广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第689号
上诉人（原审原告）：李泽潮，住广东省江门市蓬江区。
被上诉人（原审被告）：梁成缘，住广东省连州市。
上诉人李泽潮因与被上诉人梁成缘租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法杜民初字第416号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年5月22日，李泽潮向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除李泽潮、梁成缘于2007年7月13日签订的《租赁合同》；2.梁成缘立即搬出杜阮镇双堆坪面积为355.6平方米的首层楼房；3.租赁押金8400元归李泽潮所有；4.梁成缘立即向李泽潮支付拖欠的租金和水费合计21630.4元（租金和水费暂计至2014年5月，2014年6月后的租金和水费按实际使用时间计算）；5.梁成缘向李泽潮支付违约金23297.77元（违约金暂计至2014年5月20日，2014年5月20日以后的违约金按照《租赁合同》约定计算）；6.梁成缘立即归还李泽潮垫付电费1368.96元及垫付期间利息（暂由2013年1月4日至2014年5月20日为114.54元）；7.本案诉讼费用由梁成缘承担。主要事实和理由是：李泽潮、梁成缘于2007年7月13日签订一份《租赁合同》，约定梁成缘向李泽潮租赁位于杜阮镇龙眠村双堆坪的首层楼房，面积355.6平方米，2007年8月1日至2010年7月30日的月租金为2800元，2010年8月1日至2017年3月31日的月租金为2940元；租赁期内水、电、治安、卫生费等费用由梁成缘负责；梁成缘应于每月的1-3日交付租金，逾期交租按每日1%收取违约金，经李泽潮多次催款，梁成缘仍拖欠十五天租金的，李泽潮有权收回出租物业，而不作任何赔偿，押金不退回，等等，具体内容详见《租赁合同》。自2013年11月起，梁成缘没有按照双方约定的交租时间支付租金，经李泽潮多次催收，梁成缘均以李泽潮必须开具加盖工厂公章的收据为由，拒向李泽潮交纳租金。《租赁合同》的出租方为李泽潮，承租方为梁成缘，与李泽潮开办的工厂不存在任何关系，梁成缘提出必须开具加盖李泽潮工厂公章的收据为交纳租金的理由并非合法理由，是梁成缘故意拒交租金的非法借口。李泽潮经多次口头催收未果后，于2014年2月3日和4月4日，向梁成缘发出书面的《催交通知单》，梁成缘至今未向李泽潮支付拖欠租金、水费和违约金，严重违反了《租赁合同》的约定。
梁成缘答辩称：梁成缘认为李泽潮所诉拖欠租金的理由纯属捏造，并不属实。梁成缘不同意李泽潮提出解除租赁合同以及搬出现租赁地方的要求。理由如下：1.李泽潮要求解除租赁合同是属于不合法和没有任何法理的要求，双方签订有合法的租赁合同。2.李泽潮要求梁成缘搬出合法承租的商铺是违约行为，现租赁合同尚未到期，李泽潮没有权利要求梁成缘搬出未到合同期限的承租商铺。3.李泽潮主张押金8400元归其所有，该请求不合法，属于无理要求。租金押金的作用是维护双方租赁利益的保证金，合同注明梁成缘可以用作合同到期前三个月的租金使用，李泽潮无权主张该押金的所有权。4.李泽潮起诉状中陈述梁成缘拖欠租金和水费不属实，主要的责任是李泽潮自己有意不来收取租金，并刻意将自己所使用的银行账户取消，导致梁成缘无法正常交租金，造成梁成缘不交租金的违约假象。梁成缘曾多找到李泽潮进行协商，并要求李泽潮提供银行账户便于租金和水费的缴纳，但李泽潮以没有银行账户为由拒绝提供。梁成缘也同意交纳租金现金，但出于对李泽潮人品诚信行为的质疑，为维护自身的合法权益，梁成缘要求李泽潮在收据上加盖工厂印章，但李泽潮予以拒绝，导致无法现金交租。5.李泽潮要求梁成缘支付违约金23297.77元是属于不合法行为。违约责任在于李泽潮，是其刻意不来收取租金，并故意取消收取租金的银行账户，导致梁成缘不能支付租金。梁成缘曾在2013年12月8日和2013年12月11日通过快递形式书面通知李泽潮尽快提交银行账户，以便梁成缘支付租金，书面通知并注明如不理会，后果一切自负。6.李泽潮要求梁成缘支付2013年1月电费，由于李泽潮在2013年1月20日故意切断电源，造成梁成缘工厂不能正常生产，而且李泽潮是当月1-3日期间用手机短信方式通知收取当月租金水电费，并有明确详细用电用水底表数据，当月由于李泽潮切断电源造成电表的数据流失，不能正常了解电表用电度数，所以梁成缘才不能正常缴交电费。梁成缘请求法院对合法的租赁合同予以保护，维护梁成缘的合法权益，驳回李泽潮的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：涉案的租赁楼房两层是案外人王××于2004年1月向当地龙眠村民委员会租地20年建设，王××经报批准建后根据龙眠村委会的规划要求建成二层楼房，并于2007年3月2日将楼房840平方米出租给李泽潮，期限10年。双方约定在租赁期内李泽潮有权转租、分租。同年7月13日，李泽潮与梁成缘签订《租赁合同》，内容约定：由李泽潮将涉案楼房首层建筑面积355.6平方米分租给梁成缘，期限从2007年8月1日至2017年3月30日止，其中2007年8月1日至2010年7月30日月租金为2800元，此后的租期月租金为2940元；交租时间为每月的1至3日，在租赁期内承租方需转租的，必须经出租人签字同意，否则承租人无权处理；双方还约定违约责任：承租方逾期交租按每日收取1％违约金，经多次催收仍拖延15天的，出租方有权收回出租物，且不作任何赔偿和不退押金等条款。此后，双方按合同履行各自的义务。梁成缘初期使用该房屋开办五金加工厂，2012年梁成缘将部分厂房约130平方米另开办饮食店。李泽潮对此认为梁成缘擅自转租厂房给他人的行为构成违约，曾向梁成缘提出解除租赁合同收回租赁厂房。梁成缘否认转租行为，认为是自己与他人合伙开设饮食店经营，并为此投资将厂房门口的路面铺设水泥混凝土，改善周围环境。李泽潮以先后向梁成缘发出《声明》和《通知》提出解除合同未果为由，于2013年1月20日切断电源、停止对梁成缘厂房的供电。梁成缘因此另行接驳电源使用，双方为此产生矛盾，李泽潮于2013年2月曾向原审法院提起诉讼，要求解除双方订立的《租赁合同》，并由梁成缘支付2013年1月的租金及诉讼期间的每月租金。该案经一审和二审判决，均驳回李泽潮的诉讼请求。期间，李泽潮、梁成缘均接受原审法院的建议，由李泽潮提供银行账户，由梁成缘每月通过银行汇款方式仍继续履行支付租金和水费给李泽潮。至2013年11月，李泽潮认为遗失银行卡而报停该银行账户，导致梁成缘无法继续汇入款项履行交租。2013年12月8日，梁成缘以速递方式寄送书面《通知书》一份给李泽潮，内容是：李泽潮先生，由于你用来交租的农业银行账户取消的原因，导致我无法交租金，请快给我银行账号，以便交租。李泽潮承认收到该通知。此后，李泽潮也先后于2014年2月3日和4月4日向梁成缘发出书面《催交通知单》，内容是催促交付租金和违约金明细数据。此后，由于李泽潮、梁成缘双方未能及时协调沟通处理，李泽潮遂向原审法院再次提起本案诉讼。庭审当日，经原审法院调解，梁成缘支付累积从2013年11月至2014年7月的租金和水费27836.21元和补交2013年1月电费1368.96元给李泽潮。李泽潮坚持要求解除租赁合同，梁成缘要求继续履行合同，否则要求李泽潮赔偿投资经济损失20万元。双方各持己见，无法达成协议。鉴于李泽潮拒绝提供银行账户给梁成缘履行交付租金，梁成缘为表示积极履行交租的义务，以自己的名义专门开设银行账户，将租金存入该账户以示保证履行义务。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，李泽潮、梁成缘是租赁关系，李泽潮将享有转租权的房屋出租给梁成缘，经审查，双方签订的《租赁合同》合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点问题是：李泽潮要求提前解除租赁合同的条件是否成就。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。”李泽潮认为梁成缘拖欠租金构成违约，根据合同的约定有权解除租赁合同。梁成缘抗辩认为因李泽潮取消银行账户故意拒收租金，已通知其开设银行账户以便交付租金，要求继续履行合同。经审查，李泽潮、梁成缘在上一次诉讼产生后，习惯且能顺利以李泽潮设立银行账户，由梁成缘每月通过银行账户划入款项履行交付租金，只是李泽潮取消银行账户后才影响正常交租行为。庭审当日，梁成缘已全额补交未支付租金，并主动设立银行账户提存每月应付租金，表明愿意履行合同，可见，梁成缘并无恶意违约拒付租金的行为。根据《合同法》第九十四条：“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”和第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的约定，一方面是李泽潮取消银行账户，令梁成缘无法按习惯通过银行账户划款履行交租，在梁成缘发出书面通知给李泽潮要求提供账户的情况下，李泽潮仍拒绝再提供银行账户收款，是李泽潮的过错，不应认定梁成缘违约。另一方面，梁成缘已当庭全部交清累积的租金，双方对设立合同的目的得以实现，故李泽潮不享有合同的解除权，双方应继续履行合同。综上所述，李泽潮主张梁成缘违约迟延履行交付租金，要求解除租赁合同，理据不充分，依法不予支持。对其诉讼请求，除应支付的租金和水费、电费，梁成缘已当庭支付外，其他违约赔偿责任的请求，均不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年8月29日作出如下判决：一、梁成缘应支付李泽潮截至2014年7月的租金和水费27836.21元，以及2013年1月份电费1368.96元（已当庭支付）；二、驳回李泽潮其他诉讼请求。本案受理费3268元，财产保全费720元，合计3988元，由李泽潮负担。
当事人二审的意见
李泽潮不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法解除李泽潮、梁成缘于2007年7月13日签订的《租赁合同》；2、依法判令梁成缘立即搬出杜阮镇双堆坪面积为355.6平方米的首层楼房；3、依法判令租赁押金8000元归李泽潮所有；4、依法判令梁成缘支付违约金23297.77元（计至2014年5月20日，2014年5月21日至7月9日依法计算）5、本案全部诉讼费用由梁成缘承担。主要事实和理由是：一、梁成缘经多次催收均未按期履行交租义务，均在李泽潮提起诉讼后，由法院责令其交纳租金才向李泽潮支付租金，违反了《合同法》第六十条的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。二、李泽潮和梁成缘在合同中没有约定以何种方式履行交租义务，在实际履行中，自合同生效之日起梁成缘均以现金方式履行交租义务，后因梁成缘逾期交纳租金，经李泽潮多次催交未果，李泽潮因梁成缘拖欠租金和水电费起诉梁成缘，梁成缘在一审法院经办法官责令下才将租金以转账的方式交纳给李泽潮。在二审审理期间，由于李泽潮旅游遗失银行卡，则多次当面要求梁成缘以现金形式交纳租金，但梁成缘以要求李泽潮必须加盖工厂公章才交付租金为由予以拒绝。梁成缘拒交租金的理由不合理更不合法。三、一审法院认为李泽潮取消银行账户令梁成缘无法按习惯通过银行账户划款履行交租义务是李泽潮的过错，明显偏袒梁成缘。首先，李泽潮已多次登门要求梁成缘交纳租金。其次，李泽潮并非故意取消银行账户，而是李泽潮在旅游是遗失银行卡，被迫取消账户。再次，通过银行账户划款非交纳租金的唯一方式，双方当事人对交纳租金的方式并没有特别约定；最后，李泽潮遗失银行卡后，也多次要求梁成缘交纳现金，梁成缘故意不交纳现金，因此，逾期交纳租金的过错并不在于李泽潮。四、梁成缘应当承担逾期交纳租金和水电费的违约责任。五、一审法院判决一审案件受理费和保全费由李泽潮承担于法不合、于理不合。
梁成缘答辩称：李泽潮称梁成缘没有交租，但实际上是李泽潮拒绝收取租金。梁成缘要求李泽潮提供账户，但李泽潮给账户三个月后又取消了，导致梁成缘无法交租。
双方当事人在二审期间均没有提供新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为：本案是租赁合同纠纷。李泽潮与梁成缘签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性的规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。综合当事人二审诉辩意见，本案二审的争议焦点为：梁成缘是否存在延期交租的违约行为，李泽潮据此请求解除《租赁合同》的依据是否充分。
《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。”李泽潮上诉认为梁成缘拖欠租金及水电费，构成违约，根据双方合同约定主张解除《租赁合同》。梁成缘则辩称李泽潮取消银行账户并故意拒收租金，导致其无法交租，其不存在延迟交租的违约行为。本院认为，首先，李泽潮、梁成缘在另案【（2013）江蓬法民一初字第558号】民事案件诉讼期间，双方当事人已接受原审法院的建议，由李泽潮设立银行账户，梁成缘每月通过银行账户缴纳租金和水电费，该履行方式已实际实施。李泽潮在二审庭审中确认梁成缘在其提供银行账户后虽有延迟支付租金的情形，但均每月向其支付租金。可见梁成缘已基本按约定支付租金并得到李泽潮的认可。其次，李泽潮于2013年11月取消银行账户后又拒不向梁成缘提供新的银行账户，造成梁成缘无法按以往的支付方式履行交租义务。对于李泽潮是否故意拒收租金的问题，因双方各执一词又无充分的证据印证，故本院不予认定，但在梁成缘书面要求提供银行账号以便履行交租义务，而在提供银行账号并不存在困难的情况下，李泽潮无正当理由一直拒不提供，导致梁成缘履行合同义务产生障碍，从这一点判断，其确有拒收租金之嫌。因此，李泽潮无法顺利收取租金的原因不在梁成缘，而在于李泽潮。梁成缘不存在延迟交租的主观故意。再者，梁成缘在一审诉讼过程中主动交清累积的租金，表明愿意履行合同，可见，梁成缘并无拒付租金的主观故意。目前梁成缘已全部交清累积的租金，李泽潮的合同目的已经实现，故李泽潮不享有合同的解除权，双方应继续履行合同。综上，李泽潮上诉以梁成缘拖欠租金及水电费构成违约为由，主张解除《租赁合同》并要求梁成缘支付违约金，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3268元，由李泽潮负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一四年十二月十七日
书记员 梁淑珍
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