重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00556号
上诉人（原审被告）：秦宗权，男，土家族，1963年3月31日生，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：谭茂明，重庆律缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周万清，男，土家族，1964年3月6日生，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：田永禄，重庆经冠律师事务所律师。
委托代理人：高亚，重庆经冠律师事务所律师。
上诉人秦宗权与被上诉人周万清合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2014年4月23日作出（2013）石法民初字第01626号民事判决。上诉人秦宗权对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2014年7月22日公开开庭对本案进行了审理，上诉人秦宗权的委托代理人谭茂明、被上诉人周万清及其委托代理人田永禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2005年12月7日，被告秦宗权与原告周万清签订了《拆迁房、还房协议》约定：被告将原告位于石柱县南宾镇候骆巷9号独立二楼一底砖混结构房屋拆除重新建房，被告以新建4套建筑面积分别为120㎡的套房与原告进行产权调换，互不补偿。还房位置在同地段B单元二层1、2号和C单元二层1、2号。交房时间为2006年12月30日，交产权证的时间为2007年6月份前，办理产权证所需费用由被告承担，违反协议由违约方向守约方付违约金8万元。协议签订后，因各种原因，所建房屋于2009年9月主体工程才基本完工。2011年11月20日原告承认强行占据了被告所建房屋中的5套，五套房屋的建筑面积分别为121.23㎡、96.45㎡、105.56㎡、79.68㎡、56.52㎡、合计459.44㎡，比协议约定还房面积少20.56㎡。另查明：1.涉案房屋目前未办房地产权证；2.除原告占有上列五套房屋外，尚差部份原告主张3800元／㎡，被告认可按此价对原告进行补偿；3.原告主张4套房屋被告未按约定的时间交付，租金损失180000元（以每套房屋的年租金9000元计算，4套房屋5年租金损失），经法院委托重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司鉴定480㎡的住宅房从2006年12月30日至2011年11月30日的租金为92920元；4.原告于2007年10月30日将被告待还4套房屋其中一套115㎡卖给了案外人秦中满。
周万清一审诉称，2005年12月7日，原、被告签订《拆迁房还房协议》约定：被告（甲方）将原告（乙方）位于石柱县南宾镇候骆巷9号独立二楼一底砖混结构房屋拆除重新建房，被告以新建的4套建筑面积分别为120㎡的套房与原告进行产权调换，互不补偿。还房位置在同地段B单元二层1、2号和C单元二层1、2号，被告新建的房屋需经验收合格，交付时间为2006年12月30日，交付产权证的时间为2007年6月份前，办理产权证所需费用由被告承担，违反协议付守约方违约金8万元。协议签订后，被告将原告家的房屋拆除重建，由于被告在建房中未按规定完善有关法定手续被责令停建，直到2011年11月主体工程才基本完工，原告在被告拒不交房的情况下于2011年11月占有了被告5套房屋（其中秦中满占了两套，建筑面积137.25㎡），建筑面积为462.95㎡，尚差17.05㎡。而被告新建房屋至今未经职能部门验收备案，被告也未给原告交付房地产权证，被告的行为严重违约，依照约定，被告应偿付违约金8万元。而且，被告的行为已经给原告造成了18万元（以每套房屋的年租金9000元计算，4套房屋5年租金损失）的直接经济损失，被告还应赔偿原告经济损失10万元（即违约金不足以弥补原告经济损失部份）。请求人民法院判令被告按协议的约定给原告补还建筑面积17.05㎡（庭审时增加到20.05㎡）的房屋，并由被告办理返还房屋的房地产权证，被告偿付原告违约金8万元和赔偿原告经济损失10万元，本案的诉讼用由被告承担。
秦宗权一审辩称，双方的合同没有按照国家规定拆多少赔多少，当时是我们拆到那里，原告刁难我们才约定还房480㎡，导致交房延时，房屋修起后，原告强行占据7、8套房屋，现在还多占了3套房屋。请求法院调查该怎么判就怎么判。
一审法院认为，2005年12月7日，被告秦宗权与原告周万清签订的《拆迁房、还房协议》是双方协商一致的真实意思表示，其协议内容并未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应当认定为有效合同，该合同对双方当事人具有法律约束力。在房屋修建过程中，虽然有一些情由，毕竟被告未按协议约定向原告交付房屋和产权证书，违约的事实是客观存在的。原告要求被告按协议约定，交付产权证书及支付违约金8万元之主张，予以支持。原告自认占了五套房屋，并补充诉讼尚差房屋面积20.05㎡，尚差20.05㎡的房屋面积原告在庭审中要求以3800元／㎡用货币补偿，被告同意按原告的要求进行补偿，予以认可。原告要求被告赔偿经济损失10万元，即以每套房屋的年租金9000元计算，4套房屋（480㎡）5年租金的直接经济损失（违约金不足以弥补原告经济损失部份）的问题。经委托重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司鉴定该地段480㎡的住宅房从2006年12月30日至2011年11月30日的租金损失为92920.00元；虽然，原告于2007年10月30日将被告待还（4套）480㎡房屋中的（一套）115㎡卖给了案外人秦中满，但并不影响原告向被告主张其约定的权益，该项损失中的12920元属违约金不能够弥补原告的经济损失，其超出违约金的损失应由被告赔偿。被告以原告实际多占3套房屋，要求原告赔偿损失的问题。因被告在本案中既未提出反诉，也未提供相应证据证明，如果多占房屋的事实成立，被告可另行主张自己的权利。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、限被告秦宗权于本判决生效后三十内对尚差的还房面积，用货币形式对原告周万清补偿76190元，同时支付违约金80000元，赔偿损失12920元，计人民币169110元；二、由被告秦宗权于本判决生效后九十内向原告周万清交付返还房屋459.44㎡的房地产权证；三、驳回原告周万清的其他诉讼请求。案件受理费4767元，减半收取2383.5元，鉴定费6700元，计9083.5元。由被告秦宗权承担5450元，原告周万清承担3363.5元。
上诉人秦宗权不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判。主要上诉理由如下：1.周万清以迁坟等事由无理阻挠拆迁，才导致延迟交房，秦宗权无需承担逾期交房的责任；2.一审对违约损失的认定不公正，其中一套已出售给秦中满，房屋不存在租金损失的事实；3.一审在约定的违约金8万元外再判赔偿损失12920元属于重复赔偿。
被上诉人周万清辩称：1.关于迁坟的事当年双方是达成协议了的，根本不存在阻扰施工的事实；2.司法鉴定意见租金标准过低，根本不符合石柱房屋租赁市场的行情，实际租金损失不止9万多元。
本院二审查明的事实与一审查明的相同。
本院认为，上诉人秦宗权与被上诉人周万清之间系平等的民事主体，秦宗权不具有征收土地、拆迁房屋的主体资格，双方形成的是以房易房的合同法律关系。二审庭审中上诉人秦宗权对一审判决第二项及判决第一项中还房面积补偿为76190元无异议。本案二审中双方争议的焦点是：秦宗权是否需要承担违约责任以及其承担违约金的数额如何确定。现针对以上焦点，分析如下：根据查明的事实，秦宗权未按照其与周万清签订的《拆迁房、还房协议》约定时间交付房屋并办理房屋产权证属实，应当承担违约责任；而秦宗权对其主张周万清阻扰施工的事实未提供证据证实，本院不予采信。经司法鉴定评估的租金损失为92920元，已超过了《拆迁房、还房协议》约定的8万元违约金数额；根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，法院可以调整增加违约赔偿数额；故一审参照司法鉴定意见，对违约损失数额的认定正确。至于周万清可否主张已出售给秦中满那套房屋租金损失的问题。秦宗权在2011年11月30日之前既未向周万清也未向秦中满交付房屋，存在租金损失是客观事实；而周万清是依据合同法律关系向秦宗权主张逾期交房的租金损失，秦中满作为房屋买受人并未承继周万清就出售房屋在《拆迁房、还房协议》中享有的权利。因此，秦宗权以房屋已出售为由抗辩周万清的违约请求没有法律依据，本院不予支持。
综上，秦宗权的上诉事实和理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4767元，减半收取2383.5元，鉴定费6700元，共计9083.5元，由上诉人秦宗权负担5450元，被上诉人周万清负担3633.5元；二审案件受理费4767元，由上诉人秦宗权负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 飞
代理审判员 刘文玉
代理审判员 庹华安
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 陈桂华