惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初16号原告：深圳市万嘉惠物业管理有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道宝民二路59号信和丰商务大厦407A室。法定代表人：吴志伟委托代理人：许志英，广东鹏浩律师事务所律师。被告：罗小红，1981年6月16日出生，住惠州市，原告深圳市万嘉惠物业管理有限公司与被告罗小红物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市万嘉惠物业管理有限公司的委托代理人许志英，被告罗小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市万嘉惠物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2012年至2016年物业管理费、公摊费用、水电费合计1369.72元；2、判令被告按照每日千分之三的比例承担逾期付款的滞纳金，计算至缴清全部物业管理费之日止，并承担水电费滞纳金100元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的惠州大亚湾经济技术开发区德丰雅苑小区的业主。被告所在的小区业主委员会于2012年7月31日与原告签订《物业管理服务合同》，合同约定由被告委托原告对座落于惠州大亚湾淡澳大道的德丰雅苑物业小区实行物业服务，被告按建筑面积住宅1元／平方米、商铺2.5元／平方米的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款，应从逾期之日起根据欠款金额按每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。合同生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告罗小红辩称，原告所诉不实。我方并不欠原告物业管理方面的任何费用，原告也没有多次对我方进行书面催讨款项。2013年小区电表改造，由小区业主统一户头收取电费上交，改造成由业主分户各自向供电部门上交电费。当时，如果我方还有物业管理费未交，被告完全可以以拒绝为我方办理电费分户手续的方式，逼使我方交纳所欠的全部物业管理费。2014年及以后的管理费用，我方也是及时交纳，没有拖欠。事实上，原告财务管理混乱，时常有多头收费乱收费的问题。所以，在2016年10月，全体业主召开业主大会通过决议，罢免了原告的物业服务管理权。因此，原告对我方的起诉，缺乏证据支持，依法应予驳回。原告深圳市万嘉惠物业管理有限公司为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、被告的房产信息、身份证；2、物业管理服务委托合同；3、德丰雅苑物业变更公告；4、德丰雅苑小区形象面貌改造协议书及承诺书；5、德丰雅苑小区年度欠费明细；6、滞纳金一览表；7、德丰物业管理服务合同备案回执。被告罗小红为支持其主张，依法向本院提交了水电管理费收款收据复印件3张。本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证，并根据当事人的陈述及其举证质证情况，审理查证了本案的案件事实。经审理查明，被告于2009年3月购买了位于惠州××头××澳大道××小区××房，建筑面积为73.99平方米。2012年7月，原告与被告所在小区的业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定：1、由原告为被告所在小区提供公共物业管理服务；2、物业管理服务费为住宅1元/平方米、商铺2.5元/平方米；3、业主应当在每月的10日前向原告交纳当月物业管理费及其他费用；4、车辆管理费由原告收取，并与小区业主委员会协商利益分配；5、如逾期交纳，从逾期之日起按每天应交款的千分之三计算滞纳金；6、房屋建筑的共同部位及公用设施设备的维修养护与更新改造，所需经费由公用设施维修资金列支，没有公用设施维修资金的，由业主按物业建筑面积分摊；7、合同期限为10年，自2012年8月1日起至2022年7月31日止。上述合同签订后，原告开始按约为被告所在小区提供物业管理服务。2013年底，被告所在小区业主用电缴费方式改造，由业主通过原告统一向供电部门缴纳电费，改造为由业主各自直接向供电部门缴纳电费。被告提交的水电管理费收款收据显示：2015年9月7日，被告向原告交纳了2015年8月份管理费、公摊费和水费，合计132.50元；2016年2月29日，被告交纳了“2015年2月1日至2月1日”的1个月管理费74元，2个月公摊费20.80元，水费111立方米424.02元；2016年8月17日，被告向原告交纳2016年7月份管理费和水费，合计135元。另查明，原告为被告所在小区提供物业管理服务后，其财务管理不规范。财务人员更换频繁，且相互间工作交接不规范。被告的费用交付方式为：原告逐月向被告发出《收费通知单》，被告按单向原告交款，原告向被告出具相应的《水电管理费收款收据》。原告起诉提交的《德丰雅苑小区年度欠费明细》显示：被告2012年全年所欠水电费99.32元，2013年全年所欠管理费为148元、公摊费20.16元、水电费53.48元，2014年全年所欠公摊费171.10元、水电费26.74元，2015年全年至2016年10月30日期间所欠管理费为592元、公摊电费83.20元、水电费275.04元。本院认为，被告所在小区业主委员会是受被告等小区业主推选产生的，代表被告等全体小区业主处理小区物业管理服务等相关事项的专门机构。小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务委托合同》，其相关合同权利和义务应当由被告等小区业主承担。该合同是双方当事人真实一致的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。原告应当按约为被告等小区业主提供物业管理服务，被告等小区业主应当在自己专有部分建筑物的面积范围内，按约向原告交纳相关服务管理费用。正常情况下，按照物业收费交易习惯，原告提供了物业管理服务，而被告的房屋正处于原告服务的物业小区范围之内，只要原告出具了能够反映被告每月应交费用实际情况的详细账单，原告就应当向被告交纳相应款项。而按照居民生活习惯，出于对法律规定2年诉讼时效的考虑和对物业服务管理公司严格规范的财务管理制度的信赖，小区业主对于物业服务管理公司每月出具的物业管理费用收据，通常不会进行完整保存，而可能只保留了最近2年的相关费用收据。上述交易习惯和居民生活习惯相互存在，对于被告在原告起诉前2年内欠款的事实，经原告根据实际提出欠款的主张后，如果被告否认，即应由被告承担相应的反证责任。而原告对于在其起诉2年前被告欠款的事实，仍应承担相应的举证责任。本案中，原告提出的被告在2015年全年至2016年10月30日期间的欠款数据,数额不大且较符合居民生活实际。而被告提交的证据不足以证明其提出的已经全部付清了上述欠款的事实，也不能证明原告提供的欠款数据包含了被告已交款项的事实。因此，被告对其在2015年全年至2016年10月30日期间的欠款，仍应承担未按时支付的违约责任。原告存在财务管理不规范的事实，致使其自行记载的间隔时间较长的财务数据的真实性，因此丧失了令人信赖的基础。在被告根据居民生活习惯通常不会长期完整保存相应的生活交款收据的情况下，原告据此提交的被告欠款明细表也仅显示被告某一年度的部分欠款的总和数，而没有反映该部分欠款实际情况的具体欠款月份和当月的欠费项目与计算方式的相关内容。因此，对原告提出的在其起诉2年前被告欠款的事实，应视为原告未尽到相应举证责任，本院不予认定。被告未按约向原告支付物业服务管理相关费用，应承担继续履行和支付逾期付款滞纳金的违约责任。原告所诉被告所欠2015年全年至2016年10月30日期间的欠款数，属于部分欠款的总和数，没有明确具体的欠款月份，其逾期付款滞纳金应当从最后一个月缴款期限届满的2016年10月11日起算。其中水电费滞纳金，应当从上述期间届满的次日即2016年10月31日起算。原告与被告所在小区业主委员会约定的逾期付款滞纳金计算比例过高，经被告提出，本院参照民间借贷关于资金占用期间6%的年利率再提高30%的标准，确定为按年利率7.8%的标准计算逾期付款滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、《最高人民法院关于适用的司法解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告罗小红于本判决生效之日起10日内向原告深圳市万嘉惠物业管理有限公司支付物业管理费592元、公摊费用83.20元，合计675.20元，并支付自2016年10月11日起至付清之日止按年利率7.8%计算的滞纳金。二、被告罗小红于本判决生效之日起10日内向原告深圳市万嘉惠物业管理有限公司支付水电费275.04元，并支付自2016年10月31日起至付清之日止按年利率7.8%计算的滞纳金。该项滞纳金计算至满100元时停止计算。三、驳回原告深圳市万嘉惠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告深圳市万嘉惠物业管理有限公司负担150元，被告罗小红负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  罗亚鸼审判员  曾日华审判员  薛银标二〇一七年五月十五日书记员  张晓婷