北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第01787号
上诉人（原审被告、反诉原告）张亚堂，男，1956年5月12日出生。
委托代理人赵瑞霞，女，1964年5月31日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）朱忠亮，男，1993年5月5日出生。
委托代理人李宏伟，北京市中银律师事务所律师。
上诉人张亚堂因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第8479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张亚堂及其委托代理人赵瑞霞，被上诉人朱忠亮之委托代理人李宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱忠亮在原审法院诉称：2014年1月21日，朱忠亮与张亚堂就购买其所有的位于北京市海淀区皂君庙×号院×号楼×层×号房屋（以下简称0508号房屋）签订《房屋买卖合同》，合同签订后，朱忠亮按合同约定支付了全部购房款，并向海淀区房屋管理部门申请办理房屋权属转移登记。但当朱忠亮前往房管部门申领房屋权属证书时，海淀区房管部门告知无法办理权属转移登记，经多次询问才得知张亚堂恶意违约，拒绝履行合同约定义务。现要求依法判令张亚堂继续履行与朱忠亮签订的《房屋买卖合同》，并配合朱忠亮办理0508号房屋的权属变更登记，并向朱忠亮支付违约金540000元，本案保全费、担保金、诉讼费由张亚堂负担。
张亚堂在原审法院辩称并反诉称：因朱忠亮并未转入张亚堂账户分文卖房款，故张亚堂与其没有形成事实的房屋买卖关系，所以朱忠亮提供的《房屋买卖合同》根本不能让法庭认定是合法有效的合同，事实情况是张亚堂向王×借高利贷，并在0508号房屋上了设立抵押，后王×欺骗张亚堂在空白的《房屋买卖合同》上签字，并与公证员、姜×串通，欺骗张亚堂就0508号房屋办理了公证的委托书，张亚堂根本就不知道委托的内容，手里也没有任何一份公证书。本案中张亚堂才知道是委托姜×卖房，但张亚堂根本不认识姜×，也从未委托姜×卖房。现提出反诉，要求撤销2014年1月21日签订的房屋买卖合同，本案诉讼费由朱忠亮承担。
朱忠亮针对张亚堂的反诉在原审法院辩称：不同意张亚堂的反诉请求，反诉时间已过，反诉内容也没有任何事实依据。
原审法院经审理查明：张亚堂为0508号房屋的产权登记人。庭审中，朱忠亮提供2014年1月21日《房屋买卖合同》一份，上载明：张亚堂、赵瑞霞（出卖人）、朱忠亮（买受人），房屋座落在北京市海淀区皂君庙×号院×号楼×层×号，出卖人、买受人双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为270万元，本合同签订后三日内，买受人即与出卖人共同办理转让房屋所涉及债务的偿还事宜（所偿还的债务以出卖人在本合同披露的债务为限），买受人因此支付的款项折抵其应付给出卖人的购房价款。自出卖人将本合同约定之房屋权属变更登记至买受人或买受人指定人员名下后五日内，买受人将剩余房屋转让价款支付给出卖人。出卖人保证在本合同签订后30日内即将本合同约定之房屋权属变更登记至买受人或买受人指定人员名下。本合同履行过程中，如因出卖人的原因导致买受人不能在本合同约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按买受人已付房价款的20%向买受人支付违约金。本合同生效后，出卖人、买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，或者违反自己一方的义务和承诺的，或者迟延履行义务达20日的，均由责任方承担违约责任，并按实际付款的20%向守约方支付违约金。张亚堂对此《房屋买卖合同》不予认可，其称自己从未见过朱忠亮或与其签过任何合同，自己在合同上签字时，该合同是空白的，否则自己不会不在签字栏签下年月日。且在《房屋买卖合同》的出卖人处签字的赵瑞霞并非张亚堂的家人，也非0508号房屋的共有权人，根本无权作为房屋出卖人一栏签字，该《房屋买卖合同》根本就是无效的。张亚堂进一步提供《抵押借款合同》及《债务文书公证书》各一份，证明其与赵瑞霞向王×借款245万元，并以0508号房屋作为该借款的抵押房产的事实。张亚堂还表示，就是在签订《抵押借款合同》及《债务文书公证书》的同一天，王×让其在一份空白的房屋买卖合同上签了字。
就张亚堂所称的自己从未收到过朱忠亮支付的购房款一事，朱忠亮提供中国工商银行的个人业务凭证、安全账户托管资金缴存凭证、（2013）京方正内民证字第×号公证书各一份，证明张亚堂于2013年12月18日委托姜×为其合法代理人，全权代表其办理0508号房产的相关事宜，故朱忠亮将0508号房屋的首付款99万元通过中国工商银行汇给了姜×，并将剩余房款146万元存入北京市海淀区房屋管理局的共管账户。公证书上写：“……兹证明张亚堂于二Ｏ一三年十二月十八日来到我处，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。……”。该公证书中附上委托书一份，该委托书载明：委托人张亚堂因事务繁忙现将0508号房屋自愿委托姜×为我的合法代理人，全权代表我办理上述房地产的相关事宜，包括：……2、代我办理此房的买卖交易手续、签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为办理公示手续、代为签署网签手续及解除网签手续、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续、代为接受询问、签署询问笔录、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续……。张亚堂对上述证据均不予认可，其表示不认识姜×，也未委托姜×办理0508号房屋的任何事宜，也未收到过姜×转付的任何房款，公证书是姜×、王×与公证员用欺骗的手段让他做出的。张亚堂表示多次到公证处，以（2013）京方正内民证字第×号公证书程序违法为由，要求公证处撤回该份公证书，未果，无奈下，其在2014年4月16日又做（2014）京方正内民证字第×1号公证书一份，该公证书写：“……兹证明张亚堂于二Ｏ一四年四月十六日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《声明书》上签名，并表示知悉声明的法律意义和法律后果。……”该公证书附上声明书一份，内容为：声明人：张亚堂，男，一九五六年五月十二日出生，公民身份号码：×××。我于二Ｏ一三年十二月十八日办理了委托公证，公证书号为（2013）京方正内民证字第×号。现我郑重声明：撤销上述委托，该公证书原件（共十一份）由我负责收回。……。
另，张亚堂当庭提出《房屋买卖合同》中约定的房屋价款270万元明显低于0508号房屋在2014年1月21日的市场价格，该《房屋买卖合同》据此也应认定为显失公平的合同，应予撤销，其并提供网上打印资料，证明诉争房屋在交易时的市场价值为每平米57000元。朱忠亮则表示270万元的房款公平合理。
另，法院前往北京市海淀区房屋管理局调取了0508号房屋的抵押登记材料，显示0508号房屋已解除抵押登记，双方对调取材料的真实性均予以认可。
另，朱忠亮出示委托保证合同一份及票据一张，证明其在本次诉讼中，为诉前保全0508号房屋花去担保费用16200元、保全费用5000元，朱忠亮要求张亚堂承担上述费用。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、补充协议、公证书、委托书、抵押借款合同、银行业务凭单等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其主张的，承担不利后果。本案中，张亚堂虽主张自己是在空白的《房屋买卖合同》上签字，自己本人从未与朱忠亮就0508号房屋达成过任何交易，但其就此无法提供证据证明，法院对其抗辩无法采信。而张亚堂所指出的《房屋买卖合同》上的日期栏、出卖人栏的瑕疵也不足以推翻该份《房屋买卖合同》，故张亚堂与朱忠亮签订的《房屋买卖合同》真实有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。就张亚堂以合同价款明显低于市场价，合同显失公平为由要求解除《房屋买卖合同》一节，显失公平的构成要件之一为一方具有利用经济上的强大实力和优越地位而与对方订立显失公平的合同的故意。本案中，张亚堂并未举证证明朱忠亮在订立《房屋买卖合同》时存在上述故意，且在市场经济条件下，《房屋买卖合同》双方对于房屋的实际价值进行自由议定，也属正常行为，故张亚堂以交易时房屋的市场价值远远高于当时的议定价格为由，要求撤销其与朱忠亮订立的房屋买卖合同，法院不予支持。根据朱忠亮提供证据显示，其已将0508号房屋首付款99万元支付给张亚堂在委托公证书中委托的代收房款人姜×，张亚堂虽对委托公证书不予认可，但无法提供相反证据，故法院对北京市方正公证处的（2013）京方正内民证字第×号公证书的证据效力予以认定。朱忠亮将0508号房屋的首付款支付给姜×的行为并无不当，应视为对张亚堂的付款。在朱忠亮已将99万元房款支付给张亚堂，并将剩余购房款146万元存入北京市海淀区房屋管理局的共管账户，0508号房屋上相应的抵押也已解除的情况下，张亚堂理应按照合同约定在合同签订后30日内将0508号房屋权属变更至朱忠亮名下。故朱忠亮起诉要求张亚堂配合其办理诉争房权属变更手续的请求，依法有据，应予以支持。但考虑在本案诉讼过程中，因张亚堂另行做出了撤销（2013）京方正内民证字第×号公证书的公证，故剩余购房款171万元，朱忠亮应直接给付张亚堂。就朱忠亮主张的违约金一节，张亚堂未按合同约定将0508号房屋产权变更至朱忠亮名下确属违约，故朱忠亮要求张亚堂按合同约定支付违约金的诉讼请求，法院予以支持，但因朱忠亮实际已支付的购房款为99万元，故法院对朱忠亮主张的违约金数额予以纠正。就朱忠亮要求张亚堂支付其在本次诉讼过程中花费的保全费用、担保费用的诉讼请求，因双方在合同中就此并无约定，故法院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、张亚堂于本判决生效后三十日内配合朱忠亮将北京市海淀区皂君庙×号院×号楼×层×号房屋产权办至朱忠亮名下；二、朱忠亮于办理完毕北京市海淀区皂君庙×号院×号楼×层×号房屋的产权过户手续的当日，给付张亚堂剩余购房款一百七十一万元；三、张亚堂于本判决生效后十五日内给付朱忠亮违约金十九万八千元；四、驳回朱忠亮的其他诉讼请求；五、驳回张亚堂的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
张亚堂不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判驳回对方的原审诉讼请求或者发回重审，支持其原审反诉请求。上诉理由是：1、本案应该追加王×、姜×参加诉讼，以便查清事实真相。2、当时张亚堂借款245万元，实际只是收到232万元本金。3、张亚堂未收到房款，不认可《房屋买卖合同》的真实性，故不同意过户。姜×即使是受托人也未尽到受托人的义务。
朱忠亮服从原审法院判决，针对张亚堂的上诉理由答辩称：追加王×及借款的事情与朱忠亮无关。《房屋买卖合同》已经签订，并且是合法的，应该履行此合同，朱忠亮已经履行了相关合同义务。朱忠亮同意原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点为合同的解除还是履行的问题。
首先，涉案的《房屋买卖合同》未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人应当依约履行。虽张亚堂提出其未收到房款，但其不能否认其在公证的委托书上的签字。该委托书载明其同意姜×全权代表张亚堂办理涉案房地产的相关事宜，包括代为收取相关售房款及到银行办理提款手续，现有证据证明朱忠亮已将99万元房款给付姜×，其余房款146万元在北京市海淀区房屋管理局的共管账户。朱忠亮已履行大部分付款义务，但张亚堂并未履行配合办理过户等合同义务，其行为已构成违约，应承担相应法律责任。
其次，张亚堂认为该《房屋买卖合同》不是其真实意思表示，认为该合同应当解除或撤销。但该合同中并无约定解除条款。现在亦无法定的解除情形，故该合同不能解除。虽然张亚堂认为卖房不是其真实意思表示，但其无法否认其委托姜×出卖涉案房产的委托书的真实性，进而无法否定《房屋买卖合同》的真实性。故张亚堂要求撤销此合同的主张亦不成立。
再次，关于张亚堂上诉所称本案应追加王×、姜×为本案当事人，因与本案不是同一法律关系，故本院不予支持，应当另行解决。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。至于张亚堂在上诉中所述的抵押借款的问题，与本案不是同一法律关系，应当另案处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费九千二百元，由朱忠亮负担四千六百元（已交纳），由张亚堂负担四千六百元（本判决生效后七日内交纳）。
一审反诉案件受理费二十五元，由张亚堂负担（已交纳）。
二审案件受理费九千二百元，由张亚堂负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 刘芳芳