广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5670号
上诉人（原审原告）：广州莱佛士物业服务有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：梁顺源，职务：董事长。
委托代理人：梁惠如，该公司员工。
委托代理人：郭绍文，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：张智新，住广东省广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）：卢丽文，住广东省广州市海珠区。
上诉人广州莱佛士物业服务有限公司因与被上诉人张智新、卢丽文物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士公司）领有二级资质的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》。
2008年4月14日，莱佛士公司（乙方、受聘方）与广州怡和苑房地产开发有限公司（甲方、聘请人）签订《怡和苑物业管理委托合同》，约定：怡和苑位置在广州市海珠区，物业类型为住宅、商铺及停车场；乙方替甲方及怡和苑全体业主，实行统一管理提供下列的物业管理服务：怡和苑房屋建筑本体公共部位建筑物、公共设施设备等的维修养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通、车辆行驶及停泊的管理，维护公共秩序等；本合同由2008年4月20日起生效，至怡和苑正式交付使用之日起三年止；甲方于怡和苑之业主委员会成立前，拥有怡和苑的管理监督权，并执行监督有关乙方的物业管理工作职务；乙方有保持怡和苑之环境清洁、卫生及美观，保证小区内的公共安全、消防安全，各设施、设备维护保养正常有序等责任；甲方委托乙方向怡和苑业主（租户）按月收取物业管理费；等。之后，莱佛士公司对怡和苑小区进行管理。
2009年11月15日，莱佛士公司（乙方）与广州怡和苑房地产开发有限公司（甲方）就双方于2008年4月20日签订的《怡和苑物业管理委托合同》中合同期限问题签订了《怡和苑物业管理委托合同补充协议》，订明：怡和苑将于2009年12月26日正式交付用，故双方同意上述合同之合同期至2012年12月25日止；等。
2009年12月26日，张智新、卢丽文（乙方）与莱佛士公司（甲方）签订《怡和苑前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；乙方所购房屋类型为住宅，座落位置为广州市海珠区新滘西路299号某房，建筑面积70.2106平方米；物业管理服务内容包括房屋共享部位的维修和管理、房屋共享设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位书面约定乙方收楼日期或乙方实际接交所购房屋之日（以前者为准）起计算；住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米1.85元；乙方每月1日前缴交当月的管理费用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用；等。
因本案纠纷，莱佛士公司于2015年3月26号向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、张智新、卢丽文向某佛士公司清付拖欠的2013年10月至2015年3月的物业管理费2338.2元（每月按1.85元／平方米×70.2106平方米=129.9元计算）；2、张智新、卢丽文向某佛士公司支付从2013年10月2日起至清偿之日止的违约金（按每天千分之一计算）；3、本案诉讼费用由张智新、卢丽文承担。
卢丽文原审辩称，2013年10月我方当月按时周末到管理处交纳管理费，但莱佛士公司表示收费员不在。后来2013年11月我方再次到莱佛士公司处缴纳2013年10月的物管费时，莱佛士公司要求我方缴纳滞纳金，我方当时要求莱佛士公司先收当月即11月及之后每月的物管费，莱佛士公司表示不同意收取，所以我方从2013年10月起至2015年3月的物管费没有交纳，但我方一直都是愿意支付的。张智新没有提交答辩意见和举证。
在本案原审审理过程中，莱佛士公司与卢丽文均确认张智新、卢丽文所购的涉案房屋位于怡和苑小区内，涉案小区尚未成立业主委员会。莱佛士公司表示其公司的收费员每星期是有一日的休息日，委托代理人不清楚卢丽文在2013年10月交费时是否碰上收费员休息；按双方约定卢丽文是要先清理之前的费用，莱佛士公司才能够收取以后的费用，由于卢丽文对2013年10月费用的滞纳金有异议，所以即使卢丽文要求缴纳之后的每月物管费，莱佛士公司按照规定都要求先清理之前费用才能收取之后的费用。庭审中，卢丽文表示愿意马上支付欠付的物业管理费给莱佛士公司，莱佛士公司表示在张智新、卢丽文支付违约金的前提下才同意收取物业管理费。
原审法院认为：莱佛士公司与张智新、卢丽文签订的《怡和苑前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对莱佛士公司、张智新、卢丽文具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。莱佛士公司与广州怡和苑房地产开发有限公司签订的《怡和苑物业管理委托合同》、《怡和苑物业管理委托合同补充协议》均为有效合同。莱佛士公司已根据上述合同约定为怡和苑小区提供了物业管理服务，张智新、卢丽文所购的涉案房屋位于莱佛士公司物业管理服务范围内，根据权利义务对等的原则，张智新、卢丽文接受了莱佛士公司的服务，就应当支付对价给莱佛士公司。莱佛士公司主张张智新、卢丽文欠付涉案房屋在2013年10月至2015年3月期间的物业管理费，卢丽文予以确认，张智新对此没有提出否定抗辩，且放弃到庭抗辩的权利，应承担不利的后果，故对莱佛士公司该事实主张予以采信。故莱佛士公司要求张智新、卢丽文支付从2013年10月起至2015年3月止的物业管理费2338.2元（每月129.9元）合法有理，予以支持。
根据《怡和苑前期物业管理服务协议》约定，张智新、卢丽文每月1日前缴交当月的管理费用；张智新、卢丽文违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，莱佛士公司有权要求张智新、卢丽文补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金。卢丽文表示其一直愿意缴纳物业管理费，其于2013年10月到管理处缴纳当月管理费时，因莱佛士公司表示收费员不在则未能缴纳，其于2013年11月再次到莱佛士公司处缴纳2013年10月的物管费时，莱佛士公司要求其缴纳违约金，张智新、卢丽文要求莱佛士公司先收当月即11月及之后每月的物管费，但莱佛士公司不同意收取。莱佛士公司确认按照规定，张智新、卢丽文须先清理之前费用才能收取之后的费用，并当庭坚持表示若张智新、卢丽文不支付违约金，则不收取张智新、卢丽文的物业管理费。故对该事实予以认定。鉴于张智新、卢丽文拖欠物管费系事出有因，并非恶意违约，故对莱佛士公司要求张智新、卢丽文支付逾期缴纳物管费的违约金的诉讼请求，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第八十四条、第八十五条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年7月17日作出如下判决：一、被告张智新、卢丽文在本判决生效之日起10日内，向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付从2013年10月起至2015年3月止的物业管理费2338.2元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告负担10元，两被告负担40元。上述受理费已由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。
判后，上诉人莱佛士公司不服原审判决，向本院提起上诉称：缴交物业管理服务费是张智新、卢丽文的合同义务，依法应当主动履行。未依约缴纳，即属于违约，应当按照合同约定承担违约责任。原审法院查明事实不清，理由如下：1、无证据证明张智新、卢丽文2013年10月有到莱佛士公司处缴费；2、从原审认定的事实来看，张智新、卢丽文迟延缴纳2013年10月的物管费的事实是成立的。即使张智新、卢丽文10月份某日去缴纳存在物管收费员不在场暂时不能缴付情形，也不影响其择日另行缴付。根据张智新、卢丽文陈述再次缴纳物管费的日期已迟延至2013年11月，依照民事诉讼“谁主张，谁举证”原则，在张智新、卢丽文不能证实其在2013年11月某日前往莱佛士公司处缴纳10月份的物管费遭到莱佛士公司拒绝收取的情形下，莱佛士公司要求张智新、卢丽文支付欠缴的2013年10月物业管理费违约金的理由应当成立，该违约金至少可以计算至2013年11月30日止；3、至于2013年11月至2015年3月期间的物管费及其违约金的问题，本案即使存在如原审法院认定的“2013年11月上诉人去缴纳10月份、11月份的物管费时，莱佛士公司要求须先清理之前费用才能收取之后的费用”情形，亦不能认定张智新、卢丽文就有权可以中止2013年11月之后物管费的缴费义务履行，除非张智新、卢丽文每个月去缴费时，莱佛士公司均以此理由予以拒收。而且莱佛士公司每月均在督促张智新、卢丽文履行缴费义务。因此，莱佛士公司要求张智新、卢丽文承担2013年11月至2015年3月期间的物管费及其违约金的诉讼请求具备事实和法律依据。故莱佛士公司上诉请求撤销原审判决的第二项，改判支持莱佛士公司要求张智新、卢丽文支付2013年10月至2015年3月期间欠缴物业服务费违约金的诉讼主张，判令张智新、卢丽文按当月应交付物业服务费金额，自每月2号起按每天千分之一计算违约金至实际缴付之日止。
张智新、卢丽文二审答辩称：同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。其一直坚持每月交纳物业管理费，只是莱佛士公司要求其交纳违约金才收往下的管理费，导致纠纷是莱佛士公司的责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本案二审期间，莱佛士公司认为如果张智新、卢丽文不交纳滞纳金，不会收取物业管理费，现在没有收取物业管理费是因为莱佛士公司要等本案判决结果；并提出调解方案如下：除本金收取外，违约金按50%收取（即：由2013年10月至2015年7月17日止，按每天0.1%计算）。张智新、卢丽文表示不同意向某佛士公司支付违约金。双方协商不成。
本院认为：本案争议的焦点为莱佛士公司要求张智新、卢丽文支付从2013年10月起逾期缴纳物业管理费的违约金是否应当支持。物业管理费，本应按月收缴，与违约金属于不同性质的费用。从本案一、二审查明的事实来看，本案纠纷源于2013年10月物业管理费未能如期收缴，张智新、卢丽文称是因莱佛士公司的收费员不在而未能缴纳，莱佛士公司亦确认其公司的收费员每周有一日为休息日。在卢丽文2013年11月再次缴纳物业管理费时，莱佛士公司则要求其先缴纳2013年10月的违约金，才能收取之后的费用。一审时莱佛士公司亦确认由于卢丽文对2013年10月费用的违约金有异议，所以即使卢丽文要求缴纳之后的每月物管费，莱佛士公司按照规定都要求先清理之前费用才能收取之后的费用。一审庭审中，卢丽文表示愿意马上支付欠付的物业管理费给莱佛士公司，莱佛士公司则表示在张智新、卢丽文支付违约金的前提下才同意收取物业管理费。二审期间，莱佛士公司仍然认为如果张智新、卢丽文不交纳违约金，不会收取物业管理费。双方因为对2013年10月当月未付的物业管理费应否缴纳违约金产生分歧，莱佛士公司从2013年11月起就不收张智新、卢丽文的物业管理费，至今仍然认为要先收取从2013年10月起累计未缴的物业管理费的违约金，才再收取物业管理费。在张智新、卢丽文愿意支付物业管理费的情况下，莱佛士公司不及时采取止损措施收取物业管理费，由此而造成物业管理费拖延未收缴，莱佛士公司应当自行承担责任。鉴于张智新、卢丽文一个月的物业管理费为129.90元，数额不大，双方一直协商不成，原审认定张智新、卢丽文拖欠物业管理费系事出有因，并非恶意违约，故对莱佛士公司要求张智新、卢丽文支付从2013年10月起至2015年3月逾期缴纳物管费的违约金的诉讼请求，不予支持，处理并无不当。莱佛士公司上诉坚持要求张智新、卢丽文按每日千分之一支付从2013年10月起至2015年3月逾期缴纳物管费的违约金，理据不充分，其上诉请求，不予采纳。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人广州莱佛士物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海珠
审 判 员 张 怡
代理审判员 余 盾
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 张永亮