上 诉 人 和 成 生 与 被 上 诉 人 翁 四 保 房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 一 案 二 审 民 事 判 决 书
云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院
民事判决书
（2014）怒中民二终字第27号
上诉人（原审被告）：和XX，男，怒族，1961年9月10日生，云南省福贡县人，退休工人。
委托代理人：左文明，云南吉昌律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：翁XX，男，怒族，1972年2月15日生，云南省福贡县人，农民。
委托代理人：韩永云，云南德星永云律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人和成生与被上诉人翁四保房屋租赁合同纠纷一案，福贡县人民法院于2014年8月22日作出（2014）福民二初字第21号民事判决。和成生不服该民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人和成生及其委托代理人左文明，被上诉人翁四保及其委托代理人韩永云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：福贡县邮政局、电信公司和移动公司将共同经营管理的国有资产福贡宾馆不定期租赁给被告和成生。和成生获得承租权后，将福贡宾馆改名为怒素宾馆并办理了营业执照及其他相关证照。2011年8月15日，原告翁四保与被告和成生协商后签订了两份房屋租赁（转租）合同，被告分别把其不定期承租来的福贡宾馆（怒素宾馆）附幢三楼和附幢一楼全部转租给原告翁四保经营。附幢三楼租期为64个月，租金每月2500元；附幢一楼租期60个月，租金每月5000元。合同签订后，原告因用于经营餐厅，先后投入装修费217000元、购买餐厅用具费125420元（不包括灶台、卫生间、铁皮柜等设施、设备的修复费用）。后原告把附幢一楼餐厅（老战友餐厅）又转租给杨国才使用，租期为原告与被告租赁合同的剩余租期43个月，租金为每月5000元。原告与杨国才签订合同后，杨国才一次性付清了全部房租215000元。2013年12月，经福贡县人民政府福政复（2013）33号文件批准，福贡县邮政局、电信公司和移动公司对其共同经营管理的国有资产福贡宾馆（怒素宾馆）进行对外拍卖，买受人杨兴满最终取得怒素宾馆的国有土地使用权和地上房屋所有权。2013年8月9日，福贡县邮政局和电信公司书面通知和成生解除房屋租赁合同，并要求被告最迟于2013年12月30日前停止营业并将相关房屋及设备交回原出租人。因被告和成生在规定时间内未与次承租人翁四保等人达成协议，未能按通知要求的时间交还房屋及设备。2014年3月14日，福贡县邮政局和电信公司再次发出书面通知，要求和成生最迟在2014年4月1日前交还房屋及设备。和成生遂于2014年3月30日向次承租人翁四保发出书面通知，要求解除与翁四保之间的两份房屋租赁合同，并限定原告必须在2014年4月15日前搬出所有物品，强行收回出租给原告的房屋。原告翁四保于2014年4月23日将餐具搬到新租的房屋里存放，产生搬运费4000元和房租费7200元。两份租赁合同正常履行至2014年3月30日后同时解除，附幢三楼合同解除后的剩余租期为34个月，附幢一楼合同解除后剩余租期为33个月。原告翁四保因不能继续履行与杨国才签订的房屋租赁合同而违约，赔偿给杨国才违约金20000元，退赔32个月的预付租金160000元。被告和成生欠原告40000元借款，后转为预付房租，被告收取原告押金10000元；原告应向被告交纳2014年1-3月的房租22500元。合同解除后，原、被告经多次协商赔偿事宜未果，原告遂向本院提起诉讼。
原审法院认为：原、被告双方于2011年8月15日签订的两份房屋租赁（转租）合同，是双方的真实意思表示，房屋原所有人在知道或应当知道房屋被和成生转租后，在六个月内未提出异议，合同内容不违反相关法律规定，不存在合同无效情形，该两份合同合法有效，双方当事人应当依照合同约定全面履行义务。本案中，附幢三楼租赁合同的租期为64个月，附幢一楼的租期为60个月，当附幢三楼合同租期履行到第30个月、附幢一楼合同租期履行到第27个月时，被告以不可抗力为由单方解除合同，收回出租房屋，致使两份合同不能继续履行。被告行使合同解除权时未与原告协商并征得原告同意，被告单方解除合同的行为已构成违约，给原告造成了重大经济损失，被告依法应承担违约责任并赔偿损失。福贡县人民政府福政复（2013）33号文件，属于政府处置国有资产的内部管理行为，不是具体行政行为，该事实不符合《合同法》第一百一十七条第二款规定的不可抗力的特征，被告以《合同法》第九十四条为依据解除合同，并以第一百一十七条第一款之规定主张免除责任，属于事实定性错误和适用法律依据错误，对被告方提出福政复（2013）33号文件属于具体行政行为的答辩意见，本院不予采信。被告在明知与出租人没有签订定期租赁合同的情况下，仍与原告签订两份房屋转租合同，其主观上有重大过失，由此产生的合同风险（原出租人随时可能解除合同收回出租房）应当由被告承担，根据《合同法》第五十三条第一款第（二）项之规定，被告应对原告造成的财产损失承担违约赔偿责任。国有企业经政府批准依法处分国有资产，买受人通过支付对价获得物权，属于平等主体之间商品交易的商业行为；被告在没有与原出租人签订定期租赁合同的情况下，依照《合同法》第二百一十五条之规定，应当能够预见原出租人随时可能解除合同的风险，该风险是可以预见、能够避免并能克服的。因此，对被告提出解除合同的理由系不可抗力并主张免责的答辩意见，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十六条第一款之规定，被告知道或应当知道原告已将房屋转租给杨国才而在六个月内未提出异议，视为被告已默示同意原告的转租行为，对被告提出原告将附幢一楼转租给杨国才未经其同意的答辩意见，本院不予采信。根据《解释》第十一条第一款第一项之规定，因出租人（被告）违约致合同解除，承租人（原告）请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修损失残值的，应予支持。本案中，原告为实现餐饮经营的合同目的，对所承租的房屋及固定设施进行了重大修缮，附幢三楼餐厅实际支出装修费120000元，原租期64个月，剩余租期34个月，剩余租期残值按装修费的53.13%计算为63756元；附幢一楼实际支出装修费95000元，原租期60个月，剩余租期33个月，剩余租期残值按装修费的55%计算为52250元。以上两项装修装饰残值损失合计116006元，本院予以支持。原告为实现餐饮经营的合同目的，购买了必要的餐饮设备、餐具的事实客观存在，但原告开业前投入厨房必要设备和餐具购置费125420元的证据并不充分，折旧后原告主张赔偿60000元，该损失赔偿额与原告餐具的实际损失略显偏高，本院酌情支持40000元。附幢三楼餐厅在租赁合同正常履行后可获得的利益，原告主张的诉求过高，本院根据原告实际损失情况，按月租金乘以合同剩余租期的三倍计算，即为2500元×34个月×3＝255000元，该损失与合同履行后原告可获得的利益相当，本院予以支持；附幢一楼餐厅在被告解除合同前，原告已将其转租给杨国才，因此租赁合同履行后可获得的利益，只能按合同解除时原告因不能履行与杨国才的租赁合同而遭受的实际损失计算，而该实际损失已明确具体，即已退赔给杨国才32个月的预付房租损失160000元和已支付的违约金损失20000元。以上两项可得利益损失共计435000元，本院予以支持。因被告强行解除合同给原告造成餐具搬运费损失4000元，本院予以支持；合同解除后的一个月时间为原告处置餐具的合理期限，产生的房租费损失1200元，本院予以支持，之后产生的房租费损失，属合同解除后的扩大损失部分，该损失并不合理，不应由被告承担，根据《合同法》第一百一十九条第一款之规定，本院不予支持。合同解除后，被告还应退还原告预付房租17500元及押金10000元，共计27500元，被告已当庭表示同意退回，本院予以确认。
综上所述，以上各项赔偿和退还总额为623706元，该损失相当于因被告违约给原告造成的实际损失，不超过被告在订立合同时应当预见到因其违约可能给原告造的损失，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项之规定，判决如下：一、被告和成生赔偿给原告翁四保因单方解除合同而造成的经济损失：装饰装修费116006元，厨房设备和餐具折旧后损失费40000元，合同履行后可获得利益435000元，餐具搬运费和存储费损失5200元。以上四项赔偿金合计596206元。二、被告和成生退还原告翁四保预付房租和押金，共计27500元。以上赔偿金和押金共计623706元，款限在判决生效后三十日内一次性付清。
原审判决宣判后，和成生不服，向本院提出上诉。请求：1、撤销福贡县人民法院（2014）福民二初字第21号民事判决。2、改判上诉人不承担任何民事法律责任。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要的上诉理由是：一、一审法院错误认定上诉人与福贡县邮政局、福贡县电信公司之间的房屋租赁合同的期限为“不定期”。二、导致上诉人和被上诉人之间的房屋租赁合同不能继续履行，被上诉人存在重大过错和过失。被上诉人明知所承租的房屋并非属于上诉人所有，应当预见合同不能完全履行的风险，而一审法院未客观认定，而是把所有责任归责于上诉人，属认定事实不清。三、一审法院未认定，由于政府原因和企业改制行为，致使上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同未能继续履行的客观事实，却认定上诉人违约。四、被上诉人翁四保存在违约行为，一是被上诉人翁四保未经得上诉人和成生的同意，擅自将附幢一楼餐厅的一部分房屋转租给了杨国才。二是被上诉人未经得上诉人的同意就擅自进行装修。而一审判决对被上诉人的这一违约事实未认定。五、一审判决关于合同履行后可获得利益435000元的认定，无事实和法律依据，纯属主观臆断。另，一审判决认定被上诉人装璜费，厨房设备等支出，缺乏评估机构的评估结论，仅凭被上诉人的白条作为定案依据。厨房设备、餐具等所有动产物已全部由被上诉人拿走，难道也叫损失，那岂不是双重获利。综上，一审判决上诉人赔偿被上诉人596206元，无事实和法律依据，望二审人民法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人翁四保答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当驳回上诉，维持一审判决。一、一审法院认定和成生与福贡县电信公司、福贡县邮政局之间存在不定期租赁合同关系是正确的。二、关于上诉人认为被上诉人在房屋租赁合同履行过程中存在重大过错和过失的上诉理由，没有任何事实依据。上诉人作为电信公司、邮政局两家公司的承租方，其与两家公司存在何种关系，被上诉人没有义务更没有权利去获取。三、关于上诉人认为福贡县政府要求电信公司、邮政局处置国有资产是合同法规定的不可抗力问题。事实上福贡县政府批复是“同意”对外进行整体拍卖出售，而不是“必须、应当”对外进行整体拍卖出售，其批复没有强制性。其次电信公司、邮政局将宾馆出售给杨兴满，现仍然从事商业行为，印证了电信公司、邮政局出售宾馆的行为是纯商业行为，不是不可抗力。四、关于上诉人称被上诉人转租附幢一楼餐厅给杨国才属违约行为。首先被上诉人在转租之前取得上诉人同意后才转租的，一审时证人杨国才已出庭证明了以上事实。其次，杨国才对该租赁房屋已经营近一年时间，上诉人称其不知情，没有说服力。五、关于上诉人认为一审法院认定被上诉人可得利益损失435000元无事实依据、法律依据，属主观臆断的上诉理由。《合同法》113条明确规定了间接损失赔偿规定，一审判决有法律依据。六、关于上诉人提出的被上诉人装修费用开支缺乏评估机构的评估，一审仅凭白条认定的问题。装修人韩思怀依法出庭作证，证实其对房屋进行了装修，并从被上诉人处收取装修费116006元的事实，这样的收条还称为白条？另，餐厅用具虽然由被上诉人带走，但由于该餐具除用作餐厅之外没有任何经济价值，被上诉人还得每月花1200元的房租费堆放这些用具，被上诉人花费12万余元购买的餐具，一审法院依法折旧后仅支持了4万元赔偿，上诉人还不认可，那上诉人可以把餐具带走。综上，一审判决正确，上诉人的上诉理由没有任何事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
二审庭审中，上诉人对一审法院认定的“投入装修费217000元、购买餐厅用具费125420元及产生搬运费4000元和房租费7200元”中的金额认定有异议，认为翁四保所投入的费用没有那么多。被上诉人翁四保对一审法院认定的事实无异议。除以上当事人有异议的事实外，对各方当事人无异议的一审认定事实，本院予以确认。对于上诉人有异议的事实，一并进行调查。
归纳各方当事人诉辩主张，本案二审的争议焦点是：1、上诉人、被上诉人是否存在违约行为。2、被上诉人主张的经济损失是否成立，如成立，上诉人是否应当赔偿。
上诉人和成生为证明其上诉主张向法庭提交了三组证据，第一组证据1、房屋及设备租赁合同；2、福贡县宾馆情况。欲证明上诉人与房东之间形成了房屋续租关系，上诉人向房东提出续租10年，房东同意续租5年。第二组证据1、云南省邮政公司文件；2、云南省电信公司文件。欲证明上诉人和被上诉人之间的合同不能继续履行，是国家政策原因，属国营企业盘活资产的行为。第三组证据1、福贡县人民政府文件；2、关于收回福贡宾馆出租房的通知；3、福贡县邮政局、电信公司通知。欲证明导致上诉人与被上诉人之间不能继续履行合同是不可抗力因素所致。
经质证，被上诉人翁四保对上诉人提交的第一组证据的房屋及设备租赁合同认为与被上诉人、本案没有关系。这组证据一审中就存在了，不属于新证据。对第二组证据认为不属于新证据，且这组证据也不能证明上诉人的证明观点，合同不能继续履行并不属于政策原因。对第三组证据认为在一审时已提交过并已经发表了质证意见。
被上诉人翁四保在二审中未提交新的证据。
庭审后，本院向房屋买受人杨兴满进行了调查核实，并制作了询问笔录。主要证明杨兴满买受房屋后与原来房屋承租人继续承租房屋进行过协商的事实。
经质证，上诉人和成生对杨兴满的询问笔录予以认可，只是认为50万元是补偿不是赔偿。
经质证，被上诉人对杨兴满的询问笔录予以认可，只是认为自己并未说不租，只是要考虑一下。
通过当事人对上述证据的质证，本院认为，上诉人和成生提交的第一组证据一审中并未提交，此组证据也并不能直接证明上诉人所要证明的观点，不予采信。第二组证据、第三组证据能证明上诉人所要证明的观点，予以采信。对法院依职权调取的询问笔录，能与所要证明的客观事实相互印证，予以采信。
通过二审庭审，本院除认可原审认定的事实外，另查明，房屋拍卖后，买受人杨兴满在房屋所有人、律师、和成生、翁四保及所有与和成生签订了合同的承租人在场的情况下协商承租事宜，杨兴满在房屋租金不涨的情况下，要求以一年一签的形式与和成生签订了合同的承租人重新签订合同，双方协商后，除翁四保和另一承租人阿普舍未与杨兴满签订合同，其余与和成生签订了合同的承租人与杨兴满重新签订了租赁合同。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，只有符合上述规定的情形，才承担因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中上诉人和成生主观上并不存在不履行合同义务，而是由于其没有预见到不定期租赁合同中的的房屋出租人随时可能收回房屋而导致原合同无法继续履行。但本案的事实是，房屋拍卖后，房屋买受人杨兴满愿意继续租赁给被上诉人，杨兴满在不涨房租的前提下要求一年一签租赁房屋，这一要求并不影响现承租人翁四保继续租赁房屋。现翁四保出于自己的主观因素未与杨兴满签订房屋租赁合同，完全是基于个人因素不愿意签订房屋租赁合同并履行合同，并非因本案上诉人根本违约导致合同不能履行，并造成被上诉人的可得利益损失。一审判决和成生承担翁四保可得利益损失255000元及翁四保退还杨国才16万元的租金作为翁四保的可得利益损失，判决不当，本院予以纠正。上诉人对被上诉人可得利益损失不应承担的主张成立，予以支持。
上诉人认为翁四保的转租行为已构成违约。本案中，上诉人和成生与被上诉人翁四保签订的《房屋租赁合同》约定：“被上诉人转让房屋的使用权，预先要征得上诉人的同意”。而翁四保将自己承租的一部份房屋转租给杨国才已告知了和成生，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，翁四保的转租行为并不构成违约。上诉人的这一上诉主张不成立，予以驳回。
本案中，上诉人和成生在仅与房屋所有人订立了不定期租赁合同的情况下与翁四保签订了定期租赁合同，存在一定过错，应对其由此给被上诉人造成的直接经济损失进行补偿。因翁四保的转租行为未构成违约其支付给杨国才违约金2万元属被上诉人的直接经济损失。一审判决由上诉人和成生承担翁四保支付给杨国才违约金2万元，判决适当，予以维持。上诉人申请对被上诉人装修的餐厅进行鉴定，通过实地考察，该房屋已不具备鉴定的基础，但被上诉人装修餐厅是客观存在的事实，上诉人应对该装修费给予补偿。上诉人认为被上诉人主张的装修费过高，没有相应的证据证明。一审判决按剩余租期残值由和成生承担装修费116006元，判决适当，予以维持。经庭审查明，被上诉人主张的餐具，并未灭失。一审判决由上诉人承担餐具费40000元，判决不当，本院予以纠正。合同解除后，被上诉人将餐具搬运出所租赁的房屋并租赁了其他房屋搬放餐具是客观存在的事实，一审判决由和成生承担餐具搬运费4000元和摆放餐具所产生的一个月房租1200元，判决适当，予以维持。另，和成生对应退还翁四保预付房租费及押金27500元无异议。本院予以确认。上诉人对直接经济损失不应承担的主张不成立，予以驳回。
综上所述，由上诉人承担被上诉人可得利益损失415000元和由上诉人承担40000元餐具费的一审判决有误，依法予以纠正。对其余部分的处理，一审判决适当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销云南省福贡县人民法院（2014）福民二初字第21号民事判决第一项；
二、维持民事判决第二项。即：和成生退还翁四保预付房租和押金27500元；
三、由上诉人和成生补偿给被上诉人翁四保装饰装修费116006元，餐具搬运费4000元，存放餐具房租费1200元及翁四保支付给杨国才违约金2万元。以上四项共计141206元。
上述第二、第三项合计168706元，款限判决生效后三十日内付清。款交原审法院，由原审法院转交被上诉人。
本案一审案件受理费10037元，由上诉人和成生承担1717元，被上诉人翁四保承担8320元；二审案件受理费10037元，由上诉人和成生承担1717元，被上诉人翁四保承担8320元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。和成生作为负有义务的当事人若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。翁四保作为享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向云南省福贡县人民法院申请执行。
审判长 覃 华
审判员 江丽飞
审判员 过强儒
二〇一四年十二月二日
书记员 杜海丽
附：本案适用的法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。