上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第2822号
原告上海北翼（集团）有限公司。
法定代表人刘天陆。
委托代理人张亦平，上海市东海律师事务所律师。
被告鲍菊兴。
委托代理人张建平，上海市神州律师事务所律师。
第三人邓长真。
委托代理人蔡修浒，上海陈海杰律师事务所律师。
第三人上海共悦旅馆有限公司。
法定代表人汪礼祥。
委托代理人张建平，上海市神州律师事务所律师。
原告上海北翼（集团）有限公司诉被告鲍菊兴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，通知邓长真、上海共悦旅馆有限公司（以下简称共悦旅馆）作为第三人参加诉讼，依法由审判员朱琼独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海北翼（集团）有限公司的委托代理人张亦平律师、被告鲍菊兴的委托代理人张建平律师、第三人邓长真及其委托代理人蔡修浒律师、共悦旅馆的委托代理人张建平律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海北翼（集团）有限公司诉称：原告于2012年2月8日与被告订立《房地产租赁合同》，约定：原告将上海市保宁路XXX号建筑面积约1，640平方米的房屋出租给被告使用，租赁期五年（自2012年2月1日至2017年1月31日止）；前三年每年租金为38万元，第四年起每年租金40万元；租金付款方式为每一个月为租金结算期，先付后用，即在结算月的前10日内，支付下月租金。合同订立后，原告将相关房屋交给被告使用。2013年5月起，被告以其与合作经营人汪礼祥（案外人）之间经济纠纷未解决为由，拒付租金。虽经原告多次上门催讨，但被告仍不愿意支付欠租。原告认为，原、被告之间订立的《房地产租赁合同》合法有效，被告的拖欠行为，严重损害了原告的合法权益，故原告起诉来院，要求从2014年1月1日解除原、被告之间订立的《房地产租赁合同》，并要求被告迁出上海市保宁路XXX号房屋，支付欠付的租金253，333元（自2013年5月计算至2013年12月），同时要求第三人邓长真、共悦旅馆迁出上海市保宁路XXX号房屋。
被告鲍菊兴辩称：一、不希望与原告解除《房地产租赁合同》。2010年6月7日，原告与汪礼祥签订租赁合同，后因为特殊原因，原告于2012年1月11日提出解除与汪礼祥的租赁合同，经法庭审理调解解除了该合同。2012年2月8日，被告与原告签订《房地产租赁合同》，但是本案邓长真的房屋租赁合同是其与汪礼祥签订的，被告与原告签订租赁合同之后，被告未与邓长真重新签订租赁合同。由于邓长真目前对上海市保宁路XXX号房屋的租赁合同仍然是与汪礼祥所签，因此原告要求解除与被告之间的《房地产租赁合同》略有不妥。二、整栋楼都是由被告向原告承租的，二楼以上被告出租给了邓长真，楼下门面房屋是由被告自己出租的，一楼的租金是被告收取的，二楼部分邓长真将其应支付的租金支付给了原告，被告只是向邓长真收取了租金的差价。现被告没有支付租金是有特殊原因的，作为被告确实应当补足租金，但不同意解除合同。三、邓长真与共悦旅馆之间签订的承包合同的甲乙双方是邓长真与汪礼祥个人，共悦旅馆只是加盖了公章，邓长真对外是以共悦旅馆的名义经营的。
第三人邓长真述称：2011年8月3日，邓长真与共悦旅馆签订过一份承包协议后，邓长真开始使用上海市保宁路XXX号房屋。邓长真与被告没有签订过合同，在原、被告签订《房地产租赁合同》后，邓长真与被告也没有签订过合同。邓长真按承包协议约定将租金直接付给原告，被告也出具了收条。邓长真不知道原告与汪礼祥解除合同，直到2012年2月原、被告和汪礼祥三方都找邓长真要钱，邓长真才知道原告已经解除了与汪礼祥的合同，与被告重新签订了租赁合同。邓长真一直缴纳承包金至2013年4月，之后因为房屋存在很大瑕疵、隐患，加之被告与汪礼祥之间的矛盾，邓长真才没有继续缴纳租金。目前邓长真也确实存在拖欠租金的问题，但是考虑本案三方的复杂关系以及稳定的经营关系，邓长真不同意原、被告解除《房地产租赁合同》，因为邓长真没有任何过错，也不同意迁出上海市保宁路XXX号房屋，要求继续使用。
第三人共悦旅馆述称：汪礼祥是共悦旅馆的法定代表人，而实际经营的是被告，汪礼祥与被告之间有矛盾。至于邓长真认为有损失的问题，共悦旅馆认为如果有损失邓长真不可能坚持要求继续经营。共悦旅馆同意被告的辩称意见。
经审理查明：上海市保宁路XXX号的权利人为原告。
2010年4月3日，被告与汪礼祥签订《共同投资协议》，约定被告与汪礼祥双方各出资50万元，在上海市保宁路XXX号房屋（原共悦宾馆）内共同合伙投资经营，由汪礼祥作为共悦旅馆的法定代表人。2010年6月7日，原告与被告、汪礼祥签订《房地产租赁合同》。《房地产租赁合同》签订后，由共悦旅馆（汪礼祥系共悦旅馆的法定代表人）在系争房屋内经营。2011年8月3日，共悦旅馆与邓长真签订《共悦宾馆承包合同》，约定由共悦旅馆将系争房屋的二、三、四楼及吧台按承包方式给邓长真经营；承包期三年，自2011年8月9日至2014年8月8日；租金每年为50万元。嗣后，邓长真开始使用二、三、四楼及吧台，并按约定支付租金。
因被告与汪礼祥欠付租金，原告曾起诉来院。经调解，原告、被告及汪礼祥于2012年2月6日达成协议：原告与被告、汪礼祥签订的《房地产租赁合同》于2012年2月1日解除；汪礼祥支付原告租金，被告承担连带付款责任。
2012年2月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：“甲方拥有虹口区保宁路XXX号房屋的所有权，总建筑面积约为1，640，其中商铺1，550、库房90；租赁期限为五年，自2012年2月1日起至2017年1月31日止；2012年2月1日～2015年1月31日，年租金为叁拾捌万元整；自2012年2月起，每1个月为一个租金结算期，乙方在结算期前的10日内，向甲方支付1／12年租金；双方同意，乙方在本合同签订之日向甲方支付相当于1个月租金（叁万伍仟元）的现金作为乙方履行本合同的履约保证金；如乙方违约，甲方有权直接以履约保证金冲抵损失；本合同解除或终止履行后，在乙方付清所有租金、赔偿或应承担的其它费用以及乙方使用的设施设备、经营证照全部过户或变更后，甲方须在双方办妥租赁标的交接事宜后两周内一次性将履约保证金退还给乙方；由于乙方的过错，致使双方订立的租赁合同提前解约的，甲方对乙方的装潢设施一概不予补偿，承租人除搬离属于乙方所有的可移动财产外，其余固定装潢设施，作为承担过错责任之一，归甲方享有；租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方可向乙方发出书面整改通知，情节严重时有权对乙方采取断水、断电、封门等措施；乙方在收到书面整改通知后十五日内未予改正，甲方有权以书面通知方式单方面解除本合同，收回该租赁标的；甲方行使单方面解除权的，乙方应按未满租期期限租金的20%赔偿甲方，并不影响甲方按照合同和法律的规定行使权力；乙方应在收到甲方解除合同通知后十五日内搬离；租赁标的物内不可移动的装饰物品无偿归甲方所有，逾期未搬离的物品作无主物由甲方处置：拖欠租金累计十五天以上的……。”合同签订后，被告支付了押金35，000元。上海市保宁路XXX号一楼由被告出租他人，二、三、四楼及吧台被告未与邓长真签订租赁合同，但仍由邓长真使用，邓长真按原《共悦宾馆承包合同》约定的租金标准向原告支付租金至2013年4月，由被告出具租金收条。
自2013年5月起，邓长真既未向原告支付租金，亦未向被告支付租金。被告亦未将租金支付原告。现原告起诉来院。
上述事实，经庭审质证，有原告、被告及邓长真、共悦旅馆的陈述、系争房屋的《上海市房地产权证》、原告与被告签订的《房地产租赁合同》、（2012）虹民三（民）初字第323号民事调解书、共悦旅馆与邓长真签订的《共悦宾馆承包合同》、被告与汪礼祥签订的《共同投资协议》、被告出具的租金收条等证据佐证。
本院认为，原、被告之间签订的《房地产租赁合同》合法有效，双方应当按约履行。由于被告未向原告支付租金，构成了违约，故原告起诉要求按照合同的约定解除双方签订的《房地产租赁合同》，并要求被告支付租金，理由正当，依法予以支持。至于合同的解除日，原告要求自2014年1月1日起解除，本院亦予以支持。合同解除后，被告应及时返还租赁的上海市保宁路XXX号房屋，共悦旅馆应迁出该房屋，同时鉴于目前上海市保宁路XXX号房屋的二、三、四楼及吧台由邓长真实际使用，故邓长真亦负有返还的义务。而对于原告收取的保证金一节，现原告愿意在扣除被告应支付的相关费用，并实际收回上海市保宁路XXX号房屋后返还被告的意见，亦予以照准。邓长真与共悦旅馆之间的纠纷，邓长真与共悦旅馆可另行协商解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告上海北翼（集团）有限公司与被告鲍菊兴2012年2月8日签订的《房地产租赁合同》于2014年1月1日解除；
二、自本判决生效之日起10日内，被告鲍菊兴应支付原告上海北翼（集团）有限公司自2013年5月1日起至2013年12月31日止的租金253，333元；
三、自本判决生效之日起10日内，第三人邓长真、上海共悦旅馆有限公司迁出上海市保宁路XXX号房屋。
四、在被告鲍菊兴履行完上述二条，第三人邓长真、上海共悦旅馆有限公司履行完上述第三条后，原告上海北翼（集团）有限公司返还被告鲍菊兴保证金35，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5，099.99元，减半收取2，550元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 朱 琼
二〇一四年三月十九日
书记员 蔡覙静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。