浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义执异初字第16号
原某：朱竹磊，银行职员。
委托代理人：余文峰，浙江义元律师事务所律师。
被告：王胜平，经商。
委托代理人：王俊，浙江国权明达律师事务所律师。
委托代理人：江云峰，浙江国权明达律师事务所律师。
被告：傅金秀，经商。
委托代理人：张锦福，经商。系被告傅金秀丈夫。
被告：张锦福，经商。
原某朱竹磊为与被告王胜平、傅金秀、张锦福案外人执行异议之诉一案，于2014年11月17日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月13日、8月25日和11月12日三次公开开庭进行了审理。原某朱竹磊的委托代理人余文峰，被告王胜平的委托代理人江云峰、被告张锦福（第一次到庭）到庭参加诉讼。2015年5月7日，经本院院长批准本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原某朱竹磊诉称：被告傅金秀、张锦福系夫妻关系，2009年5月22日，原某朱竹磊与被告张锦福签订了一份《房屋转让协议》，约定将案涉的坐落于义乌市工人西路39号一楼的一间店面转让给原某朱竹磊，约定的转让价款为人民币158万元，签订合同前（当日）支付首付款80万元，房屋即由原某朱竹磊接管和收益，之后原某朱竹磊按约履行了余款支付义务，分别为2010年元月25日以现金支付了10万元，2011年元月4日以银行本票支付50万元，1月26日以现金和银行承兑汇票支付15万元，1月27日现金支付3万元。后原某发现自己所受让的上述房屋，被贵院以（2013）金义执民字第3841-3号执行裁定查封，2014年9月11日原某提起书面执行异议，贵院作出（2014）金义执异字第50号执行裁定驳回了原某的异议。原某认为，原某早在2009年5月22日受让了上述房屋，支付了全部价款并实际占有，对未办理过户登记手续也没有过错。按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院是不得查封的；同时按照物权法第15条的规定，原某朱竹磊与被告傅金秀、张锦福订立的合同成立时已生效，未进行物权登记不影响合同效力；按照合同法第133条规定，原某朱竹磊已取得上述房屋的所有权。诉请：①判决确认原某对现坐落于义乌市工人西路39号一楼的一间店面享有房屋所有权；②停止对上述房屋的执行。
原某朱竹磊为证明自己的主张向本庭提供如下证据：
1、（2014）金义执异字第50号执行裁定书一份，证明原某曾就贵院对本案所述的房屋所作的查封提起过执行异议，贵院驳回了原某异议的事实。
2、房屋转让协议一份，证明被查封的房屋已由张锦福于2009年5月22日签订房屋转让协议并支付了首付款80万，原某已实际占有房屋，2011年元月4日支付房款50万，2010年元月25日支付了10万元等事实。
3、浙江省农村信用社客户回单联原件，证明2009年5月22日已支付购房首付款80万元的事实。
4、中国银行本票，证明2011年元月4日原某以银行本票方式支付了房款50万元的事实。
5、收条原件，证明2011年1月26日原某支付了房款15万元的事实。
6、收条原件，证明2011年1月27日原某支付了房款3万元的事实。
7、店铺租赁合同一份，证明被查封房屋现由原某出租的事实。
8、房屋租赁合同一份，证明被查封房屋现由原某出租的事实。
9、中国银行股份有限公司义乌市分行提供的情况说明原件，证明被告傅金秀、张锦福出卖房屋是经过抵押权人中国银行股份有限公司义乌支行同意的事实。
10、证人陈某、金某出庭作证，证明2012年冬至前两证人曾与原某的父亲朱泽文一同去被告张锦福的浙江绣锦集团有限公司要求被告张锦福办理涉案房屋的过户登记事宜，并发生争吵。
11、2013年10月17日义乌房管处的房产档案证明一份，证明涉案房屋被（2013）金义执民字5377－3号执行裁定查封的事实。
12、2014年8月5日义乌房管处的房产档案证明一份，证明涉案房屋被（2013）金义执民字3841－3号执行裁定查封的事实，查封时间为2014年1月8日－2016年1月8日。
13、原某申请调取（2013）金义执民字5377－3号查封时间的申请书（申请书交给执行监督科），证明我方知道房屋被查封后，积极主张权利要求张锦福归还涉案款项并还清银行贷款办理房屋过户手续。
14、涉案义乌市工人西路39号一楼的一间店面房土地证和房产证各一份，证明涉案房产双证齐全，且已交给原某。
15、2009年5月22日80万元存款凭条，证明存入张君兰账户的80万元是原某父亲朱泽文存入的事实。
16、2009年5月22日60万元取款凭条、2009年5月22日20万元取款凭条，证明2009年5月22日存入张君兰账户的80万元是由朱泽文从原某母亲洪信英账户上取出并存入的。
17、2009年5月13日洪信英向银行借款100万元的借款借据，证明2009年5月13日原某母亲洪信英向银行借款100万元的事实。
18、2010年2月3日145.6万元的转账凭条，证明陈志法从其公司账户将145.6万元转入原某母亲洪信英账户的事实。（第二次开庭时，我方陈述朱泽文曾向陈志法借款，按转账凭证显示，陈志法从其担任法定代表人的鸿发纺织品有限公司将借款转入原某母亲洪信英账户）
19、义乌市鸿发纺织品有限公司的工商登记信息表，证明陈志法是义乌市鸿发纺织品有限公司的法定代表人的事实。
被告王胜平辩称：1、原某朱竹磊与被告傅金秀、张锦福的房屋转让交易是不真实的，原某朱竹磊没有实际支付全部价款。①第一笔转让款80万元的支付方朱泽文与收款人张君兰均不是合同相对人，他们之间的款项往来与本案无关；②第二笔银行本票50万元，是否实际发生不清楚；③上述两笔款项的来源原某两次庭审陈述不一，且与第三次庭审提供的证据矛盾，第一次开庭原某陈述该两笔款项均是向案外人陈志法所借，第三次庭审原某陈述是原某母亲洪信英向银行贷款的，但原某提供的2010年2月3日的转账凭条却显示系陈志法的义乌市鸿发纺织品有限公司还款给洪信英；④另外的28万元也没有证据证明实际发生过。2、物权以登记为准，法院的执行是正确的。法院从市场监管局调取的证据能证明原某朱竹磊对涉案房产并没有实际管业和占有，涉案房产一直由被告张锦福对外出租收益。3、即使双方交易真实，原某朱竹磊存在明显过错，双方签约至今已有六年半时间，转让协议约定在房产过户完毕后付清余款78万元，原某在明知上述房产有抵押不能过户，抵押贷款未还清之前，仍然提前付清余款，本身存在过错。请求法庭驳回原某朱竹磊的诉讼请求。
被告王胜平未提供证据。
被告傅金秀、张锦福在第一次庭审中辩称：涉案的房屋是2009年5月卖给原某朱竹磊的，交易是真实，当时涉案房屋与苏溪的土地一起抵押在中国银行，之前中国银行有申请查封过，给他人担保也查封过，但都已经解决了。房屋解封后，原某朱竹磊还与我一起到中国银行要求把房产证拿出来过户。在去办证中心办理过户登记时发现该房产被被告王胜平申请查封，我也与王胜平交涉过，且认为被告王胜平是过度查封，但未果。本案的房产应该属于原某朱竹磊所有。
被告傅金秀、张锦福提供了一份2014年11月11日由浙江绣锦集团有限公司向本院出具的申请报告，证明其与被告王胜平之间的纠纷曾经由义乌市促进企业稳定健康发展领导小组协商解决过。
对原某朱竹磊提供的证据，被告王胜平质证意见如下：对证据1真实性没有异议，对裁定结果也没有异议，但对裁定认定合同有效保留意见；对证据2、3、4、5、6、7、8、9的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，原某朱竹磊与被告傅金秀、张锦福的房屋买卖是不真实的，租赁合同被告方不清楚，证据9情况说明的抵押登记时间是2007年12月20日至2013年11月19日，而房产档案证明上的抵押登记期限是2011年11月1日至2014年11月1日，两个时间对不上；对证据10证人证言的真实性、合法性、关联性和证明目的有异议，证人与原某是亲戚朋友关系，不能证明原某与被告傅金秀、张锦福的房屋转让交易是真实的，也不能证明原某积极主张过户；对证据11、12、13的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议；对证14的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，不能证明双方的房产交易是真实的；证据15、16不是原件，对真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，第二次开庭原某陈述80万元肯定不是现金存入张君兰账户的，第三次开庭又变成是现金存入张君兰的账户的，前后陈述完全矛盾，张君兰与朱泽文均不是房屋买卖合同的相对人，他们之间的款项往来与本案无关。证据17不是原件，真实性、合法性、关联性和证明目的有异议，第一次开庭原某在回答法庭的询问时陈述80万元款项是向陈志法借的，如今又变成向银行贷款，前后陈述完全矛盾，而且借据并不能证明款项是否实际交付，案外人的款项往来与本案无关。证据18、19不是原件，真实性、合法性、关联性和证明目的有异议，证据18中载有“还款”二字，说明是此笔款项是义乌市鸿发纺织品有限公司归还给洪信英的，这与原某的前两次开庭说是向陈志法借款的陈述又不一样了，陈志法与义乌市鸿发纺织品有限公司是两个主体。陈志法与洪信英均不是房屋买卖合同的相对人，他们之间的款项往来与本案无关。
被告傅金秀、张锦福对证据1-13质证后均表示没有异议，对证据14-19因系原某朱竹磊在第二、三次庭审中提供，两被告傅金秀、张锦福未到庭，也未发表质证意见。
对被告傅金秀、张锦福提供的证据，原某朱竹磊质证没有异议，被告王胜平对真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议。
为查清本案事实，本院依职权对涉案房屋进行了察看并从现使用人薛早琴处调取了房屋租赁合同和转租协议各一份、收条二份；从义乌市市场监管局调取了涉案房屋自2009年9月份始作为经营地址的个体工商户情况及相应的房屋租赁合同和房产证各三份。房屋租赁合同记载：出租方（甲方）洪信英，承租方（乙方）薛早琴，租赁期限：2014年8月15日至2017年8月15日，签订日期：2014年6月15日；收条为洪信英于2014年5月4日出具，载明：今收到薛早琴租工人西路39号1-2层店面1间，房租费20万一年，共租三年。从2014年8月15日至2017年8月15日止一年，现收8万元正，还欠12万元到2014年6月15日付清。转租协议载明：转租人朱兰英、余川江，承租人薛早琴，朱兰英、余川江将工人西路39号店面转租给薛早琴，时间从2014年4月28日至2014年8月15日止。2014年4月22日朱兰英出具的收条载明：今收到转让工人西路39号店面房租金押金45000元，租金和转让费一共19万元正，时间从2014年4月23日至2014年8月18日左右，2014年4月30日止要和原房东协商再付清余款145000元。个体工商户情况资料显示，商小青自2009年9月22日起在涉案房屋店面经营童装等，于2012年8月16日歇业注销，办理该营业执照所提供的房屋租赁合同载明出租方（甲方）为张锦福，租赁期限为2009年8月16日至2012年8月15日止。2012年8月25日夏朝国与被告傅金秀、张锦福签订房屋租赁合同，承租上述房屋经营义乌市夏朝国童装商行，至2013年6月19日歇业注销，租赁期限为2012年8月25日至2013年8月24日止。2013年6月15日，余川江与被告傅金秀、张锦福签订房屋租赁合同，承租上述房屋经营服装，租期自2013年6月16日至2014年6月15日。上述办证所需的产权证明均为房屋所有权人为被告张锦福的房屋所有权证复印件，加盖有“与原件一致”的章及承租人的签名。
对本院调取的房屋租赁合同、转租协议和收条，原某朱竹磊没有异议，在解释该份房屋租赁合同为何没有“朱竹磊”名字时，原某承认持有的租赁合同上出租方“朱竹磊”的名字是事后添加上去的；被告王胜平对证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，不能证明原某朱竹磊实际占有涉案房屋。对本院从义乌市市场监管局调取的证据，原某朱竹磊对其真实性没有异议，但认为店面是承租人用于经商，个体工商户办营业执照需提供产权证及产权人与承租人签订的合同，因房产证仍登记在被告张锦福、傅金秀名下，所以合同上的出租方仍写是张锦福、傅金秀的名字，但并不是他们本人的签名；被告王胜平质证对证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均没有异议，能证明原某朱竹磊并未实际占有涉案房屋。
关于158万元款项的交付，第一次庭审时原某陈述首笔80万元和元月4日的50万元本票都是向陈志法借的，80万元由原某父亲现金存入被告张锦福女儿张君兰帐户，50万元由原某父亲现金存入原某帐户后开具本票给被告张锦福，在第三次庭审中，原某则陈述该笔80万元款项是原某母亲洪信英从银行贷款所得；庭审中本院曾要求被告张锦福提供证据5收条中所涉及的两张银行汇票复印件，但被告张锦福未提供。
经合议庭评议，本院对证据认证如下：
对本院调取的房屋租赁合同、转租协议和收条，虽然被告王胜平对此有异议，但该合同及协议能与本院从义乌市市场监管局调取的余川江的个体工商户情况所依据的房屋租赁合同相印证，本院据此认定余川江与薛早琴之间转租事实的存在，及洪信英与薛早琴之间租赁的事实，但不能证明原某朱竹磊或洪信英实际占有管理涉案房屋的事实。对本院从义乌市市场监管局调查取的证据，到庭当事人对此真实性均无异议，本院予以认定，可以证明涉案房屋自2009年至今仍由被告张锦福、傅金秀出租收益的事实。
对原某朱竹磊提供的证据1，被告王胜平及被告张锦福、傅金秀对其真实性均没有异议，本院予以认定；对证据3、4、11、12、13、14、15、16、17、18、19的真实性予以认定，但3、4、15、16、17、18、19原某对款项的来源陈述不一，且证据16记载系“还款”，无法证明所涉款项系用于支付房款的事实，证据13不能证明原某曾积极要求被告张锦福、傅金秀归还借款并办理过户；对证据2，形式真实性予以认定，但从本院认定的证据分析，该合同并未履行，被告张锦福、傅金秀签订合同后仍在实际管理收益，原某朱竹磊未实际支付房款，也未占有该房屋，对合同的真实性不予认定；对证据5、6、7、8不予认定；对证据9，无经办人签名，形式不合法，且出具时间是在2014年11月13日，抵押权人中国银行股份有限公司义乌市分行未有明确同意的事实，对此不予认定；对证据10不予认定。
对被告张锦福、傅金秀提供的证据，形式真实性予以认定，因该证据系浙江绣锦集团有限公司出具，对其内容的真实性不予认定。
综上，本院认定：2013年1月21日，本院立案受理了王胜平诉方潮荣、浙江波塞顿服饰有限公司、傅金秀等民间借贷纠纷一案。5月29日，本院作出（2013）金义商初字第336号民事判决，判决主文如下：一、（被告）方潮荣、李文娟、浙江宾派实业有限公司于本判决生效后十五日内返还原某王胜平借款人民币3500000元并支付利息（利息从2012年10月18日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计付至本判决指定的履行之日止）。二、（被告）何姣英、浙江波塞顿服饰有限公司、浙ＸＸ隆食品有限公司、傅金秀对上述债务承担连带清偿责任。案件受理费36900元，保全费5000元，共计人民币41900元，由（被告）方潮荣、李文娟、浙江宾派实业有限公司负担。7月11日，王胜平向本院申请强制执行，本院同日立案执行。9月17日，本院作出（2013）金义执民字第3841-3号执行裁定，查封了傅金秀与张锦福共有的坐落于义乌市工人西路39号一层的房屋（权证号码：义乌房权证稠城字第××号）。朱竹磊对此不服，以其已支付全部价款并实际占有该房产，且一直催促张锦福解决纠纷办理过户，对未能办理过户不存在过错，法院查封行为侵害了其合法权益为由，于2014年9月11日向本院提出书面异议，请求本院解除对该房产的查封。本院于2014年10月28日作出（2014）金义执异字第50号执行裁定，驳回了朱竹磊的异议。朱竹磊提起本案诉讼。
另查明，本院于2013年10月10日作出（2013）金义执民字第5377-3号执行裁定，查封了张锦福与傅金秀共有的坐落于义乌市工人西路39号的房地产【权证号码：义乌房权证稠城字第××、C00113943号；土地证号：国用（2007）1-40**号】。2014年1月14日，经中国银行股份有限公司义乌市分行（申请执行人）申请，本院作出（2013）金义执民字第5377-6号执行裁定，解除对上述房地产的查封。上述房产于2007年12月20日抵押于中国银行股份有限公司义乌市分行，于2013年11月19日付清贷款。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案所涉房产至今仍登记在被告张锦福与傅金秀名下，其所有权归属被告张锦福与傅金秀所有，本院对作为被执行人的被告傅金秀的上述房产予以查封符合法律规定。原某朱竹磊主张其与被告张锦福、傅金秀签订有房屋转让协议，证据不足，其要求确认上述房屋归其所有与法律不符，本院均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告朱竹磊的诉讼请求。
案件受理费19020元，由原告朱竹磊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费19020元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 长 陈洵敬
审 判 员 徐翠英
人民陪审员 杜志贵
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 杨巧珍