湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂10民终437号
上诉人（原审原告）：荆州市金白龙商贸服务有限公司，住所地荆州市荆州区白龙村五组。
法定代表人：肖开进，该公司总经理。
委托代理人：李荆州，系该公司行政经理。
委托代理人：张传军，荆州市沙市区诚正法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：荆州市鑫达房地产发展有限公司，住所地松滋市金松开发区蓝天居委会第二居民小组。
法定代表人：刘育锋，该公司总经理。
委托代理人：彭德江、周建国，湖北楚韵律师事务所律师。
上诉人荆州市金白龙商贸服务有限公司因与被上诉人荆州市鑫达房地产发展有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院（2015）鄂荆州区民初字第00727号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人荆州市金白龙商贸服务有限公司的委托代理人李荆州、张传军，被上诉人荆州市鑫达房地产发展有限公司的委托代理人彭德江、周建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明，2004年8月1日，荆州市金白龙商贸服务有限公司（以下简称金白龙公司）与荆州市鑫达房地产发展有限公司（以下简称鑫达公司）签订了《土地使用权转让合同》，约定由金白龙公司将位于荆州市荆州区城南开发区白龙村的宗地转让给鑫达公司，转让单价为28万元每亩，具体总额以土地证的面积及约定单价计算，并约定“受让人（鑫达公司）向转让人（金白龙公司）委托的代理人屈万阳支付人民币70万元作为履行本合同的定金，定金抵作土地使用权转让金”，合同还对违约责任进行了约定。为了达到少交税费的目的，双方同时制作了一份并未实际履行的合同用于土地管理部门备案。同年8月15日，鑫达公司向屈万阳支付了70万元。2004年12月22日，鉴于合同履行中的情况，双方再次签订《补充协议书》一份，约定内容为“一、原转让合同书，由于甲方（金白龙公司）在清障工作上遇到了阻力，致使原合同不能在合同时间兑现，乙方（鑫达公司）不追究甲方的违约责任。二、原合同书土地转让费是每亩28万元，按7亩计算（以土地证为准）约191万元，现甲方要求：在甲方土地变更给乙方时，首期付款10万元，尔后在乙方开始正常施工时再付5万元，其地表面清障补偿概由乙方承担，甲方配合。三、乙方同意甲方的要求，由于地表面清障补偿难以估计，现乙方要求：在该宗土地上给甲方的费用15万元，分二期，第一期付款必须是土地变更到乙方公司，第二期必须是乙方能正常施工，以后无论该宗地转让费用多少均由乙方负责。”并约定“由于乙方放慢施工速度，不影响乙方付款”，还约定“前合同与本合同有矛盾时，以本合同为准”。2008年6月26日，鑫达公司向荆州区财政局城南财政分局缴纳81.5万元的土地补偿费。2008年6月30日，鑫达公司取得案涉土地使用权证（证号：荆州国用2008第10910023号），土地登记面积为3938.27平方米。金白龙公司多次向鑫达公司催讨余款未果，故诉至一审法院，请求判令：1、鑫达公司继续履行2004年8月1日《土地使用权转让合同》及2004年12月22日《补充协议书》，立即支付金白龙公司土地转让金余款104.6万元并按每日5‰支付延期付款违约金（时间从2008年6月1日起到履行之日止）；2、鑫达公司按土地使用权转让合同第七条的约定（鑫达公司为金白龙公司垫付97万元及金白龙支付60万元土地出让金，两项相加共计人民币157万元），给付金白龙公司50%的款项共计人民币78.5万元；3、鑫达公司立即支付金白龙公司补偿费15万元。本案诉讼费用由鑫达公司承担。
一审另查明，金白龙公司未缴纳土地出让金，土地出让金及安置补偿费、契税等费用均由鑫达公司缴纳。
一审认为，关于鑫达公司认为金白龙公司主体资格不适格的意见，金白龙公司被吊销营业执照是工商行政管理机关依据国家工商行政法规作出的一种行政处罚，企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭，因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动，本案金白龙公司的诉讼主体资格适格。双方2004年8月1日签订的土地使用权转让合同及2004年12月22日签订的补充协议书是双方的真实意思表示，尽管双方在签订转让合同时金白龙公司未缴纳土地出让金取得土地使用权证，但鑫达公司缴纳土地出让金并于2008年6月30日实际取得了土地使用权证，视为政府部门同意双方的转让行为。因此，该合同及补充协议未违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。双方鉴于合同实际履行情况签订的补充协议书应视为对前合同的变更，根据该份协议的字面理解及该协议书第一条对协议制作背景的交代“原转让合同书，由于甲方（金白龙公司）在清障工作上遇到了阻力，致使原合同不能在合同时间兑现，乙方不追究甲方的违约责任”，该协议确认金白龙公司存在违约行为，并在第二条明确约定鑫达公司向金白龙公司支付15万元后清障补偿等费用概由鑫达公司负担。基于此条的规定，鑫达公司应概括性支付15万元给金白龙公司后不再支付其他款项。鑫达公司实际取得的土地使用权面积为5.913亩而非合同约定的9.7亩，按照补充协议约定，转让金为5.913亩×28万=1655640元，金白龙公司已支付1515000元，尚余140640元，该金额与补充协议约定的价款是相近的，因此，补充协议的内容应理解为鑫达公司共计支付15万元，而非金白龙公司所理解的原合同金额之上再加15万元。另，双方合同并未约定土地出让金需各负担50%，所以金白龙公司所主张104.6万元转让金及违约金和鑫达公司按土地使用权转让合同第七条的约定向金白龙公司支付50%款项即78.5万元的请求无事实依据，因此对金白龙公司的第一、第二项诉讼请求不予支持。关于鑫达公司认为金白龙公司起诉超过诉讼时效问题，金白龙公司之诉为给付之诉，因协议书对付款期间的约定为“第一期付款必须是土地变更到乙方公司，第二期必须是乙方能正常施工”，应视为履行期限约定不明。按照合同法第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，鑫达公司应依法在金白龙公司催要后的合理期限内支付剩余款项，故金白龙公司的诉讼时效并未超过，鑫达公司应当履行支付15万元补偿费的义务。屈万阳收受款项的行为与合同约定的“转让人委托的代理人屈万阳”身份是相符的，关于其2004年8月25日收取的70万元中结余的10万元能否认定为2004年12月22日补充协议书所约定的“首期付款10万元”，因履行的时间不具有关联性，且屈万阳接受庭审质证时称该款未交给金白龙公司，在办理房产过户手续时已用完了，故鑫达公司抗辩已支付10万元首期款的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、荆州市鑫达房地产发展有限公司支付荆州市金白龙商贸服务有限公司补偿费15万元。二、驳回荆州市金白龙商贸服务有限公司的其他诉讼请求。案件诉讼费22629元，由荆州市鑫达房地产发展有限公司负担20000元，荆州市金白龙商贸服务有限公司负担2629元。
金白龙公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求依法维持原判第一项，撤销原判第二项，改判鑫达公司立即支付金白龙公司土地出让金余款44.5万元并按每日5‰支付延期付款违约金（从2008年6月1日起至履行之日止）。其上诉的主要理由是：1、《补充协议》第二项明确本案讼争土地转让价每亩28万元，按7亩计算，约197万元。协议中虽加注以土地证为准，但未明确以谁的土地证为准，在当时未取得土地证的情况下只能按照土地及规划审批图实际用地面积计算，计算结果与合同约定的转让款数额相当。协议中的分期付款是对土地转让余款的付款方式安排及表述，明确了清障补偿与金白龙公司无关。2、《补充协议书》第三项明确约定因清障有难处，鑫达公司给付金白龙公司补偿款及具体付款时间，同时约定该宗土地未付款项由鑫达公司承担的约定，该项约定涉及的清障补偿款与《补充协议书》第二项约定的土地转让金不是同一款项。3、《补充协议书》对违约责任并未变更，主合同违约责任的约定仍具有法律效力，鑫达公司应支付土地转让余款44.5万元并按每日5‰支付延期付款违约金。4、鑫达公司为金白龙公司代缴的土地补偿款中含有代征地的费用，鑫达公司应向金白龙公司支付转让代征地的费用。
鑫达公司答辩称：1、土地转让款的计价面积应以该宗地土地使用权证记载的面积为准。本案诉讼前鑫达公司已取得土地使用权证，登记的土地面积与原始土地登记卡记载事项一致，双方合同约定的转让价款只是一个大概数目，约定不明，最终确定转让价款时应按土地证上的面积计算。2、《补充协议》中第二、三条约定的补偿款与转让款并不矛盾。《补充协议》保留以土地证面积为计价依据，鑫达公司表示对金白龙公司未能按期履行的违约行为不予追究，双方重新约定补偿费即为15万元。按土地证登记面积计算，鑫达公司应向金白龙公司支付转让款1655640元，实际已支付1515000元，尚欠140640元，与《补充协议》第三条约定的数额相当。3、《补充协议》是对《转让合同》的更新，原合同关系消灭，新合同关系产生，双方应按《补充协议》履行，金白龙公司依据《转让合同》主张违约金于法无据。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
本院二审查明，2004年8月1日，金白龙公司与鑫达公司签订《土地使用权转让合同》，约定由金白龙公司将位于荆州市荆州区城南开发区白龙村的宗地转让给鑫达公司。合同第五条约定：“本合同项下宗地的土地使用权转让金为每亩人民币贰拾捌万元，总额为人民币壹佰玖拾万肆仟元（具体总额以土地证的土地面积及约定单价计算）。”第八条约定：“受让人（鑫达公司）同意按以下时间和金额分二期向转让人（金白龙公司）支付上述土地使用权转让金。第一期：人民币肆拾万元，付款时间：该宗地过户办理完毕之日（2004年8月20日止）；第二期：付清所有余款，付款时间：该宗地拆迁完毕，围墙建好之日（2004年9月20日）。”第九条约定：“受让人必须按照合同约定，按时支付土地使用权转让金。如果受让人不能按时支付土地使用权转让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的5‰向出让人支付滞纳金，延期付款超过三个月的，转让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金。转让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。”合同还对土地转让其他事项进行了约定。为了达到少交税费的目的，双方同时制作了一份并未实际履行的合同用于土地管理部门备案。2004年8月25日，鑫达公司向金白龙公司委托代理人屈万阳支付定金70万元，金白龙公司于同日缴纳土地出让金40万元及相关管理费用20万元。在上述转让合同履行过程中，因土地清障工作受阻，金白龙公司与鑫达公司遂于2004年12月22日签订《补充协议书》一份。协议约定内容为：“一、原转让合同书，由于甲方（金白龙公司）在清障工作上遇到了阻力，致使原合同不能在合同时间兑现，乙方（鑫达公司）不追究甲方的违约责任。二、原合同书土地转让费是每亩28万元，按7亩计算（以土地证为准）约191万元，现甲方要求：在甲方土地变更给乙方时，首期付款10万元，尔后在乙方开始正常施工时再付5万元，其地表面清障补偿概由乙方承担，甲方配合。三、乙方同意甲方的要求，由于地表面清障补偿难以估计，现乙方要求：在该宗土地上给甲方的费用15万元，分二期，第一期付款必须是土地变更到乙方公司，第二期必须是乙方能正常施工，以后无论该宗地转让费用多少均由乙方负责。”同时约定“由于乙方放慢施工速度，不影响乙方付款”及“前合同与本合同有矛盾时，以本合同为准”。2008年6月26日，鑫达公司向荆州区财政局城南财政分局缴纳土地补偿费81.5万元。2008年6月30日，鑫达公司取得了案涉土地使用权证（证号：荆州国用2008第10910023号），土地登记面积为3938.27平方米。
本院认为，本案的争议焦点问题：1、《土地使用权转让合同》约定的土地使用权转让金数额如何确定；2、《土地使用权转让合同》与《补充协议》的效力问题。
1、关于《土地使用权转让合同》约定的土地使用权转让金数额如何确定的问题。
金白龙公司与鑫达公司签订《土地使用权转让合同》时，案涉土地未取得土地使用权证，故双方在合同中未明确所转让土地的具体面积，而是约定土地面积以土地证为准，土地使用权转让金以土地证所记载的土地面积及约定单价计算。双方此后签订的《补充协议书》亦约定原合同书土地转让费计算面积以土地证为准。上述合同虽同时约定土地转让金总额约191万元，但在所转让土地未取得土地使用权证，转让面积未经有效确认的情况下，该数额系对转让金的大致估算，实际支付数额应按双方约定以取得的土地证的面积及约定单价计算。金白龙公司主张所转让土地面积应以《荆州市金白龙商贸有限公司超市规划用地红线图》及《建设用地审批图》测量的土地面积为准，但本案转让合同标的为金白龙公司实际享有使用权的案涉土地，该土地的权利状况应以土地使用权证记载为准，上述红线图及审批图并非不动产权属证明，鑫达公司实际受让的土地面积应依据其取得土地使用权证记载的面积认定。鑫达公司取得的案涉土地使用权证登记土地面积为3938.27平方米（约5.913亩），按合同约定的单价每亩28万元计算，鑫达公司实际应向金白龙公司支付的土地转让金为5.913亩×28万＝1655640元，鑫达公司已支付1515000元，尚欠140640元。
2、关于《土地使用权转让合同》与《补充协议》的效力问题。
金白龙公司与鑫达公司签订的《土地使用权转让合同》对所转让土地的界址、面积、土地用途、使用期限、土地出让金等费用及其支付方式、违约责任等均作出了明确约定。在合同履行过程中，因土地清障工作遇到阻力，双方在保留《土地使用权转让合同》的情况下签订《补充协议书》，对土地清障及补偿事宜作出进一步约定。该补充协议明确前合同（即《土地使用权转让合同》）与协议有矛盾时，以协议为准。从合同及协议书的内容来看，补充协议是对转让合同未尽事项的补充，内容并不矛盾。双方并未约定协议签订后转让合同即终止，且双方于补充协议签订后仍按转让合同及补充协议继续履行，完成了土地交付、过户等事项。上述转让合同及补充协议均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。《补充协议书》第二条明确鑫达公司向金白龙公司支付15万元土地转让金余款后清障补偿等费用概由鑫达公司负担。同时，该协议书第三条约定鑫达公司同意另行支付金白龙公司清障补偿款15万元，鑫达公司对此并无异议。按照上述约定，鑫达公司应向金白龙公司一并支付土地转让金余款及清障补偿款。原审认定鑫达公司应概括性支付15万元给金白龙公司后不再支付其他款项的事实错误，应当予以纠正。
综上，本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人应按双方签订的《土地使用权转让合同》及《补充协议》约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应承担相应的违约责任。鑫达公司在取得案涉土地使用权证后，未依约足额支付土地转让金，违反合同约定，依法应承担相应的民事责任。金白龙公司主张鑫达公司支付土地转让金余款及违约金的上诉请求，于法有据，本院依法予以支持。鑫达公司尚欠金白龙公司土地转让金余款以本院确认的数额为准。在本案审理中，鑫达公司认为双方约定的逾期付款违约金标准过高，请求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”鑫达公司主张约定的违约金过高请求予以适当减少，符合法律规定，本院予以支持。金白龙公司未举证证明实际损失数额，其实际损失可认定为利息损失。双方合同约定每日按迟延支付款项的5‰支付滞纳金已超过造成实际损失的30%，明显过高，故对违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算。金白龙公司主张鑫达公司应支付代征地使用费超出其诉讼请求，本院不予审查。一审认定事实部分错误，应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持荆州市荆州区人民法院（2015）鄂荆州区民初字第00727号民事判决第一项，即荆州市鑫达房地产发展有限公司支付荆州市金白龙商贸服务有限公司补偿费15万元；
二、撤销荆州市荆州区人民法院（2015）鄂荆州区民初字第00727号民事判决第二项；
三、荆州市鑫达房地产发展有限公司支付荆州市金白龙商贸服务有限公司土地转让金余款140640元及违约金（违约金以140640元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率×130%计算，从2008年6月30日起计付至清偿之日止）；
四、驳回荆州市金白龙商贸服务有限公司的其他诉讼请求。
上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清，逾期支付则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
一审案件受理费22629元，由荆州市鑫达房地产发展有限公司负担20000元，荆州市金白龙商贸服务有限公司负担2629元。二审案件受理费7975元，由荆州市鑫达房地产发展有限公司负担6000元，荆州市金白龙商贸服务有限公司负担1975元。
本判决为终审判决。
审判长 郭 莉
审判员 李慧敏
审判员 王同军
二〇一六年七月七日
书记员 唐君玲