常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第1370号
原告江苏江南农村商业银行股份有限公司，住所地本市和平中路413号。
法定代表人陆向阳，董事长
委托代理人曹波、谢竹君，江苏乐天律师事务所律师。
被告卢桂萍，
被告岳健。
第三人岳晔飞。
第三人丁洁。
上述两被告及两第三人共同委托代理人盛烽、祁立波，江苏宏锦律师事务所律师。
第三人南京银行股份有限公司常州分行，住所地常州市武进区常武北路274号。
法定代表人肖炎，总经理。（未到庭）
委托代理人卢欢，该公司员工。
原告江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）诉被告卢桂萍、岳健、第三人岳晔飞、丁洁、南京银行股份有限公司常州分行（以下简称南京银行），本院立案受理后，代理审判员朱加林适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江南银行的委托代理人曹波、谢竹君，被告卢桂萍、岳健、第三人岳晔飞、丁洁的共同委托代理人盛烽、第三人南京银行的委托代理人卢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江南银行诉称，2013年5月15日，原告与常州恒安汽车销售有限公司签订借款合同2份，约定常州市恒安汽车销售有限公司向原告分别借款220万元、280万元。同日，原告与常州市琛骏纺织品有限公司、常州市华铁专用设备有限公司、常州市海？汽车销售有限公司、王华良及被告卢桂萍签订保证合同，约定由其对上述借款承担连带但保证恶人。原告放贷220万元、280万元给被告常州市恒安汽车销售有限公司。
这两笔贷款于2014年5月13日、5月14日到期，但是借款人与保证人均未归还所欠款项。原告认为，卢桂萍为了逃避债务，恶意转移名下财产，于2014年5月20日，将名下的阳光花园公寓5号楼402室房屋及402室阁楼转移至丁洁、岳晔飞名下。故原告起诉至法院，请求法院判令：1、撤销卢桂萍、岳健将阳光花园公寓5号楼402室房屋及402室的阁楼转让给岳晔飞、丁洁的行为；2、被告向原告支付律师代理费用52800元；3、诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告申请撤回第2项诉讼请求。
被告卢桂萍辩称，卢桂萍、岳健曾是阳光花园公寓5号楼402室房屋的所有人，2013年年底开始就想要卖掉此房，但通过中介及网上销售均未能找到合适买家，因该房屋为毛坯，且面积较大，一直处于有价无市的状态。2014年年初，岳健与岳晔飞、丁洁协商买卖该房屋事宜，卢桂萍综合考虑房屋空置及买方是亲戚的情况，最终同意在买方承担交易所有税费的情况下，以100万元的房屋出售该房屋。因此卢桂萍出售房屋的行为合法有效，不存在所谓恶意转移或明显不合理低价转让的事实，故原告的诉请于法无据。理由：1、讼争房屋变更登记时间为2014年5月15日，原告起诉恒安公司及作为保证人之一的被告1至贵院（2014天商初字第659号）的时间为2014年5月17日，因此即便卢桂萍系保证人，也不可能存在恶意。2、借款案件未有生效判决，恒安公司是否存在债务尚未归还的事实还未确定，假如卢桂萍系该主债权保证人，在主债权还未得到确认前，担保债权不可能得到确认，故原告对卢桂萍不享有撤销权。3、假如原告系恒安公司的债权人，且卢桂萍系该债权的保证人，在法院尚未判决生效前，该债权的范围并未确定，原告对卢桂萍的保证债权也未确定。据法律规定，撤销权行使范围是以行使撤销权的债权为限，行使范围未确定前，卢桂萍出售房屋的行为逻辑上不可能对原告造成损害。4、涉案房屋交易价格符合市场价格，卢桂萍多方了解询问市场交易价格走势，并结合房屋、交易双方关系等因素后才有条件的同意以100万元的价格出售。由其是买方提出的，交易价格应参考税务部门的计税依据价格的方法得到了交易双方的共同认可，税务部门就涉案房屋的计税依据价格为127万元，结合各方面因素，房屋的实际交易完全符合市场规律，在合理价格范围内。5、目前买方已经按约履行了所有义务，向卢桂萍、岳健支付了100万元购房款，并承担了所有相应的税费，房屋已经登记到买方名下，卢桂萍认为该交易行为应当得到法律支持，综上，卢桂萍的行为合法有效，系正常买卖行为，故原告诉请无事实法律依据，请法院驳回。
被告岳健辩称，1、原告诉状称的事实可确认原告与岳健即无经济往来也无任何关系，岳健不是原告债务人，也不是受益人或受让人，故岳健不是本案适格被告；2、岳健作为涉案房屋的所有人，依法享有对该房屋完全的处分权，因此岳健依据自己的真实意思处分涉案房屋的行为合法有效，该行为应当得到法律保护，无论该处分行为是赠与、出售还是其他；3、房屋买受人已经向卢桂萍、岳健支付了涉案房屋的对价，并承担所有税费，该交易价格是买卖双方以税务部门计税价格作为参考，综合考虑市场行情及价格走势情况下经多次协商确定，岳健作为涉案房屋共同所有人，考虑到买方系直系亲属，故在其所有的份额中适当降低了价格，该行为是依据自身的意思处分财产的行为，合法且价格合理；4、同意卢桂萍的答辩意见。
第三人丁洁辩称，丁洁、岳晔飞多次与卢桂萍、岳健协商交易价格，但双方一直未能就价格达成一致，后据丁洁了解，税务部门自2011年7月1日起在全市范围内应用“存量房交易纳税评估系统”，以加强存量房交易的税收征管，该系统通过采集大量真实的房地产交易信息，运用现代数理统计方法，及统一分析模型，对这些信息进行加工整理，形成标准房数据库，当纳税人实际发生存量房交易时，系统自动将其交易信息与标准房数据进行匹配，最终生成评估价格，实现存量房价格的信息化科学化精细化管理，2014年4月21日起，税务部门为进一步加强存量房交易税收管理，将存量房交易纳税评估全面纳入大集中系统管理，纳入系统后，存量房交易纳税申报实现了与房产登记中心存量房交易系统内数据的实时共享，提高了准确性，其考虑了楼层朝向等因素，因此丁洁提出以税务部门计数价格为参考价并综合确定交易价格得到了双方的认可。在了解计税价格127万后，最终确定在丁洁、岳晔飞承担相关所有相关税费后，交易价格为100万元。综上，本案丁洁购房行为符合法律规定，交易价格合理且已经支付，丁洁、岳晔飞已经是涉案房屋的合法所有者，故请法院依法维护第三人合法权益，驳回原告诉请。
第三人岳晔飞辩称，同意丁洁意见。
第三南京银行辩称，1、南京银行向丁洁发放的个人房易贷授信业务完全合规。2、南京银行取得抵押物时完全是善意的。3、抵押物已经依照法律规定办理了抵押登记手续。
经审理查明，江南银行于2014年5月21日向本院起诉常州市恒安汽车销售有限公司（以下简称恒安公司）、常州市琛骏纺织品有限公司、常州市华铁专用设备有限公司、常州市海宸汽车销售有限公司、卢桂萍、王华良金融借款合同纠纷一案，案号为（2015）天商初字第659号，要求恒安公司偿还贷款本金500万元并支付利息，其他被告承担连带清偿责任等，江南银行于2014年8月7日申请撤回起诉。
江南银行于2015年7月21日又向本院起诉上述被告，案号为（2015）天商初字第1075号，诉称2013年5月15日，江南银行与恒安公司签订借款合同2份，约定恒安公司向原告分别借款220万元、280万元，卢桂萍为此提供担保。该两笔借款于2014年5月13日、5月14日到期。故要求恒安公司偿还贷款本金500万元并支付利息，其他被告承担连带清偿责任等，该案审理过程中，恒安公司明确对向江南银行借款500万元事实予以认可，卢桂萍明确对该借款提供担保事实予以认可，因其他担保人提出鉴定申请，该案目前正在审理中。
卢桂萍与岳健系夫妻关系，丁洁与岳晔飞系夫妻关系，岳晔飞系卢桂萍、岳健儿子。阳光花园公寓5号楼402室房屋及402室阁楼（以下简称案涉房屋）原登记在卢桂萍、岳健名下。2014年5月15日，出售人卢桂萍、岳健与买受人岳晔飞、丁洁签订存量房买卖合同一份，约定买受人购买出售人阳光花园公寓5号楼402室房屋（建筑面积221.02平方米）及402室阁楼（29.01平方米），房屋价款90万元，付款时间、房屋交付时间、违约责任、房屋权属转移登记等均未做约定。案涉房屋于2014年5月20日登记在岳晔飞、丁洁名下。
2014年6月6日，丁洁、岳晔飞向南京银行贷款100万元并以案涉房屋办理抵押贷款手续，南京银行评估案涉房屋价值为163万元。
审理中，卢桂萍、岳健、丁洁、岳晔飞均表示其在房屋登记签订的合同中转让价格填写为90万元，但实际交易价格为100万元，且买房承担所有的交易税费。
丁洁、岳晔飞提交税收缴款书一份，证明其向税务部门缴纳案涉房屋契税38254.59元，案涉房屋的计税依据价格为1275153元，时间是2014年5月15日。
丁洁、岳晔飞提供2014年5月26日、27日向岳健分别汇款85、45万元，证明就案涉房屋买方于2014年5月26日向卖方支付85万元，于2014年5月27日向卖方支付15万元，其中另外30万元系支付卢桂萍、岳健出售给丁洁、岳晔飞之子另一套房屋的价款。
审理中，江南银行申请法院调取丁洁、岳健银行明细，显示丁洁尾号为1286号的交通银行账户2014年5月26日打款记录显示丁洁于当日的下午4点39分02秒通过卡卡转账向岳健尾号为2743的交通银行卡上转账85万元，之后显示岳健于同日的下午4点40余分分别取现50万和35万，同日丁洁1286号的交通银行账户又分别于下午的4点42分01秒、4点43分存入50万、35万元，且上述业务都在交通银行亚邦支行办理。
还查明，丁洁、岳晔飞在购买案涉房屋以前，名下已有三套房屋。卢桂萍、岳健在出售案涉房屋及另一套房屋后名下已无房屋。
上述事实，有存量房买卖合同及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，撤销权是指债权人在债务人与他人实施处分其财产或权利的行为危害债权的实现时，得申请法院予以撤销的权利。本案的争议焦点为丁洁、岳晔飞是否以合理对价的方式取得案涉房屋。2014年5月15日，丁洁、岳晔飞与卢桂萍、岳健签订的存量房买卖合同，约定转让价格为90万元，但是对付款时间、方式未做约定，并于2014年5月20日办理了房屋过户手续。丁洁、岳晔飞提供的银行转账凭证，虽能证明有85元、45元往来款项的事实，但不能证明明确系支付案涉房屋的房屋，且2014年5月26日丁洁汇入岳健85万元，岳健随即取出50万元、35万元，丁洁随即又存入50万元、35万元，双方未能作出合理解释。南京银行评估价格为163万元，即使按照合同价格90万元或被告抗辩价格100万元，亦系以不合理价格低价转让案涉房屋。
江南银行债权人身份虽未经生效判决所确认，但借款人恒安公司对借款500余万元事实并无异议，卢桂萍对其提高担保事实亦无异议，故江南银行对卢桂萍债权人身份可以确认。
故江南银行要求撤销卢桂萍、岳健转让案涉房屋的行为应予支持。鉴于诉争房屋过户到岳晔飞、丁洁名下后已抵押给南京银行，故本案判决并不能当然撤销抵押权登记的依据。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条的规定，判决如下：
撤销卢桂萍、岳健与丁洁、岳晔飞之间转让案涉房屋的行为。
案件受理费1120元，由卢桂萍、岳健、洁、岳晔飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 朱加林
人民陪审员 张小凤
人民陪审员 杨桂华
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 王吉娜