浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终1900号上诉人（原审原告）：张敏惠，女，1965年10月23日出生，汉族，住诸暨市。上诉人（原审原告）：张晓敏，女，1967年5月6日出生，汉族，住诸暨市。上诉人（原审原告）：张敏翔，男，1969年10月9日出生，汉族，住诸暨市。上诉人（原审原告）：张敏君，女，1971年11月3日出生，汉族，住诸暨市。上述四上诉人之共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：王炜，浙江越晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张仕均，男，1972年11月12日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人（特别授权代理）：石铁锋，浙江月白律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡友仁，男，1942年12月26日出生，汉族，住诸暨市。被上诉人（原审被告）：张国文，女，1943年9月15日出生，汉族，住诸暨市。上诉人张敏惠、张晓敏、张敏翔、张敏君因与被上诉人张仕均、胡友仁、张国文农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初11910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张敏惠、张晓敏、张敏翔、张敏君不服一审判决，向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人张仕均承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，一审法院根据没有依据的推断认定上诉人知情被上诉人之间存在农村房屋买卖关系实属错误。胡友仁、张国文之所以将涉案房屋的居住权通过“送契”形式送给张仕均，完全是基于张仕均要结婚办酒需要用房，而胡友仁、张国文暂时没有居住需要，所以才将涉案房屋居住权“送”给张仕均，张仕均基于人情世故考虑，所以才以补偿胡友仁、张国文老年生活为由支付给他们9000元作为补偿，该笔款项并非房屋转让款。二、退一步讲，即使法院认定胡友仁、张国文与张仕均之间的民事行为系买卖关系，但该买卖关系无效，理由如下：1、涉案房产系上诉人及胡友仁、张国文的家庭共有财产，任何共有人处分该共有财产均应当取得其他共有人的一致同意。本案胡友仁、张国文虽然系上诉人的父母，其仅仅是通过“送契”的方式将涉案房产的居住权“送”给张仕均，而上诉人一直以为其父母仅是让被上诉人张仕均居住而已，基于与被上诉人张仕均系亲戚才在其居住的这些年内没有提出异议，但这并不代表上诉人认同三被上诉人之间的行为系买卖关系并予以认可。如果是买卖关系的话，上诉人在1995年均已经成年，并且其女儿已经出嫁在外，被上诉人张仕均如要买房应当征得上诉人的同意。否则有违常理。2、涉案房产的土地系集体土地，集体土地使用权转让应当向村委会报备，并且得到村委会的同意才可以。胡友仁、张国文与张仕均之间因为仅是一个送契行为，将房屋居住权转给张仕均，才没有向村委员报备和同意，这也符合生活常理。3、我国法律禁止宅基地买卖，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，不允许转让，涉案房屋及土地买卖行为未经当地村委会同意，也未到相关部门办理土地变更登记等手续，涉案农村私有房屋买卖合同应认定无效。4、涉案房产的土地使用权仍然登记在原审原告名下，涉案房产的物权仍属于四上诉人及胡友仁、张国文共同共有，上诉人完全有理由行使返还请求权，要求被上诉人张仕均返还涉案房屋。被上诉人张仕均答辩称：一、上诉人请求法院确认房屋买卖合同无效，故上诉人的诉请以买卖合同事实成立作为基础，上诉状否认买卖事实，与其一审中诉请相矛盾。如果上诉人否认买卖的基础事实，请求二审法院直接驳回上诉人诉请。二、被上诉人张仕均系善意取得该房屋，并且按照当时实际价值支付款项，房屋交付后实际居住至今。张仕均取得房屋同时，张国文、胡友仁将土地使用权证交付张仕均。上诉人应知晓张国文、胡友仁与张仕均之间的房屋交易以及房屋交易后张仕均实际居住，张国文、胡友仁收取9000元购房款的事实，现以所谓居住权暂送为由否认不知晓房屋买卖的事实，显然不符合常理。如果按照上诉人的理解系暂住的话，无需交付土地使用权证，另上诉人对被上诉人张仕均对房屋翻建、装修从未提出异议。而且，按照当时农村基本收入，没有人会为暂住房屋支付如此高额的对价9000元，且双方系亲属关系。三、现有法律未对同一集体经济组织成员内的房屋买卖行为进行限制。物权变动与否也不影响合同的效力，应确认合同有效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。被上诉人胡友仁、张国文未发表答辩意见。原审原告张敏惠、张晓敏、张敏翔、张敏君向一审法院提出诉讼请求：一、确认被告张仕均与被告胡友仁、张国文之间就诸暨市××街道同乐下村××自然村××号的房产买卖合同关系无效；二、被告张仕均返还四原告所有的坐落于诸暨市××街道同乐下村××自然村××号的房屋，并搬出该房产。一审法院查明事实：被告胡友仁、被告张国文系夫妻关系，生育有原告张敏惠、张晓敏、张敏翔、张敏君四个子女。被告张仕均系被告张国文的侄子。1992年集体土地使用权登记时，坐落于原诸暨市××村（现××诸暨市××街道同乐下村××自然村）、地号为04-11-380、用地面积为112.64平方米的房屋的集体土地使用证登记于被告胡友仁名下，载明的家庭人口为六名（即本案四原告与被告胡友仁、被告张国文），土地使用权证号为诸集建（92）字第01-3531号。90年代中期，被告胡友仁、张国文将该房屋以9000元的价格出卖给被告张仕均。被告张仕均自90年代中期起一直居住使用涉案房屋，期间对该房屋进行了装修、翻新。四原告及被告胡友仁、张国文曾作为共同原告，以与被告张仕均存在房屋借用关系为由向该院起诉要求被告张仕均搬出涉案房屋，该院认定房屋借用关系不成立，判决驳回了原告的诉讼请求。另查明，被告张仕均在诸暨市××街道同乐下村××自然村名下已有一处房屋。原告张敏翔在该村亦有另一处房屋。原告张敏翔、被告胡友仁、张国文一直居住于诸暨市××街道同乐下村××自然村。原告张敏翔、被告张仕均、被告张国文均系诸暨市××街道同乐下村××自然村村民。一审法院认为：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该项财产，应当维护第三人的合法权益。因本案被告胡友仁系涉案房屋的原登记所有权人，根据日常生活经验判断，被告张仕均在以合理的价格受让涉案房屋时，有理由相信被告胡友仁、张国文夫妻会征求成年子女四原告的意见或将相关情况告知四原告，也完全有理由相信转让讼争房屋是家庭成员的共同意思表示。进一步分析，在房屋出卖后长达二十余年的时间中，四原告与被告胡友仁、张国文家庭关系和睦，且原告张敏翔与被告胡友仁、张国文一直共同生活，与被告张仕均亦共居住于同一村中，果真如四原告所述仅知晓涉案房屋是送给被告张仕均居住，而未对被告张仕均对房屋进行装修、翻新的行为提出异议，显然违背常理，令人难以置信。由此认定，被告张仕均在本案中属于善意第三人，四原告以被告胡友仁、张国文无权处分家庭共同财产为由，主张三被告之间的房屋买卖无效，理由不足。另原告认为被告张仕均在本村已有一处宅基地房屋，根据一户一宅规定，其不能再进行房屋买卖，因现行法律仅对非本集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖行为进行了禁止性规定，并未对同一集体经济组织内的买卖行为进行限制，原告的该主张属行政调整的范畴，被告张仕均在本村已有宅基地房屋之事实，并不影响涉案房屋买卖行为本身的效力。综上所述，该院认为，双方买卖房屋意思表示真实，内容不违反法律禁止性规定，应视为有效买卖关系。现原告起诉要求确认被告张仕均与被告胡友仁、张国文之间就诸暨市××街道同乐下村××自然村××号的房产买卖合同关系无效，理由不足，该院不予支持。因原告要求确认房产买卖合同关系无效之诉请不予支持，故对原告要求被告承担买卖无效后的法律后果即返还房屋等诉讼请求，该院亦不予支持。被告胡友仁、张国文经该院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。据此，依照最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回原告张敏惠、张晓敏、张敏翔、张敏君的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告张敏惠、张晓敏、张敏翔、张敏君负担。上诉人张敏惠、张晓敏、张敏翔、张敏君在二审中向本院申请对涉案送款凭据上面“张仕均”字样是否为被上诉人张仕均所签进行笔迹鉴定，证明被上诉人张仕均与胡友仁、张国文之间并不存在一审法院认定的房屋买卖合同关系，本院认为，上诉人张敏惠、张晓敏、张敏翔、张敏君在一审中以房屋买卖合同关系为基础起诉，要求确认房屋买卖合同关系无效，现申请鉴定要求证明被上诉人之间并非房屋买卖合同关系，因其他法律关系不属于本案审理范围，本院不予审查，对上诉人的申请不予准许；上诉人张敏惠、张晓敏、张敏翔、张敏君在二审中同时申请本院向诸暨市人民政府暨阳街道办事处调查了解张仕均是否缴纳相应罚款的情况，本院认为，即便张仕均未缴纳罚款，亦不能否定双方之间的房屋买卖合同关系，对上诉人该项申请本院亦不予准许。被上诉人张仕均、胡友仁、张国文在二审中未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审查认为，上诉人在一审中以房屋买卖合同关系为诉讼标的提起诉讼，主张被上诉人胡友仁、张国文未经上诉人同意，擅自处分家庭共有财产，涉案房屋买卖合同无效，被上诉人张仕均应返还涉案房屋，本院认为，上诉人与被上诉人胡友仁、张国文系父母与子女的关系，涉案房屋的集体土地使用权证登记在胡友仁名下，由父母主导转让家庭共有财产符合我国农村房屋买卖交易惯例，张仕均有理由相信胡友仁、张国文征得其他家庭成员同意后出面将涉案房屋转让给其，而且，如果上诉人不知情涉案房屋买卖事宜，仅认为涉案房屋由张仕均居住，但在涉案房屋由胡友仁、张国文交付张仕均后，张仕均在长达二十年左右的时间里占有、使用涉案房屋，并进行了装修、翻新，上诉人对此长期未提出异议，与普通人对重大财产处理的谨慎态度和日常生活常理不符，对上诉人不知情涉案房屋买卖事宜的主张本院不予采信，应认定上诉人对胡友仁、张国文处分家庭共有房屋应该是知情和同意的，因涉案房屋买卖协议系同一集体经济组织成员间转让农村集体所有土地使用权上房屋的行为，双方之间的房屋买卖协议，主体适格、意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认有效。至于涉案房屋所有权是否转移登记至张仕均名下，不影响涉案房屋买卖合同的效力。涉案房屋买卖协议合法有效，对上诉人与被上诉人胡友仁、张国文均具有法律约束力，上诉人应按约履行，现上诉人主张涉案合同无效并要求被上诉人张仕均返还涉案房屋，违反合同约定，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人张敏惠、张晓敏、张敏翔、张敏君提出的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张敏惠、张晓敏、张敏翔、张敏君负担。本判决为终审判决。审判长  郑森轶审判员  夏 鸿审判员  赵启龙二〇一七年六月二十九日书记员  王婷婷