江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第00643号
上诉人（原审被告）沈达林。
上诉人（原审被告）沭阳县达林木制品厂。住所地沭阳县沂涛镇陶庄村（东工业区）。
负责人沈达林。
被上诉人（原审原告）王浒。
委托代理人潘辉，江苏铸辉律师事务所律师。
上诉人沈达林、沭阳县达林木制品厂因与被上诉人王浒租赁合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2013）沭开民初字第1233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王浒原审诉称：2010年11月15日，原告王浒（乙方）与被告沈达林（甲方）订立租赁协议，约定甲方将沭阳县达林木业厂房厂地出租给乙方使用，租期五年（2011年1月1日至2016年12月30日），并约定如因甲方原因导致合约无法履行，甲方需赔偿乙方的机器设备及材料损失差价。合同签订后，原告向被告交付订金15000元，并从沭阳县普贤木工机械厂订购机器设备。2011年1月1日合同履行期开始后，原告多次催促被告交付厂房给原告使用，被告以种种理由推诿拖延，导致原告至今无法使用该场地，也不能按约购买在沭阳县普贤木工机械厂订购的机器设备。后沭阳县普贤木工机械厂向沭阳县人民法院提起诉讼，要求王浒赔偿损失，经法院调解，王浒赔偿该厂损失100000元。后原告多次要求被告赔偿损失、退还订金，被告拒不理睬。请求法院判令：一、解除原、被告之间签订的租赁合同；二、被告向原告返还订金15000元；三、被告向原告支付赔偿金100000元及利息（以100000元为基数自2011年10月24日起按中国人民银行同期贷款利率计算至法院判决生效之日止）；四、被告承担本案的诉讼费用。
沈达林原审辩称：原告王浒与沈达林签订租赁协议后，仅支付订金15000元，后由于原告自身原因导致不需要租赁厂房，沈达林多次向原告索要2011年度的剩余租金50000元，但原告拒不支付。原告支付全部租金，是入住厂房的前提条件，但原告并未履行给付租金的义务。沈达林在合同签订后及时将厂房清空，将自己所有的沭阳县达林木制品厂搬至沂涛工业园区，并与沂涛镇政府签订协议及支付了相关费用，被告已经全面履行了合同义务。正是由于原告出尔反尔，没有按照约定支付租金，给被告造成重大利益损失，被告要求继续履行合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
沭阳县达林木制品厂原审辩称：本案与沭阳县达林木制品厂无关，沭阳县达林木制品厂不应当承担责任。
原审法院经审理查明：2010年11月15日，原告王浒（乙方即承租方）与被告沈达林（甲方即出租方）签订租赁合同，合同约定：甲方将位于沂涛镇东236省道路北厂房厂地出租给乙方使用（具体包括：1、生产厂房1700平方；2、生活住宅两层楼底层捌间；3、院内空地共计贰拾亩；4、50伏变压器壹台；5、滚胶机壹台；6、0.4锅炉壹台；7、壹次压7张板压机壹台；8、140及50旋板机各壹台）；租期为五年（2011年1月1日起至2016年12月30日止）；第一年租金为65000元，2012年至2016年每年递增8000元，租金为每年一次支付；如因甲方原因导致合约无法履行的，甲方需赔偿乙方的机器设备及材料的损失差价……。该合同落款处，甲方处签名为“沈达林”，乙方处签名为“王浒”。2010年11月15日，被告沈达林出具收据一份给原告，该收据载明“今收到租房订金壹万伍仟元整，沈达林，2010.11.15号”。
2010年12月20日，王浒与沭阳县普贤木工机械厂签订产品买卖合同，合同约定：王浒购买沭阳县普贤木工机械厂热压机一台（11压10、规格型号为4X8尺，单价为165000元）、冷压机一台（规格型号为4X8尺，单价为58000元），总金额为223000元，配400泵、半自动液压站；产品物价所有权自全款付清时起转移到买受人；交货地点为出卖人厂内，买方负责运输方式和费用负担；预付定金50000元，余款提货付清……。上述买卖合同未约定交货时间。后王浒与沭阳县普贤木工机械厂因该买卖合同履行发生争议，沭阳县普贤木工机械厂于2011年10月11日向沭阳县人民法院提起诉讼，要求王浒给付因违约而给该厂造成的损失80000元，经该院调解，双方于2011年10月25日达成调解协议：“一、原、被告双方同意解除2010年12月20日签订的机械买卖合同；二、被告王浒预付的50000元定金原告不予退还，合同解除后，被告王浒向原告支付50000元违约金作为赔偿，双方其他无纠纷；三、案件受理费1800元，减半收取900元，由原告负担”，并于同日作出（2011）沭商初字第0643号民事调解书予以确认。2011年10月24日，张飞来出具收据一份给王浒，该收据载明“今收到人民币伍万元整（50000）赔偿沭阳县普贤木工机械厂机器损失钱，张飞来，2011年10月24日”。
原告王浒于2011年11月1日向被告沈达林邮寄“关于要求交付厂房、场地的告知函”，要求被告沈达林在接到该告知函后7日内按约履行合同义务，被告沈达林认可收到该告知函。原告王浒主张于2011年11月15日、2011年11月24日两次向被告沈达林邮寄“解除租赁合同告知函”，并称被告沈达林均拒签，被告沈达林否认拒签及收到上述告知函。
原审法院另查明，沭阳县达林木制品厂系普通合伙企业，经营场所为沭阳县沂涛镇陶庄村（东工业区）即涉案租赁合同约定的厂房厂地所在地，设立日期为2009年5月27日，核准日期为2012年4月26日，发照日期为2012年7月10日，合伙人数为2人，执行人为沈达林，经营期限自2009年5月27日起至2019年5月27日止，企业状态为在业。被告对于原、被告签订的租赁合同中所涉厂房厂地及机器设备系沭阳县达林木制品厂财产未提出异议。沭阳县沂涛镇人民政府于2012年7月28日出具证明一份，内容为“因建设镇工业集中区需要，沭阳县达林木制品厂于2011年12月1日搬入镇工业集中区（现广翔服装）正式投入生产……”。
原审法院认为：原告王浒与被告沈达林之间签订的租赁合同不违反我国法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定合法有效。该租赁合同生效后，虽合同未明确约定涉案厂房厂地和机器设备的交付时间，但沈达林应当在合同约定的租赁期限起始日即2011年1月1日之前按约将涉案厂房厂地和机器设备交付给王浒，沈达林未能交付涉案厂房厂地和机器设备，依法应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。沈达林迟延履行主要债务后，经王浒于2011年11月1日催告后在合理期限内仍未履行，王浒依法可以主张解除合同。王浒称于2011年11月15日、2011年11月24日两次向沈达林邮寄“解除租赁合同告知函”，并称沈达林均拒签，但沈达林否认拒签及收到上述两份“解除租赁合同告知函”，王浒未能提供充分证据证明其已经履行了解除合同的通知义务以及该通知已到达对方，故认定该租赁合同并未解除。原告王浒要求解除其与被告沈达林签订的租赁合同，有事实和法律依据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，沈达林在收取王浒订金15000元后至今未能交付涉案厂房厂地和机器设备，合同解除后，王浒要求沈达林返还收取的订金15000元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。
王浒与沈达林于2010年11月15日签订租赁合同后，又于2010年12月20日与沭阳县普贤木工机械厂签订机械买卖合同，沈达林违约（即在2011年1月1日之前未交付涉案厂房厂地和机器设备）后，王浒应当采取适当措施防止损失的扩大。王浒应在合理期限内催告沈达林交付涉案厂房厂地和机器设备，该合理期限酌定为自2011年1月1日起三十天内。如沭阳县普贤木工机械厂要求王浒提货，应当给王浒必要的准备时间，王浒亦应在此期间内催告沈达林在合理期限内交付涉案厂房厂地和机器设备。如沈达林在合理期限内仍未履行，王浒可以主张解除合同。王浒在沈达林违约后直至2011年11月1日才向其邮寄“关于要求交付厂房、场地的告知函”，王浒未能提供证据证明已经采取适当的措施防止损失扩大，故不得在合理期限后就扩大损失部分要求赔偿。王浒与沭阳县普贤木工机械厂于2010年12月20日签订的机械买卖合同并未约定交货时间，王浒购买的机器设备也非特定物，双方可以随时履行交货或要求履行交货，但应当给对方必要的准备时间，如王浒确实存在违约，沭阳县普贤木工机械厂应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。沭阳县普贤木工机械厂于2011年10月11日向沭阳县人民法院提起诉讼，主张王浒在其通知提货后拒绝提货，要求王浒给付因违约而给该厂造成的损失80000元，并未提供损失的相关证据，后沭阳县普贤木工机械厂与王浒达成调解协议：双方解除签订的买卖合同，王浒预付的50000元定金不予退还，另再支付50000元违约金作为赔偿。王浒据此主张因沈达林违约给其造成损失100000元，并要求二被告给付赔偿金100000元，虽王浒与沈达林在签订租赁合同时明确约定“如因甲方原因导致合约无法履行的，甲方需赔偿乙方的机器设备及材料的损失差价”，沈达林在订立合同时可以预见到或应当预见到王浒在签订租赁合同后可能购买相关机器设备及材料，以及如违约需赔偿机器设备及材料的损失差价，但沈达林在与王浒订立合同时不可能也不应当预见到王浒与沭阳县普贤木工机械厂订立机械买卖合同时是否约定定金以及约定定金的具体数额，即使存在定金，根据相关法律规定，定金总额不得超过合同标的20%，王浒与沭阳县普贤木工机械厂签订合同约定标的为223000元，故定金不应超过44600元。另王浒与沭阳县普贤木工机械厂签订的调解协议系双方协商后达成，沈达林在订立租赁合同时不可能也不应当预见到该调解协议约定的王浒承担的违约责任，综上，王浒要求沈达林支付赔偿金100000元及利息，其主张的损失赔偿数额超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，不予支持。考虑到沈达林违约确实给王浒造成一定的损失，综合案件事实及双方合同履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告沈达林赔偿原告王浒损失30000元。沈达林作为沭阳县达林木制品厂（普通合伙）的合伙人及执行人，在合伙企业设立期间就合伙企业的财产即涉案厂房厂地和机器设备与原告签订租赁合同，其行为应认定为执行合伙事务，上述合伙企业于2012年7月10日（营业执照签发日期）依法成立后（目前企业状态为在业），沈达林因执行合伙事务即签订租赁合同而产生的合同债务应认定为合伙企业的债务，由成立后的合伙企业先以其全部财产进行清偿，合伙企业即沭阳县达林木制品厂不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。
被告沈达林辩称原告支付全部租金，是入住厂房的前提条件，因涉案租赁合同仅约定“租金为每年一次支付”，并未约定每年支付租金的期限，本案中约定的租赁期间为五年，原告王浒依法应当在每届满一年时支付相应租金，故对被告沈达林的上述辩解理由不予采纳。被告沈达林辩称在合同签订后及时将厂房清空，将沭阳县达林木制品厂搬至沂涛工业园区，并与沂涛镇政府签订协议及支付了相关费用，其已经履行了全部合同义务，要求继续履行合同，但其提供的沭阳县沂涛镇人民政府出具的证明载明“沭阳县达林木制品厂于2011年12月1日搬入镇工业集中区”，且沭阳县达林木制品厂在2012年4月26日核准登记时经营场所仍为涉案厂房厂地所在地，被告未能提供证据证明在合同签订后及时将厂房清空并将涉案厂房厂地和机器设备及时交付给王浒，故对被告上述辩解理由不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十六条、《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款、第十一条、第二十条、第二十六条、第三十七条、第三十八条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院作出判决如下：解除原告王浒与被告沈达林于2010年11月15日签订的租赁合同；被告沭阳县达林木制品厂于本判决生效之日起三日内返还原告王浒预付的订金15000元并赔偿原告王浒经济损失30000元，被告沈达林就被告沭阳县达林木制品厂不能清偿的上述债务承担无限连带责任。案件受理费2600元，由原告王浒负担1000元，由被告沭阳县达林木制品厂负担1600元。
沈达林不服原审判决向本院提起上诉，请求依法改判驳回王浒的诉讼请求，诉讼费用由王浒承担。沈达林主要的上诉理由是：1.沭阳县达林木制品厂不是租赁合同的相对方，且合同签订时该厂尚未登记注册，本案与沭阳县达林木制品厂没有关系，不应承担任何责任；2.王浒没有支付第一年的租金，也没有接收已清空的厂房，沈达林行使同时履行抗辩权，不存在违约行为，不应返还定金和赔偿损失。
王浒答辩称：1.沭阳县达林木制品厂于2009年5月27日即已经工商核准登记，且签订租赁合同时沈达林的身份是沭阳县达林木制品厂合伙事务执行人，原审判决该厂承担责任是正确的；2.沈达林没有按约清空厂房并交付给王浒存在违约行为，应承担违约赔偿责任。
二审查明的事实与原审判决认定的主要事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点是：1.沈达林是否存在违约行为，应否承担返还定金和赔偿损失的责任；2.沭阳县达林木制品厂是否应当承担本案违约责任。
关于第一个争议焦点。本院认为，王浒与沈达林之间签订的租赁合同合法有效。沈达林作为出租人应当按照约定将租赁物涉案厂房和和机器设备交付承租人王浒。租赁合同虽未明确约定交付租赁物的时间，但沈达林应当在合同约定的租赁期限起始日前，即2011年1月1日之前将租赁物交付给王浒，沈达林未能举证证明其按约交付租赁物，其一审提供的沭阳县沂涛镇人民政府出具的证明记载沭阳县达林木制品厂于2011年12月1日才搬入镇工业集中区，亦可印证其未依约交付租赁物，沈达林依法应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。沈达林辩称王浒没有支付第一年的租金，其行使的是同时履行抗辩权，但行使同时履行抗辩权要求当事人互负债务，且没有先后履行顺序，而本案租赁合同仅约定“租金为每年一次支付”，并未约定支付租金的具体期限，根据法律规定，对租金支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间为一年以上的，应当在每届满一年时支付，本案租赁合同约定的租赁期间为五年，故王浒依法应在租赁合同每届满一年时支付相应租金，进而沈达林不能以王浒未支付第一年租金为由行使同时履行抗辩权，拒绝履行其交付租赁物的义务。沈达林迟延履行交付租赁物的义务，经王浒催告后在合理期限内仍未履行，王浒主张解除合同，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。王浒要求沈达林返还所收取的订金15000元，有事实和法律依据。此外，王浒在与沈达林签订租赁合同后，又与沭阳县普贤木工机械厂签订了机械买卖合同，因沈达林违约给其造成一定损失，原审法院结合本案事实及双方合同履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定沈达林赔偿王浒损失30000元，并无不当。
关于第二个争议焦点。本院认为，合伙企业合伙人或合伙事务执行人执行合伙事务所产生的债务，应认定为合伙企业的债务，由成立后的合伙企业先以其全部财产进行清偿，合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。本案中，根据工商登记资料及沈达林的当庭陈述，沭阳县达林木制品厂于2009年5月27日已经工商行政主管部门核准登记为普通合伙企业，至2012年4月26日期间，曾因经营场所等变更登记，但企业名称一直未变，企业负责人也一直是沈达林，而沈达林与王浒于2010年10月15日签订租赁合同也是以合伙企业沭阳县达林木制品厂的财产即涉案厂房和机器设备为标的，故应认定沈达林系在执行合伙企业事务。沈达林执行合伙事务产生的债务，依法应先以合伙企业全部财产进行清偿，故原审判决沭阳县达林木制品厂承担违约责任，亦无不当。原审判决查明的沭阳县达林木制品厂核准日期为2012年4月26日、发照日期为2012年7月10日，应系2012年沭阳县达林木制品厂企业登记事项发生变更，办理变更登记的相关日期，此节并不影响本案实体责任的承担。
综上，原判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2600元，由上诉人沈达林、沭阳县达林木制品厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴建军
代理审判员 张成飞
代理审判员 高 峰
二〇一五年十一月九日
书 记 员 蒋 芹
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