山东省诸城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）诸商初字第702号
原告（反诉被告）诸城澳华房地产营销有限公司，住所地：诸城市密州路中段。
法定代表人刘正斌，该公司总经理。
委托代理人卢运章，山东理达寰球律师事务所律师。
被告（反诉原告）潍坊中远置业有限公司，住所地：昌乐县昌盛街。
法定代表人沈卫东，该公司董事长。
委托代理人孙希科，山东春水律师事务所律师。
原告诸城澳华房地产营销有限公司与被告潍坊置业有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑金海独任审判，公开开庭进行了审理。开庭审理时，原告法定代表人刘正斌及其委托代理人卢运章、被告委托代理人孙希科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告双方于2009年11月18日签订《诸城“名门世家”项目策划及销售代理合同书》，约定被告全权委托原告独家代理诸城“名门世家”项目的策划及销售，双方对代理佣金的支付等相关事宜作了相应约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，至2013年9月20日，双方经对帐和确认，对原告的代理佣金以书面方式进行了确认，共计代理佣金2064131元，尚欠318759.8元未付。该款经原告催要未果，原告诉至法院，请求判令被告支付销售代理佣金318759.8元，利息50000元，共计368759.8元，并承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、原告于2013年10月21日因相同的事实及理由向诸城市人民法院起诉，2014年8月13日，诸城市人民法院作出（2014）诸商初字第25号民事判决书，并且该判决已执行完毕。如果原告不能向法庭提供第25号判决书中所列明的证据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。二、原被告双方签订委托代理合同后，原告仅仅销售的面积为15855.05平方米，而该楼的总建筑面积为23417.81平方米，原告仅销售了67.7%的任务，依照双方合同的约定，被告可以扣除原告佣金总数额10%的违约金。为此，被告提出反诉，请求：一、依法解除双方所签订的委托销售代理合同。二、由原告赔偿被告违约金暂计20万元。
反诉称，2009年11月18日，双方签订诸城“名门世家”项目策划及销售代理合同书，约定由被反诉人代理销售反诉人开发的“名门世家”项目销售期限为12个月。之后因被反诉人没有按期完成销售代理合同，双方于2010年11月24日再次签订诸城“名门世家”项目策划及销售代理合同书，约定被反诉人应在2011年5月20日之前完成销售总面积的90%，否则应当向反诉人承担总佣金数额10%的违约金。合同签订后，被反诉人在长达5年当中仅仅销售了15855.05平方米，仅占总建筑面积的67.7%。另，反诉人已经支付了被反诉人957148.2元的代理佣金，依据合同第五条第4款的约定，被反诉人应当向反诉人出具税务发票，但被反诉人至今没有出具，被反诉人的行为违约合同的约定也违反了法律的规定。请求：1、判令解除双方签订的《诸城“名门世家”项目策划及销售代理合同书》；2、判令被反诉人支付反诉人因没有按期完成销售代理任务应当承担的违约金暂计20万元；3、判令被反诉人向反诉人开具已经收到代理佣金957148.2元的销售发票；以及开具本诉部分反诉人应当支付被反诉人佣金等额的发票；4、承担本案的反诉费用。
反诉被告辩称，一、房屋具体面积都空着，销售完毕后，双方对已销售的房屋，整个销售过程进行了确认，双方出具了确认书，并标注无其他争议，反诉人让被反诉人销售的房屋，被反诉人已销售完毕，不存在违约。至于部分未销售的，是被告不让销售，所以在确认书中标注无其他争议。二、发票未开属实，可以开具。三、第一、二项不存在解除的问题，因为双方已履行销售完毕。
经审理查明，2009年11月18日，原被告签订诸城《“名门世家”项目策划及销售代理合同书》，甲方为被告，乙方为原告，约定：甲方委托乙方独家代理诸城“名门世家”项目的策划及销售。甲方工程款及材料款顶房和前期已销售的均不在结算佣金范围之内。自本合同签订之日起12个月销售总任务的90%，即2009年11月17日至2010年11月17日止。乙方履行合同后取得及可以获得的报酬包括销售提成和溢价提成。销售提成是按销售总额的2%计算（含广告、策划、宣传费用），溢价提成是指实际销售价超出双方约定的基价，乙方获得超出基价部分的30%（包括车库、附房）。高层平均单价为2460元／㎡，各楼层销售基价单价明细见附件1。本项目沿街一二层商铺平均基价为5500元／㎡（1﹟2﹟、11﹟除外），三四层平均基价为3500元／㎡。车位基价单价6万元／个，储藏间基价单价1280元／／㎡，住宅配套费及物业费用见附件2。选择精装修的客户，另行确定销售价格。所有购房客户均由乙方办理签订《商品房买卖合同书》等事宜，当购房客户签订《商品房买卖合同书》，并按《商品房买卖合同书》之约定付清超过总房首付款的20%-30%（商业为50%）的首付及所有权代收服务项目收取到帐时，即认定乙方完成销售任务，商品房买卖合同书约定之建筑面积和房价计入乙方销售进度和销售业绩，甲方按本合同之约定，支付乙方代理费用。乙方应在每月的5号前将上月的销售业绩及营销代理费用请款表确认后交给甲方报备，经核对无误后，甲方应于次月10天之前将上月应结算按首付到帐金额计取代理费的90%一次性支付给乙方，其余的10%留作保证金。甲方应在乙方完成销售任务后及所有款项到甲方账户15个工作日内将代理费中预留的10%（作为保证金的部分）一次性支付给乙方。乙方连续三个月未完成销售任务，甲方可终止合同，乙方在接到书面通知3日内办理完毕移交手续后撤离售楼处，保证金作为赔偿甲方的违约金。2010年11月24日，原被告又签订销售代理合同一份，合同期限自2010年12月24日至2011年5月20日止。合同中销售价格、业绩结算和代理费的内容进行了变更，其他合同内容与2009年11月18日双方签订的合同内容一致。2013年9月15日，被告出具确认书一份，确认被告欠原告代理佣金1851721元。尚有在办理住宅贷款客户三套，代理佣金按原合同约定计算；商铺一套尾款付清之后结算代理佣金142410元。
2013年12月24日，原告曾诉至本院，要求被告给付销售代理佣金1275908元及利息。经本院审理，于于2014年8月13日作出（2014）诸商初字第25号判决，确定被告向原告支付销售佣金957148.2元。同时该判决也确定对于确认书中未予结算的部分的佣金另行处理，按合同要求扣留的保证金待条件成就后另行起诉。
另查明，在本案审理过过程中，双方确认的房屋销售佣金为：王洪杰所购买的房屋的销售佣金为22776元；赵兆声所购买房屋的销售佣金为10259.68元；王洪英所购买房屋的销售佣金为142410元。对于崔国钦所购买房屋的销售佣金，双方未能达成一致意见。该房屋建筑面积96.93平方米，房屋总价款为364263元，崔国钦已经交付首付款，但未办理房贷，房屋已经实际交付，双方均主张系对方向崔国钦交付的房屋。原告认为按合同约定的计算方法，佣金应为36546元。被告则认为，该房屋购房款并未全部到账，若到账，因双方未对销售基价进行约定，故只应按总房价的2%支付佣金。
本院认为，原被告签订的合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定行使权利并履行自己的义务。2013年9月15日，被告出具确认书一份对其欠原告的佣金的事实予以确认。双方因销售佣金的支付发生纠纷，原告曾经向本院起诉，本院作出的（2014）诸商初字民事判决已经生效，并且执行完毕，对于该判决确定的事实及相应的法律关系，依法可适用于本案。对于本案原告主张中的销售代理佣金，因在以上案件处理时尚不具备支付条件，故以上判决确定原告应另行处理。在本案审理过程中，对于王洪杰、赵兆声、王洪英所购买房屋的销售代理佣金双方确认一致，且已经符合支付条件，因此，对于以上房屋的销售代理佣金，被告应当向原告支付。对于崔国钦所购买房屋的销售代理佣金，双方对于佣金数额及是否符合支付条件均有异议，根据双方的陈述，该房屋交付了首付款未办理房贷即由实际由购房者占有，双方对于未结清房款即交付房款的责任有争议。房屋买卖合同系在开发商与购房业户间的合同的关系，虽然原被告合同中约定原告对于房屋的交付负有协助义务，但该义务仅仅是对与销售有关的相应事实核对并向被告通报，因此，房屋交付等房屋买卖合同的主要权利义务的承担者并不是原告，房屋交付的责任在被告，办理房款及收回相应房款的责任也在被告。被告在未收回全部房款即放任购房者占有房屋，此举对原被告合同约定的原告获得销售代理佣金的成就条件构成较大的影响，故原告现要求被告支付该房屋的销售代理佣金，符合法律规定，本院依法予以支持。双方对于佣金的计算有争议，被告以双方未对销售基价明确约定为由不论原告按合同约定的计算方式确定的佣金数额。虽然现有的证据不能直接证明房屋的销售基价，但原告按同期销售的同类型房屋确定销售基价的方法合理，本院予以确认，故对于原告主张的该房屋的销售代理佣金本院依法予以确认。对于原告主张中的保证金，双方关于房屋销售进行了结算确认，且已经全部履行，故保证金已经成就了主张条件，故原告要求被告给付合法有据，本院予支持。保证金的数额根据上案判决应为106349.8元。原告主张中的利息因合同中没有明确约定，故依据不足，本院不予支持。对于被告提出的反诉主张的原告未按合同约定完成销售目标，根据双方的陈述及举证，对于被告主张的销售目标并没有完整的证据，并且2013年9月15日双方签署的确认书应系双方对合同权利义务的清结，双方并未对合同履行过程中的违约进行约定，系双方对合同履行行为的默认，故被告主张原告违约，与事实不符，本院不予认可，被告据此要求原告承担违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。由于双方已经对合同进行了清结，故被告反诉要求解除合同已经没有实际意义，其主张不予支持。被告反诉主张中要求原告出具所支付佣金的税务发票，符合合同履行的事实及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告潍坊中远置业有限公司偿付原告诸城澳华房地产营销有限公司佣金款211991.68元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
二、被告潍坊中远置业有限公司偿付原告诸城澳华房地产营销有限公司保证金106349.8元。
三、原告于本判决生效之日起十日内向被告开具与其支付佣金数额相一致的税务发票。
四、驳回原告诸城澳华房地产营销有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6831元，减半收取3415.5元，由原告诸城澳华房地产营销有限公司负担466.5元，被告潍坊中远置业有限公司负担2949元；财产保全费2420元，由被告潍坊中远置业有限公司负担；反诉案件受理费7607元，由被告潍坊中远置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 郑金海
二〇一六年一月六日
书记员 周红霞