广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初6012号
原告：章述雄，男，1954年3月2日出生，汉族，住湖北省洪湖市。
委托诉讼代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：靳雪珂，广东中大圣律师事务所实习人员。
被告：涂在杰，男，1970年6月6日出生，汉族，住四川省古蔺县。
委托诉讼代理人：程宗赤，住四川省古蔺县，系被告涂在杰的表哥。
原告章述雄与被告涂在杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告章述雄的委托诉讼代理人周华、靳雪珂，被告涂在杰及其委托诉讼代理人程宗赤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
章述雄向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的广州市花都区狮岭大道东8号x栋x房《房屋买卖协议》，因涂在杰不具备购房资格而于2017年6月28日解除；2.涂在杰立即搬离广州市花都区狮岭大道东8号x栋x房，将该房屋按原状交回章述雄；3.涂在杰按月租2200元的标准支付自2017年1月起至实际搬离承租房屋时止的租金（暂计至2017年6月，租金为13200元）；4.章述雄退还涂在杰强行转入章述雄儿子账号的房款656888元及定金50000元；5.本案的诉讼费用由涂在杰承担。事实和理由：涂在杰的一个朋友与章述雄住同一个小区，涂在杰的朋友得知涂在杰欲在该小区买房，就通过物业找到章述雄电话与章述雄联系，然后就与章述雄儿子章小俊认识了。经章述雄儿子章小俊牵线，章述雄、涂在杰于2016年9月25日签订《房屋买卖协议》，约定涂在杰购买章述雄位于广州市花都区狮岭大道东8号x栋x房的房屋，房屋交易价格为706888元，合同签订当日涂在杰支付定金50000元，房屋过户前付清余款656888元。同时，涂在杰说他目前的个税和社保还不够3年，还没有购房资格所以过不了户，他的个税到2017年1月6日就够3年就有购房资格，所以请章述雄同意在2017年1月再办理房屋过户手续。章述雄体谅涂在杰的难处，就同意。所以双方在协议约定在2017年1月办理房屋过户手续。此外，章述雄答应涂在杰在房屋过户前入住该房屋，但应支付租金（2200元每月）至过户时止。合同签订当日，涂在杰将50000元定金交由章述雄儿子章小俊代收，章述雄将交易房屋交付涂在杰租住。此后，章述雄儿子章小俊与涂在杰有了生意往来。2016年12月底至2017年1月春节前，章述雄不顾老家里的养殖生意，千里迢迢来到广州，为的就是随时协助涂在杰办理房屋过户事宜，但涂在杰却迟迟未付款，章述雄多次催促涂在杰付款，但均未果。2017年3月17日，广州购房的限购政策《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函〔2017〕50号）出台后，涂在杰联系章述雄，说他准备支付房款给章述雄，请章述雄协助他过户。章述雄考虑到房屋新政策出台可能无法过户，就向涂在杰确认其能否办理过户，涂在杰说他有办法搞定。章述雄念在涂在杰和章述雄儿子有生意往来的情谊，就同意办理过户，并请其尽快付款给章述雄，但涂在杰同样没有付款。2017年3月24日章述雄再次与涂在杰沟通，涂在杰说这次他百分之一百保证可以在4月10号付款并过户。于是章述雄在百忙之中于4月9日晚从老家赶过来广州。岂料，章述雄千里迢迢赶到广州，涂在杰却再次违约。涂在杰一再违约，一概不体会章述雄匆忙来往老家和广州的辛苦，为此，章述雄不得不明确告知涂在杰解除合同，这房子我不卖了。2017年4月25日、26日，涂在杰在没有任何知照的情况下，突然分两次转款40万元、256888元给章述雄儿子章小俊。章述雄儿子查清这不是涂在杰货款而是涂在杰强制支付房款后，就于2017年5月3日将656888元原路返还到涂在杰账户。但涂在杰却又于第二天将该款强行转入章述雄儿子章小俊的账号，并注销账号，如此，章述雄儿子章小俊就无法将该款打回给涂在杰。由于涂在杰这种一而再再而三违约行为，章述雄不得不于2017年5月6日向其发出《解除协议通知书》。该通知书送达涂在杰后，章述雄家人多次劝说章述雄以和气为重，应该给涂在杰办理过户交易，通知他办理房屋过户手续，如果因为他不来办理或没有购房资格导致无法过户，那么双方合同无法履行只有解除。章述雄再次念在儿子与涂在杰的生意情谊，就再次同意履行合同过户给涂在杰，于2017年6月23日向其发出《房屋交易过户通知书》，通知涂在杰于2017年6月28日上午9点前到达广州市花都区房地产交易中心办理房屋过户手续。2017年6月28日上午，章述雄涂在杰双方如约到达广州市花都区房地产交易中心，涂在杰提出不具备购房资格而无法办理过户。得知此结果，为了维持双方的情谊，友好解决房屋无法过户的后续问题，章述雄又于2017年7月6日向涂在杰发出《关于友好解决房屋不能交易的协商函》，希望双方协商解除合同，章述雄把定金和房款退给涂在杰，章述雄也不收取涂在杰的租金，只要涂在杰及时腾房把房屋交回章述雄就行了，但想不到涂在杰不领情，一概不予理会。涂在杰不按合同约定履行义务，已是严重违约，如今交易房屋也因为涂在杰没有购房资格而无法交易过户，且拒绝任何协商处理。
涂在杰辩称，请求依法驳回诉讼请求。理由如下：一、合同订立：涂在杰三年前在广州花都区经工商等部门批准开办了一民营企业（广州飙王皮具有限公司），一家四人长期租房居住，欲求购买一套固定住房。2016年9月上旬经一家房地产中介公司获悉章述雄挂卖的广州市花都区狮岭大道东8号x栋x房（私房一套），看房后，涂在杰与章述雄避开中介公司私下经过要约与承诺协商一致之后并订立书面《房屋买卖协议》，订立合同时双方心知肚明，涂在杰还差三个月才符合非广州市户籍人员购房政策，故，在合同第3条约定：“乙方（指涂在杰）支付五万元给甲方作为定金，该房双方约定在2017年1月份过户。甲方（指章述雄）积极配合办理一切过户手续，过户前甲方（实际是乙方，笔误）将一次性支付余款656888元给甲方，过户时产生的税费由乙方全部承担。”第5条约定：“在未过户期间，甲方答应乙方迁入居住并同意装修。按照目前的租金支付到过户为止”。本协议除过户和余款的约定外，已基本实际履行了，甲方交付房屋，乙方已付定金5万元，但整个房屋的买卖，历经要约、承诺到书面立契均系章述雄之子章小俊与涂在杰办理的，协议签字是章述雄亲自签订的。整个房屋买卖的要约、承诺，促成买卖合同的订立，证人吴国强全程参与并做了若干协调工作。二、违约事实：涂在杰欲求购房，更加欲求早日过户自己名下。合同自订立后，涂在杰日日盼约定过户期限来到，期限届满涂在杰多次电话和专程会见等方式找到章述雄之子章小俊谈论过户事宜，章述雄发现房价上涨，刻意拖延，多次得到回音内容大致：我爸（章小俊称章述雄）一时脱不了身来广州，我们会尽快来办理过户，并多次声明，他们是讲信誉的……。春节过后涂在杰仍然多次催促办理交易房屋过户，同时也声明，只要章小俊通知他父亲到场后即支付余款656888元给章述雄。章述雄之子章小俊与涂在杰洽谈未果，章述雄诉状中称：2016年12月底至2017年春节前，章述雄不顾老家的养殖生意，千里迢迢来到广州，为的就是随时协助涂在杰办理房屋过户事宜，但涂在杰却迟迟未付款，章述雄多次催促涂在杰付款，但均未果。”这一事实纯捏造，真正的违约是章述雄一拖再拖至广州市人民政府限购房政策出台，导致章述雄、涂在杰交易房屋不能过户，实现合同目的，章述雄应承担违约责任。三、弥补措施，口头协议又反悔：涂在杰在三月下旬获悉，广州市人民政府房屋限购新政策出台，政策要求：“非本市户籍居民家庭能提供购房之日前（原政策规定3年）在本市连续纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购住房一套……”涂在杰因此强烈责怪章述雄和章小俊父子，章小俊明知理亏并于2017年4月下旬电话联系涂在杰，告知《房屋买卖协议》可以顺延二年过户，意思等到涂在杰符合条件时过户来弥补这一损失，房屋就交涂在杰居住不收租金了，但要求涂在杰将购房款付清，并向涂在杰于2017年4月25日上午10：49提供了账号（中国工商银行：6222083602010614755）；当日下午涂在杰要求章述雄之子章小俊提供农行账号方便汇款，2017年4月25日下午2：25章述雄之子章小俊提供了（中国农业银行：6228480084933789913），涂在杰按章小俊提供的账号于4月25日、26日二次将余款656888元转入章小俊账户。随后章述雄将于5月3日中午12：10分将该笔款退回。涂在杰为了维护诚信，将该笔款于5月4日按原账号打回。之后章述雄绞尽脑汁，利用微信、信函、录像、书面通知等多种方式有意套取涂在杰违约依据，多次称涂在杰没有在2017年1月份内付清房价款就是违约，避而不谈涂在杰要求章述雄到场过户前一定付清房价款的事实。为了证明章述雄没有违约，明知新政策出台过户不了的法律事实，章述雄儿子章小俊却于2017年3月19日19：09发微信告知涂在杰办理过户，（微信聊天记录显示）章述雄以书面形式通知涂在杰于2017年6月28日前广州市花都区房地产交易中心办理交易房屋过户（书面通知录音录像章述雄已举证）。这充分证明章述雄只认金钱，不讲诚信，钻法律空子，恶意套取涂在杰违约行为，因而推卸自己违约责任。四、损失情况：《房屋买卖协议》订立后，涂在杰迁住前进行小范围的装修，并根据房屋结构订做了家具和电器，涂在杰装修和购家具、家电设备近15万元。综上述，涂在杰与章述雄通过多次要约，承诺磋商才正式订立《房屋买卖协议》，订立前双方心知肚明的是买方要等到2017年1月份才符合广州市人民政府规定的非本市居民家庭能提供购房之日前三年在本市连续缴纳个人所得证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购一套住房的规定资格，故，在《房屋买卖协议》约定过户期限。由于章述雄违约拖延过户导致广州市人民政府限购房新政策出台，致使《房屋买卖协议》不能实现合同目的，同时造成涂在杰对房屋进行装修、购家具、家电近15万元的损失。其二，主要原因新政策出台房价上涨，在金钱利益趋势之下，章述雄违背诚信交易。为此，章述雄的诉讼请求，不符合法定解除合同条件，涂在杰请求依法驳回诉讼请求。
经审理查明：案涉房屋位于广州市花都区狮岭大道东8号x栋x房,权属人是章述雄。
2016年9月25日，章述雄（甲方）与涂在杰（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定，甲方将广州市花都区狮岭大道东8号x栋x房转让给乙方。转让总价为706888元，该价格含装修及全部家私，交房时甲方将房屋打扫干净。乙方支付50000元给甲方作为定金，双方约定在2017年1月份过户，甲方要积极配合乙方办理一切过户手续。过户前甲方（笔误，应为“乙方”）将一次性支付余款656888元给甲方，过户时产生的全部税费由乙方全部承担。在双方约定过户之前，如乙方反悔不买该房，则甲方不退回乙方定金50000元；反之在双方约定过户之前，甲方反悔不卖，则甲方应支付乙方150000元作违约金。在未过户期间，甲方答应乙方迁入居住，但按照目前的租金支付到过户为止。
合同签订当天，涂在杰向章述雄儿子章小俊支付定金50000元，章述雄将案涉房屋交付给涂在杰使用。涂在杰称其入住后进行了电视背景墙的美化、电路的改造，电器的更换以及全部墙面的美化和吊顶的维修。
2017年1月8日，涂在杰通过银行转账的方式支付2016年10月份至2016年12月份的房租共6600元给章述雄的儿子章小俊。2017年3月19日，章小俊通过微信询问涂在杰21日是否可以办理过户，涂在杰回复称其还在上海，回广州确定。涂在杰分别于2017年4月25日、4月26日转账400000元、256888元给章小俊，章小俊于2017年5月3日将上述款项原路返还给涂在杰，涂在杰于2017年5月4日再次将656888元支付至章小俊的银行账户，并将其打款账户销户。2017年5月6日，章述雄向涂在杰邮寄《解除协议通知书》，载明因涂在杰未能按期付清购房余款及不具备购房资格，决定自通知之日起解除与涂在杰签订的《房屋买卖协议》。2017年6月23日，章述雄向涂在杰邮寄《房屋交易过户通知书》，载明，决定撤回之前的《解除合同通知》，双方按合同约定前去花都区房地产交易中心办理过户手续，通知涂在杰于2017年6月28日到达广州市花都区房地产交易中心办理房屋过户手续，如由于涂在杰无购房资格等原因导致无法办理房屋过户的，双方签订的《房屋买卖协议》由于政策原因无法履行，亦将自即日起解除。2017年6月28日，章述雄与涂在杰到达广州市花都区国土资源和规划局办理案涉房屋的过户手续，因涂在杰不具备购房资格未能过户。2017年7月6日，章述雄向涂在杰邮寄《关于友好解决房屋不能交易的协商函》，提出解决问题的提议，双方友好协商解除合同，章述雄把定金及房款退还给涂在杰，涂在杰办理房屋把房退回给章述雄，章述雄不再按2200元/月的标准收涂在杰未交的房租。
庭审中，涂在杰确认其签订合同时不具备购房资格，现在亦不具备购房资格，案涉合同现在不能继续履行，如果继续履行需要顺延两年的时间，等到涂在杰具备购房资格。
双方对于2017年1月份未能完成交易的原因各执一词，章述雄认为是涂在杰未能按照合同约定支付房款及涂在杰称其到2017年3月份才具备购房资格。涂在杰认为是因房价上涨，章述雄故意拖延房屋过户的时间。涂在杰称2017年1月份打算房屋过户时当面转账支付房价余款给章述雄，由于房价上涨，章述雄一直不协助过户，在2017年4月份章小俊与涂在杰协商先支付房款，约定两年后再进行过户。
本院认为：章述雄与涂在杰签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，双方均应恪守合同约定。
涂在杰称与章小俊达成口头协议两年之后再过户但其并未提交证据予以证明且章述雄不予确认，因此，本院对涂在杰的上述陈述不予采纳。庭审中，涂在杰确认案涉合同目前无法继续履行，无法继续履行的原因在于涂在杰不具备广州市购房资格，双方于2017年6月28日前往办理过户未果，因此，章述雄有权解除合同，章述雄请求确认合同于2017年6月28日解除，合理有据，本院予以支持。
根据合同解除的法律后果，章述雄要求涂在杰按照约定的每月2200元的标准向其支付租金及搬离案涉房屋并将案涉房屋交还，理据充分，本院予以支持。至于章述雄要求按照原状交还房屋，章述雄将案涉房屋交付给涂在杰后，涂在杰对案涉房屋进行了装修，章述雄未能证明涂在杰的装修使案涉房屋的价值减损，因涂在杰进行的装修对案涉房屋的价值有所增益，章述雄请求按原状交还案涉房屋，本院不予支持。
合同解除后，章述雄应当将涂在杰已经支付的全部房价款返还给涂在杰，因此，章述雄请求退回房价款，本院予以支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、确认原告章述雄与被告涂在杰在2016年9月25日签订的《房屋买卖协议》于2017年6月28日解除；
二、被告涂在杰于本判决发生法律效力之日起六十日内搬离广州市花都区狮岭大道东8号x栋x房，并将该房屋交还给原告章述雄；
三、被告涂在杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告章述雄支付位于广州市花都区狮岭大道东8号x栋x房的租金，租金按照每月2200元的标准，从2017年1月份起计至被告涂在杰搬离并交还上述房屋之日止；
四、原告章述雄于本判决发生法律效力之日起十日内向被告涂在杰返还房款656888元及定金50000元；
五、驳回原告章述雄的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5500.40元，由被告涂在杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 白一帆
二〇一七年九月二十二日
书记员 陈玳莹