云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第79号
上诉人（原审原告）张坤，男，1974年5月5日出生，汉族。
特别授权诉讼代理人陈永通，云南义成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李世红，女，1970年8月30日出生，汉族。
特别授权诉讼代理人张志华、李宁，云南治国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）曹航，男，1969年12月13日出生，回族。
被上诉人（原审被告）李恬婕，女，1987年4月30日出生，回族。
特别授权诉讼代理人王长江，云南弘石律师事务所律师。
上诉人张坤、李世红因与被上诉人曹航、李恬婕房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第3229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下法律事实：被告曹航与被告李世红于1996年4月5日登记结婚，于2011年12月24日自愿解除婚姻关系，于2011年7月11日又登记结婚，于2012年9月4日登记离婚。昆明市秀苑路高美云安小区A幢3单元1401号房屋现所有权人为被告李恬婕，房屋共有权人为被告曹航、李世红。2012年4月18日原告张坤（乙方）与被告曹航（甲方）签订了房产买卖经纪合同，案外人新亚房地产经纪有限公司（丙方）也在该合同上签章，该合同约定：1、甲乙双方通过丙方中介出售及购买位于昆明市秀苑路高美云安小区A幢3单元1401号房屋一套，建筑面积132.71平方米，成交价格1100600元；2、除不可抗力因素外，甲乙双方不可悔约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金；3、甲方承诺出售此房已征得全部共有人同意，如无法顺利交易则视为违约；4、甲乙双方约定交房时间在2012年7月20日前；5、乙方除先期支付甲方470000元作为还款赎证外，需于2012年4月30日再支付甲方430000元作为首付款。2012年4月23日，原告与被告曹航签订补充协议约定：还款赎证时间为2012年5月15日，交房时间修改为2012年9月30日以前，其余条款无变化。合同签订后，被告曹航于2012年4月23日收取了原告购房首付款现金430000元，2012年6月12日又收取原告购房款470000元。2012年5月21日就本案诉争房屋的出卖及代办房屋交易手续等事宜三被告与案外人张松签订委托合同并进行了公证。五华区法院在执行人杨淮与被执行人曹航民间借贷纠纷一案中，依法对昆明市秀苑路高美云安小区A幢3单元1401号房屋进行强制执行，本案被告李世红、李恬婕于2012年8月8日向五华区法院提出书面执行异议，认为其为上述房屋的共同共有人、所有权人，五华区法院强制执行该房屋侵害了共有权人、所有权人的合法权益，请求解除对上述房屋的诉讼保全，并撤销对上述房屋的强制执行。五华区法院于2013年9月22日作出（2012）五法执异字第1262-1号、（2012）五法执异字第1262-2号执行裁定书裁定驳回了李世红、李恬婕的执行异议，其中（2012）五法执异字第1262-1号执行裁定书已生效确认：李世红仅是执行的标的位于昆明市秀苑路高美云安小区A幢3单元1401号房屋的共有人之一，在杨淮诉讼曹航偿还欠款案之前，李世红与被执行人曹航已自愿解除婚姻关系，双方对夫妻共同财产及上述房屋的处置层协商作出约定，该涉案房屋分割给被执行人曹航享有，故李世红现已非该房屋的共有权人。（2012）五法执异字第1262-1号执行裁定书已生效确认：李恬婕虽然为昆明市秀苑路高美云安小区A幢3单元1401号房屋的所有权持证人，但李恬婕并非该房屋的实际所有权人，因为2012年9月被执行人曹航与妻子李世红协议解除婚姻关系。双方对夫妻共同财产即上述房屋处置时，并未征求利害关系人李恬婕的意见，而房屋在双方协商给被执行人享有后，李恬婕并未对双方协商分割给被执行人享有提出异议，由此可见，李恬婕仅是房屋的名义登记人，并非该房屋的实际所有权人。
另，原告当庭陈述导致昆明市秀苑路高美云安小区A幢3单元1401号房屋无法办理过户的原因在于被五华区法院查封，查封原因是被告曹航与案外人杨淮的民间借贷纠纷产生的诉讼所引起，三被告对此不持异议。
另查明，被告李恬婕提交的（2012）五法执异字第1262-1号执行裁定书已生效。昆明市秀苑路高美云安小区A幢3单元1401号房屋系三被告2006年购买并办理房屋登记，截止本案庭审终结时仍处于五华区法院查封状态，原告无法办理房屋过户手续。
原告张坤遂诉至一审法院，请求判令：1、解除原、被告签订的房产买卖经纪合同中原、被告之间的房屋买卖合同法律关系；2、三被告立即返还原告已经支付的购房款900000元，并且三被告对返还房款承担连带责任；3、三被告支付原告违约金220120元；4、三被告赔偿原告因本案诉讼而支付的律师代理费20000元；5、三被告承担本案的诉讼费和保全用。
一审法院认为：原告与被告曹航于2012年4月18日签订的房产买卖经纪合同中关于房屋买卖的约定合法有效，双方成立合法有效的房屋买卖合同法律关系。理由如下：涉案房屋现登记的所有权人为被告李恬婕，共有权人为被告曹航、李世红，但五华区法院（2012）五法执异字第1262-1号执行裁定书已生效确认李恬婕仅是涉案房屋的名义登记人，并非该房屋的实际所有权人，应当予以采纳。五华区法院（2012）五法执异字第1262-2号执行裁定书已生效确认李世红与曹航已自愿解除婚姻关系，双方对夫妻共同财产及涉案房屋的处置协商作出约定，涉案房屋分割给曹航所有，故李世红现已非该房屋的共有权人，但涉案房屋交易时间发生在被告曹航、李世红的夫妻关系存续期间，即在2012年9月4日登记离婚前，故涉案房屋在本案房屋买卖交易期间的实际共有权人为被告曹航、李世红。房产买卖合同上虽然只有被告曹航的签字，但合同签订之后，就涉案房屋的出卖及代办房屋交易手续等事宜三被告与案外人张松签订委托合同并进行了公证，在现有证据无法显示三被告是将涉案房屋卖与原告张坤以外的第三人情况下，只能推定该公证委托涉案房屋买卖的交易对象为原告，被告李世红对被告曹航将涉案房屋出卖给原告是知晓的。被告李世红在知晓的情况下，并未提出异议，所以房产买卖合同中关于房屋买卖的约定并不侵害被告李世红的房屋共有权，且原告与被告曹航真实意思表示，原告与被告曹航成立合法有效的房屋买卖合同法律关系。
关于合同解除的问题：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，本案中，涉案房屋被五华区法院查封而无法办理过户手续，导致本案房屋买卖合同目的无法实现，符合法定解除条件，故对原告主张解除原、被告签订的房产买卖经纪合同中原、被告之间的房屋买卖合同法律关系的诉讼请求，予以支持。
关于合同解除后购房款返还的问题：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，本案中，原告已向被告曹航支付购房款共计900000元，合同解除后，被告曹航依法应当向原告返还购房款900000元。根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外……”，本案中被告李世红在涉案房屋交易期间作为涉案房屋的共有权人，在对外关系上，应与被告曹航共同享有连带债权，承担连带债务，故被告李世红亦应向原告连带返还购房款900000元。被告李恬婕既不是涉案房屋共有权人，亦不是涉案房屋买卖合同的相对方，更没有收取过原告张坤购房款，依法不负有连带返还购房款责任。综上，一审法院判令被告曹航、李世红向原告张坤连带返还购房款900000元。
关于违约金支付的问题：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，本案中，原告张坤按约支付了购房款，被告曹航应按约履行房屋过户义务，但涉案房屋因被告曹航的过错被五华区法院查封而无法办理过户手续，被告曹航构成根本违约，应向原告承担违约责任。因被告李世红、李恬婕并非房产买卖经纪合同的相对方，承担违约责任的主体应以合同当事人为限，基于此被告李世红、李恬婕不应承担违约责任。但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”，本案违约金债务发生在被告曹航、李世红夫妻关系存续期间，在没有证据显示两被告对共同债务的承担有特殊约定并且被原告所知晓的场合，无论是夫一方或者妻一方的债务都应当由夫妻二人共同偿还，故本案涉及的违约金债务应按照夫妻共同债务处理，由被告曹航、李世红共同支付。庭审中，被告曹航认为违约金不需要调整，但被告李世红认为违约金220120元的金额过高并请求调整，一审法院根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅的性质，同时考虑到被告曹航收取原告购房款900000元至今未返还，资金占用长达两年多，给原告亦造成损失，酌情调整违约金为160000元，判令被告曹航、李世红共同支付原告违约金160000元。
原告主张的律师代理费合同中无约定且非本案诉讼必须产生费用，不予支持。被告曹航虽经一审法院合法传唤第二次开庭时未到庭应诉，但鉴于本案案件事实清楚，依法可以缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国物权法》第一百零二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告张坤与被告曹航于2012年4月18日签订的房产买卖经纪合同中的房屋买卖合同法律关系；二、由被告曹航、李世红于本判决生效之日起十日内连带返还原告张坤购房款900000元；三、由被告曹航、李世红于本判决生效之日起十日内共同支付原告张坤违约金160000元；四、驳回原告张坤的其他诉讼请求。本案案件受理费15061元（原告已预交），由原告张坤承担721元；由被告曹航、李世红共同承担14340元，两被告承担部分于本判决生效之日起十日内支付原告张坤。本案诉讼保全费5000元（原告已预交），由被告曹航、李世红共同承担，并于本判决生效之日起十日内支付原告张坤。
一审判决宣判后，一审原告张坤以及被告李世红均不服，向本院提起上诉。
上诉人张坤诉称：一、原审遗漏认定的事实是“上诉人主张的律师代理费合同中已经约定”。二、原审适用法律不当。虽然李世红和李恬婕在《房屋买卖经纪合同》中没有签字，但是房屋所有权证载明：房屋的所有权人是李恬婕，共有权人是李世红和曹航。李恬婕在产权登记中占据了所有权人的重要位置，原审根据“2012年9月曹航和李世红离婚处置上述房屋时，并未征求李恬婕的意见，李恬婕未提出异议”，推定李恬婕仅是房屋名义登记人是不恰当的。因为早在2012年8月24日上诉人累计付清了被上诉人1088600元的房款和中介费，李世红和曹航上演的假离婚，李恬婕人作为曹航的表妹假装不闻不问。另外，三人在2012年5月21日就本案房屋的出卖及代办房屋交易手续等事宜和案外人张松签订委托合同并进行了公证，凸显了三人的主观恶意性，因此原审推定李恬婕仅是房屋的名义登记人，不承担返还房款的责任是不对的。三、违约金由上诉人主张的220120元减少为160000元是不恰当的。因为上诉人早在2012年8月24日累计支付被告1088600元房款，支付22000元的中介费，至今还有90万元未追加，实际给上诉人造成的损失已经超过了220120元。四、律师代理费因合同中有约定，应当依法得到支持。故请求判令：维持原判第一项，撤销第二、三、四项，改判支持上诉人在原审中的全部诉讼请求，一审的诉讼费和保全费、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人曹航答辩称：当时决定将房屋卖给张坤，确实是因为本人在社会上欠了别人的钱，但是发生房屋被法院冻结的情况不是我方可以左右的。我方对张坤表示歉意。因为涉及金额较大，希望张坤给予宽限期，我方卖房的时候和李世红还没有离婚，五华法院在执行中认定房屋属于我个人财产的理由太牵强，我不认同，但当时我方没有反驳的机会。房屋被五华法院拍卖，也没有通知我，这个事情我也没有办法控制，张坤支付给我的房款我是认可的。
被上诉人李世红答辩称：张坤的上诉没有事实与法律依据。我方认为张坤与曹航之间的买卖合同至今不成立，即使成立也是无效合同，对李世红没有法律约束力。曹航与李世红于2012年9月4日离婚，双方的离婚协议书约定本案诉争房屋由曹航所有。五华法院作出的执行裁定书明确李世红不是本案诉争房屋的权利人。李世红至今没有收到过上诉人支付的任何房款。所以李世红不应当承担支付房款及承担违约金的法律义务。律师费约定的是违约方承担，鉴于李世红不是合同主体，所以不应当承担律师费的支付义务。
被上诉人李恬婕答辩称：1、李恬婕不是本案争议合同关系的主体，所以本案不应当将李恬婕列为被告，本案的房屋买卖合同始终是发生在张坤和曹航之间，李恬婕没有在合同上签字，也没有收到款项。无论合同是否有效，相关的权利义务始终发生在曹航和张坤之间。2、李恬婕实际上也就是本案争议房屋名义登记人，并非实际所有权人，对此也得到了五华区法院的认定。故我方认为上诉人要求李恬婕承担相关责任的理由是不成立的，请求法院驳回张坤对李恬婕的起诉。
上诉人李世红诉称：一、原审法院认定事实不清，定案证据不足。（一）原审法院认定上诉人知晓被上诉人张坤与曹航于2014年4月18日签订的房产买卖经纪合同中关于房屋买卖的事实不符合客观事实。（二）原审法院认定上诉人李世红系本案诉争房屋的实际共有权人，应当承担连带责任与客观事实不符，五华法院作出的（2012）五法执异字第1262-2号执行裁定书认定李世红与曹航办理离婚登记时已将涉案房屋分割给曹航，上诉人李世红已非此房屋的所有权人，该标的处置与李世红无关，且整个交易期间，仅有曹航收取过张坤支付的房款，张坤至今无任何证据证实李世红收取过张坤的房款。二、原审判决适用法律错误。第一，被上诉人张坤从未与李世红、李恬婕协商过诉争房屋的交易事项，也在无任何委托的情况下，独自向曹航支付房款。其在明知李世红、曹航、李恬婕对本案诉争房屋有约定的情形下，仍然与曹航恶意串通，订立损害第三人利益的合同及支付房款的行为系无效行为。第二，从上述人民法院作出的生效法律文书可以明确，上诉人李世红已非此房屋的共有权人，该标的处置与李世红无关，其无权对执行标的主张权利。故请求判令：1、依法撤销一审判决第一、二、三项；2、被上诉人张坤、曹航承担本案诉讼的一切费用。
被上诉人张坤答辩称：原审法院对于认定事实除了我方上述列明的以外，关于对李世红部分认定的案件事实是正确的。我方认为本案的房屋发生在李世红与曹航婚姻关系存续期间，应属于夫妻共同财产。对于李世红部分的判决原判决适用法律正确。
被上诉人曹航答辩称：没有意见发表。
原审被告李恬婕述称：李世红的上诉并没有要求李恬婕承担责任，所以将李恬婕列为被上诉人欠妥，应当列为原审被告，其余的与之前答辩一致。
二审中，上诉人和被上诉人均未提交新证据。
经征询双方意见，李世红对于一审判决认定的“昆明市秀苑路高美云安小区A幢3单元1401号房屋现所有权人为被告李恬婕，房屋共有人为被告曹航、李世红”，有异议，认为房屋的共有权人只有曹航。对此本院认为，通过一审中双方均认可的涉案的房屋所有权证所反映的登记状况，涉案房屋在五华法院拍卖以前的产权登记状况确实为所有权人为被告李恬婕，房屋共有人为被告曹航、李世红。本院对一审法院的此项表述作一个修正，即“昆明市秀苑路高美云安小区A幢3单元1401号房屋在五华区人民法院拍卖以前房屋所有权证上登记所有权人为李恬婕，共有人为曹航、李世红”。对于一审判决认定的“于2011年12月24日自愿解除婚姻关系”有笔误，本院对此予以纠正，应当为“2011年1月24日自愿解除婚姻关系”。对于一审判决认定的案件事实双方当事人无异议的部分，本院依法予以确认。二审补充认定：李恬婕、曹航、李世红于2008年1月3日取得涉案房屋的所有权证。曹航、李世红于2011年1月24日解除婚姻关系时未对涉案房屋进行财产分割。曹航、李世红于2012年9月4日签订《离婚协议书》，约定涉案房屋归曹航所有。二审审理中，本院依李世红的申请，通知张松到庭陈述了涉案房屋的销售过程，并接受了双方当事人的询问。张松陈述：2012年4月18日张坤与曹航签订《房产买卖经纪合同》时张松担任昆明新亚房地产经纪有限公司凯苑分行的店长。2012年5月21日其与李恬婕、曹航、李世红签订委托合同并办理公证，即是为了履行2012年4月18日张坤与曹航签订《房产买卖经纪合同》，配合办理过户手续而签订的委托书。二审中，曹航陈述涉案房屋已被五华区人民法院拍卖。
本案二审争议焦点为：一、李世红、李恬婕是否应当承担还款责任。二、张坤所主张的律师费是否应当得到支持，以及一审调整违约金是否恰当。
本院认为：首先，依照《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”以及第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案中，2012年4月18日张坤与曹航签订的《房产买卖经纪合同》系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，本案中，由于曹航的其他债务纠纷，导致涉案房屋被五华区法院查封且已被拍卖，同时，涉案房屋买卖合同从事实上已无法继续履行，亦符合法定解除的条件，故一审法院判决解除双方签订的《房产买卖经纪合同》符合法律规定，本院予以维持。
其次，对于李世红、李恬婕是否应当承担还款责任的问题。依照《中华人民共和国物权法》第一百零二条关于“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外……”，本案中，张坤与曹航于2012年4月18日签订《房产买卖经纪合同》，之后李恬婕、曹航、李世红于2012年5月21日与时任昆明新亚房地产经纪有限公司凯苑分行店长张松签订委托合同并办理公证时，均在曹航与李世红夫妻关系存续期间作出的处分行为，虽然曹航与李世红于2012年9月4日签订《离婚协议书》，明确涉案房屋归曹航个人所有，但并不影响之前作出的处分行为，故上诉人李世红在涉案房屋交易期间作为涉案房屋的共有权人，在对外关系上，应与曹航共同享有连带债权，承担连带债务，对于李世红认为其不应承担连带责任的主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。对于李世红主张其并不知晓张坤与曹航于2012年4月18日签订《房产买卖经纪合同》，对此其已以2012年5月21日与张松签订委托合同的行为对之前的卖房行为进行了追认，故对其主张本院不予支持。对于李世红主张（2012）五法执异字第1262-2号执行裁定书已经认定李世红已非共有权人，本院认为，该（2012）五法执异字第1262-2号执行裁定书于2013年9月22日作出，系基于曹航与李世红于2012年9月4日签订《离婚协议书》进行的认定，该执行裁定书的效力不能及于2012年9月4日以前的处分行为，故李世红的主张无事实和法律依据，本院不予采信。对于李恬婕是否应当承担连带责任的问题，根据已发生法律效力的（2012）五法执异字第1262-1号执行裁定书已经认定李恬婕仅是房屋的名义登记人，并非该房屋的实际所有权人，且张坤并无证据证实李恬婕收取过其购房款，故李恬婕依法不应承担连带返还责任，张坤的要求李恬婕承担连带责任的主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。
最后，对于张坤所主张的律师费是否应当得到支持，以及一审调整违约金是否恰当的问题。虽然双方在合同当中约定了违约方应赔偿守约方的诉讼成本（包括律师代理费），对于该律师费应属于张坤因曹航、李世红的违约行为给其造成的实际损失，而双方在合同中同时约定了违约金的承担，根据我国合同法现有规定以及立法原理来看，违约金则是以弥补损失为原则，兼具一定惩罚性，一审法院根据曹航、李世红的违约情形、过错程度，以及给张坤造成的损失等因素，综合衡量以后，酌定160000元并无不当，本院依法予以维持。对于张坤主张曹航、李世红除应承担违约责任以外，还应承担律师费的主张，无任何法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果并无不当，本院对原判结果予以维持。上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条，以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费15061元，由上诉人张坤负担7530.5元，由上诉人李世红负担7530.5元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
审 判 长 刘昕光
审 判 员 蔡 芸
代理审判员 熊梓旭
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 焦 菡