安徽省阜南县人民法院民 事 判 决 书（2014）南民二初字第00064号原告：董庆辉，男，1977年12月12日出生，汉族，住阜南县。委托代理人：丁兵。被告：阜南县万宇百货有限公司。住所地阜南县鹿城镇地城北路路。法定代表人：王金民，经理。委托代理人：刘磊，安徽谈锋律师事务所律师。原告董庆辉与被告阜南县万宇百货有限公司（以下简称万宇百货公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法由审判员戎少华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董庆辉委托代理人丁兵、被告万宇百货公司委托代理人刘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董庆辉诉称：原告坐落在颖南明珠东商场一层的商铺，被告因经营需要，将该层商铺统一租赁使用。被告为重复使用合同，约定与各出租方统一的计算租金总原则，即“同样的计算基础，同样的计算口径所计算出来的公平的价格”。第一租期五年届满后，被告又与其他出租方签订租赁协议，租期为十年。在原告发现被告隐瞒事实，欺骗出租方；原告没有与被告签订第二期租赁协议，被告仍然继续使用原告的商铺、未经原告同意、按购房款14%向原告的账户中汇款（已付到2013年4月30日）。被告隐瞒事实，欺骗原告说：其他商铺都是按公平、统一的购房价14%计租，并再三向包括原告在内的全体出租方承诺商铺租金是按统一计算方法，发现有高于计算租金的方式，被告必须按最高的一种计算方法增补房租，将特别约定的附加条款以书面形式记录下来；因被告提前打印出来的格式合同没有该内容，在出租方推选的代表：赵俊、王莉、薛影、郭某等出租方的租赁协议中，原、被告约定并注明了“发现有高于计算租金的方式，被告必须按最高的一种计算方法增补房租”的特别约定，并由被告负责人签字或加盖了被告盖章。后经了解发现，被告违反约定，与其他部分业主采用了不同的计租方式，最高租金为购房价23%。经阜阳和德房地产评估咨询有限公司评估，涉案商铺租赁费应高于购房价23%。被告行为违反统一租金计算的总原则：“同样的计算基础，同样的计算口径所计算出来的公平的价格”。公平是双方当事人的约定，也是市场交易习惯和原则，被告隐瞒最高租金的事实，以欺骗的手段，误导原告签订违反总原则约定的、不公平的租赁协议。从原告发现部分商铺最高租金为购房价23%之日，就不停的向被告要求增补商铺租金，但被告毫不理采、继续使用。被告的行为违反了合同约定，损害了原告利益。依照约定、及按照合同法的有关规定，在本十年租赁期间，被告应向原告支付23%购房价的租金，并承担因此事造成原告的所有损失。请求判令被告向原告增补房租费每年7789元，被告支付评估费300元。诉讼费由被告承担。商铺是被告统一经营的，基于统一经营管理，在第二租期，被告在继续使用原告的房屋。第二阶段的租赁，其固定期限应视为与其他签订合同的业主同样期限时间，大部分业主续租，对全体业主具有决定权，这是原、被告双方均认可的事实。原告董庆辉为证明其主张，向本院提供证据如下：证据一、原告身份证。证明原告的主体资格。证据二、被告企业基本信息。证明被告的主体资格。证据三、房地产权证。证明涉案商铺系原告所有的事实，房屋要恢复到原有的状态。证据四、委托经营管理协议、打款凭证及马少颖、戎泽林、王立宣的三份租赁协议。证明1、商铺是统一经营管理模式；2、第二期固定租赁经营期限双方认可并在履行中；3、约定计算租金总原则，即“同样的计算基础，同样的计算口经所计算出来的公平的价格”；4、被告承诺与原告协商一致，发现有高于计算租金的方式，被告必须以最高的租金计租；5、第二期租赁合同、打款凭证，能相互印证商铺租金是按统一计算方法，在原告代表的合同里特别约定条款、适用包括原告在内的全体出租方。被告违反约定，应承担违约责任并增补原告商铺的租金至房价23%的事实。证据五、评估报告。证明原告商铺按照收益年限32年（从购房之日起）市场租赁价格，为房价23%是年纯收益，印证了原、被告约定计算租金总原则的公平合理价格。证据六、评估票据。证明被告应承担赔偿原告损失的金额。证据七、证人证言及账户明某证明被告隐瞒事实，欺骗原告，采用不同的租金计算方式，应增补原告购房价23%元／年的商铺租金。证据八、被告给马少颖打款发给马少颖的短信记录。证明被告履行最高的房租价格是按房价的23%。证据九、原告申请出庭证人周某、刘某、郭某证言。证明原、被告租金计算与支付情况及被告安排其工作人员处理相关事宜的情况。被告万宇百货公司对原告所举证据发表质证意见如下：证据一、证据二、证据三无异议。证据四其真实性无异议，但对证明目的有异议，1、对于约定计算租金的总原则，是原告个人误解，按照租赁协议第二条第一项的规定，通过第一项约定只有在双方下一次续租的时候，才能够谈到同等的价格这一问题，而双方签订本次协议并不适用该条；2、双方的打款记录，仅能说明被告履行合同义务，并不能证明原告的证明目的；3、原、被告之间未签订协议。证据五有异议，1、证据五与本案无关，原告申请对房屋年租赁价格进行评估，与原、被告双方协商年租金价格并不冲突，评估价格再高，原告同意降低的情况下并不违反法律规定；2、该评估报告同时说明商铺因为位置不同，而导致价格明显不同，比如丁雪梅和赵俊商铺，丁雪梅商铺面积61平方，评估年租金价格是63996元，而赵俊商铺面积58.22平方，评估价格却是73938元，这就说明丁雪梅的商铺面积比赵俊的商铺面积大，年租金价格却比赵俊的低，这就说明影响商铺面积价格的因素很多，不可能象原告所要求的那样，人人一致。证据六有异议，与本案无关。证据七原告未提供原件，待庭后原告提供原件核实，庭后不能提供原件核实，不予质证。1、戎泽林、王立宣的证人证言，两位证人应出庭作证；2、戎泽林、王立宣均是商铺业主，与原告之间有共同利益关系，其证言不客观真实，依法不应采信；3、打款明细，不否认其真实性，不能够证明原告的证明目的，另特别说明，被告所打此款，系员工错误操作所致，被告已经起诉马少颖，要求马少颖退还此款。证据八真实性无异议，对证明目的有异议，不能够与以上七组证据形成一个整体联系，而且郭某也是这一系列案件的原告之一，短信记录不能够证明原告的证明目的。证据九有异议，四位证人均系商铺业主，与案件最终结果有直接利害关系，其中刘某、周某、郭某已具状起诉被告要求增加租金，四位证人证言不客观真实，依法不予采信。被告万宇百货公司辩称：1、原、被告之间未签订租赁协议，起诉要求增补房租，没有合同依据；2、原告商铺可由原告自行使用。3、原告一直错误的认为第一租期也是和被告所签订的租赁协议，第一租期是和万宇房产开发公司所签订委托经营协议，和被告万宇百货之间没有关系，现在万宇百货和其他业主所签订的租赁协议是第一次履行合同的行为，不存在第二租期之说。被告万宇百货公司为证明其主张，向本院提供证据如下：证据一、民事起诉状。证明本案被告作为原告起诉马少颖要求返还238915元错误支付的租金。原告董庆辉对被告所举证据发表质证意见如下：。证据一有异议，被告为本次诉讼恶意制作的一份书证，被告给商铺业主丁传勇、戎泽林、周芳、闫玲、李锐、肖张丽、范洪涛、方伟、孟庆深、杨金荣、张敏、丁艳萍、冯慧、王立宣、ＸＸ攀、马少颖等36位商铺业主，均支付了按照房价的23%支付租金，被告要求这36名业主，向外保守秘密，被告讲谁不保守秘密，将另案起诉退还这5%的租金，以上36位的租金请求人民法院在被告帐户中核实。根据当事人提供的证据，经举证、质证，本院查明的法律事实如下：2007年1月22日原告董庆辉为甲方（即出租方）与安徽省万宇房地产开发有限公司（以下简称万宇房产公司）为乙方（即承租人）签订《委托经营管理协议》。合同约定：一、委托内容：甲方于2007年1月22日向万宇房产购买位于阜南万宇路万宇·颖南明珠东商场项目第一层第B1099室的商铺（以下简称该房屋），设计用途为商业营业用房即商场商铺，全权委托乙方作为商铺的经营管理方，由乙方负责整个卖场的统一经营管理；万宇房产公司取得承租权后，有权将商铺连同其他业主委托给乙方的商铺转租给他人经营。二、协议期限：本协议租赁期限为5年（自2007年1月22日至2012年1月22日），为固定租赁经营期。在本合同固定租赁经营期届满前，如果市场内的大部分业主均同意将自有物业续租给乙方万宇房产公司，则甲方（原告丁雪梅）也同意以同等的价格将本合同所约定的商铺续租给乙方万宇房产公司。“大部分业主”是指整个市场范围内，业主所拥有的商铺的数量以及商铺的面积同时达到整个市场商铺总数以及商铺总面积的三分之二。“同等的价格”是指和其他同意的业主用同样的计算基础、同样的计算口径所计算出来的公平的价格。如甲方同意将本商铺继续租赁给乙方，但是，到本合同固定租赁经营期满前，同意租赁给乙方的业主达不到上述“大部分”的标准，甲方可以解除续租协议。三、甲方承诺：如甲方愿意将商铺继续租赁的，乙方在期满后六个月内有优先租赁权。四、本协议中乙方所有权利、义务，自万宇·颖南明珠东商场的商业经营管理公司成立后，转移给该商业管理公司，届时甲方须与该商业管理公司依据本协议内容予以重新签订。2009年8月6日原告董庆辉将其所有的该房屋在阜南县房地产管理局办理了产权登记，并领取了房地产权证（权证字号：房地权南房字第××号）。2012年1月22日委托经营管理合同履行期限到期后，原告与作为该商场的商业经营管理公司的被告万宇百货公司未签订房屋租赁合同，但被告仍在继续租赁使用原告的商铺。本院认为：原告董庆辉作为该房屋的所有权人，与安徽省万宇房地产开发有限公司（以下简称万宇房产公司）为乙方签订《委托经营管理协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违法律、法规的强制性规定，为合法有效合同。原告要求被告增补房租费每年7789元，因其与万宇房产公司签订《委托经营管理协议》的履行期限已经届满，尚未与万宇·颖南明珠东商场的商业经营管理公司，即被告万宇百货公司签订该房屋租赁合同，原告要求被告增加房租费的诉讼请求没有合同依据，故对原告要求被告增补房租费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告董庆辉对被告阜南县万宇百货有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告董庆辉负担25元，本院减收25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  戎少华二〇一四年三月三十一日书记员  孙燕军（2014）南民二初字第00064号民事判决书适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。告知：本案申请执行期限为二年，时间从本判决生效后规定的履行期间的最后一日起计算，逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利。