江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0791民初1882号原告:罗伏生，男，1970年12月26日生，汉族，住吉安市泰和县。委托诉讼代理人：胡爱平，江西客家人律师事务所律师。原告：罗开烔，男，1953年5月3日生，汉族，住吉安市泰和县。原告：罗凤仔，女，1955年5月6日生，汉族，住吉安市泰和县。原告：罗小妹，女，1958年5月10日生，汉族，住吉安市泰和县。原告：罗福香，女，1964年5月29日生，汉族，住吉安市泰和县。原告：罗雪凤，女，1968年2月3日生，汉族，住吉安市泰和县。原告罗开炯、罗凤仔、罗小妹、罗福香、罗雪凤共同委托诉讼代理人：罗伏生，男，1970年12月26日生，汉族，住吉安市泰和县，系该五原告之胞弟。被告：罗开烈，男，1968年8月20日生，汉族，住赣州市南康区。委托诉讼代理人：余作春，江西大榕树律师事务所律师。原告罗伏生、罗开炯、罗凤仔、罗小妹、罗福香、罗雪凤与被告罗开烈共有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2017年6月29日、11月7日二次公开开庭进行了审理。原告罗伏生（同时也系原告罗开炯、罗凤仔、罗小妹、罗福香、罗雪凤的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人胡爱平，被告罗开烈及其委托诉讼代理人余作春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗伏生、罗开炯、罗凤仔、罗小妹、罗福香、罗雪凤向本院提出诉讼请求：1、确认原告拥有位于赣州市南康区××乡××村××号房屋厅堂一半的份额（约20㎡，约60000元）；2、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原告拥有原位于赣州市南康区××乡××村××房屋（房屋三间，约800000元）。事实与理由：讼争房屋系罗美仙在解放前建成，诉争房屋有两间厢房和一间厅堂。罗盛纺和罗盛纬系罗美仙之子，兄弟两人各分得一间厢房，厅堂为两人共有。罗盛纬去世后留有一子罗天褆，1961年10月12日罗盛纺和罗天褆为了居住方便协议调换一间厢房居住并签订《调换房住合同字》，约定“调换房屋居住，上面老屋概由天褆居住掌握为业”。事实是罗盛纺和罗天褆只约定调换一间厢房居住，厅堂仍为两家共有。罗盛纺1969年去世从上述争议房屋出殡，其妻子卢灶秀的棺木也一直放在上述争议房屋厅堂的房梁上直至1988年去世的事实也证明对上述房屋厅堂所有权的拥有。依当地风俗没有哪家人会让别人从自家厅堂出殡和放置棺木的乡规习俗，也可证明原告拥有上述房屋厅堂的所有权是毋庸置疑的事实。可见调换房屋时，罗天褆与罗圣纺并未交换客厅，客厅依然由双方共同共有。罗开炯（罗天褆之子）把赣州市南康区××乡××村××号房屋卖给罗天祯（罗开烈之父），1975年6月30日，中间人罗圣德在《调换房住合同字》书写“开炯房子转卖天祯后也按合同办事”和罗开炯盖私章确认的事实。可见罗开炯未把房屋厅堂转让给罗天祯，客厅还是继续由罗开炯家和罗天福等人继续共同共有。退一步说，罗开炯私自未经其他共有人擅自买卖房屋，属于无权处分，其行为无效，故客厅应由罗开炯、罗伏生和罗天福等人共同继续共有。原告因继承取得××乡××村××号房屋厅堂的所有权至始存在，原告祖辈从没有将房屋厅堂转卖之事。现被告罗开烈明知原告拥有厅堂所有权并一直使用之事实却主张上述××号房屋全部归其所有的行为严重侵害了原告的合法权益。原告为维护合法权益，诉至法院请求依法判决。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求的事实与理由为：罗天褆与董桂英系夫妻关系，原告系罗天褆夫妻的子女。罗天褆拥有南康××房屋一套，房间三间，东至禾坊，西至已坪，北至美谦屋，南至天祥屋，房屋面积18市亩。1965年，罗天褆举家迁至泰和县，房屋空置在南康。罗天褆于1975年病故，董桂英于2016年6月1日病故。现赣州新能源汽车科技城管理处对该房屋进行征收，罗开烈以房屋所有人自居与赣州新能源汽车科技城管理处签订协议，企图获得该××号房屋厅堂的征收权益。原告认为，罗天褆与董桂英去世后，依法产生继承，作为第一顺位继承人，原告有权继承上述房屋。现该房屋面临拆迁，被告罗开烈企图获得征收权益。罗开烈的行为侵害了原告的合法权益，特提出上述变更诉讼请求。被告罗开烈辩称，一、1961年10月12日，罗盛纺与罗天褆签订《调换房住合同字》，其中约定“上面老屋概由天褆居住掌握为业”，即双方所调换的房屋包括厢房和厅堂。二、1965年罗天褆举家迁至泰和县，房屋闲置。1975年罗天褆去世后，罗开炯将上面老屋转卖于罗开烈之父罗天祯。三、1975年6月30日中间人罗圣德加注“开炯房子转卖天祯后也按合同办事”的记载说明了两点内容：第一，罗开炯按农村习俗继承的是包括厢房和厅堂在内的所有房屋；第二，如果罗开炯转卖罗天祯后出现村集体收回地主罗美震房屋的情况，则罗天祯应将罗盛纺老屋退还罗盛纺居住。综上所述，原告之诉请无事实依据，请求法院依法判决驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据有以下几组：1、六原告提交1953年的土地房产所有证存根，欲证明涉案房屋登记由原告父母所有，六原告依继承取得了涉案房屋的所有权。被告罗开烈认为，该土地房产所有证存根仅能证明涉案房屋在1953年的权属情况。同时，被告罗开烈提交《调换房住合同字》欲证明六原告之父罗天褆与罗盛纺之间签订合同调换房屋，罗开炯将调换后的房屋卖给了罗天祯。六原告对于换房的事实予以认可，但否认房屋买卖的事实。2、被告罗开烈提交赣州新能源汽车科技城管理处××村村民委员会出具的证明二份，欲证明高山下罗美震房屋未被集体收回，罗开平于2016年6月21日收到原属于地主罗美震之房屋的征地补偿款；同时提交江西公仁律师事务所律师刘星林出具的《关于××乡××村××号房屋产权纠纷的处理意见》、江西南芳律师事务所余作春出具的《法律意见书》欲证明涉案房屋归被告罗开烈所有；此外，被告罗开烈提交了其本人的情况说明以及证人罗元者、罗天旭出具的证明，欲证明自1975年起罗天祯及其后人一直在涉案房屋居住，罗开烈依农村习俗分家分得争议房屋，罗开烈将房屋借给罗元者、罗天旭居住。六原告对被告上述证据均提出异议，认为上述证据无法证明涉案房屋由被告罗开烈所有。对有争议的证据和事实，本院认定如下：六原告提交的1953年的土地房产所有证存根以及被告罗开烈提交的《调换房住合同字》可证实涉案房屋自1953年起至1975年期间的权属及其变动情况。至于原、被告就涉案房屋在1975年6月30日以后的权属争议的举证及主张，本院将结合当事人的陈述以及法律规定予以认定，在此不赘述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：罗美仙（已于1944年去世）生六子，长子罗盛纬（又名罗圣纬）、次子罗盛纯、三子罗盛纷、四子罗盛纭、五子罗盛纺（又名罗圣纺）、六子罗盛织，长子罗盛纬与五子罗盛纺生前共同居住于赣州新能源汽车科技城管理处××村××号（原赣州市南康区××乡××村××号）房屋，该房屋结构为土坯木板隔断结构房屋，共两间厢房一个厅堂。罗盛纬娶妻陈己凤，生三子，其中罗天禄抱养给他人，罗天祯过继给罗盛织(其妻刘己凤)，罗天褆在家承业。罗天褆（已于1975年去世）娶妻董桂英（已于2016年6月1日去世），生长子罗开炯、次子罗某1、长女罗凤仔、次女罗小妹、三女罗福香、四女罗雪凤。罗天祯（已于1984年去世）娶妻曾土珠（已于2011去世），生长子罗开勳（已于1996年去世）、次子罗开熹、三子罗开烈、长女罗开茂、次女罗财连、三女罗月英、四女罗莲英。罗盛纺娶妻卢灶秀，生长子罗天福、次子罗天祁、长女罗石珠、次女罗元荣、三女罗文英。1953年，南康县人民政府颁发第482号土地房产所有证，该证载明罗天褆、董桂英、陈己凤在××有房屋一处，三间，四邻界址为：东禾坊、西己坪、南天祥屋、北美谦屋。庭审中，双方一致确认该登记房屋即为赣州新能源汽车科技城管理处××村××号（原赣州市南康区××乡××村××号）房屋。1961年10月12日之前，该房屋系由罗天褆家与罗盛纺家一人一间厢房、共用厅堂居住。1961年10月12日，罗天褆与罗盛纺自愿调换房屋，并签订《调换房住合同字》，载明：“双方自愿调换房屋居住，上面老屋概由天褆居住掌握为业，下面分得地主罗美震房屋概由圣纺居住掌握为业。以后地主房屋收归集体使用，天褆应将圣纺老屋归还圣纺居住，天褆不得空编異言占用、使用，今要有凭，立合同字，各执一份为拟。”当时的高山大队作为见证机关在该合同中签章予以确认。签订上述合同后，罗天褆一家在涉案房屋居住。1965年罗天褆一家迁往江西省吉安市泰和县××镇××村落户定居。罗天褆去世后，原告罗开炯与罗天祯就涉案房屋达成买卖协议，并由中间人罗圣德于1975年6月30在上述《调换房住合同字》上注明：“开炯房子转卖天祯后也按合同办事。”此后，罗天祯及其家人居住在上述房屋，被告罗开烈的户籍住所地系上述房屋地址。期间，六原告未向罗天祯及其家人或是被告罗开烈提出异议。2016年，涉案房屋被政府列入征收范围，六原告遂开始主张其对涉案房屋享有权利，并于2016年10月25日诉至本院请求判决确认其对涉案房屋的厅堂享有一半的份额，该房屋在2016年底被拆除。在诉讼过程中，六原告于2017年6月29日向本院提出变更诉讼请求申请，请求判决涉案房屋全部归六原告所有。另，罗天祁、罗天福认为其拥有涉案房屋厅堂的一半份额，并于2016年9月13日诉至本院要求确认。本院另案受理了罗天祁、罗天福与罗开烈共有权确认纠纷一案【（2016）赣0791民初1581号】，并依法将该案件与本案合并开庭进行了审理。本院认为，本案的争议焦点在于涉案房屋的权属问题，而其关键在于罗开炯与罗天祯之间是否存在涉案房屋买卖关系。本案中，原、被告双方当事人对涉案房屋的权属提出了相反的主张并都提供了相应的证据加以证明，但双方当事人提供的证据证明力都未充分到足以否定对方提供的证据。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条：“人民法院应当按照法定程序、全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”之规定，本院将对原、被告双方提供证据的证明力比较分析如下：一、六原告提供的涉案房屋所有权归其所有的证据证明力明显较弱。六原告提供南康县人民政府于1953年颁发的第482号土地房产所有证，证明涉案房屋在1953年时登记在其父母以及祖母名下，由此主张其通过继承取得了涉案房屋的所有权。但六原告自认，涉案房屋原系由六原告的祖父罗盛纬与其兄弟罗盛纺一人一厢房、厅堂共有居住，在1953年至1961年期间仍系由六原告之父罗天褆与罗盛纺一家一厢房、厅堂共有居住。六原告的该陈述表明上述1953年的第482号土地房产所有证载明的房屋权属与实际权属并非一致，且六原告自认涉案房屋在1961年后曾发生过调换房屋居住等权属变动事宜，现六原告仅提供该土地房产所有证，确系难以证明其主张，无法由此证明涉案房屋的归六原告所有。二、被告罗开烈提供的涉案房屋权属在1961年后权属发生变动的证据符合日常生活经验，具有更强的证明力。首先，被告罗开烈提供《调换房住合同字》，由此证明罗天褆与罗盛纺在1961年10月12日就涉案房屋进行了互换，并由原告罗开炯将互换后的房屋卖给了被告罗开烈之父罗天祯。六原告认可其父罗天褆与罗盛纺在1961年就涉案房屋进行过互换的事实，罗天褆将其分得罗美震的房屋与罗盛纺所有的涉案房屋进行互换（六原告在诉状中陈述罗天褆与罗盛纺互换厢房居住、不包括罗盛纺所有的涉案房屋厅堂份额，在庭审中陈述互换房屋包括了罗盛纺所有的涉案房屋厅堂份额，原告罗开炯、罗伏生在庭审后询问笔录中陈述互换房屋不包括罗盛纺所有的涉案房屋厅堂份额。），但六原告在庭审中否认原告罗开炯将互换后的房屋卖给罗天祯。经本院询问，原告罗开炯自述其虽在1975年6月30日打算将互换后的房屋卖给罗天祯，但因罗天祯未能支付购房款，该买卖关系并不成立。但六原告在诉状中陈述原告罗开炯将互换后的房屋卖给了罗天祯，且原告开炯、罗伏生在本案立案阶段递交的证据材料中由原告罗开炯、罗伏生分别出具的关于祖宅权属说明中均陈述罗开炯将互换后的房屋卖给罗天祯。此外，在罗天福、罗天祁与罗开烈共有权确认纠纷一案中，罗开炯、罗伏生出具的关于祖宅权属说明也陈述罗开炯将互换后的房屋卖给罗天祯的事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”之规定，对于被告罗开烈主张的罗开炯与罗天祯就涉案房屋存在买卖关系的主张，本院予以采信。原告罗开炯关于双方虽达成了买卖协议书，但因罗天祯并未实际给付购房款，该协议并未实际履行的意见，因该质辩意见与由中间人罗圣德在《调换房住合同字》载明“开炯房子转卖天祯后也按合同办事”，原告罗开炯盖私章确认的事实不符，也与双方长时间内未撕毁该协议内容或是将该备注予以更改等事实不符，故而对于其该意见，本院不予采信。其次，根据《调换房住合同字》中载明“双方自愿调换房屋居住，上面老屋概由天褆居住掌握为业，下面分得地主罗美震房屋概由圣纺居住掌握为业。以后地主房屋收归集体使用，天褆应将圣纺老屋归还圣纺居住，天褆不得空编異言占用、使用，今要有凭，立合同字，各执一份为拟。”，“开炯房子转卖天祯后也按合同办事。”，被告罗开烈由此主张罗盛纺将房屋互换给罗天褆包括了其所有的涉案房屋厅堂及厢房，在原告罗开炯将房屋卖给罗天祯时，系将整栋房屋卖给了罗天祯。原告罗开炯等人在诉状中以及其出具的关于祖宅的情况说明中认为罗天褆与罗盛纺并未互换涉案房屋厅堂，罗开炯当时出卖的仅是出卖了两间厢房，并未出卖客厅。但从该《调换房住合同字》中“上面老屋概由天褆居住掌握为业，下面分得地主罗美震房屋概由圣纺居住掌握为业。”的表述，双方当时在字面上并未对厅堂作出特别的约定。原告罗开炯主张其出卖涉案房屋时，并未出卖厅堂，但从其在该《调换房住合同字》时，注明“开炯房子转卖天祯后也按合同办事。”，也未对涉案房屋厅堂作出特别约定。在农村，农民拥有的生活资料中价值最高的就是房屋。双方当事人就房屋互换以及买卖均立了书面字据为证，互换房屋时邀有见证人及高山大队作为见证机关在场并签字盖章，买卖房屋时亦有中间人在《调换房住合同字》上备注买卖房屋事宜的情形下，如对涉案房屋厅堂有特别约定，理应会在该合同中有所体现或是以其他书面形式予以约定，再结合原告陈述罗天褆一家人自1965年搬至泰和定居后，该房屋在1975年6月30日之后确系由罗天祯一家一直居住的事实，被告罗开烈由此主张原告罗开炯于1975年6月30日将涉案房屋出卖时包括厅堂，与一般的日常生活经验相符，本院予以采信。再次，六原告主张即便罗开炯在父亲罗天褆去世后，将涉案房屋出卖属实，原告罗开炯出卖房屋的行为属于无权处分。罗开炯系在1975年6月30日将涉案房屋卖给罗天祯，距罗天褆一家自1965年搬迁至吉安市泰和县××镇××村落户定居已有十年之久，原告罗伏生、罗福香、罗雪凤当时均未成年，罗开炯在父亲去世后作为家里唯一的成年男子，其代表家庭出卖房屋符合当地习俗。另，该房屋在1975年6月30日以后确系由罗天祯一家居住使用，六原告确认自1975年至2016年涉案房屋被列入政府征收范围之前，六原告及其母亲董桂英在世时均未向罗天祯及其家人或是被告罗开烈就涉案房屋提出异议或是主张权利。六原告陈述其在2016年知晓涉案房屋被政府列入征收范围后，才开始向被告罗开烈提出异议。1988年4月2日发布的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”比照该规定，即便罗开炯出卖房屋的行为当时未得到原告罗伏生、罗凤仔、罗小妹、罗福香、罗雪凤及其母亲董桂英的同意或追认，因本案无证据证明罗天祯系恶意无偿取得讼争房屋的所有权，被告罗开烈继而取得的对涉案房屋的合法权益也应当予以维护。三、六原告及其家人对案涉房屋的态度也间接证明了案涉房屋买卖关系的存在。首先，六原告及其母亲对罗天祯一家长时间占有涉案房屋的行为所持的置之不理态度与日常生活经验判断结果不符。根据业已查明的事实，从1975年起，罗天祯一家就一直在涉案房屋居住，且原告罗伏生、罗开炯陈述原告罗开炯以及其母亲董桂英在1975年后均曾回过村里。因此，六原告及其母亲董桂英对罗天祯一家长时间占有涉案房屋的行为不可能完全不知情。但直至2016年涉案房屋被政府列入征收范围之前,董桂英以及六原告均未对罗天祯一家在涉案房屋中居住的行为提出异议。六原告辩称涉案房屋系自1965年起借给罗天祯一家居住，但房屋借用关系持续51年之久的情形在现实生活中并不常见，而房屋所有权人对此不提出异议更有违常理。其次，六原告陈述自1975年至2016年期间，其与家人未对涉案房屋进行过查看或是维修，也不符合房屋借用习惯。涉案房屋系土坯结构瓦房，按照日常经验，该类型房屋需要对其瓦片、房前屋后的沟渠等进行日常维护，否则容易遭雨水侵蚀。若年久失修，在雨水的侵蚀下，其墙体容易被损坏，进而导致房屋坍塌。而六原告及其家人作为有农村生活经验的人，理应知晓该常识的情形下，在长达41年之久期间，未对涉案房屋进行过查看或是维修，对其重要财产放任不管的态度显然与房屋借用关系中出借人应有的正常反应不符。再次，六原告及其母亲董桂英长期对涉案房屋不主张权利也不符合日常生活经验。六原告主张涉案房屋系自1965年起借给罗天祯一家居住，但在罗天祯1984年去世后，其三子罗开烈成家后携其家人仍居住在该房屋，六原告及其母亲董桂英均未提出异议，也未向罗天祯的家人或是被告罗开烈主张房屋所有权，未要求返还房屋。另，原告罗伏生陈述其系在2016年得知老家房屋在拆迁后，向其母亲董桂英告知房屋拆迁有补助，其母亲董桂英告知其老家有涉案房屋，故而才于2016年才主张权利。但假设罗伏生陈述为真，董桂英长时间内未向其告知在老家拥有涉案房屋的行为明显与常理不符。董桂英及六原告在搬离××村后长时间内未对涉案房屋主张任何权利，直至2016年方才主张对涉案房屋具有所有权也明显与日常生活经验不符。根据对以上双方当事人提供证据证明力的比较分析可知，在涉案房屋买卖关系是否存在以及其权属归属的问题上，被告罗开烈提供的证据证明力明显大于六原告提供证据的证明力。因此，六原告有关涉案房屋归其所有的主张，不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告罗伏生、罗开炯、罗凤仔、罗小妹、罗福香、罗雪凤的诉讼请求。案件受理费11800元，财产保全申请费1498元，二项合计13298元，由原告罗伏生、罗开炯、罗凤仔、罗小妹、罗福香、罗雪凤负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  李东香审 判 员  刘海英人民陪审员  周黎生二〇一七年十二月八日代理书记员  肖 雪