北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第22521号
原告沈凌云，女，1977年6月16日出生。
委托代理人王丽，北京宏健仁和律师事务所律师。
被告王磊，男，1981年7月26日出生。
被告羊红方，女，1984年6月15日出生。
二被告共同委托代理人江莉，北京金诚同达律师事务所律师。
原告沈凌云与被告王磊、羊红方房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员姚玮东独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈凌云的委托代理人王丽，被告王磊、沈凌云的共同委托代理人江莉到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告沈凌云诉称：2015年6月13日，我通过链家地产中介与被告方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定将被告方所有的北京市通州区芙蓉路西侧芙蓉花园A7#住宅楼29层2单元×××房屋以218万元的总价卖给我。我依约履行了合同，向被告方交付了10万元定金，并向链家地产支付了47960元中介费、房屋交易保障服务费6540元以及为被告代缴赎楼费用35200元。而被告方在收取定金后，基于通州区房价的不断上涨，未按照合同约定在2015年6月30日前办理解押手续并拒绝向我出售房屋，被告方迄今为止一直以各种理由拒绝履行合同。我和被告方多次沟通无果，被告方的行为已经构成了根本违约。故我诉至法院，请求法院依法判令：1，解除我和被告方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》;2,被告方支付我违约金436000元人民币；3，被告方赔偿我居间代理费47960元、房屋交易保障服务费6540元、赎楼费用35200元；4，由被告方承担本案的诉讼费用。
被告王磊、羊红方辩称：我方没有违约，因为双方的《补充协议》约定9月30日前办理完毕，但在此之前原告方的购房身份发生变化，合同无法继续履行。原告方要求以案外人申请资质审核，我方不同意。我方同意解除合同，而且双方都已经相互发送了函件。但对于原告方主张的违约金，我方不同意。资金监管费用尚未发生，如果收取也是不合理的，其他费用应该由原告方自行承担。
经审理查明：2015年6月13日，原告沈凌云（买受人）与被告羊红方（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人将其所有的坐落于北京市通州区芙蓉路西侧芙蓉花园A7#住宅楼29层2单元×××号的房屋出售给买受人。房屋总价约定为203万元。买受人向出卖人支付定金10万元。同日，原告沈凌云（乙方）、被告羊红方（甲方）及北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订了《居间服务合同》，协议约定由丙方为本案原、被告双方提供居间服务，居间服务费用共计47960元，该费用由乙方负担，于该合同签订之日支付给丙方。同日，原告沈凌云（乙方）、被告羊红方（甲方）及北京中融信担保有限公司（丙方）签订了《房屋交易保障服务合同》，约定由丙方为本案原、被告双方提供房屋交易的保障服务，服务费用为6540元，该笔费用由乙方负担，于该合同签订之日支付给丙方。同日，原告沈凌云（乙方）、被告羊红方（甲方）及北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订了《补充协议》，双方约定：“一、成交价格。甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币218万元，此价格作为甲方净得价，不含税；二、关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金：乙方于2015年6月7日向甲方支付定金人民币10万元整，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；2、还款解押：甲方应于2015年6月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2015年6月30日前办理完毕解除抵押登记手续。……4、首付款：乙方于资质审核通过后，最晚不晚于15个工作日内将第一笔首付款64万元整支付给甲方；5、申请购房贷款：甲乙双方应于乙方资质审核通过日且见银行评估报告后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；6、权属转移登记：甲乙双方同意，在见银行批贷函后3个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续……7、物业交割：甲乙双方应当在办理产权登记转移当天自行办理物业交割手续，丙方陪同。四、违约责任。1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。……五、其他。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。……其他约定：1、如因甲方公证问题导致后续手续无法办理，合同自动延续至2015年9月30日之前，由本人出面办理；2、甲方银行抵押贷款约120万元整，通过办理链家地产中融信公司的普通赎楼及融信赎楼解押，甲方需要交房本原件、身份证原件、借款合同原件、银行卡及密码，所有赎楼费用由乙方承担；3、由于乙方资质原因导致合同无法履行，乙方可以变更一次买受人，如仍未通过，乙方支付10万元作为违约金，合同解除。”此外，上述各合同及补充协议还约定了其他内容。上述合同签订后，原告沈凌云按合同支付了如下费用：向被告羊红方支付了定金10万元；向北京链家房地产经纪有限公司支付了居间代理费47960元；向北京中融信担保有限公司支付了保障服务费及代收评估费共计7140元；向北京链家房地产经纪有限公司支付了赎楼费用35200元。
经查，上述合同中被告羊红方一直委托其丈夫即被告王磊进行签署，因赎楼手续需要羊红方本人出面处理，但因羊红方当时正怀有身孕且在外地，不方便前来处理，故需通过办理公证的方式处理，故双方的《补充协议》里约定了办理公证的问题。因被告羊红方的公证手续一直未办理，导致该合同至2015年9月仍无法继续履行，故2015年9月8日，原告沈凌云向被告羊红方发送了函件，要求被告羊红方继续履行合同。庭审中，被告羊红方主张该函件具有解除合同的意思表示，原告沈凌云予以否认，主张该函件并非解约通知书。2015年9月5日，原告沈凌云的购房资质因楼市限购政策而失效，后原告沈凌云将买受人变更为案外人马丹进行资质审核，2015年9月20日，北京链家房地产经纪有限公司通知双方马丹的资质审核已经通过。2015年9月21日，被告羊红方向原告沈凌云发送解约函，通知原告沈凌云其要求解除合同，理由为原告沈凌云没有购房资质，而变更后的买受人马丹并非原告沈凌云的直系亲属。原告沈凌云表示其没有收到该邮件，但通过被告羊红方提交的快递单显示，该邮件于2015年9月23日签收。庭审中，原告沈凌云提交了其丈夫岳连强与被告王磊的通话录音，该录音发生于2015年7月14日，在录音中，王磊有明确的意思表示称因为房屋价格上涨而不愿再继续履行合同。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议、定金合同、居间服务合同、房屋交易保障服务合同、催告函、解约函、快递单、录音资料、微信截屏及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。根据本案查明的事实，在2015年9月30日合同履行期限届满前，被告方没有按照合同约定履行合同义务，而且在原告方提交的录音中，被告王磊也明确表示了不愿再继续履行合同的意思表示，原告沈凌云根据双方的补充协议认为被告方构成根本违约，理由正当，证据充分，被告方应当承担违约责任。被告方主张原告沈凌云购房资质失效，导致合同无法继续履行的答辩意见，本院不予采纳，因为双方补充协议明确约定可以变更一次买受人，而原告方变更的买受人的购房资质已经审核通过，至于变更的买受人必须符合怎样的条件，双方补充协议中并未进行具体限制，而且居间方已经对原告方变更的买受人的资质进行了审核，说明居间方也认可原告方变更后的买受人。因此，被告方并不具备合同解除权，其向原告方送达的解约函，并不发生解除合同的法律效果。至于原告方向居间方以及交易服务保障方交纳的居间服务费、赎楼费用、保障服务费及代收评估费均牵涉到合同的第三方，这些费用的产生、退还条件以及负担方式，均非本案所能一并处理，原告方应先与相关方进行协商，协商不成再另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告沈凌云与被告羊红方于二〇一五年六月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》予以解除；
二、被告羊红方、王磊于本判决生效之日起七日内给付原告沈凌云违约金共计人民币四十三万六千元整；
三、驳回原告沈凌云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12120元，由被告羊红方、王磊负担，于本判决生效之日起七日内执行清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 姚玮东
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 王 楠