广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）桂1226民初688号
原告李超，男，1971年5月28日生，壮族，居民，住广西南宁市兴宁区。
特别授权委托代理人方国严，广西桂公明律师事务所律师。
被告广西环江鸿景房地产开发有限公司，住所地广西环江毛南族自治县思恩镇桥东路200号，组织机构代码779111125。
法定代表人向丽，总经理。
特别授权委托代理人陶林坚，广西创想律师事务所律师。
原告李超诉被告广西环江鸿景房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月27日受理后，依法由审判员莫木顶适用简易程序独任审判，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。因案情需要，本案转入普通程序审理，并依法组成由审判员莫木顶担任审判长，审判员韦瓞绵、人民陪审员葛克厚参加的合议庭，于2016年11月22日公开开庭审理了本案。书记员韦利温担任记录。原告李超的特别授权委托代理人方国严，被告广西环江鸿景房地产开发有限公司的特别授权委托代理人陶林坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李超诉称，2010年8月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，主要约定：（一）预售证号：环房预字(2006)第01号。（二）具体房号A4701。（三）面积：122平方米。(4)每平方米1OOO.OO元，总价12.2万元。（四）交房日期：2010年10月30日。（五）延迟交房的违约责任：1、逾期不超过九十天，按总房款万分之十支付违约金，合同继续履行。2、逾期九十天，买受人要求继续履行的，出卖人每月按买受人已经支付房价的万分之五支付违约金。合同签订后，买受人按照约定支付房款。2010年8月6日，双方到房产管理部门作房屋买卖合同备案登记。但被告至今未交房给原告。现起诉请求：1、判令被告将位于环江县思恩镇桥东路200号鸿景商贸小区A4701号住宅楼交付原告使用；2、判令被告支付违约金：(1)自2010年11月1日起至2010年1月31日的违约金122元。(2)自2010年2月1日起自交付房屋之日止的违约金，每月按已经交付房款12.2万元的万分之五计算，共计人民币3904元。（暂计至2016年6月30日）；3、本案诉讼费由被告全部承担。
原告李超对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同复印件1份，证实商品房买卖关系；2、预告登记证明复印件，证实双方于2010年8月6日已在房管所备案；3、收条复印件，证实开发商已收款；4、收据复印件，证实开发商财务收款收据，履行了合同所约定的义务，原告支付了商品房价款，而被告并没有交房给原告方使用；5、承诺书原件，证实被告广西鸿景房地产开发有限公司于2014年11月30日向原告承诺2015年8月3日前一定给予办理房产证；6、借款单复印件；7、借条复印件。证据6.7证实原告与莫元利另有借款，与本案商品房买卖合同无关。
被告广西环江鸿景房地产开发有限公司辩称，1、被告与原告存在借贷关系。因被告急需资金建房，经人介绍，向原告借款2109000元，双方约定借款月息4分，为预防被告不能如约还款，双方约定将17套房屋作为债权实现的抵押担保物，担保的方式就是以签订《商品房买卖合同》并办理预告登记的方式，将担保物固定下来，保证在被告还不起借款的情况下，仍有房屋抵偿债务。2、被告已还清原告的借款本息。根据银行转款凭证证实，被告从2010年9月8日开始至2014年12月24日共分24笔金额合计3666400元归还原告借款本息。被告曾委托第三方向被告又支付了100万元人民币，被告合计向原告支付本息4666400元。2010年8月5日被告收到原告的借款2109000元之后，从2010年9月8日开始，被告以2109000元为基数，按月息4分向原告支付利息，即84400元。2010年10月、11月、12月、2011年1.2.3月份，被告都是按月息4分向原告支付利息，之后的月息有时是金额的整数支付，有时是按月息4分支付，这从银行转款记录得到证实。3、从《商品房买卖合同》约定的交房日即2010年10月30日至今将近6年的时间，原告才向被告主张交房，这不符合常理，证明《商品房买卖合同》不是真实的买卖关系。综上所述，请求法院查明事实，确认被告与原告是借贷关系，不是《商品房买卖合同》关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告广西环江鸿景房地产开发有限公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、还款明细复印件，证实被告环江鸿景房地产公司委托法定代表人莫元利、公司经理孙丽洁、公司财务人员韦兴华、广西华南建设集团有限公司南宁鑫满分公司、南宁明利建筑劳务分包有限公司向原告支付借款本金2109000元和利息共3666400元的明细表；2、银行转款凭证复印件，证实被告向原告归还借款本金2109000元和利息共计3666400元；3、短信记录复印件，证实原告向被告法定代表人莫元利催还借款本息的记录；4、证明复印件，证实莫元利向原告的转款行为代表被告；5、证明，证实广西华南建设集团有限公司南宁鑫满分公司接受被告广西环江鸿景房地产公司及莫元利委托其向原告李超还借款；6、证明，证实南宁明利建筑劳务分包有限公司接受被告环江鸿景房地产公司及莫元利委托代向原告李超还借款；7、证明复印件，证实出纳韦兴华接受莫元利委托于2011年8月9日向原告转款；8、证明，证实以孙丽洁名义的转款代表被告；9、营业执照复印件（2014年12月26日发证）、营业执照复印件（2014年8月27日发证）、变更项目信息复印件，证实广西环江鸿景房地产开发有限公司2014年12月26日之前法定代表人是莫元利，2014年12月26日之后是向丽、邓小波；10、不动产登记证明复印件、房屋所有权证复印件（证号环产权证思恩字第00022357号），证实涉案的17套房子其中的15套房子已经抵押给南宁金通小额贷款有限公司；11、商品房买卖合同复印件，证实环江鸿景小区A号楼三单元6××号房，房主是陆美律；12、房屋所有权证复印件（证号：环房权证思恩字第××号），证实环江鸿景小区A栋2单元6××号房，房屋所有权人是廖玉乾；13、环江鸿景商贸小区A号楼一单元302号房商品房买卖合同复印件，证实原、被告签订合同的同一时间段卖给案外第三人莫理足房子单价是1780元/平方米，亦证实原、被告签订买卖合同是不真实的，是随意填写上去，不是双方真实意思表示，原、被告之间实际是民间借贷关系；14、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件两份，证实2010年11月4日环江鸿景商贸住宅小区A栋和K栋经五家单位竣工验收合格，具备交房条件；15、广西中小企业抵押反担保合同复印件，证实涉案的17套房有部分房子已经抵押给南宁市金通小额借款公司；16、环江毛南族自治县房地产管理所出具的证明；17、房屋权属登记信息查询结果单；18、南宁市金通小额贷款有限公司的不动产登记证明（2016）环江县不动产证明第0000018号；19、南宁市金通小额贷款有限公司的不动产登记证明（2016）环江县不动产证明第0000017号；20、环房他证思恩字第01412313**号。证据1620证实原告与被告签订的商品房买卖合同部分房产已经抵押给南宁市金通小额贷款公司，根据该公司出具的房号证明可以证实与原、被告签订的商品房买卖合同房号是一致的。结合被告方提交的证据14五家验收合格备案表可以证实当时被告签订的商品房是可以交房了，但是原告一直都没有催被告交房，直到时隔六年的今年才催，说明原告与被告是民间借贷关系。
本院依职权提供的证据有：1、环江县房地产管理所房屋权属登记信息查询结果单，该查询单证实A幢三单元6××号房产权证已经登记在陆美律名下；2、环江县房地产管理所房屋权属登记信息查询结果单，该查询单证实A幢二单元6××号房产权证已经登记在廖玉乾名下。
经过开庭质证，对原告提交的7份证据，被告对证据1有异议，认为不是双方的真实意思表示，不存在商品房买卖合同关系，是借贷关系，之所以签订《商品房买卖合同》，是为了拿房子作借款抵押担保，在起诉之前，原告从未向被告方提出过交房；对证据2的真实性没有异议，原告为了防止被告将17套房子卖给别人就去办理预告登记，是为了保证在被告还不起借款的情况下，仍有房屋抵押担保。17套房子在2010年都具备了交房的条件，但原告一直都没有证据证明其主张交房，被告方于2010年9月8日至2014年12月14日期间，都向原告李超转款，用途是还借款，由于原告认为被告没有足额还清借款本金，在被告没有如期还款的情况下，才以商品房买卖合同为由向法院提起诉讼，才导致本案的发生；对证据3、4没有异议，但实际上双方的真实意思表示并不是购房款，而是借款，将房号写上去，是为了防止被告还不起的情况下以房子作为抵押担保，所以就出现了2010年9月被告方委托莫元利向原告支付8万多利息转款的行为，有银行凭证予以佐证；对证据5有异议，原告与被告之间并不存在真实的商品房买卖合同，只存在借贷关系，原告也知道被告已经将17套房子的其中两套的房产证转到他人名下；对证据6.7的真实性和来源性没有异议，但对其证明的内容有异议，这张借条是2013年3月5日到2014年5月12日双方结算的凭据，如有别的借贷关系，目前原告也没有转款证据证实。对被告提交的20份证据，原告对证据1、2有异议，原告收到上述款项，但该款项是莫元利还李超的借款，李超与莫元利有民间借贷关系，与本案商品房买卖无关，详见原告方提供证据7《借款单》，该证据特别注明：李超于2010年8月4日向莫元利购买的17套房除外；对证据3有异议，不真实，即使真实也与本案无关；对证据4有异议，证人曾是被告的法定代表人，证人与被告有利害关系，该证人证言无证明力，该证言内容与事实不符；对证据58是原件这一点没有异议，但对其证明的内容有异议；对证据9没有异议；对证据10因为没有原件，不发表质证意见；对证据1113有异议，这三份合同是被告与第三人签订的，被告不提供任何备案证明，没有合法登记备案，不能对抗合法的第三人。合同是个物权登记，是有先后顺序的；对证据14真实性没有异议，但对其证实的内容有异议，备案表跟交房时间不是同一概念，被告自己提供的两本商品房买卖合同有矛盾，因为2011年签订的两份合同里写的是预售，不是现房；对证据15真实性没有异议，但对其证明的内容有异议；对证据1620真实性没有异议，但对其所要证明的内容有异议，被告提供的整栋房里有50多套房，里面有很多户主入住并且办有房产证。被告是拿大证去抵押，恳请法院核实清楚。对盖有南宁市金通小额贷款公司有异议，记载的面积与实际不符，与本案无关，不能作为本案的定案依据。本院认为，原、被告对对方证据没有异议的部分，本院予以认定，可作为本案认定事实依据。
本院依职权收集的两份证据，经原、被双方质证，双方对该两份证据的来源合法性均没有异议。本院认为该两份证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，可作为本案认定事实依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
被告鸿景公司在开发环江县思恩镇桥东路200号的鸿景商贸小区商品房过程中，2010年8月5日，以被告鸿景公司为出卖人与以原告李超为买受人分别签订《商品房买卖合同》17份，合同编号从20100801至20100817共17份，原告李超于合同签当天一次性将17套房款共计210.9万元（含本案A4701号房款12.2万元）转入被告鸿景公司法定代表人莫元利指定账号，鸿景公司出具金额210.9万元收条，确认该款用于原告李超购买双方签订《商品房买卖合同》约定的被告鸿景商贸小区第A1702、A2602、A2701、A2702、A3301、A3602、A3701、A3702、A4201、A4601、A4701、A4702、A5701、A5702、K1101、K1102、K1701号商品房，共17套住宅房。17套房位置分别位于不同一的楼房，不同一楼层，面积不一，17套房坐向、采光、通风不尽一样，但17套房合同条款对房产交易单价、付款方式、付款时间、交房时间和期限、违约责任及其他权利义务的约定完全一致。其中本案A4701号房的编号为20100816合同约定：一、出卖人将位于鸿景商贸小区商品房预售给买受人，商品房预售许可证号为环房预字(2006)第01号；二、商品房地址为第A号楼四单元第七层701号；三、建筑面积122平方米，三房二厅二卫二阳；四、单价为每平方米1OOO.OO元，总价12.2万元；五、付款方式为在签订合同后，买受人两日内付清；六、交付日期：出卖人应当在2010年10月30日将符合规定商品房交付买受人使用；七、出卖人逾期交房违约责任：1、逾期不超过90天，按总房款万分之十支付违约金，合同继续履行；2、逾期90天，买受人要求继续履行的，出卖人每月按买受人已经支付房价的万分之五支付违约金……。上述合同没有交房通知方式约定条款。合同签之前的2010年8月4日，原、被告到环江县房地产管理所将17套房进行预告登记证明备案。2010年12月21日，被告鸿景公司承建含上述17套房地产建设工程竣工经验收合格后，原、被告双方没有就涉案房产进行交付使用。2011年6月16日，被告鸿景公司将上述17套房产中A36××号房产以单价2442元/m2卖给陆美律、蒋国兵，房产证已经登记在陆美律、蒋国兵名下；2011年11月13日，被告鸿景公司将上述17套房产中A26××号房产以单价2426元/m2卖给廖玉乾、蒙美珊，房产证已经登记在廖玉乾、蒙美珊名下。2010年7月12日，被告鸿景公司将上述17套房产之外A1302号房产以单价1380元/m2卖给莫理足。2016年1月22日，被告鸿景公司还将17套房中的另11套房产一起抵押给南宁市金通小额贷款有限公司。2016年7月27日，原告李超以被告鸿景公司至今未交付17套房为由分为17件案诉至本院。本案所涉及房号为A4701。
另查明，原告李超与被告鸿景公司法定代表人莫元利从2012年1月至2014年9月30日期间短信往来记录中，双方仅提到偿还借款本息相关事宜，但对涉案购买商品房事宜均没有任何交涉。被告鸿景公司从2010年9月8日起至2014年12月24日止以银行付款方式支付原告李超24笔款项，共计金额3666400元。
本案的争议焦点：原、被告双方系预售商品房买卖关系还是民间借贷关系？
本院认为，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，原告李超与被告鸿景公司签订《商品房买卖合同》后，虽然按合同约定一次性支付购房款12.2万元，但原告李超没有按约定交付房产时间向被告主张权利，在交付房产时间期满后数年来原告亦不向被告主张交房，而是通过短信在付款一个月后即从2010年9月至2014年12月期间，多次向被告鸿景公司主张偿还借款本息，且被告已按原告要求偿还相应款项。另外，从双方签订的合同内容看，被告预售17套商品房，位置在不同一栋楼房，不同一楼层，面积不一，17套房坐向、采光、通风不完全一致，但房价均为1000元/m2，这不符合商品房买卖交易习惯，也与当时当地的房价有明显差距，并明显远低于市场价；从履行合同义务情况看，原告鸿景公司将17套房产中的2套房产买给了案外人及11套房产因借贷抵押给案外人还尚未到期，以及双方没有就交房的通知方式进行过约定，且原告自约定交付房产时间期满后数年内未向被告提出过交房，这些均违背房屋买卖的正常交易习惯，显然双方存在不以交付房屋为合同目的。因此，原、被告签订《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，应认定双方当事人属以签订买卖合同作为担保的民间借贷关系更符合本案实际情况。本案原告李超请求被告将涉案A4701号房产交付使用及支付相应违约金，理由不成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。经本院向原告李超释明变更诉讼请求，但当事人拒绝变更，坚持要求被告继续履行商品房买卖合同的诉讼请求，故本案应裁定驳回原告的起诉。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定如下：
驳回原告李超的起诉。
案件受理费50元，免予收取。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。
审判长 莫木顶
审判员 韦瓞绵
人员陪审员葛克厚
二〇一六年十二月十三日
书记员 韦利温
附法律条文：
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十五条第一款诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。