吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉03民初46号
原告：四平市山城房地产开发有限公司。住所：四平经济开发区大路***号。
法定代表人：王志国，该公司经理。
委托诉讼代理人：李鑫，吉林国瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金永祚，吉林国瀚律师事务所律师。
被告：四平市康隆医药有限公司。住所：四平市铁东区北门街北二马路***号。
法定代表人：双雨寒，该公司经理。
委托诉讼代理人：张广术，吉林华圣律师事务所律师。
被告：孟令涛，男，汉族，1978年1月9日生，住四平市铁西区。
原告四平市山城房地产开发有限公司（以下简称山城公司）与被告四平市康隆医药有限公司（以下简称康隆公司）、孟令涛买卖合同纠纷一案，本案于2016年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山城公司的委托诉讼代理人李鑫、金永祚，被告康隆公司的委托诉讼代理人张广术，被告孟令涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
山城公司向被本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2011年6月9日签订的《楼房买卖协议》，被告返还位于铁东区中央路155号面积2633.27平方米商用楼房（房屋金额950万元）；被告赔偿给原告造成的经济损失4739886元（计算到2016年6月9日）。2016年6月10日之后的经济损失计算到退回房屋止。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年4月1日，原告与被告康隆公司签订了一份《楼房买卖协议》，当日又签订了《补充协议》约定被告购买原告的房屋。同年6月9日，双方将上述二份文件合并为一份《楼房买卖协议》并以此为准。规定：原告将自有的位于铁东区中央路155号面积2633.27平方米商用楼出售给被告康隆公司，价款为950万元，签约时支付200万元，余款在二年内支付；签约当日交付房屋。合同签订当日，原告即交付了房屋。被告支付397万元购房款后，余款拖欠至今。原告多次要求被告给付购房余款，但被告以种种理由拒付。被告的这种行为已经构成了根本性违约。根据有关法律法规，原、被告双方的合同应予解除。同时被告应赔偿给原告因违约所造成的损失，即给付房屋使用费。根据四平市政府有关部门规定的房屋指导租金标准，被告应给付从2011年6月9日始至退回房屋时止的房屋租金，截止到2016年6月9日，房租为4739886元。
康隆公司辩称：一、2011年6月9日《楼房买卖协议》中房屋所涉及的价款950万元，是由2011年4月1日的《楼房买卖协议》及《补充协议》衍生而来的。2011年4月1日的《楼房买卖协议》涉及的是本案房屋东侧的一半，价款400万元，《补充协议》涉及的是本案房屋东侧的一半，价款550万元。2011年6月9日《楼房买卖协议》中所涉及东侧一半550万元的房屋为四平山门中生代火山自然保护区管理局所有，原告根本无权处分，原告将该部分房屋出售给答辩人是无效的，原告根本无权处分，原告无权要求答辩人向其交付该部分房屋的款项550万元。西侧一半400万元的房屋买卖有效，答辩人已按约定支付给了原告，答辩人无违约行为，原告要求解除2011年6月9日签订的《楼房买卖协议》无事实根据。二、房屋西侧一半答辩人使用，答辩人已支付了该部分房款，东侧一半答辩人没有接收，也没有使用，且东侧一半房屋也不是原告的。原告要求答辩人给付损失无事实根据。三、房屋西侧的一半出售给答辩人，答辩人已经履行了付款义务。可是原告却至今未给答辩人办理产权证书，依据协议第六条，原告应向答辩人承担违约责任。综上，答辩人无违约行为，原告要求解除合同并赔偿损失的理由不能成立，应驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据：1.山城公司与康隆公司分别于2011年4月1日签订的《楼房买卖协议》、《补充协议》、2011年6月9日签订的《楼房买卖协议》；2.开工竣工相关手续；3.2002年7月11日国土资源局铁东分局与山城公司签订的协议书；4.四平物价局、四平市房产管理局联合于2003年10月23日发出的四价字（2003）069号“关于公布市区房屋指导租金标准及房屋租赁管理有关问题的通知。”；5.收据13份，证明山城公司收到康隆公司交付的购房款400万元。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.山城公司提交的2011年4月12日山城公司与孟令涛签订的《楼房买卖协议》。康隆公司的质证意见是：是孟令涛签订的，与我公司无关。孟令涛在交换证据时的质证意见是：对协议内容有异议，协议中孟令涛三个字是我本人签的。在庭审时，孟令涛提交了一份2012年4月12日签订的《楼房买卖协议》，并根据此证据称“山城公司与我签订协议的时间是2012年4月12日。”山城公司的质证意见是：2012年4月12日的协议是孟令涛伪造的，是假的。对于上述两份证据的真实性本院不予评判，对于双方当事人想要证明的事实本院不予认定。其理由是：在本院组织各方当事人交换证据时，孟令涛已明确承认山城公司提交的2011年4月12日的协议书中孟令涛三个字是其本人签的；二、在庭审时，康隆公司、孟令涛均明确表示与山城公司发生买卖本案涉诉楼房的是康隆公司。故山城公司与孟令涛签订的协议不能作为认定本案事实的依据；2.康隆公司提交的四平山门中生代火山自然保护区管理局于2016年8月15日出具的证明一份。该证明的主要内容是：“本案涉诉楼产东侧一半1-5层属火山保护局所有。山城公司将此楼相邻的办公楼与我单位的办公楼交换使用，由于手续至今未完善，双方不能办理相关产权手续。”康隆公司依据该证据主张涉诉楼房东侧一半所有权属火山保护局，山城公司无权处分。山城公司对该证据的真实性提出异议。针对该证明，本院认为：依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条即“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭佐证。”由于该证明只有火山保护局公章，没有单位负责人及制作人签名盖章，该证据不具有证据效力；3.康隆公司提交的四国用（2003）字第09-00006号国有土地使用证。该土地使用证载明“土地使用者：火山保护局。”依据该证据，康隆公司主张涉诉楼房东侧一半所有权属火山保护局、山城公司没有处分权。山城公司的质证意见是：经我们查证，四平市国土资源局没有该土地使用证档案，证明该土地使用证系伪造，即使公章是真的，没有档案也没有法律效力，即使该土地使用证是真的，也与本案无关。针对该证据本院认为：国有土地使用证只能证明土地使用者是谁的事实，不能证明本案涉诉楼房的所有权是谁的事实。
本院认为：本案争议的焦点问题是：一、康隆公司与山城公司于2011年6月9日签订的《楼房买卖协议》是否应予解除；二、山城公司要求康隆公司赔偿占用房屋期间的租金损失4739886元的请求是否有事实和法律依据。
针对第一个争议焦点问题，本院认为：就本案涉诉楼房买卖事宜，康隆公司与山城公司进行了充分协商，并于2011年4月1日山城公司与康隆公司的原法定代表人孟濂淳签订了《楼房买卖协议》和《补充协议》。2011年6月9日，山城公司与康隆公司就本案涉诉楼房的买卖事宜达成了最终的《楼房买卖协议》。该协议应是认定本案事实的依据。该协议约定：“山城公司将位于四平市铁东区中央路155号，面积为2633.27平方米的房屋出售给康隆公司，总价款950万元（山城公司在协议签订之日将房屋交付康隆公司）。付款方式是首付250万元整，剩下700万贰年内交齐。”协议签订之日，山城公司将房屋交付给康隆公司。截止本案一审庭审结束时，康隆公司向山城公司交纳了400万元购房款。本案涉诉楼房是一栋办公楼，面积是2633.27平方米，最初由山城公司与四平市国土资源局铁东分局（以下简称国土铁东分局）共有。山城公司拥有1313.27平方米所有权，国土铁东分局拥有1320平方米所有权。早在山城公司与康隆公司签订《楼房买卖协议》的2002年7月11日，国土铁东分局与山城公司签订《协议书》，该《协议书》约定，山城公司为国土铁东分局新建办公楼，国土铁东分局以现有1320平方米的办公楼与山城公司为其新建的办公楼进行置换。该《协议书》在山城公司与康隆公司签订《楼房买卖协议》前就已履行完毕。故山城公司与康隆公司签订《楼房买卖协议》之时已拥有涉诉楼房2633.27平方米全部所有权。故康隆公司提出的山城公司对涉诉楼房东侧一半没有处分权，2011年6月9日签订的《楼房买卖协议》部分无效的辩解本院不予采信。综上，山城公司与康隆公司于2011年6月9日签订的《楼房买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，协议所约定的内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。按上述协议约定，康隆公司最晚应在2013年6月9日前将全部购楼款950万元交付给山城公司，虽经多次催要，但截止本案庭审结束时，康隆公司只支付了400万元购楼款。康隆公司未按协议约定支付购楼款属迟延履行债务和违约行为。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”现山城公司已向本院提出解除双方于2011年6月9日签订的《楼房买卖协议》的诉讼请求，本院认为山城公司的该项诉讼请求符合法律规定，应予支持。山城公司与康隆公司于2011年6月9日签订的《楼房买卖协议》应予解除。
针对第二个焦点问题，本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现山城公司已提出返还楼房、赔偿损失的请求，依据上述法律规定，山城公司的上述请求应予支持。依据本案的实际情况，本院认为：山城公司与康隆公司于2011年6月9日签订《楼房买卖协议书》解除后，康隆公司应将本案涉诉楼房返还给山城公司，并承担占用楼房期间如该楼房对外出租山城公司可能获得的租金损失的赔偿责任。山城公司应退还康隆公司已经支付的购房款400万元，并赔偿占用康隆公司400万元资金而给康隆公司造成的损失。但由于康隆公司在本案庭审中明确表示在本案中保留要求山城公司赔偿损失的权利，故本案对此不予审理。针对楼房租金损失，本院认为：四平市物价局、四平市房产管理局于2003年发布的指导租金标准中载明本案涉诉楼房地段租金标准为每平方米每月8-15元。康隆公司实际占用楼房的时间是2011年6月至今。根据2003年至今的物价上涨情况及房屋租赁市场变化，现山城公司要求按每平方米每月30元的价格计算租金损失并无不妥。康隆公司应赔偿山城公司2011年6月9日至2016年6月9日的租金损失4739886元（以后的损失按上述标准计算）。
综上所述，山城公司与康隆公司于2011年6月9日签订的《楼房买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。但在合同履行过程中康隆公司未按合同约定如期履行支付购楼款的义务，且已超过履行期限三年之久，致使合同目的无法实现，现山城公司提出解除合同、赔偿损失的请求符合《中华人民共和国合同法》相关规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条规定，判决如下：
一、解除四平市山城房地产开发有限公司与四平市康隆医药有限公司于2011年6月9日签订的《楼房买卖协议》；
二、本判决生效30日内，四平市康隆医药有限公司将占用的本案涉诉楼房返还给四平市山城房地产开发有限公司，同时四平市山城房地产开发有限公司将收取的400万元购楼款返还给四平市康隆医药有限公司；
三、本判决生效30日内。四平市康隆医药有限公司赔偿四平市山城房地产开发有限公司损失4739886元（2016年6月9日以后的损失按每平方米每月30元的标准计算至退回房屋时止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费107239元，财产保全费5000元由四平市康隆医药有限公司负担。
如不服本判决可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 ：谭贵林
审判员 ：魏玉国
审判员 ：崔巍巍
二〇一六年十一月二十五日
书记员 ： 王 杨