广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初3791号
原告：中山市岭南物业管理有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：陆小勇，系该公司经理。
委托代理人：缪观荣。
委托代理人：林倩雅，系广东正鸿律师事务所律师。
被告：马方玲，女，汉族，身份证住址广西平南县大安，现住广东省中山市，公民身份号码×××1426。
原告中山市岭南物业管理有限公司（以下简称岭南公司）诉被告马方玲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法由审判员王珊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告岭南公司的委托代理人林倩雅，被告马方玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告岭南公司诉称：原告是被告的物业管理公司。从2012年5月至2015年5月，被告共拖欠原告物业管理费2451元、公共梯灯费105元，以及滞纳金1290.61元，合计3846.61元。原告多次追讨未果，特具状至法院，请求判令：1.被告向原告支付2012年5月1日至2015年11月26日期间的物业管理费2451元；2.被告向原告支付2012年5月1日至2015年11月26日期间的公共梯灯费105元；3.被告向原告支付滞纳金（暂计自2012年5月1日至2015年11月26日为1290.61元，计付至还清欠费之日止）；4.被告连带承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更第一、二、三项诉讼请求为：1.被告以每月68元的标准向原告支付2012年5月1日至2016年2月25日期间的物业管理费3134.67元；2.被告以每年30元的标准向原告支付2012年5月1日至2016年2月25日期间的公共梯灯费120元；3.被告向原告支付滞纳金（暂计自2012年5月1日至2016年2月25日为5722.75元，计付至清偿之日止）。
原告岭南公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交有如下证据：1.中山市物价局物业服务收费的复函；2.广东省经营服务性收费许可证（副本）；3.岭南物业管理有限公司验房收楼交接书；4.业主入住资料登记表；5.业主（住户）消防安全责任书；6.物业管理服务合同；7.锦盛新城小区业主（临时）公约；8.收据。
被告马方玲辩称：确认每月物业管理费金额为68元，双方并未约定每年梯灯费金额，业主按照实际使用的电费进行分摊，每年十几块到三十几块不等，已不记得拖欠费用的起始时间。但被告不同意缴纳物业管理费及滞纳金，理由是：1.被告在涉案房屋发生漏水情况之前一直按时交纳物业管理费，自2009年涉案房屋发生楼顶漏水和墙壁开裂后，被告几年内多次向原告反应仍未前来处理，被告才拒绝缴纳物业管理费。虽然原告于2013年上门修理过，但未能解决渗水问题，损害事实至今存在。2.因为小区的安保服务有瑕疵，未安排保安24小时巡逻，致使被告电动车及充电器失窃，原告没有给予任何补偿及回应。3.原告将小区内的乒乓球室关闭，乒乓球室属于公共区域，原告无权占用。4.原告未经业主许可占用小区公共区域投放广告，且收入未归业主。5.卫生服务差，楼梯的地板每周才清洁一次。综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告马方玲为支持其辩称提交有如下证据：照片3组。
经审理查明：2006年8月3日，岭南公司与马方玲签订了物业管理服务合同，约定马方玲将位于中山市南朗镇锦盛大道3号盈居楼2栋6楼607号的物业委托给岭南公司实行统一物业管理，管理项目包括房屋及维修管理、设备管理、市政公用设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安保卫管理以及其他专业管理，其中房屋及维修管理的标准为房屋零修及时率达98%以上、零修合格率达100%，治安保卫管理的标准为实行24小时巡逻保安制度；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.6元收取，业主应于每月5日前将相关费项存入指定的银行，缴纳相关物业管理服务费等，不按规定缴纳，处以每日3‰滞纳金。同日，岭南公司与马方玲签订了锦盛新城小区业主（临时）公约（以下简称临时公约），约定主业对管理公司提供的服务有意见，应当向管理公司反映和通过其他正常渠道提出，在服务合同终止之前，不得拒绝缴交物业服务费；业主从入住之日起开始缴交物业管理费，管理费每平方米0.6元，未按时缴交的，处每日1‰滞纳金。马方玲因居住的物业楼顶渗水问题及电动车和充电器失窃问题一直未有效解决，故于2012年5月起停止缴纳物业管理费、公共梯灯费。据此，岭南公司诉至本院，提出前述诉讼请求。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务合同、临时公约是马方玲与岭南公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点主要有：一、马方玲应否向岭南公司支付拖欠的物业管理费、公共梯灯费；二、马方玲应否缴纳滞纳金及缴纳的标准。
关于焦点一。物业管理公司提供的是一种概括性服务，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵的情况下，业主才可以行使履行抗辩权，拒缴物业费。何谓重大瑕疵？应根据物业服务企业提供的服务项目、价格和质量来综合确定，坚持质价相符的原则。本案中，马方玲提出的楼顶渗水问题，岭南公司曾对渗水楼顶进行补漏，且楼顶渗水问题系开发商的责任；马方玲未提供证据予以证明岭南公司未尽安保义务并且需因此承担责任；卫生环境及占有公共区域等问题，相对于每月每平方米0.6元的物业管理费收费标准而言，岭南公司提供的物业服务不构成重大瑕疵。故，岭南公司服务中存在的瑕疵问题不足以构成马方玲不缴纳物业管理费的正当理由。马方玲应向岭南公司支付2012年5月起至2016年2月期间的物业管理费3128元（68元／月×46个月）。关于公共梯灯费，岭南公司未提供证据证明收费依据及收费标准，但马方玲自认曾缴纳过相关费用（十多块到三十多块不等），故本院酌情按每年20元的标准计算。马方玲应向岭南公司支付2012年2月起至2016年2月期间的公共梯灯费76元（20／年÷12个月×46个月）。
关于焦点二。马方玲不按时支付物业服务费，其行为已经构成违约，应按合同约定向岭南公司支付滞纳金。因岭南公司主张之滞纳金实际为逾期付款利息损失，无论是物业管理服务合同约定的日3‰计算标准还是临时公约约定的日1‰计算标准，均明显过高，本院将涉案滞纳金的计算标准依法调整为以每月实欠物业管理费为基数，从每月物业管理费应付之日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款罚息利率的标准计算。
综上，对于岭南公司诉求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告马方玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市岭南物业管理有限公司支付从2012年5月起至2016年2月止的物业服务费3128元及滞纳金（滞纳金从2012年5月5日起至实际清偿物业管理费之日止，以每月实欠物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款罚息利率的标准计算）；
二、被告马方玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市岭南物业管理有限公司支付从2012年5月起至2016年2月止的公共梯灯费76元；
三、驳回原告中山市岭南物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（该款原告已预付），由原告中山市岭南物业管理有限公司负担5元，由被告马方玲负担20元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 王 珊
二〇一六年六月十五日
书记员 詹绮婷
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