淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民初字第0911号
原告袁巧云，女，汉族。
委托代理人张木阳，涟水县城东法律服务所法律工作者。
被告淮安安东宾馆有限公司，住所地淮安市涟水县淮涟路南新水场西河滨新城售楼处。
法定代表人姜蔚，该公司董事长。
委托代理人马明军，该公司总经理。
委托代理人李凌飞，江苏益新律师事务所律师。
原告袁巧云诉被告淮安安东宾馆有限公司（以下简称安东宾馆）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月8日立案受理。依法由审判员朱艳红适用简易程序于2014年5月8日公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法组成合议庭于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告袁巧云的委托代理人张木阳，被告淮安安东宾馆有限公司委托代理人马明军、李凌飞均到庭参加诉讼。本案经多次调解未果，现已审理终结。
原告袁巧云诉称：原告袁巧云于2011年3月18日在被告开发的“铭大同乐坊”商业街购买了B幢23号商铺，该商铺共有三层。2013年，原告在装修的过程中测量二楼、三楼的面积各少了9平方米、三楼阳台东西两边没有进行封闭、配电房已拆除。原告房屋的承租人在对阳台进行封闭时遭到有关部门的阻挠。“铭大同乐坊”商业街B幢24号商铺三楼南面窗户设计亦不合理。现请求法院判决：1、被告对出售给原告的同乐坊商业街B幢23号商铺3楼阳台进行封闭；2、被告返还公摊面积3.5平方米计币19021.73元；3、被告双倍返还套内面积误差19平方米的价值206521元；4、被告对所购商铺东隔壁商铺的三楼南面窗户予以封闭。
被告淮安安东宾馆有限公司辩称：1、原告要求封闭阳台没有法律和事实依据，规划中的阳台是用于采光的，不能封闭，且合同中约定了阳台的面积是按照对折即未封闭计算的；2、房屋面积是由相关权威部门测量得出，原告要求返还公摊面积误差没有事实依据；3、原告请求对其东隔壁三楼南面窗户加以封闭的请求，在淮安市淮阴区法院（2013）淮民初字第1237号案件中已予以处理。
原告针对其诉讼请求向本院提供了以下证据材料：1、2011年3月18日原、被告签订的商品房买卖合同，用以证明被告未按照该合同第三条约定对阳台进行封闭；2、提供公示表复印件及九张照片，以证明与原告相邻的房屋第三层阳台均已封闭、被告所收取的公摊面积款大于实际公摊面积款、房屋交付后配电间的面积变小以及二、三层各有约9平方米的洞。
被告质证认为：原告依据合同第三条要求封闭阳台，是对合同的断章取义。该合同第十三条第一款第二项、第十八条分别对争议房屋的阳台现状作了约定，按附件三调整，阳台是不封闭的。公示表及九张照片的真实性无法确定，其中有四张照片与本案无关联性。即使相邻房屋有阳台被封闭也非被告所为，与被告无关；被告销售的房屋面积和公摊面积均是由房屋管理部门测量后确定的；原告并未否认配电间在没有改动前是符合公摊面积的；所有房屋在交付时都是有临时楼梯的，这与本案房屋面积的计算不矛盾。
被告就辩称意见也向法庭提供了一些证据材料：1、规划批准文件、原告与同一小区其他业主签订的房屋买卖合同三份、施工图纸及竣工图三份，用以证明合同第三条封闭阳台是格式条款，阳台是不能封闭的，开发商无权超规划施工；2、国标GB／T17986／2000房产测量规范、商品房分户室内面积表，以证明原告房屋面积计算是符合规范的，并和测绘事务所测绘的面积一致。
原告质证认为：施工图及对三份竣工图的真实性无异议，但其并未否决阳台是封闭的，即使不允许采用红砖全封闭，亦可采用玻璃和铝合金等封闭；对房屋总面积的测绘没有异议；原告与其他业主签订的房屋买卖合同与本案无关联性；对有建设局盖章的部分真实性认可。房产测量规范真实性无异议，按照水平投影面积，两个洞不应作为计价面积。
经审理查明：2011年3月18日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，原告购买被告“铭大同乐坊”商业街B幢23号商铺。合同第三条中确有阳台是封闭式之约定，但阳台的面积却是按照对折即未封闭计算的。本案审理中被告曾申请本院调取涟水县防违治违工作领导小组办公室交办单（存根），其载明的内容可以证明原告所购商铺之阳台，因未取得《建设工程规划许可证》而不允许封闭。而且本院也曾依职权向涟水县住建局和涟水县防违治违工作领导小组办公室进行了调查，其笔录可证实争议商铺图纸设计中的阳台是开放的，验收后就不允许变更了，在未取得规划许可的情况下，即使采用玻璃和铝合金等封闭也是不行的。由此可见，关于阳台是否应该封闭的问题，与原告所持的合同第三条相比，被告方的质证意见及所提供的证据材料具有较大的可信度与证明力。
另查明，原告所购商铺的建筑面积为169.1平方米，其中套内面积为165.6平方米，公共部分与公用房屋分摊面积为3.5平方米。对此，被告提供的国标GB／T17986／2000房产测量规范、商品房分户室内面积表等证据材料，可以证明原告对商铺面积的计算是符合规范的。在合同的附件二中，关于公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明载明：“公共分摊面积由墙体、配电间组成。”经本院现场勘验，“铭大同乐坊”商业街B幢24号商铺一楼东侧的配电间，确有被缩小的痕迹，但双方在合同中约定的公摊面积还包括墙体，而原告又无证据证明是被告之行为缩小了配电间，更无证据证明配电间被缩小了多少，故对原告所主张配电间被被告缩小的事实，本院不予认定。
本院认为：根据法律规定，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。但法律也规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有法律上或者事实上不能履行等情形的除外。本案中，原、被告所签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定，其阳台是封闭式的，但从本院所查明的事实来看，该约定违反了有关行政管理规范而在事实上并不能履行，故原告坚持要求被告封闭阳台的诉讼请求本院实难支持。本案被告安东宾馆对格式合同条款的制定与审查不严，无疑是造成本纠纷的主要原因，应当负一定的责任。原告要求被告返还全部公摊面积3.5平方米的请求，因前述证据上的原因，难以成立能让本院支持的事实依据。同理，原告要求返还因套内面积短少19平方米的价款的诉讼请求亦难以成立。原告还以“铭大同乐坊”商业街B幢24号商铺三楼南面窗户设计不合理为由提出对其予以封闭的诉求，却不知对设计图纸的合理性审查并不在民事案件审理范围，本院对此不予理涉。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告袁巧云的诉讼请求。
案件受理费4300元，由原告袁巧云负担2000元，被告淮安安东宾馆有限公司负担2300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：341201040002554）。
审 判 长 滕 威
审 判 员 朱艳红
人民陪审员 施广江
二〇一四年九月十日
书 记 员 阴 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十一条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
法律上或者事实上不能履行；
债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；
债权人在合理期限内未要求。