广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终2046号
上诉人（原审原告）：深圳市万科物业服务有限公司。
法定代表人：向云，董事长。
委托代理人：刘周良，系该公司员工。
委托代理人：吴伟，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：姜开军。
被上诉人（原审被告）：鲜于志勤。
委托代理人：姜开军，身份信息同上，系鲜于志勤的丈夫。
上诉人深圳市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）因与被上诉人姜开军、鲜于志勤物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法横民初字第2065号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，深圳市万科xx投资发展有限公司（以下简称xx公司）系深圳市龙岗区xxxx小区的开发商，姜开军、鲜于志勤为该小区x期xx号楼x座xxxx房业主。2008年6月20日，xx公司与万科物业公司签订了一份《xx山居前期物业服务合同》，合同第五条约定：万科物业公司为xx山居小区提供物业管理服务，万科物业公司根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，其中别墅为4元/月.平方米，高层为2.9元/月.平方米、多层（带电梯）为2元/月.平方米；合同第六条约定：业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因xx公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由xx公司全额交纳。业主或物业使用人应于每月15日前向万科物业公司交纳当月物业管理费，逾期交纳的，需承担违约责任；合同第二十二条约定：专项维修资金的缴存、管理，按国家有关法规执行，收取标准为：A、带电梯建筑面积0.25元/月.平方米，B、不带电梯建筑面积0.15元/月.平方米；合同第二十六条约定：xx公司、业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，应按欠费总额的万分之五支付违约金。
2013年1月25日，xx公司向姜开军、鲜于志勤发出《入伙通知书》，要求姜开军、鲜于志勤在2013年1月29日办理交付手续，物业管理费自2013年4月1日起由买受人支付。姜开军、鲜于志勤前往现场查看后，对房屋质量不满意，自行委托广州xx房地产咨询服务有限公司对新房房屋质量进行检测，检测结果对房屋质量提出了多项整改建议,遂拒绝收楼。后xx公司对涉案房屋进行整改，双方在2013年5月18日签订了《收楼意见书》及《入伙资料签收确认单》，姜开军、鲜于志勤才接受房屋钥匙。涉案房屋建筑面积为89.21平方米，管理费单价为2.9元/月.平方米，月管理费为258.71元，专项维修资金为22.3元/月.平方米。截止2015年7月14日，姜开军、鲜于志勤共通过银行托收、转账的方式分五次缴纳物业管理费，分别为2013年9月8日支付1005元，2013年10月15日支付579.67元，2014年11月25日支付3938.4元，2015年2月2日支付627.56元，2015年7月14日支付1665.26元，共计7815.89元。
另查，万科物业公司在2014年12月26日向姜开军、鲜于志勤邮寄《律师函》催缴物管费，该函件于2014年12月27日被签收。
万科物业公司请求判令：1、姜开军、鲜于志勤支付万科物业公司拖欠的物业服务费1034.84元及物业专项维修资金89.2元（欠费月份为2013年4月、5月、2014年11月、2015年1月）；2、姜开军、鲜于志勤支付上述欠费的违约金189.68元；3、姜开军、鲜于志勤承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，万科物业公司依据《xx山居前期物业服务合同》为xx山居小区提供物业管理服务，姜开军、鲜于志勤作为业主，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。万科物业公司依约提供了物业管理服务，姜开军、鲜于志勤亦应支付物业管理费及专项维修资金，该合同第六条约定：业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用。姜开军、鲜于志勤与xx公司因房屋质量问题在2013年5月18日才正式办理了交接手续，万科物业公司亦确认涉案房屋的实际交付时间为2013年5月18日，故该院认为姜开军、鲜于志勤应自2013年5月18日开始交纳物业管理费。据此万科物业公司主张的2013年5月18日之前的物业管理费因物业没有交付而不应交纳。姜开军、鲜于志勤主张的诉讼时效问题，因万科物业公司在2014年12月26日向姜开军、鲜于志勤邮寄律师函主张过权利，应视为诉讼时效的中断，姜开军、鲜于志勤关于已过诉讼时效的抗辩无据，该院不予支持。双方确认2013年5月18日至2013年5月31日的物业管理费和专项维修资金未交纳，姜开军、鲜于志勤应予交纳，数额为（258.71元+22.3元）÷31天×14天=126.9元，因姜开军、鲜于志勤迟延交纳，应根据合同约定交纳每日万分之五的违约金，按万科物业公司主张的615天计，违约金数额为39.02元。
万科物业公司主张姜开军、鲜于志勤未交纳2014年11月及2015年1月的物业管理费和专项维修资金，据该院核算，2013年6月至2015年7月的物业管理费和专项维修资金总额为7306.26元【（258.71元+22.3元）×26个月】，而姜开军、鲜于志勤已支付7815.89元，万科物业公司无法说明姜开军、鲜于志勤交纳的费用明细，即无法证明姜开军、鲜于志勤交纳的费用中不包含2014年11月及2015年1月的应交款项，故万科物业公司此项主张证据不足，该院不予支持。
综上，依照《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，判决：一、姜开军、鲜于志勤应当于该判决生效之日起三日内支付万科物业公司2013年5月18日至2013年5月31日的物业管理费及专项维修资金126.9元；二、姜开军、鲜于志勤应当于该判决生效之日起三日内支付万科物业公司上述款项的延期付款违约金39.02元；三、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（万科物业公司已预缴），由万科物业公司负担21.8元，姜开军、鲜于志勤负担3.2元。上述付款义务人如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
万科物业公司上诉称，一、原审判决对涉案房产交付时间的认定错误。“房屋通知交付”指房产符合交付条件，可以按约交付，开发商通知买受人办理房产交付手续的法律行为。此处“交付”并非指实际入住或使用的房产时间。《深圳市物业管理服务收费管理规定》第十七条规定：“物业管理服务费自业主入住之日起开始交纳。……前款所称“入住”是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续。入住人收到入住（入伙）通知后在规定期限内不办理相应手续的，视为入住。”本案中，开发商书面通知姜开军、鲜于志勤于2013年1月29日办理交付手续，《入伙通知书》明确记载，物业管理费自2013年4月1日起由买受人承担。但姜开军、鲜于志勤单方提出房屋质量问题，直至2013年5月18日才接受房屋钥匙。原审判决认为“本院认为被告应自2013年5月18日开始缴纳物业管理费”是错误的认定，混淆了法律交付和实际入住的概念。二、原审适用举证责任错误。万科物业公司主张姜开军、鲜于志勤未交纳2014年11月及2015年1月物业管理费和专项维修资金，姜开军、鲜于志勤未提交证据证明其交纳了上述两月的相关费用。原审判决以万科物业公司“无法证明被告交纳的费用中不包含2014年11月及2015年1月的额应交款项”为由不予支持，不符合客观事实。综上，请求判令：撤销原审判决，支持万科物业公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由姜开军、鲜于志勤承担。
姜开军、鲜于志勤辩称，开发商于2013年1月通知姜开军、鲜于志勤收房，姜开军、鲜于志勤聘请了第三方对房屋进行鉴定，鉴定结果是存在质量问题，无法入住。开发商在2013年5月18日把房屋修复并实际交付。在此之前的物业管理费不应当由姜开军、鲜于志勤承担。
本院查明，双方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，万科物业公司根据与开发商xx公司签订的《xx山居前期服务合同》，对涉案物业提供物业服务，姜开军、鲜于志勤作为业主，接受了万科物业公司的物业服务，亦应履行交纳物业管理费等义务。
关于万科物业公司主张的2013年4月、5月物业管理费和专项维修资金的问题。开发商xx公司于2013年1月通知姜开军、鲜于志勤收房，但因涉案房屋存在质量问题，姜开军、鲜于志勤拒绝收房，之后xx公司对涉案房屋进行了修复，并于2013年5月18日交付姜开军、鲜于志勤使用。因此，在2013年5月18日之前，开发商xx公司交付的房屋不能正常使用，相应的物业管理费和专项维修资金等费用不应由业主承担。万科物业公司要求姜开军、鲜于志勤承担2013年5月18日之前费用的主张缺乏事实依据，本院不予支持。
关于姜开军、鲜于志勤是否欠交2014年11月、2015年1月的物业管理费和专项维修资金的问题。万科物业公司在二审中确认姜开军、鲜于志勤应当交纳2013年6月至2015年7月的物业管理费和专项维修资金总额为7306.26元，而姜开军、鲜于志勤在此期间交纳的费用共计7815.89元，并不存在拖欠费用的情形。
综上，万科物业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人深圳市万科物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。