江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0581民初11913号
原告：招商银行股份有限公司常熟支行，住所地江苏省常熟市珠江路176号，统一社会信用代码91320581685308517C。
主要负责人：朱文娟，该行行长。
委托诉讼代理人：李要东，江苏新苏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王福林，江苏新苏律师事务所律师。
被告：吕振贤。
被告：吕纯姬。
原告招商银行股份有限公司常熟支行与被告吕振贤、吕纯姬金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李要东到庭参加诉讼，被告吕振贤、吕纯姬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告招商银行股份有限公司常熟支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告吕振贤、吕纯姬归还原告贷款本金254418.78元，欠息（包括利息、罚息、复息）9962.6元，共计264381.38元（欠息暂算至2016年7月15日，之后欠息按合同约定算至本息还清之日）。2、判令被告吕振贤、吕纯姬承担原告实现债权所支付的律师费11031元；3、判令原告就被告所抵押房屋享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：2010年5月10日，被告签署《个人购房借款及担保合同》，向原告申请47万元贷款，以其名下房屋提供抵押并办理抵押登记手续。同日，原告按约向被告发放贷款47万元。借款后被告并未按约还本付息，严重违约，现原告提起诉讼，要求被告立即提前清偿全部贷款本息。
被告吕振贤、吕纯姬未作答辩，亦未提供证据。
经审理查明：2010年5月10日，原告招商银行股份有限公司常熟支行与被告吕振贤、吕纯姬签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定：被告吕振贤、吕纯姬从禧徕乐投资发展有限公司处购买常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）2幢A1062房屋，向原告申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款金额47万元，贷款期限为120个月，即从2010年5月10日起到2020年5月10日止，贷款利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率5.94%为基础上浮15%，即为年利率6.831%，利率调整方式按次期调整方式进行调整，借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。借款人按照贷款人的规定办妥贷款手续后，贷款人将贷款划入借款人第一扣款账户内。借款人同意贷款人根据其委托将贷款转入借款人指定的其他账户。贷款归还按等额还款方式归还贷款本息。被告吕振贤、吕纯姬愿意以其购买的上述房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保，抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。抵押期间为从本合同生效之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。合同同时约定：借款人出现连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息等违约情形的，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，有权以法律程序处理抵押物所得价款优先受偿。2010年12月3日办理了抵押登记，登记的主债权数额47万元。
2010年5月10日，原告依约发放贷款47万元。被告应于2015年12月10日归还5602.39元，其仅于12月21日归还了317.63元，之后未再有归还款项。原告于2016年10月21日提起诉讼。被告于2016年10月27日签收相关诉讼材料。截至2016年7月15日，贷款本金余额254418.78元、欠息9962.6元（包括利息8862.71元、罚息875.74元、复息224.15元）。
另原告为本案诉讼于2016年10月12日与江苏新苏律师事务所签订《聘请律师合同》，约定原告应支付江苏新苏律师事务所律师费11031元。
以上事实，有营业执照、身份证、结婚证、个人购房借款及担保合同、房屋他项权登记证明、借款借据、贷款基本信息、贷款附属信息、已出账单列表、聘请律师合同及本案庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案所涉《个人购房借款及担保合同》、《聘请律师合同》均系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故依法成立并生效，对合同各方当事人均产生法律约束力。原告依照合同约定向借款人发放贷款后，因借款人出现未按约足额偿还本息的违约事件，原告有权依据双方合同的约定宣布借款提前到期并要求被告归还全部借款本息，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因原告以诉讼方式宣布借款提前到期，故应以本案诉讼文书送达被告之日即2016年10月27日为提前到期日。原告要求被告吕振贤、吕纯姬承担原告所支付的律师费11031元的诉讼请求，有合同明确约定，因原告已与江苏新苏律师事务所签订聘请律师合同，且江苏新苏律师事务所委派律师出庭参与了本案诉讼即已提供了代理服务，故律师费系合同当事人有预期的必将发生的损失，所主张的金额符合江苏省律师服务收费标准，故本院予以支持。原告要求就被告所抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，有双方当事人签订《个人购房借款及担保合同》进行了明确约定，并办理了抵押登记，故对原告该请求本院予以支持。被告吕振贤、吕纯姬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其质证和抗辩等权利，应承担由此产生的法律上的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吕振贤、吕纯姬归还原告招商银行股份有限公司常熟支行借款本金254418.78元，计算至2016年7月15日的欠息（包括利息、罚息、复息）9962.6元，之后欠息按合同约定算至本息还清之日。
二、被告吕振贤、吕纯姬支付原告招商银行股份有限公司常熟支行律师代理费11031元。
上述款项，由被告吕振贤、吕纯姬于本判决生效之日起十日内履行。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，账号：10×××79，开户银行：常熟农村商业银行金龙支行。
三、原告招商银行股份有限公司常熟支行有权以折价或变卖、拍卖被告吕振贤、吕纯姬抵押的常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）2幢A1062房屋所得价款优先受偿本案债权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2716元，财产保全费1970元，合计诉讼费4686元，由被告吕振贤、吕纯姬负担（原告同意其预交的诉讼费4686元由被告在本判决生效之日起十日内向原告直接支付，本院不再退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行,账户：10×××76）。
审判员 卢跃明
二〇一六年十二月一日
书记员 温丽娜
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。