浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0226民初6292号
原告：钱一鸣，男，1970年3月12日出生汉族，住宁海县。
委托诉讼代理人：蔡文宗，宁波市天河法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：胡浦，宁波市天河法律服务所法律工作者。
被告：乐邦俊，男，1940年8月2日出生汉族，住宁海县。
被告：赵中苏，女，1950年2月28日出生汉族，住宁海县。
委托诉讼代理人：岳建辉，浙江知仁律师事务所律师。
原告钱一鸣为与被告乐邦俊、赵中苏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序。2017年8月17日，根据原告的申请，本院依法查封了被告乐邦俊、赵中苏所�的价值950000元的财产。审理中，原、被告申请庭外和解30天。2017年10月19日，根据原告的申请，本院委托宁波恒正房地产估价有限公司对座落于宁海县跃龙街道万家巷1号房地产的市场价值进行评估。本案分别于2017年9月27日、2018年1月16日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告钱一鸣的委托诉讼代理人蔡文宗、胡浦，被告乐邦俊、赵中苏及其委托诉讼代理人岳建辉到庭参加诉讼；第二次庭审，原告钱一鸣及其委托诉讼代理人蔡文宗、胡浦，被告乐邦俊、赵中苏的委托诉讼代理人岳建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱一鸣向本院提出诉讼请求：1.依法确认钱久年、王清晖与被告乐邦俊、赵中苏于1991年7月7日签订的《卖房绝契》无效；2.依法判令被告返还原告购房款32000元，赔偿原告经济损失950000元。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：依法判令被告返还原告购房款32000元，赔偿原告经济损失824696.6元（1178138元×70%）。事实和理由：钱久年、王清晖系原告的父母亲。现原告父母均已去世，原告的祖父母、外祖父母均先于原告父母逝世，且逝世时间均早于1991年7月7日，原告系钱久年、王清晖唯一的合法继承人。1991年7月7日，钱久年、王清晖与两被告签订了《卖房绝契》一份，约定钱久年、王清晖以32000元的价款向两被告购买宁海县跃龙街道的房地产，购房款在签订《卖房绝契》时当场付清。房屋绝卖契约签订后，双方至政府部门办理了买卖登记，并缴纳契约印花税。由于当时被告没有房屋居住，原告亦不着急居住，故该房屋由被告暂住，后被告不肯搬离，并一直在该房屋居住。2008年9月3日，被告擅自向房屋管理部门登记了证号为宁房X0039062的房屋所有权证；2008年10月31日被告向土地�理部门申领了证号为宁集用（2008）字第00649号的土地使用权证。原告认为，涉案房地产系集体土地性质的房屋，钱久年、王清晖与两被告之间的房屋买卖合同应属无效，两被告应向原告返还购房款，并按照过错比例赔偿经济损失。现涉案房屋已被列入拆迁范围，原、被告无法就拆迁利益达成一致意见，故原告诉至法院。
被告乐邦俊、赵中苏答辩称：一、被告对于原告要求确认合同无效的诉讼请求，无异议。二、根据原告提供的证据，钱久年系原告父亲，但不能证明原告系钱久年、王清晖的唯一继承人。三、虽然涉案《卖屋绝契》上显示房款当即付清，但原告父母至今未支付房款，且原告亦无法提供支付房款的相关凭证。《卖屋绝契》上约定“当即付清”只是对付款时间的约定，不能证明当时已经付清房�。2004年，原告及王清晖曾向法院提起诉讼，后因案件可能存在败诉风险而撤诉。四、《卖屋绝契》签订后，该房屋一直由被告居住并管理修缮，双方均未实际履行房款交付及房屋交付。五、针对原告的第二项诉讼请求，被告认为原告未付清32000元的房款，不存在返还房款。关于损失，被告认为即使存在损失，应按照房屋的价值计算，不能计算搬迁费、货币补助费等费用，但由于原告父母没有履行付款义务，故原告无权主张利益损失。综上，请求法院驳回原告的第二项诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的不动产登记查询证明，被告无异议，本院予以在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1.原告提供身份证、户口簿、户籍登记卡、常住人口登记表、户籍证明、家庭成员关系表各一份，拟证明原告的身份情况及诉讼主体资格的事实。被告认为，该组证据并不能证明原告是钱久年夫妇的合法继承人，且王清晖的姓名与户籍登记不一致，对关联性和证明目的有异议。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。
2.原告提供《卖屋绝契》、契税证各一份，拟证明原告父母与被告存在房屋买卖关系，原告父母当即付清购房款，于1991年7月10日缴纳契税，并约定暂由被告居住的事实。被告对《卖屋绝契》的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，契约上记载的“房款当即付清”不能说明房款已经付清，且契约未约定由被告夫妇居住的内容；对契税证的关联性、证明目的及该证据反映的内容均有异议，该证据载明的内容系原告父母的单方行为，被告不知情，且不能证明双方已经履行合同及房产所有权进行了转移。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。
3.原告提供2004年原告及其母亲王清晖起诉被告的诉状及被告的反诉状各一份，拟证明被告的反诉状中并未表明原告及其父母欠被告购房款32000元的事实。被告对该组证据的真实性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，该组证据不能证明原告已经支付了购房款32000元，反诉状陈述的尚欠购房款13050元等内容与事实不符。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。
4.原告提供申请法院调取的2004年8月25日王清晖、钱一鸣与乐邦俊、赵中苏为出屋、赔偿纠纷一案的庭审笔录一份，拟证明被告自认购房款已经大部分付清，与诉状的表述一致的事实。被告认为该证据能证明原告父�没有将房款付清，被告有权不交付房屋。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。
5.原告提供存档于宁海县档案馆的宁海县城关镇清会办清会记录一份，拟证明1992年至2001年期间，由于王清晖倒会出逃，以及被告与王清晖存在汇款纠纷的事实。被告对该证据的关联性及证明目的有异议，对该证据记载的债权债务金额以及赵中苏领取11300元的事实有异议，且债权人签字栏中无赵中苏签字。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。
6.原告提供房地产评估报告书一份，拟证明涉案房屋可得拆迁安置利益1178138元的事实。被告对该证据的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，拆迁房屋的价值应以拆迁办的评估价格为准，并不能按照正常的市场价值来计算；损失计算只能房屋价值，不能将一次性�偿搬迁费、货物补偿补助费、购房补助费、签约奖励费用计算在内。本院认为，该证据系根据当事人申请由本院委托相关机构出具的评估报告，对其真实性、合法性予以认定，该房地产的市场价值为849824元。
7.原告申请证人潘某出庭作证，拟证明1991年《卖屋绝契》签订后潘某帮原告对房屋进行装修的事实。被告对该证据的证明目的有异议，该证人对房屋的具体情况并不清楚。经审查，本院认为该证人不能清晰描述其曾经装修的房屋的情况，故不予认定。
8.原告申请证人应文权、章家波作证，拟证明应文权、章家波于1991年8月中旬左右帮原告搬家至的事实。被告对该证据的证明目的有异议，且证人与原告系同学朋友关系，证明效力低，且证人对当时的情况记忆有偏差，很多情况不能清晰地表达，�不能指认涉案房屋的照片。本院认为，证人仅对搬家一事有较为清晰的记忆，而对其其他事项均表示不清楚，不能证明原告的证明目的。
9.原告申请证人钱某出庭作证，拟证明原告在1991年8月至1993年2月期间居住在的事实。被告认为，该证人与原告系亲戚关系，其未在房屋过夜，不能证明原告曾经在此居住，而实际上系王清晖为了避债而躲在。经审查，本院认为该证据不能证明原告的证明目的。
10.被告提供房屋所有权证及集体土地使用权证各一份，拟证明涉案房屋系被告所有的事实。原告对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，原告认为在1991年7月25日被告申领土地证以后，没有向原告交付上述权证。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。
11.被告申请证人曹某、周某出庭作证及曹某的证人证言两份、周某的证人证言一份，拟证明购房款未当场付清的事实。原告的质证意见如下：①曹某的证言只能证明其代书了《卖屋绝契》，并未参与房屋交易过程及购房款交付过程，该证人证言与《卖屋绝契》的内容相互矛盾。②对周某的证言的真实性、合法性、关联性均有异议，其陈述的事实前后矛盾，与曹某的证言亦相互矛盾，其对于其出具的证明不愿意正面回答，而且其所表达的内容都系传来，不能证明被告的证明目的。本院认为，曹某的证言均系传来证据，且无其他证据予以佐证，不予认定。周某在庭审中陈述前后矛盾，故对其证言不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：钱久年、王清晖系原告的父母亲，原告系钱久年、王清晖的儿子，即原告钱一�系钱久年、王清晖的继承人。1991年7月7日，钱久年、王清晖与被告乐邦俊、赵中苏签订《卖房绝契》一份，约定钱久年、王清晖以32000元的价款向两被告购买宁海县跃龙街道的房地产，屋款当即付清。1991年9月26日，宁海县人民政府向钱久年、王清晖发放了买契本契。2008年9月3日，被告取得房屋的房产权证，权证号为宁房X0039062。2008年10月31日被告取得证号为宁集用（2008）字第00649号的土地使用权证。
另查明，在（2004）宁民一初字第269号王清晖、钱一鸣与乐邦俊、赵中苏出屋、赔偿纠纷一案中，乐邦俊、赵中苏提出反诉并在诉状中陈述王清晖尚欠其购房款13050元。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同，该合同无效。集体土地性质的房屋买卖的效力问题源于宅基地使用权的流转�制。涉案房屋所在地的土地属于集体土地，且原告父母钱久年、王清晖与被告乐邦俊、赵中苏并非同一经济组织成员，两被告向钱久年、王清晖出卖涉案房地产的行为违反了法律、行政法规的强制性规定。因此，钱久年、王清晖与两被告于1991年7月7日签订的《卖屋绝契》无效，对于原告要求确认《卖屋绝契》无效的诉讼请求，本院予以支持。
本案的争议焦点主要为：一是两被告是否需要向原告返还购房款32000元；二是两被告是否需要向原告支付经济损失及如何确定损失。
一、关于争议焦点一：虽然《卖屋绝契》约定房款当即付清，但两被告对此不予认可，且原告未提供其他证据证明其父母钱久年、王清晖已经支付购房款32000元，故本院对于原告认为已经支付购房款32000元的陈述，不予认定。本�中，根据原告提供的证据显示，两被告曾在（2004）宁民一初字第269号案件中，自认王清晖尚欠其购房款13050元，故本院认定钱久年、王清晖已经支付购房款18950元（32000元－13050元）。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，钱久年、王清晖与两被告于1991年7月7日签订的《卖屋绝契》无效，且两被告向钱久年、王清晖收取了购房款18950元，而原告系钱久年、王清晖的继承人，因此，两被告应向原告返还购房款18950元。
二、关于争议焦点二：首先，责任承担比例的确定。根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。钱久年、王清晖与两被告作为具有民事行为能力的主体，应知道不同经济组织成员之间买卖集体土地的房地产系�反法律、行政法规等强制性规定的行为，仍予以买卖，故钱久年、王清晖与两被告均有过错，两被告应对《卖屋绝契》无效后的损失承担主要赔偿责任，钱久年、王清晖应对其自身的损失承担次要责任。现原告作为钱久年、王清晖的继承人自愿承担30%的责任，本院认为不违反法律规定，故确定两被告承担70%的责任。其次，具体损失的确定。根据评估报告显示涉案房屋的市场价格为849824元，结合涉案房屋的转让价格为32000元，故涉案房屋的增值817824元（849824元－32000元）。由于原告父母仅支付了购房款18950元，因此本院认为原告的经济损失为339014元（817824元×18950元÷32000元×70%）。原告认为涉案房屋的市场价格为包括房屋拆迁后可取的一次性补偿搬迁费、货币补偿补助、购房补助、签约搬迁奖励等费用在内的价格共计1178138元。本院认为，现涉案房屋尚未被拆迁，故一次性补偿搬迁费、货币补偿补助、购房补助、签约搬迁奖励等费用尚不确定，原告要求以1178138元作为房屋价值计算原告的经济损失，依据不足，不予采纳。
综上所述，钱久年、王清晖与两被告于1991年7月7日签订的《卖屋绝契》无效；两被告应向原告返还购房款18950元，并赔偿原告经济损失339014元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条规定，判决如下：
一、钱久年、王清晖与被告乐邦俊、赵中苏于1991年7月7日签订的《卖屋绝契》无效；
二、被告乐邦俊、赵中苏应于本判决生效后十五日内向原告钱一鸣返还购房款18950元；
三、被告乐邦俊、赵中苏应于本判决生效后十五日内向原告钱一鸣赔偿经济损失339014元。
如果被告乐邦俊、赵中苏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费12367元，减半收取计6183.5元，保全费5000元，合计11183.5元，由原告钱一鸣负担5539.5元，由被告乐邦俊、赵中苏负担5644元；评估费4930元，由原告钱一鸣负担1479元，由被告乐邦俊、赵中苏负担3451元；
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），账号：38×××36，开户行：中国银行宁海支行。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 员 王 安
二〇一八年二月二日
代书记员 许光红