广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）良民一初字第1166号
原告：李绍发，男，瑶族，1976年1月15日出生，住广西百色市右江区。
委托诉讼代理人：杨势芳，广西广来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何君妮，广西广来律师事务所实习律师。
被告：广西枫桦五合桥投资置业有限公司，住所南宁市青秀区金湖路63号金源·现代城2323号。
法定代表人：覃锦荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：龚振中，广西同望律师事务所律师。
委托�讼代理人：韦端宁，广西同望律师事务所律师。
被告：南宁恒路工程服务有限公司，住所南宁市金湖北路市恒通汽车服务中心501-503房。
法定代表人：曾燕玲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄海，男，该公司工作人员。
原告李绍发与被告广西枫桦五合桥投资置业有限公司（以下简称枫桦五合桥公司）、南宁恒路工程服务有限公司（以下简称恒路公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案后，依法适用简易程序，于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告李绍发的诉讼代理人杨势芳、何君妮，被告枫桦五合桥公司的诉讼代理人龚振中，被告恒路公司的诉讼代理人黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李绍发向本院提出诉讼请求：一、确认原告与二被告于2013年1月19日签订的《亚美国际定向开发�卖协议》无效；二、判令二被告返还原告已支付购房款306614元；三、判令二被告支付占用原告已付购房款的利息（以153307元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2013年1月19日起计算至返还全部款项之日止；以153307元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2013年3月1日起计算至返还全部款项之日止）。事实和理由：2013年，原告想要购买房子，看到二被告亚美国际楼盘的宣传单，便于2013年1月19日前往该楼盘销售中心询问。经被告枫桦五合桥公司介绍，得知此时购买房屋优惠非常多。同时，枫桦五合桥公司拿出恒路公司出具的《委托书》以证明二被告合作开发该项目及项目真实性。原告遂于当日与枫桦五合桥公司签订《亚美国际定向开发买卖协议》，约定枫桦五合桥公司将位于南宁市五象新区博艺路与飞龙路交汇处的亚美国际C栋28层2801号房预售给原告，售价为765614�；枫桦五合桥公司应于2015年6月30日前向原告交房。合同签订后，原告依约分别于2013年1月19日和3月1日向枫桦五合桥公司支付购房款153307元和153307元，合计306614元。但合同约定的房屋交付期限届满后，二被告未能交付房屋。原告后来了解到该项目至今未启动。原告认为，二被告没有开发该楼盘的能力以及各项手续，便以各种优惠活动、虚构事实为诱饵骗取原告的信任签订本案《亚美国际定向开发买卖协议》。根据相关法律规定，双方签订的合同无效，二被告作为过错方，不仅应返还原告已付购房款，还应当赔偿长期占用原告购房款的利息损失。原告多次要求二被告退还上述费用，二被告均以各种理由予以拒绝。被告枫桦五合桥公司辩称，鉴于枫桦五合桥公司至今未取得亚美国际项目的预售许可证明，双方签订的《亚美国际定向开发买卖协议》无效。枫桦五合桥公司�意退还原告已支付的购房款，但现在没有经济能力退款。利息方面，由法院依法认定。本案房地产项目是由案外人联六九公司进行操作的，枫桦五合桥公司的法定代表人覃锦荣是联六九公司的股东，由于当时相关手续不完善，枫桦五合桥公司代联六九公司收取了部分购房款项。
被告恒路公司辩称，恒路公司已于2004年将涉案土地使用权转让给69人，2014年政府征收部分涉案土地时将补偿款7740万元支付给联六九公司。恒路公司与涉案土地早已没有任何关系，恒路公司也没有授权枫桦五合桥公司代为开发本案房地产项目。原告仅凭照片就将恒路公司列为本案被告，没有事实和法律依据。
本院经审理认定事实如下：2013年1月19日，原告李绍发（乙方）与被告枫桦五合桥公司（甲方）签订了一份《亚美国际定向开发买卖协议》，约定：乙方自愿参与甲方所�供的市场运作项目，该项目地址位于南宁市五象新区博艺路与飞龙路交汇处，宗地号邕国用（2002）字020043号，该地块为甲方的合法用地，面积约24亩，规划用途为住宅用地，使用年限为70年。该地块开发为商品房，商品房的用途为住宅，该开发建设的商品房位于C栋1单元28层2801号房，房屋建筑面积110.32平方米，单价为6939.94元，总价款765614元。乙方的付款方式为按揭贷款支付，签订本协议支付预付金20%首期即153307元；2013年3月1日再支付总房款的20%即153307元；剩余款项459000元，甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》同时办理银行按揭手续。甲方承诺于2014年4月30日前办理完善预售证，于2015年6月30日前交房。合同还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告分别于2013年1月19日、2013年3月1日向枫桦五合桥公司支付购房款153307元、153307元，合计306614元，枫桦五合桥公司向原告出具《收据》，并加盖公司财务专用章。“亚美国际”房地产项目拟建地块至今未办理至被告枫桦五合桥公司或其关联公司名下，无立项批文及相关报建手续，至今未开工建设，未取得商品房预售许可证明。以上事实有《亚美国际定向开发买卖协议》、《收据》及庭审笔录在卷为凭。
本院认为，原告与被告枫桦五合桥公司签订的《亚美国际定向开发买卖协议》，就当事人名称、商品房基本情况、购买房屋的位置、面积、价格、房屋交付条件、违约责任等均进行了约定，具备了房屋买卖的实质要件。因此，《亚美国际定向开发买卖协议》应当认定为房屋买卖合同。商品房预售是由国家特别法规制的特种买卖行为，购房者和开发商作为买卖双方均应遵照相关法律特别规定进行商品房预购、预售行为。本案中，被告枫桦五合桥公司并未取得其所售房�的商品房预售许可证明，在诉讼前也并未能取得该证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原告与被告枫桦五合桥公司签订的《亚美国际定向开发买卖协议》应属无效。原告要求确认《亚美国际定向开发买卖协议》无效的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告要求被告枫桦五合桥公司返还购房款306614元的诉请，于法有据，本院予以支持。合同无效后，被告枫桦五合桥公司在退还购房款的同时理应赔偿占用期间相应利息损失。原告诉请被告枫桦五合桥公司从原告交付购房款之日起按照中国人民银行同期贷款利率赔偿利息损失，合法合理，本院予以支持。原告主张被告恒路公司与被告枫桦五合桥公司合作开发亚美国际项目，恒路公司委托枫桦五合桥公司签订合同，恒路公司应当承担返还原告购房款并赔偿利息损失的法律责任。但二被告对此不予认可，而原告未能举出有效证据证明其上述主张，故原告诉请被告恒路公司返还购房款及赔偿利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买�合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告李绍发与被告广西枫桦五合桥投资置业有限公司于2013年1月19日签订的《亚美国际定向开发买卖协议》无效；
二、被告广西枫桦五合桥投资置业有限公司于本判决生效之日起7日内向原告李绍发返还购房款306614元；
三、被告广西枫桦五合桥投资置业有限公司于本判决生效之日起7日内向原告李绍发赔偿利息损失（利息损失计算：以153307元为基数，按照中国人民银行同期流动资金1至3年期贷款利率自2013年1月19日起计算至2013年2月28日止；以306614元为基数，按照中国人民银行同期流动资金1至3年期贷款利率自2013年3月1日起计算至购房款还清之日止）；
四、驳回原告李绍发的其他诉讼请求。
义务人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
案件受理费6676元，减半收取计3338元，由被告广西枫桦五合桥投资置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向该院预交上诉费。
审判员 李晓
二〇一六年九月二日
书记员 陆茜
附相关法律条文：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条第一款商品房�售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。