上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第44918号
原告胡爱月。
委托代理人云惟斌，上海市大华律师事务所律师。
被告汪志坚。
委托代理人王江，上海精诚海众律师事务所律师。
原告胡爱月诉被告汪志坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人云惟斌、被告的委托代理人王江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡爱月诉称，原、被告于2009年3月起签订转租协议，约定原告将位于上海市浦东新区德平路XXX号的店铺出租给被告，租期自2009年3月1日起至2014年3月31日止。2012年7月前被告尚能按约支付租金，此后一直拖欠，原告多次沟通未果，故诉至本院：1、判令双方租赁合同自2013年2月28日解除；2、判令被告支付租金人民币（以下币种同）252，000元；3、判令被告支付水费14，968.70元；4、判令被告支付滞纳金20，000元。
被告汪志坚辩称，双方的租赁合同在2012年6月30日已经解除，被告当时就已经搬出并交还了钥匙，也不存在拖欠租金及水电费的情况；被告曾向原告提出解除合同，其单方解除合同的后果就是原告没收押金，且被告已举证证明房屋已经交还原告，故双方合同已经实际解除；原告诉请的租金已经超过诉讼时效；因原告系非法转租，租赁面积等存在不符事实的情况，原告对双方合同解除负有主要责任，故不同意原告的诉请。
经审理查明：坐落于上海市浦东新区德平路XXX号底层房屋建筑面积273.86平方米，房屋类型为店铺，坐落于上海市浦东新区德平路XXX号2层房屋建筑面积217.51平方米，房屋类型为办公楼，上述房屋产权人为案外人周灿群、杨秀兰共同共有。
2008年3月13日，周灿群（出租方、甲方）与胡爱月（承租方、乙方）签订“租赁协议”，约定甲方将其拥有的浦东新区德平路XXX号店铺出租给乙方，该物业建筑面积为491.37平方米（即产权证面积），供乙方作为从事其经营活动，租赁期限为六年，自2008年4月1日起至2014年3月31日止；在租赁期限内，乙方在未得到甲方书面同意下，不得转租，否则视为违约；物业全年租金为750，000元（该租金不包括房租税金，税金由乙方承担），每六个月为一次付款期，付款日为每期的前十天；租金由第三个年度起每年在第一年租金的基础上递增5%（2010年1月1日起）；如乙方逾期缴纳租金，除应支付租金外，还应每日缴纳租金的3%作为滞纳金，否则视为违约；乙方在支付第一期租金的同时，应支付相当于三个月租金的押金（187，500元），协议终止后，甲方应将押金全额退还给乙方；乙方延迟缴纳租金达一个月或者违反本协议任何一条，除本协议另有约定，否则视为乙方违约，甲方有权单方面终止本协议，并按下列规定赔款：1、赔偿甲方相当于三个月租金的违约金；2、押金不予退还。协议另对其他事项作了约定。
2009年1月10日，胡爱月与汪志坚签订“租赁协议”，约定甲方（胡爱月）将其所拥有的上海市浦东新区德平路XXX号店铺出租给乙方用于经营，该物业建筑面积450平方米。租赁期限五年，自2009年3月1日起至2014年3月31日止，装修期为2009年1月10日起至2009年2月28日；在租赁期限内，乙方在未得到甲方书面同意下，不得转租，否则视为违约；物业全年租金360，000元（该租金不包括房租税金，税金由乙方承担），每三个月为一次付款期，付款日为每期的前十天；租金由第三个年度起每年在前一年基础上递增5%（2011年3月1日起）；乙方在支付第一期租金的同时，应支付相当于两个月租金的押金60，000元，协议终止后，甲方应将押金全额退还给乙方；租赁期间，乙方租用所发生的水、电、电话等费用均由乙方承担，按月支付；租赁期间，如果甲方所有权变更，甲方应保证本协议对新所有权者仍然有效；乙方延迟缴纳租金达一个月或者违反本协议任何一条，除本协议另有约定，否则视为乙方违约，甲方有权单方面终止本协议，并按下列规定赔款：1、押金不予退还。协议另对其他事项作了约定。
2012年11月27日，周灿群以胡爱月从2008年4月起租赁其房产从事经营，2012年4月之后一直不付租金为由，诉请来院，要求：1、判决周灿群与胡爱月之间的房屋租赁合同自2012年11月15日解除，胡爱月搬离租赁场所并恢复原状；2、胡爱月支付至返还房屋之日止的欠付租金；3、胡爱月支付解除合同违约金；4、胡爱月支付逾期支付租金的滞纳金等。本院以（2012）浦民一（民）初字第39372号民事判决书，判决如下：1、周灿群与胡爱月之间的房屋租赁合同于2012年11月17日解除；2、胡爱月支付周灿群自2012年10月1日起至2013年2月28日止的租金及使用费；3、胡爱月支付周灿群解除合同违约金187，500元；4、胡爱月支付周灿群逾期付款滞纳金10，000元等。嗣后，周灿群与胡爱月均未上诉。
审理中，汪志坚向法庭提供了2013年2月27日（2012）浦民一（民）初字第39372号案件的庭审笔录一份，其中内容节选如下：“审：‘被告（本节中指胡爱月），陈述房屋现状？’被：‘我们在11.13（指2012年11月13日）就已经搬离。’审：‘被告搬离以后是否与原告（本节中指周灿群）办理交接手续？’被：‘没有办理过交接手续。’审：‘被告搬离为何不通知原告？’被：‘因为在协商的时候已经达成一致被告将能搬离的物品搬走，搬离的时候电话通知原告的。房子现在空在那里，没有锁的’。审：‘被告是否将合同面积全部搬空？有无转租行为？’被：‘被告在承租以后与案外人有个合作，用于开设巴比馒头，被告搬离以后案外人也搬离了。原告函件中也称逾期视为放弃物品所有权。’原：‘门现在还是锁着的，原告无法进入。被告11.13（指2012年11月13日）没有通知原告被告已经搬离，也没有与原告交接。’审：‘被告，租赁场所里面是否还有被告需要搬离的物品？遗留物品被告是否还需要？’被：‘当时协商时说留下的东西都给原告的，系争房屋里面尚存的东西包括中央空调、热水器、阁楼等设施，’……审：‘继续开庭。关于被告遗留在租赁房屋内的中央空调热水器等，是否需要搬离，被告意见？’被：‘能搬离的物品，被告已经全部搬离。现在遗留在租赁房屋内的设施，被告不打算搬离，作为被告的损失予以考虑。’审：‘告知被告，被告反诉主张的损失，可能存在法院支持或不支持的情况。如果不支持，这部分物品如何处理？’被：‘知道。如果不支持，这部分物品被告予以放弃。’审：‘原告方，给予被告方的表态，房屋是否愿意自行收回？’原：‘被告方将遗留物品等作为损失考虑的意见，原告认为没有道理。原告会派人确认，没有其他人在使用的，就今天自行收回房屋。如果有情况，第一时间告知法院。’被：‘被告另外补充提交一份函件，被告在搬离以后曾发函告知原告收回房屋，并表示愿意交接被告自行配置的钥匙，但没有收件退回。’原：‘原告没有收到过，被告也没有讲过有关情况。’审：‘邮件当场拆封。’……”胡爱月对该笔录真实性无异议，但认为上述只是其个人陈述，并没有得到法庭认可。汪志坚另提供吴群出具的调查笔录和上海市浦东新区金杨新村街道苏世杏茶叶店出具的情况说明各一份，欲证明其早在2012年6月底就已经迁出承租房屋。胡爱月对上述两份证据的真实性均未予认可。
审理中，胡爱月向法庭提供由周灿群出具的情况说明一份，内容为：胡爱月在向周灿群租赁德平路XXX号房屋时，就该房屋转租他人从事经营已取得其同意；周灿群与胡爱月的合同于2013年2月终止，胡爱月已支付租金至2013年2月。审理中，周灿群到院对该情况说明真实性予以了确认。胡爱月另向法庭提供系争房屋自2011年1月起至2012年10月间的水费发票和签购单，证明自2011年1月起至2012年10月12日止系争房屋产生水费共计14，968.70元。汪志坚则认为承租期间的水费由3家轮流分担，其已经按时支付了水费，但未保留单据。胡爱月还提供函件一份，证明其于2012年11月12日向汪志坚发出“立即履行协议约定的函”，要求汪志坚支付租金、滞纳金等。汪志坚辩称未收到该函。
庭审中，双方确认一致，胡爱月自周灿群处租得德平路XXX号房屋以后，将房屋2层的全部和1层的部分租给汪志坚，1层的大部分租给蔡梅经营箱包、鞋类等，另将1层小格子间租给了一家包子店；合同签订后，汪志坚向胡爱月缴纳了押金60，000元，并支付了截至2012年6月30日止的租金，之后未付；合同约定自2012年4月1日起的租金标准为每月31，500元。汪志坚表示，合同解除后，要求胡爱月返还押金60，000元。胡爱月则表示：按合同约定，被告违约，押金不予退还；汪志坚承租的房屋用水较多，要求按照水费总额的80%判决其承担；合同约定的滞纳金为每日未付租金的3%，其仅主张20，000元。汪志坚则表示，合同约定的滞纳金为每日支付租金的3%，指每日应付日租金的3%。
以上事实，由租赁协议、民事判决书、情况说明、庭审笔录及当事人的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，原告与被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。首先，关于合同解除问题。经审理查明，被告仅支付租金至2012年6月底，之后不付租金的理由是因为原告和大房东之间有矛盾，并向原告提出解除合同，但因其未提供双方协商一致解除合同的依据，且原告亦作否认，故本院认为系争合同系被告擅自搬离违约解除，被告应承担相应违约责任。原告提出合同解除后押金不予退还，于法有据，予以支持。其次，关于房屋的返还时间问题。原告提出被告一直没有还房，应以2013年2月28日周灿群收回房屋之日为实际返还之日，被告认为房屋早已于2012年6月底返还原告。因原告主张的周灿群收回房屋之日与汪志坚还房之日并非同一行为，而被告提出已经返还，却未提出返还房屋的书面交接单等证据，其主张的迁离之日与返还之日亦非同一概念，故对双方的说法均不予采信。经审查，原告在前案笔录中自称2012年11月13日就已经搬离，在搬离以后曾发函告知原告收回房屋，并表示愿意交接原告自行配置的钥匙，故可以认定截至2012年11月13日当天，房屋已经由原告收回的事实。故被告应再向原告支付自2012年7月1日起至2012年11月13日止的租金，对原告的诉请予以相应支持。被告辩称原告主张租金超过时效，并无事实依据，不予采纳。同理，被告应支付至2012年11月13日止的水费，因双方对水费金额和承担方式等均有争议，也不能提供相应证据证明，考虑到三家分租和被告的经营业态等因素，本院酌定由被告支付其中10，478.09元，超过部分不予支持。被告认为其已经付清水费，并无证据证明，不予采信。最后，关于滞纳金问题。从双方约定的该条约定的字面内容上看，“租金的3%”中的“租金”即指“逾期缴纳租金”、“应支付租金”中的未付租金，而非被告所辩解的日租金，故对被告的辩解不予采纳。但考虑到违约金约定过高，综合被告的违约情况，本院依据公平原则酌情确定被告承担滞纳金5，000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认原告胡爱月与被告汪志坚于2009年1月10日签订的“租赁协议”解除；
二、被告汪志坚应于本判决生效之日起十日内向原告胡爱月支付自2012年7月1日起至2012年11月13日止的租金（按每月31，500元的标准按实计算）；
三、被告汪志坚应于本判决生效之日起十日内支付原告胡爱月滞纳金5，000元；
四、被告汪志坚应于本判决生效之日起十日内支付原告胡爱月水费人民币10，478.09元；
五、驳回原告胡爱月的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，604元（胡爱月已预付），减半收取2，802元，由原告负担1，080元，被告负担1，722元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 斌
二〇一四年四月二日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。