广东省珠海横琴新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠横法民初字第24号
原告：谢干华，男，1960年5月18日出生，香港特别行政区居民，经常居住地：广东省中山市三乡镇。
委托代理人：崔琼心，广东孚道律师事务所律师。
委托代理人：何利民，广东孚道律师事务所实习律师。
被告：珠海市立德橡根花边有限公司。住所地：广东省珠海市斗门区。
法定代表人：刘磊，经理。
委托代理人：胡一帆，广东凯行律师事务所律师。
原告谢干华诉被告珠海市立德橡根花边有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月26日受理后，依法由代理审判员徐艳红独任审判，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告谢干华的委托代理人崔琼心、何利民，被告珠海市立德橡根花边有限公司法定代表人刘磊及其委托代理人胡一帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢干华诉称，被告从2010年起承租珠海市斗门区乾务镇马山村联悦厂（厂房1、厂房2、厂房5、写字楼）作为其生产厂房和写字楼。后原告在2012年8月购买了上述厂房和写字楼，并同意被告继续租赁，双方口头约定租金为35000元。然而，被告自2012年11月起至今仍未清缴租金，经原告多次催讨仍未果。被告的行为已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益。鉴于上述事实和理由，为保障原告合法权益，特起诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付2012年11月起至实际交还厂房和写字楼之日止的租金，暂计至2014年12月25日为人民币875000元；2、被告向原告支付逾期利息（从2012年12月1日起至实际清偿之日，按中国人民银行逾期贷款利率计算）；3、被告承担本案受理费。
2015年1月23日，原告向本院提交《变更诉讼请求申请书》，称原告在2012年11月8日购买涉案房屋后，截至2014年12月，被告尚拖欠租金595000元。现变更诉讼请求为：1、解除原、被告双方的租赁关系，被告立即将承租的厂房1、厂房2、厂房5以及写字楼交还原告；2、被告向原告支付2013年8月起至2015年1月20日止的租金计人民币619500元；3、被告向原告支付自2015年1月21日至实际交还厂房和写字楼之日止的占用费，按每月人民币35000元的标准计算；4、被告向原告支付租金及占有费的逾期利息（从起诉之日起至实际清偿之日止，按中国人民银行逾期贷款利率计算）；5、被告承担本案受理费。
原告谢干华为其诉称向本院提交了如下证据：1、房地产权属证书；2、欠费明细；3、律师函以及签收回执。
被告珠海市立德橡根花边有限公司书面答辩称，一、涉案厂房原所有权人于2012年向原告出售涉案厂房未通知被告，根据《城市私有房屋管理条例》第十一条、《民法通则意见》第一百三十二条之规定，该转让行为无效。从原告提交的涉案厂房权属证明看出，原告于2012年11月8日取得涉案房屋的所有权。而从2010年5月起，被告即承租涉案厂房。根据《民法通则意见》第一百一十八条：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。第一百三十二条之规定：出租人出卖出租房屋未通知承租人的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。涉案厂房原所有权人邹瑾在出卖涉案厂房时未提前通知被告，侵犯了被告的优先购买权，应当确认其与原告的房屋买卖关系无效。二、即使原告购买涉案厂房的行为有效，本案中，被告自始至终均不存在拖欠原告租金的主观故意。刘磊系被告公司法定代表人。刘磊与案外人李应时2010年5月前系雇主雇员关系。案外人李应时向刘磊提出其系涉案珠海市斗门区乾务镇马山村联悦厂（厂房1、厂房2、厂房3、厂房4、厂房5、写字楼）的所有权人，邀请刘磊共同经营。2010年5月起，双方合作经营珠海市德宝橡根花边有限公司，双方约定案外人李应时出资170万，占股85%，刘磊出资20万，占股15%。后为生产经营需要，于2010年12月20日成立珠海市立德橡根花边有限公司。被告成立后，2010年8月-2012年7月，每月均向李应时支付租金35000元。2012年8月-2013年4月租金被告未支付该部分租金，根据刘磊与李应时的约定，因李应时未足额履行出资义务，该部分租金作为投资款抵扣租金。2013年5月起，被告与李应时就散伙达成一致意见，被告由刘磊个人经营。2013年5月-2014年3月，被告每月均向李应时或其指定收款人支付租金。后被告得知，涉案厂房的所有权已转移至原告名下，被告分别于2014年6月4日（两笔）、2014年6月27日支付原告2014年3、4、5月租金共计105000元。三、2014年6月起，因政府原因，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平。2014年6月，经李应时通知，涉案厂房已以珠海德宝橡根花边有限公司名义与珠海华润热电有点公司签订《供用热合同》，合同约定被告公司将采用集中供气方式进行经营，直接导致被告公司生产经营成本显著上升，被告不堪重负。经多次与案外人李应时协商未果。并且，2014年5月28日，因李应时经营的珠海德宝橡根花边有限公司不符合环保要求，导致被告所在的整个厂区不得不停止生产，被告2014年8月无奈也只能停止生产。根据《合同法》司法解释二第二十六条之规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目。无奈之下，被告只能停止支付租金。四、被告成立以来，厂房实际使用面积与营业执照登记不一致，每个月35000元的租金明显过高。被告登记成立于2010年12月20日，营业执照登记住所为珠海市斗门区乾务镇马山村联悦厂（厂房1、厂房2、厂房5、写字楼），但是被告实际生产仅使用厂房1、厂房5的三分之一，写字楼也仅使用一间办公室，与营业执照登记不符。被告生产实际适用面积仅有1500平方左右，而每月租金却达35000元，明显高于当地厂房租赁价格。综上所述，恳请法院依法裁判，以维护被告的合法权益。
被告珠海市立德橡根花边有限公司向本院提交了如下证据：1、被告与李应时就2013年4月30日前合作进行清算对账清单；2、《供用热合同》；3、租金支付明细表（由被告公司财务陈慧整理）；4、被告公司生产车间情况相片；5、行政处罚事先告知书。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1三性无异议。对证据2真实性无异议，关联性不认可，需要说明的是付款时间2013年9月2日至2014年6月27日的9期分别支付应当是：2013年9月至2014年5月的租金。这只是被告会计为了方便列表的方式。因此，被告从2014年6月开始才没有向原告支付租金。对证据3，被告确认收到该律师函，但是对律师函的内容不确认。认为：（1）律师函陈述2012年12月8日取得涉案标的所有权，并同意继续承租，被告认为原告取得所有权并未与被告就是否继续承租及对租金进行协商；（2）该律师函确认被告支付了2014年3、4、5月份的租金。
原告对被告提交的证据1真实性无法确认、对关联性不确认。根据合同的相对性，这是被告与案外人李应时的约定，与本案无关。对证据2由于是空白合同，对真实性和关联性都不确认。对证据3真实性确认，但对被告的证明内容不确认。对证据4真实性确认，对关联性不确认。因为原、被告间已存在租赁关系，被告理应依约支付租金，如果被告认为原告没有依约将相应的租赁的场所充分交付给被告，被告应举证证明。对证据5真实性、合法性确认，该处罚通知书是针对珠海德宝橡根花边有限公司也就是原告厂房的其他租户，是被告及原告的其他租户在生产经营过程中违法排污所导致的，与原告无关。且从这份通知书可以看出他们处罚的是罚款而非停产，所以被告陈述的事实是子虚乌有的。
本院经审核原、被告提交的证据，除对被告提交的其与李应时的对帐材料不予确认外，其他证据真实性予以确认，可作为本案认定事实之依据。
经审理查明，珠海市斗门区乾务镇马山村联悦厂（厂房1、厂房2、厂房5、写字楼）原产权人为邹瑾，原告于2012年11月8日取得上述物业的所有权。被告从2010年5月开始承租上述物业，当时没有签订书面合同，仅约定租金为每月35000元。被告法定代表人刘磊称，李应时当时在涉案场地经营珠海德宝橡根花边有限公司，邀请其合作，刘磊一直认为李应时为涉案场地的所有权人，双方遂于2010年12月成立被告公司，每月把租金交给公司会计处理。
原告提交了一份加盖了被告印章，由被告财务陈慧签名的租金（应付明细）表，载明了从2010年8月起至2014年12月租金金额合计1855000元，已付租金1260000元，付款日期从2010年8月31日至2014年6月27日，收款人除2014年6月4日二笔、2014年6月27日一笔为谢干华外，其余均为李应时；截止2014年12月尚余租金595000元。被告对该表的真实性没有异议，认为租金计算没有问题，但应扣除9个月租金315000元，因该款是与李应时约定的作为投资款，原告对此亦是清楚的。原告不予认可被告的陈述，表示不知道被告与李应时之间的约定。原告遂于2014年12月26日提起本案之诉讼。
本案在审理过程中，被告以涉案厂房部分租金向李应时交纳，为核实证据真实性，查明案件事实，申请追加李应时为本案第三人参加诉讼。被告的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，本院不予准许。
本院认为，原告谢干华系香港特别行政区居民，本案为涉港租赁合同纠纷，应参照适用我国有关涉外民事诉讼的特别规定。本案合同的履行地及被告的住所地为广东省珠海市，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第二百五十九条的规定，本院依法对本案享有管辖权。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条第二款关于最密切联系原则的规定，对于租赁合同的法律适用应当适用与合同有最密切联系地的法律。被告系在我国内地依法设立的公司，且合同履行地也在内地，因此我国内地与本案有最密切联系，本案应适用中华人民共和国内地实体法作为判断双方租赁合同法律关系的准据法。
被告在承租涉案租赁场地期间，原告取得了涉案场地的所有权，被告仍继续承租该租赁场地，原告确认收到被告交纳的租金，因此，租赁合同的相对方为原告与被告。原告现向被告主张拖欠的租金，理据充分，被告辩称拖欠期间其中9个月的租金315000元已和李应时约定抵扣了投资款，本院认为，被告既没有证据证明原告知道并参与了其与李应时的约定，也没有证据证明原告同意在应付的租金抵扣投资款，因此，对被告的辩称本院不予采纳。
本案为租赁合同纠纷，对被告以原所有权人向原告出售涉案场地时未提前通知，侵犯了优先购买权，转让行为无效的主张，不属本案审理之范畴，本院不予审处。
原告依据盖有被告印章，由被告财务陈慧签名的租金（应付明细）表，主张被告仍拖欠截至2014年12月租金595000元，被告对该表真实性不持异议，本院予以确认。因此，被告应向原告支付上述拖欠的租金。被告辩称自公司成立以来，实际仅使用了三分之一场所，租金明显过高。本院认为，涉案场地的租赁价格由出租人与承租人自行协商，至于被告承租后对租赁场地如何使用是其作为承租人之权利，在原租赁合同约定的价格双方没有进行协商变更的情况下，被告应按原约定支付租金。被告以2014年6月发生情势变更为由认为继续履行合同不公平，该主张缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。原告现以被告违约为由要求解除双方的租赁合同关系，被告对解除租赁合同没有异议，本院予以采纳。被告应于合同解除后十日内将涉案的租赁场地腾退给原告。
综上所述，原告诉讼请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：
一、解除原告谢干华与被告珠海市立德橡根花边有限公司的租赁合同关系。
二、被告珠海市立德橡根花边有限公司于判决生效之日起十日内将租赁的珠海市斗门区乾务镇马山村联悦厂（厂房1、厂房2、厂房5、写字楼）房产腾空交还给原告谢干华。
三、被告珠海市立德橡根花边有限公司于判决生效之日起十日内向原告谢干华支付拖欠的租金及利息（其中计至2015年1月20日租金为人民币619500元，此后至实际腾空完毕按每月35000元计算。利息从2014年12月26日起按中国人民银行同期同类贷款利息计算至判决确定的履行之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币9995元，因适用简易程序减半收取为人民币4997.5元，财产保全费人民币5000元，合计人民币9997.5元，由被告珠海市立德橡根花边有限公司负担。原告已预付案件受理费人民币6566元，由本院退还人民币1568.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理审判员 徐艳红
二〇一五年四月八日
书 记 员 陈 颖
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