河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邯市民再终字第82号
申请再审人（一审被告）：邯郸市华信房地产开发有限公司。
法定代表人：王帅，该公司经理。
委托代理人：李信涛，该公司职工。
委托代理人：郭培尧，河北中大同律师事务所律师。
被申请人（一审原告）：王海燕，女，1970年3月10日出生，汉族。
委托代理人：郭志强，男1968年3月29日出生，汉族。系王海燕丈夫。
委托代理人：冀海军，河北挺轩律师事务所律师。
申请再审人邯郸市华信房地产开发有限公司（以下简称华信公司）与被申请人王海燕房屋买卖合同纠纷一案，邯郸县人民法院于二0一二年七月十九日作出（2012）邯县民初字第1388号民事判决。判决生效后，华信公司不服，向本院提出再审申请。本院于二0一三年五月二十七日裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人华信公司的委托代理人李信涛、郭培尧，被申请人王海燕的委托代理人冀海军、郭志强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告王海燕诉称，其与华信公司于2009年5月22日签订购房协议，购买位于邯郸市人民路与东环路交叉口东南部华信国际广场住宅小区11号楼26层03号面积为105平方米的住房，其于2006年12月31日、2008年5月2日分两次向华信公司交付现金20万元，2009年从银行贷款15万元交付华信公司，王海燕三次全额付清了全部购房款。购房协议约定，华信公司须在2010年5月31日前将竣工验收合格的商品房交付王海燕，但华信公司至今未交付房屋。华信公司的行为已经严重违约，应当承担违约责任。双方协议约定违约金为已交付房款的日万分之一，并且违约金从逾期91日起至实际交付日期计算。违约金远远低于给其造成的实际损失。其因子女上学及老人冬天取暖，不得不另行租房居住，因华信公司逾期交房造成其租房损失54800元。请求，1、判令华信公司立即将竣工验收合格的华信国际广场住宅小区11号楼26层03号房给原告。2、判令华信公司协议交房日期至2012年3月31日给原告造成的损失。3、本案诉讼费由华信公司承担。
原审被告华信公司辩称，王海燕所诉并非事实。事实是，2006年华信公司以最大让利出卖给邯郸农行员工部分商品房，当时王洪海分二次首付款20万元。2009年5月22日经王海燕申请将买受人变为王海燕，华信公司与王海燕签订了购房协议，至今王海燕尚欠华信公司70元房款未交。因政府规划道路调整，影响施工进度，该批购房户在签订正式购房合同时，均将房屋交付期限延期半年，王海燕未与华信公司签订正式合同。2010年12月28日华信公司如期开始交钥匙，买受人已先后入住。现在，王海燕提出要求华信公司为其支付房租费，没有法律依据，请法院驳回王海燕的诉求，由王海燕承担本案诉讼费。
邯郸县人民法院一审查明，原告王海燕于2006年以王洪海名义在被告华信公司购买位于人民路与东环路交叉口东南部，华信国际广场住宅小区11号楼26层03号建筑面积105平方米的住房一套。2006年12月31日、2008年5月12日原告以王洪海名字分两次向被告交付首付款20万元，后原告向被告申请将交款人名字由王洪海变更为王海燕，2009年5月22日被告向原告出具交款人为王海燕的收据一张，同日，双方签订编号为0000008的购房协议。该协议第四条约定该房屋总金额暂定为人民币350070元整，第五条交付方式：双方协商交款方式采用以下第2种方式。1、一次性付款。2、贷款。乙方（原告）采用住房贷款，首付200000元，于2008年7月1日前交款，贷款金额为150000元，乙方应在合同签订时向甲方（被告）交齐贷款所需相关资料。…。第七条交房期限：甲方须在2010年5月31日前将竣工验收合格的商品房交付乙方使用。但如遇人力不可抗拒的自然灾害或者相关政府规划调整等因素，甲方可据实予以延期。甲乙双方协商同意解除协议或者变更合同除外。第八条甲方责任：除本协议第七条规定的特殊情况外，甲方如未按协议规定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过90个工作日，乙方有权向甲方追究违约金，违约金为已付房款的万分之一每日（计算违约金期间为自逾期91日起至实际交付日期止）。2009年6月原告贷款150000元交付被告，因被告未按期交房，原告于2012年4月23日诉至法院。
邯郸县人民法院一审认为，一、被告应全面履行合同义务，向原告交付房屋。1、原、被告签订的《购房协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告依合同约定交付被告购房款后，被告未按合同约定的日期将商品房及时交付原告，构成违约，应履行向原告交付房屋的义务。2、被告称原告尚欠购房款70元，根据双方协议约定购房款总金额350070元为暂定款，约定的交款方式为首付款200000元，银行贷款150000元，原告按约定全面履行了交款义务，即实际履行过程中双方均认可房屋总价款为350000元，故原告不存在违约行为，被告辩称的理由不成立，被告称因政府规划道路调整、影响施工进度，房屋延期半年交付，未提交相关证据，本院不予支持。
二、被告违约，应按合同约定支付违约金。本案原、被告双方在合同中明确约定了逾期交房违约金按日万分之一计算，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿数额的预先约定，目的是要求被告按其履行合同义务，该条款带有赔偿性和惩罚性，现被告逾期交房应承担向原告支付违约金的责任。原告认为合同约定的违约金低于其实际损失的，要求被告承担协议约定交房日期至2012年3月31日给其造成的租金损失54800元及2012年4月1日至交房之日的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的意见》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿数额计算标准方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间的有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据该规定，本院认定，只有在合同中对违约金数额及损失赔偿额没有约定的情况下才主张以租金的形式调高违约金，本案原、被告双方约定了违约金的计算方式，且原告要求租金的计算标准不具有权威性，不能代表租赁市场的价格，故对原告要求被告承担租房损失54800元及2012年4月1日至交房之日损失的主张，本院不予采纳。本案被告应于2010年5月31日交房，至原告起诉时仍未交房构成违约，应按合同约定支付迟延交房违约金，计算违约金期间按合同约定为自逾期91日起至实际交房日期止，即违约金的起算日为2010年8月30日，原告已交付购房款350000元，被告应付原告迟延交房违约金：2010年8月30日至2012年4月23日共计603天，计算为350000元×0.0001×603天=21105元；2012年4月24日至实际交房日止按万分之一每日计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告邯郸市华信房地产开发有限公司将位于人民路与东环路交叉口东南部，华信国际广场住宅小区11号楼26层03号房交付给原告王海燕。二、被告邯郸市华信房地产开发有限公司支付原告王海燕迟延交房违约金21105元（2010年8月30日至2012年4月23日）2012年4月24日至实际交房日止按万分之一每日计算。三、驳回原告的其他诉讼请求。
申请再审人华信公司申请再审称：1、一审认定双方均认可总房价是350000元，缺乏证据证明。王海燕尚欠70元未交纳，原判认定原告按约全面履行了交款义务错误。2、一审判决超出原告诉讼请求。王海燕并未要求华信公司支付迟延交房的违约金，只是要求华信公司承担损失。
被申请人王海燕辩称，1、根据购房协议第五条规定，王海燕分两次交纳了购房款350000元，而非350070元。2、一审不存在超诉讼请求判决问题。王海燕的诉讼请求第二项是，请求法院判令被告承担协议约定交房的日期至2012年3月31日给原告造成的损失54800元及4月1日至实际交房日的损失。因购房合同约定的违约金数额过低，根据法律规定，合同约定的违约金低于实际损失，请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。一审仅仅支持违约金，而对于超过违约金的损失没有支持，故一审判决不存在超诉讼请求。
本院经审理查明的事实与原一审查明的事实一致。
另查明，位于邯郸市人民路与东环路交叉口东南部，华信国际广场住宅小区，后更名为山水文苑逸园，应邯郸县地名办要求，将该小区的房屋重新进行编号。王海燕购买的11号楼26层03号房屋，经重新编号变为11号楼26层02号。对此事实，双方均予以认可，本院予以确认。
本院认为，王海燕与华信公司签订的0000008号购房协议系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效协议，双方均应按约履行。按照协议第五条约定，王海燕已经交纳现金200000元，贷款150000元。华信公司应依约向王海燕履行交房义务。因华信公司未按协议约定的日期向王海燕交付房屋其行为已构成违约，除向王海燕履行交房义务外，还应承担迟延交房违约金。双方协议约定违约金按已交付房款的万分之一每日计算，该约定不违反相关法律规定。原判决依据双方协议约定，判决华信公司支付违约金，并无不当。且一审判决的数额并未超出原告王海燕起诉所要求的损失数额。综上，华信公司的申请再审理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持邯郸县人民法院（2012）邯县民初字第1388号民事判决第二项、第三项；
二、撤销邯郸县人民法院（2012）邯县民初字第1388号民事判决第一项。变更为：被告邯郸市华信房地产开发有限公司将位于人民路与东环路交叉口东南部，山水文苑逸园住宅小区11号楼26层02号房屋交付给原告王海燕。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁粟波
审 判 员 申保清
代理审判员 张海霞
二〇一三年十月十八日
书 记 员 刘 雯