湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第05392号原告湖南中航物业管理服务有限公司。法定代表人邹民，董事长。委托代理人袁晓红，湖南环楚律师事务所律师。被告杨成，男，1979年3月26日出生，汉族。原告湖南中航物业管理服务有限公司（以下简称湖南中航公司）诉被告杨成物业服务合同纠纷一案，本院2015年12月14日受理后，依法适用普通程序由审判员史毅、人民陪审员陈敏及人民陪审员郑少芳组成合议庭，于2016年2月2日公开开庭进行了审理。原告湖南中航公司委托代理人袁晓红到庭参加了诉讼，被告杨成经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审判，现已审理终结。原告湖南中航公司诉称，2012年11月24日，博林金谷小区开发商长沙汇丰置业有限公司（以下简称汇丰公司）与湖南中航公司签订《博林金谷前期物业管理服务合同》，委托湖南中航公司对博林金谷小区提供前期物业管理服务。湖南中航公司自为小区提供前期物业管理服务以来，严格依约履行了义务，但杨成自2012年3月至今拒不缴纳物业管理服务费用。现湖南中航公司根据与中航物业管理有限公司长沙分公司（以下简称中航长沙分公司）及汇丰公司三方协议中的债权转让条款，诉讼请求：1、判令杨成缴纳拖欠的物业管理服务费10392.20元，并按照银行同期贷款利率承担违约责任；2、由杨成承担本案诉讼费用。被告杨成未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。湖南中航公司为支持其诉讼主张，提交了以下证据：证据1、《博林金谷前期物业管理服务合同》及补充协议，拟证明博林金谷小区开发商于2007年8月开始选聘深圳市中航物业管理有限公司对博林金谷小区提供物业管理服务；证据2、《博林金谷前期物业管理服务合同》，拟证明博林金谷小区开发商于2012年11月24日依法委托湖南中航公司对小区提供物业管理服务；证据3、企业注册登记资料，拟证明深圳市中航物业管理有限公司名称变更；证据4、协议及公告，拟证明经湖南中航公司与中航长沙分公司协商，并经博林金谷开发商同意，湖南中航公司同意受让中航长沙分公司于2007年8月8日至2012年11月30日博林金谷项目所涉债权，并向全体博林金谷小区业主进行了公示；证据5、《博林金谷临时管理规约》，拟证明杨成承诺并遵守该管理规约的内容；证据6、《长沙市商品房买卖合同》，拟证明杨成的业主身份及涉诉房屋的情况；证据7、入伙通知书、流程单、入伙会签单，拟证明杨成是该房屋业主并收房入住；证据8、缴费发票，拟证明杨成最后一次交物业费的期间；证据9、欠费清单，拟证明杨成所欠物业服务费的期间及应当缴纳的物业服务费等；证据10、催缴记录，拟证明湖南中航公司向杨成多次催促其及时缴纳拖欠费用；证据11、物业服务价格登记证及审批证，拟证明湖南中航公司在博林金谷小区收取物业服务费经过了相关部门的审批；证据12、《博林金谷前期物业管理服务合同》，拟证明博林金谷小区开发商于2010年7月30日开始选聘中航长沙分公司对博林金谷小区提供物业管理服务；证据13、业主委员会备案通知，拟证明博林金谷小区业委会于2015年7月29日成立。经与原件核对无误，本院对湖南中航公司提交的证据1-12真实性、合法性及关联性予以确认，所待证的事实予以认可。根据以上举证、认证意见，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：长沙市天心区新姚北路399号博林金谷住宅小区（以下简称该小区）系汇丰公司开发的项目。2007年8月，汇丰公司与深圳市中航物业管理有限公司（以下简称深圳中航公司）签订《博林金谷前期物业管理服务合同》1份，其中约定汇丰公司将小区委托深圳中航公司实行前期物业管理，委托管理事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、车位管理服务费；3、受委托代收代缴水、电、气和电视收视费等费用；委托管理期限自物业交付前三个月起至第一届业主委员会成立之日止，时间不超过三年，如超过三年合同另签；物业管理服务费用住宅由深圳中航公司按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。2010年7月30日，汇丰公司与中航长沙分公司签订《博林金谷前期物业管理服务合同》1份，其中约定汇丰公司将小区选聘中航长沙分公司实行前期物业管理，期限自合同签订之日起至第一届业主委员会成立之日并签订新的物业服务合同时止。其他合同内容与前述合同内容基本一致。2008年11月19日，杨成与汇丰公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了该小区第A11幢1102房（合同约定建筑面积152.72㎡）。同日，杨成作为业主、承诺人签订《博林金谷临时管理规约》，其中规定住家物业管理费暂定1.5元月/㎡，起算时间以开发商通知入伙的时间开始收取物业管理费；该规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。杨成于2010年2月5日收房成为该房业主，并缴纳了截止2012年2月的物业管理服务费。2012年8月8日，汇丰公司、中航长沙分公司及湖南中航公司签订《协议》1份，其中约定汇丰公司及中航长沙分公司同意将该小区由湖南中航公司实行前期物业管理服务工作；中航长沙分公司将履行《博林金谷前期物业管理服务合同》期间的债权转让给湖南中航公司，湖南湖南中航公司同意受让。同年9月18日，汇丰公司、中航长沙分公司及湖南中航公司联合向该小区业主发出《公告》，载明该小区前期物业管理服务正式由湖南中航公司于2012年12月1日开始实施物业管理服务工作。中航长沙分公司履行《博林金谷前期物业管理服务合同》期间的相应权利、义务转让给湖南中航公司，原合同的权责利由湖南中航公司继受。同年11月24日，汇丰公司与湖南中航公司签订《博林金谷前期物业管理服务合同》1份，合同内容与前述合同内容一致。湖南中航公司实行物业管理服务后，杨成仍拒绝缴纳自2012年3月1日起的物业管理服务费，湖南中航公司多次催要未果，遂酿成纠纷。另查明，该小区第一届业主委员会于2015年7月29日成立;杨成于2011年12月27日取得该房屋所有权证，登记的产权面积为153.96㎡本院认为，中航长沙分公司、湖南中航公司作为建设单位汇丰公司选聘的物业服务单位，依照《博林金谷前期物业管理服务合同》的约定提供了物业管理服务，在履行了合同义务后有权向业主收取物业管理服务费。杨成作为该小区业主，签署了《博林金谷临时管理规约》并接受了物业管理服务，但未按承诺每月1.5元/㎡的标准缴纳自2012年3月1日起至2015年11月30日止的物业管理服务费10392.20元是实，其应当立即给付。其中杨成所欠2012年3月1日起至同年11月30日止的物业管理服务费，权利人中航长沙分公司已通过债权转让的方式让与给湖南中航公司，并进行了公告通知，故湖南中航公司有权一并向杨成主张权利。关于湖南中航公司要求杨成承担逾期缴款违约责任的诉求，因未提供证据证明双方对违约责任的承担方式进行了约定，本院不予支持。杨成拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权利，应承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、《物业管理条例》第二十二条、第二十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告杨成于本判决发生法律效力之日起10日内，给付原告湖南中航物业管理服务有限公司2012年3月1日起至2015年11月30日止的物业管理服务费10392.20元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告湖南中航物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告杨成承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 史 毅人民陪审员 陈 敏人民陪审员 郑少芳二〇一六年三月二十三日代理书记员 蒋文龙附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《物业管理条例》第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。