广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2012）中一法三民一初字第765号
原告：林芸，女，1980年4月4日出生，汉族，住广西岑溪市，
委托代理人：吴吉良、苏毅峰，分别系广东茗洋律师事务所律师、律师助理。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市XX镇XX市场X栋XX-XX号，组织机构代码73XXX965-3。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，19XX年X月10日出生，汉族，住中山市，
第三人：杨燕容，女，19XX年X月17日出生，汉族，住中山市东区，
原告林芸诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能同杨燕容有法律上的利害关系，本院依法追加杨燕容为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林芸的委托代理人吴吉良到庭参加诉讼，被告吉雅公司的委托代理人张嘉慧、第三人杨燕容经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年9月13日，原告与被告吉雅公司签订了一份《认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市XX镇××综合市场××楼××房，认购楼价152620元，原告于当日支付定金50000元，至9月28日双方再正式签订《商品房买卖合同》及有关文件。2005年9月30日，原告向被告支付了剩余购房款102620元及其他办证费用7380元，被告同时将房屋交付给原告使用，原告装修后入住至今。被告一直未与原告正式签订商品房买卖合同，之后将房屋以每平方米568.18元的价格销给了杨燕容，并进行了登记备案。被告与杨燕容之间的交易单价远低于市场价格，属于虚假销售登记备案，双方签订的商品房买卖合同无效。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认杨燕容与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.被告吉雅公司继续履行合同，协助原告办理位于中山市XX镇XX区XX市场X号楼X幢XXX房地产权属证书；3.诉讼费由被告承担。
原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.认购书；2.收款收据；3.综合市场管理服务协议书、业主公约、物业交接书、消防安全责任书；4.中山市商品房合同资料证明表。
被告吉雅公司没有到庭应诉，其法定代表人张其提交书面答辩称：确认原告于2005年9月13日向吉雅公司购买中山市XX镇××综合市场××楼××房，并向吉雅公司交付了楼款152620元，吉雅公司同时已将房屋交付给了原告使用。由于发生“吉雅”事件，故吉雅公司未及时为原告办理房地产权属证书，请求法院依法处理。
第三人杨燕容未到庭诉讼未向本院提出陈述意见，亦未向本院提供证据。
经审理查明：2005年9月13日，原告与吉雅公司签订了《三乡中心区综合市场认购书》一份，约定原告向吉雅公司认购其开发的位于中山市XX镇××综合市场××楼××房，该物业建筑面积为105.6平方米，认购楼款为152620元。付款方法为，首期定金50000元签署本认购书时或之前付清，次期楼款102620元须于2005年9月28日或之前付清，交楼时间为2005年10月30日；认购书还约定了其他事项。原告在签订认购书时向吉雅公司支付了购房定金50000元，于2005年9月30日又向吉雅公司支付了其余购房款102620元及其他办证费用7380元，同日，被告与原告签订了综合市场管理服务协议书、业主公约、物业交接书、消防安全责任书后，将中山市XX镇××综合市场××楼××房交付给原告使用，至今原告已入住多年。原告认为已向被告付清了购房款，房屋且已实际交付，但被告至今仍未为原告办理房地产权证，于2012年7月26日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房合同资料证明表载明，涉案××中山市××综合市场××楼××房，建筑面积为105.6平方米，购房总价为60000元，一次性付款；签约日期2005年7月5日，于2005年7月5日备案登记在第三人杨燕容名下。张其在另案中向本院提交书面答辩称，商品房登记备案人杨燕容与吉雅公司不是真实的购房关系，而是借款100万元给吉雅公司时以每套房50000元价格共抵押20套房给杨燕容。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决已发生法律效力，后附的《非法吸收公众存款明细表》中未涉及本案原告林芸，但涉及第三人杨燕容，其出借金额为180万元；虚假按揭物业明细表未涉及涉讼房屋，中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房屋进行了查封。
本案审理过程中，本院于2012年2月27日于派员到涉案××中山市××综合市场××楼××房核查居住人员并张贴通知。经核查，房屋居住人为本案原告林芸，张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《三乡中心区综合市场认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了全部购房款，将房屋交付给原告使用，原告已实际管理使用房屋多年。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。
原告主张向吉雅公司购买了涉案房屋，并支付了全部购房款，要求被告继续履行合同，协助办理房地产权属证书。因房屋已备案登记在第三人杨燕容名下，故本案的关键问题是要确定原告及第三人杨燕容谁是真实的房屋买受人。根据本院查明事实，分析如下：一、从购买的单价来看，原告所购房屋单价为每平方米1445.26元，而杨燕容所购房屋单价为每平方米568.18元，杨燕容所购房屋单价不仅远低于原告的购买单价，且远远低于市场同期房价，此不合常理；二、从涉案房屋的交付使用事实来看，吉雅公司已于2005年9月30日将房屋交付给原告使用，原告一直在该房屋居住至今，但杨燕容从签约至今长达七年时间内，从未主张过房屋权利，此情形不符合一个正常购房者应有的正常行为；三、中山市中级人民法院的刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表未涉及本案原告，但涉及第三人杨燕容；虚假按揭物业明细表虽未涉及涉讼房屋，但杨燕容未作答辩及到庭抗辩，也未提供证据证明购买房屋款不同于出借给吉雅公司的借款，故不排除备案登记在杨燕容名下的房屋是作为借款的抵押担保；四、吉雅公司的法定代表人张其确认讼争房屋真正买受人为林芸，备案登记在杨燕容名下的房屋是作为借款的抵押担保。从上分析，本院认定原告是真正的房屋买受人，原告与吉雅公司的商品房买卖合同关系应予确认，第三人杨燕容与吉雅公司之间不存在真实的房屋买卖关系，实质是非法吸收公众存款的刑事犯罪行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，其与吉雅公司之间的商品房买卖合同无效。
被告吉雅公司收取了原告的全部购房款，并已将房屋实际交付给了原告使用多年，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现被告吉雅公司未能举证证明系因原告的原因未能办理房地产权属证书，也即被告吉雅公司存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故被告吉雅公司应按合同约定继续履行协助原告办理房产权属证书的义务，原告要求被告吉雅公司协助其办理中山市XX镇XX区XX市场X号楼X幢XX房地产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。被告吉雅公司、第三人杨燕容经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人杨燕容与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2005年7月5日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；
二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告林芸办理位于中山市XX镇XX区XX市场X号楼X幢XXX房的房地产权属证书。
案件受理费3352元（原告已预交），由被告吉雅公司负担（被告吉雅公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 吴立和
审 判 员 罗晓冰
人民陪审员 关 毅
二〇一三年四月二十五日
书 记 员 唐 群