陕西省延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0602民初715号原告陕西玉龙房地产开发有限公司（以下简称玉龙公司）。住所地：西安市电子城电子正街法定代表人赵玉科，该公司董事长。委托代理人陈增亮，陕西北望律师事务所律师。被告郑爱荣,女，汉族，延安市宝塔区人，无业，现住宝塔区东苑小区。委托代理人白建东，陕西通济律师事务所律师。原告玉龙公司诉被告郑爱荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告开发建设的延安市宝塔区国家税务局综合楼项目（又名御城国际商业广场项目）位于宝塔区中心街，项目建成后，房屋所有人即业主将该商业项目统一交由原告经营。随后原告安排所属的御城国际商业广场招商中心统一对外招商租赁。2014年11月27日，原告所属招商中心与被告签订了《御城国际商铺租赁合同》，合同约定甲方（本案原告）将御城国际商业广场5层共19个商铺租赁给乙方（本案被告）作为商业经营使用，经营期限从2015年1月1日起至2019年12月31日止。第一年租赁费用按建筑面积650.07平方米，每月每平方米80元计算，且甲方给予乙方免租优惠期为两个月，实际按照十个月支付租金。租赁费支付时间为合同签订之日缴纳3个月租金及保证金；2015年1月1日前交付3个月租金；2015年7月1日前交付4个月租金。第二年起每年递增租金6%，且每年1月1日前交付全年租金。甲方第二年给乙方免租优惠期为一月，实际按照十一个月交付租金，租金总额为606385元。合同签订后，原告将上述商铺交付被告使用，供被告经营人民公社湘菜馆。2015年7月1日起至诉讼时，被告不仅并未向原告足额支付2015年度的剩余4个月的租赁费用208022.4元，同时也未支付2016年度租金606385元。鉴于该商业项目是由原告统一经营，需按时向业主支付经营费用。现因被告未按时支付租赁费用，原告已向商铺业主支付经营费用208022.4元。为了维护自身的合法权益和保护业主的收益权益，原告曾多次向被告催收上述租赁费用，但被告一直推脱拒付，致使原告合法权益受损。原告认为商铺租赁合同签订后，被告应当诚信履行合同义务，按时足额支付租赁费用，但被告却违反约定，拒绝支付租赁费用，其行为明显违约。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院判决：一、被告支付原告2015年度剩余四个月商铺租赁费208022.4元及2016年度商铺租赁费606385元，合计814407.4元；二、被告支付原告2015年7月1日起至实际支付之日止的逾期利息损失；三、本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张成立，向本院提交了以下证据：证据一：营业执照、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。证明原告具备房地产开发资质，本案所涉延安市宝塔区国家税务局综合楼项目（又名御城国际商业广场项目）位于宝塔区中心街，由原告开发建设管理。原告是本案适格的诉讼主体，有权启动诉讼程序；证据二：御城国际管理公约、招商中心设立函及委托招商协议。证明商铺出售后，业主将所涉商铺统一交由原告全权管理经营，原告作为实际管理方为了业主利益，成立招商中心并进行招商经营，因招商经营产生的权利义务均由原告来享有和承担；证据三：御城国际商铺租赁合同及租金支付清单。证明1、原、被双方形成的租赁合同关系客观真实且合法，应当受到法律保护；2、被告应当按照合同约定履行义务，否则应当承担违约责任；3、被告违反合同约定，未及时足额支付租金致使原告的合法财产权益受损，被告应当按约定支付商铺租赁费814407.4元，并承担逾期违约的利息损失。被告辩称，一、原、被告间于2014年11月7日签订了御城国际商铺租赁合同，合同约定由被告承租原告经营管理的19个商铺用于经营湘菜，租赁商铺面积为660.07平方米，租金每平方米每月80元。原告必须保证提供的场地权属清楚、经营场所合法，原告交付被告商铺时保证水电等设施设备安装到位且处于正常使用和安全状态。被告按照约定向原告交纳租金后，但原告向被告交付的场地却存在着权属问题、空调制冷供暖问题、电梯故障问题、装修干扰问题等严重影响到被告的正常营业。2015年7月24日，被告在正常经营期间，延安市公安消防支队宝塔区大队检查消防时发现由于御城国际大厦一级消防未进行验收备案，导致人民公社二次消防手续无法办理，被宝塔区消防大队责令改正、停止营业，并处以5000元罚款。通过被告的努力协调，直到2015年9月23日后，被告才能正常营业。另外，由于御城国际大厦的天然气管道设计为民用标准，在双方签订租赁合同时，原告即已知道被告承租商铺的目的为经营湘菜，但却没有按照合同第六条的规定向被告提供符合商用条件的天燃气管道，致使被告为了正常营业，不得不自己花钱对管道进行改装，花去劳务费和材料费共计66000元。综上，由于原告的违约，给被告造成两个月的停业损失359417.2元（包括租金104011.2元、罚款5000元、物业费19606元、工人工资230800元）及改装天燃气管道所花劳务费和材料费66000元，以上共计425417.2元理应由原告承担；二、原告不具有诉讼主体资格；三、对于利息损失，原、被告间并未作任何约定，不应予以支持。被告为证明其主张成立，向本院提交了以下证据：证据一：御城国际商铺租赁合同及律师函。证明1、原、被告于2014年11月7日签订了御城国际商铺租赁合同，约定由被告承租玉龙公司经营管理的19个商铺用于经营湘菜；2、人民公社在经营中出现了个别业主干扰、电梯运转不正常、空调制冷制暖故障以及装修干扰等问题，存在的这些问题玉龙公司予以认可并愿意与被告协商，这从玉龙公司委托屹立律师事务所出具的律师函中可以看出。由于存在上述问题，可见玉龙公司违反了合同第六条的约定，构成违约。由此导致人民公社顾客流失的营业损失，应当由玉龙公司予以赔偿；证据二：责令改正通知书、消防备案受理凭证、缴款书回单、预收款单、工资表、证言。证明1、由于御城国际大厦一级消防未进行验收备案，致使人民公社的二次消防手续无法办理，2015年7月24日，延安市公安消防支队宝塔区大队在检查消防中发现人民公社无消防手续，责令限期改正，当场将电表查封，导致人民公社停业。宝塔区消防大队于2015年8月11日对人民公社进行罚款5000元。经过协调，直到2015年9月23日后，人民公社才能够正常营业；2、因消防问题导致人民公社停业两个月，给被告造成损失359417.2元，其中包括商铺租金104011.2元、工人工资230800元、物业费19606元、罚款5000元，该损失应当由玉龙房地产公司赔偿；证据三：收据。证明1、玉龙公司在签订合同时即知道被告租赁商铺用于经营湘菜，而其提供的天燃气管道设备不能满足人民公社的正常经营，构成违约；2、人民公社为了正常营业，不得不自行对天燃气管道进行改装，花去费用66000元，该费用是由于玉龙公司的违约行为所导致的，应当由玉龙公司予以赔偿。经审理查明，原告开发建设的延安市宝塔区国家税务局综合楼项目（又名御城国际商业广场项目）位于宝塔区中心街，项目建成后，房屋所有人即业主将该商业项目统一交由原告经营。随后原告安排所属的御城国际商业广场招商中心统一对外招商租赁。2014年11月27日，原告所属招商中心与被告签订了《御城国际商铺租赁合同》，合同约定甲方（本案原告）将御城国际商业广场5层共19个商铺租赁给乙方（本案被告）作为商业经营使用，经营期限从2015年1月1日起至2019年12月31日止。第一年租赁费用按建筑面积650.07平方米，每月每平方米80元计算，且甲方给予乙方免租优惠期为两个月，实际按照十个月支付租金。租赁费支付时间为合同签订之日缴纳3个月租金及保证金；2015年1月1日前交付3个月租金；2015年7月1日前交付4个月租金。第二年起每年递增租金6%，且每年1月1日前交付全年租金。甲方第二年给乙方免租优惠期为一月，实际按照十一个月交付租金，租金总额为606385元。合同同时约定，乙方对该场地进行初次或二次装修时，须先向甲方或甲方指定的管理公司申报并签订《装修协议》，乙方应严格遵守《装修协议》中有相关管理规定（包括主体、门头招牌、消防设施、水电暖管道线路的改装等），甲方有义务进行协调和监督乙方进行施工，所产生的费用均由乙方承担。合同签订后，原告将上述商铺交付被告使用，供被告经营人民公社湘菜馆。被告尚欠原告2015年度剩余4个月的租赁费用208022.4元及2016年度租金606385元。另查明，2015年7月24日，延安市公安消防支队宝塔区大队在检查消防中发现被告经营的人民公社无消防备案手续，当场作出责令限期改正通知书，并于2015年8月11日对人民公社进行罚款5000元。经庭审质证，对原告提供的第一组证据的真实性，被告不持异议，对关联性提出异议，认为与本案无关。经审查，该组证据仅能证明延安市宝塔区国家税务局综合楼项目（又名御城国际商业广场项目）系原告开发建设而无其他，对其证明原告具有诉讼主体资格的证明目的，本院依法不予采信。对证据二，被告对真实性无异议，对关联性提出异议，认为与本案无关。经审查，该组证据内容客观真实、合法、有效，本院依法予以采信。对证据三，被告同样对真实性不持异议，但认为以此证据无法证明原告具有诉讼主体资格。经审查，该组证据系原、被告之间签订并已实际履行，当发生合同纠纷时，原告具有诉讼主体资格，但原告根据该合同向被告主张逾期付款利息，双方未作约定，本院不予采信。对被告提供的第一组证据的真实性，原告不持异议，对证明目的提出异议，认为该组证据无法证实原告存在违约行为。经审查，原告的质证意见依法成立，本院依法予以采信。对该组证据的证明目的，本院依法不予采信。对证据二中责令改正通知书、消防备案受理凭证、缴款书回单的真实性，原告不持异议，对其他证据的真实性提出异议，对该组证据的证明目的提出异议，认为该组证据无法证实其具体损失数额。经审查，被告提供该组证据中有关其停业等损失的证据形式上不符合证据规则相关规定，本院依法不予采信。对证据三，原告对真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为按照合同约定，该笔费用理应由被告自行承担。经审查，原、被告在合同中确实约定了包括主体、门头招牌、消防设施、水电暖管道线路的改装等产生的费用均由被告承担，因此，对该组证据的证明目的，本院依法不予采信。本院认为，原、被告间签订的《御城国际商铺租赁合同》属双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。双方当事人理应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告按照约定将房屋交付被告使用，已履行了合同义务，但被告仍下欠原告2015年度四个月及2016年度房租未予支付，被告的行为构成违约，因此，对原告起诉由被告支付原告2015年度商铺租赁费208022.4元及2016年度商铺租赁费606385元的诉请，本院依法予以支持。关于利息部分，原、被告在合同中未作约定，本院不予支持。因未办理消防备案手续而导致被告被罚款5000元损失，理应由原告承担。被告辩称由于原告的违约给其造成两个月的停业损失354417.2元（包括租金104011.2元、物业费19606元、工人工资230800元）理应由原告承担，因被告未向本院提供相应有效证据予以证明，对其辩解理由，本院依法不予采信。由于原、被告在合同中约定对于包括主体、门头招牌、消防设施、水电暖管道线路的改装等费用由被告自行承担，因此，对被告提出由原告承担其改装天燃气管道所花劳务费和材料费66000元的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑爱荣于本判决生效之日起十日内一次性支付原告陕西玉龙房地产开发有限公司所欠房屋租赁费用809407.4元；二、驳回原告陕西玉龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12020元，原告已预交，实际由被告承担，于本判决生效后兑现案件款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长  张晓斌人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  刘斌旺二〇一六年六月二十六日书 记 员  李娟娟