浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙08民终544号
上诉人（原审原告）：金井水，男，1972年11月28日出生，汉族，住浙江省江山市。
委托诉讼代理人：石磊，北京吴少博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江山市虎山街道溪东村第二十村民小组。住所地：浙江省江山市虎山街道溪东村。
诉讼代表人：何亮，该村民小组组长。
委托诉讼代理人：刘志强，浙江虎山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周琼，浙江虎山律师事务所律师。
上诉人金井水为与被上诉人江山市虎山街道溪东村第二十村民小组（以下简称第二十村民小组）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院（2018）浙0881民初646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金井水上诉请求：1.撤销（2018）浙0881民初646号民事判决第二项；2.赔偿上诉人装饰装修费用104000元；3.赔偿上诉人营业损失78000元；4.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.租赁合同无效的原因是出租人未按照批准内容建设临时建筑，而非超过临时建筑批准的使用期限；2.被上诉人在庭审中自认出租的房屋是毛坯房，被上诉人明知需装修，而未提出反对，显然是对装饰装修默认、许可的。3.一审判决显失公平正义。
第二十村民小组答辩称：上诉人承租被上诉人的房屋时未明示用于办理物流公司，随后又擅自搭建了一批店面用于出租。上诉人明知被上诉人的店面是临时建筑，期满后是须续期的。上诉人租赁的店面是毛坯的，但并不代表毛坯就必须装修，更不能以此推定被上诉人同意其装修。据上诉人提交的装修费用票据证明，装修是在2012年，而非2009年租房时，因此，这些房子即使是装修的话，也是次承租人装修的。因此，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回其上诉请求。
金井水向原审法院起诉请求：1.确认原、被告于2009年8月28日签订的店面租赁合同无效；2.被告赔偿原告对房屋进行装饰装修的费用104000元；3.被告赔偿原告营业损失78000元；4.被告承担本案诉讼费用。
原审法院认定：2009年4月23日，江山市虎山街道溪东村村民委员会将位于溪东村的1520㎡水田以项目名称为“竹木产业堆料场”的临时用地向国土部门呈报审批。2009年5月14日，国土部门批准同意建造临时生产用房，使用年限为两年。2009年5月，被告向江山市规划局申请建设竹木堆料场的临时建设工程，建筑占地面积为1520㎡，层数为一层，使用期限为两年。2009年8月28日，被告与原告签订了一份店面租赁合同，约定：甲方（被告）将坐落在溪东村乌基塘坂店面13间（房屋前空地）租给乙方（原告）使用，租赁期19年，即自2009年9月25日起至2028年9月24日止；乙方每年向甲方缴纳租金每间5800元，13间共计租金75400元，开始4年租金不变，以后每隔4年按增加后的租金上浮百分之五，先交款后使用，每年租金必须在每年的9月1日前付清；乙方必须交纳租赁保证金1万元，期满结清所有费用、清理完店面和周围物料后，保证金全额退还，租赁保证金不计利息；租赁期内乙方不得擅自将房屋转租给他人使用，若转租须经甲方同意等。合同签订后，原告依约向被告交纳保证金1万元，并支付租金至2016年9月24日止。在此期间，原告将案涉大部分房屋转租给他人使用。2016年5月31日，江山市规划局向江山市虎山街道办事处作出违法建设告知函，称：“经我局规划监察大队检查，发现江山市虎山街道溪东村乌基塘坂地块存在未经批准进行临时建设和临时建筑物、构筑物超过批准期限未拆除的情形，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条之规定，依法应当予以拆除，我局已向违建户作出《限期拆除通知书》。根据《江山市“三改一拆”行动“两违”整治专项工作实施方案》（市委办〔2013〕53号）及市政府关于乌基塘违法建设处置部署会议精神，特此函告”。同时，随附的虎山街道乌基塘坂违法建设清单载明被告有临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除面积为588.68㎡，原告有未经批准进行临时建设面积为4113.6㎡。后案涉房屋被强制拆除。
原审法院认为，一、关于案涉租赁合同的效力。根据规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准；临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条亦规定出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。案涉房屋原系被告以竹木堆料场名义申请建设的临时生产用房，使用期限仅两年。但案涉房屋到期后未经主管部门批准延长使用年限，其租赁期限已经超过临时建筑批准的使用期限，故上述店面租赁合同应属无效。二、关于装饰装修费用及营业损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。本案原告并无证据证明被告同意其对案涉房屋进行装饰装修，加之案涉房屋在被拆除时本属违法建筑，故原告主张按照江山市2009年度、2010年度《城市房屋拆迁补偿安置价格及系数标准的通知》标准估算每间房屋的装饰装修费用及营业损失缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，其合理部分法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十三条之规定，判决：一、原告金井水与被告第二十村民小组签订的《店面租赁合同》无效；二、驳回原告金井水的其他诉讼请求。案件受理费3940元，减半收取1970元，由原告金井水负担1930元，由被告第二十村民小组负担40元。
二审中，双方当事人未提交新的证据。
经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，上诉人已退回租赁押金及多交的租金。
本院认为，根据土地管理法的相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；临时建筑应当依法在批准的使用期限内根据批准的用途合理建设和使用。江山市国土资源局于2009年5月14日对涉案土地作出审批意见：“建造临时生产用房，不得建造永久性建筑，不得破坏耕作层，使用年限为贰年，期满后无偿拆除或续办报批使用土地手续”。上诉人与被上诉人签订的店面租赁合同，因违反江山市国土资源局的审批意见和法律的禁止性规定，应当依法认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于上诉人主张的装饰装修费用和营业损失，一方面，该财产损失并非属于被上诉人因租赁合同取得的财产，被上诉人在法律上不具有返还的依据；另一方面，即使双方之间的店面租赁合同有效，被上诉人也仅是履行交付约定租赁店面的义务，本案中上诉人承租了上述店面后，以其妻子何仙雅的名义注册了江山市大通物流有限公司，并在周围擅自搭建店面出租，上诉人的装饰装修行为在合同中没有约定，不属于被上诉人的合同义务，上诉人对此向被上诉人主张损害赔偿缺乏法律依据。
综上所述，金井水的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3940元，由上诉人金井水负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 骆忠新
审 判 员 王 勇
审 判 员 刘小伟
二〇一八年八月十七日
法官助理 徐爱英
书 记 员 黄徐燕