湖北省随州市曾都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1303民初1156号
原告(反诉被告)：随州市经济适用住房开发公司，住所地随州市擂鼓墩大道38号。
法定代表人：赵建林，董事长。
委托诉讼代理人：宋江金（代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、参加出庭、参加调解、代签法律文书），随州市忠信法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：随州市职业技术学院，住所地随州市迎宾大道**号。
法定代表人：马大奎，院长。
委托诉讼代理人：高双（代理权限：特别授权，代为应诉、代为反诉、代为调解、和解、代收法文书），湖北美佳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏ＸＸ（代理权限：特别授权，代为应诉、代为反诉、代为调解、和解、代收法文书），随州市职业技术学院工会副主席。
原告随州市经济适用住房开发公司（以下简称经济适用房公司）与被告随州市职业技术学院（以下简称职业技术学院）土地使用权转让合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告经济适用房公司的委托代理人宋江金、被告职业技术学院的委托诉讼代理人高双、苏ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告经济适用房公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付违约金5万元；2、依法判决被告赔偿因其违约行为给原告造成的经济损失；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年7月，原告经济适用房公司作为乙方与被告职业技术学院作为甲方签订了《定向开发与销售意向协议书》，双方就乙方定向开发甲方建设的“职院教师公寓”达成了协议，协议约定项目内容为：“教职工生活住宅楼及其生活小区的配套建设，小区内共建住房套数为100户以上，楼层为6+1，面积以教师住户最后确定面积为准，如甲方住户最后低于100户，乙方可以取消定向开发；
本协议生效之日甲方向乙方支付定金100万元，乙方开始办理土地征用手续，土地挂牌价公布后，甲方按照每户4.5万元（含保证金）支付给乙方作为前期征地费用，由乙方负责揭牌；甲方如不能按期付款，影响乙方取得该土地使用权时，需将定金的5%作为违约金赔偿给乙方。”协议签订后，被告向我公司支付了100万元定金，我公司收到定金后，依照协议的约定开始办理土地征用手续，并通过努力促成了随州市G（2011）30号国有土地使用权的挂牌。但被告却并没有按照协议的约定“按照每户4.5万元支付给我公司作为前期征地费用用于揭牌，直接导致该宗土地使用权流拍，被告交付的定金全部用于办理征地手续过程中向前进村、国土资源局、规划局等部门交纳费用和开支。为此，我公司曾多次找被告协商，要求被告按照协议约定向我公司支付违约金并承担由此造成的损失，但双方没有达成一致意见。被告的行为已构成了违约，应应承担违约责任，同时由其违约给原告造成的经济损失也应由其赔偿。请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告职业技术学院辩称：原告认为我方未按协议约定支付前期征地费用用于揭牌，直接导致该宗土地使用权流拍与事实不符：1、协议内容为“土地挂牌价公布后，甲方按照每户4.5万元（含保证金）支付给乙方作为前期征地费用，由乙方负责揭牌。”该条款约定我方按每户4.5万元支付给原告是用于前期征地费用，而非用于原告揭牌。前期征地费用的支付对象与揭牌的支付对象并非同一对象，而原告却诉称被告未按协议约定支付前期征地费用用于揭牌，直接导致该宗土地使用权流拍，很明显原告故意混淆了该约定的意思，推卸责任；2、我方没有违反协议约定的付款行为，导致该宗建设用地土地使用权流拍是因为原告违反约定，怠于履行开发方应尽的义务。随州市国土资源局挂牌出让土地使用权时，原告作为房地产开发方，竟然要求我们购买房屋一方来支付挂牌资金1843万元。原告的这一做法完全颠倒了其作为房地产开发方与答辩人作为购房方的身份，也违反了《协议书》第三条第二款即“甲方（答辩人）按照每户4.5万元支付给乙方作为前期征地费用，由乙方负责揭牌”的约定。综上所述，原告在履行合同过程中违反约定，没有尽到开发方应尽的责任和义务，没有取得开发土地使用权，导致《协议书》无法继续履行。根据《协议书》第七条第二款约定“如果乙方没有取得该土地的使用权，乙方在7日之内，无条件退还甲方已支付的定金。乙方前期征地所花费用由乙方与取得该土地使用权的开发商协议赔偿，甲方不承担相应的责任和义务”。原告没有取得开发土地使用权，应当无条件返还收取的职院教师100万元购房定金。为此，特提出反诉：1、请求依法判决原告立即返还收取被告定金100万元并按照银行同期贷款利率支付自2009年7月8日至偿付之日止的利息，涉案本诉及反诉诉讼费由原告承担。事实和理由：为了解决被告教职工的住房问题，满足教职工的购房意愿。学院教职工委托被告与原告于2009年7月7日协商签订了《定向开发与销售意向协议书》。《协议书》约定由原告作为开发方开发建设“职院教师公寓”项目，住宅均价为1100元/m2、车库1600元/m2。《协议书》签订后，被告依约向原告支付了100万元定金。原告却不按照协议履行，多次以各种理由要求被告支付费用。时至今日，原告仍然没有取得开发土地的使用权。原告的行为已经违反了《协议书》第七条第二款“如果乙方没有取得该土地的使用权，乙方在7日之内无条件退还甲方已支付的定金。乙方前期征地所花费用由乙方与取得该土地使用权的开发商协议赔偿，甲方不承担相应的责任和义务”的约定。原告的违约行为给被告造成了重大的经济损失。请求法院依法支持被告的反诉请求。
原告经济适用房公司针对被告的反诉辩称：1、先履行义务的被告违反合同的约定，未按合同约定在土地挂牌价公布后，按每户4.5万元支付前期费用，构成违约。2、原告收到100万元定金后，交付征地款、规划设计、土地勘察及其他开支，100万元基本用完，应由被告协助有关部门返还。3、本案的房屋开发有很复杂的因素，双方都有过错，应调解结案为宜。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月7日，原告经济适用房公司（乙方）与被告职业技术学院（甲方）签订《定向开发与销售意向协议书》，其内容为：“一、项目概况1、项目地点。项目宗地位于随州市职业技术学院正南面，建设总用地约25亩，其中建筑用地约20亩。2、项目内容项目为教职工生活住宅楼及生活小区的配套建设，小区内共建住房套数为100户以上，楼层为6+1，面积以教师住户最后确定面积为准，如甲方住户最后低于100户，乙方可以取消定向开发。乙方前期所征土地费用由甲方兜底，并变更过户乙方所征土地使用权给甲方。建筑的一层全部合理分配为车库或库房。二、项目价格该项目住宅均价为1100元/㎡、车库1600元/㎡。该项目的购房合同及办理房、地产证中所涉及的应由个人交纳的各项政府规费及税收不包含在此均价内。三、付款方式甲方负责所需资金的筹集，并在指定的银行专门开设账户，支付方式暂定如下：1、本协议书生效之日，甲方向乙方支付定金100万元，乙方开始办理土地征用手续。2、土地挂牌价公布后，甲方按照每户4.5万元（含保证金）支付给乙方作为前期征地费用，由乙方负责揭牌。3、后期开发费用支付，乙方取得该土地使用权后，以补充合同为准。四、项目工期1、在甲方确定规划和建筑设计方案并经双方签字盖章后2个月内，乙方必须完成施工图纸设计，办理完毕各项前期手续并取得开工报告批复文件，在开工报告办好后7日内主体工程桩基开工。五、质量标准待乙方取得该土地开发权后，甲乙双方按照国家颁布的工程质量标准再进行协商，拿出正式的合同条款。六、双方的权利和义务待乙方取得该土地开发权后，甲乙双方再进行协商，拿出正式的合同条款。七、违约条款1、甲方如不能按期付款，影响乙方取得该土地权时，需将定金的5%作为违约金赔偿给乙方。2、如果乙方没有取得该土地的使用权，乙方在7日内，无条件退还甲方已支付的定金。乙方前期征地所花费用由乙方与取得该土地使用权的开发商协议赔偿，甲方不承担相应的责任和义务。3、其它违约责任另行协商。八、争议的解决甲乙双方在履行本协议的过程中如发生纠纷，应友好协商解决，若协商解决不成，可递交仲裁机关或诉讼至法院审理。九、协议的生效、变更及终止1、本协议执行过程中，由于国家法律法规或政策变化，必须变更协议内容的，以国家法律法规或政策为准，双方协商具体变更事项，签订补充协议。2、本协议未尽事宜或新发生事件的处理，由双方协商解决。协议签订后，2009年7月9日被告职业技术学院通过转账的方式向原告经济适用房公司支付定金100万元，原告经济适用房公司向被告职业技术学院出具了100万元的收款凭证。2011年9月18日，随州市国土资源局公告G（2011）30号城南新区前进村住宅用地出让公告。后原告在上述土地使用权转让竞买中流拍。原告在庭审中提供了一份暂收条及四份湖北省非税收入一般缴款书（收据）。暂收条的内容为“暂收今收到经济适用住房开发公司（熊光明）征地款陆拾叁万玖仟伍佰壹拾柒元整（￥639517）。待手续办齐后开票。随州市国土资源局城区分局2010.8.18”湖北省非税收入一般缴款书（收据）执收单位名称为随州市规划勘测设计研究院的收据3份，金额分别为12000元、20000元、25000元；执收单位名称为随州市国土勘测规划院的收据1份，金额为10000元。
本院认为：2009年7月7日，原告与被告签订的《定向开发与销售意向协议书》约定由职业技术学院负责前期征用土地费用，经济适用房公司取得国有出让土地使用权后，转让给职业技术学院，在职业技术学院取得土地使用权后，双方再签订补充合同进行房地产开发，其基本法律关系的实质是土地使用权转让合同关系。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（五）未依法登记领取权属证书的；……”。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”经济适用房公司在没有取得出让土地使用权、未依法登记领取权属证书的情形下与职业技术学院签订转让出让土地使用权的意向性协议，违反了法律、行政法规强制性规定，该《定向开发与销售意向协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，职业技术学院依上述无效协议的约定向经济适用房公司支付了100万元定金，经济适用房公司应予返还。经济适用房公司诉称其在履行本合同过程中分别向随州市国土资源局城区分局、随州市城市规化勘测设计研究院、随州市国土勘测规划院支付了大量的费用。本院认为，经济适用房公司没有证据证明其提交的支出费用与本案合同的履行有直接因果关系，故本院对经济适用房公司请求判决被告赔偿因其违约行为给其造成的经济损失不予支持。如经济适用房公司在履行合同中有经济损失可另案主张。职业技术学院在反诉请求中请求经济适用房公司按照银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息，因合同无效，经济适用房公司取得的资金占用期间的利息应予返还，本院予以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、原告随州市经济适用住房开发公司于本判决生效之日起十日内偿还被告随州市职业技术学院定金100万元及资金占用费（自2009年7月9日起按中国人民银行同期存款利率计至本判决生效届满之日止）；
二、驳回原告随州市经济适用住房开发公司的诉讼请求；
三、驳回被告随州市职业技术学院的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费1050元，由原告随州市经济适用住房开发公司负担；反诉受理费6900元，由被告随州市职业技术学院负担1900元，反诉被告随州市经济适用住房开发公司负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第(一)款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省随州市中级人民法院，开户银行：农业银行随州市分行开发区支行，账号17×××900。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨友元
人民陪审员 郭志国
人民陪审员 邓义山
二〇一七年四月十一日
书 记 员 石继武