福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠民初字第9728号
原告惠安螺城经济联合发展有限公司，住所地惠安县。
法定代表人叶家川，董事长。
委托代理人潘凯远，北京市华海律师事务所律师。
被告甘爱明，女，1975年7月8日出生，汉族，住惠安县。
原告惠安螺城经济联合发展有限公司与被告甘爱明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，依法由代理审判员刘素梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告惠安螺城经济联合发展有限公司的委托代理人潘凯远到庭参加诉讼，被告甘爱明经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告惠安螺城经济联合发展有限公司诉称，原、被告于2012年8月15日签订《使用房屋承包合同》，约定原告将其所有位于惠安县螺城中山南路东南豪苑4号店（中间店）、商品房四套（螺城东南豪苑旭景阁1#201、202、203、204）出租给被告，租赁期限自2012年9月15日起至2015年9月14日止；每月租金12700元，按季度支付，即应于每季度的五日前（3月、6月、9月、12月）支付本季度租金；被告若逾期支付租金，应按日1%支付违约金。至2015年9月14日，被告累计拖欠原告合同内租金计108960元（其中商品房租金12个月65520元、店面租金6个月43440元）。被告未能按约定支付租金，已构成违约。请求判决：一、被告立即支付合同期内的房屋租金108960元，并按月2%支付逾期付款违约金（其中16380元自2014年12月6日起计算，另16380元自2015年3月6日起计算，另38100元自2015年6月6日起计算，另38100元自2015年9月6日起计算，均计至款项付清之日止）；二、被告向原告交还上述租赁房屋。三、被告应参照合同约定的租赁标准即每月12700元支付逾期交还房屋的占用费（自2015年9月15日起至被告实际交还房屋之日止）。
被告甘爱明未作答辩。
在本院审理过程中，原告提供证据1即企业法人营业执照、组织机构代码证各1份，以此证明原告的诉讼主体资格。证据2即身份证1份，以此证明被告的身份情况。证据3即房屋所有权证，以此证明原告系涉讼店面及房屋的所有权人。证据4即《使用房屋承包合同》，以此证明原、被告于2012年8月15日签订《使用房屋承包合同》，被告向原告租赁位于惠安县螺城镇中山南路东南豪苑的店面、商品房及双方对各自的权利和义务作了具体约定。
本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性、合法性，本院予以采信。
经庭审认证，结合原告陈述，对本案主要事实作如下认定：
位于惠安县螺城镇东南豪苑旭景阁1#2-04号店面（建筑面积258.59平方米）及02夹层（建筑面积138.47平方米）、1#201号商品房（建筑面积129.59平方米）、1#202号商品房（建筑面积110.03平方米）、1#203号商品房（建筑面积161.53平方米）、1#204号商品房（建筑面积145.09平方米）系原告所有。原、被告于2012年8月15日签订《使用房屋承包合同》，约定原告将其所有位于惠安县螺城镇东南豪苑旭景阁1#2-04号店面（使用面积166.01平方米）及02夹层（使用面积121.17平方米）、1#201号商品房、1#202号商品房、1#203号商品房、1#204号商品房出租给被告。租赁期限3年即自2012年9月15日至2015年9月14日。租金为店面每月每平方40元，实际按166平方米计算即每月租金6640元；夹层每月每平方5元，实际按121平方米计算即每月租金600元；商品房（201、202、203、204室）每月每平方10元，实际按546平方米计算即每月租金5460元，每月租金合计12700元，定于每季度五日前（即3月、6月、9月、12月）支付，逾期支付租金应按日1%支付违约金。合同签订当日，原告交付上述店面及商品房给被告使用。此后，被告仅按约定支付商品房租金至2014年9月14日，支付店面及夹层租金至2015年3月14日，至2015年9月14日，尚欠租金108960［其中商品房2014年9月15日至2014年12月14日租金16380元（5460元／月×3月），应于2014年12月5日前付清；2014年12月15日至2015年3月14日租金16380元（5460元／月×3月），应于2015年3月5日前付清；店面、夹层及商品房自2015年3月14日至2015年6月14日租金（6640＋600＋5460）元／月×3月=38100元，应于2015年6月5日前付清；2015年6月15日至2015年9月14日租金（6640＋600＋5460）元／月×3月=38100元，应于2015年9月5日前付清）］。
综上事实，本院认为，原告与被告签订的《使用房屋承包合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方当事人应当全面履行自己的义务。被告未依约交纳租金，已构成违约，应承担相应的民事责任。原告请求被告支付尚欠租金108960元，于法有据，应予支持。双方约定按日1%计付逾期支付违约金过分高于造成的损失，原告自动下调要求被告按月利率2%计付自逾期支付租金之次日起的违约金（其中租金16380元自2014年12月6日起计付；租金16380元自2015年3月6日起计付；租金38100元自2015年6月6日起计付；38100元自2015年9月6日起计付），符合法律规定和双方约定，应于采纳，但以不超过32688元为限（尚欠租金108960元×30%=32688元）。双方约定的租赁期限已经届满，原告请求被告交还租赁店面、夹层及商品房，符合法律规定和双方约定，理由充分，应予支持。被告占用涉案店面、夹层及商品房，实际给原告造成了租金损失，原告主张被告按合同约定的标准即每月12700元支付自2015年9月15日合同到期终止之次日起至被告实际交付之日止的租金损失，依据和理由充分，应予支持。对原告诉讼请求的合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告甘爱明应于本判决生效之日起十五日内支付原告惠安螺城经济联合发展有限公司租金108960元，并按月利率2%支付违约金［其中租金16380元自2014年12月6日起计算；租金16380元自2015年3月6日起计算；租金38100元自2015年6月6日起计算；38100元自2015年9月6日起计算均，计至还款之日止（违约金合计以不超过32688元为限）］。
二、被告甘爱明应于本判决生效之日起十日内按每月12700元的租金标准支付原告惠安螺城经济联合发展有限公司自2015年9月15日起至实际交还租赁物之日止的租金。
三、被告甘爱明应于本判决生效之日起十日内归还原告惠安螺城经济联合发展有限公司即位于惠安县螺城镇东南豪苑旭景阁1#2-04号店面及02夹层、1#201号商品房、1#202号商品房、1#203号商品房、1#204号商品房。
四、驳回原告惠安螺城经济联合发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3218元，减半收取1609元，由原告惠安螺城经济联合发展有限公司负担59元，被告甘爱明负担1550元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 刘素梅
二〇一六年一月四日
书 记 员 姜 静
本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。