江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0842号
上诉人（原审被告）洪铱钽，女，1979年4月16日生，汉族。
委托代理人李泽民，男，1942年2月9日生，汉族。
委托代理人钟长德，男，1934年8月29日生，汉族。
被上诉人（原审原告）无锡新江南物业管理有限公司，住所无锡市某某花园二区79-2号。
法定代表人钱宪良，该公司董事长。
上诉人洪铱钽因与被上诉人无锡新江南物业管理有限公司（以下简称新江南公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2014）南民初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
新江南公司原审诉称，我公司作为无锡某某花园“某某雅居”（C区）原业主委员会依法选定的物业管理公司，一直为业主提供事实上的物业管理与服务。物业管理费标准经物价局核准，确定为每月按0.75元／平方米计算，电梯费每月以30元／户计收。洪铱钽作为无锡某某花园“某某雅居”业主，一直欠缴物业管理服务费用。现要求洪铱钽支付物业服务费14312元（包括电梯费3000元），并承担本案诉讼费。
洪铱钽原审辩称，自2003年4月起未交物业服务费，自2003年5月起未交电梯费。未交物业服务费的主要理由如下：1、某某花园“某某雅居”原业主委员会的成立不符合法定程序，业主未召开过业主大会，也未选定新江南公司作为物业管理机构，新江南公司与其不存在物业服务合同关系；2、新江南公司的收费标准未在小区公示，未取得收费等级证书，且其不得擅自提高公共收费标准，该收费标准缺乏依据；3、新江南公司未经业主同意在2005年将“某某雅居”正在正常使用的智能监控系统和消防监控系统的公用设备擅自拆走，致使业主的人身安全和财产得不到有效保护；4、新江南公司的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，要求驳回新江南公司的诉讼请求。
原审法院查明：洪铱钽系无锡市某某花园“某某雅居”（C区）88号403室（该房屋建筑面积为149.65平方米）业主。2003年5月16日，无锡市物价局发出《关于新江南“某某雅居”物业管理收费标准的批复》，内容为：无锡市某某花园物业管理有限公司受某某花园业主委员会的委托，对小区“某某雅居”实行物业管理。经过小区业主委员会同意和我们对“某某雅居”的物业管理状况进行现场核查，批复明确“某某雅居”公共服务收费标准为每月0.80元／平方米（建筑面积），允许浮动，浮动幅度为上下每月0.10元／平方米（建筑面积）；电梯使用费收费标准（二层及以上）为每户30元／月，物业企业收取电梯使用费不得再分摊任何费用，具体收费标准由业主委员会与物业公司在上述范围内商定，批复从2003年3月1日起执行。2003年12月，无锡市某某花园物业管理有限公司变更为新江南公司。新江南公司对“某某雅居”提供物业管理服务至2011年8月31日。因新江南公司与洪铱钽就物业服务费交纳产生争议，新江南公司于2013年12月诉讼来院，要求洪铱钽支付物业服务费11312元（自2003年4月计算至2011年8月）、电梯费3000元（自2003年5月计算至2011年8月）。原审审理中，洪铱钽认为其与新江南公司不存在物业服务合同关系，双方系事实服务的特殊关系，且新江南公司的收费标准缺乏依据且小区物业服务根本不到位，小区监控室与消防控制室被撤走，致使其人身与财产安全得不到保障。此外，新江南公司未履行书面催款义务，未按法定程序主张物业管理费，且诉请已超过诉讼时效。洪铱钽并提出因新江南公司管理不善，导致其家中漏水，产生经济损失约5000元。
对于洪铱钽的上述意见，新江南公司认为：对于物业服务质量问题不予认可。对于诉讼时效问题，新江南公司认为其与业主之间自2006年3月起构成事实上的物业服务关系，其一直提供物业服务至2011年8月31日，该行为有延续性，故诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。新江南公司并提供催收函一份，称其除了上门催讨物业费外，还于2013年7月30日在小区内张贴催收函。对于洪铱钽提出的因房屋漏水产生的损失问题，新江南公司认为洪铱钽未提供相应证据，不予认可。
原审另查明，新江南公司于2007年1月30日向某某花园C区业主发出告知书，在该份告知书上载明：关于C区物业管理费的定价，我公司经过细致的测算，根据部分业主的要求，按无锡市物业等级服务二级标准每平方米0.30元的费用标准，结合公用水、电能耗费每平方米0.15元，电梯使用费每平方米0.35元，合计每平方米0.80元，在不影响物业服务工作正常运作的前提下，兼顾业主的利益，我公司再让0.05元，合计费用每平方米0.75元。如大多数业主对以上报价不愿意接受，可自行重新选聘新的物业公司或采取业主自主管理的方式，我公司将于2007年3月31日终止对C区的物业管理服务。部分C区业主于2007年2月24日发给新江南公司书面材料一份，主要内容为：目前C区的物业管理不到位，达不到物业管理二级的标准，C区广大业主考虑了多方因素，同意按二级标准收费（每月每平方米0.3元），电梯费每户每月30元（2002年以来一直按此标准执行），现已有超过三分之二的绝大多数业主书面签字确认；关于新江南公司提出公共水电能耗费每平方米0.15元，C区广大业主认为这是贵公司的霸王条款，不予接受，更重要的是C区业主无权代表新江南业主委员会与物业公司协商确定。因双方分歧很大，无法对物业服务费收费标准达成一致，某某花园的绝大多数业主一直拒交物业服务费。
原审又查明，原审法院与无锡市中级人民法院已生效的多份民事判决书确认如下事实：2003年某某花园业主委员会与新江南公司签订物业管理委托合同，双方约定由业主委员会将某某花园“某某雅居”房屋委托新江南公司实行物业管理，期限为三年，自2003年3月1日起至2006年2月28日止。虽然该份物业管理委托合同的效力存在瑕疵（因业主委员会增补的两名业主委员会委员申报资料主体不规范，且业主委员会在未经业主大会决定的前提下与新江南公司签订合同），但根据《江苏省物业管理条例》规定，“某某雅居”与某某花园其他小区一样，均在某某花园小区范围内，属于一个整体，“某某雅居”也必然由同一物业管理公司进行管理。在上述合同到期后，虽然双方未续订合同，但新江南公司继续对“某某雅居”实施了物业管理。
原审又查明，新江南公司于2012年11月至法院信访，要求就其与包括洪铱钽在内的业主之间的物业服务纠纷启动诉讼程序，向业主追讨所欠的物业费。
原审审理中，法院调取了（2011）南民初字第1837号案卷相关材料，其中有业主提出的反映新江南公司服务不到位抗辩意见并提供照片予以证明；新江南公司庭审时承认因无法收到物业服务费用导致物业服务质量下降的笔录，该笔录中新江南公司认为业主不交物业费，新江南公司无法提供完善的物业服务，是恶性循环；新江南公司经理周盘华对法院所作陈述，称新江南公司提出按二级标准提供服务的方案，有约10%的业主按二级标准交纳了物业服务费。
以上事实，有住户登记卡、关于新江南“某某雅居”物业管理收费标准的批复、（2006）锡民终字第181号民事判决书、（2009）锡民终字第264号民事判决书、（2011）南民初字第1837号民事判决书、（2012）南民初字第435号民事判决书、（2012）锡民终字第915号民事判决书等书证及当事人陈述附卷佐证。
原审法院认为，虽然某某花园业主委员会与新江南公司之间的物业管理委托合同已于2006年2月28日到期，之后双方未续签物业管理合同，但自2006年3月起，新江南公司仍按原合同向小区业主提供了物业管理服务，故新江南公司与“某某雅居”业主的事实物业管理关系成立，接受服务的业主仍须支付相应的物业管理费用。新江南公司按物价部门审核的标准收费，洪铱钽认为物业管理费收费标准无依据并不符合事实，该抗辩意见不能成立。对于洪铱钽提出的诉讼时效问题，物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，本案中，新江南公司于2011年8月31日停止了对某某花园小区的物业服务，应从此时起算诉讼时效，新江南公司于2012年11月至法院信访主张权利，故新江南公司的诉请并未超过诉讼时效期间。对于洪铱钽提出的新江南公司主张物业费不符合法定程序的问题，因业主委员会督促业主限期交纳物业费并未排除物业服务企业可直接提起民事诉讼的权利，故对该主张不予支持。因新江南公司确实存在物业服务质量降低，洪铱钽拒交物业服务费的理由具有一定正当性，但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，故根据新江南公司提供物业服务的质量对其所诉物业服务欠费应酌情减少。对于洪铱钽提出因家中漏水产生经济损失问题，因其未提供证据证明漏水事实、漏水原因以及相应经济损失且损失与新江南公司管理不善有关，故本案不予理涉。
原审法院依照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：洪铱钽于判决发生法律效力后十日内支付新江南公司物业服务费6787.2元，电梯费3000元，共计9787.2元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费160元，减半收取为80元（已由新江南公司预交），由新江南公司35元，洪铱钽负担45元。洪铱钽于判决发生法律效力之日起即将所负担的诉讼费直接支付给新江南公司。
洪铱钽不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。理由：1、新江南公司与洪铱钽之间的物业服务合同是违反法律的，对全体业主不发生法律效力。2、关于诉讼时效的认定。洪铱钽在2003年4月明确拒交物业管理费，应该从即日起计算诉讼时效，而不是从新江南公司从2011年8月31日擅自撤走之日起计算。3、新江南公司是无锡市某某花园“某某雅居”（C区）原业主委员会依法选定的物业管理公司不实。4、新江南公司未依照法律程序来向洪铱钽主张拖欠的相关物业费。5、原审法院按0.75元／㎡／月标准判决没有任何法律依据。
新江南公司未作答辩。
本院二审查明的事实与原审法院已查明的事实一致。
本案的争议焦点为：1、本案的诉讼时效问题。2、新江南公司从事物业管理的合法性问题。3、新江南公司主张权利的程序是否合法。4、物业管理费的定价标准是否合法。
关于争议焦点一，本院认为，物业管理服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算。本案中，新江南公司于2011年8月31日起停止了对某某花园小区的物业服务，应从此时计算诉讼时效。洪铱钽认为应该从2003年4月起计算诉讼时效，无事实和法律依据。
关于争议焦点二，本院认为，2003年某某花园业主委员会与新江南公司签订物业管理委托合同，双方约定由业主委员会将某某花园某某雅居房屋委托新江南公司实行物业管理，期限为三年，自2003年3月1日起至2006年2月28日止。虽然该份物业管理委托合同的效力存在瑕疵，但该合同期满后，新江南公司仍在提供物业管理服务，事实上洪铱钽也在享受物业管理所给其带来的相应便利，接受服务的业主应支付相应的物业管理费用。洪铱钽以物业管理合同的效力瑕疵为由拒交物业管理费，与情不符，与理相悖。
关于争议焦点三，本院认为，虽然《物业管理条例》规定业主逾期不交纳物业费，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍未交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。但是，业主委员会督促业主限期交纳物业费，并不是物业公司起诉业主的前置条件，洪铱钽认为新江南公司主张权利的程序不合法的上诉理由不成立。
关于争议焦点四，本院认为，新江南公司根据2003年5月16日无锡市物价局《关于新江南“某某雅居”物业管理收费标准的批复》进行收费，符合法律规定。洪铱钽认为物业管理收费标准无依据，与事实不符，该上诉理由不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由洪铱钽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 伟
审 判 员 陈丽芳
代理审判员 李 飒
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 唐广征