湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郴民一初字第25号
原告邓传容。
委托代理人孙安慧，湖南楚瑞律师事务所律师。
委托代理人李珍玲，湖南楚瑞律师事务所律师。
被告郴州市鑫隆房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区万华路28号。
法定代表人邓和君，该公司总经理。
委托代理人胡承辉，湖南天夫律师事务所律师。
原告邓传容与被告郴州市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月13日公开开庭审理了本案，原告邓传容的委托代理人孙安慧、李珍玲，被告鑫隆公司的委托代理人胡承辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓传容诉称，2013年3月28日原被告双方签订《郴州市商品房买卖合同》，约定：1、原告购买被告开发的隆华花园项目第13栋101号房屋，面积451.69平方米，单价3660元每平方米，总房价款1，653，185.4元；2、付款方式一次性付款，原告在签订合同之日支付被告购房款1，653，185.4元；3、被告应于2013年9月30日前将该商品房交付原告使用。合同签订后，原告按合同约定委托朋友苏文积支付了购房款1，653，185.4元。2013年8月底，原告听说被告已将原告所购房屋重复销售给他人。此后，原告经向郴州市房产管理局查询得知，被告已于2013年7月10日将原告购买的隆华花园项目第13栋101号房屋以2，260，000元的价格销售给案外人，且已办理了房屋预售登记备案手续。原被告双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法、有效，当事人均应全面履行合同约定的义务。被告在与原告签订合同后，又将该房屋重复销售给案外人，该行为已构成欺诈，导致原告的合同目的无法实现。原告有权要求解除合同，要求被告返还已付房款，并赔偿已付房款的一倍损失。请求：1、判决解除2013年3月28日原告与被告签订的隆华花园项目第13栋101号房的《郴州市商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告已付购房款1，653，185.4元，赔偿原告一倍的损失1，653，185.4元，合计3，306，370.8元；3、本案诉讼费用由被告负担。
为支持其诉讼请求，邓传容提交了以下证据：1、身份证，拟证明原告的身份情况；2、企业法人营业执照，拟证明被告是具有房地产开发经营资质的法人；3、商品房预售许可证，拟证明被告已于2009年11月6日取得了隆华花园二期13栋的《商品房预售许可证》，可以合法销售该商品房；4、郴州市商品房买卖合同，拟证明原告购买被告的隆华花园项目第13栋101号房屋，面积为451.69平方米，单价为3660元每平方米，总房款为1，653，185.4元。付款方式为一次性付款，原告在签订合同之日支付被告购房款1，653，185.4元，被告应于2013年9月30日前将该商品房交付原告使用；5、收据及电汇凭证，拟证明2013年3月28日原告委托朋友苏文积支付了被告的购房款1，653，185.4元；6、查询结果，拟证明被告将原告购买的商品房重复销售给案外人。另，邓传容向法院申请调查取证，请求法院调查隆华花园项目第13栋101号房屋的销售签约时间及销售价格情况。
被告鑫隆公司辩称：一、原告诉称的事实是虚假的。事实是：2013年3月因答辩人的关联企业郴州金箭焊料有限公司急需资金周转，经人介绍郴州市福建商会愿意借钱。双方协商达成了口头借款协议：借款人民币500万元，借款期限3个月，月利率3.5%。福建商会为了保障资金安全，要求将答辩人开发建设的隆华花园商品房签订《商品房买卖合同》，同时签订一份《房屋回购及担保协议》的形式提供抵押担保。上述两份合同实际均不履行，只履行借条。2013年3月28日和29日，苏文积分别向答辩人转账350万元、150万元。2013年4月26日，金箭公司再次向福建商会借款人民币900万元，月利率为3.5%。金箭公司自2013年3月29日起，每月向福建商会指定的账户支付利息。二、本案名为商品房买卖合同关系，实为民间借款及担保合同关系。借款合同的当事人是金箭公司和福建商会，答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》仅是一种抵押担保方式。本案的原告主体为福建商会，而不是邓传容。三、本案借款合同和担保合同都是无效合同。借款合同无效是因为福建商会无放贷经营权。担保合同无效是因为违反了担保法的禁止性规定，且房产抵押应当办理抵押登记。四、本案借款利率超出法定利率，超出部分不受法律保护。双方约定的3.5%月利率已超过银行贷款利率4倍。四、本案变相将利息预先从本金中扣除，应抵减本金。金箭公司在2013年3月29日收到苏文积转账的150万元前，已先行支付17.5万元利息到福建商会指定的ＸＸＸ账户内，借款本金为482.5万元。综上，本案适格的原告是福建商会而不是邓传容，本案合同无效，借款应先扣除利息，请求驳回原告的诉请。
为支持其抗辩，被告提交了以下证据：7、营业执照，拟证明主体资格；8、商品房买卖合同，9、借款转购房款协议书，证据8、9均拟证明房屋实际销售价格远超出3660元每平方米；10、房屋回购及担保协议，拟证明双方是借贷关系；11、支付系统专用凭证，拟证明苏文积汇借款500万元；12、银行回单，拟证明被告支付利息213.5万元；13、民事起诉状，拟证明四原告均是福建人，于同日提起诉讼；14、商品房明码标价表，拟证明被告商品房经物价部门核定的报价。
针对原告提交的证据，被告发表以下质证意见：证据1真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，本案的真正原告是郴州福建商会；证据2无异议；证据3真实性、合法性无异议，但与本案无关；证据4真实性无异议，合法性、关联性有异议，属于借款的担保而不是房屋买卖；证据5真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，只能证明福建商会借款500万元，如果是房屋买卖，收据会是一房一据而不是统一出具；证据6真实性、合法性无异议，但与本案无关，本案诉争合同早已出售给案外人，是后来补签的正式合同。
针对被告提交的证据，原告质证如下：证据7无异议；证据8的真实性、合法性、关联性均有异议；证据9的真实性、合法性、关联性和证明方向均有异议；证据10中签名的真实性无异议，但对证明方向有异议。原告当时是按照被告要求签订了该协议，但是签订后被告从未履行该协议，未支付原告任何回购款项，视为被告已放弃了回购的权利，故该协议不影响本案合同的有效性。且该协议内容是关于房屋回购及回购担保事宜，而不是借款抵押担保，不能达到被告的证明目的；证据11的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明方向有异议，该票据上明确写明汇款人为苏文积，而不是福建商会，本案与福建商会无任何关系；证据12的真实性、关联性及证明方向均有异议，付款申请单是被告单方面填写、提供，不具有客观真实性，本组证据是案外人之间的经济往来关系，与本案无关，原告也从未收到过这几笔款项，更不能证明是抵押提供关系；证据13的真实性无异议，但对关联性和证明方向有异议，该证据与本案无关；证据14的真实性、关联性和证明方向均有异议，无原件核对，也不是本案被告开发的房产。
另，被告在庭审中陈述：与案外人的正式商品房买卖合同于2013年7月份签订，房屋单价与原告诉状上的价格一致。因被告已经认可与案外人签订合同的时间和价格，故原告撤回了调查取证的申请。
本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1-6，被告提供的证据7、10、11、13，双方当事人对其真实性均无异议，本院予以采信。被告提交的证据8、12与原件核对，真实性本院予以确认。但证据8是被告与案外人签订的合同，证据12的收款人不是本案原告而是案外人，且原告不予认可，故该两份证据与本案无关，对关联性本院不予认可。被告提交的证据9（借款转房款协议）是案外人而非本案原告所签，也不足以证实本案的房款是借款所转，该证据与本案无关，本院不予采信。被告提交的证据14无原件核对，原告方亦不认可，本院不予采信。
通过举证质证及当事人陈述，本院查明以下事实：
一、2013年3月28日原告邓传容与被告鑫隆公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定：1、原告购买被告开发的隆华花园项目第13栋101号房屋，面积为451.69平方米，单价为3660元每平方米，总房价款为1，653，185.4元；2、付款方式为一次性付款，原告应在签订合同之日支付被告购房款1，653，185.4元；3、被告应于2013年9月30日前将该商品房交付原告使用。
二、2013年3月28日，甲方（转让方）苏文积、王庆新、邓传容、乙方（回购方）鑫隆公司及丙方（担保方）郴州市金箭焊料有限公司、邓和升、邓曦签订《房屋回购及担保协议》，部分内容如下：“一、甲、乙双方于2013年3月28日签订了《商品房买卖合同（预售）》。二、乙方已出售给甲方的隆华花园项目的9栋101、13栋101、28栋101房屋（具体房号见附件），如乙方按本合同约定的时间和金额付清全部回购款的，则甲方同意乙方在2013年7月28日前以总价人民币伍佰柒拾万元的价格回购。如乙方提前回购，每提前一个月，则回购价款减少人民币壹拾柒点五万元，依次类推计算。三、乙方进行回购的，应自2013年3月28日起按月支付甲方房屋回购预付款人民币壹拾柒点五万元，此款于每月28号前付清，并在2013年7月28日前最后一笔房屋回购款人民币伍佰万元全部付清。四、如乙方未按本合同第二条和第三条的约定付清全部回购款的，即视为乙方自动放弃本合同约定的回购权利，乙方必须按照《商品房买卖合同（预售）》的约定履行交房、办证及双方需缴纳的交易税各种费用等义务。乙方已支付的房屋回购预付款作为支付给甲方的违约金，甲方不再返还。五、如乙方按本合同第二条和第三条的约定付款的，则自付清全部房屋回购价款之日起，乙方有权解除双方原签订的《商品房买卖合同（预售）》，收回该房屋。六、丙方同意为乙方的房屋买卖及回购行为向甲方提供履约担保，该担保为无限连带责任保证，担保范围及期限：1、保证甲方与乙方签订的《商品房买卖合同（预售）》有效并且依约履行，担保的有效期直到交房和办理完成房产权止；2、保证乙方及时支付甲方全部的回购房款，丙方对乙方在本协议中的全部义务承担不可撤销的无限连带责任责任保证，该保证的有效期为二年，从本协议签订之日起开始计算……如果乙方出现违约行为造成甲方一切经济损失，全部由丙方承担连带保证责任。”
三、2013年3月28日，案外人苏文积转账支付鑫隆公司350万元，2013年3月29日，苏文积转账支付鑫隆公司150万元，上述500万元包括了本案房款。
庭审中，鑫隆公司提交了以下转账凭证：2013年3月29日，邓曦银行转账支付ＸＸＸ17.5万元，鑫隆公司提交的付款申请表上注明付款事由为：“付福建商会苏文积500万元借款利息。”2013年4月27日，浩海公司转账支付刘真真49万元，鑫隆公司提交的付款申请表注明付款事由为：“付福建商会苏文积500万元、ＸＸＸ900万元借款利息。”2013年5月27日，浩海公司转账支付刘真真49万元，鑫隆公司提交的付款申请表注明付款事由为：“付福建商会苏文积500万元、ＸＸＸ900万元借款利息。”2013年7月10日，邓曦转账支付刘真真17.5万元，鑫隆公司提交的付款申请表注明付款事由为：“付福建商会苏文积500万元借款利息。”2013年7月16日，吴丽君转账支付刘真真31.5万元，鑫隆公司提交的付款申请表注明付款事由为：“付福建商会ＸＸＸ900万元借款利息。”2013年8月5日，袁连凤转账支付刘真真49万元，鑫隆公司提交的付款申请表注明付款事由为：“付福建商会苏文积500万元、ＸＸＸ900万元借款利息。”
四、庭审中，鑫隆公司陈述，2013年7月份鑫隆公司与案外人签订正式商品房买卖合同，将邓传容购买的隆华花园项目第13栋101号房屋销售给案外人，房屋价格与原告诉状价格一致，即226万元。
本院认为，本案的争议焦点是；一、本案的法律关系如何定性；二、被告是否应返还房款并承担双倍赔偿的责任。
关于焦点一。其一、原告为证明双方存在商品房买卖合同关系，提供了双方于同日签订的《郴州市商品房买卖合同》及《房屋回购及担保协议》。在《郴州市商品房买卖合同》中，双方约定了商品房的基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等，具备了商品房买卖合同的主要内容，原告亦按该合同约定履行了支付价款的义务。在《房屋回购及担保协议》中，双方对回购事项进行了约定。被告作出了明确的意思表示，同意在不能回购的情况下按商品房买卖合同履行各项义务。此后，被告并没有按回购协议约定的时间履行支付回购款的义务，实际已放弃了回购权。因此，本案应定性为商品房买卖合同纠纷。上述合同没有违反法律禁止性规定，合法有效。其二、被告以本案是原告与案外人之间的民间借贷纠纷作抗辩，但原告予以否认。被告并未提供借款合同、借据或欠条，以及其他可以证明借贷关系的书面证据。被告提供的回购合同只能说明双方对房屋回购事项作了约定，不足以证实双方存在借贷事实；被告提供的借款转房款协议书系案外人而非本案当事人所签；被告还提供了部分款项支付凭证欲证明支付借款利息的事实，但上述凭证的收款人非本案原告，付款事由是付款人自行书写，原告不予认可。因此，被告的上述证据均不足以证实原告与案外人已口头达成借贷合意或成立事实借贷关系，本院对被告提出的民间借贷关系不予认定，被告基于民间借贷而提出的主体问题、借贷无效以及利率过高等抗辩理由亦不能成立，本院均不予采纳。
关于焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，依据查明事实，合同标的物已由被告出售给案外人，已经不能交付，本案合同目的不能实现。故原告要求解除合同、返还购房款的诉请有事实和法律依据，应予支持。至于本案中的责任承担，在出卖人违约的情况下，购房者对惩罚性赔偿具有请求权，法院可以判决的惩罚性赔偿最高限额是已付购房款的一倍。但依据前述法律规定，判决出卖人双倍赔偿并不具有必然性。在具体的赔偿责任确定上，应综合考虑守约方的缔约目的、违约方的过错程度、守约方的实际损失等予以确定。具体到本案中，其一、原告与被告签订《郴州市商品房买卖合同》的同时，又签订了一份《房屋回购及担保协议》，在回购协议中，约定了房屋回购事宜、总回购款及按月回购款，两份协议的内容具有整体性。从协议约定可以看出，原告在收取高于原购房款的条件下允许被告回购房屋。因此，与普通购房者有所区别，本案中购房并非原告唯一的缔约目的，购房或者通过被告的回购来获取利益都是原告可以接受的选择。其二、双方在回购协议中约定：如被告未按合同约定付清全部回购款，即视为自动放弃回购权利，被告必须按照《商品房买卖合同（预售）》的约定履行义务。因此，本案《郴州市商品房买卖合同》须是以被告未按期支付回购款为生效要件，亦即生效时间为2013年7月28日最后一笔房屋回购款500万元未予支付时。而鑫隆公司将标的物出售给案外人是在2013年7月10日，此时因回购协议中约定的条件尚未成就，双方的《郴州市商品房买卖合同》已成立但未生效。鑫隆公司在回购权保留且房屋买卖合同尚未生效的情况下将标的物另行出售，虽然明显违约，但过错程度相对较轻。其三、本案中虽然原告没有提供证据证明其实际损失，或另行购房的差价损失等。但是被告在与原告以1，653，185.4元价款签订《郴州市商品房买卖合同》后，又与案外人就同一标的物以2，260，000元签订购房合同，两者之间的差价606，814.6元（2，260，000－1，653，185.4）是被告在本案中违约行为的增值获利。如果原被告按本案购房合同履行，该房产的增值获利应为本案原告享有，因此，上述差价可以视为原告因本案而产生的损失。综合以上因素，本院对原告要求被告双倍赔偿购房款的诉请不予支持，本院确定由被告鑫隆公司赔偿原告邓传容损失606，814.6元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除2013年3月28日原告邓传容与被告郴州市鑫隆房地产开发有限公司签订的隆华花园项目第13栋101号房的《郴州市商品房买卖合同》；
二、被告郴州市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告邓传容已付购房款1，653，185.4元；
三、被告郴州市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告邓传容损失606，814.6元；
四、驳回原告邓传容的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33，251元，诉讼保全费5000元，以上合计38，251元，由原告邓传容负担12，241元，由被告郴州市鑫隆房地产开发有限公司负担26，010元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 许斌海
审 判 员 李气春
代理审判员 李 程
二〇一四年七月七日
书 记 员 陈道勇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。