北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第08115号
原告（反诉被告）北京时代鼎泰房地产顾问有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路89号12层1201a室。
注册号：110108016520278
法定代表人孙自军，经理。
委托代理人申海潮，北京市中勤律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京世纪中建投资有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街2号B1705。
注册号：110102015474459
法定代表人谭彦，董事长。
被告北京世纪中建工程设计咨询有限公司，住所地北京市海淀区长春桥5号新起点嘉园10号楼4层507号。
注册号：110102014462995
法定代表人谭彦，董事长。
二被告委托代理人王楚青，北京市高通律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京时代鼎泰房地产顾问有限公司（以下简称时代鼎泰公司）与被告（反诉原告）北京世纪中建投资有限公司（以下简称中建投公司）及被告北京世纪中建工程设计咨询有限公司（以下简称中建设计公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告时代鼎泰公司之委托代理人申海潮与被告中建投公司、中建设计公司之委托代理人王楚青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告时代鼎泰公司诉称，2013年9月，我公司与二被告达成口头协议，约定以我公司的名义租用位于北京市海淀区西三环北路89号中国外文大厦A座1201a室（以下简称1201a室），1201室由我公司与二被告共同使用。租赁期为3年，自2013年9月9日至2016年9月8日。租金、物业费及电费，双方按照1：1的比例共同承担，交纳方式为按月轮流向北京外文出版纸张�司支付，即2013年10月的费用由二被告支付，2013年11月的费用由我公司支付，以此类推。根据上述约定，2013年9月9日，我公司与业主签订了《中国外文大厦房屋租赁合同》，合同约定月租金为40150元，物业费为5475元，共计45625元。2013年10月11日，二被告共同进驻1201a室与我公司共同使用。二被告交纳了2013年10月、2013年12月、2014年2月的租金及物业费。2014年4月初，轮到二被告支付租金及物业费时，二被告提出财务困难，让我公司先行垫付。我公司垫付后，二被告又单方提出不继续租用房屋，我公司当即不予同意，二被告拒绝支付租金、物业费及电费。之后的费用全部由我公司垫付。二被告至今为止未清空占用的房屋，不搬离办公用品，没有与我公司进行结算。综上，我公司与二被告约定共同租用房屋，我公司才与业主签订了为期3年的合同，现二被告单方违约，造成了我公司的经济损失。故我公司起诉请求判令：1、二被告支付我公司为其垫付的从2014年4月9日至2015年4月1日租金及物业费共计241559元，具体算法如下：2014年4月9日至2015年2月9日共10个月，二被告应该承担（每月租金40150元＋每月物业费5475元）×10÷2=228125元。2015年2月9日至2015年4月1日二被告占用了一间屋子，按照面积的三分之一计算占用费为（每月租金40150元＋每月物业费5475元）×1个月零23天÷2÷3=13434元；2、诉讼费用由二被告承担。
被告中建投公司、中建设计公司辩称，我们不同意原告的诉讼请求。第一，原告根本没有合法的转租权，双方的口头租赁合同是无效的。中建投公司搬进去是因为北京世纪千府工程设计有限公司（以下简称千府公司）给北京宏大永基置业投资有限公司（以下简称宏大永基公司）作设计，千府公司的其中一个股东就是中建投公司的法定代表人，其和宏大永基公司的法定代表人接触比较多，宏大永基公司说其新承租了一个办公室，没有人气，和设计人员在一起办公也比较方便，所以就让中建投公司去房屋内办公，当时也没有说要钱。2013年10月初，中建投公司就搬进去了，宏大永基公司的经理张敬才就要求我们负担一半的房租，但是我们的面积比宏大永基公司的小，宏大永基公司说是为了好算帐就一家一半。因为当时给作设计，我们也没有好意思说什么，就这么支付了。最后一笔是2014年3月5日交纳的，一共交纳了3次，第一次是2013年10月23日中建投公司交纳的，第二次是2013年12月19日中建设计公司交纳的，2014年3月5日中建设计公司交纳了最后一笔。但是实际使用房屋是中建投公司和千府公司，中建设计公司没有使用过房屋，千府公司没有交过钱。2013年底，宏大永基公司不让千府公司作设计了，千府公司�搬走了。2014年春节前后，我们要求将公司的注册地迁过来，但是能注册的地址都被原告占用了，原告也不迁走，我们就找到物业公司，但是物业公司告诉我们房屋是不允许转租的，所以不能给我们出具证明，后来也没有谈妥。2014年3月底，我们就通知时代鼎泰公司和宏大永基公司说我们要搬走，2014年4月8日以后不再支付租金。2014年4月8日，我们就搬走了。原告说如果要搬走就要给他们100万的租金，否则不让搬。2014年4月20日前后，我们双方就彻底谈崩了，东西就不让我们搬了。现在还差千府公司的一些资料和电脑没有搬走。2014年4月底，原告将大门的锁更换了，我们就不可能将东西搬走了。我们认为过错在原告，原告没有转租权，导致合同无效的过错也在原告，原告从来没有告诉过我们不能转租，原告让我们将租金支付交给物业我们以为是可以转租的。我们从来没�见过原告的租赁合同。原告的行为导致合同目的无法达到。按照合同法规定，我们有权随时解除合同。我们认为租赁合同已经在我们搬走时就解除了，这是合理合法的，我们也不可能再交纳租金。综上，中建投公司提出反诉，要求确认中建投公司承租时代鼎泰公司的1201a室的口头租赁合同已于2014年4月8日解除。诉讼费用由时代鼎泰公司承担。
针对中建投公司的反诉，时代鼎泰公司辩称，我公司不同意中建投公司的反诉请求，我公司没有收到中建投公司解除合同的书面通知。我公司也不认可中建投公司所述的合同解除时间，2014年4月双方曾经谈过，但是中建投公司没有明确要解除合同。我公司提供的邮件可以看出双方在2014年6月还在协商该问题，所以合同不可能在4月8日解除。中建投公司称我公司不让其搬离物品，这不属实，搬离东西是需要经过物业公司的�意，我公司从未阻止中建投公司搬离物品。
经审理查明，2013年9月9日，北京外文出版纸张公司（出租方，甲方，以下简称外文公司）与时代鼎泰公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，外文公司将位于北京市海淀区西三环北路89号中国外文大厦第A座12层1201a室（以下简称1201a室）出租给时代鼎泰公司用作办公用途，建筑面积200平方米，租期自2013年9月9日至2016年9月8日，免租期一个月，自2013年9月9日至2013年10月8日，月租金40150元，每月物业管理费5475元，支付方式为每一个月付一次。
2013年9月，时代鼎泰公司与中建投公司、中建设计公司达成口头租赁协议，约定由中建投公司、中建设计公司租赁使用1201a室的部分面积，并承担1201a室的月租金及物业管理费的一半，具体支付方式为中建投公司、中建设计公司向外文公司交纳第一个月即2013年10月的�金及物业管理费，时代鼎泰公司向外文公司交纳第二个月即2013年11月的租金及物业管理费，以此类推。对此，双方未签订书面的租赁协议，亦未约定租赁期限。2013年10月，中建投公司、中建设计公司搬进1201a室。
之后，中建投公司交纳了2013年10月的租金及物业管理费，中建设计公司交纳了2013年12月、2014年2月的租金及物业管理费，时代鼎泰公司交纳了2013年11月、2014年1月、2014年3月的租金及物业管理费。
2014年3月，中建投公司、中建设计公司以中建投公司的注册地址无法迁入诉争房屋内为由向时代鼎泰公司提出搬离诉争房屋的要求，为此双方就中建投公司的注册地址的迁入问题进行协商，但协商未果。2014年4月，中建投公司、中建设计公司未向外文公司交纳租金及物业管理费，并口头向时代鼎泰公司明确提出不再租赁1201a室及陆续搬走绝大部分物�，时代鼎泰公司未予同意，双方因此发生纠纷。之后，中建投公司、中建设计公司的部分物品留在其租用的一间房间内至2015年4月1日，该房间的面积约为20平方米。时代鼎泰公司向外文公司交纳了自2014年4月至2015年4月的租金及物业管理费。
另查，2013年9月9日，外文公司与宏大永基公司签订《房屋租赁合同》，外文公司将位于北京市海淀区西三环北路89号中国外文大厦第A座12层1201室（以下简称1201室）出租给时代鼎泰公司用作办公用途，建筑面积282.09平方米，租期自2013年9月9日至2016年9月8日，免租期一个月，自2013年9月9日至2013年10月8日，月租金56629.57元，每月物业管理费7722.21元，支付方式为每一个月付一次。之后，宏大永基公司与中建投公司、中建设计公司达成口头协议，宏大永基公司将1201室部分面积出租给中建投公司、中建设计公司使用，租金及物业管�费的承担方式及支付方式与中建投公司、中建设计公司租用时代鼎泰公司的1201a室一致。
租赁使用中，中建投公司、中建设计公司租赁使用1201室及1201a室的面积包括三个房间及公共区域，三个房间的面积共计103.2平方米，但双方对公共区域的面积存在争议，中建投公司、中建设计公司认为公共区域面积为39.8平方米，时代鼎泰公司认为公共区域面积多于39.8平方米，双方对各自陈述均未提供证据。关于中建投公司、中建设计公司实际使用1201室的具体面积及1201a室的具体面积，双方均表示无法明确区分。
庭审中，中建投公司、中建设计公司称其于2014年3月底向时代鼎泰公司提出解除合同的口头通知，并于2014年4月底搬离1201a室，时代鼎泰公司对此予以否认，认为中建投公司、中建设计公司于2014年4月底口头提出解除合同，但双方未达成一致。就主张的合同解除时间，中建投公司、中建设计公司未提供证据。经调解，自2015年4月1日起，时代鼎泰公司、宏大永基公司全部收回中建投公司、中建设计公司租用的1201a室及1201室。关于存放在其中一间房间内的部分物品，中建投公司、中建设计公司称系因时代鼎泰公司阻止搬离，故物品一直存在在房间内，时代鼎泰公司称存放物品的房间被中建投公司、中建设计公司上锁，其并未阻止搬离，双方对部分物品未搬离的原因各执一词。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、租金及物业管理费发票等证据在案佐证。
本院认为，根据查明事实，时代鼎泰公司与中建投公司、中建设计公司之间就1201a室的部分房屋面积达成了口头租赁约定，但双方未约定租赁期限，故双方之间的口头租赁合同应为不定期租赁。因中建投公司、中建设计公司并非时代鼎�公司与外文公司之间签订的《房屋租赁合同》的合同相对人，《房屋租赁合同》对中建投公司、中建设计公司没有法律约束力，原、被告双方之间亦未明确约定租赁期限，所以时代鼎泰公司所持原、被告双方之间的口头租赁合同的租赁期限截至2016年9月8日之主张，没有依据，本院不予采信。不定期租赁的当事人可以随时解除合同。2014年3月，原、被告双方因中建投公司的注册地址无法迁入1201a室的问题曾进行过协商，但协商未果。中建投公司、中建设计公司于2014年4月底向时代鼎泰公司提出解除合同的通知，时代鼎泰公司收到了解除合同的通知，因此，双方之间口头租赁合同于2014年4月底已解除。中建投公司要求确认双方之间的口头租赁合同已解除之反诉请求，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的具体日期，双方均未提供证据，本院将根据庭审情况认定为2014�4月30日。合同解除之前，中建投公司、中建设计公司应按口头约定承担1201a室自2014年4月9日至2014年4月30日的租金及物业管理费的一半。合同解除之后，关于中建投公司、中建设计公司未搬离的物品的占用问题，本院将根据未搬离物品的实际占用情况、所占用的房屋面积、租赁总面积、每月租金及物业管理费标准等客观情况酌情判处中建投公司、中建设计公司应承担的房屋占用费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、确认北京时代鼎泰房地产顾问有限公司与北京世纪中建投资有限公司、北京世纪中建工程设计咨询有限公司于二0一三年九月订立的口头租赁协议于二0一四年四月三十日解除；
二、北京世纪中建投资有限公司、北京世纪中建工程设计咨询有限公司于本判决生效后七日内向北京时代鼎泰房地产顾问有限公司支付自二0一四年四月九日至二0一四年四月三十日的租金及物业管理费共计一万六千七百二十九元一角七分，并支付自二0一四年五月一日至二0一五年四月一日的房屋占用费共计三万五千零九十六元一角五分，上述合计五万一千八百二十五元三角二分；
三、驳回北京时代鼎泰房地产顾问有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回北京世纪中建投资有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四千九百二十三元，由北京时代鼎泰房地产顾问有限公司负担三千八百二十七元，已交纳；由北京世纪中建投资有限公司、北京世纪中建工�设计咨询有限公司负担一千零九十六元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费三十五元，由北京时代鼎泰房地产顾问有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王尧峰
人民陪审员 岳 维
人民陪审员 刘松庆
二〇一五年七月十日
书 记 员 丁 珊