上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初5545号
原告陈金妹，女，1954年2月17日生，汉族，住上海市静安区。委托代理人梅毅澜，上海申蕴和律师事务所律师。被告马宏兵，男，1975年6月20日生，汉族，住上海市宝山区。被告江畅，女，1978年8月23日生，汉族，住址同上。上列两被告共同委托代理人李环，上海友义律师事务所律师。原告陈金妹与被告马宏兵、江畅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈金妹的委托代理人梅毅澜、被告马宏兵、江畅及其共同委托代理人李环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈金妹诉称，原、被告于2015年7月28日签订了房地产买卖合同，被告将其位于宝山区真华路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，总价为294万元。但在合同签订后几日，被告即提出涨价，要求将房屋总价提高20万元，遭到原告拒绝，双方协商未果。嗣后原告得知，被告擅自将房屋通过其他中介另行出售给案外人，且已经完成了所有房屋买卖的交易手续。被告在收取原告的定金后，擅自反悔不再履行与原告的买卖合同，其一房二卖的行为严重阻碍了原告合同目的的实现，构成根本违约。故原告起诉要求解除与被告的买卖合同，并要求被告将定金2万元返还给原告，并根据合同约定支付违约金29.4万元(合同约定为总价的20%，原告自愿调低为总价的10%)。被告马宏兵、江畅辩称，确实与原告签订了买卖合同，也收取了2万元定金。由于被告也是置换房屋，他处的房屋已签订买卖合同，故被告急着将系争房屋出售，在签订协议的当日，双方口头约定8月5日原告要付首付20万元，8月底再付70万元。但是到了8月4日，原告表示因为自己的房子没有出售，故8月5日没有办法支付20万元。因此，8月6日被告和原告的儿子在电话里对协议已经达成合意解除，通话过程中被告也同意将2万元退给原告。鉴于被告的产权证原件放在中介方，中介方表示要买卖双方到中介公司那里一致处理，但是原告不配合去中介公司。故被告于8月6日当天晚上至中介处将产证原件取回。嗣后，被告通过其他中介公司把房屋另行出售了，转让价是295万元。综上，系原告违约在先，且原告的儿子已经代表原告与被告达成了合意解约的一致意思表示，同意返还定金2万元，其余的诉讼请求要求驳回。经审理查明，位于真华路XXX弄XXX号XXX室房屋系被告马宏兵所有的房地产权利。2015年7月28日，江畅代理马宏兵(甲方)与原告(乙方)、以及上海锐丰投资顾问有限公司(丙方)签订了《房地产买卖居间合同》，约定，甲方将自有的位于宝山区真华路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，转让总价为294万元。甲方在本合同上签字，则乙方交付的意向金转为定金。同日，甲乙双方签订了房地产买卖合同，就房屋交易的有关细节条款予以充分约定，其中明确双方于签订本协议后三十三天内前往丙方签订网签版的房地产买卖合同，该日期届满为甲乙双方签订网签版买卖合同的日期。首付款为90万元，该款乙方于签订网签合同当日支付。第二期房款乙方选择申请贷款94万元。当日，江畅代理马宏兵收取了原告支付的定金2万元。审理中，原告提供一份落款时间为2015年8月26日的催告函，主要内容为，在双方签订协议后两个礼拜左右，中介告知原告被告要涨价，需要提高20万元，但被告拒绝与原告面谈和协商。8月30日是合同约定的最后期限，故原告要求被告在29或者30日见面沟通。同时原告还提供微信截屏，以证明因被告收函未予回复，故原告通过微信发送被告函件的内容。被告表示，函件没有收到，因为双方的合同在8月6日已经合意解除，故对于原告发送的微信不予理睬。原告还提供了一份录音资料，证明2015年8月29日，原告及儿子、被告一同至中介处，期间中介表示被告的房屋涨价的意思表示。被告对此表示，当时双方的合同已经解除了，同时被告提供了8月6日被告与原告儿子的电话录音，证明因原告的付款出现问题，故双方一致协商解除合同，被告也表示会将定金返还给原告。原告对此表示，对电话录音的真实性无法确认，但即便是真实的，通话者并非原告，而原告儿子在交易过程中也并非原告的代理人身份，其对外的陈述不能代表原告的意思表示。关于之后的交易的真实情况，被告提供了2015年8月8日的协议书，证明被告出售给案外人的某让总价为295万元，以此可以印证出原告所谓被告要求涨价的事实不存在。原告对该份证据材料的真实性不持异议。庭审过程中，被告申请证人杨某某到庭作证，证人陈述其为负责系争房屋交易的业务员，合同约定是33天内签订网签合同，支付首付款，但是因为被告急着出售，所以三方口头约定8月5日签订网签，当日原告支付20万元，然后还有70万元约定在8月底支付。嗣后，原告没有办法在8月5日付钱，理由是没有钱，也就没有办法签订网签，所以他们协商解除合同。8月4日我打电话给原告，原告说房子不买了，没有钱。8月6日被告过来，我就把产权证给他们了。8月29日，陈金妹及儿子来过，还有一个律师，原告过来表示让被告退定金，但是具体什么情况已经忘记了。中介费应该是原告承担的，原告到现在也没有付。被告对证人证言的真实性予以确认。原告对证人的身份不持异议，但对其陈述表示不认可。同时，原告还表示，购买系争房屋是为了帮儿子买婚房，是想买在原告房屋附近方便照顾，但是后来因为被告违约了，儿子又在浦东工作，宝山房价也涨得很利害，原告儿子想直接买个三房，故嗣后原告在2016年1、2月在浦东新区购房，120多平方米，总价是500、600多万元。至于被告，其表示在与原告签订合同的时候，附近铂金华府的房子已经订好了，因此被告是急售。另查明，被告嗣后通过上海家标堂房地产经纪有限公司的居间介绍与案外人签订了房地产买卖合同，网上备案日期为2015年8月8日，同年9月15日系争房屋的房地产权利已变更登记在案外人王某名下。以上事实，有原告提供的居间合同、买卖合同、房地产登记簿、收款收据、被告提供的协议书、房地产买卖合同，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人不得擅自变更或者解除。原被告就系争房屋签订的房地产买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，双方于签订本协议后三十三天内签订网签版的房地产买卖合同，该日原告支付首付款90万元。被告称双方嗣后进行了口头变更，即8月5日原告要付首付20万元，8月底再付70万元。原告对此不予认可，被告对该陈述未提供证据予以佐证，本院对此不予采信。至于被告主张的合意解除的问题，被告表示系在电话里与原告的儿子达成合意解除的意思表示，原告对电话录音的真实性不予确认，且表示即便是真实的，原告儿子并非原告在本次房屋买卖交易中的代理人，原告从未授权其对外作出任何意思表示，故原告儿子的观点不能代表原告。因此，被告未提供直接、充分的证据证明其与作为购买方的原告达成了合意解除，故本院对被告的主张，难以采纳。故在双方的合同履行过程中，被告将房屋另行出售、签订合同并完成了过户，该行为即表示被告明示毁约的意思表示，影响了原告对合同目的的实现，构成根本违约。故原告要求解除合同并由被告承担违约责任的主张，合法有据，本院予以准许。但基于公平、合理的基本民法原则，考虑到本案中双方履行合同的诚信、守约方的实际损失等，本院酌情将违约金确认为4万元。原告所主张的超过该部分的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款的规定，判决如下：一、解除原告陈金妹与被告马宏兵就宝山区真华路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖合同；二、被告马宏兵于本判决生效之日起十日内，返还原告陈金妹定金2万元；三、被告马宏兵于本判决生效之日起十日内，支付原告陈金妹违约金4万元；四、原告陈金妹的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费减半收取3,005元，由被告马宏兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一六年五月二十三日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。