湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0626民初1370号原告：湖南天岳商业管理有限公司，住所地湖南省平江县城关镇首家坪富康大道1号。法定代表人：魏一平，该公司董事长。委托诉讼代理人：周绪宗，系该公司职工。委托诉讼代理人：张泓东，平江县为民法律服务所法律工作者。被告：谢亮亮。委托诉讼代理人：谢念章。被告：陈大庆。二被告共同委托诉讼代理人：周放明，平江县弘正法律服务所法律工作者。原告湖南天岳商业管理有限公司与被告谢亮亮、陈大庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告委托诉讼代理人及被告陈大庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南天岳商业管理有限公司向本院提出诉讼�求：1、解除双方于2015年5月1日签订的《平江家居建材物流园租赁与经营管理服务合同》；2、判令被告向原告支付拖欠的商铺租金170000元（2015年5月1日至2016年4月30日）；3、判令被告按每日支付月租金的5‰向原告承担违约金至铺面返还之日止；4、判令被告支付欠缴的物业管理费20368元；5、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年5月1日，原告将平江家居建材物流园的B2栋4001号（3394.66㎡）出租给被告。双方签订合同约定，租期自合同签订之日起至2017年4月30日止。2015年5月1日至次年4月30日按照5元/㎡/月计算租赁费，并逐年递增10％。被告应于每年的5月1日前支付下一年度的租赁费。被告拖欠租金超过45日的，原告有权解除合同，并有权要求被告以月租金的5‰按日支付违约金至合同解除之日止。合同签订时，被告应缴纳当年租金203680元及质量保证金10000元，合同签订�，被告已缴纳质量保证金。经催要，被告没有依约支付房屋租赁费、物业管理费。被告对双方之间的租赁关系不持异议。但认为原告提供的合同文本存在霸王条款，损害了被告的利益。合同签订当日，被告已支付给原告租赁费等123000元。原告出租的房屋质量不合格，造成了被告经营的商品受损，被告拒付租赁费不属违约。租赁过程中，原告方管理人员承诺对被告退租部分的房屋减少当期租金59000元。原告要求被告缴纳物业管理费不合理，应当返还。经本院审理认定事实如下：双方对被告承租平江家居建材物流园B2栋4001商铺用于家居经营无异议。但双方争议主要为1、被告欠缴房屋租赁费如何确定。原告提交了房屋租赁及服务管理合同、催收函、欠条、房产权属证，证明被告承租了原告3394.66㎡的商铺用于经营家具，按照合同约定5元/月/㎡计算租赁费，被告仍欠缴租赁费170000元。被告提交了租赁费收据、租赁合同及建材市场B2栋四楼退租的说明，证明被告已向原告支付123000元。原告方管理人员张朝林承诺自2015年10月1日起，原告对被告退租的商铺部分，按照面积减少当期租金59000元。双方对对方提交的证据均有异议。经本院认证，对原告提交的证据、被告提交的加盖原告印章的收据、租赁合同及关于建材市场B2栋四楼退租的说明予以采信。经查明，原告与谭享章、谢念章签订房屋租赁合同，合同履行期内，谭享章、谢念章终止经营。2014年3月7日，被告谢亮亮、陈大庆承租该房屋继续经营家具，并同原告签订了房屋租赁合同。租期为2015年5月1日至2017年4月30日。被告分次向原告支付第一期租金共计53000元、质量保证金10000元。同年11月10日，原告从被告的店铺内取走价值30000元的商品用于抵扣谭享章、谢念章承租期间�房屋租金。承租期内，原告方负责建材市场的管理人员张朝林同意自2015年10月1日起对被告停租的商铺部分减少当期租赁费59000元。2、为证明原告提供的房屋存在质量问题、农民工讨薪影响被告的正常经营，自己有权拒付租赁费，被告向本院提交了铺面漏水及铺内商品受损的照片若干、农民工讨薪的照片、温度记录图片。原告认为被告提供的证据与本案无关，且房屋漏水的问题已经得到解决，现在房屋仅有一个漏水点，不影响被告的正常经营。本院对被告提交的铺面漏水的照片若干、农民工讨薪的照片、温度记录的真实性予以采信，但对其证明目的不予采信。3、原告收取的水电费是否合理。被告向原告提交了部分水电费收据。本院认为水电费的收取与本案无关，对该部分证据不予采信。本院认为，原被告双方续签的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合�有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。依照合同约定，被告应于合同签订时向原告支付2015年5月1日至2016年4月30日房屋租赁费203680元，自房屋交付之日起超过45日未向原告交付租赁费，原告有权解除合同，并有权要求被告自房屋交付之日起按每日月租金的5‰缴纳违约金至合同解除之日止。原告主张解除双方之间房屋租赁合同，要求被告支付拖欠的商铺租金170000元、物业管理费20368元，并按月租金每日5‰支付违约金。被告拖欠租金的行为排除了原告的主要合同权利，属根本违约，拖欠期限超过了双方约定的合同解除条件，原告要求解除合同的诉求本院予以支持。合同签订后，原告应当向被告提供的符合合同要求的房屋，被告应当按照合同约定支付租赁费用。被告以房屋质量及农民工讨薪等原因严重影响其正常经营进行抗辩，认为其拒付租金的行为不违约。本�认为，根据双方签订的房屋租赁合同约定，被告入驻承租的商铺时，发现存在质量问题的，可以要求原告进行修理。修理超过90日的，被告有权解除合同并要求原告赔偿。入驻后发现承租商铺存在质量问题的，可对商铺鉴定，由责任方向对方承担赔偿责任。被告自2015年5月1日续租房屋并经营至今，既未要求解除合同，也未对房屋质量进行鉴定，应推定原告提供的房屋并未严重影响被告的经营。被告以承租的房屋存在质量问题及农民工讨债影响其经营而拒付租金的理由不成立，本院不予支持，被告应当履行支付房屋租赁费的义务。经本院核定，2015年5月1日至2016年4月30日间，被告应当向原告支付租金203680元（5元/㎡/月×3394.66㎡×12月），因被告已向原告支付了当期租赁费用53000元及原告方承诺减少当期租金59000元，可以从应付租赁费中抵扣。原告从被告处取走部分家具折抵谭享章、谢念章承租房屋期间的租金30000元，被告无义务偿还非自己经营期间的租赁费用，该30000元应予抵扣。合同解除的，被告缴纳的质量保证金10000元返还或抵扣租赁费，共计应抵扣152000元，被告仍应向原告支付租赁费51680元。原告主张被告支付物业管理费20368元，因双方未约定物业管理费，对原告的该项请求，本院不予支持。原告主张被告按月租金每日5‰支付违约金，因双方签订的合同中对违约金的计算有明确约定，应当依照该约定计算违约金，但约定的违约金不宜超过一方损失的百分之三十。依约被告应当以每日84.87元（203860元÷12月×0.005）承担违约金至合同解除之日止。原告的损失为租赁费收入，每日租赁费为558.52元，双方约定的违约金符合法律的规定，本院予以认可。原告主张被告应支付违约金至房屋返还之日止，与合同约定不符，本院不予支持，被告�支付违约金至合同解除之日止。被告主张原告收取水电费不透明、不合理，不属于本案的诉讼范围，本院不予处理。被告谢亮亮、陈大庆共同与原告签订房屋租赁合同，并共同经营，应当由二被告共同向原告承担支付租赁费及违约金的责任。被告谢亮亮、陈大庆主张房屋漏水给其造成了损失，应另行主张权利。综上所述，双方之间签订的房屋租赁合同应予解除，被告谢亮亮、陈大庆应当向原告支付2015年5月1日至2016年4月30日间的房屋租赁费用及承担违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告湖南天岳商业管理有限公司与被告谢亮亮、陈大庆于2015年5月1日签订的《平江家居建材物流园租赁与经营管理服务合同》，被告于本判决生效之日起三日内腾空承租的商铺，并返还给原告；二、由被告谢亮亮、陈大庆在本判决生效之日起三十日内共同向原告湖南天岳商业管理有限公司支付租赁费51680元；三、由被告谢亮亮、陈大庆于本判决生效之日起三十日内共同向原告湖南天岳商业管理有限公司按照每日84.87元的标准，自2015年5月1日起支付违约金至合同解除之日止；四、驳回原告湖南天岳商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之�定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4107元，减半收取2053.5元，由被告谢亮亮、陈大庆负担580.5元，原告湖南天岳商业管理有限公司负担1473元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  毛莲芳二〇一六年九月十四日书记员  杨 志