广西壮族自治区桂平市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0881民初1234号
原告李丽。
委托代理人曹世享，广西世享律师事务所律师。
被告桂平市清隆房地产开发有限公司。
法定代表人卢培清，该公司董事长。
委托代理人韦文星，广东科德（佛山）律师事务所律师。
原告李丽与被告桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法由审判员杨榜春适用简易程序独任审判，于2016年5月10日公开开庭进行了审理，书记员黄小钊担任法庭记录。原告李丽的委托代理人曹世享，被告清隆公司的委托代理人韦文星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李丽诉称，2012年4月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发坐落于桂平市西山镇新岗村8队分龙岭的“万锦豪园”小区第8幢3单元10层01号房销售给原告所有，建筑面积121.24平方米，3366.59元／平方米，总价款408165元；原告以分期方式购买，原告首付248165元，2012年11月30日前付清其余房款160000元；被告于2013年6月30日前交付经验收合格的该套商品房给原告使用，如被告逾期超过60日交付该商品房给原告使用，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约交清了购房款给被告，被告于2014年6月30日才正式交房给原告所有使用。
原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方应严格依合同履行其义务。由于被告没有依约在2013年6月30日前将经验收合格的该套商品房交付给原告使用，而是在2014年6月30日才交付该商品房给原告使用，而且至今也没有向原告出示该商品房已经验收合格的证明文件，被告的行为已构成违约，
根据原、被告关于原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金的约定，被告应当自2013年7月1日起至2014年6月29日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，共14898元（408165元×0.0001×365天）。由于原告至今未能取得该商品房的房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，依法应当自2014年10月1日起至2016年1月31日止，以408165元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款的逾期贷款利息即0.0075元／月／元支付逾期办理房产证违约金48979.8元给原告。
为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告支付逾期交房违约金14898元给原告；二、被告支付逾期办理房产证违约金48979.8元给原告（自2014年10月1日起至2016年1月31日止，以408165元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款的逾期贷款利息的标准计算）；2、本案诉讼费用由被告负担。
被告清隆公司辩称，1、被告与原告于2012年4月16日签订了《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的商品房是事实，约定2013年6月30日将商品房交付给原告也是事实，但同时在《商品房买卖合同》第八条中已经明确约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，合同所列的下列特殊原因有“1、由于政府行为因素影响，相关政府职能部门或有关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的；2、供水、供电部门当天连续停水、停电4个小时，气象部门的气象记录当天降雨量达3mm的；3、买受人房款未缴清或买受人以个人房屋按揭贷款方式购房，贷款金额未能到达出卖人账户的。”原告在诉状中并没有减除上述原因所造成延误的时间。在建设施工过程中，因其他遇特殊原因致使商品房至2014年6月30日才能交付。在整个建设过程中，因特殊原告造成延误时间共计668天，其中：1、因雨天延误185天；2、法定节假日造成延误20天；3、因高考时间停工造成延误4天；4、因停水造成延误5天；5、因原告贷款金额未能到达被告账户，按合同约定可以顺延251天；6、因市政道路施工造成延误203天。因此，被告于2014年6月30日交房并未违约，不应当承担违约责任。依据《建设工程质量竣工验收意见书》中的结果，被告所开发建设的商品房经验收均为合格，符合交房约定。
2、在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中，只约定了被告清隆公司交付房产登记所需资料的义务，没有约定被告清隆公司需为原告办证的义务，并且明确约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，而第3项约定为“出卖人未按本合同约定的期限，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，买受人可要求退房，出卖人全额退回买受人己付房价款，并按己付房价款的百分之二赔偿买受人的损失”。由此可见，双方对“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”所需承担的违约责任是有明确约定。依据《《城市房屋权属登记管理办法》第十一条之规定，房屋权属登记必须由权利人（申请人）申请，至今也未见原告向登记机关提出过房屋产权登记申请，没有取得房产证属其自身没有向房产登记机关申请登记的原因造成，不是被告清隆公司造成的，因此，被告清隆公司认为依据本案的事实，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》中第十八条的规定，而要求被告清隆公司承担责任。如果原告已经向房产登记申请房屋产权登记，因被告清隆公司的原因不能取得房屋产权证的，也应当依双方在合同中的约定，要求被告清隆公司承担违约责任，上述最高院的解释只能是在因出卖人的原因造成买受人未能取得房屋产权证书，并且合同没有约定违约金的，才可适用。本案的事实是买受人根本未向登记机关申请房屋产权登记，买受人未能取得房屋产权证书是其自身原因造成，不是出卖人的原因造成，对此责任，合同也有明确约定违约金。3、原告所提出的诉讼主张已经超过了法定的诉讼时效。被告清隆公司与原告在合同中约定的交房时间是2013年6月30日，而原告起诉的时间是2016年3月，已经超出法定的二年的诉讼时效，并且也没有诉讼时效终断的事由，不应再得到司法保护。
综上所述，被告延时交房的事由出现，依照合同约定可以顺延交房时间，因此，被告的交房没有违约。原告未能取得房产证书是其没有提出申请的自身原因造成的，既不是出卖人的原因造成，对此责任合同也有明确约定违约金，因此，不适用上述最高人民法院的相关解释。并且原告所提出的主张已经超过诉讼时效，为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年4月16日，原告李丽（××）与被告清隆公司（××）签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告李丽向被告清隆公司购买该公司开发的位于桂平市西山镇新岗村8队分龙岭的万锦豪园小区第8幢3单元10层01号商品房，商品房总售价408165元。其中合同第六条（2）分期付款约定：“双方约定：买受人分二期缴清房款，本合同签订之日缴纳第一期房款248165元，于2012年11月30日前缴纳第二期房款160000元。”合同第八条约定：“出卖人应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭受不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为因素影响、相关政府职能部门或相关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的；3、供水、供电部门连续停水、停电4个小时以上，气象部门的气象记录当天降雨量达到3mm的；4、买受人房款未缴清或买受人以个人房屋按揭贷款方式购房，贷款金额未能到达出卖人账户的。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60天，自本合同规定的最后的交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60天后，买受人有权解除合同。解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。”《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备染。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”该第3项约定为“出卖人未按本合同约定的期限，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，买受人可要求退房，出卖人全额退回买受人己付房价款，并按己付房价款的百分之二赔偿买受人的损失”。签订《商品房买卖合同》后，原告依约付清首期购房款248165元，2012年12月1日支付房款130000元，2012年12月30日支付30000元；至此原告李丽已付清全部购房款。被告清隆公司所建涉案商品房于2014年6月1日通过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位及监理单位五方验收合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，认定涉案商品房工程质量合格。被告于2014年6月5日通过电视台发出于2014年6月21日交付发的通知。2014年6月30日被告清隆公司将涉案商品房正式交付给原告李丽使用。
从2012年4月16日（签订合同之日）起至2014年6月30日，根据桂平市气象科技开发中心提供的气象资料显示，日降雨量达到大雨（25mm）以上标准的天数共有54天；桂平市自来水厂泵房生产日记录表显示，连续停电导致停水时长超过4个小时以上的天数共有7天；根据桂平市环境保护局文件，高考期间禁止建筑施工企业在考点周边进行施工作业的天数共有4天。
另查明，清隆公司已于2015年11月9日前陆续将涉案商品房的8号楼的国有土地使用权证、建设项目备案文件、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表等应由其提交的用于办理房屋产权证的材料提交给桂平市房产管理所，万锦豪园8号楼已符合办理房屋所有权初始登记的要求。
上述事实，有原告提供的《居民身份证》、《企业查询表》、《商品房买卖合同》、《购房款收据》，被告提供的《商品房预售许可证》、《建设工程质量竣工验收意见书》、《万锦豪园交房通知书》、《广告播出证明》、《泵房生产日记表》、《气象资料使用证明》、《关于在高考期间加强环境噪声污染防治监督管理的通知一份》、桂平市房管所的《收条》、《入账通知书》和各方当事人的陈述等证据在案证实。
本院认为，原告李丽与被告清隆公司订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，属合法、有效的合同。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。
一、关于被告清隆公司是否存在合同约定延期交房事由及应支付多少逾期交房违约金给原告的问题。
原、被告签订的《商品房买卖合同》关于交房日期的约定非常明确，即被告清隆公司应在2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。但是根据被告发布的交房通知，涉案商品房于2014年6月30日才正式交房。从以上情况来看，被告交付商品房已远远超过合同约定的交房日期。被告清隆公司为此抗辩根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，在本案合同履行期间，分别存在合同所约定停水、停电、降雨、国家法定节假日、高考、市政工程、房款未缴清等可延期交房的情况，应据实延期交房。对其抗辩意见，本院分析如下：
1、关于降雨被告能否据此延期交房的问题。
被告就该项主张提供桂平市气象科技开发中心的气象资料作为证明，该资料只显示了降雨日期及日降雨量，没有显示连续降雨或间断降雨时长。合同虽然约定日降雨量超过3mm就可以据实延期，被告据此认为日降雨量超过3mm的天数共有185天可以延期交房。就被告的举证而言，难以确定在履行合同的过程中出现了合同约定的日降雨量超过3mm就可以延期。那么是不是日降雨量超过3mm就要停止工作，允许被告扣减延误的工期呢？本院认为不能如此处理，首先，从双方约定降雨可以扣减工期的内容来看，一定强度的降雨才会确实导致停止施工；其次，普通人根据一般的生活经验，也能够理解高强度的降雨才会确实造成施工难以进行。因此，高强度的降雨可以作为顺延交房的理由。合同虽然约定了日降雨量达3mm可以延期交房，但由于降雨时长难以取证，本院酌情确定出现大雨（降雨量达25mm）以上的降雨天气可顺延交房期一天，结合气象科技开发中心提供的气象资料，可以确定从2012年4月16日起至合同约定交房的2014年6月30日止出现大雨（25mm）以上天气的共有54天，故本院酌情确定被告可顺延交房期54天，被告主张的其余扣减期间，证据不足，理由不充分，本院不予确认。
2、关于停水、停电被告能否据此延期交房的问题。
根据被告提供的桂平市自来水厂《泵房生产日记录表》显示，在合同履行的期间内（2012年4月16日起至交房的2014年6月30日），有7天出现了连续停电、停水时长超4小时以上的，根据日常的生活经验，连续停电、停水时长超4小时以上的情况确实会造成施工难以进行，因此被告主张因停水停电导致延误施工7天，符合合同约定的顺延交房期限的约定，故本院确认停电、停水可顺延交房的时间为7天的事实。
3、关于国家法定节假日被告能否据此延期交房的问题。
合同约定的可以顺延交房的事由都是被告不可预见和难以控制的特殊情况，而国家规定的法定节假日每年都是固定的和必然出现的，被告在签订合同的时候完全可以预见到，在这种情况下，被告依然承诺于2013年6月30日交房，可见国家的法定节假日并不在被告所考虑的顺延交房期的范围之内，且合同也没有约定可以扣减相应的法定节假日。因此，被告据此主张国家法定节假日可以延期交房15天，与合同约定不符，理由不充分，本院不予支持。
4、关于高考期间被告能否据此延期交房的问题。
被告提供了桂平市环境保护局《关于在高考期间加强环境噪声污染防治监督管理的通知》［浔环字（2012）43号、（2013）43号作为证明，根据以上文件可以确定2012年、2013年高考期间分别为2012年6月1日-6月8日、2013年6月1日-6月8日，高考期间全天禁止施工的天数共有4天，被告据此主张停工造成延期交房4天，符合规定，因此，本院予以确认因高考期间造成被告延期交房4天的事实。
5、关于市政道路施工被告能否据此延期交房的问题。
在《商品房买卖合同》中约定“政府行为因素影响、相关政府职能部门或相关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的”可以延期交房，被告主张因市政道路施工导致延误37天，被告虽然提供了桂平市浔州北路市政工程建设施工合同、建设工程施质量竣工验收意见书、桂平市住建局的封路建设证明、万锦豪园施工签证单等证据作为证明，但本院认为，被告主张的该项工期延误长达37天，该延误期间是长时间的、持续性的工期延误，被告虽然提供由建设单位、监理单位、施工单位共同签署的工期延误《签证单》作为佐证材料，但被告未能提供其他证据证实该市政施工封闭的道路是进入被告施工工地的唯一通道，并且根据桂平市住建局的封路建设证明亦只是证实是单面封闭，并不是全路封闭。因此被告主张因市政工程影响而延误工期37天应延期交房，证据不充足，理由不充分，本院不予支持；
6、关于原告购房款未能到达被告账户，被告能否据此延期交房的问题。
《商品房买卖合同》中约定“买受人房款未交清或者买受人的购房贷款未能到达出卖人账户的，出卖方可以据实予以延期交房。”从该约定来看，“买受人的购房款未能到达出卖人账户”的确属于双方约定的可以延期交房的事由。虽然单独个人的购房款不到帐并不会对整个工程的工期造成影响，但是如果大量买受人的购房款金额迟迟不到帐，还是有可能影响到工程施工进程的。开发商与买受人约定贷款不到账顺延交房以减轻其违约压力情有可原，既然双方约定贷款金额不到帐可作为顺延交房的事由，合同约定的第一期交购房款原告已按期交清，本院支持从2012年11月30日（合同约定的第二期交购房款之日）起至2012年12月30日（第二期交购房款之日）止可顺延交房期限30天。
此外，由于2012年11月30日至2012年12月30日与上述降雨停工顺延的期限有重叠，其重叠的部分不应当重复计算，故应当将重叠的部分予以扣除。经查，重叠的部分为：与降雨延期重叠3天（2012年11月26日、28日、30日）。因此，本院确认本项顺延交房的天数应为27天（30天-3天），被告主张其余扣减期间，证据不足，理由不充分，本院不予确认。
综上，出现合同约定的特殊情况可以顺延交房期的天数为：54天（降雨）＋7天（停水）＋4天（高考）＋27天（购房款未到帐）=92天。原、被告双方合同约定交房的时间为2013年6月30日，而被告公告的交房时间为2014年6月21日，共迟延交房356天，扣除符合合同约定的延期交房天数92天，被告仍迟延交房356天-92天=264天，按《商品房买卖合同》第八条的约定，被告未能按时交房已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，被告应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，即408165元×0.0001元／日×264天=10775元。
二、关于清隆公司应否向原告支付其他违约金的问题。
原告请求判令被告支付逾期办证违约金，实际是支付逾期提供资料报产权登记备案违约金，庭审中原告对此亦予以确认。双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”办理报备手续是被告清隆公司的义务，被告清隆公司于2014年6月30日交房，则应于2015年6月29日前办理报备手续，但被告清隆公司于2015年11月9日才办理完毕报备手续，应承担违约责任向原告支付违约金。虽然双方没有约定违约金的计算方式，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告清隆公司应当在基准利率的基础上上浮30％一50％计算违约金给原告，原告请求按月利率0.0075（即年利率9％）计算，因原告未能提供因逾期未能取得房屋权属证书给其造成的实际损失的证据，本院酌情确定按年利率6.5％计算。因此，被告清隆公司应当以购房款408165元为基数，按年利率6.5％从2015年6月30日起计算违约金至2015年11月8日止给原告，即支付逾期提供资料报产权登记备案的违约金为9506元（408165元×6.5％×4.3个月÷l2月）给原告。被告辩称合同没有约定被告为原告办理房产证件，原告没有提出办理房产证件的申请，是导致没有取得房产证的原因，不应承担相关的违约责任，因提供资料报产权登记机关备案是被告清隆公司的义务，因此，被告的上述辩解，与事实不符，本院不予采信。三、关于被告主张原告的诉讼已超过诉讼时效。
本院认为，原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定于2013年6月30日交房，但实际上，被告于2014年6月30日交房，则应从2014年7月1日开始计算交房的诉讼时效时间，诉讼时效至2016年6月30日止，原告于2016年3月15日起诉主张权利，不超过诉讼时效，被告主张合同约定交房的时间2013年6月30日开始计算诉讼时效时间，与法律规定不符，本院不予采信。
双方在合同约定被告清隆公司在交房后365天提供资料报产权登记备案，则应于2014年6月30日的次日交房推后一年，即从2015年7月1日开始计算诉讼时效时间，诉讼时效至2017年6月30日止，原告于2016年3月15日起诉主张权利，不超过诉讼时效。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：
一、被告桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金10775元给原告李丽；
二、被告桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期提供资料报产权登记备案的违约金为9506元给原告李丽；
三、驳回原告李丽的其他诉讼请求；
本案本诉受理费648元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告李丽负担443元，由被告桂平市清隆房地产开发有限公司负担205元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费1296元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××93。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 杨榜春
二〇一六年六月十二日
书记员 黄小钊