湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永中法民二终字第289号
上诉人（原审被告、反诉原告）永州市金帝房地产开发有限公司。
法定代表人黄桂华。
委托代理人黄文明，湖南省湘永律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）周燕萍。
委托代理人赵辉，湖南省苍松律师事务所律师。
上诉人永州市金帝房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2013）华法民二初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月30日在本院第七审判庭公开开庭审理了本案。上诉人永州市金帝房地产开发有限公司的委托代理人黄文明、被上诉人周燕萍及其委托代理人赵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，2009年7月16日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付购房认定金20，000元，2009年9月20日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订《雅居苑住宅小区商品房买卖合同》，原告（反诉被告、乙方）选择以按揭付款方式购买被告（反诉原告、甲方）面积为135.12m2、成交价为206，969元的雅居苑B栋11层02号商品房，同日，原告（反诉被告）按合同付齐了30％的首付款62，969元（含定金20，000元），2010年5月20日付购房款14，000元，2011年7月21日原告（反诉被告）办理了银行按揭相关手续，付齐购房余款130，000元。合同第三条约定：“合同签订面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”；合同第四条约定“该房款包含办理房产证、水电开户、契税费用”；合同第六条约定了交付期限，“1、甲方应当在2010年3月28日前（不含公共配套设施完善与否），将商品房交付乙方使用（以交钥匙为准），2、但如遭遇不可抗力、政府行为、气候因素影响，甲方交房时间相应顺延”；合同第七条约定了甲方逾期交房的违约责任“自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金”；合同第十条约定了交房标准；第十三条约定了产权登记“甲方应当在商品房交付使用后90个工作日内，为乙方办理权属登记”。2010年12月8日，被告（反诉原告）发出通知，明确延期交房，并采取补救措施，即对购房户给予物�管理费、装修用水电费优惠政策，并允许客户退购。由于延期交房，被告（反诉原告）为原告（反诉被告）代付了从2011年7月起至2012年7月1日止，每平方每月0.7元×135.12平方米×12个月=1，135元的物业管理费，装修用水电费100元，垃圾清运费300元。因被告（反诉原告）延期交房且未给原告（反诉被告）办理权属登记，原告（反诉被告）向该院提起诉讼。
另查明，2008年5月13日，被告（反诉原告）与永州市第八工程公司签订施工合同，合同约定ＸＸ雅居苑住宅小区工程总施工期为398天，“雨、雪天和连续停电停水8小时经甲方（被告）签证后可相应顺延”。ＸＸ雅居苑综合楼于2011年7月1日竣工验收。根据ＸＸ县气象局的证明，2009年10月至2010年12月31日，共有下雨天172天。
原审认为：原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的《雅居苑住宅小区商品房买卖合同》，是双�真实意思表示，合法有效。双方在合同履行过程中因是否违约发生纠纷，本案应定性为商品房销售合同纠纷。本案的焦点问题主要是：
一、关于逾期交房问题。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订商品房买卖合同，约定被告（反诉原告）在2010年3月28日前将商品房交付原告（反诉被告）使用（以交钥匙为准），2010年12月8日，被告（反诉原告）发出通知，明确延期交房，说明被告未按约定时间交付房屋。原告（反诉被告）在签订合同时选择以按揭方式付款，原告（反诉被告）已按约定支付了全部房款。被告（反诉原告）提出违约金过高，提出应按延期交房期间每年6，000元至8，000元房屋租金计算核减违约金，但未提供相关证据，故被告（反诉原告）的请求不予采纳，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。双方签订的商品房买卖合同中约定交房是以交钥匙为准，但原告（反诉被告）、被告（反诉原告）各自提出的交房时间，均未提供相关证据证实，均不予认定。根据该院的调查，被告（反诉原告）的雅居苑综合楼于2011年7月1日竣工验收，因此认定被告（反诉原告）交付房屋的时间为2011年7月。因雨天对施工进度会造成一定影响，且原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订的商品房买卖合同也约定了如遇气候因素影响，交房时间相应顺延，故应将双方自签订商品房买卖合同次日起至交房之日止降雨天数从违约期内减除。被告（反诉原告）应给付原告（反诉被告）违约金：1、2010年4月至2011年6月（450天一雨天172天）×0.0005元／天×62，969元=8，752元；2、2010年5月20日至2011年6月（401天-雨天172天）×0.0005元／天×14，000元=1，603元；3、2010年7月21日至2011年6月（340天-雨天172天）×0.0005元／天×130，000元=10，920元，合计21�275元。但被告（反诉原告）为原告（反诉被告）代付的物业管理费等费用1，535元，应从违约金中扣除。
二、关于违反交房标准的赔偿问题。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订的商品房买卖合同中约定了交房标准，被告（反诉原告）所交房屋不符合合同约定，被告（反诉原告）认可并赔偿了原告（反诉被告）损失260元，原告（反诉被告）认为应赔偿1，000元，扣除已赔偿的260元，仍应赔偿740元。但原告（反诉被告）接受了被告（反诉原告）的赔偿金额，且未提供证据证明损失有多少，要求仍应赔偿740元的请求，事实依据不充分，不予支持。
三、关于契税问题。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订的商品房买卖合同中约定购房款包含办理房产证、水电开户、契税费用，是双方真实意思表示。契税费用约定属于履行承担协议，对税收债权人没�约束力，但对纳税义务人（原告）与履行承担人（被告）之间具有民法上的约束力。该约定未违反法律强制性规定，该约定合法有效。被告（反诉原告）提出，根据我国契税法规的相关规定，契税应由房屋买受人承担，合同中关于契税的约定因违反行政法规的强制性规定而无效的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。原告（反诉被告）辩称，约定没有违反行政法律的禁止性规定，根据法律的规定双方当事人的约定只要不违反法律法规的强制性规定，就合法有效。其辩称意见，理由充分，予以采纳。被告（反诉原告）应当按合同约定为原告（反诉被告）办理房屋产权证。
四、关于房屋面积问题。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订的商品房买卖合同中约定“合同签订面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”。被告（反诉原告）现还未为原告（反诉被告）办理房屋产权登记，房屋面积是否有差异还不能确定，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付超出合同约定的房屋面积6.2㎡的房价款9834元的反诉请求，被告（反诉原告）提供的证据不充分，不予支持。被告（反诉原告）为原告（反诉被告）办理房屋产权证后，根据产权登记面积和合同的约定，可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限被告（反诉原告）永州金帝房地产开发有限公司在本判决生效后15日内给付周燕萍违约金19，740元；二、限被告（反诉原告）永州金帝房地产开发有限公司在本判决生效后30日内为原告（反诉被告）周燕萍办理房产权属登记；三、驳回原告（反�被告）周燕萍的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）永州金帝房地产开发有限公司的反诉请求。本案案件受理费1，215元，由原告（反诉被告）周燕萍负担786元，被告（反诉原告）永州金帝房地产开发有限公司负担429元；反诉费25元，由被告（反诉原告）永州金帝房地产开发有限公司负担。
宣判后，永州金帝房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，其主要的上诉理由为：原判不批准上诉人对涉案房屋年租金进行价格评估，不能确定延期交房给被上诉人造成的实际损失，程序违法，影响案件的正确处理；原判确定的违约金大大超出实际损失即房屋年租金6，000-8，000元，违反了《合同法》及其司法解释和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关法律规定，判决不公；原判认定商品房买卖合同中关于契税的约定未违反法律强制性规定，是错误的；上诉人提供了《房屋面积测量报告》足以证明房屋面积存在差异，故原判认定房屋面积是否有差异还不能确定，与事实不符。综上，请求二审法院判决：撤销原判第一项，改判按实际损失6，000元支付延期交房违约金；撤销原判第四项，改判支持上诉人的反诉请求。
被上诉人周燕萍答辩称：商品房买卖合同明确约定了延期交房违约金的计算方式，违约金的计算应严格按照合同约定；合同中关于契税的约定未违反法律强制性、禁止性规定，合法有效；房屋面积以房产证登记为准，房产证尚未办出来，不能以《房屋面积测量报告》证明房屋面积存在差异。上诉人的上诉理由均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实和证据与一审查明的事实和证据一致，本院对一审查明的事实予以确认。二审庭审中，被上诉人周燕萍称延期交房期间，其租住在单位宿舍，年租金约4，000元／年。
本院认为，本案争议的焦点是如何认定延期交房违约金的金额。上诉人永州金帝房地产开发有限公司主张根据涉案房屋年租金的标准计算延期交房给被上诉人造成的实际损失，从而确定违约金金额，根据合同法的规定，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案双方当事人签订的商品房买卖合同中，明确约定了延期交房的违约金计算标准和计算方式，因此，上诉人的上述主张，于法无据，本院不予支持，因此，一审法院未准许上诉人提出的对涉案房屋年租金进行评估的鉴定申请，不影响案件处理，也未违反法定程序，上诉人据此提出的上诉理由，不能成立。上诉人以原判认定的延期交房违约金明显过高为由，请求改判减少违约金�本院综合考虑到上诉人违约后主动采取了对购房户给予物业管理费、装修用水电费等优惠政策予以补救，并结合房屋总价款206，969元及被上诉人周燕萍另行租房花费的租金约4，000元／年，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，认为原判按合同中约定的“按日支付已付房款万分之五的违约金”所确定的违约金19，740元过高，本院酌情调整为按日支付已付房款万分之三的标准确定的违约金。从合同约定的交房期限2010年3月28日的次日起，至交房之日2011年7月，扣除期间降雨天数172天，上诉人应支付给被上诉人的违约金为：1、2010年3月29日至2011年6月30日，已付房款62，969元×0.0003元／天×（450天－172天）=5，252元；2、2010年5月20日�2011年6月30日，已付房款14，000元×0.0003元／天×（400天－172天）=958元；3、2010年7月21日至2011年6月30日，已付房款130，000元×0.0003元／天×（340天－172天）=6，552元，违约金合计12，762元，上诉人给予被上诉人物业管理费等优惠费用1，535元，系其因补救迟延交房自愿所为，不应从违约金中扣除。
上诉人提出商品房买卖合同中关于契税的约定因违反法律强制性规定而无效的上诉理由，我国税法关于“契税应由房屋买受人承担”的规定，不是效力性强制性规定，上诉人自愿负担契税不因违反上述法律规定而无效。上诉人还提出房屋面积存在差异，因其提供的《房屋面积测量报告》不能反映出被上诉人房屋的实际面积，且合同约定房屋面积应以房产证登记的面积为准，现房产证尚未办理，故上诉人该主张证据不足，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法�第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院关于《适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持ＸＸ瑶族自治县人民法院（2013）华法民二初字第150号民事判决第二、三、四项；
二、变更ＸＸ瑶族自治县人民法院（2013）华法民二初字第150号民事判决第一项为：限上诉人永州金帝房地产开发有限公司在收到本判决之日起十五日内给付被上诉人周燕萍违约金12，762元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定�加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1，215元，反诉费25元，共计1，240元，由被上诉人周燕萍负担786元，由上诉人永州金帝房地产开发有限公司负担454元；二审案件受理费248元，由上诉人永州金帝房地产开发有限公司负担200元，由被上诉人周燕萍负担48元。
本判决为终审判决。
审 判 长 乔晋楠
审 判 员 谭兴伟
审 判 员 黄 素
二〇一四年三月七日
代理书记员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
最高人民法院关于《适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由�求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。