天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终2839号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李敏，女，1965年1月10日出生，汉族，天津市艾玛斯特生物科技有限公司经理，住河北省保定市新市区。
委托诉讼代理人：季春彪，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝金龙，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李凤柱，男，1963年12月21日出生，汉族，农民，住天津市宁河区。
委托诉讼代理人：李兴才，天津市宁河区芦台镇法律服务所法律工作者。
原审被�：周建伟，男，1975年1月12日出生，汉族，天津市艾玛斯特生物科技有限公司股东，住河北省保定市新市区。
委托诉讼代理人：季春彪，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝金龙，北京盈科（天津）律师事务所律师。
上诉人李敏因与被上诉人李凤柱，原审被告周建伟租赁合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2016）津0117民初2858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人李敏及其委托诉讼代理人季春彪、郝金龙，被上诉人李凤柱及其委托诉讼代理人李兴才，原审被告周建伟的委托诉讼代理人季春彪、郝金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李敏上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不需要向被上诉人支付任何费用且不承担任何违约�任，并支持其全部反诉请求或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院以李凤柱与天津市宁河县苗庄镇人民政府（以下简称苗庄镇政府）签订的租赁合同否定苗庄镇政府出具的证明文件，错误认定被上诉人有权对外出租涉案租赁物；2、上诉人承租涉案标的物的目的是为了收购天津艾玛斯特生物科技有限公司（以下简称艾玛斯特公司），被上诉人拒绝协助上诉人收购工作，致使上诉人签订合同的目的不能实现，上诉人因合同目的不能实现而拒绝支付租金并要求解除合同，返还已付租金具有合同依据和法律依据；3、一审法院已经明知不能实现合同目的，且上诉人不同意再继续履行的情况下而强迫上诉人继续履行租赁合同，违背法律规定。
李凤柱辩称，请求驳回上诉，维持原判。
周建伟述称，同意李敏的上诉请求及依�的事实和理由。
李凤柱向一审法院起诉请求：1、要求被告给付租赁费800000元人民币及违约金（违约金计算方式：以800000元为基数，自2016年1月1日起至判决给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准计算）。2、由被告承担全部诉讼费用。
李敏反诉请求：1、依法判决反诉人与被反诉人之间的《租赁协议》自2016年10月10日起解除；2、判决被反诉人返还反诉人已支付的租金149666.58元；3、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2008年9月16日，苗庄镇政府（甲方）与原告李凤柱（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于苗庄村东南集贸市场院内东南部分土地总面积10260平方米租赁给乙方，期限自2008年11月1日至2058年10月31日，租金300000元，于2008年11月1日一次性交清。合同约定允许乙方在承租地内发展企业，甲方与其他民营企业一样对待。乙方新建企业，应在本地注册、纳税并优先安排本地人员就业。合同订立后，原告开始承建厂房、办公楼并增添水井、变压器等设施。上述设施建成后，2009年10月30日，原告与案外人唐福田订立租赁合同，原告李凤柱为出租方（甲方），唐福田为承租方（乙方）。合同约定，甲方将位于苗庄镇集贸市场东半部的工厂（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，面积为10260平方米。租赁物包括土地、厂房、办公楼、水井、变压器等全部建筑及设施。租赁期限为10年，即从2009年10月30日至2019年10月29日止。租金每年200000元，合同签订之日交付1000000元，2014年10月29日交付剩余租金。期间2010年3月30日，唐福田占用承租土地及厂房成立艾玛斯特公司，法定代表人为唐福田，经营范围包括食品添加剂生产经营、乳酸链球菌素生产经营等。2010年4月6日，苗庄镇政府出具证�，载明：“兹证明位于天津市宁河县苗庄镇芦玉公路东侧场地：东至农用地，南至原稀土厂，西至芦玉公路，北至苗庄粮站；可建设用地面积10260平米；可用建筑物：一栋办公楼、一座厂房。以上场地使用权及场地所有权产权归拟设天津艾玛斯特生物科技有限公司所有。”2010年5月18日，天津市宁河县环境保护局作出《关于对天津艾玛斯特生物科技有限公司乳酸链球菌素（天然食品防腐剂）生产线项目环境影响报告表的批复》记载：“该项目位于宁河县苗庄镇工业集中地芦玉公路东侧，总投资8000000元人民币，环保投资1160000元。年产乳酸链球菌素（食品添加剂）40吨。根据环境影响报告表结论，在严格落实各项环保治理措施和符合总量控制的前提下，同意该项目建设。”同日宁河县环境保护局下达《准予许可决定书》，认定艾玛斯特公司环境影响登记表审批许可事项�合法定条件、标准。此后，艾玛斯特公司开始组织建设、生产。2010年6月14日，原告李凤柱（甲方）与艾玛斯特公司（乙方）签订《场地租赁合同之补充协议》，双方约定乙方需要履行的事项如下：1、乙方注册公司时甲方提供的证明文件（一份由苗庄镇政府证明、一份由政府土地管理办公室证明）只供乙方注册公司使用，其精神遵照租赁条款。2、经双方协商租赁期满后，如果甲乙双方没有续签租赁合同，乙方自愿将租赁期间所建造的宿舍、水塔、锅炉房（不包括锅炉及附属设施）无偿归甲方所有。3、租赁期满后，如果甲乙双方没有续签租赁合同，乙方迁走所有设备后，乙方需要负责将厂房房顶因吊装设备而拆除的部分修复，对于车间内的基础设施乙方不负责恢复。4、租赁期满后，如果甲乙双方没有续签租赁合同，办公楼空调归甲方所有。2013年12月25日，宁河县环�保护局出具《天津艾玛斯特生物科技有限公司乳酸链球菌素生产线项目建设项目竣工环境保护验收意见》载明：“经研究验收组认为该项目符合环保要求。根据验收组验收意见，同意该项目通过环境保护验收。”原告与唐福田之间的《租赁合同》履行五年后，双方协商终止履行。2015年1月25日，原告与唐福田签订《租赁合同终止协议》载明：出租方（甲方）李凤柱，承租方（乙方）代表人：唐福田。甲乙双方于2009年10月30日签署的《租赁合同》，双方至目前为止履行情况良好，由于乙方经营原因，要求终止原《租赁合同》，经双方协商一致，达成以下条款：一、原合同租赁期计至2015年1月25日。二、从2015年1月25日起，尚未履行的合同内容，终止执行。三、乙方将生产设备转让给甲方，租赁物全部退回给甲方，乙方依附于租赁物的装修及建筑等全部归甲方所有。四、原�同终止后，乙方除已付租金外，不再另支付租金给甲方。五、原合同终止后，双方同意就原合同事项互不追究法律责任。六、双方如就本协议的履行发生争议，可通过协商解决，如协商不成，任何一方均有权向人民法院提起诉讼。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，本协议书自双方盖章或签字之日起生效。甲方：李凤柱（签字），乙方：代表人：唐福田（签字），签订地点：宁河县苗庄镇，2015年1月25日。原告与唐福田签订的租赁合同终止后，2015年3月23日，原告李凤柱与被告李敏签订《租赁协议》。原告为出租方（甲方），被告李敏为承租方（乙方）。合同约定：第一条租赁位置、面积、功能及用途。1.1甲方将位于天津市宁河县苗庄镇原艾玛斯特公司的厂区（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为约20亩（�原公司厂区围墙为边界）。1.2本租赁物的功能为生产，办公，员工住宿等，包租给乙方使用。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担。1.3本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。第二条租赁期限。2.1租赁期限为5年，即从2015年3月1日起至2020年2月29日止。2.2租赁期限届满前3个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。第三条免租期及租赁物的交付。3.2在本出租合同生效之日起／日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。第四条租赁费用的支付。4.1经甲乙商定，租期五年，租金共计人民币1400000元。4.2第一年支付500000元，于2015年3月23日前支付。4.3第二年一次性支付剩余900000元。于2016年1月1日前支付。第五条双方责任甲方责任。5.1甲方承担和原承租方的一切纠纷，和乙方无关。5.2完成对出租范围内厂房的整修、翻新等工作，具体整修方案由甲乙双方商定。5.3在环评不达标的状况下，协助乙方完成厂区内污水处理方案。5.4甲方负责协调乙方与当地有关部门或个人的关系，保持良好的外部环境。乙方责任：5.1对设备进行检修，尽快投入生产。5.2对租赁物附属物妥善使用及维护，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。5.3招聘工人时，优先招用甲方所在地村镇符合条件的人员。第七条提前终止合同。合同生效后，任何一方不得无故终止合同履行。单方提出终止合同的，应与对方协商达成终止合同协议，确定�除条件。第八条免责条款。8.1因不可抗力造成的甲乙双方任何一方的经济损失，双方没有义务进行赔偿。8.2因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部损毁、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，当不能实现合同目的时，承租人可以解除合同。第十条违约责任的承担。甲方违约：10.1甲方采取任何方式干扰乙方经营，造成乙方不能正常经营，应赔偿乙方全部直接和间接的经济损失。10.2甲方擅自终止合同，赔偿乙方全部和间接的经济损失。乙方违约：10.1乙方逾期交付租金，每逾期一天支付一千元违约金，直到付清全部租金为止。10.2乙方使用承租物有重大过错，导致租赁物严重损毁应当赔偿全部损失。10.3乙方擅自终止合同，无权要求退还已交租金。协议签订后，原告将《租赁协议》中涉及的厂房及设备交付被告使用。2016年2月1日艾玛斯特公司法定代表人由李凤柱变更为李敏，李凤柱将其占有的100%股份转让给李敏；2016年4月11日天津市宁河区市场和质量监督管理局向艾玛斯特公司颁发了《食品生产许可证》。2016年4月19日李敏将其中45%的股份转让给周建伟；将其中25%的股份转让给案外人胡国武；将其中20%的股份转让给案外人杨啸。《租赁协议》履行过程中，被告李敏于2015年1月给付租金100000元；于2015年3月给付租金400000元，于2016年4月给付100000元，共计给付原告租金600000元。
一审法院认为，本案争议焦点为：1、原告李凤柱与被告李敏签订的《租赁协议》是否真实、有效，原告李凤柱对本案租赁物是否享有出租权；2、被告（反诉原告）李敏解除《租赁协议》的条件是否成就；3、被告周建伟是否承担相应的民事责任。第一，原告与被告签订的《租赁协议》建立在双方平等、自愿的基础上，是双方的真实意思表示，合同内容符合法律规定，依法有效。被告(反诉原告)李敏反诉称原告（反诉被告）李凤柱无权出租诉争厂区。一审法院认为，租赁合同是以承租人使用、收益租赁物为直接目的，承租人取得的仅仅是对租赁物的使用权和部分收益权，而非租赁物的所有权。作为出租人是以其所有或者占有之物交由承租人占有、使用。出租人对其实际占有之物有权向外出租。原告在与案外人唐福田解除双方签订的租赁合同后已经实际占有该租赁物，故原告具有出租权。同时，2016年1月19日李凤柱成为艾玛斯特公司法定代表人及唯一股东，2016年2月1日李凤柱将艾玛斯特公司100%股份转让给李敏，并变更法定代表人为李敏后，李敏于2016年4月继续给付李凤柱租赁费的行为可以认定，李敏对其与李凤柱签订《租赁协议》予以认可，被告（反诉原告）李敏提出原告�是所有权人无权出租的主张，一审法院不予支持。第二，原告依约向被告提供租赁物并协助建造排污设施并办理股权转让、法定代表人变更手续、取得《食品生产许可证》，被告承租艾玛斯特公司厂房、设备具备了生产经营条件。被告(反诉原告)李敏反诉称原告（反诉被告）未协助被告（反诉原告）办理环境影响评价手续、交付税务账目、银行基本账户、开户资料等造成反诉人承租的厂区一直无法投入使用并被闲置至今，且严重影响反诉人对艾玛斯特公司股权收购工作。一审法院认为，该院调取的《环境影响报告表的批复》、《准予许可决定书》及《天津艾玛斯特生物科技有限公司乳酸链球菌素生产线项目建设项目竣工环境保护验收意见》记载，艾玛斯特公司项目符合环保要求并通过环境保护验收。原告已经履行环评达标的协助义务。另，《租赁协议》第三条约定�“甲方将租赁物按现状交付乙方使用，乙方同意按租赁物及设施的现状承租。”原告将租赁物交付被告李敏后，即履行了合同义务。被告（反诉原告）李敏提出由原告交付税务账目、银行基本账户、开户资料等，一审法院认为，李敏在成为艾玛斯特公司法定代表人及股东，并办理工商登记、取得《食品生产许可证》后，可以自行办理开户、纳税等资料，且《租赁协议》对上述内容未作约定，被告（反诉原告）李敏的上述主张，一审法院不予采纳。综上，原告（反诉被告）已经履行了合同约定的协助义务，现租赁物一直存在，未毁损、灭失，李敏签订该《租赁协议》的目的仍可实现。反诉原告（被告）称租赁合同的目的不能实现，要求自2016年10月10日起解除与反诉被告（原告）之间签订的《租赁协议》并要求反诉被告（原告）支付租金149666.58元的反诉请求，证据不足，一审法院不予支持。原告按协议约定，应当于2016年1月1日前收取全部租赁费1400000元，被告给付600000元后，余款800000元亦应及时给付，逾期付款构成违约，应承担还款及违约责任。原告要求被告李敏给付租赁费800000元及自2016年1月1日起至判决给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准支付违约金的请求，理据充分，一审法院予以支持。第三，被告李敏与周建伟系夫妻关系，该债务发生在夫妻关系存续期间。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”被告周建伟、李敏并未�供相关证据证明该债务系李敏的个人债务，故该欠款应认定为二被告夫妻共同债务。原告要求李敏与周建伟共同偿还租赁费800000元及违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。被告周建伟称自己不是租赁合同的相对方，李敏独自出资经营不应承担责任的抗辩意见，因工商档案记载李敏将其中45%的股份转让给周建伟，即证实艾玛斯特公司并非李敏独自出资经营，且周建伟未提供该债务系李敏的个人债务的证据，故一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决：“一、被告李敏、周建伟于本判决生效后三日内共同给付原告李凤柱租赁费80万元，并自2016年1月1日起至判决给付之日止，按中国人民银行同期�款利率的1.3倍标准支付违约金。二、驳回反诉原告李敏的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，诉讼保全费4520元，合计16320元，由被告李敏、周建伟共同承担。反诉案件受理费1646元，由被告李敏承担。”。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
在本院审理期间，经向苗庄镇政府调查，该镇证实，涉案土地是为办理集贸市场1995年11月6日向土地管理部门申请的土地，办理了建设用地规划许可证，2008年8月16日，把其中的10260平方米土地租赁给李凤柱，2010年4月6日，为招商引资，给艾玛斯特公司出具了涉案房屋及建筑物属于该公司所有的证明。本院查明�其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，涉案租赁物，取得了建设用地规划许可证及天津市规划局颁发的建设工程规划设计要求通知书，2008年8月16日，苗庄镇政府将该地租赁给李凤柱50年。2010年4月6日，苗庄镇政府为艾玛斯特公司尽快落户该镇，出具了李凤柱租赁场地及厂房、办公楼属于艾玛斯特公司的证明。因该机关不具备对涉案租赁物不动产的备案登记权利，故该证明不能作为认定涉案租赁物所有权的依据。李凤柱租赁了涉案土地，加盖了相关设施，与李敏签订的《租赁协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律效力性禁止性规定，因此，一审法院认定该合同合法有效正确。双方应当按照合同履行各自义务，李凤柱将租赁物交与李敏，李敏应当按照合同约定的时间，向李凤柱支付租金，由于李敏没有按照合同约定的时间履行缴纳租金的义务，故一审法院判令李敏向李凤柱支付租金并无不当。现双方虽然没有办理租赁物的交接手续，但李敏已从租赁物中搬出，李凤柱也派员看护租赁物，租赁物由李凤柱实际掌控，双方已经不具备继续履行租赁合同的基础，一审法院没有支持李敏请求解除双方租赁合同欠妥，本院予以纠正。按照双方合同约定，租赁物的功能为生产、办公、员工住宿等，并没有李凤柱协助李敏收购艾玛斯特公司作为履行双方租赁合同的前提，因此，李敏主张解除双方租赁合同的原因是李凤柱不能协助李敏收购艾玛斯特公司，致使不能实现合同目的的理由不能成立，据此，双方合同的解除是由李敏造成的，李敏应当按照合同约定承担违约责任。双方租赁合同约定，“乙方擅自终止合同，无权要求退还已交租金”，由于李敏擅自解除双方合同，已交租金，应当作为违约金�不再返还。但依据双方租赁合同，租赁期限自2015年3月1日起至2020年2月29日止五年，支付的亦是五年的租金，至今双方履行期限尚未过半，如不退还租金，显然双方约定李敏承担违约责任过重，故本院酌定减免李敏400000元租金为宜。
综上所述。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销天津市宁河区人民法院（2016）津0117民初1080号民事判决；
二、上诉人李敏、原审被告周建伟于本判决生效后三日内共同给付被上诉人李凤柱租赁费400000元整；
三、自本判决生效之日，解除2015年3月23日上诉人李敏与被上诉人李凤柱签订的租赁协议；
四、驳回被上诉人李凤柱其他诉讼请求；
五、驳回上诉人李敏其他反诉请求；
六、驳回上诉人李敏其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费11800元，保全费4520元，由上诉人李敏、原审被告周建伟共同负担，反诉费1646元，由上诉人李敏负担1560元，由被上诉人李凤柱负担80元；二审案件受理费13447元，由上诉人李敏负担13367元，由被上诉人李凤柱负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
审 判 员 张晓彤
代理审判员 李冬梅
二〇一七年七月十一日
书 记 员 李珊珊