上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第670号
原告敞悦（上海）建筑装饰材料有限公司。
法定代表人张洪伟，董事长。
委托代理人沈伟民，上海市申华律师事务所律师。
被告上海海易建筑装饰材料有限公司。
法定代表人于水，董事长。
委托代理人谷良琪，上海华尊律师事务所律师。
委托代理人张仁，上海华尊律师事务所律师。
第三人上海骅伦工贸发展有限公司。
法定代表人洪亮，总经理。
委托代理人杨桂荣，男，在上海骅伦工贸发展有限公司工作。
委托代理人赵磊，上海市华荣律师事务所律师。
第三人上海市青浦区土地储备中心。
法定代表人陈栋辉，主任。
委托代理人陆月辉，上海东炬律师事务所律师。
第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府。
法定代表人王永根，镇长。
委托代理人陆月辉，上海东炬律师事务所律师。
原告敞悦（上海）建筑装饰材料有限公司诉被告上海海易建筑装饰材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理后依法由审判员邵霞独任审理。因案件审理需要，本院依法通知上海骅伦工贸发展有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2014年3月27日公开开庭进行了审理，原告法定代表人张洪伟及其委托代理人沈伟民，被告委托代理人谷良琪，第三人上海骅伦工贸发展有限公司委托代理人杨桂荣、赵磊到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，本院依法组成合议庭进行审理。因案件审理需要，本院依法通知上海市青浦区土地储备中心、上海市青浦区徐泾镇人民政府作为第三人参加诉讼。审理中，原告提出财产保全的申请，本院经审查依法作出保全裁定。本案于2014年9月27日公开开庭进行了审理，原告法定代表人张洪伟及其委托代理人沈伟民，被告委托代理人张仁，第三人上海骅伦工贸发展有限公司委托代理人杨桂荣、赵磊，第三人上海市青浦区土地储备中心及上海市青浦区徐泾镇人民政府共同委托代理人陆月辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告敞悦（上海）建筑装饰材料有限公司诉称：2012年4月，原、被告订立《厂房租赁合同》，被告将位于本区崧泽大道1699弄2号厂房1，000平方米的房屋出租给原告生产经营之用，租赁期从2012年1月1日到2015年12月31日。原告承租房屋后，按生产经营的规模、要求，对厂房作装修，安装了生产产品的专用机械设备，优质的产品在市场上获得好评和经营日趋规模化。2013年8月15日，原告突然接到被告张浩经理的手机短信通知，告知涉案房屋动迁要搬离。原告面临突如其来的厂房征收拆迁，生产经营遭受严重影响，由此产生的补偿事项均需解决。2013年8月中旬起，原告与被告交涉拆迁的搬迁补偿事项，但被告不是回避就是只要原告搬迁，对原告的补偿不予答复。原告承租的厂房遇拆迁，依法享有取得各项补偿的权利。为此，原告及委托律师从2013年11月起先后向被告及相关部门发函，提出应对原告在厂房拆迁中作补偿的主张，但至今无果，且被告也不将厂房征收拆迁中涉及的各项评估价值告诉原告，造成原告权利受损。房屋征收拆迁已形成制度，其中包括对租赁厂房从事生产经营活动的承租人所作各项补偿，都有明确规定和操作程序，被告对原告正当要求不予置理，实以利用出租人地位厂房拆迁获取应当属于原告的各项补偿款，该行为属于侵权。故原告起诉到法院，要求判令被告对原告承租的厂房因征收（拆迁），按规定对原告作各项补偿不低于人民币100万元（实际补偿金额应以拆迁评估价为基础作计算）。本案受理费被告负担。审理中，原告表示要求补偿的明细包括：1、停业停产损失199，888.70元（按照有证房屋的评估价值23，243，472元与建筑面积15，242.96平方米计算得出单价1，524.87元，按照原告承租的有证面积1，000平方米计算该部分金额为1，524，870元，再计算原告无证房屋的评估价、附属物评估价、可搬迁设备费、不可搬迁设备费共计474，017元，两部分金额为1，998，887元，计算该部分金额的10%计算得出金额为199，888.70元）；2、职工遣散费199，888.70元（计算方式与理由同停产停业损失费）；3、一次性奖励费760，740元（按照有证面积15，242.96平方米和无证面积7，928.42平方米的总和23，171.38平方米，评估价格为14，379，781元，得出单价为620.58元，取整为620元，计算1，227平方米，金额为760，740元）；4、无证建筑面积评估价203，917元、附属物评估价175，900元、可搬迁设备费44，370元、不可搬迁设备费5，630元、库存物资44，200元，共计474，017元。
被告上海海易建筑装饰材料有限公司辩称：不同意原告的计算方式，被告与第三人上海骅伦工贸发展有限公司已签订补偿协议，补偿金额包括评估价格396.3279万元和停产停业损失130万元，与其余5家次承租人都已达成补偿协议并支付了相应的费用（按照面积比例分摊）。被告同样按照相应的比例支付原告补偿款，如果按照原告的计算方式计算补偿款，被告从房东处取得的拆迁款都不足以支付各次承租人。根据原告自述，原告承租房屋是被强制拆除的，因此原告无权取得一次性奖励费。确认房东共计支付了被告438万元的补偿款。
第三人上海骅伦工贸发展有限公司述称：第三人与被告已经签订补偿协议并支付补偿款438万元，至于被告如何安置次承租人与第三人无关。原告与被告签订的租赁协议约定的租期超过了被告与第三人约定的租期，且原告也不清楚被告转租给原告，因此原被告的租赁协议是无效的。第三人提供了评估公司盖章确认的针对原告的补偿部分的明细表。
第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府、上海市青浦区土地储备中心共同述称：对于原被告的纠纷第三人不清楚，与房东签订了解除土地使用权出让合同，约定的总价为13，888万元，涉案土地已进入土地储备范围，应是征收补偿，考虑房产证最终要注销，经协商确定了签订解除国有土地使用权出让合同的方式。地上物补偿都是评估确定的，其中涉及原告的部分的表格已由房东提供给法院，停业停产损失和职工遣散费是因为土地被收回后没有办法经营而补偿的钱，是支付给房东的，第三人不可能给包括原告、被告在内的实际承租人，第三人直接和房东谈，补偿金额都计算在里面了。
经开庭审理查明，2010年5月25日，被告与上海骅伦工贸发展有限公司签订《租赁合同书》，约定被告承租位于本区徐泾镇诸陆东路工业用房，建筑面积6，000平方米、简易彩钢房约4，000平方米及相关道路绿化设施等，租期从2010年6月1日到2013年4月30日，被告无权将房屋抵押、转租等，否则出租方有权解除合同等。同日，双方签订《备忘录》，约定续租需提前三个月，暂定租赁期限为5年，协商一致后另行签订租赁合同。合同期满后，被告继续承租上述房屋并支付租金到2013年8月31日。
2012年4月11日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告承租本区徐泾镇崧泽大道厂房1，000平方米，期限从2012年1月1日到2015年12月31日，签订合同时支付保证金3万元，合约期满原告付清租金及一切费用后退还保证金，合同有效期内，如国家或双方有新的规划时，双方应配合新规划执行，该方须提前三个月通知对方，双方协商解除等。
2013年8月1日，被告与第三人上海市青浦区土地储备中心、上海市青浦区徐泾镇人民政府签订《解除沪青房地2003第56号上海市青浦区地块国有土地使用权出让合同协议书》，约定根据上海市青浦区规划和土地管理局指定的补偿单位上海青浦区徐泾镇征收补偿办公室与被告协商的结果，补偿总价格为13，888万元等。
2013年8月15日，被告发短信告知原告，表示原告承租的房屋要拆迁，最后拆迁日为10月13日，赔偿问题约时间见面谈。2013年10月13日，被告书面承诺表示本区徐泾镇崧泽大道即面临拆迁，故对该公司2013年10月1日起暂停收取原告的租金，原告在2013年10月1日前的租金已结清，就有关拆迁补偿及搬离的事宜请原告和大房东协商处理。
2013年9月10日，被告与上海骅伦工贸发展有限公司签订《解除合同协议书》，约定双方确认2013年8月31日解除双方的租赁合同书，被告于2013年9月30日前搬迁出承租房屋及区域，根据被告评估结果经双方协商被告获得补偿费526.5679万元（评估价格为396.5279万元，停产停业补偿厂房120万元、简易棚10万元），并约定补偿费总额是指在解除租赁合同书时被告能获得的全部经济补偿，包括但不限于承租区域被告进行的装修、改建、扩建的补偿、停产停业损失补偿、提前解除合同的补偿、搬迁损失的补偿、设备设施破坏的补偿、已付租金损失的补偿、员工安排损失的补偿。2013年11月11日，双方签订《补充协议》。
2014年6月，原告承租房屋被拆除。
上海金虹房地产估价有限公司盖章确认《敞悦（上海）建筑装饰材料有限公司（租赁单位）房屋价格评估明细表》（房屋面积为227.84平方米、评估价为203，917元）、《房屋室内外装修及附属物现场勘查情况表》（评估价为175，900元）、《评估汇总表》、《可搬迁设备评估明细表》（评估价为44，370元）、《不可搬迁设备补偿明细表》（5，630元）、《库存物资补偿明细表》（44，200元）。
第三人上海市青浦区土地储备中心、上海市青浦区徐泾镇人民政府确认13，888万元组成：土地补偿6，3405，000元、地上物补偿（有证建筑面积23，243，472元、无证建筑面积4，304，641元、附属物评估价9，347，540元、设备搬迁费含不可搬迁12，593，030元、库存物资1，424，000元）、停业停产损失（地上物补偿×10%）5，091，268元、职工遣散费（地上物补偿×10%）5，091，268元、一次性奖励费14，379，731元。
以上查明的事实，由原、被告、第三人的陈述，厂房租赁合同、手机短信、租金支付证明、律师函、租赁合同、备忘录、产权证、告知书、终止合同协议书、补充合同、解除沪青房地2003第56号上海市青浦区地块国有土地使用权出让合同协议书、贷记凭证等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，虽然被告与房东的合同租期到2013年4月，此后双方也未签约，但被告继续承租包括原告承租的房屋在内的房屋，房东也收取相应的使用费，且拆迁启动时间经第三人认可是在2012年10月，因此，房东陈述原告和被告的租赁合同因未取得其转租同意或租期长于房东与被告间约定租期而无效的主张，并不影响原告主张其应有的补偿款。
第三人间签订了协议书，虽然未采用签订拆迁协议的方式，但根据第三人的陈述，本院确认协议书中确定的13，888万元实际上还是因土地储备而支付的补偿款，第三人上海市青浦区土地储备中心和上海市青浦区徐泾镇人民政府对补偿款的明细、标准及补偿缘由给予了说明，本院对此予以确认。结合评估报告，本院认为：1、原告承租的1，000平方米的有证建筑面积的价款实际是补偿给产权人所有，原告仅是承租，无权主张该部分的款项；2、原、被告均认可原告自行搭建了227.84平方米房屋，根据评估报告确认相应的补偿金额为203，917元，该部分补偿款应归属原告；3、评估报告中涉及了多家租赁单位的装修、可搬迁设备、不可搬迁设备、库存物资的评估价值，其中属于原告的相应金额分别为175，900元、44，370元、5，630元、44，200元，该部分补偿款应归属原告；4、停产停业损失和职工遣散费，原告实际使用受到影响，其理应获得相应的补偿，原告要求按照地上物补偿的金额再计算10%的方式计算，本院予以认可，确定相应费用为199，888.30元、199，888.30元；5、被告及第三人上海骅伦工贸发展有限公司均表示被告未获得一次性奖励费，原告向被告主张该部分费用依据不足。不论被告支付给其次承租人的补偿款具体金额，被告主张房东应受被告与房东签订的协议之约束的意见，本院不予采信。因此，被告对原告主张补偿款的计算方式的抗辩意见，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告上海海易建筑装饰材料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告敞悦（上海）建筑装饰材料有限公司补偿款873，793.60元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19，510.80元，由原告负担6，972.87元，被告负担12，537.93元；保全费5，000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 段美玲
人民陪审员 俞逸辉
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。