四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1502民初1016号
原告:宜宾开全药业有限公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区北操场27号，统一社会信用代码：91511500052195743P。
法定代表人：李开全，总经理。
委托诉讼代理人：谢正旗，宜宾市翠屏区正言法律服务所法律工作者，执业证号：32312021101030。
被告：宜宾市金坪粮油食品站，住所地：宜宾市翠屏区象鼻镇街村，统一社会信用代码：915115022089031370。
法定代表人：张勇，站长。
委托诉讼代理人：李世林，四川酒都律师事务所律师，执业证号：15115200210350844。
委托诉讼代理人：姚永刚，四川丰宜律师事务所律师，执业证号：15115201410701361。
原告宜宾开全药业有限公司（以下简称：开全公司）与被告宜宾市金坪粮油食品站（以下简称：金坪粮站）房屋租赁合同纠纷一案,宜宾市中级人民法院于2016年12月20日以(2016)川15民终2479号民事裁定书发回本院重审。本院于2017年2月6日以（2017）川1502民初1016号立案受理，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告开全公司的委托诉讼代理人谢正旗,被告金坪粮站的委托诉讼代理人李世林、姚永刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告开全公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年4月25日签订的《房地产租赁合同》和2014年5月25日签订的《宜宾市金坪粮油食品站出租房屋安全协议书》；2、被告退还原告房屋租金28000元；3、被告退还原告保证金10000元；4、被告赔偿原告各项经济损失780000元；5、案件受理费由被告承担。原告于庭审中将第4项诉讼请求变更为请求判令赔偿损失246818元（评估损失233818元、评估费10000元、电力转让费3000元）。
事实和理由：2014年4月25日，原告与被告签订了《房地产租赁合同》，原告整体承租被告位于宜宾市翠屏区李端镇街村粮管所仓库及晒坝，租赁期限自2014年4月25日起算6年，租金前三年为每年28000元，以后逐年递增10%，租金每年给付一次，先交租金后使用，并约定原告交付保证金10000元。合同还约定有“乙方（即原告）进场后，甲方（即被告）应配合乙方处理好生产、运输环境。如因周边环境造成影响，甲方应配合解决。”等内容。合同签订后，被告并未将仓库及晒坝整体交付给原告，2014年4月底，原、被告及仓库使用人在李端镇党委政府的协调下达成一致，被告于6月底将仓库及晒坝整体交付原告，原告的装修、装饰先行启动。约定交付期限届满后，被告仍然未将仓库完全交付原告，原告多次与被告联系，被告内部之间相互推诿，致使原告装饰装修工程被迫停止。
被告金坪粮站答辩称，1、签订租赁合同时，原告对有少数几户原承租人还在使用李端粮管所仓库的情况是知情的；2、原告与答辩人签订的租赁合同没有约定仓库及晒坝整体移交的具体期限和方式，签订合同当天实际上就整体移交了，原几户承租人在2至3个月内腾空属正常期限；3、周祖强所使用仓库至今未腾空是周祖强与原告协商后，原告口头同意暂缓腾空的；4、田宗华、殷小彬不是答辩人单位职工，答辩人与原告签订租赁合同后就未委托该二人经办房屋租赁的相关事宜；5、原告投入的装修成本不大，其所诉装修损失不实；6、原告停止装修，解除该合同的主要原因是未通过环评，周围群众反对，不断造成装修困难，如停水停电等，故与我方无关。装修评估应由原告自行承担；7、电力转让费租赁合同无约定，不应由我方承担，我方不在场。
本案当事人向围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。对双方当事人无异议原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、身份证复印件、《房屋租赁协议》、《宜宾市金坪粮油食品站出租房屋安全协议书》、租金及保证金收据、现场照片、《宜宾康蓉装饰有限公司装饰装修施工合同》、解除装修协议、情况说明三份、第一次庭审笔录复印件、任职证明、华雯公司营业执照复印件、区粮食局证明、区政府府函（2007）11号文件复印件、等证据，本院依法予以确认，并存卷佐证。
当事人有异议的证据，本院评析如下：
一、被告认为原告提交的李端镇翠南社区证明不能说明其有责任，本院依法审查后认为，该证据能够反映2014年9月，租赁场地的实际情况，至于被告是否有责任，本院将综合全案综合评判。
二、被告认为原告提交的李端镇政府证明和姚孝宾的证明，其中政府证明无负责人署名，且该内容不能证明由被告在两个月内交付，李端粮管所无田华文，也未委托田华文、殷小彬作为代理人；姚孝宾的证明内容有异议。对对本组证据本院依法审查后认为，李端镇政府的证明在出具时符合证明的形式要件，且姚孝宾的证明能够补充证实2014年4月29日协调的基本情况，厘清原证明中“田华文”实系“田宗华”等情况，且两份证明能相互印证，故本院依法予以采信。
三、被告对原告提交的装饰工程款收据、用电权转让协议、及电费收条有异议，认为装修款收据虚假不真实，但其未提交其他证据予以佐证，故本院对装修款收据依法予以采信；被告认为用电权转让协议及电费收条与本案无关，本院审查后认为，从该两份证据内容不能确定与本案诉争法律关系存在关联，故本院依法不予采信。
四、原告对被告提交的调查笔录三份不予质证，认为证人未出庭，且调查笔录询问人和记录人同一，取证不合法，本院审查后认为，三份调查笔录从形式上判断确系一人为之，且被告未提交被调查人身份证明，也未出庭作证，故本院依法不予采信。
五、原告认为被告提交的环评手续情况说明，不符合证据证明形式要件，且与房屋租赁无关，本院审查后认为，该证明系翠屏区环保局出具，反映了原告方2014年就租赁场地建立中药加工厂进行环评的情况，故本院予以采信。
六、原告认为被告提交的翠南社区、新泉社区证明，不具证明力也不客观，但原告未提交其他证明佐证，前述两份证明可以反映存在周围群众阻工的情况，故本院依法予以采信。
七、原告对被告提交的国有土地使用证复印件、对金坪粮站情况的说明、国有粮食购销企业的批复复印件持有异议，认为无证据证明属于金坪粮站等。本院依法审查后认为，本组证据能够证明基于粮食系统改制等原因，李端粮管所由被告金坪粮站代管的事实，故本院依法予以采信。
本院出示的评估报告及证据保全照片，双方均无异议，本院依法予以采信。
根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：
李端粮管所仓库属被告金坪粮站管理的国有资产，被告委托宜宾市华雯粮油购销有限责任公司（以下简称：华雯公司；法定代表人田宗华）代管李端粮管所日常事务。
原告开全公司与华雯公司联系欲租赁李端粮管所房屋后，2014年4月25日，原告开全公司（乙方、承租方）与被告金坪粮站（甲方、出租方）签订《房地产租赁合同》。合同约定：“甲方将李端粮管所仓库及晒坝整体出租给乙方作药材加工生产厂房使用；租期为6年（从2014年4月25日起至2020年4月24日止），从签订之日计算租金；前3年租金为每年28000元，以后租金逐年递增10%；乙方于甲方将房产交付之日向甲方交纳保证金10000元……”。同时，原告还与宜宾市康蓉装饰有限公司（以下简称：康蓉公司）签订《宜宾康蓉装饰有限公司装饰装修工程施工合同》，约定由康蓉公司进行厂房改造装修施工。
租赁合同签订后，原告于当日向被告支付了2014年4月25日至2015年4月25日一年期的租金28000元和保证金10000元（前述两份收据收款人公章均系“宜宾市华雯粮油购销有限责任公司财务专用章”）。原告遂进场开始对租赁场地进行装修，但租赁场地内尚有部分原租户未搬离。
原告装修施工过程中，因李端粮管所部分仓库的原承租人周小强、李奎所租用的库房尚未腾空交付，开全公司法定代表人李开全请求宜宾市翠屏区李端镇政府进行协调。2014年4月29日，宜宾市翠屏区李端镇政府通知李开权、田宗华（宜宾市华雯粮油购销有限责任公司法定代表人）、殷小彬（原李端粮管所职工）等人到场，经协商，双方口头达成一致，由田宗华、殷小彬负责在两个月（2014年6月底前）内将仓库全部交付原告，原告可以进场对已腾空的库房和晒坝进行装饰装修施工。2014年5月25日，原、被告又签订一份《宜宾市金坪粮油食品站出租房屋安全协议书》，对房屋租赁过程中的安全问题进行了补充约定，并作为前述《房地产租赁合同》副本。
约定仓库交付期限届满后，被告仍未向原告交付周小强、李奎所租用的仓库（约占全部仓库总面积的四分之一），且开始出现周围居民阻拦的行为。原告开全公司的正常装修也进行至2014年6月底。至2014年9月10日，宜宾市翠屏区李端镇翠南社区居委会前往租赁场地查看“十一”节前安全时，该两户仍未搬离。因装修施工无法开展，2014年10月16日，原告开全公司与康蓉公司签订书面协议，解除了装修合同。
2015年4月，原告开全公司诉至本院，要求解除租赁合同，并由被告退还房租和保证金，赔偿相应损失。本院以（2015）翠屏民初字第2819号立案审理过程中，依法委托四川中衡安信资产评估有限公司对原告在翠屏区李端粮管所的装饰装修费用进行评估，结论为：在满足本次评估假设和限制条件下，委托评估资产的评估值为233818元（评估费10000元由原告垫付）。2016年9月29日，本院对该案作出（2015）翠屏民初字第2819号民事判决：一、解除《房地产租赁合同》和《宜宾市金坪粮油食品站出租房屋安全协议书》；二、被告金坪粮站退还原告开全公司租金23000元和保证金10000元；三、被告金坪粮站赔偿原告开全公司装饰装修损失233818元和评估费3000元。被告金坪粮站不服判决，提出上诉。宜宾市中级人民法院于2016年12月20日以(2016)川15民终2479号民事裁定书发回本院重审。本院于2017年2月6日以（2017）川1502民初1016号立案受理。
另查明：1.在（2015）翠屏民初字第2819号案件审理期间，原告已另行选址修建药材加工生产厂房。2.2015年4月9日，宜宾市翠屏区李端镇政府出具书面证明载明了2014年4月29日，李端镇党委政府召集李开权、田宗华、殷小彬等人协调场地移交事宜。3.原宜宾市翠屏区李端镇政府副镇长姚孝宾于2017年4月12日出具的书面说明载明，其曾参与场地移交事宜，出租方主要协调移交工作交由田宗华和殷小彬。并说明2015年4月9日李端镇政府《证明》中的“田华文、殷小彬”系打印错误，视为华雯公司总经理田宗华和殷小彬。4.宜宾市翠屏区李端镇翠南社区居委会和新权社区居委会分别出具的证明载明，在原告开全公司装修过程中，社区内部分居民曾前往现场阻止施工。5.2015年5月11日，宜宾市翠屏区环保局出具的情况说明载明，宜宾开全中药饮片加工有限公司于2014年5月19日在区环保局完成项目申报。区环保局接该公司编制的《建设项目环境影响评价报告表》（送审本）于2014年6月23日网上公示中，接到部分群众信访件。区环保局要求开全公司对周边群众宣传解释，完善建设项目的公众参与调查工作。至出具情况说明时，区环保局未收到开全公司《建设项目环境影响评价报告表》（报批本），也未对加工项目进行审批。
本院认为，本案《房地产租赁合同》系原被告双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。签订合同之根本在于合同目的的实现。《房地产租赁合同》，载明系金坪粮管所将李端粮管所仓库及晒坝整体出租给乙方作药材加工生产厂房使用，但原告接收租赁仓库后，改造装修过程中因故停工，产生损失，且原告已另行选址修建药材加工生产厂房，以其行动表明不再履行该合同，合同目的已不能实现，无再履行之必要，解除合同当无疑义。
本案中，需要辨析究系何种因素导致原告装修无法进行，最终导致其另觅他址建厂，合同目的不能实现。
第一、被告金坪粮站是否全部完成了租赁场地交付义务？田宗华系华雯公司法定代表人暨李端粮管所实际管理者，殷小彬原系李端粮管所职工。原告开全公司就本案租赁事前联系，租赁费和保证金交付，装修问题协商对象均是华雯公司及其法定代表人田宗华。原告有合理理由相信田宗华在事实上能够代表被告金坪粮站，即具有代理权。故对被告提出田宗华、殷小彬不是其单位职工，也未委托该二人经办房屋租赁的相关事宜的辩解理由，依法不予采纳。《房地产租赁合同》签订之时，租赁场地内尚有部分原租户未搬离，经李端镇党委政府召集原告公司、田宗华、殷小彬等人协调，田宗华、殷小彬承诺于2014年6月底前交付全部交付场地。故田宗华的承诺行为应视为被告金坪粮站的承诺，其法律后果应由被告金坪粮站承担。但2014年6月底直至同年9月，租赁场地内仍然有原租户未搬离，故被告并未按约履行场地交付义务。
第二、原告开全公司是否就损失产生存在过错？租赁合同签订后，原告开全公司在被告金坪粮站承诺于2014年6月底交付全部场地后，开始对场地进行改造施工。庭审中，原被告双方均确认原告正常改造装修时间为2014年4月底至2014年6月底。此时，被告仍未交付其所承诺的场地。原告开全公司客观上已经不能对租赁场地继续进行改造施工。虽然租赁场地周围群众存在一定的阻工，根据现有证据来看，该行为主要产生于2014年6月底环评公示期间。客观上虽本案后果存在一定的关联性，但根据现有证据，不能认定系阻工行为直接导致了改造施工的停滞。被告金坪粮站若有证据，可向实施助阻工行为人主张追偿权。
同时，原告开全公司租赁场地系开办中药饮片加工，根据《中华人民共和国环境影响评价法》及建设项目环境影响评价分类管理名录的规定，需要向环保部门报送相应的《建设项目环境影响评价报告表》并通过环评。原告开全公司虽于2014年6月时暂未通过环评，且因环评报告表公示过程中，因周边群众信访，需完善相应的解释工作。但并不能说明原告开全公司不能通过环评，进而直接导致合同目的不能实现。故对被告提出原告停止装修，解除该合同的主因是未通过环评，周围群众反对，不断造成装修困难，如停水停电等，故与我方无关的辩解理由，依法不予采纳。
综合以上两点分析，原告开全公司并无过错。本案合同目的不能实现实系作为出租人的被告金坪粮站未能按时交付租赁场地，且未交付面积较大，并直接导致原告开全公司不能继续进行改造装修。也最终导致原告另觅他址建厂，合同目的不能实现，故应予解除，被告应向原告退还已收取的保证金10000元。
对原告要求被告退还原告房屋租金28000元的诉讼请求，因原告实际占有使用租赁物达2个月，故本院根据原被告双方关于年租金的约定，酌情按23000元予以支持。
对原告要求被告赔偿各项经济损失赔偿损失246818元（评估损失233818元、评估费10000元、电力转让费3000元）的诉讼请求，第一、本院委托四川中衡安信资产评估有限公司对原告的装饰装修费用进行了评估，原告对评估结论基本不持异议，并据此将装修损失变更为233818元，被告也未申请重新评估，本院对该评估结论予以采信，对原告的装饰装修损失确认为233818元。第二、评估费系为确定原告装饰装修费用的具体损失所产生，本院结合原告关于装饰装修损失的诉求和评估结论，确定该评估费10000元按比例由原被告分摊，由原告负担7000元，由被告负担3000元。第三、电力转让费3000元，原告开全公司提交的证据不能证明与本案存在关联性，故本院依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条的规定，拟判决如下：
一、解除原告宜宾开全药业有限公司与被告宜宾市金坪粮油食品站于签订的《房地产租赁合同》和《宜宾市金坪粮油食品站出租房屋安全协议书》；
二、被告宜宾市金坪粮油食品站于本判决生效之日起十日内退还原告宜宾开全药业有限公司租金23000元和保证金10000元；
三、被告宜宾市金坪粮油食品站于本判决生效之日起十日内赔偿原告宜宾开全药业有限公司装饰装修损失233818元和评估费3000元。
如果被告宜宾市金坪粮油食品站未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费12180元，由被告宜宾市金坪粮油食品站负担4060元，由原告宜宾开全药业有限公司负担8120元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于宜宾市中级人民法院。
审 判 长 蒋 波
审 判 员 何春华
人民陪审员 龙小洪
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 王 东