福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽06民终616号上诉人（原审原告）漳州市德友盛房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区丹霞路建元路以南、丹霞路以西丽景芗城7幢502室。法定代表人余旭，总经理。委托代理人潘贵东、刘鹏，福建衡兴明业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）姜小平，女，1964年7月9日出生，汉族，住福建省光泽县。委托代理人徐敬伟，福建闽仁律师事务所律师。上诉人漳州市德友盛房地产开发有限公司（以下简称“德友盛公司”）与被上诉人姜小平商品房预售合同纠纷一案，不服龙海市人民法院（2015）龙民初字第2142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德友盛公司的委托代理人潘贵东、刘鹏，被上诉人姜小平的委托代理人徐敬伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明：2013年3月25日，姜小平与德友盛公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》载明：“姜小平购买的商品房为龙海市港尾镇海湾.太武城二期x区x#x号，建筑面积33.2平方米，每平方米5789元，总金额192195元，买受人一次性付清总房款192195元。”合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金……”合同补充协议第十条约定：“（一）本合同登记备案后，买受人依据本合同有关条款的约定单方解除合同的，应在解除合同事由发生之日起30日内向出卖人发出通知，否则视为放弃解除权，双方继续履行合同……”2013年1月31日姜小平向德友盛公司缴纳定金20000元。合同签订后，姜小平于2013年2月27日向德友盛公司支付购房款80000元，于2013年3月2日向德友盛公司支付购房款92195元，2013年4月10日，德友盛公司出具金额为192195元购房款的销售不动产统一发票一份交姜小平收执。2013年3月2日德友盛公司向姜小平代收备案预告登记费80元、契税5766元、契税首套证明查询费20元、公共维修金1992元、房屋权属登记费80元、产权证印花税5元、土地使用权登记费100元等费用8043元。2015年2月13日、3月12日，德友盛公司开发的龙海市港尾镇海湾.太武城二期21#-25#楼分别通过工程竣工验收合格和消防验收合格。2015年3月13日通过规划条件核实。2015年3月9日，德友盛公司向姜小平发出《交房通知书》，通知姜小平于2015年3月14日至2015年3月16日办理交房手续。姜小平至今未接收讼争商品房。原审认为：姜小平与德友盛公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。本案中，根据双方所签订的合同约定，德友盛公司应于2014年6月30日前将涉案商品房交付姜小平使用，逾期超过90日后，姜小平有权解除合同。德友盛公司未能在双方所约定的期限内向姜小平交付商品房，姜小平为此依据合同的约定主张解除合同合法有据，予以支持；主张德友盛公司以支付利息的形式承担违约责任，符合客观实际，且未违反法律规定，予以支持；但主张从2013年1月12日作为起算点并按贷款年利率6.15%的标准计算依据不足，不予支持，可从德友盛公司实际收取款项之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准予以计算。德友盛公司关于姜小平未能在双方所约定的期限内主张解除权，其所享有的解除权已消灭的辩解于法不符，不予采纳；关于姜小平主张的款项200238元问题，虽然该款项包含代收费用8043元，由于德友盛公司未能提供证据证明已将向姜小平代收的费用8043元向相关部门缴纳，故德友盛公司应对该代收费用承担返还并支付利息的责任；辩解姜小平主张的利息起算点及标准错误的理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告姜小平与被告漳州市德友盛房地产开发有限公司于2013年3月25日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：35××××800）；二、被告漳州市德友盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告姜小平购房款192195元及支付相应利息（其中80000元的利息自2013年2月27日起至还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，其中20000元的利息自2013年1月31日起至还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，其中92195元的利息自2013年3月2日起至还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；三、被告漳州市德友盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告姜小平代收款8043元及支付自2013年3月2日起至还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算的利息；四、驳回原告姜小平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4878元，由被告负担。原审宣判后，德友盛公司不服，向本院提起上诉。德友盛公司上诉称：一、1.双方《商品房买卖合同》对于合同解除事由和行使解除权的期限约定具体明确。合同第八条对于讼争商品房交付期限作出了约定，第九条及补充协议第十条约定逾期交付超过90天，买受人有权解除合同，买受人行使解除权应于解除事由发生之日起30日内向出卖人发出解除通知，否则视为放弃解除权。故原判关于无法确定解除权行使期限起算点的认定系属错误。本案中讼争商品房逾期交付已经超过90日，买受人行使解除权已经超过约定的期限，其解除权已经消灭。2.双方《商品房买卖合同》第八条约定了出卖人可以延期交房的情形，包括必须发生合同约定的不可抗力事由，以及出卖人于发生该事由后60日内通知买受人，因本案不存在需要顺延交房的情形，而且出卖人也未提出迟延交房的主张或抗辩，故原判关于买受人不知道也不应当知道解除事由何时出现、本案解除权起算点无法确定的认定系属错误。二、根据双方补充协议第十条的约定，以及合同法第九十五条第一款的规定，买受人应于逾期交房超过90日起的30日内行使解除权，即应于2014年10月30日前行使；至少应以出卖方2015年3月9日发出交房通知、3月10日刊登通知交房公告，视为买受人知道逾期交房超过90天和无顺延情况的事实，即买受人至迟应于2015年3月11日至4月10日这30天行使解除权，逾期则解除权消灭。因买受人于2015年5月7日才以起诉的形式要求解除合同，已超过了约定的期限，故其解除权已经灭失。三、本案买受人未依约行使解除权，出卖人要求其继续履行合同于法有据。原审判决出卖人返还买受人购房款并支付利息、承担诉讼费，系属错误。请求撤销原判，改判驳回买受人的诉讼请求，由买受人承担本案诉讼费用。姜小平答辩称：根据合同法第五十五条的规定和本案合同第十条的约定，本案中买受人是否知道逾期交房的情形取决于出卖人的通知，故买受人行使解除权并未超过约定的期限。在一审中，讼争商品房尚不具备交房条件。请求二审驳回上诉，维持原判。本院查明：对原审所认定的事实，双方当事人均表示没有异议。本院对没有争议的事实予以确认。另查明，双方合同补充协议第五条第（五）项对于合同第八条的“不可抗力”作出具体约定，包括日降雨量累计超过50mm、6级以上（含6级）热带风暴（台风）或5级以上（含5级）地震，施工中遇到重大困难或重大技术问题无法及时解决等。上述事实有《商品房买卖合同》及其补充协议，双方当事人一、二审庭审一致陈述等为据，可以认定。本院认为：本案《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方关于合同解除的条件和除斥期间约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；合同登记备案后，买受人解除权的行使应在解除合同事由发生之日起30日内。虽然本案双方约定讼争商品房的交付使用日为2014年6月30日之前，但同时约定了出卖人可据实予以延期的不可抗力事由，以及出卖人负有书面告知买受人该事由的义务等。由于建设工程中是否存在可延期交房的事由以及是否实际延期的有关证据材料主要由出卖人持有（否则也无须约定出卖人的告知义务），而所约定的不可抗力事由诸如降雨、台风等为东南沿海地区所常见，买受人有合理理由认为讼争商品房可能迟延交付，故在出卖人向买受人书面告知不可抗力事由之前，买受人无法知道讼争商品房将迟延交付至何日，亦因此无法知道也不应当知道解除权除斥期间何日起始。此外，尽管出卖人曾发出交房通知，但买受人仍无法从该通知中获知迟延交房的天数以及逾期交房有无超过90天，故出卖人通知交房的行为非属于行使合同解除权的事由。出卖人关于本案不存在需要顺延交房的情形的上诉主张，与其超过合同约定的交房日才经竣工验收合格等事实不符；至于其未提出迟延交房的主张或抗辩，系其行使处分权放弃自身权利的行为，但放弃权利的行为并不能免除其所负的告知买受人不可抗力事由的义务。因此，出卖人关于买受人行使解除权超除斥期间、买受人解除权已灭失等上诉主张没有事实和法律依据，不予采纳。综上，德友盛公司的上诉主张，没有事实和法律依据，不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4878元，由上诉人漳州市德友盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 花 絮审判员 翁艺晖审判员 李 凌二〇一六年五月五日书记员 卢 杰