北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第09871号
原告王书其，男，1951年11月24日出生。
委托代理人翟格民，北京众鑫律师事务所律师。
委托代理人王春燕，女，1981年5月13日出生。
被告郭冠中，男，1980年7月21日出生。
被告郭彦钊（兼被告郭冠中、第三人黄桂华的委托代理人），男，1950年9月21日出生，××××××××××。
委托代理人刘金明，北京市君茂律师事务所律师。
第三人黄桂华，女，1954年1月12日出生。
原告王书其诉被告郭冠中、郭彦钊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月31日立案受理。2012年12月19日，本院作出一审判决。原、被告均不服本院判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，于2013年5月15日作出裁定，将本案发回重审。本院依法重新组成合议庭，适用普通程序，追加黄桂华为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告王书其的委托代理人翟格民、王春燕，被告郭彦钊及其委托代理人刘金明，第三人黄桂华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王书其诉称：2012年7月24日，经北京麦田房产经纪有限公司介绍，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买二被告名下的本市东城区国瑞城中区×号楼×单元×号房屋。同日，原告给付被告郭冠中定金3万元。此后，被告郭彦钊明确表示拒绝出售涉诉房屋，导致合同无法继续履行。现原告诉至法院，要求解除原告与二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》，要求二被告退还定金300000元，要求二被告赔偿原告可得利益损失1420000元，诉讼费由被告承担。
被告郭冠中辩称：房屋买卖合同只是郭冠中与王书其签订的，郭彦钊并未在场，合同签订时郭冠中也已明确告知王书其，只有在郭彦钊签字后房屋买卖合同才能生效。售房委托书上的“郭彦钊”签字并非其本人所签，郭冠中在售房委托书上签署自己姓名后便交与中介公司，不清楚“郭彦钊”的名字由谁签的。郭冠中虽向王书其出具300000元的收据，但实际收到定金只有250000元。故《北京市存量房屋买卖合同》并未生效，原告应依据该协议向被告支付300000元作为赔偿金，不同意原告的诉讼请求。
被告郭彦钊辩称：郭彦钊从未授权郭冠中出售诉争房屋，不知道郭冠中与王书其签订房屋买卖合同出售诉争房屋的事实，也从未收到过王书其交付的任何定金，且郭彦钊对诉争房屋享有的二分之一产权应属其与爱人黄桂华的夫妻共同财产。郭冠中在无权处分的情况下签订的房屋买卖合同应属无效，无效合同没有解除问题。王书其要求被告郭彦钊返还定金，缺乏事实依据，不同意原告的诉讼请求。同时，中介公司提供的《北京市存量房屋买卖合同》范本修订版系中介公司编造，版本中设定有不平等条款。被告曾向有关部门举报中介公司在未经被告同意的情况下为诉争房屋办理网签之事，有关部门已经对中介公司进行了处罚。原告并不具备购房资格，在未审查被告郭冠中出具的委托书真伪，也未见到郭彦钊的情况下，就与郭冠中签订买卖合同，该情形并不构成表见代理，原告也并不是善意购房。综上，不同意原告的诉讼请求。
第三人黄桂华述称：第三人对于原告与郭冠中签订买卖合同一事并不知情，第三人同意郭彦钊的意见，不同意履行买卖合同。
经审理查明：郭彦钊与郭冠中系父子关系，与黄桂华系夫妻关系（于1978年12月27日结婚）。本市东城区国瑞城中区×号楼×单元×号房屋（建筑面积141.24平方米，以下简称诉争房屋）由二被告于2007年5月24日取得产权，按份各占二分之一份额。2012年7月24日，原告王书其与被告郭冠中经北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）居间介绍，签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，二被告以7100000元的价格将诉争房屋卖与原告。在签订合同时，原告支付定金300000元整，该笔定金作为购房款的一部分。双方签订合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按本合同约定成交价格的20％向违约方索赔。违约方应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费。同时，原告王书其与被告郭冠中签订《补充协议》，约定诉争房屋有一间附属储藏间（有使用权，无产权）及租赁的车位，被告同意将该附属储藏间使用权及租赁的车位包含在总转让价内连同该房产一并转让给原告。上述两份合同中出卖人签字处为“郭冠中、郭彦钊（郭冠中代）”。原、被告均认可合同签订时郭彦钊未在场，但原告认为郭冠中出示了郭彦钊委托其出售诉争房屋的委托书。被告郭冠中称，当时麦田公司向其提供售房委托书的格式合同，郭冠中签字后即交与麦田公司，不清楚售房委托书上“郭彦钊”的名字由谁所签。被告郭彦钊称，其从未在售房委托书上签字，并委托郭冠中卖房。
上述合同签订后，王书其给付郭冠中购房定金，郭冠中向王书其出具收到定金300000元的收据。庭审中，原告表示实际给付定金数额为300000元，其中先给付郭冠中20000元，后通过银行转账给付郭冠中230000元。在转帐同时，原告在银行又以现金方式给付郭冠中50000元。被告郭冠中表示，虽然其出具300000元的收据，但实际收到定金250000元。
在原审案件审理中，本院曾向当时居间原、被告买卖房屋的麦田公司职员王政元进行调查。其称房屋买卖合同由王书其与郭冠中签订，郭彦钊并未在场，约定房价款为7000000元，但郭冠中当场给郭彦钊打电话，郭彦钊同意将诉争房屋卖与王书其。鉴于郭冠中并未出示郭彦钊的委托书，麦田公司给郭冠中一份售房委托书，要求其找郭彦钊签字。第二天郭冠中持签有郭彦钊姓名的售房委托书交至麦田公司，但要求房价款涨至7100000元。王书其同意后，郭冠中与王书其重新签订房屋买卖合同，约定房价款为7100000元。关于购房定金的支付，其不清楚实际交付定金的数额。合同签订后，郭彦钊表示郭冠中出卖诉争房屋未征得其同意，不同意继续履行合同。被告认为王政元与原、被告存在利害关系，对其证言不予认可。
后本院向麦田公司调取售房委托书原件，原告认可其真实性，郭冠中、郭彦钊认可该售房委托书为原件，但称其中“郭彦钊”的签名并非郭彦钊本人所签。
在本案审理过程中，被告郭彦钊撤回要求原告赔偿其可得利益损失的反诉请求。同时，二被告申请法院调取2012年7月23日的银行监控录像。经本院到相关银行调取，银行表示监控录像仅保存2个月，2012年7月23日的录像已无法调取。
另查，经被告郭彦钊举报，因麦田公司在经营过程中使用的《北京市存量房屋买卖合同》封面落款处擅自使用北京市建设委员会、北京市工程行政管理局名义，属虚假宣传行为，故北京市工商行政管理局东城分局于2013年1月31日对麦田公司作出行政处罚，对该公司罚款30000元。因麦田公司在签订房地产经纪服务合同时，未让从事该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名，故北京市东城区房屋管理局于2012年11月29日作出行政处罚，对该公司罚款15000元。
上述事实，有双方当事人的陈述，房屋产权证，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，调查笔录，售房委托书，处罚决定书证据材料等在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，本案涉诉房屋登记为二被告按份共有，原告在与二被告签订合同时，仅有被告郭冠中一人在场。根据中介公司工作人员的证言，郭彦钊始终未到场，仅仅是郭冠中打电话后，表示郭彦钊同意出售房屋，而且签订合同时郭彦钊的委托书也并非当场所办理。故郭冠中代理郭彦钊与原告签订房屋买卖合同并不构成表见代理，该份合同对郭彦钊不具有约束力，仅对郭冠中具有约束力。现因郭彦钊及第三人黄桂华明确表示不同意继续履行该合同，故该合同已无法继续履行。原告现要求解除合同，于法有据，本院应予支持。关于合同无法继续履行的责任问题，郭冠中在未取得郭彦钊合法授权的情况下，以郭彦钊的名义与原告订立合同。事后，郭彦钊未追认，导致合同对郭彦钊不具备约束力，故郭冠中对合同解除存在一定责任。同时，原告作为买方，在购买房屋这种涉及重大财产处分事项的活动中，对于显性共有人的授权委托未尽到充分的审查义务，故原告对于合同无法继续履行亦存在一定责任。现原告要求被告返还定金，因定金系郭冠中收取，故该定金应由郭冠中承担返还义务。关于定金数额问题，郭冠中为原告出具的收条金额为300000元，被告对此提出异议，主张仅收取定金250000元，但其并未提供证据，故应认定定金数额为300000元。关于原告要求被告赔偿可得利益损失的诉讼请求，因王书其对于合同无法继续履行亦有一定过错，故本院对于郭冠中应当承担的赔偿责任予以适当减免，具体赔偿数额本院予以酌定。应当指出，被告郭冠中与原告签订买卖合同，其中出售自有50%房屋产权的行为，无需被告郭彦钊、黄桂华同意，属合同可履行范围。现原告要求解除合同，未要求履行该部分合同义务，故在计算可得利益损失时，应将该部分房屋价款扣除。故依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告王书其与被告郭冠中签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、被告郭冠中于本判决生效后十日内返还原告王书其购房定金人民币三十万元；
三、被告郭冠中于本判决生效后十日内赔偿原告王书其可得利益损失人民币五十万元；
四、驳回原告王书其的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20280元，由原告负担8480元，被告郭冠中负担11800元（原告已交纳，被告郭冠中于本判决生效后七日内交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 王轶楠
审 判 员 樊静馨
人民陪审员 潘 勇
二〇一四年九月十九日
书 记 员 郑文思