房屋出租合同》，约定：张文娟将位于本市南湖东路南二巷66号6层房屋出租于银乃群、王新德使用；租赁期限10年，年租金88万元，采用先付后用方式，承租方应于每年4月28日支付一年租金。合同还约定，张文娟应提供房屋相关有效证件，配合银乃群、王新德办理各种手续；银乃群、王新德使用房屋期内，如因张文娟房产手续不全及经济纠纷导致银乃群、王新德不能正常经营，张文娟应承担银乃群、王新德相应的经济责任。2014年5月28日，银乃群、王新德向张文娟支付租金40万元。
另查，张文娟于2002年6月6日取得上述房产的私有房屋所有权证书，登记内容为：建筑面积为377.78平方米，房屋总层数为二层。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，张文娟未能举证证实其取得出租房屋3-6层建设工程规划许可证，因此张文娟与银乃群、王新德签订《房屋出租合同》3-6层部分无效。一、本诉部分。虽然双方签订租赁合同部分认定无效，但银乃群、王新德使用张文娟房屋的事实存在，应当支付相应占用费用，银乃群、王新德对尚欠张文娟48万元的事实不持异议，予以确认。二、反诉部分。根据我国《消防法》的规定：“歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业”。本案中银乃群、王新德经营的“银新商务宾馆”在使用和开业前，应当向当地公安消防机构申报，该申报义务人是经营者即银乃群、王新德，银乃群、王新德作为“银新商务宾馆”的经营业主，在租赁张文娟房屋时已明知用途，应当充分了解自己所经营项目中应注意的各种事项，包括所承租房屋的物权归属及物权内容。但银乃群、王新德仍与张文娟签订合同，并入住使用，由此造成的损失，应由其自行承担，故对银乃群、王新德的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决：一、银乃群、王新德支付张文娟48万元；二、驳回银乃群、王新德的全部反诉请求。
银乃群、王新德不服原审判决提起上诉称：张文娟出租的房屋房产手续不全，张文娟的房屋建成后没有竣工验收报告、没有消防竣工验收备案等手续，该房屋房产证登记为高度两层，实际出租给我方的楼层高度是6层。因张文娟无法提供出租房屋合法有效的手续，导致我方前期无法办理宾馆营业执照，宾馆一直不能正常经营，多次被执法部门责令停业，最后被查封，给我方造成巨大损失。依据双方签订的《房屋出租合同》第十条第3项、第4项约定，甲方（张文娟）应提供房屋相关有效证件，配合乙方（银乃群、王新德）办理各种手续，在乙方使用房屋期间，如因甲方房产手续不全及经济纠纷导致乙方不能正常经营，甲方应承担乙方相应经济损失的约定及张文娟口头承诺，张文娟已经构成违约，应承担给我方造成的损失。出租房屋的房产证记载内容应当与实际相符，出租房建成后应经过竣工验收并办理消防竣工验收备案手续。提供手续合法、齐全的房屋是出租方的责任和义务。张文娟作为出租人应当承担提供合法、有效的房屋手续的责任，原审法院将该责任判决全部由我方承担是不公平的。张文娟对我方租房用来开设宾馆是明知的，在我方办理营业执照的过程中，张文娟也多次表明愿意承担办理宾馆的各种手续费用及损失，并承诺该损失可以从房租中扣除。综上，按照双方约定或张文娟的承诺，其均应承担租赁房屋被查封9个月内发生的损失。原审法院判决有误，请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判张文娟支付我方损失553357元，包括支付我方代垫消防工程竣工验收费用32000元及消防验收不合格罚款31100元；返还房租40.5万元；支付网费50337元和员工工资34920元。
张文娟答辩称：上诉人承租房屋时未向我方表明租赁该房屋用于开设宾馆，其提出的上诉理由没有依据。原审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院维持原判。
经本院审理查明事实与原审认定事实一致。
另查明：张文娟的房屋所有权证书上载明设计用途为住宅。2011年5月12日乌鲁木齐市城市规划管理局给张文娟出具建筑、红线用地说明书，同意张文娟翻建住宅，地点为南湖东路，建筑面积378平方米；层数为2层。
另查，银乃群、王新德租赁张文娟房屋后，于2013年1月将租赁房屋的一层及地下室部分转租案外人，租金34万元一年。银乃群、王新德向张文娟主张返还的房租已扣除其向案外人收取的年租金34万元，按照年租金54万元向张文娟主张损失。
另查，银新商务宾馆于2013年5月7日被乌鲁木齐市公安消防支队水磨沟区大队查封，2013年5月31日被乌鲁木齐市公安消防支队水磨沟区大队责令停产停业、并处罚款。2014年2月13日银乃群取得“水磨沟区南湖东路银新商务宾馆”个体工商户营业执照，经营场所为乌鲁木齐市水磨沟区南湖东路南二巷66号，经营项目为住宿业。
上述事实的认定有《房屋出租合同》、房屋所有权证书、建筑红线用地说明书、处罚决定书及一、二审庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，张文娟只有翻建二层住宅的许可却建造了六层房屋，且其超建部分至今未经主管部门批准建设，依据上述法律规定，张文娟系将未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租给银乃群、王新德，故张文娟与银乃群、王新德签订的租赁合同无效。张文娟明知自己出租给银乃群、王新德使用的整栋六层楼中，只有二层房屋有房产证及住宅翻建的建设规划手续，且该房屋的规划用途为住宅，根据张文娟的房屋性质及产证情况致使银乃群、王新德在承租房屋后，长期难以办理开设宾馆所需的手续。张文娟是房屋的所有人，其在了解自己房屋性质及手续不全的情况下，仍将房屋出租给银乃群、王新德用于经营，违背了诚实信用原则，张文娟主观上存在过错，应当对银乃群、王新德不能经营期间的损失承担主要责任，而银乃群、王新德以经营为目的承租张文娟的房屋，未尽到对租赁房屋的审查义务，亦存在过错，对自己受到的损失应负次要责任。虽张文娟辩称不知银乃群、王新德用所租房屋开设宾馆，但是开设宾馆系经营的一种方式，银乃群、王新德以开设宾馆作为经营方式，不违反双方签订租赁合同的目的，对张文娟的答辩理由，本院不予采信，双方责任划分以三七比例为宜。因张文娟与银乃群、王新德订立的房屋租赁合同无效，故银乃群、王新德已向张文娟支付的房租应为该房屋的占有使用费，银乃群、王新德要求张文娟返还的40.5万元房租应为40.5万元占有使用费。银新商务宾馆被查封9个月期间的占用使用费银乃群、王新德已向张文娟支付完毕，但该期间银乃群、王新德无法使用房屋，对银乃群、王新德要求张文娟返还此期间占有使用费40.5万元的请求，本院对其合理部分予以支持，张文娟应当返还银乃群、王新德占用使用费283500元（54万元÷12个月×9个月×70%）。对于银乃群、王新德所主张的其他损失，本院认为，银乃群、王新德是银新商务宾馆的经营者，其要求张文娟赔偿因开设宾馆进行的消防工程竣工支出及消防验收不合格的罚款，没有法律依据，本院不予支持。对于银乃群、王新德主张张文娟赔偿宾馆网线费用和员工工资，本院认为，该费用不是宾馆被查封期间的必要合理支出，其要求张文娟赔偿，本院不予支持。综上，对银乃群、王新德上诉请求的合理部分，本院予以支持。原审认定事实基本清楚，但判决欠妥，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第643号民事判决第一项即：银乃群、王新德支付张文娟48万元；
二、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第643号民事判决第二项即：驳回银乃群、王新德的全部反诉请求；
三、张文娟支付银乃群、王新德283500元；
四、驳回银乃群、王新德其他反诉请求。
以上张文娟与银乃群、王新德互付给付义务抵销后，银乃群、王新德应给付张文娟款项196500元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费8500元（张文娟已预交），由银乃群、王新德负担；反诉案件受理费4666.78元（银乃群、王新德已预交），由张文娟负担51.23%即2390.79元，由银乃群、王新德负担48.77%即2275.99元；二审案件请求标的553357元，二审案件受理费9333.57元（银乃群、王新德已预交），由张文娟负担51.23%即4781.59元，由银乃群、王新德负担48.77%即4551.98元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 婷
代理审判员 柳 燕
代理审判员 黄淑梅
二〇一五年六月十二日
书 记 员 焦 玉