湖北省老河口市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0682民初498号
原告（反诉被告）：温海军，男，汉族，1975年8月2日生。
委托诉讼代理人：徐勇，系老河口市李楼法律服务所法律工作者，委托权限：特别授权代理。
被告（反诉原告）：艾长青，男，汉族，1971年2月6日生。
委托诉讼代理人：王冰，系老河口市赞阳法律服务所法律工作者，委托权限：特别授权代理。
原告温海军与被告艾长青因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温海军及其委托诉讼代理人徐勇和被告艾长青的委托诉讼代理人王冰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告温海军向本院提出诉讼请求：1、依法确定原、被告双方所签订的合同无效，判令被告艾长青退还所收租赁费180000元；2、本案诉讼费由被告艾长青承担。事实和理由：2015年6月16日原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，原告准备租赁被告位于老河口市仙人渡镇祥瑞住宅楼一楼三间门面和二楼全部，共计约1200平方米房屋，用于经营超市。该住宅楼当时正在主体建设中，未完全竣工，原告也于2015年9月起对租赁的房屋在边建设边进行了部分装修。合同中原、被告约定以超市开业日期为租赁起始日，合同签订后，原告并于2015年6月15日和6月27日分三次通过手机银行给被告转账计130000元，被告于6月27日出具130000元收条一张，后原告于7月6日又通过手机银行给被告转账50000元。2016年2月17日原、被告双方签订了一份《补充协议》，其主要内容是对2015年6月16日双方所签订的《房屋租赁合同》终止租赁，被告并向原告口头承诺退还所收180000元租金，装修所花费用待房屋出租后以新的租赁户协商议价后退还。后原告向被告索要退还租金，被告以种种理由拒付。综上，原、被告签订的合同明确约定以超市开业日为实际租赁起日，在超市未开业前，双方又签订补充协议终止租赁关系，双方所签订的合同并未实质履行，被告依法应予退还所收租金，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告艾长青辩，一、被告不应退还所收取的房屋租赁费180000元。1、根据2015年6月16日双方签订的《房屋租赁合同》和2016年2月17日签订的《补充协议》来看，这两份协议合法合理，依法成立并产生法律效力，且已实际履行，该房屋2015年6月份交付使用，租赁期限为十年，年租金为350000元，原告已陆续支付了部分房屋租赁费180000元，所以，原告不应当退还租金。2、按照补充协议约定，租赁期间从2015年6月16日开始计算，因原告的原因其无力再对承租的房屋进行经营，自愿单方终止租赁合同，事实上原告租赁房屋的期现为8个月，房屋租赁金应为350000元/年÷12月/年×8月=233333元。所以原告尚欠被告房屋租金233333元－180000元=53333元，被告依法提起反诉，要求原告支付所欠房屋租赁费53333元。二、按答辩人的要求改造所租房屋的门窗，楼梯改造、改建电梯井等约花费120000元，被告将保留该项权利，另行主张赔偿损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的证据二（补充协议），被告质证称属对原租赁合同的改变，从10年租期变为2015年6月16日至2016年2月17日，租期为8个月，本院认为，原、被告所签订的（补充协议）是对原租赁合同的变更，系双方当事人真实意思的表示，对于该份证据本院予以采信。2、被告提交的证据二（房屋照片）原告质证意见为，只能证明房屋的现状和曾经的状况，本院认为，被告提交的证据二（房屋照片）符合客观事实，本院予以采信。3、被告艾长青提交的证据三（拍卖成交确认书、老河口市国有资产监督管理局文件、老河口市循环经济产业园管委会文件、龚文武出具的证明），原告质证称对证据真实性无异议，房屋权属以登记为准，本院认为，被告艾长青提交的证据三系拍卖成交确认书、老河口市国有资产监督管理局文件、老河口市循环经济产业园管委会文件、龚文武出具的证明，该证据符合证据的客观性、合法性、关联性特征，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月16日原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，原告温海军准备租赁被告艾长青位于老河口市仙人渡镇祥瑞住宅楼一楼三间门面和二楼全部，共计约1200平方米房屋，用于经营超市。租赁期限从2015年10月1日起至2025年10月1日止，共计10年，每年租金350000元，以后每年10月1日前付清下年承租费用，（以开业日为租赁起始日）。合同中原、被告约定以超市开业日期为租赁起始日，合同签订后，原告并于2015年6月15日和6月27日分三次通过手机银行给被告转账计130000元，被告于6月27日出具130000元收条一张，后原告于7月6日又通过手机银行给被告转账50000元。2016年2月17日原、被告双方签订了一份《补充协议》，协议约定，一、乙方（原告温海军）于2015年6月16日起开始租赁甲方（被告艾长青）房屋并签订了租赁协议进行经营，现因乙方原因，乙方无力再对原承租的甲方房屋在继续进行租赁经营，自愿从本补充协议签订之日起终止租赁。二、乙方自补充协议签订之日起即将原承租的甲方房屋保持现状完好交给甲方，乙方不得进行任何干涉，遗留问题双方另行协商解决，后原告要求被告退还租金无果，故原告诉至本院。1、依法确定原、被告双方所签订的合同无效，判令被告艾长青退还所收租赁费180000元；2、本案诉讼费由被告艾长青承担。
另查明，老河口市公安局所属的仙人渡镇交警三中队，所用土地属划拨用地，该地块位于老河口市仙人渡镇汉十路80号。2012年12月经市政府审批拟公开处置，老河口市国土资源局调查研究后作出河国资函（2013）22号文件，同意将属老河口市公安局所属的位于老河口市仙人渡镇汉十路80号土地公开处置。2013年3月26日襄阳市中通拍卖有限责任公司公开拍卖涉案土地，拍卖成交确认书载明：老河口市公安局交警三中队位于老河口市仙人渡镇汉十路80号的办公楼一栋，建筑面积约1924.17平方米，门卫房一间，建筑面积约14.44平方米，车库4间，建筑面积约132.46平方米，土地面积约2448.93平方米，所用土地属划拨用地，整体现状拍卖。案外人龚文武以255万元的价格买受成交。2016年4月11日龚文武出具证明，其与被告（反诉原告）艾长青合伙进行对仙人渡镇瑞祥苑（原交警三中队）项目改造建设，其认可被告（反诉原告）艾长青对该房屋出售出租事宜中的处分行为。该住宅楼在原来基础上进行返建，于2015年底竣工。原告温海军也于2015年9月起对租赁的房屋进行了部分装修。案外人龚文武及本案被告艾长青在一审法庭辩论终结前没有取得建设工程规划许可证，也为向本院提交房屋产权证书。本案在审理中，被告艾长青依法提起反诉，原、被告2015年6月16日签订的《房屋租赁合同》和2016年2月17日签订的《补充协议》合法合理，该合同有效，按照补充协议约定，租赁期间从2015年6月16日开始计算，因原告的原因其无力再对承租的房屋进行经营，自愿单方终止租赁合同，事实上原告租赁房屋的期现为8个月，房屋租赁金应为350000元/年÷12月/年×8月=233333元。所以原告尚欠被告房屋租金233333元－180000元=53333元，要求原告支付所欠房屋租赁费53333元。经本院调解，双方各持己见，无法达成一致意见。
本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中虽然案外人龚文武通过拍卖以255万元的价格买受原交警三中队的房屋及土地，被告（反诉原告）艾长青与案外人龚文武合伙进行对仙人渡镇瑞祥苑（原交警三中队）项目改造建设，但是被告（反诉原告）艾长青与案外人龚文武在一审法庭辩论终结前没有取得对该房屋建设工程规划许可证，故被告作为甲方与原告所签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》无效，该合同及协议自始没有法律约束力。原告要求依法确定原、被告双方所签订《房屋租赁合同》和《补充协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告艾长青退还所收租赁费180000元的主张，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告从2015年10月1日（以开业日为租赁起始日）起至2016年2月17日终止租赁合同，原告事实上占用被告房屋140天，参照原、被告所签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》规定的租金价格计算，原告应支付给被告房屋占用费134246.58元（350000元/年÷365天/年×140天）。原告已支付给被告房屋租赁费180000元，与其应承担的房屋占用费134246.58元相互冲抵后，被告应退还原告房屋租赁费45753.42元。对于原告支出的装修费用，因原告未提出主张，本院不予处理，权利人可另案主张，原告所诉其他请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告艾长青提出的要求原告支付从2015年6月16日起至2016年2月17日止所欠房屋租赁费53333元的反诉请求，所计算的开始日期与《房屋租赁合同》约定的租赁期限起始时间不相符，本院不予支持。被告称改造所租房屋的门窗，楼梯改造、改建电梯井等约花费120000元，因被告自称保留该项权利，另行主张赔偿损失，系当事人自愿对自己民事权利的处分，故本案不予处理。经合议庭评议。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条、第九十二条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原、被告于2015年6月16日所签订的《房屋租赁合同》和于2016年2月17日所签订的《补充协议》无效。
二、被告艾长青于判决生效之日起十日内返还原告温海军房屋租赁费45753.42元。
三、驳回原告温海军的其他诉讼请求。
四、驳回被告艾长青的反诉请求。
被告若未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3900元，反诉费567元，合计4467元，原告承担2975元，被告承担1492元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币3900元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院。开户银行：中国农业银行襄阳万山支行。户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17-451701040003656。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 冯选荣
人民陪审员 倪 玲
人民陪审员 汪 辉
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 邢泽亚