广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1302民初8264号原告：龙峥嵘，男，汉族，1985年7月2日出生，住址：江西省安吉市吉州区。原告：胡艳芬，女，汉族，1985年8月9日出生，住址：广东省惠东县。委托代理人：龙峥嵘，系原告丈夫。被告：惠州市民乐福投资有限公司，住所地：惠州市陈江镇锦绣街一号。法定代表人：郭耀名。被告：光耀集团有限公司，住所地：惠州市东平十二号小区荷兰水乡会所5楼。法定代表人:郭耀名。被告：惠州市光耀城投资有限公司，住所地：惠阳区秋长老建安市场。法定代表人：郭耀名。原告龙峥嵘、胡艳芬诉被告惠州市民乐福投资有限公司、光耀集团有限公司、惠州市光耀城投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告龙峥嵘、胡艳芬诉称，原告于2013年01月13日向被告一购买陈江五一村光耀荷兰小城19号楼09层01号房，总房价人民币627930元；按合同约定，交付的商品房应达到经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告。并按合同约定于2014年8月30日前交付于原告使用，截至2016年08月29日，被告一无法提供相关工程竣工验收报告，不能按期交付商品房，属于逾期违约。根据合同第九条：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同的第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付××使用，按照下列第1种方式处理。逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照××累计付款的2%向××支付违约金，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房价款万分之一[该比率不应小于第（1)项中的比率]的违约金。原告要求继续履行合同，请求判令被告一支付原告因逾期交房的违约金，人民币45839元[627930×0.01%×730天(2014.08.302016.08.29)]。根据合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按照第3项处理；买房人自愿委托出卖人办理房屋产权证，从逾期之日起出卖人按日向××支付已付购房款万分之一的违约赔偿金。截至2016年08月29日××仍未取得房地产权属证书，被告一已构成违约。被告二、被告三作为被告一之股东，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十二条之二，公司财产不足以清偿债务时，债权人主张未缴出资股东，以及公司设立时的其他股东或者发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：一、判令被告继续履行合同约定的交房义务与办理房屋产权证义务；二、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（购房合同第九条第1种方式，暂计自2014年8月30日至2016年8月29日，合同总价627930×0.01%×730天）人民币45839元，全部违约金请计至实际交付房屋之日止；三、判令被告因逾期办理房屋产权证而向原告支付违约金（购房合同第十五条第3项方式，暂计自2016年2月22日至2016年6年30日，合同总价627930×0.01%×190天）人民币11931元，全部违约金请计至实际办理房屋产权证之日止；四、判令被告二、被告三对于上诉违约金向原告承担连带清偿责任；五、本案诉讼费用由被告承担。被告惠州市民乐福投资有限公司、光耀集团有限公司、惠州市光耀城投资有限公司均未到庭参加诉讼，亦未作答辩。查明的事实经审理查明，2013年1月19日，原告（××）与被告惠州市民乐福投资有限公司（出卖人，以下简称：“民乐福公司”）签订《商品房买卖合同》，双方约定，由××购买出卖人位于惠州市陈江五一村光耀荷兰小城19号楼8层1号房；建筑面积为124.61平方米，房屋价款总金额为人民币627936元;付款方式为：由××于2013年1月19日前缴清全部房款的30%，计人民币209936元，余款办理银行按揭；对于交付期限双方约定：出卖人应当在2014年8月30日前将符合以下条件，并符合双方合同约定的商品房交付给××使用：经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告；对于逾期交房的违约责任双方约定：出卖人逾期交房超过180日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退换全部已付款，并按照××累计付款的2%向××支付违约金，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房价款万分之一的违约金；对于产权登记及其违约责任双方约定：出卖人应当在商品房交付使用540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，××未能在规定期限内取得房地产权属证书的，买房人自愿委托出卖人办理房屋产权证，从逾期之日起出卖人按日向××支付已付购房款万分之一的违约赔偿金。合同签订后，原告按向被告民乐福公司交纳了相应购房款，被告民乐福公司亦向原告出具了相应的购房款发票。此外，原告还向相关部门缴纳了契税、住宅专项维修资金等费用。后因被告民乐福未能按约交付房屋，也未按约履行办证义务，原告于2016年8月31日诉至本院，要求判如所请。另查，本案所涉楼房已经停建，至今尚未复工，目前，该楼房主体已竣工，公共部分也进行了部分装修，但尚未进行竣工验收，配套附属设施也未完工。另，本案所涉楼房所在土地已因他案纠纷被查封。再查，被告民乐福公司系被告光耀集团有限公司、惠州市光耀投资城投资有限公司于2005年12月22日出资设立的其他有限责任公司，注册资本为人民币5000万元。裁判的理由和结果本院认为，原告与被告民乐福公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，双方均应恪守、履行。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告民乐福公司也出具购房发票对此进行了确认，但被告民乐福公司收到购房款后并未在合同约定的期限内（2014年8月30日前）履行交付义务，其行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任；按照双方在《商品房买卖合同》中的约定，出卖人逾期交房超过180日后，××有权解除合同；××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房价款万分之一的违约金；因此，原告据此请求被告民乐福公司支付迟延交房违约金（计算基数为627930元，计算标准为日万分之一），合法合理，应予支持，但因案涉楼房已经停建，尚未进行竣工验收，公共部分及配套设施也尚未完工，现仍不具备交付条件，在此现状下，原告不选择解除合同，仍选择继续履行合同，其请求被告民乐福公司履行交付义务因目前客观上并不能履行，本院对此暂不处理，原告可待条件具备时另行主张；对于原告请求的迟延交房违约金的计算期间问题，起算时间按照合同约定应为2014年8月31日，截止时间应以本判决生效之日较为合理，原告请求该项违约金计至实际交付房屋之日止，理据不足，本院不予支持。对于原告所主张的迟延办证问题，双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在商品房交付使用540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，××未能在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起出卖人按日向××支付已付购房款万分之一的违约赔偿金。因案涉商品房至今尚未交付，按照上述约定，被告民乐福公司履行办证义务的期限尚未届满，因此，原告请求被告民乐福公司履行办证义务并承担迟延办证违约金，事实依据不足，本院不予支持。原告请求被告光耀集团有限公司、惠州市光耀城投资有限公司对其所请求的上述违约金承担连带责任，因被告民乐福公司系独立的法人企业，原告仅以被告光耀集团有限公司、惠州市光耀城投资有限公司系被告民乐福公司的股东为由请求其承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。被告民乐福公司、光耀集团有限公司、惠州市光耀城投资有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告民乐福公司应于本判决生效之日起十日内向原告龙峥嵘、胡艳芬支付迟延交房违约金（以627930元为基数，按日万分之一的标准自2014年8月31日起计至本判决生效之日止）。二、驳回原告龙峥嵘、胡艳芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1344元，由原告负担284元，由被告民乐福公司负担1060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  丁金亮代理审判员  张淦如人民陪审员  何子贤二〇一六年十二月六日书 记 员  赵 瑶