上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第960号
原告杨玉平。
委托代理人匡峥，上海敏诚善律师事务所律师。
被告上海祥奉实业有限公司。
法定代表人何孙明，总经理。
委托代理人肖罗鑫，上海方英律师事务所律师。
原告杨玉平诉被告上海祥奉实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月7日立案受理后，依法适用简易程序审理。后依法组成合议庭，于2014年8月22日公开开庭进行了审理。原告杨玉平及其委托代理人匡峥、被告委托代理人肖罗鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年5月17日，原告与被告签订《上海箱包城营业房联建协议书》，约定原告购买被告位于箱包城A区A27幢第4间第三层地块联建营业房，房款共计人民币（下同）241，024元。协议又约定被告在2004年年底前将房屋结顶完工交付给原告，并于工程竣工验收合格交付使用后为原告代办房地产权证。协议签订后，原告按照协议约定支付了相应的款项，且对房屋进行了有效的占有、使用管理，然至今，被告未依约为原告办理房屋的产权过户手续。故原告诉讼来院，要求判令原告与被告于2003年5月17日签订的《上海箱包城营业房联建协议书》有效，房屋归原告所有，被告配合办理产权过户手续。庭审中，原告补充事实与理由：被告实际于2006年3月8日才交付房屋。审理过程中，原告增加诉讼请求：要求判令被告支付逾期交房的违约金；后在庭审中撤回该增加诉请。
原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：
1、被告工商档案材料、名称变更材料各一份，证明被告原名为上海箱包城有限公司，现改名为被告，证明被告是本案适格主体。
2、上海箱包城营业房联建协议书一份，证明原、被告签订协议，约定原告购买房屋的坐落信息、房款以及约定逾期交房的违约责任，原告有可能另行主张被告逾期交房违约责任以及其他违约责任。
3、收据三份、发票一份，证明原告支付房款231，221.60元，余款仅不到10，000元，是因为被告没有办理产证所以没有支付，办理产证时再支付，应视为原告已经付清了房款。
4、证明一份，证明系争房屋房产证办不出来的过错在被告。
5、房地产登记簿一份，证明系争房屋登记在被告名下，被告已经具备了办理小产证的能力，被告在与原告签订协议并收取购房款后，在系争房屋上设置抵押权，以及导致房屋被法院查封，均存在过错或者恶意。
被告辩称，从被告提供的明细表中可以看到原告还没有交付完尾款，且原告向被告借款用于支付购房款，但该借款至今未还。2011年2月25日被告向原告发函催告原告一起去办理过户手续，但原告接到催告函后没有来办理手续，因此之后房屋被查封导致无法过户的情况是原告导致的，被告不应承担责任。由于交付方面的材料现在被告无法查找到，故无法确认原告说的交付时间。
被告针对其辩称向法庭提交了关于办理房地产权证的催告书及邮政详情单各一份，证明被告向原告催告办理产证，所以2013年之后造成房屋被司法查封、抵押等导致不能过户是由于原告的原因造成的。催告书的原件寄出去了，只留了复印件，详情单是留下的底单。
经当庭质证，原、被告双方发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据，被告对证据1无异议。对证据2真实性无异议，第五条约定了付款期限，原告没有付完尾款；第七条约定办证费及契税由原告承担；第十条还约定了逾期缴款的滞纳金，被告保留追究这部分滞纳金的权利。对证据3真实性无异议，被告认可已付房款的数额，但尾款9，802.40元未付，且已付款中的55，000元借款未归还。对证据4真实性无异议，确实是被告出具的，当时是因为业主索要房产证，被告出具的时候是空白的，是交给原告自己填写的，但没有办理房产证是由于政府退股问题造成的。对证据5无异议，希望以法院查询的信息为准，另外房屋是第三方查封的，不是被告的过错。对于被告提供的证据，原告对真实性不予认可，认为催告书系复印件，且原告也从未收到过，对邮政详情单真实性也不予认可，认为没有邮戳。上述原告提供的证据1、2、3、4，相对方对证据真实性无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对于原告提供的证据5，以本院查询的信息为准。对于被告提供的证据，因原告不予认可，并称未收到，而被告未能提供送达情况的证明，故本院不予认定。
另，本院向上海市奉贤区房地产交易中心调取上海市房地产登记簿一份，原告及被告均对该证据真实性无异议，本院依法予以确认。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：上海箱包城有限公司于2009年12月14日变更企业名称为上海祥奉实业有限公司。2003年5月17日，原告与被告签订《上海箱包城营业房联建协议书》一份，约定：一、原告与被告联建箱包城；二、原告选定箱包城A区A27幢第4间地块联建营业房，共一间及楼层第三层，建筑占地面积45.6平方米；三、双方签订协议书后，原告即向被告交缴联建营业房基础建设费每间128，000元，另加边间、路面店铺20，000元，总计148，000元；四、被告于2003年8月底前做好土地平整，并着手建设联建营业房，在2004年年底前将联建营业房结顶完工交付给原告；如遇下列特殊原因可以延长交付时间：（1）人力不可抗拒的自然灾害；（2）施工中遇到异常困难及特大技术问题不能及时解决；（3）其他非被告所能控制的因素；五、原告应按如下条款及时向被告交缴土建工程联建款：（一）原告联建房建筑面积为136.8平方米，合计建筑总造价93，024元。（二）营业房联建工程款交缴时间：1、首期工程款营业房基础完成后，缴纳30%；第二期工程款营业房建好一层后，缴纳30%；第三期工程款营业房建好二层后，缴纳30%；末期工程款营业房交付使用时缴纳10%。……七、工程竣工验收合格交付使用后，按原告实际联建的营业房建筑面积，由被告负责代办房地产权证；……十、被告未遇协议第四条所列的特殊原因，不能将联建营业房及时结顶交付给原告，如交付时间延期在一个月内，即原告表示予以谅解；如超过一个月，即第二个月起，原告有权要求被告每延期一天按已付房款的万分之三计付违约金；如果被告延期超过规定期三个月，原告有权要求退房，并退还联建本金款及相应的银行存款利息。原告若未按时缴纳营业房联建工程款，原告应向被告支付未按时缴纳部分款项的1%的滞纳金；原告应缴纳款项超过1个月未缴的，被告有权单方终止协议。上述协议签订后，原告共计向被告支付联建房款231，221.60元，尚欠9，802.40元未付。系争房屋于2006年3月8日交付给原告。
另查明，系争房屋于2010年4月26日办理上海市房地产权证，产权登记地址为上海市奉贤区奉城镇新奉公路XXX号XXX号，权利人为被告。系争房屋上于2012年12月28日设置抵押权，抵押权人为周天伟，债权数额3，000，000元；于2013年8月5日被本院司法查封；于2013年12月10日被上海市杨浦区人民法院司法查封。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《上海箱包城营业房联建协议书》，均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”故本案系争合同虽名为联建协议书，但根据协议书内容的表述，其实质为房屋买卖合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。按照双方协议书的约定，被告尚未履行权利交付之义务，但系争房屋现仍存在抵押权及司法查封，办理产权过户手续存在障碍，原告要求的产权过户属非金钱债务，存在法律上或者事实上不能履行的情形，故原告要求被告协助办理产权过户手续的诉讼请求因条件不成就而无法履行。原告经本院释明，仍坚持其诉请，故原告的该诉讼请求本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百三十条、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：
一、确认原告杨玉平与被告上海祥奉实业有限公司于2003年5月17日签订的《上海箱包城营业房联建协议书》有效；
二、驳回原告杨玉平的其余诉讼请求。
案件受理费人民币4，915元，由被告上海祥奉实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
代理审判员 苏 姝
人民陪审员 杨士芳
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 郑伟丹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。