沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皇民二初字第686号
原告吴云芳。
委托代理人曲卉。
委托代理人宋俊伟。
被告辽宁省投资集团有限公司。
法定代表人董连胜。
委托代理人阎祖兴。
被告辽宁省投资集团有限公司房地产分公司。
负责人郑伟。
委托代理人阎祖兴。
原告吴云芳诉被告辽宁省投资集团有限公司（以下简称辽投集团）、辽宁省投资集团有限公司房地产分公司（以下简称辽投集团房地产分公司）商品房预购合同纠纷一案，本院于2015年1月21日受理，依法由审判员卢萌担任审判长，与审判员佟铃、人民陪审员刘芙组成合议庭，于2015年2月11日公开开庭进行了审理。原告吴云芳委托代理人曲卉、宋俊伟，被告辽投集团、辽投集团房地产分公司委托代理人阎祖兴均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，要求法院判令：1、被告按《辽宁凤凰国际商务中心房屋认购书》约定，向原告交付标的房屋；2、被告赔偿原告逾期交房违约金1028250元（按总房款日万分之五计算，每天2285元，自2013年10月1日起至其实际交付之日止。暂计算至2014年12月24日，450天）
二被告辩称，原告在2014年5月已接到我方通知，但其未办理入住手续，原告至今未能入住责任不在我方。违约金数额约定过高，已超过实际损失，不应予以支持。
经审理查明，被告辽投集团与被告辽投集团房地产分公司系总公司与分公司的关系。2012年7月21日，被告辽投集团房地产分公司作为出卖方，原告作为买受方，双方签订三份《辽宁凤凰国际商务中心房屋认购书》，约定原告购买由被告辽投集团房地产分公司开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河南大街109号（辽宁凤凰国际商务中心）A座2-12-1室房屋（建筑面积暂定141.79㎡，单价15778元／㎡）、A座2-12-2室房屋（建筑面积暂定53.34㎡，单价15337元／㎡）及A座2-12-3室房屋（建筑面积暂定97.86㎡，单价15484元／㎡），三套房屋总价款共计4570503元，原告需于2012年7月28日前付清，并等待被告辽投集团房地产分公司通知换签《商品房买卖合同》并办理相关手续；三套房屋的建筑面积最终以房产局测绘大队审核测定为准，总价款多退少补；被告辽投集团房地产分公司于2013年9月30日前，将经过工程质量监督部门验收合格的商品房交付原告使用，但如遇不可抗力，被告辽投集团房地产分公司根据实际情况予以延期；若被告辽投集团房地产分公司逾期交房，则每逾期一日按原告已付房款的万分之五对原告进行赔偿；本认购书未尽事宜，均以双方签署的《商品房买卖合同》为准，双方正式签署《商品房买卖合同》后，本认购书自行失效。
认购书签订后，原告于2012年7月28日向被告辽投集团房地产分公司支付全部购房款，被告辽投集团房地产分公司未按认购书约定的2013年9月30日前向原告交付房屋。2014年5月、7月，被告辽投集团房地产分公司通知原告签订《商品房买卖合同》，但双方因逾期交房违约金问题未协商一致，故最终未能签订《商品房买卖合同》。被告辽投集团房地产分公司至今未向原告交付涉案三套房屋，故原告诉至本院。
庭审中，原、被告均认可涉案三套房屋均具备认购书中所约定的交付条件。
上述事实，有双方当事人陈述及《辽宁凤凰国际商务中心房屋认购书》、收款收据等证据材料证明，本院结合当事人的陈述及质证意见，予以确定，并在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《辽宁凤凰国际商务中心房屋认购书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方均应依协议约定履行各自义务。
关于交付涉案三套房屋的问题。被告辽投集团房地产分公司作为出卖人负有向买受人即原告交付涉案三套房屋的义务，现原、被告均认可该三套房屋均具备认购书中所约定的交付条件，故被告辽投集团房地产分公司应向原告交付该三套房屋。
关于逾期交房违约金的期限问题。在协议履行过程中，原告已履行了交纳全部购房款的义务，被告辽投集团房地产分公司未按协议约定期限交付房屋，已构成违约，应支付逾期交房违约金。因被告辽投集团房地产分公司系企业非法人，故应由被告辽投集团承担赔偿责任。依据认购书约定，被告作为出卖人，负有于2013年9月30日前向买受人即原告交付房屋的义务。被告虽主张其于2014年5月、7月通知原告交房、原告拒绝收房，但被告对该项主张未提供证据予以证明且原告不予认可，故本院不予支持。2015年5月20日，经本院对原、被告询问，被告同意于2015年5月21日向原告交付房屋，但原告明确表示拒绝接收房屋，要求法院必须对交付房屋和逾期交房违约金问题同时处理。因原、被告均认可涉案三套房屋均具备认购书中所约定的交付条件，现被告同意向原告交付房屋，原告无正当理由拒绝收房，故原告拒绝收房之日以后的逾期交房违约金本院不予支持，逾期交房违约金应计算至2015年5月20日。
关于逾期交房违约金计算标准问题。二被告提出违约金约定过高，请求法院调整。依据《合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告主张的违约金为逾期交付商品房违约金，故应依照同类地段、同类面积商品房租金标准确定其实际损失。依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发（2013）70号《关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知，涉案商品房位于沈阳市皇姑区黄河南大街，为二级乙等路段，每月每平方米租金为30-50元（月8790-14650元）。原告现主张按已付房款日万分之五给付逾期交房违约金，每月为68550元，已超过实际租房损失的30%，确系过高，本院依法予以调整。参照涉诉商品房座落位置、用途、建筑面积等因素，本院酌定按11000元／月标准计算原告逾期交房经济损失。
关于逾期交房违约金的数额问题。参照违约期限及违约金的计算标准，被告应向原告支付自2013年10月1日起至2015年5月20日止的逾期交房违约金216333元（11000元／月×19个月＋11000元／月÷30天×20天）。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告辽宁省投资集团有限公司房地产分公司于本判决生效后十日内向原告吴云芳交付位于沈阳市皇姑区黄河南大街109号（辽宁凤凰国际商务中心）A座2-12-1室房屋、A座2-12-2室房屋及A座2-12-3室房屋；
二、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告吴云芳逾期交房违约金216333元（自2013年10月1日起至2015年5月20日止）；
三、驳回原、被告其他诉讼请求。
上述第二项，被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24401元，由原告吴云芳承担10401元，被告辽宁省投资集团有限公司房地产分公司承担14000元，被告辽宁省投资集团有限公司对此承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 卢萌
审 判 员 佟铃
人民陪审员 刘芙
二〇一五年六月二日
书 记 员 陈茜