江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣10民终9号上诉人（原审被告）谢良贵，农民。委托代理人曾小莲。被上诉人（原审原告）谢良富，个体工商户。委托代理人陈祖林，广昌县凯瑞法律服务所法律工作者，特别授权代理。上诉人谢良贵因确认合同无效纠纷一案，不服广昌县人民法院（2015）广民初字第304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭审理了本案，上诉人谢良贵的委托代理人曾小莲、被上诉人谢良富及其委托代理人陈祖林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年7月，原告谢良富与被告谢良贵达成口头转让协议，被告将其位于广昌县旴江镇大塘村委会曾家小组太窠山的1亩自留山转让给原告开发建设房屋，原告于2011年7月19日、2011年8月8日、2011年8月27日先后支付给被告土地转让费共计240000元，被告分别出具了四张收条给原告。原告平整好山地实施建房时，因原、被告双方系私自买卖土地，遭到县政府禁止。嗣后，原告要求被告归还土地转让费未果，原告诉至本院。原审法院认为，本案标的自留山属农民集体所有的土地，被告辩称其将自留山租给原告栽种茶树菇，不是买卖土地。被告的辩称不符合租赁土地交易习惯、市场行情，从原告开发建房的行为及被告针对原告建房行为的默示、被告拥有自留山场的面积及收取的款项，以及被告提供的原告与案外人谢菊英的荒山租赁协议，反而说明了被告作为土地出卖人、原告作为土地转卖人，试图以合法的土地租赁合同形式掩盖非法的土地转让目的。综上分析，可以认定原、被告之间的真实意图为，被告将其自留山出让给原告开发房屋。按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因原、被告之间转让集体所有的土地进行建房的行为违反了法律强制性规定，该土地转让协议应认定为无效。被告因转让土地收取了原告240000元，有被告谢良贵的收条为据，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告因该无效合同取得的财产，应当予以返还。原告诉请被告应按同期银行贷款利率支付原告利息，无法律依据，本院不予支持。被告提出因原告的行为造成被告果树损失，应当由原告赔偿，被告罗列了其自留山栽种果树的品种及数量。原告抗辩，被告谢良贵的自留山上没有任何果树。原审法院认为，被告此次非法转让了约1亩自留山，栽种下被告罗列的果树棵数有违常理，被告提出的损失，不符合实际,也没有提供证据佐证，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告谢良贵一个月内返还原告谢良富土地转让费240000元整。二、驳回原告谢良富其他诉讼请求。案件受理费4900元，由原告谢良富承担2450元，被告谢良贵承担2450元。一审宣判后，谢良贵不服，上诉称，（一）一审认定事实错误。上诉人是讲自留山租赁给被上诉人栽种茶树菇，并不将该自留山转让给上诉人开发建设房屋。被上诉人将租赁上诉人的自留山转让给他人建房，才遭到县政府的禁止。被上诉人支付240000元不是土地转让费。是当时谈好上诉人自留山上栽种的桔树等青苗补偿费105000元以及20年的租金135000元。（二）因一审判决认定事实错误，继而适用法律错误。双方达成的上诉人将该自留山租赁给被上诉人栽种茶树菇的口头协议，是双方的真实意思表示，内容未违反法律规定，且被上诉人具有完全民事行为能力，因此，该口头协议合法有效。一审判决认定该口头协议无效完全错误。（三）即使双方达成的口头协议无效，因上诉人自留山栽种的果树及林木，被对方全部毁灭，被上诉人也应当赔偿上诉人的损失，被上诉人还应当支付上诉人这几年的租金，一审判决未予考虑，一审判决显失公正。综上所述，要求二审法院依法撤销原判，并依法改判确认合同有效，并驳回被上诉人的一审诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人答辩称，（一）一审认定事实清楚。双方于2011年7月达成口头协议，转让给被上诉人谢良富修建房屋，认定事实清楚。答辩人已足额支付上诉人谢良贵的土地转让费240000元，不存在只付了240000元。（二）一审判决适用法律正确，双方转让协议无效，应予返还土地转让费240000元。综上，要求驳回上诉，维持原判。二审双方当事人未提供新证据。经审理查明，除上诉人主张为租种茶树菇非土地转让外，双方当事人对原审经审理查明的其他事实没有异议，本院对以上无争议事实予以确认。二审对双方当事人争议焦点的分析与认定：关于双方是出租还是转让土地的问题。上诉人认为，他与被上诉人谢良富口头约定是将诉争土地出租给对方种茶树菇，并非买卖土地，收取的费用也是土地租金，不是买卖土地款。被上诉人谢良富认为，双方口头约定是土地买卖，不是土地租金。本院认为，上诉人转让给被上诉人的土地约1亩，约定的租金240000为20年租金，即使按上诉人所称135000元为租金，也和市场土地租种茶树菇价格相差甚远，且被上诉人建房时平整土地上诉人未制止，故上诉人辩称与事实不符，双方口头约定的应为土地转让合同，非出租土地。故双方转让土地违反法律规定，应予认定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，上诉人因该合同取得的财产，应予返还给被上诉人谢良富。关于上诉人谢良贵应向谢良富返还多少的问题。上诉人诉称，其收到240000元，但其中青苗补偿费为105000元，另135000元才是租金，不应全部退回，对方对其青苗损失应予赔偿，另外这几年的租金对方也应支付。被上诉人谢良富认为，上诉人认可收到了以上款项，不应扣除。本院认为，上诉人对收到240000元无异议。故上诉人应予返还被上诉人谢良富240000元。关于上诉人的青苗损失和被上诉人占用土地租金的问题。上诉人主张，即使合同无效，被上诉人也应赔偿其土地上的青苗损失，还有占用土地这几年的租金也应赔偿。本院认为，被上诉人并未提供证据证实主张的损失，也未提出反诉。故对其主张不予支持。上诉人谢良贵可另行依法主张自己的权利。综上所述，本院认为，双方口头约定的土地转让合同无效，谢良贵应予返还收款。谢良贵收到240000元，应返还240000元给被上诉人谢良富。上诉人并未提供证据证实主张的损失，也未提出反诉。故对其主张不予支持。上诉人谢良贵可另行依法主张自己的权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第(二)项之规定，判决如下：维持广昌县人民法院（2015）广民初字第304号民事判决第一项，即“一、被告谢良贵一个月内返还原告谢良富土地转让费240000元整。”撤销广昌县人民法院（2015）广民初字第304号民事判决第二项，即“二、驳回原告谢良富其他诉讼请求”。上诉人谢良贵与被上诉人谢良富于2011年7月达成的口头转让土地协议无效。驳回被上诉人谢良富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费4900元，二审案件受理费4900元，共计9800元，由被上诉人谢良富负担4900元，上诉人谢良贵负担4900元。本判决为终审判决。审判长  邱益淋审判员  黄 皓审判员  万燕飞二〇一六年四月二十八日书记员  余 磊