上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终769号
上诉人（原审原告）：翁海平，男，1973年2月25日出生，汉族，住上海市。
上诉人（原审原告）：孟超，女，1972年2月14日出生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审被告）：费益民，男，1968年6月8日出生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审被告）：费剑平，男，1998年10月14日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：费益民（系费剑平父亲），1968年6月8日出生，汉族，住上海市。
上诉人翁海平、孟超因与被上诉人费益民、费剑平房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初24874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
翁海平、孟超上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：鉴于《房地产买卖居间协议》对当事人身份信息、房屋信息、房屋价款、付款方式及期限、违约责任等合同必备内容均作了明确约定，且协议第四条第1款明确“甲乙双方签署本协议后买卖关系成立……按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》”，因此根据相关规定，涉案居间协议应当认定为房地产买卖合同，而不是一审法院认定的预约合同。二、被上诉人费益民、费剑平均未提供证据证明其购买上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）所有权（变性）存在任何事实及法律上的障碍，且即使费剑平作为承租人，也可继续履行居间协议，只是待其年满十八周岁后购买该承租房，嗣后再将所购房屋依约出售给上诉人，故协议双方应本着诚信原则继续履行该协议；同时一审以签约时费剑平未成年而免除其责任，亦属错误。三、上诉人将原有住房低价出售，在外租房居住，且由于被上诉人的违约，导致上诉人需要支付更高的价格购买房屋，给上诉人造成的巨大损失远远超过定金金额，因此上诉人要求被上诉人在双倍返还定金的基础上另行承担损失的诉请应当得到支持。
被上诉人费益民、费剑平辩称：2016年2月签订《房地产买卖居间协议》时费剑平未满十八周岁，且上诉人知晓被上诉人需要办理房产证，《房地产买卖居间协议》也明确约定只有在办理产证后才生效，否则无法全面继续履行，因此《房地产买卖居间协议》是预约，请求二审依法维持原判。
2016年7月，翁海平、孟超提出诉讼请求：1、费益民、费剑平向翁海平、孟超双倍返还购房定金20万元；2、费益民、费剑平向翁海平、孟超赔偿房价上涨的损失80万元。
一审法院认定：2016年2月21日，翁海平、孟超（买受方、乙方）与费益民、费剑平（出售方、甲方）、案外人上海XX事务所（居间方、丙方）就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋签署《房地产买卖居间协议》（双方当庭确认协议签订时，费剑平未在场，费益民作为费剑平的法定代理人代为签署合同），约定：系争房屋在使用权转产权过程中，房屋面积以产证面积为准。合同第二条约定：购房总价款225万元，付款方式为：乙方于签订买卖合同当日支付甲方房款121万元（含定金）；第二笔房款99万元以贷款方式支付；尾款5万元于交付房屋时支付，具体付款方式以签订《上海市房地产买卖合同》为准。合同第三条约定：乙方同意签订本协议时支付5万元作为购房意向金，甲方接受本协议第二条所述买卖条件并签署本协议的，双方同意意向金转为定金，乙方在甲方签署本协议后3日内将定金补足至10万元。合同第四条约定：甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，因房产交易过户需要，双方同意在本协议生效日起70个工作日内到丙方指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》并于《上海市房地产买卖合同》生效后40日内办理过户手续。如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方。合同第九条约定：甲方在转产权时产生费用由甲方自行承担，乙方已知晓本房屋为使用权；双方签订本协议的两个月内，甲方需备齐所有资料并办理好房产证，待甲方取得房产证后，即2016年4月30日前，双方按时签订《上海市房地产买卖合同》。合同签订后，翁海平、孟超按约向费益民支付了10万元定金，费益民出具收据并明确定金暂存中介处。
审理中，双方当庭确认，签订居间协议后，系争房屋租赁卡上承租人由费剑平祖母(已亡)变更为费剑平，因费剑平至庭审时尚未年满十八周岁，故系争房屋无法办理使用权变更为产权的房产证，双方亦未在约定的2016年4月30日前签订《上海市房地产买卖合同》。翁海平、孟超当庭表示费益民于2016年5月20日告知翁海平、孟超基于房价上涨不愿继续履行合同；费益民则称因费剑平需年满十八周岁可办理系争房屋房产证，且费剑平庭后至法院表示，事前对合同签订并不知情，现知晓后不愿出售房屋，故双方合同无法继续履行。
一审法院认为：案涉《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应恪守。考虑到居间协议签订时费剑平尚未年满十八周岁且并未在场，费益民作为其法定代理人虽有权依照法律代理费剑平对外进行民事活动，但涉及对未成年被监护人重大财产事项的处分行为，应充分考虑被监护人的利益并听取其意见。现系争房屋仍为公房，承租人为费剑平，费益民代费剑平签订合同，事前未征得费剑平同意，事后费剑平（现已年满十八周岁）拒绝追认，从保护未成年人权益出发，法院认定该合同对费剑平不发生法律约束力；费益民在签订合同时对系争房屋虽不具有处分权，事后也未得到权利人追认，但居间协议对费益民仍有效并有法律约束力。现费益民、费剑平均表示不愿继续履行居间协议、要求解除买卖关系，且系因费益民、费剑平原因导致合同无法继续履行，故对翁海平、孟超依照协议约定要求费益民双倍返还定金的诉请，法院予以支持；费剑平对此不承担共同清偿责任。另，从案涉居间买卖协议内容看，明确约定如因费益民、费剑平原因导致买卖合同最终未签署的违约责任为双倍返还定金；且签订协议时，双方约定对系争房屋的产权进行买卖，而翁海平、孟超明知当时系争房屋系公房且承租人已去世，费剑平仅有户籍在系争房屋内，需费益民、费剑平嗣后完成变更承租人手续并办出产证，双方交易方可继续履行，故法院认定案涉房地产买卖居间协议属于预约合同，协议约定的定金性质属于为保证房地产买卖合同签订的立约定金，费益民承担违约责任数额应以双倍返还定金为限。在费益民未于约定的2016年4月30日前与翁海平、孟超签订房地产买卖合同并于同年5月明确拒绝出售房屋的情形下，翁海平、孟超应及时另行购房以避免损失扩大，而不必拘泥于购买系争房屋，因此翁海平、孟超要求费益民、费剑平赔偿80万元损失的诉请，缺乏依据，法院难以支持。
一审法院审理后于二〇一六年十一月二十八日作出判决：一、费益民于本判决生效之日起十日内向翁海平、孟超双倍返还定金200,000元；二、驳回翁海平、孟超的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,900元，由翁海平、孟超负担3,267元,由费益民负担1,633元。
经本院审理查明：一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：鉴于上诉人翁海平、孟超与被上诉人费益民、费剑平在签订的《房地产买卖居间协议》中对买卖双方姓名、房屋坐落、价款及支付方式、违约责任等房屋买卖合同的主要内容均作了明确约定，且《房地产买卖居间协议》第四条也明确甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，双方买卖房屋的意思表示也真实无误，据此可以认定双方之间的房屋买卖合同已经成立并有效。至于双方约定的2016年4月30日前按时签订《上海市房地产买卖合同》，仅系以格式合同的形式为办理过户之需要，而非买卖合同成立、生效的要件；而对于系争房屋系使用权房性质，只要承租人办出产证，并不影响系争房屋买卖合同的全面履行。在此情况下，一审法院认定本案《房地产买卖居间协议》属于预约关系，本院不予认同。但对于上诉人翁海平、孟超要求被上诉人费益民、费剑平除了双倍返还20万元购房定金外，还要求赔偿房价上涨损失80万元的诉讼请求问题，鉴于《房地产买卖居间协议》明确约定，如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，同时，在约定的2016年4月30日前费益民、费剑平未与翁海平、孟超签订买卖合同、5月费益民、费剑平明确告知不愿继续履行合同，且翁海平、孟超也只是支付了10万元定金的情况下，翁海平、孟超应当及时另行购房，而不必拘泥于购买系争房屋，这样可以及时止损，并实现自己的购房目的。鉴此，一审法院根据本案情况所作的该部分判决，并无明显不妥，本院予以维持。至于被上诉人费剑平是否应当承担责任问题，由于签订《房地产买卖居间协议》时费剑平未到场，而其年满十八周岁后又不追认父亲费益民的代理行为，故本案对费剑平不发生法律效力。综上所述，上诉人翁海平、孟超的上诉请求，依据不足，本院难予支持。但应当指出，费益民、费剑平不及时办出产证、不与翁海平、孟超全面继续履行买卖合同，明显违反诚实信用原则，应当予以批评。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,800元，由上诉人翁海平、孟超负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年四月十日
书 记 员 王长鹏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……