浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2018）浙0602执异5号案外人李承刚，男，1975年2月5日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托代理人（特别授权代理）柳立中、徐志庆，浙江震天律师事务所律师。申请执行人中国建设银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市越城区塔山街道中兴南路2号。法定代表人李晓虹。委托代理人（特别授权代理）欧洋洪，浙江点金律师事务所律师。被执行人王晓团，女，1984年9月2日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。被执行人冯明朝，男，1975年1月8日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。在本院执行申请执行人中国建设银行股份有限公司绍兴分行（以下简称建设银行）与被执行人王晓团、冯明朝金融借款合同纠纷一案中，案外人李承刚向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李承刚称，2012年12月15日，案外人与被执行人冯明朝签署房屋租赁合同1份，约定案外人承租被执行人冯明朝所有的坐落于绍兴市柯桥区湖××中央花园××室（××湖××中央花园××楼××室）的房产（以下简称涉案房产）一处，年租金为3.03万元，租期自2012年11月23日起至2032年11月22日止，案外人已依约支付了租金60.6万元。现贵院拟处置涉案房产，故提出执行异议，请求法院支持案外人对于涉案房产继续享有自2012年11月23日起至2032年11月22日止的租赁权。申请执行人建设银行称，首先，案外人提供的租赁合同是伪造的，提供的租金支付凭证不能证明支付租金的事实；其次，案外人没有证据证明其在抵押之前持续占有使用涉案房产至今的事实。综上，案外人的异议请求不能成立，请求法院依法驳回案外人的异议请求。被执行人王晓团、冯明朝未发表意见，亦未提交证据。本院查明：被执行人李承刚名下登记有坐落绍兴市柯桥区鉴湖××××室、权证号为绍房权证柯桥字第××号、建筑面积195.85平方米的房产及对应的权证号为绍兴县国用（2012）字第101629号的国有土地使用权。根据绍房他证绍县字第××号房屋他项权证记载，涉案房产的房屋他项权利人为建设银行，最高额抵押债权数额为1723000元，抵押登记日期为2013年1月11日。原告建设银行与被告王晓团、冯明朝金融借款合同纠纷一案，于2016年8月18日向本院提起诉讼，诉讼中，根据原告申请，本院于2016年9月2日财产保全查封了涉案房地产，2016年12月15日，本院作出（2016）浙0602民初8096号民事判决书，判令：一、被告王晓团、冯明朝应于判决生效之日起十日内共同归还给原告建设银行借款本金人民币110万元，并支付自2014年5月14日起至款清之日止按中国人民银行有关规定及合同约定计算的利息；二、被告王晓团应于本判决生效之日起十日内支付给原告建设银行为实现本案债权支出的律师代理费10500元；三、原告建设银行就其享有的上述第一、二项债权，对绍房他证绍县字第××号他项权证项下的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得价款在债权数额1723000元范围内享有优先受偿权；四、驳回原告建设银行的其他诉讼请求。因被告未按生效判决履行，原告向本院申请强制执行，本院于2017年6月19日立案执行，执行中，本院作出（2017）浙0602执3788号公告，通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人，需于2017年11月30日前向本院申报权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人向本院提出书面异议，遂致本案争议发生。案外人李承刚为证明其异议主张成立，向本院提供了以下证据：1、出租方为冯明朝、承租方为案外人、落款日期为2012年12月15日的租房合同1份，其中约定，房屋坐落绍兴县柯桥街道××路××室，租赁期限为20年，出租方从2012年11月23日起将出租房屋交付承租方使用，至2032年11月22日收回。如无特殊情况，承租方有权要求展延租期，延展年限为15年；2012年11月17日预收定金10.6万元，2012年11月23日收租金50万元，租金合计60万6千元，该租金均由李承钢农行账户转入冯明朝农行账户。2、交易日期为2012年11月17日、交易帐号为62×××11、转入账号为62×××15、交易金额为106000元的中国农业银行股份有限公司交易明细1张。3、交易日期为2012年11月20日、付款人帐号为62×××78-101、付款人为案外人，收款人帐号为62×××15、收款人为冯明朝，交易金额为500000元的中国农业银行股份有限公司交易明细1张。4、户名为案外人，帐号为62×××11的银行查询单1张。5、2012年1月20日至2017年12月27日、客户名称为冯明朝的天然气（民用）IC卡充值记录1份，2015年10月至2018年1月、户名为冯明朝的历月电费明细1张，开票日期为2013年12月5日、期限为2013年7月1日到2013年12月31日的物业管理费发票1张。6、出租人为案外人（甲方）、承租人为彭珠燕（乙方），落款日期分别为2015年9月15日、2017年9月15日，租赁标的物为“柯桥镇1幢202室”的租房合同两份。申请执行人建设银行为反驳案外人的异议主张，向本院提交了以下证据：1、绍房他证绍县字第××号他项权证1本。2、受冯明朝委托，绍兴宏泰资产评估有限公司分别于2012年12月31日、2014年1月13日出具的关于涉案房产的单项资产评估报告书2份。本院认为：当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，因涉案房产已于2013年1月11日设定抵押登记，故案外人李承刚要证明其提出的异议主张成立，需举证证明其在2013年1月11日之前已与被执行人冯明朝签订了真实有效的租赁合同，按约支付租金，并实际占有涉案房产且使用至今等事实；但案外人提供的现有证据尚不足以证明其主张事实成立，同时申请执行人亦已提供了评估报告等证据予以反驳，综上，案外人的异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人李承刚的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 张 剑人民陪审员 高 峰人民陪审员 张华娟二〇一八年一月十七日书 记 员 张 菁本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。