宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）卫民终字第383号
上诉人（原审原告）宁夏江元物业服务有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人李炜，该公司总经理。
委托代理人王军，宁夏永东律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陈生忠，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
上诉人宁夏江元物业服务有限公司（以下简称江元物业公司）与上诉人陈生忠物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人江元物业公司的委托代理人王军，上诉人陈生忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，江元物业公司是依法成立的物业管理公司，为中卫市某小区提供物业管理服务，陈生忠是某小区某房屋业主，其房屋建筑面积为70.42㎡。2011年11月25日，江元物业公司与中卫市某小区业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，约定：由江元物业公司负责中卫市沙坡头区某小区北区1号楼到27号楼、南区1号楼到6号楼的物业管理服务，物业管理服务费按中卫市物价局制定的物业服务收费标准执行，合同期限为2012年1月1日至2016年12月31日。按照中卫市物价局、住房和建设局制定的有关物业服务收费标准文件规定，某小区执行的收费标准按每户建筑面积计收，2014年1月1日至2014年6月30日期间的收费标准为0.4元/㎡·月，2014年7月1日至2014年12月31日期间的收费标准为0.8元/㎡·月，2015年1月1日至2015年3月31日期间的收费标准为0.68元/㎡·月。江元物业公司依合同约定提供了物业服务。在服务期间，陈生忠未交纳2014年1月1日至2015年3月31日期间的物业管理服务费合计651元（其中2014年1月1日至2014年6月30日期间为169元，2014年7月1日至2014年12月31日期间为338元，2015年1月1日至2015年3月31日期间为144元）；另外拖欠此期间的楼道电费合计25元；上述欠费共计676元。江元物业公司向陈生忠催要，因双方发生争议，陈生忠未付。另查明，2015年3月20日，某小区新的业主委员会向业主发出通知，暂时不让业主向江元物业公司交纳物业费用。江元物业公司诉至法院。请求：1.陈生忠立即向江元物业公司支付物业管理服务费651元、楼道电费25元，合计676元；2.本案案件受理费由陈生忠负担。
原审法院认为，陈生忠是中卫市某小区某房屋业主，江元物业公司自2012年1月受某小区业主委员会的委托进行物业管理服务经营，向包括江元物业公司在内的中卫市某小区业主提供基本的物业服务，双方的物业服务合同法律关系成立；2015年度，某小区新的业主委员会成立，江元物业公司与某小区新的业主委员会虽然未签订合同，但原业主委员会签订的《物业管理委托合同》约定的服务期限至2016年12月31日尚未终止，江元物业公司按合同约定继续履行合同，并且事实上对该小区进行物业管理服务中，仍然存在物业服务合同法律关系，应受到法律保护。由于江元物业公司提供了合同约定的物业服务项目，依法有从业主处获得相应的服务报酬的权利，陈生忠拖欠江元物业公司享有的物业服务费，依法应当承担相应的民事责任。对江元物业公司要求陈生忠支付物业管理服务费651元、楼道电费25元，合计676元的诉讼请求，经核：江元物业公司受委托管理经营某小区的物业服务，陈生忠于2014年1月1日至2014年6月30日期间接受江元物业公司服务，按照中卫市物价部门核定的收费标准为0.4元/㎡·月，应向江元物业公司支付2014年1月1日至2014年6月30日期间物业费为169元（70.42㎡×0.4元/㎡·月×6个月）；陈生忠于2014年7月1日至2014年12月31日期间，按照中卫市物价局、住房和建设局制定的有关物业服务收费标准文件规定，确定的物业服务收费标准为0.8元/㎡·月，应向江元物业公司支付2014年7月1日至2014年12月31日期间物业费为338元（70.42㎡×0.8元/㎡·月×6个月）；楼道电费属于业主约定预先支出的费用自2014年1月1日至2015年3月31日为25元，共计532元，予以支持。对江元物业公司要求陈生忠支付其余的物业费144元的诉讼请求，因对2015年1月1日至2015年3月31日期间的物业费144元，双方合同没有明确约定是按月交纳，按照交易习惯通常是按年交纳，而江元物业公司提供2015年度物业服务期限尚未届满，陈生忠又成立新的业主委员会需要变更调整合同，江元物业公司该期间服务费可以另行协商后解决，故对该部分请求不予支持。陈生忠辩称江元物业公司没有和陈生忠签过任何物业服务合同，对所欠的物业费陈生忠不认可的意见，经核：江元物业公司是某小区业主委员会依法选聘的物业服务企业，双方签订物业服务合同对该小区包括陈生忠在内所有业主具有约束力，陈生忠以其没有与江元物业公司签订合同并非合同当事人为由提出抗辩不能成立，对陈生忠的该意见不予采纳。陈生忠辩称江元物业公司对该小区的管理服务未达到要求，某小区北区1号楼门前消防通道、营业房烟囱的问题，供热站压力泵房电辐射比较严重，陈生忠房屋客厅楼顶出现裂口，长达2.50米，属于质量问题，在1号楼前后都是停车场，按照建筑要求，绿化面积占建筑面积4%，1号楼没有好的绿化环境，造成身体伤害比较严重，这些都属江元物业公司的权限范围内，多次找过江元物业公司，但其一直未给予解决，因此，不予支付所欠物业费的意见，经核：对于某小区北区1号楼消通道、压力泵房、营业房的烟囱致使影响住户的生命安全问题，因属于陈生忠与他人的相邻权纠纷，陈生忠可以通过其它法律途径解决，而且陈生忠也无充足证据证明陈生忠受到了压力泵房辐射所致身体损害的事实；对于陈生忠房屋的客厅房顶出现裂缝的事实，江元物业公司经查看告知其与房屋开发单位解决，且陈生忠也无充足证据证明陈生忠维修房屋受到了经济损失的事实，该纠纷陈生忠也可以通过其它法律途径能够解决；综上，陈生忠以此为由完全拒绝交纳所欠物业费并无相关的法律依据，对陈生忠的该意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款之规定，判决：一、陈生忠于判决生效后五日内向江元物业公司支付物业费507元、楼道电费25元，合计532元；二、驳回江元物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈生忠负担。
江元物业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：原审认定物业费按年缴纳为惯例缺乏依据。某小区业主委员会与江元物业公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，江元物业公司与某小区业主委员会签订的服务期限为2012年1月1日至2016年12月31日，某小区业主委员会的主体资格一直存在，不能因业主委员会成员或管理人发生变化否定物业服务合同效力。新的业主委员会通知业主暂不交物业费没有法律依据。请求：1.撤销原判第二项，改判陈生忠支付江元物业公司2015年1月至2015年3月期间的物业服务费144元；2.案件诉讼费用由陈生忠承担。
陈生忠不服上述判决，向本院提起上诉并答辩称：陈生忠所住的1号楼前的消防通道上停满了车，有安全隐患，营业房烟囱噪音大、污染大。1号楼离压力泵房近，电辐射严重，杂音大，夜间无法正常入睡。陈生忠家客厅顶部出现裂口长达3米，应由江元物业公司维修。江元物业公司和陈生忠没有签物业委托管理合同，陈生忠不同意向江元物业公司交2015年1-3月份的物业费，江元物业公司不分级别收取停车费不合理，楼道电费25元/年收取也不合理，应用多少收多少，由业主自行交纳。请求：1.撤销原判第一项；2.江元物业公司提交的物业管理合同为无效合同，2014年7月1日至12月31日的物业费均应按0.4元/平米认定；3.本案案件受理费由江元物业公司承担。
江元物业公司答辩称：陈生忠的上诉意见与本案无关，不能作为拒交物业费的依据。楼道电费25元/年，全小区统一适用，合理合法。2014年7-12月按0.8元/平米·月的标准收费有合同依据和法律依据。请求驳回陈生忠上诉请求。
二审期间，江元物业公司提交的证据有某小区物业收费明细表1份，证明：某小区内居住的大部分业主都先后交纳了2015年全年的物业费，江元物业公司从未和任何住户形成到年底再交清当年物业费的惯例。即使存在部分尚未交纳物业服务费的住户，也不能以少部分拖延交纳物业服务费住户迟延缴费的事实认定形成年底交纳物业服务费的惯例。
陈生忠质证认为，收费明细表是真实的，但不能证明业主委员会与江元物业公司之间的《物业委托管理合同》是有效的。
陈生忠提交的证据有业主委员会证明1份，证明：因陈生忠没有与江元物业公司签物业合同，收费标准不能按0.8元/㎡·月收取，应当按0.4元/㎡·月收取。
上诉人江元物业公司质证认为，证据内容不合法，与案件无关联，不能达到陈生忠的证明目的。物业委托管理合同的期限到2016年12月31日止，在合同未通过法律程序确定无效前应为有效，无需进行调整变更。
对上诉人江元物业公司提交的证据，本院认为，新的业主委员会与江元物业公司就相关事宜未协商达成一致意见，该证据不能达到江元物业公司的证明目的，故对其证明效力不予以确认。
对上诉人陈生忠提交的证据，本院认为，该情况说明能够证明某小区成立了新的业主委员会，该业主委员会与江元物业公司就物业管理事宜未协商一致的事实，故对其证明效力予以确认。
本院二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，江元物业公司与原某小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》为有效合同，对小区业主均约束力。2014年1月1日至2014年12月30日期间，江元物业公司向该小区业主提供了物业管理服务，依照合同约定有权向业主收取物业费，业主陈生忠实际享受了江元物业公司提供的物业服务，应履行支付物业费的义务。江元物业公司按照政府定价向各业主收取物业费，并非江元物业公司单方变更提高物业费收费标准，收费标准合理，故陈生忠要求2014年7月1日至12月31日的物业费按照0.40元/平方米交纳的上诉理由不能成立。江元物业公司收取楼道电费每年每户25元属合理范围，陈生忠应向江元物业公司交纳。2015年3月20日，某小区新的业主委员会通知业主暂不要缴纳物业费，待新的业主委员会与江元物业公司就相关事宜协商确定后缴纳，至今尚未协商一致。原审据此判决对江元物业公司要求陈生忠缴纳2015年1-3月物业费的诉讼请求予以驳回，并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人江元物业公司与陈生忠的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宁夏江元物业服务有限公司负担25元，上诉人陈生忠负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛鹏飞
审 判 员 韩金芳
代理审判员 吕广飞
二〇一五年九月十六日
书 记 员 张 津
本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。