连云港市赣榆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0707民初10590号
原告（反诉被告）：连云港市天润物业管理有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇义塘路299号。
法定代表人：伏广帅，总经理。
委托诉讼代理人：宋继建，男，1969年11月9日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
被告（反诉原告）：陶洪冬，男，1963年12月20日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
委托诉讼代理人：吉由娣，女，1968年8月28日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
原告连云港市天润物业管理有限公司（以下简称天润公司局）与被告陶洪冬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告陶洪冬在诉讼过程中以原告天润公司为被告提出反诉，本院依法受理，并与本诉一并审理。天润公司的委托诉讼代理人宋继建，陶洪冬及其委托诉讼代理人吉由娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天润公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告陶洪冬支付2012年5月至2017年5月的物业费2305元，并自2012年5月15日起，按日千分之二缴纳违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系桂苑御水湾小区的物业管理公司，被告系该小�3号楼3单元401室的业主。原、被告于2011年5月15日签订《物业管理合同》，合同约定物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.35元缴纳，缴费时间为上次缴费期结束前一个星期，被告最后一次缴费时间是2011年5月15日，之后一直拒不缴纳物业服务费用。原告多次催缴未果，为维护合法权益，现诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。
被告陶洪冬辩称，答辩人五年没有交纳物业费属实，但未交费的原因系答辩人的房屋漏水、飘窗上沿因脱壳而漏水，而原告至今未给予维修。答辩人装修房屋前交纳的装修保证金，原告至今未有退还答辩人。此外，答辩人有四年时间未有在小区居住，依法只应交纳70%的物业费。综上，请求依法处理。
反诉原告陶洪冬向本院提出诉讼请求：1.判令被告天润公司支付房屋修理费900元；2.判令被告退还装修保证金800元及违�金2920元（自2012年5月15日起至2017年5月15日止，按每日千分之二计算）；3.判令被告赔偿原告误工费18324元。事实与理由：原、被告于2011年5月15日签订《物业管理合同》。在被告管理小区期间，由于顶楼业主违章搭建导致楼面的防水受到破坏，致使原告房屋的卫生间漏水，小房间约一平方米的墙体出现脱落，尤其是下雨天卫生间内从墙壁处渗水。原告多次向被告反映情况，但毫无结果。因此原告存在违约，应承担相应责任。2012年，原告发现飘窗上沿出现脱壳现象，造成飘窗里渗水，原告写了一份申请给被告，要求开发商给予维修，但被告故意拖延不办，导致房屋过了5年的保修期，开发商不再给予修理。2017年6月，原告自己租赁吊车，雇用工人才把飘窗修好，并支出费用900元，该费用应由被告承担。2011年5月15日，原告向被告交纳800元装修保证金，按约定被告应在2012年5月15日前退还保证金，但经原告多次催要，被告至今未退，因此原告要求被告退还保证金，并支付2012年5月15日至2017年5月15日期间的违约金2920元。此外，小区实行门禁刷卡通行，被告没配发门禁卡给原告，严重影响了原告及家人的日常生活及工作，造成原告夫妻二人无法工作，因此，原告要求被告赔偿2017年10月9日至2018年1月9日3个月的误工费18324元。
反诉被告天润公司辩称，原告房屋的质量问题与答辩人无关。装修保证金在原告装修完一年后可以退还，但原告一直没有来退。原告称四年没有居住房屋不属实，如果原告没有居住房屋，应当到答辩人处备案，只有备案才能按70%标准收取物业费。小区没有限制原告正常出入，原告不存在误工损失。综上，原告的诉讼请求不能成立，也不能做为拒交物业费的理由。
本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）天润公司系连云港市赣榆区桂苑御水湾小区的物业管理公司，被告（反诉原告）陶洪冬系该小区3号楼3单元401室的业主。2011年5月15日，双方签订《物业管理合同》，合同约定物业管理服务费标准为每月每平方米0.35元，首次交费时间为2011年5月15日至2012年5月14日止，物业管理费服务费为461元每年，每次交费时间为上次交费期结束前一个星期。合同对逾期交纳物业费的违约责任未作明确约定。陶洪冬自2012年5月15日之后一直未有向天润公司交纳物业管理服务费。2011年5月15日，陶洪冬向天润公司交纳装修保证金800元，至今未有退还。
对有争议的证据和事实本院认定如下：
一、陶洪冬是否有四年时间未有使用物业。陶洪冬在本诉中辩称其有四年时间未在小区居住，因此，该四年期间的物业管理费应按70%的标准收取，并提交水费缴纳信息表一�予以证明。该信息表显示被告的物业自2012年12月至2015年8月期间未发生用水情况（经本院向自来水公司核实系事实）。天润公司对信息表的真实性有异议，并称即使未用水也不能证明陶洪冬未在房屋内居住。本院认为，水电是居民日常生活不可或缺的生活资料，陶洪冬的房屋自2012年12月至2015年8月期间未发生用水情况，可以证明该房屋在此段期间内未有连续性使用的事实。
二、陶洪冬的物业存在质量问题是否应当由天润公司负责。陶洪冬提交照片一组及收据一份，证明其房屋存在质量问题及其为维修房屋支出900元费用。天润公司对照片的真实性无异议，但对收据的真实性有异议，并辩称房屋的质量问题应由开发商负责，不应由物业公司负责，顶楼住户违章搭建属于城管部门管理，物业公司没有执法权。陶洪冬称其曾以书面形式将房屋存在的问题告知天润公司，是天润公司未尽到职责，导致房屋过了保修期，开发商不予维修，因此，应由天润公司承担维修责任。天润公司对此不予以认可，陶洪冬未能提交证据证明其曾将房屋存在质量问题一事告知过天润公司。本院认为，若陶洪冬的房屋存在质量问题，责任方应为小区的开发商而非物业管理公司，损害若为顶楼住户违章搭建造成，可向实际侵权人主张赔偿，其要求天润公司承担维修费用的反诉请求不能成立。
三、陶洪冬向天润公司交纳的装修保证金是否应当退还；天润公司是否应当向陶洪冬支付违约金。陶洪冬要求天润公司退还装修保证金800元，并要求按日千分之二支付违约金共计2920元。天润公司辩称保证金没有退，是由于陶洪冬一直没有来办理退款手续造成。陶洪冬反驳称其多次向天润公司要求退款，但天润公司均拒不退还。天润公司对此不予以认可，�洪冬亦未举证证明。按照双方签订的《房屋装饰、装修公约》约定，装修保证金在住户装修结束组织验收合格一年后组织复验，复验合格后5个工作日内退还。陶洪冬房屋已装修完毕多年，且已入住，装修保证金已符合退还条件，天润公司应予退还。陶洪冬无证据证明其曾向天润公司申请退还保证金的事实，因此，其要求天润公司支付违约金的请求不能成立。
四、陶洪冬是否存在误工损失。陶洪冬反诉称天润公司在小区内安装门禁，但未给其配发门禁卡，妨碍其出入小区，使其与家属不能工作，要求天润公司承担三个月的误工损失，共计18324元。天润公司辩称未给陶洪冬配发门禁卡是由于其未有交纳物业管理费，但未配发门禁卡并未造成其不能出入小区，其每日仍是正常出入小区，因此误工损失不存在。陶洪冬称其虽可以出入小区，但需要等待同小区其他住户出入小区时一同出入，或从拦车杆子下钻过去，但认可其现在仍在小区内居住。本院认为，天润公司未给陶洪冬配发出入小区的门禁卡，给陶洪冬及家人的生活带来一定不便，该行为确属不当，但并不足以导致其不能参加工作，其误工损失的反诉主张不能成立。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。天润公司与陶洪冬签订的《物业管理合同》系双方的真实意思表示，且不违法律、行政法规的强制性规定，依法有效。陶洪冬认可其自2012年5月15日之后就一直未有交纳过物业费，对该事实本院予以确认。陶洪冬自2012年12月至2015年8月期间未有在房屋内连续居住，物业费可相应的减少，对该期间的物业费本院酌定按70%计算。按照《物业管理合同》约定的物业费收费标准，被告应向原告支付2012年5月15日至2017年5月14日期间的物业费共计1924.6元。合同�逾期交纳物业费的违约责任未作明确约定，因此，对天润公司要求陶洪冬支付违约金的请求，本院依法不予支持。陶洪冬向天润公司交纳装修保证金已符合退还条件，其要求天润公司退还装修保证金的请求成立，本院依法予以支持。陶洪冬未能举证证明其曾向天润公司申请退还保证金遭拒的事实，因此，对其违约金主张本院依法不予支持。陶洪冬要求天润公司承担房屋修理费及误工费的请求不能成立，本院依法不予支持。
综上所述，本院对天润公司的本诉请求及陶洪冬的反诉请求在合理合法范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陶洪冬应于本判决生效之日起十日内给付原告连云港市天润物业管理有�公司物业管理费1924.6元。
二、反诉被告连云港市天润物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告陶洪冬装修保证金800元。
三、驳回本诉原告连云港市天润物业管理有限公司的其他本诉请求。
四、驳回反诉原告陶洪冬的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费减半收取25元，由本诉被告陶洪冬负担。反诉费减半收取187元，由反诉被告天润公司负担25元，由反诉原告陶洪冬负担162元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳�法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费50元（本诉部分）或374元（反诉部分）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部：帐号：44×××94。
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审判员 李 虎
二〇一八年二月二十八日
书记员 徐雪妮
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负责连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业、物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有�等法律效力。