江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01882号
上诉人（原审原告）黄玉红。
委托代理人朱健，江苏苍梧律师事务所律师。
委托代理人孟凡林，响水县中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）戴东红。
委托代理人张君仁，江苏海西律师事务所律师。
上诉人黄玉红因与被上诉人戴东红房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2014）南民初字第01152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日受理后，依法组成合议庭于2015年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人黄玉红的委托代理人朱健、孟凡林，被上诉人戴东红的委托代理人张君仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄玉红一审诉称：2011年10月，黄玉红、戴东红各出资50%，开设“灌南县新安镇御康堂足浴馆”。同时，黄玉红租用戴东红妻子戴锦美所有的位于人民中路北侧世纪华城1-3层商铺（S-5#楼D06）作为经营足浴馆使用。2012年8月8日，双方签订《御康堂足浴馆股份转让方案》，约定戴东红退股，S-5#楼D06号商铺由黄玉红租赁使用，租期为4年，年租金为10万元／年。黄玉红支付了2012年、2013年两年的租金共计20万元。黄玉红对房屋进行装修，花去装修款1398700元。2014年6月30日，灌南县公安消防大队向黄玉红出具《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，告知黄玉红所租房屋消防验收不合格。黄玉红认为，戴东红在租赁房屋时即对黄玉红就房屋存在消防隐患进行了隐瞒。因房屋消防验收不合格致黄玉红的御康堂足浴馆无法取得营业执照。黄玉红投入的巨额装修费用血本无归。根据我省相关法律规定，现黄玉红要求：1、解除双方之间签订的房屋租赁协议；2、判令戴东红返还房屋租金1.67万元；3、赔偿黄玉红装修费用30万元（具体以鉴定结论为准）；4、请求判令戴东红赔偿黄玉红合理期间内的经营损失20.9万元（以总投资170万元两年租赁期间的银行同期贷款利率计算），并承担本案诉讼费用。
戴东红一审辩称，1、S-5#楼D06门面房有合法的产权手续，并非黄玉红所诉的非法建筑。黄玉红在承租房屋后，自己对房屋进行适合其经营的装修改造，致房屋消防验收不合格，与戴东红无关。2、租房协议签订于2012年8月8日，黄玉红承租房屋后按约给了2年的房租，说明该房屋是符合黄玉红要求的。因黄玉红尚欠戴东红两年房租未给付，故也不存在戴东红返还剩余租金的问题。黄玉红的装修费用是其自身产生，与戴东红无关联。戴东红只负责将房屋租赁给黄玉红使用，至于其经营不善造成的损失，应由黄玉红自己承担。综上，请求驳回黄玉红的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2011年10月，黄玉红与戴锦美（戴东红妻子）签订《御康堂足浴馆股东协议》，成立“御康堂足浴馆”经营足浴业务等。协议约定，黄玉红与戴锦美各出资50%，企业法定代表人由黄玉红担任，足疗馆的前期装修材料及后期经营的所有物品价格，在购货前先询价，后由双方确认后方可进货。协议签订后，为经营需要，黄玉红和戴锦美对位于人民中路北侧世纪华城S-5#楼D06商铺1-3层（登记所有人为戴锦美）的“御康堂足浴馆”进行了装修。足浴馆装修完便开始经营，经营期间，黄玉红于2011年11月以自己为经营者、“灌南县新安镇御康堂足浴馆”为字号登记成立了个体工商户，经营一段时间后，戴锦美因特殊情况，没有时间共同经营，要求退出投资及经营，由黄玉红一人独自经营。为此，二人于2012年9月8日签订《御康堂足浴馆股份转让方案》后，戴锦美退出经营。转让方案约定，由黄玉红接受御康堂的全部出资并承担共同投资和经营期间所产生的费用（含涉案房屋的房租费10万元／年÷12×9个月=7.5万元）、亏盈，黄玉红则退还戴锦美投资502000元（含二人共同经营期间的房租费用7.5万元），2012年9月20日之前兑现20万元，余款2012年12月18日之前付清，如未付清，自2012年12月18日起，利息按月利率2.5%计算，并每月支付利息，戴锦美收回投资后，即放弃御康堂足浴馆所有权利和义务。转让协议签订后，黄玉红继续经营涉案足浴馆，并于2012年9月19日向戴锦美出具“借到戴金美现金50.2万元”的借条1张。2012年9月24日，黄玉红汇款20万元给戴锦美，余款30.2万元，黄玉红又于2012年12月18日重新出具“借到戴金美现金30.2万元，月息2.5%，2013年7月30日还清”的借条给戴锦美。
原审法院另查明，2012年8月8日，黄玉红与戴东红还曾签订《房屋租赁协议》，协议约定：由戴东红将涉案房屋（经营面积500m2）租赁给黄玉红作为经营足浴使用（租金10万／年、租赁期间2012.8.8.-2016.8.8，当年租金合同签订时付清，次年租金提前一月支付），黄玉红在经营过程中和装修过程中不得破坏房屋主体结构，经营期间需要协调相关关系（公安、消防、税收等），戴东红应给予支持和扶持，费用由黄玉红负责。双方还对租赁结束后装修物品及经营使用电器设备等归属处理进行了约定。嗣后，黄玉红按约分别支付了2013、2014年两年的房租共计20万元。
原审法院再查明，2014年4月14日，黄玉红认为上述“股权转让方案”存在“保底条款”与合伙共担风险的法律规定相背而向原审法院提起诉讼，要求确认上述“股权转让方案”无效，被原审法院以上述转让协议是当事人的真实意思表示，不违反法律规定为由而驳回，黄玉红不服提起上诉，但因其未能到庭参加诉讼，被二审法院按自动撤回上述处理。2014年6月6日，黄玉红再次以因戴东红对涉案房屋的主体结构、消防通道等进行了重大调整而使其成为违法建筑为由诉至原审法院，要求确认租赁合同无效并赔偿损失。诉讼过程中，黄玉红于2014年6月30日就御康堂足浴馆的装修工程向灌南县公安消防大队申报消防备案复查，灌南县公安消防大队当日出具建设工程验收消防备案复查意见为：装修工程验收备案检查不合格，存在1、一二层南侧部分房间（图纸5-7轴线与H-
J交轴处）未按原设计图纸施工，不符合规范要求；2、三层西侧封闭楼梯间未按原设计图纸施工（图纸1-2轴线与G-
J交轴处），不符合规范要求；3、部分封闭楼梯间防火分隔不彻底。上述原因综合评定工程竣工验收备案检查不合格。该工程未经消防验收合格不得投入使用。为此，黄玉红变更诉求并增加了部分诉讼请求。
2014年4月22日，戴东红对黄玉红夫妻在原审法院另案提起民间借贷诉讼【（2014）南民初字第00879号】，要求给付黄玉红于2012年12月18日出具“借到戴金美现金30.2万元”借条记载的借款及利息。2014年8月27日，戴东红对黄玉红夫妻在原审法院另案提起诉讼【（2014）南民初字第01614号】，要求黄玉红给付第三年的房租10万元及逾期利息。该两案现正在审理中。
一审判决前，戴东红表示如黄玉红实在要求解除合同，戴东红同意解除，但需给付使用房屋期间的租金。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、《御康堂足浴馆股东协议》、《御康堂足浴馆股份转让方案》、《房屋租赁协议》各1份，个体工商户档案、涉案房屋竣工验收图、连灌公消复字（2014）第003号建设工程竣工验收消防备案复查意见书1张，房屋现有结构照片、（2014）南商初字第0164号民事判决书、房租汇款凭证2张等证据经质证后在卷为证，原审法院足以认定。
在一审过程中，黄玉红还提供1、装修费用清单及明细账本5本，经戴东红质证，戴东红认为黄玉红自2011年10月至2012年4月期间陆续对足浴馆进行的装潢，均是黄玉红个人所为且购买材料的费用均由黄玉红签字确认，与戴东红无关。2、黄玉红于2014年10月9日申请原审法院调取涉案房屋竣工图纸，以证实房屋西侧楼梯系戴东红个人改造，与原图纸不符。经质证，戴东红认为图纸真实性无异议，但关联性有异议，并不能证明楼梯系戴东红改造，相反，黄玉红对西侧楼梯的改造戴东红保留向其另行提起诉讼主张赔偿的权利。
原审法院认为：首先，黄玉红与戴东红妻子戴锦美共同投资并以涉案房屋为经营场所经营足浴馆时，双方虽未签订涉案房屋的书面租赁协议，但根据成立足浴馆个体工商户时登记的经营场所是“租赁”涉案房屋及戴锦美“股份转让”时退还的资金包含有共同经营期间的租金这一事实来看，共同经营期间，戴东红妻子戴锦美已将登记为其所有的涉案房屋出租给足浴馆使用，双方已存在事实上的租赁合同关系。其次，黄玉红与戴东红之间的书面房屋租赁协议是在涉案房屋作适合足浴经营装修后、黄玉红与戴锦美共同经营足浴馆期间签订，且租赁协议约定租金与未签订书面租赁协议时的事实租赁关系期间租金同等，均为10万元／年。第三，正常情况下，作为一个理智的租赁双方，在租赁物装修后，出租方不可能以未装修时同等租金出租自己装修过且符合租赁方经营需要的房屋给租赁方，租赁方也不可能以装修后的高租金租赁自己为装修的房屋。综上，结合涉案房屋登记所有权人为戴锦美及戴锦美与戴东红的夫妻关系等事实来看，涉案的租赁协议只是对前期足浴馆事实租赁关系的进一步的明确与细化，而非戴东红以装修后房屋重新租赁给黄玉红和戴锦美继续经营足浴馆。该租赁协议应具有为避免因戴锦美参与足浴馆共同经营而引起房屋租金的支付以及后期戴锦美退出合伙时租金清算不明确而签订等目的。黄玉红不能实现正常经营的目的系因租赁房屋装修改建后存在消防安全隐患而被消防管理部门停止营业引起。
综上，黄玉红与戴东红签订的租赁合同涉及的标的物并非以黄玉红与戴锦美共同投资并装修后的房屋为对象，而是以装修之前的房屋为租赁物进行的出租。因此，黄玉红因足浴馆的装修工程经消防安全不合格导致不能正常经营与戴东红无关，但戴东红于本案判决前同意了黄玉红解除合同的主张，故对黄玉红该部分主张，原审法院依法予以支持。对于黄玉红要求返还部分租金的主张，因合同解除前，黄玉红使用租赁房屋已超过两年，故黄玉红要求返还已支付的两年租金中的1.67万元租金已无事实依据，原审法院不予支持。对于黄玉红主张赔偿其装修费用问题，因戴东红以自己名义出租涉案房屋时，涉案房屋已由黄玉红为同戴锦美合伙经营足浴馆而装修完毕，且黄玉红同戴锦美仍在共同经营足浴馆，装修发生的费用应属黄玉红与戴锦美合伙经营期间的问题。故黄玉红向本案的戴东红主张装修费用的损失，无事实及法律依据，原审法院也不予支持。黄玉红主张2年经营损失20.9万元，同上，更无事实及法律依据，原审法院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，原审法院遂判决：一、解除黄玉红与戴东红的房屋租赁合同；二、驳回黄玉红的其他诉讼请求。案件受理费2965元（黄玉红已预交），由黄玉红负担。
上诉人黄玉红不服上述判决，向本院提起上诉称，1、原审判决认定：“该租赁协议应具有为避免因戴锦美参与足浴馆共同经营而引起房屋租金的支付以及后期戴锦美退出合伙时租金清算不明确而签订等目的。黄玉红不能实现正常经营的目的系因租赁房屋装修改建后存在消防安全隐患而被消防管理部门停止营业引起。”该认定系原审法院在没有对证据进行认真审核的情况下，完全凭推理，主观臆断，先入为主，偏袒一方而得出的认定结论。首先，被上诉人夫妇是一个主体，2011年10月间，被上诉人夫妻俩共同和上诉人投资经营足浴馆，是不争的事实。被上诉人以现有房屋投资入股，又共同投资对现有房屋进行装修。期间，由被上诉人妻子戴锦美与上诉人签订《御康堂足浴馆股东协议》和《御康堂足浴馆股份转让方案》，由被上诉人与上诉人签订《房屋租赁协议》等。这些足以反映被上诉人夫妇是一个不可分割的投资整体，尽管两份协议出自被上诉人夫妇各自签署，但因其为夫妻，且一直共同生活，共同经营涉案足浴馆，故无论谁与上诉人签署协议，都符合表见代理的特征，上诉人有理由相信另一方是知情的，属另一方真实意思表示。可原审法院竟然将登记在戴锦美名下的房屋，认定为被上诉人戴东红租赁给戴锦美和上诉人共同经营涉案足浴馆。而更有趣的是，原审法院在（2004）南民初字第00879号判决中，又对该份《房屋租赁协议》认定为表见代理，属戴锦美租赁给上诉人经营足浴馆的。真是应案件的需要，怎样认定对被上诉人有利，就怎么认定。明显的事实，原审法院却要随被上诉人的意愿进行下判，根本不顾事实和证据的连贯性。2、原审法院作出的（2014）南民初字第01152号民事判决和（2014）南民初字第00879号民事判决，确定这两个案件的案由分别为房屋租赁合同纠纷和民间借贷纠纷是错误的，而应确定系合伙纠纷。从案件查明的事实来看，上诉人与被上诉人在合伙之间所产生的一些纠纷，随着这些纠纷的不断扩大，双方谁先违约应当是本案需要查明的重点。对此，上诉人提交了大量的证据，可原审法院却规避了对上诉人有利的证据，显然是主观臆断，偏袒被上诉人。3、上诉人在一审提交了被上诉人涉案租赁房屋合伙之前的图纸、照片等足以证明该涉案房屋在与上诉人合伙之前就存在的违建，且违建的地方正是无法通过消防验收的地方。对此，上诉人还向原审法院提供了上诉人与被上诉人合伙装修的图纸，很显然的就能辨别出是何时的违建？可原审法院却不明是非，在无事实依据和法律依据的情况下，又将其推理为上诉人所为。综上，原审法院认定事实错误，立案案由同样错误。请求二审法院查清事实，撤销原审判决，发回重审或依法公正判决。
被上诉人戴东红辩称，1、上诉人对足浴馆进行个体工商登记时注明的经营场所就是租赁的涉案房屋，双方签订的足浴馆股份转让方案中包含房租，可以证明双方一直存在事实的租赁关系。2、双方签订的《房屋租赁协议》是在涉案房屋经过适合足浴经营的装修后签订的，且合同约定的租赁价格与事实租赁期间的价格相同，都是每年10万元。3、（2014）南商初字第0164号民事判决书以及（2014）连商初字第496号民事裁定书均已生效，均确认涉案足浴馆股份转让方案有效。双方现已拆伙，因此不存在所谓的合伙纠纷。4、租赁合同签订后，上诉人已实际履行2年，并向被上诉人支付了从2012年8月8日至2014年8月8日的房租20万元。而且，生效的（2014）南民初第1614号民事判决已确认双方签订的租赁合同有效，并判上诉人给付拖欠的2014年8月8日至2015年7月1日的房租89863元及利息。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确。
本院经审理查明，原审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。
二审期间，黄玉红为证明其上诉主张向本院提交以下证据：1、涉案房屋一层竣工平面图，证明涉案房屋竣工时状态，第一层凹进去，和该楼的南墙不在一个平面上。2、照片1张，证明上诉人和被上诉人妻子合伙经营足浴馆时的房屋状况。涉案房屋一共三层，当时楼道早已建成，楼道是格力空调经营者作为仓库使用的通道，格力空调经营的门面早已建好。3、涉案足浴馆消防设计图纸1套，证明足浴馆装潢在被上诉人对涉案房屋已改造的基础上进行规划设计的。4、涉案足浴馆装潢设计师王浩的通话录音1份，证明涉案房屋作为足浴馆进行装潢时，是由被上诉人负责规划设计并找施工队进行装修的。5、照片2张，证实涉案足浴馆装潢后的现状，证明上诉人和被上诉人妻子合伙经营足浴馆期间，涉案房屋外面的白色墙体搭设了钢筋架，能够说明违章建筑都是被上诉人实施的。6、建设工程消防设计备案表及检验报告，证明上诉人早已向消防部门申报手续，消防部门对涉案足浴馆的装潢材料包括石膏板、龙骨等检测合格，对电气消防的检测也是符合标准，对建筑消防设施的检测也是合格的，说明在涉案足浴馆装潢完后，相关的设备、电器、建材均符合国家安全标准，本应领到消防合格证书，但因被上诉人的违建行为，涉及非法建筑物，导致涉案足浴馆无法通过消防验收，无法正常经营。7、（2014）南民初字第00879号民事判决书1份，证明目的同上诉理由第一点。戴东红对上述证据质证意见如下：对证据1竣工图的真实性无异议，对竣工图标明的房屋状况是否和现在的房屋状况不一样不太清楚，即使不一样，也是上诉人根据足浴馆经营需要后改造的。证据2与本案无关联性，和涉案足浴馆不是同一个位置。证据3设计图纸不能证实是被上诉人对涉案房屋进行了改造。对证据4通话录音的真实性不认可，对王浩也不知道。证据5照片2张不能证实上诉人的证明目的。证据6检验报告也不能证明上诉人的证明目的，不能证明该房屋存在违建。另外检测时间是2012年5月3日，有效期为1年，能够说明在合伙期间及拆伙后足浴馆的电气消防和建筑消防是合格的。对证据7的质证意见在答辩时已说过。
二审期间，戴东红向本院提交（2014）南民初字第1614号民事判决书，证明涉案足浴馆的装潢是被上诉人妻子和上诉人合伙期间共同所为，足浴馆经营发生的问题与涉案房屋无关。黄玉红对此质证意见为：其对（2014）南民初字第1614号民事判决不服提起了上诉，二审期间，由于其代理律师忘记了二审开庭时间未到庭参加诉讼，导致二审法院对其作为自动撤回上诉处理，但这个案子与本案关联性不大。
本院认为，被上诉人戴东红与案外人戴锦美虽系夫妻关系，但与上诉人黄玉红签订《御康堂足浴馆股东协议》合伙经营涉案足浴馆的仅系戴锦美个人，因个人合伙体的形成系基于合伙人相互间的信任和共同的出资，故本院对黄玉红上诉主张其是与戴东红、戴锦美夫妻共同合伙经营涉案足浴馆的理由不予采信。上诉人黄玉红与被上诉人戴东红妻子戴锦美签订《御康堂足浴馆股东协议》后，为了经营需要，双方共同租用涉案房屋并进行了装潢，之后双方也实际合伙经营涉案足浴馆一段时间，由此能够证明黄玉红对涉案足浴馆经营场所的选择以及装潢是实际参与并出资实施的，对装潢后涉案房屋的状况也是明知并认可的，且将涉案房屋作为足浴馆的经营场所实际投入了使用。至于黄玉红与戴东红针对涉案房屋另行签订的《房屋租赁协议》，不论是原审法院认定的该租赁协议是出于为避免因戴锦美参与足浴馆共同经营而引起房屋租金的支付以及后期戴锦美退出合伙时租金清算不明确而签订的，还是由于黄玉红与戴锦美合伙经营足浴馆一段时间后，戴锦美要求退出合伙投资及经营，而由黄玉红一人独自经营的情况下而签订的，均能证实黄玉红从其与戴锦美合伙开始就租赁使用涉案房屋的事实。这一事实从黄玉红与戴锦美后来签订的《御康堂足浴馆股份转让方案》也能得到证实。在戴锦美退出合伙后，黄玉红实际使用涉案房屋经营足浴馆近两年，期间黄玉红还依据《房屋租赁协议》向戴东红支付了两年的租金20万元。现黄玉红又以涉案房屋在其合伙装潢之前就存在违建，致使其经营的足浴馆无法通过消防验收为由，上诉主张原审法院没有支持其要求戴东红赔偿装修费、经营损失以及退还剩余租金的诉讼请求属认定事实错误，判决错误的理由，明显不能成立，本院不予采信。黄玉红与戴锦美的合伙早在2012年9月8日双方签订《御康堂足浴馆股份转让方案》之后就已经拆伙，而本案纠纷系基于黄玉红与戴东红签订的《房屋租赁协议》所引起，故原审法院将本案案由确定为房屋租赁纠纷并无不当。黄玉红上诉主张本案案由应为合伙纠纷不能成立，本院亦不予采信。
综上，黄玉红的上诉理由和上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2965元，由上诉人黄玉红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 卞晓璐
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。