北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民再终字第01756号
申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：方仕国际投资集团有限公司，住所北京市丰台区南苑路甲79号。
法定代表人黄方贵，总经理。
委托代理人谭希尧，男，1982年3月16日出生，汉族，方仕国际投资集团有限公司职员。
委托代理人杨连庆，北京市博融律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：北京华翰盛世文化传播有限公司，住所地北京市东城区金鱼池西区19号楼首层4-7。
法定代表人张兵，总经理。
委托代理人眭健，北京市中灿律师事务所律师。
申请再审人方仕国际投资集团有限公司（以下简称方仕公司）因与被申请人北京华翰盛世文化传播有限公司（以下简称华翰盛世公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2011）二中民终字第3748号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2012年12月28日作出（2012）高民申字第02610号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人方仕公司之法定代表人黄方贵、委托代理人杨连庆、谭希尧，被申请人华翰盛世公司之委托代理人眭健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华翰盛世公司起诉至北京市丰台区人民法院称：华翰盛世公司与方仕公司于2009年3月7日签订协议书，约定华翰盛世公司以1.5元／平方米／天的价格租赁方仕公司新建位于北京市丰台区南顶路海慧寺菜市场后新建商业楼及附属停车场（约定租赁房屋面积1万平方米，停车场面积2600平方米）。华翰盛世公司随即给付方仕公司押金10万元。时至今日，方仕公司仍未能将租赁场地交付华翰盛世公司经营使用，致使华翰盛世公司受到严重的经济损失。为此，华翰盛世公司起诉请求判令解除华翰盛世公司与方仕公司所签订的协议书；判令方仕公司返还华翰盛世公司押金10万元；判令方仕公司赔偿华翰盛世公司经济损失4347538.75元（包含招商广告费用、家具、电费、解除协议赔偿、4-6月工资及补偿）；判令方仕公司支付华翰盛世公司证据保全公证费用5000元；判令方仕公司支付华翰盛世公司评估鉴定费15000元；判令方仕公司赔偿华翰盛世公司装修损失1095337.77元（确定部分1069955.43元、不确定部分25382.34元）；诉讼费用由方仕公司承担。
方仕公司在一审中答辩并反诉称：2009年3月7日，方仕公司与华翰盛世公司签订协议书，根据协议书的约定，方仕公司将位于丰台区南顶路海慧寺菜市场后新建商业楼的1万平方米房屋及停车场2600平方米出租给华翰盛世公司用于经营市场，协议书对租金的数额及支付方式均作出了具体约定，且约定方仕公司交付房屋后华翰盛世公司支付押金190万元。协议书签订后，方仕公司积极履行了协议书约定的义务，将房屋交付给华翰盛世公司，华翰盛世公司接受房屋后根据经营需要开展了装修改造工程。但是，华翰盛世公司却并未按照协议书第五条第1款约定支付押金190万元。与此同时，华翰盛世公司拒绝按照国家相关规范的技术要求以及方仕公司的多次警告，野蛮实施施工工作，装修施工过程中未按照技术规范对房屋主体结构采取保护措施，因此导致建筑主体结构遭到重大破坏，从而使方仕公司蒙受重大经济损失914300元，并使房屋产生严重的安全隐患。有鉴于此，根据协议书第十一条第3款、第5款、第6款的约定，方仕公司有权单方解除合同并收回房屋。故方仕公司不同意赔偿华翰盛世公司的经济损失，并反诉请求判令解除双方签订的协议书；要求华翰盛世公司赔偿因不良施工给方仕公司造成的损失914300元；反诉费用由华翰盛世公司承担。
华翰盛世公司针对方仕公司的反诉请求答辩称：同意解除合同，但不同意其他反诉请求，理由是方仕公司未实际交付房屋，华翰盛世公司装修房屋是经过方仕公司同意的。
北京市丰台区人民法院经审理确认：方仕公司与华翰盛世公司签订的协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行其义务。合同签订后，华翰盛世公司依约定交付押金10万元，方仕公司随后将租赁房屋场地交付华翰盛世公司。双方当事人在履行合同中因支付押金及房屋装修改造施工等产生纠纷，方仕公司收回了租赁房屋及场地。因华翰盛世公司拖欠支付押金累计达15日以上，且在房屋装修改造施工中对部分原建筑造成损坏，构成严重违约，依合同约定，方仕公司有权单方解除合同并收回房屋。现双方当事人均同意解除合同，予以准许。方仕公司在收回房屋后给华翰盛世公司造成的家具损失，应承担赔偿责任。因华翰盛世公司严重违约导致合同解除，故其要求方仕公司返还押金、赔偿相应经济损失的诉讼主张缺乏合同及法律依据，难以支持。因华翰盛世公司在房屋装修施工过程中对部分原建筑造成损坏，依合同约定，应承担赔偿责任。方仕公司主张赔偿损失的数额过高，且证据不足，不予支持，其合理损失应按鉴定报告确定的数额为准。据此，于2010年9月判决：一、解除北京华翰盛世文化传播有限公司与方仕国际投资集团有限公司于二○○九年三月七日签订的协议书；二、方仕国际投资集团有限公司在判决生效后十日内，给付北京华翰盛世文化传播有限公司家具损失费十四万零五百元；三、北京华翰盛世文化传播有限公司在判决生效后十日内，给付方仕国际投资集团有限公司损坏原建筑损失费三十七万六千九百四十三元二角七分；四、驳回北京华翰盛世文化传播有限公司的其他诉讼请求；五、驳回方仕国际投资集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
华翰盛世公司、方仕公司均不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。华翰盛世公司认为：双方签订合同中明确要求方仕公司应将经消防验收合格的房屋交付给华翰盛世公司，而方仕公司始终未能履行该义务，故方仕公司将房屋交予华翰盛世公司的行为不能视为交付房屋，华翰盛世公司在此情况下，拒绝向方仕公司支付剩余押金是合理合法的，一审法院认定华翰盛世公司违约不当。另外，华翰盛世公司经方仕公司同意后进行装修并加建房屋，并无野蛮装修行为，屋内漏水是因华翰盛世公司加建房屋尚未封顶，却被方仕公司强行要求撤场造成的，该损失不应由华翰盛世公司承担。综上，请求二审法院撤销一审判决第二、三、四项，改判支持华翰盛世公司的诉讼请求。方仕公司认为：华翰盛世公司的家具并无损坏，现保存在方仕公司的仓库内，方仕公司已经履行了保管义务，可以将华翰盛世公司的家具予以返还，原审判决判令方仕公司给付家具损失费缺乏依据，故请求二审法院撤销一审判决第二项。
本院二审经审理查明：方仕公司原称为北京方仕投资有限公司。2009年3月7日，方仕公司作为甲方与乙方华翰盛世公司就甲方位于北京市丰台区南顶路海慧寺菜市场后新建商业楼及附属停车场租赁给乙方进行文化产业开发、经营事宜签订协议书，协议约定：租赁房屋面积约1万平方米，停车场面积2600平方米；租赁房屋包含设施，步行梯四部、货梯一部、上水、下水、动力电达到通水通电，楼房内每层设卫生间；房屋场地交付标准，房屋整体牢固，消防设施验收合格，不漏水、不渗水，外围门窗齐备，楼内、室内墙体及屋顶刮白，楼外场地平整；甲方负责向乙方提供海慧寺慧丰园菜市场营业执照，并负责营业执照的增项（有关部门禁止的除外）；乙方承租甲方房屋后建立文化市场，经营范围为珠宝玉石、文化用品、工艺美术品、古典家具、文化展览演示、博物馆、花鸟鱼虫、风味小吃等文化产业市场；租赁期限14年，自2009年5月1日至2023年4月30日止，房屋场地交付使用时间为2009年5月1日，免租期为3个月；租金分为保底租金和经营利润分成，标准为，在本合同期间的前二年，乙方保证每年向甲方缴纳保底租金，计算方式为1.5元／平方米／天×建筑面积（以附图标注为准）×365天。从本合同第三年起至本合同期满，乙方除向甲方缴纳上述保底租金外，乙方通过对市场整体经营所获得的利润部分，甲乙双方各有权获得50%，包括乙方三层加盖楼层后所有经营获得的盈利；乙方在本合同签订日向甲方支付押金10万元，房屋交付乙方后10天之内一次性再交付甲方押金190万元，押金合计200万元，本合同期间届满后乙方无违约行为押金由甲方无息退还乙方；甲方自将本房屋、场地及相关设施按照第一条所述情况交付乙方使用之日起，乙方经营如需要建筑、装修、改造等，经甲方书面同意后可自行开展，但相应投资由乙方承担。所形成的对房屋的增设在本合同期限届满后无偿归甲方所有；甲方应保证出租给乙方的房屋及场地能正常使用经营，如甲方原因造成出租场地房屋部分或全部无法使用时，责任和损失甲方承担；乙方自行对其租赁的房屋、场地等进行建设、装修和大规模改造，必须按照国家正规设计院设计，用材及结构等方案并经甲方书面同意后方可实施，并且在租赁期间自行维护、修缮，以备甲方加盖四层使用（第八条第1款）；乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方可单方面解除本合同并收回房屋，乙方所支付的押金不予退还，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：......3、拖欠应付各项费用累计达15天的，包括押金、保底租金、利润分成以及各项费用；......5、故意损坏承租场地及附属设施的；6、违反本合同第八条第1款约定的；甲方有下列情形之一的，视为甲方违约，乙方可单方面终止合同，甲方无条件退还乙方押金，造成乙方损失，由甲方据实赔偿；1、严重干扰乙方正常合法经营的；2、租赁场地非乙方原因无法经营使用的。
协议书签订当日，华翰盛世公司向方仕公司支付押金10万元。2009年3月下旬，方仕公司将租赁房屋场地交予华翰盛世公司进行装修。2009年4月至同年7月上旬，华翰盛世公司对租赁房屋进行装修改造。装修过程中，华翰盛世公司在取得方仕公司同意后在原租赁房屋屋顶上加建房屋。后方仕公司要求华翰盛世公司支付其余押金190万元，被华翰盛世公司拒绝，双方遂产生矛盾。2009年7月上旬，双方当事人因支付押金及房屋装修改造施工等问题发生冲突，华翰盛世公司在方仕公司要求下撤出租赁房屋及施工现场，所加建的第三层房屋尚未封顶。此后，方仕公司接管了租赁房屋及场地，该租赁房屋内尚放置有华翰盛世公司办公家具，价值为140500元。华翰盛世公司占用租赁房屋期间支付了电费3220元。2009年7月，华翰盛世公司申请北京市首佳公证处对承租房屋现状进行了证据保全公证，为此支付公证费5000元。
另查，2009年4月，华翰盛世公司开始进行招商。期间，其曾支付招商广告费80400元，后华翰盛世公司分别与案外人就涉案房屋签订租赁合同、合作协议，约定将租赁房屋转租或用于合作经营。同年7月，合同双方分别签订终止合同协议，约定华翰盛世公司违约支付对方赔偿金，并于本案判决生效后30个工作日内付清。华翰盛世公司主张的该项损失为390万元。
2009年6月30日，北京市丰台区南苑乡人民政府城市环境管理办公室及北京市丰台区城市管理大队在华翰盛世公司承租房屋处张贴通知一份，内容为，尊敬的各位商户：此处房屋属于南苑乡城管分队调查违法建设的范围，请各位商户不要与房屋建设人洽谈房屋租赁事宜，以免造成不必要的损失。特此通知。
一审诉讼中，经华翰盛世公司申请，一审法院委托北京求实工程管理有限公司对涉案房屋装修价格进行鉴定。该鉴定单位出具工程造价报告，鉴定结论为：华翰盛世公司申请金额2263558.46元，我司鉴定造价确定部分1089291.6元，不确定部分25382.34元。方仕公司主张华翰盛世公司对租赁房屋部分原建筑造成损坏，并申请对涉案房屋原建筑破坏后的经济损失进行评估鉴定，经双方当事人同意，原审法院委托上述鉴定单位进行鉴定工作。该鉴定单位出具工程造价报告，鉴定结论为：方仕公司申请金额914316.14元，我司鉴定造价376943.27元。该鉴定报告造价鉴定说明部分载明：经我司现场勘查，关于漏水，华翰盛世公司在现有屋顶加层还未施工完毕，导致漏水；关于外围护项目，无法判定是否应在第一条第4款的外门窗齐备的约定中；故我们仅对方仕公司申请的项目结合现场勘查的情况做出造价鉴定。方仕公司在规定的期限内对上述鉴定报告提出复议申请，鉴定单位复议后出具复议报告，将华翰盛世公司土方工程部分调减19335.67元，复议结论为：华翰盛世公司确定部分原鉴定造价1089291.6元，复议结论1069955.93元，不确定部分鉴定造价未作调整；鉴定造价未作调整。上述鉴定报告及复议报告经双方当事人质证，均未提出异议。在庭审过程中，方仕公司对鉴定报告中不确定部分的数额予以认可，即华翰盛世公司鉴定工程造价最终数额为1095338.27元。
二审诉讼中，经本院询问，方仕公司表示涉诉房屋至今未取得任何审批手续，亦未进行消防安全验收，其将房屋交付华翰盛世公司装修时，尚未按合同约定安装好电梯。
2011年5月，本院对方仕公司保存的华翰盛世公司的家具进行了现场勘验，发现部分家具有开裂现象，写字台已被拆散为零件状态，桌面木板间裂缝较大。华翰盛世公司表示：上述家具系花梨木材质，由于长期存放于库房，缺乏保养，过于干燥，已造成木板变形。因修复价格太高，故不同意将家具取回，方仕公司应承担赔偿责任。方仕公司称已履行了保管义务，只同意返还家具，不同意给付损失费。
本院二审认为：据已查明的事实，方仕公司与华翰盛世公司就北京市丰台区南顶路海慧寺菜市场后新建商业楼及附属停车场的租赁问题达成协议，该协议中对房屋交付条件及租金、押金的给付等问题进行了明确约定。合同签订后，方仕公司虽将涉诉房屋交予华翰盛世公司装修，但所提供房屋内电梯尚未安装完毕，且至今未按合同约定进行消防设施验收，致使租赁房屋无法作为经营用房投入使用，华翰盛世公司在此情况下未向方仕公司支付剩余押金，并不违反合同的约定。2009年7月，双方因租金交付及装修改造等问题发生冲突，方仕公司要求华翰盛世公司撤离租赁房屋，至此，双方租赁合同已无法履行。对此，方仕公司应承担主要责任，其应将华翰盛世公司交付的押金予以退还，并对由此给华翰盛世公司造成的经济损失按过错程度进行赔偿。华翰盛世公司对涉诉房屋是否已经消防验收合格的情况未予了解即进入房屋进行装修改造并进行招商，未完成审慎审查义务，对损失的发生亦负有一定过错，其应自行承担部分损失，责任比例应认定为20%为宜。有关合同不能履行所造成的损失范围，华翰盛世公司就其主张的招商广告费用、装修改造费用、房屋现状证据保全费用提供了有效证据予以佐证，故本院予以认定。华翰盛世公司主张其在装修改造过程中支出的电费亦应作为合同履行不能所造成的损失，依据不足，本院对此意见不予采纳。有关华翰盛世公司主张的解除协议赔偿金，因该费用涉及案外人利益且未实际发生，故本院对华翰盛世公司此项上诉请求不予支持。华翰盛世公司要求方仕公司赔偿工人工资及补偿损失，未能提供有效证据，故本院对其上诉请求不予支持。有关方仕公司主张华翰盛世公司装饰装修对原建筑物造成破坏所形成的损失，经询，方仕公司指称该部分损失主要是指在原房屋顶部加盖房屋未对原建筑物进行保护造成漏水形成的损失，经本院审查，华翰盛世公司加盖房屋的方案已经方仕公司审批，方仕公司要求华翰盛世公司撤场时该加盖房屋尚未封顶是漏水的根本原因，而方仕公司又未能就”加盖房屋须对原建筑物进行保护”一节提供依据，故此部分损失不应由华翰盛世公司单方承担，而应作为因合同不能履行造成的损失由双方按比例分摊。华翰盛世公司就此提出上诉，合法有据，本院对其此项上诉意见予以采纳。有关方仕公司上诉要求向华翰盛世公司返还家具，但不同意给付家具损失费一节，经本院勘验，诉争家具已有部分损坏，且方仕公司不能举证证明其已及时通知华翰盛世公司将家具取回，故本院对方仕公司的上诉请求不予支持。综上，一审判决认定各方责任有误导致结果不当，本院将依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决：一、维持北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第19963号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第19963号民事判决第三项、第四项、第五项；三、方仕国际投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京华翰盛世文化传播有限公司押金十万元；四、方仕国际投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京华翰盛世文化传播有限公司装修损失费八十七万六千二百七十一元、证据保全公证费四千元、招商广告费六万四千三百二十元；五、北京华翰盛世文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内给付方仕国际投资集团有限公司原建筑损坏的损失费七万五千三百八十九元；六、驳回北京华翰盛世文化传播有限公司的其他诉讼请求。七、驳回方仕国际投资集团有限公司的其他反诉请求。
方仕公司申请再审称：一、本案新的证据足以推翻原审判决。1.关于被申请人家具损失问题，判决由申请人赔偿无事实依据和法律依据，判决错误。2.申请人与被申请人经协商变更了租赁房屋场地的交付标准和时间，并已按变更后的约定履行完毕，原审判决要求申请人按合同变更前的约定履行义务，不知根据何在。二、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，判决错误。一审判决认定事实基本清楚，判决基本公正，但对于被申请人留置在租赁房屋内的家具开裂损失判决由申请人承担不当，应予纠正。二审判决严重背离事实和法律，毫无公正可言，应予彻底纠正。1.二审判决认定申请人将涉诉房屋交付被申请人装修时，所提供房屋内电梯尚未安装完毕，且未按合同约定进行消防设施验收，该认定违背事实，毫无依据。2.二审判决认定申请人交付的房屋不符合合同约定，致使被申请人无法将租赁房屋作为经营用房投入使用，认定事实错误。3.二审判决认定被申请人对涉诉房屋是否已经消防验收合格的情况未予了解即进入房屋进行装修改造并进行招商，未完成审慎审查义务，纯属颠倒黑白，无稽之谈。4.二审法院对于被申请人装修施工对原建筑物造成损坏所形成的损失责任认定错误。三、原审判决故意回避签订《协议书》的效力即双方均存有过错的问题，并以此作为支持被申请人全部诉讼请求的法律基础。综上，原审判决认定的基本事实缺乏依据，判决明显偏袒一方；变更合同内容并强迫当事人履行，判决违法。华翰盛世公司答辩称，其并没有提前接收房屋，只是提前进行了装修，并不存在违约情况，请求驳回方仕公司再审申请。
本院再审对原审查明的事实予以确认。
本院再审补充查明：在本院再审审理期间，经方仕公司申请，证人王×出庭作证证明涉案装修工程为王×所承做，总造价仅为79万余元；证人张×（原南苑乡时村村长）出庭作证，证明双方产生矛盾是因为华翰公司招商不顺利，而非对房屋交付标准有异议。同时，方仕公司提供北京市丰台区南苑乡人民政府说明一份，证明涉案房屋系原北京市丰台区南苑乡时村一队70年代所建老房，后于2008年重新进行了翻建，翻建后房屋产权归现北京时海祥源投资管理公司（原时村农工商联合公司）所有。华翰公司对方仕公司所提供的上述证据均不予认可。
上述事实，有协议书、公证书、押金收据、租赁协议、合作协议、终止协议、鉴定报告、复议报告、通知及双方当事人的陈述等在案佐证。
本院再审认为：方仕公司与华翰盛世公司就租赁北京市丰台区南顶路海慧寺菜市场后新建商业楼及附属停车场达成的协议系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。根据查明事实，2009年3月7日，双方当事人在”协议书”约定，房屋场地交付使用时间为2009年5月1日，但在实际履行中，因华翰公司需要加盖三层，并对一、二层进行装修，双方经过协商后，华翰公司提前接收了承租的房屋场地。华翰公司收房时电梯等并没有安装，但华翰公司对此没有提出异议，而是进一步对租赁房屋进行装修及加盖三层。后方仕公司要求华翰盛世公司支付剩余押金190万元，被华翰盛世公司拒绝，且双方就房屋装修改造施工等问题发生冲突，双方遂产生纠纷。综合上述因素，本院认为，双方产生矛盾并导致合同无法继续履行的主要原因并非为方仕公司交付的房屋不符合”协议书”约定的交付条件。华翰盛世公司在明知房屋现状的情况下并未提出异议，而是自愿进场投入资金进行装修改造，后又以房屋不符合交付标准为由要求方仕公司赔偿其经济损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，华翰盛世公司应对本案中因合同无法继续履行所造成的经济损失承担主要责任。方仕公司提供的租赁物存在瑕疵，亦对双方纠纷的产生存在一定过错，但鉴于此瑕疵并非导致合同无法继续履行的主要原因，故方仕公司应对相应经济损失承担次要责任。
关于华翰盛世公司要求方仕公司赔偿其家具损失一节，经原审法官现场勘验，部分家具有开裂现象，写字台已被拆散为零件状态，桌面木板间裂缝较大。方仕公司虽称其已及时通知华翰盛世公司取回，但并未提供证据证明，华翰盛世公司亦不予认可，故本院认为，方仕公司应对家具损失承担赔偿责任，家具由方仕公司自行处理。
综上，方仕公司和华翰盛世公司在履行合同过程中均存在过错，应依据各自过错情形承担相应责任，原一、二审判决均处理欠妥，本院予以纠正并改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2011）二中民终字第3748号民事判决及北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第19963号民事判决；
二、解除北京华翰盛世文化传播有限公司与方仕国际投资集团有限公司于2009年3月7日签订的协议书；
三、北京华翰盛世文化传播有限公司在判决生效后十日内，给付方仕国际投资集团有限公司损坏原建筑损失费320401.78元；
四、方仕国际投资集团有限公司在判决生效后十日内，给付北京华翰盛世文化传播有限公司家具损失费140500元，家具由方仕国际投资集团有限公司自行处理；
五、方仕国际投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京华翰盛世文化传播有限公司装修损失费、招商广告费、证据保全公证费、评估鉴定费共计179360.741元；
六、驳回北京华翰盛世文化传播有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回方仕国际投资集团有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25353元，由北京华翰盛世文化传播有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费6472元，由方仕国际投资集团有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费26433元，由方仕国际投资集团有限公司负担（已交纳3110元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 雪
代理审判员 孙 盈
代理审判员 白 涛
二〇一四年四月八日
书 记 员 许天卉