江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0621民初1962号
原告（反诉被告）南通东湖物业管理有限公司，住所地海安县海安镇中坝南路66号。
法定代表人葛增春，南通东湖物业管理有限公司总经理。
委托代理人孙海涛，江苏维多利律师事务所律师。
被告（反诉原告）胡小蕴。
委托代理人陈源，海安县城东立发法律服务所法律工作者。
原告南通东湖物业管理有限公司（以下简称东湖公司）与被告胡小蕴物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，被告胡小蕴提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东湖公司的委托代理人孙海涛，被告胡小蕴及其委托代理人陈源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东湖公司诉称：原告系明珠城物业服务公司，被告为明珠城2幢707室业主。原告为被告提供了物业服务，但被告未缴纳2010年11月18日至2015年11月17日的物业费。故请求法院判决被告胡小蕴支付2010年11月18日至2015年11月17日的物业费7689元，滞纳金3907.55元。
被告胡小蕴辩称：原、被告之间未签订物业服务合同，双方之间并不存在物业服务关系。原告也未为被告提供物业服务，被告也未享受物业服务。原告没有经过招投标程序，入驻案涉小区违法，其与开发商之间签订的物业服务合同无效，对原告也不具有约束力。案涉小区周边环境嘈杂，原告多次向物业公司反映，但物业办公室皆无人。原告索要2010年至2013年的物业费已经超过诉讼时效。原告要求被告缴纳物业费，否则限制电梯卡的使用，被告电梯卡现在一直无法使用，原告侵害了被告权益。为此，被告提起反诉，请求法院判决，1.被告退还原告2009年3月至2010年11月份物业费1537元；2.被告迁出明珠城小区，将物业管理用房及物业管理的相关资料交付小区业主大会或交所在居委会代管。
对于胡小蕴的反诉，东湖公司辩称：东湖公司进驻明珠城是经过招投标程序的。案涉小区至今未成立业主委员会，原告与开发商签订的物业服务合同合法、有效。东湖公司已提供物业服务，胡小蕴要求返还物业费无法律依据。原告于2014年下半年才在案涉小区实施电梯刷卡制度，被告电梯卡可以使用至2015年8月15日，只要被告前往物业处升级，电梯卡都是可以使用的。被告要求原告迁出明珠城小区并退还物业管理资料不具有诉讼主体资格。
经审理查明：2006年11月5日，被告购买南通德荣置业有限公司（以下简称德荣公司）开发的明珠城小区C2幢707号商品房1套。合同约定案涉房屋面积为123㎡（实际面积为128.15㎡），小区物业由德荣公司聘请上海华基美信•南通名都物业公司（以下简称名都公司）管理，物业费为每月1元/㎡。
2008年11月18日，胡小蕴办理了收房手续。2009年初，原告对案涉房屋进行了装修入住。2009年3月28日，德荣公司与东湖公司签订物业服务合同1份。合同约定明珠城小区由东湖公司提供物业服务；合同期限为2009年3月30日至2011年3月30日，物业费高层住宅为每月1元/㎡。2011年3月28日，德荣公司与东湖公司再次签订物业服务合同1份，合同将东湖公司物业服务期限延长至2012年3月31日，物业服务费标准未变。2012年3月31日，双方签订物业服务合同补充细则1份，约定东湖公司物业服务至业主委员会成立时。2010年12月24日，海安县物价局对被告公司管理的明珠城小区收费标准予以确认和备案，备案表中反映的物业服务时间为2009年4月1日至2011年4月1日。2011年、2012年，海安县物价局再次对东湖公司服务的明珠城小区物业收费标准进行确认和备案，备案表中反映东湖公司提供物业服务延长至业主委员会成立之日。
2013年3月19日，原告在案涉房屋门前张贴了书面催缴物业费通知单。2014年3月21日、2016年3月9日，原告再次张贴书面催缴通知单。庭审中，原告称因物业收费问题，原告曾多次找被告协商，且到被告单位找到被告本人及被告领导，但被告均拒绝缴纳。被告对原告的上述说法予以否认，并称原告索要的部分物业费已经超过诉讼时效。
另查明，东湖公司具备物业服务2级资质。被告胡小蕴已向原告缴纳了2009年至2010年物业费1537元，2010年11月18日至2015年11月17日物业服务费未缴纳。原告入驻案涉小区后对小区电梯使用了刷卡制度，被告电梯卡因未经原告升级未能使用。被告称原告以此为手段迫使业主缴纳物业费，原告称被告未前往物业公司升级电梯卡导致无法使用，责任不在被告方。庭后，东湖公司也通过发函告知被告前往物业处升级电梯卡，被告未回应。
2014年4月15日，海安县高新区中城街道中心办事处发出明珠城业主委员会筹备组成员的书面通知。通知载明业主大会筹备事宜。
庭审中，被告胡小蕴称，被告小区物业公司为名都公司，而非原告；案涉小区商业用房（肯德基经营用房）噪音嘈杂，影响原告休息，经原告多次反映，被告并未协助处理，环保局也未处理；小区物管用房长期无人，物业服务不达标。2015年2月9日，因原告公司关闭了案涉楼栋的消防通道，同楼栋业主曾拨打过110，原告的行为影响了被告的生命财产安全。为证明其主张，被告胡小蕴提交2008年明珠城物业服务公约（附件）复印件1份、2016年拍摄的照片1组。明珠城物业服务公约反映物业公司为名都物业，照片用于证明被告办公地点长期无人、肯德基空调外机影响被告休息。庭后，被告申请法院调取110报警记录并申请法院对案涉物管用房进行现场勘验以证实原告提交照片的真实性。原告称明珠称物业服务公约以及照片的真实性皆无法确认，案涉小区的物业用房在4楼，与照片不符；被告反映的噪音问题，原告也向环保局反映，环保局也进行了现场勘测并出具了意见函，但噪音问题的解决不属于原告公司义务。同时，为证明原告履行了物业服务义务，原告东湖公司向本院提交了其在入驻案涉小区后对保安、保洁、维修、维护、管理等方面提供服务的记录材料若干份以及物业管理手册1份。物业管理手册载明业主如未能在付款到期日起15日内支付应付款项，物业公司有权按日万分之五计算滞纳金。被告对于原告提交的上述资料皆不予认可，也否认收到过上述物业管理手册。
以上事实，有当事人陈述，商品房销售合同、前期物业服务合同，交房通知单、催缴物业服务费函件，照片等证据在案佐证。
本院认为：依据我国法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理公司由建设单位负责选定。本案中，明珠城小区一直未召开业主大会，也未成立业主委员会，作为建设单位的德荣公司聘请东湖公司为小区提供物业服务符合我国法律规定。原告东湖公司具备物业管理2级资质，其与德荣公司之间签订的书面物业服务合同合法有效。
东湖公司进驻明珠城小区后，其收费标准与前期的名都公司保持一致且案涉合同长期履行，相应收费标准也已经海安县物价局审批同意，并未损害被告方利益。被告胡小蕴作为小区业主，已于2009年向原告缴纳过物业服务费用，其缴费行为也视为对双方之间物业服务合同关系及原告提供服务的认可。原告称不知晓原告公司明显与事实不符，本院不予采纳。东湖公司向本院提交的2010年至2015年的部分保洁、巡查、日常事件记录、业主报修记录等资料以及本院同期审理的其他案件能够认定东湖公司自2010年至今为明珠城小区提供物业服务。被告虽否认上述资料的真实性，并否认原告为案涉小区的物业公司，并未提交相反证据，故对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。
庭审中，被告抗辩拒缴物业费的理由主要有五点，一是物业服务用房无人，服务长期不达标；二是商业用房经营者（肯德基）噪音过大，原告未协助解决；三是原告为收取费用，限制被告对电梯卡的使用；四是原告曾关闭过消防通道，影响被告生命财产安全；五是部分物业费已经超出诉讼时效。本院认为，被告称原告物业服务用房长期无人，物业服务不达标并未提供相应证据。所谓物业用房长期无人本身并不能证明案涉合同未成立及原告未履行或履行合同不符合约定，更何况被告所举证据客观性本身存疑且被告未予补强。关于噪音问题，本院认为，商业用房经营者影响被告休息涉及第三人对被告侵权，被告可以寻找有权机关来解决，解决噪音问题本不属于原告的职责范围。而事实上，本案被告也已向环保局举报，被告以此为由拒缴物业服务费并无法律依据。
关于电梯刷卡问题，本院认为，物业服务企业为了履行合同的需要，可以借助电梯刷卡的方式进行小区物业管理，但物业公司的此种管理手段不能对业主自有财产的管理、使用、受益等权能产生不良影响，更不能以此作为迫使业主履行缴费的手段，否则，与物业服务合同的目的不符。本案中，原告虽然使用电梯电子刷卡这一门禁手段，但被告并未举证证明原告构成不当履行；同时，审理中原告也有效通知被告前往对门禁卡予以升级处理，但被告并未积极回应。故被告以原告借助电梯刷卡手段构成不当履行依据不足，本院不予支持。另外，需要说明的是，对于原告履行合同而采取的适当手段，作为业主有适当的容忍义务。若原告的管理手段构成不当履行，被告亦可以依法另行主张。消防通道作为火灾或者其他突发事件中的安全通道，应当处于常态打开状态。原告不论是基于何种目的偶尔或者经常关闭消防通道，既不符合安全规范要求，也不符合合同约定。但原告偶尔的疏忽且未造成被告及其他业主损失，不能成为被告阻碍原告物业费请求权的有效抗辩权。而事实上，被告也承认原告的不当行为很快即因其他业主报警有效排除。原告现以此作为拒缴物业费的理由无法律依据。关于诉讼时效，本院认为，原告东湖公司一直在明珠城小区提供服务，双方物业服务关系并未解除，原告庭前也已数次催告被告缴费，依据我国法律规定，诉讼时效从最后一期物业费用的履行期间届满之日起算。故对于被告以时效为由的辩解意见，本院不予采纳。综上，被告胡小蕴应当支付原告东湖公司2010年11月18日至2015年11月17日物业服务费7689元（128.15㎡×1元/㎡/月×12月/年×5年）。关于违约金，本院认为，首先，德荣公司与原告签订的物业服务合同中并未约定违约金，其次，本案原告于名都公司退出案涉小区后接续提供后续物业服务，东湖公司也未举证证明其将物业管理手册送达过本案被告并经被告同意，故对于东湖公司关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告胡小蕴要求被告返还2008年物业服务费的诉讼请求，没有合同及法律依据，本院不予支持。至于被告迁出明珠城小区，将物业管理用房及物业管理的相关资料交付小区业主大会或交所在居委会代管的反诉请求，本院认为，被告迁出明珠城小区属于合同解除，物业服务合同的解除应由业主大会或绝大多数业主决定，本案原告并不具备相应的主体资格，故对于被告要求原告退出案涉小区并交付相关物管资料的请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告胡小蕴于本判决生效之日起10日内给付原告南通东湖物业管理有限公司物业服务费7689元。
二、驳回原告南通东湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告胡小蕴的反诉请求。
如果被告胡小蕴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉部分案件受理费90元减半收取45元，反诉部分案件受理费25元，合计70元由被告胡小蕴负担（本诉部分的案件受理费45元已由原告垫付，被告胡小蕴支付上述物业费时一并支付给本案原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及按对方当事人提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费115元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审判员 潘秀宗
二〇一六年五月四日
书记员 丁 吉
附《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。