湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0112民初3446号原告（反诉被告）李望城，男，1977年8月7日出生，汉族，住长沙市望城区，。委托诉讼代理人：卞明乐，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊瑞，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）易铁强，男，1971年9月9日出生，汉族，住�沙市望城区，。委托诉讼代理人：易铁刚（系易铁强的哥哥），住长沙市天心区。原告（反诉被告）李望城诉被告（反诉原告）易铁强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李望城的委托诉讼代理人樊瑞、被告（反诉原告）易铁强的委托诉讼代理人易铁刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李望城向本院提出诉讼请求：1、判令被告易铁强返还原告李望城购房订金20000元；2、判令被告易铁强承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月31日，原告李望城与被告易铁强商量，购买被告所有的位于长沙市望城区乌山双丰重建地二期二排的两缝房屋。李望城为表示签约诚意，向易铁强支付了订金20000元。双方口头约定，各自与家人商量后，再行处理房屋买卖事宜。后李望城得知易铁强出售的房屋为安置房，不符合出售条件。双方交涉多次，未能达成购买房屋的合意，易铁强也拒绝返还李望城支付的订金20000元。被告易铁强辩称，1、涉案房屋应是望城区乌山双丰重建地二期二排第8、9栋；2、其他的答辩意见与反诉意见一致。反诉原告易铁强向本院提出反诉请求：1、判令李望城继续履行与反诉人易铁强之间的房屋买卖合同；2、判令李望城赔偿易铁强房屋租金及借款利息损失共计56700元（利息暂算至反诉之日止）；3、判令李望城承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2016年6月16日，易铁强挂靠湖南恒腾建筑劳务有限公司与湖南螺丝建筑有限公司签订劳务分包协议书，协议约定签订该合同需缴纳履约保证金1200000元。易铁强为筹集资金�故欲出售位于望城区乌山双丰重建地二期二排第八、九缝自有房屋。后经人介绍，与李望城达成买卖房屋的合意。易铁强遂收回出租给长沙市望城区金之鼎商行（月租金1200元）的房屋。2016年7月20日，易铁强向龙飞强借款200000元，月息2400元。同年7月31日，经易铁强与李望城一致确认，购买两缝房屋总价为1318000元。当日，李望城向易铁强支付订金20000元，易铁强出具了收条。同时，易铁强将该房屋的两片钥匙交给李望城。同年8月2日，易铁强又向谢华英借款550000元，月息5500元。后李望城违约，不履行买卖合同造成易铁强的租金损失及借款利息损失。反诉被告李望城辩称，1、李望城与易铁强之间并未签订书面的房屋买卖合同，不存在继续履行合同的前提条件；2、易铁强所诉请的各种损失不能成为其拒绝返还20000元订金的理由。当事人围绕本诉和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李望城对易铁强提交的协议书一份、借条两张有异议，本院经审查认为，该三份证据与本案不具有关联性，故对该三份证据均不予认定。本院结合当事人举证、质证及庭审情况查明本案事实如下：李望城户籍地为长沙市望城区××街道原××村××组。2016年7月31日，易铁强与李望城达成房屋买卖合意：易铁强以总价1318000元将其望城区乌山双丰重建地二期二排第八、九缝房屋出售给李望城。当日，李望城向易铁强支付订金20000元，易铁强出具了收条，收条载明：“今收到李望城购乌山双丰重建地二期二排第八、九缝房屋订金贰万元整。购房总价壹佰叁拾壹万捌仟元整。2016.7.31.易铁强”。此后不久，李望城向易铁强提出不再购买易铁强房屋并返还订金的要求。以上事实有原告（反诉被告）李望城与被告（反诉原告）易铁强提交的证据（在卷佐证）及当事人的当庭陈述予以证实。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定而签订的合同，该合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地……”。因我国房屋买卖实行房随地走，地随房走的政策且农村宅基地转让仅限于本集体经济组织的村民。本案中李望城并非易铁强所在集体经济组织的成员，故李望城不具有受让本案宅基地的资格。易铁强与李望城虽未签订书面房屋买卖合同，但双方买卖的标的确定、唯一且对买卖的总价进行了约定，李望城为表明履约诚意还支付了订金20000元，可见，双方已经就房屋买卖事宜达成了合意，房屋买卖合同已经订�。因李望城不具有受让易铁强宅基地的资格，故双方的房屋买卖合同无效。因该合同取得的财产，依法应当予以返还；不能返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到之损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，李望城请求易铁强返还订金20000元，本院予以支持。关于易铁强反诉请求李望城支付其租金损失和借款利息损失的问题。易铁强主张租金损失但其并未提交证据证明其房屋系何时从租户手中收回、房屋钥匙是否已经交付李望城、目前房屋是否已经租出等，易铁强亦不能证明因该次房屋买卖必然导致租金损失，故本院对其主张租金损失不予支持。关于借款利息损失。李望城提出不履行房屋买卖合同并不必然导致易铁强借款且产生借款利息损失，故本院对易铁强主张借款利息损失不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）易铁强于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）李望城20000元；二、驳回被告（反诉原告）易铁强的反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，反诉受理费609元，合计759元，由被告（反诉原告）易铁强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭正喜人民陪审员  刘卫东人民陪审员  黄鹏英二〇一七年五月十五日书 记 员  樊 珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；�四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。