上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终1226号
上诉人(原审被告)：上海正泽房地产有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：郭彤，总经理。
委托诉讼代理人：钟蕾，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈家新，该公司员工。
被上诉人(原审原告)：杨建中，男，1959年7月20日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
委托诉讼代理人：张慧，上海市方正律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：陈宏义，女，1959年11月12日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
委托诉讼代理人：张慧，上海市方正律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：杨亦诚，男，1989年11月15日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
委托诉讼代理人：张慧，上海市方正律师事务所律师。
上诉人上海正泽房地产有限公司(以下简称“正泽公司”)因与被上诉人杨建中、陈宏义、杨亦诚商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第3632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
正泽公司上诉请求：1、撤销一审法院判决；2、依法改判正泽公司赔偿杨建中一方修复费用人民币(以下币种均为人民币)169,891元；3、对杨建中一方要求正泽公司赔偿空置损失费的诉讼请求不予支持。事实和理由：1、2012年青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室和XXX室房屋在交付时，杨建中一方已发现房屋存在质量问题，但其从未对正泽公司提出赔偿经济损失或支付违约金的要求，故2015年杨建中一方起诉时首次主张支付空置损失费已超过诉讼时效。即使被认定应当计算赔偿，按照诉讼时效规定和公平原则，计算期间仅应自起诉之日起往前倒推计算合理的诉讼时效期。2、杨建中一方在接收系争房屋后，实际置办了家具使用入住了房屋，房屋未完全空置，故使用期间的空置损失不应得到支持。3、杨建中一方先后提出两次质量鉴定和两次修复费用审价鉴定，在后次申请鉴定的内容非前次鉴定后新发生或非前次鉴定无法确定的情形下，杨建中一方的反复申请，实际导致审限大幅延长，应视为恶意，因此，延长的空置费和扩大的损失应由杨建中一方自行承担。4、房屋装修部分已过质保期，正泽公司愿意支付除装修装饰部分以外的修复费用。
被上诉人杨建中、陈宏义、杨亦诚辩称：1、自2012年3月30日起，杨建中一方因为系争房屋渗水等质量问题一直在向正泽公司及其委托的物业公司报修，期间正泽公司也在维修。2015年时，正泽公司明确表示不愿意维修，杨建中一方就提起了本案诉讼，因此系争房屋始终处于修缮过程中，杨建中一方的经济损失主张始终处于中断状态中，故并未超过诉讼时效。2、因为房屋质量问题，杨建中一方于2012年9月才接收房屋，当时以为房屋修好了，就将家具搬入，在入住前又发现有质量问题并报修。从鉴定报告可以看出，整幢房屋存在质量问题，故杨建中一方无法入住。房屋是否入住应根据人是否入住来判定，并不根据家具搬入来认定的。3、房屋渗水是慢慢出现的问题，第一次司法鉴定时并未发现阳台渗水，杨建中一方申请补充鉴定。根据相关规定，如果鉴定有遗漏则可以申请补充鉴定，故杨建中一方申请补充鉴定合理合法，不存在故意拖延。4、杨建中在接收房屋到诉讼期间不断地向正泽公司和物业报修，其中就包含装修质量问题，说明杨建中一方对装修质量问题的提出没有超过二年。一审中杨建中一方提供的2012年3月30日和2012年5月27日的《房屋验收情况表》、物业公司出具的《198号业主向物业投诉及报修的汇总记录》等均可印证。杨建中一方已提供了正泽公司对系争房屋的装修没有经过依法验收的材料，根据规定，质保期应从验收合格开始起算。因此，正泽公司的质保期间到现在还不符合起算期限的条件，即杨建中一方对装修质量问题的提出没有超过质保期。
杨建中、陈宏义、杨亦诚向一审法院起诉请求：1、判令正泽公司赔偿杨建中一方青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室和102室房屋及装修的修复费用(金额以评估结论为准)；2、判令正泽公司赔偿杨建中一方经济损失(自2012年4月1日起至修复并通风完毕之日止，按每月房屋租金评估价计算)；3、判令正泽公司赔偿杨建中一方物业管理费损失(自2012年10月1日起至修复并通风完毕之日止，按每月711.90元计算)。在一审审理中，杨建中一方明确诉讼请求为：1、判令正泽公司赔偿杨建中一方青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室和102室的房屋及装修修复费用318,960.33元；2、判令正泽公司赔偿杨建中一方损失(自2012年4月1日起至修复并通风完毕之日止，按市场租金每月9,500元计算)。
一审法院认定事实：2010年8月29日，双方当事人签订《上海市商品房预售合同》一份。约定由杨建中一方向正泽公司购买青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋；据正泽公司暂测该房屋建筑面积为75.01平方米，另有地下附属面积95.96平方米，根据正泽公司暂测的房屋建筑面积，杨建中一方购买该房屋的总房价款(包含房屋全装修价格)暂定为2,529,330元。合同第十一条约定，正泽公司定于2012年3月31日前将该房屋交付给杨建中一方，除不可抗力外。合同第十七条约定，正泽公司交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，杨建中一方有权要求正泽公司按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，杨建中一方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定，该房屋交付后，杨建中一方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，杨建中一方有权单方面解除本合同。合同第二十二条约定，正泽公司交付该房屋有其他工程质量问题的，杨建中一方在保修期内有权要求正泽公司除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，正泽公司对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。双方并在合同补充条款第八条约定该房屋的其他工程质量问题，杨建中一方在保修期内有权要求正泽公司免费修复，但因杨建中一方使用不当、改动或因其他不可归责于正泽公司的事由而出现的质量问题，应由杨建中一方承担有关责任和修复费用。合同附件三及补充条款对房屋装修进行了约定，并约定将101室、102室两套相邻的房屋按照一套住宅的整体风格合并进行统一精装修后一并交付使用。
同日，双方当事人又签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由杨建中一方向正泽公司购买青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX层102(复式)室房屋；据正泽公司暂测该房屋建筑面积为113.61平方米，根据正泽公司暂测的房屋建筑面积，杨建中一方购买该房屋的总房价款(包含房屋全装修价格)暂定为2,195,740元。其他合同条款与101室房屋的合同条款一致。
合同签订后，杨建中一方支付了全部房款。正泽公司于2012年3月23日向杨建中一方发出交楼通知书，杨建中一方在2012年3月30日验收房屋时，发现房屋存在质量问题，故未办理房屋交接手续。2012年5月23日，正泽公司向杨建中一方发出房屋交付催办通知书，表示杨建中一方提出的相关问题已解决，要求杨建中一方在2012年5月31日前往正泽公司处办理房屋入住交付手续。杨建中一方按照通知规定的时间再次前往验收，因杨建中一方发现问题没彻底解决，又出现新的质量问题，未办理房屋交接手续。2012年9月25日，杨建中一方与正泽公司办理了房屋交接手续。
一审法院另查明，在审理中双方对于系争房屋存在的质量问题不能达成一致。一审法院根据杨建中一方的申请，委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋的质量问题进行鉴定。上海源正科技有限责任公司出具了关于《青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号101和102室司法鉴定意见书》。鉴定意见：系争房屋主要存在下列质量问题，1)外墙渗漏水引起的室内受损；2)房屋装饰装修施工质量问题；3)房屋外部维护结构施工处理不当等其它质量问题。具体质量问题祥见3.3现场检测部分，建议及时对上述质量问题进行修复处理。修复方案：1、室外部分(外墙防水)，根据现场检查情况，为确保彻底修复涉案房屋外墙渗水问题，建议按原设计要求，对涉案房屋下列区域外墙防水进行重置，具体区域包括：1)3F南侧露台外墙，区域位置约为12-17/F；2)3F楼梯转角处(对应相邻玻璃顶)，区域位置约为12/F；3)3F卧室东侧外墙，区域位置约为17/F-H；4)2F北侧露台外墙，区域位置约为14/H-M、14-17/H；5)2F卧室东侧外墙，区域位置约为17/F-H、16-17/F；6)2F客厅东侧外墙，区域位置约为16/D-E；7)2F南侧露台外墙，区域位置约为12-16/D；8)1F北侧进门处外墙，区域位置约为12-13/1/K；9)1F空调外机架所在区域外墙，区域位置约为16/E-F、16-17/F；10)B1顶部(1F底部)外墙，区域位置约为17/H-N；11)B1家庭活动室(对应南侧下沉庭院)转角处外墙，区域位置约为12-13/A-B。2、室内部分，1)对受损墙纸进行铲除，基层处理干净后，重新铺设，修复面积约208平方米。2)对受损木地板(长900mm×宽140mm)拆除后更换，修复面积约24.5平方米；对受损楼梯休息平台木地板拆除后更换，修复面积约4平方米；对受损楼梯木质踏脚板(长990mm×宽240mm×厚23mm)拆除后更换，共12阶。3)对受损墙地砖(空鼓、色差等缺陷)进行重置，600mm×600mm×57块、300mm×300mm×10块、400mm×800mm×29块、620mm×620mm×9块、240mm×600mm×3块，总计108块。4)对墙面受损装饰软包进行更换，450mm×600mm×3块。5)对受损装饰石膏线条进行更换，长度约31.3m。6)对松动脱落插座面板进行整改，共1处。7)对脱落的吊灯进行重新安装固定，共2处。8)对受损玻璃镜面(0.9m×1.8m)进行更换，共2扇。9)对受损木质踢脚线进行更换，约2.9m。10)对受损涂料铲除后重新批嵌并涂料2度，修复面积约7.7平方米。11)对受损木质装饰线条进行更换，长度约2.2m。12)对受损门窗套(变形、开裂、起拱)进行更换，其中门套5处、窗套1处。3、其它，1)对进门处维护墙体局部开裂，进行重新砌筑，修复面积约1.6平方米；对地坪局部开裂、下沉，进行修复，修复面积约1.6平方米；对一处脱落墙面石材(260mm×400mm)进行修复。2)4)鉴于鉴定现场杨建中一方代表提出的关于二层北侧露台太阳能热水器无法正常工作的情况，建议重新对该太阳能热水器设备进行全面检修和调试(必要时进行更换)，确保该设备能正常工作。
一审法院根据杨建中一方的申请，委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋的质量问题进行补充鉴定。上海源正科技有限责任公司出具了关于《青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号房屋补充鉴定情况说明》。现场鉴定情况：1、三处露台防水施工质量，1)三层南露台，现场随机打开露台墙根转角处面砖至防水卷材，可见明显积水，现场用抹布擦拭后，仍不断有积水涌出。对应室内卧室及楼梯平台区域有明显渗水痕迹。经检查，三层南露台东侧未按图纸要求设置1%排水沟。2)二层北露台，现场随机打开露台墙根转角处面砖至防水卷材，可见明显水迹，上翻防水卷材已破损。对应室内卧室区域有明显渗水痕迹。经检查，二层北露台东侧未按图纸要求设置1%排水沟。3)二层南露台，现场随机打开露台墙根转角处面砖至防水卷材，可见明显水迹，经手摸检查，有明显水迹。对应室内客厅区域有明显渗水痕迹。经检查，系争房屋三处露台(包括三层南露台、二层北露台、二层南露台)卷材防水层均存在渗漏和积水现象，不符合国标规范要求。2、室内吊顶内电线穿管情况，为客观反映系争房屋室内吊顶内电线穿管情况，现场随机打开室内吊顶射灯及空调出风口、回风口面板，现场检查情况如下：1)系争房屋室内吊顶内射灯灯头线均裸露，部分电线用胶布接头。2)系争房屋室内吊顶内空调风口处电线均裸露。3)上述情况为质量通病。经检查，现场室内吊顶内电线穿管情况不符合规范要求。3、室内空调出风口、回风口位置偏差问题，为客观反映系争房屋室内空调出风口、回风口位置偏差问题，现场打开室内空调出风口、回风口面板，现场检查情况如下：1)三层卧室顶面空调回风口位置与石膏板吊顶格栅位置存在明显偏差，共1处。2)二层卧室、客厅顶面空调回风口位置与石膏板吊顶格栅位置存在明显偏差，共2处。3)一层卧室、客厅顶面空调出风口、回风口位置与石膏板吊顶格栅位置存在明显偏差，共2处。4)地下一层工具间、健身房、家庭活动室顶面空调回风口位置与石膏板吊顶格栅位置存在明显偏差，共3处。经检查，现场室内空调出风口、回风口安装位置存在不同程度偏差问题，共8处，不符合规范要求。4、三层屋顶渗漏水情况，经杨建中一方代表现场提出，三层楼梯间南侧(靠近露台处)顶墙面存在室内受损扩大的情况，鉴定人员对该位置屋面进行了上人检查，检查结果如下：经检查，系争屋面为混凝土结构坡屋顶瓦屋面，对应室内顶面未见明显渗漏水痕迹，对应室外瓦屋面未见受损痕迹。综上所述，三层楼梯间南侧(靠近露台处)顶墙面墙纸变色、受损系对应外墙渗漏水所致，具体内容已在原司法鉴定意见书中体现。修复方案：1、三处露台防水施工质量问题修复方案。经检查，系争房屋三处露台(包括三层南露台、二层北露台、二层南露台)卷材防水层均存在渗漏和积水现象，不符合国标规范要求。为彻底修复该原因造成的渗漏水问题，建议对三处露台(包括三层南露台、二层北露台、二层南露台)地面整体防水措施按施工图要求进行重置，同时按施工图要求设置1%排水沟，并做好相邻外墙根部防水卷材搭接措施，防水卷材上翻高度不小于250mm，最后恢复原有饰面层(600mm×600mm地砖、100mm×600mm花岗岩包边)。修复面积祥见施工图。2、室内吊顶内电线穿管质量问题修复方案。对系争房屋所有室内吊顶内裸露电线均补穿管。3、室内空调出风口、回风口位置偏差问题修复方案。经检查，现场室内空调出风口、回风口安装位置存在不同程度偏差问题，共8处，建议及时整改，确保风口位置与装饰面应贴合严密。鉴定人员建议修复工期为三个月至六个月左右，杨建中一方为此支付了3万元鉴定费。
因杨建中一方申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海沪港建设咨询有限公司对系争房屋的修复造价进行审价。上海沪港建设咨询有限公司按照上海源正科技有限责任公司出具的《青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号101和102室司法鉴定意见书》载明的修复方案出具司法鉴定报告，结论为：青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号101、102室房屋修复造价为175,038元。
上海沪港建设咨询有限公司按照上海源正科技有限责任公司出具的《青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号房屋补充鉴定情况说明》载明的修复方案出具司法鉴定报告，结论为：青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号101、102室房屋修复造价为129,190元。鉴定人员出庭就司法鉴定报告接受当事人的质询，鉴定人员表示：补偿(此处系一审法院笔误，应为“充”)司法鉴定报告中有三项修复费用因笔误计算错误，修复造价应扣除2,256元。杨建中一方为此支付了6,000元审价费。
一审审理中，双方一致确认系争房屋市场租赁价格为每月9,500元。
一审法院认为，双方当事人签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案中，杨建中一方向正泽公司支付了全部购房款，正泽公司应按照合同约定向杨建中一方交付房屋。根据合同约定，本案所涉房屋按照一套住宅的整体风格合并进行装修后交付，现正泽公司已根据合同约定的时间通知杨建中一方交房，杨建中一方亦按期至现场查验房屋，应认为正泽公司已完成交付房屋的义务。正泽公司交付的房屋应符合合同约定，杨建中一方所购的房屋系装修房，房屋的可使用性是房屋的基本也是主要功能。根据双方当事人的陈述，杨建中一方就房屋质量问题多次向正泽公司提出维修要求，但未能将房屋存在的质量问题修妥。现杨建中一方要求自行维修，由正泽公司承担维修费用的意见，法院予以认可，法院依法委托具备鉴定资质的鉴定机构对房屋修复费用进行审价，鉴定机构接受委托后按鉴定程序进行现场勘查，在出具司法鉴定报告后鉴定人员出庭就鉴定结论进行解释，整个鉴定程序合法，出具的司法鉴定报告结论科学、客观，法院对该司法鉴定报告的效力予以认可，正泽公司应按司法鉴定报告确定的修复费用数额承担赔偿责任。双方对于正泽公司交付的房屋是否可居住使用，是否造成杨建中一方其他损失存在争议。根据房屋质量司法鉴定意见书的结论，系争房屋的质量问题分布于整栋房屋，至今无法入住使用，且根据司法鉴定报告的结论，系争房屋的维修费用达30万余元，可以认定正泽公司交付的房屋存在影响居住使用的质量问题，对杨建中一方该期间无法入住使用的损失，正泽公司应承担赔偿责任，双方一致确认系争房屋市场租赁价格为每月9,500元，该损失可参照双方确定的数额计算。对于维修期间，一审法院根据案件的具体情形，考虑到房屋质量问题及维修情况、精装修后必要的整理时间及鉴定机构的意见，给予六个月。
一审法院判决：一、上海正泽房地产有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿杨建中、陈宏义、杨亦诚修复费301,972元；二、告上海正泽房地产有限公司应于判决生效之日起十日内支付杨建中、陈宏义、杨亦诚空置费损失(自2012年4月1日起至判决生效之日后六个月，按月租金9,500元计算)。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。正泽公司提交2012年4月至2015年期间系争房屋的电费明细清单，欲证明杨建中一方实际使用了系争房屋。杨建中一方则发表质证意见称，对该证据的真实性没有异议，但由于系争房屋处于渗水状态，其安放在房屋里的家具、墙纸等潮湿发霉，故其在房屋里放置了2台大功率的抽湿机，抽湿机是24小时运转且功率都在几百瓦，产生了较大的用电量；而在黄梅天时，单靠抽湿机还无法除湿，杨建中一方还通过空调系统除湿，杨建中一方并未在系争房屋里实际居住。杨建中一方则提交了2012年5月至2015年期间系争房屋的水费、煤气费明细清单，欲证明杨建中一方没有实际使用过系争房屋。正泽公司对该组证据的真实性没有异议，但认为根据水费明细清单显示，在有用水量的抄表月份，杨建中一方是在实际使用系争房屋的，其他月份正泽公司就不清楚了，而煤气并不是生活必需的，可以使用电力等方式，且煤气抄表是从2013年10月份开始，所以杨建中一方无法证明其主张。对此，杨建中一方表示，根据煤气费明细清单显示，2012年9月至2013年10月煤气的抄表数只有15个立方，而水费的产生也是维修人员对系争房屋进行修复时所发生的，且隔壁199号邻居房屋维修时也是使用杨建中一方的电源。
本院认定如下：正泽公司提交的证据并不能充分证明杨建中一方实际使用了系争房屋，杨建中一方对此亦予否认，且杨建中一方提供的水费、煤气费明细清单足以反驳正泽公司的证据，故本院对正泽公司提供的证据不予采纳，对杨建中一方提供的证据予以确认。
本院审理中，正泽公司陈述称，对于杨建中一方一审中提交的2012年3月30日《房屋验收情况表》、2012年5月27日的《房屋验收表》以及物业公司出具的《197号业主向物业投诉及报修的汇总记录》的真实性并无异议，但对证明的内容不认可，因时间久远，正泽公司无法确认。
本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，自2012年3月30日起至2015年7月21日期间，杨建中一方就装修质量问题及渗水问题多次向正泽公司和物业公司投诉并要求维修。
本院认为，杨建中、陈宏义、杨亦诚与正泽公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据查明的事实，2012年3月30日杨建中一方在验收房屋时即发现房屋存在渗漏水等质量问题，并就此与正泽公司就房屋质量维修进行了协商，之后亦多次向正泽公司提出维修要求，但正泽公司至今未能将房屋质量等问题全面修复，正泽公司的违约行为处于持续状态，故杨建中一方起诉要求正泽公司承担空置损失费的诉请并未超过诉讼时效。根据司法鉴定意见，系争房屋的渗漏水等质量问题分布于整幢房屋，造成杨建中一方无法实际入住使用系争房屋，正泽公司亦无证据证明杨建中一方已实际居住在系争房屋，一审法院根据本案实际情况，在参考鉴定机构关于修复工期意见的基础上，判令正泽公司承担自2012年4月1日起至判决生效之日后六个月的房屋空置费损失，亦属合理。正泽公司上诉提出装修装饰已过质保期，故其不应向杨建中一方赔偿与装修质量有关的修复费用的意见。根据本案查明的事实，杨建中一方在提出房屋质量问题时亦就装修装饰存在的质量问题要求正泽公司予以维修，且正泽公司亦未能修复，故正泽公司的该项上诉意见，无事实依据，也有违诚信、公平原则，本院不予支持。经审查，杨建中一方申请进行司法鉴定及补充鉴定合法有据，故对正泽公司上诉提出的杨建中一方恶意拖延一审审理期限的意见，本院亦不予采纳。综上所述，正泽公司的上诉请求，本院不予支持。一审法院判决并无不当，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6,084.40元，由上诉人上海正泽房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……