黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铁民初字第45号
原告巢连奎，男，1965年5月29日出生，汉族，无职业。
委托代理人姜晓光，黑龙江省鸿诺律师事务所律师。
被告朱大勇，男，1978年11月8日出生，汉族，无职业。
被告郝立龙，男，1976年6月20日出生，汉族，无职业。
原告巢连奎与被告朱大勇、郝立龙房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年12月4日诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。原告巢连奎的委托代理人姜晓光、被告朱大勇、郝立龙均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年5月25日经他人介绍原告与郝立龙签订了房屋买卖协议，原告从郝立龙处购买位于铁锋区齐铁地区东湖局宅南浦路0001栋06单元06层01号的房屋，双方约定总房款为20万元，原告当日支付了全部房款，郝立龙将房屋所有权证交给了原告，并约定被告于2012年10月30日前交付房屋，并协助原告办理房屋产权变更登记。待到2012年10月30日二被告迟迟不配合原告办理房屋产权变更登记，后来原告发现该房屋被他人居住，才知道该房屋又被卖与他人，原告与郝立龙之间的房屋买卖合同无法继续履行，故原告诉至法院，要求解除双方之间签订的房屋买卖合同，要求郝立龙返还购房款20万元及利息18937.78元，并按照合同约定支付违约金2万元，被告朱大勇作为房屋买卖合同的担保人，也应承担连带赔偿责任，并且由二被告承担本案诉讼费用。
二被告辩称：二被告不同意原告的诉讼请求，原告是从郝立龙处购买了房屋一处，但房屋实际是朱大勇的，只是朱大勇经常在外地做生意，就委托郝立龙代其办理房屋买卖手续。原告购买房屋时，查看了房屋的所有手续，认为郝立龙有权出卖时才签订的房屋买卖合同，原告实际给付的房款是15万元，只是收条打的是20万元，原告交付房款时被告就将房屋钥匙交给了介绍人，由介绍人去代理收房，是原告想省去更名费，所以从来没有找过被告要求房屋更名，二被告也是听原告说房屋被他人居住了，才知道此房又被原房主ＸＸ鹏另行出卖了，二被告也是受害人，并且已向公安机关报了案，原告的损失应该由ＸＸ鹏赔偿，不应该由二被告赔偿，所以请法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证实自己的诉求，提供了如下证据：
证据一：房屋买卖协议一份、收条一张，欲证实2012年5月25日巢连奎与郝立龙签订了房屋买卖协议，并交付了房款20万元，约定2012年10月30日前交付房屋同时办理房屋更名手续，朱大勇是房屋买卖协议的担保人；经质证，二被告对上述证据无异议，只是房屋实际是朱大勇的，因朱大勇常年在外地，就委托郝立龙来办理房屋买卖手续。本院认为上述证据与本案有关联性、且真实合法，本院予以采信。
证据二：房屋所有权证一份、房屋档案两份，欲证实该房屋所有权证原件虽然在巢连奎手中，但房屋已被ＸＸ鹏转卖他人，并且已转卖了两次，现房屋已更名到王会生名下；经质证，二被告对上述证据无异议；本院认为上述证据与本案有关联性、且真实合法，本院予以采信。
二被告为证实自己的辩解观点，向本院提供了如下证据：房屋买卖协定一张、收条一张、公证的委托书一份（以上材料均为复印件），欲证实2011年12月26日朱大勇以郝立龙的名义从ＸＸ鹏处购买了本案争议房屋，房款是20万元，双方虽然没有办理房屋更名手续，但ＸＸ鹏到公证处办理了委托公证，委托郝立龙代替其办理房屋更名过户的手续，上述材料的原件都交付给巢连奎了；经质证，郝立龙对上述证据无异议；原告对上述证据的真实性有异问，要求被告出示原件，另外从证据中看出，是ＸＸ鹏将房屋卖给了郝立龙并委托郝立龙办理房屋更名手续，而不是朱大勇委托郝立龙买卖房屋，郝立龙从ＸＸ鹏处买房款就是20万元，而不是15万元，不可能以15万元卖给原告。本院认为上述证据虽不是原件，但从证据的逻辑性推理，和双方陈述的案件事实相符合，故本院对上述证据的真实性予以确认，且该组证据与本案有关联性，本院予以采信。
通过对双方当事人提供证据的质证、认证，本院确认如下事实：二被告朱大勇与郝立龙是朋友关系，2011年12月26日经案外人杨晓光介绍ＸＸ鹏与郝立龙签订了房屋买卖协议，ＸＸ鹏将其名下的位于铁锋区齐铁地区东湖局宅南浦路0001栋06单元06层01号房屋卖给郝立龙，双方约定房屋价款20万元，郝立龙于当日交付了全额房款，ＸＸ鹏将房屋所有权证原件交给了郝立龙，同时双方到齐齐哈尔市公证处办理了委托公证，内容为：ＸＸ鹏因工作忙，特委托郝立龙代其办理铁锋区齐铁地区东湖局宅南浦路0001栋06单元06层01号房屋的出售、登记过户更名等相关事宜，委托期限为上述事宜办理完毕为止。但郝立龙一直没有办理房屋所有权变更登记。2012年5月25日又经案外人杨晓光介绍，巢连奎与郝立龙之间签订了房屋买卖协议，双方约定：郝立龙自愿将ＸＸ鹏名下的本案争议房屋卖给巢连奎，房屋价款20万元，郝立龙应于2012年10月30日之前交付房屋并协助巢连奎办理房屋所有权变更登记，房屋更名费用由郝立龙承担。但双方在协议最后又补充条款为：双方暂不办理房屋更名过户手续，如巢连奎要求办理房屋过户手续时，郝立龙必须无条件到场配合，否则承担由此产生的费用并赔偿原告2万元。朱大勇以房屋买卖协议担保人的身份在房屋买卖协议上签字。双方签订协议后，巢连奎交付了20万元房款，二被告将房屋所有权证原件交给了巢连奎，二被告将房屋钥匙交给了案外人杨晓光，但巢连奎不承认收到了房屋钥匙，双方一直没有办理房屋所有权变更登记。2013年3月ＸＸ鹏以房证原件丢失为由，以登记挂失的方式补办了本案争议房屋的房所有权证，于同年10月15日将本案争议房屋卖给了案外人宋波，并办理房屋所有权变更登记，宋波于2013年12月21日又将房屋卖给了王会生，同时办理了房屋所有权变更登记。
本院认为，原、被告之间自愿签订了房屋买卖协议，双方应按照协议的约定自愿全面履行合同约定的权利和义务，本案中双方买卖的房屋现已被案外人所有并实际居住，使双方之间的房屋买卖协议不能实际履行，故本院对原告要求解除合同的主张应予支持。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，本案中原告巢连奎作为房屋买受人已经履行了合同约定的交付房款义务，被告郝立龙作为房屋出卖人却不能履行交付房屋使用权和所有权的义务，故郝立龙应返还给原告已交付的全部房款20万元。虽然导致本案争议房屋买卖协议不能履行的原因是原房主ＸＸ鹏的过错，但被告郝立龙作为房屋出卖人对房屋所有权有瑕疵担保义务，其应保证无任何人向买受人主张任何权利的义务，本案中房屋所有权已归案外人所有，郝立龙存在一定的过错，应承担合同约定的违约责任。原告要求支付房款利息的主张，因无法律依据，本院不予支持。二被告主张只收到原告房款15万元，但其未向法院提供任何证据，而其给原告出据的收条却是20万元，故本院对被告的该主张不予采信。二被告另主张原告的损失应向ＸＸ鹏索要，但原告与ＸＸ鹏之间不存在任何法律关系，原告是依据合同关系，向二被告主张合同权利，故本院对被告的该观点也不予支持。被告朱大勇作为合同的担保人，应承担连带给付义务。本案经本院审委会讨论研究，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百五十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决如下：
一、被告郝立龙于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告巢连奎购房款200000.00元及违约金20000.00元；
二、被告朱大勇对上述偿还义务承担连带给付责任；
二、驳回原告的其它诉讼请求。
本案受理费4884元，由二被告承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审 判 长 张 杰
审 判 员 王 昆
人民陪审员 崔涤非
二〇一四年四月四日
书 记 员 马丹萍
附本判决依据的法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当时人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。