江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终7612号
上诉人(原审被告)：金科集团苏州房地产开发有限公司，住所地苏州高新区塔园路369号。
法定代表人：赵波，董事长。
委托诉讼代理人：蒋少华，江苏智择律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢福超，江苏智择律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：龙探然。
委诉讼托代理人：秦利明，江苏展智律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李彬彬。
委托诉讼代理人：秦利明，江苏展智律师事务所律师。
上诉人金科集团苏州房地产开发有限公司（以下简称“金科公司”）因与被上诉人龙探然、李彬彬商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2015）虎民初字第00754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
金科公司上诉请求：请求二审依法改判或发回重审，本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：补充协议系经合同双方充分协商，上诉人已就补充协议的内容明确告知，并非格式条款，且该补充协议条款也并不存在加重被上诉人义务和减轻上诉人义务的情形；上诉人并未逾期交房，被上诉人因自身原因迟迟不办理接房手续，其应当对结果承担责任；一审判决认定双方签订的商品房买卖合同系上诉人提供的格式版本，又认为合同有效并根据合同的违约金条款作出判决属自相矛盾；被上诉人应对损失超过同期银行贷款利率上浮百分之三十的标准加以举证，该举证责任不应由上诉人承担。
龙探然、李彬彬辩称：补充协议确系金科公司提供，属格式条款，免除了上诉人的主要义务，是无效条款。房屋具备交付条件不能证明金科公司履行了合同义务。对于金科公司认为我方因限购的原因未主动收房，我方不予认可。请求维持原判。
龙探然、李彬彬向一审法院起诉请求：1、金科公司支付逾期交房违约金1334000元；2、本案诉讼费由金科公司承担。
一审法院认定事实�2013年12月26日，龙探然、李彬彬（买受方）与金科公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》（编号：苏新合同201312260076），约定由龙探然、李彬彬向金科公司购买位于苏州高新区枫津大街88号公安门牌号为××幢的房屋一套，该商品房合计建筑面积577.91平方米，其中套内建筑面积558.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.74平方米。该房屋为现房：房屋所有权初始登记证明编号为00192642-255893，国有土地使用权分割转让许可证编号为苏新分割2013002449。房屋总价款为1160万元，买受方于2013年12月26日前支付房款348万元，于2014年1月28日前支付房款812万元。
该合同第八条关于交付期限及交接约定：1、出卖方应于2014年5月20日前依据国家和地方的有关规定将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》并符合该合同约定的商品房交付买受方使用。2、商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起3天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示前述条款规定的证明文件，勘验情况符合该合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担；买受方所购商品房为住宅的，出卖方还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出示《建筑节能工程专项验收报告》，出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。3、由于买受方原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按补充协议约定执行。庭审中，金科公司陈述，双方签订的商品房买卖合同第八条第3款是针对金科公司因质量瑕疵而拒绝收房的情形，其对应的是商品房�卖合同附件五合同补充协议第四条第6款，与补充协议第四条的其他约定无关。
该合同第九条关于出卖方逾期交房的违约责任约定：按逾期时间，分别作如下处理（不作累加）：（1）逾期不超过60天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定的房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起15天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的2%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付�日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之五的违约金。
该合同第十二条关于房屋质量、装饰、设备标准承诺约定：……该商品房交付使用之日起1个月内，经该商品房所在地的区级或者区级以上有资格的检测机构检测，认定该商品房存在一般工程质量问题，出卖方应当自检测机构认定质量问题之日起30天内予以修复，按实承担买受方发生的检测费用，根据买受方实际受到的损失给予合理补偿并另行签订补偿协议。另双方自行约定：该商品房为现房，在签署本合同前，买受方已现场验收并确认该商品房装饰、设备符合合同附件三所列标准，不存在未达约定标准之情况。
该合同第二十二条约定：本合同未尽事项，双方应当在本合同附件五中补充约定。补充约定中不得约定与本合同内容相冲突的、减轻或免除出�方责任的、加重买受方责任或排除买受方权利的条款。
该合同附件五第四条关于房屋交付的特别约定第3款约定：在本合同约定的交房期限届满时，买受人仍未收到出卖人书面接房通知的，买受人应在本合同约定的交房期限届满的当天到出卖人索取书面接房通知，除本合同约定可延期交付外，出卖人应在当天按接房通知规定为买受人办理交房手续，买受人未按本约定到出卖人索取书面接房通知或未在当天办理接房手续的，由此产生的逾期交付责任由买受人承担。该合同附件五第四条的第4款、第5款、第6款、第7款、第8款对买受人经出卖方通知后未按约办理接房手续或拒绝办理接房手续的责任作出约定。第9款对出卖方逾期交房的违约责任及买受人权利进行约定，该约定与商品房买卖合同第九条基本一致。
签订商品房买卖合同后，龙探然、李彬彬向�科公司支付1160万元购房款。金科公司于2014年9月26日向龙探然、李彬彬邮寄商品房收房催告书，催告龙探然、李彬彬在收到此催告书30日内持相关购房资料到金科公司处办理房屋接收手续，双方当事人一致确认龙探然、李彬彬于2014年10月12日签收。龙探然、李彬彬在收到金科公司的收房催告书后即前往办理收房手续，因龙探然、李彬彬认为房屋存有质量问题故向金科公司邮寄律师函要求处理逾期交房及房屋质量问题并于2014年11月11日自行委托江苏宜居工程质量检测有限公司出具检测报告，内容多为空鼓、墙面局部裂纹、水渍等一般瑕疵。金科公司于2014年11月5日向龙探然、李彬彬邮寄于2014年5月31日办理接房手续、落款日期为2014年5月15日的接房通知书。后龙探然、李彬彬于2015年1月11日签字收房。
庭审中，金科公司陈述，收到龙探然、李彬彬催促交房及维修房屋质量问题的律师函，但不认可律师函内容故没有回复。
以上事实，由龙探然、李彬彬提供的《商品房买卖合同》、购房款发票、商品房收房催告书、律师函及邮寄凭证、检测报告、接房声明，金科公司提供的苏州高新区商品房交付使用通知书、苏州高新区商品房初始登记证明、国有土地使用权分割转让许可证变更登记申请书，以及庭审笔录等证据在卷佐证。
一审法院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容合法、有效，对双方均有约束力，故双方应当依照合同约定全面履行自己的义务。
一、合同双方关于交房程序及责任承担的合同条款适用问题。合同第八条约定于2014年5月20日前由金科公司书面通知龙探然、李彬彬办理验收交接手续，合同第二十二条约定“补充约定中不得约定与本合同内容相冲突的、减轻或免除出卖方责任的、加重买受方责任或排除买受方权利的条款”，而合同附件五的补充协议关于房屋交付的相关约定不仅与双方签订的商品房买卖合同内容相冲突且均为减轻金科公司责任并加重龙探然、李彬彬责任的条款，将金科公司通知买方收房的义务全部转嫁到买方处并免除了金科公司未通知收房所应承担的逾期交房违约责任，上述条款因系金科公司提供的格式条款，且实质上免除了金科公司关于通知龙探然、李彬彬收房的义务，故该条款无效。一审法院认为，双方当事人关于交房程序和时间应当适用商品房买卖合同第八条、第九条的约定。
二、关于金科公司逾期交房应承担的违约责任。
本案讼争房屋，金科公司已于2012年12月26日通过交付使用备案并取得苏州高新区房产管理局出具的《苏州高新区商品房交付使用通知书》、于2013年4月3�取得《苏州高新区商品房初始登记证明》及国有土地使用权分割转让许可证，其于2014年9月26日向龙探然、李彬彬邮寄商品房收房催告书，龙探然、李彬彬于2014年10月12日收到。金科公司距约定的2014年5月20日交房日期逾期145天，故金科公司应按合同约定赔偿龙探然、李彬彬逾期交房违约金为841000元（1160万元×万分之五×145天）。关于金科公司主张合同约定的违约金过高应予以调整的意见，一审法院认为，商品房买卖合同系金科公司提供，其理应对违约行为所应承担的责任有理性认识和风险评估，且金科公司也未提供违约金过高的证据，故一审法院对金科公司的该辩称意见不予采纳。
三、关于2014年10月12日至2015年1月11日期间是否存在逾期交房问题。龙探然、李彬彬因认为房屋存在质量问题而在收到金科公司收房通知书后仍拒绝收房，因涉案房屋系现房，根据合同约定可以认定双方在签订合同时已进行了现场验收，应认为房屋已符合交房条件。龙探然、李彬彬虽然在收房时又提出了质量异议，但金科公司未予认可，且龙探然、李彬彬所提供的检测报告系其单方委托出具，该检测报告也显示房屋仅存在一般瑕疵。一审法院认为，龙探然、李彬彬应当在接到金科公司的收房通知书后办理收房手续，不应任意拒绝收房，即使存在质量瑕疵可依照法律规定和合同约定请求金科公司给予保修。故法院对龙探然、李彬彬请求金科公司承担自2014年10月12日至2015年1月11日期间的逾期交房违约责任的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第四十条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：金科公司于判决生效之日起十日内赔偿龙探然、李彬彬逾期交房违约金841000元。案件受�费16806元，由龙探然、李彬彬负担6218元，由金科公司负担10588元。
对一审法院查明的事实本院予以认定。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，龙探然、李彬彬与金科公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。
关于合同附件五中关于房屋交付的特别约定第3款，该条款约定买受人应当在合同约定的交房期限届满当天到出卖人处索取书面接房通知书，实质上将金科公司的通知龙探然、李彬彬前来收房的义务转至龙探然、李彬彬，系排除其自身主要义务，增加合同相对方的义务，且该补充协议条款系由金科公司提供的格式条款；另，对照主合同中关于房屋交付的约定即由金科公司书面通知龙探然、李彬彬前来收房，上述补充条款亦违反了主合同中“补充约定中不得约定与本合同内容相冲突的、减轻或免除出卖方责任的、加重买受方责任或排除买受方权利的条款”的约定。一审法院据此认定合同附件五中关于房屋交付的特别约定第3款系无效条款并无不当，双方当事人关于房屋的交付应当按照商品房买卖合同第八、九条约定履行。金科公司认为龙探然、李彬彬因违反相关购房政策导致未能收房，因龙探然、李彬彬予以否认，且金科公司亦未提供证据加以证明，本院对其该项上诉理由不予支持。
关于违约金的标准。首先，一审法院认定前述格式条款无效，但并未否定合同其他内容的效力，根据合同中的违约金条款判定逾期交房违约金并无不妥。其次，金科公司认为合同约定的违约金标准过高，应按照同期银行贷款利率标准调整。对此，本院认为金科公司系专业的房地产开发公司，应当对其经营风险有充分的认识，亦应具备相应的防范意�。现金科公司与龙探然、李彬彬签订的合同系其提供，显然早已知晓合同的违约金标准，在此情况下，金科公司主张调低违约金，但未提供相应证据，一审法院对其抗辩不予支持并无不当，应予维持。
综上所述，金科集团苏州房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16806元，由上诉人金科集团苏州房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一六年十一月二十日
书 记 员 郭 玮