辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终13776号
上诉人（原审被告）：魏渤泰，男，1952年1月17日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：杨柏林，辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张雷，男，1985年7月8日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：海鸿波，辽宁维权律师事务所律师。
上诉人魏渤泰因与被上诉人张雷房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初5478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
魏渤泰上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、原审法院歪曲了上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖协议》，对涉案房屋无抵押、无查封等事项的条款认定错误；2、从被上诉人起诉案外人崔威、王淑英之日起就明知案涉房屋的一切权利已经归自己所有，与案外人达成调解是一种放弃权利的行为；3、按照双方签订的买卖协议，上诉人没有违约行为，是案外人侵权。否则被上诉人应在第一时间起诉上诉人要求腾房。而不是起诉崔威、王淑英。综上，恳请二审法院在查明事实的基础上依法维护上诉人的合法权益。
被上诉人张雷答辩称，原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。
张雷向一审法院诉称，2014年6月15日，张雷通过中介购买魏渤泰位于沈阳市铁西区勋望街23-1号（1-3-1）号房产一处，房款总价合计72万元。张雷于2014年7月4日交纳了定金2万元及首付款20万元，剩余房款通过按揭方式给付。魏渤泰当日将房屋钥匙交予张雷但张雷无法打开案涉房屋房门。此后，张雷发现案涉房屋有魏渤泰儿媳崔威和崔威母亲王淑英居住，且崔威对张雷称其和魏渤泰儿子魏铭君婚后一直居住在此，正与魏铭君闹离婚，魏渤泰出售房屋，其不知情，现其在正在怀孕还有严重的焦虑型抑郁症，没有其他住房，无法搬离房屋。张雷就此多次与魏渤泰联系，均无法联系到魏渤泰，张雷无奈起诉崔威、王淑英搬离房屋。2015年11月6日，张雷与崔威、王淑英达成调解协议，2015年11月7日张雷给付崔威和王淑英5万元后，其二人才将案涉房屋腾空给张雷。张雷认为，魏渤泰将房屋出卖给张雷时明确承诺不存在不良事项，但魏渤泰隐瞒了不能按时交付的重大隐情，使张雷无法入住房屋，张雷为了入住购买的房屋花费了大量精力和财力。综上，为维护合法权益，张雷请求法院判令：1、魏渤泰支付违约金40,000元、租房费用32,400元、房屋腾空费用50,000元；2、诉讼费用由魏渤泰承担。
魏渤泰辩称，第一次开庭之所以魏渤泰本人没有到庭是因为本案是魏渤泰与张雷对庭，与王淑英没有任何关系，所以当发现王淑英法院时，魏渤泰本人认为王淑英没有资格作为证人，所以魏渤泰本人未参加庭审。另外，王淑英一直以来对魏渤泰本人有暴力行为，所以为了躲避，魏渤泰本人没有到庭。张雷的诉讼请求及事实理由既无事实依据又无法律依据，既是无理的诉讼又是虚假诉讼，是一种诉讼欺诈行为，目的是想利用法院的权威，获取不当得利，进而侵害魏渤泰的合法权益。首先，本案张雷不具备诉讼主体资格，将魏渤泰本人列为本案魏渤泰并不适格。本案张雷、魏渤泰之间的房屋买卖合同合法有效，且已实际履行完毕，房屋钥匙已交付给张雷，该房已经更名过户到张雷名下，张雷已成为涉案房屋的实际产权人，依据合同相对性的原则，魏渤泰并不存在合同法规定的违约行为，而张雷诉称的魏渤泰违约行为，事实上是该案非合同的相对方崔微、王淑英所为，因为此二人均具有完全民事行为能力，其行为已经侵犯了张雷的财产权益，应独立承担法律责任，与魏渤泰没有任何关系，张雷应当依据侵权责任法对崔威、王淑英主张权利，所以张雷将魏渤泰本人列为魏渤泰，属于告错了对象。其次，张雷的诉讼请求及理由不但自相矛盾，而且荒唐可笑。既不通法理，又不符合逻辑。张雷诉称曾经起诉崔威、王淑英搬离房屋，后达成调解协议给崔威、王淑英5万元，这段说辞完全违背客观常识。事实上，张雷明知占用房屋的行为与魏渤泰无关，所以才将二人告诉到法庭，要求立即腾房，并要求二人支付占用房屋使用费212,501元（有铁西法院起诉书为证），这应该是张雷的真实意思表示。因为崔威、王淑英既非公检法机关的执法人员，又非涉案房屋的所有权人，将涉案房屋占用的行为，不但侵权违法，也涉嫌犯罪，本应支付张雷费用才符合客观常理，张雷怎么会反过来给对方5万元？天理何在，法理何容？显然，张雷起诉魏渤泰是无事生非、无理取闹。张雷若非纵容崔威、王淑英的行为，即与之恶意串通来损害魏渤泰的权益？张雷自认房屋被占用一事，在诉讼过程中与崔威、王淑英达成调解协议，说明张雷对本案中告诉的同一事实已经处理完毕，依据合同相对性的原则，张雷诉称的所谓魏渤泰违约行为并非魏渤泰行为，而是崔威、王淑英的侵权行为，又依据一事不再理的原则，张雷已对崔威、王淑英占用房屋的行为在诉讼过程中进了处分，完全是一种自认自愿的行为，与本案魏渤泰毫无关系，所以希望人民法院驳回张雷的诉讼请求，维护魏渤泰的合法权益。
原审法院经审理查明，2014年6月15日，张雷作为买房人（乙方），魏渤泰作为卖房人（甲方），签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方将位于沈阳市铁西区勋望街23-1号楼1单元3层1号房屋卖给乙方，成交金额为72万元，定金为2万元，甲方承诺该房屋无抵押、无查封等不良事项。关于违约责任，约定：如甲方违约，赔偿乙方定金的双倍。同日，魏渤泰为张雷出具收条，载明收到张雷购买铁西区勋望街23-1号1-3-1号房间定金2万元。
2014年7月4日，张雷、魏渤泰在《沈阳市存量房交易资金监管确认书》上签字捺印。该确认书上记载房屋地址为铁西区勋望街23-1号（1-3-1），房屋申报成交价格为人民币50万元，双方约定的监管金额为50万元，其中张雷支付的自有资金为40万元，商业贷款为10万元。同日，魏渤泰为张雷出具收条，载明收到张雷购买铁西区勋望街23-1号1-3-1号房屋购房首付款20万元、定金2万元，共计22万元，剩余房款50万元用于资金监管。同日，魏渤泰将房屋钥匙交付张雷，但因案外人崔威、王淑英占用房屋，张雷未能实际接收房屋。此后张雷联系魏渤泰要求给予解决，但魏渤泰未将该问题解决。
2014年7月25日，张雷取得坐落于铁西区勋望街23-1号（1-3-1）房屋的所有权证，房屋登记在张雷名下，为单独所有。
另查，张雷以返还原物纠纷为案由，将崔威、王淑英列为魏渤泰、魏渤泰列为第三人，诉至沈阳市铁西区人民法院。2015年11月6日，沈阳市铁西区人民法院作出（2015）沈铁西民二初字第00665号民事调解书，载明：“本案在审理过程中，经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、张雷自愿补偿崔威、王淑英人民币50,000元，于2015年11月9日支付。二、崔威、王淑英于补偿款人民币50,000元支付后，当日将位于沈阳市铁西区勋望街23-1号1-3-1房屋交付给张雷。三、其他无纠纷。”。
现张雷主张因魏渤泰违约未交付房屋，造成其损失，故起诉来院，要求魏渤泰支付违约金4万元，并赔偿租房费用32,400元和房屋腾空费用5万元。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖协议书、沈阳市存量房交易资金监管确认书、收条、房屋所有权证、民事调解书等证据，经庭审质证，该院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，张雷、魏渤泰之间签订的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性及禁止性规定，合法有效，故双方均应遵循诚实信用原则，依约全面履行。魏渤泰作为房屋卖方，负有协助向张雷交付房屋的义务，保证张雷能够正常接收使用房屋。而当张雷在持魏渤泰交付的房屋钥匙欲接收房屋时，房屋由案外人崔威、王淑英占用，存在不良事项，魏渤泰未将该问题予以解决，且在张雷向魏渤泰主张要求解决后，魏渤泰仍未给予妥善解决，导致张雷需采取诉讼的方式救济权利以及实际接收房屋的时间延后。因此，魏渤泰在履行房屋买卖协议中未尽到协助义务，系违约行为，应承担违约责任。而根据双方的约定，如魏渤泰违约，赔偿张雷定金的双倍，故魏渤泰应给付张雷违约金4万元。关于张雷主张的租房费用及腾房费用问题，因张雷提供的证据不足以证明本案房屋为张雷购买后的唯一住房，且腾房费用系张雷与案外人崔威、王淑英自行协商的结果，并非崔威、王淑英占用房屋所导致张雷的必然直接损失，故对张雷的相关诉求该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、魏渤泰于本判决发生法律效力后15日内给付张雷违约金40,000元；二、驳回张雷的其他诉讼请求。如魏渤泰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,748元，由张雷负担1,948元，魏渤泰负担800元。
本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。
本院认为，张雷、魏渤泰之间签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性及禁止性规定，应为合法有效。魏渤泰作为房屋卖方，负有协助向张雷交付房屋的义务，保证张雷能够正常接收使用房屋。而当张雷持魏渤泰交付的房屋钥匙欲接收房屋时，房屋由案外人崔威、王淑英占用，存在不良事项，魏渤泰未将该问题予以解决，且在张雷向魏渤泰主张要求解决后，魏渤泰仍未给予妥善解决，导致张雷需采取诉讼的方式救济权利以及实际接收房屋的时间延后。因此，原审认定魏渤泰在履行房屋买卖协议中未尽到协助义务，系违约行为，应承担违约责任并无不当。而根据双方的约定，如魏渤泰违约，赔偿张雷定金的双倍，故魏渤泰应给付张雷违约金4万元。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,748元，由上诉人魏渤泰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一七年二月九日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。