广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终931号
上诉人（原审被告）：南宁市国凯实业有限责任公司。住所地南宁市金凯路**号。
法定代表人：文强，董事长。
委托诉讼代理人：谢蕃襄，该公司职员。
委托诉讼代理人：唐绍萍，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：农秋林。
被上诉人（原审原告）：叶思延。
委托诉讼代理人：谢添骏，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。
委托诉讼代理人：李华福，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。
上诉人南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称：国凯公司）因与被上诉人农秋林、叶思延商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2014）江民一初字第1001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月26日受理后，依法组成合议庭，并于2016年6月12日公开开庭进行了审理。上诉人国凯公司的委托代理人谢蕃襄、唐绍萍和被上诉人农秋林、叶思延的委托诉讼代理人李华福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人国凯公司上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回被上诉人要求上诉人支付逾期报备违约金的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决上诉人向被上诉人支付逾期报备案违约金，没有事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定上诉人取得商品房销售许可证后一年内备案产权资料，是双方的真实意思表示，且没有违反法律法规禁止性规定，属合法有效。虽然综合验收不再作为商品房开发商取得综合验收合格的前提条件，但取得《商品房现售备案证明》是商品房办理所有权证的必须前置程序，需经原综合验收规定的各项单项验收合格。综合验收的取消只是行政审批程序的变更，不影响《商品房买卖合同》第十五条实质内容的执行，也不损害双方当事人的权益。因此，《商品房买卖合同》约定上诉人报备案义务的期限应理解为上诉人办理《商品房现售备案证明》过程中各个单项经验收合格，并取得《商品房现售备案证明》。实际上，上诉人完全按照《商品房买卖合同》的约定履行义务，符合办理产权资料报备案和办理产权证的相关程序，具有可操作性，所以，上诉人不存在违约的事实，不应承担违约责任。二、被上诉人诉请的逾期报备案违约金已经超过诉讼时效。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后一年内办理报备案，且被上诉人在起诉状中对逾期报备案违约金，主张从交房后90日后开始计算。即被上诉人认为上诉人自此开始违约，且被上诉人也未能提供证据证明存在诉讼时效中断的情形，因此，本案逾期报备案违约金请求权的诉讼时效应从交房90日后开始计算2年。被上诉人直至2014年6月11日提起诉讼，已经超过诉讼时效。一审认定逾期报备案的违约行为处于持续状态，应从违约行为终止之日起计算违约金的诉讼时效，没有法律依据。三、《商品房买卖合同》约定的逾期报备案违约金过高。本案被上诉人诉请的是逾期报备案违约金，并非逾期交房违约金，对被上诉人而言，并无实际损失，因此，对于被上诉人诉请的逾期报备案违约金，应予适当减少。
被上诉人农秋林、叶思延辩称：一、上诉人存在逾期报备案的违约行为。二、关于违约金诉讼时效问题，已经取得备案证明案件的诉讼时效起算时间应从报备案义务完成时开始起算，未完成报备案义务的诉讼时效应当从上诉人完成报备案义务时开始计算，被上诉人提起一审诉讼时还未开始起算诉讼时效。三、本案被上诉人主张的违约金并不存在过高的情况，按照每日万分之一计算的违约金，没有高过银行同期贷款利率，也没有高于被上诉人总损失的30%。综上所述，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人农秋林、叶思延向一审法院起诉请求：一、国凯公司立即完成南宁市亭洪路10+1商业大道第24号楼24-66号房的权属登记资料报产权登记机关备案义务，并为农秋林、叶思延办理房屋产权证书；二、国凯公司向农秋林、叶思延支付逾期完成上述报备案违约金66710.6元（从2006年3月31日暂计至2013年12月31日，直至国凯公司完成报备案义务为止）；三、诉讼费由国凯公司负担。
一审法院认定事实：农秋林、叶思延与国凯公司于2005年7月23日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：农秋林、叶思延购买国凯公司开发的南宁市江南区亭洪路10+1商业大道第24号楼24-66号房，建筑面积107.21㎡，购房价款总额为235560元；合同第十五条约定：办理产权证费用由买受方支付，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金。合同签订后，农秋林、叶思延向国凯公司交付了235560元购房款。双方确认涉案房屋的交付时间为2005年12月31日。
一审另查明：将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案正在办理中，国凯公司至今尚未取得涉案房屋的《商品房现售备案证明》。
2010年4月20日，南宁市住房保障和房产管理局在《关于商品房销售管理有关问题的答复》（南房答〔2010〕22号）中记载：“商品房销售许可事项已由市法制办在清理行政许可事项时列入取消范围，对于商品房现房销售的管理，我局按《商品房销售管理办法》的规定改为备案制，并于2005年2月6日下发通知给南宁市房屋产权交易中心，将原有许可制改为备案制，名称改为《商品房现售备案证明》。”
一审法院认为，农秋林、叶思延与国凯公司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。农秋林、叶思延已按合同约定向国凯公司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。
关于国凯公司是否应继续履行报备案义务的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方均有继续履行合同的意愿，且国凯公司正在积极进行着各项报备案工作，因此国凯公司应按照合同的约定继续履行报备案义务。故农秋林、叶思延请求国凯公司履行为农秋林、叶思延办理房屋产权资料登记备案的义务，合法有据，予以支持。
关于国凯公司是否应为农秋林、叶思延办理房屋产权证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，国凯公司为农秋林、叶思延办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助农秋林、叶思延办理房产权属证书。故农秋林、叶思延请求由国凯公司为农秋林、叶思延办理房屋产权证书，理据不足，不予支持；但国凯公司应履行协助义务，协助农秋林、叶思延办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。
对于农秋林、叶思延请求的逾期报备案违约金。双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人办妥《商品房现售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。双方合同第十五条虽然约定出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后一年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而对于何时应当申报取得《商品房销售许可证》合同没有约定，从而影响到国凯公司履行将办理房屋权属登记资料报备案的义务应从何时开始履行的时间的确定。对此问题，虽然双方对出卖人何时应当申报取得《商品房销售许可证》（现为商品房现售备案证明）的时间，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议。由于对该报备案合同义务的履行期限不明确，故对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间，以达到双方签订买卖合同的目的，而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟甚至于不履行。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。双方约定的报备时间1年虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。故确定国凯公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后1年。本案涉案房屋于2005年12月31日交付，则国凯公司履行报备案合同义务的时间为2006年12月31日前，而国凯公司至今仍未为南宁市江南区亭洪路10+1商业大道第24号楼办妥商品房现售备案证明，已构成违约，农秋林、叶思延请求国凯公司支付逾期报备案违约金并无不当，予以支持。
对于约定的违约金是否过高的问题。双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，系双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条前段之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”双方约定每日万分之一计付违约金，并未超过同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的30%，该违约金的约定没有明显过高。
对于农秋林、叶思延请求的逾期报备案违约金是否超过诉讼时效的问题。国凯公司提出农秋林、叶思延关于逾期违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，但因双方在《商品房买卖合同》第十五条约定的是国凯公司在取得《商品房销售许可证》后一年内进行报备案，因何时申报取得《商品房销售许可证》却未约定。2005年2月6日之后，《商品房销售许可证》已变更为《商品房现售备案证明》，开发商取得《商品房现售备案证明》（销售许可证）之后，其为买受人办理房屋所有权证所应尽的义务仅仅是一种协助的义务，此时再给开发商一年的时间进行产权资料报备，显然毫无意义。因此，该约定因不符合南宁市办理产权资料报备和办理产权证的相关程序，没有可操作性。但国凯公司并未将该情况告知农秋林、叶思延，也未与农秋林、叶思延就何时办理权属登记资料报登记机关备案及何时办理《商品房现售备案证明》另行协商并达成一致意见，且国凯公司至今并未取得《商品房现售备案证明》，故本案诉讼时效起算时间为农秋林、叶思延提起本案诉讼之时，国凯公司主张本案已超过诉讼时效于法无据，不予支持。
对于违约金的计算方式。双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金，系双方真实意思表示，该约定包含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。国凯公司于2005年12月31日交付房屋给农秋林、叶思延，合同约定的办理报备的期限至2006年12月31日届满，而其至今未办妥《商品房现售备案证明》，则违约金的计算方式为：以购房款235560元为基数，按每日万分之一的比例，自2007年1月1日起，计至国凯公司办妥南宁市江南区亭洪路10+1商业大道第24号楼《商品房现售备案证明》之日止。
综上所述,本案经本院审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、国凯公司继续履行将南宁市江南区亭洪路10+1商业大道第24号楼的权属登记资料报产权登记机关备案的义务，并协助农秋林、叶思延办理房屋权属证书；二、国凯公司向农秋林、叶思延支付南宁市江南区亭洪路10+1商业大道第24号楼24-66号房逾期报备案违约金（违约金计算方式：以购房款235560元为基数，按每日万分之一的比例，自2007年1月1日起，计至国凯公司办妥南宁市江南区亭洪路10+1商业大道第24号楼《商品房现售备案证明》之日止）；三、驳回农秋林、叶思延的其他诉讼请求。一审案件受理费1468元，由国凯公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。
一、关于上诉人是否存在逾期办理产权登记资料备案的违约行为。
上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因2005年2月6日之后，南宁市住房保障和房产管理局已经将发放《商品房销售许可证》改为发放《商品房现售备案证明》，而《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的办理条件是一致的，故双方合同约定的《商品房销售许可证》已改为《商品房现售备案证明》。但《商品房现售备案证明》是在出卖人将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案后，产权登记机关审查符合条件的，才会向出卖人发放《商品房现售备案证明》（2005年2月之前为《商品房销售许可证》）。而出卖人取得《商品房现售备案证明之后，其为买受人办理房屋所有权证应尽的义务仅仅是一种协助的义务，此时再给出卖人一年的时间由其将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，显然毫无意义。因此，该约定因不符合南宁市办理产权资料报备和办理产权证的相关程序，没有可操作性。但上诉人并未将该情况告知被上诉人，也未与被上诉人就何时办理权属登记资料报产权登记机关备案另行协商并达成一致意见。因此双方对于上诉人何时开始办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案并无明确约定，双方在诉讼中对此亦产生争议，则应根据相关规定予以确定。《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对履行报备案义务的合理期限作出了明确规定，即办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。因双方在合同中约定报备时间为1年，该约定虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，故一审法院确定上诉人履行报备案合同义务的时间为商品房交付后1年，并无不当，本院予以确认。对于本案涉案房屋交付的时间，上诉人与被上诉人双方均确定为2005年12月31日交付，则上诉人履行报备案合同义务的时间为2007年1月1日前，而上诉人至今仍未为南宁市江南区亭洪路10+1商业大道第24号楼办妥《商品房现售备案证明》，已构成违约，一审判决上诉人向被上诉人支付逾期报备案违约金正确，本院予以确认。
二、关于双方合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。
上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。上诉人主张合同约定的违约金过高，应予以调低。本院认为，违约金系对合同履行的一种保证，除弥补守约方的损失外，也包含对违约方一定的惩罚性。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。上诉人提出约定的违约金过高要求调低，其应依法提供相应的证据予以证明。而上诉人在一、二审中均未能提出证据证明双方约定的违约金过分高于业主的实际损失，故本院对双方在合同中约定的违约金不予调整。
三、关于被上诉人诉请的逾期报备案违约金是否已超过诉讼时效的问题。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”如前所述，双方对于上诉人办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案的期限约定不明确。直至被上诉人起诉之后，才由法院确定了上诉人将办理应由其提供的资料报产权登记机关备案的期限为上诉人向被上诉人交房后1年内，在法院确定该期限之前，被上诉人并不知道上诉人履行报备案义务的期限何时届满，亦无法知道其权利何时被侵害，故上诉人主张以其向被上诉人交房90天后作为诉讼时效的起算点，并据此主张被上诉人在上诉人交房90天后的两年之后才起诉已超过诉讼时效，没有依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。上诉人上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1468元，由上诉人南宁市国凯实业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 浩
审判员 肖燕青
审判员 邓 杰
二〇一六年十一月七日
书记员 骆春利