湖南省长沙市岳麓区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0104执异13号
案外人郝有成，男，1964年9月6日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市。
案外人周润林，女，1966年3月2日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市东胜区。
委托代理人郝有成，男，1964年9月6日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市。
申请执行人中联重科股份有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆南路361号。
法定代表人詹纯新，董事长。
委托代理人谷娟，女，1986年12月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
被执行人冯建忠，男，1969年6月8日出生，汉族，住内蒙古包头市青山区。
被执行人闫建玲，女，1974年4月22日出生，汉族，住内蒙古包头市青山区。
被执行人苏小龙，男，1964年11月23日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市东胜区。
被执行人陈香，女，1970年3月2日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市东胜区。
本院在执行申请执行人中联重科股份有限公司与被执行人冯建忠、闫建玲、苏小龙、陈香融资租赁合同纠纷一案中，查封了被执行人苏小龙名下房屋，案外人郝有成、周润林遂向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人郝有成、周润林称，中联重科股份有限公司与冯建忠、闫建玲、苏小龙、陈香融资租赁合同纠纷一案，长沙市岳麓区人民法院作出(2012)岳执恢字第460号民事裁定书，裁定对位于鄂尔多斯市东胜区杭南路22号街坊3号楼-1层-9非住宅（房产证号：19××69号）、位于杭南路22号街坊2号楼-1单元501号住宅（房产证号：15××25号）予以查封。对上述房屋的查封裁定违法、错误，理由是：位于鄂尔多斯市东胜区杭南路22号街坊3号楼-
l层-9非住宅（房产证号：19××69号）、位于杭南路22号街坊2号楼-1单元)501号住宅（房产证号：15××25号），现虽登记在苏小龙名下，但苏小龙已于2006年将上述房屋出卖给案外人郝有成、周润林，案外人已向苏小龙付清全部购房款，苏小龙于2006年交付案外人，由案外人居住至今。案外人才是上述房屋的真正所有权人，且在双方签订的购房合同中也明确此房出售后其产权和使用权都归郝有成所有。造成未办理过户手续的原因也都是由苏小龙夫妻双方造成的。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，岳麓区人民法院查封上述房屋错误。基于上述事实，请求人民法院撤销(2012)岳执恢字第460号民事裁定书的其中部分裁定和该法院的轮候查封裁定，立即解除对位于鄂尔多斯市东胜区杭南路22号街坊3号楼-1层-9非住宅（房产证号：19××69号）、位于航南路22号街坊2号楼-1单元501号住宅（房产证号：15××25号）的查封。
申请执行人中联重科股份有限公司称，一、裁定书是法院执行行为的体现，符合相关法律规定。因苏小龙等四人未依法履行（2011）岳民初字第00953号民事判决书所确定的给付义务，岳麓区法院于2013年7月4日至2015年7月3日第一次查封了涉案不动产（苏小龙名下的位于鄂尔多斯市东胜区杭南路22号街坊2号楼501的房屋（房产证号15××25）及位于该街坊的权证号为19069的不动产），2015年12月25日又轮候查封了上述不动产。
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”涉案两不动产登记在苏小龙名下，根据物权登记的公示效力，岳麓区法院查封上述不动产的行为符合法律规定。二、案外人主张苏小龙夫妻已将上述两不动产出卖给其，其已支付全部房款并实际占有使用，且未办理房产过户手续原因在苏小龙方。申请执行人认为：1、案外人并未与苏小龙达成买卖涉案房屋的合意。2、银行流水与收条内容矛盾。3、案外人提供的其实际占有使用房屋的证据，涉及的几乎都是伊伯特小区，并不是购房合同所述的学府小区。4、关于未办理过户。（1）案外人对于房屋未办理过户存在责任。（2）从《证据材料》中可以看到，案外人一直可以联系上苏小龙，且关系还不错。而且苏小龙出具的四张收条（姑且不管真假）中，有三张的出具时间均在工作日，而非节假日。案外人在能联系上苏小龙，且多次见面的情况下，仍不办理过户手续。综上两点，根据《城市房地产管理法》的规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”，而合同约定，办理过户手续的责任在案外人，故房屋未办理过户手续主要原因在案外人。三、关于《物权法》司法解释第2条。《物权法》第2条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本条针对的是确权之诉，是对不动产物权确认纠纷中，是否可以否定不动产登记簿在证明不动产物权归属中的证明力所作的规定。案外人若主张房管局登记有误，可以提出更正登记或异议登记，或提起确权之诉。综上，案外人并未与苏小龙夫妻达成买卖涉案两不动产的书面合同，且其购房合同与占有、使用涉及的房屋不一致，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。因此，岳麓区法院裁定将被执行人苏小龙名下的两处不动产予以查封有事实和法律依据，故请求法院驳回案外人的异议。
经审查查明，长沙中联重工科技发展股份有限公司（2011年6月27日更名为中联重科股份有限公司）与冯建忠、闫建玲、苏小龙、陈香融资租赁合同纠纷一案，本院于2011年6月15日作出（2011）岳民初字第00953号民事判决书，判决如下：一、限冯建忠、闫建玲在本判决生效之日起三日内给付中联重科股份有限公司回购款523.790301万元及违约金（自2010年7月1日起按日万分之七计算至本案判决生效之日止）；二、限苏小龙、陈香为冯建忠、闫建玲的上述还款承担连带清偿责任。该判决书发生法律效力后，中联重科股份有限公司向本院申请执行，本院立案执行。在执行过程中，本院于2015年12月25日向鄂尔多斯市房屋产权市场监理处发出（2012）岳执字第00460-1号协助执行通知书，查封了登记在被执行人苏小龙名下位于杭南路22号街坊2号楼501号房屋（证15××255）、杭南路22号街坊户号9房屋（证号19069），查封期限为三年，从2015年12月25日至2018年12月25日止。案外人郝有龙、周润林遂向本院提出执行异议。
另查明，2005年5月14日，苏小龙、陈香（系夫妻关系）与案外人郝有成、周润林（曾用名周润玲）（系夫妻关系）签订《购房合同》，约定将上述房屋作价17.3万元出售给郝有成、周润林，并约定房款给付后，此楼房和车库的房屋产权和使用权都归案外人所有。合同签订后，郝有成、周润林向苏小龙、陈香支付购房款17.3万元，并于2006年8月始居住、使用上述房屋。后郝有成、周润林多次联系苏小龙、陈香办理房屋过户手续未果。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
在本案中，位于内蒙古鄂尔多斯市东胜区杭南路22号街坊2号楼501号房屋（证15××255）、杭南路22号街坊户号9房屋（证号19069）虽登记在被执行人苏小龙名下，但被执行人苏小龙、陈香与案外人郝有成、周润林在本院查封之前就已签订《购房合同》，约定将上述房屋作价17.3万元出售给郝有成、周润林，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。案外人郝有成、周润林此后即居住、使用上述房屋，在本院查封之前已合法占有上述房屋，且已按合同约定向苏小龙、陈香支付购房款17.3万元。因苏小龙、陈香怠于办理房屋过户登记，该房屋未办理过户登记并非郝有成、周润林自身原因造成。综上，案外人郝有成、周润林提出执行异议的理由成立，故本院应中止对位于内蒙古鄂尔多斯市东胜区杭南路22号街坊2号楼501号房屋（证15××255）、杭南路22号街坊户号9房屋（证号19069）的执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于内蒙古鄂尔多斯市东胜区杭南路22号街坊2号楼501号房屋（证15××255）、杭南路22号街坊户号9房屋（证号19069）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院（即本院）提起诉讼。
审判长 张 浩
审判员 吕 鸣
审判员 杨立辉
二〇一七年四月十日
书记员 陈 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。