安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第01129号
上诉人（原审被告）：安徽胜华投资管理有限公司，住所地：安徽省合肥市长江东路490号。
法定代表人：刘林，董事长。
委托代理人：刘强，安徽协利律师事务所律师。
委托代理人：张培培，安徽协利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：方守宝。
委托代理人：唐芬，安徽律维律师事务所律师。
上诉人安徽胜华投资管理有限公司因（以下简称胜华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民一初字第00328号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
方守宝在原审中诉称：胜华公司为了高价销售商品房，承诺房屋位置在一楼，外围不设围墙，可以作为门面房使用。为此，方守宝同意以9065元／㎡的高价购买，此价比胜华公司当时每平方销售均价高出3000余元。2012年2月25日，双方签订《商品房买卖合同》，约定，方守宝购买胜华公司开发的合肥市长江东路与东二环交交口“博澳名苑”小区4幢103室，建筑面积为133.70平方米，每平方9065元，价款为1211990.50元；交付日期为2011年12月31日之前。合同签订日，方守宝将全部购房款1211991元交付给胜华公司。验收时，方守宝发现“博澳名苑小区”4幢103室外面设置了围墙，不符合承诺，胜华公司采取欺诈方式出售房屋，方守宝无法接受，胜华公司应承担逾期交房的违约责任。方守宝要求胜华公司按承诺交付房屋，或退补房屋的差价，至今未果。2013年5月2日，安徽胜华房地产开发有限公司更名为安徽胜华投资管理有限公司。请求判令：胜华公司继续履行合同交付房屋，并退回方守宝的购房款差价401100元（以评估价为准）；胜华公司支付逾期交房的违约金以及损失146650元（从2012年元月1日起计算至起诉之日止，以后顺延至交付房屋时止）。
胜华公司在原审中辩称：商品房买卖合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应当根据合同约定履行。2009年胜华公司开发建设博澳名苑，由安徽省晋源建筑安装工程有限公司承包建设“博澳名苑”1#-6#楼及TESCO卖场工程。胜华公司根据晋源公司选中房源抵扣工程款，并按照晋源公司指示与指定人员签订合同，房款全额抵扣工程款。2011年2月24日，胜华公司根据晋源公司指示将博澳名苑4#楼103室销售给方守宝，胜华公司、晋源公司以及方守宝协商一致确认每平方米9065元价格，并全额抵扣工程款。2011年2月25日，方守宝与胜华公司签订《商品房买卖合同》，第三条约定，方守宝购买商品房为第4#1层103室，用途为住宅；第四条约定该商品房价款为：单价每平方米9065元，总金额1211990.50元；合同并对双方其他权利义务进行约定。合同签订后，胜华公司就双方签订的合同进行了网上备案，合同条款通过合肥市房产局审核后取得备案号。胜华公司所售房屋价格通过相关部门审核，符合法律规定。方守宝充分了解房屋用途与价格，同意按照合同约定履行义务，诉请退回差价无事实依据。合同签订时，胜华公司已经明确房屋用途为住宅，未承诺可将该房屋作为门面使用。根据小区规划，住宅楼必须配备相应安保措施，围栏系保障小区业主安全设施。周边商铺的实际销售价格已高达每平米10万元，如果该房屋可以改为商铺，其售价不可能仅为每平方米9065元。合同第十八条约定：“买受人的房屋仅住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。”胜华公司在房屋具备交付条件时履行了通知义务，通过邮寄以及公告方式向方守宝告知交房信息，要求其配合办理交付入伙手续。方守宝以所谓交付房屋外面存在围墙为由拒绝办理。涉案房屋系晋源公司抵扣工程款房屋，胜华公司在方守宝拒不配合办理交房手续后，便告知晋源公司，由晋源公司与胜华公司办理交付手续，房屋现由晋源公司使用。方守宝要求胜华公司支付逾期交付违约金，无事实和法律依据。综上，应当驳回方守宝的诉讼请求。
原审法院查明：位于合肥市长江东路与东二环交口“博澳名苑”小区由安徽胜华房地产开发有限公司开发建设，安徽省晋源建筑安装工程有限公司承包施工，该工程内、外脚手架由安徽省晋源建筑安装工程有限公司分包给方守宝。安徽省晋源建筑安装工程有限公司与方守宝商定以商品房折抵工程款。2011年2月25日，买受人方守宝与出卖人胜华公司签订商品房买卖合同，约定：方守宝“博澳名苑”小区第4幢103室，用途为住宅，按建筑面积计算价款，每平方米9065元，总金额1211990.50元；出卖人应当在2011年12月31日前将商品房交付买受人使用；逾期交房的违约责任，自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之贰的违约金。合同签订日，方守宝交纳2万元购房定金，剩余购房款1191991元用安徽省晋源建筑安装工程有限公司所欠工程款折抵，胜华公司认可此付款方式。该商品房买卖合同经合肥市房产局进行了备案。2012年2月，胜华公司以登报公告和快递方式通知方守宝办理交房手续。方守宝提出房屋与原先承诺“小区外围不设围墙”可以作门面房使用严重不符，要求退房或退补房屋差价，协商未果。此后，胜华公司将房屋交由安徽省晋源建筑安装工程有限公司占有和使用至今。安徽省晋源建筑安装工程有限公司已在应付给方守宝的工程款中扣除方守宝此笔购房款，方守宝与安徽省晋源建筑安装工程有限公司已无经济纠纷。另查，2013年5月2日，安徽胜华房地产开发有限公司更名为安徽胜华投资管理有限公司。
原审法院认为：方守宝诉称签订合同时承诺小区外围不设围墙，将来可作门面房使用，于是同意以9065元／㎡的价格购买，胜华公司交付的房屋与承诺不符，并提供网上下载的销售价格来证明方守宝购买价格比胜华公司当时的市场销售均价每平方6700元明显偏高，要求胜华公司退补房屋差价；胜华公司抗辩否认有过承诺；方守宝对自己的主张不能提供证据证实；故双方签订的已经备案的商品房买卖合同，应当视为双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应当遵照约定履行各自的义务，对方守宝退补房屋差价的诉请，不予支持。方守宝要求胜华公司继续履行合同交付房屋的诉讼请求，应予支持。商品房买卖合同约定2011年12月31日前交房，胜华公司于2012年2月24日在报纸上刊登“交房公告”，用快件将交房通知送达给方守宝，方守宝认为交付的房屋与承诺不符，引起争议。方守宝以工程款折抵购房款，胜华公司也同意此种支付方式，方守宝已经履行交付房款义务，胜华公司应当履行交付房屋的义务。胜华公司明知买受人系方守宝，发生争议时，应妥善处理，不应将房屋交由案外人安徽省晋源建筑安装工程有限公司占有和使用，未在约定期间内向方守宝交付房屋，构成违约。《商品房买卖合同》关于违约责任的约定，不违反法律规定，予以支持。胜华公司应依据约定承担违约金，自2012年1月1日起算，每日按已交房屋价款的万分之二，至交房日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、安徽胜华投资管理有限公司于判决书生效之日起十日内将位于合肥市长江东路与东二环交口的“博澳名苑”小区4幢103室房屋交付给方守宝；二、安徽胜华投资管理有限公司自判决生效之日起十日内向方守宝支付逾期交房违约金（以1211991元为本金，自2012年1月1日起，每日万分之二，到实际交房之日止）；三、驳回方守宝的其他诉讼请求。
上诉人胜华公司上诉称：1、胜华公司已于2012年2月通过登报公告和快递的方式通知方守宝办理交房手续，方守宝亦在原审庭审过程中认可其已经收到交房通知，并已前往交房地点查验房屋，其提出的所谓“小区外围不设围墙”而拒绝办理交房手续属无理要求，胜华公司已履行了合同义务，原审法院认定事实错误。2、涉案工程由胜华公司开发，安徽省晋源建筑安装工程有限公司（以下简称晋源公司）承包该工程的建设，胜华公司根据晋源公司的指示与方守宝签订《商品房买卖合同》，所有房款全额抵扣工程款，胜华公司在方守宝拒不配合办理交房手续的情况下，告知了晋源公司，后晋源公司与胜华公司办理了交付手续。胜华公司不存在过错。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回方守宝的诉讼请求。
被上诉人方守宝答辩称：1、合同约定的交房时间是2011年12月30日，但胜华公司的登报时间为2012年2月24日，属延期违约，应承担违约责任。方守宝当时的购买价格已明显高于房屋的销售价格，是因为胜华公司承诺涉案房屋的外围不设立围墙，可以作为门面房使用，但方守宝在查验房屋时才知屋外设有围墙，胜华公司违背了承诺，本案无法交房的原因是因胜华公司隐瞒事实造成。2、胜华公司已将双方签订的《商品房买卖合同》进行了网上备案，已明确了房屋的买受人是晋源公司，胜华公司并未将房屋交与方守宝占有使用，而是交给案外人晋源公司使用至今，侵犯了方守宝的合法权益，请求二审法院查明事实，依法驳回胜华公司的上诉请求。
对于原判所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：方守宝与胜华公司之间就涉案房屋的买卖事宜已签订了《商品房买卖合同》，方守宝已缴纳2万元购房定金，且该合同已在合肥市房地产管理局进行了备案，故应视为该合同的签订系双方当事人真实意思表示，合法有效。胜华公司已在报纸上刊登“交房公告”，并用快件的方式将交房通知送达给方守宝，但方守宝以胜华公司交付的房屋与口头承诺不符拒绝办理交房手续的理由并不能成立，胜华公司无法交房的原因应归责于方守宝，但自方守宝2013年11月28日起诉要求胜华公司继续履行合同交付房屋时至今，涉案房屋仍被案外人晋源公司占有和使用，未交付给方守宝。故原审法院判决胜华公司自2012年1月1日起支付逾期交房违约金不当，违约金可自方守宝起诉之日起开始起算。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民一初字第00328号民事判决中第一、三项；
二、变更合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民一初字第00328号民事判决中第二项为：安徽胜华投资管理有限公司自判决生效之日起十日内向方守宝支付逾期交房违约金（以1211991元为基数，自起诉之日起按每日万分之二计算至实际交房之日止）。
如未按本判决指定期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费9450元，由方守宝负担。二审案件受理费3233元由安徽胜华投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年四月十六日
书 记 员 于成冲
附：相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。