江苏省镇江市润州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1111民初1486号
原告绿地集团镇江置业有限公司，住所地镇江市五洲山路20号。
法定代表人李宝森，该公司董事长。
委托代理人孙春玉、赵成崟，江苏华朋律师事务所律师。
被告胡跃明，男，汉族，1960年10月生，，住丹阳市。
被告何青，女，汉族，1969年12月生，，住址同上。
两被告共同委托代理人聂经伦，江苏金荣恒顺律师事务所律师。
原告绿地集团镇江置业有限公司（以下简称绿地置业公司）与被告胡跃明、何青商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告绿地置业公司委托代理人孙春玉、赵成崟，被告胡跃明及两被告共同委托代理人聂经伦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿地置业公司诉称，2014年6月29日，原告与被告胡跃明、何青就绿地广场绿地商业中心项目定向开发及购买事宜签订商品房《定向开发合同》，约定：被告购买原告开发的绿地商业中心建筑面积为299㎡的8-7A塔2607、2608号商品房两套，房屋总价款为2989701元。被告应于2014年6月30日前缴纳总价款的30%作为定制款，即90万元；2014年9月30日前支付房屋总价款的20%，即594851元并于2014年12月31日前办理完毕银行按揭手续或一次性付清尾款。上述定制款在双方日后签订《镇江市商品房预售合同》后计入购房款。同时合同第七条约定，被告如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期超过60（工作日）日后，原告有权解除合同。原告解除合同，被告按全额房款的10%向原告支付违约金。合同签订后，被告仅于2014年6月29日支付定制款90万元（包括购房诚意金），其后并未按合同约定支付购房款，至今尚欠购买款2089701元，原告多次敦促被告缴足剩余房款，但被告一直未予履行。合同约定的房屋，原告在起诉前已取得商品房预售许可证，双方就房屋的位置、面积、价款已达成意向性一致意见，属于预约合同，合同合法有效。被告逾期付款已构成违约，原告有权按双方合同约定解除该合同并要求被告支付约定金，且原告行使解除权的期限尚未届满。故现要求解除原、被告签订的《定向开发合同》；被告承担违约金298970.1元。
被告胡跃明、何青辩称，原、被告签订的《定向开发合同》，实质为商品房买卖合同，目的是掩盖合同签订时原告未取得商品房预售许可的事实，该定向开发合同应属无效；即使该定向开发合同有效，原告的解除权已超过一年的除斥期间，已消灭。2014年9月30日前被告支付房屋总价款20%的前提是双方签订商品房预售合同，但由于双方签订的系格式合同，对此约定模糊不清。2014年9月30日前被告多次致电原告要求签订商品房预售合同，被告总是答复再等等，在此之后也从未向被告催要过此20%房款。直到2016年年初，被告再次询问原告，原告告知已无法交付房屋。被告一直想要向原告交付此20%房款，只是原告拒绝接受，就是现在被告仍愿意向原告支付此20%购房款。原告起诉的目的是规避其无法按期交房的责任，被告要求继续履行合同，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年6月29日，原告绿地置业公司（甲方）与被告胡跃明、何青（乙方）就绿地广场绿地商业中心项目定向开发及购买事宜签订《定向开发合同》一份。约定：项目名称为镇江绿地广场绿地商业中心；楼宇用途为办公；乙方购买部分为8-7A塔26-2607、26-2608号，建筑面积约299平方米。第二条价款与付款方式约定：该房屋按照建筑面积计价，单价为9999元/平方米，总价约为2989701元（最终待甲方取得预售许可证后，按照预售面积对成交总价多退少补）。乙方分期缴纳超过房屋总价的50%，即1494851元，其中2014年6月30日前缴纳该房屋总价的30%作为定制款项，即90万元。2014年9月30日前支付房屋总价的20%，即594851元并于2014年12月31日前办理完毕银行按揭手续或者一次性付清尾款。第三条定制款交纳约定：乙方需于2014年6月30日前向甲方缴纳定制款90万元，此款在双方日后签订《镇江市商品房预售合同》后，计入购房款。第四条关于面积误差及差异处理。第五条交付标准。第六条交付时间与条件约定：甲方应当在2016年6月30日前，经验收合格后交付乙方。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力…2、乙方逾期交款的，则甲方交房期可相应推迟。第七条逾期付款和逾期交房的违约责任约定：（一）乙方如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在60日（工作日）之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方向甲方支付逾期应付款每天万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60（工作日）日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按全额总房款的10%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起，至实际全额支付应付款之日止，乙方向甲方支付逾期应付款每天万分之三的违约金。（二）甲方如未按照合同约定时间交房的，按照以下方式处理：（1）逾期不超过60日（工作日），自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方向乙方支付已交付房价款每天万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（工作日）后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的10%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方向乙方支付已付房价款每天万分之二的违约金。第八条规划、设计变更的约定。第九条交接。第十条产权过户的约定。第十二条约定：2、甲方将在项目取得预售许可证后10日内按照本合同乙方提供通讯方式通知乙方签订《商品房买卖合同》，乙方未按甲方通知的时间签订的，甲方有权单方解除本合同，乙方应支付甲方定制款20%的违约金…5、乙方根据本合同第七条行使单方面解除合同的，应当在甲方逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为乙方放弃该项权利。乙方根据本合同第六条行使单方面解除合同的，应当在建设工程质量检测机构出具书面鉴定不符合意见之日起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。
2013年8月28日，被告向原告交付了5万元诚意金，2014年6月29日交付了85万元定制款。2016年5月10日，原告起诉来院要求解除与被告的上述《定向开发合同》。另2014年9月25日，原告取得了诉争房屋的商品房预售许可证。
本院认为，原、被告签订的《定向开发合同》就被告向原告购买商品房的约定已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告已经按照约定收取了部分购买款，故该《定向开发合同》应为商品房买卖合同。原、被告订立合同时，原告未取得商品房预售许可证，但在起诉前已取得诉争商品房预售许可证，故此《定向开发合同》合法有效。《定向开发合同》约定被告应在2014年9月30日前付款594851元，在2014年12月31日前付清总房款，被告逾期付款超过60日（工作日）后，原告有权解除合同。因此，在被告2014年9月30日未付款后60日（工作日），解除合同的条件成就，原告享有合同解除权，但原告一直未行使该解除权，被告亦未催告原告行使，至原告于2016年5月10日起诉要求行使该解除权时，已超过1年期限，并且被告逾期付款后，原告亦未向被告催告履行，故对原告主张由于被告逾期付款而要求解除合同的诉请，本院不予支持。进而，原告基于合同解除而要求被告承担的违约金，亦不符合合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十五条之规定，判决如下：
驳回原告绿地集团镇江置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费5784元，由原告绿地集团镇江置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）
审 判 长 潘丁亮
人民陪审员 乔 青
人民陪审员 蒋西林
二〇一七年五月十七日
书 记 员 张 玉