湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初3860号原告谌淼，男，1983年6月16日出生，瑶族。被告怀化市大汉置业有限公司。法定代表人邹明，系该公司董事长。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告谌淼与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谌淼、被告委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谌淼向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金21160元；（自2015年10月1日计算至2017年3月17日，按照总购房款396262元的每日万分之一计算)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城·旺龙府第8幢1504号房，建筑面积138.65平方米、单价2858平方米/元，总房款396262元。原告于签订合同当日向被告支付首付款126262元，剩余房款27万元通过公积金贷款的形式支付。根据《商品房买卖合同》第十条、第十一条的规定：被告应于2015年9月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定将合同约定的商品房交付给原告使用，交付时商品房应经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。逾期超过60日，被告未按照约定交付房屋，原告要求继续履行的，被告应自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告缴纳了购房款及相关税费，但被告却未按照在合同约定的交房时间和交付条件将房屋交付给原告使用。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，应按照《商品房买卖合同》第十一条的约定向原告支付逾期交房违约金。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、答辩人开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件。2016年1月23日，答辩人开发建设的大汉•龙城旺龙府住宅小区8号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》。被答辩人购买的房屋，正是该栋楼的房屋。这一事实表明答辩人开发建设的房屋，属验收合格且可以交付的房屋，符合双方在补充协议第三条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件。二、答辩人可以延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。双方在《补充协议》第第二条第二款约定，买受人没有按约定付清有关税费、维修基金等有关费用的，出卖人可以拒绝交付房屋，由此延期交房无需承担违约责任。该约定是双方的真实意识表示，没有违反法律和法规的强制性规定，约定合法有效，对合同当事人具有约束力。《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部第165号令）第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。被答辩人逾期缴纳房屋专项维修资金及契税等费用，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在被答辩人未交清住宅专项维修资金前，答辩人有权延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：原告向被告购买大汉龙城•旺龙府第8幢1504号房，总价款为396262元；交房时间为2015年9月30日前，逾期交房不超过60天，自交房期限届满第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款。之后，原告分别于2015年9月22日和2015年9月22日向有关部门缴纳了房屋契税及专项维修基金。2017年2月5日，原告向被告支付了代办土地证及房产证等费用。2017年3月17日，被告向原告交付了涉诉房屋。另查明，2016年1月23日，涉诉房屋的工程质量竣工验收合格。2017年7月6日，涉诉房屋消防验收合格。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告已按约定履行了付款义务，被告应按约定履行相关义务。原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面履行约定的义务。原告已在约定的期间内支付了相关房款、税费、专项维修基金等费用。根据双方约定，被告应在2015年9月30日前将涉诉房屋交付原告，但被告却于2017年3月17日才交付房屋，被告的行为构成违约，应承担违约责任。因此原告可以要求被告支付2015年10月1日至2017年3月17日（533天）的违约金。原、被告约定逾期交房的违约金以每日按房价款的万分之二计算，但原告要求违约金以每日按房价款的万分之一计算，对此，本院予以支持。因此，该违约金的具体数额为：533天×396262元×0.0001/天＝21121元。故对于原告要求被告向其支付逾期交房的违约金21160元的主张，本院仅支持原告的被告向原告支付逾期交房违约金21121元的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谌淼支付逾期交房违约金21121元；二、驳回原告谌淼的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费329元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  欧 燕审 判 员  舒珏惠人民陪审员  武建红二〇一八年一月十二日代理书记员  肖圣岚附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。