广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桂民提字第174号
抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。
申诉人（一审被告、二审被上诉人）：郑锐军，女，1951年8月26日出生，汉族。
申诉人（一审被告、二审被上诉人）：郑彪，男，1964年9月2日出生，汉族。
申诉人（一审被告、二审被上诉人）：郑荥凤，女，1958年10月28日出生，汉族。
以上三位申诉人的共同委托代理人：闭远，广西金卡律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：周德媜，女，1960年9月25日出生，汉族。
委托代理人：张维维，系周德媜女儿。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：张辉，男，1961年9月21日出生，汉族。
委托代理人：庞华春，广西政大律师事务所律师。
原审第三人：何连芬，女，1962年10月15日出生，汉族。
原审第三人：李光良，男，1962年11月1日出生，汉族。
以上两位原审第三人的共同委托代理人：闭远，广西金卡律师事务所律师。
申诉人郑锐军，郑彪、郑荥凤因与被申诉人周德媜、张辉、原审第三人何连芬、李光良房屋租赁合同纠纷一案，钦州市中级人民法院作出的（2012）钦民一终字第147号民事判决已经发生法律效力。郑锐军，郑彪、郑荥凤不服该判决，向检察机关申诉。2013年2月25日，广西壮族自治区人民检察院以桂检民抗（2013）15号民事抗诉书，向本院提出抗诉。2013年5月2日，本院作出（2013）桂民抗字第199号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。郑锐军及其与郑彪、郑荥凤、何连芬、李光良的共同委托代理人闭远，周德媜及其委托代理人张维维，张辉的委托代理人庞华春，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周德媜、张辉于2012年3月13日向浦北县人民法院起诉称，原告多年来一直租赁被告位于浦北县小江镇光明路18-1号场地做生意。2010年12月15日，双方签订《租赁合同》，约定由被告将小江镇光明路18-1号临时搭建的简易房租给原告做生意，租金每月200元，租期自2010年l2月1日起至2013年12月31日止，共三年。合同签订后，原、被告均按合同履行。2011年8月3日，被告拆旧建新房，经双方协商一致，被告建好新房后将一、二层楼房租给原告使用，但被告建好房后并没有按照约定将房屋租给原告使用。请求法院确认原、被告于2010年12月15日签订的�租赁合同》，2011年8月3日签订的《合同书》合法有效；判令被告将浦北县小江镇光明路18-1号一、二层商铺交给原告使用。
被告郑锐军、郑彪、郑荣风辩称，原告租被告的商铺做生意已有20多年，但从来没有签订过书面合同，2010年12月15日，双方签订《租赁合同》是原告为了办税证而伪造的，并不是被告郑彪的亲笔签名，月租金也不是200元，而是2000元，这份合同内容不真实，损害国家利益，因此合同无效；原、被告于2011年8月3日签订的《合同书》，因原告没有按照约定支付租金给被告，被告已解除了该合同并将该房屋另行租给了第三人。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人何连芬、李光良述称，第三人在被告与原告解除房屋租赁合同后才与被告签订房屋租赁合同，因此第三人与被告的合同合法有效，并且第三人已按照合同约定支付了一年的租金。请求法院确认�三人与被告签订的房屋租赁合同有效。
浦北县人民法院一审查明，2011年8月3日前，被告出租位于浦北县小江镇光明路18-1号给原告做日用品生意。因被告拆旧房建新房，双方于2011年8月3日签订一份合同，约定：建好新房后将房屋的一、二层出租给原告；月租金为12000元；交付押金12000元，租金每季度第一个月5日前支付，若不按时交付租金，合同即终止。2011年12月份被告房屋主体建好后，被告多次要求原告预付租金，原告没有预付。2012年1月6日，郑锐军与黄某一起送达一份告知书给周德媜，告知原告因其不预付房租所以解除租赁合同。2012年1月9日，被告与第三人何连芬、李光良签订房屋租赁合同，将浦北县小江镇光明路18-1号一、二层楼房出租给第三人，租期为五年（2012年3月1日起至2017年2月28日止）。租金支付方式为：第一、二年一次性支付15万元给被告。2012年3月5日，原告发觉第三人装修被告的房屋，于是提出异议，并于2012年3月8日搬货物进入被告的楼房内，遂发生纠纷。在审理过程中，经一审法院释明，原告表明不同意解除租赁合同，即使被告违约都不主张违约金，只要求确认合同有效，继续租房。本案经一审法院多次调解未果。
浦北县人民法院一审认为，原告提供的于2010年12月15日签订的租赁合同，对该合同，被告不认可，且意思表示不真实，法院不予认定，即使该合同真实存在，但出租人当时就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同亦无效。2011年8月3日签订的《合同书》是双方的真实意思表示，没有违反有关的法律法规，也没有损害国家或者笫三人的利益，是合法有效的。该合同约定，被告的房屋建好后仍租给原告经营。但原告在被告楼房建好后并经被告催交房租的情况下，原告没有按合同约定支付租金给被告，构成违约。由于合同约定，若原告不按时支付租金给被告，即构成违约，合同终止。因此，在原告违约的情况下，被告有权单方解除合同。在被告郑锐军送达了解除合同的告知书给原告后，双方于2011年8月3日签订的《合同书》即已解除。退一步来说，依照合同法规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。这是法定解除合同的条件。被告已明确表明解除合同，但经法院释明后，原告仍坚持要求确认合同有效，即使被告违约也不主张违约金。故原告请求继续履行合同没有事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条的规定，判决：驳回原告周德媜、张辉的诉讼请求。
周德媜、张辉不服一审判决，上诉称，一审判决�定事实错误，证据不足。截止至2012年1月9日，被上诉人与第三人签订租赁合同时，被上诉人的房屋仍未建好，尚未符合出租条件。2011年12月11日，被上诉人的房屋封顶，但水电、门窗没有安装，装修也未完成，没有具备作为商铺出租的条件。一审判决以此作为合同履行的起始时间，有失偏颇。从被上诉人与第三人签订的合同内容来看，符合出租条件是在2012年3月1日。中间相隔两个月，证明签订合同时，房屋尚未符合出租的条件。从双方的陈述、告知书、录音等证据来看，被上诉人不想履约是想变更租金的交付方式，将每三个月一交变更为一年一交，以便预付工程款或装修款，但目的没有达到。因为双方合同中对此并没有约定，被上诉人想变更合同无果就提出解约，而并非是上诉人不履约而导致合同解除。因此，一审判决认定房屋封顶后，原告就应依约交付租金，以�认定解除合同的事由是上诉人不依约交纳租金属于认定事实错误，证据不足。一审判决适用法律错误。对于8月3日的合同，一审判决虽然认定合同有效，但未能正确厘清及界定其生效条件，并错误认为在房屋封顶之日合同就已经成就生效条件并据此认定上诉人要交纳租金，适用合同法第九十四条第（三）项及第九十七条，适用法律错误。本案所称的一季度支付即为民间上所适用的三个月支付一次，因房屋何时能建好未明确，所以不能以季节上的季度作为支付房租的具体时间。一审判决将租金支付的时间理解为1月5日，并由此认定上诉人在此日期前不交纳租金为根本性违约并可解除合同，是错误的。被上诉人应履行合同义务将租赁物出租给上诉人使用。请求二审法院撤销一审判决，并判决被上诉人履行与上诉人于2011年8月3日签订的合同。
被上诉人郑锐军、郑彪、郑�凤辩称，被上诉人要求上诉人交付押金和预付一个季度租金，并不违反合同约定和法律规定。按照双方《合同书》的约定，并不是房屋建设好后才能收取押金和房租，房租是每季度支付一次，尽管首季度不明确，但依据《合同法》第六十二条第（四）项规定，债务人、债权人都可以随时履行，这符合合同约定，也有法律依据。合同对押金的支付也作了约定，被上诉人随时可以要求支付押金，上诉人没有任何理由可以拒绝，因为押金是履行合同最基本的信用担保。上诉人的行为已经构成事实上的违约。双方于2011年8月3日签订合同后，上诉人于同年11月初又另外承租光明路20号经营，此路段租金高，被上诉人怀疑上诉人是否有经济能力继续承租18号铺面，在2011年12月11日至2012年1月3日期间，被上诉人多次与上诉人协商履行合同事宜，即要求交付押金和预付一季度租金，但�诉人均以种种理由推卸，在主、客观上都已构成违约。新房建好与铺面装修是两个不同概念。由于合同书对于由谁来装修及装修的标准没有明确约定，只能依据合同法第六十一条的规定来处理，被上诉人多次与上诉人协商合同未尽事宜，但上诉人均以种种理由回避，造成房屋内墙、地板装修迟迟不能动工。而且根据租房的交易习惯，一般是由承租方负责装修，因承租方不同，装修标准和规格也不同，除非双方另有约定。退一步讲，从2011年12月11日至2012年1月5日，有25天时间完成装修，时间上是足够的。上诉人认为房屋未达到交付条件，与事实不符。上诉人声称，被上诉人不愿履行合同是想变更合同中租金的交对方式，从每季度交付一次变更为每年一次支付，毫无事实依据。在解除合同前，被上诉人一直积极与上诉人协商，由于上诉人不愿履约而导致合同解除，而合�书对租金的交付也作了明确约定，上诉人应当按照合同交付押金及第一季度的租金，才取得房屋的使用权。上诉人擅自变更合同，不依约履行义务，其主张不受法律保护。上诉人无意承租光明路18号房屋，对于合同的解除，也无任何异议，只是后来承租糖烟公司的铺面而转租获利后，才恶意提起本案诉讼的。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审第三人何莲芬、李光良陈述称，第三人与被上诉人郑锐军所签订的合同是从2012年3月1日开始，因为第三人在别处原租的房屋已经于2月28日到期，故约定与上诉人从3月ll开始租赁案涉房屋。上诉人到处参与商铺竟标，从中牟利，其并不是真正租房经营，而是通过炒房转租从中牟利。上诉人与被上诉人原签订的合同，由于上诉人违约已经解除，此后第三人与被上诉人签订的�同与上诉人没有任何关系，上诉人以租赁合同的履行时间及租金支付方式为由提起上诉，理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法予以维持。
钦州市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
钦州市中级人民法院二审认为，上诉人周德媜、张辉与被上诉人郑锐军、郑彪、郑荥凤于2011年8月3日签订的《合同书》，是在自愿平等、协商一致的情况下签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，为合法有效的合同，应受到法律的保护。双方应按照合同约定的内容，履行各自的义务。双方在《合同书》中约定，房屋的交付条件是“新房建好后”交付使用，但具体标准不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款笫（一）项的规定，没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。综合全案证据及上诉人在二审期间所提供的新证据，2012年2月6日被上诉人的房屋仍在装修外墙；2012年7月18日被上诉人房屋用电仍未安装好，房屋未符合交付使用的条件；《合同法》第三项约定：“租金支付方式：一次付清一个季度（即三个月租金）”，第四项约定：“乙方（上诉人）开业前，必须向甲方（被上诉人）支付一个月的租金12000元作为押金”。依据上诉人所提供的录音资料反映，在房屋未符合交付使用的条件的情况下，被上诉人即要求上诉人支付房屋押金，不符合双方《合同书》对房屋押金及租金支付的约定。从被上诉人的《告知书》中，反映出被上诉人多次要求上诉人“协商屋租预付问题”属于被上诉人要求变更合同，但并未取得上诉人的同意，此后，被上诉人要求就此解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第�十四条的规定。被上诉人的行为已经构成违约，应当承担民事责任。被上诉人应当按照《合同书》的约定，将房屋交付给上诉人经营使用。双方因合同的变更问题、房屋交付及租金的支付等产生纠纷，造成房屋的交接使用时间延后，此段时间予以扣除后，双方按照《合同书》的约定继续履行。判决：一、撤销浦北县人民法院（2012）浦民初字第567号民事判决；二、上诉人周德媜、张辉与被上诉人郑锐军、郑荥凤、郑彪于2011年8月3日签订的《合同书》合法有效；三、被上诉人郑锐军、郑荥凤、郑彪在本案生效判决送达之日起十日内将浦北县小江镇光明路18-1号一、二楼商铺交付给上诉人周德媜、张辉经营使用。一、二审案件受理费元共计100元，由被上诉人郑锐军、郑荥凤、郑彪负担。
广西壮族自治区人民检察院抗诉认为，1、终审判决认定“郑锐军等人的行为已经构成违约，应当承担民事责任”错误。双方约定：“新房建好后”交付使用，“开业前”交付房租押金，但具体标准均不明确，在双方对房屋交付使用的具体标准约定不明确时，郑锐军在建好房屋后，可随时主张履行合同。房屋建好后申诉人已经多次要求周德媜预付租金，但其拒绝预付，在这样的情况下，通知其解除合同，符合法律规定。2、终审判决郑锐军、郑荥凤、郑彪将商铺交付给周德媜、张辉经营使用，显失公正。本案第三人已合法占有租赁的房屋，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，不应将案涉房屋交给被申诉人使用。并且，案涉房屋属《合同法》第一百一十条规定的不适宜强制履行的情况。
申诉人在庭审中称，同意检察机关的抗诉意见。请求撤销二审判决，维持一审判决。
被申诉人周德�、张辉辩称，涉案的房屋在2012年1月6日并未建好房屋（水电、门窗未安装、墙体未抹上沙浆），就要交付押金租金，不符合公平原则，未达到商铺的装修条件。请求维持一审判决。
一审第三人何连芬、李光良称，同意检察机关的抗诉意见。
本院再审查明的事实与原审判决查明的事实一致。另查明，2010年12月1日，郑彪与张辉签订一份《租赁合同》，约定：张彪愿将其母亲座落于小江镇光明路18-1号的简易房租给张辉经营日用品生意；租期三年（2010年12月1日至2013年12月31日止）；租金每月200元，每月中旬交付。双方均认可申诉人于2011年12月11日设宴庆祝其新房入伙，被申诉人参加了该宴席。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、履行案涉2011年8月3日房屋租赁《合同书》中申诉人及被申诉人哪一方违约；2、申诉人应否继续履行该合同将案涉房屋交给被申诉人使用。
本院认为，2010年12月1日，郑彪将临时搭建的简易棚出租给张辉作商铺使用，双方签订了《租赁合同》，履行过程中，经郑彪与张辉协商，双方同意终止该合同的履行，并于2011年8月3日签订租赁案涉房屋的《合同书》。虽然被申诉人一审起诉时诉请确认2010年12月1日《租赁合同》有效，因该合同早已终止履行，原审对该合同的效力不予评判并无不当。2011年8月3日，郑锐军、郑荥凤、郑彪与周德媜、张辉签订的房屋租赁《合同书》，双方意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，原审确认该合同有效正确，本院予以维持。
关于履行案涉2011年8月3日房屋租赁《合同书》中申诉人及被申诉人哪一方违约的问题。双方在该合同中约定，将案涉房屋交付租赁的条件为“新房建好后”，根据该约定，无法明确房屋起租的具体日期，双方对“新房建好后”�理解亦各执一词。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，在租赁期起算时间点不明确，租金交付时间亦不明确的情况下，双方如要求对方履行，应给对方必要的准备时间。申诉人至今未举证证明其要求被申诉人开始履行房屋租赁《合同书》，其主张2011年12月11日新房入伙时口头要求被申诉人张辉交付租金，开始履行合同，但被申诉人则认为申诉人要求其一次性支付一年的租金及押金共15万元，属单方变更合同。故申诉人主张其已口头要求对方履行，因无相应证据证明，被申诉人亦不认可，本院对申诉人的主张不予采信。申诉人主张于2012年1月6日向被申诉人送达解除房屋租赁《合同书》的告知书，被申诉人否认收到该告知书，申诉�证明该主张的唯一证据是证人黄某的证言，证言属间接证据，证明力较弱，在没有其他证据印证的情况下不能单独证明案件事实。故本院对申诉人关于已告知被申诉人解除合同的主张，本院亦不予采信。综上，在合同约定不明确，双方就合同履行问题未协商一致的情况下，申诉人未通知对方即单方解除合同，构成违约。鉴于房屋租赁《合同书》没有对出租人的违约责任进行约定，被申诉人一审诉讼中亦未请求申诉人承担违约责任，故本案对申诉人的违约责任问题不予处理。
关于申诉人应否继续履行该合同将案涉房屋交给被申诉人使用的问题。申诉人另与原审第三人何连芬、李光良于2012年1月9日签订《房屋租赁合同》，何连芬、李光良对案涉房屋进行装修并使用至今，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款第一项“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人，（一）已经合法占有租赁房屋的”之规定，原审第三人何连芬、李光良已合法占有案涉房屋且主张履行合同，据此，何连芬、李光良应确定为案涉房屋的第一顺序承租人。故周德媜、张辉要求申诉人继续履行双方签订的合同，将案涉房屋交给其使用，缺乏法律依据，原审判决支持周德媜、张辉该请求，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院依法纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持钦州市中级人民法院（2012）钦民一终字第147号事民事判决第一、二项；
二、撤销钦州市中级人民法院（2012）钦民一终字第147号事民事判决第三项；
三、驳回周德媜、张辉的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计100元，由周德媜、张辉共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程丽文
审 判 员 陈朝两
代理审判员 朱子聪
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 罗 誉