福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第3646号
上诉人（原审被告）厦门市翔安区新店镇刘五店社区居民委员会，住所地厦门市翔安区。
法定代表人高福世，主任。
委托代理人林庆清、陈海燕，福建汇丰联盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蔡水宽，男，1965年4月26日出生，汉族，住厦门市翔安区。
委托代理人陈海林，福建知圆律师事务所律师。
原审第三人蔡楷，男，1968年9月15日出生，汉族，住厦门市翔安区。
上诉人厦门市翔安区新店镇刘五店社区居民委员会（以下简称“刘五店居委会”）因与被上诉人蔡水宽、原审第三人蔡楷房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2014）翔民初字第1015号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡水宽向原审法院起诉，请求判令：一、刘五店居委会立即向蔡水宽交付仓库；二、第三人蔡楷腾空仓库并协助刘五店居委会将仓库交付给蔡水宽；三、本案诉讼费用由刘五店居委会承担。
原审判决查明，2005年9月10日，新店镇刘五店村浦南理事会发布招标公告，载明：“为了浦南环村水泥路开通，经研究将后仓库公开招标、转让，具体事项如下：1、按实际测量平方，每平方米167元起标，以最高额中标。……4、报名者预交保证金5000元，落标者全额退还，中标违约成交时，保证金全部取消。”2005年9月20日，蔡水宽向刘五店村浦南理事会支付投标金5000元，并由刘五店村浦南理事会向蔡水宽出具收条一份。2009年6月11日，刘五店居委会与蔡水宽签订《房屋买卖合同》一份，约定：“一、甲方（刘五店居委会，下同）委托同安新店刘五店浦南理事会将坐落在厦门市翔安区新店镇刘五店村浦南的后仓库出卖给乙方（蔡水宽，下同），并由同安新店刘五店浦南理事会负责收取购房款。二、乙方按实际测量平方数以中标价（每平方米167元整）将购房款交给同安新店刘五店村浦南理事会。三、建筑面积以福建省地质测绘院国家测绘局所测绘的面积为准（350.336平方米），测绘证书编号：甲测资字3500100号（附该房产位置图）。四、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币（大写）伍万捌仟伍佰零陆元壹毛壹分整：即人民币（小写）￥58506.11元。五、乙方在签订本合同后，应支付所有购房款，即（小写）￥58506.11元。六、款项支付后该房产即交付乙方使用，同时甲方应积极配合乙方办理该房产转让等相关手续。……”2009年6月11日，新店镇刘五店村浦南理事会出具收条一份，载明：“兹收到本村蔡水宽公开竞标刘五店村浦南后仓库竞标款共计人民币伍万捌仟伍佰零陆元壹毛壹分整（￥58506.11元）。备注：测量面积350.336㎡，竞标价167元／㎡。”2009年7月8日，新店镇刘五店村浦南理事会出具《证明》一份，载明：“根据招投标结果证明：浦南村后仓库产权现已归浦南村民蔡水宽所有，特此证明。”刘五店居委会在该证明后手写备注：“于2005年9月20日由蔡水宽中标，款项由浦南老人理事会于（1）2005年9月20日收5000元；（2）于2009年6月11日收53506.11元（经手人：康文从）。该款项参用于浦南环村水泥路的建设。”2013年1月10日，刘五店居委会出具《证明》一份，载明：“兹有原我村集体所有的后仓库已经公开招投标出让，并于2009年6月11日与蔡水宽签订买卖合同。蔡水宽也依约支付了全部价款，但因转让仓库一直被村民蔡楷占用在作铁件加工，且经我委及蔡水宽多次与其协商均未果，故虽蔡水宽多次向我委主张交房，但我委目前为止，仍未能向蔡水宽交房。”另查明，蔡水宽、刘五店居委会及第三人蔡楷均确认讼争仓库建造于上世纪七十年代，具体建造时间不详，讼争仓库没有办理过产权登记手续。
原审判决认为，讼争仓库建造于《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》发布实施之前，蔡水宽与刘五店居委会签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示且不违反相关法律规定，应认定为合法有效。蔡水宽依约支付了全部购房款，刘五店居委会应当依照合同约定向蔡水宽交付讼争仓库，故蔡水宽诉求刘五店居委会向其交付讼争仓库的诉求予以支持。但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，讼争仓库至今没有办理产权登记手续，蔡水宽并未取得讼争仓库的物权，其仅能依据合同的相对性请求合同相对方履行合同义务，并不能取得物权的绝对请求权。第三人蔡楷系向刘五店居委会借用讼争仓库，与蔡水宽之间并不存在合同关系，故蔡水宽不能依据与刘五店居委会的买卖合同关系主张第三人蔡楷腾空仓库并交付给蔡水宽，应由刘五店居委会向第三人蔡楷另行主张。故蔡水宽请求第三人蔡楷腾空仓库并协助刘五店居委会将仓库交付给蔡水宽的诉求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条之规定，判决如下：一、厦门市翔安区新店镇刘五店社区居民委员会应于判决发生法律效力之日起三十日内，向蔡水宽交付坐落在厦门市翔安区新店镇刘五店社区浦南的后仓库；二、驳告蔡水宽的其他诉讼请求。
宣判后，刘五店居委会不服，向本院提起上诉。
上诉人刘五店居委会上诉称，原审判决认定的事实不清、适用法律错误，理由如下：一、刘五店居委会并非是本案的适格主体。新店镇刘五店村浦南理事会将仓库对外出售时，并未经过刘五店居委会的授权。出售之后，所得款项刘五店居委会也未领取。蔡水宽购得当时也未与刘五店居委会签订任何购房协议。为此，处分仓库的行为属于新店镇刘五店村浦南理事会个人行为，与刘五店居委会无关。刘五店居委会现任法定代表人高福世并非是2005年的刘五店居委会的法定代表人，高福世是不清楚情况的。仅因刘五店印章管理混乱，才导致蔡水宽事后得以补盖到社区居委会公章。且社区居委会的盖章并没有召开两委会，并非是刘五店居委会的真实意思表示。蔡水宽与刘五店居委会之间于2009年签订的《房屋买卖合同》上的公章并非是现任法人高福世所盖。本案，新店镇刘五店村浦南理事才是房屋买卖合同的实际出售主体。二、本案体现的2009年6月11日的《房屋买卖合同》属无效合同或效力待定合同，在没有经过村民会议表决追认后，蔡水宽不得依据该合同向刘五店居委会主张交付仓库的行为。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：…（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产…”；第二十二条规定：“召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。法律对召开村民会议及作出决定另有规定的，依照其规定”。同时，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效”，也就是说在村委会组织法有约定的情况下，蔡水宽与刘五店居委会签订的《房屋买卖合同》应当优先使用《中华人民共和国村民委员会组织法》的约定。根据该法第二十四条规定，处分仓库集体财产的前提必须是召开村民会议表决通过后，才可进行仓库的招标拍卖，否则该拍卖行为时无效的或效力待定的。但是本案讼争的仓库在出售时或者拟定方案时，并没有召开村民会议进行表决，在2009年6月11日签订《房屋买卖合同》时，刘五店居委会也并没有得到村民会议的授权。在没有召开村民会议表决通过出售该仓库集体财产的决议时，刘五店居委会无权出售该仓库。蔡水宽无权依据该合同向上诉人主张交付仓库的行为。三、因本案讼争仓库并没有产权，本案蔡水宽并非主张所有权的物权请求权，为此，即使其在2005年9月10日向刘五店浦南理事会购得仓库后，也应当立即向其主张交付，但是直到2014年5月6日才主张，显然已经超过诉讼时效。综上，撤销原审判决，改判驳回蔡水宽的诉讼请求。
被上诉人蔡水宽答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。刘五店居委会主体适格，房屋买卖合同有效应该受法律保护。诉讼时效并未超超过。
原审第三人蔡楷未作陈述。
经审理查明，刘五店居委会对原审判决查明的事实提出如下异议：一、2005年招标公告未经村民委员会研究，没有通过村民会议决议；二、2009年6月11日的买卖合同，不存在刘五店居委会委托新店镇刘五店村浦南理事会出售仓库的行为，是在出售之后才让村干部补盖章的；三、2009年7月8日，新店镇刘五店村浦南理事会出具的证明有误，仓库所有权并未转移，现由蔡楷借用，其有优先购买权，且也未经村民会议决议；四、所有盖章都是私自盖章，村干部并不知情。此外，各方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。各方当事人均未提交新的证据。
本院认为，翔安区新店镇刘五店村浦南理事会系通过招标形式出售讼争仓库，现无证据证明该出售期间其余村民就此提出异议。而刘五店居委会于200年6月11日签订《房屋买卖合同》之行为亦确认该出售行为，故其上诉主张公章使用混乱或未经村民决议等均无事实依据，不予采信。刘五店居委会与蔡水宽所签订的《房屋买卖合同》系属合法有效，均应依约履行。现蔡水宽业已支付购房款，则刘五店居委会作为合同相对方应依约交付房屋。至于刘五店居委会上诉主张诉讼时效的问题，因蔡水宽诉求的为对讼争仓库的占有权能，故刘五店居委会主张超过诉讼时效于法无据，亦予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人厦门市翔安区新店镇刘五店社区居民委员会的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人厦门市翔安区新店镇刘五店社区居民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一四年十二月八日
代书 记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。