苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虎民初字第00463号
原告（反诉被告）：房子健。
委托诉讼代理人：马振华，江苏百年英豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱勇，江苏百年英豪律师事务所律师。
被告（反诉原告）：谢永贞。
委托诉讼代理人：徐军，江苏五洲信友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐冠，江苏五洲信友律师事务所律师。
原告房子健与被告谢永贞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月4日受理后，依法适用普通程序，本院依法组成合议庭进行审理。诉讼过程中，被告谢永贞提出反诉。本院于2015年6月9日进行听证，原告（反诉被告）房子健的委托诉讼代理人朱勇、被告（反诉原告）谢永贞的委托诉讼代理人徐军到庭参加听证。本院于2016年6月22日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）房子健的委托诉讼代理人朱勇、被告（反诉原告）谢永贞的委托诉讼代理人徐军到庭参加诉讼。本院于2016年9月26日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）房子健的委托诉讼代理人马振华与朱勇、被告（反诉原告）谢永贞的委托诉讼代理人徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告房子健向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告支付的租赁保证金40万元、房屋租金551250元、物业费157500元，合计1108750元；3、被告支付违约金661500元；4、被告赔偿原告投入的电增容、基础工程设施改造费等共计169.5万元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2014年3月17日签订房屋租赁合同,约定由被告将本市高新区某路某号某幢某户房屋出租给原告,租赁期限自2014年4月1日至2026年3月31日,用途为餐饮,租金为前两年每平方米70元/月,之后每两年提增6%,被告保证出租房屋的合法性及该房屋能正常使用。合同签订后，被告依约交纳了保证金、前期租金及物业费。为保证房屋符合开设餐厅的基础物业条件，原告进行了电增容、排水及基础设施的改造，并开始人员招募培训、设备定制等前期工作。在原告进行消防审核申报时方得知，由于被告在租赁前隐瞒了该租赁房屋所处区域存在重大消防隐患和缺少消防通道的事实，导致原告不能通过消防设计审核，原告无法实现合同目的。此后原告多次与被告协商后续解决办法，但在协商过程中，被告以种种理由推诿，并且对该房屋另行招租。
被告谢永贞辩称：合同解除无异议；但原告在合同履行过程中未能依约支付租金及物业费，已构成违约；被告交付的房屋系合格房屋，造成消防审核无法通过的原因在于原告；被告另行招租是在原告以书面函告的形式表示要求终止租赁合同的前提下，避免损失进一步扩大的行为；原告主张的各项赔偿无事实和法律依据，被告不予认可。
反诉原告谢永贞向本院提出诉讼请求：判令反诉被告房子健支付拖欠的房屋租金1102500元，赔偿免租期的租金损失551250元，支付物业费236250元，总计189万元。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2014年3月17日签订了房屋租赁合同，租赁面积2625平方米，由反诉被告用于经营餐饮。合同签订后，反诉原告将房屋以双方确认的现状交付给反诉被告，反诉被告接受租赁房屋后，自行落实装修审批事宜，在此过程中，反诉被告租赁房屋后，仅支付了第一期租金551250元，嗣后的租金及2014年7月起的物业费均未能依约支付。同时反诉被告在装修过程中，由于其设计方案未能妥善和消防部门沟通协商，未能审核通过，且鉴于经营中的实际情况，反诉被告多次表示不愿意继续经营下去，并以其实际行为作出了不再履行房屋租赁协议的意思表示，由于反诉被告的违约行为故反诉原告要求其承担违约责任。
反诉被告房子健辩称：原被告的合同已于2014年7月4日解除，且反诉原告谢永贞已于2014年7月28日签约了新租户。反诉被告房子健的租金和物业费均交纳至2014年9月，故不存在拖欠物业费和租金，原被告的租赁合同解除系反诉原告谢永贞的违约行为造成的，故不存在赔偿免租期的租金损失。如果法院认为原告需要承担违约责任的，合同约定的违约金过高，同时原告在租赁房屋中投入了巨额的基础工程及改造，例如拆除原先杂物、增设电增容、铺设主排水管道等，为房屋添附了使用价值，并且原告未取得任何收益，故请求法院予以调整。
经审理查明，2014年3月28日，谢永贞作为甲方与房子健作为乙方签订房屋租赁合同一份，约定甲方将其女查某某所有的位于苏州市某路某号（即某大厦）某幢某户建筑面积约2625平方米的房屋、设施租赁给乙方使用。租赁用途为餐饮，租赁期限为2014年4月1日至2026年3月31日，签订合同之日起至2014年6月30日期间为清场装修期，免租金。甲方于2014年4月1日前交付房屋。房屋租金为前两年（2014年4月至2016年3月）每平方米每月70元，2016年4月起每二年提增6%。付款方式为：按半年支付，提前一个月先付后用。租赁期间，乙方使用该房屋发生的水、电、煤气、通讯、物业管理费等费用，由乙方承担。甲方交付房屋时，乙方应向其支付房屋租赁保证金40万元，租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定的应由乙方承担的费用外，剩余部分10天内无息归还乙方。若乙方违约，甲方有权从保证金中扣除相应的违约金。甲方应当保证出租房屋的合法性和正常使用，根据法律规定，该物业为消防安全重点单位，乙方同意对承租楼面的消防安全承担安全责任。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方需承担全年度资金的30%作为违约赔偿金支付给甲方。合同签订后，谢永贞按约将房屋交付房子健，房子健按约支付保证金40万元、2014年4月1日至9月30日的租金551250元(含免租期3个月)、2014年4月1日至9月30日的物业费157500元。
2014年3月28日，房子健与案外人顾某某签订局部拆除合同，由顾某某负责承租房屋的局部装修拆除，工期为2014年3月30日至2014年4月11日，合同金额为15万元。工程结束后，房子健支付顾某某工程款15万元。2014年5月6日，房子健与案外人苏州某某装饰工程有限公司（以下简称某某公司）签订建筑装饰工程施工合同，约定由某某公司对房子健承租的涉案房屋进行室内装修。工程时间为2014年5月10日至2014年7月31日。房子健已支付装修定金100万元和设计费32万元。2014年5月20日，房子健与案外人吴中区某某建材经营部（以下简称某某经营部）签订单项工程施工协议书，约定由某某经营部为涉案房屋增容，包括400V低压供电、电柜安装、表计装配、电容柜检修、电缆通道制作及电缆铺设、安装附材等，工期为2014年5月30日至2014年6月8日，价款为225000元，房子健已支付10万元。
涉案房屋装修期间，房子健委托苏州市某某建筑设计有限责任公司（以下简称某某公司）进行消防设计，并于2014年6月17日向苏州市公安局消防局进行消防设计备案申报。2014年6月27日，房子健向谢永贞发送《不能通过消防审核中止该项目的专函》，内容为：其承租谢永贞某某大厦二楼的物业，开办自助餐厅。经专业设计院报请消防设计审核。2014年6月27日，市公安局消防支队林参谋电话通知：整个某某大厦的消防系统已瘫痪，故无法对我方项目进行消防设计审核。项目的设计审核要等待整个某某国际大厦消防改造完毕、验收合格后才能进行。某某物业报给市消防的整改书要求，在九个月完成后再请消防验收。鉴于某某大厦消防改造所需时间、周期，致使无法进行下去，合同无法履行。其提出中止租赁合同的履行。2104年6月30日，苏州市公安消防局出具建设工程消防设计备案检查不合格通知书，认为房子健申报的涉案房屋存在防火分区划分不合理，影响本层其他功能区域安全疏散的消防设计问题，故该工程消防设计备案检查不合格。工程现已施工，应当依法停止施工，未经检查合格，不得恢复施工。2014年7月12日，某某公司向房子健出具情况说明，认为本工程装修后用途为餐厅，由于租赁区域所在的防火分区原土建缺少楼梯导致该防火分区疏散不满足要求，由于业主无法按规范要求增设楼梯，导致消防设计审核不合格。本工程消防设计按法律规定要求，必须在大楼南北两侧增设疏散楼梯方可符合消防规范要求。2014年7月4日，房子健自行制作《关于某某项目消防整改专项碰头会备忘录》，认为由于租赁方谢永贞的原因，承租方房子健被迫终止某某项目，物业和业主表示理解，并表态进入终止善后事宜程序。7月28日，房子健发短信给谢永贞，内容为：“谢大姐，你不肯退钱，设计施工单（位）也不肯退钱。我们就再研究怎样做下去？但消防这问题在这里怎么办！物业什么时间能解决要有承诺？不然我们等不起？”。谢永贞回短信给房子健，内容为：“房总，因为你已书面要求终止，我已有新租户在设计图纸。为了减少不必要的损失，请你书面提出继续合同的要求”。并随短信发了一份房屋平面设计草图。庭审中，双方确认租赁合同于2014年7月4日解除，但双方从未办理房屋交接手续。
另查明，2014年5月26日，谢永贞代其女查某某与物业管理公司苏州市某某物业服务有限公司某某国际分公司曾共同就本案所涉楼层向苏州市高新区、虎丘区规划分局提出申请，要求在涉案楼层主建筑楼后侧增设消防楼梯。同年5月30日，苏州某某中心物业有限公司向苏州市高新区、虎丘区规划分局提出苏州某某国际大厦消防楼梯改建申请，申请在苏州某某国际大厦南侧改建1-4层裙楼外部消防疏散楼梯并增设完毕。2014年7月9日，苏州市公安消防局对苏州某某国际大厦进行了消防监督检查，7月11日该局出具重大火灾隐患整改通知书，认为苏州某某国际大厦存在下列火灾隐患：1、火灾自动报警系统故障；2、喷淋系统不能正常运行；3、消火栓系统不能正常运行；4、防烟排烟设施部分故障；5、防火卷帘部分故障；6、楼梯间和疏散通道内应急照明、疏散指示标志、安全出口标志严重损坏，大厦南侧消防登高面划停车位。要求某某国际大厦于2014年12月31日前改正。2014年12月31日，该局出具重大火灾隐患销案通知书，认为苏州某某国际大厦存在的上述重大火灾隐患已整改消除，予以销案。
再查明，2011年6月11日，谢永贞（甲方）与查某某（乙方）签订协议一份，约定：甲乙双方系母女关系。甲方出资购买的苏州市某路某号某幢某室商业房产，办理了乙方产权人的产权证，系甲方赠予乙方的财产，乙方承诺并同意上述房产的使用、收益、抵押、处分的权力归甲方所有。
诉讼中，本院对本案所涉房屋400V低压配电工程现场进行了勘验。原被告双方对现场存在的400V低压配电工程内容存在分歧。庭审中，原、被告一致确认就双方争议项目由被告（反诉原告）谢永贞补偿原告（反诉被告）房子健6万元。
本院认为，原被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。房子健在签订合同时明确租赁房屋用于餐饮，因此其应当知道餐饮行业所需遵守的有关消防规定。由于其委托的消防设计公司所做的消防设计施工图无法通过苏州市公安消防局的消防设计备案检查，导致其无法继续履行租赁合同，其责任在于房子健自身，因此本诉原告房子健要求本诉被告谢永贞支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于租赁合同解除的时间，双方一致确认为2014年7月4日，本院予以认可。关于涉案房屋的交接时间，由于双方未办理交接手续，应当以谢永贞实际接收房屋之日为准。谢永贞虽然在庭审中自认于2015年3月接收房屋，但从其2014年7月28日发给房子健的短信中可以看出，其自认在2014年7月28日已有新租户在设计图纸。因此本院认为至少在2014年7月28日谢永贞已实际控制涉案房屋。因此本院确认谢永贞于2014年7月28日接收房屋，房屋占有使用费应计算至2014年7月28日，故房子健已缴纳的2014年7月29日至2014年9月30日的房屋租金392000元、物业管理费26250元及租赁保证金40万元，谢永贞应当返还。反诉原告谢永贞要求反诉被告房子健支付至2015年3月31日的房租租金、物业管理费的反诉请求，本院不予支持。
关于本诉原告房子健认为其解除合同的原因是由于本诉被告谢永贞出租的房屋缺少消防疏散楼梯和存在重大火灾隐患导致其无法继续装修经营，因此违约方系本诉被告的辨称意见，本院认为，苏州市公安消防局出具的建设工程消防设计备案检查不合格通知书明确表明系房子健提交的消防设计存在问题，虽然房子健委托的某某公司提出了由业主增设消防楼梯的整改方案，但原告没有证据证明这是消防设计方案整改合格的唯一解决方法，因此谢永贞出租的涉案房屋缺少消防楼梯并不必然导致房子健无法装修和经营。而房子健提交的涉案房屋存在重大火灾隐患整改通知书所载的火灾隐患内容均为消防设施不符合规定，与建设工程消防设计备案检查不合格通知书的内容无关。综上，本诉原告的该意见，本院不予采纳。
关于反诉原告谢永贞要求反诉被告房子健赔偿因违约解除合同导致其3个月免租期551250元的租金损失的请求，本院认为本案引起纠纷的原因系房子健违约解除租赁合同，故房子健应当按照合同约定承担相应的违约责任，因免租期系双方自愿意思合意且不违反法律规定，虽反诉被告房子健存有违约情形，但其并未从免租期中获益，同时也对涉案房屋进行电增容等投入提升了房屋附加价值，故本院酌情认定反诉被告房子健赔偿反诉原告谢永贞租金损失275625元。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）房子健与被告（反诉原告）谢永贞于2014年3月28日签订的房屋租赁合同于2014年7月4日解除。
二、本诉被告谢永贞于本判决生效之日起十日内返还本诉原告房子健房租租金392000元、物业管理费26250元、保证金40万元，合计金额818250元。
三、本诉被告谢永贞于本判决生效之日起十日内补偿本诉原告房子健装修费6万元。
四、反诉被告房子健于本判决生效之日起十日内支付反诉原告谢永贞违约金275625元。
上述四项折抵，谢永贞于本判决生效之日起十日内返还房子健602625元。
五、驳回本诉原告房子健和反诉原告谢永贞的其他诉讼请求。
如采用转帐方式支付，请汇入原告指定的帐户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街支行，帐号：548401040002924）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50613元，由本诉原告房子健负担37960元，由本诉被告谢永贞负担12653元。反诉案件受理费25307元，由反诉原告谢永贞负担21511元，反诉被告房子健负担3796元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。
审 判 长 邱黎黎
代理审判员 赵延丽
人民陪审员 陆素珍
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 黄梦晨