湖南省醴陵市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）醴法民一初字第2304号
原告株洲市华光物业管理有限公司，住所地：株洲市芦淞区港口街二号。
委托代理人徐欢，湖南东盛律师事务所律师，代理权限：
被告敖云鹏，户籍所在地江西省樟树市，现住湖南省醴陵市城市。
原告株洲市华光物业管理有限公司（以下简称华光物业公司）与被告敖云鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员谢斌独任审判，于2015年12月11日公开开庭进行了审理，原告华光物业公司委托代理人徐欢、被告敖云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告为醴陵市城市风景小区2栋110号商铺买受人，原告为该小区的物业管理公司，双方签订了《前期物业管理服务协议》。按照协议，被告应每月按1.5元／平方米向原告交纳物业管理费。但从2014年6月1日起，被告一直拒绝交纳物业管理费。截至至2015年6月1日，被告累计欠缴907.2元物业费，依据《前期物业管理服务协议》被告还应支付滞纳金816.5元。为此，请求法院判令：被告立即向原告支付城市风景2栋110号商铺物业管理费907.2元和滞纳金816.5元，合计1723.7元。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、原告的营业执照和组织机构代码，拟证实原告诉讼主体资格；
证据2、被告身份证复印件，拟证实被告诉讼主体资格；
证据3、商品房买卖合同，拟证实被告为城市风景1栋110号商铺业主；
证据4、《前期服务管理协议》，拟证实原告为被告提供物业服务，有权向依照房屋面积每月按1.5元／平方米收取物业管理费，并对逾期交纳物业管理费的业主的按3‰收取滞纳金；
证据5、张贴律师函照片，拟证实原告以律师函的方式向被告催收所欠物业管理费。
被告辩称，原告未按物业服务合同所确定的标准履行其义务。被告向原告反应的房屋渗水、电源线路不符合安全标及安保、照明等问题，原告也一直不予解决。在原告解决上述问题的基础上同意支付物业管理费。
被告为支持答辩理由，向本院提交了下列证据：
证据1、对原告律师函的回复，拟证实原告的收费与其提供的物业服务不对等的事实；
证据2、《商品房买卖合同》，拟证实原告省去合同中物业收费标准问题；
证据3、2013年6月1日的物业费收据，拟证实原告收费标准不合理，且当时未提供物业服务；
证据4、房屋照片及收据，拟证实被告房屋电源外线不符合安全标准，物业公司未予解决；
证据5、房顶违章建筑照片，拟证实物业公司不作为；
证据6、路灯照片，拟证实物业公司一直未予解决小区路灯照明问题；
证据7、房屋照片，拟证实物业公司一直未予解决被告房屋的潮湿问题，；
证据8、照片，拟证实物业公司未安装监控，未提供安保服务；
证据9、《前期物业管理服务协议》，拟证实物业公司存在违约行为。
经庭审质证，原、被告对对方提交的证据质证意见如下：
对原告提交的证据1、2、3、4、5，被告均无异议。原告对被告提交的证据1的证明目的提出异议，认为答复只是被告单方意思表示；对证据2的证明目的提出异议，认为《商品房买卖合同》是被告与房产开发公司之间的约定，与物业公司没有关联性；对证据3的证明目的提出异议，认为第一年的物业收费是房产开发商给业主的优惠政策；对证据4的证明目的提出异议，认为房屋电源线路问题系房产开发商的问题；对证据5的证明目的提出异议，认为物业公司无直接拆除违章建筑的权利，只能配合相关部门予以解决；对证据6的证明目的提出异议，照片显示不事实不符，小区路灯一直具备照明功能；对证据7的证明目的提出异议，认为房屋设计方面的问题不属物业公司的管理范围；对证据8的证明目的提出异议，认为物业公司只是在开发商提供的设施下提供物业管理服务；对证据9的证明目的提出异议，认为物业公司每天都在提供服务。
根据原、被告的质证意见，本院对原、被告提交的证据审核认证如下：
对原告提交的证据1、2、3、4、5，被告无异议，本院予以认定。对被告提交的证据1，被告对原告的答复只是被告单方面意思表示，无法确认被告所反映的情况，对证据1真实性、合法性、关联性予以认定，证明目不予认定。对证据2，关于物业费收费标准，被告与原告之间签订的《前期物业管理服务协议》已进行了明确约定，收费标准应以服务协议为准，对证据2真实性、合法性、关联性予以认定，证明目不予认定。对证据3，被告所交纳的物业管理费为2014年6月1日之前的费用，与本案无关联性，对证据3的真实性、合法性予以认定，关联性不予认定。对证据4、5、7，关于被告房屋线路、店面潮湿问题系房屋开发责任，与物业管理无关，关于违章建筑，物业公司并无直接执法权，只能通过相关部门予以解决，上述证据均不能达到原告的证明目的，对证据4、5、7的真实性、合法性予以认定，对证明目的不予认定。对证据6，该照片无法直接显示小区路灯的照明情况，无法达到被告证明目的，对证据7不予认定。对证据8，监控摄像头的设施建设非《前期物业管理服务协议》中约定的原告义务范围，对证据8，本院不予认定。对证据9，被告未提供证据证实原告存在违约行为，对证据9的真实性、合法性、关联性予以认定，证明目的不予认定。
根据当事人的陈述，结合本院所采信的证据，本院确认如下案件事实：
原告系位于醴陵市立三大道城市风景小区的物业服务企业，被告系该小区2栋110号商铺（面积50.42平方米）的业主。双方签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：商业物业收费标准为1.5元／平方米，每月30号前支付，逾期未支付按日3‰支付滞纳金。因对原告的收费标准及物业服务质量提出质疑，加之向原告反映的房屋线路、渗水及小区安保、照明、违章建筑问题一直未得到有效解决，被告从2014年6月1日起便停止向原告交纳物业管理费，截至到2015年6月1日，被告累计欠缴原告的物业管理费907.2元。2015年10月21日，原告通过湖南东某律师事务所向被告出具催缴物业管理费的律师函，要求被告在2015年10月30日之前支付所欠物业管理费。因被告一直未在上述期限内支付，现原告诉至本院要求处理。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。被告作为小区住宅业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付物业管理费。原告要求被告立即支付欠缴的物业管理费，合法有据，本院依法予以支持。至于被告提出收费与服务不对等、未及时处理房屋路线、渗水和小区安保、照明、违章建筑问题，即使上述问题客观存在，被告也只能依据相关法律规定及协议约定的方式处理，被告现以上述理由拒付物业管理费无法律依据，本院不予支持。关于原告要求支付816.5元滞纳金的诉请，滞纳金在《前期物业管理服务协议》有约定，现被告未按合同约定及时交纳物业管理费，应承担相应的违约金，但违约金的标准明显过高，本院依法予以核减，结合案情，依据公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定被告按拖欠的物业管理费的百分之三十计算即272.2元（907.2元×0.3），超出的部分，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
被告敖云鹏在本判决书发生法律效力后十日内向原告株洲市华光物业管理有限公司支付2014年6月1日至2015年6月1日的物业管理费907.2元，滞纳金272.2元；
驳回原告株洲市华光物业管理有限公司其他诉讼请求。
如义务人未按判决履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定由义务人加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告敖云鹏负担。
义务人未在期限内履行义务，权利人可在期限届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向市农行东区支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 谢 斌
二〇一五年十二月十四日
书记员 张春燕
附本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主也物业使用约定由物业使用交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。