北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3732号
上诉人（原审被告）：胡宏伟，男，1958年4月28日出生，汉族，国家知识产权局专利局调研员，住北京市西城区。
上诉人（原审被告）：胡健男（胡宏伟之子），1986年6月19日出生，汉族，中国航天科技集团十二院工程师，住北京市西城区。
被上诉人（原审原告）：北京天宝伟业物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区东经路6号院。
法定代表人：王寅生，董事长。
委托诉讼代理人：文全雍，男，该公司职员。
上诉人胡宏伟、胡健男因与被上诉人北京天宝伟业物业管理有限责任公司（以下简称天宝物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初25430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡宏伟、胡健男上诉请求：撤销一审判决，依法改判由天宝物业公司负担2016年、2017年的物业费。事实和理由：天宝物业公司强迫入住业主在交房前必须签订《丽水莲花家园前期物业服务协议》，该合同无效；天宝物业公司没有恰当履行相关维修、养护、管理、维护义务，我方在一审中列举了物业管理服务存在的诸多问题，一审判决以“胡宏伟、胡健男就其主张该漏水点为公共部位并未提供证据加以证明，且胡宏伟、胡健男提供的照片所反映的问题系天宝物业公司在物业管理工作中存在的一定瑕疵”，使天宝物业公司逃避了违约责任；《丽水莲花家园前期物业服务协议》第五条约定，物业公司负责共用设施、设备的维修、养护和管理，共用设施设备包括公用的上下水管道，涉案地下室31号储藏间屋顶公共污水管道堵头脱落，造成污水溢出，我方室内物品损失严重，天宝物业公司管理涉案小区10年，很多公共设施没有定期检修，损害业主合法权益；我方物品受损无人过问、协调解决，我方才从2016年起停止交纳物业服务费，根据先履行抗辩权的规定，在天宝物业公司没有恰当履行物业服务义务和赔偿损失之前，我有权拒绝支付物业服务费用；天宝物业公司存在明显违约的过错行为，一审判决支持其诉讼请求，认定事实不清、证据不足，适用法律不当。
天宝物业公司辩称，同意一审判决，不同意胡宏伟、胡健男的上诉请求。
天宝物业公司向一审法院起诉请求：判决胡宏伟、胡健男立即支付北京市西城区×××507室自2016年1月1日至2017年12月31日的物业费6267.6元。
一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对于双方有争议的证据，一审法院认定如下：
1.就天宝物业公司提交《丽水莲花家园前期物业服务协议》，胡宏伟、胡健男虽认可其真实性，但认为该合同系开发商强行签订，没有征求过业主的意见。法院审核该证据认为，该份证据形式完整，胡宏伟、胡健男也在合同上签字。胡宏伟、胡健男虽辩称该合同系开发商强行签订，但是没有提交证据加以证明，亦在事实上认可了该份合同，故法院对于该证据予以采信。
2.就天宝物业公司提交的物业服务照片，胡宏伟、胡健男虽认可其真实性，但认为均是表面工作。法院审核该证据认为，该份证据中保安执勤记录、保洁巡视记录、绿化养护工作记录连续、详实，照片所反映的物业活动情况虽为所截取时段的工作，但是可以从侧面反映出天宝物业公司依约为胡宏伟、胡健男提供了物业服务。故法院对于该证据予以采信。
3.就天宝物业公司提交的维修记录，即来人来电接待处理记录及交接班记录，胡宏伟、胡健男不认可该份证据的真实性，并认为天宝物业公司的修理是事后修补，并非事前检修，仅仅是维修到位。法院审核该证据认为，该份证据系天宝物业公司方在日常工作中制作的用以记录物业服务情况的记录，来人来电接待处理记录载明了事件序号、时间、楼房号、姓名、接待方式、接待内容、受理人、处理结果以及备注，交接班记录载明了日期、时间、值班人、交接班情况、交班人、接班人以及备注。该份证据相互印证，并且清楚展现了包括胡宏伟、胡健男所称门口漏水一事在内的小区物业管理事件，故法院对该份证据予以采信。根据该证据与胡宏伟、胡健男的陈述，2016年11月29日，胡宏伟、胡健男向天宝物业公司反映，称其所有的6号楼地下一层31号门口漏水，胡宏伟、胡健男告知天宝物业公司后，天宝物业公司联系胡宏伟、胡健男未果。天宝物业公司对该事件进行了初步处理。
一审法院认定事实：胡宏伟、胡健男系北京市西城区×××507室（即案涉房屋）的业主，该房屋的建筑面积为104.48平方米。胡宏伟、胡健男还使用北京市西城区×××31号储藏间，面积为16.68平方米。天宝物业公司系案涉房屋坐落小区的物业管理企业。2007年6月2日，胡宏伟、胡健男（甲方）与天宝物业公司（乙方）签订《丽水莲花家园前期物业服务协议》，约定：乙方提供的物业服务质量按北京市国土资源和房屋管理局发布的《北京市住宅物业管理服务标准》（京国土房管物字〔2003〕950号）规定的标准，即普通商品住宅物业管理服务标准执行，若此《标准》遇政府进行修改时，按修改后的执行；物业管理费用于公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区的公共部位和设施设备的小修、小区的日常管理、电梯运行费、高压水泵运行维护费；物业费2.30元/平方米??月，交纳费用时间为首次入住交纳自入住之日起一年的物业管理服务费，其后每年的5月31日前交纳下年度的物业管理服务费；楼道公共照明费由本楼业主分摊，每年每户预交20元，用完续筹；储藏间管理费1元每平方米每月；生活垃圾清运费30元/户??年（交费时间与物业管理服务费同时交纳）。合同签订后，天宝物业公司依约提供了物业服务，并对小区内出现的物业问题进行了处理。胡宏伟、胡健男拖欠2016年1月1日至2017年12月31日的物业费。天宝物业公司于2016年12月16日对胡宏伟、胡健男进行了催缴。
该小区中另外为胡宏伟、胡健男所有的6号楼地下一层31号房间门口于2016年11月29日漫水，胡宏伟、胡健男及时通知了天宝物业公司，天宝物业公司进行了初步处理。
一审法院认为：当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。天宝物业公司与胡宏伟、胡健男签订的《丽水莲花家园前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应依约履行各自的合同义务。天宝物业公司按照该合同的约定为胡宏伟、胡健男提供物业管理服务，胡宏伟、胡健男理应按照合同约定的时间向天宝物业公司交纳相应的物业管理费。《丽水莲花家园前期物业服务协议》约定了双方履行义务的先后顺序，协议约定胡宏伟、胡健男交费在先，所以其主张行使先履行抗辩权的理由不能成立。因胡宏伟、胡健男未就天宝物业公司未完全履行《丽水莲花家园前期物业服务协议》约定的义务属于严重违约的陈述提供充分证据证明，故对其主张，法院不予采纳。胡宏伟、胡健男所有的6号楼地下一层31号房间门口漫水致损情形发生后，天宝物业公司进行了初步处理，但是胡宏伟、胡健男就其主张该漏水点为公共部位并未提供证据加以证明，且胡宏伟、胡健男提供的照片所反映的问题系天宝物业公司在物业管理工作中存在的一定瑕疵，不构成合同的根本违约，故不能构成减免物业费的理由。需要指出的是，业主提出的相关问题系对物业公司工作的鞭策，天宝物业公司应就胡宏伟、胡健男提出的问题积极整改，避免小区内公共区域漏水。天宝物业公司应在今后的物业服务中充分听取小区居民的意见和建议，树立为居民服务的意识，提高自身物业管理工作水平，更好地为居民服务，促进和谐社会的建设。现天宝物业公司要求胡宏伟、胡健男支付物业管理费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。判决：自判决生效之日起七日内，胡宏伟、胡健男给付北京天宝伟业物业管理有限责任公司2016年1月1日至2017年12月31日的物业费6267.6元。如果胡宏伟、胡健男未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，胡宏伟、胡健男及天宝物业公司均表示胡宏伟、胡健男对涉案地下一层31号储藏间享有使用权，胡宏伟、胡健男另表示其对该储藏间没有产权。本院对于一审判决查明的其他事实予以认定。
胡宏伟、胡健男提交储藏间照片，用以证明天宝物业公司服务质量差造成其损失。天宝物业公司认为其已经积极配合业主，联系保险公司，并进行清理、更换。胡宏伟、胡健男提交北京晨报报道、小区其他部位的照片及“国务院《物业管理条例》修订的具体内容”打印件，用以证明物业服务质量差，物业费应该打折。天宝物业公司表示，盗窃属于刑事案件，小区门禁是好的，也有保安巡查，物业公司做了铁丝网和探头；对于业主在楼下停自行车的问题，自行车是业主个人财产，小区提供了自行车棚，物业公司只能做一些提示和宣传；关于装修垃圾，物业公司已要求业主在运输车辆来到小区的时候往楼下运垃圾，现场已经没有这些垃圾了；关于垃圾桶的状况，存在流动性，物业公司有人对此进行管理，但保洁人员有工作时间，现在不会是这样；关于杂物，物业公司已经清理完毕；“国务院《物业管理条例》修订的具体内容”打印件说明不了问题。
天宝物业公司提交《化粪池污水管线清掏清洗协议》、《污水井及化粪池清掏记录》、北京潮静环美清洁服务有限责任公司营业执照复印件、关海的特种行业操作证复印件、工人清掏现场照片、2016年12月21日北京潮静环美清洁服务有限责任公司向天宝物业公司开具的发票（金额45500元）、天宝物业公司记账凭证（摘要为“付丽水清掏费2016.7-12月份”，合计45500元），用以证明其对小区污水管道进行清掏，保证管道畅通，尽到了责任。胡宏伟、胡健男认为，《化粪池污水管线清掏清洗协议》落款是2015年，不在涉案物业费期限内，协议只体现了一年，发票体现了半年，且天宝物业公司没有检修堵头，与污水管道清掏没有关系，协议、发票及记账凭证与本案无关；《污水井及化粪池清掏记录》上的笔迹一致，明显是后补的；对于工人清掏现场照片，看不出是在小区什么位置，不能证明是物业参与的；关海的特种行业操作证记载的初领日期是2017年8月25日，但《污水井及化粪池清掏记录》记载关海进行清掏的日期有2015年的。天宝物业公司另提交发布《清理僵尸自行车通知》照片、清理车辆及杂物的现场照片，用以证明其尽到了责任。胡宏伟、胡健男认为，诉争物业费是2个年度，天宝物业公司提交的照片是某一个点、某一天做的事情，2018年4月11日的照片是涉案小区，但看不出照片中的人是天宝物业公司的人员，2018年1月清理僵尸自行车的照片与涉案物业费的期间无关。
本院认为，胡宏伟、胡健男上诉主张《丽水莲花家园前期物业服务协议》系被迫签订，天宝物业公司对此不予认可，胡宏伟、胡健男亦未就此提供证据予以证明，故本院对于胡宏伟、胡健男的该项上诉主张不予采信。
关于胡宏伟、胡健男主张的自行车停放管理、安全保卫、保洁等问题，根据现有证据，上述情节尚不足以构成胡宏伟、胡健男要求天宝物业公司减免物业费的充分依据，故本院对于胡宏伟、胡健男就此提出的上诉意见不予采纳。
关于涉案地下一层31号储藏间屋顶管道堵头脱落一节，根据本院二审向双方当事人询问的情况，应认定涉案管道系小区公共下水管道的一部分，根据《丽水莲花家园前期物业服务协议》第五条约定，共用设施、设备的维修、养护和管理系物业服务内容，其中共用设施设备包括公用的上下水管道，故涉案管道的维修、养护和管理属于天宝物业公司物业服务的内容。天宝物业公司为证明其尽到职责，提交了《化粪池污水管线清掏清洗协议》、《污水井及化粪池清掏记录》、发票、记账凭证等证据，其中，《化粪池污水管线清掏清洗协议》的签字日期是2015年12月，协议约定的期限从2016年1月1日至2016年12月31日，位于涉案期间，《污水井及化粪池清掏记录》记载的日期亦涵盖涉案期间，发票、记账凭证反映的是支付2016年7月至12月期间清掏费的情况，亦位于涉案期间。虽然胡宏伟、胡健男对上述证据提出异议，但是胡宏伟、胡健男未能提供反驳证据，其异议意见亦不足以推翻上述证据，故本院对于上述证据的真实性予以确认，认定天宝物业公司在涉案期间对包括涉案管道在内的小区公共下水管道进行了清掏、疏通。此外，涉案堵头脱落的管道位于胡宏伟、胡健男享有使用权的储藏间的室内位置，并非位于公共区域，根据庭审查明的情况，系天宝物业公司在地下室巡视时先发现储藏间漏水，并及时采取措施，胡宏伟、胡健男以天宝物业公司未对室内堵头进行检修为由要求减免物业费，依据并不充分，本院不予支持，至于漏水引起的财产损失问题，并非本案处理范围，当事人可以另行处理。
关于胡宏伟、胡健男主张其拒交物业费系行使先履行抗辩权一节，根据本院前文分析，本案中胡宏伟、胡健男主张天宝物业公司物业服务不到位并据此要求减免物业费，依据尚不充分，故胡宏伟、胡健男以此为由主张先履行抗辩权，本院不予支持。
综上，胡宏伟、胡健男的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由胡宏伟、胡健男负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 何江恒
审判员 王 平
审判员 李明磊
二〇一八年六月二十八日
书记员 祝 石