山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第329号
上诉人（原审被告、反诉原告）乳山市农村信用合作联社。
法定代表人于洋，理事长。
委托代理人宋利民，山东北斗星辰律师事务所律师。
委托代理人常大杰，山东北斗星辰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）乳山市通达抽纱绣品厂。
代表人孙中刚，总经理。
委托代理人宫涛，男，1972年11月4日出生，汉族，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告、反诉被告）乳山市大东工艺品有限公司。
法定代表人宋朋本，经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）宋朋本，男，1958年6月27号出生，汉族。
二被上诉人之共同委托代理人张辉，山东闻远律师事务所律师。
上诉人乳山市农村信用合作联社、乳山市通达抽纱绣品厂因房屋买卖合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2011）乳城民初字第1026号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告宋朋本曾以房地产转让合同为由起诉二被告，原审法院于2008年11月3日作出（2007）乳民一初字第104号民事判决，判令驳回原告宋朋本要求确认其与乳山市夏村农村信用合作社之间的土地、房产转让合同有效及要求撤销二被告之间土地及房产转让行为之诉讼请求。后原告宋朋本提起上诉，威海市中级人民法院作出（2O08）威民一终字笫824号民事判决，驳回其上诉请求。上述生效判决认定，1998年9月30日，乳山市特工艺品厂以其房产为抵押，在乳山市夏村农村信用合作社贷款62万元，因未按期还款，乳山市夏村农村信用合作社诉至原审法院，要求乳山市特工艺品厂偿付贷款本金及利息。2000年10月10日，原审法院作出（2O00）乳法经初字第123号民事判决，判令乳山市特工艺品厂偿还到期债务本金及利息合计762209.86元。2000年11月30日，原审法院作出（2O00）乳法执字第483号民事裁定，将乳山市特工艺品厂位于乳山市青山路的划拨土地（证号为乳国用98号字第823**号）及其厂房（证号为乳房权证第××号、10××50号、10164号）裁定归乳山市夏村农村信用合作社所有（价值为797500元），以抵偿上述债务，差价款4946.55元由乳山市夏村农村信用合作社返还给乳山市特工艺品厂。2001年，原告宋朋本与乳山市夏村农村信用合作社口头协商，将上述房产转让绐原告宋朋本，至2003年原告宋朋本数次给付被告乳山市农村信用合作联社购房款160000元（其中原告宋朋本于2001年4月16日向乳山市夏村农村信用合作社交款10000元，于2001年7月20日交款l0000元，于2001年8月31日交款20000元，于2003年6月28日交款100000元，于2003年12月31日交款20000元，合计交款160000元），乳山市夏村农村信用合作社出具给原告宋朋本收据上均注明为收房款。2002年3月12日，原告宋朋本以其开办的乳山市大东工艺品有限公司的名义向乳山市城市规划管理处申请在上述诉争房产的土地上办理了临时建设用地规划许可证和临时建设工程规划许可证，在该证中载明了用地和建设单位为乳山市大东工艺品有限公司，用地面积为1500平方米，建设规模为458平方米，试用期限至2003年3月12日止，期满后使用单位及个人应在三十日内自行拆除和清偿。之后原告宋朋本按规划建成涉案门市房。2006年12月8日，被告乳山市农村信用合作联社与被告乳山市通达抽纱绣品厂签订了债权转让合同一份，约定被告乳山市农村信用合作联社将其所享有的乳山市特工艺品厂的债权及抵押权以500000元的价格转让给被告乳山市通达抽纱绣品厂。2006年12月l2日，被告乳山市通达抽纱绣品厂与被告乳山市农村信用合作联社经威海仲裁委员会达成仲裁调解协议，约定被告乳山市农村信用合作联社将其享有的乳山市特工艺品厂的土地使用权及房产所有权转让给被告乳山市通达抽纱绣品厂。2007年1月25日，被告乳山市通达抽纱绣品厂向被告乳山市农村信用合作联社交付了购房款500000元。2007年5月31日及同年6月18日，被告乳山市通达抽纱绣品厂分别将上述房产项下土地、房产过户至被告乳山市通达抽纱绣品厂名下。
后被告乳山市通达抽纱绣品厂起诉至原审法院，要求二原告排除妨碍，原审法院于20l0年1月29日作出（2009）乳民初字第146号民事判决，判令二原告于判决生效后三十日内从被告乳山市通达抽纱绣品厂所有的乳国用（2007）第1268号土地证及乳房权证城区字第076997、07××98、07××96号房产证中所涉及的土地及房产中搬出。二原告不服提起上诉，威海市中级人民法院作出（2010）威民一终字第380号民事判决，驳回上诉，维持上诉。上述生效判决认定，2006年12月8日，乳山市通达抽纱绣品厂以500000元的价格从乳山市农村信用合作联社处购买了原乳山市特工艺品厂所有的乳国用98号字第82373号土地及厂房，其厂房的产权证证号分别为：乳房权证字第××号、10××50号和110164号。乳山市通达抽纱绣品厂分别于2007年5月31日、6月18日将上述土地及房产过户，并重新办理了土地证及房产证，土地证号：乳国用2007第12**，房产证号：乳房权证城区字第076997、07××98、07××96号。而原告宋朋本自2001年起已在上述争议的房产中开办了乳山市大东工艺品有限公司，并于2002年3月12日以乳山市大东工艺品有限公司的名义向乳山市城市规划管理处申请在上述争议的土地上办理了临时建设用地规划许可证其建设规模458平方米，该证注明其建筑物使用期限至2003年3月12日止，期满后使用单位及个人应在三十日内自行拆除和清场。之后二原告按规划将门市房建成并对外租赁收取租赁费至今。2007年，双方因该土地的使用权归属诉至原审法院，原审法院作出（2007）乳民一初字第104号民事判决，确定该土地使用权归乳山市通达抽纱绣品厂所有。在该案中，二原告提出上述门市房及原告乳山市大东工艺品有限公司外大院地面系由其修建，要求被告乳山市通达抽纱绣品厂赔偿相关损失，因双方对门市房修建成本陈述不一致，原审法院指令二原告在法定期限内提交鉴定申请并交纳鉴定费用，但二原告在法定期限内既未申请鉴定也未交纳鉴定费用。原告宋朋本开办的乳山市大东工艺品有限公司所使用的厂房及项下土地使用权系乳山市通达抽纱绣品厂所有，二原告的行为侵犯了乳山市通达抽纱绣品的合法权益。二原告修建的门市房项下土地使用权现归乳山市通达抽纱绣品厂所有，且二原告所建的该门市房系审批的临时建筑至今也未能办理房产证书，依据有关规定及被告乳山市通达抽纱绣品广的陈述，该门市房理应拆除，但考虑到案件实际情况，依据公平原则，该门市房现应归被告乳山市通达抽纱绣品厂，同时被告乳山市通达抽纱绣品厂按建筑成本补偿给二原告相应的损失，对此前二原告对外租赁的收益，双方互不追究。因二原告未在法定期限内向原审法院申请鉴定及交纳鉴定费用，其要求乳山市通达抽纱绣品厂支付相应建筑成本的请求，不予处理。2013年4月8日，二原告自涉案房屋内搬离。
原告自行委托威海方盛价格询证有限责任公司（以下简称威海方盛）对二原告在涉案厂区内的财产价值进行评估，该公司出具鉴定意见为：原告厂区内的西北车间重置成本190000元，现时价值128000元；西北车间简易房重置成本10000元，现时价值7000元；南车间重置成本17000元，现时价值11000元；西车间重置成本21000元，现时价值14000元；西南车间重置成本61000元，现时价值40000元；简易棚重置成本1000元，现价值600元；宿舍重置成本13000元；现时价值9000元；办公室重置成本30300元，现时价值24000元；地上构筑物（厂房部分）合计重置成本346000元，现时价值233600元；厂区路面、花坛重置成本49900元，现时价值30300元。上述重置成本总计为395900元，现时价值总计为263900元。原告同时委托该公司对二原告新建门市房、门前路面、花坛的价值进行了评估，该公司出具鉴定意见为：门市房土建部分重置成本434300元，现时价值323500元；门市房装修部分重置成本87400元，现时价值65600万元；门市房合计重置成本518700元，现时价值389100元；门前路面、花坛重置成本35000元，现时价值21500元；总计重置成本553700元，现时价值410600元。二原告共支出鉴定费35000元。2011年6月27日，二原告诉至原审法院，要求二被告共同返还其购房款160000元及利息并补偿其地面附着物及装修改造等损失680000元。诉讼中，被告乳山市通达抽纱绣品厂提起反诉，要求二原告赔偿其房屋租金损失600000元。
原审审理过程中，被告乳山市通达抽纱绣品厂申请对涉案门市房的造价进行鉴定，原审法院委托山东永鼎司法鉴定中心进行了鉴定，该中心于2012年12月21日出具鉴定意见为：涉案门市房的造价（2002年3月建成）为281544.16元。被告乳山市通达抽纱绣品厂同时申请对自2001年4月16日起至今二原告所占用的涉案厂房、土地、门市房的租金进行鉴定，山东永鼎司法鉴定中心鉴定于2013年1月9日出具鉴定意见为：自2001年4月16日起至2012年11月15日止，涉案厂房、土地的租金评估价值为919211元；自2002年11月15日起至2012年11月15日止门市房的租金评估价值为872624元。为此被告乳山市通达抽纱绣品厂支出鉴定费共计45000元。
原审法院认定上述事实，有当事人陈述，（2007）乳民一初字第104号民事判决书、（2009）乳民初字第146号民事判决书、（2008）威民一终字第824号民事判决书、（2010）威民一终字第380号民事判决书、鉴定意见、证人证言、法庭询问笔录、勘验笔录等在案为凭。
原审法院认为，2001年乳山市夏村农村信用合作社与原告宋朋本口头协商，将原乳山市特工艺品厂的房产、土地转让给原告宋朋本，原告宋朋本自2001年至2003年数次向被告乳山市农村信用合作联社下属的乳山市夏村农村信用社交付购房款160000元，后被告乳山市夏村农村信用社将上述房产及土地使用权又转让给被告乳山市通达抽纱绣品厂。此后被告乳山市农村信用合作联社无正当理由继续占用原告宋朋本160000元，已侵犯了原告宋朋本的合法权益，理应返还原告宋朋本的购房款人民币160000元及自2003年12月31日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。
根据相关生效民事判决认定的事实，被告乳山市通达抽纱锈品广购买了原乳山市特工艺品厂的房产、土地，其应依法给予二原告相应的经济补偿。补偿范围应包括原告新建门市房（包含门市房装修）、门前路面、花坛等折旧后的价值。涉案门市房参照房地产估价规范（GB／T50291-1999）的相关规定，按50年折旧，成新率为78%，折旧后的价值为219604.44元（281544.16元×78%）。被告乳山市通达抽纱绣品厂对二原告主张的其对涉案厂区内的相关财产进行修缮、添附等折旧后的价值263900元亦应进行补偿。被告乳山市农村信用合作联社之反诉请求，与本案属于不同的法律关系，不予审理。（2009）乳民初字第146号及（2010）威民一终字第380号民事判决生效后，二原告仍然占用被告乳山市通达抽纱绣品厂的厂房及土地，后二原告在执行过程中，于2013年4月8日搬离，二原告的行为已对乳山市通达抽纱绣品厂构成侵权。被告乳山市通达抽纱绣品厂提出的赔偿损失的反诉请求，被告乳山市农村信用合作联社应自2007年1月25日起至2010年6月20日止，以500000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息赔偿被告乳山市通达抽纱绣品厂的损失。同时二原告应给付被告乳山市通达抽纱绣品厂以50万元为基数，自2010年6月20日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十五条、笫一百零六条、第一百零八条、第一百三十条、第一百三四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告乳山市农村信用合作联社返还原告宋朋本购房款160000元及利息（自2003年12月31日起至判决确定的履行义务之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、被告乳山市通达抽纱绣品厂补偿原告乳山市大东工艺品有限公司、宋朋本涉案门市房（包含门市房装修）、门前路面、花坛费用306704.44元（219604.44元＋65600元＋21500元）；三、被告乳山市通达抽纱绣品厂补偿原告乳山市大东工艺品有限公司、宋朋本涉案厂区内的财产修缮、添附、新建价值263900元；四、被告乳山市农村信用合作联社给付被告乳山市通达抽纱绣品厂自2007年1月25日至2010年6月20日期间，以500000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；五、原告乳山市大东工艺品有限公司、宋朋本给付被告乳山市通达抽纱绣品厂自2010年6月20日起至判决确定的履行义务之日止，以50万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，二原告互负连带付款责任；六、驳回原告乳山市大东工艺品有限公司、宋朋本的其他诉讼请求；七、驳回被告乳山市通达抽纱绣品厂要求原告乳山市大东工艺品有限公司、宋朋本支付租金人民币600000元的反诉请求。以上具有给付内容的条款，均于判决生效后十日内履行。如果未按照判决指定韵期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元，原告乳山市大东工艺品有限公司、宋朋本负担2488元，被告乳山市农村信用合作联社负担3500元，被告乳山市通达抽纱绣品厂负担6212元；反诉案件受理费（系减半收取）4900元，原告乳山市大东工艺品有限公司、宋朋本负担1143元，被告乳山市农村信用合作联社负担1143元，被告乳山市通达抽纱绣品厂负担2614元；鉴定费80000元，原告乳山市大东工艺品有限公司、宋朋本负担30000元，被告乳山市农村信用合作联社负担20000元，被告乳山市通达抽纱绣品厂负担30000元。
上诉人乳山市通达抽纱绣品厂不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人乳山市通达抽纱绣品厂从上诉人乳山市农村信用合作联社处购买了涉案房产，在签订房屋买卖合同时涉案房屋已经新建、修建完毕，上诉人乳山市通达抽纱绣品厂支付的购房款包含了涉案房产的全部价值，故其不应补偿二被上诉人新建的门市及其他房屋修缮等费用；上诉人乳山市通达抽纱绣品厂购买涉案房屋后，二被上诉人无事实及法律依据继续占用涉案房屋，其行为构成侵权，应当赔偿上诉人乳山市通达抽纱绣品厂的损失，该损失应以同期同地段的租金标准计算，原审按照利息计算明显过低。综上，请求撤销原判，依法改判。
上诉人乳山市农村信用合作联社不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判令上诉人乳山市农村信用合作联社赔偿上诉人乳山市通达抽纱绣品厂被占用房屋产生的损失没有事实及法律依据，且上诉人乳山市通达抽纱绣品厂在提起反诉时并未将上诉人乳山市农村信用合作联社列为被告。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人乳山市大东工艺品有限公司、宋朋本答辩称，原判正确。请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，被上诉人乳山市大东工艺品有限公司、宋朋本认可其在二上诉人签订涉案房产买卖合同之前，已经完成了包括门市房在内的涉案房产全部的新建及修缮工程，此后未进行大的改建或修建。
另查明，上诉人乳山市农村信用合作联社在二审中提交了其与二被上诉人于2014年3月11日签订的协议书一份，约定上诉人乳山市农村信用合作联社一次性给付二被上诉人购房款本金、利息及诉讼费和鉴定费共计215000元。该协议第二条约定：“由于上诉人乳山市农村信用合作联社对（2011）乳城民初字第1026号民事判决中部分条款有异议并提出上诉，且上诉人乳山市通达抽纱绣品厂也存在上诉的可能，因此如果（2011）乳城民初字第1026号被改判，双方仍然同意就双方之间的购房纠纷按照本协议约定的条件解决，不再调整。除上述费用外，上诉人乳山市农村信用合作联社不再支付任何费用给二被上诉人，双方同意就之间的购房纠纷一次性了结，其他互不追究，互无纠葛”。经质证，二被上诉人对该协议的真实性没有异议，但主张该协议中并不包含对于被上诉人的门市房及修建改建部分的补偿问题。上诉人乳山市通达抽纱绣品厂以该协议可能侵犯其权益为由不予认可。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，二被上诉人自上诉人乳山市农村信用合作联社处购买了涉案房屋后，其支付了购房款160000元，并对涉案房屋进行了改建及新建门市房，二被上诉人的上述新建、改建行为系其对涉案房屋的实际投入，且与涉案房屋形成附和不可分割，故该部分投入应作为二被上诉人的损失由实际受益人予以补偿。二上诉人签订涉案房屋买卖合同时，二被上诉人已经完成了对涉案房屋的新建、改建工作，而上诉人乳山市通达抽纱绣品厂支付给上诉人乳山市农村信用合作联社的购房款中应包含了合同签订时新建、改建房屋在内的全部价值，即上诉人乳山市通达抽纱绣品厂已经对二被上诉人新建、改建部分支付了对价，该对价已由上诉人乳山市农村信用合作联社收取，故应认定上诉人乳山市农村信用合作联社为实际受益人，考虑案件实际情况，依据公平原则，可由上诉人乳山市农村信用合作联社对二被上诉人的上述投入成本损失予以补偿。原审判令上诉人乳山市通达抽纱绣品厂对二被上诉人承担新建、改建部分的赔偿责任有误，本院予以纠正。虽然上诉人乳山市农村信用合作联社与二被上诉人在本案一审判决之后就涉案房屋买卖纠纷达成了协议，但该协议是否包括被上诉人新建、改建部分损失未明确约定，诉讼中双方当事人对该协议内容及如何履行存在争议，上诉人乳山市农村信用合作联社亦未以该协议进行免责抗辩。同时，该协议第二条约定如果本案二审改判后双方仍遵守该协议，表明该协议系双方对本案判决后如何履行问题所达成的一致意见，协议本身亦未影响对本案的依法审理。综上，上诉人乳山市农村信用合作联社仍应承担相应的责任。二被上诉人对于涉案门市房及厂房等新建、改建部分的费用进行了鉴定，威海方盛价格询证有限责任公司出具的鉴定报告实体和程序并无不当，双方当事人亦未对此提出反驳证据，本院作为有效证据予以采纳，故根据上述鉴定意见，上诉人乳山市农村信用合作联社应当补偿二被上诉人门市房（包含门市房装修）、门前路面、花坛费用306704.44元及涉案厂区内的财产修缮、添附、新建价值263900元，合计570604.44元。
二被上诉人自上诉人乳山市农村信用合作联社处购买了诉争房屋后即占有使用诉争房屋，但上诉人乳山市农村信用合作联社在已将涉案房屋转让的情况下再次与上诉人乳山市通达抽纱绣品厂签订房屋买卖合同，其行为构成违约，由此对上诉人乳山市通达抽纱绣品厂因无法使用管理诉争房屋所造成的损失应当承担赔偿责任。本院于2010年6月20日作出（2010）威民一终字第380号民事判决，判令二被上诉人自涉案房屋中搬走，此后二被上诉人继续占用房屋已无事实及法律依据，其应当赔偿判决后至实际搬走之日期间因占用诉争房屋对上诉人乳山市通达抽纱绣品厂造成的损失。结合上诉人乳山市通达抽纱绣品厂购买房屋时所支付的对价，以及房屋的实际使用情况综合考虑，原审法院判令上诉人乳山市农村信用合作联社及二被上诉人以500000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算上诉人乳山市通达抽纱绣品厂的损失并无不当，本院予以照准。综上，上诉人乳山市通达抽纱绣品厂的上诉主张合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条，第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持乳山市人民法院（2011）乳城民初字第1026号民事判决第一、四、五、六、七项，即（一）上诉人乳山市农村信用合作联社返还被上诉人宋朋本购房款160000元及利息（自2003年12月31日起至判决确定的履行义务之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算），（四）上诉人乳山市农村信用合作联社给付被告乳山市通达抽纱绣品厂自2007年1月25日至2010年6月20日期间，以500000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，（五）被上诉人乳山市大东工艺品有限公司、宋朋本给付上诉人乳山市通达抽纱绣品厂自2010年6月20日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率，以50万元为基数至判决确定的履行之日止的利息，二被上诉人互负连带付款责任，（六）驳回被上诉人乳山市大东工艺品有限公司、宋朋本的其他诉讼请求，（七）驳回上诉人乳山市通达抽纱绣品厂要求被上诉人乳山市大东工艺品有限公司、宋朋本支付租金人民币600000元的反诉请求；
二、撤销乳山市人民法院（2011）乳城民初字第1026号民事判决第二、三项，即（二）上诉人乳山市通达抽纱绣品厂补偿被上诉人乳山市大东工艺品有限公司、宋朋本涉案门市房（包含门市房装修）、门前路面、花坛人民币306704.44元（219604.44元＋65600元＋21500元），（三）上诉人乳山市通达抽纱绣品厂补偿被上诉人乳山市大东工艺品有限公司、宋朋本涉案厂区内的财产修缮、添附、新建价值263900元；
三、上诉人乳山市农村信用合作联社补偿被上诉人乳山市大东工艺品有限公司、宋朋本门市房（包含门市房装修）、门前路面、花坛费用及涉案厂区内的财产修缮、添附、新建价值共计570604.44元。
上述一、三项，双方当事人应于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12200元，由上诉人乳山市农村信用合作联社负担；反诉案件受理费（系减半收取）4900元，上诉人乳山市通达抽纱绣品厂负担1205元，被上诉人乳山市大东工艺品有限公司、宋朋本负担3695元；鉴定费80000元，上诉人乳山市农村信用合作联社负担35000元，上诉人乳山市通达抽纱绣品厂负担45000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 王红云