海南省保亭黎族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）保民初字第116号
原告马丽娟，女，1952年7月20日出生，汉族，河北省定州市人。
原告ＸＸ，男，1980年7月22日出生，汉族，陕西省定边县人系马丽娟的儿子。
委托代理人马丽娟，系ＸＸ的母亲。
被告海南保亭华保木器制品有限公司，住所地海南省保亭
县保兴西路南侧（城管局对面）。
法定代表人徐建国，该公司董事长。
原告马丽娟、ＸＸ与被告海南保亭华保木器制品有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月17日受理后，依法由审判长刘家诚、审判员吴慧香、人民陪审员符卫适用普通程序于2014年4月9日公开开庭进行了审理，原告马丽娟到庭参加诉讼。被告海南保亭华保木器制品有限公司经本院合法传唤，但没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马丽娟、ＸＸ诉称，我们是上海的户籍人员，俩原告
系母子关系，俩人于2010年12月在保亭华保木器制品有限公司开发的聚仙阁楼盘订购了1A-1102楼一套期房，当场支付定金5万元。尔后在2011年1月支付了22万元和8月支付了18万元，共计缴付全款45万元人民币。按照合同约定应在2012年3月30日前交房，结果逾期7个月仍未达到交房条件。按照商品房预售合同第22条规定，我于2012年10月书面传送申请，正式提出退房。为了保险起见，我于2013年1月14日拖着身患癌症的病体到保亭当面签订了退房协议。被告书面承诺在2月28日前退还本金人民币45万元及14978.5元贷款利息，按5%银行同期住房贷款利息计算违约金。逾期每日加付万分之0.01违约金。可是，到了2013年2月28日，被告说暂时没钱，再等20天，我耐心等待，每月都要和老板短信联系，他一直拖延，用欺骗的方法说正在办理，要转汇率，要融资，手续麻烦等等。直到2014年1月22日，我们直接去保亭找财务洪专。其联系老板说年前解决，再让等待，过了年后仍无音信。
协议约定银行同期贷款利息为5%，如果2月28日按期退我房款，我无异议，接受此约定。现在对于2月28日前的约定我仍然予以认可。由于被告没有按期履约，我请求法院主持公道。我主张3月1日之后的时间，按海南省商品房预售合同约定第14条第二种方式第2点，逾期90天后，按银行同期住房贷款利息计算违约金之规定支付违约金。经网上查询，银行同期住房贷款利息一年期为6%，半年为5.6%。拖欠一年，不能按5%计算，应按6%计算，按海南省商品房预售合同约定银行同期贷款利息6%规定共计27898.7元。其计算方法为464978.5×6%=27898.7元。暂计算至2014年2月28日，要求追索至法院判决生效之日。按海南省商品房预售合同第二十二条规定：逾期未退款的，应按未退款金额及利息的万分之0.1向买受人支付违约金。而协议约定违约金为万分之0.01，与海南省商品房预售合同第二十二条规定不符。如果2月28日按期退我房款，或者逾期3个月我不再提出异议，也接受此约定，可是被告拖欠至今，我主张3月1日之后的时间，按海南省商品房预售合同第二十二条规定每逾期一日，出卖人按未退款金额及利息的万分之0.1向买受人支付违约金。暂计算至2014年2月28日。其计算方法为464978.5×0.00001×365=16971.7元。为维护原告合法权益，故诉请法院：一、要求解除双方的购房合同；二、要求被告按2013年1月签订的退房协议约定数额，退还原告购房款人民币45万本金及14978.5元贷款利息；三、要求被告承担约定日（2013年2月28日）后未退还房款逾期贷款利息，按海南省商品房预售合同约定银行同期贷款利息6%规定计算，共计27898.7元，暂计算至2014年2月28日，要求追索至法院判决生效之日；四、要求被告承担约定日（2013年2月28日）后未退还房款违约金，按海南省商品房预售合同约定万分之0.1计算违约金，共计1697.17元；五、本案诉讼费由被告承担。
原告马丽娟、ＸＸ为证明其诉讼主张，提供如下证据：
（一）《海南省商品房预售合同》一份，证明原告从被告处买房的事实，根据合同约定原告支付了购房款，合同约定了逾期交房的违约责任以及合同解除的条件；
（二）《收据》三张，证明原告按照约定分三次向被告支付购房款共计45万元；
（三）《退房协议书》一份，证明被告愿意和原告解除购房合同，并同意退房款给原告，且约定的支付利息以及逾期退房款的违约责任，由于被告没有履行该协议，因此，违约金应按合同约定的万分之0.1执行。
被告海南保亭华保木器制品有限公司既没有提交书面答辩意见，也没有提交证据材料。
经审理查明，2011年1月18日原告马丽娟、ＸＸ与被告海南保亭华保木器制品有限公司签订一份《海南省商品房预售合同》，约定：原告订购被告开发的聚仙阁项目第1A幢11层1102号一套期房，预测建筑面积68.12平方米（套内建筑面积55.45平方米，公用部分与公用房屋分摊住建筑面积13.07平方米），按建筑面积每平方米6605元，总金额45万元；采取分期付款，逾期在7日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付房价款的万分之0.1支付违约金，合同继续履行。逾期超过7日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付房价款的万分之1支付违约金，出卖人应于书面通知买受人解除合同之日起3日内，在扣除买受人应支付的违约金后，一次性全部退还买受人支付的房价款及利息，出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按退款总额的万分之0.1向买受人支付违约金，直至全部退还款项为止，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付房价款万分之1的违约金；出卖人应当在2012年3月30日前向买受人交付该商品房，逾期60天内，按银行同期定期利息计算违约金，继续履行合同，逾期90天后，按银行同期住房贷款利息计算违约金，买受人有权解除合同并退还已支付房款，出卖人除按上述情况支付违约金外，不再承担其他任何法律赔偿责任；买受人行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知出卖人，出卖人应自收到买受人的书面通知之日起3日内，一次性将买受人已支付的房价款及利息全部退还买受人，出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额及利息的万分之0.1向买受人支付违约金，直至全部退款完为止等等条款。原告2010年12月25日支付定金5万元，2011年1月25日、8月17日分别支付22万元、18万元，共计缴付全款45万元。但被告未按合同的约定应于2012年3月30日前交房，直至2012年10月逾期7个月还不能交房，原告无奈于2012年10月向原告递交书面申请提出退房，双方于2013年1月14日签订一份《退房协议书》，约定：1、鉴于卖方高层对买方“关于合同的几点意见”及退房决定一直没做答复，双方同意解除商品房买卖合同；2、鉴于保亭华保木器制品有限公司交房时间逾期90天以上；3、鉴于未按合同中约定时间内完成基础设施及其它设施建设；4、卖方退还买方所付全部房款人民币大写肆拾伍万元（450000.00），并向买方支付按房款的银行同期贷款利息（从合同约定交房日后90天至还款日支付住房贷款利息为450000＊5%=22500÷365天＊243天=14978.5元）。以上款项总计464978.5元，于2013年2月28日内向买方付清；5、如逾期未能还款，每逾期一日出卖人除了向买受人支付原房款及5%的利息外，还应按未还款总额的万分之0.01支付违约金。但直至今被告也没有履行《退房协议书》的约定，据此，原告向本院提起民事诉讼。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告于2011年1月18日签订《海南省商品房预售合同》及2013年1月14日签订的《退房协议书》系双方当事人的意思表示，主体适格，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。《海南省商品房预售合同》签订后，原告依合同的约定支付全部购房款45万元，但被告未在合同约定的交房期限即2012年3月30日前交房，直至2012年10月逾期7个月都不能交房，据此，原告依合同约定向被告递交书面申请退房，《退房协议书》签订后，直至今并未履行。被告的上述行为构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本案中，双方同意解除《海南省商品房预售合同》，因此，原告诉请解除双方于2011年1月18日签订的《海南省商品房预售合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告第二条的诉请是基于《退房协议书》第四条的约定要求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。虽然《海南省商品房预售合同》第十四条第二款第（2）项规定“逾期90天后，按银行同期住房贷款利息计算违约金，买受人有权解除合同并退还已支付房款”和第二十二条约定“买受人行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知出卖人。出卖人应自收到买受人的书面通知之日起3日内，一次性将买受人已支付的房价款及利息全部退还买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额及利息的万分之0.1向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止”。但《退房协议书》第五条约定“如逾期未能还款，每逾期一日出卖人除了向买受人支付原房款及5%的利息外，还应按未还款总额的万分之0.01支付违约金”。应认为双方对合同这部分内容的变更，因此原告的该项诉请部分不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第一款、第一百一十二条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告马丽娟、ＸＸ与被告海南保亭华保木器制品有限公司于2011年1月18日签订的《海南省商品房预售合同》；
二、被告海南保亭华保木器制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告马丽娟、ＸＸ购房款人民币45万元及支付截止2013年2月28日的银行同期购房贷款利息人民币14928.5元；
三、被告海南保亭华保木器制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告马丽娟、ＸＸ从2013年3月1日至本判决生效之日止的利息（以购房款45万元为基数，按实际尚欠款额年利率5%计）；
四、被告海南保亭华保木器制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告马丽娟、ＸＸ违约金（以购房款45万元为基数，按实际尚欠款额按日万分之0.01计）；
五、驳回原告马丽娟、ＸＸ的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币8718.62元，由被告海南保亭华保木器制品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 刘家诚
审 判 员 吴慧香
人民陪审员 符 卫
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 黄杨慧