湖南省安乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0721民初243号
原告（反诉被告）常德焱阳房地产开发有限公司，住所地安乡县深柳镇文昌湾社区深柳大道中段288号。
法定代表人余伟国，该公司总经理。
委托代理人刘利平，男，1964年8月20日出生，汉族，安乡县人，该公司员工，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）马平，女，1979年5月3日出生，汉族，安乡县人，个体工商户。
被告（反诉原告）张慧，女，1977年11月7日出生，汉族，安乡县人，个体工商户。
二被告委托代理人文健，湖南金州（常德）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
本诉原告（反诉被告）常德焱阳房地产开发有限公司（以下简称焱阳公司）与本诉被告（反诉原告）马平、张慧租赁合同纠纷一案，原告于2016年3月15日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用普通程序，由审判员潘道福担任审判长，与审判员夏江霞、人民陪审员周金舫组成合议庭，代理书记员王明兴担任记录，于2016年5月18日在本院公开开庭进行了审理。本诉原告焱阳公司的委托代理人刘利平、被告马平、张慧及其共同委托代理人文健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告焱阳公司诉称，2012年12月1日，原告与二被告签订《深柳文苑商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定被告承租深柳文苑1—6号商铺，共计802平方米，租期7年，租金第一年为26万元，逐年递增7%，支付期限为租期开始时提前一个月支付，如延期支付，乙方应向甲方支付每日千分之三的违约金。按照合同约定，被告应于2014年12月支付2015年的租金297674元，2015年12月应支付2016年的租金318500元，但被告一直未按合同约定履行相关义务。二被告长期欠缴租金，属根本性违约，为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判决：1、解除《深柳文苑商铺租赁合同》；2、二被告支付2015年商铺租金297600元和2016年实际占有期间的租金53000元及违约金200000元；3、诉讼费用由二被告承担。
本诉被告马平、张慧辩称：1、原告诉请要求被告支付2015年租金已经超过诉讼时效，按民法通则的规定支付租金的诉讼时效为一年，原告应于2015年11月之前起诉；2、原告诉请违约金没有合同和法律依据，合同约定的是滞纳金，滞纳金和违约金有很大区别，滞纳金是属于国家行政部门采取的一种强制措施，故原告主张违约金没有依据；3、被告拒付租金有正当理由，属于依法行使先履行抗辩权，原告要求解除合同没有法律依据。
反诉原告马平、张慧诉称，《租赁合同》第六条第五项约定：本门面东边空地在合同期内承租人可以使用，合同期满后无偿退还给出租人。反诉原告承租门面后，花巨资对门面进行了装修，用于经营安乡县酷啦啦儿童商城，并按合同约定在该门面东边空地上修建了卫生间、洗手间、厨房、仓库等房屋。2012年至2014年，反诉原告依约向反诉被告交付了租金。由于东边空地属于小区消防通道，2015年2月，深柳文苑小区业主联名向县房管局、规划局、消防大队等相关职能部门反映消防通道被占用建房的问题。2015年8月，县规划局强行拆除了该空地上的房屋。该房屋经价格鉴定机构鉴定，现值为125663元。2015年6月，县人民政府开始修建临反诉原告承租门面的安乡县深柳大道，工期八个月，至2016年2月完工。在此期间，反诉原告的营业收入寥寥无几，蒙受了巨大损失。反诉原告认为，在合同签订时，反诉被告在合同中将自己不享有使用权的东边空地出租给反诉原告，反诉原告为此租赁范围内支付了相应对价并进行了无效建设，最后因执法部门责令拆除造成损失，反诉被告不仅应当为其过错向反诉原告承担损失赔偿责任，还应在今后继续履行合同时降低租金标准至合理对价范围。至于封路期间反诉原告的损失，属情势变更事由，虽然不可归责于合同双方，但出现该情况如仍按原合同租金条款履行的话，对反诉原告不公平，为维护自身合法权益，请求人民法院判令反诉被告：1、赔偿反诉原告损失125663元；2、减免2015年四个月门面租金99200元；3、降低租金收取标准至公平合理范围；4、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告焱阳公司辩称：1、反诉被告完全履行了合同，对反诉原告因门面东边空地上的房屋被拆除所造成的损失不存在任何过错，不应承担赔偿责任；2、情势变更原则只有在因重大环境改变导致的重大不公平情形才适用，而修路对生意可能会有影响，但属于正常经营范围，不应适用情势变更原则；3、合同约定的租金是双方当事人平等协商后自愿达成的协议，不存在不公平之说，不应予以降低，反诉原告应依约给付租金。
本诉原告为支持其本诉请求理由，在举证期内向本院提交了如下证据：
1、营业执照、组织机构代码证各一份，拟证明原告的主体资格；
2、《深柳文苑商铺租赁合同》一份，拟证明原、被告双方存在租赁合同关系，被告未按时支付租金。
反诉原告马平、张慧为支持其反诉请求和本诉辩称理由，在举证期内向本院提交了如下证据：
1、《深柳文苑商铺租赁合同》一份，拟证明合同约定拖欠租金时承租人需向出租人给付滞纳金而非违约金，门面的东边空地建设是经过焱阳公司允许的；
2、勘验笔录、违法建筑拆除通知书、送达回证各一份，拟证明东边空地上的房屋已被县规划局责令拆除；
3、安乡县价格认证中心出具的《价格鉴定意见》一份，拟证明东边空地上的房屋价值为125663元；
4、深柳文苑小区业主投诉资料一份，拟证明承租门面的后面一部分因产权存在争议，遭小区业主投诉，导致反诉人无法正常营业；
5、证人罗胜男、曾延浩、黄生富、杨凤梅的证人证言，拟证明修路沿线路段其他租户减免租金的情况以及反诉被告违约的相关事实。
反诉被告就其辩称理由未向本院提供证据。
经庭审质证，本诉被告对原告提供的证据1无异议，对证据2的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。本诉原告对被告提供的证据1真实性无异议，但对证明目的有异议，认为滞纳金和违约金只是名称不同，根据惯例，约定滞纳金的真实目的就是违约补偿。合同约定承租人可以使用东边空地并无不当，但不代表其可以修建房屋；对证据2的三性无异议；对证据3的证明力持异议，认为该鉴定意见中没有注明鉴定部门的名称及鉴定时间，鉴定人资质无法辨别，鉴定人未出庭，且鉴定值过高，应不予认可；对证据4的关联性有异议，小区业主找焱阳公司沟通反映相关情况，是小区业主与开发商之间的纠纷，属于另一种法律关系，与本案无关联；对证据5的证明目的有异议，其他商铺减少租金均属于临时协商达成的协议，并非强制性规定。
本院经审查认为，对本诉原告提供的证据1，本诉被告不持异议，本院予以认可；对本诉原告提供的证据2，具备真实性、合法性，且与本案案情直接相关，符合证据三性，对其证明力本院予以认可。对本诉被告提供的证据1，本院予以认可；对本诉被告提供的证据2，本诉原告不持异议，本院予以认可；对本诉被告提供的证据3，出具机构为安乡县价格认证中心，根据《湖南省涉案物价格鉴证管理条例》的规定，价格鉴证机构的主要职责为接受司法机关、行政机关、仲裁机构的委托，对涉案的有形财产和无形资产的价格进行鉴定、认证并出具价格鉴证结论书，故价格认证中心接受本诉被告单方委托出具鉴定意见不符合上述规定，对其证明力本院不予认可；对本诉被告提供的证据4，对其真实性本院予以认可；对本诉被告提供的证据5，对本案仅具参考价值，无直接关联性，对其证明力本院不予认可。
根据双方当事人的陈述及本院认定的证据，本院查明如下案件事实：
2012年12月1日，马平、张慧与焱阳公司签订《深柳文苑商铺租赁合同》，合同约定，焱阳公司将坐落于安乡县深柳镇深柳大道北侧深柳文苑2栋1楼，建筑面积802平方米的1—6号商铺出租给马平、张慧用于商铺经营，租期7年（2012年12月1日至2020年4月1日，其中4个月装修），租金第一年为26万元，从第二年起逐年递增7%，租金每12个月交一次，第一次租金于合同生效后当天交给出租人，以后租金提前一个月交清，如承租人无故拖欠租金，出租人给予承租人10天的宽限期，从第10天开始，出租人有权向承租人每天按实欠租金0.3%加收滞纳金。合同第六条第五项约定，本门面东边空地在合同期内承租人可以使用，合同期满后无偿退还给出租人。
合同签订后，马平、张慧出资对门面进行了装修，用于经营安乡县酷啦啦儿童商城，并在该门面的东边空地上修建了仓库、洗手间、厨房等房屋作为商铺经营的配套用房。2012年至2014年，马平、张慧依约向焱阳公司支付了租金。由于门面东边空地属于深柳文苑小区消防通道，2015年8月，县规划局依法强制拆除了该空地上的房屋。
2015年6月，县人民政府启动深柳大道改造工程，工程持续8个月，至2016年1月底全线通车。修路期间，马平、张慧承租门面前的道路被基本封闭，交通不便对其经营造成了一定影响，营业收入有所下滑。同一时期同一路段的其他商铺租金有所减少。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、双方当事人签订的《租赁合同》应否解除；2、承租人应否支付违约金；3、2015年租金是否超过诉讼时效；4、修路期间租金应否减少；5、因门面东边空地上的房屋被拆除所造成的损失，出租人应否赔偿；6、《租赁合同》约定的租金应否降低。
1、关于双方当事人签订的《租赁合同》应否解除的问题，本院认为不应解除。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条第一款之规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”双方《租赁合同》约定了承租人在合同期内可以使用门面的东边空地，由于该空地是小区消防通道，属于全体业主共有面积，焱阳公司无权处分，致使承租人不能依法使用，故焱阳公司未全面履行自己的义务。根据合同法第六十七条之规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，……先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故马平、张慧有权以此为由拒付租金，拒付租金的行为不构成根本性违约，焱阳公司无权主张解除合同。对焱阳公司要求解除与马平、张慧签订的租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。
2、关于承租人应否支付违约金的问题，本院认为不应支付。根据上述分析可知，承租人拒付租金不属于违约行为，故对焱阳公司要求马平、张慧支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
3、关于2015年租金是否超过诉讼时效的问题，本院认为未超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第一百三十六条第（三）项规定，“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年”，第一百四十条规定，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案应当适用诉讼时效中断的规定，理由如下：一方面，张慧本人陈述因其在东边空地上修建房屋与小区业主产生纠纷影响了正常经营，自己主动找过焱阳公司负责人，并承诺在其解决该问题后将支付所欠租金，表明其认可欠付租金的事实；另一方面，因东边空地上的房屋被拆除后向出租人索赔未果等原因，承租人与出租人产生纠纷后才拒付租金，且该纠纷从2015年初一直持续至今，根据常理可以判断，焱阳公司在此期间已向马平、张慧主张权利。故2015年租金未超过诉讼时效，对马平、张慧提出的2015年租金超过诉讼时效的辩称意见，本院不予支持。
4、关于修路期间租金应否减少以及减少数额的问题，本院认为酌情减少三个月的租金。在合同履行过程中，较长时间的修路导致承租门面交通不便，明显影响了承租人的正常经营。对于双方当事人在订立合同时无法预料的这种情况，如果仍然要求承租人继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。根据民法通则第四条规定的“公平原则”，综合考虑道路建设的期限及对承租人经营的影响程度，参照同一地段其他租户租金减免的情况，对承租人在修路期间应付租金数额予以适当调整，本院酌定在2015年租金中减少三个月租金，根据双方《租赁合同》的约定，2015年马平、张慧应付租金为297674元，原告主张的2015年租金为297600元，系其自由处分自身权利，本院予以支持，据此月租金为：297600（元）÷12（个月）＝24800（元/月），应减免的三个月租金为74400元，减免之后2015年应付租金为223200元。
5、关于对东边空地上的房屋被拆除给马平、张慧所造成的损失，焱阳公司应否赔偿的问题，本院酌定赔偿20000元。合同法第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”可见，无权处分合同为效力待定的合同，除非经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权，否则，合同无效。本案中，焱阳公司承诺马平、张慧使用的东边空地属于小区消防通道，焱阳公司无权处分该空地，《租赁合同》第六条第五项属于无权处分条款。由于小区业主强烈要求收回共有面积，表明对合同效力不予追认，故该条款应属无效。合同法第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”故除该条款之外的合同其他部分仍合法有效。合同法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故对于损失问题，应当分析双方当事人的过错。首先分析马平、张慧的过错：《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。马平、张慧作为完全民事行为能力主体，应当知晓在未经行政审批的情况下，私自加盖房屋属于违法行为，马平、张慧对其因自身违法行为导致房屋被拆除所造成的损失，应当承担主要责任，另外，在合同签订时，就焱阳公司是否对该空地享有使用权，马平、张慧未作审查，亦存在较大疏忽；其次分析焱阳公司的过错：焱阳公司作为房产开发公司，在明知该空地属小区消防通道的情况下，向马平、张慧承诺其可以使用该空地，虽然焱阳公司的行为并不必然导致马平、张慧损失的产生，但对损失的发生存在一定过错。在综合分析双方当事人的过错与损失之间的因果关系的基础上，参照同一地段相同时期建筑物的造价，本院酌定焱阳公司赔偿马平、张慧损失20000元。
6、对合同约定的租金应否予以降低的问题，本院认为不应降低。《租赁合同》明确约定的租赁标的物为“坐落于安乡县深柳镇深柳大道北侧深柳文苑2栋1楼，建筑面积802平方米的1—6号商铺”，租金即为承租人使用该标的物的对价，并不包括对东边空地的使用费用。现门面东边空地被小区业主收回，对主体租赁物并无影响，应尊重原合同约定的租金标准，对马平、张慧要求降低租金标准的反诉请求，本院不予支持。
另外，对于马平、张慧应支付的2016年租金，按照合同约定应为318511元，月租金即为318511（元）÷12（个月）＝26543（元/月），焱阳公司仅主张2016年1月至2月的租金53000元，系当事人自由处分自身权利，本院予以尊重。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十六条第（三）项、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定，判决如下：
一、马平、张慧于本判决生效之日起十日内支付常德焱阳房地产开发有限公司2015年房屋租金223200元，2016年1月至2月房屋租金53000元，合计276200元（以后的租金按照合同约定的标准计算至租期届满之日）；
二、常德焱阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付马平、张慧损失赔偿款20000元；
三、结合上述一、二项，马平、张慧共计应支付常德焱阳房地产开发有限公司256200元；
四、驳回常德焱阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回马平、张慧的其他反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费9306元，由常德焱阳房地产开发有限公司负担4653元，马平、张慧负担4653元；反诉受理费4653元，由马平、张慧负担2699元，常德焱阳房地产开发有限公司负担1954元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 潘道福
审 判 员 夏江霞
人民陪审员 周金舫
二〇一六年七月二十日
代理书记员 王明兴
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
………