江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终24号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈金根，男，汉族。
委托代理人：王春玲、冯树敏，均系江西朗秋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：乐洁，女，汉族。
委托代理人：徐俊兴，系江西东鸿律师事务所律师。
上诉人陈金根与被上诉人乐洁房屋租赁合同纠纷一案，上诉人陈金根不服南昌市新建区人民法院（2015）新民三初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈金根及其委托代理人冯树敏，被上诉人乐洁委托代理人徐俊兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年10月20日，陈金根与乐洁签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：乐洁将自己所有的位于新建县长堎镇兴国路495号店面租赁给陈金根使用，租期五年，从2013年10月20日起至2018年10月19日止，租金为1800元/月，每月20日前支付当月租金，签订合同后陈金根向乐洁交纳信誉保证金3000元，合同期满保证金退还，租赁期内，陈金根必须保持现房屋结构和房内设施完好，如有损坏，照价赔偿或恢复原状，租赁期限内的水电费由陈金根承担并向相关部门交纳。
合同签订后，乐洁按约将店面交由陈金根使用，陈金根分别于2013年11月21日、2014年4月22日、2014年5月21日、2014年6月21日、2014年7月21日共向乐洁支付五个月租金合计9000元。2013年12月中旬因卫生间的蹲坑堵塞，乐洁请人维修用去维修费600元；2014年12月29日乐洁交纳电费34.52元；2014年11月27日，乐洁以陈金根不能正常使用店面和不能按约交纳租金为由将店面上锁，为此，双方发生争执并报警，新建县公安局北郊派出所接警后到现场了解情况，认为是租赁纠纷。现场调解无法达成一致意见，建议双方到法院解决，陈金根便诉至法院。
陈金根主张其向乐洁交纳了信誉保证金3000元，乐洁不认可，陈金根未能提供书面证据。
陈金根主张其向乐洁交纳了至2014年11月份的全部租金，乐洁只认可收到了陈金根五个月的租金9000元，并提供了陈金根转账的凭证，陈金根承认转账支付了五个月的租金，但主张其余是用现金支付，陈金根对此没有提供书面证据。其提供了四个证人出庭作证。证人李小强作证说：“只是听说交了保证金和房租，但没有亲眼所见。”证人李家利作证说：“签合同时不在场，陈金根是在2013年10月12日或13日交的保证金和租金，只是认为不交房租就租不到房子。”证人陈运珍作证说：“签订合同知道，但没有看到交保证金，看到过陈金根的妻子在发争执报警之前交付了一次房租给乐洁。”
原审法院认为,陈金根与乐洁之间签订的房屋租赁合同，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应认真履行，合同签订后，乐洁将房屋依约交付给陈金根使用，已履行了自己的义务。陈金根在租赁期间，没有依约向乐洁交纳保证金和租金，是违约行为，应承担违约责任。
陈金根主张其已向乐洁交纳了保证金3000元，乐洁不承认，陈金根未提供书面证据证实，陈金根提供的四个证人出庭作证，三个证人对此不知情，证人李家利说是在2013年10月的12日或13日看到陈金根向乐洁交纳了保证金3000元，这显然与合同约定的签订合同后一次性交纳保证金3000元及陈金根主张的签订合同当天（2013年1月20日签订合同）交纳的保证金不符，陈金根应承担举证不能的法律后果。对陈金根的该主张，不予支持。
陈金根主张其已向乐洁支付了2013年10月20日起至双方发生纠纷的2014年11月27日止的全部租金，乐洁只认可陈金根从银行汇款支付的五个月（2013年11月21日、2014年4月22日、2014年5月21日、2014年6月21日、2014年7月21日）租金，没有收到陈金根的现金支付的租金。陈金根对银行汇付的五个月租金外用现金支付的租金，未提供书面证据，其提供四个证人，有三个证人作证说没有在场看到陈金根向乐洁用现金支付租金，证人陈运珍作证说看到过一次陈金根的妻子向乐洁交纳房租，没有其他证据佐证，证据力较弱，不能单独作为认定案件事实的依据。因此，不能认定陈金根已向乐洁交纳了租赁期间的全部租金，对此，陈金根应承担举证不能的法律后果，原审法院对陈金根通过银行汇付的五个月租金共计9000元予以确认。
陈金根要求乐洁赔偿损失30000元，因陈金根自己违约，其该诉讼请求不予支持。
乐洁反诉要求解除与陈金根之间签订的房屋租赁合同，返还租赁物，根据《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，陈金根未按约支付保证金和租金，构成违约，作为守约方的反诉方乐洁，其要求解除与陈金根所签订的房屋租赁合同，理由正当，予以支持。
乐洁反诉要求陈金根承担其租赁期间的代缴的电费34.52元，乐洁提供了缴费凭证，陈金根亦认可，因此，原审法院对乐洁的该反诉请求予以支持。
乐洁反诉要求陈金根支付卫生间下水道堵塞的修理费600元，因卫生间下水道堵塞是在陈金根租赁前已经堵塞还是陈金根在使用期间堵塞，双方各执己见，乐洁也未提供具体证据证明，对此，乐洁应承担举证不能的法律后果，因此，原审法院对乐洁该反诉请求不予支持。
乐洁反诉要求陈金根赔偿因店面墙体被损的经济损失1600元，因乐洁未提供具体证据证明，也未申请对该墙面修复的损失金额进行司法鉴定，对此，乐洁应承担举证不能的法律后果，因此，原审法院对乐洁该反诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决一、驳回原告陈金根的诉讼请求。二、解除原告陈金根与被告乐洁于2013年10月20日签订的《房屋租赁》合同，并在本判决生效后10日内将店面腾空返还给被告。三、原告陈金根于本判决书生效后十日内向被告乐洁支付自2013年10月20日起至返还房屋（店面）之日止的租金（按1800元/月计算，扣除已支付的五个月租金9000元）。四、原告陈金根在本判决书生效后十日内向被告乐洁支付代付的电费34.52元。五、驳回被告乐洁的其他反诉请求。案件受理费1550元，反诉受理费350元，共计1900元由原告陈金根负担1700元，被告乐洁负担200元。
宣判后，陈金根不服提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决第一、二项，改判被上诉人停止侵权行为，继续履行双方所签订的租赁合同；同时判令被上诉人赔偿上诉人经济损失30000元整；判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。
上诉人认为：一审判决认定事实不清，证据不足。2013年10月20日，上诉人与被上诉人签订了一份《房屋租赁合同》，签订合同后上诉人向被上诉人交纳信誉保证金3000元。被上诉人为达到增加房屋租金的目的，曾于2014年11月27日，采用断电锁门的方式扰乱上诉人的正常经营，上诉人诉至法院，要求解决此事。然而，一审法院却以上诉人没有依约向被上诉人交纳保证金和租金，驳回了上诉人的诉讼请求，上诉人认为按照合同约定及商业惯例应是先付租金后使用，并交纳相应的保证金。在本案中上诉人出于对被上诉人的信任，向被上诉人支付了信誉保证金和租金，而未向被上诉人收取任何相关字据，一审判决认定被上诉人只收取了上诉人5个月的租金，这显然与事实不符，从上诉人的银行转账记录可以看到，上诉人分别于2013年11月21日、2014年4月22日、2014年5月21日、2014年6月21日、2014年7月21日共向被上诉人支付了5个月的租金，从银行转账记录可以看出，2013年11月21日与第二次2014年4月22日之间的转账是间隔了4个月的时间，4个月的房租，再加上没有交纳保证金，在这种情况下，被上诉人却迟迟没有向上诉人催要，也没有与上诉人解约，这与常理不符。事实的真相是上诉人按约以现金方式向被上诉人支付了保证金和租金，但被上诉人却未向上诉人出具收条。如果上诉人没有按约交纳租金，那么在2014年4月22日交纳租金时，被上诉人会要求上诉人把前期所欠的4个月的租金一次性交清，才会让上诉人继续使用店面。从最后一次银行转账2014年7月21日到2014年11月27日被上诉人锁店面发生争执，这期间又经历了三个月的时间。如果上诉人再一次拖欠房租，前账未清，后账又至，被上诉人为何要等三个月的时间，而不是在2014年的8月份就采取措施来挽回损失？以上事实足以证实，上诉人按约交纳了保证金和租金，被上诉人却拒不承认，而发生争执的缘由就是被上诉人不遵守合同，肆意涨房租。一审法院仅凭银行转账，来判决上诉人违约是不符合事实的。
被上诉人辩称，上诉人未按约支付租金、水电费等费用，经被上诉人多次催讨拒不缴纳，按规定被上诉人有权解除双方的租赁合同。被上诉人多次为上诉人垫付租赁期的电费，上诉人应当归还。
二审查明事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：陈金根与乐洁之间签订的房屋租赁合同，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应认真履行。合同签订后，乐洁将房屋依约交付给陈金根使用，已履行了自己的义务，陈金根在租赁期间，没有依约向乐洁交纳保证金和租金，是违约行为，应承担违约责任。陈金根主张用现金支付了保证金和租金，但未能提供书面证据证明，上诉人陈金根说乐洁违背商业惯例，陈金根称已交保证金和全部租金，但不能提供对方收条或相应转款凭证，本案中陈金根应承担举证不能的法律后果，对上诉人的该上诉请求，不予支持。但乐洁于2014年11月27日强行锁店，应当认定乐洁不租店面给陈金根，此后的损失应由乐洁承担，原审法院判决陈金根承担至返还店面的损失不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持南昌市新建区人民法院（2015）新民三初字第19号民事判决第一、二、四、五项；
二、变更原审判决第三项为“上诉人陈金根于本判决书生效后十日内向被上诉人乐洁支付自2013年10月20日起至2014年11月26日止的租金14760元（按1800元/月计算，扣除已支付的五个月租金9000元）”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费、反诉费共计3800元，由上诉人陈金根负担3000元，乐洁负担800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹成云
审 判 员 吴建平
代理审判员 曹 渊
二〇一六年七月十一日
书 记 员 滕漪兰