安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镜民二初字第00357号
原告：徽商银行芜湖环城路支行，住所地安徽省芜湖市。
负责人：钟榕，行长。
委托代理人：朱晓霞，安徽仝人律师事务所律师。
委托代理人：赵军，安徽仝人律师事务所律师。
被告：王福海，男，1982年6月26日出生。
被告：芜湖盐业房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市。
委托代理人：夏薇，安徽夏薇律师事务所律师。
委托代理人：闫迪，安徽夏薇律师事务所实习律师。
原告徽商银行芜湖环城路支行诉被告王福海、芜湖盐业房地产开发有限公司（以下简称“盐业房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月4日公开开庭进行了审理。原告徽商银行芜湖环城路支行的委托代理人朱晓霞、赵军，被告盐业房地产公司的委托代理人夏薇到庭参加诉讼。被告王福海经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告徽商银行芜湖环城路支行诉称：2011年6月8日原告与被告王福海签订了一份《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，被告王福海向原告借款32万元，双方就借款期限、利率、还款方式、违约责任、抵押担保等进行了约定。同日，原告与被告盐业房地产公司签订了一份《个人借款保证合同》，约定被告盐业房地产公司愿意为主合同项下债务人的债务提供连带责任保证。随后，原告与被告王福海就抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记。2011年8月11日，原告向王福海发放了借款32万元。但被告王福海自2012年5月起连续5个月未按约归还借款本息，截止2012年9月19日，尚欠借款本金280566.90元、利息9078.26元。现原告诉至本院请求判令被告王福海归还借款本金280566.90元、利息（包括利息、罚息、复利）9078.26元及自2012年9月20日起至实际给付之日止的罚息（以本金为基数，按月利率9.4785‰计算）和复利（以利息和罚息为基数，按月利率9.4785‰计算），并承担原告实现债权费用12000元；判令原告有权以被告王福海提供的抵押物折价、拍卖、变卖的价款优先受偿；被告盐业房地产公司对被告王福海的上述债务承担连带清偿责任。
原告徽商银行芜湖环城路支行为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：
1、借款申请表，证明：被告王福海因购房需要资金向原告申请借款32万元，被告盐业房地产公司对被告王福海的债务承担连带保证责任；
2、个人住房（商业用房）抵押借款合同，证明：原告与被告王福海约定了借款金额、期限、利率、还款方式、抵押担保以及违约责任等权利义务；
3、个人借款保证合同，证明：原告与被告盐业房地产公司约定了保证范围、方式、期间、保证责任等权利义务；
4、芜湖市房地产预告登记证明，证明：原告与被告王福海就抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记；
5、借款凭证，证明：原告于2011年8月11日向被告王福海发放了贷款32万元；
6、本息欠款凭证、欠息说明，证明：截止2012年9月19日日，尚欠借款本金280566.90元、利息9078.26元；
7、委托代理合同、发票，证明：原告为实现债权支出律师代理费12000元。
被告王福海在答辩期内未提出答辩，亦未向本院提交证据。
被告盐业房地产公司在庭审中辩称：借款、抵押、担保都是事实。被告盐业房地产公司应当对被告王福海的欠款在抵押物清偿不足部分承担连带清偿责任。
经审理查明：2011年6月8日，原告（乙方）与被告王福海（甲方）签订了一份《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定：借款金额32万元；借款期限为60个月，即自2011年7月4日至2016年7月4日，实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款发放日、贷款到期日为准；借款利率为月利率6.325‰，即在中国人民银行规定的同期同等档次贷款基准利率基础上下浮10%；贷款发放后，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，借款利率的变动执行浮动利率，自次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款法；本合同项下贷款逾期的，乙方有权自逾期之日起按借款利率上浮50%计收罚息，对未支付的利息按本条罚息利率计收复利；甲方未按约定偿还借款本息，即构成违约，乙方有权宣布借款立即到期，要求甲方立即清偿借款本息及相关费用，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；甲方愿意提供抵押担保；担保范围为主合同项下的债权本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于律师费等）；抵押财产为甲方购买的房产。同日，原告（乙方）与被告盐业房地产公司（甲方）签订一份《个人借款保证合同》，约定：为确保《个人住房（商业用房）抵押借款合同》（主合同）的履行，甲方愿意为主合同项下债务人的债务提供连带责任保证；保证范围为债权本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于律师代理费等）；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于抵押等），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议；对于甲方在本合同项下的全部应付款项，乙方有权从甲方在徽商银行开立的任一账户中扣收相应款项，且无须提前通知甲方，所扣收的款项不足以清偿本合同项下应付款项，乙方有权选择将扣收的款项归还借款本金、利息、罚息、复利或费用等。上述合同签订后，原、被告就抵押房产已办理了抵押预告登记。原告于同年8月11日向被告王福海发放了借款32万元，借款凭证载明借款期限自2011年8月11日至2016年8月11日，借款月利率为6.325‰，逾期月利率为9.4875‰。但被告王福海却未能按约借款本息，截止2012年9月19日，尚欠借款本金280566.90元、利息9078.26元。
另查明：原告因本案诉讼支出律师代理费12000元。
本院认为：原、被告签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》《个人借款保证合同》内容合法，双方当事人意思表示真实，属有效合同，对合同双方均具有约束力。原告依约向被告王福海发放贷款，被告王福海应当按照合同约定的还款方式和期限向原告偿还借款本息，但其自2012年5月起连续5个月为按约还款，显然违反合同约定，其行为已构成违约，故对原告要求被告王福海归还借款本金280566.90元、利息9078.26元及自2012年9月20日起至实际给付之日止的罚息（以所欠本金为基数按月利率9.4875‰计算）和复利（以利息和罚息为基数按月利率9.4875‰计算），并承担原告实现债权费用的诉讼请求依法予以支持。原告诉请的实现债权费用12000元，结合本案诉讼标的额、难易程度、相关规定及原告提交的律师费发票，本院酌情调整为1万元。被告王福海以其所有的房产为上述借款向原告提供抵押担保并办理了抵押预告登记，原告对该抵押物依法享有优先受偿权。被告盐业房地产公司作为担保人自愿为被告王福海向原告的借款提供连带责任保证，且愿就所担保的全部债务先于物的担保承担保证责任，故其应对被告王福海的上述债务承担连带还款责任。对被告盐业房地产公司辩称的其仅应对被告王福海的欠款在抵押物清偿不足部分承担连带清偿责任，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王福海于本判决生效后十日内偿还原告徽商银行芜湖环城路支行借款本金280566.90元、利息9078.26元及自2012年9月20日起至本判决确定的给付之日止的罚息（以所欠本金为基数按月利率9.4875‰计算）和复利（以利息和罚息为基数按月利率9.4875‰计算）；
二、被告王福海于本判决生效后十日内赔偿原告徽商银行芜湖环城路支行实现债权的费用1万元；
三、原告徽商银行芜湖环城路支行对被告王福海所有的房产行使抵押权时，就该房产折价或者拍卖、变卖的价款在上述第一、二项范围内享有优先受偿权；
四、被告芜湖盐业房地产开发有限公司对被告王福海的上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告王福海追偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案案件受理费5990元，公告费500元，合计6490元，由被告王福海负担（因原告已预付，被告王福海于判决生效后十日内给付欠款时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 王晓明
审 判 员 徐学海
人民陪审员 杨晓云
二〇一三年七月五日
书 记 员 郑长燕
附：适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的。违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。