湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂09民终428号
上诉人（原审被告）郑家民。
被上诉人（原审原告）严晖。
被上诉人（原审原告）章建宏，系严晖的丈夫。
委托代理人程红伟，湖北维天律师事务所律师。代理权限：代为承认、否认、变更诉讼请求，进行和解，代为签收法律文书。
上诉人郑家民因与被上诉人严晖、章建宏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2016）鄂0982民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审经审理查明：2007年3月24日，章建宏作为甲方将位于安陆市凤凰东村133号房屋其中一间半出租给郑家民（乙方）居住，协议第二条约定：“房屋租金为100元／月，承租期一年，自2007年元月1日至2008年元月1日止。承租期满后，乙方如需继续租用，应提前一个月向甲方提出申请，经甲方同意后可续签承租协议。如未办理续签协议，甲方有权在原租赁协议期满后收回房屋。”一年期满后，严晖、章建宏与郑家民双方没有续签租赁协议，但双方一直按原协议履行，郑家民每年向严晖、章建宏支付租金1200元，居住至今。另查明，2007年1月16日，严晖、章建宏与安陆市福华物业管理有限公司签订《房屋买卖合同》，获得涉案安陆市凤凰东村133号的房屋的所有权，2015年11月4日办理权属变更登记。2015年11月10日，涉案房屋被安陆市房屋安全鉴定所鉴定为危房，并附处理意见：停止使用，整幢拆除。严晖、章建宏于2015年11月20日向郑家民家中送达书面腾房通知，要求郑家民于2015年12月20日前腾退房屋，郑家民以主张优先购买权为由拒不搬出，且要求继续按原协议履行，自2015年1月起至今，郑家民未向严晖、章建宏支付租金，为此成讼。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，严晖、章建宏系涉案房屋的权利人，严晖、章建宏与郑家民以书面形式签订房屋租赁合同，对租赁物的期限及租金均进行了书面约定，合同内容不违背法律的强制性规定，充分反映了合同双方当事人意思自治，该合同合法有效。自2008年1月1日以后，严晖、章建宏与郑家民双方虽未签订新的书面租赁合同，但实际按原协议履行，双方的租赁关系应视为不定期租赁，严晖、章建宏随时可以解除租赁合同，且在租赁房屋被鉴定为危房后，向郑家民送达了书面的腾房通知书，并给予了郑家民一个月的腾房期限，该通知性质实为解除合同通知。依据法律规定，合同自通知到达对方时解除。租金标准因双方已按原约定标准执行，故严晖、章建宏要求郑家民交还租赁房屋及补交占用租赁房屋期间租金的诉讼请求，一审法院予以支持。郑家民在本案中以承租人享有租赁物的优先购买权提出抗辩，与本案系不同的法律关系，不属于本案处理范围，其可另行解决，故对郑家民的抗辩理由依法未予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：郑家民自判决生效后三十日内搬出所承租的严晖、章建宏的房屋，并支付占用期间的租金（自2015年1月1日起按每月租金100元标准计算至迁出之日止）。案件受理费100元减半收取50元，由郑家民负担。
郑家民不服一审判决，上诉称：一审判决没有查清基本事实，没有对郑家民提供的证据进行质证和核查。郑家民自1983年租住安陆市房管所公房至今，严晖、章建宏系房管所工作人员，一直代表房管所和郑家民签订租房合同，后该房出售时，严晖、章建宏仍然以房管所工作人员的名义和郑家民签订租房合同。长期以来，严晖、章建宏将诉讼标的物已被其购买的事实对郑家民予以隐瞒，没有提前通知郑家民，在同等条件下，郑家民享有优先购买权，严晖、章建宏未按此规定出卖房屋，人民法院应宣告该房屋买卖无效，由郑家民优先购买。综上，请求二审法院判令：1.撤销（2016）鄂0982民初150号民事判决，依法改判，确认郑家民对案涉房屋有优先购买权；2.由严晖、章建宏承担一、二审诉讼费用。
郑家民为支持其上诉请求，向本院提交如下证据：
证据一：情况说明一份。拟证明：郑家民对案涉房屋享有优先购买权。
证据二：搬迁房屋协议书一份。拟证明：郑家民于1984年6月27日搬至案涉房屋居住。
证据三：公证书一份、房屋租赁合同书一份。拟证明：郑家民对案涉房屋享有优先购买权。
严晖、章建宏辩称：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
严晖、章建宏为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
2007年1月16日，安陆市福华物业管理有限公司与严晖签订的《房屋买卖合同》一份。拟证明：2007年严晖、章建宏获得案涉房屋的所有权。
经庭审质证，严晖、章建宏对郑家民提交证据的质证意见如下：对证据一，认为该份证据不能作为有效证据，此为郑家民本人所写，其上有一些签名；章建宏自1992年到房管所上班，但郑家民是否从1983年开始在案涉房屋居住无法证明。对证据二，认为该份证据与本案无关，严晖、章建宏不清楚，不发表意见。对证据三的真实性无异议。郑家民对严晖、章建宏提交证据的真实性无异议，但认为该份买卖合同不合法。
本院认为，严晖、章建宏对郑家民提交的证据三的真实性无异议，郑家民对严晖、章建宏提交的证据的真实性无异议，故对上述证据的真实性予以确认。郑家民提交的证据一系其单方制作，其上有部分签名，上述签名人员未出庭作证，且亦无其他证据予以佐证，对证据一的真实性不予确认。郑家民提交的证据二系复印件，且该份证据只能证明1984年6月27日郑家民当时所居住的房屋被拆迁，与本案无关联性，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第六十九条第（四）项的规定，对该份证据的真实性不予确认。
二审经审理查明，一审查明事实属实。
本院认为：本案系因郑家民与严晖、章建宏之间的房屋租赁合同的履行而引起的纠纷，故应定性为房屋租赁合同纠纷。
本案二审争议的焦点问题为：郑家民对案涉房屋是否享有优先购买权；章建宏、严晖是否合法享有案涉房屋物权，并在本案中主张权利。
本院认为：2007年1月16日严晖与安陆市福华物业管理有限公司签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且双方已于2015年11月办理权属变更登记，根据《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，严晖与安陆市福华物业管理有限公司签订的《房屋买卖合同》有效，案涉房屋现已过户登记在严晖名下，严晖为案涉房屋的所有权人，其有权在本案中主张权利。严晖与郑家民仅于2007年3月24日签订一份租赁协议，后双方为不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，严晖、章建宏随时可以解除租赁合同。在案涉房屋被鉴定为危房后，严晖、章建宏向郑家民送达了书面的腾房通知书，并给予了郑家民一个月的腾房期限，郑家民未请求法院或仲裁机构确认该解除合同的效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，该腾房通知性质为解除合同通知，该通知自到达对方时案涉租赁合同解除。郑家民在本案中主张其对案涉房屋享有优先购买权，应另行向案涉房屋的原出售人主张权利，本院在本案中不予审查。
综上，郑家民的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费100元，由郑家民负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 铮
审判员 胡 红
审判员 代绍娟
二〇一六年七月十五日
书记员 潘 洁
附适用法律条款
1、《中华人民共和国物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
2、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
3、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；