河南省中牟县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）牟民初字第614号
原告（反诉被告）张敏，女，1975年9月4日生。
委托代理人刘凤奇，男，1973年10月12日。
被告（反诉原告）河南豫飞房地产开发有限公司。住所地：郑州市紫荆山路**号裕鸿花园*号楼**层**号。
法定代表人陈灿交，该公司经理。
委托代理人王双念，登封市嵩阳法律服务所法律工作者。
委托代理人周宗保，男，1963年2月20日生。
原告（反诉被告）张敏与被告（反诉原告）河南豫飞房地产开发有限公司（以下简称豫飞公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张敏及其委托代理人刘凤奇，被告豫飞公司委托代理人王双念、周宗保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张敏诉称，原、被告于2010年7月25日签订编号为231号的《学府名邸房屋定购协议》一份，定购了学府名邸商品房一套（13号楼东1单元4层南户402号房），约定了单价、房价总额、付款方式等内容，付款方式为公积金。原告于当日交定金6000元。当时口头商定一周内等被告电话通知签订正式买卖合同。后原告多次催促被告要求签订商品房买卖合同，但被告以多种理由推脱，致使商品房买卖合同一直未能签订。后原告得知在双方签订定购协议之前，该房屋已于2010年7月12日被郑州市中级人民法院查封。后多次进行维权信访，县委领导对此事进行了处理，要求开发商在房子解封后按原房屋订购协议办理相关手续，不得转售他人，不想要所定购房屋者，由开发商进行赔偿。
2012年10月13日，原告收到被告的短信通知，要求原告于2012年10月30日前携带本人身份证与全部房款到售楼部签订商品房买卖合同。原告认为，房屋定购协议签订后，原告已经履行了协议约定的义务，向被告缴纳了定购金6000元，由于被告隐瞒查封的事实，致使其不能按协议约定与原告签订按揭商品房买卖合同，房屋解封后，被告要求原告一次性付清全部房款没有道理。2012年10月29日，原告找到被告公司负责处理此事的会计协商付款方式，原告要求分三次付清，被告公司会计称只能分两次付清，协商未果，公司会计称回去再向领导反映原告的要求，一直没有回信。被告向原告发出的解除合同通知书没有合法依据，应当是无效的。综上所述，被告存在违约行为，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求法院依法确认被告于2013年11月16日作出的解除合同通知书无效。
被告豫飞公司辩称，一、原、被告签订的房屋定购协议已明确约定了权利义务和违约的内容，原告作为定购方没有按照约定履行合同义务，致使合同无法继续履行，构成违约，应当承担违约责任。同时，被告有权解除合同。根据合同约定，原告应在签订定购协议后接到被告公司电话7日内到被告公司签订商品房买卖合同，但原告接到电话后，长期未到被告公司签订商品房买卖合同，构成违约，视为放弃了定购权利，其交付的定金被告没有返还的义务。被告多次给原告打电话，原告均不予理睬，为了交易安全，被告依法通知解除双方的房屋定购协议，协议的解除符合约定和法律规定。二、原告接到了解除协议通知，该协议已解除，原告向法院起诉确认无效，不应得到支持。
被告豫飞公司反诉称，原、被告签订定购协议后，张敏经被告多次电话通知，拒不履行到豫飞公司签订商品房买卖合同的义务，长期违约给豫飞公司造成了损失。依照定购协议的约定，视为张敏放弃了房屋定购权利。豫飞公司于2013年11月26日依法向张敏发出解除协议通知，张敏接收后，定购协议已经合法解除，张敏要求豫飞公司双倍返还定金被拒绝，证明张敏对解除合同是没有异议的。综上，请求法院依法确认豫飞公司于2013年11月26日向张敏发出的解除通知有效；原告张敏赔偿豫飞公司因其违约造成的损失5000元并到房管部门解除购房信息。
针对被告豫飞公司的反诉，原告张敏答辩称，原被告双方签订房屋定购协议后，原告多次催促被告要求签订商品房买卖合同，但被告以多种理由推脱，致使合同无法签订，后原告得知所定购房屋在双方签订定购协议之前已经被郑州市中级人民法院查封。后经过维权信访，2012年10月13日原告收到被告短信通知，要求原告于2012年10月30日之前携带全部购房款到售楼部签订商品房买卖合同。原告在定购协议签订后已经履行了缴纳定购款的义务，因为被告隐瞒房屋被查封的事实导致无法签订商品房买卖合同，房屋解封后，被告要求原告一次性缴纳全部房款没有道理。2012年10月29日，原告找到被告公司负责处理此事的会计协商付款方式，原告要求分三次付清，被告公司会计称只能分两次付清，协商未果，公司会计称回去再向领导反映原告的要求，一直没有回信。被告向原告发出的解除合同通知书没有合法依据，应当是无效的。
原告张敏提供的证据有：
1、2010年7月25日原、被告双方签订的学府名邸房屋定购协议一份，主要证明：原、被告双方之间存在房屋定购协议。
2、郑州市中级人民法院（2010）郑民四初协执字第75-2号协助执行通知书复印件一份，主要证明：2010年7月12日该房屋被法院查封，房屋被查封时间在双方签订房屋定购协议之前。
3、（2010）郑民四初协执字第75-3号协助执行通知书复印件一份，主要证明：该房屋于2012年10月8日被解封。
4、2013年11月16日被告向原告发出的解除合同通知书一份，主要证明：2013年11月16日被告没有任何理由向原告下发了解除合同通知书，该通知书无效。
5、2012年8月2日中牟县房管局在郑州社区直通车网站上针对网友反映的中牟县学府名邸小区业主与开发商之间存在的问题的回复复印件一份，主要证明：该房屋因其他原因被法院查封，被告存在违约行为。
6、2010年7月25日，交款5000元是通过刷卡的方式，被告没有出具收据。
被告豫飞公司提供的证据有：
1、2010年7月25日原被告双方签订的学府名邸房屋定购协议一份，主要证明：2010年7月25日被告与原告签订了房屋定购协议，原告未按约定到被告处签订商品房买卖协议，存在违约行为，被告有权解除定购合同，没收定金。
2、2013年11月16日被告向原告发出的解除合同通知书一份，主要证明：原、被告签订房屋定购协议后，经被告通知，原告未到被告处签订商品房买卖协议，已构成违约。被告因此于2013年11月16日解除双方的订购协议，被告将解除合同通知送达给原告，合同即解除。
3、中牟县邮政回执两份，主要证明：被告依法以邮寄通知的方式解除了与原告之间的定购协议，原告已收到解除合同通知书，合同解除合法有效。
4、证人王某某、魏某某出庭作证证言。
经审理查明，2010年7月25日，原告张敏作为定购方，被告豫飞公司作为出卖方，双方签订编号为231号的《学府名邸房屋定购协议》一份，主要内容为：定购方张敏，定购房屋：13号楼东1单元4层南402室，单价2735元，建筑面积88.52㎡，房价总额贰拾肆万贰仟壹佰零贰元整（￥242102），付款方式：公积金，备注：买房时享受总房款陆仟元的优惠。协议内容：1、房屋定购金为陆仟元，自本定购协议签订接电话起七日内来本公司签订商品房买卖合同。2、定购方在签订本定购协议后，本公司有义务为定购方保留其定购房屋。3、定购方未能按时与本公司签订商品房买卖合同的，视为定购方放弃定购权利，本定购协议自行失效，其已付定金不予退还，其所定房屋另行出售。4、商品房买卖合同签订后，本定购协议自动失效，已付定金将转为首期付款。5、本定购协议共一式四份，买方执一份，卖方执三份，法律效力等同。
被告豫飞公司于2013年11月16日向原告张敏下发解除合同通知书，主要内容为：张敏，你于2010年7月25日与河南豫飞房地产开发有限公司订立的编号为233号购房订金合同后，没有依约与公司签订商品房买卖合同办理按揭手续，现因不能办理按揭手续致使合同不能履行。据此，本公司依法向你通知解除双方签订的购房订金合同，该通知送达后，双方签订的购房定金合同即被解除，若你对本通知有异议，可以向法院起诉。
另查明，涉案房屋于2010年7月12日被郑州市中级人民法院依法查封，并于2012年10月8日被郑州市中级人民法院依法解除查封。被告在向原告下发解除通知书时，将《学府明邸房屋定购协议》的编号为231号写成233号。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的学府名邸房屋定购协议系各方真实意思表示，且内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。协议签订后，原告张敏按协议约定向被告豫飞公司交纳了6000元房屋定购金，后因被告所售房屋已被法院查封，导致双方未签订商品房买卖合同及未办理按揭手续，原告不存在违约行为。故被告豫飞公司于2013年11月16日原告存在违约，向原告下发的解除合同通知书无效；被告反诉要求解除房屋定购协议，赔偿损失五千元，证据不足，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、确认被告河南豫飞房地产开发有限公司于2013年11月16日向原告张敏下发的解除合同通知书无效；
二、驳回被告的反诉请求。
案件受理费一百元，反诉费五百二十五元，由被告河南豫飞房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 周文中
审 判 员 杨景慧
人民陪审员 窦春森
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 苏 璇