贵州省榕江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民初字第159号
原告杨周，男，1974年7月25日生。
委托代理人龙胜培，男，榕江县中心法律服务所法律工作者。
被告榕江县万顺房地产开发有限公司。
地址：贵州省榕江县商贸城。
法定代表人叶园园，男，系该公司经理。
委托代理人龙铁，男，贵州贵信律师事务所律师。
委托代理人龙光科，男，贵州贵信律师事务所律师。
原告杨周诉被告榕江县万顺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理，依法由审判员杨秀武适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨周及其委托代理人龙胜培、被告榕江县万顺房地产开发有限公司的委托代理人龙铁、龙光科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨周诉称，被告于2013年通过出让方式取得位于榕江县滨江大道内侧9-2号地块开发房地产销售，建设项目名称为中央9号，被告办理预售许可证公开向社会销售。原告于2013年9月2日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买商品房1套，总面积128.04平方米，总价值429390元。根据合同约定，房屋交付时间为2014年3月31日，同时约定了交房的条件及违约金等内容。后被告未按期交房，直到2014年7月1日才交付，超时91天，且被告在交房时未能提供建筑工程竣工合格证明文件，原告不敢装修使用，直到2014年10月20日，被告才获得《质量监督报告》和获准竣工验收备案，又超时112天，共超时203天。原告在榕江忠诚上班，在城关租房居住，被告的行为给原告造成一定的经济损失。根据合同第十三条的规定，被告应支付26150元违约金。原告多次找被告协商未果，故向法院提起诉讼，请求依法判决被告支付给原告从2014年4月1日至2014年10月20日的违约金26150元。
被告榕江县万顺房地产开发有限公司辩称，一、被告逾期交房是事实，原告诉称至2014年10月20日才交房不是事实，因为被告在2014年5月23日就已经验收交付，故交房的时间应为2014年5月23日；二、被告逾期交房存在客观原因，因2013年3月至2014年3月榕江出现了221天的连续降雨，且县政府没有把通往中央9号的道路修建也严重影响了项目建设，这是不可抗力，被告应当免责；三、原、被告签订的商品房买卖合同中日万分之三的违约金的约定过高，我方请求法院予以减少。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据：
1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；
2、商品房买卖合同复印件，证明原、被告双方签订了商品房买卖合同，该合同约定了交付条件及违约金等；
3、《交房公告》复印件，证明被告通知原告的交房时间为2014年7月1日；
4、《贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表》复印件，证明被告修建的商品房于2014年10月20日被榕江县城建局获准竣工验收备案；
5、榕江县城建局的《通告》复印件，证明榕江县城建局曾下发通告，告知广大购房户在交房时开发商应提供的材料范围；
6、业主向榕江县城建局提交的《要求查处榕江县万顺房地产开发有限公司违规交房的申请》复印件，证明被告在2014年7月1日交房时没有达到交房条件，应属违规交房；
7、榕江县城建局下发的《关于停止交付商品房的通知》，证明被告直至2014年8月19日因没有进行竣工验收备案，其交付行为属违规交房；
8、榕江县城建局下发的《关于榕江县万顺房开违约交房的答复》，证明至2014年8月27日因被告尚未办理竣工验收报告，不具备交房条件的事实。
被告为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据：
1、榕江县城建局的《证明》复印件，证明中央9号与锦州新城A区之间的道路为市政道路，该条路不通与被告无关；
2、榕江县2013年3月-2014年3月降雨天数统计表复印件，证明连续降雨影响了被告工程项目外墙施工；
3、住宅工程电气、排水、楼地面墙面天棚抹灰和各部位防水、室内空间尺寸质量安装分户验收记录表复印件四份，证明商品房已于2014年5月23日验收合格。
经庭审质证，被告对原告提交的1、2、3、4、5、6、7、8号证据均无异议，本院予以采信。原告对被告提交的1号证据的关联性有异议，认为该证明内容与本案无关；对被告的2号证据真实性有异议，认为不是原始记录，真实性无法考察，雨天也不影响施工；对被告的3号证据，认为这个是部分的验收，不代表全面验收了。对被告提交的1、2号证据，因双方签订的合同对交付条件和交付时间已有明确约定，根据意思自治原则，对该证据本院不予采信；对被告的3号证据，因其为建设、监理、施工单位对住宅部分工程验收记录，不是榕江县城建局对工程的竣工验收备案，对该证据本院不予采信。
经审理查明，被告通过出让方式取得位于榕江县滨江大道内侧9-2号地块，经批准，被告在该地块建设商品房，建设项目名称为中央9号，被告办理预售许可证公开向社会销售。2013年9月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告向被告购买商品房1套，总面积为128.04平方米，总价款为429390元。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……。合同第十三条约定，逾期超过30日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告已依约支付了全部房价款。2014年6月30日，被告曾向广大业主发布《交房公告》，通知业主集中办理交房手续，此时被告尚未进行竣工验收备案。2014年8月12日，中央9号部分业主向榕江县住房和城乡建设局申请要求查处被告违规交房的行为。2014年8月19日，榕江县住房和城乡建设局向被告下发了《关于停止交付商品房的通知》，责令被告立即停止其交房行为，并要求被告及时完善工程竣工备案资料。2014年8月27日，榕江县住房和城乡建设局向中央9号业主作出《关于榕江县万顺房开违约交房的答复》，内容如下：……三、经调查，该房开公司目前仅在我局办理了《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，还未能提供测绘单位出具的房屋面积测绘成果，未办理《建设工程竣工验收备案证书》，因此还不具备交房条件。2014年10月20日，中央9号工程在榕江县住房和城乡建设局获准进行竣工验收备案。因被告违约逾期交房，原告曾多次找被告协商未果。2015年3月25日，原告向本院提起诉讼，请求依法判决被告支付给原告从2014年4月1日至2014年10月20日的违约金26150元。案经调解未果。
本院认为，原、被告双方在自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，且没有法定无效合同的情形，故双方签订的合同合法有效。本案中，原告已依约履行了支付全部购房款的义务，而被告逾期交房事实存在，被告亦予以认可，故被告应当依约承担违约责任。关于被告实际交房给原告的时间问题，根据双方所签合同第十一条的约定，交付商品房时该商品房应取得建筑工程竣工合格证明文件等材料，因被告于2014年10月20日才在榕江县住房和城乡建设局获准竣工验收备案，视为此时工程具备交付条件，实际交付时间应为2014年10月20日。对被告于2014年6月30日发布的交房公告，因此时工程未具备合同约定的交付条件，故视为交付条件未成就，不应认定为交付完成。对于原告方要求被告支付违约金26150元的诉讼请求，根据双方所签合同第十三条约定，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。故被告逾期交房的天数为从2014年4月1日起至2014年10月20日止共计200天，被告应向原告支付违约金25763元（429390元×0.3‰×200天=25763元）。对被告提出减少违约金的辩解意见，因双方所签合同为被告提供的格式合同，被告处于主动地位，根据诚实信用原则，双方应严格依照双方签订合同的条款履行，且被告没有提供证据证明约定的违约金过分高于造成的损失，故对该辩解意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
由被告榕江县万顺房地产开发有限公司支付原告杨周违约金人民币25763元，该款限于本判决生效后五日内一次性付清。
如果未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费454元，减半收取227元，由被告榕江县万顺房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在接到判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
审判员 杨秀武
二〇一五年五月六日
书记员 吴曦晨