广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5441号
上诉人（原审第三人）刘家贤，住广州市越秀区。
委托代理人周卡方，广东环球经纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州市越秀区第二房屋管理所（原广州市越秀区第二土地房屋管理所），住所地广州市。
法定代表人钟东宁，该所所长。
委托代理人龚健、黄衍衍，该所职员，联系地址同该所。
原审被告杨淦炳，住广州市越秀区。
原审第三人蔡惠珍，住广州市荔湾区。
原审第三人杨金养，住广州市越秀区。
原审第三人杨海雄，住广州市越秀区。
原审第三人杨小茵，住广州市越秀区。
原审第三人杨小苗（兼原审第三人杨小茵的委托代理人），女，1983年11月8日出生，汉族，住广州市越秀区一德路***号*楼。
原审第三人练水清（兼第三人谭宝莲、练维贤的委托代理人），男，1951年8月11日出生，汉族，住广州市越秀区一德路***号*楼。
原审第三人谭宝莲，住广州市越秀区。
原审第三人练维贤，住广州市越秀区。
原审第三人周运英，户籍所在地广东省阳山县，现住广州市越秀区。
上诉人刘家贤与被上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称越秀区第二房管所）、原审被告杨淦炳、原审第三人蔡惠珍、杨金养、杨海雄、杨小茵、杨小苗、练水清、谭宝莲、练维贤、周运英房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2484号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。原审第三人杨金养、杨海雄、练水清、谭宝莲、练维贤、周运英经本院传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区一德路448号房屋是越秀区第二房管所管理的房屋。据原大新房管站房屋档案资料显示，杨某乙之自1958年10月1日起即在承租使用该房屋。此后，因租金调整，房管部门曾于1992年3月18日制作《广州市住宅房屋租金计算表》，显示：租户姓名为杨某乙之，原租6.77平方米，月租为18.39元。该计算表中备注：根据接管通知表，该屋全部面积其中一半是民产，一半是经租等。
此后，越秀区第二房管所再制作《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》，写明：租房姓名为杨某乙芝，租用部位为201，计租面积为0.5厅、0.5房、0.5厕所、0.5厨房，自建阁50%，合计21.93平方米，评定月租为115.60元。杨某乙芝户按115.6元的标准向越秀区第二房管所支付租金至2009年9月，此后未再支付租金。
2014年5月26日，越秀区第二房管所向杨福芝发出《关于收回房屋的通知》，称杨某乙芝是涉案的448号201房屋的承租人，据了解，其已拥有自有产权住房，不再符合承租直管房屋的条件。越秀区第二房管所决定自通知送达之日起与其终止租赁关系，收回上址房屋等。杨淦炳签收了该通知，并备注“此情况不实望能重新核查。”
2014年6月4日，广州市越秀区人民街退管所出具《证明》，写明：杨淦炳是我街社会化退休人员，于2013年12月移交我街，据查其档案记载如下：杨某乙之与杨淦炳是父子关系。
另查明：2013年1月1日，杨淦炳（承租人、乙方）与蔡惠珍（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区一德路448号二楼的房地产出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积23.68平方米，租赁期限自2013年1月1日至2014年12月30日，月租金额为550元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金付款方式缴付租金给甲方等。
本案诉讼过程中，越秀区第二房管所称涉案房屋一半是公房、一半是私房，目前产权上没有具体分割，使用上，房屋发还后私房部分的业主有无对外出租其不清楚，故越秀区第二房管所对于杨淦炳欠付的租金及房屋使用费仅要求杨淦炳承担相应的法律责任。越秀区第二房管所、杨淦炳双方均确认越秀区第二房管所未与杨某乙芝及杨淦炳签订过书面的租赁合同，杨淦炳对其欠付租金并无异议，但认为杨淦炳仅居住在2-3号房，故不同意支付全部的租金，至于黄埔区的苗和街二号1408房的经适房是以杨淦炳夫妇及二儿子三个人的名义申请，申请的面积为70多平方米，目前面积不够住。
杨海雄称其与妻子、女儿共同居住在205房内，目前其在广州市内无其他房屋可供居住，两夫妻均无固定工作及收入。杨某甲、杨小茵称现杨某甲已结婚、偶尔在201房内居住，杨小茵还在读书，杨某甲与丈夫、杨小茵名下均没有房屋，杨某甲与丈夫均在地铁公司工作，月收入共计7000多元。刘家贤称其没有购买过房屋，没有其他房屋可供搬迁，现其一人居住在207房内，每月靠领取低保1065元生活。练水某、谭宝莲、练维贤称练水某与谭宝莲是夫妻关系，已在市内购买55平方米的房屋，但到目前尚未将房款付清，两人已退休，每月退休金各为2000多元，练维贤是二人的女儿，在外资企业工作，尚未结婚。
因本案纠纷，越秀区第二房管所于2014年9月30日向原审法院诉请判令：1.杨淦炳及同住人员迁出广州市一德路448号201房屋，并把该房屋腾空交还给越秀区第二房管所；2.杨淦炳清缴自2009年10月至2014年9的租金（按115.6元／月的标准计至判决生效之日止），从2014年10月起至实际交回房屋之日止的房屋使用费（按房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金参考价计付）。
杨淦炳原审辩称：涉案房屋是杨某乙芝从50年代承租下来的，涉案房屋一半面积是公房一半是私房。租金也按该两部分计算。201房现一共有8户人，包括了杨某乙芝，并按照各自承租面积缴纳租金。2001年，杨某乙芝去世。杨淦炳自80年代开始居住在该房屋，每个月由杨淦炳收取涉案房屋的全部租金再交给越秀区第二房管所，该状况一直维持至2009年10月份。其中两个合租人拒绝缴纳租金给杨淦炳，杨淦炳多次要求其交租但都拒绝缴纳，因杨淦炳缴纳的租金已经剔除了上述两个合租人的租金，数目不符合越秀区第二房管所的要求，越秀区第二房管所拒绝收取。杨淦炳曾经到越秀区第二房管所办理继续租住的手续，但因杨某乙芝的死亡证明无法办理，所以越秀区第二房管所应当协助杨淦炳办理继续租住房屋的手续，杨淦炳也会清缴欠缴的租金，而且欠租也非杨淦炳导致的，诉讼费用应当由双方承担。2009年9月开始，杨淦炳确实没有向越秀区第二房管所缴纳租金，但即使需要缴纳租金也应当按照公房租金标准（115.6元／月）支付租金，之所以没有交租，是因为各实际使用人拒绝向杨淦炳缴纳租金，他们要求自行缴纳租金，杨淦炳曾经向越秀区第二房管所提出先将属于杨淦炳部分的租金支付，但是越秀区第二房管所认为数目不对，没有收取。关于越秀区第二房管所诉请解除双方的租赁关系，越秀区第二房管所与杨某乙芝之间的租赁合同关系实际一直没有解除，越秀区第二房管所也没有提出与杨淦炳建立租赁合同关系，越秀区第二房管所提出解除其与杨淦炳的房屋租赁合同关系杨淦炳无异议，如果法院判决要杨淦炳搬走杨淦炳也只能搬走。
蔡惠珍原审述称：蔡惠珍是越秀区一德西路448号1／2业主，该屋属砖木结构，二楼由杨淦炳承租，住有8户人家，住人太多，过于拥挤和密集，存有严重的火灾安全隐患，为了房屋使用安全，蔡惠珍要求作为有独立请求权第三人加入诉讼，并请求法院判令：蔡惠珍收回广州市一德路448号2楼的房屋。
杨某甲、杨小茵原审共同述称：杨某甲、杨小茵是姐妹关系，两人居住的是居委所编的201房，一直有按每半年413元的标准缴纳租金给杨淦炳至2014年6月份，之后没有向杨淦炳交租，但是由于杨淦炳不来收取所以导致无法交租。
杨海雄原审述称：杨海雄住的是居委所编的205房，公房部分按每半年87元、私房部分按每半年413元的标准缴纳租金给杨淦炳。
刘家贤原审述称：刘家贤住的是居委所编的207房，按每半年413元的标准向杨淦炳缴纳租金至2014年6月，2014年7月份后就没有缴纳过租金。公房部分的租金交租至2009年9月份。由于2009年7月份刘家贤领取了低保证，刘家贤要求按照抵保的标准缴纳租金，但是杨淦炳不同意，所以刘家贤就没有再缴纳公房部分的租金。
练水某、谭宝莲、练维贤原审共同述称：原居委所编的205房是练水某居住，后来搬走，该房空置后就由杨淦炳另行出租给第三人周运英，第三人周运英每月缴纳的租金200元都由杨淦炳转交给练水某，该200元的租金没有区分公房还是私房部分。
杨金养、周运英原审无述称。
原审法院认为：涉案的一德路448号2楼房屋的产权属越秀区第二房管所及蔡惠珍按份共有，但双方未就各自享有的产权份额进行分割，涉案房屋统一由杨淦炳分别向越秀区第二房管所及蔡惠珍承租使用。越秀区第二房管所与杨淦炳虽未签订过书面的租赁合同，但涉案房屋一直以杨淦炳名义承租并由越秀区第二房管所收取公房租金，故在越秀区第二房管所、杨淦炳之间形成不定期租赁合同关系。而蔡惠珍与杨淦炳签订的《广州市房地产租赁合同》是出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，该合同期满后，双方未再续签订书面合同，蔡惠珍与杨淦炳之间的租赁合同关系亦属不定期租赁合同关系。对此，越秀区第二房管所及蔡惠珍均可随时主张收回涉案房屋，且考虑到涉案房屋的建筑面积仅有40余平方米，但却间隔成8套房屋居住多户人家。且不论居住环境恶劣，因涉案房屋属老旧的砖木结构房屋，现在内部自行间隔多套房屋分别居住使用，存在极其严重的安全隐患，一旦发生安全事故，后果不堪设想。因此，越秀区第二房管所及蔡惠珍诉请要求收回涉案房屋，理据充分，原审法院予以支持。考虑到现涉案房屋分由杨淦炳及众第三人居住，而除杨淦炳及练水某、谭宝莲、练维贤已自有住房外，其他第三人在广州市内均无其他房屋可供搬迁，故对搬迁期限原审法院酌定给予适当宽限为三个月，但越秀区第二房管所、杨淦炳及众第三人应在搬迁期间内做好涉案房屋的用水、用电以及防火、防盗等安全保障工作，避免产生不必要的损失及危害。
虽然越秀区第二房管所曾于2014年5月26日向杨福芝发出《关于收回房屋的通知》，但届时杨某乙芝已死亡，涉案房屋的实际承租人为杨淦炳，越秀区第二房管所的该通知并不能发生解除双方之间的租赁合同关系的法律效力，故越秀区第二房管所、杨淦炳之间的租赁合同关系应自本判决发生法律效力之日起解除。因杨淦炳自2009年10月起未再向越秀区第二房管所支付房屋租金，故越秀区第二房管所诉请要求杨淦炳清付租金，合理合法，原审法院予以支持。因双方的租赁合同关系存续至本判决发生法律效力之日止，故杨淦炳应按原租金标准115.6元／月向越秀区第二房管所清付自2009年10月起的租金。虽然涉案房屋现由杨淦炳及各第三人分别居住，但涉案房屋一直是以杨淦炳之名义承租，各第三人亦是将各自分摊的租金支付予杨淦炳，故越秀区第二房管所、蔡惠珍与其他第三人并未形成直接的租赁合同关系，越秀区第二房管所主张杨淦炳向其支付涉案房屋的使用费至涉案房屋实际交还之日止的理据充分，原审法院予以支持，杨淦炳应按房管部门公布的租金参考价向越秀区第二房管所支付自本判决生效之次日起至杨淦炳及众第三人实际交还房屋之日止的房屋使用费。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，于2015年7月14日判决：一、自本判决发生法律效力之日起解除越秀区第二房管所与杨淦炳关于广州市越秀区一德路448号二楼房屋的租赁合同关系。二、杨淦炳户（含同住人员）、杨金养户（含同住人员）、刘家贤户（含同住人员）、杨海雄户（含同住人员）、杨小苗、杨小茵户（含同住人员）、练水清、谭宝莲、练维贤户（含同住人员）以及周运英（含同住人员）应在本判决发生法律效力之日起三个月内迁出广州市越秀区一德路448号二楼，将该房屋腾空交还给越秀区第二房管所及蔡惠珍。三、杨淦炳应在本判决发生法律效力之日起10日内一次性向越秀区第二房管所支付自2009年10月至本判决发生法律效力之日止的租金（按115.60元／月的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至杨淦炳及杨金养、杨海雄、杨小茵、杨小苗、刘家贤、练水清、谭宝莲、练维贤、周运英实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费由杨淦炳逐月支付予越秀区第二房管所（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计付）。四、驳回越秀区第二房管所的其他诉讼请求。一审案件受理费150元，由杨淦炳负担。
判后，刘家贤不服原审判决，向本院提起上诉，具体事实与理由如下：一、杨福之是在1958年10月1日起承租涉案房屋广州市越秀区一德路448号2楼。越秀区第二房管所与杨某乙之之间也没有签订书面的租赁合同。根据《合同法》第214条的规定，合同租赁不得超过二十年，超过部分无效。租赁期限届满之后，越秀区第二房管所没有与杨某乙之续订租赁合同。80年代后，广州市越秀区_德路448号_直由八户人家一起住，包括杨淦炳，并各自按照自己承租的面积缴纳租金，该租金由杨淦炳代为收缴并上交给越秀区第二房管所。刘家贤与越秀区第二房管所之间虽没有签订租赁合同，但是越秀区第二房管所对此未提出异议，故刘家贤与越秀区第二房管所之间实际存在不定期的租赁合同关系。二、刘家贤为低保户，生活非常困难。刘家贤曾患有肺结核并住院治疗，右肺功能丧失，至今仍无法痊愈，生活不便。刘家贤在涉案房屋居住多年，已经习惯了周边的环境，与邻里街坊也比较熟悉，如果搬迁至他处，会给其造成生活上的诸多不便。并且目前由于租房较贵，刘家贤作为低保户，靠领取低保金生活，无法承担昂贵的租金。故恳请越秀区第二房管所腾让部分房屋让刘家贤继续承租。另，刘家贤提出越秀区第二房管所一审诉请的是广州市越秀区一德路448号201号房屋，但一审判决腾空交还广州市越秀区一德路448号二楼，超出了越秀区第二房管所的诉讼请求。刘家贤上诉请求：1、判令撤销判决第一项，变更为确认广州市第二土地房屋管理所与刘家贤关于广州市一德路448号2楼房屋的租赁合同关系。2、判令撤销判决第二项，变更为刘家贤不需搬迁，继续承租广州市一德路448号2楼。
越秀区第二房管所二审答辩称越秀区第二房管所同意一审判决。越秀区第二房管所与刘家贤之间没有租赁关系，对于刘家贤提出生活困难，应提交相关材料另行申请公租房。且越秀区第二房管所一审诉请的广州市越秀区一德路448号201号房屋是其按照电脑的收租系统确定的，整个二楼就是201号房屋。
蔡惠珍二审答辩称涉案房屋居住人口太多，存在安全隐患，其同意一审判决，要求居住人员未搬离涉案房屋之前应该继续交付房屋使用费。
杨某甲、杨小茵二审答辩称其不同意一审判决，本案是越秀区第二房管所与杨淦炳之间租赁合同产生的纠纷，不应当让杨某甲、杨小茵搬离涉案房屋，其已经作为居住人员履行了交租义务，只是承租方没有履行向越秀区第二房管所的交租义务，杨某甲、杨小茵不是直接承租人，租赁关系解除后导致其丧失居住权。
杨淦炳二审称其无需答辩。
杨金养、杨海雄、练水某、谭宝莲、练维贤、周运英二审未答辩。
本院经庭询确认一审法院查明事实。
另查明，2015年10月8日，广州市越秀区第二土地房屋管理所更名为广州市越秀区第二房屋管理所。
另查明，杨福芝承租的是越秀区一德路448号二楼，当时计租表上没有写明为201房。二审庭询中，杨淦炳与蔡惠珍均确认越秀区一德路448号二楼房屋没有正式编号。
二审期间，刘家贤向本院提交：1、《广州市城镇低收入困难家庭证》，证明其生活困难，其没有经济能力承担其他地方的房屋租金；2、《广州市胸科医院诊断说明书》，证明其患有××不便搬离涉案房屋。另，刘家贤还向本院提交了《公共租赁住房保障申请受理回执单》，该回执单显示其符合申请公租房的条件，但由于刘家贤不愿搬迁至可供选择的公租房地点，已经递交放弃书给居委会。
本院认为：依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对刘家贤的上诉请求和越秀区第二房管所的答辩意见，分析如下：
根据本案证据及当事人的陈述可知，本案越秀区第二房管所诉请交还的201房面积与杨淦炳先父杨某乙芝承租的面积一致，且杨淦炳确认整个二楼全部由其承租，间隔成8间供多人居住至今。且就越秀区一德路448号二楼房屋的编号，本案并无证据显示为房管部门正式门牌编号，因此，越秀区第二房管所和蔡惠珍诉请交还的房屋实为广州市越秀区一德路448号二楼。
涉案房屋产权属越秀区第二房管所和蔡惠珍按份共有，杨淦炳与越秀区第二房管所就涉案房屋存在不定期的租赁合同关系，因此，越秀区第二房管所和蔡惠珍均可随时主张收回涉案房屋，且涉案房屋建筑面积仅40余平方米，却自行间隔成8套房屋供多人居住使用，该房屋属于老旧的砖木结构房屋，存在严重的安全隐患，故一审支持越秀区第二房管所和蔡惠珍收回涉案房屋的诉请，判令解除涉案房屋租赁合同关系于法有据。刘家贤并不是涉案房屋租赁合同的当事人，一审法院判令解除涉案房屋租赁合同后，要求其搬离涉案房屋并无不妥。由于刘家贤在广州市没有其他房屋可供搬迁，一审法院已经酌情宽限三个月的搬迁期限。另，根据刘家贤二审提交的《公共租赁住房保障申请受理回执单》可知，刘家贤已经递交了公共租赁用房申请，故刘家贤可通过其他合法途径解决居住问题。据此，对刘家贤上诉要求确认刘家贤与越秀区第二房管所存在租赁合同关系，不需搬迁继续承租广州市越秀区一德路448号二楼的请求，本院不予支持。
综上，原审查明事实清楚，适用法律正确。刘家贤上诉请求、理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由刘家贤负担（经批准，上诉人刘家贤应负担的二审案件受理费50元予以免交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 罗 涛