辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终4767号
上诉人（原审被告):高洋，男，1980年5月12日出生，汉族，无职业，住辽宁省桓仁满族自治县。
委托诉讼代理人：崔钲，辽宁丰源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:王瑞玉，男，1963年7月17日出生，汉族，系大连供暖总公司下岗职工，住大连市中山区。
委托诉讼代理人：王宏君，辽宁新华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭秀文，女，1959年3月3日出生，汉族，系大连市房屋修缮工程有限公司退休职工，住大连市中山区。
被上诉人（原审被告）：邵锡武，男，1971年1月25日出生，汉族，无职业，住大连市甘井子区，住大连市甘井子区。
上诉人高洋因与被上诉人王瑞玉、郭秀文、邵锡武确认合同无效纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初3871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高洋及其委托诉讼代理人崔钲，被上诉人王瑞玉及其委托诉讼代理人王宏君，被上诉人郭秀文、邵锡武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
高洋上诉请求：撤销原判，将案件发回重审或查清事实后改判。事实和理由：一、由于上诉人高洋不在大连，在接到法院通知后未能出庭辩论和提供有效证据，致使原审事实审查不清，事实认定错误，致使判决错误，严重侵害上诉人的合法权益。二、上诉人高洋基于被上诉人邵锡武持有公证文书及相关权利凭证，相信被上诉人邵锡武有权代替被上诉人王瑞玉及被上诉人郭秀文出售案涉房屋，并且上诉人已于2012年12月3日从中国工商银行股份有限公司大连西岗支行办理抵押贷款，并向被上诉人支付了全部购房价款。一审法院认定上诉人高洋并未支付房屋价款，明显事实认定错误。
王瑞玉辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求。
郭秀文辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求。
邵锡武辩称，对上诉人的上诉请求不发表意见。
王瑞玉向一审法院起诉请求：1.确认大连市中山区中青街130号1-1-1号房屋买卖合同无效；2.被告高洋协助将大连市中山区中青街130号1-1-1号房屋所有权人恢复到郭秀文名下。
一审法院认定事实：原告王瑞玉与被告郭秀文于1991年5月17日登记结婚，至今仍为婚姻关系。大连市中山区中青街130号1单元1层1号房屋原产权人为被告郭秀文，共有人为原告王瑞玉。2012年7月19日，大连市公证处做出（2012）大证民字第28363号公证书，内容为：原告王瑞玉与被告郭秀文委托被告邵锡武办理案涉房屋买卖手续，委托内容中没有关于房屋卖价款的委托授权；公证书注明”王瑞玉、郭秀文于2012年7月19日来到我处，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。”2012年11月20日，被告邵锡武作为受委托人与被告高洋就案涉房屋买卖签订《大连市房地产买卖合同》，约定由被告高洋购买案涉房屋，价款45万元。2013年7月31日，大连市公证处做出（2013）大公决字第7号《关于撤销（2012）大证民字第28363号公证书的决定》，认定（2012）大证民字第28363号公证书的房屋买卖委托公证基本内容与事实不符。查，大连市公证处做出（2012）大证民字第28363号公证书之时，原告并未到场，系由他人代替原告出面。又查，被告高洋购买案涉房屋过程中并未支付购房款。
一审法院认为，夫妻婚姻关系存续期间所取得的财产，除法律另有规定或夫妻另有约定外，应为夫妻共同财产。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，案涉房屋系原告王瑞玉与被告郭秀文的夫妻共同财产，现被告郭秀文非因日常生活需要，将夫妻共有的案涉房屋委托被告邵锡武出售给被告高洋，且未告知原告，而被告高洋在购买案涉房屋过程中并未支付对价，应认定被告高洋属于无合法根据而取得不当利益，并造成原告损失；同时鉴于被告高洋就购买案涉房屋与被告邵锡武签订合同时，被告邵锡武作为委托代理人的依据（2012）大证民字第28363号公证书已被撤销，即被告邵锡武属于无权代理，因此被告邵锡武作为受委托人与被告高洋就案涉房屋买卖于2012年11月20日所签订的《大连市房地产买卖合同》应当认定无效，被告高洋应当向原告返还案涉房屋，故原告主张确认大连市中山区中青街130号1-1-1号房屋买卖合同无效以及被告高洋协助将大连市中山区中青街130号1-1-1号房屋所有权人恢复到郭秀文名下之诉请，合法有据，予以支持。据此，一审法院判决：一、确认被告邵锡武作为受委托人与被告高洋就大连市中山区中青街130号1-1-1号房屋买卖于2012年11月20日所签订的《大连市房地产买卖合同》无效；二、被告高洋协助将大连市中山区中青街130号1-1-1号房屋所有权人恢复到被告郭秀文名下。案件受理费9600元，由被告郭秀文、被告高洋、被告邵锡武各负担3200元。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了《个人购房借款/担保合同》、税务机关代开统一发票记账联、中国工商银行个人贷款凭证、中国工商银行流水，拟证明其已支付了购房款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。各被上诉人对这些证据的真实性没有异议，但对证明事项有异议，王瑞玉、郭秀文否认收到该款，而被上诉人邵锡武则称其收到该款后将该款交给了案外人刘铮，而没有支付给郭秀文或王瑞玉。对此，本院评析如下：被上诉人邵锡武已明确表示其收到该款项后并未交付给王瑞玉或郭秀文，而上诉人又没有证据证明邵锡武已将该款转交给王瑞玉或郭秀文，因此，本院采信上诉人提交的证据的真实性，但并不认定其已经支付了案涉房屋购房款。综上，本院确认一审认定事实属实。另，根据一、二审庭审质证的证据及当事人的陈述，本院补充查明：2011年7月6日，被上诉人郭秀文以案涉房屋为抵押物与中国工商银行股份有限公司大连西岗支行签订《个人借款/担保合同》，借款40万元，并将该笔贷款一次性划入高洋（上诉人）账户。该笔贷款于2012年7月31日清偿完毕，但被上诉人郭秀文自认该笔贷款并非其偿还。2012年11月19日，案涉房屋产权变更至高洋名下。2012年12月3日，上诉人高洋与中国工商银行股份有限公司大连西岗支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定：”申请个人二手住房购置贷款50万元，用于购置大连市中山区中青街130号1单元1层1号房屋；抵押物为大连市中山区中青街130号1单元1层1号房屋，价值725000元；借款人授权贷款人将贷款支付至邵锡武工行×××账户......”。2012年12月19日，中国工商银行股份有限公司大连西岗支行《个人购房借款/担保合同》中约定的贷款50万元依约支付到邵锡武账户中。邵锡武将该款交给了案外人，而未将该款交给郭秀文或王瑞玉。邵锡武作为受委托人与高洋就案涉房屋买卖签订的《大连市房地产买卖合同》第三条约定，双方同意于2012年11月20日由甲方（郭秀文、王瑞玉）将案涉房屋正式交付给乙方（高洋）。《大连市房地产买卖合同》签订后，案涉房屋一直未办理交接，现案涉房屋仍由被上诉人王瑞玉、郭秀文占有使用。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。该条法律是关于表见代理的规定，从该条法律规定内容可以看出表见代理的构成要件为：无权代理人并没有获得本人的授权；第三人有合理的理由相信权利外观；相对人主观上是善意的、无过失的；无权代理行为的发生与本人有关。本案中，邵锡武作为代理人与上诉人高洋签订案涉《大连市房地产买卖合同》时，虽然出示了（2012）大证民字第28363号《公证书》，使上诉人高洋有理由相信邵锡武有权代表被上诉人王瑞玉、郭秀文与其签订合同，但是由于委托公证时”王瑞玉”的签字系他人所签，王瑞玉本人未到场，其也不知晓委托公证一事，即（2012）大证民字第28363号《公证书》的形成与王瑞玉毫无关系，更何况，（2012）大证民字第28363号《公证书》已被撤销，因此，根据前述法律规定，王瑞玉不应当承受邵锡武与高洋签订的案涉《大连市房地产买卖合同》的后果，即邵锡武代王瑞玉签订合同的行为对高洋不构成表现代理。由于案涉房屋为被上诉人王瑞玉、郭秀文夫妻共同财产，且出卖房屋系非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，而案涉《大连市房地产买卖合同》签订后王瑞玉并没有追认，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项关于”夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条关于”共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务；在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效；但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，郭秀文无权擅自处分案涉房屋，一审认定案涉《大连市房地产买卖合同》无效正确。
至于上诉人高洋提出的其构成善意取得一节，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，高洋虽然取得了案涉房屋产权登记，但2012年12月3日上诉人高洋与中国工商银行股份有限公司大连西岗支行签订《个人购房借款/担保合同》载明”申请个人二手住房购置贷款50万元，用于购置大连市中山区中青街130号1单元1层1号房屋；抵押物为大连市中山区中青街130号1单元1层1号房屋，价值725000元”，而邵锡武作为代理人与上诉人高洋签订案涉《大连市房地产买卖合同》约定的案涉房屋的房价则为45万元，双方约定的买卖房屋价款远低于该房屋的实际市场价值，甚至低于实际贷款数额，显然，高洋并非以合理的价款受让案涉房屋，更何况，高洋将房款交付给邵锡武后邵锡武并未将房款转交给王瑞玉或郭秀文，高洋签订合同也一直未按照合同约定实际占有案涉房屋，因此，高洋不构成善意取得。
综上所述，高洋的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9600元（上诉人高洋已预交），由上诉人高洋负担。
本判决为终审判决。
审判长丁大勇
审判员杨威
审判员王亮
二○一七年八月二日
书记员任建芳