广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深南法民三初字第549号
原告卓某，男，汉族。
委托代理人黄建勇，广东立国律师事务所律师。
被告梁某，男，汉族。
原告卓某诉被告梁某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理后，依法适用普通程序于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告卓某及其委托代理人黄建勇到庭参加诉讼。被告梁某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告同意将位于深圳市南山区某房屋整体出租给被告作商业使用，建筑面积约435.88平方米，租赁期限5年，自2012年1月16日至2017年1月15日止，第一年和第二年上半年租金为每月45000元（人民币，下同），第二年下半年和第四年上半年租金递增6%（2013年7月31日至2015年6月30日的租金47700元／月。被告在每月15号前一次性支付给原告该房屋当月租金、上个月的水电费，每逾期一天，被告向原告按每月应缴金额的千分之三缴纳违约金。持续欠租超过1个月或租赁期内累计超过九十天未缴清的视为自行放弃承租，保证金不得退还。双方在签约之日，被告一次性向甲方交纳2个月的租金90000元作为该房屋的使用保证金。合同期限未满时，如被告提前终止合同或违反本合同任何约定，原告有权解除合同、不予退还被告的房屋使用保证金、向被告追偿未缴清费用以及为实现债权所产生的经济损失。双方签订合同后，被告依约交付了保证金和首月租金，原告依约交付场地给被告使用，被告一直如约交付租金，2013年6月开始拖欠租金至今，经原告多次敦促，被告以种种借口拖延履行。为保护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、原告不予退回保证金90000元；3、被告向原告支付2013年6月16日至2014年5月15日的租金398350元及违约金168892.3元（暂计至起诉日为止，实际计算至付清为止）；4、诉讼费用由被告承担。
被告梁某未到庭，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，深圳市南山区某房屋于1998年11月5日登记在案外人胡某名下。
2010年5月13日，原告（乙方）与广州某物业管理有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于深圳市南山区某房屋整体出租给乙方作商业使用，租赁建筑面积约900平方米；租赁期限8年，自2010年5月14日至2018年6月30日止，2010年6月16日起计租，2010年6月16日至2010年6月30日租金为每月25000元，2010年7月31日到2013年6月30日租金为每月50000元，2013年7月31日至2015年6月30日租金为每月53000元；乙方在每个月5号前一次性向甲方支付租赁房屋当月的租金和上个月的水电费，每逾期一天，乙方向甲方按每月应缴金额的千分之三缴纳违约金，持续欠租超过1个月或租赁期内累计超过90天未缴清的视为自行放弃继续承租，保证金不得退还；双方在签约之日，乙方一次性向甲方交纳2个月的租金100000元作为该房屋的使用保证金和1个半月租金75000元，即2010年6月16日至7月31日的租金，合计175000元；乙方如果要将该房屋转租或分租给他人使用，必须书面知会甲方，并经甲方书面同意，转租双方须另行签订租赁合同，并不得违背甲乙双方原约定的权利和义务，未经甲方书面同意，乙方如擅自改变承租用途，则承担违约责任；合同期限未满时，如乙方提前终止合同或违反本合同任一约定，甲方有权解除合同，不予退还乙方的房屋使用保证金、向乙方追偿未缴清费用以及为实现债权所产生的经济损失；本合同经甲、乙双方盖章或签字后生效；以及其他内容。
2011年12月26日，深圳市南山区某超市经营者卓某即原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将位于深圳市南山区某房屋整体出租给乙方作商业使用，租赁建筑面积约435.88平方米；租赁期限5年，自2012年1月16日至2017年1月15日止，2012年1月16日至2013年6月30日租金为每月45000元，2013年7月31日到2015年6月30日租金为每月47700元；乙方在每个月15号前一次性向甲方支付租赁房屋当月的租金和上个月的水电费，每逾期一天，乙方向甲方按每月应缴金额的千分之三缴纳违约金，持续欠租超过1个月或租赁期内累计超过90天未缴清的视为自行放弃继续承租，保证金不得退还，乙方自弃租行为发生之日起自行清场并无条件退出，乙方应退出未退出的，甲方有权即时采取断电、断水措施，营业损失等责任由乙方承担；双方在签约之日，乙方一次性向甲方交纳2个月的租金90000元作为该房屋的使用保证金和1个月租金45000元，即1月16日至2月15日的租金，合计135000元；合同期限未满时，如乙方提前终止合同或违反本合同任一约定，甲方有权解除合同，不予退还乙方的房屋使用保证金、向乙方追偿未缴清费用以及为实现债权所产生的经济损失；本合同经甲、乙双方盖章或签字后生效；以及其他内容。
2011年12月27日，被告向原告交纳押金90000元及2012年1月16日至2月15日租金45000元。
庭审中，原告表示广州某物业管理有限公司系涉案房屋的第一手承租人，其系第二手承租人，原告将其从广州某物业管理有限公司租来的房屋部分分租给被告，被告向其交纳的90000元押金现在原告处，被告租金付至2013年6月，但是6月份尚有1350元租金未结清，2013年7月和8月均分别有7700元租金未结清，2013年9月开始至原告起诉之日租金分文未付。另原告表示，被告于2013年12月份开始就一直关门，并且一直未支付租金，原告与被告联系，被告均未支付租金，后来就联系不上被告。无法联系被告后原告打开涉案房屋的门，看到有一部分物品仍在涉案房屋内，包括11台游戏机和一些杂物，随后原告将上述物品自行处理，11台游戏机卖了4400元，剩余的杂物于2015年3月卖了，卖了500元左右。但被告何时搬离涉案房屋，原告不清楚。涉案房屋于2014年6月份已部分出租。
为查明案件事实，本院要求原告在庭后2个工作日内补充相关证明材料，原告遂补充提交了以下证据：1、广州某物业管理有限公司向原告出具的《同意转租证明》；2、被告开办的个体工商户深圳市南山区某商行的营业执照；3、原告向被告开具的《收款收据》4张，该收据上分别注明涉案房屋（游戏厅）5月16日-6月15日租金45000元、6月16日-7月15日租金45000元、7月16日-8月15日租金45000元、8月16日-9月15日租金45000元；4、原告提交了其与案外人卢某签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明涉案房屋于2014年6月份才重新出租出去。
另查，原告支付本案公告费650元。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《收款收据》、《同意转租证明》、房产证复印件以及庭审笔录在卷为证，足以证明。
本院认为，被告梁某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。
虽然原告提交的《房屋租赁合同》落款处乙方签名为梁某某，签约人处签名为被告，但合同中约定承租人为被告，且通过原告提交的《收款收据》上注明的名称、被告的个体工商户营业执照以及原告当庭陈述可以认定被告系涉案房屋的实际承租人，故原告与被告梁某签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行。
根据合同约定被告“持续欠租超过1个月或租赁期内累计超过90天未缴清的视为自行放弃继续承租，保证金不得退还，乙方自弃租行为发生之日起自行清场并无条件退出”，本院认为该约定应理解为被告拖欠租金1个月且未在90天内付清的，双方合同解除，被告应搬离涉案房屋且原告可以没收被告交纳的保证金。该解释与庭审中原告称被告自2013年9月开始停止支付租金，且于2013年12月份开始就一直关门可相互印证。综上，被告已欠租1个月以上且未在90天内即2013年12月15日前付清，故按照合同约定原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2013年12月15日就已经解除，原告要求解除其与被告签订的《房屋租赁合同》，不予退回租赁保证金90000元，符合合同约定，本院依法予以支持。
根据原告庭后提交的4张《收款收据》可以认定被告已支付原告2013年5月16日-6月15日租金45000元、6月16日-7月15日租金45000元、7月16日-8月15日租金45000元、8月16日-9月15日租金45000元，按照合同约定，2012年1月16日至2013年6月30日租金为每月45000元，2013年7月31日到2015年6月30日租金为每月47700元，故被告2013年6月16日至7月15日的应付租金45000元已付清，7月16日至8月15日应付租金46350元（45000÷2＋47700÷2）尚有1350元（46350-45000）未付清，8月16日至9月15日的应付租金47700元尚有2700元（47700-45000）未付清，故本院对于原告当庭陈述“被告6月份尚有1350元租金未结清，2013年7月和8月均分别有7700元租金未结清”的说法不予采信。综上，截止2013年9月15日，被告尚欠原告租金4050元（1350＋2700）。故被告应向原告支付2013年6月16日至9月15日的租金4050元。因原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2013年12月15日解除，鉴于原告庭审时称其已将被告滞留涉案房屋内的相关物品自行变卖得款4900元，故被告应向原告支付合同解除之前即2013年9月16日至12月15日的租金138200元（47700×3-4900）。关于原告主张的2013年12月16日至2014年5月15日的租金，因合同已经解除，原告向被告主张该期间内的租金无合同依据，本院不予支持。综上，被告应向原告支付2013年7月16日至12月15日的租金共计142250元（4050＋138200）。关于违约金，合同约定的日千分之三违约金过高，本院依法予以调整，酌定按日万分之五的标准支付违约金，2013年7月16日至8月15日期间租金1350元的违约金从2013年8月16日起计算，2013年8月16日至9月15日期间租金2700元的违约金从2013年9月16日起计算，2013年9月16日至10月15日期间租金47700元的违约金从2013年10月16日起计算，2013年10月16日至11月15日期间租金47700元的违约金从2013年11月16日起计算，2013年11月16日至12月15日期间租金42800元（47700-4900）的违约金从2013年12月16起计算，均计至本判决确定之日止。
综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告卓某和被告梁某签订的《房屋租赁合同》于2013年12月15日解除；
二、原告卓某不予退还被告梁某租赁保证金90000元；
三、被告梁某应于本判决生效之日起十日内向原告卓某支付租金142250元及违约金（违约金按按日万分之五的标准支付，2013年7月16日至8月15日期间租金1350元的违约金从2013年8月16日起计算，2013年8月16日至9月15日期间租金2700元的违约金从2013年9月16日起计算，2013年9月16日至10月15日期间租金47700元的违约金从2013年10月16日起计算，2013年10月16日至11月15日期间租金47700元的违约金从2013年11月16日起计算，2013年11月16日至12月15日期间租金42800元的违约金从2013年12月16起计算，均计至本判决确定之日止）；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10372.4元、公告费650元，共计11022.4元，原告负担7172.4元，被告负担3850元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
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审 判 长 刘 湘
人民陪审员 张丙林
人民陪审员 丘杰民
二〇一五年五月四日
书 记 员 沈 蕊