文书内容四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川01民终41号上诉人（原审被告）：四川美嘉森名品百货有限公司。住所地：四川省成都市高新区桂溪乡五岔子村。法定代表人：杨芳，执行董事。委托诉讼代理人：伍琳，四川君益律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣，四川君益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈生容，女，1969年3月2日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：任军，北京市中盾（成都）律师事务所律师。上诉人四川美嘉森名品百货有限公司（以下简称美嘉森公司）因与被上诉人陈生容房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第4917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人美嘉森公司的委托诉讼代理人伍琳，被上诉人陈生容的委托诉讼代理人任军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美嘉森公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、案涉《场地租赁合同》的签约主体系彭明秀与美嘉森公司，根据合同相对性原则，陈生容不是适格主体。二、陈生容将租赁房屋强行上锁，对美嘉森公司的经营造成严重影响，美嘉森公司已于2015年4月22日向陈生容告知解除双方签订的租赁合同，实际租金也支付至2015年4月19日，并没有拖欠租金的行为。陈生容在明知美嘉森公司不再续租的情况下，负有减少损失扩大的义务，况且陈生容也未举证证明其实际产生的损失。故从公平原则和诚实信用原则出发，一审法院判决美嘉森公司承担100617.50元违约金过高，请求二审法院予以减少。陈生容辩称，一、陈生容并未对房屋强行上锁，案涉商铺至今仍由美嘉森公司实际控制。二、美嘉森公司称于2015年4月22日口头通知解除租赁合同、2015年4月29日发出书面通知与事实不符，陈生容从未收到过解除合同通知。三、陈生容起诉时已免除了美嘉森公司部分违约金，违约金只计算至2016年8月18日，一审法院亦将违约金计算标准由合同约定的日千分之三调整为日万分之三，故不存在违约金过高的问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回美嘉森公司的上诉，维持原判。陈生容向一审法院起诉请求：一、解除《场地租赁合同》；二、美嘉森公司付清2015年4月17日至2015年7月16日房屋租金336885.30元及2015年7月17日至商业房退还陈生容时止的房屋租金；三、美嘉森公司支付陈生容违约金98034.02元（2015年4月10日起至2015年7月16日共计97天，每日按交款336885.3的0.3%计算）。审理中，陈生容主张租金从2015年4月19日起算，并请求美嘉森公司于十日内腾退房屋。一审法院认定事实：彭明秀与陈生容系母女关系。2011年12月12日，成都市高新区天府大道中段1号1栋202单元1楼1号房屋所有权人由彭明秀变更为陈生容。2008年11月18日，彭明秀（甲方）与美嘉森公司（乙方）签订《场地租赁合同》，该合同主要约定：第一条：租赁场地位置、面积、期限、单价“一、乙方租赁甲方成都世纪城时尚天堂街区202-1-1，面积1474.27平方米……三、租赁时间自2008年11月19日至2018年11月19日止，有效期为拾年……四、场地租金按48元/平方米/月计算，租金按三个月结付、交纳时间为每三个月开始前的一周内……第三条：权利和义务一、甲方权利及义务：1、按期将租赁场地交付乙方（双方签署交接文书）；2、按期收取乙方的租金等费用；3、乙方逾期不按时交纳租金等费用，甲方有权按应交款的0.3%每天收取违约金；超过20天，甲方有权收回场地。二、乙方权利及义务：1、按期交纳租金、物管费和水、电、空调等费用。2、自主经营租赁场地（只能经营双方约定项目，若需改变经营项目，需经甲方书面同意）。第四条：违约责任：……二、经营期满，乙方将其租赁场地装修及空调系统、消防系统、排水系统、电力系统完好无损交归甲方，并经甲方验收确认，同时结清所有费用后方可离场，甲方保留以法律方式追缴权利……第六条：其他约定事项1、乙方首次付款：一个月租金：￥76426.16元，大写：柒万陆仟肆佰贰拾陆元壹角陆分。此首付款在合同生效后即由乙方付给甲方。2、租金递增方式：合同生效后，以第一年度乙方应付租金总额为基数，自第二年起，租金按8%逐年递增……6、甲方给予乙方免租期12个月。甲方从2009年12月19日（审理中，陈生容及美嘉森公司确认此处为笔误，正确时间为2009年11月19日）开始正常收取租金……2009年6月17日，彭明秀与美嘉森公司签订《交房清单》并将房屋交由美嘉森公司管理使用。同年，美嘉森公司将房屋转租给四川省同步体育用品有限公司等主体使用。美嘉森公司支付了自交付使用至2015年4月18日止的租金。2015年8月6日，陈生容与次承租人吴中泽签订《房屋租赁合同》，约定陈生容将涉案租赁房屋中的3C-26号门市（建筑面积约200㎡）租赁给吴中泽使用，租期为2015年8月1日至2016年2月28日，月租金15000元。2015年8月6日，陈生容与曾思达签订《店铺租赁合同》，约定陈生容将涉案租赁房屋中的3C-3A号门市（建筑面积约200㎡）租赁给曾思达使用，租期为2015年8月1日至2016年2月29日，月租金15000元。2015年8月6日，陈生容将涉案租赁房屋中的198-217号门市（建筑面积约200㎡）租赁给成都志翔体育用品有限公司使用，租期为2015年8月1日至2016年2月28日，月租金15000元。2015年8月6日，陈生容与丁少育签订《房屋租赁合同》，约定陈生容将涉案租赁房屋中的3C-2号门市（建筑面积约200㎡）租赁给丁少育使用，租期为2015年8月1日至2016年2月28日，月租金15000元。一审审理中，经陈生容、美嘉森公司核实，涉案商铺租金计算方式如下：时间              单价（元/㎡）              月租金      （1474.27㎡）              月租金      （800㎡）              月租金（674.27㎡）                  2008年11月19日至2009年11月18日（免租期）              48元/㎡              70764.96元              38400元              32364.96元                  2009年11月19日至2010年11月18日              48×（1+8%）元/㎡=51.84              76426.16元              41472元              34954.16元                  ……                  2014年11月19日至2015年11月18日              70.5277477×（1+8%）=76.1699675              112295.10元              60935.97元              51359.12元                  2015年11月19日至2016年11月18日              76.1699675×（1+8%）=82.2635649              121278.71元              65810.85元              55467.85元                  2016年11月19日至2017年11月18日              82.2635649×（1+8%）=88.8446501              130981.00元              71075.72元              59905.28元      一审法院认定上述事实采信了如下证据：房产证、《场地租赁合同》、《交房清单》、银行卡客户交易查询/打印、情况说明、商铺租赁合同以及双方当事人的陈述。一审法院认为，陈生容与美嘉森公司自愿签订《场地租赁合同》，其意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。彭明秀依约交付租赁物给美嘉森公司使用，美嘉森公司理应忠实履行支付租赁费的义务。美嘉森公司辩称，其已于2015年4月22日口头告知陈生容解除合同，并于同年4月29日通过在租赁物门面张贴公告的方式向陈生容发出解除通知。因陈生容并未使用涉案租赁物，故美嘉森公司通过在租赁物上张贴通知的方式解除租赁合同，无法证明该解除通知已实际送达陈生容，且陈生容亦否认收到口头或书面通知，故对美嘉森公司该辩解意见不予采信。陈生容称，因为要支付物业服务费等相关费用，为减少损失，陈生容分别与四位次承租人重新签订了租赁合同并收取租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，在美嘉森公司迟延支付租金的情况下，陈生容虽未举证证明其系合法解除合同，但客观上涉案商铺中的3C-26、3C-3A、3C-2、198-217四个分铺约800㎡已实际变为陈生容占有控制，故陈生容与美嘉森公司已实际分别于2015年8月6日解除涉案商铺中的3C-26、3C-3A、3C-2、198-217号四个分铺约800㎡的租赁合同关系。根据《场地租赁合同》可知，涉案商铺总面积为1474.27㎡，除陈生容已实际掌握的800㎡，剩余674.27㎡的租赁合同关系仍未解除。因美嘉森公司严重逾期缴纳租金，故对陈生容要求解除《场地租赁合同》并限期腾退的诉讼请求予以支持。因3C-26、3C-3A、3C-2、198-217号四个分铺约800㎡的房屋租赁合同关系已于2015年8月6日解除，陈生容主张其对应的租金计算至2015年7月18日，对2015年7月19日—2015年8月6日的租金予以放弃，该计算方式系陈生容对自身权利的处分，且对美嘉森公司有利，故予确认。2015年4月19日—2015年7月18日，美嘉森公司尚欠陈生容3C-26、3C-3A、3C-2、198-217号四个分铺约800㎡的房屋租金共计182807.92元[70.5277477×（1+8%）×800㎡×3]。陈生容主张，剩余674.27㎡的租金计算至房屋腾退之日止。租赁商铺限期腾退后，美嘉森公司若继续长期占有或使用该租赁商铺，则陈生容可依法参照租金标准主张房屋占有使用费，故对陈生容该部分诉请请求予以支持。2015年4月19日—2016年8月18日止，美嘉森公司尚欠陈生容涉案商铺中674.27㎡的租金共计858724.55元[674.27㎡×（76.1699675×7+82.2635649×9）]对于违约金的问题。双方当事人约定“租金按三个月结付出、交纳时间为每三个月开始前的一周内”，如下图：三个月租金结算周期              交费时间（一周内）                  11月19日-2月18日              11月12日-18日                  2月19日-5月18日              2月12日-18日                  5月19日-8月18日              5月12日-18日                  8月19日-11月18日              8月12日-18日      根据前述约定可知，违约金应从付款期限届满次日起算即对应11月19日、2月19日、5月19日、8月19日起算。陈生容主张，美嘉森公司逾期缴纳租金，陈生容有权按应交款的0.3%收取至2016年8月18日止的违约金。美嘉森公司辩称，陈生容主张违约金标准过高，故酌情将违约金调整为按每日万分之三收取。截止2016年8月18日，3C-26、3C-3A、3C-2、198-217号四个分铺约800㎡房屋的违约金计算如下：租金时间段              租金金额              违约金      起算时间              违约金      截止时间              违约天数              违约金金额                  2015年4月19日—5月18日              60935.97元              2015年2月19日              2016年8月18日              547天              60935.97×547×0.3‰      =9999.59元                  2015年5月19日—7月18日              121871.95元              2015年5月19日              2016年8月18日              458天              121871.95×458×0.3‰      =16745.21元                  暂计:26744.80元      截止2016年8月18日，涉案商铺剩余674.27㎡房屋的违约金计算如下：租金时间段              租金金额              违约金      起算时间              违约金      截止时间              违约天数              违约金金额                  2015年4月19日—5月18日              76.1699675×674.27×1=51359.12元              2015年2月19日              2016年8月18日              547天              51359.12×547×      0.3‰=8428.03元                  2015年5月19日—8月18日              51359.12×3=      154077.37元              2015年5月19日              2016年8月18日              458天              154077.37×458×      0.3‰=21170.23元      2015年8月19日—11月18日              51359.12元×3=      154077.37元              2015年8月19日              2016年8月18日              366天              154077.37×366×      0.3‰=16917.70元                  2015年11月19日—2016年2月18日              82.2635649×674.27×3=166403.56元              2015年11月19日              2016年8月18日              274天              166403.56×274×      0.3‰=13678.37元                  2016年2月19日—5月18日              82.2635649×674.27×3=166403.56元              2016年2月19日              2016年8月18日              182天              166403.56×182×      0.3‰=9085.63元                  2016年5月19日—8月18日              82.2635649×674.27×3=166403.56元              2016年5月19日              2016年8月18日              92天              166403.56×92×      0.3‰=4592.74元                  暂计：73872.70元      据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条的规定，判决：一、陈生容与美嘉森公司于判决生效之日起解除双方于2008年11月18日签订的《场地租赁合同》；二、美嘉森公司于判决生效次日起十五日内将位于成都世纪城时尚天堂街区202-1-1房屋腾退并返还给陈生容；三、美嘉森公司于判决生效次日起十五日内支付陈生容成都世纪城时尚天堂街区202-1-1房屋中3C-26、3C-3A、3C-2、198-217号四个分铺约800㎡从2015年4月19日至2015年7月18日的房屋租金182807.92元；四、美嘉森公司于判决生效次日起十五日内支付陈生容成都世纪城时尚天堂街区202-1-1房屋中674.27㎡从2015年4月19日起至判决生效之日止的租金，租金按照《场地租赁合同》约定的标准计算（截止2016年8月18日租金共计858724.55元）；判决生效次日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费仍按照签订的《场地租赁合同》约定的标准计算（十五日腾退期不予计算）；五、美嘉森公司于判决生效后十五日内支付陈生容违约金100617.50元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3912元，由美嘉森公司负担。二审中，各方当事人均无新证据提交。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为；1、陈生容是否系适格原告；2、《场地租赁合同》的解除时间；3、美嘉森公司应当承担的违约金数额。现就上述争议焦点的认定阐述如下：关于陈生容的原告主体问题。虽然《场地租赁合同》的签约主体为彭明秀与美嘉森公司，但彭明秀在签订租赁合同后将案涉租赁房屋转让与陈生容，并办理了产权过户手续，故陈生容作为原告提起本案诉讼，主体适格。关于《场地租赁合同》解除时间的问题。美嘉森公司称其通过电话及在租赁房屋处张贴公告的形式向陈生容送达了解除合同通知书，但其该主张并无相应证据予以证明，且租赁房屋一直由美嘉森公司控制，美嘉森公司亦无证据证明其张贴解除合同通知时已将租赁房屋退还陈生容。因此，美嘉森公司提出的其已向陈生容发出了解除合同通知的主张，不能成立。故一审法院确认《场地租赁合同》的解除时间为本判决生效之日，并无不当，本院予以确认。关于美嘉森公司应当承担的违约金数额问题。美嘉森公司认为其承担的违约金仅应为首月租金数额，理由系《场地租赁合同》第四条明确约定了“如因乙方（即美嘉森公司）原因提前终止合同，乙方应按首月的租金金额赔偿甲方”。但本案中，陈生容系根据《场地租赁合同》第三条关于“乙方逾期不按时交纳租金等费用，甲方有权按应交款的0.3%每天收取违约金；超过20天，甲方有权收回场地”约定，请求美嘉森公司承担迟延支付租金的违约金。而且基于本院前述对合同解除时间的认定，案涉租赁合同之所以被解除，根本原因在于美嘉森公司迟延支付租金。因此，一审法院依据《场地租赁合同》第三条的约定，调减了违约金计算标准后所确定的违约金数额，并无不当，本院予以确认。综上所述，美嘉森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费13393元，由上诉人四川美嘉森名品百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张菲菲审判员  尹 英审判员  夏 伟二〇一七年三月十三日书记员  刘奕君