云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民二终字第53号
上诉人（原审被告、反诉原告）西双版纳××置业有限公司。
委托代理人欧××，男，汉族，系该公司副总经理。特别授权代理。
委托代理人赵××，男，汉族，系该公司综合办公室主任，。特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）徐×，女，汉族。
委托代理人丁××，男，汉族，云南省墨江县人，系××法律服务所法律工作者。特别授权代理。
委托代理人徐某，男，，云南省景洪市人，系徐×的丈夫。特别授权代理。
上诉人西双版纳××置业有限公司（以下简称“××公司”）因与被上诉人徐×房屋租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2013）景民二初字第949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月8日对本案进行公开开庭审理。上诉人××公司的委托代理人欧××、赵××，被上诉人徐×的委托代理人丁××、徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：徐×与××置业公司于2012年8月13日签订房屋租赁合同，约定：1、乙方（××公司）租用甲方（徐×）坐落在景洪市景兰银钻B-2-×××、×××…..，共10套房屋，租用期为两年，自本合同生效之日开始计算。2、房屋租金为84000元／年。乙方按年支付。本合同签订生效后，乙方支付房屋租金84000元，另付押金10000元。4、租赁期内，乙方所用的水、暖、电热水、通讯、室外环卫、房屋修缮、绿化维护和物业管理费由乙方承担。6、在租用期间，如遇不可抗拒的灾害，房屋遭到毁坏，合同终止。8、在租赁期满前，如乙方需续租，乙方需提前两个月告知甲方，次年的房租提前一个月支付给甲方。合同还约定了其他事项。合同签订当天，经同意，通过农村信用合作社向徐某的富滇银行账户转账96696.8元，该款含2012年8月13日至2013年8月12日止的租金84000元、押金10000元及物业费、卫生费2696.8元。西双版纳仁安物业管理有限公司于2013年8月14日出具缴费通知，在租用房屋期间即2012年8月13日至2013年8月13日止共欠水、电、物管等费用合计8357元。2013年，因办公场所搬迁，××公司要求终止租房合同，但遭到拒绝。后要求支付2013年8月13日至2014年8月12日止的租金及水电费、物业费而引起纠纷，遂诉至原审法院。
原审法院认为，××公司和徐×签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，属有效合同，双方应按合同的约定全面履行自己的义务，不得擅自变更和解除。××公司认为已提前一个月通知徐×其办公场所搬迁所以要求解除合同，但无证据证明徐×已同意解除合同，也未出现租房合同中约定的合同终止的情形，且××公司提出因搬迁要求解除租房合同不属于双方约定或法定的解除情形。本案中，徐×依约将10套房屋交付给××公司使用，××公司应按时交纳房租，××公司依约交付了第一年即2012年8月13日至2013年8月12日的租金84000元，但未交纳2012年8月13日至2013年8月13日止的水电费及物业管理费共8357元，也未按约交纳第二年即2013年8月13日至2014年8月12日的租金，违反了双方约定的义务，故原审法院对徐×要求××公司支付租金84000元和水电费及物业管理费8357元的诉请予以支持。××公司反诉要求徐×退还预交纳的押金等费4339.8元及赔礼道歉的诉请，无事实和法律依据，原审法院不予釆信和支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条之规定，判决：一、西双版纳××置业有限公司于本判决生效之日起十日内向徐×支付2013年8月13日至2014年8月12日止的租金84000元及2012年8月13日至2013年8月13日止的水电费及物业管理费8357元。二、驳回西双版纳××置业有限公司的反诉请求。
原审判决宣判后，××公司不服，提起上诉。上诉要求：1、依法判令撤销（2013）景民二初字第949号判决书；2、依法判令驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人反诉请求。上诉人××公司的上诉理由：一、根据上诉人与被上诉人签订的合同第五条的约定，如果租期未满一年，上诉人要求提前结束租赁关系，已交的第一笔租金按实际租期结算后结佘的部分被上诉人不予退还。但一审法院在审理及判决中却对这一条最重要也最直接的证据置之不理。二、上诉人和被上诉人签订的合同对次年租金的支付时间并没有作明确规定，但一审法院不但不对被上诉人虚拟的这一时间结点给予否认，反而在判决书中有意篡改了上诉人在反诉状中的时间结点。三、上诉人在与被上诉人就提前结束租赁关系的处理情形完全符合合同法第九十四条第（二）项及第九十六条的规定。四、合同法第九十九条规定上诉人在租用期间发生的水电费及物管费等合计8357元和之前向被上诉人预交的水电费、物管费及押金合计12696.8元是可以抵扣的，抵扣之后结佘的4339.8元理应由被上诉人退还给上诉人。五、根据合同法第一百一十九条之规定，上诉人不能因钥匙在手里而承担任何责任。更何况钥匙在谁手里不能说明谁就对房屋拥有所有权或者租用权的事实。六、对于违约责任房屋租赁合同中作了明确约定，理应按约定处理。但被上诉人却违反合同约定起诉，对上诉人造成一定的不良影响和损失，要求给于赔礼道歉也是应该的。七、一审判决既违背法理，更不合乎人情。本案中，如果被上诉人在上诉人明确表示不再租用时及时将房屋重新租出去，被上诉人不一定有损失，或者收益不一定会减少，上诉人的合法权益自然也不会有损失。而一审法院判令上诉人继续履约的判决完全不考虑上诉人早已搬离出租房屋的事实，让上诉人缴纳房租蒙受不必要的经济损失。八、一审法院在开庭及判决过程中还有其他偏袒被上诉人的行为。
被上诉人徐×答辩称，一、一审法院判决事实清楚，适用法律正确，应驳回其上诉请求。第一，合同只有双方同意解除或达到法定解除或约定解除的条件才能解除，并非上诉人认为只要承担违约责任即可解除。第二、上诉人和被上诉人均认可第一年交付租金的时间是2012年8月13日，本金合同第八条约定次年房租提前一个月即为2013年7月12日，故上诉人认为次年房租的交纳时间没有约定并非事实。第三、上诉人认为单方可解除合同是对合同法条款的误解，其上诉请求不能成立。上诉人在一审提交的录音并没有被上诉人同意解除合同的内容，且在一审是当天承认所租房屋的钥匙未交付被上诉人，证实被上诉人并未同意解除双方签订的房屋租赁合同。二、一审法院驳回上诉人一审反诉请求并无不当。第一、上诉人一审反诉请求之一是要求被上诉人赔礼道歉，因赔礼道歉并非本诉的反诉，故一审法院驳回其反诉请求并无不当。第二、上诉人反诉要求退回预交的4339.8元物管费和押金，无事实和法律依据。
二审审理中，上诉人和被上诉人均未向本院提交证据。
二审审理中，对原审认定事实，上诉人对“要求支付2013年8月13日至2014年8月12日止的租金及水电费、物业费而引起纠纷，遂诉至本院”有异议，认为与事实不符，事实是因为上诉人要求与被上诉人终止合同而引起的纠纷诉至景洪市人民法院。对原审认定的其他事实，上诉人和被上诉人均无异议，本院予以确认。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点：1、2012年8月13日签订的房屋租赁合同是否解除。2、上诉人和被上诉人是否有违约行为。
关于2012年8月13日签订的房屋租赁合同是否解除。上诉人认为，上诉人与被上诉人提前结束租赁关系的处理情形完全符合合同法第九十四条第（二）项及第九十六条关于法定解除权的规定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。根据该规定，一方发生预期违约的，法定解除权在非违约方，违约方不享有法定解除权。上诉人未提供有效证据证明被上诉人在履行合同过程中有预期违约行为，因此上诉人不享有该情形的法定解除权，同时也无权依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定行使法定解除权。所以，本院认为，2012年8月13日签订的房屋租赁合同未经协议解除，也不符合法定解除的条件，该合同尚未解除，对双方仍有约束。故上诉人提出2012年8月13日签订的房屋租赁合同在上诉人通知被上诉人不再继续租用时解除的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人是否有违约行为。根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，由于双方对第二年即2013年8月13日至2014年8月12日的租金支付时间约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，按照景洪市房屋租赁市场“先付房租后入住”的交易习惯，结合双方对第一年房租的交付时间是在合同签订生效后交付的约定，本院确定上诉人应在第二年租期的第一天交付第二年的房租，即应于2013年8月13日向被上诉人交付第二年房屋租金。所以，上诉人至今未向被上诉人支付2013年8月13日至2014年8月12日的租金及2012年8月13日至2013年8月13日水电费及物业管理费的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人依法应承担继续履行的违约责任。至于上诉人提出应按涉案合同第五条约定承担违约责任，免除履行支付房租义务的主张，本院认为涉案合同第五条是上诉人和被上诉人对惩罚性违约责任的约定，该违约责任的承担独立于合同履行行为之外，只要当事人无特别约定，约定的惩罚性违约责任承担的行为不能替代履行合同，当事人不得在承担违约责任后免除履行主债务的义务。因此，上诉人该项主张，理由不充分，本院不予支持。
关于被上诉人是否有违约行为。上诉人提出被上诉人无故违约起诉造成上诉人损失。本院认为，被上诉人起诉上诉人，经本院查实有相关的事实依据，是依法行使诉权的行为，不构成违约，上诉人以此要求被上诉人赔礼道歉的上诉请求也无法律依据，本院不予支持。另外，因涉案合同并未终止，上诉人和被上诉人没有就租金、押金、水电费等费用进行最终结算，上诉人要求被上诉人退还预交纳押金等费用4339.8元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人××公司的上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2109元，由上诉人西双版纳××置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在原判规定的履行期限届满后二年内向原审法院申请强制执行。
审 判 长 蒋荣春
代理审判员 徐艺华
代理审判员 罗 菲
二〇一四年五月十五日
书 记 员 刀建林