福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民终925号
上诉人（原审被告）：林祝忠，男，1971年12月21日出生，住福建省武平县。
被上诉人（原审原告）：厦门茂颖物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路299-309号主楼502室。
法定代表人：李力，经理。
委托诉讼代理人：吴胜标，系厦门茂颖物业服务有限公司员工。
上诉人林祝忠因与被上诉人厦门茂颖物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福建省武平县人民法院（2016）闽0824民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭，并于2016年8月2日公开开庭进行了审理。上诉人林祝忠、被上诉人厦门茂颖物业服务有限公司（以下简称茂颖物业公司）的委托诉讼代理人吴胜标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林祝忠上诉请求：1、依法撤销福建省武平县人民法院（2016）闽0824民初110号民事判决。2、依法裁定发回武平县人民法院重新审理本案或驳回茂颖物业公司起诉，并认定茂颖物业公司没有尽到物业管理职责。事实和理由：一、本案前期物业服务合同期满后，龙岩市武平福景房地产有限公司（以下简称福景房地产公司）无权代为选择物业服务单位，未经业主追认，茂颖物业公司不具有物业管理合同当事人资格，诉讼主体不适格。依照《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定，讼争小区的在2013年交付专有部分面积已超出50%，符合设立业主大会的条件，但一审法院故意遗漏应查明事实，显属错误。1、茂颖物业公司提供的在2012年10月17日，其与福景房地产公司签订签订《物业管理服务合同》不属于前期物业服务合同，福景房地产公司无权代业主选择物业管理服务公司，更无权代业主签订物业管理服务合同。《物业服务合同》属于无权约定，未经业主大会追认，不发生效力。2、2010年12月5日签订的《龙岩市武平福景.碧水豪庭物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）才应被认定为前期物业服务合同，该合同第七条约定，茂颖物业公司的合同期限为自2012年12月31日起止2014年12月31日止；合同期满后，若双方都无意见的，本合同自动延期。《物业服务合同》期限届满后，茂颖物业公司即不具有合同当事人的主体资格。因此，茂颖物业公司没有经过业主大会追认，作为物业管理合同当事人不合法，不具有本案的诉讼主体资格。二、一审法院没有查明事实，作出错误判决。茂颖物业公司没有尽到物业服务管理的合同义务：首先，本案一审证据证实了，由于居住在xxxx房屋的租户不当使用房屋，妨害林祝忠的房屋居住。茂颖物业公司采取措施不属于全面履行合同义务，不能依约享有权利。本案中，由于茂颖物业公司的不当履行，造成林祝忠的损失，林祝忠在保留要求茂颖物业公司赔偿的权利的前提下，完全有权拒绝全额支付茂颖物业公司要求支付物业费。其次，茂颖物业公司接受委托，应对建设单位原因造成的房屋漏水、渗水等事项承担维保义务。本案中，林祝忠多次申请一审法院现场查勘，并提供初步的照片予以证实，但一审法院以不足以证明茂颖物业公司未依约履行职责为由，拒绝现场查勘，不采信林祝忠的证据，显属错误。在林祝忠提供初步证据证实茂颖物业公司未尽到管理职责的情况下，应由茂颖物业公司举证证明该不符合约定的职责原因并非茂颖物业公司造成的，这才是公平合理的分配举证责任；一审法院一概要求林祝忠做到承担确实、充分证明物业管理服务瑕疵正是由于茂颖物业公司不当履约造成的举证责任，显属举证责任分配错误，既不公正、也不合法。因此，茂颖物业公司没有尽到管理职责，无权获得相应报酬。
茂颖物业公司辩称，前期物业服务合同合法有效，茂颖物业公司为本案适格当事人。茂颖物业公司与福景房地产公司于2012年10月17日签订的《物业管理服务合同》系建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。茂颖物业公司当然有权利依据上述物业合同向林祝忠主张物业服务费等费用，当然是本案适格当事人。二、本案事实清楚，证据确实充分，一审法院判决合法并且合理。茂颖物业公司根据合法有效的物业服务合同向福景-
碧水豪庭小区业主提供了各项物业服务，林祝忠作为该小区业主，不履行缴费义务，已经严重违反了合同约定及法律规定，严重侵害了茂颖物业公司的合法权益，一审法院支持茂颖物业公司的诉讼请求，合法合理。对于林祝忠反映的楼上住户晚上太吵影响休息的问题，茂颖物业公司多次向其楼上住户要求不要扰民，劝导无效后报警，并且与居委会共同参与调解等处理措施，茂颖物业公司已经按照合同约定履行了该尽的义务，林祝忠无权因上述问题没有解决而拒交物业费。物业公司并无执法权，没有资格采取强制措施，只能采取各种方式进行劝导，如若劝导无效，林祝忠完全可以对楼上住户提起诉讼要求停止侵权。本案事实清楚，证据确实充分，一审法院依据事实及法律作出了合法并且合理的判决，故请求驳回林祝忠的上诉请求，维持一审法院判决。
茂颖物业公司向一审法院起诉请求：林祝忠支付2014年1月至2015年12月31日的物业管理费1797.1元及2014年1月至2015年10月31日的自用水费43元、公摊电费874.46元，以上三项共计2714.56元。
一审法院认定事实：2012年3月17日，林祝忠与福景房地产公司签订《商品房买卖合同》，林祝忠购买了该公司开发的“福景·碧水豪庭”x幢xxxx号房屋，建筑面积93.83㎡。《商品房买卖合同》包含了茂颖物业公司与福景房地产公司签订并由林祝忠签字确认的《物业服务合同》及林祝忠签字确认的《临时管理规约》。《物业服务合同》约定，合同期限自2012年12月31日至2014年12月31日止；物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算具体标准如下：高层住宅0.8元／月平方米，物业管理服务费从交房之日算起，在交房时一次性向业主收取第壹年费用，以后费用按每半年收取一次；茂颖物业公司应及时处理业主和物业使用人的投诉。
2012年10月17日，茂颖物业公司与福景房地产公司签订《物业管理服务合同》，茂颖物业公司接受福景房地产公司的委托，负责实行“福景-
碧水豪庭”商住楼物业服务。该合同约定，委托管理期限为叁年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止；如合同期限届满小区未成立业主委员会，本合同自动顺延；茂颖物业公司综合管理物业各项收费，负责向业主物业使用人收取物业服务费、自用水电费及水电公摊费用等。物业管理服务费住宅收费：0.8元／月·平方米，房屋的公用部位、公用设备的日常维护与管理由茂颖物业公司负责实施，款项从房屋公共设施专用基金支出，公用水电费由业主据实按实承担，由茂颖物业公司负责据实收取。林祝忠尚欠茂颖物业公司2014年1月至2015年12月31日物业管理服务费1797.1元及自2014年1月至2015年10月31日的自用水费43元、公摊电费874.46元，合计2714.56元未支付。
另查明，林祝忠居住的“福景·碧水豪庭”小区至今未成立业主委员会。2013年9月开始，林祝忠多次向茂颖物业公司的值班人员投诉其楼上住户晚上吵人影响休息的问题，茂颖物业公司针对该投诉采取与5#1602房业主反映要求不要扰民、与居委会共同参与调解等处理措施。林祝忠因其投诉未得到有效解决，于2013年11月28日凌晨4点将家中音响设备开到最大音量；于2014年3月6日夜间敲击楼板。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。林祝忠居住的小区至今未成立业主委员会，小区建设单位福景房地产公司与茂颖物业公司签订的《物业管理服务合同》依法成立并具有法律效力。茂颖物业公司在接到林祝忠投诉其楼上住户吵人后有按合同约定采取处理措施，林祝忠主张茂颖物业公司未能解决投诉而不交物业管理费，没有事实和法律依据；林祝忠仅提供了一组照片，不足以证明茂颖物业公司于2014年1月至2015年12月未向小区提供物业服务，因此林祝忠结欠茂颖物业公司的物业管理服务费1797.1元、自用水费43元、公摊电费874.46元，合计2714.56元应当清偿。据此，茂颖物业公司的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：林祝忠应于判决生效之日起十日内支付茂颖物业公司物业管理服务费1797.1元、自用水费43元、公摊电费874.46元，合计2714.56元。案件受理费50元，减半收取25元，由林祝忠负担。
对一审判决认定的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院二审期间，林祝忠围绕上诉请求依法向本院提供如下证据：证据1、小区公共设施多处坏损九张照片，证据2、业主签名的情况说明书，证据3、质量保证书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院认为，“福景·碧水豪庭”小区建设单位福景房地产公司与茂颖物业公司签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。茂颖物业公司是依法成立的具有独立法人资格及物业管理经营范围的物业管理企业，其作为讼争小区的《物业管理服务合同》的相对方，在该前期物业服务合同到期后仍为讼争小区提供物业服务，林祝忠也实际接受了茂颖物业公司提供的物业服务，茂颖物业公司有权依照《物业管理服务合同》的约定向林祝忠收取物业服务费。林祝忠作为该小区的业主，有享受小区物业管理服务的权利，也负有支付物业服务费的义务。林祝忠陈述的租户不当使用房屋问题是其与邻居间的相邻权纠纷，系属另一法律关系。林祝忠在抗辩意见中所涉的其他问题多数为小区内公共、共用部分或公共设施、设备存在的问题，应由全体业主协商并依照法定程序处理解决。和谐的物业关系和良好的小区环境需要大家共同努力，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望。物业服务单位应该为业主着想，积极改进工作中的不足，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通；业主也应该自觉遵守物业管理规定，共同维护小区的利益。林祝忠的抗辩理由虽具有一定正当性，但尚不足构成免除其交费义务的抗辩事由，林祝忠拒付物业服务费也对其他按约缴费的业主造成不公。
综上所述，林祝忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由林祝忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 严 建 锋
代理审判员 卢 丰 华
代理审判员 刘 瑞 春
二〇一六年九月十三日
书 记 员 张琪（代）
附注：
一、主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。