安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖06民初120号
原告（申请执行人）：刘德远，男，1971年10月22日出生，汉族，户籍地重庆市江津市，经常居住地安徽省淮北市。
委托诉讼代理人：张杰，安徽北方之光律师事务所律师。
被告（案外人）：谢长辉，男，1979年10月5日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：祁立民，安徽亚星律师事务所律师。
被告（被执行人）：淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山区孟山路7-1花园大厦四楼。
法定代表人：圣恩侠，该公司总经理。
第三人：安徽省萧县工程建设总公司，住所地安徽省萧县龙城镇民治街26号。
法定代表人：邵长书，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王正各，该公司员工。
原告刘德远与被告谢长辉、淮北市明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星公司）、第三人安徽省萧县工程建设总公司（以下简称萧县工程公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘德远的委托诉讼代理人张杰、被告谢长辉及其委托诉讼代理人祁立民、被告明星公司的法定代表人圣恩侠、第三人萧县工程公司的委托诉讼代理人王正各到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘德远向本院提起诉讼请求：准许执行已查封的明星公司开发的位于淮北市相山区翠峰路76号住宅楼4幢1车库12号房产。事实和理由如下：1、争议房产的所有权人系明星公司，并非谢长辉；2、谢长辉提供的证据不能证明其购买争议房产并支付相应价款，其提供的《商品房买卖合同》未签订日期，购房收据亦不合法；3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。谢长辉不符合上述法律规定的前三种情形。
谢长辉辩称，刘德远的诉求缺乏事实和法律依据。理由如下：1、其与明星公司数年前就已经签订《商品房买卖合同》且已经足额支付价款并实际占有使用，《商品房买卖合同》首页亦加盖备案章，其对房屋的权利是合法的，不存在虚假，未签订日期系开发商明星公司的过失，与其无关。2、刘德远无证据证明其提供的购房票据不合法，其以现金方式支付房款并无不当，刘德远以票据的新旧证明票据不真实的理由不充分。3、涉案房屋符合排除执行的情形。
明星公司辩称，涉案房屋已经卖给谢长辉。
萧县工程公司陈述，涉案房屋与其无关。
刘德远、谢长辉依法提交了证据，明星公司、萧县工程公司未提交证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。刘德远提交证据如下：1、《商品房买卖合同》，拟证明该合同未签订日期，未办理备案登记，签订合同的当事人系丁配华，不是明星公司；2、房地产权证存根，拟证明涉案房屋的所有权人系明星公司；3、执行笔录，拟证明丁配华持有明星公司的公章，涉案房屋不是明星公司出售，购房收据系伪造。谢长辉对上述证据发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但不能达到证明目的，丁配华出售房屋系代表明星公司的职务行为，通过购房款收据可以印证《商品房买卖合同》的真实性；对证据2的真实性无异议，但不能证明涉案房屋的真实所有权人；证据3可进一步证明丁配华系职务行为。明星公司对上述证据无异议。萧县工程公司认为上述证据与其无关。谢长辉提交证据如下：1、《商品房买卖合同》及收据，拟证明其于2013年11月即购买涉案房屋并足额支付房款，涉案房屋已备案；2、住房维修金、电费收据及照片一组，拟证明其已实际占有使用该房屋。刘德远对上述证据发表质证意见如下：证据1中的购房款收据系补开、虚假；证据2与本案无关联性，不能证明涉案房屋已被谢长辉实际占有使用。明星公司及萧县工程公司对上述证据均无异议。
本院认定如下：刘德远提供的证据1、3与谢长辉提供的证据相互印证，能够证明谢长辉购买涉案房屋的事实；刘德远提供的证据2不能达到证明目的，不予认定。
经审理查明：刘德远与明星公司之间具有金钱债务关系，并已被生效的法律文书所确认。刘德远向本院申请执行明星公司的财产，本院于2015年2月9日作出（2015）淮民一初字第00010-1号民事裁定书，裁定查封明星公司位于淮北市相山区翠峰路76号4栋1车库12号房产。谢长辉于2016年5月10日对上述执行裁定提出异议，认为上述房产系其购买，应当停止执行。本院于2016年5月24日作出（2016）皖06执异72号执行裁定书，裁定中止对淮北市相山区翠峰路76号明星公司开发的住宅楼4栋1车库12号房屋的执行。
另查明：谢长辉与明星公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同载明“买受人购买的商品房为本合同第三条规定的项目中的第4幢12号房。该商品房的用途为车库，属砖混结构，层高2.4米，商品房建筑面积共21.9平方米，单价每平方米800元，总金额17520元…”等内容。明星公司向谢长辉出具购房款收据。案外人洪延光在本院所作的执行笔录中陈述，该收据系补开，涉案房屋已出卖给谢长辉，谢长辉已付清购房款，后因明星公司的原因，上述房屋未办理商品房买卖合同备案登记。谢长辉购买涉案房屋后即实际占有使用至今，并自2014年1月开始交纳该房屋的电费及通讯费。
本院认为，本案争议焦点是，涉案房产应否继续执行。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零五条规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。本案中，刘德远提供的《商品房买卖合同》、执行笔录与谢长辉提供的证据相互印证，能够证明谢长辉与明星公司之间存在真实的房屋买卖法律关系，以及谢长辉自2014年起即实际占有使用该房屋至今的事实。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。虽然该房屋未办理登记，但根据上述法律规定，并不影响谢长辉与明星公司之间商品房买卖合同的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据刘德远提供的执行笔录即洪延光的陈述以及本院查明的事实，能够证明谢长辉提出的执行异议符合上述排除执行的法律规定。刘德远请求继续执行涉案房产，缺乏充分证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零五条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
驳回原告刘德远的诉讼请求。
案件受理费238元，由原告刘德远负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 刘 静
代理审判员 王冬宁
代理审判员 周文锦
二〇一六年十二月一日
书 记 员 朱明清
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行驳回；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。