北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第01416号
上诉人（原审原告）北京苏音文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路38号院3号楼会议室5-3。
法定代表人邓建华，总裁。
委托代理人卢志红，北京市鼎石律师事务所律师。
委托代理人付双全，男，1967年3月23日出生，该公司总裁。
上诉人（原审被告）北京市旺谷物资供销公司，住所地北京市平谷区东高村镇东高村北。
法定代表人刘绪旺，总经理。
委托代理人李江，北京市翔龙律师事务所律师。
委托代理人刘铁华，男，1968年1月11日出生。
上诉人北京苏音文化传播有限公司（以下简称苏音文化公司）因与上诉人北京市旺谷物资供销公司（以下简称旺谷物资公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第04805号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。现已审理终结。
2013年3月，苏音文化公司向原审法院起诉称：2011年6月16日，苏音文化公司与旺谷物资公司经协商，旺谷物资公司将位于北京市通州区张家湾施园村230号的1300平方米房屋出租给苏音文化公司作为图书库房使用，旺谷物资公司同时承诺适当时机对房屋本身存在的缺陷进行改造。合同签订后，苏音文化公司依约支付保证金20000元，并按照约定支付了房屋租金。苏音文化公司租赁房屋后，旺谷物资公司未按照承诺及时对该房屋进行改造，该库房使用一个月后出现渗漏等诸多安全隐患，对苏音文化公司的产品安全造成严重威胁。旺谷物资公司对苏音文化公司提出的安全隐患进行了核实并确认苏音文化公司指出的安全隐患确实存在。2011年11月11日，经双方协商达成共识，苏音文化公司利用三天时间将所有库存商品搬出，由旺谷物资公司对上述出现的问题全面改造维修，但旺谷物资公司仅对房屋部分设施进行改造维修。2012年4月30日，旺谷物资公司实施的改造工程完工，双方签订房屋租用备忘录。但旺谷物资公司收取房屋租金后，并未按照备忘录中的承诺对房屋存在的渗漏等问题予以解决。2012年7月21日，突然天降大雨，因该房屋渗漏大量雨水进入库房，致使苏音文化公司存放在该房屋中的图书被雨水浸泡，虽经苏音文化公司极力抢救但仍造成存放在该库房中的2.5万册”四库全书”子部图书损毁。经保险公司委托的评估机构进行评估，此次水灾给苏音文化公司所造成的直接经济损失为2119750元。因苏音文化公司购买保险，保险公司根据保险条款的规定，核算后确定保险公司赔偿苏音文化公司经济损失为122881.91元。旺谷物资公司作为房屋出租方，应对房屋的安全承担责任，旺谷物资公司未及时彻底的解决房屋的渗漏问题是造成此次事故的根本原因，旺谷物资公司应赔偿此次事故给苏音文化公司造成的经济损失。另因涉诉房屋存在渗漏等安全隐患尚未消除，自2012年7月21日后不具备继续作为图书库房使用的基本条件，故苏音文化公司请求解除双方签订的租赁合同，旺谷物资公司退还苏音文化公司交纳的保证金及房屋租金。现诉至法院，要求判令旺谷物资公司赔偿苏音文化公司经济损失1996868.09元；解除双方签订的房屋租赁合同；旺谷物资公司退还苏音文化公司保证金20000元，房屋租金58790元。
旺谷物资公司在原审法院答辩称：我方没有违约，没有过错，不应承担赔偿责任。1.本案诉争场地及房屋，在双方签订合同之前，苏音文化公司查看符合要求后才承租的，苏音文化公司对合同标的物是予以认可的。2.双方签订备忘录，下半部分是验收情况，苏音文化公司在验收后，又同意并实际搬入场地继续履行合同。3.此次损失，实际是天降大雨，地面积水已经超过房屋地面50厘米，造成雨水倒灌，将货物浸泡所致，而非是苏音文化公司所称是房屋漏雨所致。4.7.21大雨全北京市受灾，此场雨属于无法抗拒的自然灾害，双方应当承担各自经济损失。5.暴雨发生后，我方积极通知各方并组织人员进行围坝等防灾工作，我方已经尽最大努力避免损失发生及扩大，没有任何过错可言。故请求驳回苏音文化公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2011年6月16日，旺谷物资公司（甲方）与苏音文化公司（乙方）签订库房租用合同，约定甲方将坐落于北京市通州区张家湾施园村230号的房屋出租给乙方当库房使用，房屋面积为1300平方米；租赁期限为三年，自2011年6月16日起至2014年6月15日止；房屋租金第一年为13.8万元，第二年为14.8万元，第三年为15.8万元；付款方式为半年一付；乙方向甲方交纳租赁库房保证金2万元；乙方租赁期间，水电费、卫生费由乙方缴纳；房屋在租用期间维修维护由乙方负责；有关不可抗拒的自然灾害及政府拆迁，双方各自承担相应的经济损失并无条件终止或解除本合同；双方对其它事项亦进行了约定。合同签订后，苏音文化公司向旺谷物资公司交纳保证金2万元，并交纳2012年6月16日起至2012年12月15日止的租金7.4万元。旺谷物资公司依约将出租房屋及场地交付苏音文化公司。
2012年4月30日，旺谷物资公司（甲方）与苏音文化公司（乙方）签订库房租用备忘录，载明：2011年6月16日，双方协商，甲方将位于北京市通州区张家湾施园村230号的1300平方米房屋出租给乙方作为图书库房使用，甲方同时承诺在适当时机对房屋本身存在的缺陷进行改造。经过半年的使用，甲方未能兑现承诺，致使该库房使用一个月后出现库房漏水等诸多安全隐患，对乙方的产品安全造成严重威胁：一是该房屋地势低洼，较正常地面低至50厘米之多，且四周没有排水设施，导致夏季雨水严重倒灌，墙面渗水严重；二是该房屋建筑问题，房顶到处漏水，对乙方库存产品的安全造成严重威胁，已经完全失去作为存放乙方产品库房的使用功能；......2011年11月11日，甲乙双方达成以下共识，即日起，乙方利用三天时间将所有库存产品搬出，由甲方对上述出现问题进行全面改造维修，改造维修期间，甲乙双方签订的房屋租用合同暂时中止，直到达到乙方提出的以下要求后，方可继续履行合同：1.地面整体增高，高于外部地面不低于30厘米；2.房屋周围增建排水设施；3.墙面及屋顶进行防水维修，达到图书库房标准要求。2012年4月中旬，甲方在建工程已经完毕，另按照乙方要求对库房存在问题进行了部分改造维修，一是对南面墙壁做了高度1.5米的防水护膜；二是对地面南半部做了10厘米厚的防水水泥地面（北部地面未做）；三是在库房北部外面（即大门两边至东西边沿）分别做了一条防水蓄水沟渠，并将分别设置一台潜水泵，以防雨季抽水使用；至于屋顶漏水问题尚未解决。双方对于库房续租签订如下协议：1.甲方应按照乙方要求尽快将屋顶漏水等遗留问题彻底解决完毕，将库房内照明线路更换维修到位；2.库房续租时间自2012年5月1日始，房租自续租之日开始计算，其余约定事项仍按照原合同条款执行；3.协议期间，甲方应保证乙方租用库房的安全使用，发现问题，甲方在接到乙方反映后及时修缮解决，以确保乙方库存产品安全，乙方应积极配合甲方的修缮工作。若因库房问题未得到及时修缮解决而造成库存产品遭受损失，所受损失由甲方承担责任，因不配合甲方修缮工作而造成的产品损失，由乙方承担责任。
2012年7月21日，北京市普降暴雨。苏音文化公司租赁的，坐落于北京市通州区张家湾施园村230号的库房大量进水，导致在库房中存放的国家”十二五”重点图书出版项目《四库全书》被浸泡。2012年7月25日，苏音文化公司申请北京市潞州公证处对于库房及图书受损现状的摄像过程进行证据保全公证。
2012年4月6日，苏音文化公司向中国平安财产保险股份有限公司北京分公司投保财产综合险，保险期间自2012年4月7日至2013年4月6日；保险项目为机器设备200万元，库存纸张及书籍300万元；每次事故绝对免赔额为2000元或损失金额的15%，两者以高者为准。2012年8月8日，平量行保险公估（上海）有限公司北京分公司对苏音文化公司因水浸受损图书进行清点、估价，确定”四库全书”子部成品书共计17540册，零散书约7460册，合计约25000册；损失金额为2119750元，苏音文化公司为不足额投保，比例分摊计算赔偿金额为144566.95元，扣除免赔额，最终定损金额为122881.91元。2012年10月16日，中国平安财产保险股份有限公司向苏音文化公司支付保险赔偿款122881.91元。2013年8月1日，北京京评价格评估有限公司对库房内图书水淹损失进行价格评估，评估市场价格为1350997元。
2013年5月30日庭审中，苏音文化公司称受水浸泡的库房现由该公司锁门，旺谷物资公司认可现库房由苏音文化公司实际控制。庭审后，旺谷物资公司派员将库房门锁打开，并将库房清理，现该库房在旺谷物资公司实际控制中。本案审理过程中，本院多次组织双方当事人协商，但未达成一致意见。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。苏音文化公司与旺谷物资公司签订的库房租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。苏音文化公司使用承租库房过程中，遭遇罕见大雨，雨水倒灌、库房大量进水，导致在库房中存放的图书被浸泡，现苏音文化公司承租库房的使用目的已无法实现，故苏音文化公司要求解除双方签订的租赁合同，退还保证金的请求，理由正当、证据充分，法院予以支持；苏音文化公司关于剩余使用期的房屋租金的主张，因房屋在2012年12月15日之前始终处于苏音文化公司的实际控制中，故对该项请求，法院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据本案查明的事实，苏音文化公司在承租库房时，已对库房现状有清楚的认识，在合同履行过程中，亦提出相应的整改要求，旺谷物资公司已针对苏音文化公司提出的整改要求进行了相应的整改，整改期间亦免除了苏音文化公司的房屋租金。苏音文化公司明知承租的库房地势低洼，存在夏季雨水倒灌的情况，依然使用此类库房存放图书，自身具有严重过失。苏音文化公司在明知其图书价值及投保金额的情形下，在损失发生后，向保险公司索赔2000万元，导致其被保险公司认定为不足额投保，按比例分摊计算赔偿金额，致使其损失不能通过保险理赔解决。旺谷物资公司未能彻底解决屋顶漏水等遗留问题亦是发生雨水浸泡的原因之一。现苏音文化公司要求旺谷物资公司赔偿经济损失，法院予以支持；但苏音文化公司主张的199万余元的请求畸高，法院以北京京评价格评估有限公司所作出的市场评估价格为依据，结合双方当事人在此次事故中的责任予以酌定。据此，于2013年11月判决：一、解除苏音文化公司与旺谷物资公司于二○一一年六月十六日签订的库房租用合同；二、判决生效之日起七日内，旺谷物资公司退还苏音文化公司保证金人民币二万元；三、判决生效之日起七日内，旺谷物资公司赔偿苏音文化公司经济损失人民币十五万元；四、驳回苏音文化公司的其他诉讼请求。
判决后，苏音文化公司、旺谷物资公司均不服判决，提起上诉。
苏音文化公司的上诉理由如下：旺谷物资公司与苏音文化公司签订的备忘录是房屋租赁合同的补充说明，旺谷物资公司对库房内存放的书籍可能遭受损失有预见的情况下，明知尚未按照苏音文化公司的要求对库房进行妥善修缮，该库房尚存严重可能危及存放物品的安全隐患的情况下，向苏音文化公司作出承诺明确约定造成损失的由其承担，旺谷物资公司应遵守承诺。原审法院无视双方约定，主观酌定责任承担比例，于法无据。原审法院对苏音文化公司与旺谷物资公司的过失认定错误，比例显失公平。苏音文化公司发现该库房地处低洼存在安全隐患后，已经明确要求旺谷物资公司全面整改，在得到书面承诺的情况下，苏音文化公司始继续使用该库房，故在使用该库房一事上不存在过失。苏音文化公司在出险后进行索赔也不应当被认定为存在过失，旺谷物资公司没有按承诺整改应承担全部责任。综上，请求撤销原审判决书第三项和第四项，改判旺谷物资公司赔偿损失1996868.09元，退还房屋租金58790元。
旺谷物资公司的上诉理由如下：原审判决存在以下认定事实方面的错误：认定”旺谷物资公司派员将库房门锁打开，并将库房清理，现该库房在旺谷物资公司实际控制中”，没有证据依据，属认定事实不清。并且在评估过程中存在严重错误，表现在未按高院摇号程序进行、评估对象灭失却仍然进行评估、在案外场地对与本案无关的对象进行评估、现场未对评估对象进行清点、评估报告计算公式没有依据。原审判决查明事实部分没有关于图书受损系因房屋漏水所致的认定，亦没有证据支持，但却在判决结果中让旺谷物资公司承担责任。原审判决还存在以下适用法律方面的错误：7.21属特大暴雨，政府连发报警直至橙色，是北京市1961年有气象记录以来最大降雨，属不可抗拒的自然灾害，双方应当各自承担各自的经济损失。大雨过后地面积水很快退去，诉争场地完全可以使用，合同目的依然能够保证，原审判决解除合同、退还保证金和剩余租金是完全错误的。原审判决认为”旺谷物资公司未能彻底解决屋顶漏水等遗留问题亦是发生雨水浸泡的原因之一”，没有依据，属主观臆断。综上，请求撤销原判决第一至三项，保留第四项。
庭审中，旺谷物资公司表示对鉴定结果不予认可，同时提出没有见到苏音文化公司合法印制图书的相关手续，”庭审后，旺谷物资公司派员将库房门锁打开”的论述不属实。本院经审理查明的其它事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有库房租用合同及备忘录、公证书、保险单、理算书、租金支付凭证、照片、施园村委会证明、书号检索结果、大额支付入账通知书、价格评估报告书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：苏音文化公司与旺谷物资公司签订的库房租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。苏音文化公司使用承租库房过程中，遭遇7.21罕见大雨，雨水倒灌、库房大量进水，导致在库房中存放的图书被浸泡损毁，现苏音文化公司主张承租库房的使用目的已无法实现，要求解除双方签订的租赁合同，退还保证金，理由正当，本院予以支持。关于苏音文化公司要求退还剩余使用期的房屋租金的主张，因房屋在2012年12月15日之前尚处于苏音文化公司的实际控制中，故对该项请求，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2012年7月21日，北京遭受几十年不遇特大的暴雨灾害，是导致苏音文化公司图书被浸泡的主要原因。根据本案查明的事实，苏音文化公司在承租库房时，已对库房现状有清楚的认识，在合同履行过程中，亦提出相应的整改要求，旺谷物资公司已针对苏音文化公司提出的整改要求进行了相应的整改，整改期间亦免除了苏音文化公司的房屋租金。苏音文化公司明知承租的库房地势低洼，存在夏季雨水倒灌的情况，依然使用此类库房存放图书，自身具有一定过失。旺谷物资公司未能彻底解决屋顶漏水等遗留问题亦是发生图书被浸泡的原因之一。基于此，苏音文化公司要求旺谷物资公司赔偿经济损失，旺谷物资公司应适当予以赔偿。关于赔偿数额，苏音文化公司要求199万余元，明显偏高，原审法院以北京京评价格评估有限公司所作出的市场评估价格为依据，结合双方当事人在此次事故中的责任酌定旺谷物资公司赔偿15万元，并无明显不当。综上，原审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11703元，由北京苏音文化传播有限公司负担9853元（已交纳），北京市旺谷物资供销公司负担1850元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费23245元，由北京苏音文化传播有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉娜
审 判 员 解学锋
代理审判员 邓青菁
二〇一四年三月二十日
书 记 员 胡 潇