辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民二初字第477号
原告：沈阳恒隆地产有限公司。
法定代表人：姚永聪，系该公司总经理。
委托代理人：王首鹏，男，1981年11月11日出生，汉族，该公司职员。
委托代理人：董晶，男，1978年12月10日出生，汉族，该公司职员。
被告：辽宁您之本农业科技有限公司。
法定代表人：孙晓民，该公司总经理。
委托代理人：汪晓丹，女，1965年3月2日出生，汉族，该公司职员。
委托代理人：宋晓锋，男，1979年3月17日出生，汉族，该公司职员。
原告沈阳恒隆地产有限公司与被告辽宁您之本农业科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月7日受理后，依法由本院代理审判员高书林担任审判长并主审，与代理审判员陈明、人民陪审员王唤平组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告沈阳恒隆地产有限公司的委托代理人王首鹏、董晶，被告辽宁您之本农业科技有限公司的委托代理人汪晓丹到庭参加诉讼。后于2015年1月8日再次公开开庭进行了审理，原告沈阳恒隆地产有限公司的委托代理人王首鹏、董晶，被告辽宁您之本农业科技有限公司的委托代理人宋晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳恒隆地产有限公司诉称，2013年5月20日，原告与被告签订了编号为T0242H之《皇城恒隆广场商场·房屋租赁合同》（下称“租赁合同”）。租赁合同约定：原告将其所有的位于沈阳市沈河区中街路128号皇城恒隆广场315-1号单元场地（下称“该场地”）出租给被告用于“有机城堡品牌”果蔬产品及相关服务类经营，合同期自2013年5月17日起至2014年5月16日止。合同期内场地基本租金为每月人民币11704元。被告承担使用该场地期间所发生的水费、电费等公用事业费用。合同履行中，被告在该场地经营的“有机城堡食品店”于2013年6月1日正式开业。但是，自2013年7月26日起，被告开始拖欠电费等公用事业费用；自2013年9月1日起，被告开始拖欠租金。2013年11月30日，被告擅自停止营业。针对被告上述违约行为，原告先后多次向被告发函，要求被告遵守合同约定，支付拖欠的租金及恢复正常营业。2014年3月12日，在原告要求被告纠正违约行为无效的前提下，原告向被告发出《关于我司解除皇城恒隆广场租赁合同的通知》，解除租赁合同。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，一方违反合同约定，应当承担违约责任。自2013年9月1日至2014年3月12日，被告拖欠原告6个月零12天的租金共计66005.8元。根据租赁合同附表一“公共事业费用”约定，被告应承担水费、电费等能耗费用。被告在合同解除后未及时履行交还场地义务，根据租赁合同第二十五条第1（f）款约定，被告应自2014年3月13日起按每日租金标准三倍支付场地占用费。根据租赁合同第十一条第1款及第二十五条第1（g）款约定，被告应在租赁合同解除时将租赁场地装修恢复原状，如果出租人聘请第三方完成上述义务，则相关费用由被告承担。因此，被告应向原告支付场地恢复费用40000元，根据实际拆除发生的费用，现变更为2450元。根据租赁合同第二十五条第1（l）款约定，被告违约导致合同解除，应向原告支付提前终止合同违约金35112元。根据租赁合同第二十五条第1（d）条约定，被告应支付迟延付款滞纳金，滞纳金按每天千分之一计算。原告现依据《中华人民共和国合同法》规定及合同约定，特诉至贵院，请求判令原告解除租赁合同行为有效；判令被告给付拖欠的租金66005.8元；判令被告给付拖欠的电费3271.75元；判令被告给付场地占用费11704元（2014年3月12日至2014年3月21日）；判令被告给付场地恢复费用40000元（现根据实际拆除发生费用，变更为2450元）；判令被告给付提前终止合同违约金35112元；判令被告给付迟延付款滞纳金6277.86元（暂计算至2014年3月12日，2014年3月13日至判决生效之日止期间的滞纳金按日千分之一计算）。综合1-7项诉讼请求，被告应向原告支付人民币162371.41元，在扣减被告为履行合同而向原告支付的保证金14700元和装修押金5000.00元后，请求判令被告最终应向原告支付人民币142671.41元；本案诉讼费用由被告承担。
被告辽宁您之本农业科技有限公司辩称，最开始原告找我们进场经营，应允我们可以在商场内卖水果，但是我们进场后原告称该商场不允许卖青菜、水果。后来我公司董事会纠正了这次投资经营，我们就已经从恒隆退出了。我公司现在处于停滞状态，资金紧张，原告给我公司经营造成了致命的打击。
经审理查明，2013年5月20日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定甲方将皇城恒隆广场315-1号铺位租赁给乙方，租赁面积为77平方米，乙方在该房屋内经营“有机城堡”品牌服务类品类商品。交付日为2013年5月17日，合同期限自交付日起至2014年5月16日止，装修期自交付日起至2013年5月31日止。关于租金金额，约定：租金的计算方法分为基本租金与营业租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。基本租金于交付日起算的第一年内，每月人民币11704元。营业租金于交付日起算的第一年内，该房屋当月的月营业额的15%。管理费为每月人民币0元。该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用的实际金额，乙方根据本合同的规定应支付的所有其它款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用。关于保证金，自交付日起第一年为人民币35112元。商品质量保证金人民币5000元。第十一条约定：“于合同期届满或提前解除时，乙方应交回该房屋且甲方有权收回该房屋。乙方完全履行以下各项义务，方视为乙方交回了该房屋。未能按时履行以下任何义务，视为乙方未按时交回该房屋：1、乙方应在合同期届满或提前解除前的三十（30）日内与管理处联系交回该房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日至少二（2）日前停止营业及开始恢复原状工程。甲方可自行或要求乙方在该房屋或其周围安装装修围板，相关费用由乙方承担。2、于合同期届满或提前解除时，乙方交回该房屋应符合如下状态：该房屋连同其内甲方提供的附属设施在与附件二所列及验收表一致或者甲方书面认可的可使用及良好的使用状态（合同期内该等设施的自然损耗除外）；该房屋内乙方装修、设备、设施、物品应全部移除，该房屋整体整洁。3、于合同期届满或提前解除时，乙方应将其向甲方租用的收银机、甲方提供的局域网线及网线接线盒在可使用及良好的使用状态下交还甲方。4、于合同期届满或提前解除时，乙方应将通向该物业各部分的锁匙（如有）交还甲方。……”。第十五条约定：“1、除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第一（1）日前向甲方预先缴付当月的基本租金、管理费。……”。第十七条约定：“……（2）若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金，并要求乙方于甲方书面通知后十四（14）日内予以补足或重新交付保证金。……第二十五条约定：“下列任何时间之一或多项发生，视为乙方违约：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四（14）日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）；（2）乙方未按时办理该房屋交接手续且逾期超过十四（14）日，或未按时交回或未按本合同约定的条件交回该房屋的；（3）乙方擅自提前解除本合同的；……出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：（a）要求乙方限期纠正；……（d）涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一（1‰）的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；……（f）涉及交回该房屋义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的占用费，并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失；（g）涉及需作出某项行为（如修复、将房屋恢复原状至本合同约定的状态或杀灭虫害等）的义务的，自行或聘请第三方完成乙方未能完成的义务，由此引起的费用及开支由乙方承担；……（l）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三（3）个月基本租金及三（3）个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物；……”。第二十六条约定：“若出现下列任何情形，甲方有权在事先书面通知乙方后立即解除本合同，双方互不承担违约责任：……6、如乙方连续四（4）个月营业租金未超过当月基本租金的；……”。
2013年5月17日，原告将租赁场地交付被告。被告向原告交付保证金人民币14700元及装修押金人民币5000元。被告自该时起使用该租赁场地开设“有机城堡食品店”。2013年9月1日，被告开始拖欠租金。2013年11月30日，原告例行巡查卖场时，发现被告停止经营。原告多次向被告发函，要求被告支付拖欠租金并恢复正常经营。2014年3月12日，原告向被告发出《关于我司解除皇城恒隆广场租赁合同的通知》。
另查，在被告撤场后，原告为恢复场地，于2014年6月18日与案外人沈阳通海建筑装饰工程有限公司签订《沈阳皇城恒隆广场工程施工合同（315-1商铺拆除施工工程）》，并依约支付工程施工费用共计人民币2450元。
现原告主张其于2014年3月12日向被告发出解除合同通知，请求判令原告解除租赁合同的行为有效，并主张被告自2013年9月1日起开始欠缴各项费用，应由被告给付原告2013年9月1日至2014年3月12日期间的拖欠费用及给付场地恢复费用、提前终止合同违约金。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、皇城恒隆广场商场房屋租赁合同、交付凭证、电子邮件、解约函、电费记录、发票、沈阳皇城恒隆广场工程施工合同等证据予以证明，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告之间签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性与禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照合同履行义务。由于被告于2013年11月30日自行从租赁店铺撤场，且在原告与其沟通后，表示不能继续在租赁店铺继续经营，故租赁合同无法继续实际履行。原告在该情形下主张解除与原告之间的租赁合同，该行为合法有效。虽然被告主张其已于2013年11月30日实际解除，但根据双方的陈述，被告仅以闭店、停止经营的方式表示其撤场意思，并未按照双方合同约定方式或者在原告相关工作人员在场的情况下撤场，且被告未提供证据证明在撤场前曾通知过原告其要撤场的情况，因此不应以该日作为双方租赁合同实际解除的日期。原告于2014年3月12日向被告发送邮件，要求被告对该行为予以纠正，在未得到被告书面明确回复的情况下，现原告主张合同于2014年3月12日解除，不违反合同约定，本院予以支持。在该日之前产生的租金、水电费等各项费用，被告应给付原告。由于在实际解除租赁合同之前，租赁合同处于正常履行状态，系因被告擅自撤场的行为导致合同无法继续履行，故被告应承担合同解除的违约责任。
对于2013年9月1日至2014年3月12日期间被告使用租赁店铺期间产生的租金的具体金额问题，按照合同约定的租金标准，原告主张此期间被告拖欠租金金额为人民币66005.8元不违反合同约定，本院予以支持。另外，依照合同约定，被告还应给付原告迟延付款（基本租金）违约金，原告主张的6277.86元迟延付款（基本租金）违约金不违反合同约定，本院予以支持。
关于电费问题。根据原、被告陈述，被告在租赁店铺期间，电费交纳方式为先由被告将电费交到原告处，再由原告将电费交至供电部门，并非由被告作为交纳电费的单独单位直接将电费交至供电部门。因此，在被告未举证反驳原告主张的情况下，依照本案实际情况，被告欠付原告垫付的电费金额应依原告主张的金额予以认定，为人民币3271.75元。
关于原告主张被告给付场地恢复费用人民币2450元的问题。由于被告在撤出场地时未将场地恢复至合同约定的状态，根据租赁合同第二十五条第1款（g）项约定，原告另行与他人签订工程合同恢复场地，所产生的费用应由被告承担。故原告的该项诉求本院予以支持。
关于原告主张被告给付2014年3月12日至2014年3月21日期间场地占用费人民币11704元的问题，因被告承租场地未设置铺门，被告撤场后原告即可收回该场地，且原告未能提供证据证明被告在该期间内仍占用该场地，故原告的该项诉求本院不予支持。
关于原告主张被告应给付提前终止合同违约金人民币35112元的问题，因在原、被告的租赁合同第二十五条（l）对此方面问题有明确约定，故原告的该诉求本院予以支持。
鉴于原告主张将被告所交纳的保证金人民币14700元及装修押金人民币5000元在被告欠付的各项费用中予以抵扣，依照原告诉请并考虑计算便利，本院在被告拖欠租金金额中予以抵扣，故被告应给付拖欠租金金额为人民币46305.8元（66005.8-14700-5000）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告辽宁您之本农业科技有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司租金人民币46305.8元；
二、被告辽宁您之本农业科技有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司电费人民币3271.75元；
三、被告辽宁您之本农业科技有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司场地恢复费人民币2450元；
四、被告辽宁您之本农业科技有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司违约金人民币35112元；
五、被告辽宁您之本农业科技有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司迟延付款滞纳金人民币6277.86元；
六、驳回原告沈阳恒隆地产有限公司的其他诉讼请求。
如被告辽宁您之本农业科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3150元，由原告沈阳恒隆地产有限公司负担人民币600元，由被告辽宁您之本农业科技有限公司负担人民币2550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 高书林
代理审判员 陈 明
人民陪审员 王唤平
二〇一五年一月十五日
书 记 员 刘 娇
本案依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。