广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第792号
原告（反诉被告）：张连花，女，汉族，身份证登记地址：广东省恩平市，现住珠海市香洲区，公民身份号码×××1328。
委托代理人：骆伟华，广东秉德律师事务所律师。
委托代理人：韦渠川，男，汉族，××年××月××日出生，现住珠海市香洲区，公民身份号码×××2017。系原告张连花丈夫。
被告（反诉原告）：袁运清，男，汉族，住广东省珠海香洲区，身份证号码：×××3353。
委托代理人：黄晓峰，广东嘉骏律师事务所律师。
委托代理人：刘春青，广东嘉骏律师事务所律师。
原告张连花诉被告袁运清租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴杰独任审判，公开开庭进行了审理。被告袁运清在法定期限内提起反诉，本案合并进行了审理。原告委托代理人骆伟华、韦渠川，被告委托代理人刘春青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张连花诉称，原告承租被告位于金鼎金发市场首层xx号铺，合同期从2011年3月20日至2013年3月19日止，每月租金为2800元，押金5000元，原告使用店铺经营快递业务，且按时缴清租金和其他费用。原告于2013年12月29日将快递业务经营权转让给金彩文。关于店铺口头上已经交给被告，让其退回押金，并和金彩文重新签订店铺租用合同。由于当时临近春节，着急回家过年，未能催促被告退押金，直到2014年2月中旬原告返回珠海，被告一直以不在珠海为由，拒不退押金。
根据双方当时的合同约定，被告应无条件退回押金。原告诉至法院，诉讼请求：判令被告退回租用押金5000元给原告。
原告对其诉称提供以下证据：1、店铺租用合同；2、店铺租用押金收据；3、原告与金彩文快递转让协议；4、结婚证；5、5号店物业管理处出具的证明；6、“珠海市金鼎舒闲居宾馆”个体户机读档案登记资料；7、“金发苑xx号铺”3张租金、水电费收据；8、袁运清与金彩文签订的店铺租用合同。
被告袁运清辩称，依据店铺租用合同原告必须按时交纳租金，若超过5天被告有权终止合同不退还押金，所以原告的诉讼请求无事实和法律依据，请法院驳回。
被告袁运清提起反诉称，双方2012年1月18日签订租赁合同，约定张连花租用金发市场首层xx号铺，租期2年，每月租金2800元，转租他人须经袁运清同意，租用期满每年按租金递增10%续租此店铺，逐年再签合同。每月1号交纳租金，如果超过5天，视为自动放弃租用权，袁运清有权终止合同，立即收回店铺，不退押金。2013年3月19日到期后，双方未续签合同，但对方一直使用房屋，我方也没有提出异议，依照合同法的规定，原合同继续有效，租期为不定期。
2014年1月开始，对方拖延支付每月租金，为了维护双方的合作关系，保留终止租赁的权利，只是多次催促缴纳租金。直至收到对方的诉状，才得知对方在没有我方同意的情形下，将店铺于2013年12月29日转租给韦渠川。现对方严重违反合同约定，双方无法继续保持合作关系，特申请终止租赁关系，判令交付未交租金，并没收押金。
另，双方签订的合同约定，在停租前必须对店铺建筑物现状保持完整向袁运清移交认可，现袁运清发现店铺已经出现地板严重开裂、门窗损坏等情况，预计需要装修费5000元，对方应依照合同约定承担此费用。
综上，袁运清提起反诉，反诉诉讼请求：1、判令终止租赁关系。2、判令张连花支付租金14000元，房屋修理费5000元。3、判令袁运清没收押金5000元。
被告对其辩称及反诉提供以下证据：1、房屋竣工验收备案表、建设工程规划许可证、消防验收意见书、平面图；2、使用权转让合同；3、整体转让协议；4、授权委托书、身份证复印件；5、照片。
经审理查明，珠海市金鼎金发工业区金发市场（金发苑）为珠海市香洲区金发实业公司建设，已经验收备案，金发公司将金发苑转让给曹国光，曹国光再转让给沙伟春。2011年7月1日，沙伟春出具授权委托书，委托袁运清对金发市场首层xx号铺出租管理，有权以其自己的名义出租收取租金，对店铺维护管理，发生租赁纠纷进行诉讼活动。
2012年1月18日，袁运清与张连花签订《店铺租用合同》，约定将上述店铺出租给张连花使用，每月租金2800元，租期2011年3月20日至2013年3月19日，转租他人需经过袁运清同意，期满后可按每年租金递增10%续租，逐年再签合同。每月1号交租，如果超过交纳时间5天，视为自动放弃租用权，有权终止合同，立即收回店铺，不退押金。张连花需支付押金5000元，合同期满交清规费及水电费用，退回押金。停租前必须对店铺建筑物现状保持玩正想袁运清移交认可。合同签订后，张连花支付了押金5000元。合同到期后，双方未续签合同，但商铺仍由张连花使用，并每月按2800元交租，袁运清也未提出异议。原告张连花实际交清2013年12月的租金和水电费用。
2013年12月29日，原告张连花丈夫将在承租商铺内经营的快递业务转让给案外人金彩文。原告陈述在转让快递业务时，已经和被告袁运清说明，并要求被告袁运清和金彩文签订租赁合同。原告提交2014年2月20日金彩文和袁运清签订的《店铺租用合同》约定2014年2月20日至2015年2月20日上述商铺由金彩文租用，合同袁运清一方由“袁柳辉”签名。庭审时被告认可袁柳辉为其儿子，但认为没有授权他签订合同和收取租金。金彩文到庭作证时陈述2014年1月至3月的租金由袁运清的儿子和老婆收取。2014年3月底，金彩文未再使用本案涉案商铺，从商铺内搬出。袁运清陈述2014年5月收回涉案商铺。
原告提交了2012年和2013年的部分租金和水电费的收据，经手人为“袁东梅”，并提交工商登记资料证明袁东梅经营的“珠海市金鼎舒闲居旅馆”地址在金发苑1号。被告认可袁东梅为其妻子。
本院认为，原、被告签订的《店铺租用合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同合法有效。双方签订的租赁合同期间届满后，原告张连花继续使用商铺，被告袁运清没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在2013年年底，张连花将商铺内经营的快递业务转让给金彩文经营，不再租用案涉商铺，双方的不定期租赁合同终止。张连花在2014年1月前每月交纳租金和水电费，被告袁运清没有提出异议，张连花已经履行了租赁合同的义务，袁运清以张连花没有按约定时间交纳租金抗辩，要求没收押金，没有依据，本院不予支持。张连花转让给金彩文的是快递业务，并非本案所涉的商铺，且从金彩文与袁运清的儿子在2014年签订了《店铺租用合同》来看，应认定袁运清与张连花终止租赁合同后，再出租商铺给金彩文，而非张连花转租商铺给金彩文，袁运清以张连花未经其同意转租商铺抗辩，依据不足，本院亦不予支持。张连花之前通过袁运清的妻子袁东梅支付租金及水电费，袁东梅经营的旅馆在本案所涉店铺旁，张连花2014年开始已未再向其交租，袁运清陈述不清楚商铺实际已由金彩文使用，不合常理，本院不予采信。所以，双方合同终止，袁运清应依合同约定退还张连花交纳的押金5000元。
关于房屋修理费，被告袁运清没有证据证明房屋在与张连花终止租赁关系时存在损害需要修理的情况，要求张连花支付5000元，依据不足，本院不予支持。2014年开始，商铺由金彩文实际租用，袁运清与张连花的租赁关系已经终止，袁运清要求张连花支付2014年1至5月的租金，没有事实依据，本院不予支持。袁运清的儿子袁柳辉与金彩文签订了合同，双方之间的租赁关系属于另一法律关系，如有争议可另循法律途径解决。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、确认原告张连花与被告袁运清的租赁关系终止。
二、被告袁运清与本判决发生法律效力之日起五日内退还原告张连花的押金5000元。
三、驳回反诉原告袁运清的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本诉受理费减半收取25元，反诉受理减半收取200元，由被告袁运清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 吴杰
二〇一四年八月四日
书记员 杨悦