山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民终308号上诉人（原审原告）：刘英雪，女，1969年10月8日出生，汉族，户籍地荣成市，现住荣成市青阳东区。上诉人（原审原告）：姜泽仁，男，1966年5月26日出生，汉族，户籍地荣成市，现住荣成市青阳东区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：梁清华，山东健华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁希民，男，1970年1月20日出生，汉族，住荣成市青阳东区。委托诉讼代理人：曲成忠，山东中立达（荣成）律师事务所律师。原审第三人：孔凡斌，男，1959年10月5日出生，汉族，户籍地荣成市青阳东区，现住威海市。上诉人刘英雪、姜泽仁因与被上诉人梁希民、原审第三人孔凡斌排除妨害纠纷一案，不服荣成市人民法院（2017）鲁1082民初5817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘英雪、姜泽仁上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，支持刘英雪、姜泽仁一审的诉讼请求。事实和理由：1.梁希民虽与孔凡斌互换了案涉储藏室，但只是使用权的互换，未依据法律规定办理变更登记手续，不发生所有权变更的法律效力，孔凡斌与刘英雪、姜泽仁签订了《不动产产权转让合同》，将房屋随同案涉储藏室出售给刘英雪、姜泽仁，并办理了不动产登记手续，现刘英雪、姜泽仁是案涉储藏室的所有权人，其与孔凡斌均是出于真实意思表示买卖房屋，合同中关于储藏室面积的记载系根据不动产权证的登记情况，不因当事人的意思表示而随意变更；2.根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，地下室属于公用建筑面积，不能独立办理权属证书，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此案涉储藏室不能单独转让给梁希民；3.刘英雪、姜泽仁在查看储藏室时并不知晓储藏室互换的事实，一审法院亦认定孔凡斌没有将该事实告知刘英雪、姜泽仁，刘英雪、姜泽仁当然认为查看的即是不动产权证上登记的案涉储藏室，一审法院认定查看的即是所购买的，违背相关法律规定；4.经刘英雪、姜泽仁到房管部门落实，案涉储藏室可以独立办理产权证书，梁希民主张不能进行不动产权的变更登记是虚假的。梁希民辩称，1.在实行不动产登记改革前，梁希民的房屋及储藏室登记在一个产权证书上，不存在梁希民的主张为虚假之事；2.一审查明的事实清楚，请求驳回刘英雪、姜泽仁的上诉，维持原判。孔凡斌述称，同意一审判决。刘英雪、姜泽仁向一审法院起诉请求：梁希民返还荣成市青阳东区91号楼34号储藏室（面积28.31㎡）。一审法院认定事实：刘英雪、姜泽仁系夫妻关系。孔凡斌原有荣成市青阳东区91号102室房屋一处（以下简称102室），附属储藏室一处(以下简称案涉储藏室)。案涉储藏室位于地下一层入口左侧，过道北边，东数第二个，建筑面积28.31㎡，专有建筑面积24.96㎡。梁希民有荣成市青阳东区91号301室一处，该房屋原有附属储藏室两个，其一位于地下一层入口左侧，过道南边，东数第二个，建筑面积为14.25㎡(以下简称梁希民原储藏室)；另一个位于孔凡斌原有储藏室东侧。2013年，梁希民与孔凡斌协商，双方同意将孔凡斌案涉储藏室与梁希民原储藏室进行互换，梁希民将案涉储藏室与其另一个储藏室打通，并在另一个储藏室东侧开门，对两个储藏室进行了装修，作为销售海参的门市。2017年，刘英雪、姜泽仁得知孔凡斌拟出卖102室，由孔凡斌胞弟孔某带领刘英雪查看102室及梁希民原储藏室，并通过孔某对房屋及梁希民原储藏室的价格进行了约定。但孔某没有将梁希民与孔凡斌交换储藏室一事告知刘英雪、姜泽仁。在此之前，案外人张建军、张丰成为购买孔凡斌的102室房屋也到现场查看过，查看的均是梁希民原储藏室。2017年7月18日，刘英雪、姜泽仁与孔凡斌在不动产登记机构签订了《不动产产权转让合同》，合同中对地下室面积约定为28.31㎡。孔凡斌同时配合刘英雪、姜泽仁办理了房屋所有权变更登记，在刘英雪、姜泽仁取得的不动产权属证书上，记载的储藏室仍为案涉储藏室，标号为34号，建筑面积28.31㎡，专有建筑面积24.96㎡。刘英雪、姜泽仁发现孔凡斌出卖的储藏室与房屋所有权证书载明的储藏室不符，在向梁希民追索遭拒后，遂成讼。刘英雪、姜泽仁主张，其接收房屋后，发现案涉储藏室由梁希民占用，经刘英雪、姜泽仁多次索要，梁希民拒不返还。梁希民主张，刘英雪、姜泽仁所述不是事实，梁希民与孔凡斌于2013年协商将储藏室进行互换，该行为是双方的真实意思表示，从法律上应当得到保护；梁希民与孔凡斌多次找房管部门要求变更产权证上的储藏室，但因该小区的储藏室均没有独立的产权证，不可能进行不动产的变更登记；刘英雪、姜泽仁在买卖房屋或过户时，应当查验房权证，且也不可能不在购买前查验房权证，请求驳回刘英雪、姜泽仁的诉讼请求。孔凡斌述称，孔凡斌与梁希民交换储藏室属实，在刘英雪、姜泽仁购房时，孔凡斌亦将互换储藏室之事告诉了刘英雪、姜泽仁。一审法院认为，本案争议焦点是：刘英雪、姜泽仁能否依据不动产权属证书的记载要求梁希民返还案涉储藏室。在刘英雪、姜泽仁与孔凡斌签订《不动产产权转让合同》之前，梁希民与孔凡斌已经互换了储藏室，且梁希民也已经占有和使用了案涉储藏室，只不过双方没有依法办理案涉储藏室的变更登记而已。现已查明，孔某带领刘英雪、姜泽仁查看的是梁希民原储藏室，现有证据也不能证明孔凡斌将其与梁希民互换储藏室的事实告知刘英雪、姜泽仁，故刘英雪、姜泽仁与孔凡斌协商购买的储藏室就是梁希民的原储藏室，而并非案涉储藏室。从孔凡斌与刘英雪、姜泽仁签订的《不动产产权转让合同》记载的储藏室的面积看，该合同记载的储藏室确系案涉储藏室，但该记载并非当事人的真实意思表示，刘英雪、姜泽仁也只是事后发现其购买的储藏室与不动产权属证书登记不符才向梁希民提出返还请求，故刘英雪、姜泽仁以《不动产产权转让合同》的记载主张案涉储藏室系刘英雪、姜泽仁所有，不予采信。综上，刘英雪、姜泽仁的储藏室实系梁希民原储藏室，刘英雪、姜泽仁要求梁希民返还案涉储藏室，缺乏事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十九条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第二条之规定，于2017年12月22日判决：驳回刘英雪、姜泽仁的诉讼请求。案件受理费50元，由刘英雪、姜泽仁负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。刘英雪、姜泽仁提供刘英雪与孔凡（繁）柏于2017年9月13日－10月7日的微信聊天记录（复印件），拟证实孔某受孔凡斌委托出售案涉房屋，承认刘英雪当时买卖的确系案涉储藏室，且孔凡斌将案涉储藏室是借用给梁希民使用，而非一审认定的互换；同时主张在购买房屋前后刘英雪、姜泽仁从未看过储藏室，当时买房时只是指给看有储藏室，但刘英雪、姜泽仁未进去看过，并不知道具体是哪一个。经质证，梁希民认为证据系复印件，对真实性有异议，即使是真实的，但孔某不是本案的直接利害关系人，对事情发生的经过不了解；微信记录显示的时间为2017年9月13日，晚于房屋产权登记变更的时间，在登记变更之前，刘英雪、姜泽仁真实意思购买的是梁希民原储藏室，且孔某在一审作证时亦证明刘英雪、姜泽仁买房时一直看中的亦是梁希民原储藏室。孔凡斌认为从聊天记录的名字看应该是其弟弟孔某的，但是对其他的不清楚；孔某负责帮孔凡斌卖房，当时看房的有三五十人，看的都是其原储藏室，签合同之前，孔某领着刘英雪、姜泽仁去看过该储藏室，梁希民的妻子也曾领着刘英雪、姜泽仁看过。经查，证人孔某在一审出庭作证时证实：在买卖房屋时，孔某知道孔凡斌与梁希民互换储藏室之事，但没有将该事实告知刘英雪、姜泽仁。刘英雪在对该证人证言进行质证时主张，当时，孔某没有告知其互换储藏室之事，就是带领刘英雪查看的是孔凡斌原储藏室。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，在刘英雪、姜泽仁与孔凡斌签订《不动产产权转让合同》之前，梁希民与孔凡斌已经互换了储藏室，梁希民亦实际占有、使用了案涉储藏室，双方虽未能办理案涉储藏室的变更登记手续，但储藏室的互换是双方的真实意思表示，并不违反法律规定，对此本院予以确认。同时，刘英雪、姜泽仁在购买房屋时查看的亦是梁希民原储藏室，并非是案涉储藏室。据此，应认定刘英雪、姜泽仁与孔凡斌协商购买的储藏室就是梁希民原储藏室。至于孔凡斌交付给刘英雪、姜泽仁的储藏室与《不动产产权转让合同》约定及权属证书记载的不符，属刘英雪、姜泽仁与孔凡斌之间的房屋买卖合同纠纷，该法律关系与本案中刘英雪、姜泽仁请求梁希民返还案涉储藏室不属于同一法律关系，刘英雪、姜泽仁应另行主张权利。刘英雪、姜泽仁依据《不动产产权转让合同》及权属证书的记载主张案涉储藏室系其所有的理由不当，本院不予支持。综上所述，刘英雪、姜泽仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘英雪、姜泽仁负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一八年三月二十八日书记员  邓雯涛