南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第184号
原告张庆华，女，1944年9月25日生，汉族。
原告刘家福，男，1943年1月7日生，汉族。
以上两原告委托代理人崔保华，江苏九州律师事务所律师。
以上两原告委托代理人刘祥陵，男。
被告束健，男，1978年7月18日，汉族。
被告郑丽丽，女，1984年6月16日，汉族，无业。
以上两被告委托代理人王春，江苏森远律师事务所律师。
原告张庆华、刘家福与被告束健、郑丽丽房屋买卖合同纠纷一案，刘某2014年12月29日向本院起诉，本院于同日立案受理。本院依法组成合议庭于2015年2月10日公开开庭进行了审理。刘某的委托代理人刘祥陵、崔保华，被告束健、郑丽丽及其委托代理人王春到庭参加诉讼。案件审理过程中，因刘某去世，原告张庆华、刘家福作为刘某的继承人参加本案诉讼。本案现已审理终结。
原告张庆华、刘家福诉称，两被告系夫妻，2010年5月17日，刘某与两被告签订了附条件的委托贷款协议一份，双方约定，以被告名义向银行贷款供刘某使用，刘某偿还贷款本金及利息的义务，同时约定，刘某将位于本市秦淮区联合村1-1号3栋x室房屋及假层过户到被告束健名下（以下简称诉争房屋），作为还款保证，被告无需支付房款，房屋实际所有权人仍为刘某。在刘某需要时，被告随时配合刘某将房屋无偿过户返还给刘某。其后，依据约定，刘某与被告束健于2010年6与9日签订了《南京市存量房买卖合同》一份，并于当月将诉争房屋过户给被告束健，束健未支付任何房款。协议签订后，刘某实际未收到两被告的银行贷款。为此，刘某多次向两被告主张将诉争房屋过户返还给自己，但均被两被告无理拒绝。后刘某打听得知，被告已私自将诉争房屋转让予第三人。被告此举不仅违反了合同义务，同时也侵害了刘某基于该房屋的财产权利，鉴于该房产已为第三人所有，无法返还刘某的现状，两原告主张两被告按照房产市价赔偿两原告损失。为维护原告合法权益，现向贵院提起诉讼，请求法院判令两被告：1、向两原告按市价支付本市秦淮区联合村1-1号3栋x室的房款；2、承担本案诉讼费用。
被告束健、郑丽丽辩称，以刘某名义提起的诉讼，实际上系刘某的债权人找不到刘某而冒用其名义提起的诉讼，有待法院进一步核实诉讼的真实性。就诉讼本身而言，该诉讼已经超过了法定的诉讼时效，根据刘某与两被告签订的协议时间是2010年5月17日，其后刘某承诺必须在2011年12月31日前将诉争房屋过户回自己名下，以此时间算，刘某的起诉已过诉讼时效。实体上，两被告对刘某没有任何的赔偿义务，本案的事实是，2010年5月份，刘某自称因经营需要资金，找到她的朋友孙媛媛，请孙媛媛帮助其给诉争房屋做贷款，当时诉争房屋已经有一个40万元的抵押贷款，无法再做资产抵押，必须办理买卖过户做按揭抵押，由于被告束健认识孙媛媛，孙媛媛就说把诉争房屋无偿过户到被告名下，以被告名义做贷款，但还款不需要自己负责，还款的卡也由孙媛媛实际保管，被告认为这样的事情对自己的确没有风险，出于帮忙的目的就答应了。后来，双方就办理了过户登记和按揭贷款，但根据按揭贷款的政策，银行放贷时直接打入卖方账户的，也就是当时买房的70万元贷款是下到了刘某本人账户，两原告在诉状中所称的内容与事实不符。当时孙媛媛找到被告是因为被告名下没有房屋，符合按揭贷款的资格，但被告总是需要自己去购买房屋的，所以签订协议的时候要求刘某给被告写了一份承诺书，刘某承诺在2011年12月31日前将诉争房屋自行购回，费用自担，如逾期不购回，被告有权自行处置该房产。2011年下半年开始，被告多次找原告要求把房子过户回去，但刘某总是一拖再拖。到2012年2月的时候，被告要申请经济适用房，因名下有贷款且有房屋不符合政策，又找刘某但是经常联系不上，被告不得以去找孙媛媛，孙媛媛称由其来处理。2012年2月底的时候，孙媛媛叫被告去房产局，在一些合同文件上签了字之后被告就没有再管这些事。所以，在整个事件中，被告都没有侵害刘某财产权益的行为，实际上是刘某利用诉争房屋多次套贷，诉争房屋早已资不抵债。据被告所知，刘某与孙媛媛还因双方的债权债务纠纷诉至法院，刘某本人更是四处欠债，在公安机关也有她多次经济纠纷和刑事报案记录，其中还有她的雇主单位报案她职务侵占。综上请求法院裁定驳回原告起诉或者判决驳回原告诉讼请求。
经审理查明，两被告系夫妻。2010年5月17日，刘某（甲方）与两被告（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将诉争房屋过户到乙方束健名下，过户过程中办理银行贷款，乙方配合甲方办理相关手续；过户手续办完后，乙方为房屋的名义所有权人，实际所有权人仍为甲方；乙方无需支付甲方房屋房款，且房屋过户所办理的银行贷款及利息由甲方支付；甲方应按时足额支付银行贷款及利息，避免对乙方资信造成影响；如甲方在三个月内未能及时足额偿还银行贷款及利息，乙方有权对房屋作出包括转让等的处理；如甲方需要，则乙方随时配合甲方将房屋无偿过户给甲方，过户产生的税费均由甲方承担。同年6月9日，刘某（甲方）的委托代理人杨俐与被告束健（乙方）的委托代理人汪莉莉签订《南京市存量房买卖合同》，约定：甲方将诉争房屋出售给乙方，转让价款为105万元。同日，双方申请权属转移登记。被告束健确认未支付房款105万元。被告提供落款时间为2010年5月17日《承诺书》一份，载：本人刘某承诺于2011年12月31日前将诉争房屋从束健名下购回，费用由本人承担，如逾期不购回上述房产，束健有权自行处置该处房产。被告陈述《承诺书》的内容是束健书写，原告签字认可。刘某认可签名的真实性，但陈述大概是2012年年底到2013年年初的时候，孙媛媛给了她两张白纸要原告在中下位置签字，孙媛媛告诉她是要办信用卡用的。
2010年6月30日，被告束健与中国建设银行股份有限公司江苏省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告束健借款70万元。原告与被告束健亦签订《存量房贷款资金监管协议》，约定70万元贷款资金直接下达至南京市房地产交易市场客户交易结算资金账户，到账后，向原告个人银行结算账户划款。2010年7月7日，70万贷款下放至原告个人账户。刘某和被告束健均未按期偿还70万元贷款，该贷款系由案外人孙媛媛按月偿还。
2012年2月9日，被告束健（甲方）的委托代理人杨俐与王鸣（乙方）的委托代理人签订《南京市存量房买卖合同》，约定：甲方将诉争房屋出售给乙方，房屋价款110万元。现诉争房屋上有银行贷款75万元和抵押权人为马林才的抵押贷款30万元且于2014年12月18日被南京市鼓楼区人民法院司法冻结。被告束健并未收到110万元的房款。诉争房屋原由一直刘某控制使用，自鼓楼法院查封后，两原告于2015年9月失去对诉争房屋的控制。
两原告申请对诉争房屋的评估时的市场价值进行评估，经本院委托，北京东华天业房地产评估有限公司评估认为诉争房屋在2015年6月29日的市场价值为127万元。因70万元贷款下放至刘某名下账户，两原告自愿在本案中将70万元从房屋价格中扣除。
案件审理过程中，刘某去世，其继承人为父亲刘家福、母亲张庆华、女儿王灵馨，其中刘家福与张庆华申请参加诉讼，王灵馨放弃遗产继承并放弃参加本案诉讼。
以上事实，有《协议书》、《南京市存量房买卖合同》2份、《承诺书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《存量房贷款资金监管协议》、银行账户明细、户籍资料、评估报告及当事人陈述等予以证实。
本院认为，根据刘某与两被告签订的《协议书》，刘某与被告束健签订的《南京市存量房买卖合同》，系以房屋买卖的形式骗取银行贷款，双方均不具有买卖房屋的真实意思表示，故刘某与被告束健签订的房屋买卖合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，诉争房屋已经过户至案外人王鸣名下，且存在抵押和司法冻结的情况，无法返还至原告名下，故被告束健应折价补偿。对于被告主张原告的起诉已过诉讼时效的抗辩意见，本院认为无效的合同自始无效，现被告自认因无法找到刘某，而找孙媛媛于2012年2月9日与王鸣签订房屋买卖合同，将诉争房屋过户至王鸣名下，被告未能举证证明原告何时知晓诉争房屋过户至他人名下，故本院对于被告主张原告起诉已过诉讼时效的抗辩意见不予采信。因刘某确认承诺书上签名的真实性，虽其陈述自己是在空白纸上签字，但未能提供证据予以证实，故本院确认《承诺书》的真实性，但授权被告束健自行处置诉争房屋，并不等同于刘某放弃被告束健处置诉争房屋所取得的利益，但被告束健在处分诉争房屋时未收取王鸣的房款，侵犯了刘某的合法权益。因刘某授权被告束健处置房产，本院认为刘某可取得的利益为被告束健处置房产的价值而非诉争房屋现在的市价，被告束健与王鸣约定的房屋价款为110万元，被告束健应将110万元的财产利益返还给刘某，扣除两原告自愿放弃的70万元贷款，被告束健还应返还两原告40万元，被告郑丽丽与被告束健共同在《协议书》上签字，应一并承担返还40万元房款的义务。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十六条、五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告束健、郑丽丽于本判决生效之日起十五日内返还原告张庆华、刘家福本市秦淮区联合村1-1号3栋x室房屋及假层的房屋折价款400000元（已扣除700000元贷款）。
二、驳回原告张庆华、刘家福的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14250元，评估费6400元，合计20920元，由原告张庆华、刘家福负担12620元，被告束健、郑丽丽负担8300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）
审 判 长 杨 燕
人民陪审员 杨家英
人民陪审员 曹秋虎
二〇一五年十二月十四日
见习书记员 洪 飞