四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终4614号上诉人（原审被告）四川美嘉森名品百货有限公司。住所地：四川省成都市高新区桂溪乡五岔子村。法定代表人杨芳。委托代理人伍琳，四川君益律师事务所律师。委托代理人刘欣，四川君益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）丁宇，女，1958年11月29日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托代理人王黎明，四川广力律师事务所律师。上诉人四川美嘉森名品百货有限公司（以下简称美嘉森公司）因与被上诉人丁宇房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初字第320民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：丁宇、美嘉森公司于2007年12月签订场地租赁合同，合同约定：由丁宇作为出租方将成都世纪城时尚天堂街区102-1-1，面积325.57平方米出租给美嘉森公司，月租金为14650.65元。租金按照三个月结付，交纳时间为每三个月开始前的一周内。租金每年按照5%增加。美嘉森公司承租上述房屋后，对房屋内部进行改造，将一层结构改为两层结构。2015年8月31日，美嘉森公司向丁宇发出场地租赁合同解除通知，告知丁宇因其经营规划调整，决定解除场地租赁合同。美嘉森公司租金付至2015年5月24日，其后租金一直未支付。合同约定如因美嘉森公司原因提前终止合同，除履约保证金不退还外，美嘉森公司还应当按照当期两个月的租金赔偿丁宇。租金缴至退还所租场地为止。2015年9月21日，物管方发出“催告函”，告知美嘉森公司租赁房屋截止2015年9月30日拖欠物管费、水电费、空调费共计13779.73元，在美嘉森公司置之不理的情况下，由丁宇代为向物管公司缴纳前述费用。原审另查明，2015年后调整租金为每月22597.78元。2015年11月20日，丁宇向案外人缴纳该年度7至11月的物业服务费8139.25元；并缴纳该年度6月26日至9月25日的空调费7813.68元；截止2015年11月20日的水电费1102.5元。原审法院认定上述事实，有双方当事人身份信息、场地租赁合同、场地租赁合同解除通知、催款函、收据、个人账户查询明细、房产证等证据在卷佐证。丁宇在一审中的诉讼请求是：1、确认美嘉森公司违法解除《场地租赁合同》；2、美嘉森公司给付丁宇自2015年5月25日至2015年11月24日租金135586.68元；3、美嘉森公司给付违约金45195.56元；4、美嘉森公司向丁宇支付垫付的物业费、水电费、空调费13779.73元；5、美嘉森公司将成都世纪城时尚天堂街区102-1-1租赁房屋恢复原状。原审法院认为，丁宇请求确认美嘉森公司违法解除合同，2015年8月31日，美嘉森公司向丁宇明确表示解除合同，租赁合同要求继续履行在一方拒绝的情况下，无法强制执行。同时一方违约，另一方也有减少防止扩大损失的义务，此时丁宇有权也应当及时转租房屋以防止损失扩大。丁宇称美嘉森公司没有将房屋钥匙予以退还，在现有技术情况下仅仅房屋钥匙不能有效阻止丁宇收回房屋。故原审法院确认美嘉森公司在履行与丁宇的租赁合同中存在违约行为，但确认解除违法进而确认无效已没有意义。故原审法院对丁宇第一项诉请仅确认美嘉森公司存在违约行为，不对解除行为的效力进行评价。美嘉森公司存在违约行为，首先应当支付房屋租赁期限的租金，从2015年8月31日后，应当承担租赁合同约定的两个月租金的违约金责任。同时，在租赁期间因美嘉森公司所产生的物业费、水电费、空调费美嘉森公司应当承担。但超过2015年8月31日的物业费、水电费、空调费，应当通过违约金予以补偿。根据案情确认截止2015年8月31日，物业费、水电费、空调费共计10000元。超过2015年8月31日，因美嘉森公司违约造成的损失，丁宇有权按照违约金进行主张；同时，如果双方约定的违约金不能弥补丁宇的实际损失，丁宇有权主张调整增加违约金。丁宇并无证据证明违约金不能弥补其实际损失，故对丁宇主张的超过2015年8月31日后的租金及物业等其他费用，原审法院不予支持。同时丁宇主张恢复原状，其也没有证明违约金不能弥补其恢复原状的费用负担，故原审法院亦不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及一百零七条之规定，判决：一、美嘉森公司于判决生效之日起十五日内向丁宇支付租金67793.34元、违约金45195.56元及物业费、水电费、空调费10000元；二、驳回丁宇的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1460元，由美嘉森公司负担。宣判后，原审美嘉森公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、原审未查明关键证据，认定事实不清，适用法律错误。本案中丁宇一直未提交《场地租赁合同》原件，在此情况下一审法院仅依据丁宇提供的合同复印件就进行案件事实认定，进而支持丁宇的诉讼请求违反法律规定。2、一审认定违约金过高，适用法律错误。一审中丁宇并未对其损失进行举证，且美嘉森公司公司并非主观恶意拖欠租金，故一审判决美嘉森公司支付两个月租金作为违约金并未考虑双方实际情况，有失公平。据此请求：撤销原判，发回重审或改判驳回丁宇的全部诉讼请求；一审、二审案件受理费均由丁宇负担。被上诉人丁宇发表答辩意见称：第一，关于场地租赁合同的原件，因为签订合同后美嘉森公司将合同收回盖章，但美嘉森公司没有将原件返还丁宇，而只返还了复印件；该合同与美嘉森公司发出的解除通知书是对应的，且美嘉森公司也知晓合同未到期即解除。对方支付租金和水电费的情况，与合同约定完全相符。关于违约金的问题，美嘉森公司在租赁未到期的情况下自行发出解除通知，没有交付租金、返还房屋钥匙，因此丁宇在收到解除函后与美嘉森公司协商但没有结果。只能在2、3个月后将门锁强行换掉，所以丁宇遭受的损失很大。请求：驳回上诉，维持原判。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，美嘉森公司提出丁宇未提交《场地租赁合同》的原件问题，对此本院做如下认定：美嘉森公司与丁宇签订的《场地租赁合同》中约定的案涉房屋为“成都世纪城时尚天堂街区102-1-1”，而美嘉森公司向丁宇发出的《场地租赁合同解除通知》中与上述合同中约定的房屋一致。在二审中，美嘉森公司对该《场地租赁合同解除通知》中加盖的该公司印章无异议，但认为不能证明双方之间有场地租赁合同。对此，本院认为，该《场地租赁合同解除通知》所载明的内容有“贵我双方签订的《场地租赁合同》提前解除，我司不再承租该房屋”，足以证明双方签订了《场地租赁合同》。故丁宇提交的证据已经形成证据锁链，证明双方签订了场地租赁合同，由丁宇作为出租方将案涉房屋出租给美嘉森公司。在此情况下美嘉森公司对双方签订的《场地租赁合同》提出异议，则应当提交证据证明其另行签订有与案涉《场地租赁合同》不同的其他合同，或双方对案涉《场地租赁合同》中约定的内容进行了变更。但在本案诉讼中，美嘉森公司未提交证据证明上述内容。故本院认为，依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，美嘉森公司公司应当承担举证不能的相应后果。关于美嘉森公司提出应当调整违约金的问题。本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。结合双方履行合同过程中的实际行为，美嘉森公司未如约履行合同义务，也未按照其向丁宇发出的《场地租赁合同解除通知》中作出的“我司承诺及时支付拖欠租金和认可解除合同约定的违约责任”，也未在该通知中明确退还房屋的具体时间，未给予丁宇合理的准备时间；而是提出“因我司经营规划调整，决定解除该《场地租赁合同》”。如果美嘉森公司按约履行至合同期限届满，丁宇必然可以获得房屋租金收益；如果美嘉森公司在给予丁宇合理的准备期间，丁宇可获得对案涉房屋进行妥善处置的准备时间、避免房屋空置产生损失。美嘉森公司的单方违约行为，实为将其公司的商业风险损失向丁宇个人转嫁。因美嘉森公司的违约行为，客观上必然造成丁宇在美嘉森公司单方解除合同产生房屋空置的时间、另行寻找承租人并产生相应的缔约成本；且丁宇在本案中关于违约金的主张，系按照合同约定的条款提出，其主张具有合同依据。故本院认为，美嘉森公司应当按照合同约定向丁宇支付两个月的租金作为违约金。原审法院对此认定正确，本院予以维持。美嘉森公司的该项上诉主张本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2760元，由上诉人四川美嘉森名品百货有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 锋代理审判员  何广智代理审判员  龚 耘二〇一六年六月十四日书 记 员  崔玉翠