河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀09民终295号
上诉人（原审被告）韩秀兰，女，1965年8月21日出生，汉族，住任丘市。
委托代理人张乐，男，1966年9月9日出生，汉族，住任丘市。（系韩秀兰丈夫）
上诉人（原审被告）付新益，男，1973年6月27日出生，汉族，住任丘市。
二上诉人委托代理人马征，河北金胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）华北石油管理局华达综合服务处，住所地任丘市燕山道。
负责人籍明，该服务处处长。
委托代理人李继光、张满昌，河北华友律师事务所律师。
上诉人韩秀兰、付新益因与被上诉人华北石油管理局华达综合服务处房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2016）冀0982民初2706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人韩秀兰、付新益上诉请求：请求依法撤销原审判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求。其事实和理由：1、原审判决案号书写不正确属程序错误。2、原审判决认定事实不清。首先上诉人在原审中提出反诉，要求确认双方租赁合同是否有效；原审以反诉请求包含在本诉中为由裁定不予受理。但审理中上诉人主张因涉案房屋未完成消防验收，属于违反法律强制性规定，涉案房屋租赁合同应属无效合同，原审判决对此并未认定。其次原审判决认定上诉人的起租时间错误，实际交钥匙的时间为2014年7月25日；同时对门前通道施工、车位管理，导致上诉人无法正常经营，损失巨大。第三原审判决按被上诉人主张将管理费计入租金，并支持律师费令上诉人无法理解。3、被上诉人违约行为，导致上诉人经营困难，损失巨大。租赁合同签订后，上诉人被要求先交巨额保证金，占用上诉人四五个月到2014年7月下旬才交钥匙；同时因门前道路施工、消防未验收合格、门前车位只胡两个出口、小区业主占用门前车位，以及被上诉人采取断电、限制上诉人及客户出入等行为，导致上诉人损失巨大。被上诉人华北石油管理局华达综合服务处辩称，1、《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，上诉人主张房屋未通过消防验收，合同无效没有法律依据。2、上诉人逾期交纳租金应承担违约责任。首先《房屋租赁合同》将租金分解为“租金”和“管理费”经双方协商一致，并不违反法律、法规的规定。2014年3月20日亲笔签字的《商铺竟租成交确认书》载明，承租商铺位置为北7号商铺，建筑面积171.92平方米，竟租成交价2350元/平方米。租赁合同第五条约定，房屋年租金326648元、管理费77364元，两项合计404012元；与竟租成交价（2350*171。92=404012元）完全一致，且上诉人与签订合同当日就交纳了第一年的租金与管理费404012元。其次双方在合同中明确约定了租金支付方式及逾期支付的责任，上诉人违反合同约定，应按照合同第5条约定，每天按租金及管理费总额的5%交纳滞纳金，自2015年7月1日至本案起诉共345天；现被上诉人按未交租金的30%主张违约金符合法律规定。同时双方租赁合同第23条第三款还约定，因乙方违约导致诉讼的，甲方聘用律师的律师费用由乙方承担；上诉人逾期交纳租金的违约行为客观存在，律师费也实际支出，原审判决并无不当。3、上诉人主张被上诉人违约没有事实和法律依据。因此原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
被上诉人华北石油管理局华达综合服务处原审诉讼请求：1、解除双方的房屋租赁合同关系，判决被告返还承租房屋；2、判令二被告连带赔偿原告租金损失387408元，支付违约金116222.4元，律师费28182元；3、诉讼费用由被告承担。
原审查明，2014年4月2日原告华北石油管理局华达综合服务处（甲方）与被告韩秀兰（乙方）、付新益（担保人）签订房屋租赁合同。合同约定，乙方租赁甲方位于创业A区底商北7号房屋一间；面积171.92平方米；租期2014年7月1日至2017年6月30日；租金每平米2350元，每年租金共计404012元（每日1106.88元），其中租金326648元、管理费77364元；每延期缴纳租金和管理费，每日按应交总额的5%交纳滞纳金，逾期缴纳超过十天乙方违约，解除本合同；乙方承担甲方聘请律师的律师费；乙方不履行本合同义务，付新益承担连带担保责任。被告韩秀兰已缴纳2014年7月1日至2015年6月30日的租金并交纳保证金40000元。被告韩秀兰欠原告华北石油管理局华达综合服务处2015年7月1至2016年6月15日租金381873.6元（345天*1106.88元）；原告庭审中原告同意违约金按未交租金的30%计算，即381873.6元*30%为114562.08元；原告支付律师费14260元。
原审认为，被告韩秀兰、付新益认可租赁原告的房屋是事实。主张原告的房屋没有经过消防验收，故原、被告签订的租赁合同无效。因2014年10月11日原告的房屋通过消防验收，被告已实际使用原告的房屋一年多且已缴纳了一年的租金，该租赁合同已实际履行，故被告的辩解不予支持；被告主张原告房屋门前的停车场只有东、西两个出口且没有完成施工，并将创业小区业主的车赶到被告商铺门前，影响了被告营业。被告租赁原告房屋是为了经营，原告门前的停车场的状况在被告竟租时已经存在，这属于经营中的风险，被告应该在租赁时就应该考虑到，故对被告此辩解不予采信。被告还主张因原告违约将创业小区业主的车赶到被告商铺门前，影响了被告营业。创业小区业主在那里停车，与原、被告的房屋租赁没有关联性，故对被告此辩解亦不予支持。遂裁判：一、解除原告华北石油管理局华达综合服务处与被告韩秀兰2014年4月2日签订的房屋租赁合同。二、被告韩秀兰自本判决生效之日起十日内返还原告华北石油管理局华达综合服务处位于创业A区底商北7号房屋一间。三、被告韩秀兰自本判决生效之日起十日内给付原告华北石油管理局华达综合服务处租金381873.6元及违约金114562.08元和律师费14260元，共计510695.68元。四、被告付新益对上述给付负连带责任，被告付新益承担连带责任后，有权向被告韩秀兰追偿。案件受理费由原告华北石油管理局华达综合服务处承担165元、被告韩秀兰、付新益承担4394元。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致，予以确认。另查明，2016年11月9日原审法院作出（2016）冀0982民初2706号之一民事裁定书，对原审判决书案号错误予以补正。同时查明，双方房屋租赁合同第5条约定“乙方不按规定交纳租金及管理费用的，每延期一天按照其应交纳租金及管理费用总额的5%向甲方交纳滞纳金，延期超过10天的甲方有权解除本合同”；第9条约定“逾期交纳的按照逾期交纳金额日5%向甲方交纳滞纳金，逾期超过10天，本合同自动解除且视为乙方违约”；第23条约定“甲方在以下情况可以收回乙方承租房屋并终止合同，乙方的履约保证金则全部作为乙方违反本合同条款而支付给甲方的违约金，同时乙方还应按照甲方的实际损失进行赔偿：3、本合同规定的其他因乙方违约而导致合同解除的情况”。
本院认为，原审中二上诉人虽提出反诉，主张因涉案房屋未经消防验收合格，请求确认房屋租赁合同无效；原审法院作出裁定认为其反诉请求不属于独立之诉，可在答辩中提出抗辩主张，故对其反诉不予受理。同时原审判决对其抗辩主张也作出明确回应，认为涉案房屋于2014年10月11日通过消防验收，且房屋租赁合同已实际履行，对上诉人该项上诉主张本院不予采信。关于起租时间，原审中被上诉人提供《房屋租赁合同》，该合同第三条载明房屋租赁期限为三年，租金及管理费每年支付一次，首次履行期限从领取钥匙起满一年（租期从2014年7月21日至2017年7月21日止）。上诉人虽主张领取钥匙的时间为2014年7月25日，但未能提供证据予以证实，对其主张本院不予采信。原审中被上诉人提供2014年3月20日上诉人出具的《商铺竟租成交确认书》载明，承租商铺位置为北7号商铺，建筑面积171.92平方米，竟租成交价2350元/平方米（2350*171。92=404012元）；与房屋租赁合同第五条约定，房屋年租金326648元、管理费77364元，两项合计404012元一致，且上诉人也交纳了第一年的租金与管理费404012元，证实《房屋租赁合同》将租金分解为“租金”和“管理费”是经双方协商一致；关于律师费用租赁合同第23条第三款作出明确约定，对上诉人第二项上诉主张本院不予支持。上诉人关于因门前道路施工、门前车位只有两个出口、小区业主占用门前车位，以及被上诉人限制上诉人及客户出入给上诉人造成巨大损失的主张，明显证据不足，且与涉案租赁合同的约定并无直接关联；对上诉人第三项上诉主张本院不予支持。原审中被上诉人按上诉人未交租金的30%主张违约金缺乏合同依据，且双方房屋租赁合同第5条、第9条约定，每延期一天按照其应交纳租金及管理费用总额的5%交纳滞纳金明显偏高；根据双方房屋租赁合同第23条的约定，履约保证金40000元应作为违约金。原审判决按上诉人未交租金的30%支付违约金114562.08元有误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持任丘市人民法院（2016）冀0982民初2706号民事判决第一、二、四项；
二、变更任丘市人民法院（2016）冀0982民初2706号民事判决第三项为“上诉人韩秀兰自本判决生效之日起十日内给付被上诉人华北石油管理局华达综合服务处租金381873.6元及律师费14260元，共计396133.6元；履约保证金40000元作为违约金不予退还”。
二审案件受理费8907元由上诉人韩秀兰、付新益承担8000元，被上诉人华北石油管理局华达综合服务处承担907元。
本判决为终审判决。
审判长 张道富
审判员 赵文甲
审判员 刘晓莉
二〇一七年三月二十日
书记员 曹鑫红