福建省德化县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民初字第1990号原告德化县农村信用合作联社，住所地德化县浔中镇浔东北路中段福万通大厦。法定代表人郑金滨，该信用联社理事长。委托代理人陈建兴，该信用联社员工。被告赖昌炽，男，汉族，1981年11月2日出生，德化县人。被告陈琼琼，女，汉族，1981年6月17日出生，德化县人。被告德化县银河房地产开发有限公司，住所地福建省德化县南门农贸市场F幢三楼。法定代表人林炳伟，该公司经理。委托代理人张剑平，福建岱仙律师事务所律师。原告德化县农村信用合作联社（下简称：德化信用联社）与被告赖昌炽、陈琼琼、德化县银河房地产开发有限公司（下简称：银河房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月15日立案受理。依法由审判员曾金赞适用简易程序公开进行了审理，原告德化信用联社的委托代理人陈建兴、被告银河房地产公司的委托代理人张剑平到庭参加诉讼，被告赖昌炽、陈琼琼经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德化信用联社诉称，原告与被告赖昌炽于2013年11月14日签订《个人住房按揭借款合同》，约定原告向被告赖昌炽提供610000元的住房按揭贷款，由被告银河房地产公司提供阶段性担保，即从按揭借款合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，对借款合同项下的全部债权及实现债权的一切费用承担连带保证责任。原告依约向被告赖昌炽发放贷款610000元，至起诉日，只归还贷款本金16610.14元及2014年12月31日止的利息，尚欠本金593389.86元及自2015年1月1日起的贷款利息。要求解除原告与被告赖昌炽签订的《个人住房按揭借款合同》；被告赖昌炽、陈琼琼共同偿还借款本金593389.86元及欠息12771.3元和自2015年5月1日起按合同约定计算方式计付的利息、罚息、复息；原告有权就赖昌炽、陈琼琼提供的抵押房产变现所得价款优先受偿；要求被告德化县银河房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。被告赖昌炽、陈琼琼未作答辩，也没有提供相关证据材料。被告银河房地产公司辩称，一、借款人赖昌炽、陈琼琼已将向答辩人购买的位于德化县浔中镇凤凰山庄11幢10-11层复式1003号房屋作为向原告的借款抵押担保，原告的债权可以通过拍卖、变卖该房产所得价款优先偿还。二、本案既有物的担保也有保证担保，根据担保法的规定，答辩人仅应在德化县浔中镇凤凰山庄11幢10-11层复式1003号房屋担保以外的债权承担保证责任，该房屋的价款不足以清偿债务时，答辩人才承担保证责任。原告要求答辩人对所有债务承担连带责任没有依据。三、答辩人已将德化县浔中镇凤凰山庄11幢10-11层复式1003号房屋办理房产证件的相关材料完整提供给办证部门，至今未能取得房产证，不是答辩人的原因造成，答辩人不存在过错，不应承担连带责任。四、原告提供的个人住房按揭借款合同属于格式合同，该合同中“第十一条关于保证人权利义务”属于格式条款，与担保法第28条的规定不相符合，属于无效的约定，对答辩人不产生法律效力。综上，原告要求答辩人对所有债务承担连带清偿责任没有依据，诉讼请求不能成立。经审理查明，2013年11月14日，原告德化信用联社作为贷款人，被告赖昌炽作为借款人，被告银河房地产公司作为保证人，签订一份《个人住房按揭借款合同》，该合同约定：借款人所购商品房座落位置凤凰山庄11幢10-11层复式1003号；借款金额为人民币610000元；借款总期限自2013年11月14日起至2033年11月13日；借款利率执行年利率为6.55%，如遇中国人民银行基准利率调整，自基准利率调整后的次年起，贷款人按调整后的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人；还款方法和还款数额：采用等额本息还款方法；违约责任：借款人如未按合同约定偿还借款，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起至本息清偿之日止，按合同约定的借款执行利率上浮百分之100%计收罚息。借款人如未按合同约定使用借款，贷款人有权对违约使用部分从违约之日起至本息清偿之日止，按合同约定的借款执行利率上浮百分之50%计收罚息。对应付未付利息，贷款人有权按逾期贷款罚息利率计收复利；房产抵押：借款人自愿以《房地产抵押清单》作为本合同项下债务的抵押物，抵押担保范围：本合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现抵押权的一切费用；由银河房地产公司提供阶段性保证担保，保证人承诺，自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，对本合同项下的合部债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现抵押权的一切费用承担连带保证责任。保证期间为本合同约定的债务履行期限届满之日起二年等条款。被告陈琼琼作为共同借款人也在该合同的借款人栏签名确认。合同签订后，原告于2013年11月22日向被告赖昌炽发放贷款610000元。自合同签订后至2014年12月31日止，被告赖昌炽均能按合同约定向原告偿还借款本息，自2015年1月1日起至今，被告赖昌炽未能按约定向原告偿还借款本息，尚欠借款本金593389.86元及自2015年1月1日起按合同约定的利息。另查明，2013年11月20日，原告作为预告登记权利人，被告赖昌炽、陈琼琼作为预告登记义务人以向被告银河房地产公司购买的德化县浔中镇凤凰山庄11幢10-11层复式1003号房屋向德化县房地产交易所办理德房德化字第20131279号《预告登记证明》。上述事实，有原告提供的《个人住房按揭借款合同》、福建农村信用社借款借据、贷款发放凭证、《预告登记证明》、闽德结字第010902756号结婚证书，原、被告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证及原、被告的委托代理人在庭审中的陈述为据。本案争议焦点：被告银河房地产公司是否应承担连带清偿责任？原告德化信用联社认为，被告银河房地产公司应承担连带清偿责任，而不是补充保证责任。银河房地产公司提供的是连带保证担保，本案虽然同时存在借款人的抵押担保和银河房地产公司的保证担保，但《个人住房按揭借款合同》明确约定了贷款人有权直接要求保证人偿还全部到期或未到期债务，符合《物权法》第一百七十六条的规定，被告银河房地产公司承担的连带保证责任系依据合同约定产生，合同合法有效，其保证责任不因其有无过错而免责。被告银河房地产公司认为，本案既有物的担保也有银河房地产公司提供的保证担保，根据《担保法》第二十八条规定，银河房地产公司仅应在德化县浔中镇凤凰山庄11幢10-11层复式1003号房屋担保以外的债权承担保证责任，该房屋的价款不足以清偿债务时才承担保证责任。故原告起诉银河房地产公司对所有债务承担连带责任没有依据。银河房地产公司已将该房屋办理房产证件的相关材料完整提供给办证部门，至今未能取得房产证，不是银河房地产公司的原因和过错造成的，不应对本案借款承担连带责任。本院认为，原告与被告双方签订的《个人住房按揭借款合同》的第十一条中约定：“保证人承诺，自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，对本合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用承担连带保证责任。”该合同约定属于附条件的合同约定。本案中，被告赖昌炽、陈琼琼虽然以所按揭的房屋向德化县房地产交易所办理《预告登记证明》，但被告银河房地产公司为被告赖昌炽、陈琼琼所购的房屋履行办理土地使用权证、房屋所有权证的义务尚未完成，原、被告双方约定的所附条件还没有成就。本案既有物的担保也有保证担保，虽然根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。但根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十八条的规定，同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。又根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保，债务人未履行债务的，债权人应当按照约定实现债权。因此，根据新法优于旧法原则，原告有权选择要求担保人承担担保责任或按照原、被告双方的约定实现债权。故原告在所附条件还没有成就之前，有权要求保证人银河房地产公司承担连带保证责任。综上所述，本院认为，原告德化信用联社与被告赖昌炽、银河房地产公司签订的《个人住房按揭借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、行政法规效力性的强制规定，合法有效，双方应按合同履行。被告赖昌炽自2015年1月1日起至今未能履行向原告德化信用联社缴交贷款本金及利息的合同义务，已构成违约，致使原告不能实现合同目的，对于原告要求解除与被告赖昌炽签订的《个人住房按揭借款合同》，符合法律规定，本院予以支持。被告赖昌炽连续三期未足额偿还贷款本息，根据合同约定，原告可以要求借款人提前收回贷款，故对于原告要求被告赖昌炽偿还尚欠借款本金593389.86元及自2015年1月1日起按合同约定的利息，符合双方合同约定，本院也应予支持。对于原告德化信用联社主张上述借款系被告赖昌炽与被告陈琼琼婚姻关系存续期间的夫妻共同债务，要求被告陈琼琼共同偿还。对此，被告陈琼琼已在《个人住房按揭借款合同》以共同借款人的身份签名确认及在《预告登记证明》以预告义务人的身份，且被告赖昌炽与被告陈琼琼均未能提供相关证据证实该笔借款系被告赖昌炽的个人债务，故被告陈琼琼对被告赖昌炽在婚姻关系存续期间以个人名义所负债务应视为夫妻共同债务，由两被告共同偿还。被告赖昌炽、陈琼琼以其购买的址在德化县浔中镇凤凰山庄11幢10-11层复式1003号的房屋产权作该借款61万元抵押担保，并办理预购商品房抵押权预告登记，抵押合同有效。原告要求对被告赖昌炽、陈琼琼所提供的抵押房产变现所得价款优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。被告银河房地产公司为被告赖昌炽的借款提供阶段性保证，意思表示真实，保证合同有效。但被告银河房地产公司并未能完全按合同约定履行保证合同义务，故被告银河房地产公司的阶段性保证责任没有终止。原告要求被告银河房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，予以采纳。被告赖昌炽、陈琼琼无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十八条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告德化县农村信用合作联社与被告赖昌炽签订的《个人住房按揭借款合同》。二、被告赖昌炽、陈琼琼应在本判决生效后十五日内偿还原告德化县农村信用合作联社借款本金人民币593389.86元及利息（包括利息、罚息、复息自2015年1月1日起至还款日止按合同约定的计算方式计付）。三、被告赖昌炽、陈琼琼不履行以上债务时，原告德化县农村信用合作联社有权对被告赖昌炽、陈琼琼设定的抵押财产（德化县浔中镇凤凰山庄11幢10-11层复式1003号房屋）变现所得价款在尚欠借款本金及相应利息的范围内优先受偿。四、被告德化县银河房地产开发有限公司对以上借款本金及相应利息承担连带清偿责任。被告德化县银河房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告赖昌炽、陈琼琼追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9862元，减半收取4931元，由被告赖昌炽、陈琼琼、德化县银河房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员曾金赞二〇一五年六月十七日书记员潘静韵附：（一）本案相关的法律法规：1、《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。第三十一第保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。3、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。4、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十八条同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。5、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。（二）执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。