浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍执异终字第4号
上诉人（原审被告）上海朝伟装饰工程有限公司。
法定代表人桑启平。
委托代理人（特别授权）尹超，北京市方略律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）楼东平，浙江越光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司。
法定代表人陈柏梁。
委托代理人（特别授权）冯卫丰。
被上诉人（原审被告）金其，现羁押于绍兴市看守所。
被上诉人（原审被告）王玲娟，系金其之妻。
上诉人上海朝伟装饰工程有限公司（以下简称上海朝伟公司）与被上诉人绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司（以下简称绍兴会元贷款公司）、金其、王玲娟申请执行人执行异议之诉一案，浙江省绍兴市越城区人民法院于2014年12月17日作出（2014）绍越执异初字第20号民事判决。上海朝伟公司不服，向本院提出上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审认定，本案讼争房产坐落于上海市长宁区安顺路139弄15号701室【房权证号：沪房地长字（2010）第0176**号】，房屋产权登记于被告金其名下。2014年3月28日，被告金其（甲方）经房产中介上海新可达房产经纪有限公司介绍与被告上海朝伟公司（乙方，代理人为杨有庭）签订上海市房地产买卖合同（合同编号：1985511）一份，双方约定由上海朝伟公司向金其购买坐落于上海市长宁区安顺路139弄15号701室房产，房屋建筑面积为115.59平方米，房产转让价款共计340万元。甲方于2014年4月10日前腾退房屋，并于该日将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。双方于2014年4月1日前共同办理转让过户手续。乙方于2014年3月11日支付甲方购房定金5万元，于2014年3月28日起2日内支付购房首付款135万元，于2014年4月10日前买卖双方到长宁区房地产交易中心过户当日支付甲方购房款200万元。双方还对其他事项作了约定。同日，双方另签订买卖合同补偿协议一份，约定甲、乙双方就本案讼争房屋出让的净到手价为448万元。该成交价所签订的买卖合同分成两个部分（编号1985511的买卖合同房价为人民币340万元整，乙方按买卖合同约定支付给甲方。现有装璜及设备作价108万元，乙方于2014年4月10日前支付给甲方，届时甲方应向乙方出具收据，确认收到补偿款，该两部分为不可分割的整体），现有装璜及设备乙方同意按现状交付即可。双方另对违约责任等作了约定。
合同签订前，上海新可达房产经纪有限公司工作人员史春品于2014年3月12日用其银行帐户代上海朝伟公司汇付给金其的妻子即被告王玲娟购房定金5万元。2014年3月28日，金其向上海朝伟公司出具收到购房款135万元房款收条一张，收条中注明“款项到帐后此收条生效”。2014年3月31日，本案上海朝伟公司方合同签订人杨有庭通过网银转账代上海朝伟公司汇付给金其购房款135万元。2014年4月1日，金其向上海朝伟公司分别出具收到购房款200万元及购房补偿款108万元的房款收条各一张，收条中均注明“款项到帐后此收条生效”。同日，双方共同到上海市长宁区房地产登记处申请办理房屋过户登记手续，上海朝伟公司缴纳了税收款及房产交易的相关费用，收到该登记处出具的房产登记收件收据一份。交易后被告金其已将房屋交付上海朝伟公司使用。2014年4月14日，原审法院审理的（2014）绍越商外初字第56号原告绍兴会元贷款公司与被告金其等借款合同纠纷一案对金其所有的本案讼争房产采取查封措施。2014年4月15日，被告上海朝伟公司向被告金其汇付购房余款308万元。2014年4月16日，上海市长宁区房地产登记处作出不予登记告知书，在房地产登记簿上载入房地产权利限制状况，并告知双方当事人。2014年6月17日，原审法院受理（2014）绍越执异字第42号异议人上海朝伟公司提出的执行异议申请，认为法院查封有误，要求依法解除查封措施。2014年8月5日，原审法院作出执行裁定书，确认异议人上海朝伟公司的执行异议请求成立，解除（2014）绍越商外初字第56号案件对上述讼争房产的查封。原告绍兴会元贷款公司不服，提起执行异议之诉。
原审认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【以下简称《查封、扣押、冻结的规定》】第二十五条第一款：“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结财产措施”的规定以及《上海市房地产登记条例》第七条：“房地产登记，一般按照下列程序办理：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）核准登记并记载于房地产登记簿；（五）颁发房地产权证书或者登记证明。”的规定，房屋管理部门只有在完成核准登记程序并记载于不动产登记簿时，才发生物权转移的效力，此时对法院的查封措施才不予协助执行。上海市房地产登记处向被告作出不予登记的决定并记载于房地产登记簿，显见房产登记机构在该院查封讼争房屋时，尚未完成房屋权属转移的核准登记程序。被告收到的房产登记收件收据仅为房地产登记机构收取申请登记材料的凭证，并非房屋产权已过户的依据，因此，被告上海朝伟公司并未取得房屋的所有权。同时根据《查封、扣押、冻结的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”被告上海朝伟公司虽已实际占有使用房屋，但原审法院于2014年4月14日作出查封措施时，上海朝伟公司尚有房屋余款308万元未支付。虽被告金其于2014年4月1日向上海朝伟公司出具有308万元的房款收据，但载明款项到帐后方生效，而该款实际于2014年4月15日履行，上海朝伟公司在讼争房屋被查封前尚未完成全部价款的支付，故其提出已付清全部转让款，房屋应解除查封的抗辩意见，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决：准许对被告金其坐落于上海市长宁区安顺路139弄15号701室房产【房权证号：沪房地长字（2010）第0176**号】继续查封。案件受理费15165元，公告费500元，由被告上海朝伟装饰工程有限公司、金其、王玲娟负担。
上海朝伟公司不服原审判决，向本院提出上诉称：1.原审适用法律错误。原审法院错误理解《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，将“办理产权过户登记手续”等同于“核准登记”，实际上上诉人已经于2014年4月1日完成了涉案房产的过户手续；原审法院在查封涉案房产时未按照《查封、扣押、冻结财产的规定》第九条的规定，依法张贴封条或公告，未尽到公示义务，该查封行为对上诉人而言是无效的；2.原审认定事实错误。原审认定上诉人在“诉争房屋被查封前未完成全部价款的支付”系认定事实错误，2014年4月16日，上诉人通过房屋登记机关的书面告知后才知晓房屋被查封，此时查封行为才对上诉人发生法律效力，而在此之前，上诉人已经于2014年4月15日完成余款的支付，因此，在讼争房屋被查封前，上诉人已经完成了全部价款的支付，且上诉人对于付款行为没有过错，系善意买受人；3.按照物权优先于债权的规定及维护交易安全的考虑，应优先保护上诉人的利益，且绍兴中院之前亦有相同的判例，从裁判尺度统一的角度，亦应维护上诉人的利益；4.本案系执行异议之诉，原审按照财产案件计收诉讼费不当。综上，请求：1.撤销（2014）绍越执异初字第20号民事判决；2.改判驳回被上诉人绍兴会元贷款公司的全部诉讼请求；3.本案诉讼费用由被上诉人绍兴会元贷款公司承担。
被上诉人绍兴会元贷款公司辩称，1.房屋产权登记是指房屋登记机构将房屋权利记载在房屋登记簿上的行为，办理房产登记须经申请、受理、审核、载于登记簿、发证等5个程序。本案中，上诉人与金其签署房屋买卖协议后只是向房屋登记部门提出了登记申请，其权利并没有记载于房屋登记簿，故讼争房产未办理过户登记，不发生物权变动的效力，原审法院查封讼争房屋并无不当；2.上诉人所购买的讼争房屋未经产权过户登记，不具有物权法上的排他效力，上诉人主张其享有物权，进而认为其权利应优先于被上诉人是错误的；3.原审法院查封讼争房屋时即使没有张贴公告、封条，也不影响法院查封的正确性和有效性。只要房屋登记在被执行人名下，法院就可以查封，这种查封的有效性不需附加任何条件，要求法院实地贴封条、公告的做法客观上难以做到；4.上诉人在讼争房屋查封前未付清大部分房款，对讼争房产未办理过户登记存有过错，讼争房产不属于《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的“不得查封、扣押、冻结的财产。”5.上诉人未在4月15日支付308万元房款前到房管部门了解情况，其未尽注意义务，不属于善意第三人。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人金其请求法院依法判决。
被上诉人王玲娟未作答辩。
本院二审中，上诉人上海朝伟公司向本院提交了下列证据：
证据1.上海新可达房产经纪有限公司出具的情况说明一份，证明讼争房屋于2014年3月31日交付给上海朝伟公司，讼争房屋的交易佣金现尚未支付；
证据2.物业费收据一组，证明从2014年4月1日起讼争房产的物业费由上诉人向物业公司缴纳；
证据3.欠费停电通知书及电费核查通知书各一份，证明讼争房屋自2014年3月31日后已经交付上诉人使用，相关费用也已经由上诉人缴纳。
被上诉人绍兴会元贷款公司质证认为，对于证据1，认为：第一，该情况说明属证人证言性质，出具方应出庭作证，未经出庭不具有证明力；第二，证明内容不真实，与上诉人和金其在之前庭审中所称的在2014年3月11日支付5万元定金后就交付房屋的陈述相矛盾；第三，佣金确认书及购房意向金中均显示是签订买卖合同当日支付定金和款清交房，这与情况说明的内容相矛盾。同时佣金的交付情况与本案无关联性。对于证据2、3，上述单据上的用户名记载的是金其，并未记载实际缴款人的情况，故不能达到上诉人的证明目的。
本院认证认为，对于证据1，本院将结合其他证据综合评判，对于证据2、3，本院认为，上述证据均系原件，内容客观，虽载明的用户为金其，但上海朝伟公司持有上述收据，可以证实上海朝伟公司在讼争房屋交付后实际使用至今的事实。
被上诉人绍兴会元贷款公司在二审中未提交新的证据。
为查明本案相关事实，本院依职权调取了下列证据：
证据4.本院对上海新可达房产经纪有限公司中介史春品制作的调查笔录一份，证明讼争房屋的居间买卖交易情况、交付情况；
证据5.水电煤气、物业费、有线电视结算清单1份，证明讼争房屋于2014年3月31日交付给上海朝伟公司，双方于同日对相关费用进行了结算；
证据6.手机短信通信记录一份，证明金其与上海新可达房产经纪公司工作人员史春品自2014年3月11日至2014年4月25日就讼争房屋买卖所进行的沟通联系情况。
上诉人上海朝伟公司对上述证据均无异议。被上诉人绍兴会元贷款公司质证认为，对证据4本身的真实性无异议，但史春品陈述的内容与上海朝伟公司陈述的内容不一致，从该笔录中可以看出，其一，上海朝伟公司在收到房产交易中心的书面通知之前已经接到房产交易中心的电话通知；其二，金其提前出具的308万元的收条是在2014年4月16日才交付给朝伟公司的。对证据5的证据三性均有异议，该证据系事后整理的打印件，且仅有史春品的个人签字，无法确认是否是房屋交付的原始依据。对证据6质证认为，该证据中短信内容不完整，不能反映讼争房产交易的情况。
本院认证认为，证据1、证据4与金其的陈述及朝伟公司在庭审中的陈述基本一致，且能够与在案的《房地产买卖合同》等书面证据相印证，本院予以确认；证据5仅有中介史春品的个人签字，没有买卖双方签字确认，故本院不予确认；证据6系手机短信，从证据形式来说系数据电文形式的电子证据，证据形式合法，该证据由本院依职权收集，收集主体及程序符合法律规定，从内容上该证据能够反映出讼争房屋居间介绍情况及买卖交易情况，本院对该证据予以确认。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，本案的争议焦点有两个：一、上诉人上海朝伟公司与被上诉人金其是否已完成讼争房屋的产权过户登记手续？二、讼争房屋是否属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款规定的“不得查封、扣押、冻结的财产”？
关于第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。根据上述规定，我国不动产物权变动采取登记生效主义原则，不登记原则上不发生物权变动的法律效果，不动产物权变动自记载于不动产登记簿上方发生效力。本案中，虽上诉人上海朝伟公司与被上诉人金其于2014年4月1日就讼争房屋向上海市房地产管理部门提出产权过户申请并提交了相应材料，但房地产管理部门尚未核准登记并记载于房地产登记簿，故讼争房屋的物权并未发生变动，上诉人上海朝伟公司关于其已完成涉案房产产权过户登记手续，房屋已归上诉人所有的上诉理由依法不能成立。
关于第二个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，据此，判断讼争房屋是否属于上述司法解释第二款规定的“不得查封、扣押、冻结”的财产，则需要判断是否满足“第三人与被执行人之间存在真实合法有效的房屋买卖关系、第三人已经支付全部价款并实际占有房屋”、“第三人对未办理过户登记手续没有过错”上述三个要件。现分别评述如下：
（一）双方是否存在真实有效的房屋买卖关系。本案中，上诉人上海朝伟公司与被上诉人金其在中介公司上海新可达房产经纪公司居间介绍下于2014年3月28日签订了《房屋买卖合同》及《买卖合同补偿协议》，该房屋交易行为发生在讼争房屋被原审法院查封之前，双方意思表示真实，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定。在签订房屋买卖协议之后，双方相互交付了房屋、房款，上海朝伟公司亦向税务机关缴纳了契税，开具了税务发票，双方并于2014年4月1日向上海市长宁区房地产管理部门提交相关材料申请过户登记。由此，双方关于房屋买卖合同的主要权利义务已经得到履行，该房屋买卖行为客观、真实、有效。
（二）朝伟公司是否已经支付全款并实际占有讼争房屋。本案中，朝伟公司提交的水电费、物业费的收款凭证及中介公司出具的情况说明等证据可以证实讼争房屋于2014年3月31日交付上海朝伟公司，上海朝伟公司实际入住讼争房屋并占有使用至今的事实，故“实际占有讼争房屋”的条件业已成就。从付款情况来看，本案中，在房屋买卖协议签订前，上海朝伟公司于2014年3月12日向金其妻子王玲娟支付购房定金5万元，嗣后于3月31日向金其支付购房款135万元，4月15日支付余款308万元。虽从付款的时间节点来看，朝伟公司最后一笔款项支付时间与房屋买卖合同及补偿协议约定的时间不符，且系在原审法院查封讼争房屋后支付，但综合全案情况，应视为其已满足“已支付全部价款”这一要件。本案中，虽讼争房屋买卖合同及补偿协议约定付清全款的截止时间为2014年4月10日，但有证据表明，上海朝伟公司与金其在签订房屋买卖合同之后双方在履行过程中对最后一笔款项的支付时间作了相应的口头变更，被上诉人金其对此也予以认可，本案实际付款时间符合买卖双方真实意思表示。同时，没有证据表明上海朝伟公司系在明知或应当知道讼争房屋被查封后仍继续支付剩余购房款，其作为善意买受人应享有的交易安全应受到法律保护。被上诉人绍兴会元贷款公司辩称，上诉人作为买受人应掌握合同履行中的各种变化，其在4月15日支付308万元房款之前如能到房管部门了解情况，就能及时避免损失，其欠缺注意义务，不属于善意第三人，本院认为，本案中，上诉人上海朝伟公司通过合法中介公司购买讼争房屋，支付了相应房款并实际占有了房屋，案涉房产的交易价格正常合理，交易过程符合交易习惯，其已尽到谨慎注意义务，系善意买受人，要求其在合同履行过程中随时向房管部门了解房屋权属限制情况未免苛责，亦缺乏法律依据，对于该项辩称意见本院不予采纳。
（三）上海朝伟公司对讼争房屋未办理过户登记手续是否存有过错。本院认为，本案中上诉人上海朝伟公司在签订房屋买卖协议之后依约于2014年4月1日与金其前往房产管理部门办理房产过户登记申请，提交了相关申请材料，缴纳了相关税款，其对房屋过户具有合理预期，最终导致讼争房产未能过户的原因是原审法院的查封行为，此系上诉人上海朝伟公司自身意志不能控制、克服的原因，故上海朝伟公司对此没有过错。
综上，由于上诉人上海朝伟公司对讼争房屋已支付全部价款并实际占有，其对未办理过户登记手续没有过错，故法院应对讼争房屋予以解封。关于上海朝伟公司上诉提出的诉讼费的计收问题，本院认为，本案系执行异议之诉案件，案件受理费具体按照财产案件标准，根据案外人、申请执行人停止或者许可执行所得利益数额为基础计算收取，原审据此确定相应的诉讼费数额并无不当。原判认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销绍兴市越城区人民法院（2014）绍越执异初字第20号民事判决；
二、驳回被上诉人绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费15165元，公告费500元，二审案件受理费15165元，均由被上诉人绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王普庆
代理审判员 赵启龙
代理审判员 丁敏佳
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 陈赛赛