北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第840号
原告金燕，女，19xx年x月xx日出生。
委托代理人崔学铭，天津民合律师事务所律师。
被告北京温尔居建筑工程有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢6-89室。
法定代表人陈玉，总经理。
委托代理人陈银，男，19xx年xx月xx日出生，该公司职员，住武汉市江汉区。
委托代理人陈巴特，北京市铭盾律师事务所律师。
被告北京天佑众成房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区汤立路218号3层321。
法定代表人廉靖，总经理。
原告金燕与被告北京温尔居建筑工程有限公司（以下简称：温尔居公司）、北京天佑众成房地产开发有限公司（以下简称：天佑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金燕及委托代理人崔学铭、被告温尔居公司的委托代理人陈银、陈巴特到庭参加诉讼。被告天佑公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金燕诉称：原告自2010年10月初开始，通过被告温尔居公司所散发的售楼传单得知被告以4500元/平米的价格出售位于北京市大兴区芦城工业园xx路x号院多套房产，原告感觉价格非常便宜，便到被告处咨询相关情况，在被告送水、送电、取暖等诸多承诺之下，原告感觉该房屋非常划算，就决定购买被告的房屋。被告温尔居公司和被告天佑公司是合伙人的关系。2010年10月8日至20日期间，原、被告就12套房屋分别签订了名为《房屋租赁合同》实为房屋买卖的合同(注:该合同为被告提供的格式合同，被告说该房产不能直接进行买卖，双方只能签订租赁合同)，原告依照上述合同先后向被告天佑公司通过POS机刷卡的形式支付了2832975元，其余款项原告是给付被告温尔居公司的现金，总计购房款项300多万元，后被告向原告交付了12套房屋。上述房产交付后，由于所交付房屋不符合交付使用条件，原告无法进行装修。直到2012年6月份，被告才通知原告可以对所购买房屋进行装修。2012年7月21日，由于被告的责任，造成原告所购置的房产被雨水浸泡，损失严重。后经双方协商，被告自愿将原出售的房产(除x号楼(B101/B103)外，其余变更为现在出售给原告的十三套房产，其中包括被告自愿给付原告一套53平米的房屋(折价:212000元)，作为赔偿给原告造成的经济损失。时至2012年11月份装修完毕，后由于被告无法向所购置房屋进行供暖，导致原告在当时还是无法居住及使用房屋。被告出售给原告的房产均为未取得任何审批、许可的违法建筑，其通过与原告签订《房屋租赁合同》的合法形式掩盖其违法卖房、从中获利的非法目的，且双方所签的全部合同文本均为被告提供的格式合同，合同中有诸多违法及无效条款。被告在出售上述房产后至今，一直存在隐瞒真相的欺诈行为。早在2010年12月份，北京市大兴区国土资源分局对被告违法建设的房产进行了部分拆除，并且向被告的法定代表人陈玉下发了《国土资源行政处罚决定书》，2011年4月份国土局又对被告所建房屋设置了院墙。原告得知上述情况后，先后多次找被告的法定代表人陈玉交涉此事，而其法定代表人一方面修复被拆建筑，拆除院墙，私自撕掉封条，并敷衍原告说:其有关系，房屋可以装修，这些房产很快就能合法了。另一方面，被告的法定代表人陈玉又认可了国土局的处罚决定，没有申请行政复议。另，被告所售的房屋，冬天不供暖，垃圾不清运，在售房时向原告承诺的事项均未兑现，原告根本无法正常的居住及使用。综上所述，由于被告上述诸多违法、欺诈行为己严重的损害了原告的合法权益。现要求：1、依法确认原、被告双方签订的编号为：NO.1#门脸房、NO.1#402、NO.2#202、NO.2#302、NO.2#402、NO.3#202、NO.3#402、NO.3#2011、NO.3#2012、NO.3#2036、NO.3#2037的《房屋租赁合同》无效；二、判令二被告返还原告所交款项共计人民币2677905元，并支付利息（自2010年12月31日起以银行同期贷款利率6%计算至实际给付之日止的利息）；3、诉讼费用由被告承担。
被告温尔居公司辩称：1、原告与被告签订的房屋租赁合同的内容符合房屋租赁合同的规定，所以本案的案由应该是房屋租赁合同纠纷，而不是现在的案由。2、双方签订的房屋租赁合同没有违反国家法律的规定，都是有效的，原告的第一项诉讼请求没有法律依据，从而导致后面的诉讼请求都没有依据。3、原告先后于2010年10月14日、2010年10月29日、2010年11月9日、2010年12月31日两个多月的期限内先后四次与被告签订房屋租赁合同，可见原告本人当时对房屋的基本情况是完全明知的，如果合同无效的话原告自身也存在着重大过错。4、原告租赁被告的房屋之后，一直对外出租，收取租金至今，原告一直在收益，并且原告是一种投资经营行为，收益至今。5、涉案房屋是由两个被告共同投资建设，并分享利益，最初的用途为公司宿舍，被告只是把多余的部分用于出租，在分享利益方面，天佑公司的比例是55%，温尔居的比例是45%，原告支付的房屋租金数额是3075865元，而不是原告诉状中的数额，在原告支付的总租金中有1691725.75元已经分配给了天佑公司，1384139.25元分配给了温尔居公司，如果涉及到返还的话两个被告应该按照比例来分担。
被告天佑公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2010年10月14日，温尔居公司（出租方，甲方）与金燕（承租方，乙方）签订《房屋租赁协议》（以下简称：第一份租赁协议），相关内容为：甲方房屋坐落于北京大兴芦城工业区创立路3号，位于负壹层，共壹套，该房屋位于温尔居公司院内x号楼x-（-101），建筑面积54.17平方米，该房屋所占土地使用权以租赁方式取得；该房屋用途为居住；租赁期限自2010年12月31日至2055年6月30日；该房屋月租金为452元整，租赁期间，如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准，除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金；乙方应于本合同生效之日向甲方支付全部租金108340元，该房屋租金按20年租赁期由乙方一次性支付甲方进行结算，计108340元，折合月租金452元/月，由乙方于入住前交付给甲方，同时甲方将再赠送25年居住权给乙方；如该房屋在45年居住期内出现非甲方所能控制的拆迁或其他政府行为导致乙方不能正常居住的，政府赔偿地上建筑物的损失款归乙方所有，或按国家相关政策执行，45年后的情况按国家相关政策执行；正常的房屋大修由甲方统一施工，修理费用由乙方承担，按总房租的2%计收，乙方入住前向甲方一次性交纳，由甲方统一管理，日常的房屋维修费用，由乙方承担；因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需经征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水费每吨人民币2.2元，电费每度人民币1元；2.供暖费按北京市地区供暖标准收费每平方米建筑面积人民币16.5元（一个供暖季）；3.物业管理费：每月每平方米人民币0.52元；以上收费标准是根据北京现行收费标准制定，当收费标准调整时应该按照调整后的标准支付，在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用房屋有关的费用，均由乙方支付；因乙方责任终止合同的约定：乙方由下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租方的房屋转让、转借他人或擅自调换使用；2.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途......5.利用承租房屋进行违法活动；6.故意损坏承租房屋；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效；如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿；租赁期间双方必须信守合同，出现政策原因导致房屋无法继续出租给乙方的，甲方将未履行出租义务的期间所对应的租金退还给乙方，按照租赁期为20年计算，且不包含利息；如果乙方不愿意继续承租的，所支付的租金不予退还。
此后不久，温尔居公司与金燕又陆续签订另外17份《房屋租赁协议》。金燕自温尔居公司共计租赁18套房产，其中14套是地下室。房屋在交付金燕使用时是毛坯房，金燕进行了相应装修。
2012年10月10日，温尔居公司出具《证明》，主要内容为：兹有金燕，租赁温尔居公司员工宿舍楼，因公司施工方责任致使当事人地下室（x号楼x单元x103、x单元x101、x102、x单元x101、x102、x103；x号楼x单元x101、x103；x号楼x单元x101、x103、x单元x101、x单元x101、x102；x号楼x单元x101）十四套房屋于2012年7月21日因遭到大暴雨侵袭，被雨水所淹，由于房屋内已全部装修完毕，所有设备设施因雨水浸泡损坏，不能正常居住，为此当事人多次上访至黄村镇政府，为了妥善解决问题，经多次协商，当事人所租赁的以上十四套房屋除x号楼（B101/B103）之外，其余12套房屋（808.31平米）按照地上租售价格折合面积约404.155平米，另因本次事故所带来的损失，根据当事人的要求给付一套房屋（53平米）左右，作为财产损失补偿。共计457.155平米。现就以上相关事项，双方平等协商一致，温尔居公司将x号楼x单元202、402房间；x号楼x单元202、402房间；x号楼x单元202、402房间；门脸房（x号楼x单元101）共7套房间总计465.84平米作为调换当事人以上除x号楼x单元x101/x103之外所租赁的其他12套房屋。金燕在上述《证明》上签字确认。
在上述《证明》出具后，温尔居公司与金燕对调换及补偿后的7套房屋签订了新的《房屋租赁协议》，基本内容与此前的合同内容相同，但是新的协议的落款时间没有按照实际签字日期书写，书写的是2010年的时间。经双方确认，在进行后7套房屋置换的时候，金燕没有交钱，但是温尔居公司又按照新的7份合同载明的总租金给金燕开具了新的收据，被置换房屋的旧收据由温尔居公司收回。金燕另确认在换房的时候，没有正好是53平米的房屋，实际给的房屋面积大于53平米，也没有补钱，新的收据中包含了这套大于53平米房屋的钱。现金燕实际使用的房屋对应的房屋租赁协议载明的签订日期、房号、月租金、总租金分别为：
1、协议载明签订日期2010年10月14日，房屋为x号楼x-（-101），月租金452元，总租金108340元。
2、协议载明签订日期为2010年10月14日，房屋为x号楼x-（-103），月租金为674元，总租金为161740元。
3、协议载明温尔居公司签字日期为2010年10月29日，金燕签字日期为2010年12月31日，房屋为2号楼1单元302，月租金为1085元，总租金为260370元（该套房屋起初为案外人曹代春租赁，后曹代春退出，金燕将曹代春支付的款项退还曹代春后由金燕租赁）。
4、协议载明签订日期2010年11月9日，房屋为x号楼x单元101，月租金1078元，总租金258525元。
5、协议载明签订日期2010年11月9日，房屋为x号楼x单元102号，月租金1085元，总租金260370元。
6、协议载明签订日期2010年11月9日，房屋为x号楼x单元103号，月租金1700元，总租金408060元。
7、协议载明签订日期2010年12月31日，房屋为x号楼x单元402号，月租金为964.30元，总租金231440元。
8、协议载明签订日期2010年12月31日，房屋为x号楼x单元202号，月租金为964.30元，总租金231440元。
9、协议载明签订日期2010年12月31日，房屋为x号楼x单元402号，月租金为964.30元，总租金231440元。
10、协议载明签订日期2010年12月31日，房屋为x号楼x单元202号，月租金为964.30元，总租金231440元。
11、协议载明签订日期2010年12月31日，房屋为x号楼x单元302号，月租金为978.30元，总租金234800元。（原告主张出具证明的时候202已经有人居住，证明上的x号楼x单元202应为x号楼x单元302）。
12、协议载明签订日期2010年12月31日，房屋为x号楼x单元101号，月租金为1950元，总租金468000元。
13、协议载明签订日期2010年12月31日，房屋为x号楼x单元402号，月租金为978.30元，总租金234800元。
其中上述房屋中序号1-6为2010年租赁的房屋，序号7-13为2012年置换后的房屋。
庭审中，被告温尔居公司提交转让协议、收据、银行转账凭证，拟证明原告在诉讼期间将x号楼x单元302及x号楼x单元103出售给了李琳，价款是67万元。原告对上述材料予以认可，主张：目前只收到定金30万元，房屋买卖还没有完成；陈玉在春节的时候去我家，我方要求对方把房子弄出去几套，陈玉说卖给我得了。被告温尔居公司确认上述转让协议中受让人为陈玉妻子的妹妹。
关于已收款项问题。原告主张：根据13张收据（旧收据6张、新收据7张）统计的数额为3320765元；根据向天佑公司转账的刷卡小票（共计5张，日期及数额分别为2010年10月13日577120元及50万元、2010年10月15日612000元及216900元、2010年11月9日926955元，以上合计2832975元）加上付给曹代春的260370元共计3093345元；7张新收据对应的面积为465.84平方米，经过协商，地下室两平方米折地上一平方米，53平米对应的价格为4000元一平方米。经查，金燕手中6张旧收据金额为1457405元，温尔居公司收回的12张旧收据金额为1618460元，18张旧收据金额为3075865元。
关于涉案房屋及土地问题。温尔居公司主张：土地是温尔居公司从北京统一石油化工有限公司合法租赁的；涉案房屋没有规划审批手续。经查，2010年12月30日，北京市国土资源局曾经作出国土资源行政处罚决定书，相关内容为：当事人陈玉，地址大兴区黄村镇芦城工业区，你未办理合法用地手续，租用北京统一石油化工有限公司土地总面积10016.82平方米建厂房、职工宿舍及其他附属设施的行为，违反了土地管理法的规定，拟对你作出如下行政处罚：1、责令陈玉退还非法占用的土地10016.82平方米；2、没收陈玉在非法占用的10016.82平方米土地上新建的建筑物和其他设施；3、对陈玉处以罚款，对非法占地面积10016.82平方米处以每平方米16元人民币的罚款，即160269.12元人民币。
关于二被告的关系。被告温尔居公司主张：与天佑公司合作建房，天佑公司施工出一部分资金，建成房屋中的62%由天佑公司使用，38%由温尔居使用；从金燕那里收的钱是天佑公司收的，刷的他们公司的pos机，我方开收据，我方和天佑公司后来就把钱分了，天佑公司是55%，我公司是45%。
本案在审理过程中，被告温尔居公司提交2份政府部门文件复印件（拟证明涉案房屋占用的土地符合北京市城镇规划及用途管制）、租赁合同复印件（拟证明涉案房屋占用的土地是被告温尔居公司从北京统一石油化工有限公司合法租赁取得使用权的工厂用地，租赁期限长达50年），被告温尔居公司申请法院调取上述材料原件。上述申请与本案无关，本院不予准许。
以上事实，有原、被告双方当事人的陈述、房屋租赁协议、证明、国土资源行政处罚决定书等证据在案佐证。
本院认为：金燕与温尔居公司所签订的《房屋租赁协议》约定了房屋用途、租赁期限、租金标准、维修养护责任、装修改造等相关内容，根据上述内容本院确认双方为租赁合同关系。原告主张双方为买卖合同关系，依据不足，本院不予采信。在双方达成置换协议及赔偿协议并实际履行后，关于置换部分，新签订的租赁协议已经取代了原有的租赁协议，本院根据原告金燕的要求，处理置换后的租赁协议、赔偿部分及未置换部分的原有租赁协议共计11份。温尔居公司未提交涉案11套房屋的规划审批手续，故应确认双方关于涉案11套房屋签订的《房屋租赁协议》无效，被告温尔居公司应当返还已经收取的相应款项，其中作为赔偿的53平方米房屋对应的价款也应一并返还，超过53平方米的部分对应的价款不应返还。关于原告金燕要求的利息损失，依据不足，本院不予支持。关于金燕要求被告天佑公司承担连带责任的诉讼请求，因涉案房屋的租赁合同系原告与被告温尔居公司签订，应按照合同相对性承担责任。被告温尔居公司与被告天佑公司之间属于其他法律关系，原告要求天佑公司承担连带责任，依据不足，本院不予支持。对于房屋腾退问题，双方均未主张，可以另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告金燕与被告北京温尔居建筑工程有限公司签订的十一份《房屋租赁协议》无效，具体见清单；
二、本判决生效后十日内，被告北京温尔居建筑工程有限公司返还原告金燕款项共计二百六十四万五千零五元；
三、驳回原告金燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万八千二百二十三元，由被告北京温尔居建筑工程有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马建庆
人民陪审员 张书发
人民陪审员 张景华
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 韩 路
附：十一份《房屋租赁协议》清单
1、协议载明签订日期2010年10月14日，房屋为x号楼1-（-101）;
2、协议载明签订日期为2010年10月14日，房屋为x号楼1-（-103）;
3、协议载明北京温尔居建筑工程有限公司签字日期为2010年10月29日，金燕签字日期为2010年12月31日，房屋为x号楼x单元302；
4、协议载明签订日期2010年11月9日，房屋为x号楼x单元101；
5、协议载明签订日期2010年11月9日，房屋为x号楼x单元102号；
6、协议载明签订日期2010年12月31日，房屋为x号楼x单元402号；
7、协议载明签订日期2010年12月31日，房屋为x号楼x单元202号；
8、协议载明签订日期2010年12月31日，房屋为x号楼x单元402号；
9、协议载明签订日期2010年12月31日，房屋为x号楼x单元202号；
10、协议载明签订日期2010年12月31日，房屋为x号楼x单元101号；
11、协议载明签订日期2010年12月31日，房屋为x号楼x单元402号。
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