福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0402民初1558号原告：过淑华，女，1953年6月23日出生，汉族，住福建省泰宁县。委托诉讼代理人：曾若人，福建闽中律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾水旺，福建闽中律师事务所律师。被告：陈子生，男，1973年8月23日出生，汉族，三明市林立房地产开发有限公司董事长，住三明市梅列区。委托诉讼代理人：张健超，福建枫桦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林莉莉，福建枫桦律师事务所律师。被告:三明众祥房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区乾龙新村361幢一层。法定代表人:黄维谋，董事长。委托诉讼代理人;王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。原告过淑华与被告陈子生、三明众祥房地产开发有限公司（以下简称众祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾若人、曾水旺，被告陈子生的委托诉讼代理人林莉莉，被告众祥公司的委托诉讼代理人王柳莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。过淑华向本院提出诉讼请求：1.解除过淑华与陈子生2014年10月17日签订的《房屋买卖合同》中车位部分房产的房屋买卖合同；2.陈子生、众祥公司共同返还过淑华购买车位部分房产价款人民币276250元，并返还店面不足面积部分价款人民币49010元，合计325260元；3.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年10月17日，过淑华与众祥公司股东即陈子生签订一份《房屋买卖合同》，约定：过淑华向陈子生购买其坐落于三明市××龙新村“吉祥福邸”361幢负一层30号店面房产（含计产权店面和计产权车位），建筑面积49.418平方米（其中车位部分房产面积8.5平方米），合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准。上述房产单价为32500元/平方米，总价1606085元，等等。《房屋买卖合同》签订后，过淑华按照约定要求支付了价款1606085元。该房屋之店面部分，已办理完成产权转移登记至过淑华名下，登记面积39.41平方米，比约定面积少1.508平方米。但车位之产权转移登记至今无法办理。《房屋买卖合同》中的店面房产由店面和计产权的车位部分组成。就车位部分的房产买卖而言，由于陈子生的违约等原因导致无法完成产权转移登记，致过淑华无法实现签订《房屋买卖合同》的目的，根据《中华人民共和国合同法》等有关规定，过淑华有权解除车位部分房产的房屋买卖合同。车位部分房产的房屋买卖合同解除后，陈子生应当返还过淑华车位部分房产的价款。截止起诉之日，过淑华已二次书面催促陈子生解除双方2014年10月17日签订的《房屋买卖合同》之车位买卖合同部分，要求退车位购买价款和店面不足面积部分的价款。同时，众祥公司对《房屋买卖合同》约定之车位部分房产无法办理完成产权转移登记之后果具有共同过错，应承担共同责任。陈子生辩称，1.解除本案《房屋买卖合同》中车位部分房产的房屋买卖合同违反公平合理原则。依《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，双方均要尽返还义务。目前案涉的车位部分房产已与过淑华购买的店面作为一个整体在统一使用。若解除合同、返还车位，势必打破原有店面的经营，不利于各方的生产、生活。且案涉车位部分的房产于2014年10月20日即已交付过淑华使用，过淑华也将车位部分房产与店面作为一个整体统一出租给他人，收取房租多年。2.过淑华要求陈子生返还店面不足部分价款49010元，缺乏事实和法律依据。虽然案涉店面产权登记面积为39.41平方面，比合同约定面积少1.508平方米，但双方签订的《房屋买卖合同》中约定“若合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意不另补房价款，仍按本条款约定价款支付”，且依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，双方同意面积差异不补差价，过淑华要求陈子生返还店面不足部分价款，缺乏事实和法律依据。众祥公司辩称，1.三明众祥房地产开发有限公司不是适格的被告。本案为商品房买卖合同纠纷，根据我国民法通则及合同法等相关法律规定，合同具有相对性，即合同仅仅约束合同的双方当事人，对第三方无约束力。在就车位的商品房买卖关系中，签订合同的当事人并不是众祥公司，众祥公司也没有收取过淑华任何款项。因此，过淑华只能向与其产生合同关系的相对方提出请求。2.本案不构成表见代理，众祥公司不承担赔偿责任。众祥公司未以任何形式授权陈子生作为其代理人出售8.5平方米车位事宜，且在庭审中，陈子生提及的众祥公司股东内部分配确认书也明确未包含8.5平方米车位。对陈子生销售8.5平方米车位的行为，众祥公司是完全不知情的。陈子生是以自己的名义而非以众祥公司的名义与过淑华签订房屋买卖合同，现众祥公司对陈子生的行为不予认可，故陈子生的行为不构成表见代理，过淑华仅以陈子生是众祥公司的股东来推定其具有代理权与法律规定不符。因此，众祥公司不应承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案经开庭审理，查明以下事实：1.2014年10月17日，过淑华与陈子生签订《房屋买卖合同》，约定：陈子生同意将其坐落于乾龙新村“吉祥福邸”361幢30号负一层店面，计建筑面积49.418平方米房产（单价为32500元/平方米），含延伸部分车位计产权面积8.5平方米出售给过淑华。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；双方同意该店面成交总价为1606085元，若合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意不另补房价款，仍按本条款约定价款支付。陈子生应于2016年2月28日前办理房产证，若陈子生不能如期办理房产证，每逾期一日，陈子生应向过淑华支付所收款项的日万分之三的违约金。本合同若发生纠纷由陈子生所在地人民法院管辖。2014年10月17日、2014年10月20日陈子生分别向过淑华出具收据，证明已收到过淑华支付1200000元、406085元购房款。2.2016年2月3日，过淑华与众祥公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：过淑华购买的商品房用途为商业营业用房，该商品房为三明市××龙新村361幢负一层30号房，建筑面积39.41平方米，其中，套内建筑面积39.2平方米，分摊共有建筑面积0.21平方米，属钢混结构,层高为4.5米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米2100元，总价款为827610元；签订本合同前，过淑华已向众祥公司支付定金827610元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；因众祥公司的原因，过淑华未能在该商品房交付之日起365天内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意，过淑华不退房，众祥公司按日支付已收房款0.01‰的违约金。本合同若发生争议由房屋所在地人民法院管辖。当日，众祥公司向过淑华出具销售不动产统一发票，金额为827610元。2016年4月15日，过淑华取得坐落于梅列区乾龙新村361幢负一层30号房屋的产权证（房产证号：明房权证梅列字第××号），建筑面积39.41平方米。3.案涉房屋由店面和店面后延伸车位两个部分组成，延伸车位部分已与过淑华购买的店面作为一个整体在统一使用，其中店面部分已经取得房产证，延伸车位部分至今尚未取得产权证，且庭审中陈子生明确表示不会办理延伸车位部分的产权证。本院认为，过淑华与陈子生签订的《房屋买卖合同》、与众祥公司签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。《房屋买卖合同》订立后，过淑华按约履行了支付商品房价款的义务，陈子生未按合同约定履行办理房屋车位部分的产权证，已构成违约，依法应承担违约责任。案涉房屋由店面和延伸车位两个部分组成，过淑华与陈子生都认可签订的《房屋买卖合同》中延伸车位部分与店面部分是可分的，现陈子生明确表示不会办理延伸车位部分的产权证，双方签订的合同中关于延伸车位部分的合同目的已无法实现，故过淑华要求解除与陈子生2014年10月17日签订的《房屋买卖合同》中车位部分房产的房屋买卖合同，于法有据，应予支持。车位部分的房屋买卖合同解除后，过淑华应将房屋中延伸车位部分的面积8.5平方米归还给陈子生，陈子生应返还过淑华购买车位部分房产价款276250元（32500元/平方米×8.5平方米）。案涉《房屋买卖合同》中约定“若合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意不另补房价款，仍按本条款约定价款支付”，表明双方在签订合同时已经考虑到合同约定面积与产权登记面积会有差异的情况，双方均同意按已经约定价款计算不另补差价，是双方当事人自由处分自己权利的表现。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，关于出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理的规定，过淑华要求陈子生返还店面不足部分价款，没有约定和法律依据，不予支持。过淑华与众祥公司签订《商品房买卖合同》后，众祥公司已依约履行交房、办证等义务，过淑华也依约支付购房款，双方合同约定的权利义务已经履行完毕。过淑华与陈子生签订的《房屋买卖合同》是陈子生以自己的名义与过淑华签订的，没有得到众祥公司的确认和追认，且购房款全部由陈子生收取，众祥公司没有收取任何款项，该合同对众祥公司不发生法律效力，众祥公司不应承担相应责任，故过淑华要求众祥公司与陈子生共同返还购买车位部分房产价款276250元及店面不足面积部分价款49010元，没有约定和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:解除过淑华与陈子生于2014年10月17日签订的《房屋买卖合同》中延伸车位部分房产的房屋买卖合同；陈子生应于本判决生效之日起十日内返还给过淑华购买车位部分的购房款276250元；过淑华应于本判决生效之日起十日内将位于梅列区乾龙新村361幢负一层30号房的延伸车位部分（8.5平方米）返还给陈子生；驳回过淑华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6279元，因适用简易程序审理，减半收费3140元，由过淑华负担368元，陈子生负担2772元（该款应于案件生效后十日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。代理审判员  张慧闽二〇一六年十月二十七日书 记 员  吕 文附：本判决所依据的具体法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。