焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）焦民三终字第00626号上诉人（原审原告）李改梅，女，1958年2月11日出生，汉族。上诉人（原审被告）河南中海房地产开发有限公司，住所地：郑州经济技术开发区。法定代表人范宝堂，总经理。委托代理人缑旭，河南苍穹律师事务所律师。上诉人李改梅与上诉人河南中海房地产开发有限公司（下称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服焦作市山阳区人民法院（2014）山民一初字第00621号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人李改梅、上诉人中海公司的委托代理人缑旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年1月18日，以李改梅为买受人，中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东南路2258号商品房第6号商住楼1单元4层402号房，该商品房用途为住宅，建筑面积128.7平方米，总金额270270元，买受人于2012年1月18日前将总房款计270270元一次性付清。合同第八条约定：出卖人应当在2012年5月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期.合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时水、电预留入户接口；2、电话、宽带、有线电视于交房时管道设备安装到每户接口处；3、交房时门前路通；4、暖气管道于交房时设施安装到每户接口处；5、燃气管道于交房时设施安装到每户接口处。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按一下方式处理：1、逾期超过60日后出卖人应当自本合同第八条规定的最后交付；2、期限的第二天起，至该基础设施、公共配套建筑实际达到使用；3、条件之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。原告李改梅按约向被告中海公司交纳了全部购房款270270元。中海公司所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2014年11月1日，原告李改梅在中海公司印制的“入住办理流程表”签字并领取房屋钥匙，该表显示李改梅所购丽江6号楼1单元402号房屋的总房款、配套费等已付清。被告至今未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。原审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告李改梅与被告中海公司签订房屋买卖合同后，按约向被告中海公司足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可由被告中海公司据实予以延期的情况下，被告中海公司未如约于2012年5月31日将房屋交付给李改梅使用，故李改梅要求中海公司支付逾期交房违约金，理由充分，应予支持。因原告李改梅已于2014年11月1日在被告中海公司处领取了房屋钥匙，接收了其所购买的房屋，应视为原告李改梅以实际行为变更了双方约定的交房标准，故逾期交房违约金应自2012年6月1日起计算至2014年11月1日。被告中海公司辩解称因焦东路桥封闭施工，对其工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天，并提供了报纸刊登的公告等证据，而公告内容显示该道路并未封闭，仅是绕行，即使被告中海公司认为该事项构成不可抗力，亦应按合同约定在该事项发生之日起30日内告知买受人，但被告中海公司并未向原告李改梅告知该事项，故被告中海公司辩解违约天数应扣除233天的理由不足，不予采纳。但结合本案实际情况，因焦东路桥施工确对中海·丽江工程施工造成一定影响，且原告李改梅已在被告中海公司处领取了房屋钥匙，被告中海公司已履行了交房义务，故被告中海公司请求法院对违约金标准予以调整的请求，应予采纳。根据公平和诚实信用原则，本院酌定被告中海公司按照合同约定违约金的50%向原告李改梅支付逾期交房违约金。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因原告李改梅于2014年11月1日接收房屋，故该项诉讼请求本院不予支持。原告李改梅要求中海公司支付基础设施和公共配套建筑未达到交付条件的违约金，但未提供基础设施和公共配套建筑是否达到交付条件的证据，故该请求本院不予支持。原审法院判决：一、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款270270元向原告李改梅支付逾期交房违约金李改梅23864.8元（从2012年6月1日起计算至2014年11月1日共计883日，按日万分之二的50%计算）；二、驳回原告李改梅的其他的诉讼请求。受理费1583元，由原告李改梅承担1061元，被告河南中海房地产开发有限公司承担522元。李改梅不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院：依法撤销山阳区法院一审民事判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。违约金功能包括填补损失和违约惩罚两大部分，违约金的数额应适当高于所造成的损失，原审判决将逾期交房违约金比例调整为合同约定的50%于法无据；上诉人接收房屋时，房屋不符合交付条件，且至今尚未办理房产权属证书，原审不予支持逾期办证违约金和未达到交付条件违约金没有事实和法律依据。中海公司辩称：南水北调工程是客观事实，应当扣除施工的233天，存在逾期交房的事实，必然涉及到逾期办证，该两个法律后果均是由同一违约行为造成的，基于同一违约行为让中海公司承担两种不利的法律后果是不公平的。中海公司不服一审判决提起上诉称：焦东路桥封闭施工是客观事实，道路绕行也只是针对来往村民通行，对于施工车辆则有限制，该事实对施工工期造成重大影响，应当扣除施工期间的233天。故请求：二审法院依法撤销山阳区法院一审民事判决，依法改判驳回原审原告的全部诉讼请求。李改梅辩称：南水北调工程属于国家工程，早已立项，不能成为中海公司逾期交房的理由，且企业如果受到损失应当向工程指挥部提出赔偿要求，不应转嫁给买受人；逾期交房违约金和逾期办证违约金在双方的房屋买卖合同中有明确约定，中海公司要求改判驳回原审原告的全部诉讼请求没有法律依据。根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：双方上诉人的上诉请求是否有法律依据，是否应当支持。针对本案争议焦点，上诉人中海公司与上诉人李改梅的理由与其上诉意见和答辩意见相同。本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。本院认为：双方上诉人订立的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。关于逾期交房违约金的问题，出卖人中海公司应当按照合同约定，将单体验收合格的商品房交付买受人，因中海公司未在合同规定的期限将商品房交付买受人使用，原审法院结合实际情况，根据公平和诚实信用原则，对违约金标准进行了调整，即酌定中海公司按照合同约定违约金标准的50%向买受人支付逾期交房违约金并无不当。关于逾期办证违约金以及附属设施未达到交付条件违约金方面的问题，一审法院在原审判决中已做说明，综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，双方上诉人的上诉理由均不能成立。双方上诉人请求二审依法改判理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1583元，由上诉人李改梅负担1061元，由上诉人河南中海房地产开发有限公司负担522元。本判决为终审判决。审 判 长  路 林审 判 员  范炳鑫代理审判员  金 莹二〇一五年十二月十六日书 记 员  马 捷