广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1029号
原告杜远平，男，汉族，身份证住址在广东省佛山市三水区。
委托代理人刘清华，系广东安国律师事务所律师。
被告李冠丘，男，汉族，身份证住址在广东省汕头市潮南区。
委托代理人陈启荣、夏心怡，分别系广东经国律师事务所律师及律师助理。
原告杜远平诉被告李冠丘房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜远平的委托代理人刘清华，被告李冠丘的委托代理人陈启荣、夏心怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜远平诉称：2011年4月29日，原告与被告代理人广州市火域房地产代理有限公司签订《商铺买卖合同》，约定：被告向原告出卖位于广州市天河区黄埔大道西路269、271号2层49号商铺，建筑面积2.0722平方米，房价总款为186985元，付款方式为按揭付款，原告须于2011年4月29日前支付全部房价的52%（包括定金）96985元，余下房款向银行申请抵押贷款，由出卖人办理交易过户手续。2011年4月23日，被告收取了原告的定金50000元、律师费1300元、契税费等6716元，5月16日收取了首期、二期房款共46985元，7月26日收取按揭费等2150元，以及办理房产证及按揭贷款的所有资料。《商铺买卖合同》第十五条约定，在合同生效后的180个工作日内由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权解除合同。自2011年4月30日起算180个工作日即2012年1月14日，履行期限届满15日就是2012年1月30日。而被告在履行期限届满15日后直至2013年3月28日均未履行合同规定的义务，原告遂于2013年4月1日向被告发出通知书，要求被告在七日之内办理过户手续。被告于4月2日收取该通知书，但截止4月10日为止（甚至到目前为止），被告仍没有履行合同约定的办证义务，故原告于2013年4月15日向被告发出解除合同通知书，要求解除合同并返还本金、利息及违约金，被告于4月16日收到该解除通知书。综上，被告没有履行合同约定的主要义务，经原告催告后仍没有履行，原告行使合同解除权，请求返还本金、利息及违约金合法依据。据此，原告请求法院判令：1、解除原告与被告代理人签订的、出卖人为被告的《商铺买卖合同》；2、被告向原告支付已交本金107151元（包括定金50000元、首二期款46985元、契税费6716元、律师费1300元、按揭费等2150元）及其利息（从交纳之日次日起计算至支付之日，按照银行同期贷款利率），以及违约金18698.5元；3、被告承担本案的诉讼费。
被告李冠丘辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告作为付款义务方，未依《商铺买卖合同》之约定履行付款义务，原告是违约方。2011年4月29日，原、被告签订《商铺买卖合同》，根据第四条备注3“如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人的原因导致无法办理银行按揭贷款手续或者银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行或者出卖人电话或者书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任”的约定，原告在明知银行不批准其贷款申请的情况下，后又经其委托代理人广东华科律师事务所发函催告，原告始终未变更付款方式支付余款；另根据该合同第五条第2项的约定，原告已经构成违约，应当承担相应的违约责任。二、原告享有的合同解除权是约定解除权，本案中约定事由并不成立，逾期办证的责任与原因与被告无关，原告无权解除合同。1、根据双方签订的《商铺买卖合同》，原告选择按揭付款方式进行付款，在本案中，办理交易过户登记手续与办理银行按揭贷款手续二者间存在事实上的先后履行关系，《商铺买卖合同》若采取按揭贷款的付款方式，应当先办理按揭贷款手续，后办理过户手续，在原告未办妥银行按揭贷款手续的前提下，被告在客观上无法办理交易过户登记手续。首先，所谓银行按揭贷款是指买受人通过银行按揭的方式，将商铺抵押给银行并由银行一次性直接将贷款支付给出卖人，根据银行的相关规定，办理按揭贷款只能在产权过户至买受人名下之前。如果出卖人在买受人办妥银行按揭贷款手续、建立同贷信息之前就擅自将产权过户给买受人，必然导致合同约定的按揭付款方式无法实现。其次，根据广州市现行相关政策，在办理交易过户登记手续之前必须先办妥银行按揭贷款手续，否则，房管部门不予受理过户登记手续。广州市国土资源和房屋管理局、人民银行广州分行、中国银行业监督管理委员会广东监管局共同发布了《穗国房（2011）532号文‘关于加强存量房交易监管防范信贷风险有关问题的通知’》，要求：2011年1月起，广州市中心6区实行存量房网上交易制度，各银行在审批存量房购房贷款时，核对存量房买卖合同中是否为按揭付款，对未约定按揭付款的，不得提供购房贷款。之后，广州市房屋交易监管中心发布“穗房监管函（2011）88号‘关于存量房网上交易系统银行按揭接口正式运行的通知’”，该通知明确规定：存量房买卖双方签订的《房屋买卖合同》中有约定按揭付款方式付款的，在2011年10月1日后必须先向银行办理按揭贷款手续，在银行创建同贷信息后，才向房地产交易登记部门申办交易过户手续，否则，登记部门不予受理过户登记手续。根据此规定，在原告未办妥银行按揭贷款手续的前提下，作为出卖人的被告在客观上无法办理交易过户登记手续。2、被告并不存在逾期办证的违约行为，不应承担逾期办证的违约责任。根据《商铺买卖合同》第四条备注3的约定，如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人应当变更付款方式，一次性全额向出卖人支付该商铺的全部房价款，逾期支付的，按合同第五条承担违约责任。合同第五条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过15日的，本合同第十五条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任。本案中，由于原告自身的原因，其银行按揭贷款申请未获得银行的批准，在接到华科律师事务所的书面通知后至今仍未依照合同约定变更付款方式，一次性向出卖人支付案涉商铺的全部房价款，原告违约在先，依据《商铺买卖合同》第四条备注3和第五条的约定，被告申办案涉商铺交易过户手续的期限相应顺延，被告未能在原合同约定的180个工作日内申办交易过户手续的责任不在被告，原告无权要求被告承担逾期办证的违约责任。三、在原告未办妥银行按揭贷款手续、同时又拒绝变更付款方式向被告一次性支付全部房价款的前提下。一方面，在客观事实上被告确实无法办理交易过户手续；另一方面依据合同的约定，合同第十五条约定的180个工作日的申办期限也相应顺延，至今仍在顺延期间中，因此，被告在办理交易过户手续的问题上并不存在任何违约行为和过错，无法申办交易过户手续的责任在于原告。1、办理产权过户登记手续并非二手商铺出卖人的法定义务，本案中双方约定由出卖人负责向房地产交易中心申办交易过户手续也是附条件的，根据《商铺买卖合同》第十五条的约定，出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办案涉商铺的交易过户手续，买受人必须提供必要的文件及配合。买受人的配合义务除了支付包括税费在内的相应费用外，还包括向出卖人提供公证的授权委托书，否则，出卖人根本不可能单独完成为买受人办理过户登记手续。本案中，买受人拒绝履行该配合义务，自始至终未向出卖人提供公证的授权委托书，原告也没有任何证据证明其履行了这些义务，在办理交易过户手续这一问题上原告明显存在过错，被告未能在原合同约定的180个工作日期限内办理交易过户登记手续的责任在于原告。2、被告出售的商铺共有400多户，但未能办理过户登记手续的只有四十几户，均是因为双方签订的《商铺买卖合同》约定采取银行按揭贷款的付款方式，买受人既不办理按揭手续（或按揭贷款申请未获银行批准）也不依合同约定变更付款方式，致使被告客观上一直无法为其办理过户登记手续。客观上，案涉商铺产权干净，完全具备了过户条件；主观上，被告愿意在买受人的配合下办理产权过户手续，全面履行合同约定，为其他300多户办理了交易过户手续，被告并无违约的意图，对于未能在原合同约定的180个工作日期限内办理交易过户登记手续，被告主客观上均不存在任何过错。综上所述，被告认为原告提出的诉讼请求明显缺乏事实及法律依据，特请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以保护被告的合法权益。
经审理查明：根据广州市房地产档案馆于2013年4月10日出具的《房地产登记簿查册表》显示，位于广州市天河区黄埔大道西路269、271号249房产（下简称案涉商铺）的权属登记人为被告，登记时间为2011年5月16日，建筑面积为2.0722平方米，规划用途为商业。
2010年11月16日，被告、案外人赵映妹（委托人）作出《委托书》，委托案外人陈振强对委托人所有的广州市天河区黄埔大道西路269、271号首层、二楼依法出售，委托事项包括依法出售上述房屋，办理上述房屋的卖房交易过户手续，有权签订买卖合同，如交易不成功有权办理退案手续，受托人有权代收售房款；受托人有转委托权。
2011年1月24日，案外人陈振强与案外人广州市火域房地产代理有限公司（下简称火域公司）签订《转委托书》，对上述《委托书》进行转委托，委托事项包括依法出售上述房屋，有权签订商品房买卖合同；协助买家办理相关的银行按揭手续，签署相关的银行文件。该《转委托书》经广东省广州市南方公证处公证。
2011年4月8日，案外人张俊旭（转委托人）与火域公司（受委托人）、广州华硕房地产投资顾问有限公司（受委托人）、广东华科律师事务所（受委托人）签订《转委托书》，约定：李冠丘是座落在广州市天河区黄埔大道西路269、271号首层、2楼的产权人。我，张俊旭是受托人，现转委托给受托人分别代表委托人办理涉案房屋的下列手续，其中火域公司、广州华硕房地产投资顾问有限公司的授权有“依法出售有权签订买卖合同，如交易不成功有权办理退案手续；办理涉案房屋的卖房交易过户手续；受托人有权代收售房款；协助买家办理相关的银行按揭手续，签署相关的银行文件”；广东华科律师事务所的授权有“办理上述物业的卖房交易过户手续、协助买家办理相关的银行按揭手续，签署相关的银行文件”。被告李冠丘确认该《转委托书》。
2011年4月29日，原告（买受人）与案外人火域公司（被告的委托代理人）就案涉商铺签订《商铺买卖合同》，约定：（第三条）案涉商铺为现房，房价款总金额为186985元；（第四条）买受人选择按揭付款方式付款，于2011年4月23日前支付全部房价款的32%（包含定金）60000元，于2011年4月29日前支付全部房价款的20%36985元，余下房价款90000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；（第四条备注1）买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；（第四条备注3）如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，须按本合同第五条承担违约责任；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行，同时，本合同第十五条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任；2、逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同，若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，同时，本合同第十五条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任；（第六条）该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年12月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权；（第十四条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人。出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、迟延或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担；（第十五条）本合同生效后的180个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1、逾期不超过15日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金，买受人要求继续履行合同的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金等。
2011年4月23日，原告向火域公司支付案涉商铺的定金50000元、首期款10000元，于2011年5月16日支付案涉商铺的二期款36985元。
2011年12月2日，华夏银行股份有限公司向广东华科律师事务所发函，内容为：兹有以下借款人向我行申请个人商业用房按揭贷款，经我行审批未达到我行贷款申请要求，现将资料退回给贵事务所，望贵事务所给与配合将资料退回借款人（……7、原告，铺位为案涉商铺，贷款金额90000元，否决原因为不符合银行贷款审批条件……）。
2011年12月8日，广东华科律师事务所向原告发出《通知函》，内容为：你所购买的案涉商铺向华厦银行广州分行申请按揭贷款，银行经审核于2011年12月2日书面答复不获批准，依据《商铺买卖合同》第四条的规定，贵方需在十五个工作日内支付合同约定的剩余房价款，否则依据合同规定，将构成逾期付款等。原告确认于2011年12月11日收到该函件。
2012年4月18日，广东华科律师事务所向原告发出《按揭不获银行批准告知函》，内容为：现银行告知，贵方的按揭付款申请不获批准，依据买卖合同的规定，贵方应一次性支付所余房价款，请贵方重视提醒，以免拖延造成被告追究买方违约责任，顺延办证日期等。原告确认于2012年4月20日收到该函件。
2012年6月4日，被告委托广东天胜律师事务所向原告发出《关于尽快履行付款义务的函》，内容为：2011年12月8日，2012年4月19日按揭银行通知阁下的按揭申请未获批准，按照合同约定，阁下应在收到本通知之日起15日内付清余款，阁下已逾期履行付款义务；……购房人原因导致无法办理按揭手续的，本合同所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任，因此，阁下不享有合同的解除权等。该函件于2012年6月8日送达。
2013年4月1日，原告向被告发出《通知书》，主要内容为：……你们在2012年6月4日催我交剩余的钱，但合同说你们要在合同生效后180个工作日之内去办理交易过户手续，至今你们还未办理商铺的过户手续，现通知你在收到快递后7日内给我办理过户手续，办好我再给你余下的尾款等。该通知书于2013年4月2日送达。
2013年4月13日，原告委托广东安国律师事务所向被告、火域公司发出《解除合同通知书》，内容为……2013年4月1日，我方发函给贵方，催促贵方在收函后7日内办理交易过户手续，但贵方仍未递件，现依据该合同第十五条和《合同法》第九十四条第三款的规定行使解除权，解除与贵方签订的两份合同；请贵方于2013年6月15日前向我方返还全部已付房价款及利息、相关已交费用，并支付违约金等。该通知书于2013年4月16日送达。
现原告以被告违反《商铺买卖合同》第十五条约定未按期办证为由，提起本次诉讼。
本院认为：案外人火域公司经被告授权委托，以被告名义与原告签订的《商铺买卖合同》，委托行为产生的相应民事责任应由作为委托人的被告承受，该《商铺买卖合同》是原告、被告的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。
根据本案查明的事实：一、原告于2011年5月16日支付案涉商铺的二期款36985元，比《商铺买卖合同》第四条约定的应于2011年4月29日前支付逾期支付17天；二、被告于2011年12月8日向原告发出《通知书》，明确告知案涉商铺的按揭贷款申请未获银行批准并要求按《商铺买卖合同》第四条约定支付余款90000元，原告自收到该《通知书》之日（即2011年12月11日）起15个工作日内负有向被告支付商铺余款90000元的义务，但原告至今未付，显属违约；三、原告诉称被告至今尚未办理案涉商铺的过户手续，早已超过《商铺买卖合同》第十五条约定的期限，但因被告逾期办证的行为（2012年1月14日）发生在原告逾期付款行为（2012年1月2日）之后，故被告根据《商铺买卖合同》第五条的约定，可顺延办证的期限，原告在自己先行违约的情况下发函通知被告解除《商铺买卖合同》，不发生《商铺买卖合同》解除的效力；四、根据《房地产登记簿查册表》显示，案涉商铺的产权人为被告，现办理案涉商铺的产权过户登记手续不存在履行障碍，且被告亦不同意解除合同；综上，原告要求解除《商铺买卖合同》的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。同理，原告要求被告支付已交本金107151元、利息、违约金的诉求亦缺乏依据，应不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告杜远平的全部诉讼请求。
本案受理费3250元，由原告杜远平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李旭珊
人民陪审员 严建华
人民陪审员 田常国
二〇一四年六月十六日
书 记 员 蒲肖明
周玺舜