广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4651号
上诉人（原审原告）：陈敏，住广州市海珠区。
委托代理人：邓学明、唐雪榕。
被上诉人（原审被告）：聂笑欢，住广州市越秀区。
委托代理人：钟仁健。
上诉人陈敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年10月15日，陈敏（乙方、买方）与聂笑欢（甲方、卖方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买广州市xx路xxx街xx里8号三层（建筑面积22.98平方米），房屋架构总层数3层，该房地产所在层数3层；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产不带家私家电，不带租赁合同，无户口，甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则承担相应的法律责任；该房地产按整套出售并计价，总金额622000元。合同第十六条“其他约定”约定，乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。同年11月7日，广州市国土资源和房屋管理局向陈敏核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，该证记载广州市xx路xxx街xx里8号三层房屋套内建筑面积19.64平方米，建筑面积22.98平方米。现该涉案房屋由陈敏出租。
2013年9月4日，陈敏向原审法院提起本案诉讼，请求：1、聂笑欢按照广州市xx路xxx街xx里8号房屋规划拆除三楼天井部分的违章建筑约3.5平方米，恢复原状，并承担相应费用；2、聂笑欢向陈敏支付违约金82213元（按拆除违章部分的面积市场价格23445元／平方米，共3.5平方米计）。
在本案一审审理过程中，陈敏向原审法院提供了《广州市城市管理综合执法询问通知书》（原件），聂笑欢对其真实性没有异议，认为该通知书没有确认涉案房屋的天井是违章建筑，与本案无关。
原审法院认为：陈敏、聂笑欢就涉案房屋的买卖交易已完成，按合同约定陈敏购买涉案房屋的建筑面积与产权证载明的房屋建筑面积相同，均为22.98平方米，而合同的第十六条“其他约定”明确约定，作为购买方的陈敏当时在购买时已确认对涉案房屋的权属及房屋的实际状况了解和认可，房屋产权证上也没有记载有违章建筑，而陈敏提供的“广州市城市管理综合执法询问通知书”只是通知陈敏接受询问调查，并未对涉案房屋是否有违章建筑作出认定处理，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”的规定，故对陈敏主张房屋存在违建的事实，缺乏事实依据，不予认定。况且，对违章建筑的认定和处理不属于法院受理民事诉讼的范围，应是城建部门行政管理的事项，故对陈敏的诉讼请求，不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，于2014年8月20日作出判决：驳回原告陈敏的全部诉讼请求。案件受理费2168元（后裁定补正为1905元），由陈敏负担。
判后，上诉人陈敏不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）在原审判决之后，广州市城市管理综合执法局越秀分局又向陈敏发出了《告知函》，函中己明确：涉案房屋擅自封闭天井构成违法建设。另外，聂笑欢在原审中亦承认对房屋进行加建，只是认为加建部分是附送，没有计算价格。可见，关于聂笑欢对涉案房屋进行违法建设的证据确实充分，依法应予以认定。（二）陈敏就违建面积支付了相应对价，聂笑欢应依法予以赔偿。1、合同约定涉案房屋是按现状出售。房屋的“现状”既包括了合法的面积，也包括了违建的面积，其中合法的面积22.98平方米，违建的面积3.5平方米。陈敏是按照房屋现状26.48平方米支付购房款的，同时，涉案房屋是按整套出售，而不是按房产证登记的面积出售。聂笑欢认为加建部分是附送的，没有任何依据，陈敏对于房屋的全部面积均支付了相应对价。2、聂笑欢具有瑕疵担保责任以及重大事项告知的义务，保证所售房屋不存在任何未向陈敏说明的其他情况。聂笑欢隐瞒房屋存在违法建设的真实情况，明显违反合同约定的告知义务。违法建设属于重大事项，足以影响陈敏是否购买涉案房屋以及房屋的交易价格，聂笑欢必须对该等事项予以明确告知。（三）聂笑欢出售违建面积，以及在合同中约定免除其瑕疵担保责任是无效的。尽管双方合同第十六条约定陈敏在购买时已确认对涉案房屋的权属及房屋的实际状况了解和认可，但是违法建筑是违反法律、行政法规的，根据《合同法》第五十二条规定，出售违建面积显然是无效的行为。另，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十二条规定，聂笑欢以合同约定为由免除自己的瑕疵担保责任是无效的约定，依法应不予支持。（四）陈敏在购买房屋时无法认定房屋存在违法建设的情形，聂笑欢应该对加建房屋的行为如实告知陈敏，并且特别说明加建面积不计入购房价格。否则，按照合同约定，陈敏当然认为自己是按照房屋现状支付购房款。（五）因聂笑欢的违约行为，使房屋的价值和功能受到了影响，聂笑欢应赔偿陈敏因此造成的损失。陈敏对于违法建设是支付了相应的对价的，聂笑欢应该对这部分房款予以归还。（六）原审程序严重违法，请求二审法院裁定本案发回重审。原审中，本案由简易程序转为普通程序。但原审法院未告知陈敏转换程序，本案也未经合议庭开庭审理。在原审判决结果出来后，原审法院才告知陈敏本案己转为普通程序，需要补缴案件受理费。原审法院转换程序而未履行告知义务，也未重新开庭审理，严重剥夺了陈敏的诉讼权利，属于程序违法。上诉请求：撤销原审判决，改判为：1、聂笑欢按照涉案房屋规划拆除天井部分的违章建筑约3.5平方米、恢复原状，并承担相应的费用；2、聂笑欢向陈敏支付违约金94734元，该违约金的数额相当于违建拆除后房屋面积减少所产生的房款差额；3、本案受理费由聂笑欢承担。
被上诉人聂笑欢答辩同意原审判决，不同意陈敏的上诉请求。
上诉人陈敏与被上诉人聂笑欢对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审另查明，原审法院立案后原定于2014年1月23日上午开庭审理本案，因陈敏在举证期内对本案管辖权提出异议而改期。陈敏提出的管辖异议被法院终审裁定驳回后，原审法院于2014年2月28日上午公开开庭审理了本案。原审法院在开庭前向各方当事人送达的上述2014年1月23日及2014年2月28日的开庭传票上均载明“适用程序”为“普通”，并于2014年2月28日的庭审中当庭告知各方当事人“本案适用普通程序审理”及合议庭组成人员等事项。2014年8月20日，原审法院对本案进行宣判，并向双方当事人送达了原审判决书。
二审诉讼中，陈敏、聂笑欢均确认：原审合议庭组成人员均到庭参加了2014年2月28日的庭审，并在庭审笔录上签名，原审只开了一次庭。陈敏确认：2014年8月20日原审法院通知其补交本案受理费，其于当天向原审法院补交了案件受理费后，原审法院宣判并向其送达了原审判决书。
陈敏向本院提交了广州市城市管理综合执法局越秀分局于2014年8月29日发出的《告知函》，该函主要内容：“xx路xxx8号各业主：经查，xx路xxx8号擅自封闭一至三层天井的行为，未经规划部门批准，未办理产权登记，构成违法建设。目前，我局正在对此进行立案调查，请各业主主动配合我局的执法工作。”拟证明执法部门已经认定涉案房屋擅自封闭天井构成违法建设。对此，聂笑欢的质证意见为：对该《告知函》的真实性无异议，但该函不是行政决定，也没有要求拆除相关部位、面积，只是“进行立案调查”，与本案无关联性。
本院认为，陈敏与聂笑欢就上述《广州市存量房买卖合同》约定的涉案房屋买卖交易已完成。鉴于该合同约定陈敏向聂笑欢购买的涉案房屋建筑面积与陈敏取得的涉案房屋产权证载明的房屋建筑面积均为22.98平方米，该合同第十六条“其他约定”表明，陈敏在签订该合同时已确认对涉案房屋权属证明文件所载内容无异议，已实地察看及了解，对涉案房屋的座向、面积、间隔、装修、周边环境等情况均予以认可，涉案房屋产权证上没有关于违章建筑的记载，陈敏提供的《广州市城市管理综合执法询问通知书》只是通知陈敏接受询问调查，并未对涉案房屋是否有违章建筑作出认定处理，陈敏主张涉案房屋存在违章建筑缺乏事实依据，原审法院对其该项主张不予认定正确，本院予以确认。对违章建筑的认定及处理由有关行政机关主管，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。原审判决驳回陈敏基于涉案房屋存在其主张的违章建筑且应拆除而提出的全部诉讼请求，并无不当。根据陈敏二审提供的上述《告知函》的内容，对相关“违法建设”尚处于“立案调查”阶段，并不能证明有关行政主管机关已作出涉案房屋“存在违法建设、予以拆除”的认定及处理。陈敏上诉主张涉案房屋“存在违法建设、应予拆除”依据不足，本院不予认定。据此，陈敏基于涉案房屋“存在违法建设、应予拆除”而提出的上诉请求，均缺乏依据，本院不予采纳。
关于陈敏上诉以“原审判决结果出来后，才告知已转为普通程序，需补缴案件受理费”、“本案未经合议庭开庭审理”为由，主张“原审程序严重违法”的问题。经审查，原审法院在上述2014年1月23日及2014年2月28日的开庭传票上均载明本案“适用程序”为“普通”，原审合议庭组成人员均到庭参加了该2月28日对本案的公开开庭审理，庭审中当庭告知当事人“本案适用普通程序审理”等事项；陈敏亦确认原审法院在其依该院通知补交案件受理费后，才对本案进行宣判；故陈敏据以主张“原审程序严重违法”的理由显然与事实不符，其该项主张缺乏依据，本院不予认定。
综上所述，上诉人陈敏的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1905元，由上诉人陈敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一五年四月十七日
书记员 邹凌青
徐毅敏