吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）延中民四终字第412号
上诉人（原审被告）孙树荃，女，汉族，1955年1月15日生，延吉市人民政府退休干部，现住延吉市。
委托代理人连惠川，吉林惠川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）延边华阳实业集团房地产开发有限公司，住所地延吉市。
法定代表人李星，董事长。
委托代理人康金昌，男，满族，1970年12月13日生，延边华阳实业集团房地产开发有限公司副总经理。
委托代理人金昌龙，吉林阿里郎律师事务所律师。
原审第三人徐光教，男，朝鲜族，1976年1月9日生，延边查尔斯网络科技有限公司总经理，现住延吉市。
上诉人孙树荃因与被上诉人延边华阳实业集团房地产开发有限公司、原审第三人徐光教房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2013）延民初字第1672号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原告延边华阳实业集团房地产开发有限公司在一审中诉称，2010年6月3日，原告与第三人签订商品房买卖合同，第三人购买原告位于延边大学文化城二楼商业用房，面积6288.96平方米。2011年5月17日，第三人与被告签订租赁合同，被告租赁第三人640.98平方米商业用房。2010年12月25日，第三人未能按约支付购房款，原告与第三人解除房屋买卖合同。2011年7月22日，原告与第三人重新签订文化城二楼商业用房买卖合同，由于第三人未能按约支付购房款。2011年8月11日，双方解除房屋买卖合同，原告收回房屋。原告通知被告重新签订租赁合同并缴纳租金，被告未与原告签订租赁合同，拒绝支付租金，为维护原告的合法权益，要求被告支付2011年8月1日至2013年8月1日止房屋租金340000元。
被告孙树荃在一审中辩称，被告与第三人签订租赁合同后，被告在装修期间，原告未提出异议，原告要求被告支付租金340000元，无法律依据，被告对原告与第三人解除房屋买卖合同不知情。2011年8月22日，原告无故给被告断电，造成被告营业损失，被告已支付第三人房屋租金160000元，同意支付第二年房屋租金180000元。
第三人未提出陈述意见。
原审法院审理查明，2003年6月5日，原告注册成立延边大学后勤集团房地产开发有限公司。2012年12月18日，原告名称变更为延边华阳实业集团房地产开发有限公司。2010年6月3日，案外人裴裕仙、潘婷婷、杜航杰与原告签订商品房买卖合同，合同约定，案外人裴裕仙、潘婷婷、杜航杰购买原告位于延吉市公园路南侧啤酒厂东侧文化城二楼产籍号10—16—88号营业用房、面积6288.96平方米、每平方米单价6500元，总价款40878240元。合同签订后，第三人徐光教、潘婷婷支付购房款4300000元。原告将产籍号10—16—88号营业用房登记备案在案外人裴裕仙、潘婷婷、杜航杰名下。在合同履行期间，因案外人裴裕仙、潘婷婷、杜航杰未能按约支付购房款。2010年12月25日，原告与案外人裴裕仙、潘婷婷、杜航杰解除房屋买卖合同，双方到延吉市房产管理局解除产籍号10—16—88号营业用房登记备案手续。原告退还第三人1300000元，剩余3030000元未退还。在此期间，产籍号10—16—88号营业用房由第三人管理使用。2011年5月17日，第三人与被告签订租赁合同，第三人将文化城二层2-02号、产籍号10—16—88、幢号88、面积640.98平方米商业用房租赁给被告，租赁期限自2011年8月1日至2015年8月1日止，第一年租金160000元，第二年开始年租金180000元。合同签订后，被告支付第三人房屋租金160000元，第三人将房屋交付被告使用。庭审中，原告认可第三人与被告签订的租赁合同。2011年7月1日，第三人退还被告房屋租金160000元。2011年7月22日，第三人与原告签订文化城二楼商业用房买卖合同书，合同约定，第三人购买文化城二楼产籍号10—16—88号商业用房、面积5018.52平方米，每平方米单价6500元，总价款39175211元，被告未退还的3030000元转为购房款。在合同履行期间，因第三人未能按约支付购房款。2011年8月11日，原告根据合同约定，解除与第三人之间的商业用房买卖合同。房屋买卖合同解除后，原告口头通知了被告，但原、被告未能达成协议。审理中，原、被告均表示继续履行原租赁合同。2013年5月10日，原告诉讼来院，要求被告支付2011年8月1日至2013年8月1日止房屋租金340000元。
原审法院认为，第三人与原告签订延吉市公园路文化城二楼产籍号10—16—88号房屋买卖合同后，第三人将房屋中的640.98平方米另行出租给被告，并与被告签订房屋租赁合同，因第三人未能履行前述房屋买卖合同支付房款义务，原告与第三人已解除该房屋买卖合同。庭审中，原、被告对前述房屋租赁合同均予认可并表示继续履行，对此房屋租赁合同中出租人的权利、义务应认定由原告受让，原、被告之间的房屋租赁合同合法、有效。本案被告在履行前述房屋租赁合同中，拖欠租金340000元，事实清楚，证据充分，本院予以认定。被告应向原告履行支付房屋租金的合同义务。在原房屋租赁合同中，第三人与被告对支付租金的具体期限虽然未作出明确约定，但根据交易习惯及被告支付租金的时间能够确定被告应提前向出租人支付年租金。对原告要求被告支付2011年8月1日至2013年8月1日止房屋租金340000元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出其已向第三人支付租金160000元的主张，因第三人已将此款返还给被告，该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：被告孙树荃于本判决生效之日起十日内支付原告延边华阳实业集团房地产开发有限公司房屋租金340000元.案件受理费6400元，其他费用80元，共计6480元（原告已预交6480元），被告孙树荃负担。
宣判后，上诉人孙树荃不服一审判决，向本院提起上诉，其理由为：2011年5月17日，上诉人与被上诉人（原审第三人）签订了租赁延大文化城二楼的租赁合同，经营网吧，并于当天依合同约定给付第三人第一年租金16万元，第三人给上诉人打了收条，租赁合同确立，为此上诉人开始清除屋内建筑垃圾，进行全面装修。在装修期间上诉人多次找原审第三人，让其将所欠原延大学仕园网吧租金11万、网吧显卡4万元、第三人公司借款1万元，总计16万元支付给上诉人，便于上诉人此次用于延大大学城网吧装修。2011年6月底，第三人打电话通知上诉人，让上诉人提供帐号。2011年7月1日第三人电话通知16万元已汇入上诉人所提供账号内。这时第三人并没有通知此款是退的租金，也没有说租赁合同已解除，也没有告知此房归属延大了。这期间第三人还曾几次到装修现场表示关心。也没有说过退租或给予装修赔偿等相关问题。为此上诉人继续装修，7月底至8月3日期间，上诉人将原延大学仕园网吧搬迁到延大大学城，予以安装调试，开始试营业，8月10日就已经开始基本正常运营。2011年8月22日被上诉人在没有任何通知上诉人的情况下突然对上诉人网吧停止供电，给上诉人正在运营的设备造成一定损失，为此上诉人去找物业部门要求恢复供电，8月23日上午，在延大施工现场找到李总，这时李总说上诉人租赁的房屋归属延大，上诉人当场质问为什么第三人没有通知我们，被上诉人为什么也没有通知我们有关退租和房屋归属问题。为此上诉人于2011年8月23日下午就将被上诉人起诉至延吉市人民法院，要求恢复供电，并赔偿因停电所造成的损失。后经法院协调被上诉人答应供电，结果到9月底也没有供电。这期间在法院压力下，被上诉人才于2011年10月8日恢复供电，经上诉人再次对设备检修调试，才于10月10日开始运营，由于第三人和被上诉人的原因，致使上诉人被违法停业达50天之久，给上诉人造成惨重损失。以上就是本案发生的前因后果，恰恰也证明了上诉人没有任何过错，第三人与被上诉人之间的纠纷和上诉人没有任何因果关系，法院依法律应该保护谁也就一目了然了。一审认定第三人给上诉人16万元往来帐就是租金是错误的。法庭审理时，法官问第三人是否告诉上诉人这16万元是退回的租金房子不租了，第三人回答没有。法官又问，第三人是否告诉上诉人房子已归延大了，第三人回答没有，只告诉延大了，庭审事实已证明，这16万元根本不是退的租金，如果是退了租金，房子不租给上诉人，第三人应该赔偿上诉人所有装修损失，第三人在没有通知上诉人的情况下，上诉人继续装修，并把老店搬到新店开始运营，有什么过错。再者从所签订租赁合同相对性来看，也不难看出这16万元退的不是租金，因上诉人与第三人没有任何口头或书面通知要求解除合同，上诉人把老店搬到新装修完毕的新店，开始试运营，没有任何人出面制止。第三人和被上诉人均没有口头或书面通知上诉人合同已解除，房屋已归延大，那么完全可以认定这16万元根本退的不是租金。如第三人认为不是给付上诉人的经济往来，第三人可另行向人民法院起诉上诉人不当得利。一审认定第三人退的16万元就是租金，那么对上诉人以后所发生的一切事实如何认定。在2011年8月22日前，上诉人根本就没有接到被上诉人任何的口头或书面通知告诉上诉人所租赁的房屋是被上诉人的，并要求或限定上诉人找谁去解决此房租赁问题。只是在8月22日突然停电后，与被上诉人的法定代表人李总联系后，他在给予答复和解决。但没有任何答复，直至2011年10月8日恢复供电也没有任何通知和说法。此次起诉上诉人要求给付租金，期间长达20个月，也就说明了被上诉人给上诉人造成一个错觉，停业本身是错误，给上诉人造成重大经济损失，上诉人继续使用，就算赔偿损失吧。否则被上诉人认为是自己的房屋。为什么不向上诉人去索要租金，或者采取相应法律措施，保护自己，这已经说明问题了。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求依法予以纠正，还上诉人一个公理来体现法律的公平和公正，还有正义和良心。
本院审理查明的事实与一审法院所查明的事实基本一致。
本院认为，该诉争房屋的租赁合同是原审第三人徐光教于2011年5月17日与上诉人孙树荃签订的，其签订的基础是原审第三人徐光教与被上诉人延边华阳实业集团房地产开发有限公司于2010年6月3日签订延吉市公园路文化城二楼产籍号10—16—88号房屋买卖合同，随后将房屋中的640.98平方米出租给上诉人孙树荃。但因原审第三人徐光教并未取得所购房屋的物权，其与上诉人孙树荃签订的涉案房屋租赁合同，应属效力待定的合同，有待其日后通过取得房屋产权或得到被上诉人延边华阳实业集团房地产开发有限公司追认加以完善。由于原审第三人徐光教未能履行前述房屋买卖合同支付房款，于2011年8月11日与被上诉人延边华阳实业集团房地产开发有限公司解除房屋买卖合同，致使其与上诉人孙树荃所签订的涉案房屋租赁合同效力仅剩被上诉人延边华阳实业集团房地产开发有限公司追认这一种途径。通过庭审查明；被上诉人延边华阳实业集团房地产开发有限公司解除与原审第三人徐光教之间的房屋买卖合同后，对原审第三人徐光教与上诉人孙树荃所签订的房屋租赁合同予以认可并默许继续履行该合同。故应视为被上诉人延边华阳实业集团房地产开发有限公司已承接了该房屋租赁合同，其以原审第三人徐光教与上诉人孙树荃之间的房屋租赁合同所确定的房屋租赁费用要求上诉人孙树荃给付占用该房屋2011年8月1日至2013年8月1日期间的租赁费用340000元符合法律规定。综上，一审判决结论正确，应予维持。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6400元，由上诉人孙树荃负担。
本判决为终审判决。
审判长 朴仁杰
审判员 梁传平
审判员 刘晓娟
二〇一四年一月九日
书记员 张 千