广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法杜民初字第487号
原告：余兴新，男，1946年8月17日出生，汉族，户籍地址江门市蓬江区。
委托代理人：余玉庆，女，1971年8月22日出生，汉族，户籍地址江门市蓬江区，住江门市蓬江区，与原告系父女关系。
被告：钟新献，男，1970年10月18日出生，汉族住江门市新会区。
原告余兴新诉被告钟新献租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年6月16日、9月25日公开开庭进行了审理。原告余兴新及其委托代理人余玉庆，被告钟新献均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余兴新诉称：位于江门市杜阮镇上巷管理区余兴云朗社厂房系原告名下物业。2011年10月1日，原告将该厂房出租给被告作石房、仓库用，并约定：租期20年，前3年每月租金为人民币2260元，第4至6年的租金将在上年的基础上递增5%；第七年、第十年、第十三年、第十六年及第十九年分别在原租金基础上上调5%；保证金为首月租金标准即人民币2260元；每月租金应在当月五号或该日以前支付，连续3个月不交租金的，出租方可以单方解除合同。合同签订后，被告一直未遵守合同约定履行支付租金义务，有多次连续几个月不交租金的情况。2014年6月1日（租赁第4年）起，被告应当按照合同约定递增缴交租金，但是，被告应按照前3年的租金标准即每月人民币2260元缴交，2014年12月份起，被告拒交租金，拖欠至今，经原告多次催收无果。原告还得知，被告在未经原告同意的情况，将涉案厂房转租给案外人，且在案外人及时向其支付租金的情况下，被告仍然拒不向原告支付租金，其行为严重违反合同约定及我国法律规定。
为维护原告的合法权益，故请求法院判令：一、解除原告与被告签订的《厂房（仓库）租赁合同》；二、被告向原告支付其拖欠的2014年12月1日起至2015年4月30日止共五个月租金本金共计人民币11865元及利息（利息按中国人民银行同期同贷利率的四倍计至被告给付之日止）；三、被告补偿2014年6月1日起至2014年11月30日止共6个月的租金差价本金人民币678元及利息（利息按中国人民银行同期同贷利率的四倍计至被告给付之日止）；四、被告支付2015年5月1日起至涉案厂房腾空交还给原告之日止的房屋占用费，占用费的支付标准按合同约定的每月度德租金标准支付；五、原告不退返被告缴交的租金保证金人民币2260元；六、被告缴清涉案物业租赁期间至腾空之日止的水费、电费、电视费及电话通讯费用；七、被告在合同解除之日立即腾空涉案物业给原告；八、本案诉讼费用由被告承担。
原告余兴新诉讼期间提供的证据：证据一.原告的《居民身份证》，证明原告的主体信息；证据二.《房产证》及《测绘图》，证明涉案的房产属于原告所有，测绘图中红线的部分属于原告的厂房位置；证据三.《欠条》，证明经过原告计算，被告尚欠原告的租金金额；证据四.《租赁合同》，证明原、被告之间存在租赁合同关系，原告已经按照合同的约定将厂房租赁给被告，但被告存在拖欠租金的行为。
被告钟新献答辩认为，被告承认拖欠原告的租金，但产生这个结果，是有原因的。被告将涉案的厂房装修后已经转租给第三人余叶华，其已经拖欠被告租金26000多元，被告在2015年4月30日曾经找到第三人问其为何没有支付租金，余叶华说厂房权属人在今年过年前曾找到他，并要求他不要直接支付租金给被告，想达到解除合同的条件。第三人余叶华在2015年3月28日才给了一部分的租金，才只是给到2015年1、2的租金，而在3月至6月的租金尚未支付给被告。被告目前没有资金支付租金给原告，对原告要求解除租赁合同的主张也不认同。
被告钟新献在诉讼期间提供的证据：证据一.《厂房租赁合同》、《名信片》，证明被告将厂房转租给余叶华；证据二.《余叶华的证明》，证明原告通知余叶华不向被告交租金。
经审理查明：涉案租赁的厂房（江门市蓬江区杜阮镇上巷管理区余兴云朗社（土名）厂房）系原告名下物业。2011年10月1日，原、被告签订《厂房（仓库）租赁合同》一份，合同约定：原告将面积598.93平方米厂房出租给被告作石房、仓库用，租赁采取包租的方式，由被告自行管理，租赁期间被告有义务对出租屋德维护和保养，而且费用由被告承担；租赁期限为20年，即从2011年6月1日起至2031年5月31日止；租赁费用，租赁保证金为2260元，前3年每月租金为人民币2260元，第4至6年的租金将在上年的基础上递增5%，第七年、第十年、第十三年、第十六年及第十九年分别在原租金基础上上调5%，6月1日作为每年租金调整日，租赁期满在被告交清全部应付的租金等费用，交还租赁物后，原告无偿退还租赁保证金，被告每月租金应在当月五号或该日以前支付，租金汇入原告银行账户或者双方书面同意的其他方式支付，如连续3个月不交租金的，原告有权单方提出终止合同，被告不得异议等内容。签订上述合同后，被告向原告缴纳了租赁保证金2260元，并使用了上述厂房。在合同履行过程中，2014年11月30日前，被告按照每月2260元的金额向原告支付租金；自2014年12月起至今，被告没有向原告支付租金。庭审中，双方共同确认自2014年6月起租金调整为2373元，2014年6月至同年11月期间每月少支付当月租金113元，同时，被告亦对原告要求欠租按银行贷款利率的四倍计算的主张没有异议。原告没有提供被告租赁的租赁物的水费、电费、电视费及电话费费用凭证。
另查，诉讼中被告提供签订时间为2012年8月10日的《厂房租赁合同》一份，该合同出租方（甲方）为钟新献、承租方（乙方）是陈国贤，租赁物位于杜阮上巷工业区559平方米的厂房，租赁期限自2012年8月1日至2022年7月31日。该合同另外有手写部分，内容为：本合同自2014年6月起由余叶华承接，租金由余叶华负责支付到甲方指定账户，本合同终止后由陈国贤负责砌回间墙等。被告并提供署名为余叶华的《证明》，一份，内容为屋主余庆新河陈国贤于4月2日一起到我厂通知，他和钟新献所签订的合同已起诉到法院，在法院判决书未下达的情况下，要求我暂时停交租金给钟新献等内容。
本院认为，原、被告系租赁合同关系。双方当事人在2011年10月1日签订的《厂房（仓库）租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，本院予以确认。被告对拖欠原告2014年6月至同年11月期间的租金差额678元【（2373-2260）×6】和2014年12月起的租金（每月租金2373元）没有异议，本院予以确认。双方争议的焦点问题是：租赁合同应否提前解除，解除租赁合同后的处理问题。
关于租赁合同应否提前解除，解除租赁合同后的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》（《合同法》）第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，租赁合同履行期间，在2014年12月起至2015年4月29日（原告起诉之日）止，被告没有支付当月的租金，连续拖欠五个月租金未支付，被告的行为构成违约，原告可以根据《厂房（仓库）租赁合同》所约定的“如连续3个月不交租金的，原告有权单方提出终止合同，被告不得异议”条款提出解除租赁合同，被告对原告提出解除合同的主张提出异议，认为造成未能及时向原告支付租金原因在于系原告曾向案外人余叶华提出暂时停止向被告支付租金导致的，但被告的该抗辩意见遭到原告的质疑，本院认为，按照双方合同约定终止合同的条款，被告在2015年2月5日仍没有支付租金给原告，此时已为连续三个月没有按时支付租金，解除合同的条件已成就，原告可以行使合同解除权，原告在2015年4月29日通过诉讼方式主张合同解除权，即使被告所提出的抗辩理由成立，原告要求停止向被告支付租金的行为也是发生在被告连续三个月没有按时支付租金的时间之后，何况该事实未得以确认，因此，原告请求解除租赁合同，本院予以支持，本院确认双方当事人的租赁合同自2015年4月29日起解除。被告抗辩不同意租赁合同的理据不充分，本院不予采纳。
关于原告主张不退还租赁保证金2260元的问题，因双方合同没有约定在被告违约时原告可不退还给租赁保证金，该租赁保证金应予退还，但应在上述欠款中予以扣减，无需另作退还。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，解除租赁合同后，被告应当腾退租赁物给原告，并支付尚欠的租金以及合同解除后的房屋占用费等费用给原告。因此，被告应在本判决生效之日起三十日内腾退租赁厂房给原告，支付拖欠的租金差额678元和截止2015年4月份的租金11865（2373×5），扣除租赁保证金，欠租为9605元，所欠租金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算逾期利息。合同解除后，被告仍占有原告厂房，应当支付房屋占用费，即被告需自2015年5月1日起，按照每月2373元的标准向原告支付房屋占有费，截止2015年9月30日止房屋占用费为11865元，至于2015年10月1日起的房屋占有费，在实际发生后原告可另行主张权利。至于原告主张的水费、电费、电视费及电话费费用，因其未能提供相关证据，原告应承担举证不能的不利后果，对原告该诉讼请求，本院予以驳回。
至于本案是否牵涉余叶华的问题。原告认为其与余叶华没有关系，没有要求余叶华承担民事责任，不同意追加其为第三人，而被告提出通知余叶华为第三人参加诉讼，在本院通知余叶华到庭时，余叶华表示其已得知原告已就上述涉案租赁物对被告提起诉讼，余叶华表示不愿意到庭，并不申请参加诉讼。因此，在原告没有要求余叶华承担民事责任和也没有以被告有转租行为而主张解除租赁合同的诉讼基础上，本案不予追加余叶华为被告参加诉讼，至于被告与余叶华之间的纠纷，可另行解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告余兴新与被告钟新献于2011年10月1日签订《厂房（仓库）租赁合同》自2015年4月29日起解除；
二、被告钟新献应于本判决书发生法律效力之日起三十日内向原告余兴新返还租用的江门市蓬江区杜阮镇上巷管理区余兴云朗社（土名）厂房；
三、被告钟新献应于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告余兴新支付2014年6月至11月租金差额678元，以及逾期付款利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利息的四倍，按实际每月欠113元为基础，从2014年6月6日起每月分别计算，至还清款项之日止）；
四、被告钟新献应于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告余兴新支付2014年12月1日至2015年4月30日租金9605元，以及逾期付款利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利息的四倍，按实际每月欠2373元为基础，从2014年12月6日起每月分别计算，计算至还清款项之日止）；
五、被告钟新献应于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告余兴新支付2015年5月至9月房屋占用费11865元；
六、驳回原告余兴新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9728元，由原告余兴新负担100元，被告钟新献负担9628元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 梁伟宁
代理审判员 曾 勇
人民陪审员 黄惠琴
二〇一五年十月九日
书 记 员 罗静威