大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初902号原告大连耕海物业管理有限公司。法定代表人王大权，系该公司董事。委托诉讼代理人刘洋，系辽宁金宗律师事务所律师。委托诉讼代理人张猛，男。被告谷玉政，男。委托诉讼代理人马佳莎，女，与被告系夫妻关系。原告大连耕海物业管理有限公司（以下简称耕海物业）与被告谷玉政物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘洋、张猛，被告谷玉政的委托代理人马佳莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告耕海物业诉称，被告系大连市甘井子区佳林北园房屋的业主，该房屋建筑面积为77.01平方米。上述房屋系由大连耕海置业有限公司开发建设，并将前期物业服务交付给原告公司运作，双方签有《前期物业服务合同》，合同约定物业服务费为2元/平方米/月，按季度缴纳，应于每自然季度首月10日前缴纳，逾期不交的，每逾期一日应按欠费总额的千分之三交付违约金。被告购买上述房产后签订确认书，确认知晓《前期物业服务合同》的约定内容，并承诺遵守《临时管理公约》的约定内容。自2014年1月1日起，被告以各种理由拒绝缴纳物业服务费，至2015年12月31日止，共欠物业服务费3,696元，违约金为3,876.64元。原告多次索要无果，于2015年11月向被告出具了《律师函》，要求其在15日内交纳，但被告依然未予交纳，故原告诉至法院请求：1、判令被告立即支付2014年1月1日-2015年12月31日的物业服务费3,696元，违约金3,876.64元，合计7,572.64元；2、诉讼费由被告支付。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，被告是案涉房屋的业主，拖欠物业费的时间、房屋面积属实。被告不同意缴纳物业费原因如下：第一，物业在小区内设置栅栏，导致被告孩子摔倒。第二，物业服务人员态度不好，找物业解决问题时，物业不仅不给解决问题，还骂被告。第三，小区绿化不好，垃圾清扫不干净，养猫情况比较严重，小区内的违建问题一直没有解决。第四，小区内无处停车，被告向物业反映过该问题，物业的工作人员同意给被告一个停车位，但到现在也没有解决。综上所述，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告耕海物业系位于大连市甘井子区新区政府北的国民院子小区的物业服务单位。原告耕海物业（乙方）与大连耕海置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：多层、小高层（带电梯）按照每月每平方米2元的标准收取物业服务费，物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日前交纳，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠费总额的3‰的标准支付违约金。被告谷玉政在业主确认函上签字确认同意在业主大会聘任物业服务企业之前，由原告提供物业服务，并确认物业服务费的收费标准，同时承诺其本人已阅读、理解并承诺遵守《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》及其附件的全部内容。被告谷玉政系大连市甘井子区佳林北园房屋的业主，该房屋建筑面积77.01平方米。被告自2014年1月1日起至2015年12月31日止没有交纳物业费，拖欠物业费合计3,696元（77.01平×2元/月/平×24个月）。原告曾通过EMS邮寄律师函向被告催缴物业费，被告对此没有异议。本院所确认的上述事实，有前期物业服务合同、业主临时管理公约、业主确认函、EMS邮政快递单、原、被告陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告在业主确认函中同意由原告提供物业服务及物业服务费用收费标准，故《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米2元，自2014年1月1日起至2015年12月31日止依法应向原告交纳物业服务费3,696元，被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费3,696元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾需及时化解且不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称的物业服务未达到相关标准的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。本案被告已将小区存在的问题向原告反馈，本案原告亦表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此情况下，双方相互配合、理解是解决问题的有效方法，被告拒交物业费既没有法律依据，亦不利于原告进一步提高服务质量。关于被告辩称的停车位问题，该问题并未包含在物业服务内容当中，被告以此为由不交纳物业费缺乏事实和法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内被告谷玉政向原告大连耕海物业管理有限公司支付自2014年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费人民币3,696元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连耕海物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，其他诉讼费50元，合计100元（原告已预付），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  陈袁媛人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一六年八月八日书 记 员  孙 蕾附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。