安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0103民初2171号原告：周安俊，男，1963年4月14日出生，汉族，理事长，户籍地安徽省合肥市庐阳区，经常居住地安徽省舒城县。委托代理人：孙舒维，安徽金亚太律师事务所律师。委托代理人：张超敏，安徽金亚太律师事务所实习律师。被告：李宏，女，1957年9月16日出生，汉族，大学退休职工，住安徽省合肥市庐阳区。委托代理人：曾祥锋，安徽锦和律师事务所律师。委托代理人：王成瑞，安徽锦和律师事务所实习律师。原告周安俊与被告李宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理，依法由审判员孔静适用简易程序于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告周安俊及其委托代理人孙舒维、张超敏，被告李宏的委托代理人曾祥锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周安俊诉称：2016年1月，周安俊委托中介公司合肥叁陆零房产投资咨询有限公司（以下简称叁陆零中介公司）在合肥市区购买房屋一套。期间，叁陆零中介公司联系到李宏。李宏出卖其位于合肥市庐阳区住宅一套。同年1月31日，周安俊与李宏在叁陆零中介公司店面内签订了《存量房买卖合同》。合同约定：房价118万元，首付29.5万元（含定金2万元），于2016年3月31日支付，余款按揭支付，以上款项须全部汇入房地产部门指定的委托账户。同时约定，2016年2月1日交接房屋。2016年2月1日，周安俊、李宏、叁陆零中介公司业务员共同参与，将涉诉房屋交给了周安俊。周安俊支付了定金2万元给李宏。李宏出具了收据。另外，周安俊又与叁陆零中介公司签订了一份《房地产经纪合同》，约定中介费为1.8万元。叁陆零中介公司向周安俊出具了《房屋交易核费确认单》。之后，周安俊依约履行买卖合同约定的义务，积极提供个人征信等办理按揭和过户材料，存入现金27.5万元至工商银行作为购房款。然而，李宏却拒不履行买卖合同约定的义务，拒不配合周安俊办理房屋过户手续，断绝与周安俊的联系，叁陆零中介公司也未能联系上李宏。鉴于此，周安俊认为，本案所涉买卖合同合法有效，李宏拒绝继续履行买卖合同，构成违约。故周安俊提起诉讼，请求判决李宏继续履行合同并协助办理涉案房屋过户手续。庭审中，周安俊变更诉讼请求，请求判决如下：1、解除周安俊与李宏签订的《存量房买卖合同》；2、李宏赔偿周安俊损失费26万元；3、李宏返还周安俊双倍定金4万元；4、诉讼费用由李宏承担。被告李宏在庭审中辩称：一、周安俊陈述的理由不实，是周安俊怠于履行合同，违约在先：1、房屋未过户的原因和责任。买卖双方约定的首付款29.5万元是在2016年3月31日前存入托管账户，而不是周安俊陈述的3月31日这一天。双方从1月31日签订合同到3月20日期间，李宏多次通过中介公司催促周安俊及时将首付款存入托管账户、及时办理贷款手续，但周安俊均置之不理。周安俊诉称李宏拒不配合办理过户手续、断绝与其联系、中介公司也未能与李宏联系上，均不属实。事实上周安俊与李宏都没有对方的联系电话，而李宏一直与中介公司保持联系，并多次要求中介公司催促周安俊办理过户手续。但因周安俊一直筹不齐首付款、也未依约缴税和提供过户所需其他材料，导致无法过户。如果周安俊在3月29日才准备好首付款，必然会导致无法按合同约定的时间办理房屋过户：因为根据合同约定，首付款存入托管账户当日就是房屋过户之时，但周安俊在此前没有按照中介公司的要求将夫妻双方的个人征信报告等材料提前准备好，契税也没有交，必然导致双方无法在合同约定的最后过户期限3月31日前办理过户手续。所以违约责任在于周安俊。2、解除合同的理由和责任。买卖合同签订后，李宏为了及时取得房款，多次催促中介公司联系周安俊办理相关手续。3月20日，中介公司告知李宏：“周安俊一直没有筹齐首付款而无法办理手续，如果李宏急于卖房，需要向周安俊支付双倍定金赔偿，可以解除合同，再将房屋另售。”于是，李宏跟周安俊的受托人中介公司协商解除了房屋买卖合同，并于3月23日支付了4万元解除合同的赔偿金，交给中介公司经办人，得以从中介公司取回房产证，然后将房屋另行出售。所以，李宏并未违约。在中介公司与周安俊提出李宏要求解除合同时，如果周安俊不同意解除合同，中介公司也不会擅自代表其跟李宏解除合同。周安俊之所以提起诉讼，是因为其认为可以获得李宏的经济赔偿，才恶意于3月29日在银行存款，于3月30日就向法院起诉。3、周安俊未经李宏允许使用房屋的违约问题。周安俊在2月1日交定金时，以打扫房屋卫生为由，向李宏索取了房屋钥匙。但周安俊取得房屋钥匙之后，擅自搬进去居住。合同约定在周安俊的房屋贷款办理成功后3日内办理房屋交接手续，结算水电等其他费用。2月1日交付钥匙并不是办理房屋交接手续。周安俊在未办理房屋交接的情况下擅自搬进去居住使用，属于非法侵占和使用房屋的侵权行为，构成违约。二、李宏是在周安俊拖延办理首付款托管等手续且经催告仍不办理的情况下，与周安俊的受托方叁陆零终结公司协商好解除合同后，才将房屋另售，李宏没有违约。三、周安俊主张赔偿售房差价损失没有依据。综上，在双方已经解除合同且李宏已经支付双倍定金赔偿的情况下，周安俊的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回周安俊的诉讼请求。经审理查明：2016年1月，周安俊准备在合肥市区购买住房一套，委托叁陆零中介公司进行中介。期间，叁陆零中介公司联系到李宏。李宏自愿出卖其位于合肥市庐阳区住宅一套。同年1月31日，周安俊与李宏在叁陆零中介公司签订了一份《存量房买卖合同》。合同约定：周安俊购买李宏位于合肥市庐阳区住宅一套，价款为118万元，自合同成立时交付履约定金2万元，首付款为29.5万元（含定金2万元），于2016年3月31日转入房地产管理部门指定的托管账户，并于当日申请办理存量房转移手续；余款按揭支付，转入房地产管理部门指定的托管账户；双方同意在房产证和贷款下来后三日内办理房屋交接手续。2016年2月1日，周安俊与叁陆零中介公司签订一份《房地产经纪合同》，约定叁陆零中介公司为周安俊购买李宏位于合肥市庐阳区住宅一套提供中介服务。当日，周安俊向李宏支付购房定金2万元。李宏将房屋钥匙交给了周安俊。2016年3月29日，周安俊将27.7万元存入工商银行合肥亳州路支行，准备作为购房款。2016年3月23日，李宏向中介公司经办人李杰交付解除合同违约金和返还定金合计4万元。同年3月28日，李宏将涉案房屋出售给邰建超、方徐，售价为145万元。当日，双方取得了房地产转让完税通知单。同年4月6日，涉案房屋过户登记至邰建超和方徐名下（房地权证合庐字第号）。周安俊取得涉案房屋后，搬入该房居住。在其得知房屋已经过户至邰建超和方徐名下后，经双方协商，周安俊搬出该房屋，让与邰建超和方徐。上述事实，有周安俊提供的其与李宏签订的存量房买卖合同、房地产经纪合同、房屋交易核费确认单、李宏户籍证明、定金收条、工商银行存折、中国工商银行凭证、房屋使用情况照片、邰建超和方徐与李宏签订的存量房买卖合同、合肥市地税局房地产转让完税（免税）审核通知单、邰建超和方徐的房屋所有权证书、方徐出具的迁出证明，李宏提交的房地产经纪合同、360公司房地产业务受理收件清单、存量房买卖合同及客户须知、中介公司出具的情况说明、返还定金和赔偿违约金的收条等证据加以证明，以及双方当事人庭审陈述予以证实。周安俊提交的李宏其他房屋所有权登记、转让审核表，与本案无关联性，本案不予采用。本院认为：周安俊与李宏签订的存量房买卖合同是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应自觉履行。周安俊按照合同约定交付定金2万元，并积极筹款履行其余合同义务，但在2016年3月31日最后履行期限届满前，李宏于2016年3月28日，未经周安俊同意，擅自将涉案房屋加价出售给邰建超、方徐，并办理了过户手续。故李宏构成违约，造成其与周安俊之间的房屋买卖合同不能履行。周安俊起诉要求解除其与李宏签订的存量房合同，本院予以支持。李宏单方违约造成合同解除，应按照合同约定返还周安俊双倍定金4万元。担保法规定，收受定金一方违约解除合同的，除双倍返还定金外，对解除合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定处理。合同法规定，合同解除后，对于造成守约方的损失，可以主张赔偿。2016年上半年合肥市房价上涨较快，李宏将涉案房屋另售他人事实上也赚取了一定的利益，造成周安俊信赖利益的损失，该损失大于李宏赔偿的2万元定金，故李宏应当对周安俊超出定金部分的信赖利益损失进行赔偿。该损失以两次房屋售价的差额扣除定金赔偿，确定为25万元。李宏辩称最后履行期限2016年3月31日，不包括当日，此辩称没有法律依据；且李宏于2016年3月23日向中介公司经办人李杰交付解除合同违约金和返还定金合计4万元，并于3月28日与邰建超和方徐另行签订存量房买卖合同，说明李宏违约时间均早于合同履行最后期限。根据周安俊与中介公司的约定，中介公司仅为周安俊购房提供中介服务，无权代表周安俊解除买卖合同和收取违约金。李宏辩称解除买卖合同经周安俊同意，没有事实依据和合同依据。故本院对于李宏的辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告周安俊与被告李宏于2016年1月31日签订的《存量房买卖合同》；二、被告李宏双倍返还原告周安俊定金40000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告李宏赔偿原告周安俊房屋差价损失250000元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告周安俊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2900元，由原告周安俊负担100元，被告李宏负担2800元；保全费5000元，由被告李宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 孔 静二〇一六年六月二十三日书记员 程业英附：本案适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。3、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。