山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第623号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：日照百货大楼有限公司，住所地山东省日照市。
法定代表人：靳照，董事长。
委托诉讼代理人：孙娜，女，该单位职工。
委托诉讼代理人：涂志，北京市奕明律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：吴艳，女，1970年7月18日出生，汉族，住山东省五莲县。
委托诉讼代理人：秦绪程（系吴艳之夫），住山东省五莲县。
再审申请人日照百货大楼有限公司（以下简称日照百货公司）因与被申请人吴艳房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省日照市中级人民法院（2014）日民一终字第570号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月21日作出（2015）鲁民提字第623号民事裁定，提审本案。本院依法组�合议庭，开庭审理了本案。再审申请人日照百货公司的委托诉讼代理人涂志、孙娜,被申请人吴艳的委托诉讼代理人秦绪程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
日照百货公司申请再审称，请求撤销山东省日照市五莲县人民法院（2007）莲民一初字第22号和山东省日照市中级人民法院（2014）日民一终字第570号民事判决，判决吴艳向日照百货公司支付租金2万元，驳回吴艳要求日照百货公司支付房屋装修残值的反诉请求。具体理由：1、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。日照百货公司主张吴艳合同期内拖欠租金2万元，有租赁合同和收款数额为依据，吴艳应该举证证明其已经支付了全部租金。2、原判决适用法律确有错误。对最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条“当事人另有约定的除外”的理解，应当建立在“明确”与“公平合理”的基础上。首先，日照百货公司与吴艳至少是“约定不明”，据此应视为没有约定；其次，即使视为有约定，那么在处理不明约定时也应该建立在公平合理的基础上，不应该由日照百货公司承担本应由吴艳承担的损失。3、原判决程序违法。一审法院从审理的各阶段、环节审理时限看，已经构成严重违法。二审法院没有查明违法的事实及原因，也没有确认程序的违法性是否影响案件公正审理。吴艳的反诉请求是一审开庭一年以后提出的，明显违反了最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第156条和《关于民事诉讼证据的若干规定》第34条第3款的规定，无论是按照“答辩期满”，还是“辩论终结前”，反诉请求都于法无据，原审法院应予驳回。
吴艳辩称，原审认定事实清楚，采信证据�确，适用法律得当。虽然数额离吴艳的投资存在巨大差距，但吴艳无力与日照百货公司长期纠缠，且当时的款项与十年后今天的款项已经无法相提并论了。请求依法维持原审判决并责令日照百货公司立即履行。1、日照百货公司无证据证明吴艳欠其房租。吴艳与原五莲县政府招待所（以下简称招待所）签订的合同明确载明，合同到期后折价补偿。合同未到期时，日照百货公司通过停水、停电等违法手段，企图违约又不予补偿或赔偿。2、装修费用的鉴定报告，鉴定价格远远低于正常评估价格，与吴艳的投资相差甚远。3、原招待所知情人李某、姜某1等的证言，做了较为客观的陈述，与双方签订的合同相互认证，日照百货公司应当赔偿吴艳的部分损失。4、原一审期间，吴艳当庭提出反诉请求，审判人员以调解为由，不予审判。日照百货公司不断上诉、申诉，是以程序违�为由一拖再拖，拒不履行赔付义务。
日照百货公司向五莲县人民法院起诉请求：判令吴艳支付租金2万元，将承租招待所3号楼恢复原状并返还。具体理由：2004年3月，招待所改制，由日照百货公司接收招待所的全部资产。吴艳与招待所签订的租赁合同于2006年10月1日到期后，日照百货公司即和吴艳协商合同终止事宜，但吴艳以双方未对承租房屋装修部分达成一致意见为由，拒绝交付租金，交还房屋。
吴艳反诉请求：判令日照百货公司赔偿涉案房屋装修费用80万元。具体理由：根据招待所与吴艳签订的房屋租赁合同约定，如果合同未到期日照百货公司收回或出租给他人使用，除承担全部装修费用外还应承担年房租的100%违约金。如果合同到期双方协商解决。吴艳装修征得招待所的同意，先后投资1141094.23元。现日照百货公司不但不按合同约定承担�务，反而采取停水停电停气的手段，不让吴艳经营。
一审法院认定事实：招待所与吴艳于2002年签订《房屋租赁合同》，出租方为招待所，承租方为吴艳。约定内容为：第一条：房屋座落：招待所院内3号楼，面积486平方米。第二条：租赁期限及用途：租赁期共四年，自2002年10月1日始至2006年10月1日止，从事桑拿、洗浴经营业务。第四条：租金和租金的交纳期限：租金5万元/年，第一年签订合同时先交2万元，开业时全部交清，以后按年于每年10月1日现金交清。第九条：其他约定事项：1、承租方装修房屋应征得出租方同意，费用由承租方自理，并于合同期满时退还出租方房屋，所装修费用协商处理。2003年12月份，五莲县政府决定对招待所实行招商引资进行改制。2004年3月4日，莲发公有资本经营中心与日照百货公司签订《五莲县政府招待所改造合同书》，合同�定由日照百货公司接收招待所的全部资产及所有债权债务，并约定对招待所已对外出租的洗浴中心由日照百货公司自行处置。2006年10月1日租赁合同到期后，日照百货公司要求吴艳付清租金2万元、恢复房屋原状并交还房屋。吴艳以双方未能对承租房屋装修费用达成一致意见为由，拒绝交还房屋。经县有关部门进行协调未成，致本案纠纷形成。
本案争议的焦点系吴艳的装修是否征得招待所的同意及装修的价值。在审理过程中，依据日照百货公司申请，法院依法委托五莲县价格认证中心，对案件所涉标的招待所洗浴中心装修费用进行评估。该中心于2010年11月15日出具的价格鉴定结论书鉴定招待所洗浴中心装修费用为394780元。法院分析认证：吴艳租赁招待所3号楼从事桑拿、洗浴经营业务，根据合同的性质、经营目的及社会习惯，必然要对房屋及室内进行装修及�置固定设施，从租赁合同约定中也有“期满所装修费用协商处理”事项，也可以推断在签订租赁合同时，双方已预见到必定会产生装修费用，而且吴艳投资对3号楼进行了装修是事实存在的。吴艳提供的招待所所长李某、副所长姜某1、张某三人的证明符合案件事实及五莲当时形势，从县政府出面协调也可判定吴艳进行装修是经过县有关领导及招待所的同意。对涉案房屋装修价值，以评估的折旧后目前价值认定较为合适。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人行使权力、履行义务应当遵循公平、等价有偿原则。本案中，由于五莲县政府对招待所进行改制，日照百货公司接收招待所的全部资产及所有债权债务后，应按约定对招待所已出租给吴艳的洗浴中心妥善处置。日照百货公�、吴艳应按照合同约定对合同期满出租房屋的装修费用遵循公平、等价有偿原则协商处理，而非由日照百货公司强制收回。对日照百货公司要求吴艳支付租金2万元的请求，因日照百货公司无证据证实此项主张，不予支持。对日照百货公司要求吴艳将承租招待所3号楼恢复原状并返还的请求，因涉案房屋已于2010年11月份交由日照百货公司进行开发，此项已实际履行，无需再处理。对吴艳要求日照百货公司赔偿涉案房屋装修费用80万元的请求，虽然其当时装修投资较大，但在租赁期满后按折旧价由日照百货公司补偿较为合理。故，一审法院认为，日照百货公司可按五莲县价格认证中心对本案所涉标的招待所洗浴中心装修费用评估的装修费用394780元补偿给吴艳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》�一百二十六条之规定，判决：一、日照百货公司偿付吴艳装修款394780元，于判决生效后十日内付清。二、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费850元，其他诉讼费755元，反诉案件受理费11800元（缓交），共计13405元，由日照百货公司与吴艳各负担6702.5元。
日照百货公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴艳的诉讼请求，支持日照百货公司要求吴艳支付租金2万元的诉讼请求，诉讼费由吴艳承担。主要理由：一、一审严重超审限，判决书送达时间过长，吴艳的反诉不应与本诉合并审理，证人李某、姜某1、张某未出庭作证，其证言不应作为证据使用，因此，一审程序严重违法。二、合同约定的装修费用协商处理，协商不成时不应推定为折价补偿，应视为约定无效。本着公平原则，双方应各负担50%，让日照百货公司全部承担显失公平。
二审法院查明：证人李某作证称，吴艳对房屋进行装修时招待所是同意的，签订合同时双方口头协商到期后房屋由招待所收回，装修那块打打折，由招待所补偿给吴艳；租金5万元，吴艳一年一交，交到第二年，第二年之后是否交纳不清楚。证人姜某2称，房屋出租时，其参与了协商，吴艳负责装修，到期后打打折，再补给吴艳一块。二审法院认定的其他事实同一审认定的事实。
二审法院认为，吴艳与招待所于2002年签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规强制规定，合法有效。吴艳按照合同约定交纳了租金并对房屋进行了装修。2004年招待所进行了改制，其债权债务由日照百货公司接收。在合同履行期内，日照百货公司和吴艳均应当按照合同约定继续履行义务。租赁期届满后，吴艳应当返还日照百货公司房屋。日照百货公司要求吴艳支付租金2万元，但未提供能够证明其主张成立的证据，一审不予支持正确。合同约定期满后装修费用由双方协商处理，从字面理解和合同约定的其他内容看，承租人可以对房屋进行装修，否则无法实现合同目的。期满后装修残值如何处理，双方书面约定不明确，结合证人李某、姜某1证言，一审认定装修残值由日照百货公司补偿给吴艳并无不当。日照百货公司申请对房屋装修价款进行司法鉴定，鉴定意见为扣除折旧后价值394780元，日照百货公司应当据此给付吴艳装修补偿款。吴艳在答辩时即口头提起反诉，后一审法院将反诉与本诉合并审理符合法律规定。一审尽管在程序上存在瑕疵，但判决结果正�。综上，日照百货公司的上诉请求不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13405元，由日照百货公司负担。
再审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为，本案争议的焦点是：1、吴艳是否拖欠日照百货公司租赁合同期内租金2万元；2、原审法院判令日照百货公司按五莲县价格认证中心鉴定的扣除折旧后价值向吴艳支付装修费补偿是否适当；3、原审是否存在超审限及吴艳反诉请求超过时限的程序问题。
关于租金支付问题。吴艳与招待所于2002年签订的《房屋租赁合同》约定租金的交纳期限为：第一年签订合同时先交2万元，开业�全部交清，以后按年于每年10月1日现金交清，即合同约定的是预付租金方式。日照百货公司在二审期间自认期限内的租金已经交齐了，尽管其再审期间主张该自认指向的是改制前，但未能提供证据予以证明。因此，对日照百货公司再审期间提出的吴艳拖欠其合同期内2万元租金的主张，本院不予支持。关于装修费补偿问题。双方签订的租赁合同约定了合同期满后装修费用协商处理，证人李某、姜某1证实合同协商时约定合同期满，房屋由招待所收回，“装修那块打打折”，鉴于双方对装修费用的具体折算方式没有明确约定，原审法院依据价格鉴定机构的意见，认定日照百货公司以扣除折旧后的装修残值补偿给吴艳并无不当。关于原审程序问题，一审确实存在超审限问题，但鉴于实体处理结果并无不当，一审超审限并未给日照百货公司带来财产损害；吴艳在一审庭审答辩时即提出反诉请求，并未超出法定期限，原审法院将本诉与反诉合并审理符合民事诉讼法的相关规定。
综上所述，日照百货公司的再审请求无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
维持日照市中级人民法院（2014）日民一终字第570号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫爱云
审 判 员 滕建国
代理审判员 田晓菲
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 张传兵