广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第710号
原告秦淑慧。
委托代理人赵平，广西弘生联合律师事务所律师。
委托代理人秦天林。
被告刘素珍。
委托代理人黄国娴，广西天任律师事务所律师。
委托代理人彭继光。
原告秦淑慧与被告刘素珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月29日受理后，依法组成由审判员谢忠迎担任审判长，代理审判员朱胤丞、人民陪审员兰承西参加的合议庭，于2015年9月17日公开开庭进行了审理。书记员黄奇担任法庭记录。原告秦淑慧及其委托代理人赵平、秦天林，被告刘素珍的委托代理人黄国娴、彭继光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年8月28日，原、被告签订了一份十年期的《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于金城江区南新东路汽车东站旁8号房屋的第三层至第六层出租给被告，租赁期限为十年。被告自2014年10月1日至2019年9月30日每年支付租金为13.5万元，被告必须在本月�5日内提前支付下一个月的租金，且约定被告如未能按时交纳租金则需支付逾期利息并赔偿违约金，原告可解除合同并收回房屋。然而，合同签订后，自2015年1月起，被告开始拒交房租，经原告多次催缴，被告均不予理会。为了维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告之间的租赁关系；2、判令被告搬出房屋，且投资本房屋的财产及设施、设备均归原告；3、判令被告支付所欠房租及逾期利息［即所欠房租为2015年1月1日至实际退房之日止（月租金平均为11250元／月），逾期利息2015年1月1日至实际退房之日止按60元／天］；4、判令被告支付违约金10万元；5、判令被告承担本案诉讼、保全的相关费用。
原告为其主张向法庭提交的证据材料有：
1、原告身份证复印件，证明原告身份情况；
2、被告身份证复印件，证明被�身份情况；
3、房屋租赁合同，证明原、被告主体资格及相关权利义务约定。
被告刘素珍辩称，1、原、被告之间的合同应认定为无效合同。原告房子实际存在的问题有：水电安装设计及配套设施不符合国家标准，客房不能同时安装使用空调；防盗安全设施没有；消防设备、出入口和通道等没有。因存在这些问题，导致消防验收不合格、无法办理营业执照。虽然被告多次找原告要求进行整改，但原告置之不理，造成被告损失的扩大化；2、若合同有效，被告同意解除，但是被告装修房屋的投入，此项损失应由原告承担；3、利息计算方法不合理；4、原告违约在先，所以应由原告承担违约责任，故被告不承担给付违约金；5、本案并未产生保全费。解除合同是可以协商的，但是原告并未与被告协商，因此本案产生的费用应该由原告自行承担。
被告刘素珍就其辩解向本院提交的证据材料有：
1、居民身份证复印件，证明被告的身份情况；
2、房屋租赁合同复印件，证明原、被告于2014年8月28日签订的《房屋租赁合同》的情况，证实原告的原因导致合同不能履行，应认定合同无效；
3、《收据》复印件，证明被告根据《合同》的约定向原告支付了定金（履约保证金）1万元整；
4、《河池市金城江公安消队大队责令限期改正通知书》，证明原告租赁的房屋4至6层只有一部楼梯，没有消防通道，原告需要对房屋主体结构进行整改，开通合格的消防通道；
5、《德能热水系统购销合同》，证明被告为装修旅馆安装了热水系统支付3.8万元；
6、《购买洗衣机发票》，证明被告为经营旅馆购买洗衣机支付了1900元；
7、房间门照片，证明被告为旅馆安装了31间房门，支出24800元；
8、空调照片、发票及收据，证明被告为装修旅馆购买了21台空调，支付了38230元；
9、电视机照片、购买电视机发票、广播电视信息网络开户及安装费凭证，证明被告为装修旅馆购买了30台电视机共支付了44700元，广播电视信息网络开户及安装费支付8160元；
10、窗帘照片、河池市杭州华美窗帘订单，证明被告为旅馆安装了31间房窗帘支付16100元；
11、藤椅照片、收条，证明被告为旅馆购买藤椅31张，支付了2635元；
12、定制宾馆床上用品和一次性用品合同书，证明被告为旅馆定制床上用品和一次性用品支付了29881元；
13、马桶照片、花洒照片等，证明被告装修宾馆安装了马桶、洗手盆、淋浴花洒支付了2.1万元；
14、装修手工费收条，证明被告装修旅馆安装床铺、床头柜等手工费支�了2.7万元；
15、天井雨棚、防盗门、防盗窗等物的照片，证明被告为旅馆购买了这些物品的事实。
经庭审质证，被告对原告所提交的证据1-2无异议，对证据3的证明内容有异议，因该合同是由原告自己草拟的，上面约定的权利义务是不平等的，所以没有约定要提交房屋重要证件的主要条款，因此被告认为该合同无效。
原告对被告所提交的证据1-4的真实性没有异议；对证据5-15，认为若有正规发票，则原告无异议，若没有正规发票，原告不予认可，同时原告认为证据5-15与本案无关联。
对于由当事人一方提交而他方当事人无异议的证据，其来源真实、合法，故本院予以确认，可作为认定案件基本事实的依据；对其他由一方当事人提供而他方当事人对其真实性或证明的内容有异议的证据，提出异议的一方又无相反证据予以佐证其反�意见，而该证据与双方诉辩事由具有关联性的，本院可作为认定案件事实的参考依据。
综合全案证据，并结合原、被告庭审中的陈述，本院确认以下法律事实：
本案出租的房屋位于河池市金城江区南新东路汽车东站旁，其房屋所有权人为原告秦淑慧。被告刘素珍以经营宾馆之目的，于2014年8月28日，以乙方的身份与作为甲方的原告秦淑慧共同签订《房屋租赁合同》，该租赁合同约定的主要内容归纳为：第一条房屋情况……乙方也已了解了该房的具体状况及位置，并自愿承租该房屋；第二条房屋租赁事项……（四）租赁期限为十年。甲方从2014年10月1日至2024年9月30日止，将出租房屋交付乙方使用，租赁期满或解除合同时，乙方需结清房租等有关费用后退还房屋及钥匙给甲方。……；第三条租金标准和缴纳期限（一）乙方自2014年10月1日至2019年9月30日每年租金共计13.5万元。……第1至第11个月每月1.1万元，第12个月1.4万元。2015年10月1日至2019年9月30日按季度支付租金：第1至第3季度均为4万元，第4季度为1.5万元。乙方自2019年10月1日至2024年9月30日，每年租金15万元。租金按季度支付：第1季度至第3季度均为4万元，第四季度为3万元；（二）自租赁期开始之日即2014年10月1日，若提前营业，则提前给付，乙方向甲方交纳第一个月租金1.1万元。乙方必须在本月、本季度末5日内提前足额支付下一个月、季度的租金，否则甲方可以干涉乙方经营，造成损失由乙方自行承担；若未按时交纳租金或非一次性支付的，按60元每天加收逾期利息（付清为止），逾期一个月不交纳的，视为乙方违约，甲方有权收回房屋；（三）合同签订之日即2014年8月28日，乙方需向甲方交纳房屋租赁履约保证金2万元。由于乙方资金短缺，经协商2万元分两年给付，每年1万……。第四条违约责任（一）租赁期间，如有下列情况之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，甲方不退回乙方已交付的房屋租金和履约保证金，并额外赔偿10万元的违约金。……4、乙方未按约定交付租金。……（三）租赁期间，如乙方无故违约，乙方所投资本房屋的财产及设施设备均无偿归甲方所有（宾馆使用的所有设施，如：电视、空调、床、桌椅等等）。合同还对原、被告双方的其他权利、义务事项进行了约定。
房屋租赁合同签订当日，被告如约向原告缴纳了房屋租赁履约保证金1万元。上述《房屋租赁合同》签订后，被告即购置了空调、彩电等相关设施、设备，开始试营业。初始阶段，被告尚能如约缴纳房租，但自2015年1月1日起（庭审中被告方亦认可该拖欠房租的起始时间），因消防验收不合格、经营困难等因素，被告即开始拖欠向原告缴纳房屋租金至今。
另查明，被告刘素珍所经营的上述宾馆，至今尚未取得工商营业执照。2015年7月3日，河池市金城江区公安消防大队曾向被告所经营的旅馆下达《责令限期改正通知书》，责令限期整改的问题主要有：1、四至六层只有一部疏散楼梯；2、未配备灭火器；3、未设置疏散指示标志、应急照明灯。2015年9月28日，原告确认被告已私自清空旅馆内的设施、设备，完全撤出该租赁房屋。
本案诉讼中，本院曾组织原、被告双方进行调解，但原告坚持要求被告支付全部租金而被告坚持不支付租金，因双方意见分歧过大，故调解无果。
本案争议焦点归纳为：1、原、被告双方所签订的房屋租赁合同是否有效；2、原告诉请解除与被告的房屋租赁关系，并要求被告搬出房屋，房屋内设施归原告所有，并要求被告支付逾期未支付的房租�逾期利息及支付违约金等主张是否有事实及法律依据。
已确规定，应予以准许。因起告平安保险公司的起坏的，对应当由其他机动车辆的交强险赔偿的金领本院认为，依法成立的合同受法律保护。关于原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题，本院认为，本案所涉及的《房屋租赁合同》是在平等、自愿的基础上由双方协商订立，该合同所约定的内容亦未违反相关法律、法规的强制性规定，故被告关于《房屋租赁合同》无效的相关答辩意见，理由不充分，本院不予采纳。
关于原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》是否应予解除的问题，被告自2015年1月开始即拖欠房屋租金未付，经原告多次催告，被告仍不予履行该债务，被告迟延履行主要债务的行为已构成根本性违约。依据原、被告双方的合同约定，该《房屋租赁合同》已具备�除的要件，现原告要求解除合同，理由充分，本院予以支持。
对被告关于因原告的房屋存在水电安装不标准、没有消防设备和消防通道等问题，导致被告无法办理营业执照，故原告违约在前、应由原告承担违约责任的相关答辩意见。本院认为，《房屋租赁合同》是在平等、自愿的基础上由双方协商订立，该合同中有“乙方也已了解了该房的具体状况及位置，并自愿承租该房屋”的相关表述，表明被告在承租房屋前，已对该房的水电安装及房屋结构等状况有过具体的考察，其后才决定承租该房用于宾馆经营。对承租该房用于宾馆经营的利弊得失，被告应已结合日后的经营风险在订立合同前作出预判评估。同时，原告订立合同的目的是出租房屋并向被告收取房屋租金，其并无义务确保水电安装符合宾馆经营的需要、也并无义务保证房屋构造符合消防部门的安�标准。在双方所订立的《房屋租赁合同》中，亦并无被告要求原告确保房屋水电安装符合标准、房屋构造须达到消防部门验收合格标准的相关约定。综上，对被告前述答辩意见，因证据不足，理由不充分，本院不予采纳。
关于原告所主张被告应付房租的问题。自2015年1月1日至2015年9月28日，被告累计拖欠的房屋租金共计98267元［（1.1万元×8个月）＋28天×（1.1万元÷30天）］，该项事实有原、被告所订立的《房屋租赁合同》作为计算依据，本院予以确认。
关于原告所主张被告应付违约金的问题。原、被告双方在前述《房屋租赁合同》中有“乙方未按约定交付租金”则“甲方有权解除合同”，乙方并“额外赔偿人民币壹拾万元的违约金”的相关约定，但该约定的违约金数额过分高于因被告违约所造成原告的损失，在被告本案中主张不支付违约金的情�下，综合本案案情及被告已先期向原告交纳履约保证金1万元的实际情况，本院酌情确定被告应向原告支付违约金1万元。因原告的违约金主张已获相应支持，故对于原告关于逾期付款利息损失的主张，本院不予支持。
上述被告应向原告支付的房屋租金及违约金共计108267元（98267元＋1万元）。
对原告关于请求判令被告搬出房屋且被告投资于房屋中的财产及设施均归原告的诉请主张问题。至2015年9月28日，被告已从诉争房屋中撤出其所投资的相关设施、设备，该房已实际由原告管理和控制。同时，由于原告未举证证明相关财产及设备的现实状况，故对原告该项诉请主张，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、由被告刘素珍在本判决生�之日起十日内付给原告秦淑慧房屋租金及违约金共108267元；
二、驳回原告秦淑慧的其他诉讼请求。
案件受理费3605元（原告已预交），由原告秦淑慧承担1243元，由被告刘素珍承担2362元。财产保全费700元，由被告刘素珍承担。上述由被告刘素珍承担的案件受理费、财产保全费共计3062元。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述款项，义务人逾期不履行的，权利人可自判决书确定的履行期限届满之日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3605元，汇入：河�市中级人民法院诉讼费专户，开户行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谢忠迎
代理审判员 朱胤丞
人民陪审员 兰承西
二〇一五年十月十日
书 记 员 黄 奇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；�定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。