山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第364号
上诉人（原审被告）李周海，男，1951年6月10日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人刘玉川，男，1971年4月20日出生，汉族，济南槐荫振发法律服务所法律工作者，住济南市。
被上诉人（原审原告）娄颖，女，1978年12月1日出生，汉族，无业，住济南市。
上诉人李周海因与被上诉人娄颖共有纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第2384号民事判决提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院认定，1995年9月28日，娄颖之母李连杰与济南市槐荫区房地产管理局建筑工程材料供应处签订房屋租赁合同一份，约定由娄颖之母李连杰承租济南市槐荫区房地产管理局建筑工程材料供应处管理的坐落于本市槐荫区匡山小区53号楼3单元102室（现改为63号楼）房屋一处，即涉案诉争房产。同日，济南市槐荫区公证处对上述房屋租赁合同予以公证。上述租赁合同签订后，娄颖及其母李连杰即在涉案房产内居住。1998年10月23日，娄颖之母李连杰与李周海登记结婚，娄颖及其母李连杰、李周海在涉案房屋内居住。后娄颖亦在涉案房屋内结婚，其配偶、孩子亦在此房屋内居住。2007年11月1日，涉案房产当时的经营管理单位济南市银地房地产服务有限责任公司与娄颖之母李连杰签订租赁合同，约定涉案房产由娄颖之母李连杰承租，并在租赁合同中注明李连杰配偶为李周海，租赁期限自2007年11月1日至2010年10月31日。2008年8月10日，娄颖之母李连杰因病去世。后李周海因符合直管公房自然变更承租人的条件，济南市银地房地产服务有限责任公司于2011年12月5日与李周海签订了济南市直管公有房屋租赁合同，租赁期限自2011年12月5日至2014年12月4日。后李周海向济南市住房保障和房产管理局提出房改购房，济南市住房保障和房产管理局于2013年9月11日为李周海办理了涉案房产的登记手续，并颁发了济房权证槐字第1684**号房屋所有权证。另，李周海在房改过程中使用了其配偶李连杰的工龄。现涉案房产由娄颖居住使用。
另查明，娄颖于2008年向法院提起诉讼，诉称2008年8月，其依据母亲李连杰生前遗嘱，向法院提起诉讼，请求判决其对“李连杰婚前个人承租的济南市槐荫区匡山小区63号楼3-102号房屋享有合法承租权，并判决继父被告李周海对该房无承租权”，请求法院析产，确定其应有承租权的份额。李周海系李连杰配偶，应对李连杰生前住院医疗费负有支付义务，要求李周海支付该费用。李周海与李连杰生前共有出租车一辆，依遗嘱应将其一半的份额由其继承。请求对济南市槐荫区匡山小区63号楼3-102号房屋的承租权进行析产，确定李连杰生前享有的承租权份额，判决由其继承，判决李周海支付李连杰生前住院产生的医疗费31552.93元中李周海承担的份额，判决李周海与李连杰生前共有出租车中风险抵押金30000元的一半由其继承，诉讼费由李周海承担。法院于2009年11月6日做出（2008）槐民初字第1660号民事判决，判决：一、风险抵押金30000元（鲁AT11**出租车），由原告娄颖、被告李周海各继承其中的一半，即15000元。二、驳回原告娄颖的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。另该民事判决中法院认为部分明确载明：“…娄颖、李周海在李连杰生前均在诉争房屋内居住，双方均有权承租并在诉争房屋内居住，…”。
审理过程中，娄颖提交户口登记信息复印件两份，用于证明其与儿子张文栋自始至终（其自1994年，张文栋自2006年3月份至今）在涉案房屋内居住，两人户籍登记在涉案房产上，李周海辩称对上述证据的真实性及证明内容没有异议，户口登记信息中户主已经由“李连杰”改为“李周海”，娄颖陈述其母李连杰死亡才变更的登记信息；提交保证一份，用于证明李周海退出济南第四仪表厂调出本单位，单位让他腾房，被告李周海保证三个月腾房，后来李周海没有腾，李周海对证据的真实性没有异议，但辩称保证内容非其本人所写，签名非其本人签名，手印也非其本人所按，经法庭释明，李周海拒绝对上述保证中“李周海”是否由其本人所写，手印是否为其本人所按申请鉴定；提交济南第四仪表厂住房通知一份，用于证明当时其父母离异，其母带着年幼的娄颖，单位照顾其与母亲分给住房一套，位置在善德里26号，李周海辩称上述住房通知是虚假的，不是事实，济南第四仪表厂的公章不符，但对此没有证据提交；提交临时住房迁入证一份，用于证明该证据材料由济南市槐荫区拆迁办出具，证明由原善德里26号房拆迁安置到涉案房屋，原来楼号为36号，现在改为63号楼，李周海辩称对证据真实性没有异议，但是涉案房产不是由善德里26号拆迁过来的，临时住房迁入证中的匡山小区36号楼3单元102室为涉案房产；提交房屋租赁合同一份、房屋租赁合同公证书一份，证明其母李连杰1995年9月28日与槐房建材供应处签订的房屋租赁合同，由其母承租槐荫区匡山小区63号楼3单元102室。该涉案房产是1994年其与其母李连杰开始承租居住，1995年签订的租赁合同，并由济南市槐荫区公证处对房屋租赁合同进行了公证，涉案房产原房号为53号楼。1998年10月其母李连杰与李周海结婚，李周海对此辩称对房屋租赁合同及公证书的内容没有异议，公证书涉及的房产是涉案房产即匡山小区63号楼3单元102室。楼号是由53号楼改为63号楼。对娄颖陈述的其与其母亲自1994年开始承租涉案房产，1995年签订租赁合同，1998年10月与李连杰结婚的事实没有异议；提交其母李连杰出具的申请一份，用于证明其母生前把其所有的对该房屋的承租权转让给娄颖，因为其没有房屋居住，李周海辩称对内容不予认可，人已经过世无法鉴定，娄颖补充陈述在2008年承租权案件中的音像证据已提交法庭；提交李连杰生前遗嘱两份、律师见证书一份，用于证明其母真实意愿是将其所有的对涉案房屋的权利都留给其女儿，即娄颖，李周海辩称李连杰立遗嘱没有法律依据，公房没有继承权；提交（2008）槐民初字第1660号民事判决书一份，证明该判决书在第四页明确认定“本院认为……缔约自由。”，说明上述认定已确认该房屋存在纠纷，同时也赋予了娄颖对该房屋同李周海一样有承租权和居住权，李周海辩称对证据的真实性没有异议，该判决书载明分割不明，夫妻自然变更，在没有自然变更人的情况下子女才能置换；提交房租收据和汇款收据，证明其在该房屋内居住并按时交纳房租，李周海对此没有异议；提交济南市银地房产服务有限公司出具的证明一份，证明同户籍娄颖与儿子张文栋在涉案房屋内长期居住，李周海辩称对上述证据没有异议，但这是没有参加房改之前房管局出具的证明材料；提交李周海写的申请一份，用于证明在娄颖没有取得任何住房之前不主张私自住该房屋。这是承租人由其母李连杰变更为李周海时李周海写的保证书，李周海辩称对证据真实性没有异议，公房期间其给房管局保证，参加房改后房管局无权干扰其房子的一切权利；提交济南市槐荫区匡山街道办事处匡山小区西街社区居委会出具的证明材料一份，证明其属于低收入家庭，生活困难没有工作，独自抚养孩子，李周海辩称与其无关，不发表质证意见；提交失业证一本，证明其没有工作，没有收入来源，李周海辩称与其无关，不发表质证意见；提交无房证明一份，陈述该证明为济南市房屋档案馆出具，证明其没有房产，李周海辩称对证据真实性没有异议，但是没有房子可以申请廉租房、公租房；提交济南市房屋登记条例复印件一份，用于证明其依据1660号判决书，其对该涉案房屋享有共有权、居住权、购买权，不应由李周海一人登记，李周海对此辩称对证据的真实性没有异议，但其登记不登记，其说了不算，由房管局给其变更的该房屋承租权。
审理过程中，李周海提交拆迁安置协议复印件一份、证明复印件一份，用于证明济南市槐荫区拆迁办公室将善德里26号北屋两间予以拆除，将其安置到经三纬十路小区4号楼8单元403室，后其与李应喜换房，从而换得了槐荫区经七路880号北屋三间，槐荫区经七路880号北屋三间于1995年被槐荫区拆迁办公室拆迁，安置到匡山小区63号楼3单元102室，涉案房产变更为直管公房，娄颖陈述李周海出具保证书后没有按保证的时间腾房，正赶上拆迁，然后就由李周海去办理的拆迁安置协议，李周海去签的字，这份安置协议是真实的，这个事其母李连杰知道后不同意，后来迁入证改为其母李连杰的名，由其母办理的迁入手续，对证据的真实性有异议，与事实不符，李周海只提交了一份证明还为复印件，证明人也没有出庭作证，不认可证明内容，李周海补充辩称自1995年后涉案房产变更为直管公房，由房管局处置该公房，该公房的出租、维修都由房管局决定；提交房产所有权证一本，证明其对涉案房屋具有所有权，娄颖对此陈述对房产证真实性没有异议，但是其对该涉案房屋应有其的权利；提交关于进一步加强直管公房置换管理规范直管公房置换服务收费行为的通知、使用权转让申报表复印件一份、李连杰的承租合同材料复印件一份、被告承租涉案房屋的书面合同复印件一份、统管房屋使用起退通知复印件一份，用于证明涉案房屋使用权因自然变更，由李连杰变更为李周海，娄颖陈述对上述证据真实性和证明的内容没有异议，由其母的名字变更为被告，由其母承租，去世后变更为李周海承租。
审理过程中，娄颖提交申请一份，申请法院到济南市槐荫区征收服务部门调取涉案房产的档案资料，法院依法调取拆迁安置协议复印件两份、临时住房迁入证存根复印件两份、工程拆迁调查表复印件一份、拆迁空房验收单复印件一份、被拆迁户安置费用领款单复印件一份，并交由双方当事人质证，娄颖对此陈述对证据真实性没有异议，临时迁入证发给了陈顺芳，但是其母李连杰也有涉案房产的迁入证，对此存有异议，李周海陈述对证据真实性没有异议，该材料中显示善德里26号房屋被拆迁人为李周海，其拿着拆迁协议换到了经七路880号北屋三间，经七路880号北屋三间拆迁后安置到匡山小区原36号楼，现为63号楼涉案房产，对此其有证人金佐江可以证实。
审理过程中，李周海申请证人金佐江出庭，用于证明经七路880号北屋三间与其善德里26号房屋拆迁换得的经三纬十路4号楼8单元403号房进行互换，这是私人交易，证人金佐江出庭接受质询后，娄颖陈述其对当时情况不了解，对李周海及证人陈述的内容无法判断，真实性存在异议，李周海陈述证人证言能够证明其换房过程。另，法院依法调取李周海就涉案房产房改的相关书面材料，并交由双方当事人质证，娄颖陈述对证据材料真实性没有异议，工龄证明李周海工龄为26年，且材料中也显示其母工龄为25年，两者相加才得出工龄为41年，李周海陈述对证据材料真实性没有异议，其是从1971年到2011年退休，工龄为41年。其交养老金是26年，真实反映了房改过程，其使用了自己的工龄，自己交纳了购房款。
原审法院认为，涉案房屋房改前，由娄颖之母李连杰于1995年承租，娄颖与其母李连杰共同居住涉案房产内，则娄颖即取得了涉案房屋的承租权，在（2008）槐民初字第1660号生效民事判决中也已确认了上述内容。娄颖之母李连杰与李周海于1998年登记结婚，并在涉案房屋内共同居住，且娄颖之母李连杰在与公房经营管理单位签订房屋租赁合同时亦注明了其配偶为李周海，即李周海也取得了涉案房屋的承租权。后李周海就涉案房产申请参加房改，房管部门准予其参加房改，并为其颁发了房屋所有权证书。就房改及房屋所有权问题，法院认为，房改房是特定历史时期的政策性福利分房，出售对象的特定性、出售价格的非市场性、享受优惠政策的一次性与商品房的属性截然不同，判断其权属不能简单的依据其出资时间、出资来源，也不能简单的以产权登记时间为准。国务院于1994年7月发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》规定，职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。具体到本案，李周海能够参加涉案房产的房改是基于原承租人李连杰死亡而自然变更其为承租人，且李周海在房改中亦使用了其配偶李连杰的工龄，即李周海是以家庭为单位参加房改，作为家庭成员之一的娄颖亦有权申请参加房改，根据相关规定，每个家庭只能享受一次以成本价购买公有住房的权利，涉案房产房改后虽然登记在李周海个人名下，但这并不意味着李周海个人享有涉案房产的所有权，作为家庭成员之一的娄颖亦对涉案房产享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有；第九十五条规定：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权；第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。具体到本案，娄颖与李周海系继子女关系，属于家庭关系范畴，因此娄颖、李周海对涉案房产享有共同共有权。故对娄颖主张对涉案房产享有共有权的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第一百零三条的规定，判决如下：原告娄颖、被告李周海对坐落于本市槐荫区匡山小区63号楼3单元102室的房屋（房产证号为济房权证槐字第1684**号）享有共同共有权。案件受理费3000元，保全费1043元，由被告李周海负担。
一审宣判后，上诉人李海周不服上诉称，请求撤销（2014）槐民初字第2384号民事判决，改判或发回重审。一、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实与理由：2013年9月11日上诉人李周海依法取得了济南市住房保障和房产管理局颁发的济南市房屋所有权证。济南市住房保障和房产管理局为李周海办理坐落于槐荫区匡山小区63号楼3单元102室的房屋登记手续，并颁发济房权证槐字第1684**号房屋所有权证。登记发证行为，符合《济南市出售公有住房办法》、《济南市出售公有住房有关规定》、《济南市出售公有住房实施细则》、《房屋登记办法》等有关规定，依据充分，程序合法。济南市房屋所有权为上诉人李周海单独所有。济南市房改前系上诉人李周海承租的直管公房，《济南市城市公有房屋管理办法》（济人发（1994）56号第五条规定“济南市住房保障和房产管理局是本市公有房屋的行政主管部门，负责本市公有房屋的行政主管部门，负责本市公有房屋的统一管理工作。各区住房保障和房产管理局受市住房保障和房产管理局委托，负责本辖区内公有房屋统一管理工作。”根据济南市人民政府批准的《济南市市区房产体制改革总体方案》的规定，负责本市直管公房的产权管理，享有直管公房终极处置权；直管公房租赁、维修等经营权已委托房管局组建的集团公司或房产经营公司具体经营管理，委托经营期间，受托方暂行出资人的权利，在具体经营中可以出售、置换、租赁、改造等。依照上述《方案》以及市场价局、市房管局济价房字（2000）364号文件，李周海的直辖公房租赁合同属于直管公房经营管理范畴，符合参加房改的条件。一审法院查明事实不清，认定错误，判决不正确。上诉人年近65岁，十分不理解，老年人的合法权益未得到保护。上诉人与被上诉人从2008年至今多次就该房屋诉讼，上诉人长达7年的诉讼是依法取得的房屋所有权证。济南市房屋所有权为上诉人单独所有。济南市房屋所有权为上诉人李周海单独所有，依法应保护65岁老年人的合法权益，被上诉人对该房不享有共同共有权，可以申请廉租房，鉴于以上原因，请人民法院做出公正的判决。
被上诉人娄颖辩称请求维持原判。
本院经审理认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，济南市槐荫区人民法院（2008）槐民初字第1660号生效民事判决中已确认涉案房屋房改前，由娄颖之母李连杰于1995年承租，娄颖与其母李连杰共同居住涉案房产内，娄颖即取得了涉案房屋的承租权。娄颖之母李连杰与李周海于1998年登记结婚，并在涉案房屋内共同居住，且娄颖之母李连杰在与公房经营管理单位签订房屋租赁合同时亦注明了其配偶为李周海，李周海也因此取得了涉案房屋的承租权。李周海就涉案房产申请参加房改，房管部门准予其参加房改，并为其颁发了房屋所有权证书。李周海能够参加涉案房产的房改是基于原承租人李连杰死亡而自然变更其为承租人，李周海是以家庭为单位参加房改，作为家庭成员之一的娄颖亦有权申请参加房改，涉案房产房改后虽然登记在李周海个人名下，但这并不意味着李周海个人享有涉案房产的所有权，作为家庭成员之一的娄颖亦对涉案房产享有所有权。娄颖与李周海系继子女关系，且被上诉人娄颖自1995年就随其母李连杰居住该房屋至今，因此娄颖、李周海对涉案房产享有共同共有权。故对娄颖主张对涉案房产享有共有权的诉讼请求，原审法院予以支持是符合我国法律规定的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000元，由上诉人李周海负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 王云春
审判员 孟繁荣
二〇一五年六月二日
书记员 李姗姗