广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民二终字第143号
上诉人（一审原告）：封佩珊。
委托代理人：史强，广西金桂北斗律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：南宁市战略营销策划有限责任公司，住所地：南宁市河堤路23号安宇望江公寓。
法定代表人：黄兰芬，该公司董事长。
委托代理人：谢继光，广西刘晰律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：施明。
委托代理人：谢继光，广西刘晰律师事务所律师，
被上诉人（一审被告）：钟山县农村信用合作联社，住所地：钟山县钟山镇兴钟路**号。
诉讼代表人：骆利华，理事长。
被上诉人（一审被告）：广西链家家庭服务集团有限公司，住所地：南宁市园湖路12-23号。
法定代表人：蔡伟伟。
上诉人封佩珊、上诉人南宁市战略营销策划有限责任公司（以下简称战略公司）与被上诉人施明、钟山县农村信用联社（以下简称信用联社）、广西链家家庭服务集团有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服钟山县人民法院（2014）钟民初字第583号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2008年3月30日，钟廷礼等45人因无法偿还被告信用联社的购房贷款本息，分别与被告信用社签订《抵债协议书》，将各自用作上述贷款抵押的位于钟山县县城锦绣嘉园的在建房屋（已办理抵押登记和土地使用权证及建设工程规划许可证）折价抵偿给被告信用社（均未办理土地使用权过户登记手续）。同日，被告战略公司的总经理即被告施明代表被告战略公司与被告信用社签订《委托协议书》，约定上述抵偿给被告信用社的在建房屋，由被告战略公司投资续建后出售；签订该协议第二日前，被告战略公司需向被告信用社支付20万元用于归还上述45人所欠贷款本息，之后，被告战略公司方可进场续建和销售上述房屋，每销售一间房屋必须还清该房屋原抵押贷款本息，余款归被告战略公司所有，但进场销售上述房屋后，无论有无销售收入，被告战略公司必须还清上述房屋原抵押贷款本息。此外，该协议还约定被告信用社必须协助被告战略公司为购房客户办理所购房屋的土地使用权和房屋所有权的过户登记手续，等。该协议签订后，被告战略公司依约向被告信用社支付了20万元用于偿还上述45人所欠贷款本息，并进场对上述在建房屋进行了投资续建。2009年7月18日，被告战略公司的总经理即被告施明代表被告战略公司与被告链家公司签订委托书，委托被告链家公司为被告战略公司提供销售上述房屋的中介服务。原告通过被告链家公司代理被告战略公司发布的销售广告得知被告战略公司位于钟山县县城的锦绣嘉园房屋正在对外出售后，于2009年10月31日与被告战略公司签订了《房屋认购书》，并于当日向被告战略公司交付了锦绣嘉园G140号别墅的首期房款50000元。同年11月9日，被告链家公司代被告战略公司收取了原告支付的诚意金10000元和购房款50000元。同年11月12日和2010年7月8日，原告与被告战略公司总经理即被告施明及被告战略公司设立的钟山锦绣嘉园项目部先后签订《房地产买卖契约》和《补充协议》，约定由被告战略公司将锦绣嘉园G164号别墅（双方通过补充协议约定将原购买的G140号别墅变更为G164号别墅，建筑面积为164.4平方米）作价263329元出售给原告；原告于2009年11月12日前支付首期购房款200000元，2010年3月12日前支付第二期购房款38329元，剩余购房款在办完房产证后15日内付清；被告战略公司在原告交付首期购房款后50日内为原告办理土地使用权证，在原告交付第二期购房款后50日内为原告办理房屋所有权证，办证费用9090元由原告负担；被告战略公司需在2010年3月12日将上述房屋交付给原告使用，逾期则向原告退还已付购房款，并按已付购房款30%赔偿给原告，逾期30个工作日因被告战略公司的原因未能办好土地使用权证、房屋所有权证，原告有权单方解除合同。2009年11月12日，被告链家公司代被告战略公司收取了原告支付的购房款100000元，加已付首期房款50000元、诚意金10000元、购房款50000元，原告付款共计210000元。被告战略公司收到该款后一直未依约为原告办理土地使用权证，亦无证据证明本案房屋符合约定的交房标准。原告曾多次向被告战略公司催告未果，遂提起本案诉讼。
另查明，2010年9月至2011年9月，钟山县国土资源局档案室因某刑事案件被查封，期间不能办理土地使用权证。2011年9月以后，钟山县国土资源局档案室陆续解封，至2012年8月全部解封。
一审法院经审理认为，本案房屋买卖合同即《房地产买卖契约》和《补充协议》是合法有效的。该契约和协议签订后，原告依约支付了购房款210000元，但被告战略公司一直未依约为原告办理所购房屋土地使用权过户登记手续，亦无证据证明本案房屋符合约定的交房标准，已构成根本违约。因此，原告请求解除合同，并请求被告战略公司返还购房款210000元及其利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付，从2009年11月12日起计付至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）是合法的，该院予以支持。原告请求被告战略公司支付从2010年3月12日起至2014年5月31日止的逾期交房违约金202894.99元（每日按房屋总价款263329元的0.5‰计付）及从2014年6月1日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止的逾期交房违约金（每日按房屋总价款263329元的0.5‰计付），因原告请求的利息损失已经弥补了原告因支付购房款所造成的损失，该院不予支持。原告请求被告信用社、施明、链家公司承担连带责任，因本案房屋买卖合同是被告战略公司与原告签订的，合同当事人是被告战略公司，不是被告信用社、施明、链家公司，该院亦不予支持。
综上原告的诉讼请求部分有理，部分无理，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）项、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，该院判决：一、解除原告封佩珊与被告南宁战略营销策划有限责任公司于2009年11月12日和2010年7月8日签订的《房地产买卖契约》和《补充协议》；二、被告南宁战略营销策划有限责任公司返还原告封佩珊购房款210000元及其利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付，从2009年11月12日起计付至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；三、驳回原告封佩珊的其他诉讼请求。案件受理费8320元（原告已预交4160元），由原告封佩珊负担3607元，被告南宁战略营销策划有限责任公司负担4713元。
上诉人封佩珊不服一审判决，上诉称，一、一审法院认定的事实错误。（一）一审法院认定涉案房屋买卖合同是与上诉人战略公司签订的，故只能由战略公司承担责任，信用联社与施明不承担责任是错误的。信用联社委托施明、战略公司销售房屋的事实清楚，证据充分。理由是：1．上诉人战略公司与被上诉人信用联社签订的《委托协议》，明确双方为委托合同关系；2．上诉人战略公司向上诉人封佩珊披露其与被上诉人信用联社为委托关系后，上诉人封佩珊多次到信用联社进行交涉，被上诉人信用联社曾承诺会妥善处理；3．被上诉人信用联社称其与战略公司之间为行纪合同关系是一种推卸责任的行为。另外，出卖方在房屋买卖合同中明确要求上诉人封佩珊将房款转入施明的个人账户，而不是转入战略公司账户，这也印证了被上诉人施明也是委托关系中的受托方，一审不判决被上诉人施明承担责任是错误的。（二）在双方合同约定有违约金的情况下，一审法院认定被上诉人支付利息就已经弥补了上诉人因支付购房款所造成的损失，故不再支持上诉人支付违约金的诉讼请求是错误的。（三）被上诉人登报《通知》交付房屋不符合通知习惯，而且登报的内容存在重大虚假内容，所通知的对象包括了尚未签订合同的当事人；钟山县国土资源局的《证明》所列不能办理产权登记的时间区间并不在本案合同约定的办证时间范围内，该证明与本案不具有关联性，一审法院采信前述两份证据是错误的。二、一审法院适用法律不够准确。一审法院依照《合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第五十八条作出第一、二项判决，上诉人无异议。但作出第三项判决驳回上诉人的其他诉讼请求却缺乏法律依据。综上，请求二审法院：一、维持一审判决第一、二项；二、判决上诉人战略公司向上诉人封佩珊支付从2010年3月12日起至2014年5月31日止的逾期交房违约金202894.99元；三、判决被上诉人施明、信用联社、链家公司对上诉人封佩珊一审的全部诉讼请求承担连带责任；四、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人战略公司不服一审判决，上诉称，一、一审法院在判决书中回避上诉人与信用联社之间是委托关系或是行纪关系争议焦点，法律关系将认定直接影响到本案的最终责任主体。二、上诉人战略公司已依约履行催促接收房屋，但上诉人封佩珊拒绝接收。上诉人封佩珊以不交房为由解除合同，没有依据。退一步而言，即使迟延交房属实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，封佩珊的解除权也已经消灭。三、《房地产买卖契约》的法律效力没有认定，对涉诉合同的法律效力进行认定是审理合同纠纷、进而作出正确判决的基本前提。鉴于信用联社与原业主签订的《抵债协议书》真实性不能确认，且该《抵债协议书》事实上并未得到履行、抵债房地产（即诉争房地产）权属并未依法变更到信用联社名下，《房地产买卖契约》签订后信用联社又不能按约协调原业主配合办理权属变更手续，应视为原业主对信用联社的无权委托不予追认的事实，《房地产买卖契约》依法无效，导致其无效的过错就完全在于信用联社将其无处分权的诉争房屋委托上诉人建设、销售。上诉人战略公司依判决承担责任后的损失应如何补偿，一审判决也未作分析认定。综上，请求二审法院依法撤消一审判决第一、二项，改判驳回上诉人封佩珊对上诉人战略公司的诉讼请求。
被上诉人施明、信用联社、链家公司未提出书面答辩意见。
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1、讼争《房地产买卖契约》是否应当解除？2、被上诉人信用联社、施明、链家公司应否在本案中承担责任？3、上诉人封佩珊因解除合同所造成的损失应如何计算？
（一）关于合同应否解除的问题。依法订立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，上诉人战略公司与上诉人封佩珊自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反相关法律法规的规定，因而是有效合同，双方均应依约全面履行。上诉人封佩珊在向上诉人战略公司交付首期购房款、诚意金和办证费用，已履行了合同主要义务；上诉人战略公司应按合同规定在交付首期购房款后50日内为上诉人封佩珊办理土地使用权证；第二期购房款后50日内为上诉人封佩珊办理房屋所有权证。但上诉人战略公司均未按约定的交房条件、要求和标准办理相关手续和交付房屋，上诉人战略公司对此应承担违约的法律责任。因此，一审认定上诉人战略公司的行为构成根本违约，根据上诉人封佩珊请求判决解除与上诉人战略公司于2009年11月12日签订的《房地产买卖契约》及2010年7月8日签订的《补充协议》并无不当，本院予以维持。
（二）关于被上诉人信用联社应否在本案中承担责任的问题。综合当事人提交的证据及一、二审查明的事实，在签订涉案《房地产买卖契约》前后，上诉人封佩珊均未了解涉案房地产原为被上诉人信用联社抵押物的事实，也不知道上诉人战略公司与被上诉人信用联社之间是否签有什么协议，在签订《房地产买卖契约》时，上诉人封佩珊所认可的房地产出卖人是上诉人战略公司、被上诉人施明，被上诉人信用联社没有在涉案合同上盖章，不是涉案合同的当事人。按照合同相对性原则，被上诉人信用联社不是涉案《房地产买卖契约》的一方当事人，一审没有判决被上诉人信用联社在本案中承担责任并无不当，本院予以维持。被上诉人信用联社与上诉人战略公司虽签订有委托协议书，但该协议书内容对上诉人封佩珊没有约束力。而在涉案《房地产买卖契约》的履行过程中，上诉人战略公司从来没有以被上诉人信用联社的名义收取购房款，被上诉人信用联社也没有直接收取购房款。因此，被上诉人信用联社与上诉人战略公司之间是另外的法律关系，不在本案的审理范围，一审法院对此在本案中未作认定和处理并无不当。
（三）关于被上诉人施明、链家公司应否在本案中承担责任的问题。被上诉人施明是上诉人战略公司的总经理，上诉人战略公司认可被上诉人施明在合同上加盖印章及收取上诉人封佩珊款项的行为是职务行为，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。被上诉人链家公司为上诉人战略公司提供销售上述房屋的中介服务，不是《房地产买卖契约》的一方当事人，因此，也不应承担责任。一审判决上诉人战略公司承担责任，未判决被上诉人施明、链家公司承担责任并无不当，本院予以维持。
（四）关于上诉人封佩珊因解除合同造成的损失应如何计算的问题。上诉人战略公司在一审诉讼过程中提出上诉人封佩珊主张的违约金过高，而上诉人封佩珊又未能提供充分的证据证实其因合同解除所造成的损失高达202894.99元，因此，一审结合本案实际情况，对于上诉人封佩珊因解除合同所造成的损失酌情按中国人民银行同期贷款利率计付并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人封佩珊负担4343元、上诉人南宁市战略营销策划有限责任公司负担4450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏少勋
代理审判员 邓行奇
代理审判员 蒙晓华
二〇一五年九月一日
书 记 员 李 红