浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第77号
上诉人（原审被告）：杭州味爵餐饮管理有限公司。
法定代表人：林靖。
委托代理人：臧国德。
委托代理人：叶云鹏。
被上诉人（原审原告）：宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司。
法定代表人：徐文纪。
委托代理人：傅学庆。
委托代理人：陈乐。
上诉人杭州味爵餐饮管理有限公司因与被上诉人宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2014年12月19日作出的（2014）甬海民初字第717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2012年12月26日，原、被告签订了编号为yy-
yc-001名为［环球中心—银亿亿彩购物中心项目］的《商业租赁合同》及补充协议各一份。合同约定：由被告向原告承租位于宁波市日新街105号环球中心项目商业用房，地上壹层，层铺位号为1f—02的商铺，该商铺建筑面积约为70平方米；租赁期间四年，自计租日开始起算；第一年至第三年每年租金为204400元，每季租金为51100元，第四年按10%递增，每年总租金为224840元，每季租金为56210元；在租赁期间内，自计租日开始每一个月为一个计租期，先付租金后使用，被告应在每个计租期结束日的30天前向原告支付下一个计租期的租金，首期固定租金按照自计租日起三个整月的租金总额计收；被告应向原告支付履约保证金59595元，原告须在租赁关系终止或解除及被告将该租赁房产交还给原告，且双方就租赁该房产而产生的一切权利和义务清理完毕后10个工作日内（且为被告撤场之日起3个月后），向被告退还扣除本合同约定被告应交付的租金、相关费用及违约金后剩余的经结算的履约保证金；物业管理费按30元／月／平方米收取，物业管理费自计租日开始每一个月为一期，被告应在每个计租期结束日的30天前向原告支付下一期物业管理费；公共维修基金按2元／平方米／年计，费用为每年一收；被告应积极配合原告对本项目的统一推广活动，推广费标准为10元／月／平方米，被告应于每月20日前向原告交纳次月费用；被告迟延交纳租金及其他费用的，则每迟延一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额5‰的迟延履行违约金，在被告欠费期间，被告同意原告及物业公司有权对被告店铺实施停水、停电、停气、封铺等措施，原告及物业公司无需承担责任；被告迟延交纳本合同项下租金及其他费用超过15日或累计超过30日，原告有权解除合同等。在合同附件中双方约定租户二次装修所产生的一切消防有关的工作及费用由租户自行承担，给排水点就近引至店铺内，内部管道商铺自行接用，费用自理等。补充协议约定租赁期为2013年4月20日至2017年5月24日，计租日为自2013年5月25日起。2013年4月8日，原告向被告交付了商铺，在被告承租商铺的二楼的顶部安装了自来水管道，被告在收铺时对此表示无法接受。被告向原告支付了履约保证金59595元、装修押金5300元，但未支付租金、物业管理费及推广费。被告在装修时对其商铺的消防进行了改造，并对排水进行了改造，排水改造支出费用18000元。2013年12月19日，原告就免租事项召开会议，包括被告在内的商户参加了会议。同月21日，原告向被告发出《租费缴纳通知书》，告知被告应于同年12月31日前确认支付以下费用：2013年5月5日至2013年12月31日租金金额为0，物业管理费为16190元、推广费5063.33元，前期已缴纳费用为15190元（后庭审中双方确认被告未支付该笔款项），应缴总额为5063.33元；并写明接此通知后，对租金及物业管理费进行确认并回复，按合同约定支付相关费用。被告收到该通知后，未向原告进行确认，也未支付相应的款项。同年12月28日，原告向被告发出《通函》一份，告知：亿彩购物中心自2013年5月25日开业以来，商户经营压力较大，为减轻各品牌的经营压力，公司给予免租扶持政策，免租时间为2013年5月25日至2014年5月24日，但物业管理费和推广费等其他费用根据双方签订的租赁合同约定支付，请各商户配合于2013年12月31日前缴清相关费用，关于免租的补充协议，请各商户在2014年1月20日前到项目办公室签订，逾期不候。后被告未与原告签订免租协议。2014年3月5日，原告向被告发出《通函》一份，告知被告其拖欠租金、物业费、推广费的行为已构成严重违约，根据合同约定，原告有权解除合同，双方签订的租赁合同自2014年3月5日起终止履行，并要求在同年3月8日前结清拖欠的费用等。被告于同日签收。同年3月7日，原告将被告的店铺封铺，不允许其继续经营，并于3月10日对其店铺停水、停电，后又在被告商铺门外加锁。后因双方自行协商无果，原告诉至本院，要求解决。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。
该院另查明：原告对亿彩购物中心开展了推广活动并支付相应的广告推广费用。
原审原告宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司于2014年6月23日诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原告与原审被告于2012年12月26日签订的《商业租赁合同》；2.原审被告腾空并向原审原告返还租赁商铺；3.原审被告向原审原告支付拖欠租金、推广费、物业管理费、公共维修基金合计218307元（实际欠付费用应付至商铺实际返还之日为止）；4.原审被告向原审原告支付违约金65492元（如按合同约定需支付逾期违约金206327元，现按第3款欠付费用的30%计算）；5.诉讼费全部由原审被告负担。
原审被告杭州味爵餐饮管理有限公司反诉至原审法院，请求判令：1.原审原告继续履行《商业租赁合同》；2.原审原告向原审被告支付装修垫付款等177945元、赔偿反诉人停业损失231314.65元（暂算至2014年7月6日）；3.原审原告负担本案全部诉讼费用。原审审理中，原审被告变更并明确第2、3项反诉请求为：2.原审原告向原审被告支付装修垫付款66365元（自来水管道改造费用23000元、二楼消防改造费用36115元、装修押金5300元、市场推广活动费1350元）；3.原审原告赔偿原审被告停业损失231314.65元（四个月的房租损失68132元、员工费用23211.92元、资产折旧87282.73元、差旅费2688元、营业损失50000元）（暂算至2014年7月6日）。
原审法院经审理认为：本案的争议焦点为：一、被告能否享受一年的免租期；二、原告能否行使合同解除权；三、原告是否应当承担被告消防和自来水管道改造的费用。
关于第一个争议焦点：被告能否享受一年的免租期。2013年12月21日原告向被告发出的《租费缴纳通知书》及同年12月28日发出《通函》从性质上而言，均属于要约。《租费缴纳通知书》写明被告应于2013年12月31日前确认支付相关费用，但被告未在期限届满前予以确认，也未支付相关的费用，故被告主张其应享受该份通知书上载明的2013年5月25日至12月31日期间租金减免政策，依法无据，不予支持。《通函》写明被告应于2014年1月20日前到原告处签订免租的补充协议，并在2013年12月31日前缴清相关费用，但被告既未支付费用，也未在期限届满前与原告签订补充协议，故被告主张其应享受一年免租期，依法无据，亦不予支持。
关于第二项争议焦点：原告能否行使合同解除权。原、被告之间签订的《商业租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，原、被告均应依约履行。根据租赁合同约定，被告迟延交纳合同项下租金及其他费用超过15日或累计超过30日，原告有权解除合同。虽然被告主张其已与原告口头协商一致，用其已垫付的消防和自来水管道改造费用抵扣租金，但未提供充分的证据予以证明，故对被告的主张不予采纳。被告自合同签订之后未支付过租金、物业管理费、推广费等相关费用，已符合合同约定的解除条件，原告可行使解除权。被告确认于2014年3月5日签收原告发出的《通函》，故原、被告之间的《商业租赁合同》及补充协议均于该日解除。合同解除后，被告应将商铺腾退并返还给原告。故原告要求确认原、被告之间于2012年12月26日签订编号为yy-
yc-001的《商业租赁合同》解除并要求被告腾退和返还商铺的诉请，依法有据，予以支持。被告要求继续履行合同的诉请，缺乏法律依据，不予支持。因被告违约导致合同解除，故被告要求原告赔偿停业损失的诉请，缺乏法律依据，亦不予支持。原告于2014年3月7日对被告的店铺进行封店，此后该店铺是属于原告控制，且原告拒绝被告将物品搬离，故原告主张要求被告支付此后的占有使用费、物业管理费、公共维修基金、推广费至腾退之日，缺乏法律依据，不予支持。根据合同约定，被告应向原告支付2013年5月25日至2014年3月7日的租金及占有使用费159460元（51100元／季度×3个季度＋8元／天／平方米×11天×70平方米）、物业管理费19725元（30元／月／平方米×70平方米×9个月＋30元／月／平方米×70平方米÷28天×11天）、公共维修基金121.59元（2元／平方米／年×70平方米-2元／平方米／年×70平方米÷365天×48天）、推广费6575元（10元／月／平方米×70平方米×9个月＋10元／月／平方米×70平方米÷28天×11天）。被告主张原告未进行推广活动，与事实不符，不予采纳。根据合同约定，被告迟延交纳租金及其他费用的，则每迟延一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额5‰的迟延履行违约金。该约定的违约金计算标准过高，且被告要求降低，故对该违约金计算标准酌情调整为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的4倍。经核算，截止2014年12月19日，被告应向原告支付欠付费用的迟延履行违约金57034.36元。因原告未向被告主张公共维修基金的延期付款违约金，故被告应就其他欠付费用185760元按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的4倍的标准支付自2014年12月20日至判决确定履行日止的迟延履行违约金。原告已选择迟延履行违约金向被告主张违约责任，故原告应在合同解除后向被告退还扣除被告欠付费用后的履约保证金。
关于第三项争议焦点：原告是否应当承担被告消防和自来水管道改造的费用。关于消防改造费用，双方在租赁合同附件中约定，租户二次装修所产生的一切消防有关的工作及费用由租户自行承担。虽被告主张曾与原告达成口头协议，由双方各半承担被告店铺内的二次装修消防改造费用，但未提供充分的证据予以证明，故被告要求原告支付消防改造费用36115元的诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于自来水管道改造费用，合同约定原告将给排水点就近引至店铺内，内部管道商铺自行接用，费用自理。原告事实上将自来水管道安装在被告店铺二楼的顶部，虽然已引至店铺内，但其将自来水管道安装在顶部不符合常理，被告无法正常使用，且在收铺时被告已明确表示不能接受，故原告应当将该自来水管道改造成被告可以正常使用的状态。因原告未予改造，被告自行改造产生的费用，原告应当予以承担。双方一致认可改造费用为18000元，故被告要求原告支付自来水管道改造费用18000元，依法有据，予以支持，超过部分，缺乏事实依据，不予支持。被告实际未支付过市场推广费，故被告要求原告返还市场推广费1350元的诉请，缺乏事实依据，不予支持。被告要求原告退还装修押金5300元的诉请，依法有据，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、确认原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司与被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司于2012年12月26日签订编号为yy-
yc-001的《商业租赁合同》于2014年3月5日解除；二、被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司在判决书生效之日起十日内将位于宁波市日新街105号环球中心项目商业用房地上壹层，层铺位号为（1f—02）的商铺腾退并返还给原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司；三、被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司向原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司支付2013年5月25日至2014年3月7日的租金及占有使用费159460元、物业管理费19725元、公共维修基金121.59元、推广费6575元，共计185881.59元；四、被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司向原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司支付截止2014年12月19日的迟延履行违约金57034.36元，并就欠付金额185760元按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率4倍的标准支付自2014年12月20日至判决确定履行日止的迟延履行违约金；上述第三、第四款合计后，被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司应向原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司支付242915.95元，该款被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司在判决书生效之日起十日内履行，并就欠付金额185760元按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率4倍的标准支付自2014年12月20日至判决确定履行日止的迟延履行违约金。五、原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司返还被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司装修押金5300元；六、原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司返还被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司履约保证金59595元；七、原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司向被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司支付自来水管道改造费用18000元；上述第五、第六、第七项合计后，原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司应向被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司支付82895元，该款原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司在判决书生效之日起十日内履行。八、驳回原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5557元，反诉费3720元，由原告（反诉被告）宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司负担1554元，被告（反诉原告）杭州味爵餐饮管理有限公司负担7723元。
宣判后，原审被告杭州味爵餐饮管理有限公司不服，上诉至本院，称：一、原审判决超出了被上诉人的诉讼请求范围，程序违法。被上诉人于原审中第一项诉讼请求为解除合同，而原审判决条款却成了确认双方间的合同解除，两者一个为变更之诉，一个为确认之诉，原审法院判非所诉，导致合同解除日期被大大提前，且违法否定了上诉人之前占用商铺及要求继续履行合同的合法性，严重损害了上诉人的合法权益。被上诉人于原审中第四项诉讼请求为请求上诉人支付违约金65492元（如按合同约定需支付逾期违约金206327元，现按第3款欠付费用的30%计算），而原审判决第四项却成了上诉人向被上诉人支付截止2014年12月19日的迟延履行违约金57034.36元，并就欠付金额185760元按照银行同期贷款利率的4倍的标准支付自2014年12月20日至判决确定履行日止的迟延履行违约金。虽然判决金额57034.36元比诉请金额65492元低，但加上2014年12月20日起至判决确定履行日止的迟延履行违约金，显然超过了诉讼请求金额，无疑加重了上诉人的经济负担。二、原审法院认定上诉人不享受一年免租期、未支付租金及费用而违约，属认定事实与适用法律错误。上诉人应享受一年免租期。原审法院认为《通函》属于要约及享受免租期要以费用支付及签订补充协议为条件，与事实不符，适用法律错误。2013年12月19日，被上诉人在商户会议上宣布给予所有商户一年的免租扶持是一种单方免除租金的行为，不附任何条件。退一步讲，即使《通函》属于要约，但也系被上诉人单方制作，系格式文本，根据法律规定，对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释，原审法院适用法律错误。上诉人实际支付了相关费用，不存在违约情况。如前所述，上诉人应享有一年免租期，故在被上诉人起诉（2013年4月28日）前，无需缴纳租金，也就不存在拖欠租金问题。上诉人在装修过程中垫付的自来水管道改造费用、消防改造费用远远超过物业费、推广费金额，故不存在拖欠租金问题。上诉人对店铺前期装修投入巨大且生意较好，一直希望能够继续经营下去，没有必要故意拖欠所谓的物业费。三、被上诉人在合同未依法解除、上诉人未违约拖欠费用的情况下，单方撕毁合同并强行封店，显属违约。请求撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求、驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人宁波荣耀置业有限公司亿彩购物分公司答辩称：一、原审法院确认双方间的《商业租赁合同》于2014年3月5日解除，认定正确。被上诉人于原审中请求判令解除合同的主要证据为被上诉人于2014年3月5日向上诉人发出的《通函》。依据法律规定，双方间的《商业租赁合同》即于2014年3月5日解除，故被上诉人请求解除合同本身就包含了要求法院确认合同已于2014年3月5日解除，而非以起诉的方式再次通知上诉人解除合同，原审法院认定的合同解除时间并未提前。二、原审法院关于违约金的判决，并未超出被上诉人的诉讼请求范围。被上诉人主张的违约金性质为合同约定的迟延履行违约金，违约金的计算依据是原审第三项诉讼请求总额218307元，该总额系暂计算至2014年4月21日的金额，被上诉人同时主张自此之后至上诉人返还商铺之日止的欠付费用，据此，被上诉人主张的违约金也仅暂计算至2014年4月21日，被上诉人从未放弃过此后的违约金，迟延付款违约状态持续，被上诉人主张的违约金自然应计算至上诉人付清欠款之日。三、原审法院认定上诉人不能享受一年免租期，未实际支付租金及费用而违约，认定正确。2013年12月19日会议的内容是被上诉人与各商户商讨免租优惠政策，是被上诉人在听取商户意见的基础上，为决定免租方案做准备，并未向各商户明确免租方案，故未形成正式会议纪要。《租费缴纳通知书》与《通函》属于要约。其中《租费缴纳通知书》载明，承租户在接到通知后，对租金及物业管理费进行确认并回复，按合同约定支付相关费用。但上诉人并未予以确认及回复。故《租费缴纳通知书》不能作为确定双方权利义务的依据。《通函》则是被上诉人再次向各承租人就免租方案发出的要约，其中《通函》的主体即明确为“关于及时签订免租协议的通知”，《通函》同时要求各承租人在2013年12月31日前付清物业费、推广费等费用并在2014年1月20日前签订免租补充协议，明确了享受免租优惠所需具备的两个条件。但上诉人在收到《通函》后，并未接受上述两个条件，而是主张直接予以享受免租并拒付拖欠的物业费、推广费，改变了《通函》的实质性内容，故《通函》对上诉人失效，不能作为确定双方权利义务的依据。上诉人主张予以免租无事实依据。《租费缴纳通知书》与《通函》也并非格式文本，而是要约，是在听取包括上诉人在内众多商户意见的基础上，由被上诉人作出的。上诉人主张以自来水管道改造费抵扣租金无事实和法律依据。《商业租赁合同》第19.2条明确约定了上诉人不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的租金、物业费等费用，自然包括不得以所谓帮助垫付自来水管道改造费为由拒付租金。且该费用金额未经双方确认，付款时间更无约定，依法不能抵消上诉人已到期应付的租金等费用。四、被上诉人在上诉人违约且合同已依法解除的情况下，依据合同约定，采取封店等措施，属依法依约主张权利，上诉人因自身违约所造成的损失不应受到法律保护。请求驳回上诉，维持原判。
在二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商业租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方均应依约履行。关于上诉人是否享有一年免租期的问题。虽然被上诉人于2013年12月21日向上诉人发出的《租费缴纳通知书》中载明租金金额为0，但是《租费缴纳通知书》中同时载明，接到通知后，上诉人应对租金及物业管理费进行确认并回复，按合同约定支付相关费用。同年12月28日被上诉人发出的《通函》中载明免租期为2013年5月25日至2014年5月24日，但明确上诉人要于2014年1月20日前和被上诉人签订补充协议，因上诉人既未对租金、物业管理费等进行确认、回复及按合同约定支付，也未和被上诉人签订补充协议，故上诉人主张享有一年的免租期，于法无据，原审法院不予支持，并无不当。因上诉人不享有一年免租期，故其仍需按合同约定支付租金及相关费用，因其未按期支付租金及费用，构成违约，原审法院依据法律规定及合同约定，判令上诉人承担违约责任，于法有据。上诉人又提出以其垫付的自来水管道改造费用、消防改造费用折抵物业等费用，并据此主张其不存在拖欠租金。对此，双方当事人间的合同约定，消防有关的工作及费用由承租户自行承担，故该笔费用不能折抵上诉人应交费用；自来水管道改造费用金额直至原审判决时才最终确定，且双方当事人未约定可以折抵上诉人应交费用。故上诉人上述主张理由不足，本院难以采纳。关于对《通函》的理解问题，《通函》的内容符合要约的法律特征，原审法院认定其为要约，并无不当。上诉人并未及时作出承诺，双方的合意并未达成，上诉人仍应按原约定履行义务。根据双方约定，在上诉人违约的情形下，被上诉人可以封店，而无需承担责任，故上诉人据此主张被上诉人违约，与事实不符，本院不予采信。因上诉人违约，被上诉人依约有权解除合同，上诉人于2014年3月5日签收被上诉人的解除合同《通函》，故原审法院判决确认双方间的合同于2014年3月5日解除，符合法律规定。上诉人主张该项判决损害了其合法权益，于法无据，本院不予支持。关于原审法院对违约金的判决，被上诉人对其起诉违约金数额做了合理解释，该解释符合常理与逻辑，且被上诉人也未放弃该部分违约金，为减轻当事人诉累，原审法院所判决的违约金数额，并无不当，上诉人主张该项判决超出被上诉人的诉讼请求，理由不足，本院难以采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均难以成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9277元，由上诉人杭州味爵餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一五年三月十六日
代书记员 王 静