宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0202民初769号
原告高伟，男，1975年7月1日出生，汉族，个体，住银川市金凤区。
委托代理人范新春，宁夏宁和律师事务所律师，特别授权代理。
被告刘福全，男，1973年3月28日出生，汉族，业主，现住大武口区。
被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司，住所地石嘴山市大武口区黄河西街蓝山雅居15号楼第15层。
法定代表人孙建新。
原告高伟与被告刘福全、石嘴山市千禧房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2016年3月1日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高伟的委托代理人范新春，被告刘福全到庭参加了诉讼，石嘴山市千禧房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告高伟诉称，2016年2月18日，原告收到大武口区人民法院送达的（2016）宁0202执异8号《执行裁定书》。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。
第三人刘福全申请执行的位于大武口区紫御华府某号房屋事实上已为原告所有。2014年11月17日，原告与被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司签订了房屋《认购协议书》，且于2015年1月3日分别签订《商品房买卖合同》、《顶抹账协议》，将涉案房屋以顶抹账的形式出卖给了原告。同时被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司向原告出具了403809元房款的收据，并承诺尽快向原告交房、且协助原告办理房屋产权手续。2015年12月底，原告到石嘴山市房屋产权交易管理所打听所购买的房屋是否可以办理产权手续时，得知贵院已经对抵顶给原告的房屋进行了查封。原告认为自己系上述房屋的合法所有权人，对上述房屋采取执行措施无事实和法律依据。
原告虽然没有入住涉案房屋，是因为涉案房屋工程至今没有完工，对属于原告涉案的房屋进行查封是错误的，没有法律依据。原告与被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司的交易是真实的，原告已经通过顶账的形式支付了全部的房款，且自合同签订后原告一直向被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司催要将涉案房屋交付原告，现在没有交付是因为涉案房屋工程没有结束，没有验收。原告与被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司所签订《商品房买卖合同》系双方经平等协商自愿签订，意思表示真实，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应切实全面履行。因此，原告事实上取得了涉案房屋的所有权，原告是善意取得，第三人刘福全无权对原告的上述财产申请执行。2015年12月份，原告在得知自己的权益受到侵害当日，就向执行人员说明了原告事实上已经全部支付房款的情况，贵院对原告提出的执行异议不予采纳是完全错误的。该行为损害了原告对涉案房屋的财产合法权益。
综上所述，（2016）宁0202执异8号《执行裁定书》驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为此原告诉至法院，要求：1.判令立即停止对位于大武口区紫御华府某号房屋的强制执行行为，并解除对该房屋的查封。2.判令被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司继续履行与原告所签订的《房产买卖合同》。3.判令被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司将上述房屋交付原告。4.本案诉讼费用由被告承担。
被告刘福全辩称，原告高伟提交的证明不能排除法院对涉案房屋即位于大武口区紫御华府某号房屋的强制执行措施，即便高伟与被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司之间存在真实的债权债务关系，石嘴山市千禧房地产开发有限公司用涉案房屋顶抵高伟广告服务费493809元是事实，但依据相关法律规定，排除强制执行措施的对象是消费者，而高伟所付购房款即顶抵广告服务费显然不具有消费性质，因此高伟的诉讼主张不能妨碍法院依法采取的执行查封措施；原告高伟所提交的《认购协议书》、《商品房买卖合同》及《顶账协议书》有虚假成分的可能，高伟在诉状中陈述“虽然没有入住涉案房屋，是因为涉案房屋工程至今没有完工”，没有竣工的房屋，高伟却与石嘴山市千禧房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，违反常理；二被告签订合同的时间是2015年1月3日，签订合同的时间早于法院对涉案房屋查封的时间，二被告未对涉案房屋的合同进行备案或申请预告登记，合同明确约定了备案，但高伟在较长的合理期限内为何无法备案，不得而知，只能说明合同是二被告签订的虚假合同；综上，请法院依法裁判。
被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状，无答辩意见。
原告高伟为证明其诉讼主张成立，向本院提交的证据、被告刘福全的质证意见：
证据一、（2016）宁0202执异8号执行裁定书一份，证明本案原告诉讼程序合法。
被告刘福全对该证据无异议。
证据二、顶抹账协议一份、认购协议书一份、收据两份、商品房买卖合同一份，证明：1.原告与被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司存在债权债务关系，被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司拖欠原告广告费用403809元；2.经原告与被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司协商，将涉案房屋以403809元的价款抵顶给原告的事实；3.证明被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司将涉案房屋抵顶给原告的时间早于大武口区法院将涉案房屋查封的时间。
被告刘福全对该组证据有异议，该证据是高伟与被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司伪造的，不认可该证据。此组证据应该是在法院执行裁定下达后，高伟伙同被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司伪造。
本院对原告高伟提交的证据分析认证意见：
（2016）宁0202执异8号执行裁定书，客观、真实，本院予以认定；《顶抹账协议》，《认购协议书》、收据、《商品房买卖合同》，客观、真实，本院予以认定。
被告刘福全未提交抗辩原告高伟诉讼主张，或证明其诉讼主张的证据。
被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司未到庭，对原告高伟的证据无质证意见，也未提交证据。
根据原告高伟，被告刘福全的当庭陈述、答辩、举证、质证以及本院对证据的认证，确认以下事实：
2014年11月17日，原告高伟与被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司签订了一份房屋《认购协议书》，约定乙方以403809元的价格认购石嘴山市千禧房地产开发有限公司开发的大武口区紫御华府某号房屋一套，约定2014年11月17日交房款10万元整，剩余房款于2014年12月30日前交清。协议签订后，被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司于2014年11月17日、2014年12月29日分别给原告高伟开具了10万元、303809元的收据两张。2015年1月3日，原告高伟与被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司签订了一份《顶抹账协议》，该协议记明截止2014年11月17日，石嘴山市千禧房地产开发有限公司欠高伟广告服务费403809元，石嘴山市千禧房地产开发有限公司用位于石嘴山市大武口区贺兰山南路紫御华府某号房折抵广告服务费，所欠广告服务费于协议签订后一次性冲抵。《顶抹账协议》签订后，高伟与石嘴山市千禧房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，就高伟购买涉案房屋，双方的权利义务进行了具体约定。
2015年8月17日，因被告刘福全与被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，刘福全向本院申请强制执行，在执行过程中，本院于2015年9月2日依法将登记在石嘴山市千禧房地产开发有限公司名下的包括涉案房屋在内的8套房产予以查封。原告高伟于2016年2月14日向本院提出执行异议，认为涉案房产系其全额出资购买，房款已付清，相关手续未能办理系石嘴山市千禧房地产开发有限公司拖延，其系涉案房产的合法所有权人，要求解除查封，停止执行。本院执行局审查后，于2016年2月18日作出（2016）宁0202执异字8号执行裁定，驳回高伟的执行异议。原告高伟对裁定不服，在法定期间诉至本院，要求判如所请。
本院认为，案外人就执行标的提出异议，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。从本案查明的事实看，高伟与石嘴山市千禧房地产开发有限公司之间的房屋买卖关系以及以广告费用顶抵全部购房款客观、真实，但是，在双方签订房屋买卖合同后，签订的商品房买卖合同并未进行备案或申请预告登记，原告享有的权利不能排除执行，本院在进行查封时并无不妥。而且，即使原告享有的权利能够排除执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，还必须符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等三要件，而本案原告高伟代理人当庭陈述该案房屋顶来后，目的是出卖变现，即并非用于居住。综上所述，原告要求停止对涉案房屋的执行，解除查封，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司继续履行《房屋买卖合同》，被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司交付涉案房屋，因涉案房屋被法院依法查封，客观上《房屋买卖合同》目前不具有继续履行并交付的可能性，对该两项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定?》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告高伟的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告高伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
审 判 长 吴林海
代理审判员 刘 佳
人民陪审员 沈丽荣
二〇一六年四月六日
书 记 员 王昕煜
附：本案适用的法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十一条?案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条?对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定?》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。