江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第1714号
原告肖建兵，男，1975年7月1日生，住上海市松江区。
被告蒋素仁，男，1971年3月30日生，住江苏省灌南县。
本院于2013年5月23日立案受理的原告肖建兵与被告蒋素仁房屋租赁合同纠纷一案，由审判员朱元根适用简易程序独任审判，于2013年6月25日公开开庭审理，原告肖建兵、被告蒋素仁到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法组成合议庭审理，于2013年9月17日公开开庭审理，原告肖建兵到庭参加诉讼，被告蒋素仁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告肖建兵诉称：2011年12月25日，原、被告签订房屋租赁合同，由原告肖建兵将位于昆山市世茂蝶湖湾XXX号XXXX室出租给被告，租期为三年，每季度交房租一次为3600元，2012年被告支付两个季度的房租后一直拖欠房租。故原告诉至法院，请求判令：一、原、被告之间签订的房屋租赁合同解除，被告返还租赁房屋；二、被告支付2012年10月26日起至2013年7月25日止的房租10800元；三、被告支付房租滞纳金2000元以及违约金5000元；四、诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张向本院提供了房屋租赁合同、房屋所有权证书。
被告蒋素仁辩称：由于原告提供的房屋有质量问题，致使我无法入住，如果原告将房屋修好，我愿支付租金。如果租赁合同解除，要原告将装修问题解决。
被告为证明其主张向本院提供了照片1组、通话记录单。
经审理查明：2011年12月25日，原、被告签订租赁合同，合同约定，原告将位于昆山开发区新南中路288号世茂蝶湖湾花园XXX号楼XXXX室毛坯房屋出租给被告使用，原告同意由被告对房屋进行装修，租期为三年（2012年1月25日至2015年1月24日），每月租金为1200元，租金按三个月为一期支付，第一期应于2011年12月28日前付清，以后每期租金支付时间为该期首月的三日前；如被告逾期支付租金，则每逾期一日，被告应按日租金的一倍向原告支付滞纳金，逾期超过二十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经原告谅解的情况下视为被告终止合同，被告按本合同第9条承担违约责任；合同第9条对违约责任进行了约定：如任何一方未按合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为第一年赔偿5000元，第二年赔偿3000元，第三年赔偿2000元。合同签订后，被告对租赁房屋进行简单装修，期间，被告支付了2012年10月25日前的房租，2012年10月26日起的租金，被告认为原告提供的租赁房屋有质量问题，而拒付租金。原告为此向被告催讨租金，被告还是拒付租金。
以上事实由原告肖建兵提供的房屋租赁合同、房屋所有权证书及原、被告庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原告肖建兵与被告蒋素仁签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同中不但约定了租金支付期限，还约定了租金逾期支付超过二十日，被告应如数补交租金及滞纳金外，在未经原告谅解的情况下，视为被告终止合同，该约定是原告单方面解除合同的条件，现被告拖欠了原告十个月的租金，期间原告也向被告催讨了租金，但被告仍未支付，原告根据合同约定，要求解除租赁合同并返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告对结欠原告2012年10月26日至2013年7月25日的租金10800元未提出异议，本院予以认定，原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的房屋租金的滞纳金与违约金，合同中约定的房屋租金逾期支付滞纳金，性质就是逾期付款违约金，而合同约定的逾期付款滞纳金的计算明显过高，应予调整，应调整至同期银行贷款利率的1.3倍较为合理。至于原告主张的违约金5000元，原告没有举证证明还有其他损失，因此对原告的该请求不予支持。关于被告对房屋进行装修问题，合同未对装修的处理作约定，因造成租赁合同解除的原因是被告延期支付租金的违约行为，原告又不需要利用被告装修，原告也不同意补偿，故被告要求合同解除后处理房屋装修的辩称，本院不予支持。关于被告辩称租赁房屋的质量问题，被告为支持主张向本院提供了照片一组，以证明租赁房屋墙体上的泥灰脱落，影响使用。本院认为，原告提供的租赁房屋是毛坯房，装修又是由被告完成的，在装修时是否对墙体泥灰另外进行过处理，目前没有证据证明，即使有墙体泥灰脱落的事实存在，也不能证明是原告的原因，况且墙体泥灰脱落并不影响房屋使用功能，不是拒付租金的理由；再退一步，墙体泥灰脱落造成了被告损失，被告应提出反诉，被告未提出反诉，本案不涉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题意见的解释》第九条的规定，判决如下：
一、原告肖建兵与被告蒋素仁于2011年12月25日签订的房屋租赁合同解除；被告蒋素仁于本判决生效后十日内返还位于昆山开发区新南中路288号世茂蝶湖湾花园XXX号楼XXXX室房屋给原告肖建兵。
二、被告蒋素仁于本判决生效后十日内支付原告肖建兵房屋租金10800元及逾期付款违约金（违约金的计算：总的基数为租金10800元，其中第一期租金3600元，从2012年10月29日起；第二期租金3600元，从2013年1月29日起；第三期租金3600元，从2013年4月29日起，均计算至本判决生效之日，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。
三、驳回原告肖建兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费246元，原告承担50元，由被告承担196元，被告承担部分原告已交纳，本院不再退还，被告在本判决生效后十日内直接支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 崇海燕
审 判 员 朱元根
代理审判员 马歆悫
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 杨云凤
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。