广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法清民一初字第279号
原告东莞康怡花园大厦开发有限公司，住所地为广东省东莞市。
法定代表人简献详，总经理。
委托代理人肖建凤，北京市首创（东莞）律师事务所律师。
被告方明丽，女，汉族，1984年2月7日出生，住所地为广东省东莞市。
原告东莞市康怡花园大厦开发有限公司（以下简称康怡公司）诉被告方明丽商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月8日立案受理后，依法由审判员汤文锋担任审判长，与人民陪审员周妙娟、赖丽梅组成合议庭适用普通程序进行审判，于2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告康怡公司的委托代理人肖建凤到庭参加了诉讼，被告方明丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康怡公司诉称，2011年10月31日，康怡公司与方明丽签订《购房协议》，约定方明丽向康怡公司购买康怡花园大厦某幢某层某套商品房，总房价为340000元。双方于2011年11月11日签订关于上述商品房的正式购房合同［编号：GB／T17986.2-***（0325923）］，根据合同第六条3约定“买受人（方明丽）应在2011年11月11日之前交首期购房款（含定金）人民币102000元，并签署正式购房合同，其余房款按银行要求办理银行按揭”。合同签订后，康怡公司积极履行合同义务，但是方明丽在支付完首期购房款后，由于其个人原因，未通过银行贷款审核。经康怡公司多次催收房款，方明丽仍不支付。2013年11月8日，方明丽向康怡公司承诺同意将案涉房屋退回给康怡公司并承担违约金及政府有关税费，但方明丽未积极履行。综上所述，方明丽已严重违约，康怡公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除康怡公司与方明丽签订的《商品房买卖合同》［编号：GB／T17986.2-***（0325923）］；二、方明丽承担税费54825元；三、方明丽签约交纳的定金20000元因方明丽违约不予返还，方明丽还须承担合同违约金6800元；四、本案的诉讼费用由方明丽承担。
原告康怡公司对其上述主张提供的证据材料有：《商品房买卖合同》、《购房协议》、《承诺书》、发票、契税票。
被告方明丽未提出答辩，也未向本院提交任何证据。
经审理查明，2011年10月31日，康怡公司与方明丽签订了《购房协议》，该协议内容如下：“甲方：东莞康怡花园大厦开发有限公司，乙方：方明丽，身份证号码：××，电话：139××××0840，甲乙双方经协商达成如下补充协议：1、乙方向甲方购买康怡花园大厦某幢某层某套商品房，总房价为人民币叁拾肆万元整（￥340000元）。2、乙方于2011年10月31日缴纳购房款定金人民币贰万元整，乙方保证在2011年11月15日前交纳购房首期款共计人民币壹拾万零贰仟元整（￥102000元）含定金，并签署正式购房合同，其余房款按银行要求办理银行按揭。3、乙方须承担购房过程中属乙方承担的一切费用。4、乙方向甲方保证符合银行按揭有关规定，否则承担由此引发的一切后果。5、甲方保证在乙方入住时该单元基本设施完好，符合入住条件。6、乙方确认并同意物业管理费为人民币250元／月，停车费包月人民币180元。7、本协议一式两份，双方均已细读，各持一份，具有同等法律效力，经双方签字后生效。”2011年11月11日，康怡公司与方明丽签订了《商品房买卖合同》［编号：GB／T17986.2-***（0325923）］，该合同中约定：“第一条项目建设依据：出卖人（康怡公司）以协议出让方式取得位于广东省东莞市清溪镇康怡路的地块的土地使用权、取得《土地使用权证书》，土地使用权证号为东府国用（1993）号第特5**号；第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人（方明丽）购买的商品房为现房。该商品房为本合同第一款规定的项目中的：第某幢某层某套房；第四条计价方式与价款：该商品房属现房，按套出售，总价款为（人民币）叁拾肆万元整；第六条付款方式及期限：买受人按下列第3中方式付款：3、其他方式。买受人于2011年11月11日前交首期购房款人民币壹拾万零贰仟元整（￥10200.00）含定金，并签署正式购房合同，其余房款按银行要求办理银行按揭。买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预收款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为清溪建行，专用账户为44×××41。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据；第七条买受人逾期付款的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的贰%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。方明丽向康怡公司支付了首期购房款（含定金）为102000元后并没有支付剩余的购房款，并于2013年11月8日向康怡公司出具一份《承诺书》，内容如下：“东莞康怡花园大厦开发有限公司：本人（方明丽：身份证号：××）于2011年11月11日与贵公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为GB／T17986.2-***（0325923），本人付首期款后即申请建行清溪支行按揭贷款。由于本人的原因，没能通过贷款审核，办理贷款的资料也由代理律师于2012年12月7日交回给贵公司。本人曾积极地与几家银行联系办理贷款，但还是无法通过。对贵公司多次催收房款我无法按合同约定付款给贵公司深表歉意。现本人同意按以下方式处理我违约事宜：一、本人同意将所购的康怡花园大厦某幢某层某套房屋退回给贵公司；二、本人同意承担违约金和支付处理该房退回给贵公司政府有关税费；三、本人同意在首期房款中扣除上述违约金及税费后余款退回本人。四、本人全权授权贵公司代为办理退回房屋给贵公司的以上所有手续。”
庭审中，康怡公司明确其主张的税费54825元包括发票上显示的税额49725元及契税5100元，其中，契税是由康怡公司代方明丽垫付的；发票中显示的税额49725元，若合同履行完毕则包含在购房款里，否则，上述税费应当由方明丽承担，因为康怡公司已经针对涉案的房产开具了办证证明，康怡公司作为开发商已经完成了纳税手续，康怡公司无法办理退税手续。同时，康怡公司要求在方明丽支付的首期购房款中直接扣除定金20000元，违约金6800元及税费54825元，后将剩余的款项退回给方明丽。
另查明，因方明丽下落不明，本院无法直接送达方明丽起诉状副本等应诉材料，遂于2014年3月3日依法作出公告送达，公告期60日于2014年5月2日届满。另外，方明丽在本院还有其他执行案件正在执行中。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《购房协议》、《承诺书》、发票、契税票以及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为，方明丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对康怡公司的起诉进行答辩以及对康怡公司提交的证据进行质证的权利，由此产生的不利法律后果应由方明丽承担。
康怡公司与方明丽签订的《购房协议》及《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依照合同约定来全面履行自己的义务。康怡公司提交的《承诺书》有方明丽的签名捺印，且有原件为证，本院对该《承诺书》的真实性予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，方明丽与康怡公司签订《商品房买卖合同》，方明丽支付康怡公司首期购房款（含定金）102000元后，由于方明丽本人的原因不能通过贷款审核，并于2012年12月7日确定了无法办理银行按揭贷款。因方明丽没有按照合同的约定办理按揭贷款，并没有偿还剩余的购房款，达到了《商品房买卖合同》中第七条约定的康怡公司可单方解除合同的条件，康怡公司有权要求解除合同。因方明丽下落不明，本院无法直接送达方明丽起诉状副本等应诉材料，遂于2014年3月3日依法作出公告送达，公告期60日于2014年5月2日届满。故本院认定，公告送达起诉状副本等应诉材料的期限届满之日即为双方签订的《商品房买卖合同》的解除之日。
关于定金与违约金的选定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”康怡公司主张方明丽支付的首期购房款中包含了定金20000元，且从《购房协议》、《商品房买卖合同》中均显示方明丽支付了定金20000元给康怡公司，由于方明丽的上述违约行为，方明丽无权要求康怡公司返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第七条对买受人逾期付款有约定：“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的贰%向出卖人支付违约金。”康怡公司既诉求主张不予返还方明丽定金20000元，又主张方明丽应支付其违约金6800元，由于双方在合同中并没有明确约定违约金与定金可以并用，康怡公司不能同时要求不予返还定金又要求方明丽支付违约金，出于对守约方康怡公司的最大利益的考虑，故本院对康怡公司诉请不予返还方明丽定金20000元的主张予以支持，对康怡公司要求方明丽支付违约金6800元的主张不予支持。
关于税费的承担。康怡公司提供的税收转账专用完税证有原件为证，该完税证上显示的纳税人全称为方明丽，且方明丽没有提交任何证据证明其已实际支付了上述契税，故对康怡公司要求方明丽承担涉案房产的契税5100元的诉求，本院予以支持。康怡公司主张，其已经针对涉案的房产完成纳税手续并开具办证证明，现因方明丽违约导致合同无法履行，康怡公司无法办理退税手续，方明丽应当承担该笔税费49725元。康怡公司提供了上述发票联的原件为证，且该发票联上显示付款方名称：（个人）方明丽，收款方名称：东莞康怡花园大厦开发有限公司，主管税务机关：东莞市地方税务局清溪税务分局，并加盖有东莞市地方税务局清溪税务分局代开发票专用章，税额为49725元。方明丽在《承诺书》中表明，同意支付处理该房退回给贵公司政府有关税费，故对康怡公司要求方明丽承担涉案房产的税额49725元的诉求，本院予以支持。
关于上述税费能否直接在首期购房款中扣除的问题。鉴于方明丽在本院还有执行案件正在执行中，康怡公司应退还方明丽的首期购房款（不含定金）应属于被执行人的到期债权，理应纳入执行财产中依法分配，故出于对其他债权人合法利益的保护，对康怡公司要求在首期购房款（不含定金）中直接扣除上述税费的主张，本院不予准许。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、确认原告东莞康怡花园大厦开发有限公司与被告方明丽于2011年11月11日签订的《商品房买卖合同》［合同编号为GB／T17986.2-***（0325923）］已于2014年5月2日解除；
二、确认原告东莞康怡花园大厦开发有限公司不予返还被告方明丽支付的定金20000元；
三、被告方明丽应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞康怡花园大厦开发有限公司支付税费共计54825元；
四、驳回原告东莞康怡花园大厦开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延行履行期间的债务利息。
本案受理费1341元，由被告方明丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 汤文锋
人民陪审员 周妙娟
人民陪审员 赖丽梅
二〇一四年九月二日
书 记 员 叶伟芬
附相关法律法规条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第九十三第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
3、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
4、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。