广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0902民初1059号原告：茂名华达企业有限公司。住所地：茂名市车山路*号***层。法定代表人：谢木森，该公司董事长。委托代理人：江玉莲，该公司员工。委托代理人：黄全儒，广东诚挚律师事务所律师。被告：阮维霖，男，1970年6月26日出生，汉族，住茂名市。原告茂名华达企业有限公司诉被告阮维霖物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李钦明适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告茂名华达企业有限公司的委托代理人江玉莲、黄全儒、被告阮维霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂名华达企业有限公司诉称：原告根据与中国石化集团茂名石化公司签订的《委托物业管理合同》、中国石化股份有限公司茂名分公司及中国石化集团茂名石油化工公司《关于正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费的通知》（[2004]32号）、茂名市物价局茂价[2004]161号“关于茂名华达企业有限公司物业管理收费问题的复函”的规定，从2004年9月起向被告所居住的茂名市XXX房提供物业管理服务。根据以上的规定，被告的房屋的建筑面积为87.42平方米，每月的物业管理费为0.4元/平方米，因此被告每月应向原告缴纳的物业费为35元。原告已依照规定履行了物业管理的义务，但在原告多次催促下，被告至今拒绝履行支付从2013年3月至2016年2月的物业1260元的义务。由于被告恶意拖欠款项的行为造成原告经济损失，依法应向原告支付违约金118.9元。以上两项合计1378.9元。为维护合法权益，请求：一、判令被告继续履行支付物业管理费的义务；二、判令被告支付物业管理费1260元（从2013年3月至2016年2月，按每月35元计算）；三、判令被告支付原告违约金118.9元（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年3月起暂计至2016年2月，2016年2月后违约金计至付清之日止）；第二项和第三项诉请合计1378.9元；四、判令被告承担本案的诉讼费。被告阮维霖辩称：一、原告的诉讼主体不适格，原告与被告没有任何关系，原告没有权利向被告主张物业管理费，被告所租用房屋所有权人是中国石化集团资产经营管理有限公司茂名石化分公司，被告如要缴纳物业费也应该向中国石化集团资产经营管理有限公司茂名石化分公司缴纳，原告并未提供中国石化集团资产经营管理有限公司茂名石化分公司有关房屋管理收费而向其收费的授权委托书等证据。二、原告主张物业管理费按0.4元/平方米计算毫无依据。三、原告要求被告支付违约金118.9元毫无根据，原告与被告没有任何合同约定，因此没有违约金。四、本案已超过诉讼时效，根据民法通则的规定，自2013年3月其至2016年2月份物业管理费已超过法律追溯期。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：位于茂名市XXX房是被告向中国石化集团茂名石化公司（下简称茂名石化公司）租赁居住的房屋，建筑面积为87.42平方米。茂名石化华达企业公司是茂石化公司下属的二级单位，2004年6月，企业改制，撤销了茂名石化华达企业公司，成立了茂名华达企业有限公司。凡原属茂石化公司的住宅小区的物业管理，茂石化公司均委托给茂名华达企业有限公司。2004年8月20日，中国石化股份有限公司茂名分公司、中国石化集团茂名石油化工公司经理办印发《关于正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费的通知（[2004］32号）》。决定从2004年9月1日正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费，并就收费范围、标准以及收费方式作了相应的通知。其中收费范围及标准为：根据公司住宅区的地域环境，设施及管理现状，参照《关于茂名市物业管理服务收费有关问题的通知》（茂价［2004］42号）规定的服务标准和收费标准，规定各区域的收费价格为：按建筑面积计价，每月文明物业管理区房屋收0.5元／平方米，河东、路北、官渡物业区房屋收0.4元／平方米，河西物业管理区房屋收0.3元／平方米，露天矿、公馆物业管理区房屋收0.2元／平方米，有电梯的房屋加收0.2元／平方米。启动物业收费后，不再收取卫生费。收费方式为：对于公司住户。在岗职工户主每月从岗位工资存折中扣缴物业管理服务费，离退休人员和内退职工户主每月从公司补发的福利补贴存折中扣缴物业管理服务费。2005年1月1日，茂名石化公司（甲方）与茂名华达企业有限公司（乙方）签订《委托物业管理合同》，合同期限为4年，该合同主要内容：甲方将茂名石化公司生活区公共部分资产委托给乙方实行统一管理，综合服务，管理的内容包括：（1）房屋的管理、维护、维修；（2）物业范围的公共设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、车棚、沟、渠、池、井、给排水管道、道路、围墙、停车场等）的使用、养护、维修和管理；（3）园林绿化地的绿化、养护和补种；（4）清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；（5）维护公共生活秩序，包含安全监控，巡视，门岗执勤等工作；（6）文娱活动场所；（7）便民服务网点及物业范围内所有营业场所；（8）车辆行驶及停泊；（9）物业档案管理；（10）授权由物业管理公司的其他事项。双方并就物业管理的形式、期限、权利义务、违约责任等订立了协议。原告自2004年9月向被告阮维霖所居住的XXX房提供物业管理服务，被告每月应向原告缴纳的物业费为34.96元（0.4元/平方米×87.42平方米）元，但其从2013年3月起至今拒交物业费。另查明：原告茂名华达企业有限公司就物业管理收费问题向茂名市物价局请示，2004年8月3日，茂名市物价局作出茂价［2004］161号复函，复函的主要内容：具体服务内容和收费标准可参照我局《关于茂名市物业管理服务收费有关问题的通知》（茂价［2004］42号文）中物业管理二级的服务内容和收费标准（0.55元／平方米）。原告与茂名石化公司签订的《委托物业管理合同》期满后，双方未续签合同，原茂名石化公司委托管理的物业小区尚未召开业主大会变更物业管理公司，继续由原告提供物业管理服务，住宅内大部分业主也向原告缴纳物业管理费。在庭审辩论中，被告确认应当按月缴交物业管理费，抗辩本案诉讼时效已过。再查明，被告曾拖欠原告自2009年6月起至2012年2月期间的物业管理费，原告提起诉讼，本院作出（2012）茂南法民初字第560民事判决书，判决被告阮维霖向原告支付从2009年6月起至2012年2月的物业管理费共1155元。被告阮维霖不服提起上诉，茂名市中级人民法院作出（2012）茂中法民一终字第266号民事判决书，维持原判，该判决已发生法律效力。以上事实有原告提供中国石化股份有限公司茂名分公司等两单位经理办字［2004］32号文件、茂名市物价局茂价［2004］161号《关于茂名华达企业有限公司物业管理收费问题的复函》、茂名石化公司与茂名华达企业公司签订《委托物业管理合同》等证据和庭审笔录为证，可以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效？二、被告是否应向原告支付物业管理费？一、关于本案是否已过诉讼时效的问题。被告作为涉案茂名市XXX房的实际使用者，其从2013年3月起一直拖欠原告的物业管理费，其拖欠物业管理费的行为具有持续性，故被告抗辩本案已过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。二、关于被告是否应向原告支付物业管理费的问题。茂名石化公司与原告签订《委托物业管理合同》，将原属茂名石化公司的住宅小区委托被原告进行物业管理，被告所居住的茂名市XXX房在茂名石化公司委托原告进行物业管理的范围内。虽然《委托物业管理合同》有效期至2008年12月31日止，但原属茂名石化公司的住宅小区至今仍一直接受原告的物业管理服务，既未召开业主大会变更物业管理公司，住宅区内大部分业主也都向原告缴纳物业管理费。由此可见，原属茂名石化公司的住宅小区在《委托物业管理合同》到期后仍与原告形成事实上的物业服务关系，故原告的诉讼主体适格，被告认为原告诉讼主体不适格，理由不成立，本院不予采纳。被告作为涉案房屋的实际使用者，享受了原告提供的物业管理服务，依法应向原告支付物业管理费。因此，原告要请求被告支付物业管理费，理由充分，本院予以支持，但原告请求物业管理费按每月35元计算不当，应为每月34.97元（0.4元/平方米×87.42平方米），自2013年3月起至2016年2月，被告共拖欠原告36个月的物业管理费共1258.92元（34.97元/月×36个月）。原、被告双方虽然没有书面约定违约金，但被告在2009年至2012年的拖欠物业管理费的行为经一、二审人民法院审理，判决确定其应当向原告履行支付物业管理费的义务，原、被告间的权利义务已经生效法律文书确认，被告应当知道按月缴交物业管理费，但其在没有正当理由的前提下仍然继续拖欠自2013年3月至今的物业管理费，显属违约，其行为造成原告一定损失，应承担赔偿损失的违约责任，违约金应以被告当月所拖欠原告的物业管理费累计金额为基数从2013年4月1日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、限被告阮维霖于本判决生效后十日内支付物业管理费1258.92元给原告茂名华达企业有限公司。二、限被告阮维霖于本判决生效后十日内支付物业管理费的违约金（违约金以被告当月所拖欠原告的物业管理费累计金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年4月1日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）给原告茂名华达企业有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，减半收取的案件受理费25元、保全费35元，合计60元（原告已预交），由被告阮维霖负担，限其在本判决生效之日起十日内迳付原告茂名华达企业有限公司，本院不再另行退收。本判决为终审判决。审判员  李钦明二〇一六年七月十一日书记员  车燕茹