延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民四终字第571号
上诉人（原审被告）：延吉市万源房地产开发有限公司，住所吉林省延吉市依兰镇兴安村九三路。
法定代表人：玄龙吉，董事长。
委托代理人：金勇民，吉林吉延律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨金香，住吉林省延吉市。
委托代理人：杨金资，住吉林省延吉市公园街园法委*组，系杨金香姐姐。
委托代理人：陈思国，吉林敖东律师事务所律师。
上诉人延吉市万源房地产开发有限公司(以下简称“万源公司”)与被上诉人杨金香之间房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第4327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨金香在一审中诉称:2007年12月11日，杨金香与延边仁和集团房地产开发有限公司（以下简称仁和公司）签订了棚户区拆迁产权调换协议，该协议约定：1.对杨金香所有的面积为36.85平方米的房屋进行棚户区改造拆迁；2.仁和公司将坐落在棚户区改造大兴路南标段3号楼2单元1层2号、面积为52平方米房屋与杨金香的房屋进行置换；3.仁和公司于2008年11月30日前交付52平方米的回迁房屋，2009年11月30日前办理该回迁房屋所有权证及土地使用权证手续；4.杨金香已支付了置换房屋差价款9200元。在该调换协议履行过程中，万源公司取代仁和公司开发建设，承继了仁和公司在产权调换协议中的权利义务。虽万源公司于2010年10月12日发出回迁通知，但所交付房屋没有验收合格，杨金香拒绝回迁。后万源公司拒绝向杨金香支付临时安置补偿费和越冬取暖费，杨金香提起诉讼并经二审终审胜诉。依据该产权调换协议，万源公司应在2008年11月30日前，交付符合法律规定的房屋。但时至今日万源公司仍不能向杨金香交付回迁房屋，延期交房近6年。万源公司的行为已构成根本性违约，致使杨金香的合同目的不能实现。现杨金香诉至法院请求判令解除杨金香与万源公司之间于2007年12月11日签订的产权调换协议，万源公司赔偿杨金香房款损失96200元、利息损失67000元、房屋增值损失85800元，房屋装修金15000元，合计249000元，并负担本案诉讼费用。
万源公司在一审中辩称:不同意解除产权调换协议。第一，解除产权调换协议的法律后果是应当互相返还，已经履行的部分无法返还的话应当折价赔偿。本案中万源公司已向杨金香履行交付回迁房的义务，但杨金香并未获得回迁房，根据合同法的规定万源公司未向杨金香交付回迁房屋，应当按照回迁时被拆迁房屋的面积36.85平方米以及2007年价格标准计算。第二，杨金香要求万源公司将按52平方米的房屋价格作为赔偿标准不符合解除合同的相关规定，杨金香主张的房屋装修和增值款计算标准没有法律依据。第三，本案的回迁房屋已经建成，除杨金香外其他回迁户均已入住，因此拆迁补偿方案无法履行的责任在于杨金香，因此请求驳回杨金香的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2007年12月11日，杨金香与仁和公司及延吉市富元房屋拆迁有限公司签订棚户区房屋拆迁产权调换协议书，该协议约定：1.因棚户区改造需要拆迁杨金香房屋，杨金香将编号为1787号、面积为36.85平方米房屋与仁和公司开发的房屋进行产权调换；2.仁和公司将坐落在棚户区改造大兴路南标段3号楼2单元1层2号、面积52平方米房屋对杨金香进行补偿安置；3.杨金香向仁和公司支付房屋差价款9200元；4.2008年11月30日前仁和公司交付房屋；5.2009年11月30日前仁和公司负责给杨金香办理房屋所有权证及土地使用权证手续。经杨金香与万源公司对产权调换方案结算后杨金香收到补偿款28263元。2009年11月29日，仁和公司与案外人李增辉签订延吉市农副产品批发市场项目转让合同书，仁和公司将其在延吉市农副产品批发市场有限公司出资额及批发市场经营权转让给案外人李增辉，包括延吉市农副产品批发市场在建工程项目及涉案回迁楼在建工程项目。2009年12月15日，万源公司注册成立，公司股东包括案外人李增辉。2009年12月，万源公司承接了仁和公司开发建设的延吉市农副产品批发市场在建工程项目及涉案回迁楼在建工程项目。2010年10月12日，万源公司在延边晨报上发布回迁通知，内容为：“位于延吉市依兰镇兴安村大兴路南侧，由万源公司开发的万源新春（原仁和公司开发的新北城）1-4号回迁楼现已经过有关部门验收合格并交付使用，望回迁户于2010年10月31日至2010年11月10日，携带相关身份手续到兴安村三六九大集道口拆迁验收办公室办理入住手续”，其中包括杨金香的回迁房屋。部分回迁户陆续回迁入住，由于万源公司开发建设的万源新春1-4号回迁楼未经相关部门验收合格，杨金香拒绝回迁。后杨金香诉至来院。本院于2014年3月20日作出（2014）延民初字第490号民事判决书，确认万源公司承接了仁和公司开发建设的延吉市农副产品批发市场在建工程项目及涉案回迁楼在建工程项目，杨金香与万源公司之间形成拆迁补偿合同关系，万源公司未能按约交付房屋应承担相应责任。万源公司提出上诉，延边州中级人民法院于2014年6月9日作出（2014）延中民四终字第201号民事判决书，对一审认定的事实予以确认，同时认定万源公司承接了杨金香与仁和公司签订的产权调换协议书的相关权利义务，该产权调换协议书对万源公司具有约束力，万源公司应当按照产权调换协议的约定及时将验收合格的回迁房屋交付给杨金香。因万源公司交付的房屋未能通过验收，杨金香有权拒绝接收。2014年12月26日，杨金香申请对回迁房屋同类区新建商品房屋平均价格予以评估，本院委托延边天元房地产评估有限公司进行评估。2015年6月10日，延边天元房地产评估有限公司作出房地产司法鉴定估价报告，估价结果为估价对象房地产在估价时点的司法鉴定评估价值为208156元，单价4003元/平方米。
一审法院认为：万源公司承接了杨金香与仁和公司签订的产权调换协议的相关权利义务，该产权调换协议对万源公司具有约束力，万源公司应当按照产权调换协议中的约定及时将验收合格的回迁房屋交付给杨金香。而万源公司在协议约定的交付日期届满后长期未履行该协议约定的义务并以其行为表明不履行主要义务，杨金香要求解除拆迁安置补偿协议的诉讼请求成立，本院予以支持。关于杨金香要求万源公司赔偿房屋本金、利息损失以及房屋增值款共计234000元的请求，根据相关法律对合同解除后的规定，杨金香原有房屋已被拆迁，因万源公司不履行主要义务而导致合同解除，万源公司应对杨金香的损失予以赔偿。杨金香主张房屋本金及增值款应比照现该区域同类新建商品房屋平均价格即208156元（4003元/平方米），而杨金香主张的利息损失应包含在房屋增值部分中，利息损失主张属于重复计算，本院不予支持。杨金香主张房屋装修损失15000元于法无据，本院不予支持。关于万源公司提出杨金香的损失应按照其原有房屋36.85平方米计算而不应按照回迁后52平方米计算的辩解意见，因杨金香房屋已被拆迁，其房屋回迁面积比照该区域内同类房屋回迁房屋面积及市场价值计算并无不当，万源公司该辩解意见不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决:一、解除原告杨金香与被告延吉市万源房地产开发有限公司于2007年12月11日签订的《延吉市城市棚户区改造房屋拆迁安置补偿协议产权调换协议书》;二、限被告延吉市万源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力起七日内，向原告杨金香支付赔偿款208156元;三、驳回原告杨金香的其他诉讼请求。如果被告延吉市万源房地产开发有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4810元，鉴定费1000元，由被告延吉市万源房地产开发有限公司负担。
宣判后，万源公司不服上述判决向本院提起上诉称：1.双方签订的《棚户区房屋拆迁产权调换协议书》第五条约定“2009年11月30日前仁和公司负责给杨金香办理房屋所有权证及土地使用证手续”。如果被上诉人主张解除上述协议书，应当类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款及《合同法》第五十五条的规定，解除权自解除事由发生之日起一年内行使。杨金香在2012年之前就已经知道拟回迁房屋尚未在政府相关部门办理竣工备案手续，因此，杨金香应当知道上述事实之日起一年内行使解除权。但杨金香并没有选择行使解除权，而是要求继续履行产权调换协议，且法院生效判决支持了杨金香的诉请。杨金香既然在之前的诉讼中选择继续履行产权调换协议的内容，那么本案中杨金香就已经无权要求解除协议，而且其解除权已超过除斥期限归于消灭。2.合同解除后的法律后果为互相返还，返还不能的予以折价。本案中，被上诉人被拆迁的房屋为36.85平方米，因此即使合同解除，上诉人也应当按照36.85平方米标准给予相应赔偿，超出部分的面积，上诉人只需将被上诉人交纳的差价9200元返还即可，而不应将差额面积乘以评估单价予以计算。3.《延吉市城市房屋拆迁补偿安置管理办法》第三十八条规定“拆迁人对生活特别困难，又无力自行解决住房的被拆迁人必须妥善安置。其被拆迁房屋建筑面积小于45平方米（在同一城市规划区域内有其他住宅的，均合并计算）的，按45平方米进行补偿和安置”。本案中，被上诉人的房屋原面积为36.85平方米，增加的8.15平方米并非被上诉人的原房屋面积或所购买面积，一审不应将该部分面积计入赔偿范围内。4.产权调换协议已经履行了7年，如果现在解除，不但增加了产权调换合同的不确定性，而且将增加其他2000多份产权调换协议法律状态的不确定性和不稳定性。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者按照合同解除后的法律规定确定返还原则及赔偿标准。此外，由于被上诉人的诉请并没有得到法院的全部支持，因此诉讼费用负担上不应由上诉人全部承担。
杨金香二审辩称：1.本案不存在被上诉人的解除权因超过时间而消灭的情形，因为双方签订的协议中对单方解除没有约定。事实上，在合同的履行过程中上诉人一直没有按约履行合同，被上诉人只是听信上诉人的告知一直在等合格证书，直到本次诉讼，上诉人也不能提供房屋合格的证书。民事活动遵循诚信原则，上诉人不能拿自己的违法当理由；2.关于上诉人所述因合同解除产生的相互返还原则，该说法于法无据。本案不是确认合同无效案件，如合同无效产生的是双返，而本案是合同解除案件。按照法律规定，合同解除后没有履行的不再履行，对于违约方造成的合同解除，违约方应赔偿损失，该损失就包括合同约定的被上诉人应得52平米房屋的损失。综上，一审判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为：万源公司承接了杨金香与仁和公司签订的《产权调换协议书》的相关权利义务，该产权调换协议对万源公司具有约束力，杨金香已将相应的房款支付给仁和公司，万源公司应当按照产权调换协议中的约定以及相关法律规定，及时将验收合格的回迁房屋交付给杨金香，但至今万源公司无法向杨金香交付经验收合格的房屋，致使杨金香的合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项的规定，一审法院支持杨金香要求解合同的诉讼请求并无不当。《产权调换协议书》中约定回迁的房屋建筑面积为52平方米，杨金香依据原房屋面积以及相关政策支付了相应的房屋差价款，已履行完毕《产权调换协议》约定的被拆迁人的合同义务，而万源公司不能履行交付合格房屋的合同义务，构成违约，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，万源公司应承担恢复原状、采取其他补救措施并赔偿损失的后果。一审法院依照该区域内同类房屋的市场价值乘以万源公司约定给予回迁的房屋面积52平方米，作为杨金香的实际损失并无不当。万源公司主张即使合同解除也应按照36.85平方米标准予以相应赔偿，并返还杨金香交纳的差价款9200元，不应将差额面积乘以评估单价计入赔偿范围的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4422元，由上诉人延吉市万源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 全智光
审判员 林 美
二〇一六年三月三日
书记员 唐 颖