辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终8574号
上诉人（原审原告）：王宏伟，男，1980年10月29日出生，汉族，林盛煤矿地测科科员，住沈阳市苏家屯区。
上诉人（原审被告）：关秀群，女，1968年4月19日出生，汉族，无职业，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：高明先，辽宁夏森律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：关秀峰，女，1970年8月14日出生，汉族，无职业，住沈阳市苏家屯区。
被上诉人（原审被告）：郭旭熳，男，1972年1月9日出生，汉族，无职业，住沈阳市苏家屯区。
被上诉人（原审被告）：黄卫东，男，1970年11月12日出生，汉族，无职业，住沈阳市东陵区。
原审第三人：杨怀国，男，1974年3月8日出生，汉族，个体，住沈阳市大东区。
上诉人王宏伟、关秀群因与被上诉人关秀峰、郭旭熳、黄卫东，原审第三�杨怀国返还原物纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院[2016]辽01**民初6443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王宏伟上诉请求：1.依法判令四被上诉人给付上诉人房屋占用费48,600元（每月1800元×27个月）；2.上诉费用由四被上诉人承担。事实和理由：一审法院判令四被上诉人将涉诉房屋腾退是正确的，但未判决四被上诉人给付上诉人占用房屋期间的租金。
关秀群辩称，本案不是租赁纠纷，法院已经驳回了王宏伟要求房屋占用费的诉讼请求，截止今天没有判决发生法律效力，所以一审并未认定郭旭熳、关秀峰违法占有使用王宏伟房屋，所以不产生所谓的占用问题，依法应予以驳回。
关秀群上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人王宏伟的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人王宏伟承担。事实和理由：一、2014年7月24日上诉人与被上诉人黄卫东和第三人杨怀国“民间借贷”是事实，但同日办理委托公证授权杨怀国出卖涉诉房屋不是真实意思表示。二、第三人杨怀国以低价出售上诉人房屋存在明显和被上诉人王宏伟恶意串通。三、该房屋不但低价被杨怀国出售，而且上诉人与黄卫东也分文未得到房价款。四、涉诉房屋的价格计算也有误，假设64万元成立，但王宏伟并没有证据证明其中57万元给了沈阳鑫邦投资担保有限公司，而余下7万元也未给上诉人。王宏伟突然找我方腾房，带给了我们极大的损害。
王宏伟辩称，我在房屋交易过程中从始至终都是善意的，我看到杨怀国有授权委托书后才与杨怀国进行房屋交易，交易之前我不认识杨怀国，所以不存在我和杨怀国恶意串通，关秀群没有证据证明。另，杨怀国与关秀群是否有借贷关系我不知道，也与我无关。本案房屋确定的价格64万元系房产部门通过系统自动生成的合理价格（房产部门为避税对房屋价格定一个合理价格，可以高于核定价格，但不能低于核定价格，所以本案房屋成交价系合理价格），我支付的64万元房款均有证据证明，在一审程序中主审法官为查明数额亲自将鑫邦公司负责人传至法院并对其进行询问，其在笔录中已经确定我全额支付购房款的事实。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回对方上诉，维持原判。
关秀峰、郭旭熳辩称，同意关秀群意见。
黄卫东经传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
杨怀国述称，我把钱放到了鑫邦公司，关秀群找到鑫邦公司，鑫邦公司找的我到公证处办的房屋买卖委托，对关秀群所述买卖房屋非委托我不知道什么意思，同意一审判决。
王宏伟向一审法院起诉请求：1.请求法院判令四被告腾退房屋；2.参考本区相同面积的房屋租金，请求法院判令被告给付18个月的房屋租金共计36,000元；3.被告承担本案的诉讼费。
一审法院经审理查明，2014年7月24日，被告关秀群、黄卫东（二人为夫妻关系，系涉案房屋的原房主）为第三人杨怀国出具欠条一份，第三人杨怀国通过沈阳鑫邦投资担保有限公司借给被告关秀群、黄卫东人民币27万元整，双方约定借期一年，月息为2.6%，同日，被告关秀群、黄卫东与第三人杨怀国办理了授权委托书并公证，授权第三人杨怀国办理出售涉案房屋之法律事务。被告关秀群、黄卫东没有按期偿还2015年5月份的利息，第三人杨怀国以出卖涉案房屋条件已成就为由，于2015年5月20日将涉案房屋通过阿凡提中介（王振）以总价�64万元的价格出卖给原告王宏伟，原告王宏伟将房屋价款中的57万交给了沈阳鑫邦投资担保有限公司（含196,480.76元银行贷款及利息、第三人杨怀国27万元的欠款本金及利息等），余下的7万元交给了阿凡提中介。2015年5月22日，原告王宏伟取得了涉案房屋的房权证（NO70150366）。之后原告到涉案房屋处要求被告关秀峰、郭旭熳（系涉案房屋的实际占有人，同时也是借款的实际使用人）腾退房屋，被告关秀峰、郭旭熳拒绝腾退房屋，原告遂报警，被告关秀峰、郭旭熳在警察在场的情况下同意于2015年7月30日搬出涉案房屋。时至今日，被告关秀峰、郭旭熳仍然居住在涉案房屋内，故原告诉至法院，请求法院判令四被告腾退房屋，同时参考本区相同面积的房屋租金，请求法院判令被告给付18个月的房屋租金共计36,000元，并由被告承担本案的诉讼费。
另查明，第三人杨�国系沈阳鑫邦投资担保有限公司的投资人之一。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。第三人杨怀国以被告黄卫东、关秀群受托人的名义与原告王宏伟签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力，现原告已支付了房屋的对价款，在取得了涉案房屋的房权证以后，理应实际占有涉案房屋，且涉案房屋的实际占有人被告关秀峰、郭旭熳亦已承诺在2015年7月30日搬出涉案房屋，该承诺是在民警在场的情况下作出的，不存在原告恐吓与威胁的情况，系被告关秀峰、郭旭熳的真实意思表示，故原告要求四被告腾退房屋的诉请，予以支持。关于被告关秀峰、郭旭熳涉案房屋的价值明显高于原告购买的价值的辩解，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十九条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价，原告在2015年5月以64万的价格购买涉案房屋，必然高于交易时交易地的指导价或市场交易价的百分之七十，故原告是以合理的价格取得了涉案房屋的所有权，至于四被告本应获得的房屋差价款，可另案告诉。关于原告要求四被告给付18个月的房屋租金共计36,000元，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决：一、被告关秀群、黄卫东、关秀峰、郭旭熳于本判决发生法律效力之日起十日内将位于沈阳市苏家�区桂花街228-8号（2-3-1）的房屋腾退给原告王宏伟。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7285元，由被告负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院曾于2016年9月28日作出（2016）辽01民终9076号民事裁定，将本案发回重审。
本院认为，关于上诉人王宏伟作为涉诉房屋买受人与出卖人上诉人关秀群和被上诉人黄卫东之间对于诉争房屋买卖合同效力的问题。一方面，从房屋权利人关秀群、黄卫东及受托人杨怀国的行为看，关秀群、黄卫东虽向原审第三人杨怀国出具授权委托书，但上述行为并不共同指向房屋买卖的目的，且无证据证明杨怀国取得关秀群、黄卫东的委托授权后，与王宏伟之间议定买卖合同时，关秀群、黄卫东对价格表示认同，各方当事人提供的现有证据不足以证明涉诉房屋的�卖行为得到房屋权利人关秀群、黄卫东的认可，也不能证明关秀群、黄卫东具有委托杨怀国与王宏伟订立房屋买卖合同的真实意思表示，故依照合同应当系当事人的真实意思表示，达成合意的原则，2015年5月20日的《存量房买卖合同》不成立。
另一方面，从房屋买受人王宏伟购房过程看，其未尽到必要合理的审查义务，在多次庭审中，王宏伟对于是否在购房时进行现场验房、是否与当时居住人进行调查了解及如何验房的细节的陈述模糊，买卖双方对于房屋的交付问题发生强烈争议，有违于正常的房屋买卖交付惯例，在双方对王宏伟取得涉诉房屋权属证书的原因行为存在争议的情况下，王宏伟持有该权属证书不能成为认定案件事实的唯一证据，王宏伟的购房行为并不构成善意无过失。
综上，从本案各方当事人提供的现有证据和陈述来看，可以认定�案存在关秀群、黄卫东向杨怀国及案外人沈阳鑫邦投资担保有限公司借款，由关秀峰、郭旭熳实际使用该款项，另由关秀群、黄卫东向杨怀国出具收条，并提供其名下的实际由被上诉人关秀峰、郭旭熳居住使用的诉争房屋，通过关秀群、黄卫东向杨怀国出具授权出卖该房屋委托书的方式作为担保的借贷担保合同关系。尽管被上诉人关秀峰、郭旭熳曾出具在2015年7月30日前搬出涉诉房屋的承诺，但此二人并非房屋登记权利人，且关秀峰、郭旭熳在庭审中表示同意继续偿还借款。由此，一审法院认定杨怀国以黄卫东、关秀群受托人的名义与王宏伟签订的房屋买卖合同的行为合法有效，并不妥当，本院应予纠正。故对于上诉人关秀群提出要求驳回王宏伟要求腾退和支付租金损失的诉讼请求成立，本院应予支持。进而，对于上诉人王宏伟提出要求关秀群、黄卫东、关秀峰、郭旭熳给付房屋占用费的主张，因争议双方之间对于涉诉房屋的买卖合同并未成立，关秀群、黄卫东、关秀峰、郭旭熳亦不构成无权占有涉诉房屋，故对王宏伟的上诉请求，本院不予支持。
另外，关于本案各方当事人之间存在的其他债权债务关系，因与本案不属同一法律关系，不予合并处理。至于王宏伟、杨怀国等主体若受到经济损失，可在证据充分时向相关责任人另行主张债权救济。
综上所述，关秀群的上诉请求成立，王宏伟的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市苏家屯区人民法院[2016]辽01**民初6443号民事判决；
二、驳回王宏伟的诉讼请求。
一审案件受理费7285元，二审案件受理费共计14,570元，均由王宏伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年九月二十七日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第十三条：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第十四条：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》第一百九十五条：债务�不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。