湖北省老河口市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂老河口民初字第01777号
原告老河口市国土资源局，住所地：老河口市秋丰路。
法定代表人陈冈，系该局局长。
委托代理人石艳辉，系该局法律顾问。代理权限：一般代理。
被告魏涛，男，1972年12月4日生。
委托代理人黄学文，系宜城市恒通法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
被告刘卫东，男，1967年3月24日生。
被告余和顺，男，1961年10月22日生。
被告刘卫东、余和顺的共同委托代理人张春虎、郑琦红，系湖北正音律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求、进行反诉、和解、上诉等特别授权。
原告老河口市国土资源局诉被告魏涛建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2014年7月17日立案受理后，在审理过程中查明刘卫东、余和顺二人与本案的处理结果有法律上的利害关系，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，追加刘卫东、余和顺二人为本案的共同被告参加诉讼。本案依法由审判员贾良担任审判长，与审判员高建军，人民陪审员杨大河组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人石艳辉，被告魏涛的委托代理人黄学文、被告刘卫东、余和顺的代理人张春虎、郑琦红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告魏涛于2007年10月23日以挂牌出让方式竞得0714号地块国有建设用地使用权，地块位于老河口市大桥路南（原生资仓库）。2007年11月22日被告魏涛与原告签订《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用权出让合同补充协议》，合同编号：河土资字（2007）第086号。合同约定：“被告应在2008年4月8日前动工建设，于2009年12月18日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。”并对开发利用标准、违约责任等进行了明确约定，而被告魏涛自从取得该地块后一直没有动工建设，原告与于2012年5月17日向其下达了解除《国有土地使用权出让合同》及补充协议告知书，并通过邮寄、电话方式向其送达该告知书，而被告拒收。为此请求：1、解除《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用权出让合同补充协议》；2、由被告承担本案的诉讼费及实际支出费用。
原告为了支持其诉讼请求，在庭审中举出了如下证据：
证据一：《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用权出让合同补充协议》各一份、土地出让金收据一份。证明内容：1、双方就争议地块签订了合同，并对双方的权利、义务进行了约定；2、补充协议对之前签订的出让合同的部分事项进行了变更；3、被告魏涛缴纳了土地出让金。被告魏涛质证称：无异议。被告刘卫东、余和顺质证称：对真实性无异议，但原告应当依照合同第十五条的约定办理土地使用权证书，可原告并未办理。
证据二：解除《国有土地使用权出让合同》及补充协议告知书各一份。证明内容：因2008年至今被告魏涛迟迟未动工建设，原告下达告知书解除合同。被告魏涛质证称：没有收到过该告知书。被告刘卫东、余和顺质证称：没有看到过，而且也不能证明该告知书送达到了被告魏涛本人手中。
证据三：2014年《关于解除生资公司421仓库土地使用权出让的协商意见》一份。证明内容：原告和被告魏涛关于解除合同的说明及协商意见。被告魏涛质证称：对真实性无异议，但其只是一个协商意见，其中的政府向被告魏涛个人借款55万元在协商意见中是一并处理的，这个借款与另外二被告无关。被告刘卫东、余和顺质证称：1、该意见无法证实是邱林波得到了被告魏涛的授权而签订的，2、该地块由三被告共同购买，但未通知被告刘卫东、余和顺，侵害了被告刘卫东、余和顺的权益。
证据四：国有土地使用权挂牌竞买须知。证明内容：1、拆迁补偿安置事宜全部由竞得人负责；2、《国有土地使用权出让合同》签订后30日内受让人必须依法启动拆迁；3、竞得人缴清土地出让金，按规定完成拆迁补偿安置工作后，方可申请办理土地登记，领取土地使用证。被告魏涛质证称：该须知不完整，只是一部分内容，且不是原件，达不到证明目的。被告刘卫东、余和顺质证称：该证据不符合证据的形式要件，达不到证明目的。
被告魏涛针对原告老河口市国土资源局的诉请进行答辩并依法提起反诉称：原被告双方签订的合同属实。按合同约定，被告魏涛交纳了土地使用权出让金121万元，并提出办理土地使用权出让证书的申请，原告应当给被告办理土地证，因原告违约，未办理土地证，致使被告不能开发，给被告造成了巨大损失，因此要求原告赔偿损失。
被告魏涛为支持其抗辩理由及反诉，在庭审中举出了：（2014）鄂襄阳中民三终字第00017号民事调解书一份、（2013）鄂老河口民初字第00182号民事判决书一份。证明内容：1、被告魏涛对本案所诉地块享有72%的使用权份额；2、被告依照合同约定交付土地出让金的事实属实；3、被告魏涛借款给生资公司的事情属实。原告老河口市国土资源局质证称：对其真实性无异议，但认为调解书上划分的三被告对于该地块的使用权份额是三被告内部争议，应当由三被告内部解决，本案所涉纠纷只认被告魏涛一人。被告刘卫东、余和顺质证称：该证据的真实性无异议，调解书证明了该地块由三被告共有，判决书不能证明55.3万元的借款属魏涛个人借款，当时只说65万元作为土地出让金的一部分。
被告刘卫东、余和顺针对原告老河口市国土资源局的诉请进行答辩并依法提起反诉称：原告所诉地块由三被告共同购买，由被告魏涛与原告签订的合同。该地块于2007年取得了土地使用权，但至今三被告未取得该地块的土地证，三被告交付了121万元的土地出让金，原告未给三被告办证，给被告造成了巨大的损失，要求原告按合同约定支付日5‰的违约金。
被告刘卫东、余和顺为支持其抗辩理由及反诉，在庭审中举出了如下证据：
证据一：（2014）鄂襄阳中民三终字第00017号民事调解书一份。证明内容：被告刘卫东、余和顺是该地块的共有人。原告老河口市国土资源局质证称：无异议，但其只是三被告的内部协议，只有魏涛才是与原告签订合同的主体，被告刘卫东、余和顺不是合同的主体人。被告魏涛质证称：无异议。
证据二：被告魏涛和生资公司借款协议一份。证明内容：借给生资公司的65万元由三被告共同出资，该借款协议第四条约定：“在421仓库出售中，如果魏涛同志取得该土地的使用权，应从其支付的购房产、土地款中扣除借款65万元。”原告老河口市国土资源局质证称：不知情，且该协议与本案无关。被告魏涛质证称：对该证据的真实性无异议，但其不能达到所证明的目的，反映不出是属于三人的钱，上面只有被告魏涛的名字。
原告老河口市国土资源局针对被告魏涛、刘卫东、余和顺的反诉请求提出答辩称：未办理土地使用权证是因为被告魏涛一直未能解决该地块的拆迁安置工作，导致不能办理土地使用权证。因此被告不能开发该地块。
原告老河口市国土资源局公布的《老河口市国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告》和《国有土地使用权挂牌竞买须知》在互联网上随时可查，在老河口市国土资源局的网站上也查明了该《公告》的确于2007年公开发布于该网站上，本院予以采信。上述各方提交的其他证据，各方相互质证对真实性均无异议，仅对证明的对象有异议，但并没有提交足以反驳的相反证据，且其证据均与本案有关联性。故上述证据符合证据的客观性、关联性、合法性特征，本院予以采信。
经审理查明：2007年9月19日，原告老河口市国土资源局以挂牌方式公开出让0714号宗地国有土地使用权，并在互联网上发布了《老河口市国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告》，向社会公布了《国有土地使用权挂牌竞买须知》。该须知载明：1、地块位置：市区大桥路西侧；2、地块范围：东至规划小区路、南至浦峰置业有限公司、西至浦峰置业有限公司、北至大桥路；3、出让面积：3600.0㎡；4、土地用途：旅馆业用地；5、出让条件：规划红线和出让范围内的原土地使用者的拆迁补偿安置全部由竞得人负责，规划拆迁范围详见老河口市规划管理局出具的生资公司地块规划控制指标图；《国有土地使用权出让合同》签订后30日内受让人必须依法启动拆迁；竞得人在缴清土地出让金，按规定完成全部拆迁补偿安置工作后，方可申请办理土地登记，领取土地使用证；6、挂牌竞买资格及要求：0714号地块竞买保证金为人民币40万元，竞买保证金到账的截止时间为2007年10月22日17：00时等事项。
2007年8月10日，魏涛以个人名义与老河口市供销合作社联合社（下称供销社）、老河口市农业生产资料公司签订了一份《借款协议》约定：因市农业生产资料公司欠市农业银行贷款555万元，市农业银行于2007年6月22日下达债务逾期催收通知书，为偿还银行贷款，经三方协商，签订如下协议：一、由供销社出面担保向魏涛借款65万元，用于偿还市农业生产资料公司欠农行的贷款。二、市农业生产资料公司偿还农行65万元贷款后，拿回被农行抵押的位于大桥路100号421仓库的房产、土地证。三、将421仓库的房产、土地进行“招、拍、挂”对外公开出售。四、在421仓库出售中，如果魏涛取得该土地的使用权，应从其支付的购房产、土地款中扣除借款65万元；如不能取得该房产、土地适用权，则由市供销社负责偿还借魏涛的款项65万元，并负责按同期银行贷款利息额度支付给魏涛同志等事项。协议生效后，魏涛按协议支付了65万元，并领取了该地块抵押时的房产、土地证。
2007年10月23日，被告魏涛以拍卖方式竞得编号0714号地块国有土地使用权，与老河口市土地储备供应中心签订了《成交确认书》，成交金额121万元，并于2007年11月22日与老河口市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，出让人为老河口市国土资源局，受让人为魏涛。合同约定：出让人出让给受让人的宗地位于市区大桥路西侧，宗地编号14-68-2-1，总面积3600平方米；出让人同意在2007年11月23日前将出让宗地交付给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到现状土地条件；出让年限为40年，自合同签订之日起算。出让金每平方米336.11元，总额为121万元。出让人同意在2007年11月23日将出让宗地交与受让人，受让人同意在2008年4月8日之前动工建设。不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延建申请。但延建时间最长不得超过一年。受让人在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用权证》，取得出让土地使用权。受让人应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满2年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权。2007年11月22日，魏涛与老河口市国土资源局又签订了《国有土地使用权出让合同补充协议》。2008年1月15日，魏涛向老河口市财政局缴纳121万元该宗土地出让金。
2012年5月17日，因被告魏涛签订《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用权出让合同补充协议》后一直未就拆迁补偿问题与相关权益人协商落实，也未按照上述合同的约定进行开发建设，该地块一直由被告方管理。
2013年1月25日，被告刘卫东、余和顺向本院起诉被告魏涛，请求人民法院确认本案所涉地块土地使用权系刘卫东、余和顺、魏涛三人共有。本院支持了刘卫东、余和顺的诉讼请求，依法确认刘卫东、余和顺与魏涛三人对字地编号14-68-2-1号［老河口市国土资源管理局，合同编号：河土资字（2007）第086号《国有土地使用权出让合同》约定的宗地土地使用权共有。后被告魏涛不服一审判决，上述至襄阳市中级人民法院，经襄阳市中级人民法院调解，2014年3月14日，本案三被告刘卫东、余和顺与魏涛三人达成调解协议，协议载明：一、魏涛与刘卫东、余和顺争议的合同编号为河土资字（2007）第086号《国有土地使用权出让合同》，宗地编号为14-68-2-1，位于老河口市区大桥路西侧，宗地面积为3600平方米的土地，魏涛享有72%的使用权份额；刘卫东、余和顺二人共同享有28%的使用权份额。二、本协议履行完毕后，双方的土地使用权纠纷（含魏涛给刘卫东、余和顺出具的借条、收条）就此全部了结等事项。
后老河口市国土资源局与被告魏涛达成了《关于解除生资公司421仓库土地使用权出让的协商意见》。该《意见》载明：在421仓库拆迁和职工安置时，魏涛和市国土局就谁是拆迁补偿和职工安置款的责任主体出现了矛盾，致使该土地闲置至今，现老河口市国土资源局受市政府委托与魏涛协商达成一致意见如下：一、协商的基本意见：1、关于解除老河口市国土资源局与魏涛签订的《国有土地使用权出让合同》及补充协议，双方都表示同意。2、老河口市国土资源局返还魏涛已缴纳的121万元出让金。3、老河口市政府代为偿还生资公司向魏涛借款55.3万元。4、老河口市政府对魏涛的前期投入给予合理补偿，补偿款的计算方式：魏涛提出已支付的土地出让金予以返还，同时对其损失以支付利息方式给予补偿。要求利息按最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定，最高不得超过银行同类贷款利息的4倍计算。①按121万元基数经计算，自2008年1月28日至2014月7月31日分段计算土地出让金，正常利息为428469.74元，按4倍利息为1713878.96元；②生资公司借款55.3万元的正常利息为175093.93元，按4倍利息为700375.72元。上述2、3、4项相加4177254.68元（借款按正常利息计算为3654972.89元）。另据刘卫东送来襄阳市中级人民法院2014年3月14日（2014）鄂襄阳中民三终字第00017号民事调解书中，一是认可2007年6月22日市农行、市生资公司、魏涛三方签订借款协议共借款65万元；二是确认该土地使用权为刘卫东、余和顺、魏涛三人共有。同时老河口市法院于2012年1月18日对该土地使用权予以查封。二、通过市法院诉讼确认的文书生效后，市政府通过市国土局给付魏涛法律文书确认的款额等事项。
本案诉讼过程中，被告魏涛、刘卫东、余和顺在庭审过程中均提出反诉请求，被告魏涛称原告应当给被告办理土地证，因原告违约，未办理土地证，致使被告不能开发，给被告造成了巨大损失，因此要求原告赔偿损失。被告刘卫东、余和顺表示该地块于2007年取得了土地使用权，但至今三被告未取得该地块的土地证，三被告交付了121万元的土地出让金，原告未给三被告办证，给被告造成了巨大的损失，要求原告按出让合同第三十二条的约定向被告刘卫东、余和顺支付日5‰的违约金，共计14701500元。本院于第一次庭审中通知被告魏涛七日内交纳反诉费15690元，逾期按自动撤回反诉处理，又于2014年10月20日向被告刘卫东、余和顺下达催交诉讼费通知书，要求被告刘卫东、余和顺在收到通知后七日内交纳反诉案件受理费110009元，逾期按自动撤回反诉处理，但三被告均未在本院限定期限内缴纳反诉案件受理费。因此，关于反诉部分，本院已作出口头裁定，并记入笔录，对三被告的反诉请求，按自动撤回反诉处理。
本院认为，《国有土地使用权挂牌竞买须知》是原告老河口市国土资源局以公开、公平、公正的方式向全社会发布的，是预期土地受让人竞买该宗地并签订《国有土地使用权出让合同》的前提条件，预期受让人只有在对该《须知》知情并了解的情况下，才能按照《须知》的要求按期缴纳该宗地块的竞买保证金，参与该宗地的竞买。且原告老河口市国土资源局在互联网上公开发布了《老河口市国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告》，因此对于该《须知》上载明的事项，应视为被告魏涛知情并了解。《国有土地使用权出让合同》是原告老河口市国土资源局与被告魏涛在自愿、平等的基础上签订的协议，是双方真实意思表示，且符合有关法律规定，合同有效。该出让合同上约定“出让人同意在2007年11月23日前将出让宗地交付给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到现状土地条件”，结合前述《国有土地使用权挂牌竞买须知》中关于出让条件“原土地使用者的拆迁补偿安置全部由竞得人负责”的约定，应认定为原告老河口市国土资源局在向被告魏涛交付土地时已达到合同约定的土地条件，且该宗地的拆迁补偿安置工作应由竞得人亦即被告魏涛负责。《国有土地使用权出让合同》上明确约定：“受让人同意在2008年4月8日之前动工建设”，“受让人应当按照合同约定进行开发建设，满2年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权”，而被告魏涛至今未按照合同约定动工开发，已构成违约。三被告在庭审中辩称未动工开发是由于原告老河口市国土资源局未向被告魏涛发放土地使用权证，但实际上《国有土地使用权挂牌竞买须知》早已明确载明“竞得人在在缴清土地出让金，按规定完成全部拆迁补偿安置工作后，方可申请办理土地登记，领取土地使用证”，而被告魏涛一直未完成拆迁安置补偿工作，未达到原告老河口市国土资源局向其发放土地使用权证的条件，被告魏涛违反了合同约定，并因此造成合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》关于解除合同的要件。另外，《关于解除生资公司421仓库土地使用权出让的协商意见》中，原告老河口市国土资源局与被告魏涛也达成了解除《国有土地使用权出让合同》及补充协议的协商意见，双方都表示同意解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条关于约定解除合同的条件。因此，原告老河口市国土资源局起诉要求解除《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用权出让合同补充协议》的请求，证据充分，于法有据，并符合合同的约定，本院予以支持。对被告魏涛、刘卫东、余和顺三人的反诉请求，因其三人未在本院限定的期限内缴纳反诉案件受理费，已按自动撤回其反诉处理。综上，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
解除原告老河口市国土资源局与被告魏涛签订的《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用权出让合同补充协议》。
案件受理费15690元由被告魏涛负担10000元、刘卫东、余和顺各负担2845元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审 判 长 贾 良
审 判 员 高建军
人民陪审员 杨大河
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 刘玉芳