河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）豫法民一终字第263号
上诉人（原审被告）：李达。
委托代理人：冯春雷，河南振蓼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：温文涛。
委托代理人：翟静静，河南竞远律师事务所律师。
上诉人李达与被上诉人温文涛建设用地使用权转让合同纠纷一案，温文涛于2014年2月13日向河南省信阳市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：一、判令李达返还转让款520万元和逾期还款的违约金以及相应利息；二、本案诉讼费用由李达负担。原审法院于2014年7月18日作出（2014）信中法民初字第8号民事判决，李达不服提起上诉。本院2014年11月11日受理后依法组成合议庭，于2014年12月3日公开开庭审理了本案，李达的委托代理人冯春雷、温文涛的委托代理人翟静静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2011年12月1日，温文涛与李达签订《土地使用权转让合同》，合同标的物总面积16830平方米，总价款720万元。在合同中，双方就转让的各种细节以及违约责任等进行了约定。2011年12月2日至2012年1月19日，温文涛先后支付了人民币520万元。至2012年8月30日，李达未能交付合同约定的标的物。双方又签订一份《补充协议》，就违约责任进一步明确，除强调原“合同”约定的每日依合同总价格的5％计算违约金外，又约定违约方要支付违约金500万元。在《补充协议》的第三条约定，如李达未能于2012年10月30日前完成该合同项目工程的所有开工建设手续，并确保温文涛开工建设，则温文涛有权解除该合同，同时有权要求李达返还已收温文涛现金520万元，违约金500万元，共计支付给温文涛1020万元。《补充协议》第四条、第五条进一步明确违约方的违约责任。后续时间里，李达始终未能兑现自己的承诺。温文涛2012年8月31日申请对其与李达签订的协议进行公证，同日，固始县公证处作出（2012）固证民字第3188号公证书。2013年5月14日，温文涛通过公证处告知李达解除双方签订的《土地使用权转让合同》。随后，温文涛依据固始县公证处（2012）固证民字第3188号公证书申请原审法院强制执行。2013年12月12日，原审法院作出（2013）信中法执字第42号执行裁定，对温文涛的申请不予执行。2013年12月26日，温文涛向原审法院提起诉讼。
原审另查明，李达与温文涛签订《土地使用权转让合同》时，虽交纳了相关费用，但并未取得合同标的物的权属证书。
原审认为：李达与温文涛签订的《土地使用权转让合同》以及《补充协议》虽是双方当事人真实意思的表示，是双方平等协商的结果，李达在签订协议时也交纳了相关费用，但并未取得合同标的物的权属证书，违背了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项的规定，因此，李达与温文涛签订的合同属无效合同，无效合同自始无效，但造成合同无效的主要责任在李达。由于双方签订的合同无效，李达取得的520万元应当返还温文涛，并因其过错赔偿温文涛的损失。李达与温文涛签订的合同不仅无效，且又由于李达的原因，在温文涛付款后，李达未交付土地，违背了自己的承诺，给温文涛造成损失。合同订立之初，李达与温文涛在合同中约定了违约金条款、违约金既是对违约方的惩罚，也是对损失方的补偿。双方在《土地使用权转让合同》及《补充协议》中虽约定了违约金，但违约金数额过高，原审法院对温文涛关于支付违约金的请求不予支持。但李达收取520万元后，未能交付标的物，占用了温文涛的资金，影响了温文涛的逾期收益，造成温文涛的损失，鉴于上述情况，原审法院参照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第四条的规定，计算温文涛的实际损失，根据当时当地房地产产业的实际行情和本案诉争地块的商业价值，李达应当在法定的最高上限付息，即以同期人民银行贷款利率的四倍支付占用520万元的利息。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第四条的规定，判决：一、李达与温文涛签订的《土地使用权转让合同》及《补充协议》无效，予以解除；二、李达应当在判决生效后10日内返还温文涛人民币520万元，并以520万元为本金按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算支付利息（自2012年1月20日起至给付520万元履行完毕之日止）；三、驳回温文涛的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48200元，由李达负担40000元，温文涛负担8200元。
李达上诉称：一、李达与温文涛之间是土地使用权转让合同关系，不是民间借贷关系，不适用最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的相关规定。且原审没有证据证明固始县当时当地房地产产业的实际行情和本案诉争地块的商业价值是多少，温文涛的损失是多少，且温文涛对合同无效也应当承当相应的过错责任。原审法院判决李达按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算支付利息错误。二、李达承担违约责任或赔偿损失的时间应当从双方实际解除合同之日开始，即从2013年5月14日开始，不应从温文涛最后付款之日。原审法院判决“自2012年1月20日起给付520万元”的利息是错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判温文涛的损失按中国人民银行同期银行贷款利率计算利息或将本案发回重审。
温文涛答辩称：一、温文涛与李达签订的《补充协议》中明确约定了违约金为500万元整，原审法院按照中国人民银行同期贷款利率的四倍确定温文涛的损失，明显不公平。但是因为各种原因温文涛没有上诉，温文涛认为二审法院应该依据双方的约定进行判决。二、温文涛与李达在《土地使用权转让合同》中已经明确了付款的具体时间，李达在收到温文涛的款项后没有履行合同义务，给温文涛造成巨大损失。因合同目的不能实现，原审判决返还利息的时间是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
根据各方当事人的诉辩意见，本院确认本案争议的焦点为：原审判决对利息的计算标准及起算时间是否正确。
本院二审查明：二审庭审中，双方均认可李达仍未取得涉案土地的使用权，涉案土地的使用权在案外人名下。其它事实与原审查明一致。
本院认为：李达在未取得涉案土地使用权的情况下，与温文涛签订的《土地使用权转让合同》，属于无权处分行为。按照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，李达转让涉案土地的行为未得到登记的土地使用权人的追认，李达也未取得土地使用权，因此《土地使用权转让合同》及《补充协议》均应为无效合同。原审法院认定合同无效正确，但认定合同无效的法律依据错误，本院予以纠正。无效的合同自始没有法律约束力，因该无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。李达在未取得土地使用权的情况下转让涉案土地，对合同无效存在过错，其收取温文涛520万元应当返还，并应赔偿温文涛的损失。李达收取了温文涛520万元款项并长期占用，客观上造成了温文涛的资金被占用期间的资金损失，原审法院综合考虑当时房地产市场实际行情和涉案地块的商业价值，以及经济活动中融资成本等因素，参照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第四条的规定，以中国人民银行同期贷款利率的四倍计算温文涛资金利息损失符合公平原则，并无不当。因合同自始无效，原审判决李达自2012年1月20日起计付利息亦无不当。李达的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当。但原审判决在认定合同无效的情况下，又判决解除合同不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持河南省信阳市中级人民法院（2014）信中法民初字第8号民事判决第二项、第三项及一审诉讼费负担部分，即：李达于本判决生效后10日内返还温文涛人民币520万元及利息（利息应按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自2012年1月20日起至给付520万元履行完毕之日止）；驳回温文涛的其他诉讼请求；一审案件受理费48200元，由李达负担40000元，温文涛负担8200元。
二、变更河南省信阳市中级人民法院（2014）信中法民初字第8号民事判决第一项为：李达与温文涛签订的《土地使用权转让合同》及《补充协议》无效。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费48200元，由李达负担。
本判决为终审判决。
审判长 高海娟
审判员 宋丽萍
审判员 李红芬
二〇一四年十二月四日
书记员 刘 芳