南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民初字第3070号
原告南京弘阳物业管理有限公司（以下简称弘阳物业公司），住所地在本区大桥北路48号。
法定代表人陈宝山，董事长。
委托代理人袁洋，江苏友诚律师事务所律师。
被告顾文龙，男，1988年10月2日生，汉族。
原告弘阳物业公司与被告顾文龙物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告弘阳物业公司的委托代理人袁洋、被告顾文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告弘阳物业公司诉称，原、被告之间存在物业服务合同关系，合同约定原告提供物业服务，被告按约支付原告服务费及代缴费用。现原告履行了相关合同义务，被告却未按合同约定支付服务费及代缴费用。被告系旭日华庭金棕榈11幢108室的业主，拖欠自2010年1月至2013年12月间的物业费5131.2元。现向法院起诉，请求判令被告立即支付2010年1月至2013年12月的物业费5131.2元，诉讼费用由被告承担。
被告顾文龙辩称，我是旭日华庭11幢108室房屋的业主。我于2009年2月收房，3月将房屋出租，我与承租人签订了租赁合同，合同约定物业费由承租人负担，2010年4月1日，我接到承租人的电话说家中漫水，我赶到现场，发现房屋内漫的都是水，且漂有粪便，当时物业公司的人也在场，三方一起清点了损失，物业公司认可此事责任在他们，当天我们就将损失清单、发票交给了物业公司，物业公司虽然认可了，但是没有赔偿全部损失，我们共计20907元损失，物业公司只赔偿了7000余元，这还仅仅是货物损失。由于租客是做化妆品销售生意，粪便导致租客无法营业，产生营业损失。此后，我们多次找物业公司协商此事，并要求物业公司维修下水系统，但物业公司一味拖延。2010年4月19日，房屋再次淹水，造成损失12281元，事后物业公司答复无法解决。2011年5月20日，房屋又淹水，造成损失16727元，我们又找到物业公司，物业公司管理人员更换，说法也不同了。2012年6月13日，房屋又淹水，造成损失11116元，我们找到物业公司，物业公司迫于无奈，就和租客说，只要租客在一天，物业费就都不收了。2013年8月15日，房屋又淹水，损失18229元，租客在8月份解约了。2013年8、9月份，我收到电话，向我催交物业费，我告知物业公司我不清楚，因为物业公司从未向我们催收过物业费，2012年时我才知道租客开始没有交纳物业费，同时也知道了租客和物业公司之间的协议，我们觉得物业公司是玩花招，租客走了，物业公司就开始向我们收之前的物业费。租客的损失我们也不清楚具体的数额，租客和我们签了六年的合同，但结果四年就走了，我们也无法要求其赔偿损失，我明知道物业费在租客走了之后要我承担，但我无可奈何，我不可能要已经受了巨大损失的租客承担物业费。物业公司应维修、养护基础设施、公共设施，维护租客的正常营业，但物业公司没有做到。在此期间，我们多次与物业公司协商，要求解决问题，但物业公司不断换人，8月份与租客解约后，我们停租了四个多月，房屋出租不出去，因为大家都知道房屋下水道有问题。2009年出租时的房租为50000元／年，且每年递增10%，现在连50000元都租不出去。由于物业公司的问题，导致我承担风险，导致我装修损失以及租金的议价权。我现在想出售房屋，也因为房屋的缺陷导致价格偏低。我们保留向开发商和物业公司要求赔偿损失的权利。
经审理查明，原告弘阳物业公司系具备资质的物业服务企业。原告与南京红太阳房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：南京红太阳房地产开发有限公司选聘弘阳物业公司对旭日华庭金棕榈小区提供前期物业管理服务，委托管理事项包括物业共用部分的维修养护，物业共用设施设备的日常运行和维修养护等；原告收取物业服务费，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，标准为高层住宅1.2元／月／平方米，酒店式公寓2元／月／平方米，商业用房2元／月／平方米；物业公共区域能耗费由全体业主按户分摊，单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊，电梯运行电费由有电梯楼房内2层及以上业主按户分摊，二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊；购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向弘阳物业公司进行书面备案，弘阳物业公司向业主按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费；物业服务费用按季交纳，业主应在每季的第1月第5日履行交纳义务；业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，按应交数额0.03%／日向原告支付违约金；本合同期限自2008年6月10日起至业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。
另查明，被告顾文龙系旭日华庭金棕榈园区11幢108室房屋的业主，该房屋建筑面积为53.46平方米。2008年8月10日，南京市浦口区物价局下发浦价发（2008）62号《关于旭日华庭金棕榈住宅小区前期物业管理试行收费标准的批复》，规定旭日华庭金棕榈住宅小区的公共服务费标准为高层住宅每月每平方米（建筑面积）1.26元，物业管理公司另有约定的，按约定标准收取，非住宅房服务收费由物业管理公司与业主双方协商确定后收取。
庭审中，原告弘阳物业公司陈述：其主张的物业费5131.2元系从2010年1月1日计算至2013年12月31日，计算标准为53.46平方米×2元／月／平方米×48个月。
庭审中，被告顾文龙陈述：对于房屋面积和未交纳物业费的期间没有异议，但是物业费应当有折扣；此外，本案涉及原告、被告以及房屋承租人三方之间的纠纷，由于承租人追讨损失，原告一直在逃避，从未向被告催交过物业费，原告与承租人之间私下有不交纳物业费的协议；原告对于小区的设施长期不维修，其提供的物业服务不完全，服务质量极差，导致被告遭受损失，而且，原告起诉已超过诉讼时效。为此，原告提供了房屋照片、商铺租赁协议、损失清单，并申请证人到庭作证。
上述事实，有《前期物业服务合同》、浦价发（2008）62号文件以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。
本院认为，原告弘阳物业公司与南京红太阳房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告顾文龙作为旭日华庭金棕榈小区的业主，其理应按照《前期物业服务合同》的约定按时、足额交纳物业服务费，故原告弘阳物业公司主张被告支付物业服务费，于法有据，其合理部分本院予以支持。原告弘阳物业公司主张按照2元／月／平方米的标准计算物业服务费，未超过合同约定的标准，本院予以支持，则物业服务费应为5132.16元（53.46平方米×2元／月／平方米×48个月），原告主张物业费5131.2元不超过上述数额，本院予以支持。被告顾文龙认为原告提供物业服务存在各种问题，造成其损失，对此，本院认为，被告顾文龙以此作为其支付物业服务费的前提条件，没有法律依据，同时，物业服务费是小区物业管理服务资金的重要来源，该费用如不能按时收取，将不利于物业管理企业提高服务质量，因此，对该辩解意见，不予采纳。至于被告顾文龙所述的各项损失，可依法另案主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
被告顾文龙于本判决生效之日起七日内给付原告弘阳物业公司物业服务费5131.2元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告顾文龙负担（原告弘阳物业公司已预付25元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 吕太如
人民陪审员 唐明辉
人民陪审员 姜桂兰
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 王琦芳