浙江省宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬仑民初字第2279号
原告（反诉被告）：王纪红（公民身份号码：3302061982********），男，1982年10月12日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区，现住浙江省宁波市北仑区。
被告（反诉原告）：李本沧（公民身份号码：3203241974********），男，1974年5月7日出生，汉族，住江苏省睢宁县。
委托代理人：张勇，浙江吴克汀律师事务所律师。
原告王纪红与被告李本沧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年12月15日立案受理，被告李本沧于2010年12月27日提起反诉，本院受理后与本诉一并予以审理，并依法由代理审判员宋建侠适用简易程序于2011年1月18日、2月22日公开开庭进行了审理。原告王纪红、被告李本沧的委托代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王纪红起诉称：2010年9月19日，我与被告签订房屋租赁转让协议。因被告承诺在没有明火的情况下可以开小吃店，且我是诚心租这个房子，所以就于2010年9月19日、9月20日、9月23日先后总共支付给被告30000元转让费。签了协议之后，我将开小吃店的菜单等这些文件给交给物业审批，但是物业不同意这个店面经营餐饮类项目。签订协议时，被告告知我房东当时在外面出差，等房东9月底回来后就可以签合同了，也就是我与房东签订租赁合同。房东回来后，不同意与我签订租赁合同，房东的意思是要经过物业那边同意。所以原告跟被告协商，不要这个房子了，被告说在该店面再次转让出去之前，被告应该交给房东的房租费双方一人承担一些，当时我也是同意的。大约在2010年10月19日，被告告诉我因为被告跟我签了转让协议，被告不能两次转让，所以让我写了一个情况说明，也就是被告提交的反诉证据，这样被告才能将店面再转让出去，于是被告写好内容，我在上面签了字。争议的店面现已经转出去了，具体时间我是不清楚的，但我去看过，是经营小孩子的童装店。现我要求被告退还转让订金及转让费，但被告迟迟不予退还，故诉至法院请求判令：被告偿还转让费及定金共计30000元整。庭审中，原告增加诉讼请求：要求确认原、被告签订的房屋租赁转让协议无效。
为证明上述事实，原告提供了以下证据：1、房屋租赁转让协议，证明双方签订转让协议并对相关内容进行了约定。2、收条，证明在2010年9月20日被告收取原告8000元。3、收条，证明在2010年9月23日我支付被告转让费20000元。4、曼哈顿广场证明，证明广场C区216商铺因本身设施问题不可经营餐饮类项目。
被告李本沧答辩称：房屋租赁转让协议是双方真实意思表示，合法有效，被告已将租赁权转让给了原告，合同约定的转让费是50000元，被告已经按约履行了全部的合同义务，房东也是同意将店面租给原告的。原告已经支付的30000元转让费不仅无需返还，且原告还要将剩余的20000元转让费支付给被告。
被告未在本诉部分提供证据。
反诉原告李本沧起诉称：2010年5月，反诉原告李本沧从其他人手上受让了曼哈顿商业广场C区216号商铺，并支付了相应的转让费。2010年9月份，反诉原告因另谋发展，把曼哈顿商业广场C区216号商铺又转让给反诉被告王纪红，双方都签订书面《房屋租赁转让协议》，并约定：支付转让费50000元，该转让费包括餐桌6张，吧台1个，操作台1个，空调1个，反诉被告已经支付部分转让费及其定金共计30000元，且也把自己的部分东西搬入曼哈顿商业广场C区216号商铺，并准备开始装修。与此同时，反诉原告也约好商铺所有者至该商铺，准备告让商铺所有者与反诉被告王纪红签订房屋租赁合同。然而反诉被告此时却借口因广场本身设施问题不可经营餐饮类项目为由，欲解除双方所签订之《房屋租赁转让协议》，并退还已给付的转让费及其定金共计30000元。现诉至法院请求判令：反诉被告立即支付反诉原告拖欠未付的转让费20000元。
为证明上述事实，反诉原告提供了被反诉人之说明以证明被反诉人借口因广场本身设施问题不可营业餐饮类项目为由，欲解除双方所签订之房屋租赁转让协议，并退还已给付的转让费及其定金共计30000元，但根本不存在房东不同意房屋租赁而导致合同无法履行的事实。
反诉被告王纪红答辩称：反诉原告已经将争议店面转让，要求反诉被告支付剩余转让费20000元没有依据。
反诉被告王纪红未向本院提供证据。
经庭审质证，被告对原告提交的证据2、3均无异议，经审核上述证据来源合法，内容真实有效，本院依法采信。对原告证据4，被告认为不具有关联性。经审核，本院对其真实性予以采信。对反诉原告提供的被反诉人之说明，本院认为该证据不足以说明房屋租赁权的转让已经取得房东的同意，故不予认定。对本院依法对争议房屋所有权人吕斌所作的笔录，原、被告均无异议。经审核，本院对该证据予以采信。
根据采信的证据，并结合原、被告庭审陈述，本院依法确认以下事实：2010年5月14日，被告李本沧与案外人吕斌签订租赁合同，约定吕斌将位于新大路1229号（曼哈顿商业广场）C幢C216的房屋出租给被告，租赁期限自2010年5月20日起至2012年5月20日止，第一年租金35000元，第二年租金45000元。2010年9月19日，被告与原告签订房屋租赁转让协议，约定“甲方有大润发C区216店面房租赁权转让给乙方，转让费伍万元正（一次性），房租金45000元/年，转让包括餐桌6张，吧台1个，操作台1个，空调1台”，原告当天将定金2000元付给被告，并于2010年9月20日、9月23日先后支付转让费8000元、20000元。被告承诺等房东9月底从外地出差回来后，让原告与房东签订正式的房屋租赁合同。后房东回来，但未与原告签订房屋租赁合同。2010年10月25日，宁波曼哈顿商业广场开发有限公司出具证明，载明：兹有曼哈顿商业广场C区216商铺，因广场本身设施问题不可营业餐饮类项目。被告已于2010年12月将争议房屋转让给他人，由他人与房东签订房屋租赁合同，被告已退出与房东的租赁合同关系。
本案争议的焦点是房屋租赁转让协议的效力。原告认为该协议没有经过房东同意是无效的，被告已经收取的转让费应当返还。被告认为该协议是双方真实意思表示，合法有效，被告不仅无需返还已收取的转让费，原告还应当继续履行，将剩余2万元转让费支付给被告。经原、被告一致确认，房屋租赁转让协议转让的标的包括：固定资产（包括餐桌、吧台、操作台、空调）；被告与房东租赁合同项下的被告全部的权利义务（即由原告与房东按照45000元/年的租金标准直接签订房屋租赁合同，被告退出与房东的租赁合同关系）。本院认为，被告将其与房东的租赁合同项下相应的合同权利义务转让给原告承受，由原告与房东直接签订租赁合同，被告退出与房东的租赁合同关系，这实质是合同权利义务的概括转让，餐桌、吧台、操作台、空调的转让仅居于附属性的地位，因此需要取得租赁合同相对方即房东的同意。在房屋所有人未明确是否租赁前，双方的合同属效力待定，结合本院依法对房屋所有权人吕斌所作调查笔录，应认定被告将争议店面租赁权转让给原告并未取得房东的同意，故原、被告签订的房屋租赁转让协议无效。被告主张已将店面里的餐桌、吧台、操作台、空调交付给原告，但未能提供相应的证据，且后来被告又将争议的房屋租赁权转让给案外人，并由房东和案外人签订了租赁合同，可推断原告并未实际控制争议的店面，故对被告的上述主张本院难以采信。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应将已收取的款项30000元返还原告，原告的诉讼请求合法合理，本院予以支持。被告认为如果合同无效，要求原告赔偿损失，但并未提供相应的证据。而反诉原告基于合同有效要求反诉被告支付剩余转让费20000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十八条的规定，判决如下：
一、原告王纪红与被告李本沧于2010年9月19日签订的房屋租赁转让协议无效；
二、被告李本沧应于本判决生效后3日内返还原告王纪红人民币30000元；
三、驳回反诉原告李本沧的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费550元，减半收取275元，由被告李本沧负担。反诉受理费150元，由反诉原告李本沧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
如本判决生效后，义务人拒不履行，权利人可在本判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 宋建侠
二〇一一年二月二十三日
代书 记员 朱洁娜