山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄民重字第1号
原告高琰，男，1977年7月27日出生，汉族，住山东省兖州市。
委托代理人李震，济宁市法律援助中心律师。
被告高民，女，1953年12月13日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。
委托代理人曾星月，山东鲁泉（青岛）律师事务所律师。
原告高琰与被告高民房屋买卖合同纠纷一案，原告于2011年5月9日诉至本院，本院审理后于2012年10月15日作出一审判决，原告不服上诉至青岛市中级人民法院，二审法院裁定发回本院重审。本院于2013年12月30日对该案重新立案审理，依法由审判员魏来担任审判长并主审，与审判员韩飞、人民陪审员赵妍阳共同组成合议庭，于2014年7月18日公开开庭进行了审理。原告高琰及其委托代理人李震，被告高民及其委托代理人曾星月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高琰诉称，被告系原告的二姑，2004年上半年，山东科技大学集资建房，因被告在该校任教，可以购买房屋，故把购房名额无偿给予原告，并声明住至55岁退休时将房子交给原告，双方达成一致，因姑侄关系，双方未签订详细的购房合同，约定钱款根据学校规定缴纳。2004年3月，原告到泰安交纳了51000元购房款，去学校换收据，被告及其儿子给原告打了购房收款条，收据由被告保管。2004年7月23日，原告给被告余款120750元。2006年原告交纳房款约61000元。交房后，因房屋系毛坯，需装修，因被告退休不能长时间居住，故告知原告需由原告装修此房屋。2005年3月12日，原告前往黄岛给被告2万元装修款，委托其装修房屋，被告出具了收款条。2009年11月，学校需交纳最后一次房款，被告因房价上涨，意图反悔，自己将部分房款交上，经原告多次要求签订书面合同，被告推脱且退休后拒不搬出。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：一、确认山东科技大学青岛校区B区6栋401室房屋归原告所有（位于黄岛区前湾港路579号乙6幢1单元401户住房）；二、被告立即停止侵害，返还非法占用原告的房屋；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告高民辩称：一、被告是诉争房屋的房地产权利人，青房地权监证字第0044195号房地产权证均有显示。依法登记的房屋权利受国家法律保护。二、原告所述与事实不符。原、被告约定由原告顶名购房，房款由原告交纳，由被告居住至退休。后因原告父母逼迫被告搬出该房屋，原告违反了双方的约定。且2006年之后的房款、地下室费用、办理房产证的税费及入住诉争房屋后产生的一切费用均由被告交纳。三、原告顶名买房的合同应当认定无效。原告本身不具有购买诉争房屋的资格，诉争房屋购买资格具有人格权的属性，是不能转让的，反之必然导致本应享受经济适用房的人无法购买。因此原告顶名购买诉争房屋，系以“合法形式掩盖非法目的”，双方之间的合同应确认无效，房屋产权归被告所有。综上，原告所诉缺乏事实根据和法律依据，法院应驳回其诉讼请求。
经审理查明：被告高民系原告高琰的二姑，高民系山东科技大学教授。2003年12月19日，山东科技大学印发《山东科技大学（青岛校区）教职工住房分配办法》（山科大综字（2003）52号文件），该办法第三条规定，青岛校区教职工住房按经济适用房建设，分配时坚持“以满足工作需要为原则”，申请住房的教职工先预交款建房并入住，待青岛市各项政策出台后，办理产权证书时再结算，多退少补。第四条规定，为保证学校未来发展、办学格局调整和引进人才的住房需要，在新建教职工住房的总数中预留一定数量的住房。第五条规定，住房申请人的范围为在青岛校区工作的在职已婚正式职工和35周岁（包括35岁）以上年龄的单身教职工。第六条对申请资格和住房（建筑面积）类别标准进行了规定。第七条规定，申请人的职务、职称、工龄、是否双职工、荣誉称号等由人事处、组织部界定，申请资格由分房委员会审定。第八条规定，点房积分=基础分＋工龄分＋补助分。第二十四条规定，凡按该办法规定分得住房后，在办理住房产权证书前未经学校同意（待房改政策全部落实前）均不得上市交易或自行处理（转赠、转让及过户）；学校保留优先收回权及购买权。
根据上述规定，高民有申请资格。高琰得知高民不想申请上述经济适用房，就与高民商定：高民将申请上述住房的名额让给高琰，高琰出资以高民的名义购买上述经济适用房，并承诺由高民居住至其退休。
2004年3月12日，原告高琰将51000元购房款交给被告高民，被告为原告出具收条，内容为：今青岛校区的购房B区6栋401室为高琰出资购买，2004.3.12日已付房款伍万壹仟元整。高琰、高民及高民的儿子孙旸签字确认。后高琰在该条上补充文字为“以后房款继续由高琰支付，支付时再写条”。2004年7月23日高琰又交付高民购房款120750元，高民为高琰出具收款条。2005年3月12日，高民提出其仅在上述房屋内居住至退休，要求高琰出款进行装修，高琰交付高民装修费20000元，高民为高琰出具收条。2009年8月25日，高民在2004年7月23日为高琰出具的收款条上书写“青岛校区第二次全额房款由高琰交纳”字样。双方在庭审中确认，高琰共计交给高民房款232750元、装修款20000元。上述房款已由高民支付给山东科技大学，山东科技大学为高民出具收据，并加盖该大学财务处基建财务专用章。
2005年3月份，高民入住位于青岛市黄岛区前湾港路579号乙6幢1单元401户房屋。2006年6月27日，高民与山东科技大学签订房地产买卖协议，约定山东科技大学将其坐落于黄岛区前湾港路579号乙6幢1单元401户住房（房地产权证号：青房地权监证字第0044195号），计建筑面积165.92平方米出售给高民，其中房屋标准内面积105平方米，单价每平方米1438元，房屋标准外面积60.92平方米，单价1958平方米，成交价共计为人民币278379.5元。除原告支付252750元房款外，其余房款及税费均由被告支付。2010年1月4日，该房屋办理产权登记（青房地权监字第0044195号），权利人为高民。
2006年7月7日，青岛经济技术开发区发展和改革局、国土资源局、城市建设局联合发布《关于山东科技大学经济适用住房基准价格和市场平均价格的批复》（青开发改发（2006）92号文件），说明山东科技大学经济适用房执行一房两价：职级或职称享受住房标准以内的面积，按批准的经济适用房价格购买；超出职级或职称享受住房标准的面积，按标准的市场价格购买。
上述事实，有原告、被告提供的书证、录音资料等证据及双方当事人陈述笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，在我国，经济适用房的购买有严格的条件限制，购买人必须符合相关的条件并且在购买房屋后的一定年限内不得出售。对经济适用房在限制转让的年限内进行转让或将购买权私自转让给没有购房资格的人，违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定，妨碍了其他符合购房条件人的购买权。经济适用房的购房指标更注重对购房人的限制，不具备购买资格者即无权购买，对该类购房指标的转让无效。本案系房屋买卖合同纠纷，双方争议问题的实质是涉案房屋的购买合同是否有效。本院结合法律、司法解释的相关规定，作出如下分析判定：
首先，从被告提交的青开发改发（2006）92号和山科大综字（2003）52号两份文件可知，涉案房屋的性质为经济适用住房。从原、被告双方口头约定由原告出资，以被告的名义购买涉案房屋，到原告分期将购房款交给被告，再由被告以本人名义向山东科技大学交付，并与山东科技大学签订房地产买卖协议，并将房屋产权登记在被告名下这一过程可以看出，原、被告之间的口头购房协议实质是经济适用房购房指标的转让协议，并非通常意义的房屋买卖协议。其次，山科大综字（2003）52号文件规定，有购买房屋资格的人为山东科技大学教职工，分配原则也按照教职工的职称、工龄等身份情况分配，在办理房屋产权证之前未经学校同意不得上市交易或转赠、转让及过户，结合该校与被告签订的房地产买卖契约中房价远远低于市场价的约定，可以看出，山东科技大学出售房屋的对象是针对特定人群的，具有人身专属性，具备相应资格的人才有权购买，本案原告不具备上述资格，无权购买上述房屋，双方的购房指标转让行为违反了国家有关购买经济适用住房的相关政策和山东科技大学教职工住房分配办法，妨碍了其他符合购房条件人的购买权，在客观上损害了社会公共利益。因此，本案当事人之间关于原告以被告名义购买经济适用住房的约定无效。原告关于山科大综字（2003）52号文件是被告所在单位内部文件，对外不发生效力的主张，本院认为，有关经济适用住房的管理规定是国家政策性规范，山科大综字（2003）52号文件符合国家关于经济适用住房的管理规定，双方对涉案房屋的顶名买卖行为，既违反了国家相关管理规定，也违反了山科大有关文件规定，原告该主张不成立。
在本案审理中，本院向原告释明，因双方的民事行为违反了国家相关经济适用住房管理规定，原告可在本案变更诉讼请求，即如若原告诉讼请求得不到法律支持，原告可将诉讼请求变更为要求被告返还购房款等，但原告坚持原诉讼请求不变。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、参照《经济适用住房管理办法》第二十四条、第三十条之规定，判决如下：
一、驳回原告高琰要求确认位于青岛市黄岛区前湾港路579号乙6幢1单元401户房屋归其所有的诉讼请求。
二、驳回原告高琰要求被告高民停止侵权、返还占用房屋的诉讼请求。
案件受理费11800元，由原告高琰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 魏 来
审 判 员 韩 飞
人民陪审员 赵妍阳
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 李 艳
附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《经济适用住房管理办法》
第二十四条经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。
第三十条经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。