江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第3122号
上诉人（原审被告）宜兴市恒兴置业有限公司，住所地宜兴环科园兴业路88号。
法定代表人施洪飞，该公司董事长。
委托代理人施健，该公司经理。
委托代理人王龙杰，上海市万达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨智渊。
委托代理人古锐、张讷，上海市协力（无锡）律师事务所律师。
上诉人宜兴市恒兴置业有限公司（以下简称恒兴公司）因与被上诉人杨智渊商品房预售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2013）宜民初字第1999号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨智渊原审诉称：2012年6月30日他审查了恒兴公司出具给宜兴市惠安置业有限公司（以下简称惠安公司）的委托授权书后，与惠安公司约定购买海德名园三期x幢x室房屋，房屋总价220万元(附送中央空调及车位一个，另购买车位一个)，30日内付清了所有房款，2012年11月8日签订了商品房订购单，并交付了全套钥匙，但惠安公司一直未办理正式的备案合同，故只得向法院起诉请求判令恒兴公司继续履行合同配合办理房屋登记手续、支付违约金22万元、支付自2013年2月24日起至判决生效之日止按同期贷款利率计算的利息。
恒兴公司原审辩称：杨智渊诉称在购买房屋时审查了委托授权书后才开始交易，而委托书上明确了授权范围及内容，特别是要依法办事，违法行为与恒兴公司无关，对于杨智渊的损失只能向惠安公司主张；杨智渊的买房过程有违常理，一个月内付清了全部房款，但商品房订购单却在四个月之后才签订，而且依据恒兴公司与惠安公司于2012年9月22日签订的终止协议，惠安公司的行为属于无权代理，现有证据也不能证明杨智渊与惠安公司之间存在买卖合同关系并向惠安公司支付了全部房款，可以说是叶志峰无力偿还借款后恶意串通补订了商品房订购单以损害恒兴公司利益，故请求法院驳回杨智渊的诉请。
原审法院查明：
2010年9月28日恒兴公司向惠安公司签发《委托授权书》一份，授权书载明“恒兴公司现委托惠安公司作为我公司合法委托代理公司，授权其代表我公司进行海德名园三期的楼盘销售工作。在整个代理过程中该代理公司应严格按照国家相关法律法规进行规范操作，如未按照国家相关法律法规操作，由此产生的一切法律后果与恒兴公司无关，一并由惠安公司承担。代理公司无权转换代理权”。
同年11月8日就海德名园三期的住宅与商铺的销售事宜由惠安公司与恒兴公司签订《合作销售协议》2份，对于住宅的销售协议中约定，惠安公司负责三期楼盘前期的广告策划与宣传事宜，三期楼盘的开盘价为11200元/平方米……，对于商铺的销售协议中约定，商铺面积暂估为4297.79平方米，销售单价定为11800元/平方米……，协议还约定了违约责任等条款。同年10月27日恒兴公司取得了海德名园三期(27#-29#)40428.5平方米的预售许可证，许可证中载明商品房设计使用性质为住宅、商业。嗣后惠安公司做了大量的楼盘策划、广告工作，并销售了约定的房产，也支付了部分房款给恒兴公司。
2012年9月22日惠安公司与恒兴公司签订了《终止合同协议》，内容为解除前面所订的2份合作销售协议。终止协议后恒兴公司并没有收回《委托授权书》，也没有对外进行公告，相反惠安公司还于2012年9月28在《宜兴日报》上刊登了整版海德名园三期楼盘销售广告。2012年11月8日杨智渊与惠安公司签订了格式《商品房订购单》，定购单中约定杨智渊购买海德名园三期x幢x室房屋、建筑面积255.74平方米、总价212万元、定金212万元、买方于本认购单签订当日交付定金212万元、买方于2012年11月10日至售楼处签订商品房买卖合同、逾期视为放弃、备注中空白，卖方栏内有陈彩签名及惠安公司公章，买方栏内有杨智渊签名。同日惠安公司签发了《签约排号单》，排号单中载明客户杨智渊、海德名园三期2603室、房款总价212万元已付，落款处盖有惠安公司公章。
2013年2月5日惠安公司、叶志峰承诺杨智渊购买海德名园x幢y、x室二套住宅于2013年2月23日前签约并取得房产证、土地证。同年3月12日惠安公司、叶志峰出具承诺书，承诺x幢y、x室房屋已支付房款423.8万元，于2013年4月30日前产权办妥交付杨智渊，如逾期则承担10%违约金。
对于购房及付款过程杨智渊述称，2012年6月30日项森荣及杨智渊的父母到海德名园三期看楼盘，售楼小姐陈彩陪同并到24楼看样板房，获知房价在8500元/平方米左右，送车位一个及中央空调，谈定价格8289.67元/平方米，另加买一个车位，价格为8万元，这样总价为220万元，当日刷卡2次各付5万元定金，并开具了10万元收款收据，2012年7月2日先在POS机上刷卡未成功，后就从银行柜台转账110万元给叶志峰个人帐户，也开了收款收据，同年7月20日和27日在惠安公司的POS机上刷卡两次各付50万元，并且将前面的收款收据换开成已收到2603室房屋款项212万元的总收款收据及已收190号车位8万元的收款收据，并由叶志峰交付了房屋的全套钥匙，直到2012年11月8日惠安公司的售楼小姐陈彩通知拿签约排号单并签了商品房定购单，所有购房手续叶志峰从未参与，7月20日还开具了190号、191号的车位单，191号有“送”字样，190号是购买的，订购单及车位单的公章也是陈彩盖的，收款收据上的公章是会计在7月27日盖的，2013年3月12日他还向惠安公司购买另外一套房屋，也已支付了全部房款(另案处理)，该房由于叶志峰一房二卖，所以要求叶志峰退款，现在只退了55万元，该款应在另案中处理。
恒兴公司则认为因叶志峰涉嫌非法诈骗而被追究刑事责任，杨智渊提供的证据是否真实无法确定，广告也没有得到恒兴公司的授权，且2012年9月22日双方已终止协议，惠安公司与杨智渊签订商品房定购单等手续时惠安公司已经没有代理权限，对恒兴公司没有约束力，杨智渊的损失只能向惠安公司、叶志峰主张，订购单中明确杨智渊应于2012年11月10日前签订商品房买卖合同，逾期视为买房人放弃定金和该房屋，而杨智渊并未订立正式的商品房买卖合同，订购单已经作废，杨智渊既然称多次付款，但只有最后一次的2张收款收据，不符合常理，且定购单、收据、车位单上的印章均有缺角与惠安公司的印章明显不一样，该印章可能系伪造，7月20日时尚有50万元购房款未付，惠安公司不可能在购房款未付清且未有购房合同的情况下就出具车位单，故要求对证据中公章的形成时间及真伪进行鉴定。
法院依法委托苏州同济司法鉴定所进行鉴定，该所于2014年4月9日出具的鉴定意见书确认本案中的定购单、收款收据、车位单上的缺角印章均与双方认可的惠安公司公章不一致、无法确定收款收据上公章与手写时间的先后顺序。
法院还于2014年11月18日在江苏省镇江监狱依法询问叶志峰，叶志峰述称2012年8月29日的整版广告恒兴公司管理人施健是知道的，协议终止后恒兴公司口头答应由他继续销售房屋的，所以会有整版的广告，他有权收取房屋销售款，有权调整单价，惠安公司只有一枚公章，他自首的时候将公章交于公安局，杨智渊是杨斌的儿子，也确实购买了二套房屋，缺角的公章不知道来源于何处，x幢x室房屋的全部钥匙是他亲自从物业处拿给杨智渊的，2张收据上的开票人吴应当是惠安公司以前的会计吴爽，春节后吴爽就离开了公司，车位单虽非他所开具，但杨智渊有二个车位是事实，一个买的一个送的，签约排号单没有他的签名，是否陈彩所写他并不清楚，本案所涉及房款、车位款均已收到，杨智渊还购买了x幢y室的房屋，房款203.8万元也已收到，由于该房涉及一房二卖，所以他在杨智渊的催促下向杨智渊母亲葛惠芬的银行卡中分多次汇退了75万元。
2013年6月9日杨智渊在宜兴市住房保障和房产管理局官方网站上查询，公示的海德名园三期的售房信息代理销售商仍为惠安公司，公司销售经理人为叶志峰。
另查明，惠安公司成立于2010年3月，公司股东及法定代表人均为叶志峰。叶志峰因支付民间借贷高额利息、投资失误等原因造成公司经营困难，导致巨额债务无力偿还，遂于2011年12月至2013年2月间，以为恒兴公司、宜兴恒东房地产开发有限公司等代为销售商品房、商铺为名，采取假冒房主出售他人商铺、伪造恒东公司印章、虚构取得相关商铺销售权及将已出售房屋一房两卖等手段，骗得被害人张某甲、张某乙、于某、陈某、陆某、王某、黄某、杨某甲、杨某乙等人购房款共计4922.1万元，用于偿还公司债务等。叶志峰于2013年5月3日向公安机关投案，5月10日被刑事拘留，6月9日被逮捕。2014年10月8日无锡市中级人民法院判决叶志峰犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身。杨智渊之父亲杨某乙于2013年5月1日接受公安机关询问时，述称他以儿子杨智渊的名义购买了二套房屋，即海德名园x幢x室、x幢y室，共付款423.8万元，2603室房屋先付定金10万元，次日支付102万元，7月27日又付100万元，全部转帐支付于惠安公司，另外还买了一个车位计8万元，合计220万元已全部付清，当时惠安公司答应一个星期后交房，然到了应该交房的时候惠安公司一直以种种理由推脱拖延，一直拖到2012年底，惠安公司说还有3套房屋要低价出售，他感到满意就再订了2303室，2013年2月5日付清房款，到2月20日感觉不对而报警，2303室房屋后来到房管局查询于2010年就已经出卖了，叶志峰明显一房二卖。2013年8月22日杨智渊向法院提起诉讼，请求判令恒兴公司继续履行合同配合办理房屋登记手续、支付违约金22万元、支付自2013年2月24日起至判决生效之日止按同期贷款利率计算的利息。
原审法院认为：
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。相对人有理由相信行为人有代理权的可以构成表见代理，具体表现为：被代理人应当知道行为人以其代理人名义为民事行为而不表示反对的可视为构成表见代理；被代理人对外曾有授予行为人代理权的表示，实际上有无授予或者权限如何，相对人根据一般理性判断难以知晓的也可视为构成表见代理。
本案中，根据杨智渊的陈述，其于2012年6月至7月期间向惠安公司、叶志峰支付了220万元，虽然恒兴公司对付款金额、用途有异议并且杨智渊持有的收据、车位单上的公章与惠安公司使用的印章也确实不一致，但到2012年11月8日双方签订商品房订购单、签约排号单时惠安公司已对付款数据进行了确认，因此前面的印章瑕疵对案件事实的认定并无实质性影响。从订购单载明的条款及惠安公司收受款项的行为看，订购单已具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。惠安公司虽然与恒兴公司于2012年9月22日签订了终止代理合同的协议，但恒兴公司并未将委托授权书收回并公告，并且惠安公司于2012年9月28在《宜兴日报》上刊登了整版海德名园三期楼盘销售广告后，恒兴公司也未采取任何措施，故可以推定恒兴公司应当知道惠安公司及叶志峰仍以其代理人的名义进行相关销售行为。惠安公司作为恒兴公司当时的有权代销公司，叶志峰作为惠安公司的法定代表人，叶志峰收取房款并作出相应承诺的行为构成表见代理，恒兴公司应对该代理行为产生的法律后果承担相应的责任。根据杨智渊提供的银行交易凭证，结合叶志峰所作收到220万元房款的陈述及杨智渊向公安机关陈述的二套房屋已付款423.8万元的事实，综合分析后应认定杨智渊付清了x幢x室房款及一个车位款计220万元。虽然杨智渊未能提供证据证实其于2012年11月10日至售楼处签订商品房买卖合同，但从以后由惠安公司两次出具承诺的行为看，双方并无解除合同的意思表示，相反还约定了2013年4月30日前不能办妥产权交付则承担10%违约金，因此合同应当全面继续履行，杨智渊要求继续履行合同办理房屋登记手续的诉请于法有据，法院予以支持。我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务，故杨智渊要求恒兴公司支付违约金22万元的诉请于法有据，法院予以支持。鉴于杨智渊未提供证据证实违约损失超出了其约定的违约金，故法院对杨智渊要求赔偿利息损失的主张不予支持。对于双方争议的退款问题，杨智渊明确在另案中处理，并且叶志峰也称由于一房二卖而被要求退款，故本案中不予理涉。对于车位，虽然杨智渊在起诉时称当时约定附送中央空调及车位一个，定购单中也未约定附送内容，但鉴于叶志峰承认杨智渊确实有二个车位，一个是购买的一个是赠送的，结合付款情况，综合认定杨智渊随房拥有二个车位的使用权。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决：一、恒兴公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助杨智渊办妥海德名园三期x幢x室房屋(含车位二个)的交付与登记过户手续。二、恒兴公司于判决发生法律效力之日起三十日内给付杨智渊违约金22万元。三、驳回杨智渊的其他诉请。如恒兴公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
恒兴公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、其公司未授权惠安公司可以作出赔偿承诺，本案的违约赔偿承诺系惠安公司单方作出，亦由惠安公司原因导致，故应由惠安公司赔偿，恒兴公司不应支付违约金。二、被上诉人杨智渊在购买房屋时将相关款项直接转账或现金交给叶志峰个人，超出了其公司的授权委托范围，违反了相关财务制度，相应损害应由杨智渊个人承担。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判其不支付杨智渊违约金22万。
被上诉人杨智渊辩称：一、恒兴公司出具给惠安公司的授权委托书属概括授权，未明确具体范围，故其有理由相信惠安公司关于违约条款的承诺代表恒兴公司，恒兴公司应对惠安公司的一切代理行为承担法律责任。事实上，其已支付的购房款到目前的为止利息损失早已超过了约定的违约金。二、购房款支付到个人账户并不为法律所禁止，叶志峰为惠安公司的法定代表人，向叶志峰付款的行为视为向惠安公司付款，杨智渊不存在过错。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方对原审已查明事实没有异议，本院依法予以确认。
因原审判决并未明确恒兴公司交付具体车位，二审中法院组织双方对车位进行了现场勘查，双方明确涉案车位单中填写的190号、191号车位与小区实际地下车位编号一致，且未售予他人，具体履行条件。
以上事实，有勘验笔录、当事人陈述在卷佐证。
本院认为：
委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。本案中，恒兴公司出具给惠安公司的《委托授权书》授权惠安公司代表其进行楼盘销售工作，并未例举除外情形，故结合惠安公司有权定价、出具认购单、收取房款等行为，杨智渊主张其有理由相信惠安公司有权就楼盘销售代表恒兴公司对外约定违约责任，本院予以采纳。惠安公司、叶志峰出具给杨智渊的《承诺书》中承诺于2013年4月30日前将房屋产权办妥交付杨智渊，如逾期则承担10%违约金，该违约承诺并未明确系约束惠安公司独立的代理行为，也未明确违约金由惠安公司承担，故原审法院认定惠安公司作出的该违约承诺构成对恒兴公司的表见代理，恒兴公司应对此承担法律责任，于法有据。恒兴公司认为杨智渊向惠安公司法定代表人叶志峰个人付款，应自担风险，但该付款行为不违反法律禁止性规定，杨智渊对叶志峰的违法行为亦不知情，故恒兴公司要求免除违约责任的主张没有法律依据，本院不予支持。
二审中双方明确涉案车位单所载的190号、191号车位与小区实际地下车位编号一致未售予他人，具备履行条件，本院依法予以确认。
综上，恒兴公司的上诉请求不能成立，原审虽判决结果正确，但未明确车位具体信息，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持宜兴市人民法院（2013）宜民初字第1999号民事判决第二项；
二、变更宜兴市人民法院（2013）宜民初字第1999号民事判决第二项为：恒兴公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向交付杨智渊交付海德名园三期x幢x室房屋，并协助办理过户登记手续；
三、恒兴公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向杨智渊交付海德名园三期车位2个（编号190号、191号）；
四、驳回杨智渊的其他诉讼请求。
如恒兴公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2.44万元已由杨智渊垫付，该款由杨智渊负担0.24万元，恒兴公司负担2.2万元；鉴定费0.84万元已由恒兴公司垫付，该款由杨智渊、恒兴公司各半负担。革算后恒兴公司尚应给付杨智渊1.78万元，于本判决发生法律效力之日起三十日内直接给付杨智渊。二审案件受理费0.46万元，由上诉人恒兴公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
代理审判员 李 杨
代理审判员 宁尚成
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 蒋 懿