河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终12346号
上诉人（原审原告、反诉被告）：赵志厚，男，1954年11月28日出生，汉族，无业，住衡水市桃城区。
委托诉讼代理人：李希凯，河北中宇律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：赵会，女，1979年6月11日出生，汉族，河北安瑞物业服务有限公司会计，住石家庄市桥西区。
委托诉讼代理人：姚根强、黄翠，北京大成（石家庄）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：张桂芝，女，1954年2月14日出生，汉族，住石家庄市桥西区。
委托诉讼代理人：姚根强、黄翠，北京大成（石家庄）律师事务所律师。
上诉人赵志厚因与被上诉人赵会、张桂芝排除妨害纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初2638号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人赵志厚上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、一审反诉案件受理费11300元由被上诉人承担；3、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案上诉人在一审诉讼中提出的是排除妨害的物权纠纷，而被上诉人提出的反诉是继续履行《房屋买卖合同》的债权纠纷，因此两个诉求不是基于同一法律事实，上诉人认为被上诉人提出的反诉不构成本案的反诉。2、被上诉人应当返还上诉人涉案房屋，并对涉案房屋恢复原状。在合同履行过程中被上诉人一直未能办理合同撤销备案，上诉人多次询问办理，被上诉人一直以各种理由拖延，导致合同无法继续履行。被上诉人采取非法手段，在租户搬离涉案房屋后，以撬锁形式进入涉案房屋，并一直抢占至今，显然侵害到上诉人正常行使物权的权利。合同明确约定了房屋的交付时间，被上诉人在违反合同约定的情况下抢占上诉人房屋，即使买卖合同有效，被上诉人也构成违约。3、被上诉人应当按照每月1700元的房租标准，支付抢占房屋期间的租金损失。
被上诉人赵会、张桂芝辩称，1、反诉的牵连性是确定反诉是否适法成立的重要条件。本案的事实为赵会与赵志厚签订《房屋买卖合同》后，赵会依约支付了一万元定金及百分之三十的首付款后，赵志厚因为房价上涨拒绝继续履行合同，双方多次沟通后，赵志厚仍拒绝履行，赵会和张桂芝因无房居住，搬入涉案房屋。本案赵志厚的诉讼请求是要求被上诉人返还房屋及赔偿租金损失，诉讼请求是房屋所有权，赵会的反诉请求是要求继续履行合同，最终达到取得房屋所有权合法占有房屋的目的。本诉与反诉的诉讼请求有因果关系且基于同一事实，具有牵连性，构成我国《民事诉讼法》第五十一条及第一百四十条规定的反诉。2、本案的《房屋买卖合同》合法有效，具有继续履行的条件，合同双方也有继续履行的能力，因此合同仍需继续履行，赵会在合同履行完毕后取得房屋所有权，赵志厚要求赵会和张桂芝搬离涉案房屋没有实际意义。3、赵志厚对于其违约后的租金损失没有请求权，否则就违背了诚实信用原则。赵会曾多次要求赵志厚履行合同义务，赵志厚如果履行合同义务，交付房屋后的租金利益应当归于赵会。赵志厚因为房价上涨，拒绝履行合同，一审法院判决租金计算期限为2017年1月5日至上诉人当庭明确拒绝履行合同之日，被上诉人表示认可。如果被上诉人搬离涉案房屋，另外租房居住的费用应由赵志厚承担。
上诉人赵志厚向一审法院起诉请求：1、二被告返还原告案涉房屋并恢复原状；2、二被告连带赔偿原告房屋租赁损失9291元（暂计至2017年3月13日，终计至实际返还房屋之日）；3、二被告向原告赔礼道歉；4、本案诉讼费用由二被告承担。
被上诉人赵会向一审法院反诉请求：1、反诉被告继续履行《房屋买卖合同》；2、驳回反诉被告的诉讼请求；3、反诉被告承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：买受人赵志厚与出卖人河北金瓯房地产开发有限公司于2009年10月20日签订《商品房买卖合同》，约定买受人赵志厚购买了本案诉争房屋，并于同年10月29日进行了备案，买受人赵志厚已于2009年9月28日交付购房全款296213元。2016年8月23日，原告赵志厚与被告赵会签订《房屋买卖合同》，约定原告将本案诉争房屋出卖给被告赵会，该房屋备案登记面积84.62平方米，预售商品房合同备案编号：2009102010103663713；房屋总金额为人民币75万元，此房价已包含下列附属设施地下室0216及其他一切不动产；被告赵会于2016年8月13日付原告购房定金人民币1万元；被告赵会分三次付给原告房款，第一次于签订合同之日付原告房款22.5万元，第二次于房管局撤销原告商品房备案合同时当日付给原告房款37.5万元，第三次于房管局公示到期后被告赵会进行商品房合同备案时起三日内付清尾款14万元给原告；原、被告双方达成一致意见，办理该房屋权属更名手续费用及其他房屋交易所发生的费用均由被告赵会负担；房款付清日即为房屋交付日；原告应协助被告赵会办理房屋产权过户登记手续……
2016年8月13日，原告收到被告赵会购房定金1万元；同年8月23日，即原告与被告签订合同之日，被告赵会交付原告首付房款22.5万元。之后，《房屋买卖合同》尚未继续履行。在庭审过程中，被告赵会仍要求原告继续配合履行合同并撤销商品房买卖合同备案，原告明确表示不同意履行《房屋买卖合同》。
另查明，本案诉争房屋于2016年6月5日出租给承租人孙楚凡，租赁期限为一年，房屋租金为1700元/月，2017年1月1日，承租人孙楚凡搬离所承租房屋。2017年1月5日，被告张桂芝已在涉案房屋内。
以上事实有原告（反诉被告）提交的房款专用票据、接处警登记表、房屋租赁合同、微信聊天记录，被告（反诉原告）提交的收据、收条、借记卡历史交易明细清单、中国工商银行账户单/汇款明细、撤销商品房买卖合同备案申请表、预售商品房合同备案书、河北省人民医院诊断证明书与病历、微信聊天记录、录音光盘等证据材料，原、被告陈述及开庭笔录等予以证实。
一审法院认为，本案排除妨害纠纷系因房屋买卖合同纠纷引起，《房屋买卖合同》系原告赵志厚与被告赵会在平等自愿、协商一致的原则下签订的，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定系管理性规范，非效力性规范，并不影响本案《房屋买卖合同》的效力，故该合同合法有效。本案争议的焦点即《房屋买卖合同》是否应当继续履行，本案原告称，被告赵会于签订合同之日交付首期购房款22.5万元后，在长达两个半月的时间未办理下撤销房屋备案，又因市场经济发生变化，房价不断改变，导致原告出售房屋的目的（即购买新的房屋）发生变化，且被告赵会在《房屋买卖合同》未全部履行的情况下，强行占有原告的房屋，使得所签合同丧失了继续履行的前提，故不同意继续履行合同。依据被告赵会提交的《房屋买卖合同》中约定，被告赵会第二次于房管局撤销原告商品房备案合同时当日付给原告房款37.5万元，但何时撤销备案，双方并未明确约定，结合被告提交的微信聊天记录、录音光盘等证据，被告赵会一直在积极促成合同的履行，并未构成违约，且该《房屋买卖合同》仍存在继续履行的法律和事实基础，故该《房屋买卖合同》应继续履行，原告主张《房屋买卖合同》丧失继续履行的前提，理据不足，本院不予支持。
关于排除妨害的诉讼请求，被告赵会、张桂芝在《房屋买卖合同》尚未完全履行的情形下占有房屋，是基于双方多次沟通，原告不配合履行《房屋买卖合同》的情形下而为之，但该占有并非合法占有，鉴于双方《房屋买卖合同》仍需继续履行，被告赵会暂无需搬出本案诉争房屋，但其应赔偿原告房租损失。房租参照原告（反诉被告）提交的房屋租赁合同约定的租金计算，每月支付1700元。期限自2017年1月5日起至原告当庭明确表示拒绝履行《房屋买卖合同》之日（即2017年6月28日）止。关于原告要求赔偿租户5438元的损失及赔礼道歉的诉讼请求，其并无充分的证据予以证实，故对该主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条之规定，判决如下：一、被告赵会于本判决生效之日起十日内支付原告赵志厚房租金共计9917元；二、反诉原告赵会与反诉被告赵志厚于2016年8月23日签订的《房屋买卖合同》继续履行；三、驳回原告赵志厚的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，由被告赵会负担；反诉案件受理费11300元，由反诉被告赵志厚负担。
经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。
本院认为，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案赵志厚的主要诉讼请求为排除妨害，赵会的主要诉讼请求为继续履行《房屋买卖合同》，双方当事人系因房屋买卖产生纠纷，故本案本诉与反诉基于同一事实，原审合并审理程序合法，并无不当。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案《房屋买卖合同》系赵志厚与赵会在平等自愿、协商一致的基础上订立，是双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规强制性规定，且赵志厚未举证证明该合同存在无效或可变更、可撤销的情形，故该合同合法有效，双方当事人应当依据合同约定履行自己的义务。合同签订后，赵会向赵志厚支付定金10000元及第一笔房款225000元。依据赵会提供的微信聊天记录、录音光盘等证据，可证实赵会为办理商品房备案合同积极履行合同义务，且本案存在合同继续履行的法律和事实基础，故本案不符合合同解除条件，原审判决赵志厚与赵会继续履行《房屋买卖合同》并无不妥。经过审查后，原审法院综合认定赵会、张桂芝在《房屋买卖合同》尚未完全履行的情形下占有房屋系基于双方多次沟通后赵志厚不配合履行的情况下而为之，该认定符合本案的实际情况。因双方合同仍需继续履行，故原审法院确定赵会等暂时无需搬出争议房屋较为合理，但赵会等应赔偿赵志厚的租金损失。原审庭审中，赵志厚当庭表示不同意继续履行《房屋买卖合同》，系为自己的利益不正当地阻碍合同履行，故原审法院经综合审查双方实际情况后判令赵会、张桂芝自2017年1月5日至原审庭审之日止按照《房屋租赁合同》约定的每月1700元租金向赵志厚支付占用费较为合理。综上，赵志厚请求赵会、张桂芝排除妨害、恢复原状的主张不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11350元，由上诉人赵志厚负担。
本判决为终审判决。
审判长 靳建军
审判员 王 靖
审判员 高瑞江
二〇一七年十二月十九日
书记员 许晓琳