杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第1588号
原告：郑胜杭。
委托代理人：闻刚、黄楼燕。
被告：浙江名镇天下商业管理有限公司。
法定代表人：陈黎明。
委托代理人：吴俊、任辉。
原告郑胜杭诉被告浙江名镇天下商业管理有限公司（下称名镇天下公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理后，依法由审判员萧京独任审判，后转由代理审判员李玉梅独任审判。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2014年11月19日、2014年12月11日、2015年2月26日三次公开开庭进行了审理。原告郑胜杭的委托代理人闻刚、黄楼燕，被告名镇天下公司的委托代理人吴俊、任辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑胜杭起诉称：2013年12月27日，郑胜杭与名镇天下公司签订《房屋租赁合同》一份，约定名镇天下公司将位于杭州市西湖区三墩新天地商业街中心8号楼201、202、203号铺位（下称案涉房屋）出租给郑胜杭用于经营餐饮，租赁期限自2014年1月1日至2023年10月31日，年租金578060元，每年递增5%，履约保证金144515元。郑胜杭依约支付了履约保证金145964.5元及首期租金145964.5元。合同签订后，郑胜杭进行了一系列开业前期准备工作，包括对承租的商铺进行装修、购置设备物料、员工招聘培训、广告宣传等。但当郑胜杭向相关部门办理经营所需的各项证照时，却被告知其承租的房屋不符合经营餐饮的条件，不能办理经营所需的各项证照。后郑胜杭向杭州市环境保护局进一步了解情况，得知该局早在2013年便已下发文件取消原审批餐饮内容。名镇天下公司明知出租房屋不具备经营餐饮条件，为了获利，欺诈郑胜杭，仍将房屋出租给郑胜杭用于经营餐饮，其行为违背诚实信用原则，致使郑胜杭遭受重大损失。故诉请判令：1、解除郑胜杭与名镇天下公司签订的《房屋租赁合同》。2、名镇天下公司返还郑胜杭支付的租金、履约保证金291929元。3、名镇天下公司赔偿郑胜杭各项损失877202.9元。4、本案诉讼费用由名镇天下公司承担。后郑胜杭变更诉请为：：1、撤销郑胜杭与名镇天下公司签订的《房屋租赁合同》。2、名镇天下公司返还郑胜杭支付的租金、履约保证金291929元。3、名镇天下公司赔偿郑胜杭各项损失949152.9元。4、本案诉讼费用由名镇天下公司承担。
被告名镇天下公司答辩称：一、名镇天下公司未有欺诈故意，亦未实施欺诈行为，郑胜杭租赁房屋前，已经实地勘察过房屋，对房屋状况是了解的。二、现郑胜杭要求撤销租赁合同的真实原因并非不能办理经营手续的证照，而是继续经营不能盈利，郑胜杭发出的退租通知书第二段中有明确说明，因名镇天下公司的招商情况不是很理想，故郑胜杭要求撤销房屋租赁合同。三、环境保护局下发文件取消餐饮内容，并非郑胜杭撤销合同的真正原因，根据工商管理部门的文件规定，建设项目的环保审批并非单位办理证照的前提条件，而是后置程序，环保是否审批不会对郑胜杭的开业构成障碍。四、郑胜杭主张的部分损失与本案无关，不应由名镇天下公司承担。郑胜杭等人经营不同种类的餐饮，却向同一家采购商采购了并非火锅或韩式餐饮用料的海鲜，明显不合理。五、郑胜杭未能提供退租通知书的原始载体，应承担举证不能的责任。综上，请求驳回郑胜杭的诉请。
郑胜杭为证明其主张，提供了下列证据：
1、房屋租赁合同书。证明郑胜杭与名镇天下公司签订房屋租赁合同，约定相关权利、义务的事实。
2、租金收据、保证金收据。证明郑胜杭依约向名镇天下公司支付租金145964.5元和保证金145964.5元的事实。
3、装修装饰施工合同、预（决）算清单、收款收据、销货清单。证明郑胜杭承租案涉房屋后对其进行装修并损失装修费和自购材料费的事实。
4、中国电信业务服务协议、客户登记单、发票、商铺使用管理合同、收据。证明郑胜杭承租案涉房屋后损失电信费1008元、水电费4131.8元、物业费37506元等费用的事实。
5、门诊收费票据。证明郑胜杭承租案涉房屋后损失员工健康证体检费800元的事实。
6、汉釜宫合同书、商品销售单、收据、证明。证明郑胜杭承租案涉房屋后损失加盟费76800元、差旅费1300元、货款54110元、物料费等费用的事实。
7、收款收据、收据联。证明郑胜杭承租案涉房屋后损失消防相关费用27500元及培训费1110元的事实。
8、广告工程合同、收据、销售清单。证明郑胜杭承租案涉房屋后损失用于购置广告牌等费用的事实。
9、收据、收款收据、零售单、发票、购销合同、家具定货合同、销货清单、商户存根。证明郑胜杭承租案涉房屋后损失店内设施、设备等购置费173900元的事实。
10、工资表。证明郑胜杭承租案涉房屋后损失员工工资100533元的事实。
11、建设项目环保“三同时”检查意见书（下称环保三同时意见书）、签收证明。证明名镇天下公司在出租案涉房屋前即明知该房屋不能经营餐饮且故意隐瞒的事实。
12、EMS快递单、关于解除租赁关系的通知函。证明郑胜杭已经依法通知名镇天下公司解除租赁合同，并已送达名镇天下公司的事实。
13、收款收据、销货清单。证明郑胜杭承租案涉房屋后损失店内物料（海鲜）等购置费71950元的事实。
14、杭州市西湖区杰品烧烤店《建设项目环境影响登记表》及依据材料。证明该单位的《建设项目环境影响登记表》的依据材料中并无杭州市环境保护局西湖环境保护分局（下称西湖环保分局）的审批意见及经办人签字。
15、D-3-8-20130-0129069号竣工图、一号地块《建设项目环境影响后评价》第4页至第9页、一号地块地下室汽车尾气井道及开闭所布置的说明。证明案涉房屋所处的一号地块取消餐饮的根本原因是在竣工时未设置专用餐饮烟道，亦未有其他排烟井，唯一设置的排烟排气井属于汽车尾气排放口等，整个项目不具备餐饮功能。
16、D-3-8-20130-0129074号竣工图。证明案涉房屋所属的一号地块在竣工时建筑物外立面未设置烟道，亦未设置可供日后加装烟道的预留设施。
17、杭州市公安消防支队西湖区大队消防备案证明。证明案涉房屋所属的一号地块未申报消防验收备案，郑胜杭不可能办理营业执照等相关证照。
18、照片。证明案涉房屋所属一号地块，名镇天下公司在建筑物外立面非法加装烟气排气口筒的事实。
19、征求认定意见联系函-
西城法（三）函字（2014）第300058号、第300059号、第300060号。证明名镇天下公司在案涉房屋所属地块建筑物外立面非法加装烟气排气口筒，该构筑物因未办理过规划许可手续现已经政府职能部门确定为违法构筑物。
20、责令改正违法建设行为通知书。证明名镇天下公司在案涉房屋外墙违法搭建烟道，已被杭州市西湖区城市管理行政执法局责令限期拆除，郑胜杭承租的房屋不可能办出相关证照的事实。
21、退租通知书。证明郑胜杭要求退租的事实。
22、环保三同时意见书。证明名镇天下公司与郑胜杭在签订租赁合同之前便已知晓案涉地块不具备餐饮功能，但仍隐瞒事实将案涉房屋出租给郑胜杭用于经营餐饮的事实。
23、建设项目环保审批表、西湖区建设项目环保审批办事指南、名称预先核准登记通知书。证明郑胜杭曾向西湖环保分局申请环保审批，因案涉地块被取消餐饮不予受理，亦未出具书面意见的事实。
24、授权书。证明名镇天下公司在与郑胜杭签订房屋租赁合同时隐瞒了存在共同承租人嘉凯城集团资产管理有限公司（下称嘉凯城公司）的事实。
名镇天下公司提供了下列证据：
1、2014年7月3日的回函。证明名镇天下公司在收到郑胜杭要求解除合同的通知后，已经书面提出异议，不同意解除租赁合同，且已告知郑胜杭其解除的事由没有依据。
2、杭州厚仁商业街开发经营有限公司（下称厚仁公司）发出的三份情况说明。
3、环保局的三份环保三同时意见书。
证据2、3，证明案涉房屋的所有权人曾经在2013年书面申请暂时撤回餐饮经营申请，原因在于餐饮商铺位置、人数暂无法确认，环保设施暂无法施工；环保局意见明确“待项目符合验收条件后，办理环保相关手续……本意见不包括尚未安装设备”。
4、其他已经办出餐饮许可的商铺的环保公示资料和营业执照。证明其他商铺经过努力，已经通过环评审批，并已经成功办理出营业执照。
5、退租通知书及邮寄快递单号。证明2014年6月19日，名镇天下公司收到郑胜杭寄送的退租通知书，郑胜杭要求撤销合同另有目的。
6、函及邮寄快递单号。证明2014年7月8日，名镇天下公司针对郑胜杭6月19日的《退租通知书》和7月1日的《关于解除租赁关系的通知函》作出回复，要求郑胜杭继续履行合同义务。
7、杭西环评批（2014）0240号、杭西环评批（2014）0242号建设项目环境影响评价文件审批意见。证明与郑胜杭租赁店面位于同一项目的杭州市西湖区捷芳小吃店、杭州市西湖区杰品烧烤店均已通过西湖环保分局的环评审批，并开业经营，故郑胜杭完全可以通过委托环评并单独报批，恢复餐饮经营项目，而并非郑胜杭所述其经营餐饮的合同目的无法实现。
8、项目资料交接清单。证明厚仁公司未将环保三同时意见书交付名镇天下公司的事实。
9、照片。证明其他商户正常经营的事实。
10、关于三墩新天地商业街公共烟道安装情况的说明。证明外置烟道的安装情况；案涉房屋所在建筑未内置烟道，名镇天下公司早就告知郑胜杭等承租户，不存在任何欺诈的情况。
11、照片。
12、商户告知书。
证据11-12，证明红舵码头、汉釜宫、皇避岙均曾经营业过的事实。
13、关于商户徐以都、崔建华、郑胜杭三个案件相关房产不属于售后回租房屋的情况说明。
14、房屋租赁合同及其附件。
证据13、14，证明徐以都、崔建华、郑胜杭三个案件相关房产不属于合同附件一中列明的363户售后回租房屋，名镇天下公司有权将相关房产转租的事实。
上述由郑胜杭提供的证据，经名镇天下公司质证后认为，对证据1的真实性、合法性无异议，根据合同内容可知，郑胜杭在进场前已经知道案涉房屋未安装环保设备，需自行采购，郑胜杭提交的证据亦证明名镇天下公司已加装烟道的事实。对证据2无异议。对证据3的真实性、合法性无异议，工期完成日为2014年4月19日，附件中有烟道电源铺设、烟道穿线，说明郑胜杭知晓需要自行铺设烟道；尾号为814的票据中载明的窗帘并未形成附合，不应赔偿。证据4，郑胜杭已经开始营业，说明该费用系郑胜杭占有使用案涉房屋后产生的费用，即使名镇天下公司有过错，亦不应由名镇天下公司承担；商铺管理合同的期限为2014年1月18日至2015年1月17日，应按比例分担；押金10000元可以退还，不应由名镇天下公司赔偿；能耗费、物业费、水电费系正常支出，应由郑胜杭自行承担。证据5，体检费系郑胜杭为餐饮经营需要的正常开支，且健康证可以继续使用。证据6，对加盟合同的真实性、合法性无异议，加盟合同的签订时间是2013年10月23日，郑胜杭与名镇天下公司签订租赁合同的时间为2013年12月27日，即便郑胜杭在此处不能开业，亦可以在他处开业，郑胜杭未进行止损，加盟费属于郑胜杭扩大的损失，相应部分应由郑胜杭自行承担；调料、烤炉、烟缸、加工餐饮的设备等属于非附合物，差旅费属于开业期间正常开支，不应由名镇天下公司承担。证据7，消防费用系正常开支，不应由名镇天下公司补偿。对证据8的真实性、合法性无异议，广告费系正常开支，不应由名镇天下公司补偿。证据9，家具、餐具、空调等未与案涉房屋形成附合，不应由名镇天下公司补偿；购买油烟净化器、风机，说明郑胜杭需要自行采购环保设备。对证据10的真实性不能确认，三份工资表的时间分别是2014年5月15日、2014年6月15日、2014年6月30日，后两份工资表仅间隔15日又全额发放工资，存在伪造可能，郑胜杭应提供劳动合同、身份证明；存在健康证体检名字与工资表上名字不一致的情形。对证据11的真实性、合法性无异议，仅代表环保局2013年9月18日的意见，并不意味着以后不能单独报批；签收人为厚仁公司，而非名镇天下公司。对证据12的真实性、合法性无异议，但对内容“无法办理登记手续”不认可，工商、环保证照并非前提手续，郑胜杭并无办理相关证照的行为，且该份证据与名镇天下公司提交的退租通知书自相矛盾，退租通知书在前，郑胜杭试图掩盖事实真相；按照郑胜杭的通知书内容，郑胜杭应在2014年8月30日前将房屋交还给名镇天下公司，但至今郑胜杭仍在使用该房屋。对证据13的真实性有异议，郑胜杭主张物料费71950元，但郑胜杭仅提供了2万余元的票据，而且很多货物不应出现在韩餐餐厅中。对证据14的真实性、合法性无异议，但根据名镇天下公司提交的证据，该商户已经通过了环评手续，西湖环保分局已经签发了杭西环评批（2014）0242号建设项目环境影响评价文件审批意见。对证据15的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，名镇天下公司已经通过加装烟道解决了相关问题，排烟的问题名镇天下公司也在解决中。对证据16的真实性、合法性无异议。证据17，消防部门并未提出名镇天下公司的商业用房消防不合格。证据18，能够证明名镇天下公司已经加装了烟道，郑胜杭可以从事餐饮。对证据19、20的真实性、合法性无异议，加装的烟道正在补办相应的规划手续中，2014年9月份要求拆除，但因正在补办手续故一直在使用。对证据21不予认可，该证据与名镇天下公司提供的证据内容不一致。对证据22的真实性、合法性、证明对象均有异议，郑胜杭提供的证据及名镇天下公司提供的证据显示，环保三同时意见书均未有“本意见书已于2013年9月转发给浙江名镇天下商业管理有限公司”字样，更无厚仁公司的公章，名镇天下公司不清楚郑胜杭提交的该证据的证据来源；即便上述字样和公章确系厚仁公司事后书写和加盖，亦属于厚仁公司单方陈述，不能证明厚仁公司已将环保三同时意见书移交给名镇天下公司的事实；根据名镇天下公司提供的资料交接清单，可以证明厚仁公司从未将三同时检查意见书移交给名镇天下公司；名镇天下公司因厚仁公司隐瞒取消项目餐饮一事已起诉厚仁公司，厚仁公司与名镇天下公司存在利益冲突，故厚仁公司的证言不可信。对证据23的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据填写不规范且无签字盖章，亦无西湖环保分局受理的印章或工作人员的签字，不能证明郑胜杭已将该份申请提交给西湖环保分局的事实；名镇天下公司通过西湖环保分局网站查询建设项目环境影响登记表审批所需材料与郑胜杭提供的材料并不一致；个体工商户字号名称预先核准登记通知书仅能证明郑胜杭申请过名称预先核准，不能证明无法通过环评的事实。对证据24的真实性、合法性均无异议，两个承租人系母公司与子公司的关系，对郑胜杭的租赁行为不产生影响，郑胜杭之前并未以还存在另一个承租人为由要求解除合同。
上述由名镇天下公司提供的证据，经郑胜杭质证后认为，对证据1的真实性无异议，关联性有异议，郑胜杭确实收到该回函，回函的内容部分不实，郑胜杭快递给名镇天下公司的通知书有其亲笔签名。对证据2、3的真实性无异议，关联性有异议，不能证明厚仁公司只是暂时撤回餐饮环评申请，而因未有环保设施故取消了餐饮申请，且至今未加装排烟道等相应设施。对证据4的真实性无异议，其他商户向环保部门隐瞒了相关事实，骗取了营业执照。对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，郑胜杭邮寄的通知书有其亲笔签名，对快递单号无异议。对证据6的真实性无异议，但名镇天下公司仅针对郑胜杭的解除租赁通知单作出回复，对退租通知书名镇天下公司并未回复。对证据7的真实性无异议，合法性、关联性有异议，该两家商户之所以通过环评手续是因为其向环保部门隐瞒了烟道系非法构筑物，从而骗取了营业执照，加装的烟道被要求限期拆除。对证据8的真实性无异议，名镇天下公司仅提交了文件移交清单，而未提供具体接收到的文件，且名镇天下公司与厚仁公司存在多次文件移交的情况，名镇天下公司完全有可能隐瞒部分文件移交清单，且从该组证据中名镇天下公司接收到的部分文件，比如平面图、布置图，能够证明名镇天下公司明知案涉地块未设置专门的餐饮烟道，不具备餐饮功能。对证据9的真实性、合法性、关联性均有异议，照片具有随意性和主观性，仅能体现有商家在经营，但不能证明其是否是合法经营，更不能证明郑胜杭经营不善的事实。对证据10、11的真实性、合法性、关联性均有异议，已过举证期限；证据10系名镇天下公司自书的情况说明，无任何证据加以佐证，且与名镇天下公司提供的证据8及第二次庭审中的陈述自相矛盾，名镇天下公司在与郑胜杭签订租赁合同时，明确告知郑胜杭案涉地块有内置烟道，后又在2014年1月初开始进场施工，企图把各商户的排烟口连接到内置烟道，结果以失败告终，该内置烟道根本无法排放油烟，郑胜杭在后来的调查中发现名镇天下公司所谓的内置烟道只是该地块的汽车尾气排放口，并非专门的餐饮烟道；证据11，仅能证明郑胜杭承租的房屋已经基本装修完毕，并不能证明郑胜杭曾经营业过的事实。对证据12的真实性、合法性、关联性均有异议，郑胜杭从未看到过该商户告知书，更未签字，即使真实存在过，也不能证明郑胜杭曾营业过的事实。对证据13的真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同显示系名镇天下公司与嘉凯城公司共同承租，名镇天下公司一直向郑胜杭隐瞒该事实，且该证据不能证明案涉地块售后回租情况，名镇天下公司在签订合同时明知案涉房屋不具有餐饮功能，且至今未予以完善；对于材料移交，名镇天下公司进行了虚假陈述。
本院调取了（2015）杭西民初字第66号案件厚仁公司提交的张慧华签署的一号地块文件移交清单、三号地块文件移交清单。该证据经郑胜杭与名镇天下公司质证。郑胜杭认为，对该证据无异议，移交清单中第九项环保三同时意见书与郑胜杭提交的由厚仁公司盖章确认的环保三同时意见书相吻合，可以证明名镇天下公司在与郑胜杭签订租赁合同前便已知晓案涉地块已经取消餐饮内容，但隐瞒该事实，仍将案涉房屋出租给郑胜杭用于经营餐饮，其行为属于欺诈。名镇天下公司认为，对该证据的真实性、合法性有异议，名镇天下公司从未签收或见过上述移交清单，上述清单系厚仁公司事后伪造；从清单内容看，大部分内容与名镇天下公司已提交的全部交接清单的内容重合，并无出具上述清单的必要，且若上述清单真实存在，则厚仁公司无需出具盖章的说明，而应直接出示该证据；张慧华已从名镇天下公司离职，离职的重要原因是管理案涉项目时与业主串通损害公司利益，其作为项目主要负责人，在上述交接清单上签字，行为可疑；名镇天下公司在与郑胜杭签订房屋租赁合同时已告知案涉房屋需另行安装排烟管道，并暗示审批手续不齐备，故无论名镇天下公司是否知晓环保三同时意见书均不构成欺诈；截止至2014年9月2日，一、三号地块均未办理消防验收备案，不可能在2013年9月23日交接一、三号地块的建设工程消防竣工验收备案登记，由此可以认定该证据系伪造。
本院对上述证据认证如下：
1、郑胜杭提供的证据。对证据1、2、8、11、14-16、18-20、22、24的真实性予以认定。证据3，装饰装修施工合同、预算书、收据相互印证，可以证明郑胜杭支付了工程款及设计费、购买了装饰材料、窗帘、灯具的事实；证据4，中国电信业务服务协议、客户登记单、发票，系郑胜杭办理电信业务产生的费用，不能证明与本案的关联性，不予认定；商铺使用管理合同、收据，可以证明郑胜杭向物业公司支付物业费、能耗费、水电费、水电押金的事实。证据5、8-10，可以证明原告支出员工体检费、广告制作费及员工工资，购置设备及厨具的事实。证据6，可以证明郑胜杭向北京汉釜宫国际餐饮管理有限公司支付设备技术费、差旅费、货款的事实。证据7，可以证明郑胜杭支付消防相关费用的事实。证据12，对2014年6月30日郑胜杭向名镇天下公司发出《关于解除租赁关系的通知函》的事实予以确认。证据13，根据证据显示，采购上述海鲜时，原告的店铺系韩式烧烤店，在该证据所载时间尚未达到可开业经营状态，此时大批量采购海鲜食品，不符合常理，故不予认定。证据17，仅能反映在杭州市公安消防支队西湖区大队的备案情况，不能以此认定案涉一号地块未通过消防验收的事实。证据21，对郑胜杭于2014年6月18日向名镇天下公司发出《退租通知书》的事实予以确认。证据23，建设项目环保审批申报表、西湖区建设项目环保审批办事指南，可以证明环保部门环保审批所需的具体材料；对名称预先核准登记通知书的真实性予以认定。
2、名镇天下公司提供的证据。证据1、6，对名镇天下公司于2014年7月8日回函要求郑胜杭按约履行的事实予以确认。对证据2-4、7、9、11、12的真实性予以认定。证据5，对郑胜杭于2014年6月18日向名镇天下公司发出《退租通知书》的事实予以确认。证据8，仅能证明厚仁公司与名镇天下公司进行过多次材料交接，但不足以证明厚仁公司未将环保三同时意见书交付给名镇天下公司的事实。证据10，结合当事人的陈述，对合同签订后名镇天下公司进行了外置排烟管道施工的事实。证据11，仅凭该证据不足以证明郑胜杭经营的商铺已营业的事实。证据13、14，对名镇天下公司、嘉凯城公司向厚仁公司承租包括案涉房屋在内的三墩新天地商业中心一、二、三号地块上的15幢房屋的一楼至二楼，名镇天下公司享有转租权的事实予以确认。
3、本院调取的证据。虽名镇天下公司对交接清单的真实性有异议，但其未提供证据加以反驳，且在（2015）杭西民初字第66号案件中撤回了鉴定申请，本院对该证据的真实性予以认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2013年7月22日，嘉凯城公司、名镇天下公司与厚仁公司签订《房屋租赁合同》一份，约定厚仁公司将坐落于三墩新天地商业中心一号、二号、三号地块上的15幢房屋的一楼至二楼出租给嘉凯城公司、名镇天下公司使用，租赁期限为10年（包含培育期），即自2013年11月1日起至2023年10月31日止。
2013年10月23日，郑胜杭与北京汉釜宫国际餐饮管理有限公司签订《项目合作合同书》一份，约定北京汉釜宫国际餐饮管理有限公司授权郑胜杭在浙江省杭州市西湖区三墩镇经营汉釜宫韩式烧烤，区域范围三平方公里内独家经营，郑胜杭选择投资合作的店型为豪华店，在合同签订时，郑胜杭应向北京汉釜宫国际餐饮管理有限公司一次性缴纳投资费用人民币76800元，合同期限为一年，自2013年12月31日起至2014年12月30日止，当年免收管理费；合同期满后，郑胜杭在该地区享有优先续约权，如有续约，郑胜杭需在合同期满30天前办理续约手续，需根据不同店型交纳每年3000元的管理费用。
2013年12月27日，郑胜杭（乙方，承租人）与名镇天下公司（甲方，出租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方拥有杭州市西湖区三墩镇厚仁街香港城商业街物业使用权；甲方将案涉房屋出租给乙方使用；该房屋的建筑面积约为416.77平方米，最终以交付房屋后实测面积为准；乙方租赁该商铺，经营项目为餐饮，经营品牌为汉釜宫；本合同为房屋租赁协议，甲乙双方仅限房屋租赁关系，乙方应自行取得合法经营之条件，并承担全部经营责任；租赁期限自2014年1月1日起至2023年10月31日止；甲方承诺给予乙方2个月的免租期，自2014年1月1日起至2014年2月28日止，并给予乙方两个月免租期，分别为合约第一年和第二年最后一个月；免租期内，乙方无需承担租金，但是应当承担物业服务费，以及该房屋产生的水、电、燃气、热力等公用事业费用。若因乙方原因导致合同无法继续履行，甲方有权取消免租期；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付144545元作为履约保证金，合同终止及所有证件注销完毕且乙方无违约和缴清所有费用后90日内，履约保证金无息退还；甲方有权从履约保证金中扣除乙方欠付的租金及其他费用，乙方应在7日内补足履约保证金，乙方未及时补足履约保证金的，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任；该房屋租金按建筑面积计算支付；第一年（2014年1月1日至2014年12月31日）租金578060元，第二年（2015年1月1日至2015年12月31日）606963元，第三年（2016年1月1日至2016年12月31日）637311元，第四年（2017年1月1日至2017年12月31日）669177元，第五年（2018年1月1日至2018年12月31日）702636元，第六年（2019年1月1日至2019年12月31日）737767元，第七年（2020年1月1日至2020年12月31日）774656元，第八年（2021年1月1日至2021年12月31日）813389元，第九年（2022年1月1日至2022年12月31日）854058元，第十年（2023年1月1日至2023年10月31日）747301元，每年递增5%；乙方向甲方支付的租金为每三个月一付（该租金为含税租金）：乙方以先交租金后使用房屋为原则；首期交租期租金（2014年3月1日至2014年5月31日租金，共3个月）共计人民币144545元；乙方在本合同签订之日一次性交清给甲方，其后每期租金乙方应在上一期租期结束前的15日（若第15日该天为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付；本合同项下的房屋交付日为2014年1月1日，租赁房屋经甲乙双方现场查看确认已具备进场装修条件，届时甲方按交付日现状向乙方交付该房屋，甲乙双方签署《房屋交接确认书》；乙方已查验并充分认可该房屋状况，同意不因公用设施设备通过该房屋和有共用通道穿越该房屋等原因向甲方、物业公司主张减免租金或物业服务费，如乙方进场后甲方拟在该房屋内增设共用设施设备或通道，应与乙方协商一致后实施；乙方保证办齐经营相关的各类证照，遵守甲方制订的统一经营管理规章制度，并保证其经营行为不损害其他商户及甲方的利益；甲方应对乙方办理经营所需的相关证件、设计、装修设计的环保、通讯、消防、卫生等审批手续给予必要协助；乙方迟延交纳租金、物业服务费或其他费用，每迟延一日，乙方应向甲方支付欠费金额千分之三的违约金，延迟7日仍未足额交纳的，甲方可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任，延迟15日仍未足额支付的，甲方有权解除本合同，乙方还应承担提前终止本合同的其他违约责任，乙方支付的保证金甲方不作退还，同时甲方有权随时收回房屋，对乙方的房屋装修等设施不予任何补偿，乙方延迟交纳租金或其他费用，甲方有权处理乙方在该租赁场地内所遗留的一切移动及不可移动物品；双方确认，租赁期限内，如乙方延迟交纳租金、物业服务费或公用事业费累计超过3次（含），甲方有权解除本合同，乙方应承担提前终止本合同的其他违约责任；本合同因乙方违约而提前终止的，甲方没收本合同项下的履约保证金，乙方在租赁房屋内的装修等也无偿归甲方所有，乙方自行承担本合同提前终止所产生的全部损失；且乙方还应一次性向甲方支付第一年租期内三个月的租金金额作为违约金；双方明确，乙方履行本合同是甲方给予乙方免租期的前提；乙方已经充分了解本合同项下租赁房屋的证照、手续及纠纷情况，乙方在本合同项下租金、物业服务费、广告费、公共事业费等交费义务均不受影响。
合同签订后，郑胜杭向名镇天下公司支付了保证金144515元及首期租金144515元，并进行了房屋装修、物品购置、物业费及水电费缴纳、员工招聘及体检、个体工商户字号名称预先核准等一系列开业准备工作，为此支出了相关费用。
2014年6月18日，郑胜杭向名镇天下公司发出《退租通知书》一份。2014年6月30日，郑胜杭向名镇天下公司发出《关于解除租赁关系的通知函》一份。2014年7月8日，名镇天下公司回函要求郑胜杭按约履行。目前，案涉房屋仍由郑胜杭占用。
另查明，2008年初，杭州市环境保护局对厚仁公司商业用房一号地块的建设项目环境影响评价文件审批意见，载明配套餐饮厨房油烟废气经油烟净化装置处理达到《饮食业油烟排放标准》后设专用竖井至主楼建筑西侧屋顶高空排放。
2013年8月22日，厚仁公司向杭州市环保局提交《关于杭州厚仁商业街开发经营有限公司商业用房（一）取消餐饮的情况说明》，载明由于招商过程中餐饮项目的不确定性，目前无法按环评及环评批复的要求落实各项环保措施，所以本次“三同时”检查厚仁公司决定取消一号地块原有餐饮项目。
2013年9月，厚仁公司委托杭州忠信环保科技有限公司编制一号地块项目的《建设项目环境影响后评价》，载明本项目取消餐饮。
2013年9月3日，杭州市环境保护局向厚仁公司出具了一号地块的环保三同时意见书一份，检查意见：根据你单位申请经核查，该项目主体建筑已建成，与原审批不符内容经项目环境影响后评价结论确认可行，基本符合环保要求（未安装设备除外）；为加强建设项目环保管理，根据《建设项目环境保护管理条例》和《浙江省环境污染监督管理办法》的有关规定：1、对照项目审批意见要求，进一步做好项目的完善工作，待项目符合验收条件后，办理环保相关手续；2、根据建设单位意见和项目环境影响后评价结论，本项目取消原审批餐饮内容；3、本意见不包括尚未安装设备。2013年9月5日，厚仁公司相关人员签收上述意见书。
2013年9月23日，张慧华作为名镇天下公司的接收人签收厚仁公司一、三号地块文件移交清单，该清单中包含环保三同时意见书。（2015）杭西民初字第66号案件审理过程中，名镇天下公司提出对“张慧华”签字的真实性及形成时间等内容进行鉴定，本院经审查后予以准许。后名镇天下公司在该案中撤回鉴定申请。
2014年9月29日，杭州市西湖区城市管理行政执法局因名镇天下公司在三墩镇厚仁路新天地商业中心3号楼、6号楼、8号楼、9号楼、10号楼构筑物（排烟烟道）未办理规划许可手续，向名镇天下公司发出三份《责令改正违法建设行为通知书》，要求其立即停止违法行为，于2014年10月4日14时前拆除违法建筑，恢复原状。
2014年7月17日，西湖环保分局受理了同属三墩新天地商业中心的杭州港城餐饮管理有限公司、杭州市西湖区捷芳小吃店、杭州市西湖区杰品烧烤店的建设项目环评文件行政许可申请。杭州市西湖区捷芳小吃店、杭州市西湖区杰品烧烤店已于2014年7月28日通过建设项目环境影响评价文件审批，并办理了个体工商户营业执照。
案涉房屋在一号地块，所在的8号楼无内置排油烟专用管道。后名镇天下公司在该楼加装了外部排油烟管道。郑胜杭将自己商铺的油烟管道与名镇天下公司加装的外部排油烟管道进行了对接。目前，该外部排烟管道未拆除，亦未通过审批。
本院认为，本案争议的焦点在于：名镇天下公司是否存在欺诈行为，郑胜杭是否有权以此要求撤销双方签订的《房屋租赁合同》。根据法律规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示，可以认定为欺诈行为。现有证据显示，在落款时间为2013年9月23日的一、三号地块文件移交清单中包含环保三同时意见书，名镇天下公司当时的副总经理张慧华作为接收人签字确认，名镇天下公司对此虽有异议，但未提供证据加以反驳，故应认定名镇天下公司在与郑胜杭签订合同前已知晓该地块环保餐饮审批取消的事实。在与郑胜杭签订合同前，名镇天下公司亦未采取措施使案涉房屋符合能够通过环保餐饮审批的条件。名镇天下公司在明知郑胜杭租赁房屋的目的为经营餐饮的情况下，仍与郑胜杭签订《房屋租赁合同》，且现无证据证明名镇天下公司曾在合同签订前已告知案涉房屋餐饮审批取消这一重要事实且郑胜杭自愿承担该风险并坚持承租案涉房屋，名镇天下公司的行为已构成欺诈。根据法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故郑胜杭要求撤销《房屋租赁合同》的诉请，理由正当，本院予以支持。根据法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，郑胜杭已向名镇天下公司交纳了履约保证金144515元，现合同被撤销，郑胜杭交纳的履约保证金应予返还，故郑胜杭要求返还保证金144515元的诉请，合法有据，本院予以支持。关于郑胜杭主张的返还租金144515元的诉请，因名镇天下公司未能交付符合合同用途的房屋导致合同目的无法实现，且现有证据不足以证明郑胜杭的商铺曾开业经营过，名镇天下公司无权收取房屋租金，故郑胜杭的该诉请理由正当，本院予以支持。关于郑胜杭主张的赔偿损失的诉请，对此本院认为，因案涉房屋所在地块至今未能通过环保餐饮审批，郑胜杭无法取得相关经营所需的证照进行合法经营，合同目的无法实现，名镇天下公司未能交付符合合同用途的房屋存在明显过错。而郑胜杭在合同签订后进行装修时理应知晓案涉房屋所在建筑未有内置排油烟管，在未确认案涉房屋所在地块已通过餐饮审批的情况下，仍继续进行装修、采购设备物品等，造成损失的进一步扩大，亦存在过错。同时，考虑到郑胜杭购置的部分物品虽未与案涉房屋形成附合可以拆除搬离，但亦会产生一定的折价损失。本院根据双方的过错程度结合本案实际情况，酌情确定双方对该合同被撤销所产生的损失，名镇天下公司承担75%的责任，郑胜杭承担25%的责任。现有证据显示，因合同被撤销给郑胜杭造成的损失包括：1、装修工程款255700元。2、装饰材料费60235元。3、设计费20000元。4、物业费、能耗费、水电费31637.8元。5、加盟损失76800元。6、消防相关费用28610元。7、油烟净化器及风机安装2800元。关于郑胜杭主张的其他损失，因电信业务费，不能证明其与本案的关联性；水电押金，郑胜杭可向物业公司要求退还；窗帘、灯具、家具、厨具、电器等，未与案涉房屋形成附合，可拆除搬离重复利用；食物原材料，可继续使用；海鲜产品，不具有合理性；员工体检费、员工工资、广告宣传费、差旅费，并非因合同被撤销导致的直接损失；故对上述费用均不予支持。上述1-7项共计475782.8元，由名镇天下公司承担75%的责任，即名镇天下公司应赔偿损失356837.1元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、撤销郑胜杭与浙江名镇天下商业管理有限公司于2013年12月27日签订的《房屋租赁合同》。
二、浙江名镇天下商业管理有限公司返还给郑胜杭履约保证金144515元、租金144515元。
三、浙江名镇天下商业管理有限公司赔偿给郑胜杭损失356837.1元。
四、上述第二、三项相加，浙江名镇天下商业管理有限公司应支付给郑胜杭645867.1元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
五、驳回郑胜杭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15970元，保全费5000元，共计20970元，由郑胜杭负担10055元，由浙江名镇天下商业管理有限公司负担10915元，浙江名镇天下商业管理有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 陈 晶
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 朱湘江
二〇一五年九月十四日
书 记 员 鲁 琳