湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂西陵民初字第00439号
原告胡会敏。
原告孙万发。
以上二原告共同委托代理人杨晓国，湖北西陵律师事务所。特别授权代理
被告宜昌卓悦广场商业管理有限公司（以下简称卓悦广场商业管理公司）。
法定代表人吴克岸，该公司总经理。
委托代理人杜德东。
第三人百胜餐饮（武汉）有限公司。
法定代表人包莹瑞，该公司总经理。
委托代理人姚远，湖北华隽律师事务所律师。特别授权代理
原告胡会敏、孙万发与被告卓悦广场商业管理公司，第三人百胜餐饮（武汉）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月11日受理后，依法适用简易程序由审判员李敏独任审理，于2015年4月3日公开开庭进行了审理。原告胡会敏、孙万发的委托代理人杨晓国，被告卓悦广场商业管理公司的委托代理人杜德东，第三人百胜餐饮（武汉）有限公司的委托代理人姚远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡会敏、孙万发诉称，原告购买了位于宜昌市东山大道109号宜昌卓悦广场000XXX号的商铺，该商铺的产权证号为宜市房权证西陵区字第03XX**号。后原告与被告签订《卓悦广场商铺租赁合同》，约定将该商铺出租给被告，租期五年，自2011年3月起至2016年2月止。被告将承租的商铺转租给第三人使用。被告拖欠自2014年9月起的租金经原告多次催收至今未付，故诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告签订的《卓悦广场商铺租赁合同》；二、被告向原告腾退承租的宜昌卓悦广场000XXX号商铺（产权证号为宜市房权证西陵区字第03XX**号），并将承租的该商铺恢复原状；三、被告向原告支付自2014年9月1日起至腾退之日止的租金及房屋占有使用费（租金及房屋占有使用费均按14000元／月计算，计算至起诉日止的占有使用费为70000元），并按42000元／月的标准向原告支付违约金（违约金计算至合同解除日止）；四、确认被告与第三人就宜昌卓悦广场000XXX号商铺签订的转租合同超过2016年2月29日的租期约定无效；五、本案诉讼费由被告承担。
被告卓悦广场商业管理公司辩称，目前我公司持续亏损，公司法人因其它案件已经被刑拘，被告现对外欠水电费30多万，欠反租费460多万，本案若判决解除合同对于被告后期运营影响巨大。原、被告租赁合同违约金约定过高，请求法院适当减少。
第三人辩称，第三人与被告签订租赁合同时，被告未将该商铺已卖给他人的事实告知第三人，因为签订合同时商铺属在建工程，第三人当时在房屋管理部门查询商铺确实登记在被告名下才签订租赁合同。若法院判决解除租赁合同，第三人保留对于被告进行追偿的权利。
经审理查明，原告胡会敏、孙万发购买了位于宜昌市东山大道109号宜昌卓悦广场000XXX号的商铺，2013年4月9日，该商铺登记为胡会敏、孙万发共有（产权证号：宜市房权证西陵区字第037X**号、宜市房权证西陵区字第03XX**号，建筑面积58.35㎡，房屋座落东山大道109-000XXX号）。之前胡会敏（出租方、甲方）与卓悦广场商业管理公司（承租方、乙方）于2011年3月签订《卓悦广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于宜昌卓悦广场000XXX号的商铺租赁给乙方并委托乙方统一管理、经营。租期五年，自2011年3月起至2016年2月止。租金支付前三年即2011年3月1日至2014年2月28日止，年租金为147000元，即每月12250元。租赁期后二年即2014年3月1日至2015年2月28日止。年租金为168000元，即每月14000元。不论乙方经营管理的五年内期间商场商铺经营状况如何波动，本合同双方约定的租金不作任何变动。租金按季支付。每季度第一个月的25日至30日乙方应将当季租金直接划入甲方的银行账户。租赁期间，甲方同意乙方可以自主经营也可以将商铺使用权转租第三人，乙方转租给第三人的，甲、乙双方的权利和义务不变。乙方不能按时支付租金，延期时间在90天以上时，乙方应按所欠租金三倍支付违约金，并偿付租金。同时甲方有权解除合同，乙方需按时返还商铺，若逾期未按时返还，则按逾期所占时间租金的三倍支付违约金。双方签定合同后，胡会敏、孙万发向被告交付了商铺。卓悦广场商业管理公司胡会敏、孙万发陈述恢复原状是未装修的毛坯房状态。
2011年4月18日、2011年5月31日，百胜餐饮（武汉）有限公司（承租方、乙方）与卓悦广场商业管理公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》、《租赁合同补充协议》，约定甲方将宜昌市东山大道107号一层总计面积346平方米的房产（包含胡会敏、孙万发所有的宜昌卓悦广场000XXX号的商铺）出租给乙方使用，用于开设肯德基餐厅，自2011年7月1日至2026年12月31日止。每一租赁年度的年租金为保底租金42万元／年或按乙方该处餐厅年度营业额在人民币800万元以下，则乙方按市内年度营业额的6.5%的比例支付给甲方作为该租赁年度的房屋租金。营业额在人民币800万元以上，则乙方按市内年度营业额的7.5%的比例支付房屋租金。两者取其高。合同还对支付方式、违约责任等作了约定。2011年3月28日，卓悦广场商业管理公司向百胜餐饮（武汉）有限公司出具了《产权人同意转租证明》，百胜餐饮（武汉）有限公司东山店自2012年3月使用该承租物至今。
2014年8月后未向胡会敏、孙万发支付租金，遂起诉讼。
诉讼中，考虑到本案商铺系第三人整体经营的一个有机部分，如解除原、被告间的房屋租赁合同，对第三人经营影响较大，经本院释明，第三人表示尊重法院的处理意见。
以上事实，有当事人陈述、《卓悦广场商铺租赁合同》、《租赁合同》、《租赁合同补充协议》以及庭审笔录为证。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告胡会敏、孙万发作为宜昌市东山大道109-000XXX号商铺的所有人及出租方与被告卓悦广场商业管理公司签订的《卓悦广场商铺租赁合同》为双方真实的意思表示，合同合法有效。双方约定租金按季支付，承租方卓悦广场商业管理公司不能按时支付租金，延期时间在90天以上时，应按所欠租金三倍支付违约金，并偿付租金。同时出租方有权解除合同，承租方需按时返还商铺，故原告诉请与被告解除《卓悦广场商铺租赁合同》，被告向原告支付自2014年9月1日起至腾退之日止的租金及房屋占有使用费（按14000元／月计算）符合法律规定，予以支持。关于原告主张的被告按42000元／月的标准向原告支付违约金（违约金计算至合同解除日止）的请求，此合同约定的违约金过分高于给原告造成的损失，本院按房屋租金和房屋占用费总额的30%计算原告违约损失。关于原告请求确认被告与第三人就原告的商铺签订的转租合同超过2016年2月29日的租期约定无效，虽然原、被告2011年3月签订的《卓悦广场商铺租赁合同》约定租赁期间自2011年3月起至2016年2月止，2011年4月被告与第三人签订的转租合同中就原告的商铺约定的租期为2011年7月1日至2026年12月31日止，但原告所有的商铺的物权登记时间为2013年4月9日，故被告与第三人签订合同时对租赁期间的约定未损害原告的权益，也不违反法律禁止性规定，且被告与第三人签订的转租合同系被告与第三人之间对权利义务进行约定的法律关系，故原告此主张依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告胡会敏、孙万发与被告宜昌卓悦广场商业管理有限公司2011年3月签订的《卓悦广场商铺租赁合同》。
二、被告宜昌卓悦广场商业管理有限公司向原告胡会敏、孙万发腾退宜昌市东山大道109-000XXX号商铺（产权证号：宜市房权证西陵区字第037X**号、宜市房权证西陵区字第03XX**号，建筑面积58.35㎡，房屋座落东山大道109-000XXX号），并将承租的该商铺恢复原状（毛坯状态）。
三、被告宜昌卓悦广场商业管理有限公司按14000元／月计算，向原告胡会敏、孙万发支付自2014年9月1日起至腾退之日止的租金及房屋占有使用费，并按房屋租金和房屋占用费总额的30%计算被告宜昌卓悦广场商业管理有限公司逾期付款的违约金。
四、驳回原告胡会敏、孙万发其他诉讼请求。
案件受理费1790元（原告已预交），按简易程序减半收取895元，由被告宜昌卓悦广场商业管理有限公司负担。在履行上列判决之给付义务时一并清结。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 李敏
二〇一五年四月二十一日
书记员 李聪