湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00435号
上诉人（原审被告，反诉原告）龚庆祥，男，汉族。
委托代理人薛建玲，湖北法正大律师事务律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行和解等特别授权代理。
委托代理人刘延超，湖北法正大律师事务所实习人员。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行和解等特别授权代理。
被上诉人（原审原告，反诉被告）黄婕婷，女，汉族。
委托代理人赵义安，湖北高见律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解等特别授权代理。
上诉人龚庆祥因与被上诉人黄婕婷房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院于2015年3月25日作出的（2014）鄂襄州民三初字第00394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日受理后，依法组成由审判员苏轶担任审判长，审判员陈瑞芳、刘雯莉参加评议的合议庭，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人薛建玲、刘延超，被上诉人黄婕婷及其委托代理人赵义安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告黄婕婷一审诉讼请求：1.解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.龚庆祥退还黄婕婷已经交纳的租金16500元，并向黄婕婷支付违约金16500元；3.龚庆祥赔偿黄婕婷门头装修费5200元，钢琴运输费639元，彩色三折页宣传单400元，车贴、KT板、喷绘648元，共计6923元。
原审被告龚庆祥一审反诉请求：判令黄婕婷向龚庆祥支付合同保证金16000元及合同违约金16500元。
原审判决认定：2014年7月3日，龚庆祥将其从案外人王坤华处租赁的襄州区汉津路世界城二号楼109号中的二楼（一楼被告租赁用于经营商品零售）向王婕婷出租用于经营琴行，当天双方签订一份《商铺租赁合同》，约定租赁期为2年，从2014年7月23日起至2016年7月23日止；房屋租金为每年33000元，合同存续期间下一年租金在原基础上涨10%，房屋租金半年结算一次，第一个半年租金16500元于2014年7月3日前交纳；房屋租赁保证金为16000元，于2014年7月23日前交付10000元，2015年1月1日前交付6000元，该保证金作为原告全面履行合同所涉及义务的保证，在黄婕婷未按合同约定支付租金、物业管理费、水电费以及发生应由黄婕婷向龚庆祥赔偿损失、违约金等情形时，龚庆祥有权从该保证金中扣除相应费用；若一方违约，除合同另有约定外，需向对方支付年租金50%的违约金，给对方造成经济损失的，违约方须赔偿守约方。当天，黄婕婷向龚庆祥交付半年租金16500元，随后安排人员装修和进货。2014年7月18日，龚庆祥突然提出要收取空调使用费，双方发生争议。2014年7月20日晚，黄婕婷、龚庆祥围绕争议的三个问题（空调使用费、封闭一楼厨房、原房主在合同上签字）进行协商，并确定重新拟定合同。2014年7月21日，黄婕婷单方拟定了一份《住房租赁合同》，在原合同基础上进行了修改，并增加了部分内容，主要包括：一、经双方协商，龚庆祥同意黄婕婷隔离厨房油烟，需将二楼和一楼做一定的分隔，费用由黄婕婷承担；二、屋内设备：空调挂机三台，其型号由龚庆祥购买票据为准，黄婕婷从2014年7月23日至9月23日、2015年6月15日至9月15日共计5个月，租赁费用为3000元，合同期满归还；三、落款处要求由本房屋业主签名。原告将拟定的《住房租赁合同》交给龚庆祥，龚庆祥没有签字同意。2014年7月25日，龚庆祥也单方拟定了一份《商铺租赁协议书》，该合同多处留出空白，合同还增加“黄婕婷使用龚庆祥投资所建广告牌需一次性向龚庆祥支付使用费＿＿元整，后期广告牌的修缮、维护等事宜由双方协商解决。”黄婕婷也没有签字同意。2014年7月26日，黄婕婷及其母亲陈俊秋找到龚庆祥质问，主要内容如下：一、黄婕婷质问龚庆祥当初答应除租金外不再收取其他费用，而现在为什么又要收取空调使用费和门头装修费？龚庆祥陈述当初没有考虑到这一点，双方只是一个口头协议；二、黄婕婷质问龚庆祥嗣后双方已经协商好空调使用费五个月支付3000元，为什么现在又不同意了？龚庆祥陈述朋友说不能这么租房子，如果黄婕婷不同意，那么空调就不租了，其他按照原合同履行；三、黄婕婷又质问龚庆祥第一份合同有争议，双方协商重新拟定合同，龚庆祥现在又坚持按照原合同履行是什么意思？龚庆祥陈述黄婕婷拟定的合同龚庆祥不能同意，就只有按原合同执行；四、黄婕婷说原合同没有房主签字，万一把我们赶走怎么办？龚庆祥陈述原房主不同意签字，但口头答应不干涉；五、黄婕婷认为龚庆祥出尔反尔，要求解除房屋租赁合同，并告知龚庆祥自己会采取法律途径解决问题，而龚庆祥却要求按照原合同履行，并要求黄婕婷交付保证金。整个对话过程黄婕婷用手机录音固定证据。2014年7月27日，因黄婕婷对龚庆祥提出合同以外的要求不能达成一致意见，黄婕婷从出租房屋内搬走琴行的物资和设备。当天，龚庆祥在租赁房屋内张贴告示，内容为“承租方黄婕婷您好，鉴于你未按租赁合同约定时间（2014年7月23日前）向出租方龚庆祥支付承租该房屋应付的保证金及相关费用，现宽限你方三日内支付上述费用，若拒绝支付，我方保留追究你方违约责任的权利”。2014年7月28日，黄婕婷也向龚庆祥发出了书面通知，内容为“我和你2014年7月3日签订的房屋租赁合同，在7月20日晚上正式交流以后，我于7月21日打印了新的合同交付给你，却没有被你认可；而你在7月25日也打印了新的合同交付给我，同样没有被我认可。我认为，你已经完全没有了履行合同的诚意。现通知你，我已于7月27日全部搬走了我的商品，仅仅留下了门头装修。限你在三日内，尽快退还我交给你的16500元租赁费。逾期将承担相应的法律责任”。2014年8月18日，黄婕婷向原审法院提起诉讼。2014年9月3日，龚庆祥向原审法院提起反诉。2014年9月左右，龚庆祥将已向黄婕婷出租的房屋以张贴招租广告的形式对外招租。2014年9月15日，原审法院向案外人王坤华进行调查时，王坤华追认了被告的房屋转租行为。
原审法院另查明：黄婕婷与龚庆祥签订《商铺租赁合同》后即安排人员装修和进货，因门头装修花费5200元，钢琴运输花费639元，打印彩色三折页宣传单花费400元，车贴、KT板、喷绘花费648元，共计6923元。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，该合同有效。”据此，龚庆祥将自己没有处分权的房屋向原告黄婕婷出租，双方形成的合同关系属于效力待定合同，权利人王坤华未予追认则该合同就自始无效。虽然龚庆祥辩称转租行为得到权利人王坤华的追认，但从原审法院查明事实来看，权利人王坤华是在黄婕婷向原审法院提起诉讼后才予以追认，早在权利人王坤华追认前，因本案讼争的租赁合同关系未得到权利人追认等因素，黄婕婷已经事实上搬离了讼争的房屋，此后，该房屋的占有使用权已由龚庆祥享有。在权利人王坤华追认之前，黄婕婷已多次要求权利人对转租行为予以追认，但龚庆祥均没有在合理期限内满足黄婕婷的合理要求。龚庆祥迟滞于黄婕婷书面告知不再继续履行合同数月后才得到权利人王坤华的追认，对于双方已经实际解除的租赁合同关系并不产生溯及效力，应视为龚庆祥的转租行为未得到权利人的追认。因此龚庆祥的此节辩称主张，原审法院不予采信。黄婕婷、龚庆祥虽然采取单方拟定合同的形式对原《商铺租赁合同》进行补充完善，但没有达成一致的意思表示，且权利人王坤华也未予以追认，故并没有改变原《商铺租赁合同》无效的本质属性。龚庆祥隐瞒其无处分权的重大事实与黄婕婷签订合同，违反了诚实信用原则，其主观上存有恶意，对合同无效的法律后果应承担主要过错责任；而黄婕婷在与龚庆祥签订合同时，没有尽到必要的注意义务审查龚庆祥向其出租的房屋是否有处分权，也应承担一定的过错责任。关于合同无效的法律后果，因本案所涉房屋租赁合同并没有实际履行，黄婕婷也没有从中受益，龚庆祥收取黄婕婷的16500元房租应当全部予以返还；因黄婕婷、龚庆祥签订的《商铺租赁合同》自始无效，且双方对于合同无效都有过错，故双方各自向对方主张违约金的诉讼请求，均不予支持；至于合同无效给黄婕婷造成的损失（门头装修费5200元，钢琴运输费639元，彩色三折页宣传单400元，车贴、KT板、喷绘648元，合计6923元），因龚庆祥对合同无效的法律后果应承担主要过错责任，故对其损失部分予以支持，酌定为5000元，其余损失由黄婕婷自行负担。黄婕婷要求解除《商铺租赁合同》及原审法院未支持的诉讼请求，与原审法院查明的事实和法律规定相悖，予以驳回；龚庆祥的反诉理由依法也不能成立，也予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄婕婷与被告龚庆祥于2014年7月3日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告龚庆祥于本判决生效后十日内向原告黄婕婷返还租金16500元；三、被告龚庆祥于判决生效后十日内向原告黄婕婷赔偿经济损失5000元；四、驳回原告黄婕婷其他诉讼请求；五、驳回被告龚庆祥的反诉请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，反诉案件受理费620元，减半收取310元，合计710元，由原告黄婕婷负担200元，被告龚庆祥负担510元。
上诉人龚庆祥不服原审上述判决，向本院提出上诉称：1.原审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人2013年7月10日签订房屋租赁合同，2013年11月5日由房主王坤华出具允许转租的书面协议，该协议的真实性经王坤华认可。原审法院认定王坤华与上诉人有利害关系、认为被上诉人提供的证据证明力大于王坤华本人认可的事实、不采信王坤华出具的允许转租的协议书是错误的。2.原审法院适用法律错误。本案双方当事人签订的房屋租赁合同符合法律规定，合同成立并生效，被上诉人存在合同中约定的违约情形，应当承担违约责任。且被上诉人原审诉讼请求是解除合同，原审法院判决认定合同无效超越当事人的诉求。3.原审法院程序违法。本案适用简称程序开庭审理，审限却长达八个月。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决，改判双方签定的房屋租赁合同有效、被上诉人向上诉人承担合同违约金16500元，并由被上诉人承担诉讼费用。二审中，上诉人龚庆祥对其上诉请求明确为：撤销原审判决，改判双方诉争的合同有效，上诉人应当返还被上诉人的租金与被上诉人应当支付的违约金相互抵销，上诉人不承担被上诉人因租赁房屋产生的门头装修等损失5000元。
被上诉人辩称：龚庆祥在转租房屋时未经过原房主的允许，龚庆祥提供的原房主允许转租的证据真实性存疑，双方签订的租赁合同无效。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，故请求二审法院驳回上诉人的上诉。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，二审中，将争议焦点归纳为：一、上诉人龚庆祥与被上诉人黄婕婷签订的《商铺租赁合同》效力问题。本院认为：本案诉争的房屋虽系案外人王坤华所有，但王坤华于2013年7月将诉争房屋出租给上诉人龚庆祥后，上诉人龚庆祥在租赁期内进行了转租，也即2014年7月3日与被上诉人黄婕婷签订了本案《商铺租赁合同》。上诉人龚庆祥与被上诉人黄婕婷签订转租合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，该转租合同应为有效合同。权利人王坤华是否同意转租、是否于事后追认，仅对王坤华与龚庆祥之间的租赁合同履行产生法律后果，并不影响本案转租合同的效力。据此，原审法院认为上诉人龚庆祥与被上诉人黄婕婷签订的《商铺租赁合同》无效错误，应予纠正。
二、关于本案双方当事人的责任承担认定。本院认为，既然上诉人龚庆祥与被上诉人黄婕婷签订的《商铺租赁合同》有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。合同签订的当天（2014年7月3日），被上诉人黄婕婷依照合同约定交纳了半年租金，随后安排人员进行装修和进货，此时虽未到合同约定的租赁期（2014年7月23日），但被上诉人黄婕婷已经在以自己的行为积极履行合同。2014年7月18日，因上诉人龚庆祥提出合同以外的条件即加收空调使用费，双方就空调使用费、封闭一楼厨房、原房主是否在合同上签字同意转租等问题发生争议并进行了磋商，且未达成一致意见，双方重新拟定的新合同均未被对方同意。2014年7月27日，被上诉人黄婕婷因与上诉人龚庆祥不能就合同以外的条件达成一致，从租赁房屋内搬走物资和设备。从上述过程可以看出，由于上诉人龚庆祥在双方租赁合同签订后，提出合同以外的条件，违背了诚实信用的原则；被上诉人黄婕婷要求原房主同意并签字，系其因对保证双方租赁合同顺利履行及交易安全产生的合理担忧而提出的正当要求，但上诉人龚庆祥未能在双方磋商过程中取得原房主签字同意。此时，由于上诉人龚庆祥提出合同以外的条件、不能取得原房主签字同意，造成被上诉人黄婕婷无法继续履行合同，上诉人龚庆祥已构成合同违约。被上诉人黄婕婷于2014年7月28日向上诉人龚庆祥发出书面解除合同的通知，上诉人龚庆祥并未书面提出不同意解除合同，且其之后即将房屋对外出租，也表明其认可双方合同已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，应认定本案双方当事人签订的《商铺租赁合同》于2014年7月28日解除。因双方租赁合同已于2014年7月28日解除，被上诉人黄婕婷实际租赁房屋的时间仅6天，且并未从房屋租赁中受益，故上诉人龚庆祥应退还已收取的16500元租金。上诉人龚庆祥要求被上诉人黄婕婷承担违约金16500元，抵销其应退还的租金。对此，本院认为，导致合同不能继续履行是上诉人龚庆祥提出合同外的条件，并在当时未取得原房主同意转租造成，被上诉人黄婕婷并无违约行为，故其要求被上诉人黄婕承担违约金16500元无事实和法律依据，本院对该上诉请求不予支持。上诉人龚庆祥上诉提出其不应赔偿被上诉人黄婕婷门头装修等损失6923元，由于上诉人龚庆祥违约导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应由上诉人龚庆祥承担赔偿责任；但由于被上诉人黄婕婷在与上诉人龚庆祥签订合同时未尽到必要的注意和审查义务，对原房主未签字同意的后果也应承担一定责任，故原审法院酌定由上诉人龚庆祥赔偿被上诉人黄婕婷损失5000元并无不当，对其该上诉请求本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销襄阳市襄州区人民法院（2014）鄂襄州民三初字第00394号民事判决第一项，即确认原告黄婕婷与被告龚庆祥于2014年7月3日签订的《商铺租赁合同》无效。第四项，即驳回原告黄婕婷其他诉讼请求；
二、维持襄阳市襄州区人民法院（2014）鄂襄州民三初字第00394号民事判决第二项，即被告龚庆祥于本判决生效后十日内向原告黄婕婷返还租金16500元。第三项，即被告龚庆祥于本判决生效后十日内向原告黄婕婷赔偿经济损失5000元。第五项，即驳回被告龚庆祥的反诉请求；
三、龚庆祥与黄婕婷签订的《商铺租赁合同》于2014年7月28日解除；
四、驳回黄婕婷其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费710元，二审案件受理费445元，合计1155元，由上诉人龚庆祥负担955元，被上诉人黄婕婷负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 苏 轶
审判员 陈瑞芳
审判员 刘雯莉
二〇一五年十月八日
书记员 吴晓丽