湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楼民一初字第14号
原告***，住所地***。
法定代表人***，主任。
委托代理人***，湖南***律师事务所律师。
被告***，女，汉族，住***。
委托代理人***，湖南***律师事务所律师。
原告***（以下简称***）诉被告***租赁合同纠纷一案，于2014年12月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，分别于2015年4月14日、4月23日公开开庭进行了审理。原告***委托代理人***、被告***及其委托代理人***到庭参加诉讼。现已审理完毕。
原告诉称，2011年8月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将***号楼***号门面租赁给被告，租金为3000元/月。到了2011年3月至今，被告却拖欠原告四十多个月的租金，经催要也未支付。原告租赁房屋收取租金的目的已经无法达到。2014年12月12日，原告向被告送达了《关于解除租赁关系的通知》，告知被告双方租赁关系解除自通知送达之日起解除，并要求被告2014年12月20日前交还承租房屋，但被告至今仍未退还房屋。为维护原告合法权益，特起诉至人民法院，请求判令：一、双方的房屋租赁关系已经解除；二、被告立即腾退承租场地，将租赁场地返还原告；三、被告支付所拖欠的租金、水电费，截止2014年11月30日，共计人民币134178元。
被告辩称，一、原告诉称的拖欠房租及水电费与事实不符。被告一直积极配合原告的拆迁工作，其没有交纳租金也不是被告拒绝交纳，而是原告不收租金。水电费先是原告工作人员上门收取，后原告不再收取，无奈之下被告便自行筹集水电费，故被告未拖欠水电费。二、原告应当赔偿被告的损失。近年来，原告反反复复要拆迁，但均未能拆迁，使被告深受其扰。2013年年底原告又开始搞拆迁，2014年元月，被告急忙在周边高价受让了两个门面以作备用。现该门面关闭至今，每月租金3720元，从2014年元月至2015年4月共损失租金59520元。故解除本案合同前，原告应当赔偿被告因拆迁而导致的租金及营业损失、门面装修损失共计50万元。三、诉讼费理应由原告自行承担。另外，原告起诉被告***的主体不符，应当起诉***大药房，且原告要求租金及水电费的诉讼请求也超过了诉讼时效。
原告为支持起诉讼请求，向本院提交以下证据：
一、房屋租赁合同，拟证明原被告之间的租赁关系及租赁合同的具体内容；
二、《关于解除租赁关系的通知》及送达回执，拟证明原告已经向原告送达了解除租赁关系的通知，双方之间的租赁合同已经解除；
三、关于政府后勤中心收缴门面租金通知的回复，拟证明被告系***大药房的负责人。
被告质证称：证据一与被告存有的租赁合同与原告不相符；证据二真实性无异议，但不能达到原告的证明目的；证据三不能达到其证明目的。
被告为支持其辩称，向本院提交以下证据：
第一组、被告主体的身份资料，拟证明原告起诉被告主体错误；
第二组、租赁合同、拆迁通知及评估补偿报告，拟证明原告要求被告搬迁、补偿及不收租金的事实；
第三组、两份租赁合同、关于收交门面租金的通知、关于政府后勤中心收缴门面租金通知的回复、关于解除租赁关系的通知，拟证明原告主张的租金已经超过诉讼时效，原告不是不交租金，不构成违约；
第四组、另租门面的合同及实物照片、损失依据，拟证明因原告的行为给被告造成的损失，该损失共计45.58万元。
原告质证称：对第一组证据的关联性和证明目的有异议；第二组证据中的三份租赁合同最后的时间为2011年，而合伙的起始时间为2013年，该组证据中的拆迁通知的真实性无异议；第三组证据中的两份租赁合同是为配合被告办理相关证件，并不是真实的合同。该组证据中的关于收交门面租金的通知不持异议，对该组证据中的关于政府后勤中心收缴门面租金通知的回复及关于解除租赁关系通知的真实性不持异议，但不能达到被告的证明目的；第四组证据与本案无关联性。
本院认证为：对原告提供的三份证据的真实性本院予以确认，能否达到其证明目的本院结合其他事实再作综合认定。对被告提供的第一组证据本院予以确认；第二组证据中2011年1月1日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》上载明“仅供年检使用”，且该合同上载明承租期间为2011年1月1日至2011年12月31日，原、被告双方在2011年8月1日签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期间为2011年8月1日至2012年7月31日，两份合同时间重合，双方于2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》是否得到履行尚不能确定，本院不予采信，该组证据中的评估补偿报告与本案无关联性，本院不予确认，对该组中的其他证据予以确认；对第三组证据中原告与被告的配偶***于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》，该合同上载明“此合同仅限办证用”，故是否得到履行尚不能确定，本院不予确认，对该组证据中的其他证据予以确认；第四组证据与本案无关联性，不予确认。
根据原、被告双方提交的有效证据及当庭陈述，本院查明以下事实：
2008年1月1日，原告***与被告***签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将坐落于金鹗路市政府机关后勤中心临街第2-5号门面（即现在的市政府***临街第1号楼***号门面）出租给被告***使用，租金为3000元/月，租赁期间为2008年1月1日至2009年1月1日。租金、水电费按月计算，由被告***在每月25日前交付给原告。合同还对其他租赁事宜做出了约定。合同到期后，被告仍经营该门面，并履行上述约定。2010年1月1日，双方再次签订房屋租赁合同，除租期变为2010年1月1日至2010年12月31日外，租赁标的房屋、租金等均与上述条款相同。上述合同到期后，被告仍在承租房屋经营，原告未提出异议。2011年8月1日，双方再次就上述门面达成租赁协议，协议约定的租赁期间为2011年8月1日至2012年7月31日，租赁标的房屋、租金等同样与上述条款相同。该合同到期后，原告***与被告***未再签订新的租赁合同，被告仍在上述门面内进行经营，原告也未通知被告解除租赁合同。2011年10月14日，因包括被告承租门面在内的临街门面被纳入旧城改造项目，岳阳市人民政府机关后勤服务中心向包括被告在内的所有承租人下达了《拆迁通知》，通知显示：拆迁时间为2011年10月15日至2012年1月15日共三个月时间。拆迁补偿为市场评估补偿。在通知下发后，承租人不得再将门面转租或转让，也不得再搞装修。同时要求各承租人积极配合拆迁工作。该通知送达后，被告因补偿存在纠纷，并未按照通知的要求及时搬出其所租赁的门面，而是继续经营。2014年1月1日，原告***与***大药房（以下简称***大药房）达成了《房屋租赁合同》，将上述门面租赁给该药房（但门面号已经变更为***号门面），期限为2014年1月1日至2014年12月31日。租金为3000元/月。***大药房的性质为普通合伙企业，合伙人为***和被告，其中***为执行事务合伙人，被告与***系夫妻关系。
另查明，被告***自2011年3月开始至今未再向原告缴纳房租、水电费等费用,至2013年12月已有34个月。2014年11月12日，原告向***大药房发出通知，要求其缴纳拖欠的租金等费用。2014年11月17日，***大药房就租金事宜向原告进行了说明并表明了其在处理租金事宜上的态度，但仍未缴纳租金。2014年12月12日，原告向被告送达了《关于解除租赁关系的通知》，通知载明：“1、双方租赁关系自通知送达之日起解除；2、请于2014年12月20日前将租赁房屋内的所有物品搬离，并将房屋钥匙等物品交还我中心，逾期搬离的物品，视为废弃物；3、截至2014年11月，请于2014年12月20日前到我中心结清您拖欠的租金、水电费共计134178元；四、2014年12月20日后如仍未交还租赁房屋，我中心保留采取相关措施收回租赁房屋的权利。”该通知送达后，至今该房屋仍未返还给原告，故原告于2014年12月25日向本院提起诉讼。
本院认为：原告***与被告***就房屋租赁事宜达成一致意见并签订了《房屋租赁合同》，该合同系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务并享有合同权利。尽管双方签订了几份租赁合同，且不同租赁合同之间有时间间隔，但双方的租赁关系一直持续，未出现中断。双方在最后一份租赁合同中约定的租赁期为2011年8月1日至2012年7月31日，该合同到期后之后未签订新的合同，但被告继续使用该房屋，原告也未提出解除该租赁合同，故双方形成了不定期租赁关系，该不定期租赁关系至2013年12月31日。2014年1月1日，原告与***大药房签订了《房屋租赁合同》，因***大药房为普通合伙企业，具有诉讼主体资格，合同的相对人已变更为***大药房。故此，原、被告之间的租赁合同已经在2013年12月31日履行完毕，原告再要求与被告解除租赁关系已无必要。原告如需要求返还出租房屋，应当另案向***大药房主张权利。原告与被告租赁关系存续期间，被告共拖欠了原告的租金102000元（3000元/月*34个月），该拖欠行为一直持续，未出现中断，拖欠的最后时间为2013年12月31日，原告起诉的时间为2014年12月25日，未超过一年的诉讼时效，故对被告主张的原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效的辩称，本院不予采纳，对原告请求被告支付截至2013年12月的租金的诉讼请求，本院予以支持。对2014年1月之后的租金，因诉讼主体不符合法律规定，本院不予支持，原告可另案主张权利。对原告请求被告支付水电费的诉请，因原告未提供有效证据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、被告***向原告***支付租金102000元。
上述判决确定的义务，限在本判决生效之日起二十日内履行完毕。延期履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告***的其他诉讼请求。
本案受理费2983元，由原告***负担643元，被告***负担2340元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
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审 判 长 陈正荣
代理审判员 吕雪强
人民陪审员 龙红翔
二〇一五年七月十七日
书 记 员 张 卓
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。