山东省临沂市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河民初字第345号
原告崔某某，男，1949年10月28日生，汉族，居民，住临沂市河东区。
原告张某某，女，1948年2月28日生，汉族，居民，崔某某之妻，住临沂市河东区。
委托代理人崔某某，男，1949年10月28日生，汉族，张某某之夫，住临沂市河东区。
二原告共同委托代理人周某某，临沂河东某某法律服务所法律工作者，特别授权。
被告魏某某，男，1959年3月23日生，汉族，浙江省温州市鹿城区人，住临沂市河东区。
被告张某奇，男，1960年10月7日生，汉族，浙江省温州市鹿城区人，住临沂市河东区。
二被告共同委托代理人宋某某，临沂市河东区法律援助中心法律工作者。
原告崔某某、张某某与被告魏某某、张某奇财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告崔某某及二原告的共同委托代理人周某某、被告张某奇到庭参加诉讼，被告魏某某经本院传票传唤无正当理由未到庭。第二次开庭，原告崔某某到庭参加诉讼，被告魏某某、张某奇经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告崔某某、张某某诉称，2002年9月6日，原告张某某与山东金长城建筑工程有限公司临沂分公司签订了房屋租赁合同，金长城公司将其所有的金长城大厦沿街楼房中的四间二层楼（由西向东3-4间）租赁给原告，租赁期限为30年。原告分三次交租赁费20万元。2003年5月22日，双方补签租赁合同，将租赁楼房由原来的由西向东3-4间变更为由西向东5-6间。后因其他纠纷，租赁合同有效期被河东法院确认为20年。2009年12月23日，二被告通过竞买方式取得了原告所租赁的沿街商业楼。2012年3月份，二被告未经原告准许将原告租赁楼房中的建筑设施、铝合金门窗等予以毁坏，并将原告张某某摁倒在地，致使张某某高血压病复发，入院治疗，双方遂发生纠纷。被告侵犯原告合法权益，影响原告的房屋使用，给原告造成约20万元的损失，请求法院依法调解或判令二被告赔偿因侵权给原告造成的经济损失20万元；诉讼费由被告承担。
被告魏某某、张某奇共同辩称，首先，原告提及是与山东金长城工程公司签订此房屋租赁合同，此事一直存在争议，我方认为原告与山东金长城建筑工程公司临沂分公司签订的合同是无效的。第二，我们对该房屋的一、二楼进行整修综合使用时，原告强行将我们临时修的装修围墙破墙运进砖块，砌墙阻止我们装修至今。2012年4月22日，张某某手持锄把把我们酒店大厅的玻璃门捣碎，我方一直克制，双方没有发生肢体冲突，张某某如因其他原因引起高血压病复发与我们无关。第三，我们于2009年12月23日依法参加竞买，购得临沂市河东区人民法院委托临沂拍卖行拍卖的山东临沂大山物贸有限公司所有的河东汽车站沿街商业楼，并于2010年7月2日由临沂市河东区人民法院以（2008）河执字第963号执行裁定书裁定该房屋归我们所有，但在我们对房屋进行整修综合使用时，才知道原告早在2002年9月与山东金长城建筑工程公司临沂分公司签有长达30年租期的租赁合同，而原告所租房屋位于该楼房的重要部位，致使我们难以对该房屋整体利用，严重影响价值。数年来，我们几经交涉，原告漫天要价，同时，原告所租赁房屋长期转租给他人谋取暴利，亦严重损害房主权利。综上所述，该房屋几易其主，虽无关租赁合同，但情势发生重大变化，如继续维持原租赁合同，不利于不动产的充分利用，于情、于理、于法都是说不过去的。
经审理本院认定，原告崔某某、张某某系夫妻关系。2002年9月6日，原告方以张某某的名义与山东金长城建筑工程有限公司临沂分公司签订租赁合同一份，公司将河东汽车站沿街楼房中的四间楼房租赁给原告张某某，租赁期限为30年，原告交纳了20年的租金共计20万元，后双方签订补充协商合同一份，将租赁房屋由原先的由西向东3-4间变更为由西向东5-6间。上述事实由法院依法作出的（2008）河民初字第2940号民事判决书确认。被告魏某某、张某奇于2009年12月23日通过法院拍卖程序竞得河东汽车站沿街商业楼，并于2010年9月17日办理相关房产登记，将楼房登记在二被告名下。2012年3月份，二被告为整体装修沿街门面房，对原告租赁的四间楼房进行了施工，原、被告发生争议，双方在2012年4月22日发生冲突，由临沂市公安局河东分局九曲派出所出警处理。原告因一直未能使用租赁房屋，遂于2014年1月9日诉讼来院，请求依法支持其诉讼请求。
另查明，被告魏某某、张某奇曾于2012年12月19日诉至河东区人民法院，主张本案原告在2012年4月17日起多次主张门面房使用权并阻挠施工，本案被告遂诉至法院，要求本案原告搬出其房产、停止侵权、排除妨碍、恢复原状并赔偿其各项经济损失共计20万元，法院依法作出（2013）河民初字第159号民事判决书，确认本案原告对涉案房屋的租赁权，驳回本案被告的诉讼请求。本案被告对判决不服提起上诉，临沂市中级人民法院依法作出（2013）临民一终字第1599号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
庭审中，被告方主张涉案房屋是己方的，被告有装修自己房子的权利。此外，被告仅认可为装修房屋将原告租赁楼房上下楼层之间的天花板打通；同时主张原告所主张的楼房上下两层铝合金窗加防盗网、不锈钢门、卷帘门等可能是原告转租的租户郁丽娜拆走的，楼梯、隔墙等也是原告原租户改动的，被告接手时，涉案房屋就没有楼梯和隔墙；而水电管线路是金长城建筑工程有限公司自行拆走的。
经原告申请，本院依法委托临沂市嘉诚价格事务所有限公司对原告租赁楼房的财产损失进行了价格评估，经评估公司在2014年6月9日实地查勘、登记，于6月12日列出房屋损失清查评估明细表，具体为楼房上下两层隔墙两次损坏，评估价值11656元；楼房上下两层铝合金窗加防盗网4个，评估价值5096元；不锈钢门2合加卷帘门，评估价值6944元；水泥浇筑楼梯1副，评估价值11000元；楼里面浇置，评估价值6834元；承重水泥方垛柱子2个，评估价值5000元；铺设水电管线路，评估价值3000元；楼房租金，评估价值115000元（第一年55000元，第二年60000元）；楼房整体装修，评估价值26000元；上述损失评估价值共计190530元。原告花费评估费3000元。经原告质证，对评估报告无异议；二被告经本院传票传唤，未到庭予以质证。
以上事实，主要依据庭审查证、当事人陈述及举证材料等所认定，并均以收集记录在卷。
本院认为，原告崔某某、张某某依法享有涉案房屋自2002年至2022年的租赁使用权，该事实已经生效判决书予以确认。在生效判决书未被撤销的情况下，其确认的事实应予认定，对于被告关于原告不享有房屋租赁权的抗辩，本院不予采纳。被告魏某某、张某奇作为楼房所有权人，应当保证原告作为承租人使用租赁房屋的权利，并保持租赁房屋在租赁期间符合约定的用途，在租赁房屋需要维修时承担维修义务。同时根据法律规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。本案中，被告虽否认损坏原告租赁楼房，但也认可正在对沿街门面房进行整体装修，并将原告租赁楼房上下两层之间的天花板打通，且未提供证据证明房屋损坏是由他人造成的，原告租赁楼房在被告控制、管理下遭受损害，被告应承担责任。经法院委托评估，原告租赁的楼房存在房屋损失清查评估明细表中所列损失，为保证原告正常的租赁使用，原告有权利在被告不履行维修义务时自行维修，维修费则由被告负担。根据价格评估报告，
原告需要维修的项目包括：楼房上下两层隔墙，单次评估价值5828元；楼房上下两层铝合金窗加防盗网4个，评估价值5096元；不锈钢门2合加卷帘门，评估价值6944元；水泥浇筑楼梯1副，评估价值11000元；楼里面浇置，评估价值6834元；承重水泥方垛柱子2个，评估价值5000元；铺设水电管线路，评估价值3000元；楼房整体装修，评估价值26000元。故原告需花费的维修费共计69702元。对于原告主张的楼房租金，原告系按照转租楼房的预期可得租金计算，而原告转租楼房需经二被告同意，在未经同意的情况下，原告不能转租，也就没有楼房转租租金收入，但因原告在双方发生争议期间一直无法使用涉案楼房，对于原告已交纳的这一段时间的楼房租金，被告应予赔偿，根据双方提供的证据材料可知，被告在2012年3月份开始装修涉案楼房，原告在2012年4月17日向被告主张权利，原告的租金损失应自2012年4月17日计算至原告起诉之日即2014年1月9日，原告交纳20年租金为20万元，故原告的租金损失为17500元，该损失应由被告承担。对于原告主张的张某某住院花费的医疗费损失，因与本案不属于同一法律关系，本案中不予处理，原告可另行主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告魏某某、张某奇于本判决生效之日起十日内赔偿原告崔某某、张某某财产损失69702元；
二、被告魏某某、张某奇于本判决生效之日起十日内赔偿原告崔某某、张某某租金损失17500元；
三、驳回原告崔某某、张某某的其他诉讼请求。
案件受理费4300元，由被告魏某某、张某奇负担1875元，原告崔某某、张某某自行负担2425元；评估费3000元，由被告魏某某、张某奇负担1375元，原告崔某某、张某某自行负担1625元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审判长 朱 磊
审判员 刘成宝
审判员 高冠雷
二〇一四年八月十五日
书记员 沈 梦