重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合法民初字第04502号
原告唐学明，男，汉族，1969年10月出生，住重庆市合川区。
委托代理人李蜀川，重庆兴潼律师事务所律师。
委托代理人石宇，重庆宸沛律师事务所律师。
被告重庆市恒旭房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区钱塘镇发兴街，组织机构代码79070345-5。
法定代表人陈灵智，该公司董事长。
委托代理人ＸＸ友，重庆中升律师事务所律师。
原告唐学明与被告重庆市恒旭房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理以后，依法由代理审判员邓雪花适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐学明的委托代理人李蜀川、石宇到庭参加诉讼，被告重庆市恒旭房地产开发有限公司的委托代理人ＸＸ友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐学明诉称，原、被告双方签订了商品房买卖合同，合同明确约定了被告向土地房屋管理部门提交位于合川区合办处将军支路尚书府第小区的办证资料并取得业务受理单的时间以及违约金的计算方法。合同签订后，原告按约支付了房屋价款，而被告却未按该商品房买卖合同约定的时间向土地房屋管理部门提交办证资料并取得业务受理单，原告多次就此事与被告联系协商解决，被告均推诿拒绝。为维护原告的合法权益，原告起诉来院，请求：一、判决被告立即将房产证交付给原告；二、判决被告立即支付逾期办证的违约金15000元；三、本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告自愿放弃第一项诉讼请求。
被告重庆市恒旭房地产开发有限公司辩称，第一、驳回交付房产证的诉讼请求，理由：1、交付房产证不是双方约定的合同义务；2、现在房产证已办下来了，绝大多数业主是按揭购房，我方不可能交房产证给业主，都是交银行；3、房产证办下来后，我们多次通知原告领证，我方即使有义务，也是原告的不配合造成的。第二、支付违约金的问题，逾期办证并非我方责任导致，故应当驳回原告要求我方支付违约金的诉讼请求。
经审理查明，被告重庆市恒旭房地产开发有限公司系具有房地产开发资质的房地产开发企业。2010年7月12日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的“尚书府第”小区预售商品房一套，座落于重庆市合川区合办处将军支路5号1幢1层3号，建筑面积为92.28平方米，总成交金额为291604.80元，付款方式为按揭付款。合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；第（二）款第（1）项约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第十三条第2项约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第4项约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60个工作日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过60个工作日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同还约定了其他相关的权利义务。
合同签订后原告支付了相应购房款，原、被告双方均认可以合同约定的购房金额291604.80元作为计算逾期办证违约金的基数。2011年11月30日，被告将原告所购房屋交付原告。2012年7月27日，“尚书府第1、3号楼”工程取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（字号：建竣备字（2012）050号），该《备案登记证》上载明该工程竣工验收时间为2012年6月27日。2015年4月23日，被告取得了原告所购房屋的权属转移登记业务受理通知书。原告认为被告存在逾期办证的违约行为，故起诉来院，诉请如前。
另查明，2003年10月29日，重庆市合川区城镇建设综合开发有限公司与原合川市国房局签订了出让合同，后取得了位于合川区将军支路与212国道交叉口地块旧城改造的土地使用权。因重庆市合川区城镇建设综合开发有限公司已不具有开发资质，后被告与该公司向重庆市合川区建设委员会、重庆市合川区国土房管局、重庆市合川区规划局提出《关于联建将军支路旧改项目的申请》，要求联合建设该项目。上述单位于2008年8月22日作出了同意被告与该公司进行联建的批复［合川建发（2008）74号］，并明确了该项目法人主体和项目质量责任人为被告。2010年6月21日，被告取得尚书府第项目的《商品房预售许可证》［渝国土房管（2010）预字第（15387）号］。后“尚书府第”项目竣工验收后因重庆市合川区城镇建设综合开发有限公司已吊销营业执照，无法完善土地转让手续，导致无法办证，2014年5月14日，合川区信访办组织区城乡建委、区国土房管局、区规划局、区地税局、合阳城街道相关人员召开专题会议，并于2014年5月16日作出《重庆市合川区信访办公室关于协调解决尚书府第项目办理房屋产权的会议纪要》［合川信办纪（2014）12号］，会议议定了该项目由被告参照土地权属转让完清税费后办理房地产权证，不再办理土地权属转让手续，由被告代为办理该项目的房地产权证并完善项目所有后续工作等事项。
还查明，合川区国土资源和房屋管理局于2014年12月5日测算涉案项目存在新增建设规模需要补缴土地价款等221557.55元，后于2014年12月18日审核决定由被告按照《重庆市合川区信访办公室关于协调解决尚书府第项目办理房屋产权的会议纪要》［合川信办纪（2014）12号］的相关精神，在缴清相应价款后办理产权登记并通知了被告。2015年4月21日，被告以重庆市合川区城镇建设综合开发有限公司名义补交土地增值收益221557.55元。
上述事实，有原、被告的陈述，《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，购房收据，《商品房预售许可证》，《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，《业务受理通知书》，合川建发（2008）74号批复，合川信办纪（2014）12号会议纪要，合川区国土资源和房屋管理局《新增建设规模补缴土地价款测算表》、《合川市非税收入缴费通知单》和《重要文书审签单》以及庭审笔录等证据证明，并经质证，足以认定，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应该按照合同约定行使权利、履行义务。
本案中，原、被告双方约定的交房时间为2011年12月31日前，而被告于2011年11月30日将原告所购房屋交付给原告使用时，该商品房尚未取得《建设工程竣工验收备案登记证》，不符合合同约定和法定的交房条件，故被告于2011年11月30日的交房行为违法，而被告取得的《建设工程竣工验收备案登记证》上载明该工程竣工验收时间为2012年6月27日。故本院确认原告所购房屋的合法交付时间为2012年6月27日。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2项的约定，被告于2012年6月27日合法交付房屋，最迟应该在2012年8月26日取得原告所购房屋的权属转移登记业务受理通知书，但被告实际于2015年4月23日才取得房屋权属转移登记业务受理通知书，存在逾期办证的违约行为。但是，根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第4项的约定，必须是“因甲方的责任”，被告才应向原告支付相应的逾期办证的违约金。而本案中，“尚书府第”项目竣工验收后因重庆市合川区城镇建设综合开发有限公司已吊销营业执照，无法完善土地转让手续，导致无法办证，且合川区信访办于2014年5月14日召开专题会议议定了涉案项目由被告参照土地权属转让完清税费后办理房地产权证，不再办理土地权属转让手续，由被告代为办理该项目的房地产权证并完善项目所有后续工作等事项。同时因面积等问题需要被告代重庆市合川区城镇建设综合开发有限公司补缴土地增值收益费用的前提是必须经合川区国土资源和房屋管理局测算、审核后通知被告补缴相应的价款。而事实上最终合川区国土资源和房屋管理局于2014年12月18日审核决定由被告按照《重庆市合川区信访办公室关于协调解决尚书府第项目办理房屋产权的会议纪要》［合川信办纪（2014）12号］的相关精神，在缴清相应价款后办理产权登记并通知了被告。因此，上述导致逾期办证的原因并非被告的责任，故上述期间应当在逾期办证时间中予以扣减。所以因被告的责任逾期办证的天数为从2014年12月19日至2015年4月23日，共计126天，故被告应给付原告的逾期办证违约金为3674.22元（291604.80元×0.0001×126天=3674.22元），对于原告的过高要求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由被告重庆市恒旭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐学明支付逾期办证违约金3674.22元；
二、驳回原告唐学明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费176元，减半收取88元，由原告唐学明负担66元，被告重庆市恒旭房地产开发有限公司负担22元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。如双方当事人均未在法定期限内提起上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决即发生法律效力。
本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。逾期申请的，本院不予执行。
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代理审判员 邓雪花
二〇一五年九月八日
书 记 员 郭丹丹