吉林省辽源市龙山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）吉0402执异10号
案外人宋金华。请求事项：解除查封南郡富苑3号楼1单元1401室。
案外人唐平章。请求事项：解除查封南郡富苑1号楼2单元1204室。
案外人李亚君。请求事项：解除查封南郡富苑3号楼2单元903室。
案外人刘长亮。请求事项：解除查封南郡富苑1号楼1单元1001室。
案外人陈学武。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼1单元1501室。
案外人华敏义。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼4单元407室。
案外人王姝媛。请求事项：解除查封南郡富苑3号楼2单元1203室。
案外人王化一。请求事项：解除查封南郡富苑3号楼1单元301室。
案外人蒋雨。请求事项：解除查封南郡富苑6号楼1单元1602室。
案外人胡海龙。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼2单元903室。
案外人王晓辉。请求事项：解除查封南郡富苑3号楼1单元701室。
案外人赵锐。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼3单元1305室。
案外人张洋。请求事项：解除查封南郡富苑6号楼4单元708室。
案外人叶春雨。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼4单元308室。
案外人胡海萍。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼2单元1303室。
案外人刘延军。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼1单元2101室。
案外人李霞。请求事项：解除查封南郡富苑6号楼1单元1002室。
案外人高媛媛。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼3单元906室。
案外人潘兆光。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼1单元1601室。
案外人孙吉伟。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼2单元1703室。
案外人付世娟。请求事项：解除查封南郡富苑2号楼2单元1503室。
案外人叶广生。请求事项：解除查封南郡富苑6号楼4单元1008室。
案外人刘英华。请求事项：解除查封南郡富苑1号楼2单元704室。
案外人刘艳玲。请求事项：解除查南郡富苑6号楼4单元1608室。
案外人宋志成。请求事项：解除查封南郡富苑2号楼1单元601室。
案外人王维卿。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼4单元1407室。
案外人吴桂玲。请求事项：解除查封南郡富苑2号楼2单元404室。
案外人安福。请求事项：解除查封南郡富苑2号楼1单元1302室。
案外人陈艳武。请求事项：解除查封南郡富苑6号楼1单元902室。
案外人孙海丽。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼1单元1701室。
案外人贾立鹏。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼2单元1103室。
案外人王国华，1978年10月9日生。请求事项：解除查封南郡富苑3号楼1单元901室。
案外人张丽艳，1980年2月17日生。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼4单元1608室。
案外人姜开慧。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼4单元808室。
案外人姜丽丽，1983年4月12日生。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼3单元305室。
案外人薄玉霞。请求事项：解除查封南郡富苑1号楼2单元1203室。
案外人储雨衡。请求事项：解除查封南郡富苑2号楼2单元1303室。
案外人贺英杰。请求事项：解除查封南郡富苑2号楼1单元1101室。
案外人刘丽艳。请求事项：解除查封南郡富苑6号楼1单元1402室。
案外人刘凯。请求事项：解除查封南郡富苑1号楼2单元604室。
案外人祁宇新。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼4单元2008室。
案外人魏萍萍。请求事项：解除查封南郡富苑6号楼4单元308室。
案外人王冲。请求事项：解除查封南郡富苑1号楼2单元703室。
案外人谷雨。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼1单元1801室。
案外人刘万红。请求事项：解除查封南郡富苑6号楼4单元1508室。
案外人宦男男，1981年10月27日生。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼1单元501室。
案外人陈文宇。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼2单元1504室。
案外人乔光军。请求事项：解除查封南郡富苑6号楼1单元402室。
案外人杨昕明。请求事项：解除查封南郡富苑1号楼2单元404室。
案外人刘爱军。请求事项：解除查封南郡富苑6号楼4单元2007室。
案外人高长安。请求事项：解除查封南郡富苑6号楼4单元1707室。
案外人付小玲。请求事项：解除查封南郡富苑1号楼2单元1704室。
案外人李爽。请求事项：解除查封南郡富苑3号楼1单元1301室。
案外人马丹。请求事项：解除查封南郡富苑5号楼1单元1101室。
申请执行人王英。住所地：辽源市。
申请执行人唐静茹。住所地：辽源市。
申请执行人李丽梅。住所地：辽源市。
申请执行人尹立芹。住所地：辽源市。
申请执行人周丽君。住所地：辽源市。
申请执行人尹延芹。住所地：辽源市。
申请执行人于鑫淼。住所地：辽源市。
被执行人辽源市鑫达房地产开发有限公司。
法定代表人孙晓君，该公司经理。
本院在执行申请执行人王英、唐静茹、李丽梅、尹立芹、周丽君、尹延芹、于鑫淼与被执行人辽源市鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司）民间借贷纠纷一案中，于2016年3月14日作出的（2016）吉0402民初473、475、483、489、568、570号民事调解书,于2016年4月13日作出的（2016）吉0402民初828号民事调解书均已生效后，原告申请执行。2016年3月23日，本院作出（2016）吉0402执301、306、309、312、316、320号执行通知书，责令被执行人在执行通知书送达之日起立即履行民事调解书确定的义务。2016年4月14日，案外人宋金华、唐平章、李亚君、刘长亮、陈学武、华敏义、王姝媛、王化一、蒋雨、胡海龙、王晓辉、赵锐、张洋、叶春雨、胡海萍、刘延军、李霞、高媛媛、潘兆光、孙吉伟、付世娟、叶广生、刘英华、刘艳玲、宋志成、王维卿、吴桂玲、安福、陈艳武、孙海丽、贾立鹏、王国华、张丽艳、姜开慧、姜丽丽、薄玉霞、储雨衡、贺英杰、刘丽艳、刘凯、祁宇新、魏萍萍、王冲、谷雨、刘万红、宦男男、陈文宇、乔光军、杨昕明、刘爱军、高长安、付小玲、李爽、马丹（以下简称案外人）向本院提出书面异议，要求立即中止（2016）吉0402民初473-1、475-1、483、489、568-1、570-1、828-2号民事裁定书，并解除对上述房屋的查封措施，切实维护案外人的合法权益。本院立案后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
案外人异议称：唐静茹、王英、李丽梅、尹力芹、周丽君、尹延芹、于鑫淼与鑫达公司民间借贷纠纷一案经贵院审理并已进入执行程序，贵院在诉讼阶段查封了案外人所有的位于南郡富苑小区的上述54套房屋。但案外人已经实际购买了上述房屋，并签订了商品房买卖合同、办理了预告登记、与银行签订了抵押担保合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第28条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
综上，上述房屋已属于案外人所有，案外人请求贵院立即中止（2016）吉0402执301号、（2016）吉0402执306号、（2016）吉0402执309号、（2016）吉0402执312号、（2016）吉0402执316号、（2016）吉0402执320号执行通知书对上述房屋的执行，并解除对上述房屋的查封措施，切实维护案外人的合法权益。
申请执行人唐静茹、王英、李丽梅、尹立芹、周丽君、尹延芹、于鑫淼辩称：第一，各案外人名下的房产名为买卖，实为借款时向案外人提供的担保，房屋并没有实际出售，这与答辩人办理借款手续是完全一致的，2016年3月2日，该公司法定代表人孙晓君，在给债权人开会时已明确告知大家，鑫达公司销售的住宅不超过200套，还有400多套房屋未出售，足以还清答辩人的所有债务，其中所有各栋号的车库、4号楼、6号楼一套都没出售。案外人提出异议的房产是否为真实买卖，该公司有销售账，应以账为准，如果不是真正的买卖，而是借款，案外人与鑫达房地产开发有限公司签订的买卖合同无效；第二，提出异议的案外人名下有多套房产，最多的达20套，显然不是为了自己居住。第三，部分案外人仅与鑫达公司签订了购房合同取得了红联收据，该事实并不意味着已经拥有了房屋的所有权，此部分不应予以支持。第四，在查封前，鑫达公司声明上述房屋不存在其他权利瑕疵，不存在不能查封的情形，鑫达公司与部分异议人之间存在的是借贷关系，在借款尚未到期的情况下该公司为异议人出具的购房合同和收据所体现的时间并不真实，系该公司按照部分异议人的要求“倒签”形成。
被执行人鑫达公司未进行抗辩。
经审查查明：本院在执行申请执行人王英、唐静茹、李丽梅、尹立芹、周丽君、尹延芹、于鑫淼与被执行人鑫达公司民间借贷纠纷一案中,于2016年3月14日作出的（2016）吉0402民初473、475、483、489、568、570号民事调解书，于2016年4月13日作出的（2016）吉0402民初828号民事调解书均已生效后，原告申请执行。2016年3月23日，本院作出（2016）吉0402执301、306、309、312、316、320号执行通知书，责令被执行人在执行通知书送达之日起立即履行民事调解书确定的义务。2016年4月14日，案外人向本院提出书面异议，要求立即中止（2016）吉0402民初473-1、475-1、483、489、568-1、570-1、828-2号民事裁定书，并解除对上述房屋的查封措施，切实维护案外人的合法权益。
另查明，上述被查封的54套房屋分别在民事诉讼阶段由诉讼庭室经过原告提出保全申请并已提供担保后，于2016年2月29日作出的（2016）吉0402民初483、489号民事裁定书，于2016年3月2日作出的（2016）吉0402民初473-1、475-1号民事裁定书，于2016年3月8日作出的（2016）吉0402民初568-1、570-1号民事裁定书，于2016年4月8日作出的（2016）吉0402民初828-2号民事裁定书查封。此外，上述被查封的54套房屋的商品房买卖合同分别签订在2013年9月5日到2015年10月23日之间，均在查封日期之前。
本院认为：案外人提出异议的54套被查封的房屋是在民事诉讼阶段由诉讼庭室在原告提出保全申请并已提供担保后进行查封。在执行阶段由本院作出的（2016）吉0402执301、306、309、312、316、320号执行通知书是根据已经生效的民事调解书以及申请执行人申请作出的，该执行行为与执行程序合法有效。但是，案外人购买的房屋在法院查封前已交付全部购房款，并签订了商品房买卖合同、办理了预告登记、与银行签订了抵押担保合同。买卖已成交，未进行依法登记并非案外人责任。案外人要求解除对该房屋查封的异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，裁定如下：
中止（2016）吉0402民初483号民事裁定书、（2016）吉0402民初489号民事裁定书、（2016）吉0402民初473-1号民事裁定书、（2016）吉0402民初475-1号民事裁定书、（2016）吉0402民初568-1号民事裁定书、（2016）吉0402民初570-1号民事裁定书、（2016）吉0402民初828-2号民事裁定书中关于被执行人辽源市鑫达房地产开发有限公司所有的南郡富苑小区1号楼1单元1001室；1号楼2单元404、604、703、704、1203、1204、1704室；2号楼1单元601、1101、1302室；2号楼2单元404、1303、1503室；3号楼1单元301、701、901、1301、1401室；3号楼2单元903、1203室；5号楼1单元501、1101、1501、1601、1701、1801、2101室；5号楼2单元903、1103、1303、1504、1703室；5号楼3单元305、906、1305室；5号楼4单元308、407、808、1407、1608、2008室；6号楼1单元402、902、1002、1402、1602室；6号楼4单元308、708、1008、1508、1608、1707、2007室（共计54套房屋）的查封。
如不服本裁定，认为原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 谢利明
审判员 王奎武
审判员 王宏伟
二〇一六年四月二十九日
书记员 李晓强