大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民初字第945号
原告大连凯锦商用设备经营管理有限公司。
法定代表人袁嘉骅，董事长。
委托代理人宋丽华，北京市上德律师事务所律师。
委托代理人邱靖，北京市上德律师事务所律师。
被告大连福尔摩沙健身有限公司。
法定代表人左永东，经理。
委托代理人刘红岭，该公司经理。
被告刘红岭。
原告大连凯锦商用设施经营管理有限公司与被告大连福尔摩沙健身有限公司、刘红岭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月28日公开开庭进行了审理。原告大连凯锦商用设施经营管理有限公司的委托代理人宋丽华、被告大连福尔摩沙健身有限公司（以下简称第一被告）的委托代理人刘红岭、被告刘红岭（以下简称第二被告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月28日，原告与第一被告签订《凯德和平广场·大连房屋租赁合同》，第一被告承租原告3层的06／07号房屋，租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日；如逾期付款按日0.1%支付逾期付款违约金。合同生效后，原告依约履行义务，第一被告却未按合同约定支付原告租金、水电费等费用。
2013年2月6日，第二被告作为连带责任保证人出具《担保函》，保证第一被告会履行其应向原告承担的各项义务及责任。但此后，两被告仍未按约定履行付款等义务。2013年12月11日，原告与第一被告签订《解除租赁合同协议书》，协议明确租赁合同因第一被告违约而解除，第一被告承诺在2013年12月19日前将场地交还原告。
截至被告承诺的撤场日2013年12月19日，第一被告共欠原告租金1，827，788.06元、水费14，284.40元、电费92，594.57元，扣除第一被告支付的租赁保证金468，000.00元，第一被告仍欠原告人民币1，466，667.03元［具体为：2013年5月欠租金170200元、2013年6月份欠租金为189540元及物业费58500元，2013年7月欠付租金189540元及物业费58500元、2013年8月欠付租金189540及物业费58500元，2013年9月欠付租金189540元及物业费为58500元、2013年10月欠付租金196170元及物业费58500元（实行第三种租金计收年度）、2013年11月欠租金196170元及物业费58500元、2013年12月1日至2013年12月19日欠付租金及物业费19天为156088.06元（计算标准同2013年11月一致）。2013年8月欠水电费23415.61元、2013年9月欠水电费22362.13元、2013年10月欠水电费22660.58元、2013年11月欠水电费为26902.47元、2013年12月1日至2013年12月19日欠水电费为11538.18元，欠费合计为1934667.03元，1934667.03-保证金468000元=1466667.03元。］及逾期付款违约金。现原告请求第一被告、第二被告连带支付原告欠付的款项1，466，667.03元，并承担自2013年5月起至2013年11月30日止按逾期付款日0.1%为标准计算的逾期付款违约金484，744.21元。
二被告均辩称，不同意原告的诉讼请求，对原告起诉的欠付款金额及违约金额均不认可。第一被告于2011年2月1日与原告签订房屋租赁意向书，并向原告交纳保证金10万元。双方协商约定，原告于2011年4月1日向第一被告交付场地，第一被告于2011年6月11日开业，且双方口头协议交付场地最晚不得超过2011年4月10日，如逾期交付，原告每天承担违约金3万元。2011年3月15日，第一被告正式在凯德和平广场预售，原告在凯德和平广场1楼扶梯拐弯处向第一被告提供一间面积为144平方米的店铺，供第一被告用作预售活动。第一被告预售会员共计1643名，并向会员承诺于2011年6月15日开业。2011年4月10日，原告因凯德和平广场没有场地并未按约定向第一被告交付场地。此后，原告先后5次承诺交场，均未兑现，导致第一被告无法按其向会员承诺的时间开业，遭到会员在媒体、网络上的负面报道以及公安机关的介入。后期经第一被告的努力及其与凯德工程部的沟通，原告于2011年7月3日向第一被告交付场地，第一被告开始进行装修。
原告逾期交付场地给第一被告造成数百万的损失：1、导致第一被告对装修公司承担违约赔偿责任。装修工人从2011年3月15日起一直等待装修至2011年7月3日止，第一被告赔偿装修公司违约金50万元；2、导致第一被告未能按期开业，因此向会员赔付最少为1个月、最多为6个月的锻炼时间，总计金额约为985，800元（1643人×600元），同时因会员要求退款造成的损失约为60万元；3、2011年10月1日至2011年11月25日这段期间的租金，不应由第一被告承担。凯德和平广场于上述期间内进行三期改造，由于其消防未过关，没有消防手续，导致第一被告亦无法办理消防手续，给第一被告造成包括员工工资、水电费、老师工资等在内的经济损失25万余元；4、2013年11月1日至2013年12月19日这段期间的租金及物业费，不应由第一被告承担。
2013年11月1日，原告将双方签订的《解除租赁合同协议书》张贴于被告经营的健身会所，导致无法营业。但当时正值十八大会议召开期间，为维护社会和谐，公安局沙河口分局、富国街派出所要求和平广场不准关店。2013年12月5日，原告再次张贴公告，且水、电均已停，所以这段时间的费用不应由第一被告承担。因此，不同意原告的诉讼请求。
另外，针对在第一被告经营期间原告的违约行为，被告暂不提出反诉。
经审理查明，2012年8月28日，原告大连凯锦商用设备经营管理有限公司与第一被告签订《凯德和平广场·大连房屋租赁合同》，出租方（甲方）为原告，承租方（乙方）为被告，合同分通用条款和专用条款。合同专用条款约定：“19.1甲方出租给乙方的房屋坐落在大连市沙河口区高尔基路705号3层2号被称为‘凯德和平广场’03层03-06／07号。房屋类型为商业，该房屋平面图见被合同附件。19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为1300平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营‘FORMOSA女子会所’健身中心之用途，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途（包括但不限于改变商号名称、商品／服务品牌及经营内容）。20.1该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起5年的时间，即2011年10月1日至2016年9月30日。20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起106天的装修期，即2011年6月17日至2011年9月30日。乙方无须承担该装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费，但在装修期内乙方应承担除上述三项费用外本合同约定的其他费用。20.3双方暂约定该房屋交付日为2011年6月17日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日为该房屋的交付日期。21.1自装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照租用面积计算：第一个租金计收年度内自2011年10月1日至2011年10月31日的月租金额为每平方米人民币67.5元，月租金为人民币87750元。第一个租金计收年度内自2011年11月1日至2011年12月31日的月租金额为每平方米人民币94.5元，月租金为人民币122850元。第一个租金计收年度内自2012年1月1日至2012年9月30日的月租金额为每平方米人民币135元，月租金为175500元。第二个租金计收年度的月租金额为每平方米人民币145.8元，月租金为人民币189540元。第三个租金计收年度的月租金额为每平方米人民币150.9元，月租金为人民币196170元。第四个租金计收年度的月租金额为155.43元，月租金为人民币202059元。第五个租金计收年度的月租金额为每平方米人民币160.09元，月租金为人民币208117元。21.2乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋第一笔租赁保证金人民币468000元；于第二年第一个工作日或之前向甲方支付该房屋第二笔租赁保证金人民币28080元；于第三年第一个工作日或之前向甲方支付该房屋第二笔租赁保证金人民币13260元；于第四年第一个工作日或之前向甲方支付该房屋第二笔租赁保证金人民币11778元；于第五年第一个工作日或之前向甲方支付该房屋第二笔租赁保证金人民币12116元。21.3自2011年10月1日至2011年10月31日甲方目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币22.5元核算，即该房屋的每月物业管理费为人民币29250元；自2011年11月1日至2011年12月31日，甲方目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币31.5元核算，即该房屋的每月物业管理费为人民币40950元；自2012年1月1日至2016年9月30日，甲方目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币45元核算，即该房屋的每月物业管理费为人民币58500元。23.1乙方应按本合同21.1条约定的租金的标准向甲方预付每个月的租金。乙方应于租赁合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋一个月的租金，其后各月预付的租金应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。”
通用条款约定：“4.1如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定不予返还。如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的5个工作日补交该等差额。4.2乙方应于租赁期内向甲方或甲方指定的管理公司支付该房屋的物业管理费，该物业管理费由甲方或管理公司自主使用。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前，向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。4.3租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供用的费用和本合同附件所列设施和设备开通使用的费用，均应由乙方承担。10.2乙方逾期支付租金和／或本合同第4条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应和禁止乙方使用，因此造成的一切后果，由乙方自行承担。”
《凯德和平广场·大连房屋租赁合同》还约定了原告和第一被告的其他权利和义务。
2012年8月7日，原告与第一被告签订《减租补充协议》内容为：原告同意自2012年3月1日起至2012年5月31日止在对租赁合同约定的租金给予乙方优惠。该期间的保底租金为每月每平方米94.5元，月保底租金为122850元，该期间的物业管理费按照每平方米每月人民币31.5元核算，即每月物业管理费为人民币40950元。自2012年6月1日起，该房屋的租金及物业管理费仍按租赁合同约定的标准执行。
2013年2月1日，第一被告曾向原告提出缓交租金的申请，申请对2012年10月至2013年5月的租金予以缓交。
2013年2月6日，第二被告给原告出具担保函，内容为：为确保租赁合同的履行，第二被告自愿为原告在租赁合同项下的全部债权提供保证担保，保证第一被告全面履行合同义务。担保期限自2011年10月1日至2017年9月30日。担保范围为原告在租赁合同项下所享有的一切债权，包括但不限于租金，物业费，市场推广费，水、电、供暖、空调等能源费，违约金，损害赔偿金，租赁合同约定的其他费用和支出，以及原告为实现债权而发生的一切费用。担保方式为连带责任保证。担保期限内，原告与第一被告协商一致变更租赁合同的，无需保证人同意，保证人对变更后的合同债权继续承担保证责任。
2014年5月24日、7月31日，原告先后两次向被告进行催费。2013年9月18日，第一被告给原告出具保证函，对如何支付租金做出了保证。
2013年12月11日，原告与第一被告签订了《解除“租赁合同”协议书》内容为：原告与第一被告于2012年8月28日签订了《凯德和平广场·大连房屋租赁合同》。因第一被告违约，原告与第一被告经协商一致同意解除租赁合同，第一被告应于2013年12月19日将该房屋恢复原状，交还原告，如逾期视为被告放弃屋内的设施设备，原告可单方收回。就被告的违约欠款，原告保留继续追索的权利。
第一被告尚欠原告2013年5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月租金分别为170200元、189540元、189540元、189540元、189540元、196170元、196170元。2013年12月1日至12月10日租金按30天196170元（每日6539元）计算，尚欠租金为65390元。以上合计1386090元。
第一被告尚欠原告2013年6月、7月、8月、9月、10月、11月物业费每月为58500元。2013年12月1日至12月10日按30天58500元（每日1950元）计算，尚欠物业费19500元。以上合计370500元。
第一被告用电分为两块电表。第一块电表按峰、谷、平三个时间段计费。第二块表为正常用表。2013年8月份，被告用电量为第一块电表峰期：2368度，谷期13318度，平期438度；第二块电表用量为7440度。2013年9月份，被告用电量为第一块电表峰期：2374度，谷期13090度，平期542度；第二块电表用量为7040度。2013年10月份，被告用电量为第一块电表峰期：2568度，谷期14018度，平期422度；第二块电表用量为7040度。2013年11月份，被告用电量为第一块电表峰期：3704度，谷期17214度，平期590度；第二块电表用量为7120度。第一被告四个月共计用电量高峰时段为11014度，低谷时段用电量为57640度，其余时段用电量为30632度。合同约定的电价为每度1.19元。
2014年8月份第一被告用水量为594吨，2014年9月份为509吨，2014年10月份为459吨，2014年11月份为570吨，四个月共计用水2132吨。合同约定的水价为6.4元／吨。
另查，2011年2月1日，原告与第一被告签订《大连和平广场房屋租赁意向书》，对出租方、承租方、房屋的基本情况、租期、租金等达成了意向，并约定第一被告同意由原告拟定与本意向书实质条款无冲突、但更为具体、详细的房屋租赁合同。
上述事实，有原告提供的起诉状、《凯德和平广场·大连房屋租赁合同》、《减租补充协议》、缓交租金申请、担保函、催缴租金函、保证函、《解除“租赁合同”协议书》、电量抄表记录单、水量抄表记录单、被告提供的《大连和平广场房屋租赁意向书》及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，《凯德和平广场·大连房屋租赁合同》是由原告与第一被告在自愿平等的基础上签订的，符合法律规定，应为有效，原告与第一被告应按照合同的约定行使权利、履行义务。2011年2月1日，原告与第一被告就租赁房屋经营事宜达成意向，并签订了意向书，明确了房屋状况、房屋交付、租期、租金等事宜。同时，意向书中明确了双方应在意向书签署后签订正式的房屋租赁合同。2012年8月28日，原告与第一被告签订了房屋租赁合同，因此，双方的房屋租赁事宜应以该合同为准。该合同明确从房屋交付日2011年6月17日至2011年9月30日为装修期，2011年10月1日至2016年9月30日为租赁期，原告应在2011年6月17日将房屋交由第一被告，第一被告应自2011年10月1日起支付租金及相关费用。
现二被告对2013年5月至2013年12月10日的房屋租金未能提供证据证明已经支付，也未能提出不支付租金的正当理由及其他合理抗辩，因此，第一被告应承担该期间的租金。而原告对2013年12月11日至2013年12月19日租金的请求，由于《解除“租赁合同”协议书》是双方的真实意思表示，租赁合同已于2013年12月11日解除，原告也未能举证证明双方继续存在房屋租赁关系，因此，对该部分的租金，本院不予支持。
对2013年7月至2013年12月10日的物业费，房屋租赁合同中已明确由第一被告承担，也约定了相应的价款，二被告至今未予支付。因此，对该部分的诉讼请求，本院予以支持。而对2013年12月11日至2013年12月19日物业费的请求，因租赁合同已于2013年12月11日解除，其所依据的事实和理由不足，本院不予支持。
关于水、电费承担一节，依照合同的约定，第一被告应承担用水、用电的费用。现因双方租赁关系已经解除，因此，第一被告应将该笔费用给付原告为宜。关于水费，大连市关于自来水收费标准规定的商业用水价格为5元／吨，虽然房屋租赁合同约定的水价为6.4元／吨，但其超出政府对自来水收费的标准，并且原告只是作为第一被告水费的代缴者，无权制定水价，因此，超出水价标准的部分，应为无效。被告自2013年8月至11月共计用水2132吨，水费总额按每吨5元收取应为10660元。
关于电费，大连市关于用电收费标准规定的商业用电价格为每度0.872元，峰谷分时电价：高峰时段8：00-11：00，17：00-22：00，电价上浮50%；低谷时段22：00-次日5：00，电价下浮50%；其余为平时段，电价不变。第一被告应按照该标准支付原告电费。被告自2013年8月至11月高峰时段用电11014度，电价为每度1.308元（=0.872元＋0.872元×50%），电费额为14406.312元；低谷时段用电57640度，电价为每度0.436元（=0.872元－0.872元×50%），电费额为25131.04元；其余时间用电30632度，电价为每度0.872元，电费额为26711.104元。因此，第一被告应承担的电费总额为66248.456元。关于2013年12月的电费，原告虽然提交了电量抄表记录单，但该表单被告并未签字确认，被告庭审中也不予认可，因此，对该段时间的电费，事实和法律依据不足，本院不予支持。
关于违约金承担的问题，第一被告未按合同约定支付租金和物业费，应承担相应的违约责任。但合同约定按逾期支付款项的日0.1%支付违约金的标准过高，应予适当调整。本院认为违约金应以第一被告逾期支付租金和物业费的日0.3‰标准支付为宜。同时，合同中约定第一被告应于每月第一个工作日或之前预付各月的租金和物业费。因此，违约金的计算起始日期，应以每月第一个工作日的次日为准。而对于水费、电费是否需要支付违约金的问题，本院认为，水电是由国家收取的公用事业费用，原告只是按照合同约定代为缴付该部分费用，此外，原告也并未提供已支付相应滞纳金或其他迟延缴付水费、电费而额外支出费用的证明。因此，对水费、电费违约金的请求，本院不予支持。
关于第二被告责任承担的问题，2013年2月6日，第二被告给原告出具的担保函明确第二被告对第一被告欠原告的租金、物业费、水费、电费、违约金等承担连带保证责任，担保期自2011年10月1日至2017年9月30日。该担保函是第二被告的真实意思表示，因此，第二被告应依照担保函对第一被告的债务在保证的范围内承担保证责任，即第二被告应对第一被告的上述债务承担连带清偿责任。第二被告承担保证责任后，有权向第一被告追偿。
原告主张用第一被告已支付的租赁保证金468000元抵扣租金和其他费用，本院予以照准。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告大连福尔摩沙健身有限公司给付原告大连凯锦商用设施经营管理有限公司2013年5月1日至2013年12月10日房屋租金1386090元及违约金（其中房屋租金170200元自2013年5月2日至本判决生效之日止按日0.3‰标准计算违约金；房屋租金189540元分别自2013年6月4日、2013年7月2日、2013年8月2日、2013年9月3日至本判决生效之日止按日0.3‰标准计算违约金；房屋租金196170元分别自2013年10月2日、2013年11月2日至本判决生效之日止按日0.3‰标准计算违约金；房屋租金65390元自2013年12月3日至本判决生效之日止按日0.3‰标准计算违约金）；
二、被告大连福尔摩沙健身有限公司给付原告大连凯锦商用设施经营管理有限公司2013年5月1日至2013年12月10日物业费370500元及违约金（其中物业费58500元分别自2013年6月4日、2013年7月2日、2013年8月2日、2013年9月3日、2013年10月2日、2013年11月2日至本判决生效之日止按日0.3‰标准计算违约金；物业费19500元自2013年12月3日至本判决生效之日止按日0.3‰标准计算违约金）；
三、被告大连福尔摩沙健身有限公司给付原告大连凯锦商用设施经营管理有限公司2013年8月至11月的水费10660元，及电费66248.456元；
四、被告大连福尔摩沙健身有限公司已交付原告大连凯锦商用设施经营管理有限公司的468000元租赁保证金在上述应支付的款项中予以冲抵；
五、被告刘红岭对被告大连福尔摩沙健身有限公司对上述债务承担连带保证责任。被告刘红岭承担保证责任后，有权向被告大连福尔摩沙健身有限公司追偿。
案件受理费22360元（原告已预交），原告负担2360元，被告负担20000元。
上述具有给付内容的款项于本判决生效之日起三十日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 南庆鑫
人民陪审员 王 芳
人民陪审员 杨作仁
二〇一四年七月十日
书 记 员 张 倩
附
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
债务已经按照约定履行；
合同解除；
债务相互抵消；
债务人依法将标的物提存；
债权人免除债务；
债权债务同归于一人；
法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。