河北省邯郸市丛台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丛民初字第0801号
原告王冬宾，男，汉族，1979年7月10日生，住邯郸市丛台区。
委托代理人张斌，河北天汉律师事务所律师。
被告韩霞，女，汉族，1974年7月9日生，住邯郸市丛台区。
被告武国志，男，汉族，1973年4月1日生，住邯郸市复兴区，现在石家庄监狱服刑。
第三人刘永旗，男，汉族，1971年7月11日生，住邯郸市丛台区。
原告王冬宾与被告韩霞、武国志，第三人刘永旗房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，作出（2012）丛民初字第91号民事判决书。宣判后，原告王冬宾不服判决，上诉至邯郸市中级人民法院，邯郸市中级人民法院作出（2014）邯市民一终字第615号民事裁定书，撤销本院（2012）丛民初字第91号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王冬宾委托代理人张斌，被告武国志，第三人刘永旗到庭参加了诉讼。被告韩霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
王冬宾向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告的房屋买卖合同有效；2、判决被告履行房屋过户义务；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告韩霞、武国志系夫妻关系，二被告于2008年3月10日向第三人刘永旗借款90万元，借款期限止于2008年9月10日。二被告“自愿以新科园小区9幢2单元1号的房屋和位于复兴区联纺西路196号10-3-1的房屋作为上述借款的抵押担保”。双方就此借款合同于借款的当日在邯郸市大川公证处做了公证。并且，二被告对第三人刘永旗做了授权委托，“在上述房屋办理银行抵押注销的前提下，受托人有权转让上述房屋、有权收取房款、有权办理房产证及过户手续等与上述房屋有关的事项”。还款期限届满后，经原告多次催要，被告一拖再拖。2010年6月，二被告提出出售新科园小区9幢2单元1号的房屋以清偿欠款，要求第三人寻找买主。根据授权，第三人于2010年6月26日与王冬宾签订该房屋的买卖合同。2010年7月15日，被告韩霞确认了该房屋的买卖合同。根据合同约定，原告支付了房款，并于2010年8月17日代替被告提前偿还银行借款本金及利息172965元，结清了剩余的全部房款。被告韩霞向房屋开发公司申请办理了更名手续。2010年10月，原告到邯郸市住房保障和房产管理局询问相关手续的办理时，得知所购的房屋已被邯郸市丛台区人民法院查封，无法办理房产证。原告和被告多次交涉未果，该房屋一直被查封至今，致使原告的合法权益受到巨大的侵害。
被告武国志辩称，对原告王冬宾诉称没意见。
被告韩霞未答辩。
第三人刘永旗述称，对原告王冬宾诉称无异议。
本院经审理认定事实如下：被告韩霞、武国志系夫妻关系。被告韩霞于2005年10月13日以银行贷款方式购买新科园小区9幢2单元1号房屋，其中贷款额为200000元，贷款期限自2005年10月20日至2025年10月19日。为办理银行贷款，被告韩霞以上述房屋进行抵押，并在邯郸市房产管理局办理抵押登记。该房尚未办理房产证。
2008年3月10日，被告武国志、韩霞与第三人刘永旗签订借款合同，约定“被告武国志、韩霞向第三人刘永旗借款900000元，借款期限自2008年3月10日至2008年9月10日。为保证偿还借款，被告武国志、韩霞自愿以位于新科园小区9幢2单元1号的房屋和位于复兴区联纺西路196号10-3-1号的房屋作为借款的抵押担保（未办理抵押登记）。同时被告武国志、韩霞将新科园小区9幢2单元1号房屋的原始《商品房买卖合同》及购房发票交给第三人刘永旗”。同日，邯郸市大川公证处对上述借款合同进行公证，并出具（2008）邯大证民字第388号公证书。2008年3月10日，被告武国志、韩霞（委托人）向第三人刘永旗（受托人）出具委托书，委托事项为“在邯郸市××小区××单元××号的房屋办理银行抵押注销的前提下，受托人有权转让该房屋、有权收取房款、有权办理房产权证及过户手续等与该房屋有关的事项”。委托期限自委托书签字之日起至委托事项办完之日止。同日，邯郸市大川公证处对上述委托书进行公证，并出具（2008）邯大证民字第389号公证书。
2010年6月26日，第三人刘永旗（售房人）与原告王冬宾（购房人）签订房屋买卖（置换）合同，将新科园小区9幢2单元1号的房屋以1020000元的价格出售。同时双方约定“因该房屋有银行贷款未还，原告王冬宾还清剩余的银行贷款。原告王冬宾于2010年6月30日前交付第三人刘永旗购房款800000元，尾款200000元于全部手续办理完以后交付”。2010年6月28日，第三人刘永旗向原告王冬宾出具收到房款800000元的收条。2010年7月15日，被告韩霞出具证明一份，载明“因本人资金问题，现将新科园西区9-2-1号房产更名过户给王冬宾（抵偿所欠刘永旗债务），并由王冬宾偿还银行贷款172965元”。2010年8月17日，原告王冬宾提前一次性还清该房屋剩余的银行贷款170573.21元，并于2010年8月23日办理抵押注销登记。
另查明，因民间借贷纠纷，任海龙、王书景将武国志、韩霞起诉至本院，依王书景、任海龙申请，本院将武国志、韩霞所有的新科园小区9幢2单元1号房屋查封，现两案均已进入强制执行程序。现新科园小区9幢2单元1号房屋仍处于查封状态。经本院向王冬宾释明，告知其变更诉讼请求或者依法另行申请执行异议，王冬宾未变更诉讼请求，亦未申请执行异议。
经本院审判委员会研究认为，第三人刘永旗根据被告武国志、韩霞的委托与原告王冬宾签订的房屋买卖合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，房屋的产权并不是在合同生效时转移，而是在房屋所有权变更登记时发生转移，虽然原告王冬宾已向第三人刘永旗支付部分购房款，但房屋所有权在没有办理变更登记以前，仍然归被告韩霞、武国志所有。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。现本案争议房屋上因被告韩霞、武国志借款有他案司法查封，原告要求继续履行房屋过户的诉请，无法实现，经释明，原告王冬宾并不变更诉讼请求，亦未向执行部门申请执行异议，故对原告要求被告履行房屋过户义务的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告王冬宾与第三人刘永旗根据被告武国志、韩霞的委托于2010年6月26日年签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效；
二、驳回原告王冬宾的其他诉讼请求。
案件受理费3000元，由原告王冬宾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 石 磊
人民陪审员 孙晓轩
二〇一七年七月三日
书 记 员 梁 钊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。