河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）驿民重字第6号
原告陈学重，男，1956年3月2日生，汉族，住驻马店市驿城区。
原告陈三妮，女，1955年10月7日生，汉族，住驻马店市驿城区。
原告陈学连，女，1950年11月27日生，汉族，住驻马店市驿城区。
原告王俊梅，女，1961年9月10日生，汉族，住驻马店市驿城区。
原告许传玺，男，1968年9月15日生，汉族，住驻马店市驿城区。
原告王朝德，男，1924年3月25日生，汉族，住驻马店市驿城区。
原告陈学有，男，1937年12月4日生，汉族，住驻马店市驿城区。
原告聂秀兰，女，1957年12月11日生，汉族，住驻马店市驿城区。
诉讼代表人陈学重、陈三妮。
以上八原告委托代理人杨铁桩，河南豫通律师事务所律师。
被告王来群，男，1954年12月21日生，汉族，住驻马店市驿城区。
委托代理人卢勇，河南同立律师事务所律师。
委托代理人周绍峰，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。
第三人吕爱梅，女，1966年4月20出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
第三人张连保，男，1969年10月24日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
第三人蔡锋，男，1967年10月29日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
第三人张幸美，女，1954年6月3日出生，汉族，住河南省泌阳县。
以上四第三人委托代理人徐大利，河南成盛律师事务所律师。
原告陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰与被告王来群建筑用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，于2012年9月18日作出（2012）驿民初字第985号民事判决，八原告不服提起上诉，上诉于驻马店市中级人民法院，驻马店市中级人民法院于2013年7月22日作出（2013）驻民四终字第184号民事裁定，裁定：一、撤销驻马店市驿城区人民法院（2012）驿民初字第985号民事判决；二、发回驻马店市驿城区人民法院重审。重审中，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。重审中，第三人吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美申请参加本案诉讼，本院依法予以追加。原告陈学重以及八原告的委托代理人杨铁桩，被告王来群的委托代理人卢勇、周绍峰，第三人吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美及其委托代理人徐大利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
八原告诉称，2007年9月28日，原告陈三妮、陈学连与被告签订联合建房协议一份，约定：由原告提供土地，土地面积为2500平方米，由被告在该地建设约7100平方米的二栋住宅楼，相关手续的办理和房屋建设工作由被告负责。因该土地使用权为陈学重等八原告共有。2007年10月14日，八原告与被告签订补充协议一份。双方签订的联建协议及补充协议是以对划拨的土地进行商业开发为目的，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关禁止性规定。被告在无建筑资质的情况下承建房屋，违反了《中华人民共和国建筑法》的相关强制性规定，为此请求判令：1、确认原、被告双方签订的联合建房协议为无效协议；2、被告返还八原告的土地及八份土地使用证。
被告王来群辩称，同意双方协议为无效协议。被告以原告的名义办理了正规手续，并在原告土地上已经建设了2栋楼房，耗费大量人力物力。根据地随房走的原则，土地属于从物，房屋属于主物，房屋归王来群所有，王来群对土地现有价值对原告进行补偿，该房屋的现状不适合拆除及相互返还财产。
四第三人述称，不同意原告请求合同无效，当初签订协议时，虽然有无效的情形，但是在法院开庭前，已经得到政府有关部门批准，该楼房已经建成。因此，联合建房协议合同双方应当按照原合同履行，合同履行中，如有变动，应按照法律规定变动，而不应该认定协议无效。
第三人诉称，2008年3月1日，吕爱梅（甲方）与王来群（乙方）签订《联合建房协议》一份，协议约定，甲方提供位于驻马店市××城区雪松路西段刘庄南边可使用土地约四亩，乙方出资金，共同对该土地联合开发建房，乙方负责办理各种建筑手续施工许可证、建筑许可证，消防、人防、环保、文物及其他一切手续，乙方按照审定的图纸及建筑规范实施，确保施工质量，一楼门面房从东向西六间及二大套住房归甲方所有，下余房屋归乙方所有，乙方必须在2008年至2010年底交工使用，否则承担赔偿责任等条款（详见《联合建房协议》）。合同签订后，吕爱梅将吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美四人的四份土地使用证交给王来群。之前，王来群还与陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰八人签订了《联合建房协议》。王来群依据上述联合建房协议办理了各项建房手续，后将工程交施工单位施工，主体工程快封顶时停工至今。王来群没有按照协议约定交付房屋，并且将楼梯间建在临街门面房处严重影响使用价值，给第三人造成严重经济损失。第三人现在得知陈学重等八人就联合建房起诉王来群，驿城区人民法院正在审理中。因陈学重等八人诉王来群一案涉及第三人的财产权益。为此第三人请求：1、判决被告王来群履行联合建房协议向第三人交付一楼门面房从东向西六间及两大套住房。2、判决被告赔偿延迟交房及违反协议给原告造成的损失200000元。
八原告述称，1、原告代理人认为，本案第三人构不成法律意义上的第三人，本案的诉讼标的系原、被告双方之间签订的联合建房协议及补充协议的确认问题，而本案第三人与该协议没有任何利益关联，且该案的处理结果，也不会涉及本案第三人的利益。2、第三人请求的依据是以第三人与本案被告签订的联合建房协议，而该协议与本案诉争的协议没有交叉与关联，同时，第三人请求的事项，是否有法律依据和事实依据，请求法庭调查。
被告王来群辩称，吕爱梅等四人是本案适格的第三人。1、原告与第三人，被告与第三人存在利益关系，因为被告与第三人，原告与第三人合同标的混同在一个建筑物里。2、第三人是有独立请求权的第三人。3、被告与第三人签订的协议也是无效的，对此的答辩意见与对原告的答辩意见一致，财产无法返还，同意土地折价赔偿。
经审理查明，陈学重等八原告在橡林乡××刘庄拥有八处住宅土地，该八处土地使用权类型为划拨、使用权面积均为180平方米。2007年9月28日，原告陈三妮、陈学连（甲方）与被告王来群（乙方）签订联合建房协议一份，约定：1、甲方将其在雪松××西段刘庄南边拥有的土地2500平方米提供给乙方，乙方出资进行联合开发建房；2、工程建筑面积为二栋住宅楼约7100平方米（其中北楼一楼为门面房）；3、结构类型为砖混结构（北楼一楼为框架结构）；4、承建该工程的图纸设计，各种建筑手续施工许可证、建筑许可证、消防、人防、环保、文物及其它手续有乙方办理；5、分成比例：乙方给甲方成品房总面积为2500平方米，包括门面房、车库面积。具体位置为住房北楼西单元东户2-5楼4套、南楼中单元1-5楼10套、西单元（1-5楼）5套、门面房北楼一楼西头6间、车库8间，差额面积按市场价补足；6、交工后由乙方负责办理整楼房产证（甲方提供土地证），并将建筑物外围的建筑垃圾清理干净，以保证院内环境；7、在施工中所发生的伤残事故由乙方承担，甲方概不负责。因土地出现纠纷，四邻及外界干扰施工，乙方负责承担。楼房建成后，土地权在统一价格基础上双方在拥有的产权内出售，院内绿化，配套、路面（包括下水道、化粪池）设施均有乙方负责。2007年10月14日，陈学重等八原告与被告王来群签订补充协议一份，约定：甲方陈三妮、陈学连等八户在雪松××西段刘庄南边拥有土地2500平方米。为了合理利用土地，配合我市整体规划，搞活经济，本着互惠互利的原则，经双方协商，对该土地联合开发建房，就有关事宜达成以上协议。
2008年3月1日，吕爱梅、张幸美、蔡峰、张连保四人签订联合建房协议一份，约定：四人在驻马店市××城区雪松路西段刘庄南边有可使用土地约四亩，为了合理利用土地，配合我市整体规划，经协商同意对几方的土地共同统一联合开发建房，由吕爱梅作为四人的代表与王来群签订联合建房协议，吕爱梅与王来群签订的联合建房协议对四人均产生法律效力。同日，吕爱梅与王来群签订联合建房协议一份，约定：1、甲方在雪松××西段刘庄南边拥有土地大约四亩提供给乙方，乙方出资进行联合开发建房，2、工程建筑面积：建筑面积：1栋、底层门面二楼以上住宅楼约____平方米（宽度约16米，长约50米），以图纸设计建筑面积为准；3、结构类型为框架结构；4、承建该工程的图纸设计，各种建筑手续施工许可证、建筑许可证、消防、人防、环保、文物及其它手续由乙方办理；5、分成比例：乙方给甲方一楼门面房六间，深度按建房一层图纸建设面积，要最大套面积，楼层由甲方任意选（11层大套和12层两大套）房子，门面房要西头从路边向东六间。下余部分归乙方所有；6、交工后由乙方负责办理整楼房产证大证，负责给甲方办理房产证和土地使用证，一切费用由甲方负责，并将建筑物外围的建筑垃圾清理干净，以保证院内环境，门面房前地坪绿化均由乙方负责；7、在施工中所发生的伤残事故由乙方承担，甲方概不负责。因土地出现纠纷，四邻及外界干扰施工，乙方负责承担、甲方概不负责。楼房建成后，土地权在统一价格基础上双方在拥有的产权内出售，院内绿化，配套、路面（包括下水道、化粪池）设施均由乙方负责等条款。
签订上述联建协议后，被告于2008年11月5日以陈学连等十二户联建住宅楼的名义办理了驻规个建字（2008）第013号建设工程规划许可证，该证显示：建设规模为12877.39平方米，南楼（砖混结构）5层、北楼（框架结构）19层。2011年6月19日，被告又以陈学连等十二户联建住宅楼的名义办理了建筑工程施工许可证。后被告王来群将上述工程交由施工单位郑州弘业建筑工程有限公司施工。现该工程南楼已建成，北楼基本封顶。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。
另查明，一、关于房屋现状：被告称，南楼6层房屋已经建成并入住，北楼16层房屋主体完工并封顶，只剩外粉。原告称，南楼6层已经建好，是否入住不清楚，另一栋房屋建到16层，没有封顶。第三人称，南楼6层已经建好，是否入住不清楚，另一栋房屋建到16层，是否封顶不清楚。二、关于房屋分配情况：原告称，协议上约定住房南楼是给15套，但是被告只给了13套，约定的其他房屋均没有给；被告称，按照合同约定被告已经交付南楼14套房屋，其中一套房屋原告陈三妮已出售给他人；原告质辩称具体交房数量以双方均认可的交房手续为准。第三人称，约定分配的都是北楼，现在一间也没给；被告对此质辩称北楼现在还没有建好，建好就给。
以上事实，由原告、被告、第三人提交的相关书证及三方诉辩意见在卷为据。
本院认为，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案八原告与被告签订联合建房协议及补充协议，以及四第三人与被告签订的联合建房协议，其内容却为由原告及第三人提供土地，由被告出资进行开发，原告及第三人不承担风险，只收取固定的利益。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”，故原、被告之间以及第三人与被告之间形成的法律关系应为土地使用权转让合同关系。因原告及第三人所提供的土地为橡林乡××刘庄的住宅用地，土地使用类型为划拨，至原审起诉前也未取得有批准权的人民政府办理土地使用权出让手续。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，故原告与被告之间形成的土地使用权转让合同关系以及被告与第三人之间形成的土地使用权转让合同关系均应为无效合同。根据相关法律规定，合同无效的，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。鉴于本案被告在诉争地块上已投入较多资金，经批准所建设的两栋楼房已基本完工，且楼房价值较高；上述楼房已与诉争土地相互依附，形成复合体，土地已无法单独返还；同时，八原告请求返还土地与第三人的诉讼利益相冲突；故土地已无法返还，被告应当折价补偿。但原告未请求折价补偿，而请求返还其土地及土地证，本院不予支持，应予驳回。关于第三人的主体资格，因被告以原告与第三人共十二户联建住宅楼的名义办理了建筑工程施工许可证并建设楼房，且第三人的诉讼请求与本案有关联，故第三人作为本案当事人，诉讼主体适格。因第三人与被告之间形成的土地使用权转让合同关系已被确认为无效，故第三人请求被告履行联合建房协议向第三人交付门面房六间、两大套住房以及赔偿损失，于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第二十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、确认原告陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰与被告王来群形成的土地使用权转让合同关系为无效合同。
二、驳回原告陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰对被告王来群的其他诉讼请求。
三、驳回第三人吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美对被告王来群的诉讼请求。
本诉案件受理费300元，由被告王来群负担。第三人提出诉讼请求的案件受理费9800元，由第三人吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 王秉光
代理审判员 张伟光
人民陪审员 邵 翔
二〇一五年十二月三日
书 记 员 王太祯