浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭桐民初字第1396号
原告：周维农。
委托代理人：严爱武，浙江春江明珠律师事务所律师。
被告：潘金许。
委托代理人：柳益顺，浙江凯运律师事务所律师。
被告：桐庐海陆世贸中心开发有限公司（注册号：330122000016473），住所地：浙江省桐庐县桐君街道迎春南路28号。
法定代表人：许雄跃，系该公司董事长。
委托代理人：柴刚，系该公司职员。
原告周维农诉被告潘金许、桐庐海陆世贸中心开发有限公司（以下简称海陆世贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月24日立案受理后，依法由代理审判员楼柯柯适用简易程序进行审理。后该案转为普通程序，组成合议庭分别于2014年12月15日和2015年9月8日两次公开开庭进行了审理。原告周维农及其委托代理人严爱武、被告潘金许及其委托代理人柳益顺、被告海陆世贸公司委托代理人柴刚到庭参加诉讼。本案审理过程中，根据被告潘金许的申请，对原告周维农房屋楼板质量进行了司法鉴定。本案现已审理终结。
原告周维农起诉称：原告购买桐庐海陆世贸中心9号113／213商铺房一间，上下二层，共67平方米，并于2006年6月1日返租给被告海陆世贸公司使用，返租期为5年，到2011年6月1日止。2010年7月19日，被告海陆世贸公司在离租赁到期还有11个月的时候，将该房屋转租给被告潘金许，并通知原告及其余两家业主（被告潘金许共租用相邻的三家店面）开会。按照承诺书约定，2011年6月1日后原告将自行经营商铺，而被告潘金许需租赁该房屋三年以上，被告海陆世贸公司要求各业主在其与被告潘金许的转租协议到期后，继续与被告潘金许签订租赁合同。原告等三家业主当日与被告潘金许签订了由被告海陆世贸公司拟定的海陆世贸中心物业租赁合同。原告同意与被告海陆世贸公司租赁满期后，将商铺继续租赁给被告潘金许使用，租赁期限为三年，从2011年6月2日至2014年6月1日止。被告海陆世贸公司在返租期间，在原告毫不知情的情况下，与被告潘金许一起违反合同，擅自拆除了房屋整块的承重楼板共21平方米，损坏了房屋的承重结构。原告于2011年1月7日向桐庐县人民法院起诉，要求两被告将商铺恢复原状。在法院的主持下，被告潘金许承诺租期结束后恢复原状。2014年6月1日租赁合同到期后，被告潘金许没有修复。2014年9月16日，被告潘金许虽修复了21平方米被损的楼板，但未向原告提供楼板修复后的质量安全合格依据。原告认为，被告潘金许的修复不是由相关的有资质的建筑单位进行，而且材料也没有通知原告。楼板是承重部位，关系到后续使用者的人身安全。根据原、被告之间的协议及法律规定，被告有责任对施工后的房屋安全进行检测和验收，并把结果通报给原告，但两被告都没有做到。两被告忽视原告的人身安全，对房屋的安全质量以各种理由推诿。在协调无效的情况下，原告诉至法院，请求判令：一、被告潘金许出具关于房屋修复后安全合格的文字说明。二、被告海陆世贸公司承担连带责任。三、被告潘金许支付2014年6月1日到目前为止的房屋占用费（按2000元每月计算）、房屋损失费和房屋占用期间的水电费、物业费。四、本案诉讼费由被告承担。
原告周维农在第一次开庭审理时变更诉请为：一、两被告共同返还原告合格的租赁房屋。二、两被告支付2014年6月1日到交付合格物业之日止的房屋占用费（按2000元每月计算）、房屋损失费10000元以及房屋占用期间的水电费、物业费。三、本案诉讼费由被告承担。
原告周维农在本案司法鉴定结束后再次变更诉请为：1、被告潘金许向原告提供租赁房屋修复后的质量安全结果（恢复符合原设计要求的质量合格的租赁房屋）。2、被告潘金许支付2014年6月1日起到提供质量安全结果时止的房屋租赁费损失，按每月2000元计算。3、被告潘金许支付房屋折旧损失费30000元及房屋占用期间的物业费、水电费。4、被告潘金许赔偿误工费25454元、通信费3000元、交通费5000元、咨询费2000元及诉讼费2000元。5、被告潘金许赔偿精神损害费20000元。5、被告海陆世贸公司对被告潘金许的赔偿责任承担连带责任。
原告周维农向法院提供的证据：1、商品房买卖合同及附件、合同补充协议、承诺书（均为复印件），证明原告房屋于2006年6月1日至2011年6月1日转租给被告海陆世贸公司的事实。2、商铺交付确认书（复印件），证明房屋转租到期后被告应按照商品房原平面图主体结构不变及附件三装饰、设备标准将房屋返还给原告的事实。3、租赁合同（复印件），证明原告与两被告签订的租赁合同及物业费应由被告承担的事实。4、原商铺二层平面图（复印件），证明除了楼梯之外的房屋二层楼板平面图。5、现商铺二层平面图（复印件），证明被告将屋内楼板拆除并做了楼梯的事实。6、催缴、催还通知书及邮件投递清单（均为复印件），证明原告向两被告催缴物业费的事实。7、照片，证明被告浇铸平台的施工是粗糙的事实。8、朱赢与童良明签订的租赁合同（复印件），证明被告占用房屋期间原告的损失费用。9、工程联系单（复印件），证明原告屋内被拆除的楼板面积是21平方米的事实。
被告潘金许答辩称：被告潘金许租赁了原告的房屋，拆除楼板也是事实，但实际拆除的面积并不是21平方，且被告潘金许已将楼板进行修复，故不应承担房屋损失费。2014年7月31日，原告来过浇铸现场，原告当时是同意浇铸方案的。被告潘金许已履行了修复义务，如果原告认为质量有瑕疵，原告应承担举证责任。被告潘金许用的是另一业主童良明屋内的水，物业费和电费都是交纳给物业公司的。综上，被告潘金许认为原告的部分诉请不合理，请求予以驳回。
被告潘金许提供的证据：1、浙江成诚物业服务有限公司出具的收款收据，证明被告潘金许已交纳物业费的事实。2、浙江成诚物业服务有限公司出具的收款收据，证明被告潘金许交纳了至2014年10月9日电费的事实。3、用水情况查询清单，证明被告潘金许用水不属原告的事实。4、中国移动通信客户清单，证明被告潘金许于2014年7月31日致电原告，让原告到现场检查，原告同意被告修复方案的事实。5、被告海陆世贸公司与戴慧娟签订的租赁合同（复印件）、戴慧娟与被告潘金许签订的转让协议（复印件）、被告海陆世贸公司与被告潘金许签订的租赁合同，证明被告潘金许在装修过程中改动部分墙体是经过原告及被告海陆世贸公司同意的事实。6、桐庐县人民法院（2011）杭桐民初字第86号民事判决书，证明原告同意被告潘金许拆除部分楼板及拆除部分楼板不影响房屋结构的事实。7、鉴定费发票，证明被告潘金许垫付鉴定费1万元的事实。
被告海陆世贸公司答辩称：被告海陆世贸公司与原告之间的租赁合同已于2011年5月底到期，之后原告将房屋租赁给了被告潘金许，被告海陆世贸公司与原告之间已经没有关系，不应承担责任。
被告海陆世贸公司提供的证据：桐庐县人民法院（2011）杭桐民初字第86号民事判决书，证明原告与被告海陆世贸公司的租赁合同已到期，2011年6月原告又把房屋转租给被告潘金许，原告的损害与被告海陆世贸公司没有关联的事实。
对于原告提供的证据1-3，两被告对真实性未提出异议，本院予以认定。对于原告的证据4、5，被告潘金许认为平面图上的标示不清楚，如是之前的房屋状况，现已恢复。被告海陆世贸公司认为是公司的内部流转文件，与本案无关联。本院对原告证据4-5予以认定。对于原告的证据6，被告潘金许认为没有收到过通知书，被告海陆世贸公司认可收到。本院对原告证据6予以认定。对于原告提供的证据7，两被告认为仅是一个施工过程，无法证明被告在浇筑平台时违反国家规定。本院认为原告证据7对被告潘金许浇筑楼板违反国家规定的证明不具有证明效力，故不予认定。对于原告提供的证据8，两被告认为与本案无关联。本院对原告证据8的关联性不予认定。对于原告提供的证据9，两被告对真实性没有异议，本院予以认定。对于被告潘金许提供的证据1-3，原告与被告海陆世贸公司对真实性无异议，本院予以认定。对于被告潘金许提供的证据4，原告认为不能证明被告潘金许所要证明的对象。本院认为被告潘金许证据4无法证实原告对其施工方案予以认可，故不予认定。对于被告潘金许提供的证据5，原告认为戴慧娟的协议与本案无关联。本院认为被告潘金许该证据证明了被告潘金许承租原告房屋的整个过程，故与本案具有关联性，予以认定。对于被告潘金许提供的证据6，原告与被告海陆世贸公司对真实性无异议，本院予以认定。对于被告潘金许提供的证据7，原告与被告海陆世贸公司对真实性无异议，本院予以认定。对于被告海陆世贸公司提供的证据，双方对真实性没有异议，本院予以认定。
本案审理过程中，根据被告潘金许申请，本院于2015年3月18日委托浙江中浩应用工程技术研究院有限公司对被告潘金许自行组织人员修复的原告屋内一至二层夹层楼板质量进行了鉴定。对于该鉴定报告，原告无异议，被告潘金许、海陆世贸公司对鉴定结论有异议，认为鉴定不合格理由是钢筋配置没有达到原设计要求，但即使没有达到原设计要求也不影响安全，后浇筑楼板的连接方式和受力状态虽与原设计不一样，但不影响房屋质量和使用，鉴定单位不能以后浇筑楼板与原设计不一致就作出后浇筑楼板不合格的结论。浙江中浩应用工程技术研究院有限公司于2015年9月2日书面回复被告的异议：1、经检查，后浇筑楼板的实际配筋量未达到原设计要求，不能达到原设计承载能力；2、经检查，楼板在凿除前后的连接方式和受力状态不同，不能满足原设计体系要求，对该浇筑楼板的连接方式相对原楼板的连接方式不利于楼板的长期安全使用；3、鉴定结论的依据之一为原设计文件，现状不能满足原设计要求，如要求对原设计变更，需委托有资格单位重新设计，并经原设计单位认可，在鉴定过程中，双方未提供此类文件。本院认为浙江中浩应用工程技术研究院有限公司具有鉴定资质，鉴定程序合法，被告未提供足以推翻该鉴定结论的反驳证据，故本院对该鉴定报告予以认定。
根据以上有效证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2006年1月10日，原告向被告海陆世贸公司购买了桐庐海陆世贸中心9区113／213号商铺，共二层，总建筑面积67.16平方米。原告后将该房返租给被告海陆世贸公司经营使用，双方约定返租期自2006年6月1日至2011年6月1日，租赁期满按商品房买卖合同房屋平面图主体结构不变以及装饰、设备标准交付。2009年8月，被告海陆世贸公司将该房转租给戴慧娟，双方签订租赁协议一份。2010年7月19日，戴慧娟将该租赁协议的权利义务一并转让给被告潘金许。同日，被告海陆世贸公司与被告潘金许另签订了租赁协议，被告海陆世贸公司将与原告房屋相邻的海陆世贸中心9号楼101／201、114／214商铺也转租给被告潘金许，被告潘金许统一用于经营瓷砖店。在2010年7月19日当天，原告与被告潘金许也签订了租赁合同，约定原告在被告海陆世贸公司返租期满后将房屋续租给被告潘金许，自2011年6月2日至2014年6月1日止，第一年租金12260元，第二年租金13486元，第三年租金14712元，经营期间的水、电等一切公共事业费由被告潘金许自行承担，水费由被告潘金许直接缴纳，电费由物业管理公司代收，物业费支付至物业公司，合同期满如被告潘金许不再承租该物业，原告有权要求复原楼梯（钢架），并砌回商铺分割墙。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
2010年7月，被告潘金许承租房屋后即进行统一装修，拆除了原告屋内原有的楼梯，封堵了楼梯洞口，并拆除了屋内一至二层夹层楼板，重新搭建了一旋转楼梯。2011年1月7日，原告向本院提起诉讼，要求被告潘金许与海陆世贸公司恢复房屋原状。本院于2011年7月22日作出判决，认为原告在租赁期未满的情况下要求两被告恢复房屋原状，违反租赁合同约定，也会对被告潘金许造成极大损失，违反公平原则，驳回了原告的诉讼请求。
2014年6月，被告潘金许承租期届满之后，原告向被告海陆世贸公司两次发函，要求其督促承租方尽快将商铺修复，并承担修复期间的租金。2014年7月，被告潘金许自行组织施工人员对原告屋内的楼梯和一至二层夹层楼板进行了修复。2014年10月9日，被告潘金许支付了2014年1月至9月的物业费363元以及电费15元。
本案审理过程中，浙江中浩应用工程技术研究院有限公司根据本院委托对被告潘金许浇筑的原告屋内一至二层夹层楼板的质量进行司法鉴定，并于2015年8月16日出具鉴定报告。该鉴定报告认为后浇筑楼板施工无原材料检测检验报告和后浇筑楼板施工设计图纸，后浇筑楼板抽检部位实际配筋量未达到原设计要求，后浇筑楼板的钢筋连接不能满足原设计受力体系要求，鉴定结论为：桐庐县海陆世贸中心9号113／213商铺后浇筑楼板施工不符合原设计要求，属于不合格楼板，应采取加固处理措施。被告潘金许支付本次鉴定费1万元。
本院认为：租赁期届满，承租人应返还租赁物，返还的租赁物应符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。承租人未经出租人同意装饰装修，出租人可请求恢复原状或赔偿损失。被告海陆世贸公司在承租原告房屋期间，将该房剩余租期转租给被告潘金许，被告潘金许转承租后尚在被告海陆世贸公司与原告约定的剩余租期内未经原告同意即擅自将屋内一至二层夹层楼板拆除，虽被告潘金许在租赁期届满之后对该楼板进行了修复，但经本案司法鉴定，被告潘金许浇筑的楼板并不符合原设计要求，属于不合格楼板，应当采取加固处理措施。被告海陆世贸公司作为承租人，应当按返租约定在租赁期届满时交付原告与商品房买卖合同约定的主体结构以及装饰、设备标准一致的房屋，故被告海陆世贸公司应对原告承担恢复原状的责任。又因原、被告双方对已修复的楼梯未有争议，故恢复原状范围限于对原告屋内一至二层夹层楼板的修复。被告潘金许又因与原告另行签订租赁合同从而在转租期满后从次承租人转为承租人，亦负有返还原告符合租赁合同约定使用的房屋状态的义务，故被告潘金许应共同承担恢复原状的责任。两被告自租赁期届满至今未能将房屋恢复原状，影响原告对房屋的占用收益，产生一定的租赁费损失，故本院根据本案情况，参照原告与被告潘金许租赁合同约定的租金标准酌定两被告按每月1330元承担自租赁期届满即2014年6月1日起至2015年12月31日止的房屋租赁费损失共计25270元，之后租赁费损失，原告可根据恢复情况另行主张。原告主张两被告支付占用期间的水电费、物业费，诉请不明，经本院释明后仍未明确，应予驳回；原告要求两被告承担房屋折旧损失费30000元、误工费25454元、通信费3000元、交通费5000元、咨询费2000元和精神损失费20000元，缺乏依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、被告桐庐海陆世贸中心开发有限公司、潘金许自本判决生效之日起六十日内按照原设计标准将原告周维农所有的位于桐庐县迎春南路28号海陆世贸中心9号113／213房屋内的一至二层夹层楼板恢复原状。
二、被告桐庐海陆世贸中心开发有限公司、潘金许自本判决生效之日起十日内支付原告周维农自2014年6月1日起至2015年12月31日止的房屋租赁费损失共计25270元。
三、驳回原告周维农的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2809元，由原告周维农负担2377元，被告潘金许、桐庐海陆世贸中心开发有限公司负担432元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2809元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【款汇：浙江省杭州市中级人民法院；开户银行：工商银行杭州湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：12×××68。】
审 判 长 楼柯柯
人民陪审员 柴文英
人民陪审员 夏根有
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 毛宇斐