济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第1127号
原告谢辉，男，1981年10月出生，汉族，济南军区联勤部物资采购站助理员，住济南市。
委托代理人林强，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
委托代理人尹芳，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
被告济南正大建业发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人郑焕刚，董事长。
委托代理人孟晓转，女，1976年10月6日出生，汉族，济南正大建业发展有限公司员工，住济南市。
原告谢辉与被告济南正大建业发展有限公司（以下简称济南正大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢辉的委托代理人林强、尹芳，被告济南正大公司的委托代理人孟晓转到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢辉诉称，2008年8月24日，谢辉与济南正大公司签订商品房买卖合同，由谢辉购买济南正大公司开发的位于济南市历下区浆水泉路西侧正大城市花园2期翠苑3号楼1单元1205室房屋（以下简称涉诉房屋），谢辉已付清房款457856元。合同第十五条约定，出卖人未在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应按已付房款的1.5%向买受人支付违约金。谢辉认为该约定计算的违约金明显过低，且不论出卖人逾期办证多长时间，违约金的数额不变，不利于促使出卖人积极协助买受人办理房产证。谢辉收房已超过360日，但济南正大公司仍未协助谢辉办理房屋产权证书。为此，谢辉要求：1、判令济南正大公司支付逾期办证违约金（以457856元为基数，按日万分之二点一为利率，自2011年6月24日起计算至涉诉房屋实际办理房产证之日止）；2、本案诉讼费用由济南正大公司负担。
原告谢辉为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、商品房买卖合同，证明双方存在商品房买卖合同关系及合同对逾期办证违约责任的约定；
证据2、销售发票，证明谢辉已付清房款；
证据3、前期物业管理服务协议，证明涉诉房屋的交付时间；
证据4、何某某、何某（系正大城市花园二期景苑13号楼2-1102的买受人）与案外人张某某于2012年11月2日签订的《房屋买卖协议书》及双方于2013年1月6日签订的《关于解除房屋买卖协议书》，证明因涉诉房屋未能办理房产证，导致无法正常出售；
证据5、陈某某（系正大城市花园二期景苑13号楼2-502的买受人）在搜房网上于2014年2月22日查询的，正大城市花园一二期房屋在2013年12月5日至2014年2月18日期间的二手房销售信息打印件5张，证明正大城市花园二期未能办理房产证的房屋与能办理房产证的房屋差价约为2500元／平米。
被告济南正大公司辩称，1、双方对逾期办证的违约金计算有明确约定，应按购房款的1.5%计算违约金。2、原告谢辉所述情形不属于合同法第一百一十四条违约金调整的情形，按照合同法的约定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以诉至人民法院或者仲裁机构要求予以增加，结合本案的基本情况，原被告约定的逾期办理的房产证的违约金符合合同法的约定，应当得到法院支持。谢辉要求调整违约金的前提应当是约定的违约金低于造成的损失，本案逾期办理房产证的情形既不影响谢辉的居住，也没有造成实际损失，不符合合同法规定的应当调整情形。综上，济南正大公司认为谢辉所诉违约金应当按照合同约定计算。
被告济南正大公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据1、涉诉房产所在的土地使用权证书（证号为历下国用（2006）第0100198号）一份，证明涉诉房产具有土地使用证，登记在山东友谊集团有限责任公司名下；
证据2、合作协议书一份，证明该涉诉房屋是由济南正大公司、山东友谊集团有限责任公司及济南金众成实业有限公司联合开发；
证据3、涉诉房屋的商品房预售许可证；
证据4、正大城市花园二期12号楼、14号楼的房屋建筑工程竣工验收备案单及济南市工程质量与安全生产监督站出具的8号楼、10号楼、11号楼的证明；
证据3和证据4证明合同合法有效，涉诉房屋是按合同约定依法交付的。
经对原告谢辉和被告济南正大公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
2008年8月24日，谢辉与济南正大公司签订商品房买卖合同，约定由谢辉购买位于济南市历下区浆水泉路西侧正大城市花园2期翠苑3号楼1单元1205室的涉诉房屋。合同约定第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金”。合同签订后，谢辉按约定付清了购房款457856元，济南正大公司于2010年6月28日交付了涉诉房屋。
涉诉房屋系济南正大公司与山东友谊集团有限责任公司（以下简称山东友谊集团）联合开发，双方于2005年3月2日签订了合作协议，根据协议约定，济南正大公司有权出售涉诉房屋。涉诉房屋的商品房预售许可证号为济建开预许字第（2008）021号，证载建设单位为山东友谊集团。在本案审理期间，济南正大公司或山东友谊集团尚未将办理涉诉房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉诉房屋尚未办理初始登记和转移登记。
本院认为，因涉诉房屋具备合法的建设及销售依据，且联合开发方建设单位山东友谊集团同意济南正大公司销售涉诉房屋，故谢辉与济南正大公司自愿签订的商品房买卖合同合法有效。涉诉房屋于2010年6月28日交付，按照约定，济南正大公司应在360日内将办理涉诉房屋权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案，济南正大公司未在约定的时期内履行备案义务，已构成违约。
对于违约金的计算方式，济南正大公司认为，根据合同约定，应按已付房款的1.5%计算；谢辉认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，即使其不能证明实际损失，只要损失数额难以确定，就应以已付房款为基数，以日万分之二点一为标准，按违约天数计算。该司法解释第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本院认为，对违约金的处理，当事人有约定的应当按照约定处理，没有约定或损失数额难以确定的，可按照上述司法解释的规定处理。本案中，双方已在合同中对违约责任的承担方式及违约金的计算方式有了明确约定，故谢辉的该项主张，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。根据以上规定，合同已约定违约金的数额为已付房款的1.5%，谢辉若认为该违约金的数额明显过低并要求调整违约金的计算方式，应对济南正大公司违约行为给其造成的损失数额进行举证。谢辉为证明其损失情况，向本院提交了因未取得房产证，涉诉房屋不能顺利出售或销售报价偏低的相关证据。因涉诉房屋已具备合法的建设及销售依据，并非必然无法办理产权登记，且谢辉未要求解除合同，故即使谢辉所述的上述情况属实，谢辉所称的损失也非其必然、确定的损失。因谢辉未能证明济南正大公司逾期报备产权登记资料给其造成的损失数额，本院对谢辉要求调高违约金的请求不予支持，但济南正大公司应按合同约定支付谢辉已付房款1.5%的违约金457856元×1.5%=6867.84元。
因本案争议系济南正大公司的违约行为造成，故案件受理费应由济南正大公司负担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，经本院审委会研究，判决如下：
一、被告济南正大建业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢辉违约金6867.84元；
二、驳回原告谢辉超出部分的诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1460元，由被告济南正大建业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张海涛
代理审判员 朱春晓
审 判 员 阴 悦
二〇一四年五月十三日
书 记 员 初耘锋