襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0602民初1504号原告（反诉被告）：张玉军，男，1982年3月9日出生，汉族，住湖北省枣阳市。原告（反诉被告）：王树珍，女，1982年12月22日出生，汉族，住湖北省枣阳市。二原告委托代理人：张爱民、陈莎，湖北联帮律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏学英，男，1972年5月15日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被告（反诉原告）：魏娜，女，1982年7月14日出生，汉族，住襄阳市襄城区。被告：聚合地产经纪襄阳有限公司（以下简称聚合公司），住所地，襄阳市樊城区大庆西路九悦天城小区2号楼九楼。法定代表人：周雄，该公司经理。原告张玉军、王树珍与被告夏学英、魏娜、聚合公司房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理后，依法由审判员刘俊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉军、王树珍的委托代理人张爱民，被告夏学英到庭参加诉讼，被告魏娜、聚合公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张玉军、王树珍诉称，2015年3月27日，经被告聚合公司介绍，原告张玉军、王树珍作为甲方，被告夏学英、魏娜作为乙方，被告聚合公司作为丙方，签订一份二手房买卖合同，约定原告将其位于襄城区新街5号的一套房屋以94万元的价格卖于被告夏学英、魏娜。买卖合同约定合同签订时被告夏学英、魏娜交付定金50000元，完成相关资料审核后五日内向原告支付首付款300000元，剩余房款由乙方申请贷款直接支付给甲方，买卖合同对各方的其他权利义务也进行了较为明确的约定。按照被告的承诺和行业惯例，三被告应在合同签订后一个半月之内完成相关资料审核和银行的贷款审批工作。但截止2016年6月27日被告夏学英、魏娜和聚合公司尚未完成相关资料审核和银行贷款审批工作，也未支付300000元首付款，已构成合同根本违约，二手房买卖合同目的不能实现。根据合同法的规定，原告有权解除房屋买卖合同和居间合同。请求：1、解除原告与被告夏学英、魏娜签订的房屋买卖合同，不予退还被告夏学英、魏娜定金50000元。2、解除原告与被告聚合地产经纪襄阳有限公司之间的居间合同，被告聚合地产经纪襄阳有限公司退还收取的原告房屋的权属证书。3、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）夏学英、魏娜辩称，2016年3月27日经被告聚合公司居间，反诉人与被反诉人签订二手房买卖合同一份，合同约定：被反诉人将位于襄城区新街5号6幢2单元2楼2室的房改房一套以94万元的价格出售给反诉人并在签订二手房房屋合同的同时反诉人向被反诉人交付定金5万元。合同另约定，反诉人、被反诉人需在签订合同的7日内将房产过户及银行贷款所需资料向被告聚合公司提供，并到银行签署相关贷款资料，待被反诉人配合反诉人在房管、土地部门审核完过户资料的同时，反诉人向被反诉人支付房屋首付款30万元，剩余房款64万元以银行贷款方式向被反诉人支付。房屋买卖合同还同时对双方的其他权利义务事项进行了约定。合同签订后，反诉人按约向被反诉人履行了支付定金义务，并积极将贷款所需资料交由被告聚合公司到银行办理购房贷款手续，而在被告聚合公司通知反诉人协助配合被反诉人到银行办理相关贷款手续及到房、地产管理部门协助办理房屋过户手续时被反诉人却以各种理由予以推脱，因被反诉人不履行协助义务，致使该房屋的银行贷款手续及房屋过户手续至今未能办理。故提起反诉，请求：1、判令二被反诉人共同向反诉人双倍返还定金10万元。2、本案反诉费由被反诉人承担。被告聚合公司未到庭未答辩。经审理查明，2016年3月27日，原告张玉军、王树珍（系夫妻关系）为出卖方、被告夏学英、魏娜为买受方、被告聚合公司为居间方，三方签订二手房买卖合同一份。该合同约定，一、房屋基本情况：襄城区新街5号（襄阳日报社）6幢2单元2层2室的房屋出售给乙方（被告夏学英、魏娜），建筑面积103.40平方米，房屋证号为襄城区字第70122036-2号，房屋性质为房改房，土地性质为出让。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋出售现状无任何异议，愿意购买该房屋，甲方（原告张玉军、王树珍）保证签署合同后，在交房给乙方对房屋现状和看房时状况一致，附送太阳能、燃具、洗衣机、家具、床。二、成交价格：甲乙双方一致协商后的实际成交价格为人民币940000元。三、1、交付定金：在签署本合同时乙方向甲方交付定金50000元，甲方在签署本合同收到定金后须将房屋所有权证、国有土地使用权证原件及相关票据交给丙方（被告聚合公司）托管。2、付款方式：按揭贷款，甲乙双方须在签署本合同七日内将房产过户及银行贷款所需资料提供给丙方，并到银行签署贷款的相关资料，待银行审批完相关资料并审批贷款通过后五日内，甲乙双方需配合丙方办理递件过户手续，待甲方配合乙方在房管局、土地局审核完递件过户资料的同时，乙方支付除定金之外的首付款人民币300000元，剩余房款人民币640000元，由乙方贷款银行支付给甲方。3、交房约定：甲方应于产权证及房屋交接单签定后，将该房屋交付给乙方，甲乙双方一致同意在定金/首付款中预留人民币50000元，作为交房押金托管到丙方。八、甲方尽落人民币940000元，其余费用与甲方无关。其余条款略。合同签订后，被告夏学英将购房定金50000元支付给原告张玉军，同日，原告将房屋产权证书（房产证号：70122036-1、70122036-2；土地使用权证号：310238003-5-28）交付给被告聚合公司。在随后的履行中，被告夏学英为筹集首付款，由被告聚合公司协助办理银行贷款手续，将其岳父魏明柱的房屋出买卖给被告夏学英、魏娜表弟雷振发，雷振发向银行贷款250000元支付给魏明柱。房屋贷款于2016年6月27日，由民生银行襄城支行发放于魏明柱帐户。2016年7月1日，魏明柱将250000元转帐给被告夏学英。在夏学英筹集首付款期间，原告张玉军因房屋首付款的支付时间过长，对房屋买卖合同的履行与被告夏学英、聚合公司产生纠纷。2016年6月上旬，原告张玉军、被告夏学英达成解除双方买卖合同的一致意见，但对于定金及中介费用的承担未达成一致意见。产生本案诉讼。本院认为，本案诉争的事实涉及房屋买卖合同及居间合同。原告张玉军、王树珍作为出卖人与被告夏学英、魏娜作为买受人之间达成的二手房买卖合同成立并有效，合同相对人均应按合同约定履行自己的义务。在房屋买卖合同的履行中，双方产生争议，具体体现在购房首付款的交纳期间的问题。根据双方协议约定，购房首付款的支付时间未具体约定日期，仅约定了支付条件及相应的期间，即“出卖人与买受办理过户递件手续，房管、土地部门审核完过户资料的同时”。而在合同的具体履行中，仅仅履行至买受人为首付款的筹集状态，未进行过户手续的办理。首付款支付条件及期间未到达，本案原告要求被告支付首付款的条件不成就。从本案的履行事实，在双方为首付款的支付产生争议时，此期间至合同签订时近3个月。被告夏学英、魏娜主观上为买卖合同的履行筹集采取的是积极行为，并不具有不履行合同的故意及恶意。至本案诉讼前被告夏学英、魏娜已具备交付首付款的能力，双方履行合同以及双方签订的买卖合同的目的能够实现。且在实际筹集首付款的资金的过程，被告夏学英、魏娜采取的方式的结果也受银行等部门审批期间的影响。故而本案产生争议并不可归责于被告夏学英、魏娜。在双方为首付款支付时间产生争议后，出卖人及买受人对房屋买卖合同的履行也多次协商，在未能达成一致意见时，双方选择了解除房屋买卖合同并达成一致意见。经本院审理查明，双方再次确认解除房屋买卖合同的事实，故本案原告张玉军、王树珍与被告夏学英、魏娜的房屋买卖合同已于2016年6月协商解除，原告请求解除房屋买卖合同，本院不再认定。对于房屋买卖合同解除的后果，双方未能达成一致意见，本院予以认定。根据合同法的规定，合同解除后，未履行部分不再履行，本案被告夏学英、魏娜交纳的定金50000元，因本案买、卖双方协商一致解除合同，且解除合同原因系对首付款的支付，在原合同未明确约定支付期间，另行协商无果的情况下形成，该解除原因不可归责于本案买卖双方。对于定金，本院不适用定金罚责，由原告张玉军、王树珍返还给被告夏学英、魏娜。本案买卖合同的签订，由被告聚合公司作为中介单位，促成原告张玉军、王树珍与被告夏学英、魏娜签订房屋买卖合同。被告聚合公司作为居间人，其提供的媒介服务已促成本案买卖双方缔结合同，但房屋买卖合同解除后，居间合同中约定居间方后续房产证书的办理以及房屋买卖合同约定的居间方其他义务，不能再履行，应一并解除。原告要求解除居间合同的请求，本院予以支持。居间人被告聚合公司收取的原告房屋产权证书，应予返还给原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、九十七条的规定，判决如下：一、原告张玉军、王树珍于本判决生效后十日内返还被告夏学英、魏娜购房定金50000元。二、解除原告张玉军、王树珍与被告聚合公司的居间合同。三、被告聚合公司于本判决生效后十日内返还原告张玉军、王树珍房屋产权证书（房屋所有权证号：襄城区字第70122036-1号、70122036-2号；土地使用权证号：襄阳国用2014第310238003-5-25号）。四、驳回原告张玉军、王树珍其他诉讼请求。五、驳回反诉原告夏学英、魏娜其他反诉请求。案件受理费减半收取为6600元，反诉案件受理费减半收取为1150元，共计7750元，由原告张玉军、王树珍，被告夏学英、魏娜各负担3875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  刘俊二〇一六年九月十四日书记员  陈蓓