江西省景德镇市珠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0203民初278号
原告（反诉被告）：梅永华，男，1977年2月27日出生，汉族，系珠山区利客隆百货超市业主，住景德镇市浮梁县。
委托诉讼代理人：方永红，江西晨天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴敏，江西晨天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：景德镇市星荷湾农贸综合市场有限公司，统一社会信用代码91360200094730441D，住所地景德镇市珠山区曙光路55号。
法定代表人：杨勤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何文东，江西景之元律师事务所律师。
原告梅永华与被告景德镇市星荷湾农贸综合市场有限公司（以下至判决主文前简称星荷湾农贸市场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用普通程序审理，被告星荷湾农贸市场于2017年4月12日提出反诉，本案于2018年5月30日公开开庭进行审理，原告梅永华委托诉讼代理人戴敏、被告星荷湾农贸市场委托诉讼代理人何文东到庭参加诉讼。期间，原告梅永华于2017年5月26日申请对房屋装修、设备等进行价值评估，至2018年2月13日结束。另外，2018年3月23日至2018年5月22日，双方当事人申请庭外调解。本案现已审理终结。
原告梅永华向本院提出诉讼请求：1.判令被告星荷湾农贸市场赔偿原告违约金50万元，装修费用和设备费用126.26万元；2.被告星荷湾农贸市场返还原告押金54648元、保证金10万元；3.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月18日，原告与被告星荷湾农贸市场签订《星荷湾农贸市场负一层租赁合同》。约定，被告将其拥有的位于景德镇市曙光路55号（星荷湾农贸市场）项目负一层面积为1518平方米出租给原告经营超市，租期为15年，自2015年6月25日至2030年6月26日。被告给原告12个月免租期，即2015年6月25日至2016年6月25日。被告自2016年6月26日开始计收租金，租金收取时间按此日3个月类推，同时，原告交纳3个月租金54648元作为押金。原告在签订合同时向被告交纳10万元作为保证金，被告同意在计收租金时将保证金全额返还原告。合同签订后，原告依约将保证金和押金交给被告，但被告直到2015年8月底才将场地交付给原告。双方协商将免租期顺延两个月至2016年8月26日。原告对租赁场地装修后，于2015年12月16日开业。2016年8月2日，被告通知原告因其自身原因需要收回租赁场地，提前解除租赁合同。双方协商多次无果，被告在此期间屡次以断水断电、关门等方式阻挠原告正常营业。原告无奈于2016年8月中旬开始陆续撤场，于2016年11月底将租赁场地钥匙交还被告前台接待处，并联系被告相关负责人办理交接手续。被告允诺将押金、保证金、装修损失归还原告，但直至今日未支付分文。被告行为已构成根本违约，尤其是，被告出租的场地规划为地下车位，不符合经营超市要求，原告经营过程中，多次被消防部门勒令整改，并被行政处罚。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。
被告星荷湾农贸市场辩称，原告梅永华陈述与客观事实不符，其公司至今未得到原告不租地下室通知，也未收到超市的钥匙。双方签订的合同合法有效。其公司给原告梅永华一年免租期，是希望原告按照合同约定履行完合同租赁期。但是，原告享受一年的免租期后，拒绝交纳第二年开始至今的租金，并擅自停业。原告经营行为与其公司出租场地规划无关联，所造成的损失应自行承担。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）星荷湾农贸市场向本院提出诉讼请求：1.解除反诉原告与反诉被告梅永华之间的租赁合同关系，由反诉被告退回所租赁的星荷湾农贸市场负一楼；2.反诉被告支付所欠租金182160元，并承担起诉之日起至退回租赁物之日止的租金；3.反诉被告支付所欠物业服务费3497.52元，并承担起诉之日起至退回租赁物之日止的物业服务费；4.案件反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告梅永华承租星荷湾农贸市场负一层1518平方米场地经营超市，一年免租期后，对第二年租金却拒绝交纳，同时未交纳自承租以来的物业服务费。反诉原告多次催讨无效，特具状反诉。
原告（反诉被告）梅永华辩称，案涉租赁场地实际规划是地下车库，属于必须经过公安消防验收的建筑，反诉原告星荷湾农贸市场隐瞒租赁物不符合使用、经营条件，且在原告进场装修完成后，被相关行政部门处罚3万元、多次责令停业情况下，反诉原告仍不进行整改，造成反诉被告重大经济损失。根据消防法及有关法规，反诉原告严重违反法律法规强制性规定，双方所签订的租赁合同无效。反诉原告的过错，产生租赁合同无效，导致反诉被告租赁场地经营超市目的无法实现，应赔偿违约给反诉被告带来的装修费用、违约金等损失。从2017年7月27日，装修费用等评估时，由反诉原告提供租赁场地钥匙，可知反诉原告所称反诉被告一直占用租赁物不属实。请求驳回反诉原告的反诉请求。
双方当事人围绕各自请求和辩解依法提交了证据。本院组织原、被告进行了证据交换和质证。原、被告无争议的证据，梅永华身份证、《星荷湾农贸市场负一层租赁合同》、2015年6月13日和6月19日交纳农贸超市保证金收据、星河湾项目总平面布置图和地下室平面图，本院经审核，予以确认，并在卷佐证。双方当事人争议的证据和事实，本院审核认为：1.原告梅永华交纳P1-2、P1-3等押金和租赁费的收据8张，因被告星荷湾农贸市场不予认可，而收据显示交纳的押金铺位、租赁费起算时间与涉案地下室出租部分位置、租金收取时间节点不一致，本院不予采信。2.梅永华提供的景德镇市公安消防支队珠山区大队于2017年6月2日出具的《情况说明》，因无制作人签名，且缺乏相关的处罚决定书佐证，不予采信。3.原告梅永华与他人签订《利客隆装修合同》22份及收据、景德镇瓷都房地产评估有限公司（2018）景瓷房评（咨）字第003号房地产评估报告，被告星荷湾农贸市场不认可，并对超市成新率及儿童游乐设施纳入评估范围提出异议，因房地产评估报告系本院依法委托具有司法鉴定资质的第三方机构作出，涉案超市装修费用成本621164元，应予确认。至于其使用后的价值，可结合实际使用情况调整。4.被告星荷湾农贸市场提供的赣规核字第2013118号江西省建设工程竣工规划核实合格意见单、建设工程消防设计备案受理凭证，由行政管理机构依据相关的法律法规制作，应予采信。
根据当事人陈述和审核确认的证据，本院认定事实如下：景德镇市百通置业有限公司建设的景德镇市曙光路55号星荷湾（原名称星河湾）商住小区地下室，其中东区面积为1.28万平方米（包含农贸超市600平方米），由被告（反诉原告）星荷湾农贸市场管理经营。2015年6月13日，原告（反诉被告）梅永华为租赁该商住小区部分地下室经营超市，向星荷湾农贸市场预交租赁定金2万元。2015年6月18日，梅永华以利客隆超市名义与星荷湾农贸市场签订《星荷湾（农贸市场）负一层租赁合同》一份，约定：租赁标的物位于景德镇市曙光路55号星荷湾农贸市场项目负一层，建筑面积1518平方米（22m×69m）。租赁年限15年，自合同生效之日起，即2015年6月25日起至2030年6月26日止。租赁费按租赁面积以每月每平方米为单位进行计算，每五年为一期标准。第一期2015年6月25日至2020年6月26日，每平方米每月租金12元；第二期2020年6月25日至2025年6月26日，每平方米每月租金15元；第三期2025年6月25日至2030年6月26日，每平方米每月租金20元；甲方（星荷湾农贸市场）同意免除乙方（梅永华）12个月租金（含装修期），甲方交付房屋给乙方进行装修之日起12个月后的第一个工作日，2016年6月26日开始计收乙方租金，以后租金收取时间按此日3个月类推；同时。乙方交纳3个月计54648元租金作为押金，合同期满后全额退给乙方。乙方按季度交纳租金，逾期交付租金按日1%收取拖欠租金的违约金。乙方在协议生效之日向甲方交付合同保证金10万元，甲方同意在计收租金时将保证金全额返还给乙方。乙方承租甲方房屋用于开设超市。甲方保证所交付的租赁物经相关部门验收合格，无质量问题。乙方如连续6个月未交租赁费，视为乙方单方面违约，甲方有权终止合同，收回房屋使用权。合同期间，甲方负责土建类消防设施的安装及验收（不含营业装修类消防设施的安装及验收），同时保证租赁物的三通（水、电、路）。经甲方同意，乙方可对租赁物进行装修、整改。租赁期满或乙方中途退租的，乙方不得拆除固定装修（固定设施空调、货架等动产设备可拆除）。租赁期内，甲方提前解除合同的，需赔偿乙方50万元违约金及装修费用。乙方未经甲方同意擅自解除合同或转租的，应承担违约责任，所有装修无偿归甲方，并支付违约金50万元。特别约定：甲方保证在乙方完成装修开业前办结消防验收工作，如有延期，则计入免租期补偿给乙方；同时，乙方进场装修，需保证不影响甲方消防验收通过，否则责任由乙方承担。以及其他约定权利义务关系。租赁合同签订后，2015年6月19日，梅永华按约向星荷湾农贸市场交纳保证金8万元，并将此前的2万元定金转为保证金。星荷湾农贸市场亦按约将出租的地下室交付梅永华。梅永华接受地下室，随即进行了装修，用于经营珠山区利客隆百货超市。2015年10月29日，景德镇市消防支队受理星荷湾地下室东区（修）工程消防设计备案。2015年11月27日，星荷湾地下室东区工程通过竣工消防验收备案。2016年8月26日，双方协商的免租期届满，梅永华陆续撤场，所经营珠山区利客隆百货超市停业。双方协商解除租赁合同未果，原告梅永华向法院提起诉讼。
另确认，梅永华为经营的珠山区利客隆百货超市支出装修费用621164元，其中，包含监控1.5万元、中央空调12万元。
还确认，梅永华自2016年8月26日开始，至2017年9月22日止，拖欠星荷湾农贸市场租金236808元（1518㎡×12元/㎡×13个月）。
本院认为：被告（反诉原告）星荷湾农贸市场将其管理经营的星荷湾商住小区部分地下室，出租给原告（反诉被告）梅永华，双方平等民事主体之间协商签订的《星荷湾（农贸市场）负一层租赁合同》，其内容不违反效力性强制性法律规定，可确认有效。梅永华主张租赁合同无效，不符合法律规定，本院不予支持。有效的合同具有法律约束力，当事人双方应当根据租赁合同性质、目的，按合同约定全面履行各自义务。星荷湾农贸市场按约将租赁物交付梅永华，并应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。梅永华接受租赁物，免租期满后，应按约交纳租金。双方争议的地下室免租时间起算问题。租赁合同约定诉争地下室租期自2015年6月25日期，星荷湾农贸市场未提供当日以前交付租赁场地的证据，本院结合星荷湾地下室东区工程于2015年11月27日通过消防竣工验收备案，以及梅永华在民事诉状中的陈述，“双方协商同意将免租期顺延两个月即至2016年8月26日开始计收租金”，确定原、被告在租赁合同签订后，协商变更租金收取的时间为2016年8月26日开始。租赁合同未能按约履行原因、损失及违约责任问题。原告提出免租期届满前，被告要求收回出租的地下室自用，并采取断水断电、关门的方式造成原告不能经营，因被告不予认可，而原告未提供证据证实，本院不予采信。星荷湾商住小区负一层东区，虽经建设工程规划核实合格并办理消防竣工验收备案，但按建设工程规划为地下室，其中核准的地下室农贸超市面积600平方米，其余部分为停车场、防火区、设备用房区。珠山区利客隆百货超市经营的同时，地下室另有农贸市场开业经营。被告出租给原告1518平方米地下室用于经营超市，违反法律、行政法规关于建设工程使用条件的强制性规定，至本案审理法庭辩论终结前，被告仍未办理出租的星荷湾商住小区负一层东区超市部分地下室规划变更，双方所签的《星荷湾（农贸市场）负一层租赁合同》依法可以解除。合同法有关规定，当事人一方对具有法定解除情形的合同主张解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同已经履行的，当事人有权要求赔偿。被告在租赁期间，不能保证租赁物的符合约定的用途，导致租赁合同的目的不能实现，应承担民事责任。原告现以承租的地下室不符合超市使用的强制性条件，要求被告赔偿损失，符合法律规定。但同时，原告未提供证据证实其已于2016年11月将超市钥匙交给被告，所提出的诉讼请求中也未主张解除租赁合同，未履行告知被告解除租赁合同的义务，依法应向被告支付免租期满后至解除合同时间的租金。星荷湾农贸市场现主张解除与梅永华签订的租赁合同，因无履行的现实条件及双方履行的合意，本院予以支持。租赁合同解除时间的争议。被告提出原告至今未将珠山区利客隆百货超市钥匙返还，而原告未能提供归还钥匙的证据，本院参考案件审理中原、被告参加勘查装修、设施现场，鉴定机构评估固定损失日期，确定2017年9月22日为双方解除合同的时间节点。具体损失的确定。珠山区利客隆百货超市2015年8月开始的装修（包含固定设施）费用经评估为621164元，景德镇瓷都房地产评估有限公司在2017年9月按95%成新率确定剩余价值为590106元，不符合经营损耗实际情况，本院综合使用损耗、现状，对装修费用和固定设施残值按80%调整为496931.20元。原告主张的货架、监控、冷柜、烟酒柜等设备损失53.8万元，因未能拆除的柜子、监控已纳入评估项目，冷柜等已被原告搬走，其余部分未提供证据佐证，本院不予确认。超市免租期满2016年8月26日至2017年9月22日的租金，不足一个月按一个月计算，共计236808元。2017年9月22日以后租金损失，由被告自行承担。被告按租赁合同约定已交付租赁物，虽未能保证租赁物的符合经营超市的用途，但租赁合同约定超市消防的验收由原告办理，原告未提供已申请办理经营消防竣工验收不能，公安消防机构禁止珠山区利客隆百货超市经营的行政处罚决定书，其要求被告支付违约金50万元，不符合情理。原告交纳的租赁保证金，因租赁合同解除，被告应予返还。至于原告主张返还的押金54648元，未提供已向被告交纳的证据，本院不予支持。星荷湾农贸市场主张梅永华支付拖欠的物业服务费，因未提供与梅永华签订的物业服务合同及收取物业费依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项之规定，判决如下：
一、被告景德镇市星荷湾农贸综合市场有限公司一次性赔偿原告梅永华装修费用、固定设施损失496931.20元；
二、被告景德镇市星荷湾农贸综合市场有限公司一次性返还原告梅永华租赁保证金10万元；
三、驳回原告梅永华其他诉讼请求；
四、确认被告（反诉原告）景德镇市星荷湾农贸综合市场有限公司与原告（反诉被告）梅永华签订的《星荷湾（农贸市场）负一层租赁合同》于2017年9月22日解除，原告（反诉被告）梅永华已于当日将景德镇市曙光路55号星荷湾农贸市场项目负一层，建筑面积1518平方米（22m×69m）地下室返还被告（反诉原告）景德镇市星荷湾农贸综合市场有限公司；
五、原告（反诉被告）梅永华在本判决生效后七日内向被告（反诉原告）景德镇市星荷湾农贸综合市场有限公司一次性支付拖欠的房屋租金236808元；
六、驳回被告（反诉原告）景德镇市星荷湾农贸综合市场有限公司其他诉讼请求。
上述有金钱给付义务的，限在本判决生效后七日内履行。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费22054元，评估费5900元，由被告（反诉原告）景德镇市星荷湾农贸综合市场有限公司承担14323元，原告（反诉被告）梅永华承担13631元。反诉受理费2476元，由原告（反诉被告）梅永华承担2257元，被告（反诉原告）景德镇市星荷湾农贸综合市场有限公司承担219元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。
审 判 长 伍建平
人民陪审员 刘茜华
人民陪审员 余明洲
二〇一八年八月八日
书 记 员 漆诗莹