河北省故城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）故民二初字第1346号
原告中国建设银行股份有限公司故城支行。住所地：故城县郑口镇体育街*号。
负责人魏占东，任行长。
委托代理人司恩庭，建行衡水分行个贷中心贷后管理经理。
委托代理人郎明举，建行故城支行客户部个贷经理。
被告故城弘强房地产开发有限公司。住所地：故城县郑口镇中华街北首东侧。
法定代表人王志强，任经理。
委托代理人刘宏赞，河北合明律师事务所律师。
被告陈兴顺。
被告秘荣英。
原告中国建设银行股份有限公司故城支行（以下简称“建行故城支行”）与被告故城弘强房地产开发有限公司（以下简称“弘强房地产公司”）、陈兴顺、秘荣英为借款合同纠纷，本院于2014年10月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。原告建行故城支行的委托代理人司恩庭、郎明举及被告弘强房地产公司委托代理人刘宏赞到庭参加诉讼，被告陈兴顺、秘荣英经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。
原告建设故城支行诉称：2011年12月20日，借款人秘荣英、陈兴顺与原告建行故城支行签订了合同编号为130717849-011-2011000863号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定借款期限为2011年12月20日至2021年12月20日，借款金额为199000元，并以所购房产丽景名城B8-1-201做抵押担保，同时被告弘强房地产公司为该借款提供连带责任保证。合同签订后，原告依约向被告提供了借款，截止2014年10月7日，尚欠贷款本金余额为159345.33元，拖欠利息956.74元。合同履行过程中，被告自2014年7月至今未按约履行还款义务且下落不明，经多次催收未果，根据被告弘强房地产公司签订的最高额保证合同的约定，原告于2014年9月28日从该公司保证金账户扣划拖欠款项7501.51元。截止2014年9月28日，被告陈兴顺、秘荣英尚欠贷款本金159345.33元。综上所述，借款人其行为已影响到原告的债权安全，根据借款人秘荣英、陈兴顺与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及弘强房地产公司与原告签订的《个人住房借款最高额保证合同》条款的约定，原告要求被告立即偿还上述合同项下的本金、利息和费用。被告弘强房地产公司承担连带保证责任，合同中第三条也明确约定了承担连带保证责任，双方在最高额合同中第四条约定了保证时间，只要该笔债务没有结清，被告弘强房地产公司应该承担连带责任保证。2012年1月5日放的贷款，在放款之前提交的在建工程他项权证。截至2015年1月20日，被告陈兴顺、秘荣英尚欠本金159345.33元、利息3769.45元（利息计算至2015年1月20日）及2015年1月20日以后利息；要求法院判令原告对抵押的房、地产拍卖、变卖的价款优先受偿；要求被告弘强房地产公司承担连带保证责任；被告承担原告实现债权的一切费用。
被告弘强房地产公司辩称：请法庭对债务人的本金及利息和罚息予以计算，被告弘强房地产公司已超出了保证责任期间，本案被告弘强房地产公司不再承担保证责任。其主要理由：《个人住房借款最高额保证合同》第四条约定了保证期间，抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。本案原告收到在建工程他项权证是在2012年1月5日前，因此被告弘强房地产公司的担保期间自2012年1月5日至2014年1月5日，而原告的起诉在2014年10月11日，显然超过了保证期间。原告称合同文本都是经过北京五大律师事务所律师认可的，说明原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》系格式合同，该合同约定的保证期间与《个人住房借款最高额保证合同》约定的不一致，应根据对原告不利的合同执行。
被告陈兴顺及秘荣英未到庭亦未提交答辩状。
根据原告的起诉和被告的答辩，合议庭归纳本案的争议焦点为：原告与被告陈兴顺、秘荣英之间是否存在借款关系，双方如何约定、如何履行？被告弘强房地产公司是否已超过保证期间及三被告如何承担责任？
原告建行故城支行围绕争议焦点举证如下：（1）原告与被告陈兴顺、秘荣英签订的《个人住房（商业用房）借款合同》复印件一份，载明：借款人陈兴顺、秘荣英，合同约定了借款用途、借款金额199000元，期限自2011年12月20日至2021年12月20日，借款利率为在基准利率上上浮10%，执行的是特别签订条款中的第31条中第二项罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，第27条中的第四项以秘荣英的房产作为抵押等内容，证明目的为原、被告之间存在债权债务关系；（2）个人住房借款最高额保证合同复印件一份，载明保证人：故城弘强房地产开发有限公司、债权人：建行故城支行，保证方式为弘强房地产公司提供连带责任保证，保证期限为抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。证明目的为保证人承担连带责任保证及期间；（3）商品房买卖合同及被告陈兴顺、秘荣英身份证明、个人住房借款申请书复印件各一份，证明目的为被告陈兴顺、秘荣英用于抵押的房产情况；（4）中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书复印件一份，证明目的为2014年9月26日原告向保证人追偿过贷款，说明没有超出保证期间；（5）商品房销售贷款合作协议书，载明第4条约定了原告与借款人签订借款合同生效之日起，被告弘强房地产公司为购房人办妥一切手续之日止。
被告弘强房地产公司、陈兴顺及秘荣英均未提交证据。
被告弘强房地产公司对原告建行故城支行提交的证据的质证意见：对证据（1）（2）（3）真实性无异议；对证据（4）只能证明是在保证期间到期以后原告下发的通知书，只能说明原告送达过这个文书并不是被告主动还款，是原告扣划的；对证据（5）合同签订的时间是2011年5月26日，借款合同签订时间是在合作协议签订之后，同一问题有不同约定的应该按照最后的约定。
本院对上述证据的认证意见是：对原告提交的证据（1）（2）（3）被告对其真实性无异议，与本案具有关联性，依法予以确认；对证据（4）被告对其真实性未提出异议，且被告弘强房地产公司已经签收，故对证据（4）依法予以确认；对证据（5）被告对其真实性未提出异议，依法予以确认。
本院经审理查明：2011年12月20日，被告秘荣英、陈兴顺与原告建行故城支行签订编号为130717849-011-2011000863的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人秘荣英、陈兴顺贷款人为建行故城支行借款人应将借款用于购置丽景名城B8-1-201，借款本金199000元，借款期限自2011年12月20日至2021年12月20日止，贷款利率按浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。被告秘荣英、陈兴顺以其所购房产丽景名城B8-1-201作抵押，并办理抵押登记。违约责任构成下列情形之一的，构成借款人违约，包括借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；借款人的个人及资信情况或还贷能力出现其他重大变化等内容。2011年5月26日原告与被告弘强房地产公司为上述借款签订编号为2011003《个人住房借款最高额保证合同》一份，约定被保证的债权是指自2011年5月26日至2014年5月26日期间由原告向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，在6500万元最高额内，被告弘强房地产公司对上述借款承担连带责任保证，保证期间为自借款合同建行故城支行与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。合同签订后，原告建设银行故城支行于2012年1月5日依约发放贷款。被告陈兴顺、秘荣英偿还借款至2014年7月，其后下落不明，2014年9月26日原告向被告弘强房地产公司送达《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，2014年9月28日，原告从被告弘强房地产公司保证金账户中扣划本息7107.51元，尚欠本金159345.33元未还。原告建行故城支行于2014年10月13日向本院提起诉讼，要求被告陈兴顺、秘荣英偿本金159345.33元及利息；并判令原告对抵押的房、地产拍卖、变卖的价款优先受偿，被告弘强房地产公司承担连带保证责任。
另查明：被告陈兴顺、秘荣英所购买的丽景名城B8-1-201室，其房产证及他项权利证明均未办妥。
本院认为：2011年12月20日，原告建行故城支行与被告秘荣英、陈兴顺签订《个人住房（商业用房）借款合同》、与被告弘强房地产公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》均系双方真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，真实有效，对双方均具有约束力。合同签订后，原告依约向被告发放贷款，借款后被告未按约定履行还款义务，原告在被告弘强房地产公司所交纳的保证金账户扣除部分本金及利息，截止到2014年9月月28日尚欠本金为159345.33元，在诉讼过程中，被告未提交依约履行还贷的证据，被告陈兴顺、秘荣英存在违约行为，其连续数月未按约定偿还贷款，故原告要求提前收回借款，符合双方合同的约定，故原告要求被告陈兴顺、秘荣英偿还借款159345.33元及利息，于法有据，应予以支持。被告陈兴顺、秘荣英以其所购买的丽景名城B8-1-201作抵押并办理了抵押登记手续，符合《中华人民共和国物权法》第一百八十条之规定，对抵押担保的效力，依法予以确认。由于原告建行故城支行与被告弘强房地产公司签订的是《个人住房借款最高额保证合同》担保的主债权为2011年5月26日至2014年5月26日，在人民币6500万元的最高余额内承担连带保证责任，且依照双方有关“自借款合同建行故城支行与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日”的约定，被告陈兴顺、秘荣英所抵押的房屋所有权证书及他项权利证书并未办妥，故未超过保证期间，被告弘强房地产公司应对上述借款本息承担连带还款责任。被告弘强房地产公司反驳称已过保证期间，不再承担保证责任，与事实不符，反驳理由不成立。被告弘强房地产公司已清偿7107.51元，可依法向被告陈兴顺、秘荣英追偿。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条及《中华人民共和国担保法》第十八条第二款之规定，判决如下：
被告秘荣英、陈兴顺于判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司故城支行借款159345.33元及利息（按原告建行故城支行与秘荣英、陈兴顺签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中特别签订条款第三十一条约定的利率计算自2014年9月29日起至履行完毕之日止）；如到期不能偿还，被告秘荣英、陈兴顺以其抵押的丽景名城B8-1-201室拍卖、变卖或折价所得价款优先偿还上述借款本息。被告故城弘强房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带偿还责任。
案件受理费3506元，由被告秘荣英、陈兴顺、故城弘强房地产开发有限公司共同负担。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。
审 判 长 孙淑平
人民陪审员 孙世凤
人民陪审员 刘冬梅
二〇一五年二月十二日
书 记 员 张艳丽