黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民一民终字第497号
上诉人（原审原告）贺子奇，男，1990年6月18日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人贺剑锋，男，1963年1月27日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审被告）黑龙江省华远房地产综合开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区民安街22号。
法定代表人刘文，该公司总经理。
委托代理人张文君，黑龙江海天庆城律师事务所律师。
上诉人贺子奇因与被上诉人黑龙江省华远房地产综合开发有限公司（以下简称华远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市呼兰区人民法院（2013）呼民初字第463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月9日公开开庭审理此案。上诉人贺子奇的委托代理人贺剑锋，被上诉人华远公司的委托代理人张文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贺子奇在一审诉称：2010年1月10日，贺子奇与华远公司签订了商品房买卖合同，贺子奇购买华远公司开发的华远新家园32栋2单元1501室房屋一套，合同约定华远公司应于2010年10月15日前将验收合格的商品房交付给贺子奇，交付通知应以书面通知为准，华远公司未能按期交房。华远公司的违约行为，侵犯了贺子奇的合法权益，要求华远公司支付逾期进户违约金。因合同约定的违约金过低，请求调整违约金的计算方法，要求华远公司给付违约金的数额为10000元（自2010年10月16日起至2014年3月11日止，计算标准为银行同期存款年利率4.25%，计算后超出10000元的部分，贺子奇自愿放弃）。
华远公司在一审辩称：华远公司对贺子奇所买房屋存在逾期进户的事实没有异议，对贺子奇所述逾期进户的截止时间有异议，截止时间应为2011年6月27日。这时房屋具备了入户条件，华远公司是电话通知贺子奇来办理进户，贺子奇也到现场了。现贺子奇变更了诉讼请求，这增加了华远公司的负担，诉讼请求的变更应在举证期限届满之前进行，现在超期了，华远公司不同意贺子奇变更诉讼请求。华远公司也不同意调整违约金的计算方法，应该按照合同约定履行。
一审判决认定：2010年1月10日，贺子奇与华远公司签订了商品房买卖合同，贺子奇购买华远公司开发的华远新家园32栋2单元1501室房屋一套，合同约定华远公司应于2010年10月15日前将验收合格的商品房交付给贺子奇，如逾期交房按照合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点二的违约金。华远公司于2011年6月21日通知贺子奇进户。2013年1月25日，华远公司取得了哈尔滨市新建住宅交付使用社会评审意见书。由于华远公司未能按期交房，贺子奇要求华远公司支付逾期进户违约金。
一审判决认为：贺子奇与华远公司之间签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》是双方真实意思表示，由于华远公司未按照合同约定的期限交付房屋，贺子奇可以要求华远公司支付违约金。贺子奇要求华远公司支付违约金的期限始于2010年10月16日的主张，因华远公司无异议，予以认定。但贺子奇主张违约金计算的截止期限为2014年3月11日，该日期是法院开庭审理的时间，并不是合同约定的实际交付之日，故对贺子奇所述的截止时间不予认可；华远公司辩称的计算违约金的截止期限应为2011年6月27日华远公司电话通知贺子奇进户时，此时华远公司虽然电话通知贺子奇可以进户，但当时贺子奇所购买的房屋尚未通过社会评审，违约金的截止期限也不应计算到此，应以社会评审通过的时间2013年1月25日作为截止日期为宜。贺子奇认为合同约定的违约金过低，要求按照银行同期存款利率调整违约金，由于贺子奇未提供证据证实双方约定的违约金低于造成的损失，故贺子奇要求调整违约金计算方式的请求，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定判决：一、华远公司于判决生效之日起十日内给付贺子奇逾期进户违约金4607.42元；二、驳回贺子奇的其他诉讼请求。案件受理费50元，由华远公司负担。
宣判后，贺子奇不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，部分事实认定错误。一、双方在办理房屋交接手续时，贺子奇依据双方的合同约定，要求华远公司出具《建设工程竣工验收备案证明书》、《哈尔滨市新建住宅交付使用社会评审意见书》、商品房现售备案证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，但屡次被拒绝，导致房屋交接未果的情形下，贺子奇提起本案诉讼，明确的诉讼请求是：“判令华远公司支付合同约定违约金5805.46元，起诉时的金额从2010年10月16日起算，暂计至2013年8月13日止，实际应当支付至达到合同约定的房屋交付条件时止”。很显然，本案是基于华远公司不能出示相关证明文件导致交接房屋未果的违约事实而提起的诉讼。诉争需要解决的是依照合同约定条件交付房屋和承担违约赔偿责任的问题。一审判决隐瞒庭审中经过质证的办理接房手续未果的证据，曲意理解诉讼请求，仅对华远公司承担违约赔偿责任的起止时间作出裁判，使华远公司应当依约履行的交付房屋义务还是处于纷争状态。二、华远公司在一审期间对贺子奇在起诉状中主张的因华远公司不能出示相关证明文件而导致办理交接房屋手续未果的事实没有提出异议，对存在逾期交付的违约事实没有异议，对至今未履行书面通知义务的事实没有异议。以上事实清楚，责任明确，而一审判决却无视合同当事人约定的有关权利和义务条款，狭义的曲解房屋达到交付使用条件的构成要件。仅以房屋通过社会评审的时间作为华远公司承担延期交房违约责任的截止日期，明显是错误的。三、华远公司在一审辩称2011年6月27日房屋即具备了合同约定的交付使用条件，但未能出示合同约定的相关文件予以证明，其提供的唯一证据《哈尔滨市新建住宅交付使用社会评审意见书》复印件上也无主管社会评审的行政部门公章，且未能提供原件供核对真伪，贺子奇该证据的真实性和证明力提出了异议。然而一审判决在无其他相关证据证明其真实性的情形下采信该证据，认定房屋通过社会评审的时间是2013年1月25日，并据此判决华远公司承担违约责任的截止日期，根本没有考虑房屋通过社会评审之日后与办理交付手续期间的合理时间。由于贺子奇不可能时刻了解掌握房屋交付使用条件的进展情况，所以，合同第十一条约定，当华远公司认为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方的违约纠纷是在华远公司屡次不能出示相关证明文件后，贺子奇才提起本案诉讼的，进入诉讼程序后，贺子奇对至今仍未能收到书面通知的情形理解是华远公司认为商品房还未达到合同约定的交付使用条件，履行书面通知义务的条件还未成就。因此，一审判决将华远公司承担合同违约责任的截止日认定为房屋通过了社会评审之日止是错误的。四、一审判决没有审理亦未查明华远公司房屋交付的其它各项并列条件是否已经具备以及房屋交付条件成就后是否依合向约定书面通知贺子奇办理交接手续等问题，所作出的判决结果，违反了双方所签订合同第十一条的约定，亦违反了相关法律规定。请求：撤销一审判决，依法改判华远公司承担延期交付房屋责任的截止时间至达到合同约定的交付条件并实际交付之日止。
华远公司在法定期限内未提交书面答辩状，在二审庭审中辩称：不同意贺子奇的上诉请求。同意一审法院判决。
二审中，贺子奇举示由葛红华出具的出租房屋收据2份。意在证明贺子奇在涉案争议房屋未进户期间租用葛红华房屋所发生的费用。
华远公司的质证意见为：对真实性有异议，同时认为不属于新证据。
本院认证意见为：该收据系由葛红华出具，由于贺子奇未能提供葛红华出庭接受质询，无法认定该收据的客观真实性，故不予采信。
二审查明：2010年1月10日，贺子奇与华远公司签订《商品房买卖合同》，约定贺子奇购买华远公司开发的华远新家园32栋2单元1501室房屋一套，价款人民币280940元。双方在合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”中约定：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。双方在合同第八条“交付期限”中约定：出卖人应当在2010年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人。双方在第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。双方在合同第十一条“交接”中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
合同签订当日，贺子奇交付房款280940元，华远公司为贺子奇出具了收据。
2011年6月21日，华远公司电话通知贺子奇办理房屋进户手续。2011年6月27日，贺子奇到办理房屋进户手续的现场，要求华远公司出示合同约定的相关证明文件，被华远公司告知相关文件准备好后另行通知。2013年1月25日，华远公司取得了包括涉案争议房屋在内的华远新家园32#、33#楼《哈尔滨市新建住宅交付使用社会评审意见书》。
除上述事实外，本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实相同。
基于上述事实，本院认为：贺子奇与华远公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》，是双方的真实意思表示，不违反国家法律的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方在合同中的约定，华远公司未能如期在2010年10月15日前交付经验收合格的商品房，应当承担违约责任，一审判决对此认定正确。
关于计算华远公司违约金的截止日期问题。华远公司作为出卖人，对其出卖的商品房，不仅要具备验收合格的条件，同时需向买受人出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关文件，在办理交接手续前，还需书面通知买受人办理房屋交接。而《社会评审意见书》，系地方人民政府对辖区新建住宅交付使用的行政管理性规定，仅能证明在政府行政管理方面认定该商品房已经具备了交付使用条件，出卖人可以向买受人办理交接手续，但华远公司在取得《社会评审意见书》后，并未按照合同约定书面通知贺子奇办理房屋交接手续，也未按照合同约定向贺子奇出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关文件，贺子奇在知晓该商品房已经办理房屋进户手续期间，向华远公司索要《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关文件，是其依据合同约定所享有的权利，华远公司提供前述文件是合同约定的义务，其未能出示相关文件，应认定其违反了双方在合同中关于办理进户手续所需提供相关文件的约定。从本案的实际情况看，华远公司在取得《社会评审意见书》后，根据合同约定，应当也必须书面通知贺子奇办理进户手续，同时提供前述的相关文件，其在诉讼期间陈述电话通知、报刊公告通知，均不符合双方合同约定。况且，华远公司在诉讼期间并未举示诉争房屋具备合同约定的进户条件后，履行了向贺子奇书面通知办理进户手续的证据，其违约仍在持续进行，故一审判决认定2013年1月25日华远公司取得《社会评审意见书》为华远公司违约的截止日期错误，本院予以纠正。贺子奇于2013年8月13日提起本案诉讼，应视为其主张权利，因此，就本案而言，华远公司违约的日期应计算至贺子奇提起本案诉讼之日，即2013年8月13日。对于贺子奇提起本案诉讼后华远公司的违约问题，由于贺子奇在起诉时还未发生，不宜在本案中一并处理。故对贺子奇关于计算华远公司违约金的截止日期至达到合同约定的房屋交付条件并实际交付房屋之日止的上诉主张，本院不予支持。
关于违约金计算标准问题。经审查，华远公司延期交付房屋的时间已经超过60日，由于贺子奇在诉讼期间未主张解除合同，故应认定其要求继续履行合同。根据双方关于“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金”的约定，华远公司应依照前述约定赔偿贺子奇违约金。具体计算方法为：房屋价款280940元×日违约金万分之0.2=5.6188元。自约定房屋交付日期第二天，即2010年10月16日起至2013年8月13日，共计1029天。5.6188元×1029天=5781.75元。
关于贺子奇上诉主张调整违约金比例问题。根据《合同法》第七十七条规定，“当事人协商一致，可以变更合同”，现华远公司不同意调整双方关于违约金比例的约定，贺子奇在诉讼期间也未举示充分证据证明双方关于违约金的约定，符合《合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的法定情形，故对贺子奇的该项上诉主张，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市呼兰区人民法院（2013）呼民初字第463号民事判决第二项及诉讼费用承担部分；
二、变更哈尔滨市呼兰区人民法院（2013）呼民初字第463号民事判决第一项为：黑龙江省华远房地产综合开发有限公司于判决生效之日起十日内给付贺子奇逾期进户违约金5781.75元。
如未按期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉审案件受理费50元（贺子奇预交），由黑龙江省华远房地产综合开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王忠林
审判员 刘松江
审判员 刘炳柏
二〇一四年七月三十日
书记员 鲍载金