吉林省珲春市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2404民初355号原告：曹典娥，女，1946年10月5日出生，汉族，住吉林省汪清县。委托诉讼代理人：孟祥国，辽宁泰庆祥律师事务所律师。被告：高洪飞，男，1981年10月21日出生，汉族，住吉林省珲春市。被告：朱玲，女，1981年3月20日出生，汉族，住吉林省珲春市。被告：刘加新，男，1984年1月18日出生，汉族，户籍所在地山东省诸城市。原告曹典娥与被告高洪飞、朱玲、刘加新合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹典娥的委托诉讼代理人孟祥国，被告高洪飞到庭参加诉讼。被告朱玲、刘加新经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹典娥向本院提出诉讼请求：1.要求高洪飞、朱玲给付房款100万元及违约金30万元;2.刘加新对上述款项承担连带责任。诉讼过程中，曹典娥变更诉讼请求：1.要求高洪飞、朱玲给付房款100万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率,自2015年6月6日计算至实际给付之日止)、违约金50万元;2.刘加新对上述款项承担一般保证责任。事实和理由：2015年5月7日曹典娥与高洪飞签订《售房合同》，曹典娥将坐落于珲春市靖和街建海路232.6平方米的房屋卖给高洪飞，价款为150万元，由于高洪飞资金紧张，签合同时支付定金50万元，余款由高洪飞办理过户手续后，于2015年6月5日前付清，由刘加新提供担保。但高洪飞未按约定于2015年6月5日前向曹典娥给付剩余房款100万元。现要求法院判令高洪飞及其妻子朱玲给付房款100万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率,自2015年6月6日计算至实际给付之日止)、违约金50万元;刘加新对上述款项承担一般保证责任。高洪飞辩称：1.曹典娥起诉高洪飞、朱玲诉讼主体错误。高洪飞不是房屋买受人，房屋买受人是刘加新。高洪飞与刘加新系连襟关系，刘加新本人不能办理银行贷款。因此，本案合同义务人是刘加新。2.高洪飞与曹典娥不认识，与曹典娥协商、签订房屋买卖协议、办理过户手续、支付定金50万元，在房产局支付过户手续费用的也是刘加新。3.曹典娥起诉已超过二年时间，曹典娥从没有向高洪飞主张过权利，说明曹典娥认可购房人为刘加新。4.高洪飞主张违约金过高且违约金和利息损失系重复主张。故请求驳回曹典娥的诉讼请求。朱玲、刘加新未向本院提出书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，曹典娥与高洪飞签订的《售房合同》、房屋所有权证、珲春市不动产查询证、委托书、房屋所有权登记表，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月7日，曹典娥与高洪飞签订《售房合同》，内容为，“甲方：曹典娥，乙方：高洪飞。甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致达成如下合同条款：1.甲方自愿将坐落于靖和街建海路232.6平方,产权号XXXXXX房地产出卖给乙方。2双方议定上述房地产总价人民币壹佰伍拾万元整,小写:1500000.00元。3.乙方签订本合同时，支付定金人民币伍拾万元整，小写：500000.00元。4.乙方由于资金紧张，经与甲方协商，由刘加新担保，甲方同意先办理过户手续，更名至乙方名下，办理贷款手续。5.乙方主动自愿承担办理过户手续等相关费用。6.乙方未付房款需在签订本合同30日内付清。（2015年6月5日前）超期甲方收房，定金不退，乙方有义务协助甲方办理过户手续。7.乙方如未在30日内付清全部房款，乙需协助甲方在7日内办理过户手续，乙方超期未办理过户手续，需付甲方违约金人民币壹佰万元，小写：1000000.00元。8.甲方在乙方付清全部房款后，10日内搬出倒房给乙方。9.担保人刘加新负责担保，如乙方未履行责任和义务，则担保人负责甲方一切损失，承担全部责任。甲方：曹典娥（签字摁指纹），乙方：高洪飞（签字摁指纹），担保人：刘加新（签字摁指纹），2015年5月7日。”刘加新作为一般保证人的身份签字。当日，高洪飞向曹典娥支付50万元，曹典娥注销坐落于珲春市靖和街建海路商业房屋。2015年5月7日高洪飞将上述房屋登记在自己名下，共有人为朱玲。另查明，2015年5月12日高洪飞、朱玲作为委托人全权委托郑津津对涉案房屋办理解除房屋抵押登记、出售有关的一切事宜，具体包括代为办理解除抵押登记相关手续及领取房屋所有权证等有关一切事宜；签订房屋买卖合同、接收售房款、办理预告登记和解除预告登记手续、变更房屋所有权证和土地使用证、缴纳相关税费、签署产权变更登记过程中的其它文书等，同时授权郑津津有转委托权。2016年4月18日涉案房屋所有权人变更至宗慧丹名下。2016年5月份曹典娥离开涉案房屋。高洪飞、朱玲至今未向曹典娥支付房款。庭审中，高洪飞提出刘加新将涉案房屋抵押给小额贷款公司借款。上述事实，高洪飞没有提供证据。本院认为，曹典娥与高洪飞之间诉讼争议是房屋买卖合同纠纷。曹典娥与高洪飞签订的《售房合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘加新以一般保证人的身份签字，应当承担保证责任双方当事人应当按约定履行义务。关于曹典娥要求高洪飞、朱玲给付房款100万元的问题。《售房合同》第三条约定“乙方签订本合同时，支付定金人民币伍拾万元整，小写：500000.00元。”第四条约定“乙方由于资金紧张，经与甲方协商，由刘加新担保，甲方同意先办理过户手续，更名至乙方名下，办理贷手续。”第六条约定：“乙方未付房款需在签订本合同30日内付清。（2015年6月5日前）超期甲方收房，定金不退，乙方有义务协助甲方办理过户手续。”本案中，签订本合同时高洪飞向曹典娥支付定金50万元，曹典娥于2015年5月7日按上述约定将涉案房屋过户至高洪飞、朱玲名下，并于2015年5月12日高洪飞、朱玲作为委托人全权委托郑津津对涉案房屋办理解除房屋抵押登记，出售有关的一切事宜，也未按约定向曹典娥支付房款，也未协助曹典娥办理过户手续，属于违约，应当承担责任。曹典娥要求高洪飞、朱玲给付房款100万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于高洪飞提出曹典娥起诉高洪飞、朱玲诉讼主体错误、曹典娥起诉已超过二年诉讼时效，与查清的事实不符，本院不予支持。关于支付100万元房款的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率,自2015年6月6日计算至实际给付之日止)、违约金30万元的问题。《售房合同》第七条约定“乙方如未在30日内付清全部房款，乙需协助甲方在7日内办理过户手续，乙方超期未办理过户手续，需付甲方违约金人民币壹佰万元，小写：1000000.00元。”曹典娥以双方约定的违约金过高为由自动调整违约金,要求高洪飞、朱玲支付违约金30万元，以高洪飞、朱玲的行为给自己造成损失为由支付100万元房款的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率,自2015年6月6日计算至实际给付之日止)。高洪飞提出曹典娥主张违约金和利息属于重复主张损失，且违约金过高，要求法院依法裁判。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。曹典娥的实际损失（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年6月6日计算至实际给付之日止)。本案中,双方在《售房合同》约定违约金100万元的标准应当认定过分高于曹典娥的实际损失，高洪飞在庭审中就违约金应按法律规定计算，且曹典娥主张违约金与利息属于实际损失重复主张的抗辩理由成立，可以适当减少，鉴于高洪飞未在售房合同约定的期限内，向曹典娥履行付款义务，违约的过错程度较大，应承担较为严格的违约责任，以造成实际损失的130%向曹典娥承担违约责任为宜，即应向曹典娥支付违约金[100万元的利息损失的（以100万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年6月6日计算至实际给付之日止)130%]。关于刘加新承担责任问题。《售房合同》第九条约定：“担保人刘加新负责担保，如乙方未履行责任和义务，则担保人负责甲方一切损失，承担全部责任。”《中华人民共和国担保法》第十七条第二款关于“一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。”。本案中，曹典娥依据上述约定要求刘加新承担一般保证保证人的补充清偿责任，于法有据，本院予以支持。被告朱玲、刘加新经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十七条第二款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、高洪飞、朱玲于本判决生效之日支付给曹典娥房款100万元及违约金[100万元的利息损失（以100万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年6月6日计算至实际给付之日止)×130%]；二、刘加新对上述第一项债务经高洪飞、朱玲财产依法强制执行仍不能履行债务时承担清偿责任；三、驳回曹典娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，保全费5000元，合计21500元，由高洪飞、朱玲负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  尹美淑审 判 员  陈 云人民陪审员  金秀哲二〇一七年五月十日书 记 员  郎钰姣