江苏省苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虎民撤初字第0001号
撤销申请人蒋虹蔚。
委托代理人浦学纵，江苏立泰律师事务所律师。
被申请人（原审被告）潘建康。
被申请人（原审被告）潘小凯。
被申请人（原审原告）蒋建红。
委托代理人王栋。
原审原告蒋建红与原审被告潘建康、潘小凯、李兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月15日作出（2012）虎民初字第0674号判决，已经发生法律效力。2013年3月5日，撤销申请人蒋虹蔚以原审原告蒋建红、原审被告潘建康、潘小凯、李兰为被申请人，向本院提起案外人撤销生效判决之诉。本院于当日编立（2013）虎民撤初诉字第0001号立案审查，并于2013年6月24日审查完毕决定立案受理。本案受理后，本院依法适用普通程序，由审判员徐文杰担任审判长并主审，审判员王莺、审判员杨亚菁组成合议庭，于2013年10月31日公开开庭审理了本案。撤销申请人蒋虹蔚及其委托代理人浦学纵、被申请人蒋建红及其委托代理人王栋、被申请人潘小凯到庭参加诉讼。被申请人潘建康经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。因被申请人李兰不属于明确的被告，本院作出（2013）虎民撤初字第0001-1号民事裁定，依法驳回对被申请人李兰的起诉。本案现已审理终结。
撤销申请人蒋虹蔚诉称，2005年10月16日，其与潘建康、潘小凯在苏州市诚信法律服务所见证下签订了一份《房屋买卖合同》，约定潘建康、潘小凯将坐落于华通花园X区XX幢XXX室房屋以21万元的价格出售给申请人，合同签订后，申请人已按约支付了全部购房款并一直实际占有、控制和使用该房屋至今。在（2012）虎民初字第0674号案件审理中，潘建康、潘小凯隐瞒了房屋已出售给本人并实际交付的事实，蒋建红与潘建康、潘小凯向法庭陈述了该房屋已在2012年5月10日交付蒋建红居住使用至今的虚假事实，致使法院未依法通知本人参加该案诉讼，并作出将该房屋过户给蒋建红的错误判决，损害了本人的合法权益，请求法院依法撤销（2012）虎民初字第0674号民事判决，本案诉讼费用由被申请人承担。
被申请人蒋建红及其委托代理人王栋辩称，实际占有控制房屋不等于合法拥有。本人与潘建康签订房屋买卖合同后，约定将该房屋借给潘建康使用至实际过户时止。过户后本人多次上门要求接收房屋，但受到蒋虹蔚阻扰。本人与潘建康之间的房屋买卖合同是真实有效的，原审判决并无错误，请求依法驳回撤销申请人的诉讼请求，要求撤销申请人停止侵占行为，立即搬出该房屋并赔偿我方损失。
被申请人潘小凯辩称，撤销申请人陈述事实有误，本人2005年10月16日当日未在《房屋买卖合同》上签字，也从未收到蒋虹蔚支付的购房款。
被申请人潘建康未答辩。
撤销申请人蒋虹蔚为证明其主张，向本院提供了如下证据：
第一组：苏州市诚信法律服务所2005年10月16日出具的（2005）苏通证字第41号《见证书》及《房屋买卖协议》一份，收条三份，证明房屋买卖及支付房款，移交接收房产的事实；
第二组：潘建康出具的三份收款收条及六份银行存款、转账支付凭证，证明除《见证书》中载明已支付的十八万六千元之外的房款已全部付清；
第三组：其付款并取得的十六份涉案房产的水电费收据，证明其在该段时间内实际控制占有该房产。
第四组：房屋租赁合同一份及房屋出租登记表一份，证明其于2007年5月6日开始将该房屋出租收取租金，并于2008年3月22日向公安部门办理房屋出租登记。
第五组：《公共契约》、《苏州市住宅装饰装修管理服务协议书》、《住宅质量保证书》、《业主装修申请表》、《装修施工保证书一份》各一份，证明潘建康向其交付了上述材料及房屋钥匙，履行了房屋移交占有手续。
被申请人蒋建红的质证意见是：对第一组证据的收条仅由潘建康一人签字，故对合法性不予认可；对第三组证据的关联性不予认可；对第四组证据的房屋租赁合同租金仅为每月140元不合理，因此对真实性不予认可；对第五组证据的关联性不予认可。
被申请人潘小凯的质证意见是：对第一组证据中的房屋买卖合同中的本人签名明确不是如撤销申请人所说的当场签署，故对要证明的事实的真实性不予认可；对第三、第四、第五组证据的质证意见同蒋建红。
被申请人潘建康无质证意见。
本院根据审理案件的需要，调查取得如下证据：
1、虎丘公安分局人口管理大队出具的回函，证明在公安部人口管理系统中未查到身份证号XXXXXXXXX3020和XXXXXXXXX3020（系蒋建红在原审中提供的房产登记档案中潘建康和李兰的离婚证及离婚协议书复印件中载明的身份证号码）的信息；
2、本院《协助调查函》及邮寄凭证，证明本院为核实被申请人李兰的身份信息，要求商丘市公安局协助调查李兰的身份信息，但至今无回音。
上述证据经当庭质证，撤销申请人蒋虹蔚及被申请人蒋建红、潘小凯均无异议。
被申请人蒋建红、潘小凯、潘建康均未提供证据。
本院对撤销申请人蒋虹蔚所举证据的认证意见如下：关于第一组证据中《房屋买卖合同》中潘小凯的签名，撤销申请人在庭审中说明确系潘建康事先给潘小凯签名，潘小凯在本案立案审查的听证中，也已确认这一事实，且确认本人签名的真实性，故对第一组证据的房屋买卖合同的真实性予以确认；关于第三、第四、第五证据的关联性问题，该组证据均用以证明蒋虹蔚对房屋接收、占有、使用的事实，互相之间能够映证，形成证据锁链，被申请人蒋建红、潘小凯未提出相反证据予以推翻，结合在庭审中蒋建红确认未实际接收占有房屋这一事实，上述证据的证明力足以确认其所要主张的事实，本院对其关联性予以确认；关于第一、第二组证据中的收款收条中仅有潘建康一人出具的问题，因潘建康系房产的产权人且系房屋买卖合同的主要签约人，由其收取房款并无不当，该收款收条足以证明蒋虹蔚已支付购房款的事实，故对该组证据的合法性予以确认。
综合本案当事人的举证、质证、本院的认证、庭审情况及原审庭审情况，本院查明事实如下：
2005年5月10日，被申请人蒋建红与被申请人潘建康签订《动迁安置房屋买卖合同》一份，约定潘建康将坐落于苏州市虎丘区通安镇华通花园四区XX幢XXX室动迁安置所得房屋以总价21万元出售给蒋建红。房屋建筑面积91.31平方米，阁楼面积58.68平方米，含自行车库一个。蒋建红一次性付款20万元，余款1万元在房产证、土地证过户到蒋建红名下后支付。过户费用由蒋建红承担。双方还对违约责任作了约定。2005年5月15日，潘建康出具了收到蒋建红支付的20万元购房款的收据，但双方无房屋交接手续，亦未实际交付房屋。2012年4月28日，蒋建红以该房屋已办妥两证，潘建康未配合办理过户手续为由，以潘建康、潘小凯、李兰为共同被告起诉至本院，要求判令被告协助原告将苏州市虎丘区华通花园四区XX幢XXX室房屋（含自行车库）过户至原告名下。本院编立（2012）虎民初字第0674号民事案件立案受理，庭审中，潘小凯当庭确认对卖房及过户均同意，蒋建红当庭表示愿意补偿给潘建康、潘小凯4万元，潘建康、潘小凯、蒋建红一致确认该房屋已交付蒋建红居住至今。李兰经公告传唤未到庭参加诉讼。2012年8月15日，本院作出（2012）虎民初字第0674号民事判决，判决主文为：一、被告潘建康、潘小凯、李兰于本判决生效之日起十日内协助原告蒋建红将座落于苏州市虎丘区通安镇华通花园四区XX幢XXX室房屋（含自行车库）过户至原告蒋建红名下，相关过户费用由原告承担。二、原告蒋建红于本判决生效之日起十日内支付被告潘建康、潘小凯购房余款10000元及补偿款40000元，共计50000元。案件受理费4450元，公告费600元，合计5050元，由被告负担。判决生效后，蒋建红于2012年12月10日向本院申请执行，现苏州市虎丘区华通花园四区XX幢XXX室房屋（含自行车库）的房产证、土地证已过户登记至蒋建红名下。
2005年10月16日，撤销申请人蒋虹蔚与被申请人潘建康签订《房屋买卖协议》一份，协议约定潘建康将上述房屋出卖给蒋虹蔚，房屋总价为21万元。双方约定蒋虹蔚在本协议签字后支付18万元，由潘建康交付房屋及有关证书，余款3万元在办理完房产证、土地证过户手续后一次性支付。潘小凯预先在房屋买卖协议中签字确认。协议签订后当日，蒋虹蔚按约支付了18万元购房款并由潘建康出具收条予以确认，潘建康亦按约交付了房屋钥匙及《公共契约》、《苏州市住宅装饰装修管理服务协议书》等相关房屋证书。嗣后，蒋虹蔚逐步支付剩余房款，至2007年7月3日，潘建康确认收到蒋虹蔚最后一笔余款9000元，已全部付清购房款。蒋虹蔚在收到房屋交接手续后即实际居住并缴纳水电费用。2007年5月6日开始蒋虹蔚将该房屋出租并收取租金至今。蒋建红在苏州市虎丘区通安镇华通花园四区73幢504室房屋的产权过户登记至其名下后，要求蒋虹蔚迁出由其接收房屋，致使与蒋虹蔚发生争议，蒋虹蔚遂提起本案诉讼。
另查明，2004年6月12日，潘建康一户签订《苏州高新区私有住房拆迁补偿决定书》，安置所得苏州市虎丘区通安镇华通花园一区XXX幢XXX室及苏州市虎丘区通安镇华通花园四区XX幢XXX室房屋各一套。2006年12月30日，苏州市虎丘区通安镇华通花园四区XX幢XXX室房屋房屋产权证办妥，房屋所有权人为潘建康，户表中人员为潘小凯、李兰。
再查明，原审中，蒋建红为证明被告李兰的身份信息，提供了从房产登记档案中取得的潘建康与李兰的离婚证号为苏高新虎丘离字XXXXXXX的《离婚证》及《自愿离婚协议书》的复印件。该《离婚证》复印件中载明：李兰，女，汉族，1969年8月24日生，居民身份证号码XXXXXXXXX3020，住河南省商丘市双寨乡如东村。原审据此认定李兰身份信息。本案审理中，本院经向苏州市公安局虎丘分局调查，该局出具《回函》明确：经查，在公安部人口管理系统中未查到身份证号XXXXXXXXXXXX3020和XXXXXXXXXXXXX3020的信息。经向苏州高新区民政局婚姻登记处调查，该机构发放的离婚证未采用过“苏高新虎丘”的字号。
本院认为，本案系案外人申请撤销生效判决之诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定：“前两款规定的第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。”故在本案审理中，确定撤销申请人的诉讼请求能否得到支持，必须厘清以下三个争议焦点：
1、撤销申请人蒋虹蔚是否是民诉法第五十六条规定的第三人，且未参加前案审理基于不可归责于本人的原因？
民事诉讼中的第三人，是指对当事人争议的诉讼标的具有独立的请求权，或者虽无独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系，从而参加到他人已开始的诉讼中去的人。蒋虹蔚作为与潘建康、潘小凯签订了合法有效的房屋买卖合同的一方当事人，已全面履行了自己的合同义务，其有权要求对方亦全面履行义务，以实现合同约定的民事权利。蒋建红依据与潘建康签订的《动迁安置房屋买卖合同》提起诉讼，要求将苏州市虎丘区华通花园四区XX幢XXX室房屋（含自行车库）过户至他名下，故蒋建红与潘建康、潘小凯之间的诉讼，实质上与蒋虹蔚的权益发生冲突，因此蒋虹蔚有权对蒋建红与潘建康、潘小凯诉争的房屋主张权利，作为原审诉讼的有独立请求权的第三人参加到诉讼中来。在原审诉讼中，潘建康隐瞒了与蒋虹蔚签订房屋买卖协议已收取全部购房款并已交付房屋的事实，潘建康、潘小凯和蒋建红向法庭陈述了诉争房屋已由蒋建红居住至今的虚假事实，致使蒋虹蔚未能参加原审诉讼，这一原因不能归责于蒋虹蔚本人。现原判已经生效，具有既判力，案外人蒋虹蔚对原审判决确定的针对苏州市虎丘区华通花园四区XX幢XXX室房屋（含自行车库）要求履行合同行为具有不可分割的利益，且无法通过另诉方式解决。故蒋虹蔚符合案外人撤销之诉的撤销申请人的成立要件。
2、潘建康分别与蒋建红、蒋虹蔚签订的房屋买卖协议是否有效？
不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共同共有。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。蒋建红与潘建康签订的《动迁安置房屋买卖合同》系双方真实意思表示。房屋共有人潘小凯虽然未在合同上签字，但在原审庭审中予以确认并同意过户给蒋建红，属于权利人的追认。蒋虹蔚与潘建康签订的《房屋买卖协议》亦系双方真实意思表示，房屋共有人潘小凯预先在《房屋买卖协议》上签字，作为完全民事行为能力人，应明知这一行为的法律后果，且合同上签字的先后体现一个合同协商的过程，并不影响合同效力。关于动迁安置协议及房屋产权证上注明的户表中人员李兰，经查其身份信息虚假，故其作为名字为“李兰”的房屋共有人对房产没有法律上的处分权利。综上，蒋建红与潘建康签订的《动迁安置房屋买卖合同》，以及蒋虹蔚与潘建康、潘小凯签订的《房屋买卖协议》均为合法有效。
3、本院作出的（2012）虎民初字第0674号民事判决是否损害了第三人蒋虹蔚的合法权益？
首先，原审诉讼的案外人蒋虹蔚对诉讼标的有权主张民事权利，由于不能归责于本人的原因，没有参加到原审诉讼中，导致失去了获得原审判决承认的机会。案外人蒋虹蔚认为原审判决的内容损害了其合法权益，可以按照案外人撤销之诉获得事后救济的程序机会，从而使他能参加到针对苏州市虎丘区通安镇华通花园四区XX幢XXX室房屋这一诉讼标的的诉讼中来。这一事后救济的目的是使当事人之间的争议状态恢复到原审诉讼审理期间，故本案审理双方当事人之间的纠纷据以判断权利义务关系，应确定为原审诉讼审理期间，即蒋建红提起诉讼要求被告将苏州市虎丘区通安镇华通花园四区XX幢XXX室房屋过户致其名下的审理阶段。这一阶段，蒋建红尚未通过获得判决申请强制执行来取得房产转移登记。其次，在此阶段，蒋建红以及蒋虹蔚作为买受人分别签订的房屋买卖合同均合法有效，均有权要求房屋出卖人履行合同义务，办理房屋登记变更手续。此种情况下，应按照合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，按照案外人撤销之诉审理的时间阶段，蒋建红、蒋虹蔚均未取得房产转移登记，蒋虹蔚是房屋的合法占有人，因此其权利保护顺位优先。而蒋建红系通过与潘建康、潘小凯共同虚假陈述已占有房屋的事实获得有利于己的民事判决，达到通过法院强制执行来办理过户登记的目的，系一种恶意办理登记行为，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。
综上，本院认为，撤销申请人蒋虹蔚因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决的内容损害自身民事权益的，有权提起诉讼，要求撤销相应的裁判内容。本案中，潘建康、潘小凯分别与蒋建红、蒋虹蔚签订的房屋买卖合同均为合法有效，在两个买受人均要求履行合同，办理房屋转移登记的情况下，应由已经合法占有房屋的买受人即蒋虹蔚取得房屋所有权。故本院在蒋虹蔚未参加诉讼的情况下作出的（2012）虎民初字第0674号民事判决中，确定将座落于苏州市虎丘区通安镇华通花园四区XX幢XXX室房屋（含自行车库）过户至原告蒋建红名下的裁判内容损害了蒋虹蔚的合法权益，应予撤销。蒋建红在与潘建康签订房屋买卖合同并支付价款后，合同目的不能实现，无法取得房屋，可以另行诉讼，请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失。撤销申请人蒋虹蔚的诉讼请求依法成立，本院予以支持。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
撤销本院（2012）虎民初字第0674号民事判决。
案件受理费4450元，财产保全费2340元，公告费600元，合计7390元，由被申请人潘建康、潘小凯、蒋建红负担，于本判决生效之日起十日内直接给付撤销申请人，撤销申请人预交的案件受理费，本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定按上诉标的预交上诉费用。（江苏省苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10-550101040009599）
审判长 徐文杰
审判员 王 莺
审判员 杨亚菁
二〇一四年四月二十九日
书记员 朱 书