广东省清远市清新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1803民初1315号
原告：陈伟锋，男，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：林明凤、黄振杰，分别为广东大观律师事务所律师、实习律师。
被告：张东桂，男，汉族，住广东省英德市。
原告陈伟锋诉被告张东桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理，依法由审判员杨玲适用简易程序于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告陈伟锋的委托代理人林明凤到庭参加诉讼，被告张东桂经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈伟锋诉称：2013年4月20日，我与张东桂签订了《房屋租赁合同》，约定：1.将位于清新区太和镇新城路19号房地产商铺整体出租给张东桂；2.租赁期为60个月，从2013年4月18日起至2018年5月31日止，租金从2013年6月1日起计算；3.租金共2万元／月，按月结算，由张东桂在每月10号前通过现金或转账的方式缴付；4.逾期交纳租金的，我有权向张东桂加收滞纳金，每逾期一日，张东桂须按照当月租金的9‰支付违约金，逾期超过20日的，我有权解除合同，收回房屋，张东桂所交纳的保证金不予退还，张东桂无条件迁出商铺；5.违约金、赔偿金等，应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，应按应收金额9‰支付滞纳金。合同签订后，我将涉案商铺交付给张东桂使用，张东桂亦交纳了保证金。但从2015年7月起，张东桂开始拖欠租金，经我多次催告仍拒绝支付租金。2015年9月18日，我向清远市清新区人民法院提起诉讼，请求判令张东桂支付租金、违约金等，最终清新区人民法院出具调解书。但之后张东桂一直拒绝履行合同义务，仍然未能支付调解书确认的租金及违约金，从2015年10月1日起的租金更一直拒绝支付。计算至2016年4月，张东桂已经拖欠了14万元的租金。其行为已经构成严重违约，根据合同及民事调解书，我有权解除合同，没收保证金，并有权对逾期交付的租金按约定标准计算违约金。现向法院起诉，请求法院判决：1.确认原、被告于2013年4月20日签订的《房屋租赁合同》已于2016年4月23日解除；2.被告立即搬出租赁场所，将所租赁的商铺完好交还原告，并参照合同约定的租金标准，支付从2016年4月23日起至被告实际搬出租赁场所期间的场地占用费用；3.原告所收取的合同保证金4万元归原告所有；4.被告向原告支付拖欠的租金共计14万元；5.被告向原告支付合同违约金（违约金计算方式：20000元从2015年10月11日起按每日9‰计算至付清款日止；20000元从2015年11月11日起按每日9‰计算至付清款日止；20000元从2015年12月11日起按每日9‰计算至付清款日止；20000元从2016年1月11日起按每日9‰计算至付清款日止；20000元从2016年2月11日起按每日9‰计算至付清款日止；20000元从2016年3月11日起按每日9‰计算至付清款日止；20000元从2016年4月11日起按每日9‰计算至付清款日止。截止到起诉日的违约金为43024元）。本案的诉讼费由被告承担。
原告陈伟锋向本院提交以下证据材料：
一、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；
二、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；
三、房地产权证，拟证明原告有权出租、处理涉案商铺的相关事宜；
四、房屋租赁合同，拟证明被告拖欠原告租金，达到了解除租金合同的条件、被告应支付违约金给原告的事实；
五、民事调解书，拟证明被告确认拖欠原告租金，此后被告一直没有支付租金给原告，原告有权解除租赁合同；
六、EMS快递单、解除合同通知书，拟证明原告向被告发出解除合同通知书，通知被告解除合同、搬离租赁场所，支付租金及违约金。
被告张东桂未答辩，未提交证据。
经审理查明，陈伟锋是清新区太和镇新城路19号202房屋共有人，房屋规划用途为商业，陈伟锋占25%份额，其余共有人朱二枧和陈伟连的占有份额分别是50%和25%。2013年4月20日，陈伟锋与张东桂签订房屋租赁合同，约定陈伟锋将坐落在清新区太和镇新城路19号的房地产共计875.10平方米整体出租给张东桂作商业用途使用，其中113商铺面积49.40平方米，114商铺面积49.27平方米，202商铺面积513.42平方米，201商铺面积263.19平方米（均为房地产权证建筑面积）。租赁期限为自2013年4月18日起至2018年5月31日止（共61个月），合同生效日期为租赁期限起始日期。租金从2013年6月1日起算至2018年5月31日止。免租期限为44天。合同签署日张东桂向陈伟锋交纳三个月押金6万元，其中2万元押金可在2013年12月30日前交齐。首年的基础租金为2万元／月，从第四年开始递增，递增幅度为每年10%。租金按月结算，由张东桂在每月10号前现金或转账全额支付给陈伟锋。合同第四条第一款约定张东桂应按时交纳租金、水、电费。逾期交付租金的，陈伟锋有权向张东桂加收滞纳金，每逾期一日的违约金为当月租金额的9‰。逾期十日，陈伟锋有权停止该房产的水、电供应，并关闭该房地产出入的大门。如果逾期二十日，陈伟锋有权解除合同，收回房屋，张东桂所交的保证金不予退还，并无条件迁出。第四款规定张东桂违约转租或分租时保证金不予退还。第九款规定张东桂返还房屋时不得损坏房屋，否则押金不予退还。第十一款规定张东桂办理营业证件时，陈伟锋应协助办理，否则张东桂有权要求退还押金。合同第五条约定了违约责任，其中前两款规定如果因张东桂违约解除合同的，所交押金不予退还，并由张东桂赔偿陈伟锋经济损失5万元；如果因陈伟锋违约解除合同的，应退回押金，并补偿张东桂停业损失5万元。第五款规定如双方无需承担违约责任的，应退还全部押金。
另查明，合同签订后，陈伟锋依约将商铺交付张东桂使用，张东桂也交纳了4万元押金。但从2015年7月起，张东桂开始拖欠租金，经陈伟锋多次催告仍拒绝支付租金。2015年9月18日，陈伟锋向本院起诉，提出追讨租金6万元及违约金等诉讼请求，本院于2015年11月2日作出（2015）清新法民二初字第577号民事调解书，确认双方达成的调解协议：一、张东桂欠陈伟锋租金17000元（计至2015年10月份），张东桂定于2015年12月20日前付清；二、如张东桂不能按照上述协议约定时间付清款项，双方于2013年4月20日签订的《房屋租赁合同》即自动解除；三、陈伟锋放弃其他诉讼请求。张东桂未履行调解书确认的支付租金义务，2015年10月1日起的租金也一直拒付，2016年4月22日，陈伟锋向张东桂发出《解除合同通知书》，要求解除该租赁合同，张东桂在收到通知书三日内交还商铺，结清欠租并支付违约金等。该《解除合同通知书》邮寄地址为租赁商铺地址，邮件于2016年4月24日由他人签收。
再查明，陈伟锋在庭审中承认调解书上的租金算至2015年10月，本次起诉金额包括调解书上的部分金额，扣除调解书上的部分金额，本次起诉金额为12万元。因张东桂没有到庭答辩，陈伟锋不申请变更诉讼请求。
以上事实，有原告提交的身份证复印件、房地产权证、房屋租赁合同、民事调解书、EMS快递单、解除合同通知书和庭审笔录在案佐证，足以证明。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。
一、合同的效力与解除权行使的效力。陈伟锋与张东桂签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容中不违反法律和行政法规强制性规定的部分有效，双方应当按照依约、依法履行各自的义务。《房屋租赁合同》第四条第一点约定：张东桂逾期交付租金的，陈伟锋有权向张东桂加收滞纳金，每逾期一日的违约金为当月租金额的9‰；逾期支付租金二十日，陈伟锋有权解除合同，收回房屋，张东桂所交的保证金不予退还，并无条件迁出。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第二百二十七条，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。张东桂拖欠租金，并且在陈伟锋多次催告后仍拒绝支付，陈伟锋有权解除合同。根据《合同法》第九十六条第一款的规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除。陈伟锋向张东桂发出的解除合同通知书于2016年4月24日签收，因此双方于2013年4月20日签订的《房屋租赁合同》已于2016年4月24日解除。
二、合同解除后被告张东桂的责任。如上所述，《房屋租赁合同》中已约定了解除合同后张东桂应交还房屋，《合同法》第二百三十五条也规定了“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，因此陈伟锋提出要求张东桂搬出租赁场所，将商铺完好交还的诉讼请求，本院予以支持。另外根据《合同法》第九十七条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；《合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。陈伟锋要求张东桂支付拖欠租金和违约金，并参照合同约定的租金标准支付从2016年4月24日起至实际搬出租赁场所期间的场地占用费用，原告的诉求合法合理的部分，本院予以支持。1.拖欠租金数额经陈伟锋当庭确认，之前调解书中的租金算至2015年10月，本次起诉的实际欠租金额为12万元，因此本院确认欠租金额为12万元。2.双方约定每逾期一日的违约金为当月租金额的9‰过高，应予以调整。按照《合同法》第一百一十四条第二款，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。上述条文第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案当事人双方签订的租赁合同，未按时支付租金造成的损失主要是利息的损失，参照民间借贷中关于逾期利息的规定较为适宜，因此参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”，本院依法将违约金标准调整为年利率的24%。3.从合同中有关押金、保证金的条款可知，双方约定的押金（有的条款中称“保证金”）性质上也是违约金，而且是张东桂单方违反合同约定时应当承担的违约金。由于本院已将违约金上限调整至年利率的24%，因此陈伟锋要求保证金4万元归其所有的请求，已超出受法律保护的违约金范围，本院不予支持。已收取的4万元，可用于抵扣拖欠的租金，因此张东桂还应支付的租金数额为8万元，相应的违约金应从2016年1月起算。4.陈伟锋要求参照合同约定的租金标准支付从2016年4月24日起至实际搬出租赁场所期间的场地占用费用，合法合理，张东桂应当从2016年5月1日起每月支付2万元场地占用费，直至实际搬出租赁场所为止。对陈伟锋的其他诉讼请求，本院不予支持。张东桂经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不到庭举证、质证和抗辩的法律后果。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：
一、确认原告陈伟锋与被告张东桂于2013年4月20日签订的《房屋租赁合同》已于2016年4月24日解除。
二、被告张东桂应于本判决生效之日起十日内搬出租赁房屋（清远市清新区太和镇新城路19号113、114、202、201商铺），将上述租赁房屋完好交还原告陈伟锋，并参照合同约定的租金标准，从2016年5月1日起每月支付2万元场地占用费，直至张东桂实际搬出租赁场所为止。
三、被告张东桂应于本判决生效之日起十日内支付拖欠租金共计8万元给原告陈伟锋。
四、被告张东桂应向原告陈伟锋支付合同违约金。（违约金的年利率为24%，20000元从2016年1月11日起计算至付清日止；20000元从2016年2月11日起计算至付清日止；20000元从2016年3月11日起计算至付清日止；20000元从2016年4月11日起计算至付清日止。）
五、驳回原告陈伟锋的其他诉讼请求。
本案受理费1550元，由被告张东桂负担800元，由原告陈伟锋负担750元。此款原告陈伟锋已预交1550元，超出原告应负担的部分，本院不作退回，由被告张东桂在履行上述判决时迳付给原告陈伟锋。
如不服本判决，可在判决书送到达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 杨玲
二〇一六年七月七日
书记员 朱颖
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。