广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深福法民三初字第790号
原告深圳市赛格地产投资股份有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人胡建平，董事长。
委托代理人程委，广东尧智律师事务所律师。
委托代理人朱雪花，广东尧智律师事务所实习律师。
被告深圳市金瓦片体验产业发展有限公司（原名称深圳市迪可可投资发展有限公司），住所地深圳市福田区。
法定代表人刘建新。
上列原告诉被告深圳市金瓦片体验产业发展有限公司及被告左超、刘建新、惠州市迪可可实业有限公司、成建新、许龙华、陈衍敏、周秋香、侯南、傅婷玉、李阳清、李湘泉、朱麒里、刘丽华、周雪华、蔡武军、虞娟、胡刚强、朱莎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月27立案受理后，原告申请撤回了对除被告深圳�金瓦片体验产业发展有限公司以外的其它被告的起诉，本院已裁定予以准许。本院依法组成合议庭，于2014年11月27日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人程委、朱雪花到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月1日，原告与被告签订了一份《深圳市房屋租赁合同书》及租赁合同附页［合同登记（备案）号：福LE051291）。合同约定：被告承租原告位于深圳市福田区红荔路38号XXXX的房屋，租赁期限自2013年3月1日起至2019年6月30日止，被告应于每月7日前支付原告当月租金、物业管理费及上月水电费。但从2013年8月起，被告未按合同约定支付租金、物业管理费、水电费等相关费用。经原告多次催收，被告仍未支付拖欠月租金及相关费用。根据合同约定，被告已经严重违约，原告有权解除合同�无需退还被告租赁保证金。对此，原告于2013年10月8日书面通知被告解除租赁合同，并多次致函被告，要求其结清拖欠的全部租金和费用，并返还租赁房屋。直到2014年4月16日，被告才返还租赁房屋，但至今被告仍未结清租金及相关费用。综上，被告的行为已构成根本违约，应依法承担违约责任。遂诉至法院请求判令：1、确认原告与被告签订了的《深圳市房屋租赁合同书》及租赁合同附页［合同登记（备案）号：福LE051291）已于2013年10月8日解除；2、确认原告无需退还被告租赁保证金1174036元；3、被告向原告支付拖欠的租金333393.39元（2013年9月1日至2013年10月8日）滞纳金484878.99元（暂计至2014年6月10日，实际至付清之日）、利息36418.54元（暂计至2014年6月10日，实际至付清之日）；4、被告向原告支付合同解除后占用租赁房屋的使用费3325955.22元（2013年10月9口至2014年4月16日），滞纳金2632667.94元（暂计至2014年6月10日，实际至付清之日），利息165780.58元（暂计至2014年6月10日，实际至付清之日）；5、被告向原告支付拖欠的物业管理费250247.02元（2013年9月1日至2014年4月16日），滞纳金212984.35元（暂计至2014年6月10日，实际至付清之日），利息13883.81元（暂计至2014年6月10日，实际至付清之日）；6、被告向原告支付拖欠的水电费、污水处理费、卫生处理费合计41535.85元（2013年7月16日至2014年4月16日），滞纳金52515.1元（暂计至2014年6月10日，实际至付清之日）、利息3353.77元（暂计至2014年6月10日，实际至付清之日）；7、被告向原告支付拖欠的中央空调电费148532.18元（2013年7月2日至2014年4月16日），滞纳金163351.07元（暂计至2014年6月10日，实际至付清之日）、利息11314.90元元（暂计至2014年6月10日，实际至付清之日）。以上请求诉利息按同期欠贷款利率计算；8、被告承担本案诉讼费用。
被告未答辩，开庭时缺席。
经审理查明，2013年3月1日，原告（出租方、甲方）与被告（原名称深圳市迪可可投资发展有限公司，承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于深圳市福田区红荔路38号XXXXXX的房屋出租给乙方使用。租赁房屋建筑面积共计3622.34平方米；乙方租用租赁房屋的期限自2013年3月1日起至2019年6月30日止；租赁房屋用途为商业；甲方应于2013年3月1日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续。
同日，双方签订《＜深圳市房屋租赁合同书＞附页》，约定甲、乙双方一致同意对《深圳市房屋租赁合同书》增删修改，删除合同第二、三、四条的规定，增加下列条款：租赁房屋的前四个月月租金总额为257286元，第五个月起每个租赁年度（当年7月至次年6月）复式递增百分之三。物业管理费按建筑面积每平方米每月10元计，月管理费总额36223元。具体如下：从2013年3月1日起至2013年6月30日，月租金总额257286元；2013年7月1日至2014年6月30日，月租金总额为265005元；2014年7月1日起至2015年6月30日，月租金为272955元；……乙方应于2013年3月25日前向甲方交付首期的月租金和物业管理费共计293509元，以后每月租金和物业管理费乙方应于每月7日前向甲方支付，乙方因自己的原因不能行使对出租单元的使用权，不能免除交付租金及物业管理费的义务；乙方在合同签订当日向甲方缴纳租赁保证金1174036元（相当于本合同的第一个租赁年度首月租金金额和物业管理费金额之和的4倍），租赁保证金按租金递增而等比递增，乙方应在租金递增当月7日前向甲方足额补齐租赁保证金。乙方不得要求将租赁保证金用来抵做租赁期内所拖欠的租金、管理费、水、电、�话费及滞金等任何费用。在本合同有效期届满，乙方没有违约行为，并缴清租金和各项费用，完好无损地搬出所租单元后十五个工作日内，甲方将租赁保证金70%无息退还乙方，余额作为商品或服务质量保证金，撤场后60天内，未出现消费者投诉索赔等纠纷问题，则将余额全额无息退还乙方；乙方负责支付租赁房屋的物业管理费、自用水电费、空调电视费、电话费、网络费、媒气费、有线电视费等，上述费用按有关政府规定的标准缴纳并按实际发生额计算；乙方拖欠租金一个月以上、所欠各项费用（含滞纳金）合计达263509元以上或未经甲方书面同意，乙方将租赁房屋转租他人的，甲方有权解除本合同；乙方应于合同终止日迁离并交还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期迁离或交还租赁�屋的，应按本合同约定的当个租金年月基本租金标准的双倍向甲方支付占用使用费。如有其他损失的，乙方必须赔偿甲方因此遭受的损失；乙方拖欠租金、物业管理费、电费，应向甲方支付滞纳金，每月15日前滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的1‰计算，超过每月15日滞纳金金额为全部拖欠日乘以月租金的5‰计算；其它费用的滞纳金如无另行约定均按拖欠日乘以所拖欠费用的5‰计算。
同日，双方签署了设备清单并办理了交场确认书。
2013年8月8日，原告向被告发催款通知单称，贵单位2013年8月份房屋租金、物业管理费、2013年6月2日至7月1日空调电费、2013年6月16日至7月15日电费、水费、排污费、卫生处理费共计360075.49元，应于本月7日前交付，现已逾期，并按合同规定已产生滞纳金，请贵司尽快到我司财务部缴纳。
2013年8月23日，原告再次向被告发催款通知称，截至2013年8月23日，虽经我司多次催促，贵司仍未向我司支付该房屋2013年8月1日至8月31日的租金265005元，贵司已严重违反合同的规定。且贵司尚欠逾期交纳物业管理费、空调电费、电费、水费、排污费、卫生处理费等所产生的滞纳金6853.81元。现通知贵司须于8月26日15时前将所欠的上述费用交到我司财务部，若逾期仍未交纳，贵司将承担由此产生的一切后果。
2013年9月10日，原告向被告发催款通知单称，贵单位2013年9月份房屋租金、物业管理费、2013年7月2日至8月1日空调电费、2013年7月16日至8月15日电费、水费、排污费、卫生处理费共计368595.09元，应于本月7日前交付，现已逾期，并按合同规定已产生滞纳金，另外贵单位尚拖欠2013年8月滞纳金33729.34元，请贵司尽快缴纳。
2013年9月18日，原告向被告发催款通知称，截至2013年9月17日，虽�我司多次催促，贵司仍未向我司支付该房屋9月份的租金265005元、物业管理费36223元、2013年7月2日至8月1日的电空调电费52446.42元、7月16日至8月15日的电费12565.48元、7月16日至8月15日的水费1688.4元、7月16日至8月15日的排污费544.32元、7月16日至8月15日的卫生处理费122.47元，共计368595.09元。贵司已严重违反合同的规定，贵司拖欠的上述费用已产生滞纳金，具体金额将根据贵司缴清9月份各项费用的时间另行核算。且贵司尚拖欠我司2013年8月各项滞纳金33729.35元。现通知请贵司于2013年9月22日15时前将所拖欠我司的费用及所产生的滞纳金全额交到我财务部。逾期仍未交给的，贵司将承担由此产生的一切后果。
以上通知，被告公司员工均于通知当日在各通知上签收。
2013年9月24日，原告委托广东联联建律师事务所向被告发律师函称，截止2013年9月23日，贵方已拖欠9月租金203170.5元及物业管理费、水电费103590.09元。经多次催收，至今贵仍未支付。根据双方签订的租赁合同约定，将按合同约定收取滞纳金。截止2013年9月23日，贵方需支付拖欠各费用的滞纳金31530.77元及2013年8月的滞纳金33729.35元。
2013年10月8日，原告向被告发解除租赁合同通知书称，截至2013年10月7日，贵公司已拖欠我公司租金324845元及物业管理费、水电费等相关费用89258.39元，并产生滞纳金87082.42元，合计501185.81元。经我公司催告，至今贵公司一直未支付拖欠的租金及相关费用及滞纳金。根据租赁合同书附页一第六条“乙方所欠各项费用（含滞纳金）合计达293509元以上，甲方有权解除本合同……”，贵公司的行为已构成违约，我公司有权解除合同，现通知如下：一、自本通知书发出之日起，贵我双方签订的房屋租赁合同即告终止，我公司将租赁房屋另行出�不再另行通知；二、贵公司应于本通知发出之日起3天内到我公司结清租金及相关费用及滞纳金金501185.81元；三、对于贵公司已实际发生但尚未结算的9月2日至今的空调电费及9月16日至今的电费、水费、排污费、卫生处理费等，我公司届时将根据收费单据载明的金额向贵公司追缴；四、贵公司应于本通知书发出之日后15天内，搬离租赁房屋，恢复房屋原状，并办理移交手续。如贵公司届时不搬离，我公司将按贵公司实际搬离时间计收双倍租金。五、根据合同约定，贵公司所交租赁保证金1174036元，我公司将不予退还。
2013年10月11日，原告向被告发关于合同解除限期搬离的通知书称，2013年10月8日，我公司已向贵公司发出解约通知书，贵未按要求结清相关费用，并继续经营和欠租，现再次通知贵公司，请于2013年10月30日前搬离租赁房屋。
原告向被告邮寄的以上律师函、解除租赁合同通知书、关于合同解除限期搬离的通知书，均被退回。
2014年6月10日，涉案房产的物业服务公司深圳市赛格物业管理有限公司出具证明称，兹证明深圳市赛格地产投资股份有限公司位于福田区经荔路38号XXXXXX整层商业物业应交我司的物业管理费、中央空调水电费、自用水电费已交清至2014年4月16日。证明附表记载2013年8月16日至2014年4月15日的电费合计19207.83元、2013年9月1日至2014年4月1日的管理费合计272879.93元、2013年8月2日至2013年12月1日的空调电费合计148532.18元、2013年8月16日至2013年12月15日的水费（含空调水费、排污费、卫生处理费）合计6504.82元。原告另行提交了物业公司自2013年9月至2014年5月的收费通知单，同时提交了原告支付该通知单对应金额的银行付款的业务回单以证实代被告缴纳相关费用的事实。
庭审时，原告�述称，2013年8月之前的租金和相关费用被告已经结清，但有迟延。9月仅交了水电费和部分管理费，9月之后再也没交租金和所有费用。原告代被告向管理处缴纳的管理费等费用，没有交纳滞纳金。原告于2013年10月8日向被告发出解除租赁合同通知书被告拒收。涉案房屋原告已于2014年4月16日收回。原告确认收取了被告的租赁保证金1174036元，没有退还。
庭审后，原告另行提交了被告拖欠空调电费明细，水费、排污费、卫生处理明细，电费明细及利息明细，截至2014年11月27日，被告尚欠原告上述费用共计190068元。利息包含了被告未按期于2013年8月7日和9月7日交纳相应费用而产生的利息及2013年8月至2014年4月拖欠费用的利息，暂计至2014年11月27日的利息共计36592元。
另查，2013年7月12日，被告名称由深圳市迪可可投资发展有限公司变更为现名称。
本院认为，原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其附页是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告依约将涉案房产交付被告使用后，被告未按期支付租金及其它费用已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于《深圳市房屋租赁合同书》及其附页的解除时间。被告未按合同约定支付租金、物业管理费、水电费、空调费等已累计达到合同约定的原告可行使解除权的金额，原告有权单方解除合同。原告于2013年10月8日向被告发出解除租赁合同通知书，但没有证据证明被告已收到该通知书，本院认定涉案合同应于被告搬离涉案房屋时即2014年4月16日解除。
关于租赁保证金。合同约定租赁保证金在被告没有违约并结清相关费用后退还。但被告已违约且未结清相关费用，原告有权依�合同不予退还租赁保证金1174036元。
关于租金。被告自2013年9月1起未支付租金，应向原告支付其搬离时即2014年4月16日止的租金，合同约定该段时间的租金为每月265005元，被告应支付的租金应为1995488元（265005×7.53）。本院已确认涉案合同于2014年4月16日解除，被告主张从2013年10月8日起按每月双倍租金标准支付占用租赁房屋的使用费，不符合法律规定，本院不予支持。涉案合同约定的滞纳金及原告诉请的利息实际上均为带有惩罚性质的违约金，该二项叠加的违约金计算标准和金额过分高于因被告逾期付款而给原告造成的损失，有违公平原则，故本院综合本案案情，同时考虑违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，将滞纳金及利息合并调整为按银行同期贷款利率以拖欠当月租金即265005元为基数（2014年4月份的租金的计算基数应为140453元）自每期租金应付之日�2013年9月租金从2013年9月7日起计算、10月份租金2013年10月7日起计算，以此类推。）计至实际清偿之日止。对原告过高的滞纳金请求，本院不予支持。
关于物业管理费。合同约定的物业管理费为每月36223元，被告应向原告支付原告代其向物业公司交纳的2013年9月1日至2014年4月16日的物业管理费272759（36223×7.53），因原告按期代为垫付了该费用，因此未产生滞纳金。如上所述，原告诉求的滞纳金及利息超出了原告代交该费用的实际损失，本院将滞纳金调整为按银行同期贷款利率以拖欠当月管理费的金额即36223元（2014年4月份的管理费应为19198元）为基数自每期管理费应付之日（2013年9月管理费从2013年9月7日起计算、10月份管理费从2013年10月7日起计算，以此类推）计至实际清偿之日止。对原告过高的滞纳金请求，本院不予支持。
关于水电费、污水处理费、�生处理费及中央空调电费。2013年9月1日至2014年4月16日被告承租涉案房屋所产生的该部分费用190068原告已代被告缴纳，被告未按合同约定的支付时间即每月7日前支付上月的费用。被告还逾期支付6月、7月的相应费用，应支付逾期违约金。如上所述，原告诉请的滞纳金过高，本院酌定按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日，暂计至2014年11月27日的滞纳金为36592元。
被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及举证的权利，本院依法可以缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告深圳市赛格地产投资股份有限公司与被告深圳市金瓦片体验产业发展有限公司于2013年3月1日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其附页于2014年4月16日解除；
二、原告深圳市赛格地产投资股份有限公司不予返还被告深圳市金瓦片体验产业发展有限公司已缴纳的租赁保证金1174036元；
三、被告深圳市金瓦片体验产业发展有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市赛格地产投资股份有限公司支付2013年9月1日至2014年4月16的租金1995488及滞纳金（以每月租金265005元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，每月租金对应的滞纳金应从当月7日起计算至实际支付之日止，如2013年9月的租金应从2013年9月7日起计算滞纳金，2013年10月的租金应从2013年10月7日起计算滞纳金，以此类推，其中2014年4月的租金以140453元为基数，�2014年4月7日起计算滞纳金）；
四、被告深圳市金瓦片体验产业发展有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市赛格地产投资股份有限公司支付2013年9月1日至2014年4月16的物业管理费272759及滞纳金（以每月物业管理费36223元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，每月物业管理费对应的滞纳金应从当月7日起计算至实际支付之日止，如2013年9月的物业管理费应从2013年9月7日起计算滞纳金，2013年10月的物业管理费应从2013年10月7日起计算滞纳金，以此类推，其中2014年4月的物业管理费以19198元为基数，自2014年4月7日起计算滞纳金）；
五、被告深圳市金瓦片体验产业发展有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市赛格地产投资股份有限公司支付2013年7月2日至2014年4月16的水电费、污水处理费、卫生处理费、空调电费共计190068元及滞纳金36592元（滞纳金暂计至2014年11月27日，之后以190068元为基数，按中国人民银行的同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；
六、驳回原告深圳市赛格地产投资股份有限公司的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费75156元（原告已预交），由原告负担37578元，被告负担37578元。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 敏
人民陪审员 肖晓璐
人民陪审员 韦开丽
二〇一四年十二月五日
书 记 员 曾冬萌
附�律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合�性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人�张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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