广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初6503号
原告：张锡楠，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码：×××3111。
委托代理人：王远志，系广东宝慧律师事务所律师。
委托代理人：傅开凯，系广东法家律师事务所律师。
被告：广东中旅（南海）旅游投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区，注册号：XX。
法定代表人：李晖。
委托代理人：唐卉，女，瑶族，××年××月××日出生，住广东省广州市海珠区，系公司员工。
第三人：兴业银行股份有限公司佛山高明支行，住所地：佛山市高明区，注册号：XX。
负责人：陈志文。
委托代理人：杜晓，系广东天伦（佛山）律师事务所律师。
委托代理人：吴晨晓，系广东天伦（佛山）律师事务所律师。
上列原、被告、第三人商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月19日受理后，依法适用简易程序由代理审判员黄伟独任审判，于2016年5月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王远志、被告委托代理人唐卉、第三人委托代理人杜晓、吴晨晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年5月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称涉讼合同）、补充协议，后按约支付了首期款1034834元、物业维修基金32348.4元。原告于2013年5月27日与第三人签订《个人购房抵押（保证）借款合同》、《个人借款保证合同》，后第三人于2013年6月5日正式放款2200000元，原告开始每月支付贷款利息。根据涉讼合同第八条的约定，被告应当于2014年6月30日前将合格的商品房交付原告使用；涉讼合同第九条约定，被告逾期交付超过60日的，原告有权解除合同，并要求被告承担相应赔偿责任。被告至今未履行交付义务，经原告多次催告未果，已经构成违约，致使涉讼合同目的无法实现，原告有权要求解除合同并获得赔偿。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》，涉讼合同被解除致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告特起诉，请求判令：1.解除原、被告于2013年5月11日签订的商品房买卖合同及补充协议，被告向原告返还购房款3234834元，及以3234834元为本金按中国人民银行同期贷款利率从2013年5月11日起计算至被告清偿完毕之日止的利息；2.被告向原告返还已支付的物业维修资金32348.4元，及以32348.4元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年5月11日起计算至被告清偿完毕之日止的利息；3.解除原告与第三人与2013年5月27日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》及《个人借款保证合同》；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、原、被告签订的涉讼合同经佛山市南海区房产交易所备案，是合法有效的合同。现由于施工单位的原因，尚未完成水电相关配套设施的调试，故暂未通过综合验收。原告提出解除合同后，被告多次与原告联系，愿意和解，进行房屋折价及物业管理费等相应补偿。根据涉讼合同，合同解除的，被告只需按照合同的约定，按照房款的5%支付违约金，原告诉请计付利息没有依据。二、物业维修基金为代收代缴性质，如原告要求退还，被告可以退还相应本金。三、法院如判令解除涉讼合同，被告同意解除原告与第三人签订的贷款合同。
第三人针对原告起诉陈述意见称：1.南海法院对原告诉请解除涉讼借款合同和保证合同没有管辖权。2.保证合同系第三人与第三方签订，原告诉请解除不具备主体资格。3.根据最高人民法院司法解释，第三人在本案中没有提出诉讼请求，本案不应一并予以审理。4.基于本案法院通知第三人到庭，第三人对原、被告纠纷的意见是在第三人的金融债权、抵押权未得以实现前，第三方不同意涉讼房产标的发生变动。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告身份证复印件1份。
2.被告工商公示信息打印件1份。
3.第三人工商公示信息打印件1份。
证据1-3用以证明原告、被告、第三人诉讼主体资格。
4.广东省商品房买卖合同及补充协议原件1份。
5.佛山市商品停车位（库）销售意向书原件1份。
证据4、5用以证明原告与被告签订关于购买涉讼房屋及车位合同，关于逾期交付的违约责任，详见合同约定，关于车位的事宜是另案处理。
6.发票原件1份。
7.收据原件2份。
8.维修基金存折原件1份。
证据6-8用以证明原告已支付购房款及车位款项、维修基金。
9.个人购房抵押（保证）借款合同原件1份。
10.个人借款保证合同原件1份。
11.兴业银行广州分行账户流水原件5页。
12.银行流水原件1份。
证据9-12用以证明原告为购买涉讼房屋，向第三人金融借款方式包括抵押及保证，第三人也按合同约定给予放款，另原告截止开庭之日均按上述借款合同的约定履行付息义务。
13.律师函复印件1份。
14.EMS快递单原件1份。
15.邮件查询信息打印件1份。
证据13-15用以证明被告严重逾期交付，导致原告购房合同的目的无法实现。
经质证，被告对原告出示的证据1-3无异议。对证据4真实性无异议。对证据5真实性无异议，应另案处理，与本案无关。对证据6-8真实性无异议，车位款与本案无关，维修基金是代收代缴。对证据9-12被告不是合同当事人，不清楚。对证据13-15真实性无异议，收到时间为2016年4月15日。
第三人对原告出示的证据1-3无异议。对证据4-8不清楚。对证据9-12的真实性无异议，所反映的借款、抵押、保证、还款的事实均无异议。对证据13-15不清楚。
诉讼中，被告没有提交证据。
诉讼中，第三人举证如下：
1.第三人营业执照、组织机构代码证、金融许可证复印件各1份，用以证明第三人诉讼主体资格。
2.个人购房抵押（保证）借款合同原件1份。
3.兴业银行股份有限公司佛山高明支行借款借据原件1份。
证据2、3用以证明2013年5月27日，第三人与原告签订该合同，原告向第三人申请抵押贷款2200000元，第三人依约办理了该笔贷款，且合同约定，在合同履行过程中发生争议的，由债权人所在地（即高明区）人民法院管辖。
4.佛山市南海区房地产按揭登记证明书原件1份，用以证明2013年5月28日，第三人与原告在南海区房管局办理了抵押登记手续，确认第三人为抵押权人。
5.个人借款保证合同原件1份，用以证明2013年5月27日，第三人与张锡康、陈嘉玲签订该合同，张锡康、陈嘉玲为主合同即原告的抵押借款合同提供全程担保，且合同约定，在合同履行过程发生争议的，由债权人所在地（即高明区）人民法院管辖。同时证明该合同主体为张锡康、陈嘉玲而非本案原告。
经质证，原告对第三人出示的证据1无异议。对证据2、3真实性无异议。对证据4真实性无异议，由于涉讼房屋未办理房产证，故第三人不享有法定抵押权，及优先权，按揭登记证明书并非他项权证。对证据5真实性无异议。
被告对第三人出示的证据1无异议。对证据2-5不清楚。
经审查，原告出示的证据1-15、第三人出示的证据1-5均来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予确认。
经审理查明：
2013年5月11日，原、被告签订涉讼合同，约定原告向被告购买广东省佛山市南海区西樵镇XX，总房价3234834元。被告应于2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、办理竣工验收备案，并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。
同日，原、被告签订《合同补充协议》，对逾期付款、交付期限、逾期交房、房屋交付等作出约定。
原告已按约向被告付清涉讼房屋房款3234834元。
原告已交纳涉讼房屋物业维修资金32348.34元。
2016年4月15日，原告向被告送达《律师函》，表示涉讼合同及补充协议于涉讼房屋逾期交付超过60日后解除，并要求被告返还原告已付全部购房款计付从支付之日起的利息。
另查明，2013年5月27日，原告（主债务人、抵押人）、被告（债权人、抵押权人）与案外人张锡康、陈嘉玲（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定原告向第三人借款2200000元。保证人承担连带保证责任。同日，案外人张锡康、陈嘉玲与第三人签订《个人借款保证合同》，对上述借款承担保证责任。
本院认为：
涉讼合同是原、被告双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均依约全面履行各自义务。
合同解除。根据涉讼合同约定，被告应于2014年6月30日前交付涉讼房屋，逾期交付超过60日的，原告有权解除合同。被告至今未能将符合约定的房屋交付原告，已经构成根本违约，原告有权解除合同。原告于2016年4月15日向被告主张解除合同及补充协议，实为行使合同约定解除权，符合合同约定及法律规定，本院确认涉讼合同及补充协议于该日解除。
房款退还。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉讼合同解除，第三人于本案中未提出独立诉讼请求，则被告应将原告已付购房款3234834元退还原告。
房款利息。原告主张的房款利息实际为违约赔偿。涉讼合同明确约定被告违约而原告解除合同的，被告按累计已付款5%向原告支付违约金，故被告应向原告支付161741.7元（3234834×5%）。另根据涉讼合同约定，被告应于原告解除合同通知到达之日起30天内将房款退还原告，被告至今未退还，则应以3234834为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计付从逾期之日（2016年5月15日）起至实际清偿之日止的利息予原告。原告诉请在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
物业维修资金。涉讼合同解除，被告应配合办理合同关系清算手续，故被告应协助原告办理物业维修资金退费手续。涉讼合同经本案才确定解除，且被告对于退还物业维修资金仅负协助义务，原告诉请被告计付从付款之日起的利息没有依据，本院不予支持。
贷款合同及保证合同。原告虽诉请解除《个人购房抵押（保证）借款合同》及《个人借款保证合同》，但《个人购房抵押（保证）借款合同》为原告、第三人与案外人签订，案外人作为该合同主体有权对该合同关系提出独立主张，而该等案外人均非本案诉讼主体，原告亦非《个人借款保证合同》当事人，该等法律关系为与本案不同的法律关系，可作独立处理，故本院在本案中对原告该项诉请不予审查处理。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，本案判决如下：
一、确认原告张锡楠与被告广东中旅（南海）旅游投资有限公司于2013年9月20日签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》于2016年4月15日解除；
二、被告广东中旅（南海）旅游投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款3234834元予原告张锡楠；
三、被告广东中旅（南海）旅游投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付161741.7元及以3234834为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2016年5月15日起至上列第二项判决履行之日止的利息予原告张锡楠；
四、被告广东中旅（南海）旅游投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告张锡楠办理专项维修资金32348.34元的退费手续；
五、驳回原告张锡楠的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取19017.13元（原告已预交），由原告张锡楠负担1901.43元，由被告广东中旅（南海）旅游投资有限公司负担17115.7元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳，逾期缴纳，本院将依法强制执行。原告预交的受理费17115.7元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 黄 伟
二〇一六年六月二十日
书 记 员 邓莹莹