吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初7711号
原告：李思伟，男，汉族，1987年8月24日生，住山东省青岛市。
委托代理人：陆树俭，吉林由正律师事务所律师。
被告：滕维强，男，汉族，1973年8月2日生，住吉林省桦甸市。
被告：马琳琳，女，满族，1991年11月22日生，住吉林省桦甸市。
委托代理人：滕维强，男，汉族，1973年8月2日生，住吉林省桦甸市。
第三人：延吉中天房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市。
法定代表人：常殿选，董事长。
委托代理人：常亮，总经理。
第三人：中国工商银行股份有限公司延吉海兰江支行，住所地吉林省延吉市。
法定代表人：李明秦，行长。
委托代理人：崔炳哲，该支行科员。
委托代理人：金勇，中国工商银行股份有限公司延边分行法律顾问。
原告李思伟诉被告滕维强、马琳琳、第三人延吉中天房地产开发有限公司（以下简称延吉中天房地产公司）、中国工商银行股份有限公司延吉海兰江支行（以下简称延吉海兰江支行）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李思伟及其委托代理人陆树俭，被告滕维强、马琳琳，第三人延吉中天房地产公司的委托代理人常亮，第三人延吉海兰江支行的委托代理人崔炳哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李思伟诉称：原告与被告之间系亲属关系，二被告之间系夫妻关系。2013年，原告了解被告在延吉市龙华尚城的房屋要出售，于是双方达成购买合意，原告于2013年3月26日通过手机银行转账的方式向被告滕维强名下转款385000元，由于双方是亲属关系，故没有签订书面合同。2013年4月份左右，被告向原告交付了房屋，同时被告也向原告交付了被告马琳琳的房屋买卖合同。2013年4月份开始，原告一直居住涉案房屋至2013年10月份，后涉案房屋闲置。2014年，原告了解到被告资金困难，且有外债，故要求被告出具书面凭证。2014年6月8日，被告书面确认已经收到原告支付的385000元购房款，尚未办理过户手续。经了解，涉案房屋尚有第三人延吉海兰江支行按揭贷款170000元左右未清偿，第三人延吉海兰江支行系该房屋的他项权利人。在原告起诉前，被告马琳琳一直拒绝履行合同，拒绝办理所有权变更登记手续。原告认为，原告已经按合同履行了付款义务，被告马琳琳应当将涉案房屋的权利义务全部转让给原告。第三人延吉中天房地产公司、延吉海兰江支行有义务协助原告办理相关手续。现原告诉至法院，要求：一、判令被告马琳琳与第三人延吉中天房地产公司协助原告办理房屋的不动产权证；二、判令被告马琳琳与第三人延吉海兰江支行解除个人购房借款担保合同，并解除房屋抵押权。
被告滕维强、马琳琳辩称：不同意原告的诉讼请求，理由是被告滕维强已经向原告出具了欠条，证明被告滕维强欠原告欠款的事实，该欠款与被告马琳琳无关。
第三人延吉中天房地产公司述称：现涉案房屋办不动产权证条件成就。如果法院判决协助办理，第三人愿意与被告马琳琳共同协助办理相关手续。
第三人延吉海兰江支行述称：如果法院判决原告对涉案房屋享有权利，并由原告自愿代为清偿抵押贷款的本金和未付利息，第三人是愿意协助解除担保合同以及房屋抵押权。
经审理查明：2012年5月30日，被告马琳琳（买受人）与第三人延吉中天房地产公司（出卖人）签订一份商品房预售合同，约定被告马琳琳购买涉案房屋。双方还约定：首付150272元，银行按揭贷款190000元；出卖人应当在2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
2012年6月19日，被告马琳琳与第三人延吉海兰江支行签订一份个人购房借款担保合同，约定被告马琳琳用涉案房屋抵押担保，向第三人延吉海兰江支行借款190000元，贷款期限为20年。2012年6月26日，双方在延吉市房产局办理了抵押权预告登记手续。2012年7月2日，第三人延吉海兰江支行向被告马琳琳发放贷款190000元。截止到2017年4月19日（本院组织的第四次开庭），被告马琳琳尚欠第三人延吉海兰江支行贷款本金166264.03元以及其他未付利息。
被告马琳琳给付全部购房款后，取得房屋钥匙，并支付了当年的供热费、物业费等相关费用。
2013年3月26日，原告与被告滕维强口头达成房屋买卖协议，约定被告滕维强将上述被告马琳琳购买的房屋以385000元的价款出售给原告。同日，原告向被告滕维强转账支付385000元。庭审中，原告陈述从2013年4月份至2013年10月初期间，其一直居住在涉案房屋，二被告于5月中旬搬离。另查，在原告居住期间，其从网上订购电视、空调等生活用品，收货地址均为涉案房屋。
2013年11月13日，被告滕维强与马琳琳登记结婚。经查，被告滕维强系原告的亲舅舅。
2014年6月8日，被告滕维强向原告出具一份协议，内容有“今将延吉市龙华尚城以人民币385000元卖给李思伟，款已全部付清，尚未过户。售楼人：滕维强”。
2016年10月4日至5日期间，在原告与被告马琳琳短信聊天记录中，被告马琳琳陈述“这个月贷款没还呢吧来信息了”，对此，原告答复“我还完了”。被告马琳琳还陈述“不是得把房照办出来在以买卖的方式过户吗”。经查，原告在2016年多次通过银行转账给被告马琳琳名下的银行卡，用于清偿贷款。
再查，现由原告持有2012年5月30日商品房预售合同、房地产交易申报审核表、销售不动产统一发票、诚信担保书的原件。此外，涉案房屋现由原告占有。
认定上述事实的证据有：原告身份证复印件一份，2014年6月8日协议复印件一份，中国工商银行账户明细复印件一份，房地产交易申报审核表复印件一份，销售不动产统一发票复印件一份，诚信担保书复印件一份，网上交易记录复印件一组，短信聊天记录复印件一组，微信聊天记录复印件一组，手机银行转账记录复印件一组，结婚证复印件一份，2012年5月30日商品房预售合同复印件一份，个人购房借款担保合同，供热费、物业费、门牌费、装修告知单复印件共六张以及当事人的陈述。
二被告还提供欠条复印件一张，证明被告滕维强欠原告385000元，该欠款与被告马琳琳无关。原告对真实性有异议，提出从未见过该欠条。因被告未能证明与本案待证事实之间的关联性，故本院不予采信。
本院认为，原告虽未与被告马琳琳直接签订房屋买卖合同，但根据当事人的举证情况及本院调查情况来看，能够认定被告马琳琳对于被告滕维强向原告出售房屋的行为予以追认的事实。本案中，被告马琳琳与第三人延吉中天房地产公司签订商品房预售合同后，双方合同尚在履行中，在被告马琳琳尚未取得房屋产权证的情况下，向原告转让房屋的行为属于合同权利义务的概括转让，结合第三人延吉中天房地产公司的答辩意见，可视为该公司同意被告马琳琳转让购房合同的权利义务，至此被告马琳琳退出原房屋买卖关系后，现商品房预售合同直接对原告产生约束力。据此，第三人延吉中天房地产公司作为出卖方负有协助原告办理不动产权证的义务。关于涉案房屋上设立的抵押权问题，原告在庭审中表示愿意代为清偿贷款本金及未付利息，以此解除房屋抵押权，并已向本院提存180000元用作后续履行担保款项。对此，二被告表示可以接受原告的该行为。本院认为，原告的该行为不仅能够保障第三人延吉海兰江支行的权益，且能够排除办理不动产权证的障碍，以此实现办证目的，至此对原告的该要求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条规定，判决如下：
一、限原告李思伟于本判决发生法律效力之日起5日内向第三人中国工商银行股份有限公司延吉海兰江支行偿还剩余贷款本金166264.03元及未付利息（具体以该支行出具的数额为准）。待全部偿还后，被告马琳琳及第三人中国工商银行股份有限公司延吉海兰江支行立即解除个人购房借款担保合同，并办理房屋抵押权解除手续。
二、房屋抵押权解除后，第三人延吉中天房地产开发有限公司立即协助原告李思伟办理房屋的不动产权证。
三、驳回原告李思伟的其他诉讼请求。
案件受理费7075元，由被告滕维强、马琳琳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 林大海
审判员 陈 艳
审判员 尹永杰
二〇一七年六月九日
书记员 焦 雷