浙江省绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0604民初1060号
原告：绍兴市上虞区城区水利工程管理所，住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道江东路121-1号，组织机构代码：79648149-4。
法定代表人：马炯，系所长。
委托诉讼代理人（特别授权）：陈瑶杰，浙江五洋联合律师事务所律师。
被告：任新江，男，1965年8月22日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。
被告：余秀丽，女，1962年8月8日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被告：陈涓娟，女，1968年3月26日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。
上述三被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：王永，浙江左右律师事务所律师。
原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所诉被告任新江、余秀丽、陈涓娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理，依法由代理审判员王锦晶适用简易程序独任审判。后因被告任新江、余秀丽去向不明，需公告送达，转为普通程序，依法组成合议庭于2017年5月31日公开开庭进行了审理。原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所的委托诉讼代理人陈瑶杰，被告任新江、余秀丽、陈涓娟的共同委托诉讼代理人王永到庭参加诉讼。案件审理过程中，原、被告双方申请庭外和解二个月，但未果，现本案已审理终结。
原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间于2013年4月15日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告任新江、余秀丽、陈涓娟于判决解除《房屋租赁合同》时起七天内腾退租赁物并将其返还给原告；3.判令被告任新江按每年914523.7元向原告支付从2016年7月16日至判决租赁合同解除日止的租金（暂计算至2017年1月15日为457261.8元）；4.判令被告任新江从2016年5月1日起至实际清偿日止以欠付租金为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍，向原告支付违约金；5.判令被告任新江及被告余秀丽、陈涓娟支付从判决租赁合同解除日之次日开始至实际腾退日止的租赁物占用期间的使用费（按每年914523.7元计算）。案件审理过程中，原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所增加一项诉讼请求：6.判令被告任新江支付从2016年4月1日起的水电费合计4528.5元。事实和理由：经招投标，上虞市城区水利工程管理所和被告任新江于2013年4月15日签订房屋租赁合同一份。合同约定：上虞市城区水利工程管理所将位于上虞区西横河人民医院对面的房屋（松竹居）出租给被告任新江；租赁期限为5年，第一年租金为人民币79万元，以后每年的租金比上年递增5%；租金须在当年4月30日前付清。经原告同意，被告任新江于2013年6月将所承租的房屋转租给了被告陈涓娟及余秀丽，其中转租给被告陈涓娟的为东南首房屋8间，转租给被告余秀丽的为二层楼一幢景观房。由于第三年租金只支付了部分，故原告于2016年4月28日起诉，要求支付余下的租金及欠付的水电费等。后经一、二审法院判决支持了原告的诉讼请求。判决生效后，被告任新江没有履行判决确定的义务。另，按约第四年租金914523.7元应于2016年4月30日前支付，但承租人至今未能支付。现上虞市城区水利工程管理所已变更为本案原告。原告认为，上述所签订的《房屋租赁合同》及《转租合同》系各方真实意思表示，合法有效，当事人均应积极履行。现承租人未能履行支付租金的义务，系严重的违约行为，按约应承担违约责任，同时出租人依法有权解除合同。由于案涉租赁物已转租给被告陈涓娟、余秀丽，故在合同解除后，作为次承租人应及时腾退房屋，未能腾退的，当与承租人共同支付逾期腾房的占有使用费。
被告任新江辩称：关于原告要求解除合同的诉讼请求，被告在另案中也有相应的主张，但被告认为解除合同的理由应为合同目的不能实现。关于涉案房屋的返还问题，被告已于2017年初与原告进行了沟通，当时被告明确表示同意返还，且涉案房屋返还后其内涉部分物品需时间腾退，在此期间若出现丢失情形，亦与原告无关，但在双方后续的交接过程中，原告提出了其他要求，故未能继续进行涉案房屋的返还。关于支付租金问题，被告认为不需就本案支付租金，因为被告在承租后未能按照招投标时及租赁合同约定的使用目的使用涉案房屋，上述违约事由（情节）系由出租人造成，故被告亦不需要支付原告其他诉请中的相关费用。
被告陈涓娟、余秀丽共同辩称：案涉《房屋租赁合同》的合同相对人是被告任新江，而非两被告，故原告对两被告没有相应的合同依据或诉讼权利，要求驳回对两被告的诉讼请求。
原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所为支持自己的诉讼请求，向本院提供下列证据：
1.房屋租赁合同复印件一份，证明原告与被告任新江于2013年4月15日签订房屋租赁合同一份，对租赁期限、租金支付、违约责任等情况作出了约定，原告与被告任新江之间存在租赁关系，被告任新江欠付租金的事实。
2.房屋租赁合同复印件二份，证明被告任新江承租讼争房屋后，分别于2013年6月10日与被告陈涓娟签订房屋租赁合同一份，将其中的200平方米转租给被告陈涓娟；于2013年6月20日与被告余秀丽签订房屋租赁合同一份，将其中的900平方米转租给被告余秀丽。上述两份房屋租赁合同系转租合同，是经过原告同意的，所涉的租赁期限与原告、被告任新江之间签订的房屋租赁合同约定的租赁期限一致。根据相关法律规定，原告在解除与被告任新江签订的房屋租赁合同后，有权要求被告陈涓娟、余秀丽腾房并支付占有使用费。
3.民事判决书复印件二份，证明原告曾因被告任新江拖欠讼争房屋租金于2016年向法院起诉，要求被告任新江支付拖欠至2016年7月15日的租金及拖欠至2016年3月29日的水电费。之后讼争房屋的租金及水电费被告任新江仍未支付。
4.西横河出租房屋水电费结算表一份，证明被告任新江欠付的水电费用。
上述证据经出示，被告任新江、陈涓娟、余秀丽共同质证如下：证据1，真实性无异议，被告任新江与原告之间确实签订过讼争房屋的房屋租赁合同。该租赁合同中约定的房屋用途为餐饮会所，但一般经营餐饮会所须办理消防验收手续。证据2，存在过该两份房屋租赁合同，但其实际目的并不是为了将讼争房屋转租给被告陈涓娟、余秀丽，而是被告任新江要以被告余秀丽的名义申办工商登记，形式上需要租赁合同，才签订了上述两份房屋租赁合同。故不管是棋牌室还是咖啡厅，被告任新江系实际经营者，而被告陈涓娟、余秀丽仅为登记业主。证据3，真实性没有异议，但判决确定支付租金的内容与事实存在出入，被告已另案向贵院提出诉讼，要求赔偿涉案房屋租赁期间的租金。证据4，真实性有异议，浪漫彼岸咖啡厅于2016年3月份被责令停产停业后，被告对其未有过经营活动。
被告任新江向本院提供下列证据：
5.询问笔录复印件一份，证明在（2017）浙0604民初1420号案件中经询问消防部门相关人员后可知，原告出租的讼争房屋不能申请办理消防验收手续是因为其缺少前置性条件。
6.行政处罚决定书复印件一份，证明因原告出租的讼争房屋无法办理相关的消防验收手续，导致由被告实际经营的浪漫彼岸咖啡厅被消防部门责令停产停业的情况，被告因此无需支付讼争房屋的租金。
经出示，原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所质证表示两份证据的真实性均无异议，但与本案无关，行政处罚决定书处罚的对向是浪漫彼岸咖啡厅，询问笔录中所询问的内容也是关于浪漫彼岸咖啡厅的，与本案中的三被告之间没有任何关联。另，浪漫彼岸咖啡厅有否通过消防验收，亦与原告无关，办理消防验收手续应由经营单位自行向消防部门申请，其主体为经营单位自己，且申请消防验收所需的材料多种多样，根据询问笔录可知，浪漫彼岸咖啡厅尚未向消防部门申请办理消防验收手续，无法查清其未能通过消防验收的具体原因。故消防验收是否通过始终与原告没有关联，不能证实被告所要证明的证明目的，即不能证明消防验收通不过是由于原告原因造成且导致浪漫彼岸咖啡厅被责令停产停业的事实。
本案证据经质证，本院作如下认证：被告对证据1、3的真实性没有异议，本院予以认定。证据2，本院对其真实性予以认定，可以证明被告任新江分别于2013年6月10日与被告陈涓娟签订房屋租赁合同一份，将讼争房屋中的200平方米转租给了被告陈涓娟；于2013年6月20日与被告余秀丽签订房屋租赁合同一份，将讼争房屋中的900平方米转租给了被告余秀丽。证据4，系原告自行制作，结合证据6可知，浪漫彼岸咖啡厅于2016年4月18日被消防部门责令停产停业，与原告提供的水电费情况并不相符，故在原告未能提供相关电力、水务部门出具的水电费结算票据的情况下，本院对其真实性难以认定。证据5、6，本院对其真实性予以认定，但不足以证明被告的证明目的。
经审理查明，2013年4月15日，上虞市城区水利工程管理所（甲方）与被告任新江（乙方）签订房屋租赁合同一份。合同第一条约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在西横河人民医院对面（以下简称该房屋）。该房屋出租建筑面积约为1179平方米（订立本合同前乙方已现场踏看过租赁物），房屋用途为餐饮、会所，房屋类型为砖混结构房。合同第二条第一款约定：1、甲、乙双方约定，甲方于2013年4月15日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期五年，自2013年7月16日起至2018年7月15日止。合同第三条第一款、第二款约定：1、该房屋租金第一年为79.0万元，以后每年租金比上年递增5%计。2、乙方支付租金：第一年租金在签订合同时一次性付清，后几年租金费必须在当年4月31日前一次性付清。逾期支付的，承担违约责任。合同第四条第二款、第三款约定：2、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备等费用由乙方承担。出租场所的电费、水费（水电单价按甲方实际缴费单价计算）每月结算，在每月10日前支付给甲方。未按期支付，承担违约责任。乙方应承担出租范围内卫生、环保、消防、防盗等相关费用。在经营期间，证照齐全合法经营。同时合同第七条约定：乙方在租赁期内不得转租、转让和交换。若确实需转租的需事先征得甲方的同意，乙方可将该房屋部分或全部转租给他人，并与甲方签订租赁主体变更合同。合同第八条第五款约定：乙方欠交租金、水电费等超过十日，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起本合同自动终止。合同第九条第一款约定：乙方违反本合同第三条、第四条约定应从欠缴之日起每日按欠缴金额的万分之八向甲方支付违约金。经甲方书面通知乙方交纳欠款之日起5日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物及有关设施，由此造成的一切损失由乙方承担。
2013年6月10日，被告任新江（甲方）与被告陈涓娟（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：本合同中拟租赁之物位于上虞市××西横河人民医院对面，朝东南房屋八间，面积约为200平方米（该房屋为任新江于2013年4月15日与上虞市城区水利工程管理所订立房屋租赁合同的一部分）。该房屋实际租赁期限自2013年4月15日—2018年7月15日止，租赁该房屋用途为棋牌室。同时约定，甲方此前与上虞市城区水利工程管理所签订的合同中的权利义务不变。该合同已征得上虞市城区水利工程管理的同意。
2013年6月20日，被告任新江（甲方）与被告余秀丽（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：本合同中拟租赁之物位于上虞市××西横河边（人民医院对面）二层楼的水利景观房，面积约为900平方米（该房屋为任新江于2013年4月15日与上虞市城区水利工程管理所订立房屋租赁合同的一部分）。该房屋实际租赁期限自2013年4月15日—2018年7月15日止，租赁该房屋用途为咖啡餐饮。同时约定，甲方此前与上虞市城区水利工程管理所签订的合同中的权利义务不变。该合同已征得上虞市城区水利工程管理的同意。
另查明，上虞市城区水利工程管理所已变更为原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所。讼争房屋自2013年起至今一直用于开设上虞市浪漫彼岸咖啡厅，该咖啡厅经营者为被告余秀丽。该讼争房屋的第四年（2016年7月16日-2017年7月15日）租金为914523.7元、第五年（2017年7月16日-2018年7月15日）租金为960249.89元，上述两年的租金被告任新江至今未支付过任何费用。
还查明，讼争房屋的第三年（2015年7月16日-2016年7月15日）租金已经生效判决确定[（2016）浙0604民初3235号、（2016）浙06民终2992号]，但被告任新江至今尚未履行。
本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所与被告任新江于2013年4月15日签订房屋租赁合同后，被告任新江先后分别于2013年6月10日、2013年6月20日与被告陈涓娟、余秀丽签订房屋租赁合同，约定将讼争房屋的一部分别转租给被告陈涓娟、余秀丽，并均经原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所同意。上述房屋租赁合同均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，故原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所与被告任新江签订的房屋租赁合同继续有效，经原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所（出租人）同意后，被告任新江（承租人）可以将讼争房屋转租给被告陈涓娟及余秀丽（次承租人）。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案讼争房屋第三年（2015年7月16日-2016年7月15日）的租金已经生效判决确定，但作为承租人的被告任新江至今尚未履行支付义务；第四年（2016年7月16日-2017年7月15日）、第五年（2017年7月16日-2018年7月15日）的租金，作为承租人的被告任新江亦未进行过任何支付，且被告任新江关于因原告原因造成其在承租讼争房屋后，未能按照招投标时及租赁合同约定的使用目的使用诉讼房屋，进而不需要支付讼争房屋租金的辩称，无实质性证据加以证明，故原告以被告任新江未能履行支付租金义务，要求解除双方于2013年4月15日签订的《房屋租赁合同》的主张，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案讼争房屋自2013年起一直由被告陈涓娟、余秀丽使用，且在原告提出解除与被告任新江于2013年4月15日签订的《房屋租赁合同》时，其均未提出代被告任新江支付欠付租金和违约金的抗辩，故在上述《房屋租赁合同》解除后，作为次承租人的被告陈涓娟、余秀丽应当负有腾房义务，故原告起诉要求被告任新江、陈涓娟、余秀丽于解除《房屋租赁合同》时七天内腾退讼争房屋并将其返还给原告的请求，于法有据，本院予以支持。被告任新江应当向原告支付讼争房屋自2016年7月16日至解除《房屋租赁合同》之日（2017年9月11日）止的租金合计1064480.44元。原告要求被告任新江支付违约金的主张，因上述租金已跨越两个租赁年度[第四年（2016年7月16日-2017年7月15日）、第五年（2017年7月16日-2018年7月15日）]，故其合理部分本院予以支持。至于原告起诉要求被告任新江、陈涓娟、余秀丽支付自《房屋租赁合同》解除日之次日开始至实际腾退日止的讼争房屋占用期间的使用费，本院认为，租赁合同解除后，出租人应当给予承租人、次承租人合理的期限以完成租赁房屋的腾退工作，本案经本院判决确定讼争房屋的租赁合同解除时间为2017年9月11日，本院亦给予了三被告7天的腾退时间，至于三被告实际腾退房屋的时间本院现无法确定，亦无法确定逾期腾房时间，故对于原告的该项诉请，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所与被告任新江于2013年4月15日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告任新江、陈涓娟、余秀丽应于本判决之日起七天内腾退上述《房屋租赁合同》所涉的房屋并将其返还给原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所。
三、被告任新江应于本判决生效之日起十日内支付原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所上述《房屋租赁合同》所涉房屋自2016年7月16日至2017年9月11日的房屋租赁款1064480.44元。
四、被告任新江应于本判决生效之日起十日内支付原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所上述《房屋租赁合同》所涉房屋违约金（违约金以914523.7元为基数，自2016年5月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计付至款项实际付清之日止；违约金以149956.74元为基数，自2017年5月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计付至款项实际付清之日止）。
五、驳回原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费14380元，由被告任新江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费人民币14380元，逾期不交则按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 孙科为
代理审判员 王锦晶
人民陪审员 金妙芬
二〇一七年九月十一日
书 记 员 田玫梅
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。