成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成华民初字第709号
原告吴章安。
原告缪丽。
二原告共同委托代理人曾欢，四川舟楫律师事务所律师。特别授权。
二原告委托代理人陈果，四川舟楫律师事务所律师。特别授权。
被告成都市保华房地产开发有限公司。
法定代表人吴章焰，董事长。
委托代理人杨慧，四川明炬律师事务所律师。一般代理。
委托代理人陈莹钰，四川明炬律师事务所律师。一般代理。
原告吴安章、缪丽与被告成都市保华房地产开发有限公司（以下简称保华公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行审理。原告吴章安及二原告共同委托代理人陈果，被告保华公司的委托代理人杨慧、陈莹钰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吴章安、缪丽诉称，原告欲购买被告在成都市成华区杉板桥路的“保利.康桥”房屋，于2013年11月16日向被告支付20000元定金，并签订认购书，但在整个看房的过程中被告却未按规定告知原告关于成都市住房限购的相关政策，而原告吴章安恰好属于成都市住房限购范围之内，致使二原告合同目的不能达到。为此，提起诉讼，要求解除原、被告所签订的认购协议，被告双倍返还定金40000元，并承担本案诉讼费用。
被告保华公司辩称，原告诉述事实不属实，要求双倍定金4万元依法不能成立。原告不属限购人群。原告诉称在签订认购书时被告未向原告说明限房政策不属实，被告将合同、补充协议及相关附件均进行了公示，被告履行了告知义务。原告在双方签订认购书后不履行协议，原告违反协议，原告要求双倍返还诉请不成立。当事人签订认购书等约定在一定期限内，一方不履行义务的应当承担违约责任。原被告在签订认购协议后，原告不讲诚信，原告的诉请不能立，被告同意解除合同，但应当没收原告的20000元定金。
经审理查明，原告吴章安与原告缪丽系恋人关系。2013年11年16日，原告吴章安、缪丽为购买位于成华区杉板桥路“保利.康桥”房屋，向被告保华公司缴纳定金20000元。2013年12月31日，二原告与被告签订《成都康桥项目认购确认单》、《保利康桥认购书》。《成都康桥项目认购确认单》中载明有：请仔细阅读售楼处公示的《成都市保华房地产开发有限公司楼宇认购书》、《商品房买卖合同》及《合同附件》，并确认房贷政策下您目前的资信情况可以办理按揭手续等。《保利康桥认购书》中约定有：物业建筑面积123.13㎡、价款1877825元，乙方（吴章安、缪丽）在签订认购书后，须于2014年1月7日前到保华公司签约收款中心缴纳第一期房款及签署《商品房买卖合同》、补充协议、附件及《前期物业协议》、《临时管理规约》，逾期办理视为乙方违约，本认购协议书自动解除，甲方（保华公司）可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金；甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、附件、《前期物业协议》、《临时管理规约》、《签约须知》及法律法规规定应明示的其他文件、证书等文件资料，乙方声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目、收费标准和其他文件、证书等文件资料等。该认购书上载明吴章安、缪丽的通讯地址为成都市锦江区暑袜北街。但截至2014年1月7日，二原告未缴纳第一期房款，也未与被告签订《商品房买卖合同》等文本文件。2014年1月15日，二原告以被告未按规定告知成都市住房限购相关政策，原告吴章安属于成都市住房限购对象，致使二原告不能达到合同目的为由起诉来院，故请求解除与被告签订的认购协议，并由被告双倍返还定金40000元。
另查明，2011年2月15日，成都市房管、发改、财政、国土、地税、金融等部门联合印发《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》。其中规定：自本意见发布之日起在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施。本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。房地产开发企业、经纪机构应当在销售现场、经营场所显著位置公示限购政策，不得向属于限购对象的购房人出售住房或提供中介服务。房地产开发企业、经纪机构在住房买卖合同网签前，应当核验购房人提供的《购房人家庭成员住房情况申报表》与证明材料是否一致；在进行住房买卖合同网签时，应当先通过网签系统录入《购房人家庭成员住房情况申报表》登记的家庭成员信息，经市房屋登记系统查询购房人及其家庭成员在本市主城区拥有住房的套数，系统提示不属于限购对象的，再继续完成网签手续，同时上传购房人签字的《购房人家庭成员住房情况申报表》和证明材料影印文档。经房管部门核实购房人属于限购对象不予办理住房买卖合同网上签约、备案的，房地产开发企业、经纪机构应当与购房人解除住房买卖合同、注销二手住房买卖合同的信息记录。
又查明，除非夫妻关系，合伙买房的只要其中一人未满足上述购房条件，在成都市主城区均无法购买房屋。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭连续缴纳的12个月社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房。
原告吴章安在成都电子科大毕业后，于2011年10月24日将户籍从成都市成华区建设北路二段迁至四川省资阳市安岳县岳阳镇东大街，又于2012年11月21日将户口迁至白石村8组。原告吴章安于2012年3月在成都川流劳务有限公司工作时曾缴纳社保，但从2012年4月起至2013年3月期间无成都市社保缴纳记录。2013年4月至2014年1月（共计10个月）在北京海联捷迅信息科技发展有限公司成都分公司工作，并缴纳相关社保。原告缪丽因满足连续缴纳12个月社保的购房条件，不属于成都市住房买卖限购对象。
上述事实，有原、被告陈述并经庭审质证的原告吴章安的户口薄、《成都康桥项目认购确认单》、《保利康桥认购书》、缴纳定金凭证、认购流程表、吴章安个人养老保险帐户信息等。
本院认为，本案原告吴章安、缪丽以吴章安属于成都市住房限购对象，致使二原告不能达到合同目的为由提起诉讼，请求解除与被告保华公司之间签订的认购协议，而被告在审理中也同意解除双方签订的《保利康桥认购书》。因双方对认购协议的解除达成一致意见，故对原告主张的解除认购协议的请求，本院予以支持。
成都市《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》于2011年2月15日发布实行，作为国家房屋调控下的宏观政策，该《实施意见》是针对不特定人发布的成都市住房买卖限购政策，二原告均在成都工作、生活，应当明知该限购政策，在未对该政策作充分了解的情况下，草率签订认购协议，自己存在一定的过错。而保华公司是商品房销售机构，应当说对成都市的限购政策较于普通购房人来说更加充分了解。《实施意见》规定：房地产开发企业、经纪机构应当在销售现场、经营场所显著位置公示限购政策，不得向属于限购对象的购房人出售住房或提供中介服务；购房人在新购住房时应如实填写《购房人家庭成员住房情况申报表》，并提供身份证明、户籍证明、婚姻状况证明，非本市户籍居民家庭还应提供纳税证明或社会保险缴纳证明；房地产开发企业、经纪机构在住房买卖合同网签前，应当核验购房人提供的《购房人家庭成员住房情况申报表》与证明材料是否一致。因此，《实施意见》要求房地产开发企业、经纪机构在进行房屋销售时，对买房人是否具有购房资格进行审查，并明确要求不得向属于限购对象的购房人出售住房。而本案中，被告保华公司没有证据证明其在经营场所的显著位置公示限购政策，且在签订《保利康桥认购书》时也没有按照“不得向属于限购对象的购房人出售住房”的要求对吴章安的“户籍及社保缴纳情况”尽到审查义务，而促成双方签订《保利康桥认购书》，同样具有一定的过错。
《保利康桥认购书》中约定“吴章安、缪丽须于2014年1月7日前到保华公司签约收款中心缴纳第一期房款及签署《商品房买卖合同》等文件”。但原告吴章安至2014年1月7日并不能满足“外地户籍居民购买房屋应连续缴纳的12个月社会保险”购房条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，在签订认购合同后，只有当事人违约拒绝签订商品房买卖合同的，才能按照法律规定适用“定金罚则”即：给付定金的一方不履行约定的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的，应当双倍返还定金。本案中，导致原告无法按照约定签订商品房买卖合同的原因是双方在签订认购合同时的过错所致，并非原、被告在履行认购合同中的违约行为。
综上，由于原、被告双方签订预约合同时的过错导致《保利康桥认购书》在签订后履行不能，该原因不属双方在履行《保利康桥认购书》的违约事由，故在双方解除合同时，被告应将20000元定金返还给原告。但原告要求双倍返还不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、解除原告吴章安、缪丽与被告成都市保华房地产开发有限公司签订的《保利康桥认购书》。
二、被告成都市保华房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三日内向原告吴章安、缪丽返还定金20000元。
三、驳回原告吴章安、缪丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费450元，原告吴章安、缪丽负担225元，被告成都市保华房地产开发有限公司负担225元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 刘宗华
二〇一四年四月九日
书记员 杨 帆