广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终14499号
上诉人（原审被告）：丁小B，男，汉族，1966年4月14日出生，住址湖南省汉寿县。
被上诉人（原审原告）：张进S，男，汉族，1979年3月1日出生，住址广东省深圳市龙华新区。
委托诉讼代理人：朱爱军，广东君龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马守涛，广东君龙律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳链J房地产经纪有限公司（曾用名：深圳市中联地产置业顾问有限公司），住所地深圳市福田区。
法定代表人：杜X，董事长。
委托诉讼代理人：旷婷T，女，汉族，1991年11月27日出生，住址湖南省攸县，系公司员工。
委托诉讼代理人：宋增Z，男，汉族，1986年7月3日出生，住址武汉市洪山区，系公司员工。
上诉人丁小B因与被上诉人张进S、原审第三人深圳链J房地产经纪有限公司（以下简称链J公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1862号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丁小B上诉请求：1、撤销（2015）深宝法民三初第1862号民事判决书第二项和第三项，依法改判丁小B不承担违约责任并没收张进S定金200000元；2、本案一、二审的诉讼费、财产保全费由张进S承担。
主要的上诉事实和理由：一、一审认定事实不清。1、一审法院认定是因丁小B个人征信问题无法通过第三方担保机构赎楼。事实上，本案丁小B和丁小B委托人金先C得知担保公司不同意提供担保赎楼后，一直在寻求其他融资担保公司准备通过现金赎楼的方式赎楼。在丁小B寻找其他公司赎楼的过程中，张进S没有积极配合、友善沟通、力所能及的协助丁小B实现现金赎楼，而是在此期间不断多次通过电话催促、律师函等方式进行干扰或电话威胁丁小B和金先C。在丁小B和金先C与其他担保公司洽谈现金赎楼有重大进展且合同又未约定赎楼、过户最后期限的情况下，张进S没有与丁小B商议达成一致协议即单方面提前彻底毁约，急于提起诉讼，于8月31日诉至一审法院，为接下来继续履行合同设置了人为的障碍，导致丁小B想通过现金赎楼的方法赎楼已彻底无法实现。这才是最直接赎不了楼的根本原因。2、虽然张进S已履行定金交付、首期款交付、获得购房贷款等义务，但该笔贷款当时根本没有到期，而且即使已审批了的贷款快到期了，按银行规定，只要在到期日前买卖双方同时到贷款银行办理续期是完全可以的。张进S在没有与丁小B沟通的前提下，单方面要求银行退回了监管资金，等于彻底放弃了此笔二手楼按揭贷款。3、未能赎楼的主要原因并不主要是个人征信问题，而是：中联公司被链J公司收购后，链J公司在深圳地区还没有组建自己的担保公司，只能委托公司外的中C致信公司赎楼，费用是1%。1%的费用低，中C致信公司是不会冒任何风险赎楼的。社会上的担保公司赎楼费用远远超过1%，一般收费在3%-20%内。2015年5月1日双方签订合同后，中介业务员的更换以致涉案合同1个多月内处于无人跟进状态，且因2015年5月期间房产交易异常火爆，中C致信融资担保公司的每个担保员要同时跟进几十个单。由于本案出现上述变化，担保员可能延后处理赎楼订单，办理本案房产按揭贷款手续的时间比正常时间延长了至少一半。共80多天，丁小B的资金链在这80多天内断裂，信用从7月份起出现了逾期问题，迟迟没有办理好按揭手续使后续房产过户错失了大好时机。从丁小B的《个人征信报告》可以看出，2015年7月前使用信用卡的十几年里，从来没有过逾期现象。正是10多年用卡没有过逾期，是银行优质客户，才可办下10多张卡。所谓逾期是从2015年7月丁小B资金链断裂才开始的，当初经纪公司口头承诺7月底8月初可以完成过户，也才会有涉案合同补充条款中的“2015年8月10日交房给张进S”的约定。从《个人征信报告》第15页可以看出，在中C致信公司准备做资金监管前，6月8日已打印了丁小B的《个人征信报告》，说明当时通过了该公司审核，办理本案房屋赎楼是完全符合他们公司条件的。6月9日公司担保员金先C代丁小B按指模，与张进S到银行办理了资金监管手续。可是，正是前面张进S花费了80多天时间，张进S的贷款资金7月17日才批复下来，准备继续赎楼时，中C致信公司于7月21日再次打印了丁小B的《个人征信报告》，这时发现有信用卡逾期了，出现了赎楼风险，中C致信公司不愿续楼了。假设当时没有诉讼、房产没有被查封，偶尔有信用卡逾期，是完全可以赎楼的，只是中C致信公司如前面所述的理由，已不再愿为本单业务承受任何丝毫的风险，于是决定不继续帮助担保续楼了。二、一审认定事实错误。4、案外人凌佛B出具的一份《证明》，证明本案交易物业因征信有问题、逾期供楼和外债率达110%的原因赎不了楼。凌佛B只是本案交易物业的后来跟进者，他没权参与赎楼、过户，因公证时是全权委托给了中C致信的金先C和中联公司的黄坤W等人，由凌佛B出具的《证明》是完全没有法律效力的，更不应该被一审法院采纳。一审法院没有采纳丁小B关于追加中C致信公司作为第三人参加庭审的申请是错误的。案外人凌佛B出具的《证明》说丁小B外债率达110%无事实依据，一审判决中“第三人于庭审中对此亦予以确认”与“第三人未发表答辩意见亦未提供书面答辩状”前后自相矛盾。5、涉案合同没有约定赎楼、过户的时间。张进S于2015年8月7日有发出《律师函》，并要求接函后10日内履行合同义务。我们一直在履行合同义务中，从来没有停止过。一直由金先C来帮忙处理赎楼工作。从7月19日对方资金审批下来后，金先C做了大量的赎楼工作。根据房地产市场交易现金赎楼的习惯，要通过融资担保公司现金赎楼，从上交需要审查的资料给对方后，为规避风险，准备现金赎楼的担保公司要重新到银行打印卖房人的银行个人信用报告、要到国土局打印房产抵押情况报告、要到法院打印诉讼情况报告、了解负债情况等工作，才能对卖房人的资质进行审核。资料整理齐全后，交担保公司内部领导层层审批。所以，要确定找到担保公司可以现金赎楼并确定多少费用可以赎楼，不是几天内可以完成的。所以，张进S要求接函后10日内履行合同义务，是没有办法完成的。后金先C终于联系上深圳泛华联合投资集团有限公司，该公司同意6%的费用帮助现金赎楼。8月18日下午，丁小B与张进S、金先C等6人，相约来到了位于罗湖商务中心的泛华公司，丁小B和张进S当时都与泛华公司签署了委托代理协议书，全权委托泛华公司办理赎楼、过户等手续。6、涉案合同约定涉案交易的税、费应由张进S承担，正常履行下，担保赎楼只要1%的赎楼费用，可通过现金赎楼需要的费用在5-20%。丁小B也是急于交易房产还债，经过与金先C、张进S协商，丁小B同意了张进S依约出1%的正常赎楼费用，多出的费用由丁小B来承担，但丁小B难以支付这10多万费用。最后，2015年8月24日，丁小B与张进S、张进S妻子占超F通过电话协商筹款，通过一审电话录音证据，可以了解当时通话的情节，丁小B在电话里想表达的意思是：我的资金链早已断裂，实在是想不出办法筹钱才卖房的，虽然这增加的费用丁小B已答应从卖房款中扣除，但在目前房价上涨对张进S非常有利的情况下，也请张进S积极主动帮助筹款以便赎楼。丁小B8月18日从大学老师童顺全处借款20000元，8月25日从表妹綦建军处借款10000元，证明丁小B在积极筹款中。7、8月19日，担保公司要求丁小B所有的信用卡必需先还还款100元，以表示信用卡用卡正常才不会有诉讼。8月25日，丁小B按要求做了还款记录。8月27日，通过金先C已达成口头协议，张进S也同意除了付15000元正常赎楼费用外，另外凑足35000元借给丁小B，共50000元赎楼费用；金先C也答应先借30000元给丁小B，余下的几万元由丁小B筹钱。凌佛B也草拟了上述筹款协议只待三方签字。8、2015年8月28日下午4时，丁小B还与张进S一起来到深圳市个人住房公积金管理中心办理了公积金贷款面签手续。至此，说明丁小B仍在配合办理赎楼手续并继续筹款以便赎楼。9、2015年8月31日张进S提起本案诉讼。9月2日，金先C电话告诉丁小B，称张进S已起诉故其不再跟订单，并称已告知泛华公司，泛华公司也不同意赎楼了。10、丁小B以为金先C称张进S方已起诉只是宣泄情绪，既然金先C不帮助赎楼，丁小B继续寻找其他办法。这期间，2015年9月2日，丁小B接到工商银行前海分行信贷员张小亭的电话，问“你的房子还要不要卖”，丁小B说“当然卖”，张小亭说“怎么张进S打了多次电话来要求退还监管资金了？如果还卖的话，那你们9月17日前办不了过户手续的话，你要找张进S一起来我们银行，申请你们这笔二手楼按揭贷款的面签手续。”9月15日以后，丁小B和罗则作找到的其他担保公司审核资料时，丁小B才确切知道张进S已起诉，在9月4日已将他存在工商银行前海分行的首期银行监管资金478000元提前收回。至此，张进S8月31日上诉，9月4日已退回监管资金，9月7日申请财产保全，张进S没有与丁小B商议达成一致协议的情况下，单方面提前彻底毁约，为继续履行合同设置了人为的障碍，也使我后来的努力化为了泡影。根据《房屋买卖合约》约定，双方有配合中介的义务，在经纪方推荐的中C公司不做这单赎楼业务后，双方又配合办理签署了公证文书更换了另一家按揭公司
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泛华金融公司办理赎契手续，使得合同得以继续履行，只需要张进S耐心的等待后续的合同进展，这是张进S的义务。而张进S拒绝了，使得合同不能继续履行。违约的不是丁小B，而是张进S。在签订合同后，丁小B没有因涉讼房屋的市场价格上涨拒绝配合，丁小B积极的在履行自己的义务；可就在丁小B的赎楼工作快完成的时候，张进S没有购房意愿了，只是没有好的理由提出毁约之际，为达到解除合同的目的才拒绝配合，并与律师合谋在短短几天内提前违约，退回了监管资金并做了财产保全，制造丁小B违约的假象。至此，一审法院认定事实完全错误。三、一审没有认定张进S违约是错误的。11、张进S单方面提前退回了监管资金，为合同继续履行设置了人为的障碍，导致合同目的无法实现，张进S已构成根本性违约在先，张进S应承担相应的违约责任和由此带来的利益损失。12、在张进S8月31日已提起诉讼、9月4日已单方面退回了监管资金478000元的情况下，丁小B仍然于9月2日与泛华公司罗则作找到宝安两家公司递交资料给对方审核，对方回复8月31日张进S已诉讼了、9月4日已撤回了监管资金，必须撤诉才可以作赎楼。9月16日下午丁小B和罗则作一起到华侨城瑞思中心12楼找到陈经理，他答复张进S已诉讼且已做财产保全申请。查封了房产，必须让对方撤诉并解封了才可以作现金赎楼。9月15日下午，丁小B找到深圳鑫汇融通投资有限公司，其后得到的答复是张进S起诉并查封，监管资金都退回了，没有办法处理。9月23日，找到深圳市嘉得信实投资管理有限公司的客户经理喻真先生，答复因张进S起诉没有办法处理。9月24日，找到深圳市瑞安资产管理有限公司的黄栩桥女士，结果仍然是张进S撤诉并解封才现金赎楼的，但监管资金都退回了就无法处理。9月15日丁小B确切知道：张进S8月31日已诉讼、9月4日退回了监管资金、9月7日查封、9月15日做了财产保全，与张进S沟通撤诉，回复退回定金、补偿合同20%的违约金损失。至9月30日止，丁小B才真正停止现金赎楼的工作。9月31日起，在本案一审前后，我多次打电话给张进S，一直想和张进S和解，张进S不同意。13、过户交易的过程中，需要买卖双方必须配合经纪方办理手续。在中介方推荐的深圳市中C致信公司不做这单赎契业务后，经纪方找到另一公司来做这个手续，使得合同得以继续履行，只需要张进S耐心的等待后续的合同进展，配合办理相关手续是张进S的义务。张进S拒绝了，使得合同不能继续履行。违约的不是丁小B，而是张进S。14、根据《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，为了保护交易的稳定性，一审法院应当判决支持双方继续履行合同才符合法律的规定。丁小B的诉讼请求就是要求继续履行合同，一审驳回了丁小B的合理诉求是错误的。15、本案丁小B卖掉了现有唯一住房，是为了尽快还债和保持自己信用记录的良好，为日后再融资，为公司东山再起。完全不是因房价上涨、丁小B拒绝履行合同拒不赎楼导致过户手续无法办理。从侧面来看，张进S要求首期筹款40天，可见张进S筹款也是相当不易；眼看2015年9月1日前房屋过户无望，对2016年小孩子上学的学位申请也没有帮助，又因房屋价格高昂，每月月供和还借来的首期款压力大，还要帮丁小B代筹款现金赎楼，加上2015年8月份时房屋成交价格也有下行的趋势，并且为了办理贷款买房办理了假离婚手续。张进S购房意愿下降，制造违约责任在于丁小B的假象，其行为不应受到法律保护。四、一审法院适用法律错误。16、至9月30日止，丁小B始终在履行自己的合同义务，完全不是张进S所称的原因，导致的后面过户手续无法办理。一审法院在认定事实不清、证据不足的情况下，错误适用法律做出错误判决，应判决为“丁小B没收张进S定金”。即使从上述事实与理由，造成本案合同不能实际履行的原因并不可完全归责于合同的任一方当事人，那一审法院在此情形下判决解除合同同样是没有法律依据的。既然双方履行合同都没有过错或都有过失，本合同又没有继续履行的前提条件，根据《合同法》，一审法院应当判决解除合同，因合同解除，丁小B收取的张进S所交定金予以退还195000元，托管于第三人处的5000元定金由第三人直接返还张进S；丁小B从收到张进S定金之日起，应按国家银行基本利率支付收到的定金利息给张进S或降低违约金比例。五、诉讼费用应由张进S承担。7、如前所述，本案是张进S提前违约导致合同不能继续履行，本案的诉讼费、财产保全费理应由张进S全部承担。退一步讲，从上述事实与理由，造成本案合同不能实际履行的原因并不可归责于合同的任一方当事人，那一审法院在此情形下判决本案的诉讼费用、财产保全费用由张进S承担没有法律依据的。既然双方履行合同都没有过错或都有过失，诉讼费用应各承担一半。
被上诉人张进S辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、关于增加担保公司作为第三人的问题，张进S认为担保公司是丁小B代理人，本身就是一个整体，其是否出庭与本案没有关系。二、收楼时间问题，丁小B说至少两个星期，多则三、五个星期，实际上目前市场上只要银行贷款承诺函下来，几天就可以赎楼完毕。三、张进S在9月4日将监管在银行的首期款提前收回是错误的，该款是监管时间到期之后即9月9日之后才自动返还到张进S账户上的，张进S也没有在监管期限中间要求银行退回款项。银行监管资金无法个人单方面要求退还。丁小B在上诉状中提到的其他事实都不是客观事实，但是其单方面陈述，张进S在本案中已经给丁小B合理的时间让其赎楼，但是张进S多次催告并且通过发律师函，在给一定合理期限后并没有将房屋赎，属于违约，丁小B的上诉理由的成立，请求驳回。
原审第三人链J公司述称，丁小B、张进S双方的买卖是真实意思表示，丁小B、张进S之间应该按照合同的约定积极履行合同义务，链J公司已经完全完成了居间义务，丁小B、张进S之间的矛盾、纠纷与链J公司无关。丁小B托管在我司的5000元交房保证金链J公司愿意按照法院的判决支付。
一审法院认定事实：2015年5月1日，张进S作为买方，丁小B作为卖方，在链J公司的居间下共同签订一份《房产买卖合同》（编号2015XXX），约定卖方将其名下位于深圳市宝安区JY茗苑1栋C单元501房产转让给买方。该房产处于抵押状态，卖方以委托担保公司方式赎楼，卖方应在签订本合同后7日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司办理赎楼、过户。房产的转让成交价为2248000元，其中购房定金共计200000元，买方在签订合同当日支付20000元，签订合同15日内买方补交定金180000元，买卖双方约定将定金180000元交由第三方监管，买方按照约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力。买方须于2015年6月10日之前预付首期购房款，到买方贷款银行做资金监管，根据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理并签订相关协议。如买方违约，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。如卖方违约，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。第十五条特别备注条款约定，买卖双方同意买方于2015年5月7日前补交定金130000元，于2015年5月15日前补交定金50000元。2015年5月1日，丁小B出具《收款收据》，确认收到张进S购买金叶名苑1栋C单元501物业之购房定金20000元。2015年5月6日，丁小B出具《收款收据》，确认收到张进S购买金叶名苑1栋C单元501物业之购房定金180000元。一审庭审中，丁小B自认收到定金195000元，另有5000元由链J公司托管。2015年5月20日，丁小B签署一份《委托书》，委托案外人深圳市中C致信融资担保有限公司、金先C、许春Z、吕滔T、黄坤W等人代为办理本案交易物业的赎楼贷款等事项。该《委托书》于同日进行公证，并由深圳市宝安公证处出具《公证书》。2015年6月9日，张进S作为甲方，丁小B作为乙方，案外人中国工商银行股份有限公司深圳前海分行作为丙方，签订一份《二手楼交易资金监管协议》，约定将甲乙双方购买金叶名苑1栋C单元501物业的首期款478000元交由丙方监管，案外人金先C作为丁小B的代理人签字并捺指模。同日，张进S将478000元存入监管账户。2015年6月17日，深圳市住房公积金管理中心向张进S发放《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，同意向张进S发放500000元的购房贷款。2015年7月16日，中国工商银行股份有限公司深圳市分行前海分行向张进S出具一份《二手楼按揭贷款确认书》，同意向张进S发放本案物业交易之购房款金额1070000元的贷款。2015年8月7日，张进S委托律师向丁小B以邮政速递方式发出《律师函》，要求丁小B在受到本函后10日内办理赎楼并履行后续义务。该邮件于2015年8月8日被签收。2015年8月24日，张进S、张进S妻子占超F、丁小B通过电话协商合同履行，丁小B称正在筹钱。另查明，丁小B主张链J公司的员工凌佛B负责跟进本案物业交易，2015年8月26日，该案外人凌佛B出具一份《证明》，证明本案交易物业即金叶名苑1栋C单元501号房业主因征信有问题、逾期供楼和外债率达110%的原因赎不了楼。链J公司于一审庭审中对此亦予以确认。
一审法院认为，张进S、丁小B签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应如实履行合同约定的义务。根据《房产买卖合同》约定，买方已履行定金交付、首期款交付、获得购房贷款等义务，卖方应依约履行赎楼义务，但卖方因个人征信问题无法通过第三方担保机构赎楼。根据房地产市场交易习惯，注销房产抵押登记获得房地产证是卖方应尽义务，也是交易完成的必要条件，在卖方无法通过第三方担保机构完成赎楼的情况下，应自行筹资完成赎楼义务。本案丁小B未完成赎楼，经张进S催告后在合理期限内依然未履行义务亦未与买方达成补充协议，导致合同目的无法实现，已构成根本违约，应承担相应违约责任。张进S有权依据合同约定要求解除合同并要求丁小B支付违约金，结合本案合同履行情况、丁小B违约情况及张进S损失情况，张进S诉请丁小B支付房产转让成交价百分之二十的违约金即449600元于法有据，一审法院予以支持。张进S、丁小B签订的《房产买卖合同》于本案民事起诉状送达丁小B之日即2015年11月2日起解除，因合同解除，丁小B收取的张进S所交定金应予以退还，托管于链J公司处的定金由链J公司直接返还张进S。张进S诉请丁小B支付经济损失20万元缺乏法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认张进S与丁小B于2015年5月1日签订的《房产买卖合同》（编号2015005714-2）于2015年11月2日起解除；二、丁小B应于本判决生效之日起五日内支付张进S违约金449600元；三、丁小B应于本判决生效之日起五日内返还张进S所支付定金200000元，其中托管于链J公司深圳市中联地产置业顾问有限公司处的定金5000元，由链J公司径付张进S；四、驳回张进S其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6148元，由张进S承担1448元，丁小B承担4700元。保全费4768元，由丁小B承担。该受理费、保全费张进S已预交。
原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案合同系合同双方真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案中，张进S已依约支付了定金、将首期款作资金监管、申请按揭贷款并已取得贷款承诺函；丁小B亦应依约履行其赎楼、办理过户及交付涉案房产的合同义务。涉案合同虽无约定丁小B应完成赎楼的具体时间，丁小B亦应于合理期限内完成赎楼。自丁小B于2015年5月20日委托案外人深圳市中C致信融资担保有限公司办理赎楼，至2015年8月7日仍未能完成赎楼，张进S因此向丁小B发出《律师函》催告其于收到函件后10日内办理赎楼，丁小B于2015年8月8日收到该函件，其后至2015年8月31日张进S提起本案诉讼时，丁小B仍未能完成赎楼。据此，本院认为，丁小B经催告后在合理期限内仍未能完成赎楼已构成根本违约，张进S可据此解除涉案合同，丁小B亦应依约承担违约责任。原审处理正确，应予维持。丁小B上诉称张进S单方申请提前退回首期款监管资金构成违约，但未能就此提供充分有效的证据予以证明，应承担举证不力的不利后果，本院对其上诉主张不予采纳。
综上，丁小B的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10296元，由丁小B负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年十一月六日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。