上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第707号
原告孙伟，男，汉族，户籍地安徽省阜阳市。
委托代理人代雨庭，上海法耀律师事务所律师。
被告张娜，女，汉族，户籍地安徽省阜阳市。
被告张挺，男，汉族，户籍地上海市奉贤区。
被告上海三珊茶面馆，住所地上海市徐汇区。
投资人汪某某。
委托代理人戎兴旺，上海豪珈律师事务所律师。
原告孙伟诉被告张娜、张挺、上海三珊茶面馆房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙伟的委托代理人、被告上海三珊茶面馆的委托代理人到庭参加诉讼。被告张娜、张挺经合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告孙伟诉称，被告张挺、张娜系夫妻关系，从2006年起承租位于本市徐汇区肇嘉浜路XXX号的门面店经营面馆，即上海三珊茶面馆。2006年10月8日，原告与被告张娜签订一份租赁协议，约定被告将上述门面房屋转租给原告做早点经营，租赁期限从合同签订之日起直至被告与门面房屋出租方的商务楼合同终止。协议还约定，如双方违反协议，都应赔偿对方经济损失。合同期内，如原告生意不景气停止经营，被告有权不退还租金，被告也不得轻易涨租金。协议签订后，原告即预付了20个月的房租4万元和一个月租金2，000元作为水电费。原告开始经营后，每月纯利润为2万元以上，期间被告张挺、张娜还收取原告房屋押金4，200元。从2013年1月起，被告张挺、张娜违反协议规定的标准向原告收取租金52，800元。2015年2月10日，当原告早上准备开门营业时，发现门锁已被被告更换，无法开门营业。被告声称要解除租赁协议，双方发生争执遂报警。被告擅自更换门锁的行为，致使原告购买的米面油糖等材料及设备遭受损失。原告现起诉要求：1、三被告返还原告房屋押金4，200元；2、三被告向原告支付违约金40，000元；3、三被告赔偿原告购买经营用的米面油糖、餐饮设备损失23，000元；4、三被告赔偿原告正常经营可得利润144，000元。
被告上海三珊茶面馆（以下简称茶面馆）辩称，茶面馆原由被告张娜、张挺经营，2014年10月，汪某某与张娜签订转让合同，将茶面馆盘下经营。茶面馆找原告谈过，租金没有谈拢，茶面馆要求原告三个月内搬离。茶面馆在承接租赁房屋后发现尚欠水电费等共计4，332元，张娜曾将原告的租赁押金4，200元转交给茶面馆，茶面馆用此押金抵扣了电费。原告诉请中的押金可由茶面馆出面解决，已抵扣电费，不同意退还。其余诉请与茶面馆无关。
被告张娜、张挺未作答辩。
经审理查明，被告张娜、张挺于2001年2月在安徽省阜阳市登记结婚，上海三珊茶面馆为张挺作为投资人于2007年成立的个人独资企业，由张娜、张挺共同经营，住所地为本市肇嘉浜路XXX号XXX号楼XXX楼XXX座。2006年10月8日，被告张娜（甲方）与原告（乙方）签订租赁协议，内容为：“孙伟同意租赁张娜店门面做早点，每月租金2000元整，水电费另外，直到张娜与商务楼合同终止。孙伟先预付了二十个月租金肆万整，押一个月租金作为电费（2000）特立此合同，如双方违反协议，都陪（应为‘赔’）对方之经济损失。合同期内如孙伟生意不景气，也不退还租金，张娜也不能轻意（应为‘易’）涨租金。”租赁协议签订后，原告于每日上午时段利用茶面馆的店面经营早点摊。2008年6月17日，张娜出具收条，收到原告2008年7月8日至2009年10月8日止15个月的房租共计3万元。2009年10月11日，张娜出具收条，收到原告2009年10月8日至2009年11月8日早点摊位费2，500元。2009年12月10日，张娜出具收条，收到原告2009年11月8日至2010年1月8日房租5，000元及2009年12月8日至2010年1月8日小仓库租金300元。2011年10月8日，张娜以茶面馆名义出具收条，收到原告2011年10月8日至2012年1月8日三个月租金9，600元、电费2，284元、水费600元。2012年1月9日，张娜以茶面馆名义出具收条，收到原告三个月摊位费（房租）9，600元、电费2，365元、水费600元。2012年11月7日，张娜以茶面馆名义出具收条，收取原告2012年7月5日至2012年11月5日电费3，296元、税费600元，2012年11月8日至2013年2月8日三个月房租共计12，600元，补收押金1，000元。2014年5月4日，张娜以茶面馆名义出具收款单，收到原告电费1，603元、房租12，600元、水费600元、电费（外估）800元。2014年11月13日，由案外人张某代张娜出具缴费通知单，收取原告电费1，833元、水费600元、外用电表估800元、2014年11月8日至2015年2月7日三个月房租12，600元。
又查明，张娜以茶面馆名义另出具收条一份，收取原告15，790元，收款时间不明。张挺亦出具过一份收到原告房租15，940元的收条。
2014年11月18日，被告张娜（甲方）与案外人汪某某签订转让合同，甲方将茶面馆店铺转让给乙方，租期为2014年11月18日至2015年11月17日，乙方一次性支付甲方转让金5万元。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后在租赁期内的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。被告张娜、张挺并未将转让茶面馆之事书面告知原告。
2015年2月10日早上，原告店里的打工人员薄某某发现茶面馆的门锁被换，无法进入经营。当日上午8时许，张某到现场，遂报警。薄某某作证称，原告做早点的设备、炉子、发面工具、封膜机、少量面粉、鸡蛋等设备和原料都遗留在店内。之后，原告与被告张娜、张挺联系未果。
以上事实，除原告、被告茶面馆的陈述外，另有原告提供的租赁协议、收条、接警记录、薄某某证人证言，被告茶面馆提供的转让合同营业执照复印件等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告张娜签订的租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格遵守。当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。本案租赁协议中约定：“孙伟同意租赁张娜店门面做早点……直到张娜与商务楼合同终止”，因张娜何时与商务楼合同终止属未知事项，故该约定只能视为附解除条件的约定。对于租赁合同履行期限，协议并未明确约定，故根据上述法律规定，视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被告张娜作为出租人，虽有权解除租赁协议，但应当给予原告合理的期间，以供其搬迁做准备。本案中，被告未经向原告通知于2015年2月10日更换门锁，突然终止租赁协议履行，违反不定期租赁中承租人的通知义务，致使原告遭受一定的损失，故原告所遭受的损失，应由出租人给予赔偿。原告主张被告违反合同约定单方解除合同构成违约，则不能成立，原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。
个人独资企业，是指在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。投资人在申请企业设立登记时明确以其家庭共有财产作为个人出资的，应当依法以家庭共有财产对企业债务承担无限责任。两被告系夫妻关系，本案茶面馆成立于夫妻关系存续期间，由张娜、张挺共同经营，张娜在履行租赁协议期间，时以茶面馆名义出具收条，且茶面馆继受了原告交纳的押金（先后共计4，200元），故本院认为茶面馆已加入租赁协议出租方一方主体。被告张挺作为茶面馆的投资人，应以其个人财产或家庭财产对企业承担无限责任。综上，茶面馆、张挺亦应共同承担租赁协议出租方的违约、赔偿责任。茶面馆内部投资人权益转让的，不影响其对外债务的承担。茶面馆愿意出面解决租赁押金，于法无悖，本院予以准许，原告要求三被告返还租赁押金4，200元，予以支持。茶面馆主张押金已抵扣电费等，未能提供充分依据，本院不予支持。
被告违反不定期租赁中承租人的通知义务，致使原告遭受损失，应由出租人给予赔偿，损失范围本应由原告举证。现因被告突然换门锁，致使原告经营所用的设备、原材料等滞留在租赁房屋内，客观上原告举证困难，原告主张设备、原材料损失23，000元、可得利润损失14万余元，显属过高，赔偿范围由本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度以及原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定。
被告张娜、张挺经合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、六十条、第二百三十二条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：
一、被告张娜、张挺、上海三珊茶面馆于本判决生效之日起十日内向原告孙伟返还租赁押金4，200元；
二、被告张娜、张挺、上海三珊茶面馆于本判决生效之日起十日内向原告孙伟赔偿损失20，000元；
三、驳回原告孙伟的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4，460元、公告费560元，合计5，020元，由原告孙伟负担3，949元，被告上海三珊茶面馆负担170元，被告张娜、张挺共同负担901元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐磊
审 判 员 袁欣
人民陪审员 陈渭
二〇一六年二月十七日
书 记 员 张鑫
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
二、《中华人民共和国个人独资企业法》
第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。
第十八条个人独资企业投资人在申请企业设立登记时明确以其家庭共有财产作为个人出资的，应当依法以家庭共有财产对企业债务承担无限责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。