成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高新民初字第2077号
原告成都丝语美容咨询有限公司，住所地：成都市青羊区人民南路1段97号5栋12楼1，2，3号。
法定代表人叶玮娴。
委托代理人周继友。
委托代理人何龙。
被告成都天瑞园农业科技有限公司，住所地：成都高新区肖家河沿街192号1幢5楼1号。
法定代表人冯开丽。
委托代理人李海，四川泽坤律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人覃杰，四川泽坤律师事务所律师。特别授权代理人。
原告成都丝语美容咨询有限公司（以下简称：丝语公司）诉被告成都天瑞园农业科技有限公司（以下简称：天瑞园公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员周寓先于2013年6月25日、2013年7月3日两次公开开庭进行了审理。原告丝语公司的委托代理人周继友、何龙，被告天瑞园公司的委托代理人李海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丝语公司诉称，原、被告于2012年8月24日签订了位于成都市高新区天府大道中段177号18栋1单元2层4号的《房屋租赁协议》（以下对房屋简称诉争房屋；对合同简称诉争合同），原告积极配合被告处理承租后的衔接工作。2013年1月24日，被告本应按照诉争合同规定交纳2013年2月25日至2013年8月24日的房屋租金，但被告一直未支付。直到2013年4月13日，被告仍未交纳，于是原告于2013年4月13日向被告发出了《关于终止合同及赔偿违约金函》，要求被告于2013年4月25日将房屋退还原告，并支付未交纳的房租及承担违约金。被告于2013年4月24日办理了撤场手续，但未支付租金及违约金。故起诉至院，请求人民法院依法判令被告：一、支付原告2013年2月25日至2013年4月24日租金84416元；二、承担违约金126624元；三、承担本案诉讼费用。
被告天瑞园公司答辩称：1、对原告的租金主张84416元没有异议，但应该扣除交纳的押金，被告实际应当支付42208元；2、原告没有向被告开具发票，所以行使不安抗辩权，不存在违约行为；3、即使被告存在违约行为，原告对违约金的主张过高，没有法律依据，请求人民法院予以调整降低。
因被告对租赁合同关系基本事实予以认可，对尚未付租赁费用金额84416元没有异议，同时有证据支持，故对原告诉称的该部分事实予以确认。对有争议的发票开具，押金是否应当抵扣以及违约金是否应当调整降低等事实，经审理查明如下：
原、被告签订的诉争合同与押金及违约责任有关内容为：原、被告双方约定租赁期限为3年，2012年8月25日至2013年8月24日月租金为42208元，房屋押金为一个月租金。如不按合同约定的数额及期限支付租金、其他费用，视为违约，除保证金不退还外，还应按照第十三条的约定进行赔偿。第十三条关于被告的规定，被告擅自终止合同的，除已缴纳的一切费用不予退还外，还应赔偿三个月租金的违约金。被告向原告交纳押金42208元。
2012年12月28日，被告开具三张关于出租诉争房屋的发票。该发票在被告抗辩原告没有开具发票时原告当庭交予被告。
审理过程中，本院向被告依法释明，主张违约金调整降低一方具有举证责任证明违约造成的损失远远小于实际损失，并另行给予举证期限，但被告并未举证。
以上事实，有当事人陈述，原、被告提交的证据以及其他卷宗材料在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，被告承认尚欠原告租金，该主张和承认并有证据支持，故对原告主张的租金84416元，予以支持。
关于被告提出的押金应当抵扣，关于需要确认被告是否存在违约行为。原、被告之间签订的诉争合同，系双方协商之结果，无明显之不适法情形，依法受到法律保护。被告提出其虽然未交纳租金，因原告没有向其出具发票，故不存在违约行为，这一主张是不成立的。首先，虽然最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”包括普通发票、增值税专用发票。但是，当事人之间的权利义务关系是由合同设定的，原、被告之间的主要权利义务为被告使用房屋原告获取租金，被告既然已经使用诉争房屋就应当支付租金。发票是国家介入当事人之间交易形成的另一层法律关系，这种法律关系虽然在当事人之间产生影响，但是这种影响不应当也不足以成为在已然享有交易带来的权利的情形下抗辩履行义务；其次，从本案情形来看，原告的发票早在2012年12月28日已经开具，原告已经履行了在双方交易之间应当缴纳的税款，所以，被告的该种抗辩不应当成立。
双方诉争合同约定，如果被告不按时足额交纳租金产生不退还已交纳费用，在本案中主要为押金42208元，并且还要赔偿三个月租金。此时，被告主张违约金过高予以调整降低。一般情形，如果违约金超过合同标的的30%，可以认定过高，但是本案合同标的为三年租金，第一年月租为42208元，第二年月租为46428.8元，第三年为51071.6元，明显不能从合同标的与违约金的关系形成违约金是否过高的初步判断。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”实际损失是判断违约金过高的基础。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条对实际损失的举证责任进行了说明，其指出：“为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”由此可见，主张违约金过高一方承担举证责任。
向被告释明后，被告并未举证证明原告损失过高，并提出原告的损失证据并不由其掌握，故其无法举证，也不应当由其举证。不可否认，在实际一些案件中被告并没有举证，法院也认定了原告没有损失，特别是在商品房逾期办证案件中，事实上并未开发商没有举证，而是无特别申明一般常识下商品房购买就是居住的，只要按时交房就可以推定损失并不发生。该抗辩表面有理，实则是对诚实信用原则、对举证规则的扭曲和歪解。第一，举证责任的分配具有法定性，只有在法律和司法解释没有规定的情形下，才能根据个案分配，最高人民法院指导性文件已有说明，应当遵守；第二，如果以违约方并不持有守约方损失的证据将举证责任转移到守约方，那么，违约方一旦提出违约金过高，守约方必定面临举证。我们知道当事人之所以在合同中约定违约金，就是要豁免守约方在遭受违约时繁琐、繁杂的举证，由守约方进行举证无异将使违约金条款形同虚设。可以说，在法律上我们的合同违约责任是以损失弥补为原则，所以，违约方在违约金相比于损失过高的情形下拥有法定的要求调整降低的权利，但是法律设定违约方承担损失过高的举证责任，是对违约方的故意“刁难”，这种“刁难”其目的就是要平衡法定请求调整降低权在现实中可能出现的滥用，规避这种“刁难”的唯一办法就是信守合同。通过这种实体和程序上的博弈安排，从而维护交易。相反没有这种非难，无异于取消了在合同中约定违约金的意义和价值。本案中被告存在违约行为，同时不能举证原告主张的违约金高于其实际损失，对被告主张调整降低违约金的请求，本院不予支持。（案件中原告陈述诉争房屋截止辩论终结时已有接近三个月没有出租，该陈述如属实，其损失也不过高，因依法该举证由被告负担，仅作说明。）
据此，以现有证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九第一款条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告成都天瑞园农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都丝语美容咨询有限公司支付租金84416元；
二、被告成都天瑞园农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都丝语美容咨询有限公司支付违约金126624元；
案件受理费减半收取2233元，由被告承担（此款原告已预交，被告在履行前述给付义务时一并支付给原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 周寓先
二〇一三年七月三日
书 记 员 陈思芸