广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初4488号
原告：刘建东，男，汉族，1982年8月9日出生，住广东省兴宁市。
委托代理人：张玲悦，广东广健律师事务所律师。
被告：邱燕平，女，汉族，1983年10月3日出生，住广东省翁源县。
委托代理人：吕立，重庆德正天泽律师事务所律师。
第三人：东莞市万合房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇民田村沙太大道交警大队北侧。组织机构代码：39806281-7。
法定代表人：尤新刚，系该公司总经理。
委托代理人：蒋木兰，系该公司员工。
原告刘建东诉被告邱燕平、第三人东莞市万合房地产经纪有限公司（以下简称万合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法由审判员林健华适用简易程序独任审判，并于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告刘建东及其委托代理人张玲悦，被告邱燕平及其委托代理人吕立，第三人万合公司的委托代理人蒋木兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘建东诉称：2016年2月28日，原、被告双方通过第三人万合公司就居间买卖位于东莞市沙田镇阇西村东港城商住区二栋XXX座XXX号物业签署了《房屋买卖居间合同》。合同约定成交价格为740,000元，其中定金款项为40,000元。合同签署当日，原告刘建东向被告邱燕平支付定金40,000元，被告出具了相应收据。合同签订后原告积极办理了银行按揭贷款的申请，但被告却至今未配合办理上述手续并在2016年3月7日将原告的定金40,000元擅自退还到原告账户并声称不再出售。原告认为，《房屋买卖居间合同》是三方当事人真实的意思表示，合法有效，各方均应依约诚实履行。在目前房价不断上涨，卖方违约已蔚然成风的情况下，被告要求解除合同的决定，原告予以尊重，但依《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定以及《房屋买卖居间合同》第六条的约定，原告有权要求被告承担违约责任，即支付违约金148,000元（不含已经返还的定金40,000元），同时补偿原告已经支付的中介服务费13,000元（余下中介费由违约方自行给付给第三人）。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告以及第三人签署的《房屋买卖居间合同》；2.被告向原告支付违约金148,000元；3.被告补偿原告中介服务费损失13,000元；4.被告承担本案的诉讼费、财产保全费。
被告邱燕平辩称：一、邱燕平与刘建东签订的《房屋买卖居间合同》系重大误解，涉案的商品房在签订《房屋买卖居间合同》前已出租给案外人。邱燕平在与刘建东签订《房屋买卖居间合同》前，涉案的商品房已出租给案外人，且租赁该商品房的案外人得知邱燕平将该商品房出售给刘建东，其表达了强烈的购买意愿（同等条件下），邱燕平在不知情的情况下，侵犯了租赁该商品房案外人的优先购买权，系重大误解。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，邱燕平请求人民法院依法撤销该《房屋买卖居间合同》。二、刘建东未及时向邱燕平支付首期款220,000元（40,000元定金除外），违约在先。邱燕平在与刘建东签订涉案的《房屋买卖居间合同》后，刘建东未及时将首期款交予邱燕平，未积极履行合同约定义务，造成合同事实上无法继续履行。邱燕平在刘建东迟迟未支付首期款的情况下退还刘建东40,000元定金系行使先履行抗辩权。三、刘建东称已经支付中介服务费13,000元与事实不符。刘建东在将定金40,000元交予万合公司后，万合公司只将其中的37,000元交予邱燕平，余下中介费由邱燕平承担，这既无合同约定，也无法律明确规定。四、即使邱燕平违约，涉案的《房屋买卖居间合同》约定的违约金过高，对邱燕平明显不公，请求法院予以适当减少。综上所述，刘建东要求邱燕平承担违约责任与事实不符、于法无据，请求人民法院依法驳回刘建东的全部诉讼请求，维护邱燕平的合法权益。
第三人万合公司陈述称：第三人对原告的诉请没有意见，第三人同意解除涉案的《房屋买卖居间合同》。
经审理查明：2016年2月28日，被告邱燕平（甲方）、原告刘建东（乙方）、万合公司（丙方）共同签订了一份《房屋买卖居间合同》，该合同约定甲方邱燕平将位于东莞市沙田镇阇西村东港城商住区二栋XXX座XXX号房转让给乙方刘建东，该房建筑面积为114.57平方米，房屋附带装修、家私、家电及租约，交易的总楼价包括精装修及家私电器为740,000元；乙方于签署合同当天向甲方支付购房定金40,000元，银行出同贷书当天乙方向甲方支付全部房价款的30%（含定金）即220,000元作为购房的首期款，剩余房款520,000元由乙方向银行申请按揭贷款的方式支付，由于有关法律、法规、按揭银行等原因或甲、乙、丙三方不能控制的国家政策原因，导致乙方不能办理银行按揭贷款或按揭贷款未能获得批准的，乙方应采用非按揭方式付款；乙方应在签署本合同时支付丙方中介服务费，中介服务费为涉案房屋转让总价的3%；甲、乙双方应在收到丙方通知之日10天内，备齐办理该房屋产权过户所需资料，亲自到该房屋所属房管交易所办理产权过户手续并签署相关文件，否则视不配合方违约；甲方或乙方违反本合同约定（如拒不配合提供交易所需资料、逾期办理交易、按揭转让等相关手续、逾期交付房屋、逾期支付楼款等），违约方须按日向守约方支付该房屋转让总价1%的违约金，合同继续履行，逾期超过十天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同，并要求违约方双倍返还定金或没收违约定金，并有权要求违约方支付等额于该物业转让总价20%的违约金，且违约方还须向丙方支付买卖中介服务费的全部费用；有关该房屋在本次转让前已产生的产权纠纷、债务、应付税项及租赁、抵押等事宜，甲方应在转让前清理完毕，并保证转让后乙方无须负责，否则甲方必须承担由此引起的一切法律责任；甲方带租约出售的，甲方应有义务告知租客，并有义务将该房屋的租赁合同转让给乙方。签订上述合同当日，原告刘建东向被告邱燕平支付了购房定金40,000元，并由邱燕平出具了一份收据，收据载明邱燕平收到刘建东交来的涉案房产第一期转让款40,000元，但邱燕平主张其实际只是收到37,000元，另外的3,000元由万合公司收取了，但并未提交任何证据予以证明。后刘建东于2016年2月29日向万合公司支付了中介费13,000元。
刘建东主张邱燕平因房价上涨较快，不愿意继续履行上述《房屋买卖居间合同》，并提交了微信截图予以证明，邱燕平对微信截图的关联性不确认，主张该截图只是双方洽谈时候的聊天记录，不能完全真实代表邱燕平的意思表示，并主张系因为刘建东迟迟没有去办理银行按揭贷款且房价动荡才于2016年3月7日将定金40,000元退还给刘建东并表示不再向刘建东出售涉案的房屋。第三人万合公司主张其在2016年3月1日通过电话通知双方去办理银行按揭贷款手续，刘建东去了现场并开具了一张新卡，而邱燕平没有去现场，后在2016年3月7日有再次通知双方，刘建东表示过两天再去办理；邱燕平对上述说法不予确认，并表示没有收到第三人的电话通知。
刘建东在庭审中明确因为时间太久及邱燕平的诚信问题，其不愿意继续履行上述《房屋买卖居间合同》。
另查，邱燕平主张其在2015年9月5日已经将该房屋出租给案外人李某，租期从2015年9月5日起至2025年9月5日止，邱燕平在不知情的情况下侵犯了李某的优先购买权，系重大误解，应予以撤销涉案的《房屋买卖居间合同》，并提交了《租房合同》予以证明。刘建东不确认该《租房合同》的真实性，认为该合同存在多处修改或者删除的地方但未经签订合同的双方签名确认，存在变造、伪造的嫌疑；万合公司表示其没有见过此份合同，其在看房的时候确实有租客在涉案房屋中租住，但不知道具体的租赁期限。
刘建东在起诉后向本院申请了财产保全，要求查封、扣押、冻结邱燕平价值160,000元的财产。本院审查后，依法作出了（2016）粤1972民初4488号民事裁定书，并采取了相应的保全措施。
以上事实，有《房屋买卖居间合同》、房地产权证、收据、收款收据、微信截图、新卡开卡及签约成功凭条、开卡记录、《租房合同》以及本案一审庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，三方对刘建东提交的《房屋买卖居间合同》均无异议，本院对该合同的真实性予以确认。该合同是三方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应受到该合同约束。本案主要的争议焦点是：一、原告要求解除涉案的《房屋买卖居间合同》是否合法；二、原告诉请的违约金是否合法；三、原告诉请被告赔偿中介服务费损失13,000元是否合法。
关于焦点一，被告邱燕平已于2016年3月7日将定金40,000元退还给刘建东，并明确表示不再向刘建东出售涉案的房屋，第三人万合公司在庭审中也明确表示同意解除涉案的《房屋买卖居间合同》，现原告刘建东诉请要求解除涉案的《房屋买卖居间合同》符合法律规定，本院对该请求予以支持。
关于焦点二，虽然涉案的《房屋买卖居间合同》已被解除，但双方仍应按照《房屋买卖居间合同》的约定承担各自的违约责任。从原告刘建东提交的证据显示，原、被告双方于2016年2月28日签订涉案的《房屋买卖居间合同》后，刘建东分别于2016年2月28日向被告邱燕平支付了定金40,000元、于2016年2月29日向第三人万合公司支付中介费13,000元、于2016年3月1日在万合公司的通知下去银行开具了新的银行卡，刘建东的一系列行为已表明其积极地履行合同的义务。相反，邱燕平除了不积极配合刘建东办理银行按揭贷款手续外，还以涉案房产存在租约为由拒绝继续履行，并于2016年3月7日单方将定金40,000元退还给刘建东，邱燕平的上述行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据涉案《房屋买卖居间合同》第六条第一款的约定，“……逾期超过十天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除合同，并要求违约方双倍返还定金或没收违约定金，并有权要求违约方支付等额于该物业转让总价20%的违约金，且违约方还须向丙方支付买卖中介服务费的全部费用。”现刘建东要求邱燕平支付涉案房屋转让总价款20%的违约金，即148,000元（740,000元×20%=148,000元）于法有据，本院对该请求予以支持。
至于邱燕平主张刘建东迟迟未办理银行按揭贷款的情况，因双方在《房屋买卖居间合同》中并未明确约定刘建东应办理银行按揭贷款的期限，且刘建东办理涉案房屋的银行按揭贷款需要邱燕平的配合，在其未能提交证据证明其已履行协助义务且是刘建东原因导致银行按揭贷款未成功的情况下，邱燕平依法应承担举证不能的不利后果，本院对邱燕平的主张依法不予采纳。
关于焦点三，如焦点二所述，邱燕平在履行合同的过程中存在违约行为，依照涉案的《房屋买卖居间合同》第六条第一款的约定，现刘建东要求邱燕平赔偿其中介服务费损失13,000元符合法律规定，本院对该请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告刘建东与被告邱燕平、第三人东莞市万合房地产经纪有限公司于2016年2月28日签订的《房屋买卖居间合同》；
二、限被告邱燕平于本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘建东支付违约金148,000元；
三、限被告邱燕平于本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘建东赔偿中介服务费损失13,000元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取受理费1,760元、财产保全费1,320元，共计3,080元，由被告邱燕平负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 林健华
二〇一六年七月二十二日
书记员 李丽芬