苏州工业园区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0591执异44号
案外人：沈欢。
委托诉讼代理人：巫飞，江苏××律师事务所律师。
申请执行人：苏州银行股份有限公司工业园区支行，住所地江苏省苏州。
负责人：朱敏军，该行行长。
委托诉讼代理人：陈凯，江苏××律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林晓莉，江苏××律师事务所律师。
被执行人：苏州工业园区凯雄贸易有限公司，住所地江苏省苏州。
法定代表人：卞正宏。
被执行人：苏州名流鳗业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区。
法定代表人：杜文峰。
被执行人：苏州智元机电科技有限公司，住所地江苏省苏州高新区。
法定代表人：常江。
被执行人：卞正宏。
被执行人：丁丽菁。
被执行人：常江。
被执行人：袁玉红。
被执行人：杜文峰。
被执行人：陈雪刚。
被执行人：谢秀琴。
在本院执行申请执行人苏州银行股份有限公司工业园区支行与被执行人苏州工业园区凯雄贸易有限公司、苏州名流鳗业有限公司、苏州智元机电科技有限公司、卞正宏、丁丽菁、常江、袁玉红、杜文峰、陈雪刚、谢秀琴金融借款合同纠纷一案中，案外人沈欢于2016年9月14日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人沈欢请求，对苏州工业园区高尔夫花园28幢803室，依法保护其房屋租赁权。事实与理由为：2013年10月28日，被执行人杜文峰与其签订了房屋租赁合同，约定被执行人将苏州市高尔夫花园28幢803室租赁给其使用，约定租期为20年，租金共计人民币200000元，其已将所有租金支付给被执行人杜文峰，并实际占有该房屋且对房屋整体进行装修。现法院在执行过程中拍卖该房屋，侵犯其权利，故请求法院依法保护其房屋租赁权。
申请执行人苏州银行股份有限公司工业园区支行称，请求驳回案外人的异议申请。
案外人沈欢提供的证据有：
1、《房屋租赁合同》，载明：房屋坐落苏州市高尔夫花园28幢803室；租赁期自2013年11月1日起至2033年10月31日，共计20年；乙方付清租金后，甲方应于2013年10月30日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准及支付方式为乙方一次性支付200000元；支付方式为现金200000元，2013年10月30日前支付。落款为出租人(甲方)杜文峰、承租人(乙方)沈欢，日期为2013年10月28日。
2、网络打印订单21份，案外人自述其自2013年11月29日至2013年12月17日为入住租赁房屋通过网络订购了部分家具及自2014年3月25日至2015年1月7日在入住期间购买了部分生活用品。
3、情况说明，系案外人对租赁涉案房屋及装修、入住的自述。
申请执行人提供的证据有：
1、抵押物未出租确认书，载明“本人抵押给贵行的高尔夫花园28幢803室房地产，本人确认该抵押物未出租，不存在租赁关系。同时，本人承诺并确保该抵押物在贵行办妥抵押担保手续前不出租，不存在租赁关系”，落款为抵押人杜文峰、袁玉红，时间为2013年11月11日。
2、房屋他项权证书，证明涉案房屋于2013年11月19日办理抵押登记手续。
3、网络打印房源出租信息7页，用以证明与涉案房屋类似状况的房屋出租价格在每月人民币4000元左右。
申请执行人对案外人提供的证据1-2的真实性有异议，证据3认为是案外人的单方陈述，不能作为证据；案外人对申请执行人提供的证据没有异议，但认为抵押权登记时间晚于租赁时间，且案外人获得低于市场价格的租金是其作为杜文峰的员工表现突出而获得的奖励。
本院查明，苏州银行股份有限公司工业园区支行与被执行人苏州工业园区凯雄贸易有限公司、苏州名流鳗业有限公司、苏州智元机电科技有限公司、卞正宏、丁丽菁、常江、袁玉红、杜文峰、陈雪刚、谢秀琴金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月25日作出的（2014）园商初字第2591号民事判决书已经发生法律效力。依该裁判：1、被告苏州工业园区凯雄贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告苏州银行股份有限公司工业园区支行借款本金人民币3997312.5元，并赔付原告至2014年12月23日的欠息人民币450331.19元以及自2014年12月24日起至实际还款日止按年利率11.7%计算的罚息；2、被告苏州工业园区凯雄贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告苏州银行股份有限公司工业园区支行垫款本金人民币9920817.89元，并赔付原告自2014年8月14日起至实际还款之日止按年利率10.92%计算的罚息；3、被告苏州工业园区凯雄贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内赔付原告苏州银行股份有限公司苏州工业园区支行为实现债权支付的律师费人民币256842元；4、被告苏州名流鳗业有限公司、苏州智元机电科技有限公司、卞正宏、丁丽菁、常江、袁玉红、杜文峰对被告苏州工业园区凯雄贸易有限公司的上述第一、二、三项付款义务承担连带清偿责任。被告苏州名流鳗业有限公司、苏州智元机电科技有限公司、卞正宏、丁丽菁、常江、袁玉红、杜文峰承担保证责任后，有权向债务人苏州工业园区凯雄贸易有限公司追偿；5、如被告苏州工业园区凯雄贸易有限公司未能履行上述第一、二、三项付款义务，则原告有权以被告杜文峰、袁玉红名下位于苏州工业园区高尔夫花园28幢803室房产及被告陈雪刚、谢秀琴名下位于苏州市相城区元和街道华元路77号天亚水景苑98幢901室房产折价，或以拍卖、变卖上述房产所得价款分别以人民币140万元和85万元为限优先受偿。判决生效后，苏州银行股份有限公司工业园区支行向本院申请执行，本院于2015年7月20日立案，执行案号为(2015)园执字第02409号。
另查明，2013年11月11日，被执行人杜文峰及其配偶袁玉红向申请执行人出具《抵押物未出租确认书》，确认其抵押的苏州工业园区高尔夫花园28幢803室房屋未出租，不存在租赁关系，同时承诺并确保该抵押物在办妥抵押担保手续前不出租，不存在租赁关系；2013年11月19日，申请执行人与被执行人杜文峰及其配偶袁玉红就上述房屋办理了抵押登记手续，登记的债权数额为人民币140万元。
在执行过程中，本院于2015年10月19日作出(2015)园执字第02409-1号执行裁定书，裁定将被执行人杜文峰、袁玉红名下位于苏州工业园区高尔夫花园28幢803室房产交付评估、拍卖，并以拍卖所得清偿被执行人结欠申请执行人的债务。关于苏州工业园区高尔夫花园28幢803室房地产拍卖的公告，未载明该房产有租赁。
本院认为，涉案房屋为杜文峰与其配偶袁玉红共同共有，案外人沈欢虽主张其与杜文峰在该房屋设定抵押登记之前签订有20年租赁合同、租金已经全部支付完毕且占有使用该不动产，但并未提供有效证据予以证明。另本院生效法律文书明确如苏州工业园区凯雄贸易有限公司未能履行付款义务，则苏州银行股份有限公司工业园区支行有权以杜文峰、袁玉红名下位于苏州工业园区高尔夫花园28幢803室房产以人民币140万元为限优先受偿。本案执行标的系经房产登记部门依法确认为杜文峰、袁玉红所有，涉案房屋权属明确，抵押人杜文峰、袁玉红在设定抵押登记时亦向抵押权人确认并承诺抵押物未出租，本院依据已经生效民事判决书在执行阶段裁定将被执行人杜文峰、袁玉红进名下的该套房屋未带租拍卖，以清偿被执行人结欠申请执行人的债务，并无不当。案外人的请求缺乏事实与法律依据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回沈欢的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 顾凌燕
人民陪审员 蔡培建
人民陪审员 刘义文
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 郑 洁
附本裁定所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。