上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第1250号
原告上海李茂实业（集团）有限公司。
法定代表人李锦亮。
委托代理人沈元明，上海泰吉十方律师事务所律师。
委托代理人巢毅，上海泰吉十方律师事务所律师。
被告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司。
法定代表人周美芽。
委托代理人陈鸣飞，上海章宏律师事务所律师。
委托代理人潘红爱。
原告上海李茂实业（集团）有限公司诉被告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员庄羽凤、代理审判员韩颖、人民陪审员宗小时组成合议庭，并于2014年3月26日公开开庭进行审理。原告之委托代理人沈元明、被告之委托代理人陈鸣飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月8日，原、被告在签订的《房屋租赁合同》中约定被告将位于本市嘉定区某某路1833号曹安国际商城1区1楼部分已回签商铺出租给原告，租赁期限截止至2020年4月30日止，被告需向原告提供商铺所在商场已通过消防验收相关证明的复印件，原告及实际经营者办理相关证照需被告配合时，被告应提供相关资料，原告需要在市场一区靠某某路墙顶上方安装大型字体如“穆阳茶人”等字，需预先提供效果图及设计制作方案报被告批准，被告尽快配合原告办理申报安装手续，费用由原告自行承担。嗣后，原告依约履行了相应义务，但被告拒不履行附随义务，导致原告及招商入驻的承租人不能及时办理工商登记手续，导致原告承租的商铺至今未能通过消防验收。2013年5月9日，原告在致被告的告知函中写明，商户在申办证明时，工商局以被告尚未提供必要资料不批准，导致原告承租商铺空置数月，空置期间的损失应由被告承担。另外被告以装修必须事先请符合资质要求的设计院进行工程和消防设计，报消防管理部门批准后方能施工为由，阻止商户利用加层并安装楼梯等，导致原告难以开展招商工作。同时原告要求被告增加免租期，以补偿被告上述过错导致原告的损失，否则原告将暂停相应合同义务等。但被告于2013年7月23日向原告送达了合同解除通知书，以原告不付租金为由，解除了双方间租赁合同。2013年9月5日，被告以工作联系函的形式通知原告在同年9月15日前拆除、移动原告已安装在租赁商铺一区靠某某路墙顶上方“穆阳茶人、曹安茶村”八个字广告。原告认为，被告理应保证原告实现合同目的，在向原告出租商铺前向工商登记机关提供应有被告提供的必要资料，并提供其商铺通过消防验收相关备案资料，在其未履行上述义务前，原告行使先履行抗辩和不安抗辩权，合法有据。故原告起诉要求：一、确认被告于2013年7月23日向原告送达的《合同解除通知书》无效；二、确认原告在本市嘉定区某某路1833号曹安商城一区靠某某路墙顶上方有安装大型字体广告的权利；三、未经原告同意被告不得擅自拆除、移动原告已安装在上述第二条所述位置上的“穆阳茶人、曹安茶村”八个字广告。审理中，原告以被告擅自拆除广告，并收回部分租赁房屋为由，变更其上述第二条诉请为判令被告恢复本市嘉定区某某路1833号曹安商城一区4楼靠某某路墙顶上方“穆阳茶人、曹安茶村”广告原状；并变更第三条诉请为判令被告向原告返还本市嘉定区某某路1833号曹安商城一区1100、1099、1098、1112、1113、1115号商铺。
被告辩称，不同意原告的全部诉请。本身合同约定原告先使用八块广告牌，由于原告不承租二楼，故二楼如出租原告应当返还四块广告牌。现二楼已出租，原告不返还广告牌，且合同已解除，故被告拆除了广告牌。原告主张的6间商铺，是其作为招商办公室使用，也是在合同解除后被告才加锁的。由于合同已经解除，故请求法院驳回原告的全部诉请。
经审理查明，2012年5月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，被告将本市嘉定区曹安公路1833号曹安国际商城1区1楼部分已回签商铺（签订本合同时租赁面积还未最终确定）出租给原告，双方同意最终出租面积以双方签订房屋交接单上所列房屋所对应的房屋产权证记载的建筑面积为准，租赁期限自双方首次签订房屋交接单之日起截止至2020年4月30日止，装修免租期为9个月，如因原告违反本合同导致合同未满两年被解除的，被告有权要求原告支付免租期的租金和物业管理费。该合同第四条约定第一、二、三及第四年的前九个月的租金均价为每天每平方米1.8元，其中第一年的5、6、7、8月为免租期和第二年的1、2、3、4、5月为免租期，前述“年”的起算日自原告签收被告移交商铺的交接单之日起算；原告应于签订房屋交接单的当日向被告支付金额相当于两个月租金标准的租赁保证金，具体金额按房屋交接单的面积乘以租金价格来支付；原告应于签订房屋交接单的三天内支付首期四个月的租金，以交接单上的总面积计算出来的租金为准，后续租金每4个月支付一次，先付后用，并在应付租金的时间提前10天支付租金，每逾期一日，则原告需按应付租金的千分之一支付违约金。该合同约定原告在签订本合同前向被告支付定金50万元，被告如在本合同签订后两个月内取得该房屋85%商铺出租权，则本合同生效，双方签订房屋交接单；如回签率未能达到上述约定，则原告对合同是否生效享有选择权，如原告同意则合同生效，回签铺位总面积即为原告承租面积，原告已缴纳的定金转为首期租金，如定金不足应付租金，原告应在约定时间内予以补足，如定金大于首期租金，由被告保管并转为下期租金；如原告不同意则合同不生效，定金无息返还。
除上述约定外，该合同第一条第4款约定被告需向原告提供证照以供原告及实际经营者办理必要的营业执照。第六条约定原告承租区域内的商场消防管理由原告自行负责，租赁范围内的设备维护检测有被告负责；被告同时也是该房屋所在商场的物业经营管理公司，物业管理费由原告按照每天每平方米0.5元的标准支付，每4个月为一个支付周期，先付后用，原告应当在每个应付物业费时间提前10日向被告支付物业费。第十一条约定，原告逾期不支付租金或物业管理费累计超过1个月，经被告三次书面通知后仍不支付的，被告可书面通知原告解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当月租金的2倍标准支付违约金并赔偿实际损失。第十三条约定，被告提供靠曹安公路的十块广告牌、靠新郁路的三块广告牌供原告使用，步行街一区沿街商铺上的广告牌十块提供给茶商使用；二楼如有其它客户入驻，原告即归还市场曹安公路面广告牌四块和步行街四块广告、新郁路一块广告牌；原告的广告设计需要向被告提供设计效果图，并经被告书面同意后才能制作安装，否则被告有权拆除；原告需要在市场一区靠某某路墙顶上方安装大型字体，如“穆阳茶人”等字，需预先提供效果图及设计制作方案报被告批准，被告尽快配合原告办理申报安装手续，费用由原告承担。
上述合同签订前，2012年4月25日，原告支付被告定金50万元。该合同签订后，2012年9月3日，原告又向被告支付租金50万元。同年11月19日，原、被告签订房屋交接单（一），载明经双方协商一致同意按照实际回签率交房，交房日期为2012年9月15日，截止至2012年8月31日，被告共回签1区1楼茶叶区域商铺173间，回签商铺总建筑面积3472.09平方米，原告对此回签率已核实无误，同意以3472.09平方米作为房屋租赁的面积，双方确认本交接单作为被告向原告交付房屋的标志，原告对于交付的房屋情况无异议，同意接受，租赁期限自2012年9月15日起至2020年4月30日止。同时双方在租金缴款期间及金额（一）清单上盖章确认。该清单载明，原告应支付保证金374986元，首期2012年9月15日至2013年1月14日期间的租金为749971元，同期物业管理费为208325元，之后2013年1月15日至同年5月14日以及2013年9月15日至2014年2月14日为免租期。期间2012年11月1日，原告支付被告租金333282元。至此，原告付清了上述第一批房屋的保证金、首期租金及物业管理费。
2012年11月21日，被告出具房屋交接单（二）、（三），将一区一楼步行街已回签商铺12间（总建筑面积447.85平方米）以及另外已回签商铺7间（总建筑面积298.38平方米）交付原告，原告对此回签率已核实无误，同意上述建筑面积作为房屋租赁的面积，租期自2012年11月21日起至2020年4月30日止。该交接单承租方落款处，原告盖章并注明2013年2月1日收。同时双方在租金缴款期间及金额（二）、（三）清单上盖章确认。其中清单（二）载明，原告应支付保证金48368元，并支付2012年11月21日至2013年3月20日首期租金96736元及物业管理费26871元，之后2013年3月21日至同年7月20日以及同年11月21日至2014年4月20日为免租期。清单（三）载明，原告应支付保证金32225元，并支付2012年11月21日至2013年3月20日的首期租金64450元及物业管理费17903元，之后2013年3月21日至同年6月20日为免租期。上述两份交接单及付清清单签订确认之后，2013年3月19日，原告支付被告286553元，至此原告付清第二批和第三批商铺的保证金、首期租金及物业管理费。
租赁商铺交接之后，2012年12月13日，原告书面通知被告称其在同年10月底前将部分商铺经营者申请营业执照的相关资料递交给被告后至今未收到任何回复，由于未办出营业执照严重影响了原告全面发展招商，因此要求被告积极主动履行市场管理公司应尽之义务，否则原告将停止履行租赁合同之义务作为不安抗辩。同年12月21日，原告再次书面函告被告要求解决营业执照办理和消防用水等问题。2013年1月21日，被告书面回复原告称，根据合同约定被告只有配合提供资料的义务，原告及经营户才是办证主体，被告已经提供办证的资料，据被告了解系因经营户与被告间无直接合同关系导致暂不办证，对此被告愿与原告共同与政府相关部门协商解决此事。2013年2月18日，被告以向原告出具租赁委托书的形式解决了营业执照办理问题。
租赁商铺交接期间，2012年9月26日，原、被告签署关于消防安全的备忘录，载明：一、被告应于同年9月28日前向原告提供承租商场经消防机构验收合格的批文（关于上海曹安国际商城B2地块建筑工程消防验收基本合格的意见）；二、原、被告应于2012年10月15日前与被告推荐的消防维保单位签订维保合同，相关费用由原告承担；三、原告应于2012年10月30日前，根据商铺内消防设施的现状，提出设计消防设施改建方案，被告及维保单位应积极配合促使原告的不少于二套的改建方案能依法通过消防机构核准；四、除上述已通过消防机构核准的改建方案外，原告不得向商户承诺保证可能通过消防机构的验收及备案手续等。同年12月13日，原、被告与案外人上海景安消防设备工程有限公司签订消防安装及管理合作协议，约定由案外人按照消防相关规范施工，并确保安装的消防设施通过消防相关检查，装修期间被告有权监督和协调各方的工作等。2013年5月2日，被告书面回复原告称由于其未提供装修图纸、缴纳装修押金等，故被告无法开具装修许可证，并在此提醒原告改动商铺结构和消防设施，必须按要求办理消防审批手续，特别是不能安装楼梯，如要利用加层并安装楼梯，必须消防设计报批准后方能施工。2013年7月，原告因涉嫌违反消防安全管理规定，被嘉定区公安消防支队约谈。
上述第一批商铺第二期付租日期届满之后，2013年5月7日，被告通知原告支付2013年5月15日至同年9月14日期间的租金749971元和物业管理费208325元。同年5月16日，被告向原告发出催款通知书要求其立即缴清上述费用。对此原告回复称由于被告存在过错，故应当增加免租期，补偿原告损失。同年6月9日，被告再次向原告发出催款通知书，要求其付款。同年6月18日，被告向原告发出最后催告书，要求原告在同年6月25日之前缴清上述费用，逾期被告将解除合同，收回商铺。2013年7月23日，被告向原告发出合同解除通知书，通知原告解除双方间租赁合同，并要求原告付清租金、物业管理费、违约金等并返还商铺。2013年7月29日，原告支付被告租金10万元。2013年9月28日，被告封锁了原告作为招商部使用的6间商铺。
另查明，2007年5月，上海市消防局出具（2007）沪公消（建验）字第0104号关于上海曹安国际商城B2地块建筑工程消防验收基本合格的意见。
审理中，对于商铺交付时的状态，被告陈述总计4218.32平方米商铺中约有200平方米商铺由原承租户搭建了吊顶囤放货物，并非直接作为二楼使用；原告则陈述约有500平方米房屋已经隔开二层使用。此外在审理中，由于原告已收回大部分商铺，故被告变更其第三项诉请为要求原告返还收回的165间商铺，即总计192间商铺中除一区一楼1049、1057、1058、1059、1060、1065、1067、1068、1069、1077、1085、1086、1090、1091、1092、1102、1103、1105、1106、1107、1107、1109、1110、1118、1119、1120、1125、1135、1145、1147、1151、1552、1553、1155、1162、1529、1530号共计37间之外的商铺。通过核对双方的交接单，原告上述主张中的1049、1065、1067、1147、1162、1529号商铺并不在被告交付的租赁清单之中，因此原告实际要求被告返还的商铺总数实际为161间。
以上事实，有房屋租赁合同、房屋交接单、银行付款凭证、原告企业名称准予通知书、缴费通知书、催款通知书、合同解除通知书、通知、消防意见书、验房交接单、函件、回函、委托书、关于消防安全备忘录、工作联系函回复、告知函回复等证据及当事人陈述为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效。原告认为由于涉案房屋未通过消防验收，按照法律规定不得对外出租，故上述合同应当认定无效的意见，根据庭审查明的事实，上述租赁合同载明的标的物系一层商铺，交付时大部分商铺系一层结构，租金也是按照一层面积计算，而一层商铺结构的标的物早已通过消防验收，故原告该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。上述合同订立后，原、被告签订三份房屋交接单，确认该合同按照交接单上的回签率生效，并以交接单上的回签面积作为租赁面积，并确认了保证金、租金、物业管理费等各项金额和期间。至此，按照上述合同约定，双方间房屋租赁合同生效，原、被告均应当遵照履行。此后，原告向被告支付了保证金以及三批房屋的首期租金之后即不再付款，其中第一批房屋面积占全部租赁面积的82.3%，是原、被告租赁合同的主要标的物，原告按约应于2013年5月15日前10日支付四个月租金和物业管理费95万余元，但原告未按约付款，系违反合同主要义务的行为，被告在三次书面通知且原告已逾期未付租金和物业管理费超过两个半月之后提出解除合同，符合双方合同约定的单方解除权行使的条件以及法律的相关规定。对于原告抗辩的两点理由：一是被告迟延办理原告及经营户营业执照应当延长免租期或原告可以迟延付租的意见，按照法律规定，申办营业执照的主体是经营人自身，且双方租赁合同中也仅约定被告负有配合提供办证所需资料的义务，因此原告要求被告承担全部办证义务缺乏法律和合同依据，且在原告2012年12月向被告提出意见后，被告已及时回复，并配合原告出具了委托书，于2013年2月协助原告解决了营业执照办理问题，故原告以此作为不付租金的理由没有依据，本院不予采纳。对于原告另一抗辩理由，认为被告交付的商铺未通过消防验收，导致原告不能正常招商开展经营活动，因此有权不付租金的意见，本院认为，根据证据被告交付的商铺本身已通过消防验收，现原告在商铺内进行装修改变房屋原有格局搭建二层，未能通过消防验收的责任不应由被告承担。理由如下：第一，根据双方庭审中陈述，被告交付原告的房屋大部分为原有一层格局，被告也是按照一层收取租金；第二，在原、被告签订确认合同生效的房屋交接单之前，2012年9月26日双方就签署了关于消防安全的备忘录，其中已明确由原告提出能依法通过消防机构核准的消防设施改建方案，且其在改建方案未获核准前不得向商户承诺保证可能通过消防机构的验收及备案手续；第三，在合同履行中，被告已书面提醒原告改建二层特别是加装楼梯需要通过消防审核才可进行。综上，原告此项抗辩理由不能成立，本院亦不予采纳。被告的解除行为合法有据，本院予以确认，双方间房屋租赁合同自2013年7月23日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，恢复原状。由于原告的第二、第三条诉请均建立在双方间房屋租赁合同继续履行的基础之上，与本院上述认定相悖，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条之规定，判决如下：
驳回原告上海李茂实业（集团）有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费80元，由原告上海李茂实业（集团）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 韩 颖
人民陪审员 宗小时
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 顾 叶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。