江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第01337号
上诉人（原审原告）余国平。
被上诉人（原审被告）扬州经济技术开发区益民房屋征收服务有限公司，住所地在扬州市扬子江中路282号。
法定代表人李庆龙，该公司总经理。
委托代理人张丽娜，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。
委托代理人杨琴，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）扬州经济技术开发区扬子津街道办事处，住所地在扬州市开发区兴扬路**号。
上诉人余国平因与被上诉人扬州经济技术开发区益民房屋征收服务有限公司（以下简称益民公司）、扬州经济技术开发区扬子津街道办事处（以下简称扬子津街办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省扬州经济技术开发区人民法院（2015）扬开民初字第00396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
余国平在一审中诉称：2009年7月23日，其与益民公司签订房屋拆迁调换协议书，约定余国平的安置房面积分别为100、100、100、80计380平方米。1、2013年1月23日，益民公司在结算表上将安置面积增加36.47平方米，多收余国平超面积款37605元，该款请求益民公司、扬子津街办予以返还。2、安置房增加的进户门、单元对讲门设施计2680元，属于乱收费，请求益民公司、扬子津街办返还该款。3、益民公司、扬子津街办不具备交房条件，迟延交房，根据相关规定，其应承担余国平临时安置补助费222667元，请求益民公司、扬子津街办支付该款。4、益民公司、扬子津街办于2013年3月28日才通知交房，应承担违约金，请求支付违约金4万元。5、益民公司、扬子津街办分配的车库不达标，请求其重新分配三个车库。
益民公司在一审中辩称：余国平各项诉求均无事实及法律依据，且双方未结算，不存在返还，故应驳回其诉讼请求。
扬子津街办在一审中未答辩。
原审查明：2007年7月23日，余国平与益民公司（原扬州市经济开发区益民拆迁安置有限公司）签订房屋拆迁产权调换协议书，约定余国平所有的房屋拆迁后安置房面积为380平方米，其中80平方米1套，100平方米3套，总价款为306000元，期房面积以市房管局核定为准。协议第五条第2款约定，腾仓过渡期自签订协议书之日起到2011年1月31日止，临时安置补助费按实际腾仓期结算，逾期双倍支付。
2013年1月23日，益民公司通知余国平结算相关款项，在结算表及结算标准中载明：4套安置房面积为86.98平方米1套、109.83平方米3套；益民公司应付余国平超期腾仓费31810元（结算至当年2月28日）、违约金500元（每份协议500元）；余国平应支付进户门2200元（每樘550元）、单元对讲门480元（每樘120）。但余国平至今未结算。
2014年5月5日，余国平以经济困难无法结算、子女需要结婚为由向益民公司申领了3套安置房，现尚余109.83平方米安置房未领，相关费用仍未结算。
原审认为：根据《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第2条规定，拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院起诉的，人民法院应当作为民事案件受理。本案余国平所有的房屋因拆迁而与益民公司签订的安置补偿协议符合上述司法解释规定的收案条件，且系当事人真实意思表示，具有法律效力，其中的具体约定是判断双方当事人行使民事权利、履行民事义务的根据。益民公司应按约于2011年1月31日交付安置房，但直至2013年1月23日才通知结算、交房，其行为已构成违约，依约应承担违约责任。根据协议书第五条第2款的约定，益民公司应承担逾期双倍支付临时安置补助费。其中，逾期双倍支付安置补助费的时间已由益民公司计算至2013年2月28日，计31810元。余国平要求益民公司承担支付安置补助费222667元、违约金4万元的违约责任不符合双方协议书的约定，原审法院不予支持。因益民公司通知余国平结算而余国平未予结算，迟延责任不在益民公司。余国平至今未与益民公司结算，其要求益民公司返还的超面积款、进户门和对讲门款并未形成债权，不存在返还该款的基础事实，其诉讼请求无事实及法律根据，原审法院不予支持。至于余国平主张重新分配车位之诉求，因协议书中没有约定，原审法院不予理涉。原审依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、扬州经济技术开发区益民房屋征收服务有限公司于判决生效后十日内支付余国平超期腾仓费31810元（已计算至2013年2月28日）、违约金500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回余国平其他的诉讼请求。本案诉讼费2922元，由余国平负担。
判决后，余国平不服，向本院提起上诉称：1、讼争所涉房屋并未取得工程综合验收证明，故不具备交付条件，余国平有权拒收不具备交房条件的讼争房屋，原审法院以益民公司通知拿房，余国平未予拿房为由，判定益民公司不承担延迟交付的责任，并无事实和法律依据。原审所谓余国平的拿房申请，系应益民公司的要求书写，并非事实。2、超面积款、进户门、对讲门已形成债权，益民公司多收的上述款项应予返还。3、益民公司超期交房，其应当承担2011年2月1日至2015年2月28日的超期补助费共计222667元。4、协议双方约定，讼争房屋应于2011年1月31日交付，但目前为止，讼争房屋还不符合交付条件，益民公司应当参照商品房买卖合同司法解释承担租金标准的违约金，原审法院仅判决益民公司支付违约金500元，没有事实依据，余国平要求益民公司增加支付违约金4万元应予支持。5、讼争房屋所在小区擅自改判规划设计，违反政府相关政策，其在拆迁动员时，承诺每户都有自行车库，现仅提供车位，违背了承诺；且其也未按照规定，通知各拆迁户规划调整事宜。综上请求：1、撤销原判，依法改判。2、本案诉讼费用由对方承担。
益民公司答辩称：1、益民公司仅仅是提供房屋征收服务的主体，负责与被拆迁人签订合同、支付相应补偿款项、交付房屋，并不负责项目的开发和建设，也并不是相关建设手续的申报与保存主体，余国平不应向我方提出相关主张。2、本案所涉及的房屋为拆迁安置房，余国平依据商品房的相关法律法规进行的主张，不应在本案中得到支持。3、余国平与我方已经在2009年7月23日签订了《扬州市房屋拆迁产权调换协议书》，该协议是双方真实意思的表示，合法有效，该协议书已经对拆除的面积（254平方米的合法面积和其他无手续的建筑面积共计320平方米）、补偿金额安置的地点和面积、安置房屋的单价如何决算、超期补偿费等作了明确的约定，余国平应当遵循上述协议约定的内容。4、余国平已经于2014年5月5日向我单位申请交付三套拆迁安置房屋，并予以接受，最后一套拆迁安置房已经由余国平在拿号选房屋时予以确认，四套房屋均系余国平自己自愿选择，不应再提出任何异议。5、余国平的主张中关于超面积款等内容因余国平在收到通知后从未支付，所以我方没有返还的义务。协议中并未对车库作出任何约定，其主张无法在本案中予以确定。关于超期费用合同中明确约定双倍支付，因余国平未到我单位结算，所以尚未支付，关于违约金，协议中并未做任何的约定，余国平所陈述的逾期的违约责任也已经通过双倍的补偿款予以补偿。我方基于通常的做法，给付余国平500元的违约金。综上，余国平的请求除了腾仓费用和违约金以外没有任何事实和法律依据，请求维持一审判决。
扬子津街办未答辩。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审庭审中，余国平向本院提交以下证据：
1、关于业主余国平请求报告的情况说明。证明：魏西花园是违章建筑，它没有办理规划许可证，没有办理竣工验收手续，同时证明小区的自行车车位不符合相关规定。
2、关于益民公司、扬子津街办承诺自行车车库的证明材料。证明：拆迁的时候承诺是自行车车库，益民公司、扬子津街办擅自调换成了自行车车位。
3、关于益民公司、扬子津街办工程变更未及时通知业主的证明材料。证明：讼争小区的变更未及时通知被拆迁人。
4、入住魏西花园物业费收费凭证，证明：我方是在2014年7月14日方办理相关入住手续。
5、车位尺寸现场照片。证明：车位的尺寸不符合相关的要求。
6、新房发票计67.7万元。
7、轿车发票计15.9万元。
8、家庭关系证明。
证据6、7、8共同证明：余国平并非经济困难而申请拿房，是对方要求我这么写的。
益民公司质证意见：对于证据1，真实性、合法性予以认可，关联性不予以认可，因为车库的约定未在拆迁协议中予以明确，不是根据拆迁协议即可确定的范围，也不是本案的审理范围。对于证据2，无证人出庭作证，对其真实性、合法性、关联性均不予以认可，因为协议中未对车库作出任何约定。对于证据3，真实性、合法性、关联性均不予以认可。益民公司并非魏西花园的开发主体和建设主体，也并不是公示的责任主体。对于证据4，真实性、合法性、关联性均予以认可。该证据也证明了余国平早已使用该房屋，并交纳相关费用，不应再提出任何异议。对于证据5，该组证据并不能反映出车位系魏西花园的车位，所以对该证据的真实性、合法性、关联性均不予以认可。对于证据6、7、8的真实性、合法性予以认可，对于关联性不予以认可，且余国平在2014年5月5日提出了拿房申请并予以签字，该真实性应当予以认可，如余国平确非经济困难，则有隐瞒欺骗我单位的主观故意。
扬子津街办未质证。
二审庭审中，益民公司向本院提交《单位工程竣工验收证明书》，证明：本案工程已经于2012年12月30日通过验收，质量合格。
余国平质证意见：我怀疑其真实性，合法性，我认为是假的。因为规划许可证没有办理，他不能得出这个。这个项目本来就是违章项目。
扬子津街办未质证。
二审审理过程中，益民公司向本院补充提交以下两份证据：
1、扬州市公安消防支队《建设工程竣工验收消防备案凭证》，证明：讼争所涉房屋的消防工程已于2015年1月9日依法申报竣工验收消防备案；
2、房屋钥匙发放通知单存根，证明：余国平已于2014年5月6日实际领取了讼争所涉四套房屋中的三套。
余国平质证认为：1、消防验收备案凭证不代表魏西花园已经竣工验收，工程竣工验收需要规划、消防、环保、绿化、供电、供水等部门验收认可，魏西花园需取得上述认可才满足入住条件。2、房屋钥匙发放通知单并无余国平本人签订，对其不予认可。
扬子津街办未质证。
二审另查明，讼争所涉魏西花园的建设单位、施工单位、监理单位、设计单位同意魏西花园工程于2012年12月30日验收合格；2015年1月9日，魏西花园1-7#、2-1#、4-1#、6-1#、6-2#、地下车库及配电房依法向相关主管部门作了消防备案，扬州市公安消防支队核发了《建设工程竣工验收消防备案凭证》，余国平拆迁安置的房屋均在消防备案范围。余国平于2014年7月14日向小区物业公司缴纳了物业费等，办理了入住手续。
本案二审的争议焦点是：一、余国平要求益民公司返还超面积款37605元及进户门、对讲门费用2680元，应否支持？二、余国平诉求益民公司承担的临时安置补助费用金额，如何确定？三、余国平要求益民公司支付违约金4万元，应否支持？四、余国平要求重新分配三个车库的主张，应否在本案中予以处理？
关于争议焦点一，本院认为，余国平要求益民公司返还超面积款37605元及进户门、对讲门费用2680元，不应予以支持。理由：首先，余国平现诉求益民公司返还相关款项，亦即其认为益民公司收取了不该收取的款项，构成不当得利，故应予返还。而本案中，上述37605元、2680元均非益民公司实际已收取的费用，余国平现即诉求返还，并无事实依据。其次，对于37605元的超面积款，余国平认为依照商品房买卖的司法解释，对于超出房屋面积3%的部分，应由益民公司自行承担，即上述37605元部分；但本案并非商品房买卖合同纠纷，不适用上述法律规定。虽余国平与益民公司签订的《扬州市房屋拆迁产权调换协议书》中载明的房屋面积为380㎡，但协议亦载明“期房房屋面积以市房管局核定为准”，余国平亦已接收了四套房屋中的三套，接收的三套中亦存在超面积的情形，其既接收了多出的房屋又不同意交纳多出面积的房屋款项，有违公平原则。再次，对于2680元的进户门、对讲门费用，因益民公司仅为代收，且余国平亦已接收了三套“进户门、对讲门”，其接收与房屋配套的额外财物应当交纳相应的费用。
关于争议焦点二，余国平诉求益民公司承担的临时安置补助费用金额应为54751元。理由：
首先，1、国务院《建设工程质量管理条例》（以下简称《条例》）第二条第一款规定，凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，必须遵守本条例。本案讼争所涉房屋虽非商品房，但属于上述法条规定范围内的新建工程，故应受上述《条例》的约束。而《条例》第十六条第一、三款规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《城市房地产管理法》第27条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。因此本院认为，讼争房屋具备交付条件的前提是其“经验收合格”。何谓“经验收合格”？住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施。第七条第一款规定，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。第九条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。由此可见，讼争所涉房屋是否验收合格，以建设单位的竣工验收合格报告为准，而在二审庭审中，益民公司提交了《单位工程竣工验收证明书》，该证明书记载，讼争房屋的建设单位、施工单位、监理单位、设计单位均确认讼争工程为“合格工程”，工程竣工验收日期为2012年12月30日。2、《中华人民共和国消防法》第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本案中，讼争所涉的魏西花园虽非法定必须经过消防验收的工程，且已经建设单位组织竣工验收合格，已经符合了基本的居住条件，但本院认为，讼争所涉的魏西花园小区属拆迁安置小区，系被拆迁人日常居住场所，除应符合基本居住要求以外，还应满足基本的安全条件。依据上述规定，建设单位在验收后仍应当向公安消防机构备案。结合益民公司二审审理期间提供的2015年1月9日的《建设工程竣工验收消防备案凭证》，本院认为，余国平在接到益民公司的交房通知后，以房屋未达交付条件拒绝受领，有法律依据。余国平一直并未领取的一套109.83㎡安置房屋的安置补助费应计算至2015年1月9日，金额为15871.65元（254.48÷416.47×109.83×2.5×47.3×2≈15871.65）。
其次，余国平于2014年5月5日向益民公司申请领取三套安置房屋，虽益民公司陈述余国平于5月6日领取了《房屋钥匙发放通知单》，可以随时领取三套安置房屋的钥匙；但余国平对《房屋钥匙发放通知单》不予认可，并陈述其实际于7月14日方才实际领取房屋，因《房屋钥匙发放通知单》中并无余国平签字，余国平认可其于2014年7月14日办理入住手续，故该三套房的逾期交付责任应计算至余国平实际领取房屋的时间即2014年7月14日，这三套房屋的安置补助费用为38879.16元（254.48÷416.47×306.64×2.5×41.5×2≈38879.16）。
综上，益民公司应当向余国平支付的临时安置补偿费用为54751元（15871.65﹢38879.16≈54751）。
再次，至于滕仓费用的补偿标准，双方所签协议中约定，临时安置补助费按实际滕仓期结算，逾期双倍支付。但对于“双倍支付”的具体标准，合同未作明确约定。余国平认为应当适用2009年11月9日的文件，但双方签订协议的时间为2009年7月23日，故余国平的主张明显不能成立；益民公司认为应当依照扬府发（2002）122号、扬价工（2002）196号等文件确定“双倍支付”的具体标准，并无不当。
关于争议焦点三，余国平要求益民公司支付违约金4万元，不应予以支持。理由：余国平诉求益民公司支付违约金4万元的依据系其认为讼争房屋逾期交付，但如前所述，本院已判令益民公司依法向余国平支付临时安置补助费，余国平因逾期受领房屋的损失已得到弥补，现其另行诉求益民公司依照租金标准支付违约金4万元，并无事实和法律依据。
关于争议焦点四，余国平要求重新分配三个车库的主张，依法不予支持。理由：虽余国平在二审中提供了证明材料用以证明，益民公司与其签订协议时承诺建设车库，但上述证明材料属于“证人证言”，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，无正当理由未到庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据；因此，余国平据此证明益民公司具有交付车库的义务，依据并不充分，依法不予支持。
综上，一审判决认定事实基本清楚，但判决结果存在不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省扬州经济技术开发区人民法院（2015）扬开民初字第00396号民事判决第一项及诉讼费用负担部分；
二、维持江苏省扬州经济技术开发区人民法院（2015）扬开民初字第00396号民事判决第二项；
三、扬州经济技术开发区益民房屋征收服务有限公司于本判决生效后十日内支付余国平超期腾仓费54751元、违约金500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5844元、依法减半收取2922元，二审案件受理费5844元，均由余国平、扬州经济技术开发区益民房屋征收服务有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一五年十一月二日
书 记 员 王 媛