南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江宁民初字第3751号
原告南京同曦瑞都购物广场有限公司，住所地在江苏省南京市江宁经济技术开发区双龙大道1222号。
法定代表人陈广川，该公司总经理。
委托代理人戴晨、方婷婷，江苏昌禾律师事务所律师。
被告杨华，男，1986年10月5日生，汉族。
委托代理人甘德怀，江苏方德律师事务所律师。
原告南京同曦瑞都购物广场有限公司（以下简称瑞都公司）诉被告杨华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑞都公司的委托代理人戴晨、方婷婷，被告杨华及其委托代理人甘德怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞都公司诉称，2014年7月27日，其与被告杨华签订租赁合同，约定由杨华承租位于南京市江宁区双龙大道1222号同曦瑞都购物广场内二层编号为B209号商铺，租期2014年8月3日起至2016年8月2日止，第一年月租金23330元，第二年月租金25124元，物业管理费每月5310元，水电费用为自用水电费用加上公共损耗，杨华逾期支付款项的其有权收取逾期付款违约金，违约金金额为拖欠日乘以千分之五，拖欠付款超过15日的其有权单方提前解除合同。其按约将房屋交付给杨华使用，杨华一直未及时足额向其缴纳租金、物业管理费，并拖欠电费，其多次催要无果。现诉至法院要求判令：1、解除双方于2014年7月27日签订的《租赁合同》；2、杨华立即向其支付截止2015年10月30日欠付的租金349265元以及物业管理费82675元；3、杨华向其支付电费3013.25元；4、杨华向其支付逾期付款违约金（以欠付的租金、物业管理费总额为基数，按照每日千分之五的标准分段计算至杨华支付之日止;暂算至2015年4月3日为189841.45元）；5、杨华承担本案诉讼费。
被告杨华辩称，原告瑞都公司于2015年3月初强行将其经营的店铺关闭，即瑞都公司已经于2015年3月行使了单方解除权，双方租赁合同已经于2015年3月解除；租赁合同中约定店铺面积以实际测量为准，双方并未对店铺进行实际测量，瑞都公司应提供证据证实实际交付的面积与合同约定的面积相符，否则无法计算租金；其已经支付履约保证金28640元、装修保证金10000元以及物业费、水电费5000元，应当与瑞都公司主张的租金进行充抵；瑞都公司主张的逾期付款违约金标准过高，请求法院降低。
经审理查明，2014年7月27日，原告瑞都公司（甲方）与被告杨华（乙方）签订《租赁合同》1份，双方约定：瑞都公司将位于南京市江宁区双龙大道1222号同曦瑞都购物广场内二层编号为B209的商铺出租给杨华，使用面积100.3平方米，建筑面积118平方米（使用面积以实测为准，建筑面积=使用面积/0.85），合同涉及面积计算均以建筑面积为准；租赁期限自2014年8月3日起至2016年8月2日止，交付日暂定2014年7月24日，免租装修期为20日，自交付之日起计算；杨华承租该商铺经营精灵兔王国亲子乐园；第一年租金为每月23330元，第二年租金为每月25124元，每一个月为一期，每期支付一次，每次在当期开始前提前30日支付，第一期租金应于合同签订后7日内支付完毕；物业管理费每月5310元，每一个月为一期，每期支付一次，与租金同步支付，每次在当期开始前提前30日支付，第一期管理费应于合同签订后7日内支付完毕，免租装修期物业管理费正常收取；乙方应于本合同签订后三日内向甲方支付履约保证金28640元；自用水、电、天然气费用由甲方代收代缴，并按月按实结算，乙方应于次月3日前支付，乙方应承担的水电费用=自用水、电费用+公共损耗（每月水电总额×5%）；本合同提前解除或期满终止后，乙方对该商铺的任何装修、装置、陈列、改造，无论是否经过甲方同意，乙方不作任何补偿或赔偿要求，除非甲方要求予以移除，否则自合同提前解除或期满终止之日所有权归属甲方；乙方拖欠履约保证金、租金、管理费及其他费用等任一项或多项应交款项达15日以上，甲方有权停止水、电供应及其它服务项目（因停止水、电供应等措施造成乙方经营损失等，由乙方自行承担），要求乙方补交所有拖欠款项及没收履约保证金，并可同时解除本合同；履约保证金的没收，不影响乙方其他违约责任的承担；对本合同所有逾期未付的租金、管理费及其他费用，甲方有权向乙方收取逾期支付的违约金，违约金数额为拖欠日乘以拖欠总额之千分之五，自款项应付之日起至款项到达之日止。瑞都公司于2014年7月28日交付商铺。杨华于2014年9月2日缴纳装修保证金10000元，于2014年9月9日缴纳保证金28640元，于2014年11月21日缴纳5000元。2014年8月18日至2015年10月30日，涉案商铺租金为341875元，物业管理费为80106.7元，电费为3013.25元。2015年8月，瑞都公司就本案诉至本院。
审理中，杨华就其主张的瑞都公司于2015年3月初强行将其经营的店铺关闭以及交付的商铺实际面积小于合同约定面积，申请证人应某出庭作证并提交视频、销货清单1份。应某陈述：涉案店铺系由其承包装潢，2015年3月其前往店铺进行维修，发现店铺被封；其在装潢时测量的店铺实际使用面积仅有九十几平方米。杨华陈述视频系其2015年9月在瑞都购物广场内拍摄，视频中着制服说话的人系瑞都公司工作人员，该工作人员表示强制关店非其一家店铺。销货清单载明方块毯80平方米，杨华认为店铺内地面均铺有方块毯，可证实实际面积小于合同载明面积。瑞都公司质证后认为证人与杨华存在利害关系，对其陈述不予认可；对视频的真实性、合法性以及关联性均不予认可，并无证据证实着制服人员系其工作人员；对销货清单的真实性不予认可。本院在2015年9月16日第一次开庭审理中以及2015年10月27日现场勘验时均要求双方进行交接，将涉案商铺清空以减少损失，因杨华认为商铺内物品遗失，双方未能交接。2015年10月30日，瑞都公司将涉案商铺清空。瑞都公司就杨华逾期支付费用给其造成的损失未提交证据。因双方意见不一，致调解未成。
上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、装修入场申请表、防火安全责任书、装修承诺书、施工人员名单申报表、抄表记录、发票、收据、现金存款凭证等证据材料证实。
本院认为，原告瑞都公司与被告杨华签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。瑞都公司与杨华均应当按照合同约定履行各自的义务。杨华长期欠缴租金、物业管理费以及电费，瑞都公司要求解除合同，符合合同约定以及法律规定，本院予以支持。杨华主张瑞都公司于2015年3月初强行将其经营的店铺关闭行使了单方解除权的意见，其提交的视频中人员的身份无证据证实，对视频本院不予采信；证人证言无其他证据与之相互印证，故对其该意见本院不予采纳。对于杨华辩称的商铺实际交付的面积小于合同约定的面积，仅凭证人陈述不足以认定其该主张。涉案商铺于2014年7月28日交付，免租期结束后应于2014年8月18日开始计算租金。2014年8月18日至2015年10月30日期间涉案商铺租金为341875元、物业管理费为80106.7元，水电费为3013.25元，合计424994.7元。
关于履约保证金，由于履约保证金是承租人为保证合同的履行预先交付给出租人占有的金钱，该金钱的性质是对履行租赁合同的担保，其担保范围包括欠付的租金、费用以及承担相应的违约责任。因此，杨华已经交付的履约保证金应与其应支付的租金相折抵。综上，扣除杨华已经支付的履约保证金28640元、装修保证金10000元以及5000元，杨华还应向瑞都公司支付381354.7元。对于瑞都公司主张的违约金，杨华违约应当承担相应的违约责任，向瑞都公司支付违约金。因双方约定的每日千分之五的标准过高，结合涉案房屋的性质、用途及杨华违约情形，本院酌情将违约金标准降低为中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍，分段计算至2015年10月30日违约金为35730.76元，此后以381354.7元为基数计算至实际支付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告南京同曦瑞都购物广场有限公司与被告杨华于2014年7月27日签订的关于南京市江宁区双龙大道1222号同曦瑞都购物广场内二层编号为B209商铺的《租赁合同》解除。
二、被告杨华向原告同曦瑞都购物广场有限公司支付租金、物业管理费以及电费合计381354.7元。
三、被告杨华向原告同曦瑞都购物广场有限公司支付违约金（其中计算至2015年10月30日为35730.76元；自2015年10月31日起以381354.7元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍标准计算至实际支付之日止）。
以上二、三项均于本判决发生法律效力之日起十日付清。
四、驳回原告同曦瑞都购物广场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费12051元，由原告瑞都公司负担4290元，由被告杨华负担7761元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号10105901040001276）。
审 判 长 李 侠
人民陪审员 章明书
人民陪审员 许 彬
二〇一六年三月十六日
书 记 员 孙 林