辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）本民二终字第00122号
上诉人（原审原告）何云萍，女，汉族，1958年7月30日出生，辽宁省本溪市人，本溪市煤气公司退休职工，现住辽宁省本溪市明山区。
委托代理人宋丽莹，系何云萍女儿。
委托代理人何云芝，系何云萍姐姐。
被上诉人（原审被告）本溪溪林商贸有限公司，住所地辽宁省本溪市平山区。
法定代表人关和通，该公司经理。
原审被告房杨，女，汉族，1957年5月18日出生，辽宁省本溪市人，本溪溪林商贸有限公司工作人员，现住辽宁省本溪市明山区。
上诉人何云萍因租赁合同纠纷一案，不服辽宁省平山区人民法院（2013）平民二初字第00525号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人何云萍及其委托代理人宋丽莹、何云芝，被上诉人本溪溪林商贸有限公司（简称溪林公司）法定代表人关和通，原审被告房杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定的基本事实是：1999年4月14日，何云萍与纪某某签订房屋买卖协议书，约定纪某某以17万元的价格将永丰街5-3区房屋一处售予何云萍。何云萍与溪林公司一致认可，纪某某所有的坐落于永丰商业区5-3区房屋，房屋原门脸系铝合金隔断和铝合金推拉门。房屋交付后，何云萍将坐落于平山区永丰街5-3区公建某A号、某B号之间水泥隔断拆除，将某B号房间原门脸的铝合金隔断和铝合金推拉门拆除，改为水泥墙面。2002年永丰商业区进行整体改造。2003年6月30日，永丰商业区5-3区改造指挥部与何云萍签订协议，内容为：“协议甲方：永丰商业区5-3区改造指挥部乙方：永丰5-3区某B号房主何云萍一、经甲乙双方协商达成协议，乙方积极配合整顿改造，将5-3区某A号、某B号房大厅入口原扩建面积交指挥部标出恢复原始图纸指示面积，无偿交出。二、甲方在改造整顿完成后恢复某B号原始门面前交乙方自行安排营业并承担相应费用。3、以上协议甲乙双方认同。甲方：邹某某、黄某某乙方：何云萍2003年6月30日”。协议签订后，何云萍按照协议约定恢复房屋原始面积。溪林公司在其退回面积处设置两个柜台用于出租经营，后又将两柜台拆除。2007年10月1日，何云萍与溪林公司签订合同一份。内容为：“合同甲方：何云萍乙方：溪林广场现经双方协商达成如下协议：永丰商业区5-3区某B号营业房门前2个柜台租给溪林商场，时间从2007年10月1日起每年租金12000元整，溪林商场必须在每年10月1日前要一次性付清甲方2个柜台款，如乙方违约甲方收回原柜台，甲方必须做到保密，不许向外泄漏此合同内容，如甲方违背此协议要求，乙方有权停止付给甲方租金，2个柜台并由乙方无条件使用。合同一式两份双方各持一份。甲方：何云萍乙方：房杨2007年10月1日”。因何云萍、溪林公司就交付租金事宜未能达成一致，故何云萍提起本案诉讼。
再查，坐落于平山区永丰街5-3区某A号、某B号房屋所有权人为何云萍。
原审法院认为：当事人对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。何云萍作为平山区永丰街5-3区某B号房屋的所有人，其有权利对房屋内部的建筑结构进行改造，但该改造的范围只限于房屋产权所有证上注明的面积。何云萍与永丰商业区5-3区改造指挥部于2003年6月30日签订协议，该协议明确写明何云萍将扩建的、超过原始图纸指示面积无偿交出，何云萍可以按照原始图纸所述，对永丰商业区5-3区某B号房屋门面前自行安排经营。溪林公司在某B号门面前该位置处设置2个柜台，并于2007年10月1日，与何云萍签订租用柜台的协议。何云萍、溪林公司争议的柜台位置不在何云萍所有的平山区永丰街5-3区某B号房屋内，该位置属于共有部分，归所有业主共有，何云萍无权单独处分、收益，在该合同签订后，何云萍也没有证据证明其获得全体业主的授权，故何云萍作为无权处分人与溪林公司签订的合同无效。何云萍基于该合同而主张溪林公司支付租金的请求，不予支持。关于何云萍诉求返还柜台一节，何云萍、溪林公司均认可该柜台并非何云萍所有，而是归被告溪林公司所有，何云萍无权要求返还柜台，故该诉讼请求不予支持。据此判决：驳回何云萍的诉讼请求。
何云萍不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人溪林公司返还上诉人某B号房屋门脸墙面的经营权，赔偿经济损失2万元（自2013年11月至今），并恢复上诉人自原门脸正常通行的权利。二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其依据的主要事实及理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。某B号房屋原来有正常的门、墙面。2003年期间被上诉人将门封上了之后在2007年与被上诉人签订了合同，所以某B号房屋的门脸是合同中提到的主要柜台。而且某B号房屋门脸可以作为独立的柜台出租使用，墙面展示面积为大约21平方米。合同中约定的租金其实是补偿，协议是溪林公司拟定的，上诉人对内容不太懂。但当时如果被上诉人不签订协议给上诉人补偿，上诉人不会同意将某B号门脸的门封上，让溪林公司用上诉人的门和墙面经营。二、一审判决违反法定程序。
被上诉人溪林公司辩称：2003年上诉人与指挥部签订的协议封上墙面与被上诉人无关，不同意上诉人的上诉请求，因为外墙面是共有部分，原来也是楼梯占用面积，上诉人无权要求补偿。
原审被告房杨辩称：被上诉人和上诉人的争议与我无关，不发表意见。
本院经审理，确认了一审法院查明的事实。
另查明，二审庭审时，何云萍与溪林公司确认在2007年10月1日双方签订本案争议合同时，合同中约定的两个柜台已不存在。何云萍主张合同约定的租赁标的实际为某B号房屋原始门脸改砌形成的外墙墙面，溪林公司主张合同约定的租赁标的为某B号房屋。同时，溪林公司认可其使用了某B号房屋原始门脸改砌墙面的外部公共部分。
本院认为：本案为租赁合同纠纷，由于合同中约定的用于出租的两个柜台并不存在，且双方当事人对租赁范围意见不一，根据合同的履行情况，溪林公司自认使用了何云萍所有的平山区永丰街5-3区某B号房屋原始门脸改砌形成的外墙墙面，且向何云萍支付了2007年10月1日至2013年8月的合同租金，故本院根据当事人双方的履行行为认定租赁合同的标的为永丰街5-3区某B号房屋原始门脸改砌形成的外墙墙面。根据《最高人民法院﹤关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第三条第一款第一项的规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，应当认定为共有部分。故本案租赁合同纠纷涉及的某B号房屋原始门脸改砌形成墙面的外墙部分属于全体业主共有，何云萍无权对外出租、用以营利。
关于何云萍提出的租金实为侵权补偿，溪林公司应将某B号房屋原始门脸恢复原状并赔偿损失2万元的上诉请求。由于何云萍一审提出的诉讼请求为租赁合同纠纷，其二审请求溪林公司承担侵权责任的主张已经实质变更了其一审诉求，经本院组织双方调解未成后，该上诉主张本院不予审理。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费五十元，由上诉人何云萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李广宇
代理审判员 许 晶
代理审判员 黄大鹏
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 郭 晨
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。