上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初30116号
原告(反诉被告)徐海璐，女，1981年12月25日生，汉族，住上海市�东新区。原告(反诉被告)胡纯，男，1980年10月28日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托代理人陈望，上海世瑞律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人马丽雅，上海世瑞律师事务所律师。被告(反诉原告)张继云，女，1956年11与26日生，汉族，住上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室。被告(反诉原告)戴荣龄，男，1956年11月11日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托代理人张林立，北京长安(上海)律师事务所律师。上列两被告共同委托代理人周汀，北京长安(上海)律师事务所律师。原告徐海璐、胡纯与被告张继云、戴荣龄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，依法适用简易程序审理。两被告在审理中提出反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理。本案于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)徐海璐、胡纯共�委托代理人陈望，被告(反诉原告)张继云、戴荣龄共同委托代理人张林立、周汀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐海璐、胡纯共同诉称：两原告向两被告购买了一套房屋，双方签署了买卖合同，两原告按约支付了首付款并办妥了贷款手续，但两被告拒绝配合两原告办理过户手续，故两原告提起诉讼，请求：1、判令两被告继续履行合同，配合将上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权过户至两原告名下并交付房屋；２、本案诉讼费由被告承担。被告(反诉原告)张继云、戴荣龄共同答辩并反诉称：两原告未能按照约定支付购房款，在贷款额度不足的情况下也没有按约现金补足购房款，系两原告违约，两被告已经发函解除了与两原告的房屋买卖合同，故不同意两原告诉讼请求。张继云、戴荣龄反诉诉讼请求：1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、徐海璐、胡纯给付张继云、戴荣龄赔偿金人民币(以下币种相同)18,190元(按逾期未付款214万元每日万分之五自2016年2月27日起计算至2016年3月14日止)；3、徐海璐、胡纯给付张继云、戴荣龄总房款20%的违约金618,000元；4、诉讼费由徐海璐、胡纯负担。反诉被告徐海璐、胡纯共同辩称：不同意张继云、戴荣龄的反诉诉讼请求，反诉被告并未违约，反诉原告没有合同解除权，合同应当继续履行。经审理查明：2015年12月7日，张继云、戴荣龄(甲方)与徐海璐、胡纯(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款309万元，双方应于2016年2月29日之前共同向房地产交易中心申请办理过户手续，第九条约定，乙方未按照合同约定期限付款，应向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期�之第2日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同；第十条约定，甲方未按照约定期限交付房地产(包括房屋交接和权利转移)，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；合同补充条款(一)约定，甲乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内至房地产交易中心办理过户；甲方收到乙方贷款款项后3个工作日内交房；乙方于付清贷款银行所需首付款后10个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前现金补足不足部分；附件三付款协议约定，乙方于签约当日支付甲方房款2万元；于2015年12月10日之前支付甲方房款8万元�于2015年12月31日之前支付甲方房款83万元；以购房贷款形式向甲方支付房款214万元；于交房当日支付甲方房款2万元。买卖合同签订当日，张继云、戴荣龄(甲方)与徐海璐、胡纯(乙方)还签署一份《补偿协议》，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施设备等另行补偿甲方1,338,000元，并于甲乙双方办理该房屋产权过户当日支付甲方。合同签订后，徐海璐、胡纯按约给付张继云、戴荣龄购房款93万元。2016年3月15日，张继云、戴荣龄向徐海璐、胡纯发出《售房合同解除通知书》，称徐海璐、胡纯未按约于2016年2月26日前支付全部剩余房款，故通知徐海璐、胡纯解除房屋买卖合同。2016年3月16日，徐海璐、胡纯向张继云、戴荣龄发出《关于要求继续履行售房合同的函》，称徐海璐、胡纯并无违约行为，张继云、戴荣龄无权解除合同，目前贷款正在加速办理中。2016年3月16日徐海璐、胡纯与上海农商银行黄浦支行签订了个人房屋抵押借款合同，借款金额为170万元。2016年3月17日，徐海璐、胡纯向张继云、戴荣龄发出《关于尽快办理过户手续通知函》，称贷款手续已经办妥，通知张继云、戴荣龄在约定期限内办理过户手续。2016年4月1日，张继云、戴荣龄向徐海璐、胡纯发出《律师函》，称买卖合同已经解除，不予办理过户。审理中，徐海璐、胡纯陈述，在贷款办理过程中，张继云、戴荣龄并未按约将贷款所需资料递交给银行，致使贷款办理时间较长。张继云、戴荣龄对此不予认可，并提供了其与上海农商银行工作人员王圆圆的短信记录，证明2016年3月8日银行方要求张继云、戴荣龄提供贷款所需资料，张继云、戴荣龄于3月10日即将资料寄送给银行。徐海璐、胡纯则陈述，根据约定2015年12月31日之前支付首付款，之后10个工作日内备齐贷款材�，45个工作日内审批，据此推算应于2016年3月23日之前办妥贷款，徐海璐、胡纯于2016年3月16日办妥贷款并未超过合同约定期限，张继云、戴荣龄没有合同解除权；而且张继云、戴荣龄2016年3月10日才将贷款所需材料寄出，贷款于2016年3月16日审批通过亦在合理期限内。审理中，徐海璐、胡纯表示愿意以现金方式支付剩余购房款。以上事实，有经庭审质证的房屋买卖合同、补偿协议、转账凭证、收据、双方往来函件等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》系当事人真实合意，双方就系争房屋建立的买卖合同关系成立，双方均应按约履行。买方按照约定支付了首付款，卖方应当按照约定履行过户、交房的合同义务，徐海璐、胡纯的诉讼请求具有合同依据，依法予以支持。徐海璐、胡纯办理贷款期限并未超过合同约定期限，而且从贷款办理情况看，张继云、戴荣龄于2016年3月10日将相关材料送交银行后，银行与徐海璐、胡纯于3月16日即签署了贷款合同，在合理期限内，徐海璐、胡纯不存在违约。至于张继云、戴荣龄所述徐海璐、胡纯贷款额度不足未能补足差额的问题，本院认为，虽然买卖合同约定应于过户前补足差额，但未约定具体时限，因此徐海璐、胡纯可以选择在过户当日将相关款项支付给张继云、戴荣龄，而在张继云、戴荣龄明确提出拒绝办理过户的情况下，徐海璐、胡纯暂未支付上述款项有正当理由，不构成违约。张继云、戴荣龄在不具有合同解除权的情况下向徐海璐、胡纯发出的解除合同通知不具有法律效力，其关于解除合同并要求徐海璐、胡纯支付违约金的反诉诉讼请求不予支持。买卖合同为双务合同，徐海璐、胡纯自愿以现金方式支付剩余购房款不违反合同约定，本院就剩余房款一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张继云、戴荣龄应于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)徐海璐、胡纯办理将上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告(反诉被告)徐海璐、胡纯名下的手续，同时原告(反诉被告)徐海璐、胡纯给付被告(反诉原告)张继云、戴荣龄购房款3,478,000元；二、被告(反诉原告)张继云、戴荣龄应于上述第一项履行完毕之日起三日内将上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告(反诉被告)徐海璐、胡纯，同时原告(反诉被告)徐海璐、胡纯给付被告(反诉原告)张继云、戴荣龄购房款2万元；三、驳回被告(反诉原告)张继云、戴荣龄的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间�行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费42,224元，减半收取计21,112元，反诉案件受理费5,086.30元，保全费5,000元,均由被告(反诉原告)张继云、戴荣龄共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 范 一
二〇一六年七月二十三日
书记员 潘宸琰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。