安徽省凤阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凤民一初字第02330号
原告：张自昂，男，1986年5月24日出生，汉族，临时工，住安徽省蚌埠市龙子湖区。
委托诉讼代理人：平凡，安徽史怀畅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘小好，安徽史怀畅律师事务所律师。
被告：安徽凤阳京都物流产业园有限公司，住所地安徽省凤阳县板桥镇硅工业园区。
法定代表人：连茂桃，该公司董事长。
委托诉讼代理人:孙敏华，安徽元方圆律师事务所律师。
原告张自昂与被告安徽凤阳京都物流产业园有限公司（以下简称京都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案后，依法适用普通程序，于2016年2月24日公开开庭进行了审理，原告张自昂的委托诉讼代理人平凡、被告京都公司的委托诉讼代理人孙敏华均到庭参加诉讼。同日，安徽省蚌埠市蚌山区人民法院受理了京都公司提起的诉讼，要求确认《权利义务转移协议书》无效。为此，本院裁定中止审理本案。2016年7月29日，安徽省蚌埠市蚌山区人民法院作出一审判决，驳回京都公司的诉讼请求，京都公司提起上诉，2016年10月28日，蚌埠市中级人民法院裁定，驳回上诉，维持原判。2016年12月20日再次公开开庭进行了审理，原告张自昂的委托诉讼代理人平凡到庭参加诉讼，被告京都公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张自昂向本院提出诉讼请求：1.判令安徽凤阳京都物流产业园有限公司履行《权利义务转移协议书》第四条约定义务，配合张自昂办理安徽凤阳京都物流产业园6、9、10幢全部房屋的商品房预售登记备案；2.本案的诉讼费、保全费等各项诉讼费用由安徽凤阳京都物流产业园有限公司承担。事实与理由：连茂桃于2014年7月至2014年10月间向张志康累计借款1330万元，京都公司为连茂桃提供连带责任保证，截止2015年8月11日，经结算，连茂桃欠张志康借款本息1597.8万元。2015年4月29日，张自昂与京都公司签订商品房买卖合同，约定京都公司将其开发的位于凤阳县京都物流产业园的6、9、10幢全部房屋出售给张自昂，但张自昂没有付款。2015年8月11日，张自昂与张志康、连茂桃、京都公司共同签订《权利义务转移协议书》，四方约定，京都公司出售给张自昂的3幢房屋价款为1597.8万元，连茂桃和京都公司欠张志康的借款本息1597.8万元与张自昂欠京都公司的房款相抵，自合同成立时，张自昂欠京都公司的购房款视为支付完毕，京都公司应在协议签订后为张自昂办理商品房预售登记备案。但协议签订后，京都公司不愿意为张自昂办理备案登记。
庭审中，张自昂要求变更事实，借款时间从2014年7月至10月改为2012年至2014年10月间。张自昂与京都公司签订购房合同是基于连茂桃提出以房抵款，张志康指示堂弟张自昂签订买卖合同。
京都公司辩称，1、京都和张自昂、张志康没有债权债务关系，连茂桃也无权以公司资产抵个人债务，权利义务转移协议书公司没有盖章确认，无效。2、连茂桃与张志康之间的债务不真实，四方协议是连茂桃在违背个人真实意愿的情况下签订的，不具有法律效力。3、张自昂与京都公司的购房合同签订时间为2015年4月29日，张自昂未按约定付款，已构成违约。购房合同价与抵债价格差距过大，显失公平。4、京都公司已提起确认之诉，应中止审理本案。5、张自昂提出变更诉状事实中的时间节点，涉及到借款的真实性和商品房认购合同的关系，不予认可。
本院对案件事实认定如下：连茂桃系京都公司的法定代表人，京都公司在安徽省凤阳县板桥镇投资建造了安徽凤阳京都物流产业园。连茂桃曾向张志康借款。张自昂系张志康的堂弟。2015年4月29日，张自昂与京都公司签订了《凤阳县商品房认购合同》三份，约定由张自昂认购京都公司投资建造的安徽凤阳京都物流产业园6号楼、9号楼、10号楼。2015年8月11日，张自昂与张志康、连茂桃、京都公司共同签订《权利义务转移协议书》，载明，京都公司出售给张自昂的3幢房屋价款为1597.8元，连茂桃和京都公司欠张志康的借款本息1597.8万元与张自昂欠京都公司的房款相抵，自合同成立时，张自昂欠京都公司的房款、连茂桃和京都公司欠张志康的借款本息视为同时清偿；京都公司在符合办理商品房销售备案登记条件时及时为张自昂所购3幢房屋办理商品房销售备案登记。目前这3幢楼房均已取得预售许可证。以上事实双方当事人均无异议，本院予以确认。
双方有争议的事实主要有以下几点，一是连茂桃向张志康借款的金额，以及偿还了多少，尚欠多少。对于该项，因张自昂提供的证据中，有一部分是以他人名义转账，难以完全核对。借款本金、利息及尚未归还的部分难以查清。商品房认购合同所依据的借款的基础事实是否需要严格审查？本院认为不需严格审查。理由为，张志康与连茂桃都是生意人，是理性的经济人，其行为依据是趋利避害，如非极为紧急的情形，即使是合同上常人不易察觉的地方，也会慎之又慎。这些合同上隐藏的含义是双方都可以也应该接受的，连茂桃以往欠张志康多少本金，已经不是很重要了，既然经过结算，可以签订购房合同和转让协议，这个过程和结论就是双方博弈的结果，如果由司法进行大幅度的介入可能不妥。
二是《权利义务转移协议书》上没有京都公司盖章，合同是否没有成立或无效。且合同中抵债的价格明显低于买卖合同上的价格（2000元VS3723元），是否有强迫等情形导致合同可撤销或无效。对此一事实，蚌埠市中级人民法院认定连茂桃签名属于有权代理，可以代表公司履行权利义务，合同已经成立生效。对于是否有强迫等行为，京都公司未能提供证据加以证明，但对张自昂提供的证据即商品房预售许可证原件抗辩称，该证件在张自昂处，证明张自昂以强制手段取得了本不属于自己的凭证。虽然该证在张自昂手里并不合理，但仅凭此一事实难以证明其主张，且即使合同因意思表示瑕疵而可撤销，其本身仍然是有效的，不宜在本案中处理。
本院认为：办理备案登记是作为商品房开发者的出卖人的义务，也是本案双方当事人基于权利义务转让协议的约定，该条约定不违反法律规定，当属有效。尽管本案中的购房合同与一般购房人购买商品房使用有所不同，仍不能免除开发商的该项义务。从本案认定的证据和事实出发，考虑到债权债务转让协议本质上是张志康与连茂桃及其公司达成的一种解决方案，还是应当尊重这种选择。故张自昂的诉讼请求，本院依法予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
被告安徽凤阳京都物流产业园有限公司于本判决生效后三十日内为原告张自昂办理其购买的安徽凤阳京都物流产业园6幢（商业单元01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20室）、9幢（商业单元01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20室）、10幢（商业单元01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20室）的商品房预售登记备案。
案件受理费80元，由被告安徽凤阳京都物流产业园有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 易正秋
代理审判员 陆先尧
人民陪审员 鲁国选
二〇一七年四月十二日
书 记 员 张 正
证据目录
张自昂提交的证据
（1）身份证，证明主体资格。
（1）《凤阳县商品房认购合同》3份，用于证明张自昂向京都公司购房的事实。
京都质证意见：真实性、合法性无异议，但与权利义务转移协议书没有关联性，且张自昂未按期付款，构成违约。
（1）《权利义务转移协议书》1份，用于证明张自昂、张志康、京都公司、连茂桃四方进行权利义务转让和以房抵款的事实。以及协议载明，京都公司有义务为张自昂购买房屋办理登记备案。
京都质证意见：对真实性无异议，但合法性有异议，协议书上没有京都公司盖章确认，以房抵债无效。连茂桃与张志康的债务并不存在。购房价格是2800余万元，协议以本息1597万进行抵付，显失公平。
（1）商品房预售许可证原件。该证原件是连茂桃交给张自昂一方的，用于证明以房抵款是京都公司的真实意思表示，并非受胁迫所为。
京都质证意见：真实性无异议，但对证明目的有异议。无论商品房认购合同和权利义务转移是否成立，连茂桃与京都公司均不需要将预售许可证交给原告。只能证明原告以强制手段取得了本不属于自己的凭证。
（1）徽商银行转账电子回执单两份，用于证明借款事实的存在。
京都质证意见：真实性无异议，但对王成刚转给连茂桃480万元，与本案无关，张志康转给连茂桃960万，无异议，但该款已清偿完毕。
（1）证人张志康证言,用于证明以房抵债是连茂桃和被告真实意思，价格是协商形成的。
主要内容有：“张自昂系张志康堂弟，连茂桃是通过顾军、刘磊在2012年认识了张志康，并向张志康借钱，2014年底时还剩本金1330万未还，到2014年下半年就不能正常付息了。期间张志康和中间人一起去找过连茂桃，到2015年4月，连茂桃自己提出，商品房预售许可证快办下来了，用三幢房屋抵债，因张志康不想出面，就让堂弟张自昂代替签这个合同，到2015年5月办了证，连茂桃就交给张志康，张志康催连茂桃去办预售登记备案，但连茂桃一直拖着不办。张志康通过其他渠道了解到连茂桃负债较多，期间也给其他债权人办理过备案，唯独没有给张志康办理备案，张志康就约顾军、刘磊一起去连茂桃的办公室商谈此事，连茂桃提出以房抵债，当时签订的《权利义务转移协议书》，房屋造价成本为1800元一平方米，就以这三幢房屋抵债，借款合同等当时也就还给了连茂桃。
借1330万元的时间记不清了。这笔钱里不包括960万元和480万元。房屋认购合同是连茂桃先做好的，等张自昂去了，就直接签字了。《权利义务转移协议书》没盖章，是因为连茂桃公司的章被人控制了，所以无法盖章”。
京都质证意见：证人是《权利义务转移协议书》的当事人，是本案的实际权利人，不能作为证人出庭作证。借款的时间陈述有变动，不符合客观事实。房屋认购合同的单价为3723元一平方米，但张志康说双方认可以2000元一平方米作为单价不符合事实。
（1）证人刘磊证言,用于证明以房抵债是连茂桃和被告真实意思，价格是协商形成的。
主要证词内容：“连茂桃想借钱，通过我认识了张志康。连茂桃几乎每次借钱都是通过我。连茂桃陆陆续续借钱，欠了1000多万，一直没有钱还，他提出以房抵债，张志康就让他的堂弟去签合同，期间连茂桃一直找各种理由不肯备案，就找我去协商。签四方协议的时候我在场，当时合计了一下欠款本息，连茂桃说，这三幢楼的成本是1800元，按2000元抵债”。
京都质证意见，张志康的借款中，刘磊也出了钱，他与本案有利害关系，证言不能采信。
（1）证人吴茂林证言，用于证明以房抵债是连茂桃和被告真实意思，价格是协商形成的。
主要证词内容：“起初，我认识连茂桃，不认识张志康，张志康与顾军认识，通过顾军认识了我，连茂桃做生意想借钱找到我，我就介绍张志康与连茂桃认识。一开始连茂桃和他的福建朋友每人向张志康借款150万元，后来他们熟悉了就没有再找过我。以房抵债的事我知道，连茂桃还欠其他人钱，就把房子过户给其他债权人。连茂桃说还有9幢楼要抵给张志康，就是去给别人办理预售登记，也办下来了，签四方协议时我不在场”。
京都质证意见：证人只是介绍人，不清楚中间的借款和抵付经过，达不到证明目的。
第二次庭审中，张自昂提交蚌山区法院、蚌埠市中院判决书各一份，证明被告申请终止审理的事由已经消除，《权利义务转移协议书》被生效判决确认为有效合同。
京都公司提交证据：
（1）营业执照、组织机构代码。证明主体资格。
（1）借款合同、指定收款账号、进账单各一份，电子回单四份，用于证明连茂桃与张志康之间的借款已经完全偿还完毕，不存在以借款抵付张自昂购房款的事实，张志康作证的时候也予以认可，刘磊和张志康的借款间存在利害关系。
张自昂质证意见:真实性无异议，960万元本金已清偿无异议。还钱给刘磊或康凯的账户只是一种指示付款行为，与本案无关联性。张志康与被告及连茂桃发生过借款事实，与现有的清偿并不矛盾，不代表被告已清偿了全部的借款本息，且该笔借款的利息并未支付。
（1）《凤阳县商品房认购合同》3份，用于证明原被告的房屋买卖合同关系，且原告应予2015年4月29日时支付全部购房款。
张自昂质证意见：真实性无异议。该三份合同，标的额庞大，张自昂只是个临时工，不可能单纯的跑到凤阳县板桥镇购买如此大标的的房屋，如果不是以房抵债协议在先，这个购房合同就非常不符合常理。
（1）民事诉状、受理案件通知书。证明被告已向蚌山区法院起诉要求确认合同无效。
张自昂质证意见：不影响本案的审理。