南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2018）桂71民终178号
上诉人（原审原告）：黄文义，男，汉族，1973年1月13日出生，住广西南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：何绍汉，广西锦康律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钟春，女，汉族，1966年3月20日出生，住广西玉林市玉州区。
原审被告：梅里电，男，汉族，1978年7月4日出生，住浙江省文成县。
委托诉讼代理人：于琦，上海市大公律师事务所律师。
上诉人黄文义因与被上诉人钟春、原审被告梅里电房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初1036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄文义的委托诉讼代理人何绍汉、被上诉人钟春、原审被告梅里电的委托诉讼代理人于琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄文义上诉请求：1.依法撤销原审第二项判决，支持黄文义的原审第一、第二项诉讼请求；2.判决钟春承担全部诉讼费用。
事实和理由：一、一审判决事实认定不清。一审法官未到南宁市青秀区中越路8号盛天华府A6栋605室（以下称案涉房屋）查看，也未清点房屋内的家具、家电，不能认定截止目前为止黄文义的物品仍在案涉租赁房屋内。二、一审判决法律适用不当。一审判决认定案涉的《房屋租赁合同》成立并依法有效,对双方当事人均具有约束力。那么，一审判决应适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，而不是以黄文义与钟春矛盾尖锐，且钟春不愿意将房屋对外出租，《房屋租赁合同》已不具备继续履行的基础为由，驳回黄文义要求继续履行合同的诉讼请求，该判项适用法律不当。三、一审判决违反法定程序。黄文义一审请求继续履行合同，一审判决以合同不具备继续履行的基础为由不予支持，相当于判决解除合同，这超出了黄文义的诉请，属程序违法。
综上所述，一审判决事实认定不清，法律适用错误，程序违法，应予改判，请求二审法院查清事实作出公正判决。
钟春辩称，首先，购买案涉房屋时，已看过《房屋租赁合同》，合同中约定承租人要无条件协助出租人将房子卖出，而且当时房屋中介人员也答复说房屋可以收回，才考虑购买房屋。其次，钟春于2017年8月28日补交100万购房尾款时，看过案涉房屋是空的，物业人员也告知水电费已结清。其次，梅里电告知《房屋租赁合同》已于2016年8月份到期，之后没有签订正式合同，房屋可以随时收回，不需要继续履行租赁合同。第三，2017年9月16日，钟春发现门锁被更换，房屋内有旧家具。旧家具一直放到2018年4月份，之后因房屋装修将其另找地方安放，搬家具时物业人员也在场。
梅里电述称，首先，合同不存在继续履行的条件，《房屋租赁合同》第十三条的约定是对“买卖不破租赁”的排除，黄文义要配合出售房屋。其次，《房屋租赁合同》已解除，黄文义租赁期间对案涉房屋进行分割出租属于违法群租。第三，梅里电与黄文义交接房屋时，房屋内没有任何东西，之后黄文义通过撬锁将其主张的物品放了进去。由于黄文义没有提供相应的物品清单及价值凭证，梅里电对此无法确认。
黄文义向一审法院提起诉讼请求：1.钟春继续履行黄文义与梅里电签订的《房屋租赁合同》；2.钟春赔偿黄文义的家具、电器、防盗门等各项损失22600元；3.梅里电返还黄文义已交2017年8月28日至2017年11月30期间的租金9400元；4.钟春、梅里电承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年8月17曰，黄文义和梅里电签订《房屋租赁合同》，合同约定梅里电将案涉房屋租给黄文义使用，租赁期限为2016年9月1日至2019年8月31日。合同还对其他事项作出约定。合同签订后，黄文义向梅里电依约支付了租金，梅里电将房屋交付给黄文义使用。2017年7月27曰，梅里电向黄文义邮寄送达告知书，通知黄文义解除房屋租赁合同，并要求黄文义于收到通知之日起30日内搬离案涉房屋。2017年7月28日，梅里电收到该告知书。2017年8月，钟春向梅里电购买案涉房屋，并于2017年9月25日取得该房屋房产证。2017年10月10日，钟春在案涉房屋大门张贴告知书，表示房屋要用于自住，要求黄文义于三天内清空房内物品。同日，黄文义清点房内家具，制作清单，并将清单通过微信拍照发给钟春。
另查明，案涉房屋现由钟春占有控制，黄文义的家具、电器等物品到目前为止仍在房内。
一审法院认为，黄文义和梅里电于2016年8月17日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于继续履行合同的问题。从本案事实来看，2017年7月27日，梅里电向黄文义邮寄送达告知书，通知黄文义解除房屋租赁合同，并要求黄文义于收到通知之日起30日内搬离案涉房屋。2017年8月，钟春向梅里电购买了涉案房屋，并于2017年9月25日取得该房屋产权证。钟春在购买房屋时并不知道该房屋上有租赁关系，购买房屋是用于装修自住，且在2017年10月10日后，与黄文义房屋控制问题多次发生纠纷，并曾向公安机关报警，现房屋由钟春控制。认为黄文义与钟春之前矛盾尖锐，且钟春不愿意将房屋对外出租，《房屋租赁合同》已不具备继续履行的基础。因此对黄文义继续履行合同的诉请不予支持。
关于赔偿家具、电器、防盗门等损失的问题。钟春认可案涉房屋内有大量黄文义的家具、电器物品，但房屋内物品的种类、规格、数量、价格等均不确定，仅有黄文义单方制作的清单并不能证实，从钟春提供的照片来看，黄文义的家具、电器物品仍放置在房屋内。黄文义主张钟春把其放置在租赁房屋中的家具、电器、防盗门等各种物品和财物丢出去，没有提供相应的证据证明，不能说明具体的物品损失，且与钟春提供的照片显示的内容不一致，一审法院不予支持。
关于返还租金的问题。从本案查明的事实来看，2017年7月27日，梅里电向黄文义邮寄送达告知书，通知黄文义解除房屋租赁合同，并要求黄文义于收到通知之日起30日内搬离，且在2017年8月28日以后黄文义并没有能够正常的使用房屋进行经营，因此梅里电收取黄文义2017年8月28日后的租金，没有事实和法律依据，应予返还。一审法院对黄文义提出的梅里电返还黄文义已经交给其2017年8月28日至2017年11月30日一个季度零4天的租金9400元的诉请，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,一审法院判决：一、梅里电向黄文义退还租金9400元；二、驳回黄文义其他诉讼请求。案件受理费2176元，减半收取计1088元（黄文义已预交），由黄文义负担980元，梅里电负担108元。
本院二审期间，钟春提交以下证据：1.案涉房屋内的照片。拟证明2017年9月18日钟春发现案涉房屋被换锁，叫物业来一起开门后发现一大堆杂物放在房屋内；2017年9月29日钟春发现涉案房屋又被换锁，派出所来人开门后发现又增加了杂物；2.房租收据及所租房屋放置家具、家电的照片。拟证明2017年12月至2018年7月份期间，钟春租房放置黄文义的物品。
经质证，黄文义对钟春提交的证据1的证明内容有异议，认为该两组证据仅能证明黄文义的家具在案涉房屋内，但无法证明钟春购买房屋时，案涉房屋是空房；对证据2的关联性有异议，认为租房是钟春的个人行为，与本案无关。
梅里电对钟春提交的证据无异议。
对钟春二审提交的证据，本院认为，证据1仅能证实案涉房屋内放有家具、家电等，不能证实放置的时间，本院对此证据不予采纳；证据2租金收据和所租房屋放置家具、家电的照片能够证实钟春在2017年12月28日至2018年8月28日期间租赁房屋放置涉案房屋内的家具、家电的事实，本院对此证据予以采纳。
钟春、梅里电对一审查明的事实均无异议。黄文义对一审判决第4页第三行“黄文义的家具、电器等物品到目前为止仍在605房内”的认定事实有异议，认为一审法官未到案涉房屋查看，也未清点房屋内的家具、家电，认定不实。经审查，本院认为，出具一审判决的时间是2018年3月15日，钟春二审提交的证据证实其已于2017年12月28日起将黄文义放置在案涉房屋内的家具、家电等移至其另行租赁的房屋内，因此，一审判决认定截止2018年3月15日上述家具、家电仍在案涉房屋内错误，本院予以纠正。
二审另查明，《房屋租赁合同》第六条第三款约定：“客户只有有限租赁权没有有限购买权。”该条款中“有限”二字应为笔误，本院查明后纠正为“优先”。第十三条约定：“合同期未满之下，甲方出售房屋必须要乙方确定，甲方一定要提前一个月通知乙方，乙方定当无条件配合甲方房屋出售。”
根据各方当事人的诉辩及陈述意见，归纳本案的争议焦点为：1.钟春是否应当继续履行梅里电与黄文义签订的房屋租赁合同？2.黄文义主张钟春赔偿其家具电器等各项损失22600元是否有事实和法律依据？
本院认为，关于争议焦点一，首先，根据合同第十三条的约定，黄文义应当无条件配合梅里电出售房屋，从文意来理解，“无条件配合”包含配合解除租赁合同、由出租人收回房屋的情形，换言之即若房屋出售，梅里电享有租赁合同的单方解除权。本案中钟春作为购买人，明确要求梅里电收回房屋后方才购买。梅里电因此于2017年7月27日通过邮寄形式发函通知黄文义自收到通知之日起30日内解除《房屋租赁合同》。黄文义于2017年7月28日收到《解除租赁合同》的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款之规定，梅里电已履行通知义务，《房屋租赁合同》于2017年7月28日通知到达黄文义时解除。之后，钟春于2017年8月29日验收房屋，付清购房款，于2017年9月25日取得房屋所有权证，时间均在《房屋租赁合同》解除之后，黄文义要求钟春继续履行租赁合同没有事实和法律基础。其次，即使《房屋租赁合同》未解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，涉案房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。此条款的适用前提为承租人合法占有该租赁物。经审理查明，涉案房屋已于2017年8月29日起由钟春占有使用。黄文义根据上述规定以其租赁权对抗钟春对房屋的处分权的条件并未成就，无权要求钟春继续履行《房屋租赁合同》。综上所述，本院对黄文义主张钟春继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。一审法院以黄文义与钟春之前矛盾尖锐，钟春不愿意出租房屋，合同不具备继续履行的基础为由，驳回黄文义要求钟春继续履行房屋租赁合同的诉讼请求，理由并不充分，但处理结果正确，本院充分说理后予以维持。
关于争议焦点二，如上所述，钟春无需向黄文义出租案涉房屋，黄文义继续占用案涉房屋没有法律依据。黄文义自接到钟春的搬离通知之日起至今未腾空房屋，钟春为便于房屋使用已于2017年12月另行租房放置黄文义的物品。鉴于钟春并无代为保管上述物品之义务，若出现物品损坏或丢失的情况，责任不应由钟春承担。一审法院驳回黄文义要求钟春赔偿其物品损失22600元的处理结果恰当，本院予以维持。
综上所述，黄文义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽在事实认定和法律适用上存在瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费365元（黄文义已预交），由上诉人黄文义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
审 判 员 玉 萍
审 判 员 张红娟
二〇一八年九月三日
法官助理 王 薇
书 记 员 庞 嫱