宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬镇民初字第882号
原告：广东××物业服务有限公司××司（组织机构代
码：67472059-
x）。住所地：宁波市××区××街道钟××路××号。
代表人：张×。
委托代理人：倪××。
委托代理人：潘××。
被告：王××。
委托代理人：刘×。
原告广东××物业服务有限公司××司（以下简称康景
某某）与被告王××物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8
月27日立案受理后，依法由代理审判员贾毅飞适用简易程序独
任审判，于2013年9月16日公开开庭进行了审理。原告康景某
某的委托代理人倪××、潘××，被告王××及其委托代理人
刘×到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月
。本案现已审理终结。
原告康景某某起诉称：原告为宁波市镇海区庄市街道合
生国乙的物业服务企业，被告王××为合生国乙6幢04室的业
主。被告从2010年8月起至2013年7月，共拖欠36个月的物业管
甲、房屋共有部分和共用设施设备日常维某某共计人民币14
954.4元。原告多次向被告发放缴纳物业管甲通知书，并上门或电话催缴，之后又邮寄催缴单，被告至今均拒绝支付，已经
给正常的物业管理带来困难。为此，原告起诉至法院，请求判
令被告支付下列费用：1.物业管甲人民币13
413.6元（按地上建筑面积2元／平方米／月的标准计算）；2.
房屋共有部分和共用设施设备日常维某某人民币1
180.8元（按总建筑面积1.5元／平方米／年的标准计算）；3.
物业管甲滞纳金人民币7103.62元。
被告王××答辩称：一、被告只和上海合生物业管理有
限公司某某镇海分公司（下称合生物业公司）签订过物业服务
合同，和原告康景某某并没有签订过物业服务合同，原告诉讼
主体资格不成立；二、原告的物业服务质量差、服务不到位，
对违章建筑不管不问，应当公示的收费情况不予公示。原告车
辆曾被减速带上的地钉和水泥墩各扎破一次，物业应当赔偿；
三、原告提供的国内挂号信函收据及国甲快专递详情单签名系
伪造，被告从未收到过挂号信及特快专递，也没有收到过物业
管甲催缴函；四、原告能够举证的催缴证据是2013年8月14日
的催缴函，根据民法关于诉讼时效的规定，被告丧失2010年8
月至2011年8月共13个月的物业管甲追缴权；五、因被告和原
告没有签订任何某某管乙同，原告没有收取滞纳金的权利；六
、被告第一年多缴纳了部分物业管甲，原告应将多缴纳部分退
还。
原告向本院提交了如下证据：
1.交接物业验房联系单、业主／住户基本情况登记表、
合生国乙房屋交付手续办理记录表［二］、合生国乙入住文件及物品签收清单、合生国乙前期物业管理服务协议、合生国乙
临时管某某约各一份，被告居民身份证、合生国乙前期物业服
务合同补充协议、商品房买卖合同、《商品房买卖合同》补充
协议、告知书、中标通知书复印件各一份，欲证明原、被告之
间存在物业服务合同关系。被告对该组证据的真实性无异议。
但认为前期物业企业的变更没有经过业主同意，交房时被告的
签字是被迫的。因被告对该组证据的真实性无异议，且无证据
证明其在签字时受到胁迫，故本院对该组证据的真实性予以认
定。
2.物业管甲催缴函复印件二份、物业管甲催缴函粘贴照
片打印件三份、国内挂号信函收据一份、国甲快专递邮件详情
单一份，欲证明原告多次向被告催缴物业管甲的事实。被告称
只收到过2013年8月14日的催缴函，其他的都没有收到。因原
告提交的催缴函系复印件，又无其他证据印证，故本院依法不
予认定。国内挂号信函收据及国甲快专递邮件详情单中无被告
签名，本院依法不予认定。但被告认可其收到过2013年8月14
日的催缴函，故本院对该事实予以认定。
被告向本院提交了如下证据：
1.宁波圣菲汽车销售服务有限公司出具的维修工单三份
，欲证明因原告的物业服务不到位，导致被告财产损失。原告
对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关。原告虽然对
该证据真实性无异议，但被告无证据证明其汽车损失是因原告
服务不到位引起，故该证据与本案无关，本院依法不予认定。
2.照片打印件六张，欲证明原告物业服务不到位。原告对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院对该组
证据的真实性予以认定，但仅凭照片难以达到被告的证明目的
。
经审理查明：2008年3月22日，被告王××与宁波合生创
展房地产有限公司（以下简称合生创展公司）签订商品房买卖
合同及补充协议，购买位于宁波市××区××街道钟××路×
×室房屋，并在同日与合生物业公司签订《合生国乙前期物业
管理服务协议》，其中第四条约定：“1.物业管理综合服务费
，按业主或物业使用人拥有的地上建筑面积计算（低层住宅地
下室面积免除物业费）：联排双拼住宅2.0元／平方米／月；2
.房屋共有部位、共用设施设备日常维某某，按业主或物业使
用人拥有的建筑面积计算：联排双拼住宅1.5元／平方米／年
。”2008年9月26日，宁波市镇海区物业管理办公室与合生创
展公司向康景某某发出中标通知书，告知其为合生国乙物业管
理招投标中标单位。被告王××于2009年7月29日办理了房屋
交付手续，并在交付手续办理记录表［二］中签名确认前期物
业服务公司已由原合生物业公司变更为康景某某。被告王××
从2010年8月份起一直没有缴纳过涉诉房屋的物业管甲、房屋
共有部分和共用设施设备日常维某某。被告称其曾缴纳过第一
年的物业管甲，是按地上面积计算的。
另查明，被告王××所拥有的涉案房屋的建筑面积为261
.98平方米，其中地下室面积为75.70平方米。2008年11月10日
，宁波市镇海区物价局以镇价费（2008）50号文件对合生国乙
一期的前期物业收费某准进行了批复，其中联排住宅物业管理综合服务费为1.50元／平方米／月，多层及无电梯的中层住宅
的房屋共有部分和共用设施日常维某某为1.50元／平方米／年
。
本院认为：本案的争议焦点有三，一是原、被告之间是
否存在物业服务合同关系，二是原告向被告收取2010年8月至2
011年8月之间的物业管甲的权利是否超过诉讼时效，三是被告
是否应支付滞纳金。
对于焦点一，被告王××虽然未与原告康景某某签订书
面的前期物业管理服务协议，但前期物业企业的变更时间在合
生创展公司通知被告交房的时间之前，变更后的物业收费整体
水平相比前一物业公司并未提高，物业企业的资质也并未降低
，物业企业的变更对被告享有的权利并无实质性影响，且原告
一直在为涉诉小区提供物业管理服务。只要物业企业提供了相
关服务，则缴纳物业费的义务对全体业主而言应是均等的。再
者，被告于2009年7月29日办理了入住手续，并签名确认前期
物业公司已经变更为原告，领取了相关物品，被告亦述称其曾
缴纳过第一年的物业管甲，应视为对原告入驻涉诉小区及接受
原告服务的追认及认可。在此情况下，若仅因原、被告之间没
有书面物业服务协议就否认原、被告之间存在的事实物业服务
合同关系，对原告有失公平。故本院认定原、被告之间存在事
实上的物业服务合同关系。
对于焦点二，因为原、被告之间没有书面的物业服务协
议，被告缴纳物业管甲等费用并未约定履行期限，《最高人民
法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条
、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从
履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期
间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但
债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务
的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”
。被告提出诉讼时效抗辩，现无证据证明原告自第一次向被告
主张权利后超过两年，故依照上述规定，原告的请求权并未超
过诉讼时效。
对于焦点三，由于原、被告之间没有签订书面的前期物
业服务协议，仅存在事实上的物业服务合同关系，双方对物业
管甲等费用的付款期限也没有明确约定，原告又没有证据证明
其对相关费用进行过催缴，其于2013年8月14日催缴后亦应给
予被告合理的履行期，原告的催缴程序存在一定瑕疵，对被告
未缴纳相关费用的后果亦应承担一定的责任，故原告要求被告
支付起诉前所拖欠物业管甲用的滞纳金的诉讼请求，没有法律
依据，本院不予支持。
至于被告应当缴纳的物业管甲的具体数额，原告主张参
照被告与合生物业公司签订的前期物业管理服务协议中约定的
收费某准计算，即物业管理综合服务费为每平方米每月2元，
按被告地上建筑面积计算（地下室面积免除物业费）。而宁波
市镇海区物价局镇价费（2008）50号文件批复的合生国乙物业
管甲的收费某准为1.5元／平方米／月。本院认为，本案原、
被告双方现无书面物业服务合同，对物业费的计费某准并无约定，本应以宁波市镇海区物价局批复的收费某准乘以房屋所有
权证记载的建筑面积计算（261.98×1.5×36＝14
146.9元），但以原告所主张的物业管甲计算方法计算（（261
.98－75.70）×2×36＝13
412.2元），被告应缴纳的物业管甲总额较低，且单价亦低于
镇海区物价局镇价费（2008）50号文件所批复的1.5元／平方
米／月的标准，现原告依据被告同合生物业公司签订的前期物
业服务合同的收费某准向被告索要物业管甲，并不违法，本院
予以确认。至于房屋共有部分和共用设施设备日常维某某，被
告与合生物业公司签订的前期物业管理服务协议所约定的收费
某准和镇海区物价局镇价费（2008）50号文件批复的收费某准
均为1.5元／平方米／年的标准，故2010年8月至2013年7月被
告王××应当缴纳的房屋共有部分和共用设施设备日常维某某
为（36÷12）×261.98×1.5=1178.9元。
对于被告在答辩中提出的其汽车轮胎被刺破，物业应当
赔偿等问题，本院认为，被告无证据证明其汽车轮胎的损失与
原告物业服务不到位之间有因果关系，其提出的抗辩意见与本
案无关，故本院不予支持。
对于被告在答辩中提出的依照《宁波市住宅小区物业管
理条例》，原告应当对物业管甲、日常维某某、停车费等费用
的收支和使用情况进行公示，要求判令原告立即公示的意见，
本院认为，本案为物业服务合同纠纷，故应以原、被告之间存
在的物业服务合同为基础进行审理，物业服务合同中物业服务
企业有对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内环境卫生和秩序的义务，而被告应支付相
关费用，被告的答辩意见不在本案审查范围之内，本院对此不
予处理。
对于被告提出的其第一年多缴纳了部分物业费，原告应
予退还的答辩意见，由于被告没有证据证明其在第一年多缴纳
了物业费，且双方已经实际履行，故本院对被告该答辩意见不
予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条，《最高
人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
（二）》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中
华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王××支付原告广东××物业服务有限公司×
×司2010年8月至2013年7月的物业管甲人民币13
412.2元，房屋共有部分和共用设施设备日常维某某人民币1
178.9元，上述两项费用共计人民币14
591.1元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回原告广东××物业服务有限公司××司的其他
诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费342元，减半收取171元，由原告广东×
×物业服务有限公司××司负担56元，被告王××负担115元
，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受
理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民
法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收
款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开
户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波
市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交
，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法
律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾
期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
代理审判员 贾毅飞
二〇一三年十月二十一日
代书 记员 邵 璐