湖南省冷水江市人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）冷民特字第25号
申请人冷水江市农村信用合作联社。
住所地：冷水江市广场路。
法定代表人：彭某某，该社理事长。
委托代理人曾某某，男，1964年9月14日出生，湖南红日律师事务所律师暨该社法律顾问。
委托代理人何某某，男，1977年3月29日出生，冷水江市农村信用合作联社风险资产部副经理。
被申请人刘某某，男，汉族，1988年6月14日出生，冷水江市人，住冷水江市布溪办事处。
委托代理人刘某甲，男，汉族，1962年8月7日出生，冷水江市人，住址同上，系被申请人刘某某之父。
被申请人郭某某，女，汉族，1963年2月28日出生，冷水江市人，住冷水江市布溪办事处。
申请人冷水江市农村信用合作联社于2014年8月8日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员张建华进行了审查，现已审查终结。
申请人冷水江市农村信用合作联社申请称：被申请人刘某某、郭某某与申请人于2013年5月27日签订了抵押合同，为刘某某作抵押向申请人借款680万元，于2016年5月21日到期，并约定了借款利息、还款方式及违约责任，用刘某某位于布办青园社区东尚裕嘉园等多处房产及郭某某位于布办青园社区东尚裕和园等多处车库提供抵押担保，并办理了房屋预登记手续及房屋抵押登记手续（房屋他项权证号为冷房他证布办字第5130004**号）。合同签订后，申请人依约向被申请人发放了贷款，在合同履行过程中，被申请人未按照借款合同的约定履行还息义务，已构成违约。请求人民法院依法裁定拍卖或者变卖被申请人的抵押房产以优先清偿申请人的借款本金及利息。
本院经审查认为：申请人冷水江市农村信用合作联社与被申请人刘某某于2013年5月21日签订的《个人贷款合同》合法有效，该合同约定：被申请人刘某某向申请人借款680万元，借款期限为36个月，月利率为10.4‰，还款方式为“按月结息、分期还本”。具体分期还款计划为：2014年12月20日还款50万元，2015年12月30日还款100万元，2016年5月20日还款530万元。被申请人刘某某、郭某某为该笔借款提供抵押担保。同时约定发生下列情形之一的，构成借款人违约：借款人未按照约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项，或未履行本合同下任何其他义务，或违背在本合同项下的陈述、保证或承诺的。借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。同日，被申请人刘某某以预告登记义务人为刘某某的位于冷水江市布办青园社区东尚裕嘉园9栋负一层、一层和二层的房产（预告登记权证号码为冷房预布办字第213000657号、213000658号、213000660号、213000661号、213000662号、213000663号、213000664号、213000665号、213000666号、213000667号、213000670号、213000671号、213000672号、213000673号、213000674号、213000675号、213000676号、213000677号、213000678号、213000679号、213000680号、213000681号、213000682号、213000683号），为所签订的《个人贷款合同》项下发生的债务提供抵押担保，签订了《最高额抵押合同》，并办理了预购商品抵押权预告登记。合同约定：抵押人（即刘某某）自愿为债务人自2013年5月20日起至2016年5月20日止，在抵押权人办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币肆佰捌拾万元整提供担保。抵押人的担保范围为债务人（即刘某某）发生的借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金和抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人（指申请人）实现债权的费用和其他应付的费用。债务人违反合同义务，抵押权人有权宣布担保债务全部提前到期并依法行使抵押权。
被申请人郭某某以其所有的位于冷水江市布办青园社区东尚裕和园的车库（产权证号为冷房权证字第000735**号、00071078号、00071070号、00071069号、00071103号、00071104号、000073537号、00071109号、00071110号、00071063号、00071065号、00071068号、00071071号、00071073号、00071074号、00071075号、00073542号、00073538号、00073539号、000735**号）为申请人与被申请人刘某某所签订的《个人贷款合同》项下发生的债务提供抵押担保，签订了《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记及他项权证。合同约定：抵押人（即郭某某）自愿为债务人自2013年5月20日起至2016年5月20日止，在抵押权人办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币贰佰万元整提供担保。抵押人的担保范围及债务人违反合同义务同申请人与被申请人刘某某签订的《最高额抵押合同》。
2013年5月21日，被申请人刘某某向申请人出具借款借据：借款金额680万元，借款月利率10.4‰，借款期限自2013年5月27日至2016年5月21日，还款方式为到期还本，按月付息。
《最高额抵押合同》成立并生效。根据两份《最高额抵押合同》的约定，申请人冷水江市农村信用合作联社依法取得了预告登记义务人为被申请人刘某某的位于冷水江市布办青园社区东尚裕嘉园9栋负一层、一层和二层的房产（预告登记权证号码为冷房预布办字第213000657号、213000658号、213000660号、213000661号、213000662号、213000663号、213000664号、213000665号、213000666号、213000667号、213000670号、213000671号、213000672号、213000673号、213000674号、213000675号、213000676号、213000677号、213000678号、213000679号、213000680号、213000681号、213000682号、213000683号）抵押权及被申请人郭某某所有的位于冷水江市布办青园社区东尚裕和园的车库（产权证号为冷房权证字第000735**号、00071078号、00071070号、00071069号、00071103号、00071104号、000073537号、00071109号、00071110号、00071063号、00071065号、00071068号、00071071号、00071073号、00071074号、00071075号、00073542号、00073538号、00073539号、000735**号，他项权证号为冷房他证布办字第5130004**号）的抵押权。根据2013年5月21日签订的《个人贷款合同》及借据的约定，被申请人刘某某尚欠申请人借款本金680万元及利息84964元（截止至2014年9月15日止）。由于被申请人刘某某未按约偿还借款利息，申请人冷水江市农村信用合作联社要求实现担保物权的申请符合合同的约定和法律规定，本院依法予以支持。申请人冷水江市农村信用合作联社依法可以从拍卖或者变卖抵押财产所得的价款中优先受偿，优先受偿的范围限于抵押登记的债权数额即借款本金680万元及利息。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：
一、将预告登记义务人为被申请人刘某某的位于冷水江市布办青园社区东尚裕嘉园9栋负一层、一层和二层的房产（预告登记权证号码为冷房预布办字第213000657号、213000658号、213000660号、213000661号、213000662号、213000663号、213000664号、213000665号、213000666号、213000667号、213000670号、213000671号、213000672号、213000673号、213000674号、213000675号、213000676号、213000677号、213000678号、213000679号、213000680号、213000681号、213000682号、213000683号）予以拍卖或者变卖，所得价款优先清偿申请人冷水江市农村信用合作联社的借款本金480万元及相应利息（利息从2014年7月22日起按月利率10.4‰计算至本金清偿之日止）；
二、将被申请人郭某某所有的位于冷水江市布办青园社区东尚裕和园的车库（产权证号为冷房权证字第000735**号、00071078号、00071070号、00071069号、00071103号、00071104号、000073537号、00071109号、00071110号、00071063号、00071065号、00071068号、00071071号、00071073号、00071074号、00071075号、00073542号、00073538号、00073539号、000735**号，他项权证号为冷房他证布办字第5130004**号）予以拍卖或者变卖，所得价款优先清偿申请人冷水江市农村信用合作联社的借款本金200万元及相应利息（利息从2014年7月22日起按月利率10.4‰计算至本金清偿之日止）。
本案案件申请费14500元，财产保全费5000元，共计19500元，由被申请人刘某某、郭某某承担。
本裁定为终审裁定。
审判员 张建华
二〇一四年十月十五日
书记员 刘 亮
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。