江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣03民终633号
上诉人（原审被告)曾宏斐，女，1964年1月3日生，汉族，住萍乡市。
委托代理人刘展，江西广予律师事务所律师。
被上诉人（原审原告)萍乡市国有资产经营有限责任公司。
法定代表人黄剑，董事长。
委托代理人李倩，江西博韬律师事务所律师。
上诉人曾宏斐与被上诉人萍乡市国有资产经营有限责任公司（以下简称“国资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，江西省萍乡市安源区人民法院于2016年7月27日作出（2016）赣0302民初163号民事判决。上诉人曾宏斐不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。被上诉人曾宏斐的委托代理人刘展，上诉人国资公司的委托代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江西省萍乡市安源区人民法院经审理查明，2007年11月15日，萍乡市人民政府下发萍府办抄字（2007）61号抄告单，将市直行政事业单位经营性国有资产无偿划转给国资公司，其中包括涉案房屋，即原属萍乡市体育局的位于萍乡市经济开发区金陵东路10号体育中心新建综合楼。2013年12月29日，经萍乡市人民政府批复同意，国资公司将该资产对外进行公开招租。2014年8月11日，国资公司委托萍乡市公共资源交易中心将萍乡市体育中心经营性资产按标段公开招租。该招租文件载明，2标段、3标段面积分别为222平方米、74平方米，招租底价分别为6600元每月、2200元每月。2014年8月29日，曾宏斐以最高报价每月租金8800元竞得市体育中心经营性资产2、3标段三年的租赁权，并签订成交确认书。2014年9月1日，国资公司、曾宏斐签订了一份房屋租赁合同，合同主要内容为：曾宏斐租赁国资公司位于市体育中心北综合楼一层大门右第3至6间房屋，面积296平方米，此面积仅供参考，以实地面积为准（实地面积的变化不影响承租价格），房屋为框架结构，共四间，房屋现有装修及设施、设备详见合同附件；租赁用途为服装、儿童玩具店；租赁期限自2014年10月10日至2017年10月9日止共计三年；国资公司从2014年9月10日起将租赁物交付曾宏斐使用，租金从2014年10月10日起计算，租金为每月8800元；租金在每月五日前支付，曾宏斐超过十天未支付租金，国资公司则有权按日向曾宏斐收取实欠租金0.05%的滞纳金；曾宏斐在合同签订之日应向国资公司交纳保证金26400元；曾宏斐的装修需经体育局同意后方可施工。合同附件中关于房屋附属设施、设备清单为空白。2014年12月份，国资公司向曾宏斐交付了位于市体育中心北综合楼一层大门右第3至6间的涉案房屋。2015年6月1日，曾宏斐对涉案房屋进行装修后正式开业。开业当日，该综合楼另一开设宾馆的承租者将装修材料摆放在曾宏斐店面门口。因曾宏斐在承租期间从未向国资公司支付房屋租金，国资公司遂于2016年1月27日诉至法院。另查明，根据曾宏斐对案涉房屋的实地测量，案涉房屋的套内建筑面积为240.19平方米。再查明，2014年7月25日，案涉房产即萍乡市体育中心改造工程二号综合楼工程竣工验收合格。2014年10月29日，萍乡市体育中心改造工程一号、二号综合楼的改造土建工程经萍乡市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案检查合格。
江西省萍乡市安源区人民法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在合同履行过程中，双方当事人均应按约全面履行合同义务。本案中，曾宏斐通过招租竞标获得国资公司管理的萍乡市体育中心经营性资产北综合楼2标段、3标段房屋的租赁权后，国资公司、曾宏斐签订了案涉房屋的租赁合同。国资公司依约向曾宏斐交付了房屋，曾宏斐理应按约向国资公司支付租金。根据曾宏斐答辩陈述及国资公司举证证明，国资公司于2014年12月向曾宏斐交付案涉房屋，加上双方合同约定的一个月免租期，曾宏斐理应自2015年1月起向国资公司支付租金。曾宏斐以房屋存在质量问题、二楼租户的装修影响其营业、房屋套内面积与约定面积存在面积差为由，拒绝向国资公司支付租金。在曾宏斐未提供有效证据证明房屋存在质量问题及二楼租户的装修影响其营业的情况下，该两项抗辩理由不予采纳，且二楼租户的装修影响曾宏斐营业与否与本案并非同一法律关系，曾宏斐并不能以此拒付租金；关于曾宏斐以案涉房屋的套内面积与约定面积存在面积差为由拒付租金之抗辩理由，因双方在合同中约定，房屋面积为实地面积为准，且实地面积的变化不影响承租价格，故曾宏斐以面积差作为拒付租金的抗辩理由不予采纳。截止2016年1月31日，曾宏斐违反合同约定，拖欠国资公司13个月租金共计114400元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行责任。故曾宏斐应向国资公司支付拖欠租金114400元。国资公司要求曾宏斐支付租金123200元之诉讼请求，予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定违约方应向守约方支付一定数额的违约金。根据合同中关于滞纳金“每天按实欠租金0.05%”计算之约定，国资公司要求曾宏斐支付的“滞纳金”实质为违约金，且符合法律规定，曾宏斐应按约向国资公司支付自2015年1月1日至2016年1月31日止拖欠房租的违约金12012元，违约金计算至房租实际支付之日止。国资公司要求曾宏斐支付违约金23717.6元之诉讼请求予以部分支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、曾宏斐应在判决书生效之日起七日内向国资公司萍乡市国有资产经营有限责任公司支付自2015年1月1日至2016年1月31日止的房屋租金114400元及违约金12012元，违约金按日以实欠租金的0.05%计算至房租实际支付之日止。二、驳回萍乡市国有资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。
一审判决宣判后，上诉人曾宏斐不服一审判决，向本院提出上诉称，1、一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审予以改判或发回重审。一审上诉人提供了平面图一份，确定租赁的实地面积为240.19平方米，与租赁合同约定面积不同，在相差近50平方米的情况下，租赁合同即使约定以实地面积为准，也明显显失公平。故上诉人要求减免租金标准的请求合法合理。2、开业期间楼上酒店装修导致长期无法正常营业近7个月，而一审法院却认为并非同一法律关系，被上诉人既是两个租户租赁房屋的所有权人又是房屋的物业管理人，上诉人在多次向被上诉人提出减免租金没有答复的情况下，上诉人暂不支付租金是行使相对抗辩权。且上诉人租赁两个店铺的面积按招标文件的规定可享有两个月的免租期，一审只认一个月上诉人不服。3、上诉人并非故意拖欠租金，是因为租金标准和楼上酒店装修导致无法正常营业而暂时未缴纳，请求对滞纳金部分予以核减。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判上诉人减少每月支付租金，并免除8个月租金且不计算滞纳金，或依法发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人国资公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、上诉人第一点理由不成立。虽然提供了平面图，但未经权威机构认定。2、上诉人租赁的建筑面积是222与74平方米，在竞标前已经过认可。3、上诉人开业期间无法正常开业，对方没有提供证据证明导致其无法正常开业的理由，由此拒付租金是不当的。4、按约定没超过300平米的就享受一个月的免租期。
二审中，双方均未向法庭提供新的证据。
本院经查阅一审案卷及开庭审理，查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案中，上诉人曾宏斐通过招租竞标获得涉案房屋的租赁权后，与被上诉人国资公司签订房屋租赁合同，是双方当事人在平等、自愿基础上达成一致意见签订的合法、有效的合同。当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。
首先，关于上诉人曾宏斐提出的涉案房屋实地面积与合同约定面积不符，相差近60平方米，合同即使约定以实地面积为准，也明显是显失公平，因此要求减免每月租金标准的主张。本院认为，显失公平是指合同一方当事人利用自身经济上或其他方面的优势，或在对方紧迫、缺乏经验的情况下而订立的明显对一方当事人不公平的合同。本案中，涉案租赁合同是否显失公平，主要在于被上诉人国资公司是否存在利用自身优势或对方缺乏经验而使上诉人难以拒绝对其明显不公平的合同条款。而根据查明的事实，被上诉人国资公司是通过公开招租，上诉人曾宏斐参加竞标，最终以最高报价竞得房屋租赁权的，也即上诉人曾宏斐在知晓公开招租方案、招租公告及招租文件有关招租的内容后有权自行决定是否参与竞标及在竞标后是否签订房屋租赁合同，并不存在被上诉人国资公司利用其优势地位或存在紧迫、没有经验而使上诉人难以拒绝接受合同条款的情形。故上诉人曾宏斐在最终竞标、签订合同后，应当受招租文件、房屋租赁合同的约束，而房屋租赁合同中已明确约定“面积约222+74=296平方米。此面积仅供参考，以实地面积为准（实地面积的变化不影响承租价格）”，因此，上诉人曾宏斐理应受该条款的约束，涉案房屋的租金标准并不会因实地面积的变化而发生改变，对上诉人上述主张不予支持，一审法院处理并无不当。
其次，关于上诉人提出的楼上酒店装修而导致其长期无法正常营业，从而要求减免租金的请求。本院认为，双务合同中，双方当事人互负债务，在合同一方不履行合同义务时，另一方可以行使同时履行抗辩权。本案中，根据合同约定，被上诉人国资公司已如期交付房屋，而上诉人曾宏斐应支付租金，虽然被上诉人国资公司亦为楼上酒店的出租者，但与上诉人曾宏斐之间的租赁关系属两个独立的法律关系，楼上酒店装修而导致其无法正常营业并不构成上诉人拒不支付租金的正当理由。案外人楼上酒店装修而妨碍上诉人正常营业，上诉人可另行向案外人主张。一审法院处理并无不当。
再次，根据招租文件的约定，租赁面积在300平方米以下的有一个月的装修免租期，上诉人的租赁房屋面积共296平方米，故对上诉人要求享有两个月免租期的主张不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费3238元由上诉人曾宏斐承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾东林
审 判 员 周丽娜
代理审判员 黄 毅
二〇一七年一月三日
书 记 员 胡 青