江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）灌民初字第00979号
原告刘德军。
委托代理人王德智，连云港市法院离退休工作者协会法律工作者。
被告蒋小玲。
被告任飞。
被告杨仕超。
委托代理人吴长征，浙江新希望律师事务所律师。
被告曹晓明（系被告杨仕超的妻子）。
被告陈柏灿。
被告石云霞。
被告灌云县宏达房地产开发有限公司。住所地，江苏省灌云县伊山镇胜利西路**号。
法定代理人王志华，该公司经理。
原告刘德军诉被告蒋小玲、任飞、杨仕超、曹晓明、陈柏灿、石云霞、灌云县宏达房地产开发有限公司确认合同有效纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理，依法组成合议庭于2015年2月26日公开开庭进行了审理。原告刘德军及其委托代理人王德智，被告任飞，被告杨仕超的委托代理人吴长征到庭参加诉讼。被告蒋小玲、曹晓明、陈柏灿、石云霞、灌云县宏达房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告刘德军诉称，2003年2月份，被告杨仕超、陈柏灿来灌云县投资开发灌云县城新村中路4号地块。由原告刘德军、王恒桂为其招商引资，并办理了有关手续，帮助其协调了各方面的关系，使被告杨仕超、陈柏灿在灌云县开发顺利。
2005年3月18日，以被告杨仕超、陈柏灿为首的被告灌云县宏达房地产开发公司，依据灌政发（2001）151号文件第10条规定，从该项目纳税之日起，两年半内按实际入库税金的5%给予一次性奖励，应提奖金为2386万元，另外2%的中介费由投资商负责，而将其开发的灌云县城新村中路4号地块中的2号地块由北向南13号门面房一间（40多平方米）及二楼两间（80多平方米）的房屋，即灌云县伊山镇新民中路路东137号门面房（灌房权证伊山字第××），赠送给原告刘德军作为介绍回报（此赠与行为实质是买卖行为）。原告刘德军依据此文件应获得47.63万元的奖金，接受了此赠与的房屋，取得了该房屋所有权，一直使用至2013年5月份，原告实际占有九年有余。被告灌云县宏达房地产开发有限公司于2003年2月18日对原告进行房屋赠与行为合法有效，原告刘德军也接受了赠与房屋，虽然没有办理产权登记手续，但是原告对此房屋是合法占有。
2013年5月，被告蒋小玲、任飞持涉案房屋的产权证向人民法院提起排除妨碍诉讼，并带人强行抢占涉案房屋。
2014年6月，原告查阅被告蒋小玲、任飞办理该房屋产权证书的程序及材料发现，该房屋已被被告杨仕超、陈柏灿等人于2012年8月15日，以927300元出让给了原告蒋小玲、任飞。涉案房屋已经被原告刘德军占有十年有余，被告蒋小玲、任飞均为本县居民，明知涉案房屋已归原告所有，仍然与被告陈柏灿、杨仕超签订房屋买卖合同，显然是故意损害原告的行为。涉案房屋系被告灌云县宏达房地产开发有限公司开发，至今该公司仍然在经营之中，被告杨仕超、陈柏灿系该公司股东，对该房屋没有所有权，无权出售该房屋，被告方之间的买卖关系无效，不能成立。
综上，原告刘德军以自己的实际行动赢得被告杨仕超、陈柏灿的感动，于2005年3月18日获得两被告的财产赠与，原告虚心接受并实际占有十年有余。被告杨仕超、陈柏灿却于2012年8月15日将涉案房屋出售给被告蒋小玲、任飞，是典型的一房二卖行为，也是典型的欺诈行为，给原告造成极大的损失和心理障碍。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求判令：1、确认房屋赠与承诺书有效；2、确认被告蒋小玲、任飞、杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞签订买卖合同无效；3、本案的诉讼费用由被告方承担。
被告任飞辩称：我和对象蒋小玲花钱买房手续齐全，不同意退房。
被告杨仕超辩称：1、本案原告刘德军诉讼请求是两个法律关系的确认，一个是确认房屋赠与承诺书有效，被告杨仕超不是赠与承诺书的双方当事人，所以主体不适格。第二个诉请是确认被告方签订的买卖合同无效，由于这个被告杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞四人就是诉争房屋的所有人，所以将自己所有的房产卖给被蒋小玲、任飞的买卖行为合法有效，且已经经过房屋产权登记部门的登记，请求驳回原告的诉讼请求。2、原告一直认为从2005年开始占用诉争房产，使用了十年之久，但是原告的占用是非法占用，没有经过房屋所有权人和开发商同意。为此房产开发商及被告杨仕超、陈柏灿一直在信访但没有结果，所以才被原告占用十年之久，原告不能据此就是理所当然的。
被告蒋小玲、曹晓明、陈柏灿、石云霞、灌云县宏达房地产开发有限公司未作答辩，亦未提交证据。
经审理查明：
2003年，灌云县宏达房地产开发公司开发建设位于灌云县伊山镇新民中路段的房地产。2005年3月18日，灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部向原告刘德军出具《承诺书》（以下简称《承诺书》），内容为“因陈柏灿、杨士超投资开发灌云县城新村中路4号地块门面房和商品房是由刘德军招商引资开发，故特承诺将2号地块由北向南13号门面房壹间（40多平方）及二楼两间（80多平方）赠送给刘德军作为介绍回报，特此承诺。”涉案房屋被原告刘德军占有使用，但未办理房地产所有权登记。
灌云县宏达房地产开发公司改制，2006年6月10日公司名称变更为灌云县宏达房地产开发有限公司。根据灌云县企业改制集中扫尾工作指挥部作出的灌企改指复（2007）2号文件，“鉴于宏达房地产开发公司改制实际情况，经研究，同意将原宏达房地产开发公司开发的尚未销售的房地产用于偿还给原投资商自行销售”。
2007年2月9日，灌云县宏达房地产开发有限公司将涉案房屋的所有权登记在被告杨仕超、陈柏灿、石云霞、曹晓明名下，房屋座落于灌云县伊山镇新村中路路东137号门面。后被告杨仕超、陈柏灿、石云霞、曹晓明将涉案房卖给被告蒋小玲、任飞，双方签订房地产买卖契约，被告蒋小玲、任飞于2012年8月15日取得涉案房屋所有权证，于2012年8月21日取得国有土地使用权证。2013年2月22日蒋小玲、任飞以刘德军、马腊敏为被告起诉至本院，要求刘德军、马腊敏返还房屋，后蒋小玲、任飞撤回起诉，本院予以准许。2013年5月，原告刘德军被迫搬出涉案房屋。现被告蒋小玲、任飞占有使用涉案房屋。
在诉讼过程中，被告杨仕超申请对原告举证的《承诺书》落款时间处是先打印文字后盖章，还是先盖章后打印文字进行鉴定。本院经法定程序，委托苏州同济司法鉴定所进行鉴定，鉴定意见：标称日期为2005年3月18日的《承诺书》上“2005年3月18日”打印字迹形成于红色印文之前。被告杨仕超支付鉴定费9400元。
上述事实，有原、被告双方当庭部分陈述；原告刘德军举证的房地产买卖契约、房屋所有权证，灌云县宏达房地产开发有限公司工商档案查询，《承诺书》，《灌云县引荐协办招商引资项目登记表》；被告任飞举证的国有土地使用权证、房屋所有权证；及被告杨仕超举证的灌云县伊山镇新民中路路东137号门面查询结果，房屋所有权证存根，信访材料，灌企改指复（2007）2号文件；本院从灌云县房地产管理处调取的查询结果、房屋所有权证存根、房屋所有权登记申请表、现金完税证、房地产买卖契约在卷佐证，本院予以确认。
对于原告刘德军举证的2001年11月2日灌云县人民政府灌政发（2001）151号政府文件，拟证明根据该文件第10条规定“继续实行鼓励引荐外资的奖励政策。凡是为县引荐外资项目有功者，从该项目纳税之日起，两年半内，按实际入库税金的5%给予一次性奖励。”该证据是县政府针对外商投资企业、招商引资的相关规定，与本案没有关联性，本院不予认定。
对于原告刘德军举证2003年2月18日灌云县宏达房地产开发公司出具的证明。该证明为复印件，被告杨仕超不予认可，原告未能提供该证明原件予以核对，本院依法不予认定。
对于原告刘德军举证的2003年12月23日《灌云县招商引资奖励申报表》，申报单位（引荐人）江苏省灌云县国家税务局意见“王恒桂同志系我局退休干部，请按灌政发（2001）151号文件兑现奖励”。该申报表系江苏省灌云县国家税务局针对其退休干部王恒桂的申报，与本案没有关联性，本院不予认定。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于原告刘德军主张基于其对灌云县宏达房地产开发公司开发建设房地产项目的贡献，涉案房屋作为介绍回报赠送给原告，请求确认《承诺书》有效的诉讼请求。本院认为，该《承诺书》加盖的是灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部的印章，房屋销售部是公司内部机构，只有在公司特别授权的情况下，才能代表公司作出将涉案房屋赠送给原告刘德军作为介绍回报的承诺，原告刘德军未提供证据证明房屋销售部有权代表公司作出该承诺，亦没有提供证据证明该承诺行为得到公司授权或追认。故原告刘德军请求确认承诺书有效的诉讼请求，无事实依据，本院依法不予支持。如果原告有证据证明其与被告灌云县宏达房地产开发有限公司之间形成的居间关系未获相应报酬，原告可依法另行主张相关权利。对于原告刘德军请求确认被告杨仕超、陈柏灿、石云霞、曹晓明与被告蒋小玲、任飞签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。本院认为，原告刘德军没有证据证明被告方买卖房屋行为存在合同无效的情形，故原告刘德军该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第六条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘德军的诉讼请求。
本案案件受理费13070元，由原告刘德军负担；鉴定费9400元，由被告杨仕超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘玉新
代理审判员 梁承君
代理审判员 孔令雅
二〇一五年十一月六日
书 记 员 周岚岚
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
（二）《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
（四）《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。