上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1029号
原告（反诉被告）王俊杰，男，1980年2月8日生，汉族，住山东省龙口市。
委托代理人马宁，上海申渝律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴倩，女，1974年4月9日生，汉族，住上海市闵行区。
委托代理人沈铭泽，上海宏仑宇君律师事务所律师。
第三人上海上坤商业广场置业有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人朱静，总经理。
委托代理人毕莹。
原告（反诉被告）王俊杰与被告（反诉原告）吴倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法追加上海上坤商业广�置业有限公司（以下简称“上坤置业公司”）作为第三人参加诉讼，由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。王俊杰的委托代理人马宁、吴倩的委托代理人沈铭泽、上坤置业公司的委托代理人毕莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王俊杰诉称，2013年11月2日与吴倩签订《商铺经营合作协议》，该协议实质是房屋租赁合同，约定王俊杰向吴倩承租上海市宝山区聚丰园路91弄1-32室上坤城市广场商铺（以下简称“系争商铺”），用于经营餐饮。合同还约定吴倩协助王俊杰办理经营所需要的工商、税务、消防、卫生防疫等相关证件。合同签订后，王俊杰向吴倩支付品质保证金5，000元、押金22，000元，并付清了第一年的租金。王俊杰还对房屋进行装修，花费5万元。租赁期间，王俊杰多次要求吴倩配合办理相关证照，但吴倩以各种理由推脱。之后王俊杰得�，系争商铺没有产权证明，无法办理任何证照，故王俊杰于2014年12月22日搬出商铺，结束经营。王俊杰认为，系争商铺没有合法权证，王俊杰与吴倩签订的租赁合同应当认定为无效，吴倩是导致合同无效的过错方，应当承担赔偿责任，故起诉要求确认《商铺经营合作协议》无效，吴倩返还品质保证金5，000元、押金22，000元，并赔偿装修损失5万元。
吴倩辩称并反诉称，租赁合同有效，因为王俊杰欠付租金，吴倩于2015年2月4日发出解除函解除了租赁合同。因为王俊杰中途退出，根据合同约定，押金无偿归吴倩所有。装修费用无法确认并不予认可，王俊杰构成违约，吴倩无需赔偿其任何损失。同意返还品质保证金。反诉要求确认《商铺经营合作协议》于2015年2月4日解除，王俊杰支付2014年11月25日至2015年2月4日的租金25，685元、管理费980元，支付逾期付款违约金�根据合同约定，按月租金的日千分之五即每日57.75元，自2014年11月10日计算至支付之日），赔偿三个月的租金损失34，650元。
王俊杰针对反诉辩称，租赁合同无效，不存在解除。2014年11月22日，王俊杰搬离，并提前告知了吴倩，不存在2014年11月25日以后的租金和管理费。合同无效，不存在违约金，即使有效，也是吴倩违约在先。经济损失不存在，吴倩没有提供证据证明经济损失。综上，不同意吴倩的反诉请求。
第三人上坤置业公司述称，系争商铺是由上坤置业公司授权下属的上海上坤聚积资产管理有限公司（以下简称“上坤聚积公司”）出租给吴倩。上坤置业公司是上坤城市广场的产权人，系争商铺是第三人搭建的，无产权证，号码是上坤置业公司自行编写，位于整个商业广场的范围内。类似的商铺有好几个，各承租户都知道这些房屋没有产证，�倩也是知道的。租赁合同的有效性由法院判定。对于王俊杰与吴倩的诉讼请求和反诉请求，上坤置业公司不发表意见。
经审理查明，2013年11月2日，吴倩（甲方）与王俊杰（乙方）签订《商铺经营合作协议》，主要约定，甲方有偿提供给乙方宝山区聚丰园路上坤城市广场铺位，面积为15平方米，主要经营tucotuco墨西哥茶系列产品；使用期暂定3年，合作金每三个月支付一次，先付后租，租金每年递增5%，物业管理费28元／平方米／月，水费3.8元／吨，电费1.45元／度；第一年2013年11月25日至2014年11月24日合作金11，000元／月，管理费5，040元／年；第二年2014年11月25日至2015年11月24日合作金11，550元／月，管理费5，040元／年；乙方支付甲方经营保证金22，000元；甲方负责与业主签订柜台续约合同，并协助乙方办理经营所需要的工商、税务、消防、卫生防疫等相关证件，以上所产生的一切费用均由乙方全部承担，乙方在手续完备的情况下甲方确保其能正常经营；乙方迁出时，商铺内所增设的一切的嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，甲方也不予补偿等。同日，王俊杰向吴倩支付押金22，000元、品质保证金5，000元。2013年11月5日，吴倩将系争商铺交付王俊杰，王俊杰装修后用于餐饮经营。2014年7月9日左右，双方签订《补充协议书》，主要约定2013年11月24日前是免租期，2013年12月25日至2014年12月24日的租金打9折。2014年10月至12月，王俊杰通过发函、电子邮件及微信等方式，要求吴倩协助办理店铺经营需要的营业执照、卫生许可证等。2014年12月23日，吴倩通过电子邮件向王俊杰催讨租金。2015年2月4日，吴倩通过电子邮件向王俊杰发解除合同通知书，通知解除合同。
另查明，王俊杰向吴倩支付租金、管理费至2014年11月24日，之后的租金、管理费没有支付。
关于退房的事实，王俊杰陈述，2014年12月底，王俊杰告知吴倩退房；2015年1月，王俊杰全部清空；2015年1月4日前，王俊杰微信通知吴倩交接，吴倩一直说在外地；2015年1月4日，王俊杰把钥匙交到物业，由吴倩去物业领取；因2014年11月中旬开始停止经营，开始搬离，所以2014年11月25日后的使用费不应支付。吴倩陈述，2015年2月11日，王俊杰告诉吴倩将钥匙交到物业了，但吴倩没有到物业拿钥匙。上坤置业公司陈述，2015年初，因王俊杰办不出营业执照，吴倩向上坤置业公司表示不再承租，上坤置业公司要求吴倩结清租金，但吴倩要求上坤置业公司退还押金，双方没有达成一致；2015年2月，上坤置业公司发现系争商铺已经清空，也一直没有人用；2015年5月，上坤置业公司收回房屋。
另查明，上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号等房屋的产权人为上坤置业公司；系争商铺也是由上坤置业公司搭建，位于上述房屋的大产证范围内，但没有办理产证。2013年11月2日，上坤聚积公司与吴倩签订《上坤商业广场场地租赁合同》，将系争商铺出租给吴倩，租赁期自2013年11月25日至2016年11月24日。
关于办理证照的事实，王俊杰陈述，承租时，吴倩保证可以办理证照，但因为没有产证，王俊杰无法办理营业执照和餐饮许可证，吴倩一直说找产权人协商，无果；后来隔壁商铺被工商局因无营业执照处罚，王俊杰意识到不能无证经营。吴倩陈述，已将产证复印件交给了王俊杰，王俊杰申请办理执照的时候，被工商部门拒绝；吴倩不知道系争房屋没有产证，也不知道产证办不出来；王俊杰反映不能办理营业执照后，吴倩向上坤置业公司提出过，上坤置业公司表示可以办理。上坤置业公司陈述，确实�出过，上坤置业公司明确表示产证不能办，营业执照可以办理，因为相类似的商铺有办出过营业执照，比如快乐柠檬。
以上事实，有《商铺经营合作协议》、《补充协议书》、收据、双方往来函件及电子邮件、上海市房地产权证及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
审理中，王俊杰向本院提供其制作的装修费用清单及销货清单、暂支单、收款收据等，证明王俊杰在系争商铺的装修损失，装修费包括材料、人工费用，这只是一部分装修收据，其他凭证找不到了，整个装修费用超过5万元，不可移动的装修包括屋外墙面1万元，屋内地板和吧台、柜子4，000-5，000元，不能拆卸的抽油烟机5，500元，人工费8，000多元。吴倩表示，销货清单、暂支单与本案无关，没有装修合同、购销合同予以作证，对真实性不予认可；现场遗留的装�在2，000元左右，主要是室内墙面漆。上坤置业公司表示，现场看见的类似商铺装修都是简装，不可移动的装修一般在几千元左右，如果有电动门，再加几千元。
审理中，王俊杰未向本院申请对其在系争商铺内进行的装修进行司法鉴定。
本院认为，吴倩与王俊杰签订的《商铺经营合作协议》，根据合同内容，应认定为房屋租赁合同；因系争商铺未取得产权证，故该合同应确认为无效合同。合同被确认无效后，双方应各自返还因该合同取得的财产，并按过错承担相应的赔偿责任。王俊杰实际占用系争商铺期间，应参照租赁合同约定的标准向吴倩支付房屋使用费；王俊杰已付清2014年11月24日前的租金、管理费，还应支付2014年11月25日以后的房屋使用费。王俊杰表示已于2015年1月4日将钥匙交到物业，但其提供的微信记录等证据，无法证明吴倩认可这样�退房方式，而王俊杰关于2014年11月25日以后不再经营故不需要支付使用费的意见，本院也难以采纳；因此，吴倩要求王俊杰支付2014年11月25日至2015年2月4日租赁费用的请求，本院予以支持。因合同无效，相关违约条款也无效，吴倩反诉要求王俊杰支付违约金的请求，本院不予支持。系争商铺不能用于出租使用，吴倩要求王俊杰赔偿三个月租金损失没有依据，本院不予支持。因合同无效，吴倩收取的押金、品质保证金应予返还。王俊杰在系争商铺所作装修，可作为其损失，由过错方负担。因王俊杰在审理中未提出鉴定申请，本院根据王俊杰提供的部分装修凭证，系争商铺的实际情况及当事人陈述，考虑双方各自的过错程度，兼顾公平原则，酌情确定吴倩赔偿王俊杰装修损失3，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、�告（反诉被告）王俊杰与被告（反诉原告）吴倩于2013年11月2日签订的《商铺经营合作协议》无效；
二、被告（反诉原告）吴倩于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）王俊杰返还品质保证金5，000元、押金22，000元；
三、被告（反诉原告）吴倩于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）王俊杰赔偿装修损失3，000元；
四、原告（反诉被告）王俊杰于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）吴倩支付2014年11月25日至2015年2月4日的房屋使用费26，665元；
五、原告（反诉被告）王俊杰的其余诉讼请求，不予支持；
六、被告（反诉原告）吴倩的其余反诉请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取862.50元，由原告（反诉被告）王俊杰负担587.50元，被告（反诉原告）吴倩负担275元；反诉案件受理费减半收取666元，由原告（反诉被告）王俊杰负担233元，被告（反诉原告）吴倩负担433元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈亮亮
二〇一五年十月二十三日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条??合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。