浙江省缙云县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1122民初346号原告：周斌正，农民。原告：周岳芬，农民。被告：施永富，农民。被告：施爱芬，农民。上述二被告委托代理人：吕倩倩，浙江民晖律师事务所律师。原告周斌正、周岳芬与被告施永富、施爱芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后，依法由代理审判员李蕾适用简易程序，于2016年2月24日公开开庭进行了审理，原告周斌正、周岳芬及被告施永富、施爱芬、被告代理人吕倩倩到庭参加诉讼。由于案情复杂，本案于2016年3月31日转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年5月4日公开开庭进行了审理，原告周斌正、周岳芬及被告施永富、被告委托代理人吕倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周斌正、周岳芬起诉称：2003年10月15日，原、被告双方签订了屋基转让协议书，原告将新碧街道镇南路118号（原名黄壁山头）140平方米地基以每平方米1800元的价格，共计价款25.2万元转让给被告，土地证号为缙土地（**）字第号，土地用途为缙云县新碧电声厂用于建造厂房和办公楼。因地基买卖不合法为了规避法律，原、被告双方又于2005年12月24日签订了房屋卖契，其中第一条约定房屋估价为25.2万元，经建筑部门结算后的实际造价再进行找差。第五条约定，凡与法律有抵触的，应以国家法律为准。后原告将整幢房屋建造完整，而被告则一直在广东养鸭，除支付25.2万元之外，没有出过一分力，也没有再付过一分钱。2008年被告带其家人强行占有原告建造的二间房屋，并强行装修开店。矛盾产生后，原告曾多次寻求新碧派出所、新碧农管处、综治办等单位协商解决，但被告不配合不协商，导致该问题至今未得到解决。而原、被告双方签订的房屋卖契，实则是土地转让，国有划拨土地转让未经国土部门审批，违反了法律规定，应属无效。现原告特向法院起诉，请求判令：一、确认原、被告签订的《屋基转让协议书》和《房屋卖契》无效；二、被告在判决生效后一个月内腾空房屋；三、本案诉讼费用由被告承担。原告周斌正、周岳芬为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1、屋基转让协议书一份，待证原、被告双方签订协议以及协议书应属无效的事实；2、房屋卖契一份，待证原、被告之间签订过房屋卖契以及卖契中规定与法律有抵触无效的事实；3、国有土地使用证一份，待证案涉房屋实际上是国有划拨土地的事实；4、证明一份，待证双方曾通过泗山村委与宅基村委协商、后协商未成的事实；5、情况说明、通知书各一份，待证原告曾向缙云县工业园区申请要求协商解决未果的事实；6、建房工程劳务发包协议书一份，待证厂房是由原告方建造的事实；7、庭后逾期提交缙云县新碧街道办事处综治办情况说明一份，待证原告曾于2015年12月向新碧街道提出要求解决与被告的纠纷、本案诉讼时效未过的事实；8、庭后逾期提交缙云县新碧街道办事处新南村委证明一份，待证案涉地块原属缙云县新碧电声厂、未办理房产证的事实；9、庭后逾期提交房屋腾空奖励结算协定书一份、房屋腾空验收合格证明书一份、拆迁安置补偿协议一份、照片两张，待证原缙国用（1999）字第08170002号土地证地块上的247.98平方米住宅已被拆除，现所盖房屋土地证号为缙国用（95）字第081700**号，该土地性质为工业用地的事实；10、庭后逾期提交示意图、规划图各一份，待证案涉房屋卖契中双方的交易房屋位于缙国用（95）字第08170003号土地证的地上、该土地为划拨土地的事实。被告施永富、施爱芬答辩称：一、原告在起诉状中诉称并不是事实，案涉房屋所处地块土地性质已经变更为国有出让土地，用途为住宅，土地证号亦变更为缙国用（1999）字第081700**号。根据双方在房屋卖契中所约定的，原告出卖房屋涉及的地块土地证号为缙国用（95）081700**号，但该土地在1999年已经进行了变更，缙国用（95）08170003号土地证已被注销，而案涉房屋现在所位于的土地，土地证号为缙国用（1999）字第081700**号，土地性质为国有出让土地，土地用途为住宅，因此案涉房屋所处土地并非原告所称的国有划拨土地。二、房屋卖契是在原、被告双方意思表示真实的情况下签订的，是一份合法有效的房屋买卖合同。原告得知被告有购房需要，主动邀约被告向其购买。2003年10月15日，原、被告先行签订一份屋基转让协议书。2005年12月24日双方在协商一致、意思表示真实的情况下，正式签订房屋卖契，约定原告自愿将坐落在新碧街道镇南路137号（原名黄碧山头）的自有房屋两间卖给被告所有。该房屋卖契签订后，原、被告此前签订的屋基转让协议就作废，在此之后双方履行义务均是以2005年12月24日签订的房屋卖契为准。因此，房屋卖契是双方房屋买卖的真实意思表示，并非是原告所陈述的为了规避法律而签订的。同时，该房屋卖契的内容也不违反法律的规定。原告是将自己拥有所有权的房屋自愿出卖给被告的，且该房屋所处地块早在1999年就变更了土地性质，从国有划拨的工业用地变更为国有出让的住宅用地。因此，原告将案涉房屋出卖给被告并未违反任何法律禁止性规定，双方所签订的房屋卖契完全是合法有效的。三、原告的诉请已超过诉讼时效。原、被告双方签订房屋卖契的时间为2005年12月24日，而其向法院提起诉讼的时间为2016年1月，故原告的诉讼请求已超过法律规定的2年诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。综上，原告所述与事实不符，诉讼请求缺乏法律和事实依据，并已过诉讼时效，请法院依法驳回原告的诉讼请求。俩被告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据材料:1、户籍信息一份，待证原告周斌正曾用名为周民正的事实；2、房屋卖契一份，待证原、被告签订房屋卖契、约定原告将房屋卖给被告的事实；3、缙国用(95)字第08170003号的国有土地使用权证审批登记档案一份，待证缙国用(95)字第08170003号土地的原始审批手续；4、周斌正土地登记档案一份，待证缙国用(95)字第08170003号土地已进行土地类别、用途变更登记的事实；5、当庭提交收条三张，待证原告曾于2007年先后数次收到被告支付的7万元款项的事实。对原、被告提供的证据材料，本院组织双方当事人进行举证、质证，现作如下认证：对原告提供的证据1，被告对真实性、合法性均无异议，原告得知被告有购房需要，主动邀约被告向其购买并签订了该协议书。房屋建造后，双方又签订了一份房屋卖契，之前签订的屋基转让协议就作废了，均以后来的房屋卖契为准。本院认为该份证据被告对真实性合法性均无异议，本院予以认定，但不必然证明原告要待证的事实。对原告提供的证据2，被告无异议，本院予以认定。对原告提供的证据3，被告认为原告提供的国有土地使用证系复印件，真实性无法核实。被告将该国有土地证复印件拿去国土局核实后，得知该证已被注销。本院认为，原告提供的国有土地证系复印件，真实性无法确定，故对该份证据不予认定。对原告提供的证据4、5，被告认为调解的时候被告均不在场，也没有通知过被告，真实性无法核实。本院认为，证明和情况说明来源合法，能够证明双方因本案争议多次协调未成的事实，予以认定。对原告提供的证据6，被告认为该份证据系复印件，该房屋是原告自行建造，被告本来就是向原告购买房屋而不是购买地基。本院认为，该证据与本案不具有关联性，故不予认定。对庭后提交的证据7，被告认为该证据已过举证期限，在此基础上被告认为新碧街道办事处综治办仅仅是一个内置机构，没有民事主体资格，该份证明不符合证据的形式要件，且该份证据只能说明原告向新碧街道提出要求解决与被告的纠纷，不能证明原告向被告主张过要求解决纠纷。此外该份说明反映了2015年12月原告向新碧街道提出要求解决，但本案在此之前就已经超过诉讼时效。本院认为，该份证据来源合法，与其他证据一起可以共同证明原告曾多次要求协商与被告的纠纷的事实，予以认定。对原告庭后提交的证据8，被告认为该份证明只有村委会的盖章，并没有相关负责人签字确认，不符合证据的形式要件。同时即使该份证明载明的内容属实，但也仅仅只是说明了案涉房屋地块的原始情况，不能证明案涉房屋地块的土地性质仍然为国有划拨土地的事实，也不能推翻案涉房屋的土地已经变更为国有出让土地的事实。本院认为，该份证据内容真实，来源合法，且原、被告双方在庭审中对案涉房屋未办理房产证的事实均予以承认，故对该份证据予以认定。对原告庭后提交的证据9，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，房屋腾空奖励结算协定书、房屋腾空验收合格证明书等只能说明原告在2003年缙云县新碧工业园区拆迁中获得了拆迁奖励，与本案没有任何关联性，且协议中并未说明原告哪处房屋被拆迁，拆迁的面积和地址都无法体现，根本无法证明其所要待证的事实。对于房屋照片，照片上的建筑物不是案涉房屋，与本案不具有关联性，单独一张照片也证明不了照片内的建筑物就是247.98平方米地块上的原有房屋，现有房屋照片只能证明案涉房屋现状，无法证明原告要待证的事实。本院认为，该组证据与本案不具有关联性，故对该组证据不予认定。对原告庭后提交的证据10，被告认为示意图与规划图均为复印件，真实性无法确定，且该两份图均没有得到相关管理部门的确认，也被原告变更过图片内容，无法确定是否与本案具有关联。本院认为，该示意图经与国土管理部门登记备案的案涉地块土地审批资料中的宗地图比对，并结合现场勘查，可以确定案涉房屋并不处于已变更用途为住宅用地的247.98平方米范围内，即案涉房屋所处地块土地性质仍属于划拨土地，故对该组证据，本院予以认定。对被告提交的证据以及当庭提交的收条三张，原告均无异议，本院予以认定。本院根据当事人的当庭陈述以及本院确认的有效证据，认定本案事实如下：俩原告系夫妻，俩被告系夫妻。原告周斌正曾用名为周民正。2003年10月15日，原告周斌正与被告施永富签订屋基转让协议书，约定原告将坐落于新碧街道镇南路118号（原名黄碧山头）330国道线，南边自有地基一块共计面积280平方米中的一半，140平方米转让给被告方。2005年12月24日，俩原告与俩被告签订房屋卖契一份，约定原告将坐落于新碧街道镇南路137号（原名黄碧山头、330国道线旁）的自有房屋两间卖给被告方所有。后原告将房屋交付被告使用，被告向原告支付了25.2万元，又于2007年数次共支付原告7万元款项，但该房屋至今未办理房产证。案涉房屋所属地块原土地证号为缙国用（95）字第081700**号，性质为划拨工业用地，后于1999年进行变更登记，将其中建筑面积247.98平方米的部分土地变更用途为住宅综合用地，变更后土地证号为缙国用（1999）字第081700**号，土地性质为国有出让土地。案涉房屋位于未变更登记的土地范围内，即案涉房屋所处地块土地性质仍为划拨土地。后原、被告双方因案涉房屋产生纠纷，经缙云县新碧街道办事处综治办等部门多次协调无果。现原告诉至法院，要求确认双方签订的屋基转让协议书和房屋卖契无效及要求被告腾空房屋。本院认为：一、本案的诉讼时效问题。被告主张房屋卖契为2005年签订，原告于2016年提起诉讼，已超过诉讼时效。本院认为，本案属于不动产物权之间的转让，不应适用二年的诉讼时效，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。二、案涉屋基转让协议书的效力。本案中，当事人对转让交易的真实性均无异议，现主要争议在于原告提出的合同效力问题。原告主要认为，诉争土地性质为国有划拨，土地转让需经相关部门审批，而本案转让交易不符合上述条件，违反了法律强制性规定，故合同无效。本院认为，《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第八条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条确实规定了国有划拨土地使用权转让的条件，但均未将该些条件规定为合同的生效要件，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，当事人未办理登记手续不影响合同效力，故原告据此主张合同无效，缺乏法律依据，亦有违诚实信用的基本原则，本院不予采纳。三、案涉房屋卖契的效力。原告主张案涉房屋所属地块土地性质为国有划拨土地，土地及地上房屋转让未经相关部门审批，且案涉房屋至今未办理房产证，因此该转让应属无效。本院认为，订立房屋买卖合同是当事人之间的民事行为，应当根据合同法的有关规定审查合同效力。政府相关职能部门作为国家行政机关，所审批的是当事人在合同中约定的涉及行政机关主管范围的内容，具体到本案就是对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，并非审批房屋买卖民事合同的法律效力，故政府审批不是该类合同成立的生效要件。即使合同签订后，有批准权的政府部门未予批准转让，只是不发生房屋所有权和土地使用权转移的后果，也并不当然导致房屋买卖合同无效。至于案涉房屋未办理过户登记手续，房屋权属过户登记能否进行、所有权能否转移只是房屋买卖合同能否得到完全履行的问题，与合同的效力无涉。原告与被告之间签订的房屋卖契是双方真实意思一致的表示，被告受让房屋未涉及损害国家利益和社会公共利益，故对原告主张房屋卖契无效的请求，本院不予支持。对原告要求被告腾空房屋的请求亦不予支持。综上所述，本院对原告的两项诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条之规定，判决如下：驳回原告周斌正、周岳芬的诉讼请求。案件受理费5080元，由原告周斌正、周岳芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  李 蕾人民陪审员  张耀进人民陪审员  黄日华二〇一六年七月八日代书 记员  赵乐丽附：裁判文书适用法律条文依据《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。