黑龙江省安达市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民一初字第30号
原告（反诉被告）安达市汇龙房地产开发有限公司。
法定代表人周珣，职务董事长。
委托代理人周亚东，男。
委托代理人唐德明，黑龙江千叶律师事务所律师。
被告丁艳梅（反诉原告），女。
被告胡光瑞（反诉原告），男。
二被告委托代理人赵洪宽，男。
二被告委托代理人王波，黑龙江红旗律师事务所律师。
原告安达市汇龙房地产开发有限公司与被告丁艳梅、胡光瑞建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2013年12月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月28日公开开庭进行了审理。原告安达市汇龙房地产开发有限公司的委托代理人周亚东、唐德明到庭参加诉讼，被告丁艳梅、胡光瑞的委托代理人赵洪宽、王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安达市汇龙房地产开发有限公司诉称，2013年1月原告为承建安达万和购物中心项目工程，经安达市政府挂牌出让取得新兴办事处4委17区的土地使用权。施工过程中，被告多次以种种非法理由干扰和阻挠原告施工。2013�3月6日在安达市政府主管城建领导及相关部门领导的协调下，原告因工期急迫在不得已的情况下与被告签订了一份内容显示公平的协议书，将原告的部分土地约定为公共用地，同时还约定由原告赔偿被告15万元（实际被告方各项附属物价值约1万元）。协议签订之日原告即按协议约定履行了合同义务。可是，自协议签订之日至2013年10月28日期间，聚友美食总汇业主仍多次组织、指使其工作人员及家属干扰、阻挠、破坏原告方的正常施工。2013年10月28日9时许，被告方违法动用消防高压水枪阻止原告施工，造成施工人员身体极大的伤害和施工人员的衣物、数码相机、手机等贵重物品损毁，并导致原告方被迫停工。原告认为，原告已合法取得土地使用权，土地使用面积的四至界限十分明确并经安达市规划局许可，原告对用地界限内的土地有无可争辩的使用权，被告无任何理�阻止原告施工，故原被告签订的协议明显显失公平，原告是在受胁迫的情况下做出的违背真实意愿的意思表示，协议书中双方权利义务关系明显不对等，严重损害了原告的合法权益。故诉至法院要求：1、判令撤销2013年3月6日原告与被告因相邻土地使用问题签订的协议书；2、判令被告返还原告附属物补偿款人民币15万元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告丁艳梅、胡光瑞辩称，1、被告经营聚友美食总汇多年，对门前院落投入大量资金，修建了水泥地面、车棚、围栏等设施。原告明知该块土地上有财产权利而不与被告协商，强行进场施工，严重侵犯了被告的财产权利；2、被告与原告签订的协议是在安达市政府、市国土局、规划局、融资办等部门领导主持下自愿签订的，安达市加快融入大庆经济区办公室也在协议上加盖了公章，不存在胁迫问题；3、协议书约定的�共用地系为了方便原告与被告经营设定的地役权，依法发生法律效力；4、原告在施工过程中违约在先，为免受协议惩罚而起诉撤销合同，违背了诚实信用原则。
被告丁艳梅、胡光瑞反诉称，原告与被告于2013年3月6日，在安达市加快融入大庆经济区办公室等部门领导的主持下签订了《协议书》。协议约定：被告经营的聚友美食总汇与原告建设的购物中心主楼之间距离不得少于39.8米，任何一方不得在此范围内建设任何建筑物，包括但不仅限于停车场入口、缓坡等。同时约定任何一方违约，应当向对方支付违约金15万元。2013年秋，原告在约定的不得建筑任何建筑物的土地范围内修建地下停车场出入口。被告多番抗议原告均置之不理。故请求法院判决：1、原告依法履行协议，拆除违约建筑，恢复原状；2、向被告支付违约金15万元；3、原告承担本案的全部诉讼费用。
经�理查明，被告胡光瑞于2009年12月份开办安达市聚友美食总汇，并由被告丁艳梅实际经营。在经营期间，被告丁艳梅在未取得土地使用权的院内，种植了果树，修建了水泥地面、车棚、围栏等设施。2013年1月原告安达市汇龙房地产开发有限公司为承建安达万和购物中心项目工程，经安达市政府挂牌出让取得新兴办事处4委17区的土地使用权。用地界限距聚友美食总汇正面主体楼6.27米。被告丁艳梅种植的果树，修建的水泥地面、车棚、围栏等设施均在原告安达市汇龙房地产开发有限公司取得的土地使用范围内。
原告安达市汇龙房地产开发有限公司在施工前准备过程中，与被告丁艳梅因土地使用问题发生争议，致使原告安达市汇龙房地产开发有限公司无法施工。2013年3月6日，经安达市规划局、安达市国土资源局、安达市加快融入大庆经济区办公室调解，双方达成协议，协议约定：一、甲方万和购物中心（汇龙房地产开发有限公司）与乙方聚友美食总汇楼房主体之间距离不得少于39.8米，及聚友美食总汇主体楼向西平行延伸至大门，主体楼向东平行延伸至原有围栏处，与万和购物中心楼体之间南北距离不得少于30米，万和购物地下停车场出入口不得占用30米之内，该部分面积为公共用地，任何一方不得在主楼南北39.8米内及主楼向西向东平行延伸30米内建设任何建筑物（包括但不仅限于楼房、围栏、停车场出入口、缓坡等）；二、围栏以前聚友美食总汇的附属物包括果树、车棚、围栏、水泥预制地面等，用人民币赔偿方式，由协议签订之日起甲方一次性付清乙方人民币壹拾伍万元整（150，000.00元）；三、施工结束后，甲、乙双方之间区域（不低于39.8延长米）属于公共用地，甲、乙双方均可永久性免费使用；四、任何一方违约，除应赔偿给对方造成的损失外，还应当向对方支付违约金15万元。协议落款处除双方当事人签字盖章外，有安达市加快融入大庆经济区办公室主任董宇松签字并加盖单位公章。协议签订当日原告安达市汇龙房地产开发有限公司即按协议约定一次性给付乙方赔偿款150，000.00元。而后，原告安达市汇龙房地产开发有限公司按照安达市规划局出具的规划图建造停车场出入口时，因出入口凸出的部分在楼房主体之间39.8米之内，被告丁艳梅及其丈夫认为原告安达市汇龙房地产开发有限公司不履行合同，在不应该建设任何建筑物的范围内建造停车场出入口，便组织员工采取暴力手段阻拦施工，后经公安机关处理。
上述事实，有原告提交的土地使用证、安达市万和购物中心项目修建详细规划平面图、照片、协议书、收据复印件、安达市加快融入大庆经济区办公室对万和购物中心与聚友美�总汇土地使用问题协议书说明、国有建设用地使用权出让合同、成交确认书、光碟等证据证实，并有证人赖国权、田宝平出庭作证。有被告提交的聚友美食总汇营业执照复印件、胡光瑞的授权委托书、产权证复印件、土地证复印件、协议书、光盘、现场照片等证据证实。
本院认为，本案争议的第一个焦点是，原告与被告于2013年3月6日签订的协议书应否撤销。原告与被告因土地使用问题发生争执后，经相关部门的调解，双方当事人达成协议，系双方当事人的真实意思表示。协议签订后，被告方采取暴力手段阻拦施工，目的是迫使对方履行协议，并不是为了订立合同而采取的胁迫手段。至于合同中关于“不低于39.8延长米的地方属于公共用地，双方均可永久性免费使用”的约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百六十一条的规定，地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余年限。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，商业用地使用年限最高为40年。本案中，原告取得土地使用权的期限为40年，双方约定可永久性使用，超过法定年限部分应确认无效。合同的其它内容不仅不违反国家法律政策的规定，而且对原、被告双方的生产生活均有利，不存在显失公平的情况。另外，土地使用权的部分无效并不必然导致整个合同无效，也不导致合同目的的无法实现。故双方当事人签订的协议不存在可撤销合同的法定事由，应予履行。
本案争议的第二个焦点是，被告应否返还原告附属物赔偿款15万元。因原被告签订的协议关于附属物赔偿部分合法有效，而且原告已实际履行了给付义务。故附属物赔偿款不予返还。
本案争议的第三个焦点是，原告应否拆除违约建筑向被告支付违约金15万元。原、被告双方虽然约定在楼房主体之间39.8米之内不得建设任何建筑物，但原告安达市汇龙房地产开发有限公司系按照安达市规划局出具的规划图建造的停车场出入口，现已完工，并非原告违约。另外，停车场出入口的建造，不仅有利于原告的经营活动，而且对被告的经营活动并无影响，故原告不应拆除已建成的停车场出入口，也不应向被告支付违约金。
综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告安达市汇龙房地产开发有限公司的诉讼请求。
二、驳回反诉原告丁艳梅、胡光瑞的反诉请求。
案件受理费3，300.00元由原告安达市汇龙房地产开发有限公司承担。反诉案件受理费1，650.00元由被告丁艳梅、胡光瑞承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，�按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
审 判 长 张振学
人民陪审员 李介庭
人民陪审员 毛运德
二〇一四年五月十二日
书 记 员 孟艳霞