河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫10民终3116号上诉人(原审被告)：河南麦肯特置业有限公司。住所地：河南省许昌市鄢陵县金汇区金水大道路北。法定代表人：李建立。委托诉讼代理人：黄秀全，河南鸿润律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：杨彦召，男，汉族，1982年10月16日生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：马红军，河南天苑律师事务所律师。上诉人河南麦肯特置业有限公司因与被上诉人杨彦召民间借贷纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2017）豫1002民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南麦肯特置业有限公司的委托诉讼代理人黄秀全、被上诉人杨彦召的委托诉讼代理人马红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南麦肯特置业有限公司上诉请求：依法查明事实，撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决对《协议》断章取义，认定事实错误。2015年11月1日，麦肯特公司、杨彦召、范志锋三方签订的协议第三条约定：自本协议签订之日起十个工作日内双方完成销售合同的签约及合同政府备案工作，甲方（麦肯特公司）应在300天内还清所欠乙方（杨彦召、范志锋）资金及清算日期止的全部利息（月利率3%），乙方（或乙方指定的第三方）应协助甲方撤销房屋销售的政府备案合同，乙方（或乙方指定的第三方）不得在甲方于300天内还清所欠资金及清算日期止的全部利息（月利率3%）前自行处置本协议约定的房产，否则，乙方承担本合同总价的50%的违约金，300天后，甲方未还清所欠乙方资金及清算日期止的利息（月利率3%），乙方有权自行处置本协议约定的房产，甲方应在房屋建成竣工验收后为乙方（或乙方指定的第三方）办理房屋产权证书，否则，甲方承担本合同总价的50%的违约金。根据《协议》第三条的约定，被上诉人同意超过300天，上诉人麦肯特公司未能还清借款的情况下，房屋的所有权就属于被上诉人（或被上诉人指定的第三方），这属于双方以房抵债的约定，一审法院也未否认其效力，被上诉人就应遵守《协议》第三条中双方以房抵债的约定。二、一审法院判决上诉人偿还被上诉人借款本金482万元及利息，但对2015年12月28日，上诉人、被上诉人签订的6份《商品房买卖合同》（已在鄢陵县住房和城乡规划建设局进行了备案）是否解除没有处理意见，如果商品房买卖合同继续履行，那么，上诉人既要偿还借款，6套房屋又属于被上诉人所有，一审判决将缺乏起码的公平和正义。综上，一审判决认定事实错误并缺乏公平和正义，适用法律错误，请贵院依法查明事实，并予以改判驳回被上诉人杨彦召的诉讼请求。杨彦召辨称，一、一审法院依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》24条，按照民间借贷法律关系依法作出一审判决，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》(预售），并非是双方达成了真正要购买商品房的意思表示，也非双方重新形成的以物抵债协议，签订上述合同本身实际上一种非典型性担保方式，即后让与担保。根据最高法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，人民法院应当按照民间借贷法律关系进行审理。二、关于备案的6份《商品房买卖合同》(预售），按照最高法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》24条第二款之规定，如果被上诉人按照生效判决履行了归还借款本金及利息的法定义务，被上诉人自然可以依据相关法律手续要求上诉人协助办理解除备案手续。综上，一审判决正确，应当予以维持。杨彦召向一审法院起诉请求：1、被告河南麦肯特置业有限公司归还借款本金500万元及利息(利息从2015年9月1日起按月息2分计算到实际付款之日，截止到2016年12月31日拖欠利息为162万元)；2、本案诉讼费用、保全费、担保费用等由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月27日，被告河南麦肯特置业有限公司与原告杨彦召签订《借款协议》一份，并向原告杨彦召出具借据一份，约定：被告河南麦肯特置业有限公司向原告杨彦召借款600万元；借款期间的利率为月息3％；借款期间为2015年4月27日至2015年10月26日。同日，原告杨彦召通过银行转账的方式支付被告582万元，原告直接扣除一个月18万元利息。该笔借款被告支付利息至2015年8月31日。2015年9月16日，被告偿还借款本金200万元。2015年2月15日，被告河南麦肯特置业有限公司向原告借款400万元。原告通过银行汇款方式支付被告400万元。2015年7月23日，被告偿还原告300万元。下余100万元，原告于2015年7月24日与被告河南麦肯特置业有限公司重新签订《借款协议》一份，被告向原告杨彦召出具借据一份，重新约定：被告河南麦肯特置业有限公司向原告杨彦召借款100万元；借款期间的利率为月息3％；借款期间为2015年7月24日至2015年10月23日。该笔借款被告支付利息至2015年8月31日。2015年11月1日，被告河南麦肯特置业有限公司与原告杨彦召签订《协议》一份，约定：经双方同意，被告愿意将其开发建设的麦肯特国际城市2#地42#楼的一层二层商业和麦肯特国际城市广场1#地10#、11#酒店独立客房的房屋销售给原告（或原告指定的第三方）。自本协议签订之日起十个工作日内双方完成销售合同签约及合同政府备案工作；被告应在300天内还清所欠原告资金及到清算日期止的全部利息（月息3％），原告应协助被告撤销房屋销售的政府备案登记；原告不得在被告300天内还清所欠资金及利息前自行处置本协议约定的房产，否则原告承担本合同总价的50％的违约金；300天后，被告未还清借款及利息，原告有权自行处置本协议约定的房产，被告应在房屋建成竣工验收后为原告办理房屋产权证书，否则，被告承担本合同总价的50％的违约金。2015年12月28日，原、被告双方签订6份《商品房买卖合同》，并在鄢陵县住房和城乡规划建设局进行了商品房买卖合同备案。一审法院认为，民间借贷纠纷与商品房买卖合同纠纷是两种不同的法律关系，在民间借贷法律关系中，借款人往往因为自身资金紧张难以满足生产、经营及生活等方面的需要而向有多余资金的出借人寻求资金帮助，出借人发放贷款的目的也往往是为了获得利息等收益。在买卖合同法律关系中，出卖人转移标的物所有权的目的是为了获得对价，买受人愿意支付对价的目的是为了获得合同标的物的所有权。目前，在司法实践中，以房屋买卖合同对借款进行担保的行为越来越多的出现，双方当事人在签订房屋买卖合同当时并无真正转移标的物所有权的意思，而是设立一种与物权法等规定的经抵押登记设立抵押权或让与担保等担保方式不同的、所有权并未发生转移的非典型担保，以期在借款人不能按期还款的情况下对资金安全起到一定保证作用，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条亦对此类情形作出了相关规定。就本案而言，判断原告杨彦召与被告河南麦肯特置业有限公司之间签订《商品房买卖合同》、《协议》的真实意思是为借贷合同设定担保，还是为了通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权，是处理本案的基础。根据《协议》的约定，原告杨彦召向被告河南麦肯特置业有限公司约定了偿还借款及利息的期限及借款偿还后撤销房屋销售的政府备案合同进行了约定。可以得知原、被告签订《商品房买卖合同》以及《协议》的真实目的并非为了取得所购商品房的所有权及使用权，被告签订合同的目的亦非为了出售涉案商品房，双方之间所进行的是一种资金融通行为。因此，本案中，原、被告之间应属于民间借贷关系。合法借贷关系应受法律保护。原告杨彦召与被告河南麦肯特置业有限公司之间的借贷关系依法成立，双方应依照双方约定履行各自的义务。借款到期后，被告河南麦肯特置业有限公司应当按照约定向原告偿还借款本金。关于2015年4月27日的借款600万。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定：预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。因原告直接扣除一个月的利息18万，故根据法律规定该笔借款本金应认定为582万元。该笔借款被告按借款本金600万利率月息3分实际支付了2015年5月27日至2015年8月31日之间的利息570000元（600万×3％×三个月零五天），但被告应支付的利息为552900元（582万×3％×三个月零五天），原告多支付的利息为17100元（570000元－552900元）。关于2015年7月24日借款100万元，双方对该笔借款无异议，经本院查实，该笔借款合法有效，应受法律保护。故原告要求被告偿还本金482万元及按利率月息2分支付利息的诉讼请求，于法有据，超过部分，本院不予支持。原告要求被告支付担保费，因双方未对此约定，亦无法律规定，故对该诉求，本院不予支持。遂判决：一、被告河南麦肯特置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告杨彦召借款本金482万及利息；二、驳回原告杨彦召其他诉讼请求。案件受理费58140元，财产保全费5000元，由原告负担2093元；被告河南麦肯特置业有限公司负担61047元。二审中，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明事实与原审一致。本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：双方的债务是应当按照民间借贷计算本息还是履行双方签订的房屋买卖合同。《最高法院》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，根据双方签订的《借款协议》、《借条》、《协议》等证据，可以认定双方签订《商品房买卖合同》及《协议》的目的是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，因此，上诉人与被上诉人之间应属于民间借贷关系，双方应依照约定履行各自的义务。借款到期后，上诉人应按照约定向被上诉人偿还借款本金。故一审法院按照法律规定，通过计算判决上诉人向被上诉人偿还借款本金482万元及相应利息，并无不当。综上所述，河南麦肯特置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58140元，由上诉人河南麦肯特置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙志强代理审判员  李柯远代理审判员  陈 晖二〇一七年十一月二十一日书 记 员  李 洋