浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0281民初5081号
原告：余姚市余姚镇城郊织带塑料厂，住所地：余姚市梨洲街道城郊村（白山脚北首）。组织机构代码：25618270-9。
主要负责人：陈余青，该厂厂长。
委托诉讼代理人：叶黎波，浙江阳明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈洁锋，浙江阳明律师事务所律师。
被告：宁波中诚检测技术服务有限公司，住所地：余姚市谭家岭东路48号。
法定代表人：方科涵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑百军，浙江姚城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈锦倩，浙江姚城律师事务所律师。
原告余姚市余姚镇城郊织带塑料厂（以下简称城郊织带厂）与被告宁波中诚检测技术服务有限公司（以下简称中诚检测公司）物权保护纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理，依法适用简易程序于2016年8月1日第一次公开开庭进行了审理。原告城郊织带厂的委托诉讼代理人叶黎波，被告中诚检测公司的委托诉讼代理人郑百军到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序于2016年9月6日第二次公开开庭进行了审理。原告城郊织带厂的委托诉讼代理人陈洁锋，被告被告中诚检测公司的委托诉讼代理人郑百军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原�城郊织带厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空位于余姚市梨洲街道谭家岭东路48号的厂房，并将该房产交付给原告占有；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在2016年2月2日通过浙江省宁波市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台以20910000元的最高价竞得被执行人余姚仪表制造有限公司（以下简称余姚仪表公司）名下的位于余姚市城区谭家岭东路48号的房产（以下简称拍卖标的物）及该公司内的机器设备和存货。余姚市人民法院在2016年2月15日作出裁定确认拍卖标的物归原告所有，买受人可持本裁定书向房地产管理机构办理相关产权过户手续。后原告依法向余姚市房地产管理中心办理了产权过户手续，现拍卖标的物已登记在原告名下。但被告作为标的物的实际占有使用人并未及时腾空房屋，将拍卖标的物交付给原告，被告认为其与余姚仪表公司之间存在租赁关系，故拒绝腾空。经原告调查发现，被告与余姚仪表公司就拍卖标的物实际履行的《房屋租赁协议》签订于2014年5月17日，被告在执行程序中向贵院执行局提交的书面记载为2013年7月1日的《房屋租赁协议》非双方的真实意思表示，属无效合同。故现请求法院支持原告的诉讼请求。
被告中诚检测公司辩称，对原告诉状中诉称的原告以拍卖的形式取得了余姚仪表公司名下的位于余姚市谭家岭东路48号房产的事实没有异议。本案涉及两份租赁合同，一份是2013年7月1日的合同，一份是2014年5月17日的合同，原告认为2013年7月1日的合同是虚假的，不符合客观事实，被告认为该主张不成立。2014年5月17日的合同，是工商变更登记需要制作的，租赁合同2013年就有了，但因10月份余姚发大水，厂房搬离的过程中资料找不到了，之后被告找到余姚仪表公司的老板，又让其打印了一份合同，当时经办人员没发现新打印的合同中的面积和期限有变化，所以并不是说2013年的合同不是被告与余姚仪表公司的真实意思表示。同时，2013年7月1日的租赁合同并非由被告向执行局提交，而是被执行人卢东方即余姚仪表公司的法定代表人向执行局提交的。被告租赁在先，原告拍卖在后，应该适用买卖不破租赁的原则，故原告要求被告腾空租赁房屋是违背相关法律规定的。另外，法院在拍卖过程中也进行了审查，原告售卖的时候明知道拍卖的标的物有权利瑕疵，涉案房屋是有租赁的，租赁的期限要到2024年3月31日，租赁面积是1100多平方。原告既然明知这个事实，所以这个诉请是不符合法律规定的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证。原告提交了下列证据：1.（2015）甬余执民字第487-4号执行裁定书1份、房屋所有权证1份，拟证明原告经拍卖依法受让涉案厂房及土地使用权，现涉案房屋登记在原告名下，为原告所有的事实。2.书面记载为2013年7月1日签订的《房屋租赁协议》1份、书面记载为2014年5月17日签订的《房屋租赁协议》1份，拟证明2013年7月1日签订的《房屋租赁协议》中约定的租赁面积与被告实际占有使用的面积不相符，协议中约定水电费分户后由被告承担，但实际上被告并未支付过水电费，一楼往南房屋的水电费仍然由原告支付，故2013年7月1日签订的《房屋租赁协议》并非双方真实意思表示，不符合实际。3.宁波市通用机打发票1份，拟证明被告与余姚仪表公司实际履行的是2014年5月17日签订的那份租赁协议。被告提交了宁波市通用机打发票1份，拟证明2015年支付的租金。原、被告对对方提交的证据的真实性均无异议，故本院对真实性予以采信。
本院�法出示了（2015）甬余民执字第487号执行案卷中的余姚房管中心房屋登记簿所有权状况、抵押、查封限制情况查阅证明2份、对被执行人卢东方所作的执行笔录3份及对申请执行人广发银行股份有限公司宁波余姚支行所作的执行笔录1份，原、被告对上述证据均无异议，故本院予以采信。
本案的争议焦点为：被告与余姚仪表公司之间的租赁关系是按照2013年7月1日签订的房屋租赁协议履行的还是按照2014年5月17日签订的房屋租赁协议履行的？
原告认为2013年的那份协议并非双方真实意思表示，约定的免租期过长，不符合实际。涉及的房屋租赁面积与被告实际占有使用的面积不相符。另外，该份协议规定水电费分户后由被告承担，但据原告了解被告实际并未执行。被告认为2013年7月1日签订的租赁合同是双方真实意思表示，免租期时间长是因为租赁合同签订�，余姚仪表公司实际提供的面积未到合同约定的1105.45平方米，合同中涉及的200平方米的房子在协议签订时尚未存在，是后来再搭建的，所以协议双方约定了较长的免租期。原告主张被告未按约定缴纳水电费，但对这一主张原告未提交证据予以证明。事实上，被告是按约缴纳水电费的。另外，法院执行局在审查拍卖标的物权利有无瑕疵的时候，余姚仪表公司向执行局提供了2013年7月1日的租赁协议，执行局审查后认为该瑕疵存在，并在拍卖公告中予以注明，即该份协议在法院执行阶段已经确认，原告在拍卖的时候是明知这个事实。本院认为，2013年7月1日的房屋租赁协议上面加盖了案外人余姚仪表公司与被告的公章，且案外人余姚仪表公司在执行阶段将该份房屋租赁协议作为证据提交给法院执行局，可见，案外人余姚仪表公司认可该份租赁合同的效力。同时执行局在对�行案件进行审查时也询问了申请执行人广发银行股份有限公司宁波余姚支行对于被告与案外人余姚仪表公司于2013年7月1日签订的房屋租赁合同的效力，申请执行人认可该份租赁合同签订于设定抵押权之前，并认可租赁关系存在，故本院认为被告与案外人余姚仪表公司之间实际按照2013年7月1日的房屋租赁协议履行合同义务。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月1日，被告中诚检测公司与案外人余姚仪表公司签订了房屋租赁协议一份，约定由被告租用案外人余姚仪表公司位于余姚市梨洲街道谭家岭东路48号内附楼厂房，具体位置为：附楼1楼至2楼，计房产证面积905.45平方米，再加上与附楼连在一起的200平方米房子，共计1105.45平方米。年租金为99671.94元，租期十年，即2013年7月1日至2024年3月31日（不收2013年7月—2014年3月装修期间的租�）。租费一年一付，每年4月1日前付清一年租费等。2014年5月17日，被告中诚检测公司又因工商登记需要，与案外人余姚仪表公司补签了房屋租赁协议一份，约定租赁位置为附楼2楼和1楼楼梯南侧部分，计面积744平方米。租金计年99725.76元，2017年4月1日起增加1元/平方米/月，计年108653.76元。租期六年，即2014年4月1日至2020年3月31日等。协议签订后，被告于2014年6月20日向案外人缴纳租金99725.76元，于2015年4月30日向案外人缴纳租金99671.94元。
另查明，2013年7月25日，案外人余姚仪表公司将包括涉案房屋在内的位于余姚市谭家岭东路48号的厂房抵押给了广发银行股份有限公司宁波余姚支行。2015年1月27日，广发银行股份有限公司宁波余姚支行向法院申请强制执行，要求执行案外人余姚仪表公司的财产，在案件执行过程中，案外人余姚仪表公司向法院提交了其与被告于2013年7月1日签订的房屋租赁合同拟证明涉案房屋存在有效租赁，广发银行股份有限公司宁波余姚支行认可了该份租赁合同，认可租赁关系发生在抵押权设立之前。后法院执行局发出拍卖公告，其中注明该厂区内有两个租赁：其中之一租赁范围位于附楼1楼至2楼，租赁面积共计1105.45平方米，租期自2013年7月1日至2024年3月31日止，租赁情况具体可面询。后原告在2016年2月2日通过浙江省宁波市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台竞得案外人余姚仪表公司名下的位于余姚市城区谭家岭东路48号的房产及该公司内的机器设备和存货。
本院认为，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，应当予以支持，但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。本案中，原告主张2013�7月1日由被告与案外人余姚仪表公司签订的房屋租赁合同并非双方的真实意思表示，双方实际履行的合同应为2014年5月17日签订的那份房屋租赁合同，而2014年5月17日签订的房屋租赁合同发生在抵押权成立之后，现原告因抵押权人实现抵押权而取得涉案房屋的所有权，被告作为承租人不能再继续承租涉案房屋，要求被告腾退涉案房屋。但根据（2015）甬余民执字第487号执行案卷材料所反映的情况可见，签订合同的双方即被告与案外人余姚仪表公司均主张双方的租赁关系是按照2013年7月1日签订的该份合同来履行的，作为涉案房屋的抵押权人广发银行股份有限公司宁波余姚支行亦认可了该份租赁合同。同时，法院在拍卖涉案房屋时已通过拍卖公告的形式告知竞拍人涉案房屋存在有效租赁，原告在接受这一实际状况的情况下参与拍卖，并取得涉案房屋，现在又以双方实际履行的合同是抵押权成立以后的合同为由拟推翻原来其已经接受的情况，并据此要求被告腾空，违反了诚实信用原则。而且，存在有效租赁的房屋拍卖实际上会对拍卖价格产生一定的影响，一般情况下都会使拍卖价格低于房屋的实际市场价格，在这种情况下，原告已经通过有效租赁获得了拍卖上的利益，又希望通过新证据去破除租赁关系的存在，显属不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告余姚市余姚镇城郊织带塑料厂的诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告余姚市余姚镇城郊织带塑料厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮局汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明一审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 杜 健
代理审判员 刘晓清
人民陪审员 徐建棠
二〇一六年十月十一日
书 记 员 刘云潇