湖南省醴陵市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0281民初168号原告易朝旭。原告易某。法定代理人易朝旭。系原告易某之父。委托代理人黄甫林，湖南湘泰律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，可代为进行和解，代为收取法律文书、收取执行款项等。被告湖南嘉茂房地产开发有限公司，公司地址：醴陵市文化北路都汇城D1区3A楼。法定代表人：ＸＸ川董事长委托代理人郭朝勇，湖南华豪律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，可代为进行和解，代为收取法律文书、收取执行款项等。原告易朝旭、易某与被告湖南嘉茂房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年3月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄甫林，被告的委托代理人郭朝勇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付自2016年1月12日起至2017年1月11日止的逾期交付都汇城第G幢1层132号门面房的违约金549873元【（5021670*3/10000）元/天*365天】；2017年1月12日起至具备《商品房买卖合同》第八条规定的全部交房条件时止的逾期交房违约金另计；2、判决被告为都汇城第G幢1层132号门面房商场内门安装铝合金卷帘门；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年12月8日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），购买了被告开发的“都汇城”第G幢1单元132号门面房，建筑面积为137.58平方米，其中套内建筑面积为75.69平方米。合同第八条约定的交房时间是2012年12月30日前；约定的交付条件为：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表，2、该商品房取得面积实测技术报告书；3、该商品房经分期综合验收合格；4、并符合本合同约定。合同第九条约定：逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2013年1月11日，被告将不具备交房条件的132号门面房交付给了原告。但是自合同签订之日起至今，132号门面房一直不具备合同第八条规定的交付条件。132号门面房正门朝嘉茂银座广场，背面朝商场内。根据《商品房买卖合同》第十三条及附件三的约定和被告的房屋设计图，132号门面房背面应当开设朝商场内的大门（即商场内门），但被告没有为132号门面开设商场内门，更没有安装铝合金卷帘门。132号门面房的购房款总计5021670元，原告分三次付清了全部房款：2011年12月2日付2075000元，2011年12月19日付496670元，2012年2月9日付2450000元。被告分别开具了《湖南省株洲市地方税务局预收款专用凭据》。原告向被告所借款项于2016年1月11日前已全部还清。被告辩称，原告所购买的“都汇城”G幢房屋于2014年1月21日竣工验收合格，原告为了尽早利用所购买的房屋，已于2013年1月11日实际接收了案涉门面，并从事床上用品经营。原告于2016年1月14日就案涉门面商场内门的开设提起过诉讼，法院作出了处理结论，现再次起诉要求安装铝合金卷帘门，系重复诉讼。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2012年12月30日交房，原告实际上在2013年1月11日接收了案涉房屋并开始装修营业，2013年1月11日之前，原告向被告共交纳房款4825000元，剩余房款196670元在2016年1月11日才全部分期交清。原告主张要求为案涉门面房安装铝合金卷帘门，该请求和本院（2016）湘0281民初71号原告易朝旭、易某与被告湖南嘉茂房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中的第一、第二项请求一致，本院已作处理。根据本院认定的证据，结合当事人的诉、辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：2011年12月8日，原、被告之间签订了《商品房买卖合同》合同约定：由原告购买被告开发的醴陵市文化北路商业街“都汇城”第G幢1单元132号门面房，建筑面积为137.58平方米，其中套内建筑面积为61.89平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为61.89平方米，该门面房按建筑面积计算每平方米36500元，总金额5021670元。被告应在2012年12月30日前将该门面房交付给原告使用。逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起即2013年1月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。原、被告签订上述合同后，原告在2013年1月11日接受了案涉门面房并开始装修营业，2013年1月11日前原告实际向被告支付房款4825000元。剩余房款196670元在2016年1月11日才陆续交清。“都汇城”第G幢房屋于2013年9月23日经株洲市公安局消防支队综合评定消防验收合格，2014年1月21日竣工验收合格，2015年8月5日在醴陵城建档案馆竣工验收备案。由于原告认为案涉门面房尚未具备《商品房买卖合同》第八条规定的全部交房条件，原告遂于2017年1月18日向本院起诉，要求处理。原告主张要求为案涉门面房安装铝合金卷帘门，该请求和本院（2016）湘0281民初71号原告易朝旭、易某与被告湖南嘉茂房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中的第一项、第二项请求一致，本院已作出了处理结论。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。争议焦点为：一、被告是否应当承担逾期交房违约金？二、是否应该安装铝合金卷帘门？原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方约定在2012年12月30日交房，可被告实际上在2013年1月11日才交房，根据合同约定，逾期交房不超过30日的，被告应当向原告支付已交付房款日万分之三的违约金。但合同上约定的违约金比例过高，结合醴陵的经济发展水平和本案实际情况，本院酌情调整被告按照日万分之一点五的标准向原告计付逾期交房违约金。原告提出被告向原告交付房屋的行为不符合合同约定的有效交付条件，要求被告承担按合同约定的交房条件全部成就之日止的逾期交房违约金，因原告已经直接接收了房屋，并已使用收益应视作原告自愿放弃了约定的交付条件，故对原告的该项请求本院不予支持。本院确定被告应向原告支付2013年1月1日起至2013年1月11日止的逾期交房违约金7961.25元（4825000元×11天×0.00015）。原告要求被告为其安装铝合金卷帘门，因该请求本院在另案中作出了处理结论，系重复诉讼行为，应当驳回原告的该项诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告湖南嘉茂房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告易朝旭、易某一次性支付逾期交房违约金7961.25元；二、驳回原告易朝旭、易某的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9299元，由原告承担8000元，由被告承担1299元。如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳。汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  何昌炎人民陪审员  易伟周人民陪审员  文立珍二〇一七年四月十日书 记 员  候志乾附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。