上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初18817号
原告：林维鑫，男，1989年6月12日出生，汉族，住福建省福州市。
委托代理人：顾伟康，上海市亚太长城律师事务所律师。
委托代理人：吴琼，上海市亚太长城律师事务所律师。
被告：刘德珍，女，1963年8月9日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托代理人：黄勐，上海明伦律师事务所律师。
第三人：朱红霞，女，1974年10月20日出生，汉族，住江苏省常州市新北区孟河镇九龙村委长步**号。
第三人：朱国平，男，1956年1月8日出生，汉族，住上海市杨浦区眉州路西方子桥**号。
上述第三人委托代理人：陈和平，上海市杨浦区控江法律服务所法律工作者。
原告林维鑫诉被告刘德珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈娟娟独任审判，公开开庭进行了审理。后本院依法追加朱红霞、朱国平为本案第三人参加诉讼，再次公开开庭进行了审理。原告林维鑫之委托代理人顾伟康、被告刘德珍及其委托代理人黄勐、第三人朱红霞、朱国平之委托代理人陈和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林维鑫提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、要求被告退还原告保证金人民币(以下币种均为人民币)120,000元、房屋补偿金250,000元；3、要求被告支付水费5,000元。事实与理由：原、被告于2013年4月9日签订房屋租赁合同，约定被告将位于上海市杨浦区关山路XXX-
XXX号店铺-1室，约500平方米租借给原告。期限从2013年5月1日至2019年7月30日，租金每月60,000元。为履行本合同，原告应向被告支付保证金120,000元，房屋补偿金250,000元。被告表明该房屋是租赁而来，且已获产权人同意，并有同意证明。合同履行过程中，原告按约支付租金、保证金、房屋补偿金，并花去装潢费。到2015年，产权人找到原告提出租赁异议，原告出示产权人同意转租证明，产权人表示此系伪造，并出具书面证明，此后原告找到被告，要求解释和解决此事，但被告拖而不决，此后产权人多次催促原告关闭店面和搬离撤走，直到2016年4月原告接到产权人委托律师寄送的公函，要求原告停止支付租金，等候处理。原告认为，由于被告隐瞒事实，造成原告无法经营，故诉至法院作如上诉请。
被告刘德珍辩称：被告是2011年向第三人租赁系争房屋，本来用于开咖啡店，后因扰民于2012年和出租方重新签订了租赁合同，约定被告是可以转租的。2013年被告转租给原告。因原告问被告要转租证明，被告就联系了出租方，出租方就派人将转租证明带给被告，被告就转交给原告。2015年，因产权人涉案，原告把租金支付到法院执行案件的账户上，从2015年开始被告就没有收到过原告的租金。且2015年法院把原、被告及第三人三方一起召集到法院做了笔录，至少当时第三人已经知道了转租的事实，根据最高院司法解释，出租人知道转租情况后六个月内没有提出解除合同的，应当视为转租合同合法有效。现在原告是想踢开被告直接与第三人签订合同，侵害被告的合法权益，故不同意原告要求解除合同、返还保证金、补偿金的诉讼请求。原告主张的水费系其承租之前所发生的费用，被告愿意支付，但是被告保留追溯原告欠付租金的权利。
第三人朱红霞、朱国平述称：2013年第三人欠了案外人的1，案外人起诉到法院并进入了执行阶段，第三人无力偿还，法院就联系原、被告和第三人到法院，协商第三人欠案外人的1如何从租金中支付，当时第三人就问被告和原告什么关系，被告回答第三人说是合作关系。2015年7月，第三人联系被告支付租金，被告一直拖延，并告诉第三人她和原告是转租关系，让第三人问原告收租金，第三人不允许被告转租，就寄了解除合同的函件给被告。现同意原告的诉讼请求。
经审理查明：上海市关山路XXX-XXX号(双号)房屋产权人系第三人朱国平、朱红霞。
2012年7月1日，朱红霞(甲方)与刘德珍(乙方)签订《房屋租赁合同》约定，甲方将上海市杨浦区关山路XXX-
XXX号店铺-1室出租给乙方，租期自2012年7月1日起至2022年6月30日止，月租金为40,000元，年租金合计480,000元，自2014年7月1日起至2022年6月30日止每两年递增10%。
2013年4月9日，刘德珍(甲方)与林维鑫(乙方)签订《房屋租赁合同》约定，甲方将关山路XXX-
XXX号店铺-1房屋出租给乙方。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营网吧、游戏、动漫等国家规定认可的行业使用。租期自2013年5月1日起至2019年4月30日止，房租起算日为2013年5月1日。月租金为60,000元，年租金总计为人民币720,000元，自2013年5月1日起至2019年4月30日止每两年递增5%。
审理中，原、被告一致确认原告支付被告保证金120,000元、转让费250,000元。
审理中，原告向本院提交了被告向其出具的《证明》，“我们是关山路XXX-XXX号商铺的产权人，我们同意刘德珍将关山路XXX-
XXX号的部分商铺约500平方米转租给林维鑫做网吧动漫，合法使用，但刘德珍必须继续履行我们甲乙双方之间的合同，并按约定按时支付房租……”被告陈述该《证明》是否是第三人亲笔签名不清楚，但系第三人送过来的，被告再将《证明》交给原告，第三人陈述该《证明》并非其签名，也没有交给过被告。
(2013)杨执字第1606号《限期履行通知书》，通知朱红霞：本院作出的(2012)杨民一(民)初字第5569号民事判决书已经发生法律效力，因你未履行法律文书确定的义务，权利人林立程向本院申请执行。现本院已依法查封你名下位于上海市杨浦区关山路XXX-
XXX号(双号)的产权，根据《民诉法》第二百四十七条规定，责令你在2013年7月31日前履行付款义务，逾期不履行的，本院将依法拍卖上述被查封的房屋。
2013年5月28日，本院执行庭向刘德珍发出《协助执行通知书》，要求协助执行：一、立即停止向朱红霞支付租金；二、立即将应向朱红霞支付的租金付至法院账户。
2013年7月31日，申请执行人与林维鑫、刘德珍签订《和解协议》，约定刘德珍自2014年7月起，按季度依照其与朱红霞订立的租赁合同，将租金交至法院；林维鑫自2014年7月起，按季度，依照其与刘德珍订立的租赁合同支付租金给刘德珍，若刘德珍未按上述履行，林维鑫则将租金直接支付至法院。
2015年6月16日，本院执行庭向林维鑫发出《协助执行通知书》，要求协助执行：一、立即停止向朱红霞或刘德珍支付租金；二、立即将应向朱红霞或刘德珍支付的租金付至法院账户。
2015年6月29日，原告向本院执行庭支付执行款260,000元；2015年8月24日，原告向本院执行庭支付执行款100,000元；2015年10月26日，原告向本院执行庭支付执行款287,000元；2016年1月25日，原告向本院执行庭支付执行款189,000元。
2015年10月30日，朱红霞、朱国平向刘德珍发出《解除合同通知书》，因你方未经同意擅自转租房屋，根据合同8-1、9-2的规定，现书面通知你解除合同(关山路XXX-
XXX号店铺-1室)并赔偿我方2个月租金的违约金。
审理中，原告陈述其为被告垫付了在原告承租系争房屋之前发生的水费5000元，被告认可上述费用并表示愿意支付。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、证明、收据、代管款收据、个人缴款凭证，被告提交的房屋租赁合同，第三人提交的解除合同通知书以及原、被告的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。林维鑫与刘德珍签订的租赁合同虽未约定刘德珍有转租权，但是根据第三人朱国平、朱红霞自述，2013年在法院执行过程中，其与刘德珍与林维鑫均到法院配合协助执行，协商欠款如何从租金中支付的问题。2013年订立和解协议也明确提到了林维鑫与刘德珍订立的租赁合同，最终林维鑫向本院支付执行款代为偿还了朱红霞、朱国平向案外人的某2，故朱红霞、朱国平作为该执行案件的被执行人称其在2013年不知道刘德珍将房屋转租的事实，本院不予采信。因产权人朱红霞、朱国平在知道或应当知道转租的事实后6个月内未提出异议，故其在2015年以刘德珍擅自转租为由，向刘德珍发出解除合同通知，不符合法律规定，本院对其效力不予认可，故朱红霞、朱国平与刘德珍签订的《房屋租赁合同》应当继续履行。故林维鑫要求解除其与刘德珍签订的《房屋租赁合同》并要求返还保证金及补偿金之诉讼请求，本院不予支持。原告主张的水费系其承租之前发生的费用，被告亦同意支付，本院判如所请。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：
一、原告林维鑫要求解除其与被告刘德珍签订的《房屋租赁合同》之诉讼请求，不予支持；
二、原告林维鑫要求被告刘德珍退还保证金人民币120,000元及房屋补偿金人民币250,000元之诉讼请求，不予支持；
三、被告刘德珍应于本判决生效之日起十日内支付原告林维鑫水费人民币5,000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币3,425元(已减半收取)，由原告林维鑫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈娟娟
二〇一七年二月十七日
书记员 吴剑行
附：相关法律条文
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
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