浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1606号
上诉人（原审原告）：罗建明。
委托代理人：童晓洪。
被上诉人（原审被告）：唐春芳。
委托代理人：诸葛友、陈跃伟。
上诉人罗建明为与被上诉人唐春芳房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2014）金兰民初字第1370号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告罗建明起诉称：原告于1974年左右到兰溪市万嘉建设有限公司工作，于1998年左右公司分配给原告职工住房一套，租房地址为兰溪市横山路349-369号3单元301室。2001年3月1日，原告私自将属于兰溪市万嘉建设有限公司的职工宿舍，未经该公司同意下，擅自与被告签订售房协议。协议约定：本人有房屋多套，经双方协商，将客运中心对面三单元3幢302室房屋出售给唐春芳，计人民币32000元。事实上，该房在2001年3月1日当时原告根本没有所有权，更没有处分权。转让时也未经罗建明之妻同意，唐春芳也未付任何房屋转让款。2002年兰溪市万嘉建设有限公司宣告破产，并进入清算。由于原告妻子方根美未参加房改，未享受房改政策，于2002年7月28日，经与兰溪市万嘉建设有限公司破产清算组协商，认为兰溪市万嘉建设有限公司已宣告破产，该公司破产清算组同意按房改政策将职工住房转让给原公司职工，并订立协议，其内容为：1、甲方将坐落在兰溪市横山路349-369号3单元301室职工住宅房一套，建筑面积为69.4平方米，转让给乙方（原告）。2、转让价总款为贰万零捌佰元整，款清签订转让协议。3、转让后，乙方自行解决办理房屋产权证书的问题，费用自理，并明确本协议复印无效。由于各种原因，该房至今未办理房产证、土地证。综上所述，原告认为原被告之间签订房屋转让协议无效，原告无权处分他人房屋，更何况被告也未支付任何房屋转让款。原告在2002年7月28日才通过兰溪市万嘉建设有限公司破产清算组取得兰溪市横山路349-369号3单元301室职工住宅一套，并支付转让款。为维护原告的合法权益，请求法院1、依法确认原告与被告在2001年3月1日签订的售房协议无效。2、依法确认兰溪市横山路349-369号3单元301室的房屋为原告所有。（房屋价值约50万元）3、本案诉讼费用由被告承担。
原审被告唐春芳答辩称：本案所争议的房屋是兰溪市万嘉建设有限公司1991年至1992年期间的职工集资建房。当时房屋分配给原告及公司其他职工，实际上是福利性质的分房，公司和职工各出一部分钱。公司在1997年将房屋分配给原告后，公司已经失去了自由处置房屋的权利。被告向原告购买房屋是通过两个人介绍购买，房屋买卖协议书和支付房款是在原告老家一并完成。当时原告的妻子也是在场，被告是一次性支付房款。被告在付清房款后，2001年3月1日起该房屋就由被告使用。当时很多这样的房子买卖。由于原告当时拖欠公司应付款12万，一直没有和清算小组签订协议。我们在调查中也发现，其它员工的转让协议都有，只有本案原告没有与公司签订房屋转让协议。原告提供的房屋转让协议是伪造的，与公司所存档案的文本不一致。以前都是钢笔写的，并不是电脑打字，转让的房屋价格也是钢笔写的，并不是电脑打字。原告与被告所签订的房屋买卖协议是合法有效的，符合法律规定。拆迁301室的时候破产小组也经过多次走访，确认房屋是属于被告所有。该房屋买卖已经过了十几年，原告主张其权利也超过了诉讼时效，请求法院根据相关法律，驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明：2001年3月1日，原被告签订售房协议。协议约定：本人有房屋多余，经双方协商，将客运中心对面三单元3幢302室房屋出售给唐春芳，计32000元。从2001年3月1日执行，并一次性付清，今后双方不得反悔。以后有什么情况协助解决给予办理。中间人徐剑波作为见证人在协议上签名。2002年7月28日，兰溪市万嘉建设有限公司破产清算组与原告签订一份房屋转让协议书，公司破产清算组按房改政策将职工住房转让给原本公司职工，约定，1、甲方（兰溪市万嘉建设有限公司破产清算组）将坐落在兰溪市横山路349-369号3单元301室的职工住宅房一套，建筑面积为69.4平方米，转让给乙方（原告）。2、转让价总款为20800元，款清签订转让协议。3、转让后，乙方（原告）自行解决办理房屋产权证书的问题，费用自理。另查，2001年3月1日售房协议上写的三单元3幢302室应为3单元3幢301室。售房协议签订后，涉案房屋一直由被告居住使用，期间原告未曾向被告主张过权利。2014年因涉诉房屋征收拆迁，双方发生争议。另，兰溪市横山路349-369号征收前为兰江街道排岭村的集体土地，征收后土地性质为国有土地。
原审法院认为：涉诉房屋，实质上是兰溪市万嘉建设有限公司职工的福利房，除非得到职工的许可，公司实质上失去了自由处置房屋的权利。2002年7月28日，兰溪市万嘉建设有限公司破产清算组按房改政策将涉诉房屋转让给原告后，原告对2001年3月1日已转让被告的涉诉房屋并未提出争议，双方签订的房屋转让协议应为双方当事人的真实意思表示，且该协议并不违反法律强制性规定，可认定为有效协议。现双方争议的房屋已征收拆迁，被告已领取相应的补偿款，该地块土地性质由集体土地改为国有土地。综上，原告转让的房屋应视为一种概括性转让，原告不再享有对该房屋任何权利。据此，原告的诉讼请求，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告罗建明的诉讼请求。案件受理费11820元，由原告罗建明负担。
宣判后，罗建明不服，向本院提起上诉称：一、2001年3月1日的《售房协议》系罗建明与唐春芳草拟的。1、2001年3月1日草拟的《售房协议》注明：“从2001年3月1日执行，并一次性付清”，由于当时唐春芳并未支付房款，因此唐春芳至今没有原件。2、一审中，唐春芳已经自认1999年3月份就租住在涉案房屋，双方完成是租赁房屋的交付，并没有完成转让房屋的交付。二、如双方草拟的2001年3月1日《售房协议》已经成立，该协议也违反了法律的强制性规定，根据《合同法》规定属于无效协议。1、涉案房屋转让时土地性质系集体土地。2、涉案房屋并未办权属登记。3、罗建明对涉案房屋没有处分权。三、一审法院认定罗建明将房屋出售给唐春芳，唐春芳已经支付房屋款，该认定的事实是错误的，罗建明从未收到唐春芳支付的房屋款。四、即使售房协议成立，该协议也是附生效条件的合同，在唐春芳未付清房款的情况下，该协议是不生效的。综上，一审法院认定事实及适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。
唐春芳在二审中答辩称：一审法院所认定的事实清楚，判决正确。罗建明的上诉理由与事实相违背，庭审中罗建明说没有收到过房款，是不真实的，2001年房子就交付给了唐春芳使用，如果房款没有给罗建明，罗建明为什么没有向唐春芳主张支付房款，即使是出租，罗建明也没有主张租金。直到讼争房屋要拆迁了，才来主张。从法律上和事实上，一审认定事实清楚，适用法律正确。如果从诚信角度，也不应当提出本案诉讼。请求二审依法驳回罗建明的上诉请求。
双方当事人在二审中均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：一、根据售房协议的内容以及唐春芳申请出庭作证的证人证言，结合自售房合同签订后十余年来，该房屋一直由唐春芳使用，罗建明均未向唐春芳主张支付房款或退还房屋的情况，足以认定唐春芳已经支付房款。二、虽然罗建明在签订售房协议时对涉诉房屋没有所有权，但是之后房屋由兰溪市万嘉建设有限公司破产清算组按房改政策将涉诉房屋转让给了罗建明，罗建明自此取得房屋所有权，根据《中华人共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故可以认定罗建明与唐春芳之间的售房协议合法有效。综上，罗建明的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人罗建明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 磊
审 判 员 叶金龙
代理审判员 骆 观
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 周 莉