山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁15民终2677号
上诉人（原审原告）李义达，男，1963年2月12日出生，汉族，市民，住聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人赵庆生，聊城高新昌顺法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）聊城日辉房地产开发有限公司，住所地：聊城市东昌府区东昌东路139号。
法定代表人兹留柱，经理。
委托诉讼代理人王苗苗，女，1988年9月22日出生，汉族，该公司法务部员工，住聊城市东昌府区。
上诉人李义达、聊城日辉房地产开发有限公司（以下简称日辉房产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2016）鲁1502民初2174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李义达上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，即让日辉房产公司支付违约金46763.7元，或发还重审；2、一、二审诉讼费用均由日辉房产公司承担。事实与理由：1、楼房交付时间应以全部交付为准。上诉人已于与被告签订“商品房预售合同”前8个多月（2014年7月30日）交清楼房款674020元，储藏室款32480元，同时缴纳车位使用费120000元，共计826500元；首付426500元+120000元=546500元，按揭款280000元也按时到被告人名下，上诉人没有违约行为，日辉房产公司应在2015年5月31日交房，却延迟至2016年3月21日。按合同约定让日辉房产公司承担违约责任天经地义。上诉人购房时同时购买车位，说明上诉人生活和工作中是离不开车辆运输工具，其中上班离家距离远就是现实中的实际问题。另上诉人与被告签订的补充协议（附件四）第7条规定：“…，车辆不能驶入小区内，买受人在海德公园购买车位的，其拥有的机动车车辆直接驶入地下停车场。”可见若没有车位，该小区是无法停车的，作为上诉人而言，就是不符合入住条件。虽然2015年9月12，被告通知上诉人交房，但存在无法入住的客观条件，其一，车库没有交付，上诉人上下班无法开车，但上诉人没有骑车或坐公共汽车的习惯；其二，小区还没有大门，没有安全感；其三，小区内很多楼房还在建筑中，只有建筑通道，没有生活通道，小区出入不方便且没有交通安全感。再者楼房、车库、储藏室本是一体的，全部交付使用才算得上真正的交付使用，所以被告的违约时间应计算至车库交付时间2016年3月21日，并且违约金的计算基数亦应包含车库价款12万元，因所有房款和车位款是一次性交付的。2、制式合同、霸王条款无效。“日晖.海德公园小区地下停车位使用权转让协议”是2016年3月21日由被告出示的格式合同双方签订的，其中第四条末端括号内有“该停车位的具体交付使用时间以甲方通知为准”。首先说这不是购楼房和停车位开始定的协议，是上诉人交车款12万元（2014年7月30日）591天后、被告甲方已违约290天后，被告为了解脱自己的责任，自己拟的合同，属霸王条款；再者该内容显失公平，应属无效条款。综上所述，一审法院以无效条款“该停车位的具体交付使用时间以甲方通知为准”为依据，不尊重事实，否认2016年3月21日为被告实际交房日期缺乏公正，车位款12万元不按违约基数计算没有依据。
日辉房产公司辩称：第一，日辉房产公司的房屋交付时间为2015年9月11日，对此李义达承认并予以认可，且该交付时间日辉房产公司已在一审中提交证据予以证明，但李义达认为该房屋不符合入住条件，故其自身拒绝接收房屋，但房屋的交房标准与入住条件并不一致，故日辉房产公司于2015年9月11日在该房屋符合了交房标准的情况下，将房屋予以交付，符合相关交房条件；第二，李义达按揭到款时间为2015年6月19日，故根据双方签订的《商品房预售合同》第八页第十行“买受人未付清全部房款的，出卖人可即时延期”，故在李义达未付清全部房款前，日辉房产公司不负有交房义务，且在该房屋具体建设过程中出现了双方签订的《商品房预售合同》中所约定的开发商可延期的情况，故在排除开发商可延期的情况外，开发商按期及时交付了该房屋，不存在认可逾期交房的行为。第三，李义达认为计算违约金应包含已交付的车位款，该观点并不符合其与日辉房产公司签订的商品房预售合同中第八项第十条“买受人要求继续履行合同的……出卖人按日向买受人支付已交付价款的……”，故根据合同约定李义达的该项诉求无任何事实和法律依据，请求法院依法判决驳回李义达的全部上诉请求。
日辉房产公司亦不服一审判决上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、本案上诉费等一切费用由姚绪忠承担。事实与理由：上诉人严格按照双方签订的《商品房预售合同》履行了相关义务，依法不存在任何违约行为，不应承担任何违约责任。一、上诉人方不存在自2015年6月1日起至2015年6月19日止的违约行为。该案中双方签订的《商品房预售合同》中约定的交付期限为2015年5月31日前，但被上诉人李义达28万元的按揭贷款直到2015年6月19日才到达上诉人账户。根据双方签订的《商品房预售合同》第8页第6行即“但如遇下列特殊原因，……，出卖人可据实予以延期：1、……；2、……；3、买受人未付清全部房款的；买受人未办理完按揭贷款、……”可知，在李义达的剩余28万元的银行按揭贷款未到达上诉人账户前，上诉人有权拒绝交纳房屋，故上诉人方不存在自2015年6月1日起至2015年6月19日止的违约行为，该期间的违约金依法不应予以承担。二、上诉人不存在自2015年6月20日起至2015年9月11日止的违约行为。双方签订的《商品房预售合同》的时间虽为2015年3月14日，但根据2015年3月15日上诉人与李义达签订的《海德公园地板砖铺装协议》、该房屋的原业主高兴金于2013年11月20日交纳30万元会员费及2014年7月30日李义达交纳426500元的房屋首付款可知，上述上诉人与被上诉人签订《商品房预售合同》的时间即2015年3月14日明显系补签。实际上，该房屋早已于2014年动工，而自2014年5月份起，出现了各种《商品房预售合同》第8页第6行所约定的上诉人可据实予以延期的客观情况，比如2014年5月接上级部门通知，建设部来聊城观摩，海德公园作为试点。停工整改30天；2014年10月北京召开APEC会议，接上级部门通知，所有在建工程停工9天等各种客观情况，扣除上述根据双方签订的《商品房预售合同》之约定上诉人可据实予以延期的情况外，上诉人方严格按照《商品房预售合同》约定及时按期于2015年9月11日履行了相应的交房义务，故上诉人方依法不存在任何逾期交房的违约责任。
李义达辩称：一、日辉房产公司存在2015年6月1日起至2015年6月19日止的违约行为，上诉人在上诉状中称李义达28万元的按揭贷款直到2015年6月19日才到达上诉人账户，作为交房顺延的理由是错误的。双方签订的《商品房预售合同》第六条是对付款方式及期限的约定，在该条款中并没有按揭贷款交付时间的约定，所以在合同履行过程中就不应存在交付按揭贷款逾期的问题。另外，上诉人在上诉状中为了证明交房可延期，引用了《商品房预售合同》第九条第三项，买受人未办理完按揭贷款作为其交房可顺延的理由，一是该条并没有约定按揭贷款办理完结后，资金何时进入上诉人账户的时间，二是李义达申请办理按揭贷款的时间是2015年3月18日，有聊城市住房公积金贷款审批表为证，聊城市住房公积金管理中心贷款科审批终结是2015年5月21日，也就是在约定的交房时间2015年5月31日前李义达已办理完结贷款手续，至于为什么办理完贷款近一个月，贷款才实际进入上诉人账户，李义达不知情，也无法控制，所以上诉人称上诉人不存在2015年6月1日起至2015年6月19日止违约行为的理由不能成立。二、日辉房产公司存在2015年6月20日起至2015年9月11日止的违约行为，日辉房产公司与李义达签订《商品房预售合同》的时间为2015年3月14日，约定的交房时间为2015年5月31日，日辉房产公司通知交房时间为2015年9月11日，一审法院认定日辉房产公司自2015年6月20日至2015年9月11日违约83天是正确的。日辉房产公司在上诉状中提到2014年5月起出现了商品房预售合同第八页第六行上诉人可以延期的客观情况，比如2014年5月接上级通知建设部来聊城观摩等，该说法是日辉房产公司对遭到不可抗力及客观情况的曲解，合同法第117条第2款规定，本法所称不可抗力是指不能预见，不能避免并不能克服的情况。上诉人列举的理由均不属于上述情况，因此不属于不可抗力延期的范畴。另外，双方签订商品房预售合同的时间是2015年3月14日，上诉人列举的事例均发生在2014年，上诉人没有把已经发生的事例写入合同应视为上诉人是对自己权利的放弃，该合同对列举的事例没有约束作用。综上，一审认为上诉人违约交房102天是正确的，请求二审法院驳回日辉房产公司的上诉。根据商品房预售管理办法的规定，日辉房产公司应于交房之日三个月内为购买方办理房产登记手续，可事实是现在房产证没有，根据最高法院关于处理商品房买卖的相关司法解释，我们将另行提起诉讼。
李义达向一审法院起诉请求：判令被告支付我合同违约金46763.7元并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年11月22日，山东金柱集团有限公司（甲方）与聊城市房管局规划局职工（乙方）签订《日辉海德公园团购房协议书》一份，约定：1、乙方团购甲方开发的位于聊城市陈口路以南、光岳路以西商品房，乙方职工每户交纳会员费（105/117平米：20万元，134/135平米：25万元，158平米：30万元，230平米：45万元），按均价5070元/平方米购买该项目内制定位置（项目南半区）的住宅一套，储藏室一个（必须购买），价格2000元/平方米，车位一个（必须购买），价格12万/个。……2、乙方职工在2013年11月2729日内交纳会员费，开盘之前会员费不得退还。4、小区规划按人车分流设计，车直接由小区外入口进入车库，不购买车位，车不得进入小区。6、开盘日期估计为2014年6月份，交房日期为2015年5月（违约责任参照商品房购买合同固定文本）。7、购买此团购房必须是单位认定的职工（购房人姓名、购房户型及交纳会员费数额等必须同单位提供的名单一致），选房后办理手续时不得更名，特殊情况需要更名的，由双方单位领导签字，并向甲方交纳2000元/平方米的更名费用等内容。合同由乙方代表李猷信签字。聊城市房管局职工高兴金按上述合同内容于2013年11月20日交纳了会员费300000元，选购了海德公园292051号商品房。2014年7月30日，经被告同意，原告李义达与高兴金签订《金柱.海德公园变更业主申请表》一份，高兴金选购的海德公园292051号商品房更名为原告李义达，被告退给高兴金会员费300000元，原告李义达交纳该套房产的首付款426500元及车位使用费120000元，原告并办理了该套房产的按揭贷款手续，按揭贷款280000元于2015年6月19日到达被告账户。至此，原告就该套房产的全部房款全部付清。2015年3月14日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同第九条交付期限出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。……。第十条出卖人逾期交房的违约责任1、……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金等。2015年3月15日，被告与原告等业主签订《海德公园地板砖铺装协议》，协议载明“海德公园房屋的施工进度已进展到地板砖铺装阶段”等。后被告通知原告于2015年9月11、12日办理房屋交接手续，原告以被告所交付的房屋不符合入居条件等拒绝办理接收手续。2016年3月21日，原、被告签订《日辉.海德公园小区地下停车位使用权转让协议》一份，协议第三条使用年限乙方自本合同签订之日起至日辉.海德公园小区所属土地使用权期限届满之日止享有该停车位的使用权，……。四、转让价款该停车位使用权转让，转让总价款为人民币（大写）壹拾贰万元整，乙方付清总价款后即享有该停车位的使用权（该停车位的具体交付使用时间以甲方通知为准）等内容。原告认为至此被告完成交付房屋全过程。另被告就该套房屋的更名费提出反诉，但在本院限定的期限内未交纳反诉费用。
一审法院认为：原、被告在自愿、公平、平等的基础上签订购房协议，该协议合法有效，双方均应按照协议条款及相关法律规定享受权利和承担义务。被告未按合同约定的期限交付房屋，已构成违约，应承担延期交房的违约责任。根据双方的陈述及提交的有效证据，可以证明被告已通知原告等业主于2015年9月11、12日进行交接房屋，原告以被告所交房屋不符合入住条件等拒绝接收而造成之后延期交房。原告拒绝接受房屋的理由应属于被告所交房屋是否符合合同约定的问题，原告拒绝接收房屋的理由是否成立，其造成延期交房的责任不应由被告承担，所以被告应承担2015年9月11日之前的延期交房的违约责任，本院对原告要求被告承担2015年9月11日之后的违约损失的主张不予支持。根据原告提交的《日辉.海德公园小区地下停车位使用权转让协议》可以证明双方就该车位的交付时间未明确约定而是约定具体交付使用时间以被告通知为准，所以原告所交车位使用费12万元不应计算至被告承担违约责任的基数中。故被告应承担的违约金为：违约金从2015年6月1日开始计算，至2015年6月11日按揭款到账，违约时间为19天，426500元×19天×0.0002=1620.70元，从2015年6月20日至2015年9月11日共计83天，706500元×83天×0.0002=11727.90元，以上两项共计13348.60元。被告就其反诉请求未提交反诉费用，本案不予一并审理，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、限被告聊城日辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李义达房屋买卖合同违约金共计13348.60元；二、驳回原告李义达的其他诉讼请求。案件受理费485元，由原告李义达承担418元，被告聊城日辉房地产开发有限公司承担67元。
在二审诉讼中，上诉人李义达提交：1、2015年3月14日金柱海德公园售楼处收李义达代收备案费80元的收据一张，拟证明按揭贷款办理完结后，资金没有及时进入上诉人日辉房产公司账户，责任在于上诉人；2、聊城市住房公积金贷款申请审批表，拟证明李义达开始办理28万元按揭贷款时间是2015年3月18日，聊城市住房公积金管理中心贷款科审批完结的时间是2015年5月21日，也就是说按揭贷款办理完结时间为2015年5月21日。上诉人日辉房产公司发表质证意见如下：第一，对证据1真实性无异议，但对于李义达要证明的内容有异议。该证据仅能证明李义达办理了银行按揭贷款的相关手续，但并不能证明在该日期时其按揭贷款已下达日辉房产公司的账户，且在双方签订的商品房预售合同中明确约定了开发商可据实延期的情况为买受人未付清全部购房款及其他非出卖人所能控制的因素，李义达付清全部购房款的时间为2015年6月19日，按揭款何时能到达开发商账户系开发商不能控制的因素，也系合同明确约定的开发商可据实予以延期的原因。第二，对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议。除了同其提交的证据1的质证意见外，认为该审批表仅能证明其按揭贷款审批完结时间，但该时间并不意味着款项就能到达开发商账户，即该审批完结时间不等于按揭贷款到达开发商账户时间。本院认为，上述证据仅能证明按揭贷款开始办理、办理完结时间，不能证明按揭贷款达到开发商账户时间为2015年5月21日。本院查明的其他事实同一审查明。
本院认为，本案争议的焦点问题是:一、上诉人日辉房产公司是否存在逾期交房的违约行为，如存在是否应承担逾期交房的违约责任；二、上诉人日辉房产公司如应承担逾期交房的违约责任，违约金应如何计算；三、涉案停车位价款12万元是否应计算入违约金的计算基数。
关于焦点一，上诉人日辉房产公司与上诉人李义达在自愿、公平、平等的基础上签订购房协议，该协议不违反法律的强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议条款及相关法律规定享受权利和承担义务。日辉房产公司未按合同约定的期限交付房屋，已构成违约，应承担延期交房的违约责任。
关于焦点二，根据双方当事人的陈述及提交的有效证据，可以证明上诉人日辉房产公司已通知上诉人李义达等业主于2015年9月11、12日进行房屋交接，李义达以日辉房产公司所交房屋不符合入住条件等拒绝接收而造成之后延期交房，李义达所提交证据不足以证实日辉房产公司所交房屋不符合合同约定、不符合入住条件。故日辉房产公司应承担2015年9月11日之前的延期交房的违约责任，不应承担2015年9月11日之后的违约责任。日辉房产公司应承担的违约金为：违约金从2015年6月1日（双方约定房屋交付时间为：2015年5月31日）开始计算，至2015年6月19日按揭款到账，违约时间为19天，426500元×19天×0.0002=1620.70元，从2015年6月20日至2015年9月11日共计83天，706500元×83天×0.0002=11727.90元，以上两项共计13348.60元。
关于焦点三，根据上诉人李义达提交的《日晖.海德公园小区地下停车位使用权转让协议》可以证明双方就该车位的交付时间未明确约定而是约定具体交付使用时间以上诉人日辉房产公司通知为准。故李义达所交车位使用费12万元不应计算至日辉房产公司承担违约责任的基数中。
综上所述，上诉人李义达、上诉人日辉房产公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1940元，由上诉人李义达负担970元，由上诉人聊城日辉房地产开发有限公司负担970元。
本判决为终审判决。
审判长 石 鑫
审判员 孔繁奎
审判员 郭召勇
二〇一七年三月二十二日
书记员 郭 静