广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初1381号
原告：杨怡雯，女，汉族，1976年12月26日出生，住址深圳市福田区。
委托代理人：吴金红，广东瀛尊律师事务所律师。
委托代理人：付志超，广东瀛尊律师事务所实习律师。
被告：麦贤冠，男，香港居民，1971年11月25日出生。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月10日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人吴金红、付志超到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月11日，原被告双方签订了《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议，约定由被告承租原告位于深圳市福田区福华三路与金田路交汇处卓越世纪中心3号楼3115房屋，租赁期限自2014年9月11日起至2016年04月30日止，每月租金18000元整，租金按季度收取，被告应于每季度第1个月11日前支付当季度租金。原告交付租赁房屋时，被告向原告支付36000元的租赁保证金，被告所交租赁保证金不能当作租金、物业管理费、水电空调费抵扣，被告超过7天未支付租金或拖欠可能导致原告损失的各项费用达10000元以上时，原告有权单方面解除租赁合同，并有权向被告追究损害赔偿、不予退还租赁保证金等违约责任。合同终止后，被告应于当日迁离并返还租赁房屋，逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权就逾期部分向被告收取相当于双倍租金的赔偿金，租赁合同书及补充协议还对双方其他权利义务、违约责任、争议解决方式等进行了约定。合同签订后，被告只支付了2014年9月11日至2015年6月30日期间应付租金177874元中的107742元，至今尚拖欠租金70132元。原告多次通过电话、短信及上门等方式催缴租金无果，被告的行为已经严重违反了租赁合同及补充协议的约定。2015年6月30日，原告上门催租，发现被告已人去楼空。原告认为，原被告双方签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务，原告已经依约履行了自己的合同义务，被告亦应依约履行自己的合同义务，承租时应按时缴纳租金，合同解除后应及时搬离租赁房屋，然被告在承租期间迟延支付租金超过7天，根据双方的约定，原告有权解除双方的租赁合同及补充协议，并有权要求被告承担合同约定的包括但不限于支付滞纳金、赔偿损失、不予退还保证金等违约责任。庭审时，原告补充陈述称，双方于2014年9月11日签订深圳市房屋租赁合同书，双方曾于2014年5月21日签订房屋租赁合同书，约定由被告承租3115、3116号两套房屋，每月租金5万元，租赁押金10万元。2014年9月11日，因被告需要备案租赁合同用于经营，双方变更主体，就3115、3116号房屋分别签订两份租赁合同，一份是本案原、被告签订的租赁合同，另一份就3116号房的合同是与金环城科技（深圳）有限公司签订。本案就3115房的合同约定每月租金18000元，租赁保证金36000元；3116房每月租金36120元，租赁保证金64000元。基于上述，为了维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的2015年1月11日至2015年6月30日期间的租金70132元；2、被告向原告支付租赁期间由原告垫付的2015年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理费、空调维护费、空调使用费、本体维修基金、水电费等共计4174元。3、被告按中国人民银行同期贷款利率标准计算支付上述租金自起诉之日至实际付清之日止期间的利息；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告未答辩，开庭时缺席。
经审理查明，2012年5月8日，原告（承租方、乙方）与案外人应晓辉（出租方、甲方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市福田区福田三路与金田路交汇处卓越世纪中心3号楼3115、3116号房产（以下分别简称3115号房、3116号房）出租给乙方使用。租赁期限自2012年5月1日至2016年4月30日止。租赁期间，乙方可将租赁房屋全部或部分转租他人，并到房屋租赁主管机关办理登记（备案手续）。
2014年5月21日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同书》约定，甲方将3115、3116房出租给乙方使用，租期自2014年5月26日至2016年4月31日；每月租金为5万元，租赁税费由承租方承担；租金应于每月10日前由乙方支付给甲方，在合同签订后当日内，乙方向甲方支付3个月租金即15万元，甲方应向乙方开具收据；合同签订后当日内，乙方向甲方支付相当于2个月租金的租赁押金10万元；在租赁期间房屋的管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、电话费用均由乙方承担并负责支付乙方须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水费两个月，甲方有权终止合同。
2014年9月11日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签署另行《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，甲方将3115号房出租给乙方使用，房屋权利人为应晓辉；租赁房屋的月租金为18000元；乙方应于每季度第1个月11日前支付租金；租赁期限自2014年9月11日起至2016年4月30日止；租赁房屋用途为办公；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取租赁保证金54000元；租赁期限届满且提前两个月书面通知甲方续租与否、租赁期限内无逾期且缴清全部应结费用、交还时物业内固定装修、空调设施、消防设施、灯具、开关、锁具等交付物完成无损坏时，甲方向乙方返还租赁保证金；租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方拖欠租金达7天以上，甲方有权提出变更合同条款或解除合同并向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金。合同中的乙方由被告的委托代理人陈锦兢签署。该合同于2014年9月17日办理了备案登记。
同日，原告（出租方、甲方）与被告作为法定代表人的金环城科技（深圳）有限公司（承租方、乙方、下称金环城公司）就3116号房产另行签署了一份《房屋租赁合同》,合同约定租赁用途为办公；月租金为36120元，租赁期限自2014年9月11日起至2016年4月30日，乙方应于每季度第1个月11日前支付租金，甲方向乙方收取64000元的租赁保证金。
上述合同签署后，被告及被告的朋友赖志超、金环城公司及公司的财务姜淑君分别通过银行转向的方式向原告支付了部分款项，原告提交的银行流水显示，赖志超于2014年5月22日向原告转账支付了5万元，于2014年5月27日转账支付了10万元、于2014年6月20日转账支付了100500元、金环城公司于2014年9月26日转账支付了108360元、姜淑君于2014年9月26日转账支付了45300元、金环城公司于2015年1月12日转账支付了29120元、被告于2015年4月25日分两笔共转账支付了10万元，以上共计转账支付了533280元。原告另称金环城公司的出纳陈晓爱于2015年1月6日向原告转账支付了34098.85元。之后未再向原告支付任何费用。
原告为主张被告拖欠了物业管理费、水电费等费用，向本院提交了涉案房产的物业管理公司深圳市卓越物业管理有限公司开具的3115、3116号房的管理费、水电费等费用的收据及发票予以佐证。其中两套房1-5月、6月本体维修基金分别为120.05元、24.01元，1-5月、6月份管理费、空调维护费、服务费分别共计8114.46元、1580.01元，2014年12月至2015年5月的空调使用费、电费、水费合计2403.54元，7月份的电费33.92元，以上费用合计12275.99元。
另查，因金环城公司拖欠原告3116号房的租金，原告将其诉至本院，原告在该案中请求金环城公司支付拖欠的2015年3月7日至2015年6月30日期间的租金136139元、物业管理费等费用8102元。本院于2016年9月13日依法作出了（2016）粤0304民初1382号民事判决书（下称1382号案），判决认定本案被告及被告的朋友赖志超、金环城公司及公司的财务姜淑君金环城公司向原告转账支付的共计533280元中扣除3115、3116房的押金10万元后，剩余的433280元中66%的份额作为3116房的租金。扣除2015年7月份的电费33.92元后，两套房产的物业管理费等费用共计12242.07元，其中3116房占66%的费用共计8080元。目前原告已提出上诉，该一审判决尚未发生法律效力。
再查，原告提交3115房的诉讼请求计算说明记载，被告及被告的朋友赖志超、金环城公司及公司的财务姜淑君及陈晓爱共支付的567328.90元包含了两房的租赁保证金10万元，两房在2014年5月26日至2014年9月10日期间的租金共计150500元，已支付的上述费用扣除该150500元后，剩余的费用分别按66%、34%的比例作为3116房和3115房的租金。金环城公司已付3116房的2014年9月11日至6月30日期间的租金共计209147元，应付租金为345287元，未付租金为136139元。被告已付3115房在2014年9月11日至2015年6月30日的租金107742元，应付租金为177874元，未付的租金为70132元。
庭审时，原告称被告向原告支付的费用均为3115、3116两房的费用，原告主张的涉案房产的费用是先行扣除两房在2014年5月26日至9月10日期间的租金150500元后，按各房产租赁价格占两套房产占租赁总价格的比例来分摊被告与麦贤冠承租房产的租金，3115房分摊34%的费用，3116房分摊66%的费用。两套房产的物业管理费、水电费亦是按该标准分摊。
本院认为，原告与被告就3115、3116房于2014年5月21日签署的签订的《房屋租赁合同书》合法有效，对当事人具有法律约束力。双方于2014年9月11日就3115房签署的《房屋租赁合同》由被告的代理人陈锦兢签署，虽然原告未提交被告的授权，但该合同办理了备案登记，应认定为合法有效。本案中，被告未按合同约定的期限支付租金，并自行搬离涉案房产，已构成违约，原告依法有权按合同约定解除合同并没收租赁保证金。原告实际于2015年6月30日收回涉案房产，涉案合同应于该日实际解除。
关于租金及利息。被告对于是否依约支付租金这一事实承担相应的举证责任，在被告未抗辩以及未举证证明其已依约交租的情况下，本院确认原告自认的被告交租情况。涉案合同于2015年6月30日解除，被告应向原告支付截至该日的租金及相关费用。被告与金环城公司均是一起支付两套房产的租金，本院在1382号案件中已认定被告及被告的朋友赖志超、金环城公司及公司的财务姜淑君支付的费用中的66%的比例为3116房的租金，上述已付费用的34%的比例应为本案3115房的租金。但在1382号案件中，原告并未提交其与被告于2014年5月21日就3115、3116房签署的租赁合同，亦未陈述上述已支付的费用包含了两房自2014年5月26日至9月10日期间的租金。本案中，原告坚持按其情况说明中的计算方式计算被告拖欠3115房的租金，即将被告及金环城公司支付的租金先行抵扣该两房于2014年5月26日至9月10日期间的租金150500元后，再按比例分别计算两房的租金。1382号案件中查明被告及被告的朋友赖志超、金环城公司及公司的财务姜淑君共向原告支付包含租赁押金的费用共计533280元，扣除原告可没收的两案租赁押金10万元（64000+36000）后，共支付两房的租金433280元。按照原告主张的计算方式，先行扣除150500元后，被告实际支付的3115房的租金应为96145.20元【（433280-150500）×34%】，原告另称陈晓爱于2015年1月6日支付了34098.85元，该笔款项未按比例在1382号案件中抵扣3116房的租金，应在本案中全额抵扣。综上，被告共向原告支付了租金130244.05元（96145.20+34098.85）。被告应向原告支付2014年9月11至2015年6月30日期间的租金为174000元（18000×9+18000×20/30），扣除被告已支付租金130244.05元，被告还应向原告支付租金43755.95元（174000-130244.05），对原告主张租金超出的部分，本院不予支持。关于利息，合同未约定利息，但被告违约未按期支付租金，原告有权要求被告按中国人民银行同期贷款利率计算支付自起诉之日即2016年1月11日起至实际清偿之日止的逾期利息，对原告主张利息计算时间超出的部分，本院不予支持。
关于物业管理费、水电费等费用。合同约定该部分费用应由被告支付，根据物业公司于2015年7月开具的收据及发票，本院采信原告主张的其代被告支付了涉案房产的该部分费用。原告提交的票据中包含了2015年7月份的电费，原告实际于2015年6月30日收回涉案房产，2015年7月份的电费不应由被告支付。扣除7月份的电费33.92元，被告及金环城公司共计欠费12242.07元，其中1382号案件已认定3116房的相应费用为8080元，本案的对应的费用应为4162.07元（12242.07-8080），对原告主张该费用超出的部分，本院不予支持。
被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及举证的权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告麦贤冠司应于本判决生效之日起10日内向原告杨怡雯支付拖欠的2015年6月30日之前的租金43755.95元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2016年1月11日计至实际清偿之日止）；
二、被告麦贤冠应于本判决生效之日起10日内向原告杨怡雯支付物业管理费、空调维护费、服务费、本体维修基金、水电费共计4162.07元；
三、驳回原告杨怡雯的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1658元（已由原告预交），由原告负担589元，被告负担1069元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 肖 英
人民陪审员 杨海涛
人民陪审员 高 兰
二〇一六年一月十一日
书 记 员 苏 颖
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。