天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民四终字第0536号
上诉人（原审原告）高某甲，男，1940年出生，汉族，住天津市北辰区。
被上诉人（原审被告）天津乙发展有限公司，住所地天津市北辰区。
法定代表人丁某甲，董事长。
委托代理人安某甲，天津乙律师事务所律师。
上诉人高某甲因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2012）辰民初字第3865号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高某甲、被上诉人天津乙发展有限公司的委托代理人安某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，原、被告于1999年10月17日签订《天津市商品房买卖合同》，原告一次性全款购买位于天津市北辰区兴中路万科花园新城（现名万科新城）第七组团（即铃兰苑）8-＊＊＊商品房一套，该商品房建筑面积77.98平方米，每平方米价格为2428.79元，总价款为189397元。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》第八条约定“预售商品房开发建设过程中，原则上甲方（被告）无权对原设计方案作重大变更。如经政府管理部门批准需作必要调整时，甲方须在设计变更方案批准后30日内书面通知乙方（原告），乙方应当在收到该通知之日起30日内与甲方签订补充协议或提出退房要求。乙方要求退房的，甲方须在乙方提出退房要求之日起90日内将乙方已付款退还给乙方，并按月息1%利率付给利息。”2006年1月24日颁发的北辰单国用（2006）第008号《中华人民共和国国有土地使用证》载明土地使用权人天津乙发展有限公司，坐落北辰科技园区，使用权面积48065.70平方米。2008年4月19日被告向天津市规划局提出申请，取得了2008津建证0028《建设工程规划许可证》，准予被告在天津市北辰区汀江西路与宜中路交口建设普东街办事处和公安普东派出所，2008年8月被告开始建设街办事处和公安派出所。
另查，原告于2009年6月以天津市规划局为被告向一审法院提起了（2009）辰行初字第81号行政诉讼，该案行政裁定书记载：一审法院依原告申请调取了2000年5月经天津市规划局审批的《天津万科花园新城详细规划修改》，载明了4万多平方米地块规划是公建用地，而不是绿地景观和高尔夫花园。认为原告主张的第三人故意隐瞒4万平方米用地规划的真实情况，诱使原告自愿以较高价格购买了房屋，给原告权利造成损害，与颁发2008津建证0028《建设工程规划许可证》这一具体行政行为之间不具有因果关系，原告与天津市规划局的具体行政行为不存在行政法律上的利害关系。原告提起行政诉讼主体不适格。
原告向天津市第一中级人民法院提起上诉，天津市第一中级人民法院作出（2010）一中行终字第52号行政裁定书。认为上诉人所有房屋占用的土地与现普东街道办事处和公安普东派出所占用之土地，不属于同一宗土地。
嗣后，原告向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院作出（2010）津高行监字第0116号行政裁定书。认为天津市规划局为天津乙发展有限公司核发普东街道办事处、公安普东派出所项目《建设工程规划许可证》的行政许可行为与申请再审人不存在法律上的利害关系，申请再审人不具有提起本案诉讼的原告主体资格。
现原告提起民事诉讼，称被告在售房时，大肆宣传房屋南侧为4万多平方米绿地景观。在过度宣传和实物的影响下，原告自愿以高出小区其他位置房屋价格购买现居住房屋。然而，2005年11月起被告不顾业主反对，拆除绿地景观，兴建其他设施。原告遭受因欺诈而高价购房和房屋贬值的双重损失。诉讼请求：1、依法判令被告赔偿因存在欺诈行为而给原告造成的损失61万元；2、诉讼费由被告担负。
一审法院认为，原、被告订立的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，该合同成立并生效，对双方具有约束力。根据原、被告订立的《天津市商品房买卖合同》，在合同条款中并没有对原告诉称的4万多平方米绿地景观相关问题进行约定，故被告不应承担违约责任。
关于销售广告是否构成要约一节，根据2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”依该条款规定商品房的销售广告和宣传资料视为要约的条件有三点：1、相关设施位于商品房开发规划范围内，2、所做的说明和允诺具体确定，3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。结合本案，根据生效行政裁定书及北辰单国用（2006）第008号《中华人民共和国国有土地使用权证》证实，原告诉称的4万多平方米绿地景观所属地块，非位于万科新城商品房开发规划范围内；且原告所举证据《今晚报》刊登有关万科花园绿景别墅（指万科新城）销售广告仅为4万多平方米绿地景观及设施照片，并无材质、造型、规格、空间位置等具体的标注及数据，所作的说明和允诺并不具体确定；原告未提供证据证实销售广告对合同的订立及房屋的价格存在重大影响。因此本案中的销售广告宣传仅构成要约邀请，而不构成要约。
关于原告主张21万元损失赔偿，追加损失赔偿40万元一节，原告计算损失的比照对象为当时购买“万达新城”一次性付款的每平方米价款1383元房屋价格，而房屋价格系由地段、楼层、朝向、户型、配套设施、物业服务等多种因素综合确定。原告所述比照对象的价格每平方米差价1000多元，而万达新城和万科新城属于两个居住区，两者之间不具有可比性，不能客观真实地反映万科新城房屋的平均单价及同等条件房屋差价，且诉争房屋现增值数倍，故此对原告主张的损失61万元，不予支持。
关于被告提出原告诉讼超过诉讼时效一节，本案中，原告一直通过维权布标、信访、诉讼等方式持续主张权利，因此原告并未丧失时效利益。本案经调解未果。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定判决：驳回原告高某甲的诉讼请求。案件受理费4950元，由原告高某甲负担。
一审法院判决后，上诉人高某甲向本院提起上诉，请求：一、依法撤销一审判决，重新审理；二、判令被上诉人赔偿损失20万元；三、诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一审判决应以最高人民法院司法解释作为依据，虽然合同没有载入配套景观，但我方提供的证据证实它在商品房发展规划范围内，符合最高人民法院司法解释第三条的规定，就是合同的一部分，被上诉人的售楼广告证明已经构成了要约。
被上诉人天津乙发展有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持；上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据，应当予以驳回。
经审理查明，一审法院认定基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”上诉人诉称的4万多平方米绿地景观所属地块，有生效的行政裁定及北辰单国用（2006）第008号《中华人民共和国国有土地使用权证》可以证明，非位于万科新城商品房开发规划范围内；而上诉人提供的证据，不足以证实被上诉人的销售广告所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立及房屋的价格存在重大影响。据此，一审判决确认本案中的销售广告宣传不构成要约是妥当的。上诉人要求被上诉人赔偿因欺诈行为而造成的损失，理由、证据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费4300元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王润生
代理审判员 石 刚
代理审判员 朱菊玲
二〇一三年七月十九日
书 记 员 刘 艳
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；