辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚中民终字第01337号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨忠慧，男，1970年11月12日出生，满族，住辽宁省清原满族自治县。
委托代理人：宋伟生，男，1976年3月19日出生，满族，住辽宁省清原满族自治县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司，住所地：辽宁省清原满族自治县清原镇新村街浑河家园A区15-1-101。
法定代表人：于哲鑫，该公司经理。
委托代理人：左登昆，清原满族自治县中心法律服务所法律工作者。
上诉人杨忠慧因物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省清原满族自治县人民法院（2015）清民二初字第00297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日依法立案并组成合议庭，于2015年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人杨忠慧及其委托代理人宋伟生、被上诉人鑫诚物业法定代表人于哲鑫及其委托代理人左登昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年6月23日，鑫诚物业向一审法院诉称：鑫诚物业、杨忠慧于2011年4月1日签订了物业服务合同，合同约定物业费每月0.80元／平方米，业主按年交纳。杨忠慧在清风丽景有一处房屋（面积122.16平方米）房屋一处。应交纳2013、2014年物业费2，345.47元，鑫诚物业多次催要，杨忠慧拒不交纳。鑫诚物业诉至法院，要求杨忠慧立即交付物业费，并承担本案诉讼费用。
杨忠慧诉辩称：1、鑫诚物业与业主签订的前期物业服务合同于2013年3月31日已到期，未重新聘用鑫诚物业为物业服务企业，不应再交纳2013、2014年物业费；2、由于2011、2012年度鑫诚物业未做到质价相等的服务，2011年度物业费业主委员会定为每平米0.20元，2012年度应按80%收取物业费，合计返还1，121.76元；3、反诉费由鑫诚物业承担。
鑫诚物业对杨忠慧的反诉请求辩称：业主在清风丽景小区居住，享受了物业服务，就应交纳物业费；杨忠慧依据业主委员会的决定要求2011年度物业费每平0.20元没有法律依据，只凭法院生效的判决要求返还20%的物业费没有道理，我方在业主报修后均尽到相应义务，故应予驳回杨忠慧请求。
辽宁省清原满族自治县人民法院一审查明：杨忠慧系清风丽景小区业主，2011年4月1日，鑫诚物业与杨忠慧签订了前期物业服务合同：约定住宅、车库、经营用房收取物业管理服务费每月0.80元／平方米。杨忠慧所住房屋存在渗水现象，杨忠慧报修后，鑫诚物业协助业主联系维修义务人，并进行了相应修复。现鑫诚物业诉至法院要求杨忠慧给付2013年4月1日至2015年3月31日的物业费共计2，345.47元。杨忠慧提出反诉，认为鑫诚物业与其签订的前期物业服务合同于2013年3月31日已到期，未重新聘用鑫诚物业为物业服务企业，故不应再交纳2013、2014年物业费；由于2011、2012年度鑫诚物业未做到质价相等的服务，房屋存在渗水问题，2011年度物业费业主委员会定为每平米0.20元，2012年度应按80%收取物业费，要求返还1，121.76元。
上述事实，有清风丽景前期物业服务合同、小区维修档案等证据在卷为证，并经庭审质证、认证，一审法院予以采信。
辽宁省清原满族自治县人民法院一审认为，鑫诚物业与杨忠慧签订的物业服务合同是双方当事人自愿签订的，是双方的真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止规定，且已实际履行，该合同合法有效。现该合同已期满，双方未再重新签订服务合同，但鑫诚物业提供相应物业服务，杨忠慧接受了服务，应视为双方合同延续，杨忠慧就应该按约定交纳物业费。杨忠慧所住房屋存在渗水现象，鑫诚物业并非维修义务人，但其在接到业主报修后协助业主联系维修义务人，已进行过相应修复，杨忠慧以业主委员会决定的0.2元／平方米计算2011年度物业费一节，因该决定系业主委员会单方作出，未经鑫诚物业同意，亦未经物价部门批准，其单方变更物业费价格的行为对于鑫诚物业不具有约束力，故一审法院对于杨忠慧要求鑫诚物业返还多收取的物业费的反诉请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、杨忠慧于判决生效后十日内给付清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司2013年4月1日至2015年3月31日物业费2，345.47元；二、驳回杨忠慧的反诉请求。案件受理费25.00元，反诉费25.00元，均由杨忠慧负担。
宣判后，杨忠慧不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回。其主要事实与理由为：2013年3月31日前期物业服务合同到期，4月9日业主委员会作出决定，暂停2013年物业费收取；4月15日鑫诚物业对业委会代表答复：明确鑫诚物业是清原镇人民政府选聘；2012年7月23日开始封闭服务；鑫诚物业不是维修企业，不承担维修义务；7月10日，业委会决定要求鑫诚物业清理账目、资金，移交资料、资产。鑫诚物业拒绝执行，强行提供服务，并多次与业主委员会、业主发生争执；10月31日，鑫诚物业公告：从2014年11月1日起停止对清风丽景进行物业服务，在停止服务后发生任何事情，由业主委员会负责。该公告明确鑫诚物业从2014年11月1日就已停止对清风丽景物业的服务。物业服务合同终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，要求业主支付物业费用的人民法院不应予以支持。因此杨忠慧不同意支付物业费。
被上诉人鑫诚物业辩称：业主委员会没有选聘和解聘物业公司的权利，应由业主大会决定，解聘不合法。关于报修我们要联系施工单位维修，杨忠慧家的漏水问题我们已修好，杨忠慧签了字。2013、2014年鑫诚物业的服务满意度很高，600多户收费率已达70%。鑫诚物业是清原镇政府选聘的，对清风丽景的服务是合法的，业主委员会没有经2／3的业主大会通过，其决定是违法的不生效。即便业主委员会是合理合法的，也应选聘下一家物业公司来接我们，应驳回杨忠慧的上诉请求。
经二审审理查明：2013年7月10日清风丽景业主委员会作出决定：要求鑫诚物业清理账目资金、整理移交资料资产。2014年10月27日，清风丽景业主委员会关于鑫诚物业要求续聘续签前期服务合同予以书面答复：拒绝鑫诚物业提出的续聘、续签“前期服务合同”的要求；要求鑫诚物业在接到此答复10日内履行。2014年10月31日，鑫诚物业在小区内发布公告：鑫诚物业接到业主委员会决定，从2014年11月1日起停止对清风丽景小区进行物业服务，在停止后发生任何事情，由业主委员会负责。并将清风丽景业主委员会关于鑫诚物业要求续聘续签前期服务合同的答复（简称答复）及清风丽景业主委员会决定（简称业主委员会决定）附在公告内。鑫诚物业停止服务三天后，拒绝退出小区，继续服务至2015年9月。
二审审理期间，双方当事人未提交新证据，本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，鑫诚物业与业主签订的《前期物业服务合同》至2013年3月31日期限届满，双方虽未续签物业服务合同，但鑫诚物业仍对清风丽景小区提供物业服务，无证据证明此期间业主及业主委员会提出异议。根据权利义务对等原则，清风丽景小区业主享受了鑫诚物业提供的物业服务，理应支付对价即物业管理费。2014年10月27日，清风丽景业主委员会就续聘、续签物业合同事宜对鑫诚物业予以答复，明确表明不再与鑫诚物业续聘、续签物业合同，并要求鑫诚物业交出物业相关资料；鑫诚物业也于同年10月31日向小区业主公告停止物业服务。由此可确定鑫诚物业与业主的前期物业服务合同自2014年11月1日起解除，鑫诚物业理应退出物业服务区域，鑫诚物业拒不退出并继续以提供事实服务为由向业主收取物业管理费已缺乏合同依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：物业服务企业拒绝退出、移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。故对鑫诚物业要求杨忠慧交纳2014年11月1日以后的物业费不予支持。杨忠慧应缴纳2013年4月1日至2014年10月31日的物业费1857元。
被上诉人鑫诚物业提出业主委员会决定不合法一说，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……”、第七十八条规定：业主大会或者业主委员会决定对业主具有约束力。业主大会和业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。据此，业主选举业主委员会及成员、选聘物业服务企业等均属全体业主自治的范围，鑫诚物业无权对业主内部形成决议的内容、程序提出异议。综上，一审法院适用法律错误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持清原满族自治县人民法院（2015）清民二初字第00297号民事判决第二项；
二、变更清原满族自治县人法院（2015）清民二初字第00297号民事判决书第一项：杨忠慧于判决生效后十日内给付清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司2013年4月1日至2014年10月31日物业费1857元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，反诉费25元，均由杨忠慧负担；二审案件受理费50元，由上诉人杨忠慧承担25元，由清原满族自治县鑫诚物业管理有限公司承担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 丽
审 判 员 杨 锐
代理审判员 王向军
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 赵 岚