襄阳市襄城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0602民初38号
原告倪小勋。
原告韩慧慧。
二原告共同委托代理人王军，湖北长久律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告襄阳冠通实业集团有限公司（以下简称冠通公司）。
法定代表人袁野，董事长。
委托代理人高峰，湖北思扬律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告倪小勋、韩慧慧诉被告冠通公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员阮红梅、肖春杰与人民陪审员刘迎东三人组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托代理人王军、被告冠通公司的委托代理人高峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2014年3月17日二原告（系夫妻关系）与被告签订房屋买卖合同，约定二原告购买被告开发的位于襄阳市襄城区某小区的12幢2单元15楼a-3号房屋，该房屋建筑面积100.56平方米，单价每平方米6162.27元，房屋总价款619678元。合同签订当日，二原告即支付被告首付款189678元，余款430000元由二原告办理银行按揭付款给被告。同年5月份，二原告即从银行办理完毕按揭手续，被告收到剩余全部购房款。二原告从2014年5月份即开始偿还银行贷款。另双方约定被告应于2015年6月28日前按照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付给原告。特别约定交房期限最多宽限120天（设计变更延误时间顺延的除外）。逾期30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除通知到达之日30日内退还全部购房款，并按累计已付房款的10%向买受人承担违约责任。2015年6月25日被告通过媒体通知购房业主和原告收房，原告在收房过程中要求被告出具由建设主管部门经验收备案的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（下称竣工验收备案证明书），以证明其交付的房屋符合国家相关规定，但被告无法提供。原告据此拒绝收房。原告及其他业主就相关问题向襄阳市政府及建设管理部门反映，襄阳市城乡建设委员会于2015年9月2日出具的处理意见明确指出，“被告开发的某二期未经其下属单位质监站竣工备案验收，在相关问题未整改到位前不允许将房屋交付业主使用”。另外该小区电梯存在没有按照设计图纸进行施工的问题。双方买卖合同约定的被告将验收合格的商品房交付给原告最后宽限期届满后，被告仍然没有在建设主管部门取得竣工验收备案证明书，按照国家法律法规的规定及襄阳市城乡建设委员会的处理意见要求，被告不得将房屋交付给原告及其他业主。因被告无法按合同约定的期限将符合相关规定的房屋交付给原告。原告于2015年11月29日依据相关法律及双方合同约定向被告发出解除双方买卖合同《通知书》，要求解除双方的合同并要求被告返还购房款及承担违约责任。被告于2015年12月2日签收了上述通知。被告收到通知后既不与原告沟通接洽也不返还购房款。原告为了维护自身的合法权益，特向人民法院起诉，请求判令：1.确认原、被告签订的商品房买卖合同于2015年12月2日已解除；2.被告返还二原告购房款619678元及利息63864.6元（自2014年3月17日起首付款189678元按金融机构贷款年利率6%计算至同年5月17日；自2014年5月17日起全部购房款619678元按金融机构贷款年利率6%暂计算至2016年1月17日止，后续利息计算至被告实际结清之日止）；3.被告按已付房款619678元向原告承担违约金61967.8元，并承担原告因解除房屋买卖合同而向贷款银行提前还贷应付的违约金，共计745510.4元；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告冠通公司辩称，确认之诉没有法律依据，商品房买卖合同依然有效；该合同未解除，不存在计算利息的情况，利息的起算点应为合同解除之日；原告请求的违约金过高；被告已向原告交付了房屋，由于原告自身原因未收房。由其组织建设、勘察、设计、施工、监理等单位自行组织验收合格，即可交付使用。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告倪小勋、韩慧慧系夫妻关系。2014年3月17日，二原告与被告冠通公司签订一份《商品房买卖合同》。合同主要内容是：“出卖人（被告冠通公司）出卖位于襄阳市襄城区庞公路某第12幢2单元12-2-15a-3号100.56平方米住宅一套给买受人（二原告）。房屋单价为每平方米6162.27元，总房款619678元。买受人于2014年3月17日付购房款189678元，剩余430000元一周内办理按揭贷款。出卖人应当在2015年6月28日前交房。交房期限最多宽限120天（设计变更延误时间顺延的除外）。买受人逾期交房不超过30日，自上述最后交房期限第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件，或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订当日，二原告向被告交付了首付款189678元，被告向原告出具收款收条一份。2014年5月28日，二原告在工行办妥了房屋买卖的按揭手续。向工行贷款430000元。二原告贷款办妥后，工行将贷款汇款入被告冠通公司账户。
2005年6月25日，由被告主持，设计单位、监理单位、施工单位对某二期12#楼进行验收，并签署了《建筑工程竣工验收报告》。同日，被告在《某报》刊登10号、11号、12号、13号、17号楼将于2015年6月28日分批交房。二原告在验收过程中，认为被告不具备交房条件，向政府相关主管部门发出信访件。2015年9月2日，襄阳市城乡建设委员会回复处理意见为：“1、关于开发商无法出具《竣工验收备案表》的问题。经查一，某二期建设单位于6月25日组织竣工验收，我委质监站在现场进行监督时，发现和提出了部分需要整改的质量问题，开发单位未申请办理竣工验收备案。我委已于近期约谈了某二期开发单位襄阳冠通集团有限公司负责人，要求开发单位在没有对提出的问题整改到位以前不允许将房屋交付业主使用。反映的没有《商品房面积实测表》不属于我委职责，建议向市房管局反映。2、关于一户一表问题。经现场核查，该工程是按照设计图纸对水电安装了一户一表。反映的是开发商和物业没有向供水、供电部门申请一户一表的问题，依据《物业管理条例》第四十五条：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通迅、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。《物业管理条例》第五条：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作的相关规定，有关水电一户一表报装问题，建议向房管局反映。3、关于电梯问题。经查该小区电梯确实存在没有按设计图纸进行施工的问题。我委质监站已于2015年7月3日下达了整改通知书，并在约谈会上要求开发商主动与业主共同协商，拿出切实可行整改解决方案，迅速整改。开发单位多次主动与设计单位、电梯厂家研究，寻找弥补方案。我委将继续督促开发单位尽快拿出解决方案，进行整改。如对此处理意见不服，可以自收到之日起30日内向襄阳市人民政府或湖北省住房和城市建设厅书面提出复查申请。”
自2015年6月29日起算120天内被告未向业主提供《湖北省房屋建筑工程和市基础设施工程竣工验收备案证明书》。同年11月29日，二原告从台州通过某速运向被告寄出通知一份。二原告发出通知的内容是：“襄阳冠通实业集团有限公司：我方在贵公司位于襄城区某号某二期所购房屋并签订的购房合同，合同约定2015年6月28日前，按国家和地方政府有关规定将验收合格并取得交付使用批准文件的商品房交付给我方。但截止至2015年11月29日，贵公司仍未取得《商品房竣工验收备案证》，不具备交房条件，并超过120天宽限期且逾期30日。另外某二期电梯尺寸与设计图纸不符，未通过我方协商同意构成违约。导致我方购房合同目的未能达成。现我方要求与贵公司解除房买卖合同，向我方支付已付房款10%违约金，并承担此期间房屋贷款所支付利息。购房人倪小勋身份证号××，电话186××××2015年11月29日”。同年12月2日被告签收。
被告收到原告发出的上述通知后，未按通知返还二原告购房款及原告要求的相关损失。二原告遂以“被告在合同约定的最长交房期限内未取得《湖北省房屋建筑工程和市基础设施工程竣工验收备案证明书》，没有达到法定的交房条件，按双方签订的《商品房买卖合同》条款，原告有解除合同的权利”为由，向本院提起了民事诉讼。
上述事实，有二原告提供的《商品房买卖合同》、首付款收据、房屋按揭贷款合同、还贷款明细、信访处理意见书、解除合同通知书、某快递单（单号××）、快递签收截图、法院已生效的类似判决。被告提供的襄阳市襄城区某小区的12幢、13幢楼的竣工验收报告及原、被告当庭陈述在卷佐证。
本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，本院予以确认。原、被告双方均应当按有效合同约定履行合同。原告按合同约定交纳了首付款及办理了按揭贷款手续，被告已收到全部购房款，应当按合同约定时间交付“经验收合格的房屋”。双方在合同中约定的“商品房经验收合格”交房条件约定不明。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。…”《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或者单位进行验收”。建设部在《关于发布国家标准〈建设工程施工质量验收统一标准〉的通知》中明确规定该标准中“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定的时间内将工程竣工验收报告和有关文件，所建设行政主管部门备案”的条文为强制性规定，必须严格执行。上述法律、法规的规定表明，建设单位将其竣工验收的工程报建设行政主管部门备案是必经程序。本案中，被告在本案审理终结前，未向法庭提供《商品房竣工验收备案证》。被告所称的由其组织建设、勘察、设计、施工、监理等单位自行组织验收合格，即可交付使用的辩称理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告在《商品房买卖合同》中约定了交房日期为2015年6月28日前，交房期限最多宽限120天即2015年10月26日，再逾期交房超过30日即2015年11月25日，买受人有权解除合同。本案中，被告在双方约定最长宽限期满后仍不能将经验收合格的房屋交付原告，原告依合同约定可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告于2015年11月29日向被告发出解除合同的通知，12月2日被告签收，故本院确认，涉案的《商品房买卖合同》于2015年12月2日解除。被告的“原告发出了解除通知，合同并未解除，确认合同解除没有法律依据”的辩解不能成立。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同解除，因合同取得的财产应当返还，造成损失的，应当赔偿损失。原告起诉请求被告返还购房款619678元的请求本院予以支持。原告起诉请求超出实际损失部分，本院不予支持。
就本案原告提交的证据来看，原告受到的损失有，1、首付款189678元自付款之日（2014年3月17日）起至法庭辩论终结前（2016年6月30日）的利息损失。原告主张按年息6%不违反人民银行规定的利息上限，本院予以支持。首付款的利息损失暂计算至法庭辩论终结前为25720.33元（189678元×年利率6%×2.26年）；2、按揭贷款430000元自2014年6月28日银行扣款起至2016年6月28日止，二原告共承担按揭款利息54432.02元。1＋2合计损失为80152.35元。3、首付款189678元自2016年7月1日起至被告偿还之日止的利息损失和自2016年6月29日起至被告返还之日生效期间，原告支付的银行按揭贷款利息损失。
原告主张按合同约定以全部购房款619678元为基数，按10%计算损失61967.8元，本院予以支持。上述计算原告损失（计算至2016年6月30日）不足部分18184.55元（80152.35元－61967.8元）本院依法予以支持（损失合计80152.35元）。原告主张超过实际损失的部分，本院不予支持。
原告主张的提前偿还房屋按揭贷款的违约金，但未提交证据确定该违约金的具体数额，且损失是否会发生，本案不能确定，可待实际发生后另案主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、原告倪小勋、韩慧慧与被告襄阳冠通实业集团有限公司2014年3月17日签订的《商品房买卖合同》于2015年12月2日已解除。
二、被告襄阳冠通实业集团有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告倪小勋、韩慧慧购房款619678元。
三、被告襄阳冠通实业集团有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告倪小勋、韩慧慧80152.35元。
四、被告襄阳冠通实业集团有限公司自2016年7月1日起以189678元为本金，按年利率6%向原告倪小勋、韩慧慧赔偿利息损失至购房款付清之日止。此项支付义务在被告襄阳冠通实业集团有限公司偿还全部购房款时一并支付。
五、被告襄阳冠通实业集团有限公司赔偿自2016年7月起至被告偿还全部购房款之日止原告倪小勋、韩慧慧按揭贷款的利息损失（以中国工商银行收取原告个人贷款利息对账单为准）。此项支付义务在被告襄阳冠通实业集团有限公司偿还全部购房款时一并支付。
六、驳回原告倪小勋、韩慧慧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11256元，原告倪小勋、韩慧慧负担1013元，被告襄阳冠通实业集团有限公司负担10243元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审 判 长 阮红梅
审 判 员 肖春杰
人民陪审员 刘迎东
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 杨大为