宁夏回族自治区青铜峡市人民法院
民事判决�
（2013）青民初字第763号
原告：王佳立，男，1969年5月生于青铜峡市，汉族。
原告：常中强，男，1967年9月生于河南省西平县，汉族。
委托代理人：秦茂，宁夏古峡律师事务所律师，特别授权代理。
被告：张学红，男，1970年11月生于青铜峡市，汉族。
原告王佳立、常中强与被告张学红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月23日立案。依法组成合议庭在本院小坝人民法庭公开开庭进行了审理。原告王佳立、常中强及其委托代理人秦茂、被告张学红到庭参加诉讼。原、被告申请和解12个月，期限自2013年8月29日至2014年8月29日。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年9月16日，我俩与被告签订了《房屋和场地租赁合同》，合同约定被告将自己位于青铜峡市小坝镇永丰村六队的房屋和场地共计面积525平方米（未装修）租赁给我俩，租赁期限为2010年9月20日至2016年9月19日�共6年，每年租金3000元。同时约定在不损害任何一方利益的情况下可以转租。合同签订后，我们平整场地，地面混凝土硬化，并搭建了15米×18米的彩钢房，投入近6万元，后我们将该房屋及场地租赁给了时某某，年租金1.1万元，租赁期限为一年，自2011年10月10日至2012年10月10日。2012年9月7日，因我俩当天有事要办，让被告将场地里晾晒的豆子转走，我俩催了三次被告都不搬，第四次催时被告才将场地腾空。10月10日，10月14日，我俩给被告打电话他不接，10月22日，我俩到被告家给其送租金，他不接受。10月28日，我们又去给被告送租金，被告妻子说因为房子被整改不收我俩的租金，11月9日晚上，我俩又托陈某给被告送钱也未送成，11月10日，我俩再次给被告送去3500元，其中500元是违约金，但是被告还是不接受。期间，我俩找司法所调解但未调解成功。我俩有逾期支付租金�事实，但这都是被告故意拖延时间造成的。2012年10月，被告单方面解除了租赁合同，自己将该房屋及场地租赁给时某某，收取租赁费用，致使我们的投入无法收回。现要求依法解除我俩与被告之间于2010年9月16日签订的《房屋和场地租赁合同》，由被告赔偿我俩租赁期间装修及建设费用5万元，并由被告负担本案诉讼费用。
原告出示下列证据：1、《房屋及场地租赁合同》1份，以证实原、被告双方签订租赁合同的期限、租金数额及违约责任等；2、陈某出具的收条1份，以证实原告支出多孔砖款2070元；3、费用明细表1份，以证实原告装修和搭建租赁房屋及场地支出费用61680元；4、宁夏力天房地产评估咨询事务所出具的评估报告书1份，以证实位于青铜峡市小坝镇永丰村四组041号院内仓储用途房产及附属设施（225平米）市场价格为彩钢房50400元，水泥院坪为4425元，铁门为500元，共计55325元。
被告辩称：2010年9月20日签订合同当日，原告给我支付了第一年即2010年9月20日至2011年9月19日的房屋租金，第一年期满后，我向原告要第二年即2011年9月20日至2012年9月19日的租金，原告均以各种理由一推再推，拒绝支付。我在场地晾晒豆子是事实，但是我没有拖延收取房租。原告所说的多次去我家交房租的事实我不认可。原告王佳立和陈某来我家给我交房租就来过一次。原告在没有经过我同意的情况下将房子转租给时某某，所以我拒收原告的房租。原告违约在先，不按照合同约定履行支付租金的义务，违约期限长达1年11个月，具有合同中第十一条第3项（1）中约定情形，我享有单方解除权，可单方收回房屋，并且有权要求原告支付违约金和赔偿违法占用房屋的损失。我没有将房屋租给时某某，没有收过时某某的任何租赁费用。2011年10月10日，原告未经我同意擅自将房屋转租给时某某，租赁期限为1年，租金1.1万元，时某某在签订合同当日已将租金付给原告，而原告却拒绝支付租金给我，损害了我的合法利益，应承担违约责任。现我同意解除该租赁合同，原告请求赔偿损失我不承担。
被告出示原告王佳立与时某某签订的转租合同1份、时某某出具的证明1份，以证实原告在未经被告同意的情况下将房子转租给时某某的事实。
经庭审质证，被告对原告出示的证据1、2无异议，对证据3不予认可，对证据4认为与自己无关系。原告对被告出示的转租合同认为与本案无关联性且不能证实被告的证明目的，对时某某出具的证明认为不具有真实性。经审核，原告出示的证据1、2、4符合证据有效要件，对其证明效力予以认定。原告出示的证据3系其自己书写的费用支出明细，不符合证据有效要件，被告亦不予认可，对其证明效力不�认定。被告出示的证据能够证实原告将该房屋转租给时某某的事实，对其证明效力予以认定。
经审理查明，2010年9月16日，原、被告签订《房屋和场地租赁合同》，合同约定被告将自己位于青铜峡市小坝镇永丰村六队的房屋和场地共计面积525平方米租赁给原告，租赁期限为2010年9月20日至2016年9月19日，共6年，每年租金3000元。合同签订后，原告将该场地平整后对地面进行了硬化，并搭建了彩钢房。2011年10月10日，二原告与时某某签订了《房屋、厂房出租合同》，将该房屋及厂房转租给时某某。约定租期1年（2011年10月10日至2012年10月10日），租金1.1万元。签订合同的当天时某某一次性给二原告付清了当年租金。2012年11月24日，原告王佳立与陈某一起到被告家给其交纳当年房租，被告以原告拖延交纳房租并在未经其同意的情况下将房屋及场地转租给时某某为由拒收房租，�使原、被告之间的该房屋租赁合同无法继续履行。诉讼期间，原告王佳立委托宁夏力天房地产评估咨询事务所对原告在租赁场所搭建的彩钢房、水泥院坪、铁门进行了评估，价值55325元。
本院认为，原、被告签订的《房屋及场地租赁合同》第五条转租约定中明确表明，甲方即被告张学红允许乙方即原告王佳立、常中强对该房屋在不损害任何一方利益之情况下的转租。被告未提交证据证实原告将该房屋转租给时某某的行为对其利益造成损害，双方在该合同中的转租条款约定应视为被告同意原告的转租行为。故原告的转租行为不构成被告行使合同解除权的条件。承租人迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告在原告未按期支付房租的情况下，应给予原告合理的支付期限，只有原告超过该支付期限被告才享有合同解除权。且原告在将租金交付给被告时，被告拒绝接收，故被告以原告迟延支付租金为由行使合同解除权无法律依据。现原告要求解除与被告签订的租赁合同，被告也同意解除，对原告的该诉讼请求，本院予以支持。被告无法律依据拒收租金单方解除合同致使双方租赁合同无法继续履行，原告有权请求被告赔偿其损失。原告请求赔偿损失5万元未超出宁夏力天房地产评估咨询事务所评估价值55325元，故对原告的该诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告王佳立、常中强与被告张学红签订的《房屋和场地租赁合同》；
二、被告张学红赔偿原告王佳立、常中强损失5万元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告王佳立、常中强的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由被告张学红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
原告向法院申请执行的期限为本判决确定的履行期间最后一日起二年内，逾期则视为自动放弃申请执行的权利。
审 判 长 李世吉
代理审判员 姚 娜
人民陪审员 滕 泽
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 王 璐
（2013）青民初字第763号民事判决书附件
引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的�件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。