杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余余民初字第1525号
原告：杭州余杭民丰股份经济合作社，住所地：杭州市余杭区闲林街道民丰村。
法定代表人：寿根法，董事长。
委托代理人：ＸＸ，浙江金成太炎律师事务所律师。
委托代理人：喻云皓，浙江金成太炎律师事务所律师。
被告：杭州万人科技有限公司，住所地：杭州市余杭区闲林街道华峰村茅草山。
法定代表人：阮兆鹏，董事长。
委托代理人：孙鹏程，浙江宏昊律师事务所律师。
原告杭州余杭民丰股份经济合作社（以下简称民丰合作社）诉被告杭州万人科技有限公司（以下简称万人科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法由代理审判员吴高高适用简易程序，于2015年12月14日、2016年1月8日公开开庭进行了审理。民丰合作社的委托代理人ＸＸ、万人科技公司的委托代理人孙鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
民丰合作社起诉称：2015年2月13日，民丰合作社与万人科技公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：民丰合作社将位于杭州市余杭区闲林街道天目山西路289号中博大厦2幢1-3层商业用房及该幢楼第8-13层写字楼，总建筑面积8974.08平方米出租给万人科技公司经营使用。双方约定租期12年，房屋租金以建筑面积每天每平方米0.6元计算，先付租金后使用，租赁年度内租金6个月支付一次，每年的6月底和12月底支付下一个半年度的租金，前三年租金不变，后每三年租金递增一次；若万人科技公司逾期支付租金的，应按照逾期租金的千分之三／天向民丰合作社支付违约金，拖欠租金累计三十日以上，民丰合作社有权解除房屋租赁合同，提前收回该房屋，没收履约保证金，租金不予退还，并追究万人科技公司违约责任。合同解除或终止后，万人科技公司应在3日内无条件腾空并将房屋归还民丰合作社，若万人科技公司逾期交还租赁房屋，应按照约定租金（按日计算）的四倍赔偿甲方损失（自逾期日起至腾空交还房屋之日）等。
合同签订后，民丰合作社依约履行了合同义务，但万人科技公司并未按约于2015年6月30日前支付2015年8月16日至2016年2月15日期间的房屋租金982261.5元，扣除已付装修期预付租金30万元，尚欠租金682261.5元。民丰合作社多次催讨无果，故诉请判令：1、解除民丰合作社与万人科技公司于2015年2月13日签订的房屋租赁合同；2、万人科技公司向民丰合作社支付拖欠租金27553.83元（自2015年8月16日起至2015年10月15日止，共2个月，按照年租金1965323元计算为327553.83元，扣除装修期预付租金300000元）；3、万人科技公司向民丰合作社支付逾期付款违约金8844.78元（自2015年7月1日起计算至2015年10月15日止，共计107天，按照逾期付款金额27553.83元的千分之三／天计算）；4、万人科技公司交付的履约保证金200000元归民丰合作社所有；5、万人科技公司自2015年10月19日起按21537.79元／天（房屋建筑面积8974.08平方米，按约定租金0.6元／天／平方米的四倍计算）赔偿民丰合作社房屋占有使用费至万人科技公司腾空交还房屋之日止。
民丰合作社为支持其诉主张，向本院提交并陈述了下列证据材料：
1.房屋租赁合同一份，用以证明双方签订房屋租赁合同，并具体约定权力义务合同条款内容的事实。
2.催款函、律师函、邮寄回单、妥投查询单各一份，用以证明万人科技公司拖欠租金，民丰合作社多次进行催讨的事实。
3.建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证各一份（复印件），用以证明涉案房屋是合法建造的事实；
4.案涉房产项目析产方案、浙江中博房地产开发有限公司出具的情况说明及项目设计规划图纸，用以证明案涉房屋签订时，民丰合作社就案涉房屋享有出租权，建设规划图纸中对租赁房屋的位置、处所有明确标注，进而佐证万人公司提出1-3层商用房各层面积不明确的主张不能成立的事实。
万人科技公司答辩称：双方签署案涉租赁合同属实，该租赁房屋包括中博大厦2幢1-3层商业用房（建筑面积3458.88平方米）及该楼第8-13层写字楼（建筑面积5515.2平方米）。现1-3层商业用房的权属交割尚未明晰确定，故该部分房屋并未如约交付使用。而8-13层房屋虽已交付，但因民丰合作社未实际完全交付双方合同中约定的房屋，所以才未交付租金。考虑到解除合同会造成双方巨大损失，故主张合同应继续履行，且租金应从前述1-3层商业用房交付之日起开始计算承租期，并给予免租期。
万人科技提交案涉房屋规划设计图纸电脑打印件一份，用以证明双方在磋商签订案涉合同时，民丰合作社系通过电子邮件的方式发送前述图纸的事实。
经质证，万人科技公司对原告提交的证据材料的真实性没有异议，但主张该材料1合同上未明确1-3层具体区块划分，材料2载明内容与事实不符，与本案无关，材料3，不能证明民丰合作社是涉案房屋的产权人。对证据材料4情况说明，对关联性提出异议，主张案涉合同没有附图纸，具体哪块面积属于民丰合作社不明确，对项目析产方案提出该方案中村经联社的面积与实际租赁给被告的面积是不符，规划图纸系专用图纸，不能一眼识别，且民丰合作社不能明确表示是租赁的区块。民丰合作社对万人科技提交的材料无异议。
鉴于双方对原告提交的证据材料的真实性未提异议，本院予以确认，并根据材料内容以及双方当事人庭审陈述，综合予以认定。
根据本院确认的有效证据以及双方当事人在庭审中的陈述意见，本院认定的本案事实如下：
2015年2月13日，民丰合作社、万人科技公司签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定：民丰合作社将位于杭州市余杭区闲林街道天目山西路289号中博大厦2幢1-3层商业用房（建筑面积3458.88平方米）及该幢楼第8-13层写字楼（总建筑面积5515.2平方米），合计建筑面积8974.08平方米出租给万人科技公司经营使用。第二条约定：租赁期限为12年，自2015年2月16日至2017年2月15日止，其中2015年2月16日至2015年8月15日为民丰合作社给予万人科技公司的免租装修期。房屋交接：万人科技公司付清首期租金时，民丰合作社将租赁房屋交付乙方，不在另行办理交房手续。房屋交接以交接日房屋现状为准，万人科技公司无异议。第三条约定：房屋租金以建筑面积每天每平方米0.6元计算，先付租金后使用，装修期预付租金300000元，由万人科技公司签订后7日内一次性付清；租赁年度内租金6个月支付一次，每年的6月底和12月底支付下一个半租赁年度的租金，前三年租金不变，后每三年租金递增一次。第六条约定：合同签订后七日内，万人科技公司向民丰合作社支付履约保证金20万元。第七条约定：万人科技公司应按照合同约定的期限及方式向民丰合作社交纳房租及相关费用。如逾期，则按逾期金额的千分之三／天向民丰合作社支付违约金。第十八条约定：租赁期内，万人科技公司有“拖欠租金累计30日以上”行为的，民丰合作社有权解除本合同，提前收回房屋，所收租金不予退还，没收全部履约保证金，并追究万人科技公司违约责任。第二十条约定：合同解除或终止后，万人科技公司应在3日内无条件腾空并将房屋归还民丰合作社，若万人科技公司逾期交还租赁房屋，应按照约定租金（按日计算）的四倍赔偿甲方损失（自逾期日起至腾空交还房屋之日）。合同还就房屋装修、转租等事项进行了约定。
2015年3月17日和3月24日，万人科技公司分别向民丰合作社支付了合同中约定的装修期预付租金300000元和履约保证金200000元。后因万人科技公司未于2015年6月30日前向民丰合作社支付首期房屋租金，民丰合作社向万人科技公司自行并委托浙江金成太炎律师事务所发送催款函及律师函，催促万人科技公司履行支付租金义务，但无果，遂诉至本院，请求上判，并要求万人科技公司在案涉房屋合同解除后三日内腾退租赁房屋。
另查，案涉租赁房屋所属项目由浙江中博房地产开发有限公司（中博公司）报批建设，中博公司在本案诉讼中，出具情况说明并提交析产方案，确认民丰合作社对案涉租赁房屋享有出租权利。
本院认为，民丰合作社与万人科技公司签订的《房屋租赁合同》系双方协商一致签订，意思表示真实，内容不违反法律、强制性法规的规定，应为有效，双方均应按合同约定履行。万人科技公司未按双方合同约定于2015年6月30日前向民丰合作社支付首期半年房屋租金，即2015年8月16日至2016年2月15日期间的租金，且经民丰合作社多次催收，未予履行，违反了双方合同约定，致使民丰合作社收取租金的合同目的不能实现，故民丰合作社要求依法判令解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于租金给付，双方对案涉合同项下8-13层写字楼房屋已交付且租金从2015年8月16日开始计算无异议，本院予以确认，万人科技公司理应依照双方约定租金标准和期限支付租金。对合同项下的1-3层商用房，因双方在合同中约定房屋交接为：乙方（万人科技公司）付清首期租金时，甲方（民丰合作社）将租赁房屋交付乙方，万人科技本应先行交纳租金，但因案涉合同履行过程中，民丰合作社对该部分租赁房屋的权属与案外第三方尚未最终协商交割完毕，且其对在本案中提出已实际向万人科技公司交付了该部分租赁房屋的事实主张，又未提供证据予以证明，故对其要求万人科技公司支付该部分商用房租金的诉讼请求，本院不予支持。双方对于合同解除后，万人科技公司应于3日内腾空并将房屋归还民丰合作社，已作出明确约定，理应遵照执行。万人科技公司未履行合同约定租金交付，致使合同解除，故民丰合作社要求万人科技公司赔偿合同解除后房屋占有期间使用费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对万人科技公司逾期交付租金，双方同时约定没收20万元履约保证金，并由万人科技公司按日千分之三承担拖欠租金违约金以及按四倍租金计算赔偿逾期退房房屋占用费，该违约责任及计算标准，显属偏高，故考虑民丰合作社在本案中的实际损失，结合双方合同履行的实际情况，本院酌情确定由万人科技公司支付民丰合作社100000元违约金为适。万人科技公司主张继续履行合同，理由不能成立，本院不予采纳，但其已预付的300000元租金和200000元履约保证金可具实结算，冲抵租金、房屋占用费及违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条《中华人民共和国物权法》第三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告杭州余杭民丰股份经济合作社与被告杭州万人科技有限公司于2015年2月13日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；
二、被告杭州万人科技有限公司于本判决生效后三日内向原告杭州余杭民丰股份经济合作社腾退前项合同项下的位于杭州市余杭区闲林街道天目山西路289号中博大厦2幢第8-13层写字楼；
三、被告杭州万人科技有限公司支付原告杭州余杭民丰股份经济合作社租金（以租赁合同中约定的8-13层写字楼建筑面积5515.2平方米、按0.6元／天／平方米，自2015年8月16日起计算至本判决生效之日止），于判决生效之日起十日内付清；
四、被告杭州万人科技有限公司支付原告杭州余杭民丰股份经济合作社万人科技公司违约金100000元，于判决生效之日起十日内付清；
五、被告杭州万人科技有限公司赔偿原告杭州余杭民丰股份经济合作社房屋占用费（以租赁合同约定的8-13层写字楼建筑面积5515.2平方米、按0.6元／天／平方米，自合同解除后第四日起计算至被告杭州万人科技有限公司实际腾退之日止），于判决生效之日起十日内付清。
前述第三项、第四项、第五项债务履行时应结算扣减被告杭州万人科技有限公司已经支付的预付租金300000元和履约保证金200000元。
六、驳回原告杭州余杭民丰股份经济合作社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4846元，减半收取2423元，由原告杭州余杭民丰股份经济合作社负担1625元，被告杭州万人科技有限公司负担798元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4846元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
代理审判员 吴高高
二〇一六年一月十八日
书 记 员 杜 洁