广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终6518号
上诉人（原审原告）：广州城建开发物业有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：杜凤君，该公司董事长。
委托代理人：杜红丽，广东盈隆律师事务所律师。
委托代理人：顾丹，广东盈隆律师事务所实习人员。
被上诉人（原审被告）：胡志洁，身份证住址广州市天河区。
委托诉讼代理人：刘立汉，身份证住址广州市东山区。
上诉人广州城建开发物业有限公司（以下简称城建物业公司）因与被上诉人胡志洁物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初10576号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人城建物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持城建物业公司的一审诉讼请求，即胡志洁向城建物业公司支付2014年2月26日至2015年4月30日期间的物业费5180元及违约金9167.47元(违约金按合同约定每天千分之三，从2014年2月26日起算，分段计算)。事实理由如下：一审认定城建物业公司未能提供催收物业服务费的律师函快递单原件的事实错误，又以涉案房屋于2015年5月10日之前是否符合交房条件，是否应当视为已经交付及交付的时间，不属于本案的审理范围为由，简单认定城建物业公司的诉请证据不足，判决错误。一、一审时城建物业公司提供了催收物业费的律师函的快递单原件给胡志洁核对，一审却认定城建物业公司未提供快递单原件，该认定事实错误。二、《广东省物业管理条例》第四十一条第一款规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。”城建物业公司与胡志洁于2013年11月25日签订的《前期物业管理服务协议》第三条第二款约定：“业主应于本物业交付之日起全额交纳物业服务资金；交付后尚未入住的物业，业主也应自物业交付之日起全额交纳物业服务资金。”城建物业公司主张物业服务费的依据是与胡志洁之间的物业服务合同关系。双方争议的焦点是涉案房屋于2013年11月25日是否交付，法院应结合双方提供的证据查明涉案房屋交付时间，而不是认为不属于其审理范围，简单驳回。三、涉案房屋何时交付，交付条件如何，应结合开发商与胡志洁《商品房预售合同》的约定进行审查认定。胡志洁于2013年11月25日收楼时除竣工验收备案表外开发商已经完全具备了预售合同约定的交房条件，房屋交付的部分资料已依约公告在现场，部分资料也移交至胡志洁，胡志洁才签署了《商品房交付书》。涉案房屋于2013年11月25日即完成交付。2013年12月27日开发商取得涉案房屋所在楼盘的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，并公示在现场。此时，开发商己将符合法律规定和合同约定质量标准的涉案房屋完全交付给胡志洁。四、钥匙的交付与房屋的交付没有必然联系。涉案房屋钥匙未在2013年11月25日胡志洁收楼时一并交付是因为胡志洁拒绝收钥匙，而非城建物业公司不交付。这一点，胡志洁在其提交的《收楼情况说明》中也承认其在2013年11月25日收楼时拒收钥匙，而其所谓拒收钥匙的理由就是涉案房屋存在部分瑕疵，该瑕疵并不影响胡志洁入住使用，更不构成商品房预售合同约定的拒绝收楼的条件。综上，涉案房屋已于2013年11月25日交付给了胡志洁，胡志洁拒绝接收钥匙导致涉案房屋空置，但胡志洁依法仍应全额向城建物业公司交纳物业服务费。为此，城建物业公司请求撤销一审判决，依法改判支持城建物业公司的上诉请求。
被上诉人胡志洁二审答辩称：一、针对城建物业公司上诉的第一点。事实上，第一次开庭时，城建物业公司提供了一张快递单的复印件和原件，但是这份快递单是寄给别人的；第二次开庭时，城建物业公司提供了寄给胡志洁的快递单的复印件，但没有原件，法官因此要求城建物业公司提供原件，城建物业公司一直未提供快递单原件。并且寄给胡志洁快递单的复印件上没有寄件时间、没有胡志洁收件的签名、收件的地址是胡志洁并未实际居住的涉案房屋地址。因此，一审认定城建物业公司向胡志洁催收物业费的律师函快递未妥投，合法有据。二、关于城建物业公司上诉的第二、三、四点理由。首先，“合同约定质量标准的物业”包含两个方面：第一方面，房屋质量应符合买卖双方合同中的图纸约定；第二方面，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，并且这样才能够顺利办理房屋不动产证。一审时，胡志洁向法庭提交了房屋质量不满足“房屋质量应符合买卖双方合同中的图纸约定”的相关证据，城建物业公司对此无异议。胡志洁应开发商要求在2013年11月25日去现场验房，物业公司作为发展商的代理方，强制要求胡志洁首先签交付书并交付三个月的物业费，才允许去验房。验房过程中，胡志洁当即在验房文件中要求发展商按购房合同图纸整改。当时物业公司作为发展商收楼的代理方，记录了胡志洁的意见，承诺整改后再交钥匙给胡志洁，并承诺整改期间不收取任何管理费。之后，胡志洁多次打电话和到现场督促开发商和物业公司整改，但他们相互推诿，拒绝整改，才导致胡志洁一直无法收楼。另外，物业公司在法庭上提供的竣工验收备案表，取得的日期是2013年12月27日。也即2013年11月25日，开发商要求胡志洁收楼时，涉案房屋并不具有收楼的法定条件，并且在此后开发商亦未再通知胡志洁收楼。当时在信息和对收楼专业知识严重不对等的情况下，业主还未验楼，城建物业公司就诱迫胡志洁签下的商品房交付书，不能作为当天已收楼的凭证。根据《物业管理条例》第四十一条规定：尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。综上，胡志洁请求二审法院依法维持一审判决，驳回城建物业公司的上诉请求。
城建物业公司于2016年8月25日向一审法院提出本案诉讼，请求判令：胡志洁支付2014年2月26日至2015年4月30日的物业费5180元及违约金9167.47元（违约金按合同约定每天千分之三，从2014年2月26日起算，分段计算）。
一审法院经审理查明：2012年2月29日，胡志洁与案外人广州宏城发展有限公司（以下简称宏城公司）签订《商品房预售合同》，约定胡志洁向宏城公司购买广州市白云区星汇金沙雅筑自编G4-G6栋第自编G6栋幢3层304号房（以下简称涉案房屋），房屋地址白云区汇熙街4号（自编G6栋）304房，该商品房合同约定建筑面积共131.14平方米。宏城公司已选聘具有相应资质的广州城建开发物业有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限为三年，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.80元，由胡志洁自收楼之日起按月按时交纳。宏城公司应于2013年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付胡志洁使用等等。
2013年11月25日，胡志洁领取了宏城公司向其发出的《商品房交付书》，内容为涉案房屋已具备交付条件，予以交付使用，交付时间为2013年12月20日。
2013年11月25日，胡志洁与城建物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，主要内容为胡志洁将涉案房屋委托城建物业公司进行物业管理，物业管理服务内容包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护。物业服务收费采取酬金制，物业服务资金按房屋买卖合同中注明的建筑面积，洋房2.8元/平方米/月的收费标准，由城建物业公司向胡志洁或物业使用人收取；业主应于本物业交付之日起全额交纳物业服务资金；业主或物业使用人应缴纳的物业服务资金以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前向城建物业公司交纳当月物业服务资金，每逾期一日，业主或物业使用人应按欠费总额的千分之三支付违约金。等等。胡志洁签署上述《前期物业管理服务协议》同时签署了《承诺书》承诺遵守《临时管理规约》并向城建物业公司预交了三个月的物业管理费。
胡志洁提交《业主收楼物品移交清单》显示，胡志洁于2013年11月25日在移交清单上签名。2015年5月10日，胡志洁在该移交清单上标注“交匙时间”并签名。胡志洁于2015年5月10日在《收楼交接验收表》签名，并在验收表上标注“剪刀墙问题依然未能解决，望解决。”胡志洁另提交其在2015年5月10日书写的《收楼情况说明》，该说明的主要内容为：其在2013年1月30日收楼过程中胡志洁知需要先签收才可验房。在验房过程中其发现涉案房屋四处墙体没有砌平，严重影响将来使用，其提出按房屋买卖合同图中所示将墙体批荡抹平并拒收钥匙，经一年多的催促，客服、物业均未有整改。其于2015年5月10日来现场收楼，经管家及经理协商，物业马经理提出，从2015年1月开始缴纳物业管理费，2015年之前物管费可以再协商。其要求先行收楼，自费找装修队抹平存在问题的墙体，并要求补墙的费用用于抵扣2015年之前物业管理费。望星汇管理处尽快给予明确答复。如得到明确答复，其将缴纳自2015年1月开始的管理费。有争议部分将不予理会。该情况说明上有物管人员的签名，本案审理过程中城建物业公司确认胡志洁实际签收钥匙的时间为2015年5月10日，在签收钥匙之前涉案房屋处于空置状态，城建物业公司未对《收楼情况说明》真实性提出异议，但主张其作为物业公司只有转告的义务。
城建物业公司提交《交款通知单》，拟证明其分别于2014年3月1日、2014年7月1日、2014年9月1日、2014年12月1日、2015年2月1日、2015年4月1日、2015年5月1日向胡志洁催收物业服务费，催收方式为在涉案房屋门口张贴《交款通知单》。胡志洁表示其在2015年5月10日前未入住涉案房屋，故未看到上述通知单。城建物业公司另提交律师函及快递单复印件拟证明其曾向胡志洁发律师函催缴物业服务费，但城建物业公司未能提供相关快递单原件及妥投证明，胡志洁称其未收到催缴律师函。
胡志洁提交物业服务费发票，拟证实其已缴纳2015年5月1日开始的物业服务费，城建物业公司对此无异议。
另查明，宏城公司于2013年12月27日取得涉案房屋所在楼盘的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
以上事实，有业主资料登记表、前期物业管理服务协议、承诺书、交款通知单、律师函及快递单复印件、商品房预售合同、商品房交付书、业主收楼物品移交清单、收楼交接验收表、收楼情况说明、物业费发票、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：城建物业公司与胡志洁于2013年11月25日签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据《前期物业管理服务协议》的约定，胡志洁应于涉案物业交付之日起全额交纳物业服务费。其中“物业交付”是指开发商负有将符合合同约定质量标准的物业交付给业主的义务，业主也负有配合接收物业的义务。现查明胡志洁与涉案房屋的开发商宏城公司因房屋质量、装修有异议而发生争议，胡志洁虽于2015年5月10日实际接收了涉案房屋的钥匙，但涉案房屋在此之前是否符合交房条件，是否应当视为已经交付及交付的时间，不属于本案的审理范围，应由胡志洁与宏城公司之间根据商品房买卖合同另循途径解决。城建物业公司在上述物业交付争议问题未明确之前要求胡志洁承担争议期间的物业服务费的诉讼请求证据不足，且本案中城建物业公司亦未举证证明涉案房屋在争议期间已转移登记至胡志洁名下，故城建物业公司的诉讼请求一审法院不予支持。
至于胡志洁提出要求开发商宏城公司承担其自费修补墙面的费用4270元不属于本案的审理范围，胡志洁可另循途径解决。胡志洁要求城建物业公司赔偿其因不能按时收楼造成的出租物业的损失37000元，由于胡志洁在本案中并未提起反诉，胡志洁可另案主张，本案不予调处。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2017年1月16日作出判决如下：驳回原告广州城建开发物业有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费189元，由原告广州城建开发物业有限公司负担。
城建物业公司于二审庭后提交了编号为1062399498117的EMS快递单第三联（寄件人存）复写的原件，但并未提供该特快专递的投递凭证及妥投证明。据此，本院对一审法院查明城建物业公司提交快递单为复印件的事实予以纠正。本院二审经庭询调查确认一审查明的其他事实。
本院认为，一审法院对于城建物业公司与胡志洁签订的《前期物业服务合同》的效力认定，合法有据，双方均无异议，二审不作赘述。本案系物业服务合同纠纷，二审争议焦点是城建物业公司主张胡志洁支付自2014年2月26日至2015年4月30日期间的物业费及违约金应否支持的问题。经一审查明胡志洁与涉案房屋的开发商宏城公司因房屋质量、装修有异议而发生争议，胡志洁虽于2013年11月25日领取了商品房交付书，但并未接收涉案房屋钥匙，也即涉案房屋交接义务并未实际完成，城建物业公司也未提供充分证据证明该责任应归咎于胡志洁。而涉案房屋在涉讼期间是否符合交房条件，是否应当视为已经交付及交付的时间，属于胡志洁与开发商之间商品房买卖合同的法律关系，不属于本案的审理范围，应另循途径解决。因此，城建物业公司在上述物业交付争议问题未明确之前要求胡志洁承担争议期间的物业服务费，依据不足，本院不予支持。
综上所述，一审适用法律准确，虽部分查明事实有瑕疵，但并不影响本案处理结果；上诉人城建物业公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费189元，由上诉人广州城建开发物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 焕
二〇一七年五月二十六日
书记员 璩方慧