文书内容内蒙古自治区扎赉特旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内2223民初560号原告：ＸＸ，女，汉族，退休职员，住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托诉讼代理人：王立福，男，汉族，退休职员，住内蒙古自治区乌兰浩特市。被告：李玉辉，男，汉族，个体，住内蒙古自治区扎赉特旗。被告：扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区兴安盟扎赉特旗音德尔镇。法定代表人：王淑云，总经理。原告ＸＸ与被告李玉辉、扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司（下称宏远公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序于2016年7月27日公开开庭进行了审理。ＸＸ及其委托诉讼代理人王立福、被告李玉辉到庭参加了诉讼。被告宏远公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ向本院提出诉讼请求：1、被告将门市房交付给原告，并确认原、被告双方房屋买卖合同有效；2、被告从2014年9月1日起至交付房屋日止按每日每所房以200元计算给付原告房屋使用费。事实和理由：2014年1月14日，原告与被告签订了房屋买卖合同，合同约定被告将坐落于音德尔镇乌兰街南�音德尔路西侧的1＃—1—1—003房屋和1＃—1—1—016房屋卖给原告。原告按照合同约定交付全部房款后办理了预告登记证，并约定被告于2014年9月1日将房屋交付给原告。但到约定交付房屋的日期后经原告多次找被告索要房屋未果，遂提起诉讼。被告李玉辉辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间不是房屋买卖合同关系，而是借贷合同关系，是从原告处借款后用诉争房屋进行的抵押，原告也还过借款利息。诉争房屋在2012年工程竣工后就已经卖给他人了。不同意将诉争房屋交付给原告。被告宏远公司未作答辩。庭审中原告ＸＸ出示了六份书证：1、原告ＸＸ与被告宏远公司、被告李玉辉在2014年1月14日签订的《商品房买卖合同》二份，欲证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系的事实；2、原告ＸＸ于2014年1月1日分别向被告李玉辉交付购房款1291680.00元和1317280.00元的收据两枚，欲证明原告已将房款交付与被告李玉辉的事实；3、房屋预告登记证二份，欲证明原告系诉争房屋的预告登记权利人的事实。被告李玉辉对原告ＸＸ所出示的证据的质证意见为：对证据的真实性不持异议，但这些证据都是为了借款抵押才办理的。被告李玉辉未出示证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当�人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依据本案庭审质证的证据认定如下：1、原告ＸＸ与被告宏远公司、被告李玉辉在2014年1月14日签订的两份《商品房买卖合同》、收款据以及房屋预告登记证等证据与本案待查事实具有关联性，且被告李玉辉未出示证据反驳该合同依法成立的事实，因此对原告ＸＸ出示的证据的真实性合法性和关联性予以认定，可以采信；2、原告ＸＸ系诉争房屋的预告登记权利人；3、原、被告约定于2014年9月1日将房屋交付与原告ＸＸ使用；4、被告宏远公司和被告李玉辉未将诉争房屋交付与原告ＸＸ使用；5、原、被告约定如逾期交付房屋则由被告宏远公司和被告李玉辉自应交付房屋之日次日起至实际交付房屋日止以已付购房款为本金按银行同期贷款利率计息向原告ＸＸ承担利息；6、二被告与原告ＸＸ签订《商品房买卖合同》并收取购房款之前，二被告已经将诉争房屋出售给了第三人。本院认为，综合当事人的诉讼主张和本院查明的事实，本案的争议焦点是：一、原告ＸＸ与被告宏远公司、被告李玉辉签订的两份《商品房买卖合同》是否依法成立的问题；二、被告宏远公司和被告李玉辉未将诉争房屋交付与原告ＸＸ使用的行为是否构成违约并是否应承担赔偿责任的问题；三、原告ＸＸ要求二被告按每日每所房以200元计算给付房屋使用费的主张是否有法律依据的问题；四、在本案中宏远公司和李玉辉之间的民事法律关系的认定问题以及二者以何种方式向ＸＸ承担赔偿责任的问题。一、原告ＸＸ与被告宏远公司、被告李玉辉签订的两份《商品房买卖合同》是否依法成立的问题。ＸＸ与宏远公司、被告李玉辉签订的两份《商品房买卖合同》是平等主体间为设立商品房买卖合同双方权利义务而形成的协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，系有效合同行为。按照法律规定依法成立的合同自成立之时即生效，对合同双方发生约束力。合同依法成立后，双方当事人均应按照协议约定或行业习惯履行义务，享有权利。因此合同双方应本着诚实信用原则全面履行合同义务。本案中，ＸＸ出示的证据形成了完整的证据链条，足以证明其与二被告之间签订的两份《商�房买卖合同》依法成立的事实。二、被告宏远公司和被告李玉辉未将诉争房屋交付与原告ＸＸ使用的行为是否构成违约并是否应承担赔偿责任的问题。基于原、被告签订的《商品房买卖合同》属于有效合同的事实，合同双方应本着诚实信用原则全面履行合同义务。本案中，ＸＸ已经按照约定如额交付房款后，宏远公司和李玉辉应当按照约定将房屋交付与ＸＸ使用。但二被告不仅未按期交付房屋，而且故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人的行为是违约行为，应依据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用�律若干问题的解释》关于惩罚性赔偿的相关规定予以处理。三、ＸＸ要求二被告按每日每所房以200元计算给付房屋使用费的主张是否有法律依据的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，……。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因ＸＸ的损失数额难以确定，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。因此，依法对ＸＸ要求二被告按每日每所房以200元计算给付房屋使用费的诉求予以纠正。四、在本案中宏远公司和李玉辉之间的民事法律关系的认定问题以及二者以何种方式向ＸＸ承担赔偿责任的问题李玉辉以营利为目的，在没有相应建筑资质的情况下借用宏远公司的建筑资质，并以宏远公司的名义承揽到扎赉特旗音德尔镇明冉小区住宅楼建筑工程后，自己组织施工队�、机械设备，自己筹备资金实施明冉小区住宅楼建筑工程，并以宏远公司的名义与ＸＸ签订商品房认购协议的行为足以证明李玉辉和宏远公司之间是建筑行业中的挂靠合同关系，应以相关法律规定予以调整李玉辉和宏远公司之间的民事法律关系；本案中，作为二被告挂靠合同第三方的ＸＸ在签订《商品房买卖合同》时对二被告之间的挂靠事实并不明知，且ＸＸ认为签订《商品房买卖合同》相对方就是宏远公司的认知基础上作出签订《商品房买卖合同》的意思表示。所以，李玉辉和宏远公司作为挂靠者和被挂靠者应依法向ＸＸ承担相应的民事法律责任。李玉辉和宏远公司之间属于内部挂靠的挂靠合同关系，李玉辉是既无建筑资质也未领取营业执照实施挂靠的自然人。在签订《商品房买卖合同》时李玉辉和宏远公司未向作为挂靠合同第三方的ＸＸ释明二被告之间的挂靠合同关系，李玉辉也未明确自己没有相应建筑资质而借用宏远公司资质的事实，同时也并未向ＸＸ声明其以宏远公司的名义承揽扎赉特旗音德尔镇明冉小区住宅楼建筑工程的事实。正因为李玉辉和宏远公司向ＸＸ隐瞒了二被告之间的非法挂靠关系的原因，ＸＸ在认为《商品房买卖合同》相对方就是宏远公司的认知基础上签订了《商品房买卖合同》。对于挂靠经营是违反法律强制性规定的无效合同关系，作为挂靠者和被挂靠者的李玉辉和宏远公司均为明知，因此双方对此均有过错，均应承担相应的民事法律责任。ＸＸ作为李玉辉和宏远公司挂靠合同关系之外的交易主体，不应因李玉辉和宏远公司的非法挂靠经营而导致其利益受损。因此，作为挂靠者的李玉�是明冉小区住宅楼建筑工程的实际工程施工人和工程管理者以及投资人应对ＸＸ承担合同责任。同时，宏远公司虽然在李玉辉的具体经营行为中不参与工程施工和工程管理，但作为与ＸＸ签订的《商品房买卖合同》的相对人也应对ＸＸ承担合同责任。作为被挂靠者的宏远公司明知李玉辉没有相应的建筑资质的情况下将其资质借用给李玉辉是违反法律强制性规定的行为，与此同时考虑到ＸＸ在签订《商品房买卖合同》时并不明知李玉辉和宏远公司之间的挂靠合同关系的具体事实，李玉辉和宏远公司的非法挂靠行为致使二被告处于同一责任承担位次，基于此，李玉辉对ＸＸ承担相应的民事法律责任的同时宏远公司应承担连带责任。综上所述，根据李玉辉和宏�公司非法挂靠行为致使二被告处于同一责任承担位次的法律事实并结合本案实际问题，李玉辉和宏远公司应向ＸＸ连带承担相应的民事法律责任。依照《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、原告ＸＸ与被告扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司、被告李玉辉在2014年1月14日签订的两份《商品房买卖合同》有效；二、被告李玉辉在本判决生效后十五日内向原告王�交付扎赉特旗音德尔镇明冉小区住宅楼1＃—1—1—003房屋和1＃—1—1—016房屋；三、被告李玉辉在本判决生效后十五日内以2608960.00元为本金按中国人民银行规定的金融机构计收同期同档逾期贷款利息的标准计息向原告ＸＸ承担已付购房款利息；四、被告扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司对上述第二项和第三项判决内容承担连带责任。五、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.00元，由被告扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司、被告李玉辉共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审 判 长  佟长海审 判 员  于艳杰人民陪审员  张星辉二〇一六年十月十一日书 记 员  贺志越