广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初2508号
原告（反诉被告）：张华景，男，1983年7月30日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
委托代理人：郑育蔓，系广东良匠律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司，住所地：江门市港口二路63号二楼。
法定代表人：胡锦雄。
委托代理人：何悦筑、彭康，分别系广东颖诚律师事务所律师、实习律师。
原告（反诉被告）张华景诉被告（反诉原告）江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司（以下简称“永灏公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张华景的委托代理人郑育蔓，被告（反诉原告）永灏公司的委托代理人何悦筑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张华景诉称：2015年8月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于蓬江区丰乐路140号609室房屋，建筑面积为101.53㎡，单价为7300元／㎡，总金额为人民币741169元，被告应当在2015年10月31日前将房屋交付给原告使用，被告逾期超过120日后交房的，原告有权解除合同，被告按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，违约方应承担守约方因处理合同及补充协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费等。合同签订前，原告分别于2015年5月29日、7月31日向被告支付了购房款371169元、370000元。2015年9月30日，原告为购买上述房屋缴纳了契税、印花税22624.36元。但被告收取购房款后并未按照合同约定的交付时间向原告交付上述房屋。原告就交付房屋事宜多次与被告协商，但被告均拒绝履行。原告于2016年3月31日向被告寄发《解除商品房买卖合同通知书》，被告亦是拒绝签收。被告逾期交房的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、确认原、被告于2015年8月3日签订的《商品房买卖合同》于2016年3月31日解除；二、被告向原告返还购房款人民币741169元；三、被告赔偿原告因解除合同造成的损失（契税、印花税）人民币22624.36元；四、被告向原告支付利息（分别以371169元为基数，从2015年5月29日起，以370000元为基数，从2015年7月31日起，以22624.36元为基数，从2015年9月30日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率标准，计至上述款项付清之日止）；五、被告向原告支付违约金人民币74116.9元（741169元×10%）；六、被告向原告赔偿损失（律师费）人民币30000元；七、被告承担本案的诉讼费。
张华景在举证期限内提供的证据有：
1、原告身份证，证明原告的身份情况；
2、被告工商机读资料，证明被告的身份情况；
3、《商品房买卖合同》，证明原告在被告处购买房屋及合同约定的事项的事实；
4、广东省地方税收通用发票，证明原告已向被告全额支付了购房总房款的事实；
5、《税收完税证明》，证明原告为购买房屋而缴纳的契税、印花税的事实；
6、快递单、运单流程，证明原告向被告寄发解除合同通知书，被告拒收的事实；
7、律师费发票，证明原告为维权支出律师费的事实；
8、解除商品房买卖合同通知书，证明原告向被告寄发解除合同通知书，被告拒收的事实；
9、短信聊天截图，证明原告第一次是于交第二期房款的当日即2015年7月31日签订合同，而且被告没有合理提醒原告根据合同约定已然违约的事实；
10、录音（光盘，附录音内容整理），证明原告与被告项目负责人交涉交楼事宜过程中被告一直未曾以逾期付款作为逾期交楼的理由的事实，短信截图中的陈经理，全名为陈汝华，其手机号码为137××××3883；
11、委托代理合同，证明原告因本案所产生的律师费，
被告（反诉原告）永灏公司辩称：原、被告于2015年5月4日签订《益丞国际广场认购书》，之后原告按照认购书的要求在2015年5月11日前签订了《商品房买卖合同》，后在办理合同备案过程中因原告的信息存在错误，因此双方在更正了原告的主体信息资料后于2015年8月3日重新签订了《商品房买卖合同》，该合同与原合同的其他内容、条款没有变化，按照《商品房买卖合同》的约定，原告应在2015年5月29日支付第一期购房款371169元，剩余的37万元应在2015年6月28日前付清，但原告截止至2015年7月31日才付清房款37万元，逾期付款达33天，按照合同约定，原告应向被告支付逾期付款违约金（按总房款的20%计算），但原告至今一直拒绝支付该逾期付款违约金。按照合同约定，原告有支付房款及可能存在的违约金等义务，被告有交付房屋的义务，但原告的义务按合同约定应当先予履行，待原告履行完毕支付房款及违约金等义务之后，被告才需要履行交付义务。鉴于合同对相关义务约定先后履行顺序，因此原告应当向被告支付逾期付款违约金后才有权要求被告交付房屋。现原告先履行义务没有完成，而以被告没有履行最后的义务为由要求解除合同，违反了合同的约定及法律的规定，且原告在解除合同的过程中存在明显的恶意，根本没有有效送达给被告，被告在起诉之前完全不清楚原告主张的解除合同的通知，因此其主张合同解除的程序不符合《合同法》及合同的约定。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
永灏公司反诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买蓬江区丰乐路140号609室房屋，总价款为人民币741169元，原告应于2015年5月29日支付购房款371169元，剩余购房款应于2015年6月28日付清，但原告未按照合同约定的时间付款，其尾款370000元在2015年7月31日才支付，逾期付款达33天，原告的行为已构成违约。依照合同附件五《合同补充协议》的约定，原告应按总房价的20%向被告支付违约金，但原告至今拒绝支付该违约金。另因原告一直未支付逾期付款违约金，按上述补充协议的约定，被告有权顺延房屋的交付日期，且无需承担责任。为此，被告反诉请求判令：一、原告向被告支付逾期付款违约金148233.8元（741169元×20%）；二、在原告付清逾期付款违约金前，被告有权顺延交付609室房屋。
永灏公司在举证期限内提供的证据有：
1、《商品房买卖合同》，证明双方约定的购房款付款期限，及逾期付款的违约责任；
2、广东省地方税收通用发票，证明原告逾期支付第二期购房款37万元；
3、《益丞国际广场认购书》，证明双方已经在2015年5月4日签订认购书，认购书约定在2015年5月11日前签署商品房买卖合同，且对原告的付款时间也有约定；
4、银行刷卡凭证，证明原告逾期支付第二期购房款37万元；
5、竣工验收备案表。
张华景辩称：一、本案《商品房买卖合同》中关于逾期付款的约定无效。对于付款的时间是经过双方协商而定的，因原告在外地工作，办理相关购房事务需要请假并从外地赶回江门，故原告支付第二期房款的时间是2015年7月31日，但双方签订合同的时间是2015年8月3日，如按合同约定，合同成立之时被告即置原告于违约的状况，明显加重了原告的责任，而被告作为格式条款的提供者，在与原告签订合同时，并未提请原告对于合同中的《补充协议》中关于原告逾期付款的违约责任的条款特别予以注意，其未尽其提示义务，根据合同法第四十条的规定，上述关于逾期付款的条款未遵遁公平原则，应属无效。二、被告逾期交房的违约主观明显，应承担相应的违约责任。合同约定被告应于2015年10月31日前交付房屋给原告，而原告于2015年7月31日即已履行完支付房款的义务，被告有充足的时间可交付房屋给原告，但在原告屡次催促下，被告仍然拒绝支付房屋，直至诉讼，被告已逾期将近半年时间，不符合常理。而且，被告从未向原告主张过逾期付款的责任，原告因被告的逾期交房行为，前后与被告多次交涉，但都被被告以各种理由推脱并明确向原告表示不交付房屋，而被告从未向原告主张过逾期付款的违约责任。原告于2016年3月31日向被告邮寄了《解除商品房买卖合同》，被告依旧拒绝交房，也未向原告主张其所称的逾期付款的违约责任，被告迟延交楼是由于被告客观不能履行，而非被告所称是因原告逾期付款，因此，被告已用其行为表示其根本不履行合同约定的义务，其应当承担相应的违约责任。
依据原告的申请，本院依法调取的证据有：江门顺丰速运有限公司蓬江分公司出具的《顺丰速运详情单》、《运单基本资料》、《快件情况说明》。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告（反诉被告）张华景与被告（反诉原告）永灏公司于2015年8月3日签订《商品房买卖合同》，双方主要约定：“出卖人：永灏公司，注册地址：江门市港口二路63号二楼，法定代表人：胡锦雄，联系电话：0750-328****，买受人：张华景，地址：广东省深圳市南山区学府路16号愉康大厦北22C，原告向被告购买坐落于江门市蓬江区丰乐路140号609室房屋，建筑面积共101.53㎡，该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币7300元／㎡，总金额为人民币柒拾肆万壹仟壹佰陆拾玖元（741169元）。原告以分期付款方式付款：原告于2015年5月29日付房款人民币371169元，于2015年6月28日前付房款人民币370000元。原告逾期付款的违约责任：原告如未按合同时间付款，按下列第2种方式处理：2、详见合同补充协议（即附件五）：1、原、被告双方同意合同第六条和第七条的违约责任修改为：（1）原告选择合同约定的一次性付款或分期付款方式，逾期付款在30日以内的，合同规定的应付期限之第2日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，超过30日的，被告有权在无需催告原告的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时原告还应按总房价的20%向被告支付违约金。被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备项目工程竣工验收合格办理备案，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期…2、详见合同补充协议（即附件五）：5、原、被告双方同意关于房屋交付及责任的约定补充如下…（3）原告未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、物业维修资金及相关费用或按揭贷款未支付给被告的，被告有权顺延交房日期，原告不得追究被告任何违约责任…被告逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。交接：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案…。”
上述合同附后的《合同补充协议》（附件五）主要载明：“10、关于解除合同处理方式的约定：（1）原、被告双方按合同及本补充协议的约定行使解除权时，除双方有特别约定外，自守约方解约通知送达违约方之日起，合同及本补充协议即告解除…13、关于送达方式的约定：被告依合同向原告发出的通知，按合同首部所列原告联系地址，以挂号信或特快专递方式向原告寄出3日后视为有效送达，如因原告提供的地址不详或变动而未及时书面通知被告，导致相关信件无法送达的，原告须承担无法送达的法律责任。14、其他约定：原、被告在合同及补充协议履行过程中，如双方发生争议，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼，违约方应承担守约方因处理合同及补充协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失…。”
被告于2015年5月29日、7月31日出具《发票》（两份），载明：“张华景支付江门市蓬江区丰乐路140号609的预收购房款人民币371169元、370000元，共741169元。”江门市蓬江区地方税务局于2015年9月30日出具《税收完税证明》（两份），载明：“纳税人：张华景，税种：契税、印花税，金额：人民币22235.07元、370.58元、8.71元、10元，合计：人民币22624.36元，备注：房屋坐落位置：蓬江区丰乐路140号609室…。”
原告与广东良匠律师事务所于2016年4月19日签订《委托代理合同》（2016良匠民代字第137号），主要约定：“甲方：张华景，乙方：广东良匠律师事务所，甲方因与永灏公司商品房预售合同纠纷一案，聘请乙方律师担任甲方代理人，乙方接受甲方委托，指派郑育蔓律师在上述案件中担任甲方的委托代理人，根据律师行业收费标准，经双方协商，甲方同意支付律师费人民币30000元给乙方…落款甲方签名：张华景，乙方盖章：广东良匠律师事务所，签约日期：2016年4月19日。”广东良匠律师事务所于2016年7月19日出具《发票》，载明：“购买方：张华景，服务名称：律师费，价税合计：人民币30000元，销售方：广东良匠律师事务所，备注：诉永灏公司案律师费，转账支付…。”
被告提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“建设单位：永灏公司，工程名称：白石地段4号地块B座办公楼，工程地点：发展大道与丰乐路交叉口东北侧地块（白石三旧改造4号地块），竣工验收日期：2016年5月27日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位意见：同意验收，住建局加盖‘同意备案’章，2016年5月27日…。”
原告于2016年3月30日出具《解除商品房买卖合同通知书》，载明：“永灏公司：张华景与该公司于2015年8月3日签订《商品房买卖合同》，该公司既未按合同约定交房，又不按合同约定支付逾期交房违约金，为此，张华景向该公司发出解除《商品房买卖合同》通知，自本通知到达之日即日解除双方签订的《商品房买卖合同》…。”江门顺丰速运有限公司蓬江分公司于2016年9月26日出具的《顺丰速运详情单》、《运单基本资料》、《快件情况说明》分别载明：“单号：922998668788，寄件人：张华景，地址：深圳市南山区学府路愉康大厦，收件单位名称：永灏公司，收件人：胡锦雄，地址：江门市蓬江区港口二路63号二楼，联系电话：0750-3288136186××××3849，托寄物详细资料：解除合同通知书…。”“运单号：922998668788，寄件人：张华景，托寄物：通知书，派送时间：2016年3月31日11时32分，寄送情况：收方的同事联系收方，表示收方不在公司，收方说不要，2016年3月31日12时04分，寄送情况：收方拒收，原因：不要，2016年3月31日12时33分，签收人：退回…。”“单号922998668788快件，托寄物：解除合同通知书，寄方客户：张华景，收方客户：，胡锦雄（收方地址：永灏公司，联系方式186××××3849）。因该公司输单有误导致该司后台系统（运单资料）收方地址和收方名字信息错误，但因派件员是根据运单信息进行派件的，所以派件信息以单标信息为准…。”
在庭审中，原告陈述全部的购房款均是通过刷卡直接支付给被告，原告请求的违约金是按解除合同的标准计算。被告陈述本案《商品房买卖合同》可以继续履行，不应当解除合同，若按合同约定达到解除合同的条件，则原告主张的违约金按累计已付款的10%计算，若继续履行合同，则按已付房款每日万分之一计算违约金。另，被告陈述其主张的违约金按总房款的20%计算，无论继续履行合同还是解除合同均应按上述标准计算，被告在本案是按继续履行合同主张违约金，即使不按20%计算，也应按每日万分之五计算。原告则陈述被告的上述计算标准适用于被告解除合同另行出售房屋的情况，被告主张的逾期付款造成的损失仅为可得利息损失，被告按上述标准计算违约金已过分高于因逾期付款造成被告的损失，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
本院认为：原告（反诉被告）张华景与被告（反诉原告）永灏公司签订的《商品房买卖合同》是其双方真实意思的表示，其双方均确认合同上签名或印章的真实性，该合同没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《商品房买卖合同》依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。虽原、被告针对上述合同的签订时间各陈述不一，但无论原、被告在签订上述合同之前有无签订过其他的协议或合同，在双方最后就上述商品房买卖签订了上述合同而又没有针对之前有签订过协议、合同或如何继续适用作出特别说明或备注的情况下，应视为其双方以后签订的合同确定其双方的权利义务，后签订的合同替代了之前签订的协议或合同，之前签订的协议或合同不再对其双方产生法律效力。因此，无论原、被告之前针对上述商品房买卖有无签订过协议或合同，不影响本案原、被告所享有的合同权利和应履行的合同义务。
关于原告主张解除合同如何认定的问题。依照原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同中列明了被告的地址和联系电话，《补充协议》第十三条对送达方式进行了约定，虽该送达方式仅针对被告对原告的送达作出了明确约定，但依据合同双方地位平等、遵循公平的原则，上述约定应同样适用于原告对被告的送达。另外，原、被告约定被告应于2015年10月31日前将具备项目工程竣工验收合格并办理备案以及符合合同约定的商品房交付给原告使用，而从被告的举证及陈述可以显示，上述609房屋于2016年5月27日才验收合格并办理备案，明显已超出上述约定的期限，被告对此逾期验收及办理备案又未举证非因其自身原因造成，也未能显示被告就此向原告发出过任何通知，虽被告抗辩认为依照其双方《补充协议》的约定，因原告存在未按约定向其支付违约金的违约行为，其可以顺延交房日期，但被告未能举证其在本案诉讼前有向原告主张过违约金，或就交房日期向原告提出过异议，且本案属于商品房买卖合同关系，原告作为买方主要履行的是支付房款的义务，原告在上述约定的交房期限前已全部付清房款，被告作为卖方主要履行的是交付房屋及办理权属转移登记的义务，原告是否存在需要向被告支付违约金并不能构成被告可以对抗交付房屋的主要合同义务，原告是否需支付违约金应属被告另行主张进行处理的问题，故被告以原告存在逾期付款的违约行为需支付违约金为由认为可以顺延交付房屋的意见理据不足，本院不予采纳。因此，被告逾期交房已超过合同约定的120日，已构成违约，原告按合同所列被告的联系地址、电话向被告邮寄送达《解除合同通知书》符合上述约定，被告拒收该通知书应由被告承担相应的法律后果，应视为原告已有效向被告送达该通知，被告收到该通知后没有针对通知的内容提出异议，故可以认定该解除通知到达被告后，其双方签订的《商品房买卖合同》即解除，由此，原告主张其双方签订的《商品房买卖合同》于2016年3月31日解除的请求合法有据，本院予以支持。对被告抗辩认为上述合同不应解除，可以继续履行该合同的意见依据不足，本院不予采纳。
对原告主张返还房款，支付利息、违约金以及赔偿损失等如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及原、被告关于退还已付款及违约责任的约定，原告要求被告返还房款人民币741169元以及支付违约金人民币74116.9元的请求依据充分，本院予以支持。对原告要求被告赔偿损失（契税、印花税、律师费）人民币52624.36元（22624.36元＋30000元）的请求，依据其双方在《补充协议》中关于违约方应承担诉讼费、律师费等一切损失的约定，虽原告主张的上述损失并不是被告直接收取的费用，但本案基于被告未能履行合同义务或长期怠于履行义务而导致解除合同，而上述费用确为原告因履行本案合同所产生的直接损失，故在合同解除后，原告基于与被告建立合同关系而要求被告赔偿上述损失的请求合法有理，本院予以支持。对原告要求被告应向其支付利息的请求，因原告已按合同约定主张被告承担了上述全部违约责任，原告再行要求被告支付利息的请求缺乏理据，本院不予支持。
关于被告主张的违约金如何确定的问题。虽从原、被告签订的《商品房买卖合同》的落款时间与合同中约定的付款时间表面上存在矛盾，但从原、被告的陈述可以显示，原、被告就本案商品房买卖先后签订过认购书及前后两份合同，也即原、被告确定的付款时间并不必然与合同的落款时间相关联或必须时间前后吻合，这在商品房买卖实践中也普遍存在该现象，且原告作为购房者自愿签订合同，在签订合同时对于付款时间的重要条款应负审查的义务，故原告陈述合同约定的付款时间与合同签订的落款时间不一致，该付款时间的条款应属无效的意见依据不足，本院不予采信。同时，原告陈述其实际付款的时间是与被告协商一致后而确定，其不存在逾期付款违约行为的意见，因未能举证证明，且被告予以否认，本院不予采信。因此，从被告开具的发票以及结合原告陈述其直接刷卡支付房款的意见，原告支付第二笔房款370000元已超过合同约定的付款时间，已构成违约，被告主张原告应支付违约金的请求合法有据，本院予以支持。对于违约金的计算标准，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》所附《补充协议》约定“逾期付款超过30日的，买受人应按总房价的20%支付违约金”的内容，因原告陈述上述约定的违约金计算标准过分高于因原告逾期付款造成被告的损失，而被告也未能举证因原告违约具体造成其损失的情况，且同样针对被告违约需承担违约责任的计算标准也低于上述计算标准，故依据合同双方地位平等、遵循公平的原则，被告主张的违约金也应按总房价的10%计算，应为人民币74116.9元。对被告认为应按总房价20%计算以及原告认为应按中国人民银行同期同类贷款利率计算的意见理据不足，本院均不予采纳。由此，综上，被告要求在原告付清逾期付款违约金前，被告有权顺延交付609房屋的请求依据不足，本院不予支持。扣减原、被告之间相互支付的违约金后，原、被告无需再向对方支付违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）张华景与被告（反诉原告）江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司于2015年8月3日签订的《商品房买卖合同》于2016年3月31日解除；
二、被告（反诉原告）江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张华景返还房款人民币741169元；
三、被告（反诉原告）江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张华景赔偿损失人民币52624.36元；
四、驳回原告（反诉被告）张华景的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司的其他诉讼请求。
江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12777元，保全费5000元，合共17777元，由被告（反诉原告）江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司全部负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杨丽燕
人民陪审员 蓝志想
人民陪审员 叶长青
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 李贞琴
第1页共17页