辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终5691号
上诉人（原审被告）：王永琴，女，1979年8月18日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。
委托代理人：张晓荻，系辽宁保兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩奎芳，女，1954年8月10日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。
委托代理人：李军，男，1979年4月2日出生，汉族，住址同上。
委托代理人：杨溢，系辽宁乾开律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张淑清，女，1928年8月22日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区。
委托代理人：李军，男，1979年4月2日出生，汉族，住址同上。
委托代理人：杨溢，系辽宁乾开律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李军，男，1979年4月2日出生，汉族，住址同上。
委托代理人：杨溢，系辽宁乾开律师事务所律师。
上诉人王永琴因与被上诉人李军、张淑清、韩奎芳房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2013）经开民初字第02438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，代理审判员史舒畅（主审）、审判员周海鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告韩奎芳、张淑清、李军共同诉称：李景田与被告于2007年2月3日签订《房屋转让协议书》，将坐落于沈阳市于洪区宁官小区12号3-1-1室房屋出卖给被告，协议签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告一直未找原告办理相关过户手续。2013年9月12日，原告从沈阳市房产局经济技术开发区分局得知，沈阳市于洪区宁官小区12号3-1-1室系农村集体土地性质，属于小产权房，不允许买卖，不能更名过户；原告于2013年9月22日去沈阳市规划和国土资源局开发区分局，咨询原告位于沈阳市于洪区宁官小区12号3-1-1室所在地块的土地性质，为农村集体建设用地。原告为维护自身合法权益，诉至法院。请求法院判令：一、确认原、被告之间签订的《房屋转让协议书》无效；二、被告将诉争的房屋（于洪区宁官小区12号3-1-1）以及相关房屋所有权证、契证、购房收据、房屋转让协议书返还原告；三、被告赔偿给原告造成的经济损失（2014年2月20日至实际返还房屋期间，明知应当返还而不返还，月租金以每月500元计算）；不当得利（被告无法律依据使用原告的房屋，以租金每月500元计算的方式返还，自2007年2月3日入住原告房屋至实际归还原告止）；四、被告承担诉讼费用。
被告王永琴答辩称：不同意返还房屋，不同意赔偿经济损失及不当得利。被告按正常程序购买的房屋。庭审中被告明确陈述：同意返还涉案房屋，但不同意按4.7万元返还购房款。原告应按房屋现值返还并支付违约金。
原审法院经审理查明：2007年2月3日，李景田（卖房人）与王永琴（买房人）签订《房屋转让协议书》一份，约定李景田将沈阳市于洪区宁官老区12号楼3-1-1号，建筑面积31平方米的房屋卖给被告王永琴，总房款4.8万元。李景田于签约当日交付房屋给原告，原告交付房款4.7万元，剩余房款1000元待更名过户后交付。王永琴在本院庭审中陈述，其于2007年2月3日接收该房屋后，自2010年10月至2012年期间在此居住，其余时间，其将该房屋进行了出租。
另查明：王永琴以“多次催李景田办理更名过户，李景田均以种种理由拒绝办理”为由，于2013年向原审法院提起诉讼,请求“确认原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，被告配合原告办理更名过户手续。”2013年11月27日，原审法院（2013）经开民初字第2013号民事判决书认定：“依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划前依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。原、被告之间的房产转让，不具有该条法律规定的企业兼并、破产情形，故双方的房产转让因违反法律的强制性规定无效。”故判决“驳回原告王永琴的诉讼请求”。王永琴不服提起上诉，2014年2月18日，沈阳市中级人民法院[2014]沈中民二终字第181号民事判决书认定：“本案诉争房屋所在土地为农村集体建设用地，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。”的规定，双方签订的协议违反法律的强制性规定，故原审认定上诉人与二被上诉人签订的房产转让协议无效，符合法律规定，应予维持。对于上诉人上诉主张，被上诉人是通过房改的国家政策购买的该房产权，发证机关为沈阳市房产局，经查，上诉人虽持有诉争房屋产权证，但该产权证书不能改变其所在土地为农村集体建设用地的性质。”故判决“驳回上诉，维持原判”。
又查明：李景田与韩奎芳系夫妻关系。李景田系沈阳化工集团职工，非农业户口，在诉讼过程中，李景田死亡（2014年8月25日病故）。诉争房屋系李景田生前从所在单位沈阳化工集团分配而来。2003年3月20日，李景田与于洪区房产局售房办公室签订《成本价出售公有住房协议书》，交纳相关售房款项后，沈阳市房产管理局于2003年3月24日向李景田发放诉争房屋的《房屋所有权证》，同年4月4日，李景田取得了涉案房屋的契证。
再查明：本案审理过程中，被告王永琴向原审法院申请对涉案房屋现有价值进行鉴定。2015年6月12日，原审法院通过沈阳市中级人民法院技术处随机选定沈阳房信房地产土地评估有限公司进行评估。2015年6月29日，该评估有限公司给我院退卷，载明“接到委托后，收到被申请人李军提供的资料显示，委估对象是小产权房，该类房屋不具备上市场交易的前提，房地产市场上无该类房屋的成交案例资料，无法准确测算出估价对象的房屋市场价值，故退卷。”
2015年7月29日，原审法院再次通过沈阳市中级人民法院技术处随机选定辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司对涉案房屋进行评估。2015年8月18日，该评估有限公司出具退卷函，载明“因估价对象周边类似房地产市场交易不充分，相关的分摊土地使用权情况难以确定，故退卷。”
在鉴定过程中，原告李军多次向法院递交声明，要求向评估公司明确评估标的为小产权房。原审法院在2015年9月17日和9月23日的询问笔录中，双方当事人均同意按小产权房标准对诉争房屋进行评估。
2015年9月23日，原审法院第三次通过沈阳市中级人民法院技术处随机选定辽宁天衡房地产与土地评估有限公司对涉案房屋进行评估。2015年10月8日，该评估有限公司出具退卷函，载明“由于小产权房权利性质的特殊，估价人员通过市场调查无法获取评估需要的资料，本评估公司无法出具评估报告，故退卷。”
原审法院认为：关于原告主张确认双方签订的《房屋转让协议书》无效的请求，原审法院经查认为，李景田与王永琴签订的《房屋转让协议书》的效力问题已经由原审法院（2013）经开民初字第2013号民事判决书及沈阳市中级人民法院[2014]沈中民二终字第181号民事判决书所确定，依据已生效的法律文书认定原、被告双方签订的《房屋转让协议书》无效，故原告此项诉讼请求，理由和依据充分，原审法院依法予以支持。
关于原告主张被告返还涉案房屋（于洪区宁官小区12号3-1-1）以及相关房屋所有权证、契证、购房收据、房屋转让协议书的请求，由于一、二审生效的判决已认定涉案房屋买卖合同无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，被告王永琴应当将涉案房屋及其相关证照手续返还给原告，原告应当退还所收取的购房款。原告的此项诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。
关于原告主张被告赔偿其经济损失及不当得利的诉讼请求，本院经查认为，被告在签订涉案房屋转让协议书时，收到原告方交付的涉案房屋的相关手续，即：《出售公有住房协议书》、《公有直管住房房价测算表》、《房屋所有权证》、《契证》等相关证照手续，并且《房屋所有权证》的发证机关为沈阳市房产管理局，对诉争房屋确认系属可以上市交易的商品房后而在房产中介部门与原告方签订了《房屋转让协议书》，被告基于该合同向原告支付了房屋对价，履行了买受人应承担的相应义务后，而占有使用该房屋。根据我国《合同法》第五十八条关于合同无效的处理原则，合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任。根据原审法院上述查明的事实，造成涉案房屋买卖合同无效，被告并不存在过错。故原告的此项诉讼请求，理由和依据不足，原审法院不予支持。
关于被告提出原告应按涉案房屋现值返还购房款以及支付违约金的抗辩意见，原审法院经查认为：首先，已经生效的沈阳市中级人民法院[2014]沈中民二终字第181号民事判决书认定“本案诉争房屋所在土地为农村集体建设用地，双方签订的房屋转让协议违反了我国《土地管理法》和《合同法》的强制性规定，为无效协议；其次，关于涉案房屋的现值问题，房地产评估机构均以“由于小产权房权利性质的特殊，估价人员通过市场调查无法获取评估需要的资料，无法出具评估报告”为由，而予以退鉴；第三，原告出售涉案房屋前，对该房屋办理了购买公有住房的相关手续，并取得了沈阳市房产管理局和财政局颁发的《房屋所有权证》、《契证》，被告亦未能举证证明原告方在出售涉案房屋时存在过错；第四，根据被告在庭审中的自认，其于2007年2月接收该房屋后，只居住了两年，其余时间均为出租，故被告亦因此获取了收益。因此，被告的此项诉讼请求，理由和依据不足，原审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，原审法院判决如下：一、李景田与王永琴于2007年2月3日签订的《房屋转让协议书》无效；二、被告王永琴于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告韩奎芳、张淑清、李军位于沈阳市于洪区宁官小区12号3-1-1房屋一处（建筑面积31平方米）及该房屋所有权证、契证；三、原告韩奎芳、张淑清、李军于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告王永琴涉案房屋购房款4.7万元；三、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1988元，由原、被告各负担994元。
宣判后，原王永琴不服，上诉至本院。上诉请求：请求撤销原审判决将本案发回重审或依法改判由被上诉人返还上诉人房款85000元；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决超出当事人的诉讼请求，程序违法；二、原审判决认定事实不清，适用法律不当；三、原审认定上诉人对涉案房屋获取了收益与事实不符。
被上诉人李军、张淑清、韩奎芳答辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有各方当事人陈述，（2013）经开民初字第2013号民事判决书、沈阳市中级人民法院[2014]沈中民二终字第181号民事判决书、司法鉴定委托书、退卷函、房屋所有权证、契证、购房收据、房屋转让协议书等证据在卷，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：因涉案房屋所在土地为集体建设土地，故王永琴与李景田签订的《房屋转让协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故原审法院在判令合同无效后，一并处理合同无效的后果，并无不当，不属于程序违法的情形。
关于上诉人王永琴要求返还85000元房款的问题。因涉案房屋为小产权房，不具备上市交易的前提，无法评估房屋现值。并且从交付房屋至今，上诉人一直占有使用涉案房屋，享有了房屋的使用收益，故原审法院判令被上诉人返还上诉人已付的购房款并无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1988元，由上诉人王永琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年六月十七日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。