福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字479号
原告刘成，男，汉族，1970年10月17日出生。
原告林声可，男，汉族，1965年3月9日出生。
两原告共同委托代理人黄腾，福建武夷律师事务所律师。
被告南平市延平区水南街道东坑村关刀山村民小组。
负责人陈世金，小组长。
第三人陈高爱，男，汉族，1971年3月10日出生。
原告刘成、林声可与被告南平市延平区水南街道东坑村关刀山村民小组（以下简称关刀山小组）、第三人陈高爱租赁合同纠纷一案，于2014年1月6日立案受理。依法由代理审判员陈泱适用简易程序进行审理。2014年6月10日经本院院长批准，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。2014年6月20日，本院根据关刀山小组的申请，追加陈高爱为本案第三人参加诉讼。本案分别于2014年5月16日、2014年7月28日公开开庭审理，原告刘成、林声可及其委托代理人黄腾、被告关刀山小组的负责人陈世金、第三人陈高爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘成、林声可诉称，原、被告签订一份《集体土地租赁协议》（下称合同），被告将位于南平市延平区水南街道东坑村关刀山村民小组洋面菜地面积约65.5亩的地块出租给原告设立的“南平市升成物流仓储有限公司”（暂名），作为物流仓储、工业生产、农户产品加工以及不违反国家法律规定的其他经营项目的用地。租赁期限为20年（即从2012年1月1日至2031年12月31日止）。合同还对其他事项进行了约定。2011年9月26日，被告通过了关于洋面菜地征用的村民户代表会议并形成会议纪要。2011年11月9日，原告按约向被告给付合同定金20万元。2012年1月11日，被告召开村民小组会议表决同意将“洋面”地块出租给原告所投资设立的物流仓储有限公司开发使用。2012年1月12日，原、被告签订了《﹤集体土地租赁协议﹥补充协议》。2012年1月13日，原告按约向被告给付2012年1月1日至2012年12月31日的合同租金39.30万元。2012年4月底，被告未按约定将洋面菜地申请报批非农建设用地。原告认为，被告将“洋面”菜地出租给原告拟设立的物流公司开发使用，双方订立书面租赁合同，并经被告村民小组户代表集体讨论同意通过，原告已按约向被告给付合同定金和租金，对此被告依约须办理出租地报批手续和将出租地交付原告使用的义务，但被告至今拒不按约履行相关义务的行为，已构成违约，致使原告订立合同的目的无法实现，对此原告享有解除合同的权利，并有权要求被告双方返还定金并退还已交付的租金及利息的权利。请求法院判令：一、解除原、被告订立的《集体土地租赁协议》；二、被告向原告双倍返还土地租赁定金40万元；三、被告向原告返还已缴纳的土地租金39.30万元及从2012年1月13日付款之日起至清偿之日止的利息（按银行同期贷款利率6.65%计算）。案件审理过程中，原告将诉讼请求变更为：一、判令被告向原告返还土地租赁定金20万元并支付从2011年11月9日起至被告实际清偿之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率6.65%计算）；二、被告返还原告已缴纳的土地租金39.30万元及从2012年1月13日起至被告实际清偿之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率6.65%计算）。
被告关刀山小组辩称，原、被告订立的《集体土地租赁协议》是无效的，该协议未经村民代表大会通过，村民都不知道这件事。协议上村民的签名系伪造的。该协议是由上任组长陈高爱等6名组委与原告私下签订的。原告支付的定金与租金没有转入答辩人的集体账户，而是转入第三人陈高爱和谢玉珠的帐户。且被第三人陈高爱自行占有。原告应当对其转账行为承担责任，答辩人不承担责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人陈高爱述称，对原告陈述的事实无异议，原告支付的定金和租金都是被答辩人收走了，对金额也无异议。这个事与被告南平市延平区水南街道东坑村关刀山村民小组无关。答辩人愿意把钱款返还给原告。
原告在举证期限内提交的证据有：证据一、《集体土地租赁协议》及附图2张，证明被告将其洋面地约65.5亩的集体土地出租给原告使用20年的事实。证据二、《南平市延平区水南东坑村关刀山小组会议纪要》二份、《关刀山小组关于洋面菜地出租或转让讨论村民户代表会议务工补贴》二份，证明被告分别于2011年9月26日、2012年1月11日，通过村民户代表会议讨论关于洋面菜地出租、征用及务工补贴，被告村民是知情的事实，有小组公章确认为证。证据三、《收条》、《银行转账凭证》各一份，证明2011年11月9日，被告已收到原告给付洋面地块出租定金20万元的事实，有被告收条盖章确认为证。证据四、《南平市延平区水南街道东坑村关刀山村民小组会议决议》一份，证明2012年1月11日，被告召开村民小组会议表决同意将“洋面”土地出租给原告使用20年的事实。证据五、《﹤集体土地租赁协议﹥补充协议》一份，证明2012年1月12日，原、被告达成“洋面”出租地排水渠、桥梁补助建设款申领补充协议，有被告盖章为据。证据六、《收条》、《银行转账凭证》各一份，证明2013年1月13日，被告己收到原告缴交的“洋面”土地的租金39.3万元的事实。证据七、《承诺书》一份，证明被告未按约定在2012年4月前将“洋面”菜地报批非农建设用地及报批义务是被告的义务的事实。证据八、《律师函》一份、《EMS全球邮政特快专递》及发票各一份、《EMS邮政单号网上查询单》一份，证明2014年1月3日，原告委托律师向被告送达解除《集体土地租赁协议》的事实。
被告对原告提供证据的质证意见：对证据一的真实性无异议，但认为该协议是无效的。对证据二形式上的真实性、合法性无异议。但当时并不是因为原告要承租土地才召开会议的。对证据三有异议，被告在农村信用社有专用帐户，原告并未把定金转到被告帐户。对证据四的真实性有异议，虽然公章是真实的，但被告未召开过该会议，签名也是伪造的。对证据五的真实性无异议，对合法性有异议，该协议未经村民代表大会通过。对证据六客观上的真实性无异议，但认为该款项原告未转入被告的帐户，被告也未向原告出具发票。对证据七不太清楚。对证据八的真实性无异议。
第三人对原告提供证据的质证意见：对证据一的真实性无异议，效力问题由法院认定。对证据二的真实性、合法性、关联性无异议。对证据三的真实性无异议，当时是为了避免钱款被法院扣划，所以钱款都在谢玉珠的账户保管。对证据四、五、八的真实性无异议。对证据六的真实性无异议，钱款是打到谢玉珠的账户上，之后被我用了。对证据七的真实性无异议，对关联性有异议。
本院分析认证如下：被告及第三人对原告提供的证据一、二、五、六、八的真实性无异议，故本院对上述证据均予以采信，对其合法性、关联性问题在本院认为部分进行一并分析。对证据三具有客观真实性，本院予以采信。但该《收条》系第三人出具的，在无其他证据予以佐证的情况下，无法证明第三人收取该款项系受被告关刀山小组的委托，故对其关联性，本院不予采信。对证据四，庭审中，第三人陈述2012年1月11日并未召开公开的村民户代表会议，而是之后到村民家补签的。故该次村民户代表会议的召开形式不合法，且该份会议决议上户代表的签名存在多处瑕疵，故本院对该份证据不予采信。证据七因无相关部门出具的接收证明，故对该份证据的真实性无法确定，本院不予采信。
被告在举证期限内提交的证据有：证据一、《证明》一份，证明“洋面”地块已经承包给农户了，土地的使用权已是农户的。证据二、《责令停止违法行为通知书存根》一份，证明原、被告签订的协议是无效的。证据三、《询问笔录》一份，证明将“洋面”地块出租给原告及收取原告的定金和租金均为第三人的个人行为，与被告无关。
原告对被告提供证据的质证意见：对证据一的真实性有异议，村委会与被告有利害关系。对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告属于明知“洋面”地块不能出租而与原告签订租赁协议，被告是过错方。对证据三内容的真实性有异议，陈高爱未告诉原告审批为原告自己办，未告诉原告国土部门不允许菜地出租。原告至今未收到陈高爱返还的任何租金与定金，陈高爱应提供返还的证明，故其所述虚假，陈高爱未与原告协商协议系其个人行为，且收条上盖有公章。
第三人对被告提供证据的质证意见：对证据一、二、三的真实性均无异议。
本院分析认证如下：被告举有的证据一在无其他相关证据予以佐证的情况下，无法证明“洋面”地块的土地承包情况，故本院对该份证据不予采信。原告及第三人对被告举有的证据二的真实性无异议，本院对该证据予以采信。被告举有的证据三系公安机关依职权制作的，对其客观真实性，本院予以采信。但其内容属于第三人的自述，在无其他相关证据予以佐证的情况下，无法证明其陈述内容的真实性，故对其陈述内容，本院不予采信。
第三人陈高爱未举有证据。
经庭审举证、质证并认证，对本案事实作如下认定：第三人陈高爱原系被告关刀山小组的小组长。2011年4月28日，南平市国土资源局向被告关刀山小组发出一份《责令停止违法行为通知书》，载明：“经查你单位（户）在东坑村“洋面”处未经批准，擅自填土违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款的规定，依据《福建省土地监察条例》第二十一条的规定，现责令立即停止违法行为，听候处理。”时任被告小组长的第三人陈高爱在接收人处签名。被告关刀山小组于2011年9月26日召开村民户代表会议讨论关于洋面菜地的租赁事宜。2011年11月间，原告刘成、林声可与第三人陈高爱磋商租赁被告刀山小组集体土地洋面地块事宜。嗣后，双方签订了一份甲方、出租方为被告关刀山小组，乙方、承租方为原告刘成、林声可的《集体土地租赁协议》，约定：“一、租赁范围：南平市延平区水南街道东坑村关刀山村民小组集体土地（土名：洋面），土地面积约65.5亩（以最终确定的《土地红线测量图》面积为准）。二、租赁用途：由乙方设立的”南平市升成物流仓储有限公司“（暂名）投资约2500万元，作为物流仓储、工业生产、农户产品加工以及不违反国家规定的其他经营项目的建设用地；…四、租金及交纳时间：第一个五年（即2012年1月1日至2016年12月31日止），每亩年租金为人民币6000元；…租金指定收款账户为：开户银行：农商银行（火车站）；户名：谢玉珠；账号：×××2402，日后如有需要修改账户，须以村民小组加盖公章的正式文件通知为准。五、履约保证：在本协议签订之日，乙方应向甲方缴付定金人民币二十万元整作为履行本协议的保证金，此定金在甲方提供本协议项下的正式土地红线图后第一个五年每年交租金人民币叁拾玖万叁仟元整。六、甲方权利义务……④甲方应确保本协议项下的土地拥有无可争议的所有权与使用权，并须向乙方提供本村民小组大会三分之二以上同意出租的签字的证明文件。……”协议同时对其他事宜进行了约定。甲方签章处有第三人陈高爱的签名及被告关刀山小组的盖章。两原告在乙方签章处签名捺印。2011年11月9日，原告刘成、林声可通过案外人刘庆海账号为×××4219的账户向第三人陈高爱账号为×××0011的账户转入人民币200000元。同日，第三人陈高爱向两原告出具一张《收条》，载明：“兹代关刀山小组收到（洋面）土地租地合同保证金人民币贰拾万元整。待小组收款收据开出后换回。”第三人陈高爱在“收款人”处签名并盖上被告小组的公章。2012年1月12日，被告（甲方）与两原告（乙方）签订一份《﹤集体土地租赁协议﹥补充协议》。甲方处有第三人陈高爱的签名及被告关刀山小组的盖章。两原告在乙方处签名。2012年1月13日，原告刘成、林声可通过案外人刘庆海账号为×××4219的账户向案外人谢玉珠账号为×××2402的账户汇款393000元。同日，第三人陈高爱向两原告出具一张《收条》，载明：“兹收到刘成、林声可东坑村关刀山小组（洋面）65.5亩土地出租2012年1月1日至2012年12月31日的租金人民币叁拾玖万叁仟元整。待收据开好后更换此条。”嗣后，案外人谢玉珠将租金393000元转给第三人陈高爱。因两原告未能占有、使用租赁地，于2014年1月3日，委托律师向被告送达《律师函》，要求解除《集体土地租赁协议》并承担违约责任。被告于次日签收了该份《律师函》。嗣后，因原、被告协商无果，原告遂诉至本院。
认为，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条、第二十四条的规定，召开村民会议应当有本村三分之二以上的户代表参加，所作决定应当经过到会人员的过半数通过。租赁集体土地事宜必须经村民会议讨论决定。而原告刘成、林声可在与被告关刀山小组签订《集体土地租赁协议》时，并未召开村民代表会议，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的民主议定原则这一法定程序。且我国实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地，严格控制耕地转为非耕地，对耕地实行特殊保护。原告与被告签订的《集体土地租赁协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的农民集体所有的土地，不得出让、转让或出租用于非农业建设的强制性规定。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”，是对土地承包经营权流转的原则规定，系效力性强制性规定。本案中，原告租赁农业用地用于非农业建设，改变了土地的农业用途，且未依法办理农用地转用审批手续，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的情形。综上本案的《集体土地租赁协议》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”但本案，被告未收取两原告交付的定金和租金，故被告不承担返还两原告定金和租金的责任。故本院对原告要求被告向原告返还土地租赁定金200000元及租金393000元并赔偿利息损失的诉请，不予支持。因签订《集体土地租赁协议》并收取两原告的定金和租金均为第三人陈高爱所为，两原告可向第三人另行主张。据此，依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条、第二十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
原告刘成、林声可与被告南平市延平区水南街道东坑村关刀山村民小组签订的《集体土地租赁协议》无效。
驳回原告刘成、林声可的其他诉讼请求。
案件受理费9730元，由原告刘成、林声可负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 邱翠
代理审判员 陈泱
人民陪审员 林怡
二〇一四年十月八日
书 记 员 王茜
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国村民委员会组织法》
第二十二条召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。法律对召开村民会议及作出决定另有规定的，依照其规定。
召开村民会议，根据需要可以邀请驻本村的企业、事业单位和群众组织派代表列席。
第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：
（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；
（二）从村集体经济所得收益的使用；
（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；
（四）土地承包经营方案；
（五）村集体经济项目的立项、承包方案；
（六）宅基地的使用方案；
（七）征地补偿费的使用、分配方案；
（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；
（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。
村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。
法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。