湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂硚口民三初字第00441号
原告（反诉被告）武汉豆天添餐饮有限公司，住所地武汉市桥口区长宜路1号（荟聚竹叶海购物中心）L13层2-13-03-SU、2-13-04-SU
法定代表人窦弘，该公司董事及总经理。
委托代理人刘艾舟、肖彬，均系北京盈科（武汉）律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）武汉宜家购物中心有限公司，住所地湖北省武汉市桥口区长宜路1号。
法定代表人丁晖，该公司董事长。
委托代理人刘飞志、谭毅，均系湖北今天律师事务所律师，特别授权。
原告（反诉被告）武汉豆天添餐饮有限公司（以下简称豆天添公司）与被告（反诉原告）武汉宜家购物中心（以下简称宜家公司）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员李晓丹独任审判，于2016年2月24日公开开庭审理，原告（反诉被告）豆天添公司的委托代理人刘艾舟、肖彬、被告（反诉原告）宜家公司的委托代理人刘飞志、谭毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）豆天添公司诉称，2014年6月18日，被告与案外人栾敏经营的咖啡陪你公司签订一份编号为LA-
SHC001-0069号《武汉市商铺租赁合同》，约定被告将坐落于武汉荟聚.竹叶海购物中心2-12-03-SU单元，计租面积为199平方米的商铺出租给咖啡陪你公司；租期五年，自2015年1月25日至2020年1月24日止；咖啡陪你公司每月支付给被告的费用包括租金、物业管理费、推广费等。2015年1月13日，案外人栾敏于原告股东窦弘签订了一份《协议书》，栾敏将与咖啡陪你公司在武汉宜家合资开设CAFFEBENE店的合资经营权转让给窦弘，窦弘合计向栾敏支付转让费569784元。2015年4月15日，被告、咖啡陪你公司与原告签订一份《三方协议》，协议约定咖啡陪你公司将其与被告签订的上述合同项下全部权利转让给原告。原告股东窦弘于《三方协议》签订后，对案涉商铺进行了装修和消防工程建设。后来，在经营过程中发现案涉商铺存在油烟泄露问题及空调漏水问题，又对案涉商铺进行环保系统改造。因该油烟泄露及宜家商场目前客流量不足原因，原告的经营受到较大影响。因此被告同意原告延期支付相关费用，于2015年8月27日向原告出具还款计划书，约定：2015年8月31日晚00：00之前支付15000元；2015年9月10日晚00：00之前支付50289.92元；2015年10月31日晚00：00之前支付157058.17元。原告于2015年8月19日向被告支付25000元、于2015年8月31日向被告支付3000元、于2015年9月1日向被告支付12000元。2015年9月25日，被告向原告发出一份《催款及中止供电服务的通知》，声称如原告9月25日不能支付相关到期款项则将于9月28日上午9点对案涉商铺中止供电。虽然经营困难，原告于2015年9月27日向原告支付50000元。2015年9月28日，被告收到上述款项后，向原告发出《关于终止武汉市房屋租赁合同的通知》，单方面提出于当日终止案涉房屋租赁合同。原告认为，被告在不具备法定及约定合同终止的事由的情况下非法提出终止合同，构成违约，应赔偿原告因此受到的损失，故诉至法院，请求法院判令：1、确认被告终止《武汉市商铺租赁合同》的行为违法；2、被告退还原告租赁保证金139748元及装修保证金6965元；3、被告支付原告违约金139745.76元；4、被告赔偿原告各项损失1530674元；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）宜家公司答辩并提出反诉称，2015年4月15日，咖啡陪你公司、豆天添公司和宜家签订《三方协议》，约定咖啡陪你公司将其与宜家签订的租赁合同中权利义务全部转让给豆天添公司，协议签订后，原告自2015年8月开始，未能按照租赁合同之约定按时缴纳租金及物业管理费等相关费用，被告分别于2015年8月19日和2015年9月25日向原告《催款及中止供电服务的通知》，催促原告支付欠付的款项，但是原告签收该通知后，仍然未能缴清款项。原告的违约行为损害了被告的利益，于是被告于2015年9月28日向原告发出了终止租赁合同的通知，原告收到后向被告提出更换经营品牌，并向购物中心提出新的《商业计划书》，考虑到原告的财务能力，被告拒绝了该要求，2015年10月中旬，被告再次拒绝了原告搬移货品的要求，并要求原告付清全部所欠款项。原告的行为已经违约，给被告造成损失，被告现提出反诉，请求法院判令：一、请求依法判令被反诉人赔偿反诉人以下各项损失共计368097.25元；1、应交纳而未交纳的租金172928.92元；2、金钱义务违约金26177.26元（到期未付款项的0.3%）3、非金钱义务违约金7898.88元（从2015年9月28日终止租赁合同时起，至被反诉人从荟聚·竹叶海购物中心L13层2-13-03-SU、2-13-04-SU商铺（以下简称“该商铺”）腾退出场时止，被反诉人占用反诉人该商铺期间的违约金——每日为月租金的0.3%）；4、因清理该商铺而产生的费用32740元；5、自被反诉人腾退出场后至下一承租人进场缴纳租金时止，该期间的租金损失128352.19元。二、本案的诉讼相关费用由原告（反诉被告）承担。
反诉被告豆天添针对反诉辩称：一、案涉商铺已于2015年9月28日由宜家收回，商铺租金计算截止日应为2015年9月27日，故豆天添尚未缴纳的租金具体金额应为152855.46元。二、豆天添无义务支付被答辩人主张的金钱义务违约金26177.26元、非金钱义务违约金7898.88元、因清理该商铺而产生的费用26540元、自豆天添腾退出场后至下一承租人进场缴纳租金时止期间的租金68320元。
经审理查明，2014年4月21日，豆天添公司的股东窦弘与咖啡陪你（上海）投资管理有限公司签订《CAFFEBENE合资意向书》，该合同约定窦弘有意向以合资经营的方式与甲方合作CAFFEBENE项目，并认可咖啡陪你公司对咖啡店进行受托经营管理的经营模式，之后窦弘向咖啡陪你公司缴纳了517000元意向金。2014年6月18日，武汉英特宜家置业有限公司咖啡陪你（上海）投资管理有限公司签订一份编号为LA-
SHC001-0069号《武汉市商铺租赁合同》，约定宜家公司将坐落于武汉荟聚.竹叶海购物中心2-12-03-SU和2-12-04-SU单元，计租面积为199平方米的商铺出租给咖啡陪你公司；租期五年，自2015年1月25日至2020年1月24日止；咖啡陪你公司每月支付给被告的费用包括租金、物业管理费、推广费等（第一个租赁年度上述款项每月合计46583元）。合同对双方的权利义务和违约责任以及合同终止情形作出约定。合同签订后，咖啡陪你公司向宜家支付了139748元保证金。2015年4月15日，宜家公司、咖啡陪你公司与豆天添公司签订一份《三方协议》，协议约定咖啡陪你公司将其与宜家公司签订的《武汉市商铺租赁合同》项下全部权利义务转让给豆天添公司。豆天添公司股东窦弘于《三方协议》签订后，对案涉商铺进行了装修（装修合同金额为320000元，实际支付297000元）和消防工程建设（合同金额59700元，实际支付41790元）以及环保系统的改造（合同金额43000元，实际支付40800元）。豆天添公司向宜家公司缴纳了装修保证金6965元。2015年4月25日，荟聚购物中心开始营业。
豆天添公司在经营过程中发现案涉商铺存在油烟泄露问题及空调漏水问题，于2015年7月2日向宜家公司书面告知相关问题。豆天添公司因经营困难，2015年6月开始欠租。2015年8月19日，宜家公司向豆天添公司发出《催款及中止供电服务的通知》，要求豆天添公司在2015年8月24日之前支付到期未付款项，如宜家公司在2015年8月20日仍未收到相关款项及还款计划，将于2015年8月21日上午中止供电。2015年8月27日豆天添公司出具还款计划书，内容为：2015年8月31日晚00：00之前支付15000元；2015年9月10日晚00：00之前支付50289.92元；2015年10月31日晚00：00之前支付157058.17元。2015年8月19日豆天添公司向宜家公司支付25000元、2015年8月31日支付3000元、2015年9月1日支付12000元。2015年9月25日，宜家公司再次向豆天添公司发出一份《催款及中止供电服务的通知》，称豆天添公司如在9月25日不能支付相关到期款项则将于9月28日上午9点对案涉商铺中止供电。2015年9月27日，豆天添公司向宜家公司支付50000元。2015年9月28日，宜家公司向豆天添公司发出《关于终止武汉市房屋租赁合同的通知》，提出于当日终止案涉房屋租赁合同。豆天添公司退出涉案商铺。
2015年12月5日，宜家公司对涉案商铺的场地现状做了保全证据公证，费用10400元。并对涉案商铺进行清理，费用22340元。2016年2月4日，宜家公司将涉案商铺出租于上海大鼓餐饮管理有限公司。
另查明：2015年1月13日，案外人栾敏与原告股东窦弘签订了一份《协议书》，栾敏将与咖啡陪你公司在武汉宜家合资开设CAFFEBENE店的合资经营权转让给窦弘，窦弘合计向栾敏支付转让费569784元。
本院认为：首先，合同双方当事人均有履行约定的义务。本案双方签订租赁合同，后宜家又虑及武汉豆天添餐饮有限公司的履行能力，达成新的、较之前宽松的还款协议。此时，武汉豆天添餐饮有限公司仍然不能按约定履行合同义务，及时缴纳租金。而宜家公司将商铺租赁的主要目的就是获取相应回报即租金，武汉豆天添餐饮有限公司的行为已经构成了《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百四十七条规定的，债务人延迟履行主要债务，且看不到债务人有机会和能力履行。故本案宜家公司解除合同于法有据，本院予以支持。
合同解除后，双方应按照法律规定和双方约定，承担相应后果。首先是实际发生的费用，武汉豆天添餐饮有限公司仍应当支付欠缴的租金，时间从2015年7月1日计算至2016年9月28日。2015年6月15日的账单（期限2015年7月1日至2015年7月31日）为66768.25元；2015年7月15日的账单（期限2015年8月1日至2015年8月31日）为50289.92元；2015年8月15日的账单（期限2015年9月1日至2015年9月30日）为50455.48元。9月份的账单应扣除9月29日和9月30日的费用（3105.5元），另加上未出的水电费用（7623.2元，见9月和10月的账单）。故9月的应付金额为54973.18元。以上费用合计172031.35元。因豆天添公司已支付90000元，豆天添还需向宜家公司支付82031.35元。
宜家公司为此支付的合理费用包括清理商铺费用和保全证据费用32740元，豆天添公司应支付给宜家公司。
第二，武汉豆天添餐饮有限公司作为违约方，自当按约定向对方支付违约金。因此，宜家公司按合同约定主张的金钱义务违约金26177.26元本院予以支持。关于非金钱义务违约金，宜家公司在2016年9月28日终止合同，应当给予豆天添公司合理期间腾退清场，本院酌情确定该违约金自2015年10月27日计算至2015年12月23日，该违约金即为5175.13元。
关于租金损失，因豆天添公司的违约导致宜家公司解除合同，宜家公司有权按约向豆天添公司主张损失。考虑到宜家公司在9月28日终止与豆天添的合同之时即可对外招租，根据宜家公司提交的其与案外人签订的合同，宜家公司在2015年12月30日将涉案商铺交付给案外人大鼓公司使用，该时段的租金损失全部由豆天添公司承担有失公平，故本院酌情确定2015年9月29日至2015年11月15日的租金损失30263.92÷30×47=47413.47元由豆天添公司承担。
第三，武汉豆天添餐饮有限公司在商铺装修改造过程中，承担了本应由宜家公司负责的维修义务，即武汉豆天添餐饮有限公司改造环保系统花费40800。该部分花费应予扣除。
武汉豆天添餐饮有限公司交给宜家公司的保证金139748元和装修保证金6965元，宜家公司应予以返还。
关于武汉豆天添餐饮有限公司诉请的其他各项损失，系公司在经营中应当自行承担的风险，例如支付员工工资及加盟转让费等。企业在营业之前，本应经过充分调查研究预计核算，显然本案武汉豆天添餐饮有限公司对自身产品、销售额的预计及偿付能力，缺乏理性判断，其损失不应归咎于他人，故对武汉豆天添餐饮有限公司该部分请求不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十一条、第二百四十七条之规定，判决如下：
一、武汉宜家购物中心有限公司解除《武汉市商铺租赁合同》的行为合法。
二、武汉豆天添餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉宜家购物中心有限公司公司支付欠付租金82031.35元。
三、武汉豆天添餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉宜家购物中心有限公司支付违约金31352.39元，租金损失47413.47元，清理商铺费用和保全证据费用32740元。
四、武汉宜家购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉豆天添餐饮有限公司返还保证金及装修保证金共计146713元。
五、武汉宜家购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉豆天添餐饮有限公司返还40800元。
六、驳回武汉豆天添餐饮有限公司其他诉讼请求。
七、驳回武汉宜家购物中心有限公司公司其他诉讼请求。
案件受理费依法减半收取13491元，由武汉豆天添餐饮有限公司负担6891元，由武汉宜家购物中心有限公司负担6600元。（武汉宜家购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉豆天添餐饮有限公司支付3686元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李晓丹
二〇一六年六月十二日
书记员 刘 桦