福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）融民初字第943号
原告福清融辉置业有限公司，住所地福建省福清市宏路街道机关大院内。
法定代表人林泽宝，公司经理。
委托代理人陈立新、傅程，福建谨而信律师事务所律师。
被告陈灵，女，1978年2月22日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。
委托代理人王风清，福建力格律师事务所律师。
原告福清融辉置业有限公司与被告陈灵商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人傅程，被告陈灵及其委托代理人王风清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福清融辉置业有限公司诉称：2014年3月19日，原、被告双方签订编号为20××××401的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于福清市宏路镇上郑村的金辉华府第2号楼1；2层23复式店面商品房。该商品房建筑面积为173.05㎡，总价款为2825888元。该《商品房买卖合同》第六条第三点约定，被告应于合同签订当日即向原告支付20万元，作为履行合同定金；首期购房款于签订本合同2014年4月19日内交清1415888元，定金折抵购房款；余款141万元，被告申请办理银行按揭贷款手续。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第九条第1点约定，若被告提交的按揭材料被银行审查认为不符合规定或不完整的，应在银行或者原告通知之日起7日内重新提交，被告若未在本条款规定的时间内提交按揭材料或重新提交的按揭材料仍被银行认为不完整或有瑕疵的，视同被告逾期付款，每逾期一日买受人应按贷款总额的万分之五向出卖人支付逾期期间的违约金，逾期超过30日出卖人有权解除合同、没收被告已付购房款；合同补充协议第九条第3点约定，贷款金额及年限以贷款银行最后审批为准，若贷款银行审批的贷款金额低于被告申请的贷款金额或未获批准，被告必须在接到贷款银行或原告通知之日起7日内向出卖人付清差额部分首付款或购房余款，被告不得因银行审批的贷款金额及年限与申请时不符而拒绝补交差额或办理贷款手续，否则视同买受人逾期付款，每逾期一日被告应按贷款总额的万分之五向原告支付违约金，逾期超过30日原告有权解除合同，按本条第一款执行。合同签订当日，被告向原告支付了购房定金以及首期购房款共计1415888元。2014年4月3日，原告到福清市房地产交易管理所办理了上述预购商品房的预告登记手续。由于银行经审查需被告补充银行流水、收入证明等按揭材料，原告于2014年10月11日向被告发出《催告函》，请被告收到函件之日立即携银行要求补充的按揭材料到金辉尊域售楼部办理按揭相关手续，未果。为此，原告于2014年10月21日向被告发出《催告函》。2014年10月29日，因银行认为被告负债高，收入不足，财力不足，按揭无法办理，需改分期付款或一次性付款，原告向被告发出《通知书》。2014年11月7日，原告又向被告发出《通知书》，告知被告经银行审查其未获批准贷款，请被告于收到本函之日立即向原告付清购房余款，逾期不办，原告将按司法途径行使解除权等。2014年11月14日，原告又再次进行了催告，并告知被告逾期付款，原告将依约单方面直接解除合同，予以退还被告已付购房款等，但被告均置之不理。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》应为合法有效合同，双方均应严格遵守合同的约定。被告的按揭贷款申请未获银行批准，被告应依约在接到贷款银行或原告通知之日起7日内向原告付清购房余款。被告未依约如期向原告支付购房余款141万元的行为，已构成根本性违约。原告依约有权解除《商品房买卖合同》，不予退还被告已付购房款1415888元，且原告因此而支付的律师费等各项费用均应由被告承担，被告还应配合原告办理上述预购商品房预告备案登记的注销手续。鉴此，请求依法判令：一、解除原、被告双方于2014年3月19日签订的编号为20××××401的《商品房买卖合同》；二、被告应配合原告共同到福清市房地产交易管理所办理上述《商品房买卖合同》的预购商品房预告登记的注销手续；三、被告已付购房款1415888元作为违约金归原告所有；四、被告应承担原告因本案所发生的律师代理费3000元；五、本案诉讼费由被告承担。
被告陈灵辩称：原告福清融辉置业有限公司要求解除与被告陈灵于2014年3月19日签订的《商品房买卖合同》，没有事实与法律依据，不能成立，应予驳回。原告在诉状中陈述和举证，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议所依据的理由，是其单方面所称的“由于陈灵负债高、收入不足、财力不足，无法办理按揭”这一事实。但是，原告所称的这一事实，没有事实及法律依据。理由如下：一、1、双方在2014年3月19日签订《商品房买卖合同》之前，被告已将自身财务收入情况告诉原告的售楼人员，并明确表示陈灵付款方式为按揭贷款，原告售楼人员多次向陈灵保证可以负责办理按揭贷款，否则由原告承担一切责任。《商品房买卖合同》签订后，陈灵按原告要求将办理银行按揭贷款所需的资料交给原告后，原告并未实际积极履约办理按揭贷款事务，而是在无相关银行书面审查意见下声称被告陈灵负债高、收入不足、财力不足，无法办理按揭贷款，并想诉讼以解除双方签订的《商品房买卖合同》及要求陈灵承担违约责任。因此，原告的解除合同主张及要求陈灵承担违约责任不能成立。2、双方签订的《商品房买卖合同》系原告提供的格式合同，双方权利义务严重不对等，特别是违约责任方面，更是严重不对等且严重显失公平。关于原告提供的附件六补充协议不应当认定为是《商品房买卖合同》的组成部分，因为附件六补充协议没有原告单位法定代表人的签名或盖章及没有具体日期，对附件六补充协议的生效日期没有约定，属未生效补充协议，且只单方面约定陈灵一方的违约责任，没有约定原告一方的违约责任，双方权利义务严重不对等，特别是违约责任方面，更是严重不对等及严重显失公平，对附件六补充协议的违约责任约定也没有特别提醒，因此附件六补充协议非但未生效，关于陈灵一方的违约责任方面约定更是无效。3、被告陈灵已按约定支付给了原告首付购房款，原告的售楼人员在签订《商品房买卖合同》时多次向陈灵保证可以办理按揭贷款，如果落实不了陈灵的余款按揭，其责任显而易见在于原告；而陈灵至今在等待有关银行通知，从未见到不能贷款的正式答复。所以，违约在于原告，陈灵是无辜的，并不违约。4、原告应积极为陈灵办理银行按揭贷款义务，原告以“陈灵负债高、收入不足、财力不足，无法办理按揭”为由一直未实际落实购房应贷款项，该责任在于原告。陈灵至今在等待有关银行通知，从未见到不能贷款的正式答复，且如何认定“陈灵负债高、收入不足、财力不足”也没有统一标准，原告也没有提供相应证据予以证明，被告陈灵更是对何为“负债高、收入不足、财力不足”这个标准及相关情况不了解，也无法预见这些情况，国内银行那么多，即使一家银行不肯贷款，原告也应该尝试向其他银行办理按揭贷款，况且陈灵从未收到任何一家银行关于不能贷款的正式答复。因此，根据双方签订《商品房买卖合同》约定，原告应当依约为陈灵办理银行贷款义务，但是，原告非但不积极履行，反而在未取得银行方面相关书面审查意见的情况下，为了达到擅自解除合同的目的，以“陈灵负债高、收入不足、财力不足，无法办理按揭”为借口，不履行义务推脱责任的行为已构成违约，应承担违约责任。二、原告要求注销与被告陈灵签订的《商品房买卖合同》的预购商品房预告登记并要求陈灵承担违约责任及律师代理费、本案诉讼费，没有事实与法律依据，应予驳回。原告所主张的违约责任非但没有依据，且要求过高，应驳回其诉求。综上，原告的各项诉讼请求既无事实根据又无法律依据，且自己违约应承担违约责任，同时应赔偿由此给被告陈灵造成的各项损失，陈灵对此保留诉权。
经审理查明：2014年3月19日，原、被告双方签订编号为20××××401的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于福清市宏路镇上郑村的金辉华府第2号楼1-2层23复式店面商品房。该商品房建筑面积为173.05㎡，总价款为2825888元。该《商品房买卖合同》第六条第三点约定，被告应于合同签订当日即向原告支付20万元，作为履行合同定金；首期购房款于签订本合同后2014年4月19日内交清1415888元，定金折抵购房款；余款141万元，被告申请办理银行按揭贷款手续。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第九条第1点约定，若被告提交的按揭材料被银行审查认为不符合规定或不完整的，应在银行或者原告通知之日起7日内重新提交，被告若未在本条款规定的时间内提交按揭材料或重新提交的按揭材料仍被银行认为不完整或有瑕疵的，视同被告逾期付款，每逾期一日买受人应按贷款总额的万分之五向出卖人支付逾期期间的违约金，逾期超过30日出卖人有权解除合同、没收被告已付购房款；合同补充协议第九条第3点约定，贷款金额及年限以贷款银行最后审批为准，若贷款银行审批的贷款金额低于被告申请的贷款金额或未获批准，被告必须在接到贷款银行或原告通知之日起7日内向出卖人付清差额部分首付款或购房余款，被告不得因银行审批的贷款金额及年限与申请时不符而拒绝补交差额或办理贷款手续，否则视同买受人逾期付款，每逾期一日被告应按贷款总额的万分之五向原告支付违约金，逾期超过30日原告有权解除合同，按本条第一款执行。合同签订当日，被告向原告支付了购房定金以及首期购房款共计1415888元。2014年4月3日，原告到福清市房地产交易管理所办理了上述预购商品房的预告登记手续。此后，被告按原告的要求将办理银行按揭贷款所需的资料交给原告，等待银行审批。2014年10月29日前原告三次函告被告，告知银行未予批准其按揭贷款的要求并催促被告及时付清余下购房欠款。在庭审中，原告虽主张银行以“陈灵负债高、收入不足、财力不足，无法办理按揭”为由拒绝办理贷款手续，但未向本院提供银行的相应依据予以佐证。
以上事实，有原告的营业执照、组织机构代码证、《商品房买卖合同》及附件合同、销售不动产统一发票、预购商品房预告登记、催告函及邮政快递的寄件与妥投证明、被告的居民份证等证据在案佐证，经庭审举证、质证与本院审核，结合当事人陈述，予以认定。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定各自履行自己的义务。依约被告应支付原告购房总价款2825888元，其已支付购房款1415888元，余款141万元，由被告向银行申请办理按揭贷款，虽经原告代被告向银行申请贷款手续，但被告的按揭贷款申请在2014年10月份未获银行批准。依照双方在《商品房买卖合同》之外另行签订附件六合同补充协议的约定，被告应在原告通知之日起7日内向原告付清购房余款。因被告未如期向原告支付购房余款141万元的行为，依约视同被告逾期交款且已超过30日，已构成根本性违约，原告诉请解除双方签订商品房买卖合同，并配合原告解除该合同的预购商品房预告登记的注销手续，本院予以支持。由于被告违约，依法应支付违约金。原告诉请将被告已付购房款1415888元作为违约金归原告所有，被告认为原告主张没有依据，且要求过高，应予驳回。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，在某些情况下还存在诱发道德风险的可能。违约金过高或者过低的衡量标准是当事人的损失，违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，这是商品交换等价原则在法律上的反映，是合同正义的内容之一。合同自由不是绝对的，合同自由需要合同正义来规制，过分的合同自由将会带来不适当的结果。因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。本案中，原告没有提供因被告逾期支付余款141万元所造成其实际损失的有效证据予以证实，而逾期交款造成明显损失为贷款利息，而原告将被告首付款1415888元作为违约金，明显畸高于其造成的损失。考虑到解除合同后，诉争房屋由原告收回再转售还有一段时间以及被告履约实际情况、违约程度等因素，并参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院酌定按逾期未交款的金额为基数，按银行同期同类贷款月利率的130%从应支付购房款之日起计算至本院确认解除合同履行之日止。即违约金以141万元为基数从2014年10月29日起按中国人民银行同期同类贷款月利率的130%计算至本院确认解除合同之日止。原告请求被告支付律师费3000元，符合双方约定，本院予以支持。被告应当支付的违约金及律师费用3000元，原告可从其应退的购房款1415888元中扣除，剩余购房款应及时退还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条的规定，判决如下：
一、解除原告福清融辉置业有限公司与被告陈灵于2014年3月19日签订的商品房买卖合同（合同备案编号为20130090401）；
二、被告陈灵应配合原告福清融辉置业有限公司到福清市房地产交易管理所办理上述《商品房买卖合同》的预购商品房预告登记的注销手续；
三、被告陈灵应于判决生效之日支付原告福清融辉置业有限公司律师费3000元及违约金（违约金以141万元为基数从2014年10月29日起按中国人民银行同期同类贷款月利率的130%计算，计至本判决生效之日止），该二项款目由原告从被告的购房款中迳行扣划；
四、驳回原告福清融辉置业有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费29432元，由原告福清融辉置业有限公司负担13432元，被告陈灵负担16000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 王统勇
审判员 魏益钦
审判员 游 捷
二〇一五年九月一日
书记员 施李春
附注：本判决所引用的相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。
当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。