广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0605民初第6657号
原告：佛山市南海区富域物业管理有限公司松岗分公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇松岗大道北332号名澳汇锦桃园4座首层，统一社会信用代码：91440605MA4ULF9M44。
法定代表人：梁静敏。
委托诉讼代理人：范辉，原告职员。
被告：刘常生，男，1972年9月22日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，
原告佛山市南海区富域物业管理有限公司松岗分公司与被告刘常生物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月26日受理后，依法适用小额诉讼程序于2018年5月30日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人范辉、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费1273.94元;2.被告向原告支付逾期缴纳物业服务费违约金513.78元；3.被告向原告支付公摊电费49.39元；4.被告向原告支付垃圾费45元；5.被告支付发律师函产生的催收费用300元；6.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告经核实确认被告已经支付公摊电费49.39元，原告放弃此项诉讼请求。诉讼中原告明确其诉讼请求为：1.物业服务费计费周期从2016年7月1日计至2017年10月31日。按以下标准缴纳物业管理费：商住房前三年2.0元/月/平方米，三年后2.2元/月/平方米，涉讼房屋建筑面积为91.01平方米，物业服务费合共1273.94元。2.关于违约金的计算标准在物业服务协议中第5条有约定，从2016年7月1日开始计算至2017年10月31日止以1273.94元为本金按每日千分之一计算。3.垃圾费45元从2017年2月起计至同年10月止，每月5元。由原告代为收取后再交给狮山市政中心管理站，该项费用在前期服务协议中没有约定，但是协议中约定的是清洁费，垃圾运输处理费用不应当由原告承担，而是由业主自行承担。原告确认被告装修产生的垃圾费已交予原告，每月5元的小区生活垃圾清运费另行收费。4.催收所产生的300元是委托律师发催收函产生的费用。
事实和理由：2015年12月23日，被告购买了位于佛山市南海区狮山镇松岗大道北332号名澳汇锦桃园小区4栋1601房（建筑面积：90.91平方米），按照原、被告于2016年4月16日签订的名澳汇锦桃园《（前期）物业管理服务协议》、《临时管理规约》及相关的法律法规的规定，原告一直对被告居住的小区实施规范的物业管理服务，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据佛山市物价局给原告批复的《物业服务收费备案表》2014年11号文件，被告自2016年7月1日至2017年10月31日共拖欠应缴纳的物业管理费1273.94元，公摊电费49.39元、垃圾费45元及律师函产生的催收费用300元。截止2017年10月31日，被告逾期未缴纳物业服务费而产生的违约金为513.78元。以上共计2182.11元。原告曾多次以多种方式向被告催缴管理费，但被告均未予理睬。原告为维护合法权益，遂起诉至法院。
被告到庭并发表答辩意见：一、被告认为不需支付物业管理服务费，理由为涉讼房屋存在以下问题：开发商尚未封顶即开始销售，且存在先签名后交楼的情况，违反法律的规定。开发商许诺赠送空中花园实际有水电消防门。房屋有破裂情况且走廊通道有1公分偏差，小房子有3公分的偏差，大厅门截至目前尚未安装。涉讼房屋不符合收楼标准，开发商强制收楼，收楼后发现存在很多问题。另，被告于2016年8月7日开始进行装修，装修期间多次要求原告尽快维修房屋，截至目前房子尚未维修完毕，被告认为原告并没履行到应尽的义务。装修押金2000元原告一直未予以退还给被告，应向被告支付利息。二、对于公摊电费，被告于2018年1月26日入伙，对于原告主张的公摊电费49.39元已经支付完毕。三、被告于2016年4月16日收楼，同日预缴1000多元物业管理服务费，但具体单据无法提供。四、对于垃圾费，被告于2018年1月开始缴纳垃圾费，但2018年1月之前产生的垃圾费因被告并没有在该小区居住，故不应支付垃圾费。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告营业执照1张（均为复印件）。
2.名澳汇锦桃园业主资料卡1张、广东省商品房买卖合同1份（均为复印件）、佛山市南海区商品房合同登记信息查询结果1张（盖章打印件）。
3.名澳汇锦桃园楼宇交接书2张（一张原件、一张复印件）、收楼通知书1张、收楼确认书1张（均为原件）、室内装修申请书1张（复印件）。
4.名澳汇锦桃园前期物业服务委托合同1份（复印件）、名澳汇锦桃园（前期）物业管理服务协议1份（原件）、名澳汇锦桃园临时管理规约1份（均为复印件）。
5.物业服务收费备案表1张、狮山镇市政中心管理站承运生活垃圾协议书1张（均为复印件）。
6.名澳汇锦桃园公用电表电户号度数（2016年1月-12月、2017年1月-2月、5-8月）10张、名澳汇锦桃园缴费通知书8张（均为复印件）、名澳汇锦桃园4座1601房2016年4月-2017年10月欠费清单1张（盖章打印件）。
7.致业主公告函（2016年12月2日、2017年6月30日）2张（均为复印件）。
8.国内挂号信函收据（编号为：XA03225992244）1张、邮单（1061990167425）、广东增值税普通发票（NO.27014003）1张（复印件）。
被告庭审中未提交证据。
经审查，对当事人无异议的证据1-6、8的真实性，本院予以确认。对于证据7，经查，原告未能提供公告函的原件及以何种方式将该函件送达给业主，被告亦不予确认，综上，本院对该函件不予确认。
经审理查明：涉讼物业位于佛山市南海区狮山镇松岗大道北332号名澳汇锦桃园4栋1601房，登记买受人为刘常生，签订《商品房买卖合同》时间为2015年6月27日。房产登记时间为2015年9月7日，登记建筑面积为91.01平方米。原、被告于2016年4月16日签订《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》，约定原告负责为涉讼物业提供物业管理服务，按建筑面积计算收取物业服务费，商住房前三年2元/月/平方米，三年后2.2元/月/平方米，业主未按时交纳物业服务费的从逾期之日起每日按未付物业服务费金额的千分之一支付逾期付款违约金。2016年4月16日，被告签署《收楼确认书》，确认接收涉讼房屋。原告为追讨涉讼物业欠费遂起诉至法院。
另查明：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定：（第三条第三款第1、2项）原告提供的服务内容包括对房屋楼层公共通道及其设施（含消防设施）的清洁、保洁；小区内道路及公共设施的清洁、保洁；（第四条第四款）保洁服务包括设置垃圾桶，生活垃圾每天清运一次等；（第十四条第五款第4项）逾期交费责任中约定原告为追讨所欠费用而产生的费用（如诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等）从服务费中支付。
本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，被告应按协议约定的收费标准、违约责任条款支付各项费用及违约金。对于原告主张被告拖欠2016年7月1日至2017年10月31日的物业服务费1273.94元，原告于本案请求的计费金额低于按涉讼物业建筑面积计算的应收费用，是其自行处分民事权利的行为，不违反法律规定，本院予以准许。被告负有支付义务但未举证证明已清偿,原告诉请被告支付上述费用理据充分，本院予以支持。被告以涉讼房屋存在多项问题、收楼手续违反法律规定、装修押金未退还等为由认为其无需支付物业服务费。经查，本案系物业服务合同纠纷，被告提出抗辩理由未能举证证明且均非本案所涉法律关系范围内，被告可另案主张权利，本案中其提出抗辩理由不成立，本院不予采纳。对于原告主张被告支付逾期付款违约金，经查，合同约定每月5日前缴交当月物业服务费，原告主张的逾期天数欠费自当月首日计算，符合被告之前的支付习惯，亦无明显不合理之处，本院予以采纳，原告主张的逾期利率符合合同约定，本院亦予采纳。原告仅主张自2016年7月1日起计至2017年10月31日的违约金513.78元，是其自行处分民事权利的行为，本院亦予准许，即被告应支付计至2017年10月31日的违约金513.78元。对于原告主张被告支付垃圾费45元，经查，双方《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费计费标准对应的服务内容已包含垃圾收集清运，原告主张被告另行支付垃圾费与合同约定不符，本院对原告的该项请求不予支持。对于原告主张被告支付委托律师发函费300元的诉请，经查，《前期物业管理服务协议》约定的原告为追讨所欠费用而产生的费用（如诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等）从服务费中支付，并没有约定由被告承担，原先此项诉请与合同约定不符，本院对原告该项诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第(五)项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、刘常生应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年7月至2017年10月的物业服务费1273.94元予佛山市南海区富域物业管理有限公司松岗分公司。
二、刘常生应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期违约金513.78元予佛山市南海区富域物业管理有限公司松岗分公司。
三、驳回佛山市南海区富域物业管理有限公司松岗分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告负担，被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。
本判决为终审判决。
审判员 梁 宁
二〇一八年七月六日
书记员 冯嘉欣