福建省三明市三元区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0403民初1213号
原告：福建省闽西地质大队，住所地福建省三明市三元区富兴路**号。
法定代表人：林全胜，该队队长。
委托诉讼代理人：梁洪流，福建衡兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈振州，福建衡兴律师事务所律师。
被告：官丽华，女，38岁。
原告福建省闽西地质大队（以下简称闽西地质大队）与被告官丽华租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用简易程序，于2015年8月2日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年11月24日再次公开开庭审理了本案。原告闽西地质大队委托诉讼代理人梁洪流、陈振州，被告官丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
闽西地质大队向本院提出诉讼请求：官丽华立即支付拖欠的租金1151342元（计算至2016年5月31日止）。事实和理由：闽西地质大队与官丽华于2011年7月12日签订《房产租赁合同》，约定由官丽华承租闽西地质大队位于三明市三元区富兴路60号房产，总出租面积3576.39平方米，用于经营酒店使用。租赁期自2011年7月16日至2021年7月15日，租金每月缴纳一次，官丽华应于每月的10日前预付房租。闽西地质大队按约履行了合同，但官丽华自2014年开始拖欠闽西地质大队租金。2016年5月14日，闽西地质大队向官丽华发送了关于催缴租金的《律师函》，然而官丽华仍未完全履行付款义务。官丽华自2011年7月16日起至2016年5月31日止应付的租金总额为3318152元，已付的租金为1351272元，扣除官丽华已缴纳的押金500000元以及闽西地质大队尚欠官丽华所经营的三明市山水大酒店有限责任公司的接待费315538元，官丽华尚欠1151342元租金未支付。因官丽华拖欠闽西地质大队租金的行为已对闽西地质大队的合法权益造成严重侵害，故具状起诉，请求法院判如所请。
官丽华辩称，1、对闽西地质大队起诉的租金计算方式没有异议，但要求对该租金进行重新核定。目前，按原合同约定每平方米30元计算房租已经远远超出涉讼房产所在地的租赁行情和酒店的承受能力。酒店从2012年试营业以来，因市场经济下滑，经营状况一直不好，三明市有关政府部门也陆续出台文件，对国有资产、国有店面减租减负，故请求法院委托第三方具有公信力的中介机构对租金进行评估，以此确定租金标准，并按认可后的租金标准重新签订租赁合同；2、2014年，因涉讼房产所在地段修路，长达一年之久，酒店空档经营，故请求免除这一年的租金；3、酒店大会议室装修款为530000元，闽西地质大队口头承诺会承担该笔费用，要求对该笔费用进行抵扣；4、自2011年以来，酒店历经一年多的装修期，并投入二千多万元的装修款，但目前经济形势严峻，请求延长租期。
本院经审理认定事实如下：
1、三元区富兴路60号1幢的房屋所有权人为闽西地质大队，建筑面积3577.73平方米，2幢房产及周边场地未办理所有权证书。2011年7月12日，官丽华通过投标方式取得三明市三元区富兴路60号1幢、2幢及周边场地的承租权。同日，闽西地质大队作为出租方（甲方）与官丽华作为承租方（乙方）签订《房产租赁合同》一份，主要约定：甲方出租给乙方的房产位于三元区富兴路60号。其中1幢为框架结构，出租面积3554.33平方米（不含电信租用的房间面积），2幢为富兴路60号的门卫室，建筑面积22.06平方米，以上两幢合计3576.39平方米。另富兴路60号有院内场地1289平方米；该房产出租期限为10年，自2011年7月6日起至2021年7月15日止；2011年7月16日至2014年12月15日每月租金为98000元，2014年12月16日至2016年12月15日每月租金为105840元，2016年12月16日至2018年12月15日每月租金114300元，2018年12月16日至2020年12月15日每月租金为123450元，2020年12月16日至2021年12月15日，每月租金为133320元，合同签订即日起免租金装修期为五个月，于2011年12月16日起计收租金；乙方应于每月10日之前预付房租，若乙方不按期缴纳租金，甲方有权终止租赁合同，收回出租房产等。合同签订当日，官丽华向闽西地质大队缴纳押金500000元，闽西地质大队将涉讼房产交付官丽华使用。官丽华用涉讼房产经营三明市山水大酒店有限责任公司。闽西地质大队与官丽华在庭审中确认：免租期实际按10个月计算。
2、2015年2月5日，闽西地质大队印发《关于三明山水酒店减免租金事宜的纪要》，同意在规定期限内，按已装修职工宿舍租金标准即10元／平方收取三明市山水大酒店有限责任公司租金；按新的租金标准与三明市山水大酒店有限责任公司签订《补充协议》，补充协议的期限为2014年7月1日至2015年底。同时，双方协商将原押金500000元用于抵扣租金，官丽华另行向闽西地质大队缴纳押金107291.7元。
3、2015年6月，官丽华将107291.7元押金汇入闽西地质大队银行账户。2015年7月1日，闽西地质大队作为甲方与官丽华作为乙方签订《确认书》一份，内容为：“根据甲乙双方于2011年7月12日签订的《房产租赁合同》的约定，甲方将其位于三明市三元区富兴路60号1幢、2幢的房产出租给乙方使用。截至2014年6月30日，乙方共计拖欠甲方租金人民币陆拾叁万陆仟玖佰柒拾玖元整（￥636979元），2014年7月1日至2015年6月30日拖欠甲方一年租金。乙方同意尽快付清。特此确认”。闽西地质大队与官丽华在庭审中确认：截至2014年6月30日，官丽华尚欠闽西地质大队租金为875000元，扣除闽西地质大队所欠三明市山水大酒店有限责任公司的会务费238021元，官丽华尚欠闽西地质大队租金636979元。案件审理过程中，三明市山水大酒店有限责任公司向本院出具证明一份，同意将闽西地质大队所欠该酒店会务费315538元抵扣官丽华所欠闽西地质大队的租金。
4、2015年12月，官丽华向闽西地质大队支付租金50000元。2016年5月，官丽华向闽西地质大队支付租金31000元，后闽西地质大队于2016年5月14日向官丽华寄送《律师函》，要求官丽华于2016年5月31日前按照约定支付租金1151340元。但官丽华分文未付。
5、官丽华对2014年7月1日至2015年12月31日期间每月租金35760元，租金总计643680元没有异议。2016年8月3日，官丽华向本院提出申请，要求对涉讼房产在2016年1月至6月期间市场同类地段同类房产的租赁价格进行评估。闽西地质大队对官丽华此项申请表示同意。本院在征得闽西地质大队与官丽华同意的基础上，依法委托三明市价格认证中心进行评估。三明市价格认证中心于2016年9月28日出具明价认定民（2016）45号《关于三明市三元区富兴路60号1幢、2幢办公用房平均平方米月租赁价格认定结论书》，认定涉讼房产的月租金价格为23247元。
上述事实，有闽西地质大队提交的《原区调对办公楼招标备忘录》、《房产租赁合同》、《关于三明山水酒店减免租金事宜的纪要》、《确认书》、催缴租金律师函、快递回单、房屋所有权证书，三明市价格认证中心依据本院委托所出具的《关于三明市三元区富兴路60号1幢、2幢办公用房平均平方米月租赁的价格认定结论书》与双方当事人在庭审中的陈述为据，本院依法予以确认。
本院认为，闽西地质大队与官丽华就三明市三元区富兴路60号1幢房产所签订的《房产租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效。三明市三元区富兴路60号2幢及60号院内场地因未办理审批手续，故由此签订的租赁合同应属无效。但合同签订后，官丽华实际占有使用讼争房产，故占有使用费应参照合同约定的租金标准计算。官丽华在《确认书》中明确表示同意支付2014年6月30日前所欠的租金，且对2014年7月1日至2015年12月31日的租金无异议，予以确认。官丽华辩称2014年因讼争房产所在地段修路，酒店空档经营，要求免除2014年的租金，没有相应的法律依据，不予支持。关于2016年1月1日至2016年5月31日租金问题，因三明市价格认证中心已对涉讼房产所在地段进行评估，该评估价格与双方当事人签订合同时所约定的价格差距较大，继续按合同所约定的租金标准履行付款义务，明显对官丽华不利，故对官丽华要求调整租金的主张，予以支持。根据公平原则，结合双方当事人在合同签订后的履行情况，酌定2016年1月1日至2016年5月31日的租金按每月35760元计算，即官丽华还应支付闽西地质大队租金为800942元（截至2014年6月30日尚欠租金875000元＋2014年7月1日至2015年12月31日的租金643680元＋2016年1月1日至2016年5月31日租金178800元-已付租金81000元-押金500000元-总会务费315538元）。官丽华未提供证据证明山水酒店大会议室的装修款为530000元，也未提供证据证明闽西地质大队同意承担该装修款，故对官丽华要求抵扣530000元装修款的主张，不予支持。官丽华要求延长租赁期限，可与闽西地质大队另行协商。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、官丽华应于本判决生效之日起十日内支付福建省闽西地质大队尚欠租金800942元（自2011年12月16日起2016年5月31日止）；
二、驳回福建省闽西地质大队的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15162元，由闽西地质大队负担3353元，由官丽华负担11809元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 傅瑞芳
代理审判员 杨军梅
人民陪审员 程晓茵
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 曾 丽
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
申请执行提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。