上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第114号
原告上海顺载实业有限公司，住所地上海市嘉定区马陆镇思星路8号4幢。
法定代表人严正在，总经理。
委托代理人崔小峰，上海市君悦律师事务所律师。
被告上海林声物流有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇松金公路1793号67-8室。
法定代表人胡玉春，总经理。
原告上海顺载实业有限公司（以下简称顺载公司）与被告上海林声物流有限公司（以下简称林声公司）间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人崔小峰，被告的法定代表人胡玉春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月30日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区思星路8号A4区1-3档房屋（租赁面积约879平方米）出租给被告，用途为物流仓库。租赁期限自2011年9月1日至2012年8月31日。租金每天每平方米0.7元，年租金为224585元，月租金为18715元。园区卫生、物业服务费为每月每档260元，共计780元。租金的支付方式为付三押一，首次于合同签订当日支付三个月的租金即56146元，第二次于第四个月的前一天支付三个月的租金，以此类推。每逾期一日，被告应支付租金额的10%的违约金，逾期三日，原告有权提前解除合同。园区卫生、物业服务费按月提前三日支付，每逾期一日，应支付应付物业服务费金额的10%的违约金。被告按约支付了当年的租金和卫生、物业服务费。原告依据合同约定于2011年12月12日调整了2012年的租金标准，并向被告发函告知。但被告在合同期满后违反合同约定，拒绝与原告续签合同并拒付租金。原告于2013年5月20日向被告寄送了催办函，要求被告付清拖欠的租金和卫生、物业服务费，并告知被告如逾期不付，原告有权解除租赁关系，但被告未予理睬。原告于2013年7月14日再次发函，要求被告支付相关费用，并通知被告解除租赁关系，要求被告于2013年8月31日前搬离承租房屋。原告于2013年4月1日起将园区2013年的租金标准调整为每天每平方米1元。但被告至今未予搬离并拒绝支付相关费用。现起诉要求：1、解除原、被告间的租赁关系；2、被告搬离位于上海市嘉定区思星路8号A4区1-3档房屋；3、被告支付自2012年9月1日至合同解除之日的租金（其中2012年9月1日至2013年8月31日的租金按每天每平方米0.9元计算，2013年9月1日开始按每天每平方米1元计算）；4、被告支付房屋使用费（自合同解除之日计算至被告实际搬离之日，按每天每平方米1元计算）；5、被告支付自2012年9月1日至实际搬离之日的卫生、物业服务费，按每月780元计算）；6、被告支付违约金（按2012年9月1日至合同解除之日的租金和卫生、物业服务费的总额的30%计算）。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的法定代表人没有委托原告律师进行诉讼；原告调整租金的标准未经过被告同意，不予认可；被告并未收到相关告知函；对拖欠租金的事实不表异议，但原告的承包人拖欠承包费在先，当初双方也口头约定用租金冲抵承包费，现原告的承包人拖欠的承包费金额已远远大于租金金额，故被告无需再支付租金及相关费用；原告违约在先，故不同意解除租赁关系，且被告无需支付违约金。
经审理查明，2011年8月30日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区思星路8号A4区1-3档房屋（租赁面积约879平方米）出租给被告，用途为物流仓库。租赁期限自2011年9月1日至2012年8月31日。租金为每天每平方米0.7元，年租金为224585元，月租金为18715元。园区卫生、物业服务费为每月每档260元，共计780元。租金的支付方式为付三押一，首次于合同签订当日支付三个月的租金即56146元，第二次于第四个月的前一天支付三个月的租金即56146元，以此类推。每逾期一日，被告应支付应付租金额10%的违约金，逾期三日，原告有权提前解除合同，收回房屋。园区卫生、物业服务费按月提前三日支付，每逾期一日，应支付应付物业服务费金额的10%的违约金。租金从第二年起每年适当递增。合同另对其他事项作了约定。2011年12月12日，原告下发一份告知函，告知各承租人自2012年1月1日起租金价格适当递增，合同期为一年的，租金标准按每天每平方米0.9元计算，合同期为三年的，租金标准按每天每平方米1元计算。2013年5月20日，原告发函要求被告支付租金和卫生、物业服务费、违约金，并告知逾期不付的，原告有权解除租赁关系。2013年7月13日，原告再次发函（被告于2013年7月15日收到该函件），要求被告支付租金和卫生、物业服务费、违约金，并通知被告解除租赁关系，要求被告于2013年8月31日前搬离承租房屋并支付占用费。2013年3月1日，原告再次下发一份告知函，告知各承租人自2013年4月1日起租金价格适当递增，合同期为一年的，租金标准按每天每平方米1元计算。期间，被告支付了自2011年9月1日至2012年8月31日的租金、卫生、物业服务费。因原告认为被告拖欠租金和其他费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。
另查，2012年3月15日，原告与上海虹辉物流有限公司（另案被告）签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2012年3月20日至2013年3月19日，租金标准按每天每平方米0.9元计算。
再查，现顺载公司及其股东严正在、吴江、王艳辉、胡玉春与顺载公司经营承包人吴云海（吴云海亦为顺载公司股东）有企业承包经营合同纠纷（要求支付承包费及解除《股东内部承包合同》）、股东知情权纠纷尚在诉讼中。
以上事实，有房屋租赁合同、告知函、催办函、通知书、寄送凭证及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。租赁期限届满后，被告继续使用系争房屋，原告也未提出异议且亦要求被告支付相关租金，故原《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限变更为不定期租赁。关于租金单价问题，因原《房屋租赁合同》已明确约定租金从第二年起每年适当递增，且原告后与上海虹辉物流有限公司（另案被告）约定的租金标准为每天每平方米0.9元（租金标准有所提高），该调整幅度尚属合理、适当，故原告要求按照调整后的租金标准计算，本院予以支持。被告自2012年9月1日起未支付租金和卫生、物业服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告根据合同的约定可以行使合同解除权，解除的时间以被告收到解除通知书之日即2013年7月15日为准。合同关系解除后，被告理应搬离承租房屋并支付房屋使用费。关于违约金，因按原告的计算方式计算违约金数额过高，被告亦提出不违约的抗辩，故本院酌情予以调整。被告关于租金可冲抵承包费的抗辩，因被告就此并未举证证明双方有该两笔费用可予冲抵的约定，在另案诉讼中已有顺载公司及其股东要求顺载公司经营承包人吴云海支付承包费的诉讼请求，且租金与承包费分属不同的法律关系，主体亦不同，被告不能以租金可冲抵承包费为由否定其在本案中应承担的违约责任，故对该抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、原告上海顺载实业有限公司与被告上海林声物流有限公司的《房屋租赁合同》于2013年7月15日解除；
二、被告上海林声物流有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离位于上海市嘉定区思星路8号A4区1-3档房屋；
三、被告上海林声物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海顺载实业有限公司自2012年9月1日至2013年7月15日的租金人民币251569.80元；
四、被告上海林声物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海顺载实业有限公司自2013年7月16日至实际搬离之日的房屋使用费（其中2013年7月16日至2013年8月31日的房屋使用费按每天791.10元计算，2013年9月1日至实际搬离日的房屋使用费按每天879元计算）；
五、被告上海林声物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海顺载实业有限公司自2012年9月1日至实际搬离之日的卫生、物业服务费（按每天25.64元计算）；
六、被告上海林声物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海顺载实业有限公司违约金人民币7万元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8722.89元，减半收取4361.44元，由原告负担436.14元，被告负担3925.30元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周 平
二〇一四年三月二十日
书 记 员 邵文菁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。