贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终2808号
上诉人（原审原告）胡斌，男，1985年11月出生，汉族，住。
委托代理人彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师。
委托代理人苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。
上诉人（原审被告）贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾路C区15栋。
法定代表人肖春明，该公司总经理。
委托代理人黄思铭，男，1982年2月25日出生，汉族，该公司工作人员，住贵州省贵阳市云岩区。
委托代理人王涛，男，1984年2月14日出生，汉族，该公司工作人员，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人胡斌与上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称贵阳宏益房开）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院作出（2015）南民初字第02690号民事判决，上诉人胡斌、贵阳宏益房开不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2012年6月30日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于本市南明区花果园路的“花果园项目U1区”第10栋2单元8层2号房屋，建筑面积100.07平方米，房屋总价款405083元。合同第八条付款方式及期限中约定，买受人应于本合同签订之日交付首期房款122083元，余款283000元以银行按揭支付。原告所购房屋为毛坯房。合同第十一条交付时间和条件中约定：“（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件；……”合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90工作日内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》4.1约定：“买受人逾期付款，除依照本合同第十条承担逾期付款的违约责任外，出卖人交房时间相应顺延。”；5.2约定：“《商品房买卖合同》第十一条约定的“建筑工程竣工合格证明文件”出卖人、买受人一致理解并同意系指出卖人取得的《建筑工程竣工验收报告》”；8.1约定：“买受人同意本合同第十四条中“书面通知”指出卖人刊登于《贵阳晚报》或《贵州都市报》上的交房通知。”合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。合同约定的交房期限到期后，被告未向原告交付房屋，原告遂诉至法院，诉请如前。另查，被告于2015年6月11日取得贵阳市房屋建筑面积测绘报告，2015年6月29日，原告所购房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格。2015年6月30日该工程的竣工验收备案文件竣工验收备案管理机构已收讫，并于2015年7月23日予以验收备案。2015年7月1日，被告在报纸上刊登了交房公告。2015年7月3日，原告接收了房屋。诉争房屋所在地块位于本市××里冲，2011年贵阳市国有建设用地使用权挂牌出让公告载明出让给被告的贵阳市南明区五里冲地块的土地级别为住宅五级。贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租金指导价公告，其中五级地段（、南明区）住宅类的租金指导价是每平方米715元；租金基础数据均按简装房采集，未包括精装房和毛坯房。
审理中，原告提供了三份2015年贵州皓天价格评估有限责任公司的评估报告，评估结果分别为贵阳市南明区花果园路“花果园项目U1区”8栋1单元20层1号房屋，逾期交付使用的损失在评估基准日的评估价格为每月2300元（每月23元/平方米）；“花果园项目U2区”1栋1单元20层1号房屋，逾期交付使用的损失在评估基准日的评估价格为每月1802元（每月24元/平方米）；“花果园项目U1区”8栋1单元20层1号房屋，逾期交付使用的损失在评估基准日的评估价格为每月1636元（每月24元/平方米）。被告对证据不认可。庭审后原告提供了一份贵阳市中心城区住宅用地土地级别与基准地价图（以下简称地价图），被告认为与本案无关联性。原告并申请法院向贵阳市国土资源局调查被告开发的“花果园项目”U1、U2、R1、R2、S1、S2、T1、T2区所在地的住宅用地土地级别。贵阳市国土资源局答复称根据地价图及被告的规划图不能明确争议房屋所处具体地块，地价图中所示深绿色地块为林地，无级别，且地价图中的土地级别对应的是土地出让金，与住宅租金指导价所指土地级别不同，是两个不同的概念。
原判认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，属有效合同。双方应按合同约定履行义务。合同签订后，原告按约定支付了购房款，被告应按合同约定的时间交付房屋。根据合同约定被告应在2014年12月31日前向原告交付商品房。被告未按合同约定履行交房义务，已构成违约，应承担违约民事责任。根据合同约定逾期交房超过90工作日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。原告因此请求被告承担逾期交房违约金，符合法律规定，依法应予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案原告虽未举证证明逾期交付房屋产生的实际损失，但因被告逾期交付房屋而造成原告无法按期使用房屋而产生的租房损失客观存在，且该租金损失金额高于原、被告合同中约定的已付房价款日万分之0.5的违约金，故原告诉请调高逾期交房违约金的请求，符合法律规定，依法应予以支持。被告辩称不同意调整违约金的主张，法院不予采纳。对违约金的调整，应在尊重当事人意思自治的基础上，考虑因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素予以确定。本案原告向被告所购房屋位于本市南明区花果园五里冲项目U1区，贵阳市国有建设用地使用权挂牌出让公告载明出让给被告的贵阳市南明区五里冲地块的土地级别为住宅五级，结合2014年贵阳市房屋租金指导价云岩区、南明区五级地段住宅类715元/平方米/月的范围，并综合考虑现阶段诉争房屋居住环境、配套设施等因素，法院酌定按照房屋建筑面积，以7元/平方米/月的标准作为违约金调整的参考基数。原告诉请按评估报告确定的金额计算违约金，评估报告系原告单方委托，被告未予认可，而由贵阳市住房管理部门公布的同地段同类房屋租金的市场指导价格更具有客观性，原告此请求，法院不予支持。因2015年6月29日，原告所购房屋已经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，2015年6月30日该工程的竣工验收备案文件竣工验收备案管理机构已收讫，2015年7月1日被告已通知原告交房，故原告诉请的逾期交房违约金应从违约之日2015年1月1日起计算至2015年7月1日止，共计4225.54元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡斌逾期交房违约金4225.54元;二、驳回原告胡斌的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费110元（案件受理费50元，管辖异议不成立费60元），由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（此款原告胡斌已预交50元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡斌）。
原审宣判后，胡斌、贵阳宏益房开均不服该判决，向本院提起上诉。胡斌上诉称：1、贵阳市国土局的招拍挂公告所示土地级别对应的是土地出让金，与租金指导价中的土地级别毫无联系，原判依据该公告认定上诉人购买房屋系租金指导价中的五级地段错误，应当按照贵阳市住房管理部门公布的同地段同类房屋租金市场指导价认定涉案房屋的地段及因被上诉人逾期交房而产生的租房损失，且租房损失应以2015年为基准；2、原判酌定按照房屋建筑面积以7元每平方米每月的标准计算违约金错误，应当按照上诉人提交的评估报告中评定的租金标准对违约金进行调整，即使参照2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价标准确定租金，也不应采取最低标准的7元每平方米每月的租金指导价，该标准不足以弥补上诉人的损失。3、原判认定“2015年6月30日该工程的竣工验收备案文件竣工验收备案管理机构已收讫，2015年7月1日被告已通知原告交房”，认定逾期交房违约金从2015年1月1日计算至2015年7月1日止是错误的，备案机关签署的文件收讫只是在对文件进行形式上的验证，即“验证文件齐全”，而非是对文件真实性进行的审查后才签署的，故不能证明房屋已达到法定的交付条件。4、交付的房屋必须通过消防验收，涉案房屋没有通过消防验收，没有达到交付条件。故上诉请求：1、撤销原判并支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人贵阳宏益房开上诉称：因《商品房买卖合同》约定逾期交房的出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，本案并不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的情形，应按照该约定向被上诉人支付违约金，涉案房屋系毛坯房，未达到可租赁条件，原判简单参照租金指导价调高违约金为每月每平方米7元无事实依据。故上诉请求：1、撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
二审中，双方均认可根据贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中关于贵阳市住宅土地等级划分的四至，在川黔铁路以西的房屋所在地段等级为五级，以东为四级。根据涉案房屋的规划图，涉案房屋位于川黔铁路以西，但胡斌主张应当参照评估价公平认定违约金。贵阳宏益房开又补充提交贵阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书拟证明涉案房屋于2015年6月30日经消防验收合格。胡斌质证称认可房屋已经消防验收合格。
二审经审理查明的其他事实与原判查明事实一致。本案事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，根据本案查明的事实及双方的答辩情况，本案的争议焦点为：一、贵阳宏益房开逾期交房违约金以何标准计算；二、该违约金的起止时间应为何时。
关于贵阳宏益房开逾期交房违约金的计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，胡斌因贵阳宏益房开逾期交付房屋而造成的实际损失应为无法按期得到房屋使用而产生的租房损失，胡斌一方以合同约定的违约金并不能弥补其损失为由主张按其他买受人单方委托评估的结果计算违约金，但其并未提交证据证实其实际租房损失，故原判按照房屋建筑面积参照政府部门发布的指导价即贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中的租金标准对违约金予以调整并无不当。贵阳宏益房开主张按合同约定的标准计算违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。双方均认可根据前述指导价中关于贵阳市住宅土地等级划分的四至，在川黔铁路以西的房屋所在地段等级为五级，以东为四级，而根据涉案房屋的规划图，涉案房屋位于川黔铁路以西，故该房屋所处地段属于租金指导价中的住宅类五级地段。五级地段住宅类指导租金为715元/平方米/月，胡斌上诉主张即使按照该租金范围对违约金予以调整，也不应采取7元/平方米/月的最低标准，因为该标准不足以弥补其损失，但本案系法院在胡斌未能举证自身实际损失的情况下对违约金酌情进行的调整，故应在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑当事人的损失以及现阶段诉争房屋居住环境、配套设施等因素后进行调整较为适宜。综合本案实际，原判酌定按照7元/每平方米/每月的标准调整违约金并未超出政府部门公布的租金指导价范围，本院予以维持。至于胡斌主张租房损失应以2015年为基准计算的问题，因其并未提交有关部门发布的2015年房屋租赁市场租金指导价，本院对该主张不予采信。
关于违约金的起止时间应为何时的问题。原判认定违约金应从贵阳宏益房开逾期交房之日即2015年1月1日起算并无不当，本院予以维持。胡斌上诉主张原判以备案机关签署收讫验收文件作为房屋达到交付条件错误，涉案房屋因未经消防验收合格而未达到法定的交付条件，故违约金的截止时间应当计算至房屋经消防验收合格之时。2015年6月30日涉案工程的竣工验收备案文件竣工验收备案管理机构已收讫，贵阳市住房和城乡建设局于2015年7月23日在涉案工程的竣工验收备案表上加盖了建设工程竣工验收备案专用章，验收备案管理机构收讫验收文件并不代表涉案工程已经符合取得备案，应当以验收备案管理机构加盖建设工程竣工验收备案专用章的时间作为竣工验收备案时间，即涉案工程的竣工验收备案时间应为2015年7月23日，贵阳宏益房开2015年7月1日在报纸上刊登了交房公告，但此时贵阳宏益房开尚未取得竣工验收备案，房屋尚未达到交付条件，故原判认定逾期交房违约金计算至2015年7月1日错误，应当计算至涉案工程取得竣工验收备案表即2015年7月23日止。胡斌主张涉案房屋未经消防验收合格，但二审中查明涉案房屋已经消防部门验收合格，故可以认定涉案房屋已于2015年7月23日达到交付条件，故本案逾期交房违约金应当从2015年1月1日计算至2015年7月23日止。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第02690号民事判决第二项；
二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第02690号民事判决第一项为：贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按每月每平方米7元支付胡斌自2015年1月1日至2015年7月23日止的逾期交房违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由胡斌负担25元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
代理审判员 刘 劼
代理审判员 邓禹雨
二〇一六年八月八日
书 记 员 林 可