商洛市商州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商州民初字第00003号
原告何思文，男。
委托代理人林涛，陕西正义剑律师事务所律师。
被告陕西锦瑞泰实业有限公司，住所地商洛市商州区北新街西段。
法定代表人黄琳，董事长。
委托代理人徐立，男。
委托代理人穆治平，陕西秦南律师事务所律师。
原告何思文与被告陕西锦瑞泰实业有限公司（以下简称“锦瑞泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何思文及其委托代理人林涛与被告锦瑞泰公司的委托代理人穆治平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年商洛锦业房地产开发有限公司开发位于商州区通江东路东侧的时代华城住宅小区并向社会公开预售房屋。2010年12月17日陈李晓支付318433元预购该小区1号楼27层2706号房屋，其后经该公司同意并许可，陈李晓将预购房屋的权利转让给原告。2011年2月17日原告与商洛锦业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买该小区1号楼27层2706号房屋，房屋面积91.63平方米，总价款318433元，原告全部付清；该公司应在2012年6月30日前将验收合格的房屋交付原告；逾期交房按日向原告支付已付房屋价款万分之1.5的违约金；该公司在房屋交付后90日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并在房屋交付后365日内取得房地产权属证书，否则按房价款1.5%向原告支付违约金。但其后该公司逾期于2012年11月19日才向原告交付房屋，非但拒绝承担逾期交房的违约赔偿责任，相反强行代收房产契税9510.23元和房屋维修基金9510.23元等多项非其应收款项。原告被迫按该公司要求缴清上述款项，该公司才将房屋交付原告，原告正常装修后目前已入住。其后原告按约定时间将办理房屋所有权证书所需文件材料送交该公司，但时至今日该公司仍未为原告办理房屋所有权证书。据悉，该公司以代收名义收取原告的房产契税和房屋维修基金并未交付国家相关职能部门，而是私自挪作他用获取利益。另据了解，该公司于2014年4月17日将其名称变更为“陕西锦瑞泰实业有限公司”，欲逃避相关责任。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。请求法院判令：1、被告在30日内向房管部门提供办理房屋产权证书所需的资料，为原告办理房屋所有权证书。2、被告按约定自2013年11月起按每年4755.12元向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金至办理之日。3、被告支付逾期交房违约金6782.62元。4、被告从2012年11月按同期银行贷款利率上浮30%支付代收房产契税9510.23元及房产维修基金9510.23元的利息至房屋所有权证书办理之日。5、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告所说的合同是其与被告2014年补签的，是为了办证，不是最开始的买房合同，这有原告和陈李晓的申请作证。原告的这套房最开始是陈李晓的，所有费用也是陈李晓给被告交纳的，原告陈述不属实，原告持有的票据均在陈李晓名下，没有在原告何思文名下，所以不具备办证的条件，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告锦瑞泰公司原名为商洛锦业房地产开发有限公司。2011年2月17日，陈李晓（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的时代华城1幢27层12706号房屋一套，房屋建筑面积91.63平方米，总金额318433元。合同载明买受人已于2010年12月17日付清总房款318433元。合同第八条交付期限中约定出卖人应在2012年6月30日前将验收合格并符合合同约定的房屋交付原告。合同第九条逾期交房的违约责任中约定逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。第十一条交接约定出卖人向买受人发出通知（电话、传真、书面或登报声明）之日起，在30日内仍未办理房屋交接手续视为买受人自动接收，开发商完成房屋交接，物业管理单位开始计收相关费用。合同第十五条产权登记中约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书，如未按约定时间取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。合同附件四《合同补充协议》第八条，在业主委员会成立之前，由出卖人指定的物业管理公司负责时代华城前期的物业管理服务工作，购房者须接受统一的物业管理；第九条，维修基金的收取按照《陕西省城市居住区物业管理条例》规定的标准由物业管理公司在业主入住前代为收取，买受人接受房屋钥匙前须向物业管理公司交纳专项维修资金；第十条，契税、有线电视初装费及天然气初装费的收费标准依照国家相关政策法规执行，待业主入住前由物业管理公司代收。2011年3月4日，被告向陈李晓出具318433元房款收据一张。2012年9月18日，被告在当天的商洛日报第3版刊登交房公告，主要内容为时代华城二期1号楼商品房将于2012年9月19日起交房，请各位业主于2012年9月19日至2012年9月30日上午8：00至下午5：30分期分批办理收房手续，交房地点为时代华城售楼中心，逾期则视为已收房。2012年11月19日，被告向陈李晓交房，被告向陈李晓退房屋面积补差1425元，被告代收陈李晓房产契税9510.23元和维修基金9510.23元。陈李晓接受房屋后，通过商洛阳光佳和房产中介有限责任公司，于2014年3月24日与原告何思文签订房屋买卖合同，将该套房屋作价310000元出售给原告。2014年3月24日，原告将部分房款支付陈李晓，陈李晓将时代华城1号楼27层12706号房的钥匙交于原告；同日，陈李晓与原告同去被告处，陈李晓向被告提交书面撤备申请，说明其在时代华城购买12706号房，因个人原因终止原购房合同，申请撤销原备案合同；原告亦向被告提交书面承诺，说明其在时代华城购买12706号房，因此房系更名原因，发票已开，将来办理房产证时出现问题，与被告无关。随后，原告与被告签订了商品房买卖合同（合同编号2011427），合同落款时间为2011年2月17日，备案的落款时间为2011年2月23日。原告现已装修入住该套房屋。
本院确认上述事实的证据有原被告陈述及原告提供的其与被告签订的《商品房买卖合同》，陈李晓向被告交纳房款的收据、面积补差收据、契税收据、维修基金收据、楼宇交接书复印件各1份，原告向被告交款收据复印件2张、原告与陈李晓签订的房屋买卖合同复印件1份、陈李晓向原告出具的收条复印件2张、商洛阳光佳和房产中介有限责任公司中介费收据及侯瑛身份证复印件各1份。被告提交的2012年9月18日商洛日报第3版时代华城交房公告、原告何思文承诺、陈李晓撤备申请复印件各1份。以上证据已经质证和本院审查，原告提供的1000元收据残缺不全，无法辨认收款人，本院不予认定外，其余证据均合法真实，可以采信。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》，真实合法有效，合同双方均应按合同约定行使权利并履行义务；同时，从本案原被告陈述和相关证据看，原告持有的该份合同仅是将原买受人陈李晓的名字变更为何思文即本案原告，合同其他内容均未作变更，故原被告签订该《商品房买卖合同》是对原买受人陈李晓将其与被告的《商品房买卖合同》中的权利义务概括转让于本案原告的许可，故原告作为合同相对人，有权依法向被告主张合同上的权利。但原告在与被告签订合同时，房屋已交付原告，且原告对陈李晓与被告之间的商品房买卖合同的内容及房屋情况是明确的，故被告对原告不存在逾期交房的违约行为，原告向被告主张逾期交房违约金，与事实不符，有违诚实信用原则，对原告的该项主张，本院不予支持；合同约定的办证期限为房屋交付后365日内，从原告2014年3月24日接收房屋钥匙至今已超过365日，原告仍未取得房地产权属证书，故被告应向原告承担逾期办证的违约责任，即按合同约定的违约金计算办法支付原告逾期办证违约金（318433元﹣1425元）×1.5%＝4755.12元；并应继续履行向房管部门提供原告办证所需的资料，为原告办理房地产权属证书的合同义务。原告要求被告按年计算逾期办证违约金之诉求，不符合合同约定，本院不予支持。原被告在《商品房买卖合同》附件四：《合同补充协议》中约定在业主入住前由被告指定的物业公司代收契税、交纳专项维修基金，交纳契税和维修基金系原告应履行的合同义务，这些费用系为原告办理房地产权属证书及日后房屋维修所需，且因契税征收机关为房屋所在地的财政机关或地方税务机关，契税的所有权归该机关，被告代收契税后未及时向征收机关缴纳，属契税征收机关与被告之间的纠纷，原告无权要求被告向其支付利息；原告交纳的房产维修基金即住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，其存储利息应当转入住宅专项维修资金滚存使用，该资金及利息应由相关部门监督、管理、使用，原告无权直接行使该权利，故原告请求被告支付代收房产契税、维修基金等利息的诉求，本院不予支持。被告提供的证据不能证明其未在约定期限内为原告办理房地产权属证书的责任在原告，故其认为应驳回原告诉讼请求的抗辩理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陕西锦瑞泰实业有限公司向房屋管理部门提供原告何思文办理房地产权属证书所需资料，为原告何思文办理房地产权属证书。
二、被告陕西锦瑞泰实业有限公司支付原告何思文逾期办证违约金4755.12元。
三、驳回原告何思文的其他诉讼请求。
以上一、二项内容，限被告陕西锦瑞泰实业有限公司于判决生效之日起30日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费176元，原告何思文负担70元，被告陕西锦瑞泰实业有限公司负担106元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审 判 长 何 明
人民陪审员 李淑珍
人民陪审员 常惠香
二〇一五年六月十九日
书 记 员 李 倩