黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民终字第248号
上诉人（原审原告）吴桂琴，女，1972年6月15日出生，汉族，无职业。
上诉人（原审原告）宋宏光，男，1974年5月28日出生，汉族，黑龙江农业经济职业学院教师。
上诉人（原审被告）牡丹江新世纪房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区兴隆镇中乜河1号楼北侧，组织机构代码74443585-9。
法定代表人郑继运，男，该公司董事长。
委托代理人王占云，黑龙江正大律师事务所律师。
上诉人吴桂琴、宋宏光因与牡丹江新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2014）东民初字第544号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭审理了此案。上诉人吴桂琴、宋宏光、新世纪房地产公司的委托代理人王占云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人（原审原告）吴桂琴、宋宏光在一审中诉称：2011年8月25日，原告与被告新世纪房地产公司签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告位于乌苏里路以西、兴隆街北、百好花园第2幢4单元040202号房屋，总价款为384691元。合同约定被告应当在2011年12月31日前将具备商品房验收合格条件并符合合同约定的房屋交付给原告使用。原告按合同约定履行了支付房屋价款的义务，但被告未能按合同约定及时交付房屋，根据合同约定房屋逾期交付的违约金为日万分之五。自2012年1月1日起至2012年6月12日止的违约金已经法院认定，现原告主张自2012年6月13日至2012年12月15日的逾期交房违约金。故原告宋宏光、吴桂琴提起诉讼，要求被告新世纪房地产公司给付自2012年6月13日至2012年12月15日止的逾期交房违约金35776.26元；2.要求被告新世纪房地产公司给付因逾期交房产生的物业费999.38元、供热费844.67元；3.要求被告新世纪房地产公司给付自2012年12月16日起计算至2014年11月6日止，扣除90天后剩余600天的延期办理产权登记违约金人民币39430.83元；4.被告新世纪房地产公司协助原告办理产权过户手续；5.诉讼费由被告负担。
上诉人（原审被告）新世纪房地产公司在一审中辩称：原告已就逾期交房向人民法院主张过权益，此次无权再次起诉。原告已经办理入住，原告未办理入住手续扩大了损失，无权再向人民法院起诉。原告主张的物业费、取暖费及延期办理房屋产权证书滞纳金等费用由原告自行承担，因房屋在2012年3月19日经多方验收合格已可以入住，被告也在2012年5月5日向原告发出进户通知，从2012年5月开始相关的费用如物业费、取暖费等应由业主即原告自行承担，被告没有义务为其承担上述费用。开发商正在积极协调相关部门落实办理房照事宜，被告没有义务为其承担滞纳金。
原审判决认定事实：原告宋宏光与吴桂琴系夫妻关系。2011年8月25日，宋宏光、吴桂琴与被告新世纪房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定：“……第三条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为第2幢4单元040202号房。该商品房建筑面积93.85平方米。……第四条：计价与价款。按建筑面积计算该商品房单价为人民币4099元，总金额人民币叁拾捌万肆仟陆佰玖拾壹元整。……第八条：交付期限。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格……第九条：出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。……第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金……。”原告于签订合同当日向被告交纳购房首付款人民币184691元。2011年8月31日，原告与牡丹江市建设银行建华支行签订《个人住房借贷合同》。2011年10月19日，原告将剩余购房款人民币200000元交付给被告。2011年10月26日，被告新世纪房地产公司向原告宋宏光、吴桂琴开具了金额为384691元的销售不动产统一发票。2012年3月19日，诉争房屋经建设单位牡丹江新世纪房地产开发有限公司、勘察单位牡丹江民用建筑勘察设计院有限公司、设计单位温州建设集团建筑设计院、施工单位新宏基建设集团有限公司、监理单位牡丹江市建银监理有限公司联合验收合格。本院于2012年7月2日受理了原告宋宏光、吴桂琴与被告新世纪房地产公司商品房销售合同纠纷一案，该案原告主张被告给付自2012年1月1日至2012年6月12日逾期交房违约金31545元；要求被告继续履行合同，向原告交付经验收合格的房屋。本院于2012年12月10日作出（2012）东民初字第215号民事判决，判决被告新世纪房地产公司按日万分之一的标准向原告宋宏光、吴桂琴支付自2012年1月1日起至2012年6月12日止的逾期交房违约金共计人民币6308.93元；驳回原告宋宏光、吴桂琴的其他诉讼请求。原告宋宏光、吴桂琴不服本判决，上诉于牡丹江市中级人民法院。2013年3月13日，牡丹江市中级人民法院作出（2013）牡民终字第32号民事判决，判决维持本院第一项判决；判决新世纪房地产公司自判决生效之日起三十日内协助宋宏光、吴桂琴办理房屋产权登记。另查，原告已支付诉争房屋自2012年5月1日至2013年4月30日的物业费1799元。庭审中，原告宋宏光、吴桂琴自认于2012年7月末收到被告新世纪房地产公司的书面交房通知，于2012年12月15日接收房屋。
原审法院认为：原告在与被告履行商品房买卖合同中发生争议，故本案的案由应为商品房买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效……。”本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。关于原告宋宏光、吴桂琴主张被告新世纪房地产公司给付自2012年6月13日至2012年12月15日止的逾期交房违约金人民币35776.26元的诉讼请求，本院认为，原告宋宏光、吴桂琴履行了全部合同义务，向被告新世纪房地产公司交纳了购房款，被告新世纪房地产公司具有按期交付房屋的合同义务，被告逾期交付房屋构成违约，应当承担给付原告违约金的违约责任。本案中，诉争房屋已于2012年3月19日竣工验收合格，被告抗辩称2012年5月5日已以书面形式告知原告进户，但其未向法庭提供证据予以证实，庭审中，原告自认于2012年7月末接到被告关于交付诉争房屋的通知，且生效的裁判文书已判决被告按万分之一标准给付原告自2012年1月1日起至2012年6月12日止的违约金，故本院确定被告新世纪房地产公司应向原告宋宏光、吴桂琴支付自2012年6月13日至2012年7月31日的逾期交付房屋违约金人民币1884.99元（384691元×1‱×49天）。关于原告宋宏光、吴桂琴主张被告新世纪房地产公司给付因逾期交房产生的物业费、取暖费的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，原告于2012年7月末接到被告关于交付房屋的通知，且诉争房屋按合同约定已经验收合格，原告应当及时入户，超过此日期产生的物业费、供热费应由原告自行承担，故本院对原告要求被告给付供热费的诉讼请求不予支持。此外，原告已支付诉争房屋自2012年5月1日至2013年4月30日的物业费，根据上述法律规定，被告逾期交付房屋产生的物业费应由被告负担，故本院确定被告新世纪房地产公司应给付原告宋宏光、吴桂琴自2012年5月1日至2012年7月31日的物业费453.45元（1799元÷365天×92天），超出部分本院不予支持。关于原告宋宏光、吴桂琴主张的被告给付延期办理产权登记违约金39430.83元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告双方在该合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如果买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失。关于逾期办理产权登记但买受人不退房情况下双方没有约定违约金，现原告不要求退房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原告宋宏光、吴桂琴已向被告新世纪房地产公司交纳购房款384691元，被告新世纪房地产公司于2012年7月末通知原告接收房屋，原、被告在合同中约定自交付之日起60日内协助原告办理产权登记，现被告新世纪房地产公司未按合同约定全面履行合同义务，未在约定期限内协助原告办理产权登记，其应当承担违约责任，故参照中国人民银行同期同类贷款利率6.15%／年计算，原告主张自2012年12月16日至2014年11月6日的逾期办理产权登记违约金39430.83元的诉讼请求属合理范围内，故本院对原告宋宏光、吴桂琴的此项诉讼请求予以支持。关于原告宋宏光、吴桂琴主张的被告新世纪房地产公司协助原告办理产权登记的诉讼请求，本院认为，牡丹江市中级人民法院于2013年3月13日作出（2013）牡民终字第32号民事判决，判决新世纪房地产公司自判决生效之日起三十日内协助宋宏光、吴桂琴办理房屋产权登记。因该民事判决已对原告的该项诉讼请求作出生效裁判，故依据一事不能两理的原则对原告的此项诉讼请求在本案中不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告牡丹江新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告宋宏光、吴桂琴逾期交付房屋违约金1884.99元、物业费453.45元、逾期办理房屋权属登记违约金39430.83元，以上共计人民币41769.27元；二、驳回原告宋宏光、吴桂琴的其他诉讼请求。案件受理费人民币1636元，减半收取人民币818元，由原告宋宏光、吴桂琴负担人民币396元，被告牡丹江新世纪房地产开发有限公司负担人民币422元。
一审宣判后，原审原告宋宏光、吴桂琴、原审被告新世纪房地产公司均对一审判决不服，向本院提出上诉。
上诉人吴桂琴、宋宏光上诉称：请求：1.判令上诉人新世纪房地产公司按日万分之五的标准向上诉人吴桂琴、宋宏光支付自2012年6月13日起至2012年12月15日止共计186天的延期交房违约金35776.26元，并承担因延期交付房屋引起的费用1844.05元（物业费7.5个月×133.25元=999.38元，取暖费2个月×422.33元=844.67元）；2.逾期办理房屋所有权登记的违约金应该按逾期贷款利息计算；3.所有诉讼费用均由上诉人新世纪房地产公司承担。理由：工程竣工验收报告是对整体楼房的验收，但本案房屋没有验收合格；上诉人新世纪房地产公司未向法院提交违约金过分高于损失的证据，应承担举证不能的责任；一审认定上诉人吴桂琴、宋宏光的损失是房租损失属于认定事实错误，上诉人的损失还包括跨年度装修材料及人工费上涨的损失、贷款利息损失和理财产品既得利益损失，上诉人各项损失均超过万分之一，上诉人新世纪房地产公司的房租鉴定结果没有包含取暖费，房租损失加上取暖费为9117.35元，超过万分之一；上诉人新世纪房地产公司在不具备交房条件时强行收取上诉人吴桂琴、宋宏光拒绝办理入住期间的物业费、采暖费理应由开发商负责缴纳。
上诉人新世纪房地产公司答辩称：答辩人与上诉人吴桂琴、宋宏光逾期交房违约金纠纷已经由东安区人民法院、牡丹江市中级人民法院和黑龙江省高级人民法院确认支付标准为日万分之一，所以上诉人吴桂琴、宋宏光主张按日万分之五计算不应得到法律的支持和认可，本案在2012年诉讼中上诉人吴桂琴、宋宏光已经多获得了违约金的赔偿额，该上诉请求是不成立的；关于物业费和取暖费，上诉人吴桂琴、宋宏光占有、使用了房屋，应支付物业费和取暖费，答辩人有证据证实在2012年5月5日上诉人吴桂琴、宋宏光已经知道应办理入户手续，其没有按时办理的后果应由其自己承担。
上诉人新世纪房地产公司上诉称：请求二审法院依法撤销一审判决，驳回上诉人吴桂琴、宋宏光的诉讼请求，并由其承担本案全部诉讼费用。理由：一审判决上诉人新世纪房地产公司向上诉人吴桂琴、宋宏光支付2012年6月13日至2012年7月31日期间逾期交付房屋违约金是错误的，上诉人新世纪房地产公司在2012年4月起就已经通过各种方式通知业主入住，并在2012年4月21日、2012年4月24日按业主登记的地址分别向各业主邮寄入户通知，上诉人吴桂琴、宋宏光不可能不知道其可以在2012年5月5日办理入住，其所称2012年7月末才接到入户通知完全是虚假陈述；上诉人新世纪房地产公司没有义务为上诉人吴桂琴、宋宏光承担2012年5月1日至2012年7月31日期间的物业费；上诉人新世纪房地产公司不应承担上诉人吴桂琴、宋宏光逾期办理房屋权属登记违约金，上诉人已经完备了符合登记的证明文件，但因为部分行政部门工作拖延，还暂时无法办理房照，责任不应完全归于上诉人新世纪房地产公司，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是2003年6月1日实施的，事隔十二年，适逢社会经济转型，该司法解释的部分条款已经不适应现金社会经济生活的实际需要，不能按时办理房照在牡丹江市甚至全国都具有普遍性，判决上诉人新世纪房地产公司向吴桂琴、宋宏光支付逾期办理房照的违约金违背了合同法关于公平原则的规定，加重了企业的负担，应当予以纠正。
上诉人吴桂琴、宋宏光答辩称：答辩意见与上诉状意见一致。
本案争议的焦点：1.上诉人新世纪房地产公司是否应承担逾期交房违约金、物业费、取暖费及承担的期间；2.应当如何确定违约金的计算标准；3.上诉人新世纪房地产公司是否应当承担逾期办理房屋权属登记的违约金。
二审中，上诉人吴桂琴、宋宏光为支持其主张，向本院提交如下证据：
证据一，复述原审原告证据四，物业费、供热费收据各一份。意在证明：在没交付房屋期间，上诉人吴桂琴、宋宏光多支付物业费999.38元，接房日期在2012年12月15日，产生的装修垃圾清理费用及电梯费用，收据的日期是2012年12月15日，不认可违约金从约定交房日计算至开发商送达交房通知日止，按此逻辑，只要开发商通知买方接受房屋就可以免除因自己的过错产生的违约责任，这无异于鼓励开发商依仗自己的地位随时将不具备交房条件的商品房交付给买方，损害了买方的合法利益，也违背民法的平等与诚信原则。
上诉人新世纪房地产公司质证称：与原审质证意见一致。
本院认为：本院对该组证据认证意见同原审认证意见。
证据二，《关于房屋租赁费的价格鉴定结论书》一份、网上下载的题为《逾期交房的违约金岂能以租金计算》的文件一份。意在证明：关于本商品房7元租金的鉴定不合理，鉴定书中第2页第19行说以上价格不含供热费，而违约期间正是取暖期，每平方米房租的价格应加上取暖费为17.77元，租金损失应该是
9117.35元，超过日万分之一，按日万分之一的标准给付违约金是不合理的。
上诉人新世纪房地产公司质证称：该组证据不属于新证据，对鉴定书形式要件没有异议，对证明的问题有异议，该份证据是在（2012）东民初字第215号案件中新世纪公司向一审法院出具的证据，该证据客观证实了违约金的计算是依据司法解释的相关规定作出的；《逾期交房的违约金岂能以租金计算》与本案不具有关联性，请求法院不予采信。
本院认为，该组证据中的《关于房屋租赁费的价格鉴定结论书》形式要件真实，合法，与本案具有关联性，对该证据予以采信，但因上诉人新世纪房地产公司的违约期间不在取暖期，故对于上诉人吴桂琴、宋宏光意在证明的问题，本院不予采信；《逾期交房的违约金岂能以租金计算》与本案不具有关联性，本院不予采信。
证据三，2012年7月20日庭审笔录第10页。意在证明：没有接收房屋的原因是地热分水器没有接，直到2012年11月22日第二次开庭时，仍然没有接分水器，2012年12月15日接到通知说已经接了分水器，笔录第22行，被代说验收手续正在办理，需要多部门审批。竣工验收报告上所填写的日期却是2012年3月19日，有理由怀疑该工程竣工验收报告的真实性，报告中每一项没有鉴定时间，请求法院要求开发商出具工程竣工验收备案表，工程竣工验收报告是建设施工单位自行认可工程竣工的，竣工验收备案表是由政府部门认可的，只有拿到竣工验收备案表才能说工程真正意义上的完工。
上诉人新世纪房地产公司质证称：对形式要件没有异议，对证明的问题有异议。庭审笔录中关于没有经过验收合格、分水器没接是原告的单方陈述，没有其他证据可以证实，这份笔录其他内容也没有体现上诉人吴桂琴、宋宏光所要证明的问题。
本院认为，该证据形式要件真实，但不能证明上诉人吴桂琴、宋宏光意在证明的问题，对其意在证明的问题，本院不予采信。
二审中，上诉人新世纪房地产公司为支持其主张，向本院提交如下证据：
证据一，2012年4月21日、4月24日票据两张。意在证明：上诉人新世纪房地产公司向上诉人吴桂琴、宋宏光邮寄收房通知，其应该在2012年5月5日到新世纪公司办理接房手续。
上诉人吴桂琴、宋宏光质证称：该证据没有标明是邮寄给我们的通知，我们没有收到。证明不了上诉人新世纪房地产公司意在证明的问题，该证据与本案无关。
本院认为，该证据无法证实上诉人新世纪房地产公司的主张，与本案不具有关联性，本院不予采信。
根据当事人陈述、结合一审诉辩主张、一审认证证据及二审审理情况，本院二审查明事实与一审查明的事实相一致。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人吴桂琴、宋宏光主张其购买的本案房屋在开发商通知收房时未接分水器、导致其于2012年12月15日实际接收房屋，上诉人新世纪房地产公司主张上诉人吴桂琴、宋宏光应当知晓可以于2012年5月5日办理入住，但双方举示的证据均不能证实其主张，故原审认定上诉人新世纪房地产公司逾期交付房屋的违约期间为自2012年6月13日至2012年7月31日并无不当，据此计算上诉人吴桂琴、宋宏光的物业费损失并认定其不存在取暖费的损失亦无不当，上诉人吴桂琴、宋宏光主张逾期交房给其造成的损失高于日万分之一、应按日万分之五的标准计算，但其举示的证据不足以证实其该项主张，故双方关于逾期交房的违约期间及违约金、物业费损失、取暖费损失的主张均无事实及法律依据，本院均不予支持；上诉人新世纪房地产公司主张本案房屋未能如期办理房屋权属登记的责任不在于己方，但其未举示相关证据证实其已按照双方合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应承担举证不能的后果，故对其该项上诉请求，本院不予支持；上诉人吴桂琴、宋宏光主张逾期办理房屋权属登记的违约金应当按照银行计收逾期贷款利息的标准计算，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%……”，根据该条规定，逾期贷款利息的计算基础是借款合同中约定的贷款利率，因上诉人吴桂琴、宋宏光与新世纪房地产公司并非借款合同的双方，因此不能适用该条规定，故上诉人吴桂琴、宋宏光的该项上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人吴桂琴、宋宏光、牡丹江新世纪房地产开发有限公司上诉的理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1526元，上诉人吴桂琴、宋宏光缴纳682元，上诉人牡丹江新世纪房地产开发有限公司缴纳844元，由其各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑春梅
代理审判员 高玉林
代理审判员 李慧宇
二〇一五年六月十九日
书 记 员 李莎莎