黑龙江省林甸县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）林民初字第452号
原告：程敏，女，汉族，住所地黑龙江省林甸县。
被告：林文，女，汉族，住所地黑龙江省林甸县。
委托诉讼代理人：姜来金，黑龙江佰行律师事务所律师。
被告：张立军，男，汉族，住所地黑龙江省林甸县。
被告：大庆市曙光房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市林甸县林甸镇建设路西四道街路南。（以下简称曙光公司）
法定代表人：李国光，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李尚华，男，汉族，该公司职工，住所地黑龙江省林甸县林甸镇。
原告程敏与被告林文、张立军、曙光公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月16日、2015年11月18日二次公开开庭审理。原告程敏、被告林文委托诉讼代理人姜来金、被告张立军、被告曙光公司委托诉讼代理人李尚华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程敏向本院提出诉讼请求：１．被告履行买卖合同交付约定房屋，协助办理产权登记及交付办理产权之前的税费，并赔偿原告合同约定的违约金；２．本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告程敏变更诉讼请求为：１．被告林文、张立军、曙光公司继续履行原告与被告林文签订的房屋买卖协议书，交付林甸县西城家园综合楼五单元501室、502室，六单元401室、501室、502室，七单元301室，并协助原告办理产权过户手续及交付办理产权之前的税费；2．判令解除原告与被告林文于2014年1月3日签订的西城家园综合楼六单元201室、202室房屋买卖协议书，部分解除2013年11月24日原告程敏与被告林文签订的西城家园综合楼七单元302室房屋买卖协议书，被告林文返还购房款325000.00元并给付利息损失（自2014年1月4日起至判决作出时止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息）；3．判令被告林文、张立军继续履行购买车库协议书，车库位于西城家园综合楼南侧二楼1-10号车库，二被告交付车库给原告并协助办理产权过户手续；4．诉讼费用由被告承担。被告林文、张立军投资并委托大庆市曙光房地产开发有限公司开发建设林甸县西城家园综合楼，并于2011年6月10日签订了林甸县西城家园综合楼开发委托书，被告林文于2013年8月30日与大庆市第八建筑安装工程公司签订了西城家园综合楼工程款立体分割协议书，以上协议书明确了被告林文为西城家园综合楼实际投资人。原告在被告林文、张立军处购买西城家园房屋9处，车库10处，均签订了房屋买卖协议，缴纳了全部购房款，西城家园综合楼工程现已结束并验收完毕，被告已取得该房屋的预售许可证，但被告林文、张立军拒不交付原告所购买的房屋，故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告林文辩称，原告程敏与被告林文之间实为借贷关系，不存在商品房买卖关系，原、被告双方签订的所有协议书中房屋买卖的成交价远低于房价市值，不符合常理，且涉案房屋已由被告曙光公司出售给案外人张林、李晓艳、孙立元、王夺、张楠、王泽民、高铁、李雪等人所有，该房产已不属于被告林文所有。原、被告签订买卖协议后，被告一直向原告还款，被告曾于2014年8月1日在齐齐哈尔市建华医院将自己所有的农村信用合作社银行卡（账户为6212288805300001138）交给原告用于还款，原告于同日分四次在被告卡内取走钱款共计人民币20000.00元，于次日取走人民币2000.00元，以上均可证实原、被告之间为借贷关系。原、被告于2013年10月9日签订的协议，即原告购买西城家园综合楼南侧二楼东数第九间和第十间车库，因原告没有给付借款，导致该合同并未实际履行。综上所述，原、被告之间系借贷关系，基于双方的借贷关系，被告林文应当向原告还款，因原、被告之间不存在商品房买卖关系，恳请法院在查明案件事实基础上依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益，维护正常的经济秩序。
被告张立军辩称，原、被告之间为借贷关系，并不是买卖关系，落款时间为2013年8月8日、2013年8月27日、2013年10月9日三份涉及车库的买卖协议（即1、2、3、4、9、10号车库）是被告本人签订，其他均不是本人所签，且被告没有收到原告给付的钱款。
被告曙光公司辩称，被告公司于2011年6月10日与被告林文签订了林甸县西城家园综合楼开发委托书，林文系该综合楼的投资人，房屋竣工以后，被告公司又于2013年8月30日与林文签订西城家园综合楼工程款立体分割协议和销售不动产税协议及法院调解书。本案诉争房屋6单元201室、202室和7单元302室已经法院调解用该房屋抵顶楼房销售不动产税金，不能重复出卖，余下房屋归被告林文所有，被告林文与原告之间签订的买卖协议，是其处分自己财产的民事行为，与被告公司无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１．2013年9月5日购房协议和收据各一份（原件）；２．2013年8月8日购房协议和收据各一份（原件）；3．2013年8月27日购房协议和收据各一份（原件）；4．2013年9月18日协议书和收据各一份（原件）；5．2013年10月9日协议书一份（原件）；6．2013年10月24日协议书和收条各一份（原件）；7．2013年11月2日合同书和收条各一份（原件）；8．2013年11月24日协议书和收条各一份（原件）；9．2014年1月3日协议书和收据各一份（原件）；10．2014年1月16日协议书和收条各一份（原件）；11．2011年6月10日林甸县西城家园综合楼工程投资人开发委托书一份（复印件）；12．2013年8月30日西城家园工地协议书、林甸县西城家园综合楼建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证各一份（复印件）；13．（2014）林民初字第313号民事调解书一份（复印件，与原件核对一致）；14．林甸县农村信用合作联社6212288805300001138账户2014年7月3日-2015年9月21日交易明细一份（打印，加盖公章）；15．西城家园综合楼南侧二楼房产登记表十一份（打印，加盖公章）；16．商品房买卖合同9份、收据8份（复印件）；17．2014年8月27日曙光公司与林文签订的协议书一份（复印件，与原件核对一致）。上述证据，11.12.13.17相互印证，可以证实西城家园综合楼为被告林文投资，委托被告曙光公司开发建设，由大庆市第八建筑安装工程有限公司施工建筑，案涉房屋西城家园综合楼6单元201室、202室和7单元302室已由林甸县人民法院调整归被告曙光公司所有，用于抵偿不动产税金，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。证据1-10系原告与被告林文、张立军签订的房屋买卖协议书及车库买卖协议书，被告林文、张立军辩称其与原告系借贷关系，证据9被告林文未收到原告给付的购房款，但未举证证明，故本院对该组证据予以确认并在卷佐证。证据14无法证实被告林文与原告之间是借贷关系，故本院对该证据欲证明的问题依法不予确认。证据15可以证实西城家园南侧二楼车库产权登记为案外人张林自建并所有，本院对该证据依法予以确认并在卷佐证。证据16系被告林文举证，欲证明案涉西城家园综合楼房屋已经被告曙光公司出售，具体为于2013年10月23日出售5单元501室、502室给案外人王夺，2013年11月22日出售6单元201室给案外人张楠，6单元202室出售给案外人王泽旻，6单元501室出售给案外人陶申影，6单元502室出售给案外人李雪，7单元301室出售给案外人付建伟，7单元302室出售给案外人高俭，2013年11月23日将6单元401室出售给案外人孙立元；本院认为，该组证据系复印件，无法与原件核对，且每份合同下标页码不连续，被告曙光公司亦质证称6单元201室、202室和7单元302室已经林甸县人民法院调整归被告公司所有，其余房屋被告公司未对外出售，综上，本院对证据16依法不予确认。
经审理查明，2011年6月10日，被告林文委托被告曙光公司对林甸县西城家园综合楼工程进行开发建设，案外人大庆市第八建筑安装工程有限公司为该工程施工单位。工程结束后，被告林文于2013年8月30日与案外人大庆市第八建筑安装工程有限公司达成西城家园工地协议书，确定工程款支付方式为采用立体分割方式抵顶工程款，具体为东数一单元、二单元、三单元、四单元东侧房屋以及四单元502室、602室，一层车库3、4、5、6、7、8、9、10、13、40、43、44号车库，并约定之后西城家园综合住宅楼由被告林文负责。2014年被告林文与被告曙光公司经林甸县人民法院调解，被告林文用已立体分割给其的位于林甸县西城家园综合楼11套住宅楼抵偿给被告曙光公司，用于缴纳销售不动产税，具体为4单元202室，5单元201室、202室、601室、602室，6单元202室、201室，7单元601室、502室、402室、302室。西城家园综合楼为2013年10月21日取得商品房预售许可证。
被告林文因资金短缺，先后将西城家园综合楼房屋九处出售给原告程敏，具体为2013年10月24日出售6单元501室、502室，约定房屋价款每户165000.00元，两户合计330000.00元；2013年11月2日出售6单元401室，房屋面积87平方米，约定房屋价款170000.00元；2013年11月24日出售7单元301室、302室，房屋面积均为87.10平方米，约定房屋价款每户125000.00元，两户合计250000.00元；2014年1月3日出售6单元201室、202室，约定房屋价款每户100000.00元，两户合计200000.00元；2014年1月16日出售五单元501室、502室，面积均为82.98平方米，约定房屋价款合计253000.00元；上述房屋，原告程敏与被告林文均签订了协议书，并于签订协议当日一次性给付购房款。被告林文称2014年1月3日与原告程敏签订的协议书，原告程敏未给付购房款，但未举证证明。
西城家园南侧二楼车库名为张林个人商服楼，房产登记产权人除已卖出的房号1-6即6号车库登记在案外人李晓艳名下外，其余九处房产登记产权人均为案外人张林，登记日期2014年1月27日。被告林文先后将西城家园综合楼南侧二楼车库10处出售给原告程敏，具体为2013年8月8日出售1、2号车库，约定房屋价款100000.00元；2013年8月27日出售3、4号车库，约定房屋价款100000.00元；2013年9月5日出售5、6、7号车库，约定房屋价款130000.00元；2013年9月18日出售8号车库，约定房屋价款60000.00元；2013年10月9日出售9、10号车库，约定房屋价款80000.00元。上述车库，面积均为40平方米，双方均签订了协议书，并于签订协议当日一次性给付了购房款。2013年8月8日、2013年8月27日、2013年10月9日协议书被告张立军作为出卖人签字确认，其余签订均为被告林文代签，被告张立军未收到出售车库购房款。
被告林文称其与原告程敏系借贷关系，案涉西城家园综合楼房屋已被被告曙光公司出售给案外人王夺、张楠、王泽旻、付建伟、李晓艳、孙立元、高俭、李雪、陶申颖所有，但未举出有效证据证明，被告曙光公司对房屋出售给案外人的事实亦未予认可。
因被告林文、张立军、曙光公司拒不履行房屋买卖协议及车库买卖协议，故原告诉讼至法院，请求1．被告林文、张立军、曙光公司继续履行原告与被告林文签订的房屋买卖协议书，交付林甸县西城家园综合楼五单元501室、502室，六单元401室、501室、502室，七单元301室，并协助原告办理产权过户手续及交付办理产权之前的税费；2．判令解除原告与被告林文于2014年1月3日签订的西城家园综合楼六单元201室、202室房屋买卖协议书，部分解除2013年11月24日原告程敏与被告林文签订的西城家园综合楼七单元302室房屋买卖协议书，被告林文返还购房款325000.00元并给付利息损失（自2014年1月4日起至判决作出时止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息）；3．判令被告林文、张立军继续履行购买车库协议书，车库位于西城家园综合楼南侧二楼1-10号车库，二被告交付车库给原告并协助办理产权过户手续；4．诉讼费用由被告承担。
本院认为，被告林文系西城家园综合楼实际投资人，其与被告曙光公司、案外人大庆市第八建筑安装工程有限公司达成的西城家园工地协议书及经法院调解做出的民事调解书，均表明其有权对外出售西城家园综合楼未用于立体分割给付案外人大庆市第八建筑安装工程有限公司用于抵顶工程款的房屋及未用于给付被告曙光公司用于抵偿不动产销售税金的房屋。被告林文因资金短缺，自愿将西城家园综合楼五单元501室、502室，六单元401室、501室、502室，七单元301室以成本价格出售给原告，并与原告签订房屋买卖协议书，被告林文称其与原告系借贷关系，但未举出有效证据证明，故本院认定房屋买卖协议书的签订，系双方真实的意思表示，原告已按照约定交付了购房款，被告林文应交付房屋，并协助原告办理过户手续，被告曙光公司作为案涉楼房开发公司，亦应协助原告办理产权过户手续。因被告林文与被告曙光公司经林甸县人民法院调解，销售不动产税及其他税种由被告林文负担，故原告请求被告林文交付办理产权之前的税费的诉讼请求应予支持。
因西城家园综合楼六单元201室、202室、七单元302室已经林甸县人民法院调整归被告曙光公司所有，被告林文无权对外出售此房屋，原告与被告林文针对上述三套房屋签订的房屋买卖协议书已无法实际履行，原告诉请解除上述三处房屋的买卖协议，符合法律的规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，原告有权要求被告返还购房款325000.00元并赔偿损失即自协议书签订后的利息损失，经计算后利息损失为57743.47元（自2014年1月4日起至2017年4月12日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
西城家园综合楼南侧二楼名为张林个人商服楼，房产登记产权人1层6号车库为案外人李晓艳，其余车库登记产权人均为案外人张林，被告林文、张立军无法将案涉车库交付原告。原告程敏未变更诉讼请求，其与被告林文、张立军签订的买卖车库协议书系合法有效协议，原告可另行向二被告主张其他权利。
综上所述，对原告程敏要求被告林文继续履行双方于2013年10月24日签订的协议书、2013年11月2日合同书、2014年1月16日协议书、部分履行2013年11月24日协议书，交付西城家园综合楼五单元501室、502室，六单元401室、501室、502室，七单元301室，交付不动产交易税，被告林文、曙光公司协助原告程敏办理产权过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持；对原告要求解除与被告林文于2014年1月3日签订买卖西城家园综合楼六单元201室、202室的协议书，部分解除2013年11月24日签订的买卖西城家园综合楼七单元302室协议书，被告林文返还购房款325000.00元并给付利息损失57743.47元（自2014年1月4日起至2017年4月12日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）的诉讼请求，本院依法予以支持；对原告程敏的其他诉讼请求，依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
被告林文继续履行与原告程敏于2013年10月24日签订的协议书、2013年11月2日合同书、2014年1月16日协议书、部分履行2013年11月24日协议书，被告林文于本判决生效后将西城家园综合楼六单元501室、502室、401室、五单元501室、502室、七单元301室交付给原告程敏，被告林文负责交纳不动产交易税，被告林文、曙光公司协助原告程敏办理产权过户手续；
解除原告程敏与被告林文于2014年1月3日签订的西城家园综合楼六单元201室、202室房屋买卖协议书，部分解除2013年11月24日原告程敏与被告林文签订的协议书中关于西城家园综合楼七单元302室房屋买卖，被告林文于本判决生效后返还购房款325000.00元并给付利息损失57743.47.00元（自2014年1月4日起至2017年4月12日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息），共计382743.47.00元；
驳回原告程敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19857.00元，由原告程敏负担8350.00元，由被告林文负担11507.00元，财产保全费5000.00元，由被告林文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
审判长 于振贵
审判员 刘 实
审判员 王 阳
二〇一六年四月十二日
书记员 吴 靖
附：本判决书适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十一条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国物权法》
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。