重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江法民初字第07511号
原告（反诉被告）刘晓钟，男，1951年10月15日出生，汉族，住重庆市涪陵区。
委托代理人罗莉，重庆渝峰律师事务所律师。
委托代理人钱丹，重庆渝峰律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈碧，女，1965年12月28日出生，土家族，住重庆市黔江区。
委托代理人朱冬梅，重庆乾乙律师事务所律师。
原告刘晓钟（反诉被告）与被告陈碧（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘晓钟（反诉被告）的委托代理人罗莉、钱丹，被告陈碧（反诉原告）及其委托代理人朱冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘晓钟（反诉被告）本诉诉称，2013年8月1日，刘晓钟、陈碧双方签订《江北嘴中央商务区CBD租赁合同》，对租赁房屋、租金付款方式、租赁期限及双方权利义务等内容进行了约定。按照合同约定，陈碧应于2014年6月20日支付下一季度的租金104436元，但仅支付了7月份的租金，未再支付租金，应承担逾期支付租金所产生的违约金，该违约金按日千分之一的标准分两段计算，2014年8月、9月期间的以69624元为基数，2014年10月至2015年1月19日期间的以104436元为基数。陈碧拖欠物业管理公司的物业费和公摊费，刘晓钟已代其缴纳。刘晓钟多次催款未果后诉至法院，请求判令陈碧立即支付刘晓钟2014年8月至12月的房屋租赁费174060元；陈碧立即支付刘晓钟从2014年6月20日至付清之日止的违约金（违约金按未付租金为基数以每日千分之一计算，计算至2015年1月19日暂为27467元）；陈碧立即支付刘晓钟代为缴纳的2014年7月至12月的物业费、公摊能源费、外摆烧结费、水电费、空调费、油烟机电费共计29353元，并由陈碧承担本案诉讼费。
被告陈碧（反诉原告）本诉辩称，刘晓钟主张2014年8月至12月的房租没有事实依据，陈碧欠付的是2014年8月、9月的租金。陈碧与刘晓钟及涉讼房屋产权人签了两份租赁合同，原陈碧所签订合同中有很多排除陈碧主要权利的条款，合同都没有实际履行，陈碧实际交付的月租金是23208元，欠付的租金也应以此标准计算。2014年9月30日刘晓钟将涉讼房屋停水停电后，导致陈碧无法继续使用，刘晓钟系以行为表示不愿意履行合同。陈碧认可未缴纳2014年7月至12月的物业费、公摊能源费、水费电费，但仅应支付至2014年9月30日，公摊费应根据实际产生的计算。物业费包含了外摆烧结费，电费包含了油烟机电费和空调费，陈碧不应再行支付。陈碧不应支付刘晓钟所称的违约金且该违约金标准过高应予调低。
被告陈碧（反诉原告）反诉诉称，陈碧在承租重庆市江北嘴中央商务区金融街X号附X号期间，刘晓钟擅自改变房租支付方式，拒收租金，并将陈碧起诉至法院。刘晓钟在2014年9月30日擅自对涉讼房屋停水停电，拒收陈碧主动缴纳的水电费等费用，拒绝开通电源。陈碧欲强行开通电源却被刘晓钟报警，断水断电未得到解决，故在2014年9月30日明确告知刘晓钟因断电涉讼房屋无法使用，不再继续租赁，并搬走了房屋内的设施设备，于2014年12月23日向刘晓钟寄送了通知书，书面重申租赁合同已于2014年9月30日解除。因租赁合同已解除，刘晓钟应退还保证金71624元，并赔偿陈碧装修损失96480元及安装天然气的费用37896元，故向法院提起反诉，请求判令确认双方之间的租赁合同于2014年9月30日解除；刘晓钟返还陈碧保证金71624元；刘晓钟赔偿陈碧装修损失96480元及安装天然气费用37896元；刘晓钟赔偿陈碧的营业利润损失，从2014年10月1日起至2014年12月31日，每月25000元，共计75000元；反诉诉讼费由刘晓钟承担。
原告刘晓钟（反诉被告）反诉辩称，双方的租赁合同已于2014年12月24日解除，因为刘晓钟收到解除通知书的时间是12月24日，但至今涉讼房屋仍未退还，处于空置的状态。按照租赁合同中第3.3条及第6.1条的约定，因为陈碧逾期支付租金以及提前解除合同，保证金不应退还。依据合同3.4条的约定，装修损失和营业损失是陈碧自身导致的，应由其自己承担，与刘晓钟无关，陈碧无权要求我方赔偿相应的损失。按照合同约定，天然气费用应按照30000元的标准，加上每年6000元的折旧费（陈碧实际使用了2年），即使应当退还，刘晓钟应当只退还18000元。
经审理查明，2013年8月1日，刘晓钟、陈碧签订《江北嘴中央商务区CBD租赁合同》，合同约定由陈碧承租位于重庆市江北嘴中央商务区金融街X号附X号（B幢1层B8、B9）房屋，建筑面积为174.06平方米，套内面积130.5平方米；刘晓钟的租金收入为净收入，因租赁产生的一切税费、物业费、水电气空调费、设备设施维修及更换费、丢失后重置费用、其他杂费由陈碧支付；房屋月租金按建筑面积单价200元／平方米计算，月租金总价款为34812元；租金付款方式为按季支付，陈碧应于3月、6月、9月、12月的20日支付下一季度的租金，如遇节假日需至少提前至节假日前的最后一个工作日；陈碧逾期支付的，每逾期1日，则需按千分之一支付滞纳金；本合同签订当日，陈碧应交纳免租期到期次日2014年2月1日至该季度最后一天2014年3月30日期间的租金69624元；租赁期限为正式租赁合同签约日期起至2015年12月31日止；免租期6个月，从正式租赁合同签约日期起至2014年1月31日止；免租仅针对租金一项费用，其他费用不包括在免租之列。合同第1.2.4条约定合同签订当日全额支付各项保证金，综合保证金按两个月租金收取69624元，作为租金、空调、物业、水、电、下水道、玻璃外墙等陈碧应履行的支付、维修、赔偿等义务的保证；光纤保证金2000元；广告质量保证金2000元。合同第1.2.5条约定，物业费单价为13.1元／平方米／月，公摊能源费单价为3.5元／平方米／月，均按照建筑面积计算；水、电费单价以国家相关部门的定价为准，每月10号抄表，20号向刘晓钟支付费用，刘晓钟仅提供收据，计算方式为总表下设立若干分表，每一分表对应一个租户，每一个分表的读数除以总表下所有分表的读数总和，即为该个租户应交费的百分比，该百分比乘以总表所显示的水、电费金额，即为应交的水、电费，分表所显示的读数仅作为计算百分比的依据，不作为收取费用的依据（分表读数若有分歧，最终以刘晓钟水、电井中安装的分表读数为准）。合同未对外摆费及外摆面积、空调费的标准进行约定。
该合同第3.3条约定，陈碧如未能按照本合同约定，在必须支付租金、税费、滞纳金及其他本合同项下应由其支付的费用到期后的3天后，仍未足额支付该费用（无论刘晓钟有否向陈碧做出任何形式的催讨）的情形下，刘晓钟有权单方面解除合同，合法提前收回房屋，陈碧不得提出任何形式的索赔，保证金及未到期的租金都不予退还。第3.4条约定，因解除合同导致的陈碧直接或间接的经营损失及其他相关损失（包括且不限于陈碧在该场所经营而支出的装修费用、保证金、营业收入损失、员工工资及补偿、对第三方的合同责任等预期损失和潜在的损失）均由陈碧自行承担，刘晓钟不承担赔偿责任。第4.2条约定，陈碧按照刘晓钟指定的户名自行安装天然气系统，双方均同意该系统的安装总费用按照30000元进行估值，该估值可能高于或低于实际安装的总费用，但双方约定任何情形下以估值作为补偿计算依据；天然气系统安装后按5年对该设施进行折旧，每年折旧的金额均为6000元，在租赁期满或陈碧中途退租或陈碧提前解约时，天然气系统不得拆除，刘晓钟届时将剩余的残值支付给陈碧；办法为当期租户的租赁期不满整年按整年计算，租赁期一年的支付24000元，两年的支付18000元，三年的支付12000元，四年的支付6000元，五年及以上的支付零元；刘晓钟向陈碧按上述约定支付费用后，陈碧就天然气事宜不得向刘晓钟或其他第三方及新承租人提出额外的补偿要求。第6.1条约定，租赁期间，在非合同规定的情况下，陈碧中途退租的，除应支付刘晓钟免租期内的租金外，还应支付该房屋空置而给刘晓钟带来的租金损失，按一个月租金计算，同时没收陈碧的保证金，保证金不足抵付刘晓钟损失的，陈碧还应负赔偿责任。
2013年8月，涉讼房屋完成交付并由陈碧进行使用。2014年12月24日刘晓钟收到陈碧发出的《解除租赁合同通知书》，该通知书内容为2014年9月30日上午10时许，刘晓钟擅自将涉讼房屋停水停电，江北城派出所出警后，断水断电未得到解决，导致至今涉讼房屋无法使用；陈碧已于2014年9月30日明确告知刘晓钟不再租赁涉讼房屋，陆续搬走房屋内设施设备等系以实际行动明确表示不再继续租赁，将房屋返还刘晓钟；陈碧再次明确通知刘晓钟，因刘晓钟原因导致房屋无法使用，达不到租赁目的，双方解除租赁关系；对于涉讼房屋内属于陈碧的部分设施设备以及陈碧的损失，保留追诉的权利。
另查明，2013年8月27日，刘晓钟收到陈碧支付的保证金69624元、光纤保证金2000元。2014年6月12日，刘晓钟收到陈碧支付的涉讼房屋6月份租金23208元，2014年4月1日至4月30日的物业费、公摊能源费、外摆费以及2014年2月11至3月10日的水电费共计3864元。陈碧未向刘晓钟继续支付2014年8月及以后的房屋租金，未支付涉讼房屋2014年7月以后的物业费、公摊能源费、水电费。庭审中，刘晓钟认为6月份租金的收取数额为23208元系陈碧称其生意不好，故先收取了该月的部分租金。
上述事实有《房屋租赁合同》、租户钥匙交接表、收据、《解除租赁合同通知书》、《商品房买卖授权委托书》、及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
庭审中，刘晓钟主张陈碧应依据双方签订的租赁合同中约定的标准履行支付租金及物管费、公摊能源费等义务，对其主张举示了2张收据及16张发票，2张收据分别载明陈碧缴纳了定金10000元，2014年2月1日至2014年3月31日的租金59624元，发票载明案外人刘曦支付了2014年7月至12月的物业费、5月至12月的代收代缴能源费，拟证明陈碧已按照合同约定支付了两个月的租金共计69624元，刘晓钟依据合同代陈碧交纳了2014年7月至2014年12月物管费、水电费、公摊能源费、外摆烧结费、空调费、油烟机电费共计29353元。陈碧质证后认为收据上有两种笔迹，像是补写上去的，不予认可收据的真实性，但该期间的费用确已缴纳，不能确认是否是该收据及金额；认可发票的真实性，但发票上并未载明房屋的坐落位置，不能证明系刘晓钟代陈碧交纳的费用。
刘晓钟称其主张的外摆烧结费虽没有约定收取标准，但合同中约定了外摆烧结费，收取的标准实际应是2元每平方米，水电费、空调费和油烟机电费是根据实际使用收取，举示了2014年7月至12月物管费、水电费、公摊能源费、外摆烧结费、空调费、油烟机电费的计算明细表（其中物业费每月2280元、公摊能源费每月609元、外摆烧结费每月141元）。陈碧质证后认可水、电费应按照实际使用数量交纳，但是刘晓钟未举证证明使用量。
陈碧针对其主张刘晓钟擅自对涉讼房屋停水停电及装修损失、天然气费用及营业利润损失的请求，举示了江北城派出所出具的出警证明，31张装修收据和清单，1份脚手架租赁合同，1张天然气发票和1份账本，该出警证明载明在2014年9月30日江北嘴江北城平安大厦一楼有过两次报警，一次为案外人胡云川强行进入食尚惠快餐店，砸开店门并强行开电，一次为食尚惠快餐店老板陈碧与案外人刘曦产生纠纷，争吵中发生抓扯。陈碧举示以上证据拟证明刘晓钟擅自停水停电造成房屋不能使用，陈碧装修花费了96480元，安装天然气支出了37869元、每天的平均利润为3000元，该损失均应当由刘晓钟赔偿。刘晓钟质证后认可出警证明的真实性，但不认可上面的内容，且该证明与本案无关；收据没有缴款单位，赔偿损失应另案起诉；不认可装修收据、清单及脚手架租赁合同的真实性及关联性；天然气发票真实性无法核实，且与本案无关；不认可账本的真实性、关联性和合法性，账本是单方制作的，不能证明盈利。
本院认为，关于本诉，一、陈碧举示的出警记录未载明刘晓钟在2014年9月30日将涉讼房屋停水停电的内容，通知书中亦系陈碧的单方陈述，刘晓钟对此均未予认可，故陈碧据此要求解除合同并无事实及合同依据，对其要求确认租赁合同于2014年9月30日解除的请求，本院不予支持。刘晓钟在2014年12月24日收到陈碧发出的解除双方租赁合同的通知书，并同意租赁合同于该时间解除，此时双方对解除租赁合同已达成合意，故2014年12月24日应为租赁合同的解除时间。
二、双方之间的租赁合同已约定了月租金的标准为34812元，2014年8月至12月的租金共计174060元（34812元乘以5），陈碧未支付该期间的租金，故关于刘晓钟要求陈碧支付该期间租金174060元的请求，符合合同约定，本院予以支持。关于陈碧所称双方之间系按月租金23208元的标准实际支付的主张，因双方存在已约定租金标准的租赁合同，在刘晓钟对该标准不予认可且已进行说明的情形下，陈碧举示的收据不足以证明双方已协商一致变更了合同约定的租金标准，故陈碧的该抗辩意见，本院不予采纳。
三、双方合同中已明确约定了陈碧应于3月、6月、9月、12月的20日支付下一季度的租金，逾期支付的，每逾期1日，则需按日千分之一支付滞纳金，故陈碧逾期支付租金所产生的违约金的起算时间应为2014年6月21日和9月21日，基数分别为2014年8、9月的租金总额69624元（月租金34812元乘以2个月）以及2014年10月至12月的租金总额104436元（月租金34812元乘以3个月）。刘晓钟未举证证明因陈碧逾期支付租金所产生的实际损失，对陈碧要求调低按日千分之一标准计算违约金的抗辩，本院予以采纳。关于刘晓钟要求被告支付的从2014年6月20日起至租金付清之日的违约金，对于其中以69624元租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年6月21日计算至该租金付清之日止的违约金，以及以104436元租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年9月21日计算至该租金付清之日止的违约金，本院予以主张，超出该数额部分的请求，本院不予支持。
四、关于刘晓钟要求陈碧支付的2014年7月至12月的物业费、公摊能源费、外摆烧结费、水费电费、空调费、油烟机电费，其举示的物业费、公摊能源费发票、计算明细表等证据不足以证明其主张的外摆烧结费、水电费、空调费、油烟机电费标准及数额，且合同亦未约定该费用的标准，故关于刘晓钟要求陈碧支付2014年7月至12月期间外摆烧结费、水电费、空调费、油烟机电费的请求，本院不予支持。租赁合同已约定了物业费单价为13.1元／平方米／月，公摊能源费单价为3.5元／平方米／月，均按照建筑面积计算，陈碧未支付2014年7月至12月的物业费及公摊能源费，故关于刘晓钟要求陈碧支付该期间物业费13680元、公摊能源费3654元，共计17334元的请求，符合合同约定，本院予以支持。
关于反诉，一、双方之间的租赁合同已于2014年12月24日解除，故关于陈碧要求确认该合同于2014年9月30日解除的请求，本院不予支持。
二、双方已在合同的第3.3条和第6.1条约定了保证金不予返还的情形，陈碧逾期支付租金、中途退租显然已违反了该约定，关于其要求刘晓钟返还保证金71624元的请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。同理，合同中约定了因解除合同导致的直接或间接的经营损失及其他相关损失均由陈碧自行承担，刘晓钟不承担赔偿责任，故关于陈碧要求刘晓钟赔偿96480元装修损失及75000元营业利润损失的请求，本院不予支持。关于天然气安装费用的返还，因双方已约定了该费用按照30000元进行估值，以及该费用折旧的计算方式及具体返还金额，陈碧承租赁期按整年计算为两年，刘晓钟依约应返还18000元，故关于陈碧要求刘晓钟返还天然气安装费37896元的请求，对于其中18000元的部分，本院予以主张，超出该数额部分的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈碧于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）刘晓钟房屋租金174060元；
二、被告（反诉原告）陈碧于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）刘晓钟以69624元租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年6月21日计算至该租金付清之日止的违约金，以及以104436元租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2014年9月21日计算至该租金付清之日止的违约金；
三、被告（反诉原告）陈碧于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）刘晓钟2014年7月至12月期间的物业费13680元、公摊能源费3654元，共计17334元；
四、原告（反诉被告）刘晓钟于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）陈碧天然气安装费用18000元；
五、驳回原告（反诉被告）刘晓钟的其他本诉诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）陈碧的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4763元，由刘晓钟承担723元，由陈碧承担4040元；本案反诉受理费减半收取2757元，由刘晓钟承担177元，由陈碧承担2580元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 江 英
代理审判员 王中申
人民陪审员 郭 敏
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 胡君奇