阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初1232号
原告：中国工商银行股份有限公司阳江东区支行。住所地：广东省阳江市区。
负责人：饶秀峰，该行行长。
委托代理人：冯健，该行员工。
委托代理人：吴朝省，该行员工。
被告：冯思成，男，汉族，1957年12月26曰生，住阳江巿江城区。公民身份号码：×××2659。
被告：赖雪霞，女，汉族，1961年07月17曰生，住阳江巿江城区。公民身份号码：×××5929。
被告：阳江市阳东区名城房地产开发有限公司。住所地：阳江巿江城区。
法定代表人：陈厚龙。
原告中国工商银行股份有限公司阳江东区支行（以下简称工商银行阳江东区支行）诉被告冯思成、赖雪霞、阳江市阳东区名城房地产开发有限公司（以下简称名城房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工商银行阳江东区支行的委托代理人冯健、吴朝省到庭参加了诉讼；被告冯思成、赖雪霞、名城房地产公司经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行阳江东区支行诉称：被告冯思成、赖雪霞于2012年3月20日向我行借款17.7万元，期限为10年，并签订了《个人购房借款／担保合同》和借据。该笔借款由被告冯思成自愿用其所有的座落于阳江市阳东县始兴北路40号名城大厦1幢7层702房作抵押担保，并办理了预购商品房抵押预告登记，登记编号分别为：粤房地预登阳东字第3300004420号，建筑面积为59.66平方米，办理贷款时房屋估价为25万元。名城房地产公司为该笔借款承担连带保证担保责任。借款后，被告只按合同约定偿还部分贷款本金48524.64元及利息41602.65元，余下贷款经我行多次催收，被告都未能按合同约定还款，截至2016年1月21日，积欠到期本金4939.93元，利息629.85元，累计逾期6期，连续逾期4期。根《个人购房借款／担保合同》第十四条的相关约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，××有权宣布合同提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。被告的行为已严重影响了原告贷款安全，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除我行与被告于2012年3月13曰签订的编号为房按字阳江分行东区支行2012年0005号的《个人购房借款／担保合同》；二、被告冯思成、赖雪霞立即偿还所欠原告的贷款本金128475.36元及利息（计至2016年1月21日止为629.85元，从2016年1月22曰起至被告全部清偿原告贷款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算）；三、我行与被告签定的借款担保合同中的抵押条款有效，我行对处置被告冯思成所有的位于阳江市阳东县始兴北路40号名城大厦1幢7层702房的抵押物所得价款享有优先受偿权；四、名城房地产公司作为被告冯思成、赖雪霞借款的保证担保人对该笔借款承担连带保证担保责任；五、被告承担本案的所有诉讼费用。
被告冯思成、赖雪霞、名城房地产公司没有答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。
经审理查明：2012年3月13日，原告工商银行阳江东区支行（贷款人）与被告冯思成、赖雪霞（借款人和抵押人）、被告名城房地产公司（保证人，2015年5月15日，阳东县名城房地产开发有限公司更名为阳江市阳东区名城房地产开发有限公司）签订合同编号为房按字阳江分行东区支行2012年0005号《个人购房借款／担保合同》，双方约定：贷款金额为177000元。贷款用途为个人购置住房。本合同项下贷款用于购买坐落于阳江市阳东县始兴北路40号名城大厦1幢7层702房房地产，建筑面积59.66平方米。贷款期限为10年（即自2012年3月13日起至2022年3月13日止），实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定。每期还款采用按月等额本息还款法（按月计息）。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定；借款人未按合同约定使用贷款，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收100%确定。借款人发生约定的违约情形的：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息……”，贷款人有权采取下列一项或多项措施：“解除合同……”。抵押人冯思成自愿向工商银行阳江东区支行提供坐落于阳江市阳东县始兴北路40号名城大厦1幢7层702房房地产作为抵押。抵押物价值为253321元。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。发生下列情形之一的......双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：a、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书。b、本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。c、其他：。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。……。被告冯思成、赖雪霞、名城房地产公司和原告均在合同上签字盖章。
2012年3月20日，原告向被告冯思成、赖雪霞发放了贷款177000元，被告冯思成、赖雪霞向原告出具了《贷款借据》，该借据载明：借款金额177000元，借款月利率6.4625‰，借款到期日2022年3月20日，还款方式等额本息还款法。
2012年3月19日，原告与被告冯思成在房产管理部门办理了预告抵押登记手续（编号：粤房地预登阳东字第3300004420号），主要载明：“预告登记权利人：工商银行阳江东区支行；预告登记义务人：冯思成，房屋坐落：阳江市阳东县始兴北路40号名城大厦1幢7层702号房，预告登记业务种类：预购商品房抵押预告登记，预告登记依据合同号2012-0005，贷款金额壹拾柒万柒仟元整，抵押期限自2012年2月29日至2022年2月28日。”
发放贷款后，被告冯思成、赖雪霞只按合同约定偿还部分贷款本金及支付部分利息。截至2016年1月21日止，被告所欠原告贷款至今已累计逾期6期，尚欠工商银行阳江东区支行贷款本金128475.36元及利息629.85元。原告工商银行阳江东区支行向被告冯思成、赖雪霞催收未果，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。
另查明，被告冯思成与被告赖雪霞于1984年5月18日办理了结婚登记手续，上述借款债务发生在两被告婚姻关系存续期间。
以上事实有原告提供的《个人购房借款／担保合同》、贷款借据、预告抵押房产登记权证、还款明细、营业执照、身份证、户口本、结婚证等证据及庭审笔录证实，本院对上述证据予以采纳。
本院认为：原告工商银行阳江东区支行与被告冯思成、赖雪霞、名城房地产公司签订合同编号为房按字阳江分行东区支行2012年0005号《个人购房借款／担保合同》，是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。原告与被告冯思成之间形成了借款合同关系和抵押担保合同关系，与名城房地产公司形成了保证合同关系。签订合同后，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告冯思成未按时足额偿还借款本息，累计逾期还款达6期，截至2016年1月21日止，被告冯思成、赖雪霞尚欠原告借款本金128475.36元及利息629.85元，其行为已构成违约。根据原告与被告冯思成签订的《个人购房借款／担保合同》第十四条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，现原告请求解除与被告冯思成、赖雪霞、名城房地产公司签订的合同编号为房按字阳江分行东区支行2012年0005号《个人购房借款／担保合同》，并要求冯思成、赖雪霞提前清偿借款本金128475.36元及利息629.85元（计至2016年1月21日，此后至清偿日止的利息、罚息按合同约定计算），合法合理，本院予以支持。
关于原告对被告冯思成提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告与被告冯思成就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告与被告冯思成双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于被告名城房地产公司的保证责任问题。《个人购房借款／担保合同》虽约定被告名城房地产公司作为保证人承担阶段性连带责任保证：“保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：a、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书。b、本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。c、其他：。”但上述合同条款中却无明确约定什么情况下免除保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用”及第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”之规定，应视为双方没有约定责任免除的条款，故被告名城房地产公司应对被告冯思成、赖雪霞所欠原告的上述借款本金及利息、罚息承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告名城房地产公司承担保证责任后，有权向冯思成、赖雪霞追偿。
被告冯思成、赖雪霞、名城房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第二十六条、第三十一条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司阳江东区支行与被告冯思成、赖雪霞、阳江市阳东区名城房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号为房按字阳江分行东区支行2012年0005号）；
二、限被告冯思成、赖雪霞在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金128475.36元及利息、罚息（计至2016年1月21日止利息为629.85元，从2016年1月22日起至本判决确定的给付之日止的利息、罚息按《个人购房借款／担保合同》的约定计算）给原告中国工商银行股份有限公司阳江东区支行；
三、被告阳江市阳东区名城房地产开发有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任，被告阳江市阳东区名城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告冯思成、赖雪霞追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司阳江东区支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2882元，由被告冯思成、赖雪霞共同负担，被告阳江市阳东区名城房地产开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 黄英燕
人民陪审员 李志伟
人民陪审员 关建威
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 冯 敏