湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄石中民三初字第00023号
原告黄石海泰房地产开发有限公司，住所地湖北省黄石市西塞山区陈家湾99号。
法定代表人张金臣，该公司董事长。
委托代理人柯新周，湖北鸣伸律师事务所律师。
被告贾德燕。
委托代理人储著斌、吴丹，均系湖北文意律师事务所律师。
原告黄石海泰房地产开发有限公司（以下简称海泰房地产公司）诉被告贾德燕合同纠纷一案，海泰房地产公司于2015年3月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员程莉娜担任审判长，与审判员聂潇、代理审判员段佳组成合议庭，于2015年8月17日公开开庭进行了审理。海泰房地产公司的委托代理人柯新周，贾德燕及其委托代理人储著斌、吴丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
海泰房地产公司诉称：黄石市西塞山区武汉路55号大上海广场1号、2号、5号楼系其公司投资开发的房地�项目，该三幢楼地下室为互为连通的整体，并与地上建筑物之间的多处消防楼梯通道相连。2010年3月19日，其公司取得了商品房预售许可证。2011年7月25日，其公司（甲方）与贾德燕（乙方）签订了HS11003513号《商品房买卖合同》及HS11003512号《商品房买卖合同》。合同约定：乙方购买大上海广场1号楼1单元103号房和203号房，该两处房屋所在负一楼的地下室等所有权归甲方，甲方有权出售或出租；乙方无权改动公用设施设备，对物业管理区域内的消防通道、公共通道不得使用，应保留其使用功能；乙方保证物业使用人遵守物业管理者制定的《使用维修管理公约》和《装修管理规则》。贾德燕所购房屋的物业管理单位为黄石宝诚物业管理有限公司。大上海广场1号楼1单元103号房和203号房于2011年10月26日验收合格，其中103号房与地下室之间已建好长14.8m、宽3.71m的消防楼梯通道。2011年12月2日，其公司向贾德燕交付了房屋，贾德燕在《消防安全责任书》、《装修承诺书》中承诺不改变公共部位、不封堵消防通道。后贾德燕将在装修过程中，将1-103房通往地下室的消防通道全部封堵死，并侵占为经营场地，致1号、2号、5号楼的地下室无法通过消防验收，造成其公司无法对外出售地下室，亦无法对外出租，蒙受了巨大损失。其公司与宝诚物业公司曾多次致函要求贾德燕整改，将通往地下室消防通道封闭部分拆除，恢复原状，但均被拒绝，故为维护其公司合法权益，诉至法院，请求判令贾德燕立即拆除大上海广场1号楼1-103号房与地下室之间的消防楼梯通道被擅自封闭部分，并恢复原状，连带赔偿其公司损失510万元，并承担本案诉讼费。
贾德燕答辩称：海泰房地产公司诉称的地下室楼梯通道不属于消防通道，应是连接地下室和地上一层�人行通道，属于公共通道，归全体业主共同所有，因此海泰房地产公司无权提出排除妨碍之诉，只有业主大会和业主委员会才有权主张排除妨碍。大上海广场1号楼已通过消防验收，海泰房地产公司主张大上海广场1号楼因地下室消防通道被封堵而未通过消防验收与事实不符，消防验收未通过与其无关，其不应承担相应赔偿责任，请求法院驳回海泰房地产公司的诉讼请求。
原告海泰房地产公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一：海泰房地产公司营业执照、组织机构代码证、暂定资质证书；贾德燕身份证复印件。拟证明原、被告主体资格。
证据二：2009年3月30日建字第2009014号《建设工程规划许可证》及附件。拟证明大上海广场1号、2号、5号楼及地下室的建设均获规划审批许可，上述建筑物功能均为商业。
证据三：2010年3月19日黄房售字（2010）0011号《商品房预售许可证》。拟证明大上海广场1号楼、2号楼、5号楼及地下室系海泰房地产公司投资开发的房地产项目，并已取得商品房预售许可。
证据四：2011年7月25日HS11003513号《商品房买卖合同》、2011年7月25日HS11003512号《商品房买卖合同》。拟证明贾德燕购买大上海广场1号楼1单元103号（建筑面积165.42平方米）、203号（建筑面积165.42平方米）商业房，总房价款为13，233，600.00元（103号9，925，200.00元＋203号3，308，400.00元）；两合同的补充条款第12条均约定“双方同意地下停车场／高等附清建筑物、构筑物并不随该商品房一并转让，所有权归甲方所有，甲方有权出售或出租”；第15条均约定“对物业管理区域内（包括停车位等）的公用设施设备（包括绿化、围墙、路灯、窨井、电话或CATV#、分支箱、垃圾箱、消防设施等），�方均无权要求改动或者擅自更动”；第16条均约定“对物业管理区域内的消防通道、公共通道等，乙方不得使用，应保留其使用功能”；两合同所附平面图标注了1-103号房从该房屋通往地下室消防通道的方位；房屋交房条件为该商品房经验收合格（即单栋验收），但随即开发商应对所有建筑物进行包括地下室消防验收在内的综合验收；由黄石市宝诚物业管理有限公司提供前期的物业管理服务，可以采取措施制止业主、物业使用人违反本区域业主临时公约和物业管理区域物业管理规章制度等行为。
证据五：大上海广场1号、2号、5号楼（地下）一层平面及（地上）一层平面设计图；1号、2号、5号楼（地下）一层及（地上）一层竣工图；1号、2号、5号楼（地上）二层平面设计图。拟证明1-103号房与地下室之间有长14.8m、宽3.71m的消防楼梯通道相连，竣工时按设计�纸建好了消防楼梯通道；1号、2号、5号的地下室分为D、E、F三个防火分区，其中1号楼对应的地下室为防火分区E区；1号、2号、5号楼地下室为相互连通的整体，任何一个消防通道被封堵，则整个地下室无法通过消防验收。
证据六：2011年10月26日《建筑工程竣工验收报告》和同年11月26日《建筑工程质量监督报告》。拟证明大上海广场1号楼已在2011年11月26日通过竣工验收，包括1-103号房通往地下室的消防通道在内，是符合设计条件要求的，并经过建委质监站验收认可。
证据七：1-103号房和1-203号房分层分户图。拟证明1-103号房与地下室相连，套内面积实测134.70㎡，共有分摊面积29.76㎡，建筑面积为164.46㎡，地下室连通的消防通道并没有计入实测面积，消防通道不属于贾德燕所有。
证据八：销售不动产统一网络发票十四张。拟证明贾德燕已付购房款13，200，800.00元（103号9，867，600.00元＋203号3，333，200.00元），双方对购房款已依合同按实测面积进行了最终清算。
证据九：2009年8月3日《前期物业服务合同》。拟证明贾德燕所购房屋的物业管理公司为黄石市宝诚物业管理有限公司，该公司有权采取必要措施制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度行为。
证据十：2011年12月2日收楼流程表、消防安全责任书、业主基本资料。拟证明贾德燕于2011年12月2日受领了海泰房地产公司交付的房屋，并在《消防安全责任书》中承诺“楼梯走道、出口必须保持畅通无阻，任何人不得占用或封堵，严禁在通道上停放车辆和堆放物品”，贾德燕知道《消防法》有“禁止占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口”的规定。
证据十一：2012年6月16日装修申请表、装修承诺书及个体工商户营业执照。拟证明贾德燕在1-103房、1-203房经营豪克眼镜并申请装修，承诺不改变房屋原有外貌及公共部位。
证据十二：2014年7月31日地下室至1-103房之间消防通道现状的照片2张。拟证明地下室至1-103房（地上一层）之间的消防楼梯通道已被堵死。
证据十三：2012年5月16日建设工程消防验收受理凭证及调查取证申请书。拟证明2012年5月16日海泰房地产公司向消防部门申请对1-5号地下室进行消防验收，但因消防楼梯通道被封堵，地下室未通过消防验收。
证据十四：2013年5月6日及同月17日《消防整改通知书》。拟证明黄石市宝诚物业管理有限公司曾向1-103业主下达整改通知，要求把通往地下的消防通道的封闭部分拆除，恢复原状。
证据十五：2014年3月12日律师函、特快专递邮件及送达查询证明。拟证明海泰房地产公司委托律师向贾德燕发函，告知侵占消防通道的违法性及地下室因消防通道被侵占而无法通过消防验收，要求贾德燕恢复消防通道原状，若引起诉讼需赔偿损失。
证据十六：2013年6月9日黄房测字2013（0029号）测绘报告。拟证明大上海广场1号、2号、5号地下室（商业）总面积经实测为3879.81㎡，并以此为索赔的依据。
被告贾德燕为支持主张的事实，向本院提交了四份证据：
证据一：商品房买卖合同两份。拟证明其享有103号的所有权，而合同中没有对地下室和地上一层之间存在消防楼梯通道的合理描述和特别提示。
证据二：商品房装修设计图纸。拟证明地下室通向103号房的楼梯通道出口不能直接通向室外，不属于法定意义上的消防楼梯通道。
证据三：物业公司开具的收据四份。拟证明其在装修过程中，物业公司收取了各类押金和保证金，表明物业公司同意其装修设计方案，并许可其施工。
证据四：公证书及光盘一张。拟证明大上海广场确实存在多处消防通道楼梯，但不包含海泰房地产公司诉争的楼梯通道。
经庭审质证，贾德燕对海泰房地产公司提交的证据一到证据五、证据七、证据八、证据十一、证据十四到证据十六的真实性和合法性无异议，但认为不能证明其实施了侵权行为，也不能证明海泰房地产公司的损失，对证据六、九、十二、十三的真实性无法确认。海泰房地产公司对贾德燕提交的证据一真实性和合法性无异议，但认为地下室通向103号的楼梯是消防通道，不需要特别提示；对证据二、三有异议，认为其公司没有收到装修保证金，也不知道物业公司有没有收取装修保证金，且物业公司即使收到了装修设计图纸，也不能证明物业公司同意贾德燕提出的装修方案；对证据四的真实性没有异议，但认为贾德燕提供的照片正好可以证实地下室通往103号房的消防楼梯通道被封堵了。
本院认为：对海泰房地产公司、贾德燕认可无异议的海泰房地产公司提交的证据一到证据五、证据七、证据八、证据十一、证据十四到证据十六，贾德燕提交的证据一、证据四，本院予以认可。经本院向消防部门核实，大上海广场1号楼1单元103号房和203号房未通过消防部门的验收，故本院对海泰房地产公司提交的证据六、证据十、证据十二、证据十三予以采信。贾德燕提交的证据二、证据三，结合其装修的事实，本院予以采信。
经审理查明：2011年10月26日，海泰房地产公司开发的位于黄石市武汉路大上海广场1号楼1单元的103号房和203号房经黄石市建设工程质量监督站验收合格，其中103号房与地下室之间建有长14.8m、宽3.71m的楼梯通道。2011年7月25日，海泰房地产公司与贾德燕签订了HS11003513号和HS11003512号商品房买卖合同。两份合同约定：贾德燕购买位于黄石市武汉路55号大上海广场1号楼1单元103号（地上一层，建筑面积164.46㎡）和203号（地上二层，建筑面积164.46㎡）商业房；103号房单价为60，000元／㎡，总价款为9，867，600.00元；203号房单价为20，000元／㎡，总价款为3，333，200.00元；该两处房屋所在负一楼的地下室等所有权归海泰房地产公司所有，海泰房地产公司有权出售或出租；贾德燕无权改动公用设施设备，对物业管理区域内的消防通道、公共通道不得使用，应保留其使用功能；贾德燕保证物业使用人遵守物业管理者制定的《使用维修管理公约》和《装修管理规则》等。2011年12月2日，海泰房地产公司向贾德燕交付了上述两个房屋，贾德燕在《消防安全责任书》、《装修承诺书》中承诺不改变公共�位、不封堵消防通道。2012年6月16日，贾德燕将103号和203号商业房装修用于经营“豪克眼镜”，在装修过程中，将103号房通往地下室的通道全部封堵。期间，海泰房地产公司向消防部门申请对大上海广场1号楼进行消防验收，却因103号房通往地下室的楼梯通道被封堵而未能通过消防验收，故海泰房地产公司和大上海广场1号楼的物业管理单位黄石宝诚物业管理有限公司曾多次致函要求贾德燕拆除103号房通往地下室通道的封堵部分，恢复原状，但均遭拒绝，故而成诉。
本院认为：海泰房地产公司要求贾德燕拆除地下室消防通道，排除妨碍是基于双方签订的商品房买卖合同的约定，故排除妨碍只是海泰房地产公司要求贾德燕承担合同违约责任的履行方式，贾德燕辩称海泰房地产公司不是消防通道的所有权人，无权主张其承担责任的理由不能成立，本院不予采信。消防通道是消防人员实施营救和被困人员疏散的通道，不仅包含走道、楼梯、连廊等，从室内到室外安全出口供人逃生用的通道，也包含供消防人员和消防装备到达建筑物进口或建筑物的通道，故消防通道的畅通有利于在发生火灾或其他灾害时能快速疏散人群，也有利于灭火、抢险和施救，是保障生命的重要通道，直接关系到人民生命财产的安全。贾德燕作为103号房的所有权人，违反其与海泰房地产公司签订的商品房买卖合同的约定，装修时封堵了103号房的消防楼梯通道，又拒绝恢复消防通道的原状，给大上海广场1号楼的消防安全造成隐患，严重损害了公共利益安全，故对海泰房地产公司要求贾德燕拆除103号房与地下室消防楼梯通道被封堵部分的诉讼请求，本院予以支持。大上海1号楼虽因未通过消防验收而未取得销售许可证，但商业用房的销售受市场价格、地段�周边经营环境等各方面因素影响，消防通道的被堵亦不影响该商业用房未售部分的对外出租，故海泰房地产公司仅因贾德燕封堵了消防通道，即要求贾德燕承担大上海广场1号、2号和5号楼地下室未能销售的全部后果显然不能成立；同时，大上海1号楼地下室消防楼梯通道没有直接通向屋外，而是将出口设在103号房内，且二十四小时不能关闭，人员通过消防楼梯通道时必须经过103号房，可能影响103号房的经营安全，而导致贾德燕购买103号房商业用途的合同目的无法实现。综合上述因素，本院对海泰房地产公司要求贾德燕赔偿损失的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第七条，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、贾德燕自本判决生效之日起十日内拆除黄石市西塞山区武汉路55号大上海广场1号楼1单元103号房连通地下室的楼梯通道被封堵部分；
二、驳回黄石海泰房地产开发有限公司其他的诉讼请求。
案件受理费47，500元由贾德燕承担17，500元，黄石海泰房地产开发有限公司负担30，000元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及国务院《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69－1。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理）�
审 判 长 程莉娜
审 判 员 聂 潇
代理审判员 段 佳
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 李 俊