浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙衢民终字第666号
上诉人（原审被告）：毛小强。
委托代理人：毛先万。
被上诉人（原审原告）：江山市峡口镇峡南村股份经济合作社，住所地：浙江省江山市峡口镇峡南村。
法定代表人：郑旭海，社长。
委托代理人：郑云峰，江山市南方法律服务所法律工作者。
上诉人毛小强为与被上诉人江山市峡口镇峡南村股份经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院于2015年11月6日作出的（2015）衢江民初字第1104号民事判决，于2015年11月26日向本院提出上诉，本院于2015年12月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2012年7月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，由原告将坐落于峡南村上西坑的厂房出租给被告使用。合同约定：“二、租赁期限从2012年7月1日至2032年6月30日止。乙方（被告）需向甲方（原告）缴纳履约保证金人民币30000元，合同期限届满后保证金（无息）退还给乙方。三、租金：2012年7月1日至2017年6月30日每年租金计人民币73800元……乙方需提前支付下一年度的租金即第二年租金需在本年度的最后一个月前支付清下一年度的租金……出租人承担土地使用税和房产税……十一、违约责任：如乙方违约，甲方有权没收乙方履约保证金并解除本合同……”合同签订后，被告向原告支付了30000元履约保证金，并支付了2012年7月1日起至2015年6月30日止的租金。2015年7月1日起的房屋租金未支付。
原审法院审理认为：承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告与原告签订房屋租赁合同，并且已实际使用该租赁房屋，理应按合同约定支付相应的租金。现被告未按合同约定的期限支付租金，已构成违约，原告依法可以解除合同，被告应承担违约责任。根据双方在合同中就违约责任的约定，原告有权没收被告支付的履约保证金。被告辩称其未按期缴纳租金是由于原告未向其开具正式发票，但双方在合同中对此并无约定，且原告已向被告出具了统一收据，故被告认为原告违约在先的主张，法院不予采纳。同时，被告辩称原告未按照合同约定完整交付厂房与场地的使用权，但亦未提供充分证据证明其主张，故法院对此主张亦不予采纳。综上，关于原告要求依法解除双方签订的厂房租赁合同，并没收被告支付的履约保证金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于被告交还厂房的时间，被告主张2015年7月份已将第一套钥匙交给原告，8月份又将第二套钥匙交给介绍人王春生；原告主张第一套钥匙于2015年8月底交给原告，第二套钥匙于9月11日左右由王春生交给原告，但双方未进行交接。法院认为，被告应就其返还租赁物承担举证责任，现被告未提供证据证明其返还房屋时间，故法院根据原告自认的最后交还钥匙的时间，确定被告交还厂房的时间为2015年9月11日。故被告应向原告支付2015年7月1日至2015年9月11日期间的房屋租金，按照合同约定的年租金73800元计算，上述期间的房屋租金为14557.80元（73800÷365×72）。综上，原告合理的诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告江山市峡口镇峡南村股份经济合作社与被告毛小强于2012年7月1日签订的房屋租赁合同。二、被告毛小强支付原告江山市峡口镇峡南村股份经济合作社违约金30000元（以被告毛小强已支付原告的履约保证金30000元支付）。三、被告毛小强支付原告江山市峡口镇峡南村股份经济合作社自2015年7月1日起至2015年9月11日止的房屋租金14557.80元，限于判决生效之日起十日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由被告毛小强负担。
判决后，毛小强不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定上诉人违约错误。1、双方签订的《厂房租赁合同》明确约定被上诉人应缴纳土地使用税和房产税，但被上诉人实际并未交纳房产税和土地使用税，逃避国家税收，被上诉人行为已构成违约，上诉人是行使合同的先履行抗辩权而未缴纳租金，故并未构成违约，不应承担违约责任。2、开具发票是被上诉人的法定义务，被上诉人只提供了收款收据。由于被上诉人未能提供正式票据，导致上诉人三年所交纳的221400元租金无法入账，直接损失55350元。二、一审法院对于场地被占用的情况认定不当。一审庭审中，被上诉人及其代理人并没有否认占用上诉人场地的事实，只是提出种种荒谬的理由，第一次说占用是前主任个人行为，第二次说占用的场地没有出租给上诉人，第三次说占用是合理占用。被上诉人占用上诉人租用的场地，所有的村民都知道，只是他们碍于身份不方便出庭作证，被上诉人应依法支付上诉人相应的租金。一审法院以证据不足驳回上诉人主张的场地占用租金不当。三、一审法院认定钥匙交还的时间错误。上诉人第一套钥匙的交还时间是8月21日，第二套钥匙交还的时间是8月26日，有王春生提供的书面证言为证。故请求二审法院撤销一审法院判决，改判驳回上诉人一审中提出的诉讼请求。
江山市峡口镇峡南村股份经济合作社答辩称：1、被上诉人承担的土地使用税和房产税，与本案租赁合同没有关联性。被上诉人已经就房产税和土地使用税向上诉人开具收款收据，该收款收据是衢州市政府制作的适用于整个农村集体经济组织的票据，租金被上诉人也已交由镇里统一保管，被上诉人不存在违约行为。2、被上诉人没有侵占上诉人租用的场地。上诉人实际租用面积远远超出了《厂房租赁合同》的约定面积，堆放物品没有占用到上诉人租用的场地；污水改造工程由私人承包，堆放行为也和村里无关；同时堆放也是经上诉人同意的。3、合同解除后，双方未曾对租赁事宜进行过结算，按理应以法院生效判决时间作为上诉人厂房实际交付时间，但被上诉人考虑到经济利益相差不了多少，于是认可2015年9月11日作为合同解除的时间和厂房移交的时间。故请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审期间，上诉人毛小强向本院提供如下证据：1、现场照片一张，以证明被上诉人将拖拉机以及水管堆放在上诉人租赁的场地内。2、王春生出具的书面证明一份，以证明第二次钥匙交还时间是2015年8月26日。被上诉人对照片反映的情况表示不清楚，认为即使照片内容真实，也不能证明水管是被上诉人堆放的，并认为堆放的场地不是上诉人租赁的场地；堆放行为是私人行为，并非村里的行为；堆放的物品没有影响到上诉人的生产、生活。证据2，被上诉人认为证人应出庭作证，否则不具有证据效力。本院认证认为，上述证据并非一审诉讼中因客观原因不能提供的证据，非二审中新的证据，故本院均不予认定。江山市峡口镇峡南村股份经济合作社未向本院提供证据。
经审理，本院二审查明的案件事实与一审法院认定的案件事实基本一致。
本院认为：租赁合同中，承租人应按约定支付租金，承租人无正当理由未支付租金的，出租人有权要求承租人支付租金并承担相应的违约责任。本案上诉人未及时交纳租金，其行为已构成违约，上诉人应支付租金并承担违约责任。上诉人认为被上诉人未缴纳房产税和土地使用税，被上诉人违约在先，上诉人行使合同先履行抗辩权，并未违约的意见，本院认为，《厂房租赁合同》第五条约定的被上诉人承担房产税和土地使用税，系双方对于租赁过程中各项费用承担的约定，合同并未约定被上诉人缴纳税收后必须将正式票据交由上诉人，也无证据证明被上诉人未交付正式票据的行为导致上诉人生产经营遭受损害，故上诉人提出的被上诉人违约的主张，本院不予以采纳。由于上诉人未按约及时支付租金，被上诉人依据《厂房租赁合同》第九条第一款第1、2项，第十一条之规定，解除合同并要求上诉人承担违约金，本院依法予以支持。但本案违约金数额系依据保证金的数额确定，而保证金数额的确定是综合了租赁物的价值、租赁时间的长短、租赁规模等多种因素。虽然违约金数额是双方一致形成的合意，其给付不以是否有实际损失为必要条件，但如违约金数额过份高于造成的实际损失时，人民法院仍可将其适当予以降低。本案双方约定的违约金超出了欠付的租金数额，更远远超出了实际损失，故本院根据上诉人欠付租金的数额、欠付租金时间的长短，上诉人租赁厂房的规模，合同履行时间的长短，根据公平原则和诚实信用原则，将上诉人的违约金数额酌情降低为15000元。一审法院未考虑违约金与实际损失的巨大差距，直接将违约金数额确定为30000元，存在不当之处，应予变更。关于合同的解除时间，上诉人认为其第二次钥匙的交还时间是2015年8月16日，但并未提供充分的证据证明，一审法院依据被上诉人认可的时间确定合同解除时间，并无不当。关于上诉人主张的场地被占用的租金，由于上诉人并未提供证据证明租金的存在性，故对上诉人的这一主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省江山市人民法院（2015）衢江民初字第1104号民事判决中第一、第三项判决；
二、变更浙江省江山市人民法院（2015）衢江民初字第1104号民事判决中第二项判决为：上诉人毛小强支付被上诉人江山市峡口镇峡南村股份经济合作社违约金15000元（从上诉人毛小强已缴纳的30000元履约保证金中扣除）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费550元，减半收取275元，由毛小强负担182元，由江山市峡口镇南村股份经济合作社负担93元；二审案件受理费914元，由上诉人毛小强负担606元，由被上诉人江山市峡口镇南村股份经济合作社负担308元，均于本判决生效之日交纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 骆忠新
代理审判员 郑一珺
代理审判员 孙燕芳
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 胡芬芬