重庆市梁平县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梁法民初字第00100号
原告袁福昌，男，生于1942年7月24日，汉族，四川省南部县人，梁平县公路局退休职工。
委托代理人王金，重庆渝豪律师事务所律师。
被告重庆市诺贝文具有限公司，住所地梁平县双桂街道镇龙村1组（原经济技术开发区3号），组织结构代码73657985-2。
法定代表人张克荣，系该公司经理。
原告袁福昌诉被告重庆市诺贝文具有限公司（以下简称诺贝文具公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员白在勇担任审判长，与代理审判员田安琴、人民陪审员严建华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁福昌及其委托代理人王金到庭参加诉讼，被告诺贝文具公司的法定代表人张克荣经本院公告传唤未派人到庭。本案现已审理终结。
原告袁福昌诉称，原、被告于2009年1月16日签订了房屋买卖协议，根据协议约定，房屋总价款为101706.60元，另加1000.00元过户费用，而原告先后支付了102506.60元，多支付了800.00元。被告也将房屋交付给原告使用至今。为此原、被告双方所签订的协议应合法有效，（2012）梁法民再初字第00002号民事判决书已作出认定。根据协议约定，被告将房屋交付给原告使用，原告对该房屋享有所有权。现原告特诉讼来院，请求法院确认原、被告于2009年1月16日所签订的房屋买卖协议合法有效，标的房屋归原告所有；判令被告根据房屋买卖协议第七条规定及时办理房屋过户和承办办理房屋过户的一切费用；判令被告退还多收的房屋价款800.00元；诉讼费用由被告承担。
被告诺贝文具公司未到庭，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，被告诺贝文具公司于××镇××村（现为梁平县经济技术开发区）有混合结构办公、住宅综合楼一幢，建筑面积1429.24㎡；混合结构商用办公综合楼一幢，建筑面积336.11㎡；砖木结构工业用房一幢，建筑面积326.57㎡；该处房屋共计2091.92㎡，房屋产权证编号为房权证308字第1171**号，国有土地使用证编号为梁梁国用2003字第1327号。2006年8月17日，被告诺贝文具公司以其该处房产2091.92㎡作抵押在原梁平县农村信用合作联社城西信用社借款77万元，归还期限为2007年8月28日，并在梁平县房地产交易所进行了抵押登记。2009年1月16日因重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司诉诺贝文具公司典当纠纷一案，本院依据重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司的申请，对被告诺贝文具公司位于××镇××村的房屋2091.92㎡整体查封。2009年1月，被告诺贝文具公司张贴门市出售告示，表明急需偿还银行贷款，将梁平中学对面的门市、房屋出售，有意者前来洽谈。2009年1月17日，被告诺贝文具公司与原告袁福昌签订《房屋买卖协议》，约定被告诺贝文具公司为甲方，原告袁福昌为乙方，甲方将其所有的位于梁平县××街道（原××镇）××村一组综合楼二楼右边楼梯旁房屋5间（面积89.03㎡）作价101706.60元（面积及总房款以实际测算为准）卖给乙方；并约定签订本协议时乙方须预付总房款的20％给甲方，付款金额24000元，其余房款甲乙双方到梁平县城西农村商业银行取房屋产权证时付清。甲方负责办理产权证，乙方付工本费1000元，甲方在六个月内将产权证办给乙方；签订本协议时乙方预付20％的房款，余下房款双方到梁平县城西农村商业银行取房屋产权证时付清，钥匙和房屋一并交给乙方。2009年1月19日，原告袁福昌支付被告诺贝文具公司房款20000元。原告袁福昌使用该房屋至今。
被告诺贝文具公司因未偿还原梁平县农村信用合作联社城西信用社的借款，重庆农村商业银行股份有限公司梁平支行起诉请求诺贝文具公司偿还借款，2008年12月24日，本院作出（2008）梁法民初字第2081号民事判决书，判决由诺贝文具公司偿还重庆农村商业银行股份有限公司梁平支行借款本息共940595.31元。诺贝文具公司与重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司典当纠纷一案，本院于2009年6月16日作出（2009）梁法民初字第69号民事判决书，判决由诺贝文具公司偿还重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司典当借款551535.55元及逾期利息，诺贝文具公司不服提起上诉，2009年11月21日重庆市第二中级法院对该案作出终审判决，变更判决由诺贝文具公司偿还重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司典当借款344416.30元及2008年10月9日起按同期同类贷款利率计算的资金利息。之后，被告诺贝文具公司申诉，2010年5月18日重庆市高级人民法院裁定驳回诺贝文具公司的再审申请。两案在执行过程中，原告袁福昌将余下房款交至本院执行案款账户，本院将收到的该笔案款用于清偿了诺贝文具公司欠重庆农村商业银行股份有限公司梁平支行的债务，致使争议房屋上设立的抵押权已经消除。诺贝文具公司于2011年向本院起诉，要求确认该房屋买卖协议无效，梁平县人民法院以（2011）梁法民初字第286号民事判决书确认该房屋买卖协议无效。2012年11月15日梁平县人民法院作出（2012）梁法民监字第00002号民事裁定，裁定对（2011）梁法民初字第286号案件提起再审。2012年12月18日重庆市梁平县人民法院作出（2012）梁法民再初字第00002号民事判决书，撤销了梁平县人民法院（2011）梁法民初字第286号判决书。现原告诉讼来院，请求法院确认原、被告于2009年1月16日所签订的房屋买卖协议合法有效，标的房屋归原告所有；判令被告根据房屋买卖协议第七条规定及时办理房屋过户和承办办理房屋过户的一切费用；判令被告退还多收的房屋价款800.00元；诉讼费用由被告承担。
另查明，梁平县人民法院在执行过程中对诉争房屋作二次整体查封后，由于购房户已经交付了全部的购房款，查封届满后梁平县人民法院未再继续查封，诉争房屋的查封已经自动解除。现诉争房屋不涉及房地产抵押，不涉及房地产查封、异地登记、行政限制、权证遗失限制等权利限制。
以上事实，有原告的当庭陈述、原告举示的符合证据真实性、合法性、关联性原则的《房屋买卖协议》、收据、中国农业银行现金缴款单、（2012）梁法民再初字第00002号民事判决书、本院调取的经原告质证无异议的档案核查证明、国有土地使用证、房屋所有权证、公司基本情况表等证据在案作证，本院予以确认并作为定案的依据。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自合同成立时生效”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。原、被告双方签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的效力性禁止规定，该《房屋买卖协议》合法有效。
原告已按约履行了支付购房款的义务，被告也应当按照合同约定交付房屋，并协助原告办理房屋产权变更登记。虽然在签订合同时该房屋已被设立抵押，且被司法机关查封，该房屋的物权变动受到了限制，但目前查封已经自动解除，所设抵押权也已消除，产权变更登记的障碍已经清除，被告应当按照《房屋转让协议》约定将争议房屋的产权变更登记至原告袁福昌的名下。因此，原告要求被告根据协议约定协助原告将房屋产权（含房屋所有权、土地使用权）变更登记至原告名下的诉讼请求，本院依法予以支持。原告缴纳的购房款共计102795.44元，但双方协议的购房款为101706.60元，被告多收取了原告1088.814元，现原告要求被告返还原告多支付的购房款800.00元，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原、被告于2009年1月17日所签订的《房屋买卖协议》合法有效；
二、由被告在本判决生效后三十日内将位于梁平县××街道（原××镇）××村一组（原经济技术开发区3号）综合楼二楼右边楼梯房屋五间（房屋产权证编号为房权证308字第1171**号，国有土地使用证编号为梁梁国用2003字第1327号）的产权（含房屋所有权、土地使用权）过户于原告袁福昌名下，过户费用按约定由被告承担。
三、由被告于本判决生效后三十日内返还原告购房款800.00元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费2334.00元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 白在勇
代理审判员 田安琴
人民陪审员 严建华
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 王忠美