江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第111号
上诉人（原审被告）赣州市章贡区南桥实业有限公司。
法定代表人曾宪斌，系该公司董事长。
委托代理人吴中彦，江西冠城律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人谢欣。
被上诉人（原审原告）付某某。
委托代理人廖宝斌，江西海融律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人赣州市章贡区南桥实业有限公司（下称南桥公司）因与被上诉人付某某商品房销售合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第2406号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：双方当事人于2014年2月16日签订了《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》（合同编号为20140203485），付某某购买了南桥公司开发的赣州金洲城3号楼1403室，总价款计人民币969576元，双方约定出卖人应当在2014年6月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定条件的房屋交付给买受人，并约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之肆的违约金。合同签订后，付某某按约定履行了自己的全部付款义务。南桥公司至庭审结束时仍未能交付房屋。另查明：付某某于2014年2月18日向南桥公司支付了首付款299576元，剩余房款以向中国银行股份有限公司赣州市分行抵押贷款方式于2014年6月20日支付67万元。该银行按揭贷款年利率为7.5325%。付某某于2014年8月15日归还银行抵押贷款本息9943.68元，其中归还本金为2233.33元，利息为7710.35元；于2014年9月15日归还银行抵押贷款本息6424.96元，其中归还本金为2233.33元，利息为4191.63元。
原审法院认为：付某某与南桥公司于2014年2月16日订立的《赣州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，属合法有效，双方均应严格履行约定的义务。现南桥公司逾期交房，其至今未能交付房屋，显属违约，根据合同约定，南桥公司应当承担相应的违约责任。南桥公司辩称其因施工期间下暴雨以及赣州市城市管理委员会下达停运通知导致施工延期，具有免责事由的主张，原审法院认为，天气因素对施工进度确实有严重的影响，但是风雨天气均为正常的天气现象，南桥公司作为开发商在进行房屋开发前，就应当根据以往的天气记录，结合气象部门对未来天气状况的预测，合理预计工期，确保在承诺日期前顺利完工，因此，正常的下雨天气不构成不可抗力事由。另外，南桥公司提交的停运通知仅是要求在检查期间运输车辆停止流散物体运输（渣土、沙石、混凝土等�，南桥公司也未提供证据证明赣州市城市管理委员会下达停运通知的时间段内，本案争议的房屋正处于流散物体运输的施工阶段。因此，南桥公司的该抗辩主张并不必然导致工程停工，且南桥公司也并未在规定时间内告知付某某，故原审法院对南桥公司的该抗辩主张不予以采纳。关于南桥公司辩称付某某所主张的违约金偏高的问题，原审法院认为，《中华人民共和国合同法》强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性，对于约定过高的违约金，当事人可以请求人民法院适当减少。至于违约金约定过高的举证责任，原审法院认为应由守约方对违约所造成的损失作大致的陈述及说明。本案中，付某某、南桥公司双方所签订的《商品房买卖合同》中约定南桥公司逾期交房，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已�款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金，该条款属于双方自行约定的违约金条款。同时，付某某又主张按已付购房款为基数，按照银行按揭贷款利率计算延期支付利息，该主张（第二项诉讼请求）属于付某某的实际损失主张；付某某还主张按其实际按揭贷款已支付的贷款利息、提前还贷可能多支付的利息以及部分实际开支为实际损失，要求南桥公司支付，该项主张（第四项诉讼请求）亦属于付某某的实际损失主张。原审法院认为，根据《合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，对同一违约事实，在约定违约金低于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，换言之，对同一违约事实不能同时适用约定违约金和损失赔偿，当事人只能根据该�约事实给自身造成的实际损失为标准，要求人民法院增加违约金主张。经原审法院向付某某释明，付某某方选择按实际损失主张违约金损失，付某某选择按实际损失主张违约金的诉讼主张符合法律规定，原审法院予以支持。关于实际损失的问题，首先，付某某主张2014年8月15日与2014年9月15日因银行按揭贷款还贷造成的利息损失11901.98元属于其实际损失，该项请求属于已实际发生的支出，对该请求，原审法院予以支持；其次，付某某主张按已付购房款969576元为基数，按照银行按揭贷款年利率7.5325%，自从2014年10月15日开始计算违约金至南桥公司将全部购房款返还时为止，根据合同法的相关规定，对该项损失请求原审法院予以支持；再次，付某某主张若银行按揭贷款提前还贷，按照付某某与按揭贷款银行签订的住房贷款合同的约定，应向银行支付4个月的利息8933.32元，该部分应属于实际损失。经审查，该项诉讼请求是建立在付某某与按揭贷款银行已提前解除银行按揭合同的情况下可能发生的损失，但该项损失尚未发生，故根据合同的相关规定，该项主张不属于已实际发生的损失，故对付某某的该项诉讼主张，原审法院不予支持；最后，付某某主张办证费及交通费的实际开支559.5元的问题，由于付某某方提供的证据不足以认定该两项开支系由于本案的争议造成的，对该项主张付某某应承担举证不能的责任，故付某某的该项诉讼主张原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告付某某与被告赣州市章贡区南桥�业有限公司于2014年2月16日签订的《商品房买卖合同》。二、被告赣州市章贡区南桥实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告付某某返还购房款969576元。三、被告赣州市章贡区南桥实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告付某某支付违约金11901.98元（2014年8月15日至2014年10月15日之间）。四、被告赣州市章贡区南桥实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告付某某支付违约金（按已付购房款969576元为基数，按照银行按揭贷款年利率7.5325%为标准，自2014年10月15日起计算违约金至被告将全部购房款返还时为止）。五、驳回原告付某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13806元，由被告赣州市章贡区南桥实业有�公司承担。
南桥公司上诉称：赣州市城市管理委员会的停运通知均在停运时限的前一天甚至当天才下发。南桥公司根本就没有充足的时间去提前准备施工所需的材料，只能停工，停运材料与工期延误有着必然的因果关系。该因素是南桥公司无法预见、不可避免的，应属本案的免责事由，一审判决却未采纳南桥公司该抗辩主张。违约金的确定应当以违约行为造成的损失为基础，付某某既没有提供任何证据证实其遭受的损失，也没有对损失进行陈述及说明，付某某主张的违约金明显过高。一审法院判决南桥公司向付某某支付违约金11901.98元以及按照银行按揭贷款年利率7.5325%计付违约金不符合法律规定。南桥公司系赣州市章贡区水南镇南桥村村委会投资的企业，关系到南桥村全体失地农民的切身利益。请二审法院充分考虑到本案的实际情况，在查明事实的�础上，依法改判，以维护南桥公司的合法权益。一、请求撤销赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第2406号民事判决，并依法改判；二、本案一、二审全部诉讼费用由付某某承担。
付某某答辩称：停运通知，停运不等于停工，南桥公司也没有证据证明这一房屋正处于流散物体运输的施工阶段，并且依照商品房买卖销售合同规定，南桥公司应当在出现上述情形30日内告知付某某，南桥公司并没有依照合同约定告知付某某。由此可见，南桥公司以停运通知作为抗辩理由是不成立的。关于一审判决违约金11901.98元，付某某认为上述款项即付某某在办理银行按揭贷款实际支付给银行的利息，属于付某某实际的损失，一审法院依照上述实际损失作出判决，有事实和法律依据的，应当予以支持。关于南桥公司的第三点理由，南桥公司工商登记的有限责任公司，应当依照相关法律进行民事活动。南桥公司与付某某签订商品房销售合同，南桥公司应当在法律的基础上充分履行商品房销售合同的约定款项，本案不仅仅关系到付某某这一个业主，同时更加关系到金洲城上百业主的利益，请求法庭核实本案的实际，作出公正的裁决。
二审审理期间，南桥公司向法庭提交了案涉房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该竣工验收备案表明确案涉金洲城小区房屋已于2014年4月28日经赣州市城乡规划建设局竣工验收备案。同时，提交了2015年4月29日向付某某寄送收房通知的快递单。付某某对以上证据未提出异议，本院确认以上证据的“三性”。付某某未向法庭提交新的证据。
二审审理查明：案涉房屋于2014年4月28日经赣州市城乡规划建设局竣工验收备案。南桥公司于2015年4月29日向付某某发出收房通知�政快递。二审认定的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，案涉合同约定的交房期限是2014年6月30日，案涉房屋直至2015年4月28日经赣州市城乡规划建设局竣工验收备案，才符合合同约定的交付条件，交房逾期时间长达10个月之久，付某某依据合同约定有权解除案涉合同，故，一审法院判决解除案涉商品房销售合同及返还购房款是正确的，本院予以维持。关于南桥公司主张的赣州市城市管理委员会下达的停运通知造成停工而应予扣减相应工期的问题，本院认为，一审法院关于该问题的认定适当，对于南桥公司的该抗辩理由，本院不予支持。关于南桥公司主张违约金偏高的问题，一审法院释明，当事人不能同时主张违约金和损害赔偿，付某某选择要求南桥公司按实际损失向其支付违约金。付某某购买案涉房屋，支付案涉首付款后，余款是以向中国银行股份有限公司赣州市分行抵押贷款方式向南桥公司支付的，该银行按揭贷款年利率为7.5325%。故，因南桥公司违约逾期交付房屋导致案涉合同解除，付某某向银行支付的还贷利息是南桥公司违约造成付某某的实际损失。付某某要求南桥公司向其支付2014年8月15日与2014年9月15日因银行按揭贷款还贷造成的利息损失11901.98元，并要求按已付购房款969576元为基数，按照银行按揭贷款年利率7.5325%为标准支付从2014年10月15日起至南桥公司将全部购房款返还之时的违约金，未超过付某某的实际损失，更不存在违约金偏高的问题。一审法院关于该问题的处理正确，应予维持。故，对于南桥公司的上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13806元由上诉人�州市章贡区南桥实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一五年七月二日
书 记 员 王 佳
书 记 员 刘恒芬