上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第3001号
原告上海轻工物业管理有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人季作林，公司董事长。
委托代理人刘红梅，女。
被告高淑芳。
原告上海轻工物业管理有限公司诉被告高淑芳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员高平独任审判，于2015年11月30日、2015年12月15日两次公开开庭进行了审理。原告上海轻工物业管理有限公司委托代理人刘红梅、被告高淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海轻工物业管理有限公司（以下简称轻工物业）诉称，被告系原告所在物业服务的本市桂林西街XXX弄XXX号XXX室业主。原告与本市徐汇区寿祥坊业主委员会（业主大会）签订《物业管理服务合同》，原告依据《物业管理服务合同》积极履行相关义务，提供了物业管理服务，但是被告自2013年1月起无故不交物业服务费等，经多次催要无果。被告应交2013年1月至2015年9月的物业管理费414.30元、保洁费397.80元、保安费598.50元，并按逾期之日每日加收千分之三违约金。根据《物业管理服务合同》约定，为维护企业合法权益，特向法院起诉，请予以支持。
被告高淑芳辩称，不同意原告诉请。原告起诉日为2015年9月1日，但当时9月份还没有结束，原告就说被告9月欠费。2013年1月至2013年8月物业管理费诉请的诉讼时效已经过了。原告管理服务费用如何计算，要求原告说明。被告不交的理由如下：被告报修的空调外机滴水，影响被告及家人生活，原告隔了好长时间才来修；原告为被告疏通马桶收取30元，未向被告出示依据；小区通道上机动车乱停放，原告未尽管理职责；原告擅自缩短了大楼小门卫的工作时间，由原来工作时间6时至23时，改为7时至19时；2号楼101室物业管理费用不分摊，侵犯业主的利益；原告至今未履行在小区内公示2015年公共收益明细的义务；原告出租小区底层房屋、垃圾房的行为是违规的，要求原告公示小区停车费、底层房屋出租费等公共收益及支出明细，如果有侵犯被告的权益，被告要求原告返还；要求原告出示分摊到被告个人的房屋、水泵、电梯管理资金的支出项目的凭证、明细，原告擅自违规扣除了被告维修资金中不应承担的电梯、水泵等部分费用，被告要求原告返还，并要求原告停止并纠正对被告作为小区业主权益的侵犯；被告要求原告纠正在诉请期限内的不按标准的物业管理服务的行为，甚至违规的做法；被告收到原告寄的挂号信，也通过回寄挂号信的方式给原告的法定代表人信函，指出被告的不当行为或违法行为。原告要求被告支付物业服务费，也要履行相应的物业服务义务。原告在服务期限内先不按约定履行管理服务义务，是原告违约在先，所以被告不同意全额支付物业服务费及支付滞纳金并负担案件受理费。
审理中，原告提供下列证据：1、物业管理服务合同。2、上海市房地产登记册房屋状况及产权人信息。3、催款通知书。4、调整文件（三份），说明对被告物业费的调整。5、业主委员会会议记录、业主委员会出具的说明，证明大楼小门卫工作时间调整由业主委员会会议决定。6、常见零星修理项目人工工时价目表，说明疏通马桶的人工费用收费依据，第七种修理瓷马桶。7、《住宅专项维修资金管理办法》，说明对住宅公共部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金的使用；专项维修资金的分摊和使用符合《物权法》第八十条规定，《物业服务合同》中第二十六条也有约定，维修基金由全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担。
被告质证意见如下：证据1合同第2页明确有附件，但证据中未提供，不知道物业服务范围。第7页，有具体服务管理质量的约定，见附件2，也未提供。对业主大会出具的证明，被告作为业主之一，没有任何人征询被告，也没有看到任何告示。业主大会不等于业委会。业委会不能擅自决定业主大会的事项。2013年1月至2013年9月合同的有效性也有疑问，无证据证明。第4页，三项维修资金的账目管理，是合同中约定的内容，被告作为业主之一，原告没有向被告公示。证据2真实性无异议。证据3收到了，也曾挂号信回复原告法定代表人。但对催款单上金额计算方法有异议。证据4文件真实性无异议。2013年政府文件中规定的管理费是6元至12元，原告怎么定被告为11元，且原告提供2份《物业服务合同》，对于其中2013年11月1日至2014年12月31日期间未重新签订物业服务合同，由业主大会出具了一份“说明”，在“说明”中，写明了小区仍由原告提供管理，“租金、管理费、保洁费、保安费不变”。既然写明不变，为何2014年又作了调整，提高了收费标准。对2015年收费标准无异议。证据5会议记录有疑问。记录上写了应到7人，实到4人，但落款签名为5人，所以搞不清楚。且记录上有一栏为“会议结果另附”，没有看到会议结果。记录上“会议决定、决议公告的时间”未填。“出席成员名单及签章”，被告认为签名只是签到的意思，不是说同意决议的意思。且没有写明哪些人同意、哪些人不同意。对业委会记录的《说明》落款副主任“陈某某”的签名有疑问，该签名与前面会议记录上的书写不一致。且《说明》中的表述有问题，“全体委员在开会时，大家同意此做法的”，会议记录上显示没有全体委员参加，也没有写明谁同意谁不同意。业委会成员不能以业委会、业主大会名义决定业主的权益，这份证明违反沪府办法（2009）51号《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》第三条第（一）款内容、违反《上海市住宅物业管理规定》第17、19、20、30条内容规定。证据六价目表中未写明马桶疏通，只在备注里写了“拆装、疏通等”，且写了3个小时，疏通马桶只用1个小时不到。证据七对文件真实性无异议。但原告没有明示依据是哪一条，这是建设部和财政部的，是全国性的指导性文件。而被告提出的依据《上海市住宅物业管理规定》，这个是特定地区适用的，是对本地区物业管理的规定。《上海市住宅物业管理规定》第85条中有明确规定“专有部分”、“部分共用部分”、“全体共用部分”的具体内容。第61条中，也对“专有部分”、“部分共用部分”、“全体共用部分”的维修等费用的分担责任。原告提出的依据没有区分全体共用与部分共用部分。对被告应承担的费用未做区分“部分共用部分”、“全体共用部分”。服务合同第二十六条中的约定中没有区分“部分共用部分”、“全体共用部分”，与《上海市住宅物业管理规定》中的内容不符。
被告提供下列证据：1、维修资金结存单（第1-3页），证明原告违规扣除被告的电梯水泵资金。电梯、水泵、水箱清洗、维修、保养不应该扣除被告的，因为被告不使用电梯、水箱。要求原告返还。2、2014年12月13日寄回给原告法定代表人季作林的书信复印件（第4-6页）。证明被告曾向原告主张要求返还侵占的维修资金。也证明被告积极回应原告，而不是原告所说那样拒绝沟通。3、停车费的公示（第7-8页）。证明原告侵占了属于业主的公共收益，其中也包括被告作为业主的一部分。要求原告返还。4、2015.6.18拍摄小区停车情况（第9-10页）。证明小区内车辆停车占用主干道，原告管理不善，保安服务不到位，且证明保安收取停车费增加收入。5、门卫招聘告示（第11-12页）。证明原告擅自更改大楼小门卫上班时间，缩短工作时间，给小区带来安全隐患，更改时间也没有和2号楼业主商量。6、马桶疏通收费收据（第13页）。证明原告违规管理，要求原告出示收费标准，多收的返还被告。7、垃圾箱外围照片（第14页）。证明原告未将垃圾箱封闭，也未将垃圾箱冲洗，也证明原告擅自更换了原有垃圾房的规划，仅在小区门口设置了一个垃圾房。
原告质证意见如下：证据1收费名目是国家规定的，水泵里包括消防泵。原告不使用水泵，也需要支付例如消防泵的维修费用，大楼的电梯、水泵、水箱的维修费用每户要分摊的。证据2被告写给公司法人，代理人不清楚这件事。证据3机动车是小区居民停的，是个老大难问题，保安也有管不了的情况。小区车位紧张，很多业主来找原告反映要车位，但车多位置少，无法保证停车。证据4门卫人员不够在招聘，原告与业委会说过，有开会记录，业委会同意的，大楼小门卫值班时间用小黑板公示。证据5原告按照物业服务收费标准收取的。证据6关于垃圾箱，就照片看也是整齐的。垃圾箱是铁皮的，不可能不清洗，只是被告没看见。原告保证早、中、晚清洗，无固定时间，视情况而定。但每天清洗。
针对被告提出《物业服务合同》没有附件，原告主张合同是按照有关部门提供的规范文本签订，根本没有附件。同样，业委会同意小门卫缩短时间的会议记录也没有会议记录另附。
本院经审理查明确认下列事实：
原告变更诉讼请求：原告主张被告给付2013年1月至2015年8月物业服务费；原告撤回滞纳金的诉讼请求。
上海市徐汇区桂林西街XXX弄XXX号XXX室房屋2009年4月1日（通过买卖）登记在被告高淑芳名下，房屋建筑面积93.02平方米（房屋为高层住宅一楼部位），二室一厅。2008年11月1日，上海市徐汇区寿祥坊业主委员会以业主大会名义（甲方，简称寿祥坊）与轻工物业（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将徐汇区桂林西街111弄等多层、高层住宅封闭小区委托乙方实行物业管理服务，委托管理服务期限自2008年11月1日至2013年10月31日止。到期后，原告继续服务。之后，双方又签订《物业管理服务合同》，委托管理服务期限自2015年1月1日至2019年12月31日止。委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护、管理。共用设施、设备的维修、运行、养护、管理。公共设施和附属建筑物维修、构筑物维修、养护、管理。公共绿地的养护、管理。公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾收集、清运等。交通与车辆停放秩序的管理。维持公共秩序，包括安全监视、巡视、门岗执勤。物业管理服务要求标准：业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到百分之九十，具体为房屋外观整洁、无乱涂黑色广告；设备保证正常运行；房屋及设施设备定期保养、保证完好；公共环境整洁有序；绿花达到一级标准；车辆停放有序；24小时专职保安值班、巡逻；急修不过夜、二小时到现场解决，小修不过二天，尽力在24小时内到现场解决。物业管理服务费按约定收取，服务费标准的调整，按文件规定调整。对逾期交纳的，可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。还约定房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。2012年、2013年、2014年上海市住房和房屋管理局、上海市物价局联合发文对上海市公有住宅售后小区物业服务标准分别进行调整。原告确认被告高淑芳应交2013年物业服务费312元（管理费每月11元共132元，保洁费每月6元共72元，保安费每月9元共108元）。2014年物业服务费420元（管理费每月11元共132元，保洁费每月9元共108元，保安费每月15元共180元）。2015年物业服务费每月74.41元，1月至8月物业服务费共595.28元（管理费每平米0.18元、保洁费每平米0.26元、保安费每平米0.36，合计每月每平米0.80元）。2014年12月8日原告轻工物业就被告拖欠物业服务费向被告邮寄催款通知书，被告确认收到通知书，并对此予以回函。2015年3月27日业主委员会会议记录，同意高层住宅大楼门卫（楼内）更改值班时间为早上7时至晚上7时，2015年12月1日业主委员会就此事予以书面说明。2015年6月26日高淑芳起诉轻工物业要求轻工物业返还被“违规扣除”的电梯、水泵维修资金6000元等［（2015）徐民四（民）初字第1955号］，截止2015年12月15日该案还在审理中。
本院认为，原告与寿祥坊业主委员会（业主大会）签订的物业服务合同，与法不悖，依法成立，对相关业主具有约束力。业主大会或业委会的决定，同样对业主具有约束力。业主按照物业服务合同的约定，享有物业服务企业提供服务的权利，承担按时交纳物业服务费用的义务。2014年12月原告向被告邮寄催款通知书，被告确认收到通知书，被告抗辩原告追讨2013年物业服务费已过诉讼时效不成立。对于原告不及时修理空调外机滴水问题，被告在（2013）徐民四（民）初字第1961号案件中已提出，该案早已终结，再者空调滴水管由于风吹、老化等原因，经常会损坏出现滴水，原告应加强巡视、及时修理；被告不能稍有不满，就拒交物业费。小区机动车车位缺少，占道停放，是老旧小区的通病，机动车位的确定涉及小区全体业主的公共利益，应由业主大会按程序作出决定。原告以占位不阻塞、绿化不破坏为原则，尽量满足业主停车，也是一种积极的管理行为，不能片面、武断指责原告疏于管理。原告缩短大楼门卫的工作时间，有业委会同意的会议记录及说明。至于业委会决定是否合法、合规，被告应与业委会交涉等，与原告无关，更不能得出是原告擅自的行为。被告提供的垃圾箱照片未能得出垃圾箱未清洁。原告为被告疏通马桶，参照有关标准收取30元，并无违规。关于被告主张原告“违法扣除”被告维修资金，被告虽然是住在高层底楼，根据《物业服务合同》约定，共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担。因此，不能简单得出原告“违法扣除”。再者，有关原告“违法扣除”被告维修资金等，被告早在本案受理前已起诉原告，目前该案正在审理，不属本案处理范围。另外被告主张小区大楼底层部分房屋及垃圾房原告出租牟利、2号楼101室应分摊物业费、原告侵占公共收益等，也不属本案处理范围。总之，从被告的抗辩及举证的事实来看，未能证明原告违反合同义务。被告不付物业服务费，理由不充分，道理不充足，本院难以支持。原告撤回滞纳金的诉请，可以准许。原告2013年收取被告管理费每月11元，符合合同及沪房管规范物（2012）29号文件。综上，被告作为接受了原告物业服务的业主，理应向原告支付相应的费用。原告根据合同约定收费并无不当，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告高淑芳应于本判决生效之日起十日内给付原告上海轻工物业管理有限公司2013年1月至12月物业服务费312元；
二、被告高淑芳应于本判决生效之日起十日内给付原告上海轻工物业管理有限公司2014年1月至12月年物业服务费420元；
三、被告高淑芳应于本判决生效之日起十日内给付原告上海轻工物业管理有限公司2015年1月至8月物业服务费595.28元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计25元，由原告上海轻工物业管理有限公司、被告高淑芳各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 高 平
二〇一五年十二月二十五日
书记员 张海生
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
二、《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
三、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
四、《最高人民法院关于诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。