广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3752号
上诉人（原审被告）：惠州大亚湾天域房地产开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区龙海二路花千树苑3栋15楼1501号房。
法定代表人：杜登刚。
委托诉讼代理人：陈凯旋，该公司法务。
被上诉人（原审原告）:黄福林，男，1978年10月7日出生，汉族，户籍地：广东省兴宁市。
委托诉讼代理人：周革华，广东水贝律师事务所律师。
上诉人惠州大亚湾天域房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
惠州大亚湾天域房地产开发有限公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告赔偿不能赠送的房屋面积差额款35965元（此金额是面积差额款67965减去原告尚应支付的32000元之后）；2、被告按照合同第九条约定向原告支付违约金至付清之日止，暂计违约金3万元；3、被告在交付房屋时一并向原告交付房产证及土地使用权证；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
主要事实和理由：2011年4月17日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定单价每平米4367.92元，合同附件中附赠送面积15.56平米，合同签订后的当天即向被告交纳了房屋维修基金、备案费共4501元。此后，原告又分别于2012年9月21日向被告交纳工本费、契税等共9795元，2012年9月26日向被告缴纳购房款225828元，2012年11月17日向被告交纳购房款32000元。按照合同及双方补充协定及附件的约定，被告应当于2013年6月30日前向原告交付符合国家规定标准的商品房，但被告至今不仅不能为原告办齐土地使用权证，而且不能按照约定交付赠送的15.56平米房屋。由此，原告与被告形成纠纷。原告认为，被告交付的商品房首先必须符合国家法律的规定，为原告办理好房产证和房屋土地使用权证。其次，必须为原告赠送约定的15.56平米的房面积，否则，原告有权解除合同，要求被告赔偿一切经济损失但经原告与被告协商，无法达成解除合同的协议，故原告也可以不要求解除合同退房，被告应当按照合同约定的单价与不能赠送的面积对原告进行差额赔偿67965元，由于原告尚欠被告购房款32000元，故抵减之后，被告还应赔偿原告赠送面积的差额款35965元。除此之外被告因不能办理商品房的土地使用权证还应当按照合同第九条的约定，按照原告已经交纳的购房款总额按照每日万分之五的标准向原告支付违约金至正常能交付房屋时止，因不能确定被告何时能办妥，故违约金暂时计算为3万元。
被告辩称，原告的诉请没有事实依据，其提供的证据没有证明力和作用，因此请法院驳回原告的诉讼请求。被告并没有任何口头或书面承诺有赠送面积，原告拖欠房款在先，理应支付房款和利息。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2011年4月17日，原告与被告签订了合同编号为惠阳（2011）00002457的《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于惠阳区淡水土湖××花园××楼××房；合同第六条约定，买受人采取分期付款的方式付清房款：2011年4月17日支付首期房款161828元，2012年4月16日支付64000元，2012年10月16日支付64000元，2013年4月16日支付32000元，总房款为321828元；合同第八条约定出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并具备本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条关于被告逾期交房约定：……1、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；2、因人力不可抗拒等非出卖人所能控制的事件发生，导致施工无法进行的，买受人同意不追究出卖人的责任；合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用的180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续。在原告所提交的一份被告加盖公章的合同附件中载明：天域七栋6层05号房，总赠送面积15.56平米。合同载明的房屋建筑面积73.68元，加上赠送面积15.56元，房屋总面积应为89.24元，按合同房屋总价321828元，折合的每平方米单价为3606.32元。合同签订后，原告于2011年4月17日向被告交纳了房屋维修基金、备案费共4501元。于2012年9月21日向被告交纳工本费10元、立档费50元，房屋所有权登记费80元，契税9655元，共9795元，于2012年9月26日向被告缴纳购房款225828元，于2012年11月17日向被告交纳购房款32000元，于2013年2月23日向被告交纳购房款32000元，截止至起诉日，原告已缴纳购房款289828元，尚欠被告购房款32000元。2013年7月1日，涉案房产经惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局竣工验收备案，被告未提交证据证实已通知原告收楼。原告当庭明确其诉请第二条为逾期交房违约金。
原审判决理由和结果
原审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。原告作为买受人已履行大部分付款义务，然而被告作为出卖人却未按照合同约定按时交付涉案房屋给原告，原告诉请被告交付验收合格的涉案房产，并为其办理房地产权证书，诉请合理，予以支持。关于原告诉请延迟交楼违约金问题，被告本应于2013年6月30日向原告交付符合法定交付条件的房屋，但至今仍未能向原告交付房屋，被告的行为构成违约，故对原告诉请逾期交房违约金，诉请合理，予以支持。合同附件中约定被告赠送15.56平米面积给原告，且赠送面积清单上加盖了被告合同公章，被告也认可赠送清单上公章的真实性，本院认为该赠送面积清单真实有效。依此，本院认定如下，房屋实际总价款为321828元，实际应交付的房屋面积应为89.24平米，实际每平米单价应为3606.32元，但被告不能交付赠送的面积15.56平方米，对未能交付的面积应折抵房价款，即56114.34元，原告尚欠被告余款32000元，折抵之后被告应返还原告房价款24114.34元，原告诉请被告返还房屋面积差额款，诉请合理，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告惠州大亚湾天域房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内将验收合格的天域花园7号楼6层05号房屋交付给原告黄福林，并为原告黄福林办理好房地产权属证书。
二、被告惠州大亚湾天域房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告黄福林支付逾期交房违约金（违约金的计算：以原告黄福林已付房款289828元的日万分之五自2013年7月1日起计算至本判决生效之日止）。
三、被告惠州大亚湾天域房地产开发有限公司在本判决
生效之日起十五日内返还原告黄福林房屋面积差额款24114.34元。
四、驳回原告黄福林的其他诉讼请求。
本案诉讼费用1449元减半收取724.5元，由被告惠州大亚湾天域房地产开发有限公司负担。
当事人二审意见
上诉人惠州大亚湾天域房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审一审判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：1、上诉人认为原审判决依据赠送面积清单真实有效，从而认定上诉人应按赠送面积清单确认的赠送面积交付给被上诉人这一认定是失实的。被上诉人提供的赠送面积清单里的内容跟其签订商品房买卖合同里的总价，单价等相息都对应不上，且清单上没有显示打印时间、有效期、签名等内容。上诉人提供双方签名盖章的补充协议里明确：出卖人在发售过程中的售楼广告、宣传资料等均为要约邀请，内容均以合同为准。一审仅凭一份存在重大瑕疵的证据就认为被上诉人承担一切责任有失偏颇。2、上诉人按合同约定通知被上诉人入伙，不仅报纸公告还通过EMS寄送入伙通知。被上诉人自己不收房责任在自己跟上诉人无关。一审法院认定上诉人没有按时交房及要承担逾期交房违约金极其不客观。3、所有的商品房办证都有一个流程及办证期限，被上诉人拖延交付到期房款，其行为导致所购商品房无法提供全额发票，理应由其承担无法办证的责任。
综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求贵院依法查清事实，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人黄福林答辩称，我方不同意上诉人主张的一审法院判决因盖章有重大瑕疵，一审判决未超出我方诉讼请求。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本案在二审诉讼期间，上诉人提交了如下新证据：1、EMS快递单及报纸。证明内容为：上诉人按合同约定通知被上诉人入伙，不仅报纸公告还通过EMS寄送入伙通知；2、被上诉人于2013年7月1日向上诉人发出的《要求解除合同赔偿损失拒收房屋的函》，证明上诉人于2013年6月30前已收到被上诉人发出的入伙通知和房屋验收交接表，但被上诉人认为上诉人违反合同约定擅自变更规划设计及交付房屋存在其他约定交房条件而拒收；2、（2014）惠中法民一终字第272号民事判决书、行政诉讼起诉状、律师函，证明被上诉人已收到上诉人的售楼通知，并在收到通知后因认为所交楼房存在与合同约定不符要求退房，并通过民事诉讼和行政诉讼的方式要求解除买卖合同、退房。被上诉人质证认为，上诉人提交的证据不属于新证据不应审查。且上诉人提交的证据与本案不具有关联性。至于拒收房屋的函件只能证明在没有接到入伙通知时到过天域花园，不能证明其收到了入伙通知。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据查明的事实及当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的焦点主要为：一、上诉人是否应支付逾期办理国土证的违约金；二、赠送面积列表是否有效问题。具体论述如下：
关于第一个焦点问题，被上诉人请求上诉人按购房款总额按每日万分之5的标准支付逾期办理涉案房屋的土地使用权证违约金的问题，因双方签订的买卖合同并未对逾期办理涉案房屋的土地使用权证的违约责任作出约定，且被上诉人并未提交证据证明涉案房屋的房地产权证至今未办理是因上诉人违约造成。故被上诉人请求上诉人支付逾期办理涉案房屋的土地使用权证违约金，理由不成立，本院不予支持。
另外，对于原审判决认定因上诉人逾期交房而承担违约金的问题。首先，本案中，被上诉人并未请求上诉人支付逾期交房违约金，原审判决对此作出认定和处理错误；其次，根据被上诉人于2013年7月1日向上诉人发出的《要求解除合同赔偿损失拒收房屋的函》中被上诉人自认“在收到贵公司入伙和房屋验收交接表后，本人于2016年6月30日到了签约现场。”的内容及结合被上诉人向原审法院提交的行政诉讼起诉状，可以认定，上诉人在合同约定的最后交付房屋期限2013年6月30日前已向被上诉人发出入伙通知，原审判决认定上诉人未向被上诉人发出入伙通知错误，本院予以纠正。因上诉人已按合同约定的期限内向被上诉人发出收楼通知，故原审判决判令上诉人从2013年7月1日起支付逾期交房违约金错误，本院依法纠正。
关于第二个焦点问题，赠送面积列表加盖了上诉人公司公章，且上诉人也认同该公章真实性，本院对其真实性予以认可。该赠送面积列表可以作为上诉人向被上诉人承诺赠送15.56平方米面积的依据。上诉人主张该赠送面积列表无效的理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人上诉部分有理，有理部分本院予以支持；原审判决认定事实和实体处理部分有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初623号民事判决第一、三判项及受理费的处理；
二、撤销惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初623号民事判决第二判项。
二审案件受理费1449元，由上诉人惠州大亚湾天域房地产开发有限公司负担。
审 判 长 邓耀辉
审 判 员 曾 莹
审 判 员 赖锦荣
二〇一七年三月十日
法官助理 黄丽娴
书 记 员 黄美静
附相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十条第一款第（二）项原判决、认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；