江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏11民终2565号上诉人（原审被告）：永隆地产（镇江）有限公司，住所地镇江市丁卯谷阳路89号。法定代表人柯清滚，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏星，江苏汇典律�事务所律师。委托诉讼代理人：朱寿芹，江苏汇典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐铭。被上诉人（原审原告）：袁铭艳。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李翔，江苏江成律师事务所律师。上诉人永隆地产（镇江）有限公司（以下简称永隆地产）因与被上诉人唐铭、袁铭艳商品房预售合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院(2016）苏1191民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人永隆地产上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案的诉讼费用由�上诉人承担。事实和理由：1、一审时被上诉人提交的证据不足以证明本案所涉房屋存在质量瑕疵，且严重影响了两被上诉人居住；2、上诉人不存在逾期交房，不应承担违约责任。2014年11月29日被上诉人验房时，上诉人开发的房屋已具备了法律规定和合同约定的交房标准，被上诉人没有办理交房手续，责任是由被上诉人承担。商品房是特殊的商品，交付应有法律的规定，尽管交付的商品房可能有一点瑕疵，但并不影响被上诉人的使用。瑕疵是可以通过后期的维修来解决的。3、违约金明显高于实际损失，请求法院对违约金予以减少。被上诉人唐铭、袁铭艳辩称，关于房屋质量问题，在一审中被上诉人提供了大量的照片、视频等证据来证明房屋存在质量问题，且有上诉人工作人员的签字确认。一审法官也组织双方当事人到现场查勘。关于向光明的行为是否为职务问题，从验房到交房都是由向光明进行的，若不是上诉人工作人员的职务行为，为何会一直负责房屋的问题呢。该房屋存在多处质量问题，房屋根本无法进行装修入住，项经理也签字同意先行修复再进行交付。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。唐铭、袁铭艳向一审法院起诉请求：判令永隆地产向唐铭、袁铭艳支付违约金54641.6元（按已付房款700533元，每日万分之二计算，自2014年12月1日起至2015年12月25日止）；支付各项经济损失共计38544.32元{商贷与公积金利息差额4471.32元[（2539.93元/月－2167.32元/月）×12个月]+无法入住产生的房租25200元（2100元/月×12个月）+协调处理产生交通费4500元（300元/次×15次）+物业费4373元}；并承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2014年4月14日，唐铭、袁铭艳与永隆地产签订商品房买卖合同及补充协议一份，约定唐铭、袁铭艳向永隆地产购买位于镇江新区丁卯永隆城市广场翰景苑2幢1305号房，建筑面积119.67平米，总价款702000元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；第九条对出卖人逾期交房的违约责任作了如下约定：逾期超过120日后······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，收房进行验收交接时······所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；2014年5月6日，唐铭、袁铭艳向永隆地产支付全部购房款700533元。2014年11月18日，永隆地产向唐铭、袁铭艳发出入住通知书及附件、入住须知，通知唐铭、袁铭艳于2014年11月26日办理镇江永隆城市广场翰景苑2幢1305室的收房手续。2014年11月24日，永隆地产完成镇江永隆城市广场翰景苑2幢的竣工验收备案手续。2014年11月29日，唐铭在验房时提出房间墙体空鼓、裂缝；窗户墙体、房屋地坪平整度问题；卫生间、阳台下水管道渗漏等问题，要求永隆地产处理完善后再验房、交房。永隆地产工作人员向光明签收了此份整改要求。2015年中旬，唐铭再次找到永隆地产工作人员向光明，要求永隆地产解决其房屋质量问题，永隆地产该工作人员亦答应尽快修缮。2015年11月24日，永隆地产工作人员向光明向唐铭出具收条一份，载明今收到翰2号-1305房屋维修导致的问题的反映情况说明一份，并在7个工作日给与处理意见恢复。2015年12月26日，唐铭、永隆地产办理涉案房屋的验收、交接手续。当天，唐铭、袁铭艳与镇江宝信物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，并交纳2014年12月1日至2015年12月31日的物业费4373元。另查明，2014年6月至2016年1月，涉案房屋系商业贷款支付房款。本案审理过程中，一审法院前往涉案房屋进行现场勘验，该房屋墙体有多达四五十处的修补痕迹。以上事实，有《商品房买卖合同》、入住通知书、购房发票、验房问题汇总单、当事人当庭陈述等予以证实。一审法院认为，唐铭、袁铭艳与永隆地产签订的《商品房买卖合同》是双方自愿订立，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合�后，方可交付使用。本案中，唐铭在验房后，多次通过口头及书面的形式向永隆地产反映房屋存在空鼓、裂缝、下水管道渗漏等严重质量问题，并要求永隆地产解决后再行交付，而永隆地产在唐铭以房屋存在质量问题为由拒绝收房后的一年多时间里，未曾对唐铭提及的质量问题提出异议，亦未催告唐铭收房，结合涉案房屋修补痕迹等相关事实，一审法院综合认定涉案房屋长期存在唐铭提及的上述质量问题。永隆地产辩称对唐铭、袁铭艳房屋出现的空鼓、裂缝、下水管道渗漏等质量问题不知情，亦未进行过修复，显然与客观事实不符。涉案房屋虽经竣工验收合格，但根据已查明的事实，永隆地产工作人员向光明签收的多份唐铭提出的房屋质量异议书客观反映涉案房屋存在质量瑕疵，且直接影响了唐铭、袁铭艳的正常居住。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，即使通过验收合格，买卖双方仍需进行现场验收，对商品房是否符合交付使用条件进行确认。故涉案房屋通过验收合格仅是房屋交付的法定条件，而涉案房屋作为住宅，需要排除显而易见影响日常使用的情形，这也是买受人验收房屋的意义所在。涉案房屋在验收交接时，唐铭发现房屋存在裂缝、漏水等质量问题，并拒绝签署房屋交接单，由此产生的损失，应由永隆地产予以承担。关于延迟交付造成的损失问题。商品房买卖合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任已作明确约定，因唐铭、永隆地产签署房屋交接单之日（2015年12月26日）与商品房买卖合同约定的房屋交付之日已经过去一年，现唐铭主张永隆地产按照合同约定按照已交房款的每日万分之二计算自2014年12月1日至2015年12月26日的违�金，不违反法律规定，一审法院予以确认。违约金作为违约的补救方式，应视为对损害赔偿金额的预先确定。本案中，唐铭、袁铭艳主张的商贷与公积金贷款之间的利息差额、无法入住产生房租以及协调处理产生交通费等损害赔偿损失总额并不超过违约金的总数，唐铭主张的违约金已可弥补其损失，故一审法院对唐铭、袁铭艳基于违约责任要求永隆地产给付的上述三项损失，不予支持。对唐铭主张的物业费损失，因物业服务费系业主享受物业服务而支付的对价，收取主体及合同相对方均非永隆地产，与本案非同一法律关系，故一审法院不予理涉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、永隆地产（镇江）有限公司于判决生效之日起给付唐铭、袁铭艳违约金54641.6元。二、驳回唐铭、袁铭艳的其他诉讼请求。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于案涉房屋质量问题，在一审中被上诉人提供了大量的照片、视频等证据来证明房屋存在质量问题，且有上诉人工作人员向光明的签字确认，被上诉人从验房到交房都是由向光明负责进行的，向光明的行为应系职务行为，另一审法官也组织双方当事人到现场查勘确认。以上证据足以认定案涉房屋存在质量问题。上诉人提出交付的商品房可能有一点瑕疵，瑕疵是可以通过后期的维修来解决，但并不影响被上诉人的使用。本院认为，房间墙体空鼓、裂缝及窗户墙体、房屋地坪平整度问题，确实可以通过后期的维修来解决，但卫生间、阳台下水管道渗漏等问题，影响到了被上诉人的使用，且渗水原因查找及维修属专业技术，卫生间的渗漏还涉及相邻关系。故上诉人的该项上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人认为不存在逾期交房，不应承担违约责任问题。本院认为，案涉房屋存在多处质量问题，房屋无法进行装修入住，即使房屋通过验收合格，买卖双方仍需进行现场验收，对商品房是否符合交付使用条件进行确认，上诉人工作人员向光明也签字同意先行修复再进行交付。故上诉人对逾期交房应承担违约责任。关于违约金明显高于实际损失、应予以减少的上诉理由。《商品房买卖合同》是双方当事人自愿订立，合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同，合同第八条规定了违约金的计算方法。上诉人提出违约金明显高于实际损失，但未提供证据加以证明。该上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人永隆地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1167元，由上诉人永隆地产（镇江）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋 涛代理审判员  奚松伟代理审判员  甘可平二〇一六年十二月二十六日书 记 员  周旻晶