湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江汉巡民初字第00479号
原告武汉正大房地产开发有限公司。
法定代表人陈昕，总经理。
委托代理人叶鹏、朱睿，湖北诺亚律师事务所律师。特别授权。
被告武汉隆昌集团有限公司。
法定代表人陈新华，董事长。
被告武汉隆昌石材有限公司。
法定代表人陈新华，董事长。
两被告共同委托代理人文清，女，1968年12月11日出生，汉族，上述公司员工。特别授权。
两被告共同委托代理人刘立新，湖北英达律师事务所律师。特别授权。
原告武汉正大房地产开发有限公司（以下简称正大房产公司）与被告武汉隆昌集团有限公司（以下简称隆昌集团公司）、被告武汉隆昌石材有限公司（以下简称隆昌石材公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法由代理审判员ＸＸ兰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正大房产公司的委托代理人叶鹏，被告隆昌集团公司、隆昌石材公司的共同委托代理人文清、刘立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告正大房产公司诉称，2009年11月26日，原告正大房地产公司与两被告签订房屋买卖合同，约定两被告将位于本市某路46号的房产第3、4、5、6层，建筑面积4200平方米的房产出售给原告正大房产公司。合同总价为壹仟叁佰万人民币，付款方式为原告正大房产公司于合同签订3日内支付两被告首付款壹佰万元；2010年5月31日前支付房款人民币壹仟壹佰万元，该款项存于双方指定账户，用于偿还两被告所欠“MC1公司”的债务，余款壹佰万元于办理完房产及土地过户手续后支付。合同第四条还约定，若两被告与“MC1公司”达成的还款金额低于1100万元，低于1100万元以下部分的50%用于减少原告正大房产公司应付的总房款。2010年4月12日，两被告与债权人“MC1公司”达成《债务重组协议》，该合同约定的还款金额为1050万元。后因两被告逾期付款，两被告又于2010年8月13日与债权人“MC1公司”签署《债务重组协议》，该协议约定两被告应当支付违约金207646元，该笔违约金也系原告正大房产公司支付。上述房屋买卖合同签订后，原告依据合同的约定履行了付款义务，实际付款金额为13217646元，两被告也实际向原告正大房产公司实际交付了合同项下的相关房屋，但至今两被告未按照合同约定办理产权过户登记，依据双方房屋买卖合同的约定，1000000元应当在房产及土地过户后支付，两被告应当向原告正大房产公司退还这1000000元，同时应当减少总房款250000元，但两被告拒不退还原告正大房产公司多付的款项。综上，两被告的行为违反了合同的约定，同时违约行为也给原告正大房产公司的物权构成侵害，原告正大房产公司遂诉至我院，要求判决：1、两被告办理某路46号第3至6层房屋的房屋所有权过户登记至原告正大房产公司名下；2、两被告退还人民币125万元并按同期银行贷款利率支付利息至实际全额还款之日止；3、本案诉讼费由两被告负担。
两被告对原告正大房产公司的第一项诉讼请求无异议，辩称两被告在债务重组完毕从债权人处取得讼争房屋土地证及他项权证后就将该两证交由原告正大房产公司占有，没有过户系因原告正大房产公司内部股东发生矛盾及原告正大房产公司分割讼争房屋出售并要求两被告直接将讼争房屋过户到后手房屋买受人名下，而原告正大房产公司要求两被告直接过户到后手买受人名下的行为是逃避税收的违法行为，两被告无法配合，因此，未过户系原告正大房产公司自身的原因造成。原告正大房产公司本应在过户完毕后支付1000000元购房款，但因原告正大房产公司未按照房屋买卖合同的约定支付购房款，构成违约，且不过户是原告正大房产公司自身原因造成，原告正大房产公司才自愿提前支付上述1000000元购房款，原告正大房产公司已经以自己的实际行动变更了双方的房屋购买合同。本应扣减的250000元不再扣减系因原告正大房产公司在两被告进行债务重组期间有不当行为导致债务重组无法进行，而两被告的积极行为使得债务重组协议得以重新签订并且使得讼争房屋的买卖可以继续进行，该250000元系原告正大房产公司的法定代表人承诺不予扣减且自愿给付的，不应返还。请求法院驳回原告正大房产公司的第二、第三项诉讼请求。
原告正大房产公司为支持其诉讼主张，举证如下：
证据一、1-1房屋买卖合同，证明原告正大房产公司与两被告签订房屋买卖合同的事实；
1-2债务重组合同，证明两被告与债权人达成的债务重组协议的金额为1050万元；
1-3债务重组协议，证明债务的总金额为1050万元，另外还有二十余万元的违约金。
证据二、付款明细、付款收据，证明原告正大房产公司向两被告及两被告债权人交付款项的情况，原告正大房产公司共计支付了13217646元的购房款。
两对原告正大房产公司提供的证据一1-1、1-2、1-3的真实性均无异议，但认为上述证据恰好证明原告正大房产公司未按时支付房款，系违约并导致债务重组出现困难，而两被告一直积极配合原告正大房产公司办理过户；认可证据二中向两被告付款凭证的真实性，对原告正大房产公司向两被告债权人付款凭证的真实性认为无法确认，但是认可原告正大房产公司向两被告的债权人付款的事实及金额。
两被告为支持其辩称，举证如下：
证据一、房屋买卖合同，证明双方签订房屋买卖合同的事实；
证据二、债务重组合同，证明两被告按照房屋买卖合同的要求与两被告的债权人达成了债务重组协议；
证据三、收条，证明两被告与债权人达成债务重组协议后，将房屋的权属证明交付给原告正大房产公司；
证据四、录音，证明两被告一直要求原告正大房产公司办理过户登记手续，积极履行自己的义务，但因原告正大房产公司将房屋分割出售及该公司内部股东之间发生争议等原因，导致讼争房屋的过户登记一直未予办理，未办理过户登记的责任不在两被告。
证据五、房屋所有权证及国有土地使用证，证明房屋买卖合同所买卖的房屋附着的土地性质是工业用地，原告正大房产公司无权改变讼争房屋的用途，分割进行出售；
证据六、承诺函，证明原告正大房产公司分割讼争房屋，两被告提出异议，原告正大房产公司承诺相应的责任由其自行承担；
证据七、房屋催办通知书，证明两被告向原告正大房产公司催促办理讼争房屋过户的事实。
原告正大房产公司对两被告提供的证据一、二、三均无异议，对证据四的真实性提出异议，并表示庭后核实如有异议再提交书面质证意见，对证据五、证据六的真实性无异议，但认为无法达到两被告的证明目的；对证据七的真实性无异议，也认可公司收到了该函件，但认为函件所列举的理由不成立，不过户仍然是两被告违反了合同约定。
本院对双方无争议的证据的真实性、合法性予以确认。
对上述有争议的证据，本院认为：两被告提供的证据四，原告正大房产公司虽提出异议但未在本院指定的期限内提供书面质证意见，视为认可该证据的真实性，对该证据，本院予以采信。
依据上述举证质证情况，以及庭审陈述，本院确认以下事实：
2009年11月26日，原告正大房产公司与被告隆昌集团公司、被告隆昌石材公司签订《房屋买卖合同》一份，约定两被告将登记在被告隆昌石材公司名下的武汉某路46号房产的3、4、5、6楼整层出售给原告正大房产公司，出售面积约为4200平方米，销售价格为壹仟叁佰万元整；原告正大房产公司于合同签订3日内向两被告支付首期购房款壹佰万元，在2010年5月31日前向两被告支付购房款壹仟壹佰万元整，该笔款项存于双方共同指定的账户里，用于偿还两被告所欠ASIASPECIALSITUATIONSMC1LIMITED的债务；在两被告配合原告正大房产公司办理完房产及土地过户手续后，原告正大房产公司一次性支付剩余尾款壹佰万元整；两被告承诺解决ASIASPECIALSITUATIONSMC1LIMITED债务的金额不超过1100万元，若其与债权人达成的还款金额低于1100万元，低于1100万元以下部分的50%用于减少原告正大房产公司应付的总房款；两被告需在2010年6月1日前与ASIASPECIALSITUATIONSMC1LIMITED达成债务清偿协议，以便完善原告正大房产公司与两被告双方房屋过户手续，两被告须确保已设定的抵押登记予以注销，并将抵押权证及解除3、4、5、6层整层抵押的相关文件全部交付原告正大房产公司；两被告提供房产及土地过户所需的全部资料，协调将该房屋产权过户到原告正大房产公司指定的客户名下，过户税费由原告正大房产公司承担，两被告无需承担有关过户及变更房产土地性质所产生的费用；两被告应在合同签订40日内完成原租赁户清退及拆除违章建筑的工作，并将讼争房产交付给原告正大房产公司。上述合同签订后，原告正大房产公司分别于2009年11月30日及12月1日向被告隆昌集团公司交付讼争房屋的首期购房款500000元共计1000000元。
2010年4月12日，两被告与ASIASPECIALSITUATIONSMC1LIMITED签订《债务重组合同》，约定双方此次债务重组合同项下被告隆昌石材公司代隆昌集团公司还款的金额为人民币1050万元，还款方式为2010年6月30日之前分期付清。上述合同签订后，因原告正大房产公司未按其与两被告签订的《房屋买卖合同》约定支付购房款，导致两被告无法按照《债务重组合同》的约定向ASIASPECIALSITUATIONSMC1LIMITED偿还债务，2010年8月4日，ASIASPECIALSITUATIONSMC1LIMITED与两被告解除了上述《债务重组合同》。2010年8月13日，两被告与ASIASPECIALSITUATIONSMC1LIMITED再次达成《债务重组协议》，载明两被告已经履行完《债务重组合同》的全部本金，债务重组款项仍为1050万元，但两被告仍需在重组款项本金1050万元之外支付违约金207646元及100000元赔偿金。同日，被告隆昌石材公司将ASIASPECIALSITUATIONSMC1LIMITED交还的讼争房产的房屋他项权证及国有土地使用证交付给原告正大房产公司。在《债务重组合同》签订前后，原告正大房产公司共计代两被告向ASIASPECIALSITUATIONSMC1LIMITED支付10717646元，其中债务重组款本金为1041万元，违约金207646元，赔偿金100000元。在上述《债务重组合同》履行期间，原告正大房产公司还于2010年4月28日及2010年7月15日向两被告支付了购房款共计600000元。2010年9月13日，原告正大房产公司又向被告隆昌集团公司支付了购房款100万元。
另查明，原告正大房产公司在实际占有了讼争房屋后对讼争房屋进行了装修改造并进行了分割出售，两被告对此提出异议，2010年4月28日，原告正大房产公司向两被告出具《承诺函》一份，承诺在装修改造过程中或房屋交付后房屋出现的安全问题或者质量问题所导致的后果由原告正大房产公司自行承担，在房屋销售、办理两证、后期物业管理以及出现的经济纠纷由原告正大房产公司负责解决，与两被告无关。2012年1月20日，两被告向原告正大房产公司发出《房屋过户催办通知书》一份，载明讼争房屋解除抵押登记及过户的手续本应在购房款全部支付完毕后立即办理，但两被告认为因原告正大房产公司变更房屋性质，将讼争房屋改造为住宅，又要求两被告直接与购房居民签订买卖合同以减少两被告与原告正大房产公司之间办理过户的税费的行为系要求两被告配合原告正大房产公司偷税，严重违法，讼争房屋未能过户的责任全在原告正大房产公司，通知原告正大房产公司及速到有关部分办理讼争房屋的过户登记手续。后又因原告正大房产公司股东之间发生纠纷，导致讼争房屋的解除抵押登记及过户手续一直未办理。
又查明，被告隆昌石材公司系被告隆昌集团公司的控股子公司。目前被告隆昌石材公司营业执照已被吊销。
本院认为，《房屋买卖合同》系原告正大房产公司与被告隆昌集团公司、隆昌石材公司的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应履行各自的义务。原告正大房产公司已经依约支付了全部购房款，并已经长期占有使用讼争房屋，两被告依约应当协助原告正大房产公司办理讼争房屋的过户手续。本案的争议焦点为：一、按照《房屋买卖合同》的约定，讼争房屋的购房款为1300万元，两被告与债权人ASIASPECIALSITUATIONSMC1LIMITED达成的还款金额少于1100万元部分的50%用于减少原告正大房产公司支付的购房款，后债务重组过程中还款金额为1050万元，原告正大房产公司应当支付的购房款为1275万元，多支付的25万元是否应当返还；二、按照《房屋买卖合同》的约定，购房款尾款100万元应当在讼争房屋过户后一次性支付，原告正大房产公司在两被告的要求下提前支付，是否能要求两被告返还。
关于第一个争议焦点，原告正大房产公司全程参与了两被告与债权人ASIASPECIALSITUATIONSMC1LIMITED债务重组并代替两被告支付了大部分债务重组款项，在明知债务重组金额为1050万元的情况下，未及时支付购房款，导致二被告向债权人支付违约金和赔偿金，实际承担的费用已经超过原约定的1050万元，两被告亦丧失了部分利益，原告主张扣减25万元与事实不符，且《房屋买卖合同的》约定由两被告直接将25万元予以扣除而其仍然向两被告支付100万元购房尾款，表明原告正大房产公司自愿放弃扣除部分款项，故该25万元款项，原告无权要求返还。
关于第二个争议焦点，原告正大房产公司明知《房屋买卖合同》约定的购房尾款的支付时间为讼争房屋过户之后，却自愿提前履行支付购房尾款的义务，系放弃了自身的期限利益，也无权要求返还其提前支付的购房尾款100万元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告武汉隆昌集团有限公司、被告武汉隆昌石材有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告武汉正大房地产开发有限公司办理武汉市某路46号第3至6层房屋的产权过户手续，将该房产过户至原告武汉正大房地产开发有限公司名下；
二、驳回原告武汉正大房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
减半收取的案件受理费8523元，其他诉讼费92元，共计8615元，由原告武汉正大房地产开发有限公司负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
代理审判员 ＸＸ兰
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 叶 俊
速 录 员 杨 靓