广西壮族自治区灵川县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0323民初1106号
原告张保良，男，汉族，1963年2月8日生，住广西桂林市七星区。
委托代理人蒋贤杰，广西君健律师事务所律师。
被告桂林市松杉房地产开发有限公司，住所地：桂林市育才路3号，法定代表人：蒋晓群。
被告桂林润松休闲健身有限公司，住所地：桂林市竹江路桂林华侨农场一分场，法定代表人：马晓珍。
二被告委托代理人张杰宇，广西九宇律师事务所律师。
第三人广西桂林漓江农村合作银行，住所地：桂林市漓江路**号，负责人：阳东升，职务：行长。
委托代理人詹黎波，广西古方律师事务所律师
委托代理人杨再升，该行职工。
原告张保良诉被告桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理后，依法组成由审判员周元璋担任审判长，审判员易升龙和人民陪审员李金香参加的合议庭进行审理。在案件审理过程中，经审查，广西桂林漓江农村合作银行与本案审理结果存在利害关系，本院依法追加广西桂林漓江农村合作银行为本案第三人参加诉讼。2016年11月22日，本院依法公开开庭审理本案。书记员陈荣财担任法庭记录。原告张保良的委托代理人蒋贤杰，被告桂林市松杉房地产开发有限公司及桂林润松休闲健身有限公司的委托代理人张宇杰，第三人广西桂林漓江农村合作银行的委托代理人詹黎波、杨再升到庭参加诉讼。经审理，本院认为原告与被告间法律关系的性质与原告主张的不一致，本院依法向原告作出释明，原告变更诉讼请求。2016年12月26日，本院再次公开开庭审理本案。书记员陈荣财担任法庭记录。原告张保良及其委托代理人蒋贤杰，被告桂林市松杉房地产开发有限公司及桂林润松休闲健身有限公司的委托代理人张宇杰，第三人广西桂林漓江农村合作银行的委托代理人杨再升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2005年与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订合作建房合同，以被告的名义开发房产，原告出资并挂靠被告指定的建筑公司自建，再由被告将自建房屋过户到原告名下，原告给予被告土地使用权转让金及相关利润的形式开发。被告已于2012年取得了合作开发房屋的房产证，土地证分证也已完成，但被告一直拖延不办理过户手续，导致原告无法依合同约定取得房屋所有权。原告几经催促被告依约履行，但被告始终以种种理由推脱。本案涉案房屋及其土地使用权均登记在两被告名下，被告桂林市松杉房地产开发有限公司是桂林润松休闲健身有限公司的股东之一，两公司是关联公司，两被告应共同承担相应的合同义务。为维护原告的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决：一、确认灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”D86栋房屋归原告所有；二、判令两被告将灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”D86栋房屋过户到原告名下；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。
原告对其陈述的事实在举证期内提供的证据有：
一、购自建房认购须知、投资合作合同书、投资合作合同书补充协议、自建地优惠价批示复印件，证明原告与被告之间存在合作开发房地产的合同关系；原告与被告的合作方式是由原告购买被告土地自建，再由被告将房屋过户到原告名下的相关事实；
二、自建房施工协议、施工图纸、自建房前期施工费用清单、收据、缴款通知书、通知书、收据凭证，证明原告依约自建房屋，原告已经完全履行合同义务的事实；
二被告辩称：原、被告双方签订的投资合作协议违反法律强制性规定，属于无效合同，原告诉讼请求不应得到支持，建议原告采取其他方式维护自己的合法权益。
二被告为其辩解未提供证据。
第三人陈述称：原告与被告间的关系第三人不知晓；涉案房屋是办理了抵押登记的，是被告向第三人借款的抵押物；第三人的抵押权是合法有效的。
第三人对其陈述的事实在举证期内提供的证据有：
一、他项权证复印件，证明本案讼争房屋已办理抵押登记，抵押权人为本案第三人。
为查明案件事实，本院依法向灵川县房产管理局及灵川县国土资源局调取了以下证据材料：
一、两被告开发“桂林漓江奥林苑”项目的《合作协议书》复印件、桂林润松休闲健身有限公司出具的《销售证明》复印件、
二、灵川县房产管理局向本院出具了《灵川县房屋登记档册》一份，其上载明本案讼争房产办理了抵押登记，抵押权人为第三人；灵川县国土资源局向本院出具了《关于“桂林漓江奥林苑”土地登记情况说明的函》一份，其上载明本案讼争房产土地证证号为灵01国用（2014）第21700023号，该宗土地已办理了抵押登记，抵押权人为本案第三人。
经过开庭质证，各方当事人对本院依法调取的证据一、二均无异议，经审查，对上述证据本院依法予以采信，作为本案定案证据。
对原告提供的证据一，二被告认为证据中桂林市松杉房地产开发有限公司的公章均无编码，对证据一的真实性无法核实；第三人认为该证据与第三人无关，不予认可。本院认为，公司印章含有编码系在2005年以后才逐步开始推行，原告的证据一形成于2003年及2005年，其中的二被告的公章没有编码并不能认定为虚假。原告提供的证据一具备了民事证据的形式要件，二被告在庭审过程中也认可与原告签订过关于“桂林漓江奥林苑”D86栋房屋的相关协议，且各证据间能相互验证，又能与原告提供的证据二中二被告认可的桂林市松杉房地产开发有限公司出具的票据相互验证，在无其他相反证据证明的情况下，对原告提供的证据一的真实性、合法性、关联性本院依法予以认可，作为本案定案证据。
对原告提供的证据二，二被告对由被告桂林市松杉房地产开发有限公司开具的票据无异议，对其他的相关协议及收条等，认为都是原告与第三方发生的关系，真实性无法确认；第三人认为该证据与第三人无关，不予认可。本院认为，原告提供的证据二中由桂林市松杉房地产开发有限公司开具的三张票据具备了民事证据的形式要件，二被告也予以认可，本院依法予以采信，作为本案定案证据。其余材料虽然不能单独证明本案讼争房屋系原告建设，但在二被告认可房屋系原告自行建设的情况下，能在一定程度上说明原告建设房屋的相关情况。
对第三人提供的证据一，二被告无异议；原告认为该证据为复印件，真实性由法院核实。本院认为，第三人提供的证据具备了民事证据的形式要件，二被告作为参与形成证据的当事人之一，对相关证据的真实性也予以了认可，该证据又能与房产部门出具且各当事人无异议的《灵川县房屋登记档册》相互验证，在无其他相反证据证明的情况下，对第三人提供的证据一的真实性、合法性、关联性本院依法予以认可，作为本案定案证据。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2005年12月18日，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《投资合作合同书》及《<投资合作合同书>补充协议》，合同约定原告参与“桂林漓江奥林苑”项目投资，计划总投资约600000元，第一期投资款为164568元，第二期投资款为D86栋别墅《施工合同》的合同金额，第三期投资款为办理相关证件等其他实际发生的费用，原告的全部投资收益为“桂林漓江奥林苑”项目第D86栋别墅，第D86栋别墅由原告自行建设，建设施工队挂靠在被告桂林市松杉房地产开发有限公司指定的建筑安装公司，合同还对相关的违约责任进行了约定。合同签订时，房屋未进行建设。合同签订后，原告于2006年1月7日向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了第一期投资款164568元。其后，原告出资建设房屋。房屋建成后，被告桂林市松杉房地产开发有限公司未为原告办理房屋产权证及土地使用权证，原、被告双方也未重新签订《商品房买卖合同》。
另查明，2015年6月10日，两被告以其共有的“桂林漓江奥林苑”D86栋等房产作为抵押物为第三人的发放的贷款提供担保，并办理了抵押登记。
本院认为：本案的争议焦点有三个，一是原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《投资合作合同书》及《<投资合作合同书>补充协议》的性质及效力问题；二是“桂林漓江奥林苑”D86栋房屋应归谁所有；三是第三人取得的抵押权是否有效及如何保护。
一、关于原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《投资合作合同书》及《<投资合作合同书>补充协议》的合同性质及是否合法有效的问题。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。本案中，根据原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《投资合作合同书》可知，作为提供土地使用权的被告方取得是固定收益,即合同中所称的原告的第一期投资款164568元，房屋由原告投资建设，房屋建成后归原告所有，被告并不承担经营风险。原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《投资合作合同书》及《<投资合作合同书>补充协议》应认定为土地使用权转让合同。两被告虽为各自独立的企业法人，但被告桂林市松杉房地产开发有限公司系被告桂林润松休闲健身有限公司股东，且被告桂林润松休闲健身有限公司的法定代表人马晓珍曾就本案讼争房产的地价问题作出过批示，但被告桂林润松公司并未阻止原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订《投资合作合同书》及《<投资合作合同书>补充协议》，也未阻止合同的履行，因此可以认定被告桂林润松休闲健身有限公司对《投资合作合同书》及《<投资合作合同书>补充协议》是知晓并认可的。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。但该规定属管理性规定，并不必然导致合同无效。原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《投资合作合同书》及《<投资合作合同书>补充协议》是当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的效力性禁止性规定，不损害国家、集体和他人的合法权益，因此合同合法有效，对原告及二被告均具有约束力。
二、关于“桂林漓江奥林苑”D86栋房屋应归谁所有的问题。原告根据其与被告签订的《投资合作合同书》及《<投资合作合同书>补充协议》修建房屋,属《中华人民共和国物权法》第三十条规定的因合法建筑设立物权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案中，原告履行了合同义务，合法建设了本案讼争房屋，是本案讼争房产的真实权利人，且抵押登记的存在对依法确认房屋的真实权利人，并不存在法律规定上的障碍，所有权与抵押权也并非同一物上互相排斥或不可拆分的两种权利，而是可共存并互相之间具有一定独立性的两种权利，确定房屋归原告所有，在实质上并不影响第三人的抵押权。故，对原告要求确认本案讼争房产归其所有的诉讼请求，本院依法予以支持。但因本案讼争房产已被抵押给了第三人，并办理了抵押登记，在抵押登记存在的情况下，根据办理房屋产权过户手续的相关规定，暂时不具备将讼争房产过户到原告名下的条件，对原告要求将本案讼争房屋过户到其名下的诉讼请求本院不予支持。原告可在相关条件成就后，再行要求办理相关过户手续。
三、关于第三人的抵押权是否有效及如何保护的问题。因抵押权设立所依据的抵押合同为从合同，要确定抵押权的效力及保护问题，不仅仅要审查抵押合同及抵押行为本身，还应全面审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况。而审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况必将对主合同的各方当事人的利益产生影响，涉及另一基础法律关系。故，本案中，本院仅对存在抵押权及抵押权的存在对处理本案的影响进行认定。对抵押权是否有效及如何保护的问题，不宜在本案中一并处理，各当事人可另行提起诉讼。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条的规定，判决如下：
一、灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”D86栋房屋归原告张保良所有；
二、驳回原告张保良的其他诉讼请求。
案件受理费9800元，财产保全费3000元，合计12800元，由被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9800元（收款单位：桂林市中级人民法院，户名：桂林市中级人民法院，帐号20×××166，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七天内仍未预交上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。
审 判 长 周元璋
审 判 员 易升龙
人民陪审员 李金香
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 陈荣财
附：本案适用的法律法规
1、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2、《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
3、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。