江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0106民初5529号 原告：李沭宁，男，1962年4月28日出生，汉族，居民身份证号码******************，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：李丰，江苏博事达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛奥忠，江苏博事达律师事务所实习律师。 被告：郑卫，男，1966年9月15日出生，汉族，居民身份证号码******************，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：徐力（系被告郑卫之妻），住江苏省南京市玄武区廖家巷******。 委托诉讼代理人：赵荣洵，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。 第三人：廖正明，男，1951年3月5日出生，汉族，居民身份证号码******************，住江，住江苏省南京市div> 原告李沭宁与被告郑卫、第三人廖正明共有纠纷一案，本院于2015年11月25日作出（2015）鼓民初字第5922号民事判决。李沭宁、郑卫不服该判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。江苏省南京市中级人民法院于2016年5月9日作出（2016）苏01民终412号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李沭宁向本院提出诉讼请求：判令郑卫返还李沭宁垫付的房屋贷款本息合计214727元，并支付利息（按照同期银行贷款利率计算，自2010年6月19日起计算至判决给付之日止）。事实和理由：李沭宁与郑卫及廖正明于2003年2月共同出资购买了位于江苏省南京市，三方约定以李沭宁的名义贷款，贷款本息按照李沭宁55%、郑卫35%、廖正明10%的比例分担，贷款本金金额为48万元，实际偿还本息合计613505.58元。协议签订后，李沭宁依约向银行归还贷款，但郑卫一直未将其应负担的贷款本息部分支付给李沭宁，故李沭宁诉至法院。 郑卫辩称，第一，郑卫承认李沭宁主张的关于李沭宁偿还贷款的事实。第二，涉案房屋实际上是出租使用的，按照协议，郑卫所享有的利益应当包括出租收益，李沭宁已向郑卫支付了一部分租金，折算后，郑卫同意承担自2011年8月1日起至2012年5月23日止的十个月还款份额。第三，郑卫不应当承担利息。如果郑卫应当支付利息，对于利率标准没有异议。综上，请求依法判决。 廖正明述称，郑卫应当向李沭宁返还垫付的贷款本息。另外，廖正明自交付后一直到最后出租前一直在使用涉案房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 关于证明和2005年6月的合作协议的认定问题。李沭宁为证明涉案房屋的使用情况，提交了证明和合作协议；对此郑卫不予认可，廖正明对此没有异议。对此，本院认为，该证明和合作协议结合江苏省中级人民法院的两份谈话笔录，可以认定证明和合作协议是真实的，故本院予以确认。对于涉案房屋的使用情况须结合其他证据进行综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： （一）涉案房屋的购买及贷款情况 2002年5月，郑卫与李沭宁及廖正明共同出资购买了涉案房屋,建筑面积为114.88平方米，总价款为607714.4元；首付款为127714.4元；按揭款为48万元。 2002年5月22日，李沭宁以其名义与招商银行南京分行城西支行签订《个人购房借款合同》，合同约定：因购买涉案房屋，贷款金额为48万元；贷款期限为120个月，自2002年5月23日起至2012年5月23日止；贷款利率为月利率4.2‰；还款方式为按月等额还本付息。次日，招商银行南京分行城西支行向李沭宁发放贷款48万元。李沭宁自2002年6月20日起，每月20日前按月偿还贷款本息，每期实际偿还本息金额为5000余元。2010年6月18日，贷款全部提前清偿。累计偿还贷款本息613505.58元。 2003年7月30日，李沭宁（甲方）、郑卫（乙方）及廖正明（丙方）签订《协议》，协议约定：三方共同出资购买了涉案房屋，房屋交付日期为2003年2月28日；所有首付款、按揭款及其他与购买上述房产有关的费用由甲、乙、丙三方按55%、35%、10%承担，即甲方享有涉案房屋的55%产权、乙方享有35%产权、丙方享有10%产权；如涉案房屋用于出租，所得租金收入也由甲、乙、丙三方按55%、35%、10%所有；甲、乙、丙三方必须对应产权比例承担拥有上述产权而应尽的义务；如上述房屋没有出租时的银行按揭费用、物业管理费、水电费，以及其他应由产权人承担的费用。 2003年9月29日，涉案房屋办理了所有权登记手续，登记的所有权人为李沭宁、郑卫、廖正明，共有比例分别为55%、35%、10%。涉案房屋的贷款一直由李沭宁和廖正明按月偿还，其中廖正明承担了月还款本息总额的10%，其余90%系李沭宁出资偿还。 （二）相关单位的有关情况和物业费交纳情况 南京集运货运代理有限公司（以下简称集运货代公司）的股东为李沭军（系李沭宁弟弟）、郑卫和廖正明。涉案房屋交付后，集运货代公司以涉案房屋作为办公地点。2005年6月15日，集运货代公司申请注销税务登记，注销税务登记申请审批表中载明的注销原因为经营到期亏损严重，已停业近一年。2005年7月25日，税务机关同意集运货代公司注销税务登记。2005年9月13日，集运货代公司注销登记。1996年1月至2005年3月间郑卫的社会保险由集运货代公司为其缴纳。 2005年10月31日，李沭宁出具说明，同意将涉案房屋作为南京华世集装箱服务有限公司（以下简称华世集装箱公司）办公使用。2005年11月7日，华世集装箱公司登记设立，住所，住所为涉案房屋司的法定代表人为李沭宁。2010年3月1日，华世集装箱公司注销登记。 上海中世国际货运代理有限公司的法定代表人为李沭宁。2006年7月19日，上海中世国际货运代理有限公司南京办事处（以下简称中世货代南京办事处）办理了《南京市外地驻宁机构服务登记证》，该南京办事处的负责人为廖正明，办公，办公地址为涉案房屋div> 2007年1月15日，上海沃顺国际货物运输代理有限公司南京分公司（以下简称沃顺货代南京分公司）登记成立，该分公司的负责人为李沭宁。2013年1月4日，沃顺货代南京分公司注销登记。 涉案房屋物业费发票记载的交款人分别为：自2004年7月15日起至2006年2月止物业费用的交款人为“江苏运通迅驰物流贸易有限公司”、“江苏运通”、“江苏运通迅驰”；自2006年7月15日起至2006年11月止物业费用的交款人为中世货代南京办理处；自2006年12月1日起至2006年12月15日止物业费用的交款人为“上海诚美化妆品有限公司”；自2007年12月15日起至2010年5月15日止物业费用的交款人为沃顺货代南京分公司。 （三）涉案房屋在2011年8月1日以后的相关情况 2011年7月28日，李沭宁委托他人将涉案房屋出租给康维德（中国）医疗用品有限公司，租赁期限为24月，自2011年8月1日起至2013年7月31日止，租金标准为每月6000元。2014年8月1日至2015年7月31日止，租金标准为每月6250元。涉案房屋现仍由康维德（中国）医疗用品有限公司使用。 郑卫与李沭宁、廖正明共有纠纷一案，郑卫的诉讼请求为：李沭宁、廖正明向郑卫赔偿自2010年7月1日起至2015年9月30日的租金损失132300元及相应利息。本院经审理于2015年11月25日作出(2015)鼓民初字第5632号民事判决，判决主文为：一、李沭宁于本判决生效之日起十日内一次性给付郑卫105000元及利息(自2015年10月1日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率，计算至本判决确定的给付之日止)；二、驳回郑卫对廖正明的诉讼请求。该民事判决认定该租金收益系自2011年8月1日起至2015年9月30日止。该民事判决已发生法律效力。 （四）同期相关房屋的租金标准。 根据同一栋楼的其他房屋的租金税收明细，相同面积或相近面积的租金标准为：2007年的租金标准为每年50000元、2008年的租金标准分别为每年48000元、64000元；2009年的租金标准分别为每年48000元、58000元、68000元；2010年的租金标准分别为每年45000元、58000元、68000元；2011年的租金标准分别为每月58000元、68000元。涉案房屋中70平方米自2008年6月20日起至2010年6月19日止在南京市房地产市场管理处开具了租金发票，租金标准为每三个月7500元，出租人为廖正明，承租人为沃顺货代南京分公司。 对于有争议的事实，本院认定如下： 关于涉案房屋使用情况的问题。李沭宁陈述称，涉案房屋自2003年5月1日起至2004年5月31日止由集运货代公司挂靠南京宏康国际货运有限公司经营使用；自2004年6月1日起至2006年5月31日止由集运货代公司挂靠江苏运通迅驰物流贸易有限公司经营使用；自2006年6月1日起至2006年8月31日止由南京华世集装箱服务有限公司挂靠江苏运通迅驰物流贸易有限公司经营使用；自2006年9月1日起至2007年12月14日止由中世货代南京办事处经营使用；自2007年12月15日起至2011年7月30日止由沃顺货代南京分公司经营使用；上述单位中只有集运货代公司与郑卫有关系，其他单位与郑卫均无关系。对此，本院认为，根据注销税务登记申请审批表中记载的注销原因为经营到期亏损严重，已停业近一年，该注销原因与事实情况是否相符，无法确认。停业与集运货代公司是否继续使用涉案房屋没有必然联系。故集运货代公司使用涉案房屋的截止时间应当以集运货代公司的注销时间为准，即集运货代公司使用涉案房屋的时间截止至2005年9月13日。虽然涉案房屋有部分房屋出租的租赁费票据，但由于沃顺货代南京分公司的负责人系李沭宁，廖正明陈述其未收取实际租金，廖正明的该陈述具有较大的可能性，并无明显不当；故该租赁费票据不能作为涉案房屋是否出租的依据。根据李沭宁的陈述以及华世集装箱公司、中世货代南京办事处和沃顺货代南京分公司的登记情况，结合李沭宁分别为华世集装箱公司、上海中世国际货运代理有限公司的法定代表人和沃顺货代南京分公司的负责人这一事实，故本院认定李沭宁自2005年9月14日起以其他单位名义使用涉案房屋进行经营，郑卫未参与其他单位的经营活动。李沭宁称郑卫在2011年8月1日涉案房屋出租前在涉案房屋内有办公室，但未能提供证据予以证明，应当自行承担不利的法律后果。 （2016）苏01民终412号案件审理中，李沭宁向江苏省南京市中级人民法院申请保全郑卫价值49770元的财产，并交纳了保全申请费517.7元。该院依法采取了保全措施。 本院认为，李沭宁与郑卫及廖正明签订的《协议》是当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该协议依法成立并有效，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。根据协议约定，郑卫应当支付按揭款（贷款本息）的35%，现李沭宁累计偿还贷款本息613505.58元，故郑卫应当承担贷款本息214726.95元。 关于李沭宁以其他单位名义使用涉案房屋的问题。对此，本院认为，三方在《协议》对租金收入的分配进行了约定，未对非三人共同使用的情况如何处理进行明确约定。基于前述分析，李沭宁自2005年9月14日起以其他单位名义使用涉案房屋进行经营。由于该其他单位与郑卫并无关联，李沭宁以其他单位名义使用涉案房屋应视为出租。郑卫未因涉案房屋的使用享受任何利益，根据权利义务相一致的原则，故涉案房屋在该期间相当于租金收入的部分可以参照租金收入分配比例进行分配。本院综合考虑双方之间的关系和同地段的租金标准等因素酌定自2005年9月14日起至2009年12月31日止按年租金标准48000元计算，自2010年1月1日起至2011年7月31日止按年租金标准60000元计算。经计算自2005年9月14日起至2011年7月31日止相当于租金的收入为301266.67元。按照租金收入的分配比例，郑卫应分得105443.33元。为减少双方当事人诉累，该相当于租金的收入直接在郑卫应负担的贷款本息中扣除，郑卫仍应向李沭宁支付贷款本息109283.62元。 关于利息的问题。本院认为，由于双方未约定郑卫支付贷款本息的时间，亦未约定利息。故李沭宁自2010年6月19日起主张利息依据不足；但李沭宁可主张自起诉日即2015年9月14日起至判决确定的给付之日止的利息，利息标准参照同期同类银行贷款基准利率标准。因此，李沭宁的该项诉讼请求本院部分予以支持。 综上所述，郑卫应向李沭宁支付贷款本息109283.62元，并支付相应利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 郑卫于本判决发生法律效力之日起十日内给付李沭宁1092**.62元和利息（按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2015年9月14日起计算至本判决确定的给付之日止）。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5241元、保全申请费517.7元，合计5758.7元，由李沭宁负担2755元，由郑卫负担3003.7元（此款李沭宁已预付，郑卫应负担的3003.7元在给付上述款项时直接给付李沭宁）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  李义军 审 判 员  张广鲁 人民陪审员  陈 健 二〇一六年十二月十六日 书 记 员  沈 婷