黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第25号
上诉人（原审被告）付仁香，女，1957年9月16日生，汉族，个体工商户，住黑龙江省依兰县。
委托代理人刘利民，男，1971年9月28日生，汉族，无固定职业，住黑龙江省依兰县。
被上诉人（原审原告）依兰县房地产管理处，住所地黑龙江省依兰县依兰镇。
法定代表人杨智若，职务主任。
委托代理人李维库，该单位法律顾问。
上诉人付仁香因与被上诉人依兰县房地产管理处租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省依兰县人民法院（2014）依民初字第693号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭审理本案。上诉人付仁香的委托代理人刘利民，被上诉人依兰县房产管理处的委托代理人李维库到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：付仁香自1994年开始承租依兰县房地产管理处所有的位于依兰镇家属楼门市西数2门公产房屋用于经商，该门市面积128.16平方米，当时约定年租金4000元。付仁香房屋租金缴纳至2008年末，2009年至今没某某缴纳房屋租金，至2013年付仁香欠依兰县房地产管理处租金共计20000元。2014年5月14日，依兰县房产住宅局发出通知，要求付仁香搬出其租住的房屋，付仁香没某某履行。另查，付仁香租住该房屋期间曾修缮过该房屋。
依兰县房地产管理处诉称：1994年开始，付仁香承租依兰县房地产管理处所有的依兰镇家属楼门市西数2门房屋，面积128.16平方米，年租金4000元。付仁香的房屋租金缴纳至2008年末，2009年至今没某某缴纳房屋租金。经依兰县房地产管理处要求付仁香搬出该房屋并给付拖欠的租金，付仁香拒不履行。依兰县房地产管理处诉至黑龙江省依兰县人民法院，请求判令付仁香迁出其租住的房屋并给付拖欠的20000元租金。
付仁香辩称：租住依兰县房地产管理处的房屋是事实，付仁香也同意搬出该房屋，但2007年楼上漏雨，付仁香修缮该房屋花费了将近40000元。维修是经过依兰县房地产管理处同意才修的，当时依兰县房地产管理处同意用维修金抵租金。租金是20000元，所以依兰县房地产管理处应该返还给付仁香20000元。
原审判决认为：依兰县房地产管理处与付仁香房屋租赁关系事实清楚，法律关系明确。付仁香作为承租人应当按照合同约定的期限支付租金，但付仁香在经依兰县房地产管理处催缴后自2009年至2013年未缴纳房屋租金，依兰县房房地产管理处作为出租人有权解除房屋租赁合同，收回出租房屋，并要求付仁香支付拖欠租金。因此，对于依兰县房地产管理处要求付仁香迁出其居住的房屋并给付拖欠的20000元租金的诉讼请求，应予支持。付仁香抗辩称房屋修缮前依兰县房地产管理处领导曾承诺其以维修费抵扣房屋租金，但没某某依据，不予采纳。判决：一、被告付仁香于本判决生效之日起三十日内从其租住的原告依兰县房地产管理处所有的依兰镇家属楼门市西数2门房屋迁出；二、被告付仁香于本判决生效之日起三十日内给付拖欠原告依兰县房地产管理处房屋租金20000元。案件受理费300元由被告付仁香负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
付仁香不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。付仁香与依兰县房产管理处早在1994年形成了事实上的房屋租赁关系，付仁香承租依兰县房地产管理处所有的位于依兰县依兰镇家属楼西数2门市房，面积128.16平方米，年租金4000元。付仁香按期每年向依兰县房产管理处交纳房屋租金，到2007年，因依兰县房地产管理处的房屋年久失修，严重影响到付仁香正常使用，加之楼上跑水后的严重浸泡，房屋处于无法使用的状态，对此，付仁香多次向依兰县房地产管理处提出对出租房屋进行维修，时任房地产管理处主任孙喜田、副主任郑家伟及房管所所长研究，同意并告知付仁香进行维修，并说明可用维修费抵顶房屋租金，顶平租金后由付仁香继续交纳房屋租金。付仁香按依兰县房地产管理处的意见和承诺，对租用的房屋进行了维修，共花费39370元，付仁香于2007年3月20日将“建筑工程（予决）算书”交给房地产管理处，2007年5月12日，房地产管理处主任孙喜田、副主任郑家伟签字认可。一审判决认定付仁香欠付租金，却没某某认定付仁香维修房屋时，经房地产管理处领导研究决定用维修费抵顶租金的事实，属于认定事实错误。一审开庭时，付仁香提交了孙喜田、郑家伟、周来权的证明及孙喜田、郑家伟签字的维修房屋建筑工程（予决）算书，一审法院认为这些证据没某某依兰县房地产管理处的公章，不能作为证据使用，拒入卷宗，违反关于举证的法律规定。二、一审判决适用法律错误。付仁香租赁依兰县房地产管理处房屋事实清楚，双方形成了多年事实上的租赁关系。付仁香按约定缴纳房屋租金，但因依兰县房地产管理处房屋失修、破损，影响付仁香正常使用，作为房屋的所有人有义务进行维修，依据和比照国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第十九条规定，“修缮出租房屋是出租人的责任，出租人对房屋及其设备应及时认真的检查、修缮，保障住房安全、房屋出租人对出租房屋确实无力修缮的，可以和承租人合修，承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。”据此，付仁香经依兰县房地产管理处领导同意用修缮房屋的费用折抵租金，折抵完毕后付仁香继续缴纳房屋租金。按照双方当时约定每年房屋租金为4000元，到2013年四年共计20000元，修缮房屋费用为39370元，折抵租金后还剩余19370元，应继续折抵以后的房屋租金。依兰县房地产管理处以拖欠房屋租金为由起诉付仁香，并要求付仁香迁出租赁房屋并交纳租金没某某任何道理。一审法院判决错误，请求撤销原审判决，改判付仁香于依兰县房地产管理处继续履行历史形成的房屋租赁关系，房屋维修费抵扣房屋租金后，剩余维修费继续抵扣房屋租金，抵扣完毕后，付仁香继续向依兰县房地产管理处缴纳房屋租金。本案诉讼费用由依兰县房地产管理处承担。
依兰县房地产管理处答辩称：请求二审法院维持原判，驳回上诉。争议房屋每年租金是4000元，门市房位于依兰县中央大街西段，现在实际租金应在30000元以上，而付仁香从2009年开始到现在一直没某某交租金，所以要求其搬出并给付拖欠租金符合法律规定，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。
二审审理期间付仁香提交郑家伟、毕庶桂、周来权、孙喜田的书面证言共计四份及《建筑工程（予决）算书》一份，拟证明依兰县房地产管理处的领导同意用修缮房屋的费用抵顶房屋租金，维修房屋花费30000多元。依兰县房地产管理处质证意见为：以上证据均不属于新证据。证人没某某出庭，工程预算书没某某单位的公章，对上述证据真实性有异议。
本院对证据认证意见为：因证人未到庭，依兰县房地产管理处对书面证言真实性提出异议，本院对该四份书面证言不予采信。《建筑工程（予决）算书》系复印件，并未加盖相关部门公章，付仁香亦未提供其他材料对该证据的真实性予以佐证，对该证据本院不予采信。
二审法院对一审认定的案件事实予以认定。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人为采用书面形式的，视为不定期租赁。”付仁香自1994年开始租赁依兰县房地产管理处房屋，双方并未签订书面租赁合同，根据上述规定，付仁香与依兰县房地产管理处之间形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没某某约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”依兰县房产住宅局于2014年5月14日向付仁香发出通知收回案涉房屋并要求付仁香于2014年6月15日前搬出迁出租赁房屋，因其系依兰县房地产管理处的上级行政主管部门，可认定为其代表依兰县房地产管理处行使合同的任意解除权并在合理期限之前通知了付仁香，故双方之间租赁合同自通知到达付仁香时解除。合同解除后，付仁香未在通知要求的期限内从案涉房屋迁出，原审法院根据依兰县房地产管理处的诉请，判令付仁香迁出并无不当，本院予以维持。付仁香自2009年起未缴纳租金，经依兰县房地产管理处催缴仍未缴纳，诉讼中付仁香主张案涉房屋修缮前依兰县房地产管理处领导承诺以修缮费用抵扣租金，但并未提供充分证据证明其主张成立，故原审法院判决其给付依兰县房地产管理处拖欠租金亦无不当，本院予以维持。对该上诉请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人付仁香负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘松涛
审判员 韩玉梅
审判员 王秀丽
二０一五年三月二十四日
书记员 马立娜