广东省佛山市高明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛明法荷民一初字第556号
原告聂海棠，男，汉族，1963年1月15日出生，住湖北省公安县。
委托代理人郭缙，广东常道律师事务所律师。
被告刘建佳，男，汉族，1970年6月27日出生，住广东省佛山市高明区。
被告陈海燕，女，汉族，1972年4月29日出生，住广东省佛山市高明区。
两被告的委托代理人何宽军，广东广宽律师事务所律师。
原告聂海棠诉被告刘建佳、陈海燕租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2014年9月25日、10月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭缙，两被告的委托代理人何宽军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月23日，原告与被告刘建佳签订《厂房租赁合同书》，被告将其位于佛山市高明区荷城街道祥福路688号办公楼、宿舍楼、厂房出租给原告，租赁期限为5年，即自2012年1月1日至2016年12月31日。2013年1月17日，佛山市高明区荷城街道办事处通知原告及被告，因厂房属违建，要求在2013年1月27日前自行拆除。接通知后，被告还一直承诺厂房不用拆，其会办好相关手续。但到了2013年2月27日，佛山市高明区荷城街道办事处已开始在拆除隔壁厂房。2013年3月5日，原告向佛山市高明区荷城街道办事处申请延期搬迁，佛山市高明区荷城街道国土城建和水务局于2013年3月7日回复，要求在2013年3月11日前自行拆除，逾期再不拆除，相关职能部门将强制拆除，恢复原貌。2013年3月1日至2013年3月10日，原告将佛山市高明区龙鑫木制品厂搬迁至佛山市高明区荷城街道照明社区居民委员会下宏基经济合作社（佛山市奥德斯实业投资有限公司侧）。2013年3月11日，厂房被拆除。2013年3月3日，原告委托佛山市价格事务所有限公司对原告因搬迁厂房造成的损失进行评估。2013年7月1日，该公司作出《价格评估报告书》，评估因搬迁厂房造成的损失为923073.58元，原告为此支付评估费9231元。被告刘建佳在与原告签订合同时保证出租厂房没有产权纠纷，若出租后出现上述情况给原告造成的经济损失，由被告承担赔偿责任。现政府查明出租厂房是违章建筑，并且已强制拆除，给原告造成了损失。被告刘建佳、陈海燕是夫妻关系，厂房属于俩人的夫妻共同财产，租金也是由俩人共同收取，陈海燕应与刘建佳承担连带赔偿责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告刘建佳、陈海燕共同赔偿原告搬迁厂房造成的损失923073.58元、评估费9231元，合计932304.58元；2、被告刘建佳、陈海燕承担本案诉讼费。
在诉讼中，原告举证如下：
1、身份证二份，婚姻登记证明、个体工商户营业执照各一份，证明原、被告的诉讼主体资格，原告系佛山市高明区龙鑫木制品厂的经营者，两被告系夫妻关系；
2、《厂房租赁合同书》、保证金收据各一份，证明原告与被告刘建佳签订租赁合同，被告承诺出租的厂房没有产权纠纷，如因产权纠纷给原告造成损失，被告承担全部责任；
3、《通知》一份，证明佛山市高明区荷城街道办事处通知拆除宏盛海绵公司的厂房，在2013年1月17日原告不确定承租厂房要被拆除；
4、《关于龙鑫木制品厂拆除的回复》一份，证明原告于2013年3月3日接通知要求在2013年3月7日前搬离，原告向佛山市高明区荷城街道国土城建和水务局申请延期，该局于2013年3月7日批准2013年3月11日前必须自行拆除，逾期不拆除将强制拆除厂房，亦可证明搬迁厂房时间非常紧迫，吸尘设备和拼板机只能切割报废，根本没有时间拆解；
5、工资单十一份，证明原告支付工人2013年3月份工资222691元；
6、《木材购销合同》、收据、中国工商银行转帐凭证各一份，证明原告与客户卢海樟于2013年1月26日签订《木材购销合同》，约定原告需在2013年3月20日交货、逾期供货需赔偿违约金（订金的两倍），原告因厂房搬迁无法按时交货，于2013年3月26日赔偿了违约金180000元；
7、《价格评估报告书》、评估发票各一份，证明原告因厂房搬迁造成各项损失为923073.58元，支付评估费9231元；
8、光盘一张，证明厂房搬迁前的原样，拼板机被切割做废铁，水管、气管、电线全部损坏，原告提供的评估报告与现场实际相符；
9、八月份应收款明细、中国农业银行交易凭条各一份，证明原告为变压器增容花费6407元；
10、张爱华身份证复印件、户口本、理财金账户历史明细清单、银行往来记录、《证明》各一份，证明张爱华与原告系夫妻关系，通过张爱华工商银行账户用于木制厂的业务资金往来，该账户于2013年4月29日取现220000元用于发放工人2013年3月份工资。
经质证，两被告对证据1无异议，但认为陈海燕不是适格被告。对证据2无异议，但认为合同第三条表明原告清楚租赁场地现状并接受，该厂房在合同履行过程中未出现产权纠纷，也不是因产权纠纷造成合同不能履行或者导致原告损失。对证据3不予确认，认为与本案无关，但原告持有该证据说明其在1月就知晓厂房可能被拆除。对证据4的真实性无异议，对证明内容有异议，原告搬迁厂房的时间是2013年3月1日至3月10日，不可能产生庞大的停产损失；如果在期限内该机器无法拆解并搬迁至新址，原告没必要对该机器进行拆解，原告对这些机器进行拆解即说明原告有时间对机器拆解并能在新厂重新安装。对证据5不予确认，工资单记载的工作天数基本是30天，与原告停产陈述相矛盾；工资单存在无人签收的情形；在职工人数与春节民工返乡潮不符合，三月份是春节刚过，民工多数回乡过年，不可能满勤；该工资单与我方申请法院调取的社保、劳动合同备案情况不符；该工资单与我方申请证据保全的证据存在矛盾，《现金日记账》显示工资由基本工资和计件工资组成，工资单与工人工资结构不一致，故我方认为该工资单不真实。对证据6不予确认，认为原告为诉讼而自行编造。对证据7的真实性无异议，对合法性、证明内容有异议，该鉴定没有与被告协商、也未经法院而单独进行，该鉴定结论缺乏合法性、公正性，不应当被采信，故鉴定费应由原告自行承担。对证据8的真实性予以确认。对证据9的收款明细中打印部分无异议，手写部分是原告事后添加，不属于证据的本来面目，不予确认。对证据10中的身份证和户口本无异议，对账户历史明细清单的真实性无异议，对关联性有异议，该账户为理财金账户，非经常收支账户，也无法显示账户作为工资支付的资金来源，且该支出在证据保全所涉及的账册并未体现，无法证明用于工资发放；对银行往来记录有异议，在法院进行证据保全乃至本案第一次开庭前，原告并未提供该份证据；《证明》由原告作为负责人的个体工商户所出具，对真实性、合法性有异议。
被告刘建佳、陈海燕辩称，一、原、被告签订的《厂房租赁合同书》属于无效合同。本案为租赁合同纠纷，标的为厂房，该厂房没有办理报建手续，没有土地使用权证，故租赁合同为无效合同。二、原告明知该厂房没有办理报建手续，对合同无效存在过错。原告把厂房从顺德搬迁至高明，有开办厂房的经验，在双方签订合同时，被告明确告知原告该厂房没有报建手续，在合同中也没有提及该厂房的权属证书，包括土地证、房产证，在合同第三条中明确原告对租赁场所进行确认并接受，可见原告是在该厂房没有报建的认知基础上接受现状、签订合同。三、原告所主张的损失明显有夸大成份，超出实际损失，且实际损失也不全是原告应当赔偿的范围。四、原告申请追加陈海燕为本案被告，因陈海燕不是合同当事人，不是本案的适格被告。
在诉讼中，被告刘建佳举证如下：
1、评估费发票一份，证明被告刘建佳因鉴定支付评估费用12000元。
经质证，原告对该份证据的真实性无异议，但认为评估费应由被告自行承担。
经被告刘建佳申请，本院对原告持有的如下证据进行证据保全：1、现金日记账（有文字记录的共二十四份）；2、实物出入账连底带面共九十七份；3、劳动合同书共九十六份。
经质证，两被告对《现金日记帐》2013年3月之前的记录无异议，对2013年4月及之后的记录的真实性有异议；第63页记载2013年2月发放当月工资68798元，第65页至66页显示2013年3月当月没有工资支出，第69页在2013年4月的帐目中出现3月的工资，由于过年，原告在3月根本没有工资支出，与实际不符；第65页记载搬厂运费为21895元，故不应以评估为计算标准，应以原告实际支出为准；帐册看到原告有卖废品的收入，故原告的损失应要扣除废品收入。原告回应工资发放都是当月发上月工资，2月份春节放假，才当月发放当月工资，且该月份工资比较低；没有将搬运费全部记载是因为有些是朋友帮忙搬运的，即使没有记载，也是实际造成的损失，应当由被告赔偿；评估时已经按残值计算，不应再扣除卖废品的收入。两被告对《实物出入账》无异议，认为这是原告仓库出入的情况，看出2013年1、2月交易量很小，3月没有交易量，说明原告2013年1、2月的经营规模不大，工人也不多，2013年3月因春节停产没有货物发送，7、8月交易量增大与原告目前的规模和工人数相符，说明原告的工厂在2013年2月并不具备司法鉴定时的规模。两被告对劳动合同的真实性有异议，认为合同除劳动者签名外均为空白，大部分劳动合同签订时间空白或为2013年2月23日（农历正月十四，星期六），根据一般经验，民工一般在正月十五后才返回工厂，工厂未过正月十五不会开工，更不会在星期六开工，原告不可能在这一天招聘一百多人。
经被告刘建佳申请，本院向佛山市高明区地方税务局荷城税务分局调取佛山市高明区龙鑫木制品厂2013年1月至2013年9月纳税申报记录，向佛山市高明区荷城街道人力资源和社会保障局调查佛山市高明区龙鑫木制品厂的工人劳动合同没有在该局备案，向佛山市高明区社会保险基金管理局调查佛山市高明区龙鑫木制品厂从未在佛山市高明区登记参保。
经质证，原告对上述证据无异议，确认没有为工人购买社保和办理劳动合同备案，但认为不能因此说明没有那么多工人，原告纳税是每月固定核定征收。两被告对上述证据无异议，认为该组证据证明原告并没有其主张的那么多工人，也没有为工人购买社保及交纳个人所得税。
被告刘建佳申请对原告的损失（建筑物及其附属物造价，机器设备及半成品、生活品搬迁、停产误工）重新鉴定，本院予以批准并通过摇珠方式选定广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司，该机构作出《资产评估报告》及《答复函》。经质证，原告认为该份评估报告与原告单方委托的鉴定报告在数量是一致的，法院应结合二份评估报告使用，建筑物损失以新的报告为准，其他损失以第一份报告为准。两被告认为报告中的运费不能作为定案依据，应以实际支出为准；误工费应由法院认定。
经审查，本院对证据认定如下：确认原告的证据1、2、3、4、8及被告刘建佳的证据1，以及《实物出入账》、纳税申报记录、社保记录、劳动合同备案记录，作为本案的定案依据。对于原告的证据9，因被告对于八月份应收款明细中手写的“电箱二次维修增容费用（人工及材料）6407元”不予确认，转账凭证显示的金额亦仅与打印部分的金额一致，未包含手写部分的“6407元”，且无其他证据佐证原告向被告支付变压器增容费，故本院不予确认手写内容的真实性；原告的证据5、6、7、10及《现金日记账》、劳动合同、《资产评估报告》、《答复函》的认定将在本院认为部分详细论述。
根据当事人的陈述，结合本院已经确认的证据，认定以下事实：
2011年12月23日，原告与被告刘建佳签订《厂房租赁合同书》，被告刘建佳将坐落在佛山市高明区荷城街道祥福路X号内办公楼、宿舍楼、厂房出租给原告，租赁期限为5年，即自2012年1月1日至2016年12月31日；前4年每月租金为48492元，第5年每月租金为53341元。2011年12月27日，原告向被告交纳200000元租赁保证金。原告承租厂房后，开办个体工商户佛山市高明区龙鑫木制品厂，经营木制品加工。
2013年1月17日，佛山市高明区荷城街道办事处发出《通知》，称宏盛海绵有限公司未取得乡村建设规划许可证擅自在庆洲工业区建厂房，责令宏盛海绵有限公司于2013年1月27日前自行拆除厂房，恢复原貌。原、被告双方确认该通知张贴在涉案厂房围墙，双方均有看到。2013年3月5日，原告以佛山市高明区龙鑫木制品厂名义申请延期搬迁，佛山市高明区荷城街道国土城建和水务局于2013年3月7日回复，要求在2013年3月11日前自行拆除，逾期再不拆除，相关职能部门将强制拆除，恢复原貌。2013年3月1日至2013年3月10日，原告将佛山市高明区龙鑫木制品厂搬迁至佛山市高明区荷城街道照明社区居民委员会下宏基经济合作社（佛山市奥德斯实业投资有限公司侧）。2013年3月11日，涉案厂房被强制拆除。
2013年3月3日，原告单方委托佛山市价格事务所有限公司对损失（厂房内自建建筑物及附属物；机器设备损失；机器设备、半成品及生活用品搬迁；业务违约损失；误工费损失）进行价格评估，支付评估费9231元。原告起诉后，被告刘建佳认为佛山市价格事务所有限公司没有资产评估资质，并且系原告单方委托，故而申请重新鉴定。经审查，本院准予被告刘建佳的申请，依法委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司重新鉴定，被告刘建佳支付鉴定费12000元。
本院认为，本案的争议焦点之一为《厂房租赁合同书》是否有效及损失赔偿责任如何划分问题。政府部门已经查实涉案厂房未取得乡村建设规划许可证，并根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除”，予以强制拆除。由此可见，被告刘建佳建设厂房并出租违反法律强制性规定，与原告签订的《厂房租赁合同书》应为无效，被告刘建佳应赔偿原告因此所受到的损失。关于原告是否存在过错问题，在庭审中，原告承认在承租厂房时没有看过厂房的相关证照手续。原告作为承租方，没有尽到谨慎审查承租物是否合法的义务，亦存在过错，故本院酌定原告应对自己的损失承担30%的责任，由被告刘建佳承担70%的责任。
争议焦点之二为被告陈海燕是否适格问题。原告是与被告刘建佳签订《厂房租赁合同书》，即合同的双方为原告与被告刘建佳。虽然陈海燕系被告刘建佳的妻子，但是其并非合同的相对方，原告要求被告陈海燕对此合同承担责任无法律依据，故本院认为陈海燕不是本案的适格被告。
争议焦点之三为原告因厂房拆除造成的各项损失如何确定问题。
（一）关于建筑物及其附属物、机械设备、存货、生活用品因厂房搬迁造成的损失如何确定。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司评估该部分的损失为265082元，其中建筑物、构筑物搬迁补偿33984元，可搬迁设备（含员工生活用品）搬迁补偿168458元，存货搬迁补偿62640元。原告称拆除的电线等附属设施无法重新利用，应按全损计算；风车式拼板机、吸尘设备由于时间紧迫，无法拆除搬迁，直接切割报废，应按全损计算；而评估机构均以可搬迁标准计算损失，且评定的拆、装、搬运的费用偏低，与实际不符。就此问题，评估机构复函称：1、原告提交的佛山市价格事务所评估报告所附照片显示原告已拆除电线并整理清晰，可以再次使用，故以搬迁费用计算；2、评估人员在原告新厂发现布设的风管为改设的旧管，故吸尘设备只能计算搬迁费用；3、风车拼板机是组装件现场安装的，不是现场建造的，属于可搬迁设备，用两天时间足够拆卸完成，至于该设备是否应该报废，属于原告自己对企业生产工艺要求的技术判断，与厂房强拆与否无关；4、对于原告认为拆、装、搬运的费用偏低问题，原告没有提出任何反证资料。关于原告是否有时间对机械设备进行拆解问题，从原告自认从2013年3月1日至2013年3月10日搬迁厂房，实际搬迁时间已有十天；且原告自2013年1月17日就看到强拆通知，虽然通知显示的告知单位并非原告经营的个体户的名称，但是该份通知张贴在案涉厂房的围墙，原告亦未向相关部门求证，导致搬迁延误，故本院认为原告没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，机械设备的损失应按搬迁费用计算。本院认为评估机构的解释合理，原告并未提供足够证据予以推翻，故认定该部分的损失为265082元，由被告刘建佳承担185557.4元（265082元×70%）。至于被告刘建佳要求在评估的损失中扣减原告变卖废品的款项，因评估机构在评估是已经扣减残值，故本院不予采纳其抗辩意见。
（二）关于误工损失问题。《现金日记账》记载了佛山市高明区龙鑫木制品厂在2011年1月-2013年8月期间每月的现金收支情况，从中可以看出：工人一般都是当月工资下月领取（只有在春节放假前领取当月工资），2012年2月至2013年1月期间每月发放工资超过200000元。《现金日记账》2013年4月账目记载发放3月份的工资222691元，与前后月份（除春节放假外）的工资走势一致，并与证据5的工资表、证据10的取款流水相互印证，故本院予以采信，认定原告在2013年3月向工人发放工资222691元。2013年3月1日已是农历正月二十，按照日常生活法则推论，工人春节放假应该结束，工人返还工厂开工亦符合常理。被告刘建佳以民工春节返乡过年抗辩工人在3月份不可能满勤，本院不予采纳。原告在3月1日开始对厂房内的设施、设备、存货、生活用品等搬迁，并且机械设备在新厂房亦需要时间重新安装调试，原告称2013年3月停产，本院认为合理，予以认定。原告因厂房要拆除而搬迁，无法正常经营，原告发放的工人工资应为原告的误工损失，故本院予以支持，被告刘建佳对此损失承担赔偿155883.7元（222691元×70%）
（三）关于原告向第三方赔偿违约金造成损失是否属实问题。原告并未提交其有收到卢海樟订金的相关凭证，又未能合理解释违约金180000元如何计算出来，且《现金日记账》亦无该笔支出的记录；况且，交货日期为2013年3月20日，原告即在2013年3月26日赔偿违约金，亦显得过于主动，与常理不符。因此，本院采信被告刘建佳的质证意见，不予采纳证据6，对原告赔偿违约金的主张不予确认。
（四）关于鉴定费承担问题。被告刘建佳支付的鉴定费12000元，根据双方过错，原告亦应承担30%即3600元。原告自行鉴定花费9231元，虽然该份鉴定报告不被采信，但是第二份鉴定大部分是在第一份鉴定确定的评估物数量的基础上重新鉴定，即原告的单方鉴定起到证据保全的部分作用，故本院从公平角度酌情认定被告刘建佳亦应对此鉴定费承担3600元，即原告自行承担鉴定费9231元，被告刘建佳自行承担鉴定费12000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
一、被告刘建佳应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿建筑物及其附属物、机械设备、存货、生活用品搬迁损失185557.4元给原告聂海棠；
二、被告刘建佳应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿误工损失155883.7元给原告聂海棠；
三、驳回原告聂海棠的其他诉讼请求。
本案受理费13123元，由被告刘建佳负担9186元，由原告聂海棠负担3937元。原告预付了受理费，被告应在履行上述义务时一并支付给原告，本院不另作收退。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 曾永锋
审 判 员 朱仲佳
代理审判员 江小凤
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 谭青容