广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江蓬法民一初字第1705号
原告：江门市蓬江区鸿兴房地产发展有限公司，住所地：江门市。
法定代表人：周建军，该公司总经理。
委托代理人：刘少文，该公司员工。
被告：江门市地产开发有限公司，住所地：江门市。
法定代表人：梁傍暖，该公司董事长。
委托代理人：凌育明，男，1961年6月2日出生，汉族，住江门市蓬江区。系该公司员工。
委托代理人：黄雪芳，女，1975年6月14日出生，汉族，住江门市江海区。系该公司员工。
原告江门市蓬江区鸿兴房地产发展有限公司（以下简称“鸿兴公司”）诉被告江门市地产开发有限公司（以下简称“地产公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2013年9月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2013年11月1日公开开庭进行了审理。原告鸿兴公司的委托代理人刘少文，被告地产公司的委托代理人凌育明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿兴公司诉称：原告于2001年1月10日参加江门市汇安拍卖行有限公司举行的合法竞拍，取得“某花园”整体项目的开发权，于同年3月16日办理了项目文件移交手续（附移交清单），并于同年6月7日签订《建设用地转让协议书》。由于受历史遗留拆迁问题影响，原告不能办理该土地使用权变更登记至其名下。后经被告地产公司的上级主管单位江门市建设集团有限公司批准同意（江建集字〔2001〕206号文），原、被告双方于2002年1月10日在广东五邑律师事务所见证下签订了《合作开发协议书》，并于同年1月15日在江门日报发出江拆字〔2002〕4号公告。原、被告双方真诚友好进行合作，开发完成了11幢房产（达3万多平方米）。但由于江门市开平合利建筑工程公司在施工某花园时出现质量问题，某花园7、8、9号楼业主要求检测问题引至纠纷，在蓬江法院一直处理至今才基本解决，导致2006年-2011年3月期间一直开发停顿。为彻底解决好拆迁和最后的开发工作，原、被告双方于2011年3月9日在江门市公证处签订了《补充协议》，之后原告加快开发工作，并基于解决某花园7、8、9号楼的质量问题和涉及的群众问题。于2011年3月底，被告原法定代表人陈振雄因涉嫌侵占公司资产被江门市公安局立案调查，直至2012年3月，被告的法定代表人变更为梁傍暖。但由于原法定代表人陈振雄于2011年在立案侦查期间，又涉嫌盗用公章作担保借款，其行为直接威胁到被告的财产和与原告合作的财产安全，被告已向市公安局报案。由于上述被告涉及的情况复杂，加上原告有大量拆迁补偿的拆迁户资产以及原告投入了一千多万进行拆迁开发建设，现还在加大投入，为避免原告的合法权益受到侵害，为此，原告起诉至法院，请求判令：确认原告与被告分别于2002年1月10日、2011年3月9日签订的《合作开发协议书》、《补充协议》合法有效。
鸿兴公司在举证期限内提供的证据有：
1、汇安拍卖行成交确认书，证明原告通过合法竞拍取得“某花园”整体项目的开发权；
2、建设用地转让协议书，证明被告转让复兴里、庙前里、岗头里地块给原告；
3、整体转让《某花园》开发项目补充协议书，证明“某花园”的整体开发权归原告所有；
4、某花园项目各项移交清单，证明被告同意转让“某花园”项目给原告，并已经办理移交手续；
5、江建字（2001）206号文件，证明江门市建设集团公司同意原告与被告合作开发某花园小区；
6、《合作开发协议书》及律师见证，证明由于历史遗留、拆迁等问题，“某花园”项目地块未能办理过户手续，在律师见证下签订了《合作开发协议书》，该协议真实有效；
7、补充协议的《公证书》，证明原告与被告双方签订《补充协议》，并经公证处确认，协议内容真实有效。
8、补充说明两份，证明为对上次庭审有关问题的说明；
9、拍卖款发票一份，证明原告通过拍卖方式取得开发土地，原告已支付拍卖款；
10、申请书一份（附公共资源交易中心的回复及代理服务收件收据一份），证明原告与被告之间的土地使用权转让，于2001年已申请办理权属变更登记至原告名下，但因所在地块上还有拆迁房屋，属于产权不清的情况，所以至今无法上述变更登记手续。
被告地产公司辩称：原告的陈述都是事实，我方予以确认，但都是前法定代表人陈振雄在公司造成的不良影响。现在在法院涉案的另案，也是因为前法人代表陈振雄盗用被告公司的公章担保债权700多万元，造成原告资产不安全和不便，我方公司表示遗憾。陈振雄担任我方公司的法人代表的时期，对原告公司造成了诸多的不便，这是我方公司也不希望见到的事情。被告原法定代表人陈振雄的相关行为威胁到原告的合法权益，导致原告的资产带来不稳定性和不安全性，请求法院依法保护原告的合法权益。
地产公司在举证期限内提供的证据有：
1、补充说明一份，证明为对上次庭审有关问题的说明；
2、国有土地使用权出让合同书一份、土地出让金收据以及建设资金收据、事业性收费收据共七份，证明被告取得本案土地使用权，并支付土地出让金；
3、被告的资质证书一份，证明被告具有房地产开发资质（三级），可以进行土地开发以及拆迁项目；
4、关于江门市地产开发总公司改造旧城受让土地使用权的批复、建设用地许可证（附拆迁门牌表），证明国土部门将土地批给被告使用，并规定了使用的范围以及拆迁的范围，已附上拆迁房屋门牌号。
本院依职权调取的证据有：江门市国土资源局于2014年1月2日出具的江国土资（地籍）函字〔2014〕1号《关于江门市地产开发公司土地使用情况的复函》
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告鸿兴公司与被告地产公司于2001年6月7日签订《建设用地转让协议书》，载明：“为加快城市建设，完成国用证字（1994）第09号地，旧城拆迁改造兴建商住楼宇项目，就进行土地过户问题，经双方协商达成如下协议：一、被告同意将沙仔尾区复兴里、庙前里、岗头里地块用地有偿转让给原告。二、该地块使用权有偿转让给原告，价格为400万元整，被告协助原告向市国土局申请办理该土地使用权过户给原告的手续，所需一切转让土地使用权的税费、手续费由原告负责…。”在庭审中，原、被告均陈述原告通过江门市汇安拍卖行举行的拍卖竞得“某花园”整体开发项目，该项目就是在复兴里、庙前里、岗头里地块上，虽拍卖成交价为人民币1050万元，但原告当时支付了450万元，其中400万元为土地使用权转让价款，50万元为拍卖拥金，其余600万元在日后履行“某花园”整体开发项目过程中以逐步返还款形式进行支付。对于上述陈述，原告提供了江门市汇安拍卖行出具的《成交确认书》和发票予以证实。
2001年6月16日，原告与被告签订《整体转让〈某花园〉开发项目补充协议书》，载明：“《某花园》开发项目属旧城拆迁改造项目，位于江门市白沙复兴里地段，总占地面积23520㎡，需拆迁房屋230间，拆迁面积约26800㎡…原告愿意按规划要求有偿承接该项目进行改造建设…一、双方同意将沙仔尾区复兴里、庙前里、岗头里地块用地按该整体项目有关协议价为人民币肆佰万元（400万元）转让给原告…。”在庭审中，原、被告均陈述虽其双方签订了用地转让协议，原告亦支付了转让价款400万元，但因该转让地块涉及拆迁项目等问题，未能办理土地使用权变更登记至原告名下，当时为了更好确定双方的权利义务，为了更好办理土地使用权过户手续，原、被告双方补充签订了上述协议。
于2001年12月27日，江门市建设集团有限公司向地产公司作出《对〈关于合作开发某花园项目的请示〉的批复》，载明：“…同意地产公司与鸿兴公司合作开发某花园商住小区，请制定好合作开发协议书和有关法律文书，经律师见证后实施，尽量争取较大的股权利润，确保在该项目中得到不少于90万元的利润收入。”
于2002年1月10日，原告与被告在广东五邑律师事务所律师李志斗的见证下签订《合作开发协议书》，载明：“‘某花园’生活小区是被告名下的开发项目。1994年12月20日，江门市伟浩拆建工程公司与建设银行江门分行营业部签订合作开发协议，共同合作开发‘某花园’生活小区，后因大气侯等原因，合作开发处于停顿状态。2000年12月15日，经中国信达资产管理公司广州办理处、建设银行江门分行、江门市伟浩拆建工程公司、江门市威华物业管理有限公司召开联席会议，决定将‘某花园’项目委托拍卖。原告于2001年1月10日在江门市汇安拍卖行有限公司合法竞拍，取得‘某花园’整体项目的开发权。但由于受历史遗留、拆迁等一系列问题影响，暂时未能办理‘某花园’项目地块的转名过户手续。为尽快将‘某花园’项目开发建设好，经原、被告双方协商达成如下合作开发协议：一、原、被告双方愿意共同合作开发位于江门市沙仔尾区的‘某花园’生活小区。被告以资质及开发项目的名义投入，占该项目1.5%的股权，原告以该项目开发所需的全部资金投入，占该项目98.5%的股权。二、‘某花园’生活小区占地面积24965㎡，可建筑面积约45000㎡，该项目实际拆迁补偿面积26800㎡，大小房屋193间，共230多户，开发期需三至五年。三、原告负责开发所需的一切资金，负责旧房拆建、补偿及开发经营等一切责任。被告配合原告办理有关部门报建、验收、办证等一切开发手续。四、被告按该项目销售面积所得总金额（减除1.5万㎡住宅的销售金额后）的1.5%为股权回报收益。但原告保证被告在该项目中取得不少于90万元的利润。在开发期内由原告按年度支付利润给被告，为保证被告的收益，原告每年度应先支付20万元给被告。五、本协议书签订前后，凡因‘某花园’开发项目发生的一切经济责任及法律责任均由原告承担，与被告无关。六、该项目的土地证件由原告保存…八、在开发售房过程中发生的一切税费由原告负责承担…。”
2011年3月9日，原告与被告签订《补充协议》，载明：“根据原、被告双方于2002年1月10日签订的《合作开发协议书》为大原则，为完善好日后工作，经双方协商现作出如下补充：一、现已开发完成的复兴里10、11、15、16、17、18、19、20、21、22、白沙路44号，被告以可售房价的1.5%（除拆迁成本发票外）为股权回报收益率计收，日后需开具发票，办理有关手续等工作，被告仍需配合完成。二、现余下的‘某花园’1#、12#、13#、14#（施工门牌）未建设，建筑面积约14000㎡（按实建筑面积结算）。兴建上述楼宇的红线范围内未拆房屋25间，面积1500㎡，开发期需五年…九、本《补充协议》是以原、被告双方于2002年1月10日签订的《合作开发协议书》为原则，双方的责任与义务都在该《合同开发协议书》中明确说明，若本《补充协议》与原《合作开发协议书》的条文发生冲突的，以本《补充协议》为准…。”于次日，原、被告将上述《补充协议》办理了公证手续，江门市江门公证处出具了（2011）江证内字第01355号《公证书》。在庭审中，原、被告均陈述在其双方签订《整体转让〈某花园〉开发项目补充协议书》后，仍未能办理土地使用权变更登记至原告名下，为可以顺利开发建设“某花园”项目，原、被告之后才又签订上述《合作开发协议书》和《补充协议》，由原告借用被告名义开发建设该项目，在开发过程中发生的全部费用、风险均由原告承担，被告只是享有部分利润，无需承担任何的经济责任。至今该项目还有1#、12#、13#、14#号楼没有完成拆迁，也没有进行开发建设，其他楼房已全部建设完毕，并已销售完毕，在对外销售时，均确权于被告名下，以被告名义进行销售，实际销售工作由原告完成，销售取得的价款除约165万元由被告取得外，其余全部由原告收取。
江门市公共资源交易中心于2014年2月21日针对原告提交的申请书进行回复，载明：“原该中心于2001年6月12日收到收件收据编号为〔2001〕74号的地块转让申请，后因地块未符合转让条件，该案已于2001年11月退回申请办理单位。”附后的〔2001〕74号《收件收据》载明：“兹收到地产公司申请蓬江区沙仔尾复兴里、庙前里、岗头里地段的土地转让给鸿兴公司登记材料如下…收件人：赵兰芳，时间：2001年6月12日。”
江门市国土资源局于2014年1月2日作出江国土资（地籍）函字〔2014〕1号《关于江门市地产开发公司土地使用情况的复函》，载明：“…一、1993年12月，该局以协议方式将沙仔尾复兴里、庙前里、岗头里地块出让给被告，并发出了《关于地产公司改造旧城受让土地使用权的批复》（江国土地字〔1993〕354号），土地用途为商住楼宇用地，土地出让金按8元/㎡计算，总额为19.972万元。被告已缴交该地块的土地出让金、征地管理费、城建费和建设用地许可证工本费，土地用途仍为商住楼宇用地。二…被告分别对市规划局批准拟建设的15幢建筑物占地范围申请土地使用权登记，并核发了《国有土地使用证》（详见附图，按规划顺序编号为1-15号），其中规划顺序号为2-11、15号的11幢建筑物占地，因房屋建成销售，已分户发放土地证给购房者。另外，规划顺序号为1、12、13、14号规划建筑物占地，截止2013年12月31日止，土地证权利人仍为被告，且无查封、无抵押…。”
从原告鸿兴公司提供的《营业执照》显示其经营范围为房地产开发、销售。从被告地产公司提供的《营业执照》显示其经营范围为投资开发房地产…。
本院认为：综合原、被告的举证、陈述以及相关行政部门出具的证据，可以证实原告通过参加竞拍取得“某花园”整体项目的开发权，原、被告通过签订《建设用地转让协议书》、《开发项目补充协议书》，双方真实表示系由原告受让“某花园”项目所在地块以进行开发建设，原告亦向被告支付了400万元土地转让价款。之后被告为配合原告办理土地使用权变更登记至原告名下，于2001年6月12日向江门市公共资源交易中心申请了变更登记，但因上述地块涉及拆迁项目，存在产权不清等原因，导致上述变更登记至今未能办理。期后，原告为了可以顺利开发建设“某花园”项目，又与被告签订《合作开发协议书》和《补充协议》，主要约定以被告名义进行开发建设“某花园”项目，以便于办理报建、确权以及销售等工作。原、被告以其双方真实意思表示将其双方之间的土地使用权转让关系变更为后来的合资合作开发关系，并通过协议明确约定各自在开发“某花园”项目中的分工以及应履行的义务，由此，参照《广东省高级人民法院关于〈合同法〉施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第十一条第二款的规定：“以划拨方式或以出让方式取得的土地使用权，当事人在签订合作建房合同后未办理土地使用权变更登记手续的，均不影响合作建房合同的效力。”虽然原告受让土地使用权后应办理权属变更登记，以确定土地的使用权属，但结合原告的诉讼主张，原告没有针对上述土地的使用权属提出主张或要求，且原、被告之间关于土地使用权的权属变更登记问题属于原、被告与国土等行政部门之间的行政监管关系，不影响本院在本案针对原告的诉讼主张的审查。据此，原、被告签订的《合作开发协议书》和《补充协议》系其双方真实意思表示，原、被告双方均具有房地产开发资质，且原、被告亦已履行了上述协议大部分的内容，该内容没有违反法律的强制性规定，而原、被告在开发建设上述项目过程中，也办理了相关报建手续，领取了《国有土地使用证》，故原、被告签订的《合作开发协议书》和《补充协议》依法具有法律效力。对原告要求确认上述《合作开发协议书》和《补充协议》合法有效的请求，因合法有据，且被告无异议，故本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
确认原告江门市蓬江区鸿兴房地产发展有限公司与被告江门市地产开发有限公司分别于2002年1月10日、2011年3月9日签订的《合作开发协议书》和《补充协议》具有法律效力。
本案受理费200元，由原告江门市蓬江区鸿兴房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。
审 判 长 叶健勇
代理审判员 杨丽燕
人民陪审员 蓝志想
二〇一四年三月十日
书 记 员 钟英华