天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终3611号
上诉人（原审被告）：天津玺朗文化传媒有限公司，住所地天津市华苑产业区（环外）海泰发展五道16号B-7号楼-301。
法定代表人：杨新子，董事长。
委托诉讼代理人：谢定平，天津华琛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑楠，天津华琛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津松江集团有限公司，住所地天津市西青经济开发区七支路8号。
法定代表人：曹立明，董事长。
委托诉讼代理人：贾莹，该公司职员。
委托诉讼代理人：陶欣蔚，天津天元律师事务所律师。
原审第三人：天津大通金岛置业有限公司，住所地天津市西青经济开发区大寺高新技术产业园储源道1号438。
法定代表人：张彤，总经理。
委托诉讼代理人：王丽娟，该公司职员。
上诉人天津玺朗文化传媒有限公司（以下简称玺朗公司）因与被上诉人天津松江集团有限公司（以下简称松江公司）、原审第三人天津大通金岛置业有限公司（以下简称大通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2015）西民二初字第1867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭，于2016年7月26日公开开庭进行了审理。上诉人玺朗公司的委托诉讼代理人谢定平、郑楠，被上诉人松江公司的委托诉讼代理人贾莹、陶欣蔚，原审第三人大通公司的委托诉讼代理人王丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
玺朗公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判上诉人不支付房屋租金37000元；2、撤销一审判决第二项，依法改判上诉人仅需支付截至2015年4月10日的水费906元，电费42562元；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。后，庭审中，上诉人变更第二项上诉请求为：撤销一审判决第二项中上诉人支付被上诉人截至2015年4月10日的电费212810元，改判上诉人仅需支付被上诉人电费42562元，对一审判决第二项中上诉人需支付的水费金额同意一审判决，不再上诉。事实和理由：松江公司给上诉人断水、断电、封路，影响了上诉人正常经营，无法正常使用涉诉房屋，故上诉人不应支付房屋租金37000元。电费金额计算有误，涉诉房屋一层、二层各有一块电表，计算电费金额时被上诉人分别多乘了互感器倍率80和60，不应当乘以这些倍数，上诉人仅认可不乘以上述倍数前的金额。
被上诉人松江公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人大岛公司述称，不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。
松江公司向一审法院起诉，请求判令：1、确认松江公司与玺朗公司双方签订的《梅江南零号岛北会所租赁协议》于2015年2月27日解除；2、玺朗公司向松江公司支付自2014年10月至2015年2月的租金50000元、截至2015年4月10日的水费4530元、电费212810元，逾期缴款违约金49100元，赔偿金80280元；3、玺朗公司将承租房屋按照合同约定返还松江公司；4、本案诉讼费由玺朗公司承担。
一审法院审理查明，松江公司与玺朗公司于2012年签订《梅江南零号岛北会所租赁协议》，约定：松江公司将位于天津市友谊南路梅江南社区零号岛上的北会所租赁给玺朗公司，北会所建筑面积1746平方米，松江公司将其中1286平方米租赁给被告用于文化艺术经营事业使用；租赁期自2012年10月15日起至2022年10月14日止；年租金120000元，玺朗公司使用水、电、煤气、暖气、通讯、物业、车位等产生的相关费用由其自行承担，租金自2012年10月15日起计，玺朗公司以每季度支付的方式给松江公司租金；玺朗公司未按时向松江公司支付所有应付款项属于玺朗公司违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向松江公司支付所欠款项1%的违约金，逾期超过60日，松江公司有权解除合同，并采取措施收回房屋。合同签订后，松江公司向玺朗公司交付了房屋，由于玺朗公司为松江公司设计并制作沙盘，因此玺朗公司一直未支付松江公司房屋租金。直至2014年10月22日，松江公司与玺朗公司签订《租金抵款协议书》，约定：松江公司欠付玺朗公司266700元，玺朗公司欠付松江公司部分租金与押金278933.32元，松江公司以沙盘制作费用未支付部分全额抵付截至2014年10月14日玺朗公司未支付租金，剩余租金玺朗公司应按照《梅江南零号岛北会所租赁协议》向松江公司另行缴纳。玺朗公司未支付松江公司承租房屋过程中产生的水电费，亦未支付2014年10月15日以后的房屋租金。
2014年12月30日，松江公司与大岛公司签订《产权交易合同》，约定松江公司将包括本案租赁房屋在内的天津市西青区上岛西路1号天洲园（梅江南零号岛住宅项目）在建工程转让给大岛公司，双方于2015年2月4日办理了过户登记手续。转让过程中，松江公司与大岛公司未就玺朗公司承租的北会所的处理事宜进行约定。转让前，松江公司曾与玺朗公司协商解除租赁合同事宜，但未达成一致。松江公司未向玺朗公司披露包括本案租赁房屋在内的天津市西青区上岛西路1号天洲园（梅江南零号岛住宅项目）在建工程的受让方及具体转让时间。
2015年2月27日，松江公司向玺朗公司发出书面通知，通知玺朗公司按合同约定将收回北会所房屋，要求玺朗公司尽快补齐租金及相关费用，签署《梅江南零号岛北会所租赁解除协议》，并腾空房屋。次日该通知由玺朗公司签收。
2015年10月30日，松江公司委托律师事务所向玺朗公司致函，再次通知玺朗公司腾房并支付所欠租金等费用。
2016年1月11日，大岛公司为松江公司出具《授权书》，同意在本案中以松江公司名义起诉玺朗公司腾房事宜，积极配合松江公司移交零号岛在建工程。
另查，玺朗公司承租的北会所房屋的水、电表均系户名为松江公司的总表下设分表，由松江公司缴纳水电费后，再根据实际抄表数计算玺朗公司应当交纳的水、电费。截至2015年4月10日玺朗公司共欠松江公司水费4530元，电费212810元。
再查，玺朗公司于2016年4月25日将案涉租赁房屋交付给大岛公司。
一审法院认为，松江公司、玺朗公司签订的《梅江南零号岛北会所租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效，对合同当事人具有约束力，双方当事人均应依约履行自己的义务。依据“买卖不破租赁原则”，松江公司在租赁协议履行期间将租赁物在内的在建工程整体转让给大岛公司，并不影响租赁合同的效力。关于松江公司发出的解除合同通知到达玺朗公司处时是否产生合同解除的效力，还应当从松江公司是否享有解除权方面进行分析，通过庭审中松江公司、玺朗公司及大岛公司陈述和提供的相应证据可知，松江公司在与玺朗公司协商解除租赁协议事宜未果的情况下，既不向玺朗公司催要租金，也未向玺朗公司告知具体转让时间及受让方等信息，说明松江公司对于租赁合同的履行采取消极回避的态度，有违诚实信用原则。玺朗公司在没有获取更具体的转让信息前未支付房屋租金，事出有因，松江公司对此应负有一定的责任，故不能认定玺朗公司违约，松江公司不享有合同解除权，其向玺朗公司发出所谓“解除合同通知”，当然不发生合同解除的效力。松江公司要求确认《梅江南零号岛北会所租赁协议》于2015年2月27日解除并要求玺朗公司返还房屋、支付违约金、赔偿金的诉讼请求，欠缺事实和法律依据，不予支持。关于松江公司主张的租金一节，玺朗公司承租、使用房屋，理应按照合同约定支付租金，考虑到2015年2月4日松江公司与大岛公司办理了包括本案租赁房屋在内的在建工程转让手续，此后松江公司已非房屋权利人，无权主张支付转让后的租金，故玺朗公司应当支付松江公司租金至2015年2月4日，数额为37000元。关于松江公司要求玺朗公司支付截至2015年4月10日的水、电费的诉讼请求，玺朗公司对抄表数不持异议，在松江公司提供的部分水电费统计表中载明了计算方式，有玺朗公司方工作人员签字确认，故对松江公司的该项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、被告玺朗公司于本判决生效之日起5日内，支付原告松江公司自2014年10月15日至2015年2月4日的房屋租金37000元；二、被告玺朗公司于本判决生效之日起5日内，支付原告松江公司截至2015年4月10日的水费4530元、电费212810元；三、驳回原告松江公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7251元，由原告承担2136元，由被告承担5115元。
本院二审期间，上诉人及被上诉人依法提交了证据，原审第三人大岛公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人向本院提交如下证据：
证据1：封路照片，证明上诉人延付租金事出有因，被上诉人违反合同法诚实信用原则在先，不履行通知义务，故意隐瞒转让房屋的受让人及转让时间。因在租赁期间内，被上诉人松江公司未能履行保证租赁房屋符合使用目的的义务，上诉人玺朗公司有权行使拒交租金的抗辩权，拒付租金。
证据2：《天津市发展和改革委员会关于调整工商业用电价格的通知》及附件1、2、3，证明本市工业用电的收费标准。
证据3：天津市物价局文件《关于调整居民自来水价格的通知》，和证据2一起证明上诉人与被上诉人没有对水电收费的计算方式达成补充协议。被上诉人的计算方式不符合工业用电、用水政府定价的收费标准。被上诉人没有提供水费、电费的正式发票。
被上诉人对上诉人提交的证据质证认为：证据1、真实性不认可，不能证明上诉人的证明目的。对证据2、证据3的真实性认可，但不认可关联性，被上诉人一直按标准收取水电费，上诉人也签字盖章认可，故不能证明其证明目的。
原审第三人对被上诉人提交的证据质证认为，对证据1不发表意见，认可证据2、证据3的真实性。
被上诉人向本院提交证据：
证据1：民事起诉状、撤诉申请书，证明上诉人另案起诉松江公司时，自述2015年5月30日其被切断水电供应。但本案一审判决中，一审法院支持的房屋租金范围是自2014年10月15日至2015年2月4日。一审法院支持的租金范围与上诉人提出的断水断电不在同一时间段内，上诉人的上诉主张不成立。
证据2：天津市电力公司发票（2014年7月、2013年3月），该证据是随机抽取的松江公司在掌管零号岛期间的缴纳电费的部分凭证，证明松江公司在掌管零号岛期间，按照天津市电力计费标准交纳电费。
证据3：缴费通知单，证明上诉人长期未缴纳水电费的事实。
上诉人对上述证据的质证意见：对证据1，认可真实性，但与本案无关联性。证据2，不认可其证明目的，三张发票进一步证明被上诉人在计算电费过程中乘以60或80是没有依据的。证据3，缴费通知单是被上诉人单方制作，上诉人不认可其真实性，故当时没有盖章。
原审第三人对被上诉人提交的证据质证认为，认可证据1的真实性，对证据2、证据3不发表意见。
合议庭经评议认为，对上诉人提交的证据：证据1不能证明其证明目的。证据2、证据3的真实性予以确认。对被上诉人提交的证据：证据1、证据2的真实性予以确认，证据3，该证据的证明目的属于本案无争议事实。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案围绕涉诉房屋租赁合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：1、上诉人玺朗公司是否应向被上诉人松江公司支付2014年10月15日至2015年2月4日期间的房屋租金37000元？2、玺朗公司应支付截至2015年4月10日期间的电费的计算金额如何确定？围绕争议焦点阐述如下：
关于上诉人玺朗公司是否应向被上诉人松江公司支付2014年10月15日至2015年2月4日期间的房屋租金37000元问题，上诉人对支付涉诉房屋租金有异议，认为由于被上诉人封路及断水、断电行为严重影响上诉人对涉诉房屋的使用，并以此为由主张拒付房屋租金。对此，其对自己的主张应负有举证责任，应提交证据予以证明。本案一审、二审期间，上诉人均未提交充足证据予以证明，故上诉人不支付房屋租金的主张，证据不足，本院不予支持。
关于玺朗公司应支付截至2015年4月10日期间的电费的计算金额如何确定的问题，上诉人主张不应在计算电费金额时将互感器倍率作为乘数，对此，本院认为，在案证据显示，在上诉人应缴纳电费的统计表中，明确记载有互感器倍率及倍数一项，且上诉人在该统计表中也已部分签字盖章。现二审期间，上诉人对统计表中显示的互感器倍率是否应作为计算电费金额的组成部分提出异议，但却未提交相反证据推翻该统计表的效力，故对于上诉人的该项主张，本院亦难以支持。
综上，上诉人玺朗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4463元，由上诉人天津玺朗文化传媒有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
代理审判员 李冬梅
代理审判员 刘建奇
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 马 丽
速 录 员 马 冉