北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第19155号
原告褚会利，男，1973年7月22日出生。
委托代理人李立新，北京市世纪律师事务所律师。
被告何诚中，男，1955年7月5日出生。
被告高翠仙，女，1954年10月29日出生。
被告何蓓蓓，女，1982年1月22日出生。
三被告委托代理人王侃，北京市铭滔律师事务所律师。
被告兼被告何诚中、高翠仙、何蓓蓓委托代理人魏嘉，男，1980年10月6日出生，澳大利亚悉尼9号电视台信号主控。
第三人北京麦田房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京广顺北大街星源公寓第E座01层5号房商业。
法定代表人缪寿建，董事长。
委托代理人王奔，男，1985年7月20日出生。
原告褚会利与被告何诚中、高翠仙、何蓓蓓、魏嘉，第三人北京麦田房地产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告褚会利及其委托代理人李立新，被告何蓓蓓，被告兼被告何诚中、高翠仙、何蓓蓓的委托代理人魏嘉，被告何诚中、高翠仙、何蓓蓓的委托代理人王侃，第三人麦田公司的委托代理人王奔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告褚会利诉称：2013年6月23日，原告褚会利与被告何诚中、何蓓蓓通过第三人北京麦田房产经纪有限公司居间介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议和相关附件约定：原告购买被告位于北京市丰台区三路居路88号院8号楼4层1单元×室房屋一套（以下简称标的房屋），房屋总价款为人民币四百五十万元，标的房屋为被告何诚中和被告何蓓蓓按份共有，被告何诚中占有标的房屋1%的产权、被告何蓓蓓占有标的房屋99%的产权。合同签订后，原告向被告支付了购房定金三十万元，出卖方为保证标的房屋为其名下唯一住房，被告人何诚中与其妻子高翠仙办理了离婚手续，将何诚中名下标的房屋1%的产权过户给了高翠仙。此后在合同履行期间，被告方以房屋价格上涨为由，不配合原告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，导致原告至今无法按合同约定购得标的房屋。现原告诉至法院，要求：1、请求人民法院依法确认原告与被告2013年6月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效；2、请求人民法院依法判令被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助原告办理北京市丰台区三路居路88号院8号楼4层1单元×室房屋的产权转移登记手续。
被告何诚中、高翠仙、何蓓蓓、魏嘉辩称：我们不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求及事实理由不符合客观实际情况，并且无法律依据。原被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》后，被告均严格按照合同的约定履行，但原告方总以各种理由拖延履行该合同，并提出一些我们完全不能接受甚至是违法的要求，经我们再三的催促及协商，原告仍不能配合并履行其主要义务，致使我们缔约的根本目的不能实现，对我们造成了巨大影响，所以我们已于2013年11月14日与原告解除了该房屋买卖合同。所以我方认为，原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经合法解除，原告的诉讼请求无法律依据，请求法庭驳回对方的诉讼请求。根据本案的事实，结合庭审的实际情况，本案的主要争议焦点我方是否已经合法解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当是人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。我们认为，原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经合法解除。主要原因如下：一、原告存在根本性违约的事实。主要体现在三个方面：首先，根据合同的约定，被告应于2013年9月10日前办理贷款200万元，10月7日前支付购房款120万元，10月31日前支付100万元。支付购房款为购房人的根本义务，此约定清楚明确，具有可履行性，但原告并未按此约定支付相应的购房款，明显违约。其次，在履行过程中，在合同约定之外，要求作为出卖人的我方额外将其他房屋抵押于他们，并表示如不这样讲无法履行合同。此种要求荒诞、无理、不切实际，充分表现出他们毫无履行合同之诚意，拖延拒绝履行，以其实际行动表明不履行协议，属于违约。最后，在未与我方协商的情况下，原告于2013年10月擅自将双方签订的房屋网签合同撤销，注销原因为合同终止并引入我方并不知晓的其他经纪公司。其目的在于擅自变更已经签订的网签合同，重新擅自订立低价的网签合同以达到其偷逃税款的目的，幸亏被我方及时发现并制止。此行为有违基本诚实信用、平等协商的基本民事行为原则，也违反国家法律法规，另外也充分表明其从缔约以来拖延履行合同的真实目的，印证了双方未能按照合同约定的时间完成交易、久拖不决的原因在于原告的别有用心。综上，我们认为，合同至今没有被完全履行、其也未支付价款的原因完全在于原告方的违约行为，并且该违约已经致使我方无法实现缔约时的根本目的，因为我方着急卖房并急需用钱的事实是明显的，对方也是知晓的，所以对方已明显根本性违约。二、我方已在合理时间内多次催促对方履行合同。在合同履行过程中，从签订之日到最终的协商未果，此期间历时数月，我们在此期间多次通过电话、当面的方式与对方及中介公司协商并催促，表示出极大的诚意希望尽快履行合同，并最终于2013年11月9日向原告及中介发送了催促履约的函件并被对方接收。但对方从一开始到接收函件后并无实际表示，总是以各种理由和要求拖延履行合同。三、我方已经通知。我方在对方久未表示后根据法律行使我方的解除权，依法解除合同，并且向对方发送解除函，对方已经签收，履行了法律所规定的基本义务。综上三点，我方认为，双方签订合同后，原告并未按照合同的约定履行合同，构成根本性违约，致使我方缔约目的不能实现，而我方在合理期间内多次催促对方履行其主要义务未果的情况下，向对方提出解除合同，并且该通知对方已经收到。所以我方认为，本案中原被告双方所签订的房屋买卖合同及补充协议已经因为对方原因被我方依照法律合法解除，不应再被继续履行，如继续履行将是对守约方莫大的不公，所以我请求法庭驳回对方的诉讼请求。
第三人麦田公司述称：同意原告第一项诉讼请求。第二项诉讼请求与我们无关。事实部分是，合同履行中我们到现在主要是原告在支付第二项费用之前，我们应该先作网签，然后给我们授权后，原告方通过购房资格审核，被告方通过房屋核验，工作人员拿着审核一表去找被告签署时，被告不同意签，说家里人不统一卖。被告调整过两次房屋价格，第三次，每次加上10万元，第二此加上20万元。第三次加上30万元。原告也同意的，后来双方就此没有达成一致，就产生纠纷了。就此我们也与买卖双方进行过协商。
经审理查明：2013年6月23日，被告何诚中、何蓓蓓与原告褚会利签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告褚会利购买被告何诚中（1%份额）、何蓓蓓（99%份额）名下北京市丰台区三路居88号院8号楼1单元×号房屋，房屋总价款为4500000元，付款方式为部分商业贷款。
同日，被告何诚中、何蓓蓓（甲方）与原告褚会利（乙方）就上述《北京市存量房屋买卖合同》签订《补充协议》，约定：1、双方约定，于2013年6月24日前（含当日）支付购房定金贰万元整，剩余贰拾捌万元整于2013年6月27日前（含当日）支付。2、双方约定，甲方保证该房屋于2013年9月10日前（含当日）房屋满五年且为甲方名下“唯一”住房，否则甲方违约。并且甲乙双方配合丙方去银行办理银行面签申请贷款手续。乙方的拟定贷款为人民币贰佰万元整。……4、双方约定，于2013年10月7日前（含当日）乙方支付甲方第一笔购房首付款壹佰贰拾万元整，并打入银行做资金监管待交税过户当日打入甲方账号内。5、双方约定，于2013年10月31日前（含当日）支付剩余尾款壹佰万元整做资金监管待交税过户当日打入甲方账号内，并且在拿到批贷承诺函当日办理该房屋的产权转移登记手续和物业交接手续。
同日，被告何诚中、何蓓蓓与原告褚会利、第三人麦田公司签订《居间服务合同》，约定由第三人麦田公司为被告何诚中、何蓓蓓与原告褚会利的房屋买卖交易提供居间服务，原告褚会利需向第三人麦田公司支付居间服务费99000元。
上述协议签订后，原告褚会利依约向被告何诚中、何蓓蓓支付了购房定金300000元。
2013年9月7日，被告何诚中为履行上述协议，与被告高翠仙办理了离婚手续，将其名下涉案房屋的1%份额过户给被告高翠仙。被告高翠仙、何蓓蓓与原告褚会利办理了涉案房屋的网签手续。
此后，被告何诚中、高翠仙、何蓓蓓与原告褚会利就合同履行问题进行协商，被告高翠仙、何蓓蓓提出：1、对被告何诚中、高翠仙离婚表示不满；2、被告何蓓蓓的老公魏嘉不同意售房；3、基于房价上涨要求原告褚会利给与补偿；4、由原告褚会利直接支付全部购房款或者为公积金贷款进行垫资。原告褚会利提出要求办理公积金贷款，贷款金额为800000元，并提出由于被告高翠仙、何蓓蓓多次提出合同之外的要求，要继续履行合同需要被告何诚中提供相应的履约担保。双方就上述问题，未达成一致，原告褚会利告知第三人麦田公司要求按合同履行。
2013年10月2日、3日，第三人麦田公司的工作人员分两次到被告何蓓蓓处送达《履约通知书》，被告何诚中、何蓓蓓拒绝开门接受该文件。2013年10月7日，第三人麦田公司向被告何蓓蓓邮寄《履约通知书》，要求被告何蓓蓓按合同约定履行其义务，配合原告褚会利办理资金监管银行账号。
此后，被告高翠仙、何蓓蓓通知原告褚会利同意继续履行合同，并就合同履行问题继续与原告褚会利进行协商。2013年10月14日后，被告何蓓蓓、魏嘉与原告褚会利进行协商，双方基本达成一致意见，被告何蓓蓓、魏嘉同意原告褚会利办理住房公积金贷款，原告褚会利同意在合同之外给予被告高翠仙、何蓓蓓、魏嘉一定的补偿，但由于双方就补偿数额未达成一致，双方未签署正式的协议。
2013年10月25日，被告高翠仙、何蓓蓓与原告褚会利办理的涉案房屋的网签手续被撤销。原告褚会利单方进行了新的购房人资格核验。2013年11月1日，被告高翠仙、何蓓蓓撤销了该资格核验。
2013年11月6日，原告褚会利向本院起诉，要求被告何诚中、高翠仙、何蓓蓓履行合同，将涉案房屋过户至其名下。
2013年11月9日，被告高翠仙、何蓓蓓向原告褚会利、第三人麦田公司发出《关于要求继续履行丰台区三路居88号院8号楼4层1单元×室房屋之买卖合同及补充协议的催告函》，表示保留追究原告褚会利单方撤销网签的违约责任，并要求原告褚会利在2013年11月11日前履行双方所签协议，否则将解除合同。
2013年11月11日，被告高翠仙、何蓓蓓向原告褚会利、第三人麦田公司发出《关于解除丰台区三路居88号院8号楼4层1单元×室房屋之买卖合同及补充协议的告知函》，表示要求解除其与原告褚会利所签的协议。
另查，丰台区三路居88号院8号楼4层1单元×室的99%份额为被告何蓓蓓、魏嘉夫妻二人共有，被告魏嘉当庭表示同意被告何诚中、高翠仙、何蓓蓓出售上述房屋。原告褚会利同意以现金支付被告高翠仙、何蓓蓓剩余购房款4200000。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、付款凭证、《履约通知书》、录音材料、《关于要求继续履行丰台区三路居88号院8号楼4层1单元403室之房屋合同及补充协议的催告函》、《关于解除丰台区三路居88号院8号楼4层1单元403室之房屋合同及补充协议的告知函》及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案中原被告双方签署、履行房屋买卖合同的行为涉及债权、物权两种法律关系。
从债权的角度看，原告褚会利与被告何诚中、何蓓蓓双方所签《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，为有效协议。双方应本着诚实信用的原则积极、严格履行各自合同义务。从履行双方合同的角度讲，首先，根据现行的限购税收政策，房屋是否为满五年唯一住房直接影响购房税费，必然对房屋的售价产生影响。换言之，如果房屋系非满五年唯一住房，其售价应低于同地段满五年唯一住房的房屋，被告何成中、何蓓蓓作为房屋出售方对此问题理应知晓，即使被告何成中、何蓓蓓在签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》时对此未能充分了解，亦属于其自身对市场政策、交易规律了解不清或第三人麦田公司居间服务不善所致，不影响其签署之合同效力。既然被告何成中、何蓓蓓在合同中承诺所售房屋为“满五年唯一住房”，其办理被告的何诚中、高翠仙的离婚手续及房屋过户手续属于履约的正常行为，并无理由据此要求原告褚会利进行补偿。被告何诚中、何蓓蓓如确认为第三人麦田公司存在的居间服务不当的情况，可另行主张。其次，如被告何诚中、何蓓蓓主张被告魏嘉作为房屋共有权人不知情，而拒绝履行合同，则属于由于被告何诚中、何蓓蓓一方原因导致合同无法继续履行，被告何诚中、何蓓蓓需承担相应的违约责任。再次，双方约定原告褚会利于2013年10月7日前通过资金监管方式向被告何诚中、何蓓蓓支付首付款1200000元，但在房屋所有权人变更为被告高翠仙、何蓓蓓后，被告高翠仙、何蓓蓓未在约定的期限内协助原告褚会利办理资金监管账户，造成了原告褚会利未在约定的期限内支付首付款，原告褚会利的上述行为显不构成违约。再次，双方约定被告何诚中、何蓓蓓保证涉案房屋于2013年9月10日前为房屋满五年且唯一住房，但并未约定在此日期之前原告褚会利需办理完成贷款手续，实际上双方合同中并未约定原告褚会利完成贷款手续的时间，故原告褚会利的上述行为亦不构成违约。再次，原告褚会利在双方协商过程中确曾提出要求被告何诚中提供履行合同的担保，但在此前双方协商过程中被告何诚中、何蓓蓓多次要求补偿，且被告高翠仙、何蓓蓓未在2013年10月7日前协助原告褚会利办理资金监管账户，在此情形下原告褚会利在协商过程中提出此要求，显不构成违约。再次，根据被告何诚中、何蓓蓓所提证据及本院核查，均无证据证明2013年10月25日双方网签合同为原告褚会利单方撤销。最后，被告高翠仙、何蓓蓓虽向原告褚会利发出履约催告函、解约告知函，但次两份函件均系在原告褚会利向本院起诉之后所发，显不发生法律效力。综上，仅从合同履行的情况看，本合同的违约方为被告何诚中、高翠仙、何蓓蓓，而原告褚会利并不存在违约之情形，故被告何诚中、高翠仙、何蓓蓓无权解除合同。
在签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》时，涉案房屋系被告何诚中、高翠仙、何蓓蓓、魏嘉四人共有。被告魏嘉为房屋共有权人，且确无证据显示在其回国后与原告褚会利协商前对出售房屋事宜完全知情，其有权选择拒绝履行合同，由原告褚会利向被告何成中、何蓓蓓主张违约责任。当然，被告魏嘉亦有权选择与原告褚会利进行协商，因此原被告双方基于物权因素所进行的协商，不属于双方的合同违约行为。
现实中，原被告双方虽基于合同责任及房价上涨等因素对合同是否履行、如何履行进行了多次协商，但协商未果。现被告魏嘉当庭表示同意被告何诚中、高翠仙、何蓓蓓出售房屋的行为。综合上述因素，本院认为已不存在履行合同的障碍，双方应本着诚实信用的原则继续涉案合同。现原告褚会利要求一次性给付被告方购房款，并要求被告方配合办理涉案房屋过户手续的请求，并无不当，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告何诚中、高翠仙、何蓓蓓、魏嘉于本判决书生效之日起十五日内协助原告褚会利将北京市丰台区三路居88号院8号楼4层1单元×号房屋过户至原告褚会利名下。
二、原告褚会利于本判决书生效之日起十五日内支付被告高翠仙、何蓓蓓购房款四百二十万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70元，保全费5000元，由被告何诚中、高翠仙、何蓓蓓、魏嘉负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 付 强
人民陪审员 肖进华
人民陪审员 曹旭亮
二〇一四年五月四日
书 记 员 宋 悦