湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0103民初7552号
原告：牟伟利，女，1969年11月26日出生，汉族，住武汉市江汉区。
委托诉讼代理人：童坦，湖北今天律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：马二炯，男，1985年7月14日出生，汉族，住河南省上蔡县。
委托诉讼代理人：常伟，湖北诚明律师事务所律师。代理权限为特别授权。
第三人：ＸＸ，男，1984年9月1日出生，汉族，住河南省西平县。
原告牟伟利与被告马二炯、第三人ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牟伟利及其委托诉讼代理人童坦、被告马二炯的委托诉讼代理人常伟到庭参加诉讼。诉讼中，原告牟伟利书面申请追加ＸＸ作为本案第三人，经审查，本院通知第三人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牟伟利向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告马二炯每月按照28000元向原告牟伟利支付房屋租金，计算至被告马二炯给付房屋之日止（暂计至起诉之日被告马二炯尚欠原告牟伟利房屋租金86000元）；3、原告牟伟利无需向被告马二炯返还房屋押金；4、被告马二炯向原告牟伟利支付违约金100000元；5、被告马二炯、第三人ＸＸ于解除《房屋租赁合同》之日腾退房屋；6、被告马二炯缴纳承租期间物业费暂计至起诉之日合计2796元；7、本案的诉讼费、保全费等由被告马二炯承担。事实与理由：原、被告于2016年5月5日签订《房屋租赁合同》，将武汉市江汉区琼楼里588号怡景－青春驿站1栋1层4室门面房之北部的一部分（约233平方米），按照每月28000元的租金出租给被告马二炯使用，租赁期限为两年。根据合同约定，被告马二炯应当于合同签订之日起支付三个月租金84000元，但被告马二炯仅支付26000元租金及30000元房屋押金后拒不支付剩余租金，且未缴纳租赁期间的物业管理费。为此，原告牟伟利诉至法院，判如诉请。
被告马二炯辩称，被告马二炯承租门面后，于2016年6月16日通知原告牟伟利准备解除合同，原告牟伟利表示同意，被告马二炯于同年6月17日将物品搬出并将租赁房屋钥匙交给第三人ＸＸ。2016年6月18日，被告马二炯已经腾退，其后的租金不应支付，原告牟伟利起诉没有事实与法律依据。
第三人ＸＸ述称，本人现在占有租赁房屋的一部分是事实，当时是与原告牟伟利口头协商过，没有书面材料。如原告牟伟利要求腾退，本人同意腾退，但原告牟伟利应赔偿装修损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原、被告签订的《房屋租赁合同》、欠费明细表、账单详情及当事人陈述等证据材料。以上证据均经庭审质证属实，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月5日，原告牟伟利与被告马二炯签订《房屋租赁合同》，原告牟伟利将其所有的武汉市江汉区琼楼里588号怡景－青春驿站1栋1层4室门面房之北部的一部分（约233平方米）出租给被告马二炯，被告马二炯用于酒店经营。合同约定，月租金28000元，租赁期限为两年，自2016年5月1日起至2018年4月30日止；租金按季支付，被告马二炯应当于合同签订之日起支付三个月租金84000元，以后提前10天缴纳下个季度租金；原告牟伟利交付房屋时，被告马二炯应向原告牟伟利支付房屋租赁押金30000元；被告马二炯同意按物业公司的要求缴纳物业管理费，物业管理费由被告马二炯按期交给原告牟伟利，由原告牟伟利交给物业公司；如被告马二炯未按时缴纳房租，在10天内须每天支付未缴余额千分之一的滞纳金；超过10天仍未交纳房租，原告牟伟利有权解除合同，且被告马二炯须赔付原告牟伟利违约金100000元。
另查明，合同履行中，被告马二炯于2016年5月22日向原告牟伟利支付租金合计8000元，同年6月6日支付28000元，后一直未付租金，且未缴纳租赁期间的物业管理费。同年6月17日，被告马二炯将租赁房屋钥匙交给相邻的承租户即本案第三人ＸＸ，第三人ＸＸ将该房屋的后半部分占有使用，被告马二炯至今未将全部租赁房屋腾空交给原告牟伟利。
再查明，原、被告签订合同时约定，该租赁房屋的原承租人交纳的房屋押金转给被告马二炯，被告马二炯未重新向原告牟伟利交纳房屋押金，原合同履行时实际交付的押金为20000元。截止原告牟伟利起诉时，被告马二炯向原告牟伟利支付了租金36000元、押金20000元，合计56000元。
本院认为，原、被告签订的《房屋赁合同》系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行义务。原告牟伟利依约将租赁房屋交付给被告马二炯使用，履行了合同义务，被告马二炯应按合同约定向原告牟伟利支付租金。被告马二炯超过10天未付租金，符合约定的合同解除条件，原告牟伟利有权要求解除合同并要求被告马二炯承担违约责任。经被告马二炯申请，证人李某、陈某出庭称原告牟伟利的员工在租赁房屋的玻璃门上张贴招租公告，以证实被告马二炯将房屋钥匙交给第三人ＸＸ后，第三人ＸＸ已于2016年6月18日将租赁房屋交给原告牟伟利。对此，原告牟伟利当庭予以否认，并自述是2016年10月20日由第三人ＸＸ将租赁房屋前半部分的房屋钥匙交给其配偶的。因第三人ＸＸ与原告牟伟利有租赁纠纷（另案处理），两证人均系第三人ＸＸ的员工，与第三人ＸＸ有利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项之规定，该证人的证言不能单独作为认定案件事实的依据，故对第三人ＸＸ已于6月18日将房屋交给原告牟伟利的事实，本院不予认定。被告马二炯是与原告牟伟利建立的租赁关系，交付房屋时应当将全部租赁房屋腾空后交给原告牟伟利，被告马二炯将租赁房屋的钥匙交给本案第三人ＸＸ，没有法律依据。现租赁房屋的后半部分由第三人ＸＸ占有使用，前半部分虽由原告牟伟利控制，但该房屋内堆放有被告马二为炯的物品尚未腾退，且该租赁房屋是一个整体，即使租赁房屋的前半部分交付给原告牟伟利，也无法发挥租赁房屋的整体使用价值，影响原告牟伟利的收益，故第三人ＸＸ将租赁房屋的前半部分的钥匙交给原告牟伟利不能视为合同约定的租赁房屋已交付。因此，被告马二炯、第三人ＸＸ应于合同解除之日腾退全部租赁房屋并交付给原告牟伟利。同时，被告马二炯应向原告牟伟利支付合同解除前的所欠租金、合同解除后至租赁房屋腾退之前的房屋占用使用费（比照合同约定的租金确定）、违约金以及物业管理费。原承租人转给被告马二炯的租赁房屋押金，应当冲抵被告马二炯所欠原告牟伟利的租金。原告牟伟利主张被告马二炯承担违约金100000元，被告马二炯认为约定过高。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度，确定为三个月的租金84000元为宜（28000＊3=84000元）。原告牟伟利仅向被告马二炯主张2016年5月1日至8月30日期间的物业管理费2796元（233＊3＊4=2796元），本院照准。被告马二炯辩称将房屋交给第三人ＸＸ是经原告牟伟利同意以及已向原告牟伟利交纳押金和租金共计86000元，未向本院提交证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。第三人ＸＸ述称占有使用租赁房屋的后半部分也是经原告牟伟利同意的，也未举证予以证实，因此，第三人ＸＸ占用租赁房屋以及要求原告牟伟利赔偿房屋装修损失，没有法律依据。
综上所述，原告牟伟利要求解除与被告马二炯签订的《租赁合同》、被告马二炯和第三人ＸＸ腾退房屋、被告马二炯支付所欠租金以及物业管理费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告牟伟利要求被告马二炯支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。原告牟伟利要求房屋押金不予返还的诉讼请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。对于被告马二炯已将租赁房屋腾空并于2016年6月18日交给原告牟伟利及已向原告牟伟利交纳押金和租金计86000元的抗辩理由，没有证据予以证实，本院不予支持。对于第三人ＸＸ使用租赁房屋后半部分是经原告牟伟利同意及赔偿装修损失的述称，没有合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告牟伟利与被告马二炯签订的《房屋租赁合同》；
二、被告马二炯、第三人ＸＸ腾退租赁房屋交给原告牟伟利管理；
三、被告马二炯向原告牟伟利支付房屋租金及占有使用费（自2016年5月1日起至房屋腾退之日止，按每月28000元的租金标准计算后，扣减被告马二炯已支付的租金和押金56000元）；
四、被告马二炯向原告牟伟利支付违约金84000元；
五、被告马二炯向原告牟伟利支付物业管理费2796元；
六、驳回原告牟伟利的其他诉讼请求。
上述义务，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取案件受理费2038元，由被告马二炯负担（此款原告牟伟利已预付本院，被告马二炯随同上述判决款项一并支付原告牟伟利）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 余文庆
二〇一六年十一月二十九日
书记员 温光远