杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭萧民初字第3315号
原告杭州生生物业服务有限公司。
法定代表人顾炎林。
被告韩加。
原告杭州生生物业服务有限公司（以下简称生生公司）与被告韩加物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月14日立案受理后，依法由审判员郑卜训适用简易程序于同年7月11日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。双方当事人均到庭参加了诉讼。
原告生生公司诉称：原告系杭州市萧山区通惠丽港都市公寓的物业服务单位，被告系该小区3幢1单元601室的业主。自2010年10月1日至2012年9月30日，被告一直未按约交纳物业服务费用，截至2012年9月30日，被告共欠物业服务费3024.80元、公摊水电费1344.30元、水费145.60元及地面停车费225元，合计4739.70元至今未付，故起诉请求判令：一、被告支付原告物业服务费3024.80元（从2010年10月1日至2012年9月30日，140.04m2×0.9元／m2·月×24个月）、公摊水电费1344.30元（从2010年10月1日至2012年9月30日，140.04m2×0.4元／m2·月×24个月）、地面停车费225元（从2012年6月30日至同年9月30日，75元／月×3个月）以及水费145.60元（从2012年4月5日至同年9月30日，91吨×1.6元／吨），合计4739.70元；二、本案受理费由被告承担。庭审中，因原告主张按70元／月计算停车费，故变更其第一项诉请中的地面停车费为210元（70元／月×3个月），总计4724.70元。
被告韩加未在法定答辩期间未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：1、被告不认可上述费用，原告主张费用均依据其与小区业主委员会签订的物业服务合同，但合同系断章取义，原告未完成物业服务，且在服务期限内产生很多投诉，具体体现在绿化、安保、卫生以及原告未经许可和商议即擅自拆除小区的界墙等方面；期间业主委员会对原告的服务质量有诸多抱怨及投诉，这也说明原告提供的服务存在很多缺陷。2、依据原告与小区业主委员会于2010年8月5日签订的合同，以及同期所签订公共契约中的第37条规定，原告提供的服务存在质量问题，业主委员会也进行了投诉，故被告有权拒付物业费。综上，请求判决驳回原告的诉请。
原告生生公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据：1、杭州生生物业管理有限公司与杭州市萧山区通惠丽港小区业主委员会于2010年8月5日签订的《杭州市物业管理服务合同书》及《小区物业管理补充协议》、杭州市工商行政管理局萧山分局出具的变更登记情况各1份，欲共同证明原告提供的物业服务系合法，费用系按合同约定的标准收取，且原告已于2010年12月17日对企业名称及法定代表人进行了工商变更登记的事实。2、国内特快专递邮件详情单（寄件人存）1份，欲证明原告于2012年11月9日向被告寄送了催讨物业费律师函，内容与起诉状一致的事实。经庭审质证，被告对证据1、2，认为看不出什么问题，但需要原告提供在合同期内的相关经营资质。
被告韩加提供了杭州生生物业管理有限公司与杭州市萧山区通惠丽港小区业主委员会签订的《公共契约》1份，小区业主委员会分别于2012年5月28日、同年7月30日、同年8月20日、同年8月30日、同年9月1日、同年11月1日及同年11月9日发给原告的函件及报告共7份以及同年9月6日发出的公告1份，欲共同证明原告在合同期内提供的服务存在缺陷，依据公共契约第37条规定，被告有权拒付物业费的事实。经庭审质证，原告对公共契约的真实性有异议，因为契约抬头系针对个人，落款也只有两个公章但没有日期，不能作为业主个人拒付物业费的理由；函件及公告是业委会与原告之间的工作往来事宜，因绿化、卫生等问题之前已经解决，对于屋面漏水的费用及停车费的承担问题已在原告撤出小区时同业委会之前的民事诉讼中解决。
上述证据经庭审质证，本院审查认为：对原告提供的证据，被告并无异议，故予以确认。对被告提供的证据，其中公共契约系杭州生生物业管理有限公司与小区业委会签订，该公司在2010年12月17日变更其名称为杭州生生物业服务有限公司即本案原告，可知该契约签订时间应在此之前，故可确认契约的真实性，至于被告是否能以此拒付物业费，本院将另行阐述；对函件及公告，原告于庭审中亦认可其已收到上述材料，故确认其形式真实性。
根据以上确认的有效证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：被告为杭州市萧山区通惠丽港都市公寓3幢1单元601室（建筑面积为140.04m2）的业主。2010年8月5日，杭州生生物业管理有限公司与杭州市萧山区通惠丽港小区业主委员会签订《杭州市物业管理服务合同书》及《小区物业管理补充协议》各一份，约定由该公司对通惠丽港进行物业管理，合同期限自同年10月1日至2012年9月30日，物业费由每一年或半年按建筑面积每月每平方米0.9元向业主收取一次，逾期交纳按应缴费用的千分之三加收滞纳金，露天车位从2011年11月1日起开始收费，公摊水电费按每月0.4元每平方米一季一收，小区地面停车费（机动车）每辆每月70元，以及合同约定的管理事项、服务标准及其他权利义务等内容。2010年12月17日，杭州生生物业管理有限公司经工商变更登记为杭州生生物业服务有限公司即本案原告。被告尚欠原告自2010年10月1日至2012年9月30日的物业服务费3024.80元（140.04m2×0.9元／m2·月×24个月）、前述期间的公摊水电费1344.30元（140.04m2×0.4元／m2·月×24个月）、自2012年4月5日至同年9月30日的水费145.60元（91吨×1.6元／吨）以及自2012年6月30日至同年9月30日的地面停车费210元（70元／月×3个月），合计4724.70元至今未付。为此原告曾于2012年11月9日向被告寄送了催讨物业费律师函。
另查明，杭州生生物业管理有限公司与杭州市萧山区通惠丽港小区业主委员会曾签订《公共契约》一份，约定业主对有关问题向物业公司进行三次投诉后，物业公司无任何反馈意见或有效处理的情况下，业主可拒交物业管理费等内容，该业委会曾于2012年多次向原告发函并提出相关要求。
本院认为：原告与被告所在小区业主委员会签订的物业服务合同系合法有效，对全体业主具有法律约束力。本案的主要争议点在于原告是否已按约提供物业服务以及被告是否有权拒付物业服务费等。原告作为物业服务企业为小区提供了安保、保洁、绿化及公共设施维护等方面的基本物业服务，被告并未提出充分有效证据证明原告提供的物业服务存在质量缺陷；退一步讲，缺陷即使存在，被告所提出的问题也不构成对原告总体服务的否定。至于被告是否有权依据小区业委会与原告签订的公共契约中约定的“业主对有关问题向物业公司进行三次投诉后，物业公司无任何反馈意见或有效处理的情况下，业主可拒交物业管理费”等内容拒付费用，本院认为，被告所提供的函件等证据系物业服务期限届满前后小区业委会就物业交接等存在的问题提出意见，现原告已撤出该小区，双方已实际进行交接，且被告并未就原告提供的物业服务存在质量缺陷予以充分证明，本案从公平保护原、被告及其他已交费业主的合法权益出发，认定被告作为业主个体，不能以上述协议所约定的内容对抗原告的物业费等主张。被告的上述相关辩称，无事实及法律依据，故不予采信。被告作为业主之一，应按照物业服务合同履行交纳物业服务费用等义务，被告未履行应承担相应的民事责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款的规定，判决如下：
韩加在本判决生效后十日内支付杭州生生物业服务有限公司物业服务费3024.80元、公摊水电费1344.30元、地面停车费210元及水费145.60元，合计人民币4724.70元。
如果韩加未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由韩加负担。该款杭州生生物业服务有限公司已预交，由韩加在本判决生效后十日内直接支付给杭州生生物业服务有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。
审判员 郑卜训
二〇一三年七月十一日
书记员 施锋丽