辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00789号
上诉人（原审被告）：安洁，女。
委托代理人：沙仁章（系安洁丈夫）。
委托代理人：谭凤生，辽宁新世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：范玉芝，女。
委托代理人：秦景霞、司贵鑫，辽宁双护律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连当代集团有限公司，住所地大连市中山区山峦街18号。
法定代表人：邹贵章（已去世），该公司经理。
委托代理人：冯薇，辽宁华府律师事务所律师。
原审原告范玉芝与原审被告大连当代集团有限公司（以下简称当代集团）、原审被告安洁房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年3月18日作出（2011）甘民初字第6442号民事判决，安洁不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人安洁的委托代理人沙仁章、谭凤生，被上诉人范玉芝的委托代理人秦景霞、司贵鑫，被上诉人当代集团的委托代理人冯薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范玉芝一审诉称：1998年12月7日，被告当代集团与范玉芝签订买房契约，约定被告当代集团将长兴岛村公园内东边临墙南栋别墅出卖给范玉芝。范玉芝依约将150，000元房款交付给当代集团，当代集团将该房屋实际交付给了范玉芝，但因各种原因未给范玉芝办理产权登记。2010年10月，范玉芝发现被告安洁持有案涉房屋的产权证，经查，被告安洁的产权证系非法取得。案涉房产原始所有权人系大连经济技术开发区当代商贸有限公司（以下简称商贸公司），商贸公司于1997年更名为大连当代实业有限公司，于1999年又变更为大连当代集团有限公司。而被告安洁取得房产证的时间是2006年9月22日，房产证的取得是基于被告安洁和商贸公司在2006年9月21日签订的房屋交易协议。因2006年商贸公司已经不存在，不可能还有商贸公司的印章，更不可能签订房屋交易协议，故诉至法院，请求确认：1、当代集团、安洁于2006年9月21日签订的关于长兴岛村公园内东边临墙南栋房屋交易协议无效；2、本案诉讼费由当代集团、安洁承担。
被告当代集团一审辩称：同意范玉芝第一项诉讼请求，但不同意承担诉讼费。范玉芝陈述第一自然段事实当代集团不清楚，范玉芝陈述的其他事实当代集团同意。安洁的买卖协议以及后来的事情，我方不清楚。但公证书不是确认房屋权属的必要条件，商贸公司股东、法人均系伪造，没有看到安洁给当代集团付款凭证。具体答辩意见如下：一、当代集团与被告安洁没有签订过《房屋交易协议》。安洁提供给公证处的所有文件均系伪造。1、《房屋交易协议》签订日期为2006年9月21日，当代集团于1999年已经更名为大连当代集团有限公司，而《房屋交易协议》的印章是大连经济技术开发区当代商贸有限公司，显然系伪造。2、通过和大连市公安局预留的大连经济技术开发区当代商贸有限公司印章对比发现，《房屋交易协议》上的印章与预留印章不一致。3、工商登记查询显示，邹德昌从来不是当代集团的法定代表人。4、工商登记查询显示，邹德昌、孙凤荣从来不是当代集团的股东。5、没有证据显示当代集团收到过被告安洁的购房款。6、当代集团没有和安洁去相关部门进行过涉案房屋的权属变更。二、对于范玉芝所称范玉芝与当代集团董事长邹贵章1998年12月签订《买房契约》，该组证据与本案的诉讼请求没有因果关系，不发表答辩意见。
被告安洁一审辩称：不同意范玉芝的诉讼请求。范玉芝陈述的事实和理由并不是事实，对起诉状中第一自然段陈述内容有异议，范玉芝并没有实际占有、使用案涉房屋，1998年12月7日范玉芝和邹贵章签订的协议规定邹贵章没有义务给范玉芝办理房产手续，应由范玉芝自行补办，证明范玉芝没有补办涉案房屋的房照，也不应当由当代集团给范玉芝办理产权登记，安洁取得房产执照是合法取得的。范玉芝的诉权安洁不予认可，范玉芝虽在另案列为第三人，但不能主张本案合同无效。具体答辩意见如下：一、范玉芝不具备提起本案诉讼的主体资格。1、范玉芝1998年12月7日与邹贵章签订《买房契约》的B4A4别墅，与被告安洁所执《房产执照》的瓦农房执字第5000405／406房屋，范玉芝无证据证明是同一栋房屋。2、（2010）大民一初字第28号案件，范玉芝被追加为第三人，是因为范玉芝冒领拆迁补偿款而被申请追加，该案也并未确认是同一房屋的事实。故范玉芝不具有诉讼资格，应驳回其起诉。二、范玉芝起诉的事实与理由不成立。1、《买房契约》、《专用收款收据》、《别墅卖出产价权归属证明》属于虚假证据。2、范玉芝称“涉案房屋实际交付给范玉芝，但因各种原因未办理产权登记”，与《买房契约》“日后房照手续由买房人亲自到长兴岛镇政府重新补办”的约定相矛盾。故范玉芝陈述是虚假的。3、范玉芝诉称“范玉芝实际占有使用该房屋”是虚假的。4、商贸公司是当代集团的前身，其权利义务由当代集团概括继承，实际是同一商事主体，其作为商事主体并不因为更名而消灭。公司名称变更，商贸公司保留公章办理相关善后事宜，并不违法。工商局虽证明收回公章，但并未载明收回数量。2006年商贸公司已经不存在，不可能有公司公章，属主观臆断，没有事实及法律依据。故范玉芝无证据证明《房屋交易协议》存在合同无效的法定情形。5、如范玉芝认为公证有假，应当依法申请撤销公证；如果认为房产证有假，应当依法申请异议登记，并向人民法院提起行政诉讼。三、被告安洁与当代集团／商贸公司的《房屋交易协议》合法有效，且已经实际履行，并取得合法有效的《房产执照》。
一审法院审理查明：1998年12月7日，当代集团与范玉芝签订买房契约，内容是，经次子邹喆决定，将当代度假村东边临墙南北两栋别墅作为我邹贵章夫妻私有财产，今由我邹贵章做主卖给范玉芝名下居住使用。由于集体性质房照卖时无法分开，本人决定每栋别墅按壹拾伍万元卖出，收取房款作为我邹贵章夫妻养老治病之用，日后房照手续由买房人亲自到长兴岛镇政府重新补办，任何人无权干涉，更不允许他人擅自转卖，即使原房照整体作为抵押，我邹贵章本人宣布我的私有财产只能暂时作为抵押两年，过期抵押无效，如有他人再次卖出，纯属违法伪造依法追究。别墅地址：当代度假村院内东边临墙南栋（A4B4）。从即日起契约成立，此房产权归范玉芝所有，有契约为证，无需公证，直接有效。买房契约中卖房人处为邹贵章签字并加盖当代集团公章，买房人处为范玉芝签字。同日，范玉芝向当代集团交付了房款150，000元，当代集团出具了收款收据。2003年4月5日，当代集团及邹贵章出具《别墅卖出产价权归属证明》，内容是，在我负责建造的长兴岛当代度假村（原当代实业有限公司院内）六栋别墅施工期间，该项目拖欠工程材料款人工费合计贰拾陆万元，经邹喆决定本项欠款由我负责还清，当代度假村东边临墙南北两栋别墅划归我邹贵章私有财产，为了清债，1998年12月7日我将别墅按十五万元现金卖出。其中东墙北角A3B3卖给曲静贤，南角A4B4卖给范玉芝，房照手续由邹喆负责办理更名过户，水电其他事宜由买房人到当地政府办理。在手续不完善之前，买方要求由我暂时代理看管别墅，后因邹喆出事原房屋证件至今下落不明，卖出的别墅物品也严重丢失，我承诺在当代度假村土地机场出让或补偿后，按房屋实际损失多倍赔偿，今后我郑重声明，上述两栋别墅不经我本人办理，房照出现他人名称，纯属诈骗盗取，视为无效。特立证明：当代度假村东边临墙南栋A4B4别墅产权归范玉芝所有，任何单位个人无权干涉、使用。
2006年9月21日，商贸公司与安洁签订《房屋交易协议》，约定商贸公司将位于瓦房店市长兴岛镇长兴岛公园内，建筑面积为320.5平方米的楼房出售给安洁，房屋成交价格为40万元。该协议记载的卖方为商贸公司并加盖商贸公司的公章，法定代表人为邹德昌，买方为安洁。同日，缔约双方到瓦房店市公证处办理了公证，公证书中后附的公证申请表记载的申请人为邹德昌，系商贸公司的法定代表人；商贸公司的法定代表人身份证明为邹德昌，将上述房屋出售给安洁的股东决议中的股东为邹德昌和孙凤荣。
庭审过程中，安洁提供2006年4月18日证明一份，内容是“同意卖当代度假村两栋别墅，号为5000405、5000406”，该证明签有“邹秀芝、赵杰、邹贵章”的名字。安洁提供2006年9月20日当代集团出具的授权委托书一份，内容是“委托邹德昌与安洁签订当代度假村两栋别墅买卖合同”，该委托书加盖当代集团的公章。安洁提供2006年9月20日瓦房店市村镇房地产评估事务所有限公司出具的房产价格评估报告书，该报告书记载案涉房屋估价400，000元。
2006年9月22日，安洁缴纳了房屋契税等费用并办理了房产执照。
另查，商贸公司于1995年11月17日注册成立，股东为邹秀芬、邹喆、刘永凯、吕晔，法定代表人及董事长为邹秀芬。1997年11月11日，商贸公司股东会决议将公司名称变更为大连当代实业有限公司，公司住所地迁至大连市中山区山峦街18号，股东变更为邹喆、吕晔、邹秀芬，改任邹喆为公司法定代表人及董事长、经理。1997年12月12日，大连经济技术开发区工商行政管理局出具《迁移证明》，证实“同意商贸公司迁出，完税证明、撤销账户已办完。营业执照正、副本及公章、财务章已收缴”。1999年7月22日，大连当代实业有限公司申请变更为大连当代集团有限公司，股东会成员为邹喆、吕晔、邹秀芬。2002年1月30日，邹喆死亡，名下股份由其父亲邹贵章继承24%，其子杨云峰继承23%，邹云霞继承23%，杨云峰继承的财产由其监护人杨晓慧行使监护权，邹云霞继承的财产由其监护人孙玉桂行使监护权。2002年4月10日，当代集团股东会决议将股东变更为邹贵章、杨云峰、邹云霞、邹秀芬、吕晔，并通过章程修正案，将法定代表人、董事长及经理变更为邹贵章；公司董事会成员为邹贵章、禚伟明、赵军、李喜贤、侯秀坤。2005年9月26日，当代集团被吊销营业执照，其《私营企业吊销内容查询卡》记载的股东为杨云峰、吕晔、邹秀芬、邹贵章、邹云霞。2011年6月13日，经大连市公证处公证《大连当代集团有限公司股东会决议》，因当代集团法定代表人邹贵章已去世，授权黄安来为当代集团委托代理人，有权代表公司处理一切事务，有权转委托。
再查，2009年11月长兴岛海滨公园内楼房开始拆迁，现房屋已经拆迁完毕，范玉芝领取了房屋拆迁款。在（2010）大民一初字第28号财产损害赔偿纠纷一案中，范玉芝被追加为第三人参加诉讼。
一审法院认为：本案争议焦点是：1、范玉芝是否具备主体资格。2、2006年9月21日大连经济技术开发区当代商贸有限公司（被告当代集团的前身）与被告安洁签订的《房屋交易协议》是否有效。
首先，（2010）大民一初字第28号案件中，范玉芝因领取涉案房屋的动迁补偿款，被追加为第三人参加诉讼。本案庭审时，被告安洁称“涉案两栋别墅的拆迁补偿款项被范玉芝伪造的协议书领取了”；范玉芝称“当代度假村临街南北两栋别墅，我们认可与被告提及的是同一套房屋……该房屋拆迁时间是2009年11月份左右，拆迁通知我们了，并进行了补偿”。由此可以看出，范玉芝及被告安洁所述房屋系同一栋房屋，范玉芝作为与本案有直接利害关系的公民，具有诉讼主体资格，可以提起本案诉讼。
其次，民事法律行为是公民或法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。行为人具有相应的民事行为能力是民事法律行为应当具备的要件。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。本案中，1、1997年12月12日，大连市经济技术开发区工商局已对商贸公司办完撤销账户，并收缴营业执照正、副本及公章、财务章手续，商贸公司作为法人已经终止；2、商贸公司成立时的法定代表人是邹秀芬，随着公司名称的变更，先后变更为邹喆、邹贵章，邹德昌从未担任过商贸公司及其更名后企业的法定代表人，邹德昌与孙凤荣也从不是商贸公司及其更名后企业的股东。据此，2006年以邹德昌为法定代表人，以已经被撤销账户和收缴公章的商贸公司名义行使的民事行为违反法律规定，属于无效行为。故2006年9月21日的《房屋交易协议》为无效协议。
据此判决：确认2006年9月21日大连经济技术开发区当代商贸有限公司（被告大连当代集团有限公司的前身）与被告安洁签订的《房屋交易协议》无效。案件受理费3550元，其他诉讼费50元，合计人民币3600元（原告已预交），由被告安洁负担。
安洁上诉的请求及理由是：1.原审法院认定范玉芝具有诉讼主体资格错误。安洁与范玉芝没有任何债权债务关系及合同关系，且（2010）大民一初字第28号案件是未决案件，不能确定范玉芝有权益损失。2.安洁系通过当代集团委托邹德昌合法购买的，并进行了产权变更登记，已合法拥有该房屋的物权。3.范玉芝不能举证证明安洁名下的房屋与其存在事实上和法律上的关系，应承担举证不能的法律后果。据此，安洁上诉请求撤销原审判决，依法改判驳回范玉芝的原审诉讼请求。
范玉芝二审答辩认为：不同意安洁的上诉请求，请求依法维持原判。1.范玉芝在（2010）大民一初字第28号案件中因范玉芝领取案涉房屋的拆迁补偿款而被追加为第三人，故范玉芝与本案有利害关系，故范玉芝有诉权。2.邹德昌连当代集团的股东都不是，故其代表商贸公司与安洁签订的房屋买卖协议是无效的。
当代集团二审答辩认为：不同意安洁的上诉请求，同意范玉芝的答辩意见。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为：根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为以下两个：一是范玉芝是否具有提起本案诉讼的主体资格的问题；二是2006年9月21日大连经济技术开发区当代商贸有限公司与安洁针对案涉房屋签订的《房屋交易协议》是否合法有效的问题。
针对第一个焦点问题，本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织可以作为原告起诉。本案中，范玉芝起诉安洁和当代集团，系基于其认为其对当代集团的前身商贸公司与安洁签订的《房屋交易协议》所涉房屋享有实体权利。
而在（2010）大民一初字第28号安洁起诉大连长兴岛临港工业区管委会及长兴岛街道办事处要求赔偿拆除案涉房屋损失的另案中，范玉芝因领取了该房屋的拆迁补偿款而被追加为第三人参加诉讼。在该案件2011年1月17日的法庭审理笔录中第13页记载：“审：原告（安洁）你认为第三人（范玉芝）买的房子，与你的房子是同套吗？原告：根据被告提供的图纸，我认为是同套的。”即安洁明确表示范玉芝已取得拆迁补偿款的房屋与其购买的案涉房屋系同一套房屋。由此可见，范玉芝与安洁均认可双方讼争的标的系同一栋房屋，故范玉芝与本案具有直接利害关系，是本案的适格原告，可以提起本案诉讼。至于范玉芝是否有权益损失，不能作为其原告主体地位是否适格的依据，故对于安洁主张范玉芝不具有原告诉讼主体资格的上诉请求，本院不予支持。
针对第二个焦点问题，本院认为：案涉《房屋交易协议》的签订主体是安洁和商贸公司。而商贸公司的名称于1997年11月11日即发生变更，1997年12月12日，大连经济技术开发区工商行政管理局出具《迁移证明》，证实商贸公司已撤销账户，营业执照正副本及公章、财务章均已被收缴。由此可见，在2006年安洁和商贸公司签订《房屋交易协议》时，商贸公司作为法人已终止，丧失了民事权利能力和行为能力，不具备法律上的主体资格，故其与安洁签订的《房屋交易协议》不应发生法律效力。此外，在《房屋交易协议》上以商贸公司法定代表人的身份签字的邹德昌，经查证，从未担任过商贸公司及其更名后的当代集团的法定代表人，故其行为无法代表商贸公司或当代集团的意思表示。并且在安洁提供的2006年9月20日的授权委托书中邹德昌又以当代集团法定代表人邹贵章委托出售案涉房屋的代理人的身份出现，故在安洁提供的证据中，邹德昌的身份前后不一致，亦不足以证明该《房屋交易协议》系真实有效的。综上，根据现有证据不足以认定2006年9月21日商贸公司与安洁签订的《房屋交易协议》合法有效，原审法院确认该协议无效并无不当，应予维持。
关于安洁在本案二审庭审过程中提交的其已交付80万元购房款的收款收据一节，因在安洁诉大连长兴岛临港工业区管委会及长兴岛街道办事处、范玉芝拆迁安置补偿案件【案号为（2010）大民一初字第28号】及本案一审审理过程中，安洁从未提交过该收款收据，且在（2010）大民一初字第28号案件2011年1月17日的法庭审理笔录第27、28页记载：“被告（大连长兴岛临港工业区管委会及长兴岛街道办事处）：你向当代公司购买房屋，一栋是40万元，一共是80万元？原告：我们缴纳的是现金。被告：是否有收据？原告：不需要提供。审：当代公司是否给收款收据？原告：以公证为准。没有给收款收据。”即安洁已明确表示当代集团从未向其出具过收款收据，而在本案二审的庭审过程中，安洁又向法庭出示了商贸公司盖章的收款收据，其陈述前后矛盾，故对该份证据真实性无法确认，本院不予采信。
关于在二审的审理过程中，安洁申请本院向大连市公安局长兴岛分局经济犯罪案件侦查大队调取的询问笔录及鉴定文书等材料一节，因上述材料系安洁、沙仁章以范玉芝、曲静贤涉嫌合同诈骗为由向公安机关报案时公安机关所做的材料，而该案现仍未正式立案，并且该组材料涉及的是范玉芝与当代公司之间的房屋买卖合同的效力问题，与本案范玉芝诉请主张的安洁与当代公司的房屋买卖合同效力无关，故对该组证据，本院不予审查。
关于安洁上诉称，案涉房屋系安洁通过当代集团委托邹德昌合法购买的，并进行了产权变更登记，已合法拥有该房屋的物权一节，本院认为，安洁取得案涉房屋的物权，系基于安洁与商贸公司签订的《房屋交易协议》，即《房屋交易协议》的签订是原因行为，安洁取得物权是结果行为，故不能以安洁已取得案涉房屋的物权为由，推定其与商贸公司签订的《房屋交易协议》合法有效。据此，对于安洁主张其已合法取得案涉房屋物权的上诉请求，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3550元（安洁已预交），由安洁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
代理审判员 阁成宝
代理审判员 吕 瑛
二〇一四年九月九日
书 记 员 宋 敏