山东省潍坊市奎文区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）奎民一初字第699号
原告（反诉被告）王新华。
委托代理人王普友、刘梦霞，山东泰琪律师事务所律师。
被告（反诉原告）山东崇德置业有限公司。
委托代理人郎玉平，山东英拓律师事务所律师。
原告（反诉被告）王新华与被告（反诉原告）山东崇德置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王新华及其委托代理人王普友、刘梦霞，被告委托代理人郎玉平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月1日，原、被告签订编号CDD-0968商品房买卖合同书，约定原告购买被告开发的位于东风东街以北新华路1567号丹桂里小区××号楼2单元1102房屋一套，原告按合同约定足额交付了购房款。合同约定被告于2011年3月20日前交付房屋，但被告至今未交房，严重违反了合同约定。为维护原告的合法权益，请依法判令：1、被告按照房屋买卖合同约定支付原告延期交房违约金106666.146元（自2011年3月21日计算至起诉之日，按已交房款658433元X万分之三）；2、诉讼费、保全费由被告承担。
被告辩称，原告所诉与事实不符，合同约定的房屋早已具备交房条件，且被告2011年12月30日前后多次通知原告收房，但原告拒绝收房。原告逾期提供银行按揭资料、逾期付款且未付清全部房款，根据合同补充协议书补充条款二2（7）约定，原告未付清全部房款，被告有权据实延期交房，不应支付原告延期交房违约金。即使被告延期交房，原告主张的违约金106666.146元不能成立，违约金最多计算至2011年12月30日工程竣工验收时。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。同时被告提出反诉，请求：1、依法判令原告支付被告逾期付款违约金6458元；2、原告返还被告房屋差价款1601元；3、案件受理费由原告承担。
针对被告反诉，原告辩称，原告并未逾期提供资料也未逾期付款，被告对合同条款理解错误，合同第六条约定，原告必须在签订合同之日起七日内提交办理银行按揭贷款手续所需的全部资料，所以原告的义务是提交资料而不是付清房款。原告按约将贷款资料交付被告，被告已为原告办理完贷款手续，即使原告没有及时提交按揭贷款资料，被告的反诉也已超过诉讼时效。被告主张支付房屋差价款，待被告提交证据后，原告再作答辩。
经审理查明，2010年8月30日，原告向被告交款359433元，事由为“××-2-1102房款”。同年9月1日，原、被告签订编号CDD-0968商品房买卖合同书及补充协议一份，约定原告购买被告开发的位于潍坊市东风东街以北新华路1567号丹桂里小区××号楼2单元1102住房一套，该房建筑面积166.87平方米，单价3812.10元／平方米，房款636125元，地下储藏间22308元，合计658433元。付款方式约定为银行按揭贷款支付，签订合同时原告交清购房首付款359433元，其余房款299000元及时办理银行按揭贷款支付。合同第六条约定，原告必须在签订合同之日起七日内按规定提交办理银行按揭贷款手续所需之全部材料，并根据银行要求办理完所有按揭贷款手续，并交齐相关费用。如原告未在规定时间内提交全部按揭贷款材料，被告有权单方解除合同并不承担任何责任。合同第七条逾期付款违约责任约定，采取按揭贷款支付的，逾期是指本合同签定7日后至办理完所有按揭贷款手续，并交齐相关费用。合同第八条约定，被告应当于2011年3月20日前，将房屋交付原告使用。第九条约定，如果被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还对相关事项进行了约定。
合同签订后，原告于2010年9月10日与中国工商银行股份有限公司潍坊分行签订个人购房借款／担保合同，申请购置住房贷款299000元，同年11月18日中国工商银行股份有限公司潍坊分行给原告出具借款凭证，向原告发放贷款299000元，加上原告在签订购房合同前向被告所交房款359433元，原告已按合同约定数额向被告交清购房款658433元。后被告未按约与原告办理房屋交接手续。2012年10月11日，原告诉至本院，请求1、被告按照房屋买卖合同约定支付原告延期交房违约金106666.146元（658433元＊万分之三＊540天）；2、诉讼费、保全费由被告承担。
本案审理中，被告提交代理词称原告主张的违约金过高，要求法院予以调低，并要求参照同地段房屋租赁价格（约1500-1800）进行计算。原告称法庭辩论结束后，被告提违约金过高已超过抗辩时效，原告对此不予认可。且违约金过高不成立，被告对其它业主按合同约定的违约金比例履行了赔偿，违约金日万分之三的比例是原、被告双方自愿约定，并在房管局正式签订于购房合同中。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》只适用合同没有约定违约金的情形，本案双方对违约金在合同中有明确约定，故不适用最高人民法院的该司法解释。并提供被告盖章的收楼须知一份，证明被告已按合同约定违约金比例赔偿其它业主。
被告质证称，被告与其它业主的调解，与本案无关。收楼须知说明，被告在2011年12月17日已通知业主交房，该小区业主2011年12月30日前办理了收房手续。被告在该时间通知原告收房，原告拒绝。原告所购楼座2011年12月具备交房条件，其它业主大面积已办理了收房入住手续，而且领到了住宅质量保证书和说明书。因此，违约金只能计算至2011年12月30日，此后的违约金被告不应支付。并提供原告所购20号楼2011年10月至12月期间35名业主收楼签收单、物业验收交接记录、房屋接收记录等予以证明。
原告质证称，被告提交的35份收房资料是其它住户的交房记录，与本案无关，其它住户愿意接收一套质量不合格的住房与原告无关，被告不能用其它住户的接收记录，证明房屋合格。事实上，原告所购房屋至今未达到交付使用条件，未进行分户验收，楼内无消火栓、水笼带等消防设施、楼房室内外无对讲门铃、地面标高不符合省、市有关部门的规定。即使现在被告通知交房，其通知也无效。并提供潍坊市住建局潍建设字（2011）12号《潍坊市住宅工程质量分户验收实施细则》、潍坊晚报、鲁建设字（2000）54号《关于印发﹤山东省住宅建筑设计标准﹥（DBJ14-S1-2000）的通知》、住宅工程质量分户验收表各一份、照片五张予以证明。
被告质证称，照片和报纸真实性有异议，不予认可。原告的上述证据能够证明原告已到被告处洽谈收房。如果原告认为所购房屋不符合房屋质量标准，原告可提请质量监督部门进行鉴定。
针对反诉部分，被告提供个人贷款担保合同复印件一份，证明原告2010年9月10日备齐银行资料与银行签订合同，比合同约定时间逾期提供资料3天，原告2010年11月18日办理完贷款手续，比合同约定贷款时间2010年9月8日，逾期付款72天，根据合同第七条，原告应当支付逾期付款违约金6458元（299000元＊万分之三＊72天）。原告对个人贷款担保合同真实性有异议，不予质证。
被告提供鲁潍坊F20120243房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一份，证明房屋具备交房条件后，被告已通知原告交房，被告不通知原告交房违反常理，即使计算违约金也只能计算至2011年12月30日工程验收时。原告对证据的真实性无异议，但认为竣工验收备案表不能证明被告通知原告交房的主张。
被告提供潍坊市鑫源房地产测绘有限公司出具的丹桂里小区20号楼房屋户（室）面积汇总表一份，证明原告购买房屋实际面积为167.29平方米，而原告仅按166.87平方米交纳了房款，根据合同约定价格原告尚欠被告房屋差价款1601元。原告认为该证据与本案无关联，且被告从未向原告出示过，如存在面积差价也应在办理房产证后，根据房产证上的面积数额确认最终差价。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同书、收款收据、个人购房借款担保合同、银行贷款凭证、潍坊晚报、住宅工程质量分户验收表、照片及被告提供的竣工验收备案表、房屋户（室）面积汇总表、其它业主的交房资料等及当事人陈述在案为证。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同书及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告在合同签订前后，以现金及银行贷款方式支付被告购房款共计658433元，已履行了自己的交款义务。被告以测绘后的面积大于合同约定面积，主张原告未付清购房款，被告不但不应承担逾期交房违约责任，原告还应向被告支付房屋差价款1601元的主张，无事实依据，不能成立。因签订合同时，双方约定的房屋是期房且总房屋价格为658433元，原告已按合同约定数额足额支付购房款，被告测绘房屋是在房屋建成之后的单方行为且被告也未提供证据证明通知原告交纳差价款，因此被告要求原告交纳差价款1601元无合同依据，被告以此要求免除承担延期交房违约责任的主张，本院依法不予支持；
被告认为原告在办理银行按揭贷款手续时未在合同约定的7日内完成，构成逾期，原告应向被告支付逾期付款违约金6458元。根据原、被告签订的商品房买卖合同书第6条，原告应当在签订合同之日起七日内按照规定提交按揭贷款手续全部资料，并根据银行要求办理完所有按揭贷款手续，并交齐相关费用，应理解为原告需在签订合同后七日内向被告提交按揭贷款手续全部资料，并根据银行要求办理按揭贷款手续。原告提交银行贷款资料后，原告并不能掌控银行办理完所有贷款手续的时间。即使合同第七条约定了逾期付款的逾期是指合同签订七日后至办理完所有按揭贷款手续，至被告提出反诉之日，也已超过两年的诉讼时效。因此，被告据此主张原告办理银行按揭贷款存在逾期72天并要求原告支付逾期付款违约金6458元的主张，本院依法不予采信。
原告按约交清购房款658433元后，被告应按合同约定于2011年3月20日向原告交付房屋，被告未按约交房致成纠纷，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。原告主张自合同约定的交付期限第二天2011年3月21日至起诉之日2012年9月10日，被告共逾期540天，应按日向原告支付已交房款658433元万分之三的违约金计106666.146元（658433元＊万分之三＊540天），合法有据，应予支持。被告主张违约期间应计算至房屋验收之日2011年12月30日，但被告未能提供房屋验收后通知原告交房的证据，根据原、被告签订商品房买卖合同书第11条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，原告应在接到被告书面通知之日起15日内办理交房手续，逾期仍未办理交房手续的，视为交房完毕。因此，被告关于违约金计算至2011年12月30日的主张，本院依法不予采信。对于被告提出原告主张的违约金过高，要求法院予以调低的请求，因原告主张的违约金是依据双方签订商品房买卖合同书约定的比例主张，且被告未提供证据证明原告主张的违约金过分高于原告的损失，因此对被告要求调低违约金的主张，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及相关民事法律法规之规定，判决如下：
一、被告山东崇德置业有限公司支付原告王新华逾期交房违约金106666.146元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回被告山东崇德置业有限公司要求原告支付逾期付款违约金6458元及房屋差价款1601元的反诉请求。
本诉案件受理费2434元，财产保全费1095元，反诉案件受理费25元，均由被告山东崇德置业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 孙连丰
审 判 员 陈 健
人民陪审员 苑芳胜
二〇一三年十月十五日
书 记 员 柴 可