天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0111民初6305号
原告：刘景艳，女，1982年11月12日出生，汉族，住所天津市南开区。
委托诉讼代理人：苑萌，天津泰达律师事务所律师。
被告：徐全乐，男，1957年6月14日出生，汉族，住所天津市河西区。
委托诉讼代理人：殷美丽，天津海畅律师事务所律师。
第三人：满懿金服（天津）房地产咨询有限公司，住所地天津市和平区大沽北路2号环球金融中心津塔写字楼3501号。
统一社会信用代码：91120101340941923C。
法定代表人：梅虹，经理。
委托诉讼代理人：王德新，男，1979年12月16日出生，汉族，满懿金服（天津）房地产咨询有限公司法务，住所天津市河东区。
原告刘景艳与被告徐全乐、第三人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘景艳及其委托诉讼代理人苑萌，被告徐全乐及其委托诉讼代理人殷美丽，第三人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司委托诉讼代理人王德新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告拟购买被告名下的坐落于天津市西青区大寺镇倪黄庄村梨双公路南益康园18-1-302房产（房地产权号：1110212038**）。原、被告及第三人于2015年9月17日签署了《房屋交易合同》。《合同》约定，房产成交价为人民币145万元，原告应于《合同》签订时向被告支付定金人民币10万元；被告拟出售房产存在抵押登记，被告应于2015年11月25日还清贷款并注销抵押。《合同》签署后，原告根据《合同》第二条第1款、第五条第4款的约定，分别向被告支付了定金人民币10万元，向第三人支付了居间服务费（佣金）人民币14500元，履行了先期合同义务。由于被告未在约定期限内完成注销房产的抵押登记手续的违约行为，导致合同无法履行。原告为维护自身的合法权益，请求法院依法判令：1、解除原、被告及第三人签署的《房屋交易合同》；2、被告向原告支付违约金166750元；3、被告赔偿原告居间服务费14500元、贷款服务费600元，共计15100元；4、被告退还原告定金100000元；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原、被告双方签订《房产交易合同》，被告向第三人经理王福根咨询办理抵押手续注销事宜后，向诉争房产设定抵押的银行提交注销申请，并完成了抵押手续注销。被告注销抵押手续略有滞后，是因被告听从第三人的解答，且对银行业务流程不熟悉造成的。按《房产交易合同》约定，2015年12月30日当事人须到涉案房产所属房管局签订《天津市房产买卖协议》，但原告未按约前往房管局。如果原告事前知晓被告未按约定期限完成注销抵押手续并未提出异议且未前往房管局，则视为原告对被告行为的认可，是对《房产交易合同》的变更，被告的行为不构成违约；如果原告事前并不知晓被告未按约定完成注销抵押手续，那么原告未在2015年12月30日前往房管局的行为已构成单方违约。被告未按约办理注销抵押手续并不必然导致合同无法履行且被告已经完成抵押注销手续，《房产交易合同》完全可以继续履行。2016年1月29日，原告提出不想购买涉案房产后，被告积极与原告见面洽谈合同履行事宜，仍无法挽回，被告只能同意解除《房产交易合同》。被告一直遵循诚实信用原则，但原告未按约定履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任。另外，原告诉请的违约金计算标准过高,请求予以降低。原、被告双方已于2016年2月29日达成解除房屋交易合同的合意，被告认为系原告违约，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司述称，同意原告的诉讼请求。原、被告及第三人签订合同后，在合同履行过程中，被告既没有按合同约定在2015年11月25日前办理完毕清贷和注销抵押手续，也未在2015年12月30日前签署《天津市房产买卖协议》。清贷并注销抵押权是被告的义务，被告未能履行上述义务并将责任推到第三人公司工作人员身上是明显的推卸责任。清贷并注销抵押权并非是第三人公司的居间服务范围。被告未按约定时间办理完毕清贷和注销抵押手续，是因为被告还贷资金出现问题。在得知被告未按时办理清贷手续时，第三人公司工作人员曾提醒被告，只要在2015年12月30前办理完毕清贷和注销抵押手续，就不会耽误房管局签署《天津市房产买卖协议》，但被告无视第三人公司的提醒和合同约定，直至2016年才办理完毕清贷和注销抵押手续。之后，在三方没有签署任何解约手续的前提下，被告就将诉争房屋出售给案外人，其违约行为更是明显。综上，被告行为构成违约，原告依约主张合法权益并不当。
经审理查明：2015年9月17日，原、被告及第三人签订了《房产交易合同》内容为：“出售方：徐全乐（甲方）。买受方：刘景艳（乙方）。居间方：满懿金服（天津）房地产咨询有限公司。甲乙双方经丙方居间介绍，在平等、自愿的基础上签订本合同。一、房屋基本情况：1.坐落：天津市西青区大寺镇倪黄庄村梨双公路以南益康园18-1-302号。2.房地产权属证明编号:111021203814，产别：私产，权利人为：徐全乐。3.建筑面积：90.59平方米。4.土地使用权取得方式：出让。6.是否设立抵押：是，抵押权人：徐全乐，抵押余额为约590000元；经甲乙双方协商，甲方确认于2015年11月25日前还清贷款并注销该抵押权。该房地产之实际情况最终以权属证明中登记为准。二、买卖条件：1.该房地产成交价为人民币壹佰肆拾伍万元整，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金人民币拾万元整，该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。2.甲乙双方须于2015年12月30日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续······。五、居间服务2.⑵完成标准：甲乙双方签订本《房产交易合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。4.居间服务费（佣金）：本合同项下的居间服务费为人民币壹万肆仟伍佰元整，乙方承担人民币壹万肆仟伍佰元整。六、贷款服务事宜：1.甲方同意乙方以银行贷款方式支付房款的，可由丙方协助乙方寻找银行办理贷款手续，乙方应当支付给丙方贷款服务费人民币陆佰元整。7.贷款银行尚未核准乙方贷款申请前，乙方不再要求丙方提供贷款服务的，丙方不予退还贷款服务费。8.如因乙方原因造成贷款手续办理不畅或被拒贷的，由乙方承担相应的责任，丙方不予退还贷款服务费。七、违约责任：3.甲方未按约定注销抵押权的，或者一方未按时、足额支付本合同第二条约定的款项的，或者甲乙双方中的任何一方违反本合同其他约定导致本合同终止、无法履行或解除的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的千分之一作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权以书面通知的方式解除房地产买卖合同关系，并要求违约方支付该房地产成交价百分之十作为违约金。12.因甲乙双方或其中任何一方违约，导致本合同不能履行的，丙方仍有权按照本合同约定收取居间服务费，如已收取居间服务费的，则丙方有权不予退还。如支付费用方为守约方的，该笔费用由违约方直接赔付给守约方。十四、特别说明：在签署上述协议时，甲乙双方已认真查阅了合同的全部内容，且丙方已对合同第五条、第六条、第七条、第八条、第十条及其他条款进行了明确的提示并已按甲乙双方的要求进行了详尽的解释和说明。甲乙双方对约定的权利、义务已明确理解并接受，自愿按该合同约定严格履行。”
2015年9月17日签订《房产交易合同》当日，原告刘景艳给付被告徐全乐50000元定金，被告为原告出具了收取定金的收据。2015年9月18日，原告刘景艳给付被告徐全乐50000元，被告为原告出具收条，内容为：“今收到刘景艳购益康园18-1-302订金余款伍万元整。房主：徐全乐。”经庭审询问，被告徐全乐认可收条中的“订金”应为定金。被告徐全乐对收取原告刘景艳购房定金10万元无异议。
2015年9月18日，原告刘景艳向第三人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司交纳了购买诉争房屋的居间服务费14500元及贷款服务费600元，第三人为原告开具了收款收据。原、被告及第三人均无异议。经庭审询问，第三人表示同意将贷款服务费600元退还给原告。
原告主张，根据合同约定，被告应于2015年11月25日前还清贷款并注销该抵押权。被告提交天津市国土资源和房屋管理局于2016年1月18日出具的《核准注销通知书》载明：“徐全乐：你于2016年1月8日提出的坐落于天津市西青区大寺镇倪黄庄村梨双公路以南益康园18-1-302号不动产抵押注销登记申请（收件号：11123201600481），经审核，根据《不动产登记暂行条例》的规定，准予注销。”被告主张已按照合同约定于2015年11月23日向招商银行天津市分行提交了清贷申请和注销抵押权申请，迟延因素是银行审批需要一个过程，且第三人没有详细告知和解释，合同约定的11月25日前注销抵押权应理解为提交注销手续申请，且不是注销完毕。第三人称按照合同约定，被告徐全乐应于2015年11月25日前，还清诉争房屋贷款并注销该房屋抵押权，且清贷和注销抵押是被告本人的义务，与第三人无关。
另查，天津市西青区大寺镇倪黄庄村梨双公路以南益康园18-1-302号原房屋权利人为被告徐全乐。2016年7月12日，被告与案外人郭冰冰签订《天津市房产买卖协议》，被告将诉争房屋出卖给案外人郭冰冰，价款为150万元。
上述事实，有原、被告提供的书证、当事人当庭陈述等证据予以佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告刘景艳与被告徐全乐及第三人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司签订的《房屋交易合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，本院确认合法有效。原告刘景艳依约交付定金10万元、被告满懿金服（天津）房地产咨询有限公司收取原告刘景艳中介费用14500元、贷款服务费600元，当事人各方均无异议，本院予以确认。根据《房屋交易合同》约定，涉诉房屋有抵押贷款约为590000元，被告徐全乐确认于2015年11月25日前还清贷款并注销该抵押权。被告提交的《核准注销通知书》证实了被告徐全乐于2016年1月8日提交了涉诉房屋的注销抵押申请并于2016年1月18日注销了抵押登记。被告主张于2015年11月23日向招商银行天津市分行提交了清贷和注销抵押权申请,未举证证实，且不符合“2015年11月25日前还清贷款并注销该抵押权”的合同约定，故其主张的注销抵押手续略有滞后，系因其对银行业务流程不熟悉、银行审批需要一个过程且第三人未尽提醒义务的抗辩意见，本院不予采信。被告主张原、被告已于2016年2月29日解除了《房产交易合同》，原告、第三人不予认可，被告未举证证实，本院不予采信。被告于2016年7月12日将诉争房屋出售给案外人郭冰冰，导致《房产交易合同》已无法实际履行，故原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告未按合同约定及时还清贷款并注销涉诉房屋抵押登记系被告违约，应按合同约定承担违约责任，故原告主张被告返还购房定金10万元、赔偿14500元居间服务费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告未按合同约定注销抵押权超过十五日，故原告主张被告按房产成交价百分之十支付违约金145000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。基于原告解除《房产交易合同》的诉讼请求，原告主张被告按房产成交价千分之一支付十五天违约金21750元的诉讼请求，属于违约金重复计算，本院不予支持。经庭审询问，第三人同意退还原告刘景艳600元贷款服务费，本院予以准许。被告称违约金数额过高，请求法庭予以降低，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告刘景艳、被告徐全乐及第三人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司于2015年9月17日签订的《房产交易合同》；
二、被告徐全乐退还原告刘景艳购房定金100000元；
三、被告徐全乐赔偿原告刘景艳居间服务费14500元；
四、被告徐全乐赔偿原告刘景艳违约金145000元；
五、第三人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司退还原告刘景艳贷款服务费600元；
六、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2651元，全部由被告徐全乐承担，于本判决生效后十日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 任 义
二〇一七年三月××日
书记员 张继云
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。