广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2339号
上诉人（原审被告）董锦潮。
委托代理人王新青，广东正大方略律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广东华信物业管理有限公司。
法定代表人吴恩海。
委托代理人邱�，广东达熙律师事务所律师。
委托代理人张明涛，广东华信物业管理有限公司员工。
上诉人董锦潮因物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广东华信物业管理有限公司（下简称华信公司）具有物业管理资质。2002年2月，广州市白云区白兰花园业主委员会（甲方）与华信公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对座落于广州市白云区金钟横路218号白兰花园的多层住宅实行物业管理，委托期限为三年，自二oo二年七月一日起至二oo五年六月三十日止；第二十二条物业管理服务费：1、本物业的管理费服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.0元向业主或物业使用人收取。2、管理服务费标准的调整，按广州市物价局规定及现场使用情况进行调整。……4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。等等。华信公司依约对白兰花园提供物业管理服务。合同期满后，上述甲乙双方于2005年3月1日、2007年3月5日两次续签《物业管理委托合同》，约定内容与上述合同一致。2010年3月1日，上述甲乙双方再次续签《物业管理委托合同》，约定委托期限为三年，自二0一0年七月一日起至二0一三年六月三十日止，本物业的管理费服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.75元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.0元向业主或物业使用人收取，其余内容与之前的委托合同一致。华信公司一直为白兰花园提供物�管理服务至今。
董锦潮是广州市白云区金钟横路白兰三街12号首层、16号首层、18号首层（即40栋首层、41栋首层、43栋首层，以下简称涉案房屋）的业主，该房屋已核发房地产权证，性质为居住用房，建筑面积分别为460.7808平方米、464.5214平方米、312.6563平方米（三房屋建筑面积合计1237.9585平方米）。上述房屋由董锦潮用作仓库使用。董锦潮无支付2005年7月至2012年12月30日的物业管理费、路灯电费分摊、2005年1月至2013年5月9日的水费。
华信公司于2013年1月25日向原审法院提起本案诉讼，要求：1、董锦潮支付白云花园40栋、41栋、43栋首层仓库自2005年7月至2012年12月的物业管理费共222832.53元（按每月每平方米2元、共1237.9585平方米计算，每月管理费为2475.92元）及滞纳金855676.92元（分别以当季度所欠管理费为基数，按物业管理合同约定的每日3‰，从下一季度的第一天起算）、路灯分摊费450元（按固定每月5元计算）及滞纳金（以当月所欠路灯分摊费为基数，按合同约定的每日3‰计算，滞纳金按季度收取）、水费25003.36元（按年度所抄水表计算）及滞纳金（对应每年度所欠的水费为基数，按物业管理合同约定但当年所欠金额每日3‰计算），以上各项滞纳金均计算至2012年12月止。
原审诉讼中，华信公司提供交费通知单，拟证明曾催董锦潮缴费，但董锦潮称无收到该通知单。华信公司提供委托收费函、由“广东华信物业发展有限公司”出具并盖章的管理费、水费、路灯电费分摊等收款收据、公告、规划许可证、规划图纸、规划批复、广东省信托房产开发公司证明等证据，拟证明白兰花园超过三分之二的业主是认可并按华信公司各项收费标准交费、华信公司委托广东华信物业发展有限公司进行收取相关费用。对此，董锦潮认为上述证据已超过举证期限且均是单方制作，故不予确认，董锦潮对华信公司主张的按固定5元收取路灯电费分摊费有异议，不确认华信公司的水表读数，认为华信公司无抄水表，对此华信公司解释是因为董锦潮的原因而未能进入房屋内抄水表。
另查明，广州市白云区房地产管理局于2001年3月6日作出批复，同意白兰花园业主委员会的备案申请，并自批复之日起正式成立。白兰花园业主委员会任期届满后，至今未成立新的业主委员会。
原审法院认为，华信公司具有物业管理资质。华信公司于2002年2月、2005年3月1日与白兰花园业主委员会签订《物业管理委托合同》而接受业主委员会的委托对白兰花园实行物业管理的行为合法有效。《广东省物业管理条例》第二十六条第一款规定：“业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。”第三十四条第三款规定：“业主委员会任期届满，不得继续履行职责。”故白兰花园业主委员会在任期届满后与华信公司签订的《物业管理委托合同》，对董锦潮没有法律约束力。但事实上华信公司基于原合法委托而入驻白兰花园小区，并一直为小区提供物业管理服务至今，新的业主委员会至今未产生，现无证据证明业主大会或业主代表大会已产生决议要求华信公司退出小区管理或对华信公司的收费标准有异议，故董锦潮作为业主已享受了华信公司的服务，根据公平合理原则应向华信公司支付物业管理费，管理费应按2002年2月、2005年3月1日的《物业管理委托合同》约定计算。虽然该房屋是居住用房，但董锦潮实际用作仓库使用，故华信公司主张实际收费按合同约定的非住宅单价每月每�方米2元计算合理，予以采纳。董锦潮应向华信公司支付涉案房屋自2005年7月至2012年12月31日的物业管理费及相应滞纳金。由于华信公司提供的催交费通知单是华信公司单方作出，仅凭此不足以证明华信公司曾向董锦潮追讨过管理费，故华信公司主张的自起诉之日倒推两年之前的物业管理费已超过诉讼时效，丧失胜诉权，不予支持。华信公司主张的自起诉之日倒推两年之内即2011年1月21日至2012年12月31日的物业管理费及滞纳金合理合法，予以支持，滞纳金参照物业管理委托合同约定的以当季度所欠费为本金，从下一季度第一日起，按每日3‰计算至华信公司主张的2012年12月31日止。董锦潮以合同无效为由拒交管理费缺乏理据，董锦潮抗辩称华信公司服务质量差但无提供证据证明，不予采信。
关于华信公司主张的路灯分摊费及滞纳金问题，华信公司要求董锦潮分摊路灯电�符合情理，但主张按固定每月5元计算却未能提供充分合理的分摊计算方式及依据，董锦潮又不认可，故华信公司主张的路灯分摊费及滞纳金依据不足，不予支持。另华信公司主张的水费25003.36元是在未抄董锦潮水表的情况下计算得出，董锦潮现不认可，且华信公司无提供证据证明已为董锦潮实际垫付水费25003.36元，故华信公司主张的水费及滞纳金依据不足，不予支持。
综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告董锦潮向原告广东华信物业管理有限公司支付白云区金钟横路白兰三街12号首层、16号首层、18号首层（即40栋首层、41栋首层、43栋首层）自2011年1月21日至2012年12月31日止的物业管理费（按每月每平方米2元、1237.9585平方米计算每月管理�为2475.9元）及滞纳金（分别以当季度所欠管理费为本金，从下一季度第一日起，按每日3‰计算至支付之日止，以本金为限）。二、驳回原告广东华信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19449元，由原告广东华信物业管理有限公司负担17159元，被告董锦潮负担2290元。
判决后，董锦潮不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关于物业费标准。物业的性质依法由国家政府机关确定，并以依法登记为准。董锦潮拥有的12号首层、16号首层、18号首层（即40栋首层、41栋首层、43栋首层），按房产证显示，用途均为住宅，且事实上，董锦潮一直按住宅用途使用。在没有充分证据的情况下，一审法院认定属于仓库，极不严谨。另，认定或者改变房屋的用途，应由国土局等行政部门认定，作为司法机关的人民法院无权认定或者更改。即使法院认定实际为仓库用途，也应提请行政机关认定或者更改后再行确认。行政权与司法权应分开，各司其职，这个是基本法理。按原《物业管理委托合同》的约定，居住用房的物业管理费为每月每平方米0.65元。所以，即使按原审判决所认为的，董锦潮己享受了华信公司的服务，也只应按每月每平方米0.65元的标准交物业费。二、应减免物业费。华信公司提供的物业服务不符合合同标准，也不符合国家相关标准。小区路灯经常长时间不亮，无人维修，公共地方垃圾遍地，树叶满地无人打扫，夏天蚊虫滋生。小区业主经常被盗，严重到大白天都被人砸。任何人都可以随意出入小区。包括董锦潮在内的大部分业主多次反映，但华信公司未有任何改进，反而变�加厉，越来越差。根据《中华人民共和国合同法》第111条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条，以及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定，董锦潮请求减免物业费，以低于每月每平方米0.65元标准缴纳物业费。三、董锦潮不应承担滞纳金。l、原审法院已经认定白兰花园业主委员会在任期届满后与华信公司签订的《物业管理委托合同》无效，对董锦潮无法律约束力。合同无效，包括滞纳金在内的所有合同条款均无效，不得执行，这个是基本法理。正所谓，“皮之不存，毛将焉附”，法院判令按合同支付千分之三滞纳金即属于自相矛盾。2、董锦潮未按时支付物业费，主要有以下原因：第一，双方就物业费的收取标准无法达成一致，华信公司要求按2元计，董锦潮认为只应按0.65元计，双方分歧较大；第二，华信公司提供的物业服务与合同标准以及国家相关标准严重不符，因此，包括董锦潮在内的大部分业主迫不得已，被迫以不缴纳物业费的形式警醒华信公司改进服务；第三、小区的公共收益（包括停车费在内）保守估计每年有200多万元，至今有数千万元，被华信公司擅自侵占，且从未公开其收支情况。包括董锦潮在内的广大业主多次强烈要求华信公司返还并公开，且向各级政府部门反映，但华信公司均未改正。滞纳金，按照国家法律规定，其目的在于惩罚恶意违约的行为，而董锦潮不缴纳物业费，属于事出有因，不符合收取滞纳金的条件。另，包括广州中院在内的各地法院判决中，如果不缴纳物业费是事出有因的，一般都未支持滞纳金。3、董锦潮逾期支付物业费并未给华信公司造成损失，退一万步，即使需要支付滞纳金，根据《合同�》第114条第二款的规定，以及2011年《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发（2011）49号）第8条规定，千分之三的违约金也过高，应调整至同期银行贷款利率。故请求：一、变更原审判决第一项：将物业管理费每月每平方米2元的标准改为每月每平方米0.65元以下（即按住宅标准计算物业费），且董锦潮无需支付滞纳金；二、减免物业费；三、华信公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
华信公司答辩和称同意原审判决。
二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明，董锦潮在原审开庭时明确确认涉案房屋均是作仓库使用。
本院认为，本案争议的焦点为华信公司应按住宅房屋还是按非住宅房屋向董锦潮收取物业服务费。鉴于房管部门核发的房地产证载明涉案房屋的使用性质为居住用房，董锦潮理应按照合法�使用性质来使用涉案房屋，虽董锦潮确认涉案房屋均是作仓库使用，但华信公司亦应按照房屋合法使用性质来收取物业管理费，其要求按董锦潮按房屋的实际使用性质来交纳物业管理费缺乏依据，故原审判决董锦潮按非住宅房屋的标准交纳物业管理费欠妥，本院予以调整。
关于滞纳金的问题。由于董锦潮确实多年未支付物业管理费，理应承担迟延支付的滞纳金，但由于广州市白云区白兰花园业主委员会与华信公司签订的《物业管理委托合同》约定的滞纳金确实过分高于董锦潮迟延支付物业管理费造成华信公司的损失，本院予以酌情调整，董锦潮应参照中国人民银行规定的金融机构计同期同类贷款利率的标准支付滞纳金为宜。
综上所述，董锦潮的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审查明事实基本清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华�民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第299号民事判决第二项；
二、变更广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第299号民事判决第一项为：在本判决送达之日起三日内，董锦潮向广东华信物业管理有限公司支付白云区金钟横路白兰三街12号首层、16号首层、18号首层（即40栋首层、41栋首层、43栋首层）自2011年1月21日至2012年12月31日止的物业管理费（按每月每平方米0.65元、1237.9585平方米计算每月管理费为804.7元）及滞纳金（分别以当季度所欠管理费为本金，从下一季度第一日起，按参照中国人民银行规定的金融机构计同期同类贷款利率的标准计至支付之日止，以本金为限）。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付�务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费19449元，由广东华信物业管理有限公司负担19149元，董锦潮负担300元。二审受理费1286元，由广东华信物业管理有限公司负担986元，董锦潮负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十二月一日
书 记 员 邹文芳