山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第172号
上诉人（原审被告）：侯素美，农民。
委托代理人：张霞，淄博开发新时代法律服务所法律工作者。
委托代理人：孙连才，济南铁路局淄博列车段退休职工。
被上诉人（原审原告）：韩祥英，新华制药厂退休职工。
委托代理人：韩克，山东省鲁维制药职工。
上诉人侯素美因房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2014）张民初字第1228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人侯素美的委托代理人张霞、孙连才，被上诉人韩祥英及其委托代理人韩克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：原告韩祥英本人是山东新华制药厂集体户口，被告侯素美原为淄博市张店区南定镇马庄村村民，并在该村拥有宅基地及房产一处。2001年11月14日，原、被告签订《房屋买卖协议》一份，约定原告韩祥英以8000.00元价格，购买被告侯素美名下位于淄博市张店区南定镇马庄村房产一套（产权证号为张政发字第××号）。同时，被告侯素美为原告出具收条一份，载明“今收到韩祥英房款8000元整”。交易完成后，双方没有办理房产变更手续，但原告韩祥英一直在该房中居住。后因该房所在村旧村改造，原、被告于2009年7月30日另行签订协议书一份，内容为：一、根据马庄村旧村改造方案的规定，侯素美的《土地使用证》和《房产证》核定的土地面积，能兑换两套新楼房，经双方协商，侯素美一套、韩祥英一套；二、在马庄村旧村改造期间，由侯素美出面和村委办理相关事项，并通知韩祥英一家，需要韩祥英协助处理的有关事情，韩祥英一家应积极配合处理；三、在旧村改造期间，韩祥英应根据马庄村委规定的搬迁期限，主动配合搬出，并处理好善后事宜；四、旧房拆迁时村委补给的260／月的临时住房补贴，交给韩祥英一家；五、新房分以后，配套设施的一切费用，由侯素美和韩祥英两家各自承担。房产证过户问题，由两家协议解决；六、如遇旧村改造出现问题，由双方协商解决，允许补充新协议；七、本协议一经双方签认的同时，双方于2001年11月14日签订的《房屋买卖协议》终止作废。2011年7月，淄博市张店区南定镇马庄村村民委员会（以下简称马庄村委）向马庄村民发布马庄旧村改造实施方案告知书，旧房拆迁兑换新房标准依据九六年土地局核发的土地证宅基地使用面积（包括所有房屋面积），按宅基地面积1平方米兑换新楼房0.8平方米（建筑面积）。2011年9月2日，被告侯素美与马庄村委签订《马庄村旧村改造拆迁安置补偿协议》一份，约定本期拆迁，依据九六年土地局核发的土地证宅基地使用面积（包括所有房屋面积），侯素美旧房宅基地面积为237.53平方米，本证拆迁换楼房面积190.02平方米。拆迁换房分两次兑换，首套房为小户型，面积约78平方米，交房日期为2011年11月10日；第二套房为大户型，面积约108平方米，交房日期为签订本协议后三年内交房。旧房土地证及房产证一并交村委保管、注销，签订后村委补给260／月临时住房补贴，直到第一套所还楼房交钥匙。在庭审中，被告称村委共支付了两个月的临时住房补贴，愿按照双方签订的协议给原告。2011年11月10日，被告侯素美与马庄村委签订《还房协议》一份，约定由侯素美原先宅基地换来的、位于马庄村23号楼2单元5层东户房产一套产权归侯素美所有。确需转让该房产的，必须经村委审批。2014年1月，被告侯素美与马庄村委另行签订《交房协议》一份，约定由侯素美原先宅基地换来的、位于马庄村45号楼1单元3层西户房产一套产权归侯素美所有。确需转让该房产的，必须经过村委审批。庭审中因原、被告双方无法就上述两套房产现有市场价值达成一致意见，依原告申请，法院依法委托相关机构对上述两套房产的现有价值进行司法鉴定，2014年9月26日，淄博金鹏房地产土地评估咨询有限公司出具报告书一份，鉴定23号楼21单元5层东户房产（含地上储藏室，建筑面积为78平方米）市场价值为21.68万元，45号楼1单元3层西户房产（含地上储藏室，建筑面积为108平方米）市场价值为33.71万元。原、被告对该报告书均无异议。在庭审中，原告主张被告应按2009年协议约定的顺序，给原告一套大房。被告对原告的主张不予认可，称在第一套房（小房）分下来后，其曾主动找原告协商，当时约定是给原告一套小房，原告补偿被告10万元。原告说回家商量，以后再无音讯。被告表示，现仍然同意给原告一套小房，但原告需补偿被告10万元（后改为15万元）。原告对被告的上述主张不予认可。原告提交翟克江、李先明书面证人证言三份、鉴定费单据两张，主张下列费用：1、大房子价值337100.00元；2、面积差价3000.00元。该项费用包括面积差价、拆迁补助、拆迁奖励及利息，但没有提交相应证据予以佐证，并称该项费用应由被告举证；3、2011年10月至2014年11月租赁费7600.00元（每月200.00元）。原告称从2011年8月起，其一直在外租房居住；4、住房补贴2600.00元。按每月260元估算，主张10个月；5、鉴定费3500.00元，经质证，被告对证人证言不予认可，对鉴定费单据真实性没有异议，但上述费用均不同意支付。并称要求按双方2009年签订的协议履行，给原告一套小房子，原告需支付被告15万元。
原审法院认为，我国物权法规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。我国土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村宅基地属于集体所有，农村居民对宅基地只有使用权，没有出让权和所有权。原、被告于2001年11月14日签订房屋买卖协议，约定原告韩祥英以8000.00元的价格，购买被告侯素美名下位于淄博市张店区南定镇马庄村房产。依据地随房走的原则，应视为宅基地随协议中涉及的房产也一起出卖。原告韩祥英并非该集体组织成员，而被告侯素美在所在集体组织中只有一处宅基地，因此，此协议违反了我国法律的强制性规定，应为无效。该合同无效，双方基于该合同于2009年7月30日签订的协议书也应为无效合同。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告双方在签订2001年11月14日合同过程中，都存在一定过失，过失比例各为50%。合同中涉及的标的物，因拆迁已不复存在，无法返还，被告侯素美因拆迁而获得两套房产（按宅基地面积），价格共553900.00元。故被告侯素美应补偿一半的价值给原告，即276950.00元。因合同无效，原告主张的大房价值、面积差价、赁房费、住房补贴等均于法无据，不予支持。原告因鉴定两套房产价值而支付的鉴定费3500.00元，应由双方平均负担。综上，被告侯素美应支付给原告韩祥英的费用共计278700.00元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、被告侯素美于本判决生效之日内补偿原告韩祥英278700.00元。二、驳回原告韩祥英的其他诉讼请求。案件受理费6603.00元，由原、被告平均负担。
上诉人侯素美不服原审判决，向本院提起上诉称：请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由如下：原审判决认定事实错误，证据不足。2001年双方签订的房屋买卖协议已经撤销，上诉人返还了被上诉人8000.00元的购房款，该房屋是上诉人的宅基地，属于上诉人所有，没有给被上诉人造成损失，既然双方所签订的2009年7月30日的协议属于无效协议，上诉人就不应该赔偿被上诉人任何损失。原审该房屋的鉴定价值过高，判决上诉人支付被上诉人278700.00元于法无据，请求二审法院依法维护上诉人的合法权益。
被上诉人韩祥英答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持，驳回上诉人的上诉。事实与理由如下：上诉人并未归还被上诉人的购房款8000.00元。原审时上诉人对房屋鉴定的价值无异议，现又上诉称对房屋鉴定的价值不予认可，违背诚实信用。在涉案的两份协议的签订及履行中，上诉人存有重大过错，由其对被上诉人进行经济补偿，合理合法，请求二审法院依法维持原审判决。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有协议书、户籍证明、证人证言、鉴定费单据、报告书、马庄村拆迁明细表（复印件）一份、房屋所有权证（复印件）及马庄村旧村改造方案一份、收条一份、旧村改造拆迁补偿协议一份、还房协议一份、交房协议一份、宅基地照片两张等及当事人的当庭陈述等证据在卷为证。
本院认为，上诉人与被上诉人2001年11月14日签订的房屋买卖合同，因违反了法律的强制性规定而无效，导致双方基于该房屋买卖合同签订的2009年7月30日的协议亦属无效。虽然原房屋买卖协议无效，但因标的物已不存在，无法返还，故2009年7月30日的协议内容实际是双方对旧村改造拆迁换房利益的分配协议，亦不存在返还的问题。因此，本案仅能依据法律规定的无效合同处理原则予以调整，即获得利益的一方应当予以返还，但有过错的一方应当赔偿对方受到的损失，双方均有过错的各自承担相应责任，对于已经获得的利益亦应依据过错程度进行分配。就本案，在上诉人出卖原有宅基地上房产给被上诉人并交付给被上诉人占有使用八年时间后，又因村委旧村改造拆迁换房再次与被上诉人签订拆迁换房后的房产及相关费用分配的协议，证实在2009年7月30日双方签订拆迁换房分配协议时，上诉人仍然认可其与被上诉人原房屋买卖的效力和事实，并自愿将其中一套房屋归被上诉人所有，这是上诉人本人签订协议时的真实意思表示，从而证实被上诉人应当获得拆迁换房带来的补偿利益。同时，基于上述理由，亦证实上诉人退还给被上诉人8000.00元并非是解除原房屋买卖合同，收回原房屋产权，因此，原审法院依据双方在签订房屋买卖及相关协议过程中的过错程度，判决拆迁房屋归上诉人全部所有，由上诉人支付房产价值的一半价款作为对被上诉人的补偿，符合双方当事人的本意及相关法律规定。综上，上诉人的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5480.00元，由上诉人侯素美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 静
代理审判员 庞风华
代理审判员 张婷娟
二〇一五年六月三日
书 记 员 赵树一