四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1145号
上诉人（原审被告）卫高祥，男，汉族，1969年5月4日出生，住成都市金牛区。
委托代理人王玉霞，女，汉族，1969年2月15日出生，住成都市金牛区，系卫高祥之妻。
委托代理人曾晓，四川汇西律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都万邦物业管理有限公司。住所地：四川省成都市金牛区二环路北二段**号*栋*单元*层*号。
法定代表人金萍，董事长。
委托代理人纪军华，女，汉族，1968年11月21日出生，住成都市锦江区，系该公司员工。
委托代理人高锐，男，汉族，1980年4月10日出生，住成都市锦江区，系该公司员工。
上诉人卫高祥因与被上诉人四川成都万邦物业管理有限公司（以下简称万邦公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，卫高祥系成都市金牛区蜀兴东街6号西景花园小区业主。诉讼中，万邦公司提交一份其自称在成都市金牛区房产管理局备案的与西景花园开发商成都金攀置业发展有限公司（以下简称金攀公司）签订的《西景花园物业管理委托合同》，合同及备案表中均载明物业管理期限自2004年9月1日至业主委员会与物管企业签订新的物业管理合同生效时止，金攀公司签字盖章时间为2004年2月28日，万邦公司签字盖章时间为2004年2月27日，无双方代表人员签名。卫高祥对万邦公司提交的该份在成都市金牛区房产管理局备案的合同提出异议，原审法院到成都市房产管理局核查，该局工作人员回复称因单位改制，在其单位备案的上述合同现已无法查到，并称现在其单位备案的合同系万邦公司于2013年7月份左右提交。卫高祥为证明其主张，于庭审中提交一份在成都市金牛区物价局备案的金攀公司与万邦公司签订的《西景花园物业管理委托合同》，该合同对物业管理期限的约定为：委托管理期限为2年，自2004年9月1日起至2006年8月31日止（如业主委员会在该终止日前成立，则该合同终止于业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时），金攀公司签字盖章时间为2004年3月4日，万邦公司签字盖章时间为2004年2月27日。万邦公司对卫高祥提交的该份合同真实性不持异议。
又查明，2004年11月18日成都市金牛区物价局作出《关于同意西景花园物业服务收费备案的批复》（金价函（2004）37号），同意西景花园物业服务费按每月1.35元／平方米备案（不含袋装垃圾清运费），批复即日起执行，期满一年须经业主委员会签署意见另行备案。
另查明，西景花园小区业主在买房时均与万邦公司签订《前期物业管理服务协议》，2004年12月27日，卫高祥与万邦公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由万邦公司对卫高祥所在小区进行前期物业管理，物业服务费住宅用房按建筑面积计算为每月每平方米1.2元，逾期交纳物业服务费的除应补交外，每逾期一日按欠款总金额的千分之五收取滞纳金，合同期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。
再查明，西景花园小区业主委员会任期现已届满，尚未成立新的业主委员会，该小区至今未召开过重新选聘物业服务企业的业主大会。卫高祥对万邦公司关于其从2010年起开始停缴物业服务费，物业服务费每月146.98元（每年1763.71元）的陈述不持异议。
原审法院查明以上事实，有万邦公司企业法人营业执照、常住人口登记卡、《西景花园物业管理委托合同》、《成都市金牛区物价局关于同意西景花园物业服务收费备案的批复》、《前期物业管理服务协议》、物业管理业主委员会备案证书等证据及当事人一致的陈述在案佐证。
原审法院认为，物业服务企业收取物业服务费的前提在于其与业主之间存在合法有效的物业合同关系。因卫高祥对万邦公司在2006年8月31日前有权收取物业服务费不持异议，故本案中争议焦点即万邦公司在2006年9月1日后是否有权收取物业服务费。第一，自2006年9月1日之后，万邦公司并未从小区撤出，仍然在提供物业服务，而卫高祥也在继续缴纳物业服务费；第二，西景花园小区虽成立业主委员会，但小区并未召开过解聘原有物业服务企业即万邦公司并重新选聘新的物业服务企业的业主大会，而选聘和解聘物业服务企业为《物业管理条例》明确规定需全体业主共同决定事项，在小区业主大会未解聘万邦公司的情况下，双方仍存在物业服务合同关系，故对卫高祥认为其个人与万邦公司签订的《前期物业管理服务协议》应从属于开发商金攀公司与万邦公司签订的《西景花园物业管理委托合同》，在后者约定的物业服务期限已经到期的情况下，前者自然也应到期终止，万邦公司无权收取物业服务费的主张，原审法院不予支持。卫高祥应按照合同约定，按期足额缴纳物业服务费，而对于停缴时间及金额卫高祥不持异议，故对万邦公司要求卫高祥缴纳2010年1月至2013年2月28日期间所欠缴的物业服务费5585.09元的诉讼请求，原审法院予以支持。对于万邦公司主张的滞纳金，卫高祥认为合同已到期，万邦公司无权收取物业服务费及滞纳金，原审法院认为万邦公司虽至今仍在提供物业服务，但因其并未与业主委员会签订新的物业服务合同，万邦公司的该主张缺乏依据，原审法院不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、卫高祥于判决生效之日起五日内支付万邦公司2010年1月至2013年2月28日期间所欠缴的物业服务费5585.09元；二、驳回万邦公司的其他诉讼请求。案件受理费166元，由卫高祥负担。
宣判后，原审被告卫高祥不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回万邦公司在原审中提出的诉讼请求。其主要上诉理由是：一、原审判决认定事实不清，万邦公司提交的《西景花园物业管理委托合同》及成都市金牛区房产管理局的备案表均系事后伪造，不能证明万邦公司的相应主张。二、本案应当适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，万邦公司的诉讼请求应当予以驳回。
被上诉人万邦公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。
本院经审理查明的事实及采信的证据与原审法院一致。
本院认为，本案的争议焦点在于万邦公司在2006年9月1日后是否有权向西景花园小区业主卫高祥收取物业服务费。卫高祥提交的金攀公司与万邦公司签订《西景花园物业管理委托合同》中约定，万邦公司物业管理期限为2年，自2004年9月1日起至2006年8月31日止。万邦公司对该份合同的真实性不持异议，故该合同应属合法有效。虽然该份《西景花园物业管理委托合同》约定的物业管理期限届满后，金攀公司与万邦公司并未续签合同，但万邦公司至今仍在西景花园小区提供物业服务，西景花园小区业主委员会并未提出异议并要求万邦公司退出西景花园小区，卫高祥作为小区业主亦接受了万邦公司提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款关于“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的，人民法院不予支持”的规定的适用前提是小区业主委员会请求物业服务企业移交物业管理权，且该请求经过业主大会按照相关规定和程序授权。本案中，西景花园小区业主至今未召开过重新选聘物业服务企业的业主大会，也没有证据显示小区业主大会已合法授权业主委员会向万邦公司提出移交物业管理权的请求，故该规定不适用于本案。在西景花园小区业主委员会按照规定与新的物业服务企业签订《物业管理合同》，并要求万邦公司移交物业管理权之前，按照公平原则和权力义务相对等原则，卫高祥应向万邦公司支付相应物业服务费。综上，上诉人卫高祥关于万邦公司无权向其收取物业服务费的上诉理由不能成立，故对其上诉请求，本院不予支持。综上，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费50元，由上诉人卫高祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温 淼
代理审判员 杨晓龙
代理审判员 马 雯
二〇一四年七月七日
书 记 员 张 磊