上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9139号
上诉人（原审原告）：金朝，女，1979年6月19日生，汉族，户籍地湖北省麻城市。
委托诉讼代理人：吴杰，上海恒衍达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海良伟置业有限公司，住所地上海市浦东新区沪南路2502号409室-5。
法定代表人徐荣璞，总经理。
委托诉讼代理人：洪维争，北京大成（上海）律师事务所。
上诉人金朝因与被上诉人上海良伟置业有限公司（以下简称良伟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初28660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金朝上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持金朝一审全部诉讼请求。事实和理由：系争房屋自2011年4月交付后一直存在漏水问题，经良伟公司多次维修，仍未修复，事实上不能居住。对此，金朝于一审中提供了包括2015年9月之前的照片予以证明。对于金朝的租金损失、固定装修费损失、家具及家电闲置损失，良伟公司应当予以全额赔偿。实际不能居住期间产生的物业管理费，亦应由良伟公司承担。本案因良伟公司交付房屋存在质量问题而起，一审判决大部分诉讼费用由金朝负担，亦存在不当。
良伟公司辩称，系争房屋交付后，金朝于2013年报修，良伟公司也予以了修复，之后未接到过金朝的报修。金朝租赁房屋与系争房屋不在同一区域，差别巨大，可见租赁该房屋完全是金朝个人需要，而非系争房屋不能居住使用。金朝主张家电、家具损失，但未提供证据证明损失的金额及与系争房屋漏水之间的因果关系。
金朝向一审法院起诉请求判令：1、良伟公司赔偿租金损失，从2012年12月计算至2017年5月，按照每月3,500元计算，共计54个月，总计189,000元；2、良伟公司免除物业管理费，从2012年12月计算至2017年5月，按照每月184.30元计算，共计54个月，总计9,952.20元；3、良伟公司赔偿室内固定装修费用55,000元；4、良伟公司赔偿家电家具折旧、报废费用48,297.60元；5、本案鉴定费用由良伟公司承担。
一审法院认定事实：2011年4月10日，金朝与良伟公司签订《上海市商品房预售合同》，约定良伟公司将本市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋出售给金朝，房屋总价款暂定价为1,275,630元，房屋面积为97.29平方米。
系争房屋在交付后，2013年1月曾经出现渗漏水问题，金朝报修后，良伟公司进行了修理。
良伟公司于2016年5月修理过系争房屋室外部分。修理之后，金朝表示还存在漏水。一审法院询问金朝是否愿意让良伟公司就室外部分再次进行维修。金朝同意让良伟公司再维修一次，并表示如果良伟公司仍然未能修复漏水事宜，则申请鉴定，并要求第三方进行维修，费用由良伟公司承担。之后，良伟公司再次对系争房屋的漏水事宜进行了维修。2016年11月7日，一审法院询问系争房屋的漏水事宜是否修复完毕。良伟公司表示已经修复完毕，在2016年5月的时候，就修理过系争房屋，但是金朝没有配合查验是否还漏水；这次修理之后，金朝也没向良伟公司反映是否还有漏水，8月份是雨季，金朝一直不配合良伟公司查验修复情况。金朝表示，漏水一直没有修理完毕，金朝所租房屋地址离系争房屋较远，无法做到随时去查验是否修复完毕，金朝周一至周五要上班，只要有时间都会配合维修。
因良伟公司主张已经完全修复，金朝主张仍有漏水。金朝于2016年11月，就系争房屋是否存在漏水以及修复方案申请鉴定。一审法院委托了上海源正科技有限公司（以下简称源正公司）进行鉴定，金朝预交了鉴定费12,000元。源正公司出具鉴定意见如下：根据鉴定现场红外热像仪检测结果并结合房屋受损现状，系争房屋书房东墙与顶板及次卧西北角墙面两处渗水位置目前仍有渗漏水情况。房屋漏水部位的受损现状，建议做如下修复处理：（1）房屋书房东墙与顶板交界处对应屋面位置（沿出屋面楼梯间西墙位置）墙面及屋面附加层凿除治基层防水层，原基层防水层局部铲除（墙面整体、屋面不小于500mm）,待基面干燥后新作防水层（与原屋面基层防水层搭接宽度不小于500mm）,修复完成后按原设计要求恢复附加层。（2）次卧西北角墙面渗水位置对应外墙墙面涂料及抹灰凿除至基面，勾缝处理后防水涂料2度，刷界面剂并按原设计要求恢复面层。（3）室内受损部位墙面腻子及涂料层铲除，重新批嵌防水腻子，涂料2度。
一审审理中，双方对源正公司的鉴定意见无异议。双方就系争房屋的室外漏水修理事宜达成一致意见，即由第三方修复，不需要在本案中处理。双方均表示，系争房屋的室内固定装修部分，由金朝自行修复，相关维修费赔偿，需要在本案中处理，但具体维修方案及维修费用不需要鉴定，由法院酌定处理。
金朝为证明系争房屋的漏水，提交了房屋的室内外照片（时间最早的是2015年9月8日）。良伟公司对照片的真实性及关联性不予认可。
金朝为证明在外租房，提交租赁合同及付款凭证，所租房屋位于上海市浦东新区XX路XX弄XX单元XX室，每月租金超过1万元;系争房屋同地段的租金在每月3,500元左右，金朝按照每月3,500元的标准，主张租金损失。良伟公司否认证据具有关联性，并认为金朝租赁的房屋与系争房屋没有替代性，金朝是因为自己需要才住在承租的高档公寓内，无论系争房屋是否有质量问题，金朝均不会住在系争房屋。
金朝为证明采购家具家电，提交了采购的发票、收据等若干证据。良伟公司认为不能证明家具家电有损坏，即便有损坏也不能证明是因房屋漏水所致，根据鉴定报告，只有两处漏水，漏水也不严重。
金朝为证明固定装修的工程款损失，提交了装修工程款的收据（三张收据载明，总工程款5万余元）。良伟公司对证据的真实性及关联性均不认可。
一审审理中，金朝表示关于室内固定装修部分的修复需要时间，也会产生空置损失，一并计算到本案所主张的租金损失中了，室内修复大致需要一个月的时间。良伟公司表示，室内修复，主要是铲除腻子和重新涂层，即便需要计算实际修复室内装修的时间，7天时间就够了。
一审法院认为，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求对方承担修理等违约责任，给买受人造成损失的，买受人有权依法要求出卖人予以赔偿。现系争房屋经鉴定，确实存在漏水问题，良伟公司应当对相关损失进行赔偿。（一）关于租金损失的赔偿。第一，良伟公司虽自认2013年1月修理过漏水事宜，但金朝并无证据证明当时系争房屋无法居住使用，给金朝造成了损失。金朝的照片仅记录了2015年9月之后的情况，未能举证证明2015年9月之前存在漏水且系争房屋无法居住使用，故2015年9月之前的租金损失，难以支持。第二，从照片以及相关鉴定意见看，确实会对居住造成一定影响，但尚不足以证明系争房屋完全不能居住，计算租金损失的时候应当酌减。第三，在本案一审审理中，良伟公司曾进行漏水修复，确实未能修复。第四，考虑到修复室内固定装修，需一定时间。综上，酌定良伟公司赔偿金朝租金损失4万元。（二）关于物业管理费。房屋交接后的物业费应由业主承担，同时，物业费属于物业公司向业主收取并用于小区公共部位的保洁、安保以及公共设施维护的费用，与系争房屋出现的质量问题之间尚缺乏关联性，因此金朝要求良伟公司承担物业费，依据并不充分，难以支持。（三）关于固定装修损失。除鉴定意见提及需要修复的直接漏水部位外，金朝还有其他因漏水产生的固定装修损失，但并不是原有的固定装修全部都不能用了。结合现有证据，根据双方意见，酌定良伟公司赔偿金朝室内固定装修损失1万元。（四）关于家电家具折旧、报废损失。现有证据不足以证明，系争房屋的漏水问题造成了金朝相关损失，金朝的此项主张缺乏事实及法律依据，难以支持。（五）鉴定费。因良伟公司主张漏水已经修复，鉴定意见为仍存漏水问题，金朝要求良伟公司承担鉴定费，并无不当，予以支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，于二○一七年五月三十一日作出判决：一、上海良伟置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿金朝租金损失4万元；二、上海良伟置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿金朝固定装修损失1万元；三、驳回金朝的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,833元，由金朝负担4,783元，上海良伟置业有限公司负担1,050元；鉴定费12,000元，由上海良伟置业有限公司负担。
二审中，金朝表示未支付过2013年4月之后的物业管理费。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，金朝于一审庭审中陈述其提供的照片分别拍摄于2013年、2014年、2015年及2016年，良伟公司对该等照片的真实性不予认可。
本院认为，系争房屋经鉴定确实存在渗漏水情况，良伟公司作为开发商在保修期内应当承担修复责任，并赔偿由此给金朝造成的损失。一审中，双方确认系争房屋室外漏水的修复不需要在本案中处理，室内固定装修部分由金朝自行修复，具体维修方案及维修费用无需鉴定，由法院酌情处理。
双方二审中最主要的争议在于金朝包括室内固定装修修复费用在内的损失认定。首先，金朝于本案中主张的租金损失实质上为系争房屋不能居住而产生的空置损失。鉴于照片的拍摄时间可自行设置、调整，金朝于一审中提供的照片的形成时间显然不能直接根据系统设定的拍摄时间或者金朝自行手写注明的拍摄时间予以确定。因此，系争房屋存在渗漏水问题的发生及存续时间尚难具体确定，之前渗漏水是否导致该房屋完全不能居住或者对居住的影响程度亦难认定。依据司法鉴定意见，目前的渗漏水情况虽并不导致系争房屋完全不能居住，但确实会对金朝正常居住使用系争房屋造成影响。金朝主张自2012年12月起至2017年5月，按每月3,500元计算的租金损失，如前所述，依据尚不充分。一审在对该部分损失进行酌定时，仅仅依据金朝提供的照片，从2015年9月开始考虑，依据不足，但综合本案具体情况，其最终确定的金额尚无明显不当。其次，金朝主张因系争房屋不能居住使用，2012年12月至2017年5月的物业管理费应当由良伟公司赔偿，但其自认自2013年4月之后未实际支付过物业管理费，也就说，相应损失尚未实际发生，而2013年4月之前系争房屋是否不能居住使用，如前所述，目前的证据尚无法证明。一审对金朝的该项请求不予支持，并无不当。再次，对于系争房屋室内固定装修部分的修复费用，在双方确定由法院酌定的情况下，一审依据司法鉴定意见酌情确定为1万元，亦无明显不当之处。最后，并无证据证明系争房屋渗漏水直接造成家具、家电的损坏，而家具、家电的折旧、报废正常使用情况下亦必然发生，与系争房屋渗漏水无关。金朝要求良伟公司赔偿家具、家电折旧、报废费用，缺乏依据。
本案纠纷虽因系争房屋存在渗漏水问题而产生，但金朝的大部分主张因依据尚不充分而未获支持，一审据此确定金朝负担大部分案件受理费，于法有据。
综上，金朝的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,083元，由上诉人金朝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 许 军
二〇一七年十月十六日
书 记 员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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