广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初3859号
原告：江门市天盛物业管理有限公司，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：陈谊海，该公司经理。
委托代理人：黄劲涛、黄国标，系广东练达律师事务所律师。
被告：黄健平，男，住江门市蓬江区。
委托代理人：兰梅、梁玉玲，均是广东广能律师事务所律师。
原告江门市天盛物业管理有限公司（以下简称天盛物业公司）诉被告黄健平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天盛物业公司的委托代理人黄国标、被告黄健平的委托代理人兰梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天盛物业公司诉称：江门市蓬江区城市�设综合开发总公司是兴华苑小区的开发商，于2003年4月22日与原告签订《物业管理委托合同》，委托原告对兴华苑6幢物业进行管理，期限自物业交付使用之日起至成立业主委员会之日止，由原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费、车位管理服务费、车位租用服务费，原告需承担管理相关物业的义务，同时还约定了管理服务费用标准等。合同签订后，原告按照合同约定履行管理义务，并向业主收取管理费。
被告是该小区47号104、105的业主，接受原告提供的物业管理服务，但没有按照约定支付管理费，截止2016年5月底，被告已拖欠物业管理费7048.47元以及滞纳金14960.11元，经原告多次催收未果。原告特起诉请求法院判令：1.被告支付2013年3月至2016年5月的物业管理费7048.47元以及滞纳金14960.11元，合计22008.58元；2.被告承担本案诉讼费用。
在诉讼过程中，原告称调查发现被告只是兴华苑小区47号104铺位的所有权人，故只主张该104铺位的管理费，因此变更诉讼请求为：1.被告支付2013年3月至2016年10月的物业管理费4109.42元以及滞纳金10222元，合计14331.42元；2.被告承担本案诉讼费用。
原告在举证期限内提供的证据有：
1.《物业管理委托合同》一份，证明原告接受江门市蓬江区城市建设综合开发总公司委托对兴华苑6幢物业进行管理，有权向被告收取物业管理费以及车位费。
2.《资质证书》一份，证明原告具备三级资质等级资格，有权收取物管费。
3.《律师函》复印件及快递单各一份，证明原告向被告催收物业管理费、相关费用和滞纳金等。
4.《不动产登记信息证明》一份，证明被告是涉案物业的业主。
5.照片（公告）一份，证明原告通过公告的�式通知兴华苑小区业主收取物业管理费。
6.《物业管理服务合同》一份，证明业主签名同意缴纳物业管理费。
7.《广东省经营服务性收费许可证》（副本）复印件一份；
8.《兴华苑小区物业服务公示牌》复印件一份；
证据7.8共同证明原告的收费标准得到蓬江区物价局的核准。
9.《资质证书》复印件两份，证明原告一直以来具有物业管理资质，有权收取物业服务费。
10.《江门市兴华苑物业管理服务合同》，证明原告与被告签订合同，委托原告对蓬江区东华一路47号104商铺进行物业管理，原告有权收取物业管理费。
11.收款收据，证明截止2013年2月之前，被告一直有缴纳物业管理费。
被告黄健平辩称：一、原告与被告没有签订过物业服务合同，原告也没有向被告提供过任何服务，原告没有任�事实理由和法律依据向被告收取物管费。被告于2002年向江门市蓬江区兴华业房屋住宅有限公司购买了位于蓬江区东华一路47号104室商铺，被告并非105室的业主，也从未与原告签署过物业服务有关的任何协议，原告也从未向被告提供过任何物业管理服务。原告陈述的江门市蓬江区城市建设综合开发总公司并非该物业的建设单位，原告与其签订的物业管理委托合同系其双方之间就相关的物业管理达成的约定，与被告无关，与本案无关，不能作为原告向被告收取物业管理服务费的依据。综上，原告起诉被告要求支付物业管理费和滞纳金并无任何事实与法律依据，请求法庭依法予以驳回。二、不论双方是否存在物业服务合同关系，原告在本案中提出的违约金比例明显过高，违反了法律的规定。三、原告提出的物业费和违约金的请求是从2013年3月开始计算的，根据民事诉讼法�相关规定，诉讼时效为2年，因此，原告所提出的诉讼请求已经超过了诉讼时效，不应得到法庭的支持。我方认为2013年3月至2014年6月期间的请求的管理费和违约金均是超过诉讼时效。
被告在举证期限内提供的证据有：《商品房买卖合同》一份，证明涉案房屋是由被告向江门市蓬江区兴华业房屋住宅有限公司购买的，涉案物业的开发商并不是原告主张的江门市蓬江区城市建设综合开发总公司，我方购买的商铺是位于蓬江区东华一路47号104室，是临街商铺，并不是兴华苑小区内，被告的物业与原告所诉称的兴华苑小区并非同一物业。
经审理查明：2003年4月25日，江门市蓬江区城市建设综合开发总公司与原告天盛物业公司签订《物业管理委托合同》，委托原告天盛物业公司对兴华苑6幢物业进行管理，期限自物业交付使用之日起至成立业主委员会之日止；委托管理事项包括房屋建筑公用部位、共用设施设备的维护管理，绿化、环境卫生、公共秩序等；物业管理收费，住宅按照建筑面积每月每平方米0.6元、非住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费；逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。在该合同第十八条有“入住率包括兴华苑3.4.5.6幢”的补充内容。该合同签订后，天盛物业公司于2003年开始陆续与兴华苑3.4.5.6幢部分业主补签《物业管理服务合同》，该合同约定：天盛物业公司对兴华苑36幢（建筑面积约17252.18平方米）实行物业管理；委托管理期限为两年，自2003年6月1日起至2005年5月31日止；物业管理收费，住宅按照建筑面积每月每平方米0.6元、非住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费。2005年5月25日，天盛物业公司向小区业主发出公告说明已与90%的业�签订物业管理服务合同，将继续对兴华苑3至6幢物业进行物业管理服务。
在与江门市蓬江区城市建设综合开发总公司签订《物业管理委托合同》后，原告天盛物业公司进驻兴华苑小区，为涉案的兴华苑小区业主提供物业管理服务至今。
涉案的蓬江区东华一路47号104室房屋规划用途为非住宅，建筑面积77.83平方米，属于被告黄健平所有。2005年4月8日，原告与被告签订了《江门市兴华苑物业管理服务合同》，约定：被告将其购买的江门市东华一路兴华苑小区中的47号104商铺交由原告进行物业管理，同意选聘原告为兴华苑小区的物业管理公司（物业包括兴华苑36幢，东华一路45号、47号、49号），管理服务费的标准为住宅按照建筑面积每月每平方米0.6元、非住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，被告每月5日前通过银行划账或现金方式向原告交纳服务费；合同期限为三年，自2005年6月1日起至2008年5月31日止。原告确认被告已经付清了2013年2月以前的物业管理费用，但从2013年3月起一直没有再交费。原告于2016年6月23日提起本案诉讼。被告否认与原告签订过上述《江门市兴华苑物业管理服务合同》，并在诉讼过程中口头提出对该合同上的签名进行司法鉴定的申请，但其后又撤回鉴定申请。
另查明，天盛物业公司系有限责任公司，具有三级物业服务资质，2001年3月27日登记成立，经营范围包括物业管理及相关有偿服务。2001年12月26日，天盛物业公司取得的由江门市物价局核发的《广东省经营服务性收费许可证》上载明兴华苑物业管理服务费收费标准：“兴华苑住宅：建筑面积1元/月，兴华苑商铺、写字：建筑面积1.5元/月”。天盛物业公司实际上以1.2元/平方米/月的标准收取非住宅的物业管理费。兴华苑小区至今未成立业主委员会。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。天盛物业公司与江门市蓬江区城市建设综合开发总公司签订的《物业管理委托合同》属于前期物业管理合同，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效。本案争议的焦点在于：1.原告是否有权对涉案物业进行物业管理并收取管理费；2.原告部分诉讼请求是否超过诉讼时效；3.原告主张的物业管理费及滞纳金是否应当支持。
一、关于原告天盛物业公司是否有权对涉案小区进行物业管理并收取物业管理费的问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，兴华苑小区在综合验收后未成立业主委员会，建设单位根据物业管理相关法律法规的规定，聘请了原告对兴华苑小区进行物业管理，并于2003年4月25日签订《物业管理委托合同》，作为原告天盛物业公司管理小区的依据，被告作为业主也与原告签订了《江门市兴华苑物业管理服务合同》，确认由原告对涉案物业提供管理服务，故被告也应受上述《物业管理委托合同》的约束，履行合同约定的缴交管理费等义务。天盛物业公司根据合同约定为涉案小区提供物业管理服务并收取物业服务费，合法有据，本院予以支持。
被告抗辩认为其并未与原告签订过《江门市兴华苑物业管理服务合同》，原告也没有向被告提供过物业管理服务，并且该合同期限届满后原告也未满足物业管理区域内人数面积“双过半”的续聘条件。对此，本院认为，第一，原告提供的《江门市兴华苑物业管理服务合同》落款处有被告的签名，被告虽然曾口头提出申请对该合同上的被告签名的真实性及形成时间进行鉴定，但其后又自行撤回鉴定申请，未能通过鉴定方式推翻该合同的真实性。第二，天盛物业公司在其与建设单位签订的《物业管理委托合同》有效期内，又�涉案物业范围内的业主签订《物业管理服务合同》，结合其与被告签订的《江门市兴华苑物业管理服务合同》，三份合同的主要内容基本一致，所以《物业管理服务合同》以及《江门市兴华苑物业管理服务合同》，实质上是对天盛物业公司与建设单位签订的《物业管理委托合同》的确认和补充，《物业管理委托合同》对包括本案被告在内的全体业主具有约束力。第三，天盛物业公司与建设单位签订的《物业管理委托合同》约定合同有效期至成立业委会之日止，由于涉案物业区域一直未成立业主委员会，合同约定的终止条件并未成就，合同仍然处于有效期内，原告根据合同约定为涉案小区提供物业管理服务至今，被告在其与天盛物业公司签订的《江门市兴华苑物业管理服务合同》有效期届满后，继续享受天盛物业公司提供的物业服务并交纳物业服务费，双方在事实上也履行了《物业管理委托合同》的约定。第四，根据庭审查明的事实，涉案商铺是兴华苑3、4幢的连接部分，属于合同约定的物业区域的范围内，原告对合同约定的物业区域提供的包括物业公共部位和设施的管理维护等服务行为，其受益者是包括被告在内的全体业主，被告认为原告没有向被告提供物业服务的主张不成立。综上，被告的上述抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
二、关于原告部分诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”法律规定诉讼时效是对权利人的督促，权利人怠于行使权利，在诉讼时效届满后，权利人丧失胜诉权。本案中，原告在2016年4月8日向被告发出律师函催收物业管理费，但原告未能提供证据证明其在此之前向被告主张拖欠的物业管理费，故原告主张的2013年3月至2014年3月期间的物业管理费，因原告怠于行使权利而导致超过两年的法定诉讼时效，原告已丧失胜诉权，故本院对原告主张的该部分物业管理费不予支持。
对于原告主张被告拖欠的2014年4月至2016年10月的物业管理费，因原告天盛物业公司根据涉案《物业管理委托合同》的约定提供了物业服务，被告作为业主享受了原告提供的物业管理服务，应当依约交纳物业服务费。
三、关于原告主张的物业管理费以及滞纳金。
涉案的蓬江区东华一路47号104室房屋为商铺，建筑面积为77.83平方米，规划用途为非住宅。《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》、《江门市兴华苑物业管理服务合同》均约定了非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费，故涉案房屋每月应缴纳的物业管理费为93.4元（1.2元/平方米×77.83平方米），被告自2014年4月至2016年10月应缴纳的物业管理费为2895.4元（93.4元/月×31月），原告要求被告支付的该部分费用，合法有据，本院予以支持。对于原告主张�2014年3月以前的物业管理费，因已超过法定诉讼时效，本院不予支持。
关于原告主张的滞纳金。原告主张的滞纳金依据的是《物业管理委托合同》中关于业主未按时交纳物业服务费的违约责任条款，故原告主张的滞纳金实际上是违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告逾期交纳物业服务费已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任，按照《物业管理委托合同》的约定，应该从逾期之日起向原告天盛�业公司支付违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%50%的上浮）的4倍，但《物业管理委托合同》约定的按每日3‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，故本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之七。本案中，被告应支付的是2014年4月起拖欠的物业服务费，故被告逾期交纳物业管理费的违约金应从2014年5月1日起，按每月应交的物业服务费为基数，以每日万分之七的标准计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四�二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告黄健平应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市天盛物业管理有限公司支付2014年4月至2016年10月的物业管理服务费2895.4元及逾期付款违约金（违约金应从2014年5月1日开始计算，按每月应交的物业服务费为基数、以每日万分之七的标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。
二、驳回原告江门市天盛物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费350元，由原告江门市天盛物业管理有限�司负担300元，由被告黄健平负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 温艳华
审 判 员 阮锦平
人民陪审员 潘瑜冠
二〇一七年二月九日
书 记 员 林靖欣