广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1396号
上诉人（原审被告）：宋志锋，住广州市花都区。
委托代理人：黄锦辉，广东中天律师事务所律师。
委托代理人：徐国棠，广东合誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市辰大实业有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：沈蓉。
委托代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。
委托代理人：萧丽明，广东创展律师事务所律师。
原审第三人：许小明，住湖北省襄樊市襄城区。
委托代理人：朱玉虎，广东谨然律师事务所律师。
上诉人宋志锋因与被上诉人广州市辰大实业有限公司（以下简称辰大公司）、原审第三人许小明房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1103号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉案房屋位于广州市花都区新华街花城路36号，建筑面积为898.39平方米，房屋权属人为辰大公司，由辰大公司向广州市花都区政府侨务和外事办公室（以下简称公某办）购买取得，该房屋于2013年4月15日登记至辰大公司名下。
在辰大公司购买涉案房屋之前，根据公某办的授权，2006年11月11日，案外人广州市宝信房地产开发有限公司（甲方、出租方，以下简称为宝信公司）与宋志锋（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定如下：一、甲方将坐落在广州市花都区花城路36号的房产和附属停车场出租给乙方作办公、商业用途作用，建筑面积共约898平方米。二、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2006年11月16日至2009年10月31日，月租金为15000元；2009年11月1日至2012年10月31日，月租金为16200元；2012年11月1日至2015年10月31日，月租金为17500元；2015年11月1日至2018年10月31日，月租金为18900元；2018年11月1日至2021年10月31日，月租金为20400元。租金按季结算，由乙方在每季前五日以现金或支票付款方式缴付租金给甲方。三、乙方应向甲方交纳5万元保证金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金余额退回给乙方。保证金不计付利息。四、在租赁期内，甲方承担下列责任：1.依合同将房屋交付乙方使用。2.租赁期内，甲方如需提前解除合同，应事前1个月通知乙方并征得同意（合同另有约定的情况除外）。五、租赁期内，乙方负责承担下列责任：1.依时交纳租金……如果逾期30日不交租，甲方有权解除合同，无条件收回房屋……4.不得将房屋使用权益用于抵押，未经业主同意不得将租赁物业整体转租给他人经营。如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，甲方有权单方面终止本合同，由此造成的一切损失由乙方负责赔偿。七、违约责任：1.任何一方未能履行本合同规定的条款或违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后，宝信公司将涉案房屋交付宋志锋使用，宋志锋亦按约定缴纳相应租金。
2011年6月27日，公某办、宝信公司共同向宋志锋发出《通知书》，内容为公某办授权宝信公司与宋志锋于2006年11月11日签署了《房屋租赁合同书》，现由于房屋产权所有人的变更，公某办于2011年7月1日起将房屋产权移交给广州市花都大洋实业有限公司（以下简称大洋公司），原合同甲方的权利和义务由大洋公司全部承接和履行，从2011年7月1日起物业租金直接向大洋公司交纳，保证金由公某办转交大洋公司，其他具体事宜请与大洋公司接洽。
2011年6月29日，大洋公司出具《证明》一份，要求将涉案房屋和附属停车场的押金5万元及从2011年7月1日之后的租金，一并支付至户名为梁某的工商银行账户中。之后，宋志锋按照约定向户名为梁某的账户支付房屋租金。
诉讼中，辰大公司提交一份落款时间为2013年6月26日，由大洋公司出具给宋志锋的《通知书》拟证明大洋公司已于当日通知宋志锋涉案房屋产权已移交给辰大公司，从2013年7月1日起物业租金直接向辰大公司交纳，保证金由大洋公司转交辰大公司。辰大公司并无证据证明其或大洋公司已向宋志锋送达该《通知书》，宋志锋亦否认其曾收到过该份《通知书》，并表示辰大公司及大洋公司至提起本案诉讼之时从未正式向其告知房屋物权变动等情况。
2014年4月3日，辰大公司向宋志锋发出《关于催交租金的函》，告知涉案房屋是辰大公司向花都区侨务办公室受让取得，之前公某办授权宝信公司与宋志锋签订房屋租赁合同，截止发函之日，宋志锋尚欠辰大公司租金157500元，要求宋志锋收到函件后三日内将上述租金汇入户名为沈蓉的账户中。宋志锋表示由于其已向大洋公司支付租金至2014年第一季度，因此只能将2014年第二季度的租金和以后的各期租金依照要求汇至沈蓉的账户内。之后，宋志锋向户名为沈蓉的账户支付了相应的租金。
另查明，辰大公司向宝信公司承租涉案房屋之后，双方为了办理租赁房屋备案登记的需要，于2007年3月27日签订了房管部门提供的格式版本的《广州市房屋租赁合同》，并将该合同在广州市国土资源和房屋管理局花都区分局进行了租赁房屋登记备案（备案登记号为C01200700112）。诉讼中，辰大公司与宋志锋均向法院提交从新华街出租屋管理中心调取的该份《广州市房屋租赁合同》，其中辰大公司所提供的该合同第八条其他约定部分第二、三、四行划了斜线，并注明“空白”；在合同第四页甲方签章处盖了宝信公司的公章，并且写着“代花都侨务办公室”字样，委托代理人处有葛某的签名及身份证号码。宋志锋所提供的该合同第八条其他约定部分第一行注明“乙方有分租权，整体转租须甲方同意”字样，第二、三行画了斜线，并注明“空白”；在合同第四页甲方签章处仅盖了宝信公司的公章。辰大公司认为上述合同中“乙方有分租权，整体转租须甲方同意”的表述为宋志锋擅自添加上去的，双方合同实际并未约定宋志锋享有转租或分租的权利，如果宋志锋擅自转租或分租，应承担违约责任；宋志锋则认为双方于2006年11月11日签订的《房屋租赁合同书》约定“未经业主同意不得将租赁物业整体转租给他人经营”，因此宋志锋享有分租权，且根据上述《广州市房屋租赁合同》第八条的约定，宋志锋也享有分租的权利。
2014年9月11日，宝信公司出具一份《关于﹤房屋租赁合同书﹥有关问题的说明》，该说明明确：“我公司受花都区公有资产管理委员会办公室委托，将新华街花城路36号898㎡房产出租给宋志锋使用，双方于2006年11月11日签订了《房屋租赁合同书》，受委托期间双方一直以此合同各项约定为依据履行权利与义务，承租方未提出整体转租的要求，双方也没有就整体转租事宜达成任何补充协议。有关以上出租房产2007年3月27日所签的《广州市房屋租赁合同》，仅提供给承租人作为出租房产登记备案使用，其条款如与《房屋租赁合同书》有冲突，以《房屋租赁合同书》为准。租赁期间双方均未要求对原《房屋租赁合同书》的内容提出补充和修改，超出该合同的内容和条款，我公司不予认可。”
2014年10月11日，广州市花都区新华街流动人员和出租屋管理服务中心出具《证明》一份，内容为：兹有广州市辰大实业有限公司工作人员到我中心查看公司物业备案资料。经查，原出租人广州市宝信房地产开发有限公司代理的新华街花城路36号物业，原承租人为宋志锋，备案登记号为C01200700112，出租备案日期是2007年3月27日，现已属于广州市辰大实业有限公司物业。现已查明：一、在本中心备案的《广州市房屋租赁合同》第三页第八条“其他约定”一栏，在划有斜线和写有“空白”二字上面，未写着“乙方有权分租，整体转租须经甲方同意”的字样。二、本中心只认可在第三页第八条“其他约定”一栏写上“空白”二字及划斜线，以及在第四页甲方签名栏中，留档资料写着“代花都侨务办公室”，委托代理人处有葛建国签名及其身份证号码的与存档资料相同的《广州市房屋租赁合同》。
再查明，宋志锋承租涉案房屋后，于2007年9月3日与许小明签订《租赁合同》，约定宋志锋作为甲方（出租方），许小明作为乙方（承租方），甲方将涉案房屋中场地建筑面积约800平方米的部分出租给乙方经营婚纱摄影。租赁期限从2007年11月1日起至2013年8月31日止。租赁期内，甲方每月收取乙方租金为12000元，不作递增。合同还对其它事项进行了约定。许小明承租以上场地后开设经营了广州市花都区新华金晶婚纱艺术摄影店。2013年4月1日，宋志锋与许小明续签了租赁合同，约定新的租赁期限为2013年9月1日至2018年8月31日。
辰大公司表示其购买取得涉案房屋之后，于2013年6月6日对其名下物业进行消防备案出租登记时发现宋志锋擅自将涉案房屋转租给许小明使用，违反法律规定及双方约定，遂提起本案诉讼。诉讼中，辰大公司明确其要求解除《房屋租赁合同书》的理由是：一、宋志锋或许小明逾期向辰大公司缴纳租金；二、宋志锋将涉案商铺违法转租给许小明使用。
因本案纠纷，辰大公司于2013年7月3日向原审法院起诉请求：1、解除广州市宝信房地产开发有限公司与宋志锋签订的《房屋租赁合同书》，并确认宋志锋与许小明签订的《租赁合同》无效。2、本案诉讼费由宋志锋承担。
宋志锋原审辩称：宋志锋与广州市宝信房地产开发有限公司签订的租赁合同是合法有效的。宋志锋将部分承租的房屋分租给许小明使用，租赁合同只约定不可以整体转租，意思即是可以分租，且合同亦没有禁止我方分租，因此辰大公司的诉请没有事实依据，请求驳回辰大公司的诉讼请求。
许小明述称：不同意辰大公司的诉讼请求，许小明与宋志锋签订的租赁合同是合法有效的，辰大公司要求确认许小明与宋志锋签订的合同无效，严重损害许小明的合法权益，请求驳回辰大公司的诉讼请求。
原审法院认为：广州市宝信房地产开发有限公司受涉案房屋原权属人的委托，与宋志锋于2006年11月11日签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然辰大公司已于2013年4月15日取得涉案房屋的所有权，但辰大公司并没有提供充分证据证明房屋原权属人或宝信公司或辰大公司已及时将房屋权属变动情况告知宋志锋。至2014年4月3日，辰大公司才通过向宋志锋发《关于催交租金的函》的形式要求宋志锋向其缴纳租金，由此而导致宋志锋未能及时向辰大公司支付房屋租金的后果应由辰大公司自行承担，故辰大公司以宋志锋或许小明逾期支付租金为由要求解除上述《房屋租赁合同书》证据不足。
本案主要争议焦点在于宋志锋对涉案房屋是否享有分租权。对此，原审法院认为，宝信公司与宋志锋于2006年11月11日签订的《房屋租赁合同书》并未约定承租人宋志锋享有分租或转租的权利，该合同第五条第4款关于“未经业主同意不得将租赁物业整体转租给他人经营……”的约定仅明确如宋志锋整体转租房屋的，应征得出租人的同意，但该约定亦未授予宋志锋分租的权利。其次，宝信公司与宋志锋于2007年3月27日签订的《广州市房屋租赁合同》仅是双方为办理出租屋备案登记的需要而签订的合同，且虽然宋志锋提供的该合同上约定乙方（宋志锋）享有分租权，但辰大公司提供的该合同书上并没有该项约定，对此宋志锋并无法进行合理的解释。另外，根据广州市花都区新华街流动人员和出租屋管理服务中心出具的《证明》显示，在该中心备案的合同中并未写着乙方有权分租等字样。因此，在《房屋租赁合同书》未约定宋志锋享有分租权，而宋志锋所提交的拟证明其享有分租权的《广州市房屋租赁合同》存在瑕疵的情况下，宋志锋主张其对涉案房屋享有分租权的证据不足，原审法院不予采信。因宋志锋对涉案房屋不享有分租权，其未经出租人同意，擅自将涉案房屋的部分场地出租给许小明使用，构成违约，故辰大公司要求解除宝信公司与宋志锋签订的《房屋租赁合同书》以及确认宋志锋与许小明签订的《租赁合同》无效符合法律规定，原审法院予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年12月3日判决：一、解除2006年11月11日广州市宝信房地产开发有限公司与宋志锋签订的《房屋租赁合同书》；二、确认2007年9月3日宋志锋与许小明签订的《租赁合同》无效。一审案件受理费100元，由宋志锋负担。
判后，宋志锋不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实和理由如下：一、原审法院对本案认定事实错误，是故意偏袒辰大公司。1、宝信公司与宋志锋所签订合同中约定，未经业主同意不得将租赁物业整体转租给他人经营……”。该条没有限制宋志锋将涉案房屋部分转租即分租的权利。2、宋志锋承租后于2007年9月将涉案房屋部分转租给许小明，至辰大公司提起本案诉讼已六年，在此之前，宝信公司未提出异议，视为该司同意转租即分租涉案房屋。3、辰大公司提供了银行账号给宋志锋，宋志锋没有欠租的情况。4、一审中，辰大公司提交一份宝信公司于2014年9月11日开具的“关于《房屋租赁合同书》有关问题的说明”中写到“双方于2006年11月11日签订了《房屋租赁合同书》，受托期间双方一直以此合同的各项约定为依据履行权利与义务。”可见，宝信公司对宋志锋部分转租即分租行为的认可。原审法院无视涉案房屋部分转租即分租6年多的历史事实，将该合同的第五条第4款理解为“该约定亦无授予被告分租的权利”，是属于认定事实错误，是故意偏袒辰大公司。二、原审法院对本案适用法律和司法解释是错误的。涉案房屋面积是890平方米，宋志锋与许小明之间租赁面积为800平方米，余下90平方米仍由宋志锋自行使用，可见，涉案房屋不是整体转租，而是事实上的部分转租即分租。2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》中第十六条规定，出租人对承租人转租行为在六个月内未提出异议的，出租人以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。涉案房屋转租即分租已有6年多，宝信公司未提出异议，作为新业主辰大公司却对旧业主已认同的部分转租即分租行为提出异议，显然是错误行使权利。宋志锋在2007年办理的出租登记手续具有公示效力，辰大公司在购买该房产时应当尽职调查了解涉案物业的出租及分租的实际情况，该司未尽该调查义务的，错误使用不知晓涉案房屋已分租的事实作为起诉的依据，明显与事实不符。三、一审法院未对广州市花都区新华街流动人员出租屋管理中心出具的《证明》组织本案双方当庭进行质证，在诉讼程序上存在错误，导致宋志锋未能在一审诉讼中提出对广州市花都区新华街流动人员和出租屋管理服务中心出具的《证明》中涉及的《房屋租赁合同书》中的“葛某”的签名的真实性申请进行鉴定。宋志锋上诉请求撤销一审判决，驳回辰大公司的诉讼请求。
辰大公司二审答辩称：一、宝信公司在没有获得作为讼争房屋合法产权人侨务办的合法委托的情况下，擅自与宋志锋签订的《房屋租赁合同》是无效的。从侨务办所作的“证明”来看，侨务办从没有办理上述租赁备案手续，也从未出具任何委托文件，为此，宝信公司和宋志锋可能存在违法违规办理租赁备案登记手续的情形。如查实，该《房屋租赁合同》应属无效。二、对宋志锋的上诉，除坚持辰大公司在原审的答辩意见外，补充如下答辩意见：（一）宋志锋违反《租赁合同》的约定，擅自整体转租的事实确凿。（二）宋志锋从不具有转租权，且其行为违背了宝信公司的真实意愿。宋志锋故意混淆整体和局部的概念，目的是为其擅自转租的违约行为辩护。宋志锋的擅自转租行为已超出了原合同的约定，违背了宝信公司和业主的真实意愿，应认定为违约行为。（三）至2013年6月6日前，无论宝信公司、大洋公司还是辰大公司，均不知道及不存在应当知道宋志锋的转租行为的情形。（四）辰大公司于2014年4月3日向宋志锋发出的《律师函》并非认同宋志锋的转租行为。该函件是为保护辰大公司的合法权益及避免以后难以追收的风险，辰大公司才发函要求宋志锋支付讼争房屋的场地使用金。（五）在辰大公司成为讼争房屋新的产权人（2013年4月15日）之前，宋志锋于2013年4月1日与许小明签订了新的《租赁合同》（租期为2013年9月1日至2018年8月31日），该行为应被认定为新的转租行为。辰大公司在2013年6月6日发现该行为后，即于2013年6月27日就提出异议，并提起诉讼，并没有超过最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中相关规定的时效。综上所述，因宝信公司无权出租，导致宝信公司和宋志锋签订的《租赁合同》也因此而无效。即使二审法院认定宝信公司和宋志锋签订的《租赁合同》有效，但因宋志锋违反合同约定，未经业主（侨务办）同意而擅自转租，并故意对宝信公司、大洋公司和辰大公司隐瞒转租事实的行为，已构成违约，辰大公司要求解除合同的诉求合理合法。
许小明二审答辩称：许小明与宋志锋签订租赁合同是基于宋志锋对涉案场地拥有合法的使用权以及转租权而签订，宋志锋在一审时向法庭提交的其与宝信公司签订的租赁合同中，明确注明享有涉案场地的分租权，许小明在签订该合同时尽到了审慎的注意义务，至于一审法院从花都区新华街流动人员出租屋管理中心出具的证明，显示备案的合同中未注明宋志锋有权分租，许小明是不知道而且也不可能知道，所以许小明恳请二审法院查明本案的事实，以维护第三人的合法权益。
本院经庭询调查，确认一审法院查明事实。另查明，原审第三人许小明针对本院询问回复称：“金夫人婚纱摄影”大字广告招牌是在2013年5月装修时直接装修在涉案物业的上方。许小明经营项目就是婚纱摄影业务，用电量较少，不存在需要增加电容量的情况。
二审期间，宋志锋向本院提交下列证据证明其上诉理由：证据1、《策划意向书》；证据2、宋志锋政协《先进个人》奖状；证据3、大洋公司的《企业法人营业执照》、《发票联》；证据4、《金夫人经营资料》；证据5、花都区公某委和某公司联合发出的《通知书》、大洋公司的《证明》；证据6、《关于房屋租赁合同书》第五章第4款解释请求函；证据7、宋志锋的《申请书》、花都区公某办的《证明》和《情况说明书》；证据8、《民事起诉状》、该案原告宋志锋与被告花都区政府侨务和外事办公室、广州市辰大实业有限公司侵权纠纷一案的证据清单和主要证明的内容、2015年穗花法民三初字第316号案案件资料；证据9、大洋公司与辰大公司的两公司《企业注册基本资料》（含股东名单）；证据10、《房地产登记薄查册表》；证据11、2015年4月7日新华街流动人员和出租屋管理服务中心，出具的《证明》；证据12、《商事登记信息》。辰大公司则向本院提交花都区侨务办的声明书声明该办没有委托宝信公司签订租赁合同，没有收取租金。许小明则无新的证据提交本院。
二审期间，宋志锋向本院申请对广州市花都区新华街流动人员和出租屋管理服务中心出具的《证明》中涉及的《房屋租赁合同书》中的“葛某”的签名的真实性进行鉴定。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对宋志锋的上诉，评析如下：
根据本案双方所提交的宝信公司与宋志锋之间所签订的《广州市房屋租赁合同》，在辰大公司提交的合同中并无“未经业主同意不得将租赁物业整体转租给他人经营”的约定，而宋志锋提交的合同中虽有该项约定，但根据广州市花都区新华街流动人员和出租屋管理服务中心出具的《证明》显示，该中心的备案合同中并未写着乙方（宋志锋）有权分租等字样。为此，广州市花都区新华街流动人员和出租屋管理服务中心出具的《证明》与辰大公司提交的合同可相互印证，且宋志锋对辰大公司提交的合同中没有该约定无法进行合理解释，故原审法院认为宋志锋主张其对涉案房屋享有分租权的证据不足并无不妥。在上述租赁合同履行的过程中，宋志锋于2007年9月3日与原审第三人许小明签订《租赁合同》，将涉案房屋中场地建筑面积约800平方米的部分出租给许小明经营婚纱摄影，原审第三人许小明承租上述场地后开设经营了广州市花都区新华金晶婚纱艺术摄影店。就宝信公司、大洋公司、辰大公司等相关权利人是否知道或应当知道宋志锋转租或分租的事实，宋志锋据以证明的证据为其分租后，曾向公某办提交《申请书》中载明因分租租客的用电需求而提出报装75KW380V容量用电申请。而公某办出具《证明》中仅称涉案物业出租给宋志锋作商业使用，需报装75KW380V容量用电，特向广州市花都区供电局申请办理有关手续，并未载明该报装为宋志锋分租所需。另从二审诉讼中，原审第三人许小明回复本院询问中称其经营项目就是婚纱摄影业务，用电量较少，不存在需要增加电容量的情况来看，宋志锋提交证据与许小明回复亦不能相互映证。至于许小明开设的婚纱摄影店、办理租赁登记手续、缴纳转租税金及广州市消防管理系统中有关宋志锋分租给许小明的信息，均为涉案物业相关权利人交付租赁物给宋志锋后，宋志锋单方与案外人之间的行为，并无依据证明出租人对此知情或理应知情。本案亦无证据显示宋志锋就其转租或分租曾告知过涉案物业的相关权利人其分租或转租的事实，故宋志锋提交的证据不足以证明对涉案物业享有产权的相关权利人知道或应当知道其已将部分物业分租或转租的事实。另，宋志锋与原审第三人许小明的租赁期间为2007年11月1日至2013年8月31日，而宋志锋与许小明于2013年4月1日在原租赁合同期限未满的情况下即续租，亦有违常理。据此，原审法院认为辰大公司以宋志锋将涉案商铺违法转租给第三人使用为由请求解除宝信公司与宋志锋所签订的《房屋租赁合同书》成立并无不妥。同理，辰大公司请求确认2007年9月3日，宋志锋与原审第三人许小明签订的《租赁合同》无效亦成立，原审判处并无不妥，本院予以维持。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出”的规定。二审期间，宋志锋向本院提出对广州市花都区新华街流动人员和出租屋管理服务中心出具的《证明》中涉及的《房屋租赁合同书》中的“葛某”的签名的真实性进行鉴定，因对该《证明》，原审法院已要求本案双方提交书面质证意见，而一审诉讼中，宋志锋并无就此提出鉴定申请，故其二审再提出，不符合上述法律规定，本院不予照准。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。宋志锋上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由宋志锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年六月二日
书 记 员 璩方慧