陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）神民初字第02494号
原告陕西腾龙房地产开发有限公司（反诉被告），住所地：西安市经济技术开发区（现为神木县）。
法定代表人贺继霞，系该公司总经理。
委托代理人杨怀利，系神木镇法律服务所法律工作者。
被告李辉（反诉原告），男，1980年3月出生，汉族，陕西省人。
委托代理人贾文波，系陕西尊尚律师事务所律师。
原告陕西腾龙房地产开发有限公司（反诉被告）诉被告李辉（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陕西腾龙房地产开发有限公司法定代表人贺继霞未到庭，由其委托代理人杨怀利到庭参加了诉讼；被告李辉未到庭，由其委托代理人贾文波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2011年12月21日购买原告店塔人民小区一区X号楼X单元X号住宅一套，销售面积110.91㎡，单价3548元。交房时按101.7㎡收交费用，后经房管所测量的产权面积为107.53㎡，基于双方签订的购房合同明确表示实际面积以房管所测量为准，交房面积与实际面积相差5.83㎡，按购房时的单价3548元计算，被告需向原告支付面积差价为5.83×3548=20685元，以及未交购房款应摊的室外管网费621元、契税311元、房管所收费35元，以上共计21652元。原告多次催要，被告拒不支付，故请求：1、依法判令被告支付原告购房款20685元及被告按交购房款应摊的室外管网费621元、契税311元、房管所收费35元，共计21652元；2、诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提交了如下证据：
第一组：原告的营业执照、税务登记、组织机构代码证、商品房预售许可证、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证各一份。证明原告是合法修建、合法销售商品房；
第二组：商品房买卖合同一份。证明目的：一、商品房买卖合同系原被告双方在自愿平等的情况下签订，合同书第二条第三款规定，被告购买原告房屋最终以房管所测量计算面积计算价格、多退少补；二、合同的第八条规定，被告购买原告的房，原告在被告购房的建筑面积内收3%室内外管网费及物业应摊收费用；
第三组：腾龙房地产公司现金收入凭证一支、腾龙房地产公司专用现金付出凭证一支。证明被告给原告交购房款123509元，原告给被告交房时退购房款32677元，实际被告向原告交购房款现金90832元，证明被告应交给原告购房款381516.44元，已交（包括银行贷款）360832元，被告实欠原告购房款20685元，被告应支付原告；
第四组：涉案房屋的房产证复印件一份。证明事实原告向被告销售房屋的总建筑面积为107.53㎡，其中套内建筑面积78.12㎡，公摊面积29.41㎡，证明原被告双方签订合同时规定以房管所测量的建筑面积结算支付原告购房款。
被告反诉称，2011年12月21日，反诉人与被反诉人签订了商品房买卖合同，购买被反诉人开发的店塔人民小区1号楼2单元702号住宅一套。合同约定建筑面积110.91㎡，套内建筑面积89.83㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.08㎡，房屋单价每平方米3548元（被反诉人实际收取的费用是按照101.7㎡计算要求反诉人交付的）。反诉人按约定向被反诉人交纳了全部购房款（首付30%，其余为银行住房贷款），反诉人已占有使用该房屋并办理保管房屋产权证件。反诉人所购房屋登记面积107.53㎡，套内面积78.12㎡，共有分摊面积29.41㎡。反诉人意见有三：一、反诉人与被反诉人签订的商品房买卖合同中已经明确约定了公摊系数为23.46%。按照该约定以交付时的套内面积乘以合同约定的公摊系数，公摊面积最多应当是18.32㎡，房屋总建筑面积应当是96.44㎡。比合同约定面积少了101.7-96.44=5.26㎡。合同约定单价每平米3548元，据此被反诉人多收了反诉人18662.48元，应当予以返还；二、根据房管所出具的房产证登记数据，该房公摊面积除以套内使用面积的公摊系数高达37.64%。由此导致扩大的面积应由开发商自己承担；三、依照建筑行业标准18层以下的小高层，公摊面积最大应当是建筑面积的14-20%，而反诉人所购买的房屋公摊面积占到房屋总建筑面积的四分之一多。依据《消费者保护法》第八条，被反诉人应依法向反诉人明确告知测算依据、公摊面积包含项等。被反诉人为了规避自己的主要义务，未按法律规定与反诉人签订规范的房屋买卖合同，且擅自变更合同约定，导致实际房屋面积与合同约定面积产生了巨大的差异。故反诉请求：一、依法判令被反诉人立即返还因面积误差而多收取反诉人的房屋差价款18662.48元；二、本案诉讼费用由被反诉人承担。
被告向法庭提交了以下证据：
第一组：商品房买卖合同一份，证明原被告双方签订的该买卖合同合法有效，在合同中明确约定了建筑面积、套内使用面积和公摊面积，并且由此根据行业规定得出公摊系数23.46%。
第二组：房产证复印件一份，证明房产证上面的数字，我方认为是原告单方变更合同约定的一种行为，该行为应为无效。
第三组：退费凭证一支，证明原告自己都认为该房屋面积与合同约定面积及产权登记面积不符。
经庭审质证：被告对原告提交的第一组证据的真实性和证明目的均无异议；对第二组证据的真实性无异议，对商品房买卖合同中的其他费用，关于合同中约定的多退少补，应当是指因客观原因产生的面积误差情况下的多退少补，而不是主观方面的单方变更行为；对第三组证据的真实性无异议，但对退款的行为，该行为证明原告自己都认为该房屋面积与合同约定面积及产权登记面积不符，也就是小于产权登记面积；对第四组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，我方认为，根据房产证登记数字，也证明原告存在单方变更合同约定的行为，该行为应为无效。
原告对被告提交的第一组证据的真实性无异议，对合同的合法有效证明目无异议，认为合同第二条第三款规定最终以房管所测量为准，多退少补；对第二组证据的真实性无异议，证明目的有异议。认为房产证是政府房管部门办理的，不是原告单方变更合同；对第三组证据的真实性无异议，对证明有异议，合同约定最终以房管所丈量为准，该退款不是对双方的买卖合同结算，被告的该组证据证明了原被告双方对买卖合同没有进行结算，也证明了被告提出反诉给予退平米价格。
本院对原、被告提供的证据作如下认定：对原告提供的第一组证据来源合法、内容真实、且与本案有关联性予以认定；对原告提供的第二组证据，被告对其真实性无异议，且内容真实，能够反映原被告所签订商品房买卖合同的具体内容，予以认定；对原告提供的第三组证据，被告对其真实性和证明目的均无异议，证明被告购房交款及原告向被告退房款的事实，故对其予以认定；对原告提供的第四组证据，来源合法、内容真实、且与本案有关联予以认定。
对被告提供的第一组证据来源合法，内容真实，对其真实性予以认可；对被告提供的第二组证据的真实性予以认定，但神木县房管所所办理的房屋产权证上登记的数据为神木县房管所的具体行政行为，无法证明是原告单方变更合同的行为，故对其证明目的不予认定；对第三组证据的真实性予以认定。
根据当事人的陈述、举证、质证及法庭调查和本院认证，查明以下事实：2011年12月21日，原、被告签订了编号为DT-007的《商品房买卖合同》，合同约定：一、被告购买原告开发的店塔人民小区1号楼2单元702号住宅一套，该房屋建筑面积110.91㎡；其中套内建筑面积89.83㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.08㎡（最终以房管局测量面积为准，据实结算，按原合同单价多退少补）；二、该房屋价款按建筑面积计算，每平方米3548元；三、付款方式为首付30%，剩余70%由原告和银行协商申请办理建房贷款；四、原告给被告交房时，被告须交清该房屋总价款3%的物业维修基金费、该房屋总价款3%的室外管网费。五、原告给被告交付房后，此房所产生的一切费用均由被告承担（包括国家规定的所有税费）；六、被告购买原告的房办理过户手续，原告负责提供应有的证件，办理手续费由被告承担。2012年3月，原、被告与中国农业银行股份有限公司神木县支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向中国农业银行股份有限公司神木县支行借款27万元，由原告为此笔借款做担保。被告李辉于2010年12月30日向原告交纳购房款123509元，共计预交款393509元，交房时原告于2012年10月18日向被告以101.7㎡的面积计算预退还购房款32677元。2013年1月25日，被告在神木县房管所办理了房屋产权证，房权证登记建筑实际面积为107.53㎡，套内建筑面积为78.12㎡。比预结算多出面积5.83㎡，面积差价为5.83×3548=20685元。相应室外管网费差价为621元、契税差价为311元。
本院认为，原、被告于2011年12月21日在自愿、平等、协商一致基础上签订的《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，该买卖合同关系成立并生效。双方均应按合同约定行使权利、履行义务。本案原、被告争议的焦点是双方房屋面积最终以什么标准结算，《商品房买卖合同》第二条第三款约定：该房屋建筑面积110.91㎡；其中套内建筑面积89.83㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.08㎡（最终以房管局测量面积为准，据实结算，按原合同单价多退少补）。从该条约定的词句理解应该最终以房管局测量面积为准，据实结算。现在神木县房管所办理的房屋产权证上登记的107.53㎡，比交房时以101.7㎡预结算多出5.83㎡，被告还应该补交差价为：5.83×3548=20685元，原告请求补交该差价符合合同约定“据实结算”，本院依法予以支持。至于原告诉请被告所欠的室外管网费621元、契税311元，因在《商品房买卖合同》中约定明确，并且有标准，本院同理亦予以支持。房管所收费35元，合同没有明确约定，且这些费用属于另一法律关系，原告可以另行行使权利，本案不予支持，依法予以驳回。至于被告的反诉请求因为所持事实没有证据证实，合同亦无约定，依法应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告李辉于本判决生效后15日内支付原告陕西腾龙房地产开发有限公司房款20685元、室外管网费621元、契税311元，共计21617元；
二、驳回原告的其他诉讼请求；
三、驳回被告的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费170元，由原告承担34元，被告李辉承担136元。反诉费130元由被告李辉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 李保利
二〇一五年十月二十九日
书记员 张艳平