广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终967号上诉人（原审被告）：广东国笔科技股份有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：高精鍊，职务：董事长。上诉人（原审被告）：高精鍊，住广州市番禺区。两上诉人共同委托诉讼代理人：石立琼，为广东国笔科技股份有限公司员工。被上诉人（原审原告）：东莞海德手袋厂有限公司，住所地：东莞市。法定代表人：钟汉宗，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘晓军、谢婧，均为广东信德盛律师事务所律师。原审被告：广州市韦恩贸易有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：何晃美，职务：总经理。委托诉讼代理人：连丹仪，为该公司员工。上诉人广东国笔科技股份有限公司（以下简称国笔公司）、高精鍊因与被上诉人东莞海德手袋厂有限公司（以下简称海德公司）、原审被告广州市韦恩贸易有限公司（以下简称韦恩公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初12197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人国笔公司、高精鍊的共同委托诉讼代理人石立琼，被上诉人海德公司的委托诉讼代理人刘晓军、谢婧，韦恩公司的委托诉讼代理人连丹仪到庭参加诉讼。现已审理终结。国笔公司、高精鍊上诉请求：1、改判减少违约金数额；2、改判在国笔公司向海德公司支付的款项应扣除保证金60480元；3、改判延长履行期限；4、判令一二审的诉讼费由海德公司承担。事实和理由：一、一审法院判决国笔公司承担的违约金数额过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，对于海德公司主张的逾期付款违约金，其实际损失仅为银行利息的损失，因此一审法院参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30％的标准计算是错误的。二、一审法院未判令在国笔公司向海德公司支付的款项中扣除保证金60480元是错误的。海德公司确认其向国笔公司收到了租赁保证金60480元，根据双方签订的《房地产租赁合同》的约定，仅在国笔公司提前解除合同的情况下，保证金方不予退还。因此，海德公司不退回保证金的行为无法律依据及事实依据。三、一审法院判令国笔公司履行期限过短。国笔公司因业务转型导致资金断链，未能准时支付租金实属不得已。一审法院判令国笔公司于30日内向海德公司履行相应义务，履行期限过短，无视国笔公司的实际情况，使国笔公司依法履行义务产生极大困难。海德公司辩称：一、国笔公司、高精鍊请求改判减少违约金数额没有事实和法律依据，一审判决的违约金标准并不过高。二、国笔公司、高精鍊请求在国笔公司支付的款项中扣除保证金60480元没有事实和法律依据，基于国笔公司的违约行为，海德公司有权不予退回保证金。三、国笔公司、高精鍊请求改判延长履行期限没有事实和法律依据，国笔公司在2015年开始以种种理由拖欠租金至今，一审判决确定的三十天履行期限是足够的。韦恩公司述称对一审判决没有异议，其正在办理将该司工商注册地址迁离涉案房屋的手续。海德公司向一审法院起诉请求判令：一、解除海德公司与国笔公司、韦恩公司签订的《房地产租赁合同》、《协议书》及《广州市房屋租赁合同》。二、国笔公司、韦恩公司立即腾空退还广州市xx区xx路xx号xx中心西塔1301、1302、1311、1312、1313、1314室给海德公司。三、国笔公司、高精鍊立即向海德公司支付上述房屋的租金（其中2015年9月拖欠租金24640元；自2015年10月起，租金按照每月34560元的标准计算，计至被告国笔公司、韦恩公司腾空退还上述房屋之日止）及逾期交租的违约金（以当月的租金额为本金，按照每日千分之二的标准计算，分别自当月28日起计至国笔公司、高精鍊付清欠租之日止）。四、韦恩公司对上述第三项诉讼请求国笔公司、高精鍊拖欠海德公司租金的债务在每月4850元的范围内承担连带清偿责任。五、韦恩公司立即到工商行政管理机关办理将其商事登记的住所地迁出广州市xx区xx路xx号xx中心西塔1314房的登记手续。六、本案诉讼费由国笔公司、高精鍊、韦恩公司承担。一审法院认定事实：海德公司经一审法院2008年3月12日作出的（2002）天法执字第2666-2679号民事裁定书确认，为xx商贸中心大厦西塔1301、1302、1311、1312、1313、1314室的产权人，并已取得广州市xx区xx路xx号之一1311、1312、1313、1314单元的房地产权证。2012年1月1日，海德公司（出租人、甲方）与韦恩公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市xx区xx路xx号xx商贸中心西塔1314房（以下简称“1314房”）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积约65平方米，租赁期为2009年5月18日至2012年12月31日；其中2009年5月18日至2009年5月31日为免租期，2009年6月1日至2011年12月31日每月租金为4550元，2012年1月1日至2012年12月31日每月租金为4850元，管理费及经营期间所产生的各项税费由乙方负责；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；乙方向甲方交纳9100元的保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金一个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；甲方须提供相关合法的文件配合乙方办理相关的租赁登记及工商登记等手续等。2012年7月18日，海德公司（甲方、出租人）与国笔公司（乙方、承租人）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将广州市xx区xx路xx号的房屋（即xx商贸中心西塔1311-1313、1301-02室，以下简称“1311-1313、1301-02房”，建筑面积约368.83平方米）出租给乙方作办公用途使用，租赁期为2012年7月22日至2017年7月21日；其中2012年7月22日至2015年7月21日每月租金为30240元，2015年7月22日至2017年7月21日每月租金为34560元；租金按月结算，乙方在每个计租月的第5日前按现金或转账付款方式付当月租金给甲方，甲方收到租金后10日内将租金的等额发票开给乙方，所述计租月代表的时间段为前一自然月的22日至与之相邻的后一自然月的21日；乙方在签订本合同时须交纳相当于2个月租金金额即60480元作为履约保证金给甲方，该履约保证金不可抵偿租金及管理费，本合同自然终止后，在乙方并无违约同时缴清租赁期内租金、物业管理费、电费等属于应清缴的各种费用后七天内甲方须将履约保证金一次性全额无息退还予乙方；租赁期内乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方应当按当月租金额的2%向甲方支付违约金，如逾期30日，甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期内乙方须按单支付水电费、电话费、中央空调分摊电费、管理费等费用；甲方同意乙方代1314房缴交租金（上述租金已包括在内）以及相应的管理费、水电费等一切经营费用，并由乙方就该房所引起的事宜承担法律责任；本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，与本合同具有同等法律效力等。同日，海德公司（甲方）、韦恩公司（乙方）及国笔公司签订《协议书》，约定：甲方与乙方2012年1月1日签署了《广州市房屋租赁合同》，甲方将其拥有的1314房出租给乙方使用，该房屋的建筑面积约65平方米；甲方与丙方于2012年7月18日签署了《房地产租赁合同》，甲方将其拥有的1311-1313、1301-02房出租给丙方使用，该房屋的建筑面积约为368.83平方米；经甲、乙、丙三方协商一致，乙方将其承租的1314房转租给丙方使用，丙方在本协议有效期内享有1314房的使用权；1314房的租金包含于1311-1313、1301-02房的租金之中，即1314房及1311-1313、1301-02房的租金整体为30240元，甲、丙在签署《房地产租赁合同》时已就1311-1313、1301-02房的租金包含1314房的租金达成了共识，甲、丙双方之间就1314房的转租行为不再另行签订租赁协议；本协议有效期内，乙方在《广州市房屋租赁合同》中对甲方享有的权利和需承担的义务全部转由丙方享有和承担；本协议自签订之日起生效，有效期为《房地产租赁合同》的有效存续期间等。海德公司称，其已按上述合同约定将1311-1313、1301-02房交付国笔公司使用，并于2012年7月18日同意韦恩公司将1314房转租给国笔公司使用，但1314房的承租人仍是韦恩公司，韦恩公司至今仍将1314房作为其工商注册地址，而国笔公司只是代为支付1314房的租金，至于《协议书》签订后1314房的实际使用人，海德公司表示并不清楚。故此，在国笔公司未按《房地产租赁合同》的约定支付租金的情况下，韦恩公司应在国笔公司拖欠租金范围内就1314房每月租金4850元承担连带清偿责任。另据高精鍊（系国笔公司法定代表人）因国笔公司拖欠租金于2015年12月18日出具的《还款计划》（内容为2015年4月21日至12月21日总房租金为293760元，已付40000元，尚欠253760元；于2015年12月底付20000元，于2016年1月底付80000元，2016年3月底付清余款）可知，高精鍊已明确其愿意代为清偿国笔公司拖欠的租金，结合高精鍊本人此前亦有向海德公司支付过租金的情况，高精鍊应当就国笔公司拖欠租金的行为共同承担违约责任。对此，国笔公司确认其自2008年开始向海德公司承租使用1311-1313、1301-02房，自2012年6月开始向海德公司承租使用1314房，且目前上述房屋仍由国笔公司使用。自《协议书》签订后，《广州市房屋租赁合同》中约定的韦恩公司就1314房享有的权利和需承担的义务已全部转让给国笔公司，故国笔公司才是1314房的承租人，韦恩公司使用1314房作为其司的工商注册地址是经由海德公司、国笔公司同意的。且国笔公司、高精鍊共同确认，高精鍊于2015年12月18日向海德公司出具《还款计划》，仅是履行其作为国笔公司法定代表人的职务行为，不代表高精鍊的个人意思。韦恩公司则称，其自2012年6月18日起已搬离1314房，并与海德公司结清了1314房的所有费用，未再使用过1314房办公。而至今仍使用1314房作为其司的工商注册地址，是经由海德公司、国笔公司同意的，但韦恩公司未能就此提交相应证据予以证明，海德公司亦否认其同意韦恩公司继续将1314房作为其工商注册地址。经一审法院询问，海德公司确认曾就1314房向韦恩公司收取过租赁保证金9100元，《协议书》签订后，该款已用作抵扣韦恩公司应付的租金，其与韦恩公司就《广州市房屋租赁合同》项下的款项已结清。同时，海德公司确认其向国笔公司收取的租赁保证金60480元中包含了1314房的租赁保证金，且基于国笔公司的违约行为，海德公司现依约有权不予退回租赁保证金。另海德公司在本案庭审中最终明确，《协议书》实际是确认将《广州市房屋租赁合同》的权利义务转让给国笔公司。一审法院认为：海德公司与韦恩公司签订的《广州市房屋租赁合同》、海德公司与国笔公司签订的《房地产租赁合同》以及海德公司、韦恩公司、国笔公司签订的《协议书》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应依约切实履行。虽《协议书》中约定韦恩公司系将1314房转租给国笔公司使用，但该《协议书》同时约定，韦恩公司在《广州市房屋租赁合同》中对海德公司享有的权利和需承担的义务全部转由国笔公司享有和承担。结合《协议书》签订后《广州市房屋租赁合同》及《房地产租赁合同》的履行情况来看，国笔公司、韦恩公司确认1314房已交由国笔公司使用，海德公司、韦恩公司确认双方就《广州市房屋租赁合同》项下的款项已结清，海德公司、国笔公司确认国笔公司向海德公司支付了1314房的租赁保证金及租金，且各方在庭审中亦确认《协议书》实际是将韦恩公司在《广州市房屋租赁合同》中享有的权利和承担的义务转让给国笔公司，综上，一审法院认定，自2012年7月18日起，《广州市房屋租赁合同》的承租人变更为国笔公司，韦恩公司不再是1314房的承租人，无需受《广州市房屋租赁合同》的约束。故此，海德公司要求韦恩公司在国笔公司拖欠租金范围内就1314房每月租金4850元承担连带清偿责任，已无事实及法律依据，不予支持。根据上述三合同的约定，国笔公司应在每个计租月（前一自然月的22日至与之相邻的后一自然月的21日）第5日前即每月26日前向海德公司支付当月租金；逾期交付租金的，每逾期一日，国笔公司应当按当月租金额的2%向海德公司支付违约金，逾期30日的，海德公司有权解除合同、收回房屋。故此，在海德公司、国笔公司确认自2015年9月起至2016年7月21日止国笔公司共拖欠租金335680元（其中2015年9月拖欠租金24640元，2015年10月至2016年6月每月拖欠租金34560元），逾期支付租金的时间已远超30日的情况下，海德公司有权解除其与国笔公司之间的《广州市房屋租赁合同》及《房地产租赁合同》，而海德公司、国笔公司与韦恩公司签订的《协议书》亦随之解除。故此，海德公司要求解除上述三份合同的理据充分，予以支持。合同解除后，国笔公司应向海德公司返还其承租使用的1311-1313、1301-02房及1314房。基于1311-1313、1301-02房及1314房的承租人为国笔公司，而国笔公司、韦恩公司亦确认上述房屋至今由国笔公司使用，故在海德公司未提交证据证明上述房屋系由韦恩公司实际使用的情况下，其要求韦恩公司承担腾空并退还上述房屋的义务，无事实依据，不予支持。至于韦恩公司至今仍使用1314房作为其工商注册地址的问题，韦恩公司称其得到了海德公司及国笔公司的许可，但未能提交相应证据予以证明，一审法院认为，因海德公司现已依法行使合同解除权并要求收回1314房，韦恩公司既非1314房的承租人，也无证据证明海德公司同意其继续使用1314房作为其工商注册地址，故海德公司要求韦恩公司将其工商注册地址迁离1314房并无不妥，予以支持。另关于海德公司要求国笔公司、高精鍊支付租金及逾期交租违约金的诉请。如前述，国笔公司确认自2015年9月起至2016年7月21日止共拖欠海德公司租金335680元，故此，国笔公司应向海德公司支付2015年9月起至判决合同解除当月即2016年11月21日止的租金473920元（335680元+34560元/月×4个月）。且因国笔公司确认尚未将其承租房屋交还海德公司，故此，国笔公司仍应向海德公司支付自2016年11月21日起至国笔公司腾空退还房屋之日止的房屋使用费，由国笔公司按34560元/月的标准按月在当月26日前支付给海德公司。另因合同约定每月租金应在当月的26日前支付，现国笔公司长期拖欠数月租金，理应向海德公司支付逾期交租的违约金，关于海德公司主张国笔公司自每月28日起计付违约金，系海德公司自行处分权，并无不妥，予以支持，但关于海德公司主张国笔公司每逾期一天按当月租金额的千分之二计付违约金的标准，因国笔公司主张该违约金过高，请求予以适当减少，在海德公司亦未举证证明其实际损失的情况下，根据公平原则，酌情调整2015年9月至2016年11月21日期间国笔公司应付的逾期交租违约金以每月租金34560元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，分别自当月28日起计至清偿之日止，且每月违约金以不超过本金为限。至于海德公司要求高精鍊就上述债务承担共同清偿责任，因高精鍊系国笔公司的法定代表人，且高精鍊及国笔公司均确认高精鍊在2015年12月18日向海德公司出具《还款计划》系履行其作为国笔公司法定代表人的职务行为，故此，在海德公司亦无其他证据证明高精鍊同意以其个人财产就上述债务承担共同清偿责任的情况下，采信国笔公司及高精鍊的主张，海德公司要求高精鍊就上述债务承担共同清偿责任的理据不足，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十九条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决：一、解除海德公司与韦恩公司签订的《广州市房屋租赁合同》，海德公司与国笔公司签订的《房地产租赁合同》，以及海德公司与韦恩公司、国笔公司签订的《协议书》。二、自本判决发生法律效力之日起30日内，国笔公司腾空其承租的广州市xx区xx路xx号xx中心西塔1301、1302、1311、1312、1313、1314室，将上述房屋交回给海德公司。三、自本判决发生法律效力之日起30日内，国笔公司支付海德公司上述房屋自2015年9月起至2016年11月21日期间的租金473920元；自2016年11月22日起至国笔公司交回上述房屋之日止的房屋使用费，由国笔公司按34560元/月的标准，在每月26日前向海德公司支付。四、自本判决发生法律效力之日起30日内，国笔公司向海德公司支付逾期缴纳上述房屋2015年9月至2016年11月21日租金的违约金（以每月租金34560元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，分别自当月28日起计至清偿之日止，且每月违约金以不超过本金为限）。五、自本判决发生法律效力之日起30日内，韦恩公司将其工商注册地址迁离广州市xx区xx路xx号xx中心西塔1314房。六、驳回海德公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12370元，由国笔公司负担。本院二审期间，各方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院认为：一审法院对海德公司与韦恩公司、国笔公司之间签订的涉案三份合同效力的认定，合法有据，各方亦无异议，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对国笔公司、高精鍊的上诉主张，本院意见如下：一、关于逾期缴纳租金的违约金计算标准问题。合同约定的违约金为每逾期一日按当月租金额的2%支付，海德公司在一审中已降低至按照每天千分之二标准主张，因国笔公司主张该违约金仍过高，一审法院酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，违约金以不超过本金为限，是可行的。现国笔公司、高精鍊上诉提出一审法院酌情确定的上述违约金过高，理由不成立，本院不予认可。二、关于国笔公司履行判决义务的期限问题。由于国笔公司长期拖欠租金造成出租人损失，已达到合同约定的解除条件，一审法院判决解除涉案合同并判决国笔公司应于判决生效之日起30日内腾空交回房屋及支付相关欠付租金等，并无不当，本院亦予维持。国笔公司、高精鍊上诉认为判决义务履行期限过短缺乏依据，本院不予采纳。三、关于国笔公司、高精鍊要求在国笔公司向海德公司支付的款项中应扣除保证金60480元的问题，因本案一审中国笔公司并未对保证金的返还或抵扣问题提出反诉，一审判决亦无对保证金进行处理，故二审中对此不予调处，当事人可另案提出解决。综上所述，国笔公司、高精鍊的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12370元，由广东国笔科技股份有限公司、高精鍊负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年三月十四日书记员  陈婷婷