湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第02827号
上诉人（原审原告）贺建华。
被上诉人（原审被告）长沙恒天房地产实业有限公司。
法定代表人肖玉军，系该公司董事长。
委托代理人陈鸿南，湖南人和律师事务所律师。
上诉人贺建华因与被上诉人长沙恒天房地产实业有限公司（以下简称恒天公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳坪民初字第00128号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：锡矿山闪星锑业公司准备为其职工在长沙定向开发建设商品房，并将开发建设商品房的部分相关工作交由冷水江锡矿山建筑安装公司负责，以恒天公司的名义开发建设商品房。2008年4月29日贺建华与冷水江锡矿山建筑安装公司签订《商品房（内部）认购书》，约定由贺建华认购长沙市岳麓区和园小区的第1幢207号住房，认购书签订后贺建华开始交纳部分房款。2010年9月20日贺建华（买受人）与恒天公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及一份《商品房买卖合同补充协议》，合同第三条第一、二款约定：1、买受人购买的商品房为锑都家园（原名和园小区）项目中的第1幢2层202号房，商品房的设计用途为住宅；2、建筑面积为122.12㎡。第四条第（一）项约定：商品房单价为1619.5元／㎡，总金额为197773元。第六条第一款第（一）项约定：首付款（含定金）197773元于本合同签订之日支付。第十条第一、二款约定：1、出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；（2）、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。2、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；（2）、国家、地方政府及有关部门等非出卖人原因而引起的（包括但不限于相关部门迟延有关文件的批准或其他政府行为的）及买受人未按时办理入户手续的。第十一条第一、二、四款约定：1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起七日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；2、由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别按下列方式（不作累加）处理：（1）、逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；4、买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日向买受人支付已交付房价款万分之贰延期交房责任。《商品房买卖合同补充协议》第二条第二款约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。2010年12月31日前贺建华付清了所有房款。2010年12月8日恒天公司发出通知，要求在锑都家园购房的业主在2011年元旦后办理交房手续，2011年8月28日贺建华收了房。2011年11月10日恒天公司在锡矿山报刊登交房公告，要求未收房的业主尽快办理收房手续。另查明，恒天公司向贺建华收取了管道天燃气工程建设服务费2800元、抽油烟机费1250元、防盗门费1300元和供水供电、有线电视电信宽带网费2100元，共计7450元。恒天公司还向贺建华收取房屋维修基金、契税、办证等费用（即代收款）共计12973元。恒天公司替贺建华缴纳房屋维修基金3955元、契税3804元和商品房买卖手续费365元等费用。2013年6月20日恒天公司在《长沙晚报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取产权证通知，同年10月29日贺建华、恒天公司就房款等进行了结算，恒天公司还须退还贺建华410元，双方签署了《结算确认清单》。《结算确认清单》注明：1、代收费用系油烟净化机、天燃气入户费、室外供水、供电、入户防盗门、单元防盗门、有线电视初装费等，包括但不止于以上范围包干计价；2、本结算清单签署，双方就该商品房价款数额，交房期限，办证费用、代收费用及相关事宜均无异议。结算后贺建华领取了房产证。
2014年1月2日贺建华诉至原审法院，请求判令：1、恒天公司向贺建华支付逾期交房违约金9493.1元；2、恒天公司返还贺建华代收费和代收款共计12299元；3、由恒天公司承担案件诉讼费用。
原审法院认为：本案争议的焦点为：一、《结算确认清单》对贺建华、恒天公司是否具有法律约束力；二、《结算确认清单》是否已就逾期交房、代收费及代收款的相关事宜进行处理。针对第一个焦点，分析如下：《结算确认清单》是贺建华、恒天公司双方在结算的过程中自愿签订的，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照《结算确认清单》的约定全面履行自己的义务。贺建华辩称恒天公司采取欺骗手段让其在《结算确认清单》签字，但其不能就此举证，应承担举证不能的法律后果，对其辩称意见不予采信。对于焦点二，《结算确认清单》包含贺建华、恒天公司双方对房款、代收费和代收款等款项的结算，且《结算确认清单》注明：本结算清单签署，双方就该商品房价款数额，交房期限，办证费用、代收费用及相关事宜均无异议，故《结算确认清单》签署后，贺建华、恒天公司之间的房屋交付期限、办证费用、代收费和代收款等相关事宜均已协商一致，无异议，现贺建华诉请恒天公司支付逾期交房违约金、返还代收费和代收款缺乏事实依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回贺建华的诉讼请求。案件受理费345元，因适用简易程序减半收取172.5元，由贺建华承担。
上诉人贺建华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、房产证是朋友帮忙在恒天公司领取的，至于双方签署了结算确认清单一事，贺建华毫不知情，且没有授权委托他人代签不知情的任何文件，签署结算清单不认可；二、恒天公司收取油烟机费用1250元，但从通知收房到现在也没有交付油烟机，与办理交房手续的物业公司多次交涉，一直没有结果；三、购房合同中约定了恒天公司逾期交房的违约责任，恒天公司应当支付逾期交房违约金；四、恒天公司还应当按照其他业主的退费标准退还多收取的其他费用。综上所述，请求判令撤销原审判决，依法改判。
被上诉人恒天公司答辩称：第一，本案已经超过了诉讼时效；第二，贺建华的委托人已经与恒天公司进行了结算，并在结算单上签字，对此已不存在争议。综上，原审法院认定事实清楚，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，根据恒天公司提交的2013年10月29日商品房结算确认清单，业主签字不是贺建华所签，是曾永忠代签，恒天公司仅提交了曾永忠的说明，没有贺建华授权委托曾永忠进行结算的证据。因此，本院对于原审法院查明的事实除上述部分外其余事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为：一、《结算确认清单》对贺建华、恒天公司是否具有法律效力；二、恒天公司是否应当支付逾期交房违约金；二、恒天公司是否应当返还代收费及代收款。
关于《结算确认清单》的问题。根据恒天公司提交的证据，贺建华并没有授权曾永忠代表其与恒天公司办理结算手续，恒天公司提交的曾永忠的说明，其内容是负责办理房屋产权手续，曾永忠在结算确认清单上的签字未得到贺建华的追认，因此曾永忠在《结算确认清单》上签字的行为属于无权代理，《结算确认清单》对贺建华和恒天公司不具有法律效力。
关于逾期交房违约金的问题。第一，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，恒天公司应于2010年12月31日前将符合约定的商品房交付给贺建华，恒天公司已经逾期交房，按合同约定应承担违约责任。恒天公司不能就其迟延交房具有合同约定或法定的免责事由进行举证，亦不能提供充分的证据证明其迟延交房是因贺建华造成的，恒天公司应承担举证不能的法律后果。第二，恒天公司与贺建华之间签订的是商品房买卖合同，该合同内容均是商品房买卖的条款，恒天公司提出其与贺建华之间实际上是一种集资建房的委托代理关系的上诉理由不能成立。第三，2013年6月20日，恒天公司在《长沙晚报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取产权证通知，根据恒天公司提交的结算清单记载，办理结算的内容包括房屋交付期限、办证费用、代收费用的确认等相关事宜。虽贺建华对恒天公司的结算金额提出异议，未在恒天公司提供的结算单上签字，双方一直未办理结算，但可知双方就此进行过协商，故贺建华要求恒天公司支付逾期交房违约金和退还代收款的诉求均未超过诉讼时效。因此，恒天公司应当支付贺建华逾期交房违约金，支付的数额为：9493.1元（197773元×0.2‰×240天）。
关于代收费及代收款的问题。因贺建华与恒天公司签订了《商品房内部认购书》，对房屋位置、面积、房屋价格和代收费用6200元均进行了明确约定，该认购书应认定为双方《商品房买卖合同》的内容，并且该认购书不违反2009年7月1日起施行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的规定，不违反2009年7月1日起施行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的规定，故恒天公司所收取的代收费6200元可以不返还贺建华。恒天公司收取的抽油烟机费用1250元，贺建华提出恒天公司一直未安装抽油烟机要求退还该费用，恒天公司对此表示不清楚，本院视为恒天公司未安装，该费用应当退还给贺建华。根据双方签订的《补充协议》约定，代收款由恒天公司代收代缴，双方最终据实结算，多退少补。恒天公司向贺建华收取了房屋维修基金、契税、办证等费用共计12973元，扣除恒天公司已替贺建华缴纳的房屋维修基金3955元、契税3804元和商品房买卖手续费365元，商品房预告登记费80元、产权登记费80元、土地登记发证费120元，共计8404元，恒天公司应将剩余的款项4569元退还给贺建华。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正，贺建华的上诉理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳坪民初字第00128号民事判决；
二、长沙恒天房地产实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付贺建华逾期交房违约金9493.1元；
三、长沙恒天房地产实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还贺建华代收费用1250元、代收款4569元，共计5819元。
四、驳回贺建华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费345元，因适用简易程序减半收取172.5元，二审案件受理费345元，共计517.5元，由长沙恒天房地产实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年八月六日
书记员 黄 银
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。