四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终283号上诉人（原审原告）周文福，男，汉族，1950年12月17日出生，住四川省彭州市。被上诉人（原审被告）彭州恒昌房地产开发有限公司。住所地：四川省彭州市天彭镇三圣南路**号。法定代表人覃波，总经理。委托代理人杨先国，四川英贤律师事务所律师。委托代理人税子鉴，男，1987年12月6日出生，汉族，住四川省成都市成华区。上诉人周文福与被上诉人彭州恒昌房地产开发有限公司（以下简称恒昌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2015）彭州民初字第1420号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2016年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人陈建，被上诉人恒昌公司的委托代理人杨先国、税子鉴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年10月12日，周文福与恒昌公司签订了《商品房买卖合同》，约定恒昌公司将位于彭州市×××路××号“恒昌．贵筑”×幢×单元×楼×号的房屋一套出卖给周文福，房屋总价款为296203元。双方同时在合同中约定，恒昌公司应当2011年12月31日前向周文福交付房屋，并在2013年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。若恒昌公司未在上述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，导致周文福未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，自周文福应取得房屋产权手续之日起至实际取得房屋产权手续之日止，恒昌公司按周文福已付房款的每日万分之一向周文福支付违约金。同日，双方签订了补充协议，约定出卖人向买受人实际办理交房手续时，买受人应将办理房屋所有权证书所需资料及相关费用提交给出卖人，出卖人应在双方履行了房屋交付手续且买受人提交齐全办理房屋所有权证所需资料之日起750日协助买受人办理房屋所有权证书。2012年2月29日，恒昌公司将房屋交付给了周文福。2014年11月20日，恒昌公司向周文福出具承诺书，载明：“恒昌.贵筑小区”A地块1-8号楼已过购房合同约定的房产证办理期限，2014年10月31日、11月3日和11月20日上午部分业主来公司协商办证事宜，经相关部门领导承诺时限，公司承诺：2014年12月31日前办理完房屋初始登记，从2015年1月4日起陆续办理该地块业主的房产证。交清办证手续的前提下，在2015年4月30日前办理完毕。违约金按“商品房买卖合同”约定，领证时结算。恒昌公司作出承诺后，于2014年12月19日办理了商品房的初始登记。2015年1月21日，恒昌公司为周文福办理了房屋所有权登记。之后周文福要求恒昌公司给付违约金未果。2015年3月30日，周文福向原审法院提起诉讼，请求判令恒昌公司向其支付逾期办理房产证的违约金13241元、滞纳金1000元。原审法院另查明，周文福已向恒昌公司支付全部购房款296203元。原审法院认为，周文福与恒昌公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、法规规定，未损害社会公共利益，该《商品房买卖合同》及补充协议合法、有效。周文福按合同约定向恒昌公司支付了全部购房款，恒昌公司应按合同约定的期限为周文福办理完毕房屋产权登记。本案争议的焦点在于恒昌公司是否在合同约定的期限内为周文福办理了房屋产权登记。《商品房买卖合同》的约定，恒昌公司应在2011年12月31日前交付房屋，并应在交房之日起750日内为周文福办理房屋产权证。根据该约定，恒昌公司应在2014年1月18日前为周文福办理房屋产权证。恒昌公司于2015年1月21日为周文福办理了房屋产权证，逾期办证迟延368天。恒昌公司因逾期未在合同约定的期限为周文福办理房屋产权证书，应属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，恒昌公司应承担相应的违约责任。恒昌公司辩称周文福提交齐资料的时间为2014年11月28日，恒昌公司为周文福办理房屋产权证的时间未超过补充协议约定的自周文福提交齐办证资料之日起750日的期限的意见，与查明的事实不符，原审法院不予采纳。关于周文福主张的违约金13241元，按合同的约定，根据恒昌公司违约的时间368天，周文福主张的违约金计算高于按约定计算的10900.27元。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，恒昌公司经过协调在承诺的期限内及时为周文福办理了房屋所有权证，且周文福未举出证据证明因迟延办证造成的实际损失，结合违约金的惩罚性，周文福为解决恒昌公司迟延办证事宜的误工损失，恒昌公司履行合同的过错程度及周文福的预期利益等综合因素衡量，周文福、恒昌公司约定的违约金过高，恒昌公司提出的违约金过高并请求适当减少的理由成立，原审法院予以采纳。原审法院酌定恒昌公司应承担的违约金为5450元。对周文福主张的过高部分，原审法院不予支持。关于周文福主张的滞纳金，因无法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、恒昌公司于判决生效之日起五日内支付周文福违约金5450元；二、驳回周文福的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费78元，由恒昌公司负担（周文福先已垫付，恒昌公司在给付违约金时一并支付给周文福）。宣判后，周文福不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、《商品房买卖合同》中约定的违约金是双方的真实意思表示，原审法院不应当予以调整减少；二、原审法院对逾期办证期间认定有误，逾期办证的违约期间应自2013年10月31日（合同约定的初始登记完成之日）起计算至2015年1月21日（案涉房屋取得所有权登记之日）。请求撤销原判，改判：一、恒昌公司向周文福支付逾期办理房产证的违约金13241元、滞纳金1000元；二、一、二审诉讼费由恒昌公司负担。被上诉人恒昌公司答辩，一、双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条约定：在出卖人向买受人办理交房手续时，买受人还应将办理房屋所有权证所需资料提交给出卖人，并根据《商品房买卖合同》第十九条的约定出具书面委托书，如因买受人未在上述期限内向出卖人提供上述资料，则出卖人协助买受人办理房屋所有权证书的期限顺延，出卖人不承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，出卖人应当在买受人提交齐办理房屋所有权证所需资料之日起750日内协助买受人办理房屋所有权证。因周文福交齐资料的时间为2014年11月，故办证期限应当相应顺延，恒昌公司已在约定期限内履行了办证义务，其不存在逾期办证违约行为，不应当承担违约责任；二、即使原审认定恒昌公司违约，在周文福没有举证证明其损失的情况下，原审亦应当驳回周文福关于违约金的诉请，而不应判决由恒昌公司赔偿巨额违约金。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：一、原审对逾期协助办证违约期间的认定是否正确；二、原审是否可以对逾期协助办证违约金进行调整以及调整的幅度是否适当。关于逾期协助办证违约期间的认定问题，周文福主张违约期间应自合同约定的初始登记完成之日（2013年10月31日）起计算至实际取得房屋产权证之日止，但根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，出卖人协助办证期限是在双方履行房屋交付手续且买受人提交齐全办证所需资料之日起750日内，周文福以约定的初始登记完成之日作为逾期协助办证违约期间计算依据的主张不符合合同约定，混淆了初始登记和转移登记的区别，本院不予支持。原审关于逾期协助办证违约期间的认定符合合同约定，本院予以维持。关于原审对逾期协助办证违约金的调整是否适当的问题，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，人民法院可以根据当事人的请求对违约金予以调整，原审法院对本案违约金的调整符合合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审诉讼费用按照一审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费131元，由周文福负担。本判决为终审判决。审 判 长  李俊代理审判员  赵韬代理审判员  王果二〇一六年四月二十日书 记 员  黄迪