河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀05民终1830号
上诉人（原审被告）耿月增，男，汉族，1948年6月10日出生，现住邢台市桥东区。
委托代理人张娟，河北ＸＸ律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张华玲，女，汉族，1981年10月10日出生，现住邢台市桥东区。
委托代理人米京涛，河北领航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王丽霞，女，汉族，1976年11月26日出生，现住邢台市桥东区。
委托代理人吕秋芬，女，汉族，1953年8月23日生，住邢台市桥西区，系原告母亲。
委托代理人人牛善矗，男，汉族，1979年11月21日生，现住邢台市桥西区，系社区居委会推荐。
上诉人耿月增、张华玲因确认合同效力纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2015）东民初字第163号判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，本案审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2002年4月25日，被告耿月增与原告王丽霞签订了《买房协议》约定：今有耿月增将西仓巷运输公司家属院平房一排九号房卖给王丽霞，双方达成买卖协议后，卖方将房产证及其有关证书、文件交与王丽霞，买方交款后有关手续费用等均由买方自己办理，今后有关房屋事宜不再有任何联系，互不相干；卖方负责电表、水表安装，房屋的家具、暖气等不用的可给买方用，如卖方有用，买方不得阻拦卖方使用；王丽霞交款45000元整。卖主耿月增，买主王丽霞，中间人牛景荣、吕秋芬均在协议上签字。2002年4月25日，耿冰给原告出具“今收电扇、暖气片500元，水井800元收500元，共计1000元整”收条。原告将房款交与被告耿月增后，被告将邢市房权证桥东字第××号房屋登记证书交与原告。邢市房权证桥东字第××号房屋登记证书注明房屋所有权人耿月增，坐落桥东区太平街20号1-1，此房系1998年12月17日颁证，附记注明五年后方可进入市场买卖。庭审中原告举证一组照片，显示2014年12月5日被告耿月增催促住房人离开，注明房屋一直由原告管理使用。被告耿月增对照片真实性无异议，至于该房产何时向张华玲交付不影响二被告之间合同履行情况；被告张华玲不知道房产存在争议。原告还提交了1998年5月16日被告耿月增与河北省邢台运输总公司的《房改售房协议书》：河北省邢台运输总公司同意将桥东区太平街20号1-1房，按房改规定一次性以4242元出售给耿月增，产权比例个人100%，自交房之日五年后方可出售，出售时须经单位同意。被告张华玲举证2014年3月29日与耿月增签订的《房屋买卖合同》约定：耿月增、郝巧玲自愿将桥东区太平街20号1-1房1层（房产证号邢房权证字第××号）房产出卖给张华玲，并将与所出卖房产的相关土地使用权同时出卖给张华玲，价款124300元，当日交付，2014年6月17日张华玲缴纳了契税、印花税、手续费等，发票登记金额89098元，2014年6月18日，被告耿月增将房产过户到张华玲名下，房权证号为邢房权证桥东字第××号。又查明，被告耿月增于2012年5月8日补办了诉争房产的房产证，证号变为邢房权证字第××号。2014年5月16日原告王丽霞将被告耿月增诉至我院，要求法院判令耿月增配合将诉争房产过户到原告名下。起诉后被告耿月增于2014年8月25日领取了开庭传票。我院以（2014）东民初字第790号《民事判决书》认定房产已经过户给张华玲，合同目的无法实现，原告也没有变更诉讼请求，判决驳回了原告的诉讼请求。
庭审中原、被告对于房产价格及交易价格有异议，我院依法委托河北泽丰房地产评估有限公司对于诉争房产、土地使用权的价值进行评估，2016年9月29日河北泽丰房地产评估有限公司出具冀泽估（2015）字第Ⅲ-09002号《邢台房地产估价报告》认定诉争房产面积35.35平方米及占地面积35.35平方米价值125100元，院落土地面积123.33平方米价值171900元。
原审认为，原告王丽霞与耿月增签订的《买房协议》，中间人牛景荣予以见证，原告已经付清被告耿月增购房款，被告耿月增也交付房屋及房产证、《房改售房协议书》，原告王丽霞与被告耿月增双方已经履行了房屋买卖的主要合同义务，《买房协议》合法有效，被告应当按合同约定履行配合过户的合同附随义务。原告接收、使用诉争房产多年，房产已经不属于被告耿月增所有，虽然耿月增补办了房产证，将房产卖过户给被告张华玲，仍然属于无权处分行为，并不属于一房二卖；被告张华玲购买诉争房产时包括了房产及土地使用权，支付的价款与房产、土地的实际价格相差甚远，不能认定为支付了对价，不能确定为《物权法》第106条规定善意取得的情形，因此原告要求确认二被告之间的《房屋买卖合同》确定无效符合法律规定，本院予以支持。原告使用房产、拥有被告交付的房产证等手续，与合同约定内容相吻合，被告庭审中辩称没有交清房款与事实不符，本院不予采信。二被告之间的合同确认无效后，房产登记变更不属于本案审判范围，应当另行诉讼。被告耿月增挂失房产证，造成原告房产不能及时办理过户，形成诉讼、评估费等损失，该损失应当由被告耿月增承担。被告张华玲购买诉争房产时房产没有在被告耿月增控制之下，也没有查看租赁合同等，其辩称耿月增夫妇卖给答辩人房产时，有房产手续及其登记，有完全的处分权，与事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、确认被告耿月增与张华玲签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告王丽霞的其他诉讼请求。案件受理费100元，评估费5267元，由被告耿月增负担。
上诉人耿月增上诉主要称，1、一审判决认定耿月增将登记在其名下的房产过户给张华玲系无权处分属于认定事实错误，诉争房产登记在耿月增名下，房产的物权属于耿月增所有，其转让给张华玲系有权处分。2、一审时用法律错误，一审判决适用无权处分的善意取得法律制度属于适用法律错误。3、一审程序错误，一审法院严重违反审理原则，依职权强制要求对土地价格进行评估，并将土地价值认定在交易价格中属程序违法。
上诉人张华玲上诉主要称，本案同一处房产，耿月增分别与王丽霞、张华玲签署了房屋买卖合同，依据合同法的原理，两份合同均属有效。因该房产已经登记到张华玲名下，张华玲取得了该房产的物权，耿月增与王丽霞的合同尚无完全履行，双方存在继续履行或者承担违约责任的债权。依据物权优于债权的原则，应当保护张华玲的房屋所有权。耿月增与王丽霞的合同，应当以合同之债的关系处理。
被上诉人王丽霞答辩主要称，针对耿月增、张华玲的上诉，一审判决合理合法，应当予以维持。
二审查明的事实同一审查明的事实。
本院认为，王丽霞与耿月增2002年4月25日签订的《买房协议》，经中间人牛景荣予以见证，王丽霞已经付清耿月增卖房款，耿月增也交付房屋及房产证、《房改售房协议书》，王丽霞与耿月增之间已经履行了房屋买卖的主要合同义务，《买房协议》合法有效，耿月增应当按合同约定履行配合过户的合同附随义务。王丽霞接收、使用诉争房产多年，房产已经不属于耿月增所有。耿月增补办涉案房屋的房产证又卖给张华玲，并为其办理过户手续，就同一处房屋耿月增出售王丽霞，收取王丽霞支付的房款，并将房屋实际交付给王丽霞的情况下，又于2014年3月29日与张华玲签订涉案房屋买卖合同，并于2014年6月18日为张华玲办理了房屋过户手续，其行为客观上损害了王丽霞的利益，主观上具有明显的恶意。耿月增以房产属于其所有，其有权将涉案房屋转让给张华玲的上诉理由与事实相悖，本院不予支持。根据房屋交易过程分析，购买房屋属于家庭生活的重大事项，二手房交易具有一定的特殊性，房屋的面积、结构、使用情况等均会影响交易成功因素，而张华玲购买涉案房屋与耿月增签订合同前未实地勘查，作为一名普通市民，购买大宗商品房屋时，在未实地勘查的情况下，即签订合同，给付对价并办理过户手续，既不符合交易习惯，也不符合日常生活经验。张华玲上诉依据物权优于债权的原则，应当保护张华玲的房屋所有权，耿月增与王丽霞的合同，应当以合同之债的关系处理的理由不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人耿月增、张华玲的上诉理由均不能成立，依法予以驳回。因上述当事人当庭不同意调解，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由耿月增、张华玲各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁景春
代理审判员 孙跃兴
代理审判员 乔 鹏
二〇一六年五月二十日
书 记 员 张 雪