四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广民终字第470号
上诉人（原审原告）杨爱民，男，汉族，生于1976年9月14日。
委托代理人曾科斌，男，汉族，生于1971年6月10日，与上诉人系亲属关系。
被上诉人（原审被告）杜绍安，男，汉族，生于1958年3月10日。
委托代理人陈从学，四川苍龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）何蓉，女，汉族，生于1959年9月10日。与被上诉人杜绍安系夫妻关系。
委托代理人陈从学，四川苍龙律师事务所律师。
上诉人杨爱民因与被上诉人杜绍安、何蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服旺苍县人民法院（2014）旺苍民初字第465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月3日公开开庭审理了本案。上诉人杨爱民及其委托代理人曾科斌、被上诉人杜绍安、何蓉及其代理人陈从学到庭参加讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年3月30日，被告杜绍安、何蓉与旺苍县地方税务局签订《房屋出租合同》，旺苍县地方税务局将其临街门面用房一间出租给杜绍安，租赁期限从2013年4月1日至2014年3月31日，租金18000元，并约定承租方在租赁期限内不得转租，若需转让必须经出租方同意。2013年11月24日，被告杜绍安、何蓉意欲转让所租门面房，原告杨爱民经人介绍与被告达成房屋转租的口头协议，约定门面转让费用48000元，包括租金及门面财产、装修。口头协议达成当日，原告杨爱民将门面转让费用及租赁费48000元转付至被告杜绍安的银行账户。被告杜绍安亦将与旺苍县地方税务局签订的《房屋出租合同》交给原告杨爱民。2014年2月28日，旺苍县地方税务局向承租临街门面的各户发出通知，根据中办发（2013）17号文件，“党政机关办公用房已经出租、出借的到期应予收回，租赁合同未到期的，租金收入严格按照收支两条线规定管理，到期后不得续租”的相关规定，决定对租赁到期的房屋不再续租，到期予以收回。原告杨爱民遂要求被告杜绍安、何蓉退还租赁费及转让费，双方未能协商一致，原告遂起诉来院。
原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，被告未经出租人同意转租，并不导致转租无效的法律后果，因此，本案原告杨爱民与被告杜绍安、何蓉达成的口头房屋转租协议并不违背法律规定，应为有效。原告杨爱民诉称转租未经出租人同意而导致合同无效的理由与法律规定不符，本院不予采纳。同时，承租人未经出租人同意转租，出租人可行使解除合同，未行使合同解除权的，承租人与出租人之间仍然按照合同约定履行，不影响次承租人与承租人之间的转租协议履行。本案中，出租人旺苍县地方税务局发出的通知，其内容表明是不再续租，并未因被告杜绍安、何蓉转租而行使租赁合同解除权，故也未对原告与被告之间的房屋转租协议履行造成影响，故原告请求返还转租费用的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原告主张被告隐瞒房屋租赁期间将要届满的事实，因被告已将与旺苍县地方税务局签订的房屋租赁合同提交原告，故本院对其主张不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十四条的规定，判决如下：驳回原告杨爱民的诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由原告杨爱民负担。
上诉人杨爱民提出的上诉请求是：1、撤销旺苍县人民法院（2014）旺苍民初字第465号民事判决；2、改判支持上诉人要求被上诉人返还48000元转让费及相应资金利息的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由是：2013年11月24日，被上诉人将其承租的房屋以48000元的转让费转租于上诉人，并承诺到期可以续租。2014年2月被上诉人才将其与旺苍县地方税务局签订的房屋租赁合同交与上诉人，才知道被上诉人没有转租权，后旺苍县地方税务局收回房屋，因此发生纠纷。出租人的解除权，是解除出租人与承租人之间的合同而不是承租人与次承租人之间的合同，不是评价承租人与次承租人之间合同合法与违法的标准，所以，一审法院适用《合同法》第二百二十四条第二款，证明上诉人与被上诉人房屋租赁合同的合法性，明显错误。被上诉人没有转租权而与上诉人签订房屋租赁合同，其构成无权处分，事后出租人旺苍县地方税务局没有也不可能追认，其转租行为无效。被上诉人在与上诉人签订房屋租赁合同过程中存在过错，违反诚实信用原则，按照《合同法》第五十八条的规定，应该支持上诉人的诉讼请求。被上诉人明知道没有转租权而进行转租，其收取上诉人的转租费48000元没有法律上的原因，一审判决违反公平公正原则。
被上诉人杜绍安、何蓉答辩称，上诉人上诉的事实和理由不符合客观事实，原审认定的事实清楚。上诉人与被上诉人达成房屋转租协议后，把包括租金、房屋装修屋内设备等费用打给被上诉人时，被上诉人就将原租赁合同交付给了上诉人，上诉人对有关约定不得转租、租期还有四个多月的事实是明知的。上诉人在上诉中称被上诉人承诺到期可以续租、2014年2月才将原租赁合同交于上诉人的说法违背客观事实。一审法院适用法律正确，本案中明显不具有《合同法》第52条规定的合同无效的五种情形之一，《合同法》第224条只规定了出租人的合同解除权，最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第16条的规定，同样只规定了出租人行使合同解除权的期限6个月。被上诉人转租是在原租赁合同的期限内转租，只有在出租人解除租赁合同的情况下转租协议才无效。本案的转租合同不属于无效的情况。转租合同中转租他人的房屋，不属于无权处分他人财产的行为，且要主张无权处分，也只有房屋所有权人来主张。上诉人引用无权处分的法律规定，来支持转租合同无效，明显没有法律依据。被上诉人在原租赁合同期限内转租房屋给上诉人，双方对转让费的约定完全尊重了意思自治原则，对此法律上没有作出限制性规定，行为人对行为后果应承担相应的法律责任。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审诉讼中，上诉人杨爱民及被上诉人杜绍安、何蓉均未提交新的证据材料，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以认定。
本院认为，被上诉人杜绍安、何蓉与上诉人杨爱民达成的房屋转租协议，系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律规定。双方在达成房屋转租协议时，被上诉人将其与出租人旺苍县地方税务局签订的《房屋出租合同》交给了上诉人；协议达成后，被上诉人将其承租的房屋的占有使用权转移给了上诉人，上诉人亦按约定向被上诉人支付了房屋的转让费、门面财产及装修等费用共计48000元并占有该房屋。且原《房屋出租合同》的租赁期限至2014年3月31日到期后，上诉人仍占有该房屋，至今出租人旺苍县地方税务局对被上诉人转租房屋给上诉人没有提出异议。据此，原审法院认定上诉人杨爱民与被上诉人杜绍安、何蓉达成的口头房屋转租协议有效是正确的。根据《中华人民共和国合同法》第235条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，上诉人在房屋租赁期限届满后，仍占有该房屋的情况下，主张双方达成的房屋转租协议无效，并请求由被上诉人返还门面转让费及占用资金利息，没有法律依据。承租人将其租赁的房屋转租给次承租人，只是将承租房屋的占有、使用权转移给次承租人，并不构成对该房屋的处分。因此，上诉人认为被上诉人没有转租权而与上诉人签订房屋租赁合同已构成无权处分，并据此主张该房屋租赁合同无效的理由不成立。上诉人称，在达成房屋转租协议时被上诉人承诺该房屋租赁到期后可以续租、被上诉人隐瞒了没有转租权，既没有提供相应的证据证实，也与查明的事实不符，其据此认为原审判决违反法律规定的理由不成立。上诉人认为，被上诉人收取上诉人转租费48000元没有法律上的原因，与事实不符，其据此认为一审判决违反公平原则的理由亦不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人杨爱民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋开新
代理审判员 李建林
代理审判员 袁 峻
二〇一四年九月十六日
书 记 员 张 伟