重庆市梁平县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梁法民初字第04026号
原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪红石支路39号，组织机构代码62209626-2。
法定代表人肖仁萍，系该公司总经理。
委托代理人黄劲，男，1962年01月16日出生，汉族，重庆市梁平县人，系该公司员工，住重庆市梁平县。
委托代理人聂勇，女，1970年04月23日出生，汉族，重庆市渝北区人，系该公司东城丽景小区项目经理，住重庆市渝北区。
被告樊昌凤，女，1973年07月24日出生，汉族，重庆市梁平县人，居民，住重庆市梁平县。
重庆市渝北区博诚物业管理有限公司诉樊昌凤物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理，依法由审判员杨红霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄劲、聂勇和被告樊昌凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司诉称：被告购买了梁平县东城丽景小区商住房。2010年5月被告与重庆晟唐物业管理有限公司签订了前期物业服务管理协议，同时与该楼盘开发商签订了业主临时管理规约。被告作为东城丽景小区依2-2-2号的业主，欠缴2013年7月至2015年10月的物业服务费和公摊费。请求：1、判令被告立即支付2013年7月至2015年10月31日物业服务费1560.40元；2、判令被告立即支付2013年7月至2015年10月31日公摊费140元；3、判令被告支付违约金1755.00元；4、诉讼费由被告承担。
被告樊昌凤辩称：1、答辩人自2009年入住小区以来仅与晟唐物业管理有限公司签订物业服务协议，未与被答辩人签署协议，答辩人不是被答辩人物业服务合同的相对人。2、答辩人不是不想交物业费，而是物业公司没有完全履行维修、养护、管理义务。2010年答辩人楼上装修，出现漏明水现象，答辩人向物业公司反映，物业公司只来看了一下，不出面解决。被答辩人对墙面爆裂、起层、脱落、屋顶裂缝不积极与开发商协商解决，而是采取拖延时间、敷衍、推卸的办法来搪塞业主。3、小区安防措施不到位，导致答辩人于2014年停放在小区的自行车被盗，被答辩人不理不睬，更别说赔偿。4、小区单元下水道严重堵塞，致大便管破裂，大便污水流出的状况持续了几个月，被答辩人直到2015年12月18日才进行维修。5、被答辩人在小区公共活动场所内允许他人搞商贸活动、办坝坝习、搞乐队供自己赚钱，影响业主休息。6、被答辩人收支账目不进行公示，收费不开具正式发票，涉嫌偷税漏税…。请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告樊昌凤于2009年6月6日在青云·东城丽景《业主临时管理公约》所附承诺书上签字，该公约确定的前期物业服务公司为重庆晟唐物业管理有限公司，同日还与重庆晟唐物业管理有限公司签订了《梁平县东城丽景前期物业服务协议》，协议第四条关于物业管理服务费用约定为多层住宅按0.50元／m2.月标准收取，电梯房按0.70元／m2.月标准收取…。被告樊昌凤于2009年6月6日接房入住东城丽景小区，其购买的多层住宅房屋面积为111.46m2。该小区的开发建设单位后又选聘原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司为该小区提供前期物业服务，于2013年8月8日订立前期物业服务合同，期限一年，2014年8月30日又订立前期物业服务合同，期限两年。合同约定原告提供的公共性服务的主要内容为：1、物业共有部位的日常维修、养护和管理。物业共用部分：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等。2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。3、市政共用设施（不属市政部门和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位管理的）和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等。4、公用绿地、花木、建筑小品、标志性建筑等养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的日常维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕等。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务（含安全监控、巡视、门岗执勤）。但不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任……。原告从2013年7月开始为该小区提供物业服务。被告樊昌凤因其房屋渗漏等问题未能得到及时有效的解决，从原告接手该小区的物业服务后未向原告缴纳物业服务费和公摊费。青云·东城丽景小区至今未成立业主委员会。
上述事实有当事人陈述及本院采信的符合证据真实性、合法性、关联性原则的前期物业服务协议和合同、照片、维修情况表、向建设单位提出的报告及汇报、通知、告知、提示、催费通知书、备案证明、房屋面积分户表和《业主临时管理公约》等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为：原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司系青云·东城丽景小区的开发建设单位选聘为该小区提供前期物业服务的公司，其应当按照《业主临时管理公约》和《前期物业服务合同》的约定为该小区的业主提供物业服务。被告樊昌凤虽对原告提供的物业服务有异议，但根据我国《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，青云·东城丽景小区的开发建设单位在该小区业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之前，与原告签订的《前期物业服务合同》符合法律、法规的规定。〈最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》〉第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此被告樊昌凤抗辩与原告没有合同关系的理由不能成立，其与小区内的其他业主共同接受了原告的服务，应当按照《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准向原告支付物业服务费和公摊费；但原告主张被告不按期缴纳物业服务费应承担滞纳金，由于系因原告提供的服务存在瑕疵才导致被告未能及时缴纳物业服务费，故对原告的该项请求，本院不予支持。至于被告提出原告未尽到管理、服务义务，房屋渗漏等问题，按照〈最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》〉第三条“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理工作和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”以及《物业管理条例》第三十六条第二款“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应责任。”的规定，对物业服务企业未履行或者不完全履行合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担相应责任。因此，被告对原告提供物业管理服务过程中存在过错或违约行为可另案主张，但不能作为拒绝缴纳物业服务费的理由。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，〈最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》〉第一条、第三条、第五条第一款、第六条，并参照《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第三十六条的规定，判决如下：
一、由被告樊昌凤于本判决生效后十日内向原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司缴纳2014年7月至2015年10月期间28个月的物业服务费1560.40元和公摊费140.00元，共计1700.40元。
二、驳回原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告樊昌凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提交减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 杨红霞
二〇一五年十二月二十二日
书记员 张 涛