安徽省蒙城县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1622民初37号
原告：屈侠，女，1962年8月7日出生，汉族，住安徽省蒙城县。
委托代理人：梅启林，安徽东屹漆园事务所律师。
委托代理人：张娟娟，安徽东屹漆园事务所律师。
被告：马伟（曾用名马其光），男，1966年8月14日出生，汉族，住蒙城县。
原告屈侠诉被告马伟房屋租赁合同、民间借贷纠纷一案，于2016年1月6日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员张海洋适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告屈侠及其委托代理人梅启林，被告马伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告屈侠诉称：2012年1月1日原告将位于蒙城县鲲鹏路7号门面房及后面的全部钢构房及院落出租给被告马其光经营花木及相关产品。原被告双方于当日签订租赁协议一份，协议约定：租期为三年，自2012年1月1日至2014年12月31日止，第一年租金是57000元，以后每年可随行就市，被告应于每年1月1日前付清当年全部租金。协议签订后，原告即把出租物交给被告使用。被告仅支付原告57000元租金，其余租金未按协议约定支付。直到2014年1月1日，被告将拖欠原告的租金及欠款共计198900元加在一起给原告出具欠条一张。2015年11月6日，原告又就2015年1月1日至2015年12月31日的租金向原告出具欠条一张，约定2015年12月底付清。现已过约定的还款期限，被告仍未按照约定偿还欠款。为维护自己的合法权益，特具状起诉，请判令：1、被告偿还租金及垫付款278900元及利息；2、被告交回全部租赁财产并赔偿超期占用房屋给原告造成的损失；3、被告承担诉讼费。庭审中，原告放弃第二项诉讼请求。
原告屈侠为支持其主张，举证如下：
1、原告的身份证复印件，证明：原告的诉讼主体资格；
2、宅基地转让协议书、学院社区证明，证明：涉案房屋及土地使用权归屈侠所有；
3、租赁协议，证明：原告将房屋租赁给被告使用的事实及双方对租金、租期等进行约定；
4、欠条两张，证明：被告共欠原告278900元的事实及原被告双方约定了利息。
被告马伟辩称：一、原告所提供的欠条是原告及其丈夫张明强合谋策划的一种欺诈行为和乘人之危行为。2011年底，我准备代理红豆杉，经好友介绍找到张明强，后双方商定租赁其半个院子，一间门面，租金20000元。2011年12月24日，屈侠找到我老婆说租金为27000元，我也就没有去问屈侠，坚信张明强肯定不会这么做事，后来张明强说他外欠有账，想和我一起做生意，我就答应了。2012年3月到6月初张明强忽悠屈侠前后投入了58000元，张明强也投了70000元，这70000元张明强也让我给其打了条，说是屈侠的钱，让我直接给他打了条好向屈侠交差，再后来，我们租赁十里井几百亩土地又被骗了几十万，张明强也让我给他投入的10万打条。2012年2月下旬的一天，屈侠又跟我老婆说租金为37000元，张明强答复我以后我俩再算。2012年4月下旬，张明强与李老三已经就搬迁事宜达成了口头协议之后，屈侠迫不及待地拿着要60000元租金的租赁协议让我来签，我和张明强商议后，签了一个57000元租金的租赁协议，日期屈侠让写的是2012年1月1日，实际签署日期是4月29日左右。6月底屈侠又来让我给她打条，说5月初两次进月季拿了25000元，6月初我去广东进货拿了20000元，加上东面八个月房租20000元，共计65000元，让我按月息2分付利息，7月1号屈侠又来了，最终我给她出具了55000元的欠条。2012年的初夏，张明强鼓动去城南新区承包土地，造成我俩被骗近百万。2013年4月16日，我找了几个工人准备把放在院里的梨树挪走，屈侠喊我叫我给她写保证，我怕十里井的群众不知怎么回事，就按照屈侠说的给她写了，后来在约定时间2013年7月16日只给了4万，剩下的屈侠按3分计息，这就是后来198900元欠条，其中她把2013、14年的房租也算了进去，但没有把已支付的4万块钱去掉。2015年5月份，屈侠又来要2015年的房租，没钱必须打条，说人家都给她出80000了。
原告在诉状说付了57000元租金，其余租金未按协议约定支付是胡言乱语，协议签订后根本没支付一分钱租金，直到2013年7月份，我作为借款人，张明强做担保从蒙城县诺信公司借款还了2012年5月、6月屈侠投资款，还欠5000元未还。2014年1月底，给屈侠汇了24000元，其中1000元是作为过年的礼物，13000元是2012年3月1日屈侠的投资款，另10000元是算还了2012年5、6月屈侠投资的45000元还差的5000元，其余5000元算支付房屋租金了，实际支付了屈侠投资款及房租共计63000元，而不是57000元。从以上事实可以看出，我和张明强是合伙关系。
二、原告提供的宅基地转让协议是恶意串通，损害国家或集体利益的，是以合法形式掩盖非法的目的，该协议是无效的。屈侠采用欺诈手段，乘人之危与我签订的租赁协议更是无效的。
三、张明强故意告知我虚假情况说他如何认识人，如何懂花，诱使我做出错误的意思表示与其合伙，并让我给其老婆和其本人的投资款及房租打条，承诺再算而后矢口否认，这是一种欺诈行为，是无效的民事行为。原告乘我在交了2万元的定金，拉回了7万多块钱的红豆杉，又花了几万块钱添置了办公用品、装修了住房之后没过10天到3个月前后两次提高房租，这是一种乘人之危行为，是无效的民事行为，没有法律效力。2015年的房租开始没说涨价，中途屈侠来让我给打8万的欠条，后讨价还价打了6.6万元的欠条，过了几个月，屈侠又来说人家给出10万了，非让我至少打10万的欠条，要不就搬走，后经讨价还价打了8万的欠条，当时我处于极度困难的时期，确实没钱再换地方，东西多没法搬原告的行为属于乘人之危，使我在违背真实意思的情况下所为的，是无效的民事行为。
被告马伟为支持其主张，举证如下：
1、红豆杉保证金及进货清单，证明：当时被告只做红豆杉。
2、屈侠与原租赁方签署的协议书，证明：原告起诉书说当日签订租赁协议是假话。
3、被告给屈侠出具的欠条及保证，证明：屈侠一开始就投入了资金和签订每年5.7万租金的租赁协议是一种乘人之危行为。
4、被告与张明强从诺信借高利贷还息回单，证明：还屈侠投资款是被告和张明强共同借的款，同时证明被告和张明强是合伙关系。
5、被告与张明强还屈侠投资款及房租回单，证明：被告和张明强是合伙关系。
6、张明强经商所用的印鉴是其本人的证明，证明：各种账目明细的盖章是张明强的真实意思表示。
7、被告与张明强合伙经营花木购货清单，证明：被告和张明强在合伙期间所购买的花木、花盆等。
8、被告与张明强合伙经营花木费用清单，证明：被告和张明强在合伙期间的所有费用支出。
9、被告与张明强合伙经营花木固定资产清单，证明：被告和张明强在合伙期间的固定资产支出。
10、被告与张明强合伙经营花木报废花木清单，证明：被告和张明强在合伙期间的损失，同时证明张明强对花木的各种习性知之甚少，更证明他根本没有一点经商头脑。
11、录音光盘二张及通话录音片段，证明：张明强曾经以方圆公司刘强的名义向其老婆借过大钱，这是张明强当时急于合伙经营花木的症结所在，当时屈侠反复涨房租没有事实根据，是乘人之危。屈侠所说的被告和其非亲非故，更证明被告和张明强是合伙关系，被告与屈侠签署租赁协议那块地方其它房租变化情况。
12、执照、苗木、花卉种子生产、经营许可证，证明：当时办的营业执照是想搞苗木、花卉种子生产、经营的。
经庭审质证，被告马伟对原告屈侠所举证据发表质证意见如下：证据1无异议；证据2宅基地转让协议是非法的，没有法律效力，社区证明没有法律效力；证据3协议是张明强哄骗我签订的，日期不对，实际租赁日期是2012年5月1日；证据4是张明强哄骗我打的。
原告屈侠对被告马伟所举证据发表质证意见如下：证据1与本案无关；证据2协议书上的地点与被告所租赁的不是一个地方，是一个院子的一半，与本案无关；证据3真实性无异议，证明对象有异议，只能证明借款的事实，不能证明有乘人之危；证据4、5、6、7、8、9、10、11、12、与本案无关。
经审核，本院对原告所举证据1、4的真实性、合法性、关联性予以认定；证据2的合法性不予认定；证据3的真实性、关联性予以认定；被告所举证据2、3、5的真实性、合法性、关联性予以认定；证据1、4、6、7、8、9、10、11、12的关联性不予认定。
经审理查明：2012年1月1日，原告屈侠将位于蒙城县鲲鹏路7号门面房一间及院落的西面一半租赁给被告马伟经营花木使用，约定门面房租金每年7000元，西半部院落每年租金37000元。2012年5月1日，原告又将院落的东面一半也租赁给被告使用，东半部院落到年底租金10000元。双方于当日签订租赁协议一份（协议落款日期为2012年1月1日），约定：原告将其门面房一间及后面院落租赁给被告使用，租期为三年，自2012年1月1日至2014年12月31日止，第一年租金是57000元，以后每年可随行就市，被告应于每年1月1日前付清当年全部租金。
2012年3月1日，被告向原告借款13000元，加上之前未给付的37000元房租，被告给原告出具欠款50000元欠条一份，载明其中房租37000元从2012年1月1日起，另13000元从2012年3月1日起使用，按月利率1.5%计息。2012年5月1日被告向原告借款25000元、2012年6月1日向原告借款20000元，加上未给付的东半部房租10000元，被告于2012年7月1日给原告出具欠款55000元欠条一份，按月利率1.5%计息。经原告催要，被告于2013年4月16日给原告出具保证一份，保证在2013年5月16日前把全年房租连本带息付讫，原欠105000元在2013年7月16日前连本带息付讫，如付不清，按三分利息支付。后被告给付原告40000元。因被告拖欠房租，原告于2013年7月份，将门面房收回，双方认可2013年1
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7月份被告欠原告门面房租金3900元。经原告催要，被告于2014年1月1日给原告出具欠198900元欠条一张，约定按月2%利率计利息，被告此前出具的欠条、保证均收回。2014年1月27日，被告通过安徽十里江南园林有限公司账户转给原告24000元，其中23000元是还欠原告款，1000元是为春节给原告送礼物的款。2015年11月6日，被告给原告出具欠2015年1月1日至2015年12月31日房租80000元欠条一份。
庭审中，原告认可被告共给付了63000元，但是给付2013年全年的房租及利息；被告认为不是给付，是偿还原告的58000元及利息。
本院认为：原告屈侠将位于蒙城县鲲鹏路7号门面房一间及院落租赁给被告马伟使用，原告未能提供该处出租房产取得建设工程规划许可证，故双方签订的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。马伟实际占用、使用原告租赁的房屋及院落，应参照合同约定的租金标准支付房屋、土地占用使用费，但原告要求被告按月利率2%支付未给付的占用使用费利息，不予支持。
被告给原告出具的198900元欠条包含了借款和未付占用使用费的利息，因占用使用费利息不予支持，被告应给付实际拖欠的占用使用费、偿还实际借款及约定利息。从双方发生租赁关系开始到结束，双方发生的债权债务如下：占用使用费230900元（2012年47000元，2013年53900元、2014年50000元，2015年租金80000元）、借款58000元（2012年3月1日13000元、2012年5月1日25000元、2012年6月1日20000元）。双方对被告偿还的63000元是偿还占用使用费或借款意见不一致，考虑到被告占用、使用原告的房屋多年的实际情况，该还款确认为给付占用使用费。被告所举证据不能证明出具欠条系原告乘人之危，违背其真实意思表示，被告该主张，不予采信；被告所举证据亦不能证明与原告丈夫存在合伙做生意欠原告款，被告该主张，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第二百零六条、第二百一十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告马伟于判决生效之日起10日内偿还原告屈侠占用使用费167900元、借款58000元及利息（其中本金13000元从2012年3月1日开始计息、本金25000元从2012年5月1日开始计息、本金20000元从2012年6月1日开始计息，均按月2%利率计算至付清款之日）
二、驳回原告屈侠的其他诉讼请求。
案件受理费5484元，减半收取2742元，保全费1915元，由被告马伟负担4135元，原告屈侠负担522元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行亳州市分行魏武支行，账号：1311272729200004448）预交上诉案件受理费，并在交费之日起3日内将有关收据复印件提交本院以办理上诉手续。
审判员 张海洋
二〇一六年五月二十七日
书记员 杜 颍
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。