广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民一初字第2621号
原告（反诉被告）吴某甲，男，汉族。
委托代理人罗东荣，广西广合律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴某乙，男，汉族，南宁市某投资咨询有限公司员工。
被告南宁市某投资咨询有限公司，住所地南宁市青秀区金湖路63号金源现代城X号。
法定代表人李某，董事长。
上述两被告的共同委托代理人冯燕滨，南宁市某投资咨询有限公司法律顾问室主任。
被告广西建工集团第一建筑工程有限责任公司，住所地南宁市衡阳东路X号。
法定代表人钟某，董事长。
委托代理人刘启强，广西建工集团第一建筑工程有限责任公司职员。
原告（反诉被告）吴某甲与被告（反诉原告）吴某乙、被告南宁市某投资咨询有限公司（以下简称“某公司”）、被告广西建工集团第一建筑工程有限责任公司（以下简称“广西一建”）租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月1日第一次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴某甲及其委托代理人罗东荣，被告（反诉原告）吴某乙及被告某公司的共同委托代理人冯燕滨、被告广西一建的委托代理人刘启强到庭参加诉讼。2014年6月27日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）吴某甲及其委托代理人罗东荣，被告（反诉原告）吴某乙及被告某公司的共同委托代理人冯燕滨、被告广西一建的委托代理人刘启强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吴某甲诉称：2013年月3日，原告与被告吴某乙签订《房屋租赁合同》，由原告向被告吴某乙承租南宁市衡阳路36号衡东苑4#和5#楼一层第5号铺面（以下简称“5号铺面”），建筑面积57.3平方米，用于经营粉店（合同写的用途为“作为无明火、油烟餐饮用途”），租赁期限为5年，自2013年6月3日至2018年6月3日。合同签订后，原告分别于2013年7月7日及2013年8月6日向被告吴某乙支付了10500元和10000元租金。另外，原告请人对承租铺面进行装修，并于2013年7月份开始试营业，粉店名称为“粉之轩”，但工商部门检查后即以原告未办理营业执照为由要求原告停止营业。原告遂向南宁市西乡塘区环保局申请相关环境评价文件，但该局以原告经营粉店须“完善排烟管道至楼顶，完善三级沉渣隔油池，提供楼上住户及物业对该项目建设的意见及项目用房建设环保审批及验收批文复印件”。但被告吴某乙未能提供上述环保部门要求的材料，导致原告至今不能办理营业执照。原告认为，由于被告吴某乙隐瞒了出租铺面不能经营餐饮的事实，相关餐饮业配套设施不完善，且不能提供办理营业执照所需的相关材料，造成原告无法开展经营。由于被告吴某乙的违约行为，原告无法实现合同目的，双方签订的租赁合同应依法予以解除。另外，经原告调查得知，被告吴某乙向原告出租铺面系受被告某公司委托，被告某公司出租铺面又系受被告广西一建委托，因此，三被告应共同向原告承担民事责任。
为此，原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告吴某乙于2013年6月3日签订的《房屋租赁合同》；二、被告吴某乙向原告返还租金20500元、押金30942元并赔偿装修损失100000元（具体装修损失以评估价值为准）；三、被告某公司与被告广西一建对被告吴某乙的民事责任承担连带责任；四、本案诉讼费由被告承担。
被告广西一建辩称：被告广西一建与被告某公司仅存在租赁关系，不存在委托代理关系。被告广西一建与原告也未签订过任何房屋租赁合同，未收取过原告的任何租金和保证金。因此，原告要求被告广西一建返还租金、押金、赔偿经济损失没有事实和法律依据，恳请法庭予以驳回。
被告某公司辩称：被告某公司委托被告吴某乙与原告签订租赁合同，该租赁合同合法有效。因租赁合同明确约定原告承租房屋用于开展无明火、无油烟的餐饮，原告用于经营粉店，违反了合同约定，无法办理营业执照的责任出自原告自身因素，与出租方无关。因此，被告某公司恳请法庭驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）吴某乙答辩并反诉称：被告吴某乙系受被告某公司委托而与原告签订租赁合同，该租赁合同合法有效。因租赁合同明确约定原告承租房屋用于开展无明火、无油烟的餐饮，原告用于经营粉店，违反了合同约定，无法办理营业执照的责任出自原告自身因素，与出租方无关。因此，被告吴某乙恳请法庭驳回原告的诉讼请求。另外，原告自2013年9月4日起拒付租金并霸占原告房屋至今，致使被告吴某乙无法对租赁房屋出租获益，经济遭受损失。为此，被告吴某乙特提起反诉，请求判令：一、解除原告与被告吴某乙于2013年6月3日签订的《房屋租赁合同》；二、扣抵原告支付的押金后，原告向被告支吴某乙支付租金、物业费损失52028.4元（自2013年9月4日暂计至2014年4月3日，以后发生的租金另算）；三、原告向被告吴某乙支付逾期支付租金的违约金2544.58元（自2013年9月4日暂计至2014年4月3日，以后发生的费用另计）；四、本案诉讼费用由原告承担。
原告（反诉被告）吴某甲对反诉辩称：原告承租铺面的目的系在于经营餐饮，被告吴某乙对此亦明确知晓。现因被告吴某乙无法提供办理营业执照的相关材料导致原告不能正常经营粉店，原告同意解除合同，但合同的解除出自被告吴某乙的违约行为，原告在合同履行中并不存在任何过错，因此，被告吴某乙反诉请求原告支付租金、物业费、违约金等，不应得到法庭的支持。
经审理查明：5号铺面的建设人为被告广西一建，已办理相关建设工程规划手续，但尚未取得产权证。2012年10月25日，被告广西一建将5号铺面出租给被告某公司，租赁期限自2012年11月1日至2027年10月31日。
2013年6月3日，原告（“甲方”）与被告吴某乙（“乙方”）签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告向被告吴某乙承租5号铺面，租期为2013年6月3日至2018年6月3日，其中2013年6月3日至2013年7月3日为装修期。合同第二条第1款约定：“该场地仅供乙方作为无明火、油烟餐饮用途。”该条第3款约定乙方在从事经营活动前，应向政府有关部门申请办理必要证照，甲方提供必要的配合。该条第4款约定乙方改变场地用途的，须经甲方同意并依法办理相关审批手续。合同第四条对租金作出约定，其中第一年的租金为123768元。乙方每个月向甲方交纳租金，首笔租金于合同签订之日起5日内付清，其后乙方应在每个交付期到期前的5日内付清下一期的租金。乙方还应向甲方支付30942元的押金。合同第五条第5款对物业管理费作出约定。合同第七条约定乙方经甲方书面同意可对承租房屋进行室内装饰装修。合同第十三条第3项约定，乙方未按约支付租金超过30天的，甲方有权解除合同。合同第十四条第1款约定：“乙方违反约定不支付租金或其他费用的，每逾期一天，乙方应按其欠付的租金或其他费用的1‰向甲方支付违约金。”该条第3款约定：“合同解除后，乙方不得拆除、损坏其经甲方同意在该场地上增添的各种固定性的增设物或改善物，并将该增设物或改善物无偿交付给甲方所有。”合同还对其他相关权利义务作出约定。合同签订后，被告吴某乙向原告交付5号铺面，原告对铺面进行装修并设立“粉之轩米粉店”。2013年6月4日，原告向被告吴某乙支付押金30942元，又分别于2013年7月7日、2013年8月6日向被告吴某乙支付租金10500元、10000元。2013年9月5日，南宁市西乡塘区环境保护局向原告发函，该函的主要内容为开展米粉经营，须“完善排烟管道至楼顶，完善三级沉渣隔油池”，“提供楼上住屋及物业对该项目建设的意见及项目用房建设环保审批及验收、批文复印件”，原告应于2013年9月12日前将该项目环境影响评价文件及相关材料报送南宁市西乡塘区环境保护局审批，在该项目环境影响评价文件未获批准前，不得擅自开工建设或进行生产。另根据广西壮族自治区环境保护局桂环管字（2009）164号文件，5号铺面所在的建设项目不得引进产生油烟、噪声和振动扰民的餐饮、娱乐项目。
另查明：被告吴某乙系被告某公司的员工，被告某公司授权被告吴某乙对讼争的5号铺面进行出租。被告吴某乙在与原告签订租赁合同时，未披露被告某公司对其的授权情况直至租赁双方产生纠纷。经本院询问，原告选定被告吴某乙作为权利主张对象。在诉讼进程中，被告广西一建对被告某公司及被告吴某乙将5号铺面转租给原告的行为不持异议。
另外，本庭就本案相关事宜向南宁市西乡塘区环境保护局发函询问，该局书面回复称，如果经营项目是不含烹饪加工的饮食服务业，只需向环保部门提交履行相应义务的书面承诺，不必办理环保审批手续。
还查明：2014年6月5日，原告向被告吴某乙及某公司退还5号铺面。经司法评估，5号铺面形成附合部分的装修物价值为63160元，被告吴某乙表示在合同解除后不同意向原告支付相应补偿以继续利用剩余的装修物。
本院认为：民事活动遵循自愿、平等、等价、有偿的原则，原告与被告吴某乙于2013年6月3日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按照合同约定全面履行各自义务。
关于租赁合同当事人的主体资格问题。因被告吴某乙系受被告某公司委托并以吴某乙本人名义与原告签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条之规定，经本院依法询问，原告在本案中选定受托人吴某乙作为权利主张对象，故租赁合同的当事人应为原告及被告吴某乙，被告某公司在本案中不承担相应民事责任。被告广西一建将5号铺面出租与被告某公司并认可被告吴某乙将5号铺面转租于原告之行为，但就被告吴某乙与原告签订的租赁合同，被告广西一建并未实际参与其中，未得以享受相关合同权利，亦未实际承担相关合同义务，因此，被告广西一建与被告某公司、吴某乙之间并不存在委托关系，原告要求被告广西一建承担相关民事责任亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于租赁合同应否解除的问题。现原告主张5号铺面不能用于正常经营，无法实现合同目的，但原告承租铺面后用于经营粉店，与合同约定的无明火及油烟餐饮的经营用途明显不合，亦未按约取得出租人的同意，因此，无法通过相关环境评价的后果应由原告承担，被告吴某乙对此不存在违约行为，原告解除合同于法无据。被告吴某乙亦反诉提出解除合同，根据本案证据，原告支付的租金为20500元，此后在占用5号铺面的情形下又未按期交付租金，依据《房屋租赁合同》第十三条第3项之约定，被告吴某乙有权解除合同。本院于2014年2月25日向原告吴某甲送达反诉材料，原告于此时获知被告吴某乙解除合同的意思表示，因此，本院依法确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2014年2月25日解除。
关于租金、场地使用费及押金的处理问题。根据租赁合同第四条之约定，2013年7月4日至2014年7月3日期间，每个月租金为10314元（123768元／12个月），原告支付的租金仅为20500元，不足以支付其占用铺面期间应付的租金并导致租赁合同于2014年2月25日被解除，原告于2014年6月5日退还铺面，故被告吴某乙有权要求原告支付合同解除前欠付的租金及合同解除后参照租金标准计算的场地使用费。具体计算为：因原告主动认可被告缴付的20500元的租金对应的租期截止2013年9月3日，押金30942元可扣抵三个月的租金，因此，原告支付的租金和押金对应的租期应截止于2013年12月3日。对于2013年12月4日至2014年2月25日的租金28192元（10314元／月×2个月＋10314元／月÷30天×22天）及2014年2月26日至2014年6月5日的场地使用费34724元（10314元／月×3个月＋10314元／月÷30天×11天），原告应向被告吴某乙给付。至于被告吴某乙尚反诉主张的物业费损失，并不属于本案的审理范围，本案对此不予处理，当事人可另行解决。
关于违约金的问题。原告迟延支付租金，出租人因此遭受的实际损失应为利息损失。合同约定的违约金高达千分之一，过分高于实际损失，原告主张对违约金予以调整合法有据。故，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院确定原告向被告吴某乙支付的违约金应以中国人民同期流动资金贷款利率上浮30%计算。具体计算如下：根据《房屋租赁合同》第四条的约定，原告应至迟于2013年11月29日前支付2013年12月4日至2014年1月3日的租金10314元，因此，该区间的违约金应为：以10314元为基数，自2013年11月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；同理，对于2014年1月4日至2014年2月3日的违约金，应以10314元为基数，自2013年12月31日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；对于2014年2月4日至2014年2月25日的租金，应以该区间所应支付的租金7564元（10314元／30天×22天）为基数，自2014年1月31日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。合同解除后，被告吴某乙主张违约金已丧失权利依据，本院不予支持。
关于装修损失的问题。在本案中，系因原告方过错导致租赁合同解除，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定及《房屋租赁合同》第十四条第3款之约定，原告无权向被告吴某乙主张装修损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第四百零二条、第四百零三条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）吴某甲与被告（反诉原告）吴某乙于2013年6月3日签订的《房屋租赁合同》解除；
二、原告（反诉被告）吴某甲向被告（反诉原告）吴某乙支付2013年12月4日至2014年2月25日的租金28192元及2014年2月26日至2014年6月5日的场地使用费34724元；
三、原告（反诉被告）吴某甲向被告（反诉原告）吴某乙支付逾期支付租金的违约金（具体计算为：1、以10314元为基数，自2013年11月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；2、以10314元为基数，自2013年12月31日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；3、以7564元为基数，自2014年1月31日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算）；
四、驳回原告（反诉被告）吴某甲对被告南宁市某投资咨询有限公司的诉讼请求；
五、驳回原告（反诉被告）吴某甲对被告广西建工集团第一建筑工程有限责任公司的诉讼请求；
六、驳回原告（反诉被告）吴某甲的其他诉讼请求。
案件受理费3329元、评估费1000元（原告吴某甲均已预交），由原告吴某甲负担；反诉案件受理费582元（反诉原告吴某乙已预交），由反诉原告吴某乙负担100元，反诉被告吴某甲负担482元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 轶
人民陪审员 黎细石
人民陪审员 李秉鸿
二〇一四年六月三十日
书 记 员 向 向
附：相关法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》
第十一条第（二）项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。