天津市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）津02执异00079号
异议人（案外人)刘玲。
委托代理人晏红波，天津同汇律师事务所律师。
委托代理人王复新（系刘玲之夫）。
申请执行人兴业银行股份有限公司天津分行，住所地天津市河西区永安道219号罗兰花园6号楼1-4层。
代表人游勤,行长。
委托代理人王羿,男,该行职员。
委托代理人张政国,男,该行职员。
被执行人天津恒松国际贸易有限公司，住所地天津港保税区海滨八路11号A-111。
法定代表人胡允国,董事长。
被执行人天津金亿隆投资发展有限公司，住所地天津开发区鹏街21号3号楼3门401室。
法定代表人谢作来，董事长。
被执行人天津市和平区标准眼镜有限公司,住所地天津市和平区和平路178号一层、八层801室。
法定代表人谢作来,董事长。
被执行人胡允国。
被执行人黄林桃。
被执行人谢作来。
被执行人谢娇妹。
本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司天津分行与被执行人天津恒松国际贸易有限公司(以下简称恒松公司)、天津金亿隆投资发展有限公司（以下简称金亿隆公司）等借款合同纠纷一案中，异议人刘玲向本院提出书面异议，本院作出（2015）二中执异字第0051号执行裁定书，此后申请执行人兴业银行股份有限公司天津分行（以下简称兴业银行天津分行）向天津市高级人民法院申请复议，天津市高级人民法院作出（2015）津高执复字第0032号执行裁定书，裁定发回本院重新作出裁定。本院依法另行组成合议庭，于2016年6月13日进行了公开听证，现已审查终结。
异议人刘玲称，请求法院裁定中止对天津市和平区河北路XXX号房地产(以下简称诉争房产)进行折价或者拍卖、变卖等执行行为;或裁定在租赁期内(2014年3月7日至2034年3月6日前)阻止(不予)向受让人移交占有被执行的诉争房产。具体事实和理由：1、异议人在抵押之前即已经合法承租了诉争房产，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《中华人民共和国担保法》第四十八条的规定，必须保障异议人的在先承租权。2、异议人在抵押之前已经合法占有使用了诉争房产，并且持续稳定居住、使用至今，异议人对诉争房产的居住使用权合法有据，依法应予保障。3、异议人以约定方式足期向金亿隆公司支付租金，金亿隆公司所欠异议人的巨额借款之间至今没有偿还,按照约定仍在产生相应利息,对应折抵房产租金。诉争房产有地下一层和地上四层,兴业银行天津分行仅对地上一层、二层房产持有他项权证,对其他部分不享有抵押权。对权属证书之外的其他部分采取执行措施，无法律依据。
申请执行人兴业银行天津分行辩称,房产租赁协议的双方在协议签订过程中违反了基本法律原则，存在恶意串通损害第三人利益的情形，应确定该租赁行为无效或不足以对抗强制拍卖的履行。根据《中华人民共和国物权法》及《天津市房屋租赁管理规定》的规定,对房屋租赁未办理登记手续,不发生法律效力,不能对抗善意第三人;2014年3月该行委托天津市融信房地产土地评估有限责任公司进行评估时,房屋未设定任何他项权利;且该行的抵押权经生效的法律文书确认,请求驳回刘玲的异议请求。
本院查明,原告兴业银行天津分行与恒松公司、金亿隆公司等七被告借款合同纠纷一案,本院于2014年10月8日作出(2014)二中民保字第19号民事裁定,查封了金亿隆公司名下、坐落天津市和平区河北路XXX号房产及胡允国名下房产。2015年3月5日,本院作出(2014)二中民二初字第547号民事判决:一、恒松公司偿还兴业银行天津分行借款本金39949201.39元及贷款利息、罚息;二、兴业银行天津分行有权以金亿隆公司提供的抵押物(坐落和平区河北路210号)折价或者拍卖、变卖所得的价款对上述第一项给付事项在最高本金限额4000万元额度项下的所有债权余额范围内享有优先受偿权;三、天津市和平区标准眼镜有限公司对上述第一项给付事项,根据《最高额保证合同》的约定,承担最高额连带保证责任。天津市和平区标准眼镜有限公司在承担给付责任后,有权向恒松公司追偿;四、胡允国、黄林桃、谢作来、谢娇妹分别对上述第一项给付事项承担连带给付责任。胡允国、黄林桃、谢作来、谢娇妹在承担给付责任后,有权向恒松公司追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决生效后,兴业银行天津分行于2015年6月12日申请执行。2015年6月22日,本院作出（2015）二中执字第686号执行裁定:一、冻结、扣划恒松公司等七被执行人银行存款人民币39949201.39元,及截止2014年10月22日的贷款利息(含复利、罚息)(按《流动资金借款合同》约定的利率标准计算);并加倍支付迟延履行期间的债务利息;二、冻结、扣划恒松公司等七被执行人案件受理费246940元、保全费5000元、公告费600元、执行费108681元。三、采取上述措施仍不足以履行法律文书确定的缴纳义务，查封、扣押、拍卖和变卖恒松公司等七被执行人应当履行义务部分的其他财产。在执行过程中,申请执行人兴业银行天津分行向本院提出对查封房产进行评估、拍卖的申请。2015年7月16日,本院通过摇号选定天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司为评估机构。
在审查过程中,异议人刘玲提交了以下证据：1、2014年3月，刘玲与金亿隆公司签订《房屋租赁协议》协议，协议约定：金亿隆公司作为天津市和平区河北路XXX号全部房产及院落的所有权人，将该房屋租赁给刘玲，租赁期限为2014年3月7日至2034年3月6日；前十年租金150万元，后十年每年租金180万元；金亿隆公司确认，自双方签协议之日起，已收取刘玲人民币1670万元。该协议附有2011年12月8日房管部门颁发的津字第10110211084428号房产证书复印件（楼房砖木结构1006.31平方米，平房砖木结构32.63平方米）。2、自2008年至2013年刘玲、王复新转帐支付给谢杰、谢作来人民币共1670万元；3、有关燃气公司于2013年11月27日出具的通气点火任务单，该任务单记载：用气单位为金亿隆公司，用气地点为天津市和平区河北路XXX号，热水炉4个等。4、2013年7月青岛西门子电梯有限公司为金亿隆公司出具的四站乘客电梯的规格及技术参数。
本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款的规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的,人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案中，异议人刘玲主张以其享有对涉案房屋的承租权，既提出排除执行的请求，又对执行行为提出了异议，对于异议人刘玲的异议请求，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。本案中，异议人刘玲提供证据证明其在本院查封涉案房产之前与被执行人金亿隆公司签订了租赁合同，并占有使用该房产，其异议请求符合有关法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和若干问题的规定》第八条第一款、第三十一条第一款的规定，裁定如下：
异议人刘玲有权在租赁期内，阻止向受让人移交其占有的被执行人天津金亿隆投资发展有限公司名下坐落于天津市和平区河北路210号房屋。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 张德明
审 判 员 刘津生
代理审判员 刘振莹
二〇一六年六月十七日
书 记 员 冯建明
速 录 员 李 仲