河北省沽源县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沽民初字第538号
原告(反诉被告)：闫兵，男，1964年3月6日出生，汉族，农民，现住河北省张家口市沽源县。
委托诉讼代理人：曹建民，河北金源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗满沧，河北金源律师事务所律师。
被告(反诉原告)：黄金龙，男，1962年9月16日出生，满族，农民，现住河北省张家口市沽源县。
委托诉讼代理人：李汉中，四川崇理律师事务所律师。
被告：郇福云，女，1962年11月4日出生，汉族，农民，现住河北省张家口市沽源县。
原告(反诉被告)闫兵诉被告（反诉原告）黄金龙、被告郇福云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闫兵的委托诉讼代理人曹建民、罗满沧，被告（反诉原告）黄金龙及其委托诉讼代理人李汉中，被告郇福云到庭参加诉讼，原告（反诉被告）闫兵未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、二被告给付至2015年4月1日前欠的购房款34700元及所欠款项10%的违约金3470元，共计38170元；2、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年11月13日，我与被告黄金龙签订了一份房屋买卖合同书，我将自有的坐落于沽源县大二号乡大二号村的一套商住楼出售给被告黄金龙，被告郇福云进行了担保。按合同约定，被告黄金龙应按季归还购房款。但至2015年4月1日前，被告黄金龙已欠购房款34700元未按时给付，加上10%的违约金合计应给付38170元。此款经我多次向二被告催要，二被告至今未给，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告黄金龙辩称，原告没有起诉资格，主体不适格，应当依法驳回其起诉。原告所出售给我的商住楼属于违法建筑，应依法确认双方之间签订的买卖协议无效。
被告郇福云辩称，双方找我担保，给我看了合同。原告建设的房屋手续我没有看到，所以我不再承担保证责任。
反诉原告向本院提出诉讼请求：1、确认反诉被告出售给我的位于大二号乡国有土地上的底商楼系违法建筑，双方签订的《房屋买卖合同书》无效，判决反诉被告返还我购房款140000元，并赔偿利息损失、装修损失等140000元；2、反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年，反诉被告未通过竞拍程序取得了原大二号乡政府所在地的国有土地使用权。在未依法设立开发企业，未经开工许可，未办准建手续的前提下，擅自在该国有土地上建筑商住楼。在建设过程中，未依法将该建筑工程发包给有资质的施工单位进行建筑，而是由个体承包人负责承建。该商住楼在建设中由于偷工减料，导致该楼多处存在隐患。反诉被告未取得预售许可，通过欺诈手段与我签订了《房屋买卖合同书》，将楼房出售给我并收取购房款140000元。反诉被告收到购房款后，未经相关部门的验收就将该楼交付给我居住使用，给我的居住安全带来了隐患。
反诉被告辩称：1、原、被告双方的房屋买卖是公民之间的个人房屋买卖合同，不需要销售许可，所以原告的销售行为符合法律规定；2、双方签的协议是在自愿的基础上签的，反诉原告的意思表示也是真实的，所以合同是双方自愿签的字；3、房屋已经实际交付给反诉原告，按照民间交付的办法，反诉原告对房屋进行了验收，同意购买并接收房屋，我方要求驳回反诉原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告与被告黄金龙于2012年11月13日签订了《房屋买卖合同书》及《购楼还贷款协议书》，约定被告黄金龙购买原告位于大二号乡的楼房一套，价款320000元，被告黄金龙已付原告楼款100000元，尚欠楼款220000元，需贷款，被告黄金龙分十年还清贷款,还款方法为每年度按季分四次还款，每年还款33186元（含利息），以此类推，直至还完贷款为止。如不能按季还款，被告黄金龙承担10%违约金。被告郇福云在《购楼还贷款协议书》中担保人处签名并为原告出具担保书，载明“同意闫兵与黄金龙所签订楼房还贷款协议书中所有条款，并愿意为还款人黄金龙做担保，保证还款人按期如数还款。如还款人不能近期还款，我将为欠款人如数还清”。截止2015年4月1日止，被告黄金龙应当按照约定共计给付原告购房款174668.5元，实际给付140000元，还应当给付34668.5元。2、本案所涉楼房已于双方在签订房屋买卖合同、购楼还款协议书、担保书之前取得土地使用权、建设规划许可证、房屋所有权；3、楼房的所有权虽然登记在刘存孝名下，但是该楼房系原告与刘存孝合伙所建；4、本案在审理过程中，被告黄金龙主张房屋存在质量问题，请求对房屋的质量问题、维修方案、维修所需费用进行司法鉴定，但其拒交鉴定费用，导致鉴定未能进行。后被告黄金龙又明确表示不再要求进行鉴定。故本院对被告黄金龙的主张无法认定。
本院认为，所谓的违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。本案所涉楼房已于双方在签订房屋买卖合同、购楼还款协议书、担保书之前取得土地使用权、建设规划许可证、房屋所有权，因此，属于合法建筑。楼房的所有权虽然登记在刘存孝名下，但是该楼房系原告与刘存孝合伙所建，刘存孝也明确表示原告有权处置。综上，被告以案涉楼房系违法建筑、原告主体不适格为抗辩的理由不能成立。原告与被告黄金龙之间签订《房屋买卖合同书》、《购楼还贷款协议书》，该两份协议系双方的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。我国合同法规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。原告已按照合同约定将房屋交付被告黄金龙，被告黄金龙应按照合同约定支付购房款及购楼贷款。被告黄金龙在接收房屋并居住后，并未按照《购楼还贷款协议书》的约定支付贷款，其行为已构成违约，应当承担继续履行义务及按照约定给付违约金义务。双方约定了违约金的计算方法，故本案中违约金为3466.9元（34668.5×10％）。被告郇福云在《购楼还贷款协议书》中担保人处签名，且为原告出具担保书，因双方当事人并未对保证方式及保证担保的范围作出明确约定，故应认定被告郇福云对该笔债务及违约金承担连带保证责任。关于本案所涉房屋，因房屋系合法建筑，且不能认定房屋存在质量问题，及如存在质量问题足以导致合同无效的情形，故反诉原告黄金龙的反诉请求缺乏事实及法律依据，对其反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告黄金龙于本判决生效后十日内给付原告闫兵购房款34668.5元及违约金3466.9元，共计38135.4元；
二、被告郇福云对上述款项承担连带给付责任；
三、被告郇福云在承担了连带给付责任后，有权向被告黄金龙追偿；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告黄金龙的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费754元，由被告黄金龙负担753元，由原告负担1元。反诉案件受理费1550元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于张家口市中级人民法院。
审 判 长 张 静
代理审判员 杨晓睿
人民陪审员 郝丽静
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 冯立媛