新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新民终336号
上诉人（原审原告）：天津滨海农村商业银行股份有限公司库尔勒支行，住所地新疆库尔勒市巴音东路8号1栋1-4层。
法定代表人：朱元，系该行行长。
委托诉讼代理人：冯娟，系天津滨海农村商业银行股份有限公司新疆分行风险部职员。
委托诉讼代理人：ＸＸ，新疆昌年律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：巴州安达置业有限责任公司，住所地新疆焉耆县新华路。
法定代表人：任岳记，该公司董事长。
委托诉讼代理人：凌建华，新疆西昭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江兰，系该公司副总经理。
上诉人天津滨海农村商业银行股份有限公司库尔勒支行（以下简称天津滨海银行）与被上诉人巴州安达置业有限责任公司（以下简称安达公司）因执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院于2017年5月26日作出的（2016）新28民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月28日公开开庭进行了审理。上诉人天津滨海银行委托诉讼代理人冯娟、ＸＸ与被上诉人安达公司委托诉讼代理人凌建华、江兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天津滨海银行上诉请求：1、请求撤销（2016）新28民初88号民事判决书，依法改判支持上诉人原审诉讼请求，即对该案件中被执行人巴州美成商贸有限公司(下称美成公司）名下的抵押担保贷款的财产进行评估拍卖等执行程序；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人安达公司不是本案涉案房屋的物权人，涉案标的物已经法定的不动产登记机关登记在被执行人美成公司名下，被上诉人安达公司并未提起行政诉讼，也无权提出权属确认之诉，其与美成公司间的债权债务纠纷不得对抗本案的执行行为；2、被上诉人安达公司不是原审法院认定的买受人，本案实际的买受人是美成公司，故在执行案件中赋予买受人的权利安达公司无权行使；3、对于执行过程中出现的执行异议和复议问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，被告安达公司在无法证明其对涉案不动产拥有物权时，提出的执行异议不能予以支持，故原审法院作出的执行裁定书适用法律错误，本案天津滨海银行与美成公司抵押贷款程序合法，应当依法受到法律保护。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的诉讼请求。
安达公司针对上诉人天津滨海银行的上诉，答辩称，1、一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，安达公司系涉案房屋的物权人，故享有排除强制执行的民事权利；2、上诉人据以执行的（2016）新28民初12号《民事调解书》因涉嫌刑事犯罪且已刑事立案，故对该调解书应中止执行；3，安达公司起诉美成公司返还房产后，已对涉案房产申请保全、查封，在该案审理终结前，上诉人无法对该房产进行拍卖。综上，上诉人要求继续拍卖执行涉案房产的上诉请求客观上无法实现，请求依法驳回上诉，维持原审判决。
一审法院经审理查明：一、2013年5月6日巴州华强农业开发有限公司（以下简称华强公司）向天津滨海银行贷款1700万元，巴州美成商贸有限责任公司（以下简称美成公司）将其尉房产证字第xx**号房产、尉国用（2012）第xx号土地使用证作为抵押物为华强公司提供担保，并办理了他项权证。因华强公司逾期偿还贷款，天津滨海银行诉至巴州中级法院，巴州中级法院作出（2016）新28民初12号民事调解书，调解协议如下：1、巴州华强农业开发有限公司将于2016年4月18日之前一次性归还天津滨海银行贷款本金1260万元，利息998775.83元合计13598775.83元，并由段亮、段伟承担连带偿还责任。2、未按调解协议归还贷款本息，天津滨海银行有权对美成公司抵押物申请执行、拍卖，拍卖价格按照法定程序进行，如抵押物拍卖价格低于天津滨海银行贷款本息，不足偿还部分由巴州华强农业开发有限公司、段亮、段伟承担连带偿还责任。3、在执行过程中，产生的评估、拍卖费用都由巴州华强农业开发有限公司、巴州美成商贸有限责任公司及段亮、段伟支付。4、巴州华强农业开发有限公司、巴州美成商贸有限责任公司、巴州华强农业开发有限公司经理段亮、巴州美成商贸有限责任公司的委托代理人段国成承诺对法院执行阶段所做评估价格、拍卖价值不提出异议。5、......。华强公司未按调解协议约定的时间偿还贷款本金及利息，2016年5月4日天津滨海银行依据巴州中院作出（2016）新28民初12号调解书申请立案，巴州中院于当日立案执行。执行中天津滨海银行提交拍卖申请，请求法院依法对美成公司名下的抵押财产（位于尉犁县安达商厦2栋二层202号商铺，房屋所有证号为尉房权尉犁字第XXXX号）进行评估、拍卖。2016年6月16日，巴州中院作出（2016）新28执87号执行通知书。安达公司以案外人的身份对执行标的提出书面异议，巴州中院作出（2016）新28执87号执行裁定书，中止对尉犁县安达商厦2栋二层202号商铺，房屋所有证号为尉房权尉犁字第XXXX号的执行。天津滨海银行不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。二、2012年11月安达公司与美成公司签订了《尉犁安达商贸房产转移协议书》、《关于购买尉犁县安达商厦的补充协议》及《房产买卖契约》，主要内容约定”安达公司先将拥有所有权尉犁县安达商贸的房产过户至美成公司名下（以上过户面积以房产部门备案为准），...。并约定自愿将坐落在7区8丘2幢号房地产面积20123.69平方米出售给美成公司...”。美成公司向安达公司付款21995570.53元，美成公司取得尉犁县孔雀路安达商厦2幢-101号房屋所有权权证。后双方产生纠纷，诉至自治区高级人民法院，安达公司要求美成公司支付房地产款8000万元，违约金1000万元。美成公司反诉要求安达公司交付商厦，并支付2013年该商厦租赁使用费3647469元；支付违约金1000万元。自治区高级法院作出（2013）新民二初字第17号民事判决，判决：1、美成公司于判决生效后十五内向安达公司支付剩余转让款531414.47元；2、驳回安达公司的其他诉讼请求；3、驳回美成公司其他反诉请求。安达公司不服该判决，提起上诉，最高人民法院作出（2015）民一终字第152号民事判决书，判决：1、驳回安达公司的诉讼请求；2、驳回美成公司的反诉请求。安达公司于2016年2月4日向美成公司提起返还争议财产诉讼，尉犁县孔雀路7区8丘安达商厦2幢101号-102号，房屋所有证号为尉房权尉犁字第XXXX号，土地证尉国用（2012）第XXXX号；一层房屋所有证号为尉房权尉犁字第XXXX号，土地证尉国用（2012）第XXXX号、二层202号房屋所有证号为尉房权尉犁字第XXXX号，土地证尉国用（2012）第XXXX号；二层203房屋所有证号为尉房权尉犁字第XXXX号，土地证尉国用（2012）第XXXX号，并请求确定美成公司与房产抵押权人天津滨海银行签订的房屋抵押合同无效，请求恢复抵押物为未抵押状态。巴州中院于2016年3月16日立案，并对抵押财产进行了财产保全查封，该案正在审理中。三、2016年11月23日库尔勒市公安局对天津滨海银行原客户经理金真涉嫌违法发放贷款一案立案侦查。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持;(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。”案外人安达公司对天津滨海银行申请执行的标的物享有排除权利。理由如下：1、抵押物原系案外人安达公司开发并办理登记的房产，案外人请求返还房产的权利早于天津滨海银行的金钱债权。在设定抵押物之前案外人安达公司就与美成公司签订了房产转让协议，该协议约定”如不能支付房屋转让款，则返还房产”，该协议的合法性已被确认。2、抵押房产一直是案外人安达公司占有、使用。案外人安达公司针对执行异议的标的物向巴州中院提起民事诉讼，请求返还执行异议标的物，该案正在审理中，在执行标的物权属未经法院判决确认的情况下，中止执行程序，符合法律规定。天津滨海银行提出对美华公司名下的抵押担保财产进行评估、拍卖等执行程序理由不充足，一审法院不予支持。判决：驳回天津滨海农村商业银行股份有限公司库尔勒支行的诉讼请求。一审案件受理费103684.85元，由天津滨海农村商业银行股份有限公司库尔勒支行负担。
被上诉人安达公司在本院二审审理期间提交如下证据：第一组证据：《报案材料》、《受案登记表》、《不予立案通知书》、《不予立案复议申请书》、《巴州公安局刑事复议决定书》、《复核申请书》、《新疆维吾尔自治区公安厅延长复核期限通知书》、《立案监督申请书》、《巴州人民检察院答复函》各一份，以上证据证明被上诉人对美成公司股东的相关犯罪行为予以举报，但巴州公安厅对此不予立案，后经巴州人民检察院立案监督，库尔勒市公安局对天津滨海银行与其他公司的借款案件予以刑事立案；第二组证据：（2016）新28民初19号《民事裁定书》、（2016）新28执保3号《协助执行通知书》，证明被上诉人起诉美成公司返还房屋后，人民法院已查封、冻结、扣押涉案房屋，上诉人客观上无法继续对涉案房屋进行执行、拍卖；第三组证据：《询问笔录》两份，证明巴州巴一钢铁技术制品有限公司的实际控制人与美成公司的实际控制人相互串通，以提供虚假合同等方式从被上诉人处骗取房产作抵押；第四组证据：（2015）巴民二初字第68、69、70号《民事裁定书》,证明上诉人以数公司未归还其银行借款为由诉至法院，法院裁定驳回上诉人的起诉。
上诉人天津滨海银行对第一组证据的真实性认可，对要证明的问题及与本案的关联性不认可，认为本案审理的贷款及担保均是公司之间往来，并非工作人员的个人行为。对第二组证据的真实性认可，但认为该证据不能证明被上诉人对担保的房屋享有排除强制执行的权利，被上诉人与美成公司的诉讼不能对抗上诉人享有的抵押权。对第三组证据的真实性有异议，因该组证据系复印件，无法确定其真伪，且与本案无关联性。对第四组证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。
本院对第一、二、四组证据的真实性予以确认，第三组证据为复印件，无法与原件核对，故对第三组证据的真实性不予确认。对第一、二、四组证据所要证明的问题与本案的关联性结合本案已查明的案件事实一并予以确认。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。争议的主要焦点在于天津滨海银行诉请判令继续执行美成公司名下的涉案抵押担保财产是否具有事实和法律依据。根据本案查明的事实，本案需要审查的问题是原审法院于2016年10月26日以（2016）新28执异字第30号执行裁定书，裁定中止对尉犁县安达商厦2栋二层202号商铺（房屋所有权证号为尉房权尉犁字第XXXX号）的执行是否正确。
安达公司与美成公司房屋买卖合同纠纷一案，已经最高人民法院终审审理并作出（2015）民一终字第152号民事判决，虽然判决驳回安达公司的诉讼请求和美成公司的反诉请求，但对双方于2012年11月27日签订的《补充协议》的效力予以确认并认定”根据《补充协议》若美成公司未支付购房款，应将过户房产返还安达公司，但是安达公司并未提出该诉讼请求，有权另行主张权利”。该判决亦对美成公司主张其支付的21995570.53元系购房款作出”依据不足”的认定。根据本案查明的事实，涉案房产虽登记在美成公司名下但一直由安达公司占有使用，现安达公司已经向原审法院提起返还争议房产的确认之诉，该案正在审理之中。据此，应认定安达公司对涉案争议房产享有相关权利。天津滨海银行对巴州华强农业开发有限公司及美成公司享有的债权，虽经原审法院（2016）新28民初12号民事调解书确认，但在执行涉案抵押房产之前，安达公司对争议房产享有的相关权利已经存在。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和普通债权，但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。已交付全部或大部分购房款的买受人享有的债权优于建筑工程承包人的工程款优先受偿权。参照上述司法解释的规定，按照举重以明轻的法律解释方法，安达公司作为争议房产的出卖方，在对方未支付购房款情况下依据双方签订的《补充协议》约定享有的返还房产的特殊债权应优于天津滨海银行享有的抵押权得到保护，且该权利已足以阻止执行法院对涉案抵押房产的强制执行，故对涉案争议房产的执行程序应当中止。且根据安达公司提供的涉及天津滨海银行系列借款案件报案材料及刑事立案材料等证据，如本案继续执行，势必造成各权利人之间的诸多法律纠纷与矛盾，故原审法院（2016）新28执异字第30号执行裁定书，裁定中止对尉犁县安达商厦2栋二层202号商铺（房屋所有权证号为尉房权尉犁字第XXXX号）的执行，与法有据。原审法院驳回天津滨海银行要求继续执行争议房产的诉讼请求亦无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费103684.85元，二审案件受理费103684.85元，均由天津滨海农村商业银行股份有限公司库尔勒支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张疆华
审 判 员 赵亚丽
审 判 员 崔 瑜
二〇一七年九月三十日
法官助理 李毓莹
书 记 员 杜春婷