福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0504民初2514号
原告：蔡伟福，男，1977年11月2日出生，汉族，住福建省晋江市。
委托诉讼代理人：胡杰、苏伟伟，上海柏年（泉州）律师事务所律师。
被告：泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。
法定代表人：刘庭邻，公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：陆日阳，男，系公司员工。
被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。
法定代表人：王东伟，公司董事长。
委托诉讼代理人：肖梅珍，女，系公司员工。
原告蔡伟福与被告泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告蔡伟福的委托诉讼代理人胡杰、被告华祥物业公司委托诉讼代理人陆日阳、被告华祥房地产公司委托诉讼代理人肖梅珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡伟福向本院提出诉讼请求：1.被告华祥物业公司支付自2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金19655.87元，并按年利率24%计算并支付自2015年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为6562.63元；2.被告华祥物业公司支付自2015年7月1日起至2015年9月30日止的租金19655.87元，并按年利率24%计算并支付自2015年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为5373.59元；3.被告华祥物业公司支付自2015年10月1日起至2015年12月31日止的租金19655.87元，并按年利率24%计算并支付自2016年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为4184.54元；4.被告华祥物业公司支付自2016年1月1日起至2016年3月31日止的租金19655.87元，并按年利率24%计算并支付自2016年4月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为3008.42元；5.被告华祥物业公司支付自2016年4月1日起至2016年6月30日止的租金28834.5元，并按年利率24%计算并支付自2016年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为2687.92元；6.被告华祥物业公司支付自2016年7月1日起至2016年9月30日止的租金31456.02元，并按年利率24%计算并支付自2016年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为1029.42元。以上金额总计161760.53元；7.被告华祥房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；8.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年7月25日，原告与二被告签订《商铺租赁合同》，约定将原告所有的位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）商铺（具体商铺编号及月租金标准详见证据中《商铺租赁合同》）出租给被告华祥物业公司，被告华祥物业公司应按季度向原告支付租金，支付时间为每季度末前支付。被告华祥物业公司逾期支付租金的，每逾期一天按约定的每月租金的千分之一向原告支付滞纳金，被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任。签订合同后，原告依约将商铺出租给被告华祥物业公司使用，但被告华祥物业公司并未将应付租金及时交付原告。综上，被告华祥物业公司迟延支付租金的行为已经严重违反《商铺租赁合同》的约定。故起诉。
被告华祥物业公司答辩称，1.本案的部分诉求已经超过了诉讼时效，依法应当予以驳回。根据《民法通则》第136条之规定，延付或者拒付租金的，适用诉讼时效为一年，本案的起诉日期为2016年11月，而原告诉求中2015年4月1日起至2015年6月30日止、2015年7月1日起至2015年9月30日止这两笔租金均已超过诉讼时效，依法应当予以驳回；2.本案中租金标准应当进行调整，且双方之间的合同应当予以解除。本案中的标的物为华祥房地产公司开发建设，华祥房地产公司于2008年引入上海红星美凯龙家居饰品有限公司品牌战略合作，并与上海红星美凯龙家居饰品有限公司签订《委托经营合同》，约定经营期内每月每平方米保底租金50元。该涉案商场于2009年5月份开业经营，因商场周边市政道路（万虹公路、324国道）改造、同区域内多家知名建材家居入驻及全国建材家居行业经营整体下滑等，涉案商场租金从50多元下降至20多元，另由于华祥房地产公司在销售期间有向原告承诺承租该涉案商铺，但是由于华祥房地产公司无相应的经营资质，据此，经华祥房地产公司推荐引入华祥物业公司进行独立经营管理，并与原告签订《商铺租赁合同》，约定华祥物业公司承租原告所有的位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）商铺用于红星美凯龙家居广场项目的经营场所，租期自2013年7月1日起至2020年6月30日止。合同签订后，华祥物业公司即投入大量人力物力开发建设涉案商铺，但商场经营业绩不容乐观，与实际运筹的大相径庭，大量商户流失，商场的出租率从98%下滑至42%。另由于多年来万虹公路拓宽与北迎宾路改造，造成商场交通不便、客户流失，同时周边同行业的喜盈门、居然之家于2011年相继开业，对涉案商场内的商家进行争夺及经营竞争，致使商场租金一路下滑，收入不足以支付红星美凯龙经营费用，但华祥物业公司仍积极筹资解决（2013.7.1-2015.3.31支付业主租金约9400万元，2015.4.1-2016.6.30支付业主租金约2050万元）。鉴于商场经营收入不够支付巨额租金，华祥物业公司已经无能力再继续支付原告巨额租金，如果勉强从经营的收入挪来给原告发放租金（其实实际收入也是不够发放的），那么涉案商场就无经营资金，商场无法正常运转，必然要关店停止营业，故原《商铺租赁合同》已经不适宜目前的状况，故申请终止本合同，重新订立符合现实状况的新协议；3.原告要求按照年利率24%计算违约金明显过高；4.华祥房地产公司没有为华祥物业公司提供担保，原告要求华祥房地产公司承担连带清偿责任没有事实和法律依据，其主张应予驳回。综上，请求驳回本案部分请求，并对其余请求中的租金标准予以调整，驳回原告要求华祥物业公司支付违约金的诉讼请求。
被告华祥房地产公司答辩意见同被告华祥物业公司。
根据双方诉辩主张,双方争议较大,争议焦点为：1.原告请求华祥物业公司支付自2015年4月1日起至2015年9月30日止的租金是否超过诉讼时效;2.本案租金是否应予调整，双方签订的商铺租赁合同是否应当终止解除;3.原告要求按年利率24%计算滞纳金的标准是否过高;4.华祥房地产公司是否为华祥物业公司逾期支付租金及其滞纳金承担连带清偿责任。
对本院归纳的争议焦点，原告与二被告的意见同其诉辩主张。
为证明自己的主张，原告向本院提供以下证据：
1.泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表，证明原告对讼争的房屋享有所有权；
2.《商铺租赁合同》，证明原告与被告就租金及租赁期限进行了约定；
3.2015年租金暂付款发放时间表，证明本案租金没有超过诉讼时效。
被告华祥物业公司质证认为，对证据1、2无异议；证据3的真实性由法院审查。
被告华祥房地产公司质证认为，对证据1、2无异议；对证据3不予确认，该份证据是被告华祥物业公司与业主签订的。
被告华祥物业公司向本院提供以下证据：
1.情况说明，证明涉案商场受道路改造等诸多因素影响，导致涉案商铺租金低廉，出租率严重下滑等问题，使合同显失公平，无法继续履行合同,应予解除；
2.委托经营合同、协议书，证明被告将涉案商场出租给第三人，并委托上海红星美凯龙家居饰品有限公司进行卖场品牌经营，因受诸多因素影响，涉案商场实际出租的租金极为低廉的事实，商场收入不足以支付巨额租金；
3.商场经营数据概况、红星美凯龙费用明细表、记账凭证、发票、转账凭证、公司已付租金汇总表，证明①被告因涉案商场的发展，投入大量的管理经费、加盟费及一次性招商费、物业维护及固定资产购置等费用，受诸多因素影响，商场经营困难，被告的经营亏损逐年增大，至2014年的年亏损已达5957.28万元的事实；②被告已尽善良义务且自行承担巨额亏损的事实,符合原被告双方关于自动解除合同的约定；③被告每年均缴纳租赁税的事实。
原告质证认为，证据1的真实性由法院依法认定，但该证据的形式不符合法律规定，该证据属于证人证言，证人应当出庭接受法庭质询，该证据与本案没有关联性；证据2的委托经营合同和协议书真实性不予确认，与本案无关，不能达到被告的证明目的，该协议书的签约日期也与被告所主张的没有关联性；证据3的三性都有异议，不能达到被告证明目的，该证据均是被告单方制作的，不能作为本案定案依据。
被告华祥房地产公司质证无异议，也未提供证据。
原告提供的证据经被告华祥物业公司、华祥房地产公司质证无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的华祥物业公司出具给泉州市洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会的2015年租金暂付款发放时间表，被告华祥物业公司庭审中表示真实性待庭后核定，但未在本院指定的时间内对不具备真实性进行举证确认，视为对真实性无异议。经本院核实，对华祥物业公司出具给洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会2015年租金暂付款发放时间表的真实性予以确认。
对有争议的证据和事实，本院予以查明、分析认定如下：
一、关于原告请求华祥物业公司支付自2015年4月1日起至2015年9月30日止的租金是否超过诉讼时效的问题。
原告认为，被告华祥物业公司支付部分租金以及泉州市洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会与二被告协商租金发放时间的行为构成时效中断，本案部分租金没有超过诉讼时效。
被告华祥物业公司、华祥房地产公司认为已超过诉讼时效。
本院认为，2015年11月7日，被告华祥物业公司向泉州市洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会出具2015年租金暂付款发放时间表，承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，原告诉求的2015年4月1日至2015年6月30日的租金以及自2015年7月1日至2015年9月30日止的租金分别于2015年7月1日及2015年10月1日开始起算一年诉讼时效期间，被告华祥物业公司于2015年11月7日承诺于2016年1月31日前支付2015年所有租金余额，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条关于“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，原告诉求的2015年4月1日至2015年6月30日以及2015年7月1日至2015年9月30日租金的诉讼时效因被告华祥物业公司同意履行义务而中断，其诉讼请求未超过诉讼时效。
二、关于本案租金是否应予调整，双方签订的商铺租赁合同是否应当终止解除的问题。
原告认为，双方应当按照商铺租赁合同的约定支付租金，被告要求调整及终止解除合同的主张没有事实依据。
被告华祥物业公司、华祥房地产公司认为，涉案商场受道路改造等诸多因素影响，导致涉案商铺租金低廉，出租率严重下滑等问题，使合同显失公平，无法继续履行合同,应予解除。
本院认为，1.变更或解除合同的法定情形为合同成立以后,因客观原因发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或解除合同。本案被告华祥物业公司向原告承租商铺，再将承租商铺进行招商转租，进行统一的合作商业经营管理，在双方缔结租赁关系时，应当预见有一定市场商业风险，其与原告达成租赁合意，可见其愿意承受一定程度的风险，现以涉案商场出租率下降、租金减少、商场周边市政道路改造等因素，导致公司持续多年严重亏损，要求法院对涉案商铺租金标准进行调整及终止解除，不符合情势变更原则，本院不予支持。2.按照法律规定，华祥物业公司要求终止解除商铺租赁合同属反诉范围，经本院释明，华祥物业公司表示不提起反诉，本院对其要求不再予以审查。
三、关于原告要求按年利率24%计算滞纳金的标准是否过高的问题。
原告认为，根据双方约定，被告华祥物业公司无正当理由逾期向原告支付租金，按合同约定应当支付逾期滞纳金，原告要求按年利率24%计算逾期之日起至实际付清之日止的滞纳金，不存在过高的情形，应予支持。
被告华祥物业公司、华祥房地产公司认为，原告没有证据证明逾期支付租金构成的损失，滞纳金的诉求过高，应当以税后的租金为计算标准。
本院认为，根据原、被告关于“华祥物业公司无正当理由逾期支付租金，逾期一天按约定的每月租金的1‰支付滞纳金。”的约定，华祥物业公司逾期支付租金的，应当支付滞纳金。由于双方约定的滞纳金支付标准偏高，原告自行将滞纳金标准调整为按年利率24%计算，符合法律规定，本院予以支持。虽然双方约定每月应付租金为税前，扣除相应税费后由被告华祥物业公司代缴，现被告华祥物业公司未按合同约定如期向原告支付租金，构成违约，亦无法提供代为原告缴税的相关证据，原告要求被告华祥物业公司按合同约定支付租金及滞纳金，选择税金自行缴纳，本院予以支持。被告华祥物业公司认为滞纳金应以税后的租金为计算标准，本院不予支持。
四、关于被告华祥房地产公司是否为华祥物业公司逾期支付租金及其滞纳金承担连带清偿责任的问题。
原告认为，根据合同中的担保条款,被告华祥房地产公司是担保方,应对被告华祥物业公司逾期支付租金及滞纳金承担保证责任。
被告华祥物业公司、华祥房地产公司认为，被告华祥房地产公司并未为华祥物业公司提供担保，原告要求被告华祥房地产公司承担连带清偿责任没有事实和法律依据，其主张应依法予以驳回。
本院认为，被告华祥房地产公司在《商铺租赁合同》上以担保人的名义签章，根据该合同第七条违约责任的约定，应对被告华祥物业公司逾期支付原告租金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应当按照连带责任保证承担保证责任。原告要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠租金及滞纳金承担连带保证责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告华祥房地产公司认为其未为华祥物业公司提供担保，与事实不符，本院不予支持。
经审理查明，原告蔡伟福系洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星．美凯龙华祥店贰层20306、20307、20308号店铺的业主。2013年7月25日，原告以出租人的名义与被告华祥物业公司、担保方华祥房地产公司签订编号为000503、000504号、000505号《商铺租赁合同》，双方约定：原告（甲方）将上述店铺出租给被告华祥物业公司（乙方），由被告华祥物业公司对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日；其中，20306号商铺前三年租金乙方每月支付4279.42元，第四年至第七年租金乙方每月支付4668.5元（税前）；20307号商铺前三年租金乙方每月支付3258.25元（税前）；第四年至第七年租金乙方每月支付3554.42元（税前）；20308号商铺前三年租金乙方每月支付2073.83元，第四年至第七年租金乙方每月支付2262.42元（税前）。每年按季度分四次支付，于每季度末前支付；乙方应依据上述合同的约定及时向甲方支付租金;乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方支付滞纳金，担保方仅对乙方逾期支付租金承担保证责任等。合同签订后，被告华祥物业公司按合同约定支付原告第一年（2014）全部租金及2015年第一季度租金，从2015年第二季度开始未能按时支付租金,经协商,被告华祥物业公司于2015年9月30日、2015年11月6日、2016年1月28日、2016年7月7日分别支付原告2015年第二、三、四季度及2016年第一季度租金各9178.63元，合计36714.52元,尚欠原告2015年第二季度至2016年第三季度租金合计138914元,经催讨无果,原告诉至本院,请求判令支持诉讼请求。
综上,本院认为,原告与被告华祥物业公司、华祥房地产公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性规定的有效行为,有效行为具有法律的约束力，双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。被告华祥物业公司拖欠原告2015年第二季度至2016年第三季度租金的事实清楚，现原告扣除已支付部分，请求判令被告华祥物业公司支付尚欠租金138914元及滞纳金,本院予以支持。被告华祥房地产公司在《商铺租赁合同》上以担保人的名义签章，根据该合同第七条违约责任的约定，应对被告华祥物业公司逾期支付原告租金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应当承担连带保证责任。原告要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠租金及滞纳金承担连带保证责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条规定，判决如下：
一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付蔡伟福2015年第二季度租金19655.87元,并按年利率24%计付自2015年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金；支付蔡伟福2015年第三季度租金19655.87元并按年利率24%计付自2015年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付蔡伟福2015年第四季度租金19655.87元并按年利率24%计付自2016年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付蔡伟福2016年第一季度租金19655.87元并按年利率24%计付自2016年4月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付蔡伟福2016年第二季度租金28834.5元并按年利率24%计付自2016年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付蔡伟福2016年第三季度租金31456.02元并按年利率24%计付自2016年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金。租金合计138914元；
二、被告泉州市华祥房地产开发有限公司对被告泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带保证清偿责任，在承担保证清偿责任后，有权向被告泉州市华祥物业管理有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3535元，由被告泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 龚万淳
审 判 员 林晓玲
人民陪审员 黄雅思
二〇一七年三月一日
书 记 员 戴宇楠
附：
本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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