上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初7410号
原告：上海众新五金有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：阮梅华，总经理。
委托诉讼代理人：张磊，上海磊天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。
被告：上海臻健电子有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：周志强，董事长。
委托诉讼代理人：刘满江，上海九泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱江婷，上海九泽律师事务所实习律师。
原告上海众新五金有限公司与被告上海臻健电子有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，因案情复杂，本院转为适用普通程序，并于2017年9月28日、11月2日、12月26日三次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林梓琳及被告的委托诉讼代理人刘满江到庭参加了三次庭审、被告的委托诉讼代理人朱江婷到庭参加了第三次庭审。经本院院长审批，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还位于上海市松江区新桥镇民强路XXX号2号房二楼428.75平方米的房屋(以下简称“涉案房屋”)；2.判令被告支付原告2016年4月1日至2017年3月30日的租金(含税)366,210元(人民币，下同)，并支付自2017年4月1日起至实际返还租赁物之日止的使用费(按每年313,000元的标准计算)；3.判令被告向原告支付水电费225,899.94元(该款系应付水电费总额减去被告所有已付款后的余额)；4.判令被告向原告支付滞纳金(以日千分之三的标准分四笔计算，每笔均以三个月的不含税租金合计78,250元为基数，各笔分别从2016年4月1日、2016年7月1日、2016年10月1日、2017年1月1日起算，均计算至实际清偿日止)。审理中，原告将上述诉请2变更为：判令被告支付原告2016年10月1日至2017年3月30日的租金(不含税)156,500元，并支付自2017年4月1日起至实际返还租赁物之日止的使用费(按每年313,000元的标准计算)；将上述诉请3变更为：判令被告向原告支付水电费382,399.94元；将上述诉请4变更为：判令被告向原告支付滞纳金(以日千分之三的标准分两笔计算，每笔均以三个月的不含税租金合计78,250元为基数，各笔分别从2016年10月1日、2017年1月1日起算，均计算至实际清偿日止)。事实和理由：2016年4月，原、被告签订《承包协议》，约定由被告向原告租赁涉案房屋，期限自2016年4月1日至2017年3月30日，合同对承包费标准、支付方式、水电费支付、迟延付款滞纳金等进行了约定。合同签订后，原告按约履行了相关义务，但被告却未按约支付相关费用，经多次催告无果，且租期届满后也未及时返还租赁物，原告无奈提起诉讼，望判如所请。
被告辩称，首先，并非被告不愿返还租赁物，而是原告非法留置了被告的机器设备，导致被告既无法生产也无法腾退房屋，并导致损失进一步扩大。据此，原告无权再收取合同到期之后的使用费。其次，原告在应付租金上加收17%的税金缺乏依据。被告已付款共计469,357.06元，该金额包含全部合同租期的租金及部分水电费。由于经营困难，被告虽然确实存在未按约付租的情形，但原告对此是知情且谅解的，故被告无需支付滞纳金。即便需要支付的，原告主张的计算标准也过高，要求调整。对于水电费，原告的交费明细单上看不出峰平谷，被告对此一直有异议。故不同意支付。
本院经审理认定事实如下：原告为涉案房屋登记的权利人。
原告曾作为甲方，与被告作为乙方签订《承包协议》，约定由被告向原告承包涉案房屋，作为乙方生产和经营场所，不准转包。承包费每年313,000元。乙方使用的水、电，均装表计量，按园区同等收取，每月付清。承包费实行先付后用，付款方式为起始期前一周之前付清，并付三押一，押金待协议期满乙方付清各种费用后，退房时一次性无息归还，乙方推迟付款甲方除收取每天千分之三的滞纳金外，有权单方面提前终止协议，并追究乙方的违约责任(乙方任何一期推迟付款，均属违约)，甲方收到款项后开具加工费发票(不含税)。承包期为一年，从2016年4月1日起至2017年3月30日，到期如无异议可续包。该协议另对其他相关事宜进行了约定。
2016年4月1日，原告将涉案房屋交付被告使用。诉讼中，双方确认被告已付款共计469,357.06元，分别为：2016年4月18日支付了104,333元，相关转账凭证上载明的用途为“货款”；2016年10月12日支付了6万元；2016年11月13日、11月14日、11月25日各付了10万元；2016年11月还付了5,024.06元；后五笔均未明确款项性质及用途。诉讼中，对于首笔104,333元，被告认为系合同约定的“付三押一”，即其中包含有相当于一个月租金的押金26,083元。原告则称其从未向被告收取过租赁押金。
诉讼中，双方对已付款469,357.06元的性质存在争议。被告认为其具体组成为一年租金313,000元、租赁押金26,083元及水电费130,274.06元。原告起初主张该已付款均为水电费，但诉讼中结合案情变更意见为：鉴于双方对已付款性质无法达成一致，故主张将该款按照债务到期的先后顺序抵充先到期的债务(不含违约金)。
诉讼中，原告称，诉请4中的水电费只是简称，实际上是包含水、电、三废和蒸汽等内容。原告向本院提供了增值税专用发票14张，分别为：2016年6月16日金额为52,607元，载明用途为2016年5月(水、电、三废、蒸汽)；2016年7月11日金额为72,648元，载明用途为2016年6月(水、电、三废、蒸汽)；2016年7月20日金额为91,552.50元(本金78,250元，加上税率为17%的税额13,302.50元)的2张，均载明用途为加工费；2016年8月9日金额为69,804元，载明用途为2016年7月(水、电、三废、蒸汽)；2016年9月20日金额为85,204元，载明用途为2016年8月(水、电、三废、蒸汽)；2016年10月13日金额为70,570元，载明用途为2016年9月(水、电、三废、蒸汽)；2016年11月8日金额为60,904元，载明用途为2016年10月(水、电、三废、蒸汽)；2016年12月5日金额为114,480元，载明用途为2016年11月(水、电、三废、蒸汽)，2016年12月5日金额为91,552.50元(组成同前)，载明用途为加工费；2017年1月9日金额为50,182元，载明用途为2016年12月(水、电、三废、蒸汽)；2017年2月8日金额为32,289元，载明用途为2017年1月(水、电、三废、蒸汽)；2017年3月7日金额为29,312元，载明用途为2017年2月(水、电、三废、蒸汽)；2017年3月20日金额为91,552.50元(组成亦同前)，载明的用途为加工费。被告确认上述14张发票均已收到。
此外，原告还提供了水电等费用的计算明细单，从2016年5月至2017年3月，每月一张，共计11张。前10张载明的金额与相应的上述增值税发票金额一致。原告称，在双方平时的结算中，这些计算明细单系与增值税发票一并交付被告。2017年3月的明细单载明金额为57,257元，对应的增值税发票也已开好，但因为联系不上被告，故该张明细单和发票均未能送达。后为避免税金的损失，原告将该张发票作废处理，此后未重开。对此，被告确认收到了前10张明细单，但对上面的数据和金额不认可。
诉讼中，被告称，合同到期后，原告于2017年4月8日停水停电。此后还将租赁物上锁。被告曾多次要求将机器设备搬离，但均遭原告拒绝，理由是被告欠付费用，由此导致被告迟迟未能腾退租赁物以及租赁物空置。对此，原告不予认可，并称其从未实施停水停电，也未将租赁物上锁，更不存在被告要求返还租赁物而原告不接收的情形。
审理中，关于租赁物的返还问题。为避免损失进一步扩大，本院作出释明，要求双方于2017年7月21日办理交接。但至期双方并未完成交接。对此，被告称，其于当天组织车辆及人员到场交接，但遭原告阻挠，双方协商未果遂报警。原告对被告报警一事无异议，但其指出，未完成交接的原因在于原告已申请对被告的机器设备进行现场查封，故不同意被告搬离。审理中，原告确实提出了财产保全申请，并要求对租赁物中的机器设备进行现场查封。对于该查封申请的妥当性，本院已释明风险，但原告依然坚持。
上述事实，主要有上海市房地产权证、《承包协议》、增值税发票、水电等费用明细单、释明笔录及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的《承包协议》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。该协议虽名为承包，但实为租赁。
首先，双方未再达成续租合意的情况下，租赁期间届满，被告应当返还租赁物。未及时返还的，还可参照合同约定的租金标准支付实际占有期间的使用费。故本院对原告所提返还房屋及使用费的诉请，依法予以支持。至于使用费的起算期间，被告称其在诉讼之前即多次要求搬离物品、腾退房屋，但未提供相应的证据予以证明，本院难以采信。然诉讼期间，被告已明确表示愿意搬离物品、返还房屋，以免损失进一步扩大，另外本院也就房屋交接问题进行了相关释明，并指定期限要求双方及时办理交接，但原告却以已申请财产保全为由拒绝办理，由此导致损失进一步扩大的责任，应由原告自行承担。故本院仅支持2017年4月1日至2017年7月21日期间的使用费。
其次，关于欠付租金、水电等费用如何认定的问题。双方对已付款情况并无异议，但对已付款性质争议很大。对此，本院认为，其一，关于已付款中是否含有租赁押金26,083元的问题，原告称其从未向被告收取过押金，但本院一则考虑到押金支付系合同明确约定的义务，二则被告主张首笔付款104,333元，从金额上讲亦刚好符合双方约定之“付三押一”的情况，三则根据日常生活经验，房屋租赁合同中支付押金是常态，故此，被告的主张更为合理，本院予以采信。至于该押金如何处理的问题，本院认为，可冲抵被告应付的费用。其二，由于双方对已付款性质起初各执一词，但却均未能提供相应证据证明自己的主张，在此情形下，本院认为原告最终所提的根据债务到期顺序优先抵偿先到期债务的主张，于法不悖，本院予以支持。至于水电等费用的问题，鉴于被告已实际收取了费用明细单及相应发票各10张，本院依法予以认定。需要指出的是，2017年3月明细单对应的水电等费用问题，虽然相关的明细单及发票并未送达被告，但从现有证据所反映出的交易惯例及费用情况来看，该费用的存在具有高度盖然性，本院依法也予以认定。被告辩称其对水电等费用的金额一直存有异议并口头提出过，但却并未提供相应的证据证明，本院不予采信。
最后，关于滞纳金，从性质上讲，滞纳金亦属于违约金的范畴，考虑到违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的判定既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度、双方履约的情况及原告的诉请等因素，故本院结合案情认为原告所提该项主张与约定相符且于法不悖，可予支持，计算期间亦无不妥，本院予以采纳。至于计算标准，在原告并未明确因被告违约给其造成损失具体金额的情况下，本院结合案情酌定为年利率24%。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海臻健电子有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海众新五金有限公司返还上海市松江区新桥镇民强路XXX号2号房二楼428.75平方米的房屋；
二、被告上海臻健电子有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海众新五金有限公司2016年10月1日至2017年3月30日期间的租金156,500元；
三、被告上海臻健电子有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海众新五金有限公司2017年4月1日至2017年7月21日期间的占有使用费96,043.84元；
四、被告上海臻健电子有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海众新五金有限公司水电等费用382,399.94元；
五、被告上海臻健电子有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海众新五金有限公司滞纳金(均以78,250元为基数，按年利率24%的标准，分两笔计算：第一笔从2016年10月1日起算、第二笔从2017年1月1日起算，均计算至实际清偿日止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,978元，财产保全申请费4,700元，合计诉讼费14,678元，由被告上海臻健电子有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 姚洪涛
人民陪审员 徐星华
二〇一八年一月十日
书 记 员 周昳歆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。