淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）河民初字第3070号
原告淮安市市级机关事务管理局（反诉被告），住所地淮安市清河区健康西路140号。
法定代表人刘天培，职务局长。
委托代理人朱军，江苏六仁律师事务所律师。
被告许雪峰（反诉原告）。
被告曹慧颖（反诉原告）。
两被告共同委托代理人孙志，江苏律轩律师事务所律师。
第三人许九福。
委托代理人许雪芹（系第三人许九福女儿。
原告（反诉被告）淮安市市级机关事务管理局（以下简称“机关管理局”）与被告（反诉原告）许雪峰、曹慧颖、第三人许九福房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）机关管理局法定代表人刘天培委托代理人朱军，被告（反诉原告）曹慧颖及其与被告（反诉原告）许雪峰共同委托代理人孙志，第三人许九福委托代理人许雪芹到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告机关管理局诉称：第三人许九福原系我单位工作人员，其为被告许雪峰父亲，两被告系夫妻关系。2001年初，第三人许九福以家中子女多、住房困难为由，请求解决子女住房问题。经研究，我单位同意将淮海北路307室房屋（以下简称“307房屋”）以优惠价5万元出售给第三人许九福的儿子即本案被告许雪峰，该房屋面积约60平方米。2001年6月15日，原、被告签订《房地产买卖契约》，约定被告应当在2001年7月10日前一次性付清房款。该合同尚未履行时，第三人许九福得知大治路205室房屋（以下简称“205房屋”）可以出售，该房屋面积约为70平方米，装潢较好。于是，第三人许九福再三恳求我单位领导，要求将307房屋调换为205房屋。经我单位与市级机关房屋开发中心（以下简称“开发中心”）协商，第三人许九福顺利购买了205房屋。至此，原、被告之间的房屋买卖关系已经终止，但由于我局未将送至房屋权属登记中心的307房屋产权转让审批手续撤回并停止办理，同时案外人张蕾错误领取了两被告的产权证，故307房屋被错误地登记到了两被告名下。我局认为，原、被告签订房屋买卖合同后不久就已经解除，双方没有实际履行合同义务。十多年来，两被告没有交付房款，也没有向我局提出过任何关于房屋的主张。多年来，我局多次与被告及第三人协商，但两被告均不配合，第三人也称“是孩子的事，管不了”，导致307房屋产权证无法注销或过户，房屋实际居住人张蕾也无法登记房屋权证。现请求判决：1、解除原、被告签订的307房屋房地产买卖契约；2、两被告协助我单位办理产权过户手续；3、两被告承担诉讼费。
被告许雪峰、曹慧颖辩称：原告主张解除合同不符合事实和法律依据。到目前为止，合同已经履行完毕，我们没有接到原告要求解除合同的通知，请求法院驳回原告的诉讼请求。当年许雪峰是原告下属单位员工，从未享受过房补政策，至今没有自己的住房。我们购买307房屋，是二手房转让，当时的市场价5万元左右，不是优惠售房，更与第三人无关。第三人许九福购买205房屋，是从开发中心处购买，与开发中心签订的合同，并非是与原告所签。第三人许九福交付的首笔购房款是在2000年12月13日，而原、被告签订的买卖合同是在2001年6月15日。原告诉称先与我们签订买卖合同，后将307房屋调换为205房屋，明显与事实不符。307房屋和205房屋的交易主体和时间均不同，是两个独立的房屋买卖行为，不存在调换事实。十多年来，我们多次要向原告支付房款，但原告一直认为已经交过5万元而拒收。在我们不知情的情况下，原告将房屋卖给他人，由他人实际占有，致使我们无法向原告支付购房款，原告也无法将房屋交付给我们。2001年8月，原告将本案诉争房屋过户到我们名下，我们已经取得房屋所有权，合同已经履行，无任何解除合同理由。根据《合同法》、《物权法》及相关司法解释的规定，不动产买卖合同自合同成立时生效，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自载于不动产登记时发生效力。原告与我们签订的房屋买卖合同真实有效，且依法进行了登记，我们已合法取得了房屋所有权。现我们基于物权请求权，要求原告将诉争房屋交给我们。综上，原告要求解除合同，无事实和法律依据。现请求判决原告机关管理局向我们交付淮安市淮海北路113号5区122幢307室房屋，并由原告承担本案诉讼费。
第三人答辩意见同两被告答辩观点。
反诉被告机关管理局辩称：1、买卖的房屋是优惠售房，之所以进行买卖，是因为第三人许九福申请，反诉原告不符合优惠售房条件，我单位很多人员都没有购买类似房屋的资格；2、307房屋的买卖合同是在2001年6月15日签订的，而调换房屋在2001年12月30日，所以先后顺利是明确的；3、反诉原告至今也没有要求支付购房款，调房完成后，反诉原告默认房屋买卖合同解除，不存在交款的问题。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：第三人许九福原系机关管理局干部，系许雪峰父亲，许雪峰、曹慧颖系夫妻关系。2001年6月15日，机关管理局与许雪峰、曹慧颖签订房地产买卖契约一份，约定机关管理局将307房屋（房屋建筑面积60.64平方米）出售给许雪峰、曹慧颖，价格5万元，许雪峰、曹慧颖于2001年7月4日前一次付清给机关管理局，机关管理局同意于2001年7月20日交付房屋。同日，机关管理局与许雪峰、曹慧颖填写了房产转让、转移登记申请表，并分别盖章、签名。合同签订后，许雪峰、曹慧颖未向机关管理局支付购房款，机关管理局亦未向许雪峰、曹慧颖交付该房屋。
2000年12月13日至2001年12月29日，第三人许九福先后分五次向开发中心支付购房款共计5万元。
2001年12月30日，开发中心与许九福签订房地产买卖契约，约定开发中心将205房屋（建筑面积为76.52平方米）出售给许九福，价格为5万元，许九福应于2001年12月20日前一次付清给开发中心，开发中心同意于2001年12月30日交付房屋。2002年1月29日，该205房屋登记在许九福及案外人王前英名下。2002年6月27日，第三人许九福将205房屋转让给案外人许学源。
因拆迁，机关管理局将307室房屋安置结案外人张蕾。2002年初，张蕾缴纳了购房款，并缴纳了购房契税，领取了所有权人为许雪峰、曹慧颖名字的房屋所有权证。同时，张蕾一直保存该房屋所有权证，并占有使用该房屋。
2013年9月10日，原机关事务管理局法定代表人杜忠华等人出具证明一份，证明307房屋与205房屋调换情况，以及机关管理局因拆迁于2001年9月将307房屋安置给张蕾的事实。
以上事实，有307房屋买卖契约、205房屋买卖契约、房屋调换情况证明、购房款收据、住建局回复及当事人陈述为证，经庭审质证，予以认定。
庭审中，许雪峰、曹慧颖陈述其一直向机关管理局主张交付307房屋，但未举证证明，机关管理局不认可。
由于原、被告各持诉、辩称意见，致调解不成。
本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。机关管理局与许雪峰、曹慧颖虽然签订房地产买卖契约并办理了房屋登记手续，但许雪峰、曹慧颖未支付购房款，且机关管理局亦未交付房屋。由此表明，许雪峰、曹慧颖取得争议房屋的所有权是基于合同，而合同并未实际履行，故许雪峰、曹慧颖取得房屋所有权的依据不足。2002年，机关管理局将307房屋安置给案外人张蕾，张蕾支付了购房款，并缴纳了购房契税后领取了房屋产权证，并一直居住至今。在合同签订后长达十多年的时间里，许雪峰、曹慧颖不仅没有占有房屋、交付购房款，也未主张过权利，明显不符合常理。庭审中，许雪峰、曹慧颖陈述其十多年来向机关管理局主张交付房屋的事实，但未举证，机关管理局不予认可，反而是案外人张蕾一直在主张权利。据此，对许雪峰、曹慧颖的该项陈述，本院不予采信。结合第三人许九福的身份以及其从2000年就开始缴款的事实，纵观整个案情，机关管理局的陈述调换房屋的事实较为真实可信。虽然该房屋产权登记在许雪峰、曹慧颖名下，但因产权登记缺乏相应的事实基础，故本院对机关管理局主张解除买卖契约、并由许雪峰、曹慧颖协助办理过户的诉讼请求，予以支持；对许雪峰、曹慧颖主张机关管理局交付307房屋的反诉请求，因其缺乏事实依据，故本院不予支持。
因机关管理局在307房屋的交易行为中存在过错，致产生本案诉讼，本诉诉讼费应当由其自行承担，故对机关管理局要求许雪峰、曹慧颖承担诉讼费用的主张，本院不予支持。
经调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除淮安市市级机关事务管理局与许雪峰、曹慧颖签订的房地产买卖契约；
二、许雪峰、曹慧颖协助淮安市市级机关事务管理局办理产权过户手续；
三、驳回淮安市市级机关事务管理局其他诉讼请求；
四、驳回许雪峰、曹慧颖的反诉请求。
本案案件受理费8800元，反诉受理费4400元，合计13200元，淮安市市级机关事务管理局承担8800元，许雪峰、曹慧颖承担4400元。
如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：341201040002554）
审 判 长 张树维
代理审判员 刘平静
人民陪审员 郁晓琴
二〇一四年三月三日
书 记 员 丁 玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。