安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖13民终902号
上诉人（一审被告）：姜龙建，居民。
委托代理人：费龙洋，安徽中特律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：宋洪建，居民。
被上诉人（一审原告）：吕惠群，居民。
上述二被上诉人共同的委托代理人：罗飞，安徽鑫光律师事务所律师。
上诉人姜龙建因与被上诉人宋洪建、吕惠群租赁合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院于2016年3月31日作出的（2016）皖1323民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月5日受理后，依法由审判员吴昊彧担任审判长，与代理审判员李震、ＸＸ组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
宋洪建、吕惠群一审诉称：2009年10月26日，宋洪建、吕惠群、姜龙建签订房屋租赁合同一份，约定：租赁期限8年，自2009年12月1日至2017年12月1日止，租金为2009年12月1日至2012年12月1日，每年10万元，2012年12月1日至2015年12月1日，每年15万元，2015年12月1日至2017年12月1日，每年21万元。2013年12月1日前租金已付清，以后的租金仅付4万元，至2015年12月1日，尚欠租金26万元。经多次催要未果，请求判令：1、解除宋洪建、吕惠群与姜龙建签订的房屋租赁合同；2、姜龙建给付违约金5万元、租金26万元及2015年12月1日至合同解除之日的租金；3、诉讼费用由姜龙建承担。
姜龙建一审辩称：1、其不同意解除合同；2、未付租金的原因是涉案房屋即将拆迁，宋洪建、吕惠群同意房租等到装修、经营等损失得到补偿后再结算；3、因为涉案房屋可能拆迁，承租方不再进行装修，也影响经营效益，出租方为了多得到补偿在院内施工也影响正常经营，因此，房租应当酌情减少；4、宋洪建、吕惠群在通话中同意2015年12月1日以后的房租不再收。
一审法院查明：2009年10月26日，宋洪建、吕惠群、姜龙建签订房屋租赁合同，约定：租赁期限8年，自2009年12月1日至2017年12月1日止，租金为2009年12月1日至2012年12月1日，每年10万元，2012年12月1日至2015年12月1日，每年15万元，2015年12月1日至2017年12月1日，每年21万元。支付方式是每年的12月1日前给付下一年度的租金。房屋被拆迁时，承租方所属装饰物由出租方按剩余时间比例，付给承租方，合同即时解除。
2014年6月，灵璧县人民政府作出决定，对K18号地块建设规划范围内国有土地上房屋进行征收，涉案房屋在征收范围内。
2015年12月1日，宋洪建与灵璧县灵城镇人民政府签订房屋征收补偿安置协议，协议自签字盖章之日起生效。
另查明：2013年12月1日前租金已付清，以后的租金已付4万元，至2015年12月1日，尚欠租金26万元。受到拆迁影响，宋洪建同意剩余房租在拆迁手续办完后双方协商处理。
一审法院认为：宋洪建、吕惠群与姜龙建签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。2015年12月1日，宋洪建与灵璧县灵城镇人民政府签订房屋征收补偿安置协议，该协议已生效。拆迁协议导致双方的房屋租赁合同已不能继续履行，根据约定合同即时解除，因此，宋洪建、吕惠群要求解除与姜龙建签订的房屋租赁合同的事实和理由成立，予以支持。
姜龙建逾期给付房租的原因是受到拆迁影响，宋洪建同意房租在拆迁手续办完后双方协商处理。因此，姜龙建逾期给付房租不构成违约。
宋洪建与灵璧县灵城镇人民政府签订的房屋征收补偿安置协议已发生法律效力，宋洪建自协议生效之日起对涉案租赁物不再享有租赁权益，因此，宋洪建、吕惠群无权要求姜龙建给付2015年12月1日以后的房租。综上，宋洪建、吕惠群要求解除与姜龙建签订的房屋租赁合同及给付房租26万元的事实和理由成立，予以支持，其他诉求依据不足，不予支持。姜龙建辩称涉案房屋可能拆迁，承租方不再进行装修，影响经营效益，以及出租方为了多得到补偿在院内施工也影响正常经营，因此，房租应当酌情减少的证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款的规定，判决：一、解除宋洪建、吕惠群与姜龙建于2009年10月26日签订的房屋租赁合同；二、姜龙建应于判决生效后20日内给付宋洪建、吕惠群房租26万元；三、驳回宋洪建、吕惠群的其他诉讼请求。案件受理费5950元，减半收取2975元，由宋洪建、吕惠群承担500元，姜龙建承担2475元。
姜龙建不服一审判决，向本院提起上诉称：1、姜龙建支付租金的条件未成就。宋洪建多次在电话中表示待拿到政府补偿款后，就装潢损失及营业损失与租金一起结算。至今，宋洪建也未能提供证据证明补偿款已经收到，也未向姜龙建支付上述两项损失，姜龙建有权行使抗辩权拒付租金。2、按照约定2013年12月1日前应支付2013年12月1日至2014年12月1日期间房租，姜龙建只支付4万元，宋洪建一直未向姜龙建主张权利，因此上述期间剩余的11万元租金已经超过法律规定的诉讼时效期间。3、涉案房屋在2012年就要拆迁，姜龙建无法对房屋进行装潢、投资，且租赁期间，宋洪建多次对房屋进行建设，增加拆迁面积，上述情况导致入住率下降和客源流失，给姜龙建造成营业损失。4、房屋周边小区建设导致房屋地基下沉，房屋出现开裂、渗水的现象，导致装潢损失。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
宋洪建与吕惠群二审共同答辩称：1、姜龙建对于拖欠26万元租金的事实并无异议，双方之间的租赁合同解除条件已经成就，宋洪建与吕惠群是否得到政府补偿款不影响租赁合同的解除及租金的支付。2、姜龙建一审提供的电话录音证明其认可拖欠租金，本案并未超过诉讼时效。3、姜龙建主张的装潢损失及营业损失已经另行提起诉讼，其该两项请求本案中不予答辩。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，宋洪建与吕惠群提供民事诉状一份，以证明姜龙建就装潢损失部分已经另行起诉。姜龙建质证认为：对真实性无异议，待装潢损失及营业损失案件结束后，其才能支付租金。
本院认证意见如下：姜龙建对上述证据的真实性无异议，宋洪建庭审提供了证据原件，本案对该份证据的真实性予以认定。
本院经审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。
另查明：就案涉房屋拆迁产生的装潢补偿款及营业损失补偿问题，姜龙建已经另行提起诉讼。
本院认为：归纳当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、本案是否超过诉讼时效期间；2、姜龙建支付租金的条件是否成就，一审法院判决其支付26万元租金是否适当。
（一）关于本案是否超过诉讼时效期间的问题。
姜龙建一审提供的录音资料显示，在2015年12月就案涉房屋租金的支付以及之后租金是否继续支付问题，双方一直进行协商。宋洪建与吕惠群于2016年1月29日提起本案诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效期间。
（二）关于姜龙建支付租金的条件是否成就，一审法院判决其支付26万元租金是否适当的问题。
案涉租赁合同对于租金数额及支付期限进行明确约定，按照约定，宋洪建与吕惠群主张的租金支付期限已经届满。姜龙建主张其支付租金条件未成就的依据是一审提供的电话录音，但录音资料显示宋洪建并未明确表示待政府将装潢及营业损失补偿款拨付到位后，一并与之前所欠租金进行结算。因此，姜龙建认为租金支付条件未成就的上诉理由无事实依据，本院不予采纳。就案涉房屋的装潢及营业损失补偿款问题，姜龙建已经另行提起诉讼，本案不予审查处理。至于租赁期间，姜龙建上诉主张由于面临拆迁、宋洪建加盖房屋导致其营业损失问题，未能提供证据证明，本院不予采信。双方对于姜龙建已经支付租金数额无异议，宋洪建与吕惠群要求姜龙建按照约定支付剩余租金26万元的请求于法有据，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5950元，由姜龙建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴昊彧
代理审判员 李 震
代理审判员 曹 志
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。