江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邳商初字第0495号
原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行。住所地邳州市运河镇青年东路**号。
负责人路运通，该银行行长。
委托代理人张俊超，该银行职员。
委托代理人宋建平，该银行职员。
被告贾秀平，居民。
被告孙光坡，居民。
被告冯遵贡，居民。
被告邳州百利房地产发展有限公司。住所地邳州市运河镇建设南路（供电局西院）。
法定代表人冯兴泉，该公司经理。
原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行（以下简称农业银行）诉被告贾秀平、孙光坡、冯遵贡、邳州百利房地产发展有限公司（以下简称百利房地产）借款合同纠纷一案，本院于2015年7月15日受理后依法组成合议庭，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告农业银行诉讼代理人张俊超、宋建平，被告孙光坡到庭参加诉讼。被告贾秀平、冯遵贡、百利房地产经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称：被告贾秀平于2008年4月3日在原告处办理个人住房按揭贷款21万元，以该房产作抵押办理了合法有效地抵押登记，被告冯遵贡、百利房地产提供保证担保。被告在贷款偿还过程中出现多次拖欠，虽经原告多次催收，被告继续拖欠。鉴于被告严重失信，原告有权提前收回已发放借款。根据借款合同约定，特提起诉讼，请求判令：1，被告偿还借款本金117991.95元及利息（利息计算至2016年5月3日为0元，之后按借款合同约定计算至清偿之日）；2，原告对本案抵押资产享有优先受偿权；3，被告承担诉讼费用。
原告农业银行为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1，借款借据、个人购房担保借款合同、保证合同房地产抵押（按揭）贷款证明。证明原告于2008年2月13日与被告签订借款合同，于2008年4月3日根据借款人的要求将款项打入百利房地产账户，百利房地产承担阶段性保证责任。被告冯遵贡承担连带担保责任。
2，被告欠款明细。证明至2016年5月3日被告的欠款情况，自2015年4月开始逾期，直至2015年7月连续拖欠四期，起诉后还清拖欠的本息，按月还款。
被告孙光坡辩称：以后会按期还款。
被告孙光坡未提供证据。
被告贾秀平、冯遵贡、百利房地产未答辩，未提供证据。
本院经审理查明：2008年2月13日，作为借款人兼抵押人的贾秀平、孙光坡，作为保证人的百利房地产，与作为贷款人的农业银行签订32105200800017501号《个人购房担保借款合同》，约定：由贷款人向借款人提供借款21万元；借款用途为购买房产；购买的房产位于邳州市运河镇毓秀华庭1楼1单元803室；借款期限为180个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮15%确定，借款期间如遇人民银行人民币贷款基准利率调整，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的执行年利率，不另行通知借款人、担保人；还款方式为等额本息还款法；借款担保方式为保证人百利房地产提供阶段性担保，抵押人贾秀平、孙光坡提供抵押担保，抵押物清单记载抵押物为上述贷款购买的房产；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同担保条款中约定：合同项下债权的保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金……以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。合同违约责任条款中约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。合同另约定：本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
2008年3月12日，作为抵押人的贾秀平、孙光坡与作为抵押权人的农业银行就抵押房产签订《房地产抵押合同》，并办理了抵押权的预告登记。至本案开庭之日，借款人尚未取得房产证，农业银行尚未办妥抵押登记，取得他项权利证书。
2008年4月3日，作为保证人的冯遵贡与作为债权人的农业银行签订《保证合同》，约定由冯遵贡为上述贾秀平贷款提供连带责任保证，保证范围包括主债权本金、利息、罚息、复利等，保证期间为债务履行期限届满之日起两年。
2008年4月3日，农业银行向贾秀平发放借款21万元，形成《个人借款凭证》，记载：借款日期2008年4月3日，到期日期2023年4月2日；借款金额21万元；还款方式为等额本息还款，还款周期为每月，还款日为3日；执行利率6.6555%，逾期利率9.98325%。
后贾秀平、孙光坡在偿还借款过程中违约还款，自2015年4月起连续拖欠四期，原告起诉后付清拖欠本息。截至2016年5月3日，剩余借款本金117991.95元。
本院认为，被告贾秀平、孙光坡、冯遵贡、百利房地产与原告农业银行签订的《个人购房担保借款合同》、《保证合同》及《个人借款凭证》形式完备、内容真实，各方约定的权利义务明确具体，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同为有效合同，对原、被告各方均具有约束力。原告依约向被告贾秀平、孙光坡发放了借款21万元，但其在偿还过程中多次逾期，根据合同约定，原告有权在此情形下提前收回已发放借款。故原告要求被告贾秀平、孙光坡偿还剩余借款本息的主张本院予以支持。合同约定借款利息执行中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮15%，并对逾期借款按执行利率上浮50%计收罚息，对逾期利息计收复利，均不违反法律、行政法规的规定，本院予以支持。被告冯遵贡作为借款的连带责任保证人，应在借款未受清偿时承担连带责任。被告百利房地产作为阶段性保证人，应按照合同约定在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续前对该笔贷款的清偿承担连带责任。关于原告对抵押房产优先受偿的主张，因该房产仅办理了抵押权预告登记，尚未办理正式的抵押登记，故对于该主张本院不予支持。被告贾秀平、冯遵贡、百利房地产经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其对诉讼权利的放弃。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告贾秀平、孙光坡于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行借款本金117991.95元及利息（利息计算至2016年5月3日为0元，自2016年5月4日起，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮15%计算至判决确定给付之日，并对逾期借款按执行利率加收50%的罚息，对逾期利息按上述利率计收复利）。
二、被告冯遵贡对上述欠款的清偿承担连带责任。
三、被告邳州百利房地产发展有限公司在被告贾秀平、孙光坡取得抵押房产（邳州市运河镇毓秀华庭1楼1单元803室）的房地产权属证书并办妥以中国农业银行股份有限公司邳州市支行为抵押权人的抵押登记手续前，对上述债务的清偿承担连带责任。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3027元，由被告贾秀平、孙光坡、冯遵贡、邳州百利房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 许 晴
人民陪审员 黄继廷
人民陪审员 朱俊章
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 高 慧