河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）驻民三终字第00066号
上诉人（原审被告、反诉原告）魏书真，女，1991年9月4日出生，汉族，住汝南县。
委托代理人程保才，驻马店市××人法律服务中心法律工作者。
上诉人（原审第三人）赖新生，男，1962年3月24日出生，汉族，住汝南县。
委托代理人季田田，河南大象律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）沈新清，男，1966年3月9日出生，汉族，住汝南县。
委托代理人付春霞，河南安澜律师事务所律师。
上诉人魏书真、赖新生因物权保护纠纷一案，不服汝南县人民法院（2013）汝民初字第822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人魏书真及其委托代理人程保才，上诉人赖新生的委托代理人季田田，被上诉人沈新清的委托代理人付春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，第三人赖新生在汝南县××大道与梁××大道交叉口有一处房产（毛坯房），于2008年租赁给被告的父亲魏立启（家庭经营），魏立启对房屋进行了装修、装饰、改造并添附了部分建筑物，开办了“魏记烩面城”，双方没有签订书面租赁协议，房租交纳日为每年的4月30日，其中2012年的租金为14万元。后被告父母离婚，2012年5月3日，魏立启将“魏记烩面城”的业主更换为被告魏书真。2012年第三人赖新生将所有的房产转让给原告沈新清所有，并于2012年7月23日办理了房产过户手续，原告取得了讼争房屋的所有权。2013年4月份，原告沈新清以“魏记烩面城”的房产属其所有，电话通知被告之母张桂花房租已到期，面谈房租价格事宜，因租金双方争议较大，未达成一致意见，双方及第三人为此成讼。本案在审理过程中，反诉原告魏书真申请对“魏记烩面城”的房屋装修、装饰及固定资产的价值进行评估。受法院委托，2013年11月1日，驻马店光大资产评估事务所作出（2013）第49号资产评估报告书，结论是：（1）房屋装修评估值为196902元；（2）设施、机器设备评估值为330556元；（3）固定资产房屋建筑物评估值：复合彩钢瓦房42210元、151平方米棚子21140元，合计63350元。反诉原告支付评估费6000元。
原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。原告以被告租赁合同到期后未返还房屋，反诉原告以第三人违约、反诉被告侵权为由诉至来院，本案系返还原物、财产损害赔偿纠纷。一、关于本诉部分，原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；……”原告自2012年7月23日与第三人办理房产过户手续后，便拥有讼争房屋的所有权。第三人在转让房屋前与被告的父亲魏立启签订了租赁合同，后魏立启将魏记烩面城的业主变更为被告魏书真，对家庭共同经营的业主名字变更不影响租赁合同的效力，且第三人对此也未提出异议。因双方无签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”规定，虽然第三人与被告的租赁关系已维持六年，但仍为不定期租赁关系。根据该法第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，无论第三人与被告之间的合同是否到期，原告均享有解除合同的权利。原告在被告本年度应交纳租金期限到来之前，已通知被告协商房租事宜，因租金数额存在分歧，双方无法达成一致意见，视为租赁合同无法继续，现原告请求被告返还占用的房屋，符合《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，予以支持。被告以租赁期限未到期为由提出抗辨，没有提供交纳租金的收条或书面租赁合同文本，对其异议理由不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条（侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。）的规定，被告应交纳租金的日期为本年度的5月1日，原告请求年租金参照上年度年租金14万元交纳，符合常理及日常经验规则，原告请求被告支付2013年5月—10月的租金6万元，符合法律规定，予以支持。被告辩称，其于2012年4月30日向第三人交纳三年的租金42万元，没有提供第三人的收条，且第三人不认可，对其抗辩主张不予采纳。二、关于反诉部分，原审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。2008年，第三人与被告家庭成员之间虽然签订的是口头租赁合同，但第三人对被告家庭共同经营酒店的事实是明知的，对其装修、装饰及改善房屋结构，添附固定设施的行为是经其同意的，双方一直将这种不定期合同延续至今，对反诉原告家庭经营酒店的方式不持异议。在反诉原告房屋租赁期限内，第三人将房屋转让给本诉原告，未征得承租人反诉原告的意见，使反诉原告无法按照双方的约定使用房屋，继续经营酒店，就不能完全享用附合的装饰装修物价值，第三人的行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十条（出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。）及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条（出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。）的规定，第三人不能提供证据证明其在出卖前告知了反诉原告出卖房屋的事实，及在同等条件下，反诉原告享有优先购买的权利，反诉原告于交纳房租之日才被告知本诉原告已取得了房屋的所有权。第三人的行为剥夺了反诉原告的知情权和同等条件下的优先购买权，同时丧失了请求确认双方买卖合同无效的诉权，第三人的行为违反了上述法律和司法解释的规定，构成了违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。……”的规定，反诉原告请求第三人赔偿其租赁期间装修、装饰物的损失196902元，符合上述司法解释的规定，本院予以支持。反诉原告在租赁期间内扩建的房屋损失63350元，在审理过程中，反诉原告没有提供合法的建设手续，根据上述司法解释第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……第（二）项（未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。）”的规定，反诉原告及第三人负有同等过错责任，各承担50%的责任，即第三人赔偿反诉原告扩建房屋损失31675元（63350元×50%）。反诉原告请求第三人全额赔偿扩建损失，不符合上述司法解释的规定，本院不予采纳。反诉原告请求第三人赔偿设施、机器设备残值损失330556元，因该物属于可搬迁、仍可利用的财产，不应列入本案赔偿的范围，不予支持。第三人虽对财产评估报告持有异议，但不申请重新鉴定，对其异议理由不予采纳。反诉原告请求反诉被告赔偿因侵权造成的经营损失，所提供的证据不足以证明反诉被告的侵权行为成立及造成了反诉原告经营上存在损失，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，对没有证据的主张，不予支持。上述第三人应承担的赔偿数额共计为228577元。反诉原告请求超出部分，没有事实依据和法律依据，不予支持。据此，原审法院判决：一、被告魏书真经营的“魏记烩面城”于判决生效后二十日内从原告沈新清所有的房屋中搬出；二、被告魏书真于判决生效后五日内赔偿原告沈新清房租金60000元；三、第三人赖新生于判决生效后五日内赔偿反诉原告魏书真装修、装饰及添附物的损失228577元；四、驳回反诉原告魏书真的其余诉讼请求。如果被告及第三人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（按中国人民银行同期借款利率计息）。本诉案件受理费1300元，由被告魏书真承担；反诉案件受理费5900元，评估费6000元，合计11900元，由第三人赖新生负担8000元，反诉原告魏书真负担3900元。
宣判后，魏书真、赖新生均不服，向本院提起上诉。魏书真上诉称，其不应当赔偿被上诉人沈新清房租60000元；原审认定第三人赖新生对其扩建房屋损失承担50%的责任错误，应当承担全部责任；原审判决未支持其设备、设施、机器残值损失330556元错误。赖新生上诉称，其在出售房屋前已经告知魏书真，其未侵害魏书真的优先购买权，其不应当赔偿魏书真装饰装修费用；其不应当赔偿魏书真租赁期间扩建的房屋损失。为此，二上诉人请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，关于魏书真上诉称，其不应当赔偿被上诉人沈新清房租60000元的问题。沈新清自办理房产过户手续后，对讼争房屋拥有所有权。第三人赖新生与魏书真的租赁合同到期后，魏书真与房屋所有人沈新清协商房租事宜，因租金数额无法达成一致意见，沈新清请求魏书真返还占用的房屋的理由正当。魏书真与沈新清没有租赁合同关系，原审判决魏书真赔偿沈新清房屋租赁费60000元不当，该60000元应为沈新清的可得利益损失。对于魏书真扩建的部分，魏书真没有提供合法的建设手续，赖新生亦未对魏书真的私自扩建行为进行制止，原审法院判决魏书真与赖新生负有同等过错责任，各承担50%的责任并无不当。魏书真请求赖新生对其扩建房屋损失承担全部责任的上诉理由不足，不予支持。因魏书真的设施、机器设备属于可搬迁、仍可利用的财产，原审法院未将设施、机器设备列入本案赔偿的范围并无不当。关于赖新生上诉称，其在出售房屋前已经告知魏书真，其未侵害魏书真的优先购买权，其不应当赔偿魏书真装饰装修费用以及不应当赔偿魏书真租赁期间扩建的房屋损失的问题。原审中，赖新生提供的证人刘某与其有亲戚关系，对于刘某的证言称赖新生在出卖房屋前告知了魏书真，魏书真对该证言不予认可，故原审对刘某的证言不予采纳并无不当。原审法院认定第三人赖新生不能提供证据证明其在出卖前告知了魏书真的事实，侵犯了魏书真的优先购买权，判决赖新生赔偿魏书真装饰装修费用以及租赁期间扩建的房屋损失并无不当。综上，上诉人魏书真、赖新生的上诉理由均不足，不予支持。魏书真应当赔偿沈新清的60000元应为沈新清的经济损失，原审法院认定为房屋租金不当，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12361元，上诉人魏书真负担7633元，赖新生负担4728元。
本判决为终审判决。
审判长 李 光 明
审判员 贾保山审判员孙强
二〇一四年四月十日
书记员 吴 宏 宇