湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00232号
上诉人（原审原告）：武汉卡米拉服饰有限公司。住所地湖北省武汉市东西湖区常青花园1区3村****栋办公楼。
法定代表人：曾涌，该公司总经理。
委托代理人：黄炎秋，湖北观筑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：邓华，男，1979年1月1日出生，汉族。
委托代理人：王建国、刘祥斌，湖北得伟君尚律师事务所律师。
上诉人武汉卡米拉服饰有限公司（以下简称卡米拉公司）、上诉人邓华因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民商初字第03660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年9月25日，卡米拉公司向一审法院提起诉讼称：2010年11月26日，双方签订《房屋租赁合同》，约定：卡米拉公司将取得承租权和转租权的位于武汉市台北一路14号2栋1-5层中的第2层整层房屋，出租给邓华开办宾馆。合同签订并生效后初期邓华按约履行，到2013年7月10日，邓华应按合同约定交纳第三年下半年的租金132500元，经多次催促，邓华到2013年8月22日始终没有履行交付应交租金的义务。卡米拉公司根据合同约定通知邓华，决定解除《房屋租赁合同》，要求其交清应付租金、违约金、相关费用等，然后在规定时间腾退房屋内可移动物品，但邓华不办理交接手续。故请求法院判令：1、解除双方于2010年11月26日签订的《房屋租赁合同》；2、邓华支付欠付的房屋租金16930元（2013年从7月31日至2013年8月22日共23天）、滞纳金53000元、违约金79500元、水电费6470.68元、三个月垃圾费1500元；3、押金20000元不予退还；4、邓华承担本案诉讼费用。一审中，卡米拉公司撤回要求邓华支付垃圾费1500元的诉讼请求。
邓华经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其在庭后辩称：1、不同意解除合同，双方约定的租赁期限是五年，卡米拉公司不能自行终止合同；2、2013年7月底向卡米拉公司交了50000元租金，应当充抵2013年8月1日起两个多月的租金，因为当时没钱所以没有一次性交半年的租金；3、不认可违约金、滞纳金，且约定过高、应当调减；4、卡米拉公司于2013年8月22日把门锁了，无法经营，对于2013年8月22日之前未付的水电费认可，垃圾费已向武汉市江岸区台北街城市管理委员会交纳至2013年12月31日；5、卡米拉公司应当返还20000元押金；6、租期五年，现租期未满，对房屋装修价值另行起诉主张权利。
一审法院审理查明：武汉市江岸区台北一路14号2栋1-5层房屋所有权人为武汉市农业局，该局委托武汉市农业信息中心开发部对外租赁房屋。2009年8月，武汉市农业信息中心开发部（甲方）与卡米拉公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将武汉市江岸区台北一路14号2栋1-5层房屋出租给乙方使用。2010年5月26日，双方签订《关于台北一路14号﹤房屋租赁合同﹥的补充协议》，约定：合同租赁期限自20l0年5月1日起至2020年4月30日止，乙方有权将房屋中的部分房屋转租，但不得超出合同租赁期限，不得再行转租，不得超出甲、乙双方约定的权利范围，否则乙方承担责任。2010年11月26日，邓华（承租方，乙方）以武汉市江汉区新速七宾馆（以下简称新速七宾馆）的名义与卡米拉公司（出租方，甲方）就房屋转租事宜签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将武汉市江岸区台北一路14号2栋1-5层中的第2层整层转租给乙方用于经营新速七宾馆，甲方同时允许乙方使用l层面向房屋从左至右的第3档，不另向乙方收取租金。租赁期为五年，自2010年12月1日至2016年1月30日（含两个月的免租金租赁期，用于乙方装修）。承租房屋年度租金为250000元，前两年年租金不变，从第三年开始，每年在前一年租金基础数上固定递增15000元。乙方每六个月给付一次租金，自签订合同之日起给付第一个半年期租金125000元和租赁期间的押金20000元，甲方收到上述款项后，即可允许乙方进行装修和经营；第二个半年期的租金给付时间为2011年7月10日前给付，以后租期的租金给付时间依次进行计算，即均在下一个半年期提前二十天前给付乙方应付的下一个半年的租金。承租期内，因乙方使用所承租的房屋应该由其交纳的各项费用均由其自行承担和交纳，如需委托甲方统一交纳，则乙方应将其应交纳的费用交由甲方，由甲方代为统一交纳，甲方出具代缴凭证。乙方在承租期内不得擅自改变承租房屋的经营用途，不得转租、分租，未经甲方允许不得转让未到期的租赁场地和承租权。乙方如逾期给付租金，且逾期天数不超过二十日，则乙方按天向甲方给付年租金1%的滞纳金；如逾期超过二十日，则甲方有权提前收回房屋，单方面终止合同，乙方交付的押金甲方不予退还。乙方如违反合同约定和承诺，甲方有权随时终止合同，已收租金未到期部分及押金不予退还，乙方还须按承租房屋年租金的30%作为违约金给付甲方。双方还对承租房屋的交付、交还、装修等事项进行了约定。卡米拉公司及新速七宾馆分别在甲、乙方处加盖公章，邓华在乙方处签名、捺印并写下公民身份号码。合同签订后，邓华支付第一个半年的租金125000元及押金20000元，卡米拉公司交付房屋。此后，邓华支付租金至2013年7月30日。后经卡米拉公司催收，邓华未按合同约定提前20天即于2013年7月10日前支付2013年7月31日至2014年1月31日期间的租金，仅支付50000元，卡米拉公司将该50000元计算为滞纳金，遂于2013年8月22日锁闭涉案房屋，邓华也于同日停止在该房屋内经营。邓华未支付所欠租金及其他费用，也未办理相关交接手续。
一审另查明，卡米拉公司于2013年8月31日交纳电费4599.46元，于2013年9月24日交纳电费773.62元，湖北省电力公司武汉供电公司开具的两张《湖北省电力公司普通电费发票》记载：户号为0001074597、户名为市奶业公司、地址为台北一路14号，款项性质分别为正常电费201308、201309。武汉市农业信息中心开发部出具《证明》，载明位于武汉市江岸区台北一路14号畜牧大楼属于其管理，因历史遗留等原因，电表排头为武汉市奶业公司，整栋大楼水表排头是武汉市水产局。
一审还查明，新速七宾馆在工商行政管理部门无登记信息。
一审法院认为：卡米拉公司与武汉市农业信息中心开发部签订的《房屋租赁合同》、《关于台北一路14号﹤房屋租赁合同﹥的补充协议》合法有效，卡米拉公司有权依据上述合同将其承租的位于武汉市江岸区台北一路14号2栋1-5层中的第2层房屋进行转租。在2010年11月26日的《房屋租赁合同》上，新速七宾馆及邓华分别盖章及签名、捺印，但新速七宾馆在工商行政管理部门并无登记信息，故该《房屋租赁合同》应视为卡米拉公司与邓华签订。上述《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。1、关于合同解除：《房屋租赁合同》约定如邓华逾期给付租金超过二十日，卡米拉公司有权提前收回房屋，单方面终止合同，并不退还押金，因邓华未按约于2013年7月10日向卡米拉公司足额支付2013年7月31日至2014年1月31日期间的租金，且经卡米拉公司催收邓华在2013年8月22日仍未付清，其行为显属违约，故卡米拉公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。邓华抗辩称不同意解除合同，其因资金困难未能全额支付租金，但已交纳租金50000元。因邓华的违约行为已达到双方约定的合同解除条件，故该抗辩观点不予采纳。2、关于租金：卡米拉公司要求邓华支付2013年7月31日至2013年8月22日期间的租金16930元，对邓华已支付50000元款项卡米拉公司认为是滞纳金，但其未提交证据证明邓华在此前已有违约行为，且该违约行为应予赔偿多少金额的违约金，故该50000元款项性质不能认定为是违约金。因此，邓华实际上并未差欠2013年7月31日至2013年8月22日期间的租金16930元，故卡米拉公司的该项诉讼请求不能成立，不予支持。3、关于滞纳金、违约金、押金：《房屋租赁合同》根据逾期天数对承租人逾期支付租金的违约责任进行了区分，即不超过二十日的按天以年租金1%赔偿滞纳金，超过二十日的出租人有权提前收回房屋及单方面终止合同，且不退还已交纳的押金。因此，卡米拉公司基于邓华逾期支付租金超过二十日而主张解除合同及不退还押金20000元的诉讼请求成立，予以支持；其要求邓华赔偿滞纳金53000元的诉讼请求，不符合合同约定，不予支持。因邓华违约，卡米拉公司还要求其按合同约定的年租金30%的标准赔偿违约金79500元，实际上押金20000元不予退还应视为《房屋租赁合同》对邓华违约行为约定的一种赔偿责任，根据违约金“补偿为主、惩罚为辅”的原则，结合本案实际情况，对邓华交纳押金20000元不予退还的处理，可以弥补卡米拉公司的损失，不宜再要求邓华赔偿79500元的违约金，故卡米拉公司的该项诉讼请求，不予支持。4、水电费：卡米拉公司主张电费5373.08元（4599.46元＋773.62元），其提交的证据可以证明为邓华实际垫付电费5373.08元，但邓华已付的50000元扣除租金16930元后，足以支付该电费5373.08元，故对于该项诉讼请求，不予支持。卡米拉公司主张水费1097.60元，其中891.80元邓华已支付，另205.80元因卡米拉公司提交的证据不能证明涉案房屋的实际用水情况，故对于该项诉讼请求，亦不予支持。综上，卡米拉公司要求解除2010年11月26日签订的《房屋租赁合同》及不退还押金20000元的诉讼请求，予以支持；其要求邓华赔偿滞纳金53000元、违约金79500元、支付代垫电费5373.08元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除武汉卡米拉服饰有限公司与邓华于2010年11月26日签订的《房屋租赁合同》；二、武汉卡米拉服饰有限公司向邓华收取的押金20000元不予退还；三、驳回武汉卡米拉服饰有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3842元减半收取1921元、邮寄送达费20元，共计1941元，由武汉卡米拉服饰有限公司负担500元，由邓华负担1441元。
判后，卡米拉公司、邓华均不服，向本院提起上诉。
卡米拉公司上诉请求撤销原判，改判支持其全部诉讼请求。事实与理由：1、邓华延迟支付2012年下半年度和2013年上半年度租金，应按合同约定每天给付年租金1%的滞纳金，分别延期8天、9天，两项合计滞纳金为43850元。因此，邓华支付的50000元应是滞纳金，而不是2013年下半年的租金，一审法院认定为租金是错误的。2、由于邓华违约，卡米拉公司可以解除合同，并要求邓华承担违约责任。卡米拉公司自2013年8月1日起至2013年11月20日止的租金损失为81315元，该租金损失应由邓华承担，一审法院未支持卡米拉公司的请求不当。3、卡米拉公司在一审中提供邓华应承担水费、电费的相关证据，一审法院没有判决属于漏判。
邓华上诉请求撤销原判，改判卡米拉公司退还20000元押金、33070元租金以及物品。事实与理由：1、因为承租的房屋有8间房间的天花板漏水，因此，缓缴租金有正当理由，一审法院认定邓华违约，不退还押金不当。2、2013年7月10日，邓华已经支付50000元租金，但卡米拉公司于2013年8月22日晚突然赶走旅客，封锁大门，造成邓华无法经营，卡米拉公司应退还多收的租金、返还酒店里的物品。
二审期间各方当事人未举出新的证据。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：卡米拉公司与邓华签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。在合同履行中，卡米拉公司已将租赁房屋交付邓华使用，履行了合同义务，其享有收取租金的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付租金，出租人可以解除合同”的规定，以及双方签订的《房屋租赁合同》约定，逾期给付租金超过二十日的，出租人有权提前收回房屋及单方面终止合同，且不退还已交纳的押金，本案中，邓华无正当理由不依约缴纳租金，其行为构成违约，致使卡米拉公司合同权利不能实现，因此，卡米拉公司享有法定和约定的合同解除权，其要求解除双方间签订的租赁合同、支付水电费以及不退还押金的诉讼请求，有事实和法律依据，该请求应予支持。但一审法院未判决邓华支付水、电费不当，本院予以加判。卡米拉公司上诉主张邓华承担滞纳金、违约金，根据《房屋租赁合同》的约定，逾期给付租金不超过二十日的按天以年租金1%赔偿滞纳金，超过二十日的出租人有权提前收回房屋及单方面终止合同，且不退还已交纳的押金。本案中，邓华逾期给付租金超过二十日，卡米拉公司已经主张收回租赁房屋、押金不予退还，故卡米拉公司上诉主张邓华承担滞纳金、违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因卡米拉公司已于2013年8月22日收回租赁房屋，故邓华交纳租金以及水、电费的截止时间为2013年8月22日。根据卡米拉公司提供水、电费相关凭证，邓华应支付的水费205.8元、电费4599.46元，可从邓华多交的租金中扣除。上诉人邓华提出卡米拉公司退还20000元押金、33070元租金以及物品的上诉主张，因该请求系二审中新增的请求，在本案中不宜审理，其可另行主张。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民商初字第03660号民事判决；
二、邓华于本判决生效之日起十日内支付给卡米拉公司水费205.8元、电费4599.46元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费4575元，由武汉卡米拉服饰有限公司负担3398元，由邓华负担1177元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李斌成
审 判 员 叶玉宝
代理审判员 骆朝辉
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 于 宁