广东省肇庆市鼎湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇鼎法民二初字第66号
原告：周锡根，男，汉族，1966年7月5日出生，住佛山市顺德区。
委托代理人：潘丽明、陈曙光，是广东海迪森律师事务所律师。
被告：肇庆市鼎湖豪苑房地产开发有限公司（以下简称“豪苑公司”），住所地：肇庆市鼎湖区。
法定代表人：罗志平。
原告周锡根诉被告豪苑公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月16日立案受理，依法适用普通程序于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘丽明、被告的法定代表人罗志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2011年10月3日签订《广东省商品房买卖合同》及附件，由原告向被告购买位于肇庆市鼎湖区新城五区东怡路的东怡商住楼首层8卡商铺（以下简称“东怡楼8卡商铺”）。原告于2011年1月15日支付商铺首期款498946元，于2011年4月30日支付余款480000元。按《广东省商品房买卖合同》第十五条第一款约定，被告应于交付使用后360日内办理房地产权证，但被告迟迟未办理。后经原、被告双方协商，于2013年5月22日签订《商铺补充协议》，约定被告按原价将房款一次性退回给原告，退款期为2014年12月10日，逾期滞纳金按月利息1.8%赔付给原告。但截至目前为止，经原告多次催促，被告均以各种理由拒绝付款。
现起诉请求判决：一、被告向原告返还购房款978946元、办理房产证款41200元、装修押金2000元、维修基金620元、余泥清运费500元、逾期利息52863元（利息从2014年12月10日起计至完全清偿日止，暂计至2015年3月10日，按月利率1.8%计算）、违约金4894.73元，以上合计1081023.7元；二、本案受理费由被告承担。
被告答辩称：原告所陈述的事实属实，但不同意原告要求退款的请求，被告可以将房产证办妥交给原告。
原告举证如下：
身份证，证明原告的诉讼主体资格；
企业信息系统查询，证明被告的诉讼主体资格；
《商品房买卖合同》，证明原、被告于2011年10月3日签订商品房买卖合同及附件，由原告向被告购买东怡楼8卡商铺，被告未按期办理权属登记，原告有权要求退房，被告按已付房款的0.5%支付未按期办证的违约金4894.73元；
《分期付款合同》，证明原、被告约定房款支付的时间，原告按约定分别在2011年1月15日支付首期房款498946元，在2011年4月30日前支付余款480000元；
《商铺补充协议》，证明被告确认在商铺交付使用一年后未办理房产证给原告的事实，被告按原价将房款一次性退回原告，退款期为2014年12月10日，逾期滞纳金按月利息1.8%赔付，被告没有按约定支付逾期滞纳金；
《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议书》，证明被告已向原告代收房屋维修基金620元、装修押金2000元、余泥清运费500元；
收据7份，证明原告已按合同约定支付了房款及办房产证款41200元、房屋维修基金620元、装修押金2000元、余泥清运费500元。
被告无证据提供且对原告提供的证据1-7均无异议，对原告提供的证据，本院均予采信。
结合本院对证据的采信及庭审调查情况，查明如下事实：
2011年1月1日，原、被告签订了《分期付款合同》，约定由原告认购被告开发的东怡楼第8卡商铺，总价款为978946元，由原告分两期付清，第一期于2011年1月15日前支付，第二期于2011年4月30日前支付，付清房款后双方再签订《商品房买卖合同》。原告依约于2011年1月15日支付了首期购房款498946元，于2011年1月22日支付了办理房产证的费用41200元、装修押金2000元、房屋维修基金620元、余泥清运费500元，于2011年4月30日付清购房余款480000元。2011年10月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告以上述约定的价款购买东怡楼第8卡商铺。该合同第八条约定，出卖人应在2011年10月30日前将验收合格的商品房交给买受人；第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书而要求退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。同日，原、被告并签订了《前期物业管理服务协议》。2011年10月30日，被告将东怡楼第8卡商铺交付给原告，由原告装修使用。由于被告未能依约在交付使用一年后办理该商铺的房产证，原、被告经协商后于2013年5月22日签订了《商铺补充协议》，约定自2013年6月30日开始由被告返租东怡楼第8卡商铺，租期至2014年11月30日止，每月10号前支付租金1549.75元，租期满后原告可以选择要求被告协助办理房产证，或选择由被告在2014年12月10日前按原价将房款一次性退还给原告，逾期滞纳金按国家现定月息1.8%赔付给原告。被告按约定支付了租期内的租金，租期满后该商铺仍由被告使用。但被告至今未办理该商铺的房产证，也没有退还购房款给原告。
对原告请求计付的利息，被告认为过高，要求按照银行同期贷款利息计算。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约履行合同约定的义务。依照《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商铺交付使用后360日内办理产权登记，但被告至今未办理，其行为已构成违约，应当承担违约责任。双方在其后签订的《商铺补充协议》中对该违约的事实予以确认，并且对违约的责任承担进行了重新约定。该约定是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，其效力应予确认。因此，双方应依照上述补充协议的约定履行义务。该补充协议约定，租约期满后，原告可以选择要求被告在2014年12月10日前一次性返还房款，因此，原告请求被告返还购房款978946元，应予支持。原、被告在《商品房买卖合同》第十五条约定，被告未能依约办理房产证的，应退还购房款并按购房款的0.5%赔偿原告的损失，而在《商铺补充协议》中约定，由被告在2014年12月10日前按原价将房款一次性退还给原告，逾期滞纳金按国家现定月息1.8%赔付给原告，因此，上述合同、协议均对被告不能依约办理房产证的违约责任进行了约定，且均对逾期付款的违约责任进行约定，应认定在后的协议对合同进行了变更，应按照变更后的协议履行。因此，原告请求被告按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，支付按照购房款的0.5%计算的违约金4894.73元，本院不予支持。原、被告在《商铺补充协议》中约定支付的逾期滞纳金，其性质属于逾期付款的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于所造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过所造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，约定的违约金，应不高于所造成损失的30%。原告未能提供证据证明其因被告逾期返还购房款所造成的损失，应参照银行同期同类贷款利息予以确定。因此，其逾期付款的违约金应不高于中国人民银行同期同类贷款利率的130%。原告请求按照月利率1.8%计算逾期滞纳金，高于上述规定，而被告亦认为过高，本院予以调整。因此，逾期付款违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计付。由于被告违约导致合同终止履行，原告要求被告赔偿其因履行合同所造成的损失，应予支持。被告应返还办理房产证的费用41200元、装修押金2000元、房屋维修基金620元给原告。余泥清运费是因装修产生的费用，而原告已将商铺装修完毕，并使用商铺或收取了租金，实际取得装修产生的收益，因此，其请求返还该费用，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告肇庆市鼎湖豪苑房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还购房款978946元给原告周锡根，并按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计付从2014年12月10日起至付清日止的逾期付款违约金；
被告肇庆市鼎湖豪苑房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还办理房产证的费用41200元、装修押金2000元及房屋维修基金620元给原告周锡根；
驳回原告周锡根的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14529元（原告已预交），由原告负担542元，被告负担13987元。被告应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴交应负担的诉讼费，原告多交的诉讼费由本院予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。
审 判 长 梁 宇
审 判 员 谭建玲
人民陪审员 黎 敏
二〇一五年七月十三日
书 记 员 黄 宇