湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终740号
上诉人（原审被告）长沙华盾实业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路300号华天大酒店703房。
法定代表人陈纪明，董事长。
委托代理人刘研，湖南联合创业律师事务所律师。
委托代理人王阳，湖南联合创业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李秋月，男，1976年6月12日出生，汉族，住湖南省长沙县。
委托代理人李敏，湖南成法律师事务所律师。
上诉人长沙华盾实业有限公司（以下简称华盾公司）因与被上诉人李秋月商品房屋预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院作出的（2013）长县民初字第03553号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、双方当事人无争议的事实。1、李秋月（买受人）于2009年12月8日与华盾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由李秋月购买华盾公司开发的楼盘“华天LOHO小镇”1栋1单元3312号房，用途为住宅，合同约定建筑面积87.5平方米，总价254894元。约定交房时间为2010年2月28日前。合同第十八条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。上述合同签订后，李秋月在约定期限内缴纳了合同约定面积的购房款（含按揭购房款）、维修基金、契税及交易印花税等费用。华盾公司在约定期限内向李秋月交付了房屋。2、诉争房屋所在1栋于2011年12月1日经长沙联泰房地产信息咨询有限公司勘测，2012年3月27日经长沙县住房保障局审批，华盾公司于2012年6月8日在长沙县住房保障局办理了诉争房屋的初始登记，2012年6月27日房屋权属证书办妥。
二、双方当事人争议的事实。关于华盾公司是否构成违约及是否应承担违约责任问题。根据双方签订的商品房买卖合同，华盾公司作为出卖方，应在商品房交付后360日内即2011年2月23日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，初始登记后180日内办妥李秋月的房屋产权证。而华盾公司至2012年6月8日方在长沙县住房保障局办理了诉争房屋的初始登记，2012年6月27日才办妥房屋权属证书。华盾公司履行上述合同义务行为在期限上不符合合同约定，构成了违约。华盾公司以第三方的原因导致延迟办理初始登记，主张不应承担违约责任的抗辩意见不符合法律规定，华盾公司应向李秋月承担违约责任。以上华盾公司逾期办理初始登记的时间超过了合同约定的期限一年多，而李秋月主张按超期300天的时间计算违约金，属于民事权利的自由处分，予以许可。
原审法院认为：李秋月与华盾公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应按合同全面履行各自的合同义务，一方履行合同不符合约定的，应承担继续履行和支付违约金的义务。本案中，由于华盾公司超过双方约定的期限办理权属登记资料交产权登记机关备案，致李秋月未能在合同约定的期限内取得房屋产权证书，华盾公司构成了违约，李秋月请求判令华盾公司支付逾期办理产权登记违约金15293.64元符合法律规定，且未超出合同约定标准，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：由长沙华盾实业有限公司在判决生效后十日内向李秋月支付违约金15293.64元。
上诉人华盾公司不服原审判决，向本院上诉称:（一）根据《商品房买卖合同》约定，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续才承担相应违约责任。出卖人将登记材料提交相关登记机关，办理进窗登记手续后的办证工作，并非出卖人工作范畴，也不是出卖人的责任或义务。（二）本案《商品房买卖合同》约定：“出卖人应在商品房交付使用后360日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证。”这里的“初始登记”是指合法建造房屋的申请人为取得房屋所有权进行的登记，系出卖人的产权登记即办栋证。本案诉请事由系买受人的分户产权登记逾期，故出卖人产权初始登记时限应当合并计入买受人分户产权登记时限，共计540日。（三）非出卖人原因造成的办证延迟，不应当由上诉人承担责任。1、房管部门进窗后办证时间不应认定为华盾公司违约期间，从交付后第一日2010年1月1日起算至进窗2012年6月8日，间隔889天。2、房管部门违规测绘结果鉴定审批2011年12月1日到2012年3月27日，117天非出卖人原因造成，不应认定为上诉人违约期间。（2012）长县民初字第2706号生效判决也确认了“相关部门至2012年3月才完成办理房屋测绘手续，该时间上的延迟不应归结为华盾公司的过错”。3、由于房地产部分管理部门延迟审批，造成上诉人2012年初才完成全部审批手续，审批期间不应认定为上诉人违约期间。（四）被上诉人诉请违约金过分高于其实际损失，应当依法予以减少。第一，上诉人系按揭贷款购房，而且至今没有还清贷款，按规定房产证还是由房产局管理，贷款银行持有抵押的他项权证。第二，起诉业主在办证前并没有证据证明存在房屋买卖行为，更没有任何实际损失证据。第三，上诉人的房屋所有权证均已取得，土地证也已经进窗。因此，房产证是否逾期实际没有影响到已经实际收房业主的占有、使用、收益等各项权利，即使存在逾期办证也没有给业主造成实际损失。据此，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人李秋月答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1、上诉人未在规定的期限内办理房屋权属证书，依法应当承担违约责任，根据合同约定，应当在规定的时间内拿到权属证书，而非开始办理权属证书，上诉人的第一点上诉理由没有事实依据。2、关于上诉人的第二点上诉请求，被上诉人在一审时主张的违约金是按照商品房交付后540日计算的，一审法院也是按照该时间计算的违约金，因此上诉人的请求对一审法院认定违约金没有任何影响。3、出卖人主张因第三方的原因而延迟办证没有事实依据，根据合同相对性原则，应该由上诉人去处理，并且上诉人在签订合同时就提出来。4、被上诉人诉请的违约金符合法律规定，没有高于实际损失，上诉人虽然是按揭贷款购房，但是被上诉人已经全额支付了房款，而且法律有明确规定，延迟交房可以要求按已交房款要求支付违约金。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人华盾公司与被上诉人李秋月签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证。如因出卖人责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。”本案中，上诉人华盾公司与被上诉人李秋月约定的交房日期为2010年2月28日，根据上述约定，上诉人应当在2011年8月22日前办理好被上诉人的房屋所有权证，而上诉人于2012年6月27日才办妥房屋权属证书，上诉人未能在规定的期限内办理房屋所有权证，依法依约应当承担违约责任，原审根据合同约定判决华盾公司向李秋月支付违约金15293.64元并无不当。华盾公司上诉称，非出卖人原因造成的办证延迟，不应当由上诉人承担责任，对此本院认为，根据合同相对性原理，上诉人应当按照合同约定承担违约责任，其以第三方的原因导致延迟办理初始登记，主张不应承担违约责任的意见不符合法律规定，本院不予支持。华盾公司上诉称，出卖人产权初始登记时限应当合并计入买受人分户产权登记时限，对此本院经审查认为，一审法院也是按照商品房交付后540日计算违约金，已将该时段计算在内，故上诉人的该项上诉理由与事实不符，本院不予支持。华盾公司上诉称，被上诉人诉请违约金过分高于其实际损失，对此本院经审查认为，一审根据本案实际情况认定违约金15293.64元合理，也并未超过合同的约定，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人长沙华盾实业有限公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费182元，由上诉人长沙华盾实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年五月十一日
书 记 员 孙 娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。