成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第7258号
原告杜金选，男，1976年11月14日，汉族，住山东省烟台市芝罘区。
委托代理人阳弘坤，四川亚峰律师事务所律师。
被告成都新界广场商业有限公司，住所地：成都市锦江区。
法定代表人朱海，成都新界广场商业有限公司总经理。
被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。
委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。
委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。
原告杜金选与被告成都新界广场商业有限公司（以下简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（以下简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月30日立案受理后，依法由审判员徐国书适用简易程序独任审判，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告杜金选的委托代理人阳弘坤，被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。被告新界公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定。本案现已缺席审理终结。
原告杜金选诉称，2002年9月12日原告与新界公司签订《合作经营协议》，协议约定：1、合作期限从2002年9月12日到2012年9月12日止；2、原告以拥有产权的位于锦江区东御街55号1栋-1层1-55号（权1126800号）建筑面积10．84平方米的商业房产交付新界公司使用；3、合作期间，新界公司每年按原告物业原始购买价的7％向原告支付固定收益：4、合作经营协议到期后，新界公司将原告物业完好退还给原告。
2012年9月12日，合作经营协议期满后，新界公司未与原告续签合同也未按合同约定将物业完好退还给原告，该物业现由洋洋公司非法占用。原告多次要求新界公司、洋洋公司退还物业，停止非法占用，但均遭到拒绝，仍继续非法霸占原告商铺，致使原告遭受巨额的经济损失。请求判令：1、新界公司、洋洋公司停止非法占用原告合法所有的位于成都市东御街55号海发商厦1栋-1层1-55号商铺；2、新界公司、洋洋公司赔偿原告自2012年9月13日起至2016年3月31日止期间的物业占用费（税后）计117559.3元以及利息损失（计算至付清时为止，暂计算至起诉之日利息为11638.37元）；3、新界公司、洋洋公司承担本案全部诉讼费。
被告新界公司未作答辩。
被告洋洋公司辩称，1、原告提出的第一项诉讼请求已由生效判决确认，并非非法侵占，不应退还。2、根据（2013）锦江民初字第2581号民事调解书确认，洋洋公司已支付了原告截止2013年7月31日以前的物业使用费。2013年8月1日起的物业使用费应按税前执行，其标准由法院依法判决。原告要求洋洋公司支付尚未使用物业期间的物业使用费，无事实和法律依据，不能成立。
经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。
2001年8月20日，汇发公司（甲方）与洋洋公司（乙方）签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，协议约定：“甲、乙双方经友好协商，甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界（又名“海发商厦”）大楼部分房产出租给乙方经营一事，达成如下协议：一、租赁范围及面积：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部（各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外）租赁给乙方经营使用；二、租赁期限：该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；三、租赁金：……八、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营；……。”
原告购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55号的商铺。其后原告取得了商铺的《房屋所有权证》，载明：“房屋坐落：锦江区东御街55号1幢-1层1-55号；规划用途：商业；建筑面积10．84平方米”，但上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。
2002年9月12日，新界公司（甲方）与原告（乙方）签订了《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心（注册名：海发商厦）事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2002年9月12日起，至2012年9月12日止，共十年；第四条：出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业B1层A区55号，建筑面积10.38平方米的房屋楼层区位，购置价216938元交付甲方使用（《合作经营协议补充协议》载明的内容）；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即15186元（《合作经营协议补充协议》载明的内容）向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；（二）乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……。”
其后，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。
2006年，汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院作出（2006）成民初字第486号民事判决，查明：“一、2001年8月20日，汇发公司与洋洋公司签订了一份《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》……；2001年11月2日，汇发公司与摩尔经营公司签订《委托合同书》，合同约定，为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》……；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致……。”
2006年7月至2007年11月期间，因新界公司欠付租金，部分小业主向本院起诉新界公司，请求解除双方签订的《合作经营协议》，并由新界公司支付拖欠的租金及承担违约金等。本院作出民事判决，认定起诉的部分小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体、不可分割性，起诉的小业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉的小业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉的小业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉的小业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉的小业主不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院审理认定起诉的小业主与新界公司《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，据此，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
2010年9月27日，成都市锦江区海发商厦业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5年。该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。
同日，海发商厦业主大会制订了《成都市海发商厦管理规约》，对成都市海发商厦的共有部分的维护及环境卫生、公共秩序方面的内容进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明：“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区（市）县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”
2012年9月12日，新界公司与原告约定的合作经营期限届满。
海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，已与洋洋公司签协议的小业主有560户、面积为12960.68平方米，已签约业主数与所占面积数均过半。洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后）。
2013年6月28日，原告向本院起诉新界公司、洋洋公司，要求新界公司、洋洋公司支付商铺物业使用费等，经本院组织调解，双方达成和解协议，本院作出（2013）锦江民初字第2581号民事调解书：一、洋洋公司给付原告从2012年9月13日至2013年7月31日的物业使用费24176.75元，此款，洋洋公司于2013年8月20日支付清结；二、原告放弃其他诉讼请求。洋洋公司现仍使用原告的商铺。
另查明，洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准，前三年为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年年租金递增3%。
以上事实有当事人陈述一致的事实和以下证据在案为证：1、原告身份证、新界公司、洋洋公司工商信息查询通知单；2、成都市商品房买卖（预售）合同、商品房买卖合同补充协议、房产证、房屋信息摘要、不动产发票、分户平面图；3、《合作经营协议》、（2013）锦江民初字第2581号民事调解书、（2014）川民提字第465号民事判决书在案为证。
本院认为，对原告要求新界公司、洋洋公司停止非法占用商铺问题。根据物权法第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，本案中，涉案海发商厦负2至4楼小业主共有1094户，其中选择继续与洋洋公司建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括原告自身的权益。第二，据查明事实，本案讼争的商铺在出售前即已整体出租给洋洋公司作为商场统一经营使用。原告在购买讼争商铺的同时即与新界公司签订了合作经营协议，其中合作经营协议第六条约定，合作经营期满后，原告若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度。从上述事实可以看出原告在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。第三，本案中，虽然原告提交的权属证书能够证明位于锦江区东御街55号1幢-1层1-55号的房产归其所有，但其产权证未记载房屋四至界限。庭审中，原告虽然提交了购房时由开发商汇发公司提供的分户平面图，但该图所示业主所购面积之间均为虚线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，原告也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。本院通过现场调查核实，海发大厦负2至4层实践中也并未进行实体墙体分隔，原告要求返还的商铺所处位置零散、界限不明，洋洋公司使用面积不仅包括原告所有面积也涵盖其他业主的产权面积。故在目前情况下，由于原告的商铺无法实际分割，即使洋洋公司同意返还原告的商铺，也可能会侵害其他业主的利益，本案不具备返还条件。第四，据查明事实，2006年、2007年小业主等个人起诉新界公司解除协议纠纷系列案中，经两审终审，法院生效判决已确认，因起诉的小业主所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，由此驳回了起诉的小业主解除协议的诉讼请求。同理，本案中，在大多数业主要求继续出租商铺给洋洋公司的情况下，且洋洋公司也按合理的物业使用费标准支付了原告的物业使用费，故新界公司和洋洋公司不存在非法占用原告商铺的行为。
对于责任承担主体问题。原告购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55号1幢-1层1-55号商铺，并取得房屋产权。原告将其商铺交新界公司经营，双方并签订了《合作经营协议》。在《合作经营协议》约定的期限内，上述商铺实际由洋洋公司在使用，洋洋公司也按《合作经营协议》约定的标准向原告支付了相应费用。《合作经营协议》约定的期限届满后，洋洋公司仍继续使用上述商铺，故洋洋公司应向原告承担给付物业使用费的义务。因新界公司并未占用原告的商铺，故新界公司不应向原告支付物业使用费。
对于物业使用费（物业占用费）的标准和起算时间问题。因海发商厦有1094业主，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的租金标准按业主原始购房总价的15%（税后）标准支付租金，第四年至第六年每年年租金递增3%。根据公平原则，原告在本案中主张的商铺使用费标准，参照洋洋公司与大多数业主的上述约定执行。根据本院作出的（2013）锦江民初字第2581号民事调解书，该调解书已确认洋洋公司应给付原告截止2013年7月31日的物业使用费24176.75元，故本案原告的物业使用费应从2013年8月1日起开始计算。原告要求洋洋公司支付2012年9月13日至2013年7月31日期间的物业使用费属重复起诉，本院不予支持。如果洋洋公司未向原告支付2013年7月31日的物业使用费，原告依法申请执行。本案的物业使用费，洋洋公司应从2013年8月1日起至2015年9月12日止按税后15%的标准执行，从2015年9月13日起至2015年11月26日止按税后15.45%的标准执行。
对于物业使用费的给付期限问题。在本院开庭之日，洋洋公司仍在使用原告商铺，故洋洋公司应向原告支付实际使用期间内的物业使用费。洋洋公司在本院开庭审理后是否还继续使用原告的商铺以及实际使用时间，本院无法确定，故原告要求洋洋公司将物业使用费支付至2016年3月31日，本院不予支持。如果洋洋公司在本案开庭后仍在实用原告商铺，原告可以另行向洋洋公司主张权利。
对于物业占用费利息问题。原告与洋洋公司并未约定使用费的给付时间，根据房屋租赁惯例，一般采用先支付后使用的习惯每三个月支付一次租金，且海发商厦大多数业主与洋洋公司新签订的合同也约定按季度支付租金。因此，洋洋公司应在上季度末向原告支付下季度物业占用费。故原告请求洋洋公司按银行贷款利率支付物业占用费利息本院部分支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜金选支付物业使用费（从2013年8月1日起至2015年9月12日止，按房屋总价216938元×税后15%／365天×实际占用天数；从2015年9月13日起至2015年11月26日止，按房屋总价216938元×税后15.45%／365天×实际占用天数），并支付利息（从2013年8月1日起，按每3个月的物业使用费为基数，从每3个月的第一天开始计算至结清每3个月的物业使用费为止，按中国人民银行同期流动资金存款利率标准执行）；
二、驳回原告杜金选的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1442元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 徐国书
二〇一五年十一月二十七日
书记员 熊 崴
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。