湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄星民二初字第24号
原告中国工商银行股份有限公司娄底分行。
住所地娄底市娄星区乐坪东街*号。
负责人晏正芳，该行行长。
委托代理人吴程，男。
委托代理人罗益鸿，男。
被告张克良，女。
被告娄底市树鑫房地产开发有限公司。
公司住所地娄底市娄星区育星街*号*楼。
法定代表人杨树良，该公司总经理。
委托代理人聂东风，男。
原告中国工商银行股份有限公司娄底分行（以下简称工行娄底分行）与被告张克良、娄底市树鑫房地产开发有限公司（以下简称树鑫房产公司金融借款、担保、抵押合同纠纷一案，于2015年1月26日诉至本院。本院受理后由审判员石婕独任审判，由书记员吴细宁担任记录，于2015年2月11日对本案公开开庭进行了审理。原告工行娄底分行的委托代理人吴程、罗益鸿，被告树鑫房产公司的特别授权委托代理人聂东风到庭参加了诉讼，被告张克良经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行娄底分行诉称：2012年12月24日，原告与被告张克良签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定向张克良发放个人住房按揭贷款30万元，用于购买娄底树鑫房地产开发有限公司开发的娄星区湘阳街北侧科技住宅楼0001幢3208号房，期限120个月，约定按月还本付息，同日，被告树鑫房产公司作为保证人签字盖章。2012年12月24日，张克良以其向树鑫房产公司购买的娄星区湘阳街北侧科技住宅楼0001幢3208号期房对上述贷款作抵押，并在相关登记部门进行了预购商品房预抵登记，取得娄房预娄底字第D201212310090号房屋他项权证。上述贷款在抵押担保范围之内。2013年1月15日，借款人立据确认。同日，原告对借款人张克良发放了前述贷款。上述《个人借款／担保合同》一经签订，即具有法律效力，合同双方必须严格遵守约定，履行义务，贷款人有按约定发放贷款之责，借款人有按约清偿本息之责，保证人有代为清偿之责，抵押人有到期处置抵押物代为清偿本息之责。但是，2013年12月以来，借款人没有履行约定，十次未按时足额还本付息。同时2014年10月至2015年1月连续四期未归还贷款本息。截止2015年1月5日止，逾期未还借款本金7，993.47元，欠付借款利息5775.90元。未清偿原告贷款本息共计268，340﹒07元，其中贷款本金262，564.17元，利息5，775.90元。按照《个人借款／担保合同》第14.1.L和14.2.（4）（5）之规定，借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除本合同。综上所述，为维护原告的合法权益，我行请求判令解除2012年12月24日原告与被告签订的《个人借款／担保合同》的借款合同部分；判令被告张克良、树鑫房产公司连带清偿原告贷款本息共计利268，340﹒07元（利息暂计算至2015年1月5日止），以后的利息、罚息按合同约定另行计算至偿付之日止；判令处置被告张克良提供的贷款抵押物以清偿上述贷款本息，判令原告作为抵押权人享有优先受偿权；并由二被告承担本案全部诉讼费用。
被告树鑫房产公司辩称：借款、担保和抵押都是事实，因为借款人张克良已经用自己所购的预售商品房为贷款提供了抵押，故请求法院优先处置抵押物，只有在抵押物处置之后，我公司才能承担剩余的保证责任。
被告张克良未到庭进行答辩。
原告工行娄底分行为支持其诉讼请求的成立，向本院提交了如下证据：
1、《个人购房借款／担保合同》（2012年12月24日）复印件一份，拟证明原告与借款人张克良订立了30万元的个人购房借款合同及抵押合同。抵押物为娄星区湘阳街北侧科技住宅楼0001幢3208号，抵押债权为上述个人借款合同中原告对张克良的债权。原告与树鑫房产公司签订了保证合同，该公司对张克良的上述债务提供了连带责任保证。
2、借据复印件一份，进一步细化了上述个人借款担保合同。
3、贷款入账流水一份，证明原告履行了发放贷款的义务。
4、娄房预娄底字第D201212310090号他项权证一个，拟证明上述个人借款担保合同进行了抵押登记，原告对上述个人借款担保合同项下张克良提供的抵押房产享有抵押他项权利，原告作为作为抵押权人享有优先受偿权。
5、贷款账户发生额历史明细清单，拟证明（1）张克良2013年12月5日违约，借款逾期1558.51元；2014年1月5日违约，借款逾工作服1886.21元、欠息1479.51元；2014年2月5日违约，借款逾期1896.50元、欠息1404.21元；2014年3月5日违约，借款逾1906.86元、欠息1310.83元；2014年8月5日违约，借款逾期770.12元；2014年9月5日违约，借款逾期1970.16元、欠息1215.46元；2014年10月5日违约，借款逾期1980.92元、欠息1423.02元；2014年11月6日违约，借款逾期1991.73元、欠息1422.35元；2014年12月5日违约，借款逾期2002.60元、欠息1411.48元；2015年1月5日违约，借款逾期2018.22无、欠息1389.14元。（2）张克良累计违约10次，符合解除合同的约定。（3）张克良截止2015年1月5日，未到期借款本金254570.70元。逾期未还本金7993.47元，表内表外欠息5775.90元。未清偿原告贷款本息合计268340.07元，其中贷款本金262564.17元，利息5775.90元。
6、原告营业执照复印件，拟证明原告的贷款主体资格。
7、张克良身份证复印件，拟证明其借款主体资格及抵押人主体资格。
8、娄底市树鑫房地产开发有限公司工商登记资料复印件，拟证明该公司的保证主体资格。
被告树鑫房产公司对原告工行娄底分行提交的证据1-8的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告树鑫房产公司在庭审中无证据予以提交。
被告张克良亦未向本院提交相关证据，且因被告张克良无正当理由未到庭参加诉讼，故视为对原告工行娄底分行所提交的证据放弃其质证的权利。
本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条之规定对上述证据进行了审查，并认证如下：
对原告工行娄底分行所提交的证据1-8，均符合证据的真实性、合法性，且与本案相关联，故本院对上述证据的证明效力予以确认。
综上，本院根据上述定案的证据以及庭审查明的情况，认定本案以下基本事实：
2012年12月24日，被告张克良与原告签订了《个人购房借款／担保合同》，双方约定：由原告工行娄底分行向被告张克良发放住房按揭贷款30万元，用于购买被告娄底树鑫房地产开发有限公司开发的娄星区湘阳街北侧科技住宅楼0001幢3208号房，期限120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率，（上／下）浮／%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算；月利率=年利率／12，日利率=年利率／360，按月等额还本付息。借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任的，贷款人可以解除本合同、宣布本合同和贷款人与借款人之间项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还的款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。同日，被告树鑫房产公司作为保证人在上述合同上签字盖章。2012年12月24日，借款人张克良以其向树鑫房产公司购买的娄星区湘阳街北侧科技住宅楼0001幢3208号期房对上述贷款作抵押，并在相关登记部门进行了预购商品房预抵登记，取得娄房预娄底字第D201212310090号房屋他项权证。2013年1月15日，借款人立据确认，同日，原告对借款人张克良发放了前述贷款。但自2013年12月以来，借款人张克良没有履行约定，十次未按时足额还本付息。同时2014年10月至2015年1月连续四期未归还贷款本息。截止2015年1月5日止，逾期未还借款本金7，993.47元，欠付借款利息5，775.90元。未清偿原告贷款本息共计268，340﹒07元，其中贷款本金262，564.17元，利息5，775.90元。上述贷款本息经原告工行娄底分行催讨未果，故诉至本院请求判处。
本院认为，原告工行娄底分行与借款人张克良、保证人树鑫房产公司在平等自愿基础上所签订的《个人购房借款／担保合同》，其内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应属有效合同，当事人双方均应按相互约定履行各自的义务。原告工行娄底分行已按约向借款人张克良履行了其发放贷款的义务，借款人张克良亦应当按约全面履行其还款的义务。本案中，被告张克良自2013年12月以来就没有履行约定，十次未按时足额还本付息，同时2014年10月至2015年1月连续四期未归还贷款本息的事实构成违约，可视为被告方已发生了缺乏偿债诚意的行为，原告工行娄底分行除有权依照借款合同约定计收利息、罚息外，还有权宣布借款合同提前到期，要求被告张克良立即提前偿还剩余的全部借款，故原告工行娄底分行起诉要求解除借款合同，并要求被告张克良提前履行还款义务，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定：“…连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”以及第五十三条的规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿…”。综上，原告工行娄底分行还起诉要求保证人树鑫房产公司对上述贷款承担连带清偿责任，并要求对借款人张克良提供的抵押物享有优先受偿权符合合同约定和法律的规定，本院亦予以支持。被告张克良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审中的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款、第二款、第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二款、第二十一条第一款、第四十六条、第五十三条第一款、第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司娄底分行与被告张克良于2012年12月24日所签订的《个人购房借款／担保合同》的借款合同部分。
二、由被告张克良在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司娄底分行借款本息共计268，340﹒07元，其中贷款本金262，564.17元，利息和罚息5，775.90元（利息及罚息的计算是按双方合同约定的利率，计算至2015年1月5日止，此后的利息及罚息仍应按双方约定的利率计算至实际还款日止）；
三、由被告娄底市树鑫房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；
四、原告中国工商银行股份有限公司娄底分行有权对被告张克良提供的抵押担保物，即位于娄底市娄星区湘阳街北侧科技住宅楼0001幢3208号、房屋他项权证号为娄房预娄底字第D201212310090号的房产行使抵押优先受偿权；
五、被告娄底市树鑫房地产开发有限公司在承担连带清偿责任后，有权向被告张克良直接予以追偿。
如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5325元，由被告张克良、娄底市树鑫房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院，同时直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状、上诉期满后七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期限内均未提起上诉或上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决确定的全部义务。拒绝履行的，本判决生效后，权利人可持本判决书向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，自本判决确定履行期间的最后一日起计算。
审判员 石 婕
二〇一五年二月十二日
书记员 吴细宁
附：本判决所适用的法律条文---
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十七条为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。