福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第6163号
原告康惠清，女，1982年11月10日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。
委托代理人邱占文、谢静（实习），福建旭丰律师事务所律师。
被告陈奕法，男，1966年8月24日出生，汉族，住福建省南安市。
被告方丽丽，女，1980年8月14日出生，汉族，住福建省南安市。
被告委托代理人黄昌榕、危冠元，福建君州律师事务所律师。
第三人陈超平，男，1988年7月23日出生，汉族，住福建省南安市。
原告康惠清与被告陈奕法、方丽丽，第三人陈超平案外人执行异议之诉一案，本院于2014年12月4日立案受理。依法由代理审判员范功怡适用简易程序于2014年12月31日公开开庭进行了审理。原告康惠清的委托代理人邱占文、谢静，被告方丽丽的委托代理人危冠文，被告陈奕法，第三人陈超平到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭进行了审理。原告康惠清的委托代理人邱占文、谢静，被告方丽丽的委托代理人危冠文到庭参加了诉讼，被告陈奕法、第三人陈超平经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康惠清诉称，康惠清与陈奕法于2013年9月18日签订《房产预约买卖协议书》一份，约定陈奕法将位于厦门市同安区祥桥二里50号2904室的房产出售给康惠清，总价70万元整。协议签订后，康惠清于2013年9月29日前向陈奕法支付了共计40万元整的购房款。2013年9月29日，陈奕法通过鹭江公证处办理委托公证，授权康惠清代为办理解除抵押手续、产权登记手续、房产交接手续等，并有权居住、使用该房屋，有权代为出售等。随后，陈奕法向康惠清交付了涉讼房产。2013年11月22日，康惠清为陈奕法代补缴面积款8664元；2014年1月8日，康惠清为陈奕法代缴了契税款项22180.14元；2014年8月11日，康惠清为陈奕法还清银行按揭贷款本金333503.94元、利息1979.95元，合计335483.89元，并办理了解除抵押手续。2014年8月28日，康惠清前往房管部门办理产权变更登记时，被告知该房产已被本院查封。后向本院了解情况，本院称在方丽丽与陈奕法民间借贷纠纷一案中，本院于2014年5月6日查封了涉讼房产，方丽丽于2014年6月9日向法院申请撤诉，但涉讼房产未依法解除查封。后方丽丽又于2014年6月26日再次提起诉讼。在康惠清向本院提出异议后，本院作出（2014）湖民初字第2987-1号民事裁定书，以康惠清没有证据证明已履行完预约协议、存在主观恶意等为由驳回了康惠清的异议，并称已于2014年9月21日将涉讼房产从前案查封转为后案查封。康惠清认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，康惠清作为善意第三人依照合法的房产交易手续买下该房屋，已支付完全部购房款，且已实际占有房屋，人民法院不应当对涉讼房产进行查封。现康惠清请求法院判令：1、解除对址于厦门市同安区祥桥二里50号2904单元房产的查封；2、本案诉讼费用由方丽丽、陈奕法承担。
被告方丽丽辩称，1、康惠清与陈奕法之间的《房产预约买卖协议书》未生效。讼争房屋是夫妻共同财产，陈奕法将房屋以低于市场价几十万的价格出卖给康惠清，并没有征得陈奕法的妻子陈瑞英的同意，在本案之前的案外人异议阶段，陈瑞英曾明确向法院表示不同意将房屋出卖给康惠清。陈奕法的出卖行为属无权处分行为。康惠清虽然持有陈奕法夫妻的公证授权委托书，但公证授权委托仅授权康惠清有权出售房屋给他人，而不是同意将房屋出售给康惠清自己；公证书也没有约定具体的出售价格，对之前康惠清与陈奕法之间的《房产预约买卖协议书》也没有进行追认。因此，即便是康惠清的解除查封诉请能得以支持，在签订正式房屋买卖合同以及办理过户登记手续时，仍然存在根本性的障碍。2、康惠清若基于《公证授权委托书》以出卖人代理人的身份将房屋出卖给自己，与自己交易，是双方代理行为，属典型的滥用代理权，且价格远远低于市场价，损害了委托人的利益，属无效民事行为。3、康惠清没有按《房产预约买卖协议书》的约定履行相应义务，比如没有按约定在房屋解押前，每月补偿1400元给陈奕法；没有按约定签订房管局提供的《厦门市房地产买卖合同》；没有在取得产权证后5日内办理尾款的银行按揭贷款手续，致使陈奕法直到2014年8月份还背负着30几万的银行贷款并多次出现逾期还款情形，使得陈奕法多次对银行违约，产生额外损失包括信用损失和逾期还款违约金。4、从《房产预约买卖协议书》部分已履行的情况看，在购房款、定金、款项支付方式等均相互矛盾，明显不符合常理。5、康惠清并没有付清全额购房款。康惠清已支付的款项包含了支付其他房屋的购房款，无法区分多少是讼争房屋的款项；康惠清直到2014年8月份，其在明知讼争房屋被法院查封的情况下，仍自行向银行缴清购房款，属恶意行为。且扣除康惠清应当向陈奕法支付的每月1400元补偿款及违约金，康惠清至今仍不能视为付清全部购房款。6、假设康惠清与陈奕法的房屋买卖合法有效，但是讼争房屋在2014年2月11日就已经取得产权证，具备了过户登记的条件，但康惠清却未按合同约定支付款项及解除陈奕法之前的银行抵押事项，怠于办理过户登记手续，对此康惠清存在明显的过错。因此根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，讼争房屋仍可以查封。综上，请求驳回康惠清的诉讼请求。
被告陈奕法辩称，陈奕法与康惠清签订的合同，其妻子并不知情。陈奕法同时出售了两套房屋给康惠清，总价90万，其中陈超平的20万，陈奕法的70万。但康惠清总共支付给陈奕法40万购房款，其中20万是支付第三人陈超平的购房款，剩余20万才是支付讼争房产的购房款，确认讼争房产的银行按揭贷款已由康惠清还清。
第三人陈超平陈述，确认康惠清支付了购房款给陈奕法，其中20万为支付其名下房产的购房款。
经审理查明，厦门市同安区大唐世家三期B区B2栋2904单元（现为厦门市同安区祥桥二里50号2904室）房产系陈奕法于2007年12月6日向厦门唐门房地产有限公司购买的房产，权属登记在陈奕法名下。
2013年9月18日，康惠清与陈奕法签订了一份《房产预约买卖协议书》，约定康惠清以总价700000元购买讼争房产，协议签订之日应支付购房定金40000元，2013年9月25日前支付300000元（含定金），讼争房产解押当日支付110000元，自公证之日起，陈奕法名下的银行按揭由康惠清归还，至解押康惠清每月补偿1400元给陈奕法，如讼争房产需过户给康惠清，陈奕法负责房产的解押，双方保证于2013年9月25日前到公证处办理全权委托公证，并约定于房产解押后五日内签订房管局提供的《厦门市房地产买卖合同》，双方协商一致以最低市场指导价交易过户，实际成交金额与付款方式以本协议为准，房产尾款290000元由银行贷款给陈奕法。
2013年9月18日、25日、29日，陈奕法分别向康惠清出具三份《收条》，内容为收取康惠清购房定金50000元、购房定金170000元、购房定金180000元，合计400000元。2013年9月29日，委托人陈奕法及其配偶陈瑞英与受托人康惠清办理了公证委托，委托康惠清代为办理出售涉讼房产有关的下列事宜：代办解除抵押手续；受托人有权代为到厦门市国土资源与房产管理局办理房地产权属登记手续并代为签署于房产交易相关的法律文件，代为缴交相应税费；受托人有权代为与开发商办理交接房，代为确认房屋情况，代为缴交物业管理费及其、他相关费用，有权居住、使用该房屋；受托人有权代为出售该房产等。
2014年8月11日，康惠清还清讼争房产一手住房购置贷款本金333503.94元、利息1979.95元，合计335483.89元。
庭审中，陈奕法陈述2013年9月18日同时出售给康惠清的两套房产为厦门市同安区大唐世家三期B2栋29层2903、2904单元，总价900000元，其中2903单元为200000元、2904单元为700000元，康惠清支付给其的400000元包括了两套房产的购房款。康惠清主张支付给陈奕法的400000元为支付讼争房产的购房款，关于2903单元的房产康惠清仅代还了银行按揭贷款约90000元，并支付陈超平10000元，且2903单元的房产已经交易过户。但康惠清未在法院指定举证期限内提供关于厦门市同安区大唐世家三期B2栋29层2903单元房产的买卖合同等予以佐证该房产交易情况。
另查明，方丽丽与陈奕法、陈超平民间借贷纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理，案号为（2014）湖民初字第2079号，并于2014年5月6日查封了讼争房产。方丽丽于2014年6月9日以双方当事人正在庭外调解为由向本院申请撤诉，后又于2014年6月26日再次提起诉讼，案号为（2014）湖民初字第2987号，同时也申请了财产保全，本院于2014年9月22日解封并同时再次查封了讼争房产。在（2014）湖民初字第2987号案件审理过程中，康惠清于2014年9月11日向本院提出执行异议，本院作出（2014）湖民初字第2987-1号民事裁定书，驳回了康惠清的异议。
以上事实，有康惠清提供的《房产预约买卖协议书》、公证书、《收条》、厦门市土地房屋权证、民事裁定书、中国工商银行凭证、质证笔录及庭审笔录为证。
本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，故本案争议焦点为在讼争房产被查封前，买卖合同是否已成立生效、购房款是否已全部支付、康惠清是否实际占有讼争房产及康惠清对未办理过户登记手续有无过错。一、关于讼争合同是否成立、生效。康惠清提供《房产预约买卖协议书》和《公证书》，用以证明陈奕法出售讼争房产给康惠清，陈奕法对上述证据的真实性予以确认，方丽丽对上述证据的表面真实性予以确认，但方丽丽对房产是否真实交易不予确认，且合同因未经过陈奕法配偶陈瑞英同意等而无效。本院认为，讼争合同为陈奕法与康惠清签订，系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，陈奕法与康惠清之间存在房屋买卖合同关系，方丽丽的上述抗辩理由本院不予采纳。二、关于讼争房产购房款是否在查封前已全部支付。康惠清提供《收条》和中国工商银行凭证等用以证明其已通过现金和提前还贷方式支付了全部购房款。方丽丽辩称现金交易不符合实际情况和常理，康惠清并未支付清全部购房款。本院认为，陈奕法陈述2013年9月18日出售给康惠清的共有两套房产，为厦门市同安区大唐世家三期B2栋29层2903、2904单元，总价900000元，其中2903单元为200000元、2904单元为700000元。而陈奕法三次以订金或定金方式收到康惠清给付的款项400000元，并未注明该款项属于支付哪套房产的购房订金或定金，康惠清也未在法院指定时间内提供2903单元房产的买卖合同等用以证明两套房产各自的交易情况，故本院无法确认400000元款项系支付购买讼争房产的购房款。且康惠清一次性付清讼争房产一手住房购置贷款本金及利息也是在讼争房产被查封后，即讼争房产购房款在查封前并未全部支付，故康惠清关于解除对址于厦门市同安区祥桥二里50号2904单元房产的查封的诉讼请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
驳回原告康惠清的诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告康惠清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 刘晓洪
代理审判员 范功怡
人民陪审员 杨红霞
二〇一五年四月二日
书 记 员 ＸＸ杰
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。