云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）官民二初字第1043号
原告余国华，女，汉族，1967年5月4日生，住本市五华区。
原告陈斌，男，汉族，1965年6月23日生，住本市东川区。
二原告共同委托代理人王卫宁，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。
被告云南绿色房地产开发有限公司，住所云南省昆明螺蛳湾国际商贸城一期13栋5层503室。
法定代表人王贵华，总经理。
委托代理人袁艺蜻、李扬，该公司法务部工作人员，特别授权代理。
原告余国华、陈斌诉被告云南绿色房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告及�告的委托代理人到庭参加诉讼。本案经延长审限后，现已审理终结。
原告诉称：2013年9月28日，原告认购被告开发建设的盛泰公园盛世绿色轩雨庭小区13幢2单元1102号房及13-D066号车位。2014年7月11日，双方就涉案房屋及车位签订了《商品房购销合同》，约定购房总价款为931949元（以下均为人民币）。同时原告已按约定向被告支付了全部的房款。合同约定被告应在2014年10月31日前交房，但被告直到2015年6月才通知原告接房。此时原告发现该房屋及车位均被昆明市中级人民法院查封及向四川信托公司进行了在建工程抵押，被告未按约定向产权登记管理机构进行备案。原告前往接房时，被告不能出具建设工程、房屋、车位的合法验收文件，且该涉案工程也不具备交付条件。被告还要求原告继续向其支付房屋登记管理机构、税务机构、物业管理公司等要收取的费用，�告要求自行向有关部门缴纳相关费用，被告拒绝该意见并拒绝办理房屋移交手续。被告的上述行为已严重损害了原告的合法权益，故请求法院判令：1、确认盛泰公园盛世绿色轩雨庭小区13幢2单元1102号房及13-D066号车位所有权属于原告；2、被告向房屋产权交易登记管理机构办理商品房备案及产权登记手续；3、被告向原告按照合同约定的标准交付经验收合格并符合国家法律规定的房屋及车位；4、撤销《商品房购销合同》补充协议第一条，判决原告可以自行向房屋登记管理机构、税务机构、物业管理公司缴纳相关工本费、印花税、契税、公共维修基金等费用，被告履行协助义务；5、被告按照合同约定的日万分之一的标准支付逾期交房违约金至实际交付时为止（从2014年10月31日至2015年7月31日为止，暂计算为25442.21元）；6、诉讼费由被告承担。
被告辩称：办理产权证属于行政行为，应以相关单位的规定为准。房屋可交付，违约金过高且不应由我方承担。
原告针对其诉请向本院提交了如下证据：1、认购协议书、商品房购销合同二份、补充协议、收据二张、POS机记录三张，证实原、被告之间的买卖关系，原告支付了所有款项，有权取得涉案房屋及车位的所有权；2、昆明市中级人民法院协助执行通知书及部分附件、新闻报道，证实涉案房屋及车位被查封和抵押，未登记在原告名下，原告有权行使不安抗辩权。
被告对原告提交的证据1中的认购协议书、商品房购销合同二份、补充协议表示：只认可房屋的合同，其余证据无原件，均不认可；对证据1中的收据二张、POS机记录三张及证据2中的昆明市中级人民法院协助执行通知书及部分附件均无异议；对证据2中的新闻报道不予认可。
被告未提交证据。
本院认为，原告提交的证据与本案查证事实相印证，本院予以采信。
综上，本院认定案件事实如下：
2013年9月28日，原告认购被告开发建设的盛泰公园盛世绿色轩雨庭小区13幢2单元1102号房及13-D066号车位。2014年7月11日，双方就涉案房屋及车位分别签订了《商品房购销合同》，约定购房总价款为931949元（含车位）。同时原告已按约定向被告支付了全部的房款。合同约定被告应在2014年10月31日前交房及车位，同时约定被告逾期交房违约责任，交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，每天违约金10元，逾期30天后，按照付款金额的0.01%乘以逾期天数计算违约金。2015年6月，被告通知原告接房，原告发现该房屋及车位均被昆明市中级人民法院查封及向四川信托公司进行了在建工程抵押，被告也不能出具建设工程、房屋、车位的合法验收�件，故认为该涉案工程不具备交付条件，原告要求自行向房屋登记管理机构、税务机构、物业管理公司等缴纳相关费用，被告拒绝，双方未办理房屋移交手续。现原告诉至本院提出上述诉请。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，我国物权的取得需经登记或交付，才可取得。本案中原、被告之间是商品房买卖合同关系，双方签订了商品房购销合同，但未登记备案，也未实际交接房屋（含车位）。因此原告诉请确认盛泰公园盛世绿色轩雨庭小区13幢2单元1102号房及13-D066号车位所有权属于原告，不符合法律规定，本院不予确认。本案中，原告购买被告开发的房屋（含车位），并交纳了全部购房费用。原告诉请被告向房�产权交易登记管理机构办理商品房备案及产权登记手续的诉请，因办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为为行政行为。《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房买卖合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的产权登记申请事项行为，且不适宜通过强制执行方式处理，故本院不予支持。原告要求被告按照合同约定的标准交付经验收合格并符合国家法律规定的房屋及车位，因本案中查明，涉案房屋及车位均已被抵押、查封，客观上不能交付，故本院对原告的该项主张不予支持。原告主张撤销《商品房购销合同》补充协议第一条，判决原告可以自行向房屋登记管理机构、税务机构、物业管理公司缴纳相关工本费、印花税、契税、公共维修基金等费用，被告履行协助义务的诉请，因涉及具体行政行为，不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的事项行为，本院不予支持。至于原告诉请的逾期交房违约金，因双方在《商品房购销合同》中已约定被告逾期交房的违约责任及计算标准为：被告应在2014年10月31日前交房，同时约定被告逾期交房违约责任，交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，每天违约金10元，逾期30天后，按照付款金融的0.01%乘以逾期天数计算违约金。本案系被告因自身原因导致房屋未能交付原告，故被告应按照相应约定向原告支付逾期交房（交车位）违约金。原告的该项主张有事实和法律依据，本院按双方当事人的约定对原告的诉请予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告云南绿色房地产开发有限公司于2014年11月1日起向原告余国华、陈斌支付逾期交房违约金至盛泰公园盛世绿色轩雨庭小区13幢2单元1102号房及13-D066号车位实际交付给原告余国华、陈斌之日止（其中2014年11月1日至2014年11月30日期间，逾期交房（含车位）违约金为600元；2014年12月1日起逾期交房违约金每日金额为房屋总价款931949元的万分之一）；
二、驳回原告余国华、陈斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共�国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费436元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。
审 判 长 张 锐
人民陪审员 吕玉瑞
人民陪审员 杜 佳
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 于 晶