上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3119号
原告李晓燕。
委托代理人赵凤英，上海耶林律师事务所律师。
委托代理人李昊文，上海耶林律师事务所律师。
被告陈瑞忠。
委托代理人沈秋君，上海市方正律师事务所律师。
委托代理人张钟俊，上海市方正律师事务所律师。
原告李晓燕诉被告陈瑞忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序。本案于2014年10月17日、2015年11月20日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵凤英、李昊文及被告委托代理人沈秋君、张钟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李晓燕诉称：原、被告原系夫妻关系。2014年8月4日，原、被告双方经上海市第二中级人民法院终审判决离婚。原、被告双方在婚姻关系存续期间签订“财产分配协议书”，约定中国大陆的所有财产，包括房子（无论陈瑞忠名下、李悦悦名下、李晓燕名下房子）及现金、票据等一律归原告所有。上海市第二中级人民法院在（2014）沪二中民一（民）终字第1019号民事判决书中也明确判决“上诉人（李晓燕）要求按照双方所签之财产分配协议分割共同财产的上诉请求，本院予以支持”。2011年1月6日，原、被告双方签订《租赁合同》，合同约定：原、被告双方虽为夫妻关系，但夫妻双方对婚内财产有特别约定，即原、被告财产各有自理，李晓燕拥有大陆财产所有权，故被告向原告租赁以下房屋。第一条约定，被告向原告租赁位于上海市青浦区徐泾镇盈港东路1688弄33号别墅，租金每月人民币1万元整，租期自2007年5月1日起至原告解除合同止。第二条约定，被告为其儿子陈某向原告租赁位于上海市青浦区某镇某村某号别墅，租金为每月8，000元整，租期由原告李晓燕决定，但终止时必须提前一个月向被告通知。第三条约定，房租支付，付一压一，先付后住，每月10日前支付，超过10号未支付，原告有权收回房屋，并收取违约金1万元。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用。其中某路的房屋被告已于2007年5月1日租赁使用，方夏中心村132号的房屋于2011年1月6日交付给被告。2012年，原告将某路某号别墅转让给他人后，被告就居住在本案系争房屋中。之后，被告也能按约向原告支付租金，但自2012年8月起因原告向法院提起离婚诉讼后被告未再向原告支付租金。虽经原告多次催讨，但被告未予理睬。本案租赁房屋系原告以上海市浦东新区某路某号三层办公楼与案外人王某置换所得。根据上海市第二中级人民法院的判决，该房屋应属原告所有。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的某镇某村某号别墅租赁合同；2、被告支付原告房屋租金（自2013年8月1日起至被告腾退并归还租赁房屋之日止，按每月人民币8，000元计算）；3、被告支付违约金人民币1万元；4、被告腾退并将租赁房屋归还给原告。
被告陈瑞忠辩称：不同意原告诉请。根据上海市第二中级人民法院的判决，大陆财产为原告所有，台湾财产归被告所有，原告结婚之后没有工作过，被告将主要收入及台湾收入全部交给原告方，陆续在上海买了六套房子，为原告在西安买了两套，原告以自杀、不让睡觉等方式威胁被告签订财产分割协议，被告台湾的房产只有两套，一套七十几平方，为兄弟几个共同所有，共同继承所得，价值不足二十万元人民币。另一套八十几平方是被告与其前妻在婚姻存续期间购买，与原告无涉，并已出售。故在台湾没有原、被告任何夫妻共同财产。原、被告生活在一起，不存在AA制协议，原告谎称系争房屋用浦东某路房屋（该房屋系被告与台湾朋友倪元纬共同出资购买）置换而来，但永宁路房屋现仍登记在原告名下，并由原告实际收益和管理。系争房屋属于夫妻共有财产，通过上海市第二中级人民法院终审判决，原告认为大陆财产归原告所有，被告认为判决有误，被告已申请再审。既然是夫妻共有财产就不存在租赁关系，也不存在曾经支付过租金或腾退的问题。故被告认为：1、租赁合同无效，系争房屋权属不明。2、不同意腾退，系争房屋属于夫妻共同财产，被告没有支付过租金，被告只是将全部收入交付原告管理。3、租赁合同无效且不存在违约，也不存在解除合同的问题。
经开庭审理查明：原、被告原系夫妻关系，双方于1998年6月29日登记结婚。2013年2月4日原告李晓燕起诉被告陈瑞忠要求离婚并分割双方财产，经本院审理查明后于2014年3月26日作出（2013）青民一（民）初字第374号民事判决书，判决：一、准予原告李晓燕与被告陈瑞忠离婚；二、出售上海市青浦区某镇某号联列住宅一套的债权142万元由原告李晓燕享有；三、原告李晓燕名下坐落于上海市浦东新区某村某号某室公寓一套归原告所有；四、原告李晓燕应于本判决生效之日起三十日内支付被告陈瑞忠财产折价款230万元。原告不服上诉至上海市第二中级人民法院，经二审法院审理后于2014年8月4日作出（2014）沪二中民一（民）终字第1019号民事判决书，二审判决：一、维持上海市青浦区人民法院（2013）青民一（民）初字第374号民事判决第一、二、三项；二、撤销上海市青浦区人民法院（2013）青民一（民）初字第374号民事判决第四项；三、李晓燕应于本判决生效之日起三十日内支付陈瑞忠财产补偿款人民币100万元。
另查明，原、被告双方曾于2011年1月6日签订租赁合同一份，该合同内容包括：（一）被告向原告租赁于上海市青浦区某镇某村某号别墅，租金每月1万元整，租期自2007年5月1日起至原告解除合同止。（二）被告为其儿子陈某向原告租赁位于上海市青浦区某镇某村某号别墅，租金为每月8，000元整，租期由原告李晓燕决定，但终止时必须提前一个月向被告通知。（三）房租支付，付一压一，先付后住，每月10日前支付，超过10日未支付，原告有权收回房屋，并收取违约金1万元。
（2013）青民一（民）初字第374号民事判决书载明查明的事实还包括：2007年3月18日，原、被告签订财产分配协议一份，内容载明：经夫妻双方友好协商，达成以下财产分配协议：1、大陆所有财产（包括房子、现金、票据）一律归妻方所有，李悦悦分一半；2、台湾财产（包括房子、土地、票据）一律归夫方所有，李悦悦分一半；3、如果未离婚，上述1、2条夫妻双方共有；4、如果离婚，按上述1、2条分配；5、以上协议经夫妻双方签字生效，具有法律效力。2007年6月18日，双方又签订财产分配协议一份，内容主要载明：因婚后夫方所赚工资基本用于供养其在台湾的子女及亲属，双方未达到财产结合，妻方多次要求财产结合，共同理财，共同计划，夫方拒绝。结果为：1、双方各自赚钱各自花，各自存；2、大陆的财产均由妻方购置，夫方未出资；3、台湾的财产均由夫方购置，妻方未出资。同时，双方对财产分配又作出约定，约定内容与前一份协议一致。2008年1月22日，双方再次签订财产分配协议一份，内容与第二份分配协议均一致。当日，被告还出具承诺书一份，内容确认大陆一切财产被告均未出资，现承诺大陆一切财产均归原告所有，包括本人名下房产。另被告出具委托书给原告，委托原告代为办理房屋买卖交易、过户等一切手续。坐落于上海市浦东新区某路某号三至四层办公楼（以下简称144号办公楼）于2009年1月8日被核准产权登记，登记权利人为原告。2010年3月7日，原、被告（甲方）与案外人王某（乙方）签订房屋置换协议书一份，内容主要约定：乙方将坐落于上海市青浦区某镇某村某号别墅（以下简称132号别墅、系农村宅基地房屋）一套与甲方某号办公楼三层置换；甲方房屋为与朋友合买，产证登记三至四层，产权人登记为原告，朋友买四层；双方不存在价格补差；换房后，因乙方长期在国外定居，全权委托原告收取房租、买卖、拆迁等一切事宜；乙方因多种原因暂不过户，但乙方享有该房屋的所有权益。至今为止，原、被告均未办理过房屋变更登记手续。
（2014）沪二中民一（民）终字第1019号民事判决书还载明：原审法院认为，双方所签订的三份财产分配协议均是以离婚法律事实出现为条件，系附条件的民事法律行为，不属于夫妻财产约定，故在双方未能协议离婚的情况下，所附条件未成就，民事法律行为不发生法律效力，即双方订立的财产分配协议不发生效力。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十四条规定，当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。本案中，双方所订立的财产分配协议，显然并非是以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件，被上诉人（即本案被告）对此亦未能提供相关证据予以证明。故原审法院有关于此的认定，不符合相关司法解释的规定，本院对此难以认同。上诉人（即本案原告）要求按照双方所签之财产分配协议分割共同财产的上诉请求，本院予以支持。
以上查明的事实，有原、被告陈述，租赁合同、（2013）青民一（民）初字第374号及（2014）沪二中民一（民）终字第1019号民事判决书、三份财产分配协议书等证据为证，并经当庭出证质证，本院予以确认。
审理中，原告认为系争房屋应属于原告所有，且认为系争房屋是以其名下拥有的上海市浦东新区某路某号第三层房屋与案外人王某置换所得，主张的依据有房屋置换协议书。系争房屋没有房产证，是宅基地自建别墅，是案外人王某从自建农民手中购买的，但有建房手续。被告认为确实与王某签订过房屋置换协议书，并向本院提供了该协议书，原告认可该证据的真实性。协议书主要内容为：甲方原、被告双方，乙方王某。现就甲方座落于浦东新区某路某号三层办公楼与乙方座落于青浦区某镇某村某号别墅（房契号无，为宅基地自建独栋别墅）置换事宜达成如下约定：一、关于置换房屋状况说明。1、甲方房屋为与朋友合买（朋友买四层），产证一份为三至四层，产权人为原告，并永久租赁的3层6室为办公楼，房屋建筑面积207平方米，产证为414平方米，为甲方产权房。2、乙方房屋为永久居住的青浦区某镇某村某号2层半独栋别墅，房屋建筑面积为256平方米，为乙方持有的宅基地自建房，目前无产权证。二、关于置换房屋的价格约定。甲乙双方同意进行置换，一房换一房，不存在价格补偿，三、关于置换房屋后的约定。1、换房后，甲方拥有青浦区某镇某村某号2层半独栋别墅，手续由乙方负责办理清楚。2、换房后，乙方拥有座落于浦东新区某路某号三层办公楼，因乙方长期在国外定居，故乙方换房后的所有事宜全权委托甲方原告代理，乙方因多种原因暂不过户，但乙方享有该房屋的所有权益。上述协议原、被告均签字确认。上海市浦东新区某路某号三至四层办公楼房屋登记在原告一人名下，被告提供了房屋产权证为证，原告对此予以认可。但被告认为，系争房屋属于夫妻共同财产，目前系争房屋权属不明。为此，被告提供了公证书、委托书、共同购房协议书、承诺书、汇款凭证、书面证明等证据材料，其中共同购房协议书主要载明，位于上海市浦东新区某路某号二、三、四层办公楼由被告及两案外人倪某、樊某共同出资向上海新启投资有限公司购买，被告及案外人倪某共同购买三、四层，案外人樊国安购买二楼。承诺书为原告李晓燕签名出具的，主要内容为上述某路三、四层是与案外人倪某各出资一半共同购买的，相关权益也对半享有。原告对上述证据真实性均予以确认。原告认为租赁合同签订后，被告支付相应的租金到2013年8月1日，之后的租金未付。但未提供相应的租金支付凭证。原告明确租赁合同解除日期为2015年11月20日。目前原、被告均居住在系争房屋内。被告还认为，租赁合同系其签字，但不认可该租赁合同系其真实意思的表示，而且租赁合同是原、被告夫妻关系存续期间签订，被告也从未支付过租金，该租赁合同的内容并未告知其儿子陈某，其儿子也不知情并居住了几个月即搬离了。原告认可被告儿子于2012年5月底居住并当年年底搬离的事实，本案也不主张要求被告儿子支付租金。
根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方在婚姻关系存续期间签订《租赁合同》，并对婚内财产进行了特别约定，即“各有自理”，由被告向原告承租使用约定归属于原告的系争房屋，并由被告承担约定的使用租金。后，又经人民法院生效判决确认原、被告离婚并按婚内签署的《财产分配协议》进行分割财产，更进一步明确了大陆所有财产（包括房屋、现金、票据）一律归原告所有。结合上述情节，本院认为，原、被告之间婚姻关系存续期间签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。原告主张解除2015年11月20日原、被告之间签订的《租赁合同》，有相应的事实依据，本院予以支持。现无论是原告依据《租赁合同》之约定解除条件，还是以被告未按约支付租金为由，或是以离婚后系争房屋归原告所有，原告均有权要求被告腾退房屋并要求被告支付未付租金和房屋使用费，原告诉请于法无悖，本院予以支持。但考虑到本案的实际情况，未付租金和房屋使用费应从离婚之日起至实际腾退之日止。鉴于原、被告双方之间曾有较长时间未决的离婚及财产处理纠纷，在纠纷未决之前各持己见情有可原，现原告主张违约金没有事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告李晓燕与被告陈瑞忠于2011年1月6日签订的《租赁合同》于2015年11月20日解除；
二、被告陈瑞忠应于本判决生效之日起三十日内腾退青浦区赵巷镇方夏中心村132号房屋；
三、被告陈瑞忠应于本判决生效之日起三十内支付原告李晓燕房屋租金及使用费（按照人民币8，000元／月标准，自2014年8月14日起算至实际腾退之日止）；
四、原告李晓燕其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币210元，由被告负担人民币160元，由原告负担人民币50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 高金登
代理审判员 林 青
人民陪审员 俞逸辉
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 王 菲
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。