海南省海口市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）海中法仲字第34号
申请人：刘志平，男，汉族，1964年10月16日出生。
委托代理人：蔡日东，丁樵，湖南五溪律师事务所律师。
被申请人：海南光华景瑞物业服务有限公司。
法定代表人：刘后桢，该公司总经理
委托代理人：卢诲民、陈蜀梅，海南威盾律师事务所律师。
申请人刘志平与被申请人海南光华景瑞物业服务有限公司（以下简称光华景瑞物业公司）申请撤销仲裁裁决纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判决员李燕但任审判长，代理审判员韩芬、彭彩燕组成的合议庭对本案公开开庭进行了审理。申请人刘志平，被申请人光华景瑞物业公司委托代理人卢诲民、陈蜀梅到庭参加诉讼，陈述了案件事实，并发表了辩论意见。本案现已审理终结。
申请人刘志平申请称：
一、海南仲裁委员会对本案无管辖权，其受理此案无法律依据。《仲裁法》第四条规定：“当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿达成仲裁协议。没有达成仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国仲裁法﹥若干问题的解释》第八条规定：“当事人订立仲裁协议后合并、分立的，仲裁协议对其权利义务的继受人有效”。该解释第九条规定：“债权债务全部或者部分转让的，仲裁协议对受让人有效，但当事人另有约定，在受让债权债务时受让人明确反对或者不知有单独仲裁协议的除外”。根据上述规定，结合本案实情，李志平与光华景瑞物业公司作为两个独立的民事主体，彼此之间没有建立任何民事法律关系，更谈不上选择通过仲裁方式解决纠纷达成仲裁协议了。洪都物业公司于2013年4月1日与光华景瑞物业公司签订了《高登大厦委托管理协议书》，在协议书中有仲裁协议条款的约定，但李志平与洪都物业公司也属两个独立的民事主体，彼此只存在债权债务关系，不存在合并、分立以及债权债务转让的法律事实，依法李志平不可能承接《高登大厦委托管理协议书》中的权利义务，自然该协议的仲裁条款不适用于李志平。
二、《高登大厦委托管理协议书》约定的仲裁条款因前置条件未完成，没发生法律效力。《高登大厦委托管理协议书》第七条第六项约定：“本协议履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方商定提请当地仲裁委员会仲裁。通过该条款不难看出，选择仲裁方式解决纠纷，必须完成双方协商或报请物业管理行政主管部门进行调解的前置程序，这属法律规定的特别约定，否则，仲裁程序便不能启动。
三、光华景瑞物业公司诉请李志平支付管理费，日常维护费、电梯费、滞纳金和电梯改造费欠缺依据。在现行的民法体系中，权利与义务是对等的。换言之，李志平对光华景瑞物业公司没有享受权利，依法就不应该对其承担义务。在上述中已阐明，李志平与光华景瑞物业公司之间无任何法律关系（既无约定又无法定关系），彼此之间谈不上权利义务关系问题。即便李志平与洪都物业公司存在债权债务关系，也因李志平在实现债权的过程，因法院的查封，执行不到位，致使李志平没有取得相应物权凭证和实物资产，对物业的占有、使用、收益和处分所有权利并未取得和享有，从而在客观上不可能享受到光华景瑞物业公司的管理服务，依法也就不应承担相应义务。
综上所述，李志平认为海南仲裁委员会对本案无管辖权，仲裁程序不符合约定条件而不能启动。同时，因李志平与被申请人之间无任何法律关系，李志平对争议标的物业服务没有取得产权凭证和实物，在客观上不可能接受到光华景瑞物业公司的管理和服务，光华景瑞物业公司提起相应主张缺乏事实和法律依据。然而海南仲裁委员会却不顾程序和实体，对本案枉法裁判，严重地损害了李志平的合法权益，为维护自身权益，依照《仲裁法》第五十八条的规定，申请法院依法撤销海南仲裁委员会（2013）海仲字第416号裁决书、一切诉讼费用由光华景瑞物业公司承担。
被申请人光华景瑞物业公司辩称：
一、海南仲裁委员会对本案享有管辖权。2003年4月1日，我公司与洪都公司签订前期物业管理合同--《高登大厦委托管理协议书》，协议书约定解决争议的方式为仲裁。2007年4月10日刘志平依据湖南省怀化市中级人民法院（以下称怀化市中院）（2000）怀中执字第74-2号《民事裁定书》取得了高登大厦第三、四层的所有权，依法成为高登大厦第三、四层的业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，可知，《高登大厦委托管理协议书》约定的仲裁条款适用于我公司与包括刘志平在内的全体业主。故，海南仲裁委员会对本案依约享有管辖权。
协商或报请物业管理行政主管部门进行调解并非启动仲裁的前置程序，我公司可径直提起仲裁解决纠纷。刘志平称协商或报请物业管理行政主管部门进行调解是提起仲裁的前置程序，显然这是刘志平对《高登大厦委托管理协议书》第七条第六项约定内容的曲解，该约定的表述是合同书写通常且普遍的表述形式，不能当然理解为协商或调解是提起仲裁的前置程序，这是十分荒谬的，且该约定也未明确约定未经协商或调解就不得提起仲裁。
三、仲裁裁决刘志平向我公司支付管理费、日常养护费及滞纳金有事实和法律依据。1、2007年4月10日，怀化市中院将高登大厦第三、四层的房屋产权裁给刘志平，根据《中华人民共和国物权法》第28条的规定，高登大厦第三、四层的产权所有人依法变更为刘志平。至于房屋在此之后仍处于查封状态及未及时办理过户，其根本原因在于长期以来刘志平对自己的产业不闻不问、不管不顾，怠于行使自己的权利。2、刘志平称未取得物权凭证和实物资产，客观上不能享受到答辩人的管理服务。显然，上述观点依法不能成立。根据《中华人民共和国物权法》第28条、31条的规定，可知，未取得物权凭证（即未办理过户登记）并不妨碍高登大厦第三、四层的产权所有人已变更为刘志平的法律事实成立。另根据《海南省物业服务收费管理办法》及《海南经济特区物业管理条例》的规定，不论业主房屋处于空置或使用状态，均应当缴纳物业管理费等相关费用。
综上，海南仲裁委员会对本案依约享有管辖权，裁决结果有事实和法律依据。请求贵院依法驳回刘志平的申请。
本院经审理查明：2003年4月1日，光华景瑞物业公司与高登大厦开发商海口洪都物业开发有限公司（以下简称洪都公司）签订一份《高登大厦委托管理协议书》，约定：由洪都公司将座落于海口市琼山区府城镇高登街高登大厦建筑面积约13000平方米，共1栋12层高层公寓楼，1至4层为商业铺面的物业管理事项委托光华景瑞物业公司管理，光华景瑞物业公司向高登大厦业主和物业使用人收取物业管理费及公共维修养护费、代收水电费、有线电视费等；委托管理事项包括整栋大厦的房屋，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理及按照物业管理条例所示的内容；管理期限为三年，待业主委员会成立后由其与光华景瑞物业公司确认是否延续或重新商签合同；物业管理服务费及养护费、水电费的收取标准按照《海南省物业条例》内容制定并报物价局核准后收取；协议第七条第6项约定，本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政部门进行调解，协商或调解不成的，双方商定提请当地仲裁委员会仲裁等。该协议书签约地点为海口市。
2004年10月14日，光华景瑞物业公司取得海南省发展与改革厅核发的《收费许可证》，依法取得对高登大厦业主收取物业管理服务费、车辆停放服务费的权利，并经海南省物价局核准，对高登大厦的综合服务管理等事项确定了收费标准。
怀化市中院在执行洪都公司与工行怀化营业部投资合同纠纷一案过程中，怀化市中院于2007年4月10日作出（2000）怀中执字第74-2号《民事裁定书》裁定将该案的申请执行人由工行怀化营业部变更为刘志平。2012年3月22日，怀化市中院作出（2000）怀中执字第74-6号《执行裁定书》裁定洪都公司将高登大厦第三、四层房产作价200万元抵偿给刘志平，并可持该裁定书到房地产管理等部门办理产权过户登记手续。同日，怀化市中院向海口市住房和城乡建设局、海口市琼山区住房保障和房产管理局发出（2000）怀中执字第74-6号《协助执行通知书》，要求两部门协助将高登大厦第三、四层房产过户登记至刘志平名下，并附（1999）怀中经初字第47号《民事调解书》及（2000）怀中执字第74-2号《民事裁定书》各一份。
光华景瑞物业公司认为刘志平系本案高登大厦三、四层业主，并多次向刘志平催缴物业管理费、日常维修养护费及电梯电费分摊等费用，但未果。2013年7月26日，光华景瑞物业公司向海南省仲裁委员会申请仲裁，请求裁决：1、刘志平向光华景瑞物业公司支付2007年4月至2013年4月4月高登大厦第三、第四层的管理费130071.04元、日常维修养护费34806.4元、电梯电费11443.2元、滞纳金172145.78元，合计348466.42元；2、刘志平向光华景瑞物业公司支付电梯改造费用30992元；3、刘志平承担仲裁费用。2014年3月10日，海南仲裁委员会作出（2013）海仲字第416号裁决书，裁决：1、刘志平应自本裁决生效之日起10日内向光华景瑞物业公司支付物管理费130071.04元，日常维修养护费34806.4元，滞纳金59759.25元，合计224636.69元；2、驳回光华景瑞物业公司其他仲裁请求；3、本案仲裁费14333元，由光华景瑞物业公司承担3440元，刘志平人承担10893元。刘志平不服该仲裁裁决，于2014年7月1日向本院提起申请撤销该仲裁之诉。故引起本案讼争。
另查明，高登大厦第三层房产的房屋所有权证号为府中公房证字第00003号、第四层房产的房屋所有权证号为府中公房证字第00004号，两层房产建筑面积均为1192平方米。怀化市中院分别于1999年11月11日、2006年6月19日、2010年4月6日及2011年3月30日、海口市琼山区人民法院于2006年4月7日对上述两房产进行查封。上述两层房屋至今空置。海南仲裁委员会是海南省内唯一的民商事仲裁机构，会址设在海口市。
以上事实，有海南仲裁委员会（2013）海仲字第416号裁决书及双方当事人的陈述佐证，可以采信。
本院认为，因怀化市中院（2000）怀中执字第74-6号《执行裁定书》已裁定洪都公司将高登大厦第三、四层房产作价200万元抵偿给刘志平，并可持该裁定书到房地产管理等部门办理产权过户登记手续。且刘志平对其是高登大厦第三、四层房屋所有人的事实未提出异议，因此，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，本院确认刘志平是高登大厦公寓楼的业主。
关于海南仲裁委员会对本案是否有管辖权的问题。光华景瑞物业公司与洪都公司（高登大厦开发商）签订的《高登大厦委托管理协议书》属于《前期物业服务合同》。尽管刘志平不是《前期物业合同》的合同相对人，但刘志平是高登大厦公寓楼的业主，享受了光华景瑞物业公司提供的物业服务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，《高登大厦委托管理协议书》中约定的仲裁条款对刘志平有约束力。海南仲裁委员会是海南省内唯一的民商事仲裁机构，海南仲裁委员会对本案有管辖权。刘志平提出海南仲裁委员会对本案没有管辖权及《高登大厦委托管理协议书》不适用于其的理由不成立，本院不予支持，
关于刘志平提出本案的仲裁前置问题。法律未规定双方当事人在协议中关于“在履行协议中如发生争议，双方应协商解决，协商不成。”是仲裁的前置程序，因此，光华景瑞物业公司与洪都公司在《高登大厦委托管理协议书》第七条第六项中关于本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政部门进行调解，协商或调解不成的约定不是法律规定的仲裁前置程序。此外，上述协议中没明确约定双方应采取何种方式协商解决，光华景瑞物业公司在通知高登大厦三、四层的业主支付物业管理费用未果的情况下，选择向海南仲裁委员会申请仲裁裁决，未违反协议约定和法律规定。刘志平提出必须完成双方协商或报请物业管理行政主管部门进行调解的前置程序，否则仲裁程序不能启动的理由，没有法律依据，本院不予采纳。
至于刘志平应否支付光华景瑞物业公司物业管理费等费用的问题。因该问题属于仲裁裁决在认定事实和实体方面的裁决，不属于人民法院在审理撤销仲裁案件时所应当审查的范围，故本院不予审理。
综上，因本案涉及的《高登大厦委托管理协议书》约定了仲裁条款，刘志平提供的证据不足以证明海南仲裁委员会（2013）海仲字416号仲裁裁决书存在《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的人民法院应当撤销仲裁裁决的情形，故刘志平提出的申请撤销海南仲裁委员会（2013）海仲字416号仲裁裁决书的请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，裁定如下：
驳回申请人刘志平申请撤销海南仲裁委员会（2013）海仲字416号仲裁裁决书的请求。
案件受理费400元，由申请人刘志平负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李 燕
代理审判员 韩 芬
代理审判员 彭彩燕
二〇一四年八月十五日
书 记 员 周 娟