浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终651号
上诉人（原审原告）：张马荣，男，汉族，1957年6月6日出生，住嘉善县。
委托代理人：赵利峰，浙江圣文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：嘉善中环生物质能源有限公司。住所地：嘉善县姚庄镇东方路***号*幢。组织机构代码：090982756。
法定代表人：孙贵青，该公司董事长。
委托代理人：张宏，浙江嘉深律师事务所律师。
上诉人张马荣为与被上诉人嘉善中环生物质能源有限公司（以下简称中环公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2015）嘉善姚商初字第162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
原审法院认定，2014年9月30日，张马荣与中环公司签订《厂房租赁合同书》一份，约定由张马荣将坐落于嘉善县姚庄镇俞汇东方路411号的厂房（含空地）出租给中环公司用于生产，租赁期限为六年，自2013年10月10日起至2019年10月9日止。租金约定为前三年每年50万元，其中厂房租金按10元/月/平方米计算，空地租金为11600元每年。双方还约定：租金每年一付，支付时间为每年的9月10日前，如承租人逾期15天未付租金，出租人有权终止合同。另，合同第七条“租赁期间其他有关约定”第八款约定：“由于甲方（注：指张马荣）将原厂房东墙以东15米起转让给张国秋，导致乙方（注：指中环公司）使用面积减少，甲方承诺在新划定的界线东墙至西与原老厂之间的空地新建钢结构简易大棚供乙方使用。简易大棚南北长40米宽15米。甲方在张国秋拆掉老厂房之前搭建完成，费用由甲方自理。”
原审法院另认定，张马荣在与中环公司签订涉案合同前已经将租赁标的物中726平方米的厂房转让给了案外人，且张马荣至原审庭审之日尚未按照合同第七条第八款约定搭建简易大棚。中环公司自认未向张马荣支付的租金为15万元。在原审法院受理该案前，双方就租金交付产生的争议曾试图通过其他方式解决，未果。
原审法院认为，张马荣与中环公司签订的《厂房租赁合同书》具有法律效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中环公司作为承租人应按约向张马荣支付租金。对于中环公司辩称未全额支付租金的答辩意见，首先，中环公司辩称在合同签订过程中张马荣存在欺诈行为与事实不符，不予采纳。关于配电房的租售亦无证据证明造成其损失几何。其次，在涉案合同签订之前，张马荣已将合同范围内的部分厂房转让给案外人，且未按合同约定搭建简易大棚供中环公司使用，故对已转让的厂房应按其面积及单价计算后从约定的租金中扣除，经计算，扣除金额为87120元（726平方米×12个月×10元/月/平方米）。再次，关于同本案关联的房产税及土地税的缴纳问题，因双方对纳税人及税金尚存争议，且该费用中环公司亦并未实际支付，故不应在本案中一并处理。
关于张马荣要求解除双方租赁关系的诉讼请求，原审法院认为，双方虽然在合同中约定承租人逾期15天交付租金的，出租人有权终止合同。然而，根据合同法规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，作为承租人的中环公司未及时支付租金的理由系因双方对租金的支付存在争议，亦曾试图通过其他方式寻求救济，并非无故不付，且中环公司在次月将大部分租金支付后，张马荣也予以接受。此外，合同依法成立后，非因法定事由或特别事由，应尽可能使其得到履行，不宜轻易解除，以维护交易安全与秩序稳定。因此，对张马荣的该项诉讼请求不予支持，张马荣要求中环公司腾退并归还租赁房屋的诉请亦不应支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、中环公司于该判决生效之日起五日内支付张马荣租金62880元；二、驳回张马荣的其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由张马荣负担960元，由中环公司负担690元。
判决宣告后，张马荣不服，向本院提出上诉称，第一、原审认定事实不清。中环公司在原审答辩时表示在能够明确租赁房屋面积及租金的前提下，愿意支付剩余15万元租金。但到底有没有减少使用面积，中环公司并未提供相应证据，原审对此也未认定。中环公司至今未改变原租赁状态，理应腾退的厂区其仍在使用，中环公司并未受到损害。原审在中环公司未改变厂区状态的情况下直接减少租金，显然不合理。第二、原审适用法律错误。张马荣与中环公司就涉案房屋先后签订两份租赁合同，后一份合同在原合同书的基础上增加了租赁厂区调整的内容，其他关于租金及租期等内容均未调整。增加的内容为合同第七条第八款。根据民事自愿原则，在不改变租金的条件下，双方对于租赁厂区的调整均是双方的真实意思表示，改变后的厂区布局及面积中环公司均是认可的。如果中环公司认为面积减少，应当在签订后一份合同时就提出，而实际上调整后并未减少使用面积。因此中环公司以此作为拒绝支付部分租金的理由不能成立。即使双方存在争议，涉及的厂区也只是整个租赁厂区的一小部分，中环公司应当在2015年9月10日前支付全部租金，但中环公司却逾期支付租金达15天以上，张马荣有权按照合同约定解除合同。综上，请求二审撤销原判，改判解除双方于2014年9月30日签订的《厂房租赁合同书》，租金按实结算；或将本案发回重审。同意人00
中环公司二审答辩称，张马荣和中环公司签订合同时已经将部分厂房出让给案外人，张马荣隐瞒了这一事实，中环公司对此并不知情。后来张马荣和中环公司签订第二份合同的时候中环公司对此也不知情。合同约定将以搭建钢结构简易棚来补充面积，但按照国家相关规定，这属于违章建筑。中环公司目前租赁使用的面积就是原审认定的面积，现在案外人也开始向中环公司催讨租金。合同不应该解除，中环公司愿意继续履行合同。
双方当事人二审中均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为中环公司应否按合同约定向张马荣支付全年度租金。
《中华人民共和国合同法》第七十条确立了“全面履行”的合同履行原则，即除经债权人同意外，债务人必须按照合同约定的标的以及其在数量、质量、方式等方面的要求，全面完成合同义务。本案中，张马荣于2014年9月30日将涉案厂房出租给中环公司时，在《厂房租赁合同书》第七条第八款已明确告知“将厂房东墙以东15米起转让给张国秋”。因此，本院对中环公司关于对此事不知情的抗辩不予采信。但由于张马荣的这种转让行为将“导致中环公司使用面积减少”，于是张马荣在合同中承诺“在新划定的界限东墙至西与原老厂之间的空地新建钢结构简易大棚供中环公司使用”。从合同内容上看，张马荣如此承诺正是为了补足上述减少的使用面积，张马荣也只有向中环公司交付符合约定面积的标的物，才有权向其主张全年度租金。然而，张马荣未举证证明其已履行搭建简易棚的合同义务，对于该未履行部分，中环公司有权行使相应的抗辩权。因此，张马荣目前向中环公司主张全年度租金没有依据，原审法院根据张马荣提供厂房面积的情况认定中环公司目前应当支付的租金并无不当。当然，如果张马荣租赁期限内能够按约履行合同义务，其仍能根据合同约定向中环公司主张相应租金。至于张马荣是否有权解除合同的问题，中环公司已按约支付全年大部分租金，其未支付部分租金系因张马荣未履行部分合同义务所致，系抗辩权的正当行使。因此，张马荣以中环公司迟延支付租金为由主张解除合同缺乏依据，原审判决驳回其解除合同的诉讼请求并无不当。
综上，张马荣的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当之处，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1978元，由上诉人张马荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
审 判 员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一六年七月十一日
书 记 员 郑 茜