北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民再初字第00054号
原告中国人民解放军总参谋部军训部招待所采石路分所。
代表人宋双，所长。
委托代理人杨慧敏，北京市长安律师事务所律师。
被告北京麦歌美娱乐有限公司。
法定代表人王晔，经理。
委托代理人张洪岩，北京市中北律师事务所律师。
原告中国人民解放军总参谋部军训部招待所采石路分所（以下简称总参采石路分所）与被告北京麦歌美娱乐有限公司（以下简称麦歌美公司）房屋租赁合同纠纷一案，麦歌美公司不服本院（2013）海民初字第20768号民事判决书，向北京市第一中级人民法院申请再审。北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民申字第4765号民事裁定，提审本案。北京市第一中级人民法院于2015年6月9日作出（2015）一中民提字第3836号民事裁定，撤销本院（2013）海民初字第20768号民事判决；将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告总参采石路分所的委托代理人杨慧敏，被告麦歌美公司委托代理人张洪岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告总参采石路分所诉称，2012年4月8日，我所与麦歌美公司签订了《军队房地产租赁合同》，约定将坐落于海淀区太平路甲31号东一层的房屋租赁给被告使用，租赁期限自2012年4月8日至2013年4月7日，年租金（不含水、电、暖、气、设备、物业等）总额为40万元，签合同时交半年租金，10月8日前交半年租金。合同签订后，我所依约履行。按合同约定，麦歌美公司应于2012年10月8日交付20万元租金，但其仅支付了10万元。2013年4月7日，租赁合同期限届满，在我所多次催告下，麦歌美公司于5月6日交了租金余款10万元。4月，我所发现麦歌美公司擅自向供电部门申请用电，经核实，麦歌美公司向供电部门提交的军队文件及印章系伪造，我所已将其行为向公安机关举报。5月28日，我所向麦歌美公司发出限期腾退通知书，明确通知该公司租赁期限届满，不再续签，要求麦歌美公司限时腾退房屋。现起诉要求麦歌美公司：腾退海淀区太平路甲31号东楼1层1号房屋；按照年租金40万元标准计算从2013年4月8日到实际腾退房屋之日止向我所支付房屋占有使用费；支付违约金35400元。
被告麦歌美公司辩称，首先，原被告双方签订的合同是无效的，因为合同条款明确约定，应该由原被告双方盖章才有效，到目前为止总参采石路分所没有在合同上盖章，因此导致了总参采石路分所承诺给麦歌美公司开具房屋出租许可证，到目前为止都没有开具。但是麦歌美公司已经按照约定向总参采石路分所支付了1万元办证费用。因此总参采石路分所属于严重违约，使麦歌美公司无法正常经营。另外，麦歌美公司对所租房屋投入了巨额资金进行装修，由于总参采石路分所的违约行为，使麦歌美公司无法经营造成重大损失。合同履行期间，总参采石路分所还对麦歌美公司限制用电用水，擅自停水停电，也使公司无法正常经营。另外，原被告双方虽然签订租赁合同是一年一签，但从2009年到2012年一直在履行合同，总参采石路分所的原负责人曾经与麦歌美公司多次承诺，只要房屋不被国家拆迁就会与麦歌美公司长期合作。但是总参采石路分所新换负责人后，在最后一次2012年4月8日至2013年4月7日合同的履行过程中，多次找麦歌美公司的麻烦，并且总参采石路分所违约造成双方矛盾增大，使合同不能履行。此外，合同租金标准为每年36万元，并非40万元。因此麦歌美公司不同意总参采石路分所的诉讼请求，请求法院驳回其诉讼请求。
经审理查明，2012年4月8日，总参采石路分所（出租方、甲方）与麦歌美公司（承租方、乙方）签订了《军队房地产租赁合同》，约定将坐落于海淀区太平路甲31号东楼一层（坐落号：军字第00231号）的房屋租赁给被告使用，租赁期限自2012年4月8日至2013年4月7日，年租金（不含水、电、暖、气、设备、物业等）总额为40万元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日交付甲方，付款方式为签合同时交半年租金，10月8日前交半年租金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。本合同原标的为40万元，为方便经营增项，现标的租金改为36万元，4万元另签合同。
上述合同签订后，总参采石路分所将房屋交付麦歌美公司使用。双方均表示此后未就上述合同中所提及的4万元另签合同，实际租赁面积亦未减少，麦歌美公司亦未交还任何部位给出租方。
自2009年至2012年，总参采石路分所与麦歌美公司每年均签订一份权利义务内容基本相同的《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同）。租赁合同中均有“本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效”的条款。其中，2009年的租赁合同甲方盖章处加盖有总参管理保障部房地产管理处的合同审核专用章以及总参军训和兵种部第一管理处（后更名为总参军训部第一管理处）的公章，此后三份合同均无上述公章。
总参采石路分所向法庭提交了一份总参军训部第一管理处开具的证明，载明：总参采石路分所是我部下属单位，该单位对外房地产租赁合同原由总参管理保障部房地产管理处审批，由于部队编制体制调整，自2010年起该单位对外房地产出租事宜由我部进行审核批准。2011、12、13年该单位与麦歌美公司所签订的《军队房地产租赁合同》已报我部审核并批准。
麦歌美公司提交了总参采石路分所给该公司开具的3份收据，每份收据所收费用均为10万元，共计30万元。3张收据显示所交30万元系2012年10月8日至2013年1月7日的租金。该公司称另有一笔10万元租金的交费时间是2013年5月6日，总参采石路分所未给其开具收据。麦歌美公司提交上述票据用以证明该公司已经及时足额交纳了2012年租赁合同中所约定的租金，并且出租方总参采石路分所另行收取了合同约定租期之外的一笔租金，正说明双方属于事实上的不定期租赁关系。总参采石路分所不认可麦歌美公司的上述说法，并称2013年5月6日的租金是麦歌美公司应交的2012年租赁合同中最后三个月租期内的租金，而并非超期、超额交纳。
总参采石路分所认可合同期间麦歌美公司向其交付了房屋租金30万元，并向法庭提供记账凭证、收费专用票据，主张麦歌美公司于2013年5月6日向其支付10万元房租，延迟付款118天，应按合同约定日千分之三的标准收取违约金。总参采石路分所向法庭主张麦歌美公司应按年租金40万元的标准向其支付房屋占有使用费，自2013年4月8日起至实际腾退之日止。
上述事实，有当事人陈述、《军队房地产租赁合同》、收费票据、记账凭证、证明等证据材料及本院开庭笔录在案佐证。
本院认为,虽涉诉合同中约定应以总参采石路分所的上级主管部门批准作为该合同生效条件，而涉诉合同确无上级审批盖章，但该合同业经双方当事人签字盖章成立，合同内容不违反法律禁止性规定、不损害他人利益并且已经全部履行，总参采石路分所的上级主管部门亦已出具证明确认了合同已报其审核并批准，在此情况下，2012年租赁合同已生效，双方均应严格遵行。此外，麦歌美公司辩称合同约定的租金应为每年36万元而非40万元，但实际并未按照合同约定就4万元另签合同，且所租赁面积未减少，麦歌美公司亦未交还任何部位给出租方，且双方仍然按照40万元的租金标准实际履行了合同，故麦歌美公司关于合同租金应为36万元的抗辩，本院不予采信。从交费收据所显示的租期来看，麦歌美公司亦未超额交纳租金，故本院对麦歌美公司曾交纳租期之外的一笔租金的主张亦不予采信。
由于租赁合同已经到期，且总参采石路分所明确表示不再续租，故应当支持总参采石路分所要求麦歌美公司腾房的诉讼请求。此外，根据现有证据，由于麦歌美公司存在迟延交纳租金的情形，故本院酌情支持总参采石路分所主张违约金的诉讼请求。总参采石路分所要求麦歌美公司参照合同约定的年租金支付合同到期后实际占用涉诉房屋期间使用费的诉讼请求于法不悖，本院亦予支持。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告北京麦歌美娱乐有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退北京市海淀区太平路甲三十一号东楼一层一号房屋给原告中国人民解放军总参谋部军训部招待所采石路分所；
二、被告北京麦歌美娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告中国人民解放军总参谋部军训部招待所采石路分所房屋实际使用费（以年租金四十万元为标准，自二〇一三年四月八日起计算至实际腾退房屋之日止）；
三、被告北京麦歌美娱乐有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告中国人民解放军总参谋部军训部招待所采石路分所违约金三千元；
四、驳回原告中国人民解放军总参谋部军训部招待所采石路分所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万四千一百一十八元，由北京麦歌美娱乐有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
公告费三百元，由北京麦歌美娱乐有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曲育京
代理审判员 覃 虹
人民陪审员 桂成玉
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 黄 斌