成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锦江民初字第2991号
原告刘凤伟。
委托代理人李珂。
被告叶长寿。
委托代理人范春闹。
原告刘凤伟诉被告叶长寿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月31日立案受理后，依法由代理审判员雷膦绮适用简易程序独任审判，并于2013年9月4日公开开庭进行了审理。原告刘凤伟的委托代理人李珂，被告叶长寿及其委托代理人范春闹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘凤伟诉称，原、被告双方于2006年签订了《房屋买卖合同》（以下简称合同），约定由原告购买被告所有的位于锦江区神武海东方阳光城A区5幢1单元24号房屋，成交价为164000元。2006年4月4日，原告委托陈旭东向被告支付了全部购房款164000元。被告随后向原告交付了房屋，原告占有使用至今。后原告多次催促被告履行房屋产权证办理及过户手续，被告一直推诿不予办理，原告遂诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，确认原告拥有武海东方阳光城A区5幢1单元24号房所有权；2、被告配合完成武海东方阳光城A区5幢1单元24号房屋所有权过户手续；3、被告向原告支付违约金10000元、中介费2000元以及办理产权交易过户手续所发生的一切费用；4、本案诉讼费由被告承担。
原告刘凤伟为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
1、原告身份证、被告常住人口详细信息，证明原、被告主体资格；
2、原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，证明被告以164000元的价格卖给原告及约定被告配合原告办理过户手续，该合同约定中介费2000元；
3、《成都市住宅房屋拆迁产权调换协议书》，证明协议中甲方两套房与协议中乙方被拆迁房屋进行产权调换，其中一套就是本案诉争房屋；
4、律师函、EMS送达回证，证明原告向被告书面要求被告配合其办理过户手续；
5、收条，证明被告收到陈旭东购房款164000元；
6、陈旭东出具的说明、刘凤伟的委托书，证明刘凤伟委托陈旭东代其向被告给付购房款。
被告叶长寿辩称，1、对原告的第一项诉讼请求理应以房管局的登记为准；2、该房屋事实上是协议房并无产权证，根据被告与统建办的协议中可知此房并不能办理过户，因此该合同是无效的；3、被告所收到的房款是陈旭东支付并非原告支付，因此原告不具备主体资格；4、合同中约定第六条规定被告并未接到通知可以办理房产证，因此被告的违约责任不存在。综上，请求法院依法判决。
被告叶长寿未向本院提交证据。
本案证据材料经庭审举证质证，叶长寿对刘凤伟提交第1、3、5项证据材料的真实性、合法性、关联性无异议，但证据5证明的是收到陈旭东的购房款，而非原告。叶长寿对第2项证据的真实性予以确认，但关联性有异议，被告是出售给陈旭东而并非原告。叶长寿对第4项证据材料三性均不予认可，对第6项证据中的委托书予以认可，但对陈旭东出具的情况说明三性有异议。经本院调查，陈旭东本人向本院陈述，刘凤伟于2006年4月委托其向叶长寿支付了武海东方阳光城A区5栋1单元6楼24号房款164000元。本院认为，原告刘凤伟提交的第1、2、3、5、6项证据来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联，本院予以确认，而第4项证据材料，由于不能证明EMS信封内装有律师函，并且EMS信封上并没有叶长寿签收的送达回执。本院对于该项证据，不予采纳。
根据本院采信的证据、调查的内容以及双方陈述一致的事实，本案查明情况如下：
2005年5月13日，成都市民用建筑统一建设办公室与叶长寿签订了《成都市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》，双方达成协议：成都市民用建筑统一建设办公室以武海东方阳光城A区5幢1单元24号6楼等两套住宅房屋与叶长寿被拆迁房屋进行产权调换，并按规定结算产权调换的差价……本协议只借助临时管业和办理房屋所有权证时使用，不得进入房地产市场交易。
2006年，刘凤伟与叶长寿以及中介方四川省鑫万豪房屋置换连锁有限责任公司签订了《房屋买卖专用合同》。《房屋买卖专用合同》主要内容为：该房屋位于武海东方阳光城A区5幢1单元24号，房屋套型为套二，建筑面积69.67平方米。甲乙双方商定该房屋成交价为164000元。刘凤伟向四川省鑫万豪房屋置换连锁有限责任公司支付中介服务费2000元。在本合同签订后，刘凤伟与叶长寿双方于X年X月X日前到成都市房地产交易中心办理该房屋交易过户手续或办理公证手续。自本协议签字生效后，若刘凤伟有下任何一种行为，视为刘凤伟违约。刘凤伟应承担办理产权交易过户手续所发生的一切费用及中介服务费，同时向叶长寿支付违约金10000元。A.刘凤伟无故或无正当理由提出不购买此房；B.不按本协议第五条的1、2、3、款之规定日期及金额交存或支付房款；C……D……自协议签字生效后，若叶长寿有下列任何行为，视为叶长寿违约。叶长寿应承担办理产权交易过户手续所发生的一切费用及中介服务费，同时向刘凤伟支付违约金10000元。A.因叶长寿原因不能办理产权过户手续；B.叶长寿无故或无正当理由提出不出售此房；C.叶长寿拒绝提供办理过户、公证、或担保按揭手续的相关资料、证明；或提供的相关资料不实；需到场地以各种理由推辞，拒不到场。
《房屋买卖专用合同》签订后，2006年4月，刘凤伟委托陈旭东向叶长寿支付了该房房款164000元，后叶长寿交付了房屋，原告刘凤伟占有使用至今。但至今该争议房屋仍未在有权机关办理产权登记，也未办理产权过户手续。
另查明，武海东方阳光城A区的拆迁置换房办理产权机构已由成都市民用建筑统一建设办公室变更为成都市锦江区房管局，成都市锦江区房管局已发出通知武海东方阳光城A区物业可以办理产权证。
本院认为，本案的争议焦点在于：1、叶长寿是否应当将争议房屋过户到刘凤伟名下；2、叶长寿是否应当向刘凤伟支付违约金、中介费并承担房屋过户手续费。
一、关于叶长寿是否应当将争议房屋过户到刘凤伟名下的问题。第一，虽然武海东方阳光城A区5栋1单元6楼24号房屋目前尚未办理权属证书，但根据《成都市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》约定，叶长寿基于拆迁安置，取得了讼争房屋的所有权，依法对讼争房屋享有占用、使用、收益、处分的权利。根据《物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”叶长寿与刘凤伟、四川省鑫万豪房屋置换连锁有限责任公司三方于2006年签订的《房屋买卖专用合同》，根据合同内容，叶长寿对其享有的本案讼争服务所有权进行转让，是在范围内对其物权的合法处分。该合同系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同。叶长寿诉称，《成都市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》中第九条约定“本协议只供临时管业和办理房屋所有权证使用，不得进入房地产市场交易。”该约定仅能约束签订产权调换协议的双方当事人，不能据此认定叶长寿与刘凤伟签订的《房屋买卖专用合同》无效。因此，《房屋买卖专用合同》合法有效。根据该合同，刘凤伟于2006年4月委托陈旭东支付了武海东方阳光城A区5栋1单元6楼24号房款164000元，履行了合同义务，而叶长寿也应当根据合同的约定，将该争议房屋过户到刘凤伟名下；第三，关于叶长寿辩称其将争议房屋卖给陈旭东，收取陈旭东房款164000元并向陈旭东交付了房屋钥匙，经本院传唤陈旭东到庭，陈旭东称其受刘凤伟委托将房款164000元交给叶长寿，房屋购买人为刘凤伟，与刘凤伟提交的证据《房屋专用买卖合同》及其委托书相印证。且本案讼争房屋已经可以办理权属登记。因此，对于原告请求确认原、被告双方签订的《房屋买卖专用合同》合法有效、原告享有武海东方阳光城A区5栋1单元6楼24号房屋的所有权及其原告请求被告配合完成武海东方阳光城A区5栋1单元6楼24号房屋所有权过户手续的主张，本院予以支持。对于原告提起的确认原告拥有武海东方阳光城A区5幢1单元24号房所有权的请求，由于办理过户手续之后将自动更名于原告名下，本院不在本判决中另行确认。
二、叶长寿是否应当向刘凤伟支付违约金、中介费并承担房屋过户手续费的问题。刘凤伟认为其多次催促被告叶长寿履行房屋产权证办理及过户手续，叶长寿一直推诿不办理，行为已经构成违约，应当承担违约责任。本院认为，首先，在《房屋买卖专用合同》中，并没有约定双方办理产权过户手续的时间；其次，经本院核实，成都市锦江区房管局虽确认目前武海阳光城A区小区物管该小区房屋可以办理产权证，但并不能确认已经通知到叶长寿本人，本案原告刘凤伟也未向本院提交被告已经收到可以办理过户通知的证据；再次，叶长寿在庭审中承诺接到能够办理产权的通知后，将该争议房屋过户给受让人，虽然其认为应当过户给陈旭东，但叶长寿有此判断是基于认识上的错误，认为受让人是陈旭东。因此，叶长寿并未违约，也不承担违约责任。对于原告请求被告支付违约金10000元、中介费2000元并承担办理产权交易过户手续所发生的一切费用的主张，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、原告刘凤伟与被告叶长寿签订的《房屋买卖专用合同》合法有效；
二、被告叶长寿应当配合原告刘凤伟在本判决发生法律效力之日起三十日内将武海东方阳光城A区5幢1单元24号房屋所有权过户到原告刘凤伟名下；
三、驳回原告刘凤伟的其它诉讼请求。
本案案件受理费3820元，减半收取1910元，由原告刘凤伟承担955元，被告叶长寿承担955元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 雷膦绮
二〇一三年十一月十八日
书 记 员 余 丹