江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏01民终4372号
上诉人（原审原告）姚康，男，1974年9月23日出生，汉族。
委托代理人谷强，江苏三法律师事务所律师。
委托代理人高轲云，江苏三法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）东南大学，住所地江苏省南京市玄武区新街口街道四牌楼*号。
法定代表人张广军，东南大学校长。
委托代理人王新绳，男，汉族，系东南大学法制办工作人员。
委托代理人丛宾，男，汉族，系东南大学法制办工作人员。
上诉人姚康因与被上诉人东南大学所有权确认纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姚康原审诉称，其原系东南大学教职工。2002年，姚康申请购买东南大学位于南京市晓庄47号某幢304室房改房，并支付了全部购房款以及办证所需的费用，房屋亦由姚康一直使用至今，房屋产权已为姚康所有。但东南大学一直拒绝配合姚康办理房屋产权登记，为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、姚康对位于南京市晓庄47号某幢304室房屋享有所有权；2、东南大学协助姚康办理案涉房屋的房屋产权变更登记，办理房屋产权证以及土地使用权证；3、东南大学承担本案诉讼费用。
东南大学原审辩称，不同意姚康的诉讼请求。第一，案涉房屋系东南大学的房改房，东南大学根据《东南大学出售公有住房暂行办法》的有关规定对案涉房屋进行出售，是对东南大学教职工住房条件的改善，是给予教职工的福利待遇，具有“政策性、福利性、局限性、排他性”，不是普通的民事法律关系，故本案不属于民事案件，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应驳回起诉。第二，当事人双方并未就案涉房屋签订《南京市公有住房买卖契约》，双方不存在契约关系，案涉房屋现登记在东南大学名下，姚康对案涉房屋并不享有所有权，东南大学保留向姚康收回房屋、要求其支付占用房屋期间费用的权利。第三，根据《东南大学出售公有住房暂行办法》[1996年]第7条和《东南大学出售公有住房暂行办法》[1998年]第7条规定，因姚康工作服务年限未达到东南大学的规定，东南大学有权收回房屋。
原审法院经审理查明，2001年7月，姚康到东南大学工作，从事教学、医疗、科研工作。对于姚康的住房问题，东南大学只安排解决集体宿舍。2001年11月30日，姚康向东南大学缴纳了申请集资房的工本费以及手续费20元。2001年12年26日，经申请，并经东南大学审批同意，姚康在充分了解东南大学分房规定的情况下，自愿选择南京市栖霞区晓庄某幢304房屋作为住房。2002年7月19日，姚康向东南大学缴纳了购房款、集资款、维修费、两证费、工本手续费、电增容费用等各项费用共计52565.8元。2004年5月，经南京市出售公有住房相关部门审批，同意东南大学在考虑案涉房屋折旧率的情况下，将案涉房屋以成本价出售给姚康。2004年9月，姚康考入复旦大学，从东南大学调离。
另查，案涉房屋所有权证自2004年1月起至今，登记在东南大学名下。
在原审庭审过程中，姚康举证违约金收据一张，拟证明姚康在2004年考入复旦大学，从东南大学调离，支付姚康房改房违约金5000元，但东南大学认为该笔违约金系支付劳动合同违约金。东南大学在庭审过程中举证原国家教委关于东南大学出售公有住房的批复、东南大学出售公有住房暂行办法[1996年]、东南大学出售公有住房暂行办法[1998年]等文件，拟证明东南大学根据相关政策法规，制订了关于出售公有住房的一系列规定，并予以公示；在东南大学出售公有住房暂行办法[1996年]文件中，关于售房对象的规定是凡符合《东南教职工住房分配管理办法》规定，在东南大学连续工作满十年并正式分有住房的在编教职工，均可申请购买一套现已租住的成套住房，如在东南大学连续工作不满十年的教职工，由本人提出申请，经学校审批同意，可以申请购房，但本人须与学校签订附件协议，至少要为东南大学工作十年，并经公证处公证，产权证暂由学校保管，工作满十年后，归还本人；在东南大学出售公有住房暂行办法[1998年]文件中，关于售房对象的规定是购买公有住房的教职工，购房后须为东南大学累计在聘服务五年（离退休除外），在此期间，教职工若调离学校、辞职、除名等情况的学校按原购房价扣除折旧费、手续费等不计利息将购房款退回给教职工，学校收回住房，同时教职工在东南大学连续在聘服务须满十年，服务年限未达到要求的，本人须与学校签订为学校服务满十年（不含出国、进修等）的协议，并经公证处公证，在上述规定期限内，住户的房屋产权证、土地使用权证，由学校保管，服务期满发给本人。
原审法院认为，依据相关法律规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，姚康与东南大学虽未签订书面的公有住房买卖合同，但姚康通过申请，并经东南大学审批同意，选择案涉房屋作为住房，占有使用房屋，后又经南京市出售公房相关部门的审批，同意东南大学将案涉房屋按成本价出售给姚康，姚康亦向东南大学缴纳购买房屋的相关费用，故双方存在公有住房的买卖协议，买卖协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。
依据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，双方当事人虽曾就案涉房屋达成公有住房买卖协议，但案涉房屋的所有权一直登记在东南大学名下，并未登记到姚康名下，姚康并未取得案涉房屋的所有权，故姚康请求判令确认其对案涉房屋享有所有权，于法无据，原审法院不予支持。
依据相关法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，东南大学依据相关房改房的政策法规，根据东南大学的实际情况，制定了关于出售公房的规定，并予以公示。姚康、东南大学双方未签订书面的公房买卖协议，但东南大学制定并公示的关于出售公房的相关规定，应为双方的公有住房买卖协议内容，对双方均有约束力。根据东南大学制定的关于出售公房的规定，如在东南大学工作不满十年的教职工，由本人提出申请，经学校审批同意，可以申请购房，但本人须与学校签订附件协议，至少要为东南大学工作十年，且购买公有住房的教职工，购房后须为东南大学累计在聘服务五年（离退休除外），在此期间，教职工若调离学校、辞职、除名等情况的学校按原购房价扣除折旧费、手续费等不计利息将购房款退回给教职工，学校收回住房。姚康原为东南大学的教职工，在工作不满四年的情况下，向东南大学提出了购买公有住房的申请，并经东南大学、南京市出售公有住房相关部门的批准，购买了案涉房屋。依据上述规定，姚康在购房后应为东南大学累计在聘服务五年，但东南大学在购房后不满一年即从东南大学调离，并未为东南大学服务五年。且本案案涉房屋系东南大学公有住房，东南大学落实国家关于房改房政策，按成本价将案涉房屋出售给姚康，此系东南大学给予姚康作为东南大学教职工的一种福利待遇，姚康享受了福利待遇，应付出相应的劳动，但姚康付出的劳动并不符合东南大学的相关规定。综上，姚康要求东南大学协助办理案涉房屋权属登记手续，于法无据，原审法院不予支持。
至于东南大学提出的本案不属于民事案件，不属于人民法院受理民事诉讼范围的抗辩理由，原审法院认为，本案虽是东南大学在落实国家的相关政策，将单位自有公房出售给姚康，但本案双方当事人就案涉房屋达成的协议，系双方就案涉房屋买卖达成的一致意思表示，姚康支付相应的对价购买房屋，东南大学收取房款、将案涉房屋的民事权利转移给姚康，且买卖协议未违反法律、法规的强制性规定，该买卖协议系平等主体就买卖房屋进行的一种民事法律行为。现姚康依据与东南大学达成的买卖协议，要求确认对案涉房屋所有权，并要求东南大学协助办理过户手续，系由买卖协议而发生的民事纠纷，依法应属人民法院受理民事案件的范围。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决驳回姚康的诉讼请求。案件受理费1190元，减半收取595元，由姚康负担。
姚康不服原审判决，向本院提起上诉请求撤销原审判决；改判确认南京市晓庄47号某幢304室的房产为上诉人所有，改判被上诉人配合上诉人办理南京市晓庄47号某幢304室房屋产权变更登记，办理房屋产权证及土地使用权证；判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。其理由为：被上诉人在庭审中提出的《批复》以及两个《办法》无法证明经过公告并为上诉人所知，且该规定本质上也只是其内部对房改房的操作方法，对上诉人没有约束力。原审认定上诉人知道分房规则，上诉人所知的规则并不包括如《批复》及两个《办法》中的分房规则。被上诉人并未证明其与上诉人之间非书面的协议内容包括要求上诉人工作十年以上的条款。双方未签订如被上诉人所述的有关需工作十年的《补充协议》被上诉人即同意审批，并向南京市出售公有住房相关部门报批，其行为己清楚表明双方之间并没有有关需工作十年的约定。
在庭审中，被上诉人也自认并未按《批复》及两个《办法》中所述的规则进行具体操作。该事实对本案有重大影响，然而原审判决却只字未提，被上诉人自身都不执行其认定的“政策”，何以认定上诉人明知该政策，且与被上诉人达成“工作十年”的合意？
本案中，被上诉人不仅仅收取了全部购房款（32244.4元），也收取了近三分之二购房款的集资款(19230元）。然而从被上诉人提交的《批复》以及两个《办法》以及国务院的规定中均未对该集资款的收取作出规定，这更加说明被上诉人自身并不执行其认定的“政策”。
综上，双方之间的房屋买卖合同已实际成立且生效，上诉人并未与被上诉人之间达成需“工作十年”的合意。上诉人已履行完合同的全部义务，应当由被告履行过户配合办理两证的义务。原审判决确有错误，请求依法改判。
东南大学辩称，1、《批复》和两个《办法》均是按照国家规定，由学校制定的内部规章制度，面向全校教职工，并且已经经过学校内部决议，公布实施，对申购公房的职工都有约束力。2、上诉人也是按照两个《办法》的规定经申请购买的学校公房，不可能不知道相关政策。3、根据东南大学住房分配选房证上的有关规定，上诉人本人已了解本次分房的规定，并按东南大学住房分配出售的有关规定办理上诉人姚康签字确认，再次证明上诉人知悉学校关于申购公房有关要求必须满10年的有关规定。4、本案所涉房屋是共有住房性质，是学校给予教职工住房条件改善，是一种福利待遇，具有强烈的身份价值，因此要求上诉人必须为东南大学服务满10年，而上诉人在签订合同后一年即离开了东南大学，无权要求学校将房屋变更其名下，其上诉理由和上诉请求均不成立。
对于原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，案涉房屋为东南大学所有的公有住房，东南大学对于出售公有住房分别于1996年和1998年颁布了两个《办法》。姚康于2001年12月26日在案涉房屋选房证上签字确认，“本人已了解学校此次分房的规定，自愿选择位于晓庄0某幢304的住房，并按东南大学住房分配、出售的有关规定办理住房购买、入住手续，交纳相关费用”，故本案系东南大学内部因分房而引起的占房、腾房纠纷，不属于人民法院主管工作的范围。原审法院对本案进行实体处理，并无法律依据。
东南大学在原审和二审中均提出本案不属普通的民事法律关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应驳回起诉的抗辩，该抗辩理由应予支持。
综上，原审法院对于本案适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
一、撤销南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初679号民事判决；
二、驳回姚康的起诉。
一、二审案件受理费免收。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 王劲松
审 判 员 殷源源
代理审判员 张卓慧
二〇一六年七月八日
书 记 员 王 慧