北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民再终字第07538号
上诉人（原审原告、反诉被告）尹金侠，女，1970年10月15日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）北京盛世新蕾广告有限公司，住所地北京市朝阳区王四营乡道口村西。
法定代表人尹金侠，经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京市朝阳区王四营乡道口大队村民委员会，住所地北京市朝阳区王四营乡道口大队。
法定代表人姜伟和，主任。
委托代理人张振，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人朱君，北京市康达律师事务所律师。
上诉人尹金侠、北京盛世新蕾广告有限公司（以下简称新蕾公司）因与上诉人北京市朝阳区王四营乡道口大队村民委员会（以下简称道口村委会）租赁合同纠纷一案，尹金侠、新蕾公司于2008年12月25日诉至北京市朝阳区人民法院，
该院于2009年3月23日作出（2009）朝民初字第03328号民事判决。新蕾公司、尹金侠不服该判决，上诉至本院。本院于2009年11月11日作出（2009）二中民终字第11251号民事判决：驳回上诉，维持原判。尹金侠、新蕾公司不服，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2011年11月15日作出（2009）高民申字第05795号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2012年8月1日作出（2012）二中民再终字第11231号民事裁定：撤销本院（2009）二中民终字第11251号民事判决及北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第03328号民事判决，发回北京市朝阳区人民法院重审。北京市朝阳区人民法院重审后于2013年3月19日作出（2013）朝民再初字第03625号民事判决。尹金侠、新蕾公司、道口村委会均不服，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人尹金侠，即新蕾公司之法定代表人；上诉人道口村委会之委托代理人张振、朱君到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并作出决定，现已审理终结。
2012年9月20日，尹金侠与新蕾公司诉称，尹金侠与道口村委会下属北京市朝阳区王四营乡道口大队机务队（以下简称机务队）于2002年7月2日签订租赁合同，约定机务队将其机务队大院出租给尹金侠，租期10年，年租金4.8万元。后新蕾公司成立并将机务队大院作为公司经营地。此间尹金侠对机务队大院进行了动力电改造等并加盖10间房。2005年1月村委会将机务队大院查封，导致尹金侠和新蕾公司至今无法使用机务队大院，故诉至法院，要求：1、判令道口村委会赔偿尹金侠一年的有偿使用费4.8万元及该款同期贷款的二倍利息；2、判令道口村委会给付尹金侠加盖10间房的投资，及动力电改造，地面硬化，预期收益：70万元和递增累计利息（递增累计利息从2006年9月11日起每月1万元递增，至2012年7月9日共5年10个月，累计70万元），并支付70万元以及递增累计利息同期贷款利率的二倍利息，从2012年7月9日起直到尹金侠拿到此款为止；3、判令道口村委会支付尹金侠被迫在赵丽娟处租房的租金10万元和6万元1年的利息（按同期贷款利率两倍计算，从2005年1月30日起至2006年1月29日止），并支付10万元及6万元1年利息的同期贷款利率二倍利息，从2006年1月30日起到尹金侠拿到此款为止；4、诉讼费由道口村委会承担。
道口村委会答辩并反诉称，机务队与尹金侠所签订的合同，系在受到尹金侠欺诈的情况下签订的。道口村委会不同意尹金侠和新蕾公司的诉讼请求，具体理由如下：1、道口村委会没有无故和尹金侠解除合同，是尹金侠不按期交纳房租，违约在先，而且之前法院生效判决已经确认尹金侠和案外人孙肖武签订的转租合同有效，我们和孙肖武签订的租赁合同无效，所以我们和尹金侠签订的合同没有解除，对方要求一年的有偿使用费没有依据。2、尹金侠所述的动力电改造、地面硬化等投资事实不存在，尹金侠所述的加盖10间房的事实也不存在，那10间房是道口村委会自己投资建设的，我们有建房的费用收据，当初负责建房的施工方也曾出庭作证。3、尹金侠将租赁场地和房屋转租的行为违反了我们之间的合同约定，如果对方不转租的话就可以自己使用房屋，也就不会产生其在别处租房的费用，所以尹金侠在别处租房的费用应由其自己承担，而且尹金侠转租的年租金高于其和道口村委会签订的租赁合同约定的租金，尹金侠有较大收益，没有损失。4、本案诉讼费用应该由对方承担。同时，租赁合同履行期间因尹金侠不按时交纳房租及水费、擅自转租，导致我们租赁场地损失，故反诉要求：1、判令我们下属的机务队与尹金侠签订的租赁合同解除；2、判令尹金侠支付2007年8月12日至2009年2月11日的租金7.2万元；3、判令尹金侠支付2002年7月2日至2005年1月1日水费4500元；
尹金侠对道口村委会的反诉答辩称，1、合同已经到期，故不同意解除合同的反诉请求；2、道口村委会要求我支付2007年8月12日至2009年2月11日的租金无依据，根据已有生效判决我只需向道口村委会支付2005年1月9日至2006年1月10日的租金，此后道口村委会和孙肖武均没有把涉案房屋交付给我，我也没有使用涉案房屋，不应该交房租，而且道口村委会的该项反诉请求和其在（2008）二中民终字第06058号案件中的请求支付房租的期间有重合，按照一事不再理的原则，法院不应再处理；3、关于道口村委会要求我支付2002年7月2日至2005年1月1日的水费，因租赁合同只约定我须支付房租，且该诉讼请求已超过诉讼时效，故不同意支付水费。
新蕾公司针对道口村委会的反诉未答辩。
一审经审理查明，2002年7月2日，机务队（无独立法人资格）作为甲方，与作为乙方的尹金侠签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方出租的位于北京市朝阳区王四营乡道口村五环路旁，包括库房6间，办公室4间共2.4亩的场地及房屋，使用期限自2002年7月8日至2012年7月8日，每年有偿使用费4.8万元，甲方从2002年7月6日起将出租场地交付承租方使用；付款方式为上付款，每年7月8日与次年元月8日乙方向甲方如期交付有偿使用费，逾期不交即视为违约，乙方需向甲方交付违约金，过期一月内按年金的10%计算，一月后按20%计算；甲方提供乙方生活用水、用电，其费用由乙方承担，乙方如期向甲方交纳有偿使用费及水电费；乙方对使用房屋场地享有使用及改造自主权，但不得影响房屋整体结构，发生费用自负，在合同期满后，乙方所建房屋不得拆除或损坏，所有权归甲方，但在租赁期内，乙方拥有投资在场地内固定资产的绝对产权；在合同期内，双方不得擅自终止合同，如一方无理提前终止合同，应由违约方赔偿本合同一年的有偿使用费；合同期满后，双方协商是否继续合作，同等条件下乙方可优先续签合同，有关事项另行协商；乙方在承租期间，不得整体转租等等。合同签订后，尹金侠于2002年8月1日在该承租场地注册设立了新蕾公司，并担任该公司法定代表人，并于2003年9月8日以新蕾公司名义与案外人孙肖武签订《租赁合同》，将承租场地上的库房6间、办公室4间及院内古建筑以西平房6间共2亩房屋场地转租孙肖武，租期2003年9月10日至2006年9月10日，年租金7万元。
2005年1月底，机务队对租赁场地进行了封房处理，为此村委会为机务队出具《证明》，内容为”2005年1月底，机务队队长康禄找到我村委会，向我村委会申请见证机务队对机务队大院采取封房措施的事实。我村委会同意见证，机务队康禄前往机务队大院，封了院，收回了房，并更换了门锁。随后，实际承租人孙肖武因无法经营找到我村委会要求协调此事，经我们协调后，机务队同意将机务队大院直接出租给孙肖武，并把新锁钥匙交给了孙肖武，机务队康禄队长还顺便委托我们通知一下李金良夫妇，说不再租给他们了，我村委会随后打电话给李金良夫妇说了退房的事”。对于该证明，村委会认为这份证据是村委会向尹金侠发出的解除合同通知书，但法院生效判决已经确认该证明不能证实村委会发出了解除合同通知书，而且双方的合同继续履行，没有解除，没有给尹金侠造成损失。
庭审中，尹金侠称其于2003年3月在涉案场地上投资建北房6间，南房4间，并提供了照片、录像光盘、平面图、（2006）朝民初字第7787号判决书、（2007）二中民终字第04911号判决书及（2008）二中民终字第6058号民事判决。其陈述，在相应的判决经审理查明部分，已经查明机务队负责人康禄承认尹金侠在涉案场地上加盖了房屋。村委会对照片和录像的拍摄时间不认可，对平面图的关联性不认可，认为上述证据不能证明房屋是尹金侠建的，事实上，上述房屋是1999年村委会为发展本村养殖业，其下属机务队委托韩金城施工队在涉案场地上建设的10间兔舍。村委会为支持其主张，提交了兔舍工程款收据、机务队与邢德元2000年1月6日签订的租赁合同、韩金成的证人证言。尹金侠对上述三份证据的真实性均不予认可，认为上述证据均是伪造的，其与机务队签订的租赁合同中明确约定了场地的四至和房屋数量，合同中没有提到这10间房屋，这10间房屋是其后来自己建的。尹金侠认为因村委会的违约封房，造成了她在涉案场地上投资建造的这10间房屋的预期收益损失，村委会应当予以赔偿。尹金侠提供了证明其与陈振铭、曹学刚签订的租赁协议以及王四营乡王四营村的出租5间平房加小院的网上租房信息打印材料，以证实涉案房屋所在地区的房租水平。村委会对上述两份证据的真实性、关联性均不予认可。关于诉争的10间房屋，双方均认可现已经拆除。
庭审中，尹金侠提供了其2005年1月30日与赵丽娟签订的租赁合同及赵丽娟出具的金额为6万元的2张收条，证明其在赵丽娟处租房并支出12万元租金。村委会对该证据的真实性、关联性不予认可，认为合同可能是伪造的。
为支持水费的反诉请求，村委会提交了水费催缴通知，尹金侠对于该证据不予认可，同时尹金侠表示村委会从未通知其缴纳水费，村委会的反诉请求已经超过了诉讼时效。
另查，2010年12月12日，新蕾公司被工商行政管理机关吊销。
再查，2004年10月，新蕾公司以孙肖武未支付房租为由将其诉至法院，请求法院判决孙肖武支付拖欠的2004年9月10日至2005年3月10日房屋租金2万元、违约金1.4万元及2005年3月10至2006年9月10日期间实际占用房屋租金10.5万元，共计13.9万元。法院于2007年1月5日作出（2006）朝民初字第07787号民事判决，判决孙肖武向新蕾公司交纳租金12.5万元，驳回新蕾公司的其他诉讼请求。孙肖武不服，向北京市第二中级人民法院提出上诉。法院于2007年7月13日作出（2007）二中民终字第04911号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决认定：尹金侠与机务队于2002年7月2日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。尹金侠在承租的房屋场地内注册成立新蕾公司后，以新蕾公司的名义将部分房屋场地转租给孙肖武，该转租行为并不违反其与机务队所签《租赁合同》的约定，因此，新蕾公司与孙肖武于2003年9月8日所签《租赁合同》亦为有效合同，对新蕾公司与孙肖武均具有约束力，故判决驳回上诉，维持原判。在该案一审审理过程中，作为第三人的机务队曾经述称”新蕾公司建房之前没有通知我们，其建房行为给我们造成很大损失，新蕾公司把旧房拆除了，具体建的什么我们不清楚”。该案二审审理曾查明”尹金侠于2002年8月1日在承租场地注册成立了新蕾公司，后又在院内加盖了房屋”；”机务队负责人康禄称：......尹金侠建房前没有通知机务队，其建房行为给机务队造成很大损失”。
又查，2007年9月，村委会以新蕾公司、尹金侠未支付房租为由将其诉至本院，本院于2007年12月25日作出（2007）朝民初字第27711号民事判决，判决新蕾公司给付村委会2005年1月9日至2007年8月11日租金11.6万元，新蕾公司给付村委会违约金3.84万元，驳回村委会其他诉讼请求。新蕾公司不服，向北京市第二中级人民法院提出上诉。北京市第二中级人民法院于2008年8月27日作出（2008）二中民终字第06058号民事判决，认定：在机务队与尹金侠签订的租赁合同及尹金侠设立新蕾公司与孙肖武签订的租赁合同履行期间，机务队又就同一处房屋场地与孙肖武另行签订租赁合同，由此新蕾公司、孙肖武及机务队三方之间，关于房屋场地的承租事宜发生了争议，并进行了诉讼。诉讼期间，机务队对新蕾公司承租的场地换锁，后虽将新锁钥匙交给孙肖武，并允许孙肖武继续使用诉争房屋场地，但未将诉争场地重新交付新蕾公司。经诉讼已判令孙肖武依照与新蕾公司签订的租赁合同将其承租期内使用诉争场地的租金交新蕾公司，故村委会依据尹金侠与机务队签订的租赁合同，就孙肖武承租时段内的房屋场地租金向新蕾公司提出主张，理由充分，应予支持。因机务队与孙肖武另行签订租赁合同引发纠纷，导致新蕾公司未能及时交付租金，故村委会要求新蕾公司给付逾期支付租金违约金的诉讼请求，不应予以支持。关于孙肖武与新蕾公司的租赁合同期满后诉争房屋场地的管理使用情况，新蕾公司主张机务队将租赁场地换锁后一直不允许其使用承租场地，孙肖武租赁期满后亦未将场地交还新蕾公司，故其至今不能对承租场地进行使用和管理。现村委会亦未能就孙肖武租期届满后，其村委会或孙肖武已将换锁后的诉争场地交给新蕾公司一节提供相关证据加以证实，故村委会要求新蕾公司给付2006年9月11日至2007年8月31日期间的租金，缺乏依据，不应予以支持。原审法院所做判决欠妥，法院予以变更。村委会与尹金侠之间的租赁合同尚未解除，新蕾公司要求村委会赔偿损失及支付违约金的上诉请求亦非双方在原审中的诉争事项，法院二审中不予涉及，故判决：一、撤销（2007）朝民初字第27711号民事判决第二、三项；二、变更（2007）朝民初字第27711号民事判决第一项为：新蕾公司于判决生效后七日内给付村委会2005年1月9日至2006年9月10日租金8万元；三、驳回村委会的其他诉讼请求。
一审法院经审认为，尹金侠与机务队于2002年7月2日签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。村委会虽主张该合同系在受到尹金侠的欺诈情况下签订的，但并未提供确实充分的证据证明该主张，法院不予采信。尹金侠与机务队签订租赁合同后，在租赁场地内注册成立了新蕾公司，此后，新蕾公司又将部分租赁场地出租给孙肖武并向孙肖武收取了租金，新蕾公司实际参与了尹金侠与机务队签订租赁合同的履行也得到了生效判决的确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十七条规定：”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。尹金侠、新蕾公司在2005年1月底前未支付租金的行为尚不构成根本违约，在此情况下，机务队可以依据合同的约定要求尹金侠、新蕾公司支付租金并承担违约责任，也可通知尹金侠、新蕾公司要求其在合理的期限内支付租金，在限定的期限内若仍未支付租金，机务队可以选择解除合同。但事实上，在尹金侠、新蕾公司未支付租金的情况下，机务队未履行催告义务，亦未通知尹金侠、新蕾公司解除合同，即直接采取了封房的行为，并且至今也没有证据证明机务队封房后把新的钥匙交给了尹金侠、新蕾公司。机务队的行为，属于擅自解除合同的违约行为，针对该违约行为，尹金侠要求村委会支付一年有偿使用费作为违约金，符合合同约定，法院予以支持。尹金侠要求村委会支付该违约金利息的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。
关于尹金侠称其因无法使用机务队大院，在赵丽娟处租房发生房租10万元及利息，以及预交的6万元房屋租金相应利息，并支付前述租金及利息的利息的诉讼请求，法院认为，根据其与机务队签订的租赁合同约定的租金水平，结合出租给孙肖武后尹金侠、新蕾公司仅自留部分房屋使用的情况，尹金侠主张的损失数额明显过高。同时，违约金具有惩罚性及补偿性的双重功能，因此，在村委会向尹金侠支付一年有偿使用费作为违约金的情况下，尹金侠无相应证据证明其合理损失大于该违约金，故此部分诉讼请求法院不予支持。
关于尹金侠要求村委会赔偿其在涉案场地加盖10间房屋的预期收益及递增累计利息的诉讼请求，法院认为，对于诉争的10间房屋，机务队的康禄已经在其他案件中陈述尹金侠有盖房行为。但是，在尹金侠主张这部分损失的发生期间，并没有证据证明尹金侠已与他人签订了租赁相应场地的租赁协议，因此尹金侠主张的这部分损失并没有事实依据及法律依据，法院不予支持。
村委会反诉要求解除租赁合同，现合同约定的履行期限已到，再行判决解除双方的租赁合同已无必要。村委会反诉要求尹金侠及新蕾公司支付2007年8月12日至2009年2月11日的租金的诉讼请求中，2007年8月12日至2007年8月31日的租金部分，已经由生效判决予以处理，该部分诉讼请求，法院不再处理。对于2007年9月1日至2009年2月11日的租金，因机务队擅自封房导致尹金侠、新蕾公司在该期间未能使用租赁场地，故该部分反诉请求法院不予支持。村委会反诉要求尹金侠及新蕾公司支付2002年7月2日至2005年1月1日水费的诉讼请求，其提交的证据只是机务队的单方通知，村委会也没有证据证明相应的通知已送达尹金侠及新蕾公司并经其确认，村委会的主张本院难以认定，且村委会没有证据证明在尹金侠应支付用水费用的两年内曾向尹金侠主张过支付水费，因此，村委会的这部分反诉请求已超过诉讼时效期间，故法院不予支持。北京市朝阳区人民法院于2013年3月19日作出（2013）朝民再初字第03625号民事判决：一、北京市朝阳区王四营乡道口大队村民委员会于判决生效后七日内向尹金侠支付违约金四万八千元；二、驳回尹金侠及北京盛世新蕾广告有限公司的其他诉讼请求；三、驳回北京市朝阳区王四营乡道口大队村民委员会的全部反诉请求。案件受理费一万二千二百八十元，由尹金侠、北京盛世新蕾广告有限公司负担一万一千二百八十元（已交纳二千七百一十四元，其余部分于判决生效后七日内交纳），由北京市朝阳区王四营乡道口大队村民委员会负担一千元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费八百五十六元，由北京市朝阳区王四营乡道口大队村民委员会负担（已交纳）。
判决后，双方当事人均不服，分别提起上诉。尹金侠、新蕾公司上诉认为，1、一审法院没有评估诉争场地的租金水平，也没有查清尹金侠的损失状况，在有诉争场地的曹学刚和陈振铭租赁合同及王四营乡王四营村的租赁标准的情况下，错误判决。2、一审法院认定事实错误。故请求，1、改判原审判决第二项为：判令道口村委会给付尹金侠加盖10间房的预期收益70万元及递增累计利息；道口村委会支付尹金侠租金损失10万元及预交6万元租金相应利息；道口村委会赔偿因在租赁期间违法拆除自建10间房的价值损失50万元或将本案发回重审。2、道口村委会赔偿尹金侠在2006年9月10日至2012年7月8日，租用大队10间房产生的收益42万元。3、一、二审诉讼费用由道口村委会承担。道口村委会上诉认为，一审法院认定事实错误、法律适用错误，无视生效判决、更无视法律规定，自相矛盾，应当撤销并改判。要求：1、撤销（2013）朝民再初字第03625号民事判决第一项、第三项内容，改判驳回尹金侠、新蕾公司的全部诉讼请求并支持我方请求。2、由尹金侠、新蕾公司承担一、二审诉讼费用。要求二审法院查明事实，依法改判。
本院二审对原审查明的事实予以确认。
上述事实，有尹金侠提交的照片、视听资料、其与赵丽娟签订的租赁合同及收条、村委会证明、（2006）朝民初字第7787号民事判决书、（2007）二中民终字第04911号民事判决书、（2008）二中民终字第6058号民事判决书；村委会提交的（2006）朝民初字第7787号民事判决书、（2007）二中民终字第04911号民事判决书、（2007）朝民初字第27711号民事判决书、（2008）二中民终字第6058号民事判决书、租赁合同及双方当事人的当庭陈述等在案佐证。
本院认为，尹金侠与机务队于2002年7月2日签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院认定尹金侠、新蕾公司在2005年1月底前未支付租金的行为尚不构成根本违约，机务队的封房行为，属于擅自解除合同的违约行为，本院予以确认。
对于尹金侠称其被封房后因无法使用机务队大院，在赵丽娟处租房发生房租10万元及利息，以及预交的6万元房屋租金相应利息，并支付前述租金及利息的利息的诉讼请求，以及要求村委会赔偿其在涉案场地加盖10间房屋的预期收益及递增累计利息的诉讼请求，本院认为，由于村委会的擅自封房行为，导致尹金侠不能继续使用诉争场地，对尹金侠造成了一定的损失。结合现有证据综合分析，本院认为，一审法院认为按约定一年的有偿使用费足以补偿其损失欠妥，结合尹金侠、新蕾公司与机务队签订的租赁合同约定的租金水平，以及尹金侠、新蕾公司与孙肖武签订合同的租金水平，对于尹金侠无法使用诉争场地所造成的损失，本院予以酌定。
对于村委会反诉要求解除租赁合同，以及要求租金和水费的请求，由于合同约定的履行期限已到，再行判决解除双方的租赁合同已无必要。且部分租金的诉讼请求已经由生效判决予以处理。村委会反诉要求尹金侠及新蕾公司支付水费的诉讼请求，由于缺乏证据证明，不予支持。一审法院对此处理适当，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2013）朝民再初字第03625号民事判决第三项，即驳回北京市朝阳区王四营乡道口大队村民委员会的全部反诉请求；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民再初字第03625号民事判决第一项、第二项，即北京市朝阳区王四营乡道口大队村民委员会于判决生效后七日内向尹金侠支付违约金四万八千元；驳回尹金侠及北京盛世新蕾广告有限公司的其他诉讼请求；
三、北京市朝阳区王四营乡道口大队村民委员会于判决生效后七日内向尹金侠支付违约赔偿金十万元；
四、驳回尹金侠及北京盛世新蕾广告有限公司的其他诉讼请求；
一审案件受理费一万二千二百八十元，由尹金侠、北京盛世新蕾广告有限公司负担一万一千二百八十元（已交纳二千七百一十四元，其余部分于判决生效后七日内交纳），由北京市朝阳区王四营乡道口大队村民委员会负担一千元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费八百五十六元，由北京市朝阳区王四营乡道口大队村民委员会负担（已交纳）。二审案件受理费七千三百七十二元，由尹金侠、北京盛世新蕾广告有限公司负担六千三百七十二元（已交纳），由北京市朝阳区王四营乡道口大队村民委员会负担一千元（已交纳）。
审 判 长 赵国惠
代理审判员 孙 盈
代理审判员 白 洁
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 杨 倩
丁晨