北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第854号
上诉人（原审被告）刘春辉，女，1984年3月19日出生。
委托代理人付晓生，内蒙古蒙元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）范澄志，男，1982年10月17日出生。
委托代理人尹舵，北京格理律师事务所律师。
上诉人刘春辉因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第9263号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，范澄志起诉至原审法院称：2014年3月4日，我与刘春辉签订了《北京市房屋租赁合同》，约定刘春辉将位于北京市东城区×××205号的部分房屋出租给我，出租范围包括该院内的1、2、3、6、7、8、9、10号房屋，租期自2014年3月5日至2017年3月4日，租金为每月35000元；刘春辉应于2014年3月5日前将房屋按约定条件交付我。合同订立后，我依约向刘春辉支付了第一年房屋租金405000元及押金100000元。但刘春辉至今仅将6、7、8、9、10号房屋腾空，并将钥匙放置在门口烟酒店，但1、2号房屋至今仍由他人占用，无法交付我，3号房屋（现变成过道）堆放大量杂物，我无法使用，我支付了租金，却无法使用承租房屋，有权依据合同行使单方解除权。故诉至法院，要求1、判令解除双方于2014年3月4日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、刘春辉退还我交纳的租金405000元；3、刘春辉退还押金100000元；4、刘春辉支付违约金140000元。
刘春辉辩称：双方订立合同的日期为2014年3月3日，双方约定3月4日范澄志打款，我于3月5日将房屋钥匙交付范澄志。但范澄志在2014年3月5日因事未到现场办理交接手续，要求我将房屋钥匙交付北京市东城区×××205号院门房烟酒店闵姓老人处保管，由其空闲时自取。然而事后范澄志多次进现场查看，经我多次催促并不接收房屋钥匙和办理交接手续。后因范澄志自身经营出现问题，不想再承租涉案房屋，且其在诉讼之前从未催促我交房。房屋未办理交付手续的过错在范澄志，其要求解除合同并无依据，本合同应当继续履行，我不应退还范澄志已交付的租金及押金，我无违约行为不应当承担违约金，故不同意范澄志的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：刘春辉与范澄志签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应依约履行。双方合同已明确约定租赁范围的房屋产权证号，刘春辉在现场勘验时称其租赁范围不包括其中的1、2、3号房，但并未提供充分证据推翻其之前在庭审之中的陈述及租赁合同记载事项，故对刘春辉称其租赁范围不包括1、2、3号房的意见，法院不予采信。根据查明的事实，1、2号房为他人经营，范澄志亦称无权转租1、2号房屋，3号房堆置有案外人杂物，刘春辉未按约定交付全部房屋，范澄志据此要求解除合同的诉讼请求理由正当，法院予以支持。关于合同解除的时间，刘春辉于8月5日收到法院送达的起诉书，其于当日应当了解到范澄志要求解除合同的意思表示，故双方合同应于2014年8月5日解除。刘春辉虽未按约定交付全部房屋，但其已按范澄志要求将6至10号房屋及大门钥匙放置在烟酒店处，范澄志亦曾数次去现场考察，其未按约定将钥匙取走属于怠于行使权利，应视为其仍然对6至10号房进行了实际掌控，应当承担合同期内6至10号房屋的房屋租金，具体数额由法院依据房屋面积及位置依法进行酌定。合同解除后，刘春辉收取范澄志的押金应当予以退还，故对范澄志要求刘春辉退还押金的诉讼请求，法院予以支持。双方合同中约定刘春辉未按约定交纳房屋应承担违约金，故对范澄志要求刘春辉支付违约金的诉讼请求，法院予以支持，鉴于刘春辉以不同意支付违约金进行抗辩，且双方约定的违约金标准过高，故法院对违约金的数额进行酌减。据此，原审法院于2014年10月判决：一、范澄志与刘春辉签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一四年八月五日解除；二、刘春辉于判决生效后十日内退还范澄志房屋租金人民币三十万五千元；三、刘春辉于判决生效后十日内退还范澄志房屋押金人民币十万元；四、刘春辉于判决生效后十日内支付范澄志违约金人民币三万五千元；五、驳回范澄志的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘春辉不服，上诉至本院称：原审法院判决对双方签订合同的日期认定不清，双方合同实际签订于2014年3月3日；原审法院判决认定转租房屋包括1、2、3号房及双方于2014年3月3日在租赁现场看房的事实认定错误，房租计算有失公允；本次纠纷产生的主要原因系范澄志违反诚信、中途弃租并图谋要回已付钱款；故请求维持原审判决第一、五项、撤销原判第二、三、四项并依法改判由我向范澄志退还房屋租金160000元。范澄志同意原判。
经审理查明：坐落于北京市东城区×××205号院的7、9号房登记在李晶名下，建筑面积共计71平方米，该院内的1、2、3、6、8、10号房登记在冯丽娜名下，建筑面积共计179平方米，其中1、2、3号房面积共计51.1平方米。2014年3月，刘春辉与范澄志签订《北京市房屋租赁合同》，约定刘春辉将坐落于北京市东城区×××205号的房屋交由范澄志使用，房屋权属状况为：房屋所有权证编号：B06661及B06660，房屋所有权人为冯丽娜、李晶；租赁期限自2014年3月5日至2017年3月4日，租金标准为每月35000元，应在2014年3月5日支付房租405000元（已减去13天免租期费用）；刘春辉应于2014年3月5日前将房屋按约定条件交付范澄志，《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙视为交付完成；押金人民币100000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣范澄志应承担的费用、租金，以及范澄志应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给范澄志；刘春辉未按约定时间交付房屋应按照月租金的400％向范澄志支付违约金。2014年3月4日，范澄志向刘春辉支付房屋租金及押金共计505000元。3月5日，刘春辉给范澄志发送短信，内容为“我一会到房子那，你去不？把钥匙给你”，范澄志回复“你看钥匙放烟酒店那里没事吧？”，刘春辉回复“行”，当日，刘春辉将6、7、8、9、10号房屋及院门钥匙放置在该院门口烟酒店处。
原审法院审理中，刘春辉代理人认可其租赁范围为北京市东城区×××205号院内的1、2、3、6、7、8、9、10号房，并称早已将全部房屋腾空，是范澄志自己不接收房屋。经法院现场勘验，北京市东城区×××205号院1号房为案外人经营烟酒店，2号房为案外人经营服装店，3号房为院内过道，过道内堆放有案外人物品，6至10号房外设置有玻璃墙，从同一房门出入。法院向该院烟酒店经营人闵庆涛询问，闵庆涛称自己于2013年6月承租1、2号房，刘春辉在2014年上半年将该院内6至10号房和大门钥匙放置在烟酒店，范澄志曾经到过现场，来的时候都是让自己为其开门，来的时间和次数记不清楚，范澄志没有向涉案房屋搬入过物品，钥匙仍在自己手里。
勘验现场时，刘春辉代理人称自己庭审中不了解情况，经与刘春辉本人沟通，了解到租赁范围只包括6、7、8、9、10号，不包括1、2、3号房，并补充提交2014年3月3日双方在租赁现场看房录音，证明刘春辉在订立合同前明确告知范澄志1、2号房有人承租，范澄志无权出租1、2号房。范澄志认为该录音仅反映了双方协商的部分内容，后来刘春辉有承诺可以解决1、2号房，且双方合同明确约定了租赁范围包括两个房本范围的房屋，包括1、2、3号房。刘春辉申请李晔出庭作证，称双方签订合同时李晔在场，可以证明当时明确租赁范围不包括1、2、3号房，范澄志认为李晔与本案结果及刘春辉有利害关系，不认可证人证言效力。
上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、房屋产权证、短信记录、录音、现场照片及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：刘春辉与范澄志签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，双方对于合同租赁范围是否包括1、2、3号房存在争议。诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。庭审中，刘春辉代理人认可其租赁范围为北京市东城区安定门内大街205号院内的1、2、3、6、7、8、9、10号房，并称早已将全部房屋腾空，是范澄志自己不接收房屋，后在勘验现场时刘春辉代理人表述为租赁范围不包括1、2、3号房，但其未提供有效的证据足以推翻前述对其不利的事实，故本院依法确认刘春辉代理人此前的庭审中的自认，即租赁范围包括1、2、3号房。刘春辉未按约定交付全部房屋，范澄志据此要求解除合同、退还押金并要求刘春辉承担违约责任，于法有据，本院予以支持。
刘春辉已经按照范澄志要求将6、7、8、9、10号房屋及大门钥匙放置在烟酒店处，范澄志亦数次进出租赁房屋，对6至10号房进行了实际掌控，原审法院依据房屋面积及位置酌定房屋租金，并无不妥，应予维持。
综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5125元，由范澄志负担1175元（已交纳），由刘春辉负担3950元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费5500元，由刘春辉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一五年三月十六日
书 记 员 张晓鸥