浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙02民终1042号
上诉人（原审被告、反诉原告）：包瑞永，男，1954年11月3日出生，汉族，住宁波市鄞州区。
委托诉讼代理人：鲍明女，浙江欧硕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张沈南，浙江欧硕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：方月珠，女，1958年1月9日出生，汉族，住宁波市鄞州区。
委托诉讼代理人：王飞雄，浙江同舟律师事务所律师。
原审被告：宁波鄞州莹霄贸易有限公司。住所地：宁波市鄞州区镇安街**号***室（住宅）。
法定代表人：包莹莹，该公司总经理。
上诉人包瑞永因与被上诉人方月珠、原审被告宁波鄞州莹霄贸易有限公司（以下简称莹霄公司）返还原物纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2017）浙0212民初14047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年3月28日公开开庭对本案进行了审理。上诉人包瑞永及其委托诉讼代理人鲍明女、张沈南，被上诉人方月珠及其委托诉讼代理人王飞雄，原审被告宁波鄞州莹霄贸易有限公司的法定代表人包莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
包瑞永上诉请求：撤销一审判决，改判宁波市鄞州区镇安街88号604室房屋（房屋所有权证号：甬房权证私移字第××）归包瑞永所有。理由是：一、一审判决认定事实不清。1.关于被上诉人的购房能力。被上诉人早期丧偶，2002年之前在上诉人处工作，月收入600元左右，该笔收入需用于支付其自身及其儿子的生活、教育、医疗等费用，其根本无能力支付房屋首付及每月的按揭费用，但一审法院对被上诉人的购房能力未进行查明。2.关于购房目的。被上诉人陈述其于2002年购房，房屋交付后交由上诉人开设公司，且2008年9月前整整六年半时间上诉人从未支付过租金。被上诉人经济较为拮据，购房后给上诉人使用却不要求支付租金，完全不符合常理。3.庭审中，上诉人要求被上诉人说明首付款支付了多少、按揭款每月支付多少、用哪张卡支付、何时还清等，被上诉人却完全无法说清，不符合常理。4.被上诉人在一审时提交了58同城网站信息，用以证明新河公寓40-60平方米房屋的租金为1600元-2200元，但上诉人在2013年至2017年之间给被上诉人的补偿款（被上诉人称之为“租金”）为每年10000元，月均800余元。被上诉人明知涉案房屋的正常租金在2000元左右，为何只向上诉人收取800元，仅为市场价格的一半，一审法院对此未予查明。5.2003年，涉案房屋用以向宁波市商业银行抵押贷款100000元，对于该笔款项的用途，被上诉人完全无法回答，一审法院对房屋抵押贷款的用途未予查明。综上，被上诉人虽系房产证上登记的权利人，但其对房屋购买、出租、抵押过程中的事项完全不知情，不符合常理，唯一合理的解释是，上诉人是涉案房屋的实际权利人。二、一审判决程序错误。1.一审中，上诉人请求法院调取涉案房屋销售合同、首付款支付凭证、按揭银行卡明细、抵押贷款合同及贷款发放、归还明细，但一审法院未能调取，导致事实认定不清。2.一审中，上诉人向法院申请要求方月珠本人参加庭审活动，但开庭时方月珠找借口未参加庭审，相关问题其代理人又无法回答。虽然方月珠于庭后提交问题答案书面材料，但一审判决完全未能体现其回答的内容。
方月珠辩称，一审判决认定事实正确，程序合法有效，请求驳回上诉，维持原判。
方月珠向一审法院起诉称，请求判令：1.包瑞永、莹霄公司腾退宁波市鄞州区镇安街88号604室房屋给方月珠；2.包瑞永、莹霄公司赔偿占有房屋期间的损失（自2017年1月起计算至包瑞永、莹霄公司腾退房屋之日，每月1000元）。
包瑞永提出反诉，请求判令：确认宁波市鄞州区镇安街88号604室房屋为包瑞永所有。
一审法院认定事实：方月珠系宁波市鄞州区镇安街88号604室房屋所有权人。2002年1月20日，方月珠与姚志勇签订房地产转让合同一份，约定方月珠受让坐落于原江东区产（房屋所有权证号：甬房权证私移字第××号），建筑面积为45.27平方米（房屋所有权证载明的建筑面积为31.26平方米）。涉案房产契证存根载明纳税人为方月珠，购置时间为2002年1月17日。方月珠曾将涉案房屋交付包瑞永、莹霄公司共同使用（未签订书面房屋租赁合同），年租金12000元。莹霄公司在此经营办公，并将其登记为住所。方月珠、包瑞永及莹霄公司均确认2008年起包瑞永向方月珠支付涉案房屋月租1500元，2011年月租金减少为800元。宁波58同城网站显示新河公寓40-60平方米房屋租金为1600元-2200元每月。涉案房屋目前仍由包瑞永、莹霄公司实际使用，2017年1月起包瑞永、莹霄公司未支付租金。
一审法院经审理认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据房屋所有权证的记载，方月珠系涉案房屋的所有权人，且房地产转让合同、契证存根的记载与房屋使用权证一致，可证明方月珠合法受让涉案房屋并缴纳契税，依法取得涉案房屋所有权。此外，包瑞永多年来向方月珠支付涉案房屋租金的行为亦可印证涉案房屋所有权人为方月珠。包瑞永、莹霄公司实际占有使用涉案房屋，方月珠作为房屋所有权人，要求包瑞永、莹霄公司向其腾退涉案房屋并赔偿占有使用期间损失与法有据，且其主张的月赔偿金额亦低于同小区接近面积住房一般月租金标准，本院依法予以支持。包瑞永主张房屋所有权证的记载与真实权利状态不符，其为涉案房屋的真实所有权人，但其主张的支付购房款项与取得涉案房屋所有权并无关联，提供的其他证据也尚不足以证明其主张，故对其诉讼请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、包瑞永、宁波鄞州莹霄贸易有限公司腾退坐落于宁波市鄞州区镇安街88号604室房屋（房屋所有权证号：甬房权证私移字第××号）给方月珠，于判决生效之日起十五日内履行完毕；二、包瑞永、宁波鄞州莹霄贸易有限公司赔偿方月珠占用坐落于宁波市鄞州区镇安街88号604室房屋（房屋所有权证号：甬房权证私移字第××号）期间的损失（自2017年1月1日起至实际腾退之日按照每月1000元计算），于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回包瑞永的全部反诉请求。一审本诉案件受理费50元，由包瑞永、宁波鄞州莹霄贸易有限公司共同负担；反诉案件受理费50元，由包瑞永负担。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院依包瑞永的申请，向中国农业银行、宁波银行调查收集证据，庭审中向双方当事人出示“协助查询存款通知书（回执）”两份。经质证，上诉人包瑞永对该两份证据的真实性没有异议，但认为其全额出资购买涉案房屋的事实确实存在，但因时间久远相关凭证可能不容易查找。被上诉人方月珠对上述证据的真实性没有异议，但认为不能证明上诉人关于其支付首付款、按揭款的主张。本院经审查认为，中国农业银行、宁波银行出具的“协助查询存款通知书（回执）”分别载明“根据贵院所提供身份证号码下无2001年5月至2005年12月的账户流水，根据姓名方月珠无法进一步查询”、“由于根据所提供的线索，该笔抵押贷款发生于2003年，时间较早，本网点无法查询到相关信息”，故上述证据不能证明包瑞永关于其全额出资购买涉案房屋的主张。
综上，本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另根据双方当事人在一审中提供的证据及二审庭审中的陈述认定以下事实：包瑞永与方月珠在1998年左右至2007年期间共同经营数家合伙企业，并于2007年10月15日签订退伙协议，约定方月珠分得款项300000元，“今后不得有任何经济上要求，资产、债权债务归包瑞永”。庭审中，包瑞永自述，其在2001-2003年期间，除与方月珠共同经营合伙企业外，并无其他收入来源，合伙企业经营收入没有专项账户。方月珠在庭审中自述，其购买涉案房屋的资金部分来源于与包瑞永共同经营的合伙企业经营所得，但系其个人应得部分的款项，且在包瑞永次年亦使用合伙企业资金另行购买了其他房屋并登记在包瑞永个人名下。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，双方争议的涉案房产镇安路88号604室房屋登记在方月珠名下，房产证、购房合同、契证存根等亦由方月珠保管，在没有相反证据推翻的情况下，应确认方月珠为该不动产的权利人。包瑞永虽主张该房产由其全额出资购买，但其提供的证据及申请法院调取的证据均不能证明其该项事实主张成立，故包瑞永关于其为涉案房屋真实权利人的主张不能成立。二审庭审后，包瑞永就相同事项申请法院再次调查取证，但其申请调取的“流水走账明细”本身不能证明按揭款项的实际支付人，且银行已在回执中明确载明无法查询，同时结合包瑞永在二审庭审中陈述双方共同经营的合伙企业没有专用账户等情况，再去查询涉案房屋按揭款项的支付情况已无必要，故本院不予准许。
包瑞永在二审中另主张，如涉案房产由其与方月珠共同经营的合伙企业出资购买，则其至少应享有一半的产权。对此，本院认为，即使方月珠自认购买涉案房屋的资金部分来源于其与包瑞永共同经营的合伙企业，但其亦同时陈述在相近时段由合伙企业出资另行购买房屋登记在包瑞永个人名下，同时综合考量涉案房屋登记在方月珠名下、双方于2007年签订退伙协议时未涉及涉案房屋产权分割、该退伙协议中载明方月珠另分得款项300000元、包瑞永及莹霄公司于方月珠退伙的次年即2008年开始向方月珠支付涉案房屋租金等事实，方月珠关于涉案房屋产权自始均明确归属其个人所有的主张更为合理、可信。包瑞永主张其一直认为涉案房产属于其个人所有，仅仅是表面上登记在方月珠名下，但根据已查明的事实，在方月珠于2007年10月份退伙时双方并未分割或确认涉案房屋产权，包瑞永及莹霄公司不但未积极要求返还房屋，反而在此后开始向方月珠支付租金，显然不符合一般人的日常生活经验，故包瑞永关于其不清楚房产证上产权人的法律意义、支付租金是因为双方有争吵等陈述不足采信。
综上所述，包瑞永的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人包瑞永负担。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审 判 长 樊瑞娟
审 判 员 曹 炜
审 判 员 周 娜
二〇一八年四月二十五日
代书记员 姜黎娜