陕西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）陕民一终字第00171号上诉人（原审原告）：陕西摩登假日酒店有限责任公司，住所地西安市雁塔区南二环东段南侧甲字付6号。法定代表人：胡宝月，该公司董事长。委托代理人：张雨涛，陕西唐烽律师事务所律师。委托代理人：陈晓，陕西唐烽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安瑞恒商贸有限责任公司，住所地西安市雁塔区南二环东段付6号。法定代表人：吴国安，该公司总经理。委托代理人：董俊俊，陕西平镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安佰金翰餐饮有限公司，住所地西安市碑林区友谊西路218号。法定代表人：史蒂文·谷，该公司董事长。委托代理人：王建波，陕西瑞森律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：西安北沙城中村改造建设发展有限公司，住所地西安市碑林区金花南路1号东南春晓小区北沙社区办公楼。法定代表人：窦永强，该公司总经理。委托代理人：侯琰，陕西知本律师事务所律师。委托代理人：安咏梅，陕西知本律师事务所律师。上诉人陕西摩登假日酒店有限责任公司(以下简称摩登酒店)因与被上诉人西安瑞恒商贸有限责任公司(以下简称瑞恒公司)、西安佰金翰餐饮有限公司(以下简称佰金翰公司)、西安北沙城中村改造建设发展有限公司(以下简称北沙公司)物权确认纠纷一案，不服陕西省西安市中级人民法院（2014）西中民一初字第00039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人摩登酒店的委托代理人张雨涛；被上诉人瑞恒公司的委托代理人董俊俊；被上诉人佰金翰公司的委托代理人王建波；被上诉人北沙公司的委托代理人侯琰、安咏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2001年3月1日，西安市碑林区北沙坡村委会与瑞恒公司签订合同书，约定：一、甲方（北沙坡村委会）将位于南二环路东段南侧（原双环公司所在地）约五亩和三层办公楼及二层小楼各壹栋（附图及资料）及已批准立项建设的北沙坡村综合楼项目交由乙方（瑞恒公司）使用开发。二、l、使用期为15年。（自2011年7月1日起至2016年6月30日止）。2、乙方（瑞恒公司）在用地范围内增建新的营业用房，房屋结构为框架。投资不低于人民币350万元，建筑面积不少于2400平方米，并具备合法的建审手续。自该合同生效后，一年内必须竣工。否则合同自行终止，造成一切损失由乙方自行承担。使用期满产权无偿归甲方（北沙坡村委会）。…5、使用期内，乙方如需要与其它单位合作，必须提前书面通知甲方，经甲方书面同意后方可实施，未经甲方书面认可而造成的一切损失全部由乙方承担，并承担法律责任。双方对支付方式及使用费用标准、违约责任做了约定。之后瑞恒公司在租赁空地建三层主体综合楼（主营业楼）。2002年4月5日，瑞恒公司（甲方）与佰金翰公司（乙方）签订《合同书》，约定：“第一条房屋基本情况：1、甲方房屋（以下简称该房屋）坐落西安市南二环东段南侧付6号。房屋结构为新建框架结构三层（3030平方），及原有砖混三层楼一幢（1100平方）总建筑面积4130平方米。2、该房屋无论新建框架部分和原有砖混部分，双方商定：均以现有条件为准，甲方不再继续增建，所剩全部工程量（包括地沟、地面、屋面、围墙及水、电、暖、消防等设施）均由乙方按照自己设计进行施工安装，自行完善。第二条使用期限及使用期的起算日期：1、使用期限14年零80天（即从2002年4月15日到2016年6月30日止）。第三条使用费及其付款方式：1、甲、乙双方协商确定，使用费前四年每年为人民币160万元，从第五年开始，使用费的递增按甲方与沙坡村原合同中每年累计递增1.5%执行。2、本合同签订之日乙方支付甲方合同定金人民币l00万元。2002年8月1日前再支付给甲方人民币60万元作为第一年度使用费全部付清。以后年度使用费按季度支付，即在每季度前15日内付清使用费。3、双方约定：乙方每推迟缴纳使用费一天，应向甲方支付应交使用费用的日1%滞纳金，推迟支付一个月，甲方有权终止合同，为此造成的一切损失，由乙方承担。第十三条违约责任：使用期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同上述条款之规定，应向对方支付违约金，违约金以年租金的30%为标准。”2002年4月5日同日，瑞恒公司与佰金翰公司签订《联营协议》，约定：“第二条甲方（瑞恒公司）以现有场地及房屋作为联营资产投资，乙方（佰金翰公司）．第五条甲方（瑞恒公司）投资收益分配和风险承担：1、以其房屋作为联营投资，投资收益按照房屋折旧金，联营管理费和固定利润取得回报，即每年按5%（25年）提取房屋折旧金20万元，联营管理费（甲方投资额的10%）50万元，固定利润30万元，共100万元，每年由乙方（佰金翰公司）按时上交给甲方（不含土地使用费）。2、乙方根据自身的经营理念，自主经营、自负盈亏、自担风险、自我发展，甲方不予干涉。”2002年4月25日佰金翰公司与摩登酒店签订协议书，约定：“第一条房屋基本情况乙方（摩登酒店）根据情况在原有房屋基础上可加盖扩建，并装修完善各项设施设备（包括地沟、地面、屋面、围墙及水、电、暖、消防等设施），乙方加盖扩建部分乙方拥有所有权。”摩登酒店承租场地后，进行了增建和装修，将瑞恒公司所建原综合楼向上加建数层，第一、三层向南扩建，将北沙坡村委会原三层办公楼加建钢结构第四层，新建砖混二层库房。2013年9月，北沙公司、北沙坡居委会（原北沙坡村委会）及瑞恒公司签订协议，约定北沙公司承继了北沙坡村委会与瑞恒公司2001年3月1日签订的《合同书》中的出租人的权利义务。2015年5月8日摩登酒店向该院作出说明，其主张确认的砖混宿舍（860平方米）系其租赁西安节能环保设备厂原办公楼，不在其与佰金翰公司租赁合同范围内。2013年11月，瑞恒公司以摩登酒店及佰金翰公司拖欠租金为由起诉至法院，要求解除与佰金翰公司的租赁合同，要求佰金翰公司及摩登酒店支付拖欠租金，并腾交扬地。西安市雁塔区人民法院审理后认为佰金翰公司拖欠租金属实，构成违约，摩登酒店作为实际承租应与佰金翰公司共同承担支付租金义务。佰金翰公司与瑞恒公司签订的联营协议仅对瑞恒公司的收益（实为租金）作出约定，未对瑞恒公司在联营中应承担的风险予以约定，故佰金翰公司关于其与瑞恒公司之间为联营关系的主张，不予采纳。佰金翰公司与摩登酒店关于添附的上千万元资产的赔偿问题，与本案不属同一法律关系，不予处理。西安市雁塔区人民法院作出(2013)雁民初字第06834号民事判决，一、瑞恒公司与佰金翰公司2002年4月5日签订的《合同书》予以解除；二、佰金翰公司和摩登酒店于判决生效后十日内将西安市南二环东段南侧付6号房屋交还瑞恒公司；三、佰金翰公司和摩登酒店于判决生效后十日内向瑞恒公司支付房屋使用费3050328元及滞纳金500000元。宣判后，摩登酒店上诉，西安市中级人民法院作出(2014)西中民一终字第00800号民事判决，判决维持原判第一、三项，变更原判第二项将房屋交还时间增加为三个月。现该案已进入执行程序。上述事实有合同书、联营协议、协议书、(2014)西中民一终字第00800号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。原审法院认为，北沙公司承继北沙坡村委会与瑞恒公司签订的租赁合同权利义务，约定瑞恒公司在用地范围内增建新的营业用房，房屋结构为框架。投资不低于人民币350万元，建筑面积不少于2400平方米，……使用期满产权无偿归北沙坡村委会。瑞恒公司与佰金翰公司签订的租赁合同约定，佰金翰公司如在合同期限内加建房屋，在期满时，该加建房屋属瑞恒公司。因此佰金翰公司没有法定或约定的权利在其与摩登酒店租赁合同中约定租赁期满摩登酒店加建的房屋属摩登酒店，现瑞恒公司、北沙公司均不认可该约定，该约定对于瑞恒公司、北沙公司没有法律效力，摩登酒店依据其与佰金翰公司的该条约定．要求确认加建添附属其所有，缺乏法律依据。关于摩登酒店诉请确认砖混结构宿舍所有权，因系其租赁他人，不在其与佰金翰公司租赁合同范围内，与本案无涉，故该院不予处理。综上，摩登酒店提出的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、二百一十二条之规定，判决：驳回摩登酒店要求确认其在西安市雁塔区南二环东段南侧甲字付6号加盖添附房屋（除砖混结构宿舍）的所有权属其所有的诉讼请求。案件受理费84800元，由摩登酒店负担。摩登酒店上诉称，一、原审判决事实不清。依据上诉人摩登酒店与被上诉人佰金翰公司签署的《协议书》和《补充协议》，摩登酒店对加盖扩建部分拥有所有权。如果摩登酒店与被上诉人不再续租，则被上诉人需依据当前的市场价对乙方加盖扩建部分进行赔偿，但一审法院未能认定该事实。二、原审判决适用法律有误。1、被上诉人瑞恒公司、北沙公司与上诉人没有签署关于加盖建筑的归属协议，且其知道上诉人在施工和租用该房产，并没有进行告诫或阻止。可见，其是允许上诉人加盖建筑物的。而上诉人是在与佰金翰公司约定加盖面积归自己所有的条件下，才进行投资的。但在该建筑完工并使用后，被上诉人却以上诉人未签署的其他协议，来确定加盖房屋的归属。上诉人认为，该协议是被上诉人之间的约定，根据合同的相对性原则，该协议对上诉人无约束力，其无权否定上诉人对加盖建筑的权利。2、该加盖建筑的归属问题，有约定的，依据约定，没有约定的，依据法律规定来确认。上诉人认为有约定，并且约定归上诉人所有，如果被上诉人不予认可，则应当依据民法通则和关于房屋产权的相关规定，进行认定。3、被上诉人无偿获得该部分房产，缺乏合同依据和法律依据，属于不当得利，应当返还利益，同时，被上诉人是否拥有合法的出租权利，如果都没有，就应当返还租金，被上诉人获得添附财产，应当对上诉人的投资进行补偿。4、被上诉人存在缔约过失责任，上诉人对该房产进行了巨额的投资，已经形成了投资利益，如果无偿的划归被上诉人，则必然严重损害上诉人的权益，这对上诉人是不公平的，如果没有被上诉人的引荐和出租行为，如果没有关于加盖建筑归上诉人的约定，上诉人就不会进行如此巨额的投资。5、上诉人享有投资利益，对该添附建筑享有多方面的权利，包括建筑材料的物权，投资收益，施工成本等等，上诉人对该建筑存在投资利益，不能随意剥夺，被上诉人如取得该添附建筑，则应当给予上诉人赔偿或补偿。6、本案涉及物权纠纷，但原审法院却未适用物权法进行裁判。上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。瑞恒公司辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，摩登假日酒店上诉没有事实依据和法律依据，依法应当驳回其上诉。二、一审驳回上诉人关于确认本案诉争的房屋加盖部分归其所有的诉请正确。首先，摩登公司与佰金翰公司签订的合同违反了原房东北沙坡村村委会与瑞恒公司签订的《合同书》，以及瑞恒公司与佰金翰公司签订的《合同书》中合同期满后新增加盖部分全部归北沙坡村委会所有的约定。其次、瑞恒公司与佰金翰公司签订的租赁《合同书》对于乙方佰金翰公司续建改造已经作出了明确约定，即新增部分瑞恒公司不收取租金，期满全部归瑞恒公司，结合本案双方的租赁期限为14年零80天（即从2002年4月15日起至2016年6月30日），而今天距期满已不足两年，并且违约是因为上诉人和佰金翰公司拒绝支付租金达两年之久，过错全部在于上诉人和佰金翰公司，其就应当承担因此造成的不利后果。同时上诉人的主张也不符合《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定双方对于扩建费用没有约定的情形，因而上诉人主张适用的法律错误。最后，上诉人主张关于加盖部分没有约定应按照法律规定判处，这仅对于上诉人和佰金翰公司有效。原房东北沙公司、瑞恒公司均与上诉人没有合同关系，并且北沙公司、瑞恒公司、佰金翰公司三方均对加盖新增部分做出了明确约定。如果上诉人认为自己遭受了损失也应该找与其有合同关系的佰金翰公司进行索赔，与北沙公司、瑞恒公司均无关。佰金翰公司辩称，瑞恒公司与佰金翰公司签订的《合同书》明确约定出租房屋的具体范围是“坐落于西安市南二环东段南侧付6号。房屋结构为新建框架结构三层（3030平方），及原有砖混三层楼一幢（1100平方），总建筑面积4130平方米。”佰金翰公司与摩登酒店签订的《协议书》约定租赁房屋的具体范围与此相同，因此，在该租赁合同关系解除或终止后，承租人返还租赁物时也只牵涉到租赁合同约定的租赁物范围，即4130平方的建筑。对于加盖扩建部分，由于签订合同当时的实际情况，合同各方基于投资收益及风险等市场因素的考虑，立足于己方立场做出了有利于己方的约定，致使三份合同的部分条款约定相互冲突，而对于本案的情况，法律又无明确具体的规定，所以，应根据物权原始取得的相关原则规定及公平原则来认定加盖建筑物的权利归属。北沙公司公司辩称，原判认定基本事实无误，租赁合同的解除，是因为承租人违约，故上诉人无权要求投资权、收益权。本院二审经审理查明，原审查明的事实属实，予以确认。另查明，本案中摩登酒店起诉请求为确认其在西安市雁塔区南二环东段南侧甲字付6号加盖添附房屋（除砖混结构宿舍）的所有权属其所有。还查明，摩登酒店在西安市雁塔区南二环东段南侧甲字付6号加盖添附房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为，摩登酒店的起诉请求为确认其在西安市雁塔区南二环东段南侧甲字付6号加盖添附房屋（除砖混结构宿舍）的所有权属其所有。由于摩登酒店加盖添附房屋并未取得建设工程规划许可证，而对于此类违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，当事人请求确认违法建筑权利归属的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。故依据《最高人民法院的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销陕西省西安市中级人民法院（2014）西中民一初字第00039号民事判决；二、驳回陕西摩登假日酒店有限责任公司的起诉。本案一、二审案件受理费各84800元，均予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  刘立革代理审判员  李 咏代理审判员  刘育伟二〇一六年三月七日书 记 员  张 瑞