四川省荣县人民法院民 事 判 决 书（2018）川0321民初636号原告：何玉华，女，1958年2月26日出生，汉族，住四川省荣县。委托诉讼代理人：陈春雷，四川瀚毅律师事务所律师。被告：自贡市蓝天房地产开发有限公司，住所地四川省自贡市贡井区筱溪街马槽塘1组。法定代表人：李五一，总经理。委托诉讼代理人：吴正强，四川品冠律师事务所律师。被告：张泽辉，女，1965年1月2日出生，汉族，住�川省乐山市市中区。原告何玉华与被告自贡市蓝天房地产开发有限公司（简称蓝天公司）、张泽辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告何玉华的委托诉讼代理人陈春雷与被告蓝天公司的委托诉讼代理人吴正强到庭参加诉讼，被告张泽辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。审理中，应原告何玉华的申请，本院于2018年3月26日作出（2018）川0321民初636号民事裁定书，查封了蓝天公司开发的坐落于四川省自贡市的房屋（成套住宅建筑物，未办理房屋预售许可），原告何玉华交纳财产保全费1520元。开庭审理中，被告蓝天公司以案涉不动产为由当庭口头向本院提出管辖权异议申请后撤回�何玉华向本院提出诉讼请求：1．解除双方于2013年11月16日签订的商品房买卖合同；2．被告蓝天公司退还原告房价款和水电气安装费145800元及利息（从收款之日起按月利率2%计算至款项退清为止），被告张泽辉承担连带清偿责任；3．本案财产保全费、原告的律师代理费（按债权总额的3%计算）由被告蓝天公司、张泽辉负担。事实和理由：2013年11月16日，原告与蓝天公司签订《商品房买卖合同》约定：原告（买受人）购买蓝天公司（出卖人）开发的房屋，房屋面积约96平方米，总价款360000元，分期付款，即第一期支付80000元，第二期交房时支付100000元，第三期交付房屋产权证时付清余款，并注明购房款转至王固纯的银行账户。杨远志和王固纯（王固纯于2017年11月16日病故）作为蓝天公司代理人在《商品房买卖合同》上签名并盖�天公司的印章。2014年3月19日，原告与蓝天公司、王固纯签订《商品房买卖合同补充协议》约定：工程完工，通水电气后，蓝天公司不能向原告交付水电气卡，原告有权解除合同，所支付的房价款和水电气安装费作为蓝天公司向原告的借款，自每笔借款转款之日起至清除完毕之日按月利率2%支付资金利息，王固纯对蓝天公司上述债务负连带清偿责任，原告有权向所在地起诉，所产生的诉讼费、保全费、律师费由蓝天公司、王固纯负担。2014年5月1日，蓝天公司出具收条收到原告房款80000元（原告向王固纯的银行账户转款），2016年11月25日，蓝天公司及杨远志、王固纯向原告交付该房屋钥匙一套，未交付水电气卡。同日，原告支付水电气安装费13800元及房款2000元。2017年1月6日，原告又支付房款50000元，蓝天公司出具收条。此后，原告�再要求蓝天公司交付房屋及水电气卡未果。2017年11月，原告发现蓝天公司将此房交付给他人，无法向原告交付房屋及水电气卡。蓝天公司辩称，认为原告何玉华主张的房屋买卖合同非蓝天公司真实意思表示，系公司有关人员私自挪用公章签订，房屋价款未付到蓝天公司账户，公司不应承担责任；本案涉及杨远志的职务犯罪及涉嫌一房二卖或多卖的刑事犯罪，人民法院应当移送或中止审理，或待刑事案件查清后再审理。张泽辉辩称，认为本人及家庭未参与王固纯与蓝天公司任何经营往来，也未从王固纯提供的担保中获取利益，王固纯所收原告何玉华支付的房屋价款及水电气安装费均系代蓝天公司收款，全部用于房屋建设，本人不应承担王固纯提供保证的连带清偿责任。原告何玉华围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》各一份，存款凭条二张，转款凭条一张，《收条、借条》三份，《房屋钥匙交付单》一张，《电表户头照片》复制件六张，被告蓝天公司对原告提交的前述证据的真实性、合法性、关联性均持异议，认为证据材料上的蓝天公司印章系杨远志、王固纯盗用，收条、借条上有涂改，购房款实际收款人为杨远志、王固纯，且未到公司账户，公司不予认可。被告蓝天公司围绕辩称理由向本院提交了自贡市公安局高新分局的《受案回执》复印件，《天然气用户名单》复印件。原告何玉华对被告提交的证据不持异议，认为杨远志侵占公司资金系公司内部关系。对原告何玉华举示的上述证据，本院经审查后认为，原告何玉华提交的证据有被告蓝天公司印章及杨远志、王固纯以“蓝天公司的代理人”签名、捺手印，与原告按《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》约定支付购房款形成存款、转款凭条，支付水电气安装费、购房现金的取得的收条，涂改的有蓝天公司印章或王固纯捺手印确认，证据均有原件印证，并形成证据链，其真实性、合法性、关联性本院予以确认并在卷佐证。被告蓝天公司向本院提交了《受案回执》《天然气用户名单》复印件，《受案回执》虽不能证明其辩称理由，但结合本院调取的（2018）川0321民初636号《征询函（回执）》，足以认定杨远志的公司员工身份，王固纯系蓝天公司案涉工程项目负责人，二人合法持有蓝天公司印章，《天然气用户名单》与原告何玉华提交的证据及陈述相互印证一致，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人双方的举�质证及陈述（答辩），结合本院调取并经当事人质证的自贡市自流井区人民法院（2016）川0302民初289号、自贡市中级人民法院（2017）川03民终654号的生效民事判决书、自贡市公安局高新分局的（2018）川0321民初636号《征询函（回执）》，当事人争议焦点为《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》法律效力及责任承担、被告张泽辉是否承担连带清偿责任、本案是否应当移送或中止审理。本院经审理认定事实如下：原告何玉华与被告蓝天公司签订《商品房买卖合同》，约定何玉华购买蓝天公司依法开发的××号房屋，总价款360000元，付款方式为分期付款，即第一期给付80000元、第二期给付100000元、交付房屋产权证时给付余款，房款由何玉华直接转款至王固纯的银行账户，2015年4月30日前交付房屋。杨远志、王固纯在“签订时间2013年11月16日”的《商品房买卖合同》上“委托代理人”处签名，“出卖人”处有“蓝天公司”印章。原告与被告蓝天公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定该商品房工程完工，通水电气后，蓝天公司向何玉华交付房屋及水电气卡，否则，何玉华有权解除合同，合同解除后，何玉华支付的购房款、水电气安装费作为蓝天公司借款，此借款自每笔转款之日至清偿完毕之日止按月利率2%给付资金利息，何玉华有权向其所在人民法院提起诉讼，所产生的诉讼费、保全费、律师费由蓝天公司、王固纯承担。“落款时间为2014年3月19日”的《商品房买卖合同补充协议》上的“售房方”处有“蓝天公司”印章，杨远志在“蓝天公司委托代理人”处签名，王固纯分别在“蓝天公司委托代理人担保人”处签名、捺手印，未约定王固纯的担保方式、担保责任的范围、担保期间。2014年5月1日，原告何玉华向王固纯的银行账户转存80000元，何玉华收到有“蓝天公司财务专用章”的《收条》一份。2016年11月25日，原告何玉华通过中国建设银行向王固纯的银行账户转账13800元。同日，被告蓝天公司（王固纯、杨远志）以“交付人”名义出具《房屋钥匙交付》载明“2016年11月25日交付何玉华钥匙一套；如杨远志、王固纯不能交付水电气卡，原交的第一批房款由房地产公司和杨远志、王固纯负�济责任和法律责任”。王固纯向何玉华出具《收条借条》载明“借到何玉华现金房款2000元、水电气安装费13800元，合计15800元”。2017年1月6日，原告何玉华存入王固纯的银行账户50000元，被告蓝天公司向原告出具《收条》。审理中，被告蓝天公司于2018年3月27日向本院提交的自贡市公安局高新分局经济侦查大队（简称高新分局）的《受案回执》载明：你单位报称的杨远志涉嫌职务侵占案我单位已受理。本院依法向高新分局发出《征询函》，要求高新分局提供是否发现有杨远志、王固纯与何玉华串通骗取蓝天公司房屋及杨远志、王固纯是否伪造蓝天公司印章的有关线索或证据。2018年4月10日，高新分局回函本院称：蓝天公司李五一于2018年3月21日报警称公司职工�远志涉嫌利用管理公章便利与他人签订《商品房买卖合同》，将购买款占为己有，严重侵害公司和股东合法权益；截止目前，我局未发现杨远志、王固纯与何玉华串通骗取蓝天公司房产的证据，未发现杨远志、王固纯伪造蓝天公司印章的线索、证据。本院依法调取了自贡市自流井区人民法院的（2016）川0302民初289号（一审）、自贡市中级人民法院的（2017）川03民终654号（二审）民事判决书，该生效的民事判决书查明事实：王固纯作为龙神小区的项目负责人，蓝天公司开发的龙神小区（碧景花园）至法庭辩论终结时止未取得商品房预售许可证，该小区房屋亦未办理竣工验收手续。原告何玉华收到被告蓝天公司交付的房屋钥匙后，未对房屋进行装饰装修，未入住。王固纯系被告张泽辉之丈夫，于2017年11月因病去世。原告何玉华未提交证据证明被告张泽辉通过王固纯生前签订上述合同或提供担保获取经济利益，也未提交证据证明已向王固纯生前主张权利而确定了王固纯的担保责任或债务。被告蓝天公司开发的××号房屋的用电、天然气的户名为案外人胡浩杰，被告认可被告蓝天公司开发的××号房屋未取得商品房预售许可证及竣工验收手续，当事人双方确认案涉房屋已由案外人占有、使用。被告蓝天公司也未提交证据证明杨远志、王固纯一房二卖或多卖的事实，经本院释明相关法律规定后，原告何玉华坚持通过本案的民事诉讼向被告蓝天公司、张泽辉主张权利。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分仍然有效”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”、第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购买房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或�提供虚假商品房预售许可证明”，王固纯作为案涉房屋工程的项目负责人，杨远志系被告蓝天公司的职工，二人以蓝天公司的委托代理人身份与原告何玉华签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，并加盖被告蓝天公司的印章。原告何玉华对杨远志、王固纯持有蓝天公司印章并以代理人对外签订房屋买卖合同，已尽到合理注意义务，有足够理由相信杨远志、王固纯具有代理权。因此，杨远志、王固纯以蓝天公司代理人签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及收取房款及水电气安装费，属被告蓝天公司行为，应由被告蓝天公司承担法律责任。当事人双方均认可案涉房屋未取得商品房预售许可证及办理竣工验收手续，被告蓝天公司与原告何玉华签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》无效，自始无效，应按合同无效处理，不存在合同解除。因此，原告何玉华主张解除《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》的理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，上述商品房买卖合同（补充协议）无效，被告蓝天公司应当返还原告何玉华已支付的购房款、水电气安装费。同时，原告何玉华应当返还被告蓝天公司的案涉房屋钥匙。因此，原告何玉华主张被告蓝天公司返还购房款、水电气安装费合计145800元的理由成立。本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2015]18号）第一条规定“本规定所称的民间借贷，是自然人、法人、其他经济组织之间及其相互之间进行资金融通的行为”、第二十六条第一款规定“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”，本案中，房屋买卖合同被确认无效后，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。即使《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》无效，也不影响当事人约定购房款、水电气安装费转为借款的民间借贷法律效力。案涉房屋已由案外人占有，原告何玉华不能依法取得约定的房屋，被告蓝天公司存在重大过错，应当给付原告已付�款的资金利息。因此，有关何玉华主张被告蓝天公司返还145800元及给付自每一笔收款之日起至返还完毕之日止按月利率2%利息的理由成立，本院予以支持。《最高人民法院关于审理涉及夫妻共同债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》（法释[2018]2号）第三条规定“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告何玉华应当举证证明被告张泽辉承担连带清偿责任。王固纯在《商品房买卖合同补充协议》中提供担保，属于王固纯个人担保行为，被告张泽辉无共同担保意思表示，亦未从中获利，不构成夫妻共同债务。加之，王固纯在担保责任未确定前病故，担保义务主体消灭前债务未确定，确定被告张泽辉的清偿责任，缺乏事实基础。因此，原告主张被告张泽辉承担连带清偿责任的理由不成立，本院不予支持。原告何玉华因未提交�据证明其支付律师费的事实，原告主张被告蓝天公司、张泽辉承担律师费的理由不成立，本院不予支持。本案中，被告蓝天公司与原告何玉华之间属民事争议，杨远志作为公司代理人所发生的债务，构成被告蓝天公司对外所负债务。经本院释明相关法律规定后，原告坚持主张民事权利，被告蓝天公司应当依法承担民事责任。被告蓝天公司向公安机关报案要求追究公司内部人员违法犯罪责任，系公司人员的刑事责任问题。杨远志是否构成侵占公司资产犯罪及其处理结果，不影响原告何玉华主张合法债权，被告蓝天公司也未提交证据证明杨远志、王固纯一房二卖或多卖的事实，本院依法继续审理本案并作出民事判决，不影响公安机关对杨远志涉嫌侵占蓝天公司资产案的侦查或处理，也不存在刑民交叉的先后处理顺序问题。因此，被�蓝天公司有关本院应当移送或中止审理的辩称理由不成立，本院不予采信。审理中，原告何玉华向本院申请对被告蓝天公司的财产保全，支付的财产保全费1520元系当事人（申请人）预交的诉讼费用，属于人民法院决定由谁负担的事项，不构成当事人之诉。综上所述，原告何玉华有关被告蓝天公司返还购房款及给付利息的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二十六条第一款，最高人民法院关于审理涉及夫妻共同债务纠纷案件适用法律有关问题的�释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告自贡市蓝天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告何玉华购房款、水电气安装费合计145800元，并自每一笔款项的交款时间（其中，80000元的交款时间为2014年5月1日、15800元的交款时间为2016年11月25日、50000元的交款时间为2017年1月6日）的次日起至返还完毕之日止按月利率2%给付利息；二、驳回原告何玉华的其他诉讼请求。案件受理费3216元，减半收取计1608元，财产保全费1520元，合计3128元，由被告自贡市蓝天房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告在履行上述债务时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员  李志强二〇一八年五月十一日书记员  曾昭君