江苏省南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民初字第88号
原告马恩新，男，1962年4月2日生，汉族，个体工商户。
委托代理人张伟，江苏高的律师事务所律师。
被告南京市六合区马鞍街道马集社区居民委员会，住所地南京市六合区马鞍街道马集社区。
代表人马恩怀，主任。
委托代理人周玉柱，江苏六骏律师事务所律师。
第三人桑锡宝，男，1949年8月21日生，汉族，农民。
原告马恩新诉被告南京市六合区马鞍街道马集社区居民委员会（以下简称马集社区）、第三人桑锡宝土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月4日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，并于2014年5月20日做出（2014）六民初字第306号民事判决书。原告马恩新不服本判决，向南京市中级人民法院提起上诉。因二审出现新的事实，故南京市中级人民法院于2014年11月25日裁定撤销本判决，发回重审。本院于2015年1月6日再次立案受理后，依法追加桑锡宝为本案第三人，且分别于2015年3月10日、2015年6月24日、2015年9月17日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马恩新及其委托代理人张伟、被告马集社区的委托代理人周玉柱、第三人桑锡宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马恩新诉称：原、被告于2003年6月15日签订《土地租赁协议一份》，约定：原告向被告租赁土地三亩用于开办建材市场，租期20年（自2003年10月1日起至2023年9月30日止），土地租赁费4000元，农业税及工程水费189元／年（于每年的5月30日前支付）。协议签订后，原告一次性支付了全部的土地租赁费，并按时支付每年的农业税及工程水费。原告开办的建材市场虽然规模不大，但十年来亦有稳定收入。然而，被告于2013年中旬无理要求终止协议，对此原告予以拒绝，之后被告多次鼓动村民阻挠原告经营，并于2014年2月12日以原告未缴纳租金及群众一致要求收回土地为由，向原告发出解除合同通知。2014年2月28日，被告擅自将原告建材市场内的房屋全部拆除。原告认为被告单方违法解除合同，应承担相应责任。请求判令：1.赔偿原告建房损失10万元；2.返还原告一半的土地租赁费2000元；3.赔偿原告的预期利益损失331949元（按2012年度江苏省木材加工业在岗职工年平均工资34942元计算9.5年）。
被告马集社区辩称：1.涉案土地为农用地，原、被告签订的土地租赁合同违反了法律关于农用地流转不能改变用途的强制性规定，属于无效合同，对此双方均有过错。2.即使合同有效，原告迄今仅向被告交纳土地租赁费4000元、农业税及工程水费1200元，原告于2013年2月22日给付第三人800元不能视为向被告交纳租金，因为被告未授权第三人收取该款。原告长期拖欠租金，被告依法享有合同解除权，原告应自行承担损失。3.关于原告主张的各项损失。首先，原告的房屋并非系被告拆除，被告不应承担赔偿责任；其次，土地租赁费已一次性补偿给农户，不存在返还问题；最后，虽然原告租赁土地用于经营建材市场，但生意经营没有稳赚不赔的，且原告并未因终止土地租赁而丧失劳动能力，故其要求赔偿预期利益缺乏依据。
第三人桑锡宝述称：第三人系原马集村街东组组长，受被告委托，第三人共计向原告收取农业税及工程水费2000元，分别是2007年6月5日收取1200元，2013年2月22日收取800元，所收费用已用于村民小组交纳电费和支付杂工工资。
经审理查明：2003年6月15日，原告马恩新与南京市六合区马集镇人民政府马集村民委员会（因行政区划调整，现更名为南京市六合区马鞍街道马集社区居民委员会）签订《土地租赁协议》一份，约定原告租赁马集村街东组三亩土地，用于兴办建材市场，租赁期限20年，土地租赁费用包括青苗费、土地征用费、补偿费共计4000元，以后每年交农业税及工程水费189元，款于每年的5月30日前付清。合同签订后，原告按约支付土地租赁费用4000元，并在租赁土地上加盖房屋（未办理建房手续），开办建材加工厂。关于后期租金支付情况：原告曾于2007年6月5日向街东组组长即第三人桑锡宝支付1200元，针对该款马集村委会向原告出具了收据，收据上有第三人签字，注明“打水交电费”；2013年2月22日，原告又向第三人支付800元，第三人向原告出具了收条，并于2014年2月13日出具证明，证明收到原告上交的农业税及工程水费合计2000元。2014年2月中旬，被告向原告发出解除合同通知，以原告未按时交纳租金为由，要求解除合同。通知发出后，原告在租赁土地上加盖的房屋被拆除，之后被告收回土地。因双方对合同解除的后果未能协商一致，原告遂诉讼来院。
另查明，被告于2014年3月18日将涉案土地出租给南京田禾生态农业发展有限公司（以下简称田禾公司），租金按每年每亩450斤籼稻计算。
还查明，经本院向南京市国土资源局六合分局调查了解，涉案土地在2008年前的地类为农用地，2008年经第二次全国土地调查确认为建设用地。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《土地租赁协议》一份、解除合同通知一份、收据二张、第三人出具的收条和证明各一份、照片一组，南京市国土资源局六合分局的函复、本院调取的被告与田禾公司签订的租赁合同、交地确认书各一份予以证实，本院予以确认。
本院认为：当事人从事民事活动应当遵循诚实信用原则和合法的约定。原、被告签订的《土地租赁协议》系双方真实意思表示，涉案土地于2008年已重新确认为建设用地，被告将土地出租给原告使用不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效。协议约定的租赁期限为20年，被告在租赁期限届满前解除合同应当具备法定事由。根据协议约定，原告应于每年的10月30日前交纳租金189元，从双方实际履行情况来看，原告第一次交纳租金是在2007年一次性交纳1200元，对此被告并未提出异议，而是开具收据，予以接受，由此可见双方已变更了租金交纳方式，将按年交纳改为不定期交纳。庭审中双方对于原告已交纳租金数额存有争议，原告主张共计交纳租金2000元，被告辩称仅收到原告第一次交纳的1200元，未授权第三人继续向原告收取租金。第三人系街东组组长，涉案土地也属街东组集体所有，且被告曾经授权第三人向原告收取租金，因此原告有理由相信第三人有权代表被告收取租金，第三人继续向原告收取租金的行为构成表见代理，其行为后果应由被告承担。原告共计向第三人支付租金2000元，至被告解除合同时原告并不拖欠租金，且被告解除合同前未履行催告义务，故其解除合同不符合法律规定。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。原告实际使用土地十年，被告应返还剩余期限的土地租赁费，数额为2000元。被告无正当理由解除合同，应当赔偿原告遭受的损失。原告主张建房损失，因涉案房屋未办理建房手续，原告亦无证据证明房屋系被告拆除，故向被告主张该项损失亦缺乏依据。原告主张预期利益损失，提供银行账户明细为证，该账户不能被证明是建材厂专户专用，无法反映出建材厂的利润情况。退而言之，建材经营受市场波动因素较大，被告于订立合同时难以预见到原告经营的利润幅度，让被告承担原告全部的预期利益损失有失公平。但被告违法解除合同确使原告遭受损失，所受损失应为停业损失以及另觅租赁场地须加付的租金。关于停业损失，期限以6个月为宜，本院酌定为18000元；关于另觅租赁场地须加付的租金，合同剩余期限为10年，参照被告另行出租土地的价格，本院酌定为20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告南京市六合区马鞍街道马集社区居民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告土地租赁费2000元，并赔偿损失38000元；
二、驳回原告马恩新其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7809元，由原告马恩新负担7009元，被告南京市六合区马鞍街道马集社区居民委员会负担800元（原告马恩新已垫付，被告南京市六合区马鞍街道马集社区居民委员会在履行本判决确定的给付义务时加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费7809元（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。
审 判 长 屠本俊
审 判 员 杨定春
人民陪审员 陈德荣
二〇一五年十二月二日
书 记 员 张煜荻