江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0836号
上诉人（原审被告、反诉原告）苏州百正通投资管理有限公司。
法定代表人王小岩，该公司董事长。
委托代理人仲崇生，律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）苏州市金东浩纸业有限公司。
法定代表人金华，该公司董事长。
委托代理人彭黎，律师。
委托代理人乔莉，实习律师。
上诉人苏州百正通投资管理有限公司（以下简称百正通公司）因与被上诉人苏州市金东浩纸业有限公司（以下简称金东浩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2013）吴开民初字第0316号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月10日，金东浩公司、百正通公司签订厂房租赁合同书，约定金东浩公司将其位于苏州市吴中经济开发区旺山工业园前珠路15号的面积为24414.85平方米的厂房包租给百正通公司（该厂区的厂房总面积为29648.53平方米，剩余5233.68平方米厂房系金东浩公司自用）；该厂房仅为工业、仓储和办公使用，由金东浩公司自行治理和物业管理；百正通公司可自行招商，在不违反合同约定的情况下并经金东浩公司审核同意后可将上述厂房分区域转租给第三方。合同租期为10年，自2012年6月10日起至2022年6月9日止（2012年4月10日至6月9日为免租期），租赁保证金为200000元，租期届满时，百正通公司无违约行为的，金东浩公司予以退还；第1年至第3年的租金为每月每平方米9元，第4年至第10年的租金在上一年的基础上递增5%；其中百正通公司应在合同书签订之日向金东浩公司支付首期半年租金，此后应于每年5月10日和11月10日前各付半年租金；逾期不付的，应按欠缴租金总额的每日5‰向金东浩公司支付滞纳金；超过一个月未付的，金东浩公司有权按约解除合同。金东浩公司按现有环境、设施、场地、道路条件将厂房交付百正通公司使用，如百正通公司需要增添、改善、调整需经金东浩公司书面同意并由百正通公司承担全部费用。
合同签订后，百正通公司按约向金东浩公司交付了首期6个月租金1318401.90元及保证金200000元。金东浩公司则向百正通公司交付了租赁厂房。但对于其中的3501.51平方米厂房的交付时间，双方有争议。百正通公司称，金东浩公司于2012年10月5日左右才交付。金东浩公司则称，该部分厂房是其按约交付后再向百正通公司返租的并已于2012年9月底还给了百正通公司。庭审中，双方一致确认：经协商，百正通公司同意该部分厂房由金东浩公司先行使用，并从百正通公司应支付的租金中扣减相应的金额，但具体金额未定。百正通公司承租该厂房后，未留作自用而是通过发布招租广告等途径直接对外招租，并实际招租了苏州韩釜贴花有限公司等第三方。期间，百正通公司添设了电缆、货梯等设施。金东浩公司也将厂区主干道两侧的绿化带铲平，并在一侧的原绿化带的位置上添设了地磅。此外，金东浩公司还在厂区位于西南、西北角的空地上搭建了厂房。百正通公司称，地磅的设置、厂房的搭建影响了其及实际承租人对租赁物的使用，进而影响了其对空置厂房的对外招租。对此，金东浩公司不予认可，并称地磅的设置实际上有利于百正通公司的转租，厂房的搭建是百正通公司为了收回其返租的3501.51平方米厂房向金东浩公司建议的。
2012年11月21日，金东浩公司向百正通公司发函催要第二期租金1318401.90元。同年12月26日，金东浩公司再次向百正通公司发函催要第二期租金及水电费。百正通公司分别于2012年11月24日、2013年1月9日向金东浩公司回函，称因金东浩公司的搭建厂房等诸多违约行为而使双方难以继续合作；并要求金东浩公司在双方协商终止合作期间不要有影响双方共同利益的行为。2013年1月22日，金东浩公司向百正通公司发解除租赁合同书通知函，明确双方签订的厂房租赁合同书自该函到达百正通公司之日起解除；同时，还要求百正通公司在合同解除后10日内按约支付租金、水电费等相关费用并承担违约金、处理好善后事宜。该函由百正通公司于同月23日签收。2013年1月25日，百正通公司向金东浩公司回函对解除合同未提异议，但称金东浩公司的一系列违规行为严重影响了其的合法权益，要求赔偿其相应的损失。
原审审理中，苏州韩釜贴花有限公司等实际承租人不同意为百正通公司垫付结欠金东浩公司的租金、滞纳金等费用。同时，金东浩公司确认，如本案所涉厂房租赁合同书解除，苏州韩釜贴花有限公司等实际承租人的租赁事宜由其自行解决。
以上事实，有金东浩公司提供的厂房租赁合同书、房产证及土地使用权证、函及邮寄凭证，百正通公司提供的招租广告费票据、回函及邮寄凭证及原审法院制作的询问笔录、庭审笔录等在卷证明。
原审审理中，金东浩公司先以实际承租人已向其支付了部分水电费为由变更诉请为要求百正通公司支付其2012年5月至2013年1月的水电费163441.05元，后又以部分实际承租人尚欠其2013年2月至7月的水电费18670.22元为由变更诉请为要求百正通公司支付其水电费182111.27元。为此，金东浩公司提供水电费缴费凭证及苏州韩釜贴花有限公司与百正通公司签订的房屋租赁合同加以佐证。该房屋租赁合同约定，电费为每度1.30元，水费为每吨4元。百正通公司对该组证据的真实性未提出异议，但称因金东浩公司并非按该合同约定的方式核算水电费，故其最终也未向实际承租人代收水电费。对此，金东浩公司称，因厂区只有一个总表，而实际的水电费除按各家的分表核算的用电量外，还有力调费及损耗，故其认为百正通公司与实际承租人约定的水电费标准不合理，而应按总的水电用量减去金东浩公司自用部分水电用量的方式进行核算。
另，百正通公司称，金东浩公司多占的消防通道、楼道及厂区空地（用于新建厂房）的面积约为1500平方米；再加之，其为铺设水电设施而闲置厂房1个月，故金东浩公司应返还其厂房租金399000元。对此，金东浩公司不予认可，并称其消防通道在百正通公司承租之前就由其打通自用了；1个月的闲置租金也已由其给百正通公司的3个月免租期弥补了。百正通公司承认消防通道在其承租之前就已被金东浩公司打通使用了，但认为三个月的免租期是金东浩公司给予百正通公司的优惠，与其因铺设水电设施而闲置的1个月租金损失无关。
原审原告金东浩公司诉讼请求为：判令确认金东浩公司、百正通公司签订的厂房租赁合同书于2013年1月22日解除；百正通公司搬离该租赁厂房并支付租金及使用费439467.30元（暂计至2013年2月9日，实际计算至搬离之日止）、滞纳金199958元（自2012年11月10日起每日按租金总额的5‰暂计算至2013年2月9日，实际应计算至百正通公司实际履行之日止）；百正通公司向金东浩公司支付垫付的水电费暂计373532.05元，并赔偿金东浩公司租金损失1318401.90元；本案诉讼费用由百正通公司承担。金东浩公司后就水电费部分多次变更诉讼请求，要求百正通公司支付其水电费182111.27元。
原审反诉原告百正通公司的诉讼请求为：金东浩公司立即拆除违建厂房及设施；退还百正通公司人民币849000元（其中因重新铺设水电设施导致的厂房闲置1个月的租金及金东浩公司多占厂房的租金399000元、保证金200000元、垫付的电缆及货梯的安装费用250000元）；金东浩公司赔偿百正通公司租金损失945000元、推广费14950元并消除因此给百正通公司带来的不良影响；本案的反诉费用由金东浩公司承担。2013年8月27日，在原审第二次开庭过程中，百正通公司明确如果法院判令解除合同，要求金东浩公司拆除违建厂房及设施的诉请不再主张。2013年11月26日，在原审法院主持下，金东浩公司与百正通公司就百正通公司铺设的电缆货梯安装费用进行折算协商，双方未达成一致意见。百正通公司表示协商不成就变更诉请，要求拆除上述设施。
原审法院认为，（一）本诉部分。金东浩公司、百正通公司签订厂房租赁合同书后，金东浩公司因百正通公司未按约定交纳第二期租金而于2013年1月22日书面通知百正通公司解除该合同书。百正通公司虽不同意解除合同，但承认收到金东浩公司的解除通知，也确认双方之间的合同实际已无法继续履行。据此，原审法院确认金东浩公司、百正通公司签订的厂房租赁合同书于2013年1月23日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金及房屋使用费、滞纳金的问题。本案中，百正通公司承租金东浩公司厂房的目的在于转租营利而非自用，实际也未自用，故金东浩公司主张的厂房租金应计算至2013年1月22日，计314951.57元，审理中，双方确认在百正通公司承租的厂房中有3501.51平方米由金东浩公司持续使用至2012年9月底10月初，费用则在百正通公司应支付给金东浩公司的租金中抵扣。但因双方未确定抵扣金额，故原审法院根据厂房租赁合同书的约定酌情扣除220595.13元（3501.51平方米＊9元＊7个月）。因此，百正通公司实际还应支付金东浩公司租金94356.44元及该款自2013年1月23日起按每日5‰计算至实际履行之日的滞纳金。至于合同解除后的房屋使用费，因百正通公司并非厂房的实际使用人且金东浩公司也在审理中承诺其与实际承租人的租赁事宜由其自行解决，故原审法院对金东浩公司自2013年1月23日起的房屋使用费主张不予支持。
关于水电费的问题。金东浩公司、百正通公司在厂房租赁合同书中未就水电费的支付进行明确约定。而百正通公司虽在转租合同中就水电费的缴纳标准等事宜与实际承租人进行了约定，但金东浩公司实际是按自定的标准进行核算的，且已向实际承租人收取了大部分的水电费。可见，金东浩公司以其实际按自定的标准向实际承租人收取大部分水电费的行为变更了金东浩公司、百正通公司及实际承租人之间的水电费缴付关系，即由实际承租人直接向金东浩公司支付垫付的水电费。据此，金东浩公司要求百正通公司支付其垫付的水电费的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。
关于租金损失的问题。因金东浩公司系将位于苏州市吴中经济开发区旺山工业园前珠路15号厂区内的大部分厂房包租给百正通公司的，再由百正通公司自行招租、转租。实际上，百正通公司也已转租了部分厂房给苏州韩釜贴花有限公司等实际承租人。现涉案的厂房租赁合同书因百正通公司未按期支付租金而解除，故原审法院结合金东浩公司处理其与实际承租人之间的租赁事宜及重新招租的合理期间，酌定百正通公司按厂房租赁合同书约定的租金标准赔偿金东浩公司4个月的租金损失，计878934.60元。
（二）反诉部分：因金东浩公司、百正通公司之间签订的厂房租赁合同书已解除，故百正通公司要求金东浩公司拆除新建在厂区空地上的厂房及地磅已无法律依据，原审法院不予支持。
关于返还租金的问题。根据厂房租赁合同书的约定，百正通公司实际承租的是除金东浩公司自用部分外的厂房，而未明确包括厂区的消防通道、楼道及空地。因此，上述区域应从便利生产的角度由金东浩公司、百正通公司妥善、合理地使用，相互均不应计算租金。况且金东浩公司实际使用的消防通道，在百正通公司承租之前就已由金东浩公司打通使用。另，免租期就是考虑到承租人在实际租赁房屋后需要进行一定的修整、添附而设置的，并非纯粹的租赁优惠。现金东浩公司给予的3个月免租期已远长于百正通公司所主张的铺设水电设施所需要的1个月时间，故百正通公司的该意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。综上，百正通公司要求金东浩公司返还租金的反诉请求，依据不足，原审法院不予支持。至于租房保证金的问题。厂房租赁合同书中并未明确约定百正通公司交付的200000元保证金系履约定金，且本案中百正通公司除未按约交付第二期租金外并不存在其他违约行为，故金东浩公司罚没百正通公司交付的保证金，依据不足，应予以返还。
关于赔偿空置厂房的租金及推广费损失的问题。百正通公司主张因金东浩公司存在占道经营、违建厂房、阻挠租赁用途等违约行为而造成其承租的15000平方米的厂房空置，进而给其造成租金损失945000元、推广费用损失14950元。对此，金东浩公司不予认可。除在厂区空地上新建厂房、设置地磅等情形外，百正通公司未提供证据证明金东浩公司还存在其他违约行为以及该违约行为与百正通公司承租的厂房空置之间存在直接的因果关系。因此，百正通公司要求金东浩公司赔偿其空置厂房的租金及推广费损失，缺乏事实依据，原审法院碍难支持。
关于百正通公司主张的铺设电缆、架设货梯的费用承担问题。百正通公司虽称双方商定相关费用在租期届满后折算给金东浩公司，但因金东浩公司对此不予认可，百正通公司也未提供证据证明，故原审法院对此亦不予采纳。据此，根据厂房租赁合同书的约定，对厂房进行增添、改善、调整的费用由百正通公司承担。审理中，金东浩公司虽同意折价接收百正通公司铺设的电缆及货梯，但双方对折算价格未能达成一致，故上述电缆及货梯由百正通公司自行拆除。
至于百正通公司要求金东浩公司消除金东浩公司违约行为给其带来的不良影响的主张。因本案是房屋租赁合同纠纷，百正通公司的该主张不属于本案的审理范围，原审法院未予理涉。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决：一、苏州市金东浩纸业有限公司与苏州百正通投资管理有限公司签订的厂房租赁合同书于2013年1月23日解除。二、苏州百正通投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州市金东浩纸业有限公司租金人民币94356.44元及该款自2013年1月23日起按每日5‰计算至实际履行之日的滞纳金。三、苏州百正通投资管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿苏州市金东浩纸业有限公司租金损失人民币878934.60元。四、驳回苏州市金东浩纸业有限公司的其他诉讼请求。五、苏州市金东浩纸业有限公司于判决生效之日起十日内返还苏州百正通投资管理有限公司保证金人民币200000元。六、苏州百正通投资管理有限公司于判决生效之日起三十日内拆除铺设在苏州市金东浩纸业有限公司厂区内的电缆及货梯。七、驳回苏州百正通投资管理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币35840元，由苏州市金东浩纸业有限公司负担人民币20083元，苏州百正通投资管理有限公司负担人民币15757元；反诉案件受理费人民币11875元，由苏州百正通投资管理有限公司负担人民币9576元，苏州市金东浩纸业有限公司负担2299元。
百正通公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法，显失公平，滥用自由裁量权。首先，双方不能按原合同履行，是金东浩公司单方面造成，百正通公司在租赁期间不存在任何违约行为和过错。原审判决没有让金东浩公司承担因根本违约行为导致百正通公司的损失，反而自由裁量了金东浩公司的所谓损失。1、租赁物交付时并未达到交付条件（原有的水电设施被撤走，未为二楼厂房架设货梯）。百正通公司认为铺设水电期间不应计算租金，原审法院却以一个月少于三个月的优惠期，进而认定这一个月计算在了免租期内。一审中百正通公司提供了架设货梯的相关费用票据，一审法院以双方无法就折价事宜达成一致为由，判决百正通公司搬离时一并搬走，存在定性错误。2、金东浩公司存在延期交房的违约行为。3、金东浩公司干涉百正通公司对外租赁具体事务。金东浩公司以租赁合同中没有约定宿舍用途等为由横加干涉百正通公司对外招租，导致部分厂房闲置。4、厂房漏雨情况得不到及时修缮，影响百正通公司客户的稳定和后续的招租。5、金东浩公司在百正通公司承租的厂房附属空地擅自进行搭建和铺设地磅，这一根本的违约行为对整体的对外租赁造成极为严重的影响，也直接导致相邻客户单方面解除合同并在百正通公司不知情的情况下搬移，导致原本出租的厂房处于空置状态，但一审判决对此未作明确处理。6、金东浩公司占据消防通道和楼道违法经营，以致搭设货梯是唯一互不影响经营的方法，而搭设货梯是金东浩公司承诺的义务之一。但金东浩公司认为需厂房出租后再架设货梯，导致厂房大面积闲置。7、百正通公司及次承租人均是正规企业，但金东浩公司至今未依法向百正通公司开具租金发票。8、金东浩公司占道经营，在金东浩公司一家企业上下货过程中，直接导致其他十多家客户车辆无法正常通行。9、在双方就合同的履行进行磋商阶段，金东浩公司单方面散布不实言论，以断水断电要挟实际承租户，影响百正通公司的正常经营。但是一审判决以金东浩公司的行为属于侵权范畴为由不予处理，没有作为金东浩公司的过错和违约行为加以认定。金东浩公司的上述违约行为，可以证明金东浩公司无权单方解除双方签订的租赁合同。其次，一审判决百正通公司需要自2013年1月23日起按照每日千分之五计算租金的滞纳金与法理相悖，显失公平。本案双方合同中虽有关于滞纳金的约定，也应当理解为违约金。根据最高法院的司法解释，违约金应当和实际损失挂钩，且一审判决没有正面处理百正通公司拒绝缴纳租金的合法抗辩。最后，一审判决百正通公司赔偿金东浩公司878934.60元租金损失，不单单是显失公平的问题，更是滥用自由裁量权的表现。金东浩公司的诉讼请求中并未涉及其处理实际承租人的合同关系和对外租赁期间的所谓的租金损失，该判决超出了诉讼请求的范围。本案中百正通公司没有任何过错，其无需向金东浩公司承担任何损失。综上所述，百正通公司请求二审法院查明事实，依法改判。
金东浩公司答辩称：百正通公司的上诉理由有违事实，于法无据，请求二审法院依法驳回百正通公司的上诉请求。
二审中，本院于2014年5月28日召集本案双方当事人，至苏州吴中经济开发区旺山工业园前珠路15号金东浩公司厂区内现场勘查。金东浩公司搭建的厂房分别位于厂区西南、西北角，对于原有厂房的采光照明及厂区内道路通行均无影响。金东浩公司铺设的地磅紧靠厂区内3号厂房，位于厂区主干道西侧的原有绿化带上，地磅与4号厂房之间距离约20米，该地磅对于厂区内主干道路通行、3号厂房的楼梯使用及货梯搭设均无影响。金东浩公司在出租本案所涉厂房之前，即已使用厂区内1、2号厂房北侧的通道楼道用于经营，通道上方搭建顶棚。金东浩公司使用上述通道后，经现场勘查车辆仍可正常通行。
二审中，金东浩公司向本院陈述：一审诉请中的腾房事宜不再向百正通公司主张；金东浩公司为次承租人实际垫付的水电费、百正通公司已转租厂房的房屋使用费、与次承租人的合同解除、续租等事宜由金东浩公司与次承租人自行协商解决，不再向百正通公司主张，人民法院无需再行处理上述事宜；但是空置厂房的房屋使用费仍然要求百正通公司支付，并请人民法院依法处理。金东浩公司的上述陈述，系对其诉讼权利的处分，且不违反法律规定，本院予以准许。
二审中，金东浩公司另陈述：其于2013年11月底、12月初接收了百正通公司未能转租的空置厂房，面积约14000多平方米。百正通公司对此不予认可，认为金东浩公司在其发出解除合同通知书后即已实际接收空置厂房约15000平方米，并将厂房门卫全部更换，通过拉横幅、登报等方式对外招租。金东浩公司否认将厂房保安全部更换，对于百正通公司提交的拉横幅招租照片也不予认可。对于百正通公司提交的2013年6月8日出版发行的苏州《城市商报》，金东浩公司予以认可，确认报纸中的涉案厂房招租广告系其刊登。金东浩公司认为涉案厂房建成之后，其一直在对外招租，但金东浩公司就该陈述未能提供相关证据予以佐证。
上述事实，由本院调查笔录予以证实。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，金东浩公司与百正通公司签订的厂房租赁合同书是双方真实意思的表示，其内容并不违反法律规定，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据租赁合同第五条的约定，百正通公司应于2012年11月10日前向金东浩公司支付第二期租金1318401.90元，但百正通公司至金东浩公司起诉时仍未能按约支付，构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据租赁合同第十三条的约定，……若遇百正通公司欠交租金超过一个月，金东浩公司有权提前解除本合同……在金东浩公司以传真或信函等书面方式通知百正通公司（包括转租人）之日起，本合同自动终止。金东浩公司于2013年1月22日书面发函百正通公司，通知其因其未能按约支付第二期租金，经催告后仍未支付，故解除双方签订的厂房租赁合同。百正通公司于2013年1月23日签收上述函件。据此，根据双方约定及法律规定，原审法院判决确认涉案厂房租赁合同书于2013年1月23日解除并无不当，应予维持。
关于金东浩公司在履约过程中有无违约行为的问题。根据租赁合同第三条的约定，在本出租合同生效之日起，金东浩公司将租赁物按现状交付百正通公司使用，且百正通公司同意按照租赁物及设施的现状承租。据此，百正通公司认为厂房交付时没有水电设施及货梯，租赁物交付时并未达到交付条件的上诉主张不能成立。百正通公司自述因铺设水电而闲置厂房一个月，但该期间少于合同约定的免租期，故百正通公司要求金东浩公司退还一个月租金的反诉请求不能成立，本院不予支持。原审诉讼期间，金东浩公司与百正通公司就电缆、货梯折价进行协商，但未达成一致意见，百正通公司要求自行拆除上述设施。原审法院依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判令百正通公司自行拆除铺设在金东浩公司厂区内的电缆及货梯并无不当，应予维持。金东浩公司出租涉案厂房后，又保留其中部分厂房予以自用。原审期间，双方确认对于其中金东浩公司保留自用厂房的租金，可在百正通公司应付租金中抵扣，故百正通公司认为金东浩公司存在延期交付部分厂房，构成违约的上诉主张，与事实不符，本院不予采信。根据租赁合同第一条的约定，本租赁物的功能仅为工业、仓储和办公使用……经金东浩公司审核同意，百正通公司可将所承租的厂房分区域转租给第三方。百正通公司客户要求在承租厂房内将部分房屋用于住宿用途，金东浩公司以此要求不符合涉案厂房租赁功能为由，予以拒绝，并未违反合同约定。故百正通公司认为金东浩公司干涉其对外租赁事务的上诉主张不能成立，本院不予支持。根据租赁合同第十条的约定，百正通公司全面负责厂区内的房屋建筑、电力、消防、货梯、自来水等设施、道路、场地、污水管道的养护、维修等以及安全、门卫、卫生、绿化的物业管理，所发生的费用由百正通公司承担。故百正通公司认为涉案厂房漏雨得不到及时修缮，影响公司客户稳定和后续招租的上诉主张，与租赁合同约定内容不符，本院不予支持。金东浩公司与百正通公司签订的厂房租赁合同书中，并未对厂区道路、公共绿地等的使用主体作出明确约定，上述区域应本着便于经营、互不干扰的原则由双方合理、妥善使用。经本院现场勘查，金东浩公司所搭建厂房对于厂区内原有厂房的采光照明及道路通行均无影响；其铺设的地磅对于厂区主干道路通行、3号厂房的楼梯使用及货梯搭设均无影响。故百正通公司认为金东浩公司擅自搭建厂房、铺设地磅对涉案厂房对外租赁造成严重影响的上诉主张，不能成立，本院不予支持。经本院现场勘查，金东浩公司占用厂区内1、2号厂房北侧通道从事经营后，并不影响道路通行，且本案诉讼期间双方确认上述经营状况在出租涉案厂房前即已存在。故百正通公司认为金东浩公司占据消防通道等从事违法经营的上诉主张，与租赁合同第三条约定的内容不符，本院不予支持。根据租赁合同第十七条的约定，本合同确定的租金不含税租金。百正通公司承担税票租金……本案诉讼期间，百正通公司明确表示相关税金由其承担，但尚未支付。因百正通公司未能交纳相关税金，故其认为金东浩公司未依法开具租金发票，构成违约的上诉主张不能成立，本院不予支持。经本院现场勘查，金东浩公司装卸货物时，对于其他车辆的正常通行并无影响。故百正通公司认为金东浩公司占道经营，导致其他客户车辆无法正常通行的上诉主张不能成立，本院不予支持。因本案系厂房租赁合同纠纷，百正通公司以金东浩公司影响其正常经营，反诉要求金东浩公司消除影响，但该诉请属于侵权范畴，不属于本案审理范围，本院不予理涉。综上所述，百正通公司认为金东浩公司基于上述过错行为，其无权单方解除合同的上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于原审判令百正通公司承担自2013年1月23日起按照每日千分之五计算至实际履行之日止的滞纳金，是否显失公平的问题。本院认为，因百正通公司未能按约支付租金，金东浩公司起诉要求百正通公司支付自2012年11月10起至实际履行之日止的未付租金的滞纳金。鉴于合同履行期间，在百正通公司所承租的厂房中，有部分厂房由金东浩公司持续使用至2012年9月底10月初。本案诉讼期间，双方也确认相关费用在百正通公司应付租金中予以抵扣，故百正通公司欠付租金的滞纳金自租赁合同解除之日起计算较为合理。百正通公司认为按每日千分之五计算欠付租金的滞纳金，显失公平。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，该计算标准明显过高。基于金东浩公司已另行主张租赁合同解除之后的厂房租金损失，本院根据租赁合同实际履行情况、百正通公司欠付租金数额及期限，酌定百正通公司欠付租金的滞纳金按银行同期贷款利率的1.3倍计算。百正通公司认为欠付租金的滞纳金计算标准显失公平的上诉理由成立，本院予以采信。
关于原审判令百正通公司赔偿金东浩公司租金损失878934.60元是否显失公平、自由裁量是否适当的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。金东浩公司将位于苏州市吴中经济开发区旺山工业园前珠路15号厂区内的涉案厂房包租给百正通公司后，再由百正通公司自行对外招租。实际履行过程中，百正通公司已将部分厂房转租给苏州韩釜贴花有限公司等次承租人。现涉案厂房租赁合同书因百正通公司未能按期支付租金而解除，故原审法院结合金东浩公司将涉案空置厂房对外重新招租的合理期间，酌定百正通公司按厂房租赁合同书约定的租金标准赔偿金东浩公司4个月的租金损失并无不当。二审中，金东浩公司认为其已实际接收空置厂房14000平方米左右，并确认与次承租人的合同解除、续租等事宜由金东浩公司与次承租人自行协商解决，不再向百正通公司主张。基于二审中出现的上述新情况，本院酌定百正通公司赔偿金东浩公司租金损失504000元（14000平方米＊9元＊4个月）。百正通公司认为原审判决自由裁量不当的上诉主张成立，本院予以采信。
关于原审判决驳回金东浩公司诉请自2013年1月23日起的房屋使用费是否适当的问题。二审中，金东浩公司向本院确认本案租赁合同解除后，百正通公司已转租厂房的房屋使用费由金东浩公司与次承租人自行协商解决，不再向百正通公司主张，但是空置厂房的房屋使用费仍然要求百正通公司支付，并请人民法院依法处理。根据金东浩公司的陈述，其于2013年11月底12月初接收百正通公司未能转租的厂房，但金东浩公司就其陈述未能提供相应证据佐证，本院不予采信。根据百正通公司提供的2013年6月8日出版发行的苏州《城市商报》，本院认定金东浩公司已于2013年6月实际接收百正通公司未能转租的空置厂房。本院认为，房屋租赁合同解除后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还房屋并赔偿损失。金东浩公司诉请百正通公司支付逾期腾退的空置厂房房屋使用费于法有据，本院予以支持。根据双方陈述及现有证据，按照厂房租赁合同书确定的租金标准，本院酌定百正通公司向金东浩公司支付四个月的空置厂房房屋使用费504000元（14000平方米＊9元＊4个月）。原审判决驳回金东浩公司自2013年1月23日起的房屋使用费主张显属不当，应予纠正。
综上所述，鉴于二审中本案出现的新情况，上诉人百正通公司认为欠付租金滞纳金计算标准显失公平、原审判决关于租金损失自由裁量不当的上诉请求成立，本院予以支持。百正通公司的其他上诉请求及理由均不能成立。原审判决部分事实认定不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持苏州市吴中区人民法院（2013）吴开民初字第0316号民事判决主文第一项、第五项、第六项、第七项内容。
二、撤销苏州市吴中区人民法院（2013）吴开民初字第0316号民事判决主文第二项、第三项、第四项内容。
三、苏州百正通投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州市金东浩纸业有限公司租金人民币94356.44元及该款自2013年1月23日起至实际履行之日的滞纳金（按银行同期贷款利率的1.3倍计算）。
四、苏州百正通投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州市金东浩纸业有限公司房屋使用费人民币504000元。
五、苏州百正通投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿苏州市金东浩纸业有限公司租金损失人民币504000元。
六、驳回苏州市金东浩纸业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费35840元，由苏州市金东浩纸业有限公司负担16947元，苏州百正通投资管理有限公司负担18893元；一审反诉案件受理费11875元，由苏州百正通投资管理有限公司负担9576元，苏州市金东浩纸业有限公司负担2299元。
二审案件受理费47715元，由苏州百正通投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一四年六月十六日
书 记 员 郭 锐