北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第13074号
上诉人（原审被告）但昭葳，女，1955年7月16日出生。
委托代理人毛鉴青，男，1955年5月4日出生。
被上诉人（原审原告）北京陶然康宁物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区槐柏树后街2号楼地下室1门01号。
法定代表人宋国祥，总经理。
委托代理人贾丽萍，女，1966年5月1日出生。
上诉人但昭葳因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第28510号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年9月，北京陶然康宁物业管理有限责任公司（下称康宁物业公司）起诉至原审法院称：我公司为但昭葳所居住的北京市西城区×××101号提供物业服务，但昭葳未支付2013年12月1日至2014年11月30日期间的物业费。现我公司诉至法院，要求但昭葳向我公司支付2013年12月1日至2014年11月30日期间的物业费849.06元（其中包括公共照明费24元、生活垃圾清运费30元）。
但昭葳辩称：同意支付公共照明费和生活垃圾清运费，不同意支付物业费。因为康宁物业公司违约在前，属严重违约。表现在：1.我2005年入住后第二年发现厨房房顶和过厅顶部漏水，我向康宁物业公司反映过，后来几年每年都在反映，康宁物业公司让我填单子，但不给我回执。经了解建筑规范，厨房里有固定的洗菜池通向固定的排水系统，地面不需要做防水，厨房顶漏水，康宁物业公司有义务和责任告知二楼如何不漏水。三年前为同样的问题来到法院，当时法官和康宁物业公司说的非常清楚，买一管防水胶涂抹一下也算是有所作为。过厅有地漏，必须要做防水，入住第二年我就发现漏水，在过厅我打了一个柜子受漏水影响，如果重置需要5000元，我要求康宁物业公司赔偿我各项损失。责任方是康宁物业公司，住宅质量保证书也有约定康宁物业公司有义务给我修复。2.康宁物业公司采取欺骗的行为在2009年9月10日贴通知，称中水已高度污染，需要停止中水并检查和修复。中水问题至今已经6年了，还没有修好，没有中水给我们业主带来了很大损失。现在水费也增加了，因为还要交额外的排污费。3.物业费含电梯费非常不合理，因为我住一楼从来不用电梯。4.电梯口安排在我门口，有自行车堆到楼道口对我的进出造成了很大的影响。楼道里有狗屎，楼道里卫生和自行车堆放问题康宁物业公司也不管。5.业主居住的楼门，应该都有门禁，前三四年都有门禁，保证了我们的安全，但是近些年康宁物业公司把门禁取消了，并把大门打开，给业主带来了非常大的隐患。政府对老旧小区强制性要求安装门禁，就是确保业主的安全。现在楼道公共部分、电梯间的小广告及物业贴的东西乱七八糟的。我家的门口贴了很多小广告，我也不允许康宁物业公司给我贴什么通知一类的东西。6.院内照明不好，还有院内桩子绊倒我很多回，为了不让停车，院里弄了很多桩子，一直是康宁物业公司不作为。7.我们入住后前几年保安还是不错的，近些年从社会上招聘的应该是退休人员，也没有统一着装。晚上没人了保安也不作为，门也一直敞着。8.上次诉讼时我的人名、性别、年龄错误百出，体现了康宁物业公司不负责任。我要求康宁物业公司给我书面道歉并赔偿我一元。9.地下室出租问题，严重扰民，经常半夜打电话影响我的休息。10.我们家软管断了漏水，找康宁物业公司报修，半个多小时后康宁物业公司来人了，我也找到开关把水管关了，维修服务不及时。
原审法院经审理确认：康宁物业公司与但昭葳签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。康宁物业公司依约且事实上为但昭葳提供了物业管理服务，但昭葳应支付相应费用。自入住之日起，经双方确认，但昭葳一直按照0.75元／建筑平方米·月的标准向康宁物业公司交纳物业费，该标准低于合同约定的标准，视为对合同条款的变更，具有法律效力，对康宁物业公司按照该标准主张物业费的诉讼请求，法院予以支持。但提供中水服务系《前期物业管理服务协议》中约定的康宁物业公司的合同义务，康宁物业公司违反协议约定，中水系统一直停止使用，故法院将但昭葳额外承担的中水水泵运行维护费从物业费构成里予以酌减。但昭葳称物业服务存在多种问题，但其提供的照片、住宅质量保证书、广告单等证据不足以证明其事实主张，故对但昭葳不同意支付物业费的抗辩理由法院不予采信。
应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的理解和配合；同时业主也应考虑到物业服务有其特殊性，某些服务效果受到很多因素干扰的情况，对物业服务企业给予一定谅解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。据此，原审法院于2015年11月判决：一、判决书生效后七日内，但昭葳给付北京陶然康宁物业管理有限责任公司二○一三年十二月一日至二○一四年十一月三十日期间的物业费七百九十六元零六分；二、驳回北京陶然康宁物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。如果但昭葳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，但昭葳不服向本院提出上诉坚持原审答辩意见，要求减免物业费，并要求退还其所交纳6年的“水泵运行维护费”、9年的“电梯运行维护费”。康宁物业公司同意原判。
经审理查明：北京市西城区×××101号业主系但昭葳，该房屋建筑面积为88.34平方米。康宁物业公司为该小区提供物业服务。双方签订的《前期物业管理服务协议》第十六条关于物业管理服务费，其中第一款约定，住宅按1.05元／建筑平方米·月（包括：物业管理人员薪金、公共区域保安、公共区域保洁、公共绿化养护、小区日常管理、化粪池清掏、房屋及小区公用部位设施设备小修）；第三款约定，交纳费用时间：首次入住交纳自入住之日起一年的物业管理服务费，每年的1月31日前交纳本年度1至12月的物业管理服务费用。该协议第十七条关于代收代缴费用（此项费用不属于物业服务费，收费标准执行政府规定），其中第一款约定，公共楼道能源费由本单元业主均摊；第三款约定，中水：本小区自设中水供应系统。中水需入住率超过80%时才提供，入住率未超过80%时，暂用自来水代替，其收费标准按市政自来水价格收取；第四款约定，生活垃圾消纳费：30元／户·年。
另查，但昭葳于2005年12月1日入住北京市西城区×××101号，自入住之日起，但昭葳一直按照0.75元／建筑平方米·月的标准向康宁物业公司交纳物业费，但昭葳未向康宁物业公司交纳2013年12月1日至2014年11月30日期间的物业费。
原审中，但昭葳称康宁物业公司物业服务存在多种问题，对于其提出的因房屋漏水、停止中水对其造成了损失问题，但昭葳表示不在本案中要求赔偿。针对漏水问题，康宁物业公司称2005年入住当年有漏水问题，本案主张2013年至2014年的物业费，针对之前的问题，但昭葳可以另案起诉，而且已经超过诉讼时效。针对中水问题，康宁物业公司称2010年1月5日至今，中水一直停止使用，我们正在申请专项维修基金对中水设备进行维修，但物业费中不含中水费，针对这部分问题但昭葳也可另案诉讼。针对一楼收电梯费的问题，前期物业服务合同已经有约定，应该依照合同规定履行，有电梯的楼都包含电梯费，一层的电梯费已经在物业费里减少了。针对小区桩子问题，康宁物业公司称是为了不让业主乱停车。针对保安问题，康宁物业公司称我们现在是内保，是康宁物业公司内部聘来的劳务人员。针对地下室出租问题，康宁物业公司称地下室属于开发商或人防不属于康宁物业公司管理范畴。
上述事实，有双方当事人陈述意见、《前期物业管理服务协议》、催缴函、通知等证据在案佐证。
本院认为：康宁物业公司与但昭葳签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。康宁物业公司为但昭葳提供了基本的物业管理服务，但昭葳应支付相应的服务费用。自入住之日起，经双方确认，但昭葳一直按照0.75元／建筑平方米·月的标准向康宁物业公司交纳物业费，该标准低于合同约定的标准，双方均对此不持异议，应视为双方对合同收费标准的变更，具有法律效力。对康宁物业公司按照该标准主张物业费的诉讼请求，本院予以支持。虽然康宁物业公司违反合同约定，该小区的中水系统出现故障后因资金问题未能维修，一直停止使用，但康宁物业公司向但昭葳收取的物业服务费中并未含有中水设备的运行维护费，原审判决从物业费构成里予以酌减该费用，康宁物业公司未就此上诉，应视为同意。
但昭葳上诉要求退还其所交纳6年的“水泵运行维护费”、9年的“电梯运行维护费”。因其系原审被告，在原审中未提出反诉，其上诉提出诉讼请求违反法定程序，康宁物业公司对此不同意调解，故对原审被告但昭葳上诉所提出的诉讼请求，本案不应予以审理。
对于小区楼门门禁不能正常使用问题，尽管存在业主方面的原因，康宁物业公司也应及时维修，不能免除该义务。
对于但昭葳所称小区保安资质及环境卫生不达标问题，康宁物业公司确需改进、提高，但考虑到该小区的物业服务费收取的标准低于一般标准，物业公司提高服务标准确实存在实际困难，对于物业公司与业主之间的矛盾需要双方互相协商解决，不是简单的减免物业费所能解决，小区的服务还需业主齐心协力，成立业主委员会自治管理。鉴于该小区目前的情况，但昭葳上诉要求再行减免物业费的请求，本院不能支持。
综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由但昭葳负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由但昭葳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 房依彤