广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终9687号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市百世雄基实业投资发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道北侧浩铭财富广场A座27C。
法定代表人：崔金峰，董事长。
委托代理人：廖飞军，广东深天成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：贺桂花，住所地湖南省洞口县。
委托代理人：贺双龙，广东扬权律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）：深圳市东径投资发展有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区龙岗街道龙平东路190号华特工业城132栋第二层。
法定代表人：张兴楼，总经理。
上诉人深圳市百世雄基实业投资发展有限公司（以下简称百世雄基公司）因与被上诉人贺桂花、原审被告深圳市东径投资发展有限公司（以下简称东径公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第604号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
贺桂花原审诉讼请求：1、百世雄基公司和东径公司向贺桂花返还签订商铺租赁合同时支付的费用60000元；2、百世雄基公司和东径公司向贺桂花返还履约保证金28500元；3、百世雄基公司和东径公司向贺桂花返还电费押金1000元；4、百世雄基公司和东径公司向贺桂花返还装修押金5000元；5、百世雄基公司和东径公司向贺桂花赔偿装修费用38000元；6、百世雄基公司和东径公司向贺桂花赔偿解除合同违约金3349.5元；7、百世雄基公司和东径公司承担本案诉讼费用。
百世雄基公司和东径公司原审反诉请求：1、贺桂花支付拖欠租金和管理费暂计21487.5元（应从2015年2月1日起计至原告撤离涉案商铺为止）；2、本诉和反诉费用由贺桂花承担。
原审法院经审理查明，2012年3月9日，贺桂花作为乙方签署《百世广场商铺租赁合同》，该合同列百世雄基公司作为甲方，合同落款处甲方签章栏加盖“百世广场市场运营专用章”，合同内容为：甲方将深圳市龙岗区龙平路190号“百世广场”百汇园J-06商铺出租给乙方从事女装经营，铺位建筑面积75平方米，第一年促销费、租金、推广费合计每月10600元，该铺位月管理费为1500元，租赁期至2012年4月8日起至2015年4月7日止；乙方选择每月向甲方交纳租金、管理费等各项费用，乙方应在每月8日前缴纳上月电费同，在已缴费用期最后一月月底前缴纳下月租金、管理费等费用；乙方应于本合同签订之日，交付甲方履约保证金28500元、电费押金1000元。合同签订当天，双方还签订《百世广场经营管理公约》、《百世广场装修管理规定》，其中《百世广场装修管理规定》约定：为保证乙方对铺位进行装修过程中不损坏商场公用设施设备，乙方须在进场施工前向甲方缴纳装修押金，乙方装修完毕后填写《竣工验收表》递交至甲方物业服务部，竣工验收后，甲方物业服务部予以办理撤场手续，三个月内无任何工程隐患，无息退还装修押金。
2012年3月10日，贺桂花依照前述合同交纳“J06”商铺的保证金28500元、费用60000元。百世雄基公司就贺桂花交纳的保证金28500元出具加盖该公司财务专用章的收款收据。
2012年10月10日，贺桂花作为乙方签署《商铺租赁补充协议》，该协议列百世雄基公司为甲方，落款处甲方签章栏加盖“百世广场市场运营专用章”，双方就租赁百世广场J-06商铺补充约定：合同保证金28500元、租金10265元/月、管理费1466/月，合同期限为2012年4月8日至2014年4月7日。
2013年3月，百世广场进行整体装修升级，广场内的商铺包括J-06商铺停业。
2013年6月6日，贺桂花就重新装修后的“百世广场”选定承租“1D007”铺位，并交纳“1D007”铺位的装修押金5000元。
2014年10月7日，贺桂花（乙方）与东径公司（甲方）签订《补充协议》，双方基于已就“百世广场”1D007号商铺租赁事宜签订《百世广场租赁经营合同》及《物业管理服务合同》，补充约定：原《百世广场租赁经营合同》及《物业管理服务合同》继续执行；商场开业时间延后，最早将于2014年10月15日开业，最晚不超过2014年11月15日开业，合同起租日期按开业时间为准；若甲方未能在2014年11月15日开业，乙方同意以甲方实际开业时间为准，甲方同意以实际开业之日作为乙方交租时间，租金期限以实际开业日期为租赁起算时间，租赁期限按原合同执行；如甲方未能在2014年11月15日前开业，乙方按原合同规定租金五折向甲方交租，起至租赁期限届满，但原合同规定“放水养鱼招商政策”及其他优惠条件作废；甲方同意对2014年9月30日前与百世广场签订合同的商户给予合同期第一年增加1.5个月租金免租。
2015年1月10日，百世广场重新开业。
2015年1月17日，贺桂花收到一份落款处加盖“百世广场市场运营专用章”的通知，内容为：因贺桂花未按规定期限（2015年1月15日18点前）缴纳百世广场2015年1月10日至1月31日租金及管理费，违反《百世广场租赁经营合同》第三条第3点的约定，现百世广场决定进行停电处罚，如拖欠七日，百世广场将进行停业整顿，拖欠三十日以上的，百世广场有权收回商铺。
2015年2月13日，贺桂花收到一份落款处加盖“百世广场市场运营专用章”的通知，内容为：百世广场已于2015年1月10日正式开始计收各租户的物业管理费，但贺桂花至今未交纳1D007号铺位的相关费用，拖欠费用超过七日，故百世雄基公司决定对该商铺位进行停业整顿处理，请贺桂花尽快交齐相关款项，否则，百世广场将按合同的约定径行收回商铺，没收保证金而不另行通知。
2015年3月9日，贺桂花收到一份落款处加盖“百世广场市场运营专用章”的通知函，内容为：“我司于2015年2月1日正式发函并电话通知贵商户关于租金、管理费交纳事宜，我司工作人员也曾多次告知和催促贵方履行合同义务，缴纳拖欠租金、管理费，但贵方仍然拒绝缴纳。贵方的行为已严重违反了《百世广场租赁经营合同》及《百世广场物业管理服务合同》的相关约定，构成根本性违约。根据合同的条款，我司将收回此商铺另行招商。请贵方从即日起三日内，在提前知会我司相关工作人员到场的情况下，自行搬走该商铺内所有属于贵方的可移动的设备及物品。若逾期不全部搬走，即视为贵方之废弃物，我方将请人搬走、清空，届时有关设备及物品如有损坏、丢失，我方概不负责，而产生的搬运费、保管及占用商铺的租金损失等概由贵方负责。”
贺桂花遂诉至原审法院提出上列请求。
另查，百世雄基公司和东径公司主张涉案百世广场是由东径公司向案外人承租房屋后所经营，“百世广场市场运营专用章”也是东径公司在使用，故涉案租赁合同的出租人是东径公司。贺桂花认为百世雄基公司和东径公司是关联公司，贺桂花与百世雄基公司签订涉案租赁合同，与东径公司签订了补充协议，故百世雄基公司和东径公司均为出租人。
贺桂花主张其依合同约定向百世雄基公司和东径公司交纳了电费押金1000元，但百世雄基公司和东径公司对此不予确认。贺桂花、百世雄基公司和东径公司确认贺桂花交纳了2015年1月的租金和管理费但贺桂花至今未交纳2015年2月的租金和管理费。贺桂花主张其不交纳2015年2月租金和管理费的原因是：其系在2012年与“百世广场”签订租赁合同符合《补充协议》中约定“在2014年9月30日内与百世广场签订合同的商户给予合同期第一年增加1.5个月的租金免租”条件，并且，其他商铺承租户均可以交纳的装修押金抵扣租金、管理费，贺桂花遂于2015年2月要求百世雄基公司和东径公司用装修押金抵扣租金，百世雄基公司和东径公司却予以拒绝抵扣或退还，贺桂花认为其损失很大故不能接受；又因百世雄基公司和东径公司以停电等方式故意刁难贺桂花，使贺桂花无法经营，故贺桂花在收到2015年3月9日的通知函后在2015年3月10日至12日期间搬离铺位。百世雄基公司和东径公司认为，《补充协议》中“在2014年9月30日内与百世广场签订合同的商户给予合同期第一年增加1.5个月的租金免租”的约定是指商户应在2014年9月30日前向其签订《补充协议》才享有1.5个月免租期，贺桂花不满足此条件，而百世雄基公司和东径公司亦从未同意用装修押金抵扣租金，并且贺桂花至今未办理搬离的交接手续、未实际搬离铺位。贺桂花、百世雄基公司和东径公司确认涉案“1D007”铺位是商场内不带门的铺位。
贺桂花主张其在承租期间就J-06商铺进行装修，在2014年8月又就1D007铺位进行了装修，产生了装修费损失38000元。贺桂花、百世雄基公司和东径公司双方均确认在2015年1月后双方实际履行的每月租金为3349.5元、管理费为948元。
原审法院认为，涉案的《百世广场商铺租赁合同》中甲方签章栏加盖的是“百世广场市场运营专用章”，虽百世雄基公司和东径公司主张该印章系东径公司在使用并且系东径公司作为出租人与贺桂花签订《百世广场商铺租赁合同》、《补充协议》，但《百世广场商铺租赁合同》抬头处列百世雄基公司为甲方，且百世雄基公司亦出具加盖其公司财务专用章的保证金收款收据给贺桂花，故原审法院认为百世雄基公司亦参与出租涉案商铺，百世雄基公司和东径公司均为涉案租赁合同的出租人，原审法院对贺桂花就出租人主体的相应意见予以采纳，认定百世雄基公司和东径公司应共同承担租赁合同的相关义务。虽贺桂花、百世雄基公司和东径公司双方在2012年3月9日签订的《百世广场商铺租赁合同》约定的租赁物是百世广场J-06商铺，而在百世广场重新整体装修后租赁物已变更为1D007铺位，但双方没有就租赁1D007铺位重新签订租赁合同，而仅在2014年10月7日签订《补充协议》就百世广场的重新开业时间、免租期等进行补充约定，故原审法院认为双方在租赁物变更为1D007铺位的情况下同意按2012年3月9日签订的《百世广场商铺租赁合同》继续履行其他合同义务。贺桂花已交纳2015年1月租金，依照《百世广场商铺租赁合同》的约定，贺桂花应由2015年1月底前交纳下月即2015年2月的租金、管理费，但贺桂花未予交纳，贺桂花主张不予交纳的理由是其可以5000元装修押金抵扣租金并且其享有1.5个月免租期。原审法院认为，虽贺桂花未能提供充分证据证明其已按《百世广场装修管理规定》办理退还装修押金手续，故贺桂花以装修押金可抵扣租金为由而不予交纳租金的依据不足，但是，《补充协议》中约定“在2014年9月30日内与百世广场签订合同的商户给予合同期第一年增加1.5个月的租金免租”，双方并未明确前述约定中的“合同”是指原来的租赁合同还是《补充协议》，前述约定意思模糊、易使双方产生歧义，并最终导致贺桂花认为其享有1.5个月免租期而不予交纳2015年2月份租金，亦导致百世雄基公司和东径公司认为贺桂花不享有免租期而发出解除合同的通知函，因此，贺桂花、百世雄基公司和东径公司双方因《补充协议》就1.5个月免租期的约定不明确而终止履行合同均不存在过错。由于百世雄基公司和东径公司在2015年3月9日发出的通知函已明确要求贺桂花三日内搬离否则“视为贵方之废弃物、我方将请人搬走、清空”，而涉案铺位亦不带门，百世雄基公司和东径公司可随时回收商铺，结合贺桂花于2015年4月向原审法院提起本案诉讼的情况，原审法院采信贺桂花于2015年3月12日搬离涉案铺位的主张，原审法院确认双方租赁合同于2015年3月12日实际解除。合同解除，则百世雄基公司和东径公司应向贺桂花返还履约保证金28500元、装修押金5000元。对于贺桂花在2012年已交纳的“费用”60000元，百世雄基公司和东径公司未能证明该费用已实际用于合同履行，综合《百世广场商铺租赁合同》约定租赁期限为3年（虽《商铺租赁补充协议》约定变更租赁期限为2年，但60000元“费用”系在签订《百世广场商铺租赁合同》时交付，故计算该“费用”时以《百世广场商铺租赁合同》约定期限为依据）而实际履行期限为14个月（2012年4月至2013年4月、2015年1至2月）的情况，原审法院认定百世雄基公司和东径公司应退还“费用”36666.67元[（36-14）/36*60000]。由于贺桂花未能提交充分证据证明其已交纳电费押金1000元，贺桂花要求百世雄基公司和东径公司退还该费用依据不足，原审法院不予支持。如前述，贺桂花、百世雄基公司和东径公司双方对于合同终止履行均不存在过错，贺桂花要求百世雄基公司和东径公司支付装修费用损失、违约金没有依据，原审法院不予支持。对于百世雄基公司和东径公司主张的租金和管理费，由于贺桂花已于2015年3月12日搬离铺位，故贺桂花应予支付2015年2月1日至2015年3月12日的租金，贺桂花应按每月3349.5元的标准支付2015年2月1日至2015年3月12日的租金4689.3元（3349.5+3349.5／30*12），原审法院对百世雄基公司和东径公司关于租金的超额反诉请求不予支持。从贺桂花提交的百世雄基公司和东径公司于2015年1月17日、2月13日作出的通知看，百世雄基公司和东径公司通过停电或停业整顿的方式对贺桂花拖欠租金行为进行了处罚，贺桂花虽占用铺位但未能正常经营，故原审法院对于百世雄基公司和东径公司要求贺桂花支付2015年2月1日至3月12日管理费的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决:一、深圳市百世雄基实业投资发展有限公司、深圳市东径投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向贺桂花退还“费用”36666.67元；二、深圳市百世雄基实业投资发展有限公司、深圳市东径投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向贺桂花退还履约保证金28500元；三、深圳市百世雄基实业投资发展有限公司、深圳市东径投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向贺桂花退还装修押金5000元；四、贺桂花于本判决生效之日起十日内向深圳市百世雄基实业投资发展有限公司、深圳市东径投资发展有限公司支付2015年2月1日至2015年3月12日租金4689.3元；五、驳回贺桂花的其他诉讼请求；六、驳回深圳市百世雄基实业投资发展有限公司、深圳市东径投资发展有限公司的其他反诉请求。案件一审本诉受理费3016元，由贺桂花负担1200元，由百世雄基公司和东径公司负担1816元；一审反诉受理费168.58元，由贺桂花负担60元，由百世雄基公司和东径公司负担108.58元。
上诉人百世雄基公司不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审第一、二项判决，依法驳回被上诉人退还保证金28500元和“费用”36666.67元的诉求；2、维持原审第三、四、五及第六项判决；3、本案上诉费用由被上诉人承担。其上诉依据的事实和理由为：1、《补充协议》约定的免租条件是商户必须在2014年9月30日内与上诉人签订合同，而本案被上诉人签约时间是2014年10月7日，不在约定免租期内。2、被上诉人拒绝交租的抗辩理由是其装修押金可直接抵扣，没有主张免租期。3、被上诉人三次（即2015年1月17日、2月13日和3月9日）收到书面的催收租金和解除合同通知后，均没有回复，更未提出其处于免租期内，而是认可合同解除，自行搬出。综上所述，被上诉人是明知负有交纳租金的义务，拒绝履约，属典型的违约行为，上诉人依合同约定行使解除权符合法律规定，被上诉人属过错方和违约方，其无权要求返还商场经营费用及合同保证金。
被上诉人贺桂花口头答辩称：上诉人以被上诉人拖欠租金为由解除合同，但上诉人所谓拖欠租金不能成立。上诉人解除合同为无正当理由，应返还被上诉人履约保证金。被上诉人向上诉人交有装修押金，上诉人的其他商户在事情发生时，均以押金来抵扣相应的租金和管理费，对于被上诉人，上诉人是拒绝了此种相抵。在期间，上诉人工作人员有同意，最后又拒绝。被上诉人的押金足以和租金、管理费相抵，也就是说单此一条，就不存在所谓拖欠租金的情形。根据被上诉人与上诉人的补充协议，上诉人有承诺在第一年内有免租期1.5个月，根据该条，上诉人也不能以被上诉人拖欠租金为由解除合同。上诉人事实上是2月份开始就已将被上诉人商铺的停电，被上诉人已无法经营，这也是因为被上诉人在之前维权过程中得罪了上诉人，上诉人予以报复，故意设置障碍，以达到赶走被上诉人，又不支付相应补偿的目的。
原审被告东径公司经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面意见。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方2014年10月7日签订的《补充协议》仅就百世广场的重新开业时间、免租期等进行补充约定，没有重新签订租赁合同，而且《补充协议》第一条就明确约定原《百世广场商铺租赁合同》继续执行，因此，原审认定《补充协议》是2012年3月9日双方签订《百世广场商铺租赁合同》的补充约定，认定正确，本院予以维持。
关于《补充协议》中约定“在2014年9月30日内与百世广场签订合同的商户给予合同期第一年增加1.5个月的租金免租”。双方虽未明确该条约定中的“合同”是指那份合同，但如按上诉人主张免租依据《补充协议》的签订时间认定，双方签订《补充协议》的时间是2014年10月7日，已经超过2014年9月30日，此时上诉人完全可以不约定免租条款，却仍然予以约定，显然与其主张相互矛盾，而且双方在2014年期间也仅仅签订了《补充协议》，并没有另行签订租赁合同。综上，本院认为《补充协议》中免租条款约定的“合同”就是双方签订的租赁合同，即2012年3月9日签订的《百世广场商铺租赁合同》，被上诉人贺桂花依据该《补充协议》免责条款可以享受1.5个月的租金免租。因此，上诉人百世雄基公司关于被上诉人贺桂花不享有1.5个月免租期，上诉人有权解除合同的上诉主张，不能成立。上诉人百世雄基公司主张被上诉人贺桂花在解除合同过程和诉讼中均未主张免租期，被上诉人贺桂花在起诉状中就主张免租期，而合同解除过程中未主张并不表示放弃权利，因此，上诉人的该主张没有事实和法律依据，本院予以驳回。
综上，上诉人百世雄基公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审法院关于“双方因《补充协议》就1.5个月免租期的约定不明确而终止履行合同均不存在过错”的认定不妥，但鉴于被上诉人贺桂花服判未提起上诉，故对原审判决，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1429元，由上诉人百世雄基公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年九月二十七日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。