广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终17666号
上诉人（原审被告）：程娟，女，汉族，1981年2月17日出生，住所地：四川省青神县。
委托诉讼代理人：王彦根，广东普罗米修律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李丽，广东普罗米修律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：梅义平，男，汉族，1979年9月18日出生，住所地：湖北省武汉市新洲区。
委托诉讼代理人：胡作良，广东迎东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈少枝，广东迎东律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳市成宏房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市福田区深南路佳和华强大厦A座1205-1207房，组织机构代码：74661614-3。
法定代表人：戴宏武。
原审第三人：熊银发，男，汉族，1977年9月6日出生，住所地：江西省南昌市东湖区。
委托诉讼代理人：刘颖颖，广东普罗米修律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李娜，广东普罗米修律师事务所实习律师。
上诉人程娟因与被上诉人梅义平，原审第三人深圳市成宏房地产经纪有限公司（以下简称成宏公司）、熊银发房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初1085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人程娟的委托诉讼代理人王彦根、被上诉人梅义平的委托诉讼代理人胡作良、陈少枝，原审第三人熊银发的委托诉讼代理人刘颖颖到庭参加诉讼，原审第三人成宏公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
程娟上诉请求：1、撤销一审判决第四项，依法改判降低程娟的违约责任标准，改按合同定金罚则承担梅义平的违约损失；2、梅义平依法承担本案的诉讼费。
事实与理由：程娟与梅义平于2015年10月12日签订《二手房买卖合同》，将涉案房产以195万元的价格转让给梅义平。在签订合同时，虽然涉案房产登记在程娟一人名下，但却属于程娟与程娟的老公熊银发于2010年1月20日购得用于投资的共同财产。熊银发是房产的共有人，未经其事先同意或事后追认，程娟擅自与梅义平签订房产转让合同，损害了熊银发的合法利益。熊银发得知房产出让后，对此提出反对意见。为此程娟于2016年1月2日在合同履行过程中向梅义平提出了上述意见试图与梅义平协商，请求对价格作出调整继续履行合同遭到梅义平拒绝。梅义平不得已提出了赔偿部分损失解除合同的赔偿方案，双方亦未达成一致意见。2016年1月14日，梅义平在未对程娟发出任何书面通知的情况下，起诉至一审法院，请求法院判令解除合同，并要求程娟按照购房款的20%支付高达39万的违约金损失、银行贷款违约责任损失27459.12元、公证费380元、中介按揭费1000元等各项损失合计431759.12元。程娟认为，虽然双方签订了书面的《二手房买卖合同》，但不代表双方签订合同后不可以就合同的部分条款进行协商变更，而且程娟是因为没有事先与丈夫协商单独出售房产，对于房产价格有欠考虑，程娟找梅义平协商调整可谓合情合理，事出有因。其二，程娟先后提出的两套解决方案中也不难看出，梅义平还是希望能够尊重和继续履行合同的，不论是第一套方案还是第二套方案，程娟均明确提出只是协商，从未作出不再履行合同，根本违约的意思表示。若仅仅因为程娟希望通过协商的渠道来解决双方的争议就认定程娟根本违约，造成合同不能履行，显然与事实不符。其三，自1月2日程娟提出加价调整到梅义平1月14日起诉解除，仅仅12天的时间，排除梅义平委托律师整理准备诉讼材料的时间，实际上梅义平在程娟表态没几天就已经决定不打算再协调，其原本可以起诉要求继续履行合同，追究程娟迟延履行的法律责任，但其反而选择直接解除合同并要求程娟按总房款的20%承担高额违约责任，其不愿继续履行合同，索赔高额违约金的目的显得更商业、更势利，似乎与法律上的合同诚信原则不符。其四，梅义平未有明确证据证明程娟明示不再履行合同，且在起诉前并未向程娟发出书面催告要求继续履行合同，虽然合同约定的履行期限已经截至，程娟构成迟延履行，但迟延数天不履行不会导致合同不能继续履行下去，合同的目的仍然可以实现。合同的迟延履行并不必然导致非违约方有法定的合同解除权，除合同另有明确约定外，非违约方应履行催告义务并给合理的宽限期。违约方仍未履行的，非违约方才可行使法定的解除权。而本案中，梅义平既未催告亦未给程娟任何宽限期，而是选择直接起诉解除并要求承担高额违约金责任。其五，涉案地产中介成宏公司拥有梅义平的授权，作为梅义平委托代理人，程娟在签订合同过程中曾告知中介服务人员岳XX其婚姻情况，并将结婚证邮寄给中介公司。作为专业的房地产中介服务机构对出让房产的权利状态须有审慎核查的义务，其作为梅义平的委托代理人，其收到程娟寄送的结婚证明即代表梅义平已经收到并知晓了涉案房产属于夫妻共同财产的基本情况。房产中介更应该知晓夫妻共有的房产，办理过户时也需要配偶到现场签名或者由未到场的配偶一方出具公证委托书委托到场办理。而成宏公司并未履行上述义务，进而导致在签订合同时，程娟并未提前征得丈夫熊银发的同意，最后产生争议，成宏公司存在不可推卸的责任。
梅义平辩称，房屋买卖合同签订后，梅义平自筹并向银行贷款支付了全部购房款，并开始向银行偿还购房贷款。程娟因为房价暴涨，要求梅义平增加40万购房款，梅义平未同意，程娟即单方面撕毁合同。2016年1月5日，程娟已经明确表示不履行合同，而且程娟还去原贷款银行强行索要房产证，银行不给，梅义平还砸了银行的玻璃，银行被迫报警。一审庭审时，梅义平提出解除合同，程娟欣然同意，程娟以这么明确的行为表明不继续履行合同了，今天还要把责任往梅义平身上推。依二审上诉状所言，程娟摆出貌似可以继续履行的样子，那么好吧，原合同约定价格195万，梅义平同意以这个价格继续履行合同，程娟是否同意？如果不同意，就不要把毁约的责任往梅义平身上推了。本案涉案房屋，2015年10月签订合同时售价195万元，2016年5月5日一审时，市场上同类型房屋涨价至285万，直到今天，市场同类房屋售价还是285万。程娟因为自己的违约行为获利90万元，相反，梅义平因为错过了这次交易机会，2016年4月在同地段购买一套房屋多支付了88万元。而且梅义平为履行房屋买卖合同还实际支付各项费用33436.1元，梅义平实际损失913436元，一审判决的39万元，远远填补不了梅义平的损失。因此，程娟提出降低梅义平的违约责任，完全没有道理，应予驳回。
熊银发述称，程娟诉求是降低违约金，但本案不是违约金的问题，是程娟与梅义平之间买卖合同是否有效的问题。同时即便承担违约责任，成宏公司在有过错的情况下，也应当承担一定的过错责任。
成宏公司未到庭，未发表意见。
梅义平向一审法院起诉请求：1、解除梅义平、程娟签订的《二手房买卖合同》；2、程娟按房屋转让成交价的20%即390000元向梅义平支付违约金；3、程娟退回梅义平购房款100000元，并赔偿梅义平支付给担保公司赎楼费用损失7620元，赔偿梅义平对银行贷款违约责任损失27459.12元，赔偿梅义平公证费380元、中介按揭费1000元、替程娟偿还银行贷款3300元、空调费2000元；4、本案的全部诉讼费用由程娟承担，包括案件受理费、保全费及鉴定费等。
一审法院认定事实：2015年10月12日，梅义平作为买方，程娟作为卖方，在成宏公司的居间服务下，双方签订《二手房买卖合同》，约定梅义平向程娟购买位于深圳市龙岗区百合星城A-
C栋C栋星雅阁4××号房产（房产证号为××号），转让成交价为1950000元；买方在签订本合同当日向卖方支付定金100000元，双方同意从定金中预留5000元作为交房保证金，剩余购房款以银行按揭贷款的方式付款；买方应于2015年10月26日之前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款380000元支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账户，并向银行提交按揭贷款相关资料，抵押贷款金额以银行承诺为准。合同第六条约定，该物业处于抵押状态，卖方须于签署合同之日起2日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；卖方有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，卖方应自行赎楼还清贷款，办妥注销抵押登记手续。合同第八条约定，买方自愿承担全部的税费。关于违约责任，合同约定如有一方未按照合同约定的期限履行义务并逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，另一方可解除合同并选择要求承担定金责任或转让成交价的20%的违约金。
合同签订当天即2015年10月12日，梅义平向程娟支付定金100000元，其中5000元作为交房保证金托管于成宏公司处。
2015年11月17日，梅义平、程娟双方签署《首付款资金委托管理协议》，并于2015年12月10日取得银行《个人二手房贷款承诺函》。
2016年1月2日，程娟向梅义平发微信称，已经要求中介公司暂停办理房产过户手续，因未及时使用售房款，已经失去卖房的意义，待双方协商好，可再继续履行合同相关事宜，如有疑问可以联系全权代理人熊XX。
2016年1月5日，程娟办理公证授权委托书，委托案外人熊XX办理房产出售事宜。双方发生争议后，于2016年1月6日在成宏公司的组织下协商继续履行合同，程娟代理人熊XX要求梅义平加价400000元，梅义平不同意加价要求按合同履行。梅义平、程娟协商未果。
一审另查明，涉案房产位于深圳市龙岗区布吉23#地块百合星城A-
C栋C栋星雅阁4××号，房产证号为××号，登记权利人为程娟，登记日期为2010年1月25日，于2010年2月2日抵押给中国邮政储蓄银行有限责任公司深圳建设支行，至今未办理注销抵押登记手续。
一审再查，程娟与熊银发系夫妻关系，于2007年4月26日办理了结婚登记手续。
一审法院认为，梅义平、程娟签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，买卖双方应全面履行合同约定的义务。梅义平按照合同的约定支付了定金，办理了首期款资金监管手续，同时取得了银行贷款承诺函，程娟收取了购房定金后未履行赎楼义务，且要求梅义平加价，导致合同无法继续履行，程娟的行为有违诚信原则，构成根本性违约，故对梅义平主张解除梅义平、程娟签订的《二手房买卖合同》的请求，一审法院予以支持。合同解除后，程娟已收取的定金100000元应退还给梅义平，其中5000元由托管的成宏公司直接返还给梅义平，剩余95000元由程娟返还给梅义平。关于违约金的数额，一审法院结合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对梅义平主张程娟承担房产转让成交价20%的违约金即390000元的请求，一审法院予以支持。关于梅义平主张的其他损失，因程娟已承担了相应的违约责任，且该违约责任足以弥补梅义平的损失，故对该请求一审法院不予支持。程娟及熊银发提出涉案房产系夫妻共同财产，程娟不具备完整的处分权，在熊银发不追认的情况下梅义平、程娟之间签订的买卖合同无效的辩称，一审法院认为涉案房产登记在程娟一人名下，梅义平完全有理由相信程娟在签订买卖合同时具有处分该房产的权利；程娟作为完全民事行为能力人，在处分房产时理应取得房屋共有人的同意再与梅义平签订买卖合同，否则造成合同无法继续履行应承担相应的违约责任，故一审法院对程娟及熊银发该辩解不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除梅义平与程娟于2015年10月12日签订的《二手房买卖合同》；二、程娟应于判决生效之日起十日内向梅义平返还定金95000元；三、成宏公司应于判决生效之日起十日内向梅义平返还托管款5000元，程娟对返还该款项承担连带责任；四、程娟应于判决生效之日起十日内向梅义平支付违约金390000元；五、驳回梅义平的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9176元，保全费3217元，共计12393元，由梅义平负担2393元，程娟负担10000元。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实清楚，应予确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：违约金是否应予调低。针对该争议焦点，本院认为，根据我国《合同法》的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，当事双方在涉案《二手房买卖合同》中明确约定，因卖方原因导致合同解除的情况下，卖方的违约责任为支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。该约定为当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。梅义平选择要求程娟按照转让成交价20%的标准支付违约金，有合同依据，一审法院据此判决，处理结果并无不当，应予维持。程娟虽上诉称其为继续履行合同已提出了解决方案，协商期间仅为迟延履行，但其以涉案房产共有人拒绝卖房为由，要求加价40万元，已是明确拒绝按照原合同的约定继续履行其合同义务，构成根本违约，故其上诉理由不能成立，本院不予采信。由于程娟亦未提供证据证明约定的违约金过分高于其违约行为造成的损失，应承担举证不能的不利后果，其上诉主张没有事实和法律依据，应予驳回。
综上所述，程娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7150元，由程娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十一月二十八日
书记员 张东阳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。