天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0104民初3415号
原告徐鲁娅，无职业。
被告天津开发区新发房地产有限公司，住所地天津开发区翠园公寓2号楼403室。
法定代表人吴从泉（已死亡），现负责人为孙佩珍。
委托代理人李绍家，天津日昇律师事务所律师。
被告高洪奎，无职业。
被告中国工商银行股份有限公司天津广厦支行，营业场所天津市河西区大沽路361、363号。
负责人赵洪领，行长。
委托代理人李臻，该公司职员。
委托代理人张家瑞，该公司职员。
被告天津银行股份有限公司红银支行，营业场所天津市红桥区金钟大街大胡同小百货批发市场一楼。
负责人李鑫，行长。
原告徐鲁娅与被告天津开发区新发房地产开发有限公司（以下简称被告新发房地�公司）、被告高洪奎、被告中国工商银行股份有限公司天津广厦支行（以下简称被告工商银行广厦支行）、被告天津银行股份有限公司红银支行（以下简称被告天津银行红银支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由助理审判员刘娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐鲁娅，被告新发房地产公司的委托代理人李绍家，被告高洪奎，被告工商银行广厦支行的委托代理人李臻、张家瑞到庭参加诉讼。被告天津银行红银支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐鲁娅诉称，2002年12月28日，原告与被告新发房地产公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告以458000元的价格向被告新发房地产公司购买坐落天津市南开区道号房屋一套。原告交齐房款后实际占有使用讼争房屋至今。2015年5�，原告办理房屋产权证时，发现被告新发房地产公司和被告高洪奎就讼争房屋签订的《天津市商品房买卖合同》已经在房管局进行登记备案，该房屋因被告高洪奎向被告工商银行广厦支行按揭贷款已办理抵押权登记，且讼争房屋上有被告天津银行红银支行的在建工程抵押登记。经原告了解，被告工商银行广厦支行曾以拖欠房屋按揭贷款为由将被告新发房地产公司及被告高洪奎诉至法院，被告高洪奎表示其并未购买讼争房屋，亦未办理按揭贷款及抵押手续，法院生效判决确认，被告工商银行广厦支行出具的个人住房借款合同及抵押合同均不具有真实性，经过司法鉴定确认上述合同中签字均非被告高洪奎所签，被告工商银行广夏支行因此撤回了对被告高洪奎的起诉。由于被告高洪奎并未购买上述房屋，以其名义签订的《天津市商品房买卖合同》、《个人住宅借款合同》及《抵押合同》均是虚假的，因此，房管局登记备案的关于讼争房屋的《天津市商品房买卖合同》应当认定无效，且其上设定的抵押亦应属无效，原告以正常市场价格从被告新发房地产公司购买了讼争房屋，并交齐全款，被告新发房地产公司应依合同约定为原告办理房屋产权证。2015年3月20日，原告通过中国银行业监督委员会天津监督局了解到，被告天津银行红银支行在讼争房屋上所设立的在建工程抵押贷款的本金及利息均已于2002年10月21日结清，由于被告新发房地产公司现不能正常经营，只能通过法院诉讼的方式办理抵押权的注销手续。故原告起诉要求：1、确认被告新发房地产公司与被告高洪奎签订的关于天津市南开区道号房屋的《天津市商品房买卖合同》无效；2、确认被告工商银行广厦支行在天津市南开区道号房屋上设定的抵押权无效；3、判令被告天津银行�银支行与被告新发房地产公司在房地产管理部门注销被告天津银行红银支行在天津市德道北侧花园室上设立的抵押登记；4、判令被告新发房地产公司为原告办理天津市南开区道号房屋的房地产权证。
原告为支持其主张，提交如下证据：证据一、（2009）西民三初字第782号民事判决书，证明被告高洪奎的贷款按揭无效；证据二、天津银监局出具的信访事项办理情况告知书，证明天津银行红银支行的在建工程抵押已经还清；证据三、（2015）南民初字第7780号民事判决书，证明原告在南开法院有类似案件，已经胜诉；证据四、天津市商品房买卖合同及房款发票，证明讼争房屋是原告通过现金方式从新发公司购买的；证据五、补充协议，证明原告与被告新发房地产公司约定变更解决争议方式的条款。
被告新发房�产公司辩称，由于其原因，讼争房屋最初登记的房号为A-15-A4，此后变更为A栋1504室。其与被告高洪奎就讼争房屋的买卖合同已经（2009）西民三初字第782号民事判决书依法确认无效，被告工商银行广厦支行在该民事判决书中撤销了对被告高洪奎的诉讼请求。对于被告天津银行红银支行在讼争房屋上设立的在建工程抵押，该笔贷款已经于2002年10月21日完全结清，但是由于其公司的原因一直未能办理注销登记，现只能由法院通过裁判的形式撤销该抵押登记。原告已经交清了全部房款，并愿意依据与原告之间的房屋买卖合同，为原告办理房屋产权证。
被告高洪奎辩称，其并未与被告新发房地产公司签署过房屋买卖合同，也未交纳过房款。
被告工商银行广厦支行辩称，原告要求确认其在天津市南开区道号房屋上�定的抵押权无效的请求，已经河西法院生效判决确认为无效。其他诉请与其无关。
被告天津银行红银支行辩称，讼争房屋上确曾有本被告的在建工程抵押，但该抵押已经于2002年10月清偿完毕，本被告已将注销相关手续全部交给新发公司，且经向房管局查询，讼争房屋上已经没有其的抵押权，故不存在由法院撤销或注销的问题。另，本案讼争房屋的房号与其抵押的房号不符，希望法院对此情况进行核实。在此事中天津银行红银支行无过错，故不同意承担任何费用和法律责任，但可配合办理相关手续。
被告新发房地产公司、被告高洪奎、被告工商银行广厦支行、被告天津银行红银支行均未向本院提交证据。
经审理查明，2002年12月28日，原告与被告新发房地产公司签订《天津市�品房买卖合同》，约定原告向被告新发房地产公司购买坐落天津市南开区道北侧花园室住宅套，房屋面积为150平方米，房屋总价款为458000元。该合同第十二条约定：“商品房竣工验收合格后，甲方（被告新发房地产公司）须在30日内办理房屋所有权初始登记。初始登记完毕后，甲方应在180日内，及时协助乙方（原告徐鲁娅）办结房屋所有权转移登记”。该合同签订后，原告于当日交付全部房款，被告新发房地产公司为原告开具房款发票。后被告新发房地产公司将房屋交予原告占有使用至今。
另查，被告新发房地产公司曾以被告高洪奎名义就讼争房屋自行签订天津市商品房买卖合同，并与被告工商银行广厦支行签订个人住房借款合同及个人住房借款抵押合同。2009年被告工商银行广厦支行在天津市河西区人民法�起诉被告高洪奎与被告新发房地产公司借款合同纠纷，2010年3月12日，天津市河西区人民法院下发（2009）西民三初字第782号民事判决书，认定“被告新发公司擅自以被告高洪奎的名义与原告签订个人住房借款合同及个人住房借款抵押合同，并据此得到了贷款，根据合同法第四十八条第一款之规定，……原告与被告新发公司所签个人住房借款合同、个人住房借款抵押合同未经被告高洪奎的追认，属于无效合同，故被告新发公司应承担返还上述款项的义务，并赔偿原告因此受到的损失。……”并据此判决：“一、被告天津开发区新发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司天津广厦支行借款本金329805.69元……”。该判决现已发生法律效力。
又查，中国银行业监督管理委员会天津监管局于2015年3月20日作出津银监信复[2015]32号信访事项办理情况告知书，就原告徐鲁娅所反映问题答复如下：“天津银行红银支行于2000年6月21日为天津开发区新发房地产开发有限公司办理贷款，此笔贷款抵押物之一为花园幢层，在办理贷款时红银支行持有天津市房地产管理局出具的天津市房地产抵押权证明书（津房抵字第000000433号）。此外，此笔贷款本金和利息已于2002年10月21日完全结清。”被告新发房地产公司于庭审中向本院表示，被告天津银行红银支行在讼争房屋上设立的抵押贷款已于2002年10月21日结清，但是由于被告新发房地产公司的原因一直未能办理抵押权注销登记。被告天津银行红银支行于庭后向本院亦表示其在讼�房屋上设立的在建工程抵押贷款已经于2002年10月清偿完毕。
本案审理过程中，经询天津市南开区房地产管理局，相关工作人员表示：天津市南开区道北侧花园--
房屋的抵押权人为被告工商银行广厦支行及被告天津银行红银支行，备案人为被告高洪奎，实际居住人为原告徐鲁娅。故A-15-A4房屋应为A栋1504室房屋。
庭审中，原告表示自愿承担办理涉诉房屋过户手续过程中所产生的费用。被告新发房地产公司表示讼争房屋的初始房号为A-15-A4，后变更为A栋1504室。
本院认为，依据原、被告陈述及相关证据，结合本院在天津市南开区房地产管理局询问结果，可认定本案讼争的天津市德道北侧花园室房屋原房号为A-15-A4，二者系同一房屋。2002年12月28日原告徐鲁娅与被告新发房地产公司就讼争房屋签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，原告已向被告交清房款，被告已将讼争房屋交付原告使用，因此确认该房屋买卖合同成立，合同双方均应按协议各自履行自己的义务，被告应按协议约定协助原告办理产权过户手续，故原告要求被告办理讼争房屋产权证，本院予以支持。关于被告新发房地产公司以被告高洪奎的名义签订的《天津市商品房买卖合同》，被告高洪奎对此事毫不知情，也未交纳房款及得到该房屋，事后未得到被告高洪奎的追认，因此认定该合同应为无效。天津市河西区人民法院（2009）西民三初字第782号民事判决书已经认定，被告高洪奎与被告工商银行广厦支行签订的个人住房借款合同、个人住房抵押合同未经被告高洪奎的追认，属于无效合同。故原告主张确认被告工商银行广厦支行在讼争房屋上设定的抵押权无效，本院予以支持。被告新发房地产公司以讼争房屋为抵押物向被告天津银行红银支行借款，被告新发房地产公司已于2002年10月将该借款本息清偿，被告新发房地产公司及被告天津银行红银支行应在房地产管理部门办理注销抵押登记，故原告该项诉讼请求，本院予以支持。另，被告天津银行红银支行经本院合法传唤，于2016年5月11日庭审时无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，后被告天津银行红银支行于2016年5月23日单独到庭就本案情况进行答辩及说明。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、确认被告天津开发区新发房地产开发有限公司与被告高洪奎签订的关于天津市南开区道北侧�园栋室的《天津市商品房买卖合同》无效；
二、确认被告中国工商银行股份有限公司天津广厦支行在天津市南开区道北侧花园栋室房屋上设定的抵押权无效；
三、本判决生效后十日内，被告天津银行股份有限公司红银支行与被告天津开发区新发房地产开发有限公司在房地产管理部门注销被告天津银行股份有限公司红银支行在天津市南开区道北侧花园栋室上设立的抵押登记；
四、本判决生效后十五日内，被告天津开发区新发房地产开发有限公司协助原告徐鲁娅办理天津市南开区道北侧花园栋室房屋产权过户手续，相关过户费用由原告徐鲁娅自行承担。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告天津开发区新发房地产开发有限公司承担，于本判决�生效后十五日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 刘娜
二〇一六年××月××日
书 记 员 范蕊
本案所引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人
应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护
第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。