浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭富民初字第1920号
原告（反诉被告）：杭州蔚然实业有限公司，住所地：杭州市富阳区东洲街道沿山路331号。
法定代表人：林百奎，董事长。
委托代理人：蔡苏仙，浙江天和天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州搏迈家私有限公司，住所地：杭州市富阳区经济开发区主体区块（鸡笼山村）。
法定代表人：许永锋，董事长。
委托代理人：丁红霞，浙ＸＸ光律师事务所律师。
原告杭州蔚然实业有限公司（简称蔚然实业）诉被告杭州搏迈家私有限公司（简称搏迈家私）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理。2014年10月16日，被告搏迈家私提起反诉，本院经审查决定受理，并与本案合并审理。依法由审判员戚利尧适用简易程序，于2014年11月12日公开开庭进行了审理。后组成合议庭，于2015年1月14日公开开庭进行了审理。原告（按本诉表述，下同）蔚然实业的委托代理人蔡苏仙、被告搏迈家私的委托代理人丁红霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔚然实业起诉称：原、被告2013年2月28日签订《工业厂房租赁合同》，由被告承租原告位于杭州市富阳区（原富阳市）高尔夫路（沿山路）331号的厂房。合同约定租赁期限为3年，即2013年3月1日至2016年2月29日，2013年2月28日办理租赁厂房交付手续；合同约定第一年租金250000元，第二年租金280000元，第3年租金300000元，租金每半年支付一次，每次提前30天支付，先付租金后用房；合同同时约定，租赁期间被告所消耗的水电费由被告承担。合同对租赁房屋的维修、装修、违约等相关事项进行了约定。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告只支付了第一年的房租以及第二年上半年度房租（即第二年2014年3月1日至2014年8月31日房租），第二年下半年度（2014年9月1日至2015年2月28日）房租，依约应提前30日支付，即应于2014年8月1日支付，被告未依约按时支付，也未按约定支付相关水电费用。因被告逾期支付租金，拖欠水电费等相关费用，原告曾多次催讨，要求其履行租赁合同，依约支付相关费用，但被告多方推诿，至今未支付应付费用。被告拖欠原告房租及其他相关费用，给原告造成巨大经济损失。要求：一、判令被告继续履行2013年2月28日与原告签订的《工业厂房租赁合同》；二、判令被告立即支付房屋租金140000元，水电费6433.89元，违约金8493.16元（按合同约定，逾期支付应付费用，每日按应付费用的千分之一计算违约金，从被告应支付租金之日2014年8月1日开始至2014年9月28日，共58天），利息1303元（按银行同期贷款利率年5.6%计算，从被告应支付租金之日2014年8月1日开始至2014年9月28日，共58天），共计156230元，及至被告付清上述款项之日止的利息损失；三、本案诉讼费由被告承担。2014年11月12日，原告变更诉讼请求，要求：一、判令被告立即支付房屋租金140000元，水电费6433.89元，违约金8493.16元（按合同约定，逾期支付应付费用，每日按应付费用的千分之一计算违约金，从被告应支付租金之日2014年8月1日开始至2014年9月28日，共58天），利息1303元（按银行同期贷款利率年5.6%计算，从被告应支付租金之日2014年8月1日开始至2014年9月28日，共58天），共计156230元，及至被告付清上述款项之日止的利息损失；二、判令被告赔偿原告损失300000元，因违约解除《关于厂房租赁合同》支付违约金100000元；三、本案诉讼费由被告承担。2015年1月14日，原告在庭审中明确：坚持起诉时主张的诉讼请求；如法院认为不可能继续履行合同，主张变更后的诉讼请求。
原告蔚然实业为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供下列证据材料：
1、《工业厂房租赁合同》一份，证明原、被告于2013年2月28日成立租赁关系，租期为3年；第一年租金250000元，第二年租金280000元，第3年租金300000元，约定了租金支付时间；约定租赁期间被告消耗的水电费由被告承担；约定被告逾期支付租金的违约责任。
2、照片一张，证明涉案房屋仍由被告控制继续使用的事实。
3、《建筑工程施工许可证》一份、《国有土地使用证》一份，证明原告对出租房屋享有所有权。
4、《协议》一份，证明原告租赁物没有任何瑕疵，被告也认为对原告造成的损失应当赔偿，被告认同给原告造成的损失要赔偿230000元。
被告搏迈家私答辩称：原告陈述双方存在租赁合同关系以及租期租金支付方式与事实一致，但是原告认为被告拖欠其租金以及相应费用不是事实。被告在年初就与原告联系，2014年9月1日起不续租原告房屋，与双方合同约定一致，所以原告认为被告拖欠租金，被告不予认可。原告提供给被告的房屋有严重漏水问题，被告是经营高档家俱卫浴的企业，原告提供的展厅已经不适合被告经营使用，被告按照合同约定提前告知原告。原告要求继续履行合同和赔偿损失没有依据，且其要求支付的违约金过高，请求法院调整，原告要求支付违约金和利息不能双重计算。要求法院依法判决。
被告搏迈家私为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供证据材料。
照片一组，证明原告出租房屋存在瑕疵，漏水严重，附近环境脏、乱、差，以及被告现在的展厅干净亮洁的事实。
被告搏迈家私反诉称：被告系生产经营高档卫浴及家俱、家居产品、铜门、钢门、木门企业，因产品展示需要，与原告签订《工业厂房租赁合同》一份，被告租赁原告位于杭州市富阳区高尔夫路（沿山路）331号的厂房，用作展示厅。租期3年，自2013年3月1日至2016年2月29日。合同签订后，被告支付给原告保证金50000元，并依约支付租金。在租赁期间，被告多次向原告反映房屋漏水事宜及租赁区内环境卫生问题，原告无动于衷。无奈，被告于2014年年初即通知原告要求提前终止合同。2014年8月底，被告撤离租赁场地。被告认为，原告提供的租赁物已完全不适租，而且也给被告造成了损失，其已构成违约。要求：一、判令终止被告与原告2013年2月28日签订的《工业厂房租赁合同》；二、判令原告返还被告保证金50000元；三、判令原告支付违约金100000元；四、判令原告赔偿损失2000元；五、本案诉讼费由原告承担。
被告搏迈家私为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供下列证据材料：
1、照片一组，证明原告提供的租赁场地存在瑕疵，房屋存在漏水和环境脏乱差的问题；被告目前已经有新的展厅，展厅环境良好，符合被告产品质量要求。
2、收条及汇款凭证一份，证明被告依约支付租金及保证金。
3、《工业厂房租赁合同》一份，证明被告与原告存在租赁关系，被告需支付原告保证金50000元的事实。
原告蔚然实业答辩称：被告要求解除《工业厂房租赁合同》于法无据。原、被告签订《工业厂房租赁合同》，明确约定双方权利义务。合同签订后，原告依约交付房屋，租赁房屋无任何瑕疵。合同约定出租房按租赁物现状交付使用，被告对合同条款认可，即对租赁物交付时的状态表示认可，已对租赁物进行审查而无瑕疵继而进行承租。因此，被告应按合同要求，在租赁物交付使用之后依约支付租金。被告称租赁期间多次向原告反映房屋漏水事宜及租赁区内的环境卫生问题，原告无动于衷。该事实主张失实。首先，原告从来没有接到过被告对于房屋漏水问题及环境卫生问题的反映；其次，房屋并无漏水问题，租赁区内环境良好，完全可供被告承租使用，即完全符合继续履行合同的条件。被告称2014年初即通知原告要求提前终止合同，该主张失实。原告从来未接到过被告要求提前终止合同的通知。至于被告于2014年8月底擅自搬离租赁场地也从未与原告商量，也未通知原告。被告究竟何时搬离租赁场地，原告毫不知情，至今该租赁场地仍在被告控制中。因此，被告与原告之间无法定解除合同事由，被告的主张也不满足双方约定终止合同的事由，故被告要求终止《工业厂房租赁合同》于法于理无据。原告依照《工业厂房租赁合同》履行了相应义务，被告也应当履行合同，支付应付款项。被告要求原告归还保证金50000元无任何依据。《工业厂房租赁合同》约定保证金条款，目的是避免被告不合理使用房屋或不按合同约定支付租金。被告现已违约，未按照约定支付租金及水电费，在未通知原告的情况下擅自搬离租赁地，故原告有理由没收保证金。被告要求原告支付违约金100000元无任何依据。《工业厂房租赁合同》约定违约金条款：在租赁期间被告将厂房转租需事先征得原告书面同意，如擅自转租转让，原告可收回租赁物，并由被告承担违约金100000元；租赁期间被告及时支付房租即其他一切费用，如逾期支付，则逾期期间按日千分之一承担违约金。如逾期超过一个月不付，则原告有权解除合同，由被告承担违约金100000元。任何一方违约解除本合同的，违约方应向守约方支付违约金100000元。现被告已违约，应按照约定支付违约金。被告要求原告承担违约金的主张无任何依据。被告诉称损失毫无依据。要求驳回被告的反诉。
原告蔚然实业就反诉未向本院提供证据材料。
原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
原告提供的证据1、3，被告无异议，本院认为具有证明效力。证据2，被告对真实性没有异议，但认为照片仅反映厂房外观情况，其内部被告已于2014年8月底腾空。本院认为，被告对证据提出的异议成立，证据2不具有证明效力。证据4，被告认为协议上的内容，水笔书写的内容是原告单方意思表示，不具有证明力。本院认为，协议约定双方签字后生效，现协议未经双方签字确认，不具有证明效力。被告提供的本诉证据，原告对三性有异议，认为不能确认拍摄地点，不能证明房屋漏水及房屋不能达到租赁用途，对被告拟证明现在租用展厅的照片的真实性有异议，无法确认。本院认为，原告对证据提出的异议成立，证据不具有证明效力。被告反诉提供的证据1，原告对三性有异议，认为不具有证明力。本院认为，证据1的真实性无法确认，不具有证明效力。证据2、3，原告无异议，本院认为具有证明效力。
本院经审理，认定如下事实：
2007年5月15日，原告经审批取得座落杭州市富阳区高尔夫路331号的国有土地使用权，2010年11月12日取得建筑工程施工许可证，并在上述地块建成厂房。2013年2月28日，原、被告签订《工业厂房租赁合同》一份，约定：甲方（原告）将其合法拥有的厂房出租给乙方（被告）使用；厂房座落杭州市富阳区高尔夫路（沿山路）331号，租金第一年250000元，第二年280000元，第三年300000元；面积2770平方米；租赁期限3年，从2013年3月1日起至2016年2月31日（应为28日）止。甲方按租赁物现状交付乙方使用，双方在2013年2月28日办理交付手续；租金每半年支付一次，提前30天支付；先付后用；合同保证金为50000元；租赁期间，甲方保证乙方用电10kva，甲方负责安装总表，乙方负责安装分表。分表后由乙方负责解决，乙方单独装电表并按实际用电量支付电费，基本电费及损耗按租赁方各方用电量按比例承担，各租赁方分表统一安装在配电房（变压器为租赁方共用）；水费也单独装表由乙方按实际用水量加上损耗，按水厂当期价格支付。上述水电费，甲方在收到缴费通知后告知乙方应缴费数额，由乙方在缴费期间届满前3天内支付甲方或直接缴费；租赁期间，乙方及时支付房租以及其他支付的一切费用，如逾期支付，则逾期期间按日千分之一承担违约金，如逾期超过一个月不付，则甲方有权解除本合同，并由乙方承担违约金100000元；合同签订后甲乙双方如需提前终止合同，应提前六个月通知另一方，如双方同意则签订补充协议解除本合同，否则本合同仍应继续履行；双方任何一方违约解除合同的，违约方应向守约方支付违约金100000元，守约方还有其他损失的，违约方承担全部赔偿责任。合同还约定其他相关条款。合同签订后，原告依约交付租赁房屋，被告依约支付保证金50000元及2013年3月1日至2014年8月31日止的租金。2014年8月1日，被告未依约提前30天向原告支付2014年9月1日起至2015年2月28日止的租金。2014年8月底，被告未通知原告，也未与原告协商一致，搬离租赁房屋，未将房屋钥匙直接交付原告。
本院认为：原、被告签订的《工业厂房租赁合同》，双方意思表示真实，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告应全面履行合同义务。被告未依约支付原告2014年9月1日起至2015年2月28日止的租金，其行为构成违约，应依法承担违约责任。鉴于被告已实际搬离租赁房屋，致使不能实现合同目的，被告要求解除合同，本院予以支持。但被告搬离租赁房屋的行为，属于违约行为，应依照合同约定承担违约责任，故原告要求被告支付违约金100000元，理由正当，本院予以支持。对于被告主张违约金约定过高的抗辩意见，本院根据本案实际情况，认为被告的抗辩意见不成立，本院不予采信。原告以房屋无法出租，要求被告赔偿相当于2015年3月1日至2016年2月28日止的租金损失300000元。本院认为，《工业厂房租赁合同》约定双方如需提前终止合同应提前六个月通知另一方，被告2014年10月16日反诉要求解除合同，至2015年4月15日满六个月，本院对于被告要求解除合同的反诉请求已予以支持，故其中2015年3月1日起至2015年4月15日止按照300000元每年计算的租金损失，理由正当，本院予以支持。原告要求被告承担逾期支付租金的违约金，又要求被告支付逾期付款利息，缺乏理由，本院不予支持；要求被告支付水电费及利息，证据不足，本院不予支持。对于保证金，双方在合同中并未约定如被告违约，原告有权没收保证金，故被告要求退还保证金，理由正当，本院予以支持。被告以原告提供的租赁房屋不适租为由，要求原告承担违约金100000元，证据不足，缺乏理由，本院不予支持；要求原告赔偿损失2000元，未提供证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）杭州蔚然实业有限公司与被告（反诉原告）杭州搏迈家私有限公司于2013年2月28日签订的《工业厂房租赁合同》；
二、被告（反诉原告）杭州搏迈家私有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杭州蔚然实业有限公司租金140000元，并支付按照日140元自2014年8月1日起计算至判决确定的履行之日止的违约金；
三、被告（反诉原告）杭州搏迈家私有限公司赔偿原告（反诉被告）杭州蔚然实业有限公司2015年3月1日起至2015年4月15日止按照每月25000元计算的经济损失，于本判决生效之日起十日内付清；
四、被告（反诉原告）杭州搏迈家私有限公司支付原告（反诉被告）杭州蔚然实业有限公司违约金100000元，于本判决生效之日起十日内付清；
五、原告（反诉被告）杭州蔚然实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）杭州搏迈家私有限公司保证金50000元；
六、驳回原告（反诉被告）杭州蔚然实业有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）杭州搏迈家私有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8363元，保全费1320元，由原告（反诉被告）杭州蔚然实业有限公司负担5363元，由被告（反诉原告）杭州搏迈家私有限公司负担4320元；反诉案件受理费1670元，由原告（反诉被告）杭州蔚然实业有限公司负担550元，由被告（反诉原告）杭州搏迈家私有限公司负担1120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［款汇：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68］。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴贤祥
审 判 员 戚利尧
人民陪审员 张荣华
二〇一五年三月十三日
代书 记员 吴翰佩