上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1552号
上诉人（原审原告）：上海浦东合运物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区胜利路188号1幢201室。
法定代表人：冯鹏华，总经理。
委托诉讼代理人：黄伟，上海市四方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱颖，上海市四方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海浦东合新集体用餐配送有限公司，住所地上海市浦东新区胜利路188号综合楼101室。
法定代表人：余传成，执行董事。
委托诉讼代理人：顾子乾，上海申如律师事务所律师。
上诉人上海浦东合运物业管理有限公司（以下简称“合运公司”）与被上诉人上海浦东合新集体用餐配送有限公司（以下简称“合新公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初55096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日受理后，依法组成合议庭于同年4月6日公开开庭审理了本案。上诉人合运公司的委托诉讼代理人黄伟、被上诉人合新公司的委托诉讼代理人顾子乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人合运公司上诉请求：撤销一审判决主文第一项，改判被上诉人支付2015年1月1日至2016年3月28日期间的房屋占有使用费人民币429,400元（以下币种均为人民币；按1元/㎡/天的标准计算，即1元×950㎡×452天）。
事实和理由：在另案中，一、二审法院是根据案情及承租方的违约程度，酌情判令上诉人按1元/㎡/天的标准向房屋所有人即上海XX有限公司（以下简称“XX公司”）承担占有使用费，并非按照上诉人与XX公司之间租赁合同约定的标准计付，故1元/㎡/天的标准具有现实合理性；上诉人在被上诉人的租约到期之前，已经通知被上诉人不再续约、及时搬离，但被上诉人拒不搬离，此后上诉人又多次通知被上诉人搬离，被上诉人仍长期占用房屋长达一年又三个月之久，因此被上诉人在主观上显存恶意，上诉人无任何过错；一审判决的结果是令被上诉人只需按实际占用时间继续支付原有的租金、无需承担违约成本，对于违约方没有任何惩戒，故一审判决显失公平。
被上诉人合新公司辩称，对于逾期占用房屋的事实没有异议，也同意支付占有使用费，但本案讼争双方之间约定的租金标准就是0.80元/㎡/天，没有对逾期搬离的占有使用费标准作出具体约定，因此占有使用费就应按照租金标准计付；被上诉人在与上诉人签订租约时，知道房屋所有人是XX公司，但未见过上诉人与XX公司之间的租赁合同，也不清楚上诉人与XX公司之间的租期和租金标准；被上诉人确认收到过上诉人历次发送的搬离通知及告示，其中2015年4月20日的告示上提到上诉人与XX公司之间的租约已在2014年12月31日终止，但被上诉人并没有参与上诉人与XX公司之间的另案诉讼，另案的诉讼结果是事后才知道的；被上诉人是想续租、继续在房屋内经营，所以迟迟未搬离；综上，一审判决正确，二审应予维持。
合运公司诉至一审法院，请求判令：1、合新公司向合运公司支付2015年1月1日至2016年3月28日期间就上海市浦东新区XX路XX号XX楼XXF及XXF部分房屋（面积950平方米；以下简称“系争房屋”）的使用费429,400元；2、合新公司向合运公司支付2014年12月至2016年3月28日期间拖欠的水费24,139元，电费105,915.45元，2014年12月分摊费用380元，合计130,054.45元；3、案件受理费由合新公司承担。
一审法院认定事实：合运公司作为出租方（甲方）、合新公司作为承租方（乙方）签署租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，系争房屋所有权人为XX公司；乙方租赁系争房屋用于做餐饮等场地使用；租赁期自2014年1月1日至2014年12月31日止；日租金为0.80元/㎡/天，房屋租赁面积950平方米；承租期间乙方经营实际发生的水、电、电话费、餐饮垃圾清运费等费用均由乙方承担，如是甲方代为乙方垫付的费用，乙方在收到甲方付款凭证及有关部门的水、电等费用凭证复印件后7天内支付给甲方；合同有效期满，乙方需要续租出租房屋的，应于有效期满之日前2个月向甲方提出续租要求，如甲方能够并且需将房屋继续出租的，……应重新签订续租合同；本合同如提前终止、解除或届满时，甲方应按乙方使用房屋的实际状况收回房屋，乙方有权在合同终止后10天内拆除及取回乙方所有的全部或部分设施、设备，……该10天拆除期内免收租金；……。之后，双方对租赁合同进行了履行。合运公司明确表示不再续租，租赁合同到期后，双方未继续签署续租合同。2015年1月、3月、4月、12月及2016年3月，合运公司数次发出通知，表示租赁合同于2014年12月31日到期，不再续约，要求租户及时撤离。2016年3月28日，合新公司将系争房屋办理了移交手续，双方确认三处电表数字分别为36,601、83,316、8,623，两处水表数据分别为3,324、94,612。同时，合运公司表示合新公司最后一次支付水、电费后，电表数字分别为22,993、22,843、4,715，水表数字分别为2,984、88,061，合新公司对未支付水、电费期间发生的水、电数量均予以确认。
根据双方2013年、2014年履行的水电费结算单据反映，电费单价为1.35元、水费单价为3.50元。另合新公司每月分摊基础公共费用合计380元。合新公司同意支付未缴纳的水费，对电费单价及分摊费用不予认可，认为缴费时不清楚水、电费的市场价格，也不清楚分摊的情况。合运公司表示双方间的水、电费及分摊费用的标准一直依照上述金额结算，合新公司对此系明知也进行了实质的履行。
一审法院另查明，2015年5月，XX公司至一审法院起诉合运公司房屋租赁合同纠纷，案号为（2015）浦民一（民）初字第19073号。在该案中，一审法院经审理查明，上海市浦东新区XX路XX号整栋房屋系XX公司所有，XX公司将该栋房屋出租给合运公司，租赁期限至2014年12月31日，租金为0.70元/㎡/天；基于双方合同终止后，合运公司未将上述房屋返还，XX公司遂提起诉讼，要求合运公司返还房屋、支付欠付租金、依照合同约定按照双倍月租金的标准支付占有使用费、并结清水、电费等；一审法院审理后判决合运公司向XX公司返还上海市浦东新区XX路XX号房屋、支付欠付租金、按1元/㎡/天的标准支付占有使用费等等。该案一审判决后，合运公司和XX公司均不服，提起上诉，本院经审理后认为双方的上诉请求均难以支持，故判决驳回双方上诉、维持一审判决，案号为（2016）沪01民终3138号。上述案件的判决现已生效。
一审法院认为：双方签署的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规强制性效力性规定，应属合法有效。双方均应依照约定全面履行自己的义务。双方的租赁期限届满后，并未签署续租合同，合新公司继续占用系争房屋没有依据，应及时予以履行返还租赁物的义务。现双方确认，合新公司直至2016年3月28日才将系争房屋办理了交接手续，返还给合运公司，合运公司主张从2015年1月1日至2016年3月28日期间的占有使用费，合新公司对支付该期间的占用费没有异议，但认为合运公司按照1元/㎡/天的标准主张的占用费过高，要求按照双方租赁合同约定的租金标准计付。对此，法院认为，双方对合同到期后以何标准承担使用费没有约定，合运公司现依据法院判决的其向XX公司支付使用费的标准主张相关的占用费，然而法院在另案中调整并判决支持的占用费系从合运公司与其出租方XX公司约定的两倍月租金标准承担占用费而来，法院的调整及判决是基于双方的约定，合运公司并不能直接用以适用到其与合新公司间的租赁关系中处理，现合新公司提出参照原先约定租金标准支付占用费，尚属合理，法院参照该标准支持相关使用费。对于2014年12月起至返还房屋期间产生的水、电费，按合同约定应由合新公司承担，合新公司虽提出电费标准过高及分摊费用不清楚意见，但根据相关证据反映，双方在履行租赁合同期间对于电费、水费、分摊费用的支付有履行的标准和惯例，通过事实履行行为变更了双方原先合同中对水、电费结算的约定，故现合运公司参照租赁期间的支付标准和惯例予以计算水、电等费用，法院予以采纳，根据双方确认的水费、电费量，法院确认合新公司应支付水费为24,118.50元，电费为105,285.15元,2014年12月公共分摊费380元，合计为129,783.65元，对此予以支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定,于二○一六年十二月二十五日作出判决，判决如下：一、合新公司于判决生效之日起十日内向合运公司支付2015年1月1日至2016年3月28日的房屋使用费344,280元；二、合新公司于判决生效之日起十日内向合运公司支付水费24,118.50元，电费105,285.15元及2014年12月的公共分摊费380元，合计为129,783.65元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9,394元，减半收取计4,697元，由合运公司负担492元，合新公司负担4,205元。
二审中，上诉人提交（2016）沪0115民初67748号民事判决书一份，证明一审法院在同类案件中判令次承租人按1元/㎡/天的标准向上诉人支付占用费。同时，上诉人陈述：包括被上诉人在内，共有7户次承租人逾期未搬离，上诉人均诉诸法院；在这些案件中，上诉人与次承租人约定的租金标准各不相同，若租金高于1元/㎡/天，上诉人即按租金标准主张占用费，若租金低于1元/㎡/天，上诉人即按1元/㎡/天的标准主张占用费；大部分案件已审结，法院判决支持了上诉人有关占用费的诉讼请求。被上诉人表示，对（2016）沪0115民初67748号民事判决书的真实性无异议，对其他案件的诉讼情况并不了解，但每个案件的具体案情都不同，故案件之间不具有可比性。被上诉人在二审中没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被上诉人合新公司在讼争双方的租约到期后，经上诉人合运公司多次催告，仍长期占用系争房屋，显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。
被上诉人在与上诉人订立租约时已知道系争房屋的所有人为XX公司，被上诉人作为一个具有完全民事行为能力的民事主体，应当能够预见到因自己逾期不搬离系争房屋、可能会导致上诉人对外承担民事责任的后果；况且上诉人在2015年4月20日发出的书面告示中已载明上诉人与房屋所有人之间的租约终止日期，被上诉人在收悉该份告示后，仍继续占用系争房屋近一年之久，主观上显存过错。而在客观上，由于被上诉人拒不搬离，导致上诉人需按1元/㎡/天的标准向房屋所有人承担占有使用费，这一法律后果已为生效裁判文书所确定。在此情况下，一审判决被上诉人按约定租金即0.80元/㎡/天的标准计付非法占有系争房屋期间的使用费，显然不能弥补上诉人的实际损失，不足体现匡正违约、保护守约之立法目的及社会价值取向，本院应予纠正。上诉人在本案中要求被上诉人按1元/㎡/天的标准计付占有使用费，有事实和法律上的依据，本院予以支持。
关于占有使用费的具体金额，本院注意到，上诉人提出的诉讼请求系按452天计算，但一审判决的结果按453天计算，应予纠正；同时，讼争双方在租赁合同中约定“乙方有权在合同终止后10天内拆除及取回乙方所有的全部或部分设施、设备，……该10天拆除期内免收租金。”一审在计算时未扣除上述10天免租期，亦属不当，本院一并予以纠正。本案中的占有使用费应按1元/㎡/天的标准，计算950平方米、442天，金额应为419,900元。
综上所述，上诉人合运公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初55096号民事判决主文第二项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初55096号民事判决主文第一项；
三、上海浦东合新集体用餐配送有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海浦东合运物业管理有限公司支付房屋占有使用费人民币419,900元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币9,394元，减半收取计人民币4,697元，由上海浦东合运物业管理有限公司负担人民币49元，上海浦东合新集体用餐配送有限公司负担人民币4,648元；二审案件受理费人民币1,928元，由上海浦东合运物业管理有限公司负担人民币237.50元，上海浦东合新集体用餐配送有限公司负担人民币1,690.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年五月十九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……