贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终3713号
上诉人（原审被告）：刘夕，男，1989年3月8日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：鲁培，贵州群众律师事务所律师。执业证号：15201201410809995。
委托诉讼代理人：胡光武，贵州群众律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：戚庆，女，1977年10月3日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：顾星，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。执业证号：15201201210523664。
委托诉讼代理人：周雨，泰和泰（贵阳）律师事务所实习律师。
�审被告：赵宇，男，1989年3月6日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
原审被告：刘义华，男，1962年8月21日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人刘夕因与被上诉人戚庆，原审被告赵宇、刘义华民间借贷纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初7013号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年7月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘夕上诉请求：1．撤销贵阳市云岩区人民法院黔01**民初7013号民事判决书，依法改判；2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、房屋售价应以《购房合同》载明的1,182,508元价格为准，但一审法院以不动产权登记部门记载的交易金额为准，事实认定错误。《购房合同》载明的1,182,508元价格是各方协商一致的结果，在处理平等主体间民事纠纷时�更应该尊重交易各方的真实意思表示。不动产权上1,216,600元的价格仅是用于向相关部门办理不动产权登记，并非各方当事人认可的价格。二、一审法院未将被上诉人2015年10月份应支付的利息从转让款差价中扣除，计算错误。被上诉人与上诉人2015年9月24日签订《抵押借款合同》并获得款项后，支付了2015年11月至2016年2月的利息，并没有支付2015年10月份的利息。因此，在计算房屋转让款差价时，应该将2015年10月份以688,000元为基数以利率3%计算的应支付利息予以扣除。三、因被上诉人未按期归还贷款，构成违约，应计算2016年4月20日房屋出售前的违约金，并在房屋转让款差价中扣除。因被上诉人2016年2月份后再未支付利息，构成违约，上诉人迫不得已按照合同约定，于2016年4月20日处理被上诉人提供的房屋。因此，2016年3月至2016年4月20日期间，应该按照年利率2%计算�约金，并从房屋转让款差价中扣除。四、卖房是为了实现债权，所涉税费应全部由被上诉人承担，并在房屋转让款差价中扣除。该房屋的出售行为有别于通常的房屋出售，不能按照一般交易习惯让上诉人刘夕及原审被告刘义华承担相关税费，否则无疑会给上诉人及原审被告刘义华造成直接损失。因此，房屋销售所涉及的税费均应由被上诉人承担。综上，一审判决事实认定错误，且尚有利息、违约金及税费未从房屋转让款差价中扣除，转让款差价计算错误。为维护上诉人合法权益，提起上诉。
被上诉人戚庆辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审被告赵宇、刘义华未到庭并陈述答辩。
原告戚庆向一审法院提出诉讼请求：一、判令三被告返还出售原告房屋的转让款差价688,600元；二、三被告从出售原告的房屋之日起支付资金占用费82,632元（以转让款差价为基础，按照每月2%的资金占用费计算，从2016年5月暂计算至2016年11月，直至其退还完毕为止）；三、诉讼费、保全费由三被告承担。
一审法院认定事实：2015年9月24日，原告（甲方）与被告刘夕（乙方）签订《抵押借款合同》，主要约定：“甲方向乙方借款80万元，借款期限为3个月（自2015年9月24日起至2015年12月24日止），抵押物为戚庆名下的位于乌当区航天路172号保利·公园2010紫薇郡9-5栋1层1号房屋，产权证号：120××××7917。甲方如不能还清欠款本金利息及相关服务费用，乙方在七日内未能联系上甲方时，乙方为回收资金规避风险有权将质押物转让、出售、再抵押或其他方式处理抵押物，期间所产生的一切费用及法律责任均由甲方承担，甲方同意签署《逾期变卖委托书》。”被告赵宇作为乙方代理人也在落款处签字�此后，被告刘夕向原告戚庆打款688,000元。
合同签订当日，原告向被告刘夕出具《借条》及《逾期变卖委托书》，其中，《逾期变卖委托书》主要内容为：“本人戚庆今有房屋产权证号码120××××7917的抵押物，因本人签署的借款合同已到期且无力偿还借款金额，现委托刘夕出售该房屋。被委托人刘夕全权代表我本人签署房屋过户转籍等相关一切手续，办理该房屋交易过户或转籍手续。代理人在其权限范围内的一切文件，我均予认可”。
2016年1月26日，原告作为委托人向被告刘夕（受托人）出具《委托书》，主要内容为：“登记在戚庆名下单独所有的位于贵阳市乌当区航天路172号保利·公园2010紫薇郡9-5栋1层1号房屋，产权证号：120××××7917，因我不能前来办理以下有关手续，现决定委托刘夕为代理人以我的名义办理如下事项：受托人有权代理委托人�理上述房屋对外出售的相关事宜（包括对外寻找买主、签订买卖合同及相关文件、商定房价、代收房款、以及配合买主办理上述房屋的移交和产权及相关附属设施过户等手续、交纳产权过户中应由卖方支付的相关税费及其他出售上述房屋的有关事宜等）；上述房屋出售后受托人有权代理委托人办理上述房屋的产权证、土地证、契税证等相关证件的变更登记事宜……”。同日，贵州省贵阳市立诚公证处对该《委托书》进行了公证。
2016年4月20日，被告刘夕作为原告戚庆受托人以戚庆名义与被告刘义华签订《购房合同》，约定：“戚庆自愿将坐落于乌当区航天路172号保利·公园2010紫薇郡9-5栋1层1号房屋（产权证号：120××××7917）出售给刘义华，建筑面积102.8平方米，按建筑面积计算价款，房屋单价为每平方米11,503元，总金额人民币1,182,508元”。现上述房屋产权�变更登记于被告刘义华名下，产权证号：黔（2016）乌当区不动产权第0001176号，计价金额为1,216,600元。另查明，2015年11月至2016年2月，戚庆每月归还刘夕40,000元。对以上事实，一审法院予以确认。
对有争议的事实：归还转让款差价的金额：1、房屋售价：原告认为不动产权证上计价为1,216,600元，应当以该金额为准。被告认为房屋售价应当以《购房合同》上载明的1,182,508元计价。房屋售价应当以不动产权登记部门记载的交易金额为准，且计税标准也是按照不动产权登记部门记载的交易金额计算，故认定房屋售价为1,216,600元。2、应扣除部分：（1）原告戚庆与被告刘夕借款实际金额为688,000元，戚庆2015年11月归还40,000元，扣除3%利息20,640元，剩余部分冲抵本金，2015年11月剩余本金668,640元；戚庆2015年12月归还40,000元，扣除3%利息20,059元，剩余部分冲抵本金，2015年12月剩余本金648,699元；戚庆2016年1月归还40,000元，扣除3%利息19,461元，剩余部分冲抵本金，2016年1月剩余本金629,238元；戚庆2016年2月归还40,000元，扣除3%利息18,877元，剩余部分冲抵本金，2016年2月剩余本金610,361元；此后戚庆未归还刘夕借款本息，按照合同约定，刘夕可以处理戚庆提供的房屋，戚庆也不在承担利息。（2）被告主张原告应当承担房屋过户产生的契税36,498元，个人所得税、城市维护建设税、营业税、地方教育附加税、印花税、教育费附加费共计8,787.99元，交易手续费2,467元，2016年4月至2016年12月物管费3,515.76元，2016年2月至2016年4月电费1,736.4元，以上合计53,005.15元。原告认为其仅应承担个人所得税、城市维护建设税、营业税、地方教育附加税、印花税、教育费附加费共计8,787.99元，其余的费用应当由房屋买受人被告刘义华承担。从双方签订的《委托书》来看，约定的税费是各自承担，故契税不应当由原告承担；被告刘义华实际使用涉案房屋，电费和物管费应当由其承担。即原告应当承担8,787.99元费用。应当扣除部分为610,361元＋8,787.99元=619,148.99元。综上，归还转让款差价的金额为1216600-619148.99=597,451.01元。资金占用费是否应当支付：由于双方并未约定归还转让款差价的日期，故不应承担资金占用费。转让款差价应当由谁归还：原告戚庆是与被告刘夕发生的借款关系，被告赵宇仅是刘夕的代理人，被告刘义华是购房人，均与归还转让款差价无关。故应当由刘夕归还上述转让款差价。
一审法院认为，公民的合法权益应当受到法律保护。本案中，原告戚庆向被告刘夕借款，借款期限届满后，并未归还全部借款，根据双方约定，刘夕将戚庆提供的房屋变卖后，所得款项应先用于归还借款和冲抵完毕所有欠款，差额部分应当归还戚庆。故对原告要求刘夕归还转让款差价597,451.01元的诉请，于法有据，一审法院予以支持，对超出部分，一审法院不予支持。对于原告要求被告刘夕支付资金占用费的诉请，一审法院不予支持。对于原告要求赵宇、刘义华承担还款责任的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第60条第1款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民法通则》第108条“债务应当清偿……”之规定，判决：一、被告刘夕于本判决生效之日起十日内归还原告戚庆转让款差价597,451.01元；二、驳回原告戚庆的其余诉讼请求。案件受理费5,756元，保全费4,377元，合计10133按，由原告承担2,283元，由被告刘夕承担7,850元（此款原告已预交，被告刘夕在履行本判决时将承担部分一并给付原告）。
二审中，当事人没有提交新证�。
本院认为，上诉人刘夕与刘义华签订的合同价格为1,182,508元，而在行政机关登记的价格却为1,216,600元，存在不一致的情形。登记价格是国家对双方交易价格的确认，也是国家税收的重要依据，故是具有最终法律效力的合同。人民法院将双方登记交易的价格，作为商品房的转让价格，于法有据，对上诉人约定交易价格否认登记价格的上诉理由，本院不予支持。
对于被上诉人提出的被上诉人未支付2015年10月利息的问题，本院认为，被上诉人已付清2015年11月至次年2月的利息却拖欠2015年10月的利息，不符合常理，且借条金额是80万元，实付68.8万元，存在事先扣除了利息的事实，故该上诉理由本院不予支持。关于违约金问题，人民法院已经按照3%的标准，判决了部分利息，而违约金本身具有补偿损失的性质，在此基础上再次计算违约金，与其实际损失不符，本院不予支持。
至于税费、物业费等问题，36,498元契税的发票、2,467元的交易手续费发票、80元的登记费发票上的付款人或纳税人均为刘义华，上述票据的交款人系纳税机关和交易方对费用负担的最终确认，因此应当视为由买方刘义华承担，故上诉人要求卖方戚庆承担的上诉理由，本院不予支持。但是，8,787.99元完税证明发票上的纳税人为戚庆，故该费用由戚庆承担的上诉请求本院予以支持。2016年2月至4月的电费1,736.4元及2016年4月到2016年12月的物业费3,515.76元，均发生在刘夕将房屋卖给刘义华以后，不应当由房屋出售以前的戚庆承担。综上，刘夕应返还戚庆的卖房款差额，应在一审判决的597,451.01元基础上扣减8,787.99元，即：597,451.01元-8,787.99元=588,663.02元。
综上所述，刘夕的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一�七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初7013号民事判决第二项，即：二、驳回原告戚庆的其余诉讼请求。
二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初7013号民事判决第一项，即：一、被告刘夕于本判决生效之日起十日内归还原告戚庆转让款差价588,663.02元。
二审案件受理费11512元，由上诉人刘夕负担11462元，被上诉人戚庆负担50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 任 光 焰
审判员 喻 厚 智
审判员 汪 静
二〇一七年九月二十五日
书记员 李�佩