成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第1756号
原告邓艳，女，1973年4月13日出生，汉族，住成都市成华区。
原告邓柯，女，1974年11月1日出生，汉族，住成都市武侯区。
二原告共同委托代理人杨小艳，女，1976年8月5日出生，汉族，住成都市成华区。
二原告共同委托代理人向六刚，男，1963年10月1日出生，汉族，住所地：西藏自治区，现住成都市武侯区。
被告成都紫微商业经营管理有限公司。住所地：成都市锦江区总府路*号紫薇酒店****号房。
法定代表人唐弘杰。
委托代理人曾玮，女，1962年7月12日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托代理人安季勋，四川天则律师事务所律师。
被告成都市春熙大厦房屋开发有限公司。住所地：成都市锦江区总府路*号*楼。
法定代表人曾玮。
委托代理人安季勋，四川天则律师事务所律师。
原告邓艳、邓柯与被告成都紫微商业经营管理有限公司、成都市春熙大厦房屋开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2014年3月26日受理后，依法由代理审判员康阳适用简易程序进行独任审判，并于2014年5月19日、2014年7月1日公开开庭进行了审理。原告邓艳、邓柯的委托代理人杨小艳、向六刚，被告成都紫微商业经营管理有限公司的委托代理人曾玮、安季勋，被告成都市春熙大厦房屋开发有限公司的委托代理人安季勋，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓艳、邓柯诉称，2004年8月31日，原告从成都市春熙大厦房屋开发有限公司（以下简称春熙房屋公司）购买“紫微商业”商位号为1-40号商铺，购房款为729040元。按春熙房屋公司的安排，原告与成都紫微商业经营管理有限公司（以下简称紫微商管公司）签署《合作经营协议书》，约定：原告将购买的商铺交由紫微商管公司全权经营和管理20年，自2004年8月31日至2024年8月31日。固定收益从2004年8月31日起算，年固定收益第一个五年按照实付房款的9%计算，第二个五年为9.9%，第三个五年为10.89%，第四个五年为11.98%。固定收益按每半年支付一次，每二季度末（遇节假日顺延）的七天内向原告支付当半年的固定收益，支付当日由被告划转到与原告的指定银行存款账户。若被告迟延支付，每迟延一天，按已付房款的银行同期存款利息的双倍向原告支付违约金。
但协议签订后，紫微商管公司多次不按照约定支付租金收益，2011年3月7日应付租金32481元，实付租金32481元，实付时间为2011年7月13日，迟延给付126天，按日万分之四计算违约金为1637元，租金差额为3607元；2011年9月7日应付租金32481元，实付租金32481元，实付时间为2011年9月29日，迟延给付22天，按日万分之四计算违约金为286元，租金差额为3607元；2012年3月7日应付租金32481元，实付租金32481元，实付时间为2012年5月29日，迟延给付82天，按日万分之四计算违约金为1065元，租金差额为3607元；2012年9月7日应付租金33201元，租金差额2887元；2013年3月7日应付租金33201元，租金差额2887元；2013年9月7日应付租金33201元，租金差额2887元；2014年3月7日应付租金33201元，租金差额2887元，至今未付，迟延给付违约金追索至被告给付之日。原告多次催促交涉，紫微商管公司也多次承诺支付到期租金、违约金和以后不再拖欠租金，但违约行为仍未改变。由于春熙房屋公司在销售商铺时，对外宣称明确的投资回报率，原告购买并选择与紫微商管公司签订合同经营协议，所以，春熙房屋公司对紫微商管公司的违约行为负连带责任。
故原告请求判令：1、紫微商管公司支付原告租金132802元（2012年3月1日至2014年2月28日共计四期的租金，每期33201元）；2、紫微商管公司支付原告违约金2988元，已欠租金的违约金追索到原告收款之日（按日万分之四计算，2010年8月31日至2011年8月28日期间租金迟延支付126天，违约金1637元；2011年3月1日至2011年8月30日期间租金迟延支付22天，违约金286元；2011年8月31日至2012年8月28日期间租金迟延支付82天，违约金1065元，以上违约金均按每期租金32481元为基数计算）已欠租金的违约金追索到原告收款之日（即2012年3月1日至2014年2月28日四期租金，按每期租金33201元为基数，自租金逾期之日起按日万分之四进行计算）；3、紫微商管公司支付原告租金差额（即代扣代缴的税费，2010年8月31日至2012年2月28日三期共计10821元；自2012年3月1日至2014年2月28日四期共计11548元）；4、紫微商管公司在《合作经营协议》履行期间，按约定的时间、金额（并按约定递增）支付租金，若未按时足额支付则应计付违约金；5、春熙房屋公司对紫微商管公司的违约行为承担连带责任。本案诉讼费由紫微商管公司承担。
被告紫微商管公司、春熙房屋公司辩称，对原告第一项诉讼请求予以认可；对原告第二项诉讼请求中相对应的三期租金本金的实际给付时间和金额无异议，对违约金的计算有异议，第一时段的违约金已超过诉讼时效，第二时段计算违约金的标准明显过高，请求按日万分之一进行裁减。原告在本案并未主张2012年3月至2014年3月期间的违约金；被告能够向原告提供代扣代缴税费凭证，如未提供，则退还该款项；原告只能根据发生的事实提出请求，不能对未发生的事情进行提出请求，故请求驳回原告第四项诉讼请求。
目前，春熙房屋公司的房屋已转移，春熙房屋公司不再承担连带保证责任。并且，部分业主已与新的经营管理公司即成都新同瑞资产管理有限公司签订了《委托经营协议书》，截止2014年6月30日，已签订115户，其委托经营合同及权利义务一并转移，已与二被告无权利义务关系。
经审理查明，2004年8月31日，周碧霞作为位于成都市锦江区正科甲巷17号“紫微商业”1栋1楼40号商铺（建筑面积20.47平方米，房价款为729040元）的买受人，与紫微商管公司签订《合作经营协议书》，主要约定：周碧霞将所购商铺交由紫微商管公司全权经营和管理，紫微商管公司对商铺享有占有、使用、经营管理和收益的权利；合同有效期20年，自2004年8月31日起至2024年8月30日止；合同有效期内，紫微商管公司在委托经营的全部商铺面积内统一招商，自主经营，享有使用、收益权，无论经营好坏，紫微商管公司每年向周碧霞支付租金，以2004年8月31日为起算日；在合同签订生效后，紫微商管公司提前将第一年（2004年）租金支付周碧霞，年租金＝购房总价款×9%＝65613.6元；支付方式为半年支付一次，每二季度末（遇节假日顺延）的七天内向周碧霞支付当半年；若紫微商管公司迟延支付，每迟延一天，紫微商管公司按已付购房款的银行同期存款利息的双倍支付违约金；紫微商管公司支付之日起每五年递增10%（注：头五年为9%，第二个五年为9.9%，第三个五年为10.89%，第四个五年为11.979%）。
根据《合作经营协议书》的约定，紫微商管公司应付租金为税前金额，其税费由紫微商管公司从应付租金中代扣代缴。
周碧霞于2006年11月14日取得位于成都市锦江区正科甲巷17号1栋1楼40号房屋（建筑面积20.47平方米）的所有权登记。2008年1月6日，周碧霞因病去世，继承人周同俊书面表示放弃继承，遗产位于成都市锦江区正科甲巷17号“紫微商业”1栋1楼40号商铺由继承人邓艳、邓柯继承。2008年2月1日，邓艳、邓柯通过继承，取得位于成都市锦江区正科甲巷17号1栋1楼40号房屋（建筑面积20.47平方米）的所有权登记。
合同签订后，紫微商管公司按协议约定向周碧霞或邓艳、邓柯支付约定租金，但存在迟延支付的情形。其中，2010年8月31日至2011年2月28日期间租金，应于2011年3月7日支付，紫微商管公司迟延至2011年7月13日支付，实际迟延126天；2011年3月1日至2011年8月30日期间租金，紫微商管公司应于2011年9月7日前支付，但紫微商管公司迟延至2011年9月29日支付，实际迟延22天；2011年8月31日至2012年2月28日期间租金，紫微商管公司应于2012年3月7日前支付，但紫微商管公司迟延至2012年5月29日支付，实际迟延82天；2012年3月1日后的应付租金，紫微商管公司未能足额支付。在案涉应付租金计付期间，其年租金支付标准为9.9%，即729040元×9.9%=72175元，按约定半年支付一次即为36088元，邓艳、邓柯主张2010年8月31日至2012年2月28日三期，每期的税费为3607元；2012年3月1日至2014年2月28日四期，每期的税费为2887元。紫微商管公司扣除后未向邓艳、邓柯提供税费缴费凭证。
2013年7月4日，作为部分业主代表的杨小艳、向六刚与紫微商管公司、春熙房屋公司签订《调解协议》，主要载明：紫微商管公司、春熙房屋公司在2013年7月31日前将紫微二期商铺全体业主2013年6月30日前的租金打入各业主账户，并同时支付诉讼业主115户到期租金产生的违约金210000元（此款打入业主代表账户，由业主代表分给诉讼业主）。
2014年1月24日，基于与春熙房屋公司的房屋买卖关系，成都懿鼎商贸有限公司取得位于成都市锦江区正科甲巷17号负1楼、4-7楼、18楼房屋所有权登记。
2014年3月26日，邓艳、邓柯提起本案诉讼。
另查明，2014年1月15日，向六刚、杨小艳等120户申请执行人与紫微商管公司、春熙房屋公司及担保人成都懿鼎商贸有限公司签订《执行和解协议》，就已进入执行程序的向六刚、杨小艳等120户申请执行人的到期租金进行协商处理。
2014年2月19日，春熙房屋公司与成都懿鼎商贸有限公司签订《移交协议》，载明：春熙房屋公司于该协议签订之日将紫微商管公司与位于成都市锦江区正科甲巷17号的春熙大厦二期商场1-3层所有小业主的经营权移交成都懿鼎商贸有限公司指定的成都新同瑞资产管理有限公司。自2014年4月1日起，由成都新同瑞资产管理有限公司承继春熙大厦二期商场所有小业主的租金及权利义务。同时，春熙大厦二期商场部分业主分别与成都新同瑞资产管理有限公司签订《委托经营协议书》，截止本案庭审过程中共计115户。经查，该《委托经营协议书》中载明特别补充说明：此《委托经营协议书》系成都新同瑞资产管理有限公司承继紫微商管公司与业主签订的《委托经营协议书》的全部权利和义务。紫微商管公司对本协议的内容知晓并同意移交经营权。本协议签订之日，紫微商管公司与业主的委托经营关系解除，2014年3月31日前的租金及相关权利义务由紫微商管公司承担。2014年4月1日起，由成都新同瑞资产管理有限公司承担租金并履行本协议中与业主之间相应的权利和义务。
再查明，在本院审理涉及部分业主与紫微商管公司、春熙房屋公司及第三人成都太百百货有限公司委托合同纠纷系列案件过程中，春熙房屋公司表示其在销售商铺时，对外所作广告宣传中明确了统一招商的内容及投资回报的标准和递增比例，投资回报的标准、递增比例与业主同紫微商管公司签订《合作经营协议书》的约定一致；紫微商管公司是其指定的经营管理公司，对此，购房者没有选择权。
以上事实的认定，有原、被告双方的庭审陈述以及经法庭质证具有民事诉讼证据效力的以下证据在案为证：
原告邓艳、邓柯提交的邓艳、邓柯身份证、紫微商管公司企业信息，春熙房屋公司企业法人营业执照、房屋所有权证（监证1642692）、合作经营协议书、购房款票据（发票号码00030193）、房屋信息摘要、死亡证明书、（2008）川中证字第20259号公证书、调解协议，以及被告紫微商管公司、春熙房屋公司提交的房屋信息摘要7份（权2468132、2569031、2568965、2569019、2569021、2569005、2569040）、向六刚、杨小艳等120户申请执行人与紫微商管公司、春熙房屋公司、担保人成都懿鼎商贸有限公司于2014年1月15日签订的《执行和解协议》、春熙房屋开发公司与成都懿鼎商贸有限公司于2014年2月19日签订的《移交协议》和春熙大厦二期商场115户业主分别与成都新同瑞资产管理有限公司签订的《委托经营协议书》。
本院（2010）锦江民初字第626号民事判决书，系春熙大厦二期商场部分业主与紫微商管公司、春熙房屋公司及第三人成都太百百货有限公司委托合同纠纷系列案件之一的裁判文书，该系列案件民事判决书均已发生法律效力。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款（四）项的规定，“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，”并且本案尚无相反证据足以推翻其认定，故本案据此确认相关案件事实。
本院认为，邓艳、邓柯与紫微商管公司签订的《合作经营协议书》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律法规之规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。
一、关于租金。根据《合作经营协议书》约定，2012年3月1日至2012年8月30日、2012年8月31日至2013年2月28日、2013年3月1日至2013年8月30日、2013年8月31日至2014年2月28日，分别系租金计付期间，每期租金扣除邓艳、邓柯主张的税款2887元后为33201元，共计132804元。邓艳、邓柯仅主张132802元，系对其权利的自愿处置，不违反相关法律规定，本院予以准许。由于紫微商管公司未按约定支付，现邓艳、邓柯请求支付，并且紫微商管公司、春熙房屋公司未对租金金额提出异议，故邓艳、邓柯的此项诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。
二、关于违约金。鉴于邓艳、邓柯主张违约金2988元（按日万分之四计算，2010年8月31日至2011年2月28日期间租金，迟延支付126天，计违约金1637元；2011年3月1日至2011年8月30日期间租金，迟延支付22天，计违约金286元；2011年8月31日至2012年2月28日期间租金，迟延支付82天，计违约金1065元）及已欠租金的违约金（按日万分之四计算，2012年8月31日至2014年2月28日期间的租金自逾期后支付至被告付款之日。）而被告对相应三期租金的实际给付时间和金额无异议，但认为2012年3月前的违约金已超过诉讼时效，其他时段计算违约金明显过高，请求裁减至日万分之一，并认为邓艳、邓柯未主张2012年3月至2014年3月期间的违约金。
对此，本院认为，根据《合作经营协议书》约定，紫微商管公司迟延支付租金，每迟延一天，按购房款的银行同期存款利息双倍支付违约金。由于紫微商管公司存在迟延支付租金的情形，其行为已构成违约，应当承担违约责任。邓艳、邓柯要求紫微商管公司分别自逾期后按日万分之四支付违约金至实际支付之日止，紫微商管公司及春熙房屋公司认为邓艳、邓柯主张的违约金过高，请求按日万分之一进行裁减。但是，紫微商管公司及春熙房屋公司并未提交证据证明邓艳、邓柯主张的违约金具有过分高于损失的情形，故紫微商管公司及春熙房屋公司请求按日万分之一进行裁减的理由不能成立，本案确定按日万分之四标准计付违约金。
根据《合作经营协议书》约定，租金自2004年8月31日起计付，其支付方式为半年支付一次，并于期满后七天内支付。故2010年8月31日至2012年2月28日期间的租金，紫微商管公司应于2012年3月7日前支付，但紫微商管公司未按约定支付，即构成违约。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，邓艳、邓柯至迟应于2014年3月7日前就紫微商管公司给付该部分违约金提出权利主张，且前述2013年7月4日《调解协议》有关违约金的约定仅针对诉讼业主，对邓艳、邓柯不具有该期间违约金诉讼时效中止中断的效力。所以，邓艳、邓柯于2014年3月26日提起本案诉讼，请求给付迟延支付2010年8月31日至2012年2月28日期间租金的违约金，已超过诉讼时效，本案不予支持。
根据《合作经营协议书》约定，2012年3月1日至2012年8月30日、2012年8月31日至2013年2月28日、2013年3月1日至2013年8月30日、2013年8月31日至2014年2月28日，期间租金的支付时间分别为2012年9月7日、2013年3月7日、2013年9月7日、2014年3月7日，紫微商管公司未按约定支付，即已构成违约，应当给付违约金，并应分别在逾期后自2012年9月8日至2013年3月7日以本金33201元、2013年3月8日至2013年9月7日以本金66402元、自2013年9月8日至2014年3月7日以本金99603元、自2014年3月8日起至给付之日以本金132804元，按每日万分之四计算。
三、关于租金差额。邓艳、邓柯主张此项请求为代扣代缴的税费，因紫微商管公司未提供税费缴费凭证，故要求退还该款。本院认为，紫微商管公司在应付租金中扣除应由邓艳、邓柯缴纳的税款，但未向邓艳、邓柯提供其缴纳税款凭证。现紫微商管公司不能提供相关缴税凭证，邓艳、邓柯要求紫微商管公司退还该款，本院予以支持。紫微商管公司提供代扣代缴税款凭证后，其代扣代缴的税款，由邓艳、邓柯直接支付紫微商管公司。邓艳、邓柯主张2010年8月31日至2012年2月28日三期，每期的税费为3607元；2012年3月1日至2014年2月28日四期，每期的税费为2887元。但邓艳、邓柯在庭审中确认仅主张22368元。紫微商管公司扣除后未向邓艳、邓柯提供税费缴费凭证，但邓艳、邓柯应承担的税款应与紫微商管公司代缴的税款相一致，故此款应以实际代缴金额为准。
四、关于是否应于本案裁决成都紫微商业公司在《委托经营协议书》履行期间按约履行义务的问题。当事人应当遵循诚实信用原则，按合同约定全面履行自己的义务。邓艳、邓柯与紫微商管公司之间《合作经营协议书》的履行期限为20年，虽然，已发生法律效力的裁判确定在《合作经营协议书》履行期间，紫微商管公司应按《合作经营协议书》约定的给付期间及金额向部分业主支付租金，但本案已有证据印证春熙大厦二期商场1-3层的经营权具有移交成都懿鼎商贸有限公司指定的成都新同瑞资产管理有限公司的情形，并自2014年4月1日起，由成都新同瑞资产管理有限公司承继春熙大厦二期商场所有小业主的租金及权利义务，且部分业主已分别与成都新同瑞资产管理有限公司就春熙大厦二期商场经营权签订《委托经营协议书》，加之作为邓艳、邓柯委托代理人的向六刚、杨小艳在其自身的纠纷案件执行程序中签订《执行和解协议》即应知晓春熙大厦二期商场的经营权已出现新的经营管理主体介入的情形。因此，基于春熙大厦二期商场新的经营管理主体的介入，不宜先行确定紫微商管公司在《合作经营协议》履行期间，按约定的时间、金额（及递增比例）支付租金，以及若未按时支付则支付违约金，并直至2024年8月30日止。所以，根据合同相对性原则，本案仅就邓艳、邓柯与紫微商管公司之间的已到期合同债务进行处理。
五、关于春熙房屋公司的责任。春熙房屋公司为销售其开发的“春熙大厦二期”商铺，向社会公开宣传商铺将进行统一招商、整体经营，并明确了年投资回报的具体标准及递增比例。春熙房屋公司就投资回报所作的说明明确而具体，对购房者与其签订《商品房买卖合同》购买该商铺有重大影响，故其宣传内容应视为《商品房买卖合同》的内容即为春熙房屋公司应履行的合同义务。同时，按照春熙房屋公司的指定，紫微商管公司与业主签订《合作经营协议书》，由紫微商管公司对业主所购商铺代管经营并支付租金，该《合作经营协议书》中约定的租金等内容与春熙房屋公司宣传的投资回报相一致，故可以认定系春熙房屋公司与购房业主约定将春熙房屋公司应履行的义务交由紫微商管公司履行。因此，在紫微商管公司履行义务不符合约定时，春熙房屋公司应当承担相应的民事责任。
至于春熙房屋公司关于其房屋已转移，而不再承担责任的抗辩理由不能成立，不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十四条第二款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都紫微商业经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告邓艳、邓柯2012年3月1日至2014年2月28日的租金132802元；
二、被告成都紫微商业经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邓艳、邓柯支付违约金（自2012年9月8日至2013年3月7日以本金33201元、2013年3月8日至2013年9月7日以本金66402元、自2013年9月8日至2014年3月7日以本金99603元、自2014年3月8日起至给付之日以本金132804元，按每日万分之四计算。）；
三、被告成都紫微商业经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邓艳、邓柯退还其代扣代缴的2010年8月31日至2014年2月28日期间的税款（以实际扣除金额为准，以原告邓艳、邓柯主张的金额为限），被告成都紫微商业经营管理有限公司提供代缴税款凭证后，其代缴的税款（以实际代缴金额为准）由原告邓艳、邓柯直接支付被告成都紫微商业经营管理有限公司；
四、若被告成都紫微商业经营管理有限公司对上述一、二、三项的款项不能支付或支付不足的，由被告成都市春熙大厦房屋开发有限公司承担支付责任；
五、驳回原告邓艳、邓柯的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1732元，由成都紫微商业经营管理有限公司负担，此款已由原告邓艳、邓柯缴纳，被告成都紫微商业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将此款给付原告邓艳、邓柯。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 康阳
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 罗龙
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。