青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崂民二商初字第473号
原告招商银行股份有限公司青岛分行。
负责人王纪全，行长。
委托代理人秦英，山东元鼎律师事务所律师。
委托代理人高燕，山东元鼎律师事务所律师。
被告楼宝良，男。
被告周淑萍，女。
以上二被告之委托代理人张传昌，男。
被告青岛中金渝能置业有限公司。
法定代表人杨斌，董事长。
委托代理人潘峰，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人宫溶，山东德衡律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司青岛分行（以下简称招商银行青岛分行）诉被告楼宝良、周淑萍、青岛中金渝能置业有限公司（以下简称青岛中金渝能公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人秦英、被告楼宝良、周淑萍之委托代理人张传昌、被告青岛中金渝能公司之委托代理人潘峰、宫溶均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月20日，被告楼宝良以青岛市市南区香港中路8号乙X号楼XXXX户房产作抵押，向原告申请贷款本金663万元。对于被告楼宝良的抵押借款行为，被告周淑萍自愿承担共同还款责任，被告青岛中金渝能公司自愿承担连带保证责任。原告按约发放了贷款，但在合同履行过程中，被告却出现了逾期还款的违约情形。为此，原告诉请判令：1、解除原告与被告楼宝良、被告青岛中金渝能公司签订的《个人购房借款及担保合同》；2、被告楼宝良和被告周淑萍立即偿还截止到2014年6月12日的借款本金6553191.95元、利息41050.71元、罚息16.74元、复息32.07元；自2014年6月13日起至判决确认给付之日止的利息、罚息和复息按照双方的合同约定继续计算；3、被告楼宝良、被告周淑萍赔偿原告律师代理费损失260229元；4、被告青岛中金渝能公司对上述款项承担连带保证责任；5、原告对被告楼宝良设定抵押的财产享有优先受偿权；6、本案诉讼费用由三被告共同承担。
被告周淑萍、楼宝良答辩称：1、委托律师代理民事诉讼并非法定的，而是自愿的。法律服务本身就是一种有偿服务，谁享受了这种服务谁就应该承担相应的费用。因此，原告因聘请律师而产生的律师代理费不应当由被告承担。2、原告所主张的律师费超出《山东省律师服务收费标准》的范围，明显过高。3、被告方在原告处申请办理贷款的过程中，曾支付了10万元保证金。
被告青岛中金渝能公司答辩称：依据被告青岛中金渝能公司与原告以及被告楼宝良签订的《个人购房借款以及担保合同》，被告青岛中金渝能公司为被告楼宝良的借款向原告提供的担保方式为阶段性保证，即在借款人办妥抵押后，青岛中金渝能公司的保证责任解除。诉状中原告既然要求对楼宝良提供抵押的财产享有优先受偿权，说明原告对楼宝良提供的财产拥有抵押权，因此，原告无权再要求保证人承担连带清偿责任。青岛中金渝能公司认为，原告的诉请没有事实与法律依据，应当予以驳回。
经审理查明：2012年6月28日，原告作为甲方与作为乙方的被告青岛中金渝能公司签订《招商银行个人购房贷款合作协议书》一份，约定：甲乙双方就乙方开发建设并依法销售的位于香港中路8号乙、丙、丁、戊、己、庚、辛（地段）的经批准命名为《青岛国际贸易中心》（楼宇名称）的商品楼宇进行个人购房贷款合作。协议第4条约定，乙方对甲方向购买上述楼盘的购房人连续发放的购房贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。若借款合同有其他保证人的，乙方与其他保证人共同承担连带保证责任，且乙方自愿放弃要求原告首先向借款人或其他人士追索、对抵（质）押物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。协议第5条约定，乙方保证责任的范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及原告实现债权的费用，如诉讼费、律师费、处分抵押物的费用等。协议第6条约定，乙方承担保证责任的期间自甲方与购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由甲方执管之日止。
2013年12月20日，原告与被告楼宝良、被告青岛中金渝能公司签订《个人购房借款及担保合同》。约定：被告楼宝良（即借款人、抵押人）从被告青岛中金渝能公司（即保证人）处购买了市南区香港中路8号乙X号楼XXXX室房产，向原告（即贷款人、抵押权人）申请个人购房贷款用于支付购房款。贷款金额为663万元整，具体贷款金额以借款借据为准。贷款期限为192个月，即从2013年12月20日起至2029年12月20日止，具体贷款期限以借款借据为准。贷款利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率6.55%为基础上浮5%，即年利率6.8775%。在合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，本合同执行利率按照固定日方式进行调整。被告楼宝良未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，原告有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。贷款归还采用等额本息的方式归还贷款本息。被告楼宝良愿意以上述房产的全部权益抵押给原告，作为偿还本合同贷款本息及其他一切相关费用的担保。抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、复息、罚息、违约金等以及原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。抵押期间为从本合同生效之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。在被告楼宝良不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付费用情况下，原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由被告楼宝良全数负担。被告青岛中金渝能公司自愿为被告楼宝良在本合同项下的债务提供连带保证责任。保证期间为自本合同签订之日起至被告楼宝良持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权利证交由原告保管之日止。保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。被告青岛中金渝能公司确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。自愿放弃要求原告首先向被告楼宝良或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。合同第38条约定，借款人出现下列情形之一者，即视为已发生违约事件：38.1.3连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的；38.1.5发生伤残、失业、搬迁、婚姻变动、工作变动、经营变动等任何改变，且原告依其自主判断认为可能危及本合同项下债权实现行为的；38.1.8借款人在贷款期间发生死亡、宣告死亡、失踪、宣告失踪、丧失民事行为能力的；38.1.9借款人被依法追究刑事责任或被依法受到其他强制措施或被有关机关采取了限制其某项权利的措施，影响其履行本合同义务的；38.3.2抵押物发生已出租、被抵押、被查封、被扣押、被监管等情况；38.3.5未按本合同第26条的规定办理相关抵押登记手续的；38.3.6抵押物发生变故，或抵押人发生违反抵押条款的其他行为，原告依其自主判断认为可能危及本合同项下债权实现的。一旦发生上述任何一种违约事件时，原告有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿被告楼宝良在本合同项下所欠的全部债务。
2013年12月20日，被告周淑萍向原告出具《共同还款承诺书》，自愿对被告楼宝良在借款合同项下的债务（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及原告实现债权的费用等）承担无限连带清偿义务，直至借款合同全部债务清偿完毕。
2014年1月9日，原告依约向被告楼宝良发放贷款663万元。贷款发放后，本案所涉房产（市南区香港中路8号乙X号楼XXXX室房产）未办理预告抵押登记手续和正式抵押登记手续，亦未办理房屋产权证。后，该房产被多个案外人分别申请法院予以查封。被告也出现逾期还款的情形。原告起诉后，被告楼宝良曾部分还款，但至本案开庭审理之际，被告楼宝良和被告周淑萍已连续5个月未再还款。截止到2014年6月12日，被告尚欠原告借款本金6553191.95元、利息41050.71元、罚息16.74元，复息32.07元。
庭审中，被告楼宝良主张在办理贷款过程中向原告支付保证金10万元，原告落实后主张并不存在该事实。被告楼宝良对于该主张也未能提交相关证据加以证实。
另查明，原告为向被告追索拖欠的借款本息，支付给山东元鼎律师事务所律师代理费260229元。
上述事实，有原告提供的董事会决议、《招商银行个人购房贷款合作协议书》、《个人购房借款及担保合同》、借款借据、共同还款承诺书、送达回证、已出账单列表、逾期账单、贷款附属信息、《山东省律师服务收费标准》、律师代理费发票、付款回单；被告青岛中金渝能公司提供的《青岛市商品房预售合同》及庭审笔录等在案佐证，上述证据业经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，原告与被告青岛中金渝能公司签订的《招商银行个人购房贷款合作协议书》、原告与被告楼宝良、青岛中金渝能公司签订的《个人购房借款及担保合同》以及被告周淑萍向原告出具的《共同还款承诺书》均是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，合法有效，依法应予以保护，当事人均应全面履行。借款合同签订后，原告依约向被告楼宝良发放贷款，但被告楼宝良并未按合同约定办理所购房产的抵押登记手续，后该房产被其他法院查封。至本案开庭审理之际，被告已经连续5个月未再向原告还款。上述事件，均构成《个人购房借款及担保合同》约定的违约事件，原告有权依据合同约定宣布本合同提前到期，要求被告提前偿还所欠全部借款本金和相应利息。被告周淑萍向原告出具《共同还款承诺书》证明其与被告楼宝良具有贷款合意，被告周淑萍应对上述债务承担共同还款责任。由于涉案房产并未办理抵押登记手续，原告不享有相应抵押权，对于原告要求对涉案房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
被告青岛中金渝能公司作为房地产开发企业，向被告楼宝良出售房屋并为其向原告办理房屋贷款提供阶段性连带保证责任。因涉案房产至今尚未办理正式的抵押登记手续，原告也未能取得抵押房屋的他项权利证书。根据合同约定，被告青岛中金渝能公司的连带保证责任不能免除。依据合同约定，被告青岛中金渝能公司自愿放弃要求原告首先向被告楼宝良或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段的权利，故被告青岛中金渝能公司应当对本案债务承担连带清偿责任，被告青岛中金渝能公司在承担保证责任后有权向被告楼宝良进行追偿。
对原告主张的律师代理费损失260229元，因双方签订的合同对此已作出明确约定，原告就其该项主张也提交了律师费发票和付款回单予以证明，且其主张的数额不超出法律允许的范围，故对其该项请求本院予以支持。
综上，原告的诉讼请求事实清楚、证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：
一、解除原告招商银行股份有限公司青岛分行与被告楼宝良、青岛中金渝能置业有限公司于2013年12月20日签订的《个人购房借款及担保合同》（合同编号：8131218316002）。
二、被告楼宝良、周淑萍于本判决生效后十日内给付原告招商银行股份有限公司青岛分行截止到2014年6月12日的借款本金6553191.95元、利息41050.71元、罚息16.74元，复息32.07元（自2014年6月13日起至本判决确认给付之日止的利息、罚息和复息按双方的合同约定的利率标准计算）。
三、被告楼宝良、周淑萍于本判决生效后十日内赔偿原告招商银行股份有限公司青岛分行律师代理费损失260229元。
四、被告青岛中金渝能置业有限公司对上述第二、三项付款义务承担连带清偿责任，承担保证责任后，其有权向被告楼宝良追偿。
五、驳回原告招商银行股份有限公司青岛分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行本判决上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费59893元，保全费5000元，合计64893元，均由被告承担（案件受理费及保全费原告均已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 王 鹏
审 判 员 王 敏
人民陪审员 许 珊
二〇一五年二月十七日
书 记 员 韩彦青