黑龙江省木兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）木民初字第731号
原告周明，干部，住木兰县。
委托代理人李玉春，东兴镇法律服务所法律工作者，住木兰县。
被告邓立君，干部，住木兰县。
委托代理人任伟，住木兰县。
第三人潘云峰，干部，住木兰县。
第三人李士荣，干部，住木兰县。
本院受理原告周明与被告邓立君、第三人潘云峰、李士荣案外人执行异议之诉一案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周明及委托代理人李玉春、被告邓立君及委托代理人任伟、第三人潘云峰、李士荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周明诉称：2013年2月8日，潘云峰、刘丽艳将位于木兰县吉兴乡永胜村原希望小学460平方米房屋、土地面积6400平方米卖给我，并签订了《吉兴乡永胜村原希望小学房屋及土地买卖合同》，因为此房在房产部门没有登记手续，我买之后正在与房产协商办理手续，但至今没有办理下来。2015年4月份，潘云峰找到我说此房被法院保全了，我于2015年4月10日找到了下发保全裁定的法院工作人员，但告知我在执行环节提出。（2015）木执异字第5号执行裁定书，驳回了我的异议申请。根据《民事诉讼法解释》第二百九十二条、二百九十八条、第三百零四条之规定，请求解除（2015）木商初字第26
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1号民事裁定书，关于被告邓立君申请保全潘云峰位于木兰县吉兴乡永胜村原希望小学校460平方米房屋、土地面积6400平方米部分，确定位于木兰县吉兴乡永胜村原希望小学校460平方米房屋、土地面积6400平方米为原告所有。
被告邓立君辩称：首先，本案起诉违反法定程序，应予驳回。本案对原告要求撤销（2015）木商初字第26--
1号民事裁定书中关于对木兰县吉兴乡永胜村原希望小学460平方米房屋及6400平方米土地的保全，已被（2015）木执异字第5号执行裁定予以驳回。原告作为异议申请人时提出的异议请求是撤销（2015）木商初字第26
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1号民事裁定书中关于保全位于木兰县吉兴乡永胜村原希望小学460平方米房屋及6400平方米土地部分，两个请求完全一致，就是说原告仍然认为保全裁定错误，那么依法就应某某适用审判监督程序，即申请再审，因此本案原告适用法律程序错误；其次，本案争议的标的物应某某属于第三人潘云峰的财产，而非原告的财产。作为不动产的房屋和土地，已在管理机关注册登记的，按照登记确定不动产所有权，未登记的建筑物、构筑物，应按照土地登记确定。而案涉房屋无房屋登记，也无土地登记。现竞拍成交人是潘云峰，一直未变，可以确认争议标的物所有人是潘云峰，那么答辩人因潘云峰欠债而保全其财产是完全合理合法的；再次，原告起诉中要求确认案涉房屋为其所有，没有事实根据和法律依据。原告没有取得不动产登记，也没有实际占有，更没有进行管理，现该房闲置，土地荒芜。最后，原告所持有的房屋买卖合同不真实，存在买卖双方恶意串通之嫌。一是成交价格明显低于市场价格，2010年潘云峰以600000元竞拍取得，三年后，又以600000元出售，不符合常理；二是案涉房屋系集体土地，潘云峰与原告的买卖合同并未征得村委会的同意，也没到村委会登记备案。潘云峰与原告之间就是一起民间借贷纠纷，借款抵押是真，房屋买卖是假。
第三人潘云峰辩称：对于原告的诉讼请求没有异议，原告所述属实，希望小学已经卖给原告了。
第三人李士荣辩称：2010年10月22日，本某某与潘云峰各出资30万元，竞买了吉兴乡永胜村原希望小学，该房产属于我和潘云峰共有财产。潘云峰未经我同意，将我们共同财产卖给周明，请求法院确认潘云峰与周明的买卖合同无效。
在本院开庭审理过程中，原告、被告及第三人为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
原告周明举示证据情况如下：
证据A1.（2015）木执异字第5号执行裁定书，拟证明：驳回原告的异议，原告有权利起诉；
证据A2.吉兴乡永胜村希望小学房屋土地买卖合同，拟证明：原告从潘云峰、刘丽艳手购买争议房屋；
证据A3.吉兴乡永胜村希望小学竞拍成交合同书，拟证明：潘云峰于2010年10月22日通过竞拍已取得吉兴乡永胜村希望小学的所有权；
证据A4.（2015）木商初字第26-1号民事裁定书，拟证明：因潘云峰欠款，法院将原告所有的希望小学保全。
被告邓立君对证据A1的真实性无异议，对证明问题有异议，原告应启动审判监督程序。第三人对该证据均无异议；对证据A2有异议，认为合同是虚假的，且600000元价款明显低于市场价格。第三人潘云峰无异议，第三人李士荣认为案涉房屋系其与潘云峰共同出资购买，此份合同没有经过其同意，不认可；对证据A3被告及第三人均无异议；被告对证据A4的真实性无异议，但认为应某某按照审判监督程序提起再审。第三人对该证据的真实性无异议，但认为保全的房屋已经不是本某某的。第三人李士荣无异议。
被告邓立君举示证据情况如下：
证据B1.（2015）木商初字第26-1号民事裁定书，拟证明：法院的保全是正确的，争议房屋已经被我方申请保全了；
证据B2.（2015）木执异字第5号民事裁定书，拟证明：生效的裁定书已经查明争议的房屋土地是2010年10月拍卖给潘云峰，该房屋及土地没有产权证明，同时证明原告方没有取得产权，原告程序违法；
证据B3.异议申请书，拟证明：原告在本诉之前向法院提交的申请与本诉请求相同，应某某采取审判监督程序，不应提起执行异议之诉；
证据B4.照片5张，拟证明：争议房屋、土地没有管理，原告并没有实际占有。
原告和第三人潘云峰对证据B1的真实性无异议，但认为保全是错误的。原告对证据B2的证明问题有异议，既然没有产权证明，就应以双方合同为准。第三人潘云峰认为该裁定书下发不正确；原告对证据B3的证据来源有异议，不应使用；第三人潘云峰无异议。原告对证据B4有异议，认为不能证明待证明的问题。第三人潘云峰无异议；第三人李士荣对被告举示的证据均无异议。
第三人潘云峰举示了账户交易明细表证据，拟证明：2013年2月7日，收到原告购买案涉房屋的价款600000元。
原告、被告及第三人李士荣对该证据的真实性无异议，但被告及第三人认为该证据不能证明待证明的问题。
第三人李士荣举示证据情况如下：
证据C1.收据，拟证明：证明争议房屋本某某出资了200000元；
证据C2.借据，拟证明：争议房屋李士荣一共出资300000元；
证据C3.收据复印件，拟证明：潘云峰承认购买的希望小学中有李士荣300000元，原件丢失是吉兴乡工作人员书写的；
证据C4.证言，拟证明：争议房屋是李士荣和潘云峰的共同财产，赵万才给李士荣2000元租金；
证据C5.竞拍成交合同书，拟证明：村委会认同李士荣是共同购买人。
原告对证据C1真实性无异议，潘云峰才是案涉房屋的真正所有人，该票据证明不了是李士荣出的钱。第三人潘云峰无异议；原告对证据C2认为是潘云峰向李士荣借款购买的案涉房屋，双方是债权债务关系。第三人潘云峰无异议；原告及第三人潘云峰对证据C3认为只能证明李士荣借钱给潘云峰，不能证明是共同购买。原告对证据C4有异议，证人应某某出庭，证明不了是李士荣经营案涉房屋，是潘云峰承租给赵万才的。第三人潘云峰认为不是证人本某某的真实意思。原告及第三人潘云峰对证据C5证据来源有异议。被告对第三人李士荣举示的证据均无异议。
本院确认：原告的证据A1和被告的证据B2为同一证据，能够证明该案件的来源，本院予以采信；原告的证据A2能够证明周明符合原告人的资格，本院予以采信；原告的证据A3能够证明潘云峰合法取得案涉房屋的所有权，且当事人均无异议，本院予以采信；原告的证据A4和被告的证据B1为同一证据，证明案涉房屋处于法院保全状态，本院予以采信；对被告的证据B3、B4不能证明待证明的问题，本院不予采信。第三人潘云峰举示的账户交易明细表，能够证明合同签订当日，收到价款的数额，本院予以采信。因第三人李士荣举示的证据与本案的争议焦点无直接关系，本院均不予采信。
本院经审理查明：2010年10月22日，第三人潘云峰通过竞价拍卖的方式以60万元的价格取得位于吉兴乡永胜村原希望小学的房屋及土地（案涉房屋）。2013年2月8日，第三人潘云峰与妻子刘丽艳又以60万元的价格与原告周明签订了案涉房屋的买卖合同。2014年12月24日，被告邓立君因与第三人潘云峰的追偿权纠纷，申请了诉讼财产保全，（2015）木商初字第26
--1号民事裁定书保全了第三人潘云峰所有的林地及案涉房屋。2015年9月10日，原告周明对案涉房屋的执行提出异议，请求撤销（2015）木商初字第26--
1号民事裁定，解除对案涉房屋的财产保全。（2015）木执异字第5号执行裁定书驳回了原告周明的异议，原告在法定期限内提出了案外人执行异议之诉。案涉房屋现无任何产权登记。诉讼过程中，原告提交了购买价款60万元的票据。
本院认为：本案的争议焦点是原告周明对案涉房屋是否有足以对抗强制执行的权利。本案中周明主张对抗执行系基于其与第三人潘云峰于2013年2月8日签订的《吉兴乡永胜村原希望小学房屋土地买卖合同》而产生的债权请求权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中双方约定的交房时间为2013年2月8日即合同签订之日，2014年12月25日案涉房屋即被法院采取强制措施，并张贴公告进行了公示，至2015年9月，原告才提出执行异议，且诉讼过程中原告未提供证据证明其实际占有案涉房屋的事实。另外，自2013年2月8日至法庭辩论终结前，原告未举示证据证明其向房产主管部门主张办理产权过户登记手续的任何证据，故其自身对未办理过户登记手续存在过错，原告属于怠于办理。根据《中华人民共和国物权法》第九条一款即：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变更是以登记为准，案涉房屋未办理过户登记手续，故不发生所有权转移的法律效力。因此，原告所主张的权利不符合法律规定，不足以产生排除执行的效力。
综上所述，原告的诉讼请求，不予支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条一款（二）项之规定，经合议庭评议判决如下：
驳回原告周明的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告周明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 于春霞
审 判 员 马云飞
人民陪审员 王 军
二〇一五年十二月九日
书 记 员 王玉珠