山东省潍坊市潍城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍城民再初字第1号
原审原告：王爱好。
原审被告：孟祥平。
原审被告：刘洪伟。
原审原告王爱好与原审被告孟祥平、刘洪伟房屋买卖纠纷一案。本院于2012年8月28日作出（2012）潍城民初字第257号民事判决，已经发生法律效力。在案件执行过程中，经本院审判委员会讨论决定，于2014年1月16日作出（2013）潍城民监字第9号裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原审原告王爱好、原审被告孟祥平到庭参加了诉讼，原审被告刘洪伟经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。
2012年2月，原审原告王爱好诉称，2009年10月20日，我与被告孟祥平签订《地下室买卖协议》一份，约定：孟祥平将位于潍坊市潍城区苗圃小区内地下室一间，面积10平方米左右卖给我，总价款为9500元。协议签订后，我向孟祥平全额支付了房款9500元。但孟祥平违约又将地下室卖给了刘洪伟，且刘洪伟已经实际占有了该地下室。孟祥平的违约行为，损害了我的利益。起诉请求判令解除我与孟祥平签订的《地下室买卖协议》，孟祥平返还我地下室款9500元及同期银行贷款利息；孟祥平支付违约金9500元；诉讼费由孟祥平承担。
原审被告孟祥平辩称：2009年，我卖给原告的地下室是在地下一层的南边。2010年8月，我把房产卖给了刘洪伟，所附地下室是在地下一层的北边。我卖给原告的地下室与刘洪伟的地下室不是同一处地下室，这两个地下室没有一点关系。对于原告的起诉无事实依据，我不同意解除协议，更谈不上赔偿问题。
原审被告刘洪伟辩称：2010年8月，我从孟祥平处购买了位于潍城区福寿西街2225号的房产及附属地下室一间，并办理了房产过户登记手续，已经取得该房屋及附属地下室的所有权。我也于2011年4、5月份开始实际使用。并且事前我不知道原告与孟祥平签订了附属地下室的买卖协议，况且该协议也应为无效协议。该地下室属于我的合法财产，原告的诉讼请求，与我无关，我不应承担责任。
原审查明，2009年10月20日，原告王爱好与被告孟祥平签订《地下室买卖协议》一份，约定：孟祥平将位于潍坊市潍城区苗圃小区内地下室一座，面积10平方米左右卖给原告，总价款为9500元；原告须于协议签订之日一次性付清全部价款；孟祥平须于原告付清全部价款之日将地下室交付原告。协议签订后，原告按协议向被告孟祥平全额支付了房款9500元，原告依约履行了相关义务，孟祥平也于同日将地下室一处交付给了原告，双方没有办理房产过户手续。双方对所购地下室的位置、权属未作明确约定。
2010年8月10日被告刘洪伟从被告孟祥平处购买了其位于潍城区福寿西街2225号的房产，并于2010年8月25日依法办理了房产买卖过户手续，房产证号为：潍房权证市属字第××号，房屋所有权人刘洪伟。
原审认为，被告孟祥平与原告签订的《地下室买卖协议》，被告孟祥平无据证实对出卖给原告的地下室拥有所有权和处分权，双方对买卖标的物约定不明，不具备合同成立要件，因此，双方签订的《地下室买卖协议》为无效合同。双方因该协议取得的财产应相互返还给对方。原告对所购买地下室的位置、权属没有进行认真考察，双方对买卖标的物约定不明，致使双方纠纷不断，争议不休，无法实现合同目的，故，原、被告双方均有缔约过错，应各自承担相应的过错责任。原告要求被告孟祥平返还已付地下室款的诉讼请求，理由正当，本院予以支持；原告要求被告孟祥平支付利息、赔偿损失的诉讼请求，理由不当，证据不足，本院不予支持。被告刘洪伟系善意购买取得房屋及地下室，原告无据证实被告刘洪伟对原告有侵权行为，原告要求被告刘洪伟赔偿损失的诉讼请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十六条、第五十八条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告孟祥平与原告王爱好于2009年10月20日签订的《地下室买卖协议》无效。
二、被告孟祥平返还原告王爱好购买地下室款9500元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、原告王爱好返还被告孟祥平交付给的地下室一间，于本判决生效之日起十日内返还。
四、驳回原告王爱好对被告刘洪伟的诉讼请求。
五、驳回原告其他的诉讼请求。
再审中，原审原告王爱好的诉讼请求、原审被告孟祥平、刘洪伟的答辩主张同原审一致。
本院再审查明，2009年10月20日，原审原告王爱好与原审被告孟祥平签订《地下室买卖协议》一份，约定：“一、甲方（孟祥平）愿将位于潍坊市潍城区苗圃小区内地下室一座，面积10平方米左右卖于乙方（王爱好）。二、乙方所买地下室，每平方米价格为950元，总价款共计9500元整，于本协议签订之日一次性向甲方付清。三、甲方必须在乙方付清全部款项之日将地下室交付乙方。”协议签订后，随即王爱好按约定向孟祥平支付了购房款9500元，孟祥平也将位于5号楼2单元内南向的地下室一间交付给王爱好。
2010年8月10日，原审被告孟祥平与刘洪伟签订房屋买卖协议一份，约定孟祥平将其所有的位于潍城区福寿西街2225号（即原苗圃小区）的房产及附属地下室一间卖与刘洪伟。当月25日双方办理了房产过户手续，刘洪伟所持该房产的房产证中注明附属：地下室一间。刘洪伟与孟祥平办理了房屋交接，但是对交接的是哪一间地下室，双方有争议。孟祥平称南向地下室（约10.4平方米）卖给了王爱好，北向地下室随房屋卖给了刘洪伟。而刘洪伟称自己购买的地下室是南向地下室，与孟祥平交接的也是南向地下室，而非孟祥平所说的北向地下室。2011年4、5月份，刘洪伟即占用了南向地下室。王爱好失去了对南向地下室的控制，要求孟祥平退还购房款，双方随即发生争议。
再审中，本院依法对孟祥平指认的两间地下室进行了现场勘验，即南向地下室和北向地下室。南向地下室约10.4平方米，北向地下室约4平方米。
本案的争议焦点是潍城区福寿西街2225号（即原苗圃小区5号楼）房屋所附的地下室是几间？孟祥平随房屋出售给刘洪伟的是哪一间地下室？原审被告孟祥平为证明自己合法拥有两间地下室，提供了2002年12月12日与原房主王某签订的房屋买卖协议。在该协议中记载原苗圃小区的附属物地下室二间计22.48平方米。但该协议并未说明所附地下室南、北向及各自面积大小。孟祥平提供的证人王某出庭作证称：其从开发商处购买的是两间地下室，计22.48平方米。并称南向、北向地下室（即孟祥平所指认的）她已随房交付给了孟祥平。对上述证言，王某未提供充分的证据予以证实。本院依法调取了涉案房屋档案。档案显示从最初的房屋所有权人王某，过户至孟祥平，又过户到刘洪伟名下，房产证均登记为附属地下室一间，但并未注明是南向还是北向。上述证据经当庭质证，原审原告王爱好没有异议，认为应以房产登记为准，王某与孟祥平之间的买卖协议与我无关，现在南向地下室已经由刘洪伟占有使用，孟祥平与刘洪伟之间的地下室纠纷与其无关，只要求返还购地下室款及利息。本院认为，房屋系不动产，我国物权法规定不动产实行的是登记制度。作为附属物的地下室也应以产权登记为准。王某与孟祥平之间的买卖协议虽然显示有两间地下室，其也随房屋卖给了孟祥平。但该房屋的房产证从初始登记到最后过户到刘洪伟名下，均登记为一间地下室。另外，孟祥平与王某的买卖协议上虽载明的两间地下室共计22.48平方米，但是与本院实际勘验的面积不符。故该涉案房屋地下室间数应以房产证登记的间数为准，即附属一间地下室。
本院认为，涉案房屋的地下室是房屋的附属物，其所有权应随房屋产权的转移而转移。孟祥平与王爱好就该房屋地下室单独进行买卖，违反了物权登记制度。故原审被告孟祥平与原审原告王爱好之间的《地下室买卖协议》无效，应相互返还款物。因对此无效协议的签订双方均有责任，应各自承担各自的损失。根据房产证登记证明，涉案房屋仅附属地下室一间，而且孟祥平与刘洪伟所签订的买卖协议及过户后刘洪伟的房产证同样注明是地下室一间，因为涉案房屋登记的地下室没有注明是南向还是北向，也未注明面积等特征，无法确定所附地下室是南向那间还是北向那间。孟祥平也没有证据证明房产登记以外的地下室的合法来源。故孟祥平与刘洪伟之间买卖房屋所附地下室是南向还是北向，是其双方之间的纠纷，与王爱好无关，双方可另行解决。因王爱好购买的孟祥平的南向地下室已由刘洪伟实际占有使用，故不存在王爱好再返还南向地下室的问题。总之，原审原告王爱好要求返还购地下室款的诉讼请求，理由正当，本院予以支持；其关于赔偿损失和支付违约金的事实请求，没有法律根据，本院不予支持。原审被告孟祥平关于与王爱好之间的协议合法、有效的主张，于法无据，本院不予支持。据此，依照﹤最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见﹥第87条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百零七条、最高人民法院﹤关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释﹥第三十九条第一款之规定，判决如下：
撤销本院（2012）潍城民初字第257号民事判决书。
原审原告王爱好与原审被告孟祥平签订的《地下室买卖协议》无效。
原审被告孟祥平返还原审原告王爱好购买地下室款9500元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费275元，由原审原告王爱好负担137元，原审被告孟祥平负担138元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 韩洪林
审 判 员 李 蕾
人民陪审员 王小冰
二〇一四年四月十七日
代书 记员 邱爱玲