上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第39263号
原告周明。
委托代理人梁成双，上海申惠律师事务所律师。
委托代理人韩晔，上海申惠律师事务所实习律师。
被告刘士毅。
被告朱荣伟。
委托代理人郑伟杰，北京市中银律师事务所上海分所律师。
委托代理人沈从菊，北京市中银律师事务所上海分所律师。
原告周明与被告刘士毅、朱荣伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月10日第一次公开开庭进行审理，原告周明及其委托代理人梁成双、韩晔、被告刘士毅、被告朱荣伟的委托代理人郑伟杰到庭参加诉讼。后因案情需要依法转为普通程序，于2015年3月9日第二次公开开庭进行审理，原告周明及其委托代理人梁成双、被告刘士毅、被告朱荣伟的委托代理人沈从菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周明诉称，原告与被告刘士毅系夫妻关系，于1990年登记结婚，1999年依据上海市公有住房出售规定，买下坐落于上海市浦东新区梅园三村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），后因被告刘士毅不务正业，染上赌博的恶习，原告不断帮其归还赌债，去年下半年有人追债讨上门，并得知被告刘士毅于2010年3月在原告完全不知情的情况下，将夫妻仅有的一套房屋与被告朱荣伟恶意串通私自买卖过户，置原告的合法利益于不顾，原告为维护自身合法权益，诉至本院请求确认两被告对系争房屋的买卖合同无效。
被告刘士毅辩称，同意原告的诉请。
被告朱荣伟辩称，不同意原告的诉请。两被告签订的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）真实合法有效。1、其是通过中介在公开市场上购买系争房屋。2、朱荣伟已经严格按合同约定分四次支付了首付款48万元，并以贷款的方式支付剩余购房款72万元，贷款一直由朱荣伟偿还，且房屋已实际过户。3、其曾多次找原告及刘士毅要求交房，但两人不予配合，故《买卖合同》中违约的是对方，希望法院驳回原告起诉。
经审理查明，原告与刘士毅系夫妻关系。1999年，刘士毅与上海船厂签订《上海市公有住房出售合同》，根据公有住房相关规定，购买系争房屋。2010年3月10日，刘士毅（卖售人，甲方）与朱荣伟（买受人，乙方）签订《买卖合同》，约定通过上海永鸿房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方向甲方购买系争房屋，该房屋的建筑面积为49.30平方米，转让价为人民币（以下币种相同）120万元，约定甲方于2010年3月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，双方确认于2010年4月30日前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同约定乙方于2010年3月10日签订合同当日支付甲方房款47万元，乙方向银行申请贷款72万元，该笔房款在双方进浦东新区交易中心进行产权过户后，由银行直接划入甲方指定的银行账号内，若贷款不足部分，在交易当天以现金的方式支付给甲方，交易当日乙方将房屋尾款1万元一次性付清给甲方。2014年4月19日，双方办理缴税等相关手续，并提交房地产登记申请书，朱荣伟与中国邮政储蓄银行有限责任公司上海嘉定区支行（以下简称邮储银行嘉定支行）签订《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款合同》），就系争房屋抵押贷款72万元，该贷款在合同中约定划入刘士毅账户，贷款期限为240个月，自2010年5月21日至2030年5月21日，年利率为4.752%。
2010年3月20日，刘士毅（甲方）与朱荣伟（乙方）签订《房屋过户协议书》，约定：1、甲方委托中介通过买卖方式将房屋过户给乙方，由乙方向银行贷款，期间一切费用由甲方支付，贷款费用总计10万元，前期已付2万元，贷款后再支付8万元。2、若乙方向银行贷款60万元以下，甲方提取5万元供乙方使用一年，年息15%，其余由甲方支配，若乙方向银行贷款达70万元及以上时，甲方提取6万元使用1年，年息15%。3、还贷期间第一年，每月双方按各自比例支付本息，第二年起在乙方归还本金后由甲方全额承担还贷义务，如乙方未归还本金最多可延长6个月，月息3%。4、虽然甲方房屋过户给乙方，产权证由乙方挂名，但房屋所有权益均由甲方所有，产权证暂归第三方保管。5、虽然贷款人为乙方，但是实际债务人为甲方，甲方应全额承担乙方银行还贷义务（首年除外）。6、甲方有权在乙方还清银行贷款时，随时要求乙方无条件配合甲方将产权证过户回甲方名下，过户费用由甲方全额承担。7、还贷期间，若甲方不能还贷时，乙方有权将房屋变现，所得全额款项除用于还清乙方银行贷款外，其余均归甲方所有。该协议由甲、乙双方及第三方盛永年签字。
2010年4月29日，系争房屋核准登记至朱荣伟名下。
2013年6月至今，银行贷款由原告及刘士毅，存入朱荣伟的还贷的银行卡逐月归还，该银行卡由原告及刘士毅持有。
另查，系争房屋设有抵押，分别为2010年4月29日核准的抵押权人为邮储银行嘉定支行、债权数额为72万元、债权履行期间为2010年5月21日至2030年5月21日；2010年12月21日核准的抵押权人为邱健春、债权数额为60万元、债权履行期间为2010年12月17日至2011年6月17日。
上述事实，由《上海市公有住房出售合同》、《买卖合同》、《借款合同》、《房屋过户协议书》、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、银行存折等证据及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为两被告之间的房屋买卖是否真实。对此，本院认为，其一，从交易后房屋实际居住情况看。按照常理，房屋出卖后，房屋一般由买受人实际居住使用。但本案中，作为出卖人的刘士毅始终实际控制并居住至今，此次原告主张权利后，朱荣伟才抗辩多次要求原告搬离系争房屋遭阻，但又未提供证据证实，与其取得产权证时间相距长达四年，显然有违常理。
其二，从购房人是否审慎购置来看。系争房屋原产权证虽登记至刘士毅名下，但一直由原告及刘士毅居住，系争房屋标的在当时较大，如是真实买卖，作为购房人的朱荣伟应审慎考虑，但其无证据证实，当时查看系争房屋或了解房屋其他居住者等基本情况而审慎购置，存在不合理之处。
其三，从《房屋过户协议书》内容看。该协议内容明确载明，朱荣伟帮助刘士毅就系争房屋向银行贷款，其从中获取一定费用使用，房屋产权虽过户至其名下，但系挂名，所有权归刘士毅并由刘士毅承担还贷义务，并在还清贷款后产权过户回刘士毅。由此可见，双方为套取银行贷款而虚构房屋买卖交易。对该协议朱荣伟称当初通过撕毁方式已经解除，但未提供证据证实，且作为由第三方介入对双方而言比较重要的协议，通过如此随意方式解除，显然说服力不强。
其四，从交易后房屋实际还贷情况看。从原告提供的证据看，至少能证实2013年6月至今，贷款均由刘士毅在逐月归还。对之前的贷款由谁归还双方陈述不一，原告及刘士毅称，由其将款项直接存于朱荣伟卡上，朱荣伟只支付10个月的贷款，后该卡还给了朱荣伟；朱荣伟称，《借款合同》写明朱荣伟的还款账户，刘士毅如要向记载账户汇款很方便，其与刘士毅多次沟通，刘士毅不但不交房又不支付房租，朱荣伟觉得汇款至少可在房租上有所补偿，所以也不反对在2013年6月之后由刘士毅还款。按照常理，贷款应由贷款人即买受人归还，本案中作为出卖人的刘士毅在2013年6月持有还贷卡逐月归还贷款，朱荣伟对认可刘士毅还贷行为的解释不尽合理，其也无足够证据证实之前还贷均由其履行，故交易后房屋实际还贷情况，显然有悖常理。
综上，上述一系列的事实及证据已形成有效证据链，足以证明两被告之间的房屋买卖并非双方的真实意思表示，而是为了通过房屋买卖的形式向相关金融机构套取贷款。两被告的这一行为扰乱了正常的社会金融秩序，因此，两被告签订的买卖合同应当认定无效。故本院对原告要求确认两被告就系争房屋的买卖合同无效的诉讼请求，予以支持。本院对如合同无效是否需要法院处理后果进行释明，原告认为对无效的法律后果暂不处理；朱荣伟坚持认为合同有效，故本案对此不作处理，朱荣伟可另行主张。
关于被告提出的诉讼时效问题，本院认为，诉讼时效制度适用于债权请求权，而确认合同无效则属于形成权，确认合同无效之诉属确认之诉，不适用诉讼时效制度。合同无效是一种法律状态，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，法律不应强求当事人随时随地对合同效力进行审视，从而使交易处于不确定的状态。但无效合同产生的财产返还请求权的诉讼时效期间，应自合同被确认无效之日起算。故朱荣伟提出原告的起诉已过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：
被告刘士毅与被告朱荣伟就上海市浦东新区梅园三村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
案件受理费15，600元，由被告刘士毅、被告朱荣伟共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 田有娣
二〇一五年六月九日
书 记 员 陈莹瑶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。