四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民初字第25号
原告四川上力地产股份有限公司。住所地：宜宾市翠屏区蜀南大道东段**号*幢*层。
法定代表人余勇刚，总经理。
委托代理人郑伦武、胡敏，四川少诚律师事务所律师。
被告宜宾市江安聚力投资有限公司。住所地：宜宾市江安县江安镇滨江路魅力之港*号楼。
法定代表人赵刚，经理。
委托代理人王永江，四川蜀南律师事务所律师。
原告四川上力地产股份有限公司（以下简称上力地产）起诉被告宜宾市江安聚力投资有限公司（以下简称聚力投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月2日公开开庭进行了审理。原告四川上力地产股份有限公司的委托代理人胡敏，被告宜宾市江安聚力投资有限公司的委托代理人王永江到参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告签订了《房屋买卖合同》和房屋内设施、设备《买卖合同》，原告已经履行义务，而被告逾期违约至今未按照合同约定履行自己的义务。请求判令1、被告立即支付原告购房款及房屋设施、设备款1640万元；2、判令被告从2014年9月1日起至付清款为止，以房款1280万元的每日千分之三支付原告违约金（暂计算至起诉日407.04万元）；3、判令被告从2014年9月1日起至款付清为止，参照人民银行计收逾期贷款利息标准支付360万元的资金占用利息（暂计算至起诉日7.2万元）。
原告为支持自己的主张，向法庭提供了以下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明，证明原告主体资格。2、被告组织机构代码、工商登记信息，证明被告主体资格。3、房屋买卖合同和房屋设施、设备买卖合同，证明双方订立的房屋买卖合同。4、江安魅力欧镇7号楼抵押信息，证明原告按照约定办理了房屋过户手续。5、赵伟委托江安县永安投资有限公司永安大酒店分公司支付上力地产定金的委托书、定金的银行转账凭证两张、赵伟的身份证复印件、上力地产的工商变更通知书。证实聚力投资公司支付定金委托他人支付也是需要向上力地产出具委托书。
被告辩称：1、原告诉称未按照合同履行不是事实。签订合同当天，被告原法定代表人赵勇通过网银从其中国农业银行帐号为6228＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊9397的帐户转款480万元到原告公司原法定代表人张莉帐号为6228＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊9618号的个人帐户，之前支付了购房定金20万元，被告实际已经支付了原告500万元。2、原告违约在先，被告未支付余款的理由是正当的。根据合同约定，原告应当将房屋的水、电、气主管道铺设到位，并成立户头。其接入到层、到户和开通，由被告自行负责。原告除用电户头办理了变更手续外，天然气产权仍然是原告，未作变更。且原告办理的是普通客户，不是商业用气。水户头，原告没有办理户头手续。因此，双方互负债务，被告拒绝履行支付剩余价款的理由符合法律规定。3、双方在合同中约定的违约金过高不应当得到法庭的支持。
被告为支持自己的主张，向法庭提供了以下证据：1、四川上力地产股份有限公司专用收据，证明原告已于2014年3月12日收到被告的购房定金20万元。2、中国农业银行综合应用系统借记卡明细查询单两份，证明被告转账480万元给原告。3、用电登记表，证明原告已到供电公司变更了用电户头变更登记手术，原告的原法定代表人是张莉。4、天然气登记表，证明原告延迟办理天然气户头登记且至今没有变更为被告所有，被告有违约在先的行为。5、营业执照、组织机构代码证，证明被告的企业情况及法定代表人。6、股权转让协议及股东会决议、准予变更登记通知书，证明赵勇已经将在投资公司的股份转让与赵刚。7、皇廷酒店的工商预登记通知书，证明被告将向原告购买的房屋用于经营酒店。8、7号楼的移交确认书。
经审理查明，原告上力地产是经工商部门批准注册登记设立的开发经营房地产的股份有限公司，2014年1月15日的企业法人营业执照以及组织机构代码载明的法定代表人是余勇刚。被告聚力投资公司是经工商部门批准注册登记设立的从事商务服务业等的有限责任公司，法定代表人原为赵勇，从2014年6月5日起法定代表人变更为赵刚。
被告聚力投资公司意欲购买原告上力地产所建的位于江安县四社区滨江路魅力欧镇7号楼，于2014年3月12日通过赵伟的个人帐户转入上力地产帐户13万元，同日又委托江安县永安投资有限公司永安大酒店分公司通过银行转帐代为向上力地产支付购买魅力欧镇7号楼定金7万元。2014年4月18日，原告上力地产与被告聚力投资公司签订了《房屋买卖合同》和房屋内设施、设备的《买卖合同》。《房屋买卖合同》约定，按整栋楼计算，总价1300万元，签订合同当日支付20万元，剩余1280万元于2014年8月30日前支付完备。若房产逾期过户，付款时间顺延；乙方（聚力投资公司）逾期付款的，以日为单位向甲方（上力地产）支付总房款千分之三违约金，逾期付款超过10日的，甲方有权解除合同收回所售楼栋，并不退还乙方所支付的前期合同款，同时乙方应承担因买卖房屋产生的各项税费，且按合同总价款向甲方支付违约金；合同约定的房价款不含电话、网络、有线电视等接入开通费用，由乙方自行向有关单位缴纳。甲方将水、电、气主管道铺设到位，并成立户头。其接入到层、到户和开通，由乙方自行负责。甲方于2014年5月10日前交付该楼栋……。双方所签房屋内设施、设备《买卖合同》约定：双方议定的号楼的设施、设备及装修折价打包总价款为人民币360万元，于2014年8月30日一次性支付。甲方于2014年5月10日前将本合同设施、装修及物资交付乙方，现场交付。乙方在签订合同时已经预验并知悉所购7号楼本合同买卖的设施、设备及装修、物资等情况。签订合同后，乙方不应以设施、设备、装修等有任何问题和瑕疵为由向甲方主张退款。合同签订后，原告上力地产已经履行了义务，被告聚力投资公司除支付20万元定金外未支付过上力地产购房款。
上述事实，有原告、被告营业执照、组织机构代码、工商登记信息、房屋买卖合同和房屋设施、设备买卖合同、江安魅力欧镇7号楼抵押信息、委托书、定金的银行转账凭证两张、赵伟的身份证复印件、上力地产的工商变更通知书、四川上力地产股份有限公司专用收据、中国农业银行综合应用系统借记卡明细查询单两份、用电登记表、天然气登记表、股权转让协议及股东会决议、准予变更登记通知书、皇廷酒店的工商预登记通知书、7号楼的移交确认书。
本院审理认为，本案争议的焦点是：1、聚力投资公司是否已经支付购房款500万元。2、双方是否存在违约行为。3、违约金是否过高。4、上力地产是否已经履行了了水、电、气安装义务？
本院认为，原告上力地产与被告聚力投资公司签订的《房屋买卖合同》和房屋内设施、设备《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，属合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告上力地产已经按照合同的约定履行了交付房屋及房屋内设施、设备的义务，被告聚力投资公司应当按照合同的约定履行支付价款的义务。被告聚力投资公司主张原告上力地产未将水、电、气主管道铺设到位，并成立户头，被告聚力投资公司可以拒绝支付剩余购房款。但被告聚力投资公司未提供充分的证据证明，且从双方签订的合同内容看，被告聚力投资公司在签订合同时已经预验并知悉所购7号楼本合同买卖的设施、设备及装修、物资等情况。故对被告聚力投资公司的该主张本院不予采信。
根据本案查明的事实，被告聚力投资公司仅支付20万元定金，余款未支付。被告聚力投资公司提供卡号为6228＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊9618号的中国农业银行卡，主张已经向原告上力地产的原法定代表人张莉个人帐户支付了480万元购房款，但从提供的证据看，该卡为无名卡，且原告上力地产否认收到被告聚力投资公司打入该卡的480万元购房款。其次，签订合同时，原告上力地产的法定代表人是余永刚，并非张莉，而原告上力地产也未委托张莉收取购房款。故被告聚力投资公司提供的该银行记借卡即便是打入张莉的个人帐户，不能证明被告聚力投资公司支付了上力地产的购房款480万元。因此，被告聚力投资公司仍应支付原告上力地产的剩余款项。按照双方签订的合同约定，被告聚力投资公司支付20万元定金后，剩余1280万元购房款应于2014年8月30日前支付。按照双方签订的《买卖合同》约定对7号楼的设施、设备及装修折价打包总价款为人民币360万元，被告聚力投资公司应于2014年8月30日一次性支付。被告聚力投资公司逾期未支付余款，实属违约，应当承担违约责任。被告聚力投资公司主张双方约定的违约金过高，原告上力地产未提供依据证明被告的违约行为给其造成的损失过分高于违约金损失，原告上力地产的损失实际为逾期支付购房款造成的占用资金的利息损失，双方约定的违约金计算标准为日千分之三，超过了中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，应当认定为过高，对于过高部分违约金，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”、第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定，以原告上力地产的实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、被告聚力投资公司的过错、原告上力地产预期利益等多项因素予以综合权衡，违约金计算标准核减为由被告聚力投资公司按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍为标准计算支付较妥，超出此标准的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告宜宾市江安聚力投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告四川上力地产股份有限公司购房款及房屋设施、设备款共1640万元。
二、被告宜宾市江安聚力投资有限公司于本判决生效后十日内从2014年9月1日起至本判决生效时止按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为标准计算，支付其逾期未付原告四川上力地产股份有限公司1280万元购房款的违约金损失；从2014年9月1日起至本判决确定的给付期限之日止，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算支付360万元设施、设备款的利息。
三、驳回原告四川上力地产股份有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费144512元，诉讼保全费5000元，合计149512元，由原告四川上力地产股份有限公司负担5000元，由被告宜宾市江安聚力投资有限公司负担144512元（此款原告四川上力地产股份有限公司已预交，由被告宜宾市江安聚力投资有限公司在履行支付义务时一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审判长 杨 永
审判员 越太强
审判员 张问桃
二〇一五年四月七日
书记员 聂华竟