重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第01064号
上诉人（原审原告）：袁志华，男，汉族，1956年8月1日出生，居民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
委托代理人：刘恩权，重庆市彭水县江北法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：陈玉邦（又名陈玉帮），男，汉族，1934年10月23日出生，农民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
上诉人袁志华与被上诉人陈玉邦排除妨害纠纷一案，彭水苗族土家族自治县人民法院于2014年10月16日作出（2014）彭法民初字第02324号民事判决，袁志华不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2014年11月28日对上诉人袁志华及其委托代理人刘恩权，被上诉人陈玉邦进行询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2004年4月21日，彭水苗族土家族自治县人民政府以彭国用（2004）第000478号国有土地使用权证将彭水苗族土家族自治县高谷镇场上原（高谷区）供销社空坝仓库高-1-11附12号，划拨住宅1488.46平方米登记确定冉茂松、陈玉邦为土地使用权人。
2004年10月18日，冉茂松（甲方）与陈玉邦（乙方）签订协议，约定甲、乙双方所有的未完工的农贸市场共1488余平方米全权交由乙方处理，共计价格18万元。
2005年2月6日，陈玉邦与任绍清签订转让协议，将未完工的高谷镇农贸市场转让给任绍清。
2005年2月8日，任绍清与张轩茂签订《建筑工程施工承包合同书》，将高谷镇农贸市场发包给张轩茂修建。张轩茂、杨富泽则以佳豪建筑安装有限公司的名义承建该农贸市场。
张轩茂、杨富泽在修建房屋过程中，向袁志华之妹袁小平赊购了14万元的钢材，袁志华为张轩茂、杨富泽支付了该笔钢材款，双方约定将该笔钢材款用于抵作张轩茂、杨富泽修建的农贸市场中的其中三间门面的部分价款。2005年8月29日，张轩茂、杨富泽（甲方）以高谷农贸市场承建方的名义与袁志华（乙方）签订《卖房合同书》，将高谷镇农贸市场门面三间（位于中间楼梯右边三间）以200000元的价格卖给袁志华。该《卖房合同书》第六条约定：“交房产证和土地证时间，以农贸市场整体工程完工验收后，统一发证为准，交钥匙时间定为8月20日以前，但在2006年1月30日以前，必须成为农贸市场，并且原供销社所卖的旧房（新门面前）必须拆除，否则此购房合同就不成立，甲方按乙方所交的资金以银行计息方法从交款之日起按1分5厘计息连本带利退还乙方。甲方无条件收回房屋。”涉案房屋至今尚未成为注册登记的农贸市场。陈玉邦于当日在该合同书上签署：“同意此卖房合同，并同意依法办理房、地产手续。”任绍清于2006年10月8日致函杨富泽称：“你租赁的建筑用具等，现你已将部分房子卖掉，就应支付租赁费，希尽快予以解决。”袁志华除去已经用价值140000元的钢材抵偿房屋价款外，该三间门面的60000元尾款尚未支付。
2013年1月21日，张轩茂、杨富泽以任绍清为被告，向一审法院提起建设工程施工合同之诉，请求人民法院依法判决任绍清支付工程款766753.81元，并按银行贷款利率支付从结算之日起至起诉之日止的利息。一审法院于2013年6月7日作出（2013）彭法民初字第00307号民事判决，判决：任绍清在该判决生效之日起十日内向张轩茂、杨富泽支付工程款628753.81元，并按中国人民银行发布的同期人民币定期存款基准利率支付2007年2月1日至2013年1月21日的利息；驳回张轩茂、杨富泽的其他诉讼请求。因任绍清不服该判决，向重庆市第四中级人民法院提起上诉。重庆市第四中级人民法院于2013年12月1日作出（2013）渝四中法民终字第00768号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
张轩茂、杨富泽于2007年向一审法院起诉陈玉邦、李成、邓世明、田涛、黄新益、黄新桥，请求返还房屋和门面以及赔偿损失，支付拖欠的款项。一审法院于2008年11月10日作出（2007）彭法民初字第860号民事判决书，驳回了张轩茂和杨富泽的诉讼请求。
张轩茂与杨富泽不服（2007）彭法民初字第860号民事判决提起上诉，重庆市第四中级人民法院遂于2009年3月3日作出（2009）渝四中法民终字第00135号判决书，判决：撤销（2007）彭法民初字第860号民事判决；支持张轩茂、杨富泽返还门面和房屋的请求；驳回其它诉讼请求。在二审判决之后，袁志华遂将诉争的三间门面装修后出租他人，陈玉邦不服二审判决提起再审申请，并同时对袁志华出租房屋进行了妨碍，后经一审法院与陈玉邦谈话，陈玉邦表示：“不再去干涉，等再审判决做出后再做处理”，陈玉邦遂不再妨碍袁志华出租房屋。
就陈玉邦提起的再审申请，重庆市第四中级人民法院于2011年8月19日作出（2011）渝四中法民再终字第00008号民事判决书，该判决：撤销（2009）渝四中法民终字第00135号判决，维持（2007）彭法民初字第860号民事判决。该再审判决作出后，陈玉邦再次阻碍袁志华出租诉争房屋，袁志华遂提起诉讼。
袁志华还于2013年8月12日向一审法院起诉陈玉邦、杨富泽、张轩茂、任绍清（第三人）请求确认房屋买卖合同有效，并为其办理产权登记。在该案件中，任绍清述称：“签订的合同应当无效……我没有签字同意原、被告签订的《卖房合同书》。”一审法院审理后认为：“虽然该合同有效，但不能达到物权转移的效果，即该合同虽然有效，但不具有履行的可能”。遂作出（2013）彭法民初字第02204号民事判决书，判决：“一、确认原告袁志华与被告张轩茂、杨富泽于2005年8月29日签订的《卖房合同书》有效；二、驳回原告袁志华的其余诉讼请求”。
还查明，关于涉案房屋高谷农贸市场（包括袁志华购买的门面）的土地使用权转让至今未办理登记。高谷农贸市场地上建筑物部分未进行质检验收，未进行物权登记。
袁志华一审诉称：袁志华向张轩茂、杨富泽购买的高谷农贸市场三间门面经一审法院判决确认《卖房屋合同书》有效，陈玉邦作为案外人，无权对袁志华购买的房屋侵占，更不能以非法的手段将三间门面封锁，特起诉请求人民法院依法判令陈玉邦停止侵害，排除妨碍，由陈玉邦返还袁志华门面三间，赔偿袁志华门面出租损失44000元，并由陈玉邦承担本案诉讼费用。
陈玉邦一审辩称：陈玉邦所诉事实与本案客观实际不符，理由不能成立，其诉求应驳回。1、生效的（2013）彭法民初字第02204号民事判决书认定：涉案合同是附生效条件合同，条件没有成就，该合同没有生效，没有约束力，是不能履行的合同。原告主张继续履行合同办理房屋登记的诉求被该判决驳回。这证明原告对涉案三间房屋不应享有任何权利，因此，原告要求被告交付三间房屋并赔偿租房损失的请求，应予驳回。涉案合同虽然有效但未生效，原告以未生效的合同为由来主张权利，其主张不能成立，诉求应该驳回。原告在没有取得房屋权属登记的情况下，按照法律规定也不能提起侵权、排除妨碍的请求，理应驳回。原告对涉案房屋没有所有权，当然就不存在收益权，原告要求被告赔偿房租费44000元的请求应当驳回。涉案合同对交房条件和时间作有约定，合同第三条：待甲方交房产证、土地证时双方一次性交清，第六条：交钥匙的时间是发证当年的8月20日以前。总之是办了证才交房，按合同约定原告也不应归得涉案三间房屋，其诉求也应驳回。2、经再审判决维持的一审法院（2007）彭法民初字第860号民事判决书证明：高谷农贸市场三楼一底的房屋（涉案三间在内）是被告投资修建的。被告在自己的土地使用权内以业主身份投资修建的房屋，当然具有占有、使用、收益和处分的权利。2009年的二审判决撤销了一审860号判决，原告趁机于当年5月将涉案三间房屋强占。2010年底被告收到了市高院立案再审的裁定书，被告对原告强占房屋三间提起争议一一审法院法官向被告谈话指出：待再审判决后处理。2011年底被告收到了再审判决书，该判决书判决撤销二审判决，维持一审860号判决。被告为了维护自己的合法权益于2012年8月14日将其房屋三间收回。综上所述，原告不能以未生效的合同主张权利，恳请法院依法驳回。
一审法院认为，排除妨碍、停止侵害以及赔偿损失的前提条件是要具有物权，本案中，虽然袁志华与张轩茂、杨富泽签订的《卖房合同书》有效，但该合同书不具有履行的可能，所以该合同书不能达到物权转移的效果。即袁志华并未取得诉争房屋的物权，在不具有物权的情况下，当然不能请求排除妨碍、停止侵害和赔偿损失，故对袁志华的诉讼请求不予支持。而袁志华因钢材买卖合同所支出的140000元当得到保护，但这系另一法律关系，不能在本案中解决，袁志华当另行处理；至于陈玉邦对诉争房屋是否享有权利亦属另一法律关系，本案中不予审查。而《卖房合同书》有效，但合同有效后还受到其它法律事实的影响，故并不当然的产生物权变动，在《卖房合同书》有效但不能履行时，袁志华可主张合同相关权利，但不能主张物权相关权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十五条、第三十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回袁志华的诉讼请求。案件受理费980元，减半收取490元，由袁志华负担。
袁志华不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判被上诉人陈玉邦停止侵害、排除妨碍，赔偿上诉人损失44000元，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由是：一、一审判决认定事实不清。虽然上诉人没有获取物权，但至少取得了使用权，而陈玉邦不是高谷农贸市场开发业主，无权占有该房，只有证据证明业主是任绍清，而任绍清将工程发包给张轩茂、杨富泽，袁志华的购房款是张轩茂、杨富泽收取的，张轩茂、杨富泽与任绍清诉讼结算工程款时，已将该款抵扣，故袁志华的权益应当受到保护。二、一审判决适用法律错误。被上诉人对房屋不具有任何权属，将房屋上锁，属于侵权行为，与本案上诉人是否取得物权没有必须联系，上诉人在本案的使用权应受到法律保护。
被上诉人陈玉邦答辩称：一审判决正确，应予维持。
本案二审审理中，上诉人向本院提交了以下证据：1、任绍清316房地证2014字第03994号房地产权证，证明争议之房已经登记在任绍清名下；2、重庆市第四中级人民法院（2013）渝四中法民终字第00768号民事判决书，证明袁志华交纳给张轩茂、杨富泽购房款，张轩茂、杨富泽与任绍清结算工程款时已进行抵扣。
被上诉人质证认为，对民事判决书真实性无异议，不是新证据，房地产权证只是土地使用权证，不是房屋产权证。
本院审查认为，上诉人提交的任绍清316房地证2014字第03994号房地产权证与重庆市第四中级人民法院（2013）渝四中法民终字第00768号民事判决书，具有真实性、关联性、合法性，可以作为二审新证据认定。
本院二审查明：2009年6月16日，袁志华与黄国成签订租房合同，将高谷农贸市场内装修门面三间出租给黄国成，年租金1.2万元，租期三年，租金交纳为2009年5月16日交2万，2010年5月16日交0.4万元，2011年5月16日交1.2万元。2011年5月17日，袁志华与黄国成签订协议，约定解除2009年6月16日签订的租房合同。袁志华一审请求赔偿门面租金损失44000元，从2010年12月至2014年7月止，每月1000元×44个月＝44000元。
2013年12月1日，重庆市第四中级人民法院对张轩茂、杨付泽与任绍清建设工程施工合同纠纷一案作出（2013）渝四中法民终字第00768号民事判决，认定对涉案房屋任绍清应支付张轩茂、杨付泽工程款628753.81元及利息，对袁志华向张轩茂、杨付泽购买的三间房屋门面亦进行抵扣。2014年10月30日，任绍清办理了坐落在彭水自治县高谷镇狮子社区二组1488.46平方米的316房地证2014字第03994号房地产权证。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案二审争议的焦点是：上诉人袁志华是否有权起诉陈玉邦排除妨害以及赔偿租金损失。
2005年8月29日，袁志华与高谷农贸市场承建方张轩茂、杨富泽签订《卖房合同书》，以20万元价款购买了涉案的三间门面，陈玉邦于当日亦在该合同书上签署同意此卖房合同，袁志华取得门面后进行了装修，并于2009年出租至2011年。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害；对侵占或者妨害造成的损害的，有权请求损害赔偿。据此，袁志华基于对门面的占有事实而享有占有保护请求权。
由于2014年10月30日，任绍清才办理了涉案门面的房地产权证，而陈玉邦主张享有该门面的物权没有相关证据证明，其强行将袁志华占有的三间门面上锁，于法无据，故对袁志华主张排除妨害、返还门面之请求，本院予以支持。对于袁志华主张从2010年12月至2014年7月止的门面租金损失，应从2012年8月14日陈玉邦将门面上锁之时计算至2014年7月止，按每月1000元计算，本院予以支持23000元。
综上，因本案二审新证据，导致原审判决认定事实错误，依法应予改判。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院（2014）彭法民初字第02324号民事判决；
二、陈玉邦于本判决生效后立即停止侵害，并返还袁志华经营的彭水苗族土家族自治县高谷镇农贸市场门面三间（位于中间楼梯右边三间）；
三、陈玉邦于本判决生效后十日内赔偿袁志华门面租金损失23000元；
四、驳回袁志华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费980元，减半收取490元，由袁志华负担245元，陈玉邦负担245元；二审案件受理费980元，由袁志华负担490元，陈玉邦负担490元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向彭水苗族土家族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 丁咏梅
代理审判员 陈明生
代理审判员 彭松涛
二〇一四年十二月十日
书 记 员 赵 彬