湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湘民二初字第121号
原告：东莞市圣格房地产咨询有限公司。
法定代表人：刘杰，总经理。
委托诉讼代理人：王斌，湖南昌禹律师事务所律师。
被告：湘阴县金鼎房地产开发有限公司。
法定代表人：周招林，总经理。
委托诉讼代理人：杨唐勇，北京市大成（广州）律师事务所律师。
原告东莞市圣格房地产咨询有限公司（以下简称圣格公司）与被告湘阴县金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎公司）商品房委托代理合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告圣格公司的委托诉讼代理人王斌，被告金鼎公司的委托诉讼代理人杨唐勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告圣格公司向本院提出的诉讼请求是：1、被告依照合同约定支付鼎盛府邸项目第三期多层住宅溢价196459元、镏金街商铺溢价464578元、未结物业佣金110109元，以上三项共计771146元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月25日，长沙洋溢房地产营销策划公司（以下简称洋溢公司）委托李晓欢与本案被告金鼎公司签订了《合作协议》，由洋溢公司为金鼎公司策划及独家代理招商销售”鼎盛府邸”项目第三期的16、17、18、19、20、21、22栋所有的住宅181套，面积为19011平方米，商业铺面42间，面积约为3361平方米，另加2、4栋所有住宅和商业裙楼面积约为6480平方米，1#栋住宅一个单元面积约为2000平方米。另外第二期剩余房源住宅17套，面积约为2725平方米，商铺44间面积约为2523平方米。后洋溢公司退出该项目的代理销售一事，并与金鼎公司口头商定:”将本公司与金鼎公司签订的商品房委托代售合同权利、义务一并由圣格公司全部承接代销。其权利义务按照本同中权利、义务约定需要变更，则由圣格公司与金鼎公司协商，公司与金鼎公司签订的合同及附件为准，如果圣格公司对转让合另行以补充协议确定相关权利义务。”洋溢公司将该项目转交圣格公司承销后，圣格公司分别于2012年7月23日、10月19日与金鼎公司签订了两份《鼎盛府邸项目销售代理合同补充协议》。重新约定了关于项目销售全案代理费，以及溢价分配和商铺价格的代理溢价和销售期限。其中，该项目自圣格公司进场销售时可售物业为：三期多层住宅181套，二期电梯住宅18套，四期住宅40套，二、三期镏金街商铺87间，6栋商铺4套，总数为330套。在约定期限内，已经由圣格公司销售完成的物业为：三期多层住宅177套，二期电梯住宅13套，四期住宅38套，二、三期镏金街商铺66间，6栋商铺4套，已销售物业总数为298套。已经实现总销售面积32845.95㎡，总销售额112169402元，整个项目按照约定总体销售均价，其中对商品房销售率已完成90%以上，完全达成与金鼎公司于2012年7月23日签订《鼎盛府邸项目销售代理合同补充协议》的约定。并且，同时按照与金鼎公司于2012年10月19日签订关于商品价格和代理溢价的《鼎盛府邸项目销售代理合同补充协议》约定，圣格公司也对商铺进行营销，依照约定按一户一底价的请款方式进行销售和向金鼎公司请款，但每次请款都被其以各种理由搪塞。直到圣格公司于2013年11月4日，向金鼎公司递交结案书，要求其支付该项目第三期多层住宅溢价196459元、镏金街商铺溢价464578元，未结物业佣金110109元，共计771146元时，金鼎公司还是不愿结算。虽然圣格公司多次要求其支付，但至今仍不愿履行合同义务。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。
原告圣格公司为支持其诉讼主张，在本院要求的举证期限内提供了以下证据：
证据一、1原告营业执照、2原告组织机构代码证、3法定代表人身份证明书、4刘杰身份证复印件。拟证明原告具具有商品房委托代理销售资质并具有诉讼主体资格。
证据二、5长沙洋溢房地产营销策划有限公司营业执照、6洋溢公司组织机构代码证、7法定代表人身份证明书、8阳义身份证复印件、9法人委托书、10证明。拟证明洋溢公司自愿退出湘阴县金鼎房地产开发有限公司鼎盛府邸项目的代理销售、并将该项目商品房委托代售合同权利义务，由东莞圣格房地产咨询有限公司全部承接代销。
证据三、11金鼎公司企业注册登记资料、12合作协议、132012年7月23鼎盛府邸项目销售代理合同补充协议、142012年10月19日鼎盛府邸项目销售代理合同补充协议、15鼎盛府邸项目底价表。拟证明：1、金鼎公司与圣格公司就鼎盛府邸项目的住宅、镏金街商铺代销售一事，以补充协议的形式确定，并认可洋溢公司的转让行为有效；2、圣格公司对金鼎公司鼎盛府邸项目销售代理，依合同约定享有要求金鼎公司支付该项目住宅、镏金街商铺的溢价款和未结牧业佣金的权利；3、金鼎公司对项目的销售底价标准，是圣格公司计算销售佣金和溢价款的依据。
证据四、16、函件、17，鼎盛府邸项目代理销售结案书、18，购房信息确认表；拟证明1、金鼎公司委托待售物业出现质量问题，已经影响到圣格公司的销售；2、圣格公司已经依照合同约定完成金鼎公司鼎盛府邸项目的销售任务，金鼎公司应按合同约定支付溢价款和未结物业佣金。
被告金鼎公司答辩称：首先，答辩人认为原告并不当然具有本案原告主体资格。原告提供的案涉两份补充协议的”甲方”为被告，”乙方”均为刘杰（身份证号码：XXX）。刘杰个人并不具有代理销售房产的资质，刘杰事实上是委托李晓欢（身份证号码：XXX）组织了一些销售人员以被告内部销售部门的名义代理被告对外销售房产，预借支款项及佣金结算均由李晓欢办理。因此，被告并未与原告直接发生委托代理关系，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。如果人民法院审理后认为原告有主体资格，答辩人也认为，答辩人无需支付原告任何款项，原告全部诉讼请求应该予以驳回。具体理由如下：
一、原告主张被告给付”鼎盛府邸项目第三期多层住宅溢价196459元”的请求应该予以驳回。被告对外委托代理销售的第三期多层住宅（1622栋）共计181套建筑面积约19011平方米（实测为22123.81平方米）。其中，”6”字开头的房号均为顶层房源，共有36套。2012年7月23日，刘杰继续代理销售时，未售房源为122套，这是双方确认的未售的可售房源。刘杰签订补充协议后，在2012年7月23日至2012年农历12月30日前（春节前，公历2013年2月9日前），刘杰实际销售房产仅为94套，建筑面积为11637.18平方米。刘杰制作的”三期多层住宅溢价”结算表拟证明其销售了115套房产，但实际上符合约定条件的销售只有94套。因为，其中有3套房产不属于其可销售的122套房源范围（16204、1840219203），另有13套是此前已售因在此之前已经售出故而不属于该期间销售的房产（16205、403、404、406,17205、302、402、403，19202、301,20406,21204,22206），另有5套实际出售时间是在2013年2月10日之后故而也不属于该期间范围销售的房产（19604,20602,21602、603、606）。原告陈述已经完成销售三期多层住宅177套（另有17305,21101、301、302等四套未销售）。经查对该177套销售房产信息，其中有顶层房源19套未能在上述约定时间内销售，远远大于支付溢价约定的基本条件”顶层房源不得大于五套剩余房源”。由于刘杰的代理销售行为不符合给付溢价的条件，因此，被告无需支付溢价给刘杰。另，从刘杰代理销售的177套房产来看，总面积为21699.79平方米，总销售额为57092567元，平均价格为2631.09元，溢价仅为每平方米31元。
二、原告主张被告给付”镏金街商铺溢价464578元”的请求应该予以驳回。被告与刘杰双方约定的可以支付溢价的商铺仅仅指镏金街的商铺（12#19#商铺）共计87间，建筑面积为5902.79平方米，不涉及其他商铺；约定销售价格为”总体销售单价不低于6500元/平方米”；还约定必须在2013年12月31日前完成商业街90%的销售目标，否则不能请求给付溢价。被告之所以与刘杰就溢价部分作出如此约定，并给予刘杰一年多的销售时间，一方面是要求刘杰尽快销售，帮助公司回笼资金缓解压力；另一方面也是因为国家已经开始更严厉地调控房地产市场，担心时间越长导致房地产行情的影响大，价格下降。从实际销售情况来看，在2013年12月31日之后的2014年期间，无论是刘杰继续代理销售的11间，还是被告后来自己销售的7间商铺其均价都已经下降很多，每平方米约只有6080元，因未能在2013年售出，导致进入2014年之后，被告遭受严重损失。根据原告提供的”镏金街商铺总销一览表”显示，,刘杰总共代理销售了66间。扣减其错误统计、事实上并未售出的三间（16106、107、108，至今仍为未出售商铺），在约定的时间内，刘杰仅仅销售了其中的63间商铺，面积为4020.17平方米。因此，从数量上来看，已售商铺只占72.4%；从面积上来看，已售商铺只占68.1%，根本达不到90%的销售率。由于刘杰的代理销售行为不符合给付溢价的条件，因此，被告无需支付镏金街商铺溢价给刘杰。
三、原告主张被告给付”未结物业佣金110109元”的请求应该予以驳回。被告每月都按约定将刘杰所代理销售的房产（住宅和商铺)全部佣金（销售额的1.5%)全部结算给其本人或委托的李晓欢收取。由于12106、107、108三间商铺至今未能成功卖出，所以，原告无权主张该部分佣金。另有商铺6101、103、104、105及住宅21501系被告公司职员的四名亲戚朋友直接向被告认购，这四名客户也不是被告联系寻找的，原告并未对此付出任何艰辛劳动。根据权利义务相一致的原则，原告也无权要求被告支付该部分佣金。关于这一点，双方以前也是认可的，在过去每月核对的销售量时已经剔除这几套，同意不支付这几套房产销售佣金。原告现因打官司又重新提出来是没有道理的，其请求应该予以驳回。
被告金鼎公司为支持其抗辩理由，在本院要求的举证期限内提供以下证据：
证据一、销售代理合同补充协议2份、鼎盛府邸16＃－22＃价格表，拟证明被告与刘杰约定，三期住宅总体销售均价每平方米不得低于2600元，符合条件才能请求给付溢价。
证据二、李晓欢身份证复印件，拟证明刘杰委托办理销售事宜含办理收支款项事宜的人员。
证据三、三期多层住宅顶层房产销售信息表，证明在约定2012.10.1－2013.12.30期间，刘杰未能代理售出的顶层住宅为19套，远远大于5套。原告无权要求给付溢价。
证四、刘杰2014年代理销售镏金街信息表、金鼎房产公司2014年销售镏金街商铺信息表，证明由于刘杰未能在约定的2013年12月30日前销售90%商铺，导致进入2014年之后，被告售出的商铺价格大幅降低，每平方米约只有6080元，被告遭受重大损失。
证五，领款单、销售明细，证明：1刘杰每月让李晓欢与被告核对上月应付款项因没有达到支付溢价的条件，故而从未有申请溢价款。2，案涉5套物业非原告找来的客户，已认可不需付佣金的事实。
经组织双方当事人对上述证据质证，被告对原告证据的质证意见：
对证据一、第1、2、3页，无原件，对其真实性、关联性都不予确认，且年度检查记录只年检到2012年。只与刘杰发生过业务关系，不能证明原告具有原告诉讼主体资格。第4页，刘杰身份证复印件，无异议。
对证据二、5－9页，无异议，与洋溢公司签订过合同，洋溢公司有代理销售的资格，李晓欢作为代理人负责楼盘的销售。第10页，三性有异议，组二不能证明洋溢公司自愿退出并且将该项目合同权利义务都转给圣格公司的事实。
对证据三、第11页，真实性无异议，可以证明被告的主体资格；第12页，无异议；第21页，真实性无异议，关联性有异议，1、合同乙方是刘杰个人，而非本案的原告，2，合同约定的出发点是刘杰尽快把房子卖掉，但刘杰要获得溢价款要达到二个条件，整体销售均价不得低于2600元，顶房房源大于5套是没有溢价款支付的。刘杰卖房没有达到条件，不能获得溢价款。第22页，证明合同乙方只是刘杰，而非本案中的原告，销售镏金街商铺给付溢价款有二个条件，刘杰销售没有达到条件。第23、24页无异议。第25－31页无异议，可以证明刘杰进场销售三期住宅的时候，可售的房源是122套，其中第25页显示16栋的可售房源16套，顶层有5套，16栋的204、205、406是已售出的房源，不属于刘杰销售的范围；第26页中17栋住宅可售房源是14套，含顶层5套，其中202、203、205、302、403不在可售范围；第27页中18栋中可售房源是8套，其中402不在可售范围；第28页是19栋房源，可售11套，其中顶层3套，202、203不在可售范围；第20栋可售房源30套，含顶层6套，其中406不在可售范围；第21栋可售房源19套，含顶层5套，其中204不在可售范围；第22栋可售房源24套，含顶层5套，其中206不在可售范围。刘杰入场时全部可售房源是122套。所有阴影部分和划掉的是刘杰入场前已经卖掉的总59套。金鼎公司从来没有与圣格发生任何代理业务的关系，圣格公司无权主张要求溢价。
对证据四、第32页，函件，发件人的真实性，我方不予确认。圣格公司没有以公司名义出现过，也没有进行过任何交往，更不能证明金鼎公司出现质量问题而影响圣格公司对房源销售不利的事实。原告证明不能成立。第33－50页，三性均有异议，结案书的主体无法确认，与我们签订补充协议和要求溢价款的只有刘杰具有资格，第2，结案书有些数据是不真实或无关的：其中第33页，可售房源和已售房源这段无异议，但是时间有异议，并不全部是刘杰销售，而一些是洋溢公司销售；第34页，黑色部分是刘杰代销已售出的；第35页，二、四期的住宅与本案无关联；第36页，真实性、关联性无异议，我方最早委托洋溢公司出售镏金街商铺时，总共是87间，鼎盛府邸6栋与本案无关；第37－41页，原告列出的三期住宅总共卖了177套，但销售时间是从洋溢公司入场开始一直到2013年12月30日，在这二年期间销售的是177套，与本案有关联的时间点是2012年7月13至2013年2月9日，只有94套是刘杰入场之后卖的；根据第41页总面积和总销售额，可以计算出三期住宅的销售均价是2600多元；第41页下半部分、第42页与本案无关；第43页，原告统计镏金街商铺总共销售66间，但要剔除第43页的12栋102、107、108，这三套物业至今未卖出，所以原告实际卖出商铺是63间，面积是4020.17平方米，第45页的商铺是我方自己寻找的客户来源，之前刘杰也同意这几套是不支付佣金的；第46－48页，是原告统计的溢价款，但统计有重大出入，实际在约定期间刘杰只销售了94套，详见《刘杰在2012.7.23－2013.2.9期间实际代理销售房产统计说明》，通过他的销售我方的顶层房源还有19套没有销售，只能给付佣金，不符合给付溢价款的条件。第49页，真实性不予确认，其中大量商铺的价格都是低6500元成交的，刘杰实际只销售了63间，从面积和数量上都不符合支付溢价的标准。第50页，真实性有异议，12栋108、107、106三套至今没有销售，剩余5套是因为直接由被告方的亲戚朋友直接购买，有些合同也是被告自己直接签订，在之前原告请款时已明确。第51－尾业，购房信息确认表，三性均有异议，首先无原件，我方无法确认，且列出的单价和销售单价是有差距的，只能证明刘杰在代理销售物业的时候曾经找到过有购买房产意向的人，双方是否按上面的价款签订买卖合同无法证实，实际的销售额只能以销售合同为准。
原告对被告证据的质证意见：
对证据一，1、销售代理合同补充协议2份：合法性无异议，真实性、关联性有异议，顶层房源不得大于5套剩余房源这一表述存在异议，原告与被告的这一约定是针对顶层房源的销售，但是依照主合同第5条的约定，如果存在严重的工程质量问题而影响销售的房源不在范围内，为此，原告对被告的顶层房源有质量问题要求整改，依据主合同第7项的约定，被告自己销售的仍视为原告完成应支付溢价款和佣金，所以就算是被告的亲戚朋友购买的也仍应算是原告完成的销售。2、补充协议，合法性无异议，真实性、关联性有异议，主要针对第3条约定完成90%的销售目标才能支付溢价款，不能达到其证明目的，理由：该合同中第3条中的销售期限并没有约定原告在销售期限前没有完成任务就不享有得到溢价款的，从而表明这条的约定只是双方的意向性要求，并未纳入结算溢价时原告应达到销售目的这一说，因此产生违约就无权利要求溢价，再者，从前一份补充协议的约定也可以看出，如果被告要求原告就商铺的销售必须达到90%这一目标的话，就会在协议的第2条中体现出来，或者更加明确约定没有达到目标的违约条款。同时，在被告审定的鼎盛府邸商业街底价表中，即原告证据23、24页，就明确注明了销售公司按一付一底价的价格方式请款，这是对此合同内容的再次变更，原告作为商品房代理销售方的请款方式就是按一付一底价的请款方式，而原告所要请款的项目无非就是佣金和溢价款，从而表明原告达不达到这一目标都有要求被告支付溢价款的权利。3、鼎盛府邸16＃－22＃价格表，合法性无异议，真实性、关联性有异议。这是双方就未售与可售房源存在异议。原告为该项目的独家代理销售，依主合同约定，不论房屋从谁的手中售出也只能视为是原告的销售。
对证据二，李晓欢身份证复印件，无异议。
对证据三，三期多层住宅顶层房产销售信息表，三性均有异议：其一，此信息表是被告制作，即没有提供相关的商品房买卖合同予以佐证，其二，被告所开发的项目存在严重的工程质量问题，从而影响销售房源，不在销售房源范围之内，同样，原告具
有请求溢价款的权利。
对证据四，刘杰2014年代理销售镏金街信息表、金鼎房产公司2014年销售镏金街商铺信息表，三性均有异议：此信息表是被告制作，即没有提供相关的商品房买卖合同予以佐证，并结合原告对第一证据第2份补充协议的质证意见一致。
对证据五，领款单、销售明细，合法性无异议。票据真实性、关联性无异议，销售明细因对方没有提供相关的商品房买卖合同予以佐证，我方不予质证。销售明细中有一项扣除税金，但被告从没有向圣格公司出示过凭证。
本院认证如下：
对原告圣格公司提供的证据：对证据一，经审查，原告圣格公司在工商部门办理的营业执照、机构代码证属实，刘杰系原告公司法定代表人，对该份证据的三性本院予以认可；
对证据二，洋溢公司出具的证明，被告对其三性均有异议，结合原、被告之后签订两份《鼎盛府邸项目销售代理合同补充协议》，可以看出被告对原告承接洋溢公司与被告签订的商品房委托代销合同的权利、义务并无异议。对该证据本院予以认可；
对证据三，对原告的诉讼主体资格的认可，理由同对证据一认证理由；
对证据四，《函件》有被告公司加盖公章，表明被告金鼎已签收，且被告未提供收到《函件》后对其内容有异议的证据，本院对该份证据予以认可。对《鼎盛府邸项目代理销售结案书》，因该结案书系原告单方制作，对房屋销售数量及价格双方无异议部分本院认可，对被告提出异议的部分（”三期多层住宅溢价”结算表计算有误，其中有3套房产不属于其可销售的122套房源范围:16#204、18#40219#203，另有13套是此前已售因在此之前已经售出故而不属于该期间销售的房产:16#205、403、404、406,17#205、302、402、403，19#202、301,20#406,21#204,22#206，另有5套实际出售时间是在2013年2月10日之后故而也不属于该期间范围销售的房产:19#604,20#602,21#602、603、606。”镏金街商铺总销一览表”显示刘杰总共代理销售了66间。扣减其错误统计、事实上并未售出的三间：12106、107、108，至今仍为未出售商铺），因原告未提出其它证据予以佐证不予认可，对该份证据本院部分采信。《购房信息确认表》只是购房人的一种购房意向表示，对其中载明的购房价格没有购房合同佐证，本院不予认可。
对被告金鼎公司提供的证据：对证据一的内容本院予以认可；对证据二本院予以认可；对证据三双方有争议的部分房屋，对房屋销售数量及价格双方无异议部分本院认可，有争议部分应按实际销售时间、数量、价格计算，对该份证据本院部分采信；对证据四，《刘杰2014年代理销售镏金街商铺信息表》系被告单方制作，无其他证据佐证，本院不予认可；对证据五可证明原告在被告处结算佣金的情况，本院予以认可。
本院根据认定的证据及当事人的陈述，庭审查明情况，确定以下案件事实：
2011年11月25日，洋溢公司与被告金鼎公司签订了《合作协议》，合同约定：......二、委托方式和内容甲方（金鼎公司）委托乙方（洋溢公司）独家销售鼎盛府邸项目第三期的16、17、18、19、20、21、22栋所有的住宅181套，面积为19011平方米，商业铺面42间，面积约为3361平方米，另加2、4栋所有住宅和商业裙楼面积约为6480平方米......五、销售任务、佣金比例及佣金支付方式（三）、支付方式2、请款标准......存在严重工程质量问题而影响销售的房源不在销售任务范围内。（七）、它项1）委托期内，甲方若为照顾亲戚、朋友或各种工作关系，需委托乙方可售房源中自留部分房源，在不影响乙方整体销售进度的前提下，乙方同意其自留部分，其价格由甲方自定，但不得低于双方约定的销售基价，其销售量仍被视为乙方所完成，佣金支付及结算按实际回款额执行。后洋溢公司退出鼎盛府邸目的代理销售，由原告承接鼎盛府邸代销销售事宜，并由原告承接洋溢公司与被告签订的《合作协议》约定的全部权利、义务。2012年7月23日，被告与原告公司法定代表人刘杰签订《鼎盛府邸项目销售代理合同补充协议》，协议约定：甲方金鼎公司，乙方刘杰，1、项目销售执行全案代理总费称总代理费为售出总销售金额的1.5%。溢价部分为，甲方8成，乙方2成。2、总体销售均价不得低于2600元（根据市场情况甲乙双方协商可根据市场的变化进行调整）。3、本合同从签订日至本项目对外公开销售后截止在农历2012年12月30日（2013年2月9日）前销售率达到90%溢价可请100%，如销售率未达到90%只能请溢价50%。（但顶层房源不得大于伍套）。双方确认鼎盛府邸16#至22#价格表显示可售房源共计122套，但其中有3套房屋已于2012年7月23日前出售（16#403、404，19#301），签订合同时实际可售房源为119套。2012年7月23日至2013年2月9日，原告圣格公司在可售房源范围内共销售房屋94套，包括：16#销售房屋11套，303、304、305、402、502、503、504、505、506、604、606；17#销售房屋9套，204、303、304、401、404、502、503、601、604；18#销售房屋8套：302、501、502、503、601、602、603、604；19#销售房屋9套，302、402、403、501、502、503、504、602、603；20#销售房屋27套，101、102、103、104、105、106、201、202、203、204、301、302、303、304、401、402、403、404、405、501、502、504、505、506、603、605、606；21#销售房屋10套，103、104、106、201、202、304、501、502、504、506；22#销售房屋20套，101、102、103、104、106、202、203、204、302、304、306、403、404、406、501、502、503、504、506、606。以上房屋面积共计11668.13，实际销售价格为31302762元，每平方米销售均价为2682.76。未售出房屋共25套，包括：16#未销售房屋3套，602、603、605，17#未销售房屋5套，305、504、602、603、605，19#未销售房屋1套604，20#未销售房屋3套，601、602、604，21#未销售房屋9套，101、102、301、302、601、602、603、604、606，22#未销售房屋4套，601、602、603、604。2012年10月19日，被告与原告公司法定代表人刘杰签订《鼎盛府邸项目销售代理合同补充协议》，协议约定：甲方金鼎公司，乙方刘杰......2、关于商铺价格和代理溢价总体销售单价不低于6500/㎡，一铺一价。乙方佣金按销售金额的1.5%计算佣金提成，甲方金鼎公司按照20%给乙方结算溢价，结算公式为：溢价＝（成交单价减次户底价）×20%（根据市场情况甲、乙双方协商可根据市场的变化进行调整）。3、关于销售期限双方约定：乙方在2013年12月31日之前完成甲方鼎盛府邸项目商业街90%的销售目标。双方确认鼎盛府邸12#至19#可销售商铺87间。合同签订后，2012年10月19日至2013年12月31日原告共销售商铺63间。销售期间，原告于2013年1月8日向被告发出一份《函件》，主要内容为：……现客户反映房屋质量问题如下……6、阁楼窗户处严重漏水，天沟没盖瓦，南阳台顶漏水（比如：20#604）7、大部分6F没有木梯（上不了阁楼）。甲方确认：郭卫华并加盖被告金鼎公司公章签收时间2013.1.10。2013年11月4日，原告出具结案书，要求被告支付该项目第三期多层住宅溢价196459元、镏金街商铺溢价464578元，未结佣金110109元（商铺6#101、103、104、105，商铺12#106、107、108，住宅21#501），共计771146元。被告金鼎公司认为原告圣格公司未达到合同约定的销售量，不符合支付溢价款的条件，未结佣金部分，商铺12#106、107、108未实际销售，商铺6#101、103、104、105，住宅21#501系被告公司员工亲属直接在被告处认购，这几名客户不是原告联系寻找的，原告并未对此付出任何艰辛劳动，双方以前也是认可的，在之前每月核对的销售量时已经剔除这几套，同意不支付这几套房产销售佣金。所以被告金鼎公司不同意支付溢价款和佣金。双方协商未果，原告圣格公司遂于2014年12月25日向本院提起诉讼，请求人民法院判令：1、被告依照合同约定支付鼎盛府邸项目第三期多层住宅溢价196459元、镏金街商铺溢价464578元、未结物业佣金110109元，以上三项共计771146元；2、本案诉讼费由被告承担。
本案的焦点：1、原告是否为本案的适格主体？2、被告支付原告销售房屋的溢价款是否附有条件，住宅销售是应否按2012年7月23日的补充协议来支付溢价款？3、镏金街商铺的销售是否应按2012年10月19日的补充协议来支付溢价款？4、被告是否应当向原告支付未结佣金？
本院认为，1、刘杰作为圣格公司法定代表人，其具有代表公司对外签署合同的权利，本案中刘杰与被告签订两份《鼎盛府邸项目销售代理合同补充协议》后，以圣格公司的名义从事销售代理行为，且之后原告圣格公司以其自己的名义向被告出具了《函件》，被告接收《函件》时未提出异议，表明其对原告公司的销售代理行为已明知，且原告实际履行了代理义务。被告与原告委托关系成立，所以圣格公司应是本案适格的原告。
2、被告与案外人洋溢公司签订的《合作协议》，系双方真实意思表示，合同真实有效，洋溢公司将合同的权利、义务转移给原告圣格公司，已告知被告金鼎公司，且被告在之后的行为中也已对转让行为表示了认可，该转让行为符合法律的规定，原告继受取得了《合作协议》中案外人洋溢公司所有的权利和义务，所以《合作协议》对原、被告双方具有约束力。原告与被告于2012年7月23日签订的《补充协议》，是对《合作协议》的补充。签订《补充协议》时实际可售房源为119套。在补充合同约定的时间范围内，原告圣格公司在可售房源范围内共销售房屋94套，未售出的房屋25套，其中属于顶楼的房屋共19套，原告销售数量未满足《补充协议》”售率达到90%溢价可请100%，如销售率未达到90%只能请溢价50%。（但顶层房源不得大于伍套）”的约定。2013年1月8日原告向被告发出的《函件》，反映顶楼也就是6F房屋存在质量问题。根据《合作协议》第五条”销售任务、佣金比例及佣金支付方式（三）、支付方式2、请款标准......存在严重工程质量问题而影响销售的房源不在销售任务范围内。”的约定，应当在销售任务范围排除未售出的19套顶楼房屋。原告对住宅的销售数量已经达到约定的90%以上，被告应当向原告支付住宅销售溢价款。原告销售房屋的面积共计11668.13，实际销售价格为31302762，每平方米销售均价为2682.76（31302762÷11668.13），每平方米溢价款为82.76元，销售溢价共计965654.43元（82.76×11668.13），被告应向原告支付房屋销售溢价款193130.89元（965654.43×20%）。
3、镏金街商铺双方确认87间，在合同约定是时间内原告销售商铺63间，未到达合同约定的90%的销售目标，所以对原告要求被告支付镏金街商铺溢价的诉讼请求，本院不予支持。
4、关于原告主张的商铺6101、103、104、105，12106、107、108及住宅21501未结物业佣金部分，因被告抗辩称12106、107、108至今未实际售出，原告未提供这三间商铺已出售的证据，所以12106、107、108三间商铺佣金，本院不予考虑，商铺6101、103、104、105及住宅21501的销售总价为5950934元，按双方合同约定的销售总价的1.5%计算佣金为89264.01元。虽然商铺6101、103、104、105及住宅21501系被告公司职员的四名亲戚朋友直接向被告认购，但根据《合作协议》第五条第（七）项的约定，被告应向原告支付以上房屋的销售佣金89264.01元。据此，依照《《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告湘阴县金鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告东莞市圣格房地产咨询有限公司房屋销售溢价款193130.89元；
二、被告湘阴县金鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告东莞市圣格房地产咨询有限公司房屋销售佣金89264.01元；
三、驳回原告东莞市圣格房地产咨询有限公司其他诉讼请求。
本案案件受理费11510元，由原告东莞市圣格房地产咨询有限公司承担6000元，被告湘阴县金鼎房地产开发有限公司承担5510元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 成兵武
代理审判员 许 波
人民陪审员 甘建军
二〇一六年五月三十日
书 记 员 成岚岚
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。