广东省新丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶新法民一初字第128号
原告冯锦英，女，1974年10月13日出生，汉族，广东省新丰县人，教师，住新丰县丰城街道。
委托代理人冯党参，男，1971年9月23日出生，汉族，广东省新丰县人，职工，住新丰县丰城街道。
原告冯党参，男，1971年9月23日出生，汉族，广东省新丰县人，职工，住新丰县丰城街道。
被告丘绍建，男，1958年8月8日出生，汉族，广东省新丰县人，个体户，住新丰县丰城街道。
委托代理人汪太华，广东粤鑫律师事务所律师。
委托代理人徐冬平，广东粤鑫律师事务所律师。
原告冯锦英、冯党参诉被告丘绍建房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员彭银燕独任审判，公开开庭进行了审理。原告冯党参（同时是冯锦英的委托代理人）、被告丘绍建的委托代理人汪太华、徐冬平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯锦英、冯党参诉称，2002年8月27日原告冯锦英、冯党参与被告丘绍建达成购房协议书。协议内容约定：甲方（丘绍建）将位于新丰县东门路一号（现改为38号）自建新住宅楼的第六层（602号）房出售给乙方（冯锦英、冯党参），总房价64075.5元整，当天已交订金30000元给甲方。甲方包办理《房产证》给乙方，协议第二条第2款“领到房产证时交清全部购房款。”双方约定2003年8月份支付全部楼款，并口头约定2003年春节（农历）甲方把《房产证》交给乙方，乙方一次性交清全部房价余款。而被告丘绍建未能在2003年春节把该物业的《房产证》交付给原告冯锦英、冯党参，所以被告方同意原告未付清全部余款给被告，只支付5000元给被告，于是再次口头约定2004年春节交付《房产证》时再付清余款给被告。被告仍未按时办理好该物业的《房产证》，所以原告方只能再付20000元给被告，并再次口头协议办理好《房产证》后一次性付清余款9198.5元。
此后原告每年还多次催促被告方办理《房产证》，直到现在被告仍未把以上的问题解决好，造成今天的局面。至今被告反说在2003年1月25日已协助原告办理好该物业的《房产证》过户手续，但是原告至今仍未取得该物业的《房产证》。2011年5月经新丰县人民法院到新丰县房管所查实后，证实该物业602号房至今一直没有登记过有效的办证信息，原告也从没有到过新丰县房管所签订过《房地产买卖合同》，而现在被告方从新丰县房管所领取到一份有原告签字的《房地产买卖合同》，由此证明此份《房地产买卖合同》是被告伪造的。由于被告不讲诚信，多次协商未妥，原告为了维护自己的合法财产权益，向法院起诉，请求法院判决被告丘绍建马上为原告办理好房产证，并交到原告手上；被告丘绍建向原告支付逾期未办理《房产证》的违约金（违约金按原告已支付的55000元房款利息支付，分别是：30000元的利息从2002年8月27日，5000元从2003年1月1日，20000元从2004年1月1日均按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至原告收到该物业房产证为止），总利息20000元整；被告丘绍建承担一切诉讼费用。
为证明自己的主张，原告向本院提交了如下证据：
1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、收据，证明原告冯党参支付5000元房款；3、（2010）韶新法民一初字第361号民事调解书，证明两原告已经离婚；4、（2011）韶新法民一初字第120号民事裁定书，证明原告之前起诉后撤诉；5、购房协议书，证明双方签订了购房合同且原告已经支付了55000元房款。
被告丘绍建辩称，1、原、被告之间签订的购房协议无效。被告丘绍建在签订购房协议时并没有取得该房屋的所有权，不具有处分该房产的权利，该协议属于效力待定的合同，只有经权利人追认才能生效，而协议签订后，被告并未得到业主的追认，也一直未取得标的物的所有权，所以该购房协议无效。2、原、被告签订的购房协议约定了双方的权利义务，双方是债权债务关系，债权的保护期限是两年，而双方的债权债务关系已经超过10年，过了诉讼时效期限。3、被告基于与业主的良好关系，与原告签订合同，在原告能按照购房协议及时足额支付购房款情况下，被告就可以跟业主协调，取得业主的追认，或从业主那里取得处分权，从而履行合同的约定，恰恰因为原告拖延支付合同价款，所以被告不能及时取得处分权，以至于被告无法履行购房协议，现被告请求法院确认合同无效，双方互相返还财产。合同约定乙方除了留2000元，其他房款交付给甲方，但是原告至今未能按照合同履行支付房款的义务，原告的行为属于根本违约，是合同不能履行的根本原因，所以因该合同所造成的一切损失，原告承担责任，被告不存在任何过错，不应当承担任何责任。4、双方在合同中约定被告负责办理房产证，该约定是基于甲方对办理房产证比较熟悉，给原告提供劳务上的协助，关于办证的税费并没有约定，没有约定的情况下应该按照法律的规定各自承担应该承担的税费。
为证明自己的主张，被告提交了如下证据：
1、黄康炎身份证复印件、房地产权证（粤房地证字第C03979**）、证明文件，证明当时只要购房人按照合同把房款交清，被告方就可以办理好房产证，拖到现在未办理房产证是因为原告没有按照合同约定支付房款，构成根本违约，被告才没有办理房产证；2、丘永定身份证复印件、罗尖科户口簿复印件、证明、四份通知，证明所有的房产证都办理好了；3、丰城街道办事处的证明，证明有10户付清房款的住户已经领取了房产证；4、二手房销售报价（3页），附近新房的差价上升非常大，证明合同履行的情势变更，造成的后果应该由原告承担。
经审理查明，2002年8月27日原告冯党参与被告丘绍建签订购房协议书一份，约定：一、被告将自建新住宅楼的第六层（602号）房屋以每平方米580元的价格出售给原告，房屋总面积约103平方米，总造价约为人民币64075.5元，被告负责给原告办理房产证；二、购房付款方式为原告除留2000元等办房产证，其余全部房款交清给被告，领到房产证时交清全部购房款，以房管所发证核实的面积为准结算房款。原告冯党参于签订协议当天向被告支付了30000元订房款，2003年春节支付房款5000元，2004年春节支付房款20000元（共支付房款55000元）。被告丘绍建曾于2011年3月11日向本院提起诉讼，要求冯党参支付所拖欠的房款9198.05元及利息。本院作出（2011）新法民一初字第126号民事判决书，判决冯党参给付丘绍建房款9198.05元及利息。在（2011）新法民一初字第126号案的审理中，本院到新丰县房管所调查，并无冯党参所购房屋的产权资料。至今，被告丘绍建未给原告办理房产证。
原告冯党参与冯锦英于2010年11月26日经本院调解已离婚，调解约定位于新丰县丰城街道东门路38号602房归冯锦英所有，仍欠的房款及办理房产证所需费用由冯锦英负担，冯党参必须协助冯锦英办理房屋改名或者过户手续。
以上事实有身份证复印件、收据、（2010）韶新法民一初字第361号民事调解书、（2011）韶新法民一初字第120号民事裁定书、购房协议书及本院的开庭笔录在案佐证。
本院认为，原告冯党参与被告丘绍建签订的购房协议书是当事人真实的意思表示，并未违反法律强制性规定，该购房协议合法有效，原、被告应按照合同约定履行自己的义务。被告认为该购房协议无效，但未向法庭提供证据予以证实，故本院不予采纳。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务，买受方应当履行向出卖人支付价款的义务。本案中，原、被告签署的购房协议明确约定由被告给原告办理房产证，原告在领到房产证时交清全部购房款。至今，被告没有为原告办理房屋产权证，违反了购房协议的约定。被告应按照购房协议的约定为原告办理房屋产权证。被告认为原告拖欠房款的行为构成根本违约，导致双方的交易不能完成，由此造成的损失应由原告承担。根本违约是指合同一方当事人违反合同的行为致使该合同的目的不能实现，本案原告未交清全部购房款是因为被告未及时办理房产证，被告提交的证据并不能证明原告拖欠房款的行为导致合同目的不能实现，被告也不能证明原告拖欠房款的行为造成的损失，所以对于被告的辩称理由，本院不予采纳。被告未及时办理房产证，现房价上升，导致办理房产证的费用增加，该损失应由被告自行承担。
根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案双方并未约定履行期限，原告可以随时要求被告履行办理房产证的义务，因此履行期限并未届满，原告的请求并未超过诉讼时效期间。故对被告辩称原告起诉已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。原告要求被告为原告办理房屋产权证的请求，本院予以支持。
对原告要求被告支付逾期未办理房产证的违约金的请求，因双方在购房协议中并未约定一方违约造成对方损失及违约金如何计付，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，双方未约定房产证办理的期限，但原告在涉案的房屋已经居住十几年，至今被告仍未给原告办理房产证，已经超过法定办理房产证的期限。原告在2002年、2003年分别给付购房款30000元、5000元的时候均未向被告提出逾期办理房产证的违约金，故原告向本院提起的违约请求，只能以最后一次给付购房款20000元的时候即2004年1月22日（农历春节）起以购房款总额55000元计算违约金。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决如下：
一、被告丘绍建于本判决生效之日起，三个月内为原告冯锦英、冯党参办理新丰县丰城街道东门路38号602房的房屋产权证，并交付给原告冯锦英、冯党参（办理房产证费用由被告丘绍建负担）；
二、被告丘绍建在本判决生效之日起十日内给付原告冯锦英、冯党参逾期办理上述房产证的违约金（以购房款总额55000元为本金，从2004年1月22日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告丘绍建办理好房产证止）。
案件受理费50元，由被告丘绍建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上述于韶关市中级人民法院。
审判员 彭银燕
二〇一四年六月三十日
书记员 黄冰花