四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双流民初字第3029号
原告成都和华伟业置业有限公司。住所地：成都市双流县正兴镇新马头南街**号。
法定代表人王合引，经理。
委托代理人杨森，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人唐杰，泰和泰律师事务所律师。
被告孙华英。
被告刘华志。
二被告委托代理人张竞，四川铁韬律师事务所律师。
本院于2014年6月11日立案受理了原告成都和华伟业置业有限公司（以下简称“和华公司”）诉被告孙华英、刘华志商品房预售合同纠纷一案，依法由本院代理审判员易炜适用简易程序于2014年7月16日公开开庭进行了审理。原告和华公司的委托代理人杨森、唐杰与被告孙华英、刘华志及其委托代理人张竞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告和华公司诉称，2010年12月14日，原告与二被告签订了《商品房买卖合同》、附件及补充协议，约定由被告购买原告开发的位于成都市双流县正兴镇大安桥村和泓半山二期某栋一单元负一楼五号房，房屋建筑面积为286.08平方米，套内建筑面积为271.97平方米，合同总价款为2491865元，被告采用银行按揭贷款付款。合同中约定，若二被告在协议签订之日起十五日内，仍未办理完毕按揭贷款手续，则视为二被告违约……二被告同意若无法满足按揭贷款银行的要求并获取按揭贷款，或者本人确定不采取按揭贷款方式支付房款，则本人变更付款方式为一次性付款……逾期超过三十日的，二被告按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。买卖合同生效后，被告没有按约定付清全部房款，尚欠尾款共计1240000元未付，经原告多次催促并于2012年7月31日寄送催款函后，被告人迟迟不理。被告拖欠房款的行为已经严重违反了买卖合同的约定，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付购房款尾款1240000元；2、判令被告向原告支付违约金306032元（根据合同约定，二被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，自2010年12月30日起至被告支付之日止）。
被告孙华英、刘华志辩称，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议是事实，二被告已付款1251865元，但因原告严重违约，不能按约定交付房屋，故二被告可以行使后履行抗辩权。原告通知二被告收房时，强令被告重新签购房补充协议，经被告对照两份合同后拒绝签署，原告的房屋不符合交房条件，故被告拒绝收房，同时原告严重违反了广告宣传以及受访时对被告的承诺，该小区缺乏服务设施，相应的商业设施也没有建立，被告要求原告进行整改已达到交房条件，但一年来原告都没有进行整改，二被告向原告寄送了《律师函》要求原告进行整改，但原告没有对《律师函》提出的问题进行整改，也没有对解除合同提出异议，故双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，二被告不应再支付余款。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告与二被告分别于2010年12月14日、16日在和泓半山销售中心签定了《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》，约定由二被告购买原告开发的位于成都市双流县正兴镇大安桥村，和泓半山二期的某栋一单元负一层五号房屋，房屋测绘面积共286.18平方米，其中套内建筑面积271.97平方米，该商品房所在土地用途为商业，土地使用年限自2008年4月6日至2048年4月6日止，总价款为2491865元。对房屋交付时间及条件，双方的约定为：原告应当在2012年5月31日前向二被告交付商品房，交房时应当满足两个条件，一是该商品房已经取得规划验收合格证，二是有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。对于付款方式及逾期付款责任，双方的约定为：二被告在签订《商品房买卖合同》及补充协议时一次性向原告支付按揭房屋的首付款1251865元，余款1240000元以二被告向银行申请按揭贷款的方式进行支付，二被告应于合同签订后七日内，按照按揭银行的要求将办理按揭手续所需的全部相关文件交给原告，用于向银行申请按揭贷款，若二被告在补充协议签订之日起十五日内仍未办理完毕按揭贷款手续的，则视为二被告违约，原告有权在书面告知二被告的情况下行使合同解除权，二被告应向原告支付合同约订总购房款3%的违约金，若二被告逾期付款超过三十日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，二被告应当自解除合同通知书送达之日起三十日内按照累计的逾期应付款的3%向原告支付违约金，并由原告向二被告退还全部已付款，若二被告愿意继续履行合同的，经原告同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，二被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起十五日内向原告支付违约金。双方在《补充协议》第六条还约定：主合同及其附件、本补充协议之外的任何文件或资料，均不对买卖双方具备约束力，也不作为双方交房验收退房等事项的标准及条件，其内容仅供参考。就包含买受人所购买的商品房在内的“和泓半山”项目的配套设施及公共配套建筑部分，由出卖人根据开发进度分期建设，在项目整体完工后交付给买受人试用，且无论出卖人采取何种形式完善房屋配套设施及公共配套建筑部分，出卖人不承担除本补充协议及主合同中明确约定以外的任何义务和责任，买受人所购买的商品房的交付标准和条件等，以本补充协议和主合同约定为准，有关该商品房的样板房、宣传材料、模型、展示板及广告仅供参考，对出卖人不具有法律约束力。上述合同签订后，二被告向原告支付了首付款1251865元，但未向原告支付余下房款。
以上事实，有原、被告双方的一致陈述及《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》和收款收据等证据在卷佐证。
本院认为，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》是双方的真实意思表示，合法、有效，二被告应当按照上述合同的约定向原告支付购房款。二被告主张其所购买的房屋未达到交付条件，其理由为水、电、气的收费标准为商业标准、原告违反了广告宣传及售房时对二被告的承诺、相应的配套设施及商业设施没有建立。根据上述合同约定，二被告购买的房屋所在土地用途为商业，二被告以水、电、气收费标准为商业标准拒绝支付购房余款的主张没有依据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，双方在合同中也明确约定“有关该商品房的样板房、宣传材料、模型、展示板及广告仅供参考，对出卖人不具有法律约束力”，二被告也未能证明原告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出了具体确定的说明和允诺，且该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故二被告仅以所购房屋的小区环境与宣传资料、沙盘等不符合为由拒绝支付购房余款的主张没有依据，不予支持。对于商业配套设施的完善，双方的约定为：“包含买受人所购买的商品房在内的“和泓半山”项目的配套设施及公共配套建筑部分，由出卖人根据开发进度分期建设，在项目整体完工后交付给买受人试用，且无论出卖人采取何种形式完善房屋配套设施及公共配套建筑部分，出卖人不承担除本补充协议及主合同中明确约定以外的任何义务和责任，买受人所购买的商品房的交付标准和条件等，以本补充协议和主合同约定为准”，原告并未对配套设施及公共配套建筑的交付时间及交付形式进行明确承诺，故二被告不得以配套设施及公共配套建筑未完成交付为由拒绝支付购房余款。二被告在未能举证证明原告存在合同解除的法定情形的情况下，仅以其向原告寄送了解除合同的律师函为由主张双方的合同已经解除，不符合法律的规定，对二被告主张双方合同已经解除，无需再向原告支付购房余款的主张不予支持。根据双方的合同约定，二被告需先向原告支付购房款，原告后交付房屋，二被告作为先履行义务的一方，并不享有后履行抗辩权，二被告以其可以行使后履行抗辩权为由拒绝支付购房款没有依据。对于原告主张的违约金，其适用条件为：1、二被告愿意继续履行合同的，2、经原告同意，从本案查明的事实来看，二被告并不愿意继续履行该合同，故该违约金的适用条件并不成就，原告据此要求二被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金的主张没有依据，不予支持。由于双方未对二被告逾期支付购房款超过30日，且不愿意继续履行合同的情况下如何计算违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定，应当按照二被告未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，经查，自2010年12月26日起银行贷款利率为：3至5年6.22%，金融机构计收逾期贷款利息时，一般要在当年贷款基准利率的基础上上浮30%－50%，按上述法条规定，则二被告需承担的年利率为8.086%－9.33%，按原告的主张，二被告承担需承担的违约金换算为年利率为0.0002×365×100%＝7.3%，由于根据上述法条规定计算出来的利息已经超出了原告的主张，对于超过部分本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十七条之规定，判决如下：
被告孙华英、刘华志于本判决生效之日起十日内向原告成都和华伟业置业有限公司支付购房款1240000元，并以此为本金，按7.3%的年利率支付自2010年12月30起至本判决确定给付上述购房款之日止的利息。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9357元，由被告孙华英、刘华志负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 易 炜
二〇一四年九月五日
书 记 员 周春蕾