北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初10608号
原告：北京市东城区环境卫生服务中心六所，住所地北京市东城区安定门外安德路11号，统一社会信用代码1211010140078174XH。
法定代表人：杜生，所长。
委托诉讼代理人：李莉，北京市中咨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王伟，北京市中咨律师事务所律师。
被告：北京地坛口腔门诊部，住所地北京市东城区安外大街安德路甲11号3层，组织机构代码75215549-4。
法定代表人：徐振超，主任。
被告：北京光吉士医药科技开发有限公司，住所地北京市东城区安外大街安德路甲11号3层，统一社会信用代码9111010170015860XG。
法定代表人：徐振超，经理。
二被告委托诉讼代理人：谷良坤，北京市中地律师事务所律师。
原告北京市东城区环境卫生服务中心六所（以下简称环境卫生六所）与被告北京地坛口腔门诊部（以下简称地坛口腔门诊部）、北京光吉士医药科技开发有限公司（以下简称光吉士公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告环境卫生六所委托诉讼代理人李莉，被告地坛口腔门诊部、光吉士公司委托诉讼代理人谷良坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告环境卫生六所向本院提出诉讼请求：1、要求二被告腾退位于北京市东城区安德路11号综合楼三层房屋交还原告；2、要求二被告按照日租金1150.7元的标准支付自2016年5月1日始至实际腾退之日止的房屋使用费；3、要求二被告支付2016年4月1日至2016年11月9日期间的水费1825.6元、电费9252.1元；4、要求二被告按照每季度2500元的标准支付自2016年5月1日至实际腾退之日止的保安费；5、要求二被告按照每年1200元的标准支付自2016年5月1日至实际腾退之日止的电梯维护费。事实与理由：2015年5月1日，原告与二被告订立《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区安德路11号综合楼三层房屋（以下简称涉案房屋）出租给二被告用于经营使用，建筑面积445平方米，租期一年，自2015年5月1日至2016年4月30日，年租金42万元。订立合同后，双方如约履行合同，二被告向原告交纳押金6万元。合同履行过程中，双方约定二被告需负担水费、电费、电梯维护费、保安费。2016年3月30日，原告向二被告发送关于合同期满租赁合同终止并收回房屋的《合同终止告知书》。二被告签收后未在合同期满后腾退并交还房屋。原告认为，双方合同已经到期终止，二被告应该腾退房屋，并支付相应的费用，故起诉至法院，诉如所请。原告同意将二被告交付的6万元保证金从上述费用中予以抵扣。
被告地坛口腔门诊部、光吉士公司辩称：认可双方订立合同情况属实。二被告租赁涉案房屋混合办公经营。现租赁合同虽已到期，但原告在履行合同过程中存在违约行为给二被告造成了损失，主要体现为涉案房屋于2015年5月后存在漏水情况，原告未能及时修理，以达到完好出租的状态；且原告非但没有保证涉案房屋电梯正常使用，出现故障后却要求二被告支付相应的电梯维修费。综上，二被告不同意腾退涉案房屋，要求法院酌减房屋使用费、电梯维护费、保安费，同意支付水、电费。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、二被告出示结算票据，证明二被告曾于2015年8月24日、11月9日交付电梯维修费，原告未能履行出租方的法定义务。经质证，原告认可该证据的真实性，并出示《电梯维修代收收费通知》、《关于综合楼电梯维修费用收取的通知》、发票、结算票据，证明原告与二被告及其他承租方已对于电梯更换配件需要维修并按比例承担费用一事协商一致。对此，二被告不认可《电梯维修代收收费通知》、《关于综合楼电梯维修费用收取的通知》的真实性，但认可票据的真实性，认为二被告作为承租方不得已向原告额外交付了费用，但不因此免除原告的法定义务。二被告称没有证据证明电梯现在仍存在故障。2、二被告出示照片两张，证明涉案房屋中一间诊室于2015年5月后存在两次漏水情况，因二被告经营口腔治疗的特殊性，诊室棚顶漏水并遗留痕迹影响二被告正常使用涉案房屋。经质证，原告认可该证据的真实性，称该房屋于2014年7月因楼上承租方装修损坏涉案房屋棚顶并存在漏水，后原告积极与二被告协商解决，二被告表示不需要维修。针对上述主张，原告未能提交相应的证据。被告对于漏水时间不予认可，称漏水情况发生在本次承租期内。现双方均认可涉案房屋已不存在漏水情况。
根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市东城区安德路11号、甲11号房屋登记在北京市东城区环境卫生服务中心名下。2015年5月1日，北京市东城区环境服务一中心三所与二被告订立《房屋租赁合同》，约定二被告承租涉案房屋经营使用，期限自2015年5月1日至2016年4月30日。年租金42万元，保证金6万元。合同约定，合同期满后，二被告未拖欠任何款项，与出租方或第三方就房屋的使用无任何纠纷的，出租方在收回房屋并通过验收之日起90内无息退还二被告，如二被告有欠付房租等违约情形的，出租方有权从保证金中相应扣除后退还二被告。出租方须按时将整洁的出租房屋及其设备在良好的状态下交付二被告使用。二被告应按期交纳水、电、电梯维护、保安等费用。租赁期满，二被告应将属于自己的物品及时搬离。2015年5月22日，北京市东城区环境服务一中心三所更名为北京市东城区环境服务中心六所。2016年7月12日，北京市东城区环境服务中心出具《情况说明》，认可自2005年2月始授权原告将涉案房产进行出租，并进行日常管理、维护。合同履行过程中，二被告按照合同约定向原告支付电梯维护费、保安费，其中电梯维护费的标准为每年1200元、保安费的标准为每季度2500元。2016年3月30日，原告向二被告发送《合同终止告知书》。
本院认为：原告与二被告订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据已查明情况，现双方合同已到期终止，因此原告要求二被告腾退房屋的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于腾退期限，本院根据二被告经营项目的特殊性予以酌定。二被告关于涉案房屋存在漏水及电梯故障的答辩意见，不能构成拒绝腾房的有效抗辩理由，因此本院不予采信。根据合同约定，二被告应按时向原告支付房租、电梯维护费、保安费。现合同虽已到期，但二被告仍占有使用涉案房屋，因此其应向原告支付相应的房屋占有使用费、电梯维护费、保安费，相应费用标准可参考合同约定标准或实际履行标准。关于二被告要求酌减各项费用标准的答辩意见，根据二被告提交的证据，可证明涉案房屋电梯确曾出现故障、房屋中亦曾出现漏水情况，并仍留有漏水痕迹。但二被告据此要求酌减保安费，缺乏依据。二被告要求酌减电梯维护费的答辩意见，因电梯维护费系用于电梯的维护与保养，现双方已于合同中明确约定承租人需承担该费用，实际履行过程中二被告亦按照每年1200元的标准支付，因此二被告以此前电梯存在故障为由要求酌减2016年5月1日之后电梯维护费的意见，理由不足。关于二被告主张酌减房屋占有使用费标准问题，二被告未能提供2016年5月1日后涉案房屋电梯仍存在故障的证据，故其以此为由主张酌减，理由不足。但根据查明情况，现涉案房屋仍留有漏水痕迹，考虑到二被告利用涉案房屋从事口腔治疗的特殊性，漏水痕迹确会对二被告利用涉案房屋造成一定程度的影响，故本院根据漏水痕迹位置与面积对占有使用费标准予以适当酌减。二被告同意支付水、电费，本院不持异议。原告同意将二被告已交纳的保证金与其应支付的各项费用相互折抵，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告北京地坛口腔门诊部、被告北京光吉士医药科技开发有限公司于本判决生效后三个月内将位于北京市东城区安德路十一号综合楼三层房屋腾退并交还原告北京市东城区环境卫生服务中心六所；
二、被告北京地坛口腔门诊部、被告北京光吉士医药科技开发有限公司于本判决生效后三个月内向原告北京市东城区环境卫生服务中心六所支付自二〇一六年五月一日始至实际腾退之日止的房屋使用费（标准为日占有使用费一千一百元）；
三、被告北京地坛口腔门诊部、被告北京光吉士医药科技开发有限公司于本判决生效后三个月内向原告北京市东城区环境卫生服务中心六所支付自二〇一六年五月一日始至实际腾退之日止的保安费（标准为每季度二千五百元）；
四、被告北京地坛口腔门诊部、被告北京光吉士医药科技开发有限公司于本判决生效后三个月内向原告北京市东城区环境卫生服务中心六所支付自二〇一六年五月一日始至实际腾退之日止的电梯维护费（标准为每年一千二百元）；
五、被告北京地坛口腔门诊部、被告北京光吉士医药科技开发有限公司于本判决生效后十日内向原告北京市东城区环境卫生服务中心六所支付自二〇一六年四月一日始至二〇一六年十一月九日止的水费一千八百二十五元六角、电费九千二百五十二元一角；
六、上述各项费用应首先从被告北京地坛口腔门诊部、被告北京光吉士医药科技开发有限公司已向原告北京市东城区环境卫生服务中心六所交纳的保证金六万元中抵扣；
七、驳回原告北京市东城区环境卫生服务中心六所其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费406元，由被告北京地坛口腔门诊部、被告北京光吉士医药科技开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 龙琨
二〇一七年一月十三日
书记员 康婧