河南省登封市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0185民初1015号
原告（反诉被告）河南联大置业有限公司。
法定代表人刘海洋，系公司董事长。
委托代理人刘光普，河南晟大律师事务所律师。
委托代理人韩松博，河南晟大律师事务所（实习）律师。
被告（反诉原告）郭松敏，男，汉族，1963年3月29日生。
委托代理人刘秋生，登封市法律服务所法律工作者。
原告河南联大置业有限公司诉被告郭松敏房屋买卖合同纠纷、反诉原告郭松敏诉反诉被告河南联大置业有限公司（以下简称联大置业）合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。联大置业的委托代理人刘光普、韩松博、郭松敏的委托代理人刘秋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
联大置业诉称：2014年8月18日，郭松敏与联大置业签订购房协议书，约定：郭松敏从联大置业购买嵩山一号项目C区109号的房屋一套，建筑面积暂测为537.72㎡。房款采用分期付款，郭松敏享受优惠后单价11221元/㎡，优惠后总房款600万元（原单价计算总房款6797300元）。协议约定郭松敏于2014年8月18日前交清首付款200万元，并计入总房款之中，郭松敏应于2014年12月31日前一次性付清剩余房款400万元。协议签订后，联大置业依约将房屋交付郭松敏，目前郭松敏已装修入住。然而，郭松敏未依约付清剩余400万元放款，郭松敏已经构成违约，按约定不再享受优惠，应当按照原价支付房款，并承担因违约而给原告造成的损失。故而起诉，请求判令：一、被告郭松敏按原房款总额向原告联大置业一次性付清剩余房款4797300元；二、被告郭松敏承担给原告联大置业造成的利息损失258485元（利息暂计算至2015年12月28日，诉讼期间不停止计算，计算至债务清偿完毕为止）；三、本案诉讼费用由被告郭松敏承担。
郭松敏辩称：1、原告所诉房屋非被告刻意购买，该房屋是被告调换给被告的，由102号调换成109号；2、被告有理由相信原告不能办理房产手续，根据合同法68条被告有理由拒绝支付剩余房款；3、原告所开发房产违背国家强制性规定，禁止高档别墅的开发建设；4、被告与原告所签订的协议书是格式条款，被告只能在协议的空格内签字，没有协商的余地，属于霸王条款；5、原告诉称房屋价款是优惠至600万，实际是基于调换房屋才给于优惠。
郭松敏反诉称：郭松敏在交付200万元首付款后得知，联大置业卖给郭松敏的房产未经房地产主管部门验收，不能办理房产证，联大置业开发的房产手续不全，且至今未按照相关规定办理健全房地产开发审批手续，其行为违反了房地产管理法的相关规定，为此联大置业与郭松敏所签订的购房协议书为无效协议。故而提起反诉，请求判令：一、确认联大置业与郭松敏签订的嵩山壹号购房协议书无效；二、反诉费由联大置业承担。
联大置业辩称：1、郭松敏与联大置业签订的购房协议合法有效，该协议是双方真实的意思表示。2、该协议的效力不受物权变动的影响，根据物权法第十五条，原因行为和物权变动的区分原则，当事人之间订立有关设立、变更、消灭变更不动产物权的权利，除法律另有规定外自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力，合同效力应受合同法调整，物权变动应受物权法规制。3、郭松敏反诉称购房协议无效，是对法律的错误解读，城市房地产管理法的相关规定，属于强制性规定中的管理性规定，根据合同法解释二第十四条的规定，合同法第五十二条规定的强制性规定是指效力性强制规定，因此只有在违反效力性强制规定的才能被认定为协议无效。4、联大置业开发房地产手续齐全，将本案所涉及房屋出卖给郭松敏并不违反强制性、效力性的行政法规，因此该购房协议合法有效。
联大置业为证明其主张，向法庭举证有：一、购房协议书一份。证明1、2014年8月18日郭松敏与联大置业签订购房协议，购买坐落于登封市×××路与××交叉口××小区××区××（××楼）房屋；2、原单价为12712元/㎡，原房款总金额为6797300元。优惠后单价为11221元/㎡，优惠后总金额600万元；3、双方约定首付款200万元，剩余房款400万元被告须于2014年12月31日前一次性付清；4、协议约定，如被告逾期5日未缴清余款，且原告同意继续履行协议，则被告不在享受约定优惠，被告须按照原房款总金额缴纳房款，同时原告有权利追究被告法律责任。二、河南农信POS签购单凭证一份、联大置业收取首付款收据两张。证明原告仅收到被告所支付C区109号（18号楼）房屋首付款200万元整。三、证据名称：嵩山.壹号房屋装饰装修管理协议一份、装修履约保证金收据一张、业主郭松敏C区109号（18号楼）的部分水电费票。证明被告支付完200万元首付款后，原告依约将C区109号房屋交付给被告。被告遂对房屋进行装修并已经入住。四、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。证明联大置业开发房地产“五证”手续齐全，将本案所涉房屋出卖给被告不违法强制性效力性的法律和行政法规，购房协议合法有效。
郭松敏对联大置业所举证据的质证意见为：对第一组证据真实性无异议，对证明内容有异议，协议的优惠是基于调换房屋给的优惠，该协议并非被告真实意思。对第二、三组证据无异议。对第四组证据有异议，商品房预售许可证不能证明所涉及的房屋109号在许可证之列。
郭松敏向法庭举证有：一、购房协议一份，证明被告购买原告嵩山一号109号别墅的事实，房款是600万，并且证明该协议是格式协议，其内容不能协商，属于霸王条款。二、交房收据一份，证明被告交给原告购房款200万元。三、商品房预售合同一份，证明被告在2011年6月购买原告嵩山一号第38号楼2单元102号别墅的事实。
联大置业对郭松敏所举证据的质证意见为：一、真实性无异议，对证明目的有异议，该协议不是格式条款，不能证明内容是不能协商的，签章是真实自愿的；二、无异议；三、真实性无异议，但与本案无关。
综合郭松敏及联大置业举证、质证情况，本院认为郭松敏及联大置业所举证据均具有客观真实性、来源合法性，本院予以确认。
经审理查明：2014年8月18日，郭松敏与联大置业签订购房协议书，约定：郭松敏购买联大置业位于登封市×××路与××交叉口××小区××区××号房屋，房屋原单价为12712元/㎡，原房款总金额为6797300元，优惠后单价为11221元/㎡，优惠后总金额600万元，房屋首付款200万元，剩余房款400万元被告须于2014年12月31日前一次性付清。协议同时约定，如郭松敏逾期付款，联大置业愿意继续履行协议的，则郭松敏不再享受协议约定的优惠，郭松敏须按照原房款总金额缴纳房款。2014年8月12日至2014年8月18日，郭松敏向联大置业缴纳房屋首付款200万元。
另查明，联大置业于2008年3月至2009年10月间陆续获得建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。
本院认为：郭松敏与联大置业签订商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行相应义务。合同约定房屋原价款为6797300元，优惠后价款为600万元，如郭松敏逾期付款，联大置业愿意继续履行协议，则郭松敏不再享受协议约定的优惠，郭松敏须按照原房款总金额缴纳房款。现郭松敏已经支付房屋首付款200万元，并已经对涉案房屋装修入住，逾期未支付剩余房款，依约应向联大置业支付剩余房款4797300元，故对联大置业诉请郭松敏支付剩余房款4797300元，本院予以支持。对联大置业诉请郭松敏承担利息损失258485元（利息暂计算至2015年12月28日，诉讼期间不停止计算，计算至债务清偿完毕为止），因合同明确约定郭松敏应于2014年12月31日前支付剩余房款，故对联大置业该项诉请，郭松敏应对剩余房款4797300元应自2015年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息。对郭松敏辩称联大置业所诉房屋非其刻意购买，该房屋是联大置业调换给郭松敏的，由102号调换成109号，联大置业诉称房屋价款是优惠至600万，实际是基于调换房屋才给于优惠，因无相应证据证明，故对其该项辩称，本院不予采纳。对郭松敏辩称有理由相信联大置业不能办理房产手续，有理由拒绝支付剩余房款，和联大置业所开发房产违背国家强制性规定，禁止高档别墅的开发建设，因联大置业开发出售商品房证件齐全，并非不能办理房产手续，故对其该项辩称，本院不予采纳。对郭松敏辩称其与联大置业所签订的协议书是格式条款，其只能在协议的空格内签字，没有协商的余地，属于霸王条款，因合同系双方协商签订，系双方真实意思表示，该合同合法有效，合同双方应依约履行，故对郭松敏该项辩称，本院不予采纳。对郭松敏反诉请求确认联大置业与郭松敏签订的嵩山壹号购房协议书无效，因联大置业出售房屋办理有建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证，联大置业与郭松敏签订商品房买卖合同符合法律规定，故对郭松敏的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定判决如下：
被告（反诉原告）郭松敏在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）河南联大置业有限公司支付剩余房款4797300元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2015年1月1日起计算至判定的还款之日止）；
二、驳回反诉原告郭松敏的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费47190元，反诉费50元，由被告（反诉原告）郭松敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 杨海悦
助理审判员 余 博
人民陪审员 宗亚丽
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 宋 恒