浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终7109号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州辉宏置业投资有限公司，住所地浙江省杭州市上城区解放路91、93号四楼。组织机构代码：68581304-6。
法定代表人：庞学军，总经理。
委托代理人：陈建春、陈剑语，北京高朋（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：祝启富，男，1965年3月10日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。
委托代理人：陈迪新，浙江匡智律师事务所律师。
上诉人杭州辉宏置业投资有限公司（以下简称辉宏公司）因与被上诉人祝启富房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2016）浙0102民初00312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2005年1月10日，祝启富（买受人）与案外人杭州长宝置业建设有限公司（出卖人，以下简称长宝公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人经批准，在杭州市上城区城站广场南×号地铁、编号为2-4-（4）-出78地块上建设商品房，定名为西湖国贸大厦；买受人购买的商品房为该项目中的A区×层×室房屋，建筑面积109.78平方米；商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米11701.8元，总金额1284624元；合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，超过3%的，买受人有权退房；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2006年6月30日前将经规划验收后合格的商品房交付买受人使用；如遇特殊原因，出卖人可据实予以延期，特殊原因包括：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，2、县级以上规划、文物、环保、土管等主管部门根据法律法规的规定，采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设延长的，但最长不得超过6个月（第八条）；除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定期限交付房屋，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金（第九条）；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；双方还对其他事项进行了约定。后祝启富结清全部购房款。
因长宝公司涉及多重经济纠纷，西湖国贸大厦在建工程于2004年被查封，查封前售出房屋98套。受省高院委托，浙江光大拍卖有限公司于2009年9月27日对杭州市上城区城南广场南×号西湖国贸大厦在建工程房地产进行拍卖。《拍卖须知》中载明：竞买人必须在参加竞买前自行了解该标的的变更、过户手续的相关条件，竞买人是否符合各项证照的变更过户手续，能否办理证照变更、过户手续等事宜，委托人、拍卖人均不承担任何责任。该《拍卖须知》所附《特别说明》中载明：拍卖人对本次拍卖标的物的介绍、评价及提供相关数据仅供参考，不构成对拍卖标的物的任何担保责任，竞买人应以现场踏勘并亲自调查为准，竞买人必须仔细审查拍卖标的物，慎重决定竞买行为，一旦做出竞买决定，即表明已完全了解情况，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，对自己购买该标的物行为承担法律责任；买受人付清全部拍卖款和佣金后，凭法院裁定书、协助执行通知书和拍卖成交确认书按国家有关法律规定自行办理权证变更过户手续及相关证照的过户手续；本次拍卖的标的不包括已售出的98套房产，对于已售的98套房屋，买受人从拍卖成交之日起履行原出卖人长宝公司与业主签订的《商品房买卖合同》除第九条之外的所有条款；买受人按照原来的《商品房买卖合同》中规定的交房标准续建完成，并承诺在2011年4月30日前将符合《商品房买卖合同》要求的交房标准的房产交付给业主，如逾期交房应承担违约责任，即从承诺交房之日起至实际交房之日按总房款万分之二/日的比例计算，对业主进行赔偿。同日，辉宏公司通过竞拍取得上述标的，并于同年10月27日缴清所有拍卖款项。同年10月30日，省高院出具（2007）浙执字第6-4号执行裁定书，裁定：一、位于浙江省杭州市上城区城站广场南×号西湖国贸大厦总建筑面积约为91387.1平方米（含已出售房产面积约为19505平方米）、土地使用面积约为11397平方米的在建工程房地产归买受人辉宏公司所有；二、被执行人长宝公司协助移交上述在建工程及与该工程相关的规划、建设、设计、施工等资料；三、辉宏公司应持本裁定书在30日内到财产管理部门办理产权过户登记手续。2010年6月3日，涉案地块的土地使用权办理至辉宏公司名下。
2011年4月19日，辉宏公司向业主出具关于延期交房的函，载明该公司于2009年9月通过竞拍取得西湖国贸大厦项目的开发权，根据拍卖须知规定，该项目应于2011年4月30日前将符合要求的房屋交付给业主，逾期将承担赔偿责任。根据目前项目推进速度，按时交付房产已无法实现，辉宏公司向业主承诺，因该公司延迟交房应承担的赔偿将于交房时一并计算支付。2015年6月28日，辉宏公司向祝启富及其他业主送达交房通知书，通知于2015年7月27日至7月31日集中办理交房手续。2015年10月15日，涉案房屋办理了房屋所有权初始登记，所有权人登记为辉宏公司，房屋坐落登记为外海西湖国贸大厦×室，建筑面积为106.97平方米。
祝启富诉至原审法院，请求：1.辉宏公司支付逾期交房违约金397463元（自2011年5月1日计算至2015年7月27日）；2.辉宏公司支付逾期办证违约金12846元；3.辉宏公司退还房价款32882元；4.辉宏公司开具金额为1251742元的房屋销售不动产统一发票，协助祝启富办理房产证件；5.辉宏公司承担全部诉讼费。辉宏公司提起反诉，请求：1.变更商品房买卖合同第八条“交付期限”条款中约定的交房期限为2015年7月31日，并变更西湖国贸大厦在建工程拍卖项目特别说明第七条第二款承诺交房期限为2015年7月31日；2.祝启富承担所有诉讼费用。
原审法院认为：祝启富与长宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方均应依约全面履行合同义务。辉宏公司通过竞拍的方式取得西湖国贸大厦在建工程房地产，即视为对《拍卖须知》（包括所附《特别说明》）的内容已知悉，并且愿意接受其条款的约束。辉宏公司应根据《拍卖须知》所附《特别说明》中的内容，履行《商品房买卖合同》除第九条之外的所有条款，并应在2011年4月30日前将符合商品房买卖合同要求的交房标准的房产交付给业主。辉宏公司逾期交房的行为已经构成违约，应当承担自2011年5月1日起至2015年7月26日止的逾期交房的违约责任。但考虑到西湖国贸大厦在辉宏公司竞买之时已是历时十年之久的“烂尾楼”项目，存在诸多历史遗留问题，辉宏公司认为违约金数额过高，要求调整，原审法院综合考虑本案实际情况，对于违约金金额酌情予以调整。关于祝启富要求辉宏公司退还房屋实测面积减少的房价款，因辉宏公司实际交付的房屋面积小于商品房买卖合同中的约定，故辉宏公司应当退还房屋实测面积减少的房价款。关于祝启富要求辉宏公司开具房屋销售不动产统一发票、并且协助办理产权证件的诉讼请求，原审法院认为，辉宏公司已经继受长宝公司与业主签订的《商品房买卖合同》除第九条之外的所有条款，即应当履行应由原出卖人根据行政机关要求承担的一切协助办证义务。如开具房屋销售不动产统一发票系协助办证义务之一，则辉宏公司应当履行。辉宏公司至今未按合同约定协助祝启富办理产权证件，应承担逾期办证的违约责任，祝启富的相关诉讼请求，予以支持。辉宏公司虽抗辩认为房屋迟延交付是因为存在情势变更、不可抗力及《商品房买卖合同》第八条第二款规定的情形，辉宏公司不应承担上述违约金，并由此提出反诉请求，要求变更交房期限，但因未提供有效证据予以证明，故对其上述抗辩意见不予采纳，对其反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百七十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年9月28日判决：一、辉宏公司于判决生效之日起十日内支付祝启富逾期交房违约金318000元；二、辉宏公司于判决生效之日起十日内退还祝启富因房屋实测面积减少的房价款32882元；三、辉宏公司于判决生效之日起三十日内协助祝启富办理房屋产权证件；四、辉宏公司于判决生效之日起十日内支付祝启富逾期办证违约金12846元；五、驳回祝启富的其他本诉诉讼请求；六、驳回辉宏公司的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7948元，由祝启富负担1192元，辉宏公司负担6756元。反诉案件受理费80元，由辉宏公司负担。
宣判后，辉宏公司不服，向本院提起上诉称：一、本案逾期交房的争议系由于不可归责于辉宏公司的原因造成，根据情势变更原则以及不可抗力免责的有关规定，辉宏公司不应承担逾期交房的违约责任。在开发建设过程中，由于该项目已是历时十年之久的烂尾楼项目，存在诸多历史遗留、规划变更、地下层施工以及工程验收规范变更等问题，这些问题均是辉宏公司在竞拍时无法预见或无法获知的，客观上严重阻碍了项目的开发建设进度并最终导致无法在2011年4月30日前交房。第一，本项目拍卖时，辉宏公司自拍卖特别说明中明确获知凭法院裁定书、协助执行通知书和拍卖成交确认书自行办理权证变更过户手续及相关证照的过户手续。在竞买成交并付款后，辉宏公司及时提交了上述法院裁定书等文件，项目权证机关却以存在诸多历史遗留问题为由拒绝办理权证过户手续。直至杭州市人民政府于2010年4月出面召开专题会议进行协调后，各行政部门才允许辉宏公司办理权证变更手续。最终，土地权证于2010年6月过户至辉宏公司名下。第二，辉宏公司付清拍卖价款后，由于原施工单位浙江省长城建设集团有限公司(以下简称长城公司)无法从拍卖价款中获赔相应工程价款，导致长城公司拒绝向辉宏公司交付项目现场。直至20lO年年中，在竞拍委托人浙江省高级人民法院将拍卖价款拨付给长城公司后，长城公司才将项目现场交给辉宏公司。据此，辉宏公司在2010年年中才占有拍卖标的物。第三，项目规划设计方案发生重大变化，即根据政府有关文件的要求，项目需加盖三层并增加相应的配套车位数，绿化带原地下一层调整为地下三层。规划变更牵涉到大楼抗震加固、层高与规控调整、大楼外立面规划调整、地下层车位规划调整以及与已售房屋业主协商等系列问题，导致辉宏公司在2011年10月才获得建设规划许可证，于2012年1月获得施工许可证并进行建设。第四，由于建设周期长达近十五年，且建设期间发生重大规划变更，加之竣工验收时验收标准及规范已发生变化，包括国土竣工复核验收规范、规划竣工验收规范、消防竣工验收规范、绿化竣工验收规范、地下车库竣工验收规范等，致使项目于2015年7月底才达到商品房交付条件。辉宏公司通过竞拍方式获取项目所有权后，一直尽最大努力开发建设，但由于出现了辉宏公司客观上无法预见或获知的阻碍，且均为与辉宏公司的过错无关的行为，辉宏公司主观上并不存在任何过错。另一方面，在不可归责于辉宏公司的阻碍事由出现后，如辉宏公司继续按照拍卖特别说明第七条第2款约定“在2011年4月30日交房，否则应承担违约责任”履行义务，显然有违公平原则。故请求对原合同约定的交房期限变更至2015年7月31日，并免除相应违约责任。同时，开发建设期间发生的规划设计、工程验收规范等变更属不可抗力，辉宏公司不承担违约责任。二、祝启富在获知规划设计发生重大变更后并没有选择退房，根据合同约定双方应按照规划设计变更后的内容继续履行合同，故辉宏公司亦不存在逾期交房的情形。辉宏公司于2010年10月份以书面函件告知祝启富项目名称变更、加层等内容，祝启富当时并没有提出过退房的要求。根据涉案《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第7条的约定，规划、设计变更后出卖人未按商品房买卖合同第十条的约定通知买受人，买受人有权在知道变更事由之日起10日内退房。买受人不退房的双方按规划、设计变更后的内容继续履行合同。双方理应能够预见此次规划设计变更将延长建设周期，如祝启富选择不退房，实则同意并认可按照规划设计后的方案进行施工，交房期限亦相应顺延。因此，双方应按照规划设计变更后的内容继续履行合同，辉宏公司不存在逾期交房的情形，不应承担违约责任。三、辉宏公司有权按照合同约定延长开发建设周期，在该延期建设期间辉宏公司不承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条第2款的约定，县级以上规划、文物、环保、土管等部门根据法律法规的规定，采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设延长的，但最长不得超过六个月。据此，辉宏公司有权延长建设周期一年零六个月。同时，在地下层施工过程中，辉宏公司遇到地下水渗漏等重大技术问题，辉宏公司亦有权延长建设周期六个月。四、祝启富主张的逾期交房违约金部分已超过诉讼时效，辉宏公司不承担超过诉讼时效期间的违约责任。祝启富主张自2011年5月1日起至2015年7月26日止的逾期交房违约金，系按日计付的继续性违约金。该类违约金应以每个债权分别单独适用诉讼时效，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年，其余部分超过诉讼时效。五、商品房尚未交付祝启富使用，且辉宏公司办理权证过程中遇到历史遗留问题导致延期办证，辉宏公司对此不应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，产权登记的义务在商品房交付使用后60日内办理，而本案房尚未交付使用，产权登记义务的起算时间尚未开始，不应计算违约金。六、涉案房产面积差异所引起的价款结算事宜应由原开发商长宝公司与祝启富按实结算，辉宏公司对此不承担退还房款的责任。根据《商品房买卖合同》第五条第2款第(2)项的约定，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更而造成的面积差异不适用合同第五条，房价款按实结算。涉案项目涉及规划设计方面的变更，应当由长宝公司与祝启富根据项目规划变更后的房产单价和实测面积按实结算。同时，辉宏公司并没有实际收到祝启富支付的购房款项，不应退还。七、辉宏公司并非涉案房产的出卖人及收款人，祝启富要求辉宏公司开具销售发票，于法无据。第一，辉宏公司竞买涉案项目时，仅承诺对《商品房买卖合同》项下除第九条之外的条款继续履行。该合同并没有对开具发票的义务进行约定，故祝启富要求辉宏公司开具发票没有依据。第二，根据《发票管理办法实施细则》第二十六条的规定，填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票，未发生经营业务一律不准开具发票。可见，辉宏公司并非原出卖人，也没有实际收到祝启富支付的购房款项，开具没有实质交易内容的房产销售发票，系违法违规行为。第三，涉案房产的出卖人及收款人均为长宝公司，且长宝公司目前仍然合法存续即吊销未注销，祝启富应当要求长宝公司开具相应房产销售发票。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由祝启富承担。
针对辉宏公司的上诉，祝启富答辩认为：一、辉宏公司关于根据情势变更原则及不可抗力免责的规定不应承担逾期交房违约责任的主张，没有事实与法律依据。辉宏公司在拍卖时对涉案项目状况完全明知，烂尾楼项目推进过程中必然存在一定的困难。因为政府等相关部门原因导致过户、交接等迟延，不能因此免除辉宏公司的合同义务。本案不适用情势变更原则及不可抗力免责。二、项目规划发生变化后，辉宏公司认为业主不退房的，其可以逾期交房而无须承担违约责任，是对法律及合同条文的曲解。如此，则开发商可随时找借口变更合同条款，正常的商业交易秩序将遭到破坏，业主的利益无法得到维护。三、辉宏公司关于逾期交房违约金已超过诉讼时效、商品房尚未交付使用、因历史遗留问题导致延期办证不应承担违约责任、房产面积差异不应由其承担责任的主张，均没有合同与法律依据。四、原审法院综合考虑实际情况，已对于违约金金额酌情进行调整，公平合理。五、开具房屋销售发票、出具商品房交接书亦是辉宏公司应承担的责任。辉宏公司接收了房地产开发项目，应承担交房义务。综上，辉宏公司的上诉没有事实与法律依据，请求予以驳回。
二审期间，辉宏公司、祝启富均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，辉宏公司通过司法拍卖的方式取得涉案在建工程项目，其应当履行包括但不限于拍卖须知及特别说明约定的相关义务。（一）关于逾期交房违约金。根据拍卖须知及特别说明的约定，辉宏公司应当履行长宝公司与买受人签订的《商品房买卖合同》除第九条外的所有条款，并于2011年4月30日前交付房屋，也即辉宏公司系长宝公司之于该商品房买卖合同相关权利义务的继受者。而辉宏公司于2015年6月28日才向祝启富发出交房通知书，告知祝启富房屋于2015年7月27日起交付。显然，辉宏公司通知的实际可交付日期已超过前述约定的交付日期，构成逾期交房。其次，关于辉宏公司系由规划设计变更等所谓不可抗力导致工程建设迟延，进而影响房屋交付的主张。对此，辉宏公司并未有充分证据证明其主张的缘由完全符合合同及补充协议的相关免责约定。因此，辉宏公司以其有权延长开发建设周期等事由而主张不应承担违约责任的抗辩，不能成立。另外，关于辉宏公司提出的诉讼时效抗辩。本院认为，自约定交房最后期限之次日起至实际可交付房屋之日止，由辉宏公司逾期交房的违约行为所产生的违约金债务方始确定。该债务作为一个整体，祝启富在债务确定之日后的合理期限内提起本案诉请，并未超过诉讼时效。因此，辉宏公司提出的诉讼时效抗辩，亦不能成立。故原审法院综合判定本案中辉宏公司逾期交付房屋构成违约，应承担违约责任，并无不当；原审法院依据案件实际情况酌情调整违约金数额，已适度平衡了双方当事人的利益，应属合理。（二）关于逾期办证违约金。涉案《商品房买卖合同》关于产权登记的期限约定为，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。对此，辉宏公司认为房屋尚未交付使用，故不应承担该项违约金。本院认为，对合同具体条文的理解，不应脱离合同其他相关条文；应综合合同的整体约定及具体条文之间的关联性与合理性，从而探究当事人之间的真实意思表示。就本案而言，对上述办证期限的确定应当结合前述关于房屋交付日期的约定。因此，该条文应理解为房屋按照约定期限交付后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，唯此，方更显公平，也更符合双方当事人签订合同时的本意及合同条文之间的内在逻辑性。显然，本案中辉宏公司至今未为祝启富办理权属登记，亦构成违约，应按约定支付逾期办证违约金。辉宏公司关于未交房不应支付办证违约金的主张，理由不能成立。故原审法院判决由辉宏公司支付逾期办证违约金，也无不当。至于房屋面积产生的差价款支付、包括但不限于开具发票等协助办理权属登记的义务，如前所述，均应由作为长宝公司合同权利义务继受者的辉宏公司依约履行。综上，辉宏公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6756元，由杭州辉宏置业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 徐森燕