北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第4428号
原告北京远驰进口汽车修理站，住所地北京市海淀区香山南路红旗村**号**号，注册号：110108004414925。
法定代表人高远，总经理。
委托代理人赵世博，北京市则度律师事务所律师。
被告北京华泰昌汽车贸易有限公司，住所地北京市海淀区闵庄路，注册号：110108002634908。
法定代表人程亚顺，董事长。
委托代理人谢青，上海市邦信阳律师事务所北京分所律师。
委托代理人哈梅，女。
原告北京远驰进口汽车修理站（以下简称远驰汽修站）与被告北京华泰昌汽车贸易有限公司（以下简称华泰昌公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告远驰汽修站之委托代理人赵世博与被告华泰昌公司之委托代理人谢青、哈梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告远驰汽修站诉称，2010年10月18日，原告与被告签订《租赁协议》，原告将位于本市海淀区香山南路红旗村甲2号—5号院（以下简称涉诉土地）2000平方米厂区及地上附着厂房、附属设备设施租赁给被告经营使用，租期5年，自2010年10月18日起至2015年10月17日止。协议签订后，双方如约履行。2013年5月16日，被告在经营中引发火灾，致部分设备设施受损。火灾事故发生后，被告于2013年7月19日提出解除租赁协议。原告收到解除通知后，一直积极与被告协商，不同意解除并要求被告承担因火灾造成损失的赔偿责任。但被告既不同意履行合同，也拒绝赔偿损失。根据协议约定，2013年9月18日，被告应交纳下一期租金，但被告至今未交纳。原告认为被告无正当理由，单方解除合同，违反了诚实信用原则，也违反了法律规定。为维护我方的合法权益，故诉至法院请求：1、要求解除合同，并判决被告于判决后三十日腾退房屋；2、要求被告根据鉴定评估结果赔偿火灾损失；3、被告承担违约责任，赔偿2013年10月18日至2014年10月17日的租金损失37万元；4、被告承担诉讼费。
被告华泰昌公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我们之间的合同关系不存在，合同应为无效合同。涉诉合同涉及的土地是非工业用地，正是由于土地性质问题，未能进行消防验收才存在安全隐患。对于合同无效，双方均有过错。我公司在火灾后的当年7月份已经从租赁的土地和厂房中撤出。火灾中我公司也有损失，而且原告在火灾发生后，没有采取积极措施减少损失的发生，应自行承担相应的责任。
经审理查明，2010年10月18日，远驰汽修站作为出租方（甲方）与承租方华泰昌公司（乙方）签订《租赁协议》一份。协议约定：1、甲方系涉诉土地的承租人，自愿将涉诉土地和地上附着的汽车修理厂房、设备整体转租给乙方，用于日常经营。2、乙方拟承租用于汽车销售、修理、维护、保养以及汽车售后服务。3、甲方向乙方明示，根据先行法律法规及市政府规定，租赁物可以用于本协议约定的乙方经营活动。4、租赁期限自2010年10月18日起至2015年10月17日止。如未遇到政府及北京市巨山农场征用土地拆迁情况，此协议自动延续至2021年9月30日，甲方不得以其他理由拒绝延续，且协议中各项条款不得进行更改。5、租金为每年45万元，乙方于每年9月18日前以支票形式支付甲方。6、关于违约责任中约定：乙方保证于规定的日期内支付租金，如果乙方未在规定日期内支付租金，延期期间应每日按年租金的万分之五向甲方支付滞纳金。如乙方违规不合法等其他因素致使甲方被迫终止本协议时，乙方应立即停止经营并由乙方承担相应法律经济责任。7、因本协议发生争议，双方协商不成的，任何一方有权向租赁物所在地法院起诉。
同日，双方签订补充协议二份，约定的主要内容为：1、就合同约定的租赁物，将租金变更为每年37万元，并约定2015年8月31日后，租金变更为每年40万元。2、乙方在甲方提供的使用地范围内不准进行违章建设，如需建设需办理相关手续并承担相关费用和责任。3、乙方应自觉遵守国家的法规政策，配合甲方属地管理工作，搞好安全防火。4、合作期内，乙方未能按协议规定时间交付租金及其他费用，甲方有权解除协议。上述协议签订后，双方按约履行各自义务并于2010年10月25日进行了物品交接并制作明细。
2013年5月16日，租赁土地上的厂房发生火灾。根据火灾事故简易调查认定书显示的火灾事故事实为：“2013年5月16日12时48分位于海淀区红旗村甲2号的北京华泰昌汽车贸易有限公司烤漆房发生火灾。火灾造成烤漆房烧毁和停在烤漆房内正在烤漆作业的车辆烧损。过火面积5平米，无人员伤亡。经查火灾系燃烧机烟囱飞火引燃烤漆房顶的油毡等防水材料所致”。
火灾事故发生后，华泰昌公司于2013年7月29日向远驰汽修站递交《关于解除租赁协议函》。主要内容为：2013年5月16日，红旗村钣喷中心发生火灾事故，经公司管理层会议商讨，目前的情况不适宜我们签约时的用途，主要原因为：1、不可继续异地经营，需要单独建立营业执照；2、建筑消防、电气消防也面临不达标情况，厂房电路及硬体设施须进行验收前改造，喷涂防火材料、安置消防栓等设施；3、烤漆房须安置在封闭房屋内，原有的厂房不能满足国家技术部门要求。故上述改造及购置设备需投入较大，我公司确实没有充足的财力、人力维持经营。我公司只能选择不再继续履行租赁协议，忘贵公司体谅。收到上述函件后，远驰汽修站于2013年8月6日向华泰昌递交律师函，主要内容为律师已接受委托就华泰昌公司提出解除合同一事进行协商。如协商不成，将通过诉讼解决。
诉讼中，北京市巨山物业管理有限公司向我院出具书面证明主要内容为：远驰汽修站与华泰昌公司签订的租赁协议所涉及的地址中的房屋及场地，是我公司财产。自2007年1月1日租赁给远驰汽修站至今，我公司未提出过终止租赁的要求。华泰昌公司对上述证明不予认可。
为证明合同无效的抗辩主张，华泰昌公司提交了如下证据：1、有关土地使用权证明文件复印件一页，该文件复印件显示，坐落与海淀区红旗村甲2号的土地，使用者为北京市巨山农场，土地用途为“办公、住宅、果树”，土地总面积为196835.36平方米。该文件未显示日期等情况。但在该页文件上，有手写文字“复印件限于与华泰昌公司用于签订租赁合同”。且该页文件上有加盖骑缝公章的大部分公章，显示字迹为“北京市巨”。2、北京市国土资源管理局海淀分局网站土地登记栏目的网页打印件。该打印件显示，编号3404，发证日期为1998年10月5日，土地证号为0744的土地作为为“香山南路甲2号”，单位名称为“北京市巨山农场”，土地面积196835.36平方米，土地用途为农用地。
另查，北京市巨山物业管理有限公司系北京市巨山农场下属单位，北京市巨山农场对北京市巨山物业管理有限公司向法院出具的证明函予以确认。
诉讼过程中，经调解，双方对于原告诉讼请求第二项即赔偿火灾损失达成一致意见，远驰汽修站在本案中撤回了该项诉请，本院予以准许。诉讼中，经询问，涉诉汽车修理厂房及院落中，仍存有华泰昌公司的物品。
上述事实，有双方当事人陈述及双方当事人提交的上述证据材料在案佐证。
本院认为，华泰昌公司以本案涉诉合同为无效合同作为拒绝给付房屋租金及相应费用的抗辩依据。但根据双方提交的证据材料并无证据显示双方之间的租赁协议及其补充协议违反了法律、行政法规的强制性规定。同时根据双方签订《租赁协议》、补充协议以及协议签订后的履行情况，双方在2013年5月16日，厂房发生火灾时，一直按照相关约定履行各自权利义务。任何一方未就合同效力或合同履行阻碍向对方提出过异议。即便在火灾事故发生后，根据华泰昌公司向远驰汽修站递交的《关于解除租赁协议函》内容，华泰昌公司也是基于自身财力、人力的不足，表示单方“选择不再继续履行租赁协议”。故在诉讼过程中，华泰昌公司以合同无效为抗辩理由，在未能提供充分证据加以证明的情况下，对华泰昌公司的上述抗辩主张，本院不予采信。远驰汽修站与华泰昌公司签订的租赁协议以及相关补充协议，因均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。
根据合同约定，租赁期限自2010年10月18日起至2015年10月17日止。2015年8月31日前，年租金37万元。在上述租赁期间，因华泰昌公司的过错导致厂房发生火灾事故，现双方就该事故造成的损害赔偿已另行协商解决，对此本院不持异议。由于火灾事故系华泰昌公司过错导致，因此在事故发生后，华泰昌公司在基于本公司利益考虑的基础上，单方向远驰汽修站提出解除合同的主张因缺乏法律依据，不仅不产生解除合同的法律效力，且应因此认定华泰昌公司在合同履行过程中存在违约行为，应当承担违约责任。现由于华泰昌公司在合同履行期限届满前，已明确表示不再继续履行合同，故远驰汽修站作为合同相对方要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。由于目前出租房屋及院落中仍存有华泰昌公司的设备、物品，故远驰汽修站要求华泰昌公司腾退的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约责任。鉴于合同解除系因华泰昌公司违约行为导致，华泰昌公司应就此承担相应的违约责任。根据法律规定，合同当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失。本案双方在履行合同过程中，华泰昌公司首先逾期不交纳应缴租金，此后又单方要求解除合同，明显违约。相应的违约责任除应补交应交纳的租金外，还应承担合同约定的逾期交纳租金的滞纳金。根据合同约定，按照年租金37万元计算，自租金交纳时间的第二日即2013年9月19日起，华泰昌公司应按照每日185元标准支付滞纳金。由于华泰昌公司在诉讼过程中仍实际占有使用租赁房屋，因此其应自2013年10月18日至实际腾退租赁房屋时止，按照年租金37万元的标准向远驰汽修站交纳房租。上述房屋租金及滞纳金合计约31万元。现远驰汽修站要求华泰昌公司给付一年的房屋租金37万元的诉讼请求，系按照租赁期限截至2014年10月14日计算，由于其中计算的部分时间尚未发生，因此远驰汽修站主张赔偿金额中超出上述租金与滞纳金合计部分，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除北京远驰进口汽车修理站与北京华泰昌汽车贸易有限公司于二〇一〇年十月十八日签订的《租赁协议》；
二、北京华泰昌汽车贸易有限公司于本判决生效后三十日内，将位于北京市海淀区香山南路红旗村甲2号—5号院及院内厂房腾空，返还北京远驰进口汽车修理站；
三、北京华泰昌汽车贸易有限公司于本判决生效后三十日内，给付北京远驰进口汽车修理站赔偿款三十一万元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千八百五十元，已由北京远驰进口汽车修理站预交三十五元；由北京远驰进口汽车修理站负担一千一百一十元；由北京华泰昌汽车贸易有限公司负担五千七百四十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。
审 判 长 王继延
人民陪审员 袁 卫
人民陪审员 陈萍芳
二〇一四年六月十九日
书 记 员 王 莹