哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书（2015）里民一民初字第1500号原告马丽丽，身份号码×××，住哈尔滨市道里区。委托代理人付庆翔，黑龙江能通律师事务所律师。被告黑龙江远大房地产开发有限公司，代码72689344-2，住所地哈尔滨市香坊区。法定代表人肖春举，董事长。委托代理人程翀，住哈尔滨市香坊区。原告马丽丽与被告黑龙江远大房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年9月21日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马丽丽的委托代理人付庆翔；被告黑龙江远大房地产开发有限公司的委托代理人程翀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年7月26日原告购买位于哈尔滨市道里区房屋，并缴纳了物业费、电梯费及供热费。进户后因房屋质量问题发生严重漏水导致原告无法居住，一直租房居住，原告通过黑龙江远大物业管理有限公司与被告商谈维修及赔偿事宜未果。现请求判令被告赔偿原告物业费、电梯费、供热费、房屋租赁费共计122136.3元。被告辩称：第一，原告的诉讼请求已超过两年的诉讼时效，且未发生诉讼时效中断的法定事由，依法应驳回其诉讼请求。根据《民法通则》及《诉讼时效司法解释》的规定，权利人提出要求要直接向义务人提出，方能发生诉讼时效中断的法律效力。2012年7月，原告的房屋第一次发生渗水，最后一次渗水的时间是2013年8月30日，距离原告2015年9月17日起诉，已超过两年的诉讼时效，在此期间，被告从未收到过原告以任何方式提出的赔偿请求。因此，原告的请求，已超过诉讼时效，请合议庭依法驳回其诉讼请求。第二，原告缴纳的物业费、电梯费、供热费，均是基于原告是该房业主而产生的正常费用，与房屋是否渗水没有因果关系，被告对此不承担赔偿责任。第三，原告关于房屋租赁费的诉讼请求，没有事实及法律依据，不应得到支持。首先，原告租房时，该房尚未交付，其租房行为与本案无关。原告所购买房屋为预售房，办理入户手续时间为2011年10月24日，而原告从2010年便开始租赁房屋，早于交房日期一年多，且租期为四年，在其签订租房合同时，房屋还没有交付，当然也不可能出现渗水情况，可见，其租房并不是因为房屋渗水，因此，租房费用应由其自行承担。其次，原告房屋出现渗水时，被告已及时履行了维修义务，原告人为扩大的损失，与被告无关。原告第一次报修时间为2012年7月15日，第二次报修时间为2013年6月18日，第三次报修时间为2013年8月30日。每次报修，施工单位均已及时进行了维修，已履行了法定及合同约定的维修义务；并且，渗水问题现已经完全修复，第三次维修后，再没有出现过渗水情况。而原告自2011年10月24日交房至今已四年多，房屋第一次渗水与第二次渗水间隔一年多，最后一次发生渗水距原告提起诉讼已间隔两年多。在此期间，原告从来没有在该房居住过，也未进行装修，房间内连最基本的生活用品都没有，根本不具备居住条件，且原告的房屋只是局部渗水，并没有达到最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷若干解释》第十三条所规定的“严重影响正常居住使用”的程度，所以，原告诉称因渗水导致其无法居住，并不是事实，其租房费用不应由被告进行赔偿。综上，原告的诉讼请求已超诉讼时效，且没有事实及法律依据，请合议庭驳回其诉讼请求。在本院开庭审理过程中，原、被告为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。原告举示证据情况如下：证据一、销售不动产统一发票、房屋所有权证。证明原告购买被告开发建设的房产，该房产由原告所有。证据二、黑龙江省服务业统一发票、收据。证明原告已缴纳物业费、电梯费及供热费的具体数额。证据三、房屋租赁合同两份。证明原告因被告的侵权行为，导致涉案房屋无法居住，从而另行租赁房屋居住所实际支付的租金数额。证据四、远大都市明珠质量报修单三份。证明因房屋漏水导致原告无法居住，以及原告多次不间断找到物业，要求对该房屋进行维修的事实。证据五、黑龙江远大物业管理有限公司出具的漏水情况说明。证明截止到2015年4月15日原告一直通过物业要求被告赔偿损失，诉讼时效已发生中断。证据六、照片。证明侵权事实的存在以及因漏水导致原告无法装修且无法入住的事实。被告对原告举示的证据质证认为：对证据一真实性无异议，但该组证据体现房屋建成时间为2011年，原告交款日期为2012年4月12日，均晚于其第一次租房的起始日期2010年。对证据二真实性无异议，该证据恰恰证明原告办理入户手续时间为2011年10月24日，晚于其首次租房日期。证据三中对第一份租赁合同的真实性有异议，该租赁合同仅是一份协议，出租方是否为真实存在的业主或者房屋是否真实存在均无法核实，并且，即使该协议是真实的，是否履行也存在异议，其租赁时间为2010年9月22日且一次性租赁48个月与本案没有关联性，不能证明是因其房屋渗水而租赁的房屋。对第二份合同的真实性及关联性均有异议，该租赁合同是否为正规手续签订的无法辨别，其租住的房屋是否用于其本人居住也无法核实，并且该房租赁是自2014年8月至2016年8月，此时涉案房屋早已修复，因此，该租赁是否真实均与本案无关。对证据四质量报修单真实性无异议，但对报修单所记载的内容的客观性有异议，三份报修单仅是记载业主报修的事实及时间，无法体现房屋渗水给原告造成了损失，并且，该报修单记载的派工时间是有错误的，第一份报修单记载派工时间为2013年4月10日与事实不符，事实是建筑单位接到报修之后当日即进行了维修。第三份的报修单派工时间为2013年8月30日7点41分，而报修时间为当日的10点40分，根据其记载，派工时间早于报修时间，可见其记录是有错误的。对证据五客观真实性有异议，该情况说明称原告一直通过物业要求与被告协商，但并未说明是通过物业的哪位工作人员进行协商，被告从未收到原告提出的或者是物业转述、转交的任何赔偿请求，因此，不能证明其诉讼时效中断。对证据六发生渗水事实认可，但是建筑单位已经进行了修复，且自2013年8月30日至今没有再接到报修的申请，从这些照片看，其房屋并未装修，也未看到任何的生活用品，可见，原告并未在涉案房屋实际居住，因此，其主张的因渗水导致无法居住理由不成立。被告举示证据情况如下：证据一、商品房买卖合同书。证明原告购买的房屋为预售房，约定的交房时间为2011年10月10日，原告在租房时涉案房屋还没有交付。证据二、建设工程竣工验收备案证书。证明13号楼的施工单位为黑龙江垦区龙垦建设工程总公司。证据三、黑龙江垦区龙垦建设工程总公司出具的工程维修登记表三份。证明已对原告的局部渗水情况作了修复，并且已修复完好。证据四、涉案房屋的进户门照片及电表照片。证明该房屋至今没有装修，电表显示电字数为6.54，该房无人居住。原告对被告举示的证据质证认为：对证据一真实性无异议，而该证据恰恰能证明原告购买该房屋是期房的事实，因此能合理解释原告第一份房屋租赁合同日期早于房屋所有权证的日期。对证据二无异议。对证据三真实性及证明问题均有异议，被告提供的工程维修登记表由建设单位单方出具，没有维修后原告的签字确认，无法证明被告已经对涉案房屋进行维修。对证据四真实性无异议，而该份证据恰恰可以说明涉案房屋无法居住，因此，原告只能另行租赁房屋居住。本院确认：原告提供的证据一、证据二、证据四、证据五、证据六真实合法且与本案具有关联性，本院予以采信，证据三的真实性无法确认且与本案不具有关联性，本院不予采信；被告提供的证据一至证据四真实合法且与本案具有关联性，本院予以采信。本院经审理查明：2010年7月9日原告与被告签订商品房买卖合同书，购买位于哈尔滨市道里区房屋。2011年10月原告办理上述房屋进户手续，进户后发现房屋室内顶棚漏水，并向黑龙江远大物业管理有限公司报修。涉案房屋的施工单位黑龙江垦区龙垦建设工程总公司，经检查确认漏水原因为防水层有个别破损情况，并已对漏水点进行维修，现涉案房屋的顶棚已不再漏水。本院认为，本案中涉案房屋的施工单位黑龙江垦区龙垦建设工程总公司已经对房屋的漏水点进行修复，原告在庭审过程中亦表示涉案房屋现已不再漏水。原告主张被告应赔偿的物业费、电梯费和供热费，是基于原告系涉案房屋的所有权人而产生的正常费用，原告请求被告赔偿该部分费用的请求于法无据，本院不予支持。原告主张的因房屋渗漏致该房至今未能装修和居住，只能租房居住从而造成的损失，因其未能提供证据证明其损失的正当性与合理性，故本院不予认可。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告马丽丽的诉讼请求。案件受理费2743元，由原告马丽丽负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  黄 煜人民陪审员  郭道胜人民陪审员  杨婷玉二〇一六年六月七日书 记 员  高 晶