北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第7405号
原告（反诉被告）任琪，女，1983年5月23日出生。
委托代理人陈锐，男，1960年5月4日出生，北京市西城区展览路法律服务所法律服务工作者。
被告（反诉原告）许汉强，男，1949年3月17日出生。
被告（反诉原告）许桂芝，女，1953年12月13日出生。
二被告委托代理人李国蓓，北京市两高律师�务所律师。
被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务职员。
原告（反诉被告）任琪与被告（反诉原告）许汉强、许桂芝、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任琪及其委托代理人陈锐，被告（反诉原告）许汉强、许桂芝的委托代理人李国蓓，被告链家公司的委托代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）任琪诉称：2014年5月18日，经链家公司居间介绍，我作为买受人与许桂英（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》。�合同约定：我购买坐落在大兴区XXXXX西里XX号楼X层XXXXX；房屋成交价70万元；我向许桂英支付定金1万元；许桂英应当保证该房屋没有产权纠纷；许桂英承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易。同日，我与许桂英、链家公司签订了《补充协议》。后我向许桂英支付了定金1万元。我在签订上述合同前，许桂英和链家公司告知我：许桂英丈夫已经去世，无子女，许桂英有权处置该房。但2014年5月20日，链家公司工作人员任俊杰告诉我，许桂英夫妻是再婚，其夫前一个婚姻有两个女儿。我要求许桂英和链家公司就此做出解除。2014年5月25日，许桂英向我出具承诺书，承认所售房屋属夫妻共同财产，承认其夫郭存正与前妻生有两个女儿。2014年5月29日，链家公司书面认可涉诉房屋存在产权争议，同意合同履行期限顺延三天。涉诉房屋属于许桂英夫妻共同财产，其夫郭存正去世后，该房产析产后属郭存正遗产部分其法定继承人均有权继承。许桂英在郭存正遗产未分割前，未取得其他继承人许可，无权就该房与我签订合同。现许桂英已去世，许桂英继承人为许汉强和许桂芝。故我起诉要求：1、解除我与许桂英于2014年5月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、解除我与许桂英、链家公司于2014年5月18日签订的《补充协议》；3、许汉强、许桂芝返还我定金1万元。
被告（反诉原告）许汉强、许桂芝辩称：我方不同意任琪的诉讼请求。因为事实与任琪的陈述是有出入的。任琪与许桂英签订的《补充协议》约定了房屋交易具体事宜，也约定了双方违约责任。签订合同之后，任琪与许桂英就许桂英继子女的问题有过多次沟通。该房产是郭存正转到许桂英名下，可以证明涉案房屋是许桂英名下的。许桂英及其家人给任琪�了律师函要求支付房款，任琪未再依约付款。许桂英因身患绝症，急需大量资金治病才将涉诉房屋出售，与任琪签订合同前，许桂英家属和链家公司工作人员反复将付款方式和履行期限告知任琪，目的就是为了能够在短时间内筹足钱款，但任琪的拖延行为致使许桂英目的落空，精神备受煎熬，病情迅速恶化。任琪没有按期付款的行为就已经能表明其不愿意购买房屋了。根据《补充协议》第四条第3款第2项，任琪构成违约应支付违约金。现我方作为许桂英的法定继承人提出反诉，要求：1、确认任琪与许桂英签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2014年6月15日解除；2、任琪向我方支付违约金222000元；3、任琪承担本案全部诉讼费用。
原告（反诉被告）任琪针对被告（反诉原告）许汉强、许桂芝的反诉，答辩称：我不同意许汉强、许桂芝的反诉请求，理由如下：1、我没有违约，合同约定的付款期限没有到我就起诉了。2、许汉强、许桂芝说我签收律师函是在2014年6月13日，但我在2014年6月10日已经向法院提起诉讼。3、许汉强、许桂芝说我恶意违约没有法律依据。4、我认为违约金过高，要求调整。
被告链家公司辩称：我公司对任琪的第1、2项诉讼请求，愿意配合法院判决。任琪的第3项诉讼请求与我公司无关。任琪与许桂英签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》是我公司提供的居间服务，是双方真实意思表示，真实有效的。
经审理查明：许桂英（2014年6月19日死亡）与郭存正（2014年2月21日死亡）于1997年6月4日结婚。许桂英无子女，有一弟许汉强、一妹许桂芝。郭存正与前妻育有二女，长女郭×、次女郭树兰。
2014年5月18日，经链家公司居间介绍，许桂英（出卖人）与任琪（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋坐落为大兴区XX镇XXX里XX号楼X层XXXX；建筑面积共55.53平方米；该房屋成交价格为70万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为41万元；买受人向出卖人支付定金1万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议；该合同第五条规定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。
同日，许桂英（甲方）与任琪（乙方）签订《补充协议》约定：第二条关于房屋交易具体事宜的约定1、定金：乙方于2014年5月18日向甲方支付定金1万元，乙方支付第一笔购房款时，该定金则视为首付款的一部分。2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：乙方于2014年6月5日前将第一笔购房款108万元（不包含前期支付全部定金1万元）以非建委资金监管的方式支付甲方。3、权属转移登记：甲乙双方同意，在2014年6月6日前甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。4、物业交割（内容略）。第四条违约责任2、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）内容略；（2）拒绝购买该房屋的；（3）内容略。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。
合同签订后，任琪向许桂英支付了定金1万元，未支付剩余房款。至今涉诉房屋未交付任琪使用，涉诉房屋买卖未做网上签约联机备案手续。后双方发生争议。
庭审中，任琪称涉诉房屋产权存在争议，提供如下证据予以佐证：
证据一、2014年5月25日承诺书。该承诺书右下角承诺人为许桂英，代理人为许汉强，内容为：房屋位于大兴区XX镇XX西里XX号楼X层XXX室，此房属于郭存正与配偶许桂英婚后2005年购买，属夫妻双方婚后财产，郭存正与配偶许桂英于1997年登记结婚，婚后郭存正与前妻的两个女儿没有尽到任何赡养义务，18年间没有任何往来，直至郭存正死亡，两个女儿也未露面，未尽孝道。此房购买时的房款由配偶许桂英的弟弟许汉强出资10万元，2011年此房屋过户为许桂英单独所有。
证据二、2014年5月25日谈话录音材料，谈话人有任琪及其母亲和丈夫、许汉强、链家公司工作人员任俊杰、周岩。谈话内容显示：周岩说之前涉诉房子卖过，许汉强说那回说女儿找不着，找不着拉倒了，任琪说签约时没说有子女，周岩说签的时候不知道，任俊杰拿着水果去看许桂英时聊天的时候才知道，知道就跟你说了。
证据三、链家公司（丙方）周岩和王志超和任琪（乙方）于2014年5月29日所写的字条，内容如下：经丙方与甲方电话沟通，甲方同意合同编号03214000023354的合同因合同存在产权争议，交易暂缓至2014年6月2日（2014年5月29日开始暂缓三天），合同顺延三天。甲乙丙三方均同意以上意见，有甲方录音为证（此文件中甲方为许桂英女儿）。
证据四、申请证人郭×出庭作证。证人郭×陈述：涉诉房屋是我父×的，1985年我父×分配给了三中巷的一套房屋，后该房公转私，我父×出资15000元购买，其中3000元由我支付，2000元由我妹妹支付，该房在2005年拆迁，涉诉房屋是用三中巷房屋拆迁款购买的，我是在2012年4月才知道涉诉房屋过户到我继母名�，2014年6月2日任琪给我妹妹打电话我才知道我继母要卖涉诉房屋，任琪要我妹妹签字，我妹妹不同意签字，不同意签字就是不同意卖房。证人郭×还提交了一份不同意出售说明，说明人为郭×和郭树兰，主要内容为说明人作为涉诉房屋共有人不同意出售303室房屋，对许桂英尽了主要赡养义务，对其遗产亦享有继承权。
许汉强、徐桂芝对上述证据发表如下质证意见：
对证据一真实性不认可，许汉强记不清楚签字了。本院向许汉强、许桂芝释明，如不认可任琪提供的2014年5月25日承诺书上签字的真实性，需在一个星期内向本院提交书面鉴定申请，逾期本院将认可签字真实性。许汉强、许桂芝未在规定时间内提交书面鉴定申请。
对证据二真实性认可，确实是因涉案房屋付款事情进行过几次交涉。
证据三不是我方写的。推迟三天过户�因任琪在知道许桂英有继女后，要求许桂英的继女在买卖合同上签字，许海峰是许汉强的儿子，当时是许海峰打电话给继女，但继女说和自己没有关系，不去签字，双方因这个问题产生争议，才签了交易暂缓三天的条。
对证据四，认可许桂英有继女郭×，证人说2012年4月就知道涉诉房屋转移到许桂英名下，但一直没有提出要涉诉房屋，在许桂英癌症病重时需要大量的钱来治病，当时两个继女是同意出售房屋用于治病。认可不同意出售说明的真实性，但认为说明内容不是出售房屋时的真实性表示，是继女接触到任琪后观点才发生变化的。
链家公司对上述证据发表如下质证意见：
对证据一不清楚。
对证据二真实性认可。
对证据三，打条写交易暂缓三天是由于任琪因许桂英继女的问题不放心产权要求继女签字，继女没有�，这方面跟许汉强、许桂英说的一致。
对证据四，房屋产权是证人父×的，这是她父×和继母对财产进行分割，和继女没有关系。
许汉强、许桂芝称许桂英对房屋有完全、独立的处分权，并催告过任琪付款，提供如下证据予以佐证：
证据一、涉诉房屋所有权证（房屋所有权人为许桂英），登记时间为2011年3月2日。
证据二、房屋所有权变更登记申请书和约定（日期均为2011年3月2日）。该约定内容如下：郭存正与许桂英属于夫妻关系，经双方协商，郭存正自愿将坐落于XX区XX西里XX号楼XXX室的房屋产权过户到乙方名下，产权归乙方单独所有，若出现产权纠纷，责任自负。
证据三、2014年6月5日催告函（主要内容为要求任琪于6月20日办理相关手续，包括支付首付款）、2014年6月12日律师函（主要内容为任琪未按期付款，许桂�有权在2014年6月20日17时解除合同）。
任琪对上述证据发表如下质证意见：
对证据一、二是第一次见到，对真实性认可，许桂英并没有将我关心的事实全部告知我。
对证据三真实性认可，证明目的不认可。
链家公司对上述证据真实性都认可。
另查，本案受理后，许桂英死亡，因需等待许桂英的继承人表明是否参加诉讼，本院于2014年8月4日做出中止诉讼裁定，后因许桂英的继承人许汉强、许桂芝表明参加诉讼，本院于2014年9月9日裁定恢复审理此案。
本案审理过程中，许桂英的继女郭×、郭树兰于2014年7月15日来本院，表明不同意许桂英将涉诉房屋出售给任琪，称2014年6月2日许海峰给其打电话时，任琪跟其沟通过让其为卖房子的事签字，其告诉任琪不同意签字。
上述事实，有当事人陈述及死亡证明、�属关系证明、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、承诺书、录音材料、暂缓三天交易的字条、不同意出售说明、房屋所有权证、房屋所有权变更登记申请书及约定、催告函、律师函等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。任琪和许桂英签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按照上述合同行使权利、履行义务。
任琪要求解除《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的诉讼请求，因许汉强、许桂芝亦表示要求确认上述合同已经解除，上述合同失去继续履行的基础，故本院不持异议。
关于任琪要求退还定金1万元的诉讼请求，需确定任琪在履行上述�同中是否存在过错。任琪提交的2014年5月18日许桂英和许汉强签订的承诺书显示，涉诉房屋为许桂英和郭存正的夫妻共同财产。许汉强称记不清了是否为自己的签字，但未在本院规定的时间提出书面鉴定申请，故本院认可该承诺书的真实性。任琪提交的录音证据显示在签订合同时许桂英和链家公司并未告知许桂英有继女的事实。任琪、许汉强、许桂芝和链家公司均认可任琪在知道许桂英有继女后，要求许桂英的继女在买卖合同上签字，但许桂英继女不去签字，双方因这个问题产生争议，并签了交易暂缓三天的条。许桂英继女郭×、郭树兰在本院审理过程中向本院明确提出自己为共有权人之一，不同意将涉诉房屋出售给任琪；在庭审过程中，郭×作为证人再次声明不同意出售涉诉房屋，并提交书面不同意出售说明，说明自己为共有权人之一，不同意出售涉诉房屋。综上，本院认定涉诉房屋确实存在产权纠纷。许汉强、许桂芝提交的房屋所有权变更登记申请书和约定、房屋所有权证以证明房屋归许桂英单独所有，即使涉诉房屋产权仅归许桂英一人属实，亦不能否定涉诉房屋存在产权纠纷的事实。任琪没有按照合同约定时间付款是认为涉诉房屋存在产权纠纷，而根据上文分析，在当时情况下任琪认为涉诉房屋存在产权纠纷具有合理性和正当性，且许桂英并未排除这种质疑的合理性。另外，任琪已于2014年6月10日起诉至本院，许桂英委托律师发送的律师函落款日期为2014年6月12日，晚于任琪起诉时间；综上，任琪没有按照合同约定时间付款不构成违约，许汉强、许桂芝要求按照律师函收到时间确认任琪与许桂英签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2014年6月15日解除并要求任琪支付违约金的反诉请求，缺乏依据，本院不予采信。《中华人�共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”综上，任琪要求许汉强、许桂芝退还定金1万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）任琪与被告（反诉原告）许汉强、许桂芝于二○一四年五月十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、解除原告（反诉被告）任琪与被告（反诉原告）许汉强、许桂芝、被告北京链家房地产经纪有限公司于二○一四年五月十八日签订的《补充协议》；
三、于本判决生效后十日内，被告（反诉原告）许汉强、许桂芝向原告（反诉被�）任琪退还房屋定金一万元；
四、驳回被告（反诉原告）许汉强、许桂芝的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费五十元，由被告（反诉原告）许汉强、许桂芝负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二千三百一十五元，由被告（反诉原告）许汉强、许桂芝负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 祁广燕
人民陪审员 刘香莲
人民陪审员 龙爱菊
二〇一四年十二月三日
书 记 员 刘 璐