广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第1157号
原告杨丽香，户籍地址广东省深圳市龙岗区。
委托代理人刘军华、马力，广东邦罡律师事务所律师。
被告吕书志，户籍地址河南省郑州市管城回族区。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称第三人），住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人李常优，户籍地址湖北省襄阳市襄州区，系公司员工。
第三人李蕊，户籍地址广东省深圳市南山区。
原告杨丽香诉被告吕书志、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）、李蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘军华，被告吕书志，第三人世华地产的委托代理人李常优以及第三人李蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2014年9月17日签订了编号为8179892的《房地产买卖合同》，约定被告将位于深圳市南山区麒麟花园A区某的物业（以下简称涉案房产）以240万元（以下币种均为人民币）出售给原告。合同签订后，原告依约于当日向第三人支付了购房定金10万元。原告依约于2014年10月30日向中国建设银行南山支行申请按揭贷款，并提交了《个人贷款/信用卡申请审批表》、《房屋交易资金托管业务开户通知／协议书》、户口本、收入证明等。原告及第三人多次催促被告办理相关手续，并分别于2014年11月12目、28日向被告邮寄《履约催告函》，但被告至今未配合原告向银行提交按揭贷款所需的相关资料。被告的行为违反了《房地产买卖合同》第三条第二款B项之约定，已构成违约。后原告诉至法院要求继续履行合同等，南山区人民法院作出（2015）深南法民三初字第52号民事判决书，判决被告继续履行房屋买卖合同，诉讼过程中被告将涉案房屋出售给第三人李蕊，致使深圳市中级人民法院作出的终审判决，因事实发生改变，撤销了原审的判决，驳回了双方的全部诉讼请求。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告之间签订的《房地产买卖合同》；2、被告向原告支付房屋转让成交价20%的违约金即48万元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，1、被告已依约积极履行义务，无需承担违约责任。被告签订合同后，积极与银行联系，办理赎楼相关事项，银行于2014年10月17日出具结清证明，并于2014年10月27日办理了抵押注销登记。因此，被告已依约履行了合同义务；2、原告未依约履行义务，无权要求被告继续履行合同。根据合同第三条第二款B项之约定，买方应先获取银行贷款承诺，然后支付首期款，然后卖方配合办理按揭贷款申请。本案格式合同是原告提供的，如有争议应当向提供格式合同的一方做不利解释。原告未依约提供银行贷款承诺书和支付首期款，无权要求被告无条件配合至指定银行提交申请贷款所需的资料。即使办理按揭贷款，应由双方共同指定银行，而并非单纯的一方命令另一方必须至其单方指定银行；3、合同没有继续履行的责任在于原告及第三人世华地产。原告连房都没有看就急着与被告签订合同，然后又串通中介称“签订主体合同变更书”对被告有保障。当他人告诉被告，原告与中介串通打算吃差价时，被告方恍然大悟。因此，被告于2014年11月24日向深圳市房地产经纪行业协会及第三人书面投诉，后于2014年12月2日向原告发出“对履约催告函的答复”，要求原告协商指定银行监管及提供购房资格证明。原告非但对“对履约催告函的答复”置之不理，而且百般回避与被告联系。2014年12月4日，被告再次向原告发出“商讨通知”要求7天内商计解决方案却没有任何回复。至于原告向法院提交的建设银行申请表根本与本案没有关系，完全是为了本案单方补充制造的材料。退一步而言，原告作为十几年资深的经纪人员，如果愿意履行合同，完全可以将首期款交由中介或公证处提存。事实上，由于被告没有同意将原告的名字变更为他人，其炒房等目的不能实现，未按照合同约定履行相应的义务，导致合同未继续履行；4、原、被告签订的“有关房产证问题的说明”可以支持被告无需继续履行合同。原、被告于2014年9月17目对房地产买卖合同进行了补充。根据该说明的内容，原告应在被告办理房产抵押注销登记后二十日内完成银行贷款申请。被告于2014年10月27日办理抵押注销登记手续，而原告并未在20天内完成银行贷款申请。根据“说明”约定，合同无需继续履行；5、原告违反诚实信用原则及法律禁止性规定，法院不应当支持其诉讼请求。《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购自己提供服务的房屋。《深圳市房地产市场监管办法》第三十八条规定，房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的，应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意。原告是在第三人处从业十一年的资深经纪人，非常清楚法律规定，其不主动告知其经纪身份恰恰可以判断其主观故意损害被告利益。本案是世华地产员工林桂明串通第三人的经纪人即原告导演的一出既是中介又是买家的骗局。中介向被告提供不真实的市场行情并故意隐瞒经纪人身份误导被告签订合同；其后又称代人购买房子需签订主体变更确认书。被告问其原因，林桂明回答说原告没有购房资格；后来又改称真实买房人工作太忙了，没有时间来签署合同；过后又说房子要过户给她老公，因她孩子户口跟她老公，再往后又在短信中改称只是要在房产证上添加其家人。当原告要求其出示购房资格证明时，原告以其老公出差了，身份证不在深圳，因而无法查购房资格等各种理由爽约不去查询，最终去查了却不让被告知悉查询的结果，被告向其送达书面通知也因地址不实等原因无法送达；6、被告将房屋另卖，并非违约一房两卖。综上，被告请求法院驳回原告诉讼请求2和3。
第三人世华地产辩称，1、本案系买卖合同纠纷，我方与本案的当事人系居间服务关系，主体不适格；2、本案原告并非第三人员工，与我方无关，涉案房产的居间经纪人林桂明也不认识原告，被告作为完全民事行为能力人，所有合同、附件都是其真实意思表示，我方不存在与原告串通、恶意欺诈；3、我方已于2015年12月1日监管了10万元定金转账支付给原告，目前我方处没有监管任何款项。
第三人李蕊辩称，其以290万元的价格从被告处购买涉案房屋，并于2015年5月份取得房产证。
经审理查明，位于深圳市南山区麒麟路西侧的麒麟花园A区某房，建筑面积为69.69平方米，于2002年4月25日登记至被告吕书志名下。后于2015年5月26日登记至第三人李蕊名下。
2014年9月17日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房产买卖合同》，约定卖方将麒麟花园A区某房出售给买方，转让价为240万元；买方应在签约当日支付定金10万元，前述定金交由居间方或银行监管；剩余房款230万元以银行按揭付款方式支付，买方应于签署本合同之日起60日（含当日）内付清首期房款以银行贷款承诺书为准（不含已付定金）（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺函后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）；买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；双方须于银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；涉案房产有抵押，卖方委托担保公司担保融资赎楼，买方须协助卖方办理赎楼手续；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过10日或有其它根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；及其它内容。同日，原告通过刷卡向第三人支付了共10万元，第三人出具了保证金收据。同日，原告（买方）和被告（卖方）签署《有关房产证问题的说明》，载明卖方已于2014年9月17日申请赎楼，由于疏漏导致合同无法履行，卖方不承担违约责任；卖方办理赎楼手续完成并注销抵押登记后二十日内买方须完成银行贷款申请（获得银行出具的贷款承诺书），如无法如期获得贷款承诺书，则合同自动失效。
2015年5月10日，本院作出（2015）深南法民三初字第52号民事判决书，认为关于被告主张其对合同的交易价格及买方、中介方身份存在重大误解，被告作为理性的成年人，在从事房地产买卖等重大经济活动时，理应审慎地处分自己的财产，被告所举的证据并不足以证明被告在签约时存在重大误解、显失公平以及被欺诈、胁迫等情形；至于原告的身份，原、被告提交的证据足以证明原告在签约时并非中介从业人员，亦非第三人员工。故本院认为，原告与被告签订的《房产买卖合同》（以下简称合同）系当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同。对于被告要求撤销合同的诉讼请求，本院不予支持。关于合同的履行，本案中，原告支付定金后，应依约支付首期款，合同虽约定首期款的金额以银行贷款承诺书为准（不含已付定金），但合同亦约定“首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺函后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续，买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料，如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约”。且根据二手房买卖交易惯例，买卖双方应先行监管首期款，再向银行申请按揭贷款，监管首期款和申请银行贷款虽系买方的主要义务，但仍需要卖方配合。本案中，原告要求被告配合监管首期款、办理银行贷款等并曾两次发函，被告均未予配合，被告已构成违约。因本案系被告拒不履行配合监管首期款、申请银行贷款等义务导致合同未予履行，故对于原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。为全面处理本案，本院判令第三人应于本判决生效之日起十日内将被告托管的定金95000元支付给被告。原告应于本判决生效之日起十日内支付首期款62万元至银行监管账户，被告应予配合监管首期款；原告应于监管首期款三日内向银行申请按揭贷款，被告应予配合；如原告未取得银行的贷款承诺函或者取得的银行贷款承诺函不足168万元，原告应于银行出具贷款承诺函三日内将剩余房款支付至银行监管账户；在原告取得银行贷款承诺书或监管剩余房款及被告赎出房产证原件并注销抵押登记之日起三日内，双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，并共同向房地产权登记机关申请办理房产转移登记手续；办理上述过户手续所产生的税、费依合同约定承担；涉案房产过户登记至原告名下之日起三日内，原告应申请办理银行贷款抵押登记手续，双方应共同向银行申请向被告发放监管的首期款和剩余购房款；被告应在收到除交房保证金之外的款项后三日内将涉案房产交付原告；第三人应在被告结清涉案房产所欠物管等费用并交房后十日内将交房保证金5000元退还被告；第三人应积极履行居间人义务，督促并协助办理有关过户手续。被告虽未履行配合义务，存在违约，但原告亦未举证证明其实际损失，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杨丽香、被告吕书志应当按照双方签订的《房产买卖合同》的约定，全面履行各自的义务，包括：1、原告杨丽香应于本判决生效之日起十日内将首期款62万支付至银行监管账户，被告吕书志应予配合监管首期款；2、原告杨丽香应于监管首期款三日内向银行申请按揭贷款，被告吕书志应予配合；3、如原告杨丽香未取得银行的贷款承诺函或者取得的银行贷款承诺函不足168万元，原告杨丽香应于银行出具贷款承诺函三日内将剩余房款支付至银行监管账户；4、在原告杨丽香取得银行贷款承诺书并已支付上述第3项剩余房款及被告吕书志赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起三日内，双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，并共同向房地产权登记机关申请办理麒麟花园A区某房转移登记手续；5、办理上述过户手续所产生的税、费依合同约定承担；6、涉案房产过户登记至原告名下之日起三日内，原告杨丽香应申请办理银行贷款抵押登记手续，双方应共同向银行申请向被告吕书志发放监管的首期款和剩余购房款；7、被告吕书志应在收到除交房保证金之外的款项后三日内将涉案房产交付原告杨丽香；二、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内将被告吕书志托管的定金95000元支付给被告吕书志，并于被告吕书志结清涉案房产所欠物管等费用并交房后10日内将交房保证金5000元退还被告吕书志；三、第三人应积极履行居间人义务，督促并协助办理有关房产买卖、过户手续；四、驳回原告杨丽香的其它诉讼请求；五、驳回被告吕书志的全部诉讼请求。
2015年9月14日，深圳市中级人民法院作出（2015）深中法房终字第1318号民事判决书，确认一审查明的事实，并认为原、被告签订的《房产买卖合同》合法有效，被告构成违约，因被告将涉案房屋过户给第三人李蕊，导致原、被告的合同目的无法实现，涉案合同事实上已无法继续履行，判决：一、维持深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第52号民事判决书第五项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第52号民事判决书第一至四项；三、驳回杨丽香的全部诉讼请求。该判决书于2015年9月25日生效。
被告提交了以下证据：1、房地产买卖合同有关房产证问题的说明，证明原被告约定，原告应当在被告办理完赎楼手续并注销抵押登记后20日内获取银行出具的贷款承诺书。现原告并未向被告提供相应的文件，根据约定，合同自动失效。2、赎楼材料，证明被告已按约定办理赎楼手续并完成了注销抵押登记。3、履约催告函的回复及邮单，证明被告对于原告的履约催告函积极的回应，但原告并未向被告提供真实的地址，邮件被退回。合同上也未约定地址，因此，我只好按照原告身份证地址邮寄。4、原告经纪人身份证明（公证书），证明原告为世华地产员工，原告隐瞒其身份与被告签订合同，违法了相关法律法规。5、保证金收据，证明原告支付给世华地产的不是定金，而是保证金。6、国土资源委员会对投诉的回复，证明被告投诉，原告及世华地产员工在此次房屋买卖中存在违法行为。7、被告与原告、林桂明短信来往，证明原告在合同签订后，原告与世华地产利用被告没有经验，一直诱导被告逾期签订主体变更合同，并欺骗说其出国，拒绝提供相关的资料。原告一直是通过世华地产与我方联系。8、判例，证明中介应对自己的非诚信行为承担责任。
另查，被告于2015年11月5日签收了本案的相关应诉材料。
以上事实，有《房产买卖合同》、民事判决书、产权信息查询单等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，关于原告是否是第三人世华地产的员工以及购买涉案房屋是否违规的问题，一审和二审的民事判决书中已经进行了详细的阐述，在此不再赘述。根据原告提交的两份民事判决书可以认定原、被告签订的《房产买卖合同》合法有效，且生效的（2015）深中法房终字第1318号民事判决书已经再次确认被告构成违约，故被告应向原告承担违约责任。本案中，被告已将涉案房屋另售第三人李蕊，且已经办理了房产过户，合同目的无法实现，故对于原告诉求解除合同，本院依法予以支持，确认双方签订的涉案合同于被告收到本案的相关应诉材料之日即2015年11月5日解除。鉴于被告在原告起诉其要求继续履行合同之后，并在一审法院判决之前将涉案房屋转售第三人李蕊，一房两卖行为明显且恶劣，故原告诉求被告支付20%的违约金48万元，符合合同约定，本院依法予以支持。
综上，依照《》第、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《》第第一款之规定，判决如下:
一、确认原告杨丽香与被告吕书志双方于2014年9月17日签订的《房地产买卖合同》(编号：8179892)于2015年11月5日解除；
二、被告吕书志应于本判决生效之日起十日内支付原告杨丽香违约金48万元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4250元，由被告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 刘湘
二〇一六年一月十六日
书记员 沈蕊