山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2015）威文经民一初字第662号原告ＸＸ，城镇居民。委托代理人李明祥，城镇居民。被告威海恒峰房地产开发有限公司，住所地威海市文登经济开发区九龙路甲64号。法定代表人刘祖延，董事长。委托代理人张玉珊，该公司法律顾问。委托代理人曲永晓，该公司工作人员。第三人中国银行股份有限公司威海分行，住所地威海市青岛北路9号。负责人高智，行长。委托代理人汤庆华，山东英良泰业律师事务所律师。委托代理人丁萍，山东英良泰业律师事务所实习律师。原告ＸＸ与被告威海恒峰房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司威海分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理，依法由助理审判员孙灵俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托代理人李明祥，被告威海恒峰房地产开发有限公司之委托代理人张玉珊、曲永晓到庭参加了诉讼，第三人中国银行股份有限公司威海分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告ＸＸ诉称：2012年10月23日，原被告签订了九龙路××号×单元×××室的商品房买卖合同一份，并于2012年12月31日，原被告及第三人签订了个人一手房住房贷款合同，约定2013年6月30日交房，原告于2012年10月30日付被告总计60374元，银行给付被告140000元。其后，原告于2012年10月30日至2015年9月30日，包括偿还银行贷款、支付费用等共计103822.44元，按合同约定交房日期为2013年6月30日，至今尚未交房，而合同约定如超过约定日期没有交房，开发商全额退款并按5%支付违约金，一切费用由恒峰房地产承担。故原告诉来法院，要求判令解除原被告签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款103822.44元，违约金5198.622元；解除原被告与第三人签订的中国银行个人一手住房贷款合同，原告未偿还部分由被告清偿，被告自判决生效之日起至还清之日止以118295.06元为本金按银行贷款利率四倍承担利息。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付差旅费9174元，返还原告购房定金20748元。被告威海恒峰房地产开发有限公司辩称，被告同意解除双方签订的房屋买卖合同，没有偿还的银行贷款由被告继续偿还，但是原告诉讼请求中具体数额不准确。再者，原告要求违约金及赔偿损失系重复计算，差旅费也与被告无关，原告为实现权益花费的差旅费应自行承担，不属于本案中的直接损失。第三人中国银行股份有限公司威海分行提交书面答辩状辩称，2012年12月31日，ＸＸ、威海恒峰房地产开发有限公司、山东慧缘融资担保有限公司与第三人签订了个人一手住房贷款合同及个人贷款保证合同，ＸＸ作为借款人，威海恒峰房地产开发有限公司、山东慧缘融资担保有限公司作为保证人，同时为原告ＸＸ担保债务的履行，ＸＸ以其购买的房产作为抵押，并办理了预抵押登记。本案中，在第三人的贷款没有得到偿还之前，ＸＸ请求解除购房合同和贷款合同，由威海恒峰房地产开发有限公司承担未偿还部分的还款责任，免除其还款责任，影响了原贷款合同约定的第三人作为债权人的权利，侵害了第三人的利益，故请求法庭驳回对第三人的诉讼请求。经审理查明：原、被告于2012年10月30日签订房屋买卖合同一份（合同编号为：20121030AC28EA221×××），约定由原告购买被告开发的位于威海市文登区九龙路××号×单元×××室房屋一套，为购买该房屋原告支付首付款60374元（其中原告于2012年10月30日自行缴纳10374元，另向被告借款50000元，原告分别于2013年1月30日、2013年4月28日、2013年7月27日、2013年10月30日、2014年1月27日、2014年4月26日、2014年7月26日、2014年10月31日偿还6250元，该笔借款现已偿清），与第三人签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，以诉争房屋作为抵押物向第三人贷款140000元（自2013年1月31日至2015年12月1日原告已偿还贷款本金、利息等共计42528.04元，其中贷款本金17823.36元、利息24696元）。原、被告在商品房买卖合同中约定，被告应于2013年6月30日前将经验收合格的诉争房屋交付原告，如逾期超过360日后，原告有权解除合同，出卖人（即被告）应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人（原告）累计已付款的5%向买受人支付违约金。原告就此主张按103822.44元作为本金计算违约金得5198.62元。被告对此不予认可，并辩称原告已缴纳的购房款本金为78197元，据此计算得违约金为3909元。原告为诉争房屋花销档案利用费50元，登记费160元。为办理诉争房屋银行贷款，原告向担保机构山东慧缘融资担保有限公司交纳担保费2100元。原告主张向被告交纳登记费、抵押费、手续费共计360元，对此提交收费通知单一份以证实，该单中无收款人签字亦未加盖被告单位公章。2012年8月15日，原、被告曾签订《威海恒峰房地产认购书》一份，其中约定原告在签订本认购书时支付10374元作为认购该房屋的定金，同时关于该定金之约制事项在该认购中约定：“认购书签定后10日之内，乙方（原告）应将公证委托书以及办理银行贷款的相关手续、费用邮寄给甲方（被告），由甲方协助办理此房的《商品房买卖合同》的签署、房管局抵押、预告登记以及银行贷款等相关手续，逾期则视为违约，甲方有权没收该客户的认购定金，并将该物业另行出售。”原告就此主张定金双倍返还，被告不予认可。原告主张为本案花销交通费、食宿费9274元，要求被告对此进行赔偿，被告不予认可。原告就其要求解除与第三人之间的抵押贷款合同，主张按《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条之规定，“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”，由取得抵押物所有权的第三人行使涤除权，代替原告清偿其所欠按揭贷款，其余款项则返还给购房者，从而一并解决开发商、购房者、按揭银行之间的多重法律关系。以上事实,有原、被告的陈述、商品房买卖合同、收款收据、银行交易明细、委托担保合同、收费通知单、认购书、广告页、车票等证据在案为凭。本院认为，依法成立的合同对双方具有法律约束力，当事人应当按合同约定履行自己的义务。被告逾期交房违反了双方商品房买卖合同之约定，现原告要求解除该合同、被告对此同意，本院予以照准。原告已自行支付的购房款包括首付款60374元、已偿还的贷款本金17823.36元，被告应当予以返还，2015年12月1日后剩余部分银行贷款以实际数额为准由被告负责偿还。原告已偿还的银行贷款利息24696元，支付的档案利用费50元，登记费160元、担保费2100元，系原告为购买诉争房屋所花销，在双方解除该商品房买卖合同的情况下，被告对此应当向原告进行赔偿。原告主张的定金系双方为规制贷款事宜而约定，原告就此主张解除房屋买卖合同之定金双倍返还，理由不当，本院不予支持。按双方商品房买卖合同之约定，因被告逾期交付造成合同之解除，被告应向原告支付违约金，原告就此主张5198.62元（200374元×5%），不违反双方合同约定，本院予以支持。原告虽要求解除其与第三人之间的抵押贷款合同关系，但未举证证实达到解除该合同的法定或约定事由。原告所述《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条是针对抵押人转让抵押物，抵押权的效力及取得抵押物的第三人可代为清偿抵押债务的法律规定，此条中关于受让人行使涤除权而使抵押权消灭，为实践性规定，通俗而言即涤清债务方使抵押权消灭。本案中，原告作为抵押人因商品房买卖合同的解除而将诉争房屋退还给被告，从法律关系上看可以认定为抵押人转让抵押物，取得抵押物的被告可以代替原告清偿剩余债务，对此原、被告已达成共识，但第三人的抵押权并不因双方仅此共识而消灭，应于债务（银行贷款）偿清之日而自然终止，故在目前债务尚未涤清之情况下，原告要求解除与第三人之间的抵押贷款合同，不符合法律规定，本院不予准许。原告主张向被告交纳登记费、抵押费、手续费共计360元，对此提交的收费通知单中无收款人签字亦未加盖被告单位公章，无法证实原告该主张，对此本院不予支持。原告主张为本案花销交通费、食宿费9274元，要求被告对此进行赔偿，无法律依据，本院不予支持。原告要求就被告就应还款项，自判决生效之日起至还清之日止按银行贷款利率四倍承担利息，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告自愿解除于2012年10月30日签订的商品房买卖合同一份（合同编号：20121030AC28EA221×××），本院照准；二、被告威海恒峰房地产开发有限公司返还原告ＸＸ房屋首付款60374元、已偿还的贷款本金17823.36元，赔偿原告ＸＸ已偿还的银行贷款利息24696元，档案利用费50元，登记费160元、担保费2100元，支付原告ＸＸ逾期交房违约金5198.62元，以上共计110401.98元，于本判决生效后十日内付清；三、2015年12月1日后，诉争房屋银行贷款由被告威海恒峰房地产开发有限公司清偿；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限间的债务利息。案件受理费1240元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。代理审判员  孙灵俊二〇一六年三月十四日书 记 员  杜厚琳