安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民一初字第01943号
原告：段转建，女，1956年8月25日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：尹奇，安徽汉合律师事务所律师。
委托代理人：周会兵，安徽汉合律师事务所律师。
被告：王丽，女，1968年12月12日出生，汉族，总经理，住安徽省合肥市庐阳区。
被告：合肥隽永宾馆有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区安庆南路13号楼，组织机构代码05293606-2。
法定代表人：王丽，总经理。
委托代理人：杜东峰，上海段和段（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：黄晓燕，上海段和段（合肥）律师事务所律师。
本院于2014年8月1日受理原告段转建诉被告王丽、合肥隽永宾馆有限公司（以下简称隽永宾馆）排除妨害纠纷一案，后因无法找到王丽，原告撤回对王丽的起诉。本院于2014年12月6日作出（2014）庐民一初字第03154号民事判决。隽永宾馆不服，提起上诉。合肥市中级人民法院作出（2015）合民一终字第01407号民事裁定，撤销原一审民事判决，发回重审。本院受理案件后，依法另行组成合议庭，并追加王丽作为被告，两次公开开庭进行了审理。原告段转建的委托代理人尹奇、周会兵，被告隽永宾馆的委托代理人杜东峰到庭参加诉讼，被告王丽经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法将案由变更为物权保护纠纷，并已向原告释明。本案现已审理终结。
原告段转建诉称，2014年3月13日，其依据合肥市中级人民法院（2012）合执字第00018-8号执行裁定书，取得抵押房产合肥市安庆南路房屋的所有权。根据合肥市中级人民法院制作的安庆路原西海饭店房屋情况图，可见上述房屋现被加盟“格林豪泰”的隽永宾馆非法占用，其多次要求隽永宾馆返还房屋，隽永宾馆均以其享有租赁权为由拒绝。原审时其将王丽、隽永宾馆一并起诉，因无法向王丽送达，其不得已撤诉。为查明事实，依法申请追加王丽作为被告。王丽、隽永宾馆恶意占用其房屋的行为，严重侵犯其合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。其抵押权设立时间为2011年8月16日，而被告从抵押人彭子富处取得房屋租赁权的时间为2011年9月1日，因此被告与彭子富之间的租赁关系，不能对抗原告。被告提供的王丽与合肥饮食服务股份有限公司（以下简称合肥饮服公司）的租赁合同，与本案无关联性，首先，该合同的主体不同于王丽和彭子富签订的租赁协议；其次，该合同的租赁期间等相关约定也与王丽和彭子富签订的租赁协议不同，因此被告隽永宾馆主张后份租赁合同是前份合同的延续，无事实、法律依据。被告王丽、隽永宾馆应当将非法占用的合肥市安庆南路房屋返还原告。请求依法判令：1、被告王丽、隽永宾馆腾让房屋，交给原告占有使用；2、判令被告王丽、隽永宾馆自2014年3月13日起，按46670元／月的标准赔偿原告实际损失至实际返还日（截止至立案日为233350元）；3、二被告承担本案诉讼费等相关费用。
被告王丽未到庭参加诉讼，亦未答辩。
被告隽永宾馆辩称，其不是房屋租赁合同的相对人，不是本案适格当事人。涉案房屋是王丽从彭子富处租赁取得。2012年8月31日，王丽与其他股东一起成立了隽永宾馆，并使用涉案房屋经营宾馆。原告只能向王丽主张抵押权和租赁权冲突。王丽租赁涉案房屋早于原告抵押权的设立时间，租赁权优于抵押权。王丽于2011年2月8日即与涉案房屋原所有权人合肥饮服公司签订了房屋租赁合同，约定租期10年，自2011年2月10日起至2021年2月9日止。后合肥饮服公司将房屋所有权转移给彭子富，并告知王丽。续签后的出租合同中租赁物面积、用途、租金金额、支付方式等主要条款均未变化，系对前份合同的延续，故王丽的租赁权早于段转建的抵押权，在租赁期限内，段转建无权要求隽永宾馆腾让房屋。原告办理抵押权的程序违法，房地产他项权证应属无效，合肥中院作出直接以房抵债的（2012）合执字第00018-8号裁定缺乏法律基础。本案系发回重审案件，原告无权申请追加，法院也不能依职权追加王丽作为被告。
经审理查明，2011年8月16日，案外人彭子富将其所有的位于合肥市安庆南路的房屋抵押给段转建，并办理了房屋他项权证。2011年9月1日，彭子富出具一份授权委托书：“关于合肥市安庆南路房屋（总建筑面积7149.96平方米）租赁事宜，兹委托受托人陈晓钧先生全权代表授权人办理以下租赁事宜：受托人陈晓钧先生有权向各位承租人收取房屋租金并与各位承租人协商签订房屋租赁协议，承租人向陈晓钧先生支付租金均视为向授权人支付租金，承租人与陈晓钧先生协商签订的房屋租赁协议，授权人均认可。本项授权自2011年9月1日起至2018年9月1日止。本项授权在上述期限内不得撤销。”当日，陈晓钧代表彭子富与王丽签订一份房屋出租合同，主要内容为：“甲方（陈晓钧）将座落于合肥市安庆南路营用房一幢，一楼部分，二楼部分，三楼、四楼整层和停车场，总计建筑面积约3470平方米的房产及其附属经营设施出租给乙方（王丽）使用。甲方将该房屋以现状于2012年元月1日移交给乙方使用。租期为十年，自2012年6月1日至2022年5月31日。租金计算：每合同年度为1060000元。支付方式：前五年租金不变，从第六年开始房租递增5%，即后五年年租金为1113000元，先付房租后使用。合同签订后，乙方于三日内付清2012年6月1日至2013年5月31日房租1060000元，从第二个合同年度开始，房租每半年提前10日支付一次。”
2012年1月23日，合肥市中级人民法院（2012）合执字第00018-8号执行裁定书确定：“将被执行人彭子富所有的位于合肥市安庆南路室以第三次拍卖保留价13746091元、2075472元进行以物抵债给执行债权人段转建。合肥市安庆南路室财产权自本裁定送达执行债权人段转建时起转移；段转建可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”2014年3月13日，合肥市中级人民法院向段转建送达了该执行裁定书。后段转建要求隽永宾馆返还房屋未果，诉至本院，要求判如所请。在本案重审期间，原告段转建自愿撤回第2项诉请。本院依法予以准许其撤回该项诉请并追加王丽作为被告。
另查明，2012年8月31日，隽永宾馆登记成立，股东为：王丽、张军、曾涛，法定代表人为王丽。王丽租赁涉案房屋后一直用于经营隽永宾馆至今。
在本案审理过程中，段转建向本院提出申请，要求对王丽与合肥饮服公司所签房屋租赁合同及陈大庆、陈晓钧、王丽所签债权转让合同的形成时间进行鉴定，并申请对合肥市安庆南路室的租金价值进行评估。后段转建分别自愿撤回上述两份鉴定申请。
以上事实，有原告段转建提供的合肥市中级人民法院（2012）合执字第00018-8号执行裁定书及送达回证、房屋出租合同、授权委托书、合肥市房地产他项权登记审批书以及原告陈述予以证实，被告隽永宾馆提供的《房屋所有权登记、转让审核表》、王丽与彭子富所签房屋出租合同及授权委托书、王丽与合肥饮服公司所签房屋租赁合同、房屋产权登记信息等证据及双方当事人的庭审陈述，足以认定。
对被告隽永宾馆庭审中提供的《债权转让合同》及转款凭证，因该债权转让合同针对的是王丽之兄陈大庆与陈晓钧的债权债务，转款凭证系案外人陈大庆转款给陈莹、陈晓钧各480万元、300万元，与本案无关联性，隽永宾馆未能举证证明彭子富对该份债权转让合同予以确认，不能证明彭子富同意以其房屋租金冲抵陈晓钧的个人债务，故对《债权转让合同》及转款凭证与本案的关联性和证明目的，本院不予确认。第一次庭审后，被告隽永宾馆补充提供了合肥市中级人民法院二审庭审笔录及与本案有关联的（2014）庐民一初字第01951号民事判决书，经当庭质证，因二审庭审笔录中并不能证明被告提供所有证据的真实性、合法性均已得到原告认可，而（2014）庐民一初字第01951号民事判决尚未生效，故本院对隽永宾馆该两份证据的证明目的不予确认。
本院认为，本案争议焦点为段转建的抵押权是否优先于王丽的租赁权，对原告段转建关于二被告腾让、交还房屋的诉请应否支持。2014年3月13日，段转建收到（2012）合执字第00018-8号执行裁定书，据此成为涉案房产的所有权人。段转建基于物权，要求被告王丽、隽永宾馆腾让、交还房屋，符合法律规定。王丽分别与合肥饮服公司、彭子富所签的两份房屋租赁合同在合同主体、签订时间、租赁物范围、合同期限、支付方式等主要内容均不尽一致，王丽与彭子富所签租赁合同是独立的租赁合同，王丽与彭子富的房屋租赁关系发生在彭子富将涉案房屋抵押给段转建之后，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款及《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故本案涉案房屋的抵押权优于租赁权。王丽与彭子富的房屋租赁合同对段转建不具有约束力。隽永宾馆未能提供房地产他项权证被撤销或确认无效的证据，现有证据证实，段转建就是涉案房屋的抵押权人，合肥市中级人民法院的执行裁定合法有据。被告隽永宾馆关于王丽与彭子富所签房屋出租合同是王丽与合肥饮服公司所签租赁合同的延续，王丽是涉案房屋承租人，隽永宾馆不是适格被告；段转建办理房屋抵押权程序违法，房地产他项权证应属无效，（2012）合执字第00018-8号执行裁定直接以房抵债缺乏法律基础的辩论意见，均与查明的事实、证据不符，本院不予采信。段转建作为涉案房屋所有权人，基于物权主张两被告返还房屋，符合法律规定，本院予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告王丽、合肥隽永宾馆有限公司将位于合肥市安庆南路室房屋于本判决生效之日起十五日内返还原告段转建。
案件受理费7880元，由原告段转建负担3940元，被告王丽、合肥隽永宾馆有限公司共同负担3940元，公告费800元，由被告王丽、合肥隽永宾馆有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 徐 燕
审 判 员 于 璞
人民陪审员 杨开德
二〇一六年五月二十日
书 记 员 桂 静
附本判决适用的法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
2、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
3、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。