四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终5666号
上诉人（原审原告）张瑞玲，女，1981年6月18日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
委托代理人毛忠亮，男，1980年4月13日出生，汉族，住四川省成都市高新区，系张瑞玲之夫。
被上诉人（原审被告）李静，女，1970年4月15日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
上诉人张瑞玲与被上诉人李静房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第6355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于成都市金牛区×××街××号×栋××层房屋登记在李静名下。
2004年11月18日，李静向成都嘉好房地产置换有限公司（以下简称嘉好公司）出具委托书，委托嘉好公司处理上述房屋的买卖、产权过户、分户以及房屋的收款相关事宜，该委托书经四川国力公证处公证。
同日，嘉好公司作为李静的代表与张瑞玲签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，李静为甲方，张瑞玲为乙方，甲方将其所有的成都市金牛区×××街××号×层××号建筑面积36.13平方米住房卖与乙方，房屋价格为137300元，乙方选择办理房屋抵押按揭贷款方式结算购房款，即合同签订当日支付定金2万元，支付定金次日起五日内即2004年11月23日支付55000元（含首付定金），并提供真实完整的按揭贷款相关资料办理银行贷款手续。购房尾款于办妥房产证后由乙方接甲方通知之日起五日内向甲方付清全部购房款。
上述协议签订后，张瑞玲按约定支付了首付款55000元，首付款补差款2300元、办理按揭贷款手续费3400元和产权过户预交费1500元，并将办理按揭贷款的相关手续向嘉好公司提交。因该房产权性质系职工教学楼，不能办理分户房屋产权证，故张瑞玲也不能办理按揭贷款手续。
2005年10月20日，嘉好公司代表李静（甲方）与张瑞玲（乙方）签订一份《房屋买卖合同补充合同》，约定：乙方同意将该房的产权性质办理为其他；鉴于房屋产权性质为其他，及房地产权属证书未能在规定期限取得等事项，甲方给予乙方本补充合同签订前已付房款总额的1.5%作为补偿，甲方按上述约定支付补偿金、乙方支付完房款和共同办理房屋所有权证和国有土地使用证后，双方权利义务即告终止；乙方于甲方办理（需乙方配合的相关事宜乙方须配合）房屋所有权证后补交房款15000元，逾期按百分之一每天支付滞纳金；甲方保证于2006年6月30日前办理国有土地使用权证，如违此条，赔500元每平方米国有土地使用面积的价款作为违约金。
2006年12月18日，嘉好公司代表李静（甲方）与张瑞玲（乙方）签订一份《补充协议》，约定：双方房屋买卖合同、补充协议在办理完产权之前继续有效，乙方不退房，甲方按原合同在2006年12月17日前未办理产权证，在协议签订3日内支付办理产权证的违约金480元。该协议签订后，嘉好公司向张瑞玲支付了480元，但一直未办理分户产权证。
原审法院另查明，因李静与他人之间的其他经济纠纷，成都市金牛区×××街××号×栋×-×层房屋先后被成都市青羊区人民法院和成都市金牛区人民法院查封。
张瑞玲于2015年7月7日向原审法院提起诉讼，请求依法确认张瑞玲、李静之间签订的房屋买卖合同合法真实有效，责成李静严格履行合同，在60天内办妥产权证。
原审诉讼期间，张瑞玲申请诉讼保全，原审法院依法对李静名下的成都市金牛区×××街××号×栋×层××号房屋采取了保全措施。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：公证书及房屋买卖合同、补充合同、付款收据、公证书及委托书、房屋产权信息、房屋买卖广告、证人张某某的当庭陈述、庭审笔录以及各方当事人的陈述。
原审法院认为，李静委托嘉好公司与张瑞玲签订的房屋买卖合同及补充协议，应当体现了张瑞玲、李静双方的真实意思，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。张瑞玲按约定支付了首付款，并向嘉好公司提交了按揭贷款所需的手续和费用，履行了其应履行的合同义务，但因当时房屋本身不具备办理产权分户的条件，致使按揭贷款不能办理。此后，双方并未就付款方式重新进行约定，张瑞玲也未支付剩余的购房款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。张瑞玲、李静之间的合同虽然合法有效，李静也将张瑞玲所购的房屋交付张瑞玲，但此后因李静的其他经济纠纷导致该房被法院查封，李静已无能力按照合同约定履行其将房屋过户至张瑞玲名下这一义务，现该房不具备产权转移的条件。在此情形下，张瑞玲坚持要求李静履行合同义务，在60天内办妥产权证的诉讼请求，依法不能成立。据此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项得规定，原审法院判决：驳回张瑞玲的诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费1220元，合计1320元，由张瑞玲负担。
宣判后，原审原告张瑞玲不服，向本院提起上诉称：原判认定双方未就付款方式重新进行约定，是认定事实不清。事实上，案涉《房屋买卖合同》签订后，张瑞玲由于得知李静的房屋权属性质存在问题，导致无法办理按揭贷款，多次向李静及其代理人嘉好公司反映情况，均未得到解决，之后，双方于2006年12月18日达成补充协议。张瑞玲认为，双方在未能及时办理产权及按揭贷款的情况下仍在继续协商履行合同，对于未能办理按揭贷款的情况下剩余房款如何支付，李静并未主张提及，李静未能及时收清剩余房款的责任不应由张瑞玲承担。案涉《房屋买卖合同》合法有效，张瑞玲要求继续履行合同符合法律规定。请求撤销原判，依法改判《房屋买卖合同》继续履行，张瑞玲补足房款，李静为张瑞玲办理过户登记手续。
被上诉人李静答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。
本院另查明，原审法院向张瑞玲依法告知了案涉房屋被原审法院及成都市青羊区人民法院采取查封措施的情况，并向张瑞玲释明案涉房屋因法院查封行为直接阻却了李静履行过户的义务，目前不具备办理产权过户手续的条件，告知其可变更诉讼请求，但张瑞玲明确表示对诉讼请求不予变更。
本院认为，合同的效力取决于当事人的意思表示是否真实一致以及是否满足法定的无效情形。本案中，李静委托嘉好公司与张瑞玲签订的《房屋买卖合同》系李静与张瑞玲双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的权利义务。原判对案涉合同效力的认定正确，但未在判决主文中对张瑞玲关于确认案涉房屋买卖合同合法有效的诉讼请求作出判决不当，本院对此予以纠正。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情况之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，履行房屋过户义务属于履行非金钱债务，因案涉房屋被人民法院采取查封措施，法院的查封行为直接阻却了李静向张瑞玲履行房屋过户的义务，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形，在查封措施尚未解除之前，案涉房屋目前不具备办理产权过户手续的条件，在原审法院依法进行释明后，张瑞玲坚持不变更诉讼请求，原判据此对张瑞玲要求李静继续履行过户义务的主张不予支持正确，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第6355号民事判决；
二、张瑞玲与李静于2004年11月18日签订的《房屋买卖合同》、于2005年10月20日签订的《房屋买卖合同补充合同》、于2006年12月18日签订的《补充协议》合法有效；
三、驳回张瑞玲的其他诉讼请求。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费100元，由被上诉人李静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 耘
代理审判员 赵 锋
代理审判员 何广智
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 梅芳芝