上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第261号
原告孙茂兰。
原告孙茂起。
委托代理人袁圣东，上海长策律师事务所律师。
委托代理人楼映红，上海长策律师事务所律师。
被告上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司。
法定代表人周某。
被告上海平茗贸易有限公司。
法定代表人陈某某。
委托代理人卞学甫，上海市百纳律师事务所律师。
被告顾伟。
原告孙茂兰、孙茂起与被告上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司（以下简称旋捷公司）、上海平茗贸易有限公司（以下简称平茗公司）、顾伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由于被告旋捷公司下落不�，故依法公告送达，并由审判员庄羽凤、代理审判员毛步峰、人民陪审员王春光组成合议庭，于2014年8月14日公开开庭进行了审理。原告孙茂兰、孙茂起及其委托代理人袁圣东、被告平茗公司之委托代理人卞学甫、被告顾伟到庭参加了诉讼。被告旋捷公司经本院公告传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年6月16日，两原告与被告旋捷公司签订了上海兆地生活广场商铺租赁合同。该合同约定两原告将坐落于本市嘉定区新郁路XXX号XXX室商铺出租给被告旋捷公司，租期10年，至2020年10月31日止，第一、第二年的租金按照商铺购买总价格（643800元）2.05%回报率计算，每两年递增一次，第三、第四年按照2.15%计算，三个月一付，先付后用，付三押一。同时上述合同第九条第24款约定，如果被告违约，须赔偿原告相当于4个月租金�违约金。上述合同签订后，被告旋捷公司从2011年2月12日起一直按照2.05%的回报率向原告支付租金至2013年10月，并且支付了部分押金1099.8元，没有按照合同约定的第三年2.15%支付2013年2月至2013年10月期间的租金，少付了482.9元。且被告旋捷公司从2013年11月1日起至今未再支付过原告租金，已经构成严重违约，应当按照合同约定承担相当于4个月租金的违约金。由于未收到租金，原告上门查看商铺，发现该商铺由被告顾伟实际使用，遂向被告顾伟讨要租金，但遭拒。被告顾伟陈述其系从被告平茗公司处租得该处商铺，原告遂向被告平茗公司追讨租金，但仍遭拒。原告遂报警。此后又委托律师致函被告旋捷公司追讨租金，否则合同解除，仍无果。为此，原告起诉要求：一、解除两原告与被告旋捷公司间的房屋租赁合同；二、被告旋捷公司支付原告从2013年2月起至2013年10月期间的房屋租金差额482.9元；三、被告旋捷公司按照每月1153.475元支付原告从2013年11月1日起实际搬离之日止的租金；四、被告旋捷公司支付两原告四个月租金的违约金4613.9元；五、被告平茗公司、顾伟立即搬离租赁房屋；六、被告旋捷公司、平茗公司将上述房屋恢复玻璃隔墙后返还原告；七、三被告之间对付款承担连带责任。
被告平茗公司辩称，其系从旋捷公司处得到该租赁商铺，此后其将商铺出租给被告顾伟，并收取顾伟租金至2014年1月30日。其他具体情况由于公司法定代表人目前身患XXX疾病，故无法讲清。本公司目前无偿付能力，与被告之间的合同也已到期，希望顾伟与原告协商解决，否则请法院依法判决。
被告顾伟辩称，2012年11月，涉案商铺的原承租人与被告平茗公司签订租赁合同。2013年4月27日，本人从原承租人处受让涉案商铺，并重�与平茗公司签订了租赁合同，为此支付了合同更名费500元和租赁保证金2000元。当时商铺就没有隔墙，因此不存在恢复原状。此后，本人一直按约履行，向平茗公司支付租金至2014年1月30日。合同履行期间由于原告多次找到本人称其为商铺所有人，故上述合同到期后，平茗公司要求支付租金被本人拒绝，本人找到原告，原告表示让本人先做下去，等原告与平茗公司间纠纷了结后再谈，也没有谈价格。因此本人才大批量进货，但后来原告又提出要涨租金，周边商铺的租金都在每月1000元，而本被告与平茗公司间租赁合同租金太高，故本人不同意按此标准支付，但此时再要本人搬离将造成本人巨大损失。另外在租赁期间本人要求房东提供房产证用于办理营业执照可以领取回沪人员补贴大约4600元，由于原告没有配合导致本人无法领取，造成损失。综上，希望原告同意按照周�租金标准与本被告继续签订租赁合同，如要本被告搬离，则要求原告给予搬迁损失、进货损失和未领取补贴的损失，否则不同意搬离。
被告旋捷公司未作答辩。
经审理查明，原告孙茂兰、孙茂起系嘉定区真新新村街道新郁路XXX号XXX室房屋的登记权利人。2010年6月16日，两原告与被告旋捷公司签订《上海兆地生活广场商铺租赁合同》，约定两原告将上述房屋（建筑面积17.85平方米）出租给被告，为期十年，待旋捷公司与底层业主签约率达约80%时，本合同生效，旋捷公司正式进场，进场后4个月为免租期，第一、第二年租金按照商铺购买总价643800元的2.05%回报率，第三、第四年上升至2.15%的回报率，以后每两年递增一次等，三个月一付，在第一个月的10日之前给付，先付后用，租金由旋捷公司直接支付到原告孙茂兰农业银行账户。上述合同第�条第11款约定，租赁期间旋捷公司鉴于统一经营的需要，可以将商铺转租给第三方使用，无需征得原告同意；第九条第24款约定，如因旋捷公司原因导致本合同被解除，旋捷公司需赔偿原告4个月租金；第十条第27款约定合同一方通过邮政快递或挂号信送交本合同指定联系地点则视为有效送达；合同落款处旋捷公司的联系地址为上海市新郁路XXX号一楼。上述合同签订后，2011年2月12日起，旋捷公司按照每季度3299元向原告孙茂兰农业银行账户支付租金至2013年10月底，并支付了押金1099.8元。此后未再支付租金。2013年12月17日和12月24日，原告委托律师分别向旋捷公司合同联系地址和注册地址寄送邮政快递，通知其于2014年1月1日前支付拖欠的租金，否则双方租赁关系从2014年1月2日起解除。但该两封邮件均因无法妥投于2013年12月30日被退回。2014年2月，原告诉讼来院要求解除其与�告旋捷公司间租赁合同。由于被告旋捷公司下落不明，本院以公告方式于2014年7月11日向其送达了诉状副本。
另查明，涉案兆地生活广场的商铺一部分由原告等小业主自营，另一部分由案外人上海翔顺置业有限公司（以下简称翔顺公司）统一出租管理。旋捷公司除向原告等小业主租赁商铺外，另与翔顺公司签订了合作经营协议，承租翔顺公司统一出租的商铺。2010年10月，被告旋捷公司在其租赁范围内开办了平茗绒线成衣商场。2011年初，旋捷公司将其与翔顺公司间合作经营协议的全部权利义务转让给平茗公司，退出了平茗绒线成衣商场的经营管理。2011年3月，平茗公司向翔顺公司支付了由翔顺公司出租的108套商铺的租金。2013年，被告平茗公司与顾伟签订《商铺租赁合同》，顾伟向平茗公司租赁新郁路XXX号一层1169室、1202室商铺，租金每年44000元，租期自2012年11月1日起至2014年1月30日止。合同签订后，顾伟向平茗公司支付租金至2014年1月30日，另支付了平茗公司租赁保证金2000元。目前，涉案商铺由顾伟用于经营童装。
上述事实，有《上海兆地生活广场商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》、（2012）嘉民三（民）初字第135号民事判决书以及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，原告与被告旋捷公司间的《上海兆地生活广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应当遵照履行。在上述合同履行过程中，根据本院（2012）嘉民三（民）初字第135号民事判决书查明的事实，被告平茗公司承接了旋捷公司在涉案兆地生活广场内的租赁商铺，且平茗公司之后又将本案商铺对外转租，故本院认定平茗公司为本案所涉商铺的实际�租人，应当与名义承租人旋捷公司共同承担合同义务。现被告旋捷公司、平茗公司从2013年11月1日起未向原告支付租金，原告于2013年12月中下旬两次通过邮政快递向被告旋捷公司合同联系地址和注册地址发送函件，但函件指定的解除日期2014年1月2日距合同约定的付款日2013年11月10日不足两个月，此时原告以被告根本违约为由要求行使法定解除权，依据并不充分；诉讼中，原告要求法院解除其与被告旋捷公司之间的租赁合同，本院向被告旋捷公司、平茗公司送达了诉状副本，且诉讼中平茗公司表示其无偿付能力，次承租人顾伟也不同意给付，由于被告长达半年多未付租金，导致了原告租赁合同的根本目的不能实现，故原告要求解除双方间租赁合同的诉讼请求合法有据，本院予以支持，具体的解除日起以诉状副本送达之日为准。原告主张从2013年2月起按照合同约定的2.15%回报率计算租金，并要求被告支付差额，符合双方约定，本院予以支持。由于被告长期不付租金导致合同解除，故原告要求被告支付解约违约金符合双方合同约定，本院亦予以支持。合同解除后，被告旋捷公司、平茗公司应当付清拖欠的租金，并将租赁商铺返还原告，原告则应将租赁保证金返还被告。由于本院认定被告平茗公司为实际承租人，故原告要求被告平茗公司承担连带付款责任合法有据，本院予以支持。由于被告顾伟系次承租人，故原告在其与旋捷公司间租赁合同解除前，向顾伟主张租金于法无据，本院对此不予支持。在合同解除后，由于顾伟系商铺的实际占用人，且转租合同也已到期，故其理当搬离租赁商铺，故原告要求其共同承担逾期腾房占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告将涉案商铺恢复原状的诉讼请求，由于被告对商铺原状并不认可，原告也并未举证证明其商铺原状，依法应承担举证不能的责任，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。审理中，被告旋捷公司经本院公告传唤未到庭，其放弃答辩、举证、质证的后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告孙茂兰、孙茂起与被告上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司于2010年6月16日签订的《上海兆地生活广场商铺租赁合同》自2014年7月11日起解除；
二、被告顾伟应于本判决生效之日起十日内搬离嘉定区新郁路XXX号一层1169室房屋；
三、被告上海旋捷羊�羊毛制品有限公司、上海平茗贸易有限公司应于本判决生效之日起十五日内将上述第二条所列房屋返还原告孙茂兰、孙茂起；
四、被告上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司、上海平茗贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告孙茂兰、孙茂起2013年2月1日至2013年10月31日期间的租金差额482.9元；
五、被告上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司、上海平茗贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告孙茂兰、孙茂起自2013年11月1日起至2014年7月11日期间的租金9646元；
六、被告上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司、上海平茗贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告孙茂兰、孙茂起合同解除违约金4612元；
七、被告上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司、上海平茗贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每月1153元的标准给付原告孙茂兰、孙茂起自2014年7月12日起至租赁商铺返还之日止的占有使用费；
八、被告顾伟应对上述第七条被告上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司、上海平茗贸易有限公司的付款承担连带清偿责任；
九、原告孙茂兰、孙茂起应于本判决生效之日起十日内返还被告上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司、上海平茗贸易有限公司租赁保证金1099.8元；
十、驳回原告孙茂兰、孙茂起的其余诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100.44元，由被告上海旋捷羊绒羊毛制品有限公司、上海平茗贸易有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 毛步峰
人民陪审员 王春光
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 顾 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同�务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。