广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂13民终959号上诉人（一审被告）：象州好时尚房地产开发有限公司，住所地象州县象州镇象江路24号。法定代表人：张以平，该公司董事长。委托代理人：蒋明，广西天际律师事务所律师。上诉人（一审原告）:梁文海，男，1980年1月14日出生，住象州县象州镇象江路**号象江国际*栋*单元***室。委托代理人：杨东戈，广西金中大律师事务所（柳州分所）律师。上诉人象州好时尚房地产开发有限公司（以下简称好时尚公司）因与上诉人梁文海商品房销售合同纠纷一案，双方均不服象州县人民法院（2016）桂1322民初384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案受理后，依法组成合议庭并于2016年11月25日公开开庭进行了审理，上诉人好时尚公司的委托代理人蒋明，上诉人梁文海的委托代理人杨东戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，梁文海与好时尚公司于2012年9月27日签订了一份《商品房买卖合同》，约定由梁文海购买好时尚公司位于象州县象州镇象江路24号小区的第5栋1单元203号房，该房约定建筑面积共113.32平方米，其中套内建筑面积为102.35平方米，公共部分与公用部分分摊建筑面积为10.97平方米。该合同第四条约定了计价方式与价款：该商品房单价为人民币2,660元每平方米，总价款为人民币301,431元；第八条约定了交付期限：出卖人应当在2012年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同现场验收合格；第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。根据好时尚公司提供的《建设工程质量竣工验收意见书》载明，梁文海购买的商品房所在的5栋楼房已于2012年10月31日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对工程竣工验收合格。2013年3月19日，好时尚公司将梁文海所购买的商品房交付给梁文海，梁文海于同日同意接收，并在商品房交接书上签字确认。另查明，梁文海购买的商品房所在的5栋楼房层高为2.8米，建筑层数为8层，已于2010年12月27日在来宾消防支队象州大队进行了消防设计备案。一审法院认为，双方于2012年9月27日签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方在所签订的《商品房买卖合同》中约定：出卖人应当在2012年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同现场验收合格。即双方约定的商品房交付条件为“商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位现场验收合格”。涉案商品房已于2012年10月31日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，但好时尚公司实际交房给梁文海的时间为2013年3月19日，超过了合同约定的交房时间2012年12月31日，逾期78天交房，好时尚公司辩称系梁文海个人的原因造成逾期交房，但未提供任何证据予以证明，故对好时尚公司主张逾期交房系梁文海个人原因造成的意见不予支持。另根据《中华人民共和国消防法》第十条、第十一条，《中华人民共和国公安部》第十三条、第十四条,《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95的规定，本案涉案的商品房建筑层数8层并不需要进行消防验收，仅需要将消防设计文件报公安机关消防机构备案即可，而本案商品房所在的5栋楼房已于2010年12月27日在来宾消防支队象州大队进行了消防设计备案，故对梁文海关于本案商品房尚未进行消防验收，违反国家强制性规定，视为未实际交付的意见，与法相悖，不予采信。综上所述，一审法院对于梁文海关于逾期交房违约金的主张，支持的数额为301,431元×0.3‰×78≈7053.50元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：象州好时尚房地产开发有限公司支付梁文海违约金人民币7053.50元。案件受理费人民币2,061元，减半按人民币1030.5元收取，由象州好时尚房地产开发有限公司负担人民币50元，梁文海负担人民币980.5元。好时尚公司、梁文海均不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人梁文海上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持一审诉讼请求。事实和理由为：好时尚公司所交付的房屋不符合法律规定的交付条件，虽已经交付使用但应视为未交付，应承担逾期交付的违约责任。1.《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。有鉴于此，涉案房屋只有通过了工程质量、规划、消防、人防、供水供电、环保等法定部门验收合格后，才算达到法定交付条件。一审仅查明房屋经过了消防设计备案，却未审查是否经过其它法定验收合格，从而认定好时尚公司没有违反法律强制性规定，是错误的。另外，购房合同中约定房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格作为交付条件，有违上述法律规定，且上述几家单位验收不能代替法定部门验收，故该约定是无效的；2.《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或其它有关部门备案。梁文海在一审提供的象政阅【2015】《象州县城乡规划审批委员会2015年1次会议纪要》证明至少在2015年6月24日之前，象州县政府不同意象江小区的验收。另外，好时尚公司亦未能提供任何前述法规规定的将有关文件报建设行政主管部门或其它有关部门备案的证据。故涉案房屋不具备法定交付条件，一审的相关认定是错误的。好时尚公司答辩称，梁文海所提及的相关法律规定是针对整个项目的验收要求，好时尚公司已经按照购房合同的约定将具备交付条件的房屋交付梁文海使用，应驳回梁文海的上诉请求。好时尚公司上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由为：涉案《商品房买卖合同》附件四即合同补充协议第一条约定，梁文海以银行按揭贷款方式向好时尚公司付款。同时约定，梁文海应在签订购房合同并交付了首期款之日起15日内办理完毕贷款手续，逾期视为买受人违约。该补充协议第三条第六项还约定，由于买受人原因未能办理完毕贷款手续，或买受人未付清房款，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担延期交房违约责任。在履行合同过程中，梁文海于2012年9月27日支付了首期款，但至2013年3月19日才办理完毕贷款手续，是梁文海个人原因所致。按照上述合同约定，好时尚公司不应承担延期交房的违约责任，一审判决有误；另外，如按合同约定的交房时间2012年12月31日算，梁文海的起诉已经超过诉讼时效。梁文海答辩称，银行按揭手续是好时尚公司负责，是否办理成功是好时尚公司的原因，与梁文海无关；梁文海没有收到任何书面或者电话通知交房。上诉人二审向法庭提交的证据为：1.《个人借款凭证》一份；2.《现金缴纳收款人入账通知》一份；3.《电子补充回单》一份。以上证据旨在证实梁文海向好时尚公司交付全款时间已超过合同约定的交房时间。梁文海质证认为，对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。本院认证意见：上述证据可以证明梁文海付清房款时已超过购房合同约定的交房期限。上诉人梁文海二审期间未向法庭提交新的证据。本院查明，涉案《商品房买卖合同》（合同编号258）第八条第二款第三项约定“双方另约定：在交房时，如买受人未付清应付房款（含银行按揭贷款尚未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延买受人付清全部房款之日起10日内”。另查明，合同附件四第三条第一项约定“……若出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格……”。又查明，梁文海付清购房款的日期为2013年3月19日。其余查明的事实与一审一致。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：上诉人好时尚公司是否存在逾期交房的违约行为？是否应当承担相应的违约责任？本院认为，好时尚公司与梁文海所签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示。双方约定的商品房交付条件为“商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位现场验收合格”，好时尚公司已将具备该交付条件的商品房于2013年3月19日交付梁文海使用，梁文海没有提供充分证据证明房屋未经工程质量监督、规划、人防等有关部门验收或者将相关材料报有关部门备案影响了房屋的实际使用，本案房屋交付条件已成就，故梁文海的上诉理由不能成立，其请求不予支持；梁文海于2013年3月19日付清房款时已超过合同约定的交房期限，按照《商品房买卖合同》第八条第二款第三项约定，如买受人未付清应付房款，则交房日期顺延，顺延买受人付清全部房款之日起10日内。故好时尚公司于2013年3月19日交房没有超出合同约定的顺延期限。为此，好时尚公司关于其不应承担延期交房责任的上诉主张，有事实依据，应予支持。一审认定好时尚公司存在逾期交房的违约行为并令其向梁文海支付违约金有误，本院予以纠正。另，因上诉人好时尚公司未在一审期间提出诉讼时效的抗辩，且二审期间亦未提交新证据，根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，上诉人关于被上诉人起诉已超过诉讼时效的上诉理由不能成立。综上，上诉人梁文海的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；上诉人象州好时尚房地产开发有限公司的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销象州县人民法院（2016）桂1322民初384号民事判决；二、驳回上诉人梁文海的全部诉讼请求。一审案件受理费1030.5元、二审案件受理费50元，共计1080.5元，由上诉人梁文海负担。本判决为终审判决。审 判 长  卢 怡代理审判员  蒙巧玲代理审判员  廖鹏辉二〇一六年十二月六日书 记 员  李思憶附相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。2.《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效的抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的除外。