上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终67号
上诉人（原审被告）：上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处，住所地上海市徐汇区虹梅南路108号。
负责人：王伟成，主任。
委托诉讼代理人：冉军超，上海鼎城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯杰，上海鼎城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海恒达物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区柘林镇沪杭公路3352号-264。
法定代表人：史顺成，董事长。
委托诉讼代理人：朱经汉，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：韩学友，男，该公司工作人员。
原审第三人：上海华社置业有限公司，住所地上海市黄浦区巨鹿路17号1904室。
法定代表人：黄灏，执行董事。
上诉人上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处因与被上诉人上海恒达物业管理有限公司、原审第三人上海华社置业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处（以下简称凌云街道办）上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人上海恒达物业管理有限公司（以下简称恒达公司）的一审诉请。事实和理由：根据恒达公司（甲方）与原审第三人上海华社置业有限公司（以下简称华社公司、乙方）签订协议书的约定，XX小区XX、XX号院墙内公建用房和门卫房为华社公司产权，并且不属于业主委员会管理范围，其管理和相关权益仍为乙方所有。虽然华社公司对涉案房屋权属的表述有误（实际应归属于政府部门），但华社公司和恒达公司就涉案房屋独立于舒乐小区其他物业及其管理事宜已经作出了明确约定。一审法院在查明前述事实的情况下仍认定凌云街道办作为业主，应根据涉案小区的《物业管理服务合同》的约定履行支付物业费的义务，显属错误。事实上，凌云街道办在2001年3月30日曾与华社公司就涉案房屋的物业管理事宜作出过明确约定，凌云街道办以49号底层西面房屋的使用权以及48、49号警卫室的使用权、院落的停车收益为对价，换取华社公司的物业服务。2006年中旬，华社公司因政府政策决定退出舒乐小区的物业管理，在此背景下，华社公司才与恒达公司签署前述协议。综上，首先，涉案房屋的物业管理事宜独立于舒乐小区的其他物业，不受由恒达公司与上海市徐汇区XX业主委员会（以下简称XX业委会）签订的《物业管理服务合同》和《舒乐小区物业管理服务合同》的约束。其次，自2001年起，凌云街道办已就涉案房屋的物业服务支付了相应对价，至于该对价如何在恒达公司与华社公司之间进行分配，则由其自行解决。第三，恒达公司与华社公司约定：“乙方（华社公司）原使用的院内办公用房（建筑面积约160平方米），租给甲方（恒达公司）使用，每月租金2,000元。（具体租赁协议另签）48、49号院内机动车停车管理委托甲方负责。目前月收入在3,000元左右，自移交后，扣除相应的管理费用及租金，每月返还给乙方2,200元。”由此，可以看出，恒达公司在管理相关场地过程中至少已经获取每月800元的管理费用，但一审法院对此未予以重视。
被上诉人恒达公司辩称：涉案的48、49号房屋属于恒达公司管理范围。2006年9月1日华社公司已经退出XX小区的管理，凌云街道办应向恒达公司支付物业费。故不同意凌云街道办的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
原审第三人华社公司未作答辩。
恒达公司向一审法院起诉请求：判令凌云街道办支付2006年9月至2015年9月所拖欠的物业管理费人民币（下同）305,200元。
一审法院认定事实如下：上海市徐汇区XX路XX弄XX小区XX、XX、XX号房屋产权于2000年3月10日登记在华社公司名下，48、49号房屋原为华社公司开发建设的教育（幼托）公建配套房。
1998年10月20日，华社公司将上述改建配套房屋调出给上海市徐汇区规划土地管理局（以下简称徐汇规土局），单位空屋调用单记载的调出房屋为XX路XX弄XX、XX号（幼托），面积2,800平方米。
1999年2月，徐汇规土局根据区府会议纪要（1998-29）将上述48、49号及其他公建配套房屋转拨给凌云街道办作为小区配套使用。
2001年3月30日，凌云街道办与华社公司签订协议书，约定：凌云街道办同意将XX路XX弄XX、XX号XX房屋、整个院落及警卫室纳入物业公司管理范围；华社公司负责对该范围内进行管理，提供保安、保洁维修保养等服务，华社公司免收凌云街道办服务费用每月2,800元左右；凌云街道办同意将49号底层西面的房屋（以走廊为界）全部无偿提供给华社公司使用，作为物业管理办公用房；凌云街道办同意将48、49号警卫室与院落归华社公司管理，同时可作为经营停车用途，经营盈亏由华社公司负责。
2006年8月9日，华社公司（乙方）与恒达公司（甲方）签订协议书，约定：“……三、乙方表示XX小区XX、XX号院墙内公建用房和门卫房为乙方产权，并且不属于业主委员会管理范围，其管理和相关权益仍为乙方所有。乙方原使用的院内办公用房（建筑面积约160平方米），租给甲方使用，每月租金2,000元。（具体租赁协议另签）48、49号院内机动车停车管理委托甲方负责。目前月收入在3,000元左右，自移交后，扣除相应的管理费用及租金，每月返还给乙方2,200元。……效力期与甲方同XX业委会签订的物业服务合同期限一致。相关费用如需调整，待本协议书三年期满后另行协商。”协议另有其他约定。
2006年9月28日、2009年9月、2012年9月、2013年9月，XX业委会（甲方）与恒达公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》，约定：XX路XX弄XX号（物业名称）委托乙方实行物业管理。上述四份物业服务合同约定的合同期自2006年10月1日至2015年9月30日，同时合同约定物业服务费按套每户向业主收取。
2010年6月9日，华社公司、恒达公司、凌云街道办、上海市徐汇区住房保障和房屋管理局（以下简称徐汇房管局）四方代表召开会议。会上，凌云街道办代表表示，由于华社公司已退出舒乐小区的物业管理，故凌云街道办和华社公司于2001年3月30日、2008年4月签订的协议书作废，XX路XX弄XX号、XX号公建配套房正常的物业管理费用仍由凌云街道办支付给管理服务单位。经协商，与会代表形成意见：1、凌云街道办向管理服务单位支付正常的物业管理费用；……3、凌云街道办与华社公司于2001年3月30日、2008年4月签订的XX路XX弄XX、XX号的管理协议作废；……。该会议纪要落款的出席单位恒达公司、凌云街道办、徐汇房管局均盖章、签名，华社公司出席的丁某未在该会议纪要上盖章、签名。
2011年12月5日，凌云街道办出具情况说明，称：2008年4月其与华社公司签订协议书后，造成华社公司继续收取48、49号房租及院落停车费，而负责物业管理的恒达公司收不到应收的费用。同时又称XX路XX弄XX、XX号公建配套房正常的物业管理费用由凌云街道办支付给管理服务单位即恒达公司。
2015年9月22日，XX业委会与恒达公司签署《舒乐小区补充合同》，约定：恒达公司同意延长物业服务一个月，即2015年10月1日凌晨至2015年10月31日24：00，2015年11月1日凌晨零点正式退出XX小区物业服务工作。
2015年10月13日，XX业委会、上海市徐汇区凌云路街道闵秀居民委员会出具证明，内容为：XX路XX弄XX、XX号属于XX小区XX号范围内，自2006年9月起，由恒达公司负责其保安、保洁（48、49号大院内）及日常维修养护工作。
另查明，华社公司与恒达公司生效的判决书认定，恒达公司需将所收取的停车费用支付给华社公司。
一审审理中，凌云街道办认可2006年以后确是恒达公司为涉案房屋提供物业服务。
一审法院认为，根据相关法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。现凌云街道办所在小区的业主委员会已与恒达公司签订了相关《物业管理服务合同》，该合同对小区全体业主具有法律约束力，凌云街道办作为业主，应依据《物业管理服务合同》的约定，履行支付相应物业管理费的义务。同时，审理中，凌云街道办亦认可恒达公司提供了相关物业服务，故凌云街道办应支付恒达公司其提供物业管理服务期间（2006年10月1日至2015年10月31日）的物业费。
关于凌云街道办辩称的以房屋、车位使用权形式支付了物业费的观点，因凌云街道办签署协议书的对象为华社公司，且2006年9月1日起华社公司已退出舒乐小区的物业管理，根据合同的相对性及相关事实，凌云街道办以此为理由对恒达公司进行抗辩，难以采纳。同时，根据生效的民事判决，恒达公司也需将收取的相应停车费支付给华社公司，恒达公司并未以所谓房屋、车位使用权的方式取得相应的物业管理费用收益。此外，从会议纪要及凌云街道办出具的情况说明看，凌云街道办亦承诺向恒达公司支付相应的物业管理费用。
关于物业管理服务费的支付标准，涉案房屋虽然在《物业管理服务合同》约定的物业服务区域范围内，但合同约定的收费标准系按套每户收取，显然是针对小区居民。涉案房屋作为政府机关的办公用房，其对相应的保安、保洁、绿化等设施的使用及维护具有一定的特殊性，参考涉案房屋的面积、相关政府文件规定及凌云街道办与华社公司签署之协议书，以每月2,800元为宜。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一六年十一月十八日作出判决：上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处于判决生效之日起十日内支付上海恒达物业管理有限公司2006年10月1日至2015年10月31日期间的物业管理费用合计305,200元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5,878元，由上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，凌云街道办提起本案上诉的主要理由系认为，涉案房屋独立于舒乐小区其他物业，其物业管理事宜不受恒达公司与XX业委会签署的物业合同的约束，且自2001年起凌云街道办就涉案房屋的物业服务亦支付了相应对价，其主要依据为2006年8月9日华社公司与恒达公司签订的协议书。对此，因该协议书系恒达公司与华社公司所签，凌云街道办并非该协议的签订主体，且凌云街道办亦否认该协议中关于华社公司享有涉案房屋产权的相关表述。此外，凌云街道办在2010年6月9日相关单位就涉案房屋物业管理费支付事宜召开的会议上以及在之后出具的情况说明中均确认其应向恒达公司支付涉案房屋正常的物业管理费用。由此，凌云街道办以上述协议书中的相关约定作为其可拒付恒达公司涉案房屋物业费的理由，不能成立，本院对此不予采信。因涉案房屋位于舒乐小区物业管理区域内，凌云街道办亦认可2006年后实际由恒达公司为涉案房屋提供物业服务，故凌云街道办在享受恒达公司提供物业服务的同时，理应承担支付合理物业费的义务。一审法院综合考量涉案房屋相关因素，酌情确定凌云街道办按照每月2,800元标准向恒达公司支付涉案房屋自2006年10月1日起至2015年10月31日期间的物业管理费，尚属合情、合理、合法，本院对此予以认可。综上所述，凌云街道办的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币5,878元，由上诉人上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年二月二十一日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……