北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第23929号
原告（反诉被告）刘某，女，1983年12月29日出生。
委托代理人王秋实，黑龙江赵长江律师事务所律师。
被告（反诉原告）姜某，男，1985年8月11日出生。
委托代理人温永忠，北京市海铭律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘某与被告（反诉原告）姜某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员隋秋红独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘某及其委托代理人王秋实，被告（反诉原告）姜某及其委托代理人温永忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘某诉称，我与姜某于2009年11月5日签订房屋买卖合同，约定其向我购买位于北京市海淀区西二旗XX住宅，约定房款为164万元，于2009年11月24日支付房款60万元含定金5万，另外交房前支付74万元。2009年11月16日双方签订补充协议，约定姜某于房屋过户后30日内支付余款30万元。2010年10月19日双方再次签订《房屋买卖合同》补充协议，约定房款增加5万元，房款变更为169万元，2010年11月8日前姜某支付26万元，剩余9万于房屋过户后一个月付清。我在2012年4月19日取得房本后，马上与姜某联系过户，但无法与其取得联络，从其父亲处得知姜某在国外求学，2012年9月回国，姜某本人从未对此违反合同约定不能及时办理过户一事说明和解释。姜某回国后，经我一再催促仍无故拖延办理房屋过户手续，致使我未能在合适时机再购房，造成无法弥补的损失。根据双方合同约定，现距应办理过户手续的时间2012年5月15日至今已经一年多，姜某可能是因为不具备购房资格不履行过户手续，此行为已经严重违反合同约定，我有权据此解除合同并要求其支付违约金，且我已经书面通知姜某解除合同并要求违约金，因其不同意解除，故现起诉请求法院解除双方之间签订的房屋买卖合同及两份补充协议，并判令姜某按照每日总房款的0.5%的标准向我支付自2012年5月15日至同年6月5日共计20天的逾期违约金169000元以及按照总房款的20%向我支付违约金338000元，诉讼费由姜某承担。
姜某辩称，我按照与刘某签订的房屋买卖合同及补充协议约定，先后向刘某支付了购房款165万元，已达到总房款的98%，已经履行了买受人应该履行的全部义务。而刘某出卖给姜某的房屋至今没有还清银行的按揭抵押贷款，该房屋仍然处在银行的抵押状态无法向姜某过户。而刘某只有按照合同约定先期履行偿还银行贷款义务，解除房屋抵押后，使交易房屋具备过户条件，才有权要求答辩人支付剩余房款。因此刘某首先违约，其诉讼请求缺乏事实依据。综上，我不同意刘某的诉讼请求，并提起反诉请求判决双方继续履行房屋买卖合同及两份补充协议，判令刘某配合我办理诉争房屋的过户手续，并由其承担全部反诉费用。
刘某对姜某的反诉辩称，双方在合同中�定了办理房屋权属转移登记的时间及逾期办理的违约责任，我方在取得房产证后马上联系姜某过户，直至现在姜某也没有配合我方办理过户手续，我方作为守约方是有权解除合同的，并有权要求违约方支付违约金，此条约定属于双方约定解除条款，并非单方解除，不受补充协议关于不得变更合同条款的限制，姜某虽已交纳大部分房款，但不影响其承担违约责任，故我不同意姜某的反诉请求。
经审理查明，2009年11月15日，刘某（出卖人）与姜某（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定出卖人将坐落于北京市海淀区西二旗XX房屋（房屋产权证地址为：北京市海淀区西二旗XX号，以下简称XX号房屋）出售给买受人，房屋总成交价为164万元，签订合同当日买方直接支付定金5万元，2009年11月24日前买方向卖方支付房价款60万元整含定金，交房前买方向卖方支付134万元整含2009年11月24日前支付的房款。合同还约定，卖方承担产权证办理其名下产生的所有费用（包括契税、公共维修基金费用），买方承担本次交易产生的所有税费；当事人双方同意在该房屋取得房产证之日起15日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；当事人任一方违反以上约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款0.5%的违约金，逾期超过10日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金出卖人在开发公司将房交付于卖方且买方支付完134万元10日内，将该房屋交付给买受人使用；出卖人应在买受人交付定金和购房款达人民币134万元整起过户前，还清尚欠贷款机构之贷款。另在房屋权属情况一条注明，出卖人于2009年4月28日与开发建设单位北京科技园置地有限公司就该房屋签订商品房买卖（预售合同），出卖人确认其已经以贷款方式向开发建设单位支付购房款，贷款机构为工商银行，出卖人尚欠贷款约人民币70万元。2009年11月16日，刘某与姜某又就XX号房屋买卖结算余款达成补充协议，约定双方协商出卖人将房屋产权证过户给买受人后30日内将其余款项共计30万元整一次性交付给出卖人。2010年10月19日，刘某与姜某又签订《房屋买卖合同补充协议》，约定对《房屋买卖合同》作如下补充：买受人向出卖人支付74万元整，经出卖人确认后，出卖人须将房屋使用权转交给买受人，出卖人不再拥有房屋使用权；买受人在原合同所规定的总房款164万元基础上，额外再支付出卖人5万元；买受人于2010年11月8日前向出卖人支付房款26万元，剩余房款在出卖人将房产证过户给买受人后1个月内付清；此协议为《房屋买卖协议》的补充协议，出卖人和买受人均承认此协议的法律效力，出卖人不得再以任何形式、任何理由单方变更合同条款，不得单方解除《房屋买卖合同》，否则出卖人须按《房屋买卖合同》中的违约责任向买受人退回已支付房款和赔偿金外，还需按总房款的150%，计人民币246万元支付买受人违约金；在出卖人取得房屋产权证45天将房屋产权过户给买受人。
姜某于2009年11月15日向刘某支付定金5万元，其后于2009年11月21日支付55万元。2010年10月19日，姜某向刘某支付743489元，包括房款74万元、物业费2935元及房屋面积增加费用554元。姜某又分别于2010年11月9日、2013年2月5日向刘某支付26万元、5万元。综上，姜某已向刘某支付房款共计165万元，剩余4万元尚未支付。刘某在开发商向其交房后，将XX号房屋交付给姜某，现该房屋由姜某居住使用。
2012年4月19日刘某取得XX号房屋的所有权证，刘某主张其取得房产证后立即通知姜某办理过户，但姜某当时在国外，姜某父亲告�其当年9月份回国。姜某认可其当时确实在国外，2012年9月回国。刘某主张其在姜某回国后，立即与姜某联系办理过户事宜，但姜某以其家中资金困难表示无法支付尾款。姜某对此不予认可，并表示刘某于2012年12月第一次主动联系其办理过户事宜，但由于刘某要求其提前支付26万元购房款，导致其资金紧张，加之其母亲生病，不能及时支付剩余尾款及过户税费，故与刘某商量先支付尾款，待其剩余款项备齐后再办理过户手续，刘某同意其请求后收取了5万元，其又于2013年7月向刘某提出以每月支付5000元支付剩余尾款4万元，刘某表示太慢不同意。刘某表示其接受姜某支付的5万元时确实希望尽快过户，希望姜某尽快履行合同，但姜某一直拖延不予配合。刘某还主张，由于姜某拖延办理过户手续，导致其购房计划一再搁置，现因限购政策已无力购房，给其造成无法弥补的损失。姜某对此不予认可，表示刘某从未向其表述过有购房需求，其并未造成刘某购房机会损失。刘某于2013年8月15日向姜某发出解除合同通知，要求解除《房屋买卖合同》及补充协议，并要求姜某支付相应违约金，姜某于2013年8月17日回函，表示刘某无权单方解除合同，并希望刘某尽快接受尾款并办理过户手续。刘某于2013年8月22日向本院提交起诉状。
刘某为证明其上述主张，还向法庭提交了其与姜某之间的手机短信记录、通话录音及公证书，以及2013年8月15日其与姜某之间的录像资料予以证明。其中，刘某在2013年7月23日在北京市XX公证处公证的其与姜某之间在2013年7月1日至18日互发的手机短信显示，刘某多次询问姜某剩余4万元尾款何时付、房子何时过户，并表示其家中用钱，由于姜某的原因去年就该过户、付尾款一直拖到今年；姜某回复其现在确实拿不出这些钱，已�在尽最大努力凑了，对于过户的事情由于不知道新政策对其有何影响，故一直想着凑尾款，之后的事情都还没想；刘某表示现在尾款只剩4万，不影响过户，让姜某抓紧咨询一下过户的税费，抓紧办完；姜某表示可以看看过户需要多少钱，不行就先过户，不然刘某买房也受限制，并表示月底上班后拿工资还尾款。在2013年7月23日的通话录音中，刘某表示其已第一时间交房并催促姜某过户，但姜某一直拖延，要求姜某抓紧过户和付尾款，姜某表示尽量。在2013年8月15日的录像资料中显示了当天刘某将解除合同通知送达姜某后与姜某之间的谈话内容，刘某表示从2012年4月19日她取得房本到现在一直没有过户的原因是由于姜某方一直拖延，而买卖合同约定在她取得房本之后就应立即过户，所以姜某违约；姜某表示他还是想继续履行合同的，打算在今年内将合同履行完毕，而且�房的全部款项基本都已经付完了，仅剩下4万元，这不足以成为解除合同的理由，而且刘某事先并未告知其最晚过户的期限而就直接发出解除通知，要求解除合同，是不具备法律效力的。
姜某对于其与刘某在2013年7月1日至18日期间的手机短信内容的真实性表示认可，但对证明目的不认可，并表示短信内容正反映出双方一直在就过户的问题进行协商。姜某对于通话录音及录像资料的证据合法性均不予认可，认为刘某录音录像并未取得其同意，取得形式不合法，8月15日的录像资料中虽确实是当天姜某与刘某之间的谈话，但其谈话中存在诱导，且当天刘某只是给其一份解除合同通知，让其先收着，其也表示会尽快过户。姜某也提供了其与刘某在2013年8月15日至20日之间的手机短信，内容为其与刘某确认对解除通知回函的日期和地址，并要求刘某明确答复是否配合办理过户，刘某表示因其严重违约，已发出书面解除通知，姜某表示希望刘某尽快配合过户。刘某对上述短信的真实性表示认可。
另查，姜某向海淀区建委提交的购房资格核验申请，按照该单位出具核验结果告知单的申请编号登陆北京市住房城乡建设委官方网站，查询姜某购房资格核验结果为：初步核验通过。姜某亦表示其愿承担与刘某办理过户手续所产生的所有税费。
上述事实，有双方当事人陈述，《房屋买卖合同》及两份补充协议，房屋所有权证，付款凭证，手机短信记录，公证书及光盘，解除合同通知，回函，购房资格核验申请告知单等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，刘某与姜某签订的《房屋买卖合同》及两份补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格按照合同�定全面履行各自义务。当事人协商一致，可以变更合同。由于刘某在出售XX号房屋时尚未取得房屋所有权证，故双方在《房屋买卖合同》中约定，在XX号房屋取得房产证之日起15日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，后双方又在2010年10月19日签订的补充协议中将该项变更为在出卖人取得房屋产权证45天内将房屋产权过户给买受人，故双方对于办理房屋权属转移登记手续的约定应以变更后的补充协议为准。刘某于2012年4月19日取得房屋所有权证后即联系姜某办理房屋权属转移登记手续，但因姜某当时不在国内，无法办理转移登记手续，且在姜某回国后，由于姜某资金困难，无力支付剩余房屋尾款及过户税费，故一直未办理转移登记手续。双方虽在此期间一直协商过户事宜，且刘某一直在催促姜某尽快履行过户手续，但确因姜某原因导致该房屋至今仍在刘某名下未能过户，故刘某依据《房屋买卖合同》的约定向姜某主张迟延办理权属转移登记手续的违约金理由正当，本院予以支持。双方约定逾期办理转移登记手续逾期一日，违约方支付总房款0.5%的违约金；逾期超过10日，违约方支付总房款20%的违约金，此两条违约责任约定的情形应属不同迟延程度下应承担的违约责任，本案中姜某迟延时间已超过十日，故应按照约定向刘某支付总房款20%的违约金，刘某再要求姜某按日总房款0.5%支付自迟延之日起20日内的违约金属重复主张，本院对其此项诉请不予支持。对于姜某所述刘某未在过户前还清其银行贷款应属先期违约的抗辩理由，本院认为，由于双方一直在协商过户时间事宜，在姜某因己方付款能力原因尚无法确定何时办理过户手续的情况下，刘某有理由暂不还清其银行贷款，此行为不构成违约，故对姜某的此项�辩理由，本院不予采信。对于刘某要求解除《房屋买卖合同》及两份补充协议的诉讼请求，本院认为，虽然双方在《房屋买卖合同》中约定如一方违反合同约定迟延办理房屋权属转移登记手续逾期超过十日，守约方有权解除合同，但鉴于刘某在双方约定的办理期限界至后一直在与姜某协商办理过户手续，并在此期间接受了姜某支付的部分房款5万元，其亦表示在发出解除合同通知函之前其确实仍希望姜某尽快履行合同办理过户手续，故在姜某来看，其仍信赖刘某愿意与其继续履行合同并为履行合同进行准备，故在刘某已将房屋交付给姜某居住使用且姜某已支付绝大部分房款的情况下，刘某主张解除合同确实有失公平。从保护当事人信赖利益、保障交易安全的角度，在本院已判定姜某承担逾期办理过户手续的违约责任的情形之下，对于刘某主张解除《房屋买卖合同》�两份补充协议的诉讼请求，本院不予支持，进而对于姜某主张继续履行合同、要求刘某协助其办理房屋过户手续的反诉请求予以支持，过户所需税费均由姜某承担。另，按照合同约定，姜某应在过户后一个月内一次性向刘某支付剩余房款4万元，姜某在过户手续办理完毕后应依约履行此项义务。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、刘某与姜某继续履行双方于二ＯＯ九年十一月十五日签订的《房屋买卖合同》及分别于二ＯＯ九年十一月十六日、二Ｏ一Ｏ年十月十九日签订的两份补充协议；
二、刘某于本判决生效后十日内办理北京市海淀区西二旗XX号房屋的解除抵押手续；在上述房屋解除抵押手续办理完毕后五日内，刘某协助姜某办理上述房屋的权属转移登记手续，办理权属转移登记手续所需税费均由姜某承担；
三、姜某于权属转移登记手续办理完毕后三十日内向刘某支付剩余房屋尾款人民币四万元；
四、姜某于本判决生效后十日内向刘某支付逾期办理权属转移登记手续违约金人民币三十三万八千元；
五、驳回刘某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五千零二十五元，由刘某负担一千四百七十八元，已交纳；由姜某负担三千五百四十七元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费三十五元，由刘某负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本诉或反诉判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交本诉或反诉上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳本诉或反诉上诉案件受理费，上诉于北京市第一中�人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 隋秋红
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 黄 杨