广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民初字第955号
原告覃毅凯。
委托代理人唐梽发，广西皓辰律师事务所律师。
委托代理人莫会导，广西皓辰律师事务所律师。
被告桂林德嘉房地产服务有限公司。
法定代表人秦德诚，经理。
被告河池市俊蒙房地产开发有限责任公司。
法定代表人韦俊蒙，董事长。
委托代理人卢钟信，广西河城律师事务所律师。
委托代理人林木，广西河池星宇房地产开发有限公司副总经理。
被告广西河池星宇房地产开发有限公司。
法定代表人韦俊蒙，董事长。
委托代理人卢钟信，广西河城律师事务所律师。
委托代理人林木，该公司副总经理。
原告覃毅凯与被告桂林德嘉房地产服务有限公司（以下简称德嘉公司）、河池市俊蒙房地产开发有限责任公司（以下简称俊蒙公司）、广西河池星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年5月12日受理后，依法由审判员韦怀明担任审判长、审判员唐溪、人民陪审员莫桂凤组成合议庭，于2014年10月23日公开开庭进行了审理。书记员韦京辰担任法庭记录。原告覃毅凯及委托代理人唐梽发，被告俊蒙公司、星宇公司的法定代表人韦俊蒙及委托代理人卢钟信、林木到庭参加诉讼。被告德嘉公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月29日，原告交3万元购房预约金给第二、第三被告的销售代理人即第一被告，预约购买第二、第三被告开发位于河池市城西60米大道旁的某房产房屋。当时三被告承诺2013年圣诞节前该项目一定可以开盘，并与原告签订购房合同，原告所交的3万元预约金购房时抵5万元房款，及购房时作为VIP成员有很多优惠。承诺期到后，原告多次要求被告按承诺与原告签订购房合同，可被告以种种理由拒不与原告签订购房合同，后原告要求被告退还所交的预约金3万元，被告之间又相互推脱不予退还，此行为已侵害了原告的合法权益，为此，请求依法判令：1、三被告连带返还原告3万元购房预约金；2、承担本案诉讼费。
原告对其主张向本院提交以下证据：
1、原告身份证，证明原告的主体资格；
2、电脑咨询单，证明被告德嘉公司的主体资格；
3、电脑咨询单，证明被告俊蒙公司的主体资格；
4、电脑咨询单，证明被告星宇公司的主体资格；
5、建设用地规划许可证，证明XX是被告星宇公司开发的项目；
6、销售宣传单，证明德嘉公司系XX的全程销售代理商，德嘉公司是以星宇公司、俊蒙公司的名义进行销售，并在楼盘对面设置售楼部，星宇公司、俊蒙公司对此没有提出异议，是默认表见代理的行为；
7、告示单，证明（1）被告德嘉公司系项目销售代理商、（2）在被告之间发生争议后，三被告对预售商品房的行为具有不可推卸的责任；
8、收款收据、VIP卡，证明德嘉公司与星宇公司签订合同后有商品房销售、预约的权利，可代俊蒙公司、星宇公司对外进行预约销售，同时证明德嘉公司收得原告3万元的事实及俊蒙公司承诺原告作为VIP会员享有的优惠条件。
被告德嘉公司未到庭亦未提交书面答辩状及证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告德嘉公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩及质证的权利。
被告俊蒙公司及星宇公司共同辩称，一、答辩人没有与原告形成商品房预约合同关系。
德嘉公司私自开展和收取原告商品房预约金行为，只是德嘉公司与原告之间形成商品房预约合同关系。德嘉公司承诺原告预交3万元，到结算商品房购买房款时，3万元抵折5万元，原告同意并交款给德嘉公司。原告与德嘉公司之间的合同谈判、交款、合同成立履行，答辩人不知情，也没有参与。原告与德嘉公司的商品房预约合同只对原告及德嘉公司产生法律效力，对答辩人没有法律约束力。根据《民法通则》、《合同法》的合同相对性原则，不应列答辩人为本案被告。至于德嘉公司与答辩人之间的争议，应另行起诉。所以，应驳回原告对答辩人的起诉。
二、答辩人不认可德嘉公司收取原告预约金的事实。
德嘉公司私自收取原告的预约金未经答辩人许可，答辩人得到客户的报案后，要求德嘉公司列出收取客户预约金的全部名单及移交客户的有关信息，但遭到德嘉公司的拒绝，答辩人也向公安机关报案。但从目前八名客户的报案名单和德嘉公司2013年12月31日制作的对账表来看，德嘉公司收取客户预约金人数不相吻合，有夸大嫌疑。因为德嘉公司售楼人员有部分是介绍自己的亲戚或朋友交预约金购房，不排除德嘉公司隐瞒事实真相，夸大客户及金额最终转嫁由答辩人买单而获取不当利益。
三、答辩人没有授权德嘉公司开展收取购房预约金的推广策划活动，也没有授权德嘉公司收取原告预约金。
1、答辩人没有授权德嘉公司开展预约金推广策划活动。
2011年8月15日，答辩人与德嘉公司签订了《营销策划总代理合同》（以下简称代理合同）。合同第五条第（1）项约定：“乙方负责组建项目专案小组，确定项目策划方案及推广策略提交甲方认可后执行。”第七条特别约定第（3）项：“所有广告宣传计划均由乙方提供详细的方案、计划、价格，给甲方认可后实施。”德嘉公司在代理活动中，德嘉公司没有将开展向原告推广策划预约金优惠（交3万抵5万）活动的情况汇报答辩人，也没有将此方案告知答辩人，答辩人并没有授权德嘉公司开展购房优惠活动。
2、答辩人没有授权德嘉公司收取原告购房预约金。
《营销策划代理合同》第四条第（4）项约定：“甲方（答辩人）的权利、义务，成立售后服务部，收取客户全部房款等。”代理合同约定：德嘉公司只是负责项目策划、广告、知道客户填写购买商品房表格，收集客户信息工作。客户到售楼部后，填写的购房合同、文件由答辩人审核签字。客户交纳的各种购房款，全部由答辩人收取。给客户的收条、收据由答辩人工作人员签字，盖有答辩人的公章。所以，德嘉公司私自开展购房预约金优惠活动和私自收取原告3万元预约金，属没有代理权、超越代理权的行为。
四、德嘉公司收取原告预约金的行为没有得到答辩人追认。
原告向答辩人控告德嘉公司的行为后，答辩人立即采取强有力措施，责令德嘉公司将已收取的预约金退给原告，要求原告向公安机关报案，没有追认德嘉公司开展预约金优惠活动及收费。根据《民法通则》第六十六条、《合同法》第四十八条规定：“没有代理权、超越代理权和代理权终止后，只有经过代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未追认的行为，由行为人承担民事责任。”所以德嘉公司没有代理权、超越代理权的行为应当由德嘉公司自行承担返还责任，不应由答辩人承担责任。
五、本案答辩人没有过错，相反原告有过错。
答辩人在德嘉公司售楼部大门边玻璃上、大厅等明显位置多次张贴《特别通告》，要求原告在交纳费用时，“必须领取由公司财务开具的加盖星宇公司公章的票据方为有效票据，其他票据不予承认，否则后果自负。”原告在交款时，应认真审核收款人和单位，将款项交到答辩人手中。但原告没有认真审核，没有尽到谨慎义务，原告所交的款项都转入秦德诚个人银行账户，收据也只是加盖德嘉公司的公章。相反，答辩人得到原告的控告后，立即采取措施，要求德嘉公司退款，要求原告向公安机关报案，又多次张贴告示。
六、俊蒙公司不是本案适格被告。
河池市城西60米大道“XX”项目所有人及业主是星宇公司，并非俊蒙公司，俊蒙公司没有与德嘉公司签订任何合同，也没有与原告形成任何合同或事实上的权利、义务关系，俊蒙公司与本案无关，不应是本案的被告。根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，请法院驳回原告对公司的起诉。
综上所述，商品房预约合同只对原告和德嘉公司产生法律效力，对答辩人没有法律约束力，根据合同相对性原则，答辩人不应是本案被告。德嘉公司没有代理权、超越代理权行为没有得到答辩人追认，德嘉公司对自己收款行为应当承担退款责任，原告也有过错，应承担相应责任。根据《民法通则》第六十六条、《合同法》第二条、第八条、第四十八条规定，本案不应由答辩人承担返还责任或连带返还责任，请法院驳回原告对星宇公司的起诉或诉讼请求，驳回原告对俊蒙公司的起诉。
被告俊蒙公司、星宇公司对其抗辩向本院提交如下证据：
1、星宇公司、俊蒙公司法人营业执照、组织机构代码证，证明俊蒙公司不是本案被告主体资格，公司是两个不同的法人，权利义务是分开的；
2、营销策划总代理合同，证明星宇公司与德嘉公司签订合同，俊蒙公司没有与德嘉公司签订合同，星宇公司没有授权德嘉公司开展预约金优惠活动，也没有授权德嘉公司收款；
3、德嘉公司派驻河池某项目销售总监赵某的问话笔录，德嘉公司法人营业执照，证明（1）德嘉公司无权收取预约金、（2）如购房不成功由德嘉公司退款3万元、（3）收取预约金是德嘉公司法定代表人秦德诚个人行为，也不是德嘉公司的行为；
4、特别通告、告示，证明2013年11月15日、2013年11月28日之后被告星宇公司多次在德嘉公司售楼部大门边玻璃、大厅明显位置张贴通告、告示，已尽到告知、提示原告的作用，及要求原告到派出所报案，被告对本案无过错；
5、对账单及收据、工商银行个人业务凭证，证明德嘉公司项目总监赵某签字确认私自收取20名客户的预约金，但据了解不只20户，账单上并没有原告名字，即德嘉公司不认可本案的原告交了钱，收据上的公章是德嘉公司的公章，不是星宇公司的公章，不是星宇公司收的款；
6、吴某检、韦某永、覃某豪、陆某、徐某青、覃某俊、覃毅凯、裴某业八人报案问话笔录，证明这个案件是诈骗案件不是民事纠纷案件，原告有过错、私自转款，德嘉公司私自收取原告客户预约金款项与被告无关；
7、解除合同通知书、民事起诉状、应诉通知书、答辩状，证明《营销策划总代理合同》已解除，德嘉公司诉星宇公司、星宇公司答辩《营销策划总代理合同》为无效合同，现德嘉公司已经撤诉。
经开庭举证、质证，被告俊蒙公司、星宇公司对原告提供的证据质证如下：对证据1真实性无异议，但对原告作为主体的资格有异议，我方不认可原告已经向德嘉公司缴纳了3万元，德嘉公司有很多客户是该公司介绍亲戚朋友来购买房屋的，我方没有办法核实原告是否向德嘉公司缴纳了3万元，我方不认可其为本案原告；对证据2、3真实性无异议，但从证据3看俊蒙公司具备独立法人资格，与星宇公司没有关系，对证明俊蒙公司是本案被告的关联性有异议；对证据4真实性无异议，对关联性有异议，不能证明星宇公司与客户之间、与俊蒙公司存在合同上的权利义务关系；对证据5真实性无异议，证明楼盘业主是用地单位，没有俊蒙公司，用XX的名称是因为该公司法定代表人韦俊蒙有很多实业，俊蒙公司的实业以俊蒙为简称，但是这些下属单位都享有自己独立的法人资格；对证据6只能证明德嘉公司自己进行了宣传，俊蒙公司与本案无关；对证据7真实性无异议，证明星宇公司、俊蒙公司对本案不承担责任，案件发生后，星宇公司打出告示，告知购房客户报案，买房要与董事长联系；对证据8的三性均有异议，德嘉公司是否收取原告的3万元我们不清楚，也不认可。
原告对被告俊蒙公司、星宇公司提供的证据质证如下：对证据1真实性无异议，对关联性有异议，证明俊蒙公司与星宇公司是适格被告；对证据2真实性无异议，对关联性有异议，证明星宇公司授权德嘉公司开展预约合同的一系列活动，德嘉公司的管理人员赵某在笔录中也说到是代理销售，销售包括商品房预约合同的销售及房地产具备销售条件后的销售；对证据3真实性无异议，对关联性有异议，赵某的问话笔录不能证明德嘉公司无权收取预约金，也不能证明收款行为是公司经理秦德诚的个人行为；对证据4真实性无异议，对关联性有异议，证明原告无相关责任无必要去看公告告示，告示是申明当事人交款后及时和俊蒙老板联系处理相关退款的问题，证明默认了德嘉公司的行为；对证据5真实性无异议，但对关联性有异议，对账单证明这是二被告授权德嘉公司的表见代理行为；对证据6真实性合法性无异议，对关联性有异议，不能证明原告存在过错，也不能证明德嘉公司私自收取原告的款项与俊蒙公司、星宇公司无关，说明德嘉公司得到二被告授权及事后默认；对证据7真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明被告要证明的观点，证明被告俊蒙公司、星宇公司与德嘉公司存在表见代理关系。
本院认为，上述证据中由被告俊蒙公司、星宇公司提供的对账单无其他证据佐证，无法核实对账单中所列数据是否真实、全面；彭某的收据及工商银行个人业务凭证与本案无关；特别通告、告示亦不能证实被告星宇公司陈述的张贴地点及张贴时间；本院不予采信。其余证据与待证事实相关，均可作为认定案件事实的依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年7月至9月期间，河池雄基信息报、信息网及广告宣传刊载如下信息：“某河池首席CBD城市综合体商务生活区VIP活动正在预约中，项目地址河池市新建西路60米大道旁，投资商俊蒙实业、开发商星宇地产、全程代理桂林德嘉房产。”原告获知上述信息后，于2013年8月29日在售楼部向该楼盘销售代理商德嘉公司交付了购房预约金3万元，该公司向原告出具了加盖其公司印章的收据，内容为：“兹收到覃毅凯交来某预约金叁万元整（卡号88×××XX）3万预约金抵5万元房款”，同时向其交付编号为NO.88×××XX的VIP购房卡一张，卡部背面载明：“1、本VIP认购金20000元，选房成功者，认购金可抵房款30000元自动转入购房定金；2、凭此VIP卡购房享受1%的购房优惠，此折扣卡可与付款方式折扣累加；3、根据VIP卡顺序依次参加选房，逾期视为放弃认购权利或等待下次选房；4、如未选到合适房源，在开发商规定时间内到售楼办理VIP认购金（不含利息）退还手续。本卡最终解释权归河池俊蒙房地产开发有限责任公司所有。”
2013年11月15日，被告星宇公司向德嘉公司发出解除合同通知书，称：“我公司于2011年8月15日与贵公司签订了《营销策划总代理合同》，合同约定由贵公司负责我公司河池市城西60米大道某项目的独家策划及销售工作，委托期限是2011年7月15日至2014年7月14日。贵公司自进驻以来一直没有开展连续性的宣传，且从2012年4月起对某王项目的宣传及销售工作全部处于停滞状态。在此期间我公司多次要求贵公司要认真履行合同约定的义务，近期2013年中国（河池）房产汽车展示会是一次宣传营销的大好时机，但我公司多次发函给贵公司问询对房车展活动内容有何安排和策划，贵公司对我公司多次发函没有任何回复。我公司认为，贵公司的行为已经构成根本违约，而且贵公司的行为已经表明不愿意再继续履行双方所签订的合同。根据《合同法》第九十四条和九十六条的规定，特向贵公司发出解除合同的通知。”被告德嘉公司主管赵某于同日签收了该函。
2014年1月18日，被告星宇公司在某售楼部正门门头上方张贴巨幅告示，内容为：“鉴于本项目销售代理商（桂林德嘉房地产服务有限公司）违反合同约定，私自以代理公司名义蒙骗客户收取本项目购房预约金，严重危害了开发商和客户的资金安全，现本公司已报公安机关追究其相应的责任。为避免危害进一步扩大，特向广大有意购买本项目商品房的客户提出以下告示：一、有意购买本项目商品房的客户可直接与本公司董事长联系购房事宜。二、购房预约金收据必须盖有本公司印鉴方为有效。三、已向桂林德嘉房地产服务有限公司缴纳购房预约金但没有我公司有效收据者，请尽快与该公司联系收回，如拒绝退款，可直接向公安机关报案。……落款广西河池星宇房地产开发有限公司某项目。”当日，该幅告示被德嘉公司摘除。次日，相关业主及德嘉公司销售主管赵某到河池市公安局南桥派出所反映情况。
2014年4月21日，因与德嘉公司协商退款无果，相关业主再次到公安部门反映情况，河池市公安局金城江分局于2014年4月25日以“桂林德嘉房地产服务有限公司收取购房预约款的行为属于甲方、乙方和购房者三方之间的合同纠纷”为由，决定不予立案并向本案原告等十一人发出不予立案通知书。
因索款未果，原告遂于2014年5月12日向本院提起本案诉讼，请求判如所请。2014年5月16日，德嘉公司以星宇公司为被告，向河池市中级人民法院提起解除合同纠纷之诉，并请求判令星宇公司支付违约金2700万元、赔偿损失1351851元。该院发出受理、应诉通知书后，因德嘉公司未在指定的期间交纳案件受理费，该案未予正式立案。
另查明，2011年8月15日，被告星宇公司（甲方）与德嘉公司（乙方）共同签订《营销策划总代理合同》一份，合同约定的主要内容为：“甲方委托乙方为位于河池市城西60米大道某项目的独家策划及销售代理公司，委托期自2011年7月15日起至2014年7月14日止，甲方成立售后服务部，收取客户全部房款，同意在本项目的各种广告资料注明由乙方全程策划及销售代理，甲方有权对乙方操作该项目过程的每一个环节进行审核、监督、检查并提出合理修正意见并按合同约定准时向乙方支付应付的销售溢价；乙方负责制定项目策划方案及推广策略提交甲方认可后执行，乙方负责承担销售成本的所有费用；销售代理溢价在甲乙双方商定均价的基础上实现溢价伍伍分成；项目产生销售额后，按每壹仟万销售业绩结算销售代理溢价。合同期内，甲方只能通过乙方进行全程营销策划工作，由乙方负责销控，以免销售程序紊乱重复，并同意无论以何种方式出售之项目单位，都结算为销售业绩，并按合同计提溢价；甲方在合作期内对项目不得单方控盘不卖，否则甲方控盘不卖的项目单位按市场价格计提代理溢价；所有广告宣传计划均由乙方提供详细的方案、计划，给甲方认可后实施，广告宣传费用由乙方支付，并由乙方全程监控广告活动的进行。……”合同签订后，德嘉公司正式进驻该项目并负责该项目的销售代理工作。
同时查明，被告星宇公司于2011年8月23日取得河池市住房和城乡建设局核发的、位于河池市城西新区六十米进城大道南侧XX号建设用地规划许可证，用地项目名称XXX，用地性质商业、住宅综合用地。目前该项目仍处于在建状态，尚未取得商品房预售许可证。
根据诉、辩各方的意见，本案争议焦点为：1、俊蒙公司是否为本案的适格被告，是否承担本案的法律责任？2、被告德嘉公司收取原告预约金的行为是否构成表见代理，该行为的法律后果是否归属于被告星宇公司？
本院认为，关于被告俊蒙公司是否为本案适格被告，是否承担本案法律责任的问题。本案《营销策划总代理合同》反映，被告星宇公司系某项目的开发商，被告德嘉公司系某项目的销售代理商，在大量的销售广告和宣传资料中均载明某项目的开发商为“星宇地产”、全程代理为“桂林德嘉房产”、投资商为“俊蒙实业”等内容，该宣传起到向不特定的公众予以告示的作用；并且，在被告德嘉公司交付给原告的“某VIP购房卡”的背面还附载有“本卡最终解释权归河池俊蒙房地产开发有限责任公司所有”的字样；而原告作为普通购房者也即善意第三人，其从形式上已尽到基本的注意义务，无审查三被告之间实质关系的责任，故原告有理由相信俊蒙公司、星宇公司与“某项目”的开发、销售有直接的利害关系。基于上述原因，原告将俊蒙公司列为本案被告并无不当。俊蒙公司虽处于被告的地位，但其是否承担本案的法律责任需从证据上进行分析和认定。从被告星宇公司与德嘉公司签订的《营销策划总代理合同》的条款及内容上看，星宇公司有权利和义务对德嘉公司制作的策划方案、推广策略以及操作该项目过程中的每一个环节进行审核、监督、检查并提出修正意见。因此，对德嘉公司发布在网络、报纸以及宣传单上关于推广“某”项目的相关内容，星宇公司应当尽到基本的审核义务，因其疏于审查，致使德嘉公司在广告宣传中对“某”项目的投资商向社会公众发出了不实的报导及引人误解的宣传。另外，被告俊蒙公司与星宇公司的法定代表人虽系同一自然人，但二者均属依法设立的、享有独立法人资格、拥有独立资产的企业法人。本案无证据证实俊蒙公司参与了涉案的“某”项目工程，也无证据佐证俊蒙公司对德嘉公司收取客户预约金的行为作出了追认的意思表示。故，俊蒙公司对本案纠纷的产生无法律上的因果关系，也无直接的利益关联。据此，被告俊蒙公司不承担本案的实体责任，对是否涉及到滥用该公司名称造成的不良影响及后果，俊蒙公司可据实另行向星宇公司及德嘉公司主张权利。
关于被告德嘉公司收取原告购房预约金的行为是否构成表见代理，该行为的法律后果是否归属于被告星宇公司的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，“被代理人对代理人在代理权限内以被代理人名义实施的代理行为，承担民事责任。”因此，本案德嘉公司销售行为的法律后果归属于星宇公司取决于德嘉公司的销售行为是否构成有权代理。本院认为，德嘉公司的销售行为已构成有权代理，理由为：其一，在销售涉案楼盘时，星宇公司已授予德嘉公司独家全程的代理权限。星宇公司与德嘉公司签订的《营销策划总代理合同》条款约定，“甲方（指星宇公司）授权乙方（指德嘉公司）为该项目独家全程策划及销售代理，代理范围包括项目营销策划、销售代理、广告宣传等。合同期内，甲方只能通过乙方进行全程营销策划工作，由乙方负责销控；甲方对项目不得单方控盘不卖，否则甲方控盘不卖的项目单位按市场价格计提溢价。”此约定已明确授予德嘉公司独家销售涉案楼盘的代理权限，相关报纸广告等宣传材料上亦标明德嘉公司作为该楼盘“全程营销”代理人的法律地位。其二，原告系在涉案楼盘售楼处现场通过销售人员的宣传及介绍，达成购房意向后交纳购房预约金，德嘉公司当场向原告出具收款收据及交付VIP购房卡。德嘉公司向原告实施的宣传和销售涉案楼盘的行为，与在相关报纸、广告等宣传材料上所标明的全程营销代理人的行为特征相符，足以认定其构成有权代理，且原告作为普通购房者亦有较为充分的理由相信德嘉公司具有销售涉案楼盘的代理权限。其三，涉案楼盘的宣传材料并没有对外宣示出禁止德嘉公司收取购房款或购房预约金的意思表示；同时，星宇公司与德嘉公司就收款权限、签章权限等事项作出的若干约定均系星宇公司与德嘉公司之间的内部约定，并未对外公示，不能对抗善意的购房者。故，就被告星宇公司关于德嘉公司收取涉案楼盘购房款项系越权代理行为、对星宇公司无约束力的抗辩主张，本院不予采信。且结合本案代理销售、广告营销、商品房预约合同的订立与款项支付的具体过程与情形，星宇公司关于合同相对方过错标准的抗辩主张亦超出了原告作为普通购房者的合理注意义务，本院不予支持。据此，被告德嘉公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任应直接由被代理人承担。其四，原告持有的收据原件上虽然仅加盖有德嘉公司的印章，但原告对于德嘉公司作为受托人，有权代星宇公司销售“某”楼盘的事实是清楚的，原告购买该项目楼盘的意向已通过楼盘销售商即德嘉公司以收取购房预约金的方式达成，德嘉公司收款后向原告出具收据及交付VIP购房卡，上述交易行为可认定双方已建立商品房预约合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，本案所建立的商品房预约合同关系应直接约束星宇公司和原告。鉴于原告对于德嘉公司没有收取购房款项的权限不知情，星宇公司亦未就此事项的权限内容在广告宣传及涉案楼盘售楼处的明显位置予以告示或张贴，且星宇公司与德嘉公司对收取购房款的约定不详尽，故根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”的规定，应视为原告向星宇公司支付了购房预约金。现因涉案楼盘尚未取得商品房预售许可证，原告又未能在合理的期限内与星宇公司签订商品房买卖合同，故原告请求返还购房预约金理由正当。即星宇公司应承担返还原告购房预约金的直接责任，德嘉公司承担连带返还责任。至于德嘉公司收取了原告交纳的购房预约金未交给星宇公司，属另一法律关系，星宇公司可另行向其主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第四百零二条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十五条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广西河池星宇房地产开发有限公司退还原告覃毅凯购房预约金3万元；
二、被告桂林德嘉房地产服务有限公司对上述义务承担连带返还责任；
三、驳回原告覃毅凯对被告河池市俊蒙房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费550元（原告已预交），由被告广西河池星宇房地产开发有限公司负担，被告桂林德嘉房地产服务有限公司对此款负连带给付责任。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费550元。款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韦怀明
审 判 员 唐 溪
人民陪审员 莫桂凤
二〇一四年十二月五日
书 记 员 韦京辰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。
书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。
委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十三条：证据包括：
（一）当事人的陈述；
（二）书证；
（三）物证；
（四）视听资料；
（五）电子数据；
（六）证人证言；
（七）鉴定意见；
（八）勘验笔录。
证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。