江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）太民初字第01028号
原告吴某甲。
委托代理人沈自强，江苏至誉律师事务所律师。
被告吴某乙。
委托代理人施铭，江苏广浩律师事务所律师。
委托代理人王驰，江苏广浩律师事务所律师。
被告顾某甲。
原告吴某甲诉被告吴某乙析产继承纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理。审理中，本院依法追加顾某甲为本案的被告参加诉讼。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴某甲及其委托代理人沈自强，被告吴某乙及其委托代理人施铭、王驰，被告顾某甲，证人顾某乙、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某甲诉称：吴月成与吴美玉系夫妻关系，婚生一子即原告，后又领养一女即被告吴某乙。1993年，吴月成夫妇通过房改取得了位于太仓市城北东路67号房产，并在1998年领取了房产权证，上述财产为他们夫妻共同财产。2001年8月3日，吴月成因交通事故身故，同年9月家庭成员协商达成协议，明确太仓市城此东路67号房产归原告所有，原告一次性补偿被告吴某乙5000元。2002年2月19日原告之母吴美月也书面声明上述房产属于她的份额及继承份额全部给予原告与他人无关，2013年1月2日吴美月病逝。现房产的登记权利人吴月成与吴美月均已过世，原告认为上述房产经相关权利人确定已明确权属归原告，原告欲将上述房屋变更权属登记时，被告吴某乙不配合公证办理登记，现原告请求法院对原告之父吴月成名下遗产坐落于太仓市城北东路67号房产进行析产继承并确权，本案诉讼费用由被告承担。
被告吴某乙辩称：本案诉争房屋属被告吴某乙所有，不属遗产继承范围，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告顾某甲辩称：原告主张的房屋应该属于吴某乙所有，吴某乙在该房屋内居住了10多年了，在吴月成未去世之前，吴月成写过一份遗嘱，由吴月成口述，由当时单位书记书写，遗嘱内容写明涉案房屋归吴某乙所有。如果说法院审理后查明该房屋被告也有份额的话，属于我的份额归我所有。
经审理查明：吴月成与吴美玉系夫妻关系，吴月成生前系太仓市建筑安装公司第一工程处退休职工（以下简称建安公司），吴美玉生前系农村居民，两人生育一子吴某甲，后又领养吴某乙为养女。2001年8月3日，吴月成因交通事故死亡，2013年1月2日，吴美玉因病去世。1981年12月1日，被告吴某乙进入建安公司第一工程处工作。1986年，建安公司将位于太仓市城厢镇城北东路67号203室房屋1套及自行车库1间分配给吴月成使用，房屋的建筑面积为56.43平方米，自行车库面积为4.35平方米，吴月成夫妇与被告吴某乙共同居住在该房屋内。××××年××月××日，被告吴某乙与在太仓市无线电总厂工作的被告顾某甲登记结婚，××××年××月××日两被告生一女顾伊蕾，之后，被告吴某乙与被告顾某甲及其女儿顾伊蕾与吴月成夫妇共同生活居住在太仓市城厢镇城北东路67号房屋内。1993年12月31日，建安公司一工处根据太仓市住房制度改革领导小组颁发的太房改（1993）10号文件和太仓市人民政府颁发的太政发（1993）20号文件精神的规定，与居住在太仓市城厢镇城北东路67号203室房的吴月成签订了太仓市优惠住房买卖契约，将该房屋以成本价5505.57元价格出售给吴月成及能够享受房改政策家庭成员。1997年6月12日，以吴月成的名义对该房屋又补差价882.35元。1998年2月16日，吴月成及其享有房改政策的家庭成员取得了太仓市城厢镇城北东路67号203室房屋及自行车库的所有权并登记在吴月成名下。
2001年8月3日，吴月成因发生交通事故死亡。同年9月6日，原告吴某甲与被告吴某乙签订协议书，协议载明：吴某甲（甲方）、吴某乙（乙方），甲方系吴月成之子，乙方系吴月成领养之女，现吴月成去世，使位于城北东路67号203室［土地使用证，太国用（97）号第22012003-9号］一处房屋产权处于不稳定状态。经甲乙双方协商一致同意：1、由甲方取得位于城北东路67号203室［土地使用证，太国用（97）号第22012003-9号］一处房屋之房产完全产权。2、由甲方对乙方作出相应的一次性金钱补偿伍仟圆整。本协议自甲、乙双方签字后当即生效。吴某甲夫妻俩及被告吴某乙、顾某甲均在该协议上署名。2002年2月19日，吴美月出具证明和声明，将其应继承的位于太仓市城厢镇城北东路67号203室房屋及自行车库中的份额由原告继承。但协议订立后至今，原告吴某甲未将该5000元给付被告吴某乙。
2002年2月19日，吴美玉出具声明1份，内容为：我是吴月成的妻子，现因我的丈夫吴月成于2001年8月4日因交通事故死亡，死亡后遗留有座落于太仓市城厢镇城北东路67号房屋壹套，面积陆拾点柒捌平方，房产证号：太城房（97）字第3-207**号。现我在此声明，该套房子中属于我的部分，以及继承的部分全部给于我儿子吴某甲所有，与他人无关。同日，吴美玉出具证明1份，内容为：本人，吴美玉系吴月成之妻，现吴月成不幸去世，我愿意将位于城北东路67号203室（土地使用证太国用（97）字第22012003-9号）一处房屋产权中我所能继承之份额转由我儿子吴某甲继承，并同意其取得完全产权，原告亲戚杨鸿芳、陈某等人在该证明上签字捺印。
2002年10月15日，被告吴某乙与被告顾某甲经本院调解离婚，离婚调解协议中财产处理部分并未涉及本案诉争房产。
审理中，本院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对位于太仓市城厢镇城北东路67号203室房屋及车库进行价格评估，2015年3月30日，该公司出具房地产估价报告，估价结果为2001年9月该房屋及车库可能实现的市场总价为61889元；2015年3月19日该房屋及车库可能实现的市场总价为454331元。
庭审中，本院征求原、被告的意见，原告吴某甲表示要房屋，两被告同意折价归并。
以上事实，有原告提供的协议书、证明、声明、房屋所有权证，被告提供的收款收据，证人证言，本院调取的太仓市城厢镇城北东路67号203室房屋及车库的房改资料、太仓市住房制度改革领导小组颁发的太房改（1993）10号文件和太仓市人民政府颁发的太政发（1993）20号文件、（2002）太民一初字第2325号民事调解书及当事人的陈述在卷佐证。
本案双方争议的焦点为：位于太仓市城厢镇城北东路67号203室房屋及车库所有权系吴月成个人所有，还是被告吴某乙所有。
原告认为，位于太仓市城厢镇城北东路67号203室房屋及车库所有权系吴月成个人所有，为证明其主张，原告向本院提交了房屋所有权证，讼争房屋登记在吴月成名下，被告吴某乙于2001年9月6日将其应继承房屋的份额以5000元的价格出让给原告，且吴美月也将其在该房屋的份额赠与给原告，现吴月成与吴美月均已去世，该房屋及车库的所有权现应归原告所有。被告吴某乙对此不予认可，认为该房屋及车库的所有权归其所有，并提交了收款收据证明该房屋在房改时虽以吴月成名义取得房屋所有权，但其是实际出资人，故该房屋所权应归其所有。对被告吴某乙提交的证据，原告认为，被告虽持有收款收据的原件，但交款人为吴月成，不能证明购房款由被告吴某乙出资。
本院认为，位于太仓市城厢镇城北东路67号203室房屋及车库，在未进行房改时，上述房产的所有权属建安公司和建安公司第一工程处所有。1993年进行住房制度改革时，根据太房改（1993）10号文件中关于太仓市优惠出售公有住房有关问题的说明中明确，购买优惠住房的对象需具有本市城镇常住户口，职工购买优惠住房的规定面积标准中4人以上的户，按每人20平方米计算。吴月成之妻吴美月当时系农村居民，不能直接参加房改，吴月成以其个人名义也无法享受全部房改优惠政策。从房改档案中所反映的购房款的计算方法，可体现同吴月成夫妇共同生活居住的被告吴某乙、顾某甲参加了本次房改活动。一是被告吴某乙、顾某甲均系企业职工；二是两被告在房改前未分配到企业公有住房；三是被告顾某甲原所在单位太仓市无线电总厂相关房改档案中未反映被告顾某甲夫妇参加了本单位的房改。故可推定两被告与吴月成一起参与了讼争房屋的房改，因此吴月成夫妇、吴某乙、顾某甲对位于太仓市城厢镇城北东路67号203室房屋及车库共同享有产权。
被告吴某乙认为所涉房屋在房改时的购房款全部由其支付，所涉房屋属其所有的意见。本院认为，被告吴某乙的意见不能成立，理由如下：1、吴某乙提交的收款收据上载明的交款人为吴月成，被告吴某乙虽持有该收款收据的原件，但并无证据证明购房款由其交纳；2、涉案房屋房改时的购房款加之后的补差总价为6300.92元，若购房款确系吴某乙所支付，按一般生活常理，2001年9月6日吴某乙不可能订立由吴某甲补偿其5000元，房屋所有权归吴某甲所有的协议；3、2002年10月，被告吴某乙、顾某甲离婚，在本院出具的调解书中均未反映上述情况。故本院对被告吴某乙此意见不予采纳。
综上，2001年9月6日，原告吴某甲与被告吴某乙、顾某甲签订的协议书及吴美月于2002年2月19日出具的证明和声明，真实有效应予确认。原告要求取得该房屋的所有权，两被告同意折价归并，本院予以准许。原告吴某甲未及时履行协议中约定的5000元给付被告吴某乙应承担相应的违约责任。根据江苏苏信房地产评估咨询有限公司的评估报告，涉案房屋及车库2001年9月可能实现的市场总价为61889元，2015年3月19日可能实现的市场总价为454331元，故吴某甲除给付协议中约定的5000元以外，还应对两被告予以补偿，补偿的款项为31705.31元（454331元×（5000元÷61889元）－5000元］，吴某甲合计应给付两被告36705.31元。被告吴某乙与被告顾某甲于2002年10月15日经本院调解离婚，上述原告应给付的36705.31元款项系两被告夫妻关系存续期间的财产，在两被告离婚时未对此进行处理，为避免当事人之间的诉累，同时根据《中华人民共和国婚姻法》的有关规定，本院确定吴某甲给付的36705.31元由被告吴某乙得18352.66元，顾某甲得18352.65元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百零四条，《中华人民共和国继承法》第十条第一款、第十六条第二款、第二十九条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（四）项、第（五）项、第三十九条第一款的规定，判决如下：
一、位于太仓市城厢镇城北东路67号203室房屋1套（建筑面积56.43平方米）及自行车库1间（建筑面积4.35平方米）产权归原告吴某甲所有，被告吴某乙、顾某甲协助原告吴某甲办理房屋过户手续，过户所产生的费用由原告负担。
二、原告吴某甲给付被告吴某乙18352.66元，给付顾某甲18352.65元。
上述第一、二项判决内容在本判决生效后30日内履行。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8115元，评估费4000元，合计12115元，由原告负担11137元，被告吴某乙负担489元、顾某甲负担489元。此款原告已预交，本院不再退还，两被告负担部分由两被告在本判决生效后30日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农行园区支行，帐号：10×××99）预交上诉案件受理费。
审 判 长 卢东昕
人民陪审员 周跃良
人民陪审员 张立新
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 樊怡雯