上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第916号
原告顾洪书。
原告李翠英。
上列二原告共同委托代理人李云华，上海焦伟云律师事务所律师。
被告上海直向投资管理有限公司。
法定代表人郑希国。
委托代理人王翔。
被告韩萍萍。
委托代理人洪流，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人高兴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告马飞。
委托代理人潘晓枫，上海市光华律师事务所律师。
被告陈烨。
委托代理人潘晓枫，上海市光华律师事务所律师。
第三人苏仁国。
第三人中国银行股份有限公司上海市松江支行。
法定代表人宋一兵。
委托代理人董伟。
第三人上海锦天弘房地产经纪有限公司。
法定代表人朱蕙莉。
原告顾洪书、李翠英与被告韩萍萍、马飞、陈烨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2014年5月6日，被告马飞、陈烨提出反诉，后按撤诉处理在案。2014年6月24日，经原告申请，本院依法追加上海直向投资管理有限公司（以下简称直向公司）作为本案被告，苏仁国、中国银行股份有限公司上海市松江支行（以下简称中行松江支行）、上海锦天弘房地产经纪有限公司作为本案第三人参加诉讼（以下简称锦天弘公司）。在审理过程中，根据原告的申请，本院于2014年9月9日委托相关鉴定部门对涉案房屋的市场价值进行评估。在审理过程中，发现案情复杂，故于2014年10月14日转为普通程序审理。期间，经对本案进行公开开庭审理，原告顾洪书、李翠英的共同委托代理人李云华，被告直向公司的委托代理人王翔、被告马飞、陈烨的共同委托代理人潘晓枫，第三人苏仁国、第三人中行松江支行的委托代理人董伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾洪书、李翠英诉称：原告因资金短缺，委托被告直向公司为原告对外借款。2012年7月12日，在被告直向公司的介绍下，原告与第三人苏仁国签订房地产抵押借款合同，原告将位于上海市松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称该房屋）抵押给第三人苏仁国，并向其借款50万元，借款期限6个月，自2012年7月12日起至2013年1月11日止。同日，原告委托被告直向公司的工作人员韩萍萍办理出售该房屋的相关事宜，并对该委托书公证。原告未能按期归还对第三人苏仁国的债务，至2013年7月，原告与被告直向公司协商延期还款问题，未得到回复。2014年3月1日，被告马飞、陈烨来到该房屋，要求原告立即搬离，原告方知该房屋已于2014年1月20日过户到被告马飞、陈烨名下。该房屋买卖合同中载明的价格为140万元，明显低于市场价，中介方为第三人锦天弘公司。其后，被告马飞、陈烨在该房屋上设定抵押向第三人中国银行松江支行贷款。故原告向法院提起诉讼，要求判令：1、判令被告韩萍萍以二原告的代理人身份与被告马飞、陈烨签订的关于该房屋的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）无效；2、被告马飞、陈烨还清以该房屋为抵押在第三人中行松江支行处的贷款70万元，并配合第三人中行松江支行向上海市松江区房地产交易中心申请解除对系争房屋的抵押登记；3、判令四被告协助二原告将该房屋重新过户到二原告名下；4、被告直向公司返还向两原告授权的保证金15，000元；5、被告韩萍萍向被告马飞、陈烨返还购房款140万元；6、被告直向公司对被告韩萍萍互负连带责任；7、二原告因采取财产保全措施而发生的费用（即原告支付给诉讼中出局担保函公司的担保费15，000元）及重新将该房屋过户到二原告名下产生的费用均由四被告承担。
被告直向公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告与被告直向公司签订的融资合同及相关协议是双方平等协商确定，被告直向公司在服务过程中没有要求原告签署可能使其丧失权益的委托书，原告亦不存在导致合同无效的情形。被告直向公司在履约过程中没有任何违约和过错，已经履行了融资协议等合同中的义务，原告得到了所需要的借款。在原告无法按约归还借款时，被告直向公司与第三人苏仁国进行协商，放宽了还款期限并且不要求原告承担违约责任。2、对于被告韩萍萍的委托代理行为，代理行为是根据原告在公证处的公证，被告直向公司无权干涉被告韩萍萍的代理行为，所以要求被告直向公司承担连带责任没有任何依据。3、针对原告提出的返还保证金15，000元的请求，根据原告的行为及合同约定，被告直向公司应该收取保证金，原告逾期还款就是违约客户，被告直向公司完全可以收取违约金，因为原告是被告直向公司介绍给第三人苏仁国，现在风险保证金远远不足以支付违约金，被告直向公司保留向原告追究相关责任的权利。
被告韩萍萍辩称：不同意原告诉请。1、本案的买卖合同真实有效，被告韩萍萍的代理行为是经过公证的，不存在法定无效情形。2、由于合同有效，所以不同意过户到二原告名下，经过查询，系争房屋存在抵押，客观上无法过户到原告名下。3、购房款140万元很大一部分用于清偿原告债务，剩余的款项用于支付被告直向公司的服务费。4、由于合同无效的理由不成立，原告基于此提出的其他请求也不成立。
被告马飞、陈烨辩称：同意被告韩萍萍的答辩意见。1、原告主张合同无效没有法律依据，房屋买卖是依据经过公证的委托书进行。若买卖合同无效，则公证法律文书的效力也有异议。原告认为公证文书也是无效的。2、若原告认为公证文书侵害了原告的权利，那么原告应该主张侵权赔偿，而不是主张其无效。3、贷款是被告马飞、陈烨和第三人中行松江支行之间的法律行为，与原告无关。4、原告要求四被告协助过户，只有在确认公证书无效的情况下，进一步确认买卖合同无效。5、原告应清偿对第三人苏仁国的欠款以及其他被告代原告支付的款项。现在被告马飞、陈烨为原告还清了原告拖欠的款项，原告没有权利要求被告韩萍萍向被告马飞、陈烨返还款项。6、原告向担保公司支付的款项，原告增加的损失。
第三人苏仁国述称：第三人苏仁国只是向被告直向公司要求还款。第三人苏仁国出借款项、原告借款都找了被告直向公司，第三人苏仁国和原告此前不认识。原告借款的前12个月的利息正常支付，后来借款期限延期半年后，原告就不再正常支付利息。到19个月时，被告直向公司就将原告的房子处理了，钱也还给了第三人苏仁国。
第三人中行松江支行述称：第三人中行松江支行处理业务时并不知道原告和被告之间纠纷，受理业务时，该房屋不存在任何的限制信息，也没有人提出异议。第三人中行松江支行与被告马飞、陈烨签订了合同，按照对价发放了贷款。若如果有人清偿贷款，按照正常程序，只能向被告马飞、陈烨出具清偿证明，由被告马飞、陈烨去交易中心办理。若法院判决的话，按照判决内容办理。
经审理查明：两原告原系该房屋的权利人，于2009年5月19日取得了该房屋的房地产权证。
2012年7月12日，两原告与第三人苏仁国签订房地产抵押借款合同，约定第三人苏仁国为出借人及抵押权人、原告顾洪书为借款人及抵押人、原告李翠英为抵押人。借款金额为50万元，期限6个月，自2012年7月12日起至2013年1月11日止；月利率为1.5%；该房屋为抵押物，价值130万元；该房屋现设有抵押，抵押权人招商银行股份有限公司上海延安西支行，债权数额75万元。7月20日，原告顾洪书支付第三人苏仁国利息7，500元，第三人苏仁国向原告给付借款50万元。其后，原告顾洪书每月支付第三人苏仁国利息，直至2013年6月，共计12个月。
2012年7月12日，两原告向被告韩萍萍出具委托书，委托其办理该房屋的出售事宜，权限包括：签订房地产买卖合同、代为申请办理还贷、抵押登记注销手续、代为收取房价款、支付税费等，该委托书由上海市东方公证处公证。
2013年12月16日，被告韩萍萍作为两原告的代理人与被告马飞、陈烨签订房地产买卖，合同约定该房屋价款为140万元；2014年1月31日前腾出房屋进行验收交接；2014年1月10日前，办理该房屋过户手续；付款方式：签订买卖合同当日支付定金3万元，签订买卖合同后20日内支付首付款75万元，过户当日支付62万元，第三人锦天弘公司为该合同居间方。被告马飞、陈烨分别于2014年1月3日、1月7日向被告韩萍萍支付776，000元和624，000元。房屋买卖的税费由被告马飞、陈烨支付。2014年1月9日，被告马飞、陈烨取得了该房屋的房地产权证。2014年2月15日，被告马飞、陈烨以该房屋作为抵押物向第三人中行松江支行贷款，最高额债权金额为70万元。抵押估价报告载明的该房屋在2014年1月27日的市场价值为2，303，600元。
2013年1月18日，原告顾洪书与被告直向公司签订融资服务委托协议书一份，约定原告将该房屋作为抵押物，预定借款50万元，预定月利率1.5%，预定期限为6个月。原告须向被告直向公司缴纳咨询费等。同日，原告顾洪书签署确认单一份，载明费用包括公证费1，500元（强制公证＋房屋买卖全权委托公证），余下公司服务费15，000元，第一个月利息7，500元。流程包括：1、安排公证；2、房地产交易中心办理抵押；3、领取他证；4、转账出具收据；5、提示按时还款。
2014年3月1日、2日，原告顾洪书、被告马飞、陈烨因原告未搬离多次报案，上海市公安局松江分局出具接报回执单。上海市公安局松江分局洞泾派出所分别对原告顾洪书、马飞进行询问并制作了询问笔录。对马飞的询问笔录载明：2013年12月，被告马飞的小舅子陈明得知该房屋的出售信息，被告马飞与被告韩萍萍直接联系；其后，被告马飞分三次将房款180万元转账给了被告韩萍萍；买卖过程中未与原告顾洪书见过面。
2014年4月24日，被告直向公司出具情况说明，载明原告在被告直向公司借款50万元，共支付公证费1，500元，公司服务费20，000元，另有保证金15，000元，已提收原始收据。下方补充载明，公证费1，500元＋500元，服务费20，000元，评估及抵押费240元。
被告韩萍萍收取了被告马飞、陈烨支付的购房款后归还了招商银行股份有限公司的贷款776，363.03元及第三人苏仁国借款的本息552，500元，余款未支付原告。两原告对被告韩萍萍代为归还的上述2笔款项表示认可，并同意由两原告直接返还给被告马飞、陈烨。被告韩萍萍陈述，出售该房屋时并非由其实际操作，交付房屋时亦未到场。被告马飞陈述，签订房屋买卖合同时并未实际进入该房屋查看，实际支付的购房款为140万元，之所以在派出所陈述180万元是因为喝酒了且认为说购买价格为140万元无法脱身。
经原告申请，本院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对该房屋在系争房屋买卖合同签订时，即2013年12月16日的市场价值进行了评估，该公司于2014年9月26日出具估价报告，估价结果为，该房屋在2013年12月16日的市场价值为276万元。估价人员在庭审中陈述，上述价格包含了装修并考虑了折旧。
审理过程中，本院对系争买卖合同的效力进行了释明，原告未变更诉讼请求，四被告未就此提出反诉。被告马飞、陈烨表示对合同效力的认定没有异议，但希望保障已付的款项能够收回。
以上事实，由融资服务委托协议、确认单、房地产抵押借款合同、银行明细清单、公证书、上海市房地产买卖合同、支付凭证、税单、房地产抵押状况信息、该房屋抵押估价报告、最高额抵押合同、情况说明、接报回执单、询问笔录、房地产估价报告及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点是被告韩萍萍与被告马飞、陈烨就该房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的效力问题。
从被告韩萍萍作为两原告的委托人的角度看：两原告虽然签署了《委托书》并办理了公证手续，但《委托书》仅载明被告韩萍萍有权代两原告签订系争房屋的买卖合同，并未授权被告韩萍萍有权决定系争房屋的出售价款等买卖合同重要事宜，被告韩萍萍作为受托人，理应按照两原告的要求处理委托事务，不得损害委托人的利益。而被告韩萍萍在未征得两原告同意的情况下，擅自与被告马飞、陈烨约定了房屋售价，签订了买卖合同，且在事后直至房屋过户也未将房屋买卖情况告知过两原告，房屋买卖的相关事宜也非由其亲自进行。被告韩萍萍辩称房屋出售价格140万元高于两原告与第三人苏仁国就该房屋抵押价值的估价130万元即可。本院认为，根据评估报告，该房屋于系争买卖合同签订时的市场价为276万元，130万元系两原告与第三人苏仁国就抵押物价值作出的约定而非房屋售价，相对方亦非被告韩萍萍，故不能认定两原告对房屋售价进行过确认。
对于韩萍萍辩称的因两原告未履行对第三人苏仁国的到期债务才将房屋出售还债的辩解意见，物权法第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”第三人苏仁国在两原告未履行到期债务的情况下应当依法实现抵押权，而被告韩萍萍的行为显然不符合上述法律规定，故对被告韩萍萍的上述辩解意见，法院不予采纳。因此，被告韩萍萍在处理系争房屋买卖时并非出于善意。
从被告马飞、陈烨的角度看：第一，被告马飞、陈烨在签订系争房屋买卖合同前并未到该房屋内实际查看过，对房屋的装修、布局等无法得知，该事实有违一般房屋买卖的正常流程。相反，出卖人不让买受方入内查看却是违反常态的情形，正说明出卖人不愿意让房屋的实际使用人知晓房屋将被出卖的情况，如出现此种情形，真实的买受方内心会产生一定的怀疑，且不会就此放弃进入房屋内看房的要求。现马飞称其到了该小区，却仅在外部查看及看同房型房屋，此种所谓的看房并非真正的看房。购房作为日常生活中的重大事务，涉及金额巨大，买受人在购买时必定极尽谨慎审查之责，正常的购买者在未能实地看房的情况下必定心存疑虑，被告马飞的行为说明其对所购的系争房屋本身并不特别在意，此不符合正常的购房行为之特征。第二，房屋的出售价格140万元悖离了一般市场价值，按照每平方米单价计算仅6，000余元每平方米，而被告马飞、陈烨却从未要求该房屋的原产权人进行确认。被告马飞、陈烨称因该房屋系抵债的房屋故不能按照一般市场价计算。然而，一般购房人在遇到所购买的房屋上有其他负担时往往更为谨慎，而非草率的与受托人签约。第三，被告马飞在公安机关的陈述与本案事实不符，其称是分3次共支付180万元，而根据被告马飞、陈烨提供的证据，系分2次共支付140万元，而一般购房者对于购买房屋的价款是相当敏感的，对于房屋价款和支付方式应该明知，不可能存在40万元的出入；第四，被告马飞、陈烨实际付款的方式、时间与系争房屋买卖合同付款协议约定不符。从签订房屋买卖合同到该房屋过户，时间安排十分紧凑，系争房屋买卖合同也未约定留少量余款于房屋验收交接时结清。因此，被告韩萍萍、马飞、陈烨存在恶意串通，损害两原告利益的行为。合同法第五十二条第（二）项规定：“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的行为，合同无效。”综上，被告韩萍萍以两原告的委托代理人名义与被告马飞、陈烨签订的房屋买卖合同无效。
合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案基于买卖合同无效，被告马飞、陈烨应协助两原告将该房屋的产权恢复登记至两原告名下，在履行该义务之前需偿清第三人中行松江支行的贷款余额并涤除第三人在该房屋上抵押权，而两原告应向被告马飞、陈烨支付房价款中用于归还对第三人苏仁国借款的本息及招商银行股份有限公司上海延西支行的贷款合计1，328，863.03元。
因被告韩萍萍一方面系被告直向公司的工作人员，被告直向公司亦在确认书上明确贷款流程需办理房屋公证委托，被告韩萍萍作为两原告的委托人系被告直向公司的指定，被告直向公司对系争房屋买卖是明知的，被告韩萍萍陈述房价款140万元的余额中部分用于支付给被告直向公司、部分由其保管，故被告直向公司、韩萍萍应向被告马飞、陈烨返还房价款140万元的余额71，136.97元。同时，被告直向公司、韩萍萍、马飞、陈烨应承担该房屋过户到两原告明下的税费。
至于原告主张的保证金15，000元及被告直向公司主张的违约金，系双方之间融资服务合同所引发，与本案房屋买卖合同不属同一法律关系，当事人可另行解决。
关于原告主张的因采取保全费用发生的费用，该费用并非必然的支出，原告亦应采取合理的措施避免损失，故对于原告该部分的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告韩萍萍以原告顾洪书、李翠英的代理人名义与被告马飞、陈烨于2013年12月16日就位于上海市松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效（合同编号：XXXXXXX）；
二、被告马飞、陈烨于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司上海市松江支行偿清贷款余额（具体以偿清时该行出具的帐目为准），并办理注销中国银行股份有限公司上海市松江支行设定在上述房屋上的抵押登记手续；
三、被告马飞、陈烨在履行完毕上述第二项义务后十日内协助原告顾洪书、李翠英办理上述房屋的产权变更登记手续，将上述房屋的产权恢复至原告顾洪书、李翠英名下（产生的税费由被告上海直向投资管理有限公司、韩萍萍、马飞、陈烨负担）；
四、原告顾洪书、李翠英于本判决生效之日起十日内向被告马飞、陈烨归还房价款中用于清偿贷款余额及第三人苏仁国的借款的部分合计人民币1，328，863.03元，如被告马飞、陈烨未能按期履行上述第二项的贷款清偿义务，则此款直接用于为清偿第三人中国银行股份有限公司上海市松江支行的贷款余额；
五、被告上海直向投资管理有限公司、韩萍萍于本判决生效之日起十日内返还被告马飞、陈烨人民币71，136.97元；
六、驳回原告顾洪书、李翠英的其余诉讼请求。
当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17，480元，财产保全申请费5，000元，评估费8，460元，合计诉讼费30，940元，由被告上海直向投资管理有限公司、韩萍萍、马飞、陈烨共同负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 张 丹
人民陪审员 徐星华
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 仇 知
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
……
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。