广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠博法民二初字第22号
原告惠州市城市山麓物业管理有限公司，住所地：广东省博罗县罗阳镇九村上头塘、下头塘三丫浪倒角山。组织机构代码：××。
法定代表人陈艺敏，总经理。
委托代理人袁伟，该公司员工。
委托代理人王东，广东慧达律师事务所律师。
被告张新，男，汉族，住广东省深圳市罗湖区洪湖。身份证号码：×××2719。
原告惠州市城市山麓物业管理有限公司诉被告张新物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠州市城市山麓物业管理有限公司的委托代理人袁伟、王东到庭参加诉讼，被告张新缺席。本案现已审理终结。
原告惠州市城市山麓物业管理有限公司诉称，原告为一经政府相关部门批准成立的合法物业管理企业，与博罗县四方实业有限公司签订了物业管理协议，负责罗阳镇九村上头塘、下头塘三丫浪倒角山地段城市山麓小区的物业管理。被告张新于2007年7月向博罗县四方实业有限公司购买了山麓小区翠林三街4号房，面积：286.15平方米。根据被告与博罗县四方实业有限公司所签订的商品房买卖合同（编号：博罗―GF－200－61912）及其附件的规定，原告作为被告购买房屋所在小区的物业管理单位，积极履行了法定的物业管理义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告无故拖欠2008年1月至2010年12月共计36个月的物业管理费，共计人民币15452.1元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但被告一直以种种理由拖欠拒交。基于上述事实，依照我国《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条的规定，原告是开发商博罗县四方实业有限公司依法为博罗县罗阳镇城市山麓小区选聘的物业服务公司，被告已与物业公司签订了物业服务合同，只要所购房屋已经交付给被告，不管被告是否入住，被告所购买的房屋都会发生物业服务费用，被告即应当依法按时向物业公司交纳物业服务费用。被告拒不交纳物业服务费用的行为，不但涉嫌违法，而且也严重侵犯了物业公司的合法权利，还给小区其他业主造成了不良影响。故原告有权要求被告支付其所拖欠的全部物业费用，并有权要求被告支付相应的滞纳金，滞纳金应按同期银行贷款利率计算。基于上述理由，依照我国《民事诉讼法》第一百零八条之规定，因本案系物业服务管理合同纠纷，故选择由合同履行地惠州市博罗县提起诉讼。据此，请求法院判令：1、被告支付原告物业管理费共计人民币15452.1元及其滞纳金2000元，共计17452.1元；2、被告承本案诉讼费。
原告惠州市城市山麓物业管理有限公司对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
1、原告的《企业法人营业执照》、《中华人民共和国组织机构代码证》，证明原告的诉讼主体资格。
2、被告张新的身份证，证明被告的诉讼主体资格。
3、《资质证书》，证明惠州市城市山麓物业管理有限公司具备物业管理服务资质。
4、《前期物业服务合同》，证明原告受博罗县四方实业有限公司的委托对城市山麓小区进行物业管理服务。
5、《商品房买卖合同》，证明合同中约定相关物业管理收费标准。
6、博价（2010）46号《关于同意城市山麓小区物业服务收费有关问题的备案》、《城市山麓业主公约》、收楼确认书、《前期物业管理服务协议》、收据，证明相关物业服务收费标准。
被告张新书面答辩称，被告不应当向原告支付2008年1月至2010年12月期间的物业管理费，理由如下：
1、原告与建设单位博罗县四方实业有限公司签订的“前期物业管理服务合同”程序违法且未向被告公示过，因而不具备法律效力，对被告没有法律约束力。且被告也不是合同当事人，原告无权依据该合同向被告收取物业费。国务院《物业管理条例》第二十四条规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”被告物业的建设单位博罗县四方实业有限公司在选聘物业服务企业时并没有通过招投标方式，采用协议方式选聘也未经过县人民政府房地产行政主管部门批准。因此，原告与建设单位博罗县四方实业有限公司签订的“前期物业管理服务合同”因违反国务院法规的强制性规定，因而不具备法律效力，对被告不具备法律约束力。
2、原告主张2010年9月1日以前的物业管理费没有合同、事实与法律依据。《惠州城市山麓小区前期物业服务合同》签订于2010年9月1日，合同双方主体为博罗县四方实业有限公司和惠州市城市山麓物业管理有限公司，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，因此，该合同成立的时间为2010年9月1日。在此之前，惠州市城市山麓物业管理有限公司并没有向惠州城市山麓小区提供物业管理服务。因此，原告无权要求被告支付2010年9月1日之前的物业管理费。
3、本案所涉物业至今未实际交给被告，因此物业管理费应当由建设单位交纳。本案所涉物业因房屋质量问题，至今一直未实际交付被告使用，房屋验收时被告曾经三次向建设单位博罗县四方实业有限公司提出质量异议，要求建设单位改进后交楼，但建设单位一直未作任何回应。第一次是在2008年3月22日房屋验收时，存在13个质量问题。其中较为严重的是天面漏水，客厅地面、车库地面严重不平（施工时未找平）、进客厅的门已霉烂要求换，楼层间的台阶没抹平，甚至有的连钢筋浮出来，车库门也不合规格等等。当时四方实业公司有技术人员参加验收并作了详细记录，时间过了很久，究竟修好没有？一直未有答复。后来打电话询问，接电话的人说，公司的施工队已撤走了。第二次是在2009年8月17日去城市山簏时，找四方公司的人找不到，找到物业公司的人把情况说清楚后，物业人员说，存在的质量问题他们会向公司反映，看怎么处理，当时物业公司还催交管理费，我们说等验收合格房屋，交付给我们使用后才开始交物业费，一直等到2011年，在这期间，也打电话询问，物业没有给出明确答复。大约在2011年6、7月份，物业公司姓袁的经理打电话说：四方实业公司叫物业公司代理处理房屋质量问题，叫业主去商量质量问题如何整改的事，去了与物业公司商量好后，于9月10日又去了验收，质量还是不行，物业公司的人马马虎虎搞了一下，当时又提9个问题，物业公司的人在场作了记录。其中主要问题是进客厅的门未换，天面漏水未处理，客厅地面、车库地面也未找平，楼层的台阶未抹平，露出钢筋也未修等等。第三次是在2011年12月9日物业公司打电话通知去验收，结果验收还是不合格，客厅门还是未换，客厅地面、车库地面应付式搞了一下，但还未找平，楼层台阶未抹平，露出的钢筋未修好，车库门也未搞好（天面是否还漏水因天晴还看不出）这些质量问题，物业公司人员也去看过，直至于2012年5月13日物业公司又催交管理费，还说你只要先交了管理费，这些质量问题我们会帮你处理好的，无奈我方只好先交了2011年1月－2012年12月期间的管理费，期待物业公司在收了管理费以后会把质量问题搞好，但直至到今天质量问题也一直未解决。至今四方实业公司仍未通知去验收，未向被告交付房屋钥匙，未向被告发出入伙通知书。依据国务院《物业管理条例》第四十二条规定：“尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”因此，被告不应当向原告支付物业管理费。
4、被告与原告之间不存在物业服务合同关系，原告主张物业管理费按每平方米1.5元计算没有合同与法律依据。被告没有与原告签订过物业服务合同，也没有以任何方式与原告约定过物业管理费的收费标准。博罗县物价局作出《关于同意城市山麓小区物业服务收费有关问题的备案》的文件也没有规定别墅的物业管理费的价格。因此，原告主张管理费按每平方米1.5元计算没有与被告协商一致，没有经过被告的同意，其自己单方面擅自定价，该定价依法对被告没有法律效力。被告虽然与建设单位博罗县四方实业有限公司在“商品房买卖合同”附件四中约定了管理费为每平方米1.5元，但该约定仅在被告与建设单位之间有效，原告并非买卖合同的主体，该约定并不当然对原告生效。
5、2010年之前原告未取得相关物价部门的许可，无权对城市山麓小区收取物业服务费。博罗县物价局作出《关于同意城市山麓小区物业服务收费有关问题的备案》第3页第六条明确规定：“物业管理费从2010年发文之日起执行。”因此，对2010年博罗县物价局发文之前的物业费，原告无权收取。
综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告张新对其辩解在举证期限内未提供证据。
根据上述证据，本院查明，2007年7月14日，博罗县四方实业有限公司与被告张新签订一份合同编号为61912的《商品房买卖合》，合同约定：被告张新向博罗县四方实业有限公司购买位于博罗县罗阳镇惠博沿江路城市山麓一期翠林院翠林三街四号房，建筑面积共288平方米，总金额人民币1438295元，买受人如接到交楼通知30天内未完善交付手续，则视为买受人已自动收楼，各项物业收费及公共分摊费须从约定交付日起计算，物业管理费按房屋建筑面积计算，每月每平方米1.5元，每月1至5号交款等。2007年7月14日，博罗县四方实业有限公司与被告张新签订一份《城市山麓业主公约》，约定：原告惠州市城市山麓物业管理有限公司是城市山麓的物业管理机构，上述房产按建筑面积每月每平方米1.5元交纳相关管理费用等。2007年10月13日，原告惠州市城市山麓物业管理有限公司与被告张新签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：原告为被告的以上房产提供物业管理服务，按建筑面积每月每平方米1.5元交纳管理服务费，每月5日前交当月的管理服务费，应缴纳的管理服务费计收日期从入伙通知时段截止日开始计算等。2007年10月13日，博罗县四方实业有限公司将上述房产交付被告张新使用。
另查明，原告惠州市城市山麓物业管理有限公司于2007年8月24日成立，属有限责任公司（法人独资），注册资本人民币50万元，经营范围系物业管理、房屋租赁。
本院认为，原告惠州市城市山麓物业管理有限公司与被告张新签订的《前期物业管理服务协议》，主体及内容合法，是当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效。被告未按约定交纳物业管理费，已构成违约。因此，原告请求被告支付2008年1月至2010年12月的物业管理费及滞纳金（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算），理由充分，本院予以支持。被告未提供证据证明无需交纳2008年1月至2010年12月的物业管理费，应承担举证不能的责任，其抗辩意见本院不予采信。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告张新在本判决发生法律效力之日起10日内，支付人民币15452.1元（286.15×1.5×36）及滞纳金（2011年1月1日至本院确定还款日止，以人民币15452.1元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）给原告惠州市城市山麓物业管理有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费236元，由被告张新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 邓茂军
审 判 员 卢东明
人民陪审员 黄玉刚
二〇一四年一月三日
书 记 员 徐鹏程
叶嘉嘉