福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民再终字第10号
原审上诉人（一审原告）杨智杰，男，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人肖志云、潘华，福建温陵律师事务所律师。
原审被上诉人（一审被告）泉州市伟铭房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市温陵北路铭湖花苑1＃1003。
法定代表人曾文送，该公司总经理。
委托代理人倪英富、郑维俨，福建中言律师事务所律师。
原审上诉人杨智杰与原审被上诉人泉州市伟铭房地产开发有限公司（以下简称伟铭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年3月28日作出（2013）泉民终字第984号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2014年1月24日作出（2014）泉民监字第1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人杨智杰的委托代理人肖志云、潘华，原审被上诉人伟铭公司的委托代理人倪英富、郑维俨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年10月22日，一审原告杨智杰起诉至泉州市丰泽区人民法院称，根据其与被告伟铭公司签订的商品房买卖合同的约定，伟铭公司应于2010年12月31日前将符合合同约定的商品房交付使用。但截至2012年10月9日，伟铭公司才履行交付房屋的义务，请求判令伟铭公司支付逾期交房违约金126613元。一审被告伟铭公司辩称：在施工过程中，由于被拆迁户要求增加通道阻止施工，经政府协调变更图纸停工952天，及被拆迁户阻止交房延误316天，和恶劣天气造成无法施工等答辩人所无法预见和无法控制的原因，应予延期交房。伟铭公司没有逾期交房。况且合同约定的违约金日万分之二明显过高，应予调整为同期同类银行借款利率。请求驳回原告杨智杰的诉讼请求。
泉州市丰泽区人民法院一审查明，2009年8月18日，杨智杰作为买受人与伟铭公司作为出卖人签订一份商品房买卖合同，约定，杨智杰向伟铭公司购买位于泉州市丰泽区湖心街北侧湖心铭典第1号楼5层507号商品房，总价款976945元。出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、非出卖人所能控制的因素：如停水、停电（以泉州晚报刊登通知为准），以及政府公告通知的重要活动；如停工或创卫、高考等政府重要活动引起（以工程施工单位与出卖人签证为准）。出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的上述最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。伟铭公司具有诉争房屋的商品房预售许可证。诉争房屋于2011年8月10日通过建设、勘察、设计、监理、施工五方验收，并于2012年6月8日通过消防验收。伟铭公司于2012年10月9日向杨智杰交付诉争的商品房。
泉州市丰泽区人民法院一审认为，伟铭公司与杨智杰签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，伟铭公司已取得诉争的商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同应认定合法有效。该商品房已经验收合格并实际交付杨智杰使用。本案诉争的房屋虽表述为商品房，但实际上是有政府参与的针对丰泽区湖心街西段二期改造拆迁安置工程的组成部分。因此，杨智杰所购房屋有别于一般意义上的商品房。因拆迁安置工作引发被拆迁户闹事，有伟铭公司提供的丰泽区政府文件、丰泽区湖心街西段二期改造领导小组（以下简称领导小组）出具的一系列证明、丰泽区人民政府专题会议纪要（泉丰政专（2012）33号）、规划设计图纸、天气证明等证据加以证明，可以证实在双方签订合同后至交房前这一期间，因当地的被拆迁户就预留通道及通道的规格等问题阻挠伟铭公司施工，导致伟铭公司一再更改规划设计图纸，被拆迁户的行为严重影响到湖心铭典的整体建设。根据领导小组出具的三份证明及会议纪要可以认定，在合同签订后伟铭公司因不可抗拒的原因导致施工延误期间分别为2009年10月15日至2010年5月26日共223天，2010年5月27日至2011年3月18日共295天。由于1号楼通道施工受阻直到2011年4月20日才恢复施工，扣除以上延误天数，交房时间可以延迟551天。之后由于被拆迁户于2011年10月28日强行将该楼盘的入幢防盗门用铁链锁住，伟铭公司当场报案，作为政府一方的领导小组为防止冲突，要求伟铭公司暂停相关工作（包括交房工作），等待事件解决。直到2012年9月7日才在政府相关部门的协调下获得解决，共延误了315天。根据双方合同约定，非出卖人所能控制的因素包括政府公告通知的重要活动，交房时间可以据实予以延期。因被拆迁户闹事致使伟铭公司无法顺利施工及交房等造成的延误并非伟铭公司的主观过错造成的，其中涉及政府部门为了维稳需要的组织协调过程，对此双方当事人在签订合同时均无法预见，伟铭公司抗辩交房时间可以顺延理由成立。因此，从合同约定的交房时间到实际交房时间，虽伟铭公司逾期648天，但属于合同约定的可据实予以延期交房的事由，无需向杨智杰承担违约责任。杨智杰的诉讼请求缺乏依据，不予支付。据此，泉州市丰泽区人民法院于2013年1月19日作出（2012）丰民初字第4832号民事判决：驳回原告杨智杰的诉讼请求。一审受理费2832元，减半收取1416元，由原告杨智杰负担。
杨智杰不服一审判决，向本院提起上诉称：一、被拆迁户是否闹事与本案的商品房买卖合同没有法律上的关联性。伟铭公司的董事长是领导小组成员之一，故领导小组所出具的证明因与伟铭公司有利害关系，可信度低。且该证明不是书证，领导小组作为证人按证据规则的规定应出席法庭接受质询，否则不能作为证据使用。即使该证明材料所反映的内容是真实的，因被拆迁户的侵权行为也不是杨智杰唆使的，伟铭公司若有损失应追究侵权者的法律责任，并不能转嫁给买房人。被拆迁户的侵权行为与本案的合同关系是两种不同的法律关系。二、本案不属于合同约定的可以延期交房的情形，原审认定错误。假设被拆迁户的行为是伟铭公司所不能控制的情况，依据双方合同约定，也应由施工单位与出卖人伟铭公司进行签证，但是直至今日，伟铭公司并没有对买受人杨智杰提及此事，伟铭公司应依约承担违约责任。请求二审撤销一审判决，改判支持杨智杰一审的诉讼请求。
被上诉人伟铭公司答辩称：第一，答辩人建设的工程是安置房建设，由于被拆迁户要求增加通道，多次阻挠答辩人的施工，致使答辩人的工地多次被迫停工，后经政府协调，答辩人一再变更图纸以满足被拆迁户的要求，仅此一项造成答辩人停工时间达952天。这是由于政府没有协调好被拆迁户的工作所造成的，属于政府行为，是答辩人无法预见和控制的，依法依约，所造成的停工时间均应从延误的时间中扣除。在答辩人房屋建成后，被拆迁户将入幢门用铁链锁起，阻止答辩人向购房人交房，延误了316天；还有恶劣天气所造成答辩人无法施工等原因均是答辩人无法预见和控制的，所造成的停工时间也应从延误的时间中扣除。扣除以上的停工日期后，答辩人并没有逾期交房，一审法院对此认定是正确的。第二，领导小组是政府依法成立的机构，其作为丰泽区湖心街西段二期改造的领导机构，对丰泽区湖心街西段二期改造工程中发生的情况是清楚的，其依法就其所知道的情况出具证明，从证据形式上属于书证，并不是证人证言，上诉人杨智杰主张应通知领导小组成员出庭接受质询，是没有任何依据。领导小组出具的证明及其附件，应作为认定本案事实的依据。请求二审驳回上诉，维持原判。
本院二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院二审认为，伟铭公司作为房地产开发企业并取得商品房预售资格，其与购房人杨智杰签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，一审认定该合同合法有效是正确的，双方均应依约履行合同义务。合同第八条约定交房时间为2010年12月31日，并约定出卖人可以据实延期交房时间的情形为“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、非出卖人所能控制的因素：如停水、停电（以泉州晚报刊登通知为准），以及政府公告通知的重要活动；如停工或创卫、高考等政府重要活动引起（以工程施工单位与出卖人签证为准）。”根据该条款的约定，如因政府通知停工，则伟铭公司可依据政府的通知顺延时间。伟铭公司开发的诉争的址在丰泽区湖心街北侧湖心铭典的房产，系丰泽区湖心街西段二期改造项目，其中部分房产为商品房，另一部分为拆迁安置房，该两类房产混合交叉。2005年2月5日，泉州市丰泽区人民政府为加强对湖心街西段改造工作的领导，成立了丰泽区湖心街西段二期改造领导小组，有泉州市丰泽区人民政府泉丰政综（2005）10号文件为据，可以认定。该领导小组在湖心街西段二期改造中，具有履行政府管理的职能。在本案杨智杰与伟铭公司签订合同之后至伟铭公司于2012年10月9日交付房屋给杨智杰使用期间，因被拆迁户就预留通道及通道的规格等问题阻挠伟铭公司施工，导致伟铭公司一再更改规划设计图纸，为避免矛盾激化，丰泽区东湖街道办事处要求伟铭公司暂停施工。根据上述领导小组于2012年7月23日出具的证明可以认定，停工时间为2009年10月15日至2010年5月26日共223天，2010年5月27日至2011年3月18日共296天，而1号楼通道直到2011年4月20日才恢复施工，扣除以上合同约定的可以顺延天数，交房时间可以顺延552天。又因2011年10月28日被拆迁户强行将该楼盘的入幢防盗门用铁链锁住，为防止冲突，领导小组要求伟铭公司暂停交房，直到2012年9月7日才在政府相关部门的协调下获得解决，共延误315天。因以上延误天数除有领导小组履行政府管理职能，出具的三份证明为据外，还有政府会议纪要、规划变更的图纸可以佐证领导小组所证事实。根据双方合同约定的交房时间，伟铭公司逾期交房天数为648天，但依约定情形可以顺延交房的天数为867天，故杨智杰上诉主张伟铭公司存在逾期交房的违约行为，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院作出（2013）泉民终字第984号民事判决：驳回上诉人杨智杰的上诉，维持原判。二审受理费2832元，由上诉人杨智杰负担。
本院再审过程中，原审上诉人杨智杰称，再审的诉求及意见同二审的上诉请求及理由。原审被上诉人伟铭公司辩称，答辩意见同二审的答辩意见；因恶劣天气所造成的部分停工时间与拆迁户阻挠致政府叫停施工的停工时间相重叠，故再审中不再主张因天气原因所造成的停工时间顺延问题。
四、再审对事实和证据的分析与认定
本院再审查明，一审法院查明的事实有充分证据证明，且双方当事人均没有异议，本院予以确认。
另查明，2005年2月5日，泉州市丰泽区人民政府为加快丰泽区“城中村”改造步伐，切实加强对湖心街西段二期改造工作的领导，以泉丰政综（2005）10号文件下发成立了丰泽区湖心街西段二期改造领导小组，小组组长是丰泽区人民政府的副区长，小组成员包括区、街道、社区及建设局、经委等相关部门的领导组成，伟铭公司的董事长曾文送也是成员之一。2008年12月4日，丰泽区东湖街道办事处就湖心街二期改造拆迁工程开发建设进行协调，形成了《湖心街二期拆迁工程开发建设协调会议纪要》，纪要主要内容是伟铭公司应在其开发的2号楼东段一开间作为便民通道。后伟铭公司根据上述会议纪要的要求，就该通道的设计施工等事项向泉州市城乡规划局报请专项审批，领导小组在该报批表上盖章审核。2012年5月26日，丰泽区人民政府召开湖心街二期拆迁改造项目回迁安置问题的专题协调会，形成了泉丰政专（2012）33号专题会议纪要，内容涉及对于个别回迁户擅自用铁链锁住商品房1号楼入户门，使商品房购买户无法按期入住问题，由东湖街道办事处协调东湖派出所成立专门调查组进行调查取证，依法依规予以处理。
还查明，2012年7月23日，领导小组就拆迁户阻挠施工和交房出具三份证明。第一份《关于“湖心铭典”1号楼通道施工受阻的情况证明》，其主要内容是，2010年3月11日由于东湖社区水漈苏氏宗亲理事会对于1号楼原约定通道内部存在不同意见，村民阻挠现场施工。领导小组要求理事会应按基本程序申报，同时暂停施工，直至2010年7月10日东湖社区水漈功氏守亲理事会建设观音宫向宗教局申请批复。2010年10月20日现场恢复施工。2010年12月27日，由于观音宫基本建设与原宫平面图不同（原宫的右侧应留通道与1号楼通道贯通，但现状观音宫已连通道建满无法与1号楼贯通），严重影响伟铭公司室外工程建设，同时不能满足消防间距要求（消防部门有至现场提出应满足间距要求）。因此，伟铭公司和观音宫建设者现场发生纠纷引发停工。领导小组要求现场双方暂停施工，经东湖街道、社区协调水漈苏氏宗亲理事会成员代表做了大量工作，至2011年4月20日方才恢复施工。停工时间段分别为2010年3月11日至2010年10月20日和2010年12月27日至2011年4月20日。合计停工时间计337天。第二份《关于“湖心铭典”2号楼通道施工受阻的情况证明》，其内容是，2008年7月1日，“湖心铭典”2号楼在施工中，由于东湖村村民要求楼幢应预留出入通道（该楼幢原规划设计没有通道），村民采用打砸设施等方式阻挠工程施工。为避免矛盾激化暂停施工，经丰泽区政府、东湖办事处协调，2008年12月4日形成纪要，要求伟铭公司在2号楼中间预留下4.2米通道。伟铭公司重新设计图纸，并于2009年5月21日恢复施工。2009年10月15日村民再次对该通道进行阻挠，要求增宽，为避免矛盾激化，在东湖街道办事处、东湖社区协调期间，暂停施工。后于2010年4月8日由东湖社区和伟铭公司达成一致，同意在2号楼中间预留出4.7米通道。伟铭公司于2010年5月26日恢复施工。2010年5月27日村民又再次阻挠要求增加通道宽度，经再次协调该通道确定增至6.1米宽，村民才停止阻挠施工，该幢楼重新设计，并于2011年3月18日恢复施工。因该原因协调工作未果期间暂停施工，停工时间段由2008年7月1日至2009年5月26日、2009年10月15日至2010年5月26日、2010年5月27日至2011年3月18日。第三份《关于“湖心铭典”商品房未能按期交房的情况证明》，其内容是，2011年10月28日下午3：00，原东湖拆迁户擅自将“湖心铭典”入幢防盗门用铁链锁住（附现场照片）。该情况发生后，伟铭公司及时向110报案。经东湖派出所现场勘查属实，丰泽区政府、东湖街道办事处对此情况非常重视，考虑到采取该行为的群众是“湖心铭典”建设用地的拆迁安置群众对安置房层高的异议和社会的安定、稳定，领导小组明确要求东湖派出所调查取证，依法依规妥善处理。为了防止发生冲突，要求伟铭公司暂停相关工作。该事件至今尚未得到解决。2013年1月8日，领导小组再次就伟铭公司开发的商品房入幢门被锁及开锁的事实又出具一份《关于“湖心铭典”商品房入幢门被锁的情况说明》，其主要内容是，经区、街道、社区干部对拆迁户群众做了大量的工作后，于2012年9月7日上午9：00在现场由街道、社区、派出所、建设单位、物业参与进行开锁。同时伟铭公司发出商品房交房通知并逐一进行交房（附现场照片）。
再查明，伟铭公司实际向杨智杰交付房屋的时间比合同约定的交房日期迟延648天。
本案再审双方当事人争议的焦点问题是伟铭公司是否应当承担逾期交房的违约责任。
案经合议庭评议并经本院审判委员会讨论认为，杨智杰与伟铭公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，二审认定合法有效是正确的。现双方争议的是伟铭公司逾期交房是否属双方合同约定可以顺延交房的情形。审理本案的关键是两份会议纪要和领导小组出具的四份证明能否作为认定伟铭公司可顺延交房的事实依据。从丰泽区人民政府和东湖街道办事处形成的两份会议纪要体现，伟铭公司所开发的本案讼争商品房买卖合同项下的湖心铭典房产系丰泽区人民政府湖心街西段二期拆迁改造的房产项目，房产中既包括部分安置房，又包括部分商品房。为了加强对湖心街西段二期改造工作的领导，更好地做好拆迁安置工作，丰泽区人民政府专门下发了泉丰政综（2005）10号文件，成立了领导小组，其主要成员是由区、街道、社区及建设局、经委等相关部门的领导组成，伟铭公司的董事长亦是领导小组的成员之一。伟铭公司的董事长虽作为领导小组的成员，其目的仅是作为房产开发商能够更好地配合丰泽区人民政府的湖心街二期改造工程，能够将相关工作事项和要求更快更好地通知伟铭公司来协调和配合。伟铭公司董事长作为领导小组成员的身份并不当然具有代表领导小组对外出具证明的授权或权利代理权限，也不足以使社会公众相信他具有这种权力，更不具有出具领导小组四份证明的权力，其至多仅是起到配合的作用，并不能行使政府的相关行政职能。因此，伟铭公司董事长作为领导小组成员，并不影响领导小组出具四份证明的证明力。故杨智杰关于领导小组成员包含伟铭公司董事长，具有利害关系，其所出具的四份证明不具证明力的再审主张缺乏法律依据，不予采纳。杨智杰又主张领导小组出具的四份证明是证人证言，因证人没有到庭作证，不具有证据效力。对此，本院分析认定，究其实质，领导小组是代表丰泽区人民政府协调湖心街二期拆迁改造相关工作的政府临时工作部门，代表政府行使职权，履行政府的职能。因此，领导小组作为一个履行政府职能的临时机构所出具的四份证明，是代表丰泽区人民政府作为公共管理机关以领导小组的名义在行使公权力的过程中依职权所制作的公文书证，并不属证人证言。且该四份证明所表达的内容是书证制作者的真实意思表示，又与丰泽区两级政府形成的反映拆迁安置协调工作基本情况的两份会议纪要和经泉州市城乡规划局审批的图纸可以相互佐证，现杨智杰虽对上述四份证明提出异议但没有足以反驳的相反证据，故本院再审确认该四份证明的证明力，能够证明领导小组因被拆迁户的阻挠施工和阻挠交房通知伟铭公司停工的事实。
杨智杰再审再主张即使四份证明能够作为证据使用，但因杨智杰不是被拆迁户，伟铭公司延误交房是第三人被拆迁户的原因造成的，应由伟铭公司向第三人被拆迁户主张侵权损害赔偿，伟铭公司应先行赔偿买受人杨智杰的逾期交房损失。对此，本院分析如下，第一，从停工通知的发出主体分析，丰泽区人民政府和东湖街道办事处形成的两份会议纪要及上述领导小组出具的四份证明表明，因丰泽区人民政府拆迁工作的后续问题造成被搬迁户阻挠伟铭公司施工和交房，领导小组为解决强制拆迁的后续问题，维护社会稳定，减少社会矛盾，采取了通知开发商伟铭公司暂停施工的措施，这属于履行政府管理职能行为，伟铭公司作为开发商和杨智杰作为商品房的买受人均应服从政府的管理，不论是伟铭公司或是杨智杰均是无法控制的，亦符合双方合同中非出卖人所能控制的因素中政府公告通知的重要活动，出卖人可据实予以延期交房的约定。第二，从停工的原因分析，安置房涉及到群体利益，也关系到社会的稳定。所以，被拆迁户阻扰施工跟一般的第三人阻扰施工是有所区别的。况且，从被拆迁户阻扰施工的原因来看，究其实质是对政府已经审批的建设施工图纸不满意，要求增加通道及宽度，并不是伟铭公司自身的原因造成的。也就是说，一方面，停工并非伟铭公司自身的原因造成的，另一方面，伟铭公司系基于领导小组的通知而停工。第三，从停工的受益角度分析，伟铭公司依据政府部门审批后的施工图纸进行施工，但由于被拆迁户阻挠施工，政府协调拆迁安置工作的需要而停工，伟铭公司因此增加便民通道而变更图纸和变更施工，其并非受益者，亦是利益受损者，也作出了利益让渡。第四，从合同的履行所应遵循的原则分析，杨智杰虽不是被拆迁户，但杨智杰和伟铭公司作为商品房买卖的双方，在合同订立和履行过程中，均应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。现因第三人被拆迁户对政府拆迁安置工作有异议从而阻挠施工和交房，领导小组代表丰泽区人民政府作出了停工通知，能否继续施工不是出卖人伟铭公司或买受人杨智杰所能决定的。如果伟铭公司作为出卖人为履行与买受人杨智杰签订的商品房买卖合同约定的按时交房义务采取强制施工措施，势必影响社会稳定，不利于社会和谐，违背社会公共利益，这也是有违合同法的公序良俗基本原则。综上，本案中，因被拆迁户阻挠施工和交房，领导小组行使政府管理职能，通知伟铭公司暂停施工从而延误交房属不可归责于本案商品房买卖双方的事由，亦属双方买卖合同中约定的非出卖人所能控制的因素而引起的延误事由，出卖人伟铭公司可依合同约定据实顺延交房时间。根据本案查明的事实，在本案商品房买卖合同于2009年8月18日签订后，从领导小组出具的四份证明体现因政府通知暂停施工的期限是从2009年10月15日起至2010年5月26日，从2010年5月27日起至2011年4月20日，合计552天。而因政府通知暂停交房的期限，是从2011年10月28日起至2012年9月7日止，计315天。故暂停施工和暂缓交房可顺延交房的天数合计为867天，因此，买卖合同项下的房产可顺延交房的天数867天多于逾期交房天数648天，买卖合同项下的房产顺延交房后，伟铭公司不存在逾期交房，故伟铭公司不应承担逾期交房的违约责任，本院二审对此作出的认定是正确的。综上，杨智杰的再审主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。本院二审判决支持伟铭公司关于不必承担逾期交房违约责任的抗辩，具有事实和法律依据，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2013）泉民终字第984号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 丁美芳
审判员 黄乌坚
审判员 王梓榕
二〇一四年四月二十二日
书记员 杨雅楠
附法律条文：
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。