广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0184民初1125号
原告：广州盛隆商业管理有限公司，住所地广州市从化区。
法定代表人：马国祥，执行董事。
委托代理人：罗建宁、钟双萍，该公司员工。
被告：李秋红，住江西省赣州市龙南县。
委托代理人：王太林，广东伟邦律师事务所律师。
原告广州盛隆商业管理有限公司诉被告李秋红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯晓东适用简易程序独任审判，公开开庭进行审理。原告委托代理人钟双萍、被告委托代理人王太林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2014年1月20日就被告向原告承租位于广州市从化区江埔街从城大道111－113号欣荣宏国际商贸城项目B区首层JP007号的商铺一事，签订了《商铺租赁合同》（合同编号：XRH(SMC)-招商-2014-009）。原告为支持被告经营，与被告签订了《补充协议》（编号：XRH(SMC)-营运-2014-015），给予了被告五个月的优惠租金。然而，被告自2015年2月开始拖欠租金，原告已通过多种方式与被告沟通，并于2015年2月6日向被告邮寄了《请尽快补齐应缴租金等费用的通知》（编号：XRH(SMC)YY/H-15026）、《关于返还优惠租金的通知》（编号：XRH(SMC)YY/H-15058），2015年4月1日向被告邮寄《租金催缴通知书》，然而被告却无视义务，既不返还优惠租金也不向原告支付租金以及相应违约金。直至于2015年11月27日原告收到被告提出的《提前解除租赁合同申请函》，该函中约定合同解除日为2015年11月30日，然被告在之后一直没有支付相应的租金及违约金，并且一直占用涉案商铺，给原告造成巨大的经济损失。为此，起诉请求判令：1、被告支付拖欠的租金109498.7元及其违约金24328.6元，共计133827.3元（违约金暂计至2015年12月31日，终计至被告付清租金之日）；2、被告支付占用费16032元（暂计至2015年12月31日，终计至被告实际将商铺返还原告之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告诉请的租金及违约金计算有误。根据补充协议，被告已经缴纳了相应租金，且补充协议第2点被告有违约的情况，原告可在保证金里扣除应缴的租金及费用。被告在2015年11月30日已将钥匙交给了原告招商部的温经理，所以不存在占用费的问题，且被告在搬离商铺时遭到了物业管理公司的阻挡，并报警了。
经审理查明：原告与被告于2014年1月20日就被告向原告承租位于广州市从化区江埔街从城大道111－113号欣荣宏国际商贸城项目B区首层JP007号的商铺一事，签订了《商铺租赁合同》（合同编号：XRH(SMC)-招商-2014-009）。约定该商铺的租赁期限自2014年2月20日起至2018年2月19日止；2014年2月20日起至2014年4月19日止，为该商铺的装修免租期。6、租赁期限内，租金如下：其中，2014年4月20日至2016年2月19日按建筑面积136.4元/平方米/月计算，每月租金为10688元；2016年2月20日至2017年2月19日按建筑面积150.04元/平方米/月计算，每月租金为11757元；2017年2月20日至2018年2月19日按建筑面积165.04元/平方米/月计算，每月租金为12933元；上述租金并不包括乙方需交付之推广费、物业服务费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、网络通讯、电话费等）。合同实行先预付后使用的原则，乙方应当每一个月预付一期，每次（期）支付一个月租金。除首月租金于2014年1月30日前支付外，乙方每月25日向甲方支付下月租金，如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延至假日后的第一天。最后一个月的租金以乙方在该月实际租赁的天数（自该月第1日起至合同终止之日止）乘以日租金额所计算出的得数，最后一个月的日租金额为月租金额除以当月的天数的得数。8、乙方应在本合同签订同时向甲方支付21376元租赁保证金，作为乙方完全适当履行本合同所有条款的保证。甲方有权从租赁保证金直接扣减、抵消任何乙方应付而未付的包括但不限于租金或物业服务、水、电、燃气、通讯等费用及违约金、赔偿金等，不足部分，乙方须在接到甲方通知后五日内予以补足。租赁期限届满，乙方未发生违约情形或赔偿责任，且乙方已经根据本合同的约定交还该商铺及付清租赁期限内的租金和物业服务、水、电、通讯、燃气等乙方使用该商铺时发生的费用后，则甲方应在乙方办理完成上述手续后的七个工作日内将租赁保证金（无息）归还给乙方。合同租赁期限届满或因故提前终止的，乙方应在租期届满时或收到甲方关于提前终止本合同的书面通知内规定的日期届满时，提前撤空并交还该商铺；乙方应自费将该商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外），不可搬的装修物件须按甲方书面同意方案处置或以甲方书面认可之现状返还，并且不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用，不得要求甲方收购租赁场所内的装修和各种设备，亦不得要求甲方支付搬运费、撤离费或拆除费等。乙方须经甲方对该商铺验收认可后，方可办理退租手续。乙方在租期届满时或因故提前终止的，乙方在收到甲方书面通知内规定的�期届满时，未获得甲方同意而继续占用该商铺的，包括但不限于人员占用、物品占用或以该商铺作为注册地而未进行更改或注销的，甲方有权按日向乙方收取150%的租金及物业服务费（当时的租金和物业服务费标准）作为占用费，并有权向乙方追讨由于其未能按时迁出该商铺而给甲方造成的损失。若乙方未按本合同规定之日期支付租金，每逾期一天按欠付费用的千分之一支付违约金，若逾期超过或累计超过30日的，采取甲方认为合适的相关措施和行动，包括但不限于停止提供物业服务，直至乙方付清相应的费用为止。乙方未按本合同约定交纳租金超过30日的，甲方有权解除合同，收回该商铺，并有权没收乙方交付的租赁保证金、已预付的租金，并赔偿由此给甲方造成的全部损失。
合同履行过程中，被告向原告交纳了租赁保证金21376元。之后，被告进场装修营业。
2014年8月4日，原、被告双方签订《补充协议》，约定自2014年8月1日至2014年8月31日的租金按90%缴纳，2014年9月1日至超市开业当月的租金按合同约定的80%缴纳。被告在原合同的租赁期限内，应严格按照原合同、本补充协议以及其他有效的协议的约定履行相应义务，且不得有其他违约行为。否则，本补充协议自始无效，被告应将按照本补充协议的约定的扶持优惠方案而少缴纳的租金一次性返还原告，若被告拒绝返还，原告有权从被告缴纳的租赁保证金中扣除，并要求被告按原合同的约定补足租赁保证金。
《补充协议》签订后，2014年8月份的租金被告按90%缴纳（优惠数额为1068.8元），2014年9月至12月的租金被告按80%缴纳（各月优惠数额为2137.6元）。
被告2015年2月拖欠租金9619.2元，之后的租金仅在2015年5月交了5931.7元，其余各月的租金未缴纳。
原告于2015年2月6日向被告邮寄了《请尽快补齐应缴租金等费用的通知》（编号：XRH(SMC)YY/H-15026）、《关于返还优惠租金的通知》（编号：XRH(SMC)YY/H-15058），2015年4月1日向被告邮寄《租金催缴通知书》。
2015年11月27日，被告向原告发出《提前解除租赁合同申请函》，该函中提出合同解除日为2015年11月30日。
2015年12月3日，被告在搬离该商铺时，受到了阻挡，因而报警，后才得以搬离。
另查明，欣荣宏国际商贸城B区已取得建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、建设工程质量监督报告等文件。
再查明，欣荣宏国际商贸城的开发商为广州市宏都房地产有限公司，广州市宏都房地产有限公司委托并授权原告以原告名义与租赁铺位（包括涉案商铺）的商家进行合同洽谈、签署合同文件和处理经营活动有关事务，并作为唯一原告参与诉讼并按租赁合同的约定向承租人追索租金、违约金、占用费等相关费用。
涉案商铺已由开发商广州市宏都房地产有限公司出售给案外人郑雪葵（双方于2014年1月29日签订商品房买卖合同），2014年1月29日，郑雪葵（甲方）与原告（乙方）签订了《欣荣宏国际商贸城7#楼商铺委托经营管理协议书》，约定郑雪葵将其购买的涉案商铺委托原告经营管理，原告有权对商铺自行经营或转租、委托经营等权利，委托经营期从2013年7月1日到2018年6月30日；在委托管理期限内，原告拥有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等除处分（即转让）权外的符合国家法律法规的其他权利，有权向承租方收取并自主支配该商铺的租金。
上述事实，有原�提交的国有土地使用证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、档案验收合格证、建设工程审核书、建筑功能指标规划验收明细表、建筑工程竣工验收报告、建设工程质量监督报告、建设工程消防验收意见书、广州市商品房买卖合同、欣荣宏国际商贸城7#楼商铺委托经营管理协议书、房屋面积预算成果报告书、商铺租赁合同、补充协议、请尽快补齐应缴租金等费用的通知、《关于返还优惠租金的通知》、租金催缴通知书、提前解除租赁合同申请函，被告提交报警回执以及本案开庭笔录等证据证实。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，涉案商铺权利人将涉案商铺委托原告经营管理，约定在委托管理期限内原告拥有使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等除转�权外的权利，并且有权向承租方收取并自主支配该商铺的租金。故原告有权对涉案商铺的租赁事宜行使相关的权利和义务。
原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
关于合同解除的时间，2015年11月27日，被告向原告发出《提前解除租赁合同申请函》，该函中提出合同解除日为2015年11月30日；原告在起诉时也确认了合同解除的时间为2015年11月30日，故合同解除的时间为2015年11月30日。
关于支付租金问题。根据租赁合同约定的计算方式，2014年4月20日至2016年2月19日，每月租金为10688元，2014年8月份的租金被告按90%缴纳（优惠数额为1068.8元），2014年9月至12月的租金被告按80%缴纳（各月优惠数额为2137.6元）。被告2015年2月拖欠租金9619.2元，之后的租金仅在2015年5月交了5931.7元，其余各月的租金未缴纳。
因被告自2015年2月开始未按约定交租金而违约，其于补充协议中约定的优惠自始无效，被告应补交因优惠而少交的租金，即2015年1月26日应补交租金9619.2元(1068.8元+2137.6元×4)。
被告从2015年2月1日起至11月30日（合同解除）拖欠租金共计为109498.7元（1068.8元+2137.6元×4+9619.2元+10668元×9-5931.7元）。
关于支付租金的违约金问题。原告认为依照合同约定，若被告未按合同约定日期支付租金，每逾期一天按欠付费用的千�之一支付违约金。本院认为，由于原告未提供证据证明涉案合同造成其具体损失的依据，根据本案合同的履行情况及公平原则，本案的违约金调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算。另租赁合同约定，被告每月25日向原告支付下月租金，故违约金从2015年1月26日起以19238.4元为基数，从2015年2月26日起以29926.4元为基数，从2015年3月26日起以40614.4元为基数，从2015年4月26日起以45370.7元为基数，从2015年5月26日起以56058.7元为基数，从2015年6月26日起以66746.7元为基数，从2015年7月26日起以77434.7元为基数，从2015年8月26日起以88122.7元为基数，从2015年9月26日起以98810.7元为基数，从2015年10月26日起以109498.7元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算，计至被告付清租金之日止。
关于支付解除合同后的房屋占用费问题。原告认为，根据合同约�“在租期届满时或因故提前终止的，乙方在收到甲方书面通知内规定的日期届满时，未获得甲方同意而继续占用该商铺的，包括但不限于人员占用、物品占用或以该商铺作为注册地而未进行更改或注销的，则甲方有权按日向乙方收取150%的租金（当时的租金标准）作为占用费”。本院认为，从本案实际情况看，双方确认合同于2015年11月30日解除，被告于2015年12月3日搬离了该商铺，故占用费的计算从2015年11月30日至2015年12月3日共3天为1603.2元（10688元÷30×3×150%）。
关于租赁保证金问题。原告主张根据合同约定保证金已予以没收，被告认为租赁保证金应抵扣租金。本院认为，根据合同约定，未按合同约定交纳租金超过30日的，原告有权解除合同，收回该商铺，并有权没收被告交付的租赁保证金、已预付的租金。本案中，被告未按约定支付租金已多月，故�告主张租赁保证金抵扣租金的辩称，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、被告李秋红自本判决发生法律效力之日起10日内支付租金109498.7元及占用费1603.2元给原告广州盛隆商业管理有限公司；
二、被告李秋红自本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金（从2015年1月26日起至2015年2月25日止以19238.4元为基数，从2015年2月26日起至2015年3月25日止以29926.4元为基数，从2015年3月26日起至2015年4月25日止以40614.4元为基数，从2015年4月26日起至2015年5月25日止以45370.7元为基数，从2015年5月26日起至2015年6月25日止以56058.7元为基数，从2015年6月26日起至2015年7月25日止以66746.7元为基数，从2015年7月26日起至2015年8月25日止以77434.7元�基数，从2015年8月26日起至2015年9月25日止以88122.7元为基数，从2015年9月26日起至2015年10月25日止以98810.7元为基数，从2015年10月26日起以109498.7元为基数，计至被告付清租金之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计付）给原告广州盛隆商业管理有限公司。
三、驳回原告广州盛隆商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为1649元（原告广州盛隆商业管理有限公司已预交），由原告广州盛隆商业管理有限公司负担426元，由被告李秋红负担1223元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 冯晓东
二〇一六年五月三十一日
书记员 邝梓成