广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初12948号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X31533977。主要负责人：张真理，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾少晖，广东雅商律师事务所律师。被告：蒋娟，女，1979年8月25日出生，汉族，住湖南省武冈市。被告：中山市金澳房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区悦来南路银星花园D幢商铺A08、A09，组织机构代码794685012。法定代表人：冯志春，董事长。委托诉讼代理人：吴柏昌，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告蒋娟，中山市金澳房地产开发有限公司（以下简称金澳公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因被告蒋娟拖欠按揭贷款本息不还，提出诉讼请求：1.解除建行中山分行与蒋娟之间的借款合同；2.蒋娟立即归还贷款本金453362.93元及暂计至2016年5月30日拖欠的利息5479.14元，罚息83.32元，上述本息合计458925.39元，之后的利息、罚息按照合同约定计算至还清之日止；3.蒋娟承担律师费用26946元;4.建行中山分行对蒋娟所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；5.金澳公司对上述债务承担连带保证责任。被告蒋娟经本院公告传唤，期限届满后在法定期限内未提交答辩状，亦未到庭应诉、质证及抗辩。被告金澳公司辩称，本案中有人保和物保，应先承担物保后由金澳公司承担人保。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：蒋娟。保证人：金澳公司。借款合同签约情况：《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440786300201220140791527）。借款用途：购买广东省中山市南区××街××花园××房。贷款本金：468000元。贷款期限：自2014年12月26日起至2034年12月26日止。约定还款方式：等额本息还款法。贷款执行利率：浮动利率，在中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率水平上上浮0.0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并要求借款人承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用，同时有权行使担保权利。费用约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由借款人承担。放款日：2014年12月26日。欠款情况：蒋娟自2015年1月开始出现未足额还款的违约行为，截至2016年10月20日尚欠借款本金444688.36元。律师费用情况：2016年6月1日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人黄秀明等31人（见附件）之间的诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准按照广东省律师收费标准计算，具体计算方法为：按照被告所欠原告的全部贷款本息作为基数，基础收费5000元，5万元到10万元的收取8%，10万元到50万元的收取5%。其后，广东雅商律师事务所开具本案律师费发票，金额28702元。抵押担保情况：抵押物为蒋娟本案中借款所购房屋，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利）、贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。抵押物已办理抵押登记备案手续，抵押权人为建行中山分行，房屋坐落确定为中山市南区××街××花园××房【销售合同编号：HTN2014086332；抵押登记备案号：易房抵字第DY201500688号】。保证担保情况：2011年10月14日，金澳公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》（编号：2011年建中山按字47）约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市石岐区悦来南路35号的经批准命名为滨河湾花园的商品房发放个人住房贷款，甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方贷款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等）；保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。本院认为，建行中山分行与蒋娟之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，蒋娟作为借款人，应当全面履行还款义务。但蒋娟未按时足额偿还借款本息，双方约定解除合同的条件已成就，故建行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于蒋娟拖欠的本息金额，建行中山分行已充分举证，蒋娟无到庭抗辩亦未提供证据推翻，故本院对建行中山分行主张的金额予以确认。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由借款人承担，且建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过收费标准，故本院亦予以支持。涉案房地产已办理抵押登记，当蒋娟不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。蒋娟所欠建行中山分行的本案债务，属于金澳公司提供的连带责任保证范围且尚在保证期间内，建行中山分行和金澳公司并无约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保权的顺序。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就蒋娟提供的抵押物实现债权，仍不足部分由金澳公司承担连带保证责任。金澳公司承担保证责任后，有权向蒋娟追偿。蒋娟经本院合法传唤而不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告蒋娟签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440786300201220140791527）；二、被告蒋娟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金444688.36元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2016年10月20日合计为0元，之后至清偿之日止，按《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440786300201220140791527）约定计算】；三、被告蒋娟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费26946元；四、被告蒋娟逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告蒋娟提供的抵押物即位于中山市南区悦秀街15号滨河湾花园70幢501房【销售合同编号：HTN2014086332；抵押登记备案号：易房抵字第DY201500688号】的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款享有优先受偿权；五、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市金澳房地产开发有限公司承担连带保证责任，被告中山市金澳房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告蒋娟追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8588元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告蒋娟、中山市金澳房地产开发有限公司共同负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  郭卫洪人民陪审员  陈明玉人民陪审员  郭泳欣二〇一六年十月二十六日书 记 员  邵超群吕叶童