舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟普民初字第200号
原告舟山和津广场管理有限公司。
法定代表人林某某。
委托代理人（特别授权）徐舟波。
被告娄某某。
原告舟山和津广场管理有限公司（以下简称和津公司）诉被告娄某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理，依法组成合议庭于2014年7月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人到庭参加诉讼，被告娄某某经本院公告传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。
原告诉称，原告系有权处分之出租人，2012年6月5日，原被告双方签订了商铺租赁合同书壹份，原告向被告提供经营场地或设施位于舟山市普陀区勾山街道浦西开发区c-11号地块和津广场一区一层111号商铺，建筑面积合计约为55.11平方米。被告约定的经营产品及项目为：韩版女装。租赁期限：共计五年，从2012年10月1日起至2017年9月30日。租金价格：商铺按每6个月为一个计租期，每个计租期共计租赁费33190元。同时约定被告如不支付或者不按照约定支付各项费用达七个工作日等情形，原告有权单方解除合同，被告应承担租赁费总额的10%违约金（详见合同）。原告于2012年6月25日向被告交付了租赁商铺给被告使用。而被告向原告支付半年租金33190元（2012年10月1日至2013年3月31日租金），同时向原告支付了保证金16595元（2012年6月5日收取）。2013年4月1日，原告基于被告要求，又由原告法定代表人林某某出面与被告签订了一份商铺租赁合同，被告支付了2013年4月1日至2013年9月30日的半年租金26149元（优惠了一个月租金金额）。但后续租金被告不按约履行，经原告催告仍不愿履行合同，原告只能向其发出解除合同函。综上所述，原告认为：原告与被告签订的租赁合同合法有效，被告应按合同履行义务，现被告逾期长时期不支付租金的行为，已构成违约，被告应承担违约责任，原告有权按照合同约定及法律规定，单方解除合同，为此，原告根据我国法律的有关规定，特向法院起诉，请求法院确认原被告在2012年6月5日签订的商铺租赁合同及2013年4月1日签订的商铺租赁合同在2014年3月13日解除；被告向原告支付拖欠的租金28416元（自2013年10月1日计至2014年3月13日）；被告向原告交付租赁房屋；被告向原告支付自2014年3月13日始的房屋占用费（按租金标准）；被告向原告支付免租期内租金5532元。
原告为证明其主张成立，主要向本院提供了如下证据材料（均为复印件）：
1、商铺租赁合同（2份），拟证明原被告双方围绕权利义务等内容的具体约定，主要是租金的标准，租金支付方式及履约保证金等。
2、商品房登记凭证，拟证明出租标的实际产权人是鑫鹏实业有限公司。
3、委托书，拟证明本案的原告有出租的权限。
4、入伙登记表，拟证明本案的原告是在2012年6月25日向被告交付租赁的商铺，双方办理了交付手续，原告履行了交付的义务。正式收取租金是2012年10月1日开始。
5、收据，拟证明被告支付租金及履约保证金的金额。
6、退租申请书，拟证明被告曾向原告提出退租，原告当时没有同意。
7、催告函及通知单，拟证明原告催告被告付款。
8、解除合同函，拟证明原告按被告在合同中约定的地址向被告寄送解除合同函。
被告未提出答辩，也未提供证据。
经审理查明，2010年前后，舟山市鑫鹏实业投资有限公司（以下简称鑫鹏公司）在舟山市普陀区勾山街道浦西开发区c-11号地块建造和津广场，舟山市地名委员会核准和津广场由1幢18层商务楼、2幢3层专业市场、1幢大卖场组成。这些建筑绝大部分已由鑫鹏公司出售给他人。后原告和津公司成立，其主要经营内容是受上述房屋产权人的委托以其自己名义对外进行出租并管理。2012年6月5日，原被告双方签订了商铺租赁合同书，约定：原告向被告提供和津广场专业市场一区一层111号商铺，建筑面积合计约为55.11平方米，被告经营韩版女装，租赁期限共计五年，从2012年10月1日起至2017年9月30日止，每6个月作为一个计租期支付租金一次，提前30日付清，租金价格第一年、第二年每年确定为66380元，同时，还明确了履约保证金、合同解除、违约责任承担等其他权利义务。合同签订后，被告于当日支付给原告履约保证金16595元。原告把商铺交付给被告，被告装修后经营“韩奈尔”服装店，后分三次陆续支付给原告半年租金33190元。2013年，原告现法定代表人代表原告与被告重新签订了商铺租赁合同一份，合同部分内容进行了调整，如新约定：每6个月租金在应交租金期限内付清的，给予一个月免租金的优惠。第二份合同签订后，被告支付了2013年9月30日之前的六个月租金26149元（优惠了一个月租金，另原告无法提供收款发票）。2014年1月9日，被告向原告提交退租申请书，以市场人气不佳、生意严重亏损等为由请求解除租赁合同，并请求按优惠价支付尚欠原告的3个月零8天租金，同时由原告退还被告履约保证金，原告不予同意。被告即在清理了承租房屋属于自己所有的物品后，自行退出承租的房屋，此后一直下落不明。2014年1月24日，原告通过邮寄方式向被告在合同中留下的地址发送催款函。2014年3月10日，原告用上述同样方式向被告发送解除合同函，并认为按合同约定商铺租赁合同已于2014年3月13日解除。原告遂提起本案诉讼。
另在本院审理的（2014）舟普民初字第199号、第241号、第243号、第258号案件中，已查明：1、原告所经营管理的和津广场专业市场所有的阶梯式自动电梯自开业起一直无法运转。2、原告经营管理不到位，与承租户沟通消极、被动。3、和津广场专业市场开业一年多来，相继有五分之二以上的经营户退出和关停，造成市场人气不足，影响到其他承租户的正常经营。
以上事实，有上述相关证据结合当事人的陈述予以证明，本院予以确认。
本院认为，原被告签订的商铺租赁合同合法有效，合同各方均应依合同约定和法律规定行使权利和履行义务。原告在投入一定的装修成本、服装成本、租金等资金和人工后，由于种种原因造成经营不景气，请求退出市场经营以避免造成更多的损失，系人之常情。被告在其请求解除合同未获原告同意的情况下，于2014年1月10日自行清退出承租的商铺，不支付拖欠的租金，使原告无法与其取得联系，如此消极逃避的做法是错误的。原告于2014年3月10日书面通知被告解除合同，并认为合同于2014年3月13日通知到达时解除，此意见可予采纳，其请求本院确认商铺租赁合同于该日解除的诉请应予支持。关于被告应支付的租金的时间计算，虽然被告实际退出商铺时间为2014年1月10日，从其迹象表明不可能再继续履行租赁合同，但这不能代表合同履行从此时起终止，合同的终止时间应为合同的解除时间即2014年3月13日，被告应支付原告租金计算的起止时间为2013年10月1日至2014年3月13日，原告请求支付租金28416元可予支持。被告腾退后商铺一直处于空置状态，被告的退租申请书也反映出其希望原告尽早接收商铺，原告从其解除合同函送达被告时起，就可自行收回商铺，事实上也具备收回商铺的条件，以减少房屋空置损失的扩大，故本院无须再另行判决被告在何时向原告交付房屋。在解除合同后不存在被告占用房屋之事实，故原告诉称由被告支付2014年3月13日以后房屋占用费的理由不成立，但鉴于此后该房屋一直处于空置状态，实际造成原告租金损失，对此，可酌情由被告赔偿相当于三个月租金标准的损失。被告在向原告支付2013年4月1日至2013年9月30日的六个月租金时，按第二份合同约定的租金优惠条款，只要求被告支付了五个月的租金26149元，现原告再要求被告补交当初所免的一个月租金5532元，缺乏依据，不予支持。关于被告交纳的履约保证金16595元是否退还问题，被告逾期不支付租金并擅自腾退承租房屋后失去联系，其行为构成违约；上述已在另外数案中查明的原告在履行合同过程中存在的诸多瑕疵，也构成了原告违反合同约定的义务和虽然没有约定但依法应当履行的义务；根据公平原则，该笔履约保证金应予退还，可折抵被告欠原告的租金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（二）、（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、确认原被告在2012年6月5日签订的商铺租赁合同及2013年4月1日签订的商铺租赁合同在2014年3月13日解除。
二、被告娄某某尚应向原告舟山和津广场管理有限公司支付租金和赔偿损失合计28416元，限被告于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
本案受理费729元，由被告娄某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 俞 辉
代理审判员 黄诗乔
人民陪审员 王玉兴
二〇一四年八月七日
书 记 员 蒋 维
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。