陕西省神木市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0821民初2647号
原告：乔王虎，男，1968年3月出生，汉族，现住陕西省神木市。
委托诉讼代理人张增曦，神木市司法局“148”法律服务所法律工作者。
被告：白子亮，男，1968年2月出生，汉族，现住陕西省神木市。
委托诉讼代理人李建军，陕西富州律师事务所律师。
第三人：张俊义，男，1969年10月出生，汉族，现住陕西省神木市。
第三人：张国瑞，男，1991年3月出生，汉族，现住陕西省神木市。
第三人：雷小丽，女，1991年10月出生，汉族，现住陕西省神木市。
原告乔王虎与被告白子亮、第三人张俊义、张国瑞、雷小丽案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告乔王虎及其委托诉讼代理人张增曦到庭，被告白子亮及其委托诉讼代理人李建军到庭，第三人张国瑞、雷小丽到庭，第三人张俊义经传票传唤无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乔王虎向本院提出诉讼请求：一、依法判决停止对涉案房屋即位于神木市神木镇石堡墕小区*号楼*单元***室房屋及*号车库的执行并解除查封；二、依法确认原告和第三人张国瑞、雷小丽就涉案房屋所签订的《单元房转让合同》有效并归原告所有；三、本案诉讼费用由被告白子亮承担。事实和理由：2015年9月份，原告在“神木论坛”网站上浏览到涉案房屋的出售信息。2015年10月8日，经协商原告以56.8万元的价格向第三人张国瑞、雷小丽购买了涉案房屋，双方签订了《单元房转让合同》，并由第三人张俊义在合同中签名确认。当日，原告按合同约定先给付第三人张国瑞2万元定金，2015年11月14日又以转账及现金方式分别给付第三人张国瑞购房款47万元、1万元，合计48万元（其余6.8万元房款尚未给付第三人）。第三人张国瑞、雷小丽亦于2015年11月14日将涉案房屋交付给原告占有至今，期间该房屋的水、电、物业等费用均由原告交纳。同时，原告除在涉案房屋安装广电网络外，对室内的设施及室外的楼顶也进行了更换、维修。不料，该房屋被神木法院于2015年10月23日作出（2015）神执字第02773号民事裁定予以查封。据此，原告以涉案房屋系原告实际所有提出执行异议，请求法院解除对涉案房屋的查封。2017年3月22日原告收到神木市人民法院送达的（2016）陕0821执异255号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告不服故诉至法院。原告认为，第一，原告与第三人张国瑞、雷小丽就涉案房屋所签订的《单元房转让合同》合法、有效，原告已取得涉案房屋的实际所有权。涉案房屋虽为小产权房屋，但原告在法院查封前已与第三人就该房屋签订了房屋转让合同，故原告对涉案房屋享有实际所有权。第二、原告与第三人张国瑞、雷小丽除签订《单元房转让合同》外，亦依约履行了大部分房款的交付义务，并实际占有涉案房屋至今，未能办理房屋过户登记也是由于第三人的原因所致，故法院查封涉案房屋并无法律依据。第三，原告所提交的银行转账凭证、收款收据等相关证据均可证明原告的以上主张成立。第四、原告与第三人张俊义均非石堡墕村村民，如果被告认为因第三人张俊义非石堡墕村村民故第三人与原告之间的房屋转让行为无效，同理则涉案房屋的原所有权人韩光兵与第三人张俊义之间的房屋转让行为亦无效。另外，原告自愿将应付第三人张国瑞的涉案房屋之剩余房款6.8万元交至法院。
被告白子亮辩称，2014年9月5日，借款人白振军由张俊义担保向本被告借款11万元。2015年3月9日，本被告就以上借款将张俊义诉至神木法院，经法院审理后于2015年5月12日作出（2015）神民初字第02031号民事判决书，判决由张俊义承担保证责任偿还本被告借款11万元并负担案件受理费1250元。之后，因张俊义未履行（2015）神民初字第02031号民事判决书，该案进入执行程序，神木法院于2015年10月23日作出（2015）神执字第02773号执行裁定书，将涉案房屋予以查封。被告认为：第一、原告诉称其在“神木论坛”网站看到涉案房屋的出售信息与事实不符。第二、原告虽称其与第三人张国瑞、雷小丽于2015年10月8日就涉案房屋签订了《单元房转让合同》并交付了定金，后第三人将涉案房屋交付给原告使用，但在法院查封涉案房屋前，该房屋一直由第三人张俊义所有并占有，所欠水、电、物业等费用亦由第三人张俊义于2015年11月23日交纳，该房屋在小区物业处的业主登记在2016年才由第三人张俊义变更为原告，故原告的以上诉称理由显然与事实不符。第三、涉案房屋于2015年10月23日被法院查封，此后第三人张俊义才交纳了所欠费用并变更了物业登记，故其转让行为有恶意转移财产之嫌疑，同时原告向第三人交付房款的时间也在法院查封涉案房屋后。第四、涉案房屋系小产权房屋，其转让受同一集体经济组织内部成员等多种条件的限制，本案的原告与第三人显然违反了该强制性法规，故其所签订的房屋买卖合同当然无效。综上，原告对涉案房屋并不享有实际所有权，其提出的执行异议理由不能成立，依法应驳回原告的诉讼请求。
第三人张国瑞、雷小丽述称，第一、原告诉称二第三人将涉案房屋的出售信息发布在“神木论坛”网站上属实。第二、原告诉称其与二第三人就涉案房屋签订《单元房转让合同》并交付定金2万元以及交付房款48万元等事实均属实，以上事实在签合同时有多个中介人在场亦可证明。第三、2009年第三人张俊义向韩光兵购买了涉案房屋后一直在该房屋居住。2014年2月份第三人结婚时，经第三人张俊义同意由第三人雷小丽的父亲出资60万元交付给张俊义的次子张国育后将该房屋析产给俩第三人所有并居住。与原告签订合同后第三人从涉案房屋搬离并将该房屋交付给原告，此前涉案房屋在小区物业处的业主登记显示为第三人张俊义。另，第三人张国瑞自愿代张俊义交纳案款111250元（包括原告付第三人尾留房款6.8万元），保证张俊义履行与白子亮保证合同纠纷案所确定的给付义务，并请求法院停止对涉案房屋的执行。
第三人张俊义未到庭答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告乔王虎提交的（2016）陕0821执异255号执行裁定书及送达回证可以证明原告在裁定书送达之日起15日内向本院提起诉讼，符合法律规定，本院予以采信。对原告提交的神木县石堡墕村民委员会的证明和神木县景宏物业公司的证明，因证明中均无出具人的签名，故本院不予采信。对原告提交的第三人张俊义的证明，因张俊义本人并未出庭，故对其真实性无法确认，本院不予采信。对原告提交的第三人张国瑞的证明，因该证明内容除张国瑞本人的陈述外并无其他证据相佐证，故本院不予采信。对原告提交的《单元房转让合同》及收条2支、转账汇款回单1支，可以证明原告与第三人张国瑞、雷小丽就涉案房屋签订了转让合同并交付了50万元房款的事实，对此本院予以采信。对原告提交的收据（存根）3支，因其中2015年7-12月物业费的收据与被告白子亮提交的陕西省神木县景宏物业有限公司出具的证明内容并不一致，对此本院不予采信，其余2支收据可以证明原告于2016年11月12日交纳了涉案房屋的水费、物业费的事实，对此本院予以采信。对原告提交的陕西广电网络传媒有限公司收费专用单一支、销售清单一支，可以证明原告为涉案房屋安装广电网络并购买建材的事实，对此本院予以采信。对原告提交的收条一支（由白小林出具），因出具人白小林本人并未出庭且该收条所显示内容不能证明与本案具有关联性，故本院不予采信。
被告白子亮提交神木论坛网站“石堡墕”搜索结果截图以证明第三人张国瑞、雷小丽从未在该网站发布过涉案房屋的出售信息，因被告未提交神木论坛网站信息的保留期限以及保留规则相佐证，且不排除售房信息被人为删除的可能，故以此不足以证明第三人未在神木论坛发帖售房的事实，对此本院不予采信。对被告提交的陕西省神木县景宏物业有限公司出具的证明一份及收据一支，可以证明2016年涉案房屋在该物业公司的登记业主由第三人张俊义变更为原告乔王虎的事实，对此本院予以采信。而被告提交的陕西省神木县景宏物业有限公司用户购电明细列表（2013年12月7日至2014年11月4日）不足以证明原告与第三人在签订合同前就认识的事实，对此本院不予采信。
第三人张国瑞庭后向本院补充提交了陕西省神木县景宏物业有限公司于2017年5月10日出具的证明及“我的帖子”截图各一份，该证明并无出具人的签名，但证明内容与本院以上认定的2016年涉案房屋在物业公司的登记业主由第三人张俊义变更为原告乔王虎的事实基本一致，而“我的帖子”截图则不能反映出该图片的来源。
另，在本案诉讼过程中第三人张国瑞提出自愿代张俊义交纳案款111250元（包括原告应付尾留房款6.8万元）以保证张俊义履行（2015）神执字第02773号执行裁定中所确定的给付义务，现原告已将6.8万元、第三人张国瑞已将43250元均交至本院指定帐户内。
本院认为，本案的争议焦点为：原告的诉讼请求应否支持。
本案中，原、被告以及第三人张国瑞、雷小丽对涉案房屋系农村集体土地建设用房即俗称“小产权房屋”的事实虽无争议，但原告乔王虎与第三人张国瑞、雷小丽签订房屋转让合同、房屋价款已全部付清以及原告占有涉案房屋至今亦是事实。
另经审理查明，被告白子亮于2015年3月9日以张俊义为白振军担保向其借款11万元未偿还为由将张俊义诉至本院，经本院审理后于2015年5月12日作出（2015）神民初字第02031号民事判决书，判决由张俊义偿还白子亮借款11万元并负担案件受理费1250元。之后，因张俊义未履行判决，该案进入执行程序，本院于2015年10月23日作出（2015）神执字第02773号执行裁定书，将涉案房屋予以查封。
本院认为，本院查封涉案房屋系第三人张俊义未履行生效文书所确定的给付担保债务11万元及应承担的诉讼费用，现第三人张国瑞自愿代张俊义履行给付义务，并已将全部款项交至本院指定账户内，故对原告请求停止对涉案房屋的执行之诉请，本院应予支持。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、不得执行位于神木市神木镇石堡墕小区*号楼*单元***室房产及*号车库。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费9480元，由被告白子亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 李雅琴
审 判 员 邱艳萍
人民陪审员 李林军
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 张 惠