河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）焦民二终字第00180号
上诉人（原审被告）史继国，男，1976年8月26日出生，住江苏省沭阳县。
委托代理人田新功，河南承通律师事务所律师。
上诉人（原审被告）耿钢锯，男，1968年1月7日出生，住孟州市。
委托代理人刘福，男，1961年9月25日出生。
被上诉人（原审原告）杨海龙，男，1977年11月13日生，住孟州市。
委托代理人李国强，河南圣煜律师事务所律师。
原审被告崔晓辉，女，1987年7月15日出生，住孟州市系上诉人史继国之妻。
上诉人史继国、耿钢锯因与被上诉人杨海龙、原审被告崔晓辉房屋买卖合同纠纷一案，原审原告杨海龙于2013年7月9日向孟州市人民法院起诉，请求：1、确认原告与被告史继国签订的宏业鑫城8号楼10层南户房屋（房号0102）买卖合同合法有效，该房屋所有权归原告所有。2、被告崔晓辉与耿钢锯签订的宏业鑫城8号楼10层南户房屋买卖合同无效，被告耿钢锯立即从该房屋搬出。该院于2014年3月17日作出（2013）孟民一初字第00183号民事判决，史继国、耿钢锯不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于同年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人史继国及其委托代理人田新功，上诉人耿钢锯及其委托代理人刘福，被上诉人杨海龙及其委托代理人李国强，原审被告崔晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年7月18日，经人介绍张艳以32万元价格将自己购买的孟州市宏业鑫城8号楼10层南户0102号房屋卖给史继国。2013年元月8日杨海龙经游会丽介绍，薛举在场协商，与史继国签订了买卖协议，史继国以34万元（含家具）将其购买的位于孟州市宏业鑫城8号楼10层南户0102号房屋转让给原告杨海龙，当天杨海龙给付游会丽15万元，顶史继国欠游会丽的借款，史继国给杨海龙出具了收条，房屋钥匙交给杨海龙。第二日，杨海龙将另外19万元给付薛举，顶史继国欠薛举的借款，薛举给杨海龙出具收条，收条的落款日期为2013年元月8日。之后，杨海龙将该房屋的门锁换掉。史继国妻子崔晓辉不知道此协议的存在。
2012年9月8日，史继国、璩胜利、崔晓辉借耿钢锯20万元并给耿钢锯出具借条，借条载明：“今借到耿钢锯现金贰拾万元整（20万元）借期叁个月，利息已付。备注：如到期未还，自愿将位于孟州市宏业鑫城8号楼0102号单元房所有权归耿钢锯所有。”（双方未办理相应的抵押登记手续），同时史继国将他与张艳之间的买卖房屋协议原件交给耿钢锯。借款到期后，被告史继国未能还款，只是将借款利息付至2013年元月（2013年元月9日给付利息3500元，2013年元月12日给付利息2500元）。2013年元月13日耿钢锯到宏业鑫城史继国的房屋开门时，发现房门打不开了，后通知史继国到场又通知开锁公司，将锁打开，之后耿钢锯搬进去居住。（史当时对耿讲可能是会姐（游会丽）把锁换了）。2013年元月财富广场闹事（2013年元月14、15日）之后，耿钢锯找到史继国的妻子崔晓辉，与崔晓辉达成一份协议书。协议载明，甲方：耿钢锯，乙方：史继国崔晓辉。一、由于乙方史继国借甲方耿钢锯现金人民币贰拾万元整（￥200000.00元）到达归还日期后，乙方本人确认无力偿还，所以自愿将从张艳处购买的位于宏业鑫城8号楼10层南户0102室单元房的所有权归甲方耿钢锯所有。二、上述单元房甲乙双方协议为人民币叁拾伍万元整（￥350000.00元）扣掉乙方借甲方的贰拾万元整（￥200000.00元），再扣掉甲方耿钢锯代乙方史继国偿还乙方购买张艳房屋时所欠余款叁万元整（￥30000.00元），最后甲方耿钢锯应付乙方史继国人民币壹拾贰万元整（￥120000.00元）。三、本协议签订后上述房屋的过户变更手续由甲方耿钢锯与张艳办理，乙方史继国不再参与，自此以后就该事甲乙双方无经济纠纷。四、本协议一式二份，甲乙双方各持一份，空口无凭，特立此协议为证，签字生效。落款日期为2012年12月10日。（崔晓辉在接受公安机关调查时称该协议是在耿钢锯逼迫下签订的）同日，崔晓辉给耿钢锯出具了收条，收条载明：“今收到耿钢锯购房余款现金拾贰万元整”（12万元）。”（崔晓辉称这12万元是顶史继国借郭国平的部分债务）。这份协议达成时，史继国不知道（庭审中史继国对这一协议表示认可）。之后耿钢锯又找到张艳，让张艳在耿钢锯持有一份协议书上签上张艳名字。2013年元月16日张艳给耿钢锯出具收到条，载明：“今收到耿钢锯代付史继国购我宏业鑫城8号楼中南户0102室购房欠款叁万元整，2013年元月16日”。（张艳接受公安机关调查时陈述：过年后大概2月份耿钢锯拿着2012年12月10日他与史继国妻子已签了字的房屋买卖协议让我签字，我签字一两天后耿钢锯将史继国欠我的3万元给我了。）张艳将自己购买的位于宏业鑫城的房屋转卖给史继国，史继国将同一房屋转卖给杨海龙，崔晓辉将同一房屋又转卖给耿钢锯均未办理登记手续。2013年元月18日，本院因刘杰等171人诉孟州市鸿源贸易公司追索劳动报酬纠纷一案，将史继国位于孟州市宏业鑫城8号楼0102室一套房产予以查封。
原审法院认为，被告史继国经游会丽介绍，薛举在场与杨海龙达成房屋买卖协议，将被告史继国位于孟州市宏业鑫城的一套购买于张艳的房产转卖给杨海龙，同日杨海龙给付购房款15万元，杨海龙同时拿到史继国位于宏业鑫城8号楼0102室房屋钥匙。第二日杨海龙给付薛举19万元，用于折抵史继国借薛举的借款。2013年元月财富广场闹事后，耿钢锯持2012年9月8日史继国、璩胜利、崔晓辉出具的借条，找到崔晓辉并与崔晓辉达成房屋买卖协议。尽管协议的落款日期为2012年12月10日，但耿钢锯在接受公安机关调查时陈述他与崔晓辉达成的协议是在财富广场出事之后，而财富广场出事（或发生变故）的时间为2013年元月中旬。所以，耿钢锯与崔晓辉达成房屋买卖协议的时间应该是在元月中旬或者元月中旬之后，不可能是在2012年12月10日。2013年元月13日耿钢锯与史继国一同到宏业鑫城开房门时，发现房门锁已被换掉，共同找开锁公司才将房门打开，这一事实印证了杨海龙与史继国达成房屋买卖协议后将房屋已交付给杨海龙，杨海龙已将该房屋的门锁换掉这一事实，说明杨海龙与史继国达成的房屋买卖协议在先，耿钢锯与崔晓辉达成的房屋买卖协议在后；耿钢锯与崔晓辉达成的房屋买卖协议中第二条显示，耿钢锯应给付史继国12万元，第三条显示，……自此以后就该事甲乙双方无经济纠纷。事实是2013年元月耿钢锯还收到史继国给付的原借款利息6000元，显然，这两者之间是矛盾的。同时耿钢锯与崔晓辉达成的房屋买卖协议签订的日期2012年12月10日也是虚假的，崔晓辉在接受公安机关询问时陈述她与耿钢锯达成的房屋买卖协议是在耿钢锯的逼迫下签订的，所以，耿钢锯主张其与崔晓辉达成的房屋买卖协议有效的辩称，本院不予采纳。而原告杨海龙与被告史继国之间签订的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、社会公共利益，且史继国已先将房屋交付给杨海龙，所以，应当认定原告杨海龙与被告史继国之间签订的合同为有效合同，杨海龙应取得该房屋的所有权。耿钢锯可另行向史继国、崔晓辉主张权利，让史继国、崔晓辉承担相应的民事责任。虽然耿钢锯与史继国、璩胜利、崔晓辉在2012年9月8日借条中约定，如借款到期不还，自愿将位于孟州市宏业鑫城8号楼0102号房屋归耿钢锯所有，但双方未办理相应的抵押登记手续，所以该约定不能对抗善意第三人。
综上，原告杨海龙要求确认杨海龙与史继国签订的孟州市宏业鑫城8号楼10层0102号房屋买卖合同有效，该房屋所有权归原告杨海龙所有，被告耿钢锯立即从房屋搬出的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第四十三条第二款之规定，判决：1、原告杨海龙与被告史继国签订的孟州市宏业鑫城8号楼10层0102号房屋买卖合同有效。该房屋所有权归原告杨海龙所有；2、被告耿钢锯在本判决生效后十日内从孟州市宏业鑫城8号楼10层0102号房屋搬出；3、驳回原告杨海龙的其他诉讼请求。诉讼费100元，由被告史继国、崔晓辉承担。
史继国上诉称：一审法院对本案的基础事实认定缺乏法律依据，且与事实不符，置上诉人提供的证据于不顾，在对基础事实认定错误，适用法律不当的情况下即将房屋判归被上诉人所有，显然不公，故请求撤销原判发还重审或查明事实后依法改判。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
耿钢锯上诉称：一审法院认定史继国与杨海龙之间的房屋买卖协议有效缺乏有效证据，杨海龙未付清房款，未将钥匙给杨海龙，他们之间的合同根本未履行也未征得财产共有人崔晓辉的同意，所以应认定为无效。崔晓辉与耿钢锯之间的买卖协议得到财产共有人史继国认可且房产已交付，所以应认定有效。一审法院对该案认定事实错误，导致了错误判决，恳请二审法院查明事实，驳乱反正。撤销一审判决，改判上诉人与崔晓辉签订的孟州市宏业鑫城8号楼10层0102号房屋买卖合同有效。
杨海龙二审庭审中口头答辩称：两个上诉人的上诉理由不能成立，史继国和杨海龙之间的房屋买卖协议是双方真实意思表达，应该真实有效，杨海龙已经给付完房款，实际所有权已经转让给杨海龙，公安机关对史继国、薛举的笔录，可以看出史继国欠薛举20万元的事实，耿钢锯在史继国的公司出事后，才有了找崔晓辉要该房的意图，并且故意将协议的日期提前到了2012年12月10日，这行为是恶意行为。
崔晓辉口头答辩：没有意见。
根据各方当事人的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：本案诉争房屋（孟州市宏业鑫城8号楼10层0102号）应归谁所有。
针对争议焦点，上诉人史继国代理人认为，本案系典型的一房二卖，因两次买卖行为是当时真实意思表示，所有协议都是有效协议，史继国被刑事拘留之后，该妻子为了归还共同的欠款，将房产扣除欠款后实际交付耿钢锯，关于被上诉人说日期的问题，我们根据查明的事实是故意提前，但是这是当事人对法律的曲解，不能因为买卖协议日期提前就否定合同的效力。当时史继国把房产卖给杨海龙之后，约定价格34万元，当时签订之后只付给史继国十几万元，在这种情况下崔晓辉将房屋卖给耿钢锯，并无违反国家相关规定。一审认定史继国欠薛举十几万元没有任何证据证明。该房产的房屋钥匙并没有交给杨海龙，一审认定与杨海龙的陈述相矛盾。由于被上诉人没有履行合同，造成崔晓辉将房屋处理给耿钢锯，并且也实际交付给了耿钢锯，也将买卖合同交给耿钢锯，该房屋买卖有效。一审认定史继国欠薛举19万元没有任何事实依据。
史继国认为，我和杨海龙的房屋买卖协议是事实，杨海龙给我15万元，剩下的杨海龙说以后给我，可是杨海龙一直没有将剩下的款给我，另外我个人不欠薛举的钱，杨海龙拿19万替我还19万元的债是不成立的。我卖房给杨海龙就是为了还两个人的债务，是游会丽和耿钢锯，但是，杨海龙一直没有给我余款才导致今天的诉讼。
上诉人耿钢锯的代理人认为，同意史继国代理人的意见，另外补充几点，史继国与杨海龙通过游会丽签订的买卖合同，没有通过财产共有人崔晓辉的同意，而且买卖没有实际履行，总价是34万，除了付的十几万元之外还没有给付，而且将款项给付薛举是错误的行为，史继国并不欠薛举的钱。是游会丽将钥匙交给杨海龙，不是史继国交付的。崔晓辉和耿钢锯签订的合同是有效的，本案是房产应当判给耿钢锯所有。
被上诉人杨海龙的代理人认为，史继国在将房子卖给杨海龙时并没有告知借耿钢锯的钱并抵押房，史继国也没有将房卖给杨海龙的事告知过耿钢锯。史继国和杨海龙的房屋买卖协议，双方已经履行，杨海龙拿到钥匙那一天，该房屋的所有权就归杨海龙所有。史继国和杨海龙签订的买卖协议双方已经履行，所有权归杨海龙。
原审被告崔晓辉认为，我老公史继国将房屋卖给被上诉人杨海龙我不知道，我也不承认，房屋是我和史继国的夫妻共同财产，我也没有收到15万元。公安机关的口供说的是耿钢锯胁迫我，这一点我也不承认。
二审中各方当事人均未提交新证据。
本院审理查明的事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，根据一审卷中材料及庭审调查，能够认定史继国将其位于孟州市宏业鑫城的一套购买于张艳的房产转卖给杨海龙，杨海龙先取得该诉争房屋的占有，应享有该房屋的所有权。史继国的妻子崔晓辉与耿钢锯签订的房屋买卖协议，虽然得到史继国事后认可，但该行为属一房二卖，违反法律规定。耿钢锯可另行向史继国、崔晓辉主张权利。史继国在孟州看守所时，公安机关和法院对其询问时所作的询问笔录，其明确认可借案外人薛举20万元，二审庭审中对该事实出尔反尔所作的反悔陈述，本院不予采信。史继国、耿钢锯的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由史继国承担50元，耿钢锯承担50元。
本判决为终审判决。
审判长 刘成功
审判员 司园春
审判员 胡永平
二〇一四年七月八日
书记员 于俊杰