上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第1845号
原告（反诉被告）谢丰恺。
被告（反诉原告）上海鸿锳物业发展有限公司。
法定代表人胡守锡。
委托代理人计时俊，上海市华夏汇鸿律师事务所律师。
委托代理人王妮，上海市华夏汇鸿律师事务所律师。
原告（反诉被告）谢丰恺与被告（反诉原告）上海鸿锳物业发展有限公司（以下简称“鸿锳物业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢丰恺，被告鸿锳物业的委托代理人计时俊、王妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢丰恺诉称，2011年初，被告开办XX购物中心营业场所，向社会招租。2011年6月16日，原、被告签订承租合同，原告承租该商场5F-18B号铺位（以下简称“系争商铺”），合同期自2011年7月15日至2013年7月14日止。合同签订后，原告缴纳了首期租金、押金及相关物业费用，并对系争商铺进行了装修和进货。2011年7月15日，系争商铺装修通过商场和消防审核。嗣后原告一直等待商场整体营业，但至今该营业场所未正式开张经营。2013年3月，被告通知原告，该商场整体转让给第三方经营，改变原经营项目，造成原告无法在该营业场所经营。现诉讼要求被告返还原告押金15，024元，租金15，024元，物业管理费3，726元，预付电费119元；返还原告临时仓储费1，240元；赔偿原告铺位装修费28，000元，库存商品货物损失11万元；赔偿原告误工损失1，000元；赔偿物品损失2，295元。
被告鸿锳物业辩称，不同意原告全部诉请。被告的商场在2011年8月4日是整体开门营业，而非原告所称至今没有开张营业，而且在2013年2月21日，被告以挂号信的方式向原告书面通知（清场通知），告知由于原告长期拖欠租金和物业管理费等费用，违约在先，因此被告与原告解除双方之间的租赁关系，同时在清场通知中，被告要求原告在2013年2月28日之前自行完成铺位内的物品、货物的清场，并告知原告如未在上述期限内完成清场的话，被告有权对其铺位内的物品进行清理。之后由于原告未在被告规定的期限内搬离，被告在2013年3月30日将原告铺位中的所有物品转移到商场的7楼为原告进行保管，现在该物品还在7楼的专门房间内，不存在被告擅自搬离原告物品的事实。如果原告有物品清单，可至商场7楼进行物品的核实。另外，原、被告之间就相关财产的返还进行过协商，被告告知原告所有的物品均在商场7楼，要求原告清点，被告也愿意将所有的物品和商品进行返还，但原告拒绝了被告的提议，因此被告认为，由此扩大了原告所谓的财产损失由原告自行承担。原告的装修是简单的装修，费用在15，000元之内。误工费是不存在的。
被告鸿锳物业反诉称，原、被告签订的租赁合同如同原告所诉。合同签订后，原告向被告支付首期租金、物业管理费和押金计33，774元。由于被告商场开业延迟，因此同意原告租金起算日期变更为2011年8月4日。根据合同约定，原告应在2011年11月5日前向被告支付下一季度的租金和物业管理费等，但原告一直未付，经被告多次催讨未果。2012年1月20日，原告商场停业。为此截止2012年1月20日，原告共拖欠被告租金17，530.90元、物业管理费4，835.25元。现反诉要求原告支付拖欠租金17，530.90元，物业管理费4，835.25元。
原告谢丰恺对反诉辩称，原告租赁的系争商铺五楼没有开业。现被告提供的两份生效判决书证明商铺开业仅是一至三楼。其次，原告从未收到过被告所称其发出的“清场通知”。且双方签订的租赁合同系被告拟制，只写了承租方的单方违约责任，明显不平等。不同意被告反诉诉请。
经审理查明，上海市四川北路XXX号全幢房屋（建筑类型：商场，用途：商业）系被告所有。2011年6月16日，原、被告双方签订“XX购物中心”租赁合同（合同编号DL-5-012）。合同补充条款附录一“商业条款”约定：原告承租“XX购物中心”内编号为5F-18B的店铺，租赁建筑面积为49.30平方米，实际使用面积为27.60平方米；租期自2011年7月15日至2013年7月14日，共24个月；自原告按合同约定接收该房屋之日起至租金起计日为装修期，原告最迟应于租金起计日开始正式营业；若广场整体开业时间延后，被告无需向原告进行任何形式的补偿，但租期、租金起计日可按被告书面确认的时间相应顺延；租赁期内该房屋每日每平方米建筑面积租金3.39元，即每月租金为5，008元；原告应于本合同签订7日向被告预付3个月租金，以后原告应于每付款月5日之前支付下3个月租金；租赁期内该房屋的物业管理费按每日每平方米1.50元的标准交纳，即每月物业管理费为1，242元。原告应于本合同签订7日向被告预付首季物业管理费，以后原告应于每缴款月5日之前将下季物业管理费缴纳给被告；该房屋暂定交付日为2011年6月25日；自原告接收该房屋之日起至租金起计日为装修期，在装修期内，原告免交租金与物业管理费。在原告正式对外营业后的一个月内，被告确认原告已支付垃圾清运费及相关费用后由被告无息退还原告装修保证金等。合同签订后，原告于2011年6月16日向被告交付保证金15，024元，并预付自2011年7月15日起至2011年10月14日止的租金15，024元、物业管理费3，726元。嗣后，被告将租赁店铺交付原告，原告亦对店铺进行了装修并实际为经营进了货物。
2011年7月5日，被告向全体商户发出通知，称XX购物中心定于7月19日1F-3F进行试营业，其余楼层暂延迟对外开放。
2011年7月8日，XX购物中心1-5层内装修建设工程通过消防验收。
2011年8月，被告对外发布广告称：XX购物中心于2011年8月4日开业，该广告“XX购物中心盛大开业嘉年华市集”一页中标明：1楼饕餮至享，2楼-3楼品媚风尚、怡然生活，4楼-5楼巧秀嫣然、逸趣乐淘，6楼炫酷食色（星艺电动漫）；“吃喝玩乐HIGH翻天”一页标明：1楼饕餮美食（广莲香、水研社、阿拉丁麻辣烫、永和大王、大梦屋、柠檬宝贝、品之鲜、俏媳妇凉粉、90℃炭烧咖啡），2楼品媚风尚（衣之秀、名品、源典、韩妆小铺），3楼怡然生活（格兰奥维、MOCHININRO、城市佰色、雅戈尔家纺）；“绿色我先行”一页的“健康美丽人人乐”一栏中标明8月4日至8月21日的活动地点为二楼至六楼，“迷全场”一栏中标明的活动地点为一楼至六楼。
2011年9月，被告对外发布广告称：金秋名品特卖活动地点为1楼-2楼，游乐High翻天活动地点为6楼星艺电动漫。
2012年1月20日，被告关闭了XX购物中心大门。2012年5月28日，由于原告物品仍在系争商铺内，被告委托的上海万铺物业向原告收取临时仓储费1，240元。
2013年2月21日，被告向原告老家江西省南康市蓉江街道办事处新荣市场6号邮寄“清场通知”，被退回。
2013年2月27日，被告向全体商户发出公告：称现因业态作出调整，将XX购物中心交予第三方进行运营管理，有事可直接前往XX购物中心寻找相关万铺物业的工作人员办理。
2013年3月30日，被告将原告租赁铺位中存放的物品搬离至7楼。
嗣后，双方多次进行交涉均无果，原告遂诉至本院，被告亦提起反诉。
审理中，原告申请的证人高智胜提供证言称，其系商场五楼租户，于2011年6月底租赁了铺位。原物业曾通知高智胜2011年9月10日开业，故对铺位进行了装修，但没有开业。期间商场一至三楼开业过，而四楼、五楼均未开业。2013年初，高智胜与被告进行交接退铺，被告将租金、押金全部退还，并退还了大部分装修费。
原告申请的证人徐某某提供证言称，其从事服装批发，原告从徐某某处采购货物，再通过货运物流运到七浦路。2011年夏，原告进了10万左右货物，主要是连衣裙、夹克等服饰。交易方式为现金，金额10万出头，并有送销货单为证。
审理中，双方各执己见，无法调解。
上述事实，有原告提供的2013年2月27日公告、被告营业执照及产权证、装修设计送审意见表、平面图、收据、租赁合同、广告、2011年7月5日试营业特别提示、U盘一份、进货凭证、仓储费凭证、照片、装修物料清单及价值、徐某某的出货单及证言、大众点评网留言、浙江电视台报道资料、上海年鉴2012节选、消防局文件及证人高某某、谢某、蔡某某、徐某某、杨某某证言，被告提供的租赁合同、2013年2月21日发给原告的清场通知、（2012）虹民三（民）初字第1653号民事判决书摘录、（2012）虹民三（民）初字第1971号民事判决书摘录、2011年8月4日开业庆活动细则、9月5日-9月12日XX购物中心短信派发时间及短信发送统计报告、XX购物中心广播稿及原、被告陈述，经过庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应按约履行。本案争议的焦点系“XX购物中心”五楼是否开业。证人高某某的证言证实了一个事实，即高某某原租赁五楼商铺，由于五楼商铺未开业，被告已与其协商解决，将高某某已支付租金、押金退还，并退了大部分装修费用。现被告提供的宣传广告，虽有“‘4楼-5楼巧秀嫣然、逸趣乐淘’，‘绿色我先行’一页的‘健康美丽人人乐’一栏中标明8月4日至8月21日的活动地点为二楼至六楼，‘迷全场’一栏中标明的活动地点为一楼至六楼’”的表述，但无法证明“XX购物中心”五楼开业的事实。故被告虽将系争商铺交付原告，但由于五楼商场未开业，原告租赁系争商铺的经营目的无法得以实现。被告于2012年1月20日将“XX购物中心”关闭，2013年3月1日将“XX购物中心”整体转租，致使合同无法履行。被告在对依法成立且有效的合同尚未解除的前提下，行使一系列不恰当行为，其将系争商场整体转租的行为系不履行合同的意思表示，故被告应当对合同无法履行承担过错责任。故原告要求被告返还租金15，024元、物业管理费3，726元，依法应予支持；被告反诉要求原告支付2011年11月5日至2012年1月20日的租金17，530.90元，物业管理费4，835.25元的诉讼请求，本院不予支持。至于原告已支付的押金15，024元、预付电费119元，应按实结算后，多退少补，本案中不予处理。原告主张商铺装修费28，000元一节，既未提供装修凭证、也未提供付款凭证，而该装修部位又因被告的整体转租致使装修物灭失。现被告自认原告的装修在15，000元内，故对装修款由本院予以酌定。被告在关闭商铺的前提下，向原告收取临时仓储费，理由不当，理应返还收取的临时仓储费1，240元。原告要求被告赔偿库存商品货物损失11万元一节，根据原告提供的证据，应认定原告当时为系争商铺经营确实进货价值在10万左右，由于商场未开业该货物积压在系争商铺内，对此，被告应承担一定责任。但原告在已知被告已将系争商场关闭的前提下，不及时处置商品，致使损失扩大，也有一定责任，故被告应将其寄存的原告货物返还原告，至于该货物的赔偿数额由本院酌定。原告要求被告赔偿误工损失1，000元及物品损失2，295元，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海鸿锳物业发展有限公司应于本判决生效之日起10日内，返还原告谢丰恺租金15，024元、物业管理费3，726元、临时仓储费1，240元；
二、被告上海鸿锳物业发展有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿原告谢丰恺铺位装修费2万元；
三、被告上海鸿锳物业发展有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿原告谢丰恺库存商品货物损失5万元；
四、原告谢丰恺的其余诉讼请求不予支持；
五、被告上海鸿锳物业发展有限公司反诉要求原告支付拖欠的2011年11月5日至2012年1月20日的租金17，530.90元，物业管理费4，835.25元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3，842.66元，反诉受理费179.58元，由被告上海鸿锳物业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 曹北霖
审 判 员 程美珍
人民陪审员 沙海风
二〇一四年六月十八日
书 记 员 陆 兆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。