湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终1323号
上诉人（原审原告、反诉被告）湖北博大家具有限公司。
法定代表人魏青峡，该公司总经理。
委托代理人蔡勇，该公司员工。特别授权代理。
委托代理人崔华伯，湖北诚业律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）宜昌华坤汽车销售服务有限公司。
法定代表人向红心，该公司董事长。
委托代理人韩斌，该公司员工。特别授权代理。
委托代理人李孝洁，湖北诚弘律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人湖北博大家具有限公司（以下简称博大公司）因与被上诉人宜昌华坤汽车销售服务有限公司（以下简称华坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2015）鄂夷陵民初字第01593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月12日受理后，依法组成由审判员陈继雄担任审判长，审判员刘强、王明兵参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年12年20日，博大公司与华坤公司续签了双方于2011年8月1日签订的《华坤汽车房屋租赁协议》，博大公司将位于宜昌市夷陵区发展大道黄金卡路段的房屋及场地出租给华坤公司从事长城品牌汽车经营及售后服务有关事宜，租赁期限为三年，并对租金、履约保证金、协议解除等等进行了明确的约定。其中第六条约定：“1、乙方应负责所有租赁物的维护、保养。对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免可能发生的隐患。如发生损坏，由乙方负责维修。在本协议终止时所有租赁物以可靠运行状态随同租赁场地归还甲方。甲方对此有检查、监督和索赔权。2、在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交方案并经甲方同意（须向政府部门申报同意的，还须办理相关手续）。改建、装修费用由乙方承担，租约期满后不得损坏、拆除”。第七条约定：“租赁期满未能续约或协议因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或协议终止后7日内将租赁的场地及租赁物以良好、适租的状态交还甲方。乙方未按约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的双方损失由乙方承担”。2011年11月12日，华坤公司向博大公司通过交通银行向华坤公司缴纳履约保证金50000元，博大公司于同日向华坤公司出具收据。2012年2月2日，华坤公司与武汉兆丰贸易有限公司签订买卖合同，购买了价值290000元的设备工具将承租房屋改造成符合汽车销售服务相关标准的店面进行经营。2014年7月16日，华坤公司依据《华坤汽车房屋租赁协议》第八条关于“协议解除”中“如需解约退租必须提前壹年通知对方”的约定，向博大公司送达了致宜昌博大家私有限公司关于退租的商函，函告博大公司将于2015年8月1日起退租交房，租金交至2015年7月31日。2015年7月31日，华坤公司给博大公司发送了致宜昌博大家私有限公司关于租赁场地交还确认函，双方在该函上对水电表进行读数记载，提交了钥匙，博大公司职工陈国福进行签字确认。后博大公司与宜昌大旗山装饰工程有限公司签订了设计合同，合同约定恢复被损坏的设备等产生费用为141995.19元。宜昌大旗山装饰工程有限公司分别于2015年8月7日、8月15日、9月6日分三次出具收据，累计金额122000元。2015年9月13日，博大公司给宜昌东泽汽车销售服务有限公司发送关于维修厂房面积变更的函，将自行恢复的厂房交由第三方经营。因博大公司、华坤公司双方就损失无法达成协商意见，博大公司于2015年8月向原审法院起诉，请求判令：1、华坤公司赔偿博大公司直接损失148346元；2、华坤公司将房屋恢复原状，并承担从2015年8月1日起至租赁房屋恢复原状之日止期间的租金损失（按照每日租金1489.60元计算）。华坤公司应诉后提出反诉，请求博大公司立即向华坤公司退还履约保证金50000元。
原审法院另查明：2013年5月16日，博大公司的名称由宜昌博大家私有限公司变更为湖北博大家具有限公司。
原审法院认为：2013年12月20日，博大公司与华坤公司签订的《华坤汽车房屋租赁协议》及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，系有效合同。华坤公司于2014年7月16日向博大公司书面提出解除合同，博大公司亦表示同意，且于2015年7月31日双方办理了所租房屋的交接手续，博大公司并无异议。博大公司诉称其于2015年7月22日给华坤公司发函，但函件并无华坤公司签字，双方亦没有签字认可的其他证据。博大公司与宜昌大旗山装饰工程有限公司签订的设计合同约定恢复被损坏的设备等产生费用为141995.19元，无法证明该合同恢复内容与华坤公司的搬迁拆除之间存在因果关系，也无法证明该设计合同是将租赁房屋恢复成华坤公司搬迁拆除之前的状态，故博大公司请求赔偿损失的理由不能成立，不予支持。华坤公司反诉称在租赁期间按照租赁协议缴纳了履约保证金50000元，并提供了相应的转账凭证及收据，也得到博大公司的当庭认可，博大公司没有提交足够的证据证明华坤公司的行为构成违约，双方依约解除租赁合同后，博大公司理应退付履约保证金，故华坤公司的反诉请求应予支持。经调解，双方未能达成一致意见，原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十三条之规定，判决：一、驳回博大公司的诉讼请求。二、博大公司在判决生效后10日内返还华坤公司履约保证金50000元。如果未按判决指定的期间履行的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1753元、反诉案件受理费525元，合计2278元，由博大公司负担。
博大公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定博大公司将自行恢复的厂房交由第三方经营的事实，该恢复行为必定与华坤公司的搬迁拆除行为之间具有直接因果关系，原审判决对该事实认定不清，导致判决结果错误。由于华坤公司存在违约行为，故其反诉请求返还履约保证金的条件未成就，原审判决博大公司返还履约保证金无事实根据。因此，请求二审人民法院依法支持博大公司在一审的诉讼请求，同时驳回华坤公司的反诉请求。
华坤公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平合理。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，博大公司向本院提交其向华坤公司发送的网络邮箱发送文件截图、工作联系函一份，证明博大公司将华坤公司拆除房屋装修的事实通过电子邮件告知了华坤公司，华坤公司拆除房屋装修的事实客观存在。经质证，华坤公司认为上述证据不属于二审中新的证据，不能证明博大公司提出的证明观点。对上述证据，本院认为，博大公司在一审已提交了网络邮箱发送文件截图和工作联系函，在二审期间提交的上述证据只是对原证据内容再进行说明，不属于二审中新的证据，本院对上述证据不予采信。
经审理查明：原审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，在2014年7月16日华坤公司向博大公司发送了关于退租的商函后，博大公司于2015年7月22日通过网络邮箱向华坤公司发送了《关于华坤公司退租严重违反“房屋租赁协议”有关问题的函》，其内容为博大公司认为华坤公司在2015年7月20日左右拆除了维修车间、洗车场照明、动力线路、送气管线及开关插座，严重违反了协议，敦促华坤公司按合同约定的适租状态恢复维修车间等。
本院认为：一、博大公司与华坤公司在2013年12月20日签订的《华坤汽车房屋租赁协议》中，对“租赁场地的改建、装修费用由乙方（华坤公司）承担，租约期满后不得损坏、拆除，以及双方协议提前终止合同的，华坤公司应将租赁场地及租赁物以良好、适租的状态交还甲方（博大公司）”进行了约定，同时在该协议第九条约定“根据本协议需要发出通知，以及双方文件往来，必须用书面形式，可采用电子邮件（附地址），当面送交签收等方式传递”。博大公司在一审提交的网络邮箱文件发送截图，符合双方约定的通知形式，其发送的文件内容说明博大公司在2015年7月22日告知了华坤公司应停止拆除行为，恢复厂房的适租状态。华坤公司在一审庭审质证中对该电子邮件的真实性无异议，答辩认可在交还租赁厂房前曾拆除了管线、设备、照明和开关插座等事实，但认为所拆除的部分不属于双方约定的房屋改建、装修的部分。对上述争议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，华坤公司作为承租人，应当对其与博大公司在协商解除合同后办理了租赁物交接，且未拆除改建、装修部分，所返还的租赁物符合约定的适租状态承担举证责任。华坤公司在一审提交的《致宜昌博大公司关于租赁场地交还确认函》中博大公司员工陈国福的签字内容，仅能说明双方在2015年7月31日对水电度数、车间水带和钥匙办理了交接，未提及租赁厂房内的照明、电线设施以及对其他装修部分是否办理了交接。在双方对租赁物不得损坏、拆除有明确约定的情况下，华坤公司应当对其所拆除的部分不属于房屋改建、装修部分，且拆除后的厂房设施能够继续满足适租需要举证证明，否则应承担举证不利的后果。综合上述书证，以及博大公司在一审提交的现场照片等证据，本院认为华坤公司违反了与博大公司约定合理返还租赁物的义务，应当承担违约责任。
二、根据博大公司与华坤公司签订的《华坤汽车房屋租赁协议》第七条关于租赁场地交还的约定“华坤公司未按约定交还的，博大公司有权采取必要措施予以收回，由此造成的双方损失由华坤公司承担”。对于违约损失，博大公司虽然提供了其与第三方签订的厂房装修设计合同、工程报价清单、设计费用、建造工程款收费单据等，用于证明其自行恢复租赁房屋所支出的相关费用，但并未对华坤公司违约拆除的部分进行评估、鉴定，不能证明其因华坤公司违约而产生的具体损失数额。根据公平原则，结合本案具体情况，本院酌情支持博大公司主张的违约损失50000元。对于华坤公司反诉主张博大公司退还的履约保证金50000元，因双方在签订《华坤汽车房屋租赁协议》时并未明确将履约保证金作为违约责任的惩罚性措施，且双方已经协商解除合同，故博大公司应当予以返还，对于博大公司提出其向华坤公司返还履约保证金无事实根据的上诉理由，本院不予采纳。
基于上述理由，本院对于博大公司提出的上诉理由和请求，部分予以支持。原审判决认定基本事实清楚，但对博大公司是否构成违约认定不当。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持宜昌市夷陵区人民法院（2015）鄂夷陵民初字第01593号民事判决第二项，即湖北博大家具有限公司在判决生效后十日内返还宜昌华坤汽车销售服务有限公司履约保证金50000元。
二、变更宜昌市夷陵区人民法院（2015）鄂夷陵民初字第01593号民事判决第一项，即将驳回湖北博大家具有限公司的诉讼请求变更为：宜昌华坤汽车销售服务有限公司在本判决发生法律效力后十日内赔偿湖北博大家具有限公司财产损失50000元。
宜昌华坤汽车销售服务有限公司的该义务与湖北博大家具有限公司的前项给付义务相互抵消。即宜昌华坤汽车销售服务有限公司与湖北博大家具有限公司互不给付。
三、驳回湖北博大家具有限公司的其他诉讼请求。
一审案件本诉受理费1753元、反诉受理费525元，合计2278元，由湖北博大家具有限公司负担1139元，由宜昌华坤汽车销售服务有限公司负担1139元。二审案件受理费2278元（湖北博大家具有限公司已预交），由湖北博大家具有限公司负担1139元，由宜昌华坤汽车销售服务有限公司负担1139元。
本判决为终审判决。
审判长 陈继雄
审判员 刘 强
审判员 王明兵
二〇一六年六月七日
书记员 袁昌芹