广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法容民初字第1118号
原告佛山市顺德区天富来国际工业城有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人李仲明，该公司董事长。
委托代理人周端平，广东仲马律师事务所律师。
被告佛山市顺德区枫明装饰材料有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人钟洁，该公司总经理。
委托代理人何忠良，广东聚理律师事务所律师。
被告钟展，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原告佛山市顺德区天富来国际工业城有限公司（简称天富来公司）诉被告佛山市顺德区枫明装饰材料有限公司（简称枫明公司）、钟展房屋租赁合同纠纷一案，本案于2014年5月28日立案受理后，依法适用简易程序由审判员廖韬独任审判，于2014年7月29日公开开庭进行审理，原告天富来公司的委托代理人周端平，被告枫明公司的委托代理人何忠良以及被告钟展到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天富来公司诉称，2013年12月27日，原被告签订了两份《租赁合同》（编号分别为A16-2013-015、A16-2013-016），约定原告将位于容桂容里的厂房、场地出租给被告枫明公司（属续租），两处的租金均为35182元／月，合计70364元／月，租赁期限为两年，即从2014年1月1日至2015年12月31日；其中编号为A16-2013-015号的合同（简称15号合同）定金为4000元，编号为A16-2013-016号的合同（简称16号合同）定金为24257元。按照合同约定，每月租金应于当月5日前缴纳，逾期超过30天的，则原告有权解除合同，没收合同定金且按每月实欠租金的10％计算逾期违约金。2014年3月，被告枫明公司因经营不善，向原告提出终止租赁合同申请，双方于同月30日签订了两份《终止租赁协议》，约定：16号合同从2014年4月1日起全部终止履行；15号合同（即昌明东路6号之二）部分终止，退回其中的厂房1106平方米和全部场地，保留1230平方米厂房用于摆放机械设备。上述《终止租赁协议》签订后，双方办理了厂房和场地移交手续，但被告枫明公司一直未交付自2014年3月1日后的租金，已远远超过合同约定的交租期和宽限期，构成根本违约。同时，被告钟展作为租赁合同的担保方，理应承担相应的担保责任。据此，为维护原告合法权益，特诉请判令：一、解除原告与被告枫明公司签订的16号合同，租赁定金64257元没收归原告所有；被告枫明公司立即将承租厂房（1230平方米）交还原告；二、被告枫明公司向原告支付租金104804元（暂计至2014年5月31日，2014年6月1日起按17220元／月计至厂房交还之日止）；三、被告枫明公司向原告支付逾期违约金24575.6元（暂计至2014年5月31日，以实欠租金为基数按每月10％计至全部租金付清之日止）；四、被告枫明公司支付原告律师费16680元并承担本案诉讼费；五、被告钟展对上述被告枫明公司应付款项承担连带清偿责任。
被告枫明公司辩称，15号合同每月的应付租金应为16785元（从2014年4月1日起，每月被告应付原告的租金为16785元）；16号合同已经解除，当中的定金24257元应作为租金抵扣；另经双方口头协议，原告同意以70000元向被告补偿而获取由被告所建的锌棚一个。故此，被告在原告处还有94575.6元款项，足于抵扣租金，并不存在拖欠租金的问题，被告没有根本违约；原告主张的律师费没有证据证明，应不予支持。
被告钟展辩称，由于16号合同已经终止，15号合同已经变更又未经其同意，故其担保责任已经解除，不应承担连带责任。
诉讼中，原告提供的证据及被告的质证意见如下：
1.原告的企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件、被告枫明公司的企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件、被告钟展的身份证复印件各一份，证明原、被告诉讼主体资格。
两被告均无异议。
2.租赁合同复印件一份（合同编号为A16-2013-016）、终止租赁协议复印件一份（编号：A16-2014-003）、终止租赁合同申请表复印件一份，证明双方在2013年12月27日双方续签租赁合同，确认被告继续向原告租赁位于容里的厂房，每月租金的总额为35182元，并确认因履行该合同，被告向原告支付了24257元的定金；2014年3月，被告因经营问题向原告申请终止合同，双方于2014年3月30日签订终止合同，确定从2014年4月1日起终止上述合同。在终止合同之日起，被告尚欠原告2014年3月份租金35182元，至今未缴纳。被告钟展作为担保人，应承担连带担保责任。
被告枫明公司的质证意见：对该组证据的真实性无异议，从终止租赁协议中可以看出，双方相应解除租赁合同，解除后应由原告归还定金24257元，而由于被告还承租原告其它的厂房，所以上述定金作为租金抵扣，而没有由原告退还；从终止租赁协议中，双方没有确认被告尚欠租金总额，从而反映出关于上述合同中双方的权利义务已经结清。
被告钟展的质证意见：对该组证据的真实性无异议，但由于上述合同已经解除，担保责任应当解除。
3.租赁合同复印件一份（合同编号为A16-2013-015）、退租部分厂房场地协议复印件一份、终止租赁合同申请表复印件一份，证明2014年3月30日向原告提出退租申请，双方签订退租部分场地厂房协议，根据该协议，双方同意被告于2014年4月1日起退租其中厂房面积1106平方米，场地面积826平方米，被告实际未退租部分面积为1230平方米。
被告枫明公司的质证意见：对该证据的真实性无异议，上述协议中可以看出，15号合同的租赁面积已经变更为1230平方米，而根据合同单价可以计算出每月租金为16785元。
被告钟展的质证意见：对该组证据的真实性无异议，但由于上述合同已经变更，担保责任应当解除，相关合同及协议上关于钟展的签名也是我本人所签。
4.民事委托代理合同复印件、办案费用概算复印件及律师费发票复印件各一份。
被告枫明公司、钟展的质证意见：对该组证据的真实性、关联性无异议，但被告不存在根本违约的情况，故不应承担律师费等费用，另原告未提供转账依据，不能证明原告已经支付律师费。
诉讼中，两被告没有向本院提交证据材料。
经庭审质证、辩证，两被告对原告提供的证据真实性无异议，予以确认。结合当事人的陈述，本院确认如下事实：
枫明公司因租用天富来公司的位于佛山市顺德区容桂街道的厂房、场地各一幅，双方于2013年12月27日分别签订了编号为Ａ16-2013-016《租赁合同》（简称15号合同）和编号为Ａ16-013-015的《租赁合同》（简称16号合同）各一份，其中15号合同就租赁昌明东厂房和场地的相关权利义务约定：乙方（枫明公司）租用甲方（天富来公司）厂房2336平方米和场地826平方米，租金为35182元／月，租赁期限为两年，即从2014年1月1日至2015年12月31日；租赁定金40000元已于2006年6月30日缴交（本合同为续租），合同期满，乙方全面缴清甲方租金的前提下，由甲方退还乙方；每月租金应于当月5日前缴纳，逾期不足30天的，甲方按乙方欠缴金额每月加收10％的滞纳金，逾期超过30天的，则甲方随按上述约定加收滞纳金外，还有权解除合同，没收合同定金，乙方应当在限期内将租赁厂房和场地移交还给甲方；如果因乙方违约，造成甲方通过诉讼解决，则诉讼费和律师费及办案支出的一切费用由乙方负责。16号合同就租赁昌明东路厂房和场地约定：乙方（枫明公司）租用甲方（天富来公司）厂房2336平方米和场地826平方米，租金为35182元／月，租赁期限为两年，即从2014年1月1日至2015年12月31日；租赁定金24257元已于2008年1月15日缴交（本合同为续租）。16号合同就租金支付方式、违约责任等方面的约定与15号合同相同。钟展在上述两份合同中均作为担保人（丙方），确认自愿为枫明公司履约担保，即当枫明公司拖欠租金、管理费或其他相关费用，或者未履行上述合同有关责任，则由钟展承担连带保证责任，担保范围包括租金、管理费、违约金、损失赔偿金及因实现上述债权而产生的诉讼费、律师费及相关费用，担保期限为产生欠款之日起五年内有效。
此后，双方按前述合同的约定履行，但枫明公司从2013年3月份起未缴交租金，经枫明公司申请，枫明公司与天富来公司协商后于2014年3月30日签订了《终止租赁协议》，约定：16号合同从2014年4月1日起全部终止履行，并把昌明东路6号厂房及场地移交给天富来公司。同日，双方又签订一份《退租部分厂房场地协议》，确认：枫明公司原租用昌明东路6号之二的厂房面积2336平方米和场地面积826平方米，枫明公司从2014年4月1日起退租其中的厂房面积1106平方米和场地面积826平方米，并将退租部分移交给天富来公司。上述两份协议的枫明公司签章处有钟展作为代表签名并加盖枫明公司的印章。上述《终止租赁协议》签订后，双方办理了厂房和场地移交手续，但枫明公司一直未结清自2014年3月1日后的租金，天富来公司遂于2014年5月27日提起诉讼，本院依法于同年7月10日将起诉状副本等送达给被告枫明公司。天富来公司因委托律师代理诉讼支付律师费16680元。诉讼中，双方均同意2014年3月1日起的应付租金按16785元每月计算。
本院认为，原、被告双方签订的两份租赁合同及之后签订的《终止租赁协议》、《退租部分厂房场地协议》均合法有效，应受法律保护。被告枫明公司租用昌明东路的厂房和场地，此后又经过协商并同意终止其中的租赁合同（16号合同），双方在交易习惯中是两份合同一起结算，在终止16号合同的履行时并没有进行结算，故双方虽终止该合同，但不影响双方根据原合同条款进行结算，被告枫明公司租用两幅厂房和场地的2014年3月欠付租金共计为70364元，被告枫明公司应支付上述所欠租金，双方在2014年3月30日签订《终止租赁协议》和《退租部分厂房场地协议》时并没有提出追究此前的违约责任问题，故应视为此前双方互不追究违约责任，而原告亦应退还被告枫明公司所支付的昌明东路6号的租赁定金24257元，相互抵扣后实欠两幅场地的当月租金为46107元。此后的租金，根据《退租部分厂房场地协议》，实质是对另一份租赁合同（15号合同）约定租赁的部分厂房、场地进行变更，其他方面的权利义务不变，变更后实际租用的面积为1230平方米，双方均确认变更后即2014年4月份起的应付租金为16785元／月，据此计得至2014年5月份止所欠的租金（已扣减按金24257元）共计为79677元。被告枫明公司并没有依照合同约定按时缴交，已构成违约，应对变更后的合同承担相应的违约责任，原告要求解除该合同并没收被告枫明公司就该合同支付的租赁定金40000元，以及由被告枫明公司承担其因本案支付的律师费16680元，符合合同约定，合法有理，本院予以支持。原告以起诉的方式通知解除合同，故合同解除的时间确认为本院向被告枫明公司送达起诉状副本之日即2014年7月10日。合同解除后，被告枫明公司应将案涉租赁场所返还给原告。至于逾期付款的违约金，双方在合同在约定每月10%的违约金，根据本案的实际情况，双方存在两份合同一起结算计租，在终止其中一份合同并对另一份合同进行变更的过程中，双方一直未作明确结算，且本院对被告拖欠租金的行为在原告主张没收被告的租赁定金和返还律师费等诉讼请求中已予以考虑，如再按此方式计付逾期付款违约金，则明显高于被告违约给原告造成的损失，但被告枫明公司经原告起诉催告仍拒不支付，客观上造成原告租金不能及时收取，本院据此酌定逾期违约金以结算至2014年5月份止所欠租金数额79677元为基数，并按中国人民银行同期贷款利率的2倍从起诉之日即2014年5月27日起计。被告钟展同意对本案所涉的租赁合同的履行承担连带担保责任，且上述16号合同的终止及15号合同的变更，亦经过其签名，并没有加大其作为担保人的责任，相关的协议对其应具有法律约束力，被告钟展对被告枫明公司的上述付款义务应承担连带清偿责任。被告枫明公司提出原告同意以70000元向其补偿而获取由其所建的锌棚一个的意见，但未提供证据证实；被告钟展提出其担保责任已解除的意见，亦无事实依据，本院对上述意见均不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告佛山市顺德区天富来国际工业城有限公司与被告佛山市顺德区枫明装饰材料有限公司、钟展分别于2013年12月27日、2014年3月30日所签订的编号为A16-2013-015的《租赁合同》和《退租部分厂房场地协议》自2014年7月10日起解除，被告佛山市顺德区枫明装饰材料有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将所租用的位于佛山市顺德区容桂街道的厂房1230平方米返还给原告佛山市顺德区天富来国际工业城有限公司；
二、确认被告佛山市顺德区枫明装饰材料有限公司就2013年12月27日所签订的编号为A16-2013-015的《租赁合同》所支付的租赁定金40000元归原告佛山市顺德区天富来国际工业城有限公司所有；
三、被告佛山市顺德区枫明装饰材料有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市顺德区天富来国际工业城有限公司支付计至2014年5月份所欠的租金79677元及此后的租金（此后租金从2014年6月1日起按每月16785元计至履行上述判决第一项确定的交还厂房义务之日止）；
四、被告佛山市顺德区枫明装饰材料有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市顺德区天富来国际工业城有限公司支付逾期违约金（以计至2014年5月份所欠租金79677元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的2倍从起诉之日即2014年5月27日起计至履行上述判决第一项确定的交还厂房义务之日止）；
五、被告佛山市顺德区枫明装饰材料有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市顺德区天富来国际工业城有限公司返还律师费16680元；
六、被告钟展对上述判决第三、四、五项确定的被告佛山市顺德区枫明装饰材料有限公司的付款义务承担连带清偿责任；
七、驳回原告佛山市顺德区天富来国际工业城有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为2227.37元，财产保全费1571.58元，合计3798.95元（已由原告预交），由原告佛山市顺德区天富来国际工业城有限公司承担498.95元，由被告佛山市顺德区枫明装饰材料有限公司、钟展承担3300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 廖 韬
二〇一四年八月二十五日
书记员 韩文锋