山东省德州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）鲁14行终63号
上诉人（原审原告）张明烜，女，1998年10月31日出生，汉族，住山东省临邑县城区。
委托代理人张丙福，山东益联律师事务所律师。
委托代理人周卫芹，女，1974年9月10日出生，汉族，住山东省临邑县城区。
被上诉人（原审被告）临邑县房产管理中心，住所地临邑县城迎曦大街西首路南。
法定代表人黄居武，主任。
委托代理人王春雷，山东众城求真律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）林守成，男，1979年4月19日出生，汉族，住山东省临邑县城区。
被上诉人（原审第三人）李燕燕，女，1985年11月23日出生，汉族，住山东省临邑县城区。
二被上诉人共同委托代理人孙丽萍，山东众城求真律师事务所律师。
原审被告临邑县国土资源局，住所地临邑县花园大道花园一街7号。
法定代表人蔺新广，局长。
委托代理人杨立新，临邑县法律援助中心律师。
原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司临邑县支行。
负责人宋民，行长。
委托代理人于波，该单位工作人员。
委托代理人徐荣军，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。
原审第三人张勇，男，1971年2月3日出生，汉族，住山东省临邑县城区。
原审第三人杨磊，男，1986年12月9日出生，汉族，住山东省临邑县。
上诉人张明烜因房屋行政登记一案，不服临邑县人民法院（2016）鲁1424行初14号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，原告张明烜系张勇和周卫芹之女，张勇系一中教师，张勇于2008年分得一中房改售房一套，该房产位于一中家属楼E座西三单元502室（一中宿舍楼5号楼4单元502室），张勇先后共支付购房款142630.6元。2013年7月19日，周卫芹与张勇协议离婚，后张勇与周卫芹以张明烜名义与一中签订一份房地产买卖合同，合同载明涉案房产交易价格为143733.5元。2015年8月，张明烜母亲周卫芹去被告临邑县房产管理中心处就涉案房产办理房产证时，被告知该房产已被登记在第三人林守成、李燕燕名下，因而成诉。另查明，2012年4月5号，印文为“山东省临邑第一中学”的公章被临邑县编办收回，一中公章印文变更为“临邑第一中学”。第三人张勇与他人有经济纠纷，2015年5月张勇伙同他人伪造一中的公章、财务章、法定代表人私章，伪造了房地产买卖合同，通过临邑县信义房屋中介中心将涉案房屋卖与一中教师林守成。2015年6月16日，被告临邑县房产管理中心为第三人林守成、李燕燕颁发了鲁临房权证城字第××号、第××号房屋产权证书。2015年7月3日，林守成、李燕燕以涉案房屋为抵押物与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司临邑县支行（以下简称邮储银行）签订个人购房/购车借款及担保合同，贷款金额29万元，贷款期限20年，同年7月9日，涉案房屋在临邑县房产管理中心处办理了抵押登记，他项权证号为鲁临房城他字第19235号。林守成已向第三人邮储银行偿还了部分房屋贷款。再查明，张勇在临邑县公安局恒源派出所的询问笔录中自认他欠王垒二十多万，王垒催他还钱，他没办法，只能卖房子，卖房子得先办理房产证，需要一中盖章，但是一中不给盖，王垒提出要办假手续，他就与王垒一起私刻了“山东省临邑第一中学”公章及财务章与张玉坤私章，并在签有“林守成”的房地产买卖合同中加盖了印有“山东省临邑第一中学”及“张玉坤印”印文的公章。张勇与王垒因伪造公章一事分别被临邑县公安局处以行政拘留十五日并处罚款壹仟元的行政处罚。第三人张勇伪造的房地产买卖合同显示，涉案房屋成交价格为148601元，根据该房地产买卖合同确认的价格，第三人林守成、李燕燕缴纳契税为2229.02元。第三人林守成、李燕燕为购买该涉案房屋向临邑县信义房屋中介中心支付购房款50万元。张勇自认收到林守成、李燕燕购房款47万元。周卫芹自认张勇已将卖房款的10万元打到张明烜抚养费账户上，但周卫芹称记不清打款时间了。临邑县信义房屋中介中心已于2016年12月22日注销，经营性质为个体工商户，负责人为杨磊。
原审法院认为，本案争议焦点可以分为以下三个方面：一是原告张明烜是否具有诉讼主体资格；二是被告临邑县房产管理中心所作房屋登记行为是否违法；三是林守成、李燕燕购房及取得涉案房屋产权证行为是否构成善意取得。关于原告张明烜是否具有诉讼主体资格的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”本案中原告是否具有诉讼主体资格，要看被告临邑县房产管理中心作出的房屋登记行为是否侵犯其合法权益。涉案房屋原是第三人张勇作为一中的教师所享有的房改售房，2013年10月份，张勇及其前妻周卫芹同意将涉案房屋确权到其女张明烜名下，故被告临邑县房产管理中心作出的房屋登记行为与张明烜有利害关系，因此张明烜具有本案原告诉讼主体资格。关于被告临邑县房产管理中心所作房屋登记行为是否违法的问题。根据《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证；房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告；第十二条中规定“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请”。被告临邑县房产管理中心提交的《临邑一中关于新建教师公寓的实施意见》证实一中曾在2008年10月25日向被告临邑县房产管理中心表示由单位统一申请办理房产证，该实施意见加盖了“张玉坤印”的私人印章，同时加盖公章，印文为“山东省临邑第一中学”，而一中在2012年4月5日将印文为“山东省临邑第一中学”公章变更为“临邑第一中学”公章，在2011年至2015年之间，被告临邑县房产管理中心除为林守成、李燕燕办理了涉案房产证之外，并没有其他人持印文为“临邑第一中学”的新公章去被告临邑县房产管理中心处办理房产证，因此被告临邑县房产管理中心对一中公章印文的变化并不知情。此外，根据《房地产登记技术规程》第4.2.7条规定，需要申请人（代理人）确认的申请书及有关申请材料，应采取下列方式确认：1自然人宜采用签名或摁留指纹的方式，签名应与提交的身份证明上的姓名一致，不得使用省略名或曾用名，摁留指纹宜摁留其右手拇指指纹或食指指纹；2法人应采用加盖法人印章的方式；3其他组织应采用加盖印章的方式。被告临邑县房产管理中心所提交的房屋所有权转移登记申请书中加盖了印文为“山东省临邑第一中学”的公章，房地产买卖合同中也加盖了印文为“山东省临邑第一中学”的公章及“张玉坤印”的私人印章，该两份证据中加盖的“山东省临邑第一中学”公章印文与一中在2009年3月15日向临邑县房产管理中心出具的《临邑一中关于新建教师公寓的实施意见》及其他教职工（如王淑芹、王立新）办理房产证时房屋所有权转移登记申请书中“山东省临邑第一中学”公章印文与公章的编码号码均一致，以上事实足以证明被告临邑县房产管理中心已尽到审慎审查义务。但被告临邑县房产管理中心所作房屋登记依据的房屋所有权转移登记申请书及房地产买卖合同中加盖的印文为“山东省临邑第一中学”的公章及“张玉坤印”的私人印章均系张勇与王垒伪造，所以，被告临邑县房产管理中心所作房屋登记依据的主要内容违法。关于林守成、李燕燕购房及取得涉案房屋产权行为是否构成善意取得的问题。根据《物权法》第一百零六条规定，需从三个方面判断受让人是否是善意取得，一是受让人受让该不动产或者动产时是否是善意的，二是受让人是否是以合理的价格取得，三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的是否已经登记，不需要登记的是否已经交付给受让人。本案第三人林守成、李燕燕提交林守成与临邑县信义房屋中介中心签订的定金收据、临邑县信义房屋中介中心出具的收据、首付款转账银行回单、银行流水及房屋交付确认书、一中通讯录、网址、网页照片等证据证实涉案房屋系张勇从一中处购买之后，自己又通过临邑县信义房屋中介中心从张勇处购买，并已先后支付了50万元房款，且先从被告临邑县房产管理中心处办理了房产证后，又在临邑县房产管理中心处办理了抵押权证，证据充分，本院依法予以采信。原告张明烜虽主张林守成、李燕燕购买涉案房屋行为不构成善意取得，但因其未向本院提交证据，本院不予支持。林守成、李燕燕购买涉案房屋行为构成善意取得，第三人邮储银行作为涉案房产的抵押权人也构成善意，所以涉案房屋产权证不应被撤销。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十二条、第一百零六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条、第十七条、第十八条、第十九条、最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条之规定，判决确认被告临邑县房产管理中心为第三人林守成、李燕燕办理的鲁临房产权证城字第××（共有权证第××号）房屋产权证的行为违法。
上诉人张明烜不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2016）鲁1424行初14号行政判决；2、维持（2015）临行初字第12号行政判决的判决结论，确认被上诉人临邑县房产管理中心所作的鲁临房产权证城字第××（共有权证第××号）房屋产权证违法并予以撤销；3、确认被上诉人林守成、李燕燕不存在善意取得；4、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由为：一、一审法院论述被上诉人临邑县房产管理中心已尽审慎审查义务明显不当。首先，《房屋登记办法》第七条规定了办理房屋登记的程序，十二条规定了当事人双方应共同申请房屋登记，第三十三条规定申请房屋所有权转移登记应提交的材料。本案中申请房屋所有权转移登记，只有林守成申请，没有临邑第一中学。其次，临邑县房产管理中心提交的《临邑一中关于新建教师公寓的实施意见》说明其对临邑第一中学要求单位统一办理房产证的意思表示是明知的，虽然其对该校法人公章印文更换一事不知情，但其在受理涉案房屋所有权转移登记申请的过程中，应履行查验申请材料的义务。但其未履行上述职责：1、房屋所有权转移登记申请书没有证据证明临邑第一中学认可，且涉案房屋所有权转移登记办理中只是由房屋居间人代为办理。2、临邑县房产管理中心的转移档案材料中没有出让人或房屋登记簿记载的权利人的法人身份证明资料。3、没有对出让人一方是否转移房屋的意思表示予以询问核实。4、临邑县房产管理中心存在渎职行为。二、一审法院认定林守成、李燕燕取得房屋产权行为为善意取得，系事实认定错误，认为上诉人未能提交证据证实林守成、李燕燕非善意取得而不予支持，显失司法公正。首先林守成等对出让人不具有转让房屋的处分权是明知的。其不具备《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条认定构成善意取得的两个要件，即不知道转让人无处分权、无重大过失。其次，关于林守成等合理价格取得认定错误。再次，转让的不动产依照法律规定，应当登记的已经登记。最后，上诉人为本案涉案房屋的真正所有权人。三、一审法院适用法律错误。一审法院错误适用了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条，应适用第十六条的规定。四、一审法院漏列第三人，导致程序再次违法。一审法院再次漏列了本案涉案房屋初始登记权利人，即房屋登记簿上载明的唯一权利人临邑第一中学参加诉讼，违反程序。
被上诉人临邑县房产管理中心、临邑县国土资源局、林守成、李燕燕均未提交书面答辩状。原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司临邑县支行、张勇、杨磊均未提交书面答辩状。
本院审理查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为：
第一，关于被上诉人临邑县房产管理中心是否尽到审慎审查义务的问题。
《房屋登记办法》第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。本案中，在房屋所有权转移登记申请书中，作为一方申请人的临邑第一中学未提交身份证明，虽该学校2008年10月25日出具的《临邑一中关于新建教师公寓的实施意见》中载明“由单位统一申请办理房产证”，但涉案房屋登记并非属于统一办理，应当按《房屋登记办法》的规定提交机构代码等能证明临邑第一中学申请人身份的相关材料，在欠缺该材料的情况下，原审判决认定临邑县房产管理中心已尽到审慎审查义务不妥，本院在此予以纠正。
第二，关于被上诉人林守成、李燕燕是否构成善意取得的问题。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，一般情况下，无处分权人将不动产转让给受让人，只要同时符合受让人受让该不动产时系善意、不动产以合理的价格转让以及转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人三个条件，受让人便构成善意取得。本案中，上诉人主张被上诉人林守成、李燕燕购买涉案房屋不构成善意取得，但并无证据证实。而林守成、李燕燕对自己属于善意取得的主张，提供了一系列的证据证实，本院认可一审法院对该系列证据的分析认定，在此不再赘述，同时结合二审调查时上诉人代理人周卫芹所认可的离婚后张勇仍持有涉案房屋钥匙的事实，能够认定林守成、李燕燕构成善意取得。
第三，关于原审法院适用法律是否正确、审理程序是否合法的问题。
首先，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，被上诉人临邑县房产管理中心为林守成、李燕燕办理涉案房屋登记的行为违法，但由于林守成、李燕燕构成善意取得，因此，一审法院判决确认被诉房屋登记行为违法而不撤销符合上述法律规定。其次，根据《房屋登记办法》的规定，房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。因此，房屋登记簿上载明的权利人指登记簿所记载的对房屋享有合法权利的主体，本案中被诉行政行为为临邑县房产管理中心为林守成、李燕燕办理房屋登记的行为，而非临邑县房产管理中心为临邑第一中学办理房屋登记的行为，且临邑第一中学对涉案房屋也不享有抵押权等其他合法权利，与本案的处理结果也不具有利害关系，因此，临邑第一中学不属于涉案登记簿载明的权利人，上诉人主张应通知临邑第一中学参与诉讼及一审法院漏列当事人的理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以采纳。原审判决虽裁判理由论述部分略有不妥，但认定事实清楚，审理程序合法，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张明烜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许本海
审 判 员 宋冬梅
审 判 员 郭喜珂
二〇一七年九月二十六日
法官助理 郝 帅
书 记 员 周晓萌