广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）北民再终字第2号
上诉人（一审被告）：陈春勤
上诉人（重审被告）：莫进杰
委托代理人：张伟勤
被上诉人（一审原告）：郭孟宪
委托代理人：宋友，广西石峰律师事务所律师。
上诉人陈春勤、莫进杰与被上诉人郭孟宪房屋买卖合同纠纷一案，北海市海城区人民法院于2009年5月22日作出（2008）海民初字第709号民事判决，陈春勤不服，向本院提起上诉。本院于2010年2月10日作出（2009）北民一终字第259号民事判决，已经发生法律效力。陈春勤、莫进杰不服，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区高级人民法院于2010年12月2日作出（2010）桂民申字第621号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案，于2011年4月28日作出（2011）北民再终字第1号民事裁定，撤销本院（2009）北民一终字第259号民事判决及北海市海城区人民法院（2008）海民初字第709号民事判决，发回北海市海城区人民法院重审。北海市海城区人民法院在重审期间追加莫进杰作为被告参加本案诉讼，并经审理后于2011年11月7日作出（2011）海民重字第837号民事判决。陈春勤、莫进杰不服该判决，向本院提起上诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈春勤、上诉人莫进杰及其委托代理人张伟勤，被上诉人郭孟宪及其委托代理人宋友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院原二审审理查明：2005年9月16日，上诉人陈春勤与北海市轻工实业开发公司签订一份《认购房屋协议书》，认购北海市广东南路与西南大道交汇处的住宅小区公寓房一套，并于当日交付订金15000元；同年12月29日双方又签订一份《认购房屋补充协议书》，陈春勤交付了房款40000元。2005年12月31日，陈春勤与被上诉人郭孟宪签订一份《房屋购买权转让协议书》，约定：甲方（陈春勤）将上述房屋的购买权转让给乙方（郭孟宪），转让价为21000元（含劳务中介费）等，乙方必须按北海市轻工实业开发公司的规定支付甲方应交纳的一切费用，房屋建设质量及交付使用时间甲方不负任何责任，甲方入住后必须无偿协助乙方办理产权变更手续，办理产权所需的一切费用由乙方负责承担，甲方不能以任何理由收回房屋购买权；因政策等原因变化，造成不能购房的，由甲方于收到北海市轻工实业开发公司退款十天内全额退回乙方已交购房款和房屋转让费的一半，乙方入住后必须遵守小区的管理规定并守法，若乙方违反合同或违法违规，甲方无条件收回房屋的所有权及使用权并不代负任何责任，另不退回购房款及转让费等。协议签订后，郭孟宪将购买权转让价款21000元及陈春勤已付给北海市轻工实业开发公司的订金15000元和房款40000元均给了陈春勤。此后，郭孟宪按协议书的约定，在规定的时间内向北海市轻工实业开发公司交纳了房屋的剩余款。郭孟宪向陈春勤和北海市轻工实业开发公司支付房款共计l34799元，并交纳了杂物房款5220元和管道煤气安装费2150元。2006年10月21日，郭孟宪经抽签选定海城苑区17幢2单元402号房。2006年11月12日，陈春勤与北海光远贸易有限公司签订正式的《商品房买卖合同》，约定房屋总价款134799元。陈春勤取得讼争房屋使用权后，没有向郭孟宪交付，而是在2008年4月，对该房屋进行装修入住。同年12月17日陈春勤向开发商交纳房屋建筑面积误差费853.3元，同日交纳房证办证费、电视安装、开户费、杂物间契税等共计1749.85元。同年10月22日讼争房屋的房屋产权证办至陈春勤名下。2009年6月20日，陈春勤交纳土地证办证费802.2元。另查明，在二审诉讼期间，陈春勤单方委托广西国泰房地产评估有限公司对讼争房屋的装饰价值进行评估，该评估公司作出《房地产抵押估价报告》认定讼争房屋的装饰价值为175926元。2009年9月30日，陈春勤与其丈夫莫进杰协议离婚并办理了离婚手续，双方协议将本案讼争的房屋处分给了莫进杰。本案经本院多次调解，双方当事人均表示要讼争房产，未能达成调解协议。经征询郭孟宪的意见，郭孟宪表示如果陈春勤按房屋现值的价格赔偿郭孟宪的损失，郭孟宪可以与陈春勤解除房屋购买权转让协议。经本院委托北海方圆房地产评估有限公司对讼争房屋（不含室内装修部分）的现值进行评估，评估价值为435540元（房屋价值423656元、杂物房价值11884元）。在委托评估过程中，陈春勤申请对讼争房屋郭孟宪购买时（2005年12月30日）的价值进行评估，经北海方圆房地产评估有限公司评估，讼争房屋在2005年12月30日时的评估价值为251388元（房屋价值244803元、杂物房价值6585元）。陈春勤对上述评估结果认为现值评估稍偏高，购买时的价值评估稍偏低，但表示还能接受。郭孟宪对上述评估结果则认为现值评估明显偏低，不符合客观实际；购买时的价值评估也偏高。本院要求北海方圆房地产评估有限公司对以上评估结果进行复核后，该评估公司复函认为其公司作出的上述评估结果是合理的，上述评估价值尚未考虑交易过程中应缴纳的13％的税费。郭孟宪对评估机构的该复核意见仍提出异议，并表示不愿意与陈春勤解除房屋购买权转让协议，要求继续履行合同。
北海市海城区人民法院一审审理认为，郭孟宪与陈春勤签订的《房屋购买权转让协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款的规定，并没有违反有关法律法规禁止性规定，亦不存在违反《合同法》第五十二条的情形，是双方真实意思表示，是合法有效的，双方应按合同约定履行各自权利义务。陈春勤未按协议书约定按期交付房屋给郭孟宪，已构成违约。陈春勤称双方签订的协议违反有关法律规定，该房屋是福利房，且未经房屋共有人同意就签订了协议等，所以坚持双方签订的协议是无效协议，应解除。对此，郭孟宪与陈春勤双方签订的协议，是一种对于权利的购买，并不适用现行的《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，根据《中华人民共和国物权法》第五条规定：未办理物权登记，不影响合同效力。根据物权法第十五条的规定，将不动产物权的变动分为原因（即签订合同）和结果（即登记过户），通常情况下合同一经签订即告生效，能否过户，属合同履行的问题，不影响合同本身的效力。《城市房地产管理法》第三十八条之所以规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，是为了防止房地产不办理权属证书就私自交易，从而造成非法逃避税收，损害国家对房地产的管理权。该条规定是行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理权属变更登记问题上所作出的行政管理性的规范，而非认定民事合同效力的强制性规范。该条规定不影响合同的效力。郭孟宪按协议书规定履行了义务，陈春勤在答辩时的种种理由，是因为现行北海市房价上升，造成陈春勤悔约的主要理由之一，且陈春勤已在规定的时间内选定了房屋的具体位置，已达到全面履行协议的条件。陈春勤悔约的行为，严重违反《中华人民共和国民法通则》第四条规定的诚实信用原则，妨碍民事活动的正常运作，对陈春勤的辩解不予采纳。郭孟宪的诉请合理合法，予以支持，陈春勤应当依约继续履行自己的义务。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，遂作出如下判决：一、陈春勤应当在本判决发生法律效力之日起30日内将位于北海市广东南路与西南大道交汇处海城苑A区17幢2单元402号房交付给郭孟宪使用。二、陈春勤应当在本判决发生法律效力之日起30日内协助郭孟宪办理上述房屋的产权变更手续。案件受理费3416元，邮政专递费100元，合计3516元，由陈春勤负担。
本院二审审理认为：陈春勤与郭孟宪签订的《房屋购买权转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同。合同中双方虽约定是房屋购买权的转让，但实际上是房屋的转让。合同签订时陈春勤虽未取得房屋的权属证书，不符合《城市房地产管理法》第三十八条关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的行政管理性规定，但该法律规定并非属于认定民事合同效力的强制性规范，而房屋转让合同在通常情况下一经签订即告生效，能否过户，属合同履行的问题，不影响合同本身的效力，而讼争房屋在二审诉讼期间也已办至陈春勤名下，已完全具备了房屋转让的条件。因此，陈春勤认为双方签订的合同违反了《城市房地产管理法》强制性规定，属无效合同，理由不成立，不予采信。陈春勤同时主张其转让房屋时未征得其丈夫的同意，违反了婚姻法的相关规定，应属无效合同。对此，陈春勤的丈夫一直在北海市工作、生活，对陈春勤有权购买海城苑公寓房是清楚的，其若不同意陈春勤转让房屋，应当提出异议或者通过法律的途径予以解决，但没有提出异议，相反，诉讼中陈春勤则主张讼争房屋是由其丈夫和郭孟宪一起去抽签选定的，那么其丈夫是知道房屋转让的事实的，但其对郭孟宪之后向开发商交纳房款也没有提出异议，却在郭孟宪向陈春勤和开发商交清房款后对讼争房屋进行装修入住，此显然属根本违约的行为。故陈春勤以转让房屋未经其丈夫同意为由主张合同无效，理由不成立，不予采纳。合同第6条关于“甲方入住后必须无偿协助乙方办理产权变更手续……”的“甲方入住”约定，不符合房屋买卖合同的交易目的，且与合同第10条关于“乙方入住”的约定相矛盾。故陈春勤主张其装修入住符合合同约定，理由不成立。一审法院认定双方签订的《房屋购买权转让协议书》合法有效并判决陈春勤将讼争房屋交付给郭孟宪使用以及协助其办理房屋产权变更手续是正确的，应予以维持。本院对讼争房屋进行评估是考虑陈春勤对讼争房屋已装修入住的事实和郭孟宪同意陈春勤按房屋现值赔偿郭孟宪损失后与陈春勤解除合同的前提下进行，现郭孟宪认为评估机构作出的评估结果明显偏低，不符合客观实际，表示不能接受陈春勤按该评估价格赔偿其损失，不再同意与陈春勤协商解除合同，坚持要求履行合同。因双方签订的转让合同合法有效，也具备履行条件，郭孟宪要求继续履行合同具有事实和法律依据，应予以支持，但对因评估房产造成的费用损失，应由郭孟宪承担。对于陈春勤违约对讼争房屋装修入住造成的装修损失以及其后来交纳的房屋建筑面积误差费、办证费等费用，陈春勤可另案诉讼。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3416元，法院邮政专递费100元，合计3516元，由陈春勤负担；评估费2000元，由郭孟宪负担。
北海市海城区人民法院重审审理认为：民事活动应当遵循诚实信用原则，郭孟宪与陈春勤是在双方协商基础上本着自愿的原则签订的《房屋购买权转让协议书》，系双方真实意思表示；内容没有违反国家法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同。合同中双方虽约定是房屋购买权的转让，但实际上是房屋的转让。合同签订时陈春勤虽未取得房屋的权属证书，不符合《城市房地产管理法》第三十八条关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的行政管理性规定，但该法律规定并非属于认定民事合同效力的强制性规范，而房屋转让合同在通常情况下一经签订即告生效，能否过户，属合同履行的问题，不影响合同本身的效力，而讼争房屋在原审诉讼期间也已办至陈春勤名下，已完全具备了房屋转让的条件，并非权属不明确之房屋，该买卖行为亦并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，郭孟宪与陈春勤之间所签订之购房协议应为合法有效协议。莫进杰认为双方签订转让房屋时未征得其同意，违反了婚姻法的相关规定，应属无效合同。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第三款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权；最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国婚姻法>；若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”的规定应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。况且最高人民法院《关于贯彻执行<；中华人民共和国民法通则>；若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意的、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。本案中，陈春勤与莫进杰系夫妻关系。郭孟宪与陈春勤签订买卖协议后，郭孟宪在将5.5万元首付款交与陈春勤后，又将其余房款直接交与陈春勤转交北海光远贸易有限公司，共计交纳房款l42169元（含杂物房及管道煤气安装费）。莫进杰主张其对陈春勤处分该讼争房屋转让给郭孟宪是不知情，不同意。本案在二审开庭审理中莫进杰陈述在郭孟宪与陈春勤签订买卖协议后第三天知道该协议，也曾看过该协议，但不知如何提出反对意见；当时庭上陈春勤还主张讼争房屋是由其丈夫和郭孟宪一起去抽签选定的，签领《房屋确认书》后原件交给郭孟宪保管，其丈夫是明知道房屋转让的事实的，莫进杰称不知情，有违常理。故郭孟宪与陈春勤之间所签订之购房协议不能因莫进杰称其不知情而无效；其对善意的第三人即郭孟宪直至最后在2007年4月29日交纳杂物房款给开发商也没有提出异议，事实上莫进杰对于陈春勤转让海城苑公寓房给郭孟宪是清楚的，其若不同意转让房屋，应当提出异议或者通过法律的途径予以解决，但没有提出异议。在郭孟宪按协议规定履行了义务并根据陈春勤交给的交费通知单交清购房款后，陈春勤、莫进杰不但不按协议将该房屋交付郭孟宪使用，反而于2008年4月29日与他人签订装饰装修合同对讼争房屋进行装修入住，显然属恶意违约的行为。陈春勤、莫进杰以转让房屋未经其丈夫莫进杰同意为由主张合同无效，理由不成立，不予支持。郭孟宪的诉讼请求合理合法，应予支持，陈春勤、莫进杰应依约全面履行自己的义务，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、最高人民法院《关于贯彻执行<；中华人民共和国民法通则>；若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第八条和最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国婚姻法>；若干问题的解释（一）》第十七条规定，并经该院审判委员会讨论决定，作出如下之判决：一、陈春勤、莫进杰应当在本判决发生法律效力之日起30日内将位于北海市广东南路与西南大道交汇处海城苑A区17幢2单元402号房和17栋18号的杂物房交付给郭孟宪使用。二、陈春勤、莫进杰应当在本判决发生法律效力之日起30日内协助郭孟宪办理上述房屋的产权变更手续。一审案件受理费3416元，邮政专递费100元，二审案件受理费3416元，邮政专递费100元，合计7032元由陈春勤、莫进杰共同负担。
陈春勤不服重审判决，上诉称：一、本案基本事实暨一审判决认定事实错误：1、海城苑A区17栋二单元402号是莫进杰转业安置费及家庭多年积蓄于2006年11月22日向开发商北海光远贸易有限公司购买，带有福利性质的福利房，属莫进杰与上诉人陈春勤婚姻期间夫妻共有房。2、一审法院判决的房屋不是被上诉人郭孟宪意向购买的北海市轻工实业开发公司所建的集资房。判决的结果与协议所指向的标的是不相及的二个法律关系。3、一审法院对本案诉争房屋明知是福利房属于经济适用房，却按照商品房买卖进行审理判决，《房屋购买权转让协议书》不是房屋买卖合同而是购集资房意向书，审理集资房指标转让纠纷却得出了商品房买卖成立这一错误结论。4、被上诉人与陈春勤签订意向购买北海市轻工实业开发公司的集资房却向北海市光远贸易有限责任公司交纳房款，被上诉人称是银行转帐，却没有证据，交付首付款给陈春勤也没收条、没证据。5、二审开庭审理中只有上诉人陈春勤与被上诉人郭孟宪，没有莫进杰陈述之说。6、一审法院认为二审庭上陈春勤主张讼争房屋是由丈夫和被上诉人一起去抽签选定的，但被上诉人在二审庭上明确否认有此事，主张是其一人独去抽签选定的，重审判决书引用二审庭上的主张错误。7、被上诉人是恶意第三人。上诉人与被上诉人在共有人不知情、不同意的情况下，明知是集资房的情况下擅自私下买卖夫妻共有财产，属恶意串通，损害第三人利益。一审均以民法通则作为定案依据，根本没有法律依据。二、双方签订的《房屋购买权转让协议》无效，违反政策、法规、法律。1、违反《城市房地产管理法》方面的禁止规定。《经济适用住房管理办法》建住房（2007）258号第35条，单位集资合作建房属于《城市房地产管理法》第38条第（二）项而禁止转让的房产；违反了《城市房地产管理法》的禁止性规定。2、违反婚婚法第17条的规定，婚姻续存期间一切财产属夫妻共同所有。夫妻对共有财产有平等的处理权。3、违反北海市人民政府《关于改进和规范经济适用住房制度的实施意见》（北政发（2008）20号）第25条和第30条。4、根据合同法第五十二条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的。5、房地产管理法己明确规定，房地产未经依法登记领取权属证书的，不得转让。上诉人与被上诉人签订的《房屋购买权转让协议》不符合合同法规定的生效条件。双方协议第七条约定：“若乙方需转让房屋或房屋购买权的，必须征得甲方同意并每次转让都另加交伍仟元正给甲方作劳务费。”完全可以证实被上诉人签订合同目的是炒房。假设双方签订的转让协议有效，而且有证据证实与判决的房屋一致。从协议条款来看是无法继续履约的协议。应适用合同法“情势变更”原则予以解除，由于房屋的所有人不知情，已独自投入17万元巨款装修并入住多年，“入住”的前提必须装修，不违反与被上诉人合同约定。请求：一、撤销北海市海城区人民法院（2011）海民重字第837号民事判决书；二、判决上诉人与郭孟宪签订的《房屋购买权转让协议书》无效而且与北海市广东路130号海城苑A区l7幢2单元402号房无关，北房权证（2010）字第0265**号作废；三、判决莫进杰拥有北海市广东路130号海城苑A区l7幢2单元402号房的所有权和使用权；四、判决一审在重审案中追加杂物房的判决无法律依据，应撤消；五、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人郭孟宪对于上诉人陈春勤的上诉辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确；房产开发商有两个是北海光远贸易有限公司和北海市轻工实业开发公司，其购买的房子已付完全款，合同有效。
上诉人莫进杰对于上诉人陈春勤的上诉辩称：房子是其从部队转业后买下的，开发商是北海光远贸易有限公司，陈春勤与郭孟宪签订的合同与其的房子是完全不同的房子，是不同的开发商所开发的房子；其与陈春勤离婚协议约定房子归其，已进行了析产；陈春勤与郭孟宪签订的合同的房子是夫妻共有财产，该合同没有经其本人同意，签合同时其不在北海，对签订合同不知情；合同签订没有经房产交易中心备案，合同无效。
莫进杰上诉称：一、事实：1、陈春勤与被上诉人签订买卖的标的物并不是北海光远贸易有限公司的商品房，而是北海市轻工实业开发公司的集资房，两房的产权来源，买卖主题等各方面均是完全不同的，上诉人没有理由和义务，也不应当将从北海光远贸易有限公司购买的房屋作为讼争的房屋交付给被上诉人，那么，上诉人对该房屋进行装修及入住则是理所当然的合法行为。2、陈春勤与被上诉人郭孟宪交易的房屋合同注明的是北海市轻工业实业开发公司的集资房，他们签订合同的依据也是与北海市轻工实业开发公司签订的《认购房屋协议书》，至于这套房屋目前状况如何是否交易完毕或是否还存在，根本就不是上诉人举证的范围。另广东路与西南大道交汇处集资不成功的空地仍有。一审法院不能以“仅是该讼争房屋”作为理由，将房屋来源，买卖主体，房屋性质不同的两个房屋，在没有证据支持的前提下强行认定此屋就是彼屋，就是讼争的房屋的认定显然是错误的。3、莫进杰作为案外人，追加到陈春勤与郭孟宪合同纠纷案中，重审第一次参加答辩，没有二审庭中表达，而且是否知情并不重要，重要的应是是否同意出卖。不知情，不同意，不签名。被上诉人明知陈春勤是有妇之夫，明知上诉人不在场，不知情，不同意，不签名。其行为就是恶意第三人，而且房屋评估值24万元，他们以13万交易，存在价格虚诈，故郭孟宪也是恶意购买。二、理由：1、首先，上诉人在一审阶段，已经提出了目前讼争的房屋，并不是被上诉人签订合同内容的房屋，在没有证据证明两屋实为一屋的前提下，一审法院判决为同一房屋，这样的判决明显认定事实错误。2、其次，目前讼争的房屋若如判决所述，已经由上诉人于2008年装修入住至今，已经三年多了，而且是上诉人一家五口的唯一房屋，上诉人对该屋的占有，使用己经多年的事实，而被上诉人无论如何，目前也只是处于书面形式而己，并没有对该讼争的房屋实质性占有，使用，也就是没有实质性的取得。因此，上诉人认为，即使被上诉人的诉讼成立，也不应该判决要求己经并正在居住的上诉人搬出该屋。显然，这样的判决结果于情于理都是不符合的。3、在二审审理判决前，上诉人己离婚并约定该房产归其和女儿所有，而且根据《离婚协议书》上诉人在房产交易中心己办理析产手续并通过审核签字盖章和办理交税手续。4、重审适用最高人民法院关于《中华人民共和国婚姻法》若干问题解释（一）是理解错误，因为此房是我一家老少的唯一住房。最高人民法院关于《中华人民共和国婚姻法》若干问题解释（三）第十一条规定，被上诉人明知陈春勤是有夫之妇，明知卖集资房指标是炒房，明知集资房单位及政策都不允许卖，明知上诉人不在场，不知情，不同意，不签名。其取得是恶意取得，而且未办房产登记手续，房屋未交付使用，法院不应予支持。请求撤销北海市海城区人民法院（2011）海民重字第837号《民事判决书》；判决认定北海市广东路130号海城苑A区17栋二单元402号房屋归上诉人拥有。
被上诉人郭孟宪对于上诉人莫进杰的上诉辩称：上诉人莫进杰一直知道及参与房屋的买卖；陈春勤在上次开庭时主张购房子是借款，现又认为购买房子的款项是其出的，前后矛盾。其提供的证据说明房子是由两个开发商共同开发的，分别用不同的名称；莫进杰参与房子的买卖，其说法很不诚实。
上诉人陈春勤对于上诉人莫进杰的上诉辩称：其在上诉状中的意见陈述很清楚，郭孟宪给第一笔款的时候莫进杰不在场，收条是其出具的，房款其已经退还，收条现已收回。
二审期间，上诉人陈春勤对一审查明事实有异议，但没有提交新证据。
上诉人莫进杰对一审查明事实有异议，并提交以下证据：北海光远贸易有限公司北规临证建（2005）144号《北海市建设工程临时规划许可证》复印件和北房权证（2008）字第001106**号《房屋所有权证》复印件，证明陈春勤与郭孟宪签订合同的房屋与本案讼争房屋不是同一套。
经过开庭质证，上诉人陈春勤对上诉人莫进杰提交的证据无异议；被上诉人郭孟宪对上诉人莫进杰提供的证据有异议，认为不是新证据，与本案没有关联性，一审时应提交。本院认为，陈春勤与北海市轻工实业开发公司签订《认购房屋协议书》及其与郭孟宪签订《房屋购买权转让协议书》后，房款均向北海市轻工实业开发公司与北海光远贸易有限公司交纳，双方共同到现场抽签选房，且陈春勤在该海城苑购买的房屋仅是该讼争房屋，而没有其他房屋，该证据未能证明与本案讼争房屋不是同一套房屋，不予认定。
上诉人陈春勤、莫进杰对原审认定的陈春勤与郭孟宪签订合同的房屋与本案讼争房屋不是同一套的事实有异议，经审核上诉人提供的上述证据，原审认定该事实并无不当。
原审查明事实属实，本院予以确认。
综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、房屋买卖合同是否有效。二、上诉人莫进杰对签订合同的情况是否知情。三、陈春勤与郭孟宪签订的合同的标的物是否与本案标的物一致。
本院认为：上诉人陈春勤与被上诉人郭孟宪签订的《房屋购买权转让协议书》，系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，协议约定是房屋购买权的转让，但实际上是房屋的转让。该房屋买卖协议合法有效。合同签订时虽未取得房屋的权属证书，《城市房地产管理法》第三十八条关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的行政管理性规定，并非属于认定民事合同效力的效力性规范，讼争房屋在原审诉讼期间也已办至陈春勤名下，完全具备了房屋转让的条件，并非权属不明确之房屋。该房屋买卖协议应为合法有效。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第三款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权；最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国婚姻法>；若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”的规定应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。况且最高人民法院《关于贯彻执行<；中华人民共和国民法通则>；若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意的、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。陈春勤与莫进杰系夫妻关系。郭孟宪与陈春勤签订房屋买卖协议后，郭孟宪在将首付款交与陈春勤后，又将其余房款、杂物房及管道煤气安装费直接交与陈春勤转交北海光远贸易有限公司。陈春勤主张共有人不知情、不同意；莫进杰主张其对陈春勤转让房屋给郭孟宪不知情，不同意；郭孟宪辩称莫进杰一直知道及参与房屋的买卖。经本案重审判决确认，该案在原审二审开庭审理中莫进杰陈述在郭孟宪与陈春勤签订买卖协议后第三天知道该协议，也曾看过该协议，但不知如何提出反对意见；当时庭上陈春勤还主张讼争房屋是由其丈夫和郭孟宪一起去抽签选定的，签领《房屋确认书》后原件交给郭孟宪保管，其丈夫是明知道房屋转让的事实的，莫进杰称不知情，有违常理。况且其对郭孟宪至2007年4月29日交纳杂物房款给开发商也没有提出异议。因此，莫进杰对于陈春勤转让海城苑公寓房给郭孟宪是知情的。其若不同意转让房屋，应即提出异议或者通过相应途径予以解决。陈春勤与北海市轻工实业开发公司签订《认购房屋协议书》、《认购房屋补充协议书》，认购北海市广东南路与西南大道交汇处的住宅小区公寓房一套。陈春勤与郭孟宪签订了《房屋购买权转让协议书》；约定郭孟宪必须按北海市轻工实业开发公司的规定支付陈春勤应交纳的一切费用，协议签订后，郭孟宪将购买权转让价款及陈春勤已付给北海市轻工实业开发公司的订金和房款均给了陈春勤。此后，郭孟宪按协议书的约定，在规定的时间内亦向北海光远贸易有限公司交纳了房屋的剩余款。郭孟宪向陈春勤和北海光远贸易有限公司支付了房款，并交纳了杂物房款和管道煤气安装费。双方共同到现场经抽签选定海城苑A区17幢2单元402号房。陈春勤以其名义在该海城苑购买的房屋仅是该讼争房屋一套而没有其它房屋，也未能证明除上述房屋外还有其他认购房屋。
综上所述，上诉人陈春勤、莫进杰的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持北海市海城区人民法院（2011）海民重字第837号民事判决。
二审案件受理费3416元（陈春勤已预交上诉费3416元、法院专递费100元，共计3516元，莫进杰已预交上诉费3416元），由上诉人陈春勤、莫进杰各负担1708元。其余诉讼费3516元，由本院退回上诉人陈春勤1808元，退回上诉人莫进杰1708元。评估费2000元，由被上诉人郭孟宪负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶长程
审判员 黄冠灵
审判员 陈剑平
二〇一四年一月十七日
书记员 卢兰静
附：本判决书引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。