中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2015）民申字第1026号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：海南昌茂润德房地产开发有限公司。法定代表人：梁海山，该公司总经理。委托代理人：黄忠，海南法立信律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：海南昌茂企业（集团）有限公司。法定代表人：陈权中，该公司董事长。委托代理人：黄忠，海南法立信律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：海口鑫惠宝房地产开发有限公司。法定代表人：魏铁，该公司董事长。委托代理人：甘小翔，海南信达律师事务所律师。委托代理人：刘多菲，海南信达律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：海口状园实业有限公司。法定代表人：魏铁，该公司董事长。委托代理人：甘小翔，海南信达律师事务所律师。委托代理人：刘多菲，海南信达律师事务所律师。一审第三人：海口翰星房地产投资有限公司。法定代表人：陈桂虹，该公司董事长。委托代理人：符亦卓，该公司员工。再审申请人海南昌茂润德房地产开发有限公司（以下简称润德公司）、海南昌茂企业（集团）有限公司（以下简称昌茂公司）因与被申请人海口鑫惠宝房地产开发有限公司（以下简称鑫惠宝公司）、海口状园实业有限公司（以下简称状园公司）及一审第三人海口翰星房地产投资有限公司（以下简称翰星公司）合作开发房地产合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2014）琼民一终字第17号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。润德公司、昌茂公司申请再审称：一、润德公司、昌茂公司变更抵押房产的抵押权人并登记至中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司（以下简称华融资产海南公司）名下的行为，不属于“擅自抵押鑫惠宝公司、状园公司应得房产”的违约行为。因双方合资的翰星公司未能及时清偿借款且方正东亚信托有限责任公司（以下简称方正信托公司）将部分债务转让给华融资产海南公司，基于新债权人的要求，翰星公司将鑫惠宝公司、状园公司原提供抵押的房产变更抵押权人并登记至华融资产海南公司名下，系原债务及抵押效力的合法变动延续，不是为了新的债务而擅自抵押鑫惠宝公司、状园公司的应得房产，不构成违约。二审判决认定润德公司、昌茂公司变更抵押权人未违反合同约定正确，但以润德公司、昌茂公司擅自延长借款期限造成抵押房产在延期1年的时间内未能销售为由，判决润德公司、昌茂公司承担违约责任错误。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条确定的自由裁量权是以实际损失为基础，但抵押房产延期1年注销抵押登记并未给鑫惠宝公司、状园公司造成直接经济损失。（一）抵押延期1年未发生阻碍房屋销售的行为。其一，鑫惠宝公司、状园公司抵押期间无销售抵押房产的意愿及行为。案涉抵押房产于2011年7月11日办理抵押登记，而状园公司在2012年1月11日给昌茂公司发出的《关于终止翰林西苑项目销售代理的函》，内容显示其对自有房产（即抵押房产）的销售已于2011年8月30日终止。事实上在房产抵押期间状园公司从无销售房产的意愿及行为表现。上述房产至今仍未销售。其二，对于房地产开发类贷款，在抵押期间只要办理抵押权人同意售房公证，就会解除标的房产的抵押登记，消除障碍，使房屋买卖顺利进行。（二）案涉抵押房产于2014年1月2日办理抵押注销登记，目前完好无损，二审庭审时鑫惠宝公司、状园公司亦不能证明因抵押延续1年造成其多少直接经济损失。在此情形下，裁决以抵押物价值的30%给付违约金，缺乏公平理据。三、因不能及时清偿借款导致抵押关系延续1年，虽然未因此造成鑫惠宝公司、状园公司直接经济损失，但裁决给其适当、合理的经济补偿并不违背润德公司、昌茂公司的意愿。但裁量补偿金应考量以下因素：一是抵押期延续1年的实质是鑫惠宝公司、状园公司为借款提供了1年期的抵押担保；二是提供担保服务可获得的对价可参照《关于加强中小企业信用担保体系建设意见的通知》第（七）条“基准担保费率可按银行同期贷款利率的50%执行”的规定确定（2013年度1年期银行贷款利率为6.00%）；三是鑫惠宝公司、状园公司提供的抵押房产价值为28215878元，按常规可获得70%的贷款资金即19751115元。综合以上各项，补偿金额应为19751115元×6.00%×50%=592533.45元。综上，润德公司、昌茂公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项之规定，请求再审本案。鑫惠宝公司、状园公司提交意见称：润德公司、昌茂公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。本院认为：一、关于翰星公司的债务被转让后向新的债权人华融资产海南公司办理变更原抵押物登记及延长债务清偿期限1年是否构成违约的问题。2011年5月23日翰星公司全体股东单位作出决议，内容为：1、同意向方正信托公司申请1亿元人民币贷款，该贷款用于翰林西苑房地产开发项目建设，贷款期限18个月。2、同意以翰林西苑项目用地和附着物作为上述贷款的抵押担保。2011年6月30日，鑫惠宝公司与昌茂公司签订《关于项目融资（贷款）若干问题的协议书》（以下简称《融资贷款协议》），约定：根据项目开发建设的需要，双方同意翰星公司向金融机构融资或贷款，解决急需的建设资金，融资或贷款额以保证本项目所需资金即可，但任何情况下，融资贷款本金总额不得超过1亿元人民币。双方同意以本项目整体、翰星公司股权、未出售房产等为项目融资抵押担保。2011年6月29日，翰星公司与方正信托公司签订《借款合同》，翰星公司向方正信托公司借款人民币1亿元，期限为18个月，同日双方签订了《抵押合同》，并于2011年7月11日办理了证号为海口市他项（2011）字第0211号《土地他项权利证明书》，他项权利抵押登记种类及范围为：（1）翰星公司提供的证号为海口市国用字（2010）第012585号的土地；（2）昌茂公司提供的证号为海口市国用字（2008）第004464号的土地。翰星公司与方正信托公司的《抵押合同》虽约定抵押人提供的抵押财产是翰星公司所有的翰林西苑项目对应的土地使用权及该土地使用权上所有对应的在建工程和已完工的房产、铺面、车库等，但在办理抵押登记时并没有将上述房产办理抵押登记。2013年1月23日，昌茂公司与翰星公司作出的决议内容为：1、同意向华融资产海南公司申请5000万元人民币贷款，该贷款用于翰林西苑房地产开发项目建设，贷款期限12个月。2、同意以翰林西苑项目用地和附着物作为上述融资的抵押担保。该决议虽写着经全体股东单位充分协商，但落款处仅有昌茂公司和翰星公司签章，没有状园公司的签章，可以证实翰星公司向华融资产海南公司的融资和抵押行为没有经过状园公司的同意。2012年12月29日，方正信托公司、华融资产海南公司、翰星公司签订债权转让协议，方正信托公司将5000万元的债权以及担保权利等从权利以5000万元转让给华融资产海南公司。华融资产海南公司与翰星公司签订债务重组协议，约定偿还债务期限1年，年利率12.4%。华融资产海南公司要求变更抵押登记，翰星公司遂依要求将项目土地及附着物抵押权人变更为华融资产海南公司。翰星公司同华融资产海南公司之间的债权债务关系不是双方另行协商约定的借贷关系和抵押担保关系，而是基于原债权人方正信托公司将5000万元债权及担保权利转让给新债权人华融资产海南公司而形成的债权债务关系和抵押担保关系，华融资产海南公司受让债权及担保权后，为了保证该公司权益，要求债务人翰星公司对原抵押物变更登记，抵押物不论是项目土地还是房屋，均应依法认定为一并抵押。上述债权及抵押物是经鑫惠宝公司、状园公司同意翰星公司向方正信托公司抵押贷款1亿元的延续，翰星公司债务被转让后同新债权人变更原抵押物抵押权人登记的行为，虽未违反相关法律规定，但本案争议的焦点不在于翰星公司延长贷款期限及变更抵押登记行为的合法性和有效性问题，而在于润德公司、昌茂公司是否违反与鑫惠宝公司、状园公司之间内部约定的问题。翰星公司在未经鑫惠宝公司、状园公司同意的情况下，擅自将借款延期1年并将已分配给鑫惠宝公司的房产设置抵押，违反了2011年5月23日股东会议决议向方正信托公司借款期限为18个月的约定，二审判决认定翰星公司违反股东会决议行为属于违约行为，并无不当。二、关于翰星公司违约后，润德公司、昌茂公司承担何种违约责任的有关问题。首先，关于润德公司、昌茂公司主张抵押期间鑫惠宝公司、状园公司无销售房屋意愿的问题。润德公司、昌茂公司以状园公司2012年1月11日发出的《关于终止翰林西苑项目销售代理的函》及自注销抵押至今案涉房产尚未销售为由，主张鑫惠宝公司、状园公司无售房意愿。但该函件是鑫惠宝公司、状园公司基于合作中双方产生矛盾而终止润德公司、昌茂公司的销售代理，不能证明鑫惠宝公司、状园公司不愿继续销售房产。且根据常理判断，房地产开发的目的在于销售房产以获取利润，现润德公司、昌茂公司主张鑫惠宝公司、状园公司无销售房屋意愿，明显违背常理且无证据证明，因此不能成立。其次，关于抵押是否影响销售的问题。润德公司、昌茂公司主张抵押不影响销售，但其未能提供抵押权人华融资产海南公司同意销售抵押房产的证据。况且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”的规定，即使华融资产海南公司允许抵押房产销售，销售所得首先应当提前偿还贷款，这与鑫惠宝公司、状园公司销售房产获取利润的目的不符，抵押影响了鑫惠宝公司、状园公司对案涉房产的销售，自不待言。其三，关于润德公司、昌茂公司应承担何种违约责任的问题。《合作合同书》约定：润德公司不得将鑫惠宝公司应得房产设置抵押，否则按鑫惠宝公司应得房产面积的双倍赔偿。《关于合作开发“翰林西苑”项目的补充协议》第一条约定：未经状园公司书面同意，翰星公司不得将翰林西苑项目土地使用权用于抵押。该条约定指的是不得将项目土地使用权用于抵押。《融资贷款协议》第4条约定：双方同意以本项目整体、翰星公司股权、未出售房产等为项目融资抵押担保，如因此给鑫惠宝公司造成的法律责任（包括但不限于经济损失），由昌茂公司全部承担并全额赔偿鑫惠宝公司的经济损失。该条约定指的是同意贷款的事项在给鑫惠宝公司造成法律责任时，由昌茂公司承担全部责任并全额赔偿鑫惠宝公司的经济损失。《融资贷款协议》还约定：如违约，按《合作合同书》和《关于合作开发“翰林西苑”项目的补充协议》规定的违约责任办理。上述约定与《合作合同书》中关于润德公司不得将鑫惠宝公司应得房产设定抵押，否则按鑫惠宝公司应得房产面积的双倍赔偿的约定并无冲突。因此翰星公司延长还款期限并导致鑫惠宝公司应得房产设置抵押的违约行为，损害了鑫惠宝公司、状园公司的权益，应按《合作合同书》的约定对鑫惠宝公司、状园公司承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于或过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加或适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，鑫惠宝公司、状园公司要求润德公司、昌茂公司按被抵押房产面积折算房款进行双倍赔偿的主张明显高于鑫惠宝公司、状园公司的实际损失，润德公司、昌茂公司对此提出抗辩，符合法律规定，二审法院综合考虑本案合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，判决润德公司、昌茂公司承担鑫惠宝公司被抵押房屋价值百分之三十的违约责任，并无不当。鑫惠宝公司、状园公司系基于合作关系提供担保物，并非专门的盈利性担保机构，因此，润德公司、昌茂公司主张本案应适用《关于加强中小企业信用担保体系建设意见的通知》的有关规定确定鑫惠宝公司、状园公司损失的再审申请理由，不能成立。综上，润德公司、昌茂公司的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的再审事由。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回海南昌茂润德房地产开发有限公司、海南昌茂企业（集团）有限公司的再审申请。审 判 长  李 伟审 判 员  黄金龙审 判 员  刘 敏二〇一五年六月十八日法官助理  胡 瑜书 记 员  何子桃