福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0302民初341号
原告：中国农业银行股份有限公司莆田城南支行，住所地：莆田市城厢区霞林街道荔园东路333号，统一社会信用代码91350302855344554E。
负责人：吴建锋，行长。
委托诉讼代理人：吴俊协、陈冬霞（一般代理），福建百中律师事务所律师。
被告：佘嘉莉，女，1981年12月24日出生，汉族，住莆田市城厢区。
被告：福建省莆田市泽润房地产开发有限公司，住所地：莆田市城厢区文献路（旧体育馆内），统一社会信用代码：91350302550977318N。
法定代表人：杨成杰，总经理。
委托诉讼代理人：范培水、黄建章（特别代理），福建凌龙律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司莆田城南支行（以下简称：农行莆田城南支行）与被告佘嘉莉、福建省莆田市泽润房地产开发有限公司（以下简称：泽润房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈冬霞、被告泽润房地产公司的委托代理人范培水到庭参加诉讼，被告佘嘉莉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行莆田城南支行向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告佘嘉莉偿还原告借款本金人民币355129.47元及以该款为基数自2015年6月21日起至清偿之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利（已还利息1821.75元予以抵扣，至起诉之日利息约为9246.63元）。二、被告福建省莆田市泽润房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。三、本案诉讼费用由两被告承担（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费）。事实和理由：2012年10月4日，被告佘嘉莉与被告福建省莆田市泽润房地产开发有限公司（以下简称泽润公司）签订《商品房买卖合同》（编号C201204539），约定被告佘嘉莉向泽润公司购买莆田市城厢区文献广场片区（地块三）莆田文献广场E幢1916室商品房，总价款549733元，首付款169733元，银行按揭贷款38万元。2013年1月4日，原告作为贷款人与被告佘嘉莉作为借款人、抵押人、被告泽润公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》（编号：35030120130000054），约定被告佘嘉莉向原告借款人民币38万元，用于购置坐落于莆田市城厢区文献广场片区（地块三）莆田文献广场E幢1916室商品房，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准（2013年1月7日起至2032年12月6日）；借款年利率6.55%（将随贷款基准利率进行调整）；借款提取方式为借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户【户名福建莆田市泽润房地产开发有限公司，开户行农行莆田城南支行，账号13×××70】；还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日；借款担保方式为阶段性保证加抵押，由被告佘嘉莉提供坐落于莆田市城厢区文献广场片区（地块三）莆田文献广场E幢1916室房地产抵押担保，由泽润公司提供连带保证责任；保证期间自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续后两年止；担保范围包括本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费以及实现债权的一切费用；第四条4.2款约定借款人应于每期还款日前足额偿还当期借款本息的数额；第十二条12.1款约定逾期还款，罚息利率按合同约定的借款利率基础上上浮50%，直至本息清偿为止；第十二条12.3约定对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利,借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计收复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计收复利；第十二条12.4款约定借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款；第四十条约定合同履行发生争议，由贷款人所在地的人民法院管辖。2013年1月6日，办理预售商品房抵押权预告登记，证号：莆房预城厢字第YＤＣ２０１３０００２３号。
2013年1月7日，原告依约发放了贷款38万元，被告佘嘉莉出具借款凭证。自2014年12月21日起，被告佘嘉莉未能按照合同约定按期足额还款，原告分别于2015年5月5日、7月21日将被告泽润公司账户合计19000元扣划，用于偿还被告佘嘉莉2015年1月21日至6月20日的借款本息16844.97元，以及6月21日起的本金333.28元、利息1821.75元，被告佘嘉莉本金余额355129.47元。经原告多次催讨，两被告均不履行2015年6月21日起至今6个多月的到期债务。根据《个人购房担保借款合同》第十二条12.4款约定借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，故两被告应当偿还原告本金355129.47元及其利息、罚息、复利。根据《个人购房担保借款合同》第三十三约定，被告泽润公司应当承担连带偿还责任。根据《民法通则》、《担保法》、《物权法》规定债务应当清偿。故提起诉讼。
被告泽润房地产公司辩称，一、本案的诉争的房地产已经办理预告抵押登记手续，根据物权法第二十条的规定，预告抵押登记具有物权效力，结合物权法第176条的规定，被告房地产公司在抵押物不足清偿的范围内承担连带清偿责任。本案的抵押物足够清偿原告的债权，不应由被告房地产公司承担连带清偿责任。二、原告诉求的部分内容无法律依据，原告主张的罚息部分，具有行政性质，该部分是否支出，应由法院审查。原告主张的复利部分，根据最高院关于民法通则若干问题的意见第125条的解释，原告主张的复利部分无法律依据。三、原告应对自己主张的本息，进一步提供还款明细表予以证明。四、原告直接自开发商账户扣划人民币19000元，无法律依据。
被告佘嘉莉未答辩。
在本院审理过程中，原告农行莆田城南支行在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
一、营业执照、代码证、负责人身份证明各一份。证明原告主体适格。
二、佘嘉莉身份证、福建省莆田市泽润房地产开发有限公司营业执照各一份。证明二被告主体适格。
三、编号：C201204539《商品房买卖合同》，编号：35030120130000054《个人购房担保借款合同》各一份。证明2012年10月4日，两被告签订《商品房买卖合同》，约定被告佘嘉莉向被告泽润公司购买莆田市城厢区文献广场片区（地块三）莆田文献广场E幢1916室商品房，总价款549733元，首付款169733元，银行按揭贷款38万元。2013年1月4日，原告与两被告《个人购房担保借款合同》，被告佘嘉莉向原告借款人民币38万元，用于购置坐落于莆田市城厢区文献广场片区（地块三）莆田文献广场E幢1916室商品房，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准（2013年1月7日起至2032年12月6日）；借款年利率6.55%（将随贷款基准利率进行调整）；借款提取方式为借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户【户名福建莆田市泽润房地产开发有限公司，开户行农行莆田城南支行，账号13×××70】；还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日；借款担保方式为阶段性保证加抵押，由被告佘嘉莉提供坐落于莆田市城厢区文献广场片区（地块三）莆田文献广场E幢1916室房地产抵押担保，由泽润公司提供连带保证责任；保证期间自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续后两年止；担保范围包括本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费以及实现债权的一切费用；第四条4.2款约定借款人应于每期还款日前足额偿还当期借款本息的数额；第十二条12.1款约定逾期还款，罚息利率按合同约定的借款利率基础上上浮50%，直至本息清偿为止；第十二条12.3约定对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利,借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计收复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计收复利；第十二条12.4款约定借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款；第四十条约定合同履行发生争议，由贷款人所在地的人民法院管辖。
四、预售商品房抵押权预告登记证号：莆房预城厢字第YDC201300023号一份。证明2013年1月6日，办理预售商品房抵押权预告登记。
五、借款凭证一份。证明2013年1月7日，原告依约发放了贷款38万元。
六、特种转账凭证、业务凭证、被告银行卡（卡号62×××14）银行明细各一份。证明自2014年12月21日起，被告佘嘉莉未能按照合同约定按期足额还款，原告分别于2015年5月5日、7月21日将被告泽润公司账户合计19000元扣划，用于偿还被告佘嘉莉2015年1月21日至6月20日的借款本息16844.97元，以及6月21日起的本金333.28元、利息1821.75元，被告佘嘉莉本金余额355129.47元。经原告多次催讨，两被告均不履行2015年6月21日起至今6个多月的到期债务。根据《个人购房担保借款合同》第十二条12.4款约定借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，故两被告应当偿还原告本金355129.47元及其利息、罚息、复利。根据《个人购房担保借款合同》第三十三约定，被告泽润公司应当承担连带偿还责任。
对原告提供的证据，被告泽润房地产公司质证认为：对证据一、二的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据三的真实性无异议，但对证明对象有异议。《个人购房担保借款合同》中的约定，系原告的格式条款，且违背法律的相关精神，应不予支持；对证据四的真实性、证明对象无异议，但原告应对诉争的房产主张优先受偿权；对证据五的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据六的真实性无异议，但证据六无法直观体现被告佘嘉莉的具体欠款数额，对罚息、复利应不予支持。
本院审查认为，因被告佘嘉莉未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利，被告泽润房地产公司对原告提供的证据的真实性均无异议，原告提供的证据真实、合法有效，本院依法予以确认。
在本院审理过程中，被告泽润房地产公司在本院指定的举证期限内未对其主张提供证据。
经庭审举证、认证，本院认定本案事实如下：
2013年1月4日，原告作为贷款人与被告佘嘉莉作为借款人、抵押人、被告泽润房地产公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，约定被告佘嘉莉向原告借款人民币38万元，用于购置坐落于莆田市城厢区文献广场片区（地块三）莆田文献广场E幢1916室商品房，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础。借款提取方式为借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户【户名福建莆田市泽润房地产开发有限公司，开户行农行莆田城南支行，账号13×××70】；还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日；借款担保方式为阶段性保证加抵押，由被告佘嘉莉提供坐落于莆田市城厢区文献广场片区（地块三）莆田文献广场E幢1916室房地产抵押担保，由泽润公司提供连带保证责任；阶段性保证人自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续后两年止为借款人的债务承担连带保证责任；担保范围包括本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费以及实现债权的一切费用；借款人应于每期还款日前足额偿还当期借款本息的数额；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利,借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计收复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计收复利。借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。2013年1月6日，办理预售商品房抵押权预告登记，证号：莆房预城厢字第YDC201300023号。
2013年1月7日，原告依约发放了贷款38万元，被告佘嘉莉出具借款凭证。该凭证载明贷款年利率为6.55%。自2014年12月21日起，被告佘嘉莉未能按照合同约定按期足额还款，原告分别于2015年5月5日、7月21日将被告泽润房地产公司账户合计19000元扣划，用于偿还被告佘嘉莉2015年1月21日至6月20日的借款本息16844.97元，以及6月21日之后的本金333.28元、利息1821.75元，现被告佘嘉莉尚欠本金余额355129.47元及自2015年6月21日之后的利息、罚息、复利。故提起诉讼。
综上所述，本院认为，原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》意思表示真实，内容合法有效，本院依法予以确认。原告与被告佘嘉莉在借款合同中约定，借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。本案中，被告佘嘉莉正常还款至2014年12月20日，之后构成违约。现原告请求被告佘嘉莉偿还借款本金人民币355129.47元及自2015年6月21日起按合同约定的利息、罚息、复利符合法律规定，本院依法予以支持。本案房产办理预购商品房抵押权预告登记，并未办理抵押登记，故被告泽润房地产公司以应处置被告佘嘉莉的房产所得优先受偿，不符合法律规定，本院不予支持。被告泽润房地产公司提供阶段性连带责任保证，故原告主张被告泽润房地产公司对上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。被告泽润房地产公司对本案利息、罚息、复利提供的抗辩理由，本院不予彩信。被告佘嘉莉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告佘嘉莉应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司莆田城南支行借款本金人民币355129.47元及该款自2015年6月21日起至还清之日止按合同约定的利息、罚息、复利（应扣除已支付的利息1821.75元）；
二、被告福建省莆田市泽润房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；
本案案件受理费人民币6766元，由被告佘嘉莉、福建省莆田市泽润房地产开发有限公司负担。公告费人民币720元，由被告佘嘉莉负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 韩 文
人民陪审员 卓一娟
人民陪审员 俞学锋
二〇一六年十月十七日
书 记 员 林淑萍
附：本案相关的法律法规：
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。