浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1807号
上诉人（原审原告）：温州时代集团大地房地产开发有限公司，住所地：温州市车站大道时代广场8楼。
法定代表人：卢游，董事长。
委托诉讼代理人：郑海，浙江联英律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱捷峰，浙江联英律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州市恒达物业管理有限公司，住所地：温州市新城汇源路绿洲花园1号楼二层。
法定代表人：陈巧青，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：方静，男，系该公司员工。
被上诉人（原审第三人）：龙湾区蒲州街道时代华庭第四届业主委员会，住所地：温州市汤家桥南路126号。
代表人：林继文，主任。
委托诉讼代理人：蔡贤弼，浙江平宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：舒永珍，浙江平宇律师事务所律师。
上诉人温州时代集团大地房地产开发有限公司（以下简称时代房开公司）因与被上诉人温州市恒达物业管理有限公司（以下简称恒达物业公司）、龙湾区蒲州街道时代华庭第四届业主委员会（以下简称时代华庭业委会）排除妨害纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2016）浙0303民初5493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
时代房开公司上诉请求：撤销一审判决，驳回时代华庭业委会的诉讼请求，并改判支持时代房开公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、涉案房屋具有独立使用功能。电信设备等已经另外设有设备间，和房开管理用房互相独立，由于层高较高，管线的存在并不会影响独立使用，因此房开管理用房具备使用上的独立性，否则物业公司也无法予以出租利用。物业管理用房同样设在该层，并已经得到房管部门的认可，如果该层不具备独立使用功能，显然不能将物业管理用房设在该层。物权登记是对于物权的一种确认，但不代表未经物权登记即不具备所有权。2、房屋用途应当以最终建成情况为准。涉案房屋的建成的情况和最初设计方案的区别在于公共活动空间建成了房开管理用房，而公共活动空间原本属于架空的，并不属于计容面积之内，后来调整建房，在建成为管理用房之后，其所有权应当属于房开公司。物业管理用房已经按照规定的比例要求进行了移交，剩余部分应当属于时代房开公司所有。二、一审法院适用法律错误。1、涉案房屋不属于实际意义上的设备层。作为技术设备层，层高低于2.2米，不具备独立使用功能。而涉案房屋层高高于2.2米，属于计容面积之内，又具备独立使用功能。2、分摊面积按照测绘规范确定。对涉案房屋进行测算的温州市房地产测绘队隶属于温州市房管局，具备专业资质，其测算结果得到房屋登记部门的认可，应作为产权登记的依据。3、《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。争议房屋系时代房开公司建造所得，虽然项目的总面积超过规划许可证规定的面积（所超面积包括涉案房屋在内），但已接受政府处罚，并补缴出让金，应当视为合法取得。
时代华庭业委会辩称，一、原审判决认定事实清楚。涉案房屋不具有构造上和利用上的独立性。在分析涉案房屋是否具有构造上和利用上的独立性时，不应因楼层较高，将设备管线隔断后，就简单的认为可以作为独立的空间使用。其一，设备层的属性因设备层是作为容纳电信设备、污水、消防管道等设备所使用的空间，而这些设备又服务于全体业主；其二，涉案设备层规划设计时就分为“物业及设备用房”和“公共活动空间”，并未设计为“房开管理用房”，而“物业及设备用房”和“公共活动空间”属于公共共有部分，显然不具有构造上和利用上的独立性。“房开管理用房”系时代房开公司的称谓，无任何法律、法规对“房开管理用房”作出明确的法律界定；设备层的“公共活动空间”具有天然的共有属性，未经业主大会讨论决定，不会自然地变更为“房开管理用房”；其三，从设计图纸及施工情况来看，设备层的属性未发生根本性的变更，仅是时代房开公司在报送竣工图纸和测绘时将“公共活动空间”名称改为了“房开管理用房”，不能根本上改变设备层公共所有的属性。二、原审判决适用法律正确。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，设备层属共有部分，归全体业主共同所有，故不论设备层是否高于2.2米，只要是设备层就应当认定为共有部分。
恒达物业公司辩称，同意时代华庭业委会的答辩意见。
时代房开公司向一审法院起诉请求：判令恒达物业公司将温州时代华庭花园小区设备层中的房开管理用房（包括：1#楼01、02、03、04、05、06室，2#楼08、09、10室）腾空并交还给时代房开公司。
时代华庭业委会向一审法院提起独立的诉讼请求：要求确认设备层中“房开管理用房”（《分层分户平面图及建筑面积计算书》中描述的1#楼01、02、03、04、05、06，2#楼08、09、10室）属于时代华庭小区全体业主共有。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，即时代华庭大厦由时代房开公司负责开发建设，2001年7月由中煤集团·沈阳设计研究院设计，在最初的设计方案中，没有房开公司管理用房，而是公共活动空间和物业管理及设备用房，规划用途为商业和住宅。2003年5月，该研究院出具一份工程联系单，注明修改原因为对设备层部分外窗作调整，并未就管理用房用途作出变更。2003年11月时代大厦竣工，在时代房开公司提交的竣工图标注有房开公司管理用房。2004年3月温州市房地产测绘队出具的分层分户平面图及建筑面积计算书中，同样标注有房开管理用房，即1#楼01、02、03、04、05、06，2#楼08、09、10室。现诉争房屋由恒达物业公司管理使用。
一审法院认为，首先，时代房开公司主张的房开公司管理用房，主要用于设置电信设备和计算机网络设备以及建筑物配线设备，顶部给水排线管线密布，因此并不具有构造上或者利用上的独立性，且至今未进行物权登记，故该房屋不能界定为法律规定的专有部分。其次，时代大厦设计方案中并未标注有房开公司管理用房，最初的规划用途也并未有该项内容，而是公共活动空间和物业管理及设备用房，属全体业主共有。只是时代房开公司认为在后来工程施工过程中对原先用房性质进行变更，部分房屋留作房开管理用房，故时代房开公司以竣工图及测绘图纸所示主张其房开公司管理用房的所有权。房屋性质的变更属对原先全体业主共有部分的变更，涉及业主的共同权益，应由业主大会讨论决定。从证据上来看，施工过程中除了外窗调整外，并无其他证据证明需要对设计图纸进行变更。现时代房开公司由竣工图直接将部分共有部分定义为房开公司管理用房，显然损害全体业主权益。同理，测绘部门也仅是对分层分户平面进行测量和计算，并不能对房屋性质及用途作出认定。因此，时代房开公司不能以竣工图纸或者测绘图纸标明的房屋性质来主张其所有权。另外，时代房开公司所主张的房开公司管理用房，究其根本仍属于设备层，而根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，设备层是专用于布置机电设备等的楼层，是建筑物整体结构的一部分，属天然共有部分，依法应由小区全体业主共同享有。至于时代房开公司主张的房开公司管理用房的面积是否作为公用部分进行分摊的问题，不影响其共有部分属性。因为分不分摊系时代房开公司自身的经营销售模式，房开公司可以选择分摊，也可以选择不分摊，但并不是说不分摊公摊面积，该共有部分即转化成为专用部分，这在理论上是行不通的。庭审中时代房开公司提及的房屋面积增加的问题，也并无证据来证明是关于设备层并且是时代房开公司主张的房开管理用房面积的增加，因此也不能当然认定时代房开公司补交的配套费即是支付新增的房开管理用房。综上，时代房开公司主张的房开公司管理用房属时代华庭小区全体业主共有，时代房开公司无权主张所有权。恒达物业公司基于第三人委托，可以对该共有部分进行管理使用，故对时代房开公司要求恒达物业公司排除妨害的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第八十一条第一款，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回时代房开公司的诉讼请求；二、确认设备层中1#楼01、02、03、04、05、06室，2#楼08、09、10室的房开管理用房（见《分层分户平面图及建筑面积计算书》）属于时代华庭小区全体业主共有。案件受理费160元，减半收取计80元，由时代房开公司负担。
二审审理期间，时代房开公司提供了由时代房开公司与时代华庭业委会于2011年1月11日签订的《协议书》，根据该协议书第二条约定，1#楼01、02、03、04、05、06室，2#楼08、09、10室，作为物业用房，时代华庭业委会应当在两个月内解决权属问题，若2011年3月5日前未提起诉讼，视为时代华庭业委会放弃案涉房屋的权属，恒达物业公司无条件腾空。时代华庭业委会、恒达物业公司质证认为，不属于二审新证据，且对合法性与关联性有异议，房屋性质的处分涉及业主的共同权益，应由业主大会讨论决定。并且业委会已经实际占有房屋，故无需通过诉讼解决问题，其未起诉并不等同于放弃。本院认为，涉案房屋权属问题涉及全体业主共同利益，仅凭该协议书无法证实时代华庭小区全体业主同意时代华庭业委会与时代房开公司对涉案房屋的权属的约定，故本院不予采信。
本院审核了双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物的避难层、设备层或者设备间等结构部分属于共有部分。涉案诉争房屋，双方均认可该房屋中设有电信设备和计算机网络设备以及建筑物配线设备，因此，诉争房屋不具备房屋利用上和构造上的独立性，应属于建筑区划内的共有部分，依法应属于时代华庭小区全体业主共有。且在2001年7月由中煤集团·沈阳设计研究院设计的方案中，诉争房屋设计的用途系公共活动空间和物业管理及设备用房。时代房开公司主张应以竣工图为准，但是，其并未提供证据证明其改变设计用途系经过合法程序审批，因此，一审判决认定为时代华庭小区全体业主共有诉争房屋并无不当，本院予以维持。
关于时代房开公司上诉主张基于建造而取得所有权，但是，在其已经将涉案小区房屋出卖后，该小区配套的共用设施和其他公共场所同时也应一并转让给涉案小区业主共有，该主张与事实不符，于法无据，不予支持。
综上所述，时代房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费160元，由上诉人温州时代集团大地房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 蕾
代理审判员 钟志亮
代理审判员 郭阳平
二〇一七年五月十六日
书 记 员 章亦诗