广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第2580号
原告（反诉被告）深圳市家家顺房地产交易有限公司。
法定代表人杜艳花，总经理。
委托代理人李婕雯，女，汉族。
委托代理人侯迪，女，汉族。
被告（反诉原告）郭静，女，汉族。
委托代理人刘连荣，广东时文律师事务所律师。
上列原告（反诉被告，以下简称原告）深圳市家家顺房地产交易有限公司诉被告（反诉原告，以下简称被告）郭静居间合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理后，由审判员颜浩民适用简易程序独任审判，于2016年3月16日公开开庭进行了审理,原告委托代理人李婕雯、被告及其委托代理人刘连荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2015年4月17日促成被告和案外人郭和平签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告应在递件过户前向原告付清佣金3万元。签订合同后，我方积极跟进双方交易进度，充分履行居间方义务，期间被告和案外人郭和平因房产价格问题诉讼至法院，案号：（2015）深福法民三初字第1486号，我司也全程协助处理。2015年11月16日我司收到该案的《撤诉裁定书》。诉讼程序完结之后，被告和郭和平称就价格问题还在协商，一直拖延时间不去过户也不支付原告应得的佣金，后我司查档得知被告与郭和平己私下过户。被告以各种理由拒绝支付佣金，经多次催告仍无动于衷。被告的行为已违反《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第十二条的违约责任条款，根据合同被告应向原告支付佣金和滞纳金。原告遂诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告佣金30000元，并支付滞纳金825元（自递件过户之日2015年10月28日起计算，暂计至2015年12月22日，计算方式：30000元×0.05%×55＝825元，共计30825元）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、原告虽然于2015年4月17日撮合被告与案外人郭和平签订房屋买卖合同，但并不是原告所主张的已经促成双方交易。因为涉案房产有两名所有权人，原告存在重大居间失误，未让另一名产权人郭建群在合同上签名，因此涉案房屋买卖合同处于效力待定状态，并非有效合同，原告并未完成居间义务。2、被告与案外人郭和平、郭建群之间发生房屋买卖合同纠纷，并非原告所称的因为价格原因，而是因为合同效力问题发生纠纷。郭和平认为在合同上没有起配偶郭建群的签字，其不同意出售房产，因而认为合同无效，故不履行合同。3、原告在被告与案外人发生房屋买卖合同纠纷时并未全程协助处理，而是推卸责任、颠倒事实，把郭建群到场未签字说成是未到场签字，因此导致双方发生买卖合同纠纷。原告在本案中并未完成居间义务，未促成双方买卖交易，因此其要求佣金，没有事实及法律依据，请求法庭驳回原告诉讼请求。
被告反诉称，被反诉人起诉状所述与事实不符。1、被反诉人居间不成功，并未促成交易，无权要求反诉人支付报酬。反诉人与案外人郭和平虽在被反诉人的居间下签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，但该合同之一的买卖合同虽成立但未生效。理由如下：买卖合同的涉案房产为案外人郭和平及郭建群夫妻共同共有财产，但被反诉人作为从事房屋买卖居间服务的专业公司，熟知房屋买卖的相关规定，在明知所居间的房屋的产权人为两人的情况下存在重大失误，未尽专业的审慎义务，既未审査签字人郭和平是否得到涉案房产的另一位产权人郭建群的授权也未让郭建群本人在《深圳市二手房买卖及居间服务合同》上签字，导致涉案房产买卖行为效力待定，并进而演化成郭建群不予追认的法律后果，致使合同的效力处于未生效的状态。根据《合同法》第426条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。《合同法》427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求报酬。该法规定的居间人促成的合同，应当是合法有效的合同；合同虽成立但未生效时，居间人也不能要求报酬。因此被反诉人的居间不成功，其要求佣金无事实和法律依据。
2、反诉人并未履行居间义务全程协助反诉人维权。反诉人与案外人郭和平、郭建群最终达成交易，与被反诉人的居间无关。《深圳市二手房买卖及居间服务合同》签订之后，反诉人积极履行合同。合同签订当日交付定金8万元，之后通过高利贷款70多万元，积极办理涉案房产买卖首期款的资金监管。但在反诉人要求案外人郭和平履行《深圳市二手房买卖及居间服务合同》时，其声称妻子郭建群未在合同上签字合同无效，不同意卖房。当反诉人与案外人夫妻多次沟通无果、心急火燎找居间人寻求帮助时，居间人不但无视其重大失误造成合同未生效的事实，反而推卸责任，在向郭和平发送履约函件时竟然违背诚实信用的原则，将郭建群”到场未签字”的事实黑白颠倒为”未到场签字”。甚至后来反诉人要求家家顺公司安排提供居间服务的工作人员魏安心在涉案房产买卖合同纠纷案件中就相关事实出庭作证时竟遭到家家顺公司的拒绝，谎称魏安心已回去结婚、己离开家家顺公司，不配合反诉人维权。反诉人与案外人最终达成交易，是反诉人自己维权的结果，与被反诉人的居间无关。
3、被反诉人不但居间不成功，反而损害了居间合同关系中作为委托人的反诉人的合法权益，应当赔偿反诉人的损失。
反诉人在涉案房产买卖合同中艰难维权，付出了巨大诉讼成本和时间精力。反诉人在涉案房产买卖合同纠纷案件中，缴纳诉讼费用29520元（后撤诉减半收取14760元），诉讼中査封涉案房产缴纳保全费5000元，支付担保公司担保费10000元。而这一切都是居间人违反居间合同义务侵害委托人的利益给反诉人造成的。根据《合同法》第107条的规定，居间人应对其重大过失的违约行为承担损害赔偿责任。综上，反诉人请求贵院查明本诉事实，判决驳回原告的诉讼请求，同时请求判决：：1、被反诉人赔偿反诉人损失计29760元及利息1683.92元共计31443.92元（利息从2015年7月7日起算，暂计算至起诉之日，利率为同期贷款利率4.85%）；2、被反诉人承担全部诉讼费用。
经审理查明，2015年4月17日，在原告的居间下，被告与案外人郭和平签订一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定郭静向郭和平购买深圳市福田区凯伦花园1栋房产401房产，转让价为284万元等内容。合同第十一条约定，鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意以该房产转让总价款的3%向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金3万元，佣金应在向登记机关申请递件过户前付清。原告、被告双方确认，签订合同时，郭建群也在场，郭和平提供的涉案房屋的房地产证记载的权利人为郭和平与郭建群，但原告未让郭建群在合同上签名。
由于涉案房产的产权人属于被告与郭建群共有，郭建群未在合同中签名，郭和平在履行合同中以共有人郭建群不同意该合同为由，没有及时履行合同义务。经原告及买方郭静催促，郭和平与郭建群还是配合郭静到银行办理了资金监管手续，但此后又未履行合同。郭静为此向本院起诉郭和平及郭建群，请求继续履行合同，本院立为（2015）深福法民三初字第1486号案。郭静在该案的起诉状中陈述，本案原告多次通知郭建群和郭和平履行合同义务，并且在本案原告的通知下郭建群、郭和平与郭静签订了资金监管协议。该案审理过程中，郭静申请了撤诉，本院裁定予以准许。郭静确认，涉案房产已于2015年10月28日过户给了自己。
本院认为，涉案房产原产权人为郭和平及郭建群，原告作为专业的房地产中介机构，在促成买卖双方签订房地产买卖合同时，应尽到专业的谨慎注意义务，应让产权人在买卖合同上签字。由于原告的过失，未让到场的另一产权人郭建群在买卖合同上签字，直接导致郭建群与郭静的买卖合同纠纷，原告对此有重大过失。因此，原告请求被告按约定支付佣金3万元，本院不予支持。但原告在此后的沟通中多次发函给郭建群和郭和平，督促两人履行义务。被告在本院（2015）深福法民三初字第1684号的起诉状中也自认原告多次通知郭建群和郭和平履行合同义务，并且在原告的通知下郭建群、郭和平与郭静签订了资金监管协议，说明原告在提供居间服务过程中履行了相应的义务，被告应给予原告必要的报酬，本院酌定为3000元。造成被告郭静不能如期取得房产产权的直接责任主要还是郭和平和郭建群，被告郭静为此提起诉讼所发生的费用和原告没有直接的联系，故其反诉要求原告赔偿其在（2015）深福法民三初字第1684号案中的受理费、担保费、保全费等费用，依据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，当庭判决如下：
一、被告郭静应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市家家顺房地产交易有限公司支付佣金3000元；
二、驳回原告深圳市家家顺房地产交易有限公司其它诉讼请求；
三、驳回被告郭静的反诉请求。
如被告未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费571元（已由原告预交），因本案适用简易程序审理，减半收取285.50元，由原告负担；反诉案件受理费686元（已由原告预交），因本案适用简易程序审理，减半收取343元，由被告负担。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 颜 浩 民
二〇一六年三月十六日
书记员 刘智枫（代）
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