湖北省保康县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂保康民二初字第00028号
原告赵宏海，系保康县供电公司员工。
委托代理人陈德超，湖北五峡律师事务所法律工作者。委托权限：一、参与本案诉讼活动。、代为承认、变更、放弃诉讼请求，提出反诉，参与调解。、代领案款，代收法律文书、代为立案。
被告襄阳金华泰房地产开发有限公司（下称襄阳金华泰房地产公司）。住所地：襄阳市长虹南路*号。
法定代表人林香，系该公司董事长。
委托代理人周清海，保康县法律援助中心律师。代理权限：参与诉讼；代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解
提出反诉；代收法律文书。
委托代理人鲁兴生。代理权限：参与诉讼；代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解
提出反诉；代收法律文书。
原告赵宏海与被告襄阳金华泰房地产公司因房屋买卖合同纠纷一案，于2014年3月18日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杜少勇独任审判，于2014年4月9日进行了证据交换。2014年6月10日，本案转普通程序，由审判员杜少勇担任审判长，与审判员梁东丽、人民陪审员宦仁超组成合议庭，于2014年9月2日对本案进行了公开开庭审理。原告赵宏海及其委托代理人陈德超、被告金华泰房地产公司法定代表人林香的委托代理人周清海、鲁兴生到庭参加了诉讼。庭审结束后，原、被告双方向本院提交书面申请要求庭外和解，但至今没达成协议。本案现已审理终结。
原告赵宏海诉称，2011年8月，原、被告在保康签订《商品房买卖合同》，合同约定：“被告将开发的紫都名门第4幢1单元502号，面积为138平方米的房屋以388884元售给原告，由原告在签订合同当日交付房款138884元，其余款项在签订合同后7日内办理银行按揭；同时约定，被告应在2012年8月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，逾期超过30日后原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应该在原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部付款，并按原告累计已付款的3℅向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。而且将房屋南阳台整体封闭，内设防护栏。”该合同签订后，原告依约向被告交清了购房款及物业管理等费用。然而，被告却违反合同约定，直到2013年7月10日才向原告交房，且未履行将原告所购买的房屋南阳台进行整体封闭的义务。经原告多次催促，被告却以种种理由拒绝不理。原告起诉要求被告支付逾期交房违约金36516元，并履行将原告所购买的房屋南阳台进行整体封闭的义务。
原告赵宏海为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：
证据一：被告襄阳金华泰房地产公司与原告赵宏海签订的《商品房买卖合同》，该合同无签订时间。用以证明原、被告双方房屋买卖关系成立的事实。
证据二：2011年9月19日，被告襄阳金华泰房地产公司给原告赵宏海出具的购房款收据（复印件）一份，用以证明原告在签订合同之日已按合同约定付清购房首付款138884元的事实。
证据三：2013年7月10日，被告襄阳金华泰房地产开发有限公司给原告赵宏海出具的收据（复印件）二份，用以证明原告按被告要求交纳因办证所需费用9233.70元的事实。
证据四：2013年7月10日，由被告襄阳金华泰房地产公司给原告赵宏海送达的《交房付款通知书》一份（复印件），并原告“赵宏海”签名并捺印，同时注明：“截止2013年7月10日开发商交房，本人接房时，开发商也无法提供《竣工验收备案表》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》。”用以证明原告已向被告缴纳全部代收代缴款和被告逾期交房的事实。
被告襄阳金华泰房地产公司辩称，被告迟延交房情况属实。但被告已于2012年8月31日在《襄阳晚报》刊登《紫都名门交房通告》，同时也电话通知原告收房，很多业主已于2012年9月接受了房屋。直到2013年5月13日，原告才主动找到被告要求交房，是原告赵宏海不愿收房入住。被告迟延交房既有设计原因，又有天气原因。其中设计原因导致迟延开工建设30天；天气原因导致施工中停工139天；中考、高考等原因导致停工15天；2012年8月6日因保康县突发洪水导致建筑原材料运输困难停工30天。上述原因均应从迟延交房中扣除。被告开发的房屋经验收是合格的，有相关部门审批的验收报告文件和湖北省商品房预售许可证书，说明被告具备交房条件。关于原告诉求的南阳台封闭问题，被告主要是考虑按照国家关于房地产登记管理规定，如果南阳台封闭了就必须按建筑全面积计算，如果不封闭，阳台就可以按建筑面积的一半计算。原告如坚持要求被告封闭阳台，被告可以接受该诉讼请求。
被告襄阳金华泰房地产公司对上述主张提交下列证据：
证据一：2014年4月8日，保康县气象台出具的证明，证明内容为：“2011年7月26日至2012年8月31日，保康城关出现雷暴雨天气38天，大雨以上天气17天，其中2011年8月6日、2011年8月23日、2012年7月5日、2012年8月21日分别出现暴雨以上天气，造成城内部分路段积水严重；2012年8月4日至8月6日，受第九号台风“苏拉”低压倒槽云系影响，城关降水量达133.7毫米，造成50年不遇的特大洪涝灾害，多处发生泥石流和洪水，冲毁省道125公里，县城与襄阳市和各乡镇公路交通通讯讯号完全中断，电力瘫痪。”、“2011年7月26日至2012年8月31日，保康城关气温超过35℃日数29天，结冰日数41天，降雪14天，2012年1月21日积雪3cm；2012年9月1日至10月30日，保康城关出现大雨天气2天；2012年11月3日，保康城关出现了雷暴天气。”用以证明被告在建筑施工中遇到《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定应当扣除的延误交房的天气。
证据二：2010年7月27日，保康县建设局颁发的建字第f—50000434号《建设工程规划许可证》，建设单位为襄阳金华泰房地产开发有限公司，建设项目名称紫都宾馆，建设位置城关镇新街，建设规模层数21层；面积19543.07平方米；2011年1月29日，保康县城乡规划局颁发的建字第f-50000434号《建设工程规划许可证》，除建设规模层数变更为第22层、面积为728平方米，附件名称为补办证件外，其他内容与2010年7月27日颁发的证件相同。用以证明紫都名门商品房在建筑施工过程中发生了《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定应当扣除的在施工过程中，规划部门批准的规划变更，设计变更等导致工期延长的情形。
证据三：2013年12月25日，由施工单位、勘察单位、建设单位、监理单位、设计单位、质量监督机构签署验收意见并盖章的《建筑工程竣工验收报告》复印件一份。用以证明原告购买被告的商品房已通过验收的事实。
证据四：2012年8月25日，由施工单位、勘察单位、建设单位、监理单位、设计单位、质量监督机构签署验收意见并盖章的《保康县建设工程竣工验收核准登记表》复印件一份。用以证明原告购买被告的商品房，被告已于2012年8月25日申请整体验收，直到2013年12月25日相关部门才签发《建筑工程竣工验收报告》的事实。
证据五：被告襄阳金华泰房地产公司于2012年8月31日在《襄阳晚报》上刊登的《紫都名门交房通告》，用以证明被告已按双方签订的《商品房买卖合同》用公告的方式通知原告收房的事实。
证据六：2012年9月19日至同年9月22日，《紫都名门交房付款通知书》复印件五份。《紫都名门交房付款通知书》复印件中业主签字栏分别为“杨妮妮”、“杨萍”、“王义勇”、“宋军”、“龚远东”等，用以证明被告开发建设紫都名门商品房购买人已于2012年9月19日至同年9月22日收房的事实，原告不按期收房也有违约责任的事实。
上述证据经庭审质证，被告对于原告所提交的证据均未提出异议，故本院对原告所举证据予以采信。原告对被告所举证据一、证据二的真实性没有异议，但对上述证据的合法性及关联性提出异议。认为被告提交的保康县气象局的证明仅能证明保康县城关地区在上述时间段内有以上气象情况，是否影响紫都名门商品房建设，应当由施工单位和监理单位的施工日志印证，排除合理的迟延交房时间，确定被告逾期交房的时间。本院认为，被告所举证据虽然不是在限定的时间内提交，但当庭提交的证据是否有效应以证据所证明的内容是否能达到证明目的判定，被告所提交的保康县气象局出具的关于2011年7月26日至2012年8月31日保康县城关地区的气象证明系证明该阶段发生了双方所签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定应当扣除的延误交房的天气因素。是否影响紫都名门商品房的建设施工，被告没有其他证据证实。但是2012年8月6日保康县全境内所发生的50年不遇的特大洪涝自然灾害，导致多处发生泥石流，冲毁省道和公路交通、通讯讯号完全中断是人所共知的事实，其中雷暴天气38天、大雨以上天气17天、气温超过35℃日数29天、结冰日数41天、降雪14天，2012年9月1日至10月30日，出现大雨天气2天；2012年11月3日出现雷暴天气1天，共计142天。这些气象条件均为影响紫都名门商品房建筑前期施工安全的因素，不需要被告提交其他证据证明，故被告所举证据一本院予以采信；原告与被告签订的《商品房买卖合同》没有签订时间，应以原告向被告交纳购房款，被告向原告出具收据的时间为原、被告签订合同时间。故原、被告签订房屋买卖合同之前所发生的延误施工的天气导致被告延期向原告交房的时间不予认定；原告对被告所举证据二的关联性提出异议，本院认为，该两份《建设工程规划许可证》虽具有真实性，但所列名称均为“紫都宾馆”，与原、被告所签订的《商品房买卖合同》所列的“紫都名门”商品房名称不符，故该证据不能达到被告所要证明的目的，与本案无关联性，本院不予采信；原告对被告所提交的证据三、证据四没有提出异议，本院予以采信；对被告所举证据五、证据六的真实性虽无异议，但认为不具有合法性和关联性。本院认为，被告提交的证据五具有真实性，其来源、形式、内容也无违法之处，与本案也具有关联性，故对该证据予以采信；被告提交的证据六与本案不具有关联性，故对该证据不予采信。
依照本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定以下事实：
原告赵宏海于2011年9月19日与被告襄阳金华泰房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“襄阳金华泰房地产公司将开发的位于保康县城关镇紫都名门第4幢1单元502号，建筑面积为138平方米的商品房以388884元售给原告，由原告在签订合同当日交付房款138884元，其余款项在签订合同后7日内办理银行按揭；被告应在2012年8月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，逾期超过30日后原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应该在原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部付款，并按原告累计已付款的3℅向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。而且将房屋南阳台整体封闭，内设防护栏。”该合同签订后，原告赵宏海依约于2011年9月19日向被告交纳138884元的首付购房款并办理购房按揭手续。2012年8月31日，被告襄阳金华泰房地产公司在《襄阳晚报》上刊登《紫都名门交房通告》，因不具备交房的条件，原告赵宏海拒绝收房。被告金华泰房地产公司于2013年7月10日才向原告交房，又未按合同约定将原告所购买的房屋南阳台进行整体封闭。双方因此产生纠纷，原告赵宏海遂将被告襄阳金华泰房地产公司诉至本院。
同时查明，原、被告在《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定，“出卖人应当在2012年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遇不可抗力，出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、非出卖人原因包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高（中）考、停工通知等政府行为导致工期延误的；在施工过程中，规划部门批准的规划变更等导致工期延长的；政府市政部门对验收及市政配套、安装之延误；3、…。”根据上述合同约定，可以依自然灾害和天气原因延误工期的时间应为140天。
本院认为，原告赵宏海与被告襄阳金华泰房地产公司签订的商品房买卖合同为有效合同。被告襄阳金华泰房地产公司逾期交房属违约行为，应按合同的约定承担违约责任。原告赵宏海要求被告襄阳金华泰房地产公司按合同约定将经过验收的房屋交给原告，从实际情况看，被告襄阳金华泰房地产公司已就房屋的主体结构申请有关部门进行验收，并已得到相关部门的验收认可，但未能按合同约定的交房时间将具备交接条件的房屋交给原告赵宏海，被告襄阳金华泰房地产公司虽于2012年8月31日在《襄阳晚报》刊登了交房公告，但因不具备合同约定的交房条件被原告拒收。故该通知为无效通知。被告襄阳金华泰房地产公司于2013年7月10日才向原告赵宏海发出《交房付款通知书》，原告赵宏海同意接收房屋并与被告襄阳金华泰房地产公司办理交接房屋手续。被告襄阳金华泰房地产公司实际交房时间应为原告赵宏海与其签订交接清单并领取房门钥匙时间。其违约时间从合同约定的交房时间即2012年8月30日起计算至原告赵宏海签收《交房付款通知书》并领取房门钥匙即2013年7月10日，共计314日。扣除合同约定的因自然灾害和天气原因导致被告襄阳金华泰房地产公司施工延误工期的合理日期即140天后，被告金华泰房地产公司逾期交房的日期应为174天，应按合同约定的日万分之三向原告赵宏海支付逾期交房违约金。同时，被告襄阳金华泰房地产公司还应按合同约定向原告赵宏海履行将原告所购买的房屋南阳台进行整体封闭的义务或支付同等价款的货币。被告襄阳金华泰房地产公司辩称因中考、高考等原因导致停工15天和2012年8月6日保康县突发洪水导致建筑原材料运输困难停工30天均应从迟延交房的时间中扣除的理由，因未能提供相关证据证明，且本院在判定因天气原因导致其不能正常施工延误工期时已经综合考虑其合理部分，故上述辩称理由缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第六十一条、六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十一条、第一百三十八条、一百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、限被告襄阳金华泰房地产公司于本判决生效之日起10日内支付原告赵宏海逾期交房违约金20299.74元（174天×388884元×3‰0）。
二、限被告襄阳金华泰房地产公司于本判决生效之日起10日内为原告赵宏海所购买的房屋南阳台进行整体封闭或支付同等价款的货币。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告赵宏海的其他诉讼请求。
案件受理费880元，由被告襄阳金华泰房地产公司负担，限于本判决生效之日之日起10日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件的案件受理费880元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，账户：17×××38。上诉人也可以将上诉案件受理费交本院转交或直接到湖北省襄阳市中级人民法院预交，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件的案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杜少勇
审 判 员 梁东丽
人民陪审员 宦仁超
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 杨占丙