辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽民一终字第00144号
上诉人（原审原告）：许波。
被上诉人（原审被告）：沈阳天姿贸易有限公司。
被上诉人（原审第三人）：辽宁物产集团有限责任公司。
被上诉人（原审第三人）：辽宁物产集团托管企业经营有限公司。
被上诉人（原审第三人）：沈阳物资贸易中心。
上诉人许波诉被上诉人沈阳天姿贸易有限公司（以下简称天姿公司），辽宁物产集团有限责任公司（以下简称物产公司）、辽宁物产集团托管企业经营有限公司（以下简称托管公司）、沈阳物资贸易中心（以下简称贸易中心）申请执行人执行异议之诉一案，沈阳市中级人民法院于2014年2月7日作出（2013）沈中民二初字第106号民事判决。许波对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2014年5月9日公开开庭审理了本案，许波的委托代理人王喜滨、范广志，天资公司的委托代理人王昱，物产公司的委托代理人王长滨，托管公司的委托代理人王长滨，贸易中心的委托代理人王宝刚到庭参加诉讼，本案现审理终结。
一审法院查明，2003年6月24日，物产公司向辽宁省国有资产管理委员会提出请示，拟将位于沈阳市沈河区惠工街165号的房产（建筑面积为20，139平方米）整体出售，该楼经初步评估价值为5，070万元，拟出售价格为5，100万元，出售所得资金，用于安置职工和补充经营资金。2003年7月7日，辽宁省国有资产管理委员会下发了辽国资办发（2003）77号《关于同意出售房产的批复》，同意物产公司将位于沈阳市沈河区惠工街165号的房产（建筑面积为20，139平方米）整体出售，要求出售价格不得低于评估价格。
2003年6月2日，辽宁华信会计师事务所有限公司受物产公司委托，对物产公司位于沈阳市惠工街165号的物贸大厦（主楼及楼群）以及独立于大厦的综合楼、锅炉房和变电所、机器设备（4吨锅炉二台，6.5吨锅炉一台，560KVA变压器二台）进行资产评估，2003年6月15日，辽宁华信会计师事务所有限公司作出辽华会师评字（2003）第7号《物产公司资产评估报告书》，评估结论为物产公司委估资产评估值合计为50，702，522元。该《评估报告书》固定资产—房屋建筑物清查评估明细表（表5-1-1）第7项、第8项明确标注评估项目包括本案诉争的锅炉房、变电所，权证证号分别为001703、001704。
2003年7月7日，辽宁省国有资产管理委员会下达了辽国资办发（2003）75号《关于对辽宁物产集团物贸大厦资产评估结果核准的批复》，该批复内容如下：一、经审核，本项目对应的经济行为已经物产公司批准（辽物字（2003）49号），二、承担项目评估的辽宁华信会计事务所有限责任公司具有财政部颁发的资产评估资格，有关人员具有注册资产评估师资格。三、评估操作中所选用的方法是现行市价法，接近企业的实际情况。四、该项目评估基准日为2003年4月30日，评估报告所揭示的评估结论对公司此次出售资产项目有效，报告的有效期为一年。五、本项目评估报告使用各方应足以评估报告书揭示的特别事项和评估报告书中的法律效力等内容。六、本项目评估报告的法律责任由受委托评估机构和在评估报告中签字的注册评估师共同承担，不因评估管理部门的核准而转移其法律责任。
2003年7月30日，物产公司与天姿公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定如下：“甲方（出售方）：物产公司；乙方（购买方）：天姿公司；保证方：海城市天成物流运输有限公司；依据国资委批复及房产交易的相关法规，甲、乙双方协商一致，签订如下合同。第一条：乙方购买甲方坐落在沈阳市沈河区惠工街165号的房屋一栋（含锅炉房、车库楼等地上附属物），总建筑面积为20，139平方米，土地使用面积10，328.4平方米（上列两项面积以产权证及使用证为准）。房产质量以房产现有状态为准。第二条：上述房地产的交易价格3，500万元。第三条：付款期限与方式：1、乙方于合同签订后5日内向甲方付清房款300万元，该款用于办理房地产过户手续。房地产过户至乙方名下后，从交付乙方产权证之日起45日内，乙方支付甲方第二期购房款2，200万元及甲方为乙方垫付的房屋交易过户费100万元，余款1，000万元于二期款交付后一个月内结清。2、付款方式：汇票。第四条：乙方支付本合同三条1款中的第二期购房款后，即可派人进驻辽宁物资贸易大厦，参与管理或委托管理。第五条：乙方全部付清购房款后10日内，甲方即应与乙方办理完毕相应交接手续，包括出售房屋的图纸、供电、供暖、给排水、消防安全等全部技术文件资料。动迁、拆迁、原供暖户的供暖及提前解除原租赁合同事宜均由乙方承担。第六条：税费分担。交易过户费用由甲、乙双方各自承担50%。甲方出售房屋营业税由甲方自行承担。第七条：甲方出售房屋前已发生的债权，债务与乙方无关，由甲方自行承担。……”
同日，物产公司又与天姿公司签订协议书一份，约定了具体各项费用的冲减等事宜，双方所签协议书约定的内容如下：“甲方（出售方）：物产公司；乙方（购买方）：天姿公司。甲方出售乙方坐落在沈阳市沈河区惠工街165号房屋一栋，总成交价5，100万元。就具体费用承担及补偿事宜。甲、乙双方达成如下协议：一、甲方补偿乙方如下费用：1、甲方补偿乙方出售房屋所涉及动迁、拆迁及提前解除租赁合同等费用300万元。2、甲方补偿乙方由甲方售房前已预收的至2023年租金200万元，同时应承担交接时已预收的跨年度房租。上列1、2项合计500万元补偿费用，均从乙方应支付甲方购房款5100万元中直接扣除。二、乙方同意承担如下费用：乙方承担甲方出让土地的出让金，约1，100万元，由乙方直接交付相关部门。该费用属5，100万元额度内。三、过户费用承担：1、甲方承担房屋过户费用50%，约100万元。2、乙方承担房屋过户费用50%，约100万元。四、依据上述条款冲减及承担费用后，乙方应向甲方交纳购房交易价款3，500万元及甲方为乙方垫付过户费100万元。总计3，600万元。……”
2004年8月19日，受物产公司委托，案外人辽宁物资贸易有限公司与天姿公司签订《房产交接协议》一份，就房产交接事宜，协议内容如下：一、交接房产及地址：物产公司所属原沈阳物资贸易中心大厦（以下简称大厦），地址：沈阳市沈河区惠工街165号（面积以房产证为准），暂不交接部分为大厦主楼5楼的502、503、506、508房间。交接的房产及附属设施有：大厦主楼、附属楼、变电所、电梯、锅炉房、安全消防及保卫设施等，均以现有状态为准。二、交接日期安排：甲乙双方交接时间，从签订本协议之日起至2004年8月31日结束。……在一审法院庭审中，天姿公司确认其于2004年8月19日接收沈阳物资贸易中心的房屋，包括诉争的锅炉房和变电所及内部设备。
2003年8月12日，天姿公司取得位于沈阳市沈河区惠工街165号房屋的房屋所有权证书（房屋建筑面积为20，139平方米，不包括本案的诉争变电所、锅炉房）。2004年7月8日，天姿公司取得坐落于沈阳市沈河区惠工街165号土地的国有土地使用权证［证号为沈阳国用（2004）第0391号，使用权面积为8748.2㎡，土地用途为商业用地］。2013年6月21日，天姿公司取得坐落于沈阳市沈河区惠工街165号土地的国有土地使用权证［证号为沈阳国用（2013）第0045号，使用权面积为1597.02㎡，土地用途为工业用地］。上述土地使用权证包括本案诉争变电所和锅炉房所在土地。
2007年10月22日，托管公司以天姿公司为被告起诉至沈阳市中级人民法院，主张因2007年9月18日物产公司将天姿公司尚欠物产公司的售房余款部分债权转让给托管公司，故请求判令天姿公司给付尚欠购房款2，280，922.35元，在该案审理中，天姿公司提起反诉，要求判令托管公司向其支付因解决诉争房屋遗留问题所支出费用共计2，806，880.16元。2008年4月15日沈阳市中级人民法院作出（2007）沈中民二房初字第236号生效判决，判令驳回托管公司的起诉。天姿公司给付托管公司133，067.15元。该生效判决认定2004年8月31日，物产公司与天姿公司就位于包括本案诉争房产在内的惠工街165号房产进行交接。
2010年11月5日，天姿公司向托管公司支付7万元购房款后，托管公司的代理人王长滨向天姿公司出具收条一份，该收条注明：天姿公司的购房款及诉讼费的费用全部结清。
2009年4月24日，中国长城资产管理公司沈阳办事处作为原告，以贸易中心、沈阳物资服务大厦为被告起诉至沈阳市中级人民法院，请求判令贸易中心、沈阳物资服务大厦偿还借款本金470万元及利息。沈阳市中级人民法院作出（2009）沈中民（3）初字第128号民事生效判决，判令贸易中心于判决生效后十日内给付中国长城资产管理公司沈阳办事处本金470万元及利息。在该案中沈阳市中级人民法院依照（2009）沈中民三合初字第128-1号裁定书，查封了登记在贸易中心名下的位于沈阳市沈河区惠工街一段宏2里1号的房产（建筑面积880平方米，即本案诉争锅炉房）及登记在贸易中心名下的位于沈阳市沈河区惠工街一段宏2里1号的房产（建筑面积196平方米，即本案诉争变电所），后进入（2010）沈法执字第346号执行一案，沈阳市中级人民法院继续查封。
2013年4月24日，天姿公司向沈阳市中级人民法院提出执行异议，申请中止对于沈阳市沈河区惠工街一段宏2里1号的两处房产（诉争变电所、锅炉房）的执行，解除对于执行标的的查封。2013年8月5日，沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中执裁字第6号执行裁定书，中止（2010）沈法执字第346号对位于沈阳市沈河区惠工街一段宏2里1号的房产（卷号2-2-0173955，建筑面积880平方米，即本案诉争锅炉房）及登记在贸易中心名下的位于沈阳市沈河区惠工街一段宏2里1号的房产（卷号1215-5，证号1704，建筑面积196平方米，即本案诉争变电所）的执行。
2012年6月25日，许波与案外人中国长城资产管理公司签订《债权转让协议》一份，购买了长城资产的涉及本案诉争两处房屋的债权。该《债权转让协议》第2.1.22条约定：“沈阳物资贸易中心债权：民事判决书中利息的计算方式与长城公司的计息方式可能有差异……该债权项下的查封资产可能已灭失或无法实际执行；该企业为国有企业，可能存在职工安置或拖欠职工工资等问题。”
2013年8月21日，许波向沈阳市中级人民法院提出申请，将该院（2010）沈法执字第346号执行案件的申请执行人从中国长城资产管理有限公司沈阳办事处变更为许波。2013年8月26日，沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中执裁字第12号裁定书，裁定变更申请人许波为沈法执字第346号案件的申请执行人。
在沈阳市中级人民法院审理过程中，根据原告许波、被告天姿公司提供的贸易中心的企业法人登记情况查询卡，该查询卡上注明贸易中心的经济性质为全民所有制企业，主管部门为辽宁物产集团总公司。另，物产公司、托管公司均确认天姿公司已经支付了全部购房款。
在一审审理过程中，关于物产公司与贸易中心的关系问题，贸易中心自述其与物产公司是上下级关系，贸易中心自述托管公司直接的上级部门是国有资产经营公司，贸易中心是托管公司的下属企业。
2013年8月30日，许波向一审法院提起诉讼称：2013年4月24日，天姿公司以案外人的身份，向贵院提出《执行异议申请》，“申请贵院立即中止执行程序，解除对执行标的的查封”。其理由是天姿公司对申请执行的查封物拥有合法所有权。许波认为：首先，天姿公司与物产公司的买卖行为是无效的，其无权处分被执行人贸易中心的财产。其次，第6号裁定书对涉及的实体权利给予裁决，超出了法律规定的裁定范围。最后，第6号裁定书确认“按合同约定支付了相应对价”是错误的，天姿公司购买的涉案标的是按无照房屋购买，没有评估价格，不存在对价的问题。基于上述理由，许波诉至法院。请求法院判令：1、依法撤销沈阳市中级人民法院（2013）沈中执裁字第6号执行裁定书。2、驳回天姿公司的异议请求，确认贵院查封的执行标的物不属于天姿公司所有。3、确认物产公司的买卖合同中处置被执行人贸易中心的合法财产行为无效。4、判令贵院（2010）沈法执字第346号执行案件许可继续执行标的物。5、诉讼费由天姿公司承担。
天姿公司辩称：答辩人对异议标的拥有所有权，所提出的执行异议有事实和法律依据；因此，请求人民法院依法驳回许波的诉讼请求。2003年6月24日，物产公司向辽宁省国有资产管理委员会提交《关于出售房产的请示》（辽物字（2003）43号），拟将位于沈阳市沈河区惠工街165号的房产整体出售，以所得资金安置职工和补充经营资金；2003年7月7日，辽宁省国有资产管理委员会作出《关于同意出售房产的批复》（辽国资办发（2003）77号），指出为盘活存量资产、安排职工并轨、增加企业现金流量，促进资产保值增值，同意物产公司将位于沈阳市沈河区惠工街165号的房产整体出售，并指出出售价格不得低于评估价格。物产公司根据上述批复，委托辽宁华信会计师事务所对位于沈阳市沈河区惠工街165号的主楼、群楼、综合楼及其附属的锅炉房、变电所（即执行标的）、锅炉、变压器等资产进行整体评估。2003年6月15日，辽宁华信会计师事务所作出辽华会师评字（2003）第7号《资产评估报告书》，确定辽宁物产集团有限责任公司委估的上述资产评估值合计为人民币50，702，522元。2003年7月7日，辽宁省国有资产管理委员会作出《关于对辽宁物产集团物贸大厦资产评估结果核准的批复》（辽国资办发（2003）75号），核准了上述评估结果。2003年7月30日，物产公司与天姿公司签订《房屋买卖合同》及《协议书》，将座落于沈阳市沈河区惠工街165号的房屋（含锅炉房、车库楼等地上附属物、锅炉、变压器等）及房屋占用范围内的土地使用权整体出售给天姿公司，交易价格为人民币5，100万元（其中房屋价款3，500万元，其余为土地转让相关价款）。上述《房屋买卖合同》及《协议书》签订后，答辩人全面履行了约定义务，累计支付转让款人民币5，100万元。2004年8月19日，物产公司与天姿公司签订《房产交接协议》，向天姿公司交付了主楼、附属楼、锅炉房、变电所（即执行标的）、电梯、变电设备、安全消防及保卫设施等资产及相关图纸、资料等。2003年8月12日，天姿公司取得了沈河区惠工街165号房屋的所有权证书（沈房权证市沈河字第111**号）；2004年7月8日，天姿公司取得了上述房屋占用范围内的国有土地使用权证书（沈阳国用（2004）第0391号）。至此，天姿公司取得了沈河区惠工街165号主楼及其附属的锅炉房、变电所（执行标的）等房屋及相关设施设备等资产的所有权和上述房屋占用范围内的国有土地使用权，并一直实际使用至今。鉴于上述事实，天姿公司认为：物产公司在转制过程中，依据国有资产管理机关的批准、按依法评估价值与天姿公司签订、履行的《房屋买卖合同》合法有效；天姿公司全面履行买卖合同约定义务，依法取得了沈河区惠工街165号及其附属锅炉房、变电所（执行标的）等资产的所有权和相应的国有土地使用权，且已实际占有、使用多年。因此，天姿公司对上述不动产（包括执行标的）拥有合法的所有权、应受法律保护，许波无权执行或处分。综上，天姿公司认为：天姿公司与物产公司所签订和履行的买卖合同经辽宁省国有资产管理委员会批准、合法有效，天姿公司全面履行了合同约定义务，支付了相应对价并实际占有、使用所购房产多年，对该合同项下的全部土地办理了更名过户手续。因此，天姿公司对执行标的拥有所有权、所提出的执行异议有事实和法律依据。故，请求贵院依法驳回许波的各项诉讼请求，以维护天姿公司的合法权益。
物产公司辩称：一、贸易中心房产、锅炉房和变电所在计划经济时期的所有权登记为全民，是国有资产，出资人并非贸易中心，许波认为贸易中心为房屋所有人的观点不能成立。二、省国资委是省政府直属机构，是2003年成立的，代表国家履行出资人职责，符合法律规定，许波的观点是不能成立的。三、物产公司是省国资委直属企业，物产公司出售房产的行为是合法有效的。
托管公司辩称：一、托管公司与物产公司互为独立法人企业，对各自的民事行为均为独立承担民事责任。二、托管公司与本案无利害关系，不符合第三人主体资格。
贸易中心辩称：本案争议的房产贸易中心曾经有过使用权，一直没有所有权。房产80年建筑是计划经济的产物，当时属于国有资产，是国家投资建设的，争议的房产不归贸易中心所有，包括争议房屋在内的大楼属物产集团代表国家已经收回了。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条明确规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押，冻结。”依照上述规定，2003年7月30日，天姿公司与物产公司签订了房屋买卖合同，天姿公司整体购买了位于沈阳市沈河区惠工街165号的房屋及附属设施（包括本案诉争变电所和锅炉房）。物产公司的整体出售及委托评估行为经过辽宁省国有资产管理委员会的批准，2004年8月31日，物产公司将包括本案诉争锅炉房、变电所在内的惠工街165号房产交给天姿公司使用至今，2004年7月8日，天姿公司取得诉争房屋占用范围内的土地的国有土地使用权证书。在一审法院审理过程中，物产公司、托管公司均确认天姿公司已经支付了全部购房款，故沈阳市中级人民法院作出的（2013）沈中执裁字第6号执行裁定书，裁定中止对于本案诉争变电所及锅炉房的查封并无不当，许波请求许可其继续执行标的物的主张，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于许波请求确认查封的执行标的物不属于天姿公司所有，请求撤销（2013）沈中执裁字第6号执行裁定书的主张因不属于本案受案范围，一审法院不予审理。
关于许波主张的天姿公司购买涉案标的系按无证房购买，评估时并没有按照有证房进行评估的问题，一审法院认为，辽宁华信会计师事务所有限公司作出辽华会师评字（2003）第7号《辽宁物产集团有限责任公司资产评估报告书》固定资产—房屋建筑物清查评估明细表（表5-1-1）第7项、第8项明确标注评估项目包括本案诉争的锅炉房、变电所，且明确注明诉争锅炉房、变电所的权证证号分别为001703、001704，而该证号即为诉争锅炉房、变电所房屋所有权证存根注明的证号，且该评估报告业已经辽宁省国资委予以批复，天姿公司已经支付了诉争房屋评估确认的相应对价，故对于许波该主张，一审法院不予支持。关于许波主张物产公司无权处分贸易中心的财产的问题，一审法院认为许波、天姿公司在庭审中提供的贸易中心的工商档案中明确标注物产公司系贸易中心的主管部门，物产公司出售本案诉争变电所及锅炉房的行为业已经过辽宁国资委的批准，物产公司、托管公司、贸易中心均确认诉争房屋原系国有资产，物产公司向天姿公司出售本案诉争房屋的行为已经过国资委的批准，故物产公司对诉争房屋的处分系有权处分，对于许波该主张，一审法院不予支持。据此，判决如下：驳回许波的诉讼请求。案件受理费15，209元，由许波负担。
许波的上诉请求及理由：1、物产公司虽然是贸易中心的主管部门，但法律没有授权主管部门有处置下属企业财产的权利；2、国资委的批准文件中批复的是物产公司所有的坐落于惠工街165号的20139平方米整体房产，物产公司报请处置的也是自有的20，139平方米房产。该批复并不包含贸易中心的二处房产，该二处房产并不属于物产公司的附属房屋，再有贸易中心房屋地址在房屋管理部门登记地址并不一致。3、国资委批复不得低于评估价出售，但物产公司与天姿公司的成交价为3，500万元，低于评估价5，070万元，故一审法院认定天姿公司支付对价侵害了国家和许波利益；4、案涉争议房屋有产权，但天姿公司使用案涉房屋多年一直按无照房屋使用；5、（2013）沈中执裁字第6号执行裁定书，是本案引起诉争的法律文书，该裁定是本案审理的依据，许波请求撤销的行为并无不当，一审判决认定不属于本案受理范围是错误的；6、物产公司于2003年委托辽宁华信会计师事务所有限公司评估的目的是“企业改制拟处置的资产”，言外之意，该评估报告评估时是为了企业改制才委托评估的，那么，贸易中心工商档案记载，企业仍是国有企业，开业状态。企业资产评估后贸易中心并没进行改制，省国资委也没有批复处置其房产。7、我国《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，也就是说，不管在何种情况下，案涉不动产（锅炉房及变电所）均未发生转移，产权仍属于贸易中心。综上，请求二审法院撤销一审判决；依法确认物产公司与天姿公司的房屋买卖合同无效，改判争议房屋产权仍为贸易中心所有；改判（2010）沈法执字第346号执行案件许可继续执行标的物。
天姿公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
物产公司辩称：案涉房屋为国有资产，省国资委是政府直属机构，政府授权国资委代表国家行使审批和授权转让出售国有资产符合法律和政策规定，许波的上诉请求缺乏事实和法律依据，二审法院应维持一审判决。
托管公司辩称：托管公司与物产公司互为独立法人，应独立承担责任。托管公司与本案无利害关系，不符合第三人主体资格。
贸易中心辩称：我公司对案涉房屋有使用权，没有所有权。当时是计划经济房屋产权落在贸易中心名下，案涉房屋系锅炉房和变电所，属大楼的附属设施部分，大楼的供水供暖由附属建筑提供不可分割。请求驳回许波上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点问题应为许波诉求撤销沈阳市中级人民法院作出的（2013）沈中执裁字第6号执行裁定书，许可其对案涉的沈阳市沈河区惠工街一段宏2里1号的两处房产（变电所、锅炉房）执行的主张能否支持。
经本院审查，案涉房产为国有资产，物产公司出售案涉房产的行为业经辽宁国资委批准，且本案现有证据不能证明案涉房屋买卖合同违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，故物产公司与天姿公司就涉案房产的买卖协议及房产总价款的冲抵协议合法有效。案涉房产的评估报告及房屋买卖协议均证明涉案房产的出售包含双方诉争的变电所及锅炉房，买卖协议及冲抵协议证明合同总价款5，100万元，双方经协议冲抵后确认天姿公司实际应支付购房款3500万元。现物产公司、托管公司均确认天姿公司已支付了全部购房款并实际占有买卖房屋（包含变电所及锅炉房）。本案虽然诉争的标的物即变电所和锅炉房的房产尚未进行产权变更登记，天姿公司亦不能证明其未进行诉争房产的更名过户对此没有过错，但变电所及锅炉房所占有的土地已更名至天姿公司名下，且综合本案诉争房屋系沈阳市沈河区惠工街165号房产的附属设施具有不可分割性，许波诉求撤销沈阳市中级人民法院作出的（2013）沈中执裁字第6号执行裁定书，许可其对案涉的沈阳市沈河区惠工街一段宏2里1号的两处房产（变电所、锅炉房）执行的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15，209元，由许波负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄立君
审判员 张宝华
审判员 刘新忠
二〇一四年八月二十二日
书记员 孙梦依