海南省五指山市人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9001民初82号原告陈xx，男，19XX年X月XX日出生，汉族，系XXXX业主。委托代理人张淑芹，女，1949年2月23日出生，系原告陈xx的母亲。被告贾X，女，19XX年X月X日出生，汉族，现住XXXXXX。被告甘肃建安房地产有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区九洲开发区1号。法定代表人陈士军，该公司执行董事。以上二被告委托代理人刘溪，海南知非律师事务所律师。被告甘肃建安房地产有限公司海南分公司，住所地海南省海口市滨海大道15号24层2419房（已注销）。原告陈xx诉被告贾X、被告甘肃建安房地产有限公司（以下简称甘肃建安公司）、被告甘肃建安房地产有限公司海南分公司（以下简称甘肃建安海南分公司）房屋买卖合同纠纷一案。原告陈xx于2016年1月15日向本院提起诉讼，本院于2016年1月18日立案受理本案。并依法由审判员梁丽梅适用简易程序，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告陈xx、被告贾X、甘肃建安公司委托代理人刘溪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈xx诉称，原告系五指山市度假公寓906室的住户，于2010年12月17日与被告甘肃建安海南分公司签订《认购确认书》，然后与五指山度假公寓贾X房屋中心签订《房地产买卖契约》，至今也已五年有余，尚未办好房产证。《认购确认书》规定“交款90%可以入住，余下金额待产权证下来后补齐。”据了解度假公寓是由原旅游宾馆改建而成，旅游宾馆为商业性质，改建成度假公寓后，甲方随即按商品房出售，承诺能够办理普通商品房的房产证并答应尽快办好房产证。我们看到了五指山市房产局签发的度假公寓90多住户商业性质的房产证，房产证户主都是贾X。现为维护原告的合法权益，请求法院1、二被告为原告办理房权证；2、余款23844元作为逾期办证的违约金予以抵消。原告当庭提出变更诉讼请求，将第一项诉求变更为要求确认原告与被告之间签订的房地产买卖契约和认购书有效，被告协助办理房产证；第二项变更为被告承担每天违约金23844元的万分之二点一计算，从2011年5月7日至办完房产证为止。原告为支持其诉请，向本院提交了如下证据：1、认购确认书，证明原告尚有23844元的余款未交；2、房地产买卖契约，证明原、被告之间签订了买卖契约，明确被告的违约责任；3、购房款收据，证明被告已收取90%购房款的事实；4、民事调解书，证明被告曾于其他业主达成调解协议。被告贾X、甘肃建安公司辩称，一、被告贾X通过合法程序取得交易房产的所有权，并与原告形成房屋买卖合同关系，贾X所转让的房产无权利瑕疵，并且原告在其购买前，对其所要购买的房产现状已明确了解，交易行为符合法律规定，应当予以保护。二、在原告购买被告房产时，已对被告所卖房产属商业用房、地属旅游用地这一事实是清楚的，所以，交易价款明显低于当时普遍高涨的房产价格。而合同中并未承诺被告负有将原告购买的房屋变性为商住性质。但被告为了为原告争取更大的经济利益，一直在与政府磋商房产土地的变性问题，因此，未在合同约定的期间为原告办理商业用产权房，如果原告同意为其办理商业性质房产，被告可以随时为其办理。为了原告的利益，事实上被告一直在作努力，但客观上，由于政府相关部门的原因，而非被告的原因，造成这样的结果，也非被告所愿，并且是被告所不能控制和避免的，政府的工作效率也不是被告努力能改善和提高的。三、原告将已注销的甘肃建安海南分公司列为本案被告，海南分公司自被注销之日起已不具备民事权利能力和民事行为能力，法人主体已不复存在，将其列为被告不符合民事诉讼法的相关规定。综上，根据双方签订的合同及本案的事实，原告要求免除其10%购房价款的诉请缺乏事实及法律依据，至于办理房产证的诉请不明确，是商住房产证还是商业房产证不明确，如果是商业产权，被告可以立刻为其办理，如果是商住性质，则需要原告的积极配合及被告的共同努力方能实现，由于被告无法左右政府的决定及行政效率，因此，要求被告在一年内为其办理商住性质产权证的请求也难以满足。被告贾X、甘肃建安公司为证明其辩称，向本院提交房权证，证明本案涉案房产已登记在被告贾X名下。为调查清楚五指山度假公寓贾X房屋中心的性质，本院到工商管理部门调取了工商机读资料，证明五指山度假公寓贾X房屋中心系个体工商户，经营者系被告贾X。经庭审质证，被告对原告提交的证据无异议，本院对原告提交的证据予以认定。原告对被告提交的证据真实性有异议。但被告提交的证据系房管部门颁发，本院对其真实性予以认定。本院调取的证据经原告质证，认为该证据与其无关，经被告质证，对证据无异议，本院对该证据的真实性予以认定。经审理查明，2010年12月17日，原告与被告贾X签订了认购确认书，双方约定原告购买被告度假公寓大楼906号房产，原告支付认购金20000元。该房产建筑面积41.11平方米，总价238438元。双方还约定签订认购书之日起30日内付清总房款的80%，办理进户交钥匙前再交10%，剩余10%拿到房产证时全部交清。被告甘肃建安海南分公司在合同甲方处认购确认书签订后，原告即缴纳了20000元认购金，被告甘肃建安公司在收据上加盖印章。2010年12月17日，原告与被告贾X签订房地产买卖契约，双方确认原告购买五指山市雅蓄路度假公寓的房产，房款为238438元。被告贾X在甲方处签名，并加盖五指山度假公寓贾X房务中心印章。房地产买卖契约签订后，原告缴纳了194425元。被告甘肃建安海南分公司在收据上加盖印章。另查明，被告贾X系通过拍卖程序获得本案涉案房屋，房屋的性质为非住宅商业用房，且房产证已登记被告贾X名下。被告贾X与被告甘肃建安公司、甘肃建安海南分公司之间并无合作关系，被告甘肃建安海南分公司已于2012年9月17日注销。2010年5月24日，五指山度假公寓贾X房屋中心在工商部门注册登记，属个体户，经营者为被告贾X，2015年5月6日因经营不善注销。本院认为，原、被告贾X之间签订的认购确认书及房地产买卖契约系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，应属有效合同。虽然被告甘肃建安海南分公司在合同及收据上加盖了印章，但本案涉案房屋已登记在被告贾X名下，故本案涉案房产的买卖关系应在原告与被告贾X之间存在，与被告甘肃建安海南分公司并无关系。故原告诉请要求确认认购确认书及房地产买卖契约有效，本院予以支持。根据双方的约定被告有为原告办理房产证的义务，而被告从合同签订至原告起诉仍未能未原告办理房产证，原告诉请要求被告贾X为其办理房产证，理由充分，本院予以支持。但由于双方在合同中并未约定办证的具体期限，故无法认定被告存在违约。原告主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件》第十八条的规定来计算被告的办证时间，但从本案的房屋买卖性质来看，并不属于商品房买卖，而是二手房的买卖，因此本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件》第十八条的规定。原告诉请要求将剩余房款作为被告逾期办证的违约金予以扣除，理由不充分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告陈xx与被告贾X于2010年12月17日签订《认购确认书》及《房地产买卖契约》有效；二、被告贾X应于本判决书生效之日起90日内协助原告陈xx办理五指山度假公寓906房的产权证；三、驳回原告陈xx的其他诉讼请求。案件受理费2437元，由被告贾X负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员  梁丽梅二〇一六年三月二十八日书记员  胡穗晶0zb5pmakcbhiyfuw8c案件唯一码法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。