温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿民初字第1724号
原告：温州市名城建设开发有限公司。
法定代表人：吴松泉。
委托代理人：黄献国、杨康乐。
被告：吴晓红。
原告温州市名城建设开发有限公司为与被告吴晓红商品房预售合同纠纷一案，向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员黄光辉适用简易程序于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄献国、杨康乐，被告吴晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温州市名城建设开发有限公司诉称：原告原名温州房地产联合开发有限公司，系国有独资企业。2000年10月，原告开发的坐落于温州市解放南路15号地块，商品房项目名称为温州市解放南路“联合广场”的460余套商品房开始陆续对外公开销售。2003年，该商品房项目已基本完成集中销售。之后原告撤销售楼处，将对外公开销售的剩余商品房源转为内控销售，任何欲购房的人均需通过其法定代表人吴权书同意方可取得购房资格。2004年至2007年间，原告通过内控销售方式共计销售28套商品房。期间，温州市商品房市场价格一直呈上涨趋势，但上述内控销售的商品房仍按照2000年开始对外销售时制定的价格进行销售。2004年10月20日，原告与被告吴晓红签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买坐落于温州市解除南路的“联合广场”2幢19a室，建筑面积为193.04平方米（竣工建筑面积为191.99平方米），单价为6628元平方米，总价为1279469元（结算价格为1272810元）。2006年3月1日，双方办理了涉案商品房的交付和结算手续。2009年10月19日，中国共产党温州市纪律检查委员会以原告“在2004年1月至2007年7月期间以2000年10月制定的初始价格销售商品房其价格明显低于市场价给国家财产造成损失”为由，通过被告公司上级单位党委责成其追缴差额款项。2011年8月15日，温州市人民检察院向原告发出《民事督促起诉书》，督促原告采取措施追回差价款。2011年8月26日，原告向被告发出书面通知，要求被告在接到函件之日起15日内补交购房款613684元，逾期交款需按《商品房买卖合同》第七条承担逾期付款的违约责任。但被告未予答复，亦未补缴款项。2011年11月，原告就购房款补缴纠纷向温州仲裁委员会申请仲裁。仲裁期间，仲裁庭依职权委托浙江经纬房地产评估有限公司对涉案商品房在交易时点的市场价值进行评估，最终评估结论显示涉案商品房以2004年10月20日为估价时点的市场价值为1816801元，与原实际交易价格相差543991元。2013年12月13日，温州仲裁委员会作出（2012）温仲裁字第939号裁决书，裁定被告支付原告房款差价543991元，并要求被告承担由原告垫付的仲裁费用18133.6元、鉴定费用8000元。之后被告申请撤销仲裁裁决，温州市中级人民法院经审理认为仲裁裁决列明的申请人错误，且该错误不能补正，亦不能重新仲裁，属于仲裁的程序违反法定程序的情形，裁定撤销仲裁裁决。原告认为双方签订的《商品房买卖合同》损害社会公共利益，属无效合同。鉴于案件事实，原告要求折价补偿，原告为主张权利支出的仲裁和鉴定费用应由被告承担。故要求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效；被告支付原告房款价差543991元及利息（自2011年9月17日始至实际付款日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；被告支付原告仲裁费用18133.6元、鉴定费用8000元；本案诉讼费由被告承担。
为证明诉称事实，原告向本院提交了如下证据：
1、原告企业法人营业执照、组织机构代码证；
2、原告工商登记变更信息；
证据1-2共同证明原告诉讼主体资格；
3、被告身份证，证明被告诉讼主体资格；
4、《商品房买卖合同》，证明原被告就涉案商品房达成买卖合同及其内容；
5、联合大厦商品房结算单，证明涉案商品房已结算交付；
6、中共温州市纪律检查委员会《关于责成市房地产联合开发有限公司追缴房款的建议》，证明温州纪委通过上级单位党委责成原告追缴购房差额款项；
7、温州市人民检察院《民事督促起诉书》，证明温州市人民检察院督促原告采取措施向被告追回差价款；
8、催款通知及投递单，证明原告发函要求被告补交差额购房款、逾期需按《商品房买卖合同》承担逾期付款违约责任；
9、浙江经纬房地产评估有限公司评估报告书，证明经仲裁庭委托的评估单位对被告买受的涉案商品房实际市场价格进行评估及价格认定；
10、温州仲裁委员会裁决书，证明温州仲裁委员会就涉案争议作出裁决，其中被告需承担由原告垫付的仲裁费用、鉴定费用；
11、温州市中级人民法院民事裁定书，证明温州市中级人民法院裁定撤销仲裁；
12、温州市纪委谈话笔录，证明联合广场商品房销售情况和涉案被告购房过程；
13、公司基本情况，证明原告系国有独资公司。
被告吴晓红辩称：一、原告称被告以低价购买“联合广场”商品房的情形根本不存在。商品房买卖定价属于市场行为，由双方当事人协商议定。当时联合广场商品房销售价格与周边商品房销售价格相当。被告系通过市场公开渠道购得该商品房。二、本案所涉商品房销售合同不违反法律规定，是双方真实意思表示，应当合法有效。三、原告要求补差或解除合同没有法律依据。法院没有认定原告原董事长吴权书存在违法销售联合广场商品房的行为。纪委、检察院有关决定或通知，没有法律依据。四、仲裁裁决存在程序和实体上的严重错误。第一，该《评估报告》所选取的，用以对比的交易实例与评估时点得时间相隔超过一年，根本性违反了《房地产估价规范》的强制性规定，属于无效报告，估价结果当然无效；第二，《估价报告》假设的前提与事实存在严重差异，估价结果严重失实。第三，估价机构的鉴定人根本未入户勘察，诉争房产楼层低、朝向户型差、日照不足等情况未如实反映，估价结果严重失实；第四，《估价报告》已经过期，《估价报告》明确载明有效期至2014年4月18日，为无效证据；第五，裁决严重超越和脱离了原告与被告的诉辩焦点，仲裁委擅自另辟蹊径突袭裁决，裁非所诉；第六，仲裁员张红戈与原告存在利益关系应回避而未回避；第七，裁决未经全体仲裁员合议，未经被告所聘请的仲裁员倪正茂同意，直接私刻章在裁决书上予以加盖，严重违反法定程序；第八，纪委、检察院不能以根本没有认定的所谓的违纪违法行为作为基础，作出针对第三人的措施，即补齐差价。
为证明自己的主张，被告向本院提交了如下证据：
1、身份证，证明被告主体资格；
2、商品房买卖合同（编号00722），金马大厦2902，买受人张建雷；
3、商品房买卖合同（编号00705），金马大厦2904，买受人王伯甫；
4、商品房买卖合同（编号00692），金马大厦2906，买受人戚安当；
5、温州市发展计划委员会文件：温计价（2004）276号，温计价（2004）403号；
6、温州市发展计划委员会文件：温发改价（2005）271号，温发改价（2005）370号；
证据3-6共同证明2004-2005年周边商品房价格；
7、张红戈得月花园8-1105商品房买卖合同，备案号（2005）10020-预收房款收据，证明根据纪委对2005年1月1日之后销售房屋的评估，仲裁员张红戈应补未补差价50万，证明与联合房开有利害关系；
8、温州市旧城改建指挥部文件：温城指（2009）158号，证明以2004年底废止的价格作为2006年得月花园的销售价格依据，却不需要补差价；
9、《温州市区商品房网上销售管理办法》温政办（2006）211号，证明商品房定价属于市场行为无需政府定价；
10、《商品房销售管理办法》中华人民共和国建设部令第88号；
11、关于颁发《浙江省定价目录》的通知浙价法（2002）331号；
证据10-11共同证明商品房定价属于市场行为无需政府定价；
12、中华人民共和国国家标准房地产估价规范，证明报告违反强制性规定。
本院经审理查明：原告开发的坐落于温州市解放南路15号地块“联合广场”商品房项目共有商品房460余套。2000年10月开始原告开始陆续对外公开销售，并于2003年基本完成集中销售。之后，原告撤销售楼处，将对外公开销售的剩余商品房房源转为内控销售，且欲购该批商品房人员需通过原告法定代表人吴权书同意方可取得购房资格。2004年至2007年，温州市商品房市场价格一直呈上涨趋势。期间，原告以2000年开始对外销售时制定的价格销售上述内控销售商品房。
2004年10月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的坐落于温州市解除南路的“联合广场”2幢19a室，建筑面积为193.04平方米（竣工建筑面积为191.99平方米），单价为6628元平方米，总价为1279469元（结算价格为1272810元）。2006年3月1日，双方办理了涉案商品房的交付和结算手续。2009年10月19日，中国共产党温州市纪律检查委员会以原告“在2004年1月至2007年7月期间，以2000年10月制定的初始价格销售了该公司开发的28套商品房，其价格明显低于当时的市场价格，给国家造成了资产损失”为由，通过被告公司上级单位党委责成原告向购房户追缴差额款项。2011年8月15日，温州市人民检察院向原告发出《民事督促起诉书》，督促原告采取措施追回差价款。2011年8月26日，原告向被告发出书面通知，要求被告在接到函件之日起15日内补交购房款613684元，若逾期交款需按《商品房买卖合同》第七条承担逾期付款的违约责任。但被告未予答复，亦未补缴款项。2011年11月，原告就购房款补缴纠纷向温州仲裁委员会申请仲裁。2013年12月13日，温州仲裁委员会作出（2012）温仲裁字第939号裁决书，裁定被告支付原告房款差价543991元，并要求被告承担由原告垫付的仲裁费用18133.6元、鉴定费用8000元。2014年3月5日，被告向温州市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决。温州市中级人民法院经审理认为仲裁裁决列明的申请人错误，且该错误不能补正，亦不能重新仲裁，属于仲裁的程序违反法定程序的情形。2014年4月16日，温州市中级人民法院作出（2014）浙温民仲撤字第11号裁定书，裁定撤销仲裁裁决。原告遂向本院起诉。
另查明：一、原告系国有独资企业；二、被告原系温州市旧城改建指挥部财务处处长；三、2012年4月24日，温州房地产联合开发有限公司经核准变更登记为温州市名城建设开发有限公司；四、温州仲裁委员会依职权委托浙江经纬房地产评估有限公司对涉案商品房在交易时点的市场价值进行评估，评估结论显示涉案商品房以2004年10月20日为估价时点的市场价值为1816801元，与原实际交易价格相差543991元。
上述事实有原、被告提供的证据及陈述予以证实。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。原告主张被告与其于2004年10月20日签订的《商品房买卖合同》损害社会公共利益，属无效合同。本院认为，社会公共利益具有广泛性与群众性，关系到全体社会成员的利益。原告作为国有独资公司，应尽职尽责，对国有资产管理尽到勤勉注意义务。纵观本案，原告于2004年起将部分公开市场销售的商品房转为内控销售，房源信息未对外进行公开透明化，且原告在2004年至2007年间商品房市场价格上涨的情况下，未及时根据市场情况调整其商品房销售价格，仍于2003年之后以2000年确定的销售价格进行商品房内控销售，致使涉案商品房的销售价格明显低于同期同类商品房的市场价。被告虽主张涉案房产销售价格与周边同品质商品房销售价格相当。本院认为，即使存在于同一地段的商品房，其价格亦因建设成本、周边环境、商品房自身品质、附属设施等各方面因素不同而有所差异，故被告提供的证据未能充分证实其主张，本院不予支持。结合上述事实，本院认为，原告于2004年以2000年制定的销售价格将涉案商品房出售给被告，该行为违反了正常的市场经济交易秩序，亦对社会公德形成挑衅，损害了社会公共利益。故原告与被告于2004年10月20日签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。
本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于涉案房产已转移登记于被告名下，且被告亦入住多年，故实际已返还不能。现原告主张要求被告补缴房款价差，本院予以支持。因温州仲裁委员会已依职权委托浙江经纬房地产评估有限公司对涉案商品房在交易时点的市场价值进行评估，评估结论显示与原实际交易价格相差543991元，本院予以采纳。故被告应支付原告涉案商品房房款价差543991元。被告主张该评估报告已过期，为无效报告。本院认为，评估报告系于仲裁阶段作出，温州仲裁委员会亦作出认定，现有效期虽已届满，但并不影响该报告所反映涉案房产于评估时点价格的客观性，故对于被告的主张，本院不予支持。另因原告未对国有资产管理尽到勤勉注意义务，以明显低于市场价出售涉案商品房，显属存在过错，而非被告单方过错。故原告要求被告支付房款价差所产生的利息，于法无据，本院不予支持。
关于原告要求被告支付鉴定费用。本院认为，鉴定费系原告为维护自身权益所支出的合理费用，且鉴定意见与本案事实认定具有关联性，依法应予支持。结合认定的事实，鉴定费用由被告负担80%较为合理。故原告诉请被告承担鉴定费8000元，本院予以支持。关于仲裁费用。本院认为，温州市中级人民法院已作出裁定撤销仲裁裁决，且该费用并不属必要支出，亦非诉讼费用。故对于原告要求被告承担相应仲裁费用的诉请，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第四款、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认原告温州市名城建设开发有限公司与被告吴晓红于2004年10月20日签订的《商品房买卖合同》无效；
二、被告吴晓红于本判决生效之日起十五日内向原告温州市名城建设开发有限公司支付房款价差543991元；
三、被告吴晓红于本判决生效之日起十五日内向原告温州市名城建设开发有限公司支付鉴定费用8000元；
四、驳回原告温州市名城建设开发有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9501元，减半收取4750.5元，由原告温州市名城建设开发有限公司负担750.5元，被告吴晓红负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 黄光辉
二〇一四年十月二十三日
代书 记员 林星星
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条：有下列情形的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。