浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余余民初字第320号
原告：浙ＸＸ门物业管理有限公司。
法定代表人：刘进。
委托代理人：李广。
被告：周慧英。
被告：李浚哲。
两被告共同委托代理人：毛成海。
两被告共同委托代理人：李明华。
原告浙ＸＸ门物业管理有限公司与被告周慧英、李浚哲（以下简称两被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理后，因被告周慧英下落不明，依法组成合议庭，于2014年9月22日公开开庭进行了审理，因遗漏主体，于2014年9月26日依原告申请追加被告李浚哲为共同被告，于2014年10月14日再次公开开庭进行了审理。原告浙ＸＸ门物业管理有限公司委托代理人李广、两被告共同委托代理人毛成海、李明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：两被告系坐落于杭州市余杭区中泰街道八角亭村清水湾56幢房屋（面积约为375.6平方米）的所有权人。两被告所在的小区一直由原告管理，开发商浙ＸＸ门房地产开发有限公司（以下简称华门房地产）及清水湾业主委员会与原告签订了长期物业管理服务合同。合同约定，原告有权向业主或物业使用人按其拥有的建筑面积每月每平方米3元收取物业管理服务费，如业主或物业使用人逾期缴纳，原告有权按每逾期一日加收应缴额3‰的标准收取滞纳金。合同签订后，原告开始提供物业服务，两被告却以各种理由拒付物业费31856.3元及拒交滞纳金合计22610元。原告多次通过登门催缴、电话走访及发函催缴的方式要求两被告支付拖欠费用，但未果。现原告诉至法院，请求判令：1、两被告立即支付自2009年8月19日至2012年12月31日的物业管理服务费共计31856.3元；2、两被告缴纳物业管理服务费滞纳金22610元（按所需缴纳费用×2‰／日×拖延天数计算，详见应缴费用明细）；3、本案诉讼费用由两被告承担。
原告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：
1、房产登记信息查询记录一份，证明两被告为余杭区中泰街道八角亭村清水湾56幢房屋所有权人的事实；
2、《清水湾山庄物业管理委托合同》（以下简称《委托合同》）一份及《杭州市物业管理服务合同书》（以下简称《服务合同》）二份，证明华门房地产及清水湾业主委员会委托原告对涉案小区进行物业管理及原告有权收取物业管理服务费及加收滞纳金的事实；
3、缴费通知单四份、《催缴物业费告知函》（以下简称《告知函》）一份、EMS运单一份、EMS物流查询单一份，证明两被告拖欠物业管理服务的数额为31856.3元、应缴纳滞纳金的数额为22610元及原告多次向两被告催讨物业管理服务费的事实；
4、余杭区物业服务合同备案回执一份，证明原告与清水湾业委会签订的物业管理服务合同经相关部门备案的事实；
5、《清水湾别墅前期物业服务协议》（以下简称《服务协议》）一份，证明两被告应依约缴纳物业服务费的事实；
6、《房屋建筑工程竣工验收备案表》一份，证明清水湾山庄具备交付及入住条件的事实。
两被告答辩称：1、两被告花钱购买了别墅及门前草坪，购房时华门房地产出示的图纸中草坪上没有变电箱。房屋交付时，两被告发现门前草坪上设有配电箱因此拒绝收房，要求华门房地产整改，后来华门房地产答应将配电箱移除，两被告勉强接收了房产。但是时至今日，华门房地产及原告都没有将变电箱移除。另，房屋交付以后，由于华门房地产在涉案楼盘后方进行后续楼盘建设施工，导致两被告房屋前面的河流断水、干枯，垃圾堆积，蚊虫苍蝇滋生。两被告通过华门房地产要求原告解决问题，原告一名陈姓负责人答应解决但迟迟没有解决，为此两被告根本无法装修和入住房屋，因此一直未支付物业费。两被告偶尔去涉案房屋查看时，与原告陈姓负责人均碰面，对方从未提起过要求两被告缴纳物业费的事情。时至今日，原告承诺答应解决的配电箱及河流问题均未解决，原告的工作没有做到位，两被告的物业费应予免除。2、原告与清水湾业主委员会签订的《服务合同》中基本上没有关于物业费缴费期限的约定，在原告向法院提交的证据五中第四条第一项约定，业主缴纳物业费的时间为，物业交付首年应支付一年物业管理费用，之后每六个月的首月五日前支付六个月的物业管理费。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，原告主张两被告支付物业费的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期限。3、关于滞纳金的问题，从原告所提交证据来看，约定的滞纳金比例较高，应当按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率予以调整。由于两被告不存在欠缴物业费的事实，因此滞纳金也是不存在的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
两被告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：
1、《商品房买卖合同》一份，证明清水湾56幢别墅周边的草坪属于两被告所有；
2、照片一组，证明华门房地产违反设计图纸，未经两被告同意，擅自在两被告所有的别墅草地范围内设置配电箱，两被告曾多次与原告交涉，要求迁移，原告明确答应予以解决，但是时至今日仍未解决；
3、照片一组，证明华门房地产在清水湾别墅楼盘后方进行后续楼盘建设施工，致使清水湾别墅楼盘的景观小溪溪水断流、干枯，变成为苍蝇蚊子等害虫的滋生聚集地和小区垃圾堆放场地。为此，两被告多次与原告交涉，要求恢复原状，原告明确答复应予以解决。但是，时至今日仍未解决，两被告花费巨资购买的别墅至今无法入住，损失难以估量；
4、华门房地产与两被告于2014年1月30日签订的《合同补充协议》一份，证明华门房地产承诺支付两被告赔偿款58918.4元，其中的43887.4元用于抵充涉案房屋39个月的物业管理费，按照空置房应收取70%的物业费的标准，该笔款项实际应抵充55.641个月的物业费；以及华门房地产与本案原告存在密切关系的事实。
庭审中，两被告对原告的证据1真实性没有异议。对证据2三份合同的真实性无法确认，两被告不是业主委员会成员，业主委员会有无与原告签署合同及签署合同的内容两被告不清楚。对于证据3三性均有异议。原告应当提交缴费通知单的存根，否则，仅凭原告提交的照片，不排除在起诉之前原告匆忙贴了几张单子并拍照。从原告计算物业费的方式来看，原告很清楚两被告并未居住在涉案房屋中，以在门牌号下面贴缴费通知单的方式催缴物业费没有任何意义，两被告根本无法看到。原告处存有两被告所有的电话号码，但两被告从来没有接到过原告催物业费的电话。对于EMS邮件两被告没有收到过。对证据4、5真实性没有异议。对证据6真实性无法确认，且与本案无关联。
原告对两被告的证据1真实性、合法性没有异议，关联性有异议，草坪并非两被告所有，属于小区的公共资源，原告是可以使用的。对证据2真实性、合法性没有异议，对关联性及证明对象有异议，两被告没有在涉案房屋中居住过，配电箱并不影响其生活，如果两被告认为有影响应举证证明。对证据3真实性有异议，虽然小溪断流但不影响两被告正常居住，垃圾堆放的情况也不存在。证据2、3中反应的问题两被告应找华门房地产解决，与原告无关。对证据4真实性没有异议，对于证明对象、关联性有异议，本证据在第三条明确约定了抵充39个月的物业管理费，两被告在2005年1月30日签订协议的时候予以认可，而至今两被告也未对抵充的时间向华门房地产或者原告提出过异议。如果两被告对于抵充时间有异议，也已超过诉讼时效。
对于原告的证据1、2、4、5、6，本院予以认定。
对于原告的证据3，参照《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第十六条第二款之规定，物业服务人向欠费业主送达催缴通知书，应当采取直接送达、邮寄送达、留置送达的方式；仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的方式送达。故原告在两被告所有的房屋门牌号下张贴缴费通知单并无不妥，两被告以未看到为由抗辩，本院不予采纳。原告按照两被告预留的地址寄送《告知函》且显示妥投，已尽到催缴物业费的义务。两被告称未收到，应举证证明，否则应承担举证不能的不利后果。综上，本院对原告的证据3予以认定。
对于两被告的证据1，本院予以认定。
对于两被告的证据2、3，本院将结合其他证据作综合认定。
对于两被告的证据4，本院对其三性予以认定，对其证明对象，本院认为，既然被告周慧英及其委托代理人李明华已在该协议上签字确认，表明对协议载明的43887.4元赔偿款抵充39个月的物业管理费予以认可，故对于两被告认为实际应抵充55.641个月的物业费的证明对象本院不予认定。
根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明事实如下：
原告系华门房地产选定的为其开发的清水湾山庄提供前期物业管理服务的企业，原告于2003年11月10日进驻涉案小区并与华门房地产签订《委托合同》一份，约定原告对涉案小区提供物业服务的期限为自2003年11月10日至2009年10月9日，物业管理费的收费标准为3元／月／平方米，如业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，原告可自逾期日起按应缴费用的3‰加收滞纳金。空置房的物业管理费，由原告按不少于70%的比例向所有权人收取。2005年1月30日，被告周慧英及其代表人李明华与原告签订《服务协议》一份，约定物业费的缴费时间为物业交付首年应支付一年物业管理费用，之后每六个月的首月5日前支付六个月的物业管理费用。两被告购买的清水湾56幢房屋（建筑面积375.6平方米）于2005年5月29日办妥产权证书。《委托合同》到期后，清水湾业主委员会与原告签订《服务合同》一份，约定委托管理期限为自2009年10月15日至2012年10月14日，物业管理费的收费标准为3元／月／平方米（不含私家花园绿化维护费用），空置房的物业管理服务费由建设单位和业主按规定标准的100%向原告缴纳。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，原告可自逾期之日起，按有关规定加收滞纳金。前述《服务合同》到期后，清水湾业主委员会又与原告签订《服务合同》一份，约定委托管理期限为自2012年10月15日至2015年10月14日，物业管理费的收费标准为3.7元／月／平方米（不含私家花园绿化维护费用），空置房的物业管理服务费由建设单位和业主按规定标准的100%向原告缴纳。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，原告可自逾期之日起，按有关规定加收滞纳金。原告对涉案小区的物业服务于2012年12月31日终止。两被告因认为原告未解决配电箱及景观溪水断流干枯等问题而拒绝缴纳物业费。原告通过在涉案房屋门牌号下方张贴缴费通知单及向两被告预留在原告处的地址邮寄EMS信件的方式向两被告催缴自2008年8月19日至2012年12月31日的物业管理费31856.3元、滞纳金22610元（均按70%的标准收取）。经催讨，两被告至今仍未结清拖欠费用，现原告诉至法院请求上判。
另，华门房地产与被告周慧英及其委托代理人李明华于2005年1月30日签订《合同补充协议》一份，载明华门房地产自愿向清水湾56幢房屋买受人一次性支付延期交付赔偿款53918.4元及对原合同中的广告和宣传中存有争议部分的违约赔偿5000元，共计58918.4元，其中15031元抵充未交房款，43887.4元抵充39个月的物业管理费，庭审中，原告对抵充事宜予以认可。
本院认为，华门房地产及清水湾业主委员会与原告签订的《委托合同》及《服务合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定其合法有效，在有效期内对清水湾山庄小区业主具有约束力。根据《合同补充协议》，自2005年1月31日起，此后39个月，也即至2008年4月30日止的物业管理费由华门房地产应支付给两被告的赔偿金43887.4元进行抵扣，现原告自愿自2009年8月19日起，按照3元／月／平方米及总额70%的标准主张物业管理费，本院予以准许。两被告逾期缴纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。参照《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第十六条第二款之规定，原告已通过在两被告所有的房屋门口张贴缴费通知单及于2013年9月10日向两被告邮寄《告知函》的方式向两被告催缴自2009年8月19日至2012年12月31日的物业管理费，故原告已尽催缴义务，两被告应履行缴费义务。从本案现有证据来看，原告最后一次是于2013年9月10日向两被告催缴，距离原告起诉日2014年1月2日并未超过两年诉讼时效，故两被告关于原告的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩本院不予采纳。从两被告的证据来看，原告提供的物业服务确存在瑕疵，故对原告要求两被告支付滞纳金的主张，本院不予支持，但服务瑕疵尚不足已构成两被告免交物业管理费的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告周慧英、李浚哲支付原告浙ＸＸ门物业管理有限公司物业管理服务费31856.3元（自2009年8月19日至2012年12月31日，按3元／月／平方米，总额×70%计算），于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告浙ＸＸ门物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1162元，由被告周慧英、李浚哲负担596元，于本判决生效后七日内缴纳本院，由原告浙ＸＸ门物业管理有限公司负担566元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1162元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 灿
人民陪审员 李 华
人民陪审员 孙泉林
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 郑 超