淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0802民初1320号
原告中国人民武装警察部队淮安市支队，住所地淮安市经济开发区翔宇大道35号。
负责人戴红军，职务支队长。
委托代理人陈天平，江苏淮宁律师事务所律师。
委托代理人雷华，系单位后勤处副处长。
被告淮安市神达商贸发展有限公司，住所地淮安市健康西路148号。
法定代表人唐乃勤，职务经理。
委托代理人李雨其，江苏岸庆律师事务所律师。
委托代理人孙欣予，江苏岸庆律师事务所实习律师。
原告中国人民武装警察部队淮安市支队（以下简称“武警支队”）诉被告淮安市神达商贸发展有限公司（以下简称“神达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法由审判员张树维独任审判，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告武警支队委托代理人陈天平、雷华，被告神达公司的委托代理人李雨其、孙欣予到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武警支队诉称：2013年1月，原、被告签订武警部队房地产租赁合同，原告将位于淮安市健康西路面积为153平方米房屋及375平方米场地租赁给被告，租期3年（从2013年1月1日至2015年12月31日），年租金9万元。合同到期后，原告多次要求被告将房屋恢复原状并返还，但被告一直不履行，同时被告还欠原告承租期间的租金20万元。现请求判令被告神达公司：1、返还承租房屋并恢复原状；2、支付租金20万元，并以20万元为基数按年利率24%支付从2015年7月1日起到房屋交付之日止的违约金；3、从2016年1月1日起按246.58元/天的标准支付房屋使用费至实际腾房之日止；4、承担本案诉讼费用。
被告神达公司辩称：原告要求前两年的增加的租金已经超过诉讼时效，被告已经付清前两年的租金计7万元，现被告只欠最后一年的租金3.5万元。另双方签订的租赁合同未经过具有相应审批权限的武警支队房地产营房部门审批加盖印章，所以合同没有生效。综上，原告诉请的事实和理由不成立，请求驳回原告的诉请。
经审理查明：2013年1月16日，原告武警支队与被告神达公司签订《武警部队房地产租赁合同》一份，双方约定：甲方（武警支队）将位于淮安市健康西路150号房屋面积为153平方米、场地面积为375平方米出租给乙方使用，租期3年，即2013年1月1日至2015年12月31日；三年租金为27万元，年租金为9万元，租金每半年结算一次，乙方于每季度前十日内交付甲方。合同第九条第（一）（三）、（四）项约定：租赁期内，甲方保证出的房地产符合武警部队房地产租赁条件，权属清楚；保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经武警部队审批部门批准；负责向武警部队基建营房部门办理租赁合同审核手续。合同第十条第（三）项约定：乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修、或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，全部费用由乙方承担，权属归甲方有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。合同第十三条约定：甲方有违反本合同第九条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付人民币（大写）￥元作为违约金。合同第十四条第（二）项约定：乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。合同的第十五条约定：本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的武警部队房地产营房管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。该合同的武警部队房地产管理部门意见处为空白，没有加盖合同审核专用章。合同签订后，原告武警支队没有向被告神达公司交付租赁期内的《军队房地产租赁许可证》。被告神达公司分别于2013年9月30日支付租金5万元、2013年12月19日支付租金2万元，此后没有再向原告武警支队支付过租金。
2016年2月29日，原告武警支队向被告神达公司发出清房告知书，载明：我单位清房工作小组前期多次要求腾退租赁房屋及交齐房租未果，现合同租期已过两月，若10日内未腾退房产和交清房租，我单位将此事向淮安市清河区人民法院提起诉讼请求。被告神达公司收到该告知书后，至今没有搬迁并交付承租的房地产。
另查明：被告神达公司从2006年5月起就承租涉案房屋用于经营。
以上事实，有房地产租赁合同、清房告知书、收费票据及双方当事人的当庭陈述为证，经庭审质证，予以确认。
庭审中，被告神达公司主张2013年1月16日的租赁合同已被原告武警支队篡改、房地产年租金为3.5万元/年且原告武警支队没有履行合同义务将租赁合同交相关部门审核，提供下列证据：1、[2004]后营字第1285号《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》及《军队空余房地产租赁管理规定》各一份，《通知》载明：出租军队空余房地产，必须到军队房地产管理部门办理登记注册手续，申领《军队房地产租赁许可证》，并在租赁场所明显位置悬挂。《管理规定》第十七条为：军队空余房地产租赁实行许可证制度。出租空余房地产，必须申领《军队房地产租赁许可证》，证明原告租赁空余房屋必须有武警部队房地产租赁许可证；2、2012年3月16日武警部队房地产租赁许可证一份，该许可证载明：出租人为原告武警支队、承租人为被告神达公司，有效期限为2012年1月1日至2012年12月31日，合同期限为2010年1月1日至2012年12月31日，合同总金额为10.5万元。该证据旨在证明原告与被告房屋租金的金额为3.5万元每年；3、周边房屋的租赁合同复印件四份，旨在证明年租金9万元明显过高，从而进一步证明双方的租赁合同实际每年租金为3.5万元。对此，原告武警支队质证称：对证据1的《通知》和《管理规定》的真实性有异议，因为是网上下载的，即使规定需要有租赁许可证，租赁合同也是合法有效的；对证据2的真实性认可，但是和本案无关联，但该许可证上载明的合同有效期在2012年12月31日已经截止，不能证明以后的租金情况；证据3中的4份租赁合同系复印件，故对该组证据的三性均不认可，而且租赁合同中所载的房屋、面积与原告的房屋、面积、坐落位置存在差异，不存在可比性。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告武警支队与被告神达公司签订书面租赁合同，该合同不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。2015年12月31日租赁合同到期后，被告神达公司继续使用涉案房地产，原、被告没有续签租赁合同，双方形成不定期租赁关系，原告武警支队可随时要求解除合同，但应在合理的期限内通知被告神达公司。2016年2月29日，原告武警支队向被告神达公司发出清房告知书，后又向本院起诉，表明其已明确要求解除与被告神达公司之间的租赁关系，但被告神达公司至今仍未迁出房屋并支付租金则构成违约。现原告武警支队要求被告神达公司返还租赁的场地和房屋，符合法律规定，本院照准。被告神达公司对承租房屋进行装修是经原告武警支队同意且双方对装修的附属物进行了约定，现租赁关系解除，原告武警支队要求将房屋恢复原状，于约有悖、于法不合，不予支持。
当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。本案中，双方当事人虽然在合同中约定“合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的武警部队房地产营房管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，该约定属于军队内部的规定并不能影响合同的效力，且双方租赁合同期限已界满，故对被告神达公司的该抗辩，本院不予采纳。但原告武警支队未按约定将合同交相应管理部门盖章并领取租赁许可证，构成违约，应当承担相应的违约责任。
承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告签订的租赁合同约定年租金为9万元，在2013年1月1日至2015年12月31日期间，被告神达公司仅支付7万余，现原告武警支队要求其支付尚欠的租金20万元，并从2016年1月1日起按9万元/年的标准支付租金至房地产实际交付时止，符合法律规定，本院予以支持。被告神达公司提供的房屋租赁合同复印件四份，旨在证明涉案房屋的租金远高于周边房屋的租金，因该四份租赁合同系复印件且该四份租赁合同中的房屋与本案所涉的房地产在面积、坐落位置等方面存在差异，故对该四份租赁合同不能佐证被告神达公司的观点。被告神达公司提供的武警部队房地产租赁许可证，其有效期限为2012年1月1日至2012年12月31日，亦不能反映有效期之后的租金数额。综上，被告神达公司主张原告武警支队篡改租金条款、双方约定年租金为3.5万元，依据不足，不予采信。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方当事人在合同中约定被告神达公司逾期缴纳租金的违约责任，但对原告武警支队违反合同约定第九条所应承担的违约责任未作明确约定。考虑到原、被告均存在违约的情形，结合双方违约责任的大小和程度，酌情确定被告神达公司支付原告武警支队违约金2万元。
经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告淮安市神达商贸发展有限公司于判决生效后三十日之内将位于淮安市健康西路150号房屋（面积为153平方米）、场地（面积为375平方米）返还给原告中国人民武装警察部队淮安市支队；
二、被告淮安市神达商贸发展有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告中国人民武装警察部队淮安市支队租金20万元、违约金2万元，合计22万元，并从2016年1月1日起按9万元/年的标准支付房地产占用使用费至房地产实际交付之日止；
三、驳回原告中国人民武装警察部队淮安市支队的其他诉讼请求。
本案案件受理费4840元，减半收取2420元，由被告神达公司承担。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：341201040002554)
审判员 张树维
二〇一六年六月十六日
书记员 朱隆基
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。