沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0112民初3036号
原告于力，男，汉族，住长春市朝阳区。
原告高林，女，汉族，住辽宁省黑山县。
二原告委托代理人赵静，系辽宁同方律师事务所律师。
被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区新优街7-18号1门、2门。
法定代表人王立曼，系董事长。
委托代理人袁学旺，男，蒙古族，系该公司员工，住辽宁省建平县。
委托代理人罗少宁，男，汉族，系该公司员工，住辽宁省本溪市明山区。
原告于力、高林与被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法由本院审判员王莹独任审判，公开开庭进行审理。原告于力、高林委托代理人赵静，被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司委托代理人袁学旺、罗少宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年6月21日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南区某街x号商品房，总房款836,765.51元。原告按规定日期向被告支付全部购房款，并缴纳房屋维修基金及印花税。被告应在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件、并符合本合同的商品房交付原告使用，但被告未如期交付房屋。2014年7月14日原告实际入住该房屋，被告应按照合同约定支付逾期交房违约金。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因被告不能提供商品房验收合格资料，致使原告至今无法获得产权证书，被告应向原告支付逾期办证违约金。请求法院依法判令：被告向原告支付逾期交房违约金21,337.52元、逾期办理房屋产权证违约金2,276.00元，由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，关于逾期办理产权证问题：1、由于项目总包方原因，在项目竣工后，迟迟不做结算，导致工作进程延迟，开发商不应承担责任；2、开发商已经按时将需由开发商提供的相关材料上报房产局，但房产局迟迟不予审批，此为政府不可抗力之原因，根据双方签订的商品房买卖合同约定，不可抗力无须承担；3、我国不动产所有权的转移实行登记主义，原告对所购商品房的所有权已自其商品房买卖合同备案之日起获得，并实际占有、使用房屋长达两年，原告并未因延期办理产权证而遭受任何实际损失，因此其主张没有事实和法律依据，建议法院予以驳回；被告认为原告该项诉讼请求已超过诉讼时效，建议法院予以驳回。关于逾期交房问题：1、被告自2013年10月31日起，以各种有效通讯方式通知业主到被告处及时办理交房入住手续；2、被告根据商品房买卖合同约定，已准备住宅质量说明书、住宅质量保证书及房屋建筑工程竣工验收报告、分层分户验收表等文件，这些文件表明被告交付房屋符合合同约定及国家相关规范；3、业主多次以电话等其他通讯方式对被告提出不合理要求，多次组织人员到被告售楼处及办公场所，扰乱被告正常工作秩序，给被告造成了重大损失；被告认为原告该项诉讼请求已超过诉讼时效，建议法院予以驳回。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、房屋买卖合同及缴纳购房发票各一份，证明原告已支付全部房款，根据合同约定，被告应承担违约金。
被告对该证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为与诉讼请求及争议焦点无关。
2、收款收据一份，证明原告实际入住时间是2014年7月14日。
被告对该证据关联性有异议，认为收款方不是被告，与被告无关，不能证明原告所主张的事实。
3、视频材料一份，证明业主代表以及部分业主已于2013年11月3日、2014年3月20日关于逾期交房、办证问题多次与被告交涉，原告诉请未超过诉讼时效。
被告对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，该份视频画面模糊，没有声音，时间、地点、人物均无从考证，不能证明原告所主张的事实，也无法起到中断诉讼时效的作用。
4、从民心网打印的民心网回复信息一份，证明被告至今未办理房证原因是拖欠燃气公司款项，因此被告主张房证不能办理是由于政府原因，理由不能成立。
被告对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，从形式上看没有任何政府部门盖章确认。
被告为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、房屋建筑工程竣工验收报告、临时用电工程施工协议书、建筑临时用水包干协议书各一份，证明涉诉房屋于合同约定的交房日期2013年10月31日已通过交房验收，并开通水电，根据相关法律及司法实践，鼓励房地产交易政策的精神，符合房屋交付条件，原告未能及时收房，不是被告原因。
原告对该证据真实性无异议，关联性有异议，认为验收报告时间不能证明被告向原告实际交付房屋的具体时间。
2、伯爵源筑的项目2号楼x1业主张某的业主入住协议、买卖合同，该协议由张某本人签署，时间是2013年11月5日，证明已于2013年11月5日入住伯爵源筑2号楼，由此可以证明伯爵源筑2号楼最迟不超过2013年11月5日满足条件入住。
原告对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为与原告无关。
3、邮寄单一份，证明被告多次通过有效通讯方式与原告取得联系，敦促原告尽快办理入住，2014年3月26日向原告发出入住通知，履行告知义务，因此原告入住日期最迟应被认定为2014年3月26日，原告诉请已过诉讼时效。
原告对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，这是邮寄单，不是签收单，不能证明由原告签收，签收人不是原告本人，邮寄内容也不能确认。
经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：
原告于力、高林与被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司于2013年6月21日签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告开发的位于沈阳市浑南区某街x号房屋，总房款836,765.51元；被告应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由被告违约之日起按日支付房价款的十万分之一，合同继续履行。合同签订后，原告全额支付购房款。2013年11月3日、2014年3月20日部分业主向被告主张交付房屋及办理产权证事宜。原告于2014年7月14日办理入住。截止原告起诉时，被告未给原告房屋办理产权登记机关备案手续，未支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，双方协商未果，故原告起诉来院。
另查明，涉案房屋于2013年10月31日通过建设、监理、施工、设计、勘察五家单位的验收，但被告至今未取得竣工验收备案书，亦未取得房屋所有权初始登记批复。
本院认为，原告于力、高林与被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方经协商一致，并自愿达成，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制效力性规定，合法有效，故双方均应按合同约定全面履行各自义务。对于原告主张被告支付逾期交房违约金的请求，因原、被告在商品房买卖合同中约定的交房条件为经验收合格，被告至今未取得涉案房屋竣工验收备案书，因涉案房屋不具备交付条件而不能实现交付，被告逾期交房的行为构成违约，应承担违约责任。2014年7月14日原告已接收了涉案房屋，以其实际行为对合同约定的房屋交付条件进行了变更，即被告在2014年7月14日向原告交付了涉案房屋。依照有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，2013年11月3日、2014年3月20日部分业主与被告交涉办理入住时需交纳的相关费用及办理产权证等问题，但原告并未向被告主张支付逾期交房违约金，不产生诉讼时效中断的法律后果，同时，被告提出原告的请求超过时效的抗辩，原告未提供证明存在诉讼时效中止或者中断的证据，原告于2016年4月7日起诉，故原告要求被告支付自2013年11月1日至2014年7月14日逾期交房违约金21,337.52元，其中2013年11月1日至2014年4月6日期间部分已过诉讼时效，被告应向原告支付自2014年4月7日至2014年7月14日违约金即836,765.51元×1/10000/天×99天＝8,283.98元。对于原告主张被告支付逾期办证违约金请求，根据合同对被告逾期办证违约责任的约定，原告于2014年7月14日办理入住手续，被告应在360日内即2015年7月9日前将办理权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，现被告至今未履行该义务，且未举证证明其逾期办证符合合同约定的免责条件，故原告要求被告支付自2015年7月10日至2016年4月7日期间的逾期办证违约金，即836,765.51元×1/100000/天×272天＝2,276.00元，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告于力、高林逾期交房违约金8,283.98元；
二、被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告于力、高林逾期办理房屋产权证违约金2,276.00元；
三、驳回原告于力、高林的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费195.00元，由原告于力、高林负担108.00元，被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司负担87.00元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费195.00元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 莹
二〇一六年四月十五日
书记员 王思慧
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同
义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。