北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第02711号
上诉人（原审被告）北京味多美食品有限责任公司。
委托代理人刘霞，女，1981年12月20日出生。
委托代理人王志和，北京赛尔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京君天首业商贸有限公司。
法定代表人朱丽华，总经理。
委托代理人赵素荣，女，1964年11月2日出生。
上诉人北京味多美食品有限责任公司因与被上诉人北京君天首业商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第25144号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
君天首业公司在原审法院诉称：君天首业公司与味多美公司于2010年11月1日签订坐落于北京市海淀区89号一层商铺租赁合同，房屋已经交付使用近三年时间，现根据房屋租赁合同约定，味多美公司应于2012年9月22日前缴纳2012年9月22日至2013年3月21日房屋租金15万元，味多美公司只支付了10万元。2013年3月22日前需缴纳2013年3月22日至2013年9月21日房屋租金15万元，味多美公司至今未付。现味多美公司总计欠房屋租金20万元。后君天首业公司向味多美公司发催缴房屋租金通知书，希望味多美公司在2日内缴纳上述租金，但味多美公司接到催缴房屋租金通知书后仍未履行义务，故诉至法院，诉讼请求：1、判令解除君天首业公司与味多美公司于2010年11月1日签订的租赁合同；2、判令味多美公司支付租金20万元；3、判令味多美公司支付逾期交纳违约金36000元（以20万元为基数，从2013年6月4日开始计算，计算60天，比例为千分之三）；4、由味多美公司承担本案诉讼费用。
味多美公司在原审法院辩称：第一、同意解除合同；第二、租赁的房屋的产权方是北京中奥启天实业有限公司（以下简称中奥公司），中奥公司出租给北京恒丰视野酒店投资管理有限公司（以下简称恒丰公司），恒丰公司出租给君天首业公司，君天首业公司出租给我方；第三、我方依约按时交纳租金，一直交到2013年1月20日；第四、（2012）海民初字第16776号民事判决书判决君天首业公司与恒丰公司的租赁合同解除，我方行使不安抗辩权，我方于2013年1月22日起支付租金；第五、我方已经与恒丰公司签订了租赁合同；期限为2013年3月8日至2020年4月30日，我方向恒丰公司支付了租金；第六、我方行使不安抗辩权，不存在违约行为，故味多美公司不同意君天首业公司的第2、3、4项诉讼请求。
原审法院经审理查明：北京市海淀区89号1层E室房屋产权人为中奥公司。2009年1月1日，中奥公司出具授权委托书，显示：”经我公司董事会和股东会批准，兹将我公司所属下列房产（以加盖我公司公章的房产证复印件为准）委托恒丰公司对外出租。出租期自2009年1月1日至2034年12月30日结束。租赁期内，恒丰公司对该房产享有占有权、使用权、收益权。恒丰公司有权对外出租此房产并收取租赁费用”。
2010年4月19日，恒丰公司作为甲方与君天首业公司作为乙方签订了房屋租赁合同，约定甲方将位于北京市海淀区89号临街商业店铺出租给乙方，租赁期限为2010年5月1日至2020年4月30日。租金为每月172693元。甲方原则上同意，乙方可以将房屋转租、转借给其他人使用。
2010年11月1日，君天首业公司（甲方）与味多美公司（乙方）签订了租赁合同，约定甲方将位于北京市海淀区89号1层D层房屋及其附属设施及公共区域的使用权出租给乙方使用，建筑面积110平方米，使用面积85平方米；该租赁房屋政府设定的用途为商业，用于办理”味多美”品牌分支机构；租赁期限为2010年11月1日至2020年4月30日；其中装修免租期为30日，即2010年12月1日起支付租金；租赁房屋租金为前三年每年租金为30万元，第四、五、六年每年租金为315000元，第七、八、九年每年租金为330750元。合同签订完毕后，乙方向甲方已交付的定金5万元转为首期房租款。乙方未按合同约定支付应缴费用，在甲方发出书面催缴通知后5个工作日内仍不支付的。除需履行租金和其他费用的支付义务外，每逾期一日，乙方按应缴费用的3‰的标准支付违约金。逾期超过30日，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，由此产生的损失由乙方自负。租金每三个月支付一次。本合同签订后三个工作日内，首期一个月租金乙方连同押金一起向甲方支付，合计相当于三个月租金金额518079元；后续两个月租金乙方在入住前5个工作日支付给甲方。以后租金乙方于应付款月前5个工作日向甲方缴纳。逾期乙方须按日万分之三向甲方交滞纳金。
2011年4月22日，双方签订了补充协议，约定原合同租金起算日为2011年3月22日，租金的标准为第一年至第九年的租金标准与租赁合同约定的租金标准一致。
在双方合同履行过程中，恒丰公司与君天首业公司曾因房屋租赁合同纠纷诉至北京市海淀区人民法院，该院于2012年12月19日作出了（2012）海民初字第16776号民事判决，判决：”一、确认北京恒丰视野酒店投资管理有限公司与北京君天首业商贸有限公司二Ｏ一Ｏ年四月十九日签订的《房屋租赁合同》及二Ｏ一Ｏ年九月十四日签订的《＜房屋租赁合同＞之补充协议》于二Ｏ一一年三月一日解除；北京君天首业商贸有限公司于本判决生效后十五日内将其承租的北京市海淀区八十九号一层D室、E室及二层共计二千二百七十一点四三平方米房屋交还北京恒丰视野酒店投资管理有限公司；......”。判决作出后，君天首业公司不服提起了上诉。经北京市第一中级人民法院主持调解，恒丰公司与君天首业公司自愿达成如下协议：1、恒丰公司与君天首业公司均同意继续履行2010年4月19日签订的房屋租赁合同及2010年9月14日签订的房租租赁合同之补充协议；2、其他问题双方另行协商解决。北京市第一中级人民法院就上述调解协议于2013年5月8日出具了（2013）一中民终字第3468号民事调解书。
味多美公司提供了2013年1月22日恒丰公司向其出具告知函，其主要内容为：”鉴于恒丰公司与君天首业公司签订的房屋租赁合同已解除，......，贵方应立即停止向君天首业公司支付租金，自收到本告知函后仍向君天首业公司支付的租金，我公司不予认可”。
味多美公司于2012年9月24日向君天首业公司支付了租金25000元；于2012年10月29日支付了租金5万元；于2012年11月27日支付了租金25000元；于2013年1月12日支付了租金25000元。君天首业公司于2013年1月21日向味多美公司开具了金额为125000元的发票。后味多美公司未向君天首业公司支付租金。
2013年5月29日，君天首业公司向味多美公司发出了催缴房屋租金通知书，主要内容为：味多美公司应于2012年9月22日前缴纳2013年（应为2012年）9月22日至2013年3月21日房屋租金15万元，味多美公司只支付了10万元，尚欠5万元。2013年3月22日至2013年9月21日的房屋租金15万元。
味多美公司收到该通知书后于2013年7月26日寄出了关于”催缴房屋租金通知书”的回函，该回函显示”我公司与贵公司建立租赁关系以来，一直按时足额支付房租。......2013年1月22日，恒丰公司函告我公司，因贵公司拖欠其房租，2012年12月19日海淀区人民法院判决［（2012）海民初字第16776号］贵公司与其租赁合同已于2011年3月1日解除，要求我方腾空场地返还房屋或与其建立租赁关系，并保留向我公司追究合同解除后至函告日期间租金的权利。鉴于上述判决已超过上诉期限，经与贵公司联系亦得不到正面回复，对于该期间房屋权利人的要求，我公司不得不与产权方委托经营方于2013年3月8日签订了租赁合同，支付了2013年3月8日至9月7日期间的租金至产权方的委托经营方。......我公司后才得知贵方与产权方的委托经营方在一中院的调解下，达成继续履行原租赁合同的协议......我公司并非故意延期支付2013年1月22日至2013年3月21日期间的租金；2013年3月至9月期间的租金已经交付产权方。我公司无论与贵方还是与产权方的委托经营方建立租赁关系......”。
2013年8月22日，恒丰公司向该院提起诉讼，请求该院判令解除恒丰公司与君天首业公司签订的房屋租赁合同，并判令味多美公司交还房屋；判令君天首业公司支付2012年1月1日至2013年7月31日期间的房屋租金3281167元；判令味多美公司支付违约金40万元。目前，该院已受理了此案。
庭审中，君天首业公司主张违约金的计算方式为以20万元为基数，从2013年6月4日开始计算，计算60日，比例为3‰。味多美公司称，其在收到恒丰公司给其的法院判决后，改为按月向君天首业公司交纳租金。对此，君天首业公司予以认可。
上述事实，有君天首业公司提交的房屋产权证、授权委托书、房屋租赁合同、租赁合同、补充协议、催缴房屋租金通知书、民事调解书、味多美公司提交的支出凭单、发票联、告知函、民事判决书、租赁合同、关于”催缴房屋租金通知书”的回函、北京邮政同城快件以及网上查询件、民事起诉书、当事人陈述意见在案佐证。
原审法院认为：君天首业公司与味多美公司签订的租赁合同，并未违反有关法律、行政法规的强制性规定，当属有效。
根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：......（四）有丧失或丧失履行债务能力的其他情形。
本案的争议焦点是味多美公司是否有权行使不安抗辩权，拒绝支付租金。依据本案查清的事实，味多美公司称其拒付租金的原因在于其依据（2012）海民初字第16776号民事判决书，该判决书认定恒丰公司与君天首业公司的房屋租赁合同已经解除。恒丰公司与君天首业公司的房屋租赁合同解除属于君天首业公司不能履行合同债务的情形，味多美公司作为先履行义务一方，有权行使不安抗辩权，中止履行。但一审法院判决后，恒丰公司与君天首业公司经北京市第一中级人民法院调解，继续履行房屋租赁合同，故味多美公司继续行使不按抗辩权的条件消失，味多美公司应继续支付相应的租金。经庭审查明，至2013年9月21日止，味多美公司共欠君天首业公司租金20万元，故对君天首业公司要求味多美公司支付租金20万元的诉讼请求，该院予以支持。
因味多美公司行使法律规定的不安抗辩权，其拒付租金并非违约，故君天首业公司要求味多美公司支付违约金的诉讼请求无法律依据，该院不予支持。
庭审中，双方均表示同意解除合同，对此，该院不持异议。
该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条第一款第（四）项、第九十三条第一款、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除北京君天首业商贸有限公司与北京味多美食品有限责任公司于二Ο一Ο年十一月一日签订的《租赁合同》；二、北京味多美食品有限责任公司于本判决生效后十日内给付北京君天首业商贸有限公司租金二十万元；三、驳回北京君天首业商贸有限公司其它诉讼请求。如果北京味多美食品有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
味多美公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审法院判决，依法改判驳回君天首业公司全部诉讼请求，或者发回重审。其上诉理由是：君天首业公司与味多美公司之间已经不存在租赁关系，君天首业公司无权收取味多美公司房租。恒丰公司已经于2013年3月8日与味多美公司建立合同关系，味多美公司依据合同向恒丰公司交纳了诉争房屋的租金。恒丰公司与君天首业公司所达成调解协议中涉及的房屋不应包括味多美所承租的部分。原审法院应将恒丰公司作为第三人参加诉讼。味多美公司原审期间曾申请法院中止本案的审理，等待恒丰公司与君天首业公司纠纷案件的审理结果。君天首业公司同意原审判决。
本院认为：君天首业公司与味多美公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应严格履行合同约定的各自义务。本案中，味多美公司在租赁君天首业公司房屋期间，拒付租金，对此，味多美公司称其依据（2012）海民初字第16776号民事判决书，该判决书认定，恒丰公司与君天首业公司租赁合同解除，故味多美公司有权行使不安抗辩权。但上述一审判决后，二审期间，经本院调解，恒丰公司与君天首业公司继续履行房屋租赁合同，鉴于此，味多美公司应向君天首业公司支付房屋租金。综上所述，味多美公司上诉请求因无事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千四百二十元，由北京君天首业商贸有限公司负担三百六十九元（已交纳），由北京味多美食品有限责任公司负担二千零五十一元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费四千三百元，由北京味多美食品有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 刘 磊
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 黄旭宁