陕西省西安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）陕01执异158号
案外人侯建君，女，汉族，1965年8月22日出生，住
西安市新城区长缨东路二五零号院1号楼3单元40号，公
民身份号码：6101021965********。
委托代理人杨小君，女，汉族，1986年3月9日出生，
住西安市未央区北二环北路东段609号，公民身份号码：
612525198603090161，系与侯建君同一社区。
申请执行人尤惠敏，女，汉族，1963年12月12日出生，
住西安市碑林区西七道巷建工楼4门5层10号，公民身份
号码：61010319631212042X。
委托代理人张娜，女，汉族，1989年9月15日出生，
住陕西省城固县西环二路纺织小区1号楼2单元2楼，公民
身份号码：6123221989********。
被执行人张恩，男，汉族，1983年4月19日出生，住
陕西省宝鸡市金台区大庆路15号院1号楼2单元6号，公
民身份号码：6103301983********。
被执行人陕西富欣实业有限公司,住所地西安市莲湖区
高新二路2号陕西证券大厦1号11502、11503室。
法定代表人张恩，该公司总经理。
委托代理人李佳，男，汉族，1984年11月23日出生，
住陕西省××县黄牛××镇××号，公民身份号码：
610330198411230615，系该公司股东。
尤惠敏与张恩、陕西富欣实业有限公司（以下简称富欣实业公司）借款合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2016年5月10日作出的西仲裁字（2016）第403号裁决书已经发生法律效力。因义务人张恩、富欣实业公司不履行法律文书所确定的义务，权利人尤惠敏于2016年6月14日向本院申请强制执行，本院于同日立案受理。
本案在执行过程中，案外人侯建君以本院查封的被执行人富欣实业公司位于高陵××环城西路北段“北城尚品”一层792平方米门面房屋，应系其所有为由向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了公开听证审查，案外人侯建君及其委托代理人杨小君，申请执行人尤惠敏及其委托代理人张娜，被执行人富欣实业公司委托代理人李佳到庭参加了听证，被执行人张恩经本院依法传票传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人侯建君的执行异议称，2013年4月10日，富欣实业公司与其签订《商品房买卖合同》，合同约定富欣实业公司将位于高陵××环城西路北段“北城尚品”一层792平方米门面房屋，以每平方米5050.51元，总金额4000000元的价格出卖申请人。合同签订后其依约向富欣实业公司付款4000000元。现案外人知悉法院已经对高陵××环城西路北段“北城尚品”的房屋予以查封，案外人侯建君认为位于高陵××环城西路北段“北城尚品”一层792平方米门面房屋，应系案外人所有。根据《中华人民共和国关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十九条的规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中的查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人请求法院解除对位于高陵××环城西路北段“北城尚品”一层门面房屋的查封并停止拍卖。
申请执行人尤惠敏答辩称，1、答辩人与张恩、富欣实业公司借款合同纠纷执行过程中所查封的“北城尚品”一层门面房并非被答辩人所有，对该房产的查封行为事实清楚、程序合法，与被答辩人毫无关联，被答辩人提出异议应予以驳回。根据《物权法》相关规定。本案中所查封的“北城尚品”一层门面房系不动产，其无权的设立、变更、转让和消灭均需经过依法登记，而被答辩人声称本案中所查封的“北城尚品”一层门面房属于其所有，但却无任何关于物权登记的相关证据，而仅仅依据真实性、合法性、关联性均存疑的所谓的买卖合同及收款收据主张其具有已被合法查封的“北城尚品”一层门面房的所有权，实乃无稽之谈。退一万步讲，即便假设被答辩人与富欣实业公司之间存在买卖关系，在无任何物权登记的情况下，本案查封行为完全合法合理，被答辩人亦仅能够向富欣公司主张债权，无权主张已经查封的“北城尚品”一层门面房的物权。故被答辩人提出的执行异议无任何事实及法律依据，故应当予以驳回。2、本案“北城尚品”一层门面房在查封前并未对外销售，被答辩人所提交的《商品房买卖合同》及收款收据的真实性存疑，同时被答辩人对于登记过户事宜存在严重过错，因此被答辩人以此等理由提出执行异议系完全不成立的，应予以驳回。《商品房买卖合同》及收款收据真实性存疑。首先，根据房屋登记机关在本案房屋查封之前向法院提供的查询结果，本案“北城尚品”一层门面房在查封前并未对外销售，并无关于该等房屋对外销售的登记，故被答辩人所提交的《商品房买卖合同》的真实性存疑。其次，被答辩人仅提供了收款收据而并未提供实际款项支付的银行转款凭证等，因此该《商品房买卖合同》及收款收据的真实性存疑，该房屋买卖行为是否真实存在存疑。因此被答辩人以此要求解除查封及拍卖明显无事实依据。被答辩人对于登记过户事宜存在严重过错根据被答辩人提供的商品房买卖合同，被答辩人并未如约要求答辩人办理相关过户手续，既不符合合同约定亦不符合常理，因此其对于登记过户事宜存在过错。综上所述，本案执行完全符合法律程序，合法有效。被答辩人在无任何事实依据及法律依据的情况，无故提出执行异议，妄图混淆视听，拖延执行进度，侵害答辩人的合法权利。为此，请求法院依法裁决驳回被答辩人提出的执行异议请求，维护答辩人的合法权益。
被执行人富欣实业公司辩称,其公司不予认可与案外人之间的买卖关系，因为其公司不知道该事情，没有发生过与案外人之间的买卖合同。
经查，本案在执行中，因被执行人富欣实业公司未在本院指定期限内履行生效法律文书所确定的义务。本院于2016年7月4日作出（2016）陕01执920号之二号执行裁定书，裁定：查封或轮候查封被执行人富欣实业公司名下的位于西安市××区环城路××路西侧××北城尚品（预售字第号2011046）1-104铺、1-105铺、10107铺、1-108铺、1-110铺、1-111铺、1-112铺、1-113铺、1-115铺、1-116铺、1-119铺、1-10202、1-11703、1-11902、1-11903、1-11904、1-21001、1-21501、1-21601、1-30501、1-30702、1-3-802、1-31102、1-31901、1-40204、1-40803、1-41101、1-41403、1-41604、1-41703、1-41803、1-41901、1-41902、1-41903、1-41904的三十五套房产；查封期限为三年。并于2016年7月11日向西安市高陵区房屋管理所发出（2016）陕01执920号之四号协助执行通知书，要求西安市高陵区房屋管理所协助本院对上述房产进行查封。同年7月11日在涉案查封的房产所在地张贴了查封公告（（2016）陕01执920-1号）。
为支持其异议请求，案外人侯建君向本院提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》。2013年4月10日，被执行人富欣实业公司作为出卖人，案外人侯建君作为买受人共同签订《商品房买卖合同》，该合同约定：案外人侯建君购买被执行人富欣实业公司位于西安市××区环城西路北段××北城尚品（预售字第号2011046）壹层，该商品房建筑面积共792平方米；计价方式与价款为：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5050.51元，总金额为肆佰万元整。付款方式为分期付款：第一期付款350万元，在2013年4月17日前支付，第二期付款50万元，在2013年4月30日前支付。出卖人应当2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列2种条件（即该商品房经综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2、付款通知。2013年4月10日，被执行人富欣实业公司向案外人侯建君出具《付款通知》，该通知载明：现根据公司资金安排，请将上述房款分期付至公司法定代表人张恩先生账户内:开户名称张恩，开户行为招商银行西安有限公司解放路支行。账号为41×××19，第一期付款350万元，在2013年4月17日前支付，第二期付款50万元，在2013年4月30日前支付。3、收款收据。时间为2013年4月16日、编号为0073003号收款收据载明：今收到侯建君高陵北城尚品一层商铺792㎡，人民币肆佰万元整。4、银行转账凭证3份。2013年4月16日，案外人侯建君通过建设银行向张恩付款200万元整；同日，案外人侯建君通过工商银行向张恩付款10万元整；2013年4月17日，案外人侯建君通过中国银行向张恩付款20万元整。5、招行客户回单。该回单载明：2013年4月17日，董志君从52×××55账户向张恩（41×××19账户）转款80万元整。6、银联商务POS转账凭证两张，该POS两张转账凭证分别载明：2013年4月16日，以公司POS机刷卡的方式分别从489592******9678账户、43×××78账户向富欣实业公司转款11万元和9万元。7、通联支付POS签购单一张，该签购单载明：2013年4月23日从439188******5555账户向西安金泰福客车销售服务有限公司转账49.5万元。8、银联商务POS转账凭证一张，该POS转账凭证载明：2013年4月16日，从439188******5555账户向富欣实业公司转账20万元。
本院在异议审查期间，经向董志君核实，其称案外人侯建君曾要求他从他自己的银行卡上向张恩的卡上转款80万元；通过POS机向富欣实业公司转款20万元；通过POS机向转款西安金泰福客车销售服务有限公司转账49.5万元。
案外人侯建君在执行异议举证期限届满后，向本院提交了一份西安金泰福客车销售服务有限公司出具的《情况说明》一份，该《情况说明》称：张恩于2013年4月24日在其公司定购奔驰G500壹量，其车款中由董志君于2013年4月24日交款49.5万元。
为反驳案外人侯建君的执行异议，申请执行人尤惠敏向本院提交了西安仲裁委员会西仲裁字（2016）第403、404、406号裁决书、本院（2016）陕01执918、919、920号执行裁定书、西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104财保17-19号协助执行通知书、西安市高陵区房产管理所出具的陕西富欣实业有限公司未备案房源明细表。
在执行异议审查期间，经本院现场勘查，北城尚品项目一层商铺总计22套，总面积为785.79平方米。现已出售商铺的房号为101、102、103、106、109、114、117、118、120、121、122号商铺、共计11套。已销售商铺面积为376.47平方米。且上述房产经本院核实未查封。剩余商铺11套已查封，总面积为409.32平方米，且案外人侯建君对涉案查封的商铺未实际占有、使用。
上述事实有听证笔录、商品房买卖合同、付款通知、收款收据、银行转账凭证三份、银联商务POS转账凭证三张、情况说明、照片、现场勘查记录等证据在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，本案中，案外人侯建君虽主张涉案查封的十一套商铺及未查封的十一套商铺为其所有，但涉案查封的十一套商铺现仍登记在被执行人富欣实业公司名下，且案外人侯建君并未在查封之前已合法占有该不动产，故本院依法对登记在被执行人富欣实业公司名下的商铺进行查封的执行行为于法有据且并无不当。案外人浙江欣捷公司如主张对涉案查封的十一套商铺的实体权利，可依法通过诉讼进行确认。另，案外人案外人侯建君执行异议中针对本院未查封的十一套商铺提出的执行异议，因该部分执行异议申请的处理结果与涉案查封的房产的执行异议申请的处理结果的救济途径不同，故本院应作另案处理，本案不再审查处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人侯建君提出的执行异议申请中对本院已查封或轮候查封的被执行人陕西富欣实业有限公司名下的位于西安市高陵区环城路西路西侧的北城尚品商铺1-104铺、1-105铺、10107铺、1-108铺、1-110铺、1-111铺、1-112铺、1-113铺、1-115铺、1-116铺、1-119铺的十一套商铺的异议请求。
如不服本裁定，当事人、案外人可自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 王庆九
审 判 员 王 炜
代理审判员 盛崎森
二〇一七年三月十日
书 记 员 张琦琦