广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终14147号
上诉人（原审被告）：郭静，女，汉族，1979年11月12日出生，住所地：深圳市南山区。
委托代理人：刘振江，男，汉族，1979年7月25日出生，住所地：深圳市南山区，系郭静配偶。
委托代理人：张文，广东时文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐微，女，汉族，1985年1月14日出生，住所地：湖北省钟祥市。
委托代理人：谢斌，广东华协律师事务所律师。
原审第三人：深圳市家家顺房产交易有限公司。住所地：深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房***栋东侧*楼*****号。组织机构代码：683790450。
法定代表人：杜艳花。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司深圳东部支行。住所地：深圳市盐田区沙头角沙深路***号建工大厦***层。组织机构代码：892329396。
负责人：龙镝。
上诉人郭静因与被上诉人唐微及原审第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺房产公司）、中国农业银行股份有限公司深圳东部支行（以下简称农行深圳东部支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第885号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
郭静的上诉请求：1、依法撤销一审判决第一至五项；2、改判驳回唐微的全部诉讼请求；3、由唐微承担一、二审诉讼费用。
上诉理由：一、关于本案合同的当事人。从郭静和唐微2015年4月11日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》可以清楚看到，在合同上签字的买卖双方只有郭静和唐微，没有其他任何第三人。也即涉案房产的购买人仅限于唐微本人，如有增加或者变更其他第三方，郭静有权拒绝。郭静在资金监管协议上的签字，不能作为郭静同意变更合同主体的依据。一审法院如此推定合同主体变更为沙喜峰，缺乏事实和法律依据。二、本案是唐微根本违约，即没有在资金监管协议上签字、没有依约办理涉案房产买卖首期款的资金监管、没有办理银行按揭贷款，一审法院却违反合同相对性原则，以夫妻关系替代合同关系。涉案合同约定，郭静将位于深圳市龙岗区中海康城花园D区12栋24D的房产以153万元的价格出售给唐微。该合同第四条约定，买方须于2015年5月20日之前支付除定金之外的首期款43万元整至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方己支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足；如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多收部分退回，卖方应无条件配合。本条约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。合同签订当日，唐微交付定金3万元。而唐微在签订合同之后迟迟不履行合同义务，在郭静的多次催促之下才来到双方约定的办理资金监管的银行，在郭静配合唐微在资金监管协议上签字之后，唐微并没有在资金监管协议上签字，没有办理首期款的资金监管，也没有办理银行按揭贷款，唐微完全没有履行合同的主要付款义务，已构成根本违约。唐微提交的《二手房交易结算资金托管协议》、《个人结算业务申请书》、《个人购房贷款承诺函》也证明上述唐微的合同义务由沙喜峰签字、办理，而郭静事先并不知情；而沙喜峰虽是唐微的配偶，但其不是合同当事人，郭静与唐微也没有另行签订合同主体变更书。我国合同法第八条明确规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同法第六十条也明确规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。法律明确规定的是合同当事人的权利义务。但一审法院却以夫妻关系、唐微夫妻均在现场为由认定涉案房产买卖为唐微夫妻共同购房行为，以夫妻关系替代合同关系，认定案外人的行为为唐微的履约行为，完全违背了合同相对性的原则。三、郭静依约履行了自己的合同义务，不存在违约的情形。郭静己依约将涉案房产赎楼并办理了注销登记，完成了自己的合同义务。四、一审法院适用民法通则第六十三条第二款属于适用法律错误。本案不存在代理的问题，没有任何证据证明唐微夫妻之间在本案房产买卖合同关系中相互有代理权。综上，唐微未依合同约定履行自己的主要合同义务，己构成根本违约。四、郭静按照唐微的要求到银行做资金监管、签字，就完成了卖方的义务，至于选择哪家银行做资金监管，以谁的名义办理资金监管，如何正确获得银行的贷款承诺函，都是唐微即买家选择并提供资料且全权办理，因此唐微即买方要对于资金监管和贷款的结果负全部责任。五、即使唐微提交的二手房交易结算资金托管协议和个人购房贷款承诺函真实有效，但依据该两份文件的规定，我方也无法实现房屋交易的目的，因为唐微提供的个人购房贷款承诺函中明确规定在××沙喜峰及××郭静所交易的房产不存在产权交易，上述交易条件完备，且双方交易真实合法，双方提交的贷款申请材料真实、完整、合法、有效的条件下贷款行同意在购房借款合同签订后按照第一种方式即在××沙喜峰与售房人郭静所交易的房屋过户手续完毕以贷款权人的抵押权人房屋抵押登记手续，并将文件交由贷款系收执后划转贷款102万元整，唐微提交的协议中4.1条，在托管期间内郭静及沙喜峰采用第一种方式划转托管资金。所以根据上述两份文件的明确规定，只有办出沙喜峰为产权人的涉案房产所有权证书后，我方才能收到首期款和银行贷款，而按照我方与唐微签订的房屋买卖约定不可能办理出沙喜峰为产权人的涉案房产所有权证书，即贷款行在沙喜峰无法取得房产证的情况下，我方无法获得任何房款。因此根据唐微提供的二手房交易结算资金托管协议和个人购房贷款承诺函，无法实现我方合同交易的目的，唐微必须对此结果承担全部的法律责任和不利后果。六、唐微提交的该两份证据证明唐微没有办理合乎约定的贷款手续，其已经违约，请二审法院查明，依据唐微提交的个人贷款承诺函双方当事人办过户环节，郭静最终是否能收到售房款。
唐微答辩称：一、二手房买卖合同双方在签订合同和资金监管协议时，双方签约人及其配偶均有到场，双方均未对签字人的身份提出异议，双方在签订资金监管协议时××处明确注明为沙喜峰，且最后签字人也为沙喜峰，郭静为此完全知情，且签字确认。事后也未对该合同相对方沙喜峰提出任何异议，该案情在一审885号案件中已得到对方的承认。二、夫妻双方是家庭财产的共同所有权人，房产作为家庭的重大资产，后期的按揭贷款需由双方一起承担，贷款由夫妻任何一方办理不会影响本案的履行，唐微选择以其配偶名义贷款仅仅是为了更快、更好的取得贷款并完成交易。三、我方实际已根据双方约定在银行完成了首期48万元资金监管工作，并已取得了可以履行本次购房合同金额的银行贷款承诺函，则可证明我方完全具备履行本次交易的能力。四、家家顺房产公司作为购房合同的居间人，其非常清楚本案的购房过程，家家顺房产公司向法院出具的书面证词证明唐微在本次交易中没有过错，而恰恰是郭静故意拖延，拒不履行合同。五、我方提供的录音证据证明，郭静已明确通知我方因其购买其他房产时被其他人违约，郭静也不打算继续履行与我方的合同，要求我方做最坏的打算。六、贷款的结果是履行本次交易行为的关键，农业银行的贷款承诺函的出具既可证明我方已实际具备了履行本次交易的资金能力，郭静的所有推测均是单方的主观判断，并没有得到银行方的确认。直至本案一审阶段，该农业银行的承诺贷款函均未被撤销，银行一直承认该贷款函的效力。
唐微的一审诉讼请求：1、郭静继续履行双方签署的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，并配合将涉案房产过户至唐微名下；2、郭静根据双方合同约定以转让总价153万元为基数按日万分之五支付违约金（截止至涉案房产过户至唐微名下之日）；3、本案诉讼费用由郭静承担。
一审法院查明：唐微与沙喜峰系夫妻关系。2015年4月11日，唐微作为买方，郭静作为卖方，家家顺房产公司作为居间方，三方签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定买卖双方交易的房地产位于深圳市中海康城花园D区12栋24D房（房地产证号为60××05），房地产用途为住宅，建筑面积为87.28平方米，房价总款为153万元。合同约定涉案房产交易定金3万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金；买卖双方一致同意将上述定金交由居间方监管，监管方式、房款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签订的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。合同约定买方须于2015年5月20日之前支付定金之外的首期款43万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足；如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多收部分退回，卖方应无条件配合。本条约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。合同还约定，该房处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起25日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。合同第八条约定，买方自愿支付卖方因卖房应当支付的包括营业税、个人所得税在内的所有税费。合同第九条约定，买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留1万元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算。合同第十条约定，卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后五个工作日内将该房产及钥匙交付买方，与买方共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收，结清物业管理费等所有相关费用并办理过户手续，并将交房确认书交至居间方，居间方核实后在3个工作日内将交房保证金放款给卖方。合同第十一条约定，鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意以该房产转让总价款的3%向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金32600元；买卖双方须在签订本合同时支付全额佣金的20%作为居间方居间服务的必要费用，此必要费用抵扣佣金，即买方应支付8000元。合同第十二条约定，如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同，并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同，并可没收买方已支付的定金或要求买方支付转让成交价20%的违约金。
合同签订后，唐微依约向郭静支付定金3万元，郭静出具定金收据，郭静同意从定金中预留1万元托管在家家顺房产公司作为交房保证金。2015年5月19日，唐微配偶沙喜峰作为××（甲方），郭静作为售房人（乙方）、农行深圳东部支行作为托管银行（丙方），三方签订《二手房交易结算资金托管协议》，约定唐微配偶沙喜峰将涉案房产首期款48万元存入丙方开立二手房交易结算资金专用账户，该协议落款由唐微配偶沙喜峰、郭静签字，丙方处由中国农业银行股份有限公司深圳免税大厦支行盖章。2015年5月20日唐微配偶沙喜峰将涉案首期款48万元存入上述约定监管账户，中国农业银行股份有限公司深圳免税大厦支行在个人结算业务申请书上加盖了公章。2015年6月16日中国农业银行股份有限公司深圳东部支行出具《个人购房贷款承诺函》，承诺函内容为借款人（××）沙喜峰，贷款银行承诺涉案房产贷款金额为102万元，存根联记载地址为中海康城花园D区12栋24D，承诺函正本联地址将怡龙枫2-5、6号楼6号楼C座1404号房手写修改为中海康城花园D区12栋24D，并加盖中国农业银行股份有限公司深圳免税大厦支行校对章，但贷款承诺函中记载房产证号为60××05号即涉案房产证号。唐微主张郭静存在拒绝领取贷款承诺函和办理涉案房产过户手续的行为，遂于2015年6月17日诉至一审法院，并申请查封涉案房产。
2015年7月1日深圳市房地产权登记中心出具《购房资格证明》，证明唐微截至2015年7月1日具备购房资格。涉案房产郭静于2011年9月1日抵押给中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行，郭静于2015年4月20日结清贷款本息，于2015年4月29日办理涉案房产注销抵押登记。
郭静确认购房时唐微与其配偶沙喜峰均在签约现场。唐微提交唐微与郭静的录音资料，欲证明郭静因购买其他房产被违约，要求唐微作最坏打算。唐微提交唐微与贷款银行工作人员郭跃红的录音资料，欲证明郭静曾给贷款银行工作人员打电话称不卖涉案房产了。郭静提交郭静与银行办理资金监管工作人员林烈聪录音资料，欲证明郭静系在空白资金监管协议上签字的，但林烈聪却认为系唐微与郭静一起去办理的。
郭静向中国银行业监督管理委员会深圳监管局提交关于深圳农行免税大厦支行在办理唐微与郭静二手房买卖过程中出具《个人购房贷款承诺书》及办理资金托管手续时存在违规行为的信访文件。中国银行业监督管理委员会深圳监管局2016年3月18日作出回复，内容为深圳农行免税大厦支行是深圳农行东部支行的下辖营业网点。深圳农行二手房资金监管可由客户自由选择在通存通兑区域内任一网点办理，免税大厦支行可以作为托管银行办理资金托管业务，唐微、沙喜峰为夫妻，为购买房屋向深圳农行申请住房贷款并办理资金托管业务。2015年5月20日沙喜峰作为借款人、唐微作为共同借款人向深圳农行提交了《个人信贷业务申请表》，同日深圳免税大厦支行收到沙喜峰存入的托管资金。调查发现，出具《个人购房贷款承诺书》及办理资金托管手续的过程中，免税大厦支行未严格遵循制度规定，出具的资金托管协议乙方（××）与房屋买卖合同的买方不是同一人，资金托管协议的丙方与盖章主体不一致。东部支行未严格执行相关制度，导致《个人购房贷款承诺函》【深农银（东部）个函（2013）2015号】出现存根编号不合逻辑，承诺函签收人和签收日期空白，房屋地址信息修改不规范的问题。针对上述情况，我局将要求该行加强内部管理，梳理制度流程，加大培训力度，提高制度执行力，严密防控操作风险，目前该行已对相关客户经理予以经济处罚。
一审法院认为，唐微、郭静及家家顺房产公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应严格履行合同义务。
本案争议焦点一，合同签订后，唐微以其配偶沙喜峰名义办理资金监管协议以及取得银行贷款承诺函是否存在违约行为？首先，以唐微配偶沙喜峰名义与郭静签订资金监管协议问题。郭静明知唐微与沙喜峰为夫妻关系，且签约时唐微与其配偶沙喜峰均在现场，郭静知道或应当知道唐微购买涉案房产为唐微夫妻共同购房行为，在签订资金监管协议时将沙喜峰作为××（甲方），郭静作为售房人（乙方）签订《二手房交易结束资金托管协议》，应认定郭静同意将涉案房产首期款由唐微配偶沙喜峰名义进行监管，即由沙喜峰代为履行唐微的合同义务。郭静辩称是签署空白资金监管协议，唐微并未告知涉案房产首期款将以沙喜峰的名义进行监管，但二手房交易结算资金托管协议首页明确记载××为沙喜峰以及拟交易的涉案房产，即使郭静系签署空白资金监管协议，郭静亦属未尽到审查义务，存在明显的过错。其次，沙喜峰按照合同约定时间与郭静、监管银行三方签订《二手房交易结算资金托管协议》，并将首期款48万元汇入双方指定监管账号，已经履行合同义务，虽然托管协议丙方记载托管银行为中国农业银行股份有限公司深圳东部支行，盖章为中国农业银行股份有限公司深圳免税大厦支行，但唐微、郭静双方签订首期款资金监管协议目的是将涉案房产首期款48万元存入指定银行监管账号，而唐微已经按约定将首期款存入指定监管账号，双方签订首期款资金监管协议目的已经得到实现，而中国农业银行股份有限公司深圳东部支行、深圳免税大厦支行均属于中国农业银行股份有限公司分支机构，其分支机构盖章行为均代表中国农业银行股份有限公司，并不影响资金监管协议效力和履行，故郭静以约定监管银行与实际监管银行不一致为由进行抗辩，一审法院不予支持。最后，关于唐微取得中国农业银行股份有限公司深圳东部支行贷款承诺函问题。根据中国农业银行股份有限公司深圳东部支行出具银行贷款承诺函存根和正本内容均记载涉案房产证号，其记载房产地址有涂改地方，银行确有不规范行为，但是由笔误引起，属于银行内部管理问题，并不是沙喜峰自身原因所引起，况且该银行未撤销该承诺函，并不影响银行贷款承诺函效法律效力。因此，唐微依约支付定金、办理资金监管、取得银行承诺函，已经履行合同约定义务，在履行资金监管和取得承诺函过程中并不存在违约行为。
本案争议焦点二，郭静是否存在违约行为。根据合同约定，卖方承诺于本合同签订之日起25日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。郭静虽然依约自行筹资还清涉案房产银行贷款，并注销抵押登记，但并没有将房产证原件交予居间方用于办理过户，郭静履行合同过程中存在瑕疵行为，但不足以影响双方合同继续履行，故不构成根本违约。唐微在取得银行承诺函后，考虑郭静红本在手，又没有将房产证原件交予居间方保管，次日对涉案房产申请进行查封，属于行使不安抗辩权情形，但唐微并没有提交直接证据证明已经及时通知郭静办理过户手续以及郭静拒绝办理的相关证据，故认定郭静根本违约，证据不足。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。唐微、郭静双方履行合同过程中，虽然双方均存在瑕疵行为，但并不影响该合同全面履行，且唐微、郭静之间的买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，唐微明确表示同意将付款方式变更为一次性支付，故唐微请求继续履行合同，具有合同以及法律依据，一审法院予以支持。继续履行涉案《房产买卖合同》的具体事项包括：唐微支付剩余购房款，郭静办理过户手续并交付涉案房产，即唐微一次性向郭静支付购房余款150万元，之后郭静应协助唐微办理产权过户登记手续，办理过户登记手续所发生的税费由唐微自行负担；郭静应于收到全部购房款三日内向唐微交付涉案房产，家家顺房产公司将托管1万元交房押金支付给郭静；因双方在继续履行合同过程中，未尽事宜按双方签订《二手房买卖及居间服务合同》执行。
关于争议焦点三，关于唐微请求郭静支付逾期履行违约金问题，因双方均不存在根本违约行为，对唐微的该项诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、唐微与郭静继续履行双方于2015年4月11日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；二、唐微于本判决生效之日起十日向郭静一次性支付剩余购房款150万元；三、郭静于收到全部价款之日（交房押金1万元除外）起五日内协助将位于深圳市中海康城花园D区12栋24D（房地产证号为60××05）过户至唐微名下，并交付房产；过户产生的各项税费，由唐微负担；四、家家顺房产公司于郭静交付房产之日起五日内将托管交房保证金1万元支付给郭静；五、本判决未尽事宜，双方按《深圳市二手房买卖及居间服务合同》约定条款诚信履行；六、驳回唐微的其他诉讼请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费18570元，保全费5000元，合计23570元（唐微已预缴），由唐微承担11785元，郭静承担11785元。
二审法院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审补充查明：在收到本案起诉状后，郭静未向一审法院表示同意继续履行合同，而是向一审法院另案起诉唐微，要求解除合同，支付违约金。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点在于唐微是否存在根本违约情形。本案中，虽然签订首期款监管协议及支付48万元首期款的买方义务均实际由唐微的配偶沙喜峰履行，但首期款监管协议由郭静与沙喜峰共同签订，该协议文本首页主体处沙喜峰的姓名系打印，客观上亦不存在一方擅自更改或涂改资金监管协议当事人的可能性，结合郭静上诉状中“但被上诉人…在上诉人的多次催促之下才来到双方约定的办理资金监管的银行”的陈述，郭静签署该资金监管协议的行为表明其已同意由沙喜峰向其履行买方义务，属合同法第六十五条所规定的当事人约定由第三人向债权人履行债务的情形。在沙喜峰其后已经取得银行贷款承诺的情况下，郭静作为卖方收取房款的主要合同目的并未受到影响，不存在该条法律所规定的因沙喜峰未履行债务而应由唐微承担违约责任的情形。在唐微的上述履约行为不构成根本违约的情况下，郭静拒绝继续履行合同，缺乏依据。唐微在本案中起诉要求郭静继续履行合同，于法有据。一审法院支持唐微的该项请求，处理正确。
综上所述，郭静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18570元，由郭静负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十一月二日
书记员 张东阳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。