福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第125号
上诉人（原审原告）王长仁，男，汉族，个体户，住福建省福清市。
委托代理人黄雪英，福建东岸律师事务所律师。
上诉人（原审被告）柯银河，男，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
委托代理人杨晓谡，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。
上诉人王长仁因与上诉人柯银河租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第3005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王长仁的委托代理人黄雪英到庭参加诉讼，上诉人柯银河的委托代理人杨晓谡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审判决查明，2008年6月26日，原、被告双方签订租赁合同一份，约定被告将其所有的坐落于龙岩市新罗区中城九一北路31号的五间沿街店面出租给原告经营使用。租赁期间为2008年7月21日至2016年7月20日（2008年6月29日至2008年7月20日为免租装修期）；租赁面积220平方米，租金为每平方米239元／月，即月租金为52580元。合同期满三年后即2011年7月21日起，月租金每两年递增10%，递增基数为头三年的月租金，即2011年7月21日至2013年7月20日的月租金为57838元；2013年7月21日至2015年7月20日的月租金为63096元；2015年7月21日至2016年7月20日的月租金为68354元。租金按月于每月25日前交付。2008年6月28日及2008年7月1日，被告各收取原告5万元，共计10万元作为店面押金，约定如原告在合同期内无违约，则被告将在合同期满3日内将10万元押金一次性无息退还给原告；如果原告违约，则被告有权收回店面押金作为补偿，原告在5日内将店面交还给被告。如果被告违约，致使原告无法继续经营，原告有权单方面解除合同，被告应退还原告店面押金10万元，并赔偿原告违约金10万元。租赁期满或被告依法解除合同，原告应在期满或解除合同的次日将租赁物和设施交还给被告，如拒绝交还，被告可强制将原告财产腾出，收回租赁物和设施。双方还约定租赁店面北边一层式小间无偿提供给原告办公使用。2008年7月4日，被告柯银河出具委托书一份，告知原告其委托黄茜代收租金及押金。合同签订后，原告按时交纳租金。经被告同意，2014年2月原告交纳店面租金52580元，2014年3月起店面租金由63096元调低为57838元。2014年4月4日，原告通过员工王爱琴在中国工商银行股份有限公司福建省分行的账户向黄茜在中国建设银行股份有限公司龙岩东城支行的账户转账57838元作为2014年4月的租金。2014年3月底，原告逐步清空租赁店面。2014年4月8日，原告结清租赁店面水电费4251.5元，其中3000元用水电费押金冲抵。原告员工黄冕将租赁店面钥匙交还给被告员工许凤琴。2014年4月10日，被告柯银河与王碧梅签订租赁合同一份，约定被告将坐落于龙岩市新罗区中城九一北路31号沿街右侧店面两间（租赁面积70平方米）出租给王碧梅经营使用，租期为2014年4月21日至2016年4月20日（2014年4月10日至2014年4月20日为免租装修期），租金为每平方米240元／月，即月租金为16800元。2014年5月5日，被告柯银河与魏义远签订租赁合同一份，约定被告将坐落于龙岩市新罗区中城九一北路31号沿街左侧店面三间（租赁面积145平方米）出租给魏义远经营使用，租期为2014年5月15日至2017年5月14日（2014年5月5日至2014年5月14日为免租装修期），租金为每平方米244.8元／月，即月租金为35500元。原告认为被告在其停业整顿但租赁合同未解除的情况下将租赁店面另租他人，与被告发生争议，双方协商未果，为此，原告诉至法院，请求判令：被告退还租赁店面押金10万元，并依约赔偿合同违约金10万元。
原审判决认为，原告王长仁与被告柯银河签订的店面租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。原告的店面事宜素来由员工黄冕处理，虽然原告始终否认黄冕有将钥匙交给他人招租，但结合相关证据及证人证言，可以认定2014年3月底至4月8日，原告清空了租赁店面，结清水电费以及原告员工黄冕将租赁店面的钥匙交还给被告员工许凤琴，这一系列行为可以表明原告已以实际行为表明其不再租赁店面，原告员工黄冕的行为构成表见代理，被告有理由相信原告退租且被告认可了原告的退租行为，应认定属双方协商解除租赁合同，被告有权将讼争店面另租他人，并不违反合同约定。原告主张其向被告交纳了2014年4月的租金，清空店面只是为了重新装修，并非退租。对此，法院认为，租赁合同约定被告按月交纳租金而非按日交纳，即使原告于2014年4月4日向被告交纳了租金，与其在2014年4月8日结清水电费的行为有时间上的前后顺序，因此并不矛盾，对原告要求被告承担违约行为，赔偿违约金10万元的诉讼请求，不予支持。原、被告租赁合同解除后，被告应当将租赁押金退还给原告，但因为原告提前解约的行为，讼争租赁店面左侧三间从2014年4月9日至2014年5月14日，经历了23天的空档期，给被告造成了实际租金损失，对原告要求被告退还10万租赁押金的诉讼请求，法院酌定被告退还原告租赁押金70000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告柯银河应于本判决生效之日起十五日内退还原告王长仁租赁龙岩市新罗区中城九一北路31号五间店面的租赁押金70000元。二、驳回原告王长仁的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，由原告王长仁负担2000元，被告柯银河负担2300元。
宣判后，原审原告王长仁、原审被告柯银河均不服，向本院提起上诉。
上诉人王长仁上诉称，一、原审法院认定事实错误。一审法院认定“2014年3月底，上诉人逐步清空租赁店面”错误，上诉人只是停业整顿，并没有清空店面，这不能证明上诉人解除合同，如果上诉人解除租赁合同，就不可能再付2014年4月份的租金。一审认定“上诉人员工黄冕将租赁店面钥匙交还给被上诉人员工许凤琴”属于认定事实错误。黄冕不是上诉人的员工，上诉人也没有委托其处理店面问题。根据庭审证词，说明许凤琴不是上诉人柯银河员工，交钥匙的是一名女的，不是男的。可见该事实与黄冕无关，黄冕不是上诉人的员工，不代表上诉人，一审查明该事实没有依据。二、柯银河在未与上诉人达成解除合同书面意见的情况下，将租赁店面另租王碧梅经营依思Q，在得知其擅自出租店铺时，上诉人王长仁邮寄了一份《不付租金函》给柯银河，但其收到后并未在约定时间内回复，上诉人柯银河属于严重违约行为，而上诉人王长仁始终守约，柯银河应当承担退还押金10万元，并赔偿10万元违约金的违约责任。请求：1、撤销原判；2、依法改判柯银河应当承担违约责任，退还押金10万元，并依约赔偿10万元违约金。3、一二审诉讼费由柯银河承担。
上诉人柯银河上诉称，一、一审法院认为“被告有理由相信原告退租且被告认可了原告的退租行为，应认定属双方协商解除租赁合同”错误。上诉人王长仁提出退租实际上就已经违约，柯银河从未表示同意解除合同并不予追究违约责任，柯银河不应返还押金。二、若非要认定王长仁没有违约，那么因退租给上诉人造成的损失也已经超过10万元，远远不只3万元，柯银河不应再退还任何押金给王长仁。王长仁退租时离合同期限尚差26个月，后上诉人将店铺分成两间租赁给他人，其中一间还经历了23天的闲置期，两间月租金分别为16800元和35500元，共52300元，比与王长仁原租赁合同约定的月租金标准57838元降低了5538元，若计算至合同期限届满，单此一项上诉人的租金损失就已经超过10万元，该损失显然与上诉人王长仁的中途退租行为有必然的因果关系，属于上诉人的可得利益损失。请求：驳回王长仁在一审中的全部诉讼请求。
经审理查明，上诉人王长仁对一审判决查明认定的事实异议在于：1、上诉人王长仁当时没有清空租赁店面。2、黄冕不是上诉人的员工，上诉人也没有将钥匙交给许凤琴。钥匙始终没有交出去。上诉人王长仁对一审查明认定的其余事实无异议。上诉人柯银河对一审查明认定的事实无异议。对对方有异议部分，认为对方有清空店面，钥匙已经交还了，在柯银河手上。本院对双方均无异议的事实予以确认。
二审诉讼中，上诉人王长仁与上诉人柯银河均未向本院提供新的证据。
本院认为，上诉人王长仁与上诉人柯银河签订的店面租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。上诉人王长仁上诉称黄冕非其员工，但并未提供合法有效的证据予以证明，本院不予采信。上诉人王长仁上诉称黄冕未将钥匙交还给上诉人柯银河，但在二审庭审中本院要求其向法庭提交钥匙，但王长仁表示无法提供。结合一审时相关证据及证人证言、各方陈述，上诉人王长仁关于其未将钥匙交还上诉人柯银河的主张缺乏事实依据，该上诉理由不能成立，上诉人王长仁的员工黄冕的行为构成表见代理，上诉人柯银河有理由相信上诉人王长仁退租且柯银河认可了王长仁的退租行为，应认定属双方协商解除租赁合同。在合同解除后，柯银河有权将讼争店面另租他人，该行为并不违反合同约定。对王长仁要求柯银河承担违约行为，赔偿违约金10万元的诉讼请求，因王长仁提前退租，违约在先，不属于合同约定的“如果出租人违约，致使承租人无法继续经营，出租人应赔偿承租人10万元违约金”的情形，其上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。租赁双方的租赁合同协商解除后，柯银河应当将租赁押金退还给王长仁，此种情形不同于出租方不同意承租方提前解约，需适用原合同约定的“如果原告违约，则被告有权收回店面租金作为补偿”等，但本案因为王长仁提前解约的行为，讼争租赁店面左侧三间从2014年4月9日至2014年5月14日，经历了23天的空档期，给柯银河造成了实际租金损失，一审法院酌定柯银河退还王长仁租赁押金70000元并无不当。上诉人柯银河上诉称因王长仁退租给柯银河造成的损失超过10万元，依据是另租他人的租金差价5538元计算至合同期限届满，但该计算方法缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持，其不应再退还押金的上诉理由依法不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人王长仁、上诉人柯银河各负担775元。一审案件受理费按照一审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅胜荣
代理审判员 陈聪聪
代理审判员 黄晓燕
二〇一五年三月十七日
书 记 员 许 敏
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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