福建省仙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仙民初字第2917号
原告（反诉被告）张忠能，男，1959年2月5日出生，汉族，农民，住仙游县。
被告（反诉原告）吴伟，男，1977年11月12日出生，汉族，居民，住仙游县。
原告（反诉被告）张忠能诉被告（反诉原告）吴伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月18日、8月10日、9月15日公开开庭进行了审理。原告张忠能及被告吴伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月17日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定：原告将位于仙游县新汽车站西埔村书院路东侧74#地10号楼的二坎店面出租给被告经营使用，租期自2014年4月17日至2017年4月17日止，租金每月3600元（人民币，下同），租金须每半年交纳一次，租金交清后才有租用权。租赁期间水电费由被告承担，被告应按合同规定如数如期交纳租金和水电费，逾期超过10天视同被告自动放弃租赁，原告有权取消被告的全部押金。协议签订后，原告依约将二坎店面及水电户头交给被告使用，但被告于2014年4月17日至10月16日租赁期间，应缴租金21600元，实缴租金19600元，拖欠租金2000元；2014年10月17日至2015年4月16日的租赁期间，应缴租金21600元，实缴租金15000元，拖欠租金6600元。上述共计拖欠租金8600元。此外，被告尚欠水电费1000元均不支付，且不存在被告辩称原告同意拖欠租金及由原告在涉案店面后门铺设道路之事实。故原告请求法院判令：1、解除原、被告于2014年4月17日签约的《房屋租赁协议书》，并将租赁物腾空交给原告；2、取消被告缴纳的押金6000元；3、被告立即支付尚欠租金8600元、水电费1000元及利息，利息以9600元为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止；4、被告支付自起诉之日起按月租金3600元计至腾空店面之日止的租金。
被告辩称：被告向原告承租房屋至今是未缴纳水电费，水电费应该有1000元。2014年4月17日至10月17日的租金被告已付清；2014年10月17日至2015年4月17日的租金被告已支付17000元，尚欠4600元租金。被告同意解除租赁合同，但是拖欠租金是经过与原告协商同意的，不同意取消押金6000元。原告没有按约定在涉案房屋后门铺设道路，致使涉案店面二楼阁楼闲置，应减少租金。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称：被告与案外人兰阿旺、唐维才合伙经营装饰生意，将涉案店面的二楼阁楼设为办公场所，合伙期间由雇佣的兼职财务黄某经手汇款15000元给原告作为租金，因原告不承认该笔汇款是租金，故要求原告归还给被告。2015年正月期间，原告擅自断电，致被告未能正常营业四个月，造成被告经济损失15000元，故被告反诉请求法院判决：原告归还15000元租金及赔偿15000元经济损失给被告。
原告针对被告的反诉辩称：案外人黄某汇款的15000元，是黄某与其丈夫兰阿旺欲向原告购房所支付的定金，与本案无关。被告反诉原告擅自断电不是事实，被告一直正常营业，要求驳回被告的反诉请求。
在本案审理过程中，原告对其主张提供以下证据：
1、《房屋租赁协议书》一份。欲证明原、被告双方于2014年4月17日签订房屋租赁协议书，被告租用原告所有的两坎店面，租期三年，每月租金3600元，租金每半年缴纳一次，签订合同时被告缴纳押金6000元。
2、催收租金通知及国内挂号信函收据各一份。欲证明2015年2月7日原告通过邮政局邮寄催收租金通知书给被告，向被告催收租金。
3、复印自仙游县八二五邮政局的邮件投递状态打印件一份。欲证明被告吴伟已于2015年2月8日收到原告邮寄的催收租金通知。
对原告提供的上述证据，被告质证认为：对证据一、三没有异议。对证据二有异议，被告没有收到原告邮寄的信件。
本院审查认为，原告提供的证据1来源合法，内容真实，与本案有关联，具有证明力，本院予以确认。被告虽对证据2有异议，但对原告补强提供的证据3没有异议，故本院认定吴伟于2015年2月8日收到原告邮寄的催收租金通知。
在本案审理过程中，被告对其主张提供以下证据：
1、卡号为62×××86的银行卡客户交易查询单复印件一份。欲证明被告通过黄某于2015年1月8日支付租金15000元给原告。
2、案外人黄某身份证打印件一份，其上载明“本身份证用于证明本人在兼职做账期间打过那笔租金，若用于别的途径将追究法律责任”。欲证明案外人黄某向原告汇款15000元，是本案被告支付给原告的租金。
3、照片打印件六张。欲证明在租赁期间原告擅自断电四个月的事实。
对被告提供的上述证据，原告质证认为：证据1：真实性没有异议，但对证明对象有异议，案外人黄某支付的15000元是其丈夫兰阿旺欲向原告购房所支付的定金。证据2：原告要求案外人黄某出庭陈述，原告收到黄某汇款的15000元并非本案租金。证据3：真实性有异议，照片是被告自造的，不存在原告擅自断电的事实。
本院审查认为，被告提供的上述证据2属书面证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。因证人黄某没有出庭接受质证，无法核实其证言的真实性，故对证据2不予采纳。被告提供的上述证据1、3，其证据来源合法，内容真实，符合证据资格，本院予以采纳，但能否证明被告所主张的事实，则在本案争议焦点部分予以分析、认定。
根据原、被告双方诉辩情况，本案的争议焦点为：1、案外人黄某于2015年1月8日转账给原告的15000元是否是被告支付给原告的租金？2、截止至2015年4月17日被告尚欠原告的租金数额？3、在租赁期间原告是否擅自断电给被告造成经济损失？围绕上述争议焦点，本院分析认定如下：
1、案外人黄某于2015年7月8日转账给原告15000元是否是被告支付给原告的租金？
被告主张，被告与案外人兰阿旺、唐维才合伙经营装饰生意，将涉案店面二楼阁楼设为办公场所，合伙期间由雇佣的兼职财务黄某经手汇款15000元给原告作为房租。
原告则主张，该笔汇款是案外人兰阿旺欲向原告购房而通过其妻子黄某支付的定金。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告主张由其雇佣的财务人员黄某经手汇款15000元给原告作为租金，但原告否认该笔汇款是用于支付租金，而被告为其主张的事实所提供的上述证据2因无法确认其真实性，故本院不予采纳，且被告也没有证据证实黄某系被告雇佣的财务人员，故对被告所主张的事实，本院不予认定。
2、截止至2015年4月17日被告尚欠原告的租金数额？
原告主张，被告于2014年4月17日至10月16日租赁期间，应缴租金21600元，实缴租金19600元，拖欠租金2000元；2014年10月17日至2015年4月16日的租赁期间，应缴租金21600元，实缴租金15000元，拖欠租金6600元。被告共计拖欠租金8600元。
被告则主张，2014年4月17日至10月17日的租金被告已付清；2014年10月17日至2015年4月17日的租金被告已支付17000元，尚欠4600元租金。
本院认为，交纳租金的义务主体是被告，被告应就其已付租金的实际数额承担举证责任，但被告未能举证证实，故本院按原告自认被告已付租金的数额，认定被告尚欠原告的租金数额为8600元。
3、在租赁期间原告是否擅自断电给被告造成经济损失？
被告主张，2015年正月期间，原告擅自断电致被告未能正常营业四个月，造成经济损失15000元。
原告则主张，不存在擅自断电的事实。
本院认为，被告应就其主张原告擅自断电给被告造成经济损失的事实举证证实，但被告仅提供照片打印件六张，该证据系孤证，不足以证实被告的主张，故对被告主张原告擅自断电造成被告经济损失15000元的事实，本院不予认定。
经庭审举证、质证及本院上述认证，本院认定本案事实如下：
2014年4月17日，原告与被告签订《房屋租赁协议书》，双方约定：由被告承租原告位于仙游县新汽车站西埔村书院路东侧74#地10号楼的二坎店面（含阁楼）。租期自2014年4月17日至2017年4月17日止。租金每月3600元，半年交纳一次，租金交清后被告才有租用权，租期满后，每年租金递增10％。签订合同时，被告缴纳房屋租赁押金6000元，待租期满后的当日，被告完全遵守和履行合同，房屋和设施没有遭到被告损坏，押金如数退还给被告。如租期未满3年，原告有权取消该押金。被告可以打通店面阁楼设立进货梯，租期届满后，租赁房屋需恢复原貌，费用由被告承担。租赁期间水电费由被告承担。被告应按合同规定如数如期交纳租金和水电费，逾期超过10天视同被告自动放弃租赁，原告有权取消被告的全部押金。合同自双方签字之日起生效。2015年2月7日，原告以邮寄的方式向被告发出通知书，要求被告支付拖欠的租金及水电费，被告于次日收到该通知，但至今没有支付。2015年4月28日，原告以截止至2015年4月16日被告拖欠租金8600元及水电费1000元未付为由向本院提起诉讼；被告则于2015年6月17日以原告擅自断电致被告无法正常营业为由提起反诉。
本院认为，原、被告双方所签订的《房屋租赁协议书》，该合同的主体适格，意思表示真实，合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，具有法律约束力。原、被告一致同意解除双方签订的《房屋租赁协议书》，故对原告要求解除《房屋租赁协议书》并将涉案店面房腾空后交还给原告的诉讼请求予以支持。因被告将涉案店面房腾空至实际交还涉案店面房尚需时日，在此期间将给原告造成可预期的租金损失，故原告请求被告支付自起诉之日起按月租金3600元计至腾空、交还涉案店面房之日止的租金，其请求合理、合法，本院予以支持。原、被告双方约定，被告应按合同规定如数如期交纳租金和水电费，逾期超过10天视同被告自动放弃租赁，原告有权取消被告的全部押金。但被告在2015年2月8日收到原告的催收通知后，对其拖欠的租金8600元及水电费1000元至今未付，被告的行为构成违约，应当承担支付违约金并继续履行债务的违约责任，故原告请求取消押金6000元及要求被告支付拖欠的水电费1000元及租金8600元，于法有据，本院予以支持。因取消押金6000元已足以补偿原告的损失，故原告请求被告支付自起诉之日起以9600元为基数按银行贷款利率计算的利息，本院不予支持。至于案外人黄某支付给原告的15000元，因被告提供的证据不足以证明该款为被告支付给原告的租金，故对被告反诉请求归还的诉讼请求，本院不予支持，若涉及案外人黄某与原告存在其他法律关系，可由当事人另行主张权利。被告反诉称原告在租赁期间擅自断电，但未能举证证实，故对被告反诉请求原告赔偿经济损失15000元的请求，本院不予支持。综上，对原、被告双方合理的诉讼请求，本院予以支持；不合理的诉讼请求，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告张忠能与被告吴伟签于2014年4月17日签订的《房屋租赁协议书》；
二、被告吴伟应自本判决生效之日起十日内支付给原告张忠能拖欠的租金人民币八千六百元及水电费人民币一千元；
三、被告吴伟应自本判决生效之日起十日内将的租赁店面房内属被告吴伟的所有物品搬离，被告吴伟应在搬离完毕之日支付给原告张忠能租金损失，租金损失计算方法为：自2015年4月28日起按月租金人民币三千六百元计至实际交还店面房给原告张忠能之日止；
四、被告吴伟已缴纳给原告张忠能的押金六千元不再返还；
五、驳回原告张忠能的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告吴伟的反诉请求。
如果被告吴伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费人民币二千八百九十二元，由被告吴伟负担；反诉受理费人民币二百七十五元，由被告吴伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 廖清欣
代理审判员 陈宝林
人民陪审员 叶金程
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 陈 添
黄颖
附：本案相关的法律法规及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。