江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第1430号上诉人（原审被告）溧阳市铁建特种混凝土有限公司，住所地溧阳市经济开发区北郊工业园巨神路16号。法定代表人耿静生，该公司总经理。委托代理人姜为群，江苏名扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）潘月艳。委托代理人史俊，江苏顺邦律师事务所律师。上诉人溧阳市铁建特种混凝土有限公司（以下简称铁建公司）与被上诉人潘月艳租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2014）溧埭民初字第236号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审情况：潘月艳诉称，2009年8月22日，溧阳市建业特种水泥有限公司（以下简称建业公司）与铁建公司签订了一份《租赁协议》，该协议约定铁建公司承租建业公司位于凤凰路52号的55亩地及仓库、两层办公楼、码头、门卫等，租期从2009年8月25日至2024年8月24日。2012年9月1日，建业公司与铁建公司再次签订了一份《补充协议》，对原《租赁协议》进行补充，将原租金每年45万元变更为每年80万元。后建业公司与上海富域投资管理有限公司（以下简称富域公司）发生纠纷诉至法院并经法院依法判决，进入执行程序后，常州市中级人民法院于2012年11月22日查封了建业公司位于溧城镇昆仑开发区胥渚路的土地使用权（土地证号为溧国用2001字第00616号，实际使用面积为78733.9平方米）及地上全部建筑物、构筑物等。2013年4月10日，常州市中级人民法院裁定拍卖建业公司的上述财产，2013年5月21日，潘月艳全额支付成交价款，并取得了上述财产的所有权。常州市中级人民法院于2013年6月6日作出了（2007）常执字第248-2号民事裁定书，裁定建业公司位于溧城镇昆仑开发区胥渚路的土地使用权（土地证号为溧国用2001字第00616号，实际使用面积为78733.9平方米）及地上全部建筑物、构筑物、绿化等归潘月艳所有。故潘月艳取得了位于溧城镇昆仑开发区胥渚路的土地使用权及地上全部建筑物、构筑物、绿化等（其中包括上述《租赁协议》所涉的55亩地及附属设施）的所有权。潘月艳多次要求铁建公司根据《租赁协议》的约定按时、足额向潘月艳支付租金，但铁建公司至今分文未付。综上，建业公司与铁建公司签订的《租赁协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。潘月艳依法取得《租赁协议》所涉的土地使用权及地上全部建筑物、构筑物的所有权后，铁建公司理应向潘月艳支付租金。现铁建公司无正当理由拒不支付租金，侵害了潘月艳的合法权益。为了维护潘月艳的合法权益，依据《合同法》第229条、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第119条第2款及其他法律、司法解释的规定，特向贵院起诉，请贵院查明事实，判令铁建公司支付租金80万元。铁建公司辩称，铁建公司的租赁合同是与建业公司签订的，铁建公司是租赁建业公司的土地。2013年6月土地被潘月艳拍卖下来，现在潘月艳要向铁建公司收租金，潘月艳接收土地后应当重新与铁建公司签订合同。铁建公司当时租用的面积按合同约定是55亩，通过补充合同年租金是80万元，后因建业公司通过社会上的人员来对铁建公司进行骚扰，后划出去二十几亩给另外一家人经营，铁建公司实际使用的面积是30亩左右，租金算法是80万除55亩再乘以铁建公司实际使用的面积，其他的应向另外的承租人收租金。铁建公司的租金付到2013年9月份，要从2013年10月起付租金，付款方式是到期付，应要到2014年9月份付，现将铁建公司帐户查封，因没有到付款时间，铁建公司要求解封。原审经审理查明，2009年8月22日，建业公司与铁建公司签订了《租赁协议》，协议约定铁建公司承租建业公司位于凤凰路52号的55亩地及仓库、两层办公楼、码头、门卫等。租期从2009年8月25日至2024年8月24日，租金每年为45万元。2012年9月1日，建业公司与铁建公司对《租赁协议》重新签订了《补充协议》，《补充协议》对原《租赁协议》中的原租金从45万元提高到每年80万元。原《租赁协议》约定：建业公司在租用期间不得将场地另作转租、出售及其他用途。后建业公司与富域公司因债务发生纠纷，富域公司将建业公司诉至法院。2013年4月10日，常州市中级人民法院裁定拍卖建业公司的上述财产。2013年5月21日，潘月艳全额支付成交价款，并取得了上述财产的所有权。常州市中级人民法院于2013年6月6日作出了（2007）常执字第248-2号民事裁定书，裁定建业公司位于溧城镇昆仑开发区胥渚路的土地使用权（土地证号为溧国用2001字第00616号，实际使用面积为78733.9平方米）及地上全部建筑物、构筑物、绿化等归潘月艳所有。潘月艳依法取得了位于溧城镇昆仑开发区胥渚路的土地使用权及地上全部建筑物、构筑物、绿化等（其中包括上述《租赁协议》所涉的55亩地及附属设施）的所有权。庭审中，铁建公司称2013年6月土地被潘月艳拍卖下来，潘月艳接收土地后应重新与铁建公司签订合同。铁建公司当时租用的面积按合同约定是55亩，通过《补充协议》年租金是80万元，后因建业公司通过社会上的人员对铁建公司进行骚扰，划出去二十几亩给另外一家人经营，铁建公司实际使用的面积是30亩左右，租金算法是80万除55亩再乘以铁建公司实际使用面积30亩，其他的应向另外的承租人收租金。付款方式是到期付，铁建公司的租金付到2013年9月份，应到2014年9月份才付。铁建公司并提供支付租金的收款收据一张，收据号1986661，证明铁建公司在2012年9月1日向建业公司支付2012年9月1日至2013年8月30日的租金80万元。潘月艳对铁建公司的辩论意见与收款收据质证称，铁建公司没有提供相关证据证明是建业公司派人对铁建公司进行骚扰，铁建公司也不能证明是建业公司划出二十几亩给另外一家人经营。从铁建公司提供的收款收据可以证明，铁建公司租金是付到2013年8月30日，租金为80万元。原审法院认为，铁建公司租用建业公司土地、仓库、办公楼、码头、门卫等设施，并签订了《租赁协议》、《补充协议》。双方签订的《租赁协议》、《补充协议》是其真实意思表示，且并不违反相关法律规定，应属合法有效。2013年4月10日，因建业公司对外欠债，常州市中级人民法院拍卖建业公司位于溧城镇昆仑开发区胥渚路的土地使用权（土地证号为溧国用2001字第00616号，实际使用面积为78733.9平方米）及地上全部建筑物、构筑物、绿化等，2013年5月21日，潘月艳拍得溧城镇昆仑开发区胥渚路的土地使用权（土地证号为溧国用2001字第00616号，实际使用面积为78733.9平方米）及地上全部建筑物、构筑物、绿化等，取得了上述财产的所有权。合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。铁建公司与建业公司签订的《租赁协议》、《补充协议》，在潘月艳取得建业公司所有的土地与房屋所有权后，铁建公司的租赁关系即发生转变，出租关系的主体是潘月艳。潘月艳起诉铁建公司要求给付租金于法有据，法院予以支持。对潘月艳租金数额的认定与何时给付租金，有铁建公司提供支付租金的收款收据（收据号1986661），证明铁建公司在2012年9月1日向建业公司支付2012年9月1日至2013年8月30日的租金80万元，故法院对潘月艳要求铁建公司支付2013年9月1日至2014年8月30日的租金80万元予以支持。对铁建公司称建业公司通过社会人员对其进行骚扰，划出去二十余亩给他人经营，实际使用面积是30亩左右，因铁建公司未提供相应证据证实，法院不予采信。铁建公司认为租金付到2013年9月份，应到2014年9月份才付租金的答辩意见，与事实不符，法院不予采信。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，作出如下判决：溧阳市铁建特种混凝土有限公司应于本判决生效之日起10日内向潘月艳给付租金800000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取5900元，诉讼保全费4520元，合计10420元，由铁建公司负担。上诉人铁建公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误。2012年10月，原出租人建业公司强行收回了铁建公司承租的25亩土地，划出去给他人经营。也就是说，自2012年10月份起铁建公司实际只使用到租赁协议中的30亩土地，为此，铁建公司曾多次与原出租人建业公司协商，均无结果。二、原审判决适用法律不当。1、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”租赁合同是双务合同，铁建公司作为承租人的义务是支付租金，为此铁建公司已按举证规则提供了铁建公司向建业公司支付2012年9月1日至2013年8月30日的租金80万元的事实。而作为出租人的潘月艳，应当负有证明其已按租赁协议约定，向铁建公司提供55亩土地及地上建筑物、构筑物、绿化的举证责任。不让义务人去证明其有无履行了义务，而让权利人去证明其没有享受到权利，原审判决的举证责任分配显然违反了举证规则。这种基本事实无需举证，到现场一看便知。2、承租人的义务是支付租金，而作为出租人的义务则要向承租人提供租赁物并保障承租人对租赁物的使用。本案中，铁建公司已经按约支付了80万元租金的情况下，前出租人建业公司与后出租人潘月艳都未能按约向铁建公司提供并保障55亩土地的使用。铁建公司根据合同法有关双务合同履行抗辩权的规定，完全有理由停止履行相对应的义务。而原审法院在出租人未能履行提供租赁物义务的前提下，要求承租人承担租金义务显然是于法无据。综上，请求撤销原审判决，改判铁建公司不支付潘月艳租金。二审查明的事实与原审相同，本院对原审查明的事实予以确认。二审查阅了申请人富域公司与被申请人建业公司的执行案卷，在执行过程中，承办法官在2012年1月、2月分别找承租人铁建公司作了谈话笔录，向铁建公司了解其房屋租赁情况，铁建公司从未提及有关建业公司强行收回了铁建公司承租的25亩土地给陶忠租赁使用的事实。二审另查明，2014年10月潘月艳再次到原审法院起诉铁建公司，要求判令解除租赁合同并迁让，铁建公司支付自2014年9月至搬迁时实际使用期间按年租金80万元的租金标准的使用费，该案现已立案受理，但尚未结案。二审中，上诉人铁建公司向本院提交了以下新证据：1、照片5张，2、建业公司出具的情况说明。证明整个租赁场地已经进行了分割，靠河道的左手边是铁建公司在使用，右手边围墙隔开的是案外人陶忠使用的。被上诉人潘月艳认为照片不能反映承租面积减少的事实。即使按照铁建公司所说，是出租人强行拿走25亩土地，也是出租人的违约行为，铁建公司应该向出租人主张违约责任，包括减少租金，然而建业公司一直没有这么做，也没有提供这方面的证据。建业公司出具的情况说明不能起到证明作用，建业公司应该提供其与陶忠之间的租赁协议，且建业公司的公章和情况说明上的公章有明显差别。另外，二审中，上诉人铁建公司申请法院到凤凰路52号租赁地现场进行调查，并向租赁土地实际占有人陶忠取证。法院到现场进行了查看，发现铁建公司所使用的场地有围墙分割。法院与陶忠进行了联系，想向其了解有关房屋的租赁使用情况，但陶忠拒绝配合。本院认为，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。2009年8月起铁建公司开始租用建业公司坐落于凤凰路52号约55亩地及仓库、办公楼、码头、门卫等，现铁建公司主张2012年10月建业公司强行收回了铁建公司承租的25亩土地出租给他人使用，应由铁建公司提供证据证明合同的变更情况。根据法院的现场查看，铁建公司租赁土地中的部分土地被他人占有、使用，但铁建公司提供的证据无法证实铁建公司的土地被他人占用系建业公司所为，且他人长期无偿占有铁建公司租赁的土地，而铁建公司从未就此事与建业公司进行交涉亦有违常理。在租赁合同履行过程中，铁建公司主张合同进行了变更依据不足，故铁建公司以潘月艳未完全履行租赁合同的义务为由拒付租金，理由不成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人铁建公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  万扬飞审 判 员  奚 旭代理审判员  袁海燕二〇一四年十二月十五日书 记 员  王 浩