云南省景东彝族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0823民初235号
原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司。
住所地：景东彝族自治县月牙湾佳园小区。
营业执照注册号：532724100005342。
组织机构代码：59714066-2。
负责人龙伟华，男，生于1981年6月21日，汉族，系普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司经理，住云南省普洱市思茅区。
委托代理人杨桥富，男，云南新南疆律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被告江燕，女，生于1972年1月28日，汉族，大专文化，医生，住景东彝族自治县。
原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司与被告江燕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月9日受理后，依法适用简易程序于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司委托代理人杨桥富、被告江燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年3月1日原告与景东锦升房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：“自2012年7月30日起至业主委员会成立之日止，由原告为位于景东彝族自治县锦屏镇的月牙湾佳园小区提供物业管理服务”。因该小区至今未成立业主委员会，故原告至今仍按合同约定提供物业管理服务。2012年6月3日，原告与被告签订承诺书，对原告提供的服务项目、范围、收费等进行约定。原告依约履行了应尽的物业服务义务，但被告江燕自2013年8月25日至2015年8月24日间未依约向原告交纳物业管理费1787元，以及此期间内的二次加压费192元、垃圾清理费240元、电梯维护年检费1300元，合计欠费3519元。经原告多次催促无果，故起诉要求判令被告支付物业管理费、二次加压费、垃圾清理费、电梯维护年检费共计3519元，以及按约定承担自2015年8月25日起
至实际履行之日止违约金（每日按千分之三计算）。
被告江燕辩称：一、原告未按照物业服务合同进行服务，未履行对小区环境卫生管理服务的义务。原告代销车位使用权，未购买车位与车库的业主不发给车辆出入证，默许购买车位的业主在车位上违规建造大棚，影响小区景观及消防安全。未对车辆停放场地管理巡视，致使业主车辆多次被盗及车身被划。原告非法关闭被告的冷水闸门、私自拆除小区部分照明设备，对损坏灯具不维修更换，仅有30%的照明设备能正常使用。二、原告违法收取“维修二次加压费”20元、“电梯增容费”300元、“楼道修复费”150元及“电梯保养维护年检费”650元/年。三、被告房屋面积为88.69m2，与原告所述面积不符，被告承担的物业费为0.75×88.69m2×24个月共1596.42元。因原告未按照合同履行服务，被告仅支付物业50%费用为798.21元、垃圾清理费240元（120元/年）、二次加压费192元（96元/年），电梯电费保养维修年检费待原告公示费用清单后再进行缴纳。
本案在庭审过程中，原、被告各方对其主张的事实及争议焦点进行了举证、质证：
原告为证实其主张向法庭提交了以下证据：A1、营业执照（副本）复印件、组织机构代码证（副本）复印件、负责人身份证明复印件各一份，欲证实原告身份信息；A2、普洱市景东县月牙湾佳园前期物业服务委托合同复印件一份共9页，欲证实自2012年3月1日原告与锦升房地产开发有限公司签订合同，约定在小区业主委员会成立之前由原告提供月牙湾佳园小区的物业服务，由于该小区至今未成立小区业主委员会，因此该合同至今有效；A3、月牙湾佳园业主手册复印件一份共36页、承诺书复印件一份，欲证实双方约定的被告家住宅需缴纳的费用的相关标准；A4、物业收费收据复印件一份，欲证实被告在2012年8月25日至2013年8月24日缴纳物业服务费项目及标准；A5、云南省发展和改革委员会云发改价格〔2006〕722号文件即云南省发改委关于住宅小区内二次加压供水等有关价格问题的通知复印件一份、景发改[2010]103号文件复印件一份，欲证实垃圾清运处置费及二次加压费的收费依据及标准；A6、电梯维护及年检费合同、单据，欲证实电梯每年保养费100000元、运行电费50000元、年检10000多元、小修50000元左右；A7、本院（2015）景民初字第711号民事判决书复印件一份，欲证实同类案件的审理判决情况。
经质证，被告对A1、A2、A3、A4、A5、A7组证据无异议，不认可A6组证据，认为运行电费是整个小区用电电费，并不只是电梯运行电费。
被告为证实其主张向法庭提交了以下证据：B1、通知复印件一份，欲证实原告侵犯业主停车权利；B2、城建局规划复印件一份，欲证实原告没有履行物业服务合同，非法拆除围栏；B3、收据复印件一份，欲证实原告非法收取电梯增容费；B4、通知及收据复印件各一份，欲证实原告非法收取二次加压费；B5、房产证复印件一份，欲证实被告房屋面积与原告所诉的面积不一致。
经质证，原告对B1、B4、B5组证据无异议，对证据B3真实性没有异议，其认为业主装修房屋需要使用电梯，且收费时并没有人提出异议。不认可B2组证据，认为围栏拆除是否违法应当由城建局来评判。
本院认为，对双方提交的A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7、B5组证据，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。证据B1、B2、B3、B4不能证明被告的主张，本院不予采信。
根据庭审及质证、认证，本院确认如下法律事实：
2012年3月1日原告与景东锦升房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：“自2012年7月30日起至业主委员会成立之日止，由原告为位于景东彝族自治县锦屏镇的月牙湾佳园小区提供物业管理服务”。被告江燕系景东彝族自治县锦屏镇月牙湾佳园小区3幢2单元504室业主。2012年6月3日，原、被告双方签订“承诺书”订立业主手册，对其服务范围、项目、收费标准、违约责任等进行约定，同时被告交纳了2013年8月份以前的物业管理等费用。
另查明，景东彝族自治县锦屏镇的月牙湾佳园小区至今未成立业主委员会，该小区仍由原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司提供物业服务。2014年8月24日前，约定按0.9元/㎡/月计算每年交纳物业费，2014年8月25日起调整为0.75元/㎡/月。现原告起诉要求被告支付未按约定交纳的2013年8月25日至2015年8月24日止物业管理费1787元、二次加压费192元、垃圾清理费240元、电梯维护年检费1300元，合计3519元，同时承担约定违约责任及本案诉讼费。
本院认为，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据以上规定，原告与景东锦升房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，不违反法律规定，合法有效。
本案中，原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司是景东彝族自治县锦屏镇的月牙湾佳园小区的前期物业服务企业，被告系景东彝族自治县锦屏镇的月牙湾佳园小区3幢2单元504室的业主，双方签订“承诺书”订立业主手册是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，合同对双方均具有约束力。根据双方约定：被告按0.9元/㎡/月计算每年交纳975元物业费，其内容经当事人签字认可，被告履行交费一年。2013年8月25日至2015年8月24日原告作为物业服务提供者，按物业服务合同的约定提供了相应的物业服务，被告作为小区业主在此期间未提出异议并接受了物业管理的服务，但至今未交纳两年的物业管理服务费。据此，原告要求被告给付2013年8月25日至2015年8月24日物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告主张的其房屋实际面积为88.69m2，原告无异议，被告应按房屋所有权证登记的实际面积交纳物业管理费，本院予以确认。
关于二次加压费、垃圾清理费、电梯维护年检费，双方在“业主手册”中已明确约定，其内容不违反法律、行政法规规定，本院予以确认；另，双方关于违约责任的约定即“以每日千分之三的比例加收违约金”，该约定虽然不违反法律强制性规定，但原告并未提供相关证据证明被告没有按时交纳物管费给自身造成的损失大小，且约定的违约金偏高，本院不予支持。
关于被告以原告未尽到物业合同中约定的义务，擅自将业主停车位出售，默许其他业主建盖大棚及其它未尽管理职责为由，拒绝交纳50%物业管理等费用的答辩主张，本院认为，原告将业主停车位出售，默许其他业主建盖大棚与本案不属同一法律关系，在本案中本院不予处理。被告虽提出原告管理服务中存在问题，但未向本院提交相应证据加以证实，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。综上所述，被告的抗辩主张，证据不足，缺乏事实法律依据，本院不予采纳。
据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告江燕于本判决生效之日起十日内支付原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司物业管理费1756元，以及此期间内的二次加压费192元、垃圾清理费240元、电梯维护年检费1300元，合计3488元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告江燕承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。
双方当事人在本判决书送达之日起十五日内均不上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。
审判员 高 源
二〇一六年六月七日
书记员 张金妹