安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0602民初959号原告：李思武，男，1960年1月16日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。原告：汪如梅，女，1958年4月16日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。原告：李淑兰，女，1972年1月5日出生，汉族，安徽省淮北市杜集区。以上三原告共同委托的诉讼代理人：胡铭，安徽胡铭律师事务所律师。以上三原告共同委托的诉讼代理人：吴明峰，安徽胡铭律师事务所实习律师。被告：高辉，男，1974年10月1日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。委托诉讼代理人：张明君，安徽安港律师事务所律师。原告李思武、汪如梅、李淑兰与被告高辉确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李思武、汪如梅、李淑兰共同的委托诉讼代理人胡铭、吴明峰，被告高辉及其委托诉讼代理人张明君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李思武、汪如梅、李淑兰向本院提出诉讼请求：1、判令李思武、汪如梅、李淑兰与高辉签订的协议无效；2、本案的诉讼费由高辉承担。事实和理由：李思武、汪如梅系夫妻关系，李淑兰系李思武侄女，三人同住安徽省淮北市杜集区高岳镇李洼行政村李楼153号（153号分为153号和153-1号）。该宅基地系李思武和汪如梅从村集体原始分得的宅基地，两人在该宅基地上建有两间住房（长6.6米，宽5米），系两人唯一的一处住宅。因李思武、汪如梅无子女，2013年，两人以6万元的价格把住房转让给李淑兰，并进行了公证，此后两人仍居住于此。2013年8月，汪如梅因病急需用钱，便把宅基地连同上面的两间房屋以5万元价格转让给高辉。同年8月8日，三方签订协议书，约定李淑兰、李思武、汪如梅于2013年8月10日把房屋、宅基地一并交付给高辉，同时高辉一次性交付5万元，协议签订后，双方均没有按约定履行。原告认为，高辉在原告急需用钱之时，用极不合理的低价购买原告唯一一处宅基地行为将导致李思武、汪如梅无地居住，该行为明显系乘人之危、显示公平，对此，高辉存在明显过错，依法应予撤销；而且本案双方签订的协议，违反了法律的强制性规定，应依法确认该协议无效。据此，请求人民法院判如所请。高辉辩称：李淑兰不具备本案的诉讼主体资格，涉案房屋系李思武和汪如梅的宅基地，后来转让给李淑兰，在李淑兰、李思武、汪如梅与高辉约定转让涉案财物时共同签订的协议实际包含两方面内容，首先是李淑兰解除和李思武、汪如梅的转让关系然后建立了李思武、汪如梅与高辉新的转让关系，李淑兰对该财产已不享有任何权益；涉案的协议是双方当事人的真实性表示，并不违反法律的强制性规定，该协议应受法律保护，涉案财产原为宅基地，而该地已因政策原因变为国有土地，当地居民也由农业户籍转为非农业户籍，因此不能再用宅基地的概念作为本案的处理基础；本案协议并非属于无效，更不可是全部无效，本案转让的是地面附属物，以及宅基地使用权，同时双方约定，该房屋和宅基地所有收益，包括以后的拆迁安置补偿均归高辉所有，同时合同第四条约定了违约计算方法，该条款依然是合法的。综合以上，建议依法驳回李淑兰、李思武、汪如梅的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：李思武和汪如梅系高岳街道办事处李洼李楼村民组村民，李淑兰系李思武侄女。李思武一户在李洼李楼有一处宅基地，东临王学新、南临李思轮、西临李四鹏、北临北外环，上建房屋两间，房屋长6.6米、宽5米，该土地未取得政府颁发的《集体土地建设用地使用证》。2013年1月7日，李思武、汪如梅签署声明书（汪如梅签字，李思武捺印），声明将上述房屋以人民币6万元整转让给李淑兰，同日李思武、汪如梅至安徽省淮北市国信公证处对声明书上的汪如梅签字、李思武捺印进行了公证。李淑兰未支付李思武、汪如梅6万元。2013年8月8日，李思武、汪如梅（甲方）、李淑兰（乙方）、高辉（丙方）签订协议书，约定：甲方上述房屋于2013年1月7日经公证处声明给了乙方，乙方现把该房转让给丙方所有。甲方把院落占地长34.4米、宽11.5米给丙方所有，由丙占有、使用、收益。丙方一次性给甲方乙方款五万元整。2013年8月10日前，甲乙方把房屋两间及宅基地共计长41米、宽16.5米交付丙方占有、使用、收益。……甲乙方必须保证房屋及宅基地不得有其他人主张权利，而且保证丙方能够自由行使权益，如果有其他人主张权利，应该给付给丙方造成损失的三倍。同时配合丙方正常行使权利。上述协议在甲乙丙三方签字、捺印后，即对三方产生法律效力。协议签订后，李思武、汪如梅仍居住在该房屋内。2014年，高辉在上述宅基地上建造了围墙。之后至三原告起诉的时间内，李思武、汪如梅、李淑兰与高辉未因案涉房地产买卖发生纠纷。上述事实有原告身份信息、户口本、结婚证、声明书、保证书、协议书复印件、当事人陈述予以佐证。本院认为：关于李思武、汪如梅、李淑兰诉讼主体的问题。从涉案房屋、宅基地转让协议来看，李思武、汪如梅、李淑兰均为转让协议的当事人，协议中对于李思武、汪如梅、李淑兰各自的权利、义务均有表述，高辉亦在该协议书上签字捺印，李思武、汪如梅、李淑兰作为转让协议的当事人有权作为原告参加诉讼。关于案涉房屋、宅基地使用权转让协议效力的问题。农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村委会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。房屋买卖协议依赖于宅基地使用权的有效转让。高辉不是李洼村民，其从李思武、汪如梅、李淑兰处购买房屋及宅基地的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。对于高辉买卖协议有效的辩称，本院不予采纳。但本案中，三原告在房屋及宅基地买卖协议签署后四年中未与高辉因涉案房屋产生纠纷，却在拆迁之际反悔并诉至本院，亦与诚实信用原则相悖离，且三原告应明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，其作为出卖人应对协议无效承担相应责任，本案协议虽属无效，也并不等于其可以当然获得期望的巨额经济利益。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第十条、《最高人民法院的解释》第九十条之规定，判决如下：原告李思武、汪如梅、李淑兰与被告高辉达成的房屋（宅基地）买卖协议无效。案件受理费80元，由原告李思武、汪如梅、李淑兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  谢晓宾审 判 员  房静静人民陪审员  刘玉珍二〇一七年十一月十日书 记 员  张婉婉附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。《最高人民法院的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。