上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第934号
上诉人（原审原告）徐乙。
委托代理人孙志杰，上海市天寅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海万悦物业管理有限公司。
法定代表人高兰君。
委托代理人刘超。
委托代理人陈健。
被上诉人（原审原告）陈小青。
被上诉人（原审原告）徐鑫锋。
上述两名被上诉人共同委托代理人徐乙。
被上诉人（原审原告）徐甲。
法定代理人徐乙。
上诉人徐乙因租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐乙并作为被上诉人陈小青、徐鑫锋的委托代理人、徐甲的法定代理人，及上诉人徐乙的委托代理人孙志杰，被上诉人上海万悦物业管理有限公司（以下简称万悦物业）的委托代理人刘超、陈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，徐乙、陈小青为夫妻关系，系徐鑫锋、徐甲之父、母。2004年5月，徐乙等人向上海金源房地产有限公司购买上海市长寿路XXX号《金源国际大厦》A幢9-15楼计七个楼面整层，总面积6363平方米；《金源国际大厦》B幢23A、23E、23J、8G、8H、8I、8J，总面积674平方米；地下车库面积3119平方米（除A1、A2外的全部地下车库）。合同约定总房价款人民币（以下币种均为人民币）69，116，300元。房屋用途：办公。地下车库中徐乙等四人共有车位数计78只。
根据产权证记载：登记在徐鑫锋名下房产有A幢［14A（车位号88、89）、14B（车位号90、91）、14C（车位号92、93）、14D（车位号94、95）、14E（车位号96、97）、14F（车位号98、99）］、A幢［15A（车位号100、101）、15B（车位号102、103）、15C（车位号104）、15D（车位号105）、15E（车位号106）、15F（车位号107）］。
登记在徐乙名下房产有A幢［9A（车位号36、37）、9B（车位号38、39）、9C（车位号40、41）、9D（车位号42、43）、9E（车位号44、45）、9F（车位号46、47）］、B幢［8G、8H（车位号35）、8I（车位号34）、8J（车位号33）、23A（车位号30）、23E（车位号31）、23J（车位号32）］。
登记在徐甲名下房产有A幢［12A（车位号68、69）、12B（车位号70、71）、12C（车位号72、73）、12D（车位号74、75）、12E（车位号76、77）、12F（车位号78、79）］、A幢［13A（车位号80、81）、13B（车位号82、83）、13C（车位号84）、13D（车位号85）、13E（车位号86）、13F（车位号87）］。
登记在陈小青名下房产有A幢［10A（车位号48、49）、10B（车位号50、51）、10C（车位号52、53）、10D（车位号54、55）、10E（车位号56、57）、10F（车位号58、59）］、A幢［11A（车位号60、61）、11B（车位号62、63）、11C（车位号64）、11D（车位号65）、11E（车位号66）、11F（车位号67）］。
上海市长寿路XXX号金源国际大厦现改名为悦达国际大厦，该大厦物业管理企业为万悦物业。2006年9月27日，徐乙（签约方为甲方）与万悦物业（签约方为乙方）签订《地下车库租赁管理协议》。该协议约定：1、基本情况：长寿路XXX号地下一层车库共计车位108只，其中徐乙等人个人拥有78只，另30只为中国民生银行上海分行拥有产权。目前甲方自用车位33只，外借10只，如需续租，以后和乙方联系、整个地下车库已用车位为43只，空余65只。空余车位中有29、30、78、62只适合停放微型车，故每个按半价计。2、租赁方案：期限二年，即2006年9月28日至2008年9月27日；租赁价格每只车位每月820元（物业管理费由被告承担）；租赁费用采取付一押一、先付后用；空余车位中按半个计的4个车位，费用也按半价计。3、管理方案：甲方使用的车位每车每月支付物业费120元；乙方在已租赁的车位中留出20只供甲方灵活安排。甲方在未使用前，乙方按租赁办法付费，可作临时停车用。乙方在收到甲方车位使用要求的通知后即由甲方安排人使用，使用开始日即为物业费收取起始日；4、情况说明：二年到期后，如双方有继续履行该协议的意向可提前一个月另行商定，其价格另行商议。如不履行也应提前一个月用书面告知对方。考虑到操作的可行性，双方同意该费用可用于办公房物业费的冲抵，每月收取物业费时同时结账，多退少补；乙方在使用中如需进行装修或改造，在不破坏车位布局的前提下，应将修改方案告知甲方，以便施工。5、违约责任：如有违约，违反上述条款中任何一条即可视为违约，违约方应承担月租赁车位总数租金三倍的违约金。约定了本协议以外的补充协议视作和本协议一样的有效。合同生效后，双方按约履行各自权利义务。万悦物业交付押金51，660元。合同期满后，双方就续租于2008年8月20日和2011年4月13日分别签订了《补充协议》，该协议约定租期至2013年9月27日。原双方所签订协议条款延续执行。2013年9月27日，上述协议期满后，未再办理续签手续，同时结清协议期内各自应承担的办公房物业管理费及车位租赁费。此外，2013年12月，万悦物业提起诉讼，要求徐乙承担未按时支付物业管理费产生的违约金196，118.28元（暂算至2013年10月31日）及直至物业管理费实际支付之日所产生的违约金。
现徐乙、陈小青、徐鑫锋、徐甲涉讼，请求判令万悦物业向其支付违约金201，497元（按月租金总数千分之五标准计算，自2010年11月起暂计至2013年2月28日），并拆除安装在地下室车库内的大型空调设备及排污管道，停止侵权、恢复原状等。
原审法院审理中，徐乙等人认为，双方是租赁合同关系，一般是本人出具结算表和发票给万悦物业，该公司确认金额后再付款，因对方逾期支付车位租赁费用，按协议约定万悦物业的行为已构成违约，理应支付违约金，该节事实与双方存在物业管理关系无关联性。万悦物业未征得同意，私自增设了空调及排污管道等设备，诉讼期间大型空调设备虽已拆除，但其违约行为仍然存在，现管道的排放、外观及流水声已影响车库环境并可能污损车辆，故徐乙等人的请求合理合法。对已收取的押金51，660元，同意在诉请获得法院支持的情况下一并解决。
万悦物业认为，协议中对租赁费用约定先付后用，但车位对外出租的数量、时间等情况随时变化，先付后用客观上难以执行，同时由于对方系大楼办公用房业主，需支付物业管理费，故双方在协议中明确约定，考虑到可操作性，同意车位租赁费用可用于办公房物业费的冲抵，每月收取物业费同时结账，多退少补，在双方租赁关系存续数年期间，双方依据上述结算方式结算费用，对方从未提出任何异议，况且现租赁期已经届满，双方的费用互相已结清，本案中万悦物业无违约行为。因大楼在整体改造中需要对排污管道进行铺设，因客观原因，管道只能铺设在地下车库，但并未影响对方车位的使用、收益及处分权，其也无证据证明存在危害，徐乙等人诉请的大型空调设施已拆除，故不同意对方诉讼请求。
原审法院审理后认为，万悦物业系上海市长寿路XXX号《悦达国际大厦》的物业管理企业，徐乙等四人系该物业的主要业主。双方就车位形成租赁关系的同时，也存在了业主与物业管理企业的物业管理关系，基于上述情况及双方操作，双方在《地下车库租赁管理协议》中约定，同意万悦物业应付的租赁费用可用于办公房物业费的冲抵，每月收取物业费时，同时结账，多退少补。该约定既是双方的真实意思表示，也符合客观事实。同时根据查明的事实，在合同履行期内，双方也确按上述结算方式进行了结算。由于双方未对此种结算方式的违约责任进行约定，在合同履行期限届满且双方已实际结清上述费用的情况下，徐乙等再以对方未按约定支付租赁费用，构成违约提起诉讼，既不符双方约定，又无法律依据，难以支持。另，合同中约定万悦物业进行的装修改造不能影响车位的布局，并告知对方，根据查明的事实，目前的管道安装并未改变徐乙等人所购车位的布局，故徐乙等其余请求，亦不符合同约定，也不予支持。基于双方租赁关系结束，徐乙等人同意结清对方已交付的租金押金，应予准许。
原审法院据此作出判决：一、对徐乙、陈小青、徐鑫锋、徐甲要求上海万悦物业管理有限公司支付违约金201，497元（按月租金总数千分之五标准计算，自2010年11月起暂计至2013年2月28日）之诉讼请求不予支持；二、对徐乙、陈小青、徐鑫锋、徐甲要求上海万悦物业管理有限公司拆除排污管道，停止侵权、恢复原状之诉讼请求不予支持；三、徐乙、陈小青、徐鑫锋、徐甲应于判决生效之日起十日内退还上海万悦物业管理有限公司押金51，660元。
原审判决后，上诉人徐乙不服，向本院提起上诉称：其收取的车位租金远大于应支付的物业管理费用，故主张被上诉人万悦物业将租金与物业费抵扣后剩余租金迟延支付的违约责任。而且租金支付和物业费支付系不同的法律关系，原审法院以其他法律关系处理本案租赁合同法律关系，显认定事实错误。万悦物业增设管道和大型空调设备，不仅违反向相关主管部门申报规定，也违反双方当事人关于上述事项应经上诉人等书面同意的合同约定，故原审判决混淆了违约与侵权的法律概念，系适用法律错误。上诉人等在原审法院审理中，从未提及关于万悦物业支付的押金诉请，该物业公司亦未提出该项反诉诉请，原审法院擅自作出关于上述押金的判决，违反我国民事诉讼的法律规定。据此，上诉人请求本院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的全部原审诉请。
被上诉人万悦物业辩称：由于双方合同约定，上诉人收取的车位租金可以与其应支付的物业管理费冲抵，每月同时结账并多退少补，故客观上已经变更了该合同原先约定的租金支付期限。根据双方合同约定，万悦物业租赁使用车位过程中如需进行装修或改造，并无须征得对方同意的约定。据此，万悦物业认为原审判决正确，请求本院予以维持。
被上诉人陈小青、徐鑫锋、徐甲均辩称，其同意上诉人徐乙的诉请。
本院经审理查明，上诉人称，在原审法院判决后，其与万悦物业于2014年4月16日签订了新的租赁协议，本案争议的押金承继到现在新的租赁协议中，故现已不存在押金争议问题。万悦物业对此称，上诉人所称是事实，由于双方签署了新的租赁协议，故无需上诉人一方再返还该项押金。
2006年5月1日，上诉人签收的《物业管理公约》约定，物业管理费用自交付之日起支付，预付3个月，以后按季支付。
以上事实，有《物业管理公约》、双方当事人于2014年4月16日签署的《地下车库租赁协议书》，以及本院的审理笔录等证明属实。
原审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人双方基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，依法有效，且各方当事人均应按照合同约定全面履行。系争车库的租赁合同约定的租赁费用系按月支付，先付后用，而相关的物业管理费用则明确系按季支付，同时，双方又约定上述两项费用可予冲抵、同时结账，多退少补。因此，双方当事人对于上述两项费用结算之后的款项应于何时缴付，约定尚不明确。原审法院查明，在合同履行期内，双方按上述方式进行了结算，且本案租赁合同届满时，已实际结清了上述费用，故不支持上诉人一方要求对方承担逾期支付租赁违约责任的诉请，并无不当。上诉人关于万悦物业所设置的管道等，是否违反了双方租赁合同约定的，破坏了车位的布局，证据尚不充分，且双方也无约定有关装修或改造等，必须经上诉人一方同意。故原审判决不支持上诉人关于拆除有关管道，并停止侵权和恢复原状的诉请，理由充分。鉴于双方当事人明确表示，有关租金押金问题已经处理完毕，无其他异议，故本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2393号民事判决第一、二项；
二、撤销上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2393号民事判决第三项。
二审案件受理费4，322元，由上诉人徐乙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 吴 俊
代理审判员 陈 俊
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条……
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。