广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0122民初884号
原告陆登京，男，1965年2月2日出生，壮族，现住南宁市武鸣区。
委托代理人邓贤斌，广西新鸣律师事务所律师。
被告武鸣县六维空间装饰设计中心，住所地：武鸣区香山大道138号福源小区***号门面。
经营者陆文乐，男，1985年11月11日出生，壮族，现住南宁市武鸣区。
原告陆登京与被告武鸣县六维空间装饰设计中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告陆登京及其委托代理人邓贤斌，被告武鸣县六维空间装饰设计中心的经营者陆文乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆登京诉称，陆文乐系被告武鸣县六维空间装饰设计中心（个体工商户）的经营者，2010年4月28日，被告以陆文乐的名义向原告承租位于武鸣区香山大道138号福源小区124号门面，用于经营房屋装修。原告与陆文乐签订的《租房协议书》约定：承租期自2010年5月1日至2020年4月30日；租金分两个阶段，第一阶段自2010年5月1日至2015年4月30日，租金按季度结算，在每季度的第一天一次性交付人民币伍仟肆佰元；第二阶段自2015年5月1日至2020年4月30日，租金按市场价格上下浮动协调。2015年4月30日，合同第一阶段履行期满，原、被告又另行签订一份《租赁合同》，对第二阶段租金明确约定为每月3000元。
2015年5月5日，被告向原告出具一份《欠条》，载明：今欠房东陆登京房租（2014年4月30日至2015年4月30日）共12个月，其中门面每个月租金1800元，楼上每个月租金900元，租金合计32400元，双方协定2015年5月15日前交清拖欠的房租。2015年5月16日，被告支付18000元租金，尚欠原告租金14400元。
2015年9月30日，由于被告拖欠租金，双方协商解除《租赁合同》，被告拖欠原告2015年5月1日至2015年9月30日租金15000元至今未支付。
合同解除后，经原告对门面查看，发现被告在租赁期间擅自拆除门面二楼转台楼梯扶手，损失为1670元，二楼墙面破洞开通道损失2500元。另外，被告在租赁期间尚拖欠南宁春夏晨星物业服务有限公司物业费1454.40元、水电费430.20元、公共维修基金181.80元。
综上所述，原告认为，被告租赁原告门面期间未能按合同履行相关义务，导致原告遭受相应的损失，为维护原告的合法权益，根据我国相关法律规定，特向法院起诉，请求法院：一、判令被告支付原告门面租金29400元；二、判令被告支付上述款项违约金6379.30元（违约金计算详见违约金计算表），后期违约金另行计算至全部租金实际支付完毕为止；三、判令被告支付租赁期间门面物业费1454.40元、水电费430.20元、公共维修基金181.80元，合计2066.40元；四、判令被告支付原告门面损坏损失费4170元（其中：拆除楼梯扶手损失1670元，修补墙面洞口费用2500元）；五、本案诉讼费用由被告承担。
原告陆登京向本院提供以下证据：1、房产证，拟证明原告对涉案房屋享有所有权的事实；2、《租房协议书》、《租赁合同》，拟证明原告将涉案房屋出租给被告的事实；3、《租赁合同》，拟证明原告已于2015年10月1日将涉案房屋出租给案外人覃彦的事实；4、欠条，拟证明被告拖欠原告租金的事实；5、收款收据四张，拟证明原告代被告缴纳物业费、水电费、公共维修基金的事实；5、现场照片，拟证明被告损坏原告房屋的事实。
被告武鸣县六维空间装饰设计中心辩称：一、答辩人与原告签订的第二份《租赁合同》已经明确答辩人欠原告租金32400元，后答辩人支付了18000元租金给原告，尚欠原告租金14400元，该款项是第一阶段的租金，不应计算利息；二、答辩人已于2015年6月向原告提出不再承租涉案房屋，并于2015年6月底搬离了涉案房屋，从2015年7月起没有实际使用涉案房屋，对于2015年6月前答辩人承租房屋期间的租金、物业费、水电费、公共维修基金等费用，答辩人同意支付给原告，但2015年7月以后的相关费用，答辩人不同意支付；三、涉案房屋的楼梯扶手不是答辩人拆除，而是之前的租户拆除后由答辩人保管，故原告的该项损失不应由答辩人承担；四、涉案房屋的墙面漏洞答辩人同意修补。
被告武鸣县六维空间装饰设计中心未向本院提交任何证据。
本案的争议焦点为：一、原、被告之间的租赁关系何时解除？二、原告主张的各项经济损失有何依据？违约金如何计算？
经审理，本院查明以下法律事实，2010年4月28日，原告陆登京作为甲方，陆文乐作为乙方，双方签订一份《租房协议书》，约定：乙方承租甲方在武鸣福源小区门面124号，租赁期自2010年5月1日至2020年4月30日。租金分两个阶段，第一阶段自2010年5月1日至2015年4月30日，按季度结算，每季度的第一天一次性交付租金5400元，第二阶段自2015年5月1日至2020年4月30日，租金按市场价格上下浮动调整。乙方须向甲方缴纳门面押金1000元，承租期满乙方已交清各项费用，甲方予以退还上述押金，否则不予退还。门面租赁期间乙方自行缴纳物业管理费、水电费、专项维修资金等费用。乙方因使用不当或人为原因是房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。乙方在承租期间逾期缴纳租金的，每逾期一日，由甲方按月租金4%加收违约金，乙方在承租期间未能履行合同条款，甲方有权提前解除合同。协议签订后，原告将涉案房屋交给被告使用。2015年4月30日，原告陆登京与被告陆文乐又签订一份《租赁合同》，约定：租金为每月3000元，一次性交清。其他权利义务与前《租房协议书》一致。合同签订后，原告代被告缴纳涉案房屋2015年1月至9月物业费1454.40元、水电费430.20元、公共维修基金181.80元，共计2066.40元。被告在承租房屋期间，对二楼墙面破洞开辟通道。2015年5月5日，原告与陆文乐对房屋租金进行结算，双方确认被告尚欠原告2014年4月30日至2015年4月30日房屋租金32400元，定于2015年5月15日前付清。2015年5月16日，被告支付原告房屋租金18000元，尚欠14400元。2015年5月1日至2015年9月30日的房屋租金15000元，被告至今未支付给原告。2015年10月1日，原告将涉案房屋出租给案外人覃彦。2016年4月28日原告以被告未付清租金为由诉至本院，提出如前所述诉讼请求。
本院认为：原、被告之间签订的《租房协议书》、《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方均具有法律约束力，原、被告均应依约履行各自的义务。关于原、被告之间的租赁关系何时解除的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，被告辩称其已于2015年6月向原告提出解除租赁合同，并于同年7月搬离涉案房屋，应由其对所陈述的事实提供证据予以证明，现被告无证据证实双方已解除租赁并退回涉案房屋，应承担举证不能的法律后果，故本院对被告的该项辩称，不予采信。合同签订后，原告已依约将房屋交付被告使用，已履行了合同义务，但被告未按合同约定按时支付租金，存在严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”和第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原告以被告未能按时支付租金为由于2015年9月30日解除合同，符合上述法律规定，故本院确定原、被告之间的租赁关系于2015年9月30日解除。合同解除后，被告尚欠原告2014年4月30日至2015年4月30日的租金14400元及2015年5月1日至2015年9月30日的租金15000元，共计29400元应支付给原告。关于原告主张的违约金问题。原告主张自2015年5月16日起以29400元为本金，按年利率24%计算违约金。本案中，原、被告之间签订的《租房协议书》、《租赁合同》均约定每月按月租金的4%计算违约金，因被告尚欠租金29400元未支付给原告，现原告按年利率24%计算违约金，未超过法律规定，本院予以支持。
关于原告主张物业费1454.40元、水电费430.20元、公共维修基金181.80元的问题。原告主张代被告缴纳2015年1月至9月物业费1454.40元、水电费430.20元、公共维修基金181.80元，共计2066.40元，并提交收款收据四张予以佐证，被告对上述证据的真实性无异议。如前所述，因原、被告之间的租赁关系于2015年9月30日解除，原告的该项诉请有事实及法律依据，故本院对原告的该项诉请，予以支持。
关于拆除楼梯扶手损失1670元及墙面损失2500元的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，原告主张楼梯扶手损失1670元，应由原告对自己的主张提供相关证据予以证明，现原告提供的证据不足，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告的该项诉请，不予支持。对于墙面损失2500元，本案在审理过程中，被告自愿修补涉案房屋二楼的墙面漏洞，原告亦表示同意，系双方当事人自愿处分民事权利的行为，本院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告武鸣县六维空间装饰设计中心支付原告陆登京房屋租金29400元；
二、被告武鸣县六维空间装饰设计中心支付原告陆登京违约金（违约金计算：以29400元为基数，从2015年5月16日起至本案生效判决确定的履行期限之日止，按年利率24%计付）；
三、被告武鸣县六维空间装饰设计中心支付原告陆登京物业费1454.40元、水电费430.20元、公共维修基金181.80元，共计2066.40元；
四、被告武鸣县六维空间装饰设计中心于本案判决生效之日起十日内修补原告陆登京所有的位于南宁市武鸣区香山大道138号福源小区124号门面二楼墙面漏洞，修补墙面漏洞所产生的费用由被告自行承担；
五、对原告陆登京的其他诉讼请求，不予支持。
案件受理费850元，由被告武鸣县六维空间装饰设计中心负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。
审 判 长 黄 宁
人民陪审员 谢记生
人民陪审员 谭庆仁
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 马冰媛
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
九十七条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》
第二条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。