浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬奉民三初字第108号
原告：方寅豹，个体工商户。
委托代理人：葛斌杰，浙江嘉丰律师事务所律师。
被告：林君康，个体工商户。
委托代理人：陈晓燕，浙江正雅律师事务所律师。
原告方寅豹为与被告林君康房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月27日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员陈力笋适用简易程序于2015年2月15日公开开庭进行了审理。原告方寅豹及其委托代理人葛斌杰、被告林君康的委托代理人陈晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方寅豹起诉称：2009年9月30日，原、被告就南山路157-4幢一至三楼金龙酒店租赁事宜签订了一份租赁协议，约定：租期5年（自2009年9月30日至2014年9月30日止），租金为每年36万元，乙方（即本案被告）在经营期间不得将房屋转租给他人，如需转租须经甲方（即本案原告）同意；甲方租赁给乙方的酒店不动产，包括门、窗、路梯、地板等，如酒店结构改道须经甲方同意方可执行。但被告之后未经原告同意，将房屋转租给了邬良华。2014年9月30日合同到期，原告想依约收回房屋，但邬良华表示酒店已经关闭，望给予三天时间处理物品，原告予以同意。10月4日，原告前去查看房屋，却发现原先原告安装的四组中央空调以及火表等物件灭失，整栋房屋的电线线路全部被剪断，开关、插座、电灯、天花板被毁坏，地上布满垃圾。经联系被告和邬良华，被告称不知情，邬良华则承认系其拆毁和出卖。10月5日，原告向公安机关报警并在大桥派出所做了询问笔录。原告认为，原、被告之间存在房屋租赁关系，被告擅自将房屋转租他人，到期未能将房屋完好地返还给原告，且造成了原告房屋毁坏及财产损失，被告应当予以修复、归还和赔偿。为此，原告请求判令：一、被告对原告所有的坐落在奉化市南山路157-4幢一至三楼房屋被毁坏的全部电线线路、开关、插座、电灯、天花板予以修复（修复费及火表费折价约8万元）；二、被告归还原告四组中央空调（Honeywell霍尼韦尔牌）、四只火表、一只制冷循环泵（空调折价约5万元）；三、被告赔偿原告按每月3万元自2014年10月4日起至房屋实际修复好时止的租金损失。
被告林君康未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：一、讼争房屋内的中央空调等设备及其他设施并非被告损坏，被告对此也不知情；二、原、被告之间的房屋租赁关系已经解除，原告与案外人邬良华于2012年10月形成租赁关系，根据合同相对性原则，原告不能再向被告主张权利，退一步讲，即使原、被告的租赁关系仍然存在，被告将房屋转租的行为也符合法律规定，被告作为承租人仅对次承租人在租赁期限内的行为向出租人承担责任，而原告自认邬良华是在租赁期满后发生的侵权行为，被告因此无须再承担责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告方寅豹为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据材料，被告林君康的质证意见及本院认证如下：
1.租赁协议一份，用以证明原、被告之间存在租赁关系，双方对权利、义务进行了约定，租赁期限为五年，租赁房屋为南山路157-4幢一至三楼原金龙酒店房屋和设施，当时房屋内有四组中央空调，一个制冷循环泵，房屋的水电、火表完好，租赁协议还约定，在租赁期间内乙方不得将房屋转租他人，如有特殊情况需转租须经甲方同意。被告对真实性无异议，对证明内容有异议，认为租赁协议中并未写明中央空调和制冷循环泵，仅写明了门、窗、路梯、地板等，且租赁协议虽约定了不得转租，但该约定仅是当时的书面约定，在被告将房屋转租给邬良华后，邬良华直接将房屋租金支付给了原告，事实上原告已同意被告转租事宜，其与邬良华之间也已形成租赁关系。本院对该证据真实性予以确认，但证据中并未反映出租当时房屋内是否安装了中央空调和制冷循环泵。
2.询问笔录一份，用以证明原告于2014年10月5日向奉化市公安局大桥派出所报案，陈述中央空调等物品被拆走的事实。被告对真实性有异议，认为该笔录系原告自述，不能据此认定侵权事实，假定原告所述真实，也是在租赁期满后原告自行同意给邬良华两、三天的时间腾空房屋，根据笔录记载，中央空调、火表不在承租范围内，被告对上述物件仅存在保管责任。本院认为，该证据形式与来源合法，笔录内容能证明原告的证明目的，予以确认。
3.录像光盘一份，用以证明涉案房屋的损坏情况。被告认为光盘仅能证明房屋现状，不能证明房屋是谁损坏以及具体损坏的财物。本院认为，录像能体现摄录当时房屋被损坏的概况，予以确认。
被告林君康为证明其答辩主张，在举证期限内向本院提供了下列证据材料，原告方寅豹的质证意见及本院认证如下：
1.中国银行存款历史交易明细清单一份，用以证明案外人邬良华于2013年8月19日向原告支付了租金30万元，另根据邬良华陈述，另外6万元以现金方式支付，2012年至2013年的租金也是由邬良华直接支付给原告，说明邬良华与原告在2012年已经形成了房屋租赁关系。原告表示收到租金属实，但其与邬良华之间不存在租赁关系，邬良华仅是将被告的租金转交给了原告。本院对该证据的真实性予以确认，但并不能据此认定邬良华与原告之间直接形成了租赁关系。
2.饭店转让协议书一份，用以证明被告将房屋转租给了邬良华，并约定2012年的租金由邬良华支付给原告，可进一步体现原告与邬良华于2012年10月已经形成了租赁关系，即使原告与邬良华之间无租赁合同，原告对转租事宜亦为明知，被告的转租行为合法有效。原告认为该协议是被告与邬良华所签，其对此并不知情，原告只按照合同约定收取租金，即使转租合法有效，因次承租人造成的损失也应当由承租人承担。本院认为，该转让协议书能证明被告于2012年2月23日将房屋转租给邬良华，并约定2012年10月1日之后的租金由邬良华负责等内容，但仍不能证明原告和邬良华之间存在租赁关系。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2009年9月30日，原、被告就位于南山路157-4幢一至三楼金龙酒店的租赁事宜签订租赁协议，约定原告将该房屋租赁给被告经营酒店，租赁期限为五年（2009年10月1日至2014年9月30日），租金为每年36万元，第一年租金在签订协议时付清，以后每年在8月底付清；被告在经营期间，不得将房屋转租给他人，如需转租须经原告同意；原告租赁给被告酒店不动产，包括门、窗、路梯、地板等。2012年2月23日，被告与案外人邬良华签订饭店转让协议书，将该房屋转租给了邬良华，约定2012年3月1日至2012年9月30日的租金为21万元，2012年10月1日至2014年9月30日的租金由邬良华负责。之后邬良华分次向原告支付了2012年10月1日至2014年9月30日的租金。2014年9月30日，原告要求邬良华返还房屋，但被请求给予时间腾空，原告予以同意，但其于10月4日收回房屋时，发现房屋受损，其即于次日向奉化市公安局大桥派出所报案。另查明，该房屋现已重新出租。
本院认为，原、被告签订的租赁协议系双方当事人真实意思的表示，应认定为有效，对双方均有约束力，原告虽直接向次承租人收取了之后两年的租金，但原、被告之间的租赁合同仍然有效，被告应当在租赁期限届满时全面履行返还租赁房屋之义务。现被告未能举证证明其已履行上述义务，致原告所收回的房屋不符合该房屋正常使用后的状态，应当依法承担违约责任。但原告在收回房屋后，已经取得了对房屋的直接占有和控制，其应当采取适当措施防止损失的扩大，如修缮房屋、重新出租，为此，本院酌定由被告按照每月3万元赔偿原告三个月房屋闲置期的租金损失。至于原告要求被告修复房屋的主张，因现在房屋已经重新出租，故该请求之基础不再存在，本院难以支持；对其要求返还中央空调等物品的主张，因无证据证明房屋出租时的物品状况，本院亦难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告林君康于本判决生效之日起十五日内赔偿给原告方寅豹三个月的租金损失9万元；
二、驳回原告方寅豹的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费2900元，减半收取1450元，由原告方寅豹负担425元，被告林君康负担1025元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 陈力笋
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 吴佳楠
附:一、本判决依据的法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条：人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。
申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。
第三十条：查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。