山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书(2015)兰商初字第82号原告（反诉被告）宋涛，居民。委托代理人姚付江，山东兰陵律师事务所律师。被告（反诉原告）李晓，居民。委托代理人韩松，山东兰陵律师事务所律师。原告宋涛诉被告李晓房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋涛及其代理人姚付江，被告李晓委托代理人韩松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋涛诉称，2010年11月21日经周爱平介绍，原、被告双方签订买房协议，被告将自己购买的城市花园26号楼1单元101室房屋卖给原告，每平方米1700元，房屋加车库共计250000元，先预付120000元，下余130000元年底一次付清，协议签定后，原告支付被告预付款120000元，被告将商品、房屋钥匙、天然气、太阳能等设施安装费单据手续交给原告。后被告又后悔想增加房价，经双方再次协商，2011年2月9日双方将房价变更为260000元，除原告支付的予付款不变外，对于剩余房款（银行房贷）由原告从2011年2月开始按贷款合同向银行支付。等房产权证批下来过户费用有双方支付，协议变更后，原告即按被告签订的房贷合同向银行偿还贷款。后原告对房屋进行了装修，并购买了家具、家电，由于原告长期在上海做生意，只是住的时间较少，因原告做生意较忙，有几次没有按还款日期及时还房贷造成逾期，但是原告都在逾期后较短的时间内及时偿还了，不是故意违约，现原告还在继续偿还着房贷。2014年12月初被告突然以原告逾期还贷给其造成不良信用记录影响购房、买车为由，要求解除买房协议，并把房屋门锁擅自破坏更换，住进该房屋。现原告多次要求被告履行协议，退还原告房屋，但被告拒不同意，被告的行为侵犯了原告的合法财产权益，故提起诉讼，请求法院依法判令被告履行房屋买卖协议，并把城市花园26号楼1单元101室房屋退还给原告。本诉被告李晓辩称，一、被告不同意原告的诉讼请求，不同意将房屋退还给原告；二、原、被告于2010年11月21日签订买卖房协议，应当认定为无效合同，不产生法律效力；三、原、被告没有在2011年2月9日签订补充协议；四、原告在还房款过程中，因多次逾期对被告的个人记录造成不良影响，严重影响了被告的正常生活，被告当庭提出反诉。反诉原告李晓诉称，反诉人与被反诉人在2010年11月21日签订《买房协议》，约定：反诉人将其采取分期付款方式购买的位于城市花园26号楼1单元101室房地产出售给被反诉人，价款为250000元，其中予付现金120000元，下剩130000元于年底一次性现金支付。协议签订后，反诉人按照协议的约定将房地产交付被反诉人，但是被反诉人不仅未在2010年年底将下剩130000元支付反诉人，并且在偿还房地产贷款过程中多次逾期还款。造成反诉人多次不良个人信用记录，给反诉人生产生活带来极大不便。综上所述，故依法提出反诉，请求依法解除反诉人与被反诉人签订的《买房协议》；依法确认反诉人是城市花园26号楼1单元101室房屋所有权人。反诉被告宋涛辩称，一、2010年11月21日的买房协议已经在2011年2月9日进行了变更，由反诉被告对剩余的房款通过偿还贷款的方式进行偿付，所以不存在违约的情况，反诉人原告要求解除买房协议没有理由。二、反诉原告认为反诉被告偿还贷款时多次逾期还款造成不良信用记录，该理由不能成为解除买房协议的正当理由，因此，买房协议中并没有约定解除合同的条件，而且逾期行为已经过去了很长时间，反诉原告没有在合理的期限内提出解除合同，已经丧失了解除权。况且，反诉原告在9次还款记录中，也有两次逾期，同样也产生不良信用记录，所以，不良记录不能完全怪反诉被告。房屋所有权虽然登记为反诉原告。但反诉原告已经把该房屋卖给了反诉被告，由反诉被告支付了首付款，偿还按揭贷款，这些款项远远超过了反诉原告支付的房款。所以，购房的款项全是由反诉被告支付的。反诉原告已把涉案房屋交给了反诉被告占有使用，反诉被告已经取得了涉案房屋的所有权，反诉原告在要求房屋归其所有，没有事实和法律依据。综上，请求法庭依法驳回反诉原告的反诉请求。经审理查，2009年12月28日被告李晓与苍山县东方佳园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同书一份，被告李晓购买位于兰陵县城文峰路南段东侧城市花园北区26号楼1单元101室及1-001号车库各一套，房产建筑面积129.55平方米，车库面积23.2平方米，房价183702元，车库价34336元，总价为：21809元，首付68094元，贷款150000元。合同第七条约定，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间、分另处理（不作累加）。（1）逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十二的违约金。本条中的逾期应付款是依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同签订后，被告李晓向苍山县东方佳园房地产开发有限公司支付了首付款68094元，2010年2月25日与中国银行股份有限公司苍山支行签订个人一手住房贷款合同，贷款金额为150000元，期限为180个月，贷款用途为：购买位于兰陵县城市花园小区26号楼1单元101室，偿还方式：按月等额本息还款。还贷户名李晓，帐号：（41×××26）.同年3月19日在兰陵县房产和住房保障局申请办理了房屋他项权证，抵押权人中国银行股份有限公司苍山支行，抵押人李晓，抵押期限2010年3月19日至2025年4月30日。同时，签订了个人一手房贷款合同通用条款第二条第五项约定：“未经贷款人书面同意，借款人不得全部和部分转让、出售、出借、以实物形式出资、改造、改建或者以其他任何方法处分抵押物。经贷款人书面同意的处分抵押物所得的价款应用于提前清偿债务或者提存”。2010年11月21日被告李晓将自己所有的位于兰陵县城市花园北区26号楼1单元101室以总价250000元，卖给原告宋涛，并签订买房协议一份，协议内容为：“今有李晓城市花园26号楼1单元101室卖给宋涛，每平方1700元，房加车库共计250000元，贰拾五万元整，予付现金120000元，拾贰万元整，下余130000元年底一次付清，其它费用另算。即日生效。卖方：李晓，买方：宋涛，证明人：周爱平、刘伟，2010、11月21号”。协议签订后，原告宋涛支付预付现金120000元，被告将房屋及车库钥匙交付给原告。2011年2月9日原、被告就涉案房屋买卖协议重新签订买卖协议一份，内容为：“今有李晓城市花园26号楼1单元101室，卖给向城朱村宋涛、每平方米1700元，房加车库等费用共计260000元，贰拾陆万元整，预付现金260000元，贰拾陆万元整，从2011年2月份房贷款有宋涛支付，等房产证批下来过户费用有双方支付。买方日期2010年11月21日即日生效，注：首付壹拾贰万元整，卖方签字：李晓，买方签字：宋涛，证明人：周爱平，2011年2月9日”。协议签订后原告，依照协议约定于2011年2月14日开始偿还被告所欠的房贷，并对涉案房屋进行了装饰、购置家具、家电等生活物品，已入住多年。2012年6月5日、6日原告向苍山县房产和住房保障局、苍山县房地产测绘中心、苍山县地方税务局直属征收局交纳各项税费4586.41元。2012年6月20日向苍山县东方佳园物业有限公司交纳2011年5月至12月物业费311元。另查，庭审中，被告对原告提交的2011年2月9日买房协议中，卖方“李晓”签字不予认可，要求司法鉴定，被告未在规定的期限内向法庭递交有关手续，后向法庭声名不在鉴定。反诉查明事实部分与本诉查明事实部分一致。上述事实，主要是根据庭审调查、原、被告的陈述、双方提交的书证，并经举证质证后所认定的，其材料均已记录在卷。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。2010年10月21日、2011年2月9日原、被告签订的买房协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，权力义务关系明确，合法有效。合同签订后，原、被告依据约定全面履行自己的义务，双方之间房屋买卖关系已成立。原告并已入住多年，现被告私自将涉案房屋更换门锁，致使原告无法入住，已构成房屋买卖合同的根本违约，根据合同法第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告主张被告继续履行房屋买卖协议，退还涉案房屋事实清楚、证据充分，本院予以支持。庭审中，反诉原告李晓以原、被告签订的房屋买卖协议违反了反诉原告与中国银行股份有限公司苍山支行签订的个人一手住房贷款合同通用条款第二条第五项的规定及未经共同抵押人魏凡妮的同意，应当依法解除双方签订的房屋买卖协议；确认反诉原告为涉案房屋的所有权人为由提起反诉。本院认为，原、被告双方签订的合同是房屋买卖合同，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同签订后，反诉原告已将买卖标的物交付反诉被告，反诉被告依据约定支付了价款120000元，剩余价款依据反诉原告与中国银行股份有限公司苍山支行签订的住房贷款合同约定的期限逐月有反诉被告偿还房贷，反诉被告虽然存在几次逾期还贷情节，但贷款人依据合同约定收取了反诉被告逾期滞纳金，以对反诉被告进行了处罚，并没有给贷款人造成损失。同时，也不具备合同法第九十四条第一款第（三）项解除合同情形。反诉原告出受房屋时，虽未经涉案房屋抵押权人同意将抵押物出卖给反诉被告，但并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的房屋买卖合同应依法认定合法、有效。反诉原告认为未经抵押财产共有人魏凡妮同意，买卖行为无效。财产共有人魏凡妮系反诉原告李晓妻子，反诉原告李晓将登记在自己名下的涉案房屋卖给反诉被告宋涛，反诉被告宋涛并对涉案房屋进行装饰入住多年，反诉原告李晓之妻魏凡妮该是明知的，事后并未提出异议，合同相对人宋涛有理由相信行为人李晓有代理权。诉讼中，反诉原告之妻魏凡妮也未向法庭提出异议。综上所述，反诉原告的反诉请求，没有事实依据和法律依据，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条第一款（三、四）项、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下：被告李晓继续履行2011年2月9日与原告宋涛签订的《房屋买卖协议》中确定的义务。于本判决生效后30日内将位于兰陵县城市花园北区26号楼1单元101室及1-001号车库交付给原告宋涛。驳回反诉原告李晓的诉讼请求。案件受理费（本诉诉讼费5200元，保全费1820元，反诉费2600元）9620元、由被告李晓负担。审 判 长  刘明涛人民陪审员  刘国军人民陪审员  王 迪二〇一五年九月三十日书 记 员  李春侠