陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）神民初字第00369号
原告杜子平，男，汉族，1970年2月出生，陕西省人。
原告冯丽，女，汉族，1963年10月出生，陕西省人。
原告郭翠萍，女，汉族，1965年5月出生，陕西省人。
委托代理人毛璟文，陕西至正律师事务所律师。
委托代理人姚小刚，陕西至正律师事务所律师。
被告神木县东大装饰装修有限公司，住所地：神木县东兴街中段。
法定代表人黄海东，该公司经理。
委托代理人李保君，陕西富能律师事务所律师。
原告杜子平、冯丽、郭翠萍诉被告神木县东大装饰装修有限公司（以下简称：东大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杜子平及杜子平、冯丽、郭翠萍委托代理人毛璟文、姚小刚，被告东大公司法定代表人黄海东、委托代理人李保君到庭参加了诉讼，原告冯丽、郭翠萍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年10月15日，被告与三原告及王永平签订《房屋转让协议》一份。根据双方约定，甲方（即本案被告）将位于神木县神木镇东兴街南段职业中学北侧临街原商检局院内五层商业、办公楼包括大院内南边附属设施（灶房、锅炉房、浴室、水房等）建筑面积1587平方米转让给乙方（即原告及王永平等四人），大院划归乙方，乙方在保证西边4米出路的情况下，重新修建大院南部建筑，保证周围建筑安全及行走可以进行院内地下涉及建筑，转让费为326万元整。协议签订后，三原告及王永平共同出资支付了转让费，被告亦将房屋包括附属设施及大院等交付三原告及王永平。但被告不适当履行办理国有土地使用权分割转移手续义务，致使转移变更登记因暇疵被撤销。原告认为，《房屋转让协议》系协议双方真实意思表示，内容具体明确，合法有效。三原告已全额支付转让款326万元并缴纳土地出让金414023元，对受让房屋所有权、土地使用权享有不争权益。但因被告未适当履行其与原告的合同义务，使得原告上述合法权利处于不确定状态，原告合同目的未能完全实现。故被告应承担继续履行责任，将原告依《房屋转让协议》受让的原神木县商检局院内办公楼、办公楼南边附属设施（灶房、锅炉房、浴室、水房等）及大院国有土地使用权过户至三原告名下。另因2009年8月3日，王永平与三原告签订《退股协议书》约定：王永平自愿将四人共同出资购买的上述商业、办公楼及土地权益全部给予杜子平、冯丽及郭翠萍等三人，三人一次性补偿王永平30万元人民币。现该协议已履行。故三原告诉至法院，请求：1、判令被告继续履行合同，将原告依《房屋转让协议》受让的原神木县商检局院内办公楼、办公楼南边附属设施（灶房、锅炉房、浴室、水房等）及大院国有土地使用权过户至三原告名下；2、判令被告明确《房屋转让协议》中原告受让的国有土地使用权四至界限为：东以楼房门面墙为界，西以王会今房东山墙为界，北以本院围墙及本院家属楼门面墙为界，南以本院围墙为界，面积2420.74平方米（合3.63亩）；3、由被告承担本案诉讼费用。
原告向法庭提交了以下证据：
第一组：房屋转让协议一份。证明对象为：证明被告与原告签订《房屋转让协议》，将位于神木县神木镇东兴街南段职业中学北侧临街原商检局院内五层商业、办公楼包括大院内南边附属设施（灶房、锅炉房、浴室、水房等）建筑面积1587平方米及大院转让给原告的事实；证明目的为：被告应完全履行合同，将原告依《房屋转让协议》受让的原神木县商检局院内办公楼、办公楼南边附属设施（灶房、锅炉房、浴室、水房等）及大院国有土地使用权办理至原告名下。
第二组：土地使用权转让申请、土地使用权转让件（神国土转字（2006）第49号）、土地出让金缴款书、地籍调查测绘费等收费票据、神国用（2004）第G000999号土地证各一份。证明对象为：证明原、被告共同申请并经神木县国土资源局批复确定的原告受让土地四至界限为东以商住楼门面为界，西以王会今边墙为界，北以本院围墙及本院家属楼门面墙为办界，南以本院围墙为界，面积2420.74平方米（合3.63亩）的事实；证明目的为：被告后来反言，否认共同申请及四至划分的事实，导致土地变更被撤销。被告应继续履行变更登记义务，将四至界限明确为东以商住楼门面为界，西以王会今边墙为界，北以本院围墙及本院家属楼门面墙为办界，南以本院围墙为界，面积2420.72平方米（合3.63亩）的国有土地使用权办理至原告名下。
第三组：（2010）神行初字第08号行政判决书、（2011）榆中法行终字第2号行政判决书各一份。证明对象为：因被告反言，否认四至界限，且未能协助指界，致使该次国有土地使用权变更登记行为被法院撤销的事实；证明目的为：被告应当全面、适当履行《房屋转让协议》义务，明确所转让国有土地的四至界限，并履行办理变更登记、指界等协助配合义务，将四至界限明确为东以商住楼门面为界，西以王会今边墙为界，北以本院围墙及本院家属楼门面墙为办界，南以本院围墙为界，面积2420.72平方米（合3.63亩）的国有土地使用权办理至原告名下。
第四组：《关于杜子平等四人申请土地确权的答复》。证明对象为：因被告未能明确合同内容，致原告无法实现土地确权并最终完成土地变更登记的事实；证明目的为：被告应当全面、适当履行《房屋转让协议》义务，明确所转让国有土地的四至界限，并履行办理变更登记、指界等协助配合义务。
第五组：退股协议书、收条各一份。证明对象为：2009年8月3日，王永平与三原告签订《退股协议书》，约定王永平自愿将四人共同出资购买的上述商业、办公楼及土地权益全部给予本案三原告，本案三原告一次性补偿王永平30万元人民币的事实。
第六组：土地使用权转让申请。为证明被告及其法人同意转让此房给上述四人，证据中并有被告印章及法人签名。
第七组：神木县人民法院（2009）神民初字第1603号民事判决书和榆林市中级人民法院（2010）榆中法民一终字第12号民事裁定书各一份。为证明判决书中已经认定四原告已享有该土地的土地权。
被告辩称：一、原告杜子平、冯丽、郭翠萍与被告间并不存在法律关系，故其无诉求被告继续履行合同并将国有土地使用权办理至其三人名下的诉讼主体资格，应当依法驳回其起诉。理由为：1、黄海荣、黄海东、麻正国、王永平四人原为商检局（榆林市出入境检验检疫局）房产的实际产权人，该房屋以及土地的使用权虽然登记在被告名下，但被告并非真正的产权人；2、被告与黄海东、麻正国、王永平签订过的协议实际上为黄海荣、黄海东、麻正国、王永平四人之间分割共同财产的协议，而非房屋转让协议；3、被告与原告未签订过《房屋转让协议》，双方之间没有设立过房屋买卖合同法律关系。因此，原告显然没有诉求被告履行合同并将国有土地使用权办理过户在其三人名下的诉讼主体地位，应当依法驳回其对被告的起诉；二、退一步讲，即使说被告与原告签订过《房屋转让协议》，但因原告在办理国有土地使用权过户登记时，将被告原持有的神国用（2004）第G000999号土地使用证注销，客观上也无法办理过户登记事宜。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。
被告向法庭提交了以下证据：
第一组：协议及收款收据。证明目的和作用为：1、王永平、麻正国、黄海荣以及黄海东于2003年8月份签订《协议》，约定为同商检局签订合同方便，以东大公司名义与商检局签订合同，受让商检局房地产一宗，但真正的权利人为王永平、麻正国、黄海荣以及黄海东；2、四人约定因上述房产交易中产生的责任，由四人承担与东大公司无关；3、四人购买商检局房产，均以黄海荣（又名黄在蛇）的名义交付的价款，东大公司并非实际权利义务人。
第二组：住宅楼房屋购销合同、收条。证明目的和作用为：1、王永平、麻正国、黄海荣以及黄海东将住宅楼出售给乔志清等人时，非但有东大公司筹建处的印章，更均有四人即实际权利义务人的签字；2、出售住宅楼价款均分配给四人，并有四人实际领取；3、东大公司非房产的实际权利义务人，所加盖的东大公司筹建处的印章，目的是为了区分东大公司正常的法人行为与四人处分房产的行为。
第三组：房屋转让协议、协议、收据、收条。证明目的和作用为：1、2005年9月12日，王永平、麻正国、黄海荣以及黄海东商议将院内南侧共计756平方米的土地使用权分割给麻正国，折价108万元；同年10月15日，将沿街二层八间门市分割给黄海东，折价180万元，同一天，将沿街五层商业、办公楼分割给王永平，折价440万元；2、在上述协议中，均有王永平、麻正国、黄海荣以及黄海东的签字，因此协议的性质为合伙内部财产分割协议；3、折价后的价款由麻正国、黄海东和王永平交付给黄海荣，并按照出资比例进行了分配，均由四人以及名下其他投资人实际领取，与东大公司无关；4、基于王永平等四人分割合伙财产，因此在客观上不可能、也不会与原告签订所谓的转让协议，东大公司与原告之间不存在任何法律关系。
第四组：房屋转让协议两份。证明目的和作用为：1、2005年10月25日，王永平与范向阳、苏如意等人签订《房屋转让协议》，将原商检局五层商业办公楼和大院内南边附属设施转让给范向阳等人的事实；2、2006年3月16日，范向阳、苏如意等人又将该房产转让给原告杜子平、郭翠萍；3、东大公司与原告未曾签订过任何协议，不存在任何法律关系，原告起诉东大公司主体地位不适格，应依法驳回其起诉；4、原告涉嫌伪造证据、私刻印章，应承担相关法律责任。
原、被告对对方提交的证据发表了以下质证意见：
被告对原告提交的第一组证据的真实性及证明目的均不予认可，认为其没有签订过协议，按合同约定，双方说的很清楚，转让标的仅是五层办公楼及商业设施，为了协调处理此事，被告可以协助办理手续，但并没有义务；对原告提交的第二组证据中的土地使用权转让申请的真实性不予认可，且也不能够证明双方约定的四至界限；对土地使用权转让件、土地出让金缴款书、地籍调查测绘费等收费票据，认为已经被撤销，所以不是有效的证据，故不能证明所要证明的目的；对神国用（2004）第G000999号土地证，因已被撤销，故不能体现证明目的；对原告提交的第三组证据判决书的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：1、判决书中的内容能够说明原告所举第二组证据中的第一份证据是虚假的；2、判决书已判决撤销土地使用证说明原来的四至界限是不明确的，四至界限并没有转让给原告；对原告提交的第四组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为仅仅是建议提起诉讼，并不能证明合同中的四至界限及协议的内容和义务，作为行政部门，无权向法院提出建议，不能依据行政机关的意见作出判决；对于原告提交的第五组证据的真实性不予认可，认为此协议属于四人签订的协议，在王永平没有出庭的情况下不能证明其真实性，且协议本身是不真实的，原、被告之间不具有法律关系，而原、被告之间是否具有法律关系才能说明原告的诉讼主体是否适格；对原告提交的第六组证据不予认可，认为证据是虚假的，印章也是假的，字也非黄海东签的，黄海东也没有压手印，且作为一个申请来讲，都用签字笔撰写，而落款时间是事后或事前拿圆珠笔补上去的，故双方之间没有建立任何法律关系，原告不应该向被告主张权利；对原告提交的第七组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为判决书中的当事人不是本案的当事人，四人取得土地权并没有得到被告的参与，被告将申请申诉。
原告对被告提交的第一组证据的真实性不予认可，认为涉及的人不是本案当事人，无法确定真实与否，即便是真实的，此证据与本案也无关系，被告仅以一份协议确定权属是错误的，原告和被告确定权利完全合法；对被告提交的第二组证据中的合同的真实性无异议，对收条的真实性有异议，认为不能达到被告的证明目的，合同中甲方的印章恰恰是被告公司的，王永平等四人是见证人，而权利人是被告。另因收条的真实性无法证明，且此证据也和本案无关，不予认可；对于被告提交的第三组证据的真实性不予认可，认为涉及到的人与本案无关且无从核实，另证据中所涉及的人对房产没有处置权，证据内容也无法体现证据的证明目的；对于被告提交的第四组证据的真实性不予认可，且证据中所涉及的人不是本案当事人，房屋在被告名下，其他人无权处置。
本院对原、被告提交的证据作如下认定：原告提交的第一组证据，被告虽对其真实性及证明目的均不予认可，但根据原告提交的神木县人民法院（2010）神行初字第08号和榆林市中级人民法院（2011）榆中法行终字第2号行政判决书、神木县人民法院（2009）神民初字第1603号民事判决书，均可证明原、被告签订房屋转让协议的事实，故本院依法予以认定；原告提交的第二组证据，因神木县人民法院（2010）神行初字第08号行政判决书已对其进行了认定，故本院对其予以认定；原告提交的第三组证据，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院依法予以认定；原告提交的第四组证据，因被告对其真实性无异议，故本院对其真实性依法予以认定；原告提交的第五组证据，被告虽对其真实性存有异议，但未能提交相关证据反证该证据是不真实的，故本院依法予以认定；原告提交的第六组证据，因神木县人民法院（2010）神行初字第08号行政判决书中已对其进行了认定，故本院对其予以认定；原告提交的第七组证据，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院依法予以认定。被告提交的第一组证据，因仅能证明黄海荣、麻正国、黄海东及王永平共同出资购买榆林市商检局房地产一宗的事实，故本院仅对上述事实予以认定；被告提交的第二组证据，因原告对住宅楼房屋购销合同真实性无异议，故本院对其合同的真实性予以认定，对于收据因与本案不具有关联性，故本院不予认定；被告提交的第三组证据，因仅能证明被告处置其财产的事实，与本案不具有关联性，故本院不予认定；被告提交的第四组证据，因与本案不具有关联性，故本院不予认定。
根据当事人的陈述，举证、质证及本院认证查明以下事实：
2003年8月，案外人黄海荣、王永平、麻正国、黄海东共同出资以被告的名义购买了位于神木县神木镇东兴街南段榆林市商检局房地产一宗。2005年10月15日，三原告及案外人王永平与被告就被告位于神木县神木镇东兴街南段临街五层商业、办公楼转让相关事宜，签订了《房屋转让协议》一份，根据协议约定：“被告（甲方）将位于神木镇东兴街南段职业中学北侧临街原商检局院内五层商业、办公楼包括大院内南边附属设施（灶房、锅炉房、浴室、水房等）建筑面积1587平方米转让给原告（乙方）。大院划归原告（乙方），但允许二层商业楼、16户居民停车及大院西边土地所建房屋居民农用等轻型车辆通行……”，但该协议中却未约定转让的四至界限。2006年8月16日，三原告及案外人王永平四人向神木县国土资源局提出土地使用权转让申请。同年8月20日，神木县国土资源局作出神国土转字（2006）第49号《关于神木县东大装饰装修有限公司转让杜子平4户土地使用权的批复》文件，确定并批准了三原告及案外人王永平四人与被告于2005年10月15日签订的《房屋转让协议》中所涉住宅用地的土地四至界限为：东以楼房门面墙为界，西以王会会房东山墙为界，北以本院围墙及本院家属楼门面墙为界，南以本院围墙为界，面积为2420.74平方米（合3.63亩）。为此，原告方向神木县国土资源局缴纳土地出让金414023元，地籍调查测绘费、工本费等1040元。当天，神木县人民政府在被告持有的神国用（2004）第G000999号国有土地使用权证上加盖了注销公章，并核减了土地使用面积2420.74平方米。同年9月7日，神木县人民政府向三原告及案外人王永平四人颁发了神国用（2006）第G005314号国有土地使用权证书。2010年4月12日，榆林市商检局院内住宅楼住户何亮平等十六人，以土地权属存在争议、神木县人民政府、神木县国土资源局向原告方所颁发土地使用权证程序违法为由，向神木县人民法院提起行政诉讼，请求依法撤销神木县国土资源局作出的神国土转字（2006）第49号《关于神木县东大装饰装修有限公司转让杜子平4户土地使用权的批复》文件和神木县人民政府颁发的神国用（2006）第G005314号国有土地使用权证。同年10月27日，神木县人民法院作出（2010）神行初字第08号行政判决书，以神木县国土资源局给三原告及案外人王永平四人办理土地使用权转让登记时，仅有受让方（原告）参加，无出让方（被告）负责人黄海东授权、黄海东亦未参与的情况下，由受让方王永平代签即视为是转让方的意思表示，且批准转让的主要依据转让协议中未载明转让的四至范围，未经被告负责人确认所转让的范围，即根据王永平等四人申请中的四至界限视为可转让的范围和在地籍调查中神木县国土资源局未认真履行职责，本应由出让方（被告）指界签字而是由未授权的王永平代签等违反法律规定的情形，判决撤销了神木县国土资源局于2006年8月20日作出的神国土转字（2006）第49号土地使用权转让件和神木县人民政府于2006年9月7日颁发的神国用（2006）第G005314号国有土地使用权证书。该案宣判后，三原告及案外人王永平不服上述判决，向榆林市中级人民法院提出上诉，2011年5月5日，榆林市中级人民法院作出（2011）榆中法行终字第2号行政判决书，驳回了原告等的上诉，维持了原审判决。
另查，2009年8月3日，案外人王永平与原告杜子平、冯丽、郭翠萍签订了《退股协议书》，根据该协议约定王永平自愿将2005年10月15日其四人共同出资购买的被告商业、办公楼及土地权益全部转让给杜子平、冯丽和郭翠萍三人，由原告三人一次性补偿王永平30万元人民币。
本院认为：原、被告之间签订的房屋转让协议的事实，已经神木县人民法院（2010）神行初字第08号和榆林市中级人民法院（2011）榆中法行终字第2号行政判决书依法予以了确认，故三原告与被告之间的买卖合同法律关系明确，协议系双方自愿平等的民事法律行为，符合法律规定，应为有效合同。转让房地产的四至界线因为被告未在合同中给原告明确约定，被告亦未给住户约定，属于约定不明，涉及原告与住户之间的利益，且住户也不是本案当事人，本案暂无法确定，应该由被告给原告与住户进行协商划定，协商不成原告可以另行行使权利。至于过户问题被告有义务协助，由于四至界线不明确，导致客观上不能履行协助义务，待四至界线明确后行使该请求权。故三原告的划定界限及过户请求，本案暂不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告杜子平、冯丽、郭翠萍及王永平与被告神木县东大装饰装修有限公司于2005年10月15日签订的《房屋转让协议》有效。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费200，由原告承担100元，被告承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判长 解光勤
审判员 杨惠萍
审判员 麻建栋
二〇一五年八月十日
书记员 刘沁宇