江苏省泗阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1323民初298号
原告：中国建设银行股份有限公司泗阳支行。住所地泗阳县众兴镇北京东路***号。
负责人：倪前法，该支行行长。
委托诉讼代理人：刘须龙，该支行员工。
被告：吴某某,男,1975年2月24日出生，汉族，住所地泗阳县。
被告：蔡某某,女,1968年1月2日出生，汉族，住所地泗阳县。
被告：宿迁民生置业有限公司，住所地泗阳县众兴镇解放北路（前进村一组）。
法定代表人王迎春，该公司总经理。
委托诉讼代理人张仁勤，江苏天淮律师事务所律师。
委托诉讼代理人杨志芳，江苏天淮律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司诉被告吴某某、蔡某某、宿迁民生置业有限公司借款及保证合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法由审判员孙静芳、代理审判员何伟成、人民陪审员程道湘组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司泗阳支行委托诉讼代理人刘须龙、被告吴某某、宿迁民生置业有限公司委托诉讼代理人杨志芳到庭参加诉讼；被告蔡某某经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司泗阳支行向本院提出诉讼请求：1、被告偿还原告贷款本金316723.56元及利息11213.04元，从2015年3月21日起至被告还清借款止，并按借款合同约定向原告支付罚息；2、原告有权对被告所有的坐落于泗阳县众兴镇文成路南侧丽景河畔20幢1单元202室房屋拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年8月21日被告吴某某、蔡某某因购买泗阳县众兴镇文成路南侧丽景河畔20幢1单元202室房屋，向原告申请借款339000元，期限15年，利率6.55%，并签订了个人住房借款合同，按借款合同，被告吴某某、蔡某某应当按约归还借款本息，否则贷款人可以宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，同时借款利率在借款基础上上浮50%，并承担实现债权的费用。被告吴某某、蔡某某自愿以其购买的泗阳县众兴镇文成路南侧丽景河畔20幢1单元202室作抵押。2013年8月21日原告依约发放借款，被告宿迁民生置业有限公司为其提供担保。自2015年3月21日起被告没有归还借款，构成违约。原告多次索要未果。
被告吴某某辩称：1、原告起诉金额没有异议，2017年4月份后归还全部借款；2、希望原告免除利息；3、2015年4月之前从未逾期，后因特殊事由逾期未还款。
被告宿迁民生置业有限公司辩称：1、对涉案事实无异议；2、被告吴某某、蔡某某尚欠的借款本息数额请法庭核实；3、涉案房屋的抵押权证无法办理是由于原告、被告吴某某、蔡某某的原因，由于抵押权证未办理产生后果应当由其承担；4、对于诉讼费用等其他费用，不承担保证责任。
被告蔡某某未作答辩也未提供证据。
本院经审理认定事实如下：
2011年12月20日，原告与被告宿迁民生置业有限公司订立个人住房（商业用房）借款最高额保证合同。主要约定：被告宿迁民生置业有限公司为债务人（因购置华夏中学路丽景河畔房产而与原告发生借贷关系的全部债务人）自2011年12月20日至2013年12月19日期间（即债权确定期间）因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、实现债权发生的一切费用提供连带责任保证。最高额保证的限额为80000000元，被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期间届满日不受债权确定期间届满日的限制。保证期间自该笔债务履行期限届满之日后两年止。若发生法律法规规定或主合同约定的实现，原告宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。除非有可靠、确定的相反证据，原告有关本金、利息、费用和还款记录等内容的内部账务记载，原告制作或保留的债务人办理提款、还款、付利息等业务过程中发生的单据、凭证及乙方催收贷款的记录、凭证，均构成有效证明主合同债权关系的确定证据，被告宿迁民生置业有限公司不能仅因为上述记录、记载、单据、凭证由乙方制作或保留而提出异议。
被告吴某某、蔡某某系夫妻关系。2013年7月12日，原告与被告吴某某、蔡某某签订个人住房（商业用房）借款合同。主要约定：被告吴某某因购买被告宿迁民生置业有限公司开发的丽景河畔20幢202室房屋向原告借款339000元，每期以相等的金额偿还贷款本息。借款采用浮动利率，按中国人民银行同期同类贷款基准利率（每年1月1日调整）计算。本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%。借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。本合同担保采取抵（质）押加保证方式，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告吴某某、蔡某某同意以丽景河畔20幢202室房屋作为抵押物向原告提供抵押担保。抵押担保、保证的范围包括本合同项下所列借款本金、利息、违约金、赔偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。
2013年7月24日，被告宿迁民生置业有限公司向原告出具承诺书，承诺对于其开发小区购房户在原告办理的按揭贷款，累计两次未还的，在权证到位后，由其继续承担连带保证责任。
2013年8月21日，原告按照与被告吴某某的约定将339000元汇入被告宿迁民生置业有限公司账户，履行了出借款项义务。
被告已支付截止2015年10月28日的到期本息，尚欠借款307692.7元及2015年10月29日起的利息没有归还，原告于2016年1月19日提起本案诉讼。
上述事实，有原告、被告吴某某、宿迁民生置业有限公司陈述，原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、承诺书、中国建设银行个人贷款对账单等予以证实，本院予以认定。
本院认为：
原告与被告吴某某、蔡某某订立个人住房（商业用房）借款合同、原告与被告宿迁民事置业有限公司订立个人住房（商业用房）借款最高保证合同，应系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该部分合同应属有效。原告履行出借339000元款项的义务后，被告吴某某应当按约及时归还借款本息，逾期还款，还应依约承担违约责任。被告吴某某在婚姻关系存续期间内借入涉案款项用于购买房屋，应当认定涉案债务系被告吴某某、蔡某某的共同债务，故被告蔡某某对该笔债务应当承担共同还款责任。自2015年10月29日起被告吴某某、蔡某某未归还借款本息，构成违约，原告依约有权宣布贷款提前到期，要求借款人清偿尚欠全部借款本息并承担相应的违约责任。所以本院对原告有证据证明其向被告主张要求提前收回贷款之日（即本案起诉之日）起要求被告吴某某、蔡某某按逾期利率标准支付利息的主张予以支持。综上，本院对原告要求被告吴某某、蔡某某归还307692.7元及利息（自2015年10月29日起至2016年1月19日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2016年1月20日起至还清款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的150%计算。）的主张予以支持，对超出该部分的主张不予支持。被告吴某某主张要求原告免除利息，无事实及法律依据，且原告不予认可，所以本院不予支持。
被告吴某某、蔡某某虽同意以丽景河畔20幢202室房屋为涉案借款向原告提供抵押担保，但因未办理抵押登记手续，原告尚未取得抵押权，本院对原告要求对丽景河畔20幢202室房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿的主张不予支持。
被告宿迁民生置业有限公司作为完全民事行为能力人，其应对作出的民事法律行为承担相应的法律后果，其为被告吴某某的涉案债务提供连带责任保证，应当依约对涉案债务承担连带偿还责任。被告宿迁民生置业有限公司在承担责任后，依法有权向债务人追偿。涉案诉讼费用属于原告主张权利而支出的费用，属于双方约定的保证范畴，被告宿迁民生置业有限公司对此应承担连带偿还责任。
被告宿迁民生置业有限公司主张涉案房屋的抵押权证无法办理是由于原告、被告吴某某、蔡某某的原因，由于抵押权证未办理产生后果应当由其承担。本院认为，被告宿迁民生置业有限公司系丽景河畔20幢202室房屋的开发商，土地使用权证书、房屋所有权证书的办理义务应当由其承担。被告宿迁民生置业有限公司对此项主张未提供证据予以证明，所以本院对其此项主张不予支持。
依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴某某、蔡某某于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司泗阳支行307692.7元及利息（自2015年10月29日起至2016年1月19日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2016年1月20日起至还清款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的150%计算。）。
二、被告宿迁民生置业有限公司对本判决第一项确定的义务承担连带偿还责任。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司泗阳支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6506元，由原告中国建设银行股份有限公司泗阳支行负担682元，被告吴某某、蔡某某、宿迁民生置业有限公司负担5824元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费6506元。宿迁市中级人民法院诉讼费账户户名：宿迁市财政局国库处。汇款账号：46×××80。开户行：中国农业银行宿城支行。
审 判 长 孙静芳
代理审判员 何伟成
人民陪审员 程道湘
二〇一六年十月十七日
书 记 员 胡 昱