上海市徐汇区人民法院
民事�决书
（2016）沪0104民初17831号
原告李志刚，男，1965年10月7日生，汉族，住上海市。委托代理人王韧，北京长安(上海)律师事务所律师。委托代理人何传标，北京长安(上海)律师事务所律师。被告ＸＸ华，男，1969年1月31日生，汉族，住上海市。委托代理人王庆华，男，住上海市。原告李志刚与被告ＸＸ华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志刚及其委托代理人王韧，被告ＸＸ华及其委托代理人王庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志刚诉称，原被告及居间方于2015年11月16日签订房地产买卖居间协议，约定原告向被告购买位于上海市东兰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权单方解除协议，并同时约定�约方应按照本协议约定的总价款20%向守约方支付违约金。原告于2015年11月17日向被告支付定金2万元，2016年1月23日双方签订补充协议，约定2016年3月10日将房屋交付原告。后被告明确向居间方表示不履行合同，原告于2016年2月22日催告后，被告仍置之不理。故原告诉至法院，请求判令：1.解除原被告签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖关系；2.被告返还原告定金2万元；3.被告赔偿原告违约金30万元(按总房价20%主张)；4.被告支付原告的中介佣金3万元。被告ＸＸ华辩称，同意诉请一，解除双方居间协议确立的买卖意向关系，但该关系并非正式买卖关系，因正式买卖合同未签订；同意返还定金2万元；不同意支付违约金及中介费，因未签订正式合同，应按协议约定的如不能签订正式合同的补偿方式，即由被告双倍返还定金。被告不存在违约，合同约定的违约金�准亦过高。经审理查明，2015年11月16日，原告(买受方、乙方)与被告(出售方、甲方)及德佑房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》。协议约定，甲方出售系争房屋，权利人为被告及王明某、丁某某，房屋转让总价款为150万元。乙方于2015年11月16日前向丙方支付意向金2万元，如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金。甲、乙双方同意在本协议签订后50日共赴丙方处签订示范文本《上海市房地产买卖合同》，若甲方未按照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金。乙方应于签订买卖合同示范文本当日支付首期房价款50万元，乙方自筹资金于房地产交易中心产权过户当日支付第二期房价款95万元，乙方于甲方交付房屋时支付尾款5万元。双方协商一致同意甲乙双�交房时间为2016年3月31日之前，该房屋内所有户口于2016年3月20日前迁出。居间合同第七条约定违约责任，本协议生效后，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方催告后仍不履行，另一方有权要求相对方承担每日总房价0.05%逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价的百分之二十向守约方支付违约金。2016年1月23日，双方签订补充协议，约定由于甲方补办产证，所以双方买卖合同等甲方产证出来双方尽快办理；双方就系争房屋交房约定甲方于2016年3月10日前交付房屋给乙方，双方买卖流程继续进行。居间协议签订后，原告依约向被告支付了购房定金2万元。2016年2月19日，被告向居间方表示因其他产权人不同意出售系争房屋，被告无法继续履约；原告于2016年2月22日催告被告继续履行协议，继续房屋�易。被告当庭表示，因系争房屋内另一产权人即被告母亲丁某某不同意出售房屋，故被告未在约定时间及之后与原告签订正式买卖合同，现被告仍不同意继续房屋交易。另查明，系争房屋产权于2016年2月3日变更登记于被告及丁某某名下。同时，原告当庭表示，按照居间协议其应向居间方支付总房价款2%即3万元的居间服务补偿金，但该笔款项其尚未向居间方支付；对此，被告则表示居间方曾告知不再就本次交易向买卖双方主张居间费。以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的房地产登记簿、收款收据、居间协议、补充协议、催告函及邮寄凭证、被告和中介聊天记录等书证佐证，经庭审质证无异议，本院予以认定。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同系当事人真实意思表示，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务；当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或定金条款。本案所涉居间协议中对房屋买卖的标的物、交易价格、付款方式、房屋交付及户口迁出、违约责任等均有约定，故原被告双方已形成房屋买卖关系。基于被告表示不愿继续履行居间协议和签订正式买卖合同，不愿继续系争房屋交易，且系因被告的上述违约行为导致协议无法继续履行，故对原告依协议约定要求解除《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖关系、被告返还原告定金2万元并选择违约金条款要求被告承担违约责任的诉请，本院予以支持。鉴于被告提出违约金的约定标准过高，请求法院予以调整，本院根据公平和诚实信用原则，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等，对违约金的数额酌情予以判处。考虑到原告自认其主张的居间费损失尚未实际发生，且原告所获违约金已足够补偿其预期居间费损失，故对原告主张被告支付其3万元中介佣金损失的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告李志刚与被告ＸＸ华于2015年11月16日签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖关系；二、被告ＸＸ华于本判决生效之日起十日内向原告李志刚返还定金2万元；三、被告ＸＸ华于本判决生效之日起十日内向原告李志刚支付违约金4万元；四、驳回原告李志刚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,275元，由原告负担2,661元，由被告负担614元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 黄晨辰
二〇一六年七月十一日
书 记 员 王 超
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者�偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。