浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0182民初2454号
原告：周富清，男，1969年1月8日出生，汉族，浙江省建德市人，户籍地建德市梅城镇滨江村双蔡村田子坞**号，现住建德市新安江街道白沙新村运管路***单元***室。
委托诉讼代理人：徐建荣，建德市求是法律服务所法律工作者。
被告：建德市沃德置业有限公司，住所地：建德市乾潭镇麻车桥。
法定代表人：邵丁荣，执行董事。
委托诉讼代理人：郑丹萍，系公司员工。
第三人：建德市乾庆建筑工程有限公司，注册住所地：建德市梅城镇西门街41号，实际办公地点：建德市新安江街道康乐路28号。
法定代表人：陆庆江，执行董事。
原告周富清与被告建德市沃德置业有限公司（以下简称沃德置业）、第三人建德市乾庆建筑工程有限公司（以下简称乾庆公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周富清及其委托诉讼代理人徐建荣、被告沃德置业的委托诉讼代理人郑丹萍、第三人乾庆公司的法定代表人陆庆江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周富清向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付工程款3106777元。2、请求判决原告对被告所有的坐落在建德市乾潭镇万乐路坤马商寓内，由原告承建的工程折价或者拍卖的价款中享有优先受偿权。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月31日，第三人与被告签订建设工程施工合同，双方约定被告将坐落在建德市乾潭镇万乐路坤马商寓建设工程承包给第三人施工，该工程建筑面积6565平方米，工程预算价为9625009元，在完成一层楼顶板后7天内支付已完工程量的70%工程款，完成住宅部分六层顶板后7天内支付已完工程70%工程款，粉刷工程上部挑架拆除后按实际完成的工程量支付70%工程款，拆除外架后7天支付总工程量80%的工程款，竣工验收后支付总工程量的90%工程款，三个月内付至总共程的95%，余5%保修金在三年内平均分年支付。
合同签订后，第三人将该工程全部承包给我施工，第三人与被告所签订的合同权利义务由我承受，并由我全额垫资建造。之后，我向被告交纳了保证金800000元，并按照开工报告进行施工，至2015年12月22日竣工。2016年1月20日，双方对工程造价进行决算，审定价为8266296元。另外，我所承建的合同之外的室外工程部分价款为233807元，被告应支付工程款及应返还的保证金共计9300103元，该款扣除被告已付5400000元（包括支付的电气款300000元），扣除预留的保证金165326元（保修金总额247989元，分三年返还，扣除第一年应返还82663元），再扣除被告以房和车库抵工程款628000元，被告实际应再付原告工程价款3106777元。
综上所述，我系涉案工程的实际承包施工人，被告未按约定的期限支付工程款，造成我资金十分困难，由于涉案工程款数额巨大，双方无法自行解决，故向法院起诉，请求依法判决。
被告沃德置业答辩称，按本案件的资料显示，我公司与原告没有签订过施工合同，因此和原告没有债务关系，请求法院裁决。
第三人乾庆公司述称，我司法定代表人原来与被告单位的邵卫民是不认识的；这个工程是原告与被告方事先谈好合同主要条款后，原告挂靠我司，由我司与被告签订合同的。合同的履行都是他们自己操作的，包括结算；原告就是给了我司一个点的管理费。
本院经审查原告提交的证据材料，符合证据真实性、合法性、关联性要件，被告沃德置业、第三人乾庆公司对其真实性、合法性亦无异议，本院予以认定。
本院经审理认定事实如下：被告沃德置业在本市亁潭镇万乐路开发建设“坤马商寓”项目。2014年7月31日，第三人与被告签订《建设工程施工合同》，双方约定被告将坤马商寓建设工程承包给第三人施工，该工程建筑面积6565平方米，工程预算价为9625009元，按预算价下浮14.1%计工程款为8267880元。支付工程款时间如下：在完成一层楼顶板后7天内支付已完工程量的70%，完成住宅部分六层顶板后7天内支付已完工程70%，粉刷工程上部挑架拆除后按实际完成的工程量支付70%，拆除外架后7天内支付总工程量的80%，竣工验收后支付总工程量的90%，三个月内付齐总工程的95%，余下5%保修金在三年内每年平均分年支付。
施工合同签订后，原告与第三人于2014年10月21日签订《项目施工管理经济责任内部承包合同》，约定“坤马商寓”全部承包给原告周富清施工，第三人与被告所签订的合同权利义务由原告承受。承包的原则是“责任承包，风险抵押、财务统一，分项目单独核算，自负盈亏，强化管理，争优创标，奖优罚劣”。之后，原告向被告交纳了保证金800000元，并按照开工报告进行施工。2015年12月25日，案涉工程经验收合格。2016年1月20日，被告对工程造价进行审核，认定造价为人民币8500103元。2016年4月22日，被告与第三人签订《坤马商寓工程款支付及冲抵情况》一份（第三人出面签订协议的经办人为原告周富清），认定被告应付第三人工程款及保证金共计人民币9300103元，扣除被告已付款5100000元以及以房屋和车库折抵工程款外，尚应支付第三人及原告周富清工程款3106777元；余款165326元为质保金，协议以后分两年支付。双方还约定被告以万乐璐26-1、26-2号商铺折价人民币2629730元给第三人和原告周富清。但此后该协议未实际履行。原告经催讨未果，向本院提起诉讼。
另，原、被告及第三人认可本案所涉工程建设的商品房及店铺，已基本售罄，仅剩万乐璐26-2号商铺未售出。
原告与被告之间对事实部分的分歧是原告是否具有实际施工人的身份。第三人认可原告是案涉施工工程的实际施工人。原告为证明自己是案涉工程的实际施工人，向本院提交了《建设工程施工合同》1份、《内部承包合同》1份、《竣工验收申报表》1份、《工程价款结算报告》2份、《工程款支付申请表》、《工程款支付证书》各一份、《三方工程款的明细清单》一份。本院经审查原告提交的证据材料，符合证据真实性、合法性、关联性要件，被告沃德置业、第三人乾庆公司对其真实性、合法性亦无异议，本院予以认定。根据上述证据材料，可以证明原告是涉案工程的实际施工人。
本院认为，承办人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。本案中，原告周富清系自然人，依法不具有承包本案所涉工程的资质；原告周富清亦非当事人单位之员工，故其与第三人之间签订的《项目施工管理经济责任内部承包合同》，名为经济责任内部承包，实质是整体转包，该承包合同因违反法律禁止性规定而无效。但是《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”。本案中，第三人认可原告周富清是挂靠其单位名下，由原告周富清与被告商定好合同条款后，再借用第三人的名义与被告签订本案所涉的施工合同；合同签订后，由原告垫资组织施工，第三人除收取一定管理费外，并不参与工程的施工或管理，故可以认定原告周富清是本案所涉工程的实际施工人。被告沃德置业拖欠工程款不付，是引起本案纠纷的责任方。原告要求被告支付尚欠的工程的诉讼请求有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。原告要求对建筑物行使工程价款优先权的请求，符合法律规定；但优先权的范围仅限于案涉工程尚欠的工程款部分。本案中，原告要求本院判令被告支付的3106777元款项中，应该包含了800000元保证金。因为施工合同中并未约定该保证金何时归还，而且双方也未明确保证金是否已经支付，但该保证金是履约保证金，通常应在合同履行完毕后再决定是否返还以及返还多少。原告主张800000元保证金亦行使工程价款优先权，于法无据，本院不予采纳。而且本案所涉工程建成的商品房大部分已经预售，对已经预售的商品房不宜进行折价或拍卖处理；故本院仅允许对案涉工程中未出售之房屋进行折价或拍卖，所得款项由原告在尚欠工程款范围内优先受偿。被告抗辩其与原告没有合同关系因而无须向原告承担支付工程款义务，该抗辩意见与法律规定不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百八十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告建德市沃德置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告周富清工程款及保证金共计人民币3106777元。
被告建德市沃德置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、原告周富清对被告建德市沃德置业有限公司开发建设的、位于建德市亁潭镇万乐路的“坤马商寓”项目中未售房产的变价或拍卖所得价款，在尚欠工程款人民币2306777元范围内优先受偿。
三、驳回原告周富清的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取人民币15827元，由被告建德市沃德置业有限公司负担。
当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用，依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 沈小明
二〇一六年八月二十三日
书记员 邵涵韵