广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第465号
上诉人（原审被告）：珠海市斗门区恒业房产开发公司，住所地：珠海市斗门区。
法定代表人：陈达玉。
委托代理人：王荣国，广东君安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘惠明，男，汉族，1991年6月20日出生，住珠海市斗门区。
上诉人珠海市斗门区恒业房产开发公司（以下简称恒业房产公司）与被上诉人刘惠明商品房预售合同纠纷一案，恒业房产公司不服珠海市斗门区人民法院（2014）珠斗法民三重字第1号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年10月22日，刘惠明与恒业房产公司签订《商品房买卖合同》，约定刘惠明购买恒业房产公司开发的位于珠海市斗门区白蕉城东永福二路21号宁雅苑4栋802房，面积83.64平方米，总金额为260204元；刘惠明一次性付清购房款；恒业房产公司于2010年5月30日前将验收合格的商品房交付刘惠明使用。该合同第九条约定恒业房产公司逾期交房不超过九十日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒业房产公司按日向刘惠明支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行逾期，交房超过九十日，刘惠明有权要求解除合同；刘惠明解除合同的，恒业房产公司应当自刘惠明解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按刘惠明累计已付款的2%向刘惠明支付违约金；刘惠明要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒业房产公司按日向刘惠明支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同第十五条约定恒业房产公司应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关申请确权。因恒业房产公司的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的（即确权），刘惠明不退房，恒业房产公司按已付房价款的0.01%向刘惠明支付违约金。
刘惠明于2009年10月16日向恒业房产公司付清全部的购房款，恒业房产公司于2010年12月27日将房屋交付刘惠明使用。
2010年10月30日，赵珠仲、刘文汉出具承诺书，承诺不追究恒业房产公司的逾期交房责任。刘惠明确认赵珠仲、刘文汉是其父母。
2010年12月27日，赵珠仲在宁雅苑4栋802房的入户通知书上签名，该通知书上注明的交付时间为2010年12月27日。
原审法院另查明，刘惠明购买的房屋因涉及其他的民事纠纷，于2011年被珠海市香洲区人民法院查封。期满后，该房屋被继续查封。2014年5月21日，涉案房产的查封被解除。涉案房产的产权人为恒业房产公司。
涉案房产于2012年6月20日取得竣工验收备案表。
刘惠明在原审中的诉讼请求为：要求恒业房产公司支付逾期交房违约金10720元（260204元×0.2‰×206天），逾期办理产权证违约金27686元（260204元×0.1‰×1064天），本案受理费由恒业房产公司承担。之后，刘惠明又将诉讼请求变更为要求恒业房产公司支付逾期交房违约金40383元，逾期办理产权证违约金27686元（260204元×0.1‰×1064天），本案受理费由恒业房产公司承担。
原审法院认为，刘惠明、恒业房产公司之间的商品房买卖合同是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。合同签订后，刘惠明按合同约定履行了付款义务，但恒业房产公司未按合同约定的交付期限，向刘惠明交付符合合同约定的涉案商品房，也未按合同约定的期限为刘惠明办理房地产确权。故恒业房产公司应当按照合同约定的逾期交房违约金标准和逾期办理房地产确权违约金标准，向刘惠明承担违约责任、支付违约金。刘惠明的诉讼请求，依法有据，原审法院予以支持，但违约金的具体数额应以原审法院确定的为准。
双方在合同中约定的交房期限为2010年5月30日，但涉案商品房于2012年6月20日取得竣工验收备案表，才具备交付条件。因此，恒业房产公司应支付逾期交房违约金的期间为2010年5月31日至2012年6月20日，共751天。双方合同中约定的逾期违约金的计算标准为刘惠明已付房款的万分之二。因此，恒业房产公司应向刘惠明支付的逾期交房违约金为39082.64元（260204元×0.0002×751天）。
双方合同约定逾期办理确权，恒业房产公司按已付房价款的0.01%向刘惠明支付违约金。因此，恒业房产公司应按向刘惠明支付的违约金为2602.04元（260204元×0.01%）。刘惠明请求按逾期天数每日计算已付房价款0.01%的违约金，没有合同依据，原审法院不予采信。
恒业房产公司抗辩逾期违约金应计算至实际交房之日。原审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第五条的规定，建设单位应当自建设工程验收合格之日起15日内向工程所在地的建设主管部门备案，备案时要提交工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律、行政法规规定由规划、环保等部门出具的认可文件或准予使用文件、公安消防部门出具的工程验收合格的证明文件、施工单位签署的工程质量保修书等，住宅工程还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因此，建设主管部门收讫上述备案资料的时间是房屋通过竣工验收，具备交付使用条件的时间。恒业房产公司在取得竣工验收备案表之前将不符合交付条件的涉案房屋交付给刘惠明，违反了法律的强制性规定，其交付行为无效。恒业房产公司该抗辩，没有依据，原审法院不予采纳。
恒业房产公司辩称刘惠明的父母已承诺不追究恒业房产公司的违约责任。原审法院认为涉案商品房是刘惠明向恒业房产公司购买的，刘惠明的父母与恒业房产公司之间不存在合同关系。刘惠明是具有民事行为能力的成年人，放弃合同约定的权利应当由其自己行使，或由其授权他人行使，刘惠明的父母没有刘惠明的明确授权，向恒业房产公司作出的承诺，在没有刘惠明追认的情况下是无效的。故原审法院对恒业房产公司的该抗辩不予支持。
恒业房产公司辩称刘惠明的诉讼请求超过了诉讼时效。原审法院认为，涉案房产于2012年6月20日才取得竣工验收备案表，才具备约定的交付条件，刘惠明于2014年5月29日变更诉讼请求要求恒业房产公司承担逾期交房的违约责任，没有超过诉讼时效。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、恒业房产公司于判决生效之日起七日内向刘惠明支付的逾期交房违约金为39082.64元，支付逾期确权违约金2602.04元，合计41684.68元；二、驳回刘惠明的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7448元，由刘惠明负担6690元，恒业房产公司珠海市斗门区恒业房产开发公司负担758元。
上诉人恒业房产公司不服原审判决，向本院提起上诉请求：撤销原审判决，改判驳回刘惠明的诉讼请求。其事实和理由如下：一、重审原审判决超出了刘惠明在原审诉讼请求的范围，并且原审法院违反程序行使释明权，存在程序违法的情形。恒业房产公司与刘惠明的商品房预售合同纠纷，因审理程序违法于2014年3月27日被中级人民法院发回重审，在重审阶段刘惠明变更了在原审时的诉讼请求，并且原审判决也支持了逾期交房和逾期办证违约金，完全超出了刘惠明在原审只要求赔偿房屋差价损失的诉讼请求。恒业房产公司认为案件是因程序违法而发回重审的，诉讼请求变更是在原审中就应解决的问题，且因为变更诉讼请求实际上就是从一个案件变成了另外一个案件，法院允许刘惠明在重审中变更诉讼请求，显然违背了程序正义，正确的做法是刘惠明应就新的诉讼请求另案起诉。在重审第一次开庭的时候，法官当庭释明刘惠明违约金计算的起止时间是否需要调整，提示刘惠明再次变更诉讼请求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”之规定，本案显然不属于人民法院应当告知的情形，原审法院的做法显然违反了程序。
二、原审判决认定事实不清，适用法律错误。刘惠明在原审中提交了承诺书，该承诺书有刘惠明父母亲的亲笔签，意思表示非常明确，就是不追究逾期交房的责任。但原审法院片面认定涉案商品房是刘惠明向恒业房产公司购买的，刘惠明的父母与恒业房产公司之间不存在合同关系。刘惠明是具有民事行为能力的成年人，放弃合同约定的权利应当由其自己行使，或由其授权他人行使，刘惠明的父母没有刘惠明的明确授权，向恒业房产公司作出承诺，在没有刘惠明追认的情况下是无效的，完全忽视了家事代理制度。如果刘惠明认为其父母不能代表其收房，为什么在收房后那么长时间一直未提出异议，并且在原审的时候诉讼请求也不要求逾期交房违约金。更何况刘惠明在原审的起诉状，原审二审的上诉答辩意见，以及发回重审原审阶段第一次变更诉讼请求的民事诉状，均明确表述：“原告于同年10月16日付清全部购房款给被告，被告于2010年12月27日将房屋交付原告使用”，这在事实上表明刘惠明是明确知情并确认的，属于自认。原审判决认定涉案商品房于2012年6月20日取得竣工验收备案表，才具备交付条件，进而认定逾期交房违约金应该计算至2012年6月20日，是错误的。恒业房产公司认为，双方在2010年10月30日的交房行为是合法有效的，交房时间应认定为2010年10月30日，而不是取得竣工验收备案表日。原因在于法律规定只有违反了效力性强制性规定的行为才是无效的，而关于未经竣工验收不得交付使用的规定仅仅属于管理性的强制性规范。从该规定设立的目的上看，该规定禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合同的商品房交付使用；从行为后果上看，我国的相关法规规定了房地产公司如果违反了该规定，则应承担相应的行政责任，所以该规范属于管理型的强制性规定，违反此类规定的行为，并不会导致无效的法律后果。因此，本案中恒业房产公司于2010年10月30日将房屋交付使用的行为是合法有效的。
综上，原审判决程序违法，并且适用法律错误，恒业房产公司特提起上诉，请二审法院依法改判。
被上诉人刘惠明答辩称：上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据；1、关于重审原审判决是否超出了刘惠明在原审诉讼请求的范围和原审法院是否违反程序行使释明权，存在程序违法的问题。刘惠明认为：（1）重审判决虽然超出了刘惠明在原审时的诉求，但并不意味着重审判决是错误的。根据民事诉讼法之规定，重审程序是依原审程序而定，原审是原审的，重审则是按原审程序，原审是二审的，重审则按二审程序，本案的原审是一审，那么重审则应按二审程序。民事诉讼法又规定，重审重新指定举证期，也就意味着重审期间当事人是可以变更诉讼请求。同时了意味着重审原审判决是可能超出了刘惠明在原审诉讼请求的范围。（2）在重审期间，刘惠明认为：恒业房产公司于2010年12月27日将房屋交付刘惠明使用的行为是合法有效的民事行为；刘惠明在这种错误的认识基础上，于是将逾期交房违约金计算至2010年12月27日止。原审法院通过调取证据（竣工验收备案表一份），证实恒业房产公司的涉案房屋是于2012年6月20日才取得竣工验收备案表，原审法院认为：恒业房产公司于2010年12月27日将房屋交付刘惠明使用的行为是无效的民事行为。2014年7月8日，原审法院向刘惠明释明：恒业房产公司于2010年12月27日的交房行为是属于无效的民事行为，同时告知刘惠明可以变更诉讼请求。由此可见，刘惠明变更诉讼请求的行为和原审法院行使释明权的行为，完全符合《最高人民法院关于诉讼证据的若干规定》的第三十五条的规定。（3）恒业房产公司声称：在重审第一次开庭的时候，法官当庭释明刘惠明违约金计算的起止时间是否要调整，提示刘惠明再次变更诉讼请求。通过查阅原审重审的开庭笔录，并没有相关记录，只发现一个2014年7月8日的询问笔录。同时也向当事人询问过，在原审重审第一次开庭时，法官绝无向其释明任何内容。再说，原审法院是在重审的第一次开庭后，通过调取证据才知道涉案房屋于2012年6月20日才取得竣工验收备案表，因此可以肯定说恒业房产公司是在撒谎。2、关于所谓的“家事代理制度”、“自认”。所谓的“家事代理制度”应指“家庭日常生活中，经常遇到的琐碎之事，与其一起生活的家庭成员，可不经授权而代为行之....”而本案涉及的是房屋买卖合同中的重大权利处分，肯定不属于家事代理的范围。再说恒业房产公司在交付房屋时隐瞒了该房屋尚未取得竣工验收表的事实，才骗取了刘惠明父母放弃追究恒业房产公司逾期交房的承诺。恒业房产公司又声称：刘惠明收房后一直未提出异议，同时在原审时也不要求逾期交房违约金；还多次陈述：刘惠明于同年10月16日付清全部购房款，于2010年12月27日将房屋交付刘惠明使用，这在事实上表明刘惠明知情并确认，属于自认。刘惠明即使知道其父母承诺放弃追究恒业房产公司的违约责任，不提出异议，也不能就此认定刘惠明默认或确认、自认。在民事行为中，知情而不提出异议的，即视为默认、自认、确认，是需要有明确法律的规定。否则，未经授权而擅自作出的行为对“被代理人”是无效的。3、关于“恒业房产公司于2010年12月27日交房行为”法律效力。不容置疑，恒业房产公司于2010年12月27日交房行为是无效的，理由很简单，就是违反了效力性强制性规定。区分效力性强制性规定，还是管理性强制性规定，既不能从所谓的立法目的上来界定，也不能从违反该规定的法律后果来界定，应从如若实施该行为或履行该合同，会不会损害社会的公共利益或危害当事人的人身、财产安全等方面来界定。未经竣工验收的房屋，可能存在各种各样的安全隐患，如若使用这种房屋，对使用人可能会造成人身、财产危害。据此，《城市房产经营管理条例》第十七条规定（房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。）是属于效力性强制性规范，违反此规定的合同或行为均属无效。4、关于逾期确权违约金计算方法。原审法院认定：该合同第十五条约定恒业房产公司应当在商品房交付使用后365天日内，向产权登记机关申请确权。因恒业房产公司的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的（即确权），刘惠明不退房，恒业房产公司按已付房款的0.01%向刘惠明支付违约金。原审法院据此，计算出该违约金为26.02元。“26.02元”，在珠海买两个快餐，都困难。这种违约金，对合同的履行没有任何意义，是鼓励恒业房产公司违约。双方违约金的目的，主要督促各自尽快履行合同的义务，“26.02元”肯定起不了这个作用。再说，在原审（非重审）时，刘惠明主张：“26.02元”是每一天的违约金，而恒业房产公司却主张：“26.02元”是每一个月违约金，由此可以推断：只需一次性支付“26.02元”的违约金绝对是错误的。
综上所述：原审认定事实基本清楚，适用法律正确，请求二审法院对正确的予以维持，对错误的予以改判。
原审法院查明的事实与本院查明事实一致，本院予以确认。
结合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、原审法院是否存在程序违法；二、原审法院认定的房屋交付时间是否正确。
一、原审法院是否存在程序违法。恒业房产公司认为原审法院同意刘惠明在案件发回重审后变更诉讼请求属于程序违法。本院认为，在案件发回重审后，是由原审法院另行组成合议庭对案件进行重新审理，其适用的是《中华人民共和国民事诉讼法》第十二章规定的第一审普通程序，刘惠明做为该案件当事人，有权变更诉讼请求，原审法院准许刘惠明变更诉讼请求并无不当。恒业房产公司的此项诉讼请求没有依据，本院予以驳回。
二、原审法院认定的房屋交付时间是否正确。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。在本案中，虽然刘惠明在2010年10月30日接收了涉案房屋，但此时涉案房屋并未取得竣工验收备案表，该房屋并不符合法定交付条件，故不能以此认定恒业房产公司在2010年10月30日向刘惠明交付了涉案房屋。在本案中，涉案房屋所在项目工程于2012年6月20日取得竣工验收备案表，因刘惠明在此之前已经实际占有了涉案房屋，故涉案房屋符合交付条件的时间为2012年6月20日。原审法院对此认定并无不当，本院予以维持。
至于恒业房产公司提出的刘惠明父母签名不追究逾期交房责任的问题。本院认为，刘惠明为成年人，系完全民事行为能力人，刘惠明与其父母并不适用家事代理制度，是否放弃逾期交房违约金属于对权利的放弃，需由刘惠明本人或经其授权的人才能做出。原审法院对此这一问题的认定并无不当，本院予以维持。
综上，恒业房产公司的上诉没有依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审原判。
二审案件受理费1502元，由珠海市斗门恒业房产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 王 芳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年十一月六日
书 记 员 许婷婷