广东省台山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江台法民一初字第655号
原告：宋晋，男，1963年8月8日出生
委托代理人：谭励君，系广东志信律师事务所律师。
被告：台山市地王广场商业管理有限公司
法定代表人：白荣强，系该公司董事长。
委托代理人：邝树荣，系该公司职员。
原告宋晋诉被告台山市地王广场商业管理有限公司（以下简称“台山地王广场”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭励君，被告的委托代理人邝树荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋晋诉称，2011年6月21日，承租方原告宋晋与出租方被告台山地王广场签订《商铺租赁合同》和《台山地王广场物业管理服务协议》，租赁台山地王广场E区1010-1014／1030-1033号铺位。2011年7月1日，被告台山地王广场依约将租赁铺位交给原告宋晋占有，原告宋晋在同年7、8月份对铺位进行了装修，并在9月份购置餐饮设备、用具一批，期间共花费装修款及购置设备资金共296089元。在租赁铺位的装修及设备购置完成后，原告宋晋一直忙于为铺位运营开张作筹备工作。2012年8月初，原告宋晋前往外省原料供应市场考察原料供应渠道，同年10月20日，当原告宋晋完成考察确定进货渠道、联系好原材料供应商后，返回租赁铺位并拟择日开张之际，发现铺位的门锁已被他人更换、设备已被全数搬走、本已装修好的墙面、地砖等也遭到不同程度的毁坏，原告宋晋见此还作了报警处理。在台山市公安局城西派出所介入调查后，被告台山地王广场承认对租赁铺位的破坏行为，原告宋晋多次向被告台山地王广场提出继续履行合约、将铺位回复原状等要求，但被告台山地王广场一直不予回应。故向法院起诉，请求判令：1、判令被告台山地王广场继续履行合约，并返还经营设备；2、判令被告台山地王广场赔偿原告宋晋经营损失，按每天1000元暂从2012年10月21日起算至起诉之日共计13万元；3、判令被告台山地王广场承担本案诉讼费用。原告起诉后于2013年9月9日向本院提交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》及《台山市地王广场物业管理服务协议》；2、判令被告台山地王广场赔偿原告宋晋商铺装修装饰损失220080元、设备物品损失82209元，合共302289元；3、判令被告台山地王广场赔偿原告宋晋经营利润损失13万元；4、判令被告台山地王广场承担本案诉讼费用。
为证明以上事实，原告宋晋向法庭提交了以下证据：
1.原告的身份证复印件，证明原告宋晋的诉讼主体资格；
2.机读资料，证明被告台山地王广场的诉讼主体资格；
3.《台山地王广场物业管理服务协议》、《商铺租赁合同》及收据，证明原告宋晋租赁被告台山地王广场位于台山市台城街道办事处台山地王广场E区一层1010-1014号及1030-1033号商铺、同时被告台山地王广场为商铺的物业管理公司的法律事实；
4.《建设工程施工承揽合同》、《验收确认书》及收据，证明原告宋晋投入220080元装修前述商铺的法律事实；
5.收据，证明原告宋晋购置生产设备并摆放于前述商铺以备开张的法律事实。
被告台山地王广场辩称，1、原、被告签订的合同约定，原告宋晋需于2011年8月15日前开张，但直至2012年3月份仍然没有开张，已经违反了《商铺租赁合同》第十条第二款第六项和第十七条的约定。因此，被告台山地王广场取消了原告宋晋五个月的免租期，原告宋晋应支付租金而没有支付，属违约。2、被告台山地王广场于2012年4月9日向台山市人民法院提起诉讼，经（2012）江台法民一初字第495号生效民事判决书判决确认，原告宋晋已构成实际违约。3、由于原告宋晋于2011年8月15日之后4个月都没有音讯，因此被告台山地王广场视为原告宋晋以事实行为终止租赁合同，被告台山地王广场多次以在门口张贴通知和邮寄通知的方式，通知原告宋晋解除合同，但均没有收到回应，于是被告台山地王广场将铺位转租给第三方，同时将商铺内的物品转移到仓库。4、根据《商铺租赁合同》第七条第三项的约定，原告宋晋要求被告台山地王广场赔偿装修装饰费用并不合理。同时根据第七条第十一款的约定，合同解除后铺位内的物品归被告台山地王广场所有。如果原告宋晋要回设备物品需按租金的双倍向被告台山地王广场支付场地占用费。
为证明以上事实，被告台山地王广场向法庭提交了以下证据：
1.（2012）江台法民一初字第495号民事判决书；
2.《台山地王广场物业管理服务协议》、《商铺租赁合同》，上述二证据证实原告宋晋实际违约和被告台山地王广场采取特别措施（包括封铺、锁门、清空铺内物品）的正当性。
经审理查明：案涉房屋位于台山市台城通济桥侧台山地王广场E区一层1010-1014、1030-1033号商铺。E区一层1010、1011、1033号商铺属案外人张裕兴、张裕华、张裕成所有，1012号商铺属案外人陈筱清、黄佩仪所有，1013号商铺属案外人关美娟所有，1014号商铺属案外人郑蓉所有，1030号商铺属案外人叶润斌所有，1031号商铺属案外人梅伟汛、梅伟瀚所有，1032号商铺属案外人张结容所有。上述业主购买商铺后均与被告台山地王广场签订《委托经营管理合同》（部分《委托经营管理合同》的乙方为台山市地王广场物业管理有限公司。2010年7月9日，台山市地王广场物业管理有限公司的名称变更登记为台山市地王广场商业管理有限公司），委托被告台山地王广场在委托期限2010年12月31日至2020年12月30日共10年内对该物业进行全权经营管理。
2011年6月21日，被告台山地王广场作为甲方与原告宋晋作为乙方签订《台山地王广场物业管理服务协议》，同年6月27日，双方又签订《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》约定了以下事项：1、第二条：原告宋晋租赁该商铺用于经营餐饮生意，租赁期限为5年，从2011年7月1日起至2016年6月30日止；2、第七条第3款：在本合同提前终止、解除或因租赁期限届满而终止时，对于乙方所作的装修，可移动部分，乙方有权移走，但拆除、携离可能损害商铺地面、墙面、房顶的及其他固有设施的，乙方不得拆除，因强行拆除导致的损坏，乙方应当赔偿；3、第七条第11款：商铺租赁期满或合同因其他原因终止后7天内，乙方必须清空店铺内可移动物品，并将所有钥匙及租赁商铺内的原有设备、设施及固定装置等在完好无缺（正常损耗除外），可供使用且清洁完毕的情况下交回甲方，经甲方代表验收后，发出同意离场通知。如乙方逾期未履行本条义务，视为乙方放弃其物品所有权，甲方有权进行处分，由此产生的见证、公证、处理、诉讼、律师费等费用由乙方承担，且乙方还需按租金的双倍向甲方支付租赁商铺内物品处分期间的场地占用费。甲方对乙方用于租赁商铺装修的投资及在租赁商铺内的添附物品不予补偿；4、第十五条：除直接送达外，本合同相关通知按合同首部所示地址以EMS、UPS特快专递方式寄出一日后视为送达。此外，乙方的雇员对文件的签收视为送达，甲方也可以在租赁商铺门口或台山地王广场公告栏等醒目位置张贴的方式向乙方送达。任何一方地址变更，应当提前三日有效通知对方，一方怠于通知的，应承担不能送达的法律责任。
2011年7月1日，被告台山地王广场将案涉商铺交付给原告宋晋使用，原告宋晋对该商铺进行了装修并购置了营业用的设备物品。但从2011年10月起，原告开始拖欠租金和其他约定费用，于是被告台山地王广场于2012年2月份将该商铺内的设备物品搬离至被告台山地王广场的仓库保管并对商铺另行加锁，后于同年4月份将该商铺出租给第三方。但被告台山地王广场没有提交证据证明搬离设备物品、加锁及出租给第三方有按合同的约定通知原告宋晋，并且无法提供当时搬离的设备物品清单，该设备物品现也无法找到。
又查明，由于原告宋晋没有向被告台山地王广场支付租金，台山地王广场于2012年4月9日向本院起诉，请求判令宋晋支付租金及承担逾期支付租金的违约金，但并没有提出解除合同的请求。经（2012）江台法民一初字第495号民事判决书判决，宋晋应向台山地王广场支付租金及违约金等费用。
在审理过程中，本院根据原告宋晋的申请对涉案商铺的装修装饰工程造价及货物与空调进行评估。经评估，装修装饰工程造价为157907.66元、货物与空调造价为82541.08元。装修装饰工程是根据现场勘查与实际测量的资料计算工程量、已被拆除部分按规范及专业经验进行评估，原、被告均认可装修装饰的造价评估。货物及空调部分因现场没有实物，依据原告宋晋提供的单据进行评估，被告台山地王广场不认可该部分造价评估。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。案涉《商铺租赁合同》和《台山地王广场物业管理服务协议》是原、被告双方在自愿、意思表示真实的情况下签订的，合同合法有效，应受法律保护。双方当事人应积极、全面和谨慎地履行合同。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原告诉请解除《台山地王广场物业管理服务协议》和《商铺租赁合同》，被告在庭审中表示同意解除，均系当事人的真实意思表示，没有违反法律的规定，本院予以认可。
关于原告诉请被告赔偿商铺装修装饰损失220080元的问题。原、被告在合同第七条第3款、第11款中约定，合同解除时原告宋晋只能拆除、移走不损害商铺的可移动部分，被告台山地王广场对装修装饰价值不予补偿，本院认为，该条款没有区分出租方和承租方不同过错程度下的责任，若被告地王广场对合同的解除也有过错的情况下，装修装饰价值不予向原告宋晋补偿显然加重了原告宋晋的责任，对于原告宋晋显失公平。本院认为，合同解除后的装修装饰价值损失应按原、被告的过错程度负担较为合理。
原告宋晋拒不支付租金属违约在先，被告地王广场在（2012）江台法民一初字第495号案中已经诉请原告宋晋支付租金和违约金，但并没有提出解除合同的请求，本院认为，被告台山地王广场在起诉中没有提出解除合同的请求，也没有依据合同第十五条约定的方式向宋晋送达解除合同的通知，应视为其同意继续履行合同，在此情况下被告台山地王广场对案涉商铺加锁及出租给第三方的行为导致原告宋晋无法继续使用该商铺，明显超越了出租人自力救济的必要限度，实质上违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，被告地王广场亦已构成违约。在原、被告双方都有违约行为的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院认为，被告台山地王广场在没有通知原告的情况下擅自收回租赁物导致原、被告双方的合同目的无法实现，应负主要责任；原告宋晋拒不支付租金，应负次要责任；即原告宋晋的损失应由原告宋晋承担30%的责任，由被告台山地王广场承担70%的责任。综上，由于原、被告均认可涉案商铺的装修装饰造价为157907.66元，故被告台山地王广场应赔偿原告宋晋装修装饰损失110535.36元（157907.66元×70%）。
关于原告诉请被告赔偿设备物品损失82209元的问题。对于这个问题，应从下面两个方面分析：1、被告地王广场是否应对设备物品予以返还；2、如何确定设备物品的价值。
对于第一个问题，首先，被告台山地王广场无法提交证据证明搬走设备物品时有根据合同第十五条约定的方式通知原告宋晋；其次，被告台山地王广场搬走设备物品时原、被告的合同也并没有解除，其擅自搬离设备物品的行为并不符合合同第七条第11款的约定；因此，对于被告台山地王广场关于占有设备物品的抗辩不予支持，被告台山地王广场应对设备物品负返还义务。
对于第二个问题，设备物品的购买情况只有原告宋晋单方提供的送货单反映，送货单所列设备物品是否全部放置在案涉商铺也无证据证实，因此本院无法确认商铺里的设备物品的总价值，但被告地王广场在庭审中承认确实有设备物品在商铺里并将其擅自搬离商铺，而且送货单所列设备物品也为餐馆营业所必须的物品，综上考虑，本院酌情支持设备物品的价值为造价评估的50%即41104.5元（82209元×50%）。由于设备物品已无法找回，故被告地王广场应向原告宋晋赔偿损失41104.5元，对于损失超出部分，本院不予支持。
关于原告诉请被告赔偿经营利润损失13万元的问题。由于原告宋晋没有实际营业，故并没有产生实际经营利润，而且原告宋晋没有提供证据证明其经营利润损失，应负举证不能的责任，故对于原告诉请的经营利润损失13万元的主张，本院不予支持。
综上，被告台山地王广场应赔偿原告宋晋装修装饰价值损失110535.36元、设备物品损失41104.5元，以上合共151639.86元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告宋晋与被告台山市地王广场商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》和《台山地王广场物业管理服务协议》；
二、被告台山市地王广场商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宋晋赔付151639.86元；
三、驳回原告宋晋其他诉讼请求。
如果被告台山市地王广场商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7785元，评估费4885元，合共12670元。由原告宋晋负担8226元，被告台山市地王广场商业管理有限公司负担4444元（原告宋晋已垫付，被告台山市地王广场商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一并付回给原告宋晋）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 陈家明
人民陪审员 朱眉晖
人民陪审员 石 瑜
二〇一四年九月五日
书 记 员 梅 锐