云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第742号上诉人（原审被告）云南中天文化空间商业管理有限公司。住所地：云南省昆明市新闻路**。法定代表人吴巧兰，执行董事。委托代理人邹花园、张正武，云南震序律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）李建林，男，1985年5月9日出生，汉族，现住云南省昆明市官渡区。上诉人云南中天文化空间商业管理有限公司因与被上诉人李建林房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第2604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：2014年7月31日，原告李建林（承租人）与被告云南中天文化空间商业管理有限公司（出租人）签订《店铺租赁合同》，约定：“第一条出租店铺第一款出租人将昆明市西山区文化空间A1地块5#2-2店铺（以下简称“出租店铺”），商业建筑面积418平方米；（以测绘公司测绘数据为准）租予承租人，承租人以“儿童主题乐园”为店名，经营儿童娱乐……第二条租赁期第一款本合同所订租期为五年，自出租人发出的入场通知书中入场日期开始计算，至五年期满为止。……第三条租金第一款自本合同签订之日后5日内交纳本次所约定租金金额，……租期内租金按下列标准计收：租金标准为124元/月·㎡（套内建筑面积）；每月租金为51832元（大写：伍万壹仟捌佰叁拾贰元整），……租金支付方式以一个半月为一期，本合同签订时应支付租金：77748元（大写：柒万柒仟柒佰肆拾捌元整）。……第二款租金仅指承租人占有、使用出租人按本合同规定交付的出租店铺的费用，不包括出租店铺装修及柜台货架制作费、物业管理费、停车场费、电话费、电费、排污费、水费、燃气费、宣传推广费、店铺内清洁费、店铺垃圾清运费及政府规定应缴纳的费用等，……第四条其他费用第一款出租店铺的物业管理费，其数额及缴付方式见附件二。……第六条交接日……第三款出租人于2014年8月31日将物业交于承租人进行入场装修。……第十二条终止、解除合同……第三款在下列情况下可以视为出租人违约，承租人有权提前解除合同：1.出租人违反本合同的约定，使承租人无法按其用途继续使用该店铺经营业务的。……第四款如出现第十二条第三款的情况，出租人应退还承租人已缴付租金的剩余部分，并赔偿承租人一个月租金的违约金及承租人经评估后的装修折旧损失。第二十一条其他约定……第五款出租人应在入场装修通知书中指定交付日期（以下简称“交付日”）向承租人交付承租场所。若出租人在交付日或之前不能交付承租场所，出租人应在交付日前书面通知承租人，而交付日则可被顺延不超过45天。若在顺延期限过后出租人仍未能交付承租场所予承租人，则承租人有权在之后15天的时间（即交付日后45天至60天的期间）内书面通知出租人终止本租赁合同。如承租人在上述期间内未有行使权力终止本租赁合同。则承租场所的交付日期继续再自动顺延最长不超过45天（即交付日后105天止），如出租人再次最后的顺延期内仍未交付承租场所，则乙方有权终止本合同。……附件二其他费用的支付方式……1、物业管理费：人民币15元/月·㎡，共计6270元/月，此费用包含于每月租金总额中，不另行收取，按约定时间定期汇往出租人指定账户。1.1物业管理费的缴纳：店铺物管费开始计收15天前，承租人合同约定时间点应付物管费；之后承租人按每年365日、12个月、4各季度的15天前向物业公司（云南富壹城物业服务有限责任公司）缴纳相应物业管理费。……”云南中天文化空间商业管理有限公司于2014年7月31日开出三张《收据》，分别记载收到“李建林（儿童主题乐园）A1-2#2-02”支付的租金58938元、宣传费3762元及押金25916元。云南富壹城物业服务有限责任公司2014年7月31日《收据》记载，收到“李建林（儿童主题乐园）A1-2#2-02”支付的物业管理费18810元。《建设工程规划许可证》记载，西山区金碧七号片区西坝新村“城中村”改造项目“文化空间”一期A1项目的建设单位为云南中天文化产业发展股份有限公司。云南中天文化产业发展股份有限公司于2015年7月12日出具《情况说明》，记载：“我公司与云南中天文化商业管理有限公司（下称：‘中天管理公司’）于2013年11月1日签订《预约租赁协议》，合同约定我公司将昆明市文化空间项目地上商铺（含文化空间A1地块5#2-2号店铺）预约租给中天管理公司，中天管理公司可以转租前述商铺。……”。一审庭审中，原告李建林陈述：原告支付的租金为77748元，由《收据》记载的“租金”和“物业管理费”两笔构成。被告云南中天文化空间商业管理有限公司陈述：根据原、被告的约定，李建林应先履行支付租金的义务，因李建林未全额支付77748元的租金，仅支付了58938元，故云南中天文化空间商业管理有限公司未按期向李建林交付租赁物。《店铺租赁合同》由云南中天文化空间商业管理有限公司提供，云南中天文化空间商业管理有限公司的招租人员在签订合同的过程中再与承租人进行协商。李建林仅在涉案项目内租赁有5#2-2号店铺。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告2014年7月31日签订的《店铺租赁合同》；2、被告返还原告已支付的租金77748元、宣传推广费3762元、押金25916元，共计107426元，并按照银行同期贷款利率向原告支付2014年7月31日起至实际返还全部款项之日止的利息；4、被告向原告支付违约金51832元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，被告云南中天文化空间商业管理有限公司将其享有使用权的商铺出租给原告李建林使用，双方签订的《店铺租赁合同》内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，李建林应当按照合同约定按期向云南中天文化空间商业管理有限公司支付租金，云南中天文化空间商业管理有限公司也应按期向李建林交付租赁物。《店铺租赁合同》约定云南中天文化空间商业管理有限公司应于2014年8月31日前向李建林交付租赁物，但云南中天文化空间商业管理有限公司至今仍未向李建林交付租赁物。对于未按期交付租赁物的原因，原、被告陈述不一致，云南中天文化空间商业管理有限公司认为其未交付租赁物的原因是行使先履行抗辩权。本案中，云南中天文化空间商业管理有限公司认为李建林支付的租金仅为云南中天文化空间商业管理有限公司开出的《收据》记载的租金58938元，李建林认为除该笔款项外，其向云南中天文化空间商业管理有限公司支付的租金还包括由云南富壹城物业服务有限责任公司出具的《收据》记载的物业管理费18810元。对于云南富壹城物业服务有限责任公司出具的《收据》记载的物业管理费18810元是否应当视作李建林向云南中天文化空间商业管理有限公司支付的租金，原、被告存在争议。根据《店铺租赁合同》第四条第一款及附件二关于物业管理费的约定可知，物业管理费包含在每月的租金中，不另行收取，收取款项的物业公司为云南富壹城物业服务有限责任公司。云南中天文化空间商业管理有限公司另抗辩，《店铺租赁合同》第三条第二款约定，物业管理费不包含在租金内，应单独计付。李建林对此不予认可，而《店铺租赁合同》系由云南中天文化空间商业管理有限公司提供，对于其中条款内容的矛盾之处，云南中天文化空间商业管理有限公司未能做出合理解释。在本案合同的实际履行过程中，确有由云南富壹城物业服务有限责任公司收取物业管理费的情况，故一审法院确认原、被告实际按照《店铺租赁合同》第四条第一款及附件二履行物业管理费的支付与收取。综上，一审法院确认云南中天文化空间商业管理有限公司收取的租金58938元及云南富壹城物业服务有限责任公司收取的租金18810元均为李建林按照《店铺租赁合同》向云南中天文化空间商业管理有限公司支付的租金，以上两笔款项共计77748元，与《店铺租赁合同》中约定的李建林签订合同时应当支付的租金金额一致，李建林已按照合同约定履行了向云南中天文化空间商业管理有限公司支付租金的义务，则云南中天文化空间商业管理有限公司未按照约定向李建林交付租赁物的行为违反合同约定。根据《店铺租赁合同》第二十一条第五款及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，一审法院对李建林要求解除原、被告2014年7月31日签订的《店铺租赁合同》的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，云南中天文化空间商业管理有限公司共收取李建林租金77748元（其中含云南富壹城物业服务有限责任公司收取的物业管理费18810元）、宣传推广费3762元、押金25916元，以上共计107426元。合同解除后，云南中天文化空间商业管理有限公司应向李建林返还上述款项。对于由云南富壹城物业服务有限责任公司收取的物业管理费18810元，系李建林根据《店铺租赁合同》的约定支付，故应由合同相对方即云南中天文化空间商业管理有限公司承担返还义务，若云南中天文化空间商业管理有限公司认为其与云南富壹城物业服务有限责任公司之间因此存在债权债务关系，可另行主张权利。云南中天文化空间商业管理有限公司2014年7月31日收取李建林支付的款项107426元后，未履行合同义务，构成违约，应按照《店铺租赁合同》第十二条第三款、第四款的约定向李建林支付违约金。云南中天文化空间商业管理有限公司认为原、被告的违约金约定过高，应当进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，一审法院对云南中天文化空间商业管理有限公司要求调整违约金的抗辩予以支持，并确定云南中天文化空间商业管理有限公司向李建林支付自2014年7月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。对于李建林主张的107426元自2014年7月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，因违约金已足以弥补该部分损失，故一审法院对李建林的该项诉讼请求不再予以支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：“一、解除原告李建林与被告中天文化空间商业管理有限公司2014年7月31日签订的《店铺租赁合同》。二、被告中天文化空间商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告交纳的租金人民币77748元、宣传推广费人民币3762元、押金人民币25916元。以上共计人民币107426元。三、被告中天文化空间商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告李建林以人民币107426元为本金，自2014年7月31日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的计算的违约金。四、驳回原告李建林的其他诉讼请求。”本案案件受理费3579元（原告已预交），由原告李建林负担人民币990元，由被告中天文化空间商业管理有限公司负担人民币2589元。一审宣判后，云南中天文化空间商业管理有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项由上诉人返还被上诉人交纳的租金77748元的判决，改判上诉人向被上诉人返还租金58938元；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由如下：根据店铺租赁合同第三条第一、二款的约定，第一个月的租金为51832元，合同中所指租金指承租人占有、使用出租人按照合同规定交付的出租店铺的费用，不包括物业管理费，物业管理费严格按照物管公司的规定由承租人自行承担，被上诉人交纳租金与物业管理费时，租金收据的出具单位是上诉人，而物业管理费收据的出具单位是云南富壹城物业服务有限责任公司。故被上诉人交纳的物业管理费由云南富壹城物业服务有限责任公司收取，并不包含在被上诉人应交纳的租金中，上诉人没有义务承担云南富壹城物业服务有限责任公司的返还责任，上诉人只应向被上诉人返还实际收取的租金51832元，一审法院认定上诉人收取被上诉人租金77748元属认定事实错误，请求二审法院依法改判。被上诉人李建林答辩称：根据涉案店铺租赁合同的约定，物管费是包括在租金内的，被上诉人共计转账107426元到上诉人账户上，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人云南中天文化空间商业管理有限公司、被上诉人李建林均未向本院提交证据。二审中，经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，上诉人云南中天文化空间商业管理有限公司、被上诉人李建林均明确表示对于一审判决确认事实没有异议。对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认，此不赘述。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：上诉人是否应向被上诉人返还租金77748元？本院认为：上诉人与被上诉人于2014年7月31日签订的《店铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议，双方均应按照合同约定严格履行。现双方对于一审判令解除该《店铺租赁合同》并由上诉人返还被上诉人所交纳的费用及相应利息的处理均无异议，争议仅在于上诉人应返还的租金具体金额。对此，本院认为，首先，根据前述《店铺租赁合同》附件二的约定，物业管理费包含于租金总额中，不另行收取，按约定时间定期汇往出租人指定账户。其次，虽然物业管理费18810元的收据并非上诉人开具，但实际上，根据被上诉人一审提交的光大银行交易凭条可以证实包括18810元物业管理费在内，被上诉人一次性向上诉人账户汇款107426元，对此上诉人二审亦当庭予以认可，故在上诉人未能提交证据证实18810元物业管理费其已实际支付给物业管理公司的情况下，一审法院认定上诉人共收取被上诉人租金77748元（其中含物业管理费18810元）并由上诉人向被上诉人返还该款项并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费人民币270.25元，由上诉人云南中天文化空间商业管理有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长  刘昕光审判员  陆有林审判员  汪 佳二〇一五年十一月六日书记员  陈攀宇