云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）云0181民初377号原告：李惠琼，女，x年x月x日出生，汉族，住云南省安宁市连然街道办事处天华苑小区*栋*单元*号。原告：武莉婷，女，x年x月x日出生，汉族，住云南省安宁市连然街道办事处中华路*号*幢*单元*号。两原告共同委托代理人陈伟、王永宏，云南尚祥律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明财兴盛商贸（集团）有限公司。法定代表人：郑宣明，系公司总经理。住所：云南省昆明经济技术开发区南口。被告：昆明财兴盛房地产开发有限公司。法定代表人：郑宣明。住所：昆明市滇缅大道财兴盛大厦*幢*楼。两被告共同委托代理人张德刚，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原告李惠琼、武莉婷与被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司，第三人安宁正权家具店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，原告于2017年2月21日自愿申请撤回对第三人安宁正权家具店的起诉，本院审查准许撤诉后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李惠琼、武莉婷向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带支付原告铺面租金（三年）人民币61647元；2.判令两被告连带支付原告违约金9963元；3.判令两被告返还占用原告的位于安宁市财兴盛商业广场x幢x层x号的铺面（建筑面积41.79平方）一间；4.判令两被告连带支付原告占用铺面期间至归还铺面之日止的租金，暂计算至起诉之日的租金为人民币5495.2元。5.判令两被告连带承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2010年2月3日向第二被告购买了其开发的位于安宁市连然街道大菜园财兴盛商业广场x幢x层x号的铺面一间，当时第二被告以每年8%的投资回报、15年签约租赁的方式销售铺面。随后，原告与两被告签订了每年返租金的协议，协议对租金支付方式、时间、违约责任等都做了约定。协议签订后，原告将铺面交由第一、第二被告经营管理。两被告支付了原告两年的铺面租金41090元后未按协议约定及时支付每年的租金。经原告多次催要后，被告分别以通知、承诺的形式，答复尽快支付租金。由于被告均拒不支付租金，2015年11月8日，原告与两被告解除了返租协议，但被告一直以各种理由拒不返还原告铺面。为维护自己的合法权益，原告根据法律的规定向法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的裁决。被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司答辩称：1.原告诉求中的“租金”实为三方签订的《协议》第一条第一款约定的房屋转让价款，并非租金。2.原、被告之间已经解除了《协议》，双方的房屋转让行为终止，原告就不能依据该《协议》确定的房屋转让条款要求被告支付房屋转让价款。3.该《协议》第一条第二款约定了“转让终止后，乙方（即被告）不再支付甲方（即原告）剩余房款，已支付的房款甲方不予退还。”，因此，被告无继续向原告支付剩余房款的义务。4.根据《协议》第二条第二款的约定，原告无权主张2010年11月30日至2015年11月30日期间的租金及违约金。5.根据《协议》第二条第三款，被告在2015年12月1日至2025年11月30日期间应当向原告支付收益，但原、被告双方已经解除了《协议》，原告据此主张所谓的“租金”没有依据。6.原告诉求已过诉讼时效，丧失了胜诉权；第二被告已经过担保期限，不再承担担保责任。7.被告与正权家具店已于2016年8月1日解除了租赁合同关系，正权家具店把所有商铺腾空，由于原告拒不接收，导致被告无法把商铺交付给原告，原告应对自身原因造成的损失自行承担责任，被告无义务支付“占用铺面的租金”。8.购房合同约定的套内面积与建筑面积不相符，原告起诉按建筑面积计算租金无依据。原告按每月每平方米50元计算也无依据。9.原告可随时接收商铺但拒不接收，因此，其主张的铺面占用天数也无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司出具的《安宁财兴盛商业广场支付租金的通知》和《承诺书》可以证明被告承诺支付原告租金的情况，本院依法予以采信。2.原告提交的《安宁财兴盛商业广场2幢商铺情况说明》由原告单方面制作，属于当事人陈述，在无其他相关证据予以佐证的情况下，不能查明其客观性，本院依法不予采信。3.原告提交的海报系要约邀请，不能证明双方之间要约和承诺，本院依法不予采信，当事人达成的协议应以双方签订的正式协议为准。4.安宁市人民法院（2016）云0181民初8号判决书是生效裁判文书，可以证明本案相关联的部分事实，本院依法予以采信。根据采信的证据，本院确认案件事实如下：2010年2月3日，原告作为甲方与作为乙方的被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司和作为丙方的被告昆明财兴盛房地产开发有限公司签订《协议》。协议约定：甲方自愿将其位于安宁市连然街道大菜园的安宁财兴盛商业广场x幢x层x号商铺转让给乙方，转让价款为282543元，该转让款由乙方在本协议签订当日一次性支付甲方41090元，剩余款项分别在2012年11月30日、2013年11月30日、2014年11月30日前分别支付20549元，并在2015年11月30日前支付179798元。三方在《协议》中还约定：甲方将该商铺委托给乙方经营管理，委托期限为15年，从2010年11月30日起至2025年11月30日止，甲方委托乙方代为与丙方办理该商铺的验收交接等手续；从2010年11月30日至2015年11月30日期间，因经营管理该商铺所产生的收益由乙方享有，作为乙方的委托费用，无收益或收益不足以支付甲方委托费用的，其风险由乙方承担；乙方迟延支付甲方房款或委托收益，应每日按应付款的万分之二向甲方支付违约金；丙方对乙方在本协议中的所有债务提供连带保证担保。《协议》签订后，被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司按协议约定支付了原告41090元，其余价款便一直未支付原告。被告昆明财兴盛房地产开发有限公司于2013年1月30日和2013年6月24日，分别向原告发出《安宁财兴盛商业广场支付租金的通知》和《承诺书》，承诺于2013年9月30日前将2012年度至2013年度的返租款及违约金支付至原告指定的账户。但经原告多次催要，被告仍未支付原告。2015年11月14日，原告与二被告签订《解除书》解除了三方于2010年2月9日签订的《协议》。协议解除后，原告向安宁市人民法院提起诉讼，安宁市人民法院和安宁市司法局委托安宁市连然街道办事处人民调解委员会对双方纠纷进行调解。由于被告不愿意配合，2016年9月28日，安宁市连然街道人民调解委员会出具《终止调解意见》确认解调无效。另查明，三方在《协议》中约定的商铺系被告昆明财兴盛房地产开发有限公司建设的商品房，2011年3月28日，原告与被告昆明财兴盛房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，并向被告昆明财兴盛房地产开发有限公司购买了该商铺。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告与被告签订的《协议》对合同关系的约定虽然名为转让或委托，但在实际履行过程中，被告已出具《安宁财兴盛商业广场支付租金的通知》和《承诺书》给原告并确认《协议》中的价款为租金，故该《协议》实际应视为原告将其所购商铺租赁给被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司经营使用，并由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司向原告支付租金（即转让价款或委托收益）的房屋租赁合同。由于原告于2011年3月28日才与被告昆明财兴盛房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》并购买了商铺，故该协议应自2011年3月28日生效。该《协议》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效的合同，对三方当事人均具有法律约束力，三方当事人应按其中的约定全面履行自己的义务。针对原告的各项诉讼请求及庭审中双方争议较大的问题，本院分析评判如下：关于诉讼时效问题。原告提交证据可以证明，被告未按约定支付租金后，原告通过被告承诺给付期限、双方协商、申请调解等方式多次主张了权利，引起了诉讼时效的中断，根据2016年9月28日安宁市连然街道人民调解委员会出具《终止调解意见》，原告起诉在诉讼时效期间内。关于第二被告昆明财兴盛房地产开发有限公司的担保期间问题。原告与两被告签订的《协议》约定，第二被告对第一被告在协议中的所有债务提供连带保证担保。该约定对保证期间约定不明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条的规定，第二被告的保证期间为主债务履行期届满之日起二年。原告在保证期间内向第二被告主张了权利，第二被告的保证责任确定，原告在保证责任的诉讼时效期间内提起诉讼，第二被告依法应当对第一被告的债务承担连带保证责任。关于商铺租金和违约金问题。被告辩称三方签订的《协议》解除后，原告不能根据《协议》计算租金和违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，合同解除后，合同权利义务的终止不影响根据合同条款对双方权利义务的结算和清理。由于三方的《协议》实为房屋租赁合同，《协议》约定的价款应视为租金，故第一被告应按该约定支付原告租金。所以，原告要求第一被告支付三年的租金61647元的诉讼请求，本院予以支持。由于三方约定违约责任的《协议》已经解除，原告主张以每天万分之二计算违约金没有依据，考虑被告未按期支付租金导致原告受到了利息损失，本院以6%的年利率计算原告的实际损失。自被告逾期支付之日起计算至本案受理之日止，被告应付2012年度租金的逾期利息5111元（20549元×0.06÷365天×1513天）、2013年度租金的逾期利息3878元（20549元×0.06÷365天×1148天）、2014年度租金的逾期利息2645元（20549元×0.06÷365天×783天），以上合计11634元。关于返还商铺的问题。双方签订《解除〈协议〉书》明确约定，自《协议》解除之日起10日内，被告应将经营管理的房屋及附属设施归还原告。由于被告未举证证明其已将商铺归还给原告，被告应当按照约定返还商铺。关于合同解除后商铺的占用费问题。由于双方解除协议后，原告不再委托被告经营管理商铺，被告也未向原告租用商铺，原告主张以每平米50元的标准计算月租金没有事实依据。根据被告确实未将商铺返还原告的事实，结合财兴盛商业广场的客观实际，本院酌情以每月每平米10元的价格计算自2015年12月1日起至本案受理之日止的商铺的占用费5823元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司于判决生效后十日内将位于将财兴盛商业广场x幢x层x号的商铺返还原告李惠琼、武莉婷。二、由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司于判决生效后十日内支付原告李惠琼、武莉婷租金61647元、逾期利息11634元、商铺占用费5823元，以上共计79103元由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司承担连带责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1728元，减半收取为864元，由被告昆明财兴盛商贸（集团）有限公司负担。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院或上一级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  范玉二〇一七年三月二十二日书记员  文薇