湖南省新宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民再初字第5号
原审原告李焕球，男，汉族，1945年4月10日生，新宁县人，农民。
委托代理人顾国君，湖南威仪律师事务所律师。
原审被告王强，男，汉族，新宁县人。
原审被告张小友，男，汉族，1976年2月10日出生，新宁县人，居民。
原审被告谢军（又名谢小军），男，汉族，1967年12月6日出生，新宁县人，居民。
原审第三人蒋小海，男，汉族，1968年5月8日出生，新宁县人。
原审原告李焕球与原审被告王强、张小友、谢军及第三人蒋小海土地使用权转让更名登记纠纷一案，本院于2014年9月24日作出了（2014）宁民初字第856号民事判决，该判决已发生法律效力。原审被告王强不服，向有关部门提出申诉，经本院院长发现该案在程序上确有错误，并提请本院审判委员会讨论决定再审，本院于2015年9月11日作出（2015）宁民申字第15号民事裁定，裁定本院另行组成合议庭再审。本院于2015年11月19日另行组成合议庭公开开庭进行了审理。除原审被告张小友经传票传唤未到庭外，其余当事人及委托代理人都准时到庭参加了诉讼。本院现已缺席审理终结。
原审原告李焕球诉称，2004年5月，三被告共同受让了县种子公司一渡水供种站面积为738.1平方米的国有土地，并协商分五均等份，依次为：一号门面归张小友，二、三号门面归王强，四、五号门面归谢军。后三人共同取得新国用(2004)字第154号土地使用证一本，由王强保管。2004年8月，张小友自愿将其分占的门面及空地转让给李焕球，并约定由张小友协助办理土地使用权人的更名登记手续。因王强拒绝拿出土地使用证原件协助张小友办理更名手续，原告在2008年又将此门面土地及份内空地转让给第三人蒋小海。现在蒋小海已在该门面土地上建成房屋。原告有协助为蒋小海办理更名登记之责任。因王强一直不予配合将原始证书上的“张小友”更名为“蒋小海”，致第三人无法进行房屋登记。为此，特诉至本院，要求判令三被告拿出该证，将张小友受让的土地份额更名到第三人蒋小海名下。
原审被告王强辩称：该证书上红线内的土地为王、张、谢三人按份共同享有使用权。张小友与李焕球在交易土地时并没有告知于他，侵害了共有人的优先购买权，属无效的民事行为；李焕球并没有受让和转让土地事实，同时，第三人蒋小海又在非法购买的土地上违章建房，所以原告诉称要求把张小友更名为第三人蒋小海作为共有土地的使用者没有事实和法律依据，本人没有义务协助办理更名登记手续。
原审被告谢军辩称，认可原审原告李焕球的全部诉讼请求，且张小友转让土地已征得自己同意。
原审被告张小友辩称，自己转让土地时，明确告知了王强和谢军。对于李焕球把土地再次转让给蒋小海的行为，本人完全同意并愿意协助办理一切过户手续。
原审第三人蒋小海述称，他在2008年正式从李焕球手上受让了原属张小友份额内的土地并在该地上建成房屋。原告以及三被告都有依约定协助办理土地分割和更名登记的责任，但原审被告王强一直拒绝交付原始证件为他办理房产登记之所需，故请求法院支持原告观点，以维护自己的合法权益。
经再审审理查明：2004年5月，再审被告张小友、王强、谢军经本案第三人蒋小海与县种子公司一渡水供种站撮合商议达成受让一渡水供种站闲置土地的意向协议。在三人与县种子公司达成共识后，三原审被告于当年的5月15日，签订了修屋协议即对土地进行按份分配协议，该协议约定：一号门面归张小友，二、三号门面归王强，四、五号门面归谢军。对后面菜地亦按门面间数平均分成五份，一间门面占土一份。房屋后（指保圹以外）至少留足一米宽过道供大家共同使用，任何人不得任意拦截过道，阻碍道路畅通。该协议同时还特别约定：“修建房屋由个人自由组合，原材料自己采购，但不得损毁他人宅基地；合伙合建、房屋搭墙，房屋建筑式样由各人自行选择，任何人不得强制干涉”。该修屋协议签订后的第三天即当年5月18日，三原审被告与新宁县种子公司法人代表刘永应等管理人员正式签订了《新宁县种子公司一渡水供种站国有土地使用权转让协议》，甲乙双方均签字认可并加盖公章。该协议明确约定，新宁县种子公司将一渡水供种站现有的738.1平方米国有土地使用权整体转让给张、王、谢三人，整体转让总地价为13.6万元。种子公司转让土地时不具体把四至、面积单独分割到每个人，而是整体转让给三个人办证。给三人后，如三人需另行变更，由其三人自行负责。当年6月1日，王强、张小友、谢军三人就受让的土地办理了新国用（2004）字第154号国有土地使用证。该证记载土地使用者为：王强、张小友、谢军。面积738.1平方米并附宗地红线图，土地类型为国有出让。该证书原件一直由王强保存至今。张、王、谢取得土地证书不久后，三人对菜地也进行了合理分配。张小友一份靠左，王强两份居中，谢军两份靠右（面向新宁县城方向），但未精确到具体面积，未打桩定界。
2004年8月19日，原审被告张小友将其所占土地份额以50800元的价格全部转让给原审原告李焕球，并约定由张小友提供给李焕球办理变更登记手续所需各项证件。因李焕球考虑到该地块不太规则而生悔意，又准备将该土地再次转让给第三人蒋小海（李为蒋表叔）。2004年8月26日，蒋小海与李焕球找到张小友说明此意，张表示同意。蒋小海为了规避土地再转让产生第二次交易税费，又与张小友签订了该土地份额转让的协议。但是，蒋、李、张之间均没有实际再支付地价款，直至2008年10月2日，李焕球与蒋小海就李焕球从张小友处受让取得的土地份额正式进行了交易。蒋小海用其在回龙镇上的门面、住房兑换了该土地份额，并由李焕球向蒋小海支付价差36000元。双方正式签订了《房屋及地基转让协议书》，该协议约定：“办理转换手续所需资料双方皆各尽所能协助办理直至手续办理完毕”。对于李焕球将该土地份额转让给蒋小海的行为，原始土地使用者张小友自始知情并表示同意。
王强于2004年7月开始建房，2005年入住；谢军2004年农历11月建房，2005年9月进伙；蒋小海在原张小友份额土地内于2009年5月建房，当年年底进伙。上列三人在下脚放线均没有因界址发生纠纷。蒋小海、谢军房屋后墙齐凭屋后过道下土圹。王强房屋后墙未齐凭土圹，而是齐凭宗地附图中的16.7米处。土圹与16.7米之间形成自然空置。蒋小海在办房产证时因需要原始土地来源资料，与李焕球多次找到王强要求其拿出土地证原件办理更名登记。但王强以李、蒋二人不适格和没有满足他优先购买权为由拒绝拿出土地使用证原件。蒋小海在与王强相邻面山墙上安置水管，未清除悬空模板和堆放垃圾，被王强以相邻关系纠纷向本院起诉且经二审判决。现与王强相邻面山墙上的水管、悬空模板、垃圾已通过执行清除。
上列诉讼事实，有再审原告、再审三被告第三人三方认可的2004年5月15日的修屋协议新国用（2004）字第154号国有土地证书所证实。有王强提供的2004年5月18日正式与种子公司签订国有土地使用权转让协议所证实。有李焕球提供与张小友的土地转让协议。蒋小海为规避二次交易税费提供的与张小友的土地转让协议，李焕球与蒋小海再次转让土地协议等书证在卷，还有各方当事人当庭陈述以及张小友的书面陈述，原（2014）宁民初字第856号案卷、（2012）宁民初字第623号案卷、（2014）宁民初字第294号判决等亦可佐证上列诉讼事实成立。
另查明，本案在原审中没有给足原审被告王强、张小友、谢军从答辩期满之日起不少于十五天的举证期限；原审名为合议庭审理实为独任制审判；认定2004年5月20日原审三被告对外正式签订合同有误。
本院认为，本案系土地使用权转让更名登记纠纷。本案当事人争议的焦点是：一、原审被告王强是否对张小友转让给李焕球的土地享有优先购买权；二、原审被告王强的诉讼主体是否适格，在本案中是否有交出新国用（2004）第154号国有土地使用证，将张小友受让的土地份额更名到第三人蒋小海名下的义务。现分述如下：
第一、任何民事法律行为的产生、变更、消灭均源于客观事实。本案三个原审被告有均分土地按份出钱再对外正式签订受让合同，且三人共一证（未记载各自份额）的事实。说明原审三被告人在对土地未实际分割前，是一种均等按份共有关系。这种关系的形成是按出让方要求必须登记为三人共同共有，不在土地证上记载各自份额、位置、面积，这仅仅是法律形式上的共同共有关系。但是，这种登记并不能改变和否定各自按协议均等分占、使用自己土地份额的客观事实。土地使用权人为了管理和行使权利的需要，随时都可以依协议的约定依法向国土部门行使土地分割的再变更登记权利，将三人共有的总证分割为三人独立享有权利的分证。2004年7月原审被告王强首先在受让的自己份额内的土地上开始建房，2004年11月原审被告谢军随后建房，并分别于次年进火。这充分说明通过建房行为，表明了共证中所记载的未写明各自份额的土地已经客观地进行了事实上的分配和利用。共证中法律名义上的共有关系已随着王、谢、蒋的陆续建房和对菜地分配而消失。事实上不再存在共有关系。因此，因共有关系所产生的共有人优先购买权也一并消灭。其二、优先购买权利的行使前提条件必须是一个整体，并且以计量单位体现能剥离出来。而本案中，当事人早已书面分配了份额并实际建成了各自房屋，并非共有财产继续为一整体，因而，行使优先购买权利也因财产早已书面和实物分割而丧失了前提条件。其三，依王强之说他长年在外，张小友把土地份额先给李焕球或者蒋小海时，他并不知情无法行使优先购买权利。但蒋小海已修屋入住多年，王强并没有向张小友或者蒋小海提出优先购地主张，而是在李焕球、蒋小海要求其拿出土地共证原件去办变更登记手续时以此作为不交原始证料的抗辩理由，如果王强抗辩理由成立。蒋小海则必经拆除现有自建房屋空置土地来等待王强行使优先购买权，显然这种做法事实上不可能也不允许。综上，原审被告王强在本案中提出的他作为共有人对张小友份额内的土地有优先购买权的本案答辩理由，因客观事实的消灭而导致优先购买权利的消灭，故本院对王强之答辩观点不予采纳。
第二、原审被告王强提出原审原告李焕球、第三人蒋小海无起诉资格即本案当事人是否适格问题。本院认为，张小友把依法取得的国有土地份额转让给李焕球后，再由李焕球转让给蒋小海，尽管只今未法律登记更名，尽管张小友的全权委托公证书被撤消，但并不影响张与李、李与蒋二份转让协议的生效，也不影响张小友对其后面几次转让行为的追认与同意。因而，对张小友而言，不论是主观原因还是客观障碍，张小友都有依转让协议协助李焕球办理变更登记之责任，但张并没有尽到此责；对王强、谢军而言，因在法律形式上二人与张小友为共同权证人，依共有人对外共享权利共担义务之理论，虽然王、谢二人并没有在张、李的转让协议上签字，也有附带协助办理变更登记的义务。因此在法律形式上将其列为共同被告并无不当，李焕球依协议起诉张、王、谢三人，在法律形式上是合法的、适格的。对王强而言，在共有人优先购买权消灭之后，长期不交付与谢军、张小友共享权利的三人合一的原始国土使用证，导致他人不动产权应当可以登记而得不到正常的登记，不仅未尽共有附带义务，更是对合法交易者变更登记权利（财产权一种）的侵害，依法应承担侵权责任。
本院同时认为，原审第三人蒋小海2004年8月26日与张小转让协议虽然属实，但因该协议存在故意规避交易税费的违法行为，应认定为无效合同；张小友通过公证的全权委托书在本案再审前已被撤销，故不再作为本案证据使用。但张小友之前的数次口头和开庭时的声明均能表示张小友对李焕球把土地转让给蒋小海的行为予以了追认和同意。不动产在没有变更登记前，如果得到原始取得人同意的，虽然未发生物权转移，但并不影响转让合同的效力。因而，李焕球与蒋小海之间的转让协议属合法有效，李焕球诉请要求三原审被告拿出土地证为原审第三人蒋小海办理张小友份额内的土地变更手续，第三人蒋小海依协议要求李焕球协助办证的独立述求，并没有违反法律禁止性规定，属合法有效，本院予以支持。蒋小海2004年8月26日为了避免土地变更二次税费而与张小友又直接签订转让协议的客观事实存在。但不能否定李焕球与张小友先行签约在前的诉讼事实，该协议因违法本院不予支持。只于王强提出蒋小海、李焕球属虚假诉讼，图谋违法取得房产登记以及蒋小海违章建筑应予处罚之说，本院经数次审理，认定诉讼事实存在，证据一一在卷，请求合理合法，故本案不存在虚假诉讼之说。在对蒋小海违章建筑事实查明后，有关部门可依行政法规处罚，不属本院主管之列。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第三十三条、第九十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款、第二百零七条、第一百四十四条、第二百五十一条的规定判决如下：
被告王强、张小友、谢军在本判决生效后五日内协助原告李焕球将新国用（2004）字第154号土地使用证所登记的原属被告张小友的土地使用权份额变更至第三人蒋小海名下并办理相关的登记手续。逾期，有关部门可凭此生效判决，直接办理变更登记手续。
本案受理费300元，由原审被告王强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判长 徐善平
审判员 戴马宁
审判员 周孝寅
二〇一五年十一月十九日
书记员 孙 鹏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
第十五条第一项承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百九十八条第一款各级人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第二百五十一条在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。