沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初4893号
原告（反诉被告）徐方浦。
被告（反诉原告）辛国昌。
委托代理人路畅，辽宁联胜律师事务所律师。
委托代理人沈超，辽宁联胜律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐方浦与被告（反诉原告）辛国昌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张峰适用简易程序独任审理，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐方浦，被告（反诉原告）辛国昌委托代理人路畅、沈超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年6月8日，原、被告双方签订房屋五租赁协议（以下简称协议），协议约定，被告将沈阳市和平区三好街XX号4门二楼出租给原告，月租金人民币5000元，租期自2014年5月1日至2020年9月30日，另约定，任何一方违约，需支付对方违约金人民币5万元。协议定前后原告积极履行协议约定的有关义务，但是至2015年7月1人被告拒绝继续履行协议，致协议无法履行，该行为已经违反了协议有关租赁期限条款之约定被告应承担违约责任，故诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告违约金5万元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告与被告在合同履行及解除过程中无任何过错，不应该给付原告任何费用。本案事实是，被告于2014年4月将从案外人李某某处租赁的三好街XX号4门部分空间转租给原告使用，口头约定从2014年5月起租，2014年4月先交半年租金，2014年9月再交半年租金，第二年交整年房租，每期提前一个月交租金。被告与原告于2014年7月9日签订正式转租协议，并经房屋产权人同意。原告从2015年5月起一直未缴纳租金，被告多次索要租金但原告拒绝支付，被告基于无奈与原告协商解除合同，原告于2015年7月末搬出经营场地，被告与原告于2015年9月12日结清水电费用，退还剩余押金。原告与被告于2014年7月9日签订的并经过案涉房屋出租人同意转租的转租协议是合法有效的。在合同中并未约定违约条款，双方互不承担违约责任。根据《合同法》第二百二十四条之规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，”只有在出租人同意转租的情况下，承租人的转租行为才合法有效。原告违约在先，被告并未违约无需承担责任。根据双方约定，租期从2014年5月1日起，2014年4月交半年租金，2014年9月交下半年租金，第二年交整年房租，每期提前一个月交租金。被告租金只交到了2015年4月，从2015年5月起就未交过租金，被告多次索要租金，但原告拒绝支付，被告依据《合同法》第二百二十七条之规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”与原告解除租赁合同。被告与原告合法解除合同没有任何过错，不应当承担违约赔偿责任。
被告反诉称，反诉人于2014年4月将从案外人李某某处租赁的三好街XX号4门部分空间转租给被反诉人使用，口头约定从2014年5月起租，2014年4月先交半年租金，2014年9月再交半年租金，第二年交整年房租，每期提前一个月交租金，反诉人与被反诉人于2014年7月9日签订正式转租协议，并经房屋产权人同意。被反诉人从2015年5月起一直未缴纳租金，反诉人多次索要租金但被反诉人拒绝支付反诉人基于无奈与被反诉人协商解除合同，被反诉人于2015年7月末搬出经营场地，反诉人与被反诉人于2015年9月12日结清水电费用，退还剩余押金。综上所述，被反诉人向法院提起诉讼要求反诉人支付违约金，现反诉人为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉。1、请求法院判决被反诉人支付2015年5月至2015年7月份房租，即1.5万元及利息；2、诉讼费由被反诉人承担。
经审理查明，2014年6月8日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订房屋租赁协议一份，约定被告（反诉原告）将位于沈阳市和平区三好街XX号4门房屋的二楼部分区域转租给原告（反诉被告）用于经营美容院，约定月租金为5000元，每半年支付租金一次，租期从2014年5月1日至2020年9月30日。同时约定一方违约则赔付另一方违约金50000元。
另查，2014年7月9日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）就涉诉房屋又签订房屋租赁协议一份，约定年租金为60000元，租赁时间约定为“六年（2014年6月8日至2016年6月30日）”。该协议未约定违约责任。
又查，上述两份协议签订后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付了涉诉房屋。原告（反诉被告）向被告（反诉原告）给付了至2015年4月30日的租金共计60000元。原告（反诉被告）于2015年7月末从涉诉房屋搬出，于2015年8月初另择他处经营。2015年9月12日，原告（反诉被告）收到被告（反诉原告）在结清水、电费后返还的租房押金3900元。
再查，被告（反诉原告）系从他人处承租沈阳市和平区三好街XX号4门房屋，用于经营字号为沈阳市东陵区欣成成美发店的店铺，被告（反诉原告）系该店个体业主，该店已于2015年7月30日办理注销登记。被告（反诉原告）承租期限为2011年10月1日至2016年9月30日。
上述事实，有2014年6月8日签订的房屋租赁协议、2014年7月9日签订的房屋租赁协议、收条、个体工商户登记情况查询卡及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）分别于2014年6月8日和2014年7月9日签订的两份《房屋租赁协议》，均系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，均属合法有效。虽然上述两份《房屋租赁协议》均有效，但因2014年7月9日签订的《房屋租赁协议》时间在后，应视为对2014年6月8日所签订的《房屋租赁协议》的内容的变更，2014年6月8日所签订的《房屋租赁协议》的效力已被在后签订的《房屋租赁协议》的效力所取代，故双方应按照2014年7月9日签订的《房屋租赁协议》的约定履行各自的权利义务。虽然2014年7月9日签订的《房屋租赁协议》中关于租赁期限的表述相互矛盾，但结合在前签订的《房屋租赁协议》可以推断出双方的关于租赁期限的真实意思表示应为六年，同时结合每月租金5000元，被告（反诉原告）当庭承认原告（反诉被告）已给付租金60000元，系给付至2015年4月底的租金的事实，可以认定双方约定的租赁期限应为2014年5月1日至2020年4月30日。因被告（反诉原告）自认其承租涉诉房屋的租赁期限为2011年10月1日至2016年9月30日，且亦自认涉诉房屋现由房主在占有使用，结合被告（反诉原告）于2015年7月30日注销了其经营的沈阳市东陵区欣成成美发店的事实，可以认定原告（反诉被告）搬离涉诉房屋系因被告（反诉原告）不再承租涉诉房屋，进而不能按照约定期限提供房屋所致，虽原告（反诉被告）于2015年7月末搬离涉诉房屋及与被告（反诉原告）结清水电费的行为可以认定双方已经于原告（反诉被告）搬离之时协商解除合同，但被告（反诉原告）仍应承担合同解除的违约责任。由于2014年7月9日签订的《房屋租赁协议》中并未约定违约责任，而原告（反诉被告）亦未提供证据证明其损失数额，但租赁合同的提前解除必然造成原告（反诉被告）信赖合同能够按照约定期限履行所产生的信赖利益损失，也即影响原告（反诉被告）所进行的商业经营的连续性、信誉度、交易机会等所造成的损失，以及在寻找新的房屋期间所产生的经营损失，结合本案案情，本院酌定被告（反诉原告）按照3个月租金的标准向原告（反诉被告）赔偿损失，即15000元（5000元／月×3个月）。
对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付2015年5月至2015年7月份房租的反诉请求，如上所述，原告（反诉被告）于2015年7月末搬离涉诉房屋及与被告（反诉原告）结清水电费的行为可以认定双方已经于原告（反诉被告）搬离之时协商解除了租赁合同，而原告（反诉被告）从2015年5月1日起至合同解除时，未向被告（反诉原告）支付租金，故对被告（反诉原告）该诉讼请求，本院予以支持，即原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）给付2015年5月1日至2015年7月31日的租金15000元（5000元／月×3个月）。因被告（反诉原告）并未举证证明原告（反诉被告）存在故意拖欠房屋租金的行为，故对被告（反诉原告）主张的租金利息的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条一款、第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）辛国昌于本判决生效后十日内，向原告（反诉被告）徐方浦赔偿因解除房屋租赁合同所造成的损失15000元；
二、原告（反诉被告）徐方浦于本判决生效后十日内，给付被告（反诉原告）辛国昌2015年5月1日至2015年7月31日的租金15000元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求。
驳回被告（反诉原告）其他反诉请求。
案件受理费已减半收取525元（原告已预交），由原告（反诉被告）负担367.5元，被告（反诉原告）负担157.5元；反诉费已减半收取88元（被告已预交），由原告（反诉被告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 张峰
二〇一六年六月二十三日
书记员 高珊
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。