河南省新乡市红旗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民二初字第461号
原告新乡市村民委员会，住所地新乡市。
法定代表人段西全，村委会主任。
委托代理人岳彦，河南中原法汇律师事务所律师，一般代理。
被告河南省老家味餐饮有限公司，住所地新乡市。
法定代表人徐金兰，经理。
委托代理人姬天社，河南贤明律师事务所律师，特别授权。
原告新乡市红旗区洪门镇段村村民委员会（以下简称段村村委会）诉被告河南省老家味餐饮有限公司（以下简称老家味公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告段村村委会于2015年11月5日向本院提起诉讼。本院于当日作出受理决定，依法向被告送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，依法组成合议庭，于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告段村村委会委托代理人岳彦，被告老家味公司委托代理人姬天社到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告段村村委会诉称：2007年5月14日，原告将位于新乡市金穗大道与牧野路十字东南角东旭小区综合楼交付被告老家味公司（2013月9日前名称为新乡市普特尔国际大酒店有限公司）使用，租金每年60万元，五年后调整为70万元。被告租赁此幢房屋后，应按约定及时向原告交付租金，但被告经常拖欠租金至今累计158.75万元未付，经原告多次催要，被告无理拒不支付，故诉至法院请求：1、要求被告支付租金158.75万元及利息。2、要求解除与被告老家味公司的房屋租赁关系。
被告老家味公司辩称：1、拖欠租金是事实，但是原告主张的租金数额不准确。2、被告拖欠租金是因为原告不履行合同义务，经被告催促原告还不履行义务，按照通知的内容被告拒付租金是为了让原告履行合同义务，因此应驳回原告解除租赁合同的诉讼请求。
被告老家味公司反诉称：2006年8月9日，河南立思辰科技有限公司（以下简称乙方）与段村村委会签订房屋场地租赁合同，约定段村村委会将坐落在新乡市金穗大道与牧野路交叉口东南角的门面楼房及前后场地出租给乙方使用，租赁期限从2006年9月10日到2037年9月9日（其中第一年免租金为整改场地及主楼装修期），合同对租金及支付等事项进行约定，合同第六条第四项约定“甲乙双方共同积极努力配合在1-2年内将停车场（现卫河药厂）交付乙方使用。如不能取回双方不承担责任，房租不减，如取回使用甲方必需保证供乙方使用，房租不增。馒头厂和相邻厂可宽限于4年内由甲方拆迁后将现厂址交付给乙方使用”。合同签订后，双方按合同履行了前期各自的义务，但段村村委会应当履行的交付馒头厂和相邻厂给老家味公司的义务迟迟没有履行，经多次催促仍未履行，段村村委会已经违约，故反诉请求：1、请求判令段村村委会履行合同义务，立即交付合同第六条第4项约定的馒头厂和相邻厂拆迁后厂址给老家味公司使用的义务，并赔偿因其逾期交付给老家味公司造成的损失（以评估结果为准）。2、判令段村村委会承担反诉费用。
原告段村村委会对反诉辩称：应当驳回反诉人的诉讼请求。1、因为租赁合同签订后，老家味公司一直长期拖欠租金，不能正确履行合同义务。2、关于反诉人说的四年内交付馒头厂和相邻厂是双方的共同内容，如果交还不了也不减少租金，交还了也不增加租金，对交付的具体事项双方当时没有约定清楚，反诉人也没有能力去履行相关义务，所以内容搁置。
原告段村村委会向本院提交的证据材料有：1、河南立思辰科技有限公司与段村村委会签订的房屋租赁合同以及附件，即示意图一份、移交证明一份，证明双方之间存在租赁合同关系，原告将租赁物交付被告使用。2、被告支付租赁费的收据5张、发票11张，证明被告对租金的支付是存在长期的违约责任，从2014年上半年支付过租金以后就没再支付过租金。3、原告和新乡市郊小康食品厂及栗秀云签订的租赁协议以及租赁费的收据2张，证明2010年原告和小康食品厂租赁已经期限届满，至今没有再续签合同，侧面反映出来我们是可以交付这些场地的，因为被告长期违约，也没有能力去开发使用这个土地，并且如何使用，被告一直无法和原告达成意见，所以不具备交付条件。4、原告村委会主任当选证书一份，证明2014年12月20日段西全任村委会主任。
被告老家味公司向本院提交的证据材料有：1、企业名称变更核准通知书一份、老家味公司变更信息一份，证明被告反诉原告的主体资格。2、房屋场地租赁合同一份，证明原告应当向被告履行交付义务。3、履行合同义务通知一份，证明被告要求原告履行义务，并且明确告知了再不交付就停止支付租金，督促原告履行。4、河南立思辰科技有限公司与段村村委会签订的移交合同一份，证明立思辰和原告签订的合同，承租方的权利义务已移交被告。
经庭审质证，被告老家味公司对原告所举证据真实性均无异议，对合同第6条第4项解释的时候有异议，卫河药厂能否交付给被告使用，作为不确定因素在合同中体现，交了房租不增，不交房租不减，但是对馒头厂和相邻厂要求原告在4年内拆迁后交付给被告，这个约定是十分明确的，原告谈到由于被告与原告就该厂地的使用未达成意见，认为被告没有能力开发使用土地而没有交付是不正确的，合同约定的是交付给被告使用，只要被告合法使用，是被告单方的权利，不存在和原告就该土地的使用协商一致的说法。
原告段村村委会对被告所举证据1、2、4真实性无异议，对证据3真实性有异议，村委会在2014年进行了选举，在交接工作的时候从来没见到过这个通知书，因此对通知时签订的时间有异议，应当不是这个时间签订的。被告是在2013年6月9日才变更为老家味公司，那么在6月17日就出了这个通知，我们认为在签订的时间上存在倒签日期的行为，如果真实存在，那么应该是在2010年就应该出这个通知书了，但偏偏是在庭审时候看到这份通知书，所以认为真实性不真。从内容上看，馒头厂和相邻厂的交付并不影响被告缴纳租金，被告交付租金是最主要的义务，村委会已经将租赁标的物交付给被告，这只是附带的义务，不能以此拒付租金。从关联性上讲，馒头厂和相邻厂的交付并没有达成一致交付意见，被告实际不具有这样的条件，这个从卫河制药厂的交付是1-2年交付，但是一致没有交付，而制药厂比馒头厂和相邻厂的面积大很多，说明馒头厂和相邻厂的交付和租金的交付不存在实质性上的关联性。况且2013年和2014年被告并未停止缴纳租金，未交付租金的原因是因为被告经营能力出现问题，没有能力支付租金。
依据当事人质证意见，本院对原告所举4组证据和被告所举证据1、2、4的真实性均予以认定。对被告所举证据3原告虽对真实性提出异议，但其异议理由为其推断得出，并无相应证据证明，且原告对时任该村法定代表人段永全的身份和签字真实性均未提出异议，故本院对原告异议不予采信，对该证据真实性予以确认。
经审理查明：2006年8月9日，段村村委会（甲方、出租方）与立思辰商业系统（中国）有限公司、河南立思辰科技有限公司（乙方、承租方）签订房屋场地租赁合同一份，主要约定甲方将拥有合法产权的八层门面楼通过招商引资的形式对外招商，将坐落在新乡市金穗大道与牧野路交叉处东南角的门面楼房及前后场地出租给乙方使用，甲方出租给乙方使用的门面楼为八层整体楼及附属设施，后面院内停车场以甲方给乙方指定范围界线的图纸为准给乙方使用，甲方出租给乙方使用的后院停车场必须符合乙方的要求，即地上多余附属物完全拆除，乙方有权改造、拆除原有地上附属物并有权建设符合规划要求的新地上附作物；租赁期限从2006年9月10日到2037年9月9日（其中第1年免租金为整改场地及主楼装修期）；该房屋及场地的整改装修期从2006年9月10日至2007年9月9日，由于甲方原因造成乙方不能按时进行场地整改及进场装修，则装修期顺延；房屋租赁期满，乙方无续租要求，甲方有权收回全部出租房屋及新建建筑，乙方应如期予以交还，其投入的不动产全部归甲方所有；甲方应2006年9月10日前交付房屋；甲方提前收回房屋的，应赔偿乙方已投入的装修和其他费用及乙方可预见的收入，并且每提前一个月，应向乙方支付违约金10万元整；2007年9月10日到2012年9月9日期间，每年乙方应向甲方交租金60万元整，2012年9月10日至2017年9月9日，每年乙方应向甲方交租金70万元整；租金支付方式每年4月、10月支付两次，每次支付金额为当年租金的50%，甲方收到上述租金后向乙方提供证实发票，甲、乙双方各自负责自己的应付税款；乙方逾期支付租金超过六个月，则视为乙方自动解除租赁合同；甲乙双方共同积极努力配合在1-2年内将停车厂（现卫河药厂）交付乙方使用，如不能取回双方不承担责任，房租不减，如取回使用甲方必需保证供乙方使用，房租不增，馒头厂和相邻厂可宽限于4年内由甲方拆迁后将现厂址交付给乙方使用；甲方如交给乙方使用的现卫河药厂，乙方必须建造5-8层建筑物（1万平方米以上的建筑物），合同到期后产权和其中不动产全归甲方所有。2007年5月14日，段村村委会从新乡市时代产业发展有限公司处收回八层综合楼并移交给河南立思辰有限公司管理。
2007年10月9日立思辰商业系统（中国）有限公司、河南立思辰科技有限公司（移交方、甲方）与新乡市普特尔国际大酒店有限公司（承接方、乙方）和段村村委会（见证方、丙方）签订移交合同一份，主要约定甲方河南立思辰科技有限公司筹建的新乡市普特尔国际大酒店有限公司于2007年9月28日筹建结束，河南立思辰科技有限公司于2007年10月9日将“2006年8月9日，与新乡市红旗区段村村民委员会签定的关于座落在新乡市金穗大道与牧野路交叉口东南角八层楼及后院场地的《房屋场地租赁合同》”全权移交给乙方，自合同签订之日起《房屋场地租赁合同》的权利义务全权移交给乙方，河南立思辰有限公司与丙方签订的《房屋场地租赁合同》权利义务全权解除。
2013年6月9日，新乡市普特尔国际大酒店有限公司变更登记名称为河南省老家味餐饮有限公司。2013年6月17日，老家味公司向段村村委会提交《履行合同义务通知》，载明“我公司与贵村委会于2006年8月9日签订的‘房屋场地租赁合同’，第六条第4款约定，‘馒头厂和相邻厂可宽限于4年内由甲方拆迁后将现厂址交付给乙方使用’。村委会作为甲方，应当在2010年8月9日前将馒头厂和相邻厂厂址拆迁后交给我方使用。交付期限届满后，我方多次催促你方办理，仍没有办理，已给我方造成经济损失，为避免给我方造成更大的经济损失，影响我方迅速发展，同时也为了双方的友好合作和共同发展。现正式书面通知你方尽快履行合同约定的交付义务。如再不履行，我方将通过停付租金的方式，督促你方履行义务，望贵方抓紧时间解决这一问题。”时任段村村委会法定代表人的段永全在该通知书上书写“抓紧解决。段永全2013.6.18”。
另查明，段村村委会与栗秀云、新乡市郊小康食品厂曾分别签订协议书各一份，约定将上述2006年8月9日签订的房屋场地租赁合同中馒头厂和相邻厂土地，自2000年4月1日起至2010年3月31日止出租给栗秀云、新乡市郊小康食品厂使用并收取租金。
庭审中，段村村委会称与栗秀云、新乡市郊小康食品厂两份协议2010年期满后未续签，卫河药厂已经开发利用，馒头厂和相邻厂原承租方还在使用，并提交收据证明栗秀云至2010年12月、小康食品厂至2012年12月仍向段村村委会缴纳租金，卫河药厂、馒头厂和相邻厂未按合同交付被告使用的原因为存在不确定因素，当时土地都被征收了，相关的审批手续、建设手续没法批就没法使用。段村村委会还确认老家味公司2013年和2014年一直交付租金，并未拒付租金，2014年上半年之前的租金已经交纳，2014年下半年和2015年全年未交，共105万元，原告又往后加上9个月，计算出本案诉求的158万元租金，诉求的利息是按照银行同期贷款利率计算，从2014年5月1日开始计算至庭审时。
本院认为，段村村委会与立思辰商业系统（中国）有限公司、河南立思辰科技有限公司签订的房屋场地租赁合同，系双方真实意思表示，为有效合同。但是，合同约定的租赁期限不符合我国合同法第二百一十四条租赁期限不得超过20年的规定，超过20年的租期依法无效，合同约定的交付房屋时间为2006年9月10日前，但迟至2007年5月14日段村村委会才将八层综合楼交付河南立思辰科技有限公司，故租期应自2007年5月14日起算，至2027年5月13日止。2007年10月9日该租赁合同经当事人协商一致，将权利义务转让给老家味公司，符合法律规定，老家味公司和段村村委会应按合同约定履行各自的义务。本案段村村委会主张解除租赁合同关系，从双方所举证据和当庭陈述可以看出，老家味公司拒付租金的原因在于段村村委会未按合同约定交付所有合同约定的租赁场地，虽然段村村委会辩称未按约交付的场地系合同的附随义务，但从其提交的证据显示，其不仅未按约交付，还另行将未交付场地出租牟利，而按照双方合同约定，未交付的场地交付后却并不增减老家味公司的租金金额，故段村村委会明显具有违约的故意，其对于涉案纠纷的产生具有过错，其所主张解除租赁合同关系的诉求不能成立，同理，其主张老家味公司支付欠付租金利息的诉求本院亦不予支持。老家味公司自2014年下半年至庭审时未按合同约定支付租金，事实清楚，当事人均无异议，虽然老家味公司辩称拒付租金的理由系段村村委会未按约定交付租赁场地，但从租赁合同约定来看，未交付的场地并不影响租金的金额，不足以构成老家味公司拒付租金的合法理由，且提交的通知系该公司单方作出的意思表示，故本院对段村村委会主张老家味公司支付租金的诉求予以支持。但是，按段村村委会主张的租金计算方式，其本案诉求的金额为计算至2016年9月的租金，对于未产生的租金本院不予支持，应按双方确认的欠付时间，即从2014年7月1日至2015年12月31日为105万元，自2016年1月1日至庭审之日按年租金70万元标准计算，如老家味公司在庭审之日后还存在逾期支付行为段村村委会可另案主张。对于老家味公司反诉段村村委会履行合同义务交付馒头厂和相邻厂拆迁后厂址给老家味公司使用的诉求，因双方在合同中对此明确约定为段村村委会的责任，故该诉求符合双方约定，本院对此予以支持。对于因未交付产生的损失，因老家味公司未提交相应证据予以证明，也未提出相应司法鉴定申请，应承担举证不能责任，老家味公司可补充证据后另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、河南省老家味餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付新乡市红旗区洪门镇段村村民委员会租金，租金自2014年7月1日至2015年12月31日为105万元，自2016年1月1日至2016年1月21日按年租金70万元标准计算。
二、新乡市红旗区洪门镇段村村民委员会自本判决生效之日起十日内向河南省老家味餐饮有限公司交付涉案2006年8月9日《房屋场地租赁合同》合同第六条第4项约定的馒头厂和相邻厂拆迁后厂址使用。
三、驳回新乡市红旗区洪门镇段村村民委员会的其它诉讼请求。
四、驳回河南省老家味餐饮有限公司的其它反诉请求。
如果河南省老家味餐饮有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果新乡市红旗区洪门镇段村村民委员会未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费19187元，由河南省老家味餐饮有限公司承担13178元，由新乡市红旗区洪门镇段村村民委员会承担6009元。反诉费150元，由新乡市红旗区洪门镇段村村民委员会承担100元，由河南省老家味餐饮有限公司承担50元。
如不服本判决，应自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审 判 长 赵爱勤
审 判 员 闫 雪
人民陪审员 李 静
二〇一六年四月十八日
书 记 员 吕 菲