湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7131号
上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南华天之星酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路300号。
法定代表人：林粤舟，董事长。
委托诉讼代理人：周凤婷，广东君厚律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：七天四季酒店（广州）有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城香山路17号703房。
法定代表人：郑南雁，董事长。
委托诉讼代理人：周凤婷，广东君厚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张兴法，男，1968年12月8日出生，汉族，住址浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：喻超，湖北成和诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林爱平，女，1968年7月9日出生，汉族，住址浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：喻超，湖北成和诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉温州城商贸发展有限公司，住所地武汉市江汉区中山大道779805号。
法定代表人：夏宏荣，董事长。
被上诉人（原审被告）：汇绿生态科技集团股份有限公司，住所地武汉市江汉区中山大道779805号。
法定代表人：李晓明，董事长。
委托诉讼代理人：陈一民，湖北创智律师事务所律师。
上诉人湖南华天之星酒店管理有限公司（以下简称华天之星）、七天四季酒店（广州）有限公司（以下简称七天四季）因与被上诉人张兴法、林爱平、武汉温州城商贸发展有限公司（以下简称温州公司）、汇绿生态科技集团股份有限公司（以下简称汇绿公司）物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初475号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华天之星、七天四季上诉请求：1、依法撤销（2016）鄂0103号民初475民事判决书第三项判决内容；2、依法改判为：张兴法、林爱平赔偿两上诉人自2015年12月1日停业之日至恢复经营之日期间的损失共696915.16元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定砌墙封堵出口的行为未对上诉人的相邻权构成侵害，属于认定事实错误。涉案房屋5、6层初始结构中无电梯设计，楼内人员利用电梯上下不属于历史形成的通道。被上诉人封堵左右两边出口后，无法使用电梯，只能使用公共楼道，而公共楼道一楼安装闸门，夜间上锁，并非能24小时通行。二、被上诉人张兴法、林爱平砌墙封堵左右两边出口后，致使案涉房屋存在严重的消防隐患，不能用以酒店经营。
张兴法、林爱平共同答辩称，请求驳回上诉，维持原判。
汇绿公司答辩称，本案与我公司无关，我公司不应承担责任，请依法判决。
温州公司未提交答辩意见。
2016年1月，华天之星、七天四季向一审法院起诉请求：1、张兴法、林爱平作为出租人履行《租赁合同》权利义务至2017年9月30日止；2、张兴法、林爱平立刻停止妨碍华天之星、七天四季的经营行为，并将武汉市江汉区中山大道779805号56层恢复原状；3、张兴法、林爱平赔偿自停业之日起至恢复经营之日期间的损失，暂计至开庭之日（2016年4月18日）为683213.16元，包括租金损失525784.51元、店长工资14009.8元、员工工资105485.65元，水电费37933.2元；4、温州公司、华信公司就诉请第三项承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费用由四被告承担。庭审中，1、华天之星、七天四季将前述诉讼请求中的租金损失525784.51元变更为541286.51元、水电费37933.2元变更为36133.2元，损失总计683213.16元变更为696915.16元；2、经一审法院释明，华天之星、七天四季认为，本案系因张兴法、林爱平围堵酒店、砌墙封堵等行为强行收回房屋妨碍经营引起的诉讼，至于华天之星、七天四季主张的第四项诉讼请求，请求法院以案件事实为依据，查明其过错确定责任的承担。
一审审理过程中，张兴法、林爱平提起反诉，请求判令：l、华天之星、七天四季立即腾退武汉市江汉区中山大道779805号第6栋5层的房屋交予张兴法、林爱平；2、华天之星、七天四季连带按每月每平米60元的标准向张兴法、林爱平支付房屋占有使用费至腾退之日止，其中自2015年10月l日暂算至2016年2月29日为238449元；3、本案反诉的诉讼费用由华天之星、七天四季承担。
一审法院认定事实，武汉市六渡桥百货集团股份有限公司于2000年4月26日更名为华信公司，华信公司于2016年6月2日更名为汇绿公司。2002年9月26日，华信公司（合同中作为甲方）与温州公司（合同中作为乙方）签订《场地租赁合同》约定，甲方将其位于武汉市中山大道779805号，原武汉来雅百货有限公司一至六楼（除典臧咖啡厅、麦当劳外）的内外全部经营场地，总建筑面积约为2万平方米租赁给乙方经营使用。租赁期限为十二年，即自2002年10月1日起至2015年9月30日止。该合同还对租金的支付、装饰装修与改造、双方的权利义务、违约责任等进行了明确约定。2005年12月9日，双方签订《补充协议》约定，经双方协商，对《场地租赁合同》中确定的第二期租金标准及支付方式等内容约定如下：一、因在《场地租赁合同》履行期间，甲方（指华信公司）租赁给乙方（指温州公司）的约二万平方米房屋中，有2070平方米房屋的所有权及使用权被江汉区房地产公司前进房管所取得，因此，甲方租赁给乙方的房屋面积实际为约17000平方米，在2015年9月30日之前，如甲方重新获得前述2070平方米房屋的所有权及处分权，甲方仍应将该房屋出租给乙方，租赁期限与另外的约17000平方米房屋的租赁期限相同（即租赁至2015年9月30日止），租金标准按本补充协议确定的每平方米租金计算。该《补充协议》第五条第一项（乙方的违约责任）第三款约定，乙方擅自整体转租，甲方有权解除合同。
2008年1月3日，华信公司出具《产权人同意书》载明：我公司（以下简称产权人，指华信公司）拥有位于武汉市江汉区中山大道779805号16层房屋的产权，我公司与武汉温州城商贸发展有限公司（以下简称甲方）于2002年9月26日就上述房屋签署了租赁合同，现产权人同意甲方将该房屋56层出租给湖南华天之星酒店管理有限公司（以下简称乙方）并同意甲乙双方签署的租赁合同。如在乙方租赁期内，甲方与产权人之租赁合同因到期不续签或因故提前终止，产权人同意不损害乙方对物业享有之权利，并同意使用代位方式，由产权人到时取代甲方于租赁合同中的地位，继承甲方在租赁合同中的权利义务，以保证租赁合同的继续履行。如遇大楼拆迁，我公司不承担责任。
2008年1月6日，温州公司（合同中称甲方）与华天之星（合同称乙方）签订《租赁合同》（华天之星的签署日期为同年1月10日），该合同首页载明：鉴于1、温州公司与华信公司签署《场地租赁合同》，温州公司取得本合同租赁标的物转租权，期限至2015年9月30日；2、华信公司确认:同意本合同甲方将本合同租赁标的物转租给本合同乙方，租赁期限至2017年9月30日。如2015年9月30日温州公司与华信公司签署的《场地租赁合同》到期且不续约，则华信公司按本合同约定条款履行甲方权利与义务至2017年9月30日。该《租赁合同》约定，本合同的租赁标的物为：位于武汉市江汉区中山大道779805号，武汉温州城主楼五、六楼，共计建筑面积约4980平方米；租赁期限：自甲方清退完租户，双方办理交接之日起至2017年9月30日止；租金和其它费用的约定：本合同签署之日起5个工作日内，乙方通过银行转账方式一次性向甲方支付租赁保证金300000元，租赁保证金冲抵乙方应付租金的最先租金。租金标准为每年1494000元，每三年为一个递增周期，每个递增周期租金的递增比率为上一周期租金的6%。租金按月度支付，乙方提前15天以银行转账方式一次性支付下月租金……。
2011年8月3日后，温州公司（协议中称甲方）与华天之星（协议中称乙方）、七天四季（协议中称丙方）签订《补充协议》一份，在《补充协议》首页，协议正式条文之前用黑色字体载明：鉴于2011年8月3日，甲方收悉乙方告知函等文件。1、2011年7月1日，乙方股东已变更为丙方；2、乙方现租赁经营标的物由丙方经营、管理……。经甲、乙、丙三方协商，达成如下补充协议：丙方增加为履行租赁合同的当事人，按租赁合同的约定，向甲方补充提交丙方的企业法人营业执照及相关文件资料；租赁期限按合同约定至2017年9月30日止；租金由乙方和丙方共同向甲方支付……。
合同履行过程中，七天四季向温州公司支付2015年10月1日至2016年3月31日租金706025.86元。
一审另查明，2001年3月16日，华信公司与交通银行江岸支行签订借款合同一份，借款金额为2410.40万元，借款期限自2001年3月16日至2001年10月16日。当日，华信公司与交通银行江岸支行签订抵押合同一份，约定以华信公司所有的位于武汉市江汉区中山大道779805号房屋中的第6栋27层，面积为4657.86平方米的房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了房屋抵押登记手续，《房屋他项权证》号为抵字第0296267号，权利人为交通银行江岸支行。嗣后，交通银行江岸支行依法将上述债权予以转让，多次转让后，受让人武汉鑫安泰投资咨询有限公司作为债权人向市中院提起诉讼，武汉市中院作出的（2012）鄂武汉中民商初字第00253号民事判决书生效后进行执行程序。2014年3月14日，该院委托武汉光谷联合产权交易所拍卖被执行人武汉华信高新技术股份有限公司（即本案华信公司）所有的位于武汉市江汉区中山大道779805号房屋中的第6栋47层房产（建筑面积3105.24平方米）及分摊占地面积为402.68平方米的土地使用权。同月20日，张兴法、林爱平以24055650元的价款竞得。同年4月14日，武汉市中院作出（2013）鄂武汉中执字第001234号执行裁定，裁定张兴法、林爱平竞得的财产权自本裁定送达买受人张兴法、林爱平时起转移，买受人张兴法、林爱平可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2015年9月6日，张兴法、林爱平对其竞得的上述房产办理了按份共有的房屋所有权证，所有权证上载明武汉市江汉区中山大道779805号第6栋47层建筑面积为3160.51平方米，第6栋第5层建筑面积为794.83平方米。房屋所有权人为张兴法和林爱平。同年11月2日，张兴法、林爱平向七天四季发送《关于腾退租赁物业的函》，称《租赁合同》已于2015年9月30日到期，自本函签发之日起十五日内将租赁的物业腾退交予两被告，并按原合同约定上浮50%交付超期的租金。若超过上述期限，超期租金将按3160平方米×50元／月小计158000元。同年11月30日，张兴法、林爱平派人围堵、涂鸦酒店的内墙、砌墙、用水泥袋堵住酒店大堂、电梯等方式妨碍酒店经营。对此，华天之星、七天四季曾于当日报警求助，于同年12月1日停止经营至今。
一审还查明，七天四季系华天之星的全资股东。
一审再查明，武汉市江汉区中山大道779805号第6栋的电梯方位在第5层建筑面积794.83平方米之内，电梯占用面积由该第6栋房屋所有权人共同分摊。该电梯于1999年由华信公司加装。此前，武汉市江汉区中山大道779805号第1栋6栋均通过楼梯上下通行。张兴法、林爱平以砖块砌墙等方式封堵第6栋五层、六层楼梯左右两边出口后，第6栋可正常使用电梯，相邻楼栋的5层、6层不能正常使用电梯，可通过公共楼梯上下通行。
一审法院认为，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。纵观全案，本案纠纷与华天之星、七天四季与温州公司、温州公司和华信公司之间先后签订的合同等均存在关联，故对事实的认定必然涉及相关合同。经查，温州公司与华信公司签订的《场地租赁合同》、《补充协议》；温州公司与华天之星签订的《租赁合同》、与华天之星、七天四季共同签订的《补充协议》及华信公司出具的《产权人同意书》均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，属有效合同，一审法院予以认定。各方当事人均应按合同约定享受权利和履行义务，并有责任对自己提出的主张提供证据予以证明。本案中，双方当事人对以下问题存在较大分歧：
一、关于《租赁合同》的期限问题。温州公司与华天之星于2008年1月6日、10日分别签订的《租赁合同》约定，温州公司取得本合同租赁标的物转租期限至2015年9月30日，该合同同时载明，华信公司同意前述转租行为，期限至2017年9月30日。如2015年9月30日温州公司与华信公司签署的《场地租赁合同》到期且不续约，则华信公司按本合同约定条款履行甲方权利与义务至2017年9月30日。华信公司以出具《产权人同意书》的形式对温州公司与华天之星间签订的《租赁合同》表示同意，且明确表示，如在华天之星租赁期内，温州公司与华信公司之租赁合同因到期不续签或因故提前终止，华信公司同意使用代位方式，由华信公司取代温州公司在《租赁合同》中的地位，继承温州公司在《租赁合同》中的权利义务。故一审法院认为，《租赁合同》的期限应认定为至2017年9月30日止。因温州公司于2015年9月30日后未与华信公司就本案诉争的房屋续签《租赁合同》，故截止2015年9月30日前《租赁合同》中的权利义务应由温州公司享有和履行，对自2015年9月30日后至2017年9月30日之间的合同义务应由汇绿公司承继。
二、关于张兴法、林爱平是否应继续履行《租赁合同》？华天之星、七天四季认为，依据《中华人民共和国合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，张兴法、林爱平应继续履行《租赁合同》至2017年9月30日。一审法院认为，尽管涉案《租赁合同》的租赁期限经一审法院认定至2017年9月30日届满，但《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二十条明确规定，“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”情形，属于租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的除外条款。本案中，涉案租赁房屋在前述《租赁合同》签订前就已设立抵押权，抵押权人实现抵押权时，发生了所有权的变动，即由华信公司变更为张兴法、林爱平所有，华天之星、七天四季作为承租人请求作为受让人的张兴法、林爱平继续履行原租赁合同，人民法院不应支持。故对华天之星、七天四季要求张兴法、林爱平继续履行《租赁合同》至2017年9月30日止的诉讼请求，因无法律依据，不予支持。
三、关于恢复原状、赔偿损失及腾退问题。张兴法、林爱平通过参与竞拍受让位于武汉市江汉区中山大道779805号房屋中的第6栋47层房屋后，于2015年9月6日办理了按份共有的《房屋所有权证》，张兴法、林爱平作为所有权人有权对其受让的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，华天之星、七天四季认为张兴法、林爱平砌墙封堵出口的行为对其经营造成了妨碍。经查，诉争房屋第6栋第5层、6层初始结构中并无电梯设计，相邻楼栋均通过公共通道通行，该第6栋的电梯方位在第5层建筑面积794.83平方米之内，电梯占用面积由该第6栋房屋所有权人共同分摊。张兴法、林爱平砌墙封堵左右两边出口后，相邻楼栋尚不能通过电梯通行属实，但包括华天之星、七天四季在内的相邻各方仍可通过公共通道通行，故张兴法、林爱平以砖块砌墙等方式在第6栋第5层、6层楼梯左右两边用砖块封堵出口的行为虽有不妥，但未对与华天之星、七天四季的相邻关系构成侵权。故华天之星、七天四季要求张兴法、林爱平停止妨碍、对第6栋第5层、6层恢复原状并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。张兴法、林爱平作为诉争房屋所有权人没有约定或法定义务继续履行《租赁合同》，且嗣后也未与华天之星、七天四季就诉争房屋的承租问题协商一致，现张兴法、林爱平要求华天之星、七天四季腾退诉争房屋第6栋第5层的诉讼请求，符合法律规定。予以支持。
四、关于七天四季主体是否适格的问题。经查，七天四季系华天之星的全资股东，且在温州公司与华天之星、七天四季签订的《补充协议》中明确约定：七天四季增加为履行租赁合同的当事人，租金由华天之星、七天四季共同向温州公司支付……。七天四季并非新增的承租主体，其作为华天之星的全资股东与华天之星共同参与管理，共同支付租金并无不当。华信公司以未经其同意，温州公司与华天之星擅自将诉争房屋转租给七天四季的抗辩意见，与查明的事实不符，不予采信。
五、关于房屋占有使用费的问题。华天之星、七天四季针对诉争第6栋第5层房屋缴纳租金至2015年9月30日止，其后，华天之星、七天四季未继续缴纳、温州公司亦未再收取华天之星、七天四季关于诉争房屋第6栋第5层的租金。可见，华天之星、七天四季知晓温州公司对《租赁合同》履行期限截止时间为2015年9月30日。张兴法、林爱平于2015年9月6日办理诉争房屋的《房屋所有权证》后，曾于同年11月2日向七天四季发送《关于腾退租赁物业的函》，要求其在函件签发之日起十五日内将租赁的物业腾退交予张兴法、林爱平，并按原合同约定上浮50%交付超期的租金等。华天之星、七天四季收件后未按函件要求予以腾退。同年11月30日，张兴法、林爱平以围堵、涂鸦内墙、砌墙封堵等方式维护其合法权益引发本案纠纷。华天之星、七天四季于2015年9月30日后未缴纳诉争房屋第6栋第5层的房屋租金却一直实际占有使用房屋，其应向张兴法、林爱平支付2015年9月30日至同年11月30日间的房屋占有使用费，占有使用费的数额酌情比照《租赁合同》约定的租金标准每平方米28.09元，按建筑面积为794.83平方米计算为44654元（794.83平方米×28.09元×2个月）。同年12月1日之后，诉争第6栋第5层房屋由张兴法、林爱平实际占有，华天之星、七天四季不应再向张兴法、林爱平支付房屋占有使用费，故对张兴法、林爱平要求华天之星、七天四季支付自2015年10月1日至腾退之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，仅对部分予以支持。
六、关于温州公司、汇绿公司对华天之星、七天四季诉请第三项应否承担责任的问题？诉讼中，经释明，华天之星、七天四季认为，本案系因张兴法、林爱平围堵酒店、砌墙封堵等行为强行收回房屋妨碍经营引起的诉讼，至于主张的第四项诉讼请求，请求法院以案件事实为依据，查明过错确定责任的承担。华天之星、七天四季的前述意见应系对本案之诉进行了选择，即选择了侵权之诉，据此，华天之星、七天四季主张的第四项诉讼请求与本案系不同的法律关系，应另案处理。故对华天之星、七天四季要求温州公司及汇绿公司对诉请第三项承担连带赔偿责任的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第八十三条、《中华人民共和国物权法》第七条、第三十二条、第三十五条、第三十九条、第八十四条、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、湖南华天之星酒店管理有限公司、七天四季酒店（广州）有限公司支付张兴法、林爱平位于武汉市江汉区中山大道779805号第6栋第5层建筑面积794.83平方米房屋的占有使用费44654元（自2015年10月1日起至同年11月30日止）；二、湖南华天之星酒店管理有限公司、七天四季酒店（广州）有限公司腾退位于武汉市江汉区中山大道779805号第6栋第5层建筑面积794.83平方米房屋交给张兴法、林爱平；三、驳回湖南华天之星酒店管理有限公司、七天四季酒店（广州）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回张兴法、林爱平的其他反诉请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内履行，负有履行金钱给付义务的当事人，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44960元，反诉费4877元，邮寄费160元，共计49997元，由华天之星、七天四季负担46036元（应负担的费用中有916元，张兴法、林爱平已预付，由华天之星、七天四季随同上述判决款项一并支付张兴法、林爱平），张兴法、林爱平负担3961元（已付）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人华天之星、七天四季提交2016年12月3日武汉市公安局江汉分局前进街派出所责令改正通知书一份，拟证明被上诉人张兴法、林爱平封堵砌墙之后，上诉人所承租的物业存在安全隐患，无法经营，产生了经济损失。
经质证，被上诉人张兴法、林爱平对证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为自己封堵的是被上诉人自己的房屋产权范围内的部分，上诉人应重新自行规划内部通道，使之合乎消防要求。
被上诉人汇绿公司对证据无异议。
被上诉人温洲公司未提交质证意见。
本院认为，华天之星、七天四季二审提交的2016年12月3日武汉市公安局江汉分局前进街派出所责令改正通知书上有武汉市公案局江汉区分局的盖章，对其真实性、合法性，本院予以认可。但该证据不能达到其证明目的，七天四季因通道被堵而要求整改，其应在自己承租的范围内整改，重新开辟通道即可重新开业。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，原坐落于本市武汉市江汉区中山大道779805号第6栋第5层建筑面积794.83平方米的房屋，张兴法、林爱平通过司法拍卖的形式购得，并办理了房屋所有权证，因此张兴法、林爱平对上述房屋依法享有占有，使用、收益和处分的权利。
虽然温州公司与华天之星签订的《租赁合同》中，华信公司同意温州公司转租，期限至2017年9月30日，但本案诉争租赁房屋在《租赁合同》签订前就已设立抵押权，抵押权人实现抵押权时，发生了所有权的变动，房屋变更为张兴法、林爱平所有，根据法律规定，张兴法、林爱平可不继续履行《租赁合同》至2017年9月30日。因此一审判决华天之星、七天四季腾退诉争房屋并支付房屋使用费并无不妥，本院予以维持。
关于张兴法、林爱平是否应赔偿两上诉人停业损失696915.16元的问题。两上诉人承租房屋后，将房屋作为酒店对外经营，使用了部分诉争房屋作为前往电梯的通道。此后张兴法、林爱平取得诉争房屋，并在自己所有的房屋内封堵砌墙，该行为是行使自身合法权利，客观上虽影响了两上诉人使用电梯，但两上诉人应在自己承租的范围内整改，重新开辟通道通行即可营业，而不是强行要求使用他人的房屋作为通道通行，因此华天之星、七天四季上诉要求张兴法、林爱平赔偿其停业损失没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，华天之星、七天四季的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费44960元，由湖南华天之星酒店管理有限公司、七天四季酒店（广州）有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 王薇
审判员 黄更
审判员 李瑜
二○二○一六年十二月二十七日
书记员 ＸＸ