湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00458号
上诉人（原审被告）：刘惟涛，男，1974年12月3日出生，汉族。
委托代理人：万中亮、李云圭，湖北维思德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：舒满胜，男，1966年4月5日出生，汉族。
委托代理人：胡俊杰，湖北今天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈伯同，男，1962年5月21日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：易乃敏（系沈伯同之妻。），1964年10月3日出生，汉族。
上诉人刘惟涛因与被上诉人舒满胜、沈伯同、易乃敏案外人执行异议纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2013）鄂武东开民一初字第00666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年6月，舒满胜向一审法院提起诉讼，请求判令：1、停止对原武汉市江夏区流芳街（现为武汉东湖新技术开发区流芳街）大舒村泰塑公寓商住综合楼1单元3层02号、4单元3层02号房屋的评估、拍卖，并解除查封；2、确认上述两处房屋属于舒满胜所有；3、本案诉讼费由刘惟涛、沈伯同、易乃敏共同负担。
一审法院查明：2006年11月10日，沈伯同与案外人湖北泰塑置业有限公司（以下简称泰塑公司）签订《武汉市商品房买卖合同》两份，购买位于武汉市江夏区流芳街（现为武汉东湖新技术开发区流芳街）大舒村泰塑公寓商住综合楼房屋两套，分别为1单元3层02号房屋（合同备案号夏061112937），建筑面积91.63平方米，合同总价181，428元、4单元3层02号房（合同备案号夏061112943），建筑面积136.69平方米，合同总价263，812元。两份《武汉市商品房买卖合同》中均约定，泰塑公司应于2006年12月30日前将房屋交付给沈伯同。2006年12月20日，沈伯同分别以上述两处房屋作为抵押物，与建行洪山支行签订《个人住房借款合同》两份，对上述两处房屋办理购房按揭贷款，其中1单元3层02号房屋按揭贷款120，000元，4单元3层02号房屋按揭贷款180，000元，还款期限均为120个月。两份《个人住房借款合同》中，沈伯同在借款人、抵押人处签字按手印，易乃敏在授权代理人处签字按手印。
2007年1月25日，建行洪山支行与建行省直支行合并，其债权债务由建行省直支行承担。
2007年9月8日，舒满胜与沈伯同签订《房屋转让临时协议》，约定：“甲（沈伯同，下同）、乙（舒满胜，下同）双方经协商同意，甲方将___两套住房转让给乙方，转让费___万元，银行还款由乙方付。一、付款方式：乙方首付18万，余款在两个月内付清，甲方将一套房子手续给乙方。二、在两个月内外如乙方无钱付清余款，双方另行协商解决途径。三、正式确定只成交一套或乙方付清余款后，双方另签一份正式协议并公证，公证费由乙方出。四、双方签字生效，如有违约，后果由违约方承担”。当日，沈伯同向舒满胜出具收条一张“今收到舒满胜购房（工程大学泰塑公寓三楼两套）首付款人民币壹拾捌万元整18万”。
2008年1月10日，沈伯同向舒满胜出具收条：“今收到舒满胜人民币捌万元整（小写80，000），上次付款拾捌万元整（下欠一万元整）”。2008年2月26日，沈伯同再次出具收条：“今收到舒满胜购房款人民币伍万元整（50，000元），注：下欠五万元整”。
2008年8月18日，舒满胜与沈伯同签订《房产转让协议》，约定：“甲（沈伯同，下同）乙（舒满胜，下同）双方经协商同意，甲方将武汉工程大学泰塑学生公寓综合楼三楼两套房产转让给乙方：一、转让费（两处房产首付、装修款、增值费及一切相关费用）乙方一次性支付给甲方，两处房产银行按揭由乙方负责还清。二、乙方付款后，甲方将房屋相关手续及配套物品等全部交给乙方，转让协议正式生效。三、办理房产过户等相关手续时甲方无条件配合乙方，手续费由乙方付。四、房产在过户前因不可抗拒因素发生变化（如拆迁等）甲方无条件配合乙方办理相关手续，相关补偿费用归乙方所有。五、乙方付清转让费签订协议后，乙方自由处置两处房产，甲方在过户前配合办理相关手续。六、本协议一式两份，双方签字后生效。”《房产转让协议》中，除舒满胜与沈伯同分别签字按手印外，易乃敏作为沈伯同的财产共有人签字按手印。
2008年8月27日，沈伯同向舒满胜出具收条：“今收到舒满胜人民币伍万元（小写50，000元，房款已清）”。
舒满胜原居住在武汉东湖新技术开发区大舒村，2008年因原房屋拆迁后，搬迁至诉争房屋内居住。
沈伯同在签订两份《个人住房借款合同》后，未及时偿还按揭贷款。在与舒满胜签订《房屋转让临时协议》后，2007年9月28日，舒满胜以沈伯同名义偿还1单元3层02号房屋按揭款5，420.24元（含利息166.34元、罚息273.37元、本金4，980.53元）、4单元3层02号房屋按揭款14，579.76元（含利息6，368.80元、罚息330.65元、本金7，880.31元）。2007年10月9日，舒满胜以沈伯同名义两次偿还1单元3层02号房屋按揭款，其中第一次1，397.77元（含利息651.47元、罚息14.34元、本金731.96元），第二次6，289.91元（含利息5，479.14元、罚息82.95元、本金727.82元）。
2007年10月至2011年9月，舒满胜以沈伯同名义续偿还了诉争两处房屋的部分按揭贷款，后因与沈伯同的借款等其他经济纠纷，以及沈伯同下落不明等原因，舒满胜停止还款。建行省直支行因催收未果，于2012年4月28日诉至武汉市洪山区人民法院，要求沈伯同、易乃敏偿还借款。因沈伯同、易乃敏下落不明，武汉市洪山区人民法院公告送达了起诉状副本、开庭传票等，于2013年1月27日作出（2012）鄂洪民商初字第313、314号民事判决：解除沈伯同与建行洪山支行签订的两份《个人住房借款合同》；沈伯同向建行省直支行偿还截止2012年3月13日两套房屋尚欠贷款本金，支付利息、本金罚息、利息罚息及两案的律师费；沈伯同如逾期不履行，建行省直支行对两套房屋享有优先受偿权；易乃敏对上述债务承担连带清偿责任。并于2013年2月2日在人民法院报刊登《公告》，送达该两份《民事判决书》。之后，舒满胜便与建行省直支行达成和解，由其来偿还尚欠贷款。2013年6月26日，舒满胜以沈伯同名义补缴诉争两处房屋逾期的欠款，随后继续以沈伯同名义按月向建行省直支行偿还按揭贷款至今。
诉争两处房屋至今未办理房屋所有权证书，两份《武汉市商品房买卖合同》已在房产管理部门备案登记至沈伯同名下。舒满胜与沈伯同未办理房屋过户登记手续。
一审法院另查明：2012年9月21日，刘惟涛【（2012）鄂武东开民一初字第00718号案原告】因民间借贷纠纷，向该院起诉沈伯同，请求判令沈伯同返还借款400，000元等。2012年10月22日，经刘惟涛申请，该院查封了登记在沈伯同名下的诉争两处房屋（未到房屋现场查封）。2012年10月26日，在该院依法向沈伯同送达该案的起诉状副本等法律文书时，沈伯同陈述被查封的两处房屋已于四、五年前卖给了舒满胜。同日，经该院主持调解，刘惟涛与沈伯同达成调解协议，约定沈伯同于2012年11月26日前向刘惟涛返还借款400，000元，刘惟涛自愿放弃该案其他诉讼请求，该院以（2012）鄂武东开民一初字第00718号民事调解书予以确认。后沈伯同未按期还款，2013年1月14日，刘惟涛向该院申请强制执行。执行过程中，舒满胜以自己是诉争两处房屋实际所有人为由，向该院提出执行异议。2013年3月12日，该院组织进行听证，舒满胜及其委托代理人胡俊杰、刘惟涛的委托代理人万中亮、李云圭到庭参加听证，易乃敏作为沈伯同的委托代理人参加听证。在听证中，舒满胜出示了《房屋转让临时协议》、《房产转让协议》、沈伯同出具的收条4张等证据，易乃敏称知晓沈伯同出卖房屋的事情，对舒满胜提交的《房屋转让临时协议》、《房产转让协议》、收条没有异议，刘惟涛对房屋转让的真实性持有异议。2013年3月26日，舒满胜向该院申请撤回了执行异议申请。2013年5月23日，该院执行局在诉争两处房屋处张贴公告，声明法院已对诉争两处房屋查封，并将进行拍卖、评估，要求有异议的利害关系人15日内向法院提交书面异议，舒满胜于2013年5月30日提出书面异议。2013年6月19日，该院作出（2013）鄂武东开执异字第00002号《执行裁定书》，认定沈伯同与舒满胜签订房屋转让协议，并将诉争的两处房屋交付舒满胜使用属实，但至今未在房屋登记机关办理房产转让手续，诉争两处房屋仍在沈伯同名下，因此转让行为没有公示性效力，舒满胜未依法取得诉争两处房屋的所有权，法院采取的执行措施符合法律规定的程序要件，驳回舒满胜的异议申请。2013年6月28日，舒满胜向该院提起案外人执行异议之诉，判如所请。2013年11月14日，该院作出（2013）鄂武东开民执字第00066号执行裁定书，终结了法院作出的（2012）鄂武东开民一初字第00718号民事调解书的本次执行程序。
一审法院又查明：2011年5月5日，沈伯同与舒满胜订立借款合同，约定沈伯同向舒满胜借款1，010，000元用于投资经营，并约定于2011年9月30日前还清借款。因沈伯同未还款，又因涉嫌合同诈骗被羁押，舒满胜于2013年4月16日在该院起诉沈伯同，请求判令：沈伯同偿还借款1，010，000元。2013年9月16日，经该院组织调解，舒满胜与沈伯同达成调解协议，确认沈伯同欠舒满胜因经济合同纠纷产生的欠款和借款合计1，010，000元，属于沈伯同的个人债务，并于2023年10月1日前向舒满胜还清。
一审法院再查明：2012年10月16日，沈伯同因涉嫌合同诈骗罪被武汉市公安局东湖新技术开发区分局刑事拘留，同年11月22日经武汉东湖新技术开发区人民检察院批准逮捕，2013年9月17日，该院以沈伯同犯合同诈骗罪判处有期徒刑六年，沈伯同不服提起上诉，武汉市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原判。沈伯同现在武汉市洪山监狱服刑。
一审法院认为：沈伯同与泰塑公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，购买诉争两处房屋，合法有效。沈伯同虽未取得房屋权属证书，但其两份《武汉市商品房买卖合同》在房产管理部门进行备案登记，具备公示效力，不影响其取得诉争两处房屋的所有权，沈伯同可以对其所有的房屋进行处分。舒满胜提出与沈伯同签订《房屋转让临时协议》和《房产转让协议》，该两份协议中虽然对房屋坐落、价格约定不够清晰，但舒满胜与沈伯同之间没有争议，一致确认交易对象为诉争两处房屋，价款支付方式为舒满胜付清首付款后承担全部银行按揭贷款，因此双方买卖房屋的合意清楚，合同成立。沈伯同出卖诉争两处房屋，其配偶和财产共有人易乃敏同意并在《房产转让协议》上签名，故《房屋转让临时协议》和《房产转让协议》系舒满胜与沈伯同双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。并结合舒满胜提交的4张收条、发生在诉争两处房屋被查封之前的多份2007年9月至2011年9月之间的银行还款凭条以及载明有舒满胜实名登记的联系电话的还贷资料、舒满胜实际入住房屋等事实，亦应当确认舒满胜与沈伯同之间就诉争两处房屋的买卖行为属实。且该院是在2012年10月22日查封该两套房屋，此前即同月16日沈伯同因涉嫌犯罪已被羁押至今，双方已不可能为了逃避债务，合谋伪造合同、收条来转移财产，故本案不存在规避法院执行的情形。刘惟涛对房屋买卖行为真实性有异议，提出可能是舒满胜从沈伯同的妻子易乃敏处取得有关资料，但未能提供证据证实其异议成立，故对其辩称意见不予采纳。
舒满胜在履行房屋买卖合同过程中，已按约支付了应直接支付给沈伯同的购房款，诉争两套房屋的按揭贷款，亦一直由舒满胜在偿还，现银行方事实上也同意由舒满胜来偿还借款，故可视为舒满胜已支付全部购房款，并已实际占有、居住诉争房屋。因沈伯同对诉争两套房屋一直未办理房屋所有权证，致使舒满胜无法办理房屋产权过户登记手续，因此，对诉争房屋未办理产权过户登记手续不存在过错。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，舒满胜依照合同的约定已向沈伯同支付全部购房款，并已实际占有诉争房屋，对于未办理产权过户登记手续并无过错，因此对其要求停止对诉争房屋的强制执行措施的诉讼请求，予以支持。舒满胜请求确认房屋的实体权利归属其本人，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经不动产所在地的登记机构办理登记才发生法律效力，对房屋的所有权问题应由房地产管理部门依法审查登记确立，在执行异议之诉中不宜审查确认，因此，对舒满胜的该项诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、停止对坐落于武汉市江夏区流芳街（现为武汉东湖新技术开发区流芳街）大舒村泰塑公寓1单元3层02号房屋及4单元3层02号房屋的评估、拍卖；二、驳回舒满胜的其他诉讼请求。案件受理费6，700元，由沈伯同、刘惟涛各负担3，350元。
判后，刘惟涛不服，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决；二、驳回舒满胜的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由舒满胜承担。其上诉的主要理由为：一审判决认定事实与适用法律错误。1、沈伯同在本案争议房屋所欠银行贷款未还清且未经贷款银行同意的情况下将房屋产权予以转让，违反现行法律规定，舒满胜依法不能取得涉案房屋的所有权。2、舒满胜归还涉案房屋所欠的贷款本息大多发生在一审法院查封涉案房屋及贷款银行起诉及申请执行之后，且舒满胜多年来也并未及时、足额地归还银行贷款，存在明显过错，刘惟涛依法有权要求一审法院继续执行涉案房屋。3、一审判决认定舒满胜一直归还银行贷款且贷款银行事实上也同意舒满胜来偿还贷款，属错误推断事实，也与本案事实明显相悖，属明显事实认定错误。故本案舒满胜存在明显过错，执行法院依法应继续执行涉案房屋而不能中止执行涉案房屋。
被上诉人舒满胜、沈伯同、易乃敏答辩则要求维持原判。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2006年12月，沈伯同购买泰塑公司开发的，位于武汉市江夏区流芳街（现为武汉东湖新技术开发区流芳街）大舒村泰塑公寓商住综合楼1单元3层02号房屋、4单元3层02号两套房屋（以下简称诉争房屋）后，即享有对诉争房屋占有、使用、收益和处分的权利。2007年9月、2008年8月，沈伯同与舒满胜分别签订了《房屋转让临时协议》和《房产转让协议》，协议签订后，舒满胜支付了房屋价款，对诉争房屋进行了装修并实际居住至今，且从2007年10月至今一直由其以沈伯同的名义偿还银行的按揭贷款，对此，银行也表示认可，故上述协议系双方当事人真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
2012年9月，刘惟涛与沈伯同因民间借贷纠纷引发诉讼。诉讼中，一审法院根据刘惟涛的申请，于同年10月22日查封了本案诉争房屋，刘惟涛并向一审法院申请强制执行诉争房屋。但是，本案诉争的房屋已于2007年已由沈伯同转让给舒满胜，舒满胜目前虽未办理该房屋变更登记手续取得两证，但舒满胜善意取得、支付对价且从2008年占有、使用诉争房屋，应对该房屋已享有物权，故对于刘惟涛请求法院依法继续执行涉案房屋，驳回舒满胜的全部诉讼请求的上诉主张，本院不予支持。因此，刘惟涛的上诉理由没有事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6，700元，由刘惟涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 王 阳
审判员 张文霞
二〇一五年六月三日
书记员 赖瑞文