广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终11067号
上诉人（原审被告）：广州汇编物业�理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：方炎坤，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州机电物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：赵志军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗国林，广东格林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李梦莎，广东格林律师事务所律师。
上诉人广州汇编物业管理有限公司（以下简称汇编公司）因与被上诉人广州机电物业管理有限公司（以下简称机电公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人汇编公司上诉请求：撤销一审判决，将本案�回重审或依法改判驳回机电公司全部诉讼请求。事实和理由如下：一、本案起诉状、证据目录、传票等诉讼文书未有效送达至汇编公司。一审法院在2018年1月15日以邮政快递的方式向汇编公司的工商注册地址即“广州市越秀区”寄送“应诉通知书、起诉状、举证通知书、诉讼权利义务告知书、廉政监督卡、传票、送达回证、授权委托书、机电公司提供的证据复印件”。但该邮寄地址并非汇编公司的实际营业地址，该邮件亦在2018年1月20日以“查无此人”被退回。2018年1月19日，一审法院以邮政快递的方式向“广州市白云区槎龙村槎头围(土名)广州电缆厂槎头东厂”寄送“应诉通知书、起诉状、廉政监督卡、传票、送达回证、授权委托书、机电公司提供的证据复印件”，该邮件在网站上显示“本人收”。但实际在邮政系统内真实的记录是“保安收”，而保安是机电公司人�，并非汇编公司的工作人员。邮政退件上所谓“拒收”没有事实依据。二、一审法院在2018年1月25日发出“在通知张贴之日起五日内到本院领取诉讼材料，逾期不予领取，本院则依法采取公告送达的方式向你方送达”的通知，也可反映一审法院确认截至2018年1月25日，涉案诉讼材料仍未合法有效送达至汇编公司。三、机电公司在起诉后有变更诉讼请求，但一审法院未向汇编公司送达相关诉讼材料。四、机电公司在2018年2月8日向一审法院提交补充证据，故一审法院在2018年2月11日以邮政快递的方式向“广州市白云区松洲街西街北路187号槎龙村槎头围(土名)广州电缆厂槎头东厂”寄送“提交书面质证意见告知书、送达回证”。该邮件在2018年3月2日因“收件人不在指定地址”、“收件人名址有误”被退回，但一审法院已在2018年2月26日作出判决。汇编公司未收到机电公司的补�证据，也未对此发表质证意见。五、汇编公司实际支付了2017年10月份的租赁费用，机电公司在庭审中隐瞒了该事实，一审判决不符合客观事实。六、一审判决要求汇编公司按照每月109385元的标准支付自2017年10月1日起至涉案租赁物中东厂区5561平方米租赁物实际交付之日止的“逾期腾房违约金”，无事实和法律依据，而且逾期腾房违约金标准过高。七、机电公司在一审诉讼过程中有增加诉讼请求，但在卷宗中并没有机电公司缴纳增加诉讼请求部分的诉讼费凭证；并且一审开庭笔录载明的开庭时间（2018年2月7日）与传票通知开庭时间不符。八、一审法院没有查明涉案租赁物有产权部分面积和无建设规划许可证租赁物的面积，其中另有182平方米租赁物没有建设工程规划许可证，该部分租赁合同亦应认定无效。另外，根据租赁合同第五条的约定，临建房屋要拆除，然后由机�公司退还拆除保证金。如果判决返还临建物给机电公司，汇编公司就丧失了请求返还拆除保证金的权利。机电公司在2017年7-9月已经收回部分物业（A19、A20），机电公司当时全程录像拍照。
被上诉人机电公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确；请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审法院送达程序合法有效。（一）一审法院已经将有关诉讼材料依法送达给汇编公司，汇编公司经合法传唤未到庭参加诉讼，属于其自行放弃诉讼权利。《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第九条规定，法人或其他组织工商登记、备案住所地为送达地址，根据工商登记显示汇编公司地址为“广州市越秀区”；同时根据《民法总则》第六十三条的规定，依法需要办理法人登记的应当将主要办事机构所在地登记为住所。一审法院向汇编公司的住所地送达诉讼材料应该视为有效送达。另外，机电公司虽然辩称其工商注册地并非实际经营地，但依照《民法总则》第六十四条、第六十五条的规定，法人登记事项发生变化应该依法向登记机关申请变更登记；法人实际情况与登记事项不一致的不能对抗善意相对人。（二）一审法院为慎重起见又按照汇编公司实际经营地送达诉讼材料，并经汇编公司本人签收。汇编公司辩称查询网上显示的“本人收”不真实，而应当是“保安签收”，但汇编公司并未提供充分证据证明其主张。退一步而言，即使是其保安签收，也未违反法律规定。（三）事实上，2018年1月25日机电公司的工作人员、代理人以及一审法院工作人员曾一同前往汇编公司实际经营地址进一步确认诉讼材料的送达情况，而汇编公司的工作人员也表示已经收取过诉讼材料。一审法院分别向汇编公司的注册地址、实际经营地址寄送了诉讼材料均为有效送达。汇编公司辩称一审法院程序错误，没有事实和法律依据。二、汇编公司在一审中无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此造成的损失和责任应当由其自行承担。机电公司一审中并未变更诉讼请求，只是进一步明确诉请及作相应调整。三、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。（一）机电公司不存在隐瞒事实的行为，汇编公司主张其实际支付了2017年10月的占用费，应当承担举证责任。汇编公司经合法传唤未到庭参加诉讼视为放弃其举证和答辩权，该不利后果应当由其自身承担。（二）机电公司依法提起诉讼时并未收取过汇编公司2017年10月份的占用费。即使汇编公司在一审判决后支付了该部分占用费，经机电公司核实确认后也可以对拖欠数额进行相应抵扣。（三）机电公司一审已经提交了相应的房地产权证，且双方《短期租赁合同》第�条第二项也明确约定汇编公司在签约前完全知晓涉案租赁物的现状，包括物业的产权情况。四、汇编公司在双方租赁合同关系终止之后逾期腾退应当按照合同约定支付逾期腾房的违约金，一审判决认定的事实清楚，应当依法予以履行。（一）汇编公司与机电公司之间的租赁关系已于2017年6月30日期满终止，不存在汇编公司所述的处于争议状态的情况，汇编公司应在规定的时间内向机电公司腾空并返还涉案租赁物，逾期腾房的应当承担相应的违约责任。（二）依照《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。双方《租赁合同》第四条第三项第1点及第七条第二项明确约定“汇编公司逾期腾房应按房屋使用费总和的100%支付违约金”，该约定合法有效，应当遵照执行。另外，汇编公司在租赁关系终止后不及时交还租赁物，并企图拖延腾退，造成机电公司的损失远远大于一审法院判决的违约金。因此，汇编公司违约恶意明显，应依约支付违约金。
机电公司于2017年12月27日向一审法院提交了起诉状，一审法院于2018年1月5日立案受理。机电公司请求判令：1.汇编公司立即腾空、返还位于涉案租赁物，建筑面积共计5857.05平方米；2.汇编公司立即支付自2017年12月1日起至实际交付租赁物之日止的占有使用费（按合同约定的租金标准计付，暂计至2017年12月31日，为112618元）；3.汇编公司立即向机电公司支付自2017年12月1日起至实际交付租赁物之日止的逾期腾空、返还租赁物的违约金（按汇编公司应支付的占有使用费总额的100%计付，暂计至2017年12月31日的违约金为112618元）。
一审诉讼中，机电公司于2018年1月16日向一审法院提交了新的起诉状，变更其诉讼请�为：1.确认机电公司与汇编公司之间的租赁关系已于2017年6月30日终止；2.汇编公司立即腾空、返还位于广州市白云区槎龙村槎头围（土名）广州电缆厂槎头东厂区的租赁物（包括临时建筑296.05平方米），建筑面积共计5857.05平方米；3.汇编公司立即向机电公司支付自2017年10月1日起至实际交付租赁物之日止的占有使用费（按合同约定的租金标准计付，暂计至2017年12月31日，为337854元）；4.汇编公司立即向机电公司支付自2017年10月1日起至实际交付租赁物之日止的逾期腾空、返还租赁物的违约金（按汇编公司应支付的占有使用费总额的100%计付，暂计至2017年12月31日的违约金为337854元）。
一审法院经审理查明：位于广州市白云区石井镇槎龙村槎头围（土名）广州电缆厂东区的产权人为广州电缆厂有限公司，其同意机电公司在2017年1月1日至2017年6月30日期间将上述�业转租给第三人使用。
2017年2月27日，机电公司（出租方，甲方）与汇编公司（承租方，乙方）签订《短期租赁合同》，约定：甲方为位于广州市白云区槎龙村槎头围（土名）广州电缆厂槎头东厂区，建筑面积为东厂区厂房5561平方米、临建296.05平方米的租赁物（以下简称涉案租赁物）出租给乙方使用。租赁物具体包括租赁物范围内的全部建筑物及附属配套设施设备（如有），包括但不限于车间、宿舍、办公楼、停车场、房屋、场地等。乙方同意甲方在需对租赁物进行整体出租或合作开发时有权随时收回租赁物业，乙方保证在以上情况出现时配合甲方并返还租赁物。租赁时间自2017年1月1日起至2017年6月30日止。短期租赁期限内，因受政府收储等政府行为及不可抗力等因素，甲方有权提前一个月书面通知乙方解除租赁关系并收回物业。本合同终止之日以甲方书�通知上载明的合同终止日期为准。乙方在短期租用租赁物期间，租金按如下标准向甲方缴纳：（1）东厂区厂房，每月按租赁物租赁面积5561平方米计算，19.67元/平方米，总计109385元向甲方缴纳租金，按月结算；（2）东厂区临建，每月按租赁物租赁面积296.05平方米计算，10.92元/平方米，总计3233元向甲方缴纳租金，按月结算。乙方应在收到甲方合同解除或终止书面通知后3日内对场地进行清理及腾退，并将租赁物无条件交回甲方。合同终止或解除，乙方不按合同约定返还租赁物的，除应向甲方按本合同标准支付占有使用费外，还须按应支付的占有使用费总额的100%向甲方支付违约金等。
同日，汇编公司向机电公司出具《承诺函》，称汇编公司已知悉租赁物中包括296.05平方米的房屋未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设，同意按�租赁合同》的约定面积（296.05平方米）计算租金。
2017年5月22日，机电公司向汇编公司发出《合同到期不续租通知》，内容为：现租赁物的租赁期即将届满，因租赁物地块下半年将进入政府收储安排，故我司拟于合同期满终止后，不再与贵司续租。请贵司在2017年6月30日前将租赁物腾空返还我司，并配合我司办理收回租赁物的各项手续。
同年6月26日，机电公司向汇编公司发出《温馨提示》，内容为：租赁期即将届满，请贵司有计划性的进行物业清退工作，在租赁物未完成全部交接之前，现场各项安全工作仍由贵司负责。请贵司在此期间加强现场安全管理工作力度，我司将持续时点性跟进、配合贵司清退工作。
同年7月19日，机电公司向汇编公司发出《关于加紧清退物业的通知》，内容为：租赁期已届满，贵司应在2017年6月30日前将租赁物腾空返还我司，并配合我司办理收回租赁物的各项手续。但目前租赁物仍被占用，自合同到期之日起至贵司将租赁物返还给我司之日止的占有使用费、水电费等费用由贵司承担。
目前涉案租赁物仍由汇编公司占有使用。
一审法院认为，机电公司、汇编公司之间就涉案租赁物中东厂区厂房5561平方米的租赁物签订的《短期租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依据合同约定，租赁期满时间为2017年6月30日，且机电公司于2017年5月22日已向汇编公司发出《合同到期不续租通知》，并向汇编公司发出尽快腾退《律师函》，故机电公司、汇编公司之间就涉案租赁物中东厂区厂房5561平方米的租赁物租赁关系已于2017年6月30日终止。故机电公司主张汇编公司立刻腾空并返还涉案租赁物中东厂区厂房5561平方米的租赁物的诉请一审法院予以支持。依据《短期租赁合同》第七条第2款的约定：合同终止或解除，乙方不按合同约定返还租赁物的，除应向甲方按本合同标准支付占有使用费外，还须按应支付的占有使用费总额的100%向甲方支付违约金。因机电公司、汇编公司之间就涉案租赁物中东厂区厂房5561平方米的租赁物租赁关系已于2017年6月30日终止，现机电公司主张汇编公司按照合同约定的每月109385元的租金标准支付自2017年10月1日至东厂区厂房5561平方米的租赁物实际交付之日止的占有使用费及按应支付的占有使用费总额的100%支付自2017年10月1日至涉案租赁物中东厂区厂房5561平方米的租赁物实际交付之日止的逾期腾房违约金的诉请一审法院予以支持。
因涉案租赁物中包括临建296.05平方米的租赁物部分无规划报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租�合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故机电公司与汇编公司之间就该临建296.05平方米的租赁物部分签订的《短期租赁合同》无效。无效的合同自始没有法律效力，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，因机电公司、汇编公司就涉案租赁物中包括临建296.05平方米的租赁物不存在租赁关系，机电公司主张汇编公司腾空并返还该临建的租赁物的诉请一审法院予以支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支�。现机电公司主张汇编公司支付按照合同约定的每月3233元的租金标准支付自2017年10月1日至临建296.05平方米的租赁物实际交付之日止的占有使用费的诉请一审法院予以支持。因机电公司与汇编公司之间就涉案租赁物中包括临建296.05平方米的租赁物部分签订的《短期租赁合同》无效，故关于违约金条款的约定亦属无效，对于机电公司主张汇编公司支付临建296.05平方米的租赁物部分违约金的诉请于法无据，一审法院不予支持。
汇编公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院于2018年2月26日判决如下:一、确认原告广州机电物业管理有限公司与被告广州汇编物业管理有限公司之间就位于广州市白云区槎龙村槎头围（土名）广州电缆厂槎头东厂区厂房5561平方米的租赁物形成的租赁关系已于2017年6月30日终止；二、自判决生效之日起三十日内，被告广州汇编物业管理有限公司将位于广州市白云区槎龙村槎头围（土名）广州电缆厂槎头东厂区，建筑面积为东厂区厂房5561平方米、临建296.05平方米的租赁物腾空并交还给原告广州机电物业管理有限公司；三、自本判决生效之日起五日内，被告广州汇编物业管理有限公司向原告广州机电物业管理有限公司支付自2017年10月1日起至涉案租赁物实际交付之日止的占有使用费（其中涉案租赁物中东厂区厂房5561平方米的租赁物按照合同约定的每月109385元的租金标准支付，涉案租赁物中包括临建296.05平方米的租赁物按照合同约定的每月3233元的租金标准支付）；四、自本判决生效之日起五日内，被告广州汇编物业管理有限公司向原告广州机电物业管理有限公司按照每月109385元的标准支付自2017年10月1日起至涉案租赁物中东厂区厂房5561平方米的租赁物实际交付之日止的逾期腾房违约金；五、驳回原告广州机电物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2339.3元，由被告广州汇编物业管理有限公司负担，并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。
二审期间，汇编公司当庭提交：1.录音及视频文字内容,2.编号1030229373392的邮件签收记录查询录音（2018.6.7）,3.视频（2018.4.23），拟证明该邮件并非本人签收、拒收，实际由保安签收，而保安是广州电缆厂有限公司人员；4.通知（2018.1.25），拟证明一审法院确认截至2018年1月25日未完成有效送达；5.提交书面质证意见告知书（2018.2.11），6.邮件快递底单，7.邮件签收记录，拟证明一审法院未将机电公司补充提交的证据送达至汇编公司，且在邮件状态不明及质证期限届满前已经做出判决，程序违法；8.一审开庭笔录，9.临时租赁合同（2015.9.22），10.保证金发票（2015.9.25），11.保证金发票（2016.1.8）；12.短期租赁合同（2016.6.12），13.收款收据（2016.7.8），拟证明机电公司承诺汇编公司每半年签订一次租赁合同至物业被征收征用，双方也实际按此履行，2016年1月份签订租赁合同减少了租赁面积，但汇编公司交付的租赁保证金差额319885元可抵扣未缴纳租赁费用，或退还给汇编公司；14.收据（2017.3.7），拟证明汇编公司基于2017年2月份的租赁合同再次补交了租赁保证金及拆除保证金；15.发票（2018年2月8日2张发票载明10月占用费共112618元、2018年6月19日2张发票载明2017年11月占用费共112618元）、银行流水（显示汇编公司于2018年1月2、3、4日向机电公司账户转租赁费共112618元、1月29日转货款112618元、4月8日转货款112618元、5月5日转租金112618元），拟证明汇编公司在2017年10月之后已经向机电公司支付了2017年10、11、12月以及2018年1、4、5月的占用费；16.照片（2018.2.19），拟证明汇编公司在2017年7-9月收回编号A19/A20的物业。机电公司当庭质证称：汇编公司提供的证据9-16不属于新证据，汇编公司经合法传唤拒不到庭应视为放弃其举证和答辩的权利；且其在提交上诉状至二审开庭已有两个月，远远超过了举证期限，法院不应再接纳这部分证据，庭后核实后再发表质证意见。机电公司庭后提交书面质证如下：对证据1-3的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据4的真实性、合法性予以确认，对关联性不认可，一审法院已于2018年1月20日将涉案诉讼材料送达至汇编公司；对证据5-7的真实性、合法性、关联性均予认可，邮寄签收记录显示2018年2月12日未妥投，收件人不在指定地址，这是因汇编公司自身原因导致诉讼材料无法送达，该告知书应视为2月12日已送达；对证据8的真实性、合法性、关联性予以确认，开庭笔录载明开庭时间“2018年2月7日”只是笔误，机电公司代理律师在开庭笔录签写日期为“2018年2月8日”，汇编公司只是断章取义隐瞒了本案的真实情况；对证据9-13、14的真实性、合法性予以确认，对关联性不认可，该保证金与本案无关可另案解决；对证据15的真实性、合法性、关联性均予以确认，双方租赁关系于2017年6月30日终止，汇编公司支付的费用并非租赁费用，仅是2017年10月、11月的占用费；对证据16的真实性、合法性、关联性均不予认可，也无法证实机电公司收回部分物业的事实。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
另查明，一、一审法院于2018年1月15日按照汇编公司工商注册登记地址“广州市越秀区”邮寄送达应诉通知书、开庭传票以及机电公司提交的起诉状、证据复印件等诉讼资料，邮件投递记录显示“2018年1月18日未妥投，原因：查无此人”、“1月20日退回妥投”；退回邮件上加注“原址查无此人退回”；一审法院于2018年1月19日按照涉案租赁物地址“广州市白云区槎龙村槎头围（土名）广州电缆厂槎头东厂区厂房”向汇编公司邮寄了前述诉讼材料，邮件投递记录显示“2018年1月20日投递并签收，签收人：本人收”，该邮件后被退回且加注“拒收”。一审法院于2018年1月25日前去涉案租赁物现场了解到汇编公司仍在涉案租赁场地经营，并在现场张贴了《通知》，告知五日内到法院领取诉讼材料等。汇编公司对一审查明认定其仍在使用场地亦未提出异议。另外，一审法院于2018年2月11日将《提交书面质证意见告知书》以及机电公司补交证据材料按照涉案租赁物地址邮寄送达给汇编公司，邮件投递记录显示“2018年2月12日未妥投，原因:收件人不在指定地址”、“3月1日未妥投，原因：收件人名址有误”、“3月2日退回妥投”。
二、机电公司于2017年12月27日向一审法院提交起诉状，其中，第2、3项诉请为：汇编公司立即向机电公司支付自2017年12月1日起至实际交付租赁物之日止的占有使用费；汇编公司立即向机电公司支付自2017年12月1日起至实际交付租赁物之日止的逾期腾空、返还租赁物的违约金。机电公司于2018年1月16日又向法院提交起诉状，变更后的第3、4�诉请为：汇编公司立即向机电公司支付自2017年10月1日起至实际交付租赁物之日止的占有使用费；汇编公司立即向机电公司支付自2017年10月1日起至实际交付租赁物之日止的逾期腾空、返还租赁物的违约金。一审卷宗中未有一审法院通知机电公司补充预交案件受理费的凭证。
三、开庭传票载明本案一审开庭时间为2018年2月8日，开庭笔录记载开庭时间为2018年2月7日，机电公司代理人到庭参加诉讼，在开庭笔录上签名并书写日期“2018年2月8日”。
四、机电公司、汇编公司于2017年2月27日签订《短期租赁合同》附涉案租赁物业面积明细，分别载明“1.东厂区，5379平方米，混合结构，是否产权（是），是否可出租（是），原物业用途（厂房）；2.东厂区，42平方米，简易平房，是否产权（否），是否可出租（是），原物业用途（厂房）；3.东厂区，52平方米�简易平房，是否产权（否），是否可出租（是），原物业用途（厂房）；4.东厂区，63平方米，简易平房，是否产权（否），是否可出租（是），原物业用途（厂房）；5.东厂区，25平方米，简易平房，是否产权（否），是否可出租（是），原物业用途（仓库），合计5561平方米。1.东厂区，96.05平方米，临建，是否产权（否），是否可出租（是），原物业用途（成品办公室门口）；2.东厂区，200平方米，临建，是否产权（否），是否可出租（是），原物业用途（单车棚），合计296.05平方米。机电公司在本院限期内未提交东厂区简易平房182平方米（42平方米+52平方米+63平方米+25平方米）的建设工程规划许可证或合法报建手续。
五、涉案《短期租赁合同》第七条第3点约定“如乙方（汇编公司）不按时拆除租赁场地内所有临建房屋的及作清理恢复的，甲�（机电公司）有权没收乙方所支付的全部租赁保证金及拆除保证金。给甲方造成其他损失的，乙方应当赔偿”。
六、汇编公司针对涉案租赁合同项下的付租和占用费支付情况，二审庭后补充提供：汇款凭证，显示汇编公司通过其公司或原法定代表人方柏炜的银行账户分别于2017年1月11日转账106215元、2月15日转账106215元、2月16日转账84072元、3月3日转账151036元，4月1日、5月20日、6月23日、8月1日、8月30日、2018年1月2-4日、1月29日、4月8日、5月4日、7月6日各转账112618元。汇编公司还提供发票和收据如下：2017年1月12日2张发票载明2017年1月租金共106215元、2月15日2张发票载明2月租金共106215元、3月7日收据一张载明收到拆除保证金84072元、租赁保证金32015元（2月份已转账）；3月7日2张发票载明3月租金共125424元，4月14日、5月8日、6月7日、12月29日、12月29日发票分别载明2017�4月、5月、6月租金、7月、8月占用费各112618元；2018年1月16日2张发票载明2017年9月占用费共112618元、2018年2月8日2张发票载明2017年10月占用费共112618元、2018年6月19日2张发票载明2017年11月占用费共112618元；拟证实汇编公司已经支付租金或占用费至2018年1月，尚欠2018年2月1日之日起的占用费，因机电公司后来拒绝开具发票，所以汇编公司未能取得2017年12月、2018年1月两个月的占用费发票。机电公司二审庭后补充提交银行对账单、业务回单，显示机电公司收到汇编公司（含其法定代表人方柏伟）款项情况，除汇编公司2017年1月11日转账的106215元之外，与汇编公司所举转账情况一致，机电公司称该笔款项为汇编公司支付的前一份合同的租金，与本案租赁合同无关；双方的交易是先开发票后付款的情形，除2018年7月6日转账未开具发票之外，其他款项已经开具发票，因此，汇编公司实际已经支付租金或占用费至2017年12月。
七、汇编公司于2018年6月25日提交追加申请书，请求追加涉案物业的次承租人为本案第三人参加诉讼。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对汇编公司的上诉请求，认定如下：
一、汇编公司上诉主张一审法院送达程序不当的问题。因一审法院已经依照汇编公司工商登记注册地址、涉案租赁地址分别向汇编公司邮寄送达了诉讼材料，汇编公司对其实际使用涉案场地亦未提出异议；其中一份邮件投递记录显示“本人收”，一审法院也实际到租赁物现场了解汇编公司仍在涉案场地实际使用经营，并汇编公司限期领取机电公司的诉讼材料，该送达程序并无不妥，汇编公司拒收诉讼材料，相应后果理应由其自行承担。一审法院依法向汇编公司送达开庭传票载明开庭时间为2018年2月8日，虽当天开庭笔录打印时间为2018年2月7日，但机电公司代理律师参加庭审后在开庭笔录上签写的时间为2018年2月8日，一审开庭笔录存在笔误，对汇编公司权利并无实质影响。汇编公司一审未到庭参加诉讼亦未向法院提交证据材料，视为其放弃诉讼权利。一审法院已将机电公司庭后补充提交的证据邮寄给汇编公司，并告知其限期提交书面质证意见，该邮件投递记录显示“2018年2月12日未妥投，原因:收件人不在指定地址”。据此，一审法院于2018年2月26日作出判决，并无不妥。汇编公司至今亦未向法院提交相关的质证意见，一审法院前述送达及判决并未损害汇编公司的合法诉权。
二、汇编公司上诉主张机电公司变更诉讼请求之后未补充预交案件受理费的问题�虽一审卷宗未有一审法院通知机电公司补充预交案件受理费的凭证确有不妥，但一审法院未通知机电公司补充预交案件受理费并未损害汇编公司的合法诉讼权利。汇编公司以此为由请求将本案发回重审，不能成立。
三、汇编公司二审请求追加次承租人为第三人参加本案诉讼的问题。因本案系机电公司、汇编公司之间的租赁合同关系，且两者租期已届满。而次承租人与机电公司并无直接合同纠纷，其与汇编公司之间的权利义务可另行解决。汇编公司的该项主张，本院不予采纳。
四、关于涉案租赁合同效力的问题。经审查，除双方合同约定的295.05平方米临建部分的租赁合同无效，机电公司对于5561平方米中的182平方米无产权的简易平房亦未在限期内提供建设工程规划许可证或报建手续。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应�法律若干问题的解释》第二条的规定，该部分物业的租赁合同亦属无效。汇编公司并无证据证明182平方米简易平房因无建设工程规划许可而影响其实际使用，故其仍应按照合同约定的租金标准向机电公司支付使用费。对于余下有产权部分的5379平方米物业的租赁合同合法有效，因双方约定的租赁期限届满，所以双方租赁关系于2017年6月30日终止。
五、对于临建296.05平方米租赁物腾空交还的问题。因双方《短期租赁合同》第七条第3点明确约定“如乙方（汇编公司）不按时拆除租赁场地内所有临建房屋的及作清理恢复的，甲方（机电公司）有权没收乙方所支付的全部租赁保证金及拆除保证金。经甲方造成其他损失的，乙方应当赔偿”。汇编公司未在双方合同期限届满后及时拆除临建并清理交还场地，一审法院判决汇编公司应及时将涉案租赁物交还给机电公司并无不妥。至于租赁保证金及拆除保证金的问题，双方可另循法律途径解决。
六、关于占用费的问题。结合双方一、二审所提供的证据，涉案租赁合同于2017年2月27日签订，约定租赁期限自2017年1月1日起，租金标准为112618元，而双方分歧在于汇编公司提交的汇编公司在2017年1月11日缴付的106215元，是上一份合同的租金即2016年12月的租金，还是2017年1月份的租金。汇编公司已经提交了机电公司开具的1-9月份的租金发票，与其2017年1月11日至2018年1月16日之间实际转账付款差额为6403元；机电公司主张其是先向汇编公司开具发票后机电公司再付款的，但机电公司开出的两笔款项的发票与汇编公司自认的付款事实又不符。本院认为，发票应该是付款凭证，而机电公司先开票后付款原本亦不符合规定。汇编公司在2017年1月11日付款106215元，机电公司主张是2016年12月的租金，但汇编公司已经提供了机电公司开具的2017年1月租金的发票，机电公司对此不予认可，应提供证据推翻，否则理应承担举证不能的法律后果。机电公司在合同到期后多次发函汇编公司交付场地，但一直未提起欠租的事实。并且，机电公司在2018年1月16日向汇编公司开出2017年9月份占用费发票，并于当天向法院提出变更诉请，请求汇编公司支付2017年10月之后的占用费，与此前事实均是相符的。此后汇编公司共支付了4笔款占用费，也即汇编公司支付了2017年10、11、12月及2018年1月的占用费。汇编公司上诉主张其已经向机电公司支付了2018年4、5月的占用费，本院不予采纳。为此，汇编公司仍应依约向机电公司支付自2018年2月1日起的占用费，占用费标准应依约计算。
七、关于逾期腾退场地违约金的问题。涉案取得产权登记部分的租赁物对应的租赁合同合法有效，汇编公�在双方租赁合同期限届满后未达成一致续租意愿的情况下，拒不腾空交还租赁场地，已经构成违约，应向机电公司支付相应违约金。因汇编公司仍需支付场地占用费，故基于公平合理原则，本院调整逾期腾退场地的违约金标准为按照产权面积5379㎡租金的50％计算，即汇编公司每月按照52902.5元（5379×19.67×50％）的标准自2017年10月1日起向机电公司支付违约金至汇编公司腾空交还租赁场地之日止。
另外，汇编公司上诉主张机电公司已经收回部分租赁场地的问题，因汇编公司所举证据不足以证明其主张，故本院不予接纳。
综上所述，一审查明事实清楚，但部分处理结果不妥，本院予以调整。因本案纠纷系因汇编公司违约引发，本案一、二审案件受理费均由汇编公司负担。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初282号民事判决第二项；
二、撤销广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初282号民事判决第五项；
三、变更广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初282号民事判决第一项为：确认广州机电物业管理有限公司与广州汇编物业管理有限公司之间就位于广州市白云区槎龙村槎头围（土名）广州电缆厂槎头东厂区厂房5379平方米的租赁物形成的租赁关系已于2017年6月30日终止；
四、变更广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初282号民事判决第三项为：自本判决生效之日起五日内，广州汇编物业管理有限公司向广州机电物业管理有限公司支付自2018年2月1日起至涉案租赁物实际交付之日止的占有使用费（其中涉案租赁物中东厂区厂房5561平方米的租赁物按照合同约定的每月109385元的租金标准支付，涉案租赁物中包括临建296.05平方米的租赁物按照合同约定的每月3233元的租金标准支付）；
五、变更广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初282号民事判决第四项为：自本判决生效之日起五日内，广州汇编物业管理有限公司向广州机电物业管理有限公司按照每月52902.5元的标准支付自2017年10月1日起至涉案租赁物中东厂区厂房5379平方米的租赁物实际交付之日止的逾期腾房违约金；
六、驳回广州机电物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2339.3元，由广州汇编物业管理有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。二审案件受理费4679元，由广州汇编物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年八月十四日
书记员 莫善友