广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0115民初646号
原告(反诉被告)：牛文甫，男，1977年2月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区，
委托代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。
被告（反诉原告）：深圳市粤鹏建设有�公司，住所地广东省深圳市福田区香蜜湖路天安车公庙工业区天经大厦F3.83DA，统一社会信用代码91440300192189222X。
法定代表人：蒋伟，职务董事长。
委托代理人：于丹，女，1989年1月18日出生，公司员工。
委托代理人：温鹤飞，广东广和律师事务所律师。
原告（反诉被告）牛文甫与被告（反诉原告）深圳市粤鹏建设有限公司（下称粤鹏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。牛文甫的委托代理人熊飞，粤鹏公司的委托代理人于丹、温鹤飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
牛文甫向本院提出诉讼请求：1.粤鹏公司支付延期交房违约金3971元（违约金以购房款575481元为基数，按每日0.01%的标准，自2017年5月13日起，计至被告取得涉案房屋《房屋建设工程和市政基础工程竣工验收备案表》及供水、供气、供电永久使用证明材料并通知之日止，即计至2017年7月20日止）；2.本案诉讼费由粤鹏公司承担。事实和理由：2016年1月17日，牛文甫与粤鹏公司签订了“广州市商品房买卖合同（预售）”（下称商品房预售合同），约定由牛文甫向粤鹏公司购买位于广州市南沙区南沙街兴鹏XX街XX栋XX房，房屋总价575481元，粤鹏公司应于2016年12月31日前将符合合同约定交楼条件的房屋交付给牛文甫。该合同补充协议第九条约定，粤鹏公司逾期交房应按照总房款以每日万分之一的标准计付违约金，违约金总额不超过总房价款的5%等。合同签订后，牛文甫依约向粤鹏公司付清全部购房款。在交楼期限届满前，粤鹏公司通知牛文甫收楼，但因案涉房屋不符合交楼条件，故牛文甫拒绝收楼，并向法院起诉，经法院主持调解后，粤鹏公司支付了至2017年5月12日之前的违约金；在案涉房屋完全具备交楼条件后，粤鹏公司直至2017年7月20日才向牛文甫发出收楼通知书，但粤鹏公司未支付上述期间的违约金。
粤鹏公司辩称：商品房预售合同第16条约定“乙方（即牛文甫）应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收。如有异议，应在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见。”以及附件七第11条第三款约定“乙方认为本商品房不符合交付标准或条件的，应在约定的验收期限内一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项。未在约定的验收期限内提出或说明具体事项的，视为乙方无异议，房屋已达到交付标准。”我司于2016年12月28日以快递的形式发出了收楼通知书，且牛文甫已收到该收楼通知书，但未在合同约定的期限内提出书面异议。按照双方合同的约定，应视为其已默认收楼，该商品房已交付。
粤鹏公司向本院提出反诉请求：1.牛文甫返还由其垫付的2017年1月16日至2017年7月20日期间的公摊电费33.74元；2.牛文甫承担全部诉讼费用。事实和理由：依据商品房预售合同第十六条的约定，其公司已经于2016年12月28日以特快专递方式发出收楼通知书，牛文甫在收到通知书后未按照该约定向其公司提出异议，应当视为其对商品房的交付没有异议。依据第十四条“由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按甲方书面通知的时间办理收楼手续，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为该商品房已实际交付乙方，此后产生的一切费用、风险及法律责任�乙方承担（包括但不限于缴交物业管理费等费用）”的约定，视为商品房已经交付给牛文甫，故牛文甫应当返还其所垫付的公摊电费。
牛文甫对反诉辩称：不同意粤鹏公司的反诉请求。因为涉案房屋在合同约定的交楼期间不具备交楼条件，粤鹏公司发出收楼通知书之前不具备交楼条件，故牛文甫以实际行动拒绝收楼是有正当理由的。至于粤鹏公司主张的依据商品房预售合同第16条第一款以及补充协议第九条第三款第11条第三项推定的默认收楼，也必须是建立在涉案房屋已经具备交楼的约定及法定条件之上，故粤鹏公司的主张不能成立。
本院经审理认定事实如下：对于当事人无异议的事实，包括案涉楼宇已取得预售许可证、商品房预售合同的签订情况、购房款支付情况，以及案涉楼宇于2016年9月14日取得《建筑工程竣工验收报告》、于2016年12月27日通过消防验收、于2016年10月10日具备永久用电、于2017年2月28日具备通邮条件、于2017年3月21日取得《建设工程规划验收合格证》、于2017年3月31日通过人防工程验收及具备永久用水、于2017年4月13日取得工程竣工环保验收意见函、于2017年4月26日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及牛文甫尚未办理案涉房屋的收楼手续等，本院予以确认。
对于案涉楼宇具备永久通气的时间，牛文甫主张案涉楼宇在2017年6月底才具备通气条件。粤鹏公司主张为2017年1月19日取得《广州南沙区天然气利用工程工程竣工验收报告》时具备。
在诉讼过程中，粤鹏公司向本院提交了顺丰快递单、交楼通知书，拟证明其按照商品房预售合同的约定于2016年12月28日通知业主收楼。牛文甫确认收到了上述快递，但称此时案涉房屋尚不具备交楼条件。粤鹏公司向本院提交了短信截图、中国移动通信查询记录，拟证明因其已经履行了书面通知义务，而业主未履行验房义务，其不需要再次书面通知。其中，短信截屏的内容为：“尊敬的广晟沁园业主：我司已于2016年12月25日以快递的形式书面通知阁下在2016年12月31日前来办理收楼手续，但阁下至今仍未办理收楼手续。现再次通知阁下到广晟沁园物业服务中心办理收楼。粤鹏公司2017年4月1日”；中国移动通信查询记录显示于2017年4月5日向业主发出了短信。牛文甫确认收到该短信，但称其不符合合同约定的书面通知方式。粤鹏公司主张其在2017年4月26日后有通过短信、电话及快递方式通知，并于2016年7月18日邮寄了收楼通知书，牛文甫对上述的其他通知方式不予确认，仅确认其于2017年7月20日收到了催收楼通知书。
牛文甫曾就逾期交楼问题向本院起诉粤鹏公司，要求其支付从2017年1月1日起至2017年5月12日止的逾期交楼违约金。双方在审理过程中达成调解协议，并由本院于2017年5月24日出具（2017）粤0115民初2286号民事调解书，调解书中明确了由粤鹏公司支付牛文甫从2017年1月1日起至2017年5月12日止的逾期交楼违约金7596.34元。
粤鹏公司为证明其为牛文甫垫付了公摊电费，向本院提交了公摊电费发票、公共照明/水泵电表、公共电梯梯灯电表。其中，公摊电费发票记载粤鹏公司就案涉小区向广州供电局有限公司缴纳的电费情况；公共照明/水泵电表为手写件，记载了一至九栋、生活水泵、销售中心的2017年度每月的电表数；公共电梯梯灯电表为手写件，记载了一至九栋的客梯、货梯的2017年度每月的电表数。粤鹏公司就公摊电费的计算方法，提交了一份自行制作的计算表格，其中按月记载了业主加压泵、电梯、梯灯每月的电费金额。同时，案涉�区的物业公司员工孟霞辉就公摊电费的计算方法出庭，其陈述小区每户的公摊电费包括水泵加压电费、电梯电费、公共照明电费，其中，水泵加压电费根据整个小区的户数均摊；公共楼梯照明电费按照每单元的户数均摊；电梯电费按照每栋总户数分摊，但1-5层、6-10层、11-15层、16-18层按照户数根据不同系数分摊。牛文甫对上述证据的真实性予以认可，对关联性不予认可，并认为案涉房屋尚不具备交楼条件，2017年1月16日至2017年7月20日期间的公摊电费应当由粤鹏公司负担。
本院认为，案涉商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵照履行。
关于本诉部分。粤鹏公司虽主张其于2016年12月28日向牛文甫发出收楼通知书，但案涉楼宇直至2017年4月26日才取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故此时尚不具备交楼条件，故牛文甫拒绝收楼有理。案涉楼宇在具备交楼条件后，粤鹏公司应当按照合同的约定以挂号邮寄或特快专递的形式向牛文甫发出收楼通知书。在庭审中，牛文甫只确认其于2017年7月20日收到粤鹏公司发出的催收楼通知书，而粤鹏公司主张的短信通知不符合合同约定的通知形式，且在短信通知时案涉房屋尚不具备收楼条件，牛文甫主张按合同约定计付2017年5月13日至2017年7月20日的延迟交楼违约金3971元（575481元×0.01%×69天），合理有据，本院予以支持。
关于反诉部分。如前所述，因粤鹏公司于2016年12月28日通知收楼时并不具备收楼条件，而依据商品房预售合同第十四条“由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按甲方书面通知的时间办理收楼手续，以商品房交付通知书�定的收楼期限届满之日视为该商品房已实际交付乙方，此后产生的一切费用、风险及法律责任由乙方承担（包括但不限于缴交物业管理费等费用）”之约定，只有在具备收楼条件且牛文甫因个人原因而未收楼的，才适用上述约定，故粤鹏公司的反诉请求不符合合同约定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
一、深圳市粤鹏建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2017年5月13日起至2017年7月20日止的延迟交楼违约金3971元给牛文甫；
二、驳回深圳市粤鹏建设有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费25元、反诉受理费25元，均由深圳市粤鹏建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员 邓小春
二〇一八年二月九日
书记员 梁凤茵