长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长经开民重字第00017号
原告：长春市新鼎信广告有限公司，住所长春经济技术开发区。
法定代表人：李宁，该公司总经理。
委托代理人：王曦，该公司职员。
委托代理人：吴鹏，吉林王若威律师事务所律师。
被告：汪清县众邦房地产开发有限公司，住所吉林省汪清县。
法定代表人：马占彪，该公司总经理。
被告：赵连波，男，汉族，1962年3月18日生，住吉林省榆树市。
被告：冯石东，男，汉族，1969年12月10日生，住吉林省榆树市。
原告长春市新鼎信广告有限公司（以下简称新鼎信公司）诉被告汪清县众邦房地产开发有限公司（以下简称众邦公司）、赵连波、冯石东商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新鼎信公司的委托代理人王曦、吴鹏到庭参加诉讼。被告众邦公司、赵连波、冯石东经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年6月13日，原告与被告赵连波代理的被告众邦公司签订了商品房代理销售合同。原告已销售房屋84套，佣金149139.00元，溢价的30％为80246.00元，即229385.00元；已给付7万元，尚欠159385.00元。按合同约定，应每月5日结清；被告众邦公司长期拖欠，终止了合同第六条约定的给付销售佣金及溢价的义务；合同第九条第一款第十一项约定，无故终止合同理应支付总项目销售金额1.5％的违约金。被告众邦公司非但无故终止合同，为达到拒付佣金及解除合同之目的，驱除原告代理销售人员，造成表面上原告撤走销售人员的假象。被告众邦公司与原告签订的合同盖的是被告水岸新城项目部的章，代理人为被告赵连波；在合同履行过程中，负责结算的人是被告冯石东、赵连波。原告认为，在被告众邦公司用不具备法人资格的项目部签订合同的情况下，被告众邦公司及其签订合同的代理人被告赵连波和履行合同过程中的结算负责人被告冯石东均应对原告的诉讼请求承担责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、继续履行合同；2、三被告共同给付原告商品房销售代理费用159385.00元及利息（从2013年5月5日起按同期银行贷款利率计算）；3、三被告共同向原告支付总项目总销售金额1.5％的违约金。案件受理费由被告承担。
2016年5月6日，原告提交申请，将诉讼请求变更为：1、解除原告与被告汪清县众邦房地产开发有限公司于2012年6月13日签订的商品房代理销售合同；2、三被告共同给付原告商品房销售代理费用233954元及逾期给付违约金（按日万分之八，从2013年5月5日起计算至给付之日止）；3、三被告共同赔偿违约给原告造成的损失1603983元。
被告众邦公司、赵连波、冯石东未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。
本院经审理查明：被告汪清县众邦房地产开发有限公司成立于2010年3月22日，法定代表人为马占彪，经营范围为房地产开发。
2012年5月3日，被告赵连波、冯石东与案外人马占有签订合作协议，主要约定:被告赵连波、冯石东与案外人马占有合作开发和龙市秀河小区房地产项目；合作的开发项目所有的开发资质由案外人马占有负责解决，付给开发商资质单位十万元；案外人马占有负责项目所有手续和各种许可的运作，并承担所有人情费用，被告赵连波、冯石东负责前期投入2000万元资金，如果后期投入资金增加，按合作比例投入；双方合作比例为，案外人马占有占股份45％，被告赵连波、冯石东占股份55％；在项目合作过程中，案外人马占有为项目负责人，所有议题需要双方共同研究……协商解决……；合作过程中，财务一切费用支出和工程款项支出，必须双方签字认可方能入账，案外人马占有负责会计人员，被告赵连波、冯石东负责统计人员和出纳人员，工资由项目部支出；双方合作的利润进行核算后进行分配，案外人马占有的利润在楼盘未售完的情况下可用剩余的楼盘按市场价格计算抵给案外人马占有，被告赵连波、冯石东的利润有优先选择楼盘位置的权利；等等。
2012年6月13日，被告众邦公司水岸新城项目部（甲方）与原告（乙方）签订商品房代理销售合同，主要约定：甲方委托乙方就甲方在吉林省和龙市长春路西段北侧开发的项目（暂定名秀水小区）的房屋进行代理销售；项目总建筑面积9.5万平方米，委托乙方代理销售面积6万平方米，甲方如按期开发二期继续由乙方销售不得另行找其它公司销售；销售底价：二层2388元平方米，三、四层2488元平方米，五层2288元平方米，六层1988元平方米，车库3500元平方米，仓库4000元平方米，一层门市4500元平方米，一、二层门市4000元平方米；乙方的代理销售权限为策划、销售方案和宣传推广方案，对外宣传、销售房屋，未经甲方书面特别授权，不得超过甲方的授权范围对外进行任何承诺或签订合同；乙方负责项目的整体策划，提供完善的项目策划、销售方案以宣传推广方案，方案经甲方确认后由乙方负责实施，项目的宣传推广费用由甲方承担；乙方应当按照甲方确认的宣传推广方案，根据项目的进度和销售情况，及时提供详细宣传（广告）计划和内容，经甲方确认后，甲方按时投入本合同约定的宣传推广费用，广告的设计费由乙方承担；被告众邦公司负责宣传费，原告承担设计费；乙方负责本项目报纸、电视广告、印刷宣传材料、文案的撰写，售楼处现场印刷费、销售人员的基本薪水、提成和其它福利待遇，本项目宣传方面有关的策划文案平面设计由乙方负责；销售代理费用＝佣金+超价部分，其中：佣金＝销售单价×销售面积×1.5％，超价部分＝（销售单价－底价单价）×销售面积×30%（即甲方70％，乙方30％）；乙方签约完成即视为完成此单的销售，有权请领相应的代理费，每月5日按当月实际发生提取佣金及溢价；乙方在每月底前5日，按实际销售业绩情况申报本月的请领代理销售费用（佣金＋溢价奖励）额度，甲方应在收到乙方呈送的请款单于次月的5日前审查确认后予以支付，甲方需保证及时、足额结算乙方相应的销售代理费，如逾期5日未支付，应按每天万分之八违约责任补偿；每月结算1%代理费，另外0.5%代理费在乙方完成4500元（含银行按揭款部分，甲方给施工方抵账房不列入4500万元之内）时结算，但佣金按1.5%提取，销售后由甲方一次结清；乙方是甲方唯一指定的该项目的代理公司，在代理期内甲方不得委托其他代理公司代理该项目和随意终止合同；由于甲方原因无故终止合同，甲方要向乙方支付总项目总销售金额×1.5％的费用作为违约金；代理销售期间，原告负责现场销售人员的工资及提成，包括食宿费用；等等。被告赵连波在被告众邦公司水岸新城项目部的委托代理人处签字。
2012年8月，被告众邦公司相继取得和龙市秀河小区棚户区改造工程I区、H区（和龙市秀红街以东、秀河街以西、池秀路以南、长春路以北围合区）的国有土地使用执照、建设用地规划许可证、和龙市秀河小区（水岸新城）项目建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。
截止2013年4月底，原告共销售房屋84套，其中：1％佣金为149139元，0.5％佣金为74569元，30％溢价为80246元。被告众邦公司于2012年9月中旬支付销售代理费20000元，又于2013年春节前支付销售代理费50000元。被告众邦公司之后未再向原告支付销售代理费。
2013年6月30日，被告众邦公司出具全权委托书，委托案外人马占有全权负责处理公司的一切事务。
2013年11月4日，被告众邦公司通过股东会决议，同意众邦公司与赵连波、冯占东、马占有签订协议书，协议书内容为赵连波、冯占东、马占有于2012年5月3日就共同开发和龙市秀河小区房地产项目签订的合作协议终止，并协商上述项目各方的投资及利润分配问题及同意上述项目善后问题由公司全权处理等，全权授权马占有为代表人，马占有为此所签署的有关文书，众邦公司均予以承认。
2013年11月6日，被告众邦公司、赵连波、冯石东与案外人马占有签订协议书，主要约定：将赵连波、冯石东、马占有与2012年5月3日的合作协议予以终止；在合作协议中，赵连波出资900万元，冯石东出资2100万元，马占有未出资，上述三方共同开发和龙市秀河小区房地产项目已竣工，五证俱全；众邦公司在该项目中得10万元，赵连波、冯石东所投资资金及分得利润为该开发项目的部分楼房（详见附表），众邦公司同意附表中258户楼房（住宅、车库、门市），面积为22989.92平方米，总金额为58955138.58元，归赵连波所有，马占有零利润；合作期间欠贷款1000万元，欠职工工资64.5万元，欠赵连波125万元，欠冯石东100万元，上述债务由赵连波、冯石东推荐出纳员协助众邦公司、马占有继续处理善后问题，至欠款全部还清，出纳员自动撤离；赵连波、冯石东委托众邦公司、马占有处理该项目遗留的所有问题，处理该项目的剩余收入及支出费用，赵连波、冯石东至此退出该项目，今后一切事宜与二人无关；等等。
2015年10月，原告诉至本院，要求三被告给付欠付的销售代理费、赔偿损失、解除合同等。
本院认为，一、关于给付商品房销售代理费用及逾期给付违约金的问题。被告众邦公司下属的水岸新城项目部与原告签订的商品房代理销售合同，是当事人真实的意思表示，合法有效，该协议对被告众邦公司具有法律约束力，双方当事人应按合同约定严格履行。根据合同约定，原告在每月底5日前按实际销售业绩情况向被告众邦公司申报本月的销售代理费用（佣金﹢超价部分）额度，被告众邦公司应于次月的5日前审查确认后予以支付，如逾期5日未支付销售代理费用，应按每天万分之八的标准向原告承担违约责任。截止2013年4月底，原告共销售房屋84套，其中：1％佣金为149139元，0.5％佣金为74569元，30％溢价为80246元。被告众邦公司于2012年9月中旬支付销售代理费20000元，又于2013年春节前支付销售代理费50000元，被告众邦公司之后未再向原告支付销售代理费。被告众邦公司未按合同约定向原告支付销售代理费用，构成违约，被告众邦公司应承担继续履行合同即向原告给付销售代理费用233954元，并且应按合同约定,每日按销售代理费用的万分之八的标准向原告给付违约金。
二、关于解除商品房代理销售合同和赔偿损失的问题。根据商品房代理销售合同的约定，原告是被告众邦公司指定的该项目的唯一的代理公司，在代理期内被告众邦公司不得委托其他代理公司代理该项目和随意终止合同。但是，在该商品房代理销售合同履行过程中，被告众邦公司于2013年11月6日和被告赵连波、冯石东与案外人马占有签订协议，约定终止合作，并将共同开发和龙市秀河小区房地产项目中的258户楼房（住宅、车库、门市），面积为22989.92平方米，总金额为58955138.58元，归被告赵连波所有。被告众邦公司的上述行为表明，其不再履行与原告签订的商品房代理销售合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，原告有权要求解除与被告众邦公司签订的商品房代理销售合同，并有权要求被告众邦公司赔偿因无法代理销售上述258户房屋给原告所造成的销售代理费的损失。上述258户房屋（面积为22989.92平方米）的销售总金额为58955138.58元，应产生的销售费用为884327元，被告众邦公司应当进行赔偿。
三、关于责任承担问题。本案中，被告赵连波、冯石东与案外人马占有于2012年5月3日签订协议，合作开发和龙市秀河小区房地产项目，并对出资比例、分工、利润分配等进行约定。被告众邦公司于2013年11月4日通过股东会决议，同意众邦公司与赵连波、冯占东、马占有签订协议书，终止2012年5月3日的和龙市秀河小区房地产项目的合作协议，全权授权马占有为代表被告众邦公司协商上述项目各方的投资及利润分配问题及项目善后问题。被告众邦公司、赵连波、冯石东、案外人马占有于2013年11月6日签订协议书，约定和龙市秀河小区房地产项目的合作协议予以终止明确各方的出资情况、利润分配等。根据上述事实，能够认定和龙市秀河小区房地产项目是以被告众邦公司的名义进行开发，实质上是被告众邦公司、赵连波、冯石东各自提供资金等，合伙进行经营。三被告作为和龙市秀河小区房地产项目的合伙人，对合伙经营产生的债务，对外应当负连带责任。因此，对于被告众邦公司向原告承担的给付义务，被告赵连波、冯石东应承担连带责任。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除被告汪清县众邦房地产开发有限公司、原告长春市新鼎信广告有限公司于2012年6月13日签订的商品房代理销售合同；
二、被告汪清县众邦房地产开发有限公司、赵连波、冯石东于本判决生效后十日内给付原告长春市新鼎信广告有限公司销售代理费233954元及违约金（自2013年5月5日起，以233954元为基数，按日万分之八的标准，计付至销售代理费实际给付之日止）；
三、被告汪清县众邦房地产开发有限公司、赵连波、冯石东于本判决生效后十日内赔偿原告销售代理费用884327元；
四、被告汪清县众邦房地产开发有限公司、赵连波、冯石东对上述判决第二、三项的给付义务互为连带责任。
五、驳回原告长春市新鼎信广告有限公司的其它诉讼请求。
案件受理费21565元（原告已预交），由被告汪清县众邦房地产开发有限公司、赵连波、冯石东承担13121元，原告长春市新鼎信广告有限公司负担8444元。
如果被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 史永举
人民陪审员 周美杉
人民陪审员 陈 浩
二〇一七年二月七日
书 记 员 刘琳琳