湖北省广水市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂广水民初字第01540号
原告王聿海（反诉被告），个体经商户。
原告王俊琴（反诉被告），个体经商户。系原告王聿海妻子。
委托代理人王毅，男，1975年1月22日出生，代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解或者和解，申请执行，代领执行款。
委托代理人刘华弘，湖北富阳律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告杨进秀（反诉原告），个体经商户。
委托代理人张顺意，男，1956年12月13日出生，汉族，系被告杨进秀丈夫。
被告涂明（反诉原告），个体经商户。
委托代理人盛芳，女，汉族，系被告涂明母亲。
上述两被告委托代理人赖建平，代理权限：一般代理。
原告王聿海、王俊琴（反诉被告，下同）与被告杨进秀、涂明（反诉原告，下同）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法合并审理，由审判员何诗浩担任审判长，与审判员李明珍、审判员万敏组成合议庭，于2014年7月16日和2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王毅、刘华弘，被告杨进秀、涂明及委托代理人张顺意、盛芳、赖建平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王聿海、王俊琴诉称：原告于2013年6月3日与被告杨进秀、涂明签订了《门面房屋买卖合同书》，合同约定原告将位于广水市应山办事处西正街110、109、108号门面房出卖给两被告，房屋总价格为2300000元，合同成立时两被告付款2100000元（已付清），剩余下欠200000元待房产过户办理完后一次性付清。2014年3月10日，原告将房产过户办理完结后，多次向两被告催要欠款未果，为了维护原告的合法权益，请求人民法院判令两被告支付剩余购房款200000元，并按银行同期贷款利率计息、按合同约定承担违约金500000元。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：
证据一，房屋买卖合同书一份。证明：1、2013年6月3日原告将其所有的位于应山办事处西正街××间门面房分别卖给被告杨进秀、涂明，价格为2300000元。2、协议约定两被告先期付款2100000元，待房屋产权过户给两被告后，再一次性给付剩余200000元。3、违约责任。
证据二，广水市房屋所有权转移登记申请书××份。证明：原告已按合同履行完毕。
被告对上述证据无异议。经庭审质证，本院认为，原告提交的证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，且对方当事人无异议，本院依法予以确认。
被告杨进秀、涂明辩称：1，原告的起诉程序违法，原告没有明确和具体的诉讼请求，两答辩人在本案中是一种普通的共同被告，原告向他们主张剩余的200000元购房款及500000元违约金如何分配不明确。2，本案原告有违约行为，原告没有按双方签订的《门面房屋买卖合同》第3条中注明的时间按期交房，因此，原告有明显的违约责任。3，在原告迟延交房的前提下，两答辩人可以行使先履行抗辩权来对抗原告要求其清偿剩余购房款及承担违约责任。
被告杨进秀、涂明针对本诉未提供证据。
反诉原告杨进秀、涂明反诉称：2013年6月3日，被反诉人王聿海、王俊琴与反诉人杨进秀、涂明签订了《门面房屋买卖合同》，被反诉人将其所有的××间门面房及地下室出卖给反诉人。该合同中对买卖房屋的方位、价格、付款方式、违约责任等进行了明确的约定，其中在合同第3条中特别注明：移动收费门面2014年2月8日到期，厨卫2013年7月8日到期，水晶宫发廊2013年10月25日到期。双方同时还约定：“如有一方违约，赔付另一方违约金人民币500000元”。而被反诉人将移动收费门面、厨卫门面、水晶宫发廊门面分别于2014年6月2日、2014年2月18日、2013年10月18日才交付给两反诉人。依照买卖双方的合同目的及交易习惯，房屋租赁到期的时间应视为被反诉人的交房时间，但被反诉人迟延交房违反了合同的约定，应当承担违约责任。现两反诉人依据上述事实和相关法律规定，向人民法院提起反诉，请人民法院判令被反诉人支付反诉人杨进秀、涂明违约金300000元和200000元，由被反诉人承担本案的诉讼费用。
反诉原告杨进秀、涂明为支持其反诉请求，向法庭提交如下证据：
证据一，杨进秀身份证及结婚证各一份、涂明身份证一份。证明内容：1、证明两反诉人的身份。2、证明杨进秀与张顺意系夫妻关系。
证据二，《门面房屋买卖合同书》一份。证明内容：1，证明2013年6月3日，反诉人与被反诉人发生了房屋买卖合同关系。2，证明该合同中分别约定了交房时间。3，证明“如有一方违约，赔付另一方违约金500000元。”
证据××，卢某、刘某、盛某证明各一份。证明内容：被反诉人实际的交房时间，从而证明被反诉人违约。
证据四，房产证××份。证明内容：证明被反诉人出卖门面房屋的对象分别是108号、109号为杨进秀、张顺意，110号为涂明。
经庭审质证，反诉被告王聿海、王俊琴对被告提交的证据一、四无异议。对证据二的真实性无异议，但对证明内容2的证明目的有异议，认为达不到其所要证明的目的。对证据××，证人卢某、刘某、盛某的证明、证言所要证明的目的有异议，因合同中并未约定交房时间，其证言、证明不能认定为有效证据。
反诉被告王聿海、王俊琴辩称：1，被反诉人与反诉人在合同中并未明确约定交房时间，租房户到期时间不是交房时间。2，上述××间门面房屋已过户到两反诉人名下，应视为其已承认并接受该交易行为。3，在反诉状中提到的交房时间是反诉人单方面认为，并强加给被反诉人。4，在房屋买卖交易中没有租房时间到期即视为交房的惯例，且在合同履行中应给卖方一定的缓冲时间。综上，被反诉人没有违约行为，两反诉人应按合同约定支付剩余购房款。
原告王聿海、王俊琴针对反诉未举证。
经原、被告举证、质证，本院对双方提交的证据作如下认证；
对反诉被告无异议的证据一、四，本院依法予以采信。对有争议的证据，本院认为：反诉原告提交的证据二，“原告未按合同约定按期交房”的证明目的，该合同中第3条中载明的是租赁户到期时间，并未明确约定交房时间，被告亦无其他证据相印证，本院不予采信。反诉原告提供的证据四，卢某、刘某、盛某××人的证明、证言不能证明反诉原告主张的事实与理由，本诉原告交房的时间和违约，系上述××人对该事实和性质主观判断，上列××证人的证言不能作有效证据使用，本院不予采信。
根据本院确认的有效证据，并经法庭审理查明：原告王聿海、王俊琴将其所有的位于广水市应山办事处西正街108号、109号、110号××间门面房屋卖给被告杨进秀、涂明。杨进秀购买108号、109号两间，涂明购买110号一间，原告王聿海、王俊琴（甲方）、被告双方杨进秀、涂明（乙方）于2013年6月3日订立了《门面房屋买卖合同书》，合同约定：“1，购房价格2300000元（杨进秀应支付1450000元、涂明应支付850000元）。2，付款方式：签约时付定金2100000元，甲方负责协助乙方办理房产过户，过户的甲、乙双方的税费由乙方承担，待房产过户办理完毕后乙方将剩余购房款200000元一次性交付甲方。3，甲方确保原来的水电畅通。5，违约责任。”合同订立后，被告杨进秀支付购房款1250000元（尚欠200000元），涂明全额支付购房款850000元。原告王聿海、王俊琴于2014年3月10日将××间门面房屋过户手续办理完毕后向被告杨进秀催要剩余购房款200000元未果成诉。杨进秀、涂明在法定期限内，以王聿海、王俊琴未按期交房，系违约行为为由，反诉王聿海、王俊琴，要求王聿海、王俊琴按约支付违约金500000元。
本院认为，王聿海、王俊琴与杨进秀、涂明签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，亦不违反法律强制性规定，该合同合法有效。合同一经成立双方当事人均应共同遵守，但该合同中双方对违约金的约定过分高于给双方造成的损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之××十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，我国《合同法》对违约金制度的设立，主要是补偿性的，有限度的体现惩罚性，违约金的支付金额是根据违约情况确定的，违约金的约定，应当估计到一方违约给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金额。本案中，双方在履约过程中均有损失，但损失并不大，过高违约金对合同相对人均显失公平，对双方均主张违约金的请求均不予支持。王聿海、王俊琴已按该合同的约定实际履行了自己的义务，将其所有的××间门面房屋全部过户到杨进秀、涂明名下。因双方订立的买卖合同未明确注明交房时间，该合同第××条明确载明“……乙方将产权证办理过户完时，将剩余200000元交给甲方”过户时间应视为交房时间。该合同第××条虽在争诉房屋以括号的形式注明××间门面房出租的到期时间，不能当然认为王聿海、王俊琴此前房屋出租到期时间为交房时间，故杨进秀以“未按期交房”为抗辩理由与事实不符，其抗辩理由不能成立，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“履行期限约定不明确，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。因被告涂明已按约定全额支付了购房款，现王聿海、王俊琴要求杨进秀按合同中确定的内容履行自己的付款义务并支付相应的利息（按照银行同期同类贷款利率计算，从房产过户之日起至欠款履行完毕之日止）；杨进秀要求王聿海、王俊秀交房过户的请求（已履行）符合法律规定，本院均予以支持。被告的反诉主张缺乏事实依据和法律依据，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：
一、杨进秀给付王聿海、王俊琴购房款200000元及利息（按照银行同期同类贷款利率计算，从2014年3月10日起至欠款履行完毕之日止）。
二、驳回王聿海、王俊琴的其他诉讼请求。
××、驳回杨进秀、涂明的反诉诉讼请求。
本诉诉讼费8000元，由王聿海、王俊琴承担：反诉诉讼费7000元由杨进秀、涂明各承担3500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到湖北省随州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇湖北省随州市中级人民法院诉讼费汇缴财政专户，开户银行：农行随州市分行开发区分理处，帐号：78×××80。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 何诗浩
审判员 李明珍
审判员 万 敏
二〇一四年九月十五日
书记员 左 思