广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2016)桂0312民初136号原告桂林市某物业服务有限公司，住所地桂林市七星区。法定代表人刘某，该公司董事长。委托代理人雷某华，该公司职员。被告曾某，女，1982年1出生，汉族，住桂林市象山区，现住广西桂林市临桂区。原告桂林市某物业服务有限公司（以下简称某物业公司）与被告曾某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理后，依法组成由代理审判员徐素珍担任审判长，人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。书记员黄慧担任记录。原告某物业公司的委托代理人雷某华、被告曾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某物业公司诉称，被告系临桂交警大队某侧都市某二期13栋3单元201房业主。原告受建设单位委托，对都市某二期小区进行前期物业管理，由原告提供服务，被告每月向原告缴纳81.70元的物业管理费。期间，原告一直积极履行相关权利和义务，按照合同约定对被告居住的小区提供规范、完善的物业服务管理，但被告自2014年2月起便无故拖欠物业管理费。原告屡次以多种形式向被告追索该费用，但未予理睬。原、被告签订的物业服务合同中明确约定拖欠物业费的违约金为一日3%0。原告希望被告尊重原告的广大员工的劳动成果，认真履行双方签订的服务合同，故诉至法院，请求：1、判决被告给付物业管理费1552.3元，违约金1397.07元，合计:2949.37元；2、本案诉讼费由被告承担。原告某物业公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、营业执照、资质证书，证明原告主体资格且具有合法物业服务资格；2、【都市某二期】前期物业服务委托合同，证明原告是受开发商正常委托进行物业服务的；3、前期物业管理服务合同，证明原、被告合同约定的权利义务；4、入伙会签单，证明被告是都市某二期的业主；5、业主欠费催款通知书，证明原告已经向业主催收了物业费；6、给排水设备保养记录，证明原告确实对物业小区的排水设施进行了维护；7、照片一组，证明原告对小区进行了绿化工作。被告曾某辩称，1、原告在诉状事实与理由中称“原告一直积极履行相关权利和义务，按照合同的约定对小区提供规范、完善的物业管理服务”，请原告提供相关证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人担举证责任”、第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持”等条款规定，请原告提供与我方签订的《都市心语前期物业服务合同》第二章《服务内容与质量》中第三条的8个服务项目，第四条的11个服务项目的“规范、完善的履行了服务义务”的证据。被告认为原告并没有如约履行合同中的19个服务内容。根据《合同法》第六十六条“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被告方有拒绝履行缴纳物业费的权利；2、关于原告诉请的违约金。原告与被告方签订的物业服务合同中的第六章违约责任中关于违约金的条款，属于违反《合同法》第四十条“利用格式条款免除自己责任”的霸王条款，属于无效条款。关于此条，临桂县工商局已在2014年10月10日向社会公告此类条款为无效条款，并对有做出此类条款的物业公司进行了处罚，桂林日报、晚报也进行了转载。因此，原告关于违约金的诉请纯属知法犯法，不仅不合法，还应该接受工商局更为严厉的处罚。综上所述，被告并没有无故拖欠物业费，而是原告的违法违纪行为致使原告在法律上已经失去了对被告方收取物业费的权利，应当驳回原告的所有的诉讼请求。被告曾某为其辩解在举证期限内提供的证据有：照片一组，证明原告没有规范、合理的管理物业小区。经过开庭举证及质证，原告某物业对被告曾某提供的证据真实性无异议，对证明内容有异议，照片显示的地方有些还是开放工地的现状，有原有居民居住、进行种菜等活动，对此，原告没有能力处理这类事情，目前该小区的拆迁土地问题尚未解决。被告曾某对原告某物业公司提供的证据1-5均无异议；对证据6、7的真实性无异议，但是对原告物业服务工作效果不满意。本院结合双方的举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方讼辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2010年11月26日，桂林某置地发展有限公司（甲方）与原告桂林市某物业服务有限公司（乙方）签订了《都市某二期前期物业服务委托合同》，该合同约定：第一条甲方全权委托乙方为【都市某二期】提供前期物业管理服务，乙方行使对本物业的整体物业管理权，双方在平等、协商一致的基础上，特订立本合同；第三条乙方提供服务的受益人是甲方及本合同范围内物业的全体业主和物业使用人，受益人应履行本合同并承担各自的相应责任；第四条乙方在收到本合同约定的各项费用的前提下，接受甲方委托的管理服务事项；第十九条委托管理期限：本合同签订生效之日起至业主委员会成立并选聘物业管理公司且签订《物业管理服务合同》生效时止；第二十一条物业管理服务费（二）本物业管理服务费采用包干制，物业管理服务费的标准1、高层建筑面积每平方米1.3元向乙方交纳自入伙后如有未销售房屋由开发商负责交付物业管理费；多层建筑面积每平方米0.98元。合同签订后，原告进驻该小区进行管理。2013年2月5日，被告曾某入伙收楼完毕，同日，被告曾某（甲方）与原告某物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共有部位的维修、养护和管理；2、物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、完全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；第八条本物业管理区域物业服务收费选择酬金制，1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：（1）、高层楼住宅：1.3元/月.平方米；（2）多层住宅0.7元/月.平方米；第十六条业主违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日3%0的标准向乙方支付违约金，物业使用人违反本合同约定，未能按时交纳物业管理费用的应按欠费数额拖欠每日3%0的标准向乙方支付违约金，业主承担连带清偿责任；第十七条乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主或物业使用人就超额部分有权拒绝，乙方已经收取的，业主或物业使用人有权要求乙方返还。同时查明，原告某物业公司于2001年5月22日成立，组织机构代码证代码为72768***-1。原告取得物业服务企业资质证书后，该证书准许原告从事物业服务活动时间为2001年5月22日至2021年5月22日。被告曾某是都市某二期的业主，其所有的物业××××大队某侧都市某二期13栋3单元201房，建筑面积为116.69平方米，从2014年2月起未向原告交纳过物业费。原告以张贴通知单的形式向被告催交过上述费用。本院认为，原告某物业公司与桂林某置地发展有限公司签订的《都市某二期前期物业服务合同》及原告某物业公司与被告签订的《前期物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护。原告某物业作为取得物业服务资质的企业按照上述合同的约定，进驻都市某二期小区实施物业管理，为业主、物业使用人提供了服务，故原告按照上述合同及物业服务的有关规定收费标准，向业主、物业使用人收取相应的物业服务费，符合法律规定，经本院审核，被告曾某所欠的物业费为1551.98元（被告住宅建筑面积为116.69平方米，物业管理费按0.7元/月/平方米，交纳期间从2014年2月至2015年9月，共计19个月），故，被告应支付物业费为1551.98元。对于原告主张超出本院审核的物业费部分，本院不予支持。而被告辩称原告未完全履行物业服务合同约定的义务，因物业服务具有区域性特点，并非针对某一业主或物业使用人，原告是否存在履行不到位的情形及被告是否因此存在损失，本案现有证据难以证实，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如被告另有证据证实可另行主张。至于违约金的问题。原告某物业公司与被告签订的《前期物业服务合同》第十六条、第十七条仅约定了业主或物业使用人违约金的赔偿标准，而未约定物业公司违约金的赔偿标准，显失公平，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告曾某支付物业费1551.98元给原告桂林市某物业服务有限公司；二、驳回原告桂林市某物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告桂林市某物业服务有限公司负担25元，被告曾某负担25元。上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预见交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  徐素珍人民陪审员  赵生付人民陪审员  周道奕二〇一六年五月九日书 记 员  黄 慧