广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤08民终380号上诉人（原审原告）：杨亚振，男，1962年4月16日出生，汉族，住湛江市霞山区。委托代理人：董丽娜，广东承诺律师事务所律师。委托代理人：邹志文，广东承诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湛江市麻章区麻章镇房地产综合开发公司，住所地：湛江市麻章区麻章镇民乐中街46号。法定代表人：潘海明，总经理。委托代理人：黄光明，广东鸿来律师事务所律师。委托代理人：许德鸿，广东鸿来律师事务所律师。原审第三人：朱业永，女，1968年4月19日出生，汉族，住湛江市霞山区。上诉人杨亚振因与被上诉人湛江市麻章区麻章镇房地产综合开发公司（以下简称麻章房地产公司）及原审第三人朱业永确认合同无效纠纷一案，不服湛江市麻章区人民法院（2015）湛麻法民二初字第165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日受理后，依法组成由审判员陈建业担任审判长，审判员李建明、钟斯宁参加的合议庭对本案进行了审理，书记员梁玉靖担任记录。上诉人杨亚振的委托代理人董丽娜、邹志文和被上诉人麻章房地产公司的法定代表人潘海明、委托代理人黄光明到庭参加诉讼。原审第三人朱业永经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨亚振向原审法院起诉称：1995年5月19日，杨亚振与麻章房地产公司签订了《土地使用权转让认购合同书》，合同约定麻章房地产公司将位于麻章经济开发区新建公共汽车站东侧第10号地（面积为107.8平方米）的土地使用权转让给杨亚振，土地使用权转让金为每平方950元，总转让金为102410元，其中地款为64680元，基础设施（包括街道硬底化、地下污水、水电接到工地）费37730元，等等。合同签订后，麻章房地产公司即在其提供的宗地图中标上红线并盖章予以确认，杨亚振也依约于1995年5月18日、5月19日分别支付给麻章房地产公司土地款64680元、代收代缴市政费4485.25元、城市建设配套费37350元以及购地款（手续费）380元等。之后，麻章房地产公司将涉案土地交付给杨亚振使用，杨亚振将涉案土地砌上围墙。由于杨亚振在经营中出现困难，全家迁至广西南宁生活，期间其在该土地上曾几次翻建临时建筑用于出租使用，但麻章房地产公司未通知杨亚振办理该土地的登记手续。在搬家过程中，杨亚振丢失了《土地使用权转让认购合同书》、《收款凭单》、《宗地图》等原件，对此，麻章房地产公司的法定代表人潘海明提供了复印件并盖章予以确认。最近，由于一位姓莫的人称其已购买涉案土地而向杨亚振提出异议，经杨亚振调查，杨亚振丢失的上述材料是由刘建明拾得，并由黄周之以2万元的价格卖给潘海明，潘海明则利用其为麻章房地产公司法定代表人掌管公章之便利，与第三人朱业永签订了虚假合同和收款凭单，这些内容均没有实际履行，而是由第三人朱业永以此申请办理土地登记，此行为严重损害了杨亚振的合法权益，故请求法院：1、确认麻章房地产公司与第三人朱业永签订的《土地使用权转让认购合同书》无效；2、判令麻章房地产公司履行1995年5月19日与杨亚振签订的《土地使用权转让认购合同书》约定的义务，将位于麻章区瑞康路南商住区第10号地（原麻章经济开发区新建公共汽车站东侧第10号）转让变更登记至杨亚振名下；3、麻章房地产公司及第三人承担本案一切诉讼费用。麻章房地产公司答辩称：麻章房地产公司和第三人朱业永签订的合同合法有效，请求法院驳回杨亚振的诉讼请求。一、涉案土地使用权是杨亚振多年前因欠他人债务已经转让，认购合同和收据由麻章房地产公司收回，已作废处理。现因土地价格上涨，杨亚振为达到取回土地的目的，捏造事实提起诉讼。杨亚振的行为是没有事实和法律依据的，也是违背诚信和公平原则的，依法应驳回杨亚振的无理诉讼请求；二、本案已超过法定的诉讼时效，依法应驳回杨亚振的诉讼请求。第三人朱业永述称：第三人与麻章房地产公司签订的合同合法有效，麻章房地产公司在收回涉案土地后将土地使用权转让给第三人，第三人是与麻章房地产公司直接签订合同。因此，请求法院驳回杨亚振的诉讼请求。原审法院经审理查明：1995年5月19日，杨亚振与麻章房地产公司签订了一份《土地使用权转让认购合同书》，合同约定麻章房地产公司将位于麻章经济开发区新建公共汽车站东侧第10号地的土地使用权转让给杨亚振，面积为107.8平方米，土地用途为商住用地，使用年限为70年，土地使用权转让金为每平方950元，总转让金为102410元，其中地款64680元，基础设施（包括街道硬底化、地下排污、水电接到工地）费为37730元。1995年5月18日和同月19日，杨亚振向麻章房地产公司分别支付了地款64680元、城市建设配套费用37350、代收代缴市政费4485.28元和购地款380元。以上认购合同以及交费凭证杨亚振在本案中均提供复印件，没有原件。杨亚振诉称其在该认购土地上曾几次翻建临时建筑并出租使用，但杨亚振对其诉称为何种建筑物（如是瓦房、铁皮屋）、何时出租、租给何人以及租金标准等均未能提交证据予以证明。另，杨亚振至今尚未办理涉案土地使用权转让登记手续。在庭审中，杨亚振称其至今未能办理涉案土地使用权转让登记手续的理由是其较忙，无法联系上麻章房地产公司，且其在搬迁期间已遗失上述合同及相关宗地图等材料，但杨亚振对此亦未能提供证据，且确认对遗失的材料之事一直没有向相关部门申请报失。麻章房地产公司与第三人朱业永签订一份《土地使用权转让认购合同书》，落款时间为“1995年5月19日”。庭审中，麻章房地产公司的法定代表人潘海明与第三人朱业永均承认该合同实际签订时间为2005年。第三人朱业永确认合同中“朱业永”的签名是其口头授权麻章房地产公司的法定代表人潘海明代为签署，并非其本人所签，但表示对涉案合同的签约行为予以追认。该份认购合同涉及转让地块的名称、面积及其他的事项和杨亚振与麻章房地产公司于1995年5月19日签订的《土地使用权转让认购合同书》完全一致。1995年5月19日，麻章房地产公司出具《收款凭单》确认其已收到第三人朱业永支付的地款64680元、城市建设配套费37350元和代收代缴市政费4485.28元。但以上款项均由第三人朱业永实际于2005年缴纳。为查明麻章房地产公司的工商登记情况和涉案土地的登记情况，原审法院依法向湛江市国土局和湛江市工商行政管理局麻章分局调取了以下证据：（向湛江市国土局调取的证据）土地登记卡、湛麻国合字（2001）第312号土地使用权出让合同、土地使用权转让认购合同书、土地违法案件行政处罚决定书、收据、收款收据、税收转帐专用完税证、土地登记申请审核情况公告、土地使用权人为朱业永的国有土地使用权证、国有土地使用权转让合同、契税完税证、发票、税收转帐专用完税证、土地使用权人为莫克的国有土地使用权证；（向湛江市工商行政管理局麻章分局调取的证据）关于潘龙等同志任免职的通知、企业法人申请开业登记注册书、关于成立郊区麻章镇房地产综合开发公司的批复、关于建立麻章房地产综合开发公司的批复、麻章镇房地产综合开发公司章程（草案）、工商企业注册资金验资报告书、关于陈安同志的任职通知、关于潘海明同志的任职通知、关于张良子等3位通知任职通知、企业法人法定代表人审批书、工商企业从业人员登记表、企业财务主管人员名单、住所（经营场所）使用证明、办公场所调拨证明书、关于湛江市麻章镇房地产综合开发公司资质审查的批复、广东省城市建设综合开发公司资质等级证书、企业法人申请变更登记注册书、经营单位负责人任职证明、企业法人法定代表人审批书、住所（经营场所）使用证明、关于批准赵必全转让国有土地使用权的批复、土地使用权出让合同、企业法人营业执照、企业法人申请变更登记注册书。根据调取的证据显示，2005年9月1日，湛江市国土资源局麻章分局将第三人朱业永申请土地登记事宜办理了《土地登记申请审核情况公告》，将第三人朱业永申请土地登记事宜张帖在湛江市规划国土资源局麻章分局政务公开栏内予以公告。公告期限届满后，2005年10月13日，湛江市人民政府颁发了湛国用（2005）第50195号国有土地使用权证给第三人朱业永，土地座落于湛江市麻章区瑞康路南商住区第10号土地（即涉案土地），使用权面积为107.8平方米。另，在庭审中，杨亚振撤回第二项诉讼请求，即撤回请求判令麻章房地产公司履行于1995年5月19日与杨亚振签订的《土地使用权转让认购合同书》约定的义务，将位于麻章区瑞康路南商住区第10号地（原麻章经济开发区新建公共汽车站东侧第10号）转让变更登记至杨亚振名下的诉讼请求。原审法院审理认为：本案属建设用地使用权转让合同纠纷。本案的焦点问题是：杨亚振诉称的案情是否真实，其所提交的证据是否足以支持其提出的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”和第九条“不动产物权的设立变更、转让和消灭，经依法登记的，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，杨亚振与麻章房地产公司签订了位于湛江市麻章区瑞康路南商住区第10号《土地使用权转让认购合同书》后，一直未依法办理登记手续，该认购合同依法未发生法律效力。另，杨亚振诉称其与麻章房地产公司签订《土地使用权转让认购合同书》后，已在涉案土地上翻建临时建筑物并予以出租，但由于其较忙，且在搬家期间已遗失相关合同、缴费收据、宗地图等材料原件，致使至今未能办理涉案土地使用权转让登记手续，但杨亚振对于上述陈述的事实，均未能提供证据予以证明，且其明知材料遗失后却一直没有向相关部门报失，该行为亦有悖于日常的处理方式，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，应由杨亚振负举证不能的不利后果，故杨亚振诉称的事实不符合客观真实性，原审法院不予采信，其所提交的证据不足以证实其主张，故杨亚振请求确认麻章房地产公司与第三人朱业永签订的《土地使用权转让认购合同书》无效，原审法院依法予以驳回。对于杨亚振主张麻章房地产公司办理变更登记的问题。杨亚振已撤回该项诉讼请求，故原审法院不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回杨亚振的诉讼请求。案件受理费100元，由杨亚振负担。杨亚振不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院认定的事实不清，证据不足。1、上诉人与被上诉人于1995年5月19日签订的《土地使用权转让认购合同书》合法有效。（1）上诉人已经履行了合同约定的支付义务，并对转让土地占有使用，双方签订的土地转让合同内容实质要件已经完成；（2）未办理登记手续，只是形式要件未完成。该形式要件是被上诉人必须履行的义务，不影响上诉人对受让土地占有和权利主张；（3）被上诉人不履行变更登记义务，也不与上诉人终止合同履行，即由被上诉人法定代表人潘海明出具虚假手续给第三人朱业永办理变更登记手续，显然违背诚实信用原则，该行为无效。综上所述，上诉人与被上诉人于1995年5月19日签订的《土地使用权转让认购合同书》是符合《民法通则》第55条的规定的，是有效的民事法律行为。上诉人依照合同的约定支付了土地受让价款并且被上诉人也交付了土地由上诉人占有与使用，该合同的实质内容已经完成，符合《合同法》第44条的规定，是有效的合同。2、被上诉人出具虚假手续将上诉人受让的土地变更登记至第三人朱业永名下，其签订的转让行为无效。（1）合同签订不真实、付款收款手续不真实、时间存在倒签；（2）被上诉人与第三人朱业永签订的《土地使用权转让认购合同书》的受让方的签名即第三人朱业永的签名是由被上诉人的法定代表人潘海明签署的；（3）合同签订的时间也是由被上诉人的法定代表人潘海明代为签署，并且将时间倒签为1995年5月19日，即上诉人与被上诉人签订合同的时间；（4）被上诉人未能举证证明第三人朱业永履行了合同约定的支付义务，即便履行了也是第三人朱业永与潘海明个人交易，证明第三人朱业永与被上诉人的交易虚假。在一审庭审中，被上诉人除了提供了倒签时间的收款凭单（该收款凭单的编号是在上诉人提供的收款凭单的编号之后）之外，没有提供其他的证据与之构成有效的证据链，即汇款凭证或账簿等。经一审法庭调查，第三人朱业永称是将钱交给被上诉人的法定代表人潘海明，由潘海明一手操办该土地的转让事宜。被上诉人在2003年已经被吊销，其公章一直是由其法定代表人潘海明保管使用。由此可见，潘海明是利用保管公章之便，提供虚假的收款凭证，被上诉人实际未收到第三人朱业永的受让土地的款项，此行为是潘海明的个人行为。二、原审法院适用法律错误。该案件是合同争议案件，不是物权争议案件，原审法院适用《物权法》第六条、第九条确认上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让认购合同书》未发生法律效力是错误的。原审法院对《物权法》第六条、第九条的理解认识上是错误的，理由如下：《物权法》第六条、第九条规定的是不动产发生物权效力的条件，不是规定合同生效的条件，合同的生效符合《合同法》生效的条件和《民法通则》的规定即可。《民法通则》第55条及《合同法》第44条规定合同生效的条件是，双方意思表示真实，不损害国家、集体、第三人利益等。据以上所述，上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让认购合同书》合法有效。《物权法》第六条、第九条规定不动产产生物权效力的条件是：1、依法交付；2、依法办理登记手续，两个条件必须同时满足才发生物权效力。综上所述，原审法院以《物权法》第六条、第九条为法律依据认定上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让认购合同书》未发生法律效力是错误的，属适用法律错误。三、原审法院的审理程序不当。按照法律的规定，对于土地使用权转让合同纠纷案件，原审法院应当到实地进行现场勘察，而原审法院并没有到争议土地现场进行实地勘察，原审法院审理程序不当。综上所述，上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让认购合同书》合法有效，符合《民法通则》、《合同法》的相关规定，是有效的民事法律行为，是有效的合同。而被上诉人与第三人朱业永签订的《土地使用权认购合同书》是虚假的合同，是被上诉人的法定代表人潘海明利用管理被上诉人公章之便出具的虚假手续将涉案土地登记至第三人朱业永名下，其行为符合了《合同法》第五十二条的规定：以合法形式掩盖非法目的，损害了第三人即上诉人的利益，其行为应属无效，属无效合同。原审法院认定了被上诉人与第三人朱业永签订的合同，驳回了上诉人的请求，有悖于《合同法》的诚实信用原则，损害了上诉人的合法权益。请求二审法院依法撤销原判，确认被上诉人与第三人朱业永签订的《土地使用权转让认购合同书》无效，并判令被上诉人和第三人承担本案的一、二审诉讼费用。针对上诉人杨亚振的上诉请求及理由，被上诉人麻章房地产公司答辩称：一、杨亚振已因个人债务原因将涉案土地以地抵债转让他人，其与麻章房地产公司签订《土地使用权转让认购合同书》的权利义务已经终止，依法其无权再主张土地权利，其滥用诉权的诉讼应予驳回。麻章房地产公司与杨亚振于1995年5月19日协商一致，以每平方米转让金950元的价格（总转让金为102410元），将涉案土地使用权转让给杨亚振，双方签订《土地使用权转让认购合同书》一份，根据土地转让登记规定和双方约定，杨亚振应持相关身份资料、《土地使用权转让认购合同书》、付款凭证与麻章房地产公司到麻章区国土局缴交办证税费才能申办土地转让过户登记手续，将土地使用权证办理登记至杨亚振名下。但杨亚振支付了转让金后，一直没有按规定和约定办理土地使用权证，也没有建设使用。杨亚振诉称签订《土地使用权转让认购合同书》后，已在涉案土地上翻建临时建筑物并予以出租，由于较忙并且遗失相关合同、缴费收据、宗地图等材料原件所以未能办理土地使用权转让登记手续，均属于捏造事实，也没有任何事实依据。1、杨亚振支付了转让金后一直没有按合同约定及相关规定办理土地使用权证，因其四处举债的原因，其同意以地抵债，即依法转让涉案土地给其债主黄满洲，并且在涉案宗地图上签署“黄满洲”三字确认，杨亚振在一审中提交的宗地图为了达到其不法目的也故意将复印件隐去“黄满洲”三字，其在庭上更主张“黄满洲”三字并不是他个人所签，要求做笔迹鉴定，但庭后对笔迹鉴定一事却又无任何正当理由放弃鉴定，从以上其故意提交不完整证据和主张笔迹不是本人所书写却放弃鉴定的行为，可明显证明涉案土地因抵债已转让的事实客观存在；2、杨亚振诉称在涉案土地上曾几次翻建临时建筑并出租使用也是不符合客观事实的，涉案土地从未搭建临时建筑，更不存在出租使用的情况，有土地现场可作证明。综上所述，涉案土地使用权不属于杨亚振所有的事实清楚，证据确凿，杨亚振无权对该地再主张权利，其企图通过捏造事实的诉讼方式达到确认麻章房地产公司与第三人之间合同无效的目的后，为日后申请撤证，以达到其取回土地使用权的不法目的，是毫无诚信的行为，也明显违背公平原则，依法应驳回其无理的上诉请求。二、麻章房地产公司与第三人朱业永签订的《土地使用权转让认购合同书》是双方的真实意思表示，并且双方已经依照合同书的约定履行过户义务，依法有效。麻章房地产公司与第三人朱业永签订的《土地使用权转让认购合同书》的实际签订时间是2005年，在一审庭审中麻章房地产公司与第三人对此都予以认可，第三人也依法确认合同中“朱业永”的签名是其授权麻章房地产公司的法定代表人签署并表示追认签约行为，第三人已经实际向麻章房地产公司支付合同约定的款项，该合同真实有效，不存在杨亚振诉称的虚假交易。同年9月1日，湛江市国土资源局麻章分局将第三人申请土地登记事宜办理了《土地登记申请审核情况公告》，依法进行土地转让公告公示，公告期限届满后湛江市人民政府于2005年10月13日颁发了湛国用（2005）第50195号国有土地使用权证给第三人。由此可见，麻章房地产公司与第三人已依法履行合同约定的权利义务，并根据《物权法》第六条的规定依法办理了不动产物权设立变更登记。在以上土地使用权转让和办理过户登记手续过程中，麻章房地产公司根据原权利人和受让人的要求，协助办理土地使用权证的登记，包括收回杨亚振未办理产权证的《土地使用权转让认购合同书》和付款凭证，是依法履行土地使用权出让方的法定义务，不存在利用职务上便利与第三人勾结出具虚假手续、侵占杨亚振土地的事实。三、杨亚振对其主张的诉讼请求所依据的事实未能举证证明，依法应承担举证不能的后果。杨亚振诉称其与麻章房地产公司签订《土地使用权转让认购合同书》后，已在涉案土地上翻建临时建筑物并予以出租，但由于其较忙，且在搬家期间已遗失相关合同、缴费收据、宗地图等材料原件，致使至今未能办理涉案土地使用权转让登记手续，其主张上述事实，均未能提供证据予以证明。从1995年签订合同至今已超20年，在长达20年的时间其明知材料遗失后却一直没有向相关部门报失，该行为亦有悖于常理，且湛江市人民政府于2005年10月13日颁发了湛国用（2005）第50195号国有土地使用权证给第三人也从没表示任何异议和主张权利，因此，麻章房地产公司认为其诉求主张的事实无任何证据予以证实，并且其行为明显与常理不符，依法应由其承担举证不能的后果。四、一审判决程序合法。杨亚振上诉称原审法院并没有到争议土地现场进行实地勘察，存在程序不当。麻章房地产公司认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷，根据《民事诉讼法》规定和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，对该类案件是否必需到实地勘察，由人民法院根据案情的实际情况决定，现行法律并无强制规定必须进行实地勘察，故原审法院未实地勘察现场不属违反法定程序。因此，杨亚振诉称一审判决程序错误，是没有任何法律依据的。综上所述，麻章房地产公司与杨亚振签订的《土地使用权转让认购合同书》已因杨亚振的抵债行为而终止，杨亚振对涉案土地不享有权利，麻章房地产公司与第三人签订《土地使用权转让认购合同书》依法真实有效。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。杨亚振的上诉没有事实和法律依据，恳请二审法院依法驳回杨亚振无理的上诉请求。二审期间，上诉人杨亚振向本院提交了如下证据：1、简易房屋出租协议书、协议书，证明麻章经济开发区新建公共汽车站东侧第10号地一直由杨亚振占有及使用的事实；2、照片，证明麻章经济开发区新建公共汽车站东侧第10号地的现状。被上诉人麻章房地产公司对上诉人杨亚振提交的上述证据发表如下质证意见：对证据1的真实性有异议，该证据是杨亚振事后伪造的，不是事实；对证据2的真实性无异议，但该照片上的临时建筑是由案外人陈爱春搭建的。被上诉人麻章房地产公司二审期间没有提交新证据。原审第三人朱业永没有参加二审开庭，亦没有提交书面答辩意见及新证据。本院对上述证据2的真实性予以确认。而对于证据1，因杨亚振于2011年3月25日已将该地转卖给陈爱春，现该地已由陈爱春占有和使用。本院经审理查明：1995年5月19日，杨亚振与麻章房地产公司签订了一份《土地使用权转让认购合同书》，合同约定麻章房地产公司将位于麻章经济开发区新建公共汽车站东侧第10号地的土地使用权转让给杨亚振，面积为107.8平方米，土地用途为商住用地，使用年限为70年，土地使用权转让金为每平方950元，总转让金为102410元，其中地款64680元，基础设施（包括街道硬底化、地下排污、水电接到工地）费为37730元。1995年5月18日和同月19日，杨亚振向麻章房地产公司分别支付了地款64680元、城市建设配套费用37350、代收代缴市政费4485.28元和购地款380元。之后，麻章房地产公司将涉案土地交付给杨亚振使用，但双方至今尚未办理该地的使用权转让登记手续。在一审庭审中，杨亚振称其至今未能办理涉案土地使用权转让登记手续的理由是因为其较忙，无法联系上麻章房地产公司，且其在搬迁期间已遗失上述合同及相关宗地图等材料，并确认其对遗失材料之事一直没有向相关部门申请报失。后杨亚振于2015年5月份找到麻章房地产公司的法定代表人潘海明，由潘海明在该合同复印件上注明“此件与原件相符”，并加盖麻章房地产公司公章。2011年3月25日，经潘海明介绍，杨亚振以48万元的价款将涉案土地转让给潘海明的同学陈爱春，陈爱春已交付给杨亚振47万元，尚欠1万元未付，该涉案土地现由陈爱春实际占有和使用。另查明：麻章房地产公司与第三人朱业永签订一份《土地使用权转让认购合同书》，落款时间为“1995年5月19日”。一审庭审中，麻章房地产公司的法定代表人潘海明与第三人朱业永均承认该合同实际签订时间为2005年。第三人朱业永确认合同中“朱业永”的签名是其口头授权麻章房地产公司的法定代表人潘海明代为签署，并非其本人所签，但表示对涉案合同的签约行为予以追认。该份认购合同涉及转让地块的名称、面积及其他的事项和杨亚振与麻章房地产公司于1995年5月19日签订的《土地使用权转让认购合同书》完全一致。1995年5月19日，麻章房地产公司出具《收款凭单》确认其已收到第三人朱业永支付的地款64680元、城市建设配套费37350元和代收代缴市政费4485.28元。但第三人朱业永在一审庭审中陈述称其前后总共交了6万元给潘海明，麻章房地产公司并没有给其开发票，其除了交6万元给潘海明外，其他签合同、办证等手续均是由潘海明包办。对于上述麻章房地产公司出具的《收款凭单》，潘海明在一审庭审中也承认其并没有将该《收款凭单》交给朱业永。为查明麻章房地产公司的工商登记情况和涉案土地的登记情况，原审法院依法向湛江市国土局和湛江市工商行政管理局麻章分局调取了以下证据：（向湛江市国土局调取的证据）土地登记卡、湛麻国合字（2001）第312号土地使用权出让合同、土地使用权转让认购合同书、土地违法案件行政处罚决定书、收据、收款收据、税收转帐专用完税证、土地登记申请审核情况公告、土地使用权人为朱业永的国有土地使用权证、国有土地使用权转让合同、契税完税证、发票、税收转帐专用完税证、土地使用权人为莫克的国有土地使用权证；（向湛江市工商行政管理局麻章分局调取的证据）关于潘龙等同志任免职的通知、企业法人申请开业登记注册书、关于成立郊区麻章镇房地产综合开发公司的批复、关于建立麻章房地产综合开发公司的批复、麻章镇房地产综合开发公司章程（草案）、工商企业注册资金验资报告书、关于陈安同志的任职通知、关于潘海明同志的任职通知、关于张良子等3位通知任职通知、企业法人法定代表人审批书、工商企业从业人员登记表、企业财务主管人员名单、住所（经营场所）使用证明、办公场所调拨证明书、关于湛江市麻章镇房地产综合开发公司资质审查的批复、广东省城市建设综合开发公司资质等级证书、企业法人申请变更登记注册书、经营单位负责人任职证明、企业法人法定代表人审批书、住所（经营场所）使用证明、关于批准赵必全转让国有土地使用权的批复、土地使用权出让合同、企业法人营业执照、企业法人申请变更登记注册书。根据调取的证据显示，2005年9月1日，湛江市国土资源局麻章分局将第三人朱业永申请土地登记事宜办理了《土地登记申请审核情况公告》，将第三人朱业永申请土地登记事宜张帖在湛江市规划国土资源局麻章分局政务公开栏内予以公告。公告期限届满后，2005年10月13日，湛江市人民政府颁发了湛国用（2005）第50195号国有土地使用权证给第三人朱业永，土地座落于湛江市麻章区瑞康路南商住区第10号土地（即涉案土地），使用权面积为107.8平方米。再查明：第三人朱业永于2009年10月20日又将该地转卖给莫克，价款为83460元，并于2009年11月18日办理了土地变更登记手续。另，在一审庭审中，杨亚振撤回第二项诉讼请求，即撤回请求判令麻章房地产公司履行于1995年5月19日与杨亚振签订的《土地使用权转让认购合同书》约定的义务，将位于麻章区瑞康路南商住区第10号地（原麻章经济开发区新建公共汽车站东侧第10号）转让变更登记至杨亚振名下的诉讼请求。本院认为：本案属确认合同无效纠纷，原审将本案定为建设用地使用权转让合同纠纷不当，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对杨亚振上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人杨亚振的上诉理由及被上诉人麻章房地产公司的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：麻章房地产公司与第三人朱业永签订的《土地使用权转让认购合同书》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，虽然第三人朱业永是以6万元的低价向麻章房地产公司购买涉案土地，且亦存在麻章房地产公司法定代表人潘海明弄虚作假，采取倒签时间的方法代朱业永签订《土地使用权转让认购合同书》和出具虚假《收款凭单》的情况，但没有证据证明麻章房地产公司与第三人朱业永恶意串通，故麻章房地产公司与第三人朱业永签订的《土地使用权转让认购合同书》不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属有效合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定以及合同相对性原则，麻章房地产公司与朱业永的合同约束双方，若因该合同造成土地使用权不能转移给杨亚振，杨亚振可向麻章房地产公司主张违约责任和赔偿损失，而杨亚振不是麻章房地产公司与朱业永合同的当事人，主张该合同无效没有法律依据。因此，杨亚振主张麻章房地产公司与第三人朱业永签订的《土地使用权转让认购合同书》无效，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。上诉人杨亚振上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由杨亚振负担。本判决为终审判决。审判长  陈建业审判员  李建明审判员  钟斯宁二〇一六年十一月十一日书记员  梁玉靖附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三人当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第1页共22页