陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）陕01执异138号案外人贾延鹏，男，汉族，1972年7月27日出生，住陕西省子长县。委托代理人谢恺，陕西大秦律师事务所律师。申请执行人何沛洁，女，汉族，1976年1月12日出生，住西安市未央区吴高墙132号副1号，公民身份号码：61011219760112302X委托代理人何荣林，男，汉族，1954年3月21日出生，住西安市未央区吴高墙132号副3号，公民身份号码：610112195403213017被执行人西安浐灞生态区泰腾房地产开发有限公司,住所地西安市浐灞生态区广运谭大道南段3666号。法定代表人薛殿平，该公司总经理。委托代理人刘红灯，陕西毕达律师事务所律师。何沛洁与西安浐灞生态区泰腾房地产开发有限公司（以下简称泰腾房地产公司）合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2016年1月26日作出的西仲裁字（2015）第1634号裁决书已经发生法律效力。因义务人泰腾房地产公司不履行生效法律文书所确定的义务，权利人何沛洁于2016年3月2日向本院申请强制执行，本院于2016年3月3日立案受理。本案在执行过程中，案外人贾延鹏以本院（2016）陕01执376号查封公告中查封的被执行人泰腾房地产公司拥有的西安市浐灞生态区广运谭大道南段3666号，在建项目为“桂园西苑一期”，预售证号为2015026项下的1-11601房产属其所有为由，向本院提出执行异议申请，并提供了相应的证据。本院依法组成合议庭进行了公开听证审查，案外人贾延鹏的委托代理人谢恺，申请执行人何沛洁的委托代理人何荣林，被执行人泰腾房地产公司的委托代理人刘红灯到庭参加了听证，本案现已审查终结。案外人贾延鹏的执行异议称，其与被执行人泰腾房地产公司于2011年7月签订了《投资合作建房合同书》，案外人也实际交付购买商品房的款项。2014年11月被执行人未能按照约定如期交房，经案外人推选代表与被执行人协商，被执行人承诺赔付案外人10万元，直接抵扣剩余房款。2015年1月，案外人与被执行人对选定特定的商品房达成一致，并签订《桂园西苑选房确认书》、《桂园西苑一期房屋认购协议书》等文件。2016年8月11日陕西省西安市中级人民法院作出了（2016）陕01执376-5号执行裁定书，查封了案外人已经选购的房产。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权的批复》赋予了消费者对房屋的物权期待权。建设工程价款、抵押权和普通债权均不能对抗消费者的物权期待权。案外人同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定各种条件。恳请人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、二百五十六条；以及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，依法裁定中止执行。申请执行人何沛洁答辩称，案外人未交清购房款，答辩人认为案外人的异议与事实不符。被执行人泰腾房地产公司辩称，认可案外人提出的异议申请，由于种种原因没有备案，但是都是每个人名下的房产。经审查查明，本案在执行中因被执行人泰腾房地产公司未在本院指定期限内履行生效法律文书所确定的义务。本院于2016年8月11日作出（2016）陕01执376-5号执行裁定书裁定：一、查封被执行人泰腾房地产公司拥有的西安市浐灞生态区广运谭大道南段3666号，在建项目为“桂园西苑一期”，预售证号为2015026项下的1-10101、1-10102、1-10201、1-10202、1-10701、1-11301、1-11501、1-11601、1-11801、1-20101、1-20102、1-20201、1-20501、1-20502、1-21201、1-21302、1-21501、1-21801等18套房屋。二、查封期限为三年。并于2016年8月12日向西安市房屋产权产籍中心发出（2016）陕01执376-6号协助执行通知书，要求西安市房屋产权产籍中心协助本院对上述房产进行查封。同年8月23日在涉案查封的房产所在单位张贴了查封公告（（2016）陕01执376号）。为支持其异议请求，案外人贾延鹏向本院提交了下列证据：一、《投资合作建房合同书》。案外人贾延鹏作为投资人(甲方)与被执行人泰腾房地产公司(乙方)作为承建人于2011年7月28日签订《投资合作建房合同书》，该合同载明：工程名称为桂园西苑，工程位置为浐灞一路与浐灞二路之间，广运潭大道西侧，房屋建筑面积均价为4600元/㎡，预定工期为从签订合同之日起30个月交房。投资方式为甲方首次投资款25万元，缴款截止日期2011年7月24日，汇款到乙方指定账户。该项目取得预售资格后开盘时，甲方向乙方交付剩余款项（剩余款项指按每套房屋均价4600元/㎡的总房屋款扣除首付款后的余款）。二、《桂园西苑一期房屋认购协议书》。该协议书由甲方泰腾房地产公司与案外人贾延鹏于2015年1月24日签订，该协议约定：认购物业为桂园西苑一期1幢1单元1601室，房屋面积为111.21㎡，房屋总价为520463；单价为4680元，乙方于签订本商品房认购协议时，自愿将前投资合作建房款转为购房定金人民币三十万元。其他约定事项中约定为保证享有甲方提供的优惠价格以及优先购买甲方发售的物业，乙方前期缴纳的投资合作建房款三十万元作为履行认购协议书的定金，在双方签署此协议书后，乙方在前期缴纳的投资合作建房款抵作部分购房款。三、《桂园西苑选房确认书》。该协议书由甲方泰腾房地产公司与案外人贾延鹏于2015年1月24日签订，该协议书约定买受方定购1号楼1单元1601室,房屋单价4680/㎡，房屋总价520463元，签订本确认书后，乙方已支付的定金人民币25万元整，定金将在首期款中扣减。四、收款收据。编号为1309547号收款收据载明：今收到贾延鹏投资合作建房款人民币25万元整。编号为1309548号收款收据载明：今收到贾延鹏投资合作建房车位预定款人民币5万元整。五、中国农业银行个人结算业务申请书两张。2011年7月22日个人结算业务申请书载明，出票人全称为贾延鹏，账号为62×××13，开户行子长县农行营业部。收款人全称为泰腾房地产公司，账号为26×××85，开户行为延安市农行小东门支行，转账金额为人民币25万元。另一张2011年7月22日个人结算业务申请书载明，出票人全称为贾延鹏，账号为62×××13，开户行子长县农行营业部。收款人全称为泰腾房地产公司，账号为26×××85，开户行为延安市农行小东门支行，转账金额为人民币5万元。六、泰腾房地产公司《关于合作建房相关事宜的补充说明的函》。2014年11月14日，泰腾房地产公司向每位延安合作建房投资人发出《关于合作建房相关事宜的补充说明的函》，该函载明：关于延期交房赔偿的问题。凡延安各位投资人，其公司均赔付车位1个，不需要车位（含退房）的，赔付现金10万元，所赔付款项在房屋买卖合同正式网签或办理退房、退款手续时，以抵扣所剩房款或直接兑付现金。……七、西安市住房情况查询结果证明。西安市房屋产权产籍管理中心出具的编号为2017—061989号西安市住房情况查询结果证明载明：申请人贾延鹏（）在其中心无有效房产信息。在听证中，被执行人泰腾房地产公司对案外人贾延鹏提供的证据的真实性及证明目的均表示认可，无异议。上述事实有听证笔录、执行裁定书、投资合作建房合同书、房屋认购协议书、选房确认书、收款收据、银行现金缴款单、补充说明的函、住房情况查询结果证明等证据在卷佐证。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。据此，在本案中，案外人贾延鹏与被执行人泰腾房地产公司在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；案外人贾延鹏所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋；同时案外人贾延鹏已支付的购房款超过合同约定总价款的百分之五十。综上，案外人贾延鹏的执行异议申请于法有据，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对被执行人西安浐灞生态区泰腾房地产开发有限公司拥有的西安市浐灞生态区广运谭大道南段3666号，在建项目为“桂园西苑一期”，预售证号为2015026项下的1-11601房产的执行。如不服本裁定，当事人、案外人可自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。本裁定送达后即发生法律效力。审判长  田克成审判员  王庆九审判员  王 炜二〇一七年三月二十二日书记员  殷博翔