江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终3479号
上诉人（原审被告）天九乐活（苏州）餐饮管理有限公司，住所地苏州高新区滨河路1156号金狮大厦4F。
法定代表人ChungManHo，该公司总经理。
委托代理人金华，江苏新天伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州新地阳光百货有限公司，住所地苏州新区狮山路199号1幢。
法定代表人漆洪波，该公司总经理。
委托代理人李红，江苏能成律师事务所律师。
委托代理人巫飞，江苏能成律师事务所律师。
上诉人天九乐活（苏州）餐饮管理有限公司（以下简称天九乐活公司）因与被上诉人苏州新地阳光百货有限公司（以下简称新地阳光百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2015）虎民初字第0668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：苏州阳光新地置业有限公司（以下简称阳光新地置业公司）系狮山路199号1幢401室的房屋所有权人及国有土地使用权人，房产证号为苏房权证新区字第××号，建筑面积为5658.30平方米，国有土地使用权证号为苏新国用（2008）第007950号，使用权面积为692.7平方米。2012年12月1日，新地阳光百货公司与阳光新地置业公司签订《房屋租赁合同》，约定阳光新地置业公司将其拥有的位于苏州市高新区狮山路199号1幢的房屋及其附属设施在良好状态下出租给新地阳光百货公司使用，出租房屋的建筑面积为20847.38平方米，阳光新地置业公司于2012年12月1日前向新地阳光百货公司交付上述房屋，房屋租赁期为15年，自2012年12月1日至2027年11月30日止。合同还约定，新地阳光百货公司不得擅自变更房屋的用途，可以转租或合作经营。合同签订后，阳光新地置业公司即将狮山路199号1幢房屋交付新地阳光百货公司。
原审另查明，2013年7月22日，新地阳光百货公司与天九乐活公司签订《阳光百货租赁合同》一份，合同期限自2013年6月1日至2019年5月31日止。双方约定：新地阳光百货公司将位于苏州狮山路199号阳光百货第三层建筑面积约747平方米的场所营业设施设备租赁给天九乐活公司经营天九乐活品牌。合同第5条约定天九乐活公司应于本合同签订之日起三日内向新地阳光百货公司缴纳人民币15万元作为保证金，如预期不能缴纳，新地阳光百货公司有权解除合同，合同履行期间，若天九乐活公司不及时支付新地阳光百货公司代垫的费用，新地阳光百货公司有权从保证金中直接扣除，合同权利义务终止后三个月内，若新地阳光百货公司收到顾客对产品或服务的质量投诉、索赔，新地阳光百货公司用保证金对顾客进行赔偿。合同第7条约定租金计算方式详见附件五，该合同的附件五第1条约定：2013年6月1日-2013年12月31日，为装修期；2013年10月1日-2013年12月31日，仅收取物业管理费41085元/月，合计物业管理费123255元；2014年1月1日-2014年3月31日，仅收取物业管理费41085元/月，合计物业管理费123255元；2014年4月1日-2015年5月31日，保底租金按照115000元（不包含每月给甲方5000元消费抵用券），按月支付。合同附件五第1条还约定：“若租金未按期交付，按合同违约处理”。合同附件五第9条约定：开通与商场的通道，并协调商场和酒店安放营销所需物品如指示牌、宣传册等。该合同附件五所附平面图中，确实载明了房屋北部小门标有“通往商场”字样。
原审再查明，《阳光百货租赁合同》签订后，新地阳光百货公司向天九乐活公司交付了承租场地，天九乐活公司对承租场地进行装修并经营。合同签订后，天九乐活公司曾向新地阳光百货公司交纳了115000元租金以及15万元保证金。在诉讼过程中，新地阳光百货公司表示其诉请的1265000元系以115000元/月为标准，自2014年4月1日计算至2015年3月30日止，并扣除天九乐活公司已支付的115000元租金，故得出1265000元的诉讼请求。一审庭审中，双方共同确认天九乐活公司已于2015年4月26日搬离了本案诉争的租赁房屋。但经原审法院释明后，新地阳光百货公司表示从维护客户关系的角度，决定不再增加诉请，也不再要求天九乐活公司支付自2015年4月1日至2015年4月26日期间的房屋租金。
原审又查明，2013年12月26日，苏州市公安消防局出具了一份建设工程消防验收意见书，载明：“苏州新地阳光百货有限公司，我局对你单位于2013年12月21日申报的苏州新地阳光百货内装修建设工程进行了消防验收，该工程位于苏州市高新区狮山路199号，所在建筑为高层裙房，地下一层地上五层，装修一至五层局部的公共区域，装修面积17445.4平方米，使用功能为一至四层为商业，五层为餐饮……经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、……”
一审庭审中，双方还一致确认了以下事项：1、关于本案诉争租赁房屋应支付的2013年10月1日至2014年3月31日的物业费已经全部结清；2、在本案中，扣除天九乐活公司已经向新地阳光百货公司支付的水电费后，尚结欠水电费为61825.9元；3、双方之间于2013年7月22日签订的《阳光百货租赁合同》于天九乐活公司收到本案诉状副本之日即2015年4月15日起解除；4、本案诉争租赁房屋中的装修在本案中无需处理，双方当事人均不要该装修。
原审又查明，2015年12月4日，原审法院组织双方在本案诉争租赁房屋中进行现场勘查，经查实，新地阳光百货公司交付给天九乐活公司的租赁房屋确实有三个门，其中一个座落于厨房旁边的门可以直接通往阳光百货商场，该厨房在新地阳光百货公司将房屋交付给天九乐活公司时并非用作厨房，而是系天九乐活公司在接收房屋后自行改造而成。
以上事实，有房屋所有权证、国有土地使用权证、《房屋租赁合同》、《阳光百货租赁合同》及附件、《建设工程消防验收意见书》、勘查光盘以及原审法院庭审笔录等予以证实。
原审原告新地阳光百货公司的诉讼请求为：1、天九乐活公司向新地阳光百货公司支付租赁产生的欠费1804161元（其中租赁费1265000元、水电费193161元、空调费42400元、违约金303600元）及利息（自2015年3月31日至欠款付清时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、双方之间的租赁合同解除；3、本案诉讼费由天九乐活公司承担。
原审法院认为：当事人应该按照合同的约定全面履行自己的合同义务。在本案中，双方当事人之间的《阳光百货租赁合同》合法有效，双方理应按约履行。新地阳光百货公司依约向天九乐活公司交付了承租的房屋，天九乐活公司理应依约向新地阳光百货公司支付房屋租金。
关于天九乐活公司辩称的新地阳光百货公司交付的租赁房屋不能满足经营餐厅所需要的消防要求的辩称意见，原审法院认为，根据苏州市公安消防局出具的建设工程消防验收意见书可知，新地阳光百货公司交付给天九乐活公司的租赁房屋已经通过了消防验收，至于天九乐活公司接收租赁房屋后进行装修改造后是否能通过消防验收的责任应在于自身而非新地阳光百货公司，此外，天九乐活公司在庭审中表示的其经营餐厅根据消防部门的要求必须开三个安全门，但在原审法院组织的现场勘查中，该房屋亦确实存在三个门。综上，原审法院对于天九乐活公司的这一辩称意见不予采纳。
关于天九乐活公司辩称的新地阳光百货公司答应其开通一道通往香格里拉的门以及通往阳光百货的通道但新地阳光百货公司一直没有按约开通的意见，原审法院认为，在原审法院组织的现场勘查中已经查实本案诉争的租赁房屋确实有一个座落于厨房旁边的门可以直接通往阳光百货商场，虽然该门系座落于厨房边以致通行不便，但该厨房的形成系天九乐活公司自行装修改造所致，故天九乐活公司不应将这一情形归责于新地阳光百货公司。而既然事实上本案诉争房屋确实有一道门以及通道可以通往阳光百货，故原审法院对于天九乐活公司的这一辩称意见亦不予采纳。
关于新地阳光百货公司在本案中诉求的房屋租金，根据合同附件五的约定，自2014年4月1日起按照每月115000元计算到2015年3月30日止的租金为1380000元，扣除天九乐活公司已经支付的115000元，天九乐活公司欠付新地阳光百货公司的租金确实为1265000元。
关于新地阳光百货公司诉求的水电费，鉴于双方在庭审中对于在扣除天九乐活公司已经向新地阳光百货公司支付的水电费后尚结欠新地阳光百货公司的水电费的金额已一致确认，故原审法院亦确认天九乐活公司还应支付给新地阳光百货公司的水电费为61825.9元。
关于新地阳光百货公司诉求的空调费，由于新地阳光百货公司并未提供足够的证据予以佐证，且天九乐活公司对此亦不予认可，故对于这一诉请，原审法院不予支持。
关于新地阳光百货公司诉求的违约金，原审法院认为，合同附件五中明确约定了2014年4月1日至2015年5月31日的租金支付方式为按月支付，故相应逾期支付租金所产生的违约金也应按月计算。鉴于天九乐活公司已缴纳了一笔115000元租金，原审法院将其计为2014年4月1日至4月30日的租金，鉴于合同附件五中对于租金“按月支付”的约定，故天九乐活公司至少应于2014年5月31日之前支付2014年5月1日至5月31日的租金115000元，故第一期违约金应以115000元为基数、自2014年5月31日起计算。依次类推，第二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一期违约金均以115000元为基数，分别自2014年6月30日、2014年7月31日、2014年8月31日、2014年9月30日、2014年10月31日、2014年11月30日、2014年12月31日、2015年1月31日、2015年2月28日、2015年3月31日起计算。以上十一期违约金原审法院均酌情以中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率为标准，均计算至实际给付之日止。
综上，天九乐活公司拖欠的租金、水电费总额如上所述应为1265000元+61825.9元=1326825.9元，但扣除天九乐活公司已缴纳的保证金15万元后，总金额应为1176825.9元。关于新地阳光百货公司诉求的逾期付款利息，原审法院认为，鉴于租金部分原审法院已如上计算了逾期付款违约金，故不再重复计算逾期付款利息，而水电费部分61825.9元，已可由保证金15万元予以冲抵，故原审法院亦不再计算该部分的逾期付款利息。
关于新地阳光百货公司要求解除合同的诉讼请求，鉴于双方当事人已共同确认双方于2013年7月22日签订的《阳光百货租赁合同》于2015年4月15日起解除，故原审法院对此予以认可。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，原审法院判决：一、苏州新地阳光百货有限公司与天九乐活（苏州）餐饮管理有限公司于2013年7月22日签订的《阳光百货租赁合同》自2015年4月15日起解除。二、天九乐活（苏州）餐饮管理有限公司应于判决书生效之日起十日内支付苏州新地阳光百货有限公司房屋租金、水电费共计1176825.9元，并支付违约金（第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一期违约金均以115000元为基数，分别自2014年5月31日、2014年6月30日、2014年7月31日、2014年8月31日、2014年9月30日、2014年10月31日、2014年11月30日、2014年12月31日、2015年1月31日、2015年2月28日、2015年3月31日起计算，以上十一期违约金均以中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率为标准，均计算至实际给付之日止）。三、驳回苏州新地阳光百货有限公司的其他诉讼请求。案件受理费21036元，减半收取10518元，由苏州新地阳光百货有限公司负担3657元，由天九乐活（苏州）餐饮管理有限公司负担6861元。
上诉人天九乐活公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院第二项判决内容认定事实错误、适用法律不当。一、关于租赁场所与商场通道的问题，双方租赁合同附件中，通道的位置在图纸上有明确标注，该通道是明确的、唯一的，如果位置变更需要双方协商一致同意，不得单方面变更。在原审法院组织的现场勘查中，双方均认可图纸中标注的通道未开通。新地阳光百货公司提供的通道并不符合合同约定，仍然构成违约。二、虽然租赁场所由我方装修，新地阳光百货公司作为出租方也有配合、协助义务。我方明确告知需要新开一个安全门以满足消防审批要求，新地阳光百货公司拒绝，导致租赁场所的消防设计图纸一直无法通过审批。综上，新地阳光百货公司提供的场所不能满足合同要求、无法通过消防设计审批，通往阳光百货商场的通道无法打通，对我方营业收入均有影响。故恳请酌情减少租金金额（按原标准50%支付）。本案中，由于对方违约在先，根据江苏省关于房屋租赁纠纷的司法解释，出租人交付房屋不符合约定的使用条件，无法使用或严重影响经营的，承租人有权解除合同。在这种情况下，我方有权拒付租金直至房屋符合约定，故我方不应承担逾期交付租金的违约责任。综上，请求撤销原审判决第二项，改判我方向新地阳光百货公司支付房屋租金、水电费544325.9元；维持原审判决第一项、第三项，本案诉讼费用由新地阳光百货公司承担。
被上诉人新地阳光百货公司二审未作答辩。
二审经审理查明的事实与原审查明事实一致。
二审中，双方认可座落于厨房旁边的门可以通往阳光百货商场，但对于该通道是否是《阳光百货租赁合同》所附租赁场地位置图上标注的“通往商场”的通道，双方意见不一。
本院认为：天九乐活公司与新地阳光百货公司签订的《阳光百货租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。在租赁合同附件五中，双方约定需开通租赁房屋与阳光百货商场的通道，根据原审法院现场查看及双方确认，租赁房屋有通道通往阳光百货商场。通道的开通对房屋状态并无影响，至于该通道是否为合同所附位置图上标注的通道，双方意见不一，但天九乐活公司并无证据证明通道不一致对其使用租赁房屋以及营业收入产生影响。天九乐活公司进行装修时，应当清楚根据其经营性质及经营规模需要设计几道安全门。经现场查看，新地阳光百货公司交付房屋时，房屋开设有三道通向外界的门。由于天九乐活公司的装修规划，导致其中一道门因为在厨房内、顾客无法直接通行而不能作为安全门使用，消防设计审批无法通过的责任在于天九乐活公司。因此，天九乐活公司认为新地阳光百货公司提供的场所不能满足合同要求、无法通过消防设计审批、经营受影响均没有依据，其要求减少租金的上诉请求本院不予支持；其认为新地阳光百货公司违约在先，其有权拒付租金的主张缺少事实和法律依据，本院也不予支持。天九乐活公司占有使用租赁房屋直至2015年4月份交还，应当支付相应租金并承担逾期支付租金的违约责任。
综上，上诉人天九乐活公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10125元，由上诉人天九乐活（苏州）餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年七月十一日
书 记 员 张维雯