山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终4648号
上诉人（原审原告）：张淑英，女，1947年8月19日生，汉族，无业，住蓬莱市。
委托诉讼代理人：孙永萍，山东蓬祥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张家学，男，1969年10月16日生，汉族，住烟台经济技术开发区。
被上诉人（原审被告）：张家祝，男，1964年11月9日生，汉族，无业，户籍所在地烟台经济技术开发区，现住烟台经济技术开发区。
委托诉讼代理人：刘兆明，山东宸来律师事务所律师。
原审第三人：张家乐，男，1937年10月23日生，汉族，无业，住烟台经济技术开发区。
委托诉讼代理人：刘兆明，山东宸来律师事务所律师。
上诉人张淑英因与被上诉人张家学、张家祝及原审第三人张家乐农村房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初1708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张淑英的委托诉讼代理人孙永萍、被上诉人张家学、被上诉人张家祝与原审第三人张家乐的委托诉讼代理人刘兆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张淑英上诉请求：1依法撤销烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初1708号民事判决，改判被上诉人张家学与张家祝签订的房屋买卖合同无效。2、案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误。本案的买受人不符合法律规定的善意购买的要件，且涉案房屋至今没有办理登记。二、本案设计的司法所及其工作人员的见证是违反法律规定的，见证人员的调查意见不应被采纳。三、涉案房屋从未在张家村公开出售，张家学与张家乐间存在矛盾，张家乐为购买涉案房屋，找到张家祝从中运作，在张家学与张家祝签订房屋买卖合同后，发现实际购房人系张家乐，张家学对此并不同意。四、一审法院在涉案房产未办理过户的情况下判决涉案房屋归买受人所有违反了法律强制性规定。
被上诉人张家学辩称，我同意上诉人张淑英的意见。
被上诉人张家祝与原审第三人张家乐共同辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，请求驳回上诉人的上诉请求。
张淑英向一审法院起诉请求，依法确认张家学、张家祝签订的房屋买卖合同无效，诉讼费用由张家学、张家祝承担。
一审法院认定事实，涉案房屋位于烟台经济技术开发区大季家街道张家庄村（现为居民委员会）136号，系张淑英与丈夫张廷朋1980年5月建设，建筑面积58.9平方米。1994年1月19日，蓬莱市村镇建设办公室颁发所有权证书，登记在张淑英名下，证号为蓬私房字第××号。张淑英与张廷朋共育有两个子女，儿子是张家学，女儿是张迎春。1989年张廷朋去世。1997年张淑英改嫁到蓬莱。2002年张家庄村划归烟台经济技术开发区,2003年烟台经济技术开发区普查登记房屋，统一收回房产证，张淑英将房产证交给了张家庄村村委。
2010年8月，经烟台经济技术开发区大季家司法所与其他人见证，张家学与张家祝签订了房屋买卖协议，主要内容为：张家学自愿将属于自己的房屋（蓬私字第15150104号房屋）一处卖给张家祝，房屋价格105000元。付款方式为现金一次性付清，当交不欠。需要办理房产证变更时，卖方张家学要协助买方张家祝进行办理，办证的一切费用由买方张家祝承担。在房屋办证之前，如遇开发征迁，买方张家祝要服从开发征迁的需要，卖方张家学要协助买方张家祝办理有关房屋拆迁与安置中的一切事宜，开发中对房屋的一切补偿受益均为买方张家祝所有。若有一方违约，自愿赔偿另一方房款价格的双倍，其他损失另行计算。该协议由张家学、张家祝及中证人张某1之、张某2、黄某签字，烟台经济技术开发区大季家司法所盖章确认。经查，黄某是大季家司法所所长，张某2是张家庄居委会会计，张某1之是张家庄居委会治保主任。
2010年12月31日，张家祝立字据一份，载明“立卖契人张家祝将房屋一处卖于王桂芳名下，永久为业。双方为信守诚诺，特立字为证，房屋价款壹拾万零伍仟元正，价款立字起一次交清。房屋四××：以此房房产证四××为界，恐后无凭，立字为证，永不反悔。”由立卖契人张家祝、立买契人王桂芳、中证人张某3及张某1之、代字人张某2及张家坤签字盖印。该房屋即涉案蓬私字第15150104号房屋。
王桂芳是第三人张家乐的妻子。2016年5月，因张家庄村集体搬迁，王桂芳与张家庄居委会签订了涉案房屋的货币补偿协议，约定补偿款524688.10元。房屋已拆除。
庭审中，张家祝及第三人张家乐均称张淑英知道张家学卖房的事情，张家学和张家乐住得很近，张淑英每年都回张家学家里住一段时间。
经本院调查被告张家学，其称卖房的事没告诉张淑英，签订买卖协议后，大约过了半年被告张家祝付清了房款，其交给张家祝房屋钥匙，后来得知房子由第三人张家乐取得，张家祝付的购房款实际是张家乐出的。
经本院调查买卖契约的见证人黄某、张某3和张某1之，其称，张家学与张家祝签订买卖协议前一两年，张家学就开始卖房，全村人都知道，张淑英的女儿也张罗过卖房。张淑英交的房产证里夹了份材料，大致内容是张淑英把房子赠给孙子张钰。
另查，张淑英上交给村委的房产证中附有字据一份，内容为：“今张淑英有房产一处，转让给张钰继承。立字人张淑英。2003年2月17日。”又查，张钰是张家学之子。张淑英接受本院调查时称，村里统一收房产证重新登记时，因为听儿媳妇说自己的户口在蓬莱，无法登记，所以同意登记到孙子张钰名下，并对儿媳说自己死了以后房子才属于张钰的；当时写没写字据忘记了。
一审法院认为，涉案房屋的权属证书登记在张淑英名下，原属张淑英所有。张淑英之子即张家学于2010年将房屋卖给张家祝，是买卖双方的真实意思表示，交易价格符合当时的市场行情，公平合理。当时该房在村里公开出售，并且房产证里附有房屋所有权人转让给出卖人之子继承的书面字据，所以买受人有理由相信出卖人有处分房屋的权利，买卖行为经过村委干部及司法所工作人员见证，系善意购买。烟台经济技术开发区2003年后停止办理农村住宅过户，处分房屋均不能办理过户手续，该买卖成立后，虽然没有过户，但房屋已交付使用多年。综合前述因素，本院认为，张家学虽然无权处分房屋，但买受人是以合理的价格善意取得，据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，房屋所有权应归买受人所有，张淑英主张买卖无效，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：驳回张淑英的诉讼请求。案件受理费减半收取3275元、保全费2270元，由张淑英负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，张淑英对张家学与张家祝签订房屋买卖协议将诉争房屋出卖给张家祝是否知晓和同意是本案争执的焦点。本案当事人均为烟台经济技术开发区大季家街道办事处张家庄村成员的事实清楚。张家学系张淑英之子，这使张家祝有理由相信张家学有权代表张淑英对诉争房屋进行处分，且诉争房屋在签订买卖签约时由同村村民黄某、张某3和张某1之见证。同时，张家祝购买涉案房屋后，又将房屋转卖给张家乐，张家乐对涉案房屋进行了修缮增建，而张淑英每年均回原籍与子女共同生活，但其在此期间从未向张家祝、张家乐主张权利。张淑英现提起诉讼，明显与常理不符。综上，张淑英以张家学出卖涉案房屋没有经过其同意、事后也未征得其追认为由认为张家学与张家祝就诉争房屋签订的买卖协议无效的主张，与事实不符，本院不予支持。
综上，上诉人张淑英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人张淑英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一六年十二月六日
书 记 员 辛婷婷