广西壮族自治区钦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂07民终1136号上诉人(一审原告)广西钦州宣德物业服务有限公司，地址：钦州市钦州港远洋滨海国际第6#D幢2单元1101号房。法定代表人：孙旭光，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓湘萍，该公司员工。被上诉人(一审被告)广西远洋大酒店服务有限公司，地址：钦州市钦州港逸仙路3号。法定代表人：朱丽萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：米均龙，广西众厚律师事务所律师委托诉讼代理人：马宁洋，该公司员工。上诉人广西钦州宣德物业服务有限公司（下文简称宣德物业公司）因与被上诉人广西远洋大酒店服务有限公司（远洋大酒店）物业服务合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2017）桂0702民初1415号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月10日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人广西钦州宣德物业服务有限公司的委托诉讼代理人、被上诉人广西远洋大酒店服务有限公司的委托诉讼代理人米均龙、马宁洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、请求撤销（2017）桂0702民初1415号民事判决书，发回重审或依法判决被上诉人立即支付远洋·滨海国际小区酒店房舍（远洋大酒店）物业服务费用144165元，卫生费3000元，违约金150991.29元，共计298156.29元；2、请求法院依法改判被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、原审法院仅凭《钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司关于“远洋·滨海国际”小区商业区域物业管理的约定》认定被上诉人所有并开展酒店经营业务的场所可以独立于上诉人的物业管理，上诉人主张的物业费予以驳回，存在事实认定偏差。1.远洋·滨海国际小区整体规划图中显示被上诉人作为酒店经营管理使用的2#楼与远洋•滨海国际小区是紧密相接同为一个整体，被上诉人所进行酒店经营的2#楼系远洋•滨海国际小区的建筑群之一，与小区之间没有明确的区域划分，属于同一区域内。2.远洋•滨海国际小区2#楼，即被上诉人所有并开展酒店经营业务的场所，其供水、供电、下水、通讯系统的接入、导出，均为远洋•滨海国际小区的水、电、通讯的供给系统，由上诉人提供基本维护服务，被上诉人所有的远洋•滨海国际小区2#楼事实上接受了上诉人的物业管理服务。3、根据《物业管理条例》第三十三条的规定，同一区域内只能由一家物业公司进行物业管理，而被上诉人在一审中出具的《钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司关于“远洋•滨海国际”小区商业区域物业管理的约定》及陈述，明显违背了法律规定，原审法院对这一事实认定不清，导致错判。4.通过国家企业信用信息公示系统的登记查询记录可知，被上诉人的前法定代表人陈国盛，系远洋•滨海国际小区开发商钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司的自然人股东和监事，因此，不排除两公司互为关联公司。被上诉人在一审中出具的《钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司关于“远洋•滨海国际”小区商业区域物业管理的约定》及陈述，被上诉人所约定的事项和内容仅针对上诉人及本案，并非在小区建设规划之初所达成的特别约定，且没有就小区其他的商业部分、商业用房做特别约定，且并未告知上诉人及小区业委会。因此，原审法院认为被上诉人作为商业区域可以独立于小区所属区域外，存在事实认定偏差。二、原审法院认为上诉人与被上诉人不存在合同关系，不具有合法性。根据《物权法》第七十八条和《物业管理条例》第十二条的规定，远洋•滨海国际小区业主委员会与上诉人于2016年1月13日签订《物业服务合同》，对小区业主具有普遍约束力。被上诉人作为小区物业的使用人，其法定代表人朱丽萍系该小区业主，并未对该《物业服务合同》提出实质性异议，因此，原审法院认为上诉人与被上诉人不存在合同关系，不具有合法性。三、原审法院对于事实认定不清楚导致适用法律错误。《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期届满之前要求其承担违约责任。”上诉人与被上诉人所在小区的业主委员会签订的《物业服务合同》第十条约定：“业主到期不交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：1、每天按3/1000收取，对个别无理取闹，长期不交纳物业服务的业主，甲方支持乙方通过法律程序解决，也可采取其他途径追缴物业费和违约金，由此产生的一切费用由被追缴的业主承担”，被上诉人从2015年9月1日起，截止2016年11月30日一直未缴纳物业费、电梯维护费、水电公摊费、卫生费等相关费用，造成恶意违约，应承担相应的违约责任，但原审法院未支持伤损关于违约金的主张。由此可见，原审法院审查事实不清楚，导致适用法律错误。被上诉人辩称：一、开发商钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司于2014年9约1日出具的《钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司关于“远洋滨海国际”小区商业区域物业管理的约定》的内容明确：“远洋·滨海国际”小区的住宅与商业的楼、房等物业管理规划分开管理，远洋大酒店及其配套管理用房、场地、道路、车位、空间等所有设施为商业完全独立区域，其公共设施、设备等完全独立管理、使用和维护；住宅区与商业区的区域管理完全分开，商业区域为单独业主管理、使用和维护，也可由业主委托物业公司实施物业管理服务。由此可见，远洋大酒店为商业完全独立区域，应由业主远洋大酒店对物业完全独立管理、使用和维护，其他人无权干涉。宣德物业公司及其前手物业公司南宁玄德物业服务有限公司（下称玄德物业公司）认为其对远洋大酒店的物业有管理权完全错误。二、法律并不禁止商业区域由业主自行管理，酒店作为管理要求更高的行业，远洋大酒店依据约定自行管理，与《物业管理条例》的规定并不冲突。钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司作为“远洋·滨海国际”小区的开发商出具了《关于“远洋·滨海国际”小区商业区域物业管理的约定》，开发商有权对答辩人经营的酒店及其配套设施范围内的商业区域的物业管理进行约定，该约定并没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的约定。本案中，远洋大酒店使用的物业是完全独立的商业区域，酒店出入口（含车辆）独立，与住宅区分开，不在宣德公司管理的物业范围之内。开发商与答辩人有关物业约定在先，“远洋·滨海国际”小区业主委员会与远洋大酒店无关，宣德物业公司与“远洋·滨海国际”小区业主委员会签订的《物业服务合同》与远洋大酒店无关，该物业服务合同对远洋大酒店无约束力，宣德物业公司从未对远洋大酒店的物业进行过管理，其向远洋大酒店主张物业费用及卫生费并承担违约责任无依据。三、远洋大酒店作为商业区域在整体上市相对独立于该小区住宅区域，独立于上诉人的物业管理，远洋大酒店依与开发商的约定，对酒店进行了独立管理。远洋大酒店从成立至今，对酒店所在的2#楼全部楼层及配套管理用房所在的1#楼所在的2层16间房、场地、道路、车位、空间等所有设施的物业一直都是由自身自行管理、使用和维护，为此，远洋大酒店聘用了十几名保安、保洁员及水电工人，同时，远洋大酒店还委托专人定时对消防进行维护、对电梯进行维护维修、开展消杀工作、进行绿化和清洁及对外墙进行修复等一系列物业工作，从未委托过宣德物业公司及其前手物业公司对远洋大酒店的相关物业进行管理。上诉人宣德物业公司也从未管理过。远洋大酒店2015年9月至2017年4约因进行物业管理支出的物业管理等费用已逾150万元，对自身物业进行管理的过程中，共为1号楼缴纳了2015年9约至2017年4月的公用电费45046.03元，其中，代缴纳了该期间的公共电费40040元。远洋大酒店进行了独立的物业管理，酒店不属于上诉人的物业服务范围，上诉人也从未对酒店进行物业服务，其主张物业费，显失公平，有失公允，依法无据。四、玄德物业公司（前一个物业公司）从未对远洋大酒店的物业进行过管理，不存在远洋大酒店拖欠其物业费等费用的情形。玄德物业公司认为远洋大酒店拖欠其物业等费用，并将并不存在的债权转让给宣德物业公司，该债权转让因该转让的目标债权并不存在根本无法实现合同目的，同时该转让严重侵害了远洋大酒店的合法权益，该转让时无效的。另外，涉及两个不同的法律关系，一个是债权转让法律关系，一个是合同履行的法律关系。综上，上诉人的请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。广西钦州宣德物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令远洋大酒店支付物业服务费144165元，卫生费3000元，违约金150991.29元，共计298156.29元；2、远洋大酒店负担诉讼费。一审法院认定事实：2014年9月1日，钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司向被告出具一份《关于“远洋·滨海国际”小区商业区域物业管理的约定》，约定的内容为：1、本小区楼盘的住宅与商业的楼、房等物业管理划定分开管理。2、钦州港经济开发区的远洋大酒店及配套管理用房、场地、道路、车位、空间等所有设施为商业完全独立区域，其公共配套设施、设备等完全独立管理、使用、维护。3、本小区楼房的住宅区与商业区的区域管理完全分开。4、商业区域为单独业主管理、使用、维护，也可以由业主委托物业公司实施物业管理服务。2015年9月1日，玄德物业公司与远洋·滨海国际小区业主委员会签订《物业服务合同》，由玄德物业公司为远洋·滨海国际小区提供物业服务，玄德物业公司实际提供的物业服务从2015年9月1日起至2015年12月30日。2015年12月30日，玄德物业公司与原告签订《债权转让协议》，由玄德物业公司将被告拖欠其的物业服务费共44644元的债权转让给原告，并在远洋·滨海国际小区公示栏上公告。2016年1月13日，原告与远洋·滨海国际小区业主委员会签订《物业服务合同》，由原告接手玄德物业公司为远洋·滨海国际小区提供物业服务，服务期限从2016年1月1日至2019年1月1日止。该合同约定：原告提供的服务事项包括绿化、卫生、安保等内容；合同涉及的建筑区划为远洋·滨海国际小区，建筑区划类型为住宅、酒店、商业；住宅商铺建筑区划内：住宅按每平方米0.56元收取服务费用，商铺每平方米1元收取服务费用。合同签订后，原告对远洋·滨海国际小区提供了物业服务。被告经营的远洋大酒店的有害生物防治、消杀服务、电梯维修保养、电梯定期检验、消防设施维护保养、绿化工程、外墙大理石等均由被告单独聘请专业公司提供服务，被告还聘请了多名保洁、保安提供清洁和安保服务，并支付了相应的服务费用。为此，被告认为其物业服务一直由其单独管理，故一直没有向原告交纳物业费等费用。另查明，被告经营的远洋大酒店位于钦州市钦州港“远洋·滨海国际”小区内，由1#和2#楼（即原告所称的酒店房舍）两部分组成。1#楼的第一、二层都是由被告使用，其中第二层共16间房是被告作为酒店配套管理用房使用，负一楼为地下停车场，由小区业主共同使用。以上楼层为远洋·滨海国际小区业主居住，2#楼整栋均由被告作为酒店经营管理使用。一审法院认为，关于原告主张被告应支付2#楼2015年9月1日至2015年12月30日期间的物业费等费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，原告对被告提出向其支付的上述物业费等请求是基于原告与玄德物业签订的《债权转让协议》所取得的债权，但该债权转让没有直接通知债务人即被告，仅在“远洋·滨海国际”小区公告，不符合通知被告的法定条件。因此，该债权转让对被告不发生法律效力，原告请求被告支付在上述期间内的物业费用等请求缺乏法律依据，该院不予支持。关于原告主张被告应支付2#楼2016年1月1日至2016年11月30日期间的物业费等费用的问题。被告经营管理使用的2#楼，虽然是在“远洋·滨海国际”小区的范围内，但在2014年9月1日，即是在玄德物业及原告分别与“远洋·滨海国际”小区签订物业服务合同前,钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司作为“远洋·滨海国际”小区的开发商向被告出具了《关于“远洋·滨海国际”小区商业区域物业管理的约定》,开发商有权对被告经营的酒店及其配套设施范围内的商业区域的物业管理进行约定。该约定并没有违反法律的禁止性规定，现实中也具有可操作性，因此合法有效。而且在实际履行上，该楼作为商业区域在整体上是相对独立于该小区住宅区域的，可以独立于原告的物业管理。被告已实际为此独立聘请专业公司提供了涉及绿化、安保、电梯维护以及聘请保安和保洁人员负责安保和清洁工作等物业服务，对该楼区域内的物业服务进行了独立管理。原告虽然与“远洋·滨海国际”小区业主委员会签订了物业服务合同，但关于物业服务的范围已有约定在先，所以该合同并不包括被告经营的2#楼在内，因此原告与被告之间并不存在合同关系。被告已为其经营的2#楼独立聘请了物业服务并支付了相应的物业服务费用，被告并不存在拖欠原告的物业费等费用。故原告提出要求被告支付拖欠其的物业费、卫生费和违约金的请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条的规定，判决：驳回原告广西钦州市宣德物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费5772元(原告广西钦州市宣德物业服务有限公司已预交)，减半收取2886元，由原告广西钦州市宣德物业服务有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明，与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，远洋大酒店经营使用的2#楼是整栋独立的楼房，该栋房产均登记在远洋大酒店名下，办理了房产证。开发商钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司于2014年9约1日出具的《钦州市远洋时代房地产开发有限责任公司关于“远洋滨海国际”小区商业区域物业管理的约定》的内容明确：“远洋·滨海国际”小区的住宅与商业的楼、房等物业管理规划分开管理，远洋大酒店及其配套管理用房、场地、道路、车位、空间等所有设施为商业完全独立区域，其公共设施、设备等完全独立管理、使用和维护；住宅区与商业区的区域管理完全分开，商业区域为单独业主管理、使用和维护，也可由业主委托物业公司实施物业管理服务。该约定没有违反法律强制性规定。被上诉人远洋大酒店经营使用的2#楼有临街独立进出的门口，整体相对独立于“远洋·滨海国际”小区住宅区域，没有使用到该小区的公共设备和公共区域，被上诉人远洋大酒店聘请了专业公司对2#楼提供了涉及绿化、安保、电梯维护、清洁等服务，上诉人宣德物业公司没有提供物业服务，则不能请求被上诉人远洋大酒店支付2#楼的物业费、卫生费和违约金。关于债权转让的问题。本院认为，首先要确定存在合法的债权，再根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定通知债务人，债权转让才发生法律效力。上诉人未提供充分证据证明玄德物业公司对被上诉人远洋大酒店存在债权，也没有提供证据证明依法通知了债务人，因此一审认定该债权转让对远洋大酒店不发生法律效力，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5772元，由上诉人广西远洋大酒店服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李夏冰审判员  陆 斌审判员  文其谦二〇一七年十二月二十五日书记员  陈梨春