湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民一初字第00145号原告：武汉麦道家餐饮技术有限公司，住所地武汉市汉阳区鹦鹉大道269号。法定代表人：鲍立起，系该公司总经理。委托代理人：余毅轩，系该公司员工，特别授权。原告：武汉市汉阳区堂味汉餐馆，住所地武汉市汉阳区鹦鹉大道269号。个体经营者：袁卫东，系该餐馆经理。委托代理人：钟其涛，系该餐馆职员，特别授权。被告：武汉巨人大学城教育培训有限责任公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路716号华乐山庄一号楼四楼。法定代表人：尹雄，系该公司经理。委托代理人：罗骏、俞良瑞，湖北诚明律师事务所律师，特别授权代理。原告武汉麦道家餐饮技术有限公司（以下简称麦道家公司）、武汉市汉阳区堂味汉餐馆（以下简称堂味汉餐馆）诉被告武汉巨人大学城教育培训有限责任公司（以下简称巨人教育）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员张朝管独任审理，于同年5月21日公开开庭后转为普通程序，由代理审判员张朝管担任审判长与人民陪审员陈会琴、周洪元组成合议庭，于同年6月24日再次公开开庭进行了审理。原告麦道家公司的委托代理人余毅轩、堂味汉餐馆的委托代理人钟其涛、被告巨人教育的委托代理人罗骏、俞良瑞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麦道家公司、堂味汉餐馆诉称：2012年6月8日，武钢集团江北钢铁公司与原告麦道家公司续签房屋租赁合同，约定原告承租武钢集团江北钢铁公司所有的位于武汉市汉阳区鹦鹉大道269号一栋四层房屋及该楼房临街场地。租期2012年1月1日起延长到根据政府规划拆迁房屋前一个月止。2013年3月15日，经出租方武钢集团江北钢铁公司同意，原告麦道家公司与另一原告负责人袁卫东将其房屋部分转租给被告巨人教育从事教育培训。原告堂味汉餐馆与原告麦道家公司、被告巨人教育三方签订房屋租赁合同，约定：原告麦道家公司将位于武汉市汉阳区鹦鹉大道269号附A1至A3及二楼D1至D5房屋出租给被告用于教学场地，租赁期限为三年，自2013年5月1日至2016年4月30日，月租金人民币10，000元，房屋租金按每半年一次提前60天一次性支付。但自2014年3月1日起，被告无故恶意拖欠租金及相关损失共计人民币92，387.5元，为此原告多次向被告发函催收，但被告以单方面解除合同为由拒绝缴纳租金。现原告起诉来院请求判决解除原被告签订的租赁合同，被告向原告支付自2014年5月1日至2014年9月15日期间拖欠的房屋租金人民币45，000元，判令被告向原告支付水、电、卫生费用、恢复原状及逾期利息共计人民币47，387.5元，本案案件受理费由被告承担。原告麦道家公司、堂味汉餐馆为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一：《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》各一份，以证明诉争房屋系原告麦道家公司合法租赁；证据二：《说明》一份，以证明武钢集团武汉江北钢铁有限公司授权麦道家公司对所承租房屋可进行转租；证据三：《租赁合同》一份，以证明堂味汉餐馆与麦道家公司就诉争房屋签订租赁合同的情形；证据四：《房屋租赁合同》一份，以证明两原告与被告就诉争房屋签订《房屋租赁合同》的情形；证据五：2014年4月1日《通知》一份，以证明巨人教育曾就房屋退租事宜向麦道家公司发出通知，麦道家收到该通知时间为2014年5月12日；证据六：《回函》二份、《通知》一份，以证明麦道家公司就诉争房屋租金与被告进行过协商并进行了催收，上述函件及通知均有被告方工作人员签字确认；证据七：《工作联系函》、《回函》各一份，以证明2014年7月29日被告就房屋退租事宜与原告协商，后原告以回函方式进行了回应；证据八：《通知》一份，以证明堂味汉餐馆向被告发出解除租赁合同通知并要求被告支付相关欠款的情形；证据九：《武汉市室内装饰装修工程施工合同》、《装饰装修工程结算表》一份，收据四张、发票两张，以证明被告违反租赁合同约定后原告为恢复房屋原状产生的费用；证据十：水电费《收据》一份，以证明被告仅于2013年10月25日向原告支付过2，200元的水、电费，其中截至该日水表起码为0吨，电表止码为2000度；证据十一：中国农业银行汇款明细单四份，以证明被告仅向原告麦道家公司支付了一年的房屋租金及押金人民币10，000元，另仅支付12个月的卫生费人民币6，000元，水电费合计2，600元，尚有欠款未付清；证据十二：光盘一张，以证明2014年9月15日，在武汉市汉阳区鹦鹉街司法所工作人员现场见证下，原告与被告方工作人员将诉争房屋门锁强行开锁，并现场确定了水、电表止码及房屋内外当时的布局。被告巨人教育辩称：堂味汉餐馆无权出租诉争房屋，租赁合同应归属于无效，原告应返还我方多支付的房屋租金及押金。被告于2014年2月28日搬离诉争房屋，房屋租金支付到2014年4月30日，原告提前两个月知晓被告已搬离，原告应采取适当措施防止损失扩大，因怠于采取措施而导致损失过大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故此后产生的房屋租金不应由被告承担。水、电及卫生费应计算到2014年2月28日被告搬离诉争房屋之日，此后产生的费用与被告无关。被告在使用诉争房屋期间未对房屋主体结构进行更改，不存在原告主张的需进行恢复原状。被告巨人教育未向本院提交证据。经庭审质证，被告对原告提交的证据一无异议；对证据二无异议；对证据三真实性无异议，但认为《租赁合同》第七条明确了不允许转租，因此堂味汉餐馆无出租权，另堂味汉餐馆与麦道家签订的合同期限截至到2015年12月31日，但堂味汉餐馆与被告签订的合同期限截至到2016年4月30日，因此堂味汉餐馆存在欺诈行为；对证据四的真实性没有异议，但认为合同落款处仅有三方印章无签订时间；对证据五的真实性无异议，但认为2014月2月28日被告已搬离诉争房屋并对原告进行过通知，被告承租的房屋来源系堂味汉餐馆所转租并非麦道家公司，仅是向麦道家公司支付租金；对证据六的真实性无异议，但认为双方并未就该函内容达成过任何协议；对证据七有异议，认为发函人为麦道家公司，与被告无实质关联，且被告并未签收；对证据八有异议，认为被告未收到过该通知；对证据九有异议，该证据不能证明房屋承租前后的状态，原告出于个人经营需要对房屋事后进行的装修不能等同于恢复原状，且房屋为武钢集团所有，要求恢复原状的权利也应有物权人主张；对证据十的真实性无异议，但认为据此不能证明被告拖欠房屋水、电及卫生费，且被告曾于2014年2月向原告付款过人民币6，000元；对证据十一的真实性无异议，但认为原告收取过被告支付的租赁押金人民币10，000元，该费用也可用于抵扣水、电、卫生费等费用；对证据十二有异议，认为该视频拍摄时间不能确定，不能确定系诉争房屋，司法所见证人员某未表明身份，被告方工作人员未表明身份，且事后取得公司授权无法体现，也不能证明房屋承租前后的状态，另外依照租赁合同约定，被告是允许进行装修的，租赁合同中未涉及恢复原状条款。经审理查明：位于武汉市汉阳区鹦鹉大道269号第13栋房屋（建筑面积1891.52平方米）系武汉钢铁集团江北钢材加工配送有限责任公司（以下简称武钢江北钢材公司）所有。2006年12月15日，出租方武钢江北钢材公司（甲方）与承租方麦道家公司（乙方）就位于武汉市汉阳区鹦鹉大道269号第一、三、四层房屋签订《房屋租赁合同》一份，租赁面积约1418平方米。租赁期限自2007年1月1日起至2011年12月31日止，房屋租金为：第一年每月人民币10，000元整，第二至第五年每年月租金在上年基础上递增6%，合同还约定未经出租人同意，乙方不得擅自转租、转借所承租房屋。2011年12月15日，麦道家公司（甲方）与堂味汉餐馆（乙方）就位于武汉市汉阳区鹦鹉大道269号鹦鹉美食娱乐A1至A6号（中百仓储鹦鹉洲店旁）房屋签订《租赁合同》一份，约定：租赁期限自2011年11月1日起至2015年12月31日止，租赁面积300平方米，月租金人民币12，000元，租金按季支付。乙方所租房屋只能自己独立经营，不能转租、转让及分组经营。如未经甲方书面同意，乙方转租、转让及分租经营，甲方可以立即终止租赁合同，并收回所租赁房屋。2012年6月8日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定上述房屋租赁期限自2012年1月1日起延长到根据政府拆迁房屋前一个月止，房屋租金收取标准为每月人民币11，910.16元，直至合同终止等内容。2014年11月14日，武钢江北钢材公司出具《说明》一份，授权麦道家公司在上述房屋租赁期间有权利用所租赁房屋及场地对外从事经营活动。2013年3月15日，堂味汉餐馆（甲方）、巨人教育（乙方）及麦道家公司（丙方）三方就位于武汉市汉阳区鹦鹉大道269号附A1-A3及二楼D1-D5号（建筑面积200平方米）房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期限自2013年5月1日至2016年4月30日止，月租金人民币10，000元，租金每半年支付一次，押金为一个月的租金，乙方在2013年3月20日前须支付第一期房租及押金，乙方须在距下期租金到期60日前支付下期租金，租金以银行转账形式支付到丙方账号（代收）。合同失效后，甲方允许乙方遗留包括但不限于隔墙、吊顶、办公家具等在承租地，但乙方不可将其折抵其水电费和本合同认定均应有乙方负担的一切税费和租金。乙方租赁期内，卫生费为500元／月，水、电费分别按3.5元／吨，1.1元／度单价收取。乙方有下列情形之一的，视同乙方擅自解除合同，甲方有权进行断水、断电和收回该房屋，并按合同第十条规定向乙方追偿损失：1、更改该房屋用途；2、转租、转让及分租房屋等；3、拖欠甲方租金、水电费、卫生费及其他相关费用等，超过十天的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；5、从事违法活动等。违约责任：如乙方违约，已交房租和押金不予退还。并需承担恢复房屋原状所有费用等内容。同年10月25日，原告向巨人教育开具《收据》一份，内容为：“交款单位武汉巨人大学城教育培训有限责任公司，收款方式：银行转账，人民币贰仟陆佰元整，收款事由：水、电费（电起码0，止码2000度×1.0元／度计2，200元），装修期间电费400元（装修后转新表无读数协商）”。合同签订后被告依约支付了自2013年5月1日至2014年4月30日期间的房屋租金人民币120，000元、卫生费人民币6，000元、电费（2000度）人民币2，600元及房屋押金人民币10，000元。2014年4月1日，巨人教育向麦道家公司发出通知一份，内容为：“由于诸多问题，我公司现向贵司提出房屋（位于汉阳鹦鹉大道269号附A1-A3及二楼D1-D5）退租事宜，望给予方便”。同年5月4日，麦道家向巨人教育回函一份，内容为：“关于贵公司要求退租的《通知》我公司回复如下：1、贵公司说法《通知》落款日期为2014年4月1日，但我公司通过顺丰快递收件的日期为2014年5月12日；2、如贵公司要求退租，我公司望贵公司依照《房屋租赁合同》相关条款，履行恢复房屋原状等相关违约责任；3、履行相关违约责任后，缴清全部欠费及利息后办理房屋交接手续；4、目前三方签订的《房屋租赁合同》仍在履行期间，望贵公司立即安排商讨时间，以免贵公司造成更大损失；5、该《房屋租赁合同》为甲、乙、丙三方合同，贵公司是否已通知甲方”。同年7月1日，麦道家公司向巨人教育发出《通知》一份，内容为：“根据双方签订的《房屋租赁合同》，贵司应于2014年2月28日前交付2014年5月1日至2014年10月31日房租共计人民币陆万元整至今未付，请贵司按合同付清所欠全部租金”。同年7月29日，巨人教育致麦道家公司《工作联系函》一份，内容为：“我司已于2014年4月1日与贵司解除了双方之间签订的位于汉阳区鹦鹉大道269号附A1-A3及2楼D1-D5房屋租赁合同，并将合同项下房屋归还贵司。因贵司疏于行使出租人的权利所造成的一切不利后果应由贵司自行承担”。次日，麦道家公司致巨人教育《回函》一份，内容为：“关于转交的《工作联系函》，我司回复如下：1、《工作联系函》中称“我司已于2014年4月1日与贵司解除双方之间签订的房屋租赁合同”完全违背事实。事实是我司于2014年的5月12日收到贵司“由于诸多问题，我公司现向贵司提出房屋退租事宜，望给予方便”的《通知》。且我司已及时回函，必须依照《房屋租赁合同》的约定才能解除合同。并在2014年5月12日至7月30日期间多次声明《房屋租赁合同》目前仍然合法有效，催促贵公司尽快协商解决；2、《工作联系函》中“并将合同项下房屋归还贵司”完全违背事实。至今为止，贵司未向我司办理过任何形式的房屋交接手续，且目前房屋的钥匙仍在贵司分校；3、如贵公司要求违约解除合同，望贵公司依照《房屋租赁合同》相关条款履行相关违约责任后，缴清全部欠费及利息后办理房屋交接手续；4、目前三方签订的《房屋租赁合同》仍在履行期间，望贵公司立即安排商讨时间，以免对贵公司造成更大损失；5、该《房屋租赁合同》为甲、乙、丙三方合同，贵公司是否已通知甲方；6、另外，贵司可以依据相关法规，向法院提出解除《房屋租赁合同》的请求”。同年9月9日，堂味汉餐馆向巨人教育发出《通知》一份，内容为：“由于贵公司长期拖欠我餐馆房屋租金及卫生费等费用，我餐馆根据双方签订的《房屋租赁合同》中第八条的规定，依据《合同法》第九十三条、第九十六条和第九十七条的规定，我餐馆现通知如下：一、于2014年9月12日解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、贵公司立即支付拖欠2014年5月1日至2014年9月12日房租及卫生费共计人民币46，200元；三、贵公司应依约定恢复原状或赔偿损失；四、贵公司腾退并移交房屋，抄计水、电表并结清其费用”。同年9月15日，在武汉市汉阳区鹦鹉街司法所见证下，原、被告方工作人员共同将诉争房屋门锁打开，对房屋内遗留物品情形及水、电表读数进行了确认，其中水表显示已用97吨，电表显示止码为3733度。2015年2月11日，堂味汉餐馆与湖北中崛建设工程有限公司第一工程处就诉争房屋装饰装修签订了《武汉市室内装饰装修工程施工合同》一份。依照湖北中崛建设工程有限公司第一工程处向堂味汉餐馆开具的《收据》显示，装修工程实际支付人民币96，000元，另诉争房屋空调安装花费人民币5，000元整。现原告认为被告无故恶意拖欠租金及相关损失，故起诉来院请求判决解除原、被告签订的租赁合同，被告向原告支付自2014年5月1日至2014年9月15日期间拖欠的房屋租金人民币45，000元，判令被告向原告支付水、电、卫生费用、恢复原状及逾期利息共计人民币47，387.5元，本案案件受理费由被告承担。案经调解，双方未能达成一致协议。本院认为：位于武汉市汉阳区鹦鹉大道269号第13栋房屋（建筑面积1891.52平方米）系武钢江北钢材公司所有。2006年12月15日麦道家公司承租上述房屋后经武钢江北钢材公司同意将房屋转租于堂味汉餐馆，另经武钢江北钢材公司授权，麦道家公司、堂味汉餐馆与巨人教育三方就诉争房屋签订《房屋租赁合同》，该合同系三方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行。2014年2月28日，被告未与原告办理房屋交接手续情形下即搬出诉争房屋，之后双方虽就《房屋租赁合同》的解除进行过协商，但未能取得一致意见，《房屋租赁合同》仍未解除，故对被告主张该日搬离诉争房屋的事实原告已经知晓，双方所签《房屋租赁合同》已经解除的观点，本院不予采信。依照三方所签《房屋租赁合同》第八条及第十条：被告拖欠租金、水电费、卫生费超过十天的，视同被告擅自解除合同，原告有权收回该房屋，已交房租和押金不予退还，被告并须承担恢复房屋原状所需费用之约定，现被告逾期未向原告支付租金及其他各项费用，经原告催告后仍未交付，其行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第九十七条：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失之规定，原告于2014年9月12日向被告主张解除双方所签合同，符合法律规定，故对原告请求判令解除双方所签《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持；被告所交纳租金仅支付至2014年4月30日止，2014年5月1日至2014年9月12日期间实际租金应计人民币44，014元。依照三方所签《房屋租赁合同》第十条：被告拖欠租金、水电费、卫生费超过十天的，视同被告擅自解除合同，原告有权收回该房屋之约定，在出现被告逾期未交纳租金情形后，双方均应及时就租赁合同后续履行及租金给付事宜进行积极、有效协商，防止损失的扩大，因双方未能采取有效措施所造成的扩大损失，应由双方共同均担。故对原告请求判令被告支付自2014年5月1日至2014年9月15日期间租金人民币44，014元及以该款为本金按同期人民银行存款利率支付自2014年3月1日至2014年12月31日期间逾期利息的诉讼请求，本院酌定由被告负担50%；被告违约应承担恢复房屋原状的义务，因被告怠于履行该义务，原告为此花费房屋恢复工程装修款人民币53，740元，现原告仅要求被告向其支付人民币40，000元，上述款项中实际包含房屋恢复原状所须施工费用及原告为实现餐馆经营目的所需而进行的改造性施工花费，故对于原告要求被告支付上述人民币40，000元的诉讼请求，本院酌定由被告支付人民币10，000元；被告在使用诉争房屋期间，尚欠水费人民币339.5元（79吨×3.5元／吨）、电费人民币1，906.3元（1733度×101元／度）、卫生费2，250元（500元／月×4.5个月），三项合计人民币4，495.8元未缴付，上述费用系被告对诉争房屋使用期间的个人开支应由被告缴付，故对原告主张的要求判令被告支付上述水、电、卫生费，三项合计人民币4，495.8元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告武汉麦道家餐饮技术有限公司、武汉市汉阳区堂味汉餐馆与被告武汉巨人大学城教育培训有限责任公司于2013年3月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告武汉巨人大学城教育培训有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告武汉麦道家餐饮技术有限公司、武汉市汉阳区堂味汉餐馆支付房屋租金人民币22，007元及以人民币22，007元为本金按中国人民银行同期存款利率支付自2014年5月1日至2014年12月31日期间的利息损失；三、被告武汉巨人大学城教育培训有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告武汉麦道家餐饮技术有限公司、武汉市汉阳区堂味汉餐馆支付房屋恢复原状款人民币10，000元；四、被告武汉巨人大学城教育培训有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告武汉麦道家餐饮技术有限公司、武汉市汉阳区堂味汉餐馆支付房屋水、电、卫生费合计人民币4，495.8元；五、驳回原告武汉麦道家餐饮技术有限公司、武汉市汉阳区堂味汉餐馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2，110元（此款原告已预交）由被告武汉巨人大学城教育培训有限责任公司负担，被告武汉巨人大学城教育培训有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给原告武汉麦道家餐饮技术有限公司、武汉市汉阳区堂味汉餐馆。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。）审判长张朝管人民陪审员陈会琴人民陪审员周洪元二〇一五年七月六日书记员刘婷