浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异88号
异议人（案外人）严爱英。
委托代理人（特别授权代理）黄爱民，湖南××律师事务所律师。
申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行，住所地浙江省绍兴市越城区。
负责人魏利民，行长。
委托代理人（特别授权代理）徐路，员工。
被执行人绍兴县雅男纺织品有限公司。
法定代表人田勇。
被执行人绍兴汇诚针纺织有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区。
法定代表人刘胜祥。
被执行人田勇。
被执行人刘秀英。
本院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行（以下简称浦发银行绍兴分行）与被执行人绍兴县雅男纺织品有限公司（以下简称雅男公司）、绍兴汇诚针纺织有限公司（以下简称汇诚公司）、田勇、刘秀英金融借款合同纠纷一案中，案外人严爱英向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人严爱英异议称：2015年3月27日，被执行人刘秀英出具郑重声明书，明确刘秀英作为所有权人将其位于柯桥区越隆大厦1幢1102室、1103-2室、1106-1112室、1201室及1211室房产的出租权转让给异议人。同日双方签订租赁合同，约定异议人以130万元的价款受让上述房产的租赁权至2020年5月31日止。异议人分别于2015年3月29日、6月12日分二次全额支付给了刘秀英。故异议人作为善意第三人，其享有上述房屋的使用权或出租权，申请执行人无权剥夺。故要求法院在处置上述房产时保护异议人的合法权益。
申请执行人浦发银行绍兴分行辩称：一、关于租赁合同的真实性，由法院依法核实，同时异议人应说明当时租赁的具体情况、其本人居住生活的情况，另根据租赁合同的约定，双方应当有移交的清单，故异议人应提交相应的移交清单及接管标的物的相关凭据和对合同履行的情况；二、异议人与房屋抵押人的资金往来情况不能证明异议人支付了涉案标的物的租金；三、租赁合同形式上不合法，没有法律效力，授权委托书上仅写了委托田勇，合同上没有刘秀英的签字；四、涉案标的物的租赁合同需要抵押权人同意，申请执行人没有收到相应的租赁书面材料；五、合同签署的时间为2015年3月27日，但本案被告从4月27日开始欠息，明显损害了抵押权人的权利；六、租赁合同的租金支付方式和标准，均不符合交易习惯，认为租赁合同是虚假的。故要求法院驳回异议人的异议请求。
被执行人雅男公司、汇诚公司、田勇、刘秀英未作答辩，也未向本院提供证据。
异议人严爱英向本院提供以下证据：1、租赁合同一份、房屋清单打印件一份、授权委托书传真件一份、身份证复印件二份；2、郑重声明书一份；3、补充协议、移交清单各一份；4、收据、农业银行交易凭证各一份、银行卡取款凭条复印件一份、100万元交易明细清单复印件二份、13万元交易明细单一份；5、移交物品清单及协议、费用清单各一份。
申请执行人浦发银行绍兴分行向本院提供以下证据：1、消防系统修复的通知一份、消防系统修复工程及清单各一份；2、情况说明一份、确认书复印件一份、未出租声明复印件一份。
经审查：原告浦发银行绍兴分行为与被告雅男公司、汇诚公司、田勇、刘秀英金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月15日作出（2015）绍越商初字第3863号民事判决，判令被告雅男公司应归还给原告浦发银行绍兴分行借款本金人民币500万元并支付相应的利息，原告就其享有的上述债权，对绍房他证绍县字第2013105**号、第201310581号、第201310582号、第201310583号、第201310584号、第201310585号、第201310586号、第201310587号、第201310588号、第201310589号、第201310590号他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖所得价款在债权数额750万元的范围内享有优先受偿权，被告汇诚公司、田勇对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，因被告未依法履行，故本院依原告申请对本案立案执行，执行案号为（2015）绍越执民字第3889号。
在执行过程中，本院于2015年12月21日作出（2015）绍越执民字第3889号公告，责令被执行人限期履行义务，逾期未履行，本院将依法对刘秀英名下的位于柯桥区越隆大厦1幢1102室、1103-2室、1106-1112室、1201室及1211室的房产依法处分，对上述房产有相关权利的案外人可向本院申报权利或提出执行异议。异议人因此向本院申报权利，本院于2016年1月9日作出（2015）绍越执民字第3889号执行裁定，以刘秀英在上述房产抵押给本案申请执行人后又将其租赁给案外人为由，裁定案外人严爱英对上述房产的租赁权不得对抗本案申请执行人。并向异议人送达了上述裁定。
另查，绍房他证绍县字第2013105**号、第201310581号、第201310582号、第201310583号、第201310584号、第201310585号、第201310586号、第201310587号、第201310588号、第201310589号、第201310590号他项权证项下的抵押物即为上述房产，房屋他项权利人均为本案申请执行人，房屋所有权人均为本案被执行人刘秀英，抵押登记时间均为2013年11月12日。本案在审理过程中，本院于2015年8月14日查封了上述房产。
本院认为：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权。对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，异议人认为其与刘秀英之间系出租权转让关系，并非租赁关系，然合同债权的转让应由债权人通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。同时根据异议人提供的郑重声明书，刘秀英亦明确需通知承租人时发生法律效力。但异议人并未提交相关证据证明刘秀英已通知原房产承租人出租权转让的事实，故应按照异议人提供的租赁合同确定双方为租赁关系。即使刘秀英已通知原承租人，但租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，按照异议人与刘秀英的约定，其实质即为异议人享有对涉案房产的出租及收益权，出租系物的使用的一部分，故异议人在实际行使出租权时，在法律关于出租有明确规定的情况下，可依照该法律规定。具体在本案中，异议人作为商事交易主体，其首先应对涉案房产是否已抵押的事实进行了解，其次在行使出租权时，因此成立的租赁合同在未经抵押权人同意的情况下，承租人的租赁权不得对抗抵押权。综上，因异议人既未提供实际占有使用涉案房产的相关证据，亦未提供涉案房产在抵押登记前已由案外人实际占有租用且租期至今尚未届满的相关证据，应承担举证不能的法律后果，故本院对异议人的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，裁定如下：
驳回异议人严爱英的执行异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 颜 丰
人民陪审员 周小英
人民陪审员 戴 剑
二〇一六年八月十二日
书 记 员 茹琳霞
本案援引法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。