江苏省泗阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泗民初字第0916号
原告徐向红。
委托代理人陈亚、张云，江苏致强律师事务所律师。
被告宿迁德华房地产开发有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京东路1号（德华逸墅D1号楼1号-01）。
法定代表人姚松桥，该公司董事长。
委托代理人王建国，浙江广明律师事务所律师。
第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行，住所地泗阳县众兴镇北京东路。
法定代表人倪前法，该行行长。
委托代理人刘须龙，该行员工。
原告徐向红诉被告宿迁德华房地产开发有限公司（以下简称德华公司）、第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行（以下简称泗阳建设银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法由代理审判员朱兴剑独任审判，于2015年6月26日在本院第一法庭公开开庭进行了审理。原告徐向红及其委托代理人陈亚、张云，被告德华公司的委托代理人王建国，第三人泗阳建设银行的委托代理人刘须龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐向红诉称，2013年3月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的德华逸墅小区G3幢2单元802号房屋，房价为578132元，首付328132元，其余250000元通过向第三人申请按揭贷款。合同约定交房日期为2014年12月31日前，合同还约定逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。现交房逾期已久，原告曾于2015年4月9日向被告发出《解除合同通知书》要求解除合同。请求判决：1、解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》，备案号124EF4770A26；2、被告返还原告购房款328132元及利息（自2013年3月17日起至实际还清款项之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、解除原告与第三人之间的《住房公积金借款合同》，自2015年6月15日以后的按揭贷款由被告偿还；4、被告退还原告已经归还第三人的贷款本息45944.33元；5、被告支付原告违约金5781.32元；6、被告承担原告委托律师的代理费23200元。本案诉讼费用由被告承担。
被告德华公司辩称，被告不同意解除合同，原告要求解除合同的理由不能成立。房屋在2014年12月已进行单项验收，2015年3月31日前已进行综合验收，2015年4月2日形成正式验收报告。2014年12月31日被告已经通知原告接收房屋，但原告以现场不具备使用条件为由拒绝接收房屋。2015年3月31日被告又书面通知原告交房，但原告拒绝接房，被告没有违约，合同不应当解除。原告主张的律师代理费没有依据，依据《补充协议》的约定，如原告对银行有违约，则应当承担出卖人的律师代理费，并不是因为《商品房买卖合同》的原因承担代理费。请依法判决。
第三人泗阳建设银行述称，因原告的贷款还没有清偿完毕，第三人不同意解除贷款合同。如果合同解除，原告或者被告应当还清贷款。
经审理查明：2013年3月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定被告德华公司将其开发的位于泗阳县众兴镇德华逸墅G3幢2单元802号房屋以578132元的价格出售给原告徐向红。2013年3月16日，原告徐向红共向被告德华公司支付购房首付款328132元。2013年6月3日，原告徐向红与第三人泗阳建设银行签订《住房公积金借款合同》，原告徐向红向第三人泗阳建设银行申请贷款250000元，借款期限为15年。该250000元已汇入被告德华公司的帐号。截止2015年6月15日，原告徐向红已向第三人泗阳建设银行归还贷款本息45944.33元，其中本金24526元，利息21418.33元。截止2015年6月15日还欠贷款本金225474元及相应的利息未还。
《商品房买卖合同》第八条约定，被告德华公司应于2014年12月31日前，将验收合格的房屋向原告徐向红交付。该合同的第八条还约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人原因停水、停电等自然因素三天以上不能施工导致工期延误的；3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括但不限于下列情况：地震、洪灾、等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为；4、买受人未能及时补缴补齐协议中有关费用。该合同的第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同附件四：补充约定第一条第4项约定，买受人必须严格履行按揭贷款合同。买受人对银行的违约视同对《商品房买卖合同》的违约。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，而造成出卖人的全部损失（包括出卖人代偿的银行贷款本息、违约金、罚息、律师费、诉讼费及其他追偿债务的费用等）全部由买受人承担。
被告德华公司开发的德华逸墅G3号楼于2015年4月2日经竣工验收合格，具备交付使用条件。2015年3月31日，被告德华公司向原告徐向红邮寄房屋交付通知书。原告徐向红以房屋尚未经过验收不具备交付条件为由拒绝接收。2015年4月9日，原告徐向红向被告德华公司邮寄解除合同通知书。此后，双方经协商未果，因而成讼。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、《住房公积金借款合同》、解除合同通知书、邮件单，被告提供的邮件单、交付通知书、交付须知、公告、验收证明书等予以证实。
本案争议的焦点是：1、原告要求解除《商品房买卖合同》的条件是否成就；2、被告是否应当承担原告的律师费。
针对第一个焦点。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。合同约定被告德华公司应于2014年12月31日前向原告徐向红交付房屋，但被告德华公司未按照约定向原告徐向红交付房屋，被告德华公司未提供证据证明具有合同第八条约定的可以延期的特殊情况。另外，被告德华公司虽然于2015年3月31日向原告徐向红邮寄交房通知，但德华逸墅G3号楼于2015年4月2日经竣工验收合格，才具备交付使用条件。被告德华公司在2015年3月31日通知原告徐向红交房也不符合合同的约定，原告徐向红有权拒绝接收房屋。现距离合同约定的交房时间已经超过90日，被告德华公司已构成违约，依据合同约定，原告徐向红有权解除合同。因被告违约导致合同解除，被告德华公司应当返还原告徐向红已支付的购房款，并支付违约金。因《商品房买卖合同》约定的按累计已付款的1%支付违约金标准过低，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。故原告徐向红要求被告返还328132元及利息的请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金5781.32元属重复主张，本院不再支持。另外，原告徐向红已经归还的贷款本息45944.33元，被告德华公司应当返还。因《商品房买卖合同》解除，则原告徐向红与第三人泗阳建设银行之间的《住房公积金借款合同》也应解除，因按揭款250000元已经支付给被告德华公司，本院认为，为方便履行和交易安全，剩余贷款225474元及相应的利息由被告德华公司向第三人泗阳建设银行偿还。另外，在履行中如被告德华公司未及时向第三人还款，为防止对原告徐向红的个人信用记录造成影响，如原告徐向红在2015年6月15日后就尚欠贷款225474元及相应的利息向第三人偿还的部分，原告徐向红可以向被告德华公司追偿。
针对第二个焦点。本院认为，依据合同附件四补充协议的约定，如买受人未按期归还银行按揭贷款本息，而造成出卖人的损失（包括律师费）全部由买受人承担，故原告主张的律师费不符合该补充协议的约定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告徐向红与被告宿迁德华房地产开发有限公司于2013年3月18日签订的《商品房买卖合同》，合同备案号124EF4770A26；
二、解除原告徐向红、被告宿迁德华房地产开发有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行签订的《住房公积金借款合同》；
三、被告宿迁德华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告徐向红返还328132元及利息（自2013年3月17日起至付清款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
四、被告宿迁德华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告徐向红支付已还贷款本息共计45944.33元；
五、被告宿迁德华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国建设银行股份有限公司泗阳支行归还剩余贷款225474元及按合同约定的利息；
六、驳回原告徐向红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9582元减半收取4791元，由被告宿迁德华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）缴纳上诉费9582元。
代理审判员 朱兴剑
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 黄 凯
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