广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初2745号
原告:广州博购电子商务有限公司,住所地广州高新技术开发区科学城莲花砚路5号A栋310房,统一社会信用代码91440116340241775E。
法定代表人：钟志刚。
委托诉讼代理人：罗毅，广东天一星际律师事务所。
委托诉讼代理人：曾丽萍，广东天一星际律师事务所。
被告：王志杭,男,1972年8月27日出生,汉族,住广州市花都区，
被告:卢笑红,女,1975年2月2日出生,汉族,住广州市花都区，
两被告共同委托诉讼代理人：黄学辉，广州市花都区新华街法律服务所法律工作者。
两被告委托诉讼代理人：潘志斌，广东粤邦律师事务所律师。
原告广州博购电子商务有限公司与被告王志杭、卢笑红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理，本案原由审判员刘丽琼主审，后因工作关系，本案改由审判员吴海萍主审并依法组成合议庭适用普通程序于2017年8月18日公开开庭进行审理。原告广州博购电子商务有限公司（以下简称博购公司）的委托代理人罗毅，被告王志杭、卢笑红的共同委托诉讼代理人潘志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博购公司向本院提出诉讼请求称：1、请求判令两被告立即向原告退还定金2000000元并赔偿原告损失8000000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告（买受方）与被告（出卖方）于2016年10月25日签署《店铺出售合同》，约定原告购买被告名下坐落于广州市花都区新华街花城路50号北座东首层、北座二层店铺；买受方在合同生效三个工作日内支付定金人民币200万；如果由出卖方自身原因（包括债务问题）不能在约定时间内过户给买受方或者买受方指定的第三方，买受方有权终止合约，并要求出卖方支付赔偿金1000万；出卖方保证交易店铺没有产权纠纷；保证店铺有关按揭、抵押债务、税项等在交易前办妥。合同签署后，原告已向被告支付定金200万元。随后原告多次催促被告办理过户，但是被告却迟迟没有办理。原告购买店铺的目的经营血液透析项目。为此，双方买卖合同签署后，原告即投入巨资运作血液透析项目。2016年11月21日取得卫生主管部门的《行政许可申请受理通知书》。2017年2月9日取得了广州市花都区卫生和计划生育局的《设置医疗机构批准书》。今日，原告发现，因被告的债务纠纷导致店铺在《店铺出售合同》签署之前就已被广州市花都区人民法院查封。被告在签署买卖合同时故意隐瞒了房产查封信息，致使《店铺出售合同》已无法履行，原告合同目的无法实现。被告已构成根本性违约，并造成原告重大损失（损失包括但不限于房价上涨损失、在店铺上进行的血液透析木运作费用及运作失败所带来的损失）。不得已，原告向被告发出解除《店铺出售合同》通知函，正式通知被告解除《店铺出售合同》，并要求被告双倍返还定金及赔偿损失。但被告至今仍没有双倍退还定金及赔偿损失。
被告王志杭、卢笑红共同辩称，不同意原告的诉讼请求，王志杭与原告签署的《店铺出售合同》合法有效，原告应当继续履行合同。被告与原告在签署《店铺出售合同》时，已明确告知原告店铺被查封的事实，查封时间分别为2013年2月8日、2015年12月22日、2016年4月26日和2016年10月14日，合同第六条约定：“如果由出卖自身原因（包括债务问题）不能在约定时间内过户给买受方或买受方指定的第三方。……”第七条约定：“有关按揭、抵押债务、税项等，出卖方在交易前办妥。……”可见，原告清楚知道被告存在查封债务的事实。被告已取得其他债权人的承诺，在被告与原告办理商铺产权过户时，其他债权人同意解除查封，并不存在不能履行过户手续的事实。其次，被告不存在违约行为。本身办理商铺过户手续是双方行为并非单方行为，合同中没有约定办理商铺过户具体时间，原告也没有催促或书面通知被告办理过户手续，合同是可以继续履行的，不存在根本违约的事实。合同第六条约定：“在买受双方上述约定时间内，出卖方协助买受方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。过户给买受方或买受方指定的第三方。……。”在合同中，根本没有约定具体过户时间，属于约定不明，在原告清楚知道商铺存在查封且需要其他债权人配合解封再过户的情形下，合同是可以继续履行的，被告并不存在根本违约。再次，原告有先履行义务，未履行先行义务而解除本合同，应当承担违约责任。依照《店铺出售合同》第三条约定：“买受方应于本合同生效三个工作日内向出卖方支付定金人民币200万元整。并应于双方办好房产过户手续之日将该店铺全部剩余价款付给出卖方。过户当日，买受方将余款存在托管户口。”根据该约定，原告应在双方另行协定过户时间前，应当准备好出售店铺余款2300万元存入托管的帐户，再进行产权过户手续，该约定是基于其他债权人要求资金托管的情况下才同意解除其他债权人查封而订立的条款，是双方针对该问题共同协定的解决过户方法。原告先行义务未履行的情形下，要求被告办理过户手续是没有事实依据的，严重违反合同约定。根据相关法律，原告应当承担没收定金、赔偿违约损失等责任，被告保留另案起诉的权利。最后，退一步讲，即使被告存在违约行为，原告要求的违约金也过分高于其实际损失，原告只支付了定金200万元，余款2300万元仍未交付给被告，但实际上原告也没有该方面的能力支付购房余款，而要求被告承担800万元的违约金，明显过分高于造成的损失。原告的损失应为被告占用200万元的银行存款利息损失，除被告应当返还定金200万元给原告外，再行赔偿银行存利息给原告足以弥补其损失。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。
经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街花城路50号北座东首层、北座二层，权属人为王志杭。
2016年10月25日，王志杭（出卖方）与博购公司（买受方）签订《店铺出售合同》，约定涉案商铺建筑面积1414.17平方米，商业用途，店铺总价为2500万元。三、付款方式：买受方应于本合同生效三个工作日内向出卖方支付定金200万元。并应于双方办好房产过户手续之日将该店铺全部剩余价款付给出卖方。过户当日，买受方经余款存在托管户口。四、交付事项：出卖方和买受方完成该店铺的有关房产登记证后，出卖方须将该店铺交给买受方使用。出卖方将该店铺的其中200平方米建筑面积出租给“冬虫夏草”店铺使用，维持原有租约（出卖方附原来租约）。五、违约责任：买受方逾期60天未付清房款，出卖方有权终止合同，由此造成的损失，出卖方不承担任何责任及费用，买受方向出卖方支付1000万赔偿金。出卖方收到买受方所预交的定金后，不得中途毁约，否则需要向买受方支付1000万的赔偿金。六、关于产权登记的约定：在买受双方上述约定时间内，出卖方协助买受方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。过户给买受方或买受方指定的第三方。如果由出卖方自身原因（包括债务问题）不能在约定时间内过户给买受方或买受方指定的第三方。买受方有权终止合约，并要求出卖方支付赔偿金1000万。七、出卖方保证在交易时该店铺没有产权纠纷：有关按揭、抵押债务、税项等，出卖方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由出卖方承担全部责任…
合同签订后，博购公司分多次共向王志杭支付购房定金200万元。博购公司认为其在支付定金后一直催促王志杭办理过户手续，但王志杭隐瞒涉案商铺被查封的事实，博购公司遂在2017年3月15日向王志杭寄送《解除〈店铺出售合同〉通知函》，王志杭确认收到博购公司寄送的解除通知函。博购公司认为其购买商铺打算用于经营血液透析项目，为此投入大量的资金运作血液透析项目，且涉案商铺价值已上涨，现涉案商铺因查封导致合同无法履行，因此要求王志杭赔偿相关损失，王志杭认为博购公司在签订合同时就知悉涉案商铺被查封，且合同并未约定具体过户时间，待王志杭与其他债权人协商解决其他债务后，本案合同并非不能履行，博购公司单方解除合同属于违约。双方协商不成，博购公司遂诉至本院成讼。
另查，根据2017年8月16日广州市花都区土地房地产档案室出具的房地产登记簿查册表显示，涉案商铺于2013年2月8日抵押给广州农村商业银行股份有限公司花都支行，债权数额为18000000元，并分别于2015年12月22日、2016年10月14日、2017年3月10日、2017年4月12日被本院（2015）穗花法民一初字第2519号、（2016）粤0114执保856号、（2017）粤0114执938号及（2017）粤0114执363号案查封。
诉讼中，博购公司向本院提出保全申请，本院审查后依法作出（2017）粤0114民初2745号民事裁定，裁定：冻结王志杭、卢笑红的银行存款共1000万元或查封等值的其他财产。后本院依法采取了查封措施，为此博购公司预缴了保全费5000元。
本院认为：博购公司与王志杭于2016年10月25日签订的《店铺出售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”虽然涉案合同并未约定过户的具体时间，但涉案商铺至庭审辩论终结时仍未解除查封强制措施，博购公司已于2017年3月15日发出解除合同通知函，王志杭亦确认收到，故本院确认涉案合同已解除的事实。涉案商铺在签订买卖合同前已分别于2015年12月22日、2016年10月14日被本院司法查封，博购公司作为具有完全民事行为能力的主体，在签订涉案商铺标的高达2500万元的买卖合同前理应对该商铺的产权情况进行充分了解，而涉案合同并未约定具体的过户时间，合同中对王志杭因涉案商铺存在的债务情况亦多次提及，故博购公司认为王志杭在签订买卖合同时故意隐瞒涉案房产的查封信息，依据不足，本院不予采纳，而王志杭作为涉案商铺的权属人明知商铺被查封仍与博购公司签订买卖合同，且在本案庭审辩论终结时仍未解除查封强制措施，亦存在过错，故博购公司及王志杭对于涉案商铺因存在司法查封导致无法办理产权转移登记均存在过错，因此，博购公司要求王志杭返还已付定金2000000元，合理有据，本院予以支持。
关于博购公司主张的损失问题，首先，根据前述分析，博购公司对涉案商铺在合同签订前的产权情况应作了解，故博购公司对于涉案商铺因存在司法查封导致无法过户的风险应当预知；其次，博购公司未能举证证明其因涉案合同无法继续履行而发生的实际损失；再者，涉案合同仅履行了支付定金的步骤，在剩余房款2300万元尚未支付、涉案商铺尚未交付亦未办理产权转移登记的情况下，如若存在博购公司主张的投入巨资运营项目损失，亦属于博购公司自身产生的扩大损失。综上，结合博购公司的举证及合同的实际履行情况，本院酌定王志杭向博购公司支付定金200万元的利息损失，利息以200万元为本金，从本案起诉之日即2017年3月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止，超出该部分的损失，本院均不予支持。
因卢笑红并非合同相对方，博购公司要求卢笑红承担返还定金及支付损失，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：
一、被告王志杭于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州博购电子商务有限公司返还定金2000000元；
二、被告王志杭于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州博购电子商务有限公司支付上述定金2000000元的利息，利息计算标准：以2000000元为本金，从2017年3月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；
三、驳回原告广州博购电子商务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费81800元，由原告广州博购电子商务有限公司负担59000元，由被告王志杭负担22800元；保全费5000元，由被告王志杭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 吴海萍
人民陪审员 袁伟峰
人民陪审员 高 媛
二〇一七年九月八日
书 记 员 张丽彬