深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0303民初6440号原告：崔劲松。委托诉讼代理人：朱兰春，北京市大成（深圳）律师事务所律师。被告一：庄泽楷（庄映龙之子）。被告二：庄泽桓（庄映龙之子）。被告一、二共同委托诉讼代理人：唐祥程，广东世纪华人律师事务所律师。被告一、二共同委托诉讼代理人：吴春生，广东世纪华人律师事务所律师。被告三：深圳市澳瑞房地产开发有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道人民北路与立新路交汇处新白马商业楼705室，统一社会信用代码91440300708427018M。法定代表人：黄清华，总经理。委托诉讼代理人：蒋月平，广东锵锵律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑芝君，广东锵锵律师事务所实习律师。上列原告与被告项目转让合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理朱兰春，被告一、二的共同委托诉讼代理人吴春生，被告三的委托诉讼代理人蒋月平、郑芝君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判定被告按约定地段400平方米物业的市场价值，赔偿原告2800万元。2、本案诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：2012年7月30日，原告与庄映龙和被告三签订《项目转让补充协议》，就原告已完成转让被告三股权及其拥有的深圳市罗湖区翠竹路东侧的“中南花园”项目（地块编号2006-011-0057，宗地号H311-009）事宜，达成后续补充协议，约定如下：1、原告名下的被告三拥有深圳市罗湖区翠竹路东侧的“善水居”（暂定名）住宅项目的100%股权。该项目的地块编号2006-011-0057，宗地号为H311-009，用地面积为2321.32平方米，容积率为4.8，总建筑面积为11140平方米，功能均为住宅。原告同意以部分人民币及400平方米建筑面积的物业（物业由庄映龙及被告三无偿提供给原告）出让给庄映龙、庄映龙同意该条件受让。人民币转让款已支付完毕。2、庄映龙和被告三无偿提供给原告的400平方米物业必须位于原地块（地块编号2006-011-0057）建筑的任何楼宇的顶楼（朝南及朝翠竹公园方向），庄映龙和被告三确保在该地块建设的楼宇在预售开始的三天内办理400平方米的房屋销售合同给原告，并确保在项目竣工之日产权过户给原告及交付原告使用，庄映龙和被告三并承担所有有关转让房屋的房款和税费。3、庄映龙和被告三必须确保履行本补充协议，若本补充协议没有得到完全履行，庄映龙和被告三须赔偿原告人民币2000万元。2011年12月6日，深圳规划与国土部门颁发《深圳市建设工程规划许可证》，自该证颁发一年内，上述项目必须开工建设。然后，时至今日，已过去三年半时间，上述项目仍未实际动工建设，未来何时动工建设及完工，更是遥遥无期。因此，庄映龙和被告三至今�实际履行前述合同义务。众所周知，过去的这几年间，正是作为一线城市的深圳房地产价格持续上涨的关键时期，中心城区的房价更是今非昔比。据了解，签署《补充协议》约定的项目地段，同类商品房屋的新房价格，均价已超过人民币7万元，而且还是不断上涨中，因此，庄映龙和被告三拖延开发的行为不仅构成严重违约，也损害了原告的合法权益。综合，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求在查明事实的基础上，判令支持原告的各项诉求。被告一、二共同辩称，一、原告无权处分涉案项目，其签订的《项目转让补充协议书》无效。1、原告不是被告三的股东，被告三法人股东是宇盛香港有限公司和深圳市兆通投资股份有限公司，一直没有发生变化。2、原告不是涉案土地（宗地号：H311-0090）使用权人，涉案土地从2010年12月24�日一直都是被告三，没有发生土地使用权转让行为。3、原告签订《项目转让补充协议书》时即2012年7月30日，原告不是被告三公司法定代表人，其职务是被告三公司总经理职务，在没有得到被告三公司授权的情况下，无权处分被告三公司项目，所签订的《项目转让补充协议书》无效。本案，也没有发生任何转让行为，原告没有获取任何对价或者报酬的法律基础，其请求不成立，应以驳回。二、庄映龙生前曾经担任被告三公司董事长职务，属于职务行为，不属于个人行为，不是适格被告。庄映龙自2012年4月11日至2015年2月3日期间担任被告三公司的董事长，其在《项目转让补充协议书》签字属于履行职务行为，法律后果由被告三公司承担，庄映龙不是适格被告。三、庄泽楷、庄泽桓与本案无关，与涉案项目无关，没有签署任何文件，不了解情况，所以，不应列为被告。�泽楷、庄泽桓在庄映龙去世后，没有继承任何遗产，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，没有承担责任的法律义务，不应列为被告。四、原告根据《项目转让补充协议书》请求无偿获得400平方米物业，属于赠与关系，因没有完成赠与而可以撤销，可以不再赠与；原告请求赔偿人民币2800万元是基于无偿赠与法律关系，不构成损失，无需赔偿。1.原告《项目转让补充协议书》第2页第13行：“乙方和丙方无偿提供给甲方的400平方米物业都必须位于原地块，（地块编号2006-011-0057）建筑的任何楼宇的顶楼……”，由于是无偿提供，所以属于赠与法律关系，依据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”，因此，被告三公司可以撤销赠与，是否行使撤销权，由被告三公司行使。2.原告作为被告三公司总经理，利用可能关联的控制关系，无偿赠与被告三公司财产给自己，没有股东会决议，侵犯了被告三公司合法权益，也违反了《中华人民共和国公司法》第148条关于高级职员的禁止行为的规定。综上，原告的诉请不符合客观事实、缺乏法律依据，应驳回原告的所有诉请。被告三辩称，1、原告曾经是被告三的董事长和总经理，不是被告三的股东，“中南花园”项目地块的权利人是被告三，如果该补充协议是真实的话，该补充协议约定的项目转让标的的权利人是被告三，原告无权将其转让给庄映龙；事实上协议中约定的标的也没有转让，本案协议约定的内容根本不可能履行。2、被告三从不知道该协议的存在，在补充协议是真实的情况下，原告与庄映龙签约时双方作为原告的高级管理人员，利用职务便利在其双方的交易行为中让被告三没有获得任何利益的情况下，而承担义务，严重违反了公司法规定的高级管理人员的忠实义务和勤勉义务，也违反了公司法规定的公司董事和高级管理人员未经公司股东会同意，不得与公司签订合同或交易的规定，原告与庄映龙的行为严重损害了被告三及其股东的合法权益，该约定应属无效。综上，本案原告要求被告三承担无偿支付房产或违约金的责任，无事实依据，同时属于侵占公司的严重违法行为，恳请贵院驳回原告对被告三的诉讼请求。经审理查明：一、被告一、被告二均系庄映龙（男，1955年2月23日出生）和陈少山（女，1954年8月8日出生）之子。庄映龙已于2016年4月16日死亡。被告一、�告二庭审中确认其两人系庄映龙的全部第一顺序法定继承人。北京市石景山区人民法院（2015）石执异字第15号案外人异议执行裁定书，认定：案外人陈少山与被执行人庄映龙于1980年登记结婚，陈少山提交的葵离字第015号离婚证载明：双方当事人为陈少山、庄映龙，发证日期为1994年8月16日。1997年5月21日，宇盛香港有限公司、深圳市兆通投资股份有限公司双方签订《合作经营深圳中宇盛房地产开发有限公司》合同1份，约定：双方共同建立合作经营企业深圳中宇盛房地产开发有限公司，合作公司为有限责任公司；经营范围：在深圳市罗湖区H311－8地块上从事“中南花园”房地产开发经营；认缴注册资本为人民币3300万元，其中宇盛香港有限公司出资额为人民币3300万元，出资比例为100%；合作条件为：深圳市兆通投资股份有限公司（前身即深圳市中南实业股份有限公司，2003年11月3日变更为现名称）以土地使用权（土地宗号为H311－8，面积为2270平方米，深圳市中南实业股份有限公司的前身即深圳市小汽车公司1988年取得该地块土地使用权，1993年7月31日深圳市中南实业股份有限公司与深圳市规划国土局续签土地使用权合同书补充协议）出资、宇盛香港有限公司以现金人民币3300万元作为公司的注册资金；合作公司一方如需转让全部或者部分权利、义务需经董事会作出决议，并报原审批机关批准后一个月内，到工商行政管理部门办理变更手续后生效；合作一方转让其出资额，不论全部或者部分，必须经合营他方同意，一方转时，他方有优先购买权，合作一方向非合作方转让权利、义务的条件，不得比向合作方转让的条件优惠；合作双方按照建筑容积率为6%所建房屋面积的18%及82%进行房产分配，即深圳市兆通投资股份有限公司为18%、宇盛香港有限公司为82%；合同还约定了双方的其他权利义务。深圳中宇盛房地产开发有限公司系台港澳与境内合作型的有限责任公司，成立于1998年11月3日，股东（发起人）为深圳市兆通投资股份有限公司、宇盛香港有限公司，成立时的董事长、总经理和董事名单中，并无崔劲松。被告三公司于2007年4月13日变更法定代表人为崔劲松（兼副董事长），2007年4月20日变更企业名称为深圳市澳瑞房地产开发有限公司，2008年5月6日前变更董事长为崔劲松，2010年11月29日变更董事长兼总经理为崔劲松，2012年4月11日法定代表人由崔劲松变更为庄映龙、变更前成员包括董事长兼总经理崔劲松等、变更后成员包括董事长庄映龙、总经理崔劲松等，2015年2月3日法定代表人由庄映�变更为张顺吉、变更前成员包括董事长庄映龙、总经理崔劲松等、变更后成员包括董事长张顺吉、总经理崔劲松等，2015年12月7日法定代表人由张顺吉变更为黄清华、变更前成员包括董事长张顺吉、总经理崔劲松等、变更后成员包括董事长黄清华、总经理崔劲松等。二、原告为证明自己的主张，而向本院提供《项目转让补充协议书》1份，约定：2012年7月30日，原告作为甲方、庄映龙作为乙方、被告三作为丙方；经甲、乙、丙三方共同协商，现就原甲方名下的深圳市澳瑞房地产开发有限公司（以下简称丙方）拥有的深圳市罗湖区翠竹路东侧的“中南花园”项目，地块编号2006－011－0057、宗地号H311－009已经转让给乙方的事后事宜达成如下内容条款并订立本补充协议：1、原甲方名下的深圳市澳瑞房地产开发有限公司拥有深圳市罗湖区翠竹路东侧“善来居”（暂定名）住宅项目的100%产权，该项目的地块编号2006－011－0057，宗地号H311－009，用地面积为2321.32平方米，容积率为4.8，总建筑面积为11140平方米，功能均为住宅。甲方同意以部分人民币及400平方米建筑面积的物业（物业由乙方无偿提供给甲方）出让给乙方，乙方同意该条件受让，人民币转让款已经支付完毕。2、原项目转让协议规定“乙方提供的400平方米物业，其中300平方米在“中南花园”顶楼（朝南及朝翠竹公园方向）及100平方米在北京市新建楼盘（四环内），在“中南花园”项目竣工之日产权过户并交付甲方使用”，因丙方已经转让给乙方，乙方可能会在原地块（地块编号2006－011－0057）进行规划变更和设计变更，所以经甲乙丙三方共同协商同意，把上述规定更改如下：乙方和丙方无偿提供给甲方的400平方米物业都必须位于原地块（地块编号2006－011－0057）建筑的任何楼宇的顶楼（朝南及朝翠竹公园方向），乙方和丙方确保在该地块建设的楼宇在预售开始的三天内办理400平方米的房屋销售合同给甲方，并确保在项目竣工之日产权过户给甲方及交付甲方使用，乙方和丙方承担所有有关转让该房屋的房款和税费。3、乙丙两方必须确保履行本补充协议，若本补充协议没有得到完全履行，乙方个人及丙方须赔偿甲方人民币2000万元。该合同尾部甲方处有原告个人印章、乙方处有庄映龙的手写签名、丙方处盖有被告三公司公章。原告庭审中提供了该《项目转让补充协议书》的原件，被告一、二对该补充协议书的真实性、关联性认可，但合法性不认可；被告三对该补充协议书的真实性、合法性、关联性均不认可。庭审中原告称，1、原告和庄映龙之间的转让关系，是在被告三股东宇盛香港有限公司的实际控制人这个层面进行的，被告曾当庭要求原告出示庄映龙支付给原告人民币5400万元的转让款凭证，足以证明其知晓原告和庄映龙之间的转让关系和转让协议的完成；2、庄映龙在实际获得宇盛香港有限公司的实际控制权后，也实际获得了被告三的间接控制权，且在完成了履行转让协议支付大部分转让对价的情况下，签署了涉案的《项目转让补充协议书》；3、庄映龙在获得被告三的间接控制权后，因缺乏实力继续开发，又在宇盛香港有限公司的股东层面，就项目转让再次移交给实际控制人黄加创，并变更被告三的法定代表人为黄清华，等于该项目再次发生对价转让，该交易流转均通过境外股东宇盛香港有限公司的内部控制权层面予以发生，故在被告三层面上、以及被告三股东层面均看不出任何形式变化，但并不妨碍项目的实际流转和对价的实际支付；4、被告三的实际控制人黄加创承认上述补充协议的合法性、真实性，双方对协商条件进行了沟通，但最终未能达成一致意见，才酿成本案诉讼。三、涉案的中南花园（调整）项目于2008年10月23日取得深圳市建设用地规划许可证、于2011年12月6日取得建设工程规划许可证。庭审中被告三确认，涉案中南花园项目仍在建设中，目前尚未获得预售许可。四、另查，宇盛（香港）有限公司与深圳市兆通投资股份有限公司之间的仲裁纠纷，中国国际经济贸易仲裁委员会于2010年5月11日作出裁决，驳回宇盛（香港）有限公司要求对方将�土地使用权转至合作公司名下的申请、驳回深圳市兆通投资股份有限公司要求解除双方于1997年5月21日签订的合作合同的申请。以上事实，有《项目转让补充协议书》、仲裁裁决书、工商登记信息资料，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，根据涉案《项目转让补充协议书》的约定，该合同的履行条件为“中南花园”项目取得预售许可。但因“中南花园”项目仍在建设中，目前尚未获得预售许可，而项目未来能否竣工、能否取得预售许可尚处于不确定状态，故应认定目前合同约定的履行条件尚未成就。综上，原告本案主张，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下，驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费人民币181800元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李培春审 判 员  李春华人民陪审员  胡聪明二〇一六年十二月一日杨玲书 记 员     张鑫