湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初4696号
原告：长沙银行股份有限公司银德支行，住所地长沙市芙蓉中路三段266号弘林大厦101E。
负责人：胡军，行长。
委托诉讼代理人：彭新蓉，湖南融厦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李宇，湖南融厦律师事务所律师。
被告：李建平，男，1960年2月20日出生。
被告：彭桂良，女，1962年10月7日出生。
原告长沙银行股份有限公司银德支行诉被告李建平、彭桂良金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序由审判员刘上堤、人民陪审员周先勤、何一心组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭新蓉、李宇、被告李建平到庭参加了诉讼，被告彭桂良经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告李建平偿还原告借款400000元，利息（含罚息、复利）26296.14元（利息计算至2016年7月20日止，以后利息按照合同约定计算至付清之日止）；2、原告对被告李建平、彭桂良共有的位于湘乡市昆仑桥办事处大正街镇湘名苑7-303号房屋（权证号码：湘房权证湘乡市字第0424**号）享有优先受偿权；3、被告彭桂良对被告李建平的上述债务承担连带清偿责任；4、两被告承担原告为实现债权的律师代理费21313元；5、两被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：2013年11月18日，被告李建平与原告签订《人民币借款合同》一份，约定被告李建平向原告借款40万元用于进货，期限为36个月，借款月利率为4.6125‰，若未按时支付本息，对逾期未偿还的贷款本息以逾期天数按借款借据约定的利率上浮50%计收逾期利息，按借款利率计收复利。为保证按期偿还借款，被告李建平自愿以其与被告彭桂良共有的房屋为借款提供担保，并于2013年11月5日，与原告签订《最高额抵押合同》，以两被告共有的位于湘乡市昆仑桥办事处大正街镇湘名苑7-303号房产，为被告李建平与原告之间自2013年11月5日至2018年11月5日期间发生的本金最高余额不超过40万元的债务，提供抵押担保，并办理了抵押登记。2013年11月20日，原告依约向被告李建平发放了贷款，但被告未能按时归还利息，根据合同约定，原告有权提前收回全部贷款。截至2016年7月20日，被告李建平尚有借款本金40万元，利息（含罚息）26296.14元尚未偿还。
被告李建平辩称：借款40万元属实，房产抵押属实，暂无力偿还。原借款240万元，归还现金100万元，以房产作价抵偿100万元，余款40万元，因此签订本案借款合同。
经审理查明：被告李建平曾向原告借款240万元，借款到期后，李建平归还现金100万元，以其名下房产抵偿100万元，余款40万元尚未偿还。因此，2013年11月18日，被告李建平与原告签订《人民币借款合同》（合同编号：1031030201201311200004）一份，该合同约定：借款40万元，借款用途为进货，贷款期限为36个月，贷款月利率为4.6125‰，以按月结息、到期还本的方式向贷款人偿还本息；当借款人未按合同约定支付利息时，贷款人有权对未支付的利息按照约定的利率计收复息；当借款人未按照合同约定归还借款时，贷款人有权对逾期归还的贷款，按逾期天数及月利率6.91875‰支付罚息；当借款人出现违约时，贷款人可以宣布借款立即到期及提前收回借款本金、利息、罚息、复息、违约金及实现债权的费用等；由被告彭桂良为该笔借款提供抵押担保，担保范围为借款本金、利息、利息损失、可能发生的违约金、实现债权的费用等。被告李建平在借款人处签字、捺印；被告彭桂良在借款人的配偶处签字、捺印。2013年11月20日，被告李建平向原告出具《借款借据》，借据载明贷款金额40万元，借款期限为36个月，2013年11月20日起息，月息为4.6125‰，于2016年11月20日到期。
2013年11月5日，被告彭桂良与原告签订《最高额抵押合同》一份，合同约定被告彭桂良以其名下位于湘乡市昆仑桥办事处大正街镇湘名苑7栋303号房产，为被告李建平的借款债务提供抵押担保，并于2013年11月7日办理了抵押登记。
借款到期，被告未偿还借款，从2014年12月20日起未支付利息。
另查明，两被告系夫妻，于1986年1月10日登记结婚。
本院认为：原告与被告李建平曾经发生借款额为240万元的借贷关系，双方经结算后，就尚未偿还的借款40万元，重新签订借款合同，双方借贷合同关系成立，借款属实，应受法律保护。该借款发生在夫妻关系存续期间，被告彭桂良在借款合同上签字、捺印，应认定为夫妻共同债务，两被告应共同承担还款责任。原告要求被告偿还借款本金40万元，本院予以支持。借款合同对利息约定明确且不违反法律规定，被告应按合同约定支付利息，故对原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院予以支持，2016年7月20日之前利息为26296.14元。原告要求被告支付律师费21313元，因原告不能证明该笔费用已实际发生，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告彭桂良以其与被告李建平共同所有的湘乡市昆仑桥办事处大正街镇湘名苑7栋303号房产为本案借款提供抵押担保并办理了抵押登记，原告作为他项权利人，对抵押财产享有优先受偿权，原告相应的诉讼请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告李建平、彭桂良于本判决发生法律效力之日起10日内，归还原告长沙银行股份有限公司银德支行借款本金400000元，并偿付从2014年12月21日起至2016年7月20日止的利息26296.14元（后期利息从2016年7月21日起计算至借款本息实际清偿之日，按合同约定利率标准分段照实计付）；
二、原告长沙银行股份有限公司银德支行就上述第一项判决确定的债权，对被告李建平、彭桂良共同所有的位于湘乡市昆仑桥办事处大正街镇湘名苑7栋303号房产（产权证号：湘房权证湘乡市字第0424**号），在拍卖、变卖所得价款中享有优先受偿权；
三、驳回原告长沙银行股份有限公司银德支行的其他诉讼请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8020元，财产保全费2770元，合计10790元，由被告李建平、彭桂良承担（此款原告已垫付，由两被告直接付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘上堤
人民陪审员 周先勤
人民陪审员 何一心
二〇一七年六月二日
代理书记员 曹吉琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。