云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云26民终621号
上诉人（原审原告）：段磊岳，男，汉族，1963年10月18日生，住文山市。
上诉人（原审原告）：张开华，女，汉族，1967年12月25日生，住文山市。
委托诉讼代理人:李继永，文山州法律服务培训中心法律服务工作者，特别授权。
被上诉人（原审被告）：文山元亨豫丰科工贸有限公司。
住所地：文山市东风路**号。
法定代表人：王定一，公司总经理。
委托诉讼代理人：李玉超，云南鼎祥律师事务所执业律师，特别授权。
上诉人段磊岳、张开华因与被上诉人文山元亨豫丰科工贸有限公司（以下简称元亨公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2015）文民二初字第511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
段磊岳、张开华上诉请求：1.请求二审法院撤销文山市法院(2015)文民二初字第511号民事判决书；2.判决双方所签的合同合法有效，由元亨公司履行合同义务，办理房屋产权证照及过户手续。事实及理由：一、一审法院认定事实与适用法律不符，从而导致判决错误。1.一审法院认定“被告文山元亨豫丰科工贸有限公司属于私营企业”。同时适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》(下称解释)，属于自相矛盾。就本案而言，段磊岳、张开华已向法庭提供了元亨公司的“私营企业登记基本信息”，并且一审法院也予以采信的同时，却以《解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”来认定双方签订的商品房购销合同无效。该认定完全是一种断章取义的行为。该《解释》第一条已经以定义的形式规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”那么，从段磊岳、张开华向法庭提供的元亨公司私营企业登记基本信息来看，元亨公司根本不是一家房地产开发企业，也没有从事房地产开发的业务，一审法院却适用该规定来认定合同无效，完全是自相矛盾，所做出的合同无效的结果必然是错误的。2.本案中，段磊岳、张开华已向一审法院提供了属于元亨公司的文国用(2014)第04974号《国有土地使用证》、《建设施工合同》、文规建字第DZ20150026号《建设工程规划许可证》、《建筑许可证》、文人防D易字(2015)第013号《防空地下室易地建设许可证》，以上证照都是以元亨公司的自己的名义办理的，上述证据是得到另案文山州中级人民法院(2017)云26民再1－4号民事判决书认定，足以说明元亨公司对涉案的房地产具有处分权。上述足以说明，一审人民法院在认定元亨公司是私营企业，该私营企业的登记信息也明确不是从事房地产开发的企业的同时，却以出卖人未取得商品房预售许可证而认定合同无效的判决是错误的，元亨公司完全是处分自己的财产，也没有哪条法律规定不是房地产开发企业必须取得商品房预售许可才能签订房屋买卖合同。二、合同形式上的瑕疵并不改变实质内容的合法性。双方当时确实签订了的《商品房购销合同》、《已建公房销售合同》，该合同当时只是拿其它合同作为范本，名称的瑕疵并不能否认实质内容的合法性。不能说合同名称瑕疵就来否认元亨公司不是房地产开发企业的事实，从而来认定必须取得商品房预售许可，否则就不能对自己的房屋来签订买卖合同，显然是没有任何法律依据的。三、该合同是一份合法有效的合同。1.《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”众所周知，不是单一的房地产开发企业才能签订房屋买卖合同，房屋买卖分为两道程序。一是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生“债”的法律关系，双方均受合同的约束；二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移于买受人，当事人之间发生“物权”的法律关系。可见，合同关系是因，过户登记、转移所有权是果。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题，与合同的效力没有关系。房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系，不符合交易的顺序与逻辑。2.结合本案，元亨公司在自己的土地上建盖的房屋，这点双方均无异议，也没有侵害第三个合法利益，同时没有违反法律的强制性规定，对房屋有完全的处分权。至于过户手续，当然可以待取得房屋权属证书后履行。我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”本案中，元亨公司所涉及的房屋，从土地的取得、房屋的建盖、规划的确认都是完善的，对权属问题是没有争议的，那么上诉方请求人民法院确认双方签订的合同合法有效，要求元亨公司继续履行合同，完善相应合同确定的权利义务就是合法有据的，更何况元亨公司并不是房地产开发商，元亨公司是在处理自己的合法财产，庭审中也愿意依合法约定履行自己的义务，并且该房屋也已实际交付原告使用多年。所以，原告主张双方签订的房屋买卖合同合法有效，依法应得到支持。从维护“诚实信用”这一民法的“帝王原则”和鼓励交易、建立诚信社会的要求出发，应认定合同合法有效。综上所述，一审法院在认定元亨公司属于不是房地产开发的私营企业的同时，适用《解释》第二条的规定判决元亨公司未取得商品房预售许可证，所签订的合同无效属于适用法律错误，段磊岳、张开华与元亨公司的行为也未违反我国法律的强制性规定，合同应为有效合同。为此，恳请二审人民法院在查清事实，以事实为依据，以法律为准绳，依法支持段磊岳、张开华的上诉请求。
元亨公司未作答辩。
段磊岳、张开华向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效；2.判决被告履行合同义务，办理房屋产权证照及过户手续；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2003年11月25日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告以1625360元的价格购买被告元亨豫丰综合楼的第壹层贰号房，面积为184.7㎡，并对相关权利义务作了约定。后原告支付了部分购房款，并对房屋使用至今。另查明，被告营业执照所载明的经营范围中没有房地产开发。经原审法院向文山州住房保障与房地产管理局查询，该局向原审法院出具的回执上载明：“经核查，你院提供的上述公司未在我局办理过商品房预售许可证及合同备案相关手续，故不能办理后续的相关产权证手续。”
原审法院认为，被告未具备相关房地产开发资质，且文山州住房保障与房地产管理局向原审法院出具的回执上已明确载明被告公司未在该局办理过商品房预售许可证及合同备案相关手续，不能办理涉案房屋后续的相关产权证手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告签订的《商品房购销合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。原告要求确认原、被告双方签订的商品房购销合同合法有效，要求办理房屋产权证照及过户手续的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告段磊岳、张开华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告段磊岳、张开华负担。
本院二审期间，双方均未向本院提交证据。
本院认定法律事实与一审认定一致，本院依法予以确认。
另查明，文山元亨豫丰科工贸有限公司并不属于房地产开发企业，其在未取得房屋产权证的情况下将公司房屋分成若干部分出售给他人，因未能办理产权过户手续而与他人发生多次纠纷。其中：1.2011年11月4日，彭劲松起诉文山元亨豫丰科工贸有限公司商品房销售合同纠纷一案，文山市人民法院于2011年12月20日作出（2011）文民一初字第602号民事调解书，双方确认所签订的《商品房购销合同》合法、有效。2.2012年，毛文林诉文山联宇经贸有限公司、文山元亨豫丰科工贸有限公司买卖房屋合同纠纷一案，文山市人民法院于2012年9月20日作出（2012）文民二初字第322号民事判决书，确认双方所签订的《云南省已购房屋交易合同》合法有效。
2014年11月11日，文山市人民政府向文山元亨豫丰科工贸有限公司颁发了文国用（2014）第04947号土地使用权证，双方所争议的房屋属于该土地使用权证范围。
2017年5月11日，一审法院向文山州住房保障与房地产管理局发出协助执行通知书，查询争议房屋是否能办理产权过户手续，该局答复“经核查，你院提供的上述公司未在我局办理过商品房预售许可证及合同备案相关手续，故不能办理后续的相关产权证手续。”一审法院据此认为双方签订的《商品房购销合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，驳回了段磊岳、张开华等人的诉讼请求。并自行启动审判监督程序，撤销了（2015）文民二初字第507、508、509、510号民事调解书，当事人不服提起上诉，本院作出（2017）云26民再1、2、3、4号民事判决书，撤销了一审再审判决，维持了507、508、509、510号民事调解书，即确认当事人双方签订的《商品房购销合同》为合法、有效合同。
归纳双方当事人的诉、辩主张，本案争议焦点为：双方当事人于2003年11月25日签订的《商品房购销合同》是否适用商品房购销合同的有关规定，合同是否有效。
本院认为，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”该法律已明确规定商品房买卖合同的出卖人为“房地产开发企业”，本案中，虽然元亨公司与买受人签订的合同名称为“商品房购销合同”，但究其实质，因元亨公司并不具有房地产开发资质，不属于房地产开发企业，其出售的房屋属自己公司的私有财产，故其与买受人签订的“商品房购销合同”并不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，本案只是普通的房屋买卖合同纠纷，应适用合同法中关于买卖合同的相关规定。且双方当事人均认为双方签订的合同合法、有效，并没要求法院确认合同无效，故一审法院对当事人请求事项以外进行审理，超出了审理范围，违背了不告不理原则。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，本案双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性、禁止性规定，系合法、有效的合同，行政部门能否办理房屋产权过户手续并不影响本案合同的效力。
综上所述，段磊岳、张开华的上诉请求理由充分，本院予以支持。一审法院判决事实清楚，但适用法律错误，实体处理错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销文山市人民法院（2015）文民二初字第511号民事判决；
二、段磊岳、张开华与文山元亨豫丰科工贸有限公司于2003年11月25日签订的《商品房购销合同》合法、有效，由文山元亨豫丰科工贸有限公司于本判决送达之日起90日内协助段磊岳、张开华办理房屋产权过户登记手续。
一审、二审案件受理费各100.00元，由文山元亨豫丰科工贸有限公司承担。
本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。
审判长 秦永兴
审判员 熊 祥
审判员 张文科
二〇一七年八月二十一日
书记员 李思颖