湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终字第624号
上诉人（原审被告）李昊昱，男，1965年4月9日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市石峰区。
委托代理人李景林，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为起诉，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解，代为签收法律文书等）。
被上诉人（原审原告）湖南株洲广播电视产业集团有限公司，住所地为株洲市天元区天台公园。
法定代表人欧斌，系该公司董事长。
委托代理人任志敏，湖南法达律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为起诉，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解，代为签收法律文书等）。
委托代理人谭长健，湖南法达律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原审被告：株洲新皇家凯歌文化传播有限公司，住所地：湖南省株洲市天元区金域天下7栋2703。
法定代表人李璐，系该公司执行董事。
委托代理人李景林，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为起诉，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解，代为签收法律文书等）。
委托代理人梁鹏，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为起诉，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解，代为签收法律文书等）。
上诉人李昊昱因与被上诉人湖南株洲广播电视产业集团有限公司、原审被告株洲新皇家凯歌文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2016）湘0211民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年4月17日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月25日公开开庭进行审理，上诉人李昊昱的委托诉讼代理人李景林、被上诉人湖南株洲广播电视产业集团有限公司的委托代理人任志敏及原审被告株洲新皇家凯歌文化传播有限公司的委托代理人李景林、梁鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李昊昱上诉请求：一、请求二审法院撤销湖南省株洲市天元区人民法院（2016）湘0211民初1727民事判决书第五项判决。二、驳回被上诉人对上诉人提出的诉讼请求，判决上诉人不承担民事责任。事实与理由：根据《担保法》第二十六条规定，上诉人已经过了其应当承担保证责任的六个月法定期间，依法不应承担保证责任。原审被告最后一笔债务履行期为2016年1月1日，而被上诉人2016年7月18日诉讼主张权利，超过了六个月法定期间。此外，原审被告继承的租赁合同于2016年4月30日解除，上诉人在四方协议中约定承担的担保责任也相应解除。因此，对于租赁合同解除以后的占用使用费不能由被上诉人承担连带担保责任。
被上诉人湖南株洲广播电视产业集团有限公司辨称，株洲新皇家凯歌文化传播有限公司的实际租赁期限截止至2016年4月30日，2016年4月30日之后为原审被告实际占有使用被上诉人房产的行为。故原审被告最后一笔租赁债务的履行期限届满之日应当为2016年4月30日，并非2016年1月1日。因此，我方一审诉请上诉人李昊昱承担担保责任并未超出法定期间。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应当维持一审判决，上诉人的上诉请求毫无事实和法律依据。
原告湖南株洲广播电视产业集团有限公司（一审简称株洲广播电视产业集团）向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告株洲新皇家凯歌文化传播有限公司（一审简称新皇家凯歌公司）签订的《协议书》以及被告新皇家凯歌公司承继的《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同》、《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同补充协议》、《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同补充协议之二》；2、被告新皇家凯歌公司将株洲传媒大厦1号演播厅及相关资产移交给原告；3、被告新皇家凯歌公司向原告支付2015年1月至2016年6月30日的租金共计237万元；4、被告新皇家凯歌公司按未付租金额156万元的30%向原告支付违约金46.8万元；5、被告李昊昱对第3、4项诉请承担连带清偿责任；5、两被告共同承担被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年6月28日，原告株洲广播电视产业集团（甲方）与湖南华鑫置业有限公司（乙方）签订《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同》，将坐落于株洲市天元区泰山路株洲传媒大厦裙楼1、2、3楼的1号演播大厅出租给湖南华鑫置业有限公司，租期自2011年7月1日起至2026年6月30日，租房押金为20万元，第1-3年每年租金为人民币150万元，第4年起，每2年在上年度租金的基础上递增一次，递增率为8%，按照“先交后用”原则，交租年度分1月和7月两次缴纳，每次缴纳年度租金总额的50%。在《租赁合同》第五条甲乙双方的权利义务中第12项，双方约定：“乙方如不按时缴纳押金或拖欠租金、水电费等费用累计超过30天或擅自改变租赁用途或未经甲方书面同意和租赁物设计单位书面同意改变房屋主体结构、擅自转租、转让等均属于违约行为……因乙方违约导致解除或合同期满终止，室内装修均无偿归甲方所有，但甲方如要求乙方恢复原状，乙方应予以恢复”，并就其他权利义务进行了约定。2011年11月25日、2012年11月13日双方再次签订《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同补充协议》及《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同补充协议之二》，就租赁合同中的未尽事宜及2012年租金减免等问题进行了约定。2015年2月16日，原告株洲广播电视公司（甲方）与湖南华鑫置业有限公司（乙方）、被告新皇家凯歌公司（丙方）、被告李昊昱（丁方）四方签订《协议书》一份，协议载明：甲乙丙三方一致同意2011年6月28日甲方与乙方签订的《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同》、2011年11月25日签订的《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同补充协议》、2012年11月13日签订的《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同补充协议之二》中的合同承租主体由乙方变更为丙方，合同项下的权利、权益和义务、责任全部由丙方承继。甲乙丙三方同意乙方所欠甲方款项共计人民币241.3192万元，由丙方承担，并按照下列期限予以支付：1、2015年2月27日之前，丙方向甲方支付房屋租赁费用50万元。2、2015年2月18日前，丙方支付律师费人民币5万元给委托代理人谭长健。3、2015年4月25日丙方向甲方支付房屋租金费用50万元。4、2015年5月25日前丙方向甲方支付房屋租金费用100万元。5、2015年6月25日前丙方向甲方支付房屋租金费用36.319万元。甲乙丙三方同意从2015年1月1日起，1号演播厅场地租金由丙方向甲方支付。具体支付方式为：1、本协议签订之日起1日内丙方向甲方支付2015年1月1日至6月30日场地租金人民币50万元；2、2015年5月25日前丙方向甲方支付2015年1月1日至6月30日场地租金余款人民币25万元；3、从2015年7月1日起，丙方按1号演播厅租赁合同及补充协议规定向甲方支付房屋租金。约定本协议甲乙丙三方当事人签字盖单位公章后，丙方支付首期款项人民币100万元之日起生效。乙方向甲方缴纳的20万元履约保证金及项目相关权利、权益和义务责任均由丙方承继。违约责任约定：丙方不按本协议规定向甲方缴纳上述房屋租金及费用时，甲方有权依法解除本协议，并按照租赁合同、补充协议相关规定收回出租房屋。丙方不按本协议向甲方缴纳上述房屋租金及费用时，丙方向甲方已缴纳的房屋租金及相关款项均不予退还，同时甲方有权要求丁方（担保人）按照本协议规定承担全部付款义务。甲乙丙三方均在该协议书上签字并盖单位公章，被告李昊昱在该协议书的丁方担保人处签字并捺印。2015年4月15日，被告新皇家凯歌公司向原告支付房屋租赁费100万元，2015年5月4日支付50万元，之后未再支付款项。因被告新皇家凯歌公司未按期支付租金等款项，2016年4月25日，原告向被告新皇家凯歌公司送达函告一份，认为被告新皇家凯歌代湖南华鑫置业有限公司偿还债务150万元，尚欠86.3192万元，欠付截至2016年7月30日租金243万元，要求其在4月30日前支付上述拖欠款项，逾期不予支付，则立即解除租赁合同，合同解除之日起30日内办理租金结算手续和房屋、设施设备移交手续，逾期将依法提起诉讼。4月29日，被告新皇家凯歌公司向原告复函，称公函已收到，由于市场疲软等多方原因，导致无法支付相关费用，要求原告给予一定时间解决。原告因与被告协商处理未果，为维护自身民事权益诉至本院，要求判如所请。另查明：2012年6月13日，株洲市公安消防支队对株洲广播电视中心建设工程（其中负一层为地下车库及设备用房、第1-21层为办公室，局部为演播厅、会议室）进行了消防验收，出具株公消验（2012）082号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。原告提供给被告新皇家凯歌公司租赁的房屋原系毛胚房。以上事实有《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同》、《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同补充协议》、《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同补充协议之二》、原告的函告、被告新皇家凯歌公司的复函、房屋租赁费发票、银行转账明细、《建设工程消防验收意见书》、营业执照、原、被告的陈述等证据予以证实。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1、原、被告之间的租赁合同是否合法有效？如果合同有效,原告提出解除合同有无事实及法律依据？2、原告要求两被告支付所欠租金、违约金以及实现债权的律师费用有无事实及法律依据？关于争议焦点一，原、被告与案外人湖南华鑫置业有限公司四方签订《协议书》，由被告新皇家凯歌公司承继案外人与原告签订的租赁合同中所约定的权利和义务，被告李昊昱承担担保责任，是各方真实意思表示，双方约定协议生效的条件亦成就，故该《协议书》合法有效。对被告新皇家凯歌公司提出租赁的房屋未通过消防验收，《协议书》所附生效条件没有成就，所签订的《协议书》、《租赁合同》无效的辩解意见，一审法院认为，本案所涉房屋已经消防验收合格，被告新皇家凯歌公司在签订《协议书》后已支付款项100万元，约定协议书生效的条件已成就，故被告提出的上述意见没有事实依据，不予采信。原告于2016年4月25日以书面的形式要求被告在4月30日前支付租金及其他款项，逾期不支付则立即解除租赁合同，被告新皇家凯歌公司于2016年4月29日收到该函件后，仍未按《协议书》约定全面履行给付租金及其他款项的义务，构成违约，应承担协议约定的违约责任。被告新皇家凯歌公司与原告签订的《协议书》及其承继的《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同》、《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同补充协议》、《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同补充协议之二》自2016年4月30日解除。被告应当在房屋租赁合同解除后向原告返还租赁房屋。在庭审中，原告及被告新皇家凯歌公司均认可租赁的房屋原系毛坏房，但根据租赁合同约定，因被告新皇家凯歌公司违约导致合同解除，现有房屋室内装修应无偿归原告所有，原告未要求被告恢复原状，故返还的房屋应包括室内装修。关于争议焦点二，根据《协议书》及《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同》相关约定，被告新皇家凯歌公司应付原告的款项有：1、承继湖南华鑫置业有限公司欠付房屋租金款225万元、逾期付款违约金10万元、诉讼费1.3192万元、律师费5万元，合计241.3192万元；2、2015年1月1日至6月30日的租金75万元，2015年7月1日至2015年12月31日止的租金81万元，2016年1月1日至2016年6月30日的房屋租金81万元，共计237万元。原告在给被告的函告中表明原告已收到被告偿还所承继湖南华鑫置业公司的债务150万元，被告对此没有提出异议，且被告支付150万元款项的时间与协议约定2015年1月至6月的房屋租金给付时间、金额不相符合，故对被告在庭审中提出150万元系支付2015年1月至6月的房屋租金的辩解意见本院不予支持。虽然被告新皇家凯歌公司与原告的房屋租赁合同已于2016年4月30日解除，但直至2016年6月30日被告仍占用该房屋，应当支付房屋占用使用费，原告要求被告支付4月30日至6月30日的租金，该租金已转变为房屋使用费，故对原告要求被告新皇家凯歌公司支付截止至2016年6月30日所欠租金共计237万元的诉讼请求予以支持。根据被告新皇家凯歌公司承继的《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同》的约定，被告拖欠租金构成违约，被告应承担年度租金总额按日5%计算的违约金，该约定的违约金过分高于造成的利息损失，而原告起诉要求被告按未付租金总额的30%计算违约金也过高，应予核减。以欠付租金额为基数，按中国人民银行同期贷款年利率6%计算违约金较适宜。具体计算为：以75万元为基数按年利率6%的标准计算2015年5月25日至款项清偿之日的逾期付款违约金；以81万元为基数按年利率6%的标准计算2016年1月1日至款项清偿之日的逾期付款违约金。被告李昊昱作为担保人在《协议书》上签字，担保合同成立。《协议书》中关于“甲方有权要求丁方（担保方）按照本协议规定承担全部付款义务”的约定，对担保方式约定不明确，被告李昊昱应按连带责任保证承担保证责任，故对原告要求被告李昊昱承担连带担保责任的请求，予以支持。原、被告就原告实现债权支出的律师费用在合同及协议中均没有明确约定，原告要求被告承担律师费7.3万元没有依据，不予支持。经组织调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第七十七条、第八十四条、第八十六条、第八十八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、原告湖南株洲广播电视产业集团有限公司与被告株洲新皇家凯歌文化传播有限公司于2015年2月16日签订的《协议书》及被告新皇家凯歌文化传播有限公司承继的《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同》、《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同补充协议》、《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同补充协议之二》于2016年4月30日解除；二、被告株洲新皇家凯歌文化传播有限公司于本判决生效后十五日内向原告湖南株洲广播电视产业集团有限公司返还其租赁的坐落于株洲市天元区泰山路株洲传媒大厦裙楼1、2、3楼的1号演播大厅（含室内现有装修）；
三、被告株洲新皇家凯歌文化传播有限公司于本判决生效后十五日向原告湖南株洲广播电视产业集团有限公司支付拖欠的房屋租金及占用使用费共计237万元；四、被告株洲新皇家凯歌文化传播有限公司以75万元为基数按年利率6%的标准支付自2015年5月25日至款项清偿之日的逾期付款违约金；以81万元为基数按年利率6%的标准支付自2016年1月1日至款项清偿之日的逾期付款违约金；上述款项限被告株洲新皇家凯歌文化传播有限公司于本判决生效后十五日向原告湖南株洲广播电视产业集团有限公司支付；五、被告李昊昱对被告株洲新皇家凯歌文化传播有限公司上述第三、四项应付款项承担连带清偿责任；六、驳回原告湖南株洲广播电视产业集团有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。案件受理费30088元，由被告株洲新皇家凯歌文化传播有限公司、李昊昱承担25477元，原告湖南株洲广播电视产业集团有限公司承担4611元。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审查明的事实均无异议，本院依法对一审查明的相关事实予以确认。
本院认为,《协议书》中关于“甲方有权要求丁方（担保方）按照本协议规定承担全部付款义务”的约定符合法律规定，上诉人李昊昱作为担保人在《协议书》上签字，即应对被上诉人湖南株洲广播电视产业集团有限公司与原审被告株洲新皇家凯歌文化传播有限公司签订的房屋租赁合同承担连带担保责任。2016年4月25日，因原审被告欠缴房屋租金，被上诉人致函原审被告和上诉人，要求2016年4月30日前支付欠款，逾期不支付则解除租赁合同的行为符合协议之约定，原审被告株洲新皇家凯歌文化传播有限公司及上诉人李昊昱没有依约履责，构成违约。原审被告与被上诉人签订的《协议书》及其承继的《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同》、《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同补充协议》、《株洲传媒大厦1号演播厅租赁合同补充协议之二》自2016年4月30日解除，上诉人李昊昱的担保责任也应自主债务的履行期限届满之日2016年4月30日开始起算，在法定保证期六个月内即2016年10月30日前承担保证责任，而被上诉人于2016年7月18日诉讼主张权利，没有超过法定的保证期间。合同解除后，原审被告株洲新皇家凯歌文化传播有限公司直至2016年6月30日仍占用该房屋，应当支付4月30日至6月30日的房屋占用使用费，原审被告对拖欠的房屋租金及占用使用费有付款的义务，而上诉人李昊昱应承担全部的保证责任，一审法院第五项判决：上诉人对原审被告第三、四项的判决应付款项承担连带清偿责任并无不当，应予维持。上诉人李昊昱认为履行期限届满之日为2016年1月1日已超过法定保证期，应当免除保证责任以及合同解除后的占用使用费不应承担连带担保责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，李昊昱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21768元，由上诉人李昊昱负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳战文
审判员 罗慧虹
审判员 邓画文
二〇一七年五月五日
书记员 刘林玉
附判决书引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。