广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19777号上诉人（原审被告）：广州市恒隆房地产投资有限公司，住所地广州市天河区天河路238号华龙大厦5楼。法定代表人：范国池，职务董事长。委托诉讼代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝伟文，广东金海圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈长拢，男，1968年6月1日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：罗成通，广东艾森律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红娣，广东艾森律师事务所律师。原审第三人：广州市明臻房地产代理有限公司，住所地广州市花都区花城街保利花城西一街55号101房。法定代表人：李芳胜。上诉人广州市恒隆房地产投资有限公司（以下简称恒隆公司）因与被上诉人陈长拢，原审第三人广州市明臻房地产代理有限公司（以下简称明臻公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初3304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人恒隆公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回陈长拢的全部诉讼请求。2.陈长拢承担本案一审、二审的案件受理费。事实与理由如下：1.一审事实查明不清。一审阶段所有证据均显示陈长拢并未在认购书所约定的时间内履行缴交首期房款给恒隆公司的义务，存在违约的行为事实，但一审仅凭陈长拢单方的陈述，主观臆断是恒隆公司拒收其首期房款，导致双方无法签定《商品房买卖合同》。2.一审判决结果明显错误。由于一审事实查明错误，直接导致其认为过错方在于恒隆公司，进而作出恒隆公司对陈长拢承担赔偿责任的错误判决。而事实上由于陈长拢没有依约将首期房款支付给恒隆公司，导致认购书被解除，所缴定金被退回，这是由其过错行为及双方在认购书中的约定所致的。因此，所造成的法律责任及后果当然由陈长拢自行承担。同时在本案中，由于陈长拢已取回定金，故不存在经济损失的情况。至于陈长拢为此事宜而向其它单位所缴纳的咨询费或按揭代理费等，在其没有得到或其没有向该收取款项的单位追讨或答复之前，该费用不存在无法取回的情形，故该费用不能视为其损失。即使是存在经济损失，也是由陈长拢自己的过错行为所导致的，应自行承担。被上诉人陈长拢二审辩称：同意一审判决，请求二审法院驳回恒隆公司的上诉请求。原审第三人明臻公司经本院依法传唤，未到庭参与诉讼，无作陈述。2017年4月18日，陈长拢向一审法院提起本案诉讼，请求：1.恒隆公司赔偿损失597707元；2.恒隆公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新街大道x号xx名苑x栋x号房，恒隆公司是xx名苑小区的开发商。2016年10月23日，陈长拢（认购方，乙方）与恒隆公司（出售方，甲方）签订《城央御景·尚品物业认购书》，认购涉案房屋，认购价1122073元，优惠折扣总价减10万元，最后认购价1022073元。付款方式：定金50000元于签订本认购书时付清。付款方式为银行商业按揭付款，第一期自本认购书签订之日起10日支付物业认购价总额的30%（含定金），计312073元。乙方选择按揭贷款付款方式的，须在签订本认购书的5天内即2016年10月28日前到甲方指定的按揭银行按银行要求提供资料并办妥按揭贷款手续，按揭贷款额为710000元。所申办的银行按揭款额度和按揭年限及贷款利率等以银行批准并确定的为准。如银行批准的按揭贷款额减少，则乙方要在甲方书面通知之日起七天内用现金补足首期款。乙方须承担因办理房屋登记产权交易过户等而发生的相关税、费共计1291元，于签署《商品房买卖合同》时由甲方代为收取，并由甲方代乙方在办理房屋登记产权交易过户等相关手续时向政府管理部门支付。乙方如选择银行按揭付款的，则须于签署本认购书5日内，到甲方指定的按揭银行按银行要求提供资料并办妥按揭贷款手续，在银行出同贷书的3天内，携带本认购书、定金收据、身份证、首期房款收据等，到甲方指定的地点办理购买物业的相关手续，提交有关资料，签署《商品房买卖合同》。乙方若因自身贷款条件或政府相关政策调整等因素导致乙方贷款申请、贷款额度或年限不获批准，以及银行自身原因未能提供放款，乙方须在甲方书面通知指定的日期内向甲方一次性付清房款或差额部分或按甲方指定的其他银行重新办理贷款申请。在签署本认购书后签订《商品房买卖合同》前，乙方因故需更名或增减名的，需提交与买受人有直系亲属关系的文件，经甲方确认并同意可免费更名或增减名一次，第二次开始每次需缴交10000元手续费予甲方。乙方确认在签署本认购书时已经详细阅读了甲方公示的《商品房买卖合同》及其补充协议的范本内容，并完全了解《商品房买卖合同》各条款的含义。乙方承诺在签署《商品房买卖合同》时不作任何内容修改。乙方完全理解本认购书的所有条款及相关销售资料（包括但不限于认购须知、按揭须知、《广州市商品房预售许可证》等）的内容。如本认购书的条款与《商品房买卖合同》及其补充协议的条款有冲突的，以《商品房买卖合同》及其补充协议的条款为准。乙方的联系方式由乙方据实提供，如因乙方联系方式有误，一切责任由乙方承担，乙方对本认购书所记载的地址或联系电话如有更改的，须以书面的形式通知甲方。签订认购书当天，陈长拢向恒隆公司支付定金5万元，向涉案房屋的销售代理明臻公司支付咨询服务费3万元。2016年10月25日陈长拢因办理银行按揭贷款，向广州竞宇金融服务有限公司支付按揭代理费3000元。2016年12月6日，兴业银行股份有限公司广州分行向陈长拢出具个人贷款诺书，同意陈长拢商业性贷款金额71万元，期限15年，基准利率下浮15%；贷款申请人可凭本意向和相关贷款资料，在符合本行的规定后，向本行申请发放相应的个人贷款至卖方指定帐户。本意向用于贵方以上述所列地址的抵押物进行抵押申请的个人贷款，有效期为签发之日起三个月。陈长拢称其签订认购书及取得兴业银行的承诺书后多次要求向恒隆公司支付首期款，恒隆公司以房价飚升等为借口拒绝收取首期款和签订商品房买卖合同。对此，陈长拢提供了广州市花都区住房和建设局作出的《关于xx名苑无法网签信访问题的答复》及视听资料予以证明。2017年4月1日，恒隆公司向陈长拢支付购房定金的帐号退回定金50000元。2017年4月6日，恒隆公司向陈长拢EMS寄送温馨提示，内容为：您在2016年10月23日与我司签署了xx名苑物业认购书，约定了您应在签订上述认购书之日起10天内缴交首期房款，现您已超出期限未支付首期房款；同时由于政府等原因，导致该认购书无法继续履行。现将您已支付我司的定金5万元原路退回到您付定金的帐号，同时该城央御景·尚品物业认购书（编号：0000xxx）即时解除。陈长拢确认有收到恒隆公司的退款及温馨提示。一审诉讼中，陈长拢向一审法院申请对涉案房屋现有价值进行评估，一审法院依法委托广州上德行房地产土地评估有限公司对涉案房屋价值时点为2017年4月6日的价值进行评估，广州上德行房地产土地评估有限公司于2017年8月4日作出房地产估价报告，估价对象的市场价值为1290892元（折合单价为13830元/平方米），陈长拢支付了鉴定费5727元。一审法院认为，陈长拢与恒隆公司签订的物业认购书是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。本案争议的焦点是双方签订的城央御景·尚品物业认购书是预约合同还是本约合同？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，陈长拢与恒隆公司签订的认购书的内容只包含了双方当事人的基本情况、房屋的基本情况、价款及付款方式、认购条件等，认购书没有关于房屋交付使用条件及日期、面积差异处理方式、办理产权登记事宜等内容的约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且陈长拢在签订认购书后仅向恒隆公司支付了定金5万元，恒隆公司并没有按约定收受首期房款，因此双方签订的认购书为预约合同非本约合同。陈长拢在签订认购书后按约定向恒隆公司交付首期款时，恒隆公司拒绝收取并拒绝签订商品房买卖合同。现恒隆公司将5万元定金返还给陈长拢并要求解除认购书，损害了陈长拢的权益，应承担陈长拢未能签订商品房买卖合同造成的损失。陈长拢主张双方签订的认购书为本约合同，要求恒隆公司赔偿因房屋买卖合同不能履行的直接经济损失，理据不足，恒隆公司应承担认购书解除的给陈长拢造成的损失。涉案房屋在陈长拢与恒隆公司签订认购书时成交价为1022073元，由于房地产市场在双方签订认购书后至恒隆公司退回定金并解除合同时涉案房屋的市场价值已大大高出原认购书约定的成交价，该时陈长拢已无法按原价格在同一地段购买房屋，给陈长拢造成了损失，参照评估机构的评估价格及陈长拢已支付的咨询服务费、按揭代理费的损失，一审法院酌定恒隆公司应向陈长拢赔偿损失113000元为宜。恒隆公司抗辩认为陈长拢没有在认购书约定的时间内支付首期款构成违约导致认购书解除的理由不能成立，一审法院不予采纳。明臻公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2017年9月8日作出如下判决：一、广州市恒隆房地产投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向陈长拢赔偿损失113000元；二、驳回陈长拢的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9778元，均由陈长拢负担7929元，广州市恒隆房地产投资有限公司负担1849元；鉴定费5727元，由广州市恒隆房地产投资有限公司负担。本院经二审审理，一审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人均无新证据提交。二审另查明，一审期间，陈长拢提供了视频证据，陈长拢表示该视频中的男是恒隆公司的工作员工，该视频是在2017年初在恒隆公司的售楼部中拍摄的。该视频拟证明与陈长拢同期购买房屋的其他住户要求网签并交付首期，因为恒隆公司的原因无法网签，恒隆公司同意延期交首期。陈长拢整理的视频对话文字内容是：视频一，“男：出了同贷，我就跟你签。女：出了同贷了。男：签不了合同，现在不是我不和你签，是网站不给我签”；视频二，“男：我不要，变相变成我的承担这个责任。女：那你现在说网签那天交首期。男：是啊，是啊，我跟你讲，每个人都是这样，为什么说特别，你要这样做？”；视频三，“男：不给改价钱。女：我知道他不给你改价钱，但你这里不可以，你说网签当天交首期，没问题就……”。恒隆公司表示一审期间已经看过视频资料，但并不清楚视频中的男性是什么人，并非其司工作人员，也不能确认视频录制的时间和地点，确认视频中各方人员所述内容和陈长拢整理的视频对话文字内容一致。二审期间，恒隆公司确认陈长拢是在签订涉案物业认购书后5天内在其司指定的兴业银行内办理了按揭手续申请。恒隆公司同时表示只要对方迟延付款一天，其司就有权解除认购书，之所以在2017年4月才行使合同解除权，是因为公司工作人员法律意识不强，且期间有个春节，故没有及时反馈给上级。恒隆公司不同意继续履行涉案物业认购书，因为涉案房屋房价已经上涨。二审期间，陈长拢表示其之所以没有在物业认购书签订后的10天内支付第一期房款，是因为恒隆公司要求在同贷书下来后才支付，且因为双方签订的房屋价格高于恒隆公司在房管局备案的价格，无法进行网签，故恒隆公司多次拒收首期款。恒隆公司不确认陈长拢的上述说法。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：恒隆公司主张因陈长拢没有按照物业认购书的约定，在2016年10月23日起十天内支付涉案物业房价30%的第一期房款，构成违约，其有权单方面解除涉案物业认购书。虽陈长拢没有及时向恒隆公司支付第一款房款，但其已经按照恒隆公司的要求向恒隆公司指定的按揭银行兴业银行申请按揭贷款，且兴业银行在2016年12月6日向陈长拢出具了个人贷款承诺书，同意贷款给陈长拢商业性贷款71万元。恒隆公司作为贷款银行的指定者，其应该能知晓涉案房屋的贷款情况，在陈长拢没有按期交付第一期房款的情况下，恒隆公司并未及时行使合同解除权，要求解除涉案物业认购书，也未对兴业银行同意贷款给陈长拢一事向兴业银行提出异议，可见此时恒隆公司并未有合同解除之意愿，亦是以行为同意陈长拢迟延支付第一期房款。该行为和陈长拢提供的视频资料内容即恒隆公司的工作人员作出网签当天才收首期款之陈述是可以相互印证的。陈长拢表示其之所以没有在期限内支付第一期房款，是因为恒隆公司要求同贷书下来后才支付首期款，且恒隆公司此后就因为认购书约定的价格高于备案价格无法网签，也不同意收取第一期房款。根据视频资料内容和广州市花都区住房和建设局作出的《关于xx名苑无法网签信访问题的答复》，陈长拢的说法具有一定的合理性。恒隆公司在银行已向陈长拢出具个人贷款承诺书后，无任何解除涉案物业认购书之意思表示，直至购房人向广州市花都区住房和建设局投诉涉案楼盘的情况后，才于2017年4月发函要求解除涉案物业认购书，有悖诚信，故一审认定陈长拢要求向恒隆公司支付首期款，恒隆公司拒绝收取并拒绝签订商品房买卖合同，损害了陈长拢的利益，并无不当，本院予以维持。一审考虑到现行房地产市场情况、房屋升值价值以及陈长拢为购买涉案房屋所支出的费用，酌定恒隆公司向陈长拢赔偿损失113000元，属于一审法院的自由裁量权，本院予以尊重。综上所述，上诉人恒隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1849元，由上诉人广州市恒隆房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一七年十二月十五日书记员 李依虹