江苏省南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0116民初5218号
原告：高鹏，男，1990年11月20日生，汉族，居民，住南京市高新技术开发区。
被告：陈高飞，男，1976年12月31日生，汉族，居民，住南京市六合区。
被告：孙凤仙，女，1977年8月10日生，汉族，居民，住南京市六合区。
被告：陈某1。
法定代理人：陈高飞、孙凤仙。
被告孙凤仙和陈某1的共同委托诉讼代理人：吴宝国，江苏马健律师事务所律师。
被告孙凤仙和陈某1的共同委托诉讼代理人：韩业人才，江苏马健律师事务所实习律师。
被告：南京富房置业顾问有限公司，住所地南京市六合区雄州街道棠城西路117号。
法定代表人：王亮，总经理。
原告高鹏诉被告陈高飞、孙凤仙、陈某1、南京富房置业顾问有限公司（以下简称富房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，于2016年9月22日适用简易程序公开开庭进行第一次审理，于2016年11月21日组成合议庭公开开庭进行第二次审理。原告高鹏、被告陈高飞、被告孙凤仙及其与被告陈某1的共同诉讼代理人吴宝国和韩业人才、被告富房公司的法定代表人王亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告高鹏向本院提出诉讼请求：1.解除合同；2.陈高飞、孙凤仙、陈某1返还定金20000元，支付违约金102000元和中介费10200元；3.富房公司承担连带责任。事实和理由：2016年5月21日，原告与陈高飞、孙凤仙、陈某1通过富房公司签订《房地产买卖中介合同》一份，约定陈高飞、孙凤仙、陈某1将位于六合区XXX路XX号XX区XX幢XXX室房屋出售给原告，总价款510000元，合同签订当日支付定金20000元，办理过户手续当日支付140000元，余款以银行按揭贷款方式支付，陈高飞、孙凤仙、陈某1应在一手证办理完毕后三日内配合办理房屋过户手续。合同签订后，原告按约支付定金20000元，然而陈高飞、孙凤仙、陈某1在2016年8月8日办理房产过手续时反悔，拒不履行合同。原告认为，陈高飞、孙凤仙、陈某1的行为构成违约，遂提起诉讼。
被告陈高飞辩称：出售房屋是陈高飞的个人行为，孙凤仙确实不知情，陈高飞自愿承担相关责任。
被告孙凤仙、陈某1辩称：1.原告与陈高飞、富房公司签订的《房地产买卖中介合同》尚未生效。合同抬头处甲方是陈高飞、孙凤仙、陈某1三人，但是落款处只有陈高飞一人签字，孙凤仙、陈某1不仅没有签字，而且事前没有委托，事后也没有追认，因此合同并未生效，对孙凤仙、陈某1没有约束力，孙凤仙、陈某1当然也无需承担违约责任。2.原告和富房公司明知涉案房屋为陈高飞、孙凤仙、陈某1共有，却同意由陈高飞一人签字，故原告与富房公司均有过错。3.原告的中介费是支付给富房公司的，且交易尚未完成，其要求孙凤仙、陈某1返还中介费缺乏依据。
被告富房公司辩称：1.签订合同过程中，陈高飞电话征询了被告孙凤仙的意见，在得到孙凤仙同意后，才与原告签订了合同，且办理一手证时是富房公司派出工作人员陪同办理，孙凤仙也应当知道卖房事宜，其并未表示反对，合同合法有效。2.合同明确记载如其他共有人不同意卖房，则由陈高飞自己承担责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。四被告对原告提供的《房地产买卖中介合同》、收据的真实性、合法性、关联性不持异议；原告、陈高飞、富房公司对孙凤仙、陈某1提供的户口簿不持异议；原告、陈高飞、孙凤仙、陈某1对富房公司提供的房屋买卖契约、送件单不持异议，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。孙凤仙、陈某1提供的拆迁补偿协议与本案不具有关联性，本院不予认定。富房公司提供的证人周某、徐某的证言，虽然两名证人均系富房公司的工作人员，但其陈述与原告和陈高飞、孙凤仙陈述的事件经过基本吻合，故对两名证人的证言本院予以采信。根据上述证据、本院调取的陈高飞的通讯记录以及当事人陈述，本院认定事实如下：陈高飞、孙凤仙系夫妻关系，双方婚后生育一女陈某1。婚姻关系存续期间，双方购买位于六合区雄州街道××××区××室房屋××套，购房合同中添加了陈某1的名字。2016年5月21日，原告与陈高飞、富房公司签订《房地产买卖中介合同》一份，约定陈高飞将前述房屋出售给原告，总价款510000元，合同签订当日支付定金20000元，办理过户手续当日支付140000元，余款以银行按揭贷款方式支付，卖方应在一手证办理完毕后三日内配合办理房屋过户手续。合同第九条对应承担违约责任的情形进行了约定，并约定违约金按标的额的20%即10200元支付。合同第7页第（8）项约定：“因房屋产权共有人签约当日未到场签字，甲方陈高飞保证，产权共有人孙凤仙、陈某1对出售房屋无异议及合同条款知情并认可，如因共有人孙凤仙、陈某1原因造成此合同无法正常履行，甲方陈高飞自愿承担合同内产权人及产权共有人的违约责任。”签订合同时，陈高飞曾电话联系孙凤仙，并告知原告和富房公司孙凤仙同意卖房。合同签订当日，原告向陈高飞支付定金20000元。2016年7月14日，富房公司工作人员徐某陪同陈高飞、孙凤仙办理房屋一手证送件手续，办证过程中徐某未与孙凤仙提及卖房之事。至出件时，孙凤仙表示反对卖房，双方发生纠纷，原告遂诉讼来院。
本院认为：当事人从事民事活动应当遵循诚实信用原则和合法的约定。原告与陈高飞、富房公司签订的《房地产买卖中介合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。孙凤仙、陈某1辩称合同抬头处甲方是陈高飞、孙凤仙、陈某1三人，但落款处只有陈高飞一人签字，故合同尚未生效，该辩称不能成立，当合同抬头处的当事人与落款不一致时，应以落款处签名的当事人为准，涉案合同落款处有陈高飞签名，因此陈高飞是合同当事人，合同经陈高飞签字即生效。
涉案房屋系陈高飞、孙凤仙、陈某1共有，因陈某1系限制民事行为能力人，对于卖房这种超出其行为能力的民事行为应由其法定代理人代为进行，故出售涉案房屋应由陈高飞、孙凤仙共同决定。原告和富房公司主张陈高飞卖房已经征得孙凤仙同意，富房公司提供证人周某、徐某的证言为证。从周某的陈述来看，陈高飞在签订合同时确实电话联系过孙凤仙，但周某并不清楚通话内容，故不能证明孙凤仙同意卖房；再从徐某的陈述来看，富房公司安排徐某陪同办理一手证送件手续，对此孙凤仙事先并不了解，在办证过程中徐某也未向孙凤仙提及卖房之事，故不能以此推断孙凤仙事后明知卖房并同意，两位证人证言不能证明原告和富房公司的主张。
陈高飞出售涉案房屋未经孙凤仙同意，构成无权处分，在孙凤仙拒绝追认的情况下，原告有权解除合同，并追究陈高飞的违约责任。孙凤仙、陈某1不是合同当事人，原告要求二人承担违约责任缺乏依据，本院不予支持。富房公司作为交易中介方，应当谨慎审查买卖双方资格，对于交易中可能出现的风险应尽到提示义务，以保障交易安全。然而，富房公司在本次交易中明知涉案房屋存在共有权人，但是却未认真核实共有人是否知情并同意出售房屋，对可能出现共有人拒绝追认导致合同无法履行的风险也未尽到提示义务，因此应对最终造成交易失败的这一后果承担相应的责任。综上，原告要求陈高飞返还定金20000元并支付违约金102000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。富房公司最终未能促成交易成功，应退还原告中介费，同时在其过错范围内对陈高飞不能履行的违约责任承担20%的补充责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告陈高飞于本判决生效之日起十日内返还原告高鹏定金20000元，并支付违约金102000元；
二、被告南京富房置业顾问有限公司于判决生效之日起十日内退还原告高鹏中介费10200元，并在24400元范围内对本判决第一项债务承担补充清偿责任。
三、驳回原告高鹏的其他诉讼请求。
案件受理费8900元，由被告陈高飞负担8213元，被告谷南京富房置业顾问有限公司负担687元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费8900元（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京汉口路支行，帐号：43×××18）。
审 判 长 屠本俊
人民陪审员 刘成凤
人民陪审员 陈德荣
二〇一七年一月九日
书 记 员 杨 飞