云南省丽江市古城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）古民二初字第188号
原告：贾永智，男，1971年6月6日生，汉族，系青海省西宁市居民，现住云南省丽江市。
委托代理人（特别授权代理）：陈丽向，系云南康滇律师事务所律师。
被告：葛轶群，女，1966年5月11日生，汉族，系甘肃省白银市居民，现住丽江市。
委托代理人（一般授权代理）：艾巨光，男，1965年10月30日生，住甘肃省白银市。
原告贾永智诉被告葛轶群房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年6月3日受理后，于2014年7月24日依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告贾永智及委托代理人陈丽向、被告委托代理人艾巨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2012年3月15日签订《房屋租赁合同》后，被告在没有装修方案和扩建设计图的前提下，未经原告及房东同意，也未经政府各个部门审核批准，对承租的前、后院两栋房屋和前院天井擅自进行了改造和扩建，并对前、后院两栋房屋多个主体及承重木构件锯除，擅自把原大门拆除，在此位置扩建了两层砖混结构的房屋，围墙外占用消防通道扩建了一间库房，导致承租房屋没有大门。并在公共路面堆满建筑垃圾，严重妨碍邻居的出行安全。在邻街前院天井上扩建两间铺面对外出租，因为扩建邻街铺面导致二楼楼梯和走廊的多个木结构被严重破坏，并将该楼临街的二楼三间窗户改为客房门，锯除承重主体结构木构件，又将后院房屋后墙打开两个门洞，严重破坏房屋整体结构，给两栋房屋带来严重的安全隐患。被告的行为违反了合同的约定和《丽江古城保护管理条例》的规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。同时，根据原、被告间《房屋租赁合同》第3条约定：乙方不能按时交租，导致本合同无法继续履行时，甲方有权终止本合同。原告多次催促被告缴纳2014年的房租，但被告一直拒绝缴纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。综上，为维护原告的合法利益，诉至法院，请求：1、判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告赔偿原告恢复房屋原状的费用30万元；3、判决被告支付拖欠的房租94500.00元（自2014年3月16日起至2014年12月15日止）；4、诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告放弃第二项诉讼请求。
被告辩称：原告的第一、二项诉讼请求已在（2012）丽古民二初字第165号民事判决书和（2013）丽中民二终字第96号民事判决书中有阐述，被告认为原告的诉讼违反“一事不二审”的原则，请求法庭予以驳回原告的第一、二项诉讼请求。原告的第三项诉讼请求，被告拖欠原告2014年度房租94500元，因原告至今未交付部分承租房屋给被告使用，而被告已足额向原告交纳了两年的房屋租金，根据不安抗辩权，被告认为有理由拒交租金，故请驳回原告的第三项诉讼请求。
原告向法庭提交如下证据材料：
1、房屋租赁合同，拟证明被告必须经过原告及房东同意，并征得政府部门批准许可，才能进行装修和改造；被告不能按时交租，原告有权终止租赁关系；
2、139邮箱短信证据保全《公证书》，拟证明原告在2014年3月17日通过139邮箱短信方式向被告发送《房租费用催缴通知》，告知被告限期不能缴纳房屋，原告有权终止合同；
3、房租费用催缴通知，拟证明原告在2014年3月17日通过微信私信方式、朋友圈公开方式、139邮箱短信方式告知被告限期不能交纳房租，原告有权终止合同；
4、改建、扩建房屋的部分照片，前院天井原状及扩建后的现状，拟证明被告擅自装修、改造、扩建的事实；
5、照片，拟证明被告在拖欠房租的情况下，继续正常经营的事实；
6、照片，拟证明被告在拖欠房租的情况下，在前院天井扩建铺面对外出租，铺面继续正常经营的事实。
被告对原告提交的证据材料质证如下：对证据1真实性无异议，合法性、关联性不予认可，证明内容亦不予认可。对证据2真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容不予认可。对证据3真实性无异议，对合法性、关联性不予认可，证明内容有异议。对证据4照片，其中第2、4、7张不予认可，证明内容不予认可；对证据5、6的真实性无异议。
被告未向法庭提交证据材料。
经组织原、被告举证、质证，本院对原告的证据认证如下：原告提交的证据1、3，被告对其真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，作为认定案件事实的依据，对证明内容本院结合庭审中查明的事实予以确认。证据2，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据。对证据4照片，本院结合庭审中查明的事实予以确认。对证据5、6，被告对其真实性无异议，本院对该两组证据予以确认，作为认定案件事实的依据。
经庭审及质证，本院确认本案法律事实如下：
2012年3月15日，原告贾永智与被告葛轶群签订《房屋租赁合同》，由原告贾永智将位于丽江市束河古镇中和村63号院（前后院不包括临街三间铺面）转租给被告葛轶群使用，合同约定租赁期限自2012年3月15日起至2022年3月14日止，共十年，租金支付方式为2012年3月15日至2014年3月14日租金每年人民币120000元，支付方式为在签订本合同时一次性支付一年房租共计人民币120000元，从第三年2014年3月15日开始每年递增5%，每一年租金在3月15日前支付，合同同时约定，租赁期间葛轶群在征得国土及城建部门批准许可及不违反《丽江古城保护管理条例》的前提下，并经贾永智及房东同意可进行装修和改造。葛轶群不能按时交租，导致本合同无法继续履行时，贾永智有权终止本合同。合同签订后，原告于2012年3月15日将房屋交付被告，被告向原告支付了两年的租金（至2014年3月14日止）。合同履行过程中，被告未在合同约定的时间内支付第三年度房屋租金，故原告贾永智于2014年3月16日向被告葛轶群发出房租费用催缴通知书，被告葛轶群称因其使用不了后院房屋，故拒绝向原告贾永智支付房屋租金。
另查明，在原、被告合同履行过程中，本案原告贾永智对房东李实军提起诉讼，诉讼请求为要求房东停止干扰、继续履行合同并赔偿经济损失，案号为（2012）丽古民二初字第164号。同时，房东李实军也对本案原告贾永智提起诉讼，诉讼请求为确认房东与贾永智签订的《房屋租赁合同》已有效解除，并由贾永智赔偿恢复房屋的经济损失、由贾永智腾退房屋，案号为（2012）丽古民二初字第165号。以上两案经审理后确认的法律事实为，原告贾永智与丽江市古城区人民政府束河街道办事处签订了建设工程责任书及房屋修缮协议书，在签订上述文件后，贾永智在未经得房东李实军同意的情况下，对承租的坐东朝西房屋进行了装修改造，将房屋的穿方、里圆外方锯除，并在后墙开了两扇窗户，将二楼窗户、隔板、门取下。
本院认为：原告贾永智与被告葛轶群于2012年3月15日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力。原、被告双方应按照合同约定全面履行各自所承担的义务。原告诉请要求解除原、被告房屋租赁合同理由之一，即原告称被告改造房屋未经原告、房东及政府部门批准，擅自进行改造、扩建，本院认为，根据生效判决确认的原告贾永智改造房屋的情况，原告未举证证实被告对房屋进行改造破坏了房屋主体结构，故本院对原告要求解除合同的该项理由不予采纳。原告诉请解除合同理由之二，即被告未在合同约定的时间内支付租金，经庭审查明，因原告贾永智在履行与房东李实军房屋租赁合同过程中存在过错，导致被告葛轶群不能使用后院，被告以其未能使用后院作为拒付第三合同年度租金的抗辩理由，本院认为，原告贾永智违约在先，故本院对原告诉请要求解除合同的诉讼请求不予支持。根据合同约定，第三合同年度租金为126000元，折合每个月租金为10500元，原告主张合同期内9个月租金共计94500元，庭审中原、被告均确认双方对租金的约定未区分前后院房屋，虽被告未能使用后院，但被告仍负有向原告支付租金的义务，故本院对原告诉请要求被告支付2014年3月16日起至2014年12月15日的租金94500元的诉讼请求予以支持。对被告辩称的本案违反一事二审原则，本院认为，本案审理的是第一承租人贾永智与次承租人葛轶群间的房屋租赁合同关系，而（2012）丽古民二初字第164号、165号案审理的是房东与第一承租人贾永智间的房屋租赁合同关系，本案所涉法律关系在（2012）丽古民二初字第164号、165号案中未作处理，故本院对被告辩称的意见不予采纳。综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、由被告葛轶群于判决生效之日起十日内支付原告贾永智租金94500元；
二、驳回原告贾永智其他诉讼请求。
案件受理费7317元，由原告贾永智承担6000元，被告葛轶群承担1317元。
如不服本判决，可于收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。
审 判 长 郭 顺
审 判 员 刘智超
人民陪审员 田桂平
二〇一五年三月九日
书 记 员 赵 丹