北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第30157号
原告北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。
注册号：×××。
法定代表人于庆新，董事长。
委托代理人马莉，女。
委托代理人连桂花，女。
被告祁德贵，男，1967年9月5日出生。
委托代理人彭玲吾（祁德贵之妻）。
原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）与被告祁德贵物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员胡喜辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司委托代理人马莉、连桂花与被告祁德贵及其委托代理人彭玲吾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告均豪物业公司诉称，我公司于2009年至2012年12月31日期间每年均与润千秋佳苑业主委员会签订物业服务合同，合同约定小区住宅物业服务费为2元每月每建筑平方米，需在每个交费期满前一次性交纳当期物业服务费，如业主不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，我公司有权要求其按照应交物业费总额的每日3‰标准支付违约金。祁德贵是润千秋佳苑小区3号楼1单元×室业主，房屋面积202.37平方米，其从2007年12月30日起拒不交纳物业服务费及相关费用，我公司多次催收无果，其行为严重侵害了我公司的合法权益及润千秋佳苑小区已经交费业主的权益。根据我国相关法律的规定诉至贵院。现诉讼请求：1、请求判令祁德贵支付2007年12月30日至2014年11月18日期间拖欠的物业费35025.75元，代收垃圾清运费210元；2、请求判令祁德贵支付违约金29991.23元；3、本案诉讼费由祁德贵承担。
被告祁德贵辩称，我认为均豪物业公司主张的诉讼请求，除180元垃圾清运费外，均无事实和法律依据，依法应予驳回，并由其承担全部诉讼费。理由如下：一、均豪物业公司主张的物业费大部分已超过诉讼时效，不应得到法院的支持。二、均豪物业公司自2007年以来一直不能按照物业管理条例和合同的要求提供物业服务，已构成多方面的完全违约，我有权拒交物业费并合法行使抗辩权。其具体违约行为表现为未能履行合同约定承担房屋公共部位的日常维修、养护和管理；未能履行合同规定的提供有效物业服务；违反合同规定，未定期公示非保修期内收费标准，并乱收维修费。三、均豪物业公司违约给我造成的损失已远远超过了物业费，其无权再主张物业费，还应当赔偿由此给我造成的经济损失，这点仅做为答辩意见，本案不提出反诉，保留另诉的权利。综上，均豪物业公司的违约行为不仅损害了我的权益，更损害了全体业主的合法权益，也损害了海淀区和谐、宜居、美好、文明的城市形象。请求驳回其全部诉请。
经审理查明，祁德贵系北京市海淀区润千秋佳苑小区3号楼1单元×室的业主，其于2006年10月办理入住手续，该房屋建筑面积为202.37平方米，房屋性质为住宅。均豪物业公司与该小区开发单位华岳原林投资（北京）有限公司签订有《东北旺工具厂住宅小区前期物业服务合同》，约定均豪物业公司为润千秋佳苑小区提供物业服务，合同期限自2005年10月1日起，物业服务费价格为每月每平方米2.35元，合同第十八条第3款约定业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起加收应缴费用的万分之三十。上述合同到期后至2008年12月31日，均豪物业公司继续为该小区提供物业服务。后该小区成立海淀区润千秋佳苑业主委员会，该业主委员会委托均豪物业公司（原名称为北京市均豪物业管理有限责任公司，2011年10月28日更名为北京市均豪物业管理股份有限公司）作为小区的物业服务企业，2009年1月1日至2014年12月31日期间，双方均签订有《北京市物业服务合同》（其中合同期限为2013年1月1日至2013年12月31日的合同系由均豪物业公司下属的北京市均豪物业管理股份有限公司居用分公司与业主委员会签订，该分公司无法人资格）。双方物业服务合同约定：物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，2009年1月1日至2013年12月31日期间物业费收费标准为高层住宅为2元每月每平方米，2014年1月1日至2014年12月31日期间物业费收费标准为高层住宅2.35元每月每平方米；除合同期限为2012年1月1日至2012年12月31日的合同约定一年为一个交费期外，其余合同均约定半年为一个交费期，业主应在每个交费期满前一次性交纳当期物业费，也可以与均豪物业公司协商一次性缴纳两个以上基本交费期物业服务费；业主应按时交纳物业费，逾期不交按照应交物业费总额每日3‰的标准支付违约金。此外，双方还就物业服务内容、物业服务标准、物业服务考评及考核细则等进行了约定。现祁德贵尚未交纳2007年12月31日至2014年11月18日期间的物业费，其主张其房屋楼顶自2008年开始漏水，向均豪物业公司报修过多次但均未修好，其房屋承重墙开裂，暖气一直不热，故不同意支付物业费。另查，润千秋佳苑小区的居民生活垃圾清运费系由均豪物业公司按每户每年30元的标准代收代缴，对均豪物业公司主张的垃圾清运费，祁德贵予以认可。
上述事实，有双方当事人陈述、《东北旺工具厂住宅小区前期物业服务合同》、《北京市物业服务合同》、名称变更通知、关于调整委托清运垃圾运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知、照片等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，均豪物业公司与华岳原林投资（北京）有限公司签订的《东北旺工具厂住宅小区前期物业服务合同》及海淀区润千秋佳苑业主委员会与均豪物业公司签订的《北京市物业服务合同》均合法有效，对小区全体业主均具有约束力，在均豪物业公司提供物业管理服务的情况下，祁德贵理应按照物业服务合同约定的标准交纳相应物业费。另2008年10月2日至2008年12月31日期间，均豪物业公司为该小区提供了物业服务，双方形成事实上的物业服务关系，祁德贵亦应交纳相应的物业费。故祁德贵现应支付均豪物业公司2007年12月31日至2014年11月18日期间的物业费，物业费标准本院根据均豪物业公司与华岳原林投资（北京）有限公司、与业主委员会签订的物业服务合同予以确定，具体数额，以本院计算的为准。庭审中，祁德贵对均豪物业公司主张的垃圾清运费没有异议，本院对该项诉请予以支持。考虑到祁德贵未交纳物业费系因其房屋楼顶漏水等原因，不存在恶意，故对均豪物业公司要求祁德贵支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因祁德贵所拖欠物业费系连续拖欠，故无超过诉讼时效之问题，祁德贵的该项抗辩，本院不予采信；祁德贵主张因房屋楼顶漏雨等问题而拒不交纳物业费，无事实及法律依据，本院不予采信，但祁德贵以上述房屋问题主张权利时均豪物业公司应积极予以配合。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、祁德贵于本判决生效后七日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司二○○七年十二月三十一日至二○一四年十一月十八日的物业费人民币三万五千零二十五元七角五分；
二、祁德贵于本判决生效后七日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司二○○七年十二月三十一日至二○一四年十一月十八日的垃圾清运费人民币二百一十元；
三、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。
如果祁德贵未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七百一十五元，由北京市均豪物业管理股份有限公司负担三百二十九元，已交纳；由祁德贵负担三百八十六元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 胡喜辉
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 李甜甜