安徽省芜湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0221民初313号
原告：中国建设银行股份有限公司芜湖支行，住所地安徽省芜湖市芜湖县湾沚镇芜湖中路，组织机构代码：14973824-9。
法定代表人：陶跃南，行长。
委托诉讼代理人：张宏图，安徽申腾律师事务所律师。
被告：徐德俊，男，1985年5月8日出生，汉族，安徽省芜湖县人，户籍所在地安徽省芜湖市芜湖县。
被告：芜湖市弋江房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市禹王宫新新花苑小区7-8号车库，统一社会信用代码91340200705078502K。
法定代表人：郑先根，董事长。
原告中国建设银行股份有限公司芜湖支行（以下简称建行芜湖支行）与被告徐德俊、被告芜湖市弋江房地产开发有限公司（以下简称弋江房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行芜湖支行的委托诉讼代理人张宏图、被告弋江房地产公司的法定代表人郑先根到庭参加了诉讼，被告徐德俊经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行芜湖支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告徐德俊立即归还原告借款本金人民币98166.60元，承担利息1307.67元及罚息49.94元（截止于2017年1月12日，此后的利息及罚息要求被告继续给付至本金全部付清之日止），前三项合计99524.21元；2、判决变卖或拍卖被告徐德俊向原告提供抵押担保的房产（坐落于芜湖县××度假村××室），确认原告对其享有优先受偿权；3、判决被告弋江房地产公司对被告徐德俊的上述借款债务向原告承担连带保证责任；4、本案原告支付的受理费、律师费5000元及实现债权的其他费用由被告承担。事实和理由：被告徐德俊以按揭贷款的方式购买坐落于芜湖县××度假村××室的房屋（由被告弋江房地产公司开发），为此向原告申请借款。双方于2009年12月22日签订了个人住房借款合同，约定：借款人民币152000元，期限为180个月；执行浮动利率（下调20%），初始利率为4.752%，逾期还款的罚息利率在实际执行利率基础上再上浮50%；采用等额本息还款法，按月还款，按日计息；如借款人逾期还款则构成违约，届时贷款人有权提前收回全部贷款本息，为实现债权而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等）均由借款人承担。被告徐德俊以上述房屋向原告提供抵押担保，同时被告弋江房地产公司自愿承担连带保证责任至原告取得上述房屋抵押权证书时止。担保范围包括但不限于借款本金、利息及出借人实现债权的费用等。
合同签订后，原告于2010年1月8日向被告徐德俊发放了贷款152000元。被告徐德俊自2016年8月8日（第81期）开始拖欠贷款构成违约。截止于2017年1月12日，尚欠贷款本息合计99524.21元。原告向被告催讨无果。另被告弋江房地产公司至今未办妥抵押房屋的他项权证并交付给原告，也已构成违约。为早日收回贷款，原告特依法具状起诉，请求法院依法判决。
被告徐德俊未作答辩。
被告弋江房地产公司答辩称，原告诉称均属实，没有意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款账户基本信息等证据，本院经过审核予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年12月22日，被告徐德俊、被告弋江房地产公司与原告建行芜湖支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告徐德俊向原告借款本金152000元，用于购买被告弋江房地产公司开发的位于易太度假村二期5幢1－202室商品房；借款期限为壹佰捌拾个月（即2009年12月22日至2024年12月21日），借款人的还款方法为等额本息还款法，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调20%；同时该合同对罚息利率作出“本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%”的约定；另约定还款日为按户定日，约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。双方约定，如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，且自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。贷款人为实现债权而实际产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等）均由借款人承担。原、被告约定了抵押条款，2010年1月5日，被告徐德俊、作为抵押人以位于易太度假村二期5幢1－202室商品房与原告建行芜湖支行办理了预购商品房抵押预告登记（芜县房他字2009012297号）。
被告弋江房地产公司作为保证人在上述《个人住房（商业用房）借款合同》盖章，约定保证人提供的保证为连带责任保证，担保方式为抵押加最高额保证，保证范围为本合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的诉讼费、律师费等相关费用。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。
2010年1月8日，原告向被告徐德俊一次性发放贷款152000元。被告徐德俊借款后，初期一直按合同约定偿还借款本息，但自2016年8月开始被告徐德俊即未按期偿还原告借款，原告在扣除被告弋江房地产公司在原告处相应数量的保证金后，截止2017年1月12日，被告徐德俊尚欠原告借款本金98166元，利息1307.67元及罚息49.94元，合计99524.21元，虽经原告催讨，被告至今未偿还，为此原告诉至法院，并产生律师代理费用5000元。
另查明，至起诉之日案件所涉的位于易太度假村二期5幢1－202室商品房未办理房屋产权登记手续，也没有办理正式抵押权登记手续。
本院认为：原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。原告依约向被告徐德俊发放了贷款，被告徐德俊理应按约履行还款义务，但被告徐德俊自2016年8月未按合同约定的数额支付借款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任。故对原告要求被告徐德俊偿还借款本息及实现债权费用的诉讼请求，本院予以支持。
《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国物权法》第一百八十条及一百八十七条规定，房屋设定抵押权应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案原告虽在系争房屋上设定抵押预告登记，但预购商品房抵押预告登记的性质是在房屋不具备法定物权形式，不能依法进行抵押登记的情况下，为保障将来实现物权而进行的临时性登记行为，只有办理了正式抵押登记后，才产生优先受偿的法律效果。原告建行芜湖支行虽就系争房屋办理抵押预告登记手续，但至今未办理正式抵押登记，故对原告依据抵押预告登记即主张确认其享有系争房屋优先受偿权的诉求，本院认为没有法律依据，不予支持。
被告弋江房地产公司作为保证人，自愿为被告赵习武向原告的借款提供连带责任保证，故依据合同约定，对原告请求被告弋江房地产公司对借款本息及实现债权的费用承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。
综上所述，本院为维护市场经济秩序，保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告徐德俊于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司芜湖支行本金98166元，利息1307.67元及罚息49.94元，合计99524.21元(并自2017年1月13日起，按借款合同约定及中国人民银行有关规定计算利息及罚息至本判决确定履行期限届满之日止）；
二、被告徐德俊于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司芜湖支行为实现债权产生的律师费用5000元；
三、被告芜湖市弋江房地产开发有限公司对上述第一、第二项债权承担连带清偿责任，被告芜湖市弋江房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告徐德俊追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司芜湖支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2443元,公告费560元，合计3003元，由被告徐德俊、芜湖市弋江房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 黄腊梅
人民陪审员 陶绍海
人民陪审员 陶智贤
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 沈雨晴
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行。