南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0116民初1904号
原告：孙兴利，男，1953年9月9日生，汉族，住南京市六合区。
被告：南京友邦置业顾问有限公司，住所地南京市六合区新华路468号0140。
法定代表人：倪银霞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李桂琴，江苏博亚律师事务所律师。
第三人：苏果超市有限公司，住所地南京市解放路55号。
法定代表人：马嘉樑，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄晶，女，该公司职员，住。
原告孙兴利诉被告南京友邦置业顾问有限公司（以下简称友邦顾问公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日受理后，依法追加苏果超市有限公司（以下简称苏果超市）为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙兴利、被告友邦顾问公司的委托诉讼代理人李桂琴、第三人苏果超市的委托诉讼代理人黄晶到庭参加庭审。本案现已审理终结。
孙兴利向本院提出诉讼请求：1、被告退还租金36666元、代理期间利润21000元、代收押金5000元，合计62666元；2、承担本案的诉讼费。事实和理由：2012年3月1日，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定原告将其名下三间门面房出租给被告，租期自2012年3月1日至2020年2月29日，租金支付方式为年付，第一次付款时间为2012年3月1日，之后每次提前30天支付，被告如拖欠租金15天，则视为自动放弃所承租房屋，构成严重违约，原告可终止合同。2012年3月1日至2013年6月28日，被告将前述房屋转租给益丰大药房，益丰大药房因经营不善，终止了与被告的租赁合同。2013年5月24日，被告准备将房屋转租给苏果超市，因苏果超市要求与产权人订立合同，故原告出具委托书，同意苏果超市将租金打入被告账户。2013年5月24日，原、被告订立补充协议，约定苏果超市租金超出双方原合同租金部分利润原、被告均分。被告收取了苏果超市2015年6月28日至2016年6月27日期间租金，但被告2016年2月1日未按约向原告支付该年度租金，因拖欠租金超15日，构成严重违约，2016年3月10日，原告向苏果超市出具撤销委托声明，通知苏果超市停止将款项汇入被告账户。2016年3月24日，原告与苏果超市签订终止协议书，苏果超市支付赔偿金80000元，扣除税金2075元、未使用期间租金38500元、押金5000元，实际支付原告34425元。
友邦顾问公司辩称，1、被告已按约向原告分配了转租租金利润；2、原告在未告知被告的情况下擅自与次承租人苏果超市解约，原告所得的解约补偿金应与被告分配；3、原告擅自与苏果超市解约致被告代缴的3620.33元电费无法主张，该损失因原告过错产生，应由原告承担。
苏果超市辩称，对苏果超市在本案中实际为次承租人的身份无异议，苏果超市已与原告协商终止租赁关系并于2016年3月29日迁出租赁房屋，电费问题已与原告协商处理。
本院审理认定事实如下：原告孙兴利系本区XX路XXX号房屋的所有权人。2012年3月1日，孙兴利与南京友邦置业担保有限公司（2013年12月6日更名为南京友邦置业顾问有限公司，以下简称友邦顾问公司）签订一份《房屋租赁合同》，约定孙兴利（甲方）将前述房屋出租给友邦顾问公司（乙方），租期八年，自2012年3月1日至2020年2月29日，租金为：2012年3月1日至2014年2月28日每年105000元，2014年3月1日至2020年2月29日每年110000元；租金年付，第一次付款时间为2012年3月1日，之后房租每次提前30天支付；乙方在租赁期限内，可将承租的房屋部分或全部转租、转让给第三方或与第三人互换房屋使用或其他变相方式供第三人使用；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之三收取违约金，如乙方拖欠租金15日，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止合同。
合同签订后，友邦顾问公司将涉案房屋转租给益丰大药房使用至2013年4月。嗣后，苏果超市欲租赁该房屋，但为避免纠纷，苏果超市要求与产权人直接签订合同。友邦顾问公司与苏果超市谈妥合同条款后，2013年5月24日，孙兴利出面与苏果超市签订《租赁合同书》，友邦顾问公司作为孙兴利的委托方参与合同订立，合同约定租期自2013年6月28日至2020年2月27日，押金5000元，租金为：2013年6月28日至2014年6月27日年租金17.225万元，2014年6月28日至2015年6月27日年租金15.225万元，2015年6月28日至2017年6月27日年租金16万元……违约方必须按当年租金总额的50%支付违约金并赔偿对方经济损失。同日，孙兴利向苏果超市出具委托书，委托友邦顾问公司全权处理房屋租赁事宜，房租汇入友邦顾问公司法定代表人倪银霞的银行账户。同时，孙兴利与友邦顾问公司就双方间的房屋租赁合同达成一份《补充协议》，约定：从2013年6月28日至2020年2月29日期间，友邦顾问公司转租房屋获得的利润与孙兴利均分，每次友邦顾问公司收到房款后，应及时将相关利润（30天内）打给孙兴利。2013年6月28至2016年6月27日，苏果超市依约向友邦顾问公司支付了押金和三年房租，友邦顾问公司按补充协议约定向孙兴利分配了该三年的转租利润，分别为26718元、17318.75元、21000元。苏果超市租赁房屋期间电费由友邦顾问公司先行代缴，凭发票与苏果超市结算。
友邦顾问公司自2012年3月1日与孙兴利签订房屋租赁合同后，除向孙兴利分配的转租利润外，按约支付房租至2016年2月28日。2016年3月9日，孙兴利向友邦顾问公司催要下一年度租金，未果。次日，孙兴利向苏果超市出具《撤销委托书声明》，取消对友邦顾问公司处理涉案房屋租赁事宜的委托，告知苏果超市停止将款项汇入倪银霞个人账户。3月25日，友邦顾问公司代缴苏果超市电费3620.33元。3月29日，苏果超市与孙兴利办理了涉案房屋的交接手续。4月7日，孙兴利通知友邦顾问公司交付代缴的苏果超市电费发票，友邦顾问公司未提交。4月12日，孙兴利（甲方）与苏果超市（乙方）签订《终止协议书》，内容为：1、变更租赁期自2013年6月28日至2016年3月28日，乙方已交清2015年6月28日至2016年6月27日期间租金160000元，甲方需退还未使用期间租赁费38500元；2、按照2013年5月24日双方签订的合同约定，乙方需向甲方支付全年租金50%的赔偿计8万元，扣除乙方需支付的税金2075元，扣除保证金5000元，故合计乙方还需付给甲方34425元；3、乙方需交清2016年3月29日前所使用的水、电费……。协议签订后，苏果超市支付孙兴利34425元，同年12月，双方就电费问题进行了协商处理。
关于孙兴利与友邦顾问公司之间的房屋租赁合同关系，孙兴利认为友邦顾问公司未按约于2016年2月1日支付下一年度房屋租金，双方合同关系在此后15日终止，友邦顾问公司认为合同终止时间为2016年2月底。
本院认为，原告孙兴利与被告友邦顾问公司自愿达成关于涉案房屋的租赁合同，依法有效，现双方一致同意解除合同，于法不悖，因友邦顾问公司已支付租金至2016年2月底，故合同解除时间为2016年2月28日。第三人苏果超市虽与孙兴利签订了租赁合同，但孙兴利仅为名义出租人，双方并非建立起直接的租赁合同关系，结合三方陈述、洽谈合同条款的作用、租金款项的给付、处理租赁有关事宜等情况来看，可以认定涉案房屋上存在两个相对独立且相互衔接的租赁关系，即孙兴利为出租人、友邦顾问公司为承租人、苏果超市为次承租人。友邦顾问公司已于2016年2月28日终止丧失租赁权，却收取苏果超市直至2016年6月27日的租金，超出租赁期限收取的4个月租金及合同押金，友邦顾问公司作为合同相对方，应予返还。孙兴利代为退还相应款项，苏果超市亦认可追偿权转让给了孙兴利，故对于孙兴利要求友邦顾问公司按照双方之间的租金标准（110000元/年）支付36666元（110000÷12×4）、押金5000元的诉讼请求，本院予以支持。友邦顾问公司基于合法有效的转租行为获得转租利润，孙兴利以其未按约支付下一年度租金为由要求其退还获取的第三年度转租利润，于法无据，本院不予支持；相反，孙兴利因基于其与友邦顾问公司达成的补充协议获得该年度转租利润21000元，而苏果超市该年度仅实际租赁9个月，孙兴利多收取了转租利润21000-21000÷12×9=5250元。孙兴利与苏果超市并非直接的租赁合同关系，其径自与苏果超市终止租赁合同关系的行为致友邦顾问公司代缴的3620.33元电费无从主张，友邦顾问公司由此要求在孙兴利承担该费用，合理有据，本院予以支持。因友邦顾问公司在本案中未提起反诉，故对其提出的分配苏果超市补偿款等请求，本案不作处理，其可另行诉讼主张。综上，友邦顾问公司合计应支付孙兴利36666+5000-5250-3620.33=32795.67元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第二百二十四条的规定，判决如下：
一、被告南京友邦置业顾问有限公司于本判决生效后十五日内向原告孙兴利支付32795.67元（此款直接汇入孙兴利的中国建设银行卡中，卡号：62×××00）。
二、驳回原告孙兴利的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1367元，由被告南京友邦置业顾问有限公司负担（此款原告已预交，被告连同前述款项一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，同时应按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向南京市中级人民法院预交相应的上诉案件受理费。南京市中级人民法院的开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。
审 判 长 张巧玲
人民陪审员 李国和
人民陪审员 朱俊友
二〇一七年七月六日
见习书记员 毕晓辰