广东省惠州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤13民终3804号上诉人(原审原告):惠州市惠阳区运行发展有限公司，住址：惠阳区淡水排坊泗水。法定代表人：黄运生，执行董事。委托代理人：严有文，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶建辉，男，1964年1月16日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠城区，被上诉人（原审第三人）：深圳市厚基房地产开发有限公司惠阳分公司，住址：惠阳区淡水土湖白云一路。负责人：郑俊。被上诉人（原审第三人）：深圳市厚基房地产开发有限公司，住址：深圳市罗湖区东门南路2006号宝丰大厦主楼513房。法定代表人：郑俊。委托代理人：陈文格，男，汉族，1966年7月17日出生，住址：广东省广州市海珠区，系深圳市厚基房地产开发有限公司员工。上诉人惠州市惠阳区运行发展有限公司（以下简称运行公司）与被上诉人叶建辉、深圳市厚基房地产开发有限公司惠阳分公司（以下简称厚基惠阳分公司）、深圳市厚基房地产开发有限公司（以下简称厚基公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人惠州市惠阳区运行发展有限公司不服惠州市惠阳区人民法院(2014)惠阳法民一初字第442号民事裁决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告惠州市惠阳区运行发展有限公司向原审法院提出诉讼请求：1、请依法确认原告、第三人厚基惠阳分公司与被告于2011年12月9日分别就枫叶雅堤小区商住楼1幢B单元103号房、1幢B单元104号房、2幢B单元103号房、2幢B单元104号房（合同编号相应为：3Z00535、3Z00536、3Z00538、3Z00537）签订的四份《商品房买卖合同》无效；2、请依法判令被告、第三人立即办理解除上述四份《商品房买卖合同》备案登记手续，恢复原状；3、判令被告向原告赔偿租金损失213110.4元（四套商品房为一层商铺，总面积443.98平方米，从2011年12月9日起每月每平方米按32元计算租金，计至2013年3月9日，共计15个月，实际损失计至房产管理部门解除商品房买卖合同备案登记，恢复原状时止）；4、判令第三人对赔偿租金损失承担连带责任。事实与理由是:被告就枫叶雅堤小区商住楼1幢B单元103号房、1幢B单元104号房、2幢B单元103号房、2幢B单元104号房四套商品房签订商品房买卖合同，并非其真实意思。从人民法院向公安机关调取的惠阳公（经）立字[2013]15号厚基公司合同诈骗案资料被告本人的陈述中得知，被告并无购房的本意。事实是，被告向第三人厚基公司发放高利贷款，为了增加贷款安全性，与第三人厚基公司恶意串通，将原告与第三人厚基公司惠阳分公司共同开发的上述房产，通过签订商品房买卖合同和到房产管理部门办理商品房买卖合同备案登记的形式，将上述四套商品房备案登记在被告名下，以控制房产手段达到其增加贷款安全的目的；在第三人厚基公司还清其贷款后，再到房产管理部门解除买卖合同备案登记。第三人的陈述及提交的证据也证明了以上事实。原告对被告及两个第三人的上述行为浑然不知。原告认为，被告及第三人的上述行为构成了对原告进行欺诈，所签订的商品房买卖合同是虚假的，根据虚假的商品房买卖合同在房产管理部门所作的备案登记也是虚假的，同时也构成了对原告财产共有权的侵害；根据我国民法通则的有关规定，被告签订商品房买卖合同的行为是无效的，对无效的民事行为应当恢复原状，并赔偿损失；第三人厚基公司惠阳分公司是第三人厚基公司的分支机构，被告、第三人厚基公司、第三人厚基惠阳分公司共同侵权，应负连带清偿责任。原审法院裁决理由和结果原审法院经审查认为：本案基础法律关系为民间借贷法律关系。本案被告叶建辉为原告起诉本案第三人厚基公司惠阳分公司、厚基公司及本案原告运行公司的民间借贷纠纷案件，案号为（2014）惠阳法民一初字第440号，本院已作出（2014）惠阳法民一初字第440号民事判决：（一）厚基公司、运行公司共同偿还叶建辉借款本金3840000元及利息。利息计算：计息本金3840000元，从2012年5月23日起，计至还清款日止；利率按中国人民银行公布的同期同类资金贷款利率的四倍计；借款期间，厚基惠阳分公司偿还的480000元利息在执行时予以扣减。(二)确认厚基惠阳分公司和运行公司与叶建辉就位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑白云一路枫叶雅堤小区1幢B单元1层03、04号房和2幢B单元1层03、04号房的抵押担保行为有效。原告叶建辉对告登记在其名下的枫叶雅堤小区1幢B单元1层03、04号房产和2幢B单元1层03、04号房产享有优先受偿权。三、驳回原告叶建辉的其他诉讼请求。惠州市中级人民法院作出（2015）惠中法民一终字第1063号民事判决即终审判决：(一)维持本院（2014）惠阳法民一初字第440号民事判决第一判项部分；(二)变更本院（2014）惠阳法民一初字第440号民事判决第二判项部分为：如厚基公司、运行公司不履行本生效判决确定的金钱债务，叶建辉可以申请拍卖位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑白云一路枫叶雅堤小区1幢B单元1层03、04号房和2幢B单元1层03、04号等4间房以偿还债务，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案与本院（2014）惠阳法民一初字第440号案，是基于同一事实当事人分别向同一法院起诉，既然生效判决已确认案件的基础法律关系为民间借贷法律关系，而不是商品房买卖合同法律关系；而本案原告提出的诉请，是基于商品房买卖合同法律关系提出的诉请，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院不予审理，应裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定,经本院审判委员会讨论决定，裁定如下:驳回原告惠州市惠阳区运行发展有限公司的起诉。原告惠州市惠阳区运行发展有限公司已预交的案件受理费40635元、保全费5000元，予以退回。当事人二审的意见惠州市惠阳区运行发展有限公司不服原审裁决，向本院提出上诉。请求：一、撤销惠州市惠阳区人民法院(2014)惠阳法民一初字第442号民事裁书;二、确认上诉人、第三人厚基惠阳分公司与被上诉人叶建辉于二〇一一年十二月九日分别就枫叶雅堤小区商住楼房号为：1幢B单元103号房、1幢B单元104号房、2幢B单元104号房、2幢B单元103号房【合同编号相应为：3Z00535、3Z00536、3Z00537、3Z00538】签订的四份《商品房买卖合同》无效；三、判令被上诉人、第三人厚基惠阳分公司立即办理解除上四份商品房买卖合同备案登记手续，恢复原状；四、判令被上诉人叶建辉向上诉人赔偿租金损失213110.4元(四套商品房为一层商铺，总面积443.98平方米，从2011年12月9日起每月每平方米按32元计算租金，计至2013年3月9日，共计15个月，实际损失计至房产管理部门解除商品房买卖合同备案登记，恢复原状时止)；五、判令第三人对赔偿租金损失承担连带责任。事实和理由：一、上诉人与叶建辉之间不存在借贷关系和让与担保关系。上诉人与叶建辉从来没有就借贷问题与和让与担保问题上进行过协商，更没有达成过任何借贷方面和让与担保方面的合意和协议，上诉人对厚基公司向叶建辉借贷一事毫不知情。二、上诉人、厚基惠阳分公司与叶建辉签订商品房买卖合同不能视作为民间借贷的担保。理由是：1、经过登记公示，位于惠阳区淡水土湖白云坑白云一路枫叶雅堤小区包括涉案房产在内是由运行公司与厚基惠阳分公司共同共有，按照中华人民共和国物权法第九十七条的规定，处分共同共有的不动产应当经全体共同共有人同意，运行公司是涉案房产的共同共有人，厚基惠阳分公司只作为共有人之一，未经运行公司同意，以签订买卖合同作为厚基公司向他人借款提供担保，因违反物权法第九十七条规定，其行为是无效的。2、运行公司签订买卖合同的真实意思表示是出卖商品房。运行公司在签订买卖合同的真实意思表示是出售商品房。运行公司根本不知道借款事实的存在。3、运行公司并无“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的意思表示。无论是运行公司签订的商品房买卖合同，还是运行公司所签订认可的所有法律文件，均无表明以签订涉案买卖合同作为民间借贷合同的担保的意思表示。因涉案房产是运行公司和厚基惠阳分公司共同共有的不动产，“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”，是对共同共有的不动产进行处分的行为，按照物权法第九十七条的规定，未经运行公司的同意，并不产生担保的法律效力。三、一审裁定适用法律错误。1、一审裁定明确本案适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，该条文原意是：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。(1)、在主体适用方面：按照“就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的表述，借款人与买卖合同的出卖人是同一主体，出借人与买卖合同的买受人是同一主体，换句话说，借款人就是出卖人，出借人就是买受人。否则，如果是第三人提供让与担保的话，在拍卖所得价款大于应偿还本息时，主张返还的应该是第三人，而不是借款人。因此，本解释不包含第三人签订让与担保合同的情形，不能随意扩大主体的适用范围。(2)、在意思表示方面：应达成“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的合意。就本案而言，借款人与出卖人并不是同一主体，借款人是厚基公司（厚基惠阳分公司的上级公司），出卖人则由运行公司和厚基惠阳分公司共同组成；而在意思表示方面，由于出卖人由运行公司和厚基惠阳分公司共同组成，“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的意思表示应当由运行公司和厚基惠阳分公司共同发出才有法律效力，但事实是由厚基公司提出，这个意思表示由于侵害了共同共有人（运行公司）的合法权益，依据物权法第九十七条规定，其行为并不产生法律效力。2、出借人请求履行买卖合同的，人民法院才能裁定驳回起诉。按照二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉，而本案运行公司并不是所谓借贷合同的出借方，运行公司所提的是侵权之诉，请求是解除买卖合同，解除备案登记恢复原状，赔偿损失。上诉人签订商品房买卖合同的真实意思表示是出售商品房，并不知晓借贷合同的存在，更没有以签订买卖合同为借贷合同的担保的意思表示，上诉人所签订的商品房买卖合同与所谓借款合同是分立的，毫无关联的，一审裁定事实不清，适用法律错误，请求上级法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。本院查明的事实、裁决理由及结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，惠阳区运行发展有限公司起诉请求解除涉案的《商品房买卖合同》，不属被上诉人（买受方）起诉请求上诉人履行买卖合同的情形。据此，即便三方当事人签订的《商品房买卖合同》真实意思并非商品房买卖，且为让与担保合同，原审法院依据上述法律的规定，裁定驳回上诉人的起诉，适用法律欠妥，本院予以纠正。上诉人起诉请求解除三方当事人签订的《商品房买卖合同》人民法院是否应当审理是本案上诉审理的焦点。对此，本院认为，深圳市厚基公司惠阳分公司与惠州市惠阳区运行发展有限公司共同开发涉案房产，上诉人惠州市惠阳区运行发展有限公司、被上诉人深圳市厚基房地产开发有限公司惠阳分公司与罗漫霞共同签订了《商品房买卖合同》。深圳市厚基房地产开发有限公司惠阳分公司既作为涉案房屋的权利人，同时也是《商品房买卖合同》的合同当事人之一，上诉人惠州市惠阳区运行发展有限公司请求解除涉案《商品房买卖合同》，属于对涉案的房屋行使处分行为，其应当与房屋的共同开发人深圳市厚基公司惠阳分公司共同作为。上诉人单方请求解除合同，诉讼主体欠妥。据此，原审法院裁定驳回上诉人的起诉，适用法律虽有不当，但是处理结果并无不妥，应当予以维持。综上，原审法院认定事实基本清楚，裁定驳回起诉的理由不妥，但处理结果并无不当，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本案维持驳回惠州市惠阳区运行发展有限公司的起诉，无需承担案件受理费用。本裁定为终审裁定。审 判 长 郑      杰代理审判员 代理审 判 员寇倩代理审判员 代理审判员黄宇乐二〇一七年二月二十四日法官 助理 法官助 理 黄晓娜书 记 员 赵      铎附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；