广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江开法民二重字第3号
原告（反诉被告）：开平市畜牧良种场，住所地：开平市长沙三联广湛公路北。
法定代表人：甄亦强，场长。
委托代理人：吴永、关伟均，均系广东维盛律师事务所律师。
被告（反诉原告）：伍炽权，男，1962年8月8日出生，汉族，住址：开平市。
委托代理人：杨志勇、梁秋帆，均系广东风采新纪元律师事务所律师。
被告：吴洁瑜，女，1987年2月3日出生，汉族，住开平市。
委托代理人：吴祖兴，男，1983年3月20日出生，汉族，住开平市。
本院受理的（2012）开法民二初字第1451号原告（反诉被告）开平市畜牧良种场诉被告（反诉原告）伍炽权、被告吴洁瑜租赁合同纠纷一案，江门市中级人民法院于2015年8月24日作出（2015）江中法审监民再字第5号《民事裁定书》，裁定撤销（2013）江中法民一终字第444号民事判决及（2012）开法民二初字第1451号民事判决，本案发回开平市人民法院重审。本院于2015年9月24日依法立案号为（2015）江开法民二重字第3号。2015年12月10日被告（反诉原告）伍炽权向本院申请撤回反诉，本院于2015年12月11日作出（2015）江开法民二重字第3号民事裁定，准许被告（反诉原告）伍炽权撤回对原告（反诉被告）开平市畜牧良种场的反诉。
本院另行组成合议庭于2015年12月29日第一次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）开平市畜牧良种场（以下简称“原告”）的法定代表人甄亦强及委托代理人关伟均、被告（反诉原告）伍炽权（以下简称“被告”）及委托代理人杨志勇到庭参加诉讼。被告吴洁瑜经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2016年3月1日第二次公开开庭进行审理，原告开平市畜牧良种场的法定代表人甄亦强及委托代理人关伟均、被告伍炽权及委托代理人梁秋帆到庭参加诉讼。被告吴洁瑜经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告开平市畜牧良种场诉称：2007年7月30日，原告与被告伍炽权签订《合同书》，约定原告将位于开平市长沙三联广湛公路北面积约7028平方米土地使用权[土地使用权证号：010024553]（下称租赁地块）租赁给被告伍炽权使用，租金每月3000元。《合同书》签订后，被告伍炽权缴纳10000元押金给原告，原告交付租赁地块给被告伍炽权使用。
2012年初，原告发现被告伍炽权未经原告同意擅自将租赁地块转租给被告吴洁瑜，双方签署了《使用协议书》并由被告吴洁瑜使用至今。为此，原告向被告伍炽权发出《解除三联广湛公路北土地租赁合同通知》，书面告知被告伍炽权于解除函件签收之日起解除土地使用权租赁合同，并于2012年5月5日前收回租赁土地使用权。被告伍炽权于2012年4月28日签收原告所发解除租赁合同函件。根据《合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。另外，《合同法》第96条规定：当事人一方依照本法第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告伍炽权签收《解除三联广湛公路北土地租赁合同通知》后，对于原告解除租赁合同至今未请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。据此，原告认为解除与被告伍炽权的租赁合同具有事实及法律依据，并根据相关规定送达了通知，双方租赁合同关系已经解除。
租赁合同解除后，原告与被告吴洁瑜协商另行签订租赁合同，但被告吴洁瑜未与原告达成租赁合同，至今仍占用租赁地块。被告伍炽权与吴洁瑜未经原告同意签署实质上属于转租的《使用协议书》，应属于无效，两被告具有将租赁土地返还给原告的义务。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判决：1、被告伍炽权与吴洁瑜签订的《使用协议书》无效；2、两被告在判决书生效之日起七天内归还位于开平市长沙三联广湛公路北[土地使用权证号：开府国用1999字第00991号]土地使用权；3、被告伍炽权从2012年5月6日其至归还租赁地块时止，按每月12000元赔偿原告损失；（暂计至起诉日为：54000元）；4、诉讼费用由被告伍炽权承担。
原告对其陈述事实举在证期限内提供的证据有：
1、开平市编制委员会文件复印件1份，证明原告主体资格；
2、中共开平县委组织部文件复印件1份，证明原告主体资格及负责人情况；
3、土地使用权证复印件1份，证明原告对租赁地块具有使用权；
4、合同书复印件1份，证明原告与被告伍炽权租赁合同关系及具体的权利义务内容；
5、使用协议书复印件1份，证明被告伍炽权擅自转租土地给被告吴洁瑜使用；
6、律师函及签收回执复印件1份，证明原告发出书面通知给被告伍炽权解除双方租赁合同关系，被告签收该通知情况。
被告伍炽权辨称：2007年7月30日，被告伍炽权承租原告开平市畜牧良种场签订《合同书》（详见证据3）。合同约定，由被告伍炽权承租原告开平市畜牧良种场位于开平市长沙三联广湛公路北（东至苍江，南至广湛公路，西至与中国农业银行开平支行用地相邻，北至苍江）地块的土地使用权。《合同书》签订后，被告伍炽权投入了巨额资金对被反诉人场地内的原有鸽舍、仓库、宿舍等建筑物进行清拆，并对原有鱼塘、围墙、电箱、电杆等设施进行加固、重建和添加。后于2011年1月12日与被告吴洁瑜签订《使用协议书》（详见证据5），将上述土地使用权转租给吴洁瑜作为江门市物资股份有限公司报废汽车回收开平经营部报废汽车回收拆解服务中心的经营场所。对于该情况，原告开平市畜牧良种场不仅知道，而且也是认可的。期间，原告开平市畜牧良种场还于2011年5月30日向伍炽权出具了《证明》（详见证据7），以便投资者办理江门市物资股份有限公司报废汽车回收开平经营部的工商营业执照。
因此，原告开平市畜牧良种场称其于2012年初发现伍炽权未经其同意擅自将租赁地块转租给他人一事是与事实相违背的，原告开平市畜牧良种场以此为由单方面解除合同更是严重的违约行为。其行为已经给反诉人造成了巨大的损失，应当承担相应的民事责任。
被告伍炽权对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、伍炽权身份证复印件1份，证明诉讼主体资格；
2、开平市畜牧良种场营业执照复印件1份，证明开平市畜牧良种场具备诉讼主体资格；
3、2007年7月30日合同书复印件1份，证明伍炽权与开平市畜牧良种场间的租赁合同关系；
4、收款收据复印件1份，证明伍炽权向开平市畜牧良种场交纳了保证金1万元；
5、2011年1月12日使用协议书复印件1份，证明伍炽权与吴洁瑜签订转租协议的租赁期限及租金额交纳情况；
6、2012年3月9日收据复印件一份，证明伍炽权与吴洁瑜签订转租协议的租赁期限及租金额交纳情况；
7、2011年5月30日证明复印件1份，证明开平市畜牧良种场同意伍炽权转租涉案地块土地使用权；
8、开平市畜牧良种场基建费用列表1份，证明伍炽权在租赁期间投入的基建费用的情况和金额；
9、预期可得利益明细表1份，证明伍炽权的预期可得利益。
10、企业机读档案登记资料1份，证明以开平市畜牧良种场的场地作为经营场所的开平经营部的成立情况。
11、收款收据29份、复印件8份，证明伍炽权依约交纳租金的情况。
12、原告向拆解服务中心发出的通知复印件1份，证明吴洁瑜在2012年5月已经知道其权益受到损害。
被告吴洁瑜辩称：一、答辩人承租涉案的位于开平市长沙三联广湛公路北（东至苍江，南至广湛公路，西至与中国农业银行开平支行用地相邻，北至苍江）地块的土地使用权。于2011年1月12日答辩人与被告伍炽权签订《使用协议书》租用上述地块作为江门市物资股份有限公司报废汽车回收开平经营部的经营场所，租赁期限为2011年月12日至2027年6月31日，每月场地使用费为12000元，每三年使用费递增10％。
二、根据《使用协议书》约定，答辩人经营的江门市物资股份有限公司报废汽车回收开平经营部所需的相关证照是由被告伍炽权负责协助办理，包括出具工商营业执照使用场地的《证明》，答辩人未曾与被答辩人开平市畜牧良种场就使用上述地块达成任何协议。
三、答辩人对于上述地块的土地使用权违约转租一事毫不知情。答辩人自与被告伍炽权签订《使用协议书》后，按照双方约定按期缴清上述地块使用费和保证金，在被告伍炽权的协助下办理江门市物资股份有限公司报废汽车回收开平经营部营业执照正常营业。答辩人合法使用上述地块，现因上述地块租赁纠纷导致答辩人面临无法正常经营的局面，希望法院依法判决，以维护无辜答辩人的合法权益。
被告吴洁瑜对其陈述事实在举证期限内没有提供证据。
经庭审质证，被告伍炽权对原告提交的证据15的真实性没有异议，对证据6的真实性没有异议，但认为该证据证明的内容不认可。原告开平市畜牧良种场对被告伍炽权提交的证据15的真实性没有异议，对证据6的真实性和合法性无法确认；对证据7的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为该证据证明的内容已锁定为办理工商营业执照，其内容没有任何显示原告同意被告伍炽权转租；对证据8、9的真实性、合法性、关联性不予认可，认为该证据是被告伍炽权单方制作，不属于证据；对证据10、11的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据12认为没有原件不予质证。
经审查核证，对原告提交的上述证据及被告伍炽权提交的证据15、证据7、证据1011均来源合法，具有真实性、与本案有关联性，本院予以采纳；对被告伍炽权提交的证据6，该证据证明原告收取被告的押金，本院对该证据予以采纳；对被告伍炽权提交的证据8、9，因该证据是被告伍炽权自行制作的，且本案审理过程中伍炽权已撤回其反诉涉及的赔偿损失诉讼请求，因此本案不能认定该证据的真实性及关联性，本院对该证据不予采纳；对被告伍炽权提交的证据12具有真实性，本院予以采纳。
根据认定的证据和原、被告的陈述，本院查明事实：原告与被告伍炽权于2007年7月30日签订《合同书》，约定：原告将位于开平市长沙三联广湛公路北开平市畜牧良种场土地7028平方米的土地使用权（土地使用权证号：开府国用[1999]字第00991号）租赁给被告伍炽权使用；租赁期限为2008年1月1日至2028年1月1日止；租赁费每月人民币3000元；乙方在租赁期内不得转让，如违约，甲方有权追究一切经济责任；在租赁期间，现有鸽舍、仓库、宿舍、围墙，有乙方自行拆改和改建，鸽舍可以改用仓库或厂房，其费用由乙方承担等。该《合同书》没有约定被告伍炽权租赁涉案土地的使用用途。《合同书》签订后，被告伍炽权缴纳按金10000元给原告，原告交付涉案土地给被告伍炽权使用，被告伍炽权按约定向原告支付租赁费至2012年6月。
2011年1月12日，被告伍炽权与被告吴洁瑜签订《使用协议书》，该《使用协议书》，约定：甲方（伍炽权）将涉案土地和场内设施供给乙方（吴洁瑜）经营使用，每月场地使用费12000元，每三年使用费递增10％，由2011年3月12日开始缴交使用费款；使用期限从2011年1月12日至2027年6月31日止；甲方协助办理批报临时建筑物及相关证照办理等。该《使用协议书》没有约定被告吴洁瑜租赁涉案土地的使用用途，原告向被告伍炽权出具《证明》，该《证明》的内容是：“开平市畜牧良种场，同意将位于长沙三联广湛（325国道）公路北。东至苍江、南至广湛公路，西至与中国农业银行开平支行（原）用地相邻，北至苍江，面积柒仟零贰拾捌平方米的用地（用地证号为：开府国用［1999］字第00991号），给予开平市物资局金属回收公司和江门市物资股份有限公司报废汽车回收开平营业部作为‘开平市报废汽车回收拆解场’使用，使用期限至2027年6月31日止。此证明仅供办理工商营业执照使用。”2011年5月30日2011年10月26日经开平市工商行政管理局核准登记为江门市物资股份有限公司报废汽车回收开平营业部，负责人为周健鹏，经营地址是在涉案土地所在地，原告委托律师向被告伍炽权发出《律师函》，书面告知被告伍炽权于解除函件签收之日起解除涉案土地使用权租赁合同，并要求于2012年4月25日2012年5月5日前收回涉案土地使用权。被告伍炽权于2012年4月28日签收原告所发的律师函。原告认为被告伍炽权未经原告同意擅自将租赁地块转租给被告吴洁瑜，双方签订的《使用协议书》是无效合同，要求两被告归还涉案土地及被告伍炽权赔偿损失，遂成本案诉讼。
另查明，被告伍炽权与被告吴洁瑜签订《使用协议书》后，被告吴洁瑜依约一直使用涉案土地至今，其已支付2012年4月份前（含）的租金给被告伍炽权，后被告伍炽权认为被告吴洁瑜拖欠2012年5月以后每月12000元的租赁费，于2014年9月9日另案提起租赁合同纠纷诉讼。
再查明，根据开府国用[1999]字第00991号权证登记内容，涉案出租的长沙三联广湛（325国道）公路北土地使用者：开平市畜牧良种场，用途：养殖场，使用类型：划拨，使用权面积：柒仟零贰拾捌平方米，四至：东至苍江、南至广湛公路，西至与中国农业银行开平支行（原）用地相邻，北至苍江。原告与被告伍炽权就涉案土地的出租及被告伍炽权与被告吴洁瑜的转租行为均未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。
本院认为：本案属土地租赁合同纠纷。首先对原告主张被告伍炽权与吴洁瑜签订的《使用协议书》无效的问题。涉案被出租及转租位于长沙三联广湛（325国道）公路北为划拨使用权类型的土地（土地使用权证号：开府国用[1999]字第00991号），依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”及第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着所有权可以转让、出租、抵押：……”的规定，原告与被告伍炽权于2007年7月30日签订的《合同书》及被告伍炽权与被告吴洁瑜于2011年1月12日签订一份《使用协议书》约定对涉案划拨土地使用权进行出租、转租，但该出租及转租行为均未有证据显示其已经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告与被告伍炽权签订的《合同书》约定的出租行为未经批准进行出租明显已违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。由于被告伍炽权与被告吴洁瑜签订的《使用协议书》是基于上述无效出租行为对涉案划拨土地进行转租，因此该转租行为也违反法律、行政法规的强制性规定，亦属无效。故原告主张被告伍炽权与吴洁瑜签订的《使用协议书》无效，本院予以支持。
其次，对原告主张两被告返还位于开平市长沙三联广湛公路北土地使用权。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分依然有效。”及第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告伍炽权与被告吴洁瑜签订《使用协议书》后，涉案土地实际一直由被告吴洁瑜占有并使用至今。因此，上述《合同书》及《使用协议书》被认定合同无效后，被告吴洁瑜应将涉案土地直接返还土地使用权人原告开平市畜牧良种场。
另对原告起诉主张被告伍炽权应从2012年5月6日至归还租赁地块时止，按每月12000元赔偿原告损失的问题。原告是以被告伍炽权违反与其签订的涉案土地出租合同约定进行转租及出租合同已解除的理由，向被告伍炽权提出涉案赔偿请求。本案在审理过程中，依法对案件可能涉及原告与被告伍炽权签订的租赁合同民事行为效力与原告主张不一致的情形进行释明后，原告未予变更或提出新的诉讼理由主张。在涉案当事人的出租及转租行为归于无效后，原告仍要求被告伍炽权自2012年5月6日起按转租预期收益每月12000元赔偿其损失是缺乏法律依据的。如原告认为涉案无效合同关系中他人占有使用涉案土地并应支付费用的，可通过另一法律关系予以调整。因此，本案原告主张被告伍炽权赔偿损失的请求明显理据不足，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”被告吴洁瑜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。
综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告伍炽权与被告吴洁瑜于2011年1月12日签订的《使用协议书》无效。
二、被告吴洁瑜应在本判决生效之日起三十日内将位于开平市长沙三联广湛公路北开平市畜牧良种场土地使用权（土地使用权证号：开府国用[1999]字第00991号）返还给原告开平市畜牧良种场；
三、驳回原告开平市畜牧良种场的其他诉讼请求。
本案受理费12976元，由原告开平市畜牧良种场承担4326元、被告伍炽权、被告吴洁瑜各负担4325元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 张永进
代理审判员 黄婷婷
人民陪审员 邝明巧
二〇一六年五月十二日
书 记 员 高万丽
劳惠萍