湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初2924号
原告（反诉被告）广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区联丰路398号利海世纪绿洲花园小高层12栋1楼。
法定代表人陈向军，企业负责人。
委托代理人胡彬，男，1973年2月2日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区，系原告公司员工。
委托代理人吕建伟，湖南木枫律师事务所律师。
被告�反诉原告）柳建松，男，1968年4月3日出生，汉族，住长沙市。
委托代理人邓芸，女，1940年8月21日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系被告母亲。
原告广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司（以下简称利海物业公司）诉被告柳建松物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，被告向本院提起反诉，对本诉和反诉依法由审判员黎春林适用简易程序于2016年6月13日公开开庭进行了合并审理。书记员高嘉佳担任记录。原告（反诉被告）的委托代理人胡彬、吕建伟和被告（反诉原告）的委托代理人邓芸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告利海物业公司诉称：被告为长沙市岳麓区含浦科教园米兰春天高层A1栋510房业主，房屋面积99.7㎡。2008年10月1日，原告受湖南利海房地产开发有限公司选聘，承接长沙利海世纪绿洲花园（利海�兰春天）的前期物业服务项目。2010年11月11日，原告与被告签订前期物业服务协议。服务期间，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约为被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2014年2月至2016年3月，被告一直未缴纳物管费，截至2016年3月，被告共计欠缴22个月的物管费，共计人民币3551.6元，依照合同约定，被告还应当承担滞纳金人民币2723.8元。原告多次催缴，但其拒绝缴纳。故原告诉至人民法院，请求依法判令：一、被告立即支付物业管理费3551.6元，滞纳金2723.8元，合计人民币6275.4元（暂计算至2016年3月31日，具体金额以计算到开庭当日为准）；二、由被告承担本案所有诉讼费。在本案审理过程中，原告明确第一项诉讼请求物业管理费计算至2016年6月13日止为3976.5元，滞纳金不变，合计为6700.3元。
被告柳建松辩称：1、根据长沙市物业管理办公室颁发的“湖南省实施《物业管理条例》办法”第三十四条:业主大会决定聘用物业服务企业的,由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。根据该办法的规定,物业服务企业应由业主大会聘用,而物业服务合同应由业主委员会与选聘的物业服务企业签订,但广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司既不是由业主大会选聘的,物业服务合同也不是由业主委员会代表业主与之签订的。原告起诉被告的前期物业服务协议，完全是由原告单方一手策划拟定,强加在业主头上的违法协议,该协议时至2016年,己历时七年(收楼通知书是2009年6月27日发出,收楼日期是2009年6月30日),这由利海房产开发商一手炮制包办的物业管理有限公司长沙分公司及其前期物业服务协议即便业主接受,也早已过期失效,何况单方由利海拟定的违法违规的霸王协议没有哪个业主会接受，被告拒不接受。2、关于滞纳金问题。根据湖南省实施《物业管理条例》办法第三十六条:“物业服务收费应当按照国务院、省和市、州人民政府及各主管部门会同房地产行政主管部门制定的收费办法,在物业服务合同中约定”,被告走访了物业服务费收取的各级政府及专业管理部门,均找不到所谓之滞纳金的法律法规,依据原告单方在前期物业服务协议中所拟滞纳金,因找不到有关法律、法规支撑,被告拒不接受。3、按国家规定的物业服务费收取办法,空置毛坯房按国家规定收取标准打0.9折计算,请原告自行查询有关单位。答辩请求:根据“湖南省实施《物业管理条例》办法第三十六条:业主应当按照物业服务合同的规定交纳物业服务费”,本房产小区有没有业主大会通过的物业服务合同,但交纳物业服务费是各级政府和各级专业管理部门主张的事宜,被告认可接受。原告分别于2015年6月25日和2015年12月25日发出的《催款通知书》，被告及受委托人均未收读,请原告查询此事,是否有被告或受委托人签收的回单。
反诉原告柳建松反诉称：由于原告不当的物业管理造成被告损失严重,依法索赔10000元。1、不合理的物业管理造成被告无法进行房屋装修,无法入住。被告于2009年6月30日办妥了收楼事宜,想让室内自然干燥一段时期,于2010年4-5月份找了装修师傅,准备装修,但是当时的物管客服人员王伟告知被告:“所有装修人员,一律不允许在装修房内过夜”。装修师傅既不愿意每日从市中心区南门口往返于远离市区的含浦,也不愿意为一套小房子业务在附近花钱租房居住,虽经被告多次与王伟商量,均遭拒绝,几经周折下,装修师傅最终跑了,被告几经周折,多方找人,但一听说每天要跑这么远都不愿来,以致无法开工装修。这个后果完�是不合理的物业管理一手造成,接下来到2010年下半年,由于该小区房屋施工质量不好,自来水供水经常出问题,业主意见纷纷,开发商不得不对整个楼盘供水管道及自来水表进行更新改造,造成小区内1年多无法供水，已入住的少数业主每日因无水要自己想办法找水苦不堪言,无水怎么装修,等供水管道完成改造时已至2012年了。原告称“依法依约对被告居住小区实施规范的物业管理,为被告提供了完善的物业管理服务”。事实对业主实行的是毫无道理的管、卡、压的管理方式,倘若这些客服人员自己是装修师傅,你愿意每天跑这么远的路程,往返路这么远,还剩下多少时间开工做事。2、大约是2010年下半年—2011年历时1年多小区各家各户,全部进行供水管道及水表更新改造,当时由于被告装修失败,无法入住,物业管理人员对被告没有打电话通知,未及时和改造工程同步进行供水改造,以致被�这一套房产漏掉而没有进行供水改造,这是物业管理的严重失职一手造成的,现在被告装修房子吧,供水系统没改造,如果在装修时不改造供水系统,那等于被告自己给自己埋了个定时炸弹,如果进行改造吧,费用谁承担,以致房屋至今没有装修,不能入住,从2009-2016年,整整7年,或自己住,或出租都损失了,这都是原告一手造成的,理应由原告承担一切后果。3、被告是2008年7月12日一次性交了购房款,但是利海开发商给被告收到来自开发商的“中华人民共和国契税完税证”,即契税发票却是2011年4月28日,从2008年7月12日到2011年4月28日拖了二年另9个月16天,也就是利海收到被告购房款,自己挪用二年另9个月另16天才去办理房产证,这笔经济账又该怎么算,而且不久国家出台了打压房价政策,新政策规定,新购房产,必须在自己手上抱5年,不足5年倘若要交易转让,须交纳昂贵的税,国家用此去打压炒房产�投机人,因此房价也跟着大跌至今上不去,以致被告入住又没装修,转手又没5年,直接经济损失近伍万,这笔损失虽不是物业管理直接造成的，但是物业管理是利海一手操纵产生,而且属利海下设一个部门,父债子还,也不无道理。4、原告承诺是规范的物业管理,但被告的A1-510房产,被告多次发现入户门没关,不知是什么人放了些废品纸箱什么的,入户门门框都断了。难道只收物业管理费,但连最基本的物业管理都不承担,恐怕说不过去吧,这个物业管理责任又该怎么负,请原告自己说。5、利海侵吞了所有业主的国土证费,140元/户,利海开出的“办理产权基本费用”如下:契税(总房款×3%):10249元；印花税(总房款×0.5‰):171元；公证费:200元/户；国土证:140元/户；房产证:产权证80元/户+工本费10元,查册费40元130；以上合计费用17722元,从上述各项费用中,业主已支付了国土证140元/户,但业主�没收到国土使用证,可见开发商根本没去办理国土证,房产证被告已收到,该140元/户国土证费由利海侵吞了。6、燃气管道开通费、电视开通费。这二笔费用是2010年4月10日开出的收款收据,电视开通费400元,燃气管道开通费是2350元,物管费448.65元,合计3198.65元,这些费用是否真实不得而知,但至少提前六年支出,而且现在开通这两个项目,现在用户不需要支付开通费,这是二笔冤枉支付的费用。反诉请求:被告请求将上述各项损失逐笔计算,不能量化的,就看作一个个问题待处理,比如被告房产入户门损坏,自来水管道及水表改造,被告Al一510户遗漏未进行需进行补该项工程,原告所提出的“民事起诉状”,该二案件实际当事人完全相同,被告请求二案同时清算,由支付多的一方补差,这种公平、合理、合法的诉讼请求,请求人民法院予以支持。
反诉被告利海物业公司辩称：1、关于物业�理禁止装修工作人员在装修房屋居住导致被告延误装修造成损失，不管是否是事实，被告的房屋至今没有装修而且没有证据证明被告说的这个事实，其他人都可以装修入住，如果有相关的规定都应该是一视同仁，就算被告说的这个是事实，也是为了小区的安全以及规范的物业管理，不是针对于被告，被告迟迟没有装修与此项规定没有直接的因果关系。2、被告说供水管道的更新改造延误其装修，这个不是客观事实，如果是事实请提供证据证明。3、购房款、国土证等费用明细的问题，由于原告与开发商湖南利海房地产开发有限公司是两个不同的法律主体，被告与开发商发生的交易与后果不应由原告承担，与本案没有关联性。4、关于入户门多次没有关，入户门框都断了，里面还放置了废纸箱，希望被告提供证据证明。5、关于燃气、电视有线开通的费用是代收代缴，相�部门将承担对被告所购房屋开通燃气管道等开通义务，至于燃气和电视信号没有开通是因为被告没有入住装修，开通相关业务是需要专业工作人员入户安装的。综合上述，被告对反诉理由缺乏相关事实理由及依据，请求人民法院驳回。
经审理查明：被告柳建松购买了米兰春天A1栋510号房屋，原告为建设单位湖南利海房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业。2010年11月11日，被告母亲邓芸代被告收了房，至今未装修入住。在收房当日，以被告为甲方，以原告为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》，该协议对双方的权利和义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等内容做了约定。协议中约定甲方所购房屋基本情况：多层；座落位置：A1-510；建筑面积：99.7平方米。协议中约定：本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。第四条约定：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、物业管理服务费，业主或物业使用人应于每月5日前向乙方交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为滞纳金；2、物业管理费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：多层住宅：1.50元/月·平方米；高层住宅：1.50元/月·平方米；商业物业：3.0元/月·平方米。第十条违约责任约定：四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可向当地仲裁委员会申请仲裁裁决或向人民法院上诉。协议书上柳�松的签名为邓芸代签。合同签订后原告一直为米兰春天小区提供物业管理服务至今，该小区现尚未成立业主委员会。被告每月应交纳物业管理费149.55元（1.5元/月·㎡×99.7㎡），被告自2014年2月1日起一直未按合同约定缴纳物业管理费，截止2016年6月13日共计拖欠物业管理费4252.2元（149.55元/月×28月+149.55元÷30天×13天）。经原告催缴，被告仍未缴纳，故原告诉至本院。在本案审理过程中，被告向本院提起反诉，要求原告承担物业管理不当造成的损失10000元。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《前期物业管理服务协议》、《收楼确认书》等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原告系建设单位依法选聘的前期物业服务企业，原告在米兰春天小区服务符合法律规定。原告与被告母亲签订的《前期物业管理服务协议》，上述协�虽不是被告亲笔签名，系其母亲邓芸代签，但被告收房后按照上述协议交纳了至2014年1月止的物业管理费，系被告对上述协议的追认，故上述协议是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。对于被告主张《前期物业管理服务协议》已过期失效，因根据协议中约定本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理，故对被告该项答辩主张本院不予采纳。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。原告已依约为被告所在的米兰春天小区提供了物业服务，被告应按协议的约定交纳物业服务费，故被告应支付原告自2014年2月1日起至2016年6月13日止的物业服务费。对于被告主张空置房应按9折收取物业费，因根据《湖南省物业管理收费管理办法》第十九条规定�已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。故对被告的该答辩主张本院予以采纳，对原告要求被告支付物业管理费3976.5元的诉讼请求，本院部分予以支持，确定被告向原告支付应交物业管理费4252.2元的90%即3827元。
对于原告要求被告支付滞纳金2723.8元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，在双方签订的物业服务协议中第四条与第十条均对逾期缴纳物业管理费作出约定，第四条要求支付滞纳金，第十条要求承担违约金，本案为合同纠纷产生的争议应当适用合同法规定的违约责任，即适用第十条的违约责任约定。在协议第十条中明确约定甲方违反协议，不按本协议约定的收�标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。但原告主张的违约金过分高于造成的损失，根据被告拖欠物业管理费的时间长短等因素综合考虑，从公平原则出发，本院对原告的该项诉讼请求部分予以支持，酌情确定被告向原告支付违约金为逾期交纳物业管理费的10%即383元。
对于被告反诉要求原告承担物业管理不当造成被告的损失10000元，因被告没有提供充分证据原告物业管理不当对其造成损失的事实，故对被告的反诉请求本院不予支持。对于被告反诉的购房款、国土证等费用问题，与本案不是同一法律关系，可另行向相关责任主体主张权利。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）柳建松在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司2014年2月1日起至2016年6月13日止的物业管理费3827元、违约金383元，共计4210元。
二、驳回原告（反诉被告）广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）柳建松的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费50元�因适用简易程序减半收取25元，反诉案件受理费25元，共计50元，由被告（反诉原告）柳建松承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 黎春林
二〇一六年七月七日
书记员 高嘉佳
附：适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履�合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务�抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。