江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民初字第1136号
原告冯荣生。
委托代理人黄征（受冯荣生的特别授权委托），江苏创凯律师事务所律师。
委托代理人张钧（受冯荣生的特别授权委托），江苏创凯律师事务所律师。
被告冯应贵。
被告朱莲蓉。
被告冯荣民。
被告冯荣发。
被告冯荣财。
委托代理人冯灏（系冯荣财之子，受冯荣财的特别授权委托）。
原告冯荣生诉被告冯应贵、朱莲蓉、冯荣民、冯荣发、冯荣财所有权确认纠纷一案，本院于2013年9月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告冯荣生及其委托代理人黄征，被告冯应贵、朱莲蓉、冯荣民、冯荣发、冯荣财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯荣生诉称：诉争房屋因年久失修需要翻建，为了改善住房条件，其作为老房共有权人，在取得其他共有权人同意后出资将老房翻建为二层楼房，并在原老房东南天井中新建一幢三层楼房，后1997年6月15日，其与众被告商议并达成协议书，共同确认原老房东南天井中由其出资新建的三层楼房竣工后，房屋产权归其所有，但在1999年申领新的房产证时，未依约确认新建117.41平方米的三层楼房归其所有，故诉至法院，请求判令坐落于无锡市通惠中路113-2号房屋中建筑面积为117.4平方米的三层楼房归其所有。
被告冯应贵辩称：1、协议上讲了谁出资房产就归谁，但实际上冯荣生没有出资，因为当时他是借债建房，后债主上门讨债，冯荣生就逃到外面去了，冯荣民、冯荣发、冯荣财共同投资11万元左右买了生活用品并进行装修后，开设旅馆，用经营的盈利来帮冯荣生还债，一共还了126300元，所以冯荣生并未出资建造房屋，对三层楼房不享有份额；2、新建三层楼房未设上下楼通道及单独的水电设施，违反了协议书的第二条，故协议书无效，新建三层楼房不应归冯荣生所有；3、三层楼房是在老房的地基上翻建的，老房的地基是祖产，属其和朱莲蓉所有，老年人权益应当受到保护，冯荣生是侵占行为；4、三层楼房新建时，拆除了原祖产约12平方米的厨房，故新建三层楼房应扣除原祖产12平方米的面积；5、在翻建二层、三层楼房时，其出资4000元、冯荣财出资6500元、冯荣民和冯荣发各出资500元，故相应的出资人应占新建三层楼房的相应产权份额；6、如果法院判决三层楼房归冯荣生所有，则冯荣生应当向冯荣民、冯荣发、冯荣财支付他们三人代为偿还的借款和共同出资开设旅馆的11万元款项。
被告朱莲蓉辩称：三层楼房是冯荣生造的，就应该给冯荣生，当时老房子很漏，下雨天的时候放脚盆放面盆，而且房子造了一半停下来，两个月也没人来管，现在知道来要房子了。
被告冯荣民与冯应贵的辩称意见一致。
被告冯荣发辩称：其之所以于1997年签订协议书，是因为当时无锡市的拆迁政策是根据被拆迁房屋内的户籍情况按人口进行安置的，但是现在拆迁政策不同了，全部是货币拆迁，故应当重新商议。
被告冯荣财辩称：协议书上的名字系其所签，其认为房产证办在朱莲蓉和冯应贵的名下，房屋就归朱莲蓉和冯应贵所有，且现朱莲蓉、冯应贵均健在，朱莲蓉、冯应贵认为怎么处理就怎么处理，与其无关；因冯荣生的债主上门讨债，其为替冯荣生还债，辞掉原先工作，牵头另两个兄弟一起设立旅馆，逐步归还冯荣生所欠债务（远不止12万余元），精神上受到了很大损失；本案由法院依法判决，不同意协商。
经审理查明：冯国林与仲桂英系夫妻关系，二人共生育两个子女，即大儿子冯应富、小儿子冯应贵（系本案第一被告），冯国林于1970年7月死亡，仲桂英于1973年1月死亡，二人生前均未留有遗嘱。冯应富与朱莲蓉（系本案第二被告）系夫妻关系，二人共生育四个子女，即大儿子冯荣生（系本案原告）、二儿子冯荣民（系本案第三被告）、三儿子冯荣发（系本案第四被告）、小儿子冯荣财（系本案第五被告），冯应富于1982年1月死亡，生前未留有遗嘱。
坐落于无锡市通惠中路113-2号房屋，1965年时原门牌号码为通惠中路115号，系登记在冯国林名下、建筑面积为38.6平方米的一间平房，1974年翻建为建筑面积为65.53平方米的两间平房，1997年再次翻建，在原两间平房的基础上加盖一层房屋，翻建成现二层楼房一幢，另在原两间平房的东南处落地新建现三层楼房一幢，上述房屋建成后，于1999年10月25日补办无锡市私房建设执照，于1999年11月29日领取房屋所有权证，现上述房屋登记在朱莲蓉、冯应贵名下（其中朱莲蓉代表冯应富的所有继承人），建筑面积分别为：二层楼房建筑面积109.46平方米，三层楼房建筑面积117.41平方米。目前，无锡市通惠中路113-2号房屋中的二层楼房和三层楼房均有独立的进户门，二层楼房与三层楼房之间的墙体相邻处开立门洞，可互相通行。
在二层楼房、三层楼房的翻建过程中，双方当事人于1997年6月15日签订协议书一份，载明“为改善住房条件，在原老房东南天井中新建水泥结构三层楼房壹幢，现经协商达成协议如下：一、新建住宅由冯荣生出资、建造，新住宅竣工后房产权归冯荣生所有。二、新建住宅应不影响原老房屋的水、电、下水道等其它生活设施。三、本协议经房产所有权人、共有人以及居住人同意签名盖章后生效。四、本协议一式捌份（可复印），相关人各持一份，并以此协议向房产管理机关申请登记”，落款处所有权人一栏有朱莲蓉的签名和盖章，共有权人一栏有冯应贵的签名和盖章，居住人一栏有冯荣民、冯荣发、冯荣财、冯荣娟、冯荣欣、冯荣生的签名和捺印或盖章，并载明签订日期。庭审中，除冯应贵陈述冯荣娟系其女儿、冯荣欣系其儿子，冯荣欣的签名和手印由其代签、代捺外，其他案件当事人对落款处的签名和捺印或盖章均予以认可。
对于冯应贵等提出的关于冯荣民、冯荣发、冯荣财替冯荣生还债的辩称意见，庭审中冯荣生表示：1、其当时对外举债共十八九万，其自行偿还一万余元，目前尚欠五六万元，故对冯荣民、冯荣发、冯荣财替其对外还债十二余万元的金额并无异议；2、其在2002年外出打工时，将房屋交给冯荣民托管，并讲好房屋要付租金，因其有外债，故每年租金均付给其债权人，并提交了冯荣民于2013年8月28日书写的情况说明一份；3、目前三层楼房内没什么装修，不值钱，即便有装修，其作为出租方，也没必要就装修向承租方支付款项。
庭审中，冯荣生还表示：如法院确认三层楼房归其所有后，因家庭内部矛盾无法维持居住现状，则由其负责在二层楼房与三层楼房合墙处互通的位置砌墙封堵、隔开，并自行解决三层楼房内上下通行事宜。
上述事实，有户籍信息证明、房屋所有权证、房地产档案、协议书及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：双方当事人于1997年6月15日签订协议书约定涉案三层楼房的归属，体现了当事人当时的真实意思表示，不违反法律规定，不损害公共利益和他人合法权益，合法有效。协议书的内容通俗易懂、清晰明了，当事人在签订协议书时对协议书所包含的权利义务内容、所引起的法律后果应当认知。冯应贵辩称冯荣欣的名字由其代签，但因目前冯荣欣并非涉案房屋的物权权利人，故其签名与否并不影响协议书的效力。冯应贵等辩称新建三层楼房时所拆除的原祖产厨房约12平方米的面积应予扣除，但三层楼房系落地新建，双方在签订协议书及翻建房屋时均明知翻建时会对原祖产约12平方米厨房予以拆除，拆除房屋这一事实行为成就时即发生消灭物权的效力。冯应贵等辩称三层楼房建造在老房地基上属侵占，但根据法律规定，房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书，本案中，诉争房屋已具领房屋所有权证和国有土地使用权证，房屋的建造和土地的使用均属合法。冯应贵等辩称其在建房时出资相应款项，但未举证加以证明，冯荣生对此予以否认，且该出资行为与协议书所约定的“新建住宅由冯荣生出资建造”并不相符，故本院不予采信，即便有所出资，因在两间平房之上翻建成二层楼房、落地新建三层楼房系同一时期施工，且两间平房系冯国林、冯应富所留遗产，那么出资是针对翻建二层楼房还是新建三层楼房亦应加以区分。对于冯应贵等提出的冯荣生建房所举债务由冯荣民、冯荣发、冯荣财代为偿还，冯荣生实际并未出资的辩称意见，本院认为双方当事人所述代为偿还债务、房屋租赁及租金、装修作价等纠葛，不能影响双方所签协议书中对物权归属的确认，债权债务及房屋租赁事宜不属本案理涉的范畴，当事人可另行依法处理。冯荣生自愿负担案件受理费，不违反法律规定，本院予以确认。为此，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第七条、第十五条、第三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款之规定，判决如下：
一、坐落于无锡市通惠中路113-2号房屋中的三层楼房一幢（建筑面积117.41平方米）归冯荣生所有，二层楼房与三层楼房间的相邻墙体中：底层房屋相邻墙体权属归二层楼房，二层房屋相邻墙体权属归二层楼房与三层楼房各半共有。
二、冯荣生负责在二层楼房与三层楼房相邻墙体互通处砌墙封堵、隔开，并自行解决三层楼房内上下通行事宜。
案件受理费11800元，由冯荣生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 高 鑫
审 判 员 林丽华
代理审判员 马英峰
二〇一四年三月十七日
书 记 员 陈佳妮
本案援引法律条款
《中华人民共和国物权法》：
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
《中华人民共和国城市房地产管理法》：
第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。