上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初26925号
原告张俊，男，1983年9月16日生，汉族，住上海市浦东新区。原告王瑶敏，女，1985年9月14日生，汉族，住上海市杨浦区。以上两原告的共同委托代理人陈渊，上海市高源律师事务所律师。以上两原告的共同委托代理人王昊，上海市高源律师事务所律师。被告冯燕，女，1992年10月19日生，汉族，户籍地江苏省南通市。委托代理人葛峰，上海周祖琪律师事务所律师。原告张俊、王瑶敏诉被告冯燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，于6月3日公开开庭进行了审理，原告张俊、王瑶敏以及两原告的委托代理人陈渊，被告冯燕及其委托代理人葛峰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张俊、王瑶敏诉称，两原告系夫妻，且均为上海市浦东新区新环西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人。2015年11月7日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》，约定被告以总价人民币190万元(以下币种同)受让系争房屋。双方约定，被告应于签约当日支付至57万元(此款包含已经支付的定金5万元及室内装潢、厨卫及附属设施补偿款43万元)，2016年1月9日前支付76万元，同年4月15日前支付余款57万元，全款付清后交接房屋，过户则于2016年4月15日前办理。根据主合同“补充条款(二)”的约定，双方此前已知晓国家和本市住房限售规定，如违反限售规定，不能过户，双方应共同办理相关解约手续，如问题出自被告，造成原告损失的，其应赔偿相应损失。据统计签约以来，被告共已支付房款133万元。今日，原告被告知，被告夫妇属于本市二手房限购对象，原告获悉后，考虑合同无法继续履行，遂向被告书面催告，要求被告给予解释或履约担保。被告终不予正面回复。故原告现起诉要求判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，判令被告赔偿原告违约金294,000元。审理中，原告还明确，在合同解除后，原告自愿将收取的133万元向被告返还。被告冯燕辩称，原告与被告于2015年9月26日在中介公司的参与下，签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，该买卖合同为双方真实意义上的买卖合同，为本约。而此后，双方所签订的网签版的《上海市房地产买卖合同》，仅为办理过户需要。根据网签版《上海市房地产买卖合同》中“补充条款(二)”的约定，只有在房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的情况下，原告才可以行使解约权。而事实上，被告在去审税过程中，交易中心的相关人员告知被告，因网签的《上海市房地产买卖合同》在被告办理结婚证之前，故告知被告只要重新签订一份网签版《上海市房地产买卖合同》，时间在被告结婚证之后，就可以办理审税和过户手续。结合双方在上述合同中约定的双方于2016年4月15日之前办理房地产过户手续，以及原告承诺在办理转让过户手续中，应给予协助的相关约定，被告又在2016年2月20日拉了一份网签版的《上海市房地产买卖合同》，要求原告协助签字后以便被告去审税。但原告却不予协助。为此，被告认为原告在合同履行过程中未履行协助义务，且“补充条款(二)”中关于交易中心出具《不予办理房地产交易、过户通知》的条件没有成就，为此，原告并不享有合同解除权，也不同意解除合同，原告主张的违约金也不能成立。即使法院认定被告违约，因目前房价上涨，原告并无损失，违约金明显过高。经审理查明，系争房屋的权利人系两原告。2015年9月26日，原、被告在满懿(上海)房地产咨询有限公司的居间下签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》约定，房地产转让价款为190万元，为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后40天内前往居间方签订网签文本《上海市房地产买卖合同》；双方应于2016年4月15日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。并约定双方一致同意严格按照本合同履行，并按照本合同约定的条件签署网签合同，签署网签合同仅为办理交易过户手续之需，若网签合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准，本合同未变更的内容继续有效等。上述合同签订后，被告向原告支付定金5万元。2015年11月7日，原、被告签订网签版的《上海市房地产买卖合同》，约定原告转让系争房屋给被告，转让价款为147万元。第六条约定，双方确认，在2016年4月15日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。原告承诺，在被告或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于原告故意拖延或者不及时提供相关材料的，被告按本合同第十条追究原告的违约责任。第九条约定，被告未按本合同约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按逾期付款额的万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后被告仍未付款的，除被告影响原告支付20日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告依据本条约定主张解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。原告可从被告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给被告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，被告应在接到书面通知之日起七日内向原告支付。“补充条款(一)”约定：……3、原告应配合被告办理税费的缴纳事宜，被告应及时进行房产税的申报，若因任何一方故意拖延或者不及时提供本交易所需材料及税费导致转让过户手续延迟办理或者无法办理的，则该过错方应承担违约责任；……6、本合同第九条所规定的违约责任同样适用被告未按时履行本合同及附件规定的其他义务的情形。“补充条款(二)”约定：在签订本合同时，双方均知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，原、被告双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于被告责任，造成原告经济损失的，被告应赔偿相应的损失。“附件三，付款协议”约定：签订本合同前，被告已支付原告定金5万元，签订本合同当日，被告应支付原告房款9万元，以上两笔合计14万元作为被告支付原告的全额首付款；被告应于2016年1月9日前支付原告第二期房价款76万元；被告应于2016年4月15日前支付原告第三期房价款57万元；待被告完成上述全部付款义务、取得被告之上海市个人住房房产税认定通知书后5日内，双方备齐本交易之产权过户所需的一切材料向该房地产所在地之房地产交易中心申请办理本交易之产权过户手续；待原告收到被告邸三期房价款后三日内，双方应办理房地产交付手续并签订房地产交接书。同日，原、被告还签订一份《房地产买卖合同补充协议》，约定，双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的147万元，该款未包含房地产的室内装潢、厨卫及附属设施等，包含上述补偿标的之总价款为190万元；就补偿标的43万元，被告应于签订本协议当日将该款支付原告等。上述合同签订后，被告于2015年11月7日向原告支付52万元，于2015年12月26日向被告支付76万元。2016年3月21日，被告向原告和中介公司发出《告知函》称，被告于2016年2月20日至交易中心办理核价审税，办理过程中，工作人员发现结婚证日期晚于网签日期，提示修改网签合同日期后，第二日即可办理，故要求原告配合重新签订合同等。期间，被告还通过微信和短信方式多次要求原告协助重新签订网签合同。原告于2016年3月24日的短信回复：“有责任的是你，你到现在还不承认自己的责任，还要强加于我们，合同是有法律效力的，对双方都有约束，否则就变成儿戏了。”另查明，被告系江苏省南通市户籍，其于2016年2月4日与贾龙龙登记结婚，贾龙龙系甘肃省静宁县户籍。上海市社会保险事业管理中心出具的《残暴个人城镇基本养老保险缴费情况》显示，被告自2014年2月起至2016年1月期间连续在上海交纳社会保险金。证明上述事实的证据有：上海市房地产登记簿、房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、收款收据、上海市房地产买卖合同、房地产买卖合同补充协议、被告的户口簿、贾龙龙的户口簿、结婚证、参保个人城镇基本养老保险缴纳情况表、告知函及详情单、微信记录、短信记录。经质证，原、被告对上述证据均无异议，本院予以确认。被告还提交了于2016年2月20日从交易中心调取的上海市房地产买卖合同，因该合同并无原告的签章，本院认定该证据无法律效力。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应依约严格履行。被告在签订合同时应当知晓我国现行国家政策、法律法规，并对自己是否符合相关的限购政策负责。现从被告的身份可以看出，其在签订《上海市房地产买卖合同》时为单身的外地户籍人士，并不符合上海市购房相关政策，故未能通过审税，该责任应当由被告自行承担。《上海市房地产买卖合同》第六条约定原告在被告办理过户时，积极给予协助，这是基于过户过程中产生的特定的协助义务而做出的规定，并不包含因被告不符合上海市购房政策而要求重新签订合同的义务。现由于被告在签订《上海市房地产买卖合同》时不具备购房资格，导致合同不能继续履行，过错在被告，原告现要求解除合同，符合法律规定，本院应予准许。根据双方合同“补充条款(一)”第6条的约定，基于被告的违约而解除合同时，原告有权要求被告承担总房价款20%的违约金，鉴于被告抗辩该违约金过高，本院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，为此，综合上述因素，本院依法判定被告应当支付的违约金数额为10万元。合同解除后，原告应当返还被告已经收取的购房款133万元。而对于被告在审理中所抗辩的原告未能履行协助义务重新签订网签版的合同的意见，无事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于合同法司法解释(二)》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、解除原告张俊、王瑶敏与被告冯燕于2015年11月7日签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》；二、被告冯燕于本判决生效之日起十日内偿付原告张俊、王瑶敏违约金10万元；三、原告张俊、王瑶敏于本判决生效之日起十日内返还被告冯燕购房款133万元。以上判决第二项和第三项相抵，原告张俊、王瑶敏于本判决生效之日起十日内返还被告冯燕购房款123万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,710元，减半收取计2,855元，原告张俊、王瑶敏负担1,705元，被告冯燕负担1,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一六年六月二十一日
书记员 刘 露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、最高人民法院《关于合同法司法解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……