新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民二初字第822号
原告：姜银光，男，汉族，农民。
被告：新疆晟方房地产开发有限公司。
法定代表人：郭胜军，职务：总经理。
委托代理人：高稚，新疆成长律师事务所律师。
原告姜银光与被告新疆晟方房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理。由审判员冯进红适用简易程序于2015年12月17日公开开庭审理。原告姜银光，被告新疆晟方房地产开发有限公司（以下简称晟方公司）的委托代理人高稚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜银光诉称：原、被告于2013年10月30日订立房屋认购书一份，原告购买被告所开发的位于沙湾县金域蓝湾门面房一套。双方约定原告购买的房屋为A4栋楼1单元17号，建筑面积为60平方米，单价9010元／平方米，房屋总价为540600元。原告当即支付定金270000元，被告出具了收款收据一份；房屋交付时间为2014年12月31日。合同订立后原告履行了义务，但被告并没有履行协议。至双方约定房屋交工时被告也没有履行协议（该房屋没有盖）。后原告找到被告协商，被告答应给原告退款，并于2014年9月4日退回原告10万元定金，但被告却迟迟不退还剩余定金。原告无奈，根据《合同法》第107条及《担保法》第89条之规定诉至法院。原告请求判决：1、被告承担违约责任双倍返还定金34万元；2、由被告承担本案诉讼费用。
原告姜银光为支持其诉讼请求向法庭提供证据如下：商品房认购合同一份、收据一份、视听资料录音光盘一张、客户交款详单一份。证明：原告与被告签订合同，双方约定2014年12月31日交付房屋，但是到现在还没有挖坑，被告违约。
被告晟方公司辩称：双方签订的是认购合同，最终交房时间按正式合同签订的时间来交，被告的行为不存在违约，只有房屋另售他人才存在违约，定金不需要双倍返还，请求驳回原告的诉讼请求。
经本院审理查明，2013年10月30日被告晟方公司（出卖人）与原告姜银光（认购人）签订商品房认购合同。商品房认购合同约定：1、认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于沙湾县乌鲁木齐西路金域蓝湾项目中第A4幢1层17号房，房屋结构为框架结构。该商品房的用途为商业，建筑面积约60平方米，该面积为图纸测绘面积，实际采取面积以商品房买卖合同为准。2、该商品房安装建筑面积计价，单价为9010元／平方米，总价款540600元。出卖人同意认购人贷款方式付款。3、认购人在签订本认购合同当日，向出卖人支付认购定金270000元。4、出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，认购人有权要求出卖人双倍返还定金。6、该商品房预计好交付日期为2014年12月31日，实际交付日期以商品房买卖合同为准。原告姜银光在房屋认购书中签名，晟方公司在房屋认购书中盖公章，并盖有“张定全”的私章。2013年10月30日原告向晟方公司交纳房款定金27万元，被告并出具收据一份，内容是收到定金27万元，房号A4-1-17，单价9010／㎡，面积60㎡。被告给原告回复的客户交款详单再次确认了上述事实。
商品房认购合同约定工程项目地基坑未挖，至今未动工。由于被告未动工、未交付房屋，原告找被告及打电话（由原告提供的视听录音资料证实）要求被告退还定金解除合同，被告答应退款，并于2014年9月4日退回原告定金10万元。原告要求退回剩余定金，被告迟迟不予退还。原告起诉要求被告双倍返还剩余17万元定金×2倍=34万元。被告晟方公司庭审中提供了建设工程规划许可证，被告未提供建设工程施工许可证、商品房预售许可证。
以上查明的事实，有原告姜银光举证的证据、被告举证的建设工程规划许可证及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：原告与被告晟方公司签订了商品房认购合同，是商品房预约合同。《中华人民共和国合同法》第十二条规定合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。双方的认购合同从其内容看，合同约定了拟购买的标的物、单价、价款，但是对其面积约定不具体，既约定“建筑面积约60平方米”，又约定“实际产权面积以《商品房买卖合同》为准”，《合同法》第十二条第（一）项至第（三）项是合同的必备条款。合同的标的物数量即面积是约数、合同也未约定房款的支付时间、房屋的实际交付时间。房款交付时间、房屋面积、房屋实际交付时间需待本约合同进一步明确。同时合同第八条约定“本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金自行充当房款”，这说明双方当事人一致同意认购书是即时生效。
同时根据《城市房地产管理法》第四十四条商品房预售必须具备4个条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并以确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证。根据以上查明的事实及法律规定，本院认定双方的商品房认购合同不是商品房买卖合同（本约合同），属于订立的商品房预约合同。故被告是否取得预售许可证不影响商品房认购合同（预约合同）的效力，该商品房认购合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性，是合法有效合同。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。原告依据商品房认购合同要求被告承担预约合同责任。认购合同约定房屋预计交付日期为2014年12月31日，至今被告仍未对认购合同中开发项目进行建设，已近两年，直接影响了双方商品房买卖合同的订立，违反了原告订立认购合同之目的，属于被告违约，原告要求被告双倍返还定金，有法律依据。
原告提供的晟方公司收据，收据记载原告交纳的定金为27万元。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。双方签订的商品房认购合同约定的总标的是540600元，故其定金数额不得超过108120元（540600元×20%），本案双方约定的定金数额27万元高于法律对定金的限制，超过部分161880元不适用定金法则，应当作返还处理，被告已返还10万元，被告需继续返还61880元。原告要求被告双倍返还定金，由于被告存在违约行为，本院予以支持216240元（定金108120元×2）。
依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告新疆晟方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告姜银光定金216240元。
二、被告新疆晟方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告姜银光预约合同预付款61880元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的34万元，案件受理费6400元，适用简易程序减半收取3200元，由原告姜银光负担多诉部分582.40元，由被告新疆晟方房地产开发有限公司负担2617.60元（本案受理费已由原告预交，被告负担的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。
审判员 冯进红
二〇一五年十二月二十日
书记员 杨潇红