上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第2867号
原告（反诉被告）上海中星集团怡城实业有限公司。
法定代表人陈鸿。
委托代理人陆碧晶，上海市汇达丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）孙璇。
委托代理人方燕，上海市光明律师事务所律师。
原告上海中星集团怡城实业有限公司与被告孙璇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陶伟民独任审判。2014年1月15日被告孙璇提起反诉。之后，本案转为普通程序，组成合议庭于2014年6月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陆碧晶、被告委托代理人方燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海中星集团怡城实业有限公司诉称：2006年6月28日上海星彭经贸合作公司（以下简称星彭公司）与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租本市岭南路XXX号、XXX号房屋，建筑面积为215平方米，租期自2006年7月1日至2011年6月30日止，年租金为人民币22万元，租赁期满后，本合同即终止，届时被告须将房屋交还星彭公司，如逾期归还，则每逾期一天，被告应支付原日租金的二倍作为使用补偿金。2009年3月16日通过三方补充协议，由原告成为上址房屋租赁关系的出租人。2010年11月5日《房屋租赁合同》中记载的房屋门牌号被公安部门同意批准分号为岭南路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号。租赁合同期限届满后，原告要求被告归还房屋，遭到被告拒绝，被告继续占用岭南路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋，其余房屋均被被告转租。经原告与次承租人协商，收回了岭南路XXX号、XXX号、XXX号房屋，而岭南路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号的次承租人已向被告支付了至2011年7月1日后3至4个月的房租，原告无奈只得等到这些次承租人租金用满后继续与其签订租赁合同。原告认为，被告在合同期限届满后未按约归还房屋，应承担违约责任，合同约定的是每日租金为2.8元／平方米，被告非法占用房屋应按双倍收取占用费，现请求判令：1、被告迁出上海市闸北区岭南路563、565、567、569号房屋并将房屋返还给原告；2、被告支付岭南路XXX号自2011年7月1日至2011年9月30日的占用费9855.78元、岭南路XXX号自2011年7月1日至2011年9月30日的占用费11190.14元、岭南路XXX号自2011年7月1日至2011年10月31日的占用费12157.32元、岭南路XXX号自2011年7月1日至2011年10月31日的占用费11303.21元、岭南路563至567号（单号）自2011年7月1日起至被告实际迁出之日止的占用费，按5.60元／平方米／天计算。
原告上海中星集团怡城实业有限公司为此提交以下证据材料：1、2006年6月28日《房屋租赁合同》，证明被告于2006年7月1日基于租赁关系迁入原告的房屋，但是在租期至2011年6月30日届满后，被告没有将房屋返还给原告；合同中还有一张房屋图纸，是合同的组成部分，被告在进入房屋时房屋已经被分割成11间。2、消防责任协议书，证明被告租赁房屋。3、房屋租赁出租人变更的补充协议两份，证明出租人变更为原告的权利来源。4、房屋产权证，证明租赁房屋的为上�中星（集团）有限公司（以下简称中星公司），中星公司是原告的母公司。5、变更门弄（楼）号牌通知，证明租赁房屋由原岭南路571、583号两个号码变更分号为563-583号（单号）。6、情况说明四份，系岭南路571、573、575、583号房屋次承租人出具的，证明由于次承租人向被告支付了房租，所以这些房屋使用人分别于2011年9月30日、10月31日开始将租金交给原告；之前，都是被告在占用上述四间房屋。7、照片，证明租赁房屋的现状，“岭南人家”是被告自己经营的。
被告孙璇辩称并反诉称：不同意原告的诉请。合同期满后，原告曾口头承诺被告无偿使用40平方米的租赁面积，不需支付租金，原告同意被告继续使用租赁房屋且是免租金的，租赁房屋部位是岭南路XXX号，所以原、被告双方还存在租赁关系，被告有权使用房屋，不存在占用费，被告也无义务撤出房屋。被告承�的房屋部位为岭南路XXX号，与原告主张返还的房屋不一致。原告在起诉前从未通知被告解除租赁关系。被告是在收到诉状后才知道原告行使解除权。被告自1996年起承租了岭南路XXX号、岭南路XXX号的房屋，租赁期间，经出租人同意，被告在房屋的西侧、北侧新建了围墙，并多次修建了租赁房屋门前的地坪，前后投入了资金数10万元。被告未多收次承租人的租金。对于原告主张的占用费有异议，5.60元／平方米／天的计算标准过高。若双方之间的租赁关系于2011年6月30日终止，则原告现在起诉已经超过两年的诉讼时效。2013年12月原告在未提前通知被告的情况下，径直向法院起诉，要求解除租赁关系，据此，请求判令：1、确认原告解除合同的行为无效，由被告继续承租房屋；2、若法院确认原告的解除行为有效，原告退还被告保证金5000元、承担围墙地坪建造费用30万元。
�告孙璇为此提交以下证据材料：1、2013年6月至2014年1月的岭南路571、583号水费单据、2013年6月至2014年1月的岭南路XXX号电费单据，证明房屋产权证下只有一个水表、电表，原告每月派人送到被告处，原告让被告去收取原告自己的租客的水电费并交纳；租赁房屋的门牌号及位置与合同一致，没有进行过分号，也没有11间商铺的情况；单据是原告派人送到被告处的，即使合同到期，原告仍送单据即是同意被告继续使用房屋，不存在被告占用房屋的情况，双方的租赁关系还是继续下去的，由于被告代原告行使了物业管理的义务，所以原告免除了被告之后的租金。2、2014年1月5日情况说明，证明吴益飞是原告的房客，吴益飞从原告处承租了571号门面房，紧挨着其承租部位的是被告搭建的房屋，被告将该搭建房屋给原告出租，因此原告免除部分房屋租金，其他租客不愿意出具情况说明，但现场是看得到的。3、原告的起诉状，证明原告确有通知被告解除合同的行为，被告也是针对该解除行为来主张第一项反诉诉请的。4、保证金、消防责任金收据，证明原告没有将保证金、消防责任金退还给被告，该项金额是针对合同第五条第二款收取的。5、岭南路XXX号围墙、地坪建造费用清单，证明原告确认被告建造了围墙及地坪的事实。6、原告与案外人于2013年1月13日就本市岭南路XXX号签订的房屋租赁合同，证明原岭南路XXX号房屋由被告承租，后原告于2011年时将房屋收回再另行出租，该份租赁合同约定的租金单价为3.09元／平方米／日，故原告诉请的占用费计算标准明显过高。
原告针对被告的辩称及反诉，反驳称：不同意被告的反诉诉请，且原告在本诉中不再主张解除合同。原告确实收取了被告的保证金，若要退还的话也应在被告返还房屋、扣除占用费�。围墙、地坪都是在租赁房屋的范围外，而非房屋内的添附、装修。根据有关规定，在没有约定的情况下，合同到期后承租人不能以装修向出租人主张补偿。
经审理查明：2006年6月28日星彭公司与被告签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方（星彭公司）将本市岭南路XXX号、XXX号房屋出租给乙方（被告），建筑面积为215平方米，房屋用途为商业用房，租期自2006年7月1日至2011年6月30日止；每年租金为22万元，租金按季支付，由乙方于每年的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日交付给甲方，先付后用；乙方应于本合同生效之日向甲方支付保证金5000元；在房屋租赁期间，水、电费用由乙方承担支付给甲方；乙方如需对房屋进行装修或改善增设他物时，应征得甲方书面同意，租赁期满或因乙方原因使合同不能履行，其装修及增设的他物（不包括可移动设备）乙方不得拆�，无偿归甲方所有；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋交甲方验收后退还甲方，如逾期归还，则每逾期一天，乙方应向甲方支付原日租金的二倍作为使用补偿金；如乙方要求继续租赁该房屋的，则应于租赁期届满前两个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同等条款。《房屋租赁合同》中还附有房屋图纸一张，房屋已被分割成11间。
2006年11月10日中星公司、星彭公司与被告签订一份《关于房屋租赁合同出租人变更的补充协议》，约定：本市岭南路XXX号、XXX号房屋出租方变更为中星公司，星彭公司的权利和义务改由中星公司享有和承担，从2007年1月1日起的房屋租金由中星公司向被告收取。本市岭南路XXX号、XXX号房地产权利人为中星公司。2009年3月16日原告、中星公司与被告签订一份《关于房屋租赁合同出租人变更的补充协议》，约�：本市岭南路XXX号、XXX号房屋出租方变更为原告，中星公司的权利和义务改由原告享有和承担，从2009年3月1日起的房屋租金由原告向被告收取。原告曾收取被告保证金5000元。
2010年11月5日《房屋租赁合同》中记载的房屋门牌号被本市公安部门批准分号为岭南路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号，由南向北依次共11个门牌号。在《房屋租赁合同》履行期间，被告自己使用三间房屋，面积为40平方米，其余房屋均转租并收取与次承租人另行约定的租金。《房屋租赁合同》期限届满后，原、被告未重新签订租赁合同，原告要求被告归还其占用的岭南路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋，遭到被告拒绝。
本案审理中，本院于2014年2月17日进行现场勘验，当天被告将岭南路XXX号房屋归还给原告，岭南路XXX号、XXX号、XXX号房屋仍由被告占用，岭南路XXX号、XXX号、XXX号在“岭南人家”招牌内侧。
本院认为：星彭公司与被告签订的《房屋租赁合同》，系合同双方真实意思的表示，属有效合同，之后，该合同的出租方变更为原告，属合同主体的变更，故该合同对原、被告具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。因《房屋租赁合同》约定了合同履行期限，在合同履行期限届满前双方未重新签订新的租赁合同的情况下，《房屋租赁合同》于2011年6月30日终止。合同终止后，被告理应及时搬离租赁房屋并将其使用的租赁房屋归还给原告，因被告继续占用岭南路XXX号、XXX号、XXX号房屋，被告应承担违约责任并支付相应的房屋使用费。至于房屋使用费的计算标准，本院将综合双方的约定、房屋租赁市场价格、参照原租金标准、被告的违约程度等因素予以酌情确定。关于原告要求被告支付本市岭南路XXX号、575号、573号、571号房屋占用费，因原告提供的证据不足以证明次承租人已向被告支付了租赁合同期满后的租金，故对原告该项诉讼请求，本院难以支持，对此，原告如有新证据，可另行向被告或者房屋实际使用人主张权利。
原告于2013年6月17日向本院提交起诉状主张权利，按照法律规定，原告起诉未超过诉讼时效。被告孙璇反诉要求原告承担围墙地坪建造费用30万元，本院认为，围墙地坪在合同约定的租赁房屋外，系公共部位，被告孙璇也未提供其建造费用的证据，故对被告孙璇该反诉诉讼请求，本院不予支持。为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告孙璇应于本判决生效之日起二十日内迁出上海市闸北区岭南路XXX号、XXX号房屋（现被告孙璇实际占用的房屋门牌号已变更为上海市闸北区岭南路XXX号、XXX号、XXX号），并将房屋返还给原告上海中星集团怡城实业有限公司；
二、被告孙璇应于本判决生效之日起二十日内支付原告上海中星集团怡城实业有限公司房屋使用费（自2011年7月1日起至被告孙璇实际迁出上址房屋之日止，按40平方米、每天每平方米3.50元计算）；
三、原告上海中星集团怡城实业有限公司应于被告孙璇结清上址房屋使用费后退还被告孙璇保证金5000元；
四、原告上海中星集团怡城实业有限公司的其他诉讼请求，不予支持；
五、被告孙璇的其他反诉诉讼请求，不予支持。
本诉案件受理费6601.70元（上海中星集团怡城实业有限公司已预交），由孙璇负担3366元，于本判决生效之日起二十日内履行完毕，其余由上海中星集团怡城实业有限公司负担；反诉案件受理费2937.50元（孙璇已预交），由孙璇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱一心
审 判 员 陶伟民
人民陪审员 徐德媛
二〇一四年七月八日
书 记 员 刘 怡
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人�事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。