山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终612号
上诉人（原审被告）：于强，男，1965年8月27日出生，汉族，住荣成市。
委托诉讼代理人：朱凤海，山东海明达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐承良，山东海明达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于福洋，男，1965年4月28日出生，汉族，住荣成市。
被上诉人（原审原告）：于福霞，女，1956年9月7日出生，汉族，住荣成市。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：许双武，山东荣顺律师事务所律师。
上诉人于强因与被上诉人于福洋、于福霞所有权确认纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院(2017)鲁1082民初2761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
于强上诉请求：撤销原判，改判驳回于福洋和于福霞的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.于强于1998年3-4月自于福洋、于福霞之父于守坤处购买了荣成市寻山街道办事处嘉鱼汪村81号房屋（以下简称案涉房屋），于强付清了购房款，于守坤亦将案涉房屋交付于强使用，至今已逾十余年，因案涉房屋登记在于守坤名下且由于守坤管理使用，其享有处分权，即便属于于守坤夫妇共有财产，于强有理由相信于守坤有权处分案涉房屋，故应认定于强系出于善意购买案涉房屋，案涉买卖合同合法有效；2.即便依照法定继承分割案涉房屋，卢书通的母、子也均有权继承相关份额，一审时其母亲并未明确放弃继承，且卢鹏飞仅出具书面说明，无法核实是否是其本人真实意思表示，一审仅以该书面说明剥夺卢书通母亲及儿子的继承权属认定事实错误，亦违反法定程序；3.于强购买案涉房屋后，对房屋进行了重建，原房屋已经灭失，于福洋和于福霞无权对现在的房屋主张权利。
于福洋、于福霞答辩称，案涉房屋系于守坤、王日勤夫妇共有财产，王日勤去世后，于守坤无权自行处分。于强无法提供房屋买卖合同，导致无法查明合同内容，不能认定双方存在合法有效的买卖合同关系。另，卢书通之母李桂荣及儿子卢鹏飞均出具书面说明自愿放弃继承权，一审确认案涉房屋由于福洋、于福霞所有并无不当。请求驳回上诉、维持原判。
于福洋、于福霞向一审法院起诉请求：1.确认于守坤与于强签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用由于强承担。后在诉讼中，于福洋、于福霞变更诉讼请求为要求确认案涉房屋归其二人共同共有。
一审法院认定事实：于守坤与王日勤系夫妻，二人共生育三个子女，分别为长女于福霞、次子于福洋、三女于福群。王日勤于1979年去世，于福群于2014年去世，于守坤于2015年去世。于福群的丈夫亦去世，于福群与其夫育有一子卢鹏飞。于守坤、王日勤及于强均系荣成市寻山街道办事处嘉渔汪村村民。案涉房屋位于荣成市寻山街道办事处嘉渔汪村[土地证号为荣集用（2008）字第144100**号]，原系于守坤祖上的房屋，由于守坤和于守坤的弟弟于守清、哥哥于守增共有，后于守坤出资购买了于守清、于守增房屋。于强认可其从于守坤处购买了案涉房屋，购房价格为2000元，购房时间为1998年4月，但又称当时的房屋买卖协议丢失，故没有当庭出示。
一审诉讼中，于福群独子卢鹏飞出具书面声明，载明其放弃案涉房屋的继承权。于福霞在荣成市寻山街道办事处青鱼滩村居住生活，于福洋在北京工作居住。于强在购买案涉房屋时没有与于福洋、于福霞协商。
另查明，于福洋、于福霞主张于守坤与王日勤1956年结婚，但没有提供结婚证或证明于守坤与王日勤结婚时间的证明。
一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第七条规定，对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的一方有责任举证。当事人举不出有力证据，人民法院又无法查实的，按夫妻共同财产处理。案涉房屋虽为祖传，但于守坤只占其中的一部分，另一部分系于守坤从于守清、于守增处购买而来，由于年代久远，该部分是否是在于守坤与王日勤结婚之后购买的无法查实，故依据上述司法解释，案涉房屋应认定为于守坤与王日勤婚后共同财产。王日勤去世后，案涉房屋属于王日勤所有的部分应由于守坤、于福洋、于福霞、于福群共同继承。于福群与其丈夫去世后，其份额由其子卢鹏飞继承。故案涉房屋属于于守坤、于福洋、于福霞、卢鹏飞共有。于守坤将案涉房屋出卖给于强，并未经其他继承人同意，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条规定，于守坤出卖案涉房屋应当征得其他继承人同意。现没有证据证明于守坤经过其他继承人同意即将案涉的房屋出卖给于强，属于无权处分。于强与于守坤系同村村民，应当知道房屋属于于守坤、于福洋、于福霞等共有，其在购买案涉房屋时没有征求于福洋、于福霞等继承人同意，不具有主观善意。故应当认定于守坤与于强买卖案涉房屋的协议无效，案涉房屋亦未办理变更登记，所有权仍属于于福洋、于福霞、卢鹏飞共有。因卢鹏飞放弃继承权，故案涉房屋属于福洋、于福霞共有。综上，于福洋、于福霞的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。于强主张案涉房屋系于守坤个人所有，依据是荣集用（2008）14410001号土地使用权证登记的使用人为于守坤，但该土地使用权证仅是代表登记，不能据此确认案涉房屋的归属。故于强之答辩，理由不当，不予支持。依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八十九条、《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第七条之规定，判决：确认位于位于荣成市寻山街道办事处嘉渔汪村[土地证号为荣集用（2008）字第144100**号]的房屋为于福洋、于福霞共同共有。案件受理费100元，由于强负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。于福洋、于福霞提交卢书通、于福群的死亡证明书及户口注销证明，载明二人均于2014年12月21日去世。于福洋、于福霞另提交李桂荣的书面声明一份，载明李桂荣系于守坤二女婿的母亲（即卢书通之母），其自愿放弃于守坤、王日勤遗产的继承权。经质证，于强对死亡证明书及户口注销证明没有异议，对李桂荣的书面声明有异议，主张无法确认李桂荣的身份，也无法认定该声明系其本人的真实意思表示。
另查明，荣成市寻山街道嘉鱼汪村村民委员会在一审时出具证明一份，载明该村已故村民于守坤于1998年将个人所有的房屋卖给本村村民于强，经于强修建后居住至今。另，案涉房屋的集体土地使用权证及宅基地登记卡均登记在于守坤名下。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，从双方当事人的陈述和荣成市寻山街道嘉鱼汪村村民委员会出具的证明看，于强和于守坤之间就案涉房屋存在房屋买卖合同关系，虽然于强未能提供书面合同，但于福洋、于福霞对买卖关系的存在均予以认可，故对双方的买卖关系予以确认。于福洋、于福霞主张王日勤去世后，案涉房屋因继承而归于守坤及其他继承人共有，于守坤未经其他共有人同意转让案涉房屋属无权处分，于福洋、于福霞据此主张案涉房屋买卖合同无效，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故于福洋、于福霞仅以于守坤无处分权为由主张买卖合同无效，于法无据，不应予以支持。同时，案涉房屋登记在于守坤名下，亦由于守坤居住使用多年，于强基于房屋的产权及使用情况，其有理由相信于守坤享有处分权，于强虽为同村村民，但在买受案涉房屋时其已经尽到了谨慎注意义务，不应再对于守坤家庭情况及财产分割情况克以过多的审查义务，一审仅以于强为同村村民为由便认定于强不具备主观善意，依据不足。同时，按照农村习俗，父母一方去世后，所留房屋一般由另一方经管，子女通常不参与处分，故于守坤处分案涉房屋，更符合一般交易惯例。综合以上事实，本院认定于守坤和于强之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。在案涉房屋已经转让他人的情况下，于福洋、于福霞再以继承为由对案涉房屋主张所有权，无事实及法律依据。综上，于强的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销山东省荣成市人民法院(2017)鲁1082民初2761号民事判决；
二、驳回于福洋、于福霞要求确认荣成市寻山街道办事处嘉鱼汪村81号房屋归其所有的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由于福洋、于福霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑华章
审判员 蒋 涛
审判员 张燕妮
二〇一八年四月二十四日
书记员 安圆圆