辽宁省锦州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）辽07执异42号
案外人：赛庆宽，男，1977年9月13日出生，汉族，住吉林省德惠市。
案外人：伍根土，男，1962年3月6日出生，汉族，住浙江省宁海县。
委托诉讼代理人：赛庆宽，男，1977年9月13日出生，汉族，住吉林省德惠市。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司锦州分行，住所地锦州市凌河区解放路五段24甲。
负责人：张国军，该分行行长。
委托诉讼代理人：李建，该分行职员。
委托诉讼代理人：陆迎新，辽宁新阳律师事务所律师。
被执行人：辽宁宜州房地产开发有限公司，住所地辽宁省义县义州镇站前村南关街168号。
法定代表人：孙培夫，该公司董事长。
被执行人：义县宜州大酒店有限公司，住所地辽宁省义县义州镇南关街168号。
法定代表人：赵海超，该公司执行董事兼总经理。
被执行人：孙培夫，男，1971年1月9日出生，汉族，公司董事长，户籍地浙江省诸暨市。
被执行人：王丽娜，女，1975年9月24日出生，汉族，户籍地辽宁省义县。
在本院执行中国工商银行股份有限公司锦州分行（以下简称工行锦州分行）与辽宁宜州房地产开发有限公司（以下简称宜州房地产公司）、义县宜州大酒店有限公司（以下简称宜州大酒店）、孙培夫、王丽娜借款合同纠纷一案中，案外人赛庆宽、伍根土于2018年1月7日对执行宜州房地产公司开发的义县义州镇瑞和华庭1号楼1单元601号、701号、801号、901号、1001号、1301号、1401号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人赛庆宽、伍根土称，赛庆宽于2015年2月13日以全款的方式购买了瑞和华庭二期1号楼1单元东单元601、701、801、901、1001、1301、1401七套住房，有抵押住宅楼协议为证，请法院给予保护。
申请执行人工行锦州分行称，我们与宜州房地产公司签订的是贷款合同、抵押合同，房子是2013年-2014年在房产监理处进行了抵押登记，抵押合同已经由法院认定有效，我们不同意案外人的执行异议申请。作为本案申请执行人，有优先受偿权。
被执行人宜州房地产公司、宜州大酒店、孙培夫、王丽娜均未提交书面意见。
本院查明，工行锦州分行与宜州房地产公司、宜州大酒店、孙培夫、王丽娜借款合同纠纷一案，工行锦州分行于2017年1月23日向本院申请财产保全，请求对宜州房地产公司位于义县义州镇振兴街瑞和华庭小区（义县迎宾路路南）的60,435.7平方米土地使用权（土地使用权证编号：国有[2010]第0320053号）及地上在建的457户房屋（建筑面积合计58,677.64平方米）进行查封。本院于2017年1月23日作出（2016）辽07民初221号民事裁定，对上述财产予以查封，期限为三年。该裁定书附查封清单，案涉房屋在查封清单之列。本院于2017年8月8日作出（2016）辽07民初221号民事判决：一、被告宜州房地产公司于判决生效后二十日内给付原告工行锦州分行借款本金8450万元及利息2,591,879.69元（截至2016年11月20日）；二、被告宜州房地产公司于判决生效后二十日内按合同约定给付原告工行锦州分行自2016年11月21日起至上述债务付清之日止的相应利息；三、原告工行锦州分行在8450万元借款本金及相应利息和实现债权的费用范围内，对被告宜州房地产公司提供的抵押物经折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；四、被告宜州大酒店、孙培夫、王丽娜对上述债务承担连带保证责任；五、被告宜州大酒店、孙培夫、王丽娜在承担连带清偿责任后，有权在担保责任范围内向被告宜州房地产公司追偿；六、驳回原告工行锦州分行的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费477,259元、保全费5000元，公告费300元，合计482,559元，均由被告宜州房地产公司承担。被告宜州大酒店、孙培夫、王丽娜对上述费用承担连带责任。该判决认定，宜州房地产公司分别于2013年11月20日、2014年1月22日、2014年5月14日与原告工行锦州分行签订《抵押合同》2份、《最高额抵押合同》1份，原告以其位于义县义州镇振兴街瑞和华庭小区的609户72,575.77㎡在建房屋及33,073.4㎡分摊土地使用权（国有[2010]第0320053号土地使用权证60,435.7㎡中分摊）为案涉借款提供抵押担保，并分别在义县房产管理处、义县国土资源局办理了在建工程和土地使用权的抵押登记。2016年11月，双方在义县国土资源局办理了不动产登记，将前述抵押的在建工程和土地使用权《他项权证》合并更换为《不动产登记证明》。抵押合同约定：抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用。因宜州房地产公司表示不再提取剩余的约定贷款额度，原告应其要求释放、撤销了152户13,898.13㎡在建房屋和相应3,735.17㎡分摊土地使用权的抵押。现上述3份抵押合同项下剩余抵押物为：457户58,677.64㎡在建房屋和29,338.24㎡分摊土地使用权，原告持有不动产登记证明457本。该判决已经发生法律效力。工行锦州分行申请强制执行，本院于2017年10月31日立案执行。在执行过程中，案外人赛庆宽、伍根土向本院提出异议。
另查明，浙江八达建设集团有限公司瑞和华庭二期项目部与伍根土于2013年7月8日签订木模施工承包协议，协议约定由浙江八达建设集团有限公司承建的瑞和华庭二期项目1#、2#及商场工程的支模部分分项工程承包给乙方（伍根土）施工，总建筑面积约5.2万平方米。2013年9月8日，浙江八达建设集团有限公司与第三人吴同浩签订建筑器材租赁合同，伍根土以担保人身份在合同上签字，合同约定承租方因建筑施工需要，向吴同浩租用建筑器材。2015年2月13日，浙江八达瑞和华庭项目部孙培明与伍根土、赛庆宽签订人工费抵住宅楼协议，协议主要内容为：宜州房地产公司（担保方）同意将瑞和华庭二期1#东单元1-601、1-701、1-801、1-901、1-1001，共计五户总面积为437.35平方米，以每平方米2000元作抵押，抵押款共计874700元。如在2015年6月1日前浙江八达瑞和华庭项目部（甲方）不付劳务费，产权归赛庆宽、伍根土（乙方）所有。但在2015年6月1日前甲方若付清劳务费，协议自动失效。协议书右下方有孙培明代表甲方签字，赛庆宽代表乙方签字，担保方处加盖有“辽宁宜州房地产开发有限公司”印章。赛庆宽、伍根土提交的浙江八达瑞和华庭1#、2#楼木工班组工程量及人工费结算单载明：总计工程人工费10398500元，已付款7823000元，另以1#楼5套住宅抵付人工及材料费合计874700元，所剩余款未付170万，浙江八达瑞和华庭项目部孙培明在结算单上签字确认，签字时间为2015年11月3日。2015年2月13日，浙江八达瑞和华庭项目部孙培明与赛庆宽、伍根土、吴同浩签订钢管扣件租赁费抵押住宅楼协议，协议主要内容为：宜州房地产公司（担保方）同意将瑞和华庭二期1#东单元1-1301、1-1401共计两户总面积为174.94平方米，以每平方米2300元作抵押，抵押款为402362元，如在2015年6月1日前浙江八达瑞和华庭项目部（甲方）不付款，产权归赛庆宽、伍根土、吴同浩（乙方）所有。但在2015年6月1日前甲方若付款，协议自动失效。协议书右下方有孙培明代表甲方签字，吴同浩代表乙方签字，担保方处加盖有“辽宁宜州房地产开发有限公司”印章。
又查明，伍根土诉浙江八达建设集团有限公司合同纠纷一案，辽宁省义县人民法院于2016年9月7日作出（2016）辽0727民初304号民事判决，该判决认定：被告浙江八达建设集团有限公司是义县瑞和华庭小区的施工方，并组建义县宜州*瑞和华庭工程项目部，由孙培明任该项目部经理。2012年至2014年期间，原告伍根土为瑞和华庭项目做木工，完工后被告未能为原告全部结清人工费，被告尚欠原告人工费人民币170万元。该判决已经发生法律效力。
本院认为，本案的焦点是案外人赛庆宽、伍根土对本案执行标的（宜州房地产公司开发的义县义州镇瑞和华庭1号楼1单元601号、701号、801号、901号、1001号、1301号、1401号房屋）是否享有足以排除执行的权利。
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》进一步确认了，建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。案外人赛庆宽、伍根土与浙江八达建设集团有限公司内设机构浙江八达瑞和华庭项目部及宜州房地产公司于2015年2月13日签订人工费抵住宅楼协议、钢管扣件租赁费抵押住宅楼协议，签订协议时工程已完工，故应认定协议的性质系以物抵债协议，其目的是为了将案涉房屋折价抵顶已到给付期限的人工费、设备租赁费等工程款。依据上述规定，案外人赛庆宽、伍根土所享有的建设工程价款优先权优先于申请执行人工行锦州分行对案涉房屋所享有的抵押权，其对本案执行标的享有的权利足以排除执行。
综上，赛庆宽、伍根土的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：
中止对辽宁宜州房地产开发有限公司开发的义县义州镇瑞和华庭1号楼1单元601号、701号、801号、901号、1001号、1301号、1401号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘艳芬
审 判 员 庄丽洁
审 判 员 姚雪峰
二〇一八年六月二十五日
法官助理 韩 双
书 记 员 郭晶晶