安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0111民初8961号原告：中信银行股份有限公司合肥分行，住所地合肥市包河区徽州大道396号，统一社会信用代码91340100848944279K（1—1）。负责人：李刚，行长。委托诉讼代理人：夏立冬，安徽年代律师事务所律师。委托诉讼代理人：李柳，安徽年代律师事务所律师。被告：林馨，女，1979年3月6日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。被告：安徽西湖新城置业有限公司，住所地安徽省合肥市双凤工业区，统一社会信用代码91340121743079602L（1—1）。法定代表人：田品勇，总经理。委托诉讼代理人：高凯峰，安徽西湖新城置业有限公司法务部员工。原告中信银行股份有限公司合肥分行与被告林馨、安徽西湖新城置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司合肥分行委托诉讼代理人李柳及被告林馨、被告安徽西湖新城置业有限公司委托诉讼代理人高凯峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行股份有限公司合肥分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告林馨立即偿还所欠原告贷款本金402253.82元，并向原告支付利息7218.36元、罚息103.81元（按合同约定暂计算至2018年6月25日，直至全部欠款还清为止）；2、判令被告林馨支付原告为实现债权而产生的律师代理费26574元；3、确认原告对被告林馨提供的坐落于合肥市双凤工业区蒙城北路与金杭路交口半岛1号高迪岛4幢601室的抵押物享有抵押权，原告在抵押担保的债权范围内，就拍卖、变卖以上抵押房屋所得价款优先受偿；4、判令被告安徽西湖新城置业有限公司对被告林馨所欠原告上述债务承担连带清偿责任；5、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告林馨向原告申请个人房产抵押贷款，经原告审查贷款额度为410000元。2016年11月7日，原告与被告林馨签订《中信银行个人购房借款合同》（编号：811232047396）约定：1、被告林馨向原告贷款410000元；2、贷款期限自2016年11月7日起至2046年11月7日止；3、本合同的贷款利率4.9%，采用浮动利率的方式计收利息，贷款期限内以按月等额本息还款法偿还贷款本息；逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；4、合同约定如被告未按期偿还任意一笔贷款本息时，原告有权宣布已发放贷款提前到期并收回已发放的贷款本息及相关费用，并按中国人民银行规定和本合同约定计收罚息，并要求保证人承担保证责任；5、被告林馨自愿提供其所有的坐落于合肥市双凤工业区蒙城北路与金杭路交口半岛1号高迪岛4幢601室的房屋向原告提供抵押担保，担保范围包括合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现相应债权担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用；6、双方还约定了在履行合同过程中产生争议协商不能解决时，由原告所在地人民法院诉讼管辖。被告安徽西湖新城置业有限公司作为保证人，为林馨与原告签订《中信银行个人借款合同》项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、为实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用自愿承担连带清偿责任。前述合同签订后，原告按照合同约定向被告林馨支付了410000元的贷款，原、被告均在个人借款凭证上签章确认。被告却未按合同约定履行还款义务，经原告反复催促后仍未履行。原告认为，借款合同、保证合同合法有效，双方应严格遵守。被告拒不还款、拒不履行合同义务，显属违约，原告为维护自身的合法权益，特诉诸法院，望判如所请。被告林馨承认原告中信银行股份有限公司合肥分行在本案中所主张的事实。被告西湖新城置业有限公司辩称：1、被告林馨至今未向其缴纳办理房屋产权登记所需的税费，双方不存在委托办证关系；2、案涉房屋国有土地使用权前期因公司涉及其他诉讼被他人申请保全，2018年9月25日因该国有土地使用权与保全申请人诉讼的案件无关，人民法院依法解除了对该国有土地使用权的保全措施，2018年9月30日，该诉讼原告被人民法院依法驳回起诉，因此未能办理房屋产权登记及抵押权登记并非其原因所致；3、被告林馨与其签订的《商品房买卖合同》上约定的房屋交付期限及办理产权登记时间节点尚未达到，其不需要承担责任。本院经审理认定事实如下：2016年11月7日，被告林馨向原告中信银行股份有限公司合肥分行申请个人购房借款用于购买由被告安徽西湖新城置业有限公司开发的位于合肥市双凤工业区蒙城北路与金杭路交口半岛1号高迪岛4幢601室房屋，为此三方签订《中信银行个人购房借款合同》。合同约定原告向被告林馨发放个人购房借款410000元，贷款期限360个月，贷款利率以贷款实际提款日当日中国人民银行发布的同期同档次金融机构人民币贷款基准利率确定，当期执行利率为4.9%，贷款利率为浮动利率，利率调整日为自首次利率调整日（次年1月1日）起每月的对应日，逾期贷款罚息为合同利率的150%，还款方式按月等额本息，还款日每月10日，对不能按时支付的利息（包括罚息），按逾期贷款罚息利率计收复利。如借款人违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息及相关费用的，贷款人有权，宣布合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息，承担贷款人因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等）。同时，被告林馨以其所购位于合肥市双凤工业区蒙城北路与金杭路交口半岛1号高迪岛4幢601室房屋为上述债权提供抵押担保，但未办理抵押登记。被告安徽西湖新城置业有限公司对自借款合同生效之日起至借款人就借款合同项下所购房屋取得所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日止借款人所有应付款项承担连带保证责任。保证期间为担保阶段内借款人每期应付款逾期之日起至担保阶段届满后两年。如贷款人宣布本合同项下个人房产按揭贷款提前到期的，保证期间为借款人宣布的该债务履行期届满之日起两年。保证人有义务积极办理借款合同项下贷款所购房屋的房屋所有权证。如借款人或保证人不履行借款合同或怠于履行借款合同或发生其他可能影响归还贷款人贷款的行为，贷款人可以要求保证人履行保证责任。2016年11月7日，原告中信银行股份有限公司合肥分行依约向被告林馨发放贷款410000元。截止至2018年6月25日，被告林馨已经连续多次未能在约定还款日足额归还贷款本息，欠贷款本（罚）息合计409575.99元，截止到起诉之日（2018年7月31日）尚有一期贷款本息未偿还。被告安徽西湖新城置业有限公司于2018年2月28日向被告林馨交付位于合肥市双凤工业区蒙城北路与金杭路交口半岛1号高迪岛4幢601室房屋。两被告于2015年11月10日签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人如以按揭方式支付房款，则必须由出卖人代为买受人办理房地产权证，且在交房时必须向出卖人提供相关的办证资料，否则出卖人有权拒绝交房。原告中信银行股份有限公司合肥分行为追索该笔债务，于2018年6月29日与安徽年代律师事务所签订《委托代理合同》，并支付代理费26574元。上述事实，除有原告及被告的当庭陈述和认可外，还有原告提交的《商品房买卖合同》，《中信银行个人购房借款合同》、个人借款凭证（借据），还款查询，《委托代理合同》、律师费转账凭证及发票，以及被告安徽西湖新城置业有限公司提交的财务系统截图，房屋交付材料等证据佐证，本院对其证明力应予确认。本院认为，原告中信银行股份有限公司合肥分行与被告林馨、安徽西湖新城置业有限公司签订的《中信银行个人购房借款合同》，以及被告林馨与被告安徽西湖新城置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，均体现着各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，所以原、被告各方均应按照两份合同的约定全面履行自己的义务。在合同履行中，原告已于2016年11月7日依约向被告林馨发放贷款410000元，履行了自己的合同义务。但被告林馨在2018年2月28日被告安徽西湖新城置业有限公司向其交付房屋后，至今未缴纳办理案涉房屋产权及抵押权登记的税费，怠于配合被告安徽西湖新城置业有限公司履行代为办理房屋产权及抵押权登记义务，并连续多次未能在约定还款日足额归还贷款本息，截止至原告起诉之日尚有一期贷款未能按期足额偿还，同时被告安徽西湖新城置业有限公司辩称的因案涉房屋土地使用权被查封，导致案涉房屋在2018年2月28日交房后至2018年9月25日期间，不具备办理房屋产权登记及抵押登记条件，亦不属于法定或约定的免责事由，两被告均已构成违约。故原告要求被告林馨立即清偿贷款本金402253.82元及利息7218.36元、罚息103.81元的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。本案原告中信银行股份有限公司合肥分行与安徽年代律师事务所签订《委托代理合同》，授权该所律师代理其与被告林馨、安徽西湖新城置业有限公司之间的金融借款合同纠纷，为此支付26574元律师代理费，根据《中信银行个人购房借款合同》约定，应当由被告林馨承担，故本院对原告要求被告林馨给付为实现债权支付的26574元律师代理费的诉请予以支持。对于原告中信银行股份有限公司合肥分行要求被告林馨以其提供的位于合肥市双凤工业区蒙城北路与金杭路交口半岛1号高迪岛4幢601室房屋承担抵押担保责任，在被告林馨不履行还款义务时，对该房产拍卖、变卖后所得价款享有优先清偿权享有优先受偿权的诉讼请求。本院认为，虽双方当事人在《中信银行个人购房借款合同》中对该房屋设立抵押事项进行了约定，但该抵押物属不动产，以不动产抵押的，依法应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案因双方当事人未能及时办理抵押登记，故抵押权不成立，原告主张对案涉房产行使抵押权的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。被告安徽西湖新城置业有限公司签自愿为被告林馨的上述债务向原告提供阶段性连带责任保证担保，且在保证期限内，原告要求其对被告林馨的上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定和法律的规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百八十二条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条第（二）项、第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告林馨于本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司合肥分行借款本金402253.82元、利息7218.36元、罚息103.81元（暂计算至2018年6月25日，之后利息以本金402253.82元为基数，自2018年6月26日起至实际给付之日止，按合同约定的利息、罚息利率计算）；二、被告林馨于本判决生效之日起十日内支付原告中信银行股份有限公司合肥分行律师代理费26574元；三、被告安徽西湖新城置业有限公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任；四、被告安徽西湖新城置业有限公司承担连带保证责任后，有权向被告林馨追偿；五、驳回原告中信银行股份有限公司合肥分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7842元，减半收取计3921元；保全费3020元，合计6941元，由被告林馨、安徽西湖新城置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  陈永骜二〇一八年十二月二十八日书记员  王丽莉附：本案适用的法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；……第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十六条保证的方式有：……（二）连带责任保证。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。