广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3261号
上诉人（原审原告）：陈榕英，住广东省广州市荔湾区。
委托代理人：李广彬、黄树豪，广东宏力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：涂国钧，住广东省广州市荔湾区。
原审被告：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：涂国钧。
上诉人陈榕英因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月26日，涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为涂国钧，受托人为广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2010年11月29日，万城公司代涂国钧（出卖人）与陈榕英（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（以下简称“该商铺”，房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）3层93号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为122955元（第三条）；付款方式为按揭付款：2010年11月19日前支付62955元，余下房价款60000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同。若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收；若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金（第五条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人（第八条）；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部己付房价款，并按己付房价款10%的标准向买受人支付违约金。若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金（第九条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金（第十五条）；等。万城公司于2010年11月19日向陈榕英出具涉案商铺定金50000元的《收据》、于2010年11月20日向陈榕英出具涉案商铺首期款12955元、税费4578元的《收据》。涂国钧确认万城公司已将上述房款及税费转交给其。
陈榕英于2014年12月31日以涂国钧、万城公司逾期办理过户手续、逾期交付涉案商铺以及涉案商铺被查封为由提起本案诉讼。诉讼中，双方确认以下情况：1.合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年10月14日；2.涉案商铺现址为海珠区南珠路2号393。
根据广州市房地产档案馆于2015年3月18日出具的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南珠路2号393的产权人为涂国钧，登记时间为2011-09-05；来函摘要中显示该业被原审法院于2014年9月3日以（2014）穗海法执字第434－433号协助执行通知书及执行裁定书查封，查封时效为2014年9月3日至2016年9月2日；等。涂国钧、万城公司表示不清楚何时能解除对涉案商铺的查封。
陈榕英为证明其诉讼主张，还向原审法院提交了律师费和按揭费的收据：1.由万城公司于2010年11月20日向陈榕英出具的涉案商铺律师费1300元的《收据》；2.广州市盈联投资顾问有限公司于2011年9月28日向陈榕英出具的按揭费2680元的《收款收据》。对此，涂国钧、万城公司表示按揭费不是其收取的，不应向其主张，按揭费收据能够证明其通知陈榕英办理按揭贷款手续，陈榕英未办妥按揭付款；律师费由其收取后转交给律师事务所，庭后5天内向法院提交相关律所的收取证明。但在该期限内涂国钧、万城公司尚未提交相关律所出具的收取上述律师费的证明。
对于按揭手续的办理，陈榕英确认对方已通知其办理涉案商铺的按揭手续，但认为是对方的原因导致银行不肯批贷款，而对方并没有根据合同约定15日内通知陈榕英一次性支付款项；同时，陈榕英表示没有证据证明是对方的原因导致银行不肯批贷款。对此，涂国钧、万城公司表示贷款是银行与陈榕英之间的关系，银行是否同意贷款应当由陈榕英通知其，其从未收到陈榕英通知关于贷款未能获批的情况，陈榕英是在2011年9月28日到按揭公司缴纳按揭费用，但陈榕英至今都未办理按揭付款手续，未向其支付全额房款，其拖延付款存在违约，无权主张利息及违约金。
此外，陈榕英表示第1、5项诉讼请求依据的均为陈榕英与涂国钧签订的《商铺买卖合同》的第十五条，同时认为合同约定的违约金过低，其实际损失远大于违约金所约定的数额，陈榕英实际损失应当从陈榕英支付定金之日起计算，因为陈榕英支付该房款，其应当获得的利益是合同标的的过户交付，因为对方的违约行为导致陈榕英无法获得该利益，其实际损失应当包括购房款及房款支付后按照银行同期贷款利率计算的利息、律师费、按揭费。此外，陈榕英明确表示假如原审法院不能全部支持其利息和违约金的诉请，其要求对方支付所有款项的利息。
原审法院认为，万城公司经涂国钧授权委托以其名义与陈榕英签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对陈榕英和涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故陈榕英要求万城公司对涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，不予支持。
关于办理按揭手续的问题，涂国钧主张从陈榕英提交广州市盈联投资顾问有限公司于2011年9月28日出具的按揭费《收款收据》可以看出涂国钧已履行了通知陈榕英办理按揭手续的义务。陈榕英确认对方已通知其办理涉案商铺的按揭手续，对此，予以认定。陈榕英主张是对方的原因导致银行不肯批贷款，未能提供证据证明。对此，原审法院认为，《商铺买卖合同》约定在按揭手续未能办理或者存在差额的情况下，陈榕英须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该部分款项，现陈榕英未能提供证据证明涉案商铺无法办理按揭手续的原因在于涂国钧，故陈榕英主张涂国钧、万城公司并没有根据合同约定15日内通知陈榕英一次性支付款项无理。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于陈榕英违约在先，故涂国钧有权行使先履行抗辩权，有权推迟履行合同约定的协同陈榕英办理过户手续和交付商铺的义务。
鉴于涉案商铺现已被查封，涂国钧表示不清楚何时能解除对涉案商铺查封，故涉案合同的合同目的也无法实现，因此，陈榕英要求解除涉案的《商铺买卖合同》，并要求涂国钧返还已付购房款和税费的诉讼请求，合理合法，予以支持。鉴于陈榕英违约在先，故陈榕英要求涂国钧支付已付房款和税费的利息和按房价款的10%支付违约金请求，缺乏依据，不予支持。涂国钧不同意解除合同的抗辩意见无理，不予采纳。涉案商铺由于登记在涂国钧名下而被查封，倘若陈榕英按合同约定办理了按揭手续，涉案商铺则可过户至陈榕英名下，而不会被查封，故本案受理费宜由陈榕英和被告涂国钧各负担一半。
涂国钧抗辩所收取的律师费1300元已转交给律师事务所，但在限期内未能提供相应律师事务所对该律师费的收款证明，应承担不利的后果，故陈榕英要求涂国钧返还律师费1300元，合法有理，予以支持。但因陈榕英违约在先，故陈榕英要求涂国钧赔偿已支付的律师费的利息，依据不足，不予支持。陈榕英所提交的按揭费《收款收据》显示该按揭费2680元的收款单位为广州市盈联投资顾问有限公司而非涂国钧，因陈榕英违约在先，故陈榕英要求涂国钧赔偿按揭费2680元及其利息，依据不足，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年4月3日判决：一、解除万城公司代涂国钧与陈榕英于2010年11月29日签订的《商铺买卖合同》；二、涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款62955元、税费4578元和律师费1300元给陈榕英；三、驳回陈榕英的其余诉讼请求。
判后，上诉人陈榕英不服，向本院提起上诉称：1.关于按揭手续办理的违约问题。按揭费的收款收据，证明了涂国钧通知陈榕英办理按揭手续后，陈榕英在积极履行办理按揭手续。办理按揭手续是由涂国钧指定的律师事务所前往办理，陈榕英既然积极交纳了按揭费，按照正常人的逻辑，怎会不积极继续办理按揭手续？这不符合常理。而事实就是因为涉案商铺牵涉到行政诉讼及种类抵押问题，陈榕英带齐资料与按揭公司工作人员到指定工商银行也未能办妥按揭手续。陈榕英积极履行合同的行为，却被原审认定是违约在先，而涂国钧存在重大过错，却认定其没有违约，这明显有悖于常理、有悖于法律。2.关于按揭费及利息的赔偿问题。涂国钧未能提供客观上可以给陈榕英办理按揭的商铺，又未按合同约定办理涉案商铺过户登记手续，明显违约在先。按揭费的收款单位虽不是涂国钧，但却是因涂国钧的违约行为致使陈榕英产生的损失，根据合同法的规定，涂国钧应当赔偿陈榕英的损失。据此，请求：1.撤销原审判决的第三项；2.改判涂国钧赔偿陈榕英按揭费2680元及利息；3.改判涂国钧向陈榕英支付违约金12295.5元；4.本案诉讼费用由涂国钧承担。
被上诉人涂国钧、万城公司未到庭参加答辩。
经审查，原审判决查明的事实有相应的证据证实，本院予以确认。二审庭审中，上诉人陈榕英确认2011年年底得知银行不批准涉案商铺的按揭贷款。
本院认为，万城公司受涂国钧委托，以涂国钧的名义与陈榕英签订的《商铺买卖合同》是双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，原判认定正确，应予维持。
上述合同约定：如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按合同第五条承担违约责任。如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任。陈榕英已依合同约定交纳按揭费，提出按揭贷款申请，在银行不批准陈榕英按揭贷款申请时，陈榕英需全额支付涉案商铺价款的时间是，自收到银行或涂国钧电话或书面通知后15天内。涂国钧主张陈榕英逾期支付全部购铺款项，存在违约，则涂国钧应当举证证明其已通知陈榕英或者陈榕英已收到银行通知，现涂国钧未能提供证据予以证实，且陈榕英自认2011年年底才得知银行不批准涉案商铺的按揭贷款，而该时间后于合同约定的涂国钧应当办理涉案商铺交易过户手续的时间即2011年10月14日，因此，涂国钧违约在先，陈榕英上诉要求涂国钧按房价款的10%标准计付违约金符合合同约定，本院予以支持。原审判决陈榕英违约在先，涂国钧无需支付违约金，依据不足，本院予以纠正。因按揭费并非涂国钧收取，陈榕英上诉要求涂国钧返还该款项无理，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈榕英上诉请求部分有理，对其有理部分，本院予以支持。原审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第211号民事判决的第一、二项。
二、撤销广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第211号民事判决的第三项。
三、被上诉人涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金12295.5元给上诉人陈榕英。
四、驳回上诉人陈榕英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费1396元，由上诉人陈榕英负担487元，由被上诉人涂国钧负担909元；二审受理费174元，由上诉人陈榕英负担31元，由被上诉人涂国钧负担143元。
本判决为终审判决。
审判长 黄文劲
审判员 苗玉红
审判员 钟淑敏
二〇一五年八月十三日
书记员 邱穗珠
陈颖斯