上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初16744号
原告：于卫平，男，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：赵瑾，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏峰琴，上海明伦律师事务所律师。被告：张汇娟，女，汉族，住上海市徐汇区。被告：潘忠德，男，汉族，住址同上。被告：潘格非，男，汉族，住址同上。法定代理人：张汇娟，身份情况同上。三被告共同委托诉讼代理人：吴俊，上海联业律师事务所律师。原告于卫平与被告张汇娟、潘忠德、潘格非房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于卫平及其委托代理人赵瑾、苏峰琴，三被告的委托代理人吴俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于卫平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告的房屋买卖合同关系；2.被告返还定金30万元；3.被告按总房价20%支付违约金113万元。事实与理由：原、被告于2016年1月2日经链家地产居间介绍，签订《房地产买卖居间合同》，约定原告以总价565万元向被告购买上海市徐汇区华发路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，同时约定在签订居间合同后105日内至居间方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并约定了不履行合同应承担总房价款20%的违约责任。合同订立后，原告即依约向被告支付定金30万元。但此后被告却拒绝与原告签订买卖合同，而原告此时已将原有住房出售。被告的行为已构成违约，原告有权解除合同并追究其违约责任。故原告诉至法院，请求判如所请。张汇娟、潘忠德、潘格非辩称，原、被告签订居间协议是事实，被告也确实收取了原告支付的定金。其后，被告积极履行协议义务，并催促原告尽快履行合同，由于新的限购政策的出台，原告名下已经有两套房屋，故原约定的买卖条件可能会产生调整，为此被告与原告在4月6日至中介处就新的合同条款进行磋商，原告答应被告提供房屋状况证明及资产证明，但事后原告却未提供上述证明，直至4月16日双方按约定时间去中介处签订合同，原告仍未提供上述证明，故被告没有与原告签订合同，现被告同意解除双方的买卖关系，对已收取的定金被告也愿意返还。双方未签订合同的责任在于原告，对此被告不存在过错，故被告不应承担违约责任。即使被告违约，原告支付的是定金，被告所能预料亦是定金罚则，承担双倍返还定金的责任。对于合同中20%的违约金条款，系中介提供的格式条款，中介并未加粗提示，即使承担违约责任，20%亦显然过高。故不同意原告要求被告承担违约金的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：三被告系上海市华发路XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)公示登记的权利人。2016年1月2日，原告(乙方)与被告(甲方)在德佑房地产经纪有限公司(丙方)的居间介绍下，签订房地产买卖居间协议一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，双方确定总房价款为650万元，待甲方签订本协议后1日内，乙方补足定金至30万元。甲乙双方同意在本协议签订后105日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向甲方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。乙方应于签订买卖合同示范文本1日内支付首期房价款250万元。本协议生效后，甲乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任继续履行本协议或单方解除本协议。若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。合同另就其他内容作了约定。2016年1月3日，被告张汇娟收取了原告支付的定金30万元，并出具了收据。2016年1月11日，原告与案外人就原告名下的天等路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了房地产买卖合同。2016年3月期间，张汇娟曾与中介联系，表示因家里有点状况，房子想不卖了，要求提高房价。中介则提醒其考虑违约成本。后本市新的限购政策出台，2016年4月6日，原告与被告张汇娟、潘忠德至中介处就签订房屋买卖合同进行协商，被告要求原告提供名下房产的证明和银行证明，双方当天未签订合同。后原告于2016年4月8日发函给被告，要求被告于2016年4月15日前往中介处签订买卖合同。后原告与被告张汇娟于2016年4月16日至中介处，因被告潘忠德当天未出现，双方未能签订买卖合同。原告遂向本院提出如上诉请。以上事实，除双方一致陈述外，另有房地产买卖居间协议、收据、房地产权证、催告函、微信记录、录音资料等证据佐证。对原告提供的证人证言，因证人未到庭作证，被告对其真实性不予认可，对其证明力本院不予确认。本院认为，本案所涉的房地产买卖居间协议，系签约当事人真实意思的表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。现原、被告未能签订房地产买卖合同，原告要求解除买卖关系，被告亦表示同意，故本院确认居间协议中原、被告之间的房屋买卖合同关系予以解除。该协议书中约定的定金性质属于订约定金，用于担保房屋买卖合同的订立。现被告以要求原告提供相应的房产证明等为由拒绝签订房地产买卖合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于被告应承担的违约责任，居间协议中约定了被告不签署正式的房地产买卖合同的，应承担双倍返还定金的违约责任，而居间协议第七条同时又约定了违约责任的承担。被告则认为20%的违约金约定标准过高。对此本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。鉴于本案中原、被告双方仅签订了居间协议，考虑到被告违约的主观恶意程度，结合合同履行情况、违约时间等因素，酌情调整违约金的数额为30万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条的规定，判决如下：一、确认于卫平与张汇娟、潘忠德、潘格非于2016年1月2日签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同关系解除；二、张汇娟、潘忠德、潘格非于本判决生效之日起十日内返还于卫平定金300,000元；三、张汇娟、潘忠德、潘格非于本判决生效之日起十日内支付于卫平违约金300,000元。案件受理费减半收取计8,835元，由于卫平负担5,125元，张汇娟、潘忠德、潘格非共同负担3,710元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈向红
二〇一六年八月二日
书记员 薛 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。