上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第1340号
（2014）普民四（民）初字第1340号
原告（反诉被告）陶银妹，女，1959年1月10日出生，汉族，住上海市普陀区。
原告（反诉被告）孙骅，男，1957年9月9日出生，汉族，住址同上。
两原告（反诉被告）的共同委托代理人夏之威，上海必和律师事务所律师。
被告（反诉原告）陶建强，男，1965年3月12日出生，汉族，住上海市。
被告（反诉原告）王健，女，1972年6月10日出生，汉族，住址同陶建强。
被告（反诉原告）王嘉玮，男，1995年1月19日出生，汉族，住址同陶建强。
三被告（反诉原告）的共同委托代理人周永强，上海市名旗律师事务所律师。
三被告（反诉原告）的共同委托代理人孙丽，上海市尊源恒律师事务所律师。
第三人上海嘉欣房地产发展有限公司，住所地上海市杨浦区霍山路750号。
法定代表人吴健，总经理。
委托代理人冯赟，上海市竞业律师事务所律师。
原告陶银妹、孙骅与被告陶建强、王健、王嘉玮，第三人上海嘉欣房地产发展有限公司（以下简称嘉欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，及反诉原告陶建强、王健、王嘉玮与反诉被告陶银妹、孙骅，第三人嘉欣公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁斌独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）陶银妹、孙骅的共同委托代理人夏之威，被告（反诉原告）陶建强，被告（反诉原告）陶建强、王健、王嘉玮的共同委托代理人周永强、孙丽，第三人嘉欣公司的委托代理人冯赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶银妹、孙骅诉称，原、被告于2007年5月29日签订物业租赁合同，由被告陶建强承租两原告共同共有的上海市长风二村19号401-2室房屋。开始时被告按时支付租金，但自2013年7月起被告拒付租金。原告请求判决：1、确认双方签订的物业租赁合同于2013年7月15日解除；2、三被告搬离上海市长风二村19号401-2室房屋；3、被告陶建强支付两原告房屋使用费（自2013年7月16日至搬离日止）；4、被告支付违约金（自2013年7月起算，算至实际搬离日止）；5、诉讼费由被告承担。
被告陶建强、王健、王嘉玮辩称，原、被告间并非房屋租赁合同关系，是房屋买卖合同关系，被告支付的款项并非租金而是购房款，分期支付购房款是得到原告同意的，被告不需要支付房屋使用费等费用。不同意原告的诉讼请求。
第三人嘉欣公司述称，原告孙骅是其员工，公司将一套房屋以低价转让给孙骅并与孙骅谈妥上海市长风二村19号401-2室房屋在公司需要的时候过户至公司或公司指定的其他人名下。第三人同意原告将房屋出租给被告。同意原告的诉讼请求。
反诉原告陶建强、王健、王嘉玮诉称，2007年6月间，反诉原告与反诉被告达成合意，反诉被告将上海市长风二村19号401-402室房屋以人民币（以下币种均为人民币）400000元的价格出售给反诉原告，并按每月1300元的价格分期支付房款。后反诉原告入住上述房屋并对房屋进行了装修。因房价上涨，反诉被告否认双方买卖房屋的事实。反诉原告请求判决：1、解除双方就涉案房屋成立的房地产买卖合同；2、反诉被告返还购房款93600元；3、反诉被告赔偿反诉原告损失860000元；4、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告陶银妹、孙骅辩称，双方并非房屋买卖关系，是房屋租赁关系，反诉被告收取反诉原告93600元属实，该款项是房屋租金。不同意反诉原告的诉讼请求。
第三人嘉欣公司述称，反诉被告所述属实，不同意反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，本诉部分，两原告系夫妻关系，原告陶银妹与被告陶建强是姐弟关系，被告陶建强与被告王健是夫妻关系，被告王嘉玮是被告陶建强与被告王健的儿子。
上海市长风二村19号401-2室房屋的权属登记为陶银妹、孙骅共同共有。
2007年5月29日，陶银妹（甲方）与陶建强（乙方）签订物业租赁合同，约定甲方向乙方出租上述房屋，租期自2007年7月1日起；月租金为1300元，租金每三个月支付一次；乙方应按时交付租金，每过期一日，则甲方按年租金金额的千分之三收取违约金，如乙方拖欠租金超过15日则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。签约后，三被告入住上述房屋。
2008年8月7日，被告给付原告孙骅现金15600元。2009年8月16日，被告给付原告孙骅现金15600元。2011年3月31日，被告给付原告孙骅现金13000元。孙骅收到上述款项时均在收据上签署了姓名，三份收据的具体内容均由陶建强书写。陶建强持有的收据存根联上载明的收款事由为“房款”、“购房款”，原告持有的收据收款事由为将“房款”“购房款”涂改为“租款”、“租房款”。此后，被告以银行转账方式给付原告款项。截止至2013年6月30日，原告共收到被告给付的款项共计93600元。
现原告以被告未按约支付租金为由诉至本院，请求判决如其诉请。反诉原告以反诉被告拒绝售房为由诉至本院，请求判决如其反诉诉请。
反诉部分查明事实同本诉。
审理中，双方确认涉案房屋的使用费为每月2000元，房屋现值为1100000元。
反诉原告为证明其与反诉被告间就涉案房屋为买卖关系，提供了陶建强、王健、陶银妹、孙骅间于2011年形成的长达近2.5小时的谈话录音作为证据。该谈话录音中，陶建强多次提及双方谈妥以400000元的价格买卖房屋的约定不能因为房价上涨而毁约；陶银妹、孙骅未否认陶建强的陈述且多次称房价上涨了，可在涉案房屋出售后给付陶建强一半左右的房款并称孙骅的老板未说要出售房屋，陶建强等可长期居住在涉案房屋内，陶建强所付款项可作为房款。陶银妹、孙骅对上述录音资料的真实性予以认可，但称根据该录音资料不能认定双方是房屋买卖合同关系。
本院认为，本案的争议焦点在于双方是房屋租赁合同关系还是房屋买卖合同关系。对此原告提供了房屋租赁合同作为证据以证明双方是房屋租赁合同关系，而被告则提供了长达近2.5小时的录音资料以证明双方是房屋买卖合同关系。分析被告提供的录音资料，该录音内容可以反映原告的确曾承诺将涉案房屋出售给被告，且原告在被告数次说到房价为400000元后均未作否认，结合原告将收款收据中的“房款”“购房款”涂改为“租款”、“租房款”的事实，本院可以确认双方间存在以400000元的价格买卖涉案房屋、被告所付款项实为购房款的约定。鉴于本院已认定双方就涉案房屋存在买卖合同关系，本院对原告要求确认房屋租赁合同解除、被告搬离涉案房屋并支付房屋使用费及违约金的本诉诉讼请求均不予支持。关于反诉，因房屋买卖合同并非法律规定的要式合同，在合同标的物及价格明确的情况下，该买卖合同应已成立。现反诉被告否认双方就买卖涉案房屋存在约定、无意出售房屋，反诉被告构成违约，应承担相应的违约责任。反诉原告以反诉被告拒绝售房为由要求解除买卖关系并无不当，本院予以支持。合同解除后，反诉被告应将收取反诉原告的购房款返还反诉原告，本院对反诉原告要求反诉被告返还购房款93600元的诉讼请求予以支持。反诉原告要求反诉被告赔偿损失860000元的诉讼请求，因反诉原告仅支付了部分购房款，本院根据反诉原告的实际付款情况及双方确认的涉案房屋现值，酌情确定反诉被告赔偿反诉原告150000元。双方间的房地产买卖合同解除后，反诉原告继续居住涉案房屋已无依据，反诉原告应将涉案房屋返还反诉被告，为减少当事人讼累，本院对此一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、对原告陶银妹、孙骅的诉讼请求不予支持；
二、解除反诉原告陶建强、王健、王嘉玮与反诉被告陶银妹、孙骅就上海市长风二村19号401-2室房屋成立的房地产买卖合同；
三、反诉被告陶银妹、孙骅应于本判决生效之日起三十日内返还反诉原告陶建强、王健、王嘉玮购房款人民币93600元；
四、反诉被告陶银妹、孙骅应于本判决生效之日起三十日内赔偿反诉原告陶建强、王健、王嘉玮损失人民币150000元；
五、反诉原告陶建强、王健、王嘉玮应于本判决生效之日起三十日内将上海市长风二村19号401-2室房屋返还反诉被告陶银妹、孙骅。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币336元，减半收取，计人民币168元，由两原告承担。
本案反诉受理费人民币6700元，由反诉原告承担人民币4223元，反诉被告承担人民币2477元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 梁斌
二〇一五年一月二十一日
书记员 ＸＸ
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。