内蒙古自治区武川县人民法院民 事 判 决 书（2016）内0125民初464号原告：高秀梅，女，1967年9月27日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。委托代理人：巩明霞，内蒙古可力律师事务所律师。被告：刘福财，男，1964年7月9日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。委托代理人：边文兵，武川县青山法律服务所法律工作者。第三人：呼和浩特市通桥商贸有限责任公司，所在地内蒙古自治区呼和浩特市武川县金三角开发区D区。法定代表人：李红士，董事长。原告高秀梅与被告刘福财房屋买卖纠纷一案，本院于2016年6月17日立案后，被告刘福财认为呼和浩特市通桥商贸有限责任公司（以下简称通桥公司）与本案有利害关系，为了查明案件事实，本院依职权追加通桥公司作为本案的第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高秀梅及其委托诉讼代理人巩明霞、被告刘福财及其委托诉讼代理人边文兵到庭参加了诉讼，第三人通桥公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。高秀梅向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告和被告签订的《购房协议》；2.判令被告返还原告购房款37万元；3.判令被告支付原告购房款的利息损失，至被告付清购房款止；此次起诉暂时从2011年8月2日计算至2016年5月2日为139194元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年9月10日原告和被告签订《购房协议》，被告将武川县金三角开发区通桥商贸建材城D.C座北门东5号一至三层商铺（以下简称涉诉房屋）出售给原告，总面积186平方米，每平方米2000元，合款372000元，被告优惠2000元，实际购房款为370000元。协议签订后，原告按分期付款，于2011年8月2日将购房款370000元全部付清，可被告至今没有取得该套房产的所有权，合同目的无法实现，原告和被告的《购房协议》应依法解除。而从2011年8月2日原告付清被告购房款起，至被告返还全部购房款止，被告应按月息6.6‰支付原告购房款利息。此次起诉利息暂计算为2011年8月2日至2016年5月2日，利息合款为139194元，是符合法律规定的。综上所述，请贵院依据事实和法律，依法支持原告的诉讼请求。刘福财辩称：1.本案争议房屋是被告于2010年9月10日在承包通桥公司工程后，通桥公司抵顶工程款给被告的，并交付被告，因该房屋已经取得五证，被告又按照合同约定372000元价格出售给原告，原告支付被告370000元，免去2000元；事实部分，从房屋的交付，被告合同已经完成，被告已经将房屋交付原告占有，原告分期支付了价款。在未登记房屋期间，并不是被告的原因导致给原告办理不了房本，而是因为追加的通桥公司的原因，通桥公司不能给原告办理房本，所以被告不存在过错，没有欺诈胁迫，因此被告不存在法定解除合同的是由；2.原告支付相应价款，被告交付原告房屋，双方合同中没有约定被告有给原告办理房本的义务，被告最多只有协助的义务；双方是共同经通桥公司同意的房屋买卖，且通桥公司的负责人李红士是口头同意给原告办理房本的，事后三方再次协商，李红士同意给原告办理房本或者退房，所以被告对于双方的合同目的不能实现是没有过错的；3.原告所说的支付利息的请求在合同中没有约定，不存在此问题。综上所述原告的诉讼请求是没有事实、法律依据的。通桥公司未到庭，也未提交书面答辩意见。当事人在开庭时围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对当事人无异议的证据（被告刘福财收条十张），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.《购房协议》一份，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，可以证明原被告于2010年9月10日签订了《购房协议》，协议中约定被告刘福财将涉诉房屋出售给乙方，并约定了房价、付款方式和违约责任，本院予以采信；但最下方的“同意”二字被告提出是通桥公司法定代表人李红士所写，由于通桥公司没有到庭，被告也没有提出鉴定，所以无法确认，本院不予采信；2.武川县人民法院（2015）武法执他字第25-1号执行裁定书一份，是法院作出的生效裁判，可以证明通桥公司所有的武川县可镇金三角开发区D区北大门东商业1号楼（以下简称商业1号楼，房权证号为蒙房权证武川县字第1820113033**号，此房包含涉诉房屋）已被查封，查封期限为三年，依据是已经发生法律效力的内蒙古呼和浩特市北方公证处（2015）呼北证执字第61号执行证书，事实依据为通桥公司将其所有的商业1号楼提供抵押担保，本院予以采信；3.内部认购协议一份和抹灰合同协议一份，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，可以证明通桥公司于2009年8月3日与被告刘福财签订《内部认购协议书》，将涉诉房屋抵顶被告刘福财工程款，两份证据可以相互印证，本院予以采信；4.照片两张和证人杨计生证言，根据证人杨计生证言，通桥公司将涉诉房屋抵顶给被告刘福财并交付给了被告，既已交付，说明被告刘福财已实际取得房屋，原告高秀梅在2011年8月2日付清房款后，至2016年6月6日起诉时都没有要求被告交房，不合乎情理，房屋实际交付原告更为合情合理，本院予以采信；5.证人张军的证言，证明了被告刘福财、通桥公司法定代表人李红士与不认识的人商谈某事，与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查明确认的证据，本院认定事实如下：本案中第三人通桥公司于2009年8月3日与被告刘福财签订《内部认购协议书》，将涉诉房屋抵顶被告刘福财工程款并交付房屋，当时涉诉房屋未办理产权证；被告刘福财于2010年9月10日与原告高秀梅签订《购房协议》，协议中约定了房价、付款方式和违约责任，原告高秀梅以分期付款的方式于2011年8月3日将房款370000元全部结清，房屋实际交付原告高秀梅，此时涉诉房屋也未办理产权证；2015年6月25日武川县人民法院作出生效执行裁定书，查封通桥公司所有的商业1号楼（房权证号为蒙房权证武川县字第1820113033**号，此房包含涉诉房屋），查封期限为三年，依据是已经发生法律效力的内蒙古呼和浩特市北方公证处（2015）呼北证执字第61号执行证书，事实依据为通桥公司将其所有的商业1号楼提供抵押担保。本院认为，本案中原告高秀梅与被告刘福财签订的《购房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告支付了全部房款，本应取得涉诉房屋及其产权。根据《合同法》第九十四条第四款的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，2015年6月25日武川县人民法院作出的（2015）武法执他字第25-1号生效执行裁定书，将涉诉房屋查封，致使原告高秀梅和被告刘福财的房屋买卖合同目的无法实现，虽然是由于第三人通桥公司的原因所致，但鉴于合同的相对性，现原告高秀梅要求与被告刘福财解除合同，本院应于支持。至于被告刘福财如何向第三人通桥公司主张权利，建议另觅合法途径解决。对于原告高秀梅请求的利息，由于双方没有约定，而导致房屋买卖合同目的无法实现的缘由是2015年6月25日武川县人民法院作出的生效执行裁定书，此前涉诉房屋一直由原告实际占有，所以从此时计算利息更为合理。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，参考中国人民银行规定的金融机构2015年6月28日调整的计收逾期贷款月利息4.0417‰，利息起止期限为2015年6月25日—2016年5月8日，利息损失为15652元{（370000元×4.0417‰×10月）＋（370000元×4.0417‰÷30天×14天）}，故本院对原告高秀梅请求的利息损失合理部分予以支持。综上所述，原告高秀梅与被告刘福财签订的《购房协议》合法有效，原告支付了全部房款，本应取得涉诉房屋及其所有权，但现在涉诉房屋已被查封，致使房屋买卖合同目的无法实现，原告高秀梅有权要求解除协议，应对原告的合理诉讼请求依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告高秀梅与被告刘福财签订的《购房协议》；二、被告刘福财退还原告高秀梅购房款37万元；三、被告刘福财赔偿原告高秀梅利息损失15652元（2015年6月25日-2016年5月2日）；四、第三人呼和浩特市通桥商贸有限责任公司不承担本案的民事赔偿责任；五、驳回原告高秀梅的其他诉讼请求。以上款项于判决生效后三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8892元，由原告高秀梅承担1807元，由被告刘福财承担7085元。（此页无正文）审 判 长 王 志 刚审 判 员 白   娟人民陪审员 达布希拉图二〇一六年十一月十一日书 记 员 陈   静相关法律：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。