广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第2125号
原告：张育葵，男，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码×××4613。
原告：陈玲玲，女，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码×××3567。
两原告共同委托代理人：李军、邸长君，广东集大成律师�务所律师。
被告：马晨珠，女，回族，现住珠海市香洲区，公民身份号码×××0941。
委托代理人：占昌狮、缪亚峰，广东亚太时代律师事务所律师。
第三人：珠海正裕房地产投资策划有限公司，住所地珠海市香洲区。
法定代表人：莫增军。
委托代理人：孙育贤，男，汉族，××年××月××日出生。
委托代理人：李兴荣，男，汉族，××年××月××日出生。
原告张育葵、陈玲玲诉被告马晨珠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据两原告的申请，依法追加珠海正裕房地产投资策划有限公司（以下简称正裕公司）作为第三人参加本案诉讼，并组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人李军、邸长君，被告马晨珠的委托代理人占昌狮、缪亚峰，第三人正裕公司的委托代理人孙育贤、李兴荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张育葵、陈玲玲诉称：2015年6月8日，被告与原告及第三人签订了《房地产买卖合同》。合同约定：被告向原告转让其所有的位于珠海市香洲区上华路2号13栋1单元1601房屋，房屋转让总价为人民币278万元。合同2.3条约定：“买方于2015年7月31日前向卖方支付第一期房款人民币捌拾伍万元整（卖方有按揭抵押时可延期7日），付款当日卖方须为买方办理房产过房手续。”合同2.4.1约定：“买方以银行按揭方式购买时，贷款须在第2.3条约定的办理过户日期前获得银行批准，并出具《同意贷款通知书》。买方须配合银行贷款要求及时支付贷款给卖方，相关按揭费用由买方承担，卖方须配合买方的按揭贷款手续。”合同2.5条约定：“该房地产如果卖方有按揭或抵押，卖方须在银行出具《同意贷款通知书》后7天内还清贷�并办理完注销抵押手续”。合同8.1条约定：“卖方决定中途不卖、逾期10日不来收款或未按合同办理过户手续时，作为卖方中途悔约处理，卖方应在悔约之日起2日内将所收定金及购房款退还买方，另赔偿买方人民币壹拾万元的违约金。”
合同签订当日，原告依约向被告支付了定金人民币10万元，被告向原告出具了《收据》。合同签订后，原告按约定备齐首期款并于2015年7月5日取得中国农业银行股份有限公司珠海分行的《个人住房贷款同意贷款意向书》，可通知被告来收款及配合办理过户手续时，被告却反悔，迟迟不肯前来办理相关手续，为此，原告与第三人多次以电话、微信及发函方式再三催促，但被告仍拒绝履行合同。
综上所述，原告认为被告迟延履行合同义务，经催告后在合同理期限内仍未履行，构成违约。
原告张育葵、陈玲玲诉讼请求为：1、判令被告承担违约责任，向原告返还定金人民币10万元，支付违约金人民币10万元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用（含公告费用300元）。
原告张育葵、陈玲玲提交如下证据：1、《房地产买卖合同》；2、定金收据；3、支付定金的银行转账凭证；4、《个人住房贷款同意贷款意向书》；5、《关于催办房产过户手续的通知》；6、《律师函》及邮寄单两份；7、手机短信记录；8、房地产权证。
被告马晨珠答辩称：一、原告不按合同约定支付第一期房款，构成违约，无权要求返还定金。1、合同第2.3条约定：“买方于2015年7月31日前向卖方支付第一期房款85万元整（卖方有按揭抵押时可延期7日）”，即合同明确约定，原告应于2015年8月7日前支付第一期房款给被告，该付款限期考虑了被告房产存在抵押贷款，需要赎楼提前还贷的因素，但�至今日原告仍未支付该款项，被告也未收到任何催促收款的通知。实际上，在原告支付定金时，被告就告知了收款账号，原告不按合同约定转账支付第一期房款已构成违约，无权要求返还定金。2、原告不履行在先付款义务，却要求被告办理在后过户手续义务，被告依法享有先履行抗辩权。2015年8月3日，原告联合第三人发送通知给被告，称被告不来收款，不符合事实。原告不按时付款，不履行合同约定的在先义务，却通知被告办理房产过户的在后义务，既违反了合同的约定，也完全是为了掩饰其不按时付款违约的目的。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被告有权不按原告的无理�告办理房产过户手续。二、原告与第三人从合同签订口头承诺到合同履行时负责寻找融资公司办理赎楼手续的行为，以及合同补充条款的特别约定，均表明办理融资赎楼的有关手续及费用均由原告负责，最终因融资公司条件苛刻，行为非法，赎楼手续无法完成，责任在原告与第三人，与被告无关。1、合同签订时，被告明确提出“谁买房谁赎楼”的成交条件，原告与第三人是在答应该条件的前提下签订房地产买卖合同的。被告身居北京，不方便且不熟悉融资赎楼的有关事宜，而原告是银行的工作人员，熟悉融资渠道与流程。寻找融资公司，办理融资赎楼手续，并支付赎楼手续费是原告的相关约定义务。2、合同履行过程中，关于融资公司的选择与手续费的商谈都是由原告负责操办的，被告从未过问，直至第三人工作人员告知被告融资公司需要扣押被告的身份证原件，才开始与融资公司有了交流与接触，原告以其行为也认可了其办理融资赎楼的约定义务。与此同时，原告选择的融资公司要求扣押原告的身份证与银行卡原件的行为与苛刻的条件既远远超出了一般人的预期与可接受的风险程度，也违反《中华人民共和国居民身份证法》第十五条：“任何组织或者个人不得扣押居民身份证”的规定，属非法行为。原告未能选择到合适的、规范、合法的融资公司以按期完成赎楼手续，责任在原告与第三人，与被告无关。三、第三人为促成合同成立，故意隐瞒办理赎楼的有关条件与程序，应承担相应的法律责任。第三人作为房产代理的专业机构，熟悉赎楼还贷的程序与条件，为促成合同成立，在签订合同时，却故意隐瞒，不如实告知被告真实情况，违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第三款，属“以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当�段招揽业务，诱骗消费者交易”的违法行为，也违反了《广东省经纪管理条例》第十三条、第二十三条的规定，应承担相应的法律责任。四、退一万步讲，如因合同约定不明导致合同不能履行，属于非因三方原因所致，依据合同第8.4的规定，被告也不应承担违约赔偿责任。综上所述，原告不按期支付房款，已构成违约，无权要求返还定金，且不能按时选择合适的融资公司办理赎楼手续，责任在原告，第三人为促成合同成立，故意隐瞒办理赎楼的有关条件与程序，应承担相应的法律责任，被告不存在违约行为，不承担违约责任，请法庭驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。
被告马晨珠提交如下证据：1、正裕地产工商信息表；2、微信账号截图；3、正裕地产法人代表莫增军总经理的短信拍照；4、与正裕地产员工余广君的短信拍照；5、与正裕地�股东孙育贤经理的短信拍照；6、关于原告逾期付款、被告没收定金的短信。
第三人正裕公司陈述意见称：原告提交的事实和理由都是很明确的也是事实的反映，被告提出的上述答辩意见，前后比较矛盾，有规避责任的嫌疑，合同2.3条有明确约定内容，买方支付第一笔房款当日办理过户，但是直到今日原告和被告之间只见过一次面，通过被告答辩提出的第二条内容，被告也说过买方同意帮卖方赎楼的手续费，赎楼手续应该由借款方相应配合，被告答辩的第二条内容有规避责任的嫌疑，通过第二条也可以看出原告在积极配合被告帮被告赎楼，不存在不履行合同2.3条不支付房款的事宜。被告提出是买卖双方口头承诺，买方帮卖方找融资公司，合同确实明确原告支付融资手续费用，对于原告提出的融资公司的要求，我们也有争取被告意见是否能够配合，被告当�有提出了不押身份证和银行卡的要求，第三人当时也建议被告自己寻找融资公司进行赎楼，相应费用由原告支付，被告也答应第三人自己去寻找，而最后不了了之。第三人没有任何责任包括不正当手段进行欺诈，隐瞒。
本院经审理查明：被告马晨珠为珠海市香洲区上华路2号13栋1单元1601房的产权人。2015年6月8日，被告马晨珠与原告张育葵、陈玲玲及第三人正裕公司签订了《房地产买卖合同》。合同约定：被告向原告转让其所有的位于珠海市香洲区上华路2号13栋1单元1601房，房款总价为人民币278万元；原告在签署本合同时直接或通过经纪方向被告支付定金10万元，已付定金将在第一期付款时冲抵房款。合同第2条第2.3款约定：买方于2015年7月31日前向卖方支付第一期房款人民币85万元整（卖方有按揭抵押时可延期7日），付款当日卖方须为买方办理房产过房手续�第2.4款约定：买方支付给卖方最后一期房款193万元，由买方向银行按揭贷款支付；买方以银行按揭方式购买时，贷款须在第2.3款约定的办理过户日期前获得银行批准，并出具《同意贷款通知书》。买方须配合银行贷款要求及时支付贷款给卖方，相关按揭费用由买方承担，卖方须配合买方的按揭贷款手续。第2.5款约定：该房地产如果卖方有按揭或抵押，卖方须在银行出具《同意贷款通知书》后7天可还清贷款并办理完注销抵押手续。合同第8条第8.1款约定：卖方决定中途不卖、逾期10日不来收款或未按合同办理过户手续时，作为卖方中途悔约处理，卖方应在悔约之日起2日内将所收定金及购房款退还买方，另赔偿买方人民币壹拾万元的违约金。合同补充条款约定：卖方要先赎楼方能进行产权过户，买方同意帮卖方支付赎楼手续费及相关费用。
上述合同签订当日�原告张育葵、陈玲玲向被告马晨珠支付定金10万元。2015年7月4日，中国农业银行珠海分行向原告张育葵发出《个人住房贷款同意贷款意向书》，写明该行拟发放贷款人民币194万元。
关于案涉房屋的赎楼手续，三方均认可原、被告约定被告与融资公司签约办理赎楼手续，相关手续费由两原告负担。两原告主张买卖双方口头约定由原告帮助被告寻找融资机构，第三人正裕公司认可该主张。被告马晨珠抗辩称因原告为银行从业人员，而被告长期在外地居住生活，因此双方口头约定由原告负责寻找融资机构并承担手续费。庭审中，三方均确认原告选定了一家融资公司，该公司要求被告马晨珠将身份证和银行卡押在该公司保管一个月左右，被告马晨珠不同意该要求，因此未签订融资合同。被告马晨珠提供了被告与经纪方工作人员之间的手机短信，2015年7月22日，被告�晨珠发信息写明：“我一再和你确认是不是我只提供身份证，你说是的，我刚才给买房的打电话他说还要银行卡，我这才知道，你让我都定完机票了，都没和我说银行卡的事，你这是什么意思”；“身份证原件和我的银行卡都交给你们，谁来保证我的资金安全”；“我一再退让，原件身份证我也同意给了，你们又提新要求，还这么不合理，我接受不了你们苛刻的条件”；“在签合同的时候你们中介为什么不告诉我融资公司提出的这些条件”，被告马晨珠还发送了被告于2015年7月23日、24日珠海往返北京的订票信息。第三人正裕公司工作人员回复被告马晨珠称：马姐我知道你也是好不容易同意押身份证了，也很感谢你，现在就差这银行卡了，之前我们也有做的不够到位的请你原谅。只是这最后一步了，大家都不容易。不押卡赎楼那边也不会帮我们贷款的。被告马晨珠�两原告此后又寻找了一家融资公司，但因为利息原因两原告最终没有确定新的融资公司。两原告对此不予认可，称是因被告马晨珠不配合选定融资公司，导致无法签订融资合同。第三人正裕公司称被告称答应自行寻找其他融资公司，但不了了之。
2015年9月21日，第三人正裕公司工作人员发送了一份《补充协议》给被告马晨珠，主要内容为：过户时间延长至2015年10月30日止，买方寻求融资担保公司帮业主还清银行贷款等。被告马晨珠未接受该补充协议。2015年10月8日，被告马晨珠发信息给第三人正裕公司工作人员，写明：按照买卖合同约定，买方应在2015年7月31日前支付房款85万元，直至今日还没支付，买方已严重违约，现正式通知撤销交易终止合同，并没收定金，特此告知并请转告买方。2015年10月21日，第三人正裕公司短信转发了两原告致被告的两份律师函，要求被告马晨珠办理过户手续。
本院认为：原告张育葵、陈玲玲、被告马晨珠以及第三人正裕公司签订的《房地产买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
《房地产买卖合同》签订当日，原告张育葵、陈玲玲依约向被告马晨珠支付了定金10万元，按照合同的约定，被告马晨珠须在银行出具同贷书（2015年7月4日）后7天内还清贷款并注销抵押，原告张育葵、陈玲玲须在2015年8月7日前支付第一期房款人民币85万元，同日办理房产过户手续。由此，被告马晨珠还清贷款的履行时间在前，原告张育葵、陈玲玲支付第一期房款的履行时间在后，被告马晨珠至今未还清贷款并注销抵押，原告张育葵、陈玲玲有权主张先履行义务抗辩权。被告马晨珠以原告张育葵、陈玲玲未依约支付第一期房款为由主张两原告违�，没有合同和法律依据，本院不予采纳。
两原告主张被告马晨珠构成违约，本院分析如下：首先，依照合同补充条款的约定，被告马晨珠需与融资公司签订融资合同办理赎楼手续，相关手续费由两原告负担。实际履行过程中，两原告也为被告马晨珠选定了一家融资公司，但因被告马晨珠不同意将身份证原件和银行卡原件押在该公司一个月左右，因此未签订该合同。本院认为，该融资公司的上述要求明显不符合正常的交易规则，且在三方签署房地产买卖合同过程中也并未约定被告马晨珠需要扣押身份证和银行卡原件，被告马晨珠因而产生财产安全的隐忧并无不当；况且从被告与第三人往来短信来看，被告马晨珠原本同意签署融资合同并预定了机票，主观上有积极履行合同的意愿，因此被告马晨珠拒绝与该融资公司签署合同，不能视为违约。其次，第一家融资公司之后，双方一直没有另行选定融资公司，被告马晨珠也没有采用其他方式支付赎楼款。三方对于原、被告谁负有寻找融资公司的义务发生争议，原告张育葵、陈玲玲主张两原告只是协助被告马晨珠寻找融资公司，被告马晨珠则主张两原告负有寻找融资公司的义务。根据书面合同的约定，两原告负责承担融资的相关手续费用，但没有明确约定寻找融资公司系原告方的单方义务。并且，合同约定被告马晨珠负有还清贷款注销抵押登记的义务，补充条款并没有排除被告马晨珠自行寻找其他融资公司以及采用其他方式还清贷款的义务。据此，被告马晨珠没有还清贷款、注销抵押登记，致使房屋买卖合同不能继续履行，其行为构成违约。
被告马晨珠主张原告张育葵、陈玲玲未选定合适的融资公司导致房屋买卖合同不能履行，构成违约。对此本院认为，两原告�动承诺代被告马晨珠寻找融资公司，但选定的融资公司提出的要求不符合正常交易习惯，造成融资合同无法签订，赎楼不能按期完成，也是合同不能按期履行的原因之一，但如前所述，寻找融资公司并非原告方的单方义务，故两原告并不构成违约。
综上所述，原告张育葵、陈玲玲要求被告马晨珠返回定金10万元，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于违约金，由上，两原告对于合同不能按期履行也负有一定的责任，故被告马晨珠应支付的违约金应酌情调低，综合本案实际情况，本院酌定被告马晨珠向原告张育葵、陈玲玲支付违约金6万元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零八条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告马晨珠在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张育葵、陈�玲返还购房定金人民币10万元；
二、被告马晨珠在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张育葵、陈玲玲支付违约金人民币6万元。
如果被告马晨珠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4300元，公告费300元，保全费1520元，合计6120元，由原告张育葵、陈玲玲负担1224元，被告马晨珠负担4896元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 崔少俊
人民陪审员 黄建华
人民陪审员 闫太民
二〇一六年七月十四日
书 记 员 莫钧翔