河北省秦皇岛市北戴河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民初字第441号
原告高雨琴，女，汉族，现住秦皇岛市北戴河区。
委托代理人张东文，河北海滨律师事务所律师。
被告孙宝生，男，汉族，现住秦皇岛市北戴河区。
被告孙闫明，女，汉族，无业，户籍地秦皇岛市北戴河区。
委托代理人杨英超，河北法润律师事务所律师。
原告高雨琴诉被告孙宝生、孙闫明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月17日立案受理后，依法组成合议庭于2013年12月2日公开进行了审理。原告高雨琴及其委托代理人张东文，被告孙宝生，到庭参加诉讼。被告孙闫明经本院公告送达开庭传票未到庭，其委托代理人杨英超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年原告从被告孙宝生处租房从事经营活动，该房坐落于北戴河区平安路7号，年租金为12000元。2011年10月份原告找被告孙宝生要求继续租房，他对我说：“你去找我媳妇吧，是我媳妇和原房主签订的租房合同，现在我们两个离婚了。”就这样，原告找到了被告孙宝生的媳妇俞素芝，俞素芝同意继续把房子租给原告，由俞素芝的女儿孙闫明和原告签订的租房合同，原告把2012年度的1.5万元租金当场付清。谁知，被告孙宝生又将此房租给了别人，出现了同一房屋租给两个人的情况，使原告无法进行经营。无奈，原告在2012年6月份曾起诉到北戴河法院，要求被告孙闫明返还1.5万元租金，2012年6月25日孙宝生和原告签订了租房协议，该协议约定：将该房屋从2012年10月14日至2014年3月1日出租给原告，用原告已经交付的1.5万元租金抵顶本合同的租金，并约定一旦违约需支付1万元违约金，故原告撤回了起诉。等到2013年4月份，原告要进屋经营时，发现原房主把门和锁都换了，原告从本次合同签订至今压根就没有进到房子里去，发现此情况后，原告又找到孙宝生，他说：“俞素芝与原房主解除合约了。”原告要求被告孙宝生退回租金和承担违约责任，未果。故原告诉至法院，要求被告孙闫明和被告孙宝生共同承担返还租金15000元及支付违约金10000元的连带责任。
被告孙宝生辩称，一、请求法院依法判决原告与被告孙闫明签订的房屋租赁合同无效，租房款由孙闫明返还。二、请求法院依法判决原告与孙宝生签订的房屋租赁合同部分有效。三、请求法院依法驳回原告索要违约金的请求。孙闫明在明知她与俞素芝均无权出租平安路七号房屋的情况下，和原告签订了租房合同，收取了房租，未将此房交付原告使用，是《合同法》第52条合同无效的法定情形的无效合同，其返还租金和违约责任应由孙闫明一人承担，与孙宝生无关。关于孙宝生和原告签订的租房协议，是建立在原告和孙闫明签订的租房合同的基础上，是典型的由第三人履行的合同，根据《合同法》第65条之规定，由第三人履行的合同，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行或履行不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。也就是说，原告是债权人，孙闫明是债务人，我是第三人，第三人不是债务人，不承担违约责任，违约责任应当由债务人承担，代为履行或赔偿损失。我和原告2012年签订的协议，我已按协议规定于2012年10月14日委托刘恩济将平安路七号房屋钥匙亲手交到原告手中，合同已经履行。租房合同的成立，应以货币交换为原则，孙闫明与高雨琴签订的租房协议没有进行货币交换，属无效合同。无效合同，自始无效。高雨琴拿无效合同又与孙宝生订立所谓抵顶合同，也属于无效合同，高雨琴以此合同向我索要违约金无法律依据且数额过高，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告孙闫明辩称，首先，被告孙闫明主体不适格，不是本案的当事人，原告在诉状中指出，“我找到俞素芝之后，俞素芝同意将房租赁给我，由俞素芝的女儿被告孙闫明代俞素芝签订合同”，实际上本案涉案的房产，是由俞素芝从李俊德租的，也就是说，本房屋的合法第一承租人为俞素芝，根据李俊德与俞素芝签订的合同中，双方约定，俞素芝有权转租，而孙闫明作为俞素芝的代理人，只是代理俞素芝与原告签订租赁合同及收取租金，根据相关法律规定，代理人在行使代理事项时，其权利义务由委托人承担，因此孙闫明不应作为本案的当事人。二、原告在诉状中说“我要进屋经营时发现原房主将门和锁都换了”，结合被告孙宝生的答辩，我方认为并不是由于孙闫明的原因导致原告的租房行为受挫，孙闫明并没有违反合同的约定，也不应该承担责任。
经审理查明，被告孙宝生与俞素芝系夫妻关系，被告孙闫明与俞素芝系母女关系，被告孙宝生与被告孙闫明系继父女关系。孙宝生与俞素芝的离婚诉讼，经开发区法院一审后，现正在秦皇岛市中级法院二审期间。2010年3月24日俞素芝与李俊德签订了房屋租赁协议，约定李俊德将坐落于北戴河区平安路7号平房两间租赁给俞素芝使用，租期4年，租金每年4500元，于每年3月24日前1个月内支付。协议中明确约定可以转租。2011年4月孙宝生将上述房屋出租给原告高雨琴使用，年租金1.2万元，2011年10月4日由于被告孙宝生提前结束租赁，退给原告高雨琴3000元。2011年10月30日，原告高雨琴与被告孙闫明签订了租赁该房的协议，出租方为被告孙闫明，承租方为原告高雨琴，主要内容为：“1、出租房屋坐落于北戴河区平安路7号平房两间；2、租期2012年5月1日起到2014年3月1日；3、租金为每年1.5万元，违约方将支付违约金1万元……”。签订合同当日，原告向被告孙闫明支付了第一年房租1.5万元。签订合同时俞素芝也在场。2012年5月原告进驻使用该房屋时，才知道2011年10月被告孙宝生将该房屋租赁给他人，租期一年。对此原告与孙闫明和孙宝生协商未果，于2012年6月15日向本院起诉被告孙闫明要求解除租房协议，返还租金并支付违约金共计2.5万元，在诉讼中，按原告提供的地址和电话，无法联系孙闫明。6月26日原告与孙宝生另行达成租房协议，故撤回起诉。被告孙宝生与原告高雨琴于2012年6月26日签订的协议书主要内容为：甲方为孙宝生，乙方为高雨琴，1、甲方将北戴河区平安路7号房屋两间租赁给乙方，租期为2012年10月14日至2014年3月1日；2、租金为1.5万元，给付方式：乙方不用再行交付，用乙方于2011年10月30日交给孙闫明1.5万元租金予以抵顶。……8、一方违约，违约方需支付守约方1万元，该条款对双方都有约束力。被告孙宝生于2012年10月14日将上述房屋的钥匙交给原告，2013年4月原告要进屋收拾房屋进行经营时，原房主把门和锁都换了，原因是俞素芝和被告孙宝生于2013年3月24日前未向原房主李俊德支付租金，被李俊德解除合同。
以上事实有，俞素芝与李俊德的房屋租赁协议复印件；原告高雨琴与被告孙闫明签订的租房协议原件；被告孙宝生与原告高雨琴的协议书原件及原、被告的陈述等证据足以证实。
本院认为，北戴河区平安路7号房屋系俞素芝于2010年从所有权人李俊德处租赁的房屋，按双方协议约定，被告孙宝生和妻子俞素芝在租赁期内拥有使用权和转租权。2011年10月30日被告孙闫在授权范围内以自己的名义与原告订立房屋租赁合同合法有效，订立合同时房屋使用权人俞素芝在场，并未告知原告，被告孙闫明与俞素芝系代理关系，当天原告支付了第一年房租1.5万元，被告孙闫明出具了收条，被告孙闫明未履行该合同义务，被告孙闫明在开庭时才披露与俞素芝系代理关系，原告可以选择被告孙闫明和母亲俞素芝作为相对人主张权利，故原告主张被告孙闫明返还原告1.5万元，并承担相应的违约责任，符合法律规定，应予支持。2012年6月原告高雨琴起诉被告孙闫明租赁合同纠纷后，被告孙宝生作为俞素芝的丈夫与原告于2012年6月26日签订的协议书合法有效，因被告孙宝生系该房屋的共同使用权人，该合同是对被告孙闫明与原告签订合同内容的追认和部分内容的变更，不是被告孙宝生抗辩的第三人代为履行的合同，被告孙宝生应当承担合同的义务，2013年3月底房屋所有权人因俞素芝和被告孙宝生未支付租金将合同解除收回房屋，造成原告不能正常使用房屋，故被告孙宝生与孙闫明应共同返还租金1.5万元和赔偿违约金。根据最高法相关的司法解释规定，对于约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院适当减少。原告主张损失为2万元，未提供相关证据，故不予采信。本院参照原告的1.5万元租金的贷款利息损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，违约金调整为3000元为宜。依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告孙宝生、孙闫明于本判决生效后10日内返还原告高雨琴租金1.5万元并给付违约金3000元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费425元，由原告负担119元，由被告孙宝生、孙闫明负担306元。保全费270元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 马 军
审 判 员 刘吉健
人民陪审员 朱 红
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 张 萌