广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5634号
上诉人（原审原告、反诉被告）：万普达纺织制品（广州）有限公司。
法定代表人：JuanAntonioPovedaPlanelles。
委托代理人：任建超，广东达盛律师事务所律师。
委托代理人：张丽婷，广东达盛律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘光协，香港居民。
委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
原审第三人：张慕贞。
委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人万普达纺织制品（广州）有限公司（以下简称“万普达公司”）因与被上诉人潘光协、原审第三人张慕贞房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市萝岗区人民法院（2015）穗萝法民三初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年6月30日，张慕贞代表潘光协（甲方）与万普达公司（乙方）签订《租赁合同》，约定由万普达公司承租潘光协所有的位于广州开发区锦绣路明华三街五号D1-3光业行大厦404座的房屋（以下简称“案涉房屋”），作为万普达公司企业厂房使用。租赁期限自2011年7月1日至2012年6月30日，共一年。
租赁合同第一条约定：每月租金为人民币11770元，每月管理费为2000元。第二条约定：“保证金按两个月租金、管理费总额计算。保证金在合同期满双方无意续约之时，退还给乙方；有下列情况之一者，则不予退还保证金：①合同期未满，乙方提前迁出；②由于乙方原因使建筑物和设备、设施受损或未能按规定恢复原状……”。
租赁合同签订后，双方依约履行了合同，万普达公司向潘光协支付了保证金27540元。其后，万普达公司与潘光协就案涉房屋多次续签租赁合同，双方于2014年7月30日最后一次签订案涉房屋的租赁合同，约定租期自2014年8月1日至2014年11月30日，租金每月12362元，管理费每月2100元。万普达公司支付的保证金自动转为其后每一次签订租赁合同的保证金。
2014年11月30日，租赁合同期满后，万普达公司无意续约，并于2014年12月9日交还涉案租赁物业的钥匙。由于双方对案涉物业内装修的拆除及清理无法达成一致，潘光协拒绝退回保证金。截止至辩论终结之日，案涉房屋属于空置状态。
2014年12月15日，为清理万普达公司遗留在案涉房屋的布料，潘光协支出废布清运费3000元，对此，潘光协提交由万普达公司工作人员谭某在证明人处签名的“现金支出证明单”予以证实该笔费用的实际产生。其后，潘光协委托案外人梁某丙进行施工，拆除案涉房屋的天花、水池及小染料池，共支出相关费用15000元。案外人梁某丙作为证人到庭作证并接受询问，对拆除装修、收取费用的事实予以确认，同时对相关费用的计算说明如下：工程由五个人一起完成，一共做了十天，人工每个人按200元计算共10000元（200元×5人×10天）；五车垃圾清理费，每车按500元计算为2500元（500元×5车）；共使用天拿水10瓶，每瓶70元共700元，使用烧碱2包，每包200元共400元，以及手套、口罩等其他费用。
另查，案涉房屋在出租给万普达公司以前是由案外人广州市飞哥汽车音响有限公司（以下简称“飞哥公司”）承租。飞哥公司于2011年6月30日解除案涉房屋的租赁合同后，潘光协要求飞哥公司根据合同的约定将装修部分全部拆除，后由于万普达公司有意接手承租案涉房屋，同时对部分装修要求飞哥公司不予拆除，由其继续使用。潘光协及张慕贞在诉讼中提出，其在与万普达公司磋商案涉房屋租赁合同事宜时，同意飞哥公司对万普达公司有意继续使用的装修部分不予拆除，但要求万普达退租时自行拆除，万普达公司表示同意。
万普达公司于2015年2月10日向原审法院提起本案诉讼，请求：1.潘光协向万普达公司返还保证金27540元及承担逾期利息（利息按中国人民银行同期逾期贷款利息从2014年12月1日起计至实际清偿完毕之日，暂计至起诉之日止为417.69元）；2、本案受理费由潘光协承担。
潘光协原审答辩称：请求法院驳回万普达公司的全部诉讼请求。万普达公司没有按照租赁合同的约定在合同期限届满前拆除涉案房屋内的装修，同时其损坏了潘光协的一个房屋、设备等，依照合同约定，万普达公司无权要求返还租赁保证金，且还要赔偿潘光协的相关损失。确认案涉合同是我方委托张慕贞签署的。
第三人张慕贞原审述称：同意潘光协的答辩意见。有关签合同的事实，我方确认万普达公司在诉状中所称，案涉合同是潘光协委托我方签署的。
潘光协原审反诉称：万普达公司、潘光协于2011年7月1日签订租赁合同，约定万普达公司承租位于广州开发区锦绣路明华三街五号D1-3光业行大厦404座。合同第二条约定万普达公司退租时应恢复原状。第四条第四项约定万普达公司应负责恢复所损坏房屋结构和设施的费用。案涉房屋于2014年11月30日到期，期满后万普达公司未按时交还厂房，也没有按照约定对厂房的装修进行拆除恢复原状。我方被迫自行恢复部分原状。为维护自身合法权益，请求法院判令：1.万普达公司向潘光协支付租赁合同到期后逾期交还404号厂房的占用费（按照原合同租赁标准从2014年12月1日计算至实际拆除涉案房屋装修并交还钥匙之日止，暂计至2014年12月10日为4907元）；2.万普达公司向潘光协支付2014年12月6日电梯加班费20元；3.万普达公司向潘光协支付染料间等拆除费15000元、更换玻璃费1804元，废布清运费3000元，合计19804元及其利息（暂计为200元），共计20004元；4.万普达公司拆除地板（毛坯交还）及办公室隔墙及排气管；5.万普达公司承担本案反诉费。
潘光协原审进一步明确：一、每日租金标准包含租金及管理费，按每月14722元除以30天得出每天491元；即为每日的租金及管理费。二、染料间等拆除费15000元，包含染料间、水槽和天花的拆除费；更换玻璃费，是因为万普达公司拆除其自行安装的排气扇和排气管而损坏了玻璃，故需要更换玻璃；废布清运费，是因万普达公司退场时涉案场地仍遗留有废布料，由潘光协请人清运产生。
万普达公司针对反诉辩称：一、潘光协要求我司支付占用费缺乏依据。2014年12月1日至2014年12月10日期间是潘光协同意给予我司的搬迁期，双方有口头约定潘光协给我方十天时间搬运，故该十天是免租的。我司于2014年12月9日已搬离涉案租赁场所并将钥匙交还给潘光协，交还时案涉租赁物是已清空了的。二、潘光协主张恢复费用没有依据，没有证据证明该项费用的产生，更没有证据证明该费用是因我司产生。三、有关染料间、水槽和天花的装修是原有的，故不应由我方拆除。四、废品垃圾清运费3000元我司有证据证明是潘光协同意自行清理的。五、有关玻璃破损支出的费用我司并不清楚，因为潘光协没有在发生破损时通知我司，潘光协将涉案租赁物出租给我司已有数年时间，即使需要更换也属于自然损失，我司在拆除排气管和排气扇时并没有损坏玻璃。案涉房屋的所有装修都是上一租户遗留，不存在双方协商由我司拆除的情形，故不应由我司拆除。
原审法院认为：本案是涉港租赁合同纠纷，应参照涉外案件处理。本案租赁合同所涉土地（合同履行地）位于广州市黄埔区永和街永和经济区，属本院辖区。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条之规定，本院对本案具有管辖权。
根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。由于双方当事人没有选择适用的法律，合同一方当事人及合同标的物、合同履行地均在中华人民共和国，应适用中华人民共和国法律作为解决本案纠纷的准据法。
万普达公司与潘光协签订的租赁合同是双方当事人真实的意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的规定，是有效合同，对当事人双方均有约束力，双方应诚信履行。
由于万普达公司在承租案涉房屋时要求其前手承租人飞哥公司对部分装修要求不予拆除，同时与潘光协磋商案涉租赁合同时达成协议，同意飞哥公司对万普达公司有意继续使用的装修部分不予拆除，由万普达退租时自行拆除，因此租赁合同期满后，万普达公司应清空案涉房屋并根据双方签订合同时的约定，将案涉房屋中的装修拆除并恢复原状。潘光协要求万普达公司拆除地板及办公室隔墙、排气管，符合双方的约定，予以支持。
同时，由于万普达公司尚未按照租赁合同第二条约定将建筑物恢复原状，其要求潘光协退还保证金27540元及承担逾期利息的条件尚未成就，不予支持。万普达公司可待条件成就后另循途径解决。
由于万普达公司未将案涉房屋内遗留的布料清空、拒绝拆除装修，潘光协自行委托专人清空布料，并委托施工人员拆除案涉房屋的天花、水池及小染料池合理合法，因此产生的合理费用应由万普达公司承担。潘光协为清空布料支出费用3000元，有万普达公司工作人员谭某在证明人处签名的“现金支出证明单”证实该笔费用的实际产生，予以确认。潘光协为拆除案涉房屋的天花、水池及小染料池共支出人工、材料等费用15000元，案外人梁某丙对该笔费用的计算合理，予以确认。据此，万普达公司应向潘光协支付清运费3000元，拆除费15000元。潘光协要求万普达公司支付该笔费用的利息缺乏法律及合同依据，不予支持。
租赁合同于2014年11月30日期满后，万普达公司无意续约，并于2014年12月9日交还涉案租赁物业的钥匙，其应当支付2014年12月1日至2014年12月9日期间的使用费。由于双方没有对此期间的使用费进行约定，潘光协要求按照租赁合同约定的租金及管理费标准计算合理，予以支持。万普达公司称其与潘光协口头约定由潘光协给其予十天时间搬运，并主张该十天为免租期，潘光协对此予以否认，万普达公司亦未能举证证明该事实存在，不予采信。因此，万普达公司应当按照每月租金及管理费合计14462元（12362元＋2100元）的标准向潘光协支付2014年12月1日至2014年12月9日的使用费4338.6元（14462元／月÷30天／月×9天）。
潘光协提出万普达公司因拆除其自行安装的排气扇和排气管而损坏了案涉房屋的玻璃，要求万普达公司支付因更换玻璃产生的费用1804元，但未能举证证明万普达公司存在损坏玻璃的事实，不予支持。潘光协还要求万普达公司支付电梯加班费，但未能举证证明该笔费用是因万普达公司的原因而实际产生，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百六十五条的规定，于2015年9月22日作出判决：一、万普达公司于判决生效之日起十日内向潘光协支付布料清运费3000元；二、万普达公司于判决生效之日起十日内向潘光协支付房屋天花、水池及小染料池拆除费15000元；三、万普达公司于判决生效之日起十日内向潘光协支付2014年12月1日至2014年12月9日的房屋使用费4338.6元；四、万普达公司于判决生效之日起十日内拆除广州开发区锦绣路明华三街五号D1-3光业行大厦404座房屋的地板砖及办公室隔墙、排气管；五、驳回万普达公司的全部诉讼请求；六、驳回潘光协的其他反诉请求。一审案件受理费499元，全部由万普达公司负担。反诉受理费262元，由万普达公司负担240元，潘光协负担22元。
判后，上诉人万普达公司不服原审判决，其坚持原审诉讼理由向本院提起上诉，并认为：1、原审法院仅凭证人梁某乙一人之证言就认定万普达公司同意拆除非其安装的装修项目是错误的。梁某乙证言的真实性、关联性、合法性是不能确认的，梁某乙在出庭作证时表示其出具的证人证词是其独立完成的，但当万普达公司问到证词里提到的“Simon”如何拼写时却答不上来，明显存在造假之嫌。潘光协没有出示其与飞歌公司（梁某乙所代表的公司）之间租赁合同，梁某乙也没有参与万普达公司与潘光协之间租赁合同协商、谈判过程，对潘光协与飞歌公司如何约定不得而知，对万普达公司与潘光协如何处理述非万某公司安装的装修项目也是不可能知情的。梁某乙的证言是孤证，没有其他证据可以佐证。2、原审判令万普达公司承担房屋天花、水池及小染料池拆除费15000元错误。潘光协提供的梁某丙出具的收据是否属实难以查证。根据证人梁某丙的陈述，该笔费用包括人工费10000元（5人＊10天＊200元／人＊天），垃圾清运费2500元（5车＊500元／车），清洗染料材料费1100元（天拿水70元／桶＊10桶＋烧碱200元／包＊2包），以上共计13600元，剩下的1400元用于购买手套、口罩等。其中，手套、口罩的花费为1400元明显不合理，所以有足够的理由怀疑梁某丙出具的收据是假的。3、2014年12月1日至2014年12月10日为搬迁免租期，无须承担使用费。4、万普达公司已返还房屋，潘光协应依约返还保证金。故上诉请求：撤销原审判决；依法改判支持其原审全部诉讼请求。
被上诉人潘光协、原审第三人张慕贞二审共同答辩称：不同意万普达公司的上诉理由和请求，请求驳回其的上诉请求，维持原判。
经查，原审法院查明事实除广州飞哥汽车音响有限公司（原审简称为“飞哥公司”）名称有误，应为广州飞歌汽车音响有限公司（以下简称为“飞歌公司”）外，原审查明其他事实无误，本院予以确认。
二审另查明，潘光协于一审庭审中申请证人梁某乙出庭作证，证人陈述：其是飞歌公司员工，从事后勤工作。其公司曾租赁案涉房屋作员工餐厅，2011年6月30日终止合同。退租前出租方负责人张慕贞要求其公司按照合同约定将餐厅装修拆除恢复厂房原状，楼下304租户万普达公司想租用案涉房屋作厂房使用，提出部分装修不用拆除。当时张慕贞说过万普达公司如果同意部分装修不拆除的话，飞歌公司可以不拆除，但日后万普达公司迁出，这些装修就要由万普达负责拆除。部分万普达说用不上的东西已由其公司拆除。当时在场人有其本人、张慕贞及万普达负责人（人称薛厂长、英文名simon）。涉案房屋原状为毛坯状态。
本院认为，本案二审的争议焦点为：万普达公司要求退还保证金是否符合合同约定；万普达公司应否拆除飞歌公司遗留的装修物。
本院认为，原审判决关于本案准据法适用及合同效力认定合法有据，本院予以确认。根据万普达公司与潘光协签订的租赁合同第二条第二款约定，建筑物和设备、设施受损或未能按照规定恢复原状，不予退回保证金。原审中，潘光协主张其与万普达公司口头约定万普达公司继续使用飞歌公司部分原有装修物，并承诺退租时负责拆除，上述主张与证人梁某乙陈述一致。事实上，万普达公司承租案涉房屋后也一直使用该部分装修。万普达公司上诉主张证人证言不实，并无充分依据予以证明，故本院采信潘光协主张。潘光协要求万普达公司拆除案涉房屋地板砖及办公室隔墙、排气管，有事实与合同依据，原审支持潘光协该项请请求正确，本院予以维持。鉴于万普达公司要求潘光协退还保证金的条件未成就，万普达公司上诉要求潘光协退还保证金不符合合同约定，本院不予采纳。
由于万普达公司未按合同约定将案涉房屋恢复原状，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。万普达公司未将案涉房屋清空并拆除装修，潘光协为恢复案涉房屋原状委托专人清空布料并拆除涉案房屋的天花、水池及小染池，由此支出的费用应由万普达公司承担。
万普达公司上诉称2014年12月1日至2014年12月10日为搬迁期，是潘光协给予万普达公司的免租期。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现有证据不足以证明双方有关于该免租搬迁期的相关协商约定，潘光协对万普达公司的该项主张也不予确认，故万普达公司自行承担举证不能的后果。原审判决万普达公司向潘光协支付该段时间的房屋使用费并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人万普达纺织制品（广州）有限公司上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费1057元，由上诉人万普达纺织制品（广州）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年二月二日
书 记 员 谢 淳
邝伟贤