河北省迁西县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）迁民初字第431号
原告：刘劲松，工人。
被告：唐山正东房地产开发有限公司。
住所地：唐山市路北区。
法定代表人：李文东，该公司经理。
委托代理人（特别授权）：徐广清，河北东明律师事务所律师。
委托代理人：谢丽令，系唐山正东房地产开发有限公司办公室副主任。
原告刘劲松与被告唐山正东房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李荣兴独任审判，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告刘劲松，被告委托代理人徐广清、谢丽令到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘劲松诉称，2011年1月30日，我向被告唐山正东房地产开发有限公司交纳定金167358元，定购了新蓝湾南区＊＊＊楼＊单元＊＊＊号楼房，并签订了定购书《正东—新蓝湾内部会员置业定单》，预定面积为121.74平米，楼房价格为3436.8元每平米，总价款为418396元。被告擅自修改了规划和设计，将面积改为132.1平米，并按此面积让我补交楼款，国家对楼房涨平米的范围有相关规定：增减范围不能超过3%，正东房地产居然多出10.36平米，我向被告提出质疑，被告却说楼房的面积都涨了。我想看看设计图纸，只在售楼处找到301楼底商的，没有住宅楼的设计图纸，他们只顾赚业主的钱，没有一点服务意识，并且不张贴图纸便于篡改和欺骗。被告属于故意擅自更改规划设计，严重侵害了原告的利益，有严重的欺诈性，属于故意违约行为。
我之所以是正东—新蓝湾内部会员，原因在于唐山正东房地产开发有限公司和迁西县农业机械公司联合开发，有《联合开发房地产协议书》和《补充协议》，迁西县农业机械公司为了解决改制费用和解决股东、职工住房问题，与河北远大集团在2006年7月18日签订了《联合开发房地产协议书》，由于远大出现重大变故不能履行协议。2010年8月14日远大集团、农机公司、唐山正东房地产开发有限公司三方签订了《补充协议》，将《联合开发房地产协议书》中远大集团的权利和义务等由被告承继。我是迁西县农业机械公司股东，《联合开发房地产协议书》的开头部分明确规定甲方联合开发的目的是为了加快公司改革进度，解决股东住房问题。关于农业机械公司职工、股东购买楼房与现金的交付在《联合开发房地产协议书》第三（2）第三（3）项都有规定；第三（4）项规定：乙方须统筹规划、抓紧运作加快施工进度，交付楼房及现金结算时间在协议生效之日起18个月内完成；第五条规定：甲、乙双方签字之日起协议立即生效。2010年8月14日远大集团、农机公司、唐山正东房地产开发有限公司三方签订协议并生效，被告应在2012年2月14日将楼房建好交付使用，而被告至今尚未交付楼房，农业机械公司职工、股东也应按此协议规定时间接收自己定购的楼房。被告到现在为止已经延期33个月，还不知何时能交楼房。被告在不能履行协议的情况下，没有和农机公司进行协商修改或补充协议内容被告属于违约行为。另外为保证农机公司股东能买到120平米左右的楼房，在《联合开发协议书》中第三（3）条明确规定了设计图纸中必须有120平米的楼房，农业机械公司股东优先选楼，而被告却把农机股东选好的120平米左右的楼房擅自改变成132.1平米，这也属于被告违约。被告不按协议执行，拖延交楼时间，不建造120平米左右的楼房，违背了和农机公司的约定，给迁西县农业机械公司职工和股东、尤其是给定购120平米左右楼房的我造成严重的经济损失。据《合同法》第六章第八十九条定金的相关规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖方通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。《担保法》定金约定不得超过标的额的20%，原告交纳的167358元，其中83679元符合定金规定。据以上法律规定，我特向法院起诉，请求判令：被告唐山正东房地产开发有限公司给付我双倍定金167358元人民币；不符合定金规定交纳的83679元，被告偿还我本金，并应自2012年2月15起向我按银行贷款利率支付逾期违约金；支付全部费用。
被告唐山正东房地产开发有限公司口头辩称，原、被告签订正东新蓝湾置业订单时，房屋图纸尚未完全确定，置业订单上虽写明房屋面积，但此面积也只是估计面积。签订协议时，房屋尚未开工，所以此订单不是购房合同，不适用商品房买卖的相关法律规定，对于房屋面积的增减应以实际签订商品房买卖合同为主。现原告要求退款，根据置业订单第五条，只应退还本金不计利息。按照此约定原告所交的定金并不是担保法规定具有担保意义的定金，此款数额也不符合担保法规定的定金不超过标底额的20%，所以不适用定金罚则，原告要求双倍返还定金既无合同依据也无法律依据；原告在诉状中所说在《联合开发房地产协议书》、《补充协议》，原告均不是两个协议的当事人，该协议的约定与原告无关，即使被告违反此两协议，原告也无权追究违约责任；原告要求退还已交预付款，即原告不再要求购买房屋，所以被告是否延期交房与原告无关，所以原告要求延期交房的违约金没有事实依据，双方所签订的置业订单没有约定违约金，原告所诉无合同依据。
原告为证实自己的主张向本院提交如下证据：证1、《正东－新蓝湾内部会员置业定单》；证2、收据；证3、《联合开发房地产协议书》；证4、《补充协议》；证5、新蓝湾户型图。以上五份证据证实，通过农机公司与正东房地产签订的协议，规定了交楼的时间为2012年2月14日。在协议中规定必须有120平米左右的住房由农机公司职工选购。我是农机公司职工，参加内部团购，于2011年1月30日订购了新蓝湾301-3-302号住宅，交纳房款167358元，置业订单明确写明为内部预付定金，所以本人要求其中83679元双倍返还，另83679元返还本金并支付利息。
被告唐山正东房地产开发有限公司对原告提交的证据质证意见为：对证1、证2的真实性没有异议。置业订单已写明订购人所交款项，如需退回不计利息，且该订单属于内部会员的订单协议，不属于民法规定的平等主体之间的协议，所以订单所写的定金不是担保法规定的法律意义的定金，不适用双倍返还。对于证3所写的交房期限为18个月，明显在证4中已经取消该约定，因为在证4签订时，已远超过18个月，证4已写明双方均无违约行为，对于上写图纸中必须有部分120平米左右的楼房，该120平米左右也是个虚数，现房屋面积为132平米的楼房，不能说不符合120平米左右的范围。两协议书原告均不是当事人，协议书应是房地产开发人内部的计划。对于证5只起到一个示意图的作用，且该图上即没有原告的姓名也没有被告的签章，不具有证据效力。
被告未提交相关证据证实自己的主张。
对证据的分析与认证：原告提交的正东－新蓝湾内部会员置业定单、交款收据、联合开发房地产协议书、补充协议、新蓝湾户型图客观真实，作为本案定案的依据。
本院查明的案件事实为：2006年7月18日迁西县农业机械公司（甲方）与河北远大矿业集团有限公司（乙方）签订联合开发房地产协议书，甲方董事会成员包括原告刘劲松签字，甲、乙方双方盖公章，协议书的主要内容为：甲方在喜峰路中段十字路口、凤凰东街西头北侧拥有11.788亩土地使用权及房产，为加快公司改革进度，同时解决股东安置及住房问题，决定与乙方联合进行房地产开发，经甲、乙双方协商就相关事宜协议如下：一、……三、1、……2、定楼的甲方股东可以用应分得部分作为购楼款，多退少补，不订楼的或楼价出台后无力购买的股东应分得部分付给现金。应分得部分指甲方公司内部分配，现金与楼房同时交付。3、甲方股东预定住宅楼面积自己选择，设计图纸中必须有部分120平米左右的楼房，乙方按售楼市场价格给甲方股东商、住楼，甲方股东可在乙方开发范围内优先选择楼层、楼座。4、乙方……交付楼房及现金结算时间在协议生效之日18个月内完成。……。因河北远大矿业集团有限公司未履行上述协议，2010年8月14日迁西县农业机械公司为甲方、河北远大矿业集团有限公司为乙方、唐山正东房地产开发有限公司为丙方三方签订了补充协议，其主要内容为：一、鉴于乙方无法履行原协议，且甲、乙方双方均无违约行为，经甲、乙、丙三方协商同意，将原协议的乙方承担的权利、义务转由丙方承继。二、……。三、本协议生效后，甲方与丙方共同研究制定履行本协议的具体实施方案。本补充协议与原协议具有同等法律效力，并加盖了各公司章，按此协议被告应在2012年2月14日向迁西县农业机械公司订房股东交付所订购的楼房。原告作为迁西县农业机械公司股东，按新蓝湾南区户型图，其宣传资料中确定的M户型121.74㎡，于2011年1月30日与被告签订了正东-
新蓝湾内部会员置业订单（按揭），按订单约定：被告将坐落于迁西县新蓝湾花园南区＊＊＊栋＊单元＊＊＊号房屋面积121.74平方米，单价3436.8元／平方米，总价款418396元，作为内部会员在签订正式商品房买卖合同之前预订给原告，原告于2011年1月30日首付预付房款167358元，作为内部预付定金，被告给原告开具收据。该订单第二、三条确定了楼房面积、单价、价款及付款约定，未明确规定楼房交付时间、违约责任等。原告以被告超出约定房屋建筑面积，延期交房违约等，起诉来院。
本院认为，原告与被告签订的《正东-新蓝湾内部会员置业订单（按揭）》系原、被告双方当事人的真实意思表示，在签订正东-
新蓝湾内部会员置业订单（按揭）上虽未对房屋交付使用时间、面积差异的处理等作出明确规定，但2006年7月18日迁西县农业机械公司与河北远大矿业集团有限公司签订联合开发房地产协议书中规定：设计图纸中必须有部分120平米左右的楼房，交付楼房在协议生效之日18个月内完成；而2010年8月14日迁西县农业机械公司、河北远大矿业集团有限公司与被告唐山正东房地产开发有限公司三方签订补充协议中约定河北远大矿业集团有限公司承担的权利、义务由被告承继，这样被告在设计图纸中应有部分120平米左右的楼房，且交付楼房在协议生效之日18个月内即2012年2月14日完成，交付楼房。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任；第四条规定：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。依《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其它损失的，应当赔偿损失。第一百一十五条规定：给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案原告提交的证一即正东－新蓝湾内部会员置业定单及证5即新蓝湾南区户型图，其宣传资料中确定的M户型121.74㎡，与正东-
新蓝湾内部会员置业订单房屋面积121.74平方米相符，符合被告与河北远大矿业集团有限公司、迁西县农业机械公司签订协议书中解决迁西县农业机械公司股东安置及住房问题的条款，原告按新蓝湾南区户型图、宣传资料确定购买了房屋，而实际上被告按132.1平方米建了楼房，2012年2月14日未交付楼房，均属被告违约，应当承担违约责任。原告按与被告签订的正东-
新蓝湾内部会员置业订单预付定金167358元，而楼房标的额为418396元，实际本案定金为83679元，被告应双倍返还定金167358元；原告预交167358元，另83679元被告仍应返还原告，但被告应自交付楼房次日即2012年2月15日起至本判决履行届满之日止按中国人民银行同类贷款利率支付违约金，故原告的诉讼请求本院予以支持。在正东-
新蓝湾内部会员置业订单中虽在第五条第（3）项规定了所交纳的款项如需退回不计利息，但此置业订单为格式条款，一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，依此，原告要求另83679元被告返还原告，并被告自2012年2月15日起至本判决履行届满之日止按中国人民银行同类贷款利率支付违约金，被告只退还楼房款本金不计利息的主张，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，第一百一十二条、第一百一十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条，《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下：
一、被告唐山正东房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内双倍返还原告刘劲松定金人民币167358元。
二、被告唐山正东房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向原告支付本金83679元，并自2012年2月15日起至本判决履行届满之日止按中国人民银行同类贷款利率支付违约金。
案件受理费5065元，减半收取2532.5元，由被告唐山正东房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判员 李荣兴
二〇一五年五月十一日
书记员 杜 芳