上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第4214号
原告陈文华。
委托代理人方丽华。
原告陈俊宇。
法定代理人陈文华。
委托代理人方丽华。
原告方丽云。
上列三原告共同委托代理人杨仲侃，上海联业律师事务所律师。
被告上海宅杰房地产发展有限公司。
法定代表人顾德明。
委托代理人朱颖，上海华宏律师事务所律师。
委托代理人戚诚伟，上海华宏律师事务所律师。
原告陈文华、陈俊宇、方丽云诉被告上海宅杰房地产发展有限公司（以下简称宅杰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月13日及4月17日公开开庭进行了审理。原告方丽云、委托代理人杨仲侃及被告的委托代理人戚诚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈文华、陈俊宇、方丽云共同诉称，原、被告双方签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定由原告购买被告开发的德川路XXX弄XXX号XXX层商品房（以下简称系争房屋）。合同对原、被告的权利义务进行了详细约定。合同签订后，原告按约支付全部房款人民币（以下币种相同）697，760元。被告应于2011年8月26日将该房屋交付给原告，并于2012年1月23日使原告办理过户申请手续及申领房产证。但被告于2012年8月10日才取得大产证，原告于2012年8月18日收到被告发出的办理产权证的通知，致使原告直至2012年8月21日才能申领产证。被告的行为已构成严重违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）的规定，被告应当支付违约金。原告诉讼请求：1、判令被告支付因延迟办理系争房屋房地产权证（小产证）所产生的违约金34，202.26元（以已付购房款697，760元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计算，自2012年1月23日起计算至2012年8月21日；2、本案诉讼费由被告承担。
被告宅杰公司辩称，《预售合同》未约定大产证办理时间，导致小产证办理时间约定不明，故原、被告双方于2012年8月17日达成并签订了《自行办理产权过户说明》，约定被告配合原告办理产权证的期限至2012年9月，明确了办理小产证的时间。原告在双方约定的办理小产证期间前已完成办证，故不存在逾期办证。原、被告双方对办证期限通过书面方式作了补充约定，不适用《司法解释》第18条的规定。即使被告存在逾期办证，原告主张的违约金计算方式也错误，主张的违约金过高，应予调整。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告陈文华、陈俊宇、方丽云作为乙方（买方）、被告宅杰公司作为甲方（卖方），双方于2010年11月28日就系争房屋签订《预售合同》一份，约定由乙方以697，760元的价格向甲方购买系争房屋。《预售合同》第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。《预售合同》对甲方取得大产证的时间未作约定。《预售合同》签订后，原告已向被告支付购房款697，760元，被告已向原告交付系争房屋。被告于2012年8月10日取得《系争房屋》的上海市房地产权证（大产证）。原告于2012年8月18日收到被告发出的办理产权证的通知。2012年8月17日，原、被告双方签署《房屋交接书》。
另查明，2012年8月17日，原告陈文华签署给被告宅杰公司《自行办理产权过户说明》一份，内容为：“上海宅杰房地产发展有限公司：本人是《万家新天地商都》德川路XXX弄XXX号商铺（以下简称本商铺）的业主，本人与贵公司按《商品房预售合同》确认之前无争议和纠纷，并于2012年8月17日签署了《房屋交接书》，双方约定签订交接书后60天内（即2012年10月17日前）开发商应办理好产权证。因本人能自行到交易中心办理产权过户手续，在贵公司领到的办证相关材料如下：1、预告登记证（原件）……8、预售合同二份。所以本人收到以上资料后负责保管，计划在2012年9月份前办理好产权过户手续，延迟办理的责任由本人自行承担”。
本案审理中，原告提出，在原告办理产权登记手续半年之后的一天，被告售楼处的办事人员管涌敏趁方丽云不在，骗取陈文华签署《自行办理产权过户说明》，且当时未签署日期，《自行办理产权过户说明》系无效的格式条款。原告提交了称系2014年3月14日至被告售楼处与管涌敏的谈话录音，欲证明原告的上述陈述。被告对原告提交录音的真实性、合法性、关联性均不予认可，并陈述被告无姓管的工作人员。
上述事实，由《预售合同》、购房款发票、系争房屋的上海市房地产权证、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、《房屋交接书》、《自行办理产权过户说明》、录音资料及原、被告的陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方的真实意思表示，合法有效。原告诉讼请求主张的系逾期办理小产证的违约金，《预售合同》对系争房屋大产证的办理时间未作约定，导致小产证的办理约定不明，但原告2012年8月17日签署了《自行办理产权过户说明》，与被告对小产证办理时间作了补充约定，明确约定办理小产证的时间为2012年9月日前。该约定系原、被告双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为有效。系争房屋的小产证已在该约定期限前办理，被告并未违约，故原告的诉讼请求应予驳回。原告提出《自行办理产权过户说明》系办证半年后被告欺骗原告签署，为此原告提交了一份录音证据，称系与被告售楼处的办事人员管涌敏谈话的录音。被告对该录音证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认为，原告所称管涌敏系被告办事人员的身份根据现有证据难予确认，该录音证据的真实性、合法性、关联性亦均难予确认。且即便该录音属实，《自行办理产权过户说明》系原告陈文华本人签署，录音内容也不足以证明《自行办理产权过户说明》系被告欺骗原告签署。关于原告提出《自行办理产权过户说明》属格式条款的意见，依据不足，理由分析如下：一、签订《房屋交接书》时，被告与原告等自行办证的部分“万家新天地商都”购房业主签订《自行办理产权过户说明》，与委托被告办证的另外部分“万家新天地商都”购房业主签订《委托协议》，此外还有部分“万家新天地商都”购房业主未与被告签订《委托协议》或《自行办理产权过户说明》，说明原告有权选择是否签订《自行办理产权过户说明》。原告认为《自行办理产权过户说明》属格式条款的意见，依据不足；二、《自行办理产权过户说明》中约定了小产证办理时间、延迟办理的责任承担，内容详尽，原告完全能注意到该约定内容；三、《自行办理产权过户说明》系补充约定《预售合同》所约定不明的小产证办理时间及延迟办理的责任，并非免除被告责任、排除原告权利；四、《自行办理产权过户说明》签订至今已超过一年，本案诉讼前原告从未提出《自行办理产权过户说明》属于格式条款，主张予以撤销。综上，原告提出《自行办理产权过户说明》属于无效格式条款的意见依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：
驳回原告陈文华、陈俊宇、方丽云的全部诉讼请求。
案件受理费655元，减半收取计327.50元，由原告陈文华、陈俊宇、方丽云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆罡
二〇一四年四月二十二日
书记员 刘露
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。