福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终2565号
上诉人（原审被告）：福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司。住所地：福建省漳州市龙文区朝阳镇漳龙高速路口北出口处200米。统一社会信用代码：350603100009354。
法定代表人：洪甘福，副总裁。
委托诉讼代理人：郭丽亮，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ凯，男，1965年10月10日出生，汉族，住福建省平和县。
委托诉讼代理人：黄高声，福建悦华律师事务所律师。
上诉人福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司（以下简称海峡物流城公司）因与被上诉人ＸＸ凯商品房预约合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区（2016）闽0603民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。海峡物流城公司的委托诉讼代理人郭丽亮、ＸＸ凯的委托诉讼代理人黄高声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：ＸＸ凯欲认购海峡物流城公司开发的商铺，故填写《海峡农博汇俱乐部会员入会申请表》。俱乐部入会申请须知内容为：“一、入会权益：A、自由选择免费参加俱乐部举办的各类聚会和学术讲座……E、会员可提前接收海峡农博汇项目最新的信息资讯，并可优先认购海峡农博汇项目产品，并享受海峡农博汇提供的当期优惠计划；二、申领办法：请您凭本人身份证或其他相关证件至海峡农博汇接待中心并填写《会员入会申请表》，同时交纳服务保证金10万元，并申领会员权属卡。四、注意事项：……B、会员入会满三个月后，可发出退会申请，俱乐部将在一个月内办理退会手续，全额无息退还保证金并收回会员权属卡等内容。”ＸＸ凯于2014年4月16日支付海峡物流城公司10万元，海峡物流城公司同日向ＸＸ凯出具收款收据并交付“海峡农博汇俱乐部VIP荣誉会员卡”，其中收款收据载明“摘由订金”。海峡农博汇俱乐部未开展活动，ＸＸ凯亦未能优先认购相关产品。ＸＸ凯与海峡物流城公司未签订书面商品房买卖合同。
原审认为：海峡物流城公司通过俱乐部形式收取会员费，但该俱乐部未实际运行，ＸＸ凯也未享受相关会员权益。根据入会权益内容及海峡物流城公司提供的收款收据，可以证明海峡物流城公司收取款项的行为实际为双方在订立商品房买卖合同之前收取预订款性质费用的行为，双方存在预约合同关系。ＸＸ凯请求解除预约合同并主张返还订金10万元及利息应予支持，利息按中国人民银行同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条、第二十四条规定，判决：一、解除ＸＸ凯与海峡物流城公司之间的商品房预约合同。二、海峡物流城公司应于判决生效之日起10日内返还ＸＸ凯订金100000元及赔偿利息损失（利息自2014年4月16日起至判决确定的还款日止，按中国人民银行同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）。三、驳回ＸＸ凯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由海峡物流城公司负担。
原审宣判后，海峡物流城公司不服，向本院提起上诉。
海峡物流城公司上诉称：一、原审认定双方存在商品房预约合同关系，与事实不符，且没有法律依据。1.双方不是预约合同关系。虽然ＸＸ凯确有支付10万元，但该款与购房无关，系入会订金而非购房订金。原审不能仅凭收款收据上“订金”两个字，就认定双方存在预约合同关系。2.退一步讲，即使认定上述款项为预订款，也不能认为该款是用于购买商品房，完全有可能是入会订金，以及租赁商品房或其他预约关系的订金。海峡物流城公司提供的证据足以证明该款系入会订金，与购房无关。3.ＸＸ凯未提供足够证据证明其与海峡物流城公司之间存在商品房预约合同关系，应承担举证不能的法律后果。二、因上述款项系入会订金，如ＸＸ凯坚持退会，根据约定，海峡物流城公司也只能全额无息退还。三、因ＸＸ凯从未向海峡物流城公司提出退会，故不存在赔偿利息损失的问题。入会系ＸＸ凯自愿，该款存在卡里，而卡里的钱依然属于ＸＸ凯，如要退会，只能全额无息退还。综上，请求：撤销原判第一、二项；改判海峡物流城公司于判决生效后10日内返还ＸＸ凯10万元；一、二审诉讼费用由ＸＸ凯负担。
ＸＸ凯答辩称：一、海峡物流城公司主张双方不存在商品房预约合同关系，与事实不符。1.收款收据写“订金”，而交付订金通常视为交付预付款，这就说明ＸＸ凯为购买房屋而交付款项，双方预约合同关系成立。2.房地产开发和销售，本就是海峡物流城公司的经营范围，故ＸＸ凯交付订金应为购买房屋。3.根据法律规定，双方虽未签订书面合同，但已实际履行，且自愿，又不违法，合同关系已成立。二、海峡物流城公司主张本案的10万元为入会订金，与事实不符。1.成为会员的前提便是认购商品房，缴纳预付款。2.根据入会须知第二条可知，入会款项系服务保证金。若该10万元为入会款项，收款收据应注明“服务保证金”而不是“订金”。海峡物流城公司的陈述前后矛盾。3.入会的服务保证金系一次性的，没有后续费用。而该10万元只是购房款的一部分，还有后续费用，故不是入会订金。三、本案中，海峡物流城公司超过两年时间仍不履行交付店铺，已严重违约，依法应承担违约责任，赔偿ＸＸ凯的损失。综上，本案应驳回上诉，维持原判。
本院查明：对原审所查明认定的事实，除海峡物流城公司对“海峡农博汇俱乐部未开展活动”有异议外，其余事实双方均无异议。
本院对上述没有争议的事实予以确认。
对海峡物流城公司提出异议的事实分析、认定如下：
原审认定“海峡农博汇俱乐部未开展活动”。海峡物流城公司提出异议，认为其有开展活动。经审查，“海峡农博汇俱乐部对于”有开展活动的事实，其性质为积极事实，应由海峡物流城公司一方负举证责任。对此，海峡物流城公司未提供相应证据，故应承担举证不能的法律后果，该异议不能成立。
本院认为：根据诉、辩主张，本案可以归纳为以下二个争议焦点：一、双方法律关系的性质问题；二、海峡物流城公司应返还的款项，除了本金以外，是否还应包括利息。
双方法律关系的性质问题
本案中，《俱乐部入会申请须知》载明“并可优先认购海峡农博汇项目产品，并享受海峡农博汇提供的当期优惠计划”，故可以认定成员“入会”后，具有认购“项目产品”并享受优惠的权利，与租赁事项无关。而收款收据载明ＸＸ凯支付的10万元性质为“订金”，故可以认定ＸＸ凯“入会”后，已经按照《俱乐部入会申请须知》赋予的权利，认购了海峡物流城公司的某种“项目产品”；ＸＸ凯的认购并非单方行为，因海峡物流城公司已收取了“订金”，双方事实上已达成了认购协议。同时，海峡物流城公司一方庭审中陈述“有用于出售的店铺”及“有手续之后入会费的10万元可以转化为购房款”，故根据高度盖然性的证明标准，可以认定ＸＸ凯认购的“项目产品”应为海峡物流城公司开发的店铺。至此，结合上述分析，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，可以认定双方已达成了由ＸＸ凯认购海峡物流城公司开发的店铺的认购协议，即双方法律关系的性质为商品房预约合同关系。海峡物流城公司主张双方法律关系的性质既不属预约合同关系，更不属商品房预约合同关系，与本案证据不符，且混同“租”与“购”的特定含义，理由不能成立。
二、海峡物流城公司应返还的款项，除了本金以外，是否还应包括利息
本案中，ＸＸ凯请求解除商品房预约合同的理由是海峡物流城公司拒绝订立商品房买卖合同，该理由属于合同的法定解除范畴。而海峡物流城公司所引用的《俱乐部入会申请须知》第四条中“会员入会满三个月后，可发出退会申请，俱乐部将在一个月内办理退会手续，全额无息退还保证金并收回会员权属卡”的条款，指的是自动“退会”情形的处理，属于合同的约定解除范畴。故上述二者性质不同，不能替代适用。本案解决的是合同的法定解除问题，庭审中，海峡物流城公司明确表示“无法签约”，故ＸＸ凯订立商品房买卖合同的目的已无法实现，其请求解除合同依法成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定了合同解除后已经履行的，“当事人可以要求恢复原状”。所谓“恢复原状”，除了本金以外，作为法定孳息的占用本金期间的利息也应包括在内，否则本金的使用效率难以体现，故海峡物流城公司应返还的款项，除了本金以外，还应包括利息。综上，海峡物流城公司主张其应返还的款项不包括利息，抗辩缺乏针对性，曲解合同，且与法不符，理由不能成立。
综上，海峡物流城公司的上诉，无事实与法律依据，其上诉请求应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费115元，由上诉人福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 花 絮
审判员 翁艺晖
审判员 李 凌
二〇一六年十二月十五日
书记员 卢 杰