广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初23225号
原告李亚宾，男，汉族，1980年7月19日出生，地址深圳市罗湖区。
被告岳震华，男，汉族，1986年1月2日出生，地址深圳市南山区。
委托代理人方锤，广东扬权律师事务所律师。
第三人深圳市长治物业管理有限公司，地址深圳市宝安区新安街道宝民路东侧广场大厦一栋601，组织机构代码
法定代表人陈仕根。
委托代理人陈旭，系公司员工。
原告李亚宾与被告岳震华、第三人深圳市长治物业管理有限公司（以下简称长治物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李亚宾、被告委托代理人方锤，第三人委托代理人陈旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告原系涉案房产宝安区泛华苑B栋307的业主，2015年9月2日，被告与刘翠香签订《二手房买卖合同》，约定转让涉案房产。同时，双方又签订《买方主体变更确认书》，约定买方主体变更为原告。上述《二手房买卖合同》第十三条约定：“买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款之日起三日内。交房前卖方须付清一切有关该房产之杂费（包括但不限于水、电、燃气、管理费等费用）”，第十五条约定：“如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止”。2015年9月2日及9日，原告分两笔支付了合同约定的定金30万元。之后，原被告双方共同做了首期款资金监管，并办理了银行贷款按揭。银行贷款承诺函作出后，双方在2015年11月2日，到房产登记部门办理了涉案房产的过户手续。2015年11月23日，原告将购房款差额人民币17,656．28元支付给了被告。至此，原告将全部购房款支付完毕，被告这才同意第二天去办理涉案房产的水、电、燃气等项目的过户，并交付房产。2015年11月24日上午，双方先是办理了涉案房产的燃气、用电的过户手续，之后双方就连同房产交易中介，一起到第三人处，准备结清欠费并办理用水及物管过户手续。（因涉案房产是高层建筑，故居民用水过户在房产物业管理处办理），而第三人提出被告如不交纳拖欠的电梯更换分摊费，就拒绝办理，原告此时才得知涉案房产尚拖欠电梯分摊费一事。第三人称电梯分摊费的事早就通知了被告，被告也承诺交纳，但被告迟迟未予交纳，被告也承认当时答应交纳，但辩称现在房子卖了，他也一直没有用，就对电梯分摊费提出了异议（此有录音为证）。临近中午，被告借口有事先行离开。原告就同第三人协商，先办理涉案房产的用水和物业管理过户，拖欠的费用以后再协商处理。同日，被告将涉案房产交付原告。事情一拖就是快一年的时间，期间原告虽有联系被告，但被告也不理睬。第三人则威胁原告，再不交纳，就要断水断电，为了不影响涉案房产的正常使用，原告被迫代被告交纳了应由被告承担的物业管理费人民币615元、本体维修基金人民币87元、电梯分摊费人民币14,200元，被告应当向原告返还该款项。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还由原告垫付的物业管理费人民币615元、本体维修基金人民币87元、电梯分摊费人民币14,200元；2、被告支付违约金人民币20,000元（自被告交房次日2015年11月25日起算，以转让成交价为基数，按日万分之四的标准，暂计至原告起诉之日，实际计算至被告实际返还款项之日）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告答辩称，一、原告已于2015年9月2日享有业主权利并需履行业主义务，原告才是涉案房屋物业管理服务真正的权利义务人。二、事实上，原告在合同约定房屋交付日就搬进涉案房产居住，其才是《物业服务合同》的相对方，既然原告享受了物业服务，故应当承担物业管理费。三、涉案房屋交易之时，原告十分清楚涉案房屋电梯损坏并不能使用的现状，其诉称并不知情明显不符合事实。四、电梯更换行为实际发生在涉案房屋交易过户之后，被告已非涉案房屋的产权人，并不是适格业主，没有义务和责任承担分摊原告主张的费用。五、电梯属于共同设施设备，其维修或更换应由物业本体维修基金支付，本案第三人应根据相关法律法规的规定履行相应法定程序才能启动维修或更换，第三人无权要求被告承担电梯更换分摊费。六、涉案电梯分摊费数额人民币14,200元是如何计算出来？总更换费用多少，共几户分摊？详细的费用分摊方案是怎样的？被告并非业主，对此亦并不知晓。七、权利义务对等是合同法的基本原则，如果让从未使用过一次电梯的被告全部承担电梯更换分摊费用严重显失公平。
第三人答辩称，被告于2015年1月买了涉案房产之后并没有实际居住，2015年3月份电梯坏了无法修复，第三人当时召集业主进行开会，电话通知了被告，但被告当时没有到场，会议结果是选定了一个电梯品牌，由大家分摊电梯费用，第三人电话告知了被告，被告也同意支付电梯款。2015年11月24日原、被告到第三人处办理水费过户手续，第三人才知道被告已将涉案房产转让给原告，第三人当时就提出电梯分摊费用，原告称被告未向其告知有该笔费用，所以第三人当时就提出让原、被告协商如何支付费用，2016年9月27日，由原告代为垫付电梯分摊费用人民币14,200元。
经审理查明：2015年9月2日，被告作为卖方，刘翠香作为买方，双方签订了编号为1502011的《二手房买卖合同》，相关约定如下：1、卖方将其所有的位于深圳市宝安区泛华苑B307号房转让给买方，转让成交价为人民币3,130,000元；2、交易定金共计人民币300,000元，买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币50,000元，在签订本合同之日起11日内再支付定金人民币250,000元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款付款方式为银行按揭付款，买方应于签订本合同之日起43日内付清首期款（以银行贷款承诺书为准）；4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留人民币2,000元作为交房保证金，交由居间方托管，居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后将款项退回卖方，如果卖方未完成前述交接手续，则居间方有权冲抵卖方应支付的各项欠费；7、买卖双方约定的交房日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日内。交房前卖方须付清一切该房产之杂费（包括但不限于水、电、燃气、通讯、有限或数字电视、网络、管理费等费用）；8、如一方未按本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。
2015年9月2日，被告作为卖方，刘翠香作为原买方，原告作为新买方，三方签订了《买方主体变更确认书》。原、被告在庭审中确认，双方以签订《买方主体变更确认书》的方式将买方主体变更为原告。
2015年11月初，原、被告办理了过户登记手续，被告将涉案房产过户登记至原告名下。
2015年11月24日，原、被告办理了交房以及用水、用电过户手续。
2016年8月25日，原告向第三人支付了涉案房产2015年9月1日至11月30日期间的物业管理费人民币615元、本体维修基金人民币87元。第三人向原告出具了《收款收据》，表明收到被告支付的涉案房产2015年9-11月的物业管理费人民币615元、本体维修基金人民币87元。另，原、被告和第三人确认涉案房屋每月的物业管理费为人民币615元、本体维修基金为人民币29元。
2016年9月27日，原告向第三人支付了涉案房产的电梯分摊费人民币14,200元。第三人向原告出具的《收款收据》，表明收到被告支付的涉案房产的电梯分摊费人民币14,200元。
原告现诉至法院，主张其是替被告垫付了上述物业管理费人民币615元、本体基金人民币87元、电梯分摊费人民币14,200元，被告应当向其返还上述款项，且被告还应向其支付违约金（以房屋转让价款人民币3,130,000元为基数，按每日万分之四，从2015年11月25日计算至被告实际返还之日）
另查，1、原、被告在庭审中确认双方均依约履行了交付定金、办理首期款资金监管和按揭贷款手续、过户以及交房的合同义务。
2、原告提交的录音证据表明：2015年11月24日，原告、被告、第三人就电梯分摊费用进行协商，被告向第三人认可其曾同意分摊电梯费用，但被告称其同意是因为其打算自住，现在房子已经转让给原告，被告并未实际使用过电梯，原告表示被告卖房时并不知悉电梯分摊费用的相关事宜。第三人对上述录音证据予以认可，被告对录音证据不予认可，但未申请鉴定录音的完整性和真实性。
3、被告主张第三人可以自行扣划本案中所涉费用，未支付的责任并不在被告，且被告账户中有足够的余额，被告提交了委托银行代收款协议书、账户交易详情单证明其上述主张。第三人主张根据《委托银行代收款协议书》的约定，其仅有权扣划物业管理费和本体维修基金，并无权扣划电梯分摊费用，且因被告账户余额不足而无法扣划。另，被告提交的账户交易详情单中的交易时间仅为2015年8月14日和2015年8月15日，且2015年8月15日的余额仅为人民币3,574.19元，被告并未提交2015年9月的账户交易详情单。
4、第三人主张如果涉案房屋所涉及的物业管理费、本体维修基金、电梯分摊费未足额清缴，则第三人会在催缴未果的情况下，对涉案房屋进行停水停电。
以上事实，有房地产证、二手房买卖合同、买方主体变更确认书、低压居民住宅客户登记表、委托银行代收款协议书、录音、收款收据等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原告、被告、刘翠香签订的《二手房买卖合同》、《买方主体变更确认书》是各方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。涉案合同约定“交房前卖方须付清一切该房产之杂费（包括但不限于水、电、燃气、通讯、有限或数字电视、网络、管理费等费用）”，由此可见，虽然涉案房产已经于2015年11月初过户登记至原告名下，但根据双方的约定，被告应承担交房前即2015年11月24日前的一切费用，被告应当履行相应的付款义务。根据本院查明的事实，首先，原告已经支付了2015年9月1日至11月30日期间的物业管理费人民币615元、本体维修基金人民币87元，根据被告应当承担的费用的范围，经核算，本院认为被告应当向原告返还2015年9月1日至11月23日期间的物业管理费人民币567.17元、本体维修基金人民币80.23元。其次，根据合同约定的内容和被告的合同附随义务，被告应当付清涉案房产在交房前的一切费用，且被告有义务保证不会因上述费用而影响原告的正常居住和使用。本案中，被告虽然对原告提交的录音证据不予认可，但未申请鉴定录音的完整性和真实性，在第三人对录音证据予以认可的情况下，本院对原告提交的录音予以采信。根据原告提交的录音可知，电梯分摊费用属于被告向原告转让房产前产生的费用，且被告在转让涉案房产前清楚知悉该费用的情况，在原、被告未明确约定电梯分摊费用由原告承担的情况下，应当视为该费用亦属于合同约定的“一切该房产之杂费”，即被告在向原告交付涉案房产时应当结清该费用，并有义务保证原告不会因该费用影响正常居住和使用涉案房屋。虽然被告在本案中对电梯分摊费的数额、来源以及程序提出异议，但该费用的承担属于被告作为前业主和第三人在涉案房产转让前的物业服务合同纠纷范畴，本案属于房屋买卖合同纠纷，在第三人已经明确表示在该费用不清缴的情况下将采取停水停电的措施的情况下，基于原、被告签订的合同约定的义务和合同附随义务，拒绝支付交房前产生的费用的不利后果不应当由原告承担，原告为正常居住和使用涉案房产而代为垫付电梯分摊费后，被告应当向原告返还垫付的电梯分摊费人民币14,200元。被告在向原告返还代付的电梯分摊费后，如认为第三人不应收取该费用，可另循法律途径主张权利。
关于违约金。首先，被告主张第三人可以自行扣划本案中所涉费用，未支付的责任并不在被告，但被告提供的证据不足以证明第三人扣划物业管理费和本体维修基金的时间节点时账户余款充足，在第三人对此亦不予确认的情况下，本院对被告该主张无法予以支持；其次，根据原告提供的录音证据可知，原、被告在2015年11月24日办理过户手续时，被告已经明确知悉电梯分摊费用，但被告并未积极与第三人进行协商解决；最后，双方已经约定交房保证金用于抵扣相关费用，但并未实际进行抵扣。综上，被告未及时付清或协商解决相关费用的行为构成违约，被告应当承担相应的违约责任。本案中，原、被告已经办理了交房手续，且因原告的代付行为，被告怠于付清或协商解决相关费用亦并未实际对原告正常使用涉案房屋造成较大的影响，在被告主张违约金标准过高的情况下，本院酌情将违约金的计算方式调整为：按照月利率2%，从原告代付之日计算至被告实际返还之日，即一部分以人民币647.4元为基数，从2016年8月25日计算至实际返还之日，另一部分以人民币14,200元为基数，从2016年9月27日计算至实际返还之日。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告岳震华应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李亚宾返还电梯分摊费人民币14,200元、2015年9月1日至11月23日期间的物业管理费人民币567.17元和本体维修基金人民币80.23元，以及违约金（违约金按照月利率2%，分如下两部分计算：一部分以人民币647.4元为基数，从2016年8月25日计算至实际返还之日；另一部分以人民币14,200元为基数，从2016年9月27日计算至实际返还之日）；
二、驳回原告李亚宾的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币336元，由原告负担人民币193元，由被告负担人民币143元，本案受理费原告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 杨 莹
二〇一六年十二月十日
书记员 李婷霞
书记员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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