北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终463号
上诉人（原审被告）赵洞纬，男，1992年7月10日出生。
委托代理人赵近宏，男，1965年3月26日出生。
被上诉人（原审原告）北京瑞尔物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区双榆树西里10号2号楼3层338号。
法定代表人胡志伟，总经理。
委托代理人华树林，男，1957年12月20日出生。
委托代理人施晓群，北京市善邦律师事务所律师。
上诉人赵洞纬因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第33027号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京瑞尔物业管理有限责任公司（以下简称瑞尔物业公司）在原审法院诉称：2001年，我公司与北京颐安房地产股份有限公司签订了《前期物业委托服务合同》。约定我公司负责海淀区北洼西里颐安嘉园小区住宅及别墅的物业管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的标准为每月每平方米3元，别墅的标准为每月每平方米3.8元。业主逾期交纳物业服务费或其他应交费用的，我公司可以从逾期之日起每日加收欠交费用的万分之五作为逾期交费违约金。2009年9月，赵洞纬入住颐安嘉园＊号楼别墅，成为该物业业主，与我公司形成了事实上的物业管理服务合同关系，但赵洞纬未按时足额向我公司支付物业费。为维护自身合法权益，现诉至法院，要求：赵洞纬立即向我公司支付2010年1月1日至2014年12月31日物业管理服务费125896元；2、赵洞纬向我公司支付违约金10000元；3、诉讼费由赵洞纬承担。
赵洞纬在原审法院辩称：我及亲属在该小区共有13套房屋，自2009年至2014年共交了八十二万余元的物业管理服务费。其中＊号别墅是我2009年8-9月购买，双方未签过物业服务合同。我确实没交过物业费，因瑞尔物业公司没有提供过物业服务。我和另外的物业公司已经签订了物业合同，现我同意交纳2010年12月31号前的物业服务费。之后因瑞尔物业公司未提供物业服务，故我不同意交纳。
原审法院审理查明：瑞尔物业公司系颐安嘉园小区的开发商北京颐安房地产股份有限公司选聘的物业管理服务企业，负责颐安嘉园小区的物业管理服务。在北京颐安房地产股份有限公司（甲方、开发建设单位）与瑞尔物业公司（乙方、物业管理单位）签订的《前期物业委托服务合同》中，约定：“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位及相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、依据甲方或权利人的委托提供车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的标准为3元／月·平方米，别墅的标准为3.8元／平方米·月。……物业服务费用按年预交，业主或物业使用人应在办理入住手续时交纳第一个年度的物业服务费用，此后，上一个物业服务年度期满前30日内向乙方交纳下一物业服务年度的物业管理费。业主逾期交纳物业服务费或其他应交费用的，乙方可以从逾期之日起每日加收欠交费用的万分之五作为逾期交费违约金。逾期达三个月的，乙方有权在物业管理区域公示业主的欠费情况，并有权停止对欠费业主的物业服务。……委托管理开始日期自2001年11月30日起，自业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”现该小区尚未设立业主委员会。
另查，赵近宏、耿××系夫妻关系，赵洞纬、赵×1、赵×2系赵近宏与耿××之子女。五人在北京市海淀区北洼西里颐安嘉园小区共拥有房产13套，分别为颐安嘉园＊号别墅（建筑平米为454.58平方米）、＊号别墅（建筑平米为454.58平方米）、＊号别墅（建筑平米为551.24平方米）、＊号别墅（建筑平米为628.93平方米）、＊号别墅（建筑平米为628.93平方米）、＊号别墅（建筑平米为387.6平方米）、＊号别墅（建筑平米为418.68平方米）、＊号别墅（建筑平米为413.14）、＊号房屋（建筑平米为276.73平方米）、＊号房屋（建筑平米为191.84平方米）、＊号房屋（建筑平米为204.15平方米）、＊号房屋（建筑平米为157.65平方米）、＊号房屋（建筑面积为159.78平方米）。其中赵×1名下的＊号别墅、赵洞纬名下的＊号别墅系2009年购买，上述其余房屋均为2009年之前购买。赵洞纬与瑞尔物业公司就9号别墅未签订书面的物业服务合同。自2009年1月1日至2014年12月31日，赵近宏等上述房屋业主每年向瑞尔物业公司交纳物业管理服务费共136800元。2015年3月，瑞尔物业公司曾将耿××、赵近宏诉至法院，要求二人交纳各自名下＊号四套别墅的物业费。在2015年5月13日的询问笔录中，赵近宏与耿××的委托代理人张庆周、陈晓静表示二人每年交纳的136800元是＊号别墅及＊号房屋、＊号房屋的物业费。鉴于此，瑞尔物业公司撤回了上述四个案件的起诉。现瑞尔物业公司表示其认可赵近宏、耿××上一案件的主张，认可赵洞纬、耿××、赵近宏名下的＊号别墅及＊号房屋、＊号房屋的物业费已经交清至2014年12月31日，并将每年剩余的20857.75元按照入住时间每年平均折算至其余＊号别墅、＊号别墅、＊号别墅、＊号房屋、＊号房屋及＊号六套房屋的部分物业服务费。现瑞尔物业公司要求赵洞纬支付其名下的＊号别墅2010年1月1日至2014年12月31日未交清的物业管理服务费125896元，并自愿降低违约金标准，要求其支付违约金10000元。
审理中，本案赵洞纬之委托代理人陈晓静、张庆周不认可其之前案件的陈述，表示瑞尔物业公司未提供物业服务，赵洞纬仅同意交纳2010年12月31日前的物业服务费，其不认可瑞尔物业公司的计算方法，亦不同意支付违约金。赵洞纬提交其与杰欣丰盛物业（北京）有限公司于2011年1月1日签订的《物业管理服务协议》，证明其与瑞尔物业公司不存在物业合同关系，实际由杰欣丰盛物业（北京）有限公司为其提供保安、保洁等物业服务，故其不同意交纳2010年12月31日后的物业服务费。瑞尔物业公司表示该合同未体现服务区域，颐安嘉园小区并无其他物业公司提供物业服务。瑞尔物业公司提交照片、报修任务单，证明其对赵洞纬提供的物业服务。赵洞纬对照片、报修任务单的真实性认可，表示其于2013年加高＊号别墅外的围墙，并设有门卫，认为瑞尔公司仅提供围墙外的公共服务，与＊号别墅无关。
原审法院认定上述事实的证据有：当事人的陈述、前期物业委托服务合同、进账单、发票、房屋所有权转移登记申请书、询问笔录、报修任务单、照片、物业管服务协议等。
原审法院判决认为：瑞尔物业公司与赵洞纬虽然未签有物业服务合同，但瑞尔物业公司接受小区开发建设单位的委托，作为北京市海淀区北洼西里颐安嘉园小区的物业服务方，实际履行提供物业服务的义务。赵洞纬作为＊号别墅的所有权人，接受了物业服务，并向瑞尔物业公司交纳了部分物业服务费，因此瑞尔物业公司与赵洞纬之间形成了事实上的物业服务合同关系，赵洞纬应按照颐安嘉园小区物业服务收费标准及时向瑞尔物业公司交清物业费用。现赵洞纬及其父母、兄弟姐妹自2009年至2014年向瑞尔物业公司每年支付物业服务费136800元，加之在瑞尔物业公司之前起诉耿俊英、赵近宏物业服务合同纠纷四案中，同一委托代理人表示赵洞纬及其父母、兄弟姐妹每年交纳的136800元系＊号别墅及＊号房屋、＊号房屋的物业费，故瑞尔物业公司每年自136800元中扣除＊号别墅及＊号房屋、＊号房屋于2009年1月1日至2014年12月31日应交物业费总额后，将剩余款项折抵至其余6套房屋期间的物业费，并据此要求赵洞纬付清＊号别墅自2010年1月1日至2014年12月31日剩余物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，计算方法合理，法院予以支持。赵洞纬表示其已与其他物业公司在2011年1月1日后另行形成物业服务合同关系，系其自愿提高自身服务需求之行为，其与瑞尔物业公司并未因此解除物业服务合同关系，瑞尔物业公司亦对颐安嘉园小区提供物业服务至今，故赵洞纬不同意支付2011年1月1日之后物业服务费的抗辩理由，于法无据，法院不予采信。鉴于赵洞纬期间向瑞尔物业公司交纳过物业服务费，其并非恶意拖欠，故瑞尔物业公司要求赵洞纬支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、赵洞纬于判决生效后七日内向北京瑞尔物业管理有限责任公司支付自二○一○年一月一日至二○一四年十二月三十一日的物业管理服务费十二万五千八百九十六元；二、驳回北京瑞尔物业管理有限责任公司之其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
赵洞纬不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：请求撤销原审法院判决，依法改判驳回瑞尔物业公司的全部诉讼请求。上诉理由是：瑞尔物业公司从未与我签署过物业服务合同书，也未提供过物业服务，故不应该交纳物业费用。
瑞尔物业公司答辩称：同意原审法院判决，不同意赵洞纬的上诉请求和理由。
本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，瑞尔物业公司与北京颐安房地产股份有限公司签订了《前期物业服务合同》，委托管理开始日期自2001年11月30日，自业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同终止。因而，瑞尔物业公司所签订的上述前期服务合同对赵洞纬具有法律约束力。物业服务属一种多层次、全方面的具有公共利益性质的服务，赵洞纬称其没有享受到任何瑞尔物业公司的物业服务，与事实不符，且并未提供充分证据予以证明。赵洞纬称其与其他公司签署了物业服务合同，本院认为，《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。因而，赵洞纬自己另行签订的物业服务合同，只能视为其自愿提高服务的行为，不得作为其拒绝交纳物业服务费用的合理理由。据此，上诉人赵洞纬的上诉请求和理由，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千五百零九元，由北京瑞尔物业管理有限责任公司负担一百元（已交纳）；由赵洞纬负担一千四百零九元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二千八百一十八元，由赵洞纬负担（已交纳一千五百零九元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁宇翔
审 判 员 陈 伟
代理审判员 王国庆
二〇一六年一月二十二日
法官 助理 刘雅璠
书 记 员 张颖岚