上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13582号
上诉人（原审原告）：李美红，女，1977年3月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：陈非易，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尚涛，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：诸葛小江，男，1976年6月30日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
上诉人李美红因与被上诉人诸葛小江房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初4468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李美红上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、五、六项，改判支持其原审全部诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由诸葛小江承担。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误。李美红诉请解除合同系基于已成就的约定及法定解除权，一审判决草率认定合同系合意解除，显属不当。诸葛小江逾期支付租金及提前退租，李美红有权解除合同。双方对逾期付款的违约金已经达成一致，一审判决酌情调整违约金没有依据。一审判决无视因房屋维修已经发生的费用依据，酌情确定维修损失，也为不当。
被上诉人诸葛小江辩称，不同意李美红的上诉请求，要求维持原判。
李美红向一审法院起诉请求：1.判令诸葛小江支付迟延支付租金的违约金人民币46,947.88元；2.判令诸葛小江根据《房屋租赁合同》的约定向李美红支付提前解约违约金21,000元；3.判令诸葛小江支付李美红拖欠的房屋租金63,000元（2016年3月至6月）；4.判令诸葛小江支付因诸葛小江原因造成的系争房屋损害维修费用3,350元及其利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年9月27日起计算至判决生效之日止）；5.判令诸葛小江支付电费1,171.2元。一审诉讼过程中，李美红变更诉请为：1.判令解除双方的租赁合同；2.判令诸葛小江支付迟延支付租金的违约金45,500元；3.判令诸葛小江支付提前解约违约金21,000元；4.判令诸葛小江支付2016年3月至6月的房屋租金63,000元，并赔偿逾期违约金（按照日租金的标准，自2016年2月23日起计算至判决生效之日止）；5.判令诸葛小江支付因诸葛小江原因造成的系争房屋损害维修费用3,350元及其利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年9月27日起计算至判决生效之日止）；6.判令诸葛小江支付电费1,171.20元。后李美红撤回上述第4项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为：判令诸葛小江支付迟延支付租金的违约金50,400元（逾期72天）。
一审法院认定事实：2015年8月24日，李美红（出租方、甲方）与诸葛小江（承租方、乙方）通过案外人XX有限公司（居间方、丙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋作居住使用，租赁期限自2015年9月1日起至2018年8月30日止；每月租金为21,000元，租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前7日直接或通过丙方向甲方支付（即先付后用），逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的100%支付逾期违约金；乙方通过银行转账方式支付租金（银行账号为622XXXXXXXXXXXXXXXX）；签订本合同时，乙方应直接或通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金（押金）21,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期间内发生的水费、电费、煤气费等房屋使用费用由乙方承担，物业管理费由甲方承担，租赁备案费用由乙方承担，上述费用可自行支付或通过丙方代为转付/代缴上述款项；如乙方未及时结清水电费等费用，甲方有权根据合同约定直接在押金中扣除相关费用；租赁期间，乙方应合理使用并爱护系争房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担，甲方有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用；如乙方逾期支付租金的，每逾期一天，须向甲方支付日租金的100%作为逾期违约金；乙方逾期不支付租金累计超过3日的，或诸葛小江在合同期限届满前，无正当免责理由提前解除合同的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于1个月的租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
一审法院又查明：2015年9月1日至2016年8月31日期间的4期租金，诸葛小江均逾期支付，逾期天数共计72天。
2016年8月10日，诸葛小江经办人张某2微信李美红：“你好，现在有两种方法你看怎么样，第一种我们违约金按三万多点算好的支付，接下来房屋按你讲的半年支付。第二种我们搬出去你押金要还给我们。”李美红回复：“也就是合同违约，那请这周搬出去，所有条款按照合同走。”“这个事情你说了算是吗，那就按照你们合同违约走程序。另外，违约金也一并按照合同走，放心我们不会欠你们一分钱。既然确认你们不租了，这周就有人去看房子，请你们不要反复！”张某2回复：“我们搬的要给些时间吧，月底我们搬出来。”2016年8月11日，李美红微信张某2：“请你通知你们老总在周日之前交房”。张某2回复“你好，我们老总月底才能回国”。2016年8月29日，李美红微信张某2“我们什么时间房屋交接？”张某2回复“三十一日交接好吧”。2016年8月30日下午，李美红微信张某2：“明天几点？”，张某2回复：“明天下午4点百汇园交接”。2016年8月31日，张某2微信李美红“你什么时候讲三十号”“我们人四点已在XX园XX室等你来，你没来做交接”“我们已把钥匙交给中介小张”。李美红该日无回复。
一审再查明，系争房屋的产权人为案外人北京A有限公司。
一审审理过程中，该公司出具“同意李美红在2015年9月1日起至2018年8月30日期间将系争房屋转租给诸葛小江，李美红有权以自己名义订立房屋租赁合同、收取租金、违约金等相关费用”的《证明》一份。
一审审理中，李美红提供房屋交接损坏现状一份，记载：1.主卧玻璃损坏不能使用；2.主卧地板破损划伤；3.主卧门把手损坏；4.主卧洗手间马桶漏水、按钮损坏；5.保姆间喷淋损坏、地漏损坏；6.主卧水池柜门损坏；7.门窗把手多个损坏，以物业维修最终确认为主；8.墙面多处打孔；9.更换主门门锁一把。落款处有李美红和“物业管理处陈某”的签名，落款日期为2016年9月3日。对此，诸葛小江不予认可。
一审审理中，李美红提供维修系争房屋的发票（2016年9月27日）和银行凭证。其中发票记载付款单位为北京A有限公司，收款单位为上海B有限公司，项目为玻璃一批，单价2,600元，金额2,600元。银行凭证记载：2016年10月5日，汇款人李某，收款人陈某，金额3,350元。
一审审理中，诸葛小江申请证人张某1出庭。张某1称，其系链家的员工。2016年9月1日左右，其陪诸葛小江到系争房屋处办理交接手续，将钥匙交给李美红，李美红对室内家具等进行清点。后因双方对赔偿金额未达成一致，就不欢而散。交接书也没有签。对损坏情况，其表示不清楚，但诸葛小江说有损害同意赔偿，具体金额双方没有达成一致。对合同提前解除的原因不清楚，听说是晚付租金的事。系争房屋的钥匙诸葛小江在8月31日已给证人。李美红认可张某1的陈述。诸葛小江认为张某1对损害赔偿陈述不清，未明确损害的原因。
一审审理中，诸葛小江申请证人张某2出庭。张某2称，其系诸葛小江朋友。租赁房屋的事情，由诸葛小江委托其与李美红沟通。李美红因诸葛小江延期支付租金，要求诸葛小江搬出。经多次协商，李美红均不同意。2016年8月31日，诸葛小江搬出，但李美红未到现场。2016年9月1日左右，房产中介公司和诸葛小江到系争房屋和李美红办理了交接。在交接现场，双方谈起过逾期支付房租的滞纳金问题，李美红在现场没有提出过房屋损坏问题，现场照片是事后发送的。李美红没有提供产证，付款时发现不是交付给李美红，对李美红身份不清楚。李美红认为证人张某2与诸葛小江有利害关系，对其陈述不予认可。诸葛小江表示无异议。
一审审理中，双方确认，诸葛小江支付的房屋租赁保证金为21,000元。李美红同意返还，但要扣除诸葛小江应支付的相应费用。诸葛小江同意扣除相应费用后返还。
一审审理中，双方确认电费金额为1,111.50元。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，虽然系争房屋的产权人是案外人北京A有限公司，但根据该公司出具的《证明》，其同意李美红将系争房屋转租给诸葛小江，且李美红有权以自己名义订立房屋租赁合同、收取租金、违约金等相关费用，且与诸葛小江签订的《房屋租赁合同》中写明李美红是出租人，因此，根据合同相对性原则，李美红起诉诸葛小江，诉讼主体适格。诸葛小江关于李美红诉讼主体不适格的辩称理由，于法无据，法院不予采信。鉴于双方签订的《房屋租赁合同》内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，且系当事人的真实意思表示，故为有效合同，双方均应恪守。根据双方确认的事实，诸葛小江在2015年9月1日至2016年8月31日期间的4期租金均逾期支付，逾期天数共计72天，故诸葛小江的行为已经构成违约，李美红依据合同约定，要求诸葛小江承担逾期支付租金的违约金于法有据，法院予以支持。但日租金100%的违约金标准过高，法院根据诸葛小江的申请，并结合合同的履行情况、当事人的过错程度、约定的标准等因素，根据公平合理原则、诚实信用原则，酌情予以调整。关于合同解除的诉请，鉴于诸葛小江同意，且诸葛小江已经将系争房屋的钥匙归还李美红，故李美红该诉请法院予以支持。关于李美红要求诸葛小江支付提前解约违约金的诉请，根据法院查明的事实以及当事人的举证，李美红无法证明合同的解除是诸葛小江的单方意思表示，因此，李美红此诉请缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于房屋维修费用及其利息。根据法律规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。根据李美红提供的证据及证人证言，可以证明双方在诸葛小江搬离后曾就赔偿问题进行协商，但未达成一致意见，故法院对该维修损失酌情判决，但李美红要求诸葛小江支付该部分的利息于法无据，法院不予支持。关于电费，鉴于双方均无异议，故法院予以支持。至于租赁保证金21,000元，鉴于双方的合同已经解除，故李美红应在冲抵诸葛小江应付的相关费用后无息归还诸葛小江。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除李美红与诸葛小江于2015年8月24日签订的《房屋租赁合同》；二、诸葛小江于判决生效之日起十日内给付李美红逾期支付租金的违约金2,983元；三、诸葛小江于判决生效之日起十日内给付李美红房屋维修费用1,200元；四、诸葛小江于判决生效之日起十日内给付李美红电费1,111.50元；五、李美红于判决生效之日起十日内返还诸葛小江房屋保证金21,000元；六、驳回李美红的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,504元，由李美红负担1,431元、诸葛小江负担73元。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，李美红与诸葛小江经协商就系争房屋的租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，该合同是当事人的真实意思表示，依法成立并对当事人具有约束力。根据该合同的约定，如诸葛小江逾期支付租金的，每逾期一天，须向甲方支付日租金的100%作为逾期违约金；诸葛小江逾期不支付租金累计超过3日的，或诸葛小江在合同期限届满前，无正当免责理由提前解除合同的，李美红可书面通知诸葛小江解除本合同，且诸葛小江应向李美红支付违约金，违约金的数额相当于1个月的租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。根据现已查明的事实，诸葛小江存在迟延支付租金的违约行为，逾期天数共计72天。因此，李美红有权据此向诸葛小江主张约定的逾期支付租金的违约金。一审法院据此根据李美红的诉请，结合合同的履行情况、当事人的过错程度、约定的标准等因素，公平合理以及诚信原则，最终所酌定的违约金2,983元，尚属合理，本院予以确认。李美红上诉认为双方对逾期付款的违约金已经达成一致，一审判决酌情调整违约金没有依据，但根据双方的微信对话内容，诸葛小江同意支付逾期支付租金的违约金的前提是合同继续履行，在李美红主张解除合同的情况下，不能认定双方对合同解除情况下的逾期支付租金的违约金的金额达成一致，故一审法院对违约金进行酌定是恰当的。
根据双方合同的约定，在诸葛小江逾期支付租金超过3日的，李美红有权解除合同并主张解约违约金。从双方的微信往来的内容中可以看出，李美红在诸葛小江多次逾期支付租金的情况下，有意解除合同，而诸葛小江对此最终也予以同意，合同是在享有单方解除权的出租方发出解约的意思表示后，违约方对此不持异议的情况下解除的，但并无充分证据显示李美红放弃对于合同解除后违约方违约责任的追究，故李美红有权要求诸葛小江承担以一个月租金为标准的解约违约金。一审法院对李美红主张的解约违约金未予支持，显属不当，本院予以纠正。
关于李美红上诉认为一审判决无视因房屋维修已经发生的费用依据，酌情确定维修损失不当的问题，本院认为，鉴于李美红一审中所提供的有关维修费用的单据与系争房屋的维修费用的关联性不强，一审根据系争房屋受损的照片等材料对维修费予以酌定，并无不当。一审对于李美红有关维修费的利息的诉请不予支持，亦无不当。
此外，一审对于合同解除后的电费以及保证金的处理均有事实根据和法律依据，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初4468号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；
二、撤销上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初4468号民事判决第六项；
三、诸葛小江应于本判决生效之日起十日内支付李美红解约违约金人民币21,000元；
四、驳回李美红其余上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计1,504元，由李美红负担1,000元、诸葛小江负担504元。二审案件受理费1,565.7元，由李美红负担1,000元，诸葛小江负担565.7元。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一七年十二月十四日
书记员 周 益
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……