辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终331号
上诉人（原审原告）：李宝文。
上诉人（原审原告）：范红梅。
二上诉人共同委托诉讼代理人：王会涛，辽宁晟大律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：祖思明，辽宁晟大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连兆嘉房地产开发有限公司。
法定代表人：罗庆松，该公司经理。
委托诉讼代理人：李猛，辽宁智库律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗娜，辽宁智库律师事务所律师。
上诉人李宝文、范红梅因与被上诉人大连兆嘉房地产开发有限公司（以下简称兆嘉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初4574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人范红梅及二上诉人共同委托诉讼代理人王会涛、祖思明，被上诉人兆嘉公司委托诉讼代理人李猛、罗娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李宝文、范红梅上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持李宝文、范红梅一审诉请。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.未能认定不能综合验收的原因是被上诉人的违建行为。上诉人提供的民心网答复证明是被上诉人违建原因导致不能办理综合验收。大连经济技术开发区人民法院在审理自由向房屋不能办理产权的房屋买卖纠纷时，金普新区城建局法规处方处长答复不能办理综合验收的原因为开发商将车库改为房屋销售的违建行为，与阳台封闭没有关系。民心网的回复是主要证据，一审判决中未提及此证据，更别说采纳与否，这是错误的，二审法院应当纠正。2.上诉人未委托大连嘉帝建筑工程有限公司（以下简称嘉帝公司）封闭阳台。被上诉人在一审时提供的委托合同，上诉人质证时不予认可，因为上诉人没有委托过嘉帝公司封闭阳台，也未向嘉帝公司支付过费用。另外，被上诉人还提交了嘉帝公司与多个业主的委托合同，其格式相同，交付阳台日期为交房日期，均不用交纳费用。嘉帝公司不是慈善机构，不可能为全体业主免费封闭阳台，实际情况是被上诉人为业主免费封闭的，意图是多卖房，一审法院对上诉人的合理质疑不加采纳，是错误的。大连经济技术开发区人民法院查明了此节事实，结论为被上诉人不能证明是上诉人自费封闭的阳台，未采纳被上诉人的意见。现自由向小区未出售的房屋均为统一封闭的阳台。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件的成就，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第十五条，双方约定办理房屋所有权登记的期限为90日，自房屋综合验收合格之日起计算。由于被上诉人的违建行为导致房屋至今无法进行综合验收，阻却了其承担违约责任的条件得以实现，应视为条件已成就，故被上诉人应当承担违约责任。一审法院未适用该条规定，为适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。
兆嘉公司辩称：服从一审判决。
李宝文、范红梅向一审法院起诉请求：判令被告向二原告支付自2015年9月15日起至2017年9月5日开庭之日止的逾期办理产权证违约金93290.52元（按年利率6%标准计算）。
一审法院查明：2012年12月25日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的xx第x幢x单元x层x号房屋（行政街号：大连xx区x路xxx号x-
x-x），建筑面积72.09平方米，总房款786237元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：......3.双方约定办理房屋所有权登记期限为90日，自房屋综合验收合格之日起计算，如在该期限内因恶劣气候原因导致的延期；因执行国家及公用事业部门的法律、法规、政策、政府指令、通告、要求等导致的延期；因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期；其他非出卖方原因造成的延期等，双方另行约定。合同还约定了双方的其他权利义务。
合同签订后，二原告向被告交付了全部购房款。双方于2013年11月6日办理了房屋交接手续。现案涉房屋未通过房屋建筑工程和市政基础设施工程综合竣工验收备案。
案涉《商品房买卖合同》签订当日，二原告与案外人嘉帝公司签订委托协议书，约定由案外人对二原告购买的案涉房屋非封闭阳台进行改造。
一审法院认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，办理房屋所有权登记期限为房屋综合验收合格之日起90日内，现因案涉房屋未通过综合竣工验收备案，合同约定的办理房屋所有权登记的前提条件尚未成就，被告不存在逾期办证的行为。原告关于自2015年9月15日起至2017年9月5日开庭之日止按年利率6%的标准计算逾期办理产权证违约金93290.52元的诉讼请求，与合同约定不符，不予支持。
一审法院判决：驳回原告李宝文、范红梅的诉讼请求。案件受理费2132元（二原告已预付），减半收取，退回原告1066元，由二原告负担1066元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院补充查明：2016年5月24日，民心网诉求中心受理了关于”自由向多层无产权”的诉求问题，大连金普新区城乡建设局答复”目前，该项目水、电、暖、燃气、消防等各项验收均已完成。其中1#-5#楼已具备办理产权条件，6#-17#楼因开发企业存在违规建设行为，既未接受处罚，亦未进行整改，导致项目无法进行竣工验收，也无法办理竣工备案及产权初始登记。”
大连经济技术开发区人民法院工作人员于2017年10月19日电话询问大连金普新区城乡管理局法制建设处方处长，兆嘉公司开发的自由向房地产项目6-17#楼盘无法办理产权登记的原因。方处长介绍，由于案涉6-17#楼盘一楼的车库被开发商改造成住宅销售，涉及上述违建问题未处理完毕，故无法完成审批备案，不能办理产权登记，二楼以上的阳台封闭改造不是造成无法审批备案及办理产权登记的原因。
上诉人（委托人）与案外人嘉帝公司（受托人）签订《委托协议书》，约定由嘉帝公司对案涉房屋非封闭阳台进行改造，第三条约定受托人须保证在按《商品房买卖合同》及补充协议约定的该房屋交付期限内完成本协议约定的委托施工内容并交付给委托人。该房间移交委托人后，委托人自行负责维修......委托人同意不因此向受托人、开发商主张任何责任或费用。第十条约定本协议在《商品房买卖合同》及补充协议生效的同时生效。上诉人称《委托协议书》系其与被上诉人签订《商品房买卖合同》时应被上诉人要求一并签订，该协议中没有关于改造阳台费用的约定，上诉人实际也未支付过改造费用。被上诉人庭审中认可大部分业主均与嘉帝公司签订了改造阳台的《委托协议书》，经本院审查嘉帝公司与业主签订的《委托协议书》格式、内容均一致。
本院认为，根据当事人双方的诉辩意见，本案的争议焦点为被上诉人是否应向上诉人承担逾期办证违约责任。案涉商品房买卖合同约定，被上诉人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，如因被上诉人的责任，上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：......3.双方约定办理房屋所有权登记期限为90日，自房屋综合验收合格之日起计算。即被上诉人应在房屋综合验收合格，也就是工程竣工验收备案之日起90日内协助上诉人办理房屋产权证书。但案涉房屋至今未能办理竣工验收备案。根据大连金普新区城乡建设局在民心网的答复内容可知，案涉房屋所在项目水、电、暖、燃气、消防等各项验收均已完成，其中1#-5#楼已具备办理产权条件，6#-17#楼因开发企业存在违规建设行为，既未接受处罚，亦未进行整改，导致项目无法进行竣工验收，也无法办理竣工备案及产权初始登记。故系因被上诉人责任阻却了备案条件的成就，应视为备案条件已成就，被上诉人应自备案条件被视为成就之日起90日后承担逾期办证违约责任。上诉人主张案涉小区1-5号楼接受了违建处罚于2015年9月15日可以办证，故被上诉人应自2015年9月15日始承担违约金。但上诉人未提交证据证明1-5号楼与案涉房屋所在的6-17号楼应于同时验收并备案，故被上诉人应自案涉房屋所在项目水、电、暖、燃气、消防等各项验收均已完成，仅因违建原因未能竣工验收备案之日始90日后承担违约责任。上诉人作为原审原告对”备案条件被视为成就”的日期未能予以证明，而大连金普新区城乡建设局在民心网答复内容可证明，购房人诉求”自由向多层无产权”问题被受理之日，即2016年5月24日，案涉房屋已系仅因违建原因不能办证，故本院将2016年5月24日视为备案条件已成就，又因案涉房屋至今未能竣工验收备案，据此，被上诉人应自2016年5月24日起90日后至上诉人在本案中诉请的违约金暂计算截止日2017年9月5日向上诉人承担逾期办证违约责任。至于违约金的标准一节，上诉人主张应以交纳的总房款为基数，按年利率6%支付违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方未约定逾期办证违约金的计算方法，故在中国人民银行贷款利率经常变动的客观情形下，上诉人主张按照年利率6%的标准计算违约金，较为公平，且于法有据。故被上诉人应向上诉人支付2016年5月24日起90日后至2017年9月5日期间逾期办证违约金49112元（以786237元为基数，按年利率6%计算380天的违约金，786237元×6%÷365天×380天），对上诉人诉请中合理部分，本院予以支持。
关于被上诉人提交上诉人与案外人嘉帝公司签订的改造阳台《委托协议书》以证明因上诉人原因导致案涉房屋无法办理竣工验收备案，进而导致逾期办证。对此，本院经审查认为，首先，从该《委托协议书》第三条及第十条约定的内容来看，该协议签订的时间应为当事人双方签订案涉商品房买卖合同的时间，协议约定委托施工事项完成的时间为商品房买卖合同约定的房屋交付时间，则该协议书签订时案涉房屋尚未交付买受人；其次，该协议又约定委托施工事项交付上诉人后，上诉人不得向开发商主张任何责任或费用，而该协议中没有关于施工费用的约定，且上诉人作为委托人并未就该委托施工事项向受托人嘉帝公司支付过任何费用；再次，嘉帝公司与业主签订的《委托协议书》格式、内容均一致，被上诉人在庭审中亦自认大部分业主均签订了该协议书，由此可以证明，上诉人系按被上诉人要求在签订商品房买卖合同时一并签订该《委托协议书》，按协议内容，上诉人在接收被上诉人交付的房屋时，案涉房屋就已经完成委托施工事项即阳台改造。最后，据大连金普新区城乡管理局法制建设处方处长介绍，是由于案涉6-17#楼盘一楼的车库被开发商改造成住宅销售，涉及上述违建问题未处理完毕，故无法完成审批备案，不能办理产权登记，二楼以上的阳台封闭改造不是造成无法审批备案及办理产权登记的原因。据此，被上诉人欲以此证明因上诉人原因导致竣工验收备案不能，进而无法办理产权证证明力不足，对被上诉人的该项抗辩，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初4574号民事判决；
二、大连兆嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李宝文、范红梅支付逾期办证违约金49112元；
三、驳回李宝文、范红梅其他诉讼请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2132元（李宝文、范红梅预交），减半收取，退回李宝文、范红梅1066元，收取的1066元，由李宝文、范红梅负担505元，大连兆嘉房地产开发有限公司负担561元；二审案件受理费2132元，由李宝文、范红梅负担1010元，大连兆嘉房地产开发有限公司负担1122元。
本判决为终审判决。
审判长 丁大勇
审判员 杨 威
审判员 阁成宝
二〇一八年三月二十三日
书记员 任建芳