北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10898号
上诉人（原审被告）：袁桂英，女，1941年7月14日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：尹连智（袁桂英之夫），1942年3月1日出生，住北京市通州区。
被上诉人（原审原告）：北京市通顺建筑工程队物业管理中心，营业场所北京市通州区永顺镇永顺村。
负责人：钱晓春，经理。
委托诉讼代理人：张凤娟，女，1981年10月18日出生，北京市通顺建筑工程队物业管理中心职员，住北京市通州区。
上诉人袁桂英因与被上诉人北京市通顺建筑工程队物业管理中心（以下简称物业管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初19472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人袁桂英及其委托诉讼代理人尹连智、被上诉人物业管理中心之委托诉讼代理人张凤娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁桂英上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回物业管理中心的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由物业管理中心承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误。《委托书授权书》中约定的对房屋物业经营权及处置权内容侵害了指挥部和袁桂英的合法权利，是无效的，因为上述房屋中涉及的诉争房屋系指挥部向飞云公司购买的永久使用权，飞云公司无权再进行处置。当时指挥部委托飞云公司对诉争房屋所在小区房屋进行物业管理，只收取物业费，不收取房租。二、一审判决认定租赁事实所依据的《公有住宅租赁合同》系物业管理中心伪造的。《公有住宅租赁合同》系伪造的，上没有袁桂英的签字和手印，只有物业管理中心私自刻的袁桂英的名章，而且此次的名章加盖的位子和以前物业管理中心提交的《公有住宅租赁合同》上的名章加盖位子不一样，以前的没有日期。物业管理中心提交的伪造证据不一样。另外，袁桂英本身具备签字的能力，拆迁协议等文书均是袁桂英亲自签署，为什么不能亲自签署《公有住宅租赁合同》，袁桂英自参加工作至今从没有用过名章，也从未看过《公有住宅租赁合同》中袁桂英的名章。三、物业管理中心无权收取租金，物业管理中心是私企，无权收取公有房屋的租金。前述事实中已经阐述诉争房屋系北京市朝阳区地铁复八线工程征地拆迁指挥部于1998年3月20日向北京市飞云房地产咨询公司（以下简称飞云公司）购买了诉争房屋，安置给袁桂英的房屋，无需缴纳租金，只需缴纳物业管理费。没有任何证据证明袁桂英与飞云公司存在租赁关系，虽然物业管理中心提供《委托授权书》证明飞云公司将诉争房屋所在小区×号楼所有权转让给物业管理中心，但物业管理中心的权利不能超出飞云公司的权利，应在飞云公司享有的权利范围内继承飞云公司的权利，即只对诉争房屋进行物业管理，不能改变袁桂英对诉争房屋的权利。袁桂英对诉争房屋不是租赁取得，而是因拆迁被安置取得，所以袁桂英与飞云公司不是租赁关系，同理，袁桂英与物业管理中心也不是租赁关系。该房屋属于公有房屋，物业管理中心是私企，无权收取公有房屋的租金。四、一审判决适用法律错误。如前所述，袁桂英系因原房屋被拆迁安置取得，不是租赁取得，不存在租赁关系，所以一审判决适用法律错误。另外，袁桂英多次信访，以前的案件已经向北京市高院申请再审，北京市高院已经受理，如果以前的判决错了，应依据正确的事实判案，不应因为以前的错误判决而影响正常的审判，请二审法院在发现以前错误判决的同时应给予纠错。
物业管理中心辩称：同意一审判决。不同意袁桂英的上诉理由。
物业管理中心向一审法院起诉请求：1.要求袁桂英支付房屋租赁费2177.76元、违约金217.78元；2.解除物业管理中心与袁桂英的租赁关系；3.诉讼费用由袁桂英承担。
一审法院审理查明：位于北京市通州区永顺西里×号楼×××号房屋（以下简称×××号房屋）原系北京市飞云房地产咨询公司（以下简称飞云公司）所有。1998年1月1日，飞云公司为物业管理中心出具《委托授权书》，约定飞云公司全权委托物业管理中心接受通州区永顺西里小区×号楼所有权，物业管理中心同时拥有上述房屋物业管理经营权及处置权。1998年3月20日，因地铁复八线拆迁，北京市朝阳区地铁复八线征地拆迁指挥部（以下简称指挥部）与飞云公司签订《商品房购销合同》，约定指挥部购买飞云公司位于通州区永顺西里×、38、46、47号楼的永久使用权。
1998年4月16日，袁桂英与物业管理中心签订《公有住宅租赁合同》，约定物业管理中心将×××号房屋租给袁桂英居住，房屋使用面积59.5平方米，月租金73.84元；承租户应当于当月交纳房租，逾期未交者，除补交欠租外，须另交所欠租金金额百分之十的违约金；无正当理由拖欠租金一个月以上的，物业管理中心有权中止合同，收回房屋。合同签订后，袁桂英搬入×××号房屋居住并交纳租金。
2000年3月13日，北京市人民政府房改办公室、北京市国土资源和房屋管理局、中央国家机关房改办公室、中共中央直属机关房改办公室发布（2000）京房改办字第132号《关于北京公房租金计算方法等问题的通知》，将公有住房租金标准调整为每月每平方米使用面积3.05元。2009年1月1日，物业管理中心开始按调整后标准收取租金。经核实，按照合同约定的使用面积和调整后的租金标准，袁桂英尚未交纳2017年1月1日至今的房租。
一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，物业管理中心与袁桂英签订的《公有住宅租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，其内容亦未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。物业管理中心基于产权人委托对×××号房屋管理并收取租金，袁桂英理应依约支付租金。故物业管理中心依据调整后的租金标准要求袁桂英给付房屋租金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持，数额以法院核定为准；过高部分，于法无据，法院不予支持。因袁桂英未按时交纳租金确有原因，并非恶意拖欠，故对物业管理中心要求袁桂英支付违约金的主张，法院不予支持。关于物业管理中心要求解除租赁关系的诉讼请求，因袁桂英系因拆迁而承租该公有住房，不具备解除租赁合同的条件，故法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、袁桂英于判决生效之日起七日内给付北京市通顺建筑工程队物业管理中心2017年1月1日至2017年12月31日的房屋租金2177.7元；二、驳回北京市通顺建筑工程队物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人围绕上诉请求向本院提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。袁桂英提交了租赁合同复印件1份，证明物业管理中心的合同是伪造的。物业管理中心对袁桂英提交的证据发表质证意见称：袁桂英曾经起诉过，在该案件中确认过租赁合同的效力，对袁桂英提交的该份证据的证明目的不认可。对此，本院认定如下：袁桂英提交的租赁合同复印件不能实现证明目的，本院不予采信。
本院认为：归纳总结双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为袁桂英是否应依约向物业管理中心交纳2017年度房屋租金。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。袁桂英与物业管理中心签订《公有住宅租赁合同》后，袁桂英在2017年期间实际占有使用涉案房屋，应当履行交纳2017年度房屋租金的义务，一审法院认定袁桂英给付物业管理中心房屋租金并无不当，本院不持异议。袁桂英以物业管理中心系制定虚假合同为由不同意支付房屋租金,但未向本院提供有效证据对其陈述的事实予以证明，故本院对其主张不予采信。
综上所述，袁桂英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由袁桂英负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 潘 蓉
审 判 员 闫 慧
二〇一八年九月七日
法官助理 赵 纳
法官助理 薛俣潇
书 记 员 田亚男