福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第625号
上诉人（原审被告）泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室，组织机构代码：72644151-8。
法定代表人王东伟，董事长。
委托代理人苏志松，福建顺济律师事务所律师。
委托代理人黄素春，福建顺济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭聪明，男，1965年4月30日出生，汉族，住福建省永春县横口乡贵德村**号，公民身份号码3505251965********。
委托代理人刘娟、郑文峰，福建泉中律师事务所律师。
上诉人泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥公司）因与被上诉人郭聪明商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2014）洛民初字第1110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，2009年11月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告预购买祥光花苑三期6#楼409号房，总金额143965元。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之五向买受人支付违约金”。原告已支付购房款143965元。诉争的楼房至今未办理房屋所有权初始预登记。被告于2014年7月20日作出《办理产权分户证通知书》及《业主办理产权分户证须知》，通知原告于2014年8月30日前办理相关手续，原告确认于2014年8月份收到。双方确认房屋交付时间为2011年4月1日。另查明，因拆迁问题，泉州市房地产管理局曾多次批复同意延长双阳祥光花苑三期建设用地工程房屋拆迁期限，延长期限至2008年10月12日止。2007年2月25日泉州市城乡规定局出具给泉州市华祥房地产有限公司建设工程规划许可证，建设项目名称为祥光花苑三期3#、4#、5#、6#楼，建设规模为地上34758平方米，地下为9571.29平方米。2005年3月25日，经泉州市洛江区人民政府准予B0317号地块国有土地使用权注册登记，土地使用权面积为7894.92平方米。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定原告向被告购买的商品房位于上述B0137号地块，面积也是7894.92平方米。2014年3月12日被告与泉州市国土资源局洛江分局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，由被告补交土地出让金。
原审判决认为，1、原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。2、关于被告是否将办理权属登记需由其提供的资料交付给原告及是否存在逾期办证违约责任的问题。根据原、被告的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。本案诉争商品房于2011年4月1日交付使用后，虽然被告向原告发出《办理产权分户证通知书》及《业主办理产权分户证须知》，但被告至今未办理房屋所有权初始预登记，办理房屋权属证书材料尚未齐全，原告仍无法办证。故对被告主张其已将材料全部交付给原告，不予采纳。对原告请求被告向原告交付办理房屋权属登记所需由被告提供的资料，予以支持。因被告未能在约定交付商品房的60日内办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付原告，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书，故被告应承担逾期办证的违约责任。被告提出因拆迁及规划、调高容积率等不可抗力及第三人原因导致被告无法按时通过专项验收而拖延办证，但其2005年3月25日经政府批准获得的土地使用权地块、面积与原告约定商品房所在地的地块B0137号、面积7894.92平方米一致，其提供延长拆迁至2008年10月12日也在原、被告签订合同之前。从调取的2013年10月21日泉州市国土资源局洛江分局泉国土资洛（2013）101号请示及2013年11月27日泉州市洛江区人民政府泉洛政文（2013）134号批复来看，祥光花苑三期编号为B0317号地块在2007年9月27日前已经相关规划行政主管部门批准调高容积率，说明被告在签订本案《商品房买卖合同》前就已明知调整容积率；又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房预售条件，应当交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证、持有建设工程规划许可证等，被告未补交土地出让金就开始预售商品房，并与原告签订《商品房买卖合同》，责任在于被告；且原、被告签订的合同系在规划许可确定面积之后，又因祥光花苑三期楼盘有的业主已办理房屋所有权证书，故对被告主张无法办证系不可抗力及第三方行为导致，不予采纳。3、本案是否超过诉讼时效及计算违约金的起始日期。由于双方约定逾期办证支付违约金是每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金，属于按日计付违约金，诉讼时效也应按日单独计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告应从权利被侵害的二年内主张权利，但原告直至2014年8月26日才起诉，又没有诉讼时效中断的事由，故诉讼时效应倒推二年即原告请求自2012年8月27日起逾期办证违约金予以保护，逾期办证违约金也应从2012年8月27日起计算。现原告请求从2012年7月21日起，已部分超过诉讼时效，被告提出超过诉讼时效，部分采纳。4、逾期办证违约的截止日期。鉴于被告未能提供其已经将办理诉争商品房权属登记需由其提供的资料交付给原告的证据，其应当自2012年8月27日起按已付房价款143965元的日0.02%向原告支付违约金，直至其履行完该协助办证义务时止。之后，不属于被告应履行的协助义务，故对原告要求违约金计算至实际取得权属证书止，不予采纳。被告至今未办理房屋所有权初始预登记，无论被告是否通知原告办理产权分户登记，原告都无法办理房屋所有权证书。故违约金应计算至被告将办理权属登记需由被告提供的资料交付给原告止，被告主张违约金计算截止至通知原告办理分户止，不予采纳。5、本案违约金是否应予调整的问题。原告要求按约定已付款日万分之五的标准计付违约金，被告提出对约定的违约金予以调整。之前，对同楼盘出卖方与买受方约定按日0.05%或0.00005%计算逾期办证违约金，均统一调整按日0.02%计算，且原告未提供其存在损失的证据，故本案予以调整按日0.02%计算逾期办证的违约金为宜。对原告要求按已付款的日万分之五计算违约金，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，判决：一、被告泉州市华祥房地产开发有限公司应将办理址在洛江区双阳中心区祥光花苑三期6#楼409号商品房权属登记需由其提供的资料交付给原告郭聪明。二、被告泉州市华祥房地产开发有限公司应向原告郭聪明支付自2012年8月27日起至被告泉州市华祥房地产开发有限公司将办理诉争商品房权属登记需由其提供的资料交付给原告郭聪明止按已付房款143965元的日0.02%计算的违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，若未满一年按实际天数计算）。三、驳回原告郭聪明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，被告华祥公司不服，向本院提起上诉。
上诉人华祥公司上诉称，一、原审法院认定上诉人应承担逾期交房及逾期协助办证的责任明显错误。根据双方合同约定，只有在因上诉人原因导致买受人无法按时取得房屋权属证书的情况下，上诉人才承担相应的违约责任。被上诉人之所以无法按时取得房屋权属证书，系因不可抗力及被上诉人自身原因导致的，并非可归责于上诉人的原因所造成的，故上诉人无需承担相应的违约责任。涉讼地产开发项目中，双阳镇政府的拆迁进度迟缓，履行延长拆迁期限，导致工期延误，且因拆迁面积不足，导致规划变更，而政府相关部门直至2013年才对规划变更导致的一系列包括土地出让金的缴纳等问题进行批复，在相关部门批准后，上诉人于2014年3月份与国土资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，并依法缴纳了土地出让金，种种因素导致办证期限延误，系属于上诉人无法预见的不可抗力，故延期办证确非上诉人原因引起，合同规定的办证期限也可相应顺延，上诉人不存在违约行为，无需承担相应违约责任。上诉人已向被上诉人寄发《办理产权分户证通知书》及《业主办理产权分户证须知》，但被上诉人未予配合，故逾期交房及逾期办证系由被上诉人自身原因引起的，上诉人依约无需承担违约责任。二、被上诉人关于逾期办证违约金的主张已超过诉讼时效期间，其诉求依法应予驳回。三、退一步说，即使上诉人应承担违约责任，但被上诉人未提供因逾期办证造成具体损失的相关证据，其关于逾期办证违约金的请求不应得到支持。原审法院关于违约金的认定标准过高，应予调整。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求，并判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人郭聪明答辩称，上诉人未能举证证明其有履行协助办证义务，应承担逾期办证的违约责任。逾期办证违约金是按日计算，诉讼时效也应按日计算。被上诉人原审中主张的逾期办证违约金并未超过诉讼时效期间。上诉人应承担的逾期办证违约金标准已有同楼房的生效判决作出认定，原审对此的认定是正确的。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人争议的焦点为：1.上诉人应否承担逾期办证的违约责任；如构成违约，违约金的数额应如何确定。2.被上诉人请求上诉人支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效期间。除上述争议焦点所涉事实外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院对当事人无异议的事实依法予以确认。
二审审理中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，上诉人华祥公司与被上诉人郭聪明之间的商品房预售合同关系，有双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议为证，应予认定。因上诉人未能在商品房交付使用后60日内协助被上诉人办理房屋所有权证，现被上诉人要求上诉人支付逾期协助办证违约金，符合法律规定和合同约定，应予支持。而上诉人提供的证据无法证明其关于诉争楼盘建设用地拆迁期限延长、多次规划变更等情形可顺延其协助办证期限的主张，其认为无需承担逾期协助办证违约责任的请求，无事实和法律依据，不予支持。上诉人认为其已经依约履行协助办证义务，且无法按时取得房屋权属证书系由被上诉人自身原因导致，但未能充分举证证实，不予采纳。因合同约定，逾期办证违约金系按日计算，其诉讼时效期间也应相应的按日单独计算，被上诉人于2014年8月26日主张权利，请求自2012年8月27日开始计算违约金并无不当，上诉人主张被上诉人关于逾期办证违约金的诉求超过诉讼时效期间，无事实和法律依据，不予采纳。原审法院根据生效判决认定本案违约金标准为日万分之二并无不妥。综上，上诉人的上诉请求缺乏依据，不予采纳。原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币1150元，由上诉人泉州市华祥房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄蕴真
审判员 庄丽娜
审判员 谢火生
二〇一五年四月十七日
书记员 邱妙菲
注：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。