江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第3705号
上诉人（原审被告）严世田。
被上诉人（原审原告）南京蓝德物业管理有限公司，组织机构代码73608939-4，住所地南京市江宁区麒麟街道麒东路138号。
法定代理人谷秀芳，该公司经理。
委托代理人尹有芳，江苏容熙律师事务所律师。
上诉人严世田因与被上诉人南京蓝德物业管理有限公司（以下简称蓝德物业）物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2012）江宁汤民初字第637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月26日公开开庭审理本案。上诉人严世田，被上诉人南京蓝德物业管理有限公司的法定代表人谷秀芳和委托代理人尹有芳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
蓝德物业原审诉称，其是锦绣花园住宅小区物业管理公司，严世田系锦绣花园银桂园×幢×××室的业主，其就上述房产与严世田达成物业管理服务协议。自2010年1月1日起，严世田一直未依约缴纳物业管理费，截至2012年9月30日，严世田已累计拖欠物业管理费1055.2元、公摊电费198元，并给付违约金500元，合计1753.2元。
严世田原审辩称，1、蓝德物业与严世田未签订物业服务协议，蓝德物业提供的管理费收缴协议是严世田拿房子时不得不签的，违反了自愿原则，是非法的、无效的；2、蓝德物业要求的违约金500元过高，严世田计算为250元；3、蓝德物业自2011年7月起将物业费由0.4元／m2变更为0.5元／m2没有依据，按江宁区物价局江宁价（2002）070号批复，小区封园时要重新核定收费，而本小区与2009年4月就封园了，但蓝德物业却没有重新核定物价；4、蓝德物业是前期物业，其服务期限至小区业主委员会成立时终止，2008年业主委员会成立后，蓝德物业拒绝与业主委员会签订合同，但仍强行霸占小区，并阻止小区重选物业公司；5、蓝德物业主张的公摊电费依据不足，计算不合理。综上，请求原审法院驳回蓝德物业的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2002年6月30日，蓝德物业与江苏锦绣房地产开发有限公司签订一份《物业管理托管合同》。约定，蓝德物业经托管为锦绣花园提供相关物业管理服务，托管合同期限自2002年7月1日起至小区业主委员会成立之日止。合同还约定了其他事项。严世田系锦绣花园银桂园×幢×××室的业主，房屋面积为71.79平方米。2002年8月，蓝德物业、严世田签订一份《锦绣花园物业管理费收缴协议》，约定严世田应缴纳物业管理费标准为每月每平米0.4元，交费时间为每月10日前，逾期则按每天万分之五的标准计算应付管理费的滞纳金。严世田于同年8月12日办理入住手续，并按协议约定交纳了2002年8月12日至2007年12月31日期间的物业管理费。自2008年1月1日起，严世田未再交纳物业费。蓝德物业于2010年2月向原审法院起诉，要求严世田支付2008年1月1日至2009年12月31日期间的物业费，原审法院于2010年3月17日作出（2010）江宁汤民初字第139号民事判决书，支持了蓝德物业的诉讼请求，该判决已生效。
原审法院另查明，2002年6月6日，南京市江宁区物价局关于锦绣花园物业管理公共服务费试行标准的批复第一条为：“公共服务费试行收费标准：多层住宅每月每平方米（建筑面积）为0.50元，别墅型住宅实行市场调节价”。2011年3月，蓝德物业以张贴公告的方式宣布：自2011年7月1日起，按每月每平方米0.5元收取物业管理费。严世田自2010年1月1日起至2012年9月30日共计欠缴物业管理费947.63元（71.79m2×0.4元×33月）。严世田认为蓝德物业主张的违约金过高，按其计算应为250元。蓝德物业遂变更请求按250元主张。
原审法院还查明，锦绣花园小区首届业主委员会于2008年1月31日成立，但至今未重新签订物业服务公司。现该小区业主委员会处于换届阶段。审理中，由于双方意见不一，致调解未成。
上述事实，有锦绣花园物业管理费收缴协议、江宁区物价局关于锦绣花园物业管理公共服务费试行标准的批复、锦绣花园物业托管合同、（2010）江宁汤民初字第139号民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，蓝德物业与严世田之间应属前期物业服务，双方签订的物业管理收费协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。严世田主张该协议系其被迫签的，应属无效，但其未提供充分证据予以证明，故对于严世田的该项辩解，原审法院不予采信。建设单位与蓝德物业签订的物业托管协议约定蓝德物业的管理时间至小区业主委员会成立之日止，但锦绣花园小区业主委员会成立后至今未选任新的物业服务公司，蓝德物业一直为该小区提供物业服务。严世田作为业主，实际享受了服务，应继续交纳物业管理费。根据双方签订的物业管理费收缴协议，物业管理费的标准为每月每平方米0.4元，严世田自2010年1月1日起至2012年9月30日共欠缴物业费947.63元。严世田逾期未交物业费，现蓝德物业要求严世田给付物业管理费，并承担违约金250元，并不违反双方的约定，亦不违反法律规定，原审法院予以支持。对于蓝德物业主张自2011年7月1日起按0.5元每平方米收取物业管理费，原审法院认为双方签订的物业管理费收缴协议约定的有效期至蓝德物业调整管理费标准重新签订新收费协议时止，但双方之后并未重新签订新收费协议，蓝德物业亦未与业主委员会签订新的收费协议，只是以张贴公告的方式宣布调整物业管理费收费标准，系其单方行为，对严世田不发生效力，故对于蓝德物业主张的公摊电费198元，因蓝德物业未提供充分证据及相关的计算依据，故原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、国务院《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：一、严世田支付南京蓝德物业管理有限公司物业费947.63元、违约金250元，合计1197.63元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回南京蓝德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由严世田负担。
严世田不服上述原审判决，向本院提起上诉称，1、蓝德物业没有和我签订物业管理服务协议。根据民诉法的相关规定，要有具体的诉讼请求和事实、理由，才能立案。本案蓝德物业起诉根本没有事实依据，原审法院根本就不应该立案。2、蓝德物业和我没有任何物业管理服务协议，蓝德物业也没有和业主委员会签订物业管理服务协议，故无权向我主张物业费。3、蓝德物业提供的《锦绣花园物业管理费收缴协议》是强迫我签订的，是非法的、无效的。4、原审法院裁判该案，存在曲解法律和适用法律不当的问题。5、蓝德物业所主张的其为我们提供了物业服务，对于蓝德物业提供的物业服务我不认可。小区业主委员会成立后，蓝德物业的合同就到期，蓝德物业就该从小区离开。现实恰好相反，蓝德物业不仅不离开，而且还阻止业主委员会选聘新的物业公司，冲砸业主委员会的办公室，对于这种强制接受物业服务的做法，法院应予以制止，蓝德物业也无权收取任何费用。
蓝德物业辩称，上诉人陈述不属实，上诉人与我方签订了物业管理费收缴协议，且事实上我公司自2002年起就开始为该小区提供物业服务至今，上诉人自2008年开始就欠缴物业费，2010年2月我方也起诉过上诉人支付其欠缴的2008年1月1日至2009年12月31日期间的物业费，法院也支持了。另，上诉人陈述我方阻止业主委员会选聘物业服务公司没有事实根据。综上，被上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
严世田与蓝德物业对原审法院查明事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，蓝德物业提交了（2013）江宁汤民初字第2号生效民事判决，蓝德物业认为该判决确认了一个事实，即蓝德物业有权收取业主委员会成立之后的物业服务费，理由是虽蓝德物业未与业主委员会签订物业服务合同，但一直提供事实物业服务，故有权收取事实物业服务期间的物业服务费。上诉人严世田提供了由七名业主签名的《证明》一份，证明《锦绣花园物业管理费收缴协议》系被迫所签，蓝德物业对其真实性不予认可。
本院认为，当事人对自己反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。（2010）江宁汤民初字第139号生效民事判决书已经确认蓝德物业与严世田签订的《锦绣花园物业管理工作费收缴协议》真实有效，上诉人严世田认为该协议系所胁迫所签，应为无效协议，但上诉人严世田未在法定期间申请撤销该协议，其二审所提供的证据亦不足以证明该协议有法定无效事由，故严世田认为《锦绣花园物业管理工作费收缴协议》应为无效的上诉理由，本院依法不予采信。
根据蓝德物业与江苏绵绣房地产开发有限公司签订的《物业管理托管合同》，蓝德物业物业服务期间截止至涉案小区业主委员会成立之日止即于2008年1月31日届满。业主委员会成立后，蓝德物业仍为涉案小区提供物业服务，且有生效法律文书确认蓝德物业有权收取其为涉案小区提供事实物业服务期间的物业服务费，上诉人严世田认为蓝德物业无权向其主张前期物业服务合同到期后的物业费的上诉主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
关于上诉人严世田陈述的蓝德物业与涉案小区业主委员会之间的纠纷，系另一法律关系，本案不予处理。
综上，上诉人严世田的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，理应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人严世田负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹小戈
代理审判员 吴 勇
代理审判员 涂 甫
二〇一三年十二月二日
书 记 员 崔 鸣