广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤19民终1446号
上诉人（原审被告）：东莞时富花园开发有限公司。住所地：东莞市寮步镇横坑金银岭开发区。
法定代表人：朱正贤,该公司董事长。
上诉人（原审被告）：东莞时富新城开发有限公司。住所地：东莞市寮步镇横坑金银岭开发区。
法定代表人：朱正贤，该公司董事长。
以上两上诉人共同委托代理人：苏晓蓉，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张兆超，男，汉族，1991年1月16日出生，住广东省东莞市莞城区，
委托代理人：杨小丰，广东来复律师事务所律师。
委托代理人：王娜，广东来复律师事务所辅助人员。
上诉人东莞时富花园开发有限公司（以下简称时富花园公司）、东莞时富新城开发有限公司（以下简称时富新城公司）因与被上诉人张兆超商品房预约合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初21788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年9月21日张兆超向原审法院起诉请求：1.时富花园公司、时富新城公司连带向张兆超返还购房款900000元及逾期付款利息（按照银行同期贷款利率计算，从起诉之日起计至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由时富花园公司、时富新城公司承担。
原审依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《商品房销售管理办法》第二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2016年12月27日判决：一、东莞时富花园开发有限公司、东莞时富新城开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向张兆超返还款项700000元及利息（以700000元为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率自2016年9月21日起计算至实际清偿之日止）。二、驳回张兆超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6400元，已由张兆超预交，由张兆超承担1422元，由时富花园公司、时富新城公司承担4978元。
原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初21788号民事判决。
时富花园公司上诉请求：1.请求撤销原审判决第一项，依法改判驳回张兆超的所有诉讼请求；2.由张兆超承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、张兆超的一审诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到法院支持。时富花园公司与张兆超于2013年2月16日签订编号为0003122的《认购书》，约定在7日内签署商品房买卖合同，办理贷款手续，否则时富花园公司有权没收张兆超所交的定金及房款。所以张兆超应当知道自2013年2月23日起，其定金、房款就有被没收的风险。张兆超在2016年9月21日提起诉讼要求返还900000元购房款，明显超过诉讼时效。张兆超提供的0003067号《认购书》，仅在甲方处有时富花园公司盖章，乙方处张兆超未签名，该合同因缺乏承诺要件而未生效，因此不能作为时效中断的依据。二、张兆超违反认购书的约定，时富花园公司有权根据违约条款没收其所有定金及违约金。双方签署的0003122号认购书对于付款方式及时间约定的非常清楚，同时，作为一份商品房预约买卖合同，认购书中多处提到乙方不及时签署《商品房买卖合同》及支付购房款的违约责任。张兆超作为一名完全民事行为能力人，对违约责任应当非常清楚。鉴于张兆超严重违约，时富花园公司有权按照认购书的约定将房屋另行出售，不退还定金及已收房款。张兆超作为违约方主张退还房款没有事实及法律依据。
时富新城公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回张兆超对时富新城公司的起诉。2.由张兆超承担本案所有诉讼费用。事实和理由：时富新城公司未与张兆超形成预约合同关系，时富新城公司不是本案适格被告。张兆超既未与时富新城公司签订任何书面合同，也未与时富新城公司就商品房预约买卖形成任何事实合同关系，时富新城公司也未收到张兆超的任何款项。根据合同相对性原则，时富新城公司不是本案的适格被告。时富新城公司虽与时富花园公司共同开发该楼盘，但不能据此认定时富花园公司取得了预约合同中时富新城公司的代理权。
张兆超提交书面答辩意见称：一、本案诉讼时效未过。0003067的认购书是时富花园公司先行签署盖章后给张兆超签字的，该认购书是时富花园公司基于上一份认购书对张兆超的承诺，张兆超自始确认该认购书的内容。签订0003067认购书时，张兆超不知道合同存在无效情形，也不知道时富花园公司与古志军及房地产经纪公司之间的关系。张兆超将该认购书当有效合同履行，符合法律规定且不存在过错。一审法院认定该认购书无效，张兆超基于财产返还请求权及赔偿损失请求权从该认购书被确认无效时开始计算，并无不当。二、时富花园公司无权收取超出预约合同范围的700000元首期款，应当返还。时富花园公司利用市场优势地位，将本应在商品房买卖合同中约定的支付首期款、违约责任在认购书中予以规定，既无法律依据，又加重了买方的合同责任，有失公允。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，二审中，时富花园公司、时富新城公司陈述在2012年9月-2013年2月间，其委托东莞市荣懋房地产投资有限公司代理销售，古志军是东莞市荣懋房地产投资有限公司的销售人员。
本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点：张兆超能否要求时富花园公司、时富新城公司返还已支付的款项。
首先，关于案涉两份认购书的性质及效力。张兆超与时富花园公司于2013年2月16日签订编号为0003122的《时富·城东世家认购书》后，张兆超向时富花园公司支付了800000元（房款700000元+定金100000元）。而时富花园公司委托的代理售楼公司的销售人员古志军将编号为0003067的《时富·城东世家认购书》交给张兆超，该认购书加盖了时富花园公司的公章。该认购书上虽没有张兆超的签名，但是其保管该认购书，且确认认购书上的内容，因此，该合同已经成立。时富花园公司委托古志军销售案涉楼盘，其撤销委托，应收回加盖公章的销售合同，古志军持有加盖时富花园公司公章的认购书，张兆超有理由相信古志军有权代理销售案涉房屋，故古志军销售案涉房屋的行为后果由时富花园公司承担。从内容上看，该认购书显示案涉房屋折扣后的总价为2380000元，虽然该价格较上一份认购书的房屋成交价格3000000元少，但根据一般商品房交易习惯，确存在通过销售人员打折的可能，因此，仅从价格的降低并不能得出张兆超与古志军恶意串通损害时富花园公司利益的结论。原审认定该认购书无效，属认定错误，本院予以纠正。该认购书对张兆超和时富花园公司均有约束力，双方应根据该认购书约定履行权利义务。
其次，编号为0003067号认购书约定“本业主有意向一次性付款，因国外生意先支付玖拾万元人民币作为定金，将2014年9月30日回国再确定是否一次性付款”，还约定“张兆超需在7天内签署《商品房买卖合同》，并于当日提交相关资料，办理按揭手续，如张兆超在约定时间内未签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，时富花园公司可将该商品房另售他人”。可见，张兆超与时富花园公司已经合意将支付900000元作为定金，根据张兆超已经交付的款项800000元、案涉房屋成交价2380000元以及《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”的规定，故案涉定金应为476000元(2380000元×20%)。张兆超应在2014年9月30日前回国与时富花园公司确定是否一次性付款，且根据该认购书与时富花园公司签订《商品房买卖合同》，张兆超未依约履行该认购书约定的义务，应承担缔约过失的责任，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金”的规定，时富花园公司有权不返还定金476000元。结合张兆超已支付800000元，时富花园公司应返还张兆超324000元（800000元-476000元），由于张兆超违约致使合同无法履行，故其诉请的返还款项的利息本院不予支持。至于时富新城公司是否应承担责任的问题，本院认可原审的论述，不再赘述。时富新城公司与时富花园公司应连带向张兆超返还324000元。
最后，关于诉讼时效的问题，编号为0003067号认购书约定张兆超将于2014年9月30日回国再确定是否一次性付款，可见张兆超有权在2014年9月30日之前明确主合同条款，诉讼时效应从2014年10月1日时起算，张兆超于2016年9月21日向原审法院提起本案诉讼，故本案诉讼未超过诉讼时效。
综上所述，时富花园公司、时富新城公司的上诉理由部分成立，对其成立部分本院予以支持；一审判决认定事实有误，适用法律不当，本院予以纠正。依照上述援引法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初21788号民事判决第二项。
二、变更广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初21788号民事判决第一项为：东莞时富花园开发有限公司、东莞时富新城开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向张兆超返还款项324000元。
三、驳回张兆超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费6400元（张兆超已预交），由张兆超承担4100元，时富花园公司、时富新城公司负担2300元。二审案件受理费10800元（时富花园公司、时富新城公司已预交），由张兆超负担8200元，时富花园公司、时富新城公司负担2600元。
本判决为终审判决。
审判长 李 倩
审判员 徐华毅
审判员 杨洁萍
二〇一七年六月二十九日
书记员 冯颖欣
陈佩君
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。