广东省广宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇宁法民三初字77号
原告广宁百盈花园物业服务有限公司
法定代表人梁燮凡，总经理。
委托代理人陈国盛，广东圣禾律师事务所律师。
被告黄洁谊，女，1989年1月出生，住广宁县。
委托代理人黄尧英，女，住广宁县。
原告广宁百盈花园物业服务有限公司诉被告黄洁宜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈国盛、被告黄洁宜及其委托代理人黄尧英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广宁百盈花园物业服务有限公司诉称，被告于2012年10月31日向广东百盈花园房地产开发有限公司购买了坐落在百盈花园百盈别墅，同时被告与原告签订了《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》约定：被告所购的别墅从广东百盈花园房地产开发有限公司移交或约定移交其使用之日起接受原告的物业管理服务，并约定了相关的缴费标准、缴费期限和逾期缴费的违约金计算标准。广东百盈花园房地产开发有限公司于2013年5月3日向被告发出入伙通知。同时，告知被告从2013年9月1日起应按约定缴交物业管理费。被告于同年6月5日收楼。按约定被告每月应向原告缴交物业管理费935.48元，并承担公共路灯公摊电费。但被告从2014年7月至2015年2月共欠缴物业管理费7483.84元（8个月×935.48元／月）和公共路灯公摊电费63.3元，根据双方的约定和法律规定，被告应按每日万分之四的标准向原告计付违约金404.13元。上述欠费经原告多次催收，但被告置若罔闻。为此特向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告立即支付欠缴的物业管理费7483.84元、公共路灯公摊电费63.3元，逾期缴费产生的违约金404.13元（计至2015年2月止），合共7951.27元。2、由被告承担本案的诉讼费。
被告黄洁宜答辩称，我于2012年10月31日向广东百盈花园房地产开发有限公司（以下简称百盈公司）购买了坐落在百盈花园别墅，并于2013年5月3日办理收楼手续，获得该别墅使用权。
第一、我认为现阶段，就原告提供的物业等相关服务，并不需要缴纳物业管理等相关费用。具体原因如下：
1.对于原告方的诉状，“事实和理由”的第三段，“被告应按每日万分之四的标准给原告计付违约金7951.27元”，实属违约。而《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》第六章第十六条“…从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金…”实属天价，根据《最高人民法院关于修改﹤最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复﹥的批复》（法释（2000）34号）的规定：“人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”。而中国人民银行规定的逾期贷款罚息利率是在贷款利率水平上加收30％-50％计息（银发（2003）251号）。即当双方没有约定时，物业费逾期付款违约金标准应按照在贷款利率水平上加收30％-50％计算。
2.无论我是否收房，原告无资格提供别墅区的物业管理服务且未能提供最基本的物业管理服务。
（1）原告不具备提供别墅区物业管理服务的资格，《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》无效。《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》中注明，原告的企业资质为三级资质，而《关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》（粤价（1999）90号）第一条第3点，明确规定“高尚住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量和深度，按优质优价的原则确定。”和该文的附件《各类物业分级参考标准》中第一条第（三）点，明确规定：“高尚住宅、别墅物业分级参考标准，第5点'物业管理单位持有二级或以上资质证书。'”其次，百盈公司的工商查档信息注明经营范围：“在广宁县南街镇南坤城地段290203.155平方米土地上进行房地产开发、经营；物业管理。”而根据《广东省建设厅转发建设部﹤物业管理企业资质管理办法﹥的通知》（粤建房字（2004）**号）第八条“三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。”因此，原告并不具备为百盈公司别墅区提供物业管理服务的资质，原告违约。我向法院申请，判决《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》无效。
（2）原告未能提供最基本的物业管理服务，原告违约。原告未能遵守《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》的相关约定，原告违约。我收房后，检查房屋发现一些问题（其中包括但不仅限于玻璃被偷、房屋漏水等）并反映情况后提供照片，物管跟进到房屋观察确认后，至今仍未收到百盈公司及原告的任何反馈；且根据本人的证据，巡查空置房屋还是数月之前，物业服务不到位。自2013年5月百盈公司提供楼房给予收房至今，百盈观园路到本人别墅门口及车房门口还是泥地，连基础硬底化都没有，本人参观了百盈公司的步梯房及电梯房，并跟相应业主了解过后，得出结论：由道路到该相应业主家门口的硬底及装修都由开发商铺好。
3、原告收取物业管理等相关费用存在失当的行为。
（1）购房合同第十八条，“买受人的房屋仅作普通住宅使用”，我的房产证注明本宅是普通住宅，且《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》第一章“…负责开发建设的百盈花园商品住宅区…”。由此可见，本宅属于普通住宅，应该按普通住宅收取相关物业管理费用。
根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（粤价（2010）1号）第七条规定，“业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”且《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》第四章第五条“物业服务费的计收标准由乙方报政府价格主管部门备案或批准后执行；物业服务费的计收标准可依法律、法规的相关规定予以调整”。而原告从未公示价格审批或备案的相关文件。
（2）原告于2013年9月1日开始收取物业管理费，本人办理银行代收代交的方式缴纳上月物业管理费，但原告为了方便起见，提前按未来季度扣除物业管理费用，因而本人的储蓄卡放置物业费用备扣款不足以扣除原告提前收取的季度物业管理费用的总额，而扣款失败。原告人员致电本人说明相关情况并催促缴款，就原告按季度提前收取物业管理费一事，本人询问多次并未得到相应的回复，原告提前收取下一季度物业管理费用的行为，实属违规操作，违反了当初签订的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》第三章第六条“……乙方采取银行代收代交的方式于公历每月10日扣除上月的物业服务费及物业管理服务相关费用……”。且本协议关于双方权利义务的规定，却并没有约定原告提前收取物业服务费用的资金占用费的违约规定的处理方式，以上情况存在显失公平的事实。
4、原告未能提供最基本的物业管理服务，原告违约。
根据《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》第二章物业管理服务的全部内容及第三章第十一条“为维持区内良好的治安环境，本园区实行封闭式管理。”对照本人提供的证据车辆及闲杂人等随时随意地自由进出，小区内绿地覆盖率没有达到30％以上，没有一定规模的园林建筑小景；公共配套设施未建设完善；生活服务、娱乐、商业设施配套未完善；消防设施不足，灭火器具过期；设置的保安亭长期无人在岗；交通工具放置紊乱，无人管理。因此，园区内大部分业主都感到完全没有安全感，所以有的拒绝收楼，收了楼的也迟迟不敢装修入住，原告除了收费外，对别墅区业主方的诉求及财产安全问题置若罔闻。
第二、我认为，即使要缴纳物业管理费用，就现阶段原告所提供的物业管理服务，并未达到《前期物业管理协议》中所约定的费用所相对应的服务质量标准，该费用标准并不合理；且原告制定收费标准的行为，并不合理，显失公平。
1.据广宁县物价局调查，百盈花园（别墅区）物业管理服务收费属于市场调节价格管理范围，收费方式、收费标准等细节问题由业主与物业管理公司双方协商确定。而购房至今，原告从来未与本人以协商的方式商议物业管理费用的相关收取方式及收取标准，只是以告知的形式单方面决定该物业管理费用的标准和收费方式等，原告报政府相关部门备案审批执行文件无公示过，实属显失公平。如若百盈公司坚持业主应按照《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》约定，按2.50元／平方米*月缴纳物业管理等相关费用，请原告提供并公示相关的普通住宅及别墅区的《物业服务收费备案表》以及原告与业主协商确定物业管理收费标准的业主大会会议记录及价格标准方案。
由于原告无法达到《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》约定的相关服务标准，理应主动与业主协商和制定一系列行之有效的管理机制，但至今仍无视业主们的意愿。
2.购房合同第十七条：“双方可以就下列各项约定的第3项，该商品房所在项目用地范围内，用于停放车辆的车位、车库、停车楼归出卖人所有。”按此规定，本人自己家的车库位于本人的别墅1楼且属于房产证测绘图范围内，却不属于本人，实属显失公平。这个情况于其他业主被原告起诉开庭时已清楚告知，律师也承认修改，但是过后也不了了之。《前期物业服务协议》第八条第2项，车位场地所有权人应向乙方（即百盈）交纳车位物业服务费，小汽车按车位：露天15元／月，室内30元／月。我签合同时发现有问题，并当即提出，是否我的车位在屋内也要收费，这个问题售楼小姐也无法答我，只是说去问清楚才能答复，后来经问清楚口头答复是不用收费，所以本人就提出既然不用收费就请将这个收费条款给予删除或者作个补充说明，我这合情、合理也合法的要求却一直未被重视更没有更正。因此，原告存在隐满消费者的情况，现请法院判决，该服务协议不成立，且重新制定合理的收费标准。
3.本人于2014年12月参与了百盈观园别墅区40多位业主的业主会议，就物业管理等相关问题展开了讨论，认为要站在双方立场的位置去考虑问题，完全充分沟通，才是合理的解决问题的真正办法，讨论后选出8号业主冯肇忠为代表，将大家意见向百盈公司反映，希望得到百盈公司的重视，但是我及本方代表并没收到任何口头及书面回应，诉求石沉大海。
综上所诉，我房屋享受的是与购房时承诺的不对等物业服务，同时，原告并未达到相应的别墅服务标准却定制如此昂贵且不合理的物业收费标准。
第三，关于物业管理费用的缴纳，现阶段原告并未替别墅区申请办理业主大会，本人及本区40多位业主商议时得到充分讨论，一致认为本区应缴纳物业管理费用的等级应由相关的有资质的机构根据园区内实际情况参照广东省物业管理费用标准进行评定，且重新拟定前期物业服务协议，删除关于本宅停车位收费的相关条款，且收费应实行按月收取上月物业管理相关费用，即每月20号收取上月物业管理费用。且应于原告整顿上诉存在问题，解决与业主间相关纠纷，拟定新的物业服务协议后，按服务协议签订之日起执行。
如果百盈公司及原告坚持执行别墅的物业管理费用收取方式，且请贵司将本区建设达到别墅物业收费级别且原告达到二级物业管理资质之日起，与本区所有业主商议相关收费标准及收费方法后，签订新的别墅区服务协议之日起执行。
综上所述，请贵院依法驳回起诉，诉讼费用由原告承担。
经审理查明，被告于2012年10月31日向广东百盈花园房地产开发有限公司购买了坐落在百盈花园百盈观园路28号别墅，同日被告与原告签订了《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》约定：被告所购的别墅从广东百盈花园房地产开发有限公司移交或约定移交其使用之日起接受原告的物业管理服务，被告别墅的物业管理费按2.5元／㎡收取，被告每月应交纳物业管理费935.48元给原告，由原告提供物业管理服务，物业管理服务费不含各类公摊费用。物业管理费采用银行代收代交的方式于公历每月10日（节假日或系原因顺延）扣收上月的物业服务费及物业管理服务相关费用。被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应按物业服务费的5‰交纳违约金。合同还约定了双方当事人的其他权利和义务。广东百盈花园房地产开发有限公司于2013年5月3日向被告发出入伙通知。同时，告知被告从2013年9月1日起应按约定缴交物业管理费。被告于2013年6月5日收楼。按约定被告从2013年9月1日起每月应向原告缴交物业管理费935.48元，并承担公共路灯公摊电费。庭审中，被告对原告主张欠交的物业管理费7483.84元、按合同约定计算的违约金404.13元、公摊电费63.30元无异议，但认为上述三项费用不应交纳。
本院认为，原告与被告签订的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。原告负有按照合同约定的标准向被告提供物业服务的义务，被告负有按照合同约定向被告交纳物业服务费及公共分摊费用的义务。
关于讼争物业的物业服务费收费标准问题，被告称根据政府相关文件的规定前期物业服务一律实行政府指导价以及实行包干制，实际上是被告对政府文件理解错误。根据广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费的管理办法》（粤价（2010）1号）第七条的规定“业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”广宁县相关部门发布的“宁价（2010）59号”、“宁价（2014）27号”文件与上述规定一致，另按照“宁价（2014）27号”文件的规定，前期物业服务已约定包干制的才实行包干制，而本案物业服务合同约定的收费方式是酬金制，且明确约定物业服务费不含各类公共分摊费用。因此，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。本案物业为别墅，其物业服务收费实行市场调节价，因此原、被告签订的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》中约定的物业服务收费标准符合法律规定，原告主张按照每月每平方米2.5元计算物业服务费，本院予以支持。至于被告认为物业的房地产权证登记为“普通住宅”的问题，与本案无关，被告可向有关职能部门反映解决。
关于原告主张被告交纳公共路灯公摊电费的诉请，根据原、被告签订的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》，公共路灯公摊电费不计入物业服务费，应由原告代交公共路灯电费后按照物业的面积比例分摊计算，再由被告向原告交纳。本案中，被告对原告主张的公摊电费63.30元无异议，因此，原告请求被告支付公摊电费63.30元，本院予以支持。
关于原告提供的物业服务是否存在瑕疵及被告可否据此免除交纳物业服务费的义务的问题，被告为证明原告提供的物业服务存在瑕疵，提供有照片证实，原告对其中拍摄车辆进入、外来人员进入及车辆停放的照片，确认反映的是讼争物业所在小区的情况，本院确认原告提供物业服务过程中，在人员车辆出入管理、消防器材更换、值班人员出勤等方面存在一定的管理漏洞，其提供的物业服务存在一定的瑕疵，未达到约定的服务标准，原告应当对被告承担相应的违约责任。由于《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》条款对原告违约应承担的违约责任约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，被告可以选择减少价款的方式要求原告承担违约责任，但被告减少价款的范围应当与原告服务的瑕疵程度相适应。本院结合本案实际情况，酌定被告无须再向原告支付逾期缴费违约金。
至于被告辩称讼争物业质量存在问题以及讼争物业所在小区绿化率不达标，从而可以免交物业服务费的意见，因系争物业质量问题以及小区绿化率是否达标的问题是被告与房地产开发企业之间的争议，与本案无关，因此本院对被告的该意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告黄洁宜应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广宁百盈花园物业服务有限公司交纳物业管理费7483.84元。
二、被告黄洁宜应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广宁百盈花园物业服务有限公司交纳公摊电费63.30元。
三、驳回原告广宁百盈花园物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由原告广宁百盈花园物业服务有限公司负担2元，被告黄洁宜负担23元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院
审判员 陈达强
二〇一五年五月二十五日
书记员 郑焕月
法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《物业管理条例》
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。