重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第05808号
上诉人（原审被告）唐源，女，1988年9月28日生，汉族。
被上诉人（原审原告）重庆零距离物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路华轩支路39号6单元7-3号，组织机构代码67612421-4。
法定代表人陈刚，总经理。
委托代理人孟怡，重庆财信律师事务所律师。
上诉人唐源与被上诉人重庆零距离物业服务有限公司（以下简称零距离物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年4月16日作出（2014）江法民初字第01562号民事判决，上诉人唐源对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月28日对本案进行了询问，被上诉人零距离物业公司的委托代理人孟怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2010年9月30日，原告与重庆市江北区山水家园小区业主委员会签订了《山水家园小区物业服务合同》，合同约定原告为重庆市江北区山水家园小区提供公共性物业服务。合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收费标准如下（按建筑面积计算）：物业服务费标准：1、根据招投标达成时与业主委员会达成的共识，自2010年10月1日起，原告在一年内仍按现行物业服务费标准收取，其收费标准如下：（1）多层住宅物业：0.70元／月／平方米；（2）高层住宅物业：1.00元／月／平方米；（3）商业物业：2.50元／月／平方米；（4）住改办公物业：2.50元／月／平方米；（5）住宅改为经营用途物业：2.50元／月／平方米；（6）幼儿园物业：2.00元／月／平方米；（7）停车位物业服务费：50元／个／月；（8）公摊按5元每户每月收取。2、根据山水家园招投标时与业主委员会达成的共识，双方约定自2011年9月30日起，按照相关法律法规程序，提升物业服务费0.15元每平方米每月。标准如下：（1）多层住宅物业：0.85元／月／平方米；（2）高层住宅物业：1.15元／月／平方米；（3）商业物业：2.80元／月／平方米；（4）住改办公物业：2.80元／月／平方米；（5）住宅改为经营用途物业：2.80元／月／平方米；（6）幼儿园物业：2.00元／月／平方米；（7）停车位物业服务费：50元／个／月。合同第九条约定，业主应于物业企业进驻之日起交纳物业服务费用。已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的空置房物业服务费、电梯费、公摊费用由开发建设单位、业主全额交纳；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务。合同第十条约定，物业服务费包含房屋、设备设施的小修、保养，大、中修未包含在内，其中单项维修费用总和在二百元（含）以下为小修项目，除此之外，为大修、中修项目。合同第二十一条约定，本合同期限为3年，自2010年10月1日起至2013年9月30日止。合同第二十四条约定，因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由重庆市江北区山水家园小区业主委员会承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。原告因管理不善造成房屋建筑质量、设备设施质量损害，达不到使用功能和造成重大事故的，由原告承担相应责任，以相关部门的鉴定为准。合同第二十五条约定，在原告入驻前因原物业公司管理不善造成的设备设施瘫痪，不能正常使用，以及现状接收的其他附属物（含铁栏杆、草坪灯、绿化、监控、门禁、应急发电机、供水排污、消防设备设施、漏水等问题）由原告与重庆市江北区山水家园小区业主委员会双方共同参与摸排，罗列问题清单签字确认，原告根据轻重缓急、影响程度书面上报重庆市江北区山水家园小区业主委员会，以大修基金或公共收益的方式进行修缮，若重庆市江北区山水家园小区业主委员会未对方案按程序做出书面审批，由此出现的责任事故和造成的影响由重庆市江北区山水家园小区业主委员会承担。注：在合同期内，如原告提出需要启动大修基金对存在安全隐患的设备设施进行修复时，需提交维修计划和资金预算，业委会及全体业主大会未及时审批同意，导致发生设备设施损坏不能正常使用，原告对合同第二十四条、本条不承担任何责任。合同第三十条约定，重庆市江北区山水家园小区业主委员会的业主或者物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应承担以下责任：1、按每日3‰的标准向原告支付逾期付款违约金至付清本金时止。2、物业企业可对未交服务费的业主或物业使用人暂停服务，期间可限制其使用电梯、在小区内投放垃圾等。3、三个月连续未交，物业企业可向人民法院提起诉讼并追收违约金。合同签订后，从2010年10月开始至2013年9月30日止，原告一直为重庆市江北区山水家园小区进行物业服务。
2010年11月30日，重庆市江北区山水家园××××××××××房屋的产权人登记为被告，系多层住宅，该房屋建筑面积为76.22平方米。自原告开始为该小区服务开始，被告即已经入住前述房屋。2011年11月前，被告一直按照约定交纳物业服务费及公摊费。
另庭审中查明，合同虽然约定2011年9月30日起，提升物业服务费0.15元每平方米每月，但原告并未提升物业服务费标准，仍然按照以前的标准收取物业付费。原告欠交2013年7月、8月、9月三个月的公摊水电费。
原告零距离物业公司诉称，2010年9月30日，原告与被告所在小区的重庆市江北区大石坝山水家园小区业委会签订了《山水家园小区物业服务合同》，合同约定了物业服务的起止期限、物业服务费标准、交纳期限和方式、违约责任等内容。合同签订后，原告即入驻山水家园小区，并按照合同约定提供了物业服务，2013年9月30日原告按照合同约定撤离了小区，但被告自2011年11月起无故拒交物业服务费，违反合同的约定损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，现特诉讼至法院，请求法院判决：一、被告立即向原告支付物业服务费和公摊费（期间为2011年11月1日至2011年12月31日；2012年1月1日至2012年12月31日；2013年1月1日至2013年9月30日）共计1343元；二、被告按照每日3‰的标准支付违约金，计算至判决做出之日；三、本案诉讼费由被告承担。
被告唐源未出庭答辩。
一审法院认为，原告与重庆市江北区山水家园小区业主委员会签订的《山水家园小区物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业管理条例》第十二条第四款之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。据此，《山水家园小区物业服务合同》对原、被告之间亦发生法律效力。
原告履行了物业服务合同的义务，根据《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。据此，被告应当按照该合同约定的物业服务费的标准交纳物业服务费用。被告应交纳的物业服务费为0.70元／月／平方米×76.22平方米=53.35元／月；每月应交纳的公摊费为5元。
原告主张被告未支付物业服务费和公摊费的期间为2011年11月1日至2011年12月31日；2012年1月1日至2012年12月31日；2013年1月1日至2013年9月30日。关于原告要求被告支付该期间物业服务费和公摊费的诉讼请求。一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，被告作为支付物业服务费和公摊费的义务方，对履行了支付义务负有举证责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告未有证据证明已经支付了上述期间的物业服务费和公摊费，故认为被告尚未支付前述款项。一审法院对原告主张被告支付物业服务费和公摊费的诉讼请求予以支持，具体金额为：2011年11月1日至2011年12月31日；2012年1月1日至2012年12月31日；2013年1月1日至2013年9月30日期间的物业服务费共计1227.05元，公摊费115元。
关于原告未支付相关公摊水电费的问题，一审法院认为，该公摊水电费原告未予交纳并不直接表明物业服务问题，而仅涉及原告与其他主体的债权债务问题，此系另一法律关系。原告与被告之间的公摊水电费的债权债务关系与前述债权债务关系并非互负债务，且被告的公摊水电费为定额的每月5元，而原告与其他主体的债务为据实收取，故该种情况并不符合法律规定的冲抵规则，不予冲抵。如有案外人已代原告交纳原告所欠公摊水电费，可另觅合法途径予以解决。
在本案审理过程中，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，该行为系其处分诉讼权利的行为，符合法律规定，故予以准许。
综上，根据《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、本判决生效之日起五日内，被告唐源向原告重庆零距离物业服务有限公司支付2011年11月1日至2011年12月31日；2012年1月1日至2012年12月31日；2013年1月1日至2013年9月30日期间的物业服务费1227.05元。二、本判决生效之日起五日内，被告唐源向原告重庆零距离物业服务有限公司支付2011年11月1日至2011年12月31日；2012年1月1日至2012年12月31日；2013年1月1日至2013年9月30日期间的公摊费115元。三、驳回原告重庆零距离物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元由唐源负担。前述受理费已由重庆零距离物业服务有限公司向一审法院预交，唐源在履行上述义务时一并向重庆零距离物业服务有限公司支付本案受理费，一审法院不作清退。
宣判后，上诉人唐源不服一审判决，向本院上诉，称：1、一审判决书载明上诉人的住处为重庆市合川区三汇镇，被上诉人零距离物业公司也未提交上诉人经常居住地为重庆市江北区大石坝山水家园的证明，故一审法院没有管辖权。2、起诉书副本中关于上诉人的年龄、性别以及电话均有错误，故被上诉人零距离物业公司的起诉不符合法定条件。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人零距离物业公司的诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人零距离物业公司答辩称：物业服务合同履行地在重庆市江北区，一审法院依法享有管辖权。我公司在起诉时，只能提供业主的基本信息，其余信息系法院调取，故我公司的起诉符合法律规定。
经审查，一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人零距离物业公司与重庆市江北区山水家园小区业主委员会签订的《山水家园小区物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，故上诉人唐源应受该物业服务合同的约束。上诉人唐源接受了被上诉人零距离物业公司提供的物业服务，就应按照合同约定支付相应的物业服务费用，故一审判决支持被上诉人零距离物业公司的诉请符合法律规定，本院予以确认。上诉人唐源在一审时经依法传唤未到庭答辩，系对自己权利的放弃，现在二审中再提出管辖权异议，本院不予支持。被上诉人零距离物业公司起诉时提供了上诉人唐源的基本信息，一审法院根据在房管部门调取的资料对其个人信息进一步明确并审理本案符合法律规定，上诉人唐源就此的上诉理由亦不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人唐源负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 静
二〇一四年九月五日
书 记 员 曾 静