辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第586号
上诉人（原审被告）：沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地：沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。
法定代表人：李德武，系该公司总经理。
委托代理人：刘野，系辽宁泽宇律师事务所律师。
委托代理人：王寅生，男，1983年3月2日出生，汉族，系该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：张久志，男，1972年1月9日出生，汉族，无职业，户籍住址沈阳市和平区。
上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司（以下简称“曙光公司”）因与被上诉人张久志房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2014）东陵民二初字第2223号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏，代理审判员王虹参加评议的合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人委托代理人王寅生，被上诉人张久志，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张久志一审起诉称：原、被告于2010年11月16日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7-1号1505号建筑面积为47.56平方米的商品住房一套，总房款276，657元。合同签订后，原告向被告支付全额房款，并于2012年6月13日办理入住。依合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用后365日内即2013年6月12日前，将办理权属登记所需相关材料报登记机关备案。但被告至今仍未能依约履行，致原告无法取得房屋权证书。按合同约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期办证365天违约金10，097.98元；2、由被告承担本案诉讼费用。
曙光公司一审答辩称：首先，本案逾期办证的责任不在曙光公司，而是案外人消防局的原因造成的。根据合同第十五条约定，只有因出卖人的责任致使买房人不能在365天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任。而本案中造成原告不能办理权属登记证书的责任，不在曙光公司，公安部、住建部对民用建筑外保温材料的燃烧性能由一级升为“宜为A级，不低于B2级”，又未通知曙光公司。致使曙光公司向房产登记机关报备延迟造成。其次，双方在合同第十五条第3项约定：一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超过一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行存款利率赔偿买受人损失。因此，原告要求被告自逾期办证之日起至办理权属证书之日止，按已付房款日万分之一支付违约金无合同及法律依据。第三，曙光公司按照消防整改要提高防火材料等级增加了房屋的安全性，增加建筑成本和房屋的市场价值，曙光公司也未因此向购房户再收房款。综上，请人民法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。
一审法院经审理查明：原告与被告沈阳曙光房地产开发有限公司于2010年11月16日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7-1号1505号建筑面积为47.56平方米的商品住房一套，总房款276，657元。合同签订后，原告向被告支付全部房款。2012年6月13日被告向原告交付房屋。依据原、被告签订的买卖合同第十五条约定，被告应于房屋交付使用后365日内即2013年6月13日前，将办理权属登记所需相关材料报登记机关备案。因被告出售的房屋消防验未能如期完成致其至今不能依约将权属登记材料报登记机关备案。原告至今未取得房屋权属证书。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因被告的责任，未能在规定的期限内取得权属证书，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年，原告提出退房，被告退还原告已付房款，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿原告损失。被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。原告多次找到被告，要求其支付违约金未果，故起诉来院。
一审法院经审理认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人基于真实意思表示做出的法律行为，该行为不违反法律的禁止性规定，故该合同成立并生效。成立并生效的合同对双方当事人具有约束力，对合同签订方以外的第三人没有约束力。本案中，原、被告双方因合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告未在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意合同继续履行，被告按已付房款日万分之一支付违约金。被告交付房屋后未在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致原告未如期取得房屋权属证书，已构成违约，应当依照合同约定承担相应的违约责任。被告主张其逾期报备登记系因为合同之外第三人原因造成的主张不能成立。因该第三人非合同权利义务人，被告不能以合同外第三人作为抗辩合同权利人行使权利的事由。且被告未能提供充分证据证明其具有免责事由，依据合同相对性原则，被告应当承担违约责任。关于被告如何承担违约责任的问题，因逾期办理权属证书违约责任属于债权请求权，违约行为持续发生，且违约金数额按日持续增加。本案中，被告于2012年6月13日交房，2013年6月14日为逾期办证的第一天。根据合同约定，原告如不退房，在逾期办证的一年内即2013年6月14日至2014年6月14日，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，故对于原告要求被告支付从2013年6月14日至2014年6月14日的违约金于法有据，本院予以确认。按日赔偿已付房款276，657元的万分之一计算违约金即365天×276，657元×0.0001计算得10，097.98元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张久志违约金10，097.98元；
二、驳回原告的其它诉讼请求。
案件受理费52元，由被告沈阳曙光房地产开发有限公司承担。
宣判后，上诉人曙光公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书，判决驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由：一、逾期报备办证的责任不在上诉人，而是国家政策调整造成的。上诉人在一审提交了十一份证据，已经充分举证说明上诉人已经按照合同约定交付了房屋，证明上诉人已具备办理房屋产权登记的其他资料。举证材料包括上诉人于单位工程竣工验收合格后2011年6月7日给沈阳市消防局的《消防验收申请报告》，上诉人于2014年5月12日给沈阳市消防局的《关于请求尽快出具消防验收合格手续的申请》，2014年10月22日沈阳市消防局给上诉人的消防验收合格意见书。沈阳市消防局迟迟不予消防验收的原因，是因为上诉人工程竣工验收合格后，才知道公安部和住建部要求提高消防材料等级，上诉人不整改就不给消防验收。而消防不验收，房产机关也不可能给办证，这是全国无一例外的通行做法，属于政策调整因素造成的。根据辽宁省高院《民事审判服务基层、服务群众热点、难点100题》第65题答复意见“因政策调整等因素导致逾期办理权属证书，买受人主张违约责任的，不予支持”。一审法院以“合同相对性”为由，让上诉人先承担责任是错误的，属于适用法律错误。从合同第十五条关于“如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内办理产权证书的，由出卖人承担逾期办证违约金”的规定看，双方在合同中对逾期报备办证采取的是“过错责任”原则，即不是上诉人的过错，上诉人不应承担责任。另外，上诉人按照消防整改要求支出上千万元，提高防火材料等级增加了房屋的安全性，也增加了建筑成本和房屋的市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在房价之内，上诉人也没有因此向购房人再收取房款。对此，绝大部分购房户都给予了理解。一审判决再让上诉人承担无端的逾期报备责任，既不公平也不合理。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人张久志二审答辩称：请求维持一审判决。关于被告辩称违约原因由消防原因造成的的问题。首先，被告的说法缺乏事实依据及证据支撑，被告没有提供任何有效的证明文件，被告应当对该项答辩观点提出相应的证据。第二，根据法院工作会议纪要的相关意见，非因开发商原因而逾期办证的，开发商是否承担违约责任的问题，原则上一般应当依据合同相对性，由开发商向买受人承担逾期办证违约责任，然后开发商再向相关责任主体进行追偿。据此，上诉人没有提供有效的证明文件证明其没有过错，且上诉人的主张理由与其是否应当承担逾期办证的违约责任没有必然的因果关系，上诉人如认为是由消防部门造成的，应当向消防部门追偿，与被上诉人无关。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收款收据、商品房预售许可证等证据材料，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同第十五条关于产权登记的约定，上诉人应于2013年6月13日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。事实上，上诉人至今仍未完成该项合同义务，明显已经超出合同约定期限。由于合同对于逾期办理权属登记违约责任已经作出了明确约定，故上诉人不能依约履行该项合同义务，就应当按照合同约定承担相应违约责任。
关于上诉人提出逾期办理权属登记系第三人原因造成，上诉人不应当承担违约责任等上诉主张，首先，现有证据不能证明上诉人在合同约定期限内完成了除消防手续之外全部资料的报备义务。其次，现有证据也不能证明上诉人未能在合同约定期限内取得消防手续完全是由于消防行政管理部门的原因造成。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此，即使上诉人主张的逾期办理权属登记的原因成立，由于上诉人未与被上诉人明确约定因第三人的原因造成违约可以减免上诉人的违约责任，故上诉人亦应当按照合同约定承担违约责任。因此，一审法院根据合同相对性的原则，判决上诉人向被上诉人承担逾期办理权属登记的违约责任，并无不当，应予维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费52元，由上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一五年二月十二日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。