陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长安民初字第01188号
原告张珞。
委托代理人李波浪、杨淑凤，陕西泽秦律师事务所律师。
被告陕西昊瑞房地产开发有限责任公司。
住所地：陕西省西安市长安区郭杜街道办事处文苑北路。
法定代表人薛双有，该公司执行董事。
委托代理人李红梅，该公司法律顾问。
委托代理人宋红升，该公司法律顾问。
原告张珞与被告陕西昊瑞房地产开发有限责任公司（以下简称“昊瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告之代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张珞诉称，自己于2009年与被告签订房屋买卖合同，购买被告开发的西安雅居乐花园小区一套，其已履行交付房款的义务，但被告未按合同约定为原告办妥房产证，故起诉请求判令：1，被告依法为原告办理房屋产权证书，并向原告支付其延期为原告办理房屋产权证的违约金28431.59元；2，本案诉讼费由被告承担。
被告昊瑞公司辩称，未按合同约定时间办妥房屋权属证书属实，但并非公司自身原因所致，被告在条件成熟后便积极履行相应义务，现原告已收到房屋产权登记证书，被告不应承担违约责任，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2003年12月29日，陕西天彩房地产开发有限公司与西安市长安区国土资源局签订国有土地使用权出让合同，以出让方式取得位于长安区郭杜街办郭北村文苑北路的一块土地，该合同对土地面积及出让金额有明确约定，但未约定容积率等规划条件。2005年11月11日，陕西天彩房地产开发有限公司将上述土地使用权作价转让给被告昊瑞公司，被告取得该土地后办理了相关建设、规划手续，开始建设雅居乐花园小区。2008年12月1日，住房和城乡建设部、监察部联合向各省、自治区建设厅、监察厅、直辖市规划局（委）、监察局发出建规（2008）227号“关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知”，要求“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当严格依据经批准的控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，容积率作为规划设计条件中重要的开发强度指标，必须经法定程序在控制性详细规划中确定，并在规划实施管理中严格遵守，不得突破经法定程序批准的规划确定的容积率指标。国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率”。2009年9月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同，合同约定：买受人购买西安雅居乐花园第10幢1单元18层11802号房，房屋建筑面积101.39平方米，总金额476241元；出卖人应当在2010年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用；附件四关于产权登记的补充约定“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但买受人须在出卖人发出的《办证通知书》指定期限内将办理房地产权证的所有资料、面积差价款及办证相关费用交付给出卖人并委托出卖人统一申办房地产权证的有关手续，买受人逾期提交资料或缴交费用的，则出卖人办理房地产权证的期限相应顺延。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，至房地产权证出证之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。如出卖人逾期一年仍未办妥房地产权证的，买受人可退房，出卖人在接受买受人提出的退房要求之日起60日内退回买受人已付房款，并按已付房款的5%支付违约金”。另外，合同上还对双方的权利义务作了具体约定。合同签订之后，原告已按合同约定时间交付了所有购房款，被告于2010年7月1日向原告交付了房屋。交房后，被告办理原告所购房屋楼幢规划验收手续时，规划部门根据住房和城乡建设部、监察部的联合通知要求土地出让合同中必须有容积率，导致规划验收未能通过，被告亦无法按约定时间向房地产登记机关提交为原告办理房屋权属证书所需的材料。2012年3月21日，西安市规划局向长安区人民政府下发了关于尽快研究解决在土地出让合同中补充规划设计条件历史遗留问题的函，函件内容为：根据《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，《土地出让合同》及《划拨决定书》中约定规划设计条件是城乡规划许可的重要前置条件之一。由于以前长安的土地出让合同均由国土长安分局代签，且在当时的合同中均没有规划条件，造成按现行政策、法规规划手续无法履行。具体情况包括申请《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》土地出让合同无规划设计条件三种情况，鉴于以上问题经长安区人民政府会议研究后，由规划长安分局依据当时项目所做控规或已审批的总平面出具规划设计条件，并致函国土长安分局，国土长安分局将其签入原项目土地出让合同的补充合同。同年6月17日，长安区人民政府召开会议研究解决雅居乐花园项目、金湾桃园居项目和滨湖富力城项目土地出让合同补充容积率有关问题，并于6月21日形成长政办（2012）52号会议纪要发送国土长安分局和规划长安分局，该纪要明确由国土长安分局与被告签订补充协议，原则同意被告所承建的雅居乐花园项目的容积率为2.71，并将此容积率确定事项作为原出让合同的附件与原出让合同一并存档。2012年6月27日，华商报针对此问题进行了报道“由于历史原因，长安区内部分建设项目《国有土地使用权出让合同》中未约定规划设计条件，造成此类建设项目规划许可或规划验收手续无法完善。为解决相关问题，西安市规划局长安分局会同相关部门，在三个月内为此类建设项目补充规划设计条件，完善《国有土地使用权出让合同》的必须要件”。截止同年9月，相关部门未能解决相关房产企业土地使用权出让合同中存在的问题，被告会同西安金湾置业有限公司、西安滨湖花园房地产开发有限公司就补充规划条件一事向长安区人民政府做了汇报。2012年11月8日，西安市国土资源局长安分局与被告签订了西安市长安区国有建设用地使用权出让合同补充协议，协议依据西安市规划局长安分局关于西安雅居乐花园项目补充规划设计条件的函确定被告开发的雅居乐花园项目用地容积率为2.71。随后，被告即开始向房产登记部门提交为原告办理房屋权属证书的相关资料。2012年12月21日，西安市长安区住房保障和房屋管理局在报纸上发出公告，声明陕西昊瑞房地产开发有限责任公司房屋进行权属登记，并告知相关利害关系人如有异议，可以书面形式提出。2014年2月，原告以被告未按合同约定时间为其办理房屋权属证书为由，诉至本院，要求被告为其办理产权登记证书，并支付迟延办证的违约金。庭审中，原告变更其诉请，违约金增加952.48元，即至2014年3月10日房产证办理完毕，共计主张违约金29384.07元。被告对迟延办证的事实予以承认，但提出迟延办证系政府行为所致，而非被告公司责任，现已将房产证办妥，不同意支付违约金。另查明，被告昊瑞公司于2014年3月10日将办妥的房屋产权登记证书送达至原告处。庭审中，因双方各持己见，分歧较大，本案调解未果。
上述事实有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、关于办理《房屋所有权证》通知书、《土地使用权出让合同》、《转让协议书》、土地使用权证书、《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》、西安市规划局函、长安区政府会议纪要、华商报报道板块、西安晚报房屋权属登记的公告等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律规定，应属合法有效。原告已按照合同的约定履行了交付房款的义务，被告亦按照约定履行了交房义务。在被告为原告办理房屋产权证书的过程中，因国家政策、法规调整导致未能完成规划验收，办理房屋产权证书的资料未能按时提交，后经政府部门多次协调，完善了相关手续后被告即及时向相关部门提交了办理房屋产权证书的相关资料，现原告的房产证已办妥，说明其履行了为原告办理房屋产权登记证书的义务。本案中，被告延迟办理房屋产权证书的事实成立，但在被告取得土地使用权时，相关法律规定及国家政策并没有关于容积率的要求，住房和建设部、监察部关于容积率的联合通知是在被告办理完毕土地使用权手续之后发布的，也是被告在签订土地使用合同时无法预见的。在被告与原告签订商品房买卖合同时该通知虽已发布，但该通知内容无法达到为一般人所知，即在原、被告的合同履行过程中出现的新政策属于不可归责于合同义务人的事由，最终使得原告的合同权利无法按期实现。综上，被告对原告所购房屋产权证书的办理仅承担协助义务，且在相关部门解决了容积率的遗留问题后积极履行自己的合同义务，故不应承担迟延办理房屋产权证书的违约赔偿责任，对原告主张违约金之诉请本院依法不予支持。为维护社会稳定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条及相关法律之规定，判决如下：
驳回原告张珞的诉讼请求。
本案诉讼费611元，原告张珞已预交，由原告承担。
如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 袁军
代理审判员 王婷
人民陪审员 卢永
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 李妍