广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2777号
上诉人（原审原告）：周陶沫，女，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码为×××。
委托代理人：丁南，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：胡义品，北京市君泽君（深圳）律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人：杨文杰，经理。
委托代理人：唐翔，该公司员工。
上诉人周陶沫因与被上诉人东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第727号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月18日，周陶沫向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.碧桂园公司承担违约金428288元（计至2014年8月12日，后续累计直至按约定履行交房义务）。2.碧桂园公司承担本案诉讼费等。
原审法院经审理查明：位于东莞市塘厦镇平山村的碧桂园豪园系由碧桂园公司开发建设，已取得商品房预售许可证。
2013年5月30日，周陶沫公证委托陶一桃与碧桂园公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2013053052852B997817），主要约定：由周陶沫向碧桂园公司购买位于东莞市塘厦镇平山村碧桂园豪园二街57号的房屋，房款共计6371186元；碧桂园公司应在2013年12月31日前将符合“该商品房经验收合格”条件并符合本合同约定的商品房交付周陶沫使用；碧桂园公司逾期交房的，逾期超过90日后，周陶沫有权解除合同，周陶沫要求继续履行合同的，合同继续履行，自2013年12月31日交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向周陶沫支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到使用条件后，碧桂园公司应当书面通知周陶沫办理交接手续，双方进行验接时，碧桂园公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，碧桂园公司不出示的，周陶沫有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由碧桂园公司承担；由于周陶沫原因，未能按期交付的，双方各同意按本合同附件五《补充协议书》第五条的约定处理；商品房的装饰、设备标准详见本合同附件五《补充协议书》第四条的约定处理；等等。
2013年5月30日当日，周陶沫与碧桂园公司还签订了一份《补充协议书》，其中该《补充协议书》第四条约定案涉商品房以毛坯房交付，第五条第三款约定“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。周陶沫主张该《补充协议书》第五条是无效的格式条款，主张在签订时碧桂园公司未向周陶沫说明过此条款；碧桂园公司则主张已向周陶沫专门说明过此条款的内容。
上述《商品房买卖合同》及《补充协议书》签订后，周陶沫依约向碧桂园公司交付了全部购房款6371186元。经东莞市公安局塘厦分局确认，案涉商品房的门牌号由合同约定的二街57号改为20号楼。2013年9月30日，东莞市住房和城乡建设局颁发《竣工验收备案证书》，确认碧桂园豪园20号楼、21号楼的工程竣工验收合格。2013年11月28日，碧桂园公司向周陶沫发出收楼通知书，周陶沫确认于2013年12月份收到收楼通知。
2013年12月29日，周陶沫与碧桂园公司对案涉商品房进行验收，周陶沫认为该商品房存在“南面花园没有完工”等16项问题需要整改，以该商品房不符合交楼条件为由拒绝收楼。2014年6月7日，周陶沫向碧桂园公司发出律师函，要求碧桂园公司尽快整改并交楼。2014年6月8日，周陶沫与碧桂园公司再次对案涉商品房进行验收，周陶沫提出该商品房除了之前提出的问题未整改之外还存在“花园漏水坡度”等5项问题需要整改，拒绝收楼。
原审法院认定上述事实的依据有：《商品房买卖合同》、《补充协议书》、收据、照片、两份《商品房交接验收记录单》、律师函、《竣工验收备案证书》、楼盘地址明细表、寄发收楼信明细、国内挂号信函收据以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。案涉《商品房买卖合同》及《补充协议书》，系周陶沫与碧桂园公司的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。
对于该《补充协议书》第五条的约定，周陶沫主张该条款为无效的格式条款，主张碧桂园公司未向周陶沫说明过此条款的内容，碧桂园公司予以否认。从《商品房买卖合同》的内容来看，周陶沫与碧桂园公司在该合同中就约定了“由于周陶沫原因，未能按期交付的，双方各同意按本合同附件五《补充协议书》第五条的约定处理”，由此可见，在签订《商品房买卖合同》前周陶沫与碧桂园公司应已知晓《补充协议书》第五条的内容并同意依约履行。周陶沫主张此条款无效，缺乏依据，原审法院不予采信。
按照《商品房买卖合同》及《补充协议书》的约定，碧桂园公司应在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付给周陶沫使用，如该商品房存在属工程保修范围的质量问题，周陶沫有权要求保修，但不得以此为由拒绝收楼，以此为由拒绝收楼而引起的逾期交楼的法律后果由周陶沫自行承担。本案中，案涉商品房已于2013年9月30日获得《竣工验收备案证书》，符合经验收合格的条件，该商品房已符合交楼的条件，且周陶沫已在2013年12月31日前收到碧桂园公司发出的收楼通知书，碧桂园公司已履行了通知收楼义务，在此情况下，周陶沫以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼，已违反了合同约定。因周陶沫违约拒绝收楼，碧桂园公司不存在逾期交楼的情形，故周陶沫要求碧桂园公司承担逾期交楼的违约金，于法无据，原审法院予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2015年8月17日作出判决：驳回周陶沫的全部诉讼请求。本案受理费3862.16元，周陶沫已预交，由周陶沫负担。
上诉人周陶沫不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）《补充协议书》第五条为碧桂园公司提供的免除其责任的格式条款，碧桂园公司未履行相应的说明义务，依法应当认定无效。原审法院仅以周陶沫与碧桂园公司在双方签署的《商品房买卖合同》中引用了《补充协议书》第五条的序号，即臆断周陶沫已知晓并同意该免责条款的内容，并进而认定《补充协议书》第五条为双方真实意思表示，事实依据不足，且法律适用错误，依法应予纠正。（二）原审法院将不符合商品房交付条件的质量问题错误认定为工程保修范围的质量问题，直接导致判决错误。退一步讲，即使不考虑《补充协议书》第五条作为免责条款的效力问题，其在本案中也不具备适用的条件。该条第三款约定，“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得借此拒绝收楼……”。本条约定适用的前提是发生属工程保修范围的质量问题，而保修应指案涉商品房交付完成后，在保修期内因潜在缺陷或质量问题应由碧桂园公司承担的维修义务，碧桂园公司在房产交付前承担的应是交付合格商品房的义务，而非保修义务。在案涉商品房经双方验收合格并完成交付前，当然不存在保修问题，亦不可能存在属工程保修范围的质量问题。周陶沫在2013年12月29日和2014年6月8日进行的两次验收中发现的质量问题，均为案涉商品房不满足合格交付条件而存在的质量问题，依法应由碧桂园公司整改完成后再次进行验收交付，不属于《补充协议书》第五条约定的情形。原审判决依据《补充协议书》第五条认定周陶沫违约明显错误。（三）原审法院仅依据《竣工验收备案证书》即认定案涉商品房满足交楼条件，不符合交楼验收的客观事实，属事实认定错误。案涉商品房于2013年9月30日获得东莞市住房和城乡建设局颁发的《竣工验收备案证书》，但这并不能证明案涉商品房已符合交楼条件。首先，《竣工验收备案证书》仅为政府建设主管部门对建筑工程竣工验收合格的备案证明文件，并不具有确认案涉商品房质量绝对合格的效力。其次，即使案涉商品房主体结构符合一般竣工验收合格标准，亦不代表其满足收楼条件。交楼条件应为买卖双方意思自治范畴，需依据《商品房买卖合同》确定，《商品房买卖合同》对某些具体交付条件没有明确约定的，也应根据合同目的及交易习惯确定，而不能单以是否取得《竣工验收备案证书》作为标准。事实上，虽然案涉商品房已经取得《竣工验收备案证书》，但周陶沫在两次交楼验收中仍发现了大量且严重的质量问题，说明案涉商品房仍不满足交楼条件。（四）碧桂园公司在周陶沫指出案涉商品房存在的质量问题后，长期不整改和通知周陶沫再次收楼，已影响周陶沫对案涉商品房的使用，依法应当承担相应的违约责任。（五）原审法院没有列明周陶沫两次验收提到的问题，也没有对质量瑕疵是否影响实际使用进行认定，存在重大错误。据此，周陶沫请求本院：1.撤销原审判决，改判碧桂园公司向周陶沫支付迟延交房的违约金428288元（暂计至2014年8月12日，后续累计直至按约定履行交房义务）。2.碧桂园公司承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人碧桂园公司口头答辩称：请求驳回周陶沫的上诉请求，维持原判。周陶沫提出拒绝收楼的理由没有相关法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条、《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十二条、第十三条的规定，周陶沫所提出的拒绝收楼等相关问题，均不属于影响使用的质量问题，因此周陶沫拒绝收楼没有法定依据。依据《商品房买卖合同》第八条约定，碧桂园公司在履行通知义务之后，周陶沫履行交接义务。补充协议第五条并没有免除碧桂园公司自身责任，排除周陶沫相关权利合法有效。补充协议第五条确定了周陶沫在案涉房屋存在工程质量问题时有权要求碧桂园公司承担保修责任。周陶沫在签订买卖合同时应该对合同内容和风险加以关注。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。二审补充查明，根据2013年12月29日验收单显示，周陶沫提出案涉房屋存在如下问题：“1.前花园地面堆放杂物，绿化地面下沉；2.后花园卷材未贴到立墙面；3.主卧排烟道未开孔；4.地下车库上方漏水（2处）；5.园林柱子底部未收口；6.南面花园没有完工；7.厨房没有排烟道、燃气报警；8.没有可视对讲系统；9.主卧卫生间排气口太低；10.停车场无烟感；11.负一楼缺少排水致电梯间井进水；12.每户没有安防门禁；13.入户门（负一、一楼）均有大的划痕；14.用电总容量不够、总开关40安不够、不达标；15.开关40安确有问题；16.十二层以下应按户配备太阳能热水器。”周陶沫认为以上第1、3、4、6、7、11、14项属于严重影响交付使用的问题。
根据2014年6月8日验收单显示，周陶沫提出案涉房屋存在如下问题：“1.花园漏水坡度；2.地下室门水浸泡；3.地下草坪缺少、塌陷；4.关于加建承重问题（支撑点、重心位）要提供原设计结构图纸；5.主开关应安装80A（样板房），现为40A。另2013年12月29日已经提出的问题，兹不再过，请书面提交整改情况。”
周陶沫二审期间提交了维修完成知会函、商品房交接验收记录单以及照片，拟证明周陶沫在收到维修完成知会函之后，在2016年3月19日办理收楼手续时发现案涉房屋挡土墙有三处开裂，目前为止没有收到碧桂园公司有关修复情况的答复。碧桂园公司认为周陶沫提出的质量问题均不属于房屋主体结构问题或者影响使用的质量问题，从照片上无法看出三处开裂是工程结构裂缝还是挡土墙的质量问题，也无法确认是否有塌陷危险，且花园不属于交付范围，周陶沫无权以此为由拒绝收楼；照片没有显示具体的房号、拍摄时间，凭照片无法确认就是案涉房屋。另，碧桂园公司提交了双方于2013年5月30日签订的协议书，拟证明花园不属于合同交付内容，周陶沫对花园只享有使用权，周陶沫不得以花园的面积、大小等拒绝收楼，否则视为周陶沫逾期收楼，花园只是该商品房的景观，仅限于绿化，挡土墙属于公共设施，周陶沫没有任何权利。周陶沫对于该协议书的真实性确认，但关联性不予确认，其认为协议提到的花园交付状态、面积、大小不影响周陶沫的主张，挡土墙塌陷导致整个房屋不能使用。
另查明，双方于2013年5月30日签订的协议书约定：“碧桂园公司同意给周陶沫无偿使用的该花园的暂测面积为159.00平方米（包括前花园、后花园及地下负一层露天花园，上述花园具体位置及范围详见附图）。……碧桂园公司给周陶沫使用该花园的唯一目的在于增加该商品房的景观，仅限于绿化，周陶沫不得在该花园内建造构筑物。……故周陶沫自愿同意不得因该花园的交付状态、面积大小等而拒绝收楼，否则视为碧桂园公司已按期交付该商品房……”。
根据2016年3月19日验收单显示，周陶沫提出案涉房屋存在的问题：花园挡土墙三处开裂，有塌陷为限，有现场照片。双方均确认案涉合同没有对案涉房屋的总用电量进行明确约定。根据案涉《竣工验收备案证书》显示，案涉房屋于2013年9月18日通过验收，并于2013年9月30日取得竣工验收备案证书。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对周陶沫上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：碧桂园公司是否应向周陶沫支付逾期交房违约金。
首先，根据案涉《商品房买卖合同》的约定，碧桂园公司应于2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付给周陶沫使用。而案涉房屋于2013年9月18日通过竣工验收，并于2013年9月30日取得竣工验收备案证书，故碧桂园公司于2013年11月28日向周陶沫发出收楼通知书是符合合同约定的。其次，周陶沫主张因案涉房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题故拒绝收楼。对此，本院分析如下：1.关于花园部分的问题。根据双方于2013年5月30日签订的协议书显示，案涉房屋的花园是碧桂园公司同意给周陶沫无偿使用的，案涉《商品房买卖合同》亦没有对花园的交付标准进行约定，因此，周陶沫以花园绿化、挡土墙等问题为由拒绝收楼是缺乏依据的。2.关于总用电量的问题。双方均确认案涉《商品房买卖合同》没有对案涉房屋的总用电量进行约定，故周陶沫以总用电量不够为由拒收收楼也是缺乏依据的。3.关于其他问题。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。而周陶沫未能提供充分证据证明其提出的问题属于严重的质量问题，因此，周陶沫以此为由拒绝收楼亦缺乏依据。综上，周陶沫主张碧桂园公司应向其支付逾期交房违约金的理由不成立，本院不予支持。原审法院对此认定并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。周陶沫的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7724.32元，由上诉人周陶沫负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年五月十一日
书 记 员 张 优
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……