广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终17211号
上诉人（原审被告）：刘进军，男，汉族，1974年6月4日出生，住所地：广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：彭志斌，广东鹏乾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯欣欣，女，汉族，1986年4月28日出生，住所地：广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：王辉，广东华雅律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301—303、305、306、308—313、315、316、318—321、2503B，组织机构代码：78525491—5。
法定代表人：李耀智。
委托诉讼代理人：李雯，女，汉族，1992年10月5日生，住所地：广东省深圳市龙岗区，系该公司员工。
上诉人刘进军因与被上诉人冯欣欣，原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初3114号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，上诉人刘进军的委托诉讼代理人彭志斌，被上诉人冯欣欣的委托诉讼代理人王辉，原审第三人中原地产公司委托诉讼代理人李雯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
刘进军上诉请求：1、撤销一审判决第二项；二、冯欣欣负担一、二审受理费。
事实和理由：刘进军于案涉买卖合同签订前一日已经向中原地产公司交付购房定金10万元，该款为案涉合同履行的定金。因冯欣欣自始没有向刘进军出示账号，且双方事后约定由中原地产公司代收房款，故前述10万元由中原地产公司收取，应确认为刘进军向冯欣欣交付的定金。案涉房屋产权人不明，不具备交易条件。冯欣欣拒绝配合刘进军查档，导致刘进军无法核实冯欣欣与案涉房屋的真实关系，为保证资金安全，刘进军有理由合理怀疑冯欣欣对案涉房屋没有所有权，并有权拒绝房款。并且，购房新政策导致刘进军贷款条件发生改变，该情势变化发生于案涉合同签订之后，属于买卖双方均无法预见外部因素，在刘进军无能力获取贷款的前提下，刘进军购房能力受到外力限制，无法顺利完成交易，因此，刘进军有权解除合同并无需承担违约责任。综上，请二审法院查明事实，依法改判。
冯欣欣辩称，刘进军对冯欣欣的房屋状况非常清楚，在双方签订买卖合同后，没有按照合同的约定支付任何款项，其行为已构成明显违约。刘进军在上诉状中说的陈述理由均不能作为其固定性合同的合法依据。一审事实认定清楚，法律适用正确，故请求驳回刘进军的上诉请求。
中原地产公司辩称，与我方一审答辩意见一致。
冯欣欣向一审法院起诉请求：1、解除冯欣欣、刘进军双方签订的《二手房买卖合同》；2、刘进军向冯欣欣支付违约金600000元；3、本案诉讼费用由刘进军承担。
一审法院查明，2016年1月17日，冯欣欣与刘进军在中原地产公司居间下签订《二手房买卖合同》。涉案房产位于深圳市坪山新区丹梓大道以南的招商花园第XX栋XX单元XX房。双方的合同约定本合同生效之日起2日内向冯欣欣支付定金50000元，7日内再向冯欣欣支付650000元。合同签订后刘进军未依约支付定金。另外，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日的，卖方可选择要求买方支付转让成交价20%违约金承担违约责任或没收买方已付的定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日的，买方可选择要求卖方支付转让成交价20%违约金承担违约责任或双倍返还买方已付的定金。合同中备注写明，买卖双方清楚涉案房产一手房产证未出，双方不得因此拒绝交易；买方在支付了定金70万元后，在年前再支付10万元，共计定金80万元。
另查明，涉案房产是冯欣欣于2014年6月5日向深圳市XXXX房地产有限公司购买所得。刘进军认为，因其多次要求冯欣欣查档被拒绝，才没有按约支付定金，是行使不安抗辩权。一审庭审结束后，刘进军提交一份交易明细，显示内容中原地产公司交易明细金额10万元，但未加盖任何公章，刘进军认为已经向冯欣欣支付本案定金10万元，但没有提交其他证据予以佐证。中原地产公司在一审庭审中确认未收到本案托管定金。刘进军对解除合同没有异议，但约定违约金过高，要求调整。
一审法院认为，冯欣欣与刘进军签订《二手房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方均应切实履行合同义务。本案争议焦点是刘进军是否享有不安抗辩权以拒绝履行支付定金义务。根据合同法规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行；一方在对方履行之前有权拒绝履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，刘进军要求冯欣欣配合查档，但合同并没有约定冯欣欣配合查档是合同义务，因此配合查档并不构成双方互负债务的前提，刘进军不能以冯欣欣没有配合查档为由拒绝履行合同约定支付定金的义务，故刘进军行为构成违约，且逾期超过五日。其次，刘进军认为向中原地产公司支付定金100000元，但根据冯欣欣庭后提交证据可以看出，即使刘进军向中原地产公司支付定金100000元的主张成立，但支付日期均发生在本案签订合同之前，且刘进军也没有证据证明与本案有关，中原地产公司也不予确认收到本案定金，故刘进军主张已经支付本案定金100000元，一审法院不予采信。最后，刘进军称因购房新政策原因导致合同无法履行，刘进军不承担责任。但刘进军违约行为发生在购房新政策之前，故其抗辩理由不能成立。综上所述，刘进军行为构成根本违约，根据合同约定，冯欣欣有权解除合同，并要求支付违约金。现冯欣欣请求解除合同，刘进军也没有异议，冯欣欣该请求一审法院予以支持。违约金根据合同约定为转让成交价百分之二十即600000元，但冯欣欣没有提供因刘进军违约行为造成订约时实际损失具体金额，且该约定违约金显属过高，一审法院根据双方履行合同程度，结合公平原则，将违约金调整为150000元为宜,冯欣欣请求超出部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除冯欣欣与刘进军于2016年1月17日的签订《二手房买卖合同》；二、刘进军于判决生效之日起十日内向冯欣欣支付违约金150000元；三、驳回冯欣欣其他诉讼请求。本案受理费9800元（此款冯欣欣已预缴），由冯欣欣承担7350元，刘进军承担2450元。
本院二审查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据刘进军的上诉内容，本案的争议焦点为涉案合同不能履行的违约方是谁。本院认为，刘进军在签订买卖合同后，没有依约支付定金，已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。原审根据合同履行的实际情况判令其承担15万元的违约金适当，本院对此予以维持。合同没有约定冯欣欣有配合刘进军查档的义务，且查档并不是刘进军支付定金的前提条件，因此，刘进军的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。刘进军的违约行为发生在3.25新政之前，因此，刘进军称新政影响刘进军履行合同的上诉理由也不成立，本院予以驳回。综上，刘进军的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由刘进军负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十一月十五日
书记员 张东阳（兼）
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。