北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终11203号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：刘丛，女，北京链家房地产经纪有限公司工作人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘岩，女，1962年10月9日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：韩明见（刘岩之子），住吉林省榆树市。上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）因与被上诉人刘岩合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2016)京0102民初25418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。链家房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回一审法院重新审理，诉讼费用由刘岩承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。链家房地产在得知无法办理营业执照后，并未与房屋出租方签订租赁意向书。一审法院认定刘岩促成链家房地产公司与房屋出租方签订租赁合同意向书错误。链家房地产公司签合同时已经与刘岩明确约定，如无法办理营业执照，双方解约，刘岩退还转让费。转让协议中未约定链家房地产公司有义务查明行政管理部门是否允许在涉案房屋办理营业执照，链家房地产公司不应承担无法办理营业执照的风险。链家房地产公司无法实现转让协议的合同目的，不应支付转让费。二、一审法院适用法律错误。涉案房屋无法办理营业执照，链家房地产公司无法实现合同目的。符合《转让协议》第三条约定：后期无法办理营业执照，则甲方须立即退还乙方已经支付的转让费人民币二十六万元整。链家房地产公司解除合同符合合同约定和法律规定。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误，判决违反公平原则和诚信原则，损害了当事人的合法权益，故提起上诉，望二审判如所请。刘岩辩称，同意一审判决。刘岩向一审法院提出诉讼请求：要求链家房地产公司支付刘岩转让费26万元并承担本案诉讼费。链家房地产公司向一审法院提出反诉请求：要求解除涉案合同，反诉费由刘岩承担。一审法院认定事实：2014年9月22日，刘岩独资注册企业即北京行生缘美容服务中心（乙方、承租方，以下简称行生缘美容中心）与北京万方达隆物业管理有限公司（甲方、出租方，以下简称万方达隆物业公司）签署了《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区灵境胡同1号楼乙门西（建筑面积190．38平方米）租赁给乙方使用，用途为足疗。租赁期限为三年，自2014年9月25日起至2017年9月24日止。租赁押金为6.3333万元。租赁押金作为租赁保证金，用于支付合同履行期间乙方违约行为给甲方带来的经济损失……若乙方提出提前解除合同，除依合同缴清其应付款项外，乙方应提前60天书面通知交房，乙方已缴纳的押金不予退还；若乙方的押金不足以弥补甲方的损失，甲方有权就不足部分向乙方追讨。2016年6月23日，刘岩作为甲方与作为乙方的链家房地产公司签署了《转让协议》，约定刘岩将北京市西城区灵境胡同1号楼乙门西（1—3）的商铺转让给链家房地产公司，转让费为26万元。甲方保证本转让行为已得到房屋出租方或房屋产权方的书面认可；如因甲方原因使得本协议约定的转让行为遇到任何障碍，或后期无法办理营业执照，则甲方须立即退还乙方已经支付的转让费26万元。甲方需在2016年7月10日腾空房屋交给乙方。甲方在交付乙方房屋时需结清物业、供暖、水、电等相关费用。本协议签订后，甲方须立即与房屋出租方或房屋产权方解除原租赁合同，并有义务促成乙方与房屋出租方或房屋产权方签署新的房屋租赁合同。甲方配合提供房屋产权证明及办照资料；乙方在收到甲方营业执照注销单或撤销单之日起25个工作日支付转让费；甲方须积极配合乙方与房屋产权方签署新的房屋租赁合同；甲方将营业执照注销或迁走后，因乙方原因而无法办理营业执照，仍继续在甲方将营业执照注销或撤销之日起25个工作日支付转让费。行生缘美容中心是刘岩的个人独资企业，于2016年8月18日经北京市工商行政管理局丰台分局批准，名称后变更为北京市长吉长科技中心，该中心登记的工商住所为北京市丰台区南四环西路1号楼1层1210（园区），法定代表人刘岩。营业执照显示的日期为2016年8月18日。2016年7月1日，刘岩代表行生缘美容中心（乙方）与房屋出租方万方达隆物业公司（甲方）签署了《合同终止协议》，约定内容如下：鉴于甲乙双方于2014年9月22日签订乙方承租违约北京市西城区灵境胡同1号楼乙门西房屋的《房屋租赁合同》及后续签订《补充协议》，租赁期限为2014年9月25日—2017年10月24日。乙方因经营问题，向甲方提出提前终止合同。乙方应于2016年7月4日前依照现状交还房屋；乙方撤出房屋时与甲方进行上述交接，双方签订交接单。2016年7月4日作为双方合同终止日，自合同终止日起合同终止。依照合同约定，乙方已缴纳的租赁押金（人民币63333元）甲方不予退还，归甲方所有。乙方在房屋注册的营业执照应于2016年7月3日之前注销或转移。2016年7月5日，刘岩将行生缘美容中心从涉案商铺搬离，并与万方达隆物业公司进行了房屋及物业交接。2016年6月28日，链家房地产公司经纪人曹伟伟与万方达隆物业公司就涉案房屋签署了《租赁意向书》，约定甲方同意将位于北京市西城区灵境胡同1号楼乙门西房屋租赁给乙方用于房地产中介公司，租赁期限为三年零一个月，其中免租期一个月。年租金为人民币40万元。意向金数额为3.3万元。本意向书生效后30日内（即2016年7月31日前，该期限为签约期），双方须签订《房屋租赁合同》。签约当日，曹伟伟向万方达隆物业公司交纳了意向金。后链家房地产公司向工商行政部门申请办理营业执照，未获批准。理由是根据北京市西城区相关文件精神，灵境胡同为重点街区，禁止新建和扩建房地产业。2016年8月18日，万方达隆物业公司向链家房地产公司员工曹伟伟退还了涉案房屋合同意向金3.3万元。一审法院另查：2014年10月13日，北京市西城区发展和改革委员会西发改[2014]268号文件《区发展改革委、区教委、区环卫局、区住房城市建设委、区市政市容委、区商务委、区文化委、区卫生计划生育委员、区金融办、区房管局、西城工商分局、西城食药监管局、西城国土分局《关于印发的通知》，按照《西城区新增产业的禁止和限制目录（2014）》，涉案的房屋由于地处灵境胡同的属于重点街区，禁止新建和扩建房地产业。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。鉴于刘岩与链家房地产公司签订的《转让协议》是双方的真实意思表示，该合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。依照合同约定，刘岩将北京市西城区灵境胡同1号楼乙门西（1—3）的商铺转让给链家房地产公司。刘岩需在2016年7月10日需腾空房屋交给链家房地产公司。刘岩在交付链家房地产公司房屋时需结清物业、供暖、水、电等相关费用。本协议签订后，刘岩须立即与房屋出租方或房屋产权方解除原租赁合同，并有义务促成链家房地产公司与房屋出租方或房屋产权方签署新的房屋租赁合同。刘岩配合提供房屋产权证明及办照资料；链家房地产公司在收到刘岩营业执照注销单或撤销单之日起25个工作日支付转让费；刘岩须积极配合链家房地产公司与房屋产权方签署新的房屋租赁合同；刘岩将营业执照注销或迁走后，因链家房地产公司原因而无法办理营业执照，仍继续在刘岩将营业执照注销或撤销之日起25个工作日支付转让费。如因刘岩原因使得本协议约定的转让行为遇到任何障碍，或后期无法办理营业执照，则刘岩须立即退还链家房地产公司已经支付的转让费26万元。根据本案查明事实，链家房地产公司在申办营业执照前并未就涉案地区是否能办理房地产中介营业执照事宜向相关行政管局部门核实，即草率与刘岩签署了《转让合同》，而刘岩已经全面履行了合同所约定的义务，并促成链家房地产公司与房屋出租方签署了租赁合同意向书。此后，链家房地产公司经咨询得知此地区不能办理房地产中介的营业执照后，遂与房屋出租方解除了租赁合同意向协议。但鉴于北京市西城区发展和改革委员会西发改[2014]268号文件早于2014年10月13日即已经出台，按照《西城区新增产业的禁止和限制目录（2014）》，涉案的房屋由于地处灵境胡同的属于重点街区，禁止新建和扩建房地产业。因此，链家房地产公司申办营业执照的申请未获得相关部门的批准，由此，导致链家房地产公司签署涉案合同的目的无法实现，究其原因，是由于链家房地产公司未核实涉案商铺能否办理房地产中介业务就贸然签署商铺转让合同导致。而按照合同约定：甲方即刘岩将营业执照注销或迁走后，因乙方（链家房地产公司）原因而无法办理营业执照，仍（应）继续在甲方将营业执照注销或撤销之日起25个工作日支付转让费。为此，刘岩要求链家房地产公司按照合同约定履行上述给付义务，具有事实和法律依据。关于链家房地产公司反诉要求行使法定解除权之请求，依照相关法律规定法定解除权的前提条件是因不可抗力和当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。另按照相关规定：因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，合同目的无法实现，承租人的确有权主张解除租赁合同，但前提条件是上述情形的发生是由于出租人的违约行为导致或者承租人在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存在上述限制的除外。而本案的合同目的无法实现则既非不可抗力亦非出租方的原因，如上所述，北京市西城区发展和改革委员会西发改[2014]268号文件早于2014年10月13日即已经出台禁止涉案房屋所在地区新建或扩建房地产业务经营，链家房地产公司作为专门从事房地产中介业务的机构，在签署房屋租赁合同前，已得知自己签署合同规定的目的是为了经营房地产中介业务，理应对涉案房屋所在区域能否办理上述业务与相关行政主管部门进行核实和咨询，而链家房地产公司就此未进行任何调研就贸然与刘岩签署商铺转让合同，导致合同签署后，因营业执照无法办理，目的无法实现。该情形显然不属于上述法定规定的范畴。因此，在刘岩已经全部履行了合同义务之后，链家房地产公司反诉要求解除涉案合同，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。考虑到合同被解除的原因毕竟是由于相关政策的调整，链家房地产公司虽然存在主观疏忽，但鉴于包括刘岩和房屋管理方在内的合同当事人在订立合同时均未得知上述政策变化，因此，完全由链家房地产公司承担全部商业风险亦有失公平，为均衡双方当事人利益关系，本着公平的原则，一审法院将对转让费酌情作出调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、北京链家房地产经纪有限公司自判决书生效之日起十日内一次性向刘岩支付二十三万元；二、驳回北京链家房地产经纪有限公司的反诉请求。如果北京链家房地产经纪有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，第一，根据已查明的事实，链家房地产公司工作人员曹伟伟与房屋出租人签订有《租赁意向书》承租涉案房屋用于房地产中介公司经营，此与刘岩与链家房地产公司签订的《转让协议》及刘岩与房屋出租人签订的《房屋租赁合同》、《合同终止协议》前后衔接，能够证明曹伟伟代表链家房地产公司欲承租涉案房屋用于公司经营事宜，故链家房地产公司上诉提出的其并未与房屋出租人签订《租赁意向书》的主张，缺乏事实依据。第二，根据《转让协议》的约定，只有在因刘岩的原因造成转让行为遇阻或后期链家房地产公司无法办理营业执照，刘岩才不得收取转让费，并约定如因链家房地产公司原因而无法办理营业执照，仍继续向刘岩支付转让费。实际履行中，因相关政策调整原因，链家房地产公司无法实现承租房屋用于经营的合同目的，一审法院已经考虑到链家房地产公司、刘岩和房屋管理方的因素，为均衡双方利益，对转让费进行了酌情调整，该处理并无不当。因此链家房地产公司上诉提出一审判决损害当事人合法权益，缺乏证据支持。综上所述，链家房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10400元，由北京链家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  罗 珊审 判 员  陈红建审 判 员  李 丽二〇一七年十一月二十九日法官助理  代 濛书 记 员  李 雪