甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘01民终908号
上诉人（原审原告）张建新，男，1966年12月13日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。
上诉人（原审被告）包铁梅，女，1971年9月7日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区。
上诉人张建新、上诉人包铁梅因房屋租赁合同纠纷一案，均不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初6529号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张建新上诉请求：撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初6529号民事判决，依法改判或者将本案发回重审。事实和理由：一审法院通知开庭日期及举证通知日期存在错误，保全中要求张建新对保全申请日期进行更改，且判决书落款日期与通知签收日期不相一致。前述行为属于程序违法，请求二审法院纠正。双方签订了房屋租赁协议，约定房租每年150000元，对支付时间均认为是当年9月11日前交付下一年的房租，由于包铁梅违约行为合同自动解除，张建新要求支付租金和返还房屋于法有据。水箱水泵系包铁梅安装使用，系包铁梅行为损坏楼顶。综上，张建新的诉请符合案件事实，请求支持上诉请求。
包铁梅辩称，不存在故意损坏房屋的行为，自2015年8月12日转租过来后，由于水箱是之前承租房屋的人安装，接手后便一直使用。经营一段时间房屋很潮湿，水箱有点漏水也认可，但不足以弄坏房屋。由于影响宾馆经营，致使无法转租，导致不能交付房租。
包铁梅上诉请求：撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初6529号民事判决，判令张建新赔偿包铁梅经济损失263600元；判令张建新免去包铁梅一年的房租150000元，并合理判令该宾馆转让事宜。事实和理由：双方于2015年8月12日签订了房屋租房协议，约定了租赁期限，事实上于签订协议时包铁梅已经入住经营。在合同未生效期间，就发现房屋屋顶积水漏水、不隔音、停水等问题，包铁梅提出交涉由张建新修缮处理，但张建新并未解决。2016年6月18日，包铁梅告知张建新3**、306、315、316房间停止使用（停用时间：2016年6月18日至2018年2月12日），造成损失210800元。由于二楼楼板存在晃动及不隔音问题，其中202房屋由于处于一楼KTV上方，致使长期无法入住（自2015年9月11日至2018年2月11日），损失达52800元。由于张建新未履行对租赁物的维修已构成违约，故包铁梅拖欠租金合情合理，于法有据。现张建新依旧未予修缮处理前述问题，导致宾馆长时间转让不出去，给包铁梅造成严重损失，故请求判令免去房屋150000元并转让该宾馆。综上，请求二审法院支持上诉请求。
张建新辩称，包铁梅陈述房屋存在质量问题，就把存在的问题说出来，对其上诉主张的损失和减免租金及转让宾馆事宜均不予认可。
张建新向一审法院起诉请求：1、判令包铁梅支付张建新拖欠房屋租金总计195000元、水费3000元，合计198000元及利息（计至2017年9月12日），2、本案诉讼费由包铁梅承担。
一审法院认定事实：2015年9月11日，张建新与包铁梅签订《二三楼租房协议》，约定张建新将其自建的位于兰州市城关区刘家滩315号的二、三楼房屋出租给包铁梅开店使用，租赁期限自2015年9月11日至2018年9月11日，共计三年。两层房屋年租金为人民币150000元，按年结算，包铁梅向张建新支付全年租金后按先交钱后用原则使用，房租金第三年开始每年上涨10%。如果每年房租金包铁梅拖欠10天视为违约双方协议自动解除。乙方（包铁梅）装修时间为两个月。包铁梅租赁期间，水费每年1000元，但如果政府增收，增收部分由包铁梅支付，电费每度1.25元，取暖、垃圾费以及其它由包铁梅经营而产生的费用由乙方（包铁梅）负担。租赁结束时，包铁梅须交清欠费。房屋租赁期间，任何一方无故要求终止合同时，应赔偿对方所造成的损失，如果租期满后，包铁梅有继续租用权，张建新不得拒绝。因租用该房屋发生的装修费及其它费用，由包铁梅承担。如租期到期，包铁梅不再续租时包铁梅将房屋归还张建新，动产归包铁梅、不动产归张建新。在承租期内，如果包铁梅将房屋转让或转租则全部转让费的10%归张建新所有。在租用期间如果政府需要拆迁改造不可抗拒等原因双方协议自动解除，政府拆迁安置包括装修补偿与包铁梅无关。该合同签订后，包铁梅因故将上述房屋交由案外人燕世东使用，燕世东于2017年1月6日以涉案房屋为经营场所设立了”城关区雁滩富翔商务宾馆”，进行住宿服务个体经营。期间，涉案房屋楼顶防水层出现问题，加之实际使用人因水压不足在楼顶安装的储水箱因管理不善亦发生溢水现象，造成漏水情况影响了房屋正常使用，双方协商未果。另查，现包铁梅拖欠张建新20**年9月10日至2017年9月11日期间房屋租金45000元，以及2017年9月12日至2018年9月11日房租150000元未交纳，房屋水费从未交纳。一审法院认为，合同具有相对性，合同仅在合同当事人之间发生拘束力，合同的效力仅及于合同当事人，合同债权人只能请求合同债务人履行合同义务，不能请求合同以外的第三人履行合同义务，合同债务人因第三人违约的，仍应对合同债权人承担违约责任，债务人与第三人的关系另行解决，本案中合同的当事人为张建新及包铁梅，包铁梅辩称，是燕世东委托包铁梅作为代理人与张建新签订的房屋租赁合同，但包铁梅未提供燕世东委托包铁梅作为代理人签订合同的相关证据证明，故对于包铁梅上述辩称不予采信，包铁梅是上述合同的相对人，是本案适格的被告，对包铁梅辩称主体不适合，不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第六十七条规定”当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，张建新与包铁梅于2015年9月11日签订的《二三楼租房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务，庭审中包铁梅辩称房屋存在漏水情况，故拖欠房屋租金及水费，因张建新与包铁梅在合同中未约定租赁物的维修义务的承担，根据合同法规定出租人应当履行租赁物的维修义务，故出租人张建新对出租房屋漏水有先履行的义务，张建新作为出租人并未履行对租赁物的维修义务，其行为构成违约，但包铁梅拖欠2016年9月10日至2017年9月11日期间房屋租金45000元、2017年9月12日至2018年9月11日房租150000元及房屋水费3年共计3000元也构成违约，故张建新与包铁梅属于互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，因包铁梅在诉讼中并未提出反诉请求，故视为包铁梅在庭审时才提出先履行抗辩，故对张建新要求包铁梅支付拖欠房屋租金总计195000元、水费3000元，合计198000元的诉请，支持2017年11月23日庭审之前的房屋租金74178元(45000元+150000元/365天×71天=74178元)及水费2194元(2000元+1000元/365天×71天=1194元)，对2017年11月23日之后的拖欠的房屋租金及水费待张建新履行修缮出租房屋义务后另行起诉，暂不处理。对于张建新要求包铁梅承担利息的诉请，因张建新无具体的诉请数额及计算方式，不予支持。综上所述，对于张建新的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第二百二十条规定，判决：一、包铁梅于本判决生效后十日内向张建新支付房屋租金74178元、水费1194元；二、驳回张建新的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2130元，张建新承担1320元，包铁梅承担810元。
二审中，张建新围绕其上诉请求提交以下证据：七张照片及视频资料两份，欲证明房顶漏水是包铁梅在水箱储水故意损坏及水箱漏水原因致使房顶长期浸泡的事实。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。包铁梅质证意见如下：如果房屋各方面好的话，即便有水也会流下去，不能证明是包铁梅损坏的，不认可张建新的证明目的。本院经审核认为，张建新提交的前述证据材料并不能佐证房屋属于包铁梅原因致使房屋漏水。包铁梅二审中没有提交证据。
经二审审理查明的与一审法院认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，张建新与包铁梅经过自愿协商，达成出租涉案房屋的一致意见后，签订了《二三楼租房协议》，该协议属于当事人双方真实意思表示，对双方应当具有法律约束力。现张建新以包铁梅拖欠2016年9月10至2018年9月11日期间的房租195000元及三年承租期间的水费3000元为由，诉请包铁梅支付前述款项及利息。根据双方签订的协议第三条约定内容：两层房屋年租金为人民币150000元，乙方（包铁梅）向甲方（张建新）支付全年租金先交钱后用；第三年开始每年上涨10%，如果每年房租乙方（包铁梅）拖欠10天视为违约，双方协议自动解除。合同履行过程中，包铁梅在交付承租期内的前期部分租金后，并未按照前述协议第三条”先交钱后用”的约定履行其义务，但截至目前（二审中，案件承办人前往涉案房屋实地查看）依然将承租的涉案房屋作为经营（住宿）用房使用，故包铁梅的该行为有悖于合同约定的内容。鉴于双方在本案一审中均未主张合同自动解除或者要求解除的请求及依旧实际履行合同的事实，故张建新主张要求包铁梅支付承租期内剩余的房租及水费有事实和法律依据。而张建新诉请要求给付欠付租金、水费利息部分的请求因缺乏法律依据本院不予支持。一审判决在未查明包铁梅承租的涉案房屋是否漏水及漏水原因的基础上，径行视为包铁梅提出先履行抗辩权，认为张建新负有先履行义务缺乏事实依据，并以此为依据判决对张建新的部分诉讼请求不予支持，属适用法律错误，本院予以纠正。基于上述事实和理由，张建新的部分上诉意见成立，本院予以采纳；包铁梅辩称由于房屋漏水原因影响经营的理由缺乏事实依据，本院不予采纳。由于包铁梅在一审中并未提出反诉，在本案二审中其上诉请求属于新的诉请，本院当庭对包铁梅予以释明，故对包铁梅的上诉请求本案不再处理。
综上所述，张建新的部分上诉请求成立，予以支持。一审判决虽认定事实清楚，但适用法律不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：
一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初6529号民事判决；
二、包铁梅于本判决生效后三十日内向张建新支付房屋租金195000元、水费3000元；
三、驳回张建新的其他诉讼请求。
一审案件受理费2130元，上诉人张建新预交的二审案件受理费2640元，上诉人包铁梅预交的二审案件受理费1620元，共计6390元，由包铁梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 张海军
审判员 刘宝成
审判员 杨 清
二〇一八年七月十日
书记员 杨 倩
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