中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2012）民一终字第75号
上诉人（一审原告）：哈尔滨松雷股份有限公司。
法定代表人：曾庆荣，该公司董事长。
委托代理人：蒋晓薇，该公司职员。
被上诉人（一审被告）：哈尔滨市南极冷饮有限公司。
法定代表人：闫桂兰，该公司董事长。
委托代理人：刑晓礴，黑龙江开元律师事务所律师。
一审第三人：哈尔滨市住房保障和房产管理局。
法定代表人：孔庆勋，该局局长。
委托代理人：张鸿光，该局工作人员。
一审第三人：哈尔滨市南岗房产经营公司。
法定代表人：孙亮，该公司经理。
委托代理人：李世森，该公司经理助理。
委托代理人：李景荣，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
上诉人哈尔滨松雷股份有限公司（以下简称松雷公司）因与被上诉人哈尔滨市南极冷饮有限公司（以下简称南极冷饮公司）、一审第三人哈尔滨市住房保障和房产管理局（以下简称哈市房产局）、一审第三人哈尔滨市南岗房产经营公司（以下简称南岗房产公司）房屋确权、迁让、赔偿、恢复原状纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院（以下简称一审法院）（2007）黑民一初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年5月27日作出（2010）民一终字第76号民事裁定，撤销（2007）黑民一初字第1号民事判决，发回重审。一审法院经重新审理，于2012年5月22日作出了（2011）黑民一重字第1号民事判决。松雷公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年10月11日开庭审理了本案。松雷公司的委托代理人蒋晓薇，南极冷饮公司法定代表人闫桂兰、委托代理人刑晓礴，哈市房产局委托代理人张鸿光，南岗房产公司委托代理人李世森、李景荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，南极冷饮公司改制前系国有企业，原名称为南极冰棍厂，后又更名为南极冷饮厅。自1953年开始，承租南岗房管处（现南岗房产公司）面积为193.36平方米的直管公产房。松雷公司原名哈尔滨松雷实业集团公司，后更名为哈尔滨松雷股份有限公司。1992年初，南岗区人民政府与松雷公司共同组成危房改造办，动迁南极冷饮公司地段。1992年3月3日，松雷公司与哈市房产局签订《基建拆除市管公房协议》，约定哈市房产局同意松雷公司拆除基建用地包括南极冷饮公司承租的公产房在内的市管公房15栋，建筑面积10112.18平方米。对松雷公司拆除该地段内的4462.23平方米市管公企用房问题，双方同意按以下方案处理：松雷公司在大直街一侧新建的一层营业用房中交给哈市房产局建筑面积1000平方米的房屋产权；松雷公司在大直街地段新建的附属用房中交给哈市房产局建筑面积1000平方米的房屋产权；松雷公司在国民街19号地段新建的综合用房中交给哈市房产局建筑面积2500平方米的办公与商服用房产权。
1992年4月18日，危房改造办与南极冷饮厅签订《动迁安置协议书》约定：拆除南极冷饮厅营业用房合建筑面积567.565平方米。新楼建成后，在原位置（东大直街与建设街拐角处）为南极冷饮公司安置地上一层、地下室各300平方米，共计建筑面积600平方米。原哈市房产局产权仍按原面积归哈市房产局，其余所有面积产权归南极冷饮厅所有。危房改造办和南极冷饮厅在该协议上加盖公章，松雷公司时任法定代表人宋振雷在“危房改造办负责人”一栏签名。
1993年松雷商业大厦新楼建成后，松雷公司按约定在松雷商业大厦内为南极冷饮公司和哈市房产局安置地上、地下营业用房600平方米。该房屋由南极冷饮公司占有使用进行经营活动至今，但未办理该房屋所有权证。
1994年10月5日，松雷公司与南岗房管处签订《房产移交协议书》，约定松雷公司将其在南岗区国民街新建的建筑面积为6668.33平方米的营业办公楼产权交给南岗房管处，纳入直管公房管理，松雷大厦产权归松雷公司所有。在松雷公司与南岗房管处履行前述协议后，松雷公司向南岗房管处提交一份《国民街安置一览表》，该表载明南岗房管处用移交置换的房屋为华荣服装店等17户公企单位（其中不包括南极冷饮公司），安置面积共计6589.95平方米。后松雷公司于1996年2月9日及2000年7月13日，先后办理了哈房CI字第001970号及哈房南字第00050899号松雷商业大厦房屋所有权证。
2004年8月5日，南极冷饮公司向南岗房管处提交《房屋移交申请书》称，申请将南极冷饮厅产权600平方米交给南岗房管处统一管理和维修，此后正常交纳租金，由南极冷饮公司继续使用。同年8月9日，南极冷饮公司与南岗房管处签订《房屋移交协议》，将单位产权600平方米交给南岗房管处统一管理，由南岗房管处对该房屋进行管理、维修。此后，南极冷饮公司在2004年至2005年间，四次向南岗房管处交纳租金。2004年8月及2005年1月1日，南岗房管处为南极冷饮公司办理了600平方米公企用房承租证。
南极冷饮厅经企业改制为南极冷饮公司后，于2006年3月30日核发企业法人营业执照，企业性质为有限责任公司（自然人投资或控股）。南极冷饮公司在经营期间，先后在其占有使用的600平方米房屋临东大直街一侧搭建一门厦，并在邻建设街一侧拆建一处出口。
松雷公司于2007年2月26日向一审法院提起诉讼称，1992年，松雷公司经批准，取得哈尔滨市南岗区东大直街、建设街、国民街地段的建设权。因动迁拆除的建筑物包括有哈市房产局的公产房，故松雷公司于同年3月与哈市房产局签订《基建拆除市管公房协议》，约定拆迁面积中包括南极冷饮公司承租的公产房。1992年4月18日，松雷公司与南极冷饮公司签订《动迁安置协议书》约定拆除南极冷饮公司承租的营业用房建筑面积为567.565平方米；新楼建成后，在原位置安置地上、地下各300平方米，共计600平方米（建筑面积）的营业用房；哈市房产局的产权567.565平方米仍归其所有，其余面积的产权归南极冷饮厅。松雷商业大厦建成后，松雷公司于1994年10月5日与哈市房产局签订《房产移交协议书》，约定松雷公司将其在南岗区国民街新建建筑面积为6668.33平方米的产权无偿交给哈市房产局，包括南极冷饮公司使用的567.565平方米公产房在内的松雷商业大厦产权归松雷公司所有。但由于南极冷饮公司回迁后，未按规定缴纳多安置的32.435平方米的购房款，其未取得该面积的所有权。故松雷公司在1996年办理松雷商业大厦产权登记手续时，办理了房屋所有权证，取得了松雷商业大厦的全部所有权。后经松雷公司多次向南极冷饮公司索要房屋使用费，南极冷饮公司均予以拒绝。此外，南极冷饮公司在经营期间不注意卫生管理，在户外设置摊位经营，堵塞松雷商业大厦营业入口，双方多次为此发生纠纷。南极冷饮公司将其使用的地下300平方米，按每年1071元/平方米的价格出租，获取巨额利益。南极冷饮公司在房屋邻东大直街一侧、松雷公司房屋门前私建门厦，在邻建设街一侧私扒后门，破坏房屋整体结构。南极冷饮公司的上述行为，给松雷公司造成了重大经济损失，使松雷公司的形象受到影响，利益遭受损失。故提起诉讼，请求确认南极冷饮公司使用的哈尔滨市南岗区东大直街327号600平方米房产为松雷公司所有；南极冷饮公司从占用松雷公司的房屋中迁出；南极冷饮公司给付占用房屋期间的费用及赔偿经济损失共计3200万元；拆除私建的门厦，将后门恢复原状；案件受理费由南极冷饮公司负担。
南极冷饮公司答辩称：1、哈市房产局、南岗房产公司及南极冷饮公司提供的南岗区大直街135号的公产房档案等证据均证实大直街135号567.565平方米房产面积中，南极冷饮公司承租公产房的面积是193.36平方米，剩余的374.205平方米房产是单位自建的无照房产。松雷公司提供的《基建拆除市管公房协议》及松雷大厦房产档案中的武道文出具的证明亦予以证实。2、《房产移交协议书》未约定置换南极冷饮公司使用的600平方米房产，松雷公司主张置换了南极冷饮公司使用的600平方米房产无依据。《国民街安置一览表》中，安置17户公企单位的面积合计6589.95平方米，比约定6668.33平方米的面积还少安置78.38平方米，不可能有多余的房屋再安置南极冷饮公司。请求驳回松雷公司的起诉。
哈市房产局与南极冷饮公司意见一致。
南岗房产公司称，《基建拆除市管公房协议》、《动迁安置协议书》、《房产移交协议书》均合法有效，并已大部分得到实际履行。诉争的567.565平方米和600平方米房产是否全部是国有直管公产与本案无关。松雷公司主张南极冷饮公司的600平方米房产已被房产管理部门置换无事实及法律依据，并且被房产管理部门明确否认。松雷公司隐瞒事实将600平方米房产登记在其名下的行政行为，已被生效的法院判决撤销，其诉讼失去了权利基础。
在本案原一审诉讼期间，南极冷饮公司向黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院提起行政诉讼，请求撤销已登记在松雷公司名下讼争的600平方米产权证，该院于2008年3月13日作出（2007）南行初字第102号行政判决，撤销了登记在松雷公司名下讼争600平方米部分的房屋产权证。松雷公司提起上诉。黑龙江省哈尔滨市中级人民法院于2008年6月3日作出（2008）哈行终字第116号行政终审判决，驳回上诉，维持原判。松雷公司不服该判决，提出再审申请。黑龙江省哈尔滨市中级人民法院于2008年10月10日作出（2008）哈行监字第75号驳回再审通知书。松雷公司又向一审法院申请再审。一审法院于2009年10月16日作出（2009）黑行监字第81号行政裁定，决定对本案进行提审，并于2009年12月4日作出（2009）黑行再字第10号行政判决，维持（2008）哈行终字第116号行政判决。
一审法院审理认为，松雷公司与哈市房产局签订的《基建拆除市管公房协议》、危房改造办与南极冷饮厅签订的《动迁安置协议书》及松雷公司与南岗房管处签订的《房产移交协议书》均不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，应当据此确定本案讼争房屋的所有权归属。本案双方争议的焦点问题是关于讼争600平方米房屋所有权是否为松雷公司所有问题。首先南极冷饮公司动迁前的面积为567.565平方米，依据南极冷饮公司提供的房产档案、《非住宅用房租金台帐》、公产房承租证、租金票据以及松雷公司在办理松雷大厦房屋产权证时，向哈市房产局提供的南岗房产公司原主任武道文出具的证明均证实，只有193.36平方米系南极冷饮公司承租哈市房产局管理的公产房，南岗房产公司一直认可被动迁的房屋中只有193.36平方米是直管公产房。松雷公司提供的房产及家庭人口调查表，系南岗区动迁办公室1992年动迁摸底的明细表，其中关于南极冷饮公司原房屋面积的记载不清楚、不明确且有涂改痕迹，而该表恰恰在“公产”一栏内注明193.36平方米，但登记在了使用面积中，与公房承租证上体现的面积不符。其他面积则未在“公产”一栏内注明（一部分登记在“私产”栏，一部分登记在“单位产”栏中），且该明细表仅是动迁前的摸底调查，不是证明动迁房产权属的证明，不能作为认定动迁房产权属的依据。对于南极冷饮公司究竟有多少房产属于公产，只能以国家有权机关保管的房产档案和公房承租证等记载认定的面积为准。故松雷公司主张567.565平方米均为公产房无充分证据证实。其次，松雷公司与南极冷饮厅签订的《动迁安置协议书》明确约定给予南极冷饮公司原位置安置，且对回迁后的产权归属作了明确约定，即“原哈市房产局产权仍按原面积归哈市房产局，其余所有面积产权归南极冷饮厅所有。”亦证明哈市房产局与南极冷饮公司在回迁的600平方米面积中各自占有一定面积。松雷公司与南极冷饮公司签订《动迁安置协议书》后，松雷公司已按该协议实际履行了安置义务，在原位置为南极冷饮厅安置了600平方米营业用房。有关600平方米房屋中的其余32.435平方米房屋，系南极冷饮公司回迁600平方米与拆迁前567.565平方米面积之差。因双方签订的《动迁安置协议书》未约定南极冷饮公司应向松雷公司交纳超面积房屋差价款的内容，故松雷公司主张这部分房屋为多安置的面积，南极冷饮公司应交纳相应的款项，其未交纳，视为其放弃权利，该部分房产属于松雷公司与双方约定不符。再次，松雷公司虽与南岗房产公司签订了《房产移交协议书》，置换了部分原在松雷商业大厦安置的公产房产权，并约定置换后松雷商业大厦产权归松雷公司所有。但该协议系松雷公司与南岗房产公司就移交国民街房产问题达成的协议，并未对置换的房屋是否包括南极冷饮公司明确约定，不能否定《动迁安置协议书》中南极冷饮公司享有回迁房屋部分产权的约定，且松雷公司向哈市房产局提供的《国民街安置一览表》中载明按照房产移交协议移交给哈市房产局的房屋中并不包括南极冷饮公司的房屋。松雷公司亦未在国民街对南极冷饮公司予以安置。南极冷饮公司亦未参与房产移交工作，也从未迁出该600平方米营业场所。松雷公司主张南极冷饮公司占有使用的房产在置换范围内，其未有充分证据证实。此外，直至2004年松雷公司一直没有证据证明其与南极冷饮公司间建立了房屋租赁关系，向南极冷饮公司主张过租金。故松雷公司主张南极冷饮公司占有使用的600平方米房屋属于置换范围，松雷公司依据其与哈市房产局达成的《房屋移交协议》，主张南极冷饮公司的600平方米产权为其所有证据不足，不予支持。另外，由于松雷公司不能证明其为本案讼争房屋的所有权人，故其以房屋所有权人身份提出的迁让、赔偿损失、恢复原状的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第七十三条和第八十二条之规定，判决驳回松雷公司的诉讼请求。案件受理费170010元，由松雷公司负担。
松雷公司不服，向本院提起上诉请求：1、撤销（2011）黑民一重字第1号民事判决；2、确认南极冷饮公司使用的哈尔滨市南岗区东大直街327号600平方米房产为松雷公司所有；3、南极冷饮公司从占用松雷公司的房屋中迁出；4、南极冷饮公司给付占用房屋期间的费用及赔偿经济损失共计3200万元；5、南极冷饮公司拆除私建的门厦，将后门恢复原状；6、南极冷饮公司承担本案诉讼费用。事实和理由如下：（一）一审判决认定南极冷饮公司承租南岗房产公司193.36平方米的直管公产错误。1、松雷公司提交的一审法院在（2009）黑行再字第10号案件审理过程中依职权调取的各项证据材料，可以直接证实拆迁前南极冷饮公司实际使用的房产建筑面积567.565平方米全部为公产，一审法院对该部分证据不予评价，认定事实错误。2、南极冷饮公司在诉讼前及诉讼中多次自认其使用的房产为公产房，没有所有权，只有使用权。一审判决对于南极冷饮公司自认的事实不予认定是错误的。3、南极冷饮公司始终未能举示任何证据证实其自建了部分房产面积。（二）一审判决认定“南极冷饮公司承租的公产只能以国家有权机关保管的房产档案和公产房承租记载认定的面积为准”，并据此认定南极冷饮公司承租的公产房面积为193.36平方米错误。1、一审第三人哈市房产局及南岗房产公司提供的证据材料不具有真实性、完整性，不能作为认定案件事实的依据。哈市房产局与南岗房产公司是本案的当事人，与本案有利害关系，且南岗房产公司与南极冷饮公司存在收取租金方面的利益关系，因此二者提供的证据不能单独、直接作为认定案件事实的依据。南极冷饮公司与哈市房产局、南岗房产公司提供的租赁合同、承租证、移交协议等与松雷公司提交的行政诉讼中法院依职权调取的航拍图、动迁摸底表、拆迁办负责人询问笔录等证据材料反映出来的南极冷饮公司承租直管公房面积合计567.565平方米的事实存在明显矛盾，一审法院不对南极冷饮公司及南岗房产公司提供证据的真实性及证明问题进行甄别、分析，仍径行认定该等证据的效力，采信证据及认定事实错误。2、南极冷饮公司及南岗房产公司提供的公产房档案、公企用房租赁合同、承租证等证据材料，与南岗房产公司于1996年5月7日向哈市房产局提交的武道文证明相互矛盾。公产房档案、租赁合同、承租证上反映出的建筑面积是193.36平方米，而南岗房产公司1996年5月7日出具的证明却载明南极冷饮公司承租的建筑面积是274.57平方米，使用面积是193.36平方米。3、南岗房产公司曾多次提出其是依法对直管公产进行管理的机构，也是唯一有权确认公产房承租面积的机构，但是南岗房产公司却在没有真实公产房承租关系的情况下依据所谓的房产委托管理关系，向南极冷饮公司出具了600平方米公产房承租证，况且其中至少有193.36平方米是南极冷饮公司及南岗房产公司均认可的原直管公产，该部分公产已通过产权置换归属松雷公司所有，南极冷饮公司及南岗房产公司均无权处分。（三）一审判决认定《动迁安置协议书》未约定南极冷饮公司应交纳超面积房屋差价款，松雷公司主张南极冷饮公司未交纳款项视为放弃权利与协议约定不符错误。按照《哈尔滨市城市建设动迁管理办法》规定，差额部分32.435平方米房产应视为对于使用人南极冷饮公司的超面积安置，南极冷饮公司应按照该规定依法交纳超面积安置费。因南极冷饮公司拒绝支付该款项，违反《哈尔滨市城市建设动迁管理办法》的规定，没有权利取得该部分房屋面积的权利。（四）一审判决认定松雷公司未在国民街对南极冷饮公司安置、南极冷饮公司从未迁出600平方米营业场所，所以该600平方米不在置换范围内错误。（五）松雷公司请求判令南极冷饮公司迁出、赔偿损失及恢复原状有充分的事实依据和法律依据，应予支持。因南极冷饮公司基于与原松雷大厦所有人的公产房承租关系承租使用房产，且松雷公司已通过产权置换取得松雷大厦的所有权，松雷公司有权向南极冷饮公司收取房屋使用费。但南极冷饮公司一方面拒绝支付房屋使用费，另一方面却私自将其使用的300平方米地下室以每年1071元/平方米的价格长期对外出租牟利。松雷公司与南极冷饮公司之间有偿使用房屋的关系已无继续履行的可能性，有权要求南极冷饮公司迁出。2、南极冷饮公司在经营场所外私建门厦，私扒后门，严重影响松雷大厦整体形象，给松雷公司造成损失已超过3200万元。
南极冷饮公司答辩称，一、松雷公司提供的证据证实，其诉前承认拆除大直街135号567.565平方米房产面积中南极冷饮公司承租公产房的面积是193.36平方米，剩余的374.205平方米是南极冷饮公司自建的无照房产，现松雷公司主张拆除的567.565平方米全部是公产房，没有南极冷饮公司的自建房产，这一主张前后自相矛盾。二、南极冷饮公司提供的证据证实拆迁前南极冷饮公司自建的房产面积为374.205平方米，回迁的房屋安置面积是406.64平方米。三、《基建拆除市管公房协议》中拆除的直管公产房面积是《动迁安置协议》唯一按原面积安置的依据。松雷公司以《动迁安置协议》拆除的567.565平方米房产面积作为房产局原面积安置的依据，为南极冷饮公司安置所有权的房产32.435平方米是错误的。四、松雷公司称签订《房产移交协议》后相当于松雷公司以其自有的国民街4168.33平方米房产置换房产局所有的松雷大厦内包括南极冷饮公司使用的600平方米在内的2000平方米房产是错误的。五、松雷公司称房产置换仅产生房产所有权人变更的法律后果，不涉及对已安置在大直街5户企业重新安置，《国民街安置一览表》系对国民街上还建房产及安置动迁户情况说明与安置南极冷饮公司及松雷大厦产权置换无关，该表不可能也不应该体现南极冷饮公司的主张是错误的。六、松雷公司提供的六份证据以证明被拆除的567.565平方米是南极冷饮公司承租的公产房，没有南极冷饮公司自建的374.205平方米的房产，这些证据不但违背事实，还有伪证，与松雷公司提供的证据自相矛盾。七、松雷公司提供的证据不但只字未提置换南极冷饮公司600平方米房产的问题，而且可以直接证实南极冷饮公司使用的600平方米没有被置换。八、从《房产移交协议》第三条松雷公司要补交松雷大厦1993年至1994年91200元房租金看，可以确定1993年松雷大厦竣工后已经安置在松雷大厦内的南极冷饮公司使用的600平方米房产不在置换之列。请求依法驳回松雷公司的上诉。
哈市房产局答辩称，一、拆迁前南极冷饮厅承租使用的房屋是市房管局的国有房产，建筑面积为193.36平方米，不是567.565平方米。二、拆迁前座落在哈尔滨市南岗区东大直街135号房屋是一栋砖木结构平房，建筑面积476.55平方米，既不是二层小楼，也没有地下室。由5个公企单位共同承租使用，其中南极冷饮厅所占面积为193.36平方米。三、我局管理的国有房产，自1950年东北人民政府就明文规定，工商企业用房按建筑面积管理，住宅用房按使用面积管理。历经60年没有改变，为此，南极冷饮公司使用的国有房产为建筑面积，而不是使用面积。四、南岗房管处与松雷公司签订房产移交协议中载明的移地还建面积6668.33平方米。而实际还建的面积为6589.95平方米，还有78.38平方米的缺口。五、由松雷公司提供的《国民街安置一览表》中共有17户公房承租户，不包括南极冷饮公司。座落在大直街松雷商厦内，原有哈市房产局2000平方米的产权，因松雷公司在国民街移地还建，为此，松雷商厦内原有的哈市房产局的2000平方米产权应为松雷公司所有，而不是松雷商厦全部产权为其所有。六、根据松雷公司与南极冷饮公司签订的安置协议，南极冷饮公司原承租哈市房产局的193.36平方米的房屋面积的产权为哈市房产局所有。要求维持一审判决。
南岗房产公司答辩称，对涉及直管公产动迁摸底必须有国有直管公产管理部门--
房产经营公司最终确认，房产经营公司自始至终强调南极冷饮公司在拆迁前承租的是193.36平方米，在还建时就接收193.36平方米的安置，松雷公司无权干预。南极冷饮公司在拆迁前的567.565平方米是否全部是国有直管公产，回迁后的600平方米中有多少是国有直管公产，与600平方米是否因置换而归属松雷公司没有必然联系。拆迁前国有直管公产是多少，回迁后与南极冷饮公司之间直管产与自管产产权的划分，与松雷公司没有关系。没有证据证明松雷公司通过房产移交置换取得了600平方米南极冷饮公司使用的房产产权。松雷公司对其主张因置换而拥有所有权的事实举证不能。请求维持一审判决，驳回松雷公司的上诉请求。
本院二审查明：哈尔滨市房地产管理局有关南岗区大直街135号房产的房产档案所附的房产（处）登记表载明，南岗区大直街135号房产建筑面积为474.35平方米，而使用单位为四家（包括南极冰棍厂、永大染厂、汽车公司等）。第一次全国城镇房屋情况分幢普查表（南岗区大直街135号房产部分）载明，该产权来源为“接管产”，层数为“平房”，使用人为五户，其中办公1户，商业4户。
南极冷饮公司2005年4月6日《企业产权制度改革实施方案》载明：“1993年回迁后南极冷饮厅建筑面积600平方米（承租南岗房管所房产），北极生产车间建筑面积为856.7平方米（自有产权）”。南极冷饮公司在答辩中陈述，在松雷公司成立前，南极冷饮公司也未动迁前，对原地址东大直街135号，南极冷饮公司就享有承租权。
2009年6月30日、9月10日，一审法院行政庭办案人员对南岗动迁办管理二科科长李福臣所作的调查笔录证实：一、该房产都属于房地局直属产权；二、该房产有地下室和二楼；三、“那个地方”不可能再“盖”了，也没地方建了。
哈尔滨市南岗区房屋拆迁管理办公室制作的“房产及家庭人口调查表”载明，拆迁房屋由三部分组成，即营业用房193.36平方米（使用面积）、商委食堂二楼95.6平方米（建筑面积）、地下部分139.01平方米（使用面积）。南极冷饮公司时任法定代表人曹炳文在使用人一栏加盖了名章。
哈尔滨市南岗区房屋拆迁管理办公室于2009年9月15日给南岗区纪检委的《关于南极冷饮厅反映情况的汇报》载明：“南极冷饮厅是公企单位，是隶属于南岗区商委全民国有企业，位于东大直街135号，当时承租市房地局直管公产，其中营业厅建筑面积274.57平方米（使用面积193.36×系数1.42），地下加工车间建筑面积197.39平方米（使用面积139.01×系数1.42），区商委二楼办公室建筑面积95.6平方米，共计建筑面积567.56平方米（当时未见有关证照）；动迁南极冷饮厅时，南极冷饮厅没有提供任何房产有效证照，摸底调查表所登记的面积是按曹经理口述登记的，写在了建筑面积一栏中，曹经理提出是使用面积，所以进行了更改，并经南岗区商委改造办、南岗区动迁办、南极冷饮厅三方认可。
1996年5月7日南岗房管处一所提供的证明材料，原东大直街135号承租单位，南极冷饮厅建筑面积274.57平方米（使用面积193.36平方米）。与摸底调查表登记的使用面积是相符的，同时也说明曹炳文提供的承租公房使用面积是正确的。另外曹炳文所提供的二楼建筑面积95.6平方米和地下加工间使用面积139.01平方米（三项合计建筑面积576.56平方米），南岗区商委改造办与南极冷饮厅按上述建筑面积签订了安置建筑面积600平方米的动迁协议。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
根据庭审查明的事实和当事人诉辩，本案的争议焦点是：一、如何认定南极冷饮公司占有使用的黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街327号松雷大厦内的600平方米房产所有权的归属。二、松雷公司请求判令南极冷饮公司迁让、赔偿损失、恢复原状的诉讼请求应否予以支持。
本院认为，一审法院判决认定松雷公司与哈市房产局签订的《基建拆除市管公房协议》、危房改造办与南极冷饮厅签订的《动迁安置协议书》及松雷公司与南岗房管处签订的《房产移交协议书》均不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同正确。
一、关于如何认定南极冷饮公司使用的黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街327号松雷大厦内的600平方米房产所有权的归属问题。
本院认为，解决本焦点问题的前提条件是，如何认定案涉南岗区东大直街135号房产被拆迁的567.565平方米房产的所有权归属。从本案现有证据查明的事实看，应当认定该房产所有权属于南岗区房管局的公产房屋。首先，从哈市房产局与松雷公司签订的《基建拆除市管公产房协议》的内容看，签订协议的原因就是因为松雷公司拆除动迁的范围内有哈市房管局的公产房，而协议名称也是拆除市管公房，其本身即已表明松雷公司所拆除的南岗区东大直街135号房产性质属于市管公产房。其次，从南极冷饮公司2005年4月6日自写的《企业产权制度改革实施方案》明确载明：“1993年回迁后南极冷饮厅建筑面积600平方米（承租南岗房管所房产），北极生产车间建筑面积为856.7平方米（自有产权）”。两处房产所有权性质的区别性表述显而易见。第三、南极冷饮公司在2005年12月20日答辩状中明确陈述“东大直街327号房产产权性质为国有。……在原告（松雷公司）成立前，答辩人（南极冷饮公司）也未动迁前，对原地址东大直街135号，答辩人（南极冷饮公司）就享有承租权”。第四、当时负责案涉房屋拆迁工作的哈尔滨市南岗区房屋拆迁管理办公室就拆除南极冷饮公司营业用房而制作的“房产及家庭人口调查表”载明，拆迁房屋由三部分组成，即营业用房193.36平方米（使用面积）、商委食堂二楼95.6平方米（建筑面积）、地下部分139.01平方米（使用面积）。南极冷饮公司时任法定代表人曹炳文在使用人一栏加盖了名章。第五、南岗区房屋拆迁管理办公室于2009年9月15日给区纪检委的《关于南极冷饮厅反映情况的汇报》中载明：“南极冷饮厅是公企单位，是隶属于南岗区商委全民国有企业，位于东大直街135号，当时承租市房地局直管公产，其中营业厅建筑面积274.57平方米（使用面积193.36×系数1.42），地下加工车间建筑面积197.39平方米（使用面积139.01×系数1.42），区商委二楼办公室建筑面积95.6平方米，共计建筑面积567.565平方米”。此外，前述南岗房管处一所在1996年5月7日出具证明（南极冷饮厅承租建筑面积为274.57平方米
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使用面积为193.36平方米）也证实了其中193.36平方米为使用面积的事实。上述证据，不仅有南极冷饮公司的自认材料，也有具体负责拆迁工作的南岗区房屋拆迁办公室制作的文字材料予以佐证，这些证据材料足以相互印证案涉南岗区东大直街135号567.56平方米的房产被拆迁前的所有权属于南岗区房管局的公产房屋。
对于南极冷饮公司答辩认为拆除的567.56平方米房产中除其承租的193.36平方米公产房外，其余374.205平方米部分均为其自建，但对该主张不能提交任何相关证据，而现有的证据却证明其主张是不能成立的。第一、前述南岗区房屋拆迁管理办公室有关拆迁时计算得出的面积并无其自建部分。首先，对193.36平方米该部分南极冷饮公司也认为是承租的公产。其次，95.6平方米部分不论是商委食堂还是商委办公室，都不是南极冷饮公司自建的。最后，对地下部分139.01平方米，南极冷饮公司否认有地下室，这就意味着其否认了其自建了地下部分。第二、哈市房产局有关南岗区大直街135号房产的房产档案所附的房产（处）登记表载明，南岗区大直街135号房产建筑面积为474.35平方米，这与本案《基建拆除市管公房协议》的约定是吻合的。第一次全国城镇房屋情况分幢普查表（南岗区大直街135号房产部分）载明，该产权来源为“接管产”，层数为“平房”，使用人为五户，其中办公1户商业4户。以上证据都是南极冷饮公司提供，其所证明的事实说明了以下问题：一是在大直街135号位置，早在1985年时，房产面积就是400多平方米。二是当时就有多家公企在承租使用。三是其产权来源为“接管产”。据此，南极冷饮公司有关其自建的主张是不能成立的。第三、一审法院行政庭办案人员对南岗动迁办管理二科科长李福臣所作的调查笔录（2009年6月30日、9月10日）也证实了三个事实：一是该房产都属于房地局直属产权；二是该房产有地下室和二楼；“那个地方”不可能再“盖”了，也没地方建了。根据查明的案件事实，案涉房产在拆迁前有地下室，南极冷饮公司、哈市房产局和南岗房产公司否认该事实没有证据。
2004年8月5日，南极冷饮公司向南岗房管处房管一所提交房屋移交申请书载明“特申请将我单位产权600平方米交房管一所统一管理和维修，今后正常向房管一所交租，南极冷饮厅继续使用，以保证国有资产不流失”。南极冷饮公司在8月9日与房管一所签订房屋移交协议明确“乙方自愿将单位产权600平方米交房管一所统一管理，……房管一所今后对该房屋按照国有房屋管理维修”，但该“内容”显然不能成立。按照南极冷饮公司自己在本案中的主张，其并未认为这600平方米都是“自有产权”，其一直认为拆迁前东大直街135号567.565平方米房产面积中有其承租的公产房193.36平方米。据此可知，上述房产移交申请书及协议有关600平方米房产性质的表述即单位产权既与南极冷饮公司在本案中的主张相矛盾，也与南极冷饮公司自行编制的《企业产权制度改革实施方案》当中的陈述和其在答辩状中的意见不符。
对哈市房产局和南岗房产公司在本案中陈述的证明证言的效力问题。本院认为，哈市房产局和南岗房产公司作为房地产行政管理职能部门，其对房地产相关资料的记载应当是准确无误，具有权威性，但从本案提交的证明材料来看，对案涉房屋面积数次记载的内容不一致。南岗区东大直街135号房产1985年12月31日“第一次全国城镇房屋情况分幢普查表”，该表为南岗房产经营公司第一房产经营公司制作，系南极冷饮公司在一审中提供的证据，其中载明，“冰棍厂使用的房产产别为公产，使用情况为出租，建筑面积为133.14平方米”。但在1989年10月4日双方签订的公企用房租赁合同中，建筑面积却为193.36平方米；哈市房产局有关南岗区大直街135号房产的房产档案中载明“南极冰棍厂承租面积为185.63平方米”；南岗房管处一所在1996年5月7日出具证明称“南极冷饮厅承租建筑面积为274.57平方米（使用面积为193.36平方米）”。从上述情况看，房地产管理部门对案涉房屋面积的多次记载是混乱的。另，在本案中,包括与本案有关联的其他诉讼中对有关事实的陈述也是前后不一互相矛盾的。哈市房产局在南岗区人民法院一审行政案件中的答辩状（2007年11月1日）明确表明“我局为松雷公司办理《房屋所有权证》，要件齐全，程序规范，完全符合相关法律、法规的规定。希望法院查清事实，依法维护我局作出的正当行政行为”，这就可以证明其对松雷公司享有松雷大厦产权是持肯定态度，这也正是基于其对松雷公司与南岗房管处签订的《房产移交协议书》的确认，即经过产权置换，包括南极冷饮公司使用的600平方米面积在内的2000平方米原为哈市房产局所有的房产产权已经归属于松雷公司。但是，在本案中却又推翻了这一表态。其在二审中主张有关案涉房产产权性质问题，只有其为有权确认机关，但从其在本案中的陈述与现有档案材料的记载互不一致的情况看，无法将其出具的证明证言作为认定事实的依据，更不能作为确权的唯一依据。
关于南极冷饮公司使用的黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街327号松雷大厦内的600平方米房产是否属于松雷公司与南岗房管处签订《房产移交协议书》约定的产权调换范围。根据松雷公司与哈市房产局签订的《基建拆除市管公产房协议》，拆迁公企还建分为两个部分，东大直街还建2000平方米，国民街还建2500平方米。当时由改造办分别与南极冷饮厅、工商局下属的兰天金银首饰店、信源商场、南岗市场副食品商场职工食堂及南岗百货商场分别签订了安置协议，将其安置在东大直街还建房共计1000平方米的营业面积中，其中南极冷饮厅安置600平方米，兰天金银首饰店安置71平方米，信源商场安置79.42平方米，南岗市场副食品商场职工食堂安置144.72平方米，南岗百货商场20个摊位安置面积不少于100平方米。1994年10月5日，松雷公司与南岗房管处签订《房产移交协议书》，约定松雷公司将其在南岗区国民街新建的建筑面积为6668.33平方米的营业办公楼产权交给南岗房管处，纳入直管公产房管理，松雷商业大厦产权归松雷公司所有。根据《基建拆除市管公产房协议》第二条约定，对松雷公司拆除该地段4462.23平方米市管公企用房问题，双方同意按以下方案办理：1、松雷公司将在大直街一侧新建的一层营业用房中交给哈市房产局建筑面积1000平方米的房产产权；2、松雷公司将在大直街地段新建的附属用房（办公室、仓库、食堂、变电室）中交给哈市房产局建筑面积1000平方米的房产产权；3、松雷公司将在国民街19号地段新建的综合用房中交给哈市房产局2500平方米的办公与商服用房房产产权。由此可见，南极冷饮公司等五家公企本身即应安置在松雷商业大厦，亦即其本身就不属于需要安置在国民街的范围。而从《房产移交协议书》的内容看，其目的是将原安置在松雷商业大厦中的公产面积产权与国民街新建建筑中原用于安置的2500平方米之外的相应面积的产权进行置换。据此，就不需要在国民街再为南极冷饮公司留有安置面积。综上，应当认定南极冷饮公司使用的黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街327号600平方米房产属于松雷公司与南岗房管处签订《房产移交协议书》约定“产权调换”的范围之内。
关于《动迁安置协议书》中约定的“原房地局产权仍按原面积归房地局，其余所有面积产权归南极冷饮公司所有”的问题。松雷公司主张，由于南极冷饮公司对超出拆除面积安置的32.435平方米未交纳超面积安置费，故其产权仍属松雷公司。本院认为，从《动迁安置协议书》内容看，双方明确约定安置面积超出拆除面积的32.435平方米产权归南极冷饮公司所有，但对南极冷饮厅取得32.435平方米产权应否支付对价或是否应当按照《哈尔滨市城市建设动迁管理办法》（1991年）第四十二条第（一）项“新房使用面积超出应安置面积0.5平方米和0.5平方米以上的，超出的使用面积，被动迁人应按本体工程造价交纳超面积安置费”的规定，由南极冷饮厅交纳超面积安置费，双方在协议书中没有明确约定。因此，在约定不明甚至是没有约定的情况下，松雷公司提出的南极冷饮厅应就超面积安置32.435平方米营业场所交纳超面积安置费的主张，本案不予处理。对此，松雷公司可就该部分请求另寻法律途径解决。
据此，本院认为，南极冷饮公司使用的黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街327号松雷大厦内的600平方米房产所有权中的567.565平方米属于松雷公司所有。对松雷公司提出的依据《动迁安置协议书》拆除的567.565平方米为公产房并已通过产权置换取得所有权的主张应予支持，一审判决认定事实错误，判决不当，依法予以纠正。
二、关于松雷公司请求判令南极冷饮公司迁让、赔偿损失、恢复原状的诉讼请求问题。一审判决认为，由于松雷公司不能证明其为本案讼争房屋的所有权人，故其提出的确权、迁让和赔偿损失的诉讼请求，不予支持。至于松雷公司所提恢复原状的诉讼请求，由于其在诉讼中明确此项请求系基于所有权，而非依相邻关系，故亦不予支持。对此，本院认为，由于一审判决对松雷公司的该部分诉讼请求未作实体审理，本院二审也不予处理，松雷公司可就该部分请求另寻法律途径解决。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省高级人民法院（2011）黑民一重字第1号民事判决；
二、哈尔滨市南极冷饮有限公司使用的哈尔滨市南岗区东大直街327号600平方米房产中的567.565平方米房产为哈尔滨松雷股份有限公司所有；
三、驳回哈尔滨松雷股份有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费170010元，哈尔滨松雷股份有限公司负担119007元，哈尔滨市南极冷饮有限公司负担51003元；二审案件受理费170010元，哈尔滨松雷股份有限公司负担119007元，哈尔滨市南极冷饮有限公司负担51003元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙延平
审 判 员 韩延斌
代理审判员 王林清
二〇一三年一月十六日
书 记 员 韦 大