上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第3599号
原告（反诉被告）黄纪卿。
委托代理人黄锦文。
委托代理人周艳琴。
原告（反诉被告）周艳琴。
委托代理人黄纪卿。
委托代理人黄锦文。
原告（反诉被告）黄添宇。
法定代理人黄纪卿。
被告（反诉原告）盛爱军。
委托代理人盛明军。
第三人宋渊林。
委托代理人庄学斌，上海龙元律师事务所律师。
原告黄纪卿、周艳琴、黄添宇与被告盛爱军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月20日立案受理后，依法适用简易程序由审判员惠蕙独任审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理。案件审理中，被告盛爱军向本院提起反诉，本院受理后予以合并审理。后本院依据原告申请，依法追加宋渊林作为本案第三人参加诉讼。本案于2014年12月25日、2015年3月27日、2015年6月30日三次公开开庭进行了审理，原告黄纪卿、周艳琴的共同委托代理人黄锦文、被告委托代理人盛明军三次到庭参加诉讼。原告周艳琴及被告盛爱军到庭参加了第一次庭审。原告黄纪卿并作为原告周艳琴的委托代理人、原告黄添宇的法定代理人到庭参加了前两次庭审。第三人宋渊林的委托代理人庄学斌参加了第三次庭审。本案现已审理终结。
原告黄纪卿、周艳琴、黄添宇诉称：2012年12月30日，原告作为买受人、乙方，与作为卖售人、甲方的被告就买卖上海市松江区荣乐西路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订了一份《上海市房地产买卖合同》，现系争房屋已经登记在原告名下。但《上海市房地产买卖合同》第六条约定双方于2013年4月25日前办理过户手续，而双方实际过户时间是2013年11月11日，过户迟延系因为系争房屋被法院查封导致。依据第六条第3款的约定，由于甲方故意拖延或不及时提供相关材料的，乙方按照该合同第十条追究甲方违约责任。故原告诉至法院请求判令：1、被告支付2013年4月25日至2013年11月11日的逾期过户违约金10.1万元（以101万元为本金，按日万分之五的标准计算，共200天）。2、被告支付5万元公关费、误工费等损失。后原告放弃了第二项诉讼请求。
被告盛爱军辩称：不同意原告诉请。过户完成时间确实是2013年11月11日。系争房屋上有两笔抵押，被告分别在2013年3月17日和2013年4月14日将抵押涤除，因此在2013年4月25日时并不存在过户障碍。过户时间之所以拖延，是因为在他案诉讼中案外人凌爱莉将系争房屋查封了。而且原告尚有部分购房款没有支付，按常理应当是先付清房款才能过户，故不应当支付逾期过户违约金。即便法院认定要支付逾期过户违约金，因双方事后又签订了一份新的上海市房地产买卖合同，也应当以新合同约定的过户日期2013年9月30日起算。而双方未能在新合同约定的日期过户是因原告为了避免交税而拖延了过户时间。
被告盛爱军同时反诉称：原告至今没有付清房款，尚余34万元房款没有支付。原告已付款为107万元，具体为：2012年12月28日支付了2万元定金；2012年12月30日支付了40万元；2013年3月17日支付了21万元；2013年3月22日支付了28万元；2013年4月14日支付了11万元；2013年7月19日为解除案外人凌爱莉对系争房屋的查封支付了4万元；2013年11月24日或2013年11月25日，支付了两笔5，000元共计1万元。故被告反诉要求：1、原告支付剩余购房款34万元；2、原告支付逾期付款的违约金（以34万元为本金，按日万分之五为标准计算，自2013年11月11日计算至判决生效之日）。
针对被告的反诉请求，原告辩称：对于被告陈述的付款时间和金额无异议，已付购房款为107万元，尚余34万元购房款没有直接支付给被告。但是，原告依据被告的指示，归还了被告的债权人第三人宋渊林15万元，其支付15万元是经过被告不止一次同意的。另外，合同约定35万元以银行贷款方式支付，但因被告银行卡有问题，被告要求原告以现金方式支付，为此被告同意补偿原告10万元公积金损失。这样原告尚欠被告9万元购房款，但在2013年11月25日，原告准备筹钱给被告时，江西省宁都县人民法院的工作人员至原告处，要求执行（2013）宁民一（民）初字第1761号案件，因此剩余9万元原告不敢支付给被告，故不应当承担逾期付款违约金。对于剩余9万元，原告同意支付给被告。
对此被告称：被告并不欠第三人的钱，也没有指示原告将钱归还给第三人；对于公积金补偿，其同意补偿给原告7万元。
针对以上本、反诉诉请，第三人宋渊林述称：本、反诉诉请均与第三人无关。原告确实代被告归还了15万元。被告与第三人多年有经济往来，后因被告盛爱军欠宋渊林20万元，宋渊林在松江法院起诉并对系争房屋申请进行了查封，导致本案原、被告无法就系争房屋进行过户，因此被告找第三人商量解决，第三人不信任被告，所以希望原告协助还款。关于20万元欠款，是被告先归还了10万元，后第三人将该案申请撤诉，剩余款项经过和被告商量，最后是由原告代付15万元，具体包括被告欠第三人的10万元，欠顾卫东的3万元，再加上20万元欠款的利息2万元，这都是原、被告和第三人谈好的。第三人当时的案子是将顾卫东的3万元一起合并处理的。关于公积金，当时原、被告商量时第三人也在场，原告说10万元，被告说7万元，后来是被告作了让步，同意给原告10万元公积金补偿。
经审理查明：2012年12月30日，被告盛爱军作为卖售人、甲方，原告黄纪卿、周艳琴、黄添宇作为买受人、乙方，签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋总成交价为141万元。第六条第1款约定双方确认在2013年4月25日之前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。第3款约定，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方违约责任。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。该合同另对其他房屋买卖事宜作了约定。
后被告盛爱军作为卖售人、甲方，原告黄纪卿、周艳琴、黄添宇作为买受人、乙方，又签订了一份新的《上海市房地产买卖合同》。该合同第六条第1款将过户时间修改为在2013年9月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第3款约定，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方违约责任。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。附件三付款协议约定：乙方于2012年12月30日前向甲方支付房款42万元，含定金2万元；乙方于2013年3月17日前向甲方支付房款21万元；乙方于2013年3月22日前向甲方支付房款28万元；乙方于2013年4月14日前向甲方支付房款11万元；乙方于2013年7月19日前向甲方支付房款4万元；乙方于银行收到该房屋抵押他项权利证明以银行贷款形式向甲方支付房款35万元。该合同另对其他房屋买卖事宜作了约定。该合同的签署日期落款处也为2012年12月30日。庭审中，双方确认系因为第一版合同约定的过户日期2013年4月25日已经过了，故重新签订了该份合同。
2013年7月30日，（2013）松民一（民）初字第419号案件中案外人凌爱莉就系争房屋上的查封解除。
2013年11月11日，原告黄纪卿、周艳琴、黄添宇就系争房屋取得上海市房地产权证。
2013年11月22日，被告出具一份收条，载明：今收到黄纪卿购买盛爱军位于松江荣乐西路XXX弄XXX号XXX室房产尾款现金35万元整，特此收条。房款全部付清。针对该收条，被告对真实性无异议，但认为是原告和第三人宋渊林让其补偿14万元公积金贷款否则不让被告离开，被告是系受胁迫而不得已书写。原告认为是因为其跟第三人宋渊林不存在债务纠纷，宋渊林让原告付给他15万元，被告也同意扣除10万元购房款作为公积金补偿款，所以让被告出具了这份收条，这样15万元付给宋渊林，10万元作为公积金补偿款，尚欠被告9万元购房款，被告出具该收条后，其就去农业银行申请撤销了银行贷款。
2014年1月16日，原告向案外人袁佩玉转账5万元，对此原告称系因当时第三人在外地，故提供了袁佩玉的银行账号让其转入该账号。
2014年2月27日，原告向第三人转账10万元。
同日，第三人出具收条一份，载明收到黄纪卿代理盛爱军归还宋渊林的债务15万元，支付方式银行转账。
庭审中，原告还提供了一份2014年8月30日原告黄纪卿与被告盛爱军的录音光盘及书面整理材料，其中原告黄纪卿讲到：“35万中你谈过15万给老宋，10万元公积金损失，还剩10万元”，被告盛爱军回答“当时和老宋谈好的，老宋讲公积金补贴7万”；原告黄纪卿还讲到“后面打过5千元二次给你”，被告盛爱军回答“这应该是35万当中的，最后数字应该是34万”。对此被告表示对真实性无异议。
另查明：2012年10月16日，被告盛爱军出具一份《借条》，载明借宋渊林15万元。
2012年11月2日，被告盛爱军出具一份《借条》，载明借宋渊林5万元。
2013年4月13日，被告盛爱军出具一份《借条》，载明借顾卫东3万元，还款期为半年。
2013年4月14日，第三人申请就系争房屋进行抵押权注销。
2013年4月26日，原告黄纪卿出具一份《证明》，载明盛爱军向宋渊林借款20万元，并以系争房屋作为抵押，2013年3月28日宋渊林向松江法院起诉，后由上海志鸿房产经纪事务所和黄纪卿出面协商，盛爱军先归还10万元并付8，000元诉讼费和律师费，后宋渊林于2013年4月14日撤销了抵押登记并于次日撤回该案。现盛爱军尚欠宋渊林10万元和顾卫东3万元及利息2万元，中介和黄纪卿经盛爱军同意由黄纪卿从盛爱军尚余房款中直接支付给宋渊林。上海志鸿房产经纪事务所在该份说明上盖章确认。庭审中各方当事人对该证明均予以认可。
再查明：2013年11月25日，江西省宁都县人民法院向本案原告送达一份协助执行通知书，案号为（2013）宁民一初字第1761号，要求本案原告协助执行以下事项：对尚应支付盛爱军所剩房款35万元暂停支付3个月（从2013年11月25日至2014年2月24日止）。
2014年2月19日，江西省宁都县人民法院向本案原告发送（2014）宁执字第135号协助执行通知书，要求本案原告协助执行以下事项：扣留被执行人盛爱军从你处可领取的房款35万元。并将该款直接交付至江西省宁都县人民法院。未经本院许可，不得向盛爱军支付上述款项。
2014年8月15日，江西省宁都县人民法院作出（2014）宁执字第135号罚款决定书，因黄纪卿拒不履行协助执行义务，决定对黄纪卿罚款10万元。
2014年8月19日，中国民生银行上海松江支行依宁都县人民法院的（2014）宁执字第135号冻结通知书，冻结了黄纪卿在该行的XXXXXXXXXXXXXXXX账户，存款应冻结10万元，已冻结21，968.04元。
2015年1月22日，江西省宁都县人民法院司法扣划了黄纪卿上述账户29，219元。
庭审中，双方确认系争房屋上的抵押在2013年4月14日全部涤除；双方至交易中心办理过户的时间是2013年11月4日。
以上事实，由上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、收条、转账凭证、录音光盘及书面整理材料、借条、证明、房地产登记收件收据、协助执行通知书、罚款决定书、个人账户对账以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《上海市房地产买卖》合法有效，双方均应按约履行，本案原、被告签订了两版《上海市房地产买卖合同》，均为双方真实意思表示，双方权利义务应以后签订的第二版《上海市房地产买卖合同》来确定。
第二版《上海市房地产买卖合同》约定双方应于2013年9月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，系争房屋上的查封在2013年7月30日解除。依据合同第六条第3款约定，“由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方违约责任”。而原告现有证据并不能证明双方直至2013年11月4日方至房地产交易中心办理过户手续的原因在于被告方故意拖延或者不及时提供相关材料，故对原告要求被告支付逾期过户违约金的诉请，本院不予支持。
针对被告的反诉请求，根据庭审查明的事实，原告已付购房款为107万元，尚余34万元没有直接支付给被告。
关于原告称其已经代被告归还过15万元、应当从购房款中扣除的主张，本院予以采纳。理由如下：原告提供了第三人出具的收条及其向第三人和袁佩玉的转账凭证以证明其向第三人支付了15万元；第三人对原告陈述其代被告向第三人支付15万元的事实予以认可；被告对2013年4月26日原告黄纪卿出具的并加盖上海志鸿房产经纪事务所的《证明》予以认可，该证明即明确载明原告经被告同意从未付房款中直接支付15万元给第三人。
关于公积金补偿款，原告称被告同意的公积金补偿款金额为10万元，但未提供相关证据证明，现被告认可的公积金补偿款金额仅为7万元，故该7万元补偿款应当从购房款中扣除。综上，本院确认原告欠付被告的剩余购房款为12万元。
因江西省宁都县人民法院要求原告扣留本案被告盛爱军可领取的房款35万元，并将房款直接交付法院，且载明未经宁都法院许可，不得向盛爱军支付上述款项。因此被告要求原告支付剩余房款的请求，本院不予支持。原告未向被告支付剩余房款存在正当理由，其不应支付逾期付款违约金。同时，在此情况下，原告应将房款交付该法院。
对于江西省宁都县人民法院已经从原告账户扣划的29，219元，不属于本案处理范围，本院不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）黄纪卿、周艳琴、黄添宇于本判决生效之日起十日内支付剩余购房款12万元（履行方式：如江西省宁都县人民法院通知解除扣留被告盛爱军在原告黄纪卿、周艳琴、黄添宇处的房款，原告应向被告盛爱军直接支付；如未通知解除，则原告黄纪卿、周艳琴、黄添宇应向江西省宁都县人民法院支付）；
二、驳回原告（反诉被告）黄纪卿、周艳琴、黄添宇的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）盛爱军的其余反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3，340元，反诉案件受理费3，763元，诉讼费合计7，103元，由原告（反诉被告）黄纪卿、周艳琴、黄添宇负担4，690元（已付），由被告（反诉原告）盛爱军负担2，413元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 范幼芳
二〇一五年八月七日
书 记 员 万小兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。