北京市第二中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）二中行终字第636号
上诉人（一审原告）冯艳平，女，1957年12月31日出生。
委托代理人潘继春，女，1984年2月2日出生。
被上诉人（一审被告）北京市房山区住房和城乡建设委员会，住所地北京市房山区良乡政通路7号。
法定代表人曹磊，主任。
委托代理人杨志福，男，1981年4月3日出生。
一审第三人孙永珍，男，1952年2月15日出生。
委托代理人孙建英，女，1978年11月27日出生。
上诉人冯艳平因诉北京市房山区住房和城乡建设委员会（以下简称房山区住建委）不服房产卖契一案，不服北京市房山区人民法院（以下简称一审法院）所作（2014）房行初字第164号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人冯艳平及其委托代理人潘继春，被上诉人房山区住建委之委托代理人杨志福，一审第三人孙永珍之委托代理人孙建英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
1998年5月28日，冯艳平与孙永珍经北京市房山区房地产市场管理所订立卖契号为房交字第073号城关的房产卖契，内容为：“立卖契人冯艳平今将所有下列房产卖与孙永珍，北房肆间议定卖价壹万伍仟元整，此产如有一切纠葛，均由卖方负责，今经北京市房山区房地产市场管理所订立卖契为凭。房产座落：房山区房山街道洪寺村；房产位置及间数：北房肆间；随带契证：房集建（93）字第01181260号。”
冯艳平不服上述具体行政行为，向一审法院起诉称：1984年，冯艳平经申请并报北京市房山区洪寺村村民委员会、城关街道办事处批准，在洪寺村建房7间，即现在的房山区城关街道洪寺村洪新街××号，其中包括北房4间、西房1间、东房2间。1998年3月25日，冯艳平的丈夫潘木利在冯艳平不知情的情况下以自己名义与非洪寺村村民孙永珍签订房屋买卖协议，以五万三千元的价格将上述房屋卖给孙永珍。同年5月28日，孙永珍与落款冯艳平的人订立卖契号为房交字第073号（城关）的房产卖契，该卖契主要内容为：立卖契人冯艳平将北房四间卖与孙永珍，议定卖价壹万伍仟元，此产纠葛均由卖方负责，经北京市房山区房地产市场管理所订立卖契为凭。卖契上盖有北京市房山区房地产市场管理所的公章。2013年冯艳平始得知该卖契存在的事实，冯艳平曾向房山区住建委书面反映相关问题，房山区住建委未予答复。冯艳平认为，该房产卖契的签订不是冯艳平真实意思表示，签字亦非其本人或授权他人所签，手印非其本人所按，北京市房山区房地产市场管理所在未征求其本人同意的情况下，办理该房产卖契的程序违法。同时，在售房协议书签订之时，孙永珍系非农户，并非洪寺村村民，无权取得该集体经济组织成员才享有的宅基地的使用权，其与潘木利签订的售房协议书属于违反了国家法律、行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应属无效，故该房产卖契所依据的事实也是错误的。综上，北京市房山区房地产市场管理所办理该房产卖契的行政行为没有法律与事实依据，应予撤销。另，北京市房山区房地产市场管理所虽然是房山区房屋买卖审查和登记过户等工作的具体实施机构，但对外承担责任的主体是房山区土地管理局。2005年房山区国土资源和房屋管理局将本区房屋行政管理和住房制度改革的职责划入房山区住建委，故该委员会亦应当承接相应的责任，是本案的适格被告。冯艳平现为保护自己合法权益，诉至法院，请求判决撤销房交字第073号城关房产卖契，诉讼费用由房山区住建委承担。
房山区住建委辩称：一、本案不属于行政案件受案范围，房产卖契体现的是买卖协议双方当事人的意思表示，属于协议性质，原北京市国土资源和房屋管理局于2003年作出的《关于取消房产卖契有关事项的通知》已明确规定自2003年7月21日起对新申办房地产交易手续的一律不再出具房产卖契，且房产卖契不能作为房地产权属转移的法律凭证。房产卖契已不作为行政管理中确认房地产权属转移的法律凭证。冯艳平提出本案的诉讼无实际意义，冯艳平可通过其他途径处理相关事宜。二、房山区住建委不具有办理房产卖契的法定职责。冯艳平提供的卖契是在1998年5月28日办理的，而房山区国土资源和房屋管理局的房屋行政管理职责于2005年划入房山区建委，合并后没有办理房产卖契的职能。综上，请求依法驳回冯艳平的诉讼请求。
一审法院经审理认为：针对房山区住建委的被告资格是否适格一节，参照1988年9月15日北京市人民政府颁布的《北京市房屋买卖管理暂行规定》第三条之规定：“市房屋土地管理局是本市房屋买卖管理的主管机关。区、县房屋土地管理局负责本辖区内房屋买卖的管理工作。市、区、县房屋土地管理局设立房地产交易所，负责房屋买卖的审查和登记过户等项工作。”据此，房地产交易所虽是房屋买卖审查和登记过户等工作的具体实施机构，但对外承担责任的主体确是区、县的房屋土地管理局，然2005年北京市房山区国土资源和房屋管理局将本区房屋行政管理和住房制度改革的职责划入房山区住建委，且在房地产交易中房产卖契办理的职责已于2003年被北京市国土资源和房屋管理局取消，现今已没有行使办理房产卖契职责的行政机关存在，但房山区住建委作为房屋行政管理和住房制度改革职责承接的主体，原北京市房山区国土资源和房屋管理局对房屋产权登记过程中所应承担的责任应一并予以转移，故房山区住建委作为本案被告并无不当。
对于本案所涉房产卖契性质认定一节，房山区住建委主张本案房产卖契不能作为房地产权属转移的法律凭证，其仅具有协议的性质。对此，法院认为，根据房屋买卖管理的相关规定，房山区住建委所指的房产卖契，其依据的买卖合同应界定于本市城区、近郊区及远郊县城、建制镇内等公有房屋、私有房屋的买卖，其房产卖契的办理确属进行房屋产权登记过程中的程序之一，不能作为房地产权属转移的法律凭证，但是，本案所涉房交字第073号城关房产卖契的办理系基于集体土地上房屋的买卖，且参照《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》的规定及本案所查明的事实，本案所涉房屋并没有产权证书。另，北京市房山区人民政府在对冯艳平所有的房集建（93）字第01181260号《集体土地建设用地使用证》进行变更时，在变更事项后同时注明“房产卖契号：房交字第073号”，换言之，房交字第073号城关房产卖契系变更集体土地建设用地使用证的依据。据此，本案所涉房交字第073号城关房产卖契不应仅具有协议效力，而是与房屋所有权证性质类似。房山区住建委主张无事实和法律依据，法院不予支持。
本案中，房交字第073号城关房产卖契的办理系基于冯艳平之夫潘木利与孙永珍于1998年3月25日所签订之《售房协议书》，该农村房屋买卖行为已经过北京市房山区人民法院（2014）房民初字第02679号民事判决书确认为有效，冯艳平对该买卖行为亦属知情。另，经过司法鉴定，房交字第073号城关房产卖契落款卖产人（盖章）处“冯艳平”的签字确属冯艳平所写。综上，冯艳平要求撤销房交字第073号城关房产卖契的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回冯艳平的诉讼请求。
冯艳平不服一审判决，以原诉理由上诉至本院，请求本院撤销一审判决，并依法改判支持其一审诉讼请求。
房山区住建委同意一审判决，请求予以维持。
孙永珍同意原判，请求予以维持。
在一审诉讼期间，房山区住建委在法定举证期限内提交并在庭审中出示了如下证据：
1、京国土房管市一（2003）616号《关于取消房产卖契有关事项的通知》，证明：自2003年7月21日起不再办理房屋卖契。
2、房交字第073号城关房屋卖契，证明：冯艳平与孙永珍之间房屋买卖是客观真实的。
在一审诉讼期间，冯艳平提交并在庭审中出示了如下证据：
1、宅基地申报表、批示、建房占用地申请，证明：冯艳平经申请并报北京市房山区洪寺村村民委员会、城关街道办事处批准，在洪寺村建房7间，即现在的房山区城关街道洪寺村洪新街××号。
2、售房协议书，证明：冯艳平的丈夫在冯艳平不知情的情况下，擅自以自己的名义与孙永珍签订了售房协议书，因孙永珍系非农户，并非洪寺村村民，故该售房协议书的签订违反国家强制法法律规定，应属无效。
3、房交字第073号城关房产卖契，证明：房山区住建委在办理相关卖契的时候没有法律依据也没有相关证据，应予以撤销。
4、申请书、EMS快递单据，证明：2013年11月9日冯艳平曾书面请求房山区住建委对涉案的房屋卖契的相关问题予以答复，但房山区住建委至今没有答复。
5、（2009）房行初字第69号行政判决书、（2009）房行初字第48号行政判决书、（2009）一中行终字第2825号行政判决书，证明：房山区住建委是本案适格的主体。
在一审诉讼期间，孙永珍提交并在庭审中出示了（2014）二中民终字第05024号民事判决书。
案件一审审理过程中，冯艳平向法院提交申请书，申请对房交字第073号城关房产卖契落款卖产人（盖章）处“冯艳平”签字及指纹是否出自冯艳平本人进行鉴定。法院接受冯艳平申请后，经随机确定，由北京通达首诚司法鉴定所对房交字第073号城关房产卖契落款卖产人（盖章）处“冯艳平”的签字上盖的手印真伪进行鉴定。2014年8月27日，北京通达首诚司法鉴定所出具了2014-TZW424号案件回函，认为该手印模糊不清，不够检验鉴定条件，所以无法对其进行检验鉴定。经随机确定，由中天司法鉴定所对房交字第073号城关房产卖契落款卖产人（盖章）处“冯艳平”的签字进行鉴定。2014年11月17日，中天司法鉴定所出具了（2014）文鉴字第120号文书鉴定意见书，鉴定意见为：检材房产卖契中“冯艳平”签名是其本人所写。该鉴定意见书经庭审质证，法院予以采纳。
经庭审质证，一审法院对当事人证据作如下确认：冯艳平提交的证据3、房山区住建委提交的证据2，系被诉具体行政行为，不能作为证据使用，法院予以排除。冯艳平提供的证据4、5，因与本案不具有关联性，法院不予采纳。冯艳平、房山区住建委及孙永珍提供的其他证据因符合最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》的相关规定，具有合法性、真实性及关联性，故法院均予以采纳。
一审法院已将当事人提交的上述证据随案移送本院。经审查，本院认为一审法院认证意见正确，故予以确认。
本院根据合法有效的证据以及当事人的有关陈述，查明如下事实：1998年3月25日，冯艳平之夫潘木利与孙永珍签订一份《售房协议书》，约定：“潘木利私人住房北屋四间、西房壹间、东房贰间，于一九九八年三月二十五日，经双方同意出价伍万叁仟元整。潘木利把房卖给孙永真（珍）”。卖房人为潘木利、买房人孙永珍、证明人何立镇。1998年5月28日，冯艳平与孙永珍经北京市房山区房地产市场管理所订立卖契号为房交字第073号城关的房产卖契，内容为：“立卖契人冯艳平今将所有下列房产卖与孙永珍，北房肆间议定卖价壹万伍仟元整，此产如有一切纠葛，均由卖方负责，今经北京市房山区房地产市场管理所订立卖契为凭。房产座落：房山区房山街道洪寺村；房产位置及间数：北房肆间；随带契证：房集建（93）字第01181260号”。潘木利于2012年4月13日去世。2014年1月，冯艳平及其女潘继春起诉孙永珍，要求确认1998年3月25日潘木利与孙永珍签订的房屋买卖协议无效。2014年3月25日，法院作出（2014）房民初字第02679号民事判决书，判决驳回了冯艳平、潘继春的诉讼请求。冯艳平、潘继春不服该判决书，上诉至北京市第二中级人民法院，2014年6月30日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第05024号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现冯艳平诉至法院，要求撤销房交字第073号城关房产卖契。
另查，房交字第073号城关房产卖契中的宅院位于北京市房山区城关街道洪寺村洪新街××号，系冯艳平于1984年8月9日向洪寺村村民委员会提交建房占用土地申请书申请而来，申请时家庭人口为四口，包括冯艳平、潘木利及其母亲、潘继春，当年在该宅院内盖了北房4间，之后建了西房1间，东房2间。1993年4月11日，冯艳平向房山区城关街道办事处申报宅基地；1993年12月31日，北京市房山区人民政府向冯艳平颁发了集体土地建设用地使用证，编号为房集建（93）字第01181260号。该集体土地建设用地使用证于1998年移交给孙永珍。经查，在该证变更记事一栏标注有：“冯艳平将房集建（93）字第01181260号集体土地建设用地使用证转移给孙永珍，房产卖契号：房交字第073号。”日期为1998年9月24日，并加盖有北京市房山区人民政府土地权属证专用章字样的公章。
本院认为：房山区住建委作为原北京市房山区国土资源和房屋管理局相应行政职权的承继机关，在孙永珍对原北京市房山区国土资源和房屋管理局所作行为提起的行政诉讼中，应为适格被告。
孙永珍上诉主要的理由在于涉案房屋卖与孙永珍并非其真实意思表示，孙永珍亦无买受涉案房屋的资格，但已经生效的北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第05024号民事判决已对涉案房屋买卖行为是否有效予以判断，并未支持孙永珍买卖涉案房屋无效的诉讼请求。房山区住建委依据有效的民事法律行为，为冯艳平与孙永珍办理房产卖契手续，该行为的作出并无不当。一审法院以冯艳平的诉讼请求，缺乏事实与法律依据为由判决驳回冯艳平的诉讼请求，判决无误，本院予以维持。冯艳平的上诉请求，事实与法律依据并不充足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
一、二审案件受理费各50元，均由冯艳平负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘天毅
代理审判员 曹文祥
代理审判员 王 琪
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 高 欢