河南省开封市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0204民初540号
原告（反诉被告）河南金琪生态农业科技发展有限公司。
统一社会信用代码：91410204695995437W（1-1）。
住所地：开封市五一路滨河佳园*号楼C段北拐角***层。
法定代表人王黎杰，任总经理。
委托代理人李某，公司员工，代理权限为特别授权。
委托代理人张某，公司法律顾问，代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）开封市文盛房地产开发有限公司。
统一社会信用代码：91410200729595889G（1-1）。
住所地：开封市鼓楼区大袁坑沿街文盛商业街综合楼营业房***号。
法定代表人杨莺。
委托代理人马某，公司员工，代理权限为特别授权。
委托代理人潘成林，大沧海律师事务所郑州分所律师，代理权限为一般代理。
原告（反诉被告）河南金琪生态农业科技发展有限公司（以下简称金琪公司）诉被告（反诉原告）开封市文盛房地产开发有限公司（以下简称文盛公司）租赁合同纠纷一案，本案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告金琪公司委托代理人李瑞麟李某、张铁山张某，被告文盛公司委托代理人马景景马某、潘成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金琪公司诉称，2011年1月1日，原被告签订租赁合同一份，被告将位于开封市解放路文盛公寓一楼被告将位于开封市＊＊＊＊路＊＊＊＊一楼893.34平方米租赁给原告开办酒店（原告又改造扩大面积约100多平方米）合同期限为五年。合同签订后，原告按合同第三条第一项交纳三个月房租押金214000元并按约定每月交纳房租。截止到距协议期满前三个月，原告以押金冲抵租金。但被告企图造成原告违约押金不予冲抵。被告以原告不交后三个月租金为由强行锁原告酒店大门；并以强行拉闸断电、割断电线断电方式迫使原告就范。被告的行为属恶意侵权行为并给原告造成较大的经济损失，原告多次找被告协商无果。请求法院判令：1、请求法院责令被告停止侵害（停止断电的侵权行为）；2、被告赔偿因侵权给原告造成的损失50000元；3、被告赔偿因终止租赁协议原告酒店装修损失及原告扩大酒店面积的费用（损失额以有关部门鉴定为准）。4、被告承担本案诉讼费用。
被告文盛公司辩称，1、答辩人的行为不构成侵权，答辩人与被答辩人签订的房屋租赁协议已经于2016.2.15到期终止，此后被答辩人继续使用标的房屋的行为，在性质上属于违法占用，答辩人在经多次催告，被答辩人拒不交付标的房屋，且继续经营牟利的情况下，采取必要的私力救济措施，并不侵犯被答辩人的任何合法权益，答辩人的行为不构成侵权。2、被答辩人的装修费及扩大标的房屋面积的费用，应当由被答辩人自行承担，被答辩人的装修方案未获得答辩人的同意，且私自扩建标的房屋的面积，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释第13条规定，上述费用应当由被答辩人自行承担。3、被答辩人不能以房屋租赁协议第9条第4项的约定作为拒不交还标的房屋的理由，一方面该约定是合同的附随义务，不能作为被答辩人不交还房屋的合同根据，另一方面答辩人事实上已经于2015.8.10将合同期满后不再续签的通知送达给被答辩人，另外答辩人已经拖欠3个月的租金，且在房屋租赁合同期限届满后，既不交付租金，又不提出续签合同的请求，答辩人不可能将房屋继续出租给原告。综上请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。
被告文盛公司反诉称，2011年1月1日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁协议》，双方约定：反诉人将文盛商业综合楼反诉人将＊＊＊＊综合楼101、102、103、104、105、106号＊＊、＊＊、＊＊、＊＊、＊＊、＊＊号房屋（建筑面积为893.34平方米）出租给被反诉人使用，用途为开展餐饮经营；租赁期限为5年，自2011年2月18日至2016年2月15日；房屋租赁按押三付一模式执行，即交三个月的风险抵押金和一个月房租；第一年和第二年的租金按80元／平方米计算，每月71467.2元，第三年按第二年的租金总额递增8%，每月77184.6元／月，第四年按第三年的租金总额递增10%，每月84903元，第五年按第四年的租金总额递增10%，每月93393.4元；租金一月一交，每月27-30日一次性付清，拖欠租金30天视为违约，风险抵押金不予退还，超过29天需交纳滞纳金，每天按每月租金总额千分之2交纳。《房租租赁协议》签订后，反诉人依约将房屋交给被反诉人使用。然而，被反诉人自2015年11月连续三个月不向反诉人支付租金，经多次催告仍然分文不交，且在房屋租赁期限届满后拒不交还房屋，已经给反诉人造成了数十万元的经济损失。为维护反诉人的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求：1、被反诉人向反诉人支付拖欠的租金280180.2元；2、被反诉人向反诉人支付拖欠租金的滞纳金（截止到起诉之日，共计45015.62元）；3、被反诉人在15日内将租赁房屋交还给反诉人；4、被反诉人向反诉人支付自2016年2月16日至租赁房屋交还之日的房屋占用费（截止到起诉之日，共计196126.14元）；5、案件受理费由被反诉人承担。
原告金琪公司辩称，1、被反诉人并不拖欠反诉人房屋租金，因为在租赁合同到期前3个月，被反诉人为了继续租赁该房屋根据合同第9条第4项的约定，向反诉人提出继续租赁的请求，反诉人迟迟没有给予明确答复是否继续租赁，因此根据本合同第3条第3项约定，被反诉人提出以3个月的押金冲抵3个月的租金，所以从2015年11月份开始，租金以冲抵的形式进行缴纳，而且又分至少两次付给了反诉人不止8万元，所以被反诉人不存在拖欠反诉人的租金。2、关于滞纳金问题、房屋占用费问题，因被反诉人没有违反房屋租赁协议第3条第3项的约定，所以不存在滞纳金和房屋占用费的问题。3、刚才反诉人提到2015.8.10向被反诉人书面送达通知纯属无有，有的是在2016.4.13有个通知，这个通知我们收到了。综上请求法院驳回反诉人的反诉请求。
经审理查明，2011年1月1日，原告金琪公司（乙方）与被告文盛公司（甲方）签订了《房屋租赁协议》一份，合同约定，原告金琪公司租赁被告文盛公司名下的文盛商业街综合楼原告金琪公司租赁被告文盛公司名下的＊＊＊＊综合楼101、102、103、104、105、106号＊＊、＊＊、＊＊、＊＊、＊＊、＊＊号房屋（建筑面积为893.34平方米），用途为开展餐饮经营项目。租赁期限为5年，自2011年2月16日至2016年2月15日。关于押金，双方约定按押三付一模式执行，押金为214000元。租金为一月一交，交租时间为每月的27日至30日，一次性付清。合同签订当年及第二年月租金为80元／平方米，第三年按第二年的租金总额递增8%，每月77184.6元，第四年按第三年的租金总额递增10%，每月84903元，第五年按第四年的租金总额递增10%，每月93393.4元。合同第九条第一款约定，租赁期满或合同解除，乙方必须在15天内按时将房屋内可以动的属于乙方的设备及其餐饮的物件拆离，属甲方的水、电设施、地面、墙面应保持适宜使用清洁、良好状况下移交甲方。第四款约定，甲、乙双方在合同终止前，须提前半年书面通知对方是否终止合同。合同签订后，原告金琪公司支付被告文盛公司押金214000元及相应的租金，被告文盛公司将涉案房产交付原告金琪公司。原告接收涉案房屋后，将涉案房屋扩建100平方米，庭审中，被告对此不予认可，但亦未提出异议。截止到距协议期满前三个月（2015年11月），原告要求以押金冲抵租金，并不再支付被告租金。合同到期后，双方未再签订新的租赁合同，原告继续使用涉案房屋。2016年4月13日，被告文盛公司向原告金琪公司发出《通知》一份，内容为：“1、贵公司已拖欠我公司3个月的房租，请在收到本通知之日起三日内补交房租；2、我公司与贵公司2011年1月1日签订的《房屋租赁协议》已经于2016年2月15日到期，我公司已经在到期前通知贵公司不再续租，请贵公司在收到本通知之日起三日内将房屋交还我公司；3、请贵公司在交还房屋前将房屋恢复原状……”庭审中，原告对此通知无异议。
另查明，庭审中，被告认可其存在将原告用电掐断的行为，自2016年4月初，原告租赁发电机进行发电并开展经营活动。
还查明，原告称其自2015年11月后共向被告缴纳租金8万元，但被告对此不予认可。
以上事实有房屋租赁协议、房屋产权证、通知和庭审笔录等为证。
本院认为，原、被告双方于2011年1月1日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规规定，是有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因该合同于2016年2月15日到期，故该合同为不定期租赁合同，任何一方可随时解除合同。本案中，原告自2015年11月不再向被告交纳租金，已经违约，应承担违约责任；但被告在双方争议未解决之前即将原告营业饭店断电，亦有违约之处，故对原告要求被告赔偿因侵权而造成的损失50000元的主张，结合原告提交的相关证据，本院酌定支持20000元。关于原告要求被告赔偿因终止租赁协议原告酒店装修损失及原告扩大酒店面积的费用，依据相关法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，原告未提交证据证明其扩建行为系经被告文盛公司同意或认可，故装修损失及扩建费用应由其自行承担。关于被告文盛公司的反诉请求，因原告金琪公司支付房租至2015年11月，其主张以押金214000元折抵租金的行为不违反双方合同约定，本院予以支持。自2015年11月至2016年4月13日（合同解除之日），原告金琪公司还应向被告交纳租金为466967元（93393.4元／月＊5个月），故其还应支付252967元（466967-214000）。关于被告所诉滞纳金，因庭审中被告认可其曾对原告进行断电，存在过错，故对该项诉求，本院不予支持。关于被告文盛公司要求原告交还房屋并支付房屋占用费的主张，对房屋占用费，本院自2016年4月14日起至原告金琪公司交还房屋之日按月租金93393.4元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告双方于2011年1月1日双方签订的《房屋租赁协议》。
二、本判决生效后15日内，被告支付原告停业损失20000元。
三、本判决生效后10日内，原告支付被告房屋租金252967元。
四、本判决生效后15日内，原告将位于开封市鼓楼区大袁坑沿街文盛商业街综合楼营业房原告将位于开封市＊＊＊＊区＊＊＊＊街＊＊＊＊综合楼营业房101、102、103、104、105、106号＊＊、＊＊、＊＊、＊＊、＊＊、＊＊号房屋（建筑面积为893.34平方米）腾空并交还被告。
五、本判决生效后15日内，原告支付被告自2016年4月14日至实际交还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费按月租金93393.4元计算）。
六、驳回原告的其他诉讼请求。
七、驳回被告的其他反诉请求。
本诉案件受理费1150元，由原告河南金琪生态农业科技发展有限公司自行负担。反诉费4500元，由原告河南金琪生态农业科技发展有限公司承担2000元，被告开封市文盛房地产开发有限公司承担2500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审 判 长 赵 丽
人民陪审员 龚新娅
人民陪审员 邵 军
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 魏葆华