广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1660号
上诉人（原审被告）：靳帅，男，汉族，1985年3月12日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：范慧军，广东会鸣谷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈玉琼，女，汉族，1933年8月2日出生，住广东省湛江市霞山区。
委托代理人：卢伟山，男，汉族，1959年6月26日出生，住广东省珠海市香洲区，系被上诉人陈玉琼之子。
原审第三人：裴杰，男，汉族，1968年3月12日出生，住广东省珠海市香洲区。
上诉人靳帅与被上诉人陈玉琼以及原审第三人裴杰房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，陈玉琼系珠海市香洲洲山路×1号第一层1-7轴工业厂房的产权人。2013年2月26日，陈玉琼与靳帅签订《租赁合同》，约定靳帅向陈玉琼承租珠海市香洲洲山路1号第一层1-7轴作工厂使用，租赁期自2013年3月1日起至2018年3月1日止。合同第三条约定：第一年、第二年每月租金人民币33000元，靳帅应于每月3日前向陈玉琼支付当月租金；第三年每月租金34650元；等等。上述合同签订后，陈玉琼依约将案涉厂房交付靳帅，靳帅将该厂房用于与裴杰共同经营珠海市香洲区君安汽车修理厂，并担任该修理厂的法定代表人。2014年9月，上述修理厂的法定代表人变更为裴杰，靳帅称其退出该修理厂的经营管理。但各方并未就案涉厂房重新签署租赁合同。裴杰承认截至2015年9月25日共计拖欠陈玉琼租金308550元。本案审理期间，裴杰于2015年11月17日向陈玉琼支付租金18万元。此后，裴杰又分别于2015年11月30日支付33000元，12月24日支付50000元，12月25日支付2000元和48000元。上述付款共计313000元。陈玉琼承认收到上述全部款项，但抗辩称只有第一笔18万元是用于支付本案诉请的租金，其余133000元是用于支付本案立案之后后续发生的租金和水电费，与本案诉请的租金无关。裴杰则主张上述全部款项均用于支付陈玉琼在本案诉请的租金。关于利息，陈玉琼要求按照同期银行贷款利率的四倍计算逾期付款的利息，靳帅与裴杰抗辩称合同没有约定利息，不应支付利息。
陈玉琼原审的诉讼请求为：1、判令靳帅返还拖欠租金308550元；2、判令靳帅交纳拖欠款的利息23141元（计算至2015年9月）；3、判令靳帅支付诉讼费。
原审法院认为，陈玉琼与靳帅签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。靳帅系该租赁合同的当事人，依法享有合同权利、负有合同义务，应认定为本案的适格被告。靳帅主张其已退出维修厂的经营，应由实际经营者即裴杰承担支付租金的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此，陈玉琼诉请靳帅对拖欠的租金承担违约责任，符合法律的规定，靳帅与裴杰因案涉租金发生的纠纷，应另寻法律途径解决。
根据前述查明的事实，裴杰在本案立案之后已经向陈玉琼支付款项共计313000元。陈玉琼抗辩称其中133000元系用于支付本案起诉之后后续发生的租金和费用，但没有证据证明，靳帅和裴杰也不认可，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十条：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人和债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”裴杰已支付的款项应优先抵充先到期的债务。由此，裴杰已经付清陈玉琼诉请的租金308550元。靳帅逾期支付租金，应支付逾期付款的利息，陈玉琼要求按照银行同期贷款利率的四倍计收计至2015年9月止的利息23141元，该计息标准缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持，靳帅应按照银行同期贷款利率支付欠付租金的利息，即应支付利息5785元（即23141元除以4）。据此，靳帅应向陈玉琼支付租金本息共计314335元。裴杰已支付313000元，靳帅还应支付剩余利息1335元。陈玉琼主张的利息超出1335元的部分，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十条的规定，原审法院判决：一、靳帅于判决发生法律效力之日起十日内向陈玉琼支付拖欠租金的利息人民币1335元；二、驳回陈玉琼的其他诉讼请求。如果靳帅未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6276元，保全费2195元，共计8471元，由陈玉琼负担443元，靳帅负担8028元。
上诉人靳帅不服一审判决，依法向本院提出上诉，请求撤销原审判决，发回重审或径行判决驳回陈玉琼的诉讼请求。事实和理由：原审判决事实不清，未追加珠海市香洲区君安汽车修理厂（以下简称君安汽修厂）为本案被告，从而导致适用法律错误，判决靳帅承担租金错误。一、靳帅与陈玉琼签订《租赁合同》系职务行为。靳帅签订《租赁合同》前，陈玉琼的儿子卢伟山称君安汽修厂是其开办的集体企业，为获得君安汽修厂的经营管理权，靳帅分别与卢伟山在同一天同时签订两份合同：《转让协议书》和《租赁合同》。签约之日，因尚未办理工商登记变更手续，公章未移交，故靳帅无法以君安汽修厂的名义与陈玉琼签订《租赁合同》。2013年5月转让手续完成，君安汽修厂法定代表人变更为靳帅，公章及相关的证照才移交给靳帅。2014年9月，靳帅被上级单位免去修理厂法定代表人职务，离开君安汽修厂，法定代表人变更为裴杰。二、租赁合同期间，君安汽修厂为受益人，并以实际行为承担了厂房租金。一审判决后，靳帅去君安汽修厂财务查询，发现案涉租金为君安汽修厂转帐支付，陈玉琼收到租金后出具了《收据》写明“收到君安修理厂交来的2014年1月租金33000元”。此后虽然君安汽修厂按月支付租金，但陈玉琼再也未向修理厂开具任何房屋租金《收据》或发票。三、陈玉琼、裴杰隐瞒君安汽修厂为承租主体的事实，导致原审漏列当事人。原审判决书下达后，靳帅聘请律师依法在工商行政管理部门查询修理厂工商登记资料，发现了新的证据：1、2012年8月31日，陈玉琼与君安汽修厂签订的《房屋租赁合同》，租赁期为3年，有效期至2015年8月31日止。2、2013年2月8日，君安汽修厂与陈玉琼签订的《租赁合同》，租赁期为5年，有效期至2018年3月1日止。可以断定，以上两份合同，陈玉琼和君安汽修厂及其法定代表人裴杰是明知的，但均向原审法院隐瞒了事实真相。导致原审法院未将真正应当承担租金的君安汽修厂追加为被告。靳帅认为，相关证据已证明君安汽修厂为承租方主体和租赁合同的直接受益人，靳帅签订案涉合同完全是职务行为，陈玉琼告错了对象。原审判决却让早已离职的原法定代表人个人承担厂房租金，并查封了靳帅的房产，判决结果明显不公。
被上诉人陈玉琼答辩称，一、租赁行为与转让行为是不相关的事情，《租赁合同》是卢伟山代表其母亲签订的，《转让协议书》是卢伟山代表修理厂的卢梓杭签订的。二、靳帅是以自己的名义租赁陈玉琼的厂房，至于谁交付租金谁处理陈玉琼不管，但是靳帅必须承担合同的责任；如果靳帅退出《租赁合同》或者转租给他人也必须经过出租人同意。2012年8月31日陈玉琼与卢梓杭签订的合同已经协商解除，与本案无关。三、2013年2月8日的合同是假的，陈玉琼不予确认。
原审第三人裴杰述称，对靳帅的上诉没有意见，2013年2月8日的合同与靳帅有谈及过，是为了工商登记的方便才做的合同，与出租方没有关系。
二审期间，靳帅提交了以下证据：1、《转让协议书》，拟证明此《转让协议书》的内容卢伟山是知道的，转让的恰恰是的君安汽修厂的财产，卢伟山既是出租方的代理人也是君安汽修厂转让方的代理人，是双重身份，表明作为租赁合同的交易相对人，是明知《租赁合同》名为靳帅个人签订，实际是为君安汽修厂承租房屋的事实；2、《收据》，由陈玉琼出具并写明“收到君安修理厂交来的租金”，拟证明履行《租赁合同》的实际承租人是君安汽修厂；3、《房屋租赁合同》，该合同是2012年8月31日签订的，租赁期限是与后两份的合同相重叠的，内容基本一致，租金不同，此合同证明实际承租人是君安汽修厂，此合同是陈玉琼与君安汽修厂签订的，是否解除目前尚没有证据证明；4、《租赁合同》，此合同是陈玉琼与裴杰于2013年2月8日签订的，在合同第二页盖上了君安汽修厂的公章，靳帅认为应当以盖章为主，合同的当事人应当是君安汽修厂。这份合同的真假靳帅不清楚，但是正如裴杰所说的靳帅是知道的，因此靳帅就无需解除其在任期间与陈玉琼签订的合同；5、靳帅担任君安汽修厂法定代表人期间的《转账记录》，其中有几笔账可以看出是由君安汽修厂转让给陈玉琼的事实；6、《商事登记薄》，拟证明君安汽修厂是非公司制的法人企业而不是私人企业；7、《核准变更登记通知书》、《企业法人变更通知书》、《章程》，原租赁合同写的是承租的面积为珠海市香洲洲山路1号第一层1-7轴工业厂房，2014年9月18日之后变更为1-3轴，面积减少了，此变更与靳帅是没有关系的；8、《任免通知》，拟证明君安汽修理厂由于是集体企业，因此法定代表人是由上级部门任命的。
陈玉琼质证认为，1、有关合同期限的问题，2012年8月31日签的合同与靳帅无关，解除合同的资料亦无须在本案提交；2、陈玉琼与靳帅签的合同是真合同；3、裴杰与陈玉琼签的合同是假合同，不是陈玉琼签的字，是裴杰为了办理工商登记才签下的合同，陈玉琼不清楚；4、其他证据是靳帅与裴杰内部的事情，与陈玉琼无关。
裴杰质证认为，2013年2月26日靳帅与陈玉琼签订的《租赁合同》是真实有效的，地址是1-7轴也是真实有效的，此合同至今没有解除，2013年2月8日的《租赁合同》是裴杰为了方便工商局登记，与靳帅协商过的，把君安汽修厂在分出一个下属单位，所以把注册的地址变更为1-3轴，就把原来的分成两部分，是在原来2013年2月26日《租赁合同》的基础上与靳帅协商过才改的，2013年2月8日的《租赁合同》不是陈玉琼本人签的，是裴杰委托中介办理变更登记做出来的，其他工商登记资料是合法的，但与本案租赁合同纠纷无关。靳帅称不清楚1-7轴改为1-3轴的事实是不成立的。君安汽修厂的财务资料未经同意就提交给法院，是不合法的。
本院查明，一、靳帅于二审期间提交了一份甲方为陈玉琼、乙方为裴杰的《租赁合同》，乙方落款有裴杰的签名及加盖了君安汽修厂的公章，签订时间打印为2013年2月8日。各方均认可该《租赁合同》的实际签订时间不是2013年2月8日。靳帅主张有君安汽修厂公章的《租赁合同》已经代替了靳帅与陈玉琼签订的《租赁合同》。陈玉琼对2013年2月8日《租赁合同》的真实性不予认可，称其并没有签过字，裴杰也认可该合同上陈玉琼的签名并非本人所签，而是委托中介机构办理变更工商登记时由中介机构制作的。二、靳帅在二审期间认可其与陈玉琼签订的《租赁合同》是合法有效的，目前君安汽修厂依然按照此合同交纳租金。三、2013年2月26日，甲方为卢伟山、乙方为靳帅签订了一份《转让协议书》，约定甲方将其拥有的君安汽修厂转让给乙方，甲方将变更法定代表人至乙方指定人的名下，等等。四、靳帅在二审期间提交了一份2014年3月31日由陈玉琼出具的收据以及君安汽修厂的部分账目明细。收据载明：“收到君安修理厂交来2014年1月租金。”君安汽修厂的账目显示，2013年11月至2014年3月共向陈玉琼转账五笔款，明细分别为三笔“退款”、其余两笔为“差旅费”、“货款”。
经审查，原审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，靳帅与陈玉琼于2013年2月26日签订的《租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行。靳帅上诉主张其不是《租赁合同》的承租方，理由有三：一是靳帅签订《租赁合同》是代表君安汽修厂的职务行为，二是君安汽修厂是实际受益人并一直支付租金，三是陈玉琼与君安汽修厂（裴杰）签订的《租赁合同》已经代替了其与陈玉琼签订的《租赁合同》。对此，本院分析认定如下：首先，靳帅与君安汽修厂是两个独立的民事主体，在2013年2月26日《租赁合同》签订时，靳帅并不是君安汽修厂的法定代表人，合同的内容也没有反映靳帅是代表君安汽修厂签订的租赁合同。靳帅主张同一天与卢伟山还签订了《转让协议书》，说明卢伟山明知《租赁合同》名为靳帅个人签订，实际是为君安汽修厂承租房屋的事实。但从本院查明的事实来看，《转让协议书》仅约定卢伟山将君安汽修厂的法定代表人变更至靳帅指定人的名下，并未明确君安汽修厂的法定代表人将会变更为靳帅，故不能据此认定卢伟山认可靳帅是代表君安汽修厂签订《租赁合同》。其次，从本案的证据来看，君安汽修厂是案涉租赁房屋的实际使用人，其曾有向出租人陈玉琼交纳租金的事实，但这并不能改变靳帅作为《租赁合同》的主体这一事实，靳帅据此主张其已退出《租赁合同》的依据不足，本院不予采纳。最后，关于“2013年2月8日”的《租赁合同》，陈玉琼与裴杰均认可该合同并非在该时间签订，且陈玉琼的签名是不真实的，故不能认定该份合同是双方的真实意思表示，靳帅主张该份合同已经代替了其与陈玉琼签订的《租赁合同》不能成立。综上，靳帅于二审期间也认可其所签订的《租赁合同》合法有效，其虽然退出了君安汽修厂的经营，但在其未与陈玉琼协商变更《租赁合同》的情况下，根据合同相对性原则，其应仍作为承租人承担责任，至于靳帅与租赁房屋的实际使用人君安汽修厂的关系，靳帅可另循法律途径解决，本案无需追加君安汽修厂作为原审被告，靳帅上诉主张原审判决遗漏当事人的理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人靳帅的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人靳帅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李烈斌
审 判 员 廖世娟
代理审判员 牟宏微
二〇一六年九月一日
书 记 员 梁 暐