湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1202民初2411号
原告怀化众合物业服务有限公司，住所地怀化市鹤城区麻阳路口西都银座702号,统一社会信用代码91431202083582076L。
法定代表人,尹勇。
委托代理人陈有福
被告杨崇文，男，汉族，。
委托代理人杨贤德，男，。
原告怀化众合物业服务有限公司（下称众合物业公司）与被告杨崇文物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月18日受理后，依法适用简易程序，于2016年9月13日公开开庭进行了审理，原告众合物业公司的委托代理人陈有福、尹勇、被告杨崇文委托代理人杨贤德到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。
原告众合物业诉称，原告于2013年12月10日与怀化宏翔房地产开发有限公司签订了《奥林新村物业服务合同》，约定由原告对奥林新村进行前期物业服务，双方对物业服务的内容及收费标准为每平米多层无电梯住宅0.8元、高层带电梯住宅1.2元、商业用房2.5元、办公用房1.5元，同时约定逾期交纳物业管理费的，按照欠费金额每日百分之一交纳滞纳金。被告与怀化宏翔房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》自愿购买“奥林新村”1栋1单元303号房（按建筑面积为138.65平方米），依据《奥林新村物业服务合同》约定，按照每平方米1.2元／月标准纠取物业服务费。被告身为“奥林新村”住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，被告自2015年1月1日至2016年8月31日，已拖欠物业费3327.6元及滞纳金1996.56元及公共能耗费675.5元，累计费用共计人民币5999.66元。原告多欠催促被告未果，故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付自2015年1月1日至2016年8月31日止已拖欠物业费3327.6元及滞纳金1996.56元及公共能耗费675.5元，累计费用共计人民币5999.66元；
2、被告承担本案的诉讼费。
被告杨崇文答辩称，1、奥林新村小区于2014年1月在物价备案的物业公司是怀化市兴泰物业有限公司且物价局核定的物来管理费为1元／平方米。而原告物业公司在该小区收取的物业费为1.2元／平方米，存在违规收费；2、被告从未与原告签订《物业服务合同》且未将物业费物业费提高到为1.2元／平方米，该提高物业费的行为系原告单方面意思，被告不予认可，被告未与原告公司签订物业服务合同；3、被告与怀化宏翔房地产开发有限公司签订的《怀化市商品房买卖合同》约定的委托怀化市兴泰物业有限公司进行物业管理，被告未与原告公司签订物业管理服务合同；4、原告公司存在严重不作为，奥林新村小区垃圾未及时清扫、小区门禁形同虚设、小区滥贴广告、私自将业主共有部分出租获取牟利、临时停电配备的柴油发电机至今未启用。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告众合物业公司于2013年12月10日与怀化宏翔房地产开发有限公司签订了《奥林新村物业服务合同》，约定由原告对奥林新村进行前期物业服务，双方对物业服务的内容及收费标准为每平米多层无电梯住宅0.8元、高层带电梯住宅1.2元、商业用房2.5元、办公用房1.5元，同时约定逾期交纳物业管理费的，按照欠费金额每日百分之一交纳滞纳金。被告与怀化宏翔房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》自愿购买“奥林新村”1栋1单元303号房（按建筑面积为138.65平方米），合同中约定物业管理公司为怀化市兴泰物业有限公司。2014年1月7日，怀化市兴泰物业有限公司向怀化市物价局申报的奥林新村小区前期公共性物业服务收费指导价标准为每月每平米多层无电梯住宅0.55元、高层带电梯住宅1元，并注明“此为前期物业服务收费指导价，成立业主委员会后，按湘价服[2010]76号文件规定现场评定物业服务等级及收费标准”。奥林新村小区至今尚未成立业委会。
被告与怀化宏翔房地产开发有限公司于2011年签订了《商品房买卖合同》自愿购买“奥林新村”1栋1单元303号房（按建筑面积为138.65平方米）,属于高层带电梯住宅,被告于2014年1月办理交房。2015年1月至2016年7月底，被告在奥林新村小区公共用电分推后应缴电费为675.5元。
经本院公开开庭审理，原告众合物业公司、被告杨崇文当庭举证、质证，并经本院依法确认，有如下证据证明：
1、原告众合物业公司提供的原告的营业执照复印件、被告身份证复印件1份，证明原、被告的主体资格；
2、物业管理服务合同复印件1份，证明原告与怀化宏翔房地产开发有限公司签订了《奥林新村物业服务合同》，约定由原告对奥林新村进行前期物业服务；
3、商品房买卖合同复印件1份，证明被告购买“奥林新村”1栋1单元303号房（按建筑面积为138.65平方米）；
4、奥林新村小区公共用电交费统计表及明细复印件1份，证明2015年1月至2016年7月底，被告在奥林新村小区公共用电分摊后应缴电费为675.5元。
5、催费通知复印件2份、天天快递详情单复印件1份，证明原告曾多次催费的事实；
6、《怀化市住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》复印件，证明怀化市兴泰物业有限公司向怀化市物价局申报的奥林新村小区前期公共性物业服务收费指导价标准为每月每平米多层无电梯住宅0.55元、高层带电梯住宅1元、办公用房2元、商业用房2.5元，并注明“此为前期物业服务收费指导价，成立业主委员会后，按湘价服[2010]76号文件规定现场评定物业服务等级及收费标准”。奥林新村小区至今尚未成立业委会；
7、庭审笔录1份，证明本案的其他事实。
本院认为，原告众合物业公司与原建设单位怀化宏翔房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》，根据《物业管理条例》的相关规定：”在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，只要前期物业服务合同合法有效，其对业主即应具有约束力。”同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，奥林新村小区至今都未成立业主大会或者业主委员会，也未自行选聘物业服务企业。该《物业管理服务合同》的签订不违反法律法规强制性规定，其内容合法有效。杨崇文作为业主，虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项目下权利义务的一方实际享有者和承担者，故该合同对杨崇文具有约束力。原告众合物业公司事实上已对上述市场进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务。作为上述小区的业主，杨崇文理应向其支付相应报酬。但由于各方面原因，经庭审查明，原告众合物业公司所提供的物业服务存在着一定的瑕疵,同时依据怀化市物价局《关于奥林新村小区“前期公共性物业服务收费申报审核表”》确定的收费标准，故此将众合物业公司的收费标准酌情予以调整,其中多层无电梯住宅0.55元、高层带电梯住宅1元。故被告杨崇文自2015年1月1日至2016年8月31日应向原告众合物业公司交纳的物业服务费为2773元（物业面积138.65＊1元／平方米／月＊20月）。同时，被告杨崇文之后的物业管理费也应按上述标准予以交纳。前期物业管理委托合同对物业费的缴纳时间及逾期付款的滞纳金进行约定，实际上即约定了逾期付款违约金按照未付款每日百分之一标准计算，该约定过高，本院酌情调整为日万分之五。被告拒交物业管理费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。但是，原告在物业服务过程中也要按约提供服务，如定期公布物业管理费的收支情况，注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。若原告未能尽到物业管理对被告造成损害的，被告可另行向原告主张权利。原告在诉讼请求中主张被告承担公共能耗费675.5元，因原告未能就公共能耗费承担提供相应依据和合理说明，本院不予支持；被告以原告未退还其装修押金为由，拒缴物业的抗辩意见不能成立，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、被告杨崇文于本判决生效之日起十日内支付原告怀化众合物业服务有限公司物业费2773元并支付滞纳金（以物业费2773元为基数从2016年8月18日起按照日万分之五的标准计算至物业费付清之日止）；
二、驳回原告怀化众合物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元,由原告怀化众合物业服务有限公司负担12.5元，被告杨崇文负担12.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 侯自平
二〇一六年十二月二日
代理书记员 许文镌
附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果