广西壮族自治区横县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0127民初15号
原告（反诉被告）：广西博圣港商贸有限公司。
法定代表人：陈勇军，该公司董事长。
委托代理人：韦威海，广西辉博律师事务所律师。
被告（反诉原告）：卢洁。
委托代理人：廖盛峰，广西南国雄鹰律师事务所律师。
原告（反诉被告）（以下均统称为原告）广西博圣港商贸有限公司（以下简称博圣港公司）与被告（反诉原告）（以下均统称为被告）卢洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭审理了本案。原告博圣港公司的法定代表人陈勇军及委托代理人韦威海、被告卢洁的委托代理人廖盛峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博圣港公司诉称：2013年12月20日，原告将位于横县横州镇江北路333号贵源国际新城6号楼第2层2051号和2052号商铺出租给被告卢洁，双方签订了《租赁与商业管理合同》，在合同中约定了被告交付租金、管理费、水电费等应缴纳款项的数额和缴纳方式，对双方的权利义务和违约责任的承担方式也作了明确约定。被告在承租后的前期一段时间内能较好地按合同约定履行其义务，但从2014年11月6日至今被告一直未支付商铺租金共计90741元，从2014年6月24日至今未支付管理费7777.8元，从2014年6月至今未交水电费1287.2元。由于在合理的时间内被告一直都没有主动支付欠款，原告也多次催促其支付所欠款项，但被告以种种理由至今拒不支付，被告已构成实质上的违约，上述款项根据合同约定被告应向原告支付违约滞纳金。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院请求判令：一、被告支付原告商铺租金90741元、管理费7777.8元、水电费1287.2元，违约滞纳金76831.36元。合计176637.36元。（暂计至2015年11月26日，以后另计）；二、判令解除原、被告签订的《租赁与商业管理合同》；三、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告卢洁辩称：原告在2014年9月1日向被告主张单方解除合同，同时在2014年9月4日左右原告收回铺面，并把铺面出租给百盛家具城，并在2015年6月4日入住，原告为了改变业态，出租铺面私自把被告的灯具等拆除，致使被告无法经营，被迫关门，同时被告按合同约定交纳租金，但是原告拒收，因此被告不得不向公证处提存，所以原告的诉请没有事实及法律依据，应当予以驳回。原告主张的各项费用均不应予支持，原告解除合同的诉请，由于合同已被原告单方解除，也不应该得到支持。
被告卢洁反诉称：2013年12月20日，反诉原告与反诉被告签订了《租赁与商业管理合同》，约定反诉原告承租反诉被告位于广西横县××镇江××号贵源国际新城6号楼第2层2051、2052号商铺，租期为2013年11月6日至2018年11月5日，反诉原告同时交付铺面押金人民币12963元。为开展业务，反诉原告对铺面进行了精装修，花费7万多元。在租赁期间，反诉原告都按合同约定支付包括租金在内的各项费用，但到了2014年中旬，反诉被告却私自改变商城业态，以各种理由把反诉原告赶走，强行把反诉原告铺面的灯具拆除且停电，让反诉原告无法经营，按合同约定，2014年8月5日反诉原告应该缴纳第二期的租金，但反诉原告拒绝收租，无奈之下，反诉原告只能提存到公证处，然而反诉被告不但不去领取租金，反而在2014年9月，反诉被告在未通知反诉原告就私自把反诉原告放在铺面的所有服装搬走、没收。为维护反诉原告的合法权利，特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院查明事实，支持反诉原告的诉讼请求：一、反诉被告向反诉原告返还押金人民币12963元；二、判令反诉被告向反诉原告支付铺面装修费人民币70000元；三、判令反诉被告向反诉原告赔偿铺面财物损失（服装等商品）人民币40727.7元；四、判令本案各项诉讼费用由反诉被告承担。
原告博圣港公司就反诉答辩称：我们认为被告的反诉没有事实及法律依据，原告之前发出解除和清场通知，如逾期不缴纳租金的我们可以解除合同，后来即使被告逾期缴纳租金，我们也没有单方解除合同，原因是即使被告把租金提存在公证处，而违约的构成也是被告没有按时缴纳水电费、租金，并不是我们拒收。
原告就本诉与反诉一并向本院提交的证据有：一、《营业执照》，证明原告的基本信息及具有诉讼主体资格；二、《证明》，证明原告的法定代表人是陈勇军；三、《身份证》，证明被告的身份情况及具有诉讼主体资格；四、《租赁与商业管理合同》，证明原告与被告存在租赁商铺的合同关系和双方约定的权利义务；五、《收据和现金凭单》，被告缴纳费用的情况及有应缴未缴款项的事实；六、《未交水电费清单》，证明被告未交水电费的明细情况；七、《欠款清单》，证明被告欠款的明细情况；八、《商函》，证明博圣港公司向商户发出商函，没有强制改变商城业态的事实；九、《第二期租金缴交的通知》，证明博圣港公司提前向卢洁发出缴纳租金的通知及缴款方式；十、《商函》，证明博圣港公司向卢洁发出缴纳水电费的通知；十一、《复函》，证明卢洁收到博圣港公司的去函时博圣港公司没有清理商铺的货物；十二、《照片》，证明2015年11月份卢洁自行清理商铺物品后遗留的杂物；十三、《租赁和商业管理合同》，证明原告在2015年6月6日将贵源国际6号楼二层商铺出租给百盛家具城。
被告就本诉与反诉一并向本院提交的证据有：一、《身份证、营业执照》，证明反诉人与被反诉人的基本情况；二、《营业执照》，证明反诉人经营的是服装；三、《租赁与商业管理合同》，证明租赁合同的期限是2013年11月6日至2018年11月5日；四、《收据、押金》，证明1、被告都按合同约定支付各项费用；证明2、反诉人没有违约；证明3、反诉人交付铺面押金12963元；五、《公证书》，证明1、因被反诉人单方解除合同，收回铺面，拒绝收取租金，反诉人只好提存到公证处；证明2、被反诉人违约，反诉人没有违约；六、《进货单》，证明1、反诉人进货的数量及价格；证明2被反诉人私自没收服装的数量及价格；七、《录像》，证明1、被反诉人单方违约，派人拆除反诉人铺面的灯具；证明2、反诉人铺面装修的基本情况；证明3、反诉人销售商品的类别；证明4、被反诉人没收反诉人的商品；八、《解除合同及清偿通知》，证明1、原告已于2014年9月1日单方解除合同，收回铺面；证明2、原告主张租金、管理费、水电费、违约滞纳金没有事实依据；证明3、原告（被反诉人）单方违约，应返还反诉人押金、赔偿反诉人装修费等；证明4、被反诉人私自清场，没收反诉人留在铺面的衣物等商品，应当赔偿；九、《企业基本信息》，证明1、原告已经在2015年6月4日前收回出租给被告的铺面，且出租给横县百盛家具城经营；证明2、原告主张租金、管理费、水电费、违约滞纳金没有事实依据；证明3、原告（被反诉人）单方违约，应返还反诉人押金、赔偿反诉人装修费等；证明4、被反诉人私自清场，没收反诉人留在铺面的衣物等商品，应当赔偿；十、《照片》，证明1、原告已经在2015年6月4日前收回出租给被告的铺面，且出租给横县百盛家具城经营（整个二楼）；证明2、原告主张租金、管理费、水电费、违约滞纳金没有事实依据；证明3、原告（被反诉人）单方违约，应返还反诉人押金、赔偿反诉人装修费等；证明4、被反诉人私自清场，没收反诉人留在铺面的衣物等商品，应当赔偿。
经开庭质证，被告对原告提交的证据一至三均无异议；对证据四《租赁与商业管理合同》的真实性无异议，该证据证明了租赁期间是2013年11月6日至2018年11月5日，原告提前收回铺面，单方解除合同，是原告违约；对证据五《收据和现金凭证》的真实性无异议，证明被告按合同约定支付了租金、水电费，同时交付了铺面的押金12963元，被告没有违约；对证据六《未交水电费清单》的真实性和关联性有异议，是原告单方制作，原告已经收回铺面，所以被告没有义务支付水电费；对证据七《欠款清单》的真实性和关联性有异议，是原告的单方陈述，原告2014年9月1日解除合同，被告没有义务向原告支付相关费用；对证据八《商函》的真实性有异议，无法确认被告是否收到商函。原告单方提出条件，没有双方的协商，属于违约行为；对证据九《第二期租金缴交的通知》，认为是原告单方制作，没有证据证明被告收到该通知，被告提交的证明是原告拒收租金，单方解除合同，即使原告发出通知也是为了逃避责任的依据，不能作为原告单方解除合同的依据，实际上被告已经交纳租金；对证据十《商函》认为是原告单方制作，缺乏真实性，也不能作为原告单方解除合同拒收租金违约的依据，原告没有权利停水停电，应该由相关部门停电停水；对证据十一《复函》的真实性无异议，这是原告单方解除合同收回铺面后才给被告发出的通知，目的是规避违约，也证明原告违约私自没收被告的商品；对证据十二《照片》的真实性有异议，没有证据证明是被告的东西，原告承认私自收缴了被告的财物，也法证明原告收缴的财物就是图片上的财务；对证据十三《租赁和商业管理合同》认为真实性不能确认，其次，如果证据属实，证明原告在2015年6月6日就将原租赁给被告的商铺租给了百盛家具城，证明了在2015年6月6日之前，原告就已将整个二楼的所有商户赶走，证实了原告违约的事实。
原告对被告提交的证据一、二无异议；对证据三《租赁与商业管理合同》的真实性无异议，对证明内容有异议，证明被告没有按约定的时间缴纳水电费和租金，第二期的租金应该是提前15天缴纳，但是到我们发出通知后也没有缴纳租金，所以我们认为被告不按照合同约定交纳相关费用；对证据四《收据、押金》认为该证据证明被告没有按照约定时间缴纳费用；对证据五《公证》认为不能作为被告缴纳租金的理由，该租金应该是交到原告处；对证据六《进货单》的真实性、合法性、关联性有异议，被告的经营是自主经营，与原告无关，与本案没有关联；对证据七《录像》认为该证据证明了2014年8月31日是被告自主经营的，并且2014年9月份被告还在经营，录像内是2014年9月11日公司管理人员与商家进行协商的会议，证明了原告没有强制收回铺面；对证据八《解除合同及清偿通知》认为该通知只是要求被告依法按照合同约定履行义务。不能作为解除合同的证明，我们只是督促被告按时交纳租金；对证据九《企业基本信息》认为真实性无法证实，关联性不予认可；对证据十《照片》的真实性、合法性、关联性有异议，与本案无关。
本案本诉的争议焦点为：1、应否解除原、被告签订的《租赁与商业管理合同》？2、被告是否拖欠原告商铺租金、管理费、水电费、如有拖欠，各是多少？3、原告要求被告支付违约滞纳金有何事实及法律依据？反诉的争议焦点为：1、反诉被告应否向反诉原告返还押金12923元？2、反诉被告应否向反诉原告返还铺面装修费7万元？3、反诉被告应否向反诉原告赔偿铺面损失40727.7元？
经审理查明：2013年12月20日，原、被告以原告为甲方，被告为乙方签订了《租赁与商业管理合同》，约定原告将横县横州镇江北路333号贵源国际新城6号楼2层2051、2052号商铺出租给被告，两个商铺建筑面积（含公摊面积）合计86.42㎡。合同为期5月，从2013年11月6日起至2018年11月5日止。为稳场旺场，原告为被告提供6个月免租期的优惠，自2014年2月6日起至2014年2月8日止，若租期不满五年被告退租的不享受免租优惠。前两年商铺月租金合计4321元，第三年起按10%逐年递增；管理费前2年暂按5元／㎡／月收取，第三年开始如有变动的，甲方以书面形式通知，六个月管理费合计2592.6元；铺面保证金为12963元，该保证金合同期满终止后7个工作日内按照合同资产归属双方无异议时，甲方无息退还乙方，乙方凭甲方开具的票据原件退款。如乙方有任何违约行为而产生对甲方的债务时，甲方可从中扣除相应数额，多退少补。首期的租金、管理费、保证金被告需在签订合同当日以现金或转账形式向原告缴纳。租金支付方式为每三个月支付一次，管理费从起租月计起六个月为一期，第二期起被告应在当期租金或当期管理费到期前15天之内向原告缴纳下一期租金或下一期管理费，同时将上一期违反管理规定的处罚金一并缴纳。逾期不缴纳租金或管理费，被告应就未付款项向原告支付3‰／天的违约金。合同第三条约定被告应承担的水电费包括租赁商铺的水电费与公摊水电费，被告承诺不拖欠水电费及公摊水电费，逾期就未付款项向原告支付3‰／天的违约金。双方均确认各商户的每月应缴纳的水电费是原告员工每月各商户的分电表、分水表进行抄表后，再加上按租赁面积计算的公摊水电费之后，原告向各商户收取。2013年12月24日，卢洁缴纳了首期租金12963元、铺面保证金12963元、2013年11月6日至2014年5月5日管理费2592.6元；2014年3月4日，卢洁缴纳了2014年1月份水电费441.5元、2014年2月份水电费114.1元；2014年4月17日，卢洁缴纳了2014年3月份水电费247.4元；2014年5月16日，卢洁缴纳了2014年4月份水电费222.9元；2014年6月5日，卢洁缴纳了2014年5月份水电费259.7元；2014年6月6日，卢洁缴纳了2014年5月6日至2014年11月5日管理费2592.6元；2014年7月14日，卢洁缴纳了2014年6月份水电费697元；2014年8月17日，卢洁缴纳了2014年7月份水电费568元；商场开业后，由于原、被告双方对商场的业态规划产生争议，2014年8月18日，卢洁在横县公证处提存了本应在2014年8月5日缴纳的租金12963元，横县公证处向博圣港公司发出《提存通知书》，博圣港公司自述于2014年9月20日收到《提存通知书》。2014年9月1日，原告向被告发出《解除合同及清场通知》，通知被告自《通知》发出之日起3日内到原告公司财务完成管理费和水电费的清缴后办理撤场放行手续，逾期未办理撤场手续的商户，原告将依合同规定予以清场并对所欠费用予以诉讼追缴。被告收到《缴费通知》后，自行搬离了租赁的商铺。
本院认为：原告与被告签订的《租赁与商业管理合同》，是双方在平等自愿的基础上协商签订的，是双方的真实意思表示，内容合法，应受法律保护，双方均应按合同履行自己的义务。由于商场人气不旺，原告调整业态规划是正常的经营管理行为，调整的业态规划若涉及被告租赁的商铺的，必须经被告同意，但本案中被告未能提交有证明力的证据证明原告有妨碍被告经营，强迫被告搬走的事实；调整的业态规划不涉及被告租赁的商铺的部分，由于商场的整体业态规划也会对被告的经营产生影响，被告表示反对也合情合理，但合同并未限制原告调整业态规划，招商广告不能产生限制原告调整业态规划的合同义务，综上，本院认为原告调整业态规划并不构成违约。商场的业态规划属于合同未尽事宜，双方应通过友好协商解决争议，如被告坚持反对原告调整业态规划，无法继续合作，也应通过友好协商解除合同。原告向被告卢洁发出了《解除合同及清场通知》，而被告收到《解除合同及清场通知》后即自行搬离了商场，此事实在法律上可以视为原、被告双方对解除合同达成了一致。原、被告双方都未能提交证据证明被告离开商铺的具体时间，本院根据原告提交的《卢洁（2051#2052#号铺）未交水电费清单》里卢洁承租的2051、2052号商铺电表里，2014年9月25日至2014年10月25日的电表读数没有变化，可见被告在此期间确实已不在承租的商铺经营，故原、被告签订的《租赁与商业管理合同》已于2014年9月25日解除。合同虽已解除，但合同解除前即被告承租期间的租金、管理费、水电费被告应根据合同约定，按实际租赁期间缴纳完毕，根据双方签订的《租赁与商业管理合同》，被告的起租之日是2013年11月6日起，因此，被告承租的期间是2013年11月6日起至2014年9月25日止，共10个月零20天，同时，合同中明确约定免租期是原告为稳场旺场给予商户的优惠，若租期不满五年被告退租的不享受免租优惠，现被告承租未满五年而退租不应享有六个月的免租期，被告应补交六个月免租期的租金。合同约定租金为每月4321元，10个月零20天租金合计46090.67元，需要明确的是，被告在公证处提存的12963元租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十五条的规定，应视为已缴纳了12963元租金，因此，被告已缴纳的租金为12963＋12963=25926元，被告仍应缴纳的租金为46090.67－25926=20164.67元；管理费合同约定为每月432.1元，10个月零20天的管理费为4609.07元，被告已支付的管理费为5185.2元，已超付4609.07-5185.2=576.13元；由于双方均确认水电费是由原告公司工作人员抄表后再加上公摊水电费向商户收取，因此，被告不认可原告的提出的水电费计数的意见，本院不予采纳，原告主张被告欠付2014年7月25日至2014年10月25日水电费共计1287.2元，如前文所述，2014年9月25日被告已离开租赁的商铺，因此被告应补交的水电费只应有2014年7月25日至2014年9月25日499.5＋476.5=976元。根据双方的合同约定，在被告产生对原告的债务时，原告可从保证金中扣除相应数额，因此，上述金额还应扣减保证金12963元，原告主张没收保证金的意见，本院不予支持。综上，被告应补交的租金、水电费合计为：20164.67＋1287.2-576.13-12963=7912.74元。以上费用被告应在2014年9月25日离场时缴纳完毕，现仍未缴纳，已构成违约，依法应当按照约定或者国家有关规定支付违约金，本案双方约定按日利率3‰计算违约金，对此被告提出违约金计算标准过高，因原告未能提供证据证实其因被告违约而产生的实际损失，本院仅能认定原告因被告违约产生了资金被占用期间的利息损失，此损失可以参照最高人民法院关于民间借贷利率不得超过年利率24%的规定执行，双方约定的违约金与此相比，明显过高，根据公平原则，结合本案实际情况，本院将违约金调整为：从2014年9月26日起，以7912.74元为基数，按年利率24%，从2014年9月26日起计算至付清欠款之日止。关于被告反诉要求返还保证金12963元的诉讼请求，如前文所述，根据双方合同约定应保证金抵扣被告欠付原告的金额，本院不予支持；被告反诉要求原告赔偿铺面装修费70000元的诉讼请求，由于被告未能提供证据证明其对铺面进行了装修，本院不予支持，同时，被告提出对铺面装修费进行鉴定的意见，由于被告未能提供证据证明其对铺面进行了装修，该鉴定在本案中不具备必要性，因此本院不予启动鉴定程序；被告反诉要求原告赔偿财物损失40727.7元的诉讼请求，由于被告未能提供证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十五条、第二十九条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）广西博圣港商贸有限公司与被告（反诉原告）卢洁于2013年12月20日签订的《租赁与商业管理合同》已于2014年9月25日解除；
二、被告（反诉原告）卢洁向原告（反诉被告）广西博圣港商贸有限公司支付租金、水电费欠款合计7912.74元；
三、被告（反诉原告）卢洁向原告（反诉被告）广西博圣港商贸有限公司支付违约金（违约金计算：以7912.74元为基数，从2014年9月26日起，按年利率24%，计算至欠款付清之日止）。
四、驳回被告（反诉原告）卢洁的全部诉讼请求。
本诉案件受理费3833元，由原告广西博圣港商贸有限公司负担3661元，被告卢洁负担172元；反诉案件受理费1387元，由被告（反诉原告）卢洁负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 苏 彩
代理审判员 王 维
人民陪审员 陆 琳
二〇一六年六月二十日
书 记 员 韦淑萍
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零一条
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十五条依照合同法第一百零一条的规定，债务人将合同标的物或者标的物拍卖、变卖所得价款交付提存部门时，人民法院应当认定提存成立，
第二十九条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。