福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第6712号
原告兴业银行股份有限公司龙岩分行，住所地龙岩市新罗区九一南路46号。
代表人曾晓阳，行长。
委托代理人郑瑜，女，兴业银行股份有限公司员工，住龙岩市新罗区。
委托代理人郭家骥，男，兴业银行股份有限公司员工，住福建省上杭县。
被告缪培东，男，1971年9月17日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
被告张美珍，女，1971年3月12日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原告兴业银行股份有限公司龙岩分行（以下简称兴业银行龙岩分行）与被告缪培东、张美珍金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2014年12月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑瑜、郭家骥到庭参加诉讼，被告缪培东、张美珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告兴业银行龙岩分行诉称，2012年7月12日，原告与被告缪培东、张美珍签订了一份《个人购房抵押（保证）借款合同》，该合同约定：借款金额96万元，借款期限120个月，借款采取等额本息法，借款利率按中国人民银行同期同档次基准利率上浮20%，逾期罚息利率为借款利率上浮50%，还款日为每月15日及借款到期日。被告缪培东、张美珍以其所有的位于龙岩市新罗区西陂镇龙岩大道489号（世纪天成广场）205号店面为该笔借款提供抵押担保。2012年7月12日，原告与被告在龙岩市房地产管理局办理了抵押权预告登记。合同签订后，原告依照合同约定于2012年7月13日向被告缪培东、张美珍发放了贷款96万元。原、被告双方于2013年3月13日办理了抵押登记手续。之后，二被告依约向原告归还贷款本息。但从2014年6月15日起，二被告未按合同约定还本付息，截至2014年10月24日，二被告尚欠原告借款本金835289.51元及利息28896.56元。原告诉请法院请求判决：1、被告缪培东、张美珍归还原告借款本金835289.51元和截至2014年10月24日的利息28896.56元，并支付自2014年10月25日起至款还清之日止的利息（未逾期本金794716.97元，按月利率6.55‰计算，逾期本金40572.54元，按月利率9.825‰计算）。2、原告有权对被告缪培东、张美珍所有的位于龙岩市新罗区西陂镇龙岩大道489号（世纪天成广场）205号店面以折价，或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
被告缪培东、张美珍经本院依法送达应诉通知书、原告起诉状副本及证据副本后未作书面答辩。
经审理查明，被告缪培东与被告张美珍系夫妻关系。2012年7月12日，原告兴业银行龙岩分行与被告缪培东、张美珍签订了一份《个人购房抵押（保证）借款合同》，该合同约定：借款金额为96万元，借款期限120个月即自2012年7月12日起至2022年7月12日止，还款方式为等额本息法，借款利率按中国人民银行同期同档次基准利率上浮20%，逾期罚息利率为借款利率上浮50%，还款日为每月15日及借款到期日等内容。福建省龙岩市天成房地产开发有限公司为该笔借款提供连带责任保证。被告缪培东、张美珍还以其所有的位于龙岩市新罗区西陂镇龙岩大道489号（世纪天成广场）205号店面为该笔借款提供抵押担保。合同签订后，原告依照合同约定于2012年7月13日向被告缪培东、张美珍发放了贷款96万元。2013年3月13日，原、被告双方在龙岩市房地产管理局办理了抵押登记手续，原告领取了龙房他字第201302116号的他项权证。此后，二被告依约向原告归还贷款本息。但从2014年6月15日起，二被告未按合同约定还本付息，截至2014年10月24日，二被告尚欠原告借款本金835289.51元及利息28896.56元。原告向二被告催讨未果而诉至本院，请求判如所诉。
以上事实，有原告提供的户口簿、结婚证、兴业银行个人住房（商品房）借款申请表、《个人购房抵押（保证）借款合同》、房屋他项权证、客户还款明细清单、借款逾期明细清单等证据及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为，原告兴业银行龙岩分行与被告缪培东、张美珍签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。二被告未依约还本付息，已构成违约，应限期偿还尚欠原告的借款本金及利息。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。二被告已将其所有的位于龙岩市新罗区西陂镇龙岩大道489号（世纪天成广场）205号店面抵押给原告，并在房屋登记部门办理了抵押登记手续，该抵押权自登记时设立。根据合同双方约定，因二被告未按期偿付原告借款本息，故原告有权提前行使担保权，即以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先清偿原告债权。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部份归二被告所有，不足部分由二被告清偿。被告缪培东、张美珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃法律赋予的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告缪培东、张美珍应于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司龙岩分行借款本金835289.51元和截止2014年10月24日的利息28896.56元，并支付以本金835289.51元自2014年10月25日起至本判决确定的还款之日止的利息（其中未逾期本金794716.97元，按月利率6.55‰计算，逾期本金40572.54元，按月利率9.825‰计算）。
二、被告缪培东、张美珍不履行上述判决主文第一项时，原告兴业银行股份有限公司龙岩分行有权以抵押物即位于龙岩市新罗区西陂镇龙岩大道489号（世纪天成广场）205号店面以折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12440元，减半收取为6220元，由被告缪培东、张美珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 陈 上 熠
二〇一五年一月十四日
书记员 邱瑜（代）
一、附主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、判决书履行提示
发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。
具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款帐户时，应当在银行转帐后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。
判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）
诉讼费帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行营业部；开户单位：龙岩市新罗人民法院；帐号：10×××01）