北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第10031号
原告（反诉被告）贾凯凯，男，1990年8月26日出生。
委托代理人孙红艳，北京中银（天津）律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京国运昌科技有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇大柳树村南。
法定代表人王春林，经理。
被告王春林，男，1962年3月25日出生。
二被告委托代理人杨舒媛，女，1983年2月6日出生。
二被告委托代理人王长江，男，1960年12月8日出生。
原告（反诉被告）贾凯凯与被告（反诉原告）北京国运昌科技有限公司（以下简称国运昌公司）、被告王春林租赁合同纠纷一案，本院受理此案后，依法由代理审判员李炜鑫独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾凯凯的委托代理人孙红艳、被告（反诉原告）国运昌公司、被告王春林的委托代理人杨舒媛、王长江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告贾凯凯诉称：2013年4月29日，原告与被告国运昌公司法定代表人王春林签订了《房屋租赁合同》，约定由被告国运昌公司将其租赁位于北京市昌平区小汤山镇麦东商贸有限公司大院内占地面积3300平方米、建筑面积2700平方米的区域及房屋出租给原告，用于玻璃制作、办公及法律允许范围内的其他经营活动。租金按照年度收取，各年度租金不尽一致，具体租金详见合同附件三。租赁期限10年，自2013年7月1日至2023年6月30日。2013年5月7日，原告支付了19万元定金，由王春林亲自打的收条。2013年6月23日，原告与被告国运昌公司的法定代表人王春林又签订了一份《补充协议》，对定金冲抵租金及安装变压器等事项达成了协议，并对变压器的归属及其他权利义务进行了补充约定。原告签订了合同后，积极准备办公及其他事宜。在原告申请办理报装变压器批准时，应电力部门要求，申请人应当提交“无违章证明”材料。原告要求被告国运昌公司提供该材料并协助办理报装手续时，才得知被告国运昌公司出租给原告的房屋并未经过合法审批，系违章建筑，无法出具“无违章证明”。此时，原告对于被告国运昌公司故意隐瞒该重大事实十分气愤，当即要求返还定金并解除合同。之后，原、被告多次协商，均未能达成一致意见。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、解除原告与被告王春林分别于2013年4月29日签订的《房屋租赁合同》和2013年6月23日签订的《补充协议》；2、判令二被告返还定金19万元及相应利息；3、本案诉讼费由二被告承担。
被告国运昌公司辩称：1、原告变更诉讼请求，已经过了法定期限，法院不应该受理。我们一直还给原告留着场地，原告要求变更诉请，给被告造成重大的经济损失，所以不同意原告的诉请。2、2013年4月29日，国运昌公司与贾凯凯签订《房屋租赁合同》，合同约定国运昌公司将位于北京市昌平区小汤山镇麦东仓储有限公司大院内占地面积3300平方米、建筑面积2700平方米出租给贾凯凯使用。租期自2013年7月1日开始，于2023年6月30日结束。贾凯凯给付国运昌公司第一年度租金495350元，每年度租金分两次支付，即每年的7月1日和1月1日给付，每次缴纳的金额为当年租金的50%。2013年6月23日，双方签订补充协议，商定贾凯凯给付的19万元定金冲抵租金。贾凯凯在租赁区域需要安装变压器，该变压器的规格为800KVA（千伏安），国运昌公司应当协助贾凯凯向相关部门办理报装变压器所需手续，在合同期内，购买变压器的费用及安装该变压器所产生的费用均由贾凯凯承担。补充协议签订后，国运昌公司如约履行合同，依约购买、安装变压器，因此花费128万元。综上所述，原告没有正当理由解除合同，其诉求无理，请求法院查清事实，驳回原告诉讼请求。
被告王春林答辩意见与被告国运昌公司一致。
反诉原告国运昌公司诉称：2013年4月29日，反诉人国运昌公司与被反诉人贾凯凯签订《房屋租赁合同》，合同约定，反诉人将位于北京市昌平区小汤山镇麦东仓储有限公司大院内占地面积3300平方米、建筑面积2700平方米出租给被反诉人使用。租期自2013年7月1日开始，于2023年6月30日结束。被反诉人给付反诉人第一年度租金495350元，每年度租金分两次支付，即每年的7月1日和1月1日给付，每次缴纳的金额为当年租金的50%。2013年6月23日，双方签订补充协议，商定被反诉人给付的19万元定金冲抵租金。被反诉人在租赁区域需要安装变压器，该变压器的规格为800KVA（千伏安），反诉人应当协助被反诉人向相关部门办理报装变压器所需手续，在合同期内，购买变压器的费用及安装该变压器所产生的费用均由被反诉人承担。补充协议签订后，反诉人如约履行合同，依约购买、安装变压器，因此花费128万元。现被反诉人起诉反诉人确认合同无效，反诉人认为双方所签合同合法有效，其诉讼请求无理，反诉人因此依法提起反诉，请求：1、判令被反诉人给付反诉人租金57675元；2、判令被反诉人给付反诉人购买变压器及安装变压器的费用1280000元；3、反诉费用由被反诉人承担。
反诉被告贾凯凯辩称：1、不同意反诉原告第一项诉讼请求，反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同是2013年4月29日签订的，约定起算租金的时间是2013年7月1日，原告是2013年7月1日提起诉讼的，反诉原告要求反诉被告支付租金没有依据。反诉被告没有占用和使用该租赁物，不存在租金和使用费的问题。2、不同意支付反诉原告第二项诉讼请求。反诉被告并没有委托反诉原告对外签订承揽合同，安装变压器，没有经过反诉被告任何授权，反诉原告对外签订安装变压器合同及安装变压器与反诉被告没有关系，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2013年4月29日，国运昌公司的法定代表人王春林（该公司经理）（甲方）与贾凯凯（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由贾凯凯租赁国运昌公司坐落于北京市昌平区小汤山镇麦东商贸有限公司大院内，占地面积3300平方米，建筑面积2700平方米，其中厂房2300平方米，办公室、宿舍400平方米；21间，空地600平方米，该房屋未设定任何抵押。承租用途：乙方承租本合同项下房屋及相关配套设施，用于乙方玻璃制作、办公及法律允许范围内的其他经营活动。租赁期限：自2013年7月1日开始，至2023年6月30日结束，共计十年。租金：第一年（2013年7月1日至2014年6月30日）厂房为419750元、办公室、宿舍75600元，共计495350元。每年度租金分两次支付，分别为每年的7月1日和1月1日之前。每次交纳的金额均为当年租金的50%。甲方收到租金和其他费用时，应向乙方开具收款凭证。各年度租金另有合同附件明确约定。关于承租房屋的交付：（一）本合同订立后，甲方即应交付出租区域、房屋及设施，双方签署交接单。（二）租赁期满或合同解除后（合意解除或法院判令解除），乙方应无条件返还租赁区域、房屋及配套设施。关于合同单方解除约定：（一）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达30日的；2、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；3、交付的房屋存在抵押、纠纷、被查封情形，导致乙方不能正常使用的。（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不支付或者不按照约定支付租金；2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；3、利用该房屋从事违法活动的；4、不按期交纳水、电、排污等费用的。此外，双方还对合同其他相关权利义务进行了约定。国运昌公司的法定代表人王春林在上述房屋租赁合同上签字，但并未加盖国运昌公司的公章。
签订上述房屋租赁合同后，2013年5月7日，贾凯凯交付国运昌公司的法定代表人王春林租赁房屋定金19万元，王春林于当日给贾凯凯出具收据载明收到上述定金。2013年6月23日，国运昌公司的法定代表人王春林（甲方）与贾凯凯（乙方）签订了《补充协议》，该协议约定：甲乙双方于2013年4月29日签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市昌平区小汤山镇麦东商贸有限公司院内西北角、占地面积3300平方米、建筑面积2700平方米（其中厂房2300平方米、办公室、宿舍400平方米共21间，空地600平方米）租赁给乙方。现经双方友好协商，达成补充协议如下：1、甲乙双方一致认可甲方于2013年5月7日收到了乙方支付的租赁定金人民币十九万元整，且甲方向乙方出具了收条。2、自甲方向乙方计算租赁租金之日起，乙方支付给甲方的租赁定金自动冲抵租金，直至全部冲抵为止。3、乙方在租赁区域需要安装变压器，该变压器的规格为：800KVA（千伏安）。4、甲方应当协助乙方向相关部门办理报装变压器所需手续。5、该变压器安装后，规格能够符合800KVA（千伏安）的标准，输出的电流和电压均能够保持稳定状态，且乙方在加工玻璃时能够正常使用才算该变压器安装成功。6、在合同期内，购买变压器的费用及安装该变压器所产生的费用均由乙方承担，该变压器的所有权、使用权、收益权、处分权均由乙方享（有），甲方不得干涉。因甲方原因导致本合同目的无法实现，乙方有权单方面解除《房屋租赁合同》及该补充协议。7、如在合同期内由于乙方原因提前解约，变压器归甲方所有，无任何费用。如乙方用电有剩余，甲方可单独装表用电，费用甲方承担。8、因甲方原因导致乙方未能安装变压器成功，或者不能正常通电、使用的，则甲方应当退还乙方支付给甲方的19万元租赁定金（租金），且乙方有权单方面解除本合同。9、本补充协议是双方于2013年4月29日签订的《房屋租赁合同》的重要组成部分，具有同等的法律效力。签订上述房屋租赁合同和补充协议后，贾凯凯在办理营业执照和报装变压器所需手续时，尤其是在电力部门需要提供镇政府出具的无违章建筑证明，要求国运昌公司提供相应的无违建证明等手续，但国运昌公司未能提供。故贾凯凯根据房屋租赁合同及补充协议的约定，以合同目的无法实现为由，诉至法院要求解除房屋租赁合同及补充协议，并要求国运昌公司和王春林返还已交纳的19万定金。
诉讼中，国运昌公司（发包人）提供了2013年5月28日其与案外人北京国电电力工程有限公司东明分公司（承包人）签订的《建设工程施工合同》，该合同约定工程名称为北京国运昌科技有限公司电力工程，工程内容为报装、设计、施工、直至用电。工程承包范围为：工程报装直至发电（包工包料）。开工时间为2013年7月15日；竣工时间为2013年8月15日。合同价款为：128万元。关于工程款（进度款）的支付时间和方式为：签订合同当天支付工程造价30%（叁拾捌万肆仟元）；设备到场当天付工程造价50%（陆拾肆万元）；工程发电当天：工程竣工一年后付工程造价20%（贰拾伍万陆仟元）。此外，合同双方当事人还对合同其他相关条款进行了约定。2013年5月28日，案外人北京国电电力工程有限公司东明分公司出具收据载明国运昌公司支付其工程款38.4万元。2013年7月26日，国运昌公司与案外人北京国电电力工程有限公司东明分公司签订《补充协议》，该补充协议双方一致同意变更合同第三条竣工日期为2013年9月20日。国运昌公司基于上述《建设工程施工合同》与《补充协议》及履行情况提起反诉，要求贾凯凯给付租金57675元及购买、安装变压器的费用128万元。
另查，本案涉及的房屋及土地系国运昌公司自北京麦东仓储有限公司租赁而来。
以上事实，有《房屋租赁合同》、2013年6月23日签订的《补充协议》、2013年5月7日收据、《建设工程施工合同》、2013年7月26日补充协议、2013年5月28日收据、录音资料及双方当事人的庭审陈述记录等证据材料在案佐证。
本院认为：虽然被告国运昌公司并未在2013年4月29日、2013年6月23日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》上加盖单位公章，但通过被告国运昌公司应诉答辩以及提起反诉的情况，亦可以表明被告国运昌公司对其法定代表人被告王春林的签订租赁合同及补充协议这一职务行为的认可。原告贾凯凯与被告国运昌公司的法定代表人王春林签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同约定的内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同双方当事人应该按照约定诚信、全面履行各自义务。根据合同双方对承租房屋用途的约定，原告承租房屋及相关配套设施的目的是用于玻璃制作、办公等经营活动。尤其在双方后面的补充协议中明确约定，原告为实现生产经营目的，需要在租赁区内安装一定规格的变压器，且购买变压器及安装变压器所需的费用均由原告承担，变压器的所有、使用、收益、处分等权利由原告享有，从中可以看出，基于权利义务相一致原则，原告才是安装变压器的主导者，被告有协助及提供相应变压器所需手续的义务。且双方在合同中明确约定若因被告原因导致本合同目的无法实现，原告有权单方面解除《房屋租赁合同》及《补充协议》。通过上述双方的约定及本案查明的事实，现被告因故不能向原告提供安装变压器时相关电力部门要求的涉案房屋无违章建筑证明材料，未尽到双方在补充协议中约定的协助原告办理报装变压器所需手续义务。同时，原告承租房屋的合同目的明确为生产制作玻璃等经营活动，因被告原因致使原告无法安装经营所需规格的变压器，从而导致签订租赁合同及补充协议的合同目的无法实现，符合原告与被告王春林在租赁合同补充协议中约定的原告单方面解除合同的条件。故原告于合同约定的履行期限开始当日诉至本院，要求解除2013年4月29日、2013年6月23日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告要求被告国运昌公司和被告王春林退还已经交纳的19万元定金，根据双方在补充协议第8条的约定，“因被告原因导致原告未能将变压器安装成功，或者不能正常通电、使用的，则被告应当退还原告支付给被告的19万元定金（租金），且原告有权单方面解除本合同”。一方面，因被告不能根据相关电力部门的要求，协助原告提供涉案房屋无违章建筑证明材料，致使原告无法安装生产经营所需规格的变压器。即使被告国运昌公司在未与原告协商的情况下单方面安装了变压器，被告的行为违反了双方在补充协议中有关安装变压器的约定，亦不能改变被告已经违约的事实。故被告应当根据合同约定返还定金。另一方面，因双方合同应依约定合法解除，且原告是在双方约定的合同履行期限开始之日（2013年7月1日）提起诉讼，原告并未实际占有使用涉案房屋及土地，在双方合同依法解除的情况下，被告应当返还定金。但是，考虑到原告与被告签订房屋租赁合同及补充协议后，被告亦为了双方合同的履行作了相应的准备工作。同时，合同签订后双方之间的租赁合同并未实际履行，被告亦造成了一定程度的租金利益损失。庭审中，原告亦明确表示在双方合同解除后，可以从其已交纳的定金中扣除3万元作为对被告损失的补偿，对此本院不持异议。本院综合考虑双方合同目的不能实现的原因、双方合同并未实际履行、被告亦有一定程度的损失、原告自愿放弃部分定金主张及公平原则等因素，对原告主张的返还定金诉求在扣除原告放弃的3万元后予以支持。因被告国运昌公司认可被告王春林在原告交纳19万元定金后出具收据并签名的行为系职务行为，故被告国运昌公司负有返还剩余定金义务。
关于反诉原告要求反诉被告支付租金57675元，因双方房屋租赁合同及补充协议中合同约定的租赁期限自2013年7月1日开始履行，现因本案纠纷，反诉被告并未实际占有使用涉案房屋，且双方签订的房屋租赁合同及补充协议应依法解除；根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故反诉原告要求反诉被告支付租金，于法无据，本院不予支持。
关于反诉原告要求反诉被告给付其购买、安装变压器费用128万元，本院认为依据不足。理由如下：第一，双方于2013年6月23日签订的房屋租赁合同《补充协议》中约定，反诉被告需在租赁区内安装用于生产经营的变压器，反诉原告协助反诉被告向相关部门报装变压器所需手续，且购买变压器及安装变压器的费用由反诉被告承担，通览《补充协议》全文，不难看出反诉被告仅仅是协助反诉原告办理报装变压器所需要的手续，反诉原告在未与反诉被告协商，亦未经反诉被告同意的情况下，单方面与案外人签订购买、安装变压器协议，如果为此支出了相关费用，就此扩大部分的损失理应由反诉原告自己承担。第二，反诉原告与案外人签订的《建设工程施工合同》、补充协议及支付工程款的收据，因是其与第三人单方面签订并支付，反诉被告又对其真实性、合法性、关联性均不认可。同时，反诉原告与案外人在2013年5月就签订了《建设工程施工合同》，但是反诉被告与被告王春林在2013年6月23日才签订的《补充协议》，其中约定安装变压器的相关事宜；而且在案外人出具的工程款收据上盖有案外人公司的发票专用章，而非正式发票，这亦有违行业和财务会计规范和惯例。在反诉原告未提供其他相关证据予以佐证的情况下，本院对其真实性无法予以认可。综上，反诉原告要求反诉被告支付购买、安装变压器所需128万元，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告贾凯凯与被告王春林分别于二〇一三年四月二十九日签订的《房屋租赁合同》和二〇一三年六月二十三日签订的《补充协议》。
二、被告北京国运昌科技有限公司于本判决生效后七日内返还原告贾凯凯房屋租赁定金（租金）十六万元。
三、驳回原告贾凯凯的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告北京国运昌科技有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千零五十元，由原告贾凯凯负担（已交纳）；反诉案件受理费八千四百二十元，由反诉原告北京国运昌科技有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李炜鑫
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 李 杰