北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）门民初字第4225号
原告北京桃园物业管理服务中心，住所地北京市门头沟区新桥南大街**号。
法定代表人韩潇，经理。
委托代理人王春燕，女，1977年1月15日出生。
被告赵廷强，男，1959年9月12日出生。
委托代理人杨春香（系赵廷强之妻），1963年3月12日出生。
原告北京桃园物业管理服务中心（简称桃园物业中心）与被告赵廷强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员张恒独任审判，公开开庭进行了审理。原告桃园物业中心的委托代理人王春燕，被告赵廷强的委托代理人杨春香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桃园物业中心诉称：赵廷强是北京市门头沟区桃园小区x号楼x单元201号房屋（简称201号房屋）的所有权人，房屋建筑面积88.06平方米。2001年7月，赵廷强与我中心签订《房屋委托管理合同》，约定由我中心对诉争房屋所在小区进行物业管理。我公司为赵廷强提供了物业服务，赵廷强未交纳2008年7月28日至2014年7月27日期间的物业费共计3874.44元，现我公司要求赵廷强给付该款。
被告赵廷强辩称：我是该房屋的所有权人，我对桃园物业中心起诉的房屋坐落、建筑面积没有异议。桃园物业中心既是桃园小区的物业服务单位，也是桃园小区的供暖服务单位。《桃园住宅小区入住合同书》上明确桃园物业中心的职责包括供暖管线的维修养护和管理。由于我家长期得不到供暖，我多次找到桃园物业中心协商，但是其迟迟不能解决。2007年桃园物业中心的副经理与我口头约定，我家可以开空调取暖，物业费就免了，用物业费抵消空调取暖的电费，我有物业公司出具的条，故我从2006年开始没交物业费，并非欠缴物业费。2012年门头沟区实行供暖改造，更换了供暖单位。小区照明有问题，小区垃圾、狗屎遍地，冬天积雪无人清理，故对于2012年后的物业费我不同意全额缴纳。此外，桃园物业中心的起诉已经超过诉讼时效。综上，我不同意桃园物业中心的诉讼请求。
经审理查明：赵廷强是201号房屋的所有权人，该房屋建筑面积88.06平方米。2001年7月28日，赵廷强与桃园物业中心签订《桃园住宅小区入住合同书》，约定：”......第二条：桃园物业中心是该小区的物业管理企业，依照有关规定对住宅小区的房屋、公用公共设施等进行管理和服务。各产权人及全体使用人均应服从管理、支持及配合本中心管理好住宅小区，为广大居民提供一个优美、安静、舒适、方便、干净的生活环境。第三条：小区内的公共配套设施部分实行有偿使用，住户有合理使用的权利和维护的义务。......第五条：努力为住户管好房、修好房、服务好，定期征求住户的意见，为住户排忧解难，在服务上做到（1）登门服务（2）予约服务（3）重点服务。在维修上实行随访随修制度、回访制度，保证房屋使用功能，延长房屋使用寿命，管理人员做到持证上岗，接受监督。第六条：职责及权限：①对各种房屋在使用、维修、装修、租赁等方面的管理和监督。②对公用配套设施方面如供水、供电、供气、路灯、绿化、卫生环境、供暖管线、明暗沟、化粪池等公用设施的维修、养护和管理。③负责小区内服务网点的管理。④负责对各种车辆的管理。机动车辆除消防、救护、警备、殡葬和特许的车辆外，其它机动车辆未经许可，一律不准驶入小区。⑤配合公安派出所及治安联防办管理日常治安工作，保持小区内良好的治安秩序。⑥按规定标准向产权人及产权单位收取各种管理服务费等。⑦管理人员定期对房屋进行勘查，发现问题及时处理，任何人不得刁难或阻碍。⑧从事物业经营或开展其它多种经营的有偿服务。⑨对违章行为进行纠正或者处罚。其它方式：责令停止违章行为、恢复原状、批评教育、扣押或没收违章工具和物品，依法依约对违章行为实行处罚等。......第十条：产权人（使用人）应按时按标准交纳各种管理费用。拖延交纳有关管理费的，每天加收1%的滞纳金。对拒绝交纳各项应交费用的居民，管理中心有权采取停止供电、供水、供气等措施......第十七条：小区内不得有下列行为：﹤1﹥不得随意践踏占用绿化草地、摘折花木；﹤2﹥不得阻碍管理人员的正常工作；﹤3﹥不得擅自在小区内任何公共地方张贴、悬挂任何广告牌或物品；不得在小区内乱写、乱画、乱刻；﹤4﹥不准从楼上向楼下抛弃杂物、污水、不得向垃圾通道内倾倒建筑垃圾；﹤5﹥不得在楼梯间内通道等处堆放杂物；﹤6﹥不得随地吐痰、乱丢烟头、纸屑、果皮、饮料瓶和任何杂物；﹤7﹥不得乱停乱放各种车辆；﹤8﹥不得在小区内制造噪声；﹤9﹥不得非法饲养各种动物和宠物；﹤10﹥不得私搭乱建各类违章建筑；﹤11﹥不得在小区内从事任何不道德、不文明行为......”
桃园物业中心明确物业管理服务费收费项目及标准为：物业管理费每平方米每年2.4元、绿化费每平方米每年0.55元、小修费每平方米每年2.36元、化粪池清淘费每平方米每年0.3元、小区公共设施维修费每平方米每年1元，生活垃圾清运费每户每年30元，并按物业管理服务费用的5.5%交纳营业税。桃园物业中心提交《北京市物业服务收费管理办法（试行）》、《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》、《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》、《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》等收费规范性文件。2008年7月至2014年7月期间的物业费共计3874.44元，赵廷强未交纳该款。
审理中，赵廷强主张桃园物业中心是桃园小区的物业服务单位和供暖服务单位，因其家暖气不热，其多次找桃园物业中心反映问题，2007年桃园物业中心的领导与其口头约定，因其家暖气不热，用空调取暖的电费抵消物业费，其无需缴纳物业费，并提交2008年2月1日桃园物业中心出具的条据，载明：”8-9-201赵廷强2006、2007年度两年物业费交齐”，并加盖有桃园物业中心的印章。经质证，桃园物业中心对条据的真实性没有异议，认可2006、2007年赵廷强确实未缴纳物业费，但主张双方仅就2006、2007年协商一致，并未约定之后的物业费抵消空调取暖电费事宜，条据也不能证实双方就2008年度之后物业费抵消电费一事达成约定。
赵廷强主张，《桃园住宅小区入住合同书》第六条明确约定，桃园物业中心的职责包括对供暖管线等公用设施的维修、养护和管理，所以供暖也属于物业服务范围。桃园物业中心主张《桃园住宅小区入住合同书》第六条约定的仅是对供暖管线的维护管理，供暖服务及温度是否达标不属于物业服务范围，物业管理服务费收费项目中也不包括供暖费，就供暖服务另有专门的协议。
另查，桃园小区尚未成立业主大会或业主委员会。
上述事实，有王春燕、杨春香的当庭陈述，《桃园住宅小区入住合同书》，相关政策文件，条据等证据在案佐证。
本院认为：桃园物业中心与赵廷强签订的《桃园住宅小区入住合同书》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法、有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，桃园物业中心为赵廷强提供了物业服务，赵廷强作为接受物业服务的一方，应当交纳物业费。经审查，桃园物业中心收取物业费的标准符合合同约定及相关文件的规定，本院不持异议。桃园物业中心的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于赵廷强所提双方约定以空调取暖电费抵消物业费的意见，现桃园物业中心仅认可2006、2007年双方曾就上述事宜进行约定，不认可2008年度之后亦就上述事宜达成一致，因赵廷强就其主张并未提供充分证据证实，故对其该项抗辩意见本院不予采信。对于赵廷强所提其家暖气不热属于物业服务范围的意见，因《桃园住宅小区入住合同书》中约定的桃园物业中心的职责包括对供暖管线的维修、养护与管理，且桃园物业中心的物业管理服务费收费项目中也不包括供暖费，故赵廷强主张的暖气不热的抗辩意见与本案不属同一法律关系，本院不予采信。对于赵廷强所提小区照明管理、小区卫生清理等方面存在问题的答辩意见，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳或按人员比例交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生，故上述意见不能作为本案中赵廷强拒交物业管理服务费的依据，本院不予采信。对赵廷强所提桃园物业中心的起诉已经超过诉讼时效的答辩意见，物业管理服务合同具有不同于其他民事合同的公共服务性和强制继续履行的特点，因此除物业服务单位明显怠于行使追索物业费权利的，应认定物业服务单位在持续主张权利，本案中，桃园物业中心实际提供物业管理服务是一个持续、不间断的过程，现桃园物业中心通过诉讼的方式要求给付物业管理费用，未超过诉讼时效，因此对该项答辩意见，本院不予采纳。应当指出，桃园物业中心在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
赵廷强于本判决生效之日起七日内给付北京桃园物业管理服务中心自二○○八年七月二十八日至二○一四年七月二十七日的物业费共计三千八百七十四元四角四分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由赵廷强负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
本判决为终审判决。
代理审判员 张 恒
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 王妍娜