江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0582民初926号
原告叶荣元。
委托代理人黄静山，江苏和嘉律师事务所律师。
被告殷伟峰。
原告叶荣元诉被告殷伟峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，依法由代理审判员狄丽娜适用简易程序独任审理。后依法适用普通程序审理，于2016年2月4日以张贴方式向被告殷伟峰公告送达诉状副本等材料，并于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告叶荣元的委托代理人黄静山到庭参加了诉讼，被告殷伟峰经本院公告送达应诉通知书、诉状副本、开庭传票的诉讼文书，届时未能到庭参加诉讼。本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告叶荣元诉称：2015年6月5日原被告签订了房屋租赁合同一份，约定将杨舍镇汇景豪苑25幢M307、M308、M309、M310、M311的房屋按合同约定的价格出租给被告开办足疗店，租赁期限为三年，到2018年6月30日租赁期满。合同约定在2015年7月1日被告应支付第一年度租金及物业管理费21.9万元，但被告仅支付了8万元。汇景豪苑25幢M114、M115系被告向徐伯尧租赁，与向原告租赁的房屋作为一个整体开办足疗店，租期为三年自2015年6月20日至2018年6月19日，年租金为22万元，但被告向徐伯尧支付了第一年租金10万元，余款没有支付。其后经原告及徐伯尧催讨，被告一直没有支付。在原告一再催促下，被告于2015年12月3日向原告出具承诺书承诺在2015年12月16日付清拖欠的租金及物业费，但至今仍没有履行，而且被告开办的足疗店已处于歇业状态。徐伯尧于2015年12月22日通知被告将解除合同、催收租金等合同权利转让给原告。原告认为被告长期拖欠租金，经原告催告后仍未支付，符合解除合同的条件。现起诉至法院，要求判令：1、确认解除原告与被告之间签订的杨舍镇汇景豪苑25幢M307、M308、M309、M310、M311的房屋租赁协议，以及徐伯尧与被告签订的杨舍镇汇景豪苑25幢M114、115的房屋租赁协议；2、被告立即迁出并按约定向原告归还租赁房屋；3、被告支付至合同解除之日结欠的租金、物业费（分别是M307、M308、M309、M310、M311租金及物业费39000元；M114、115的租金17333元，暂计至2015年12月31日）；支付自解除之日至实际归还房屋之日参照租金计算的使用费；支付因违反M314、115房屋租赁协议需承担的违约金40000元；电费按实际补缴票据主张；4、本案诉讼费由被告承担。
审理中，原告叶荣元明确计算到合同解除之日（2016年4月4日）止被告结欠的租金、物业费为166323元（M307、M308、M309、M310、M311欠租金及物业费91581元、M114、115欠租金74742元）；电费依票据主张为18919元；被告殷伟峰缴纳的保证金10000元原告表示抵扣结欠的租金、物业费。
被告殷伟峰未作答辩。
经审理查明：2015年6月5日，叶荣元与殷伟峰签订房屋租赁协议书，叶荣元将汇景豪苑25幢M307、M308、M309、M310、M311门面房5间出租给殷伟峰，租赁期间自2015年7月1日至2018年6月30日。合同约定年租金202000元（含物业管理费12000元/年）。其中合同约定2015年7月1日应付租金（连同物业费）为219000元（因殷伟峰尚结欠叶荣元此前物业费17000元，故一并计入本案合同期第一年的租金内）。同时，合同就“管理费用结算”作如下约定：“在租赁期限内是，工商、租务、水电、物业管理费、电视线路、租赁（卫生）许可证等所有费用均由乙方（殷伟峰）承担。”
2015年5月6日，徐伯尧与殷伟峰签订房屋租赁协议，徐伯尧将汇景豪苑25幢M114、M115门面房2间出租给殷伟峰，租赁期间自2015年6月20日至2018年6月19日。合同约定年租金220000元/年。合同对租赁期间的水电费、有关部门收取的卫生创建、计划生育、综合治理、门前五包、物业管理等费用约定为“由乙方负担并及时上缴，由于拖延造成的后果，由乙方自己负责”；违约条款约定为“甲、乙双方任何一方违约，对方即有权解除合同，违约方除承担上述约定的责任外，还应另行赔偿守约方按上年度租金总额20%计算的损失”。
徐伯尧与蒋斌就汇景豪苑25幢M114、M115签订补充协议，约定双方租赁合同中第五年（即本案徐伯尧与殷伟峰合同签订的上一年）租金为20万元。本案所涉租赁房屋此前的承租方为蒋斌，蒋斌转让给殷伟峰后由殷伟峰与叶荣元、徐伯尧分别签订本案所涉两份协议，由殷伟峰开办“悦足堂”休闲会所，殷伟峰对本案所涉租赁房屋为连续占有状态。
本案所涉协议签订后，殷伟峰分别向叶荣元支付保证金10000元、租金（含物业费）80000元，向徐伯尧支付租金100000元；殷伟峰于2015年12月3日向叶荣元（实业房产）出具承诺书，承诺于2015年12月15日之前一次性付清拖欠租金、物业费140000元。此后殷伟峰未支付任何款项。
徐伯尧于2015年12月22日向殷伟峰手机发送短信方式通知其将双方合同收取租金的权利转让给叶荣元。
因上述租赁房屋拖欠电费，叶荣元于2016年3月24日为殷伟峰缴纳2015年11月-2016年2月间M307、M308、M309、M310、M311门面房的电费14934元；徐伯尧于2016年3月2日为殷伟峰缴纳2015年11月-2016年1月间M115门面房的电费3985元。
另查明，上述案涉房屋“悦足堂”休闲会所现已关闭，无人经营。
以上事实，有房屋租赁协议书、房屋租赁协议、电费发票、短信打印件、通话详单、合同权利转让情况说明、勘验笔录及庭审笔录等予以证实。
本院认为：原告叶荣元与被告殷伟峰、徐伯尧与被告殷伟峰之间的房屋租赁合同关系合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。徐伯尧于2015年12月22日以短信形式告知被告殷伟峰将收取租金等合同权利转让给原告叶荣元，并于2016年1月16日以起诉材料一起递交法院，由法院向被告殷伟峰进行了送达，且上述转让仅涉及合同权利，故本院对徐伯尧将收取租金、主张解除合同及接受租赁房屋返还等权利一并转让给原告叶荣元的行为予以认可。
关于原告解除合同的主张，本院认为，被告殷伟峰交付部分租金、使用租赁物后，逾期未能支付租金（含物业费），经催讨仍未支付，原告叶荣元行使法定解除权，主张解除合同于法有据，应予支持。本案诉讼前叶荣元、徐伯尧未向殷伟峰发送解除通知，而直接由原告叶荣元以起诉方式主张解除合同，应以诉状副本送达的时间即2016年4月4日为合同解除时间，本院对此予以确认。
关于原告支付租金（含物业费）的主张，本院认为，被告殷伟峰理应按协议约定支付自租赁物交付之日起至合同解除之日止的租金（含物业费）；至于原告主张自解除合同之日起至实际归还房屋之日止参照原协议约定的租金标准计算的占有使用费，本院认为，被告殷伟峰在无力经营“悦足堂”休闲会所时，采取逃避等消极方式闲置租赁物，对原告叶荣元及徐伯尧造成经济损失，其损失即闲置期间租金损失，故，原告这一主张合情合理，应予支持。
关于具体租金（含物业费）计算方式为：1、汇景豪苑25幢M307、M308、M309、M310、M311门面房部分，自2015年7月1日至合同解除之日（2016年4月4日）总计279天，年租金（含物业费）202000元/年，被告殷伟峰已支付80000元（先冲抵上一年度结欠的物业费17000元），尚结欠租金（含物业费）91405元，扣除被告殷伟峰已缴纳的保证金10000元后为81405元；2、汇景豪苑25幢M114、M115门面房部分，自2015年6月20日至合同解除之日（2016年4月4日）总计289天，年租金220000元/年，被告殷伟峰已支付100000元，尚结欠租金74192元。上述两笔租金（含物业费）合计155597元。
关于原告要求支付垫付电费的主张，本院认为，本案所涉两份协议均约定由被告殷伟峰支付租赁房屋的水电费、物业费等相关费用，现被告殷伟峰拖欠租赁物的电费已由叶荣元、徐伯尧缴纳，原告叶荣元主张垫付的电费18919元，应予支持。
关于原告要求支付违约金的主张，本院认为，被告殷伟峰拖欠租金、闲置租赁物，已构成违约，应承担违约责任。就汇景豪苑25幢M307、M308、M309、M310、M311门面房部分，原告叶荣元不主张违约金；就汇景豪苑25幢M114、M115门面房部分，原告叶荣元主张被告殷伟峰按双方房屋租赁协议约定支付上一年度年租金（20万元）的20%即40000元，大约相当于两个多月租金，并无不当，可以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告叶荣元与被告殷伟峰于2015年5月6日签订的房屋租赁协议书于2016年4月4日解除；徐伯尧与被告殷伟峰于2015年6月5日签订的房屋租赁协议于2016年4月4日解除；
二、限被告殷伟峰于本判决生效之日起15日内迁出本市杨舍镇汇景豪苑25幢M307、M308、M309、M310、M311、M114、M115的房屋并向原告叶荣元归还上述房屋；
三、限被告殷伟峰于本判决生效之日起10日内向原告叶荣元支付至2016年4月4日的租金（含物业费）155597元及占有使用费（自2016年4月4日起至实际归还房屋之日为止按判决第一项所涉两份协议约定的租金（含物业费）计算）、违约金40000元、电费18919元。（如采用转帐方式支付，汇入原告指定帐号；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港支行营业部，帐号：46×××84。）
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4330元，由被告殷伟峰负担。该费用原告已预交，由被告在履行本判决时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 申 佩
代理审判员 狄丽娜
人民陪审员 陈正元
二〇一六年六月十二日
书 记 员 陈 燕