上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一（民）初字第8673号
原告上海中一物业管理有限公司。
法定代表人杨珍。
委托代理人陈刚，上海市恒谊律师事务所律师。
被告吉根宝。
委托代理人童珏雯，上海市中和律师事务所律师。
原告上海中一物业管理有限公司（以下简称“中一物业公司”）与被告吉根宝物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月8日受理后，依法适用简易程序于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告中一物业公司的委托代理人陈刚、被告吉根宝及其委托代理人童珏雯到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告上海中一物业管理有限公司诉称：2006年原告与上海某某房地产开发有限公司（以下简称“某某房产公司”）签订《前期物业服务合同》。原告依据该合同对某某花园小区进行物业管理。被告吉根宝为某某花园小区339号房屋业主，该房屋建筑面积为296.71平方米，物业服务费标准为1.80元／平方米／月，物业服务费为534.08元／月。经原告催讨，被告未支付2009年4月1日起至2014年6月30日止的物业管理费，故原告要求法院判令：1、被告吉根宝支付原告中一物业公司自2009年4月1日起至2014年6月30日止的物业管理费33，646.91元；2、被告吉根宝支付原告中一物业公司物业管理费33，646.91元从起诉之日起至实际支付之日止的滞纳金（按照同期银行贷款利率四倍计算，暂计3个月为2，018.81元）。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告吉根宝支付原告中一物业公司自2009年4月1日起至2014年4月30日止的物业管理费32，578.76元；2、被告吉根宝支付原告中一物业公司物业管理费32，578.76元从起诉之日起至实际支付之日止的滞纳金（按照同期银行贷款利率四倍计算）。
被告吉根宝辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告提供的物业合同有多处疑点，结合2007年10月12日上海某某物业管理有限公司（以下简称“某某物业公司”）与原告签订的《某某花园（一期）住宅小区物业管理协议》，原告受聘管理某某花园一期是在2007年10月才由各方达成一致意见，某某房产公司于2006年12月即与原告签订合同，显然不符合逻辑，故原告提供的《前期物业服务合同》伪造变造的可能性较高，原告收取物业管理费的主体资格难以确认；二、原告主张的物业管理费收费标准为每月每平方米1.80元，该标准虽然在《前期物业管理合同》中进行约定，由于该合同真实性存疑，且该收费标准也未在物价部门进行备案，故不能支持原告的主张；三、原告对小区进行物业管理后，业主和物业公司之间矛盾不断，因此被告自2009年4月起停止支付物业管理费。原告一直未解决小区内存在的种种问题，也一直未要求被告继续支付物业管理费。被告从未收到《温馨提示》及催款通知。原告提供的《温馨提示》字迹明显系同一人所写，据被告了解，原告工作人员无一人自2009年12月持续工作至2014年6月，故被告认为该《温馨提示》系原告为进行诉讼而事后补写伪造的意图明显。基于此，原告主张的2012年6月之前的物业管理费已超过诉讼时效；四、原告对某某花园小区的物业管理存在诸多问题，原告未提供被告也未享受到原告所承诺的完整的物业服务，包括安保系统、小区班车、会所、老年青少年活动室、游泳池、网球场、儿童乐园等基本的服务项目，同时也因原告的主观原因不予向业主提供上述服务项目。原告称业主对小区物业管理极度不满是由于开发商遗留问题，事实上，原告不仅没有积极解决一些在开发商交接时已存在的问题，还对一些设施设备进行侵吞变卖，加剧恶化物业服务质量，管理存在重大瑕疵。除此以外，被告的339号房屋长期存在墙面漏水，房屋内外对讲系统始终未安装、门前绿化被原告擅自出售给其他业主导致被告车辆出入困难等问题。原告未提供的物业服务项目所计算出的物业管理费应从原告所主张的费用中进行扣减。另原告收取滞纳金没有依据。物业管理合同中未约定相关滞纳金，且被告不交纳物业服务费是由于原告自身违约。小区业主曾在2014年8月30日全体业主会议上达成暂缓交纳物业费的一致意见。
经审理查明：位于上海市松江区某某镇XX路188弄某某花园小区原开发商为上海某某置业有限公司，该公司建设开发了该小区一期354套连排及独幢别墅，并由上海某某物业管理有限公司进行物业管理。1999年1月27日，上海市松江区物价局核准某某花园小区一期的物业服务收费标准为每月每平方米1.20元（联体房）和1.30元（别墅房）。后上海某某置业有限公司因故停止对某某花园小区的建设开发，上海某某物业管理有限公司也停止该小区一期的物业管理。某某镇政府介入后，某某物业公司为该小区一期提供物业服务。之后某某房产公司接手开发建设了该小区二期82套独幢别墅。
2006年12月22日，原告中一物业公司与某某房产公司签订《前期物业服务合同》，约定某某房产公司委托中一物业公司对位于上海市松江区某某镇XX路188弄（1至699号）某某花园小区进行前期物业管理服务；中一物业公司按照建筑面积向业主收取物业服务费，第一期354套中三连排以上别墅物业服务费收费标准为每月每平方米1.40元，二连排及独幢别墅物业服务费收费标准为每月每平方米1.60元，第二期82套别墅物业服务费收费标准为每月每平方米1.80元；物业服务费按季交纳，业主应当在下季度首月履行交纳义务，逾期交纳的，按照每日千分之三支付违约金；合同期限自2007年1月1日起至2008年12月31日止；合同期限届满前，业主大会尚未成立的，合同双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，中一物业公司应在本合同期限届满后继续履行本合同，某某房产公司应选聘新的物业管理企业。上述合同另对其他有关事项作了相应的约定。
合同签订后，原告依约对某某花园进行物业管理。某某花园小区业委会成立后，未选聘新的物业公司，原告对小区履行物业服务义务至今。期间，2008年10月13日原告向某某花园小区开发商发出告知函，提出小区仍存在报警系统未能正常运转、摄像机云台失灵、家庭对讲系统与技防中心控制系统至今未联通、部分已入住业主家庭对讲系统缺少对讲机、游泳池2台水泵马达未安装等问题，要求开发商进行整改。2009年8月5日，原告在《关于某某花园业主上访所涉及问题的情况汇报及工作汇报》中谈到之前向开发商反映的问题仍旧存在，同时表示会所作为物业用房系某某房产公司指定。
被告吉根宝系某某花园二期业主，向某某房产购买了上海市松江区某某镇春九路XXX弄XXX号房屋，于2007年11月25日签订了房屋交接书，于2010年5月取得房屋产权。该房屋的建筑面积为394.61平方米（其中地下建筑面积为97.90平方米）。因被告未支付2009年4月至2014年6月的物业管理费，原告催讨未果，遂诉至本院。
期间，原告曾以邮寄方式于2014年6月21日向被告吉根宝发出催款通知，催讨2009年4月至2014年6月期间的物业管理费以及滞纳金，被退信。
审理中，原告表示网球场可以使用，有时为防止外来人员会上锁，若上锁，业主可以到物业处拿钥匙。原告没有将被告门前绿化出售给其他业主，漏水及对讲系统安装系开发商责任。
以上事实，由《上海市物业管理公共服务收费备案、审核表》、《前期物业服务合同》、（2013）松民一（民）初字第4258号民事判决书、（2013）沪一中民二（民）终字第2968号民事判决书、（2013）松民一（民）初字第5356号民事判决书、（2013）沪一中民一（民）终字第3050号民事判决书、告知函、《关于某某花园业主上访所涉问题的情况汇报及工作汇报》、上海市房地产登记簿、催款通知及邮政回执、当事人的陈述等证据证明，本院予以采信。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告系某某花园小区二期业主，某某花园二期由某某房产开发建设，某某房产作为建设单位与原告签订的《前期物业服务合同》对被告具有法律约束力。原告提供了物业管理服务，被告应按照上述合同约定向原告支付物业管理费。被告辩称《前期物业服务合同》真实性存疑，没有充分证据证明，本院不予采信。被告辩称原告管理存在一系列问题应对物业管理费予以扣减，由于小区班车问题未在原告与某某房产公司签订的《前期物业服务合同》中进行约定，且原告收取的物业费中也不包含班车运营费用，被告也未提供证据证明原、被告之间曾就班车的运营事宜有过约定，由此可见，小区班车运营事宜并非原告的合同义务，被告提到的房屋漏水、对讲机始终未安装问题属于房屋交付质量问题，另被告也未提供充分的证据证明原告未履行合同义务，故本院对被告该辩称意见也不予采信。
关于被告提出2012年6月之前的物业管理费已超过诉讼时效的问题，本院认为，原告于2014年6月21日向被告吉根宝发出催款通知，催讨2009年4月至2014年6月的物业管理费，虽然退信，但是确实对之前两年的物业管理费产生了诉讼时效中断的法律效果。根据《前期物业服务合同》约定，物业管理费按季交纳，于下季度首月履行交纳义务，故2009年4月至2012年3月的物业管理费已超过诉讼时效，本院不予支持，被告应向原告支付2012年4月至2014年6月的物业管理费。现原告主张截止2014年4月的物业管理费，系对自己权利的处分，并无不当，本院予以准许。原告提供的《温馨提示》，由于缺乏相应送达依据，本院不予采信。
关于滞纳金，鉴于被告未交纳物业服务费系事出有因，故本院对原告滞纳金诉讼请求不予支持。
据此，依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条的规定，判决如下：
一、被告吉根宝于本判决生效之日起十日内支付原告上海中一物业管理有限公司自2012年4月1日起至2014年4月30日止的物业服务费13，351.95元；
二、驳回原告上海中一物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果被告吉根宝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费614元，减半收取307元，由原告上海中一物业管理有限公司负担240元（已付），被告吉根宝负担67元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 施风雅
二〇一四年十二月二十三日
书记员 陆倩雯
附：相关法律条文
一、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
三、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。