广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法沙民一初字第346号
原告（反诉被告）：史新辉，男，1970年9月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：罗春宝、张博洋，广东中亿律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李婉怡，女，1973年2月24日出生，汉族，住广东省中山市。
被告（反诉原告）：刘丽芝，女，1962年2月10日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区。
上列两被告的委托代理人：林少杰、陈柏泉，分别系广东翔宇律师事务所律师、实习律师。
原告（反诉被告）史新辉诉被告（反诉原告）李婉怡、刘丽芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月15日公开开庭进行了审理。原告史新辉的委托代理人张博洋，被告李婉怡、刘丽芝的共同委托代理人林少杰、陈柏泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史新辉诉称：2011年10月23日，原告与两被告签订《富华道10号公寓房屋买卖合同》，约定两被告向原告购买中山市西区富华道10号西苑广场***房，总价款308500元。两被告在支付首付款后，尚余154000元没有支付。原告多次发出书面通知，被告均不予理睬，故提起诉讼，请求法院判令两被告：1.向原告支付购房余款154000元及利息（自2013年1月14日起计至法院判决给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算）；2.承担本案诉讼费用。
原告史新辉为支持其诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.（2011）香山律见富字第75号见证书及附件；2.收据3份；3.快递单及过户、收楼须知，中山市富华道10号西苑广场富荣阁过户、收楼需交费用；4.土地证、房产证。
被告李婉怡、刘丽芝共同答辩并反诉称：被告于2011年10月23日在中山市西区富华道10号西苑广场售楼部在《富华道10号公寓房屋买卖合同》上签字，拟买受富华道10号、建筑面积35.19平方米的房屋，买卖合同上注明的出售人是史新辉。当时史新辉并不在现场，售楼部承诺会集中安排史新辉与认购方统一签名。但售楼部一直没有通知安排，故买卖合同应视为至今仍没有生效。买卖合同第一条规定，该幢物业经规划局重新规划改建并验收合格后分证，再将本合同所指定的分项物业过户到乙方名下。但史新辉一直没有通知以上事项，且未告知被告办理银行按揭手续以支付后续的款项，也没有在360个工作日内通知办理交易过户手续。史新辉故意不出现与被告签订买卖合同实际上是拖延办理规划局重新规划改建并验收合格后分证手续的时间，以及无法为被告办理银行按揭等其他手续的真相，因此买卖合同的付款条件不能成就。且关于合同中认购面积的约定，商品房的误差面积超过3%，买房人可以解除合同。故此被告提起反诉请求判令原告：1.2011年10月23日签订的《富华道10号公寓房屋买卖合同》没有生效或者判决解除；2.退还被告已支付的154500元，并支付从2011年10月23日起，按照银行同期贷款利率每月6.5‰计算利息，至判决确定支付之日止。庭审中，被告明确反诉请求：1.判决解除涉案合同；2.原告分别向两被告各退还77250元及从2011年10月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算利息。
被告李婉怡、刘丽芝就其辩解及反诉在举证期限内向法院提交的证据有：1.粤房地权证中府字第02100980**号房地产权证（复印件）；2.收款收据3份；3.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表。
原告史新辉对被告李婉怡、刘丽芝的反诉辩称：本案所涉房屋交易是自然人之间的二手房买卖，双方只需完成合同约定的过户手续即可。办理银行按揭也是购房者的义务，关于面积误差超过3%的问题，原告是自然人，本案不属于商品房的交易。被告称原告没有办理过户手续，与事实不符，原告曾经6次通过邮寄的方式通知被告收楼，但是被告拒绝签收，原告已经尽了通知的义务。
原告史新辉就其辩解在举证期限内没有向法院提交证据。
经审理查明：2011年10月23日，史新辉为出售人（甲方）与李婉怡、刘丽芝为认购方（乙方）签订房屋买卖合同，合同约定：乙方认购座落于中山市西区富华道10号西苑广场富荣阁***房的房地产,该商品房为富荣阁的组成部分。备注：甲方史新辉签约时是富华道10号富荣阁整幢物业的业主，该幢物业在签约时整体拥有一个房屋产权证和土地使用权证[房产证号：粤房地权证中府字第02100980**号，土地证号：中府国用（2011）第20000**号］，该幢物业经规划局重新规划改建并验收合格后分证，再将本合同所指定的分项物业过户到乙方名下；乙方购买的商品房建筑面积35.19平方米，其中套内建筑面积28.78平方米，公摊面积6.41平方米。该商品房面积为双方确定的预估面积，最终出证面积以该商品房过户后房屋产权证所记载的面积为准，由于双方已现场看过该商品房，故双方约定，如最终确认的建筑面积与预估面积出现差异，该商品房结算价以本合同约定的总成交价为最终结算价，不做多退少补，且双方互不追究责任；该房成交价为308500元，以按揭付款方式付款：乙方须在签订合同之日支付首期款154500元，余款154000元由乙方向银行办理按揭贷款支付。其中合同第五条逾期付款违约责任约定：乙方未能按合同约定向甲方支付相应房屋价款或是迟延办理相关手续导致相应付款延迟的，按逾期时间，分别作如下处理（不作累加）：1……2.逾期超过15天后，出卖方有权单方面不经通知解除契约，买方将房屋退还出卖方，并按本契约第三条约定房屋总价的30%向出卖方支付违约金，买方要求继续履行契约的，经出卖方同意，自本契约第四条的相应房屋价款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房屋价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本契约第三条约定房屋价款千分之九的违约金，契约继续履行；甲方应于签订本合同之日起不超过360个工作日内将该商品房交付给乙方使用，因不可抗力原因影响交楼时间，甲方可相应顺延，而无需支付违约金；乙方的地址已记载于本合同书内，甲方根据乙方提供的地址寄出挂号邮件，则以挂号回执上注明的邮戳日期的七天后视为已送达乙方，若乙方更换地址未通知甲方或不收件被退回，亦视为已送达乙方；等等。在合同下方附有购房须知，其中第二条按揭须知“请购买方在签订上述合同后，准备好并提供如下文件以办理银行按揭（以下资料仅作提示，最终以银行要求资料为准）：……”合同另附附件一交楼标准、附件二户型示意图。同日，上述合同经广东香山律师事务所见证，并出具（2011）香山律见富字第0075号见证书，其中见证中附有“印章确认书”，史新辉确认其在出售富华道10号公寓分割物业及办理银行按揭贷款过程中使用印鉴代替签名的效力。李婉怡于2011年10月5日支付了涉案房产定金10000元、2013年10月23日支付了首期房款67250元，刘丽芝于2013年10月24日支付了77250元购房款，至此，李婉怡、刘丽芝合共支付购房款154500元给史新辉，尚余购房款154000元没有支付。
2012年12月12日，史新辉就涉案房地产办理了房地产权证［土地证号：中府国用（2012）第20007**号，房产证号：粤房地权证中府字第01120184**号］，涉案房屋的建筑面积为35.03平方米，套内面积为27.78平方米。其后，史新辉曾通过快递分别于2013年1月13日、1月28日、10月15日通知李婉怡、刘丽芝办理收楼手续。李婉怡、刘丽芝在庭上称没有收到该通知，故没有办理收楼手续，史新辉也未能进一步举证李婉怡、刘丽芝已收到该通知。因李婉怡、刘丽芝没有支付尚余的购房款154000元，史新辉遂向本院提起诉讼，主张前述实体权利。李婉怡、刘丽芝在应诉后提出前述反诉主张。
另查：涉案房产至今尚未申请银行按揭贷款。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同系史新辉与李婉怡、刘丽芝在平等自愿基础上基于真实意思表示签订的，且未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，对双方均产生拘束力。本案争议焦点：一、李婉怡、刘丽芝诉请解除涉案合同有否事实及法律依据；二、史新辉诉请李婉怡、刘丽芝支付购房余款及利息有否事实及法律依据。
关于焦点一。李婉怡、刘丽芝反诉以涉案房产的面积误差超过3%，并且史新辉无法为李婉怡、刘丽芝办理银行按揭为由主张解除涉案合同、退还购房款。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，涉案房屋不属于商品房，故虽然涉案房产的实际面积与约定存在误差，但并不适用上述司法解释的相关规定。关于办理银行按揭的问题，根据双方所签订房屋买卖合同的内容反映，双方并没有约定由史新辉为李婉怡、刘丽芝办理银行按揭，李婉怡、刘丽芝也没有举证证明双方存在该约定，故李婉怡、刘丽芝的反诉请求，理据不充分，本院不予支持。
关于焦点二。由于李婉怡、刘丽芝无权解除涉案合同，故史新辉主张李婉怡、刘丽芝支付购房余款154000元，理据充分，本院予以支持。史新辉主张按所欠购房款从2013年1月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算利息。根据合同约定，李婉怡、刘丽芝逾期付款超过15天的，李婉怡、刘丽芝应以约定的房屋价款按每日千分之九向史新辉支付违约金，史新辉主张的利息实际为违约金，现史新辉主动调低违约金的计算方式，未损害他人合法权益，符合法律规定，应予准许。但关于违约金的起算时间，根据合同约定，余下的购房款以银行按揭的方式支付，如银行退回李婉怡、刘丽芝的按揭申请或批准金额不足，李婉怡、刘丽芝应在银行批复之日起7天内付清楼款的不足金额。本案中李婉怡、刘丽芝尚未申请银行贷款，史新辉也没有充分的证据证明其已通知李婉怡、刘丽芝收楼，因此，违约金的起算时间应从史新辉向本院提起诉讼之日起计算。
综上，史新辉诉讼请求的合理部分，本院予以支持。李婉怡、刘丽芝的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李婉怡、刘丽芝于本判决生效之日起七日向原告史新辉支付购房款154000元及违约金（违约金计算方式：以154000元为基数，从2014年3月13日起至本院确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算）；
二、驳回原告史新辉的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告李婉怡、刘丽芝的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4181元（原告史新辉已预交），由被告李婉怡、刘丽芝负担（被告李婉怡、刘丽芝于判决生效之日起七日内迳付原告史新辉）；反诉案件受理费1695元（反诉原告李婉怡、刘丽芝已预交），由反诉原告李婉怡、刘丽芝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 饶 琨
代理审判员 刘敏娟
人民陪审员 梁蓓莉
二〇一四年十月十日
书 记 员 王 毅