上海市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪02执异74号
案外人：徐某，男，1943年11月27日出生，汉族，住上海市闵行区。
案外人：黄某某，男，1963年9月16日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：陈卫民，上海悦祥律师事务所律师。
案外人：王某某，女，1962年5月4日出生，汉族，住上海市闵行区。
申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：高国富。
委托诉讼代理人：马忠明，上海市金石律师事务所律师。
被执行人：上海江川佳通投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：龚春龙。
被执行人：上海马桥农工商实业总公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：李君吉。
在本院执行申请执行人上海浦东发展银行(现更名为上海浦东发展银行股份有限公司，以下简称浦发银行)与被执行人上海江川(集团)有限公司(现更名为上海江川佳通投资管理有限公司，以下简称江川公司)、上海马桥农工商实业总公司(以下简称马桥公司)借款合同纠纷一案中，案外人徐某、黄某某、王某某对本院执行上海市闵行区马桥镇彭渡村十一组1幢全幢房地产(以下简称系争房产)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人徐某、黄某某、王某某称，2001年7月12日，江川公司将其名下的位于上海市闵行区马桥镇彭渡村十一组201街坊8丘的仓库财产(包括系争房产)以人民币400万元(以下币种相同)转让给张志信。2005年6月21日，上海市闵行区马桥镇人民政府作出闵马府(2005)25号《关于上海闵行江钏仓库改制为有限公司的批复》，将上海闵行江钏仓库改制为有限公司，法定代表人为徐某，注册资金100万元，由张志信投资80万元，徐某投资20万元；同意按评估报告确认的总资产3,248,002.9元中属于江川公司所有的2,752,093.48元转让给改制企业，个人经营购置和形成的设备125,136元，流动资产370,772.61元，流动负债364,014.39元，由个人享有和承付，江川公司转让改制企业的净资产为2,752,093.48元；江川公司与张志信签订的《财产转让合同》400万元中�除资产转让款2,752,093.48元后的差额作为江川公司预收的土地有偿使用费。2005年9月21日，江川公司与张志信、徐某至上海联合产权交易所办理了产权转让交割。2005年12月28日，张志信与徐某、黄某某、王某某签订《财产转让合同》，将位于上海市闵行区马桥镇彭渡村十一组201街坊8丘的仓库财产以850万元转让给徐某、黄某某、王某某，并约定徐某持股40%(340万元)、黄某某持股30%(255万元)、王某某持股30%(225万元)。综上，三案外人取某系争房产的所有权，请求法院中止对系争房产的拍卖，解除对系争房产的查封。
浦发银行称，因张志信不具备受让集体土地的主体资格，故两份《财产转让合同》并非是合法有效的房地产买卖合同，涉及房地产转让部分无效。不动产物权应以不动产登记簿为准，系争房产从未发生过物权变动，至今仍登记在江川公司名下，法院根据浦发银行的申请对系争房产进行查封、评估、拍卖行为，符合法律规定。故请求法院依法驳回案外人徐某、黄某某、王某某的异议请求。
本院查明，本院于2000年5月15日作出(2000)沪二中经初字第247号民事判决，判令江川公司偿还浦发银行借款本金375万元及相关利息；马桥公司对上述还款承担连带清偿责任。判决生效后，因江川公司、马桥公司均未履行还款义务，权利人浦发银行向本院申请执行。本院于2000年7月10日立案受理，案号为(2000)沪二中执字第701号。执行过程中，本院于2000年9月23日查封了江川公司名下位于上海市闵行区马桥镇彭渡村十三组的房屋及土地使用权。2007年1月31日，浦发银行向本院确认收到江川公司130万元，并申请解除对上述房地产的查封。本院于2007年2月5日解除对上述房地产的查封。2016年11月18日，本院根据浦发银行的恢复执行�请，查封了系争房产，并于2017年2月10日向上海市闵行区规划和土地管理局、上海市闵行区马桥镇人民政府、上海市闵行区马桥镇彭渡村村民委员会发函，征求评估、拍卖系争房产的意见。案外人徐某、黄某某、王某某不服，遂向本院提出执行异议。
另查明，徐某、黄某某、王某某向本院提供的证据显示，2001年7月12日，江川公司与张志信签订《财产转让合同》，约定：一、转让标的物。江川公司将其所属的座落于上海市闵行区马桥镇彭渡村十一组201街坊8丘的仓库财产全部转让给张志信。转让标的物包括：1、仓库共13幢7,013.49平方米；2、办公楼1幢(房产证外面积)200平方米；3、现有的电、水、道路等配套设施；4、土地使用面积16,589.5平方米(合25亩)。随地面转让的建筑物一并转让给张志信使用，使用期50年，自2001年8月1日至2051年7月30日止。二、转让标的物价�。转让标的物的总价款为400万元及半新桑车一辆。三、价款支付期限与金额。1、本合同签订之日起七天内，由张志信按总价款支付定金100万元整，合同即时生效；2、1-3个月内支付200万元；3、在双方办妥房屋产权证交张志信时，由张志信支付给江川公司余额价款100万元整。四、转让标的物的交接日期。江川公司收到张志信支付的第一、第二次价款300万元次日起即将转让标的物全部交付给张志信，由张志信管理，江川公司不再享有转让物的支配权利。在本合同有效期内，张志信有权将转让标的物再转让给第三方，江川公司均不得干涉。五、江川公司应在张志信取某营业执照之日起三个月左右，办妥房屋产权证，其转让所需契税等一切费用(约总价5%左右)双方各承担50%。六、江川公司协助张志信出资成立新的企业，所需费用由张志信承担。张志信也可以直接到江�经济城办理营业执照，可享受免税政策。七、违约责任。双方均应严格履行本合同，一方违约应承担违约责任。江川公司如在2001年10月30日之前未能办妥房屋产权证，应退还张志信已付的全部价款，并按已收价款总额的10%向张志信偿付违约金。张志信如逾期向江川公司支付转让物价款，按延期天数每天万分之三向江川公司偿付违约金。
2005年6月21日，上海市闵行区马桥镇人民政府作出闵马府(2005)25号《关于上海闵行江钏仓库改制为有限公司的批复》，同意将上海闵行江钏仓库改制为有限公司，法定代表人为徐某，注册资金100万元，由张志信投资80万元，徐某投资20万元；同意按评估报告确认的总资产3,248,002.9元中属于江川公司所有的2,752,093.48元转让给改制企业，个人经营购置和形成的设备125,136元，流动资产370,772.61元，流动负债364,014.39元，由个人享有和�付，江川公司转让改制企业的净资产为XXXXXXX.48元；江川公司与张志信签订的《财产转让合同》400万元中扣除资产转让款2,752,093.48元后的差额作为江川公司预收的土地有偿使用费。2005年8月30日，江川公司与徐某、张志信签订《上海市产权交易合同》，约定上海闵行江钏仓库整体产权转让，同时明确本次产权交易不涉及房地产权证变更。2005年9月21日，江川公司与张志信、徐某至上海联合产权交易所办理了产权转让交割。
2005年12月28日，江川公司与张志信签订《财产仓库出让补充合同》，该合同载明：“由于江川公司政策多种原因，始终未办妥产证变更过户手续。于2004年上海市规划局和区有关部门对彭渡村生态园等土地使用进行调控，从新规划调整以西河泾以西的土地均属生态涵养林带保护区，工业集体土地一律不得变更，出让批租土地，也就是说不能办理产证过户。根据以上情况，服从国家的大局出发，经政府有关部门协商规定，原房地产权证户名不变……”同日，张志信与徐某、黄某某、王某某签订《财产转让合同》，约定：一、转让标的物。1、张志信同意所属的上海闵行江川仓库(座落于上海市闵行区马桥镇彭渡村十一组201街坊8丘)的财产权全部转让给徐某、黄某某、王某某。2、具体标的物：(1)仓库共13幢7,013.49平方米；(2)办公楼1幢(房产证外面积)200平方米；(3)现有的电、水、道路等配套设施；(4)土地使用面积16,589.5平方米(约25亩)。3、随地面转让的建筑物一并转让给徐某、黄某某、王某某使用，使用期限为45年(自2005年12月24日至2051年7月30日止)。二、标的物的价值。1、张志信、徐某、黄某某、王某某一致认可标的物总价值为850万元；2、徐某、黄某某、王某某各自认股比例为徐某占持股40%(340万元)、黄某某持�30%(255万元)、王某某持股30%(225万元)。3、在办理张志信向徐某、黄某某、王某某转让仓库财产手续中，涉及各种规费及费用，均由徐某、黄某某、王某某承担，整个过程亦由徐某、黄某某、王某某自行办理，张志信应及时给予方便。三、标的物款项支付期限。1、首付款约定：自本合同签订之日生效后，即由徐某、黄某某、王某某三方按财产权益总价值的42.3%(即360万元)作为首付款支付给张志信。2、剩余款付款期：2006年2月29日之前，即由徐某、黄某某、王某某按财产权益总价值的57.7%(即490万元的剩余款)一次性支付清算完毕给张志信。如未能按期付款，视作徐某、黄某某、王某某违约。四、转让标的物交接日期。1、张志信在收到徐某、黄某某、王某某三方首付款360万元后即将标的物全部财产交付对方使用，并在合同有效期内，不再享有财产的支配权利�2、仓库在本协议生效前的债权债务由张志信承担，在本协议生效后仓库所发生的一切经济活动均与张志信无涉。3、其他约定：张志信在接受首付款的同时必须交纳财产方面有关证明文件，一是马桥镇政府批复文件(编号)闵马府(2005)25号；二是上海联合产权交易所产权转让交割单(编号)XXXXXXX号；三是上海市产权交易合同(编号)XXXXXXXX号；四是上海江川(集团)有限公司《房产证》在上海江川通投资管理有限公司签订的土地使用费协议书。以上文件作为本次合同的附件使用。五、违约责任。1、张志信、徐某、黄某某、王某某四方均应严格履行本合同，也是对各方的约束，如有一方违约，应承担违约责任。2、以上四方中任何一方违约，应按标的物总价值的15%款项向其他三方赔偿支付违约金额。同时，未违约方有权要求违约方终止合同。
又查明，系争房产登记在江川公司名下，系争房产的土地权属性质为集体，土地用途为仓储。张志信的身份证号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系浙江黄岩人。三案外人还向本院提供了金额为400万元的收据一份，收款人为江川公司，交款人为徐某，收款方式为转账，收款事由为借款，落款时间2002年11月18日，以证明徐某已替张志信向江川公司全额支付转让款。三案外人在本院指定的举证期限内未提交其向张志信支付850万转让款的原始凭证。
上述事实，有(2000)沪二中经初字第247号民事判决书、(2000)沪二中执字第701号民事裁定书、协助执行通知书、上海市房地产登记簿、《上海市产权交易合同》、上海联合产权交易所产权转让交割单、闵行区马桥镇人民政府文件闵马府(2005)25号文、闵行区马桥镇集体资产管理委员会文件闵马集资委(2005)17号文、《财产转让合同》二份、《财产仓库出让补充合同》、�据、当事人陈述笔录等证据证实。
本院认为，根据法律规定，集体所有土地上建成的非居住房屋需转让的，应当符合非居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。本案中，系争房产属于集体所有土地上建成的非居住房屋。虽然张志信与江川公司签订的《财产转让合同》约定，转让标的物包括仓库13幢和土地使用面积，江川公司如在2001年10月30日之前未能办妥房屋产权证，应退还张志信已付的全部价款，但张志信系浙江黄岩人，并不符合非居住房屋转让的受让人资格，故该《财产转让合同》并非合法有效的房地产买卖合同，涉及房地产转让部分无效。事实上，直至2005年12月28日，张志信仍未办理系争房产的过户登记，未取得系争房产的所有权。在金钱债权执行中，买受人对执行标的主张所有权，要求中止执行及解除查�，应符合法律规定的情形。三案外人明知2004年上海市规划局和区有关部门对彭渡村生态园等土地使用进行调控，从新规划调整以西河泾以西的土地均属生态涵养林带保护区，工业集体土地一律不得变更，仍与张志信签订《财产转让合同》，属于买受人对政策限制的忽略。由此带来无法办理系争房产过户的风险应由三案外人自行承担。况且，三案外人在本院指定的举证期限内未能提交其向张志信支付转让款的证据，故三案外人主某某系争房产的所有权，要求中止执行及解除查封的异议理由，不符合法律规定的情形，本院不予支持。现系争房产仍登记在江川公司名下，因其至今未履行生效法律文书确定的义务，本院依法查封、拍卖其名下的系争房产，符合法律规定，并无不当。综上，案外人徐某、黄某某、王某某的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照�中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
驳回案外人徐某、黄某某、王某某的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张常青
人民陪审员 ＸＸ旦
人民陪审员 王承奇
二〇一七年八月十五日
书 记 员 陶胡萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起�五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。