北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终80号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京龙诚信达投资咨询有限公司,住所地北京市朝阳区华威南路6号楼8层801内846室。
法定代表人：龙丹丹，总经理。
委托诉讼代理人：丛玉国，北京市君邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京红金牛数据技术有限公司，住所地北京市海淀区厂洼街5号院嘉禾写字楼二层206室。
法定代表人：何晓军，总经理。
委托诉讼代理人：张维钦，北京市明仁律师事务所律师。
上诉人北京龙诚信达投资咨询有限公司（以下简称龙诚信达公司）因与被上诉人北京红金牛数据技术有限公司（以下简称红金牛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初38734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龙诚信达公司上诉请求：撤销一审法院判决第三项、第四项、第五项，改判将一审法院判决第一项变更为红金牛公司支付龙诚信达公司房屋使用费345280元。事实和理由：1.双方补充协议中明确约定了租金标准，约定后续租金以清房时间协商解决，红金牛公司于2016年9月上旬腾空，2016年7月8日至8月31日期间的占用费应由红金牛公司支付；2.虽然龙诚信达公司提供租赁许可证确实存在障碍，但并非龙诚信达公司造成，在履行合同过程中红金牛公司正常交纳租金，没有提出异议，证明龙诚信达公司并未违约，因此不应判决龙诚信达公司支付违约金；3.免租期的约定是21天，之所以写成与部队给龙诚信达公司免租期一致，是为了便于红金牛公司出租给下家，同时考虑红金牛公司无须搬家的原因。对方提供的不完整合同上没有写着21天的免租期，免租期是双方协商，涉案房屋一直由红金牛公司使用，红金牛公司不需要搬家，故不需要给免租期。
红金牛公司辩称，同意一审判决，不同意龙诚信达公司上诉请求。1.龙诚信达公司违反合同约定延期办理租赁许可证、迟延办理电话网络、电话网络达不到办公所需条件，导致涉案房屋大面积空置、无法出租、部分租户退租，龙诚信达应当就其延期办理租赁许可证一事承担违约责任，龙诚信达公司违约在先，所以租金不应当支付。2.双方2016年7月7日签订《协议》之时，红金牛公司不知道部队与龙诚信达公司解除合同，龙诚信达公司在2014年4月之后没有租赁权，且2016年7月12日部队设置围栏导致租户陆续搬家，红金牛公司不应当支付后续使用费。3.龙诚信达公司在签订房屋租赁合同时存在以欺诈方式取得免租期租金的行为，就该部分免租期租金，龙诚信达公司应当退还红金牛公司。
龙诚信达公司向一审法院起诉请求：判令红金牛公司支付2016年4月8日至2016年8月31日的房屋使用费245292元，并以每天360元计算支付自2016年10月16日起至判决生效之日止的违约金。
红金牛公司向一审法院反诉请求：判令龙诚信达公司赔偿房屋空置损失435237元、装修损失635798元、因办理租赁证费用损失28200元、违约金110000元；判令龙诚信达公司退还押金100000元、免租期租金275000元。
一审法院认定事实：位于北京市海淀区厂洼街5号大门西侧第一个门楼房屋（1752.80平方米），系龙诚信达公司（乙方）于2014年9月15日从中国人民解放军某部队保障部（甲方，以下简称某部队）承租，双方签订有《军队房地产租赁合同》。其中约定租赁用途为办公、经营，租赁期限自2014年10月8日起至2019年1月7日止。租赁期内，乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定。（第十五条）双方承认的附加条款如下：一、约定交款日为：10月8日、1月8日、4月8日、7月8日；二、装修期为三个月，免收房租。
2014年9月16日，龙诚信达公司作为甲方就上述房屋中地上2-5层及7间地下室（建筑面积1400平方米）另与乙方红金牛公司签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租红金牛公司作为写字楼及仓库使用。主要约定：租赁期限：根据甲方与房屋所有人中央警卫团保障部签订的租赁合同对租赁期限的相关约定，乙方自甲方处承租该房屋的租赁期限共计4年零3个月。其中免租期21天，免租期结束后4年零3个月。具体时间：免租期2014年9月15日至2014年10月7日，正式租期:2014年10月8日至2019年1月7日。特别说明：免租期及正式租期，以甲方与中央警卫团保障部签订的租赁合同期限为准。该房屋租金1100000元，保证金100000元，合同结束时甲方无条件退还乙方。租金按每三个月一期分期支付，每期租金共计275000元。乙方应于正式租期开始前10日内向甲方支付第一期租金，此后各期租金于每期起始日前15日内支付。关于租赁发票：年租金110万元，其中甲方每年出具60万合格发票，乙方承担50万发票税费。乙方不得随意损坏房屋设施，如因装修改变房屋的内部结构和设置对房屋结构有严重影响的设备，需先征得甲方书面同意，费用由乙方自理。租赁期满后，依附于房屋不可分离的装修归甲方所有，乙方不得拆除。甲方须履行下列义务，如甲方不履行或履行不完全，乙方可延期交付租金：1、甲方同意乙方租得的房屋自用后，剩余房屋转租给第三方；2、甲方提供《军队房地产租赁许可证》及产权单位盖章以便完成工商税务注册登记，为此产生的协调、交通等费用由甲方承担；3、甲方提供与中央警卫团保障部租赁合同复印件；4、房屋租赁期内，甲方负责协调与中央警卫团保障部相关各部门的联络关系，以保证乙方对房屋的出租、使用处正常进行；5、合同执行期，除本合同第十五条免责条件下，第二条规定外，甲方不得随意终止合同，否则为此承担相应责任。租赁期间双方必须信守合同，乙方违反本合同的规定，按年总租金的10%向甲方交纳违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的千分之五向乙方加收滞纳金。租赁期间双方必须信守合同，甲方违反本合同的规定，必须全额退回保证金，同时按年总租金的10%向乙方交纳违约金。（十五）免责条件：2、承租房屋产权属于军方，军方因任何原因需要收回该租赁房屋，本合同也应自动终止，甲乙双方互不承担任何责任，甲方应向乙方出具军队收回房屋书面盖章通知原件；3、因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补，并无条件返还本合同保证金。本合同共叁页，一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等效力。
合同签订后，龙诚信达公司将约定房屋交付红金牛公司使用，红金牛公司亦按约定履行交纳保证金及支付租金义务，租金付至2016年4月7日。后因军队全面停止有偿服务，红金牛公司事实上于2016年9月初将租赁房屋交还某部队。期间，于2016年3月31日，某部队与龙诚信达公司签订《解除协议》，主要内容包括：“甲乙双方经协商一致，同意提前解除该合同。甲、乙双方履行房地产租赁合同至2016年3月31日，到期合同解除，双方互不补偿。乙方于2016年6月30日前，按照现状移交房屋、土地及其附属物品、设施设备。房地产租赁合同解除后的房屋使用费，按每天3234元计算至2016年6月30日共计29.43万元，扣除已交房屋租金转作房屋使用费2.55万元，补交26.88万元，于本协议签订之日付清。乙方如果延后移交房屋，除按实际使用天数补收房屋使用费外，延后日期在10日内，甲方扣除乙方押金的50%作为违约金；延后日期在11至20日内，甲方扣除乙方押金的80%作为违约金；延后日期超过20日，甲方扣除乙方押金的100%作为违约金，并视同乙方放弃房屋内属于乙方的全部财产收回房屋。协议约定的房屋移交日期之前，甲方保障维持房屋运转的水、电、气等正常供应；移交日之后，甲方有权停止供应。乙方保证空房移交，乙方与其他第三方的任何关系与甲方无关。提前解除合同给任何第三方产生的任何损失，甲方不承担任何责任。”2016年7月7日，龙诚信达公司与红金牛公司亦就双方合同约定第二年第3期租赁签订《协议》，内容为：“关于支付北京市厂洼街5号大门西侧第一单元宿舍楼2-5层第二年第3期租金21.58万元（其中税前应付21.58万，0.8万税费由龙诚信达承担，税后应付20.78万），第3期租期：2016年4月8日至2016年7月8日，由于当前特殊情况所致，双方协议延后支付，支付不超过2016年10月15日，如经营正常，后续租金以清房时间协商解决。”
对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.龙诚信达公司要求红金牛公司支付房屋使用费并赔偿逾期支付违约金，红金牛公司则依据上述龙诚信达公司与某部队《解除协议》，主张龙诚信达公司无权收取协议解除后的房屋使用费。关于龙诚信达公司与某部队之间合同的解除时间，经法院询问，龙诚信达公司坚持认为于2016年6月30日解除，红金牛公司则主张于2016年3月31日解除，龙诚信达公司未能就该《解除协议》相关内容向法院作出合理解释。红金牛公司称于诉讼前对于龙诚信达公司与某部队解除协议之事实并不知情，龙诚信达公司则主张该公司人员在场，但未就此提供相应证据。红金牛公司另主张某部队已免除龙诚信达公司2016年4月之后房屋使用费之事实，龙诚信达公司对此予以否认并称实际向某部队支付房屋使用费至2016年4月7日，红金牛公司未就其主张的事实向法院提供相应证据。红金牛公司另主张某部队于2016年7月12日在涉案房屋前设置围挡，致剩余租户无法使用且陆续搬家之事实，龙诚信达公司反驳主张围挡并不影响其正常使用。2.红金牛公司要求龙诚信达公司赔偿装修损失，龙诚信达公司则据上述合同免责条款予以拒绝，红金牛公司主张该相关条款属格式条款而无效，该公司未就其主张向法院充分举证。3.红金牛公司主张龙诚信达公司延迟办理电话网络接入申请及部队长期停止办理《军队房地产租赁许可证》，分别、先后致其1100平方米、330平方米房屋空置损失之事实，其提供龙诚信达公司向部队送达函件为据，函件中确有述及租赁许可证暂停办理造成40%房屋空置等内容。龙诚信达公司则主张已积极履行协助办理，且所谓延迟或无法办理与本公司无关，红金牛公司未能述明空置的具体事实并提供相应证据。红金牛公司还未能就其主张的办理《军队房地产租赁许可证》所支出的费用向法院提供相应证据。4.红金牛公司主张与龙诚信达公司签订合同时，该公司隐瞒与某部队合同约定免租期的事实，并造成其支付了免租期的租金。龙诚信达公司否认隐瞒合同条款内容，红金牛公司未就此隐瞒事实充分举证。双方当事人均未能就各自关于合同中免租期及正式租期条款内容的相应主张向法院充分举证。5.另经法院询问，龙诚信达公司表示某部队未曾就终止合同给予相应补偿，红金牛公司虽称部队有相应赔偿，但未就相关事实向法院提供证据。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，龙诚信达公司将其租赁的某部队房地产另行出租红金牛公司使用，双方所签订的房屋租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。因租赁房屋属军队房地产性质，双方在合同中专门约定了相应免责条款，即军队需要收回该租赁房屋，双方合同也应自动终止，且互不承担任何责任。龙诚信达公司与军队的租赁合同中也约定有类似条款，且在与红金牛公司签订合同前，已向该公司提供了相应合同文本，红金牛公司对其中可能产生的风险能够预知。现红金牛公司主张该条款属格式条款而无效，其未就此向法院提供充分的事实、法律依据，该条款可作为规范双方当事人履行行为的依据。
实际履行中，龙诚信达公司将约定房屋交付红金牛公司使用，红金牛公司亦按约定支付了相应租金，双方并未产生纠纷。后根据军队停止有偿服务的要求，某部队与龙诚信达公司签订了解除协议，明确约定双方合同于2016年3月31日解除，并限期龙诚信达公司于同年6月30日前腾房。龙诚信达公司关于合同解除时点的主张，缺乏合同及法律依据。相应地，自该解除之日，龙诚信达公司继续出租房屋获取租金也失去了合法、有效的依据，但此时双方合同尚未协议或依法解除。事实上，红金牛公司于同年9月将涉案房屋退还某部队，且其与龙诚信达公司于同年7月就此前所欠租金金额及支付期限等已达成协议，双方协议内容出于自愿且与房屋使用事实相符，并不与龙诚信达公司与某部队的解除协议内容相冲突，红金牛公司仍应支付相应租金。红金牛公司未就所谓某部队免除后续使用费之事实向法院举证证明，但结合某部队向龙诚信达公司作出交还房屋的限期，且没有证据证明龙诚信达公司已将与某部队解除协议之事实及时告知红金牛公司，加之同年7月后涉案房屋已被设置围挡的事实，红金牛公司对房屋的实际使用已无法正常维系，对于龙诚信达公司违反与某部队解除协议继续出租使用房屋所造成的扩大损失，法院不予支持，同时该公司的违约金主张亦缺乏法律依据。
前已述及，双方合同免责条款具有约束力，红金牛公司应当自担风险，且现没有证据证明某部队因终止合同对龙诚信达公司进行了赔偿，该公司要求龙诚信达公司赔偿装修损失与约定不符，法院不予支持。同样依据合同免责条款，因收回房屋而终止合同的，应无条件返还本合同保证金，现红金牛公司的相应返还请求符合合同约定，法院予以支持。庭审中，红金牛公司主张龙诚信达公司存在延迟办理电话网络接入申请，造成房屋大面积长期无电话网络无法出租闲置之事实，龙诚信达公司不予认可，红金牛公司未能就所谓延迟申请及房屋闲置事实提供相应证据证明。且双方已在合同租赁期限条款中特别对电话网络接入作出约定，即电话网络接入需要申请、批准、施工等用时较长，红金牛公司自行承担，法院对其该项请求不予支持。关于红金牛公司主张龙诚信达公司隐瞒与某部队之间合同免租期，致其负担了不应支付的免租期租金一节，龙诚信达公司虽予以否认，却亦无法对双方合同特别说明内容作出合理解释，并举证证明其已将完整合同文本提供红金牛公司，红金牛公司有权依据该特别说明主张相应免租期，法院对红金牛公司主张退还相应租金之请求予以支持。此外，红金牛公司还主张龙诚信达公司未提供租赁许可证造成部分房屋空置的事实，该公司提供的龙诚信达公司函件对相关事实确有述及。该事项在双方合同中明确约定为龙诚信达公司之义务，双方虽述称系军队方面停止办理所致，却不能据此免除龙诚信达公司的违约责任。故现红金牛公司据此主张龙诚信达公司赔偿违约金，理由正当。但该公司同时比照租金标准主张赔偿房屋闲置损失事实及相关费用支出一节，因该公司此前已实际全额支付了诉争期间的租金，其从未因所谓空置向龙诚信达公司主张过履行抗辩或减免相应租金，况且该公司现亦未能提供所谓房屋空置及费用支出的具体事实证据，故其不能提供证据证明其主张损失金额高于合同约定的违约金计算标准。即使因停办许可证出现房屋空置，该公司亦应当及时与龙诚信达公司协商解决方案，继续占用房屋而扩大损失，亦不受法律保护。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决：一、于本判决生效后七日内，被告（反诉原告）北京红金牛数据技术有限公司支付原告（反诉被告）北京龙诚信达投资咨询有限公司二○一六年四月八日至二○一六年七月八日期间的房屋使用费215800元；二、于本判决生效后七日内，原告（反诉被告）北京龙诚信达投资咨询有限公司退还被告（反诉原告）北京红金牛数据技术有限公司保证金100000元；三、于本判决生效后七日内，原告（反诉被告）北京龙诚信达投资咨询有限公司赔偿被告（反诉原告）北京红金牛数据技术有限公司无法提供租赁许可证违约金110000元；四、于本判决生效后七日内，原告（反诉被告）北京龙诚信达投资咨询有限公司退还被告（反诉原告）北京红金牛数据技术有限公司免租期租金203260.84元；五、驳回原告（反诉被告）北京龙诚信达投资咨询有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京红金牛数据技术有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方均未提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院经审理认定的事实一致。
本院认为，龙诚信达公司与红金牛公司于2014年9月16日签订的《房屋租赁合同》、于2016年7月7日签订的《协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行己方义务。由于军队收回房屋，导致涉案房屋租赁合同无法继续履行，双方发生争议。对于一审判决中判令龙诚信达公司退还红金牛公司的保证金10万元，双方对此均无异议，本院予以维持。
对于房屋使用费的支付一节。由于龙诚信达公司与军队已经于2016年3月31日签订《解除协议》，协商一致解除《军队房地产租赁合同》，并要求龙诚信达公司在2016年6月30日前移交房屋。后龙诚信达公司与红金牛公司于2016年7月7日签订《协议》，约定：2016年4月8日至2016年7月8日的租金21.58万元，由于当前特殊情况所致，双方协议延后支付。故红金牛公司应当支付2016年4月8日至2016年7月8日的使用费，标准为21.58万元。但《协议》同时约定：如经营正常，后续租金以清房时间协商解决。根据本案查明的事实，龙诚信达公司主张红金牛公司直至2016年9月初才搬离，结合红金牛公司在一、二审庭审中的陈述可以认定红金牛公司在2016年7、8月期间仍在占有使用涉案房屋直至9月初搬完，红金牛公司应就其占有使用涉案房屋的行为支付占有使用费。考虑到红金牛公司陈述自2016年7月12日起部队开始施工设置围挡，龙诚信达公司亦认可7月份部队确实存在设置围挡的情况，对于租赁标的的使用确有一定影响，故本院对于占有使用费的数额予以酌定。一审法院对此处理不当，本院予以改判。
对于免租期租金一节。由于龙诚信达公司与红金牛公司签订的《房屋租赁合同》约定“其中免租期21天，免租期结束后4年零3个月。具体时间：免租期2014年9月15日至2014年10月7日，正式租期:2014年10月8日至2019年1月7日。”该部分内容明确约定的免租期时间为21天。虽红金牛公司主张《房屋租赁合同》还约定：“特别说明：免租期及正式租期，以甲方与中央警卫团保障部签订的租赁合同期限为准。”但根据红金牛公司庭审中的陈述和举证，可以看出红金牛公司在签订合同时认为中央警卫团保障部给龙诚信达公司的免租期亦为21天。红金牛公司与龙诚信达公司对于免租期的真实意思表示实为21天。虽龙诚信达公司与中央警卫团保障部实际达成的《军队房地产租赁合同》中龙诚信达公司享有3个月装修期免收租金的待遇，但根据红金牛公司的陈述，其在与龙诚信达公司签订《房屋租赁合同》时并不知晓该3个月免租期的存在，且从红金牛公司在之后的履行合同的过程中交纳租金的行为来看，亦按期交纳了2016年4月7日之前的各期租金，未提出对免租期的异议。故本院认为，红金牛公司与龙诚信达公司签订《房屋租赁合同》时对于免租期的真实意思表示应为21天。红金牛公司要求按照龙诚信达公司实际获得的免租期时间减免相应租金，本院不予支持。一审法院对此认定有误，本院予以改判。
对于违约金一节。双方《房屋租赁合同》明确约定由龙诚信达公司提供《军队房地产租赁许可证》，由于龙诚信达公司未完成相应义务，导致房屋存在空置情况，龙诚信达公司亦认可该情况，但主张系因为军队方面的原因造成。本院认为，违约责任为无过错责任，即使是军队方面的原因亦不能因此免除龙诚信达公司对于红金牛公司的违约责任。双方《房屋租赁合同》约定龙诚信达公司违约的按照年总租金的10%交纳违约金，一审法院判决的数额并无不当，本院予以维持。因一审法院已支持红金牛公司关于违约金的请求，违约金的功能在于弥补损失，红金牛公司并未举证证明其实际损失高于违约金数额，故对于红金牛公司主张的房屋空置损失和办理租赁证费用损失，一审法院未予支持的处理正确，本院予以维持。对于龙诚信达公司上诉称不是龙诚信达公司原因造成的，红金牛公司在合同履行期正常缴纳租金的行为证明龙诚信达公司并未违约等理由，本院不予采信。
由于《房屋租赁合同》明确约定，军方因任何原因需要收回该租赁房屋，本合同也应自动终止，甲乙双方互不承担任何责任。故一审法院未予支持红金牛公司要求的装修损失正确，本院予以维持。
综上所述，龙诚信达公司的上诉请求部分成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初38734号民事判决第二项、第三项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初38734号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项；
三、于本判决生效后七日内，北京红金牛数据技术有限公司支付北京龙诚信达投资咨询有限公司二○一六年四月八日至二○一六年八月三十一日期间的房屋使用费285800元；
四、驳回北京龙诚信达投资咨询有限公司其他诉讼请求；
五、驳回北京红金牛数据技术有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费5104元，由北京龙诚信达投资咨询有限公司负担1364元（已交纳），由北京红金牛数据技术有限公司负担3740元（本判决生效后七日内交纳）。
一审反诉案件受理费9529元，由北京红金牛数据技术有限公司负担8206元（已交纳），由北京龙诚信达投资咨询有限公司负担1323元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费7941元，由北京龙诚信达投资咨询有限公司负担3040元（已交纳），由北京红金牛数据技术有限公司负担4901元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 范 磊
二〇一八年三月二十八日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 赵梦芸