广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法石民初字第502号
原告广州某贸易有限公司（以下简称“某公司”），住所。
法定代表人杨某。
委托代理人。
委托代理人。
被告广州某水产交易中心有限公司（以下简称“某公司”），住所。
法定代表人何某。
委托代理人。
委托代理人。
原告某公司诉被告某公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，依法由审判员胡林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托代理人，被告某公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司诉称：原被告于2011年3月4日就承租广州市番禺区洛溪新城某路＊＊号＊＊号街第五层物业建立租赁合同关系，基于被告提出对物业进行拆分租赁并以不同单位承租的要求，原告遂以自身名义向被告该层物业＊＊室签订编号为某的《租赁合同》，又以广州某贸易有限公司（以下简称“某公司”）名义向被告就该层物业502室签订编号为＊＊＊＊＊的《租赁合同》。原告依照两合同向被告分别支付501室、502室的租赁保证金（定金）61010元、30500元，定金合计91510元。该定金并未计入租金（故不属于订金），且该物业租赁期至2011年3月4日起至2014年12月31日止。由于合同签订之前，被告信誓旦旦表述该地段发展近景，承诺原告在合同期满后可以继续承租当前物业，保证物业正常使用、完善消防设施并保证正常使用、完成物业内楼道装修工作、保证物业内电梯正常使用、限期完善隔热层及漏水修复工作等，故原告租用整层物业并投入大量资金（911159.95元）进行装修和布景。然而被告均未兑现上述承诺和保证，反而发出《通知》提出于2014年3月1日单方提前与我司解除租赁合同、要求我司于2014年3月31日搬出该物业，并且在未经通知情况下于2014年1月起在物业楼房外墙及楼外道路大范围装设钢管手脚架和拦护网，阻碍经营和货物运输，甚至擅自切断楼道梯灯电源，导致我司无法使用该物业，被迫在未及搬运设备的情况下即安排在职人员转移办公场地，并因此造成重大经济损失（即便专员办公，2014年3月、4月均无法正常经营）。由于被告蛮横粗暴的违约行为，原告先后3次发函追索权利，然而被告不仅拒绝赔偿，而且拒不退返租赁保证金，迫使原告诉诸法院。由于被告单方面解约行为产生的原告经济损失包括：1、2014年3月4日至2014年4月3日期间租金38148元，此期间原告已无法实际使用租赁物，受被告擅自开展围蔽工程和断电影响，该物业已出于被告的实际控制，甚至对原告的正常搬离办公用品亦产生影响，况且合同已由被告单方面解除，故被告无权获取该物业的租金；2、2014年3月至2014年4月期间原告无法经营，现我方仅就2014年3月期间无法经营的经济损失主张100000元赔偿；3、被告提前解约后剩余约定租赁期（10个月）折算装修损失费198078.25元；4、保证金及租金占用期间利息损失1469.46元；5、被告违约应予双倍返还定金（租赁保证金）183020元；以上合计520715.71元。对于被告行为造成原告其他经济损失，原告将在法定期限内追加主张或另行主张。为了维护原告的合法权益，恳请法院依法支持原告的诉讼请求如下：1、被告双倍返还租赁保证金（定金）183020元；2、被告向原告退返2014年3月4日至2014年4月3日期间的租金38148元；3、被告向原告赔偿2014年3月期间无法经营的经济损失100000元；4、被告向原告赔偿物业装修成本投入198078.25元：5、被告向原告赔偿保证金及租金占用期间利息损失1469.46元（以单倍租赁保证金和应退租金合计129658元为本金，按同期贷款利率自2104年3月1日起算至实际足额退返之日，暂计至2014年5月8日）；以上诉请总额520715.71元。6、被告承担本案受理费。
被告某公司辩称：一、被告按照合同约定解除租赁合同，无需双倍返还租赁保证金183020元。某水产交易中心自开业以来，未对各区商铺进行片区规划，各类职能的商铺混杂在一起。根据《租赁合同》第九条第5点约定，被告有权根据经营情况改变经营策略，调整经营布局。2013年被告为顺应市场发展趋势，规划在某水产交易中心开展某码头建设，对各类经营进行专门的片区分类，包含滨水景观休闲带、潮流休闲购物区、商务中心区。该项目上报给番禺区政府，成为了番禺区重点建设项目。因原告经营的商铺不符合该区域的职能划分，2014年1月27日根据《租赁合同》第九条第12点“因政府政策性原因或经营规划而改变用途另作他用，甲方需提前一个月通知乙方，如不可抗力因素导致本合同终止则没有通知期，乙方应无条件退场，乙方所交付的保证金，在办理退场手续时扣除相关应缴费用后余额无息退回给乙方。”之约定，被告通知原告于2014年3月1日解除合同，并要求其在2014年3月31日前返还商铺。如无违约行为，在其退还商铺后将租赁保证金无息退回，故被告根据合同约定要求提前解除合同是合理合法的，但原告拒不履行，既没有按要求返还商铺，还拖欠水电费、2014年4月租赁物占用费等，迟至2014年4月底才搬离商铺，其行为构成严重违约。根据《租赁合同》第十一条第3点“乙方应按时足额支付租金、水电费等相关费用。逾期7天，则视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，收回物业，之前乙方所缴纳的租金、保证金及其它费用，全部转为违约金支付给甲方。”；第7点“合同期满或终止、解除后，甲方有权无条件收回物业。甲方除限期乙方迁出外，有权按每日租金的150%收取占用期使用费，并由乙方按占用期租金100%交纳占用期违约金。乙方逾期领取期满应退的保证金，则责任由乙方承担。”第10点“乙方出现上述第2、3、4、5、6、7、8、9项情形的，甲方有权收回物业。同时乙方无权要求退回已交付的保证金及所有费用，并同意并确认该类费用全部转为违约金支付给甲方。”的约定，被告有权不退回原告已经交付的租赁保证金。二、被告无需退还2014年3月租金38148元。《租赁合同》第五条第1点约定，每月1日至月底最后一日为一个月租金的计付月。因此，原告所交付的2014年3月租金为2014年3月1日至2014年3月31日的租金。原告称其在2014年3月期间已无法实际使用租赁物，被告擅自开展围蔽工程、断电等是完全不符合事实的。在原告2014年4月底搬离前，被告没有开展围蔽工程。断电是2014年4月下旬因其拖欠4月租金、3月水电费，在发函催收后仍不缴费后才断电的。尽管租赁合同由被告单方解除了，但是原告一直占用租赁物，其当然负有支付租金的义务。因此，被告无需退还其2014年3月的租金。三、原告无权要求被告赔偿2014年3月期间无法经营的经济损失10万元。原告称其自2014年1月起经营活动已受到严重干扰，2014年3月至4月期间经营活动陷入停顿完全不符合事实，而且，其按时足额缴纳了2014年1-3月租金，3月耗水电3877元等反证了其一直正常经营。原告既没有证据证明因被告的原因致使其2014年3月无法经营，又没有证据证明其损失额，其要求赔偿2014年3月期间无法经营的经济损失10万元不应得到支持。四、原告要求被告赔偿其物业装修成本投入198078.25元没有依据，且合同约定原告应无条件退场。1、原告没有证据证实剩余租赁期限内的装修成本投入数额。原告自己制作的“某办公室装修费用明细”明显不能作为确定剩余租赁期限内的装饰装修残值数额。而且，该明细内的很多项目是明显不应计入的，如办公家具、办公台、办公凳、餐具等等物品已经被原告搬走，租赁物内只剩余不能拆除的物品。2、《租赁合同》约定合同提前解除的原告应无条件退场根据《租赁合同》第九条第12点“因政府政策性原因或经营规划而改变用途另作他用，甲方需提前一个月通知乙方，如不可抗力因素导致本合同终止则没有通知期，乙方应无条件退场，乙方所交付的保证金，在办理退场手续时扣除相关应缴费用后余额无息退回给乙方。”之约定，合同按约定提前解除的，原告应无条件退场，无权要求剩余租赁期内装修残值损失。五、原告无权要求租赁保证金和2014年3月租金的利息损失。上已充分论述，原告无权要求退还租赁保证金及2014年3月租金，因此其也无权请求利息。综上所述，原告的诉讼请求没有依据，请求法院驳回原告所有的诉讼请求。
经审理查明，原告某公司原名广州盛望贸易有限公司，于2012年7月5日变更为广州某贸易有限公司。原告某公司在庭审中称某公司是其关联公司。原告某公司与被告某公司于2011年3月4日就承租广州市番禺区洛溪新城某路＊＊号＊＊号街第五层物业建立租赁合同关系，原告以自身名义向被告承租该层物业501室签订编号为某的《租赁合同》，又以某公司名义向被告承租该层物业502室签订编号为＊＊＊＊＊的《租赁合同》。原告依照两合同向被告分别支付501室、502室的租赁保证金61010元、30500元，租赁保证金合计91510元。上述合同约定物业租赁期自2011年3月4日起至2014年12月31日止。上述租赁合同还对其他事项进行了相关约定。上述租赁合同系被告方提供的格式合同，合同部分条款明显免除被告责任、加重对方责任、排除原告方主要权利。
上述租赁合同签订后，原告某公司与被告某公司均依约履行合同义务，被告某公司将出租的场地交给原告使用，原告也一直有向被告交纳租金等相关费用。2014年1月27日被告单方通知原告在2014年3月1日解除双方的租赁合同，并要求原告在2014年3月31日前搬出承租的物业。原告为此另租场地，原告称已于2014年3月底全部搬走，被告则称原告是在2014年3月开始搬离，直到4月底才完全搬出。因原告向被告多次发函要求被告承担违约责任赔偿损失未果，为此，原告于2014年5月27日将被告诉至本院，要求被告双倍返还租赁保证金、退还2014年3月份租金、赔偿原告2014年3月期间无法经营的经济损失、物业装修损失、租赁保证金及租金占用期间利息等。
被告某公司到庭应诉，被告认为其提前解除租赁合同是因为2013年被告为顺应市场发展趋势，规划在某水产交易中心开展某码头建设，对各类经营进行专门的片区分类，包含滨水景观休闲带、潮流休闲购物区、商务中心区。该项目上报给番禺区政府后成为了番禺区重点建设项目，为此被告提供了2013年3月18日广州市番禺区发展和改革局的番发改＊＊＊＊号文件，拟证明其提前解除租赁合同是属于政府政策性原因或经营规划而改变用途另作他用。原告对此不予以认可，番发改＊＊＊＊号文件内容未明确对涉案场地需要改变用途而进行整改。
本院认为，原告某公司与被告某公司是在平等自愿的基础下签署的《租赁合同》，该租赁合同不违反法律规定，属合法有效合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告的单方规划报政府部门同意后即解除与原告间的租赁合同，显然违反了租赁合同的约定，也不符合公平、诚实信用原则。被告提前解除租赁合同并要求原告在短期内搬走，对原告必然会产生经济损失，但原告对其损失只是估算或折算，所提供的证据并不充分，原告的利息主张虽然有一定的合理性，但本院综合考虑到原告已要求被告方双倍返还租赁保证金，本院认为若被告双倍返还租赁保证金则既有惩罚性，也有补偿性，原告2014年3月无法经营的经济损失、物业装修投入损失及利息损失等可在上述双倍返还租赁保证金中得到相应补偿，故本院酌定被告就其违约行为应当承担双倍返还租赁保证金的责任，而对原告另行主张的赔偿损失与支付利息等主张本院不予支持。因本案系被告方违约提前解除租赁合同，且要求原告短时间内即搬走，原告在2014年3月份的正常经营必然遭受到影响，为此，本院从公平原则予以考量，酌定被告需退还原告已向被告缴纳的2014年3月份租金的一半即19074元给原告。
综上所述，驳回原告某公司的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
一、被告广州某水产交易中心有限公司应当自本判决生效之日起十日内向原告广州某贸易有限公司双倍返还租赁保证金共计183020元；
二、被告广州某水产交易中心有限公司应当自本判决生效之日起十日内向原告广州某贸易有限公司退还2014年3月份租金19074元；
三、驳回原告广州某贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用4504元，由原告广州某贸易有限公司负担2338元、被告广州某水产交易中心有限公司负担2166元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 胡 林
二〇一四年七月二十一日
书记员 黄泽兴