广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤53民终464号
上诉人（原审原告）：张发，男，1985年10月5日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：罗定市，现住罗定市。
上诉人（原审原告）：叶小芹，女，1986年2月15日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：罗定市，现住罗定市。
被上诉人（原审被告）：罗定市御丰兆业房地产开发有限公司，住所地：罗定市。
法定代表人：陈团，董事长。
委托代理人：陈灿洪，广东七星律师事务所律师。
上诉人张发、叶小芹因与被上诉人罗定市御丰兆业房地产开发有限公司（下称御丰兆业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2016）粤5381民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：御丰兆业公司是位于罗定市罗城街道兴业路7号鸿禧华庭商住小区的房地产开发商。2013年7月14日，张发、叶小芹与御丰兆业公司签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为鸿禧华庭商住小区第X栋X层X号房，用途为住宅。第四条约定该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为542857元。第六条约定付款方式为银行按揭贷款，买受人须于2013年7月14日前付清购房的首期款162757元，并在签订合同七天内在公司指定的银行办理按揭贷款手续，贷款380000元。第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。2、逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款万分之二的违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交接通知书之日起20日内（或在此时间内由于买受人的联系地址，电话不详或有变更，而没有及时准确通知出卖人的）尚未来办理房屋交接等事项，由此而引起的一切责任买受人负责，出卖人有权解除合同。合同签订后，张发、叶小芹于2014年2月17日向御丰兆业公司付清购房款542857元。涉案商品房于2015年2月12日经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，取得《鸿禧华庭商住小区一期1、2栋建筑工程竣工验收报告》，御丰兆业公司于2015年2月15日通过快递方式向张发、叶小芹送达《收楼通知书》。后张发、叶小芹以涉案商品告房未达到交付条件为由而拒绝收楼，引致发生纠纷。
以上事实，有张发、叶小芹提交的商品房买卖合同、收据、购房发票、借款合同、借据等证据以及本案的庭审笔录证实。
原审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。张发、叶小芹与御丰兆业公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。关于御丰兆业公司向张发、叶小芹发出《收楼通知书》，通知张发、叶小芹收楼时涉案商品房有无达到交付使用条件的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”，但再没有具体的约定，而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，现双方当事人存在较大争议：张发、叶小芹认为应理解为完成工程竣工验收、消防、配套、设施、绿化、环保等，并以取得建筑工程竣工备案表作为条件；而御丰兆业公司认为应理解为商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行竣工验收合格。原审法院认为，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条规定：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即2000年以后，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。因此，结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格，而第二项的“商品房经综合验收合格”是指五方验收加项目验收合格。故双方约定的交付条件为质监机构确认的五方竣工验收合格。综上所述，由于双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房交付条件，而非需以建筑工程竣工验收备案表即行政备案作为交付条件。张发、叶小芹主张的以取得建筑工程竣工验收备案表作为交付使用条件是缺乏理据的，因为在通过五方单位竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的文件报建设行政主管部门或其他部门备案，但公安消防、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，而不属于竣工验收的范畴，而合同双方约定的不是“经综合验收合格”，所以张发、叶小芹的主张不成立。因御丰兆业公司的“鸿禧华庭商住小区一期1、2栋”工程已于2015年2月12日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，御丰兆业公司已于2015年2月15日通知张发、叶小芹收楼，即御丰兆业公司在通知张发、叶小芹收楼时，涉案商品房已达到交付使用条件。故张发、叶小芹认为涉案商品房在御丰兆业公司通知其收楼时，并未达到交付使用条件而拒绝收楼的理据不足，不予支持。
根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，御丰兆业公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即张发、叶小芹。但御丰兆业公司“鸿禧华庭商住小区一期1、2栋”工程于2015年2月12日才经验收合格，御丰兆业公司于2015年2月15日才向张发、叶小芹邮寄发出收楼通知书，通知其收楼，明显超过合同约定的交付使用时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现御丰兆业公司违反了合同的约定，构成逾期交楼，故御丰兆业公司应承担相应违约责任。按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行……。由于御丰兆业公司未按合同约定的期限在2014年12月31日前将涉案商品房交付张发、叶小芹使用，至其向张发、叶小芹发出收楼通知书之日（2015年2月15日）止，逾期时间为45天，符合上述条款逾期不超过60日的约定，张发、叶小芹于2014年2月17日已付清房价款542857元，故御丰兆业公司应按该合同的约定以每日万分之二支付违约金4885.71元（542857元×0.2‰×45天）给张发、叶小芹。御丰兆业公司认为鸿禧华庭商住小区一期已于2015年2月12日已竣工验收，故违约金应计到其通知张发、叶小芹收楼之日（2015年2月15日）的抗辩理由成立，予以采纳。而张发、叶小芹认为御丰兆业公司通知其收楼时涉案商品房并未达到交付使用条件，违约金应从2015年1月1日计至实际交楼之日止并按每日万分之五计付的主张理据不足，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：由罗定市御丰兆业房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向张发、叶小芹支付从2015年1月1日起计至2015年2月15日止的逾期交房违约金4885.71元。二、驳回张发、叶小芹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1172元（张发、叶小芹已预交），由罗定市御丰兆业房地产开发有限公司负担56元，张发、叶小芹负担1116元。
一审宣判后，上诉人张发、叶小芹不服，向本院提起上诉，请求法院判令：1、撤销（2016）粤5381民初53号民事判决，并依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：一、原审判决认定的交楼条件及时间错误。原审判决错误地认定商品房的交付使用条件仅为建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收合格。根据双方签订的购房合同，商品房交付使用的前提除获得五个单位的验收报告外，还应符合法律法规的强制性规定。所以，商品房交付使用时，必须按照《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定提交关于商品房符合交付使用的全部证件，包括但不限于消防验收合格等证件，以证明被上诉人所交付的商品房已达到住户可安全使用的条件。在原审判决中，原审法院罔顾住宅小区等居民的安全，未直接审查商品房是否已达到交付使用的条件是错误的。因此，原审法院直接将商品房的交付时间认定为2015年2月15日是错误的，应当按照合同及相关法律法规的规定，依法要求被上诉人提交证明商品房符合相关法律法规规定的交付条件的文件，核实房地产开发主管部门等相关政府部门对商品房验收通过的具体时间。
二、原审判决适用法律错误。原审判决中关于商品房交付合格的认定，适用法律错误。商品房属于群体性房地产，对于商品房的交付条件必须遵守相应强制性法律法规。由于被上诉人在商品房买卖中属于合同制订者，在其与上诉人订立的合同中大部分条款均属于格式条款，原审法院应当明确认定上诉人在合同订立时的实际意图为所接收商品房应当符合相关法律法规规定并已适合交付使用。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十八规定，房地产竣工验收必须进行综合验收。所以，在双方签订的商品房买卖合同中，将商品房的交付条件区分为该商品房经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格本身就属于格式条款，罔顾了上诉人的合法权益，违反相关法律规定。在原审判决中，原审法院将环保、消防等验收认定为综合验收，却错误认定该部分内容不属于双方约定的交付条件，应当予以改判。
此外，原审法院未能按照本案中的实际情况而正确适用《消防法》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等相关法律。《消防法》规定，商品房作为群体性建设工程，在完成消防验收前不得交付使用。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，工程竣工后15日内即应当办理相关备案申请。因此，原审法院在被上诉人未能依法提供相关的消防验收证明、备案证明即认定商品房已达到交付条件是错误的。而且被上诉人截至目前尚未提交相应备案证明，说明商品房未能符合相应的竣工验收标准。此外，原审法院认为环保、人防等文件不属于商品房交付使用条件是错误的，环保、人防等要求本身是国家法律法规基于公共安全及公共利益而做出的强制性规定。所以，原审法院在商品房存在违反相关法律法规的前提下认定商品房已达到交付条件是错误的。
综上，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
上诉人张发、叶小芹在二审期间没有提交新的证据。
被上诉人御丰兆业公司答辩称，一审判决正确，请二审法院维持原判。
被上诉人御丰兆业公司在二审期间没有提交新的证据。
本院查明的事实与原审查明的一致，予以确认。
另查明：上诉人张发、叶小芹于2016年1月7日向原审法院起诉，要求法院判令：1、罗定市御丰兆业房地产开发有限公司向张发、叶小芹支付自2015年1月1日始至该公司实际向张发、叶小芹交付符合约定的商品房之日止的违约金（每日违约金按张发、叶小芹已付房款的万分之五计算）；其中，截止本起诉书递交之日（2015年12月31日），罗定市御兆丰业房地产开发有限公司应向张发、叶小芹支付违约金10.22万元。2、案件受理费由罗定市御兆丰业房地产开发有限公司负担。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点主要是：1、被上诉人通知上诉人收楼时案涉商品房是否达到了交楼条件，交付时间如何确定。2、被上诉人应如何承担违约责任。
1、关于被上诉人通知上诉人收楼时案涉商品房是否达到了交楼条件，交付时间如何确定的问题。
首先，上诉人认为被上诉人未能按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定提交关于商品房符合交付使用的全部证件，故主张案涉商品房未达到交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定交付涉案商品房的条件为涉案商品房经验收合格，但双方对于“商品房经验收合格”的内涵意见不一。国务院于2000年1月3日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，经验收合格可以交付使用。被上诉人已于2015年2月12日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对对案涉商品房所在的工程进行了验收，并取得了《鸿禧华庭商住小区一期1、2栋建筑工程竣工验收报告》，且结论为合格，符合了合同约定的交付条件。上诉人提到的《城市房地产开发经营管理条例》并无明确规定商品房符合交付条件需要提供何种证照，且该条例属于对房地产开发经营的管理性规定，而非强制性规定，故上诉人提出的上述主张，缺乏理据，本院不予采纳。
其次，上诉人认为被上诉人应根据《消防法》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等相关法律提供相关消防验收证明、备案证明以证明商品房达到交付条件，并认为原审法院未能根据上述规定而认定商品房符合交付条件有误。本院认为，《中华人民共和国消防法》是国家对于消防验收的管理性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定，不能以此来认定本案合同第八条约定的交楼条件无效。另外，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（1999年12月29日法释【1999】19号）第4条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》属于部委规章，不属于法律、行政法规，被上诉人没有按该管理办法取得备案证明并不影响双方在合同中约定交付条件的效力。因此，上诉人提出的上述主张，缺乏依据，本院不予采信。
由于被上诉人于2015年2月15日已向上诉人发出了收楼通知，且在发出收楼通知之前的2015年2月12日，案涉商品房所在工程已经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行了竣工验收合格，故原审法院认定案涉商品房在被上诉人于2015年2月15日通知上诉人收楼时已达到交付使用条件，合法有据，本院予以维持。
2、关于被上诉人应如何承担违约责任的问题。根据双方合同第八条约定，被上诉人应在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付给上诉人，但商品房于2015年2月12日才经验收合格，且被上诉人于2015年2月15日才通知上诉人收楼，超过合同约定的交付使用时间，因此，被上诉人已经逾期了45天交付，应承担逾期交楼的违约责任。根据双方在合同中第九条的约定，因被上诉人逾期交付的时间不超过60日，故原审法院认定被上诉人应按该条约定按已付房款的日万分之二支付违约金4885.71元（542857元×0.2‰×45天）给上诉人，处理正确，本院予以维持。上诉人认为被上诉人通知其收楼时涉案商品房并未达到交付使用条件，违约金应从2015年1月1日计至实际交楼之日止并按每日万分之五计付的主张理据不足，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持，上诉人张发、叶小芹的上诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2344元，由上诉人张发、叶小芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 罗晓红
代理审判员 陈洁涛
二〇一六年九月十九日
书 记 员 冯家玲