广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初5766号原告：江门市森科物业管理有限公司，住所地江门市蓬江区江门万达广场16幢1419室。法定代表人：黄广源。委托诉讼代理人：杨健强,系广东中权律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淳昊，系广东中权律师事务所实习律师.被告：黎仕廉，男，1956年7月18日出生，汉族，住广东省鹤山市，委托诉讼代理人：谢少波、麦颖雯，均系广东东方大卫律师事务所律师。原告江门市森科物业管理有限公司（以下简称“森科公司”）诉被告黎仕廉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年11月23日公开开庭进行了审理。原告森科公司的委托诉讼代理人杨健强、刘淳昊，被告黎仕廉的委托诉讼代理人谢少波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的物业管理费人民币8006.93元（暂计至2017年8月）并支付相应滞纳金（按每日千分之二计算滞纳金直至实际清偿之日止），暂计至2017年8月31日为人民币5524.82元，合计13531.75元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年9月30日与江门市蓬江区城市花园业主委员会签订了《城市花园物业服务合同》，约定由原告向江门市蓬江区城市花园提供物业管理服务，业主根据《城市花园物业服务合同》向原告按月缴纳物业服务费。但是，被告作为江门市蓬江区城市花园的业主，自2015年10月开始，就没有向原告缴交物业管理费，暂计至2017年8月，被告累计共拖欠物业管理费8006.93元，经原告多次电话、短信息及上门贴发通知催缴，被告仍未支付该费用。另外，原告于2016年3月4日将企业名称由江门市森科环卫绿化工程有限公司变更为江门市森科物业管理有限公司。为维护原告的合法权益，原告根据我国《民事诉讼法》的相关规定，特具状起诉，请法院依法判决。原告森科公司在举证期限内提供的证据有：1.《营业执照》、《核准变更登记通知书》，证明原告主体适格；2.《城市花园物业服务合同》，证明原告为被告的上述房屋提供物业管理服务，并就物业收费及违约责任等进行了约定；3.《资质证书》，证明原告具备物业管理服务资质；4.《备案回执》、《物业服务收费备案表》，证明原告的收费标准已经江门市价格管理部门同意；5.物业服务图片，证明原告为小区提供了卫生清洁、绿化维护、保安监管、车管管理等物业服务的事实；6.催收证明，证明原告已多次向被告催收物业管理费，被告仍不支付；原告于庭后补充提交了《不动产登记信息证明》，证明江门市蓬江区城市花园昇晖园8号802室权属人为黎仕廉。被告黎仕廉辩称：一、原告主张物业管理费的依据《城市花园物业服务合同》不具有合法效力，对被告不具有法律约束力。被告所在的城市花园小区从来没有人通知过关于召开成立业主委员会的通知，也没有就选聘物业服务企业召开过业主大会。根据《物业管理条例》第十一条第四项：“选聘和解聘物业服务企业，应当由业主共同决定”以及第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”之规定，在城市花园业主委员会没有召开业主大会的情况下，擅自与原告签署《城市花园物业服务合同》违背了法律的强制性规定，不具有合法效力。《城市花园物业服务合同》签订后，关于合同�约定的向业主收费的标准不仅没有依法向全体业主公示，也没有按时向物价局依法进行备案，即使在2017年2月22日取得备案回执，但关于备案的多层住宅的收费标准与《城市花园物业服务合同》中的约定也不一致。原告在2016年6月23日之后就不具备从事合法有效的物业服务的有效资质，不具备合法向包括被告提供物业服务的资质条件，丧失收取相关服务费的依据。二、原告并没有提供《城市花园物业服务合同》中所约定的物业服务，存在被众多业主投诉的情形。被告购买城市花园小区的物业后至今没有装修居住，也没有签订过前期物业管理协议，所以从来没有收到过物业管理公司的催缴管理费的信息和电话。在收到应诉材料后，被告向小区的多位熟人和朋友了解具体情况时才得知更换了物业管理公司，还得知现在的物业管理公司管理非常混乱，很多应有的�业服务都不提供，如小区内原有正常开放的泳池在更换了原告进行管理后就没有再开放过等。三、原告主张滞纳金没有任何的事实依据。由于《城市花园物业服务合同》没有法律效力，原告依据合同向被告收取管理费明显缺乏依据，在此情况下，向被告人再主张拖欠管理费的滞纳金更是毫无事实依据。更重要的是，被告从来没有收到过原告催缴管理费的通知。原告在明知道被告没有居住在802房屋中，还故意将催款通知书张贴在被告根本就不会收到的房屋门口，以此主张被告违约并主张滞纳金没有任何的事实依据。综上，恳请法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告黎仕廉没有为其答辩提供证据。经审理查明：森科公司原名称为江门市森科环卫绿化工程有限公司，于2001年8月14日登记成立，为有限责任公司，经营范围为：物业管理，体育场出租，绿化工程设计等。2016年3月4日更名为江门市森科物业管理有限公司，具有物业服务企业三级资质。2015年9月30日，江门市蓬江区城市花园业主委员会（甲方）与森科公司（乙方）签订《城市花园物业服务合同》，合同约定的内容包括：一、物业项目基本情况：类型：住宅，坐落位置：江门市蓬江区发展大道城市花园，建筑面积：房屋所有权证记载面积63211.19平方米；二、物业管理服务事项：对小区内的物业共用部位、物业共用设施设备、公共绿化、环境卫生、交通及车辆停放秩序等进行维修、养护和管理等；三、物业服务的质量标准：双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（三级）》中规定的相应要求；四、物业服务的期限：物业服务期限为5年，自2015年10月1日至2020年9月30�止；五、物业服务相关费用：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.2015年10月1日至2016年3月31日按现有标准缴纳：别墅1.6元/平方米/月，多层住宅1.05元/平方米/月（不含电梯维护费、楼梯用电分摊），会所2元/平方米/月（按商业物业标准收费）。2.2016年4月1日起在原收费基础调升40%物业管理费，具体标准如下：别墅2.24/平方米/月，多层住宅1.47元/平方米/月（不含电梯维护费、楼梯用电分摊），会所2.8元/平方米/月（按商业物业标准收费）。业主每次交纳的具体时间为当月10日前；六、违约责任：业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之二的标准向乙方缴交相应的滞纳金。逾期缴交三个月以上的，森科公司可以向违约业主提起诉讼。该合同还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，森科公司依约为城市花园小区提�物业管理服务。黎仕廉是江门市蓬江区城市花园昇晖园8号802室的所有权人，不动产权证号为C3849421，该房屋的建筑面积为264.87平方米，2015年10月至2016年4月，按1.05元/平方米收费，每月应付的服务费为278.11元，共计7个月的物业服务费合计1946.77元未支付；2016年5月至2017年8月，合同中约定按1.47元/平方米收费，但本案中森科公司请求按1.43元/平方米收费，每月应付的服务费为378.76元，共计16个月的物业服务费合计6060.16元未支付。综上，被告黎仕廉拖欠23个月的物业服务费数额为8006.93元。由于黎仕廉对业委会选聘森科公司进驻城市花园的合法性及收费标准提出质疑，并认为其购买涉案房屋后并未实际收楼及装修居住，故从2015年10月开始一直拒绝缴纳物业服务费，原告经多次书面向被告催收未果后，遂诉至本院。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。综合双方的诉辩意见及本案证据，本案争议焦点在于：一、原告与业委会签订的《服务合同》是否合法有效及对被告是否具有法律约束力？二、原告按照《服务合同》的标准向被告收取物业服务费有无依据？三、被告应否支付违约金及原告主张的违约金是否过高？一、关于原告与业委会签订的《服务合同》是否合法有效及对被告是否具有法律约束力的问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。本案中，森科公司与城市花园业主委员会签订的《服务合同》，是双方平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，�同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效，该合同对原告和被告均具有法律约束力。原告应严格按照合同约定为涉案小区提供物业管理服务，而被告作为涉案小区的业主，亦应履行合同约定的按时缴纳物业服务费用的义务。被告黎仕廉若对城市花园业主委员会的成立以及选聘物业公司的相关工作程序提出质疑的，可依据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律的规定另行通过合法途径予以救济，本案对此不予审查处理。二、关于原告按照《服务合同》的标准向被告收取物业服务费有无依据的问题。根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。另根据《最高人民法院关�审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，原告与业委会签订的《服务合同》已明确约定了具体的收费标准，且该收费标准已报价格主管部门核定后予以备案。因此，原告在已依约为涉案小区提供物业管理服务的情况下，按照合同约定的标准向被告主张拖欠的8006.93元物业服务费，合法有据，本院予以支持。被告黎仕廉作为业主，在涉案房产已办理《不动产权属证书》，且无证据明原告提供的物业服务存在重大瑕疵或存在根本性违约行为的情�下，以房产未实际交付及装修居住为由提出的抗辩意见于法无据，本院不予采信。三、关于被告应否支付违约金及原告主张的违约金是否过高的问题。《服务合同》约定的滞纳金实质上是逾期付款违约金。本案中，被告逾期交纳物业服务费的行为已构成违约，应依照合同的约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》�二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。基于上述法律的规定并结合本案的实际情况，被告迟延支付物业服务费而给原告造成的损失可推定为以拖欠的物业服务费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息，而按涉案《物业服务合同》约定的每日2‰的标准所计利息已明显超过了按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，故应认定为违约金过高。鉴于被告并非恶意拖欠物业服务费，并基于公平原则的考量，避免出�违约金过高而导致双方之间利益严重失衡的情形，本院依法将逾期付款违约金的计算标准酌情调整为每日万分之二。如前所述，被告应于每月10日前向原告交纳当月的物业服务费，而原告本次主张的是被告2015年10月至2017年8月合共23个月的物业服务费。故违约金应从2015年10月开始，以每月应交的物业服务费为基数，从当月11日起按每日万分之二的标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告黎仕廉在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市森科物业管理有限公司支付2015年10月至2017年8月期间所欠的物业服务费8006.93元以及逾期付款违约金（违约金从2015年10月开始，以每月应交的物业服务费为基数，从当月11日起按每日万分之二的标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费138元，由被告黎仕廉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上�于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  吴晓兵人民陪审员  崔显宗人民陪审员  蓝志想二〇一七年十二月二十二日书 记 员  林绮莹