贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔23民终634号上诉人（原审被告）：龙太琴，女，1969年7月18日生，汉族，无业，住册亨县，上诉人（原审被告）：胡仲明，男，1954年12月4日生，布依族，无业，住册亨县，二上诉人共同委托诉讼代理人：汪浩，盘江同心律师事务所律师，代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：郭建华，男，1960年7月11日生，汉族，退休干部,住册亨县。上诉人龙太琴、胡仲明因与被上诉人郭建华房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省册亨县人民法院（2017）黔2327民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙太琴、胡仲明上诉请求：一、依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费用由郭建华承担。事实及理由：一、原审判决认定事实不清，本案是从租赁合同关系转变成买卖合同关系。郭建华把房屋墙体改成卷帘门，册亨县住建局向郭建华发出责令改正通知书，郭建华怕受处分就双方协商以28万元的价格将房屋转让给龙太琴、胡仲明，签订了《房屋转让协议书》并一次性支付了房屋转让费，有证人可以作证，一审因春节回家未到庭作证。二、原审判决证据不足，适用法律错误。《租房合同书》和《房屋转让协议书》，虽然落款是同一天，但实际《房屋转让协议书》在后，请二审发回重审，对两份合同进行鉴定，《房屋转让协议书》系双方真实意思表示。原审调取证据不全，未调取房屋登记信息的详细档案，包含住建局为何将发出的《责令改正违法行为通知书》的对象由郭建华变成龙太琴。郭建华在原审中提交的第七组证据录音光盘并非龙太琴的谈话，请二审发回重审后鉴定。被上诉人郭建华未进行答辩。郭建华一审提出诉讼请求：一、要求龙太琴、胡仲明于判决生效之日起10日内搬出郭建华所有的位于册亨县者楼街道××拥军路××号房屋，并将房屋恢复原状及结清相应的水电费用；二、由龙太琴对房屋损坏部分承担赔偿责任；三、由龙太琴、胡仲明以200元/天赔偿自2016年11月19日起至其搬出并将房屋恢复原状之日止的经济损失；四、本案诉讼费用、律师费用由龙太琴、胡仲明共同承担。郭建华之母与龙太琴系表姊妹关系，2011年11月10日郭建华与龙太琴、胡仲明协商租赁房屋事宜，同年11月12日双方签订《租房合同书》并支付租赁费25000元，合同约定：郭建华将位于册亨县者楼街道办事处拥军路53号附2号房屋（该房屋位于一楼）租赁给龙太琴、胡仲明使用，租赁期限为5年，自2011年11月18日起计算，到第二年11月18日为一年租赁周期，每年房屋租赁费为25000元，合同同时对其他权利义务关系也进行了约定。双方签订合同后，龙太琴、胡仲明便雇请工人对房屋改建，准备将房屋改建为门面。住在二楼的住户认为改建墙体会影响到二楼，便到相关职能部门反映，册亨县住房和城乡建设局调查后，于2011年11月17日以郭建华把墙体改成卷帘门违反法律规定为由对郭建华下发《责令改正违法行为通知书》，要求郭建华在同年11月21日前改正违法行为，并到城建部门接受处理。因郭建华当时系单位在职职工，若受纪检或城建部门的处罚会影响到单位对郭建华的考核，双方协商后，于同年11月18日签订《房屋转让协议书》，协议约定：郭建华将位于册亨县者楼街道办事处拥军路53-2号房屋以280000元的价款转让给龙太琴，房款分两次付清，签订协议时支付190000元，余款不能超过一年付清，房款付清后，郭建华将房屋产权交给龙太琴、胡仲明并过户。双方签订《房屋转让协议书》后，龙太琴、胡仲明雇请工人继续将房屋的墙体改建为卷帘门，在城建部门调查过程中，郭建华以该房屋已转让给龙太琴、胡仲明为由规避责任，城建部门于2011年11月22日下发《责令改正违法行为通知书》给龙太琴，要求龙太琴在同年11月25日前恢复原来墙体结构，确保房屋的主体结构安全。龙太琴将房屋改建后，以该房屋作门面经营。在租赁期限内，龙太琴按合同约定已全部支付租赁费，2016年11月2日，郭建华以房屋租赁期限于2016年11月18日即将届满，不再继续出租为由张贴告示，要求龙太琴、胡仲明于同年11月25日前搬出房屋并缴清水电费，不得损坏房屋内外一切建筑设施。在规定的期限内，龙太琴未搬出该房，双方为此发生纠纷，郭建华于2017年1月5日诉至本院，并提出上述诉请。龙太琴以双方之间的关系是买卖合同关系而不是租赁关系，郭建华已将房屋转让给龙太琴为由提出抗辩，请求人民法院依法驳回郭建华的全部诉讼请求。一审法院认为，一、关于本案郭建华与龙太琴履行的是《租房合同书》还是《房屋转让协议书》，郭建华要求龙太琴搬出册亨县者楼街道××拥军路××号房屋的理由能否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，龙太琴主张郭建华已将争议的房屋转让给龙太琴，但龙太琴并未提交支付房屋转让价款的凭证，若龙太琴已支付相应的价款后而未让郭建华出具相应的凭证，不符合买卖合同的交易习惯，且该房屋的《房屋所有权证》仍由郭建华持有，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，龙太琴仅凭一份《房屋转让协议书》而主张争议房屋所有权归其所有的理由依法不能成立，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，双方均认可签订了《租房合同书》，且龙太琴已于2011年11月12日支付25000元的租赁费，结合本案实际，因郭建华系在职国家工作人员，不排除郭建华与龙太琴签订虚假的《房屋转让协议书》，用于为郭建华规避处罚而提供虚假证据，故本案双方实际履行的是《租房合同书》而并非《房屋转让协议书》。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，双方签订的《租房合同书》租赁期间已届满，郭建华已明确不再继续出租给龙太琴，要求龙太琴搬出册亨县者楼街道××拥军路××号房屋，并将房屋返还郭建华的理由成立，予以支持。二、关于郭建华要求龙太琴对房屋恢复原状、结清相应的水电费用、赔偿损失、承担律师费用的理由能否成立的问题。龙太琴、胡仲明租赁郭建华房屋的目的是将房屋改建后作门面使用，双方在合同中未明确约定合同履行期限届满后由龙太琴、胡仲明恢复房屋原状，郭建华要求龙太琴对房屋恢复原状的理由依法不成立，不予支持。郭建华要求龙太琴、胡仲明结清相应的水电费用、赔偿损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，郭建华未提交相应的证据予以证实，郭建华应承担举证不力的不利后果，不予支持。郭建华要求龙太琴、胡仲明承担律师费的诉请，该项费用是郭建华为实现自己权利而支付的费用，且其为规避处罚而与龙太琴签订虚假的《房屋转让协议书》，导致本案的产生，对该项费用应由郭建华自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第二百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国物权法》第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告龙太琴、胡仲明于法律文书生效后十日内搬出册亨县者楼街道××拥军路××号房屋，并将该套房屋交付给原告郭建华；二、驳回原告郭建华的其他诉讼请求。案件受理费30元（已减半收取），由被告龙太琴、胡仲明承担15元（履行期限、方式同上），由原告郭建华自行承担15元（已缴纳）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明基本一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人龙太琴、胡仲明与被上诉人郭建华之间系房屋租赁合同关系还是房屋买卖合同关系，双方之间系实际履行《租房合同书》还是《房屋转让协议书》。本案中，郭建华以双方当事人之间系租赁合同关系且租赁合同已届满为由，要求龙太琴、胡忠明返还房屋，并提交《租赁合同书》、《房屋产权证明》予以证明；龙太琴、胡仲明则以郭建华已将案涉房屋转让给龙太琴，但仅提交双方于2011年11月18日签订的《房屋转让协议书》予以证实，并未提交支付房屋转让价款的凭证及其他证据。据此，双方当事人所争议的焦点为：双方之间系房屋租赁合同关系还是房屋买卖合同关系，双方之间系实际履行《租房合同书》还是《房屋转让协议书》。纵观本案，根据双方当事人的陈述、举证等情况，根据民事诉讼证据“优势证据”原则，应当认定双方之间系实际履行《租房合同书》而未履行《房屋转让协议书》。具体理由如下：首先，从案涉《房屋转让协议书》约定来看，约定转让价款系分两次付清（第一次支付19万元，第二次在一年内付清尾款9万元），但龙太琴称转让款项28万元系一次性付清，此与合同约定相互矛盾。其次，龙太琴称房屋转让款项已全额支付但郭建华未出具收条等收款凭证，此不符合买卖合同的一般交易习惯，且不符合常理。再次，一审中，郭建华称房屋租金全部付清且出具有收条给龙太琴一方，龙太琴一方对郭建华所称出具收条一节并未提出异议，但辩称2011年11月12日支付的25000元系房屋租金，其他款项为转让款，因双方所签订的两份合同落款时间均为2011年11月18日，若双方实际履行房屋买卖合同，则不存在给付租赁费一说。最后，双方于2011年11月18日签订《房屋转让协议书》约定在房屋转让款付清后及交付房屋并办理过户，但至今已有5年之久仍未就案涉房屋办理过户手续，不符合常理。综上所述，上诉人龙太琴、胡仲明的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人龙太琴、胡仲明负担。本判决为终审判决。审判长  刘金洲审判员  陆金凤审判员  ＸＸ敏二〇一七年三月三十一日书记员  陈 燕