上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2784号
上诉人（原审被告）上海冠好佳物业管理服务有限公司，住所地上海市。
法定代表人卢栋，职务董事长。
被上诉人（原审原告）上海兴虹物业管理有限公司，住所地崇明。
法定代表人徐永康，职务总经理。
委托代理人孙海贵。
上诉人上海冠好佳物业管理服务有限公司（以下简称“冠好佳物业”）因所有权纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第2351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，系争一品新筑苑小区总建筑面积81，423.7平方米，其中住宅697套，共计74，022.5平方米，非住宅7，401.18平方米。冠好佳物业属于系争小区的前期物业管理公司。
2013年12月12日，甲方上海市虹口区凉城路1188弄业主委员会与乙方上海兴虹物业管理有限公司（以下简称“兴虹物业”）签订《物业服务合同》约定，系争小区由兴虹物业提供物业管理服务；甲方向乙方提供系争小区14号房屋作为物业管理办公场所，在合同履行期间内供乙方无偿使用，但不得改变用途；合同为期三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。
2013年12月18日，上海市虹口区房屋土地管理局物业管理科完成了一品新筑苑招标兴虹物业为物业管理单位的中标结果备案登记。
2014年1月7日，江湾房管办出具的《证明》载明：兴虹物业通过市房地局招投标平台，中标一品新筑苑小区物业管理服务，与业委会签订了物业服务合同，并且在我局备了案，该公司按业委会通知提前介入要求。于2013年12月30日上午9点接管小区物业管理服务，程序合法。
2014年1月10日，江湾街道房管办主任张作平在虹口公安分局江湾派出所做《询问笔录》时表示，2013年12月30日系争小区兴虹物业与冠好佳物业因交接工作发生肢体冲突，双方商谈为兴虹物业接手，冠好佳物业退出。后2014年1月5日，其接到业委会主任电话赶到系争小区发现，冠好佳物业仍不肯搬离系争小区。
2014年2月17日，虹口区住房保障和房屋管理局出具《关于处理一品新筑苑小区物业交接重大矛盾问题的函》载明，我区江湾镇街道一品新筑苑小区，因新老物业交接问题发生重大矛盾。目前，为小区提供前期物业服务的冠好佳物业在新物业（兴虹物业）已进驻小区的情况下，强行进驻小区至今，拒绝撤离。上海兴虹物业管理有限公司通过市房管局招投标平台，中标一品新筑苑小区物业管理服务，与一品新筑苑业主大会签订了物业服务合同，并完成了备案，其为一品新筑苑提供物业服务管理，程序合法。其他任何物业公司在无物业服务合同的情况下，强行进驻小区并提供服务的行为均属于违法行为。兴虹物业起诉，请求判令：冠好佳物业立即撤离上海市虹口区凉城路1188弄一品新筑苑小区全部的物业用房，具体包括13号电信机房及门卫监控室、14号整个的物业管理用房包括物业用房及修理间、杂物堆放间、1188弄1-2号、6-7号、19-20号地下一层自行车库、小区中间的地下机动车库。
原审法院审理中，系争小区业主委员会于2015年9月7日来函表示，业委会与广大业主均赞成、支持兴虹物业公司起诉冠好佳物业侵占物业用房。
原审法院审理中，兴虹物业表示：1、根据产权登记，13号是物业管理用房，建筑面积185.83平方米，另还有一层消控18.45平方米，14号一层登记为居委会，面积为119.22平方米。冠好佳物业与居委会进行更换，13号用于老年活动室和小卖部，14号是冠好佳物业实际占用的物业用房。冠好佳物业在占用13号和14号后，实际用途是兴虹物业诉请中所陈述的用途，13号房改为老年活动室。2、冠好佳物业是从2005年4月份从有业主进户开始提供管理，前期物业合同签到2006年6月30日，之后没有再签过合同。小区业委会是2010年3月30日成立的，成立后没有与冠好佳物业签订过物业管理服务合同。2013年12月30日兴虹物业提前进入小区准备进行交接，但因为冠好佳物业拒绝，所以没有办理交接手续。
冠好佳物业表示：13号、14号房屋产权登记在开发商名下，登记的面积和部位属实，14号系冠好佳物业实际占用的物业用房，目前这些部位是冠好佳物业实际控制，自行车库、机动车库也是冠好佳物业实际控制，系争小区整个管理还是冠好佳物业在提供，包括保安、保洁、维修。冠好佳物业是前期物业服务公司，是接受开发商的委托进行管理的，前期物业合同签到2006年6月30日，后因业委会一直没有成立，所以没有与业委会签订物业服务合同，但事实上冠好佳物业一直从事这个小区物业服务，没有停过，没有退出过这个小区，目前也是由冠好佳物业在管理。
原审法院经审理后认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案的争议焦点为一本案兴虹物业是否具备诉讼主体资格、二本案冠好佳物业是否具备继续管理系争小区的物业管理资格。关于兴虹物业是否具备诉讼主体资格一节，本案中，兴虹物业与系争小区业委会签订的物业服务合同合法有效，法院予以认定。根据物业服务合同，兴虹物业进驻系争小区进行物业服务后，其受全体业主委托有使用、管理小区物业用房的权利，现该小区物业用房未处在使用权人实际控制管理下，兴虹物业作为使用权人有权提起诉讼。关于冠好佳物业是否具备继续管理系争小区的物业管理资格一节，冠好佳物业作为前期物业，在未与兴虹物业签订物业管理服务合同的前提下，视为无固定期限的合同，合同双方均为随时解除合同。现，系争小区业委会以实际行动表示不再与冠好佳物业续约，而是通过招、投标的形式与兴虹物业签订物业管理服务合同，符合合同法等法律规定，且兴虹物业取得系争小区物业管理合同经相关部门认定合法，亦符合法律规定，法院予以支持。而冠好佳物业仍强行在系争小区中进行物业管理不符合法律规定，法院不予支持。综上所述，兴虹物业诉讼请求冠好佳物业归还相关物业用房及设施设备符合法律规定，法院予以采纳。
原审法院据此作出判决：冠好佳物业应于判决生效之日起十日内撤离上海市虹口区凉城路1188弄一品新筑苑小区全部的物业用房（具体包括上海市虹口区凉城路XXX弄XXX号电信机房及门卫监控室、14号整个的物业管理用房包括物业用房及修理间、杂物堆放间、上海市虹口区凉城路XXX弄XXX-
XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号地下一层自行车库、小区中间的地下机动车库）。
原审判决后，上诉人冠好佳物业不服，向本院提起上诉称：系争物业用房属于全体业主，上诉人是前期物业管理人，合同到期后继续提供物业服务，合法使用物业房屋。被上诉人所签订的物业服务合同，是业委会个别人在未合法召开业主大会情况下，伪造业主大会决议而签订。原审法院在该合同效力未确定情况下，而将物业用房判交被上诉人，缺乏依据。有权要求上诉人交付物业用房的仅有业主大会和业委会，被上诉人不是适格原告。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人兴虹物业答辩称：被上诉人接管小区后，上诉人不肯撤离。经报警后上诉人撤离，而后又侵占物业用房。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人与系争小区业委会签订了物业服务合同，该合同并未被确认无效或被撤销，上诉人称该合同效力存疑，并未提供证据，原审法院认定该合同合法有效，并无不当。被上诉人受全体业主委托，提供物业管理，有使用、管理小区物业用房的权利。上诉人系前期物业，在系争小区未建立业主委员会，或业主委员会未与其他物业公司签订物业管理服务合同的情况下下，上诉人继续提供物业服务。系争小区业委会通过招、投标的形式与被上诉人签订物业管理合同，符合合同法等法律规定，且被上诉人取得系争小区物业管理合同经相关部门认定合法。因此上诉人与系争小区的物业管理关系已经解除，被上诉人与系争小区的物业管理关系已经确立。故上诉人仍强行在系争小区中进行物业管理不符合法律规定，原审法院不予支持，并无不当，可以维持。综上所述，兴虹物业诉讼请求冠好佳物业归还相关物业用房及设施设备符合法律规定，法院予以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海冠好佳物业管理服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
审 判 员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一六年一月十八日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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