广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终7105号
上诉人（原审原告）：刘欣，身份证住址：深圳市宝安区。
委托代理人：淦家珍，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：冯媛媛，广东广和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：梁少棠，身份证住址：广东省深圳市宝安区。
委托代理人：邓宗燎，广东深宝律师事务所律师。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C。
法定代表人：吴军强。
上诉人刘欣与上诉人梁少棠、原审第三人深圳市世华地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服（2015）深宝法民三初字第1790号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
刘欣在原审中的诉讼请求为，判令：一、解除原告与被告签订的《二手房买卖合同》；二、被告按合同转让价款20%向原告支付违约金，即人民币61万元；三、被告向原告返还定金人民币5万元，并从2015年5月15日起至实际归还定金之日按银行同期贷款利率向原告支付利息（暂计至2015年8月15日利息金额为750元）；四、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加事实与理由部分如下：原告获悉涉案房产在2015年8月14日因为（2015）深宝法民一初字第2698号案件被查封，同时涉案房产在开庭的市场涨价到395万元，被告的违约行为给原告造成的损失在90万元左右。
原审法院经审理查明：
2013年6月6日，深圳市房地产权登记中心向被告梁少棠颁发了深房地字第5,00××63号《房地产证》，被告梁少棠系深圳市宝安区新安街道上川路东南侧建安新村XX栋503号房地产（以下简称涉案房产）权利人，房产建筑面积92.98平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。涉案房产于2013年6月14日设立抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司深圳市分行。
2015年5月14日，原告刘欣作为买方与作为卖方的被告梁少棠签订了一份《二手房买卖合同》（合同编号1506440）。合同约定被告将涉案房产转让给原告，转让成交价为305万元，房产交易定金为5万元，于签署合同之日支付；买方通过银行按揭方式支付购房款，买方于签署合同之日起10日内付清首期款以银行贷款为准，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方签署的资料；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起五日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日内自行赎楼，注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函，卖方已赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，递件回执由居间方或担保公司代为保管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内，买卖双方须到深圳市房地产权登记中心等相关部门领取房地产证并按约定缴纳税费；买卖双方协商同意在定金或其他房款中预留10,000元作为该房产交易之交房保证金，交由居间方托管，居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后将该款退回卖方，如卖方未完成交接手续，则居间方有权将该保证金冲抵卖方应支付的各项欠费、家私缺损市值赔偿、租约押金和租金等款项。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年5月14日，原告支付了定金50,000元，其中有5,000元作为交房保证金托管在第三人世华地产公司处，第三人世华地产公司表示愿根据本院判决处理。
2015年5月21日，被告出具公证委托书，委托深圳市万通融资担保有限公司、练晓亮、曲艺、陈哲、曾伟东作为其代理人，上述代理人的代理权限为管理涉案房产及支付与房产有关的各项费用、收取或指定帐户收取上述房产的赎楼款、售楼款及购买方的银行按揭贷款款项，并在相关文件上签字；到担保公司全权办理赎楼贷款或个人房产转让中转贷款担保的相关手续，签署相关文件资料，包括但不限于担保服务协议、房地产买卖合同、借款合同、委托贷款合同、借款借据、划款委托书等资料；到银行或土地房产交易中心办理涉案房产的房款资金监管手续和终止或解除资金监管手续，收到或指定账户收取监管资金，并签署办理资金监管手续及终止或解除资金监管手续所需签署的申请、资金监管协议及相关文件资料，签署银行出具的出售房产未出租的声明和承诺书等相关资料等。
2015年5月25日，原告与被告及中国建设银行股份有限公司深圳新安支行办理了首期款资金监管，监管首期款120万元。
2015年8月17日，原告向被告发出《关于办理深圳市宝安区建安新村XX栋503房地产赎楼过户催告函》，就签订合同后被告未按合同如期交易赎楼过户致函被告，催告被告配合办理交易过户手续。被告于2015年8月18日收到该函件。
另查明：1、涉案房产于2015年8月14日因被告与案外人罗妙霞民间借贷一案被原审法院查封，查封案号为（2015）深宝法民一初字第2698号，查封期限为2015年8月14日至2018年8月13日，在本案审理过程中，涉案房产一直处于查封状态；2、原告于2015年8月18日提起本案诉讼，要求解除合同，理由为被告未及时办理赎楼等过户需办结的手续，经催促后仍不予配合，庭审时增加解除合同的理由为涉案房产因被告其他债务问题，处于查封状态，原告购房目的无法实现；3、庭审时，原、被告均同意解除双方签订的《二手房买卖合同》；4、原告办理首期款资金监管后，至庭审之日尚未取得中国建设银行股份有限公司深圳新安支行出具的贷款承诺函；5、庭审后，原审法院向中国建设银行股份有限公司深圳新安支行发函询问未向原告出具贷款承诺函的原因，该行于2016年1月26日向本院出具回函，称虽然原告办理了资金监管业务，但因标的房产需办理赎楼贷款手续，而原告未按我行要求提供担保公司担保确认函，该笔贷款无法提交审批，所以该行无法出具贷款承诺函；6、关于涉案房产一直未能办理赎楼、注销抵押登记手续的原因，第三人世华地产公司称向担保公司进行了了解，担保公司认为被告负债比例过高超过担保公司规定，风险过大，要求被告提供反担保，经沟通后被告向担保公司提供反担保，担保公司再次审批过程中，查到被告有两次诉讼记录，出于风险考虑，未予赎楼，被告确认担保公司要求提供反担保，在担供了反担保后，担保公司仍未予赎楼，未办理赎楼的原因被告不清楚；7、2015年8月26日，深圳市不动产登记中心向原告出具《购房资格证明》，经核查，至2015年8月26日，原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
上述事实，有经庭审举证、质证的二手房买卖合同、收款收据、银联签购单、房易安开户/变更回单、交易资金到账回单、催告函及快递单、购房资格证明、房地产电脑查询结果表、房地产抵押登记查询表、房地产查封备案表、公证书、协助查询回函等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，原审法院予以认定。
原审法院认为，原告与被告于2015年5月14日签订的《二手房买卖合同》（合同编号1506440）系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于涉案合同不能履行的原因。原告起诉时主张涉案合同不能履行系被告未办理赎楼，但事实上根据双方签订的合同的约定，在担保公司明确不予赎楼的情况下，被告需在原告取得银行贷款承诺函之后的四十日内自筹资金办理赎楼，而本案中原告一直未取得银行贷款承诺函，因此被告未赎楼并不构成根本违约。在庭审时，原告将涉案房产被查封作为主张被告违约进而提出解除合同的理由，原、被告亦均确认涉案房产处于查封状态，涉案合同无法继续履行，双方均同意解除合同，故原审法院确认双方签订的《二手房买卖合同》于本案庭审之日即2015年11月12日解除，解除原因为涉案房产处于查封状态，致使原告无法实现合同目的。
关于违约金的数额。根据涉案合同的约定，任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。庭审中，原告与被告均确认涉案合同已实际解除，涉案合同不能履行的原因在于被告的房产被法院查封，因此被告构成违约，考虑到涉案合同已履行至资金监管阶段，原告未提供有效证据证明其实际损失的相关情况，原审法院认为原、被告于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，故原审法院酌情调整为被告向原告支付违约金人民币305,000元。
关于定金。根据原审法院查明的事实，原告已经履行了支付定金50,000元的义务，根据合同解除的处理原则，被告应当向原告返还定金50,000元。因上述定金中仍有5,000元作为交房保证金托管在第三人世华地产公司处，第三人世华地产公司在庭审时亦表示愿意根据原审法院判决予以退还，故本案应由被告向原告返还购房定金45,000元，由第三人世华地产公司向原告返还定金5,000元。关于原告主张的定金占用期间利息，实际为涉案合同不能履行给原告造成的损失，因原告已主张违约金，故原审法院对原告主张的利息损失，不再予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六天，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘欣与被告梁少棠于2015年5月14日签订的《二手房买卖合同》；二、被告梁少棠于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘欣返还定金人民币45,000元；三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起五日内将托管款项人民币5,000元支付给原告刘欣；四、被告梁少棠于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘欣支付违约金人民币305,000元；五、驳回原告刘欣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5,204元，由原告负担人民币2,408元，由被告负担人民币2,796元，受理费原告已预交。
上诉人刘欣不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、请求撤销原判决第四项，改判被上诉人向上诉人支付违约金61万元；二、请求判决本案诉讼费用全部由被上诉人承担。
事实与理由：
一审法院认定事实不清，所判决被上诉人支付的违约金过低。理由如下：本案合同不能履行的原因完全在于被上诉人一方，上诉人一方对导致合同的不能履行不存在任何过错，被上诉人未予赎楼及被上诉人原因导致房产被查封的事实，构成根本违约。上诉人之所以未取得银行贷款承诺函并非是上诉人不予办理，而是涉案房产因被上诉人拖欠第三人债务，导致涉案房产被第三人查封，上诉人欲找担保公司担保取得贷款承诺函，但担保公司认为涉案房产涉及法院诉讼，且已被第三人查封，不愿担保，因此才导致上诉人没办法取得贷款承诺函，但银行已承诺只要涉案房产进行赎楼，银行便可以发放贷款承诺函，且上诉人已将首付款进行了监管，已表明上诉人签订合同时购买房产的意愿。赎楼义务本是被上诉人的强制义务，且上诉人无法取得贷款承诺函的原因并非是上诉入主观不愿，而是因被上诉人拖欠债务而导致的客观不能，且监管银行已保证只要涉案房产进行了赎楼，随时可以出具贷款承诺函。因此，被上诉人无法进行赎楼的行为已构成了根本违约，因此，按照合同约定，上诉人有权解除合同，并按合同转让价款的20%要求被上诉人支付违约金，即人民币61万元。
更需强调的是，此番深圳宝安、南山等地房价普遍上涨50-80%左右幅度是一不争的事实，正因如此，近期的房地产诉讼中支持违约金20%均无例外，涉案房产价格上涨至今已近50%左右，被上诉人此次违约行为给上诉人造成的损失已达150余万元。上诉人已支付的购房款共计125万元仍在被上诉人和银行处，由于被上诉人不予配合导致此笔购房款项仍在银行监管和被上诉人处，因此上诉人损失的利息达数万元。上诉人购买涉案房产是用于家庭居住，由于被上诉人违约，导致上诉人需另行购买房产，而深圳房价上涨，若此时要购得相似房型、相同大小的房产上诉人需多支付百余万元。为此，本案的违约金据理、据实均不应人为调整。
综上，请求法院改判被上诉人向上诉人按购房价款的20%支付违约金61万元。
上诉人梁少棠不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、请求二审法院撤销广东省深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第1790号民事判决书第四项；二、请求二审法院判令上诉人梁少棠无须向被上诉人刘欣支付违约金305，000元：三、本案一审二审费用由被上诉人刘欣承担。
事实与理由：
本案的焦点问题在于被上诉人的按揭银行未及时向被上诉人出具贷款承诺函，是导致涉案房屋买卖合同无法履行的根本原因。
一审法院认为：“关于涉案合同不能履行的原因。原告起诉时主张涉案合同不能履行系被告未办理赎楼，但事实上根据双方签订的合同的约定，在担保公司明确不予赎楼的情况下，被告需在原告取得银行贷款承诺函之后的四十日内自筹资金办理赎楼，而本案中原告一直未取得银行贷款承诺函，因此被告未赎楼并不构成根本违约。”一审法院此种事实认定本身是正确的。但随后，一审法院认为：“在庭审时，原告将涉案房产被查封作为主张被告违约进而提出解除合同的理由，原、被告亦均确认涉案房产处于查封状态，涉案合同无法继续履行，双方均同意解除合同，故本院确认双方签订的《二手房买卖合同》于本案庭审之日即2015年11月12日解除，解除原因为涉案房产处于查封状态，致使原告无法实现合同目的。”上诉人认为，一审法院此种事实认定错误，解除原因并非涉案房产处于查封状态，而是被上诉人刘欣一直无法取得按揭银行的银行贷款承诺函，致使涉案合同无法继续履行。
第一，合同第四条第1项约定：“买方通过银行按揭方式支付购房款，买方于签署合同之日起10日内付清首期款以银行贷款为准，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料……”第2项约定：“买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约。”这款合同约定，约定了若买方无法取得银行贷款承诺函或银行贷款承诺函不足以支付房款的，买方义务自筹资金或补足房款。本案中，依双方合同约定，买方于签订合同10日之内就应当付清首期款以银行贷款为准，若无法取得贷款承诺函，买方必须自筹资金补足房款，这是合同课以买方的义务。直至一审庭审之日，买方亦无法取得银行的贷款承诺函，亦没有向卖方即上诉人补足房款。买方即被上诉人一直违约在先。
第二，据一审法院查明：买方银行未出具贷款承诺函的原因，其自称虽然买方办理了资金监管业务，但因标的房产需办理赎楼贷款手续，而原告未按我行要求提供担保公司担保确认函，该笔贷款无法提交审批，所以该行无法出具贷款承诺函；首先，买方按揭银行要求“提供担保公司的担保确认函”既不是法律的强制性要求，亦不是所有银行的通常做法，据上诉人了解，中。国银行和中国工商银行出具贷款承诺函并不需要卖方提供担保公司的担保确认函；其次，赎楼约定是卖方赎楼的，买方按揭银行要求提供担保公司的担保确认函多此一举；再次，既然买方办理了资金监管业务，此时买方按揭银行出具贷款承诺函不会增加风险。因此，买方按揭银行的做法不是所有按揭银行的惯例，由此产生的风险应当由买方即被上诉人刘欣承担。第三，据一审法院查明：关于涉案房产一直未能办理赎楼、注销抵押登记手续的原因，第三人世华地产公司称向担保公司进行了了解，担保公司认为被告负债比例过高超过担保公司规定，风险过大，要求被告提供反担保，经沟通后被告向担保公司提供反担保，担保公司再次审批过程中，查到被告有两次诉讼纪录，出于风险考虑，未予赎楼，被告确认担保公司要求提供反担保，在提供了反担保后，担保公司仍未予赎楼……。根据一审查明的案件事实及上诉人提供的微信纪录，上诉人于签订房屋买卖合同的第六天即2015年5月20日办理了赎楼公证委托书，从未停止和撤销，并在此期间一直催促居间方抓紧办理。担保公司要求反担保，上诉人亦向担保公司提供了反担保，但担保公司仍然不愿赎楼，这不是上诉人的过失和疏忽。上诉人完全按照担保公司的要求进行协助赎楼，而担保公司未办理赎楼的风险上诉人当然无法预见，无法预防，无法避免，无法控制，这应当属于不可抗力，上诉人不必承担责任。
综上所述，本案买方即被上诉人的按揭银行未出具贷款承诺函才是本案合同无法履行的根本原因，至于之后涉案房屋有没有被法院查封，均不影响被上诉人无法取得贷款来支付房款的根本事实，因此，一审法院将涉案房产处于查封状态致使合同目的无法实现的认定是错误的，若本案买方能按照合同约定，早点取得银行的贷款承诺函，不至于之后涉案房屋会被法院查封。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、涉案《二手房买卖合同》无法继续履行的原因是什么？哪一方构成违约。二、如果上诉人梁少棠一方构成违约，原审法院调低违约金是否妥当。
本院认为，根据本案查明的事实，上诉人刘欣与上诉人梁少棠双方一直都在积极履行合同，但由于种种原因，刘欣未能取得贷款承诺函，梁少棠亦未办妥赎楼手续，此时不应认定双方当事人构成违约。真正致使涉案合同无法继续履行下去的直接原因在于，上诉人梁少棠的涉案房产于2015年8月14日被另案查封，导致双方无法实现合同目的。由于涉案合同无法继续履行的原因在于上诉人梁少棠的房产被法院查封，因此，原审法院认定上诉人梁少棠违约，并判令其承担违约责任是正确的，本院予以维持。
由于上诉人刘欣未能提供有效证据证明其实际损失情况，原审法院根据上诉人梁少棠的过错程度、本案合同的实际履行阶段等因素，酌情调整违约金为本案合同成交价的10%，符合法律规定，实体处理并无不当。
综上所述，上诉人刘欣与上诉人梁少棠的上诉事实与理由均不成立，其上诉请求本院均不予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费由上诉人刘欣与上诉人梁少棠各自负担5875元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；