文书内容海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终574号上诉人(原审原告)三亚宜家物业服务有限公司。法定代表人陈慧，该公司总经理。委托代理人邢冬生，海南中海律师事务所律师。上诉人（原审被告）程立芬。上诉人三亚宜家物业服务有限公司（以下简称宜家物业公司）与上诉人程立芬物业服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院城民一初字第5940号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院查明：2006年4月30日海南中海亚置业有限公司（甲方）与宜家物业公司（乙方）签订了一份《物业管理委托合同》（前期），约定：甲方将三亚阳光名邸小区委托给乙方实行物业管理，管理的内容包括房屋外观、设备运行、房屋设施、设备的维修、养护、公共环境、绿化、交通秩序、保安（24小时执守、安全防范，使住户感到安全）、急修。第十九条对物业管理费的收取作了如下约定：1、带电梯的住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取，不带电梯的住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；2、公共水电分摊费按建筑面积每月每平方米0.25元向业主或物业使用人收取；3、管理服务费标准的调整，按相关物价指数政策调整。程立芬系“阳光名邸”C1-802房的业主，该房建筑面积为81.97㎡（房产证登记的面积），类型为居住物业。2008年3月12日宜家物业公司与程立芬签订了《三亚阳光名邸小区物业管理服务协议》（前期），协议约定程立芬所购的“阳光名邸”C1-802房物业管理费从2008年4月1日起计收。收费标准为物业管理费按照建筑面积每月每平方米1.2元收取，公共水电分摊费按照建筑面积每月每平方米0.25元收取，电梯运行费按照建筑面积每月每平方米0.25元收取。合同第四条对保安的服务内容作了如下约定：1、协助公安部门维护本物业区域的公共秩序；2、二十四小时巡逻，安全防范；3、尽力减少和消除不安全隐患和不安全事件的发生。对管理小区内出现的火警、交通事故、治安事件以及各种违纪现象及时报告，并配合有关部门进行处理。合同第十六条约定，本协议有效期从甲乙双方签订之日起暂定为三年，计算时间可从本小区全面竣工合格时起计算。2013年6月19日三亚市物价局对阳光名邸小区物业服务费收费标准发出了三价审批字[2013]388号备案的通知，通知的内容如下：“阳光名邸”小区的住宅物业服务费收费标准已予以备案登记。备案登记的标准为：多层住宅用房每月1.2元/平方米，高层住宅用房每月1.5元/平方米。从2013年7月1日开始,程立芬的住宅物业管理费调整为每月1.5元/平方米。程立芬缴纳了2008年至2011年12月31日的物业管理费，2012年1月1日至2015年9月30日的物业管理费6933元未交纳。庭审中，程立芬陈述未缴纳物业管理费的原因是自己的物品两次被盗，一次是2013年私家车在小区被盗，后来被公安机关追回；另外一次是2013年9月1日家里的物品被盗，门窗都是完好的。程立芬认为其不交物业管理费主要是因为物业公司管理太差，想给物业公司施加点压力，如果管理好了，表示还是愿意缴纳物业管理费。一审法院认为：程立芬与宜家物业管理公司签订了《三亚阳光名邸小区物业管理服务协议》（前期），双方形成了物业服务合同关系。宜家物业公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，程立芬应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案双方争议的焦点是宜家物业公司是否尽到管理义务，程立芬应否交纳2012年1月至2015年9月30日的物业管理费6933元及违约金9208元。程立芬主张宜家物业公司未尽到管理义务，理由是家里私家车曾在小区被盗、房屋也被盗，宜家公司认为程立芬家被盗没有证据证明是小区保安的责任，不能无限扩大保安的职责。一审法院认为物业公司的服务具有公共性，收取物业管理费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业管理费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。程立芬家里被盗及汽车被盗系因第三人刑事犯罪所导致，由于刑事犯罪具有突发性、不可预测性及隐蔽性，从权利与义务相一致的角度来考量，作为物业管理公司并不足以有能力彻底防范犯罪行为的发生，退一步来将，即使宜家物业公司对其房屋被盗、车辆被盗的损失负有损害赔偿责任，程立芬亦应当通过向宜家物业公司主张损害赔偿来维护自身的权利，而不能以此作为拒交物业管理费的抗辩理由。故对宜家物业公司要求程立芬支付拖欠的物业管理费6933元予以支持。对宜家物业公司要求程立芬支付违约金9208元的问题，因宜家物业公司并未提供证据证明其何时向程立芬催缴过物业管理费，故对其要求程立芬支付违约金的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、程立芬应于本判决生效之日起十日内向三亚宜家物业服务有限公司支付2012年1月1日至2015年9月30日的物业管理费6933元；二、驳回三亚宜家物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币380元（三亚宜家物业服务有限公司已预交）,由程立芬承担163元，宜家物业公司承担217元。上诉人宜家物业公司不服一审判决上诉称：一、一审判决认定程立芬拖欠宜家物业公司2012年1月1日至2015年9月30日的物业服务费用6933元（含公共水电分摊费、电梯运行电费），事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。自2012年1月1日开始至今，一直未向宜家物业公司交纳拖欠的物业服务费用。这一事实有双方的当庭陈述及相关证据在卷佐证，足以认定。另外根据宜家物业公司与海南中海亚置业限公司签订《物业管理委托合同（前期》及2013年6月19日三亚市物价局备案通知，宜家物业公司主张程立芬拖欠物业服务费用的收费标准也是有法律依据的。因此，原判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程立芬应当向宜家物业公司支付拖欠2012年1月1日至2015年9月30日的物业服务费用6933元。二、一审法院判决“驳回原告三亚宜家物业服务有限公司的其他诉讼请求”适用法律错误。一审法院认定对原告要求被告支付违约金9280元的问题，因原告并未提供证据证明其何时向被告催缴过物业管理费，故对其要求被告支付违约金的诉求，不予支持。”，同时也认定宜家物业公司与程立芬2008年3月12日签订的《物业管理委托合同（前期》是物业服务合同关系，是合法、有效合同。根据宜家物业公司与程立芬签订的《物业管理委托合同（前期》，合同约定交纳物业管理费的时间及违约金的支付方式，其中第十一条第四项规定，“乙方（业主）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（物业公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金”。在宜家物业公司与程立芬签订的《物业管理委托合同（前期》中并没有规定违约金的支付前提是物业公司必须向业主催缴（何况宜家物业公司已向程立芬下了催费通知单（见证据）），然后才能要求对方支付违约金，而且根据我国目前的《物业管理条例》等有关法律都没有此类规定。一审法院不能就因程立芬所说，宜家物业公司一直未向其下过一次催费单，就不支持宜家物业公司要求其承担逾期交纳物业管理费的违约金的诉求。退一步说，程立芬每次都按时交纳水、电费，难道就不知道自己所居住小区需要交纳物业管理费，而且未交纳物业管理费长达4年多之久，何况作为物业公司催交物业服务费和水、电费是其日常工作的一项最基本的工作，不可能只下水、电费催费通知单而不催交物业服务费，但程立芬却称宜家物业公司从未向其催交物业服务费，对宜家物业公司向其催交物业服务费通知单视而不见。因此，原审法院判决驳回该项诉讼请求适用法律错误。综上所述，宜家物业公司认为一审判决认定程立芬拖欠宜家物业公司2012年1月1日至2015年9月30日的物业服务费用（含公共水电分摊费、电梯运行电费）6933元的事实清楚，适用法律正确，但对宜家物业公司要求程立芬支付违约金9208元的适用法律错误。宜家物业公司请求二审法院依法改判：一、依法撤销原审判决第二项“驳回三亚宜家物业服务有限公司的其他诉讼请求”的判决。二、依法改判程立芬应向宜家物业公司支付拖欠2012年1月1日至2015年9月30日的物业服务费用违约金9208元。三、一、二审的诉讼费用由程立芬承担。上诉人程立芬针对上诉人宜家物业公司的上诉辩称：前任经理已经答应程立芬免除两年的物业管理费，程立芬未拖欠过物业管理费，不承担违约金。双方的合同约定：1、协助公安部门维护本物业区域的公共秩序；2、二十四小时巡逻，安全防范；3、尽力减少和消除不安全隐患和不安全事件的发生。而在程立芬2013年1月私家车在小区被盗后，宜家物业公司并未尽到合理的安全防范义务减少隐患的发生，也没有依约定保证24小时巡逻，导致了程立芬家2013年9月再次被盗。公司的做法违反了合同中的约定给程立芬造成了直接经济损失达5万余元。况且虽然物业公司并非直接导致了财产损失，但其疏于防范违反了合同约定的义务。物业公司违约在先，并没有改善的迹象，程立芬出于安全的考虑，有足够理由拒交物业管理费。物业公司在2012年至2014年两年间未曾向程立芬催要过物业管理费，原因在于物业公司疏于防范导致程立芬多次财物被盗，物业公司曾公开表示允许免交两年物业管理费。物业公司未曾向程立芬催要过物业管理费，可以解释为何物业公司怠于行使催要权，全是因为其已主动允诺放弃。上诉人程立芬不服一审判决上诉称：一、宜家物业公司主张2012年至2014年的物业管理费已超出2年的诉讼时效期限，一审判决支持宜家物业公司的部分诉求，违反法律规定。二、双方的合同约定：1、协助公安部门维护本物业区域的公共秩序；2、二十四小时巡逻，安全防范；3、尽力减少和消除不安全隐患和不安全事件的发生。而在程立芬2013年1月私家车在小区被盗后，宜家物业公司并未尽到合理的安全防范义务减少隐患的发生，也没有依约定保证24小时巡逻，导致了程立芬家2013年9月再次被盗。公司的做法违反了合同中的约定给程立芬造成了直接经济损失达5万余元。况且虽然物业公司并非直接导致了财产损失，但其疏于防范违反了合同约定的义务。物业公司违约在先，并没有改善的迹象，程立芬出于安全的考虑，有足够理由拒交物业管理费。三、物业公司在2012年至2014年两年间未曾向程立芬催要过物业管理费，原因在于物业公司疏于防范导致程立芬多次财物被盗，物业公司曾公开表示允许免交两年物业管理费。物业公司未曾向程立芬催要过物业管理费，可以解释为何物业公司怠于行使催要权，是因为其已主动允诺放弃。因此，请求二审法院依法改判:一、撤销一审判决，改判程立芬不需要支付物业管理费；二、一二审诉讼费用由宜家物业公司负担。上诉人宜家物业公司针对上诉人程立芬的上诉辩称:程立芬在一审中未主张诉讼时效问题，在二审提出该问题应不予支持。物业公司从未免除程立芬两年物业管理费。自2012年1月1日开始至今，程立芬均于种种理由，一直未向宜家物业公司交纳拖欠的物业服务费用。有双方的当庭陈述及相关证据在卷佐证。另外根据宜家物业公司与海南中海亚置业限公司签订《物业管理委托合同（前期》及2013年6月19日三亚市物价局备案通知，宜家物业公司主张程立芬拖欠物业服务费用的收费标准也是有法律依据的。经审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。另查明：程立芬在一审未提出诉讼时效抗辩。本院认为，一、关于诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条四条之规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，程立芬在一审期间并未提出诉讼时效的抗辩，二审期间也未提供新的证据加以证明，故其关于宜家物业公司的诉讼请求超出了诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。二、程立芬是否应当支付拖欠宜家物业公司物业管理费6933元的问题。程立芬主张宜家物业公司没有履行安全防范义务，有权拒交物业管理费。根据物业管理服务合同的约定，物业服务行为不仅仅局限于安全防范等工作，还涵盖诸如屋外观、设备运行、房屋设施、设备的维修、养护、公共环境、绿化、交通秩序等等，即便该公司在物业管理服务上存在一定的瑕疵，但程立芬据此不支付物业管理费，无法律依据，本院不予支持。因宜家物业公司自2012年以来向涉案小区提供了物业管理服务，程立芬亦自认2012年1月至2015年9月未交物业管理费的事实存在，其应依相应标准交纳物业管理费，一审判决程立芬支付拖欠宜家物业公司物业管理费6933元，处理正确，应予维持。三、程立芬是否应当支付违约金9208元的问题。宜家物业公司主张其已经向程立芬送达过催交物业管理费的通知单，但未能提供证据予以证实，不予支持。因其并未提供证据证明其何时向被告催缴过物业管理费，故对其要求支付违约金的诉求，不予支持。综上所述，上诉人宜家物业公司、程立芬的上诉理由均不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费430元（上诉人程立芬预交380元，上诉人宜家物业公司预交50元），由上诉人程立芬负担380元，上诉人宜家物业公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长   扆成塘      审 判 员   李  宁      审 判 员   陈太洪      二〇一六年五月三十日      书 记 员    何  莹      附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。