广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终1267号上诉人（原审原告）：韦礁，男，1988年3月1日出生，壮族，身份证住址：广西来宾市兴宾区，现住广西柳州市。上诉人（原审原告）：蔡思琪，女，1985年9月17日出生，汉族，身份证住址：广西柳州市鱼峰区，现住广西柳州市。两上诉人共同委托诉讼代理人：周宏基，柳州市宏维法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：曾祥迁，男，1979年1月13日出生，壮族，现住广西柳州市柳南区。被上诉人（原审被告）：覃艳飞，女，1981年6月23日出生，壮族，现住广西柳州市柳南区。被上诉人（原审被告）：广西柳州市海逸房地产信息有限责任公司，住所地：柳州市晨华路碧桂苑5栋17-20号。法定代表人：刘映锋，经理。委托诉讼代理人：韦聪，该公司员工。委托诉讼代理人：邓丹文，该公司员工。上诉人韦礁、蔡思琪因与被上诉人曾祥迁、覃艳飞、广西柳州市海逸房地产信息有限责任公司（以下简称海逸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2016）桂0204民初3306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案后，依法组成由审判员黄昕担任审判长，审判员黄智文、赵舒颖参加的合议庭，于2017年9月28日依法公开开庭审理了本案，代书记员谢倩担任法庭记录。上诉人韦礁及上诉人韦礁、蔡思琪的共同委托诉讼代理人周宏基、被上诉人广西柳州市海逸房地产信息有限责任公司的委托诉讼代理人韦聪、邓丹文到庭参加诉讼，被上诉人曾祥迁、覃艳飞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人韦礁、蔡思琪上诉请求：1、请求二审法院依法撤销柳南区人民法院(2016)桂0204民初3306号民事判决。2、请求二审法院依法重新作出公正、合理、合法的判决，支持上诉人在一审中提出的各项诉请。3、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、2016年4月19日，上诉人与被上诉人三方签订一份”房屋买卖中介服务合同”，被上诉人海逸公司作为居间人，合同约定交房时间、解押时间、付款时间、违约责任等。合同特别约定：2016年4月30日前必须解押，也就是说：2016年4月19日签订买卖合同时，该房还在抵押状态，还不具备买卖条件。被上诉人明知故犯，被上诉人出卖的房屋直到2016年6月1日才得以解押。毫无疑问，解押房屋的责任和义务完全在被上诉人一方，与上诉人无关。解押时间比合同约定时间延迟一个多月，很明显，被上诉人在解押事宜上就已构成违约。上诉人在房屋没有具备买卖条件的情况下就已向被上诉人曾祥迁、覃艳飞支付定金10000元和首付款40000元。由于是被上诉人的违约行为造成，上诉在2016年6月15日交购房余款(即银行贷款部分)也不应视为违约。按合同约定，被上诉人收到卖房全部余款后的五日内必须将房屋交付给上诉人。也就是说，被上诉人应在2016年6月21日就应将房屋交给上诉人使用。而被上诉人直到2016年9月20日才将房屋交付给上诉人，逾期交房90多天。上诉人在本合同买卖过程中，没有任何过错和违约行为，一审硬判上诉人存在过错是没有事实依据的。2、本案的合同是在中介公司参与的情况下签订；按理中介公司是专门做这行，在它的主持之下签订的这份合同比较规范、具体。合同所约定的违约金都是合理、合法的。上世纪九十年代，法律、法规对逾期付款等约定的违约全就已达到日万分之五，到物价飞涨的今天，违约金日万之三并不高，并没有违反合同法的有关规定。一审法院推定上诉人的实际损失只有租房损失1940元是错误的，被上诉人逾期交房90多天，事实上就已非法占用上诉人24万元资金90多天，这20多万元的利息损失不是损失吗?因上诉人逾期交房，上诉人多次找被上诉交涉过，其中的交通费、误工费损失又怎么计算?约定违约金的目的，具有对违约方的惩罚性，即使违约没有造成对方实际损失，违约方也必须承担违约责任。一审判决没有讲明被上诉人应承担多少违约金，也没有交代清楚违约金的计算办法，就笼统列个1940+1940×30％=2522元这个公式，让人捉摸不透！3、上诉人在一审起诉时，把被上诉人海逸房产公司列为第三人目的是为了查明事实、分清责任。本案在审理过程中，法院同意将海逸房产公司列为共同被告，上诉人认为也是妥当的。合同约定被上诉人曾祥迁、覃艳飞要交”保证金”，而且交保证金应由中介海逸房产公司收取，而海逸产房没有收取，这样，海逸房产公司就构成了违约，其应承担违约责任，海逸公司应承担赔偿保证金损失2000元给上诉人。一审判决认为是上诉人在收房时没有提出保证金异议，没有事实依据。4、由于被上诉人(包括海逸房产公司)都存在过错、都有违约行为，因此，被上诉人必须承担全部违约责任(包括应承律师代理费等)，没有任何打拆扣的理由。综上所述，一审判决适用法律部分不当，实体处理错误明显，无原则地偏袒被上诉人一方，请求二审法院依法重新作出公正合理的判决。被上诉人曾祥迁、覃艳飞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也无书面答辩意见。被上诉人广西柳州市海逸房地产信息有限责任公司辩称，对一审判决没有意见，请求二审法院维持原判。韦礁、蔡思琪向一审法院起诉请求：1、曾祥迁、覃艳飞、广西柳州市海逸房地产信息有限责任公司共同赔偿给韦礁、蔡思琪逾期交房违约金6624元。2、曾祥迁、覃艳飞共同赔偿韦礁、蔡思琪保证金2000元；租房损失1440元；代理费2000元。以上四项合计12064元。3、本案的诉讼费用由曾祥迁、覃艳飞、广西柳州市海逸房地产信息有限责任公司承担。一审法院认定事实：韦礁、蔡思琪（作为乙方）与曾祥迁、覃艳飞（作为甲方）于2016年4月19日签订一份《房屋买卖中介服务合同》，海逸公司作为居间人丙方。合同约定：甲方将自有的位于柳州市房屋出售给乙方，建筑面积59.34平米，房产权证号：柳房权证字第××号，售价为240000元；乙方必须于2016年5月1日前，将除定金、甲方交房保证金及购房贷款部分外的全部购房首期资金存入监管账户；乙方须于2016年5月1日前向银行提交按揭贷款的相关资料……合同还约定：甲方负责在2016年4月30日前解押还款；甲方收到全部房款之日起5日内将房屋交给乙方；乙方不能按期向甲方支付购房款或者甲方不能按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，违约一方须支付上述房屋价款的万分之三作为违约金给对方；任何一方违约，除承担上述违约责任外，给他方造成的损失，还应当赔偿损失（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、资料费等）。合同签订当日，韦礁、蔡思琪向曾祥迁、覃艳飞支付了3000元定金。2016年4月29日双方签订了补充协议1份，约定原合同签订的定金3000元，现商定增加为10000元。2016年5月23日，韦礁、蔡思琪向曾祥迁、覃艳飞支付了40000元首付款。2016年6月1日，曾祥迁、覃艳飞位于柳州市房屋办理了解押登记。2016年6月15日，韦礁通过光大银行柳州分行将余下的200000元购房款转到曾祥迁账户，该200000元被银行冻结至2016年7月6日才能使用。曾祥迁、覃艳飞于2016年9月20日将房屋交给韦礁、蔡思琪。韦礁、蔡思琪诉称曾祥迁、覃艳飞逾期交房92天，已构成违约，曾祥迁、覃艳飞应严格按合同约定承担相应的违约责任；曾祥迁、覃艳飞则辩称，双方已经口头约定迟延交房，由曾祥迁、覃艳飞支付韦礁、蔡思琪租房期间的租金，双方各持一执。另查，2016年4月27日，韦礁经海逸公司的工作人员介绍，与案外人韩北贵签订了房屋租赁合同，韦礁于2016年4月28日至同年10月27日租赁案外人的房屋居住，月租金600元。一审法院认为，韦礁、蔡思琪与曾祥迁、覃艳飞、海逸公司于2016年4月19日签订的《房屋买卖中介服务合同》，系其在平等、自愿的基础上协商而成，为各方的真实意思表示且未违反法律禁止性规定，合法有效，受法律保护，各方当事人均应按照该合同之约定履行所负义务。关于违约责任，本案中，双方均存在违约行为。韦礁、蔡思琪向曾祥迁、覃艳飞交纳首付款以及向银行提交按揭贷款的相关资料、办理按揭贷款手续超过了合同中约定的时间，交纳首付款迟延了22天。曾祥迁、覃艳飞存在迟延交房的行为，迟延交房天数实际为97天（以2016年6月15日作为曾祥迁、覃艳飞收到全部房款日期）。曾祥迁、覃艳飞的违约天数比韦礁、蔡思琪多了75天。根据合同约定，违约金为购房金额的每日万分之三，即每日72元，违约金的数额为75天×72元=5400元。韦礁、蔡思琪的租金损失为每日20元，一共为20元×97天=1940元。本案中，韦礁、蔡思琪诉请要求曾祥迁、覃艳飞赔偿逾期交房违约金6624元以及租房损失1440元，曾祥迁、覃艳飞只同意在租金损失范围内赔偿违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。一审法院认为，韦礁、蔡思琪要求赔偿的违约金数额已经超过租金损失，故曾祥迁、覃艳飞应支付给韦礁、蔡思琪的违约金为1940+1940×30%=2522元。关于保证金损失，由于海逸公司并没有收取曾祥迁、覃艳飞的保证金，韦礁、蔡思琪在曾祥迁、覃艳飞交房时也未提出异议，故对于韦礁、蔡思琪的该项诉请，该院不予支持。关于律师费，韦礁、蔡思琪要求赔偿金额为10064元（6624元+2000元+1440元），该院支持韦礁、蔡思琪的诉请金额为2522元，故韦礁、蔡思琪应承担的律师代理费为2000元×（2522/10064）=501元。至于韦礁、蔡思琪要求海逸公司承担本案责任，因于法无据，该院不予采信。综上，对韦礁、蔡思琪所诉有理部分，该院予以支持，曾祥迁、覃艳飞一共应赔偿韦礁、蔡思琪3023元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、曾祥迁、覃艳飞赔偿韦礁、蔡思琪3023元。二、驳回韦礁、蔡思琪的其他诉讼请求。案件受理费102元（韦礁、蔡思琪已预交），由曾祥迁、覃艳飞负担25.5元，韦礁、蔡思琪负担76.5元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，且对一审认定的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人韦礁、蔡思琪与被上诉人曾祥迁、覃艳飞、广西柳州市海逸房地产信息有限责任公司三方于2016年4月19日签订的《房屋买卖中介服务合同》系各方当事人的真实意思表示，并没有违反法律的规定，该合同依法成立，合法有效，受法律保护，各方当事人应遵守合同，按合同的约定履行义务。在本案中上诉人韦礁、蔡思琪向被上诉人曾祥迁、覃艳飞交纳首付款、以及向银行提交按揭贷款的相关资料、办理按揭贷款手续，被上诉人曾祥迁、覃艳飞至2016年9月20日将房屋交给上诉人韦礁、蔡思琪，双方均超过了合同中约定的时间，存在违约的情形，各自应承担相应的违约责任。一审法院对该项事实的认定，于法有据，本院予以支持。对于逾期交房违约金和租房损失的计算问题，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，所确定的数额，依法在理，符合本案实际，本院应予维持。对于保证金损失及律师费用，一审认定有事实和法律依据，并无不当，本院亦予以维持。二审中上诉人韦礁、蔡思琪对逾期交房的违约金、保证金、代理费有异议，认为一审认定该事实有错误，但并未能提供相关证据予以证实，故本院不予支持。综上所述，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院对一审判决予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102元（上诉人韦礁已预交），由上诉人韦礁负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 昕审 判 员  黄智文审 判 员  赵舒颖二〇一七年十月十七日代书记员  覃宝云