大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙民初字第5678号原告大连东方百瑞物业管理有限公司，住所地大连市。法定代表人吕忠春，总经理。委托代理人孙一理，该公司职员。委托代理人刘枫，该公司职员。被告魏来（曾用名魏志芬），住大连市。委托代理人李云鹏（被告丈夫），无职业，住大连市。原告大连东方百瑞物业管理有限公司与被告魏来物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙一理、刘枫，被告魏来及委托代理人李云鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年5月22日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告小区提供物业服务，被告支付物业服务费每月每平方米1.4元，高层住户电梯服务费为580元/户•年。物业服务费和电梯服务费均是每年1月10日开始收取上半年度，每年6月10日开始收取下半年度，逾期交纳的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告自签订协议之日起接收房屋，建筑面积为148.94平方米。现原告已按照约定提供了物业服务，但被告未按期交纳物业服务费和电梯费服务，原告向被告多次索要未果。故诉至法院，请求判令：1、被告给付原告2010年5月22日至2014年12月31日期间的物业服务费11537元及电梯服务费2186元，合计13723元；2、被告给付原告逾期付款违约金2736元。被告辩称，我系案涉小区的业主，但我与原告之间不存在合同关系；服务合同是有期限的，但是我与物业公司的合同没有期限；我曾交纳过3年的物业服务费，在我不继续交纳物业费的时候就已经与原告不存在合同关系，我并未强迫原告为我提供物业服务；我这么多年没交纳物业费，原告应该在我第一次没交物业费的时候起诉我；开发商和物业公司有义务成立业主委员会，但我所在小区至今没有成立业主委员会；原告未按照合同约定的内容提供服务，保洁、绿化、养护、安保、公共设施维护措施不及时、不到位；原告收取的电梯服务费的收费标准没有依据。故不同意原告诉讼请求。经审理查明，2007年7月15日，被告与大连宏都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买宏都筑景第XX座X单元X层X号房，行政街号位于大连市沙河口区XX街XXX园XX-X-X-X，该商品房用途为住宅，建筑面积148.94平方米。双方在该合同附件四即合同补充协议中约定，买受人同意在物业产权人委员会选聘新的物业管理公司之前，由出卖人委托的物业管理企业实施统一的物业管理，物业管理费按每月1.4元/平方米建筑面积收取。2008年4月2日，房屋建设单位大连宏都房地产开发有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，合同约定委托原告为宏都筑景小区实行物业管理，物业类型为多层住宅、高层住宅；住宅房屋A区每月每平方米1.4元。嗣后，双方签订《补充协议》约定物业委托管理有效期自双方签订宏都筑景小区《物业管理委托合同》之日起，至宏都筑景小区业主委员会成立与其选聘的物业管理企业签订物业服务合同时止。2008年5月22日，原告签署《宏都·筑景临时管理规约》，载明：被告为宏都·筑景小区XX楼X单元X层X号的买受人，被告同意在业主大会选聘物业管理机构之前，由原告提供物业管理服务。2008年5月22日，原告与被告签订《宏都·筑景前期物业服务协议》，约定：物业服务费每月每平方米1.4元，每年1月10日开始收取上半年度物业服务费，每年6月10日开始收取下半年度物业服务费；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告未向原告交纳2010年5月22日起至2014年12月31日期间物业服务费11537元（每月每平方米1.4元×148.94平方米×55个月+每月每平方米1.4元×148.94平方米÷30天×10天=11537元）。2008年5月22日原告与被告签订《宏都·筑景电梯服务收费协议》，约定：原告提供日常电梯24小时乘梯服务和电梯养护服务；被告依据本协议按时交纳电梯服务养护费用为580元/户•年。每年1月10日开始收取上半年度物电梯服务费，每年6月10日开始收取下半年度电梯服务费。原告提供的打印文本大连市物价局于2000年10月11日下发的《大价发[2000]102》，载明“本楼使用电梯的居民的电梯服务收费标准调整为每人每月4元人民币”，“本通知自2000年11月1日起执行”。原告提供的打印文本大连市物价局与大连市国土资源和房屋局于2013年12月18日下发的《关于调整住宅电梯收费标准的通知》，载明“住宅电梯按家庭人数收费的，收费标准由现行的每人每月4.00元调整为最高不超过10.00元”，“本通知自2014年1月1日起执行”。被告户籍信息地址为辽宁省大连市XXX区XX街XX号X-X，李云鹏、李卓户籍亦在此地址。被告认可电梯服务费收费按照3人收取。被告未向原告交纳2010年5月22日至2012年12月31日电梯服务费1514元（580元/户•年÷12个月×31个月+580元/户•年÷365天×10天=1514.22元），2013年1月1日至2013年12月31日电梯服务费144元（每人每月4×12个月×3人），2014年1月1日至2014年12月31日电梯服务费360元（每人每月10元×12个月×3人=360元，综上，被告未向原告交纳2010年5月22日至2014年12月31日电梯服务费合计2018元（1514元+144元+360元=2018元）。另查，2009年10月27日大连市发展和改革委员会作出《关于宏都筑景（A区）住宅小区物业管理服务收费标准的批复》，载明：在业主委员会成立之前，物业管理临时服务收费标准暂定为住宅每月每建筑平方米1.4元。2015年10月20日，原告通过中通快递向被告发送催告函，要求被告支付拖欠的物业费11538元、电梯费2186元，被告于2015年10月21日收到该催告函。上述事实，有原告提供的起诉状、收费许可证、资质证书、《商品房购买合同》、《关于宏都筑景（A区）住宅小区物业管理服务收费标准的批复》、《物业管理委托合同》及补充协议、《宏都•筑景临时管理规约》、《宏都•筑景前期物业服务协议》、房屋交付审批会签单、房屋验收与交接单、（2015）大民三终字第1032号民事判决书、房屋交付授权委托书、户籍信息、打印文本《大价发[2000]102》及关于调整住宅电梯收费标准的通知、催告函及快递回执、照片；被告提供的照片及双方当庭陈述笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与案涉房屋开发商签订的《物业管理委托合同》，对业主具有约束力。被告作为案涉房屋的所有权人，其签署的《宏都•筑景临时管理规约》、其与原告签订的《宏都•筑景前期物业服务协议》系双方真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告理应及时向原告交纳相关费用。关于被告以与原告不存在合同关系、物业服务合同没有期限、原告第一次将其诉至法院解决纠纷及原告未尽义务成立业主委员为由拒绝交纳物业服务费的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于被告主张原告提供的物业服务不到位等问题，目前不能构成其不交纳案涉物业费的理由，其目前提供的证据亦不足以证明其主张的成立，故对该抗辩本院不予采信。综上，原告主张被告支付2010年5月22日起至2014年12月31日期间物业服务费11537元的诉讼请求合理，本院予以支持。关于电梯服务费的收费标准，2008年5月22日，原、被告签订的《宏都·筑景电梯服务收费协议》系双方的真实意思表示，合法有效，现原告已依约定提供电梯服务，被告亦应当依约定向原告交纳相关费用。原告主张2010年5月22日至2012年12月31日电梯服务费收费标准为580元/户•年，符合协议的约定内容，故该期间被告支付电梯服务费的标准应为580元/户•年；原告主张2013年1月1日至2013年12月31日电梯服务费收费标准为每人每月4元、2014年1月1日至2014年12月31日电梯服务费收费标准为每人每月10元，该标准依据大连市政府部门的相关文件，就本案讲其属于减少收费，视为原告对其自身权利的处置，应予以照准。被告认可《宏都·筑景电梯服务收费协议》真实性，仅提出不清楚收费标准为由拒绝交纳电梯费的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。在2013年1月1日至1014年12月31日期间，原告主张的电梯服务费收费标准为按人收费，人数为4人，但其提供的户籍信息显示被告家庭成员为3人，被告认可按3人计算电梯服务费，因此该期间电梯服务费数额应按照3人计算为宜。故对于原告要求被告给付电梯服务费请求的合理部分，本院予以支持。关于原告主张的违约金，首先，原告以合同中约定的违约金过高为由自行确定违约金数额，缺乏法律依据。其次，被告未交纳物业费系因与原告就物业服务质量问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第六条、第四十二条、《最高人民法院》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告魏来于本判决生效之日起十日内给付原告大连东方百瑞物业管理有限公司2010年5月22日至2014年12月31日的物业服务费11537元；二、被告魏来于本判决生效之日起十日内给付原告大连东方百瑞物业管理有限公司2010年5月22日至2014年12月31日的电梯服务费2018元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费212元（原告已预交），退回原告69.5元，由原告负担73元，被告负担69.5元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。代理审判员 于 颖二〇一六年三月十七日书 记 员 孟凡红附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。