苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江开民初字第1342号
原告吴江市水乡物业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路48号。
法定代表人俞玉财，董事长。
委托代理人陈永根。
被告许琳。
原告吴江市水乡物业管理有限公司（以下简称水乡物业公司）与被告许琳物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理。依法组成合议庭，于2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告水乡物业公司的委托代理人陈永根到庭参加诉讼，被告许琳因下落不明经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告水乡物业公司诉称，原告系坐落于苏州市吴江区松陵镇1888号阳光新天地小区的物业服务单位。被告系该小区C7幢1404室业主，并于2010年2月8日办理交房手续。在原告服务期间，被告仅在2009年12月10日预交了一年（即2010年2月8日至2011年2月7日）的物业服务费。此后至今，经原告多次催交，被告未再向原告交纳过物业服务费。被告名下阳光新天地C7幢1404室房屋的建筑面积为138.97平方米。根据前期物业管理协议及物业服务合同的相关约定，被告应按1.5元／月.平方米的标准交纳物业服务费。由于被告尚未装修入住，原告自愿调整为按照70%的比例向被告收取物业服务费，并据此计算出2011年2月8日至2014年2月7日期间被告欠付的物业服务费为5253元。原告为维护自身合法权益，向法院起诉请求判令：一、被告支付原告2011年2月8日至2014年2月7日期间三年的物业服务费5253元；二、被告支付原告违约金暂计8588元（暂计至2014年8月7日）；三、本案诉讼费用由被告承担。本案审理中，原告明确违约金的计算方式为：第一年欠付物业费1751元，从2012年2月8日至2013年2月7日共365天，按每日千分之三计算为1917元；第二年累计欠付物业费3502元，从2013年2月8日至2014年2月7日共365天，按每日千分之三计算为3834元；第三年累计欠付物业费5253元，要求从2014年2月8日计算至2015年1月7日共334天，按每日千分之三计算为5263元。
被告许琳未作答辩。
经审理查明，2009年12月17日，许琳与水乡物业公司、建设房产公司就位于吴江市松陵镇花园路1888号阳光新天地C7幢1404室建筑面积139.96平方米的房屋签订《阳光新天地前期物业管理服务协议》，约定在该物业区域业主委员会成立前，由水乡物业公司负责前期物业管理工作，期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为：小高屋和高层：0.8元／月.平方米，另加预收电梯运行费、公共照明和公共用水费0.7元／月.平方米。以上全部按建筑面积计算，半年结算一次。自建设房产公司通知许琳入伙之日起计算，如许琳未入伙或未入住期间的物业管理费由许琳全额承担（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续）。协议中同时约定不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。本合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。
2009年12月10日，许琳按建筑面积139.96平方米，按0.8元／月.平方米，另加预收电梯运行费、公共照明和公共用水费0.7元／月.平方米的标准，交纳了阳光新天地住宅小区C7幢1404室一年的物业费2501元。
2010年2月8日，许琳从水乡物业公司处签字领取了阳光新天地住宅小区C7幢1404室质量保证书1本、住宅使用说明书1本、进户门钥匙1套、信箱钥匙2个、电卡1张及楼梯门磁卡3张等物，许琳在《签领钥匙及其他物品登记表》上签字确认。
2010年6月23日，许琳就前述房屋办理了房屋所有权登记，所有权证上载明的建筑面积为138.97平方米。
2012年7月16日，甲方苏州市吴江经济技术开发区阳光新天地业主委员会（以下简称阳光新天地业主委员会）与乙方水乡物业公司签订《苏州市物业服务合同》一份，约定甲方将座落于吴江市松陵镇花园路1888号阳光新天地委托乙方实行物业服务，委托服务期限为贰年，自2012年7月16日起至2014年7月15日止。本合同所涉物业类型为住宅，总建筑面积201773.39平方米，其中住宅201773.39平方米。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，其中小高屋和高层为0.8元／月.平方米，并预收电梯运行费、水泵、公共照明和公共用水费0.7元／月.平方米。物业服务费按月计算，于每年5月30日前向乙方交纳当年的物业管理费。业主逾期交纳物业服务费的，物业管理企业可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。
另查明，水乡物业公司于1999年10月15日成立，经营范围为物业管理、房产中介信息咨询服务。2012年7月15日，阳光新天地首届业主大会表决通过，选聘水乡物业公司为阳光新天地物业管理公司。2012年12月7日，阳光新天地业主委员会在苏州市吴江区房地产管理处备案，备案证编号：吴建物业字（2012）第016号。
本案审理中，水乡物业公司确认许琳至今仅交纳了2010年2月8日至2011年2月7日期间的物业费2501元，且许琳至今尚未正式入住阳光新天地花园C7幢1404室。
以上事实有原告提交的《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》、收费收据、签领钥匙及其他物品登记表，本院调取的房屋权属登记信息、业主大会决定事项备案证明、业主大会决定事项备案表以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。
本院认为，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同属于业主委员会的职责范畴。建设房产公司、原告水乡物业公司与被告许琳签订的《阳光新天地前期物业管理服务协议》以及原告水乡物业公司与阳光新天地业主委员会签订的《苏州市物业服务合同》是合同各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应严格履行。现原告水乡物业公司作为物业管理企业已按照合同约定履行了物业服务义务，被告许琳作为业主有义务支付相应的物业服务费。被告许琳未依约交纳2011年2月8日至2014年2月7日期间的物业服务费是引起本案诉争的原因，故造成本案纠纷的责任在被告许琳。由于被告许琳至今未正式入住，原告水乡物业公司自愿调整为按合同约定计算标准的70%向其收取物业服务费，系原告水乡物业公司对自身权利的自由处分，且不违反相关法律规定，本院予以支持。经计算，原告水乡物业公司主张被告许琳支付的物业管理费5253元（1.5元／平方米.月＊138.97平方米＊36个月＊70%）在物业服务合同约定范围之内，且不违反相关法律规定，本院予以支持。关于原告水乡物业公司主张按每日千分之三支付违约金的诉请。法律规定违约金过分高于造成的损失，应予调整。因普通住宅的物业服务收费实行政府指导价，且当时《江苏省物业管理条例》第三十九条规定物业管理企业可按每日万分之五加收滞纳金，故前述《阳光新天地前期物业管理服务协议》及《苏州市物业服务合同》中约定的每日千分之三的违约金显然不符合公共服务政府指导价的考量因素。虽然被告许琳未到庭提出违约金的抗辩，但本院认为本案所涉违约金还是应调整为按每日万分之五计算较为公平合理。结合原告水乡物业公司主张的计算期间，经计算，被告许琳的滞纳金应为1835.92元。被告许琳未提供其已支付2011年2月8日至2014年2月7日期间物业费的证据，经本院公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼，且未提供相反证据，视为放弃相应诉讼权利，本院依法进行缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条第（三）项、第（五）项、第十五条第（二）项、第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告许琳于本判决生效后十日内支付原告吴江市水乡物业管理有限公司2011年2月8日至2014年2月7日期间的物业服务费5253元，并承担违约金1835.92元（如采用转账方式支付，请汇入原告吴江市水乡物业管理有限公司指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：xxxxxx）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，公告费600元，合计650元，由被告许琳负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴江市水乡物业管理有限公司（如采用转账方式支付，请汇入原告吴江市水乡物业管理有限公司指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：xxxxxx）。原告吴江市水乡物业管理有限公司已预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐户：苏州市中级人民法院；帐号xxxxxx）。
审 判 长 刘丽鹏
人民陪审员 胡云政
人民陪审员 郗战联
二〇一五年二月十一日
书 记 员 沈 赟