江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00965号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海宸江企业发展有限公司。
委托代理人吴英，中豪律师集团（上海）事务所律师。
委托代理人庄丽生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王振清。
被上诉人（原审原告、反诉被告）郑绍珠。
上列二被上诉人共同委托代理人吴小轩，江苏王建华律师事务所律师。
上诉人上海宸江企业发展有限公司（以下简称宸江公司）因与被上诉人王振清、郑绍珠房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第0832号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年1月4日，原审原告与原审被告双方签订《租赁合同》及《补充协议》一份，约定：原审原告将位于江苏省昆山市玉山镇人民路31号1-2主、附楼夹层出租给原审被告，房屋用途为商业服务业。租赁期限自2012年8月1日至2032年7月31日，免租装修期自2012年5月1日至2012年7月30日，房屋预计交付日为2012年5月1日。该房屋年租金为4500000元，原审原告正式交房后付款方式为押一付六，原审被告每年8月1日和2月1日付给原审原告半年租金。原审原告同意原审被告在租赁期间可将该房屋部分或全部转租给第三方。原审原告应向原审被告提供经营所须的营业、卫生、环保、消防等证明材料，以便新公司及时设立、开业。若因原审原告不能提供应由原审原告提供的资料导致原审被告所转租商户公司不能设立或不能合法开业的，原审被告有权解除本合同，原审原告应赔偿原审被告装修损失并根据已付保证金的3倍向乙方支付违约金。原审被告应自行办理关于经营所需具备的所有批文（包括营业执照、批准证书或许可证等），原审原告同意提供合理的协助并提供必要的证明资料。若原审被告自身原因未能及时取得批文而导致延迟开业的，则原审被告仍应自本合同约定之免租装修期届满次日起按标准支付租金。若原审被告无合理理由逾期不支付租金、管理费、公共事业费及应由原审被告承担的其他相关费用之任何一项累积达到一个月或以上的，原审原告有权提前收回该房屋及原审原告提供之设备，该合同亦提前解除，原审原告向原审被告发出书面通知，该通知中规定的日期即为合同终止日期。原审被告应按逾期应付款项的日0.005%的标准向原审原告支付逾期租金利息，赔偿原审原告损失并向原审原告支付相当于3个月租金的违约金。同时约定，原审被告归还房屋时，针对其固定在房屋上的固定设施、设备、装修等添加房屋使用价值的资产，无偿归原审原告所有。2012年5月15日，原审原告将涉案房屋移交给原审被告，双方于当日签订《所租商铺交付标准》予以确认，约定所租商铺现状如下：1、水量：餐饮标准；2、电量：200KW；3、煤气：餐饮标准；4、广告位：所租赁商铺：前外立面、左右侧立面，并载明：所租商铺的上述现状符合《租赁合同》约定，原审被告同意接受。后原审被告陆续将涉案房屋进行转租，其中，原审被告于2013年2月7日将涉案房屋主楼室二楼出租给浙江老娘舅餐饮有限公司（以下简称老娘舅公司）用于开设餐厅。在老娘舅公司办理相关许可证及营业执照过程中，因不符合环评验收条件，致使该证照至今无法办理，老娘舅公司亦无法正常经营。
另查明：合同签订后，原审被告支付给原审原告保证金375000元，并约定租赁关系终止时，原审原告收取的保证金除用以抵充合同约定由原审被告承担的费用外，剩余部分无息归还原审被告。合同履行期间已支付原审原告租金5950000元，原审被告尚拖欠原审原告2013年8月1日至2014年1月31日期间租金80万元，2014年2月1日起，原审被告未再向原审原告支付租金。2014年3月10日，原审原告向原审被告发出律师函一份，提出因原审被告违约解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，并要求原审被告收函后三日内迁出房屋，并要求支付拖欠的租金及承担违约责任。该律师函于2014年3月13日原审被告收到。
原审原告王振清、郑绍珠的诉讼请求为：1、原审被告支付2013年8月1日至2014年1月31日期间拖欠租金80万元及利息（按同期银行贷款利率1.3倍计算至法院判决确定给付之日）；2、原审被告支付2014年2月1日至2月28日期间工资37.5万元及利息（按同期银行贷款利率1.3倍计算至法院判决确定给付之日）；3、原审被告支付违约金112.5万元；4、原审被告承担本案诉讼费用。一审审理过程中，原审原告变更原诉请为：1、解除双方于2012年1月4日签订的《租赁合同》；2、原审被告立即返还租赁房屋及办理房屋交接手续；3、原审被告支付2013年8月1日至2014年1月31日期间拖欠租金80万元；4、原审被告支付2014年2月1日至租赁合同解除日期间租金；5、原审被告按照原租金标准（450万元／年）支付租赁合同解除日至租赁房屋返还日（以房屋交接手续办理日为准）期间租金；6、原审被告支付违约金112.5万元（三个月租金）；7、原审被告承担本案诉讼费用。
原审被告宸江公司的反诉请求为：1、原审原告赔偿违约金112.5万元；2、原审原告承担反诉费用。一审审理中，原审被告变更其反诉请求为：1、要求原审原告赔偿损失共计1712782.60元，并承担反诉费用。
原审法院认为，原审原告、原审被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，双方当事人均应按照合同约定行使各自权利和履行各自义务。
关于本诉部分，原审原告按约将房屋交付给原审被告承租，原审被告理应按照合同约定的期限和金额支付原审原告相应的租金。因原审被告未能按照合同约定按期支付租金，原审原告有权按照合同约定行使合同解除权，该解除通知并于2014年3月13日到达原审被告，故双方《租赁合同》应于2014年3月13日解除。关于原审被告主张系因原审原告未能按照合同约定提供环评验收证等相关证照导致原审被告有权拒付租金的抗辩意见，环评验收证系实际经营人根据经营项目向环保部门申请，双方在《租赁合同》中仅约定租赁房屋用途为商业服务业，合同中约定的原审原告应予提供的营业、卫生、环保、消防等证明材料应为出租房屋符合商业用房所必须的证明材料，并未约定原审原告负有保证具体餐饮业主环评项目通过的义务，且双方在签订合同时原审被告将涉案房屋转租给次承租人的事实尚未发生，原审原告也无从了解次承租人具体信息，双方在房屋交付时已经明确了具体的交付标准，原审被告亦对具体交付标准予以确认，嗣后以次承租人的具体要求来加重原审原告合同义务无事实和法律依据，故对原审被告该抗辩主张不予采纳。合同解除后，原审被告理应将房屋返还给原审原告，故对原审原告要求原审被告立即返还承租房屋的诉讼请求予以支持。至合同解除前，原审被告共计结欠原审原告房屋租金为1317808元（截止到2014年3月13日），扣除原审原告已经收取的保证金375000元，余款942808元原审被告应予支付。自2014年3月14日起，原审被告还应按照年租金标准4500000元计算支付原审原告房屋实际使用费。关于原审原告主张的违约金，原审被告提出过高，双方虽有约定，该约定明显过高，原审法院依法予以调整，按照原审被告实际结欠的房屋租金1317808元为基数以中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率的1.3倍计算，其中800000元自2013年8月2日起算，517808元自2014年2月2日起算。
关于反诉部分，因合同解除责任在于原审被告，双方在合同中也未约定原审原告有义务承担办理环评验收证，故原审被告未能举证证明原审原告存在违约行为，对原审被告要求原审原告承担违约责任的反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：王振清、郑绍珠与宸江公司签订的《租赁合同》于2014年3月13日解除；宸江公司于判决生效之日起十日内将所承租的位于江苏省昆山市玉山镇人民路31号1-2主、附楼夹层房屋（产权证号为昆房权证玉山字第××号、第××号）返还给王振清、郑绍珠；宸江公司支付王振清、郑绍珠房屋租金1317808元（截止到2014年3月13日），扣除王振清、郑绍珠收取的保证金375000元，余款942808元于判决生效之日起十日内履行完毕；宸江公司于判决生效之日起十日内支付王振清、郑绍珠自2014年3月14日起按照4500000元／年标准计算至判决生效之日止的房屋实际使用费；宸江公司于判决生效之日起十日内支付王振清、郑绍珠以本金1317808元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的违约金（其中800000元自2013年8月2日起算，517808元自2014年2月2日起算，均计算至本判决生效之日）；驳回宸江公司的反诉请求。本诉案件受理费33652元，诉讼保全费5000元，二项合计38652元，由宸江公司负担，反诉案件受理费20216元，减半收取10108元，由宸江公司负担。
上诉人宸江公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、一审判决事实认定有遗漏和错误。1、涉案《租赁合同》附件三约定被上诉人提供消防和环评文件，目的是为了证明系争商铺过往具备经营餐饮业的条件，而这也是实现租赁用途“商业服务业”全部内涵的保证，但一审判决对此项约定未予认定，仅凭附件五水电验收符合餐饮标准就认定系争商铺的交付符合合同约定，从而使判决失之毫厘谬之千里；2、上诉人一审提供的证据证明系争商铺并不能在约定的“商业服务业”范围内选择任何业态，而一审判决也未认定此节事实，进而免除了被上诉人交付符合合同约定用途的商铺以实现上诉人合同目的的义务，也即如果系争商铺不能用于经营餐饮业，被上诉人应当承担声明的义务；3、由于一审判决上述两点的认定遗漏和错误导致对上诉人是否存在不按时支付租金的违约事实认定有误，上诉人支付了一楼的租金，暂停支付二楼租金是基于被上诉人交付的系争商铺不符合约定，造成次承租人无法正常设立并开业，是依法行使先履行抗辩权。二、一审判决程序有失公允。一审时上诉人申请追加次承租人老娘舅公司为第三人参加诉讼，但原审法院未予准许，依据不足。三、一审判决适用法律错误。出租人对其出租的房屋依法负有瑕疵担保义务。1、根据涉案《租赁合同》的约定，被上诉人应向上诉人提供的是用于商业服务业且涵盖餐饮业的商铺，故当系争商铺无法完全满足合同约定义务时，被上诉人作为出租人即违反了对出租房屋的瑕疵担保义务。而一审判决认定上诉人要求被上诉人提供环评文件加重了其义务，显然于法无据。2、因被上诉人未履行在先义务，上诉人行使先履行抗辩权而被一审认定为违约，进而支持被上诉人解除合同的请求系适用法律错误。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人王振清、郑绍珠二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
二审审理中，宸江公司向本院提出调查取证申请，请求法院向昆山市环保局调查核实本案系争商铺是否申请过整体环评以及是否可用于餐饮。对宸江公司的申请，本院经审查予以准许，于2015年7月31日前往昆山市环保局进行调查核实，并制作调查笔录一份，该局的答复内容为：涉案系争商铺的消防和环保审批文件由具体使用人申请，当时老娘舅公司来过我局咨询过此事，并和我局工作人员一同去现场查看，发现该商铺楼上有居民居住，不符合相关条件，因此老娘舅公司未向我局提出申请。而且不是所有的业态都需要办理商业用房的整体环评手续，比如餐饮服务业需要办理，而服装销售行业则不需要。
对于本院制作的调查笔录，上诉人宸江公司经质证认为笔录的内容对于上诉人申请查明的情况没有明确答复，笔录内容证明老娘舅公司在申请办理环保手续前被上诉人没有办理过环保审批，证明被上诉人用于出租的物业并不符合合同的约定。
对于本院制作的调查笔录，被上诉人王振清、郑绍珠经质证无异议。
对于本院制作的调查笔录，本院将在本院认为部分对其真实性、合法性、关联性予以综合认定。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案《租赁合同》中仅约定租赁房屋用途为商业服务业，并未具体指向餐饮业，也并无证据证明附件三中约定的大消防、环境评审验收证以及附件五中约定的水电、煤气系专门用于经营餐饮业。而从本院向昆山市环保局调查核实的情况来看，涉案系争商铺的消防和环保审批文件由具体使用人申请，涉案《租赁合同》并未约定王振清、郑绍珠负有保证开展餐饮业所必须的环评审批能够通过审查的义务。现有证据证明王振清、郑绍珠交付的商铺符合合同约定的标准，且双方在签订合同时宸江公司将涉案房屋转租给次承租人的事实尚未发生，王振清、郑绍珠也无从了解次承租人具体信息，宸江公司以次承租人的具体要求主张王振清、郑绍珠违反合同义务无事实和法律依据，本院不予支持。宸江公司未能按照合同约定按期支付租金，王振清、郑绍珠有权按照合同约定行使合同解除权。一审判决支持王振清、郑绍珠解除合同的诉请具有事实依据与法律依据，适用法律并无不当。宸江公司关于其暂停支付租金系依法行使先履行抗辩权的主张于法无据，本院不予采信。至于宸江公司与老娘舅公司之间的纠纷，双方可通过诉讼另行解决，原审法院对宸江公司要求追加老娘舅公司作为第三人参加诉讼的申请未予理涉不影响案件实体审理，审判程序并无不妥。
综上，宸江公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33652元，由上诉人上海宸江企业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年九月二日
书记员 杨颖颖