南京市秦淮区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）秦执异字第52号
申请执行人南京八方道路工程有限公司（下称八方公司），住所地南京市溧水县白马镇。
法定代表人李孟君，八方公司总经理。
委托代理人李超。
委托代理人王荩钢，江苏天哲律师事务所律师。
被执行人南京立信投资管理有限公司（下称立信公司），住所地南京市石鼓路107号华威大厦10楼。
法定代表人马捷，立信公司董事长。
委托代理人张政，江苏通雅律师事务所律师。
案外人南京绿城房地产开发有限公司（下称绿城公司），住所地南京市石鼓路107号华威大厦10楼。
委托代理人童菁荃。
本院在执行八方公司与立信公司企业借贷纠纷一案中，申请执行人八方公司向本院提交书面申请，要求本院审查确认被执行人立信公司和案外人绿城公司的关于南京市石鼓路107号华威大厦10楼（下称华威大厦）房屋租赁合同无效，双方之间是规避执行行为。本院受理后，依法组成合议庭，并公开召开听证会进行了审查，申请执行人八方公司委托代理人李超、王荩钢、被执行人立信公司委托代理人张政及案外人绿城公司委托代理人童菁荃参加听证，现已审查终结。
申请执行人诉称，1，绿城公司和立信公司是关联公司。2，这两家公司租赁华威大厦10楼的租金与市场价不吻合，市场价大约为70多万元每年，单价在1.8-1.9元／㎡每天，而他们的年租金远低于市场价。故双方之间租赁行为是规避执行行为。
立信公司辩称：1.立信公司和绿城公司是两个独立的法人企业，是按照公司法依法分别成立、分别运营，进行分别独立核算的，双方有权签订一切有关经营的合同。2.立信公司与绿城公司签订的租赁合同是双方真实的意思表示，合同的内容并不违反法律的强制性、禁止性规定，因此是真实合法有效的。3.立信公司与绿城公司签订的房屋租赁合同时间是2010年3月26日，此时八方公司与立信公司之间的债权债务并未进入到诉讼程序，更没有进行有效判决，不存在规避执行的问题。根据江苏省高院相关规定，规避执行行为是指在诉讼程序开始之前一年至执行程序终结之前，有履行能力的被执行人为逃避债务，采取故意转移财产或者为法院处分财产设置障碍并对申请执行人造成损害的行为。很显然立信公司与绿城公司的房屋租赁合同并未违反上述规定。4.立信公司与绿城公司签订的房屋租赁合同是20年，租金是双方根据市场价进行协商的结果，是合法合理的。5.立信公司此前长期欠绿城公司款项，绿城公司依法承租华威大厦房屋后，双方将欠款和租金依法进行了抵消，并且绿城公司在合同签订后至今也是在华威大厦办公，双方对租赁合同进行了切实的履行。6.八方公司提出的异议请求事项涉及到案外人绿城公司的合法利益，且涉及到合同上的确权，理应通过诉讼途径进行实际审理，而不应当提起执行异议。综上，立信公司不存在规避执行的行为，立信公司与绿城公司所签的房屋租赁合同是真实合法有效的，请求法院驳回申请执行人的请求。
案外人绿城公司辩称：同意立信公司答辩意见。绿城公司承租华威大厦房屋前对立信公司和八方公司的债权并不知情，我们和立信公司之间的租赁行为是真实有效的，不存在规避执行的行为。
经审查，八方公司诉立信公司企业借贷纠纷一案，本院于2011年12月22日立案，于2012年6月11日作出（2012）白商初字第12号民事判决，判决：立信公司应返还原告八方公司借款3000000元并赔偿逾期返还期间的利息损失。因立信公司未履行还款义务，八方公司申请强制执行。本院于2013年3月28日立案执行。
在听证中，立信公司为证明自己与绿城公司之间租赁合同合法有效，提供如下证据：证据1，2001年8月的记账凭证一组（包括记账凭证、支票票根、立信公司收据），显示立信公司向绿城公司借款1070万元。证据2，2010年3月22日，立信公司与绿城公司就上述欠款达成了备忘录（还款计划），双方约定了从2010到2015年分期还部分款项，其余款项以华威大厦10楼的租金冲抵。证据3，2010年3月26日立信公司与绿城公司签订的租赁合同，该合同约定立信公司将华威大厦10楼租赁给绿城公司办公，租赁期限20年，租赁合同是双方的真实意思表示。
八方公司对以上证据的质证意见为：1、立信公司出具收据中，明确写明了该部分款项为往来款。在立信公司记账凭证中，关于绿成公司该笔款项的项目中，其款项性质为其他应付款，并非借款，未能提供借款合同。2、还款计划的真实性不认可，还款的前提是存在明确的借款关系，之前的记账凭证和收据仅仅能证实绿城公司和立信公司之间存在往来款，而不是借款。之后这存在关联性的两家企业之间签订的备忘录、租赁合同，明显缺乏法律和事实的基础。同时因为两家企业性质的特殊性，对于备忘录及租赁合同中显示的落款时间都不予认可。时间并不能真实反映双方签署的真正时间，有倒签的可能。3、租赁合同租金不符合市场价格标准，我方测算的标准2010年最低水平也要在60万元以上，虽然2010年到2014年期间房地产销售价格波动较大，但房地产租赁市场的价格并不大，而且是稳中递增。
在听证中，本院要求立信公司提供当时的借款合同，立信公司以时间较长，财务人员变动无法提供的理由予以拒绝。
八方公司为证明立信公司与绿城公司1070万元款项之间并非借款，向本院提供立信公司、绿城公司、南京瑞景房地产开发有限公司（下称瑞景公司）三家的工商登记资料，包括变更和年检，年检资料中含财务报表。根据立信公司以上的年检财务数据报表等，均未能反映立信公司在2001年有借款1070万元，且也未能反映立信公司自2010年按照备忘录约定向绿城公司分批还款；从绿城公司2010-2012年工商年检财务报表数据中均未反映立信公司归还过绿城公司借款或者用租金抵债抵了相应借款。
对此立信公司质证认为：1.立信公司有关报表（利润及利润分配表、审计报告）仅是为了年检需要而出具的，当时并没有将公司所有的债权债务一并列入，该报表并不能真实反映公司的实际欠款、借款情况；2.如果说立信公司向绿城公司的借款没有在立信公司的报表中反映，就认为该债权债务不属实，那么立信公司与申请人之间的债权债务同样没有在报表中体现，则据此同样可以认为立信公司与八方公司的债权债务也不存在；3.立信公司的报表与绿城公司的报表矛盾，绿城公司的报表清楚的记载了立信公司与绿城公司的债权债务。
八方公司通过向本院提供立信公司、绿城公司、瑞景公司三家的工商登记资料，还进一步证明立信公司、绿城公司瑞景公司之间是关联企业，备忘录以及租赁合同的形成不存在所谓的独立性。通过工商登记资料显示：1.立信公司法定代表人是马捷，股东也有马捷和ＸＸ，都是绿城公司的管理层，董事会成员和监事会成员，立信公司还有一个股东叫陈炎霖，也是绿城公司的监事。立信公司的管理层和绿城公司的管理层人员部分雷同。2.立信公司办理工商登记联系人是李一宁，这是绿城公司和瑞景公司办理工商登记的共同联系人。实际上三家公司管理层、员工、财务制度是混用的。3.绿城公司的几个股东，部分与瑞景公司的股东一致。马捷和李彤是绿城公司的董事会成员、经理、监事会成员。本案2001年涉及的借款以及2010年涉及的备忘录、租赁协议的期间，立信公司法定代表人马捷和绿城公司法定代表人李彤，同时也是绿城公司董事会成员里的成员。4.绿城公司2013年法定代表人改为马庆，马庆是由立信公司委派，立信公司实际控制人就是马捷。2013年6月20日绿城公司的股东会决议免去监事陈炎霖，任命ＸＸ为监事，而上述两人都是立信公司的股东。
对此立信公司质证认为：立信公司与绿城公司是完全独立的两个法人企业，马捷仅仅是在绿城公司担任董事，其并不是法定代表人，不能控制绿城公司，两家企业是依照公司法独立运营的企业。
八方公司为证明华威大厦年租金远低于市场价，在听证中还提供通过网络查询到的相关信息，显示华威大厦写字楼租金单价现在最低1.78元每平方米每天，最高也要近2元。而租赁合同上的年租金约为30万元，按照目前租赁价格，按照每年租金上涨5%来计算，推测2010年租金的价格最低应该在1.5元每平方米每天，也就是说年租金至少在63万元以上。
立信公司质证认为：对网络查询真实性不予认可，并非权威机构证明，并且认为房屋的租金标准是跟楼层、装修情况和是否整租及租赁期限有关联的。华威大厦10楼房屋属于夹层，不是标准房屋，是设备的转换层，楼层很低，与华威大厦其他办公房相比处于劣势，且租赁时房屋基本没有装修，入场后要进行大量整改，连空调都没有办法使用，包括现在都没有。该房是2010年整租的，当时的租金是符合市场同类房屋标准的。八方公司出具的证据显示的是2014年房屋的租金，对房地产市场来说，2010和2014年的租金显然是不可比的，尤其是在房地产买卖市场相对薄弱的情况下，租赁市场异常火爆。现在租金翻倍是有可能的。八方公司的证据不能证明绿城公司与立信公司之间的租赁合同存在双方串通低于市场价的行为。
以上事实有记账凭证、支票票根、立信公司收据、工商登记资料及双方当事人陈述等材料为证。本院予以确认。
本院认为，本案中申请执行人、被执行人、案外人之间争议存在以下三个焦点：
一，关于被执行人立信公司与案外人绿城公司之间租赁合同的真实性。
本案立信公司与绿城公司之间租赁合同是基于双方于2001年8月2日的借款之后，由于立信公司一直未能还款，而由双方于2010年3月22日签订备忘录（还款计划），约定双方另行签订的租赁合同。但通过听证中双方举证与质证，立信公司并未能提供双方的借款合同，仅提供记账会计凭证、支票票根和收据，这些仅能反映双方之间有往来款，并不能证明双方之间的借款关系。况且，在立信公司的工商登记资料中的年检财务报表等材料中也未能反映借款关系。故立信公司与绿城公司之间基于借款关系的租赁合同也不具有真实性。
二，关于被执行人与案外人之间租赁合同的租金是否远低于市场价。
听证中，八方公司对于华威大厦2010年时的租金市场价，仅提供现行网上华威大厦的租金价格，对此，立信公司的反驳有理，故八方公司并不能证明当时的租金市场价，进而也不能证明被执行人与案外人之间租赁合同的租金远低于市场价。
三，关于被执行人与案外人之间的涉嫌的规避执行行为是否已过认定规避执行行为的时间标准。
由于八方公司诉立信公司企业借贷纠纷一案，本院于2011年12月22日立案。立信公司据此以租赁合同签订时间2010年3月26日，距诉讼立案时间相差一年以上来抗辩，认为从时间上不符合《江苏省高级人民法院关于认定和处理规避执行行为若干问题的规定》第一条规定：认定规避执行行为发生在诉讼程序开始之前一年至执行程序终结之前。但根据本案已查明的事实，租赁合同并不真实，故该租赁合同上载明的签订时间不能证明本案规避执行行为只能发生在2010年3月26日，签订合同时间不能排除有倒签的可能。
综上，被执行人立信公司与案外人绿城公司租赁行为是规避执行行为，双方签订的租赁合同无效。被执行人与案外人的辩称无事实与法律依据，不能成立。依据《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第二十条、《江苏省高级人民法院关于认定和处理规避执行行为若干问题的规定》第一条第二款第（二）项、第（三）项、第（四）项、第十四条第（一）项的规定，裁定如下：
被执行人立信公司和案外人绿城公司的关于华威大厦房屋租赁合同无效。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 孙正伟
人民陪审员 尤网才
人民陪审员 仇锦川
二〇一四年十月二十一日
见习书记员 吴 迪