北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00251号
上诉人（原审原告）徐胜华，男，1963年11月6日出生。
委托代理人张清瑞，北京市博圣律师事务所律师。
委托代理人杨光，北京市时雨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐宝华（曾用名徐春华），男，1971年2月13日出生。
被上诉人（原审第三人）靳学义，男，1945年6月19日出生。
委托代理人靳昭（靳学义之子），1975年8月13日出生。
上诉人徐胜华因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2014）平民初字第02840号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人徐胜华的委托代理人张清瑞、杨光，被上诉人徐宝华，被上诉人�学义的委托代理人靳昭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年4月，徐胜华诉至原审法院称，2014年4月4日清明，我去老家祭祖，突然发现靳学义在我受分的宅基地上准备建房。当时靳学义已将我原有旧房拆除，即将施工打地基。我制止无效报警后，马坊派出所出警。靳学义在接受办案民警调查时认为其准备建房的宅院系从徐宝华处以7500元购买，与我无关。民警告知靳学义保持原状，同时告知我通过诉讼解决。我与徐宝华及靳学义协商此事未果，故诉至法院，要求依法判决确认徐宝华与靳学义之间所签订的房屋买卖协议无效。
徐宝华在原审法院辩称，同意徐胜华的诉讼请求。
靳学义在原审法院辩称，徐胜华与徐宝华系兄弟。我与徐宝华所签订的房屋买卖协议与徐胜华无关，其并非协议的当事人，徐胜华无权提起诉讼主张协议无效。另外，有买卖协议和中证�徐×1，足以证实涉诉房屋的所有权人就是徐宝华。我与徐宝华所签订的房屋买卖协议系双方自愿，合法有效。并且，我自徐宝华手中购得涉诉房屋已经九年，徐胜华提起本次诉讼已经超过诉讼时效。故，不同意徐胜华的诉讼请求。
原审法院经审理查明：徐文瀚夫妻二人生育四子，徐胜华为次子，徐宝华为四子。四子先后成家后，各自独立生活。分家时，徐胜华受分取得××房屋（以下简称153号房屋）。上世纪九十年代中期，徐胜华前往平谷县城居住，将涉诉房屋交付给徐宝华。2005年5月11日，在中证人徐×1见证下，徐宝华将该房屋以7500元卖与靳学义，买卖协议载明“今有徐春华旧宅院壹处”“卖与靳学义为产”。靳学义购得该房后，其家人在此居住至今。2014年4月4日靳学义翻建153号房屋时，徐胜华以该房屋归其所有，其并未同意徐宝华出卖为由，阻止施工。当日马�派出所出警。
另查一，靳学义户籍现在北京市平谷区××151号，靳学义之妻张维珍的户籍现在北京市平谷区××153号；徐×1与徐文瀚系一爷之孙。
另查二，2014年2月15日徐文瀚出具证明，写明“我在1988年11月，将前芮营村西北角靳学义家西院，杨淑英家后院，大队批的宅基地，我盖的五间平房，分给二子徐胜华。门牌号是××号。”北京市平谷区马昌营镇前芮营村民委员会在该证明盖章。
庭审中，靳学义提交一份旧房翻建申请书，写明“我叫靳学义，家住153号，身份证号：×××，因此房屋是2005年5月11日从我村徐春华家购买，此房属土坯结构，年久失修，现已成危房，准备翻建重建，请村委会及政府给予批准。申请人：靳学义2014年3月6号”。北京市平谷区马昌营镇前芮营村民委员会在该申请书上盖章。
2014年10月21日北京市平谷区马昌营镇前芮营村民委员会出具证明�写明“靳学义与张维珍属夫妻关系，是我村常住人口，在我村始终享有选举权和被选举权，享有各种福利待遇，情况属实，特此证明。”
另查三，法院询问自2005至2014年间，徐胜华是否每年都回前芮营村时，其称每年清明都回去祭祖，每年都回前芮营村其舅爷家一趟，但其称并未曾回涉案房屋。
法院在向证人徐×2调查时：
问：原告徐胜华称153号房屋其系分家取得，是否如此？
徐×1：这倒是。分家的时候分给他了，这我是知道的。
问：分家分给了原告徐胜华，你做见证人时却是被告徐宝华卖给第三人靳学义，你当时是否询问被告徐胜华其如何取得的涉诉房屋？
徐×1：我没问，被告徐胜华也没有说起。我就是给做个见证人而已，出啥事我也不负责任。
原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、房屋买卖协议、照片、旧房翻建申请书、户口簿，徐文瀚�明、北京市平谷区马昌营镇前芮营村民委员会证明、北京市公安局平谷分局马坊派出所出警视频资料、证人徐×1证言及本院与北京市平谷区马昌营镇前芮营村民委员会干部谈话笔录等在案佐证。
原审法院认为：涉诉房屋的产权性质虽为农村房屋，但据已查明事实，靳学义及其妻子均是前芮营村常住人口，且在该村始终享有选举权和被选举权，享有各种福利待遇，而靳学义户籍现在前芮营村，其妻之户口现在涉诉153号院，靳学义与徐宝华在平等自愿的基础上所签订的农村房屋买卖合同并不违反法律的强制性规定。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现徐胜华以徐宝华对涉诉房屋不具有所有权为由，要求确认徐宝华与靳学义之间所签订的房屋买卖合同无效，并无法律依据，法院不予支持。另外，截止徐胜华阻止施工时，靳学义购得涉诉房屋并在此居住生活已近九年，以徐胜华所述此间回前芮营村的情形，其所述对涉诉房屋的买卖一节并不知情，不符合常理。靳学义所称徐胜华提起本次诉讼已超过诉讼时效一节，因该案诉讼请求系要求确认农村房屋买卖协议无效，属确认之诉，而诉讼时效制度的适用范围限于债权请求权，故靳学义关于本案诉讼时效已过的抗辩理由不能成立。据此，原审法院判决驳回徐胜华的诉讼请求。
徐胜华不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。上诉理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、靳学义作为邻居，对涉案房屋系徐胜华分家所得十分清楚。靳学义和张维珍的户口是本案�讼过程中才迁入本村的，二人不是村集体经济组织成员，一审法院对该事实没有查明。宅基地使用权与特定的身份相联系，不允许转让，城镇居民不得购买农村房屋，一审法院认定靳学义有权购买涉案房屋是认定事实不清，适用法律错误。2、一审法院适用最高院《关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条系适用法律错误。本案应适用物权法106条的规定。靳学义明知涉案房屋归徐胜华所有，支付的对价也非合理对价，因此靳学义不构成善意取得。3、一审法院违反办案期限规定，是为靳学义拼凑证据、完成施工提供方便。
被上诉人徐宝华辩称，同意上诉人的上诉请求。
被上诉人靳学义辩称，同意原审判决，不同意上诉人的诉讼请求。
本院经审理查明：靳学义及其妻张维珍原系前芮营村村民，上世纪九十年代因工作原因将户口从前芮营村迁至平谷县城落户。徐胜华的户口已迁出前芮营村，并已农转非。涉案房屋未取得宅基地使用权证。二审庭审中徐胜华提交与前芮营村大队书记王德宝的电话录音及通话记录，欲证明靳学义一审提交的村委会证明部分内容虚假，靳学义不享受村里任何福利待遇，不是村集体经济组织成员。徐宝华认可该证据的真实性。靳学义不认可真实性，认为该证据与本案无关。本院查明的其他事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点是徐宝华与靳学义于2005年5月11日签订的《协议》的效力。对此，本院认为：首先，关于徐宝华对房屋的处分权问题，虽然并无证据表明徐宝华在转让房屋时对该房屋享有所有权，然而该房屋并未进行宅基地使用权登记且徐宝华自上世纪九十年代中期起一直实�占有该房屋，又有徐宝华同族长辈徐×1的见证，没有证据证明靳学义知道徐文瀚家庭内部分家情况，故靳学义有理由相信徐宝华对该房屋有处分权。靳学义2005年即购买该房屋，至徐胜华阻止其建房时已有九年之久，徐胜华自述在此期间年年回老家祭祖并看望亲人，其称对房屋转让一事及房屋居住情况不知情，违反日常生活经验法则。因此，不能仅因徐宝华对涉案房屋不享有所有权否定买卖合同的效力。其次，关于涉案房屋能否转让给靳学义的问题，虽然靳学义在2005年签订房屋买卖协议时户口不在前芮营村，然靳学义与张维珍系退休后返乡居住，二人已将户口迁回本村，张维珍的户口已迁入涉案房屋。且村委会已在靳学义的旧房翻建申请书上盖章，表明村委会知晓靳学义居住涉案房屋的事实并对靳学义使用该宅基地予以准许。另，村委会出具证明称“靳学义及妻子张维珍是该村常住人口，在该村始终享有选举权和被选举权，享有各种福利待遇”。综合上述情况，徐胜华的诉讼请求缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序正当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由徐胜华负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由徐胜华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 明
代理审判员 史智军
代理审判员 楚 静
二〇一五年三月二十日
书 记 员 刘旭萌