广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河市民二终字第14号
上诉人（一审被告）：韦安鲁，河池市金城江工业集中区管理委员会职员。
上诉人（一审原告）：广西万家物业服务有限公司，住所地柳州市三中路22号4栋6楼1号。
法定代表人：玉荣怀，该公司执行董事。
委托代理人：蓝爱林，该公司河池分公司负责人。
委托代理人：玉荣珍，该公司河池分公司项目经理。
上诉人韦安鲁、广西万家物业服务有限公司（以下简称万家公司）因物业服务合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2014）金民初字第1296号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月14日受理后，依法组成由审判员韦海平担任审判长，审判员李剑峰、代理审判员吴利萍参加的合议庭，于2015年3月12日公开开庭审理了本案。书记员肖绍玉担任记录。上诉人韦安鲁，上诉人万家公司的委托代理人蓝爱林、玉荣珍到庭参加诉讼。本案双方当事人申请庭外和解三个月，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年8月27日，广西开元房地产开发有限责任公司与柳州市万家物业服务有限公司签订了《河池市“中山苑”前期物业服务合同》，选聘柳州市万家物业服务有限公司提供河池市“中山苑”小区的前期物业服务，约定服务期限从该小区物业整体交付之日起，至小区业主委员会成立与原告另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时该合同终止。2011年1月4日，柳州市万家物业服务有限公司更名为万家公司，并于同月20日取得由柳州市住房和城乡建设委员会颁发的物业服务企业三级资质证书。合同签订后，万家公司向河池市物价局提交《关于核定河池市“中山苑”小区前期物业服务收费标准的请示》，2011年4月27日，河池市物价局以河价格（2011）46号《河池市物价局关于“中山苑”小区物业管理服务收费问题的批复》文件作出批复，核准“中山苑”小区普通高层住宅物业管理服务费收费标准按建筑面积每月每平方米0.60元收取。
2011年7月28日，韦安鲁取得中山苑10-1-1204号房屋钥匙并在交接验收表上签字。当日，韦安鲁与万家公司签订《河池市“中山苑”物业服务合同》，合同主要约定：（一）前期物业管理服务期限自本物业开始交付之日起，至小区业主委员会成立与甲方另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时本合同终止。业主委员会成立但未书面通知终止本合同之前，万家公司应继续按本合同提供物业服务并收取相关费用……（三）物业服务内容：1、综合管理服务；2、公共区域秩序维护服务；3、公共区域清洁卫生服务；4、公共区域绿化日常养护服务；5、共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务；6、装饰装修管理服务。（四）物业管理服务标准（对第三条的物业服务内容进行了细化）……（六）收费项目及收费标准如下：……高层住宅物业服务费0.6元／平方米／月……（七）业主或物业使用人从通知交付之日起支付物业服务费，并在交房时按预收所拥有物业类型的收费标准，一次性交付一年物业服务费；（八）预交物业费满一年后，物业费按月计费，业主或物业使用人应于每月的十日前交纳当月物业管理费，逾期交纳的，每逾期1日，按应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金……。合同签订后，韦安鲁当日即预交了一年的物业服务费571元（韦安鲁房屋建筑面积为79.28㎡×0.6元／㎡／月×12个月≈571元）。随后，双方按照合同约定各自履行义务。
2012年8月27日，经万家公司申请，河池市物价局作出河价格（2012）121号《河池市物价局关于“中山苑”小区物业管理服务收费问题的批复》，同意中山苑小区普通高层住宅物业管理服务费按照建筑面积0.65元／㎡／月收取。2014年4月22日，河池市物价局作出河价格函（2014）73号《关于广西万家物业服务有限公司河池分公司物业服务收费问题的批复》，同意中山苑小区普通高层（电梯）住宅物业管理服务收费标准仍按0.65元／㎡／月收取。
因万家公司对该小区的物业服务存在公共清洁卫生服务不到位、公共设施损坏维修不及时等瑕疵，韦安鲁在交纳一年的物业费后便不再向万家公司交纳物业服务费。万家公司经多次向韦安鲁催索未果后，于2014年7月7日诉至该院，请求判令韦安鲁支付万家公司物业服务费等各项费用2848.16元（其中物业服务费1389.60元，滞纳金1458.56元），并承担本案诉讼费用。
另查明，中山苑小区至今未成立业主委员会。
一审法院审理认为：万家公司与韦安鲁于2011年7月28日签订的《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定前期物业管理服务期限自本物业开始交付之日起，至小区业主委员会成立与万家公司另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时本合同终止。业主委员会成立但未书面通知终止本合同之前，万家公司应继续按本合同提供物业服务并收取相关费用。万家公司于2010年8月27日与广西开元房地产开发有限责任公司签订的《河池市“中山苑”前期物业服务合同》，约定前期物业服务期限从该小区物业整体交付之日起，至小区业主委员会成立与万家公司另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时该合同终止。万家公司依据上述两份合同为韦安鲁居住的小区提供了物业服务，享有请求韦安鲁支付物业服务费的权利；万家公司起诉按照合同约定的0.6元／㎡／月计算韦安鲁所欠物业费，而未按照河池市物价局河价格（2012）112号、河价格函（2014）73号两份文件中核准的0.65元／㎡／月计费，属于当事人意思自治，该院予以支持。
关于物业服务费的起算时间问题。2004年5月19日，国务院下发了国发（2004）16号文《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中第83项规定：取消住宅等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。由于房地产竣工综合验收的行政审批程序已不存在，综合验收并非韦安鲁取得房屋的必要条件。韦安鲁于2011年7月28日取得中山苑10-1-1204号房屋钥匙并在交接验收表上签字，亦于同日与万家公司签订《物业服务合同》，开始享受了万家公司提供的物业服务，物业服务的计算时间应当从2011年7月28日起计算。韦安鲁主张以综合验收合格后才能收取物业费的理由不成立，不予采信。而万家公司主张物业费的起算时间以开发商交房的时间计算，但因其未能提交相应的证据证明其主张，其诉请从2012年6月起算物业费，亦与万家公司与韦安鲁签订物业合同的时间不符，故对万家公司的该部分主张，该院不予支持。因此，万家公司请求韦安鲁支付物业费的时间段应当计算为2012年7月28日至2014年5月27日共计22个月，韦安鲁应当支付给万家公司的物业费为79.28㎡×0.6元／㎡／月×22个月≈1046.50元。韦安鲁抗辩称万家公司的服务存在瑕疵，并提交照片予以证实，该照片虽然无具体拍摄日期，但万家公司与广西开元房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同后，一直为中山苑小区提供物业服务，该小区未更换过其他物业服务公司，那么韦安鲁所拍摄的万家公司服务存在瑕疵的照片中的情况确实存在，故韦安鲁提出扣减物业服务费的辩解理由成立，但其提出扣减的比例过高，该院不能完全支持。根据万家公司履行合同的程度，对其诉请的物业费酌情扣减10%，即韦安鲁应承担的物业费为1046.50元×90%≈941.85元。对于万家公司请求韦安鲁支付物业服务费所产生的滞纳金，虽然合同有明确约定，但考虑到万家公司的服务尚有瑕疵之处，故对万家公司的该项诉讼请求，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、韦安鲁给付万家公司2012年7月28日至2014年5月27日期间的物业服务费941.85元；二、驳回万家公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由韦安鲁承担。
上诉人韦安鲁不服一审判决，上诉请求：1、变更一审判决第一项为韦安鲁给付万家公司2012年12月1日至2014年5月31日18个月按60%支付物业费共计513.73元；2、诉讼费用由万家公司负担。事实和理由：韦安鲁于2011年7月28日预交了1年的物业费，因当时电梯等主体设施未安装，且不知何时满足交房条件，故凭证上没有具体预交的起始时间，事后查明房屋于2011年12月达到交付条件，故应从此时起支付物业服务费。由于万家公司提供的物业服务质量与双方签订的合同所约定的标准相差甚远，万家公司未建立健全物业服务管理制度，小区内秩序混乱，车辆乱停乱放，经常堵道、堵车，车辆甚至占用绿化地停放，占用绿化地作为通道，绿化地被破坏严重，车辆任意进出小区，路灯、水管等公共设施损坏未即及时进行修复，小区公共设施被改建、小区内广告随意张贴未予制止。万家公司提供的物业服务质量存在严重瑕疵，应当扣减物业费的40%。
上诉人万家公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、变更一审判决第一项为韦安鲁给付万家公司物业服务费1389.60元；3、韦安鲁给付万家公司电梯维保费29.90元，水费111.60元，滞纳金1495.38元；4、本案诉讼费用由韦安鲁负担。事实和理由：1、房屋交付时间应以韦安鲁与开发商签订的购房合同约定为准。2011年2月21日，开发商通知韦安鲁同年3月21日前收房，韦安鲁因自身原因至同年7月5日才收房，而万家公司3月21日开始已经提供了物业服务，物业费应从3月21日起计收。2、万家公司已按照合同提供了服务，包括清洁服务、车辆停放服务等等，服务地域是整个小区，服务对象是全体业主，不能因个别时段（地点）有垃圾或车辆乱停乱放、个别业主无理要求未能得到满足就认为物业服务存在瑕疵。个别时段个别地段（地点）有垃圾或车辆乱停乱放主要是业主不遵守小区临时规约、不听从规劝，不讲文明卫生造成的。小区物业收费标准，仅包含每天一定次数的清洁或巡查，不包含在任何时段任何地点都有人清洁或巡查的费用。3、关于滞纳金问题。一审判决以万家公司服务尚有瑕疵，不予支持万家公司滞纳金诉讼请求，没有事实和法律依据。即使万家公司服务确有瑕疵，也应分清责任主次，一概不予支持没有法律依据。韦安鲁应该按照合同约定支付滞纳金。4、一审判决在认定事实错误的前提下，适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款不当。5、一审审理程序违法。覃福肯在本案担任委托代理人没有法律依据。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误、审理程序违法，请求二审法院查明事实，依法改判，维护万家公司合法权益及社会公正。
二审期间，双方当事人对一审查明的事实没有异议。一审查明的事实除万家公司的诉讼请求错误外，其余查明的事实属实，本院予以确认。
万家公司二审提供中山苑小区2011-2012年度维修费用公示表作为新证据，拟证明中山苑小区每户业主应承担的物业费用。韦安鲁质证认为，公示表的内容不真实，表中只是万家公司代缴的费用，不能证实各户应支付的费用，公示表上注明分摊户数是400户，而事实上住户有460户。本院认为，该公示表一审时万家公司已提供，表中所支出的费用附有相关发票佐证，且韦安鲁仅对分摊户数有异议，故本院对表中除分摊户数为400户外的内容予以确认。
韦安鲁二审提供下列新证据：1、2011-2012年度维修费用公示表，拟证明万家公司分摊不公，加重业主的负担，实际应分摊户数为460户，公示表上只是400户。2、中山苑水电费公示表，拟证明分摊户数与实际户数不相符，实际户数为460户，分摊户数只有350户，加重业主的负担。3、中山苑商品房小区代收每月3元公共电费收支情况。4、业主委员会对物业服务的表决，证明业主对万家公司物业服务的满意度为44%。万家公司质证对上述证据的真实性无异议，对合法性有异议，认可水电公示表是万家公司提供的，分摊户数有误，但万家公司已作了退补明细予以退补。本院认为，证据1与万家公司提供的一致，不能证实维修费应分摊户数为460户，不予采纳；证据2不能证实水电费应分摊户数为460户，不予采纳；证据3、4与本案无关联，不予采纳。
二审另查明：1、中山苑小区商品房共有484住户。2、《河池市“中山苑”前期物业服务合同》及《河池市“中山苑”物业服务合同》均约定，业主及物业使用人从通知交付之日起支付物业服务费。3、广西开元房地产开发有限责任公司公告通知10#、14#、15#楼的交房时间为2011年3月5日至21日。4、2011年5月30日前的物业服务费开发商已代为支付。5、韦安鲁认为合同约定的滞纳金过高，请求调整，且万家公司服务存在瑕疵亦应承担违约责任，应进行抵扣。6、中山苑小区已成立业主委员会，并另行选聘物业公司，万家公司于2015年2月15日退出该小区。7、一审庭审中，万家公司变更诉讼请求为：韦安鲁支付万家公司物业服务费1141.60元，滞纳金1495.38元。
本院归纳本案二审争议的焦点为：1、物业费应从何时开始计收。2、万家公司提供服务有瑕疵，应否扣减物业费。3、韦安鲁应否支付电梯维保费、公共维修费、水费、公共电费和滞纳金。
本院认为：广西开元房地产开发有限责任公司与万家公司签订的《河池市“中山苑”前期物业服务合同》及韦安鲁与万家公司签订的《河池市“中山苑”物业服务合同》，系各方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，广西开元房地产开发有限责任公司与万家公司签订的《河池市“中山苑”前期物业服务合同》对韦安鲁具有约束力。
一、关于物业费应从何时开始计收的问题。
《河池市“中山苑”前期物业服务合同》及《河池市“中山苑”物业服务合同》均约定，业主及物业使用人从通知交付之日起支付物业服务费。韦安鲁所购买的“中山苑”10#楼的房屋于2011年3月5日起开始交付，按照合同约定韦安鲁应支付自该日起的物业服务费，但因开发商已支付至同年5月30日的物业服务费，且韦安鲁已经支付一年的物业服务费，故韦安鲁应支付自2012年6月起至2014年5月止共24个月的物业服务费1141.60元（79.28㎡×0.6元／㎡×24）。万家公司的该项请求有事实和法律依据，本院予以支持。一审仅支持万家公司自2012年7月28日起的物业服务费不当，本院予以纠正。
二、关于万家公司提供服务有瑕疵，应否扣减物业费的问题。
物业服务合同不是一时或一次性完成的合同，其履行必须在相当长的时间内重复提供相同的服务，故不应以某一天或某一次不履行或者不完全履行物业服务义务即扣减物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，物业服务企业承担违约责任的形式为继续履行、采取补救措施及赔偿损失，并不包含扣减物业服务费，故一审判决以万家公司服务存在瑕疵为由扣减物业服务费10%没有法律依据，本院予以纠正。
三、关于韦安鲁应否支付电梯维保费、水费、公共电费和滞纳金的问题。
万家公司一审庭审中已经撤销了关于电梯维保费、水费和公共电费的诉讼请求，在第二审程序中又增加电梯维保费、水费和公共电费的诉讼请求，超出了二审审理的范围，故对该项请求本院不予审理。万家公司提供物业服务过程中存在瑕疵，是造成韦安鲁等业主拒付物业服务费等费用的原因之一，故对万家公司要求韦安鲁支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人韦安鲁的上诉请求不成立，本院不予支持。上诉人万家公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持河池市金城江区人民法院（2014）金民初字第1296号民事判决第二项；
二、变更河池市金城江区人民法院（2014）金民初字第1296号民事判决第一项为：上诉人韦安鲁给付上诉人广西万家物业服务有限公司2012年6月1日至2014年5月31日的物业服务费1141.60元。
一审案件受理费25元（万家公司已预交），二审案件受理费50元（韦安鲁和万家公司已分别预交50元），由上诉人韦安鲁负担25元，上诉人广西万家物业服务有限公司负担50元。万家公司、韦安鲁各自多预交的二审案件受理费25元，由本院分别予以退还。
上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或者与一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦海平
审 判 员 李剑峰
代理审判员 吴利萍
二〇一五年七月十一日
书 记 员 肖绍玉