上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3219号
上诉人（原审原告）陈伟明
被上诉人（原审被告）周建荣。
被上诉人（原审被告）陆荣根。
委托代理人周＊＊，系陆荣根妻子。
上诉人陈伟明因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月19日受理后，依法组成合议庭于2014年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人陈伟明、被上诉人周建荣、被上诉人陆荣根及其委托代理人周＊＊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，位于上海市闵行区＊＊＊村113号底层房屋的权利人为陆荣根及案外人周＊＊。
2012年3月29日，陈伟明（作为承租方，签约乙方）与周建荣（作为出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将从陆荣根处承租而来的位于闵行区村113号底层45平方米的房屋转租给乙方使用，租赁期自2012年4月1日起至2016年10月31日止，全年租赁费为人民币（下同）45，600元。
签约后，陈伟明向周建荣支付了租房押金3，800元及2012年4月份的租金3，800元。因该房屋之前还有其他租客，为此陈伟明还向案外人支付了门面转让费38，000元。
后因周建荣自己承租陆荣根的房屋用于开办超市经营不善将要关闭了，约在2012年3月底时周建荣退出其租赁的房屋归还给陆荣根。
2012年3月29日，陈伟明（作为承租方，签约乙方）与陆荣根（作为出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将位于闵行区＊＊＊村113号45平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期自2012年4月1日起至2016年10月31日止，全年租赁费为45，600元，其中每季度租金为11，400元。每满一年，以上年租金的5%递增，至合同期满为止（本合同从2012年11月1日起租金提增5%）。房屋租金按先付后用原则实施，乙方必须在每月度10日前支付租金。乙方在租赁期间内使用的水、电等费用，按实际用量支付费用。
上述合同签订后，周建荣将其从陈伟明处收取的租房押金3，800元及2012年4月的租金3，800元一并转交给陆荣根，双方继续按照合同约定履行上述租赁合同。合同履行期间，因陈伟明在自身经营方面的原因提出要求与陆荣根解除房屋租赁合同。后双方经协商，由陈伟明提出由其通过网上挂牌寻找其他租客来继续承租涉案房屋。后陈伟明委托案外人沪联事务所进行居间，并于2014年2月16日向沪联事务所支付居间佣金1，200元。后沪联事务所通过努力找到了租客李＊＊。陈伟明即通知陆荣根于2014年2月16日前往沪联事务所与案外人李＊＊签订租赁合同。
同日，陆荣根（作为出租方，签约甲方）与案外人李＊＊（作为承租方，签约乙方）在案外人沪联事务所的居间下签订《租赁合同》1份，约定由甲方将位于闵行区＊＊＊村113号，建筑面积共45平方米的房屋出租给乙方作为商用使用，租赁期为一年（自2014年2月20日起至2015年2月19日止），月租金为5，800元，同时约定若合同期满续租递增房租5%。签约当日，陆荣根同意与陈伟明解除双方的租赁合同并向陈伟明支付补偿款及佣金共计24，000元。该款由案外人李＊＊通过向陆荣根支付租金的形式给付陈伟明23，200元，另有800元的差额由沪联事务所负责人周＊帮助垫付的。陈伟明在收到上述全部款项时，沪联事务所负责人周＊认为陈伟明与陆荣根间的《租赁合同》已经解除并双方已了结了全部款项，陈伟明在收款后也未向陆荣根出具收款收据，故由周＊将陈伟明与陆荣根订立的《租赁合同》原件当场予以了撕毁。
现陈伟明认为，陆荣根趁陈伟明不在争议房屋期间，将陈伟明的东西搬出，将自己的财物搬入，并更换了门锁，致使陈伟明无法继续使用房屋，遂成讼。
2014年7月，陈伟明起诉至原审法院，要求判令周建荣、陆荣根限期搬出争议房屋并交付给陈伟明。
审理中，应陆荣根的申请，原审传唤周＊（负责涉案房屋居间的沪联事务所的中介经办人）当庭作证，称：“小亮是陈伟明的儿子，他在网上挂牌出租房屋，后来我们和小亮联系上后，说我们可以替他找客户。因为他们有转租权利，后来我们带李＊＊来看房屋，客户满意了，就准备和陈伟明签订租赁合同。但是最后陈伟明和李＊＊并没有签订合同，因为一开始陈伟明是想自己赚取租金差价的，但是因为陈伟明儿子自己也有事业，经营也不好，所以陈伟明就觉得不要麻烦，一次性了结算了，所以陈伟明叫来了大房东，后来就由大房东和李＊＊签订合同。陈伟明就和李＊＊谈转让的事情，但是他们没有谈拢。因为陈伟明的租赁合同没有到期，如果不补偿，李＊＊只能和陈伟明签订合同，所以房东答应直接补偿陈伟明24，000元，其中由租客支付了23，200元（付三押一的钱），当时还差800元，因我也想做成生意，就负责垫付了800元。后来这钱房东也给我了。这24，000元是为了解除陈伟明与房东之间的租赁合同，陈伟明就此退出租赁。当时为了解决这件事情，在陈伟明拿到24，000元后，我就将陈伟明和房东之间的租赁合同原件撕掉了，撕掉合同就表示陈伟明和房东之间事情都结束了，都了结了。另中介费收据是由我开给陈伟明的，因为是陈伟明委托我们的，但是后来陈伟明和李＊＊也没有签成合同，是房东和李＊＊之间签订合同的，所以这笔钱后来由房东作为补偿陈伟明而支付的。”
另应陆荣根的申请，原审还传唤李＊＊当庭作证，称：“我租赁的房屋是通过中介公司找到的，我去了中介公司后，刚开始一个姓陈的儿子说他们借给我，后来说房东借给我。至于姓陈与房东之间发生什么我不是很清楚。姓陈之前向房东借的房屋，姓陈有转租权。签订合同后，我把钱和押金都给了房东，和姓陈的没有关系。签订合同的当天，姓陈和房东都在的。对于姓陈和房东之间的合同终止了，因为要租赁给我。房东和姓陈钱款结清了。因为我有点不放心，房东和姓陈之间在中介公司，由周＊当场撕毁了他们的租赁合同，就说明他们之间的合同解除了，所以我才放心。当时我支付23，200元给房东，后来周＊垫付了800元，后来把这些钱都给了姓陈的。这些是我看到的。我当时在场。刚开始姓陈和我谈过转让费的事情。我当时不同意支付转让费，但是我同意将租金调高一些。我和房东签好合同后，履行到现在。”
原审认为，陈伟明提供的录像刻录盘及打印内容，因与本案查明的事实不相符，本案的事实是陆荣根在陈伟明找到租客李＊＊后在中介公司居间下重新签订租赁合同，不存在陆荣根侵占房屋的事实，故对陈伟明该证明目的原审无法予以确认。上述其余证据均具有真实性，且与本案相关联，原审确认其证据效力。
原审认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，陈伟明与陆荣根签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应信守并按约履行。现本案的争议焦点是：造成双方签订的房屋租赁合同无法继续履行的原因和责任。就本案而言，陆荣根向原审提供的其与李＊＊订立的租赁合同及李＊＊作为的证言以及负责居间的周＊的证言等证据，已形成一系列的证据锁链，上述证据均能证实在本案中，由于陈伟明自身经营方面的原因要求与陆荣根提前解除房屋租赁合同。后经双方协商，由陈伟明提出由其通过网上挂牌寻找其他租客来继续承租涉案房屋的方式来解除双方间的租赁合同。期间陈伟明委托案外人沪联事务所居间找到了接手租客李＊＊。陆荣根即与李＊＊订立租赁合同，同时与陈伟明解除了租赁合同并向陈伟明支付了补偿款及佣金合计24，000元，双方间的租赁合同关系就此全部结束。现陈伟明在双方已解除租赁合同并已了结全部租赁事项后要求继续履行与陆荣根间的租赁合同（即判令陆荣根限期搬出争议房屋并交付给陈伟明）之诉请，缺乏事实和法律依据，应予驳回。此外，在陈伟明与陆荣根签订租赁合同时，陈伟明与周建荣间的租赁合同亦早已解除，故陈伟明起诉周建荣缺乏依据，一并予以驳回。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，于二〇一四年十月二十七日作出判决：驳回陈伟明的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由陈伟明负担。
原审判决后，陈伟明不服，上诉于本院。其诉称：原审有多处事实缺乏证据证明，上诉人未就网上挂牌另寻租继续承租与被上诉人协商过，也未收到过24，000元。原审的两位与被上诉人有利害关系，且对其证言上诉人也未充分发表质证意见。据此，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求，或将案件发回重审。
被上诉人周建荣、陆荣根均辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于是否存在上诉人陈伟明所主张的、两被上诉人侵占其承租房屋致其无法使用的事实。首先，结合双方当事人的陈述，陈伟明与周建荣、陆荣根就系争房屋均签订过租赁合同，而从第二期租金之后即由被上诉人陆荣根与陈伟明之间实际履行合同，周建荣已退出与上诉人的租赁关系。因此，现上诉人起诉周建荣主张继续履行合同，缺乏事实和法律依据。其次，根据本案双方当事人的举证情况，相关中介人员及系争房屋的现承租人作为到庭作证，两位的证言也可相互印证。上诉人虽否认收到24，000元钱款，但亦未否认李＊＊证言中所描述的场景，即上诉人本人作为原承租方、陆荣根作为房东、李＊＊作为新的承租方，当时均在场共同协商租赁关系的变更事宜。同时，上诉人也无证据证明陆荣根曾采取强行手段，无端赶走上诉人并占用房屋。据此，原审综合本案的事实审查，根据民事诉讼的证据优势原则，认定周建荣与陆荣根的租赁合同已经解除、由案外人李＊＊与陆荣根重新建立租赁关系，于法有据。鉴于系争房屋的收回有其合理理由，亦为陈伟明所接受，故陈伟明现再主张继续履行原租赁合同，本院难以支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人陈伟明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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