吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第413号
上诉人（原审原告）：吉林六桂福珠宝首饰有限公司。
法定代表人：龚建盛，董事长。
委托代理人：黄海涛，黑龙江人和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高平，男，1957年3月20日生，汉族，住德惠市。
委托代理人：徐彦宁，吉林华航律师事务所律师。
上诉人吉林六桂福珠宝首饰有限公司（以下简称六桂福公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省德惠市人民法院（2015）德民初字第755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人六桂福公司的委托代理人黄海涛，被上诉人高平的委托代理人徐彦宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
六桂福公司原审诉称：2012年9月4日六桂福公司与高平签订了《租赁合同》，约定高平将位于德惠市德惠路建设办事处昌盛委十组的房屋（产权证号：106050**）出租给六桂福公司。2014年10月20日起，租赁房屋供水、排水设施无法使用、消防进水已形同虚；10月25日起供暖中断；2014年11月16日下午15点30分起租赁房屋断电，六桂福公司卖场内无照明，监控、安保设施处于瘫痪状态，六桂福公司已无法正常经营。六桂福公司多次与高平协商要求高平处理上述问题，高平始终推诿，上述问题至今未予解决。六桂福公司于2014年11月17日向高平送达《通知函》，要求高平限期解决附属设施问题，高平未能如期解决问题。六桂福公司于2014年12月9日向高平及高平委托律师送达书面《通知》，通知高平根据《房屋租赁合同》向六桂福公司承担违约责任支付违约金；高平承担违约责任、恢复履行合同义务的能力前六桂福公司暂不依据租赁合同履行缴付租金义务，同时要求高平缴纳因供电取暖超出集中供热的费用。高平委托律师对该通知予以答复，承认了近期出现的问题，但无视合同约定并推卸责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第1项约定：“甲方（高平）有义务向乙方（六桂福公司）单位提供合同规定的经营场地及必要的附属设施，同时有权监督乙方单位的房屋使用情况”。第十条第1款：因甲方违约或因甲方原因而产生租赁物权属争议，乙方有权解除合同的，甲方全额退还我方支付的租金及补偿费，并全额赔偿装修费用（全额装修费用以我方提供的装修预算数额为准），同时含有乙方品牌标识的一切设施予以拆除。第十一条：违约责任本协议第十条第一款、第二款违约责任的方式为违约金，违约金标准相当于租赁物年租金数额。综上所述，高平的行为已经构成违约，租赁房屋基础设施无法正常使用，已经严重侵害了六桂福公司的合法利益，给六桂福公司带来经济损失，根据合同约定及法律规定，六桂福公司要求法院判令高平承担违约责任给付六桂福公司违约金80万元，同时请求法院判令高平采取措施恢复承租房屋基础（上水、下水、消防栓供水、供电、取暖）设施正常、合法使用以保证合同继续履行。故诉请法院：一、判令高平支付违约金八十万元；二、请求判令高平恢复承租房屋基础设施正常、合法使用；三、诉讼费由败诉方承担。
高平原审辩称：一、六桂福公司以高平不履行房屋租赁合同第8条1款第1项关于“甲方有义务向乙方单位提供合同规定的经营场地及必要的附属设施……”为由，判令高平向其支付违约金80万元的诉讼请求，高平不同意。理由如下：1、在房屋租赁合同中，高平同意将自有产权291平方米房屋中的216平方米房屋作为租赁物出租给六桂福公司。双方在合同的第1条中对租赁房屋的位置、性质、用途、面积有着明确的约定。2012年11月10日，高平将房屋按约定交付给六桂福公司使用。双方在现场对租赁房屋进行了验收，确认房屋的供水、供电、供热设施及其它设施齐全完好，租赁物不存在任何影响六桂福公司使用的瑕疵。其后由六桂福公司一直使用至今，并没有出现无法使用和需要修理的情况。2、至于六桂福公司在诉状中所陈述的2014年10月份以后，陆续出现的供水、供热、供电中断的问题，不是由于高平的行为所造成的。原因究竟是什么，高平到目前尚不明确知道。关于上述事项，双方在房屋租赁合同中有明确的约定。该合同第8条第2款第5项约定：“租赁期间基于使用房屋所产生的水费、电费、取暖费、项目经营产生的一切税费由乙方承担。基于出租房屋所产生的土地税，房屋租赁税等其它费用由甲方承担。”租赁房屋交付六桂福公司后，自2012年起，六桂福公司一直按照此约定，并以自己单位的名义向供水人、供电人、供热人交付各项费用，与各相对人直接形成了确定的、合法的供用水、供用电和供用热力的合同关系。实际上高平的房屋自2003年起一直出租，房屋始终处于承租人使用和占有的状态。高平从来未以自己的名义订立过供用水、供用电、供用热力的合同。既不是供水人、供热人、供电人，也不是用水、电、热人。不负有任何此类合同的权利和义务。六桂福公司在2014年11月17日的来函中叙述“我单位已向供电、供水、供热部门查询，非主管部门原因所致，应为相关设施被从租赁房屋所处建筑物的公用主线路切断所致。”但公用主线路既不包括在租赁房屋内，也不是高平的所有权范围。由此可见，形成上述状况的原因既非高平所造成，也不是双方合同中约定的租赁房屋及设施出现问题所造成。我们认为：在六桂福公司与供水、电、热人存在供用水、供用电、供用热力合同的情况下，如公用主线被第三人切断，应该根据《合同法》第121条规定进行处理。如果因为合同当事人履行合同中出现纠纷，应按照《合同法》和其它法律法规的规定通过诉讼或者请求行政机关给予解决。而这些救济途径的权利请求人是六桂福公司，不是高平。但六桂福公司不按照法律法规的规定积极的通过合法的途径去主张权利，却要求作为房屋租赁合同的出租人的高平承担其它合同当事人的义务，显然是没有任何法律依据的，并且对高平来讲也是极不公平的。也就是说除非六桂福公司能够证明供水、供电、供暖线路是高平故意切断，或者是由高平交付的租赁房屋和设施存在的质量问题影响使用，且高平拒不维修外，高平根据约定对水、电、暖的供应不负任何责任。关于排水、合同中没有约定，并且216平方米租赁房屋中，原来就没有卫生间的排水设施。这是双方签订合同和交付房屋过程中已经说明并认可的，双方当时并无异议。至于六桂福公司使用过程中自行进行的安排与高平没有关系。综上，高平的行为并没有违反双方签订的房屋租赁合同第8条第1款第1项的约定，也没有违反其它任何约定。不存在违约行为，不应承担违约责任。二、由于租赁房屋至今尚与交付时一样，没有变化，没有影响六桂福公司使用的任何质量问题，故也不存在所谓的恢复问题。三、在本次庭审中，高平再次通知六桂福公司在2015年5月1日前向高平给付合同约定的本年租金，否则我们也将按合同约定要求六桂福公司承担拒不给付租金的违约责任。四、自2014.11.29日开始租赁房屋的供电供水已经陆续恢复，现在已经正常使用。
原审法院经审理查明，2012年9月4日，六桂福公司、高平双方签订房屋租赁合同，合同约定“甲方（出租方）高平，乙方（承租方）吉林六桂福珠宝首饰有限公司，甲方同意将位于德惠市德惠路建设办事处昌盛委十组的房屋出租给乙方，从事商业经营。房屋产权人为高平，房屋所有权凭证号为10605013、租赁期限自2012年10月17日起至2020年10月16日止。”租金前四年是每年捌拾万元，后四年是每年捌拾柒万元，租期共计八年。租赁合同第八条：“甲、乙方双方的权利和义务1、甲方的权利和义务1）甲方有义务向乙方提供符合合同规定的经营场地及必要的附属设施，同时有权监督乙方的房屋使用情况。2）甲方按时足额收缴乙方租金并出具票据。（略）5）甲方保证乙方按约使用租赁物，如因甲方违反约定，应承担违约责任，同时，乙方有权要求继续履行合同或解除合同。2、乙方权利和义务（略）3）乙方应妥善使用、保管房屋，自觉维护房屋主体设施的完好，注意防火、安全用电。除自然原因外，因乙方使用管理不当造成设施损毁，乙方需在三天内修复或按价赔偿。（略）5）租赁期间基于使用房屋产生的水费、电费、取暖费、项目经营产生的一切税费由乙方承担，基于出租房屋产生的土地税、房屋租赁税等其他费用由甲方承担。”第十条对合同解除进行了约定：“1、因甲方违约或租赁物权属争议致使乙方解除合同的，甲方全额退还乙方已支付的租金及补偿费，并全额赔偿装修费用，同时含有乙方品牌的标识的一切设施予以拆除；2、如乙方逾期支付租金致使甲方解除合同的，装修费用不予赔偿，同时乙方承担违约责任；3、由于不可抗力事件或政府规划拆迁等原因，经乙方确认后，甲方免责，租金按照实际使用期限结算，拆迁补偿给房屋实际经营人，停业损失及装修损失部分归乙方所有”。第十一条对违约责任进行了约定：“本协议第十条第一款、第二款违约责任的方式为支付违约金，违约金标准相当于租赁物年租金数额。”此外，双方还对租金数额、交纳期限、房屋交付期限以及其他权利义务等进行了约定。2012年10月12日六桂福公司、高平双方签订补充协议，该补充协议对定金与房屋交付、房屋装修免租期限、房屋租赁期限进行了补充约定。2012年11月10日高平将房屋交付。六桂福公司向高平交付两年的租金，租金交付至2015年1月30日。六桂福公司、高平双方履行此份租赁合同及补充协议。2014年10月份，六桂福公司所承租的房屋内出现陆续停水、停电、停止供暖现象。六桂福公司给高平送达了通知函，高平协调有关部门，使六桂福公司所承租的房屋恢复供水、供电，高平同时给六桂福公司提供了电暖设备。六桂福公司现继续使用该租赁房屋，但没有继续交纳房屋租金。现六桂福公司要求高平支付违约金八十万元，并恢复承租房屋基础设施正常、合法使用。
原审法院认为，六桂福公司、高平之间签订的房屋租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规禁止性规定，也不存在其他的合同无效情形，该合同及补充协议合法有效，六桂福公司、高平双方应该按照合同约定履行各自的义务。六桂福公司将房屋租金交付高平，高平也将所租赁房屋及时交付六桂福公司使用，在合同履行期间，由于六桂福公司所承租的房屋出现停水、停电以及无法正常供暖现象，现六桂福公司以此主张高平有违约行为，应承担违约责任，并支付违约金八十万元，同时要求高平恢复租赁房屋基础设施正常、合法使用。因高平为六桂福公司提供的租赁房屋内供水、供电、供热设施完全，并能正常使用，高平已尽到了出租人的义务。该租赁房屋停水、停电、停止供暖不是由高平的行为所造成的，现六桂福公司以租赁房屋停水、停电、停止供暖是高平的违约行为证据不足，本院不予支持。同时，通过与有关部门协商，该租赁房屋已恢复供水、供电，使租赁房屋能够正常使用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回六桂福公司吉林六桂福珠宝首饰有限公司的诉讼请求。案件受理费11800元、邮寄费72元均由六桂福公司负担。
宣判后，六桂福公司不服向本院提起上诉，理由：一审判决认定事实不清。涉诉房屋存在停水、停电、停止供暖的事实，一审法院在没有任何证据的情况下认定高平已经尽到出租人义务，停水、停电、停止供暖并非高平造成不当。一审法院适用法律错误。双方签订的租赁合同约束双方，高平对房屋的瑕疵承担无过错责任，不可能因任何第三人原因而免责；一审法院以涉诉房屋的瑕疵不是由高平造成的为由认定高平不违约不当，违反合同相对性原则和无过错原则。请求：撤销吉林省德惠市人民法院（2015）德民初字第755号民事判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
高平二审答辩请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。
二审中，上诉人提交吉和网新闻一则、法院裁判文书一份，证明：停水、电、热的原因不在于上诉人，而是被上诉人与开发商存在纠纷。被上诉人质证称网上新闻只能证明是供热公司要求缴纳供热设施费，对方没交才导致没供暖。对执行裁定无异议，但裁定中的开发商与案涉开发商虽然名称一致但不是同一主体。上诉人提交德惠市人民法院2014第11227号民事判决书一份，该判决是被上诉人承租房屋的隔壁产权人诉开发商仁兴大厦排除妨碍一案的判决，在该份判决中对包括被上诉人房屋在内的几间商铺附属设施的故障也进行了认定。被上诉人质证称判决的真实性和合法性无异议，对上诉人要证明的问题有异议，此份判决书是与本案被上诉人高平房屋相邻的房屋的所有权人白明矾诉德惠供热公司排除妨害的案件，不是诉开发商的案件。判决确认了致使仁兴大厦一楼停电、停水、停热的原因是由于德惠市利维供热公司侵权行为所致。所以，此份判决书不能证明被上诉人具有违约行为。上诉人提交2013年10月-2015年5月期间的销售额数据表一份，证明损失主要是停水、停电、停止供暖期间，店内销售额下降造成的营业损失。被上诉人质证称：本份证据无合法性，真实性，也没有关联性，所以法庭不应采信。一、这份证据是代理人个人计算的，没有任何原始票据加以佐证，所以该份证据不具有真实性与合法性。二、这份证据与待证事实不具有关联性。
本院认为：依据双方合同约定，高平作为出租方负有向作为承租方的六桂福公司提供符合合同规定的经营场地及必要附属设施的合同义务。涉诉房屋在租赁期间内出现停水、停电、停气等问题应当认定高平提供的房屋不符合合同要求，构成违约。虽然停水、停电、停气等问题并非高平过错所致，但承担违约责任不以违约方存在过错为前提，故高平应当承担违约责任。但是，本案中六桂福公司要求高平依据双方合同第十一条承担违约责任，本院不予支持，因为第十一条约定的是承担该合同第十条第一款、第二款违约责任的方式，而第十条第一款、第二款约定的是双方解除合同的情形，经法庭释明，六桂福公司不要求解除合同，故六桂福公司主张80万元违约金无合同依据。关于六桂福公司要求高平按照损失给付违约金一节，六桂福公司对损失并未提交证据予以证明，且高平在涉诉房屋出现停水、停电、停气等问题后积极协调，采取了适当的补救措施，故六桂福该项诉请本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元由上诉人吉林六桂福珠宝首饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 李 迪
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 米志娜