浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终1322号
上诉人（原审原告）：王坚江。
委托代理人：张琳芳，浙江立峰律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：包贤青。
委托代理人：张琳芳，浙江立峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何海华。
委托代理人：马晓军，浙江乾道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：章佳丽。
委托代理人：马晓军，浙江乾道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：富阳市大凯房产经纪有限公司。
法定代表人：骆明霞。
委托代理人：裘晓，浙江乾道律师事务所律师。
上诉人王坚江、包贤青与被上诉人何海华、章佳丽、富阳市大凯房产经纪有限公司（以下简称大凯公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2015）杭富民初字第2176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定事实如下：
一、何海华、章佳丽系夫妻关系，共同拥有杭州市富阳区富春街道江滨西大道88-25号606、607室房屋（以下简称涉案房屋）。2015年3月24日，何海华委托大凯公司出售涉案房屋，双方签订《房地产买卖（租赁）委托合同》，约定何海华委托大凯公司出售涉案房屋，房屋价格1600000元。
二、2015年5月31日，王坚江、包贤青、何海华、章佳丽、大凯公司签订了《合同》，约定——第二条：何海华将涉案房屋出售给王坚江、包贤青，房屋为毛坯房，建筑面积187.56平方米，房屋成交价1527000元。第三条：何海华委托大凯公司向其报告订立《房屋转让合同》的机会，并代办何海华委托事项：①产权转移②房款拨付③房屋交付等相关事宜。第四条：大凯公司提供的居间服务范围——1、对王坚江、包贤青、何海华的资格、房地产产权信息的合法性进行查验；2、提供银行抵押贷款等咨询服务；3、对王坚江、包贤青、何海华办理产权登记手续、期限等事项提供咨询服务；4、促成王坚江、包贤青、何海华签订《房屋转让合同》；5、协助王坚江、包贤青、何海华办理产权转移登记等相关手续。第六条：王坚江、包贤青、何海华权利义务——1、何海华保证该房屋交接时，没有产权纠纷、财务纠纷以及其他原因造成的产权瑕疵，保证已清除该房屋由何海华设定的抵押权；如交接后发生该房屋交接前存在的产权、财务纠纷、产权瑕疵，致使王坚江、包贤青不能实现合同目的的，何海华应承担全部责任。2、王坚江、包贤青、何海华有权在签订《房屋转让合同》之前，向买卖合同相对人了解合同所指交易的相关信息。第九条：其他事项——1、付款方式：王坚江、包贤青在本合同签订之日付定金人民币50000元整，2015年7月1日前付人民币717000元整，余款760000元整采用商业贷款，银行按揭款到位一次性付清。第十条：违约责任——1、三方商定，大凯公司有下列情形之一的应承担违约责任：①无正当（不可抗拒的除外）理由不履行合同的；②与他人串通，损害王坚江、包贤青、何海华的利益；③故意隐瞒，损害王坚江、包贤青、何海华的利益；④其他过失影响王坚江、包贤青、何海华交易的；2、三方商定，王坚江、包贤青、何海华有下列情形之一的应承担违约责任：①无正当（不可抗拒的除外）理由不履行合同的；②未能按合同的约定提供必要的文件和配合，造成大凯公司无法履行合同的；③相互或与他人串通，损害大凯公司利益的；④未能按合同约定支付佣金；⑤其他造成大凯公司无法完成问题事项的；3、三方商定，上述违约行为方，按下列约定的方式作为违约金支付给守约方：①王坚江、包贤青、何海华约定违约金为人民币100000元整；②、王坚江、包贤青、何海华与大凯公司约定违约金为人民币45800元整。第十一条：王坚江、包贤青要求办理二手房按揭，应承诺无不良信用记录，如有不良信用记录不能办理按揭手续，王坚江、包贤青必须一次性付清该房款或在接到大凯公司通知7日内与何海华重新确定付款方式。大凯公司不承担相关责任。经《合同》各方协商，大凯公司工作人员在第十一条打印文字后面，手写了“王坚江、包贤青、何海华约定因王坚江、包贤青征信不良导致贷款问题或何海华房屋产权原因导致无法交易的，则此合同无效。”一段文字。《合同》还约定其他相关条款。王坚江、包贤青、何海华在《合同》上签字，章佳丽作为涉案房屋共有人在《合同》上签字，李云作为大凯公司执业经纪人在《合同》上签字。当天，王坚江、包贤青向大凯公司交纳定金50000元，大凯公司向王坚江、包贤青开具收据。
三、2015年6月1日，大凯公司向有关部门查询了涉案房屋的信息，发现涉案房屋被原审法院查封。但大凯公司未立即告知王坚江、包贤青、何海华。2015年6月4日，原审法院向何海华送达了（2015）杭富城商初字第430号、431号民事裁定书等，何海华才知晓涉案房屋被原审法院查封。
四、2015年7月2日，包贤青以银行本票方式向大凯公司划款717000元。2015年7月16日，大凯公司告知王坚江、包贤青涉案房屋被原审法院查封。2015年7月17日，大凯公司将717000元款项返还给包贤青。
五、原审庭审中，对于大凯公司工作人员手写的《合同》第十一条打印部分后面的一段文字，王坚江认为当时是表达了如果王坚江、包贤青因为征信不良导致无法办理贷款，《合同》作废，交易不再继续的意思；何海华、章佳丽表达了如果涉案房屋产权有问题，《合同》无效。何海华、章佳丽认为当时的真实意思是《合同》附生效条件，签订《合同》时，王坚江、包贤青看过涉案房屋的三证，对产权没有异议，但何海华、章佳丽在法院涉案，可能存在涉案房屋被法院执行的情形，导致阻却交易的，《合同》不生效。大凯公司认为签订《合同》时无法查询王坚江、包贤青的征信情况，王坚江、包贤青自述征信不存在问题，当时约定次日查询王坚江、包贤青的征信情况；对于何海华、章佳丽一方，涉案房屋的三证各方均看过，唯一考量的是涉案房屋是否存在被法院查封的情形，所以添加了手写部分文字。对于出现第十一条手写部分文字的情形时的违约责任问题，王坚江、包贤青认为自己的征信问题只要大凯公司在交易前拉一张征信单即可，所以未考虑违约金问题；何海华、章佳丽认为当时考虑的是《合同》未生效，不需要承担违约责任；大凯公司认为都不需要承担违约责任，《合同》没有生效，不继续进行交易。
王坚江、包贤青于2015年10月9日提起本案诉讼，诉请判令：一、原审三被告立即返还购房定金50000元；二、何海华、章佳丽向原审两原告支付违约金100000元；三、大凯公司向原审两原告支付违约金45800元；四、本案诉讼费由原审三被告承担。原审审理过程中，经原审法院释明，原审两原告变更诉讼请求为诉请判令：一、原审三被告立即返还购房定金50000元；二、何海华、章佳丽赔偿因合同无效导致原审两原告损失145800元，大凯公司承担连带赔偿责任；三、本案诉讼费由原审三被告承担。后原审两原告撤回变更后的诉讼请求。
原审法院审理认为：本案的争议焦点是《合同》的效力问题？根据原审法院认定的事实和各方当事人的陈述，原审两原告对于出现《合同》第十一条添加部分文字约定的情形时交易不再进行的意思表示明确，原审三被告对于出现《合同》第十一条添加部分文字约定的情形时《合同》不生效的意思表示明确。鉴于合同是否有效应通过法律评判而不允许当事人自行约定，综合各方当事人的意思表示，应当认定该段文字中“则此合同无效”的真实意思为“则此合同不生效”，即《合同》未生效。经原审法院释明，原审两原告仍坚持《合同》有效向原审三被告主张诉讼请求。因《合同》未生效，大凯公司收取的原审两原告支付的购房定金，应当返还给原审两原告，故原审两原告要求大凯公司立即返还购房定金50000元，理由正当，原审法院予以支持；何海华、章佳丽并未收取原审两原告购房定金，原审两原告要求何海华、章佳丽返还购房定金，缺乏理由，原审法院不予支持；原审两原告以《合同》有效而主张的其他诉请，缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十五条第一款之规定，原审法院于2016年1月6日判决：一、大凯公司于判决生效之日起三日内返还王坚江、包贤青购房定金50000元；二、驳回王坚江、包贤青的其他诉讼请求；本案受理费4216元，减半收取2108元，由王坚江、包贤青负担1570元，由大凯公司负担538元。
宣判后，王坚江、包贤青不服，共同向本院提起上诉称：原判对案涉《合同》系未生效合同的认定错误，大凯公司联合何海华、章佳丽恶意隐瞒上诉人并继续引导交易应当承担违约责任。原审判决认定事实以及适用法律错误。请求二审法院撤销原判第二项，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
何海华、章佳丽共同答辩称：原审判决认定事实以及适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
大凯公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”双方当事人在案涉《合同》中特别约定了涉案房屋因产权原因导致无法交易而合同不生效的条件，该约定系双方当事人的真实意思之表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，被上诉人也不存在于缔约后恶意引发涉案房屋产权纠纷之情形存在，原审判决认定涉案《合同》未生效系正确。王坚江、包贤青的上诉理由依法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3216元，由上诉人王坚江、包贤青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一六年五月九日
书 记 员 王勤