广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第2230号上诉人（原审原告、反诉被告）：余金花，住所地广东省深圳市福田区。委托代理人：蓝新宏，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。委托代理人：李琎，上海市建纬（深圳）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳多彩汇威文化发展有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道宝安大道5010号深圳T3艺博城创意大厦13楼。法定代表人：杨永富，总经理。委托代理人：黄文娟，广东宝城律师事务所律师。委托代理人：张芬，广东宝城律师事务所律师。原审被告：深圳市億纳投资物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道宝安大道5010号深圳多彩汇威文化创意博览城创意大厦1201。法定代表人：张勇，总经理。委托代理人：黄文娟，广东宝城律师事务所律师。委托代理人：张芬，广东宝城律师事务所律师。上诉人余金花因与上诉人深圳多彩汇威文化发展有限公司（以下简称多彩汇威公司）、原审被告深圳市億纳投资物业管理有限公司（以下简称億纳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第1161号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。余金花原审诉讼请求：1、判令余金花与多彩汇威公司、億纳公司签订的《深圳市T3艺博城商铺租赁使用合同》及《之补充协议》无效；2、判令多彩汇威公司、億纳公司返还余金花商铺租赁使用费587224元及利息（暂定38885元，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；3、判令多彩汇威公司、億纳公司赔偿余金花的其它损失10000元；4、判令多彩汇威公司、億纳公司承担本案的全部诉讼费用。原审庭审中余金花变更第二项诉讼请求为判决多彩汇威公司、億纳公司返还（支付）余金花商铺使用费579501元及利息（利息暂定54548元，具体计算至实际支付至日），其中多彩汇威公司单独承担人民币405491元及相应利息的支付责任，多彩汇威公司、億纳公司共同承担人民币174010元及利息的支付责任（即以委托收益抵扣的租金部分，暂计至2016年10月，具体实际应计算至判决生效之日止）多彩汇威公司原审反诉请求：1、请求法院判决余金花支付深圳市T3艺博城B区四层XX号商铺及B区四层XX号商铺被占用期间的场地占用费分别为人民币24781元和23619元，共计人民币48400元（从商铺交付后次日起暂计至反诉之日，实际租金计至商铺返还之日止，每月租金为64元/平方米、61元/平方米）。2、本案诉讼费用由余金花承担。原审法院审理查明：一、涉案房产的位置：深圳市宝安区宝安大道5010号T3艺博城B区四层XX号及B区四层XX号两套房产。二、铺位面积：两间商铺均为建筑面积24.2平方米，使用面积12.1平方米。三、租赁合同签订时间：2013年11月6日。余金花与多彩汇威公司于2013年11月6日签订《深圳市T3艺博城商铺租赁使用合同》。四、租赁期限：20年，从2014年3月31日至2034年3月30日；20年期满后，双方无条件办理续租手续后，余金花可再无偿使用涉案商铺至2053年1月2日。五、补充协议签订的情况：两份补充协议签订于2013年11月29日。双方将付款方式确定为三年分期付款。六、租赁使用合同中关于委托经营的约定余金花与多彩汇威公司签订的《深圳市T3艺博城商铺租赁使用合同》第五条约定，在该租赁使用合同期限的前六年里，余金花必须将该商铺委托给多彩汇威公司指定的公司经营管理，并在签订该租赁使用合同的同时与多彩汇威公司指定的公司签订《商铺委托经营协议》。按照多彩汇威公司的指示，余金花于2013年11月21日与億纳公司签订了《深圳市T3艺博城商铺委托经营协议》，约定余金花将从多彩汇威公司租赁所得的商铺委托给億纳公司进行统一经营管理，委托期限为六年，自2014年3月起至2020年3月止；委托经营前三年的收益为涉案商铺租赁有偿使用费总额的24%，直接在余金花应支付给多彩汇威公司的商铺租赁使用费总额中一次性抵扣。七、关于租金的约定XX号铺：20年租金总额为人民币371,193元，扣除億纳公司一次性支付涉案商铺前三年委托经营收益后，余金花应支付多彩汇威公司人民币268,114元，由余金花在签订租赁合同时支付首期款人民币138,114元，余款上浮10％，余款分36期向多彩汇威公司支付，每月为一期，每期人民币3,973元。XX号铺：20年租金总额为人民币356,494元，扣除億纳公司一次性支付涉案商铺前三年委托经营收益后，余金花应支付多彩汇威公司人民币257,497元，由余金花在签订租赁合同时支付首期款人民币137,497元，余款上浮10％，余款分36期向多彩汇威公司支付，每月为一期，每期人民币3,667元。八、余金花实际支付的租赁使用费：共计人民币405,491元。余金花于2013年11月6日向多彩汇威公司支付租赁使用费首期款共计人民币275,611元。分期付款共计人民币129,880元，具体情况为：2014年1月15日付人民币15,280元，2014年2月15日付人民币7,640元，2014年3月15日付人民币7,640元，2014年4月15日年付人民币7,640元，2014年5月15日付人民币7,640元，2014年6月15日付人民币7,640元，2014年7月15日付人民币7,640元，2014年8月15日付人民币7,640元，2014年9月15日付人民币7,640元，2014年10月20日付人民币7,640元，2014年11月15日付人民币7,640元，2014年12月15日付人民币7,640元，2015年1月22日付人民币7,640元，2015年2月15日付人民币7,640元，2015年3月15日付人民币7,640元，2015年4月15日付人民币7,640元。原审法院审理认为，《深圳市T3艺博城商铺租赁使用合同》及《之补充协议》的效力：无效。涉案商铺未办理房地产证，也未取得建设工程规划许可证，违反法律强制性规定，属无效合同。根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，故多彩汇威公司应退还余金花所支付的费用共计人民币405,491元，同时还应支付占用上述款项期间的利息，利息自支付之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算。《深圳市T3艺博城商铺委托经营协议》的效力：无效。根据合同相互间的主从关系，合同分为主合同与从合同。所谓主合同，是指不需要其他合同的存在即可独立存在的合同；所谓从合同，就是以其他合同的存在为前提的合同。本案中，余金花与多彩汇威签订的《深圳市T3艺博城商铺租赁使用合同》约定了余金花需按照多彩汇威公司指定的公司签订《商铺委托经营协议》，由指定公司对商铺进行统一经营管理；余金花在按照多彩汇威公司的指定，与億纳公司签订的《深圳市T3艺博城商铺委托经营协议》，该委托经营协议以《深圳市T3艺博城商铺租赁使用合同》的存在为前提，是《深圳市T3艺博城商铺租赁使用合同》的从合同。现主合同《深圳市T3艺博城商铺租赁使用合同》因违反法律强制性规定而无效，从合同《深圳市T3艺博城商铺委托经营协议》亦自始无效。关于涉案房产是否交付的问题：没有交付。虽多彩汇威公司表示涉案房产2014年3月31日已交付给余金花委托的億纳公司；余金花亦表示涉案商铺系应多彩汇威公司的要求委托億纳公司而进行收铺的，具体情况億纳公司没有报告，余金花理解是交付了。但综合本案全部证据情况，原审法院认定涉案商铺没有交付，理由如下：1、《深圳市T3艺博城商铺租赁使用合同》及《深圳市T3艺博城商铺委托经营协议》均为无效合同，因此余金花委托億纳公司进行收铺的约定亦归于无效。即使億纳公司接收了涉案商铺，其接收行为也不能归于余金花。2、多彩汇威公司与億纳公司有共同的股东即深圳佳兆纳投资控股有限公司，多彩汇威公司与億纳公司系关联公司。无论涉案商铺是否具备交付使用的条件，多彩汇威公司与億纳公司可以自主确定商铺交付日期，作为小业主的余金花完全失去了商铺交接的自主权。億纳公司的接收行为不能真实反映余金花接收房屋的意思。3、客观上，承租涉案商铺的其他小业主中有多人表示涉案商铺并未交付。商铺在多彩汇威公司及億纳公司的控制下，多彩汇威公司、億纳公司也没有提交客观证据证明涉案商铺已经对外开始经营。关于余金花诉请的律师见证费损失。余金花与多彩汇威公司、億纳公司双方就未取得房地产证，亦未取得建设工程规划许可证的房屋进行租赁，双方均存在过错，作为出租方的多彩汇威公司应承担主要过错责任。对于余金花为合同的签订而支付的律师见证费人民币1000元应由多彩汇威公司承担其中人民币600元。关于多彩汇威公司诉请的场地占用费。多彩汇威公司主张其已于2014年3月31日将涉案商铺交付億纳公司，由億纳公司统一进行了公共部分的装修，对此多彩汇威公司提供了有多彩汇威公司和億纳公司盖章的商铺交付确认书为证。经原审庭审查明，多彩汇威公司未通知余金花交接商铺，而直接与億纳公司办理商铺的交接手续；《深圳市T3艺博城商铺租赁使用合同》第四条第1款中“乙方委托甲方指定的公司全权办理商铺交接手续”的约定因租赁合同无效而归于无效，因此億纳公司与多彩汇威公司交接商铺的效力不能及于余金花；另，多彩汇威公司亦未提交任何证据证明余金花对涉案商铺进行了实际的占有使用，余金花亦未因本案所涉无效租赁合同实际获益，故原审法院对多彩汇威公司已完成商铺交付的主张不予采信，对多彩汇威公司关于场地占用费的诉讼请求不予支持。其他需要说明的问题：余金花主张应按委托经营收益抵销的租金金额（暂计至2016年10月，具体计至判决生效之日）+首期款的金额+分期付款的金额退还其商铺使用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。涉案商铺没有交付，故涉案商铺并未产生经营收益。多彩汇威公司仅应就实际收到的余金花支付的金额进行返还，而不应按经营收益进行抵扣计算后返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、余金花与深圳多彩汇威文化发展有限公司签订的《深圳市T3艺博城商铺租赁使用合同》及《之补充协议》为无效合同；二、深圳多彩汇威文化发展有限公司应于本判决生效之日起三日内向余金花退还人民币405,491元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，其中本金人民币275,611元的利息自2013年11月6日起算，本金人民币15,280元的利息自2014年1月15日起算，本金人民币7,640元的利息自2014年2月15日起算，本金人民币7,640元的利息自2014年3月15日起算，本金人民币7,640元的利息自2014年4月15日起算，本金人民币7,640元的利息自2014年5月15日起算，本金人民币7,640元的利息自2014年6月15日起算，本金人民币7,640元的利息自2014年7月15日起算，本金人民币7,640元的利息自2014年8月15日起算，本金人民币7,640元的利息自2014年9月15日起算，本金人民币7,640元的利息自2014年10月20日起算，本金人民币7,640元的利息自2014年11月15日起算，本金人民币7,640元的利息自2014年12月15日起算，本金人民币7,640元的利息自2015年1月22日起算，本金人民币7,640元的利息自2015年2月15日起算，本金人民币7,640元的利息自2015年3月15日起算，本金人民币7,640元的利息自2015年4月15日起算，均计算至本判决指定付款之日止）；三、深圳多彩汇威文化发展有限公司应于本判决生效之日起三日内赔偿余金花律师见证费损失人民币600元；四、余金花与深圳市億纳投资物业管理有限公司签订的《深圳市T3艺博城商铺委托经营协议》为无效合同；五、驳回深圳多彩汇威文化发展有限公司的全部反诉请求。本案一审受理费人民币10,072元，保全费人民币2,720元，反诉费人民币505元，由余金花负担人民币3,966元，由深圳多彩汇威文化发展有限公司负担人民币9,331元。上诉人余金花不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、维持原审判决第一项；2、变更原审判决第二项为：多彩汇威公司、億纳公司返还（支付）余金花商铺租赁使用费人民币579501元及利息（暂定60100元，具体按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）。其中，被多彩汇威公司单独承担人民币405491元及相应利息的支付责任；多彩汇威公司、億纳公司共同承担人民币174010元及相应利息的支付责任；3、变更原审判决第三项为：多彩汇威公司赔偿余金花律师见证费损失人民币1000元；4、撤销原审判决第四项；5、维持原审判决第五项；6、判令多彩汇威公司、億纳公司承担本案的全部诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：1、首先，涉案商铺有无交付是对事实的认定，《租赁合同》、《委托经营协议》无效从而关于收铺的约定无效，并不能得出商铺未交付的结论；其次，依据上述协议约定，涉案商铺系按多彩汇威公司的指定由余金花委托億纳公司进行收铺，余金花理解自2014年3月31日即已交付，且在原审庭审过程中，多彩汇威公司、億纳公司多次表示涉案商铺已经交付；再次，有其他小业主表示商铺并未交付仅代表其自身所涉具体商铺有无交付，根本无法代表并证明本案涉案商铺有无交付的状态；最后，余金花向原审法院提交了T3艺博城在各阶段的经营报道、网页、广告等证据，以证明T3艺博城始终在经营并存在经营收益，多彩汇威公司、億纳公司亦在庭审过程中承认T3艺博城始终在经营并大力招商、卓有成效，进驻了诸多知名企业，上述证据已形成证据链，多彩汇威公司、億纳公司无需举证证明涉案商铺已对外开始经营。综上，原审法院认定涉案商铺未交付的理由、依据并不足够。2、《委托经营协议》有效，委托经营收益系余金花向多彩汇威公司已经支付的商铺租赁使用费，《租赁合同》无效后，该部分由委托经营收益抵销的商铺租赁使用费亦应由多彩汇威公司、億纳公司共同向余金花返还或支付。即多彩汇威公司、億纳公司应共同向余金花承担人民币174010元及相应利息的支付责任。即使《租赁合同》无效，但《相赁合同》中关于抵销的约定并不属于租赁的约定，其也应独立于《租赁合同》之外，《租赁合同》无效并不影响抵销的效力。由此，多彩汇威公司应向余金花返还该部分由委托经营收益抵销的商铺租赁使用费。因此，《委托经营协议》有效，多彩汇威公司、億纳公司应共同向余金花承担委托经营收益抵销的商铺租赁使用费，即人民币118086元及相应利息的支付责任。3、即使《租赁合同》、《委托经营协议》均无效，原审法院却未对该协议无效后的法律后果进行处理，严重违背法律规定。多彩汇威公司应赔偿余金花所受损失，億纳公司应向余金花支付租金收益174010元，即多彩汇威公司、億纳公司应共同向余金花承担人民币174010元及相应利息的支付责任。其一，余金花就协议效力事项仅在诉讼请求中请求人民法院判决《深圳市T3艺博城商铺租赁使用合同》及《之补充协议》无效，原审法院却在裁决结果中列明判决《委托经营协议》无效，明显超出了诉讼请求，违反“不告不理”原则；其二，由于多彩汇威公司以欺诈方式与余金花签订《租赁合同》，并要求余金花与其指定的億纳公司同时签订《委托经营协议》，以租赁之名行买卖之实，且多彩汇威公司并未为涉案商铺办理规划许可证、房产证等一系列证件以致合同无效，严重危害公共安全，多彩汇威公司存在严重的主观过错。多彩汇威公司应当赔偿余金花因此受到的损失，即余金花损失的经营收益。另一方面，億纳公司占有和使用商铺属无法返还的权益，億纳公司亦应折价补偿余金花损失。4、多彩汇威公司存在严重主观过错，应赔偿余金花所支付的全部律师见证费损失1000元。上诉人多彩汇威公司亦不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、驳回余金花全部诉讼请求；2、余金花向多彩汇威公司支付深圳市T3艺博城B区四层XX号及B区四层XX号商铺被占用期间的场地占用费分别为人民币24781元整、23619元整，共计人民币48400元整（从商铺交付后次日起暂计至反诉之因，实际租金计至商铺返还之日止，每月租金分别为人民币64元／平方米、61元／平方米）；3、一、二审诉讼费由余金花承担。其上诉依据的事实和理由为：1、涉案物业的更新改造已取得相关主管部门的审批，不违反法律的强制性规定，《租赁使用合同》及其补充协议合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋……。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案物业虽然未办理房地产证，也未取得《建设工程规划许可证》，但其更新改造早已获得相关主管部门审批。《租赁使用合同》及其补充协议没有违反法律的强制性规定，合法有效。2、《商铺委托经营协议》系余金花与億纳公司自愿签署，合法有效，多彩汇威公司已于2014年3月31日将涉案商铺交付给余金花委托的億纳公司进行经营，余金花实际使用了涉案租赁物业。即使《租赁使用合同》无效，合同中关于委托办理商铺交接手续的条款属于独立条款，合同无效并不影响该条款的效力。本案中，多彩汇威公司已按《租赁使用合同》第四条第1款约定，于2014年3月31日将涉案商铺交付给余金花委托的億纳公司经营（见商铺交付确认书），并已进行涉案商铺公共部分装修以及相关营销推广工作。余金花已于2014年4月1日开始实际使用了涉案商铺，如若余金花主张《租赁使用合同》无效，则应向多彩汇威公司支付涉案商铺被占用期间的场地占用费。针对多彩汇威公司的上诉，余金花口头答辩称：涉案物业并未取得建设工程规划许可证，因此合同及补充协议认定无效是正确的，多彩汇威公司在销售本案的商铺过程中采取了误导的宣传，误导余金花认为涉案商铺是可以销售的，在签订正式合同的时候才发现涉案方铺是采用租赁的方式，但多彩汇威公司要求退铺，不退抵扣的定金，在这种情况下余金花才签订了租赁使用合同，但即使在这种情况下，多彩汇威公司也没有向余金花披露本项并未取得建设工程规划许可证的事实，综上，本案商铺既未取得建设工程规划许可证，也未获得建设主管部门的批准，应当认定为无效。针对余金花的上诉，多彩汇威公司口头答辩称：1、涉案物业的更新改造已经取得了相关部门的审批，不违反法律的强制性规定，补充协议合法有效。2、租赁使用合同及补充协议系双方真实意思表示，在签订合同之前我方已经充分披露了涉案商铺的产权状况，余金花也签署确认书予以确认，余金花对租赁经营风险知情的，并且在租赁合同中明确承诺接受承担风险，我方不存在欺诈与胁迫，对该法律风险应由双方共担，原审法院对双方的责任已经进行了认定，符合法律的规定。3、商铺委托经营协议附属于租赁使用合同，该协议存在的基础是租赁使用合同，退一步说如果余金花认为租赁使用合同无效，商铺委托经营协议也应当无效，对于余金花主张的抵扣金额，因余金花主张租赁合同无效，该抵扣条款也应无效，同时我方认为该部分金额双方并未实际支付，也未有相关的收付款凭证，并未发生的抵扣金额，我方无须承担返还义务。4、针对涉案商铺，我方从未承认已经在出租并且已经产生收益，仅声明涉案商铺仍然在积极的招商中，我方在三年委托经营期间即使商铺未出租，该部分的经营风险都是由我方承担，余金花没有任何的经营风险，反而由我方承担了所有的损失，同时，億纳公司仅仅作为涉案商铺的管理人对涉案商铺进行管理，在协议无效的情况下，億纳公司付出了管理劳务，余金花理应支付管理费，因此，多彩汇威公司、億纳公司无须返还任何利益，请求法院驳回余金花的全部诉讼请求。原审被告億纳公司的答辩意见与多彩汇威公司一致。经二审审理查明，多彩汇威公司、億纳公司因深圳市T3艺博城商铺出租事宜已被多名承租人起诉，并由深圳市宝安区人民法院做出(2015)深宝法西民初字第1037-1049号民事判决，现该批案件已经生效，该批案件认定相关《深圳市T3艺博城商铺租赁使用合同》、《之补充协议》以及《深圳市T3艺博城商铺委托经营协议》为无效合同。经审理查明，原审查明其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，出租人未提供涉案房屋的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，涉案《深圳市T3艺博城商铺租赁使用合同》、《之补充协议》违反了法律的强制性规定，为无效合同，原审认定正确，本院予以维持。根据主从合同关系以及相关生效判决，《深圳市T3艺博城商铺委托经营协议》为从合同，主合同无效，从合同也归于无效，余金花关于《深圳市T3艺博城商铺委托经营协议》有效的上诉理由不成立，本院予以驳回。考虑到億纳公司已为本案的当事人，为一并处理无效合同的法律后果，避免当事人诉累，原审法院一并处理《深圳市T3艺博城商铺租赁使用合同》、《之补充协议》、《深圳市T3艺博城商铺委托经营协议》无效的法律后果并无不妥，余金花关于原审超出诉讼请求的上诉理由，本院予以驳回。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，原审判决多彩汇威公司退还余金花为涉案房屋支付的款项，处理正确，本院予以维持。关于一次性抵扣的商铺租赁使用费和商铺占有使用费，根据合同内容和实际履行情况，涉案商铺实际占有使用人为億纳公司，而一次性抵扣的商铺租赁使用费也非余金花实际支付，无论涉案房屋交付与否以及交付的时间，依据合同无效一并处理原则，三方相互抵销后，余金花无需向多彩汇威公司支付商铺占有使用费，多彩汇威公司也无需向余金花退还一次性抵扣的商铺租赁使用费，因此余金花和多彩汇威公司的主张虽有依据，但无实际意义且增加诉累，原审将相关合同一并无效处理，并驳回余金花和多彩汇威公司的相关主张并无不妥，本院予以维持。合同无效，双方均存在过错，原审认定多彩汇威公司应承担主要过错责任，律师见证费人民币1000元由多彩汇威公司承担其中人民币600元，认定正确，本院予以维持。综上，上诉人余金花和上诉人多彩汇威公司的上诉理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11905元，由上诉人余金花负担3788元，由上诉人多彩汇威公司负担8117元。本判决为终审判决。审 判 长 王  作  洲审 判 员 柯  云  宗代理审判员 吴  春  泷二〇一六年三月四日书 记 员 伍圣权(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。