中华人民共和国
上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）重字第18号
原告宫正，男，1966年1月1日生，汉族，住上海市黄浦区江西中路***弄**号。
原告宫白玉，女，1963年12月24日生，汉族，住上海市黄浦区江西中路***弄**号。
原告宫玥（曾用名宫青玉），女，1963年12月24日生，汉族，户籍地上海市黄浦区江西中路***弄**号，现住日本国琦玉户田市南町*****号***室。
原告宫宏英，男，1962年3月20日生，汉族，原户籍地上海市黄浦区丽园路***号，现羁押于黑龙江省佳木斯监狱。
上述原告之共同委托代理人朱某某，男，住上海市宝山区泗东路**号***室。
被告上海市黄浦区工业公司，住所地上海市黄浦区浙江中路400号1601室。
法定代表人陈杏远，董事长。
委托代理人秦峰，上海元照律师事务所律师。
委托代理人王立明，上海元照律师事务所律师。
被告宫禄赓，男，1952年5月13日生，汉族，户籍地上海市黄浦区江西中路***弄**号。
原告宫正与被告上海市黄浦区工业公司（以下至判决主文前简称黄浦公司）、宫禄赓所有权纠纷一案，本院于2012年9月17日立案受理后，曾于2012年12月13日作出判决。原告对判决不服，向上海市第一中级人民法院上诉，上海市第一中级人民法院于2013年6月24日以（2013）沪一中民二（民）终字第113号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院于2013年7月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月24日公开开庭进行了审理。2014年1月8日，该案经本院院长批准在普通程序期满后延长三个月审理。2014年5月8日，本院依法追加宫白玉、宫玥、宫宏英为本案原告参加诉讼，于2014年8月12日再次公开开庭进行了审理。原告宫正、宫白玉、宫玥、宫宏英的共同委托代理人朱某某、被告黄浦公司的委托代理人秦峰到庭参加了诉讼。被告宫禄赓经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告宫正、宫白玉、宫玥、宫宏英诉称，四原告与被告宫禄赓系兄弟姐妹关系。座落于上海市浦东新区德平路某某室房屋（以下简称德平路房屋）系四原告与被告宫禄赓的父亲宫某某生前所在单位上海某某总公司为解决宫某某一家居住困难分配所得。住房调配单上的所有安置人员均享有居住权与使用权。1997年，被告宫禄赓背着所有家庭成员与被告黄浦公司签订了《上海市公有住房出售合同》一份，将德平路房屋产权登记于被告宫禄赓名下。上述房屋系售后产权房，两被告私下买卖房屋的行为显已侵犯了原告的合法权益。现原告起诉要求确认两被告之间签订的上海市公有住房出售合同无效，德平路房屋恢复至公有住房状态；诉讼费由被告承担。
庭审中，鉴于目前德平路房屋产权已转移至案外人汪某某、葛某某名下，本院向原告释明是否调整诉讼请求以更好维护其权益，原告坚持要求法院确认两被告签订的《上海市公有住房出售合同》无效，并不要求处理该合同无效之后的法律后果。
被告黄浦公司辩称，被告黄浦公司代表上海市黄浦区国资委履行管理职能，德平路房屋产权已登记在案外人名下，原告的诉讼请求不应当得到支持。系争房屋购买按照96方案，并非94方案，购买价格按照1996年的购房出售价格计算。沪一中民二（民）终字第2654号民事判决书系生效的法律文书，根据判决内容，原告宫正对德平路房屋没有居住使用权，也没有将户口迁移至德平路房屋。请求驳回原告的诉讼请求。
被告宫禄赓未答辩。
经审理查明，案外人宫某某（于1996年10月22日去世）、顾某某（于2009年8月4日死亡）生育七个子女分别为宫禄赓、宫宏英宫正、宫白玉、宫玥、宫某甲、宫某乙。宫某某一家原居住于上海市黄浦区江西中路某某号底层前厢房（以下简称江西中路房屋）内。1992年9月18日，宫某某所在单位某某饮食总公司（作为甲方）为解决宫某某家庭居住困难，与宫某某（作为乙方）签订了《有偿出售解困优惠价房意向书》，该意向书载明，某某饮食总公司将德平路房屋以建筑面积每平方米人民币（以下币种同）250元优惠价的基价，乘以层次，朝向等增减系数，出售给适合条件的特困户；乙方在购买上述解困优惠价房的同时，同意无偿交出原有全部公管住房；甲方根据有关规定给予乙方一定的奖励，奖励金额不超过原有住房十年租金金额；甲、乙双方在意向书签订之后，乙方支付给甲方16，450元；本意向书签订以后一个月内，双方签订正式房屋买卖契约，否则本协议书自行失效。同日，宫某某以退休职工房款的名义支付了16，450元。1993年9月23日，德平路房屋的住房调配单载明：调配单位为某某饮食总公司，房屋受配人为宫某某；新配房人员信息中载明，租赁户名为宫某某、顾某某，家庭主要成员为宫白玉、宫玥、宫正、宫宏英、宫禄赓；新配房情况为德平路房屋；调配原因载明，宫某某属特困户，现购买优惠房一间，原房（指江西中路房屋）由公司收回，……。1993年11月15日，宫某某还填写了上海市房屋产权登记审核表，该审核表中载明：德平路房屋所有权人为宫某某，所有权性质为“私”；该审核表的初审意见载明，宫某某提交有偿出售优惠价房意向书和付款收据申报房产权，该房屋属有限产权，如有变化按有关协议办；该审核表的复审意见载明，拟同意初审意见，办理上述房屋产权登记及核发产证手续，该房属有限产权，故5年内不能进入市场及转让，今后按有关协议处理；该审核表的领导审批一栏为空白。之后，由于江西中路房屋没有被上海某某总公司收回，上海某某总公司作为原告于1996年10月16日向上海市黄浦区人民法院起诉，要求被告宫某某、顾某某、宫白玉、宫玥、宫正、宫宏英、宫禄赓退出江西中路的房屋。诉讼中，由于宫某某死亡，宫白玉、宫玥已去日本，宫宏英在监狱服刑，该4人的户籍注销，已不在江西中路房屋内，而宫某乙户籍迁入江西中路房屋，故变更被告为顾某某、宫禄赓、宫正、宫某乙。上海市黄浦区人民法院出具（1996）黄民初字第1037号民事调解书确定：一、顾某某、宫禄赓、宫正、宫某乙迁出本市江西中路某某号底层前厢房，迁往本市德平路某某室居住，迁出截止日期为1996年12月31日；二、顾某某、宫禄赓、宫正、宫某乙在迁房截止日期之前另向上海某某总公司一次付清补偿款70，000元，则上海某某总公司将本市江西中路某某号底层前厢房调配给顾某某、宫禄赓、宫正、宫某乙承租。三、德平路购房手续和江西中路配房手续在上海某某总公司收到顾某某、宫禄赓、宫正、宫某乙70，000元后的15日内由双方送交有关部门办理；四、案件受理费2，610元，由顾某某、宫禄赓、宫正、宫某乙共同负担。由于上海某某总公司收到了70，000元，就未将江西中路房屋收回。1997年10月9日，被告宫禄赓（作为乙方）与被告黄浦公司（作为甲方）签订了《上海市公有住房出售合同》，该合同约定，甲、乙方根据沪府（1994）19号文《关于出售公有住房的暂行办法》的有关规定，就乙方购买甲方出售的公有住房事宜，订立本合同；乙方自愿购买德平路房屋，建筑面积计61.28平方米；乙方在签订本合同前已与上述房屋的承租人（受配人）、同住成年人协商一致、共同确定上述房屋已经转移，其房地产权利为乙方享有／共有；甲、乙双方确认购买上述房屋的价格，以1996年市政府及其主管部门的规定计算，房屋全部售价为29，977元，乙方选择一次性付款方式支付房价款，房屋实际付款金额为人民币23，982元。1997年10月20日，被告宫禄赓支付23，982元。之后，德平路房屋产权登记在被告宫禄赓名下。2012年9月5日，德平路房屋产权经上海市房地产登记部门核准登记于被告宫禄赓、案外人杨某某（系被告宫禄赓妻子）两人名下，共有状态为共同共有。2012年10月，被告宫禄赓、案外人杨某某将德平路房屋出售给案外人汪某某、葛某某，同年11月12日，德平路房屋产权经核准登记于汪某某、葛某某名下。2012年9月17日，原告宫正起诉被告黄浦公司、宫禄赓要求确认两被告之间签订的《上海市公有住房出售合同》无效。本院于2012年12月13日判决，驳回原告宫正的诉讼请求。原告宫正上诉后，上海市第一中级人民法院以事实不清、证据不足发回重审。
另查明，1、在上海市黄浦区人民法院的（1996）黄民初字第1037号案件中，1996年11月11日庭审中，上海某某总公司委托代理人表示：“宫某某是1992年市府2.5平方的解困对象，是单位买下2／3产权，1／3产权给职工宫某某，……，现在德平路的手续没有办，主要原因是产权没有办，产权证没有拿到。……”。1996年11月19日庭审时，上海某某总公司委托代理人又表示：“当时分房（指德平路房屋）按经贸委财办的规定，按1／3，2／3产权分房，……，因为宫某某未将江西中路房屋退回单位，德平路房屋产权一直未办下来……，当时被告只是签了一份意向，而别的都没有办。1／3产权是可以办的，所受限制是5年不能上市，我们是让宫某某先住进德平路房屋，用调配的方式，再办产权证。”。2、经本院向上海市浦东新区房地产管理局查询，无法查询到宫某某已办出德平路房屋产权证的相关证据。
再查明，2012年6月15日，宫正、宫某乙作为原告将被告宫禄赓诉至本院【案号（2012）浦民一（民）初字第19229号】，要求确认其对德平路房屋享有居住、使用权。本院于2012年8月31日判决，认定宫正对德平路房屋享有居住、使用权，宫某乙对德平路房屋不享有居住、使用权。被告宫禄赓不服判决提出上诉后，上海市第一中级人民法院于2012年11月9日作出终审判决【案号：（2012）沪一中民二（民）终字第2654号】：撤销上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第19229号民事判决；驳回宫正、宫某乙全部诉讼请求。
又查明，1、对于德平路房屋出售材料。被告黄浦公司仅能提供上海市公有住房出售合同、上海市房地产登记申请书（由被告宫禄赓盖章）、公有住房出售价格计算表（一页）、上海市公有住房出售收入专有票据、购买商品房用地面积表、土地使用证附图。庭审中，被告黄浦公司表示，被告黄浦公司仅是对黄浦区内购买公有住房进行管理，德平路房屋购买材料大多数已无法找到，据经办人说，出售德平路房屋时是严格按照96方案执行，由于时间久远已找不到相关手续。2、德平路房屋调配给宫某某、顾某某、宫禄赓、宫宏英、宫白玉、宫玥、宫正使用后，上述人员的户籍均从未迁移至德平路房屋内。目前，原告宫正、宫白玉、宫玥、被告宫禄赓的户籍仍然在江西中路房屋内。3、上海市浦东新区金杨新村街道罗山六村居民委员会出具证明，主要内容为，宫正于1993年居住在德平路房屋近二年。
以上事实，由原告提供的1996年9月3日的民事起诉状、有偿出售解困优惠房意向书、住房调配单、住宅认购债权认购单、收据、委托书、申请书、上海市黄浦区人民法院庭审笔录、上海市房产产权登记审核表、上海市房产局房屋产权转运件袋封面、单位空房调用单、户籍资料摘抄、民事调解书、上海市公有住房出售合同、上海市房地产权登记簿、居住证明、（2012）浦民一（民）初字第19229号民事判决书，被告黄浦公司提供的（2012）沪一中民二（民）终字第2654号民事判决书、上海市房地产登记申请书等证据以及原、被告庭审陈述在案佐证。
本院认为，根据民法通则规定，公民的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，从宫某某与某某饮食总公司签订的《有偿出售解困优惠价房意向书》、宫某某支付的购房款、宫某某登记的上海市房屋产权登记审核表以及上海某某总公司在（1996）黄民初字第1037号案件中庭审陈述内容等一系列证据均证明，德平路房屋是上海某某总公司为解决宫某某一家住房困难而根据《上海市优惠价房出售管理办法》之规定而出售给宫某某部分房屋产权的优惠价房，房屋的性质应认定为有限产权房。而根据1995年5月16日上海市住房制度改革办公室的《关于房改以来个人购买的有限产权房屋与一九九四公有住宅出售方案接轨的规定》【沪房改办发（1995）12号】，接轨原则为1991年住房制度改革以后，出售给个人的产权房的售价与1994年公有住宅方案测算的售价，采取两者相抵，按实结算，多退少补的办法予以结算，并由原购房人补交修缮基金，办理有关手续后，原房屋的有限产权转为完全产权。而办理有限产权房屋转为完全产权房屋手续由原购房人提出申请。又根据1996年10月3日上海市房屋土地管理局和上海市住房制度改革办公室发布的《关于有限产权房屋与完全产权房屋接轨的规定》【沪房地改（1996）字第792号】，凡付清购房款，独用成套的有限产权房屋，均以非交易形式与完全产权房屋接轨。接轨程序包括：产权人经原出售单位同意，凭原房屋产权或原房屋买卖合同向房屋所在地的区、县房改办提出申请；出售单位不存在的，产权人可直接凭原房屋产权证或原房屋买卖合同向房屋所在地的区、县房改办提出申请。产权人死亡的，须按规定变更产权人后提出申请。……。根据上述两个文件的规定，德平路房屋作为有限产权房转为完全产权房，申请人应当是原产权人或者原产权人死亡后按规定变更的产权人；转为完全产权房的手续显然与本市的公有住宅出售手续完全不同，不存在签订公有住房出售合同的形式要求。作为德平路房屋有限产权人的宫某某死后，其合法继承人包括四原告以及被告宫禄赓在内对德平路房屋的有限产权均有权依法继承。因此，被告宫禄赓作为德平路房屋的继承人之一仅能享有部分权利，其通过公有住房出售方式取得德平路房屋的全部产权，应属不当。而被告黄浦公司在事先未了解德平路房屋的权利状态情况下将德平路房屋以公有住房出售合同的形式将房屋产权出售给被告宫禄赓，也侵害了原告等人的合法权益，存在过错。原告要求判决两被告之间签订的《上海市公有住房出售合同》无效，符合法律规定，本院予以支持。
退一步而言，如果德平路房屋由于宫某某始终没有取得房屋产权证而仍属于公有住房的性质，根据住房调配单之内容，该房屋系原告宫正、宫白玉、宫玥、宫宏英以及被告宫禄赓之父亲宫某某所在单位上海市某某总公司为解决宫某某一家居住困难而分配给宫某某、顾某某、宫禄赓、宫白玉、宫玥、宫宏英、宫正居住使用，该房屋分配使用具有福利分房性质。因此，在德平路房屋由公有住房转化为产权房时，也应当遵守本市关于公有住房出售相关规定，以保护配房人所享有的公有住房分配利益。根据本市《关于出售公有住房的暂行办法》（沪府（1994）19号文）以及1994年6月15日的《关于出售公有住房的实施细则》规定，购买成本价公有住房的对象，应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工；按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应更改租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人。再根据本市出台的《一九九五出售公有住房方案实施细则》第五条规定，购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。在上述规定中，均明确在购买公有住房时，具有购房资格的人为新分配住房的职工或者在住所的具有常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人，而职工家庭有多人的，应当协商确定购房人。本案中，德平路房屋购买时间为1997年10月9日，参照价格为1996年市政府及其主管部门确定的价格，购买的流程也应当遵循上述规定，也就是说，德平路房屋的房屋调配单上除宫某某已死亡外，其余人员包括顾某某、原告宫白玉、宫玥、宫宏英、宫正、被告宫禄赓均属于获得新分配住房的人员而具有购房资格，上述人员应当协商一致确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。但是，被告黄浦公司作为公有住房管理机构在出售德平路房屋时，未能提供证据证明其已经按照本市相关规定征询其他具有购房资格人员的意见而直接将房屋出售给被告宫禄赓，显然具有过错。而被告宫禄赓同样在没有取得其他购房资格人员同意情况下将德平路房屋购买为属于自己的产权房，也侵犯了原告等人的合法权益。综上所述，被告黄浦公司和宫禄赓签订的《上海市公有住房出售合同》共同损害了原告等人的合法权益，应属无效。鉴于德平路房屋产权登记在被告宫禄赓名下后发生了两次变化，对于之后取得该房屋产权的产权人是否属于善意取得不是本案审理的范围，因此，原告要求德平路房屋恢复到公有住房状态，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告上海市黄浦区工业公司与被告宫禄赓于1997年10月9日签订的《上海市公有住房出售合同》无效。
案件受理费人民币549元，由被告上海市黄浦区工业公司负担274.50元，被告宫禄赓负担274.50元。
如不服本判决，原告宫正、宫白玉、宫宏英、被告上海市黄浦区工业公司、宫禄赓可在判决书送达之日起十五日内，原告宫玥可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈 嵘
人民陪审员 顾凤旭
人民陪审员 尹瑗芳
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 朱 琳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。