北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第23018号
原告北京必胜客比萨饼有限公司，住所地北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦B座6层，注册号：110000410003937。
法定代表人高耀，董事长。
委托代理人张晓光，北京安理律师事务所律师。
被告北京巧思物业管理有限公司，住所地北京市丰台区丰台南路108号6幢328室，注册号：110106014437136。
法定代表人宋光成，董事长。
委托代理人徐喆，北京市京银律师事务所律师。
原告北京必胜客比萨饼有限公司（以下简称必胜客公司）与被告北京巧思物业管理有限公司（以下简称巧思物业公司）房屋租赁合同�纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告必胜客公司之委托代理人张晓光，被告巧思物业公司之委托代理人徐喆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
必胜客公司诉称，2012年8月16日，我公司与巧思物业公司签订《租赁合同》，约定该公司将海淀区西三环北路27号院二区的房产及附属设施出租给我公司，用于开设必胜客宅急送连锁餐厅，期限约为10年。其中该公司应当于2012年8月20日将完整的房产交付我公司，并保证房产符合规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求，以及其他相关规定并已合格通过相关验收。房产应当符合环保、消防要求，并且在我公司进场装修前提供环保消防验收许可证件。如因该公司原因造成无法取得消防、环保许可证件，由此造成的损失由该公司负责赔偿。该公司应全力配合我公司办理环保、水电（包括水电增容）、消防等申报手续。我公司于合同签订后30日向该公司支付水电增容费25万元，水电增容由该公司办理。合同签订后，我公司及时全面履行了合同义务，向巧思物业公司支付了履约保证金5万元、首期租金9.75万元、电力增容费25万元。另外，我公司为履行合同支付装修设计费5690元、消防设计报批费1.5万元。但在我公司办理餐厅的环保报批手续过程中，得知该项目可能因违反北京市人民政府《关于划定市区河道两侧隔离带的规定》而无法取得环保批准手续。我公司及时向巧思物业公司告知上述情况，并提出由该公司代为办理，该公司表示同意。此后，我公司多次询问，但该公司始终拒绝给予任何答复。鉴于餐厅环保手续无法办理，巧思物业公司已构成根本违约。2012年12月28日，我公司向巧思物业公司送达了解除合同通知要求解除合同，但巧思物业公司拒不承担违约责�及作出任何答复。故我公司要求确认与巧思物业公司于签订的《租赁合同》于2012年12月28日解除，判令巧思物业公司退还我公司履约保证金5万元、首期租金9.75万元、电力增容费25万元、消防设计报批费1.5万元、装修设计费5690元，判令该公司参照银行一年期贷款利率计付上述款项自合同解除之日起至实际赔偿之日的利息损失，判令赔偿我公司预期利益损失73万元。本案诉讼费由巧思物业公司负担。
巧思物业公司辩称，双方于2012年8月16日签订《租赁合同》，约定必胜客公司交纳第一租赁年度至第二租赁年度租金39万元。该公司应于每季度最后一个月的1日前支付下一季度租金。但该公司没有履行合同义务，未按约定支付租金，其行为已构成违约。而必胜客公司所述无法取得环保审批手续与事实不符，根据建设项目环境影响评价分类管理名录，本案项目位置不需要环境影响评价。故我公司不同意必胜客公司的诉讼请求。
经审理查明，2012年8月16日，必胜客公司（乙方）与巧思物业公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于北京市海淀区西三环北路27号院二区总计使用面积119平方米的房产出租给乙方使用。甲方同意乙方可将承租房产用于开设必胜客宅急送连锁餐厅。除非甲乙双方提前终止合同，本合同所约定的租赁期限自2012年8月20日至2022年3月14日止，其中2012年8月20日至2012年10月19日为免租期供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付租金。第一租赁年度到第二租赁年度的租金为人民币39万元／年。乙方应在本合同签定后20个工作日内向甲方支付履约保证金5万元人民币。甲方应于2012年8月20日前向乙方交付已具备如附件六所述之房产技术条件的完整房产。如甲方未能在2012年8月20日前向乙方交付完�房产，应视甲方违反本合同，乙方有权选择相应顺延免租期及合同期限或终止合同。如果乙方选择终止合同，乙方并可保留追究因此而引起损失的权利。甲方保证房产在本合同签订前除已经声明存在的担保物权，不附有任何其他担保物权房产现状不属违章建筑，符合政府规定的规划，环保，卫生，消防，建筑要求标准，以及其他有关规定并已合格通过相关验收。甲方房产应符合消防、环保要求，并（在乙方进场装修前）提供当地政府部门出具的消防、环保验收许可证件。同时甲方有责任积极协助乙方租赁区域内的消防、环保报批、施工和验收。如因甲方原因造成乙方不能通过消防、环保验收、无法取得消防、环保许可证件，由此造成的损失由甲方负责赔偿。甲方明确知晓乙方租赁房屋的用途为用于餐饮服务，并保证该房屋按照法律、法规及行政管理的要求，能够用作该用途。甲方应全力协助乙方办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、水、电（包括水、电增容）、通讯、消防、卫生及其它国家规定的申请报批手续。水电增容费25万元，乙方在租赁合同签署后30天内支付给甲方。水电增容由甲方负责办理。有下列情形之一，乙方有权提前终止合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失：1、甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其它规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害；2、甲方未能在法律规定的期限内办妥出租房产所需的许可和手续。乙方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知甲方。甲方应及时退还乙方结余的款项，租金照实结算，甲方应提供合法房屋租赁发票。本合同提前终止后，甲方应按比例（剩余租赁期限／合同租赁期限）�还乙方已经支付的水电增容补偿费。合同附件六“万寿寺必胜客宅急送房产技术条件”关于“环保”内容约定：甲方保证提供给乙方的房产经过环保局验收合格，并取得大楼建筑环保验收合格证，在双方签署租赁合同时甲方向乙方提供环保验收合格证复印件，甲方协助乙方办理环保报批及验收手续，并保证乙方正常装修及开业。
合同签订后，必胜客公司于2012年8月分别支付巧思物业公司履约保证金5万元、水电增容费25万元及首期租金9.75万元。同时，必胜客公司还就餐厅的设计及消防手续事宜分别委托上海汉室室内设计有限公司及北京航天中安工程项目管理咨询有限公司进行设计及咨询，必胜客公司为此分别支付该两公司设计费5690元、咨询费15000元。同年9月，必胜客公司另委托华融达科技有限公司通过北京市环境保护局建设项目网上申报“北京市环保局北京市建�项目环境影响评价审批系统”对拟开餐厅申报环境评价审批，但该系统于2012年10月11日的反馈意见为：“您所申报的北京必胜客比萨饼有限公司万寿寺路餐厅，材料因为该项目违反北京市人民政府《关于划定市区河道两侧隔离带的规定》，不符合审批要求。”此后，必胜客公司决定委托巧思物业公司办理上述餐厅环保审批手续，并向该公司提交了环保手续申报资料。巧思物业公司接收资料后，未能及时办理并将办理进展情况及时告知必胜客公司，期间虽经必胜客公司催促未果。由此，必胜客公司自2012年12月28日始多次致函巧思物业公司，要求终止双方签署的《租赁合同》并赔偿各项损失等，均未得到巧思物业公司的回应。
庭审中，必胜客公司主要以巧思物业公司未履行合同约定的环保审批保证义务为由，要求确认解除合同并返还款项、赔偿损失。巧思物业公司则否认负有相应保证责任，且主张必胜客公司餐厅无需办理环境影响评价。经本院询问，双方当事人对于上述合同约定的“甲方保证及责任”相关保证条款内容无异议，而巧思物业公司坚持主张必胜客餐厅无需办理环评手续及其仅负有协助办理环保手续之义务，该公司未能就此向本院作出合理解释并提供相应反证。巧思物业公司确认曾收取必胜客公司提交的环保审批资料，但未能向本院述明其为必胜客公司办理环保审批的具体过程、结果等事实。必胜客公司要求巧思物业公司赔偿预期利益损失，其向本院提供2012年6月1日至2013年5月31日北京地区必胜客宅急送餐厅最新年利润表及2012年2月至2013年1月间该公司营业税、费付款凭证为据，巧思物业公司对该证据的真实性、关联性提出异议，必胜客公司未能就其此项主张向本院充分举证。
上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同》、《收据》、《银行电子回单》、“北京市环保局北京市建设项目环境影响评价审批系统”网页打印件、收条、函件、利润表、税费付款凭证等证据材料在案佐证。
本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，必胜客公司与巧思物业公司签订房屋租赁合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，合同双方均应严格履行合同义务。合同专章约定了巧思物业公司的保证及责任内容，其中巧思物业公司明确知晓必胜客公司租赁房屋用于餐饮服务，且对该房屋按照法律、法规及行政管理的要求能够用作该用途负有保证责任，该公司有责任积极协助必胜客公司租赁区域的环保报批等，巧思物业公司应当遵照合同约定执行。在实际履行中，必胜客公司履行了约定义务，但因该餐厅不符合北京市人民�府《关于划定市区河道两侧隔离带的规定》而未能通过北京市环境保护局的环保审批，直接导致必胜客公司订立合同的目的无法实现。且巧思物业公司在收取必胜客公司提交的环保审批资料后，虽经必胜客公司催促，未能及时反馈办理情况及结果，造成必胜客公司一定的经济损失。巧思物业公司的上述行为，不符合上述双方合同约定，该公司应当就此承担相应的违约责任。庭审中，巧思物业公司坚持主张该餐厅无需办理环评并否认负有保证通过环保审批之义务，但未能对合同相关约定内容作出合理解释并提供相应反证，本院对其抗辩不予采信。另根据双方合同约定，巧思物业公司违反其保证或责任、或违反合同的其它规定，在必胜客公司通知的补救期内又未及时补救，致使该公司不能正常对外营业或使期合同权益受到实质损害的，必胜客公司有权终止合同。故必胜客公司上述解除合同的通知函件产生相应的法律效力，本院对该解除效力予以确认。同时，必胜客公司要求返还已付款项并赔偿实际支出损失，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但其中必胜客公司所主张的预期利润损失事实，未得到巧思物业公司的认可，必胜客公司亦未能就此损失事实向本院充分举证，本院对此无法采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认北京巧思物业管理有限公司与北京必胜客比萨饼有限公司签订的《租赁合同》于二○一二年十二月二十八日解除；
二、于本判决生效后七日，北京巧思物业管理有限公司退还北京必胜客比萨饼有限公司履约保证金人民币五万元、首期租金人民币九万七千五百元、电力增容费人民币二十五万元，合计人民币三十九万七千五百元；并自双方合同解除之日起按中国人民银行同期贷款利率计算并支付上述合计金额的利息，至该款实际支付时止；
三、于本判决生效后七日，北京巧思物业管理有限公司赔偿北京必胜客比萨饼有限公司消防咨询费人民币一万五千元、装修设计费人民币五千六百九十元；并分别自二○一三年三月二十日及二○一三年三月一日起按中国人民银行同期贷款利率分别计算并支付相应利息，至相应款项实际支付时止；
四、驳回北京必胜客比萨饼有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万五千三百六十六元，由北京必胜客比萨饼有限公司负担九千五百五十五元，已交纳；由北京巧思物�管理有限公司负担五千八百一十一元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黎 健
人民陪审员 李克英
人民陪审员 王秀华
二〇一四年八月六日
书 记 员 孙婉仪