广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1343号
上诉人（原审被告）：邹志雄，住广州市天河区。
委托代理人：卢小玲，住址同上。
委托代理人：卢鉴波，住广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：广州市三原物业管理有限公司，住所地广州市天河区恒福路110号淘金花园B座3F／B房。
法定代表人：冯高，该司董事长。
委托代理人：彭新华、陈军华，均系该司职员。
上诉人邹志雄因物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市三原物业管理有限公司（以下简称三原物管公司）于1992年10月12日成立，经营范围包括房产物业管理和维修等，领有《企业法人营业执照》，具有壹级物业管理资质。
位于广州市天河区珠江新城海清路1-19号（单号）的誉城苑小区是由案外人广州市土地开发中心开发建设的。1999年12月22日，邹志雄及邹志强（被拆迁人）与案外人广州市土地开发中心（拆迁人）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》；该协议书载明邹志雄、邹志强同意案外人广州市土地开发中心拆除其所有的座落于天河区广州大道路科甲涌14号房屋，案外人广州市土地开发中心则将其自有的座落于天河区猎德村东路L区E幢103、504房用作拆除邹志雄、邹志强原址房屋的产权调换（补偿）；该《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的备案时间为2000年6月14日，并注明“同意备案，产权证未缴交”。广州市天河区猎德街誉城苑社区居民委员会于2012年10月10日出具的《证明》载明：原渔民新村和科甲涌已拆迁至猎德村东侧L区即海清路1-19号楼誉城苑小区，其中第A1幢为1号楼、第A2幢为3号楼、第A3幢为5号楼、第A4幢为7号楼、第E幢为9号楼、第D1幢为11号楼、第B幢为15号楼、第D2幢为17号楼、第C幢为19号楼。据广州市房地产测绘所2001年6月29日的房地产分户图显示，海清路9号504房的建筑面积为37.3949平方米。
2001年5月6日，邹志雄收取上述9号504房入住使用。
2004年10月11日，三原物管公司（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对广州市天河区海清路1-19号誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；3年内小区业主委员会未能成立的，甲方委托乙方管理本合同项下物业的期限为3年，自甲方对乙方发出进场通知之日起算；如3年内小区业主委员会成立的，甲方委托乙方管理本合同项下物业的期限从甲方对乙方发出进场通知之日起至业主委员会成立之日止，由业主委员会决定是否聘请乙方继续管理；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同自双方签字盖章之日起生效等条款。上述《物业管理委托合同》签订后，三原物管公司于2004年11月1日开始对誉城苑小区实施物业管理。
2007年12月21日，三原物管公司（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对广州市天河区海清路1-19号誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；合同期限，小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2007年10月11日至2010年10月10日止；如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2007年10月11日起生效等条款。
2011年10月11日，三原物管公司（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）续签《物业管理委托合同》，约定甲方继续委托乙方对誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；合同期限，小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2010年10月11日至2013年10月10日止；如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2010年10月11日起生效等条款。
2013年12月19日，三原物管公司（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）续签《物业管理委托合同》，约定甲方继续委托乙方对誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；合同期限，小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2013年10月11日至2016年10月10日止；如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2013年10月11日起生效；等条款。
2014年5月20日，三原物管公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、邹志雄向三原物管公司支付广州市天河区海清路9号504房自2004年11月1日至2014年4月30日的物业管理费5118.60元、电费246.60元、水费234.50元；2、邹志雄向三原物管公司支付逾期付款利息损失（以每月管理费为本金，按中国人民银行同期贷款利率计，自次月8日起计至2014年4月30日）；3、邹志雄承担本案诉讼费用
在本案原审审理中，三原物管公司主张曾向邹志雄催收拖欠的费用，为此向原审法院提供了以下证据证明：
1、《律师函》，三原物管公司委托广东红棉律师事务所于2010年8月19日通过挂号信的方式向周志雄发出的，内容为通知周志雄于2010年8月26日前向三原物管公司支付涉案房屋2004年11月至2010年7月期间的管理费3098.10元、滞纳金3201.80元、代缴水费234.50元、电费246.60元。三原物管公司提交收盖有邮戳（2010.8.20）的交寄清单，收件人姓名为周志雄。
2、《律师函》，三原物管公司称委托广东红棉律师事务所于2013年9月5日向邹志雄发出的，内容为通知邹志雄于2013年9月30日前向三原物管公司支付涉案房屋2004年11月至2013年8月期间的管理费4759.40元、滞纳金7459.20元、水费234.50元、电费246.60元。该函件没有交邮凭证、没有妥投证明。
邹志雄否认收取上述两函件，抗辩三原物管公司的起诉已超诉讼时效。
关于三原物管公司主张的的水费、电费，其未提交代为缴付的缴费凭证。
另小区至今未成立业主委员会。
原审法院认为，根据《物业管理条例》的规定，在誉城苑小区的业主、业主大会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，三原物管公司作为誉城苑小区的建设单位广州市土地开发中心委托的物业服务企业，依据上述《物业管理委托合同》自2004年11月1日起可以进驻誉城苑小区并履行物业管理职责。邹志雄虽未直接与三原物管公司签订物业管理委托合同，但邹志雄实际入住涉案房屋，已成为誉城苑小区的房屋使用人，在上述《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》未解除前应接受广州市土地开发中心与三原物管公司所签订的《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。三原物管公司从2004年11月1日起进驻誉城苑小区，并履行了对誉城苑小区进行物业管理的职责，邹志雄实际接受了三原物管公司的管理和服务，双方形成事实上的物业管理关系。根据公平原则和权利义务相一致原则，邹志雄负有向三原物管公司支付物业管理费的义务。
三原物管公司现主张邹志雄支付2004年11月1日至2014年4月30日期间的物业管理费，三原物管公司主张该期间向邹志雄催促缴费，但未提供证据证实，其提交的两份函件，其中函件一的收件人为“周志雄”，非本案邹志雄，函件二无送达及妥投的有效证明，原审法院不予采纳其通过两份函件主张权利。本案的物业管理费用为一般债权债务，应适用两年诉讼时效，对于2012年5月20日前的物业管理费，三原物管公司未有证据证实其向邹志雄主张权利，该部分丧失胜诉权，原审法院予以驳回。鉴于合同未约定每月具体付款时间，邹志雄仍需对2012年5月期间的物业管理费承担支付义务，故此邹志雄应付2012年5月至2014年4月期间的物业管理费。对于三原物管公司主张的超出部分，原审法院予以驳回。
关于物业管理费标准，应执行《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》的计费标准，按1.2元／平方米计算，邹志雄抗辩按0.80元／平方米计算缺乏依据，原审法院不予采纳。依据广州市房地产测绘所的测绘，涉案的504房产建筑面积为37.3949平方米，每月管理费为44.87元。三原物管公司主张44.90元计算错误，不予支持。
关于利息损失问题，邹志雄逾期支付物业管理费，造成三原物管公司一定损失，鉴于合同未约定付款时间及逾期付款的违约责任，按物业管理特点，先服务后付费的交易流程，原审法院从公平角度，判令邹志雄向三原物管公司支付逾期付款的利息损失，即以当月拖欠的物业管理费44.87元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自次月8日起计至2014年4月30日止。三原物管公司主张利息损失，并无不妥，原审法院予以支持，但各月的利息损失以不超过当月的物业管理费44.87元为限。
三原物管公司主张水费234.50元、电费246.60元缺乏事实依据，原审法院予以驳回。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年12月16日作出判决：一、邹志雄于判决发生法律效力之日起10日内，向广州市三原物业管理有限公司支付拖欠广州市天河区珠江新城海清路9号504房自2012年5月1日至2014年4月30日期间的物业管理费（每月按44.87元计）。二、邹志雄于判决发生法律效力之日起10日内，向广州市三原物业管理有限公司支付拖欠上述房屋2012年5月1日至2014年4月30日期间的物业管理费利息损失（各月利息损失均以44.87元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从次月8日起计至2014年4月30日止；各月的利息损失总额均以不超过44.87元为限）。三、驳回广州市三原物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由广州市三原物业管理有限公司负担40元，由邹志雄负担10元。
判后，上诉人邹志雄不服原审判决，向本院提起上诉称：一、邹志雄与三原物管公司之间没有委托关系，不存在物业管理收费问题。理由是：1、邹志雄未与三原物管公司签订物业委托合同，三原物管公司与广州市土地开发中心签订的合同是非法的、无效的；2、三原物管公司未经招投标等程序参与物业管理，其应提供物业管理服务投标的证据。二、民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，我们小业主收取每平方的物管费1.2元，而广州市土地开发中心则为每平方0.54元，对小业主不公平。三、超过两年诉讼时效的不应计算。四、三原物管公司提出的滞纳金没有合同依据。违法合同、非法合同、合同无效，没有依据按这种方法计算利息。请求二审法院判令：1、撤销原审判决，驳回三原物管公司的诉讼请求；2、案件诉讼费由三原物管公司承担。
被上诉人三原物管公司答辩称：一、未成立业主委员会，不是三原物管公司造成的和三原物管公司无关。二、物业合同的问题，根据物管条例规定在业主委员会成立之前，开发建设单位是有权利选聘物业单位的。也不需要三分之二业主同意。三、2004年的合同，土地开发中心按0.54元的标准支付物管费，业主是按照1.2的标准的问题，是根据广东省物业管理条例第5章27条规定，空置房管理费收取办法，也没有增加业主的额外费用。四、土地中心除按0.54元的标准支付物业管理费外，还会给5000元的车场补助给三原物管公司。五、小区共1238户，对方只有200多户签名，没有达到三分之二，而且物业管理条例也没有该项规定。六、邹志雄要求三原物管公司提交04合同投标书的证书，该证书为三原物管公司内部文件，不需要提供。七、邹志雄要求提供公开招标书，该招标是网上公开招标的，三原物管公司是看到网上信息才去招标的。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，三原物管公司是具有物业管理资质的企业法人，具有从事物业管理服务的资格，其与誉城苑小区的建设单位广州市土地开发中心所签订的《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据《物业管理条例》的规定，在誉城苑小区的业主、业主大会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，三原物管公司作为誉城苑小区的建设单位广州市土地开发中心委托的物业服务企业，依据上述《物业管理委托合同》自2004年11月1日起可以进驻誉城苑小区并履行物业管理职责。邹志雄虽未直接与三原物管公司签订物业管理委托合同，但邹志雄在实际取得案涉房屋的所有权后，已成为誉城苑小区的业主，在上述《物业管理委托合同》未解除前应接受广州市土地开发中心与三原物管公司所签订《物业管理委托合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。三原物管公司从2004年11月1日起进驻誉城苑小区，并履行了对誉城苑小区进行物业管理的职责，邹志雄实际接受了三原物管公司的管理和服务，双方形成事实上的物业管理关系。根据公平原则和权利义务相一致原则，邹志雄负有向三原物管公司支付物业管理费的义务。《物业管理委托合同》和《物业管理服务合同》均约定住宅的管理服务费按每月每平方米建筑面积1.2元收取，《广州房地产产权情况表》记载案涉房屋的建筑面积为37.3949平方米，虽然邹志雄在2004年11月1日至2014年4月30日期间的未交纳物业管理费，但鉴于邹志雄在原审审理中提出了诉讼时效的抗辩，原审法院按照44.87元／月（1.2元×37.3949平方米）的标准判令邹志雄应向三原物管公司支付2012年5月1日至2014年4月30日期间的物业管理费恰当，本院予以支持。至于邹志雄提出三原物管公司存在管理问题，但并未举证予以证实，本院不予采纳。
关于邹志雄提出同一小区广州市土地开发中心按每平方0.54元缴交物业管理费的问题。本院认为，三原物管公司按约定向邹志雄收取物业管理费并无不当，至于对其他业主收费的多少并未增加邹志雄的负担，邹志雄不能以此作为少交或不交物业管理费的理由。
关于利息损失的计付问题，由于邹志雄长期拖欠三原物管公司的物业管理费，已构成严重违约，三原物管公司要求邹志雄按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款的实际损失并无不当，本院予以支持。
综上所述，上诉人邹志雄的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由邹志雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 万力平
代理审判员 曹佑平
二〇一五年五月××日
书 记 员 刘 纯