山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0281民初2403号
原告张娜，女，汉族，住河北省泰皇岛市昌黎县。
被告青岛泰盛源置业有限公司。
法定代表人孟凡亮，职务董事长
委托代理人周桂斌，胶州中云法律服务所法律工作者。
委托代理人姜丽梅，胶州中云法律服务所法律工作者。
原告张娜与被告青岛泰盛源置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张娜、被告青岛泰盛源置业有限公司的委托代理人周桂斌、姜丽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张娜诉称，原告于2013年上半年购买《董城御园住宅小区》并交齐了首付款，于2013年9月25日与被告正式签订预售合同，现被告以欠地暖铺设费为由至今年不肯交付给原告所购买的房屋，为维护原告买房合法权益，故请求法院：一、要求被告立即交付房屋，逾期交房期间，被告赔偿原告房屋租赁费8250元；二、要求被告赔偿原告2014年6月30日至今按照合同约定的总房款的日万分之一计算的逾期交房违约金15633元；三、要求被告赔偿原告精神损失费5000元；四、要求被告赔偿原告物业恶意破坏门锁赔偿260元；五、诉讼费由被告承担。
被告青岛泰盛源置业有限公司提交书面答辩状称，一、原告起诉没有任何事实依据，逾期交房是原告自身原因造成的，原告拒不缴纳双方约定的剩余购房款，导致被告有权拒绝为其办理入住手续，被告并不因此承担逾期交房违约责任，相反被告应当立即缴纳剩余房款14835.24元，同时按照合同第七条约定承担日万分之三的违约金。因为原被告双方签订的合同附加条款第五条第四款明确约定，房屋交付前，乙方需缴纳完毕剩余房款和甲方代收的费用，否则甲方不予办理入住，且不承担延期交房的责任。原告在购房时尚欠被告房款14835.24元，并出具了欠条，承诺在2013年12月27日前交清，但是，原告逾期并未缴纳欠款，虽经被告发函催告至今尚未交付。原告自身的行为违反了合同的约定，导致合同目的不能履行，而被告自始致终都履行了合同规定的全部义务，根据合同约定及基本交易常识，被告不应对延期交房及原告的房屋租赁费承担责任。第二，被告按照合同约定，履行了约定的各项义务，原告不但拒付房款而且在2015年11月，原告在未经通知被告的情况下，擅自换了门锁，其种种行为，丝毫没有顾忌双方之前的合同约定及法律的相关规定，也侵害了被告的合法权益，原告请求的门锁赔偿以及经济损失没有法律及事实依据。综上。原告请求的房屋租金、违约金以及精神损失等请求没有任何及事实法律依据，请求依法予以驳回。
经审理查明，2013年9月25日，原告张娜与被告青岛泰盛源置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》一份（编号201300157448），合同甲方为被告青岛泰盛源置业有限公司，乙方为原告张娜。合同约定，乙方购买胶州市洋河镇府前路3号《董城御园住宅小区》1号楼3单元3层301户，建筑面积84.7平方米，单价3368元/平方米，总价款285269.6元。
合同第七条，关于付款方式双方约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的万分之三计算。
合同第十一条，关于交房时间的约定是：甲方定于2014年6月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力。
合同第十二条，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之一计算。
合同附件一约定的付款方式和付款期限为：乙方于2013年9月25日与甲方签约并付首付款86269.6元，乙方于2013年10月25日前应支付房款199000元。
合同补充条款第五条第1条规定，交付条件“该商品房验收合格”，时至甲方组织勘查、设计、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收。
合同补充条款第五条第4款规定，房屋交付前，乙方需缴纳完毕剩余房款和由甲方代收的费用，否则甲方不予办理入住，且不承担延期交房的责任，乙方自房屋交付之日起承担该房屋的全部风险责任，并承担该房屋的物业费、水电费等相关费用。
2013年10月12日，被告青岛泰盛源置业有限公司为原告张娜出具“预收购房款”86269.6元的收据。2013年10月16日，原告张娜缴纳房产抵押登记费、预告登记费160元。2013年10月30日，原告张娜缴纳住宅专项维修资金4319元。庭审中双方均认可原告张娜已经通过贷款方式缴纳房款199000元。
2013年9月25日，原告张娜与被告青岛泰盛源置业有限公司签订协议书，内容为“因董城御园住宅小区位于董城镇，有限电视费、管道天然气、供热方式等相关配套设施开发初难以确定，相关费用未计入房价中，经广泛征集业户的意见，本小区供热方式地暖热源采用天然气供热，现甲方向乙方收取位于胶州市洋河镇府前路3号的董城御园1号楼3单元301室的有限电视接口费450元/户、管道天然气开通费2600元/户；燃气供热配套费150元/平方米，计12705元。张娜自愿缴纳上述费用共计15755元”。
2013年9月25日同日，原告张娜向被告出具承诺书，内容为“张娜于2013年9月25日购买了青岛泰盛源置业有限公司开发的位于胶州市洋河镇府前路3号董城御园小区1号楼3单元301户商品房，开发商青岛泰盛源置业有限公司已对该项目相关情况进行了详细的介绍，本人对于购房合同（含补充条款）有了全面清晰的了解，接受开发商收取的有限电视费、管道然气费、燃气供热配套费共计12705元。
2013年9月25日同日，被告向原告张娜出具收款收据，收到原告张娜代收配套费15755元。
2013年9月25日同日，原告张娜向被告出具欠条一份，内容为“本人因购买被告开发的位于胶州市洋河镇府前路3号董城御园小区1-3-301，现欠房款14835.24元，此款项将于2013年12月27日前付清，欠款人：张娜，2013年9月25日”。张娜至今尚未付清欠条所载房款14835.24元。
涉案房屋已经经过综合竣工验收，符合交付条件。庭审中，被告青岛泰盛源置业有限公司认可没有向原告张娜交付房屋，双方均认可张娜已经将涉案房屋自行换锁。
本案中，原告张娜提交的证据为：证据一、《商品房预售合同复印件一份》，证明双方签订商品房预售合同，房子已经属于原告，交房日期为2014年6月30日，合同第十二条约定了违约金。证据二、3张收款收据，证明已经交齐首付款86269.6元及维修基金。证据三、预告登记证复印件一份，证明房屋已经登记在原告名下，房屋属于原告。证据四、银行打印流水打印件，证明在2013年3月份已经交齐首付款，而被告欠条在2013年10月份写的。证据五、认购明细，证明一百多个业主在2013年1月份至5月份已经交齐首付款。证据六、《协议书》一份，证明被告向原告征收地暖铺设钱，不合法。证据七、证人张娜娜出庭作证，证明被告收取地暖铺设等费用不合法。证据八、租赁协议复印件两份，证明在2015年11月1日至2016年11月1日在洋河活力康城小区3号楼6单元402室租赁时间为1年，租金是5500元。2014年11月至2015年10月份在胶州市李哥庄镇聚福园小区租赁30号3单元402室，租金每年为5600元。证据九开锁换锁收据，证明换锁花了260元。
被告青岛泰盛源置业有限公司对上述证据的质证意见为：证据一至六的真实性均无异议，证据一合同第七条明确约定：未在本合同约定的期间内付款应当承担未付款部分万分之三的违约金；补充条款五条第四款也约定原告缴清购房款及被告代收的费用，否则被告不办理入住且不承担违约责任，约定应由业主承担物业费等费用。证据二牵扯到按揭贷款不能交付现金，被告承诺的配套费用从贷款中扣除，所以欠房款，因为原告欠交费用所以无法交房，况且原告已经破锁入住。对于证据七证人张娜娜与原告张娜由利害关系，庭审中证人称从原告张娜处购买房屋。对于证据八真实性有异议，承租方是张建忠不是原告本人，且租赁方未到庭，确认不了租赁房屋的真实性，退一步讲出租人到庭，证明其租赁事实也与本案无关，因为该案起诉的购买房屋与他人无任何关系，且造成逾期交房的原因是由于张娜尚欠购房款14835.24元，根据合同根据补充条款的约定跟相关法律规定，被告有权拒绝交房，同时不承担逾期交房的违约金，原告强行撬锁占据房屋，应当承担相应的法律责任，同时根据原被告签订的商品房购买合同及原告承诺的付清房款的时间，被告将提出反诉，要求张娜立即支付被告的购房款的剩余款14835.24元及利息4134.05元，共计18969.29元。证据九不予认可，因为原告强行撬锁是原告违约并且物业也给予证明原告是强行入住，与我公司没有关系，原告应承担相应的法律责任。
本案中被告青岛泰盛源置业有限公司提交的证据为：证据一、《商品房预售合同》及补充条款，证明签署时间是2013年9月25日，合同第7条约定如乙方若未按本合同约定的时间付款，应付甲方违约金，违约金按未付款额的日万分之三计算，其补充条款第五条关于凡物交付的约定，第四款：“房屋交付前，乙方需缴纳完毕剩余房款和由甲方代收的费用，否则甲方不予办理入住，且不承担延期交房的责任，乙方自房屋交付之日起承担该房屋的全部风险责任，并承担该房屋的物业费、水电费等相关费用。证明原被告双方一致同意，只有在原告交齐房款及代收费用的情况下，被告才能为期办理入住手续，如原告未交齐房款，被告即可不予办理入住，同时也不能承担延期交房的责任。证据二、承诺书及代收配套费收据，签署时间2013年9月25日证明，原告在购买董城御园住宅小区1号楼3单元301户商品房的同时，同意自愿缴纳给被告代收费用合计15755元被告并已经给原告开具了收据，原告的起诉自认为欠交地暖费的理由是不成立的。证据三、原告为被告出具的欠条一份，证明原告在9月25日购买的董城御园住宅的小区1号楼3单元301户商品房时，尚欠房款14835.24元，原告承诺于13年12月27日前付清。证据四催款函及快递单证明，原告违背了于13年12月27日付清房款14835.24元的承诺，被告向其发出了催款通知，并告知原告如不在13年12月31日前还清房款，被告将从欠款到期之日按银行同期贷款利率的3倍计算利息。证据五、物业证明一份，证明2015年11月16日，原告在没有交齐房款及其他费用的情况下，不听物业的阻拦，强行换锁，原告请求的恶意破坏门锁要求赔偿的事实不存在。证据六、竣工验收备案证复印件，证明涉案房屋已经经过竣工验收，可以交付使用。
原告张娜对上述证据的质证意见为：证据一的真实性及证明事项无异议。证据二真实性无异议，承诺书签字无异议，但内容不属实。证据三真实性无异议，但是胁迫签署的，没有法律效力。因为被告对原告所提交的首付款收据以及银行房贷没有任何争议，开发商把银行贷款用于其他，原告不同意，没有法律效力。证据四的催款通知是打电话说过，但是邮寄是寄到老家，原告没有回老家拿。证据五的真实性无异议，原告确实换锁，当时物业人员在场，已经通知了物业和开发商，因为长时间没有交房，且父母没地方住所以换锁了，没有实际入住。证据六真实性无异议，只能证明房屋验收合格，但是被告开庭时已经认系因原告拖欠房款不予交房，也就是说被告已经认可没有延期交房事实，虽然验收合格但是没有交付给原告。被告是拒绝交付房屋的，所以被告应承担违约金。被告和被告财务人员已经证实首付款和银行贷款都已经到账，证明原告房款已经交齐。
本院查明的上述事实有原告张娜提交的《青岛市商品房预售合同》、收款收据、预告登记证、协议书，被告青岛泰盛源置业有限公司提交的《青岛市商品房预售合同》、承诺书、收款收据、欠条、催款通知、物业公司出具的门锁已换的证明予以证实及当事人陈述在案佐证，证据经当事人质证及本院庭审审查。
本院认为，原告张娜与被告青岛泰盛源置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。原告张娜应当按照合同约定足额支付购房款，被告青岛泰盛源置业有限公司应当将符合交付条件的房屋按约交付原告。合同签订后，原告张娜向被告支付首付款86269.6元，并支付了预告登记费、维修基金等费用，且庭审中被告亦认可收到张娜贷款190000元。但庭审中，被告青岛泰盛源置业有限公司提交原告张娜出具的欠条一份，欠条内容为“本人因购买被告开发的位于胶州市洋河镇府前路3号董城御园小区1-3-301，现欠房款14835.24元，此款项将于2013年12月27日前付清，欠款人：张娜，2013年9月25日。”原告张娜称当时交地暖铺设费时，拿不出来这个钱，因原告张娜当时在被告处工作，不好不交地暖铺设费，所以出具了这个欠条，欠交房款是在被告引导下写的，系胁迫签署，但欠条不是欠付房款。庭审中，被告提交原告张娜出具的承诺书及收款收据，称张娜承诺支付有线电视费、管道燃气费、燃气供热配套费共计15755元，并出具给张娜收款收据。张娜称上述费用的收取不合法，不应当支付。
本院认为，原告张娜作为买受人最主要的义务和应支付的对价是向被告交付房款；被告作为出卖人最主要的的义务是向原告交付房屋。按照法律规定，买受人付款义务应当先于或者与出卖人的交房义务同时履行的，买受人逾期支付全部或者部分购房款时，出卖人可以行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，其交房的期限可予相应顺延。本案中，原告张娜并未出具证据证明该欠条系胁迫签署，因张娜尚欠被告购房款事实清楚，在原告未足额支付购房款的情况下被告未交付房屋并不构成违约，因此，对于原告主张的逾期交房违约金，本院不予支持。
原告张娜庭审中自认已经将涉案房屋更换门锁，且经审理查明张娜尚欠被告购房款，故本院对张娜要求交付房屋的诉讼请求不予支持。
关于原告张娜主张的因未交付房屋导致的房屋租赁费、精神损失费、换锁费用，均因其主张被告逾期交房而产生，在原告未交齐购房款的情况下，其花费的房屋租赁费等与本案被告无关，故本院对其该项诉讼请求不予支持。
本案庭审中被告提起反诉，在本院未受理时被告自愿口头撤回，故本院对被告的反诉申请不予审理。
综上，依照，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
驳回原告张娜的诉讼请求。
案件受理费529元，由原告张娜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 匡建玲
审 判 员 孙 超
人民陪审员 文育波
二〇一六年五月二十日
书 记 员 周 琳
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。