江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终1520号
上诉人（原审被告）陈有红。
委托代理人季华，南通市通州区石港法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）吴成永。
被上诉人（原审被告）南通市通州区刘桥镇惠民集贸市场，住所地南通市通州区刘桥镇交通路。
负责人钱志岗。
委托代理人瞿兵，该市场工作人员。
上诉人陈有红因与被上诉人吴成永、南通市通州区刘桥镇惠民集贸市场（以下简称惠民市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2015）通潮民初字第00805号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1996年，南通市通州区刘桥镇刘桥社区居民委员会（以下简称刘桥社区居委会）在刘桥镇交通路自建房屋，后用于农贸市场。2008年3月31日，刘桥社区居委会与陈有红签订房屋租赁协议书，约定：由陈有红承租刘桥社区居委会菜市场内的营业用房1间（约45平方米），租金为250元/月，租赁时间为2008年4月1日至2009年12月31日。该租赁合同到期后，双方未续订租赁合同。2010年11月6日，该农贸市场内王辉熟菜馆发生火灾，造成陈有红超市、王某杂货店等商户过火。经南通市通州区公安局鉴定，陈有红超市直接财产损失为96624元。火灾后，刘桥社区居委会对房屋进行了修缮，案涉房屋仍交由陈有红使用，但陈有红未缴纳租金。2012年3月8日，陈有红与吴成永签订房屋租赁合同，约定：陈有红将刘桥农贸市场大门口朝南一排房屋的第二间店面房出租给吴成永，用途为制作蛋糕，租赁期限为2012年3月8日至2015年3月9日，租金22000元/年。同日，陈有红收取吴成永租金22000元；2013年4月11日，收取租金22000元。2013年5月4日，刘桥镇人民政府召开党政联席会议，会议就农贸市场的承包事宜进行讨论，并决定由政府接管，刘桥城管中队负责管理，原出租房屋全部收回后统一招租。2013年6月1日，刘桥镇人民政府与钱志岗（刘桥城管中队副队长）签订房屋租赁合同，约定：刘桥镇人民政府将位于通州区刘桥镇交通路的16间房屋（面积2100平方米）出租给惠民市场使用，租赁期自2013年6月1日至2018年5月31日。同日，刘桥城管中队与钱志岗签订承包合同，约定：刘桥城管中队委派钱志岗为农贸市场的承包人，全权负责管理，承包期限为2013年6月1日至2014年5月31日，合同一年一订。2013年6月，刘桥城管中队张贴公告，公告告知农贸市场由刘桥城管中队负责管理、招租，要求市场原租赁户、业主在一个月内（7月24日前）清仓搬出，有意向续租的进行登记。2013年8月4日，吴成永收到刘桥城管中队发出的通知，通知内容为：原租赁户须在半个月内（8月20日前）清仓搬出，有意向续租的进行登记。2013年8月8日，以钱志岗为投资人，成立个人独资企业即惠民市场。2013年10月左右，农贸市场公开招租，惠民市场与吴成永签订“刘桥惠民农贸市场租赁设施及文明经营管理合同”，合同落款日期书写为2013年5月8日，合同约定：吴成永租赁刘桥农贸市场2号，用于副食品经营，租赁期限为2013年5月1日至2014年10月31日，设施租赁费27900元。合同签订后，吴成永向惠民市场缴纳了2013年5月至2014年10月计18个月的租金27900元。吴成永因向陈有红、惠民市场重复缴纳了部分租金，协商未果，遂诉至法院称：吴成永个体经营刘桥镇农贸市场成永蛋糕店。2012年3月，吴成永与陈有红签订房屋租赁合同，租赁期限为3年，吴成永已向陈有红缴纳了2012年3月至2013年3月的房租22000元以及2013年3月至2014年3月的房租22000元。2013年5月，惠民市场负责人钱志岗找到吴成永，称吴成永所租房屋属于惠民市场，应当和其签订房屋租赁合同，故吴成永又与惠民市场签订了2013年5月至2014年10月31日的租赁合同，并缴纳房租27900元。2013年5月至2014年3月，吴成永重复缴纳了10个月的房租计18500元（暂按照陈有红收费标准计算）。吴成永多次找陈有红、惠民市场处理此事，但双方之间相互推诿，找刘桥镇政府调解亦未果。现请求法院判令陈有红、惠民市场返还其重复缴纳的房租18500元，并赔偿其利息损失（自2013年5月9日起计算至判决生效之日）。陈有红辩称：1.案涉房屋系刘桥社区居委会出租给陈有红，2010年案涉房屋发生火灾造成损失，此后刘桥社区居委会修缮房屋并承诺由陈有红继续使用并以免收租金弥补损失。2012年3月8日，吴成永与陈有红签订了租赁期限为3年的房屋租赁合同，陈有红将案涉房屋转租给吴成永，该合同已实际履行，陈有红在合同期限内按约收取吴成永的房租合法有据。2.吴成永明知自己与陈有红签订有房屋租赁合同，且双方没有解除合同，却瞒着陈有红又擅自与惠民市场签订了租赁合同，其行为违背了诚实信用原则。吴成永在订立合同时，没有对惠民市场的主体资格认真审查，草率签订合同并支付租金，由此造成的损失与陈有红无关。3.惠民市场无权从2013年5月起收取租金，此时陈有红仍是案涉房屋的承租人，惠民市场在未取得房屋承租权的情况下与吴成永签订租赁合同，该合同无效。惠民市场辩称：吴成永现承租房屋位于南通市通州区刘桥镇交通路刘桥农贸市场内，该房产的所有权××××镇人民政府。2013年6日，刘桥镇人民政府将房产出租给钱志岗作惠民市场使用，钱志岗于2013年5月便已接管并进行清理。此后，惠民市场与吴成永签订租赁合同并收取房租，该行为合法有据。请求法院驳回吴成永对惠民市场的诉讼请求。
审理中，为核实本案相关事实，法院向刘桥镇人民政府、刘桥社区居委会的相关负责人员进行了调查。刘桥镇人民政府党委副书记马锋反映：本案所涉房产原本属于刘桥社区居委会资产，用作农贸市场经营，由于市场之前的经营管理比较混乱，2013年，通过党政联席会议讨论通过，决定统一由政府接管，交由刘桥城管中队负责管理、招租，钱志岗是刘桥城管中队的副队长，2013年5月刘桥城管中队正式接管市场，刘桥城管中队与钱志岗签订了承包合同，钱志岗后来以个人名义办理了工商登记。陈有红原来向刘桥社区居委会承租了案涉房屋，在刘桥城管中队贴出公告后，陈有红以此前房屋失火一事没有处理好为由拒绝招租，也曾到其办公室反映情况。刘桥社区居委会党支部书记徐建华反映：案涉房屋系刘桥社区居委会自建，用作农贸市场，2013年4、5月份，政府与社区居委会等部门开了协调会，为了规范管理，将农贸市场由政府收回统一管理发包，刘桥社区居委会对此予以认可。此前案涉房屋系出租给陈有红的，2010年11月左右发生火灾，此后陈有红就没有缴纳过租金。刘桥社区居委会与陈有红的合同早已到期，没有续订合同，刘桥社区居委会也对拖欠的租金进行过清理，陈有红也没有缴纳。市场交由政府统一招租后，社区居委会并没有另外通知陈有红，因为双方合同事实上早已解除。吴成永、惠民市场质证后不持异议。陈有红质证后认为，刘桥镇人民政府和刘桥社区居委会认为其与陈有红的租赁合同已解除不属实，政府接管房屋后并未对原租赁合同关系进行处理，并未与陈有红解除合同，陈有红也没有找相关部门处理。
原审法院认为，本案争议焦点为：陈有红与刘桥社区居委会签订的房屋租赁合同有无解除，以及陈有红、惠民市场有权向吴成永收取租金的期间如何确定。法院认为，陈有红与刘桥社区居委会就案涉房屋签订有房屋租赁合同，合同约定的租赁期限已于2009年12月31日届满，此后双方并未续订合同，陈有红仍继续使用该房屋，出租人刘桥社区居委会就此并未提出异议，“合同法”第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故法院认为，陈有红与刘桥社区居委会自2010年1月1日起存在不定期租赁合同关系。“合同法”第二百三十二条规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2013年5月，经刘桥镇人民政府党政联席会议决定，刘桥社区居委会的农贸市场由政府交由刘桥城管中队统一管理、招租，故2013年5月以后，刘桥镇人民政府、刘桥城管中队有权对案涉房屋的管理、出租进行处分。“合同法”第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，据此，法院认为，虽2013年5月以后案涉房屋的管理、出租权人由刘桥社区居委会变更为刘桥镇人民政府、刘桥城管中队，并不影响陈有红原租赁合同的效力，原不定期租赁合同仍然存续。2013年6月以后，刘桥城管中队曾在市场内张贴公告，告知承租户管理、出租权变更的情况并要求原承租户清仓搬出，并向租赁户发出了书面通知，此行为应当认定为解除原租赁合同的意思表示。陈有红对公告和通知的真实性均不持异议，仅认为其不常去市场对此并不知情，而次承租人吴成永表示其知晓公告并收到通知，吴成永还表示，公告通知发出后，也曾多次找过陈有红。陈有红申请出庭的证人王某也陈述刘桥城管中队曾发出书面通知，钱志岗也曾找证人协商。刘桥镇党委副书记马锋也向法院反映，公告张贴后，陈有红的火灾未处理好，曾向其反映情况。故法院可以认定陈有红对刘桥城管中队公告解除原租赁合同的事实知情，即解除租赁合同的通知已到达陈有红。关于通知到达的时间如何确认，法院认为，可以2013年8月4日次承租人吴成永收到通知的时间为准，该通知亦给承租人半个月（至2013年8月20日）的合理期限，故可认定陈有红与刘桥社区居委会原不定期租赁合同于2013年8月20日解除，此后陈有红不再享有案涉房屋的承租权。关于2012年3月8日陈有红与吴成永签订的租赁合同，系转租行为，虽无证据证明该转租得到了出租人的同意，但刘桥社区居委会作为当时案涉房屋的出租人、管理人，其对次承租人吴成永租用该房屋的事实应当知晓，其未在法律规定的期限内提出异议，故法院认为应认定该转租合同有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，法院应当认定超过部分的约定无效，故陈有红与吴成永签订的转租合同中约定的租赁期限超出该时间点的约定部分无效，自2013年8月21日起陈有红无权再收取吴成永的转租费用，已收取部分应予返还。陈有红以2015年12月2日的电费核查票认为至该时间点其仍享有案涉房屋承租权，对此法院认为，陈有红和吴成永均陈述自吴成永承租房屋后，电费一直由吴成永缴纳，户名未进行变更，且用电开户户名并不是确认房屋相关权属的依据，对陈有红该抗辩意见，法院不予采纳。陈有红认为自火灾后，因涉及损失赔偿问题，刘桥社区居委会承诺不向其收取租金，且房屋可由其一直使用，但其就此未有证据提供，法院难以采信。陈有红因火灾所受损失的赔偿问题，与本案非同一法律关系，故法院不予理涉。根据陈有红与吴成永2012年3月8日签订的租赁合同约定，租金一年一缴，每年22000元，故2013年4月11日收取的租金22000元应系2013年3月8日起算一年的租金（至2014年3月7日）。陈有红已收取吴成永2013年8月21日至2014年3月7日（计199天）的租金应予退还，计算为11994.52元（22000元÷365天×199天）。
惠民市场认为其2013年5月1日已接管农贸市场并向政府、城管部门缴纳租赁费、承包金，故其有权自2013年5月1日起收取吴成永的租金。对此法院认为，虽自2013年5月起，刘桥镇人民政府通过了将包含案涉房屋在内的农贸市场交由刘桥城管中队管理、招租的决定，且刘桥镇人民政府、刘桥城管中队与钱志岗分别签订了租赁合同、承包合同，但在陈有红与刘桥社区居委会原不定期租赁合同解除前，陈有红仍享有案涉房屋的承租权，钱志岗与刘桥镇人民政府、刘桥城管中队签订的租赁合同、承包合同形成在后，其在原租赁合同解除前不能取得案涉房屋的承租权。惠民市场在陈有红与刘桥社区居委会原不定期租赁合同解除后，即2013年8月21日起才能取得案涉房屋的承租权，其与吴成永签订的转租合同约定的租赁期限早于该时间点的部分无效，惠民市场自2013年8月21日起才有权将房屋出租给次承租人吴成永并收取其租金。根据当事人陈述，惠民市场与吴成永签订的租赁合同实际签订于2013年10月份，但法律并不禁止当事人就此前的租赁行为补充签订合同，故不能据此认为惠民市场仅有权收取2013年10月以后的租金。惠民市场有权收取吴成永租金的期限应从2013年8月21日起算，已收取吴成永的2013年5月1日至2013年8月20日（计112天）的租金应予退还，根据租金标准2013年5月1日至2014年10月31日（549天）计27900元，计算为5691.80元（27900元÷549天×112天）。
吴成永主张陈有红、惠民市场支付资金被占用的利息，符合法律规定，但其主张按照同期贷款利率计算缺乏依据，结合本案实际，可按银行同期活期存款利率计算。陈有红应自2013年8月21日起按本金11994.52元计算利息至吴成永主张的判决生效之日止。根据吴成永和惠民市场陈述，惠民市场实际收取租金系2013年10月份，但双方均不能明确具体的日期，故法院酌情认定惠民市场应自2013年11月1日起按本金5691.80元计算利息至吴成永主张的判决生效之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十五条、第十六条的规定，原审判决：一、陈有红于判决发生法律效力后十五日内返还吴成永11994.52元并支付利息（自2013年8月21日起至本判决发生法律效力之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；二、南通市××××镇惠民集贸市场于判决发生法律效力后十五日内返还吴成永5691.80元并支付利息（自2013年11月1日起至本判决发生法律效力之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；三、驳回吴成永的其他诉讼请求。案件受理费262元，由吴成永负担11元，由陈有红负担170元，由惠民市场负担81元。
宣判后，上诉人陈有红不服，向本院提起上诉称，1、案涉房屋系刘桥社区居委会出租给本人，2010年房屋发生火灾造成本人的损失，此后刘桥社区居委会修缮房屋并承诺由我继续使用。合同届满后，市场所有的承租户均未签订合同，仍按原合同条款履行，并形成了固定的期限，一审认定双方之间形成不定期租赁是错误的。本人将房屋转租给吴成永，该合同已实际履行，本人在合同期限内收取吴成永的租金是合法有据的。吴成永明知自己与本人签订租赁合同，其没有审查惠民市场的主体资格，草率签订合同并支付租金，其损失与本人无关。2、惠民市场无权从2013年5月收取吴成永的租金，此时本人仍是案涉房屋的承租人，惠民市场在未取得房屋承租权的情况下，与吴成永签订的租赁合同是无效合同。首先，刘桥镇人民政府虽然是刘桥社区居委会的上级部门，但无权处置属于刘桥社区居委会的财产。其次，刘桥镇人民政府指派刘桥城管中队来管理农贸市场是一种非法行为，城管中队是执法机关，无权管理和运营农贸市场。再次，刘桥城管中队又将惠民市场承包给其内部员工钱志岗，也是无效行为。上述行为对本人没有约束力。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人吴成永答辩称，本人承租一处房屋，不可能交两份房租。
被上诉人惠民市场答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据我国法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。陈有红与刘桥社区居委会签订的合同有明确的租赁期限，到期之后陈有红继续使用房屋，刘桥社区居委会也未提出异议，双方此时形成不定期租赁关系，陈有红认为双方仍按原合同履行没有依据，其认为刘桥社区居委会因火灾原因让其无偿使用亦无相应证据。此后，经刘桥镇人民政府党政联席会议决定，农贸市场交由刘桥镇城管中队统一管理、招租，刘桥社区居委会对这一事实也予以认可，故刘桥城管中队有权对案涉房屋进行出租。刘桥城管中队向租赁户发出书面通知后，陈有红的不定期租赁关系解除，此后其不享有转租房屋收取租金的权利。一审根据陈有红和惠民市场各自享有处分权的时间计算双方应当收取吴成永的租金，对超过部分予以退还，合法有据。至于刘桥城管中队以及单位员工的身份，不影响本案租赁合同的处理，也非本起民事诉讼需要审查的问题。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费262元，由上诉人陈有红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 周 敏
代理审判员 张峥嵘
二〇一六年七月十三日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。