沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第02923号
原告：刘斌。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告刘斌与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员王萍担任审判长，审判员张峰主审，人民陪审员韩皓宇参加评议，于2015年11月10日公开开庭审理，原告刘斌，被告沈阳星辰公司委托代理人王志睿均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称：1、2011年1月15日，原告与被告签订了《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠协议》，合同金额全款686322元，并在2011年1月17日和2011年3月31日分两次支付全部购房款。原告约定在2011年12月1日正式开盘。在2011年12月底，被告售楼处人员给原告打电话表示房屋工期延误，实际交房时间推迟到2012年6月中旬，希望原告理解。原告在2012年6月再次质询被告交房时间及要求签署正式备案合同，被告售楼处人民告知原告，实际交房时间延迟到2012年12月，备案合同暂时无法签署，在2012年12月中旬，被告有以为原告节省采暖费为由再次告知原告拖延交房时间至2013年5月，此后被告多次打电话或亲自到售楼处询问交房时间，并要求签署正式备案合同，被告恶意拖延交房，原告多次与被告进行沟通，被告均无动于衷，黄哲明本人也是极力躲闪，拒绝与包括原告在内的广大业主真诚平等沟通，拒不履行合同。2014年4月2日，66位业主到被告办公所在地，与被告签署了《2014年4月2日议定书》，其中明确：全部房款、违约金及其他相关损失将按国家法律法规，被告应在60日内以现金形式一次性足额赔偿给购房者。同时被告承诺：于2014年6月30日前达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，按期交房。然而被告又再次违约，继续无辜拖延欺骗业主，在广大业主的极端愤怒和努力抗争中，被告又再次书面承诺2014年12月31日达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，三十个工作日内完成入住手续并把钥匙交到业主手中，同时一次性以现金形式赔偿业主到交房日。被告披合法销售外衣恶意欺骗包括原告在内的广大业主，违背合同协议，恶意拖延工程进度。时至今日被告亦未履行备案、交房及赔偿等义务，故意躲闪，恶意拖延，并对原告的合理合法要求极不配合，给原告造成很大的经济损失和巨大的精神伤害。原告购买的该商品房原告计划用于孩子入学的学区房，但由于被告一再违约恶意拖延，导致原告孩子不得不花费高额的借读费入学，家庭矛盾一再升级，严重影响原告的正常工作和生活。截至到目前，原告仍在外租房，严重影响正常生活质量。原告所购买商品房系原告正式住房，倾注了原告毕生的积蓄和心血。然而由于被告的敷衍、失信、欺诈的等诸多行为，致使原告安居乐业梦想逐步破灭，给原告整个家庭包括原告父母和亲人带来的巨大的痛苦与伤害。目前原告已心力交瘁，饱受煎熬，谈房色变，血压近半年来又大幅升高。正是由于被告的极端不负责任行为和对法律尊严的极端藐视，在给原告造成巨大的经济损失同时，也给原告带来了极大的心理伤害和精神痛苦。为了维护原告的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，推动沈阳房地产市场乃至经济社会的长远发展，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，受法律保护；2、被告在与原告签订商品房买卖合同，并且原告已将全部房款付清后，被告又以恶意欺诈手段再次将原告所购买房屋进行抵押贷款，此抵押合同中关于原告已付全款房屋的抵押事宜及抵押权无效，不得对抗原告买受人的房屋所有权；3、按照商品房买卖合同在30日内向沈阳市房产局申请并完成商品房登记备案；4、原告仍保留原始合同订立时间追诉被告关于违约金和损失赔偿事宜，被告不得以重新签订的商品房买卖合同时间来回避赔偿和降低赔偿金额，实际违约时间起算日以商品房买卖合同中所示交付日2014年3月31日为准。5、被告应继续合同和有关协议，马上开工，尽快达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，尽早交房；6、因我方已经全部缴纳了购房款，故要求被告开具国家承认的商品房买卖正式发票；7、原告保留对被告申请违约赔偿及精神、物资等损失补偿的权利；8、被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为要求确认京城中心1栋1单元11层3号房屋所有权；撤回第四项和第七项诉讼请求。
被告辩称：原、被告签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。逾期交房属于不可抗力，不应要求被告承担相应的违约责任。
经审理查明：2012年12月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以686322元购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路X号第1幢1-11-3号房屋，建筑面积为108.94平方米。其中第四条约定房屋单价为6300元，总金额为686322元；第六条约定，2011年3月31日前一次性付清购房款项人民币686322元；第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。
另查，原告向被告支付的房款总计688650元，超出合同约定的部分系因房屋预测面积与实测面积之差所导致，系原告多交纳部分。
再查，诉争房屋所在楼宇未竣工，亦未交付原告，并且房屋存在在建工程抵押。
上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、本院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。对原告要求确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。
关于涉诉房屋所有权问题，因该涉案房屋尚未竣工验收、亦未办理初始登记批复。且依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律有规定的除外。”的规定，涉案房屋现尚未办理物权登记，故未产生相应物权效力，故对原告提出的所有权相关诉讼请求，本院暂不予支持。待条件具备时，原告可另行主张。
对于原告要求被告办理备案登记的诉请，因涉案房屋被抵押，不具备办理备案登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告要求交付房屋的诉讼请求。因涉案房屋尚未竣工，不具备交房条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。待条件具备时，原告可另行主张。
对于原告要求开具发票的诉讼请求。因原告已经依照合同约定的数额支付全部房款，被告作为开发商应当开具相应正式发票，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。发票中标明的房款数额以合同约定的686322元为准，原告多交纳部分不属于合同约定的房款，对该部分款项，原告可另行主张权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条（二）项，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：
一、确认原告刘斌与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2012年12月28日就位于沈阳市和平区文兴路X号1幢1-11-3号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，给原告刘斌开具686322元的正式发票；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担；公告费400元，由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 萍
审 判 员 张 峰
人民陪审员 韩皓宇
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 高 珊
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国物权法》第九条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。