贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第1671号
上诉人（原审原告、反诉被告）李贵钧，个体工商户。
委托代理人杜思恩，贵州致正律师事务所律师。
委托代理人张鸿，贵州致正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）何光国，企业退休职工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王兰芬，企业退休职工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）何国刚，无业。
被上诉人（原审被告、反诉原告）何国强，无业。
被上诉人（原审被告、反诉原告）何国琴，企业职工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）何国香，无业。
被上诉人（原审被告、反诉原告）何国英，企业职工。
上列七被上诉人共同委托代理人赵宁，贵州集泰律师事务所律师。
上列七被上诉人共同委托代理人李毅维，贵州集泰律师事务所律师。
上诉人李贵钧与被上诉人何光国、王兰芬、何国刚、何国强、何国琴、何国香、何国英房屋租赁合同纠纷一案。贵州省贵阳市南明区人民法院于2014年8月27日作出（2014）南民初字第388号民事判决。宣判后，李贵钧不服，向本院提起上诉。本院于2014年10月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，1998年8月28日，何光国及其子女（甲方）与李贵均（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方现有砖木结构旧房二层，面积410平方米，乙方为更好经营，现将旧房拆除修建成三层楼，总面积为1230平方米，房屋修建好的总面积产权归甲方所有，乙方拥有15年使用权。其中，甲方需90平方米作为居住用房，居住用房的内装修及设施由甲方自行负责。双方签订以下协议，一、乙方动工修建前，须办理好一切手续，未办妥手续前，不得进行拆除施工。办理房屋手续须为甲方户头。二、修建房屋费用由乙方出资，修建好的房屋总面积产权归甲方所有，除甲方居住面积外，其余面积乙方拥有15年使用权。三、在15年内未经乙方许可，甲方不得擅自转让使用权，如因此造成的一切经济损失由甲方全部负责赔偿。15年后，乙方如需继续使用，甲方应优先考虑给乙方使用。四、乙方装修开业后，乙方三年内向甲方交纳房租每月1500元，三年后乙方向甲方交纳租金每月2500元，以后直到合同期满。五、乙方在合同期内，如国家征用此房所造成的损失由乙方负责。协议签订后，李贵钧开始组织施工队进场施，办理了施工许可证，施工许可证上载明的房屋修建人为何光国、何国英、何国香、何国强，现所有被告均认可该房屋为被告共有。房屋修建完成后李贵钧用于经营酒楼，修建完工的房屋经何光国2014年3月委托贵阳市测绘院测量，一层、二层面积分别为480.07平方米，三层为466.42平方米。被告认为根据合同签订的时间，合同应当在2013年8月到期，故2013年9月13日，被告向原告发出《房屋租赁期满告知承租人搬离通知书》，声明根据双方的协议书，租赁期限自1998年8月28日到2013年8月28日，现租赁期满，故要求李贵均在10天内搬离。李贵均在收到该通知书后于9月22日书面答复，认为租赁时间应当从装修开业之日开始计算，所以时间未到，同时房屋修建完成后面积大于约定面积，故要求对多余面积作出补偿，还要对装修等作出补偿，双方对此协商未果。后经当地司法所调解，初步确定李贵钧在2014年1月1日搬离房屋，2014年1月2日，由于李贵钧仍占据房屋继续使用，被告遂到原告经营的酒楼阻止原告经营，将主大门上锁，不准客人进入，双方发生争议，原告及其服务员从后门离开，虽然被告将大门上锁，但实际能够控制的只有一楼的大厅和三楼整层，一楼的厨房、储藏间、包房等以及二楼整层均为原告上锁。2014年1月原告诉至法院，请求：一、依法判令被告连带赔偿因违约给原告造成的各项损失共计878838元；二、本案诉讼费全部由被告承担。在原告李贵均诉讼请求中要求赔偿的费用为855824元，含八个部分，1.70700元为2014年1月2日酒楼承办宴席的直接经济损失（1月2日下午付××订白喜酒40桌，每桌1280元，共计51200元，酒水40套，共计9520元，加定金5000元，该客户共计65710元；还有当天下午乔迁宴席5桌，每桌998元，共计4990元，收定金500元）；2.库存的各种原材料报废73510元，含前厅库存26070元，库存货物款18437元，2014年1月1日至2日进货款29004元；3.当月税收2280元；4.赔偿白喜宴损失10000元；5.酒楼额装修损失及设备闲置543000元；6.全体员工工资52234元（2013年12月份员工的工资）；7.当月水电费4000元；8.被告违约造成的可得利润损失100000元。一审审理中，李贵均针对装修和设备部分向法院申请进行评估，经委托贵州皓天价格评估司法鉴定所对李贵均所经营的酒楼的现有装修价值和设备财产进行了评估，结论为：房屋装修的现有价值为85200元，其他财产的价值为31900元，财产包含酒楼的桌椅、餐具、空调、消毒柜、麻将机、冰箱、冰柜、电视机、油烟机、保鲜工作台等，李贵均缴纳评估费10000元。对该评估结论，李贵均认为价值评估过低，而何光国等被告认为装修和财产价值与己无关，不同意支付。一审审理中，李贵均增加一项诉讼请求，要求被告支付办理施工许可证的直接费和配套费共计23014元，被告也表示不同意支付。另外，李贵钧提交其与付××2014年1月12日签订的协议书一份，证明由于1月2日付××家预定的白喜宴因被告封门无法安排，故将5000元定金返还，同时赔偿损失费10000元，付××收款后向李贵钧出具了收条。一审法院于2014年3月31日和5月4日两次对现场进行了勘验，在此过程中，查看了原告存放在房内的一些食品，对数量、品名、保质期等进行了登记，提出未超过保质期的食品要求原告搬走，同时将房屋腾空交还给被告，避免损失进一步扩大，但原告提出装修费用问题不解决就不同意搬出。2014年5月4日，被告的申请将临街的两间房屋出租用于解决自己的生活费问题，一审法院同意被告先行收回该两间房屋用于出租。另外，由于天气炎热，原告存放在厨房和储藏间的一些食品严重腐烂变质，发出恶臭，影响周边居民的生活，反映强烈，一审法院责令被告找人对该部分进行了清理，被告支出搬运费和用于购买口袋的款项共计2035元。诉讼中，被告方提起反诉，请求判令：一、反诉被告李贵均立即从南明区五湖巷46号房屋搬离，并将房屋的有关证照（施工许可证）原件返还反诉原告；二、反诉被告支付拖欠的房租82100元，并按同期银行贷款利率标准的四倍支付利息180882元；三、反诉被告按照现有房屋的总面积1483.75平方米为准，按每平方米30元计算（参照房屋周边商业用房2013年租金标准）支付房屋租金267075元，从2013年9月1日起至房屋实际交还时止；四、反诉费由李贵均承担。针对反诉的房租部分，何光国等提交2005年1月27日李贵钧出具的欠条一张载明“今欠到何光国房租累计：伍万叁仟陆佰元整。53600元”。对该欠条的真实性李贵钧予以认可，但主张在出具该欠条后，已通过陆续付款或何光国一家在酒楼消费挂账的方式支付完毕，由于关系较好故未收回欠条。何光国等还提交了自己统计的2005年度和2006年度房租费情况，证明李贵钧欠房租28500元，对此李贵钧不予认可。审理中，李贵钧提交了房租费收条三张，证明最后一次交房租的时间是2013年8月27日，对此何光国等反诉原告无异议。
原判认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案原被告双方签订《协议书》约定由李贵钧出资翻建何光国一家的房屋，由李贵钧承租经营15年，每年交纳一定的租金。该协议书是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，受法律保护。双方协议书签订的时间是1998年8月28日，在协议书中约定租赁期限为15年，但具体的起算时间在协议书中未明确，也未明确时间要从装修完成投入营业开始计算，故该租赁合同的时间应当从合同签订之日开始计算，十五年期限应当到2013年8月28日为止。在租赁期限届满后，被告向原告发出通知，要求解除合同返还房屋，双方为此发生争议，经多方调解未果。2014年1月2日，被告采取非正常手段将原告经营的酒楼大门上锁，阻止原告继续经营，被告的行为侵犯了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。现双方均同意解除租赁关系，予以确认，原告应当在判决书生效后立即将承租经营的房屋交还给被告。针对原告的本诉请求，要求被告赔偿的费用含九个部分，2014年1月2日酒楼承办宴席的直接经济损失70700元，原告计算的是当天承办宴席的桌数及每桌的价格，该计算方式不能作为原告的经济损失进行确定，原告的经济损失只应该是当天为承办宴席所进的原材料，该部分虽原告无法举证证实，但实际存在，酌情按照宴席总额的一半予以确定。关于库存额各种原材料报废73510元，由于1月2日被告锁门后，所有原材料是由原告自己上锁保管的，其2014年1月就向法院提起了诉讼，原告从未向法院提出要拿出该部分材料，且在数次调解勘验过程中，法院均要求原告将东西搬走避免损失进一步扩大，但原告表示诉讼不结束自己拒绝搬东西，该部分的损失是原告自己造成的，其放任损失的产出应该由原告自己承担。对当月税收2280元和水电费4000元，原告未提交证据证明该损失的实际产生，不予支持。关于赔偿白喜宴损失10000元，有原告与顾客签订的协议及支付该款的收条为凭，予以认定。对员工工资部分，是发生在被告锁门之前的2013年12月原告发放给员工的工资，与被告无关，不予支持。对酒楼装修损失及设备543000元，该部分虽经评估，但在双方的合同中未约定装修费在合同解除后应该由被告承担，设备也是可以搬走和拆卸走的，原告无权要求被告对该部分进行赔偿。对可得利润损失100000元原告未举证证明，不予支持。对办理施工许可证的费用，协议中并未约定由何光国等承担。针对被告的反诉部分，施工许可证原件李贵钧已明确表示无法交付，何光国等可自行补办。对房租部分，根据原告举证的证据材料及查明的事实，双方均认可李贵钧支付了2013年8月以前的房租，另外李贵钧在2005年1月27日出具欠条认可欠房租53600元，李贵钧虽辩称该款已归还和冲抵，但并未举证证明，该欠条上未注明还款时间，何光国可随时主张要求支付。2005年和2006年的房租系何光国自己的统计、李贵钧不予认可，原告的该请求缺乏依据。2013年9月至2013年12月31日的房租，仍应当按照合同约定的标准支付，因为在此期间虽然合同约定的时间已届满，但被告经有关部门调解是同意其继续使用的，对2014年1月2日何光国等锁门后的房租计算，由于客观上何光国等已经堵门上锁，阻止李贵钧继续经营，但李贵钧也占据了一部分房屋未归还给何光国等，双方均有责任，根据公平原则，按照原协议书约定的标准计算房屋租金，双方各负担一半的责任，直到房屋交还之日。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，第一百零六条之规定，判决：一、被告何光国、王兰芬、何国刚、何国强、何国琴、何国香、何国英在本判决生效后三日内赔偿经济损失45350元给原告李贵钧；二、反诉被告李贵钧在本判决书生效后五日内将贵阳市南明区五湖巷46号沙鸥酒家内的所有设备、用品等搬走，将房屋腾空交付给反诉原告何光国、王兰芬、何国刚、何国强、何国琴、何国香、何国英；三、反诉被告李贵钧在本判决书生效后三日内支付所欠的房租53600元给反诉原告何光国、王兰芬、何国刚、何国强、何国琴、何国香、何国英；四、反诉被告李贵钧在本判决书生效后三日内支付2013年9月至房屋交还之日的房租给反诉原告何光国、王兰芬、何国刚、何国强、何国琴、何国香、何国英，其中2013年9月至12月按每月2500元计算，为10000元，2014年1月1日起按每月1250元计算；五、驳回原告李贵钧的其余诉讼请求；六、驳回反诉原告何光国、王兰芬、何国刚、何国强、何国琴、何国香、何国英的其余反诉请求。本诉案件受理费12588元，由李贵钧负担11959元，被告何光国、王兰芬、何国刚、何国强、何国琴、何国香、何国英负担629元；反诉案件受理费4550元，何光国、王兰芬、何国刚、何国强、何国琴、何国香、何国英负担4095元，李贵钧负担455元。
一审宣判后，李贵钧上诉请求：一、变更原判第一项为由被上诉人赔偿上诉人经济损失297924元；二、撤销原判第三项；三、变更原判第四项为上诉人不承担被上诉人2014年1月1日之后的房屋租金；四、一、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人负担。理由是，第一、原判认定事实及适用法律错误，涉案的房屋于1999年8月完成改建，之前标的物尚不存在，也没有交纳租金，故租赁期限15年的起止时间应为1999年8月至2014年8月，被上诉人提前要求解除合同构成违约，应当赔偿上诉人的经济损失297924元，即2014年1月2日对付××预定的酒席损失70700元及赔偿10000元，库存原材料过期损失73510元，2014年1月的税费2280元、水电费4000元、员工工资52234元和装修残值85200元。第二、上诉人于2005年1月27日出具的53600元欠条已经通过现金支付或者债务冲抵的方式结清，且被上诉人主张该笔欠款已经超过诉讼时效，所以该主张应当驳回。第三，涉案房屋在2014年1月1日已经由被上诉人实际收回，上诉人不应当在承担之后的房屋占用费。
被上诉人何光国、王兰芬、何国刚、何国强、何国琴、何国香、何国英答辩称，双方于1998年8月签订合同后，答辩人就将房屋交由上诉人使用，因此，合同生效的时间为1998年8月。租赁合同应于2013年8月到期，答辩人书面通知上诉人搬离，但遭其拒绝，答辩人才锁了一楼大厅和三楼的门，造成本案纠纷是上诉人的责任，其损失应当自行承担。
二审查明，2014年1月2日，李贵钧出具《承诺书》承诺：沙鸥酒楼主体归还与何光国家，凡是动态的物品书酒楼的私人物品，在元月15日前搬离。如15日内不搬离，后果自负。其余事实与原判查明的事实一致。本案事实，有《协议书》、建房申请、《建筑施工许可证》、《房屋所有权证》、搬离通知、暂不搬离告知书、承诺书、现场照片、现场勘验笔录等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，由于本案的《协议书》中，上诉人与被上诉人双方仅有租赁期限为15年的约定，而租赁期限何时开始却无明确约定，导致本案纠纷的发生，故租赁期限的开始时间是确定违约责任及违约责任主体的关键。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。针对于上诉人提出1998年8月房屋尚未修建完毕，标的物不存在，也没有产生租金，所以，租赁期限应当自正式开业起计算的主张，本院认为，虽然扩建的房屋尚未完成，但被上诉人作为出租人在签订合同的同时已将原有的410平方米房屋交给上诉人李贵钧改建，从合同内容看，改建的房屋由上诉人出资，增加的房屋面积归被上诉人所有，同时上诉人以较低租金取得15年的承租权，故《协议书》的内容是双方的真实意思表示且对双方是互利共赢的。就租赁合同何时生效问题，因在签订合同时，尚不能确定上诉人的开业时间，如果上诉人一直没有开业，导致的后果是被上诉人一直不能收取租金，故以上诉人的开业时间作为合同生效的时间对于被上诉人是不公平的。而按照交易习惯，出租人可给予承租人免租期，在免租期内不收取租金，但免租期仍然属于租赁期。虽然上诉人称在对涉案房屋改建的期间，租赁物尚不存在，也没有产生租金，但由于上诉人没有证据证明双方对合同生效的时间另有约定，且涉案的房屋租赁合同不需要办理批准、登记等手续，故《协议书》自成立时生效，也就是双方签字的时间1998年8月28日。本院对被上诉人提出的租赁期限应自1998年8月28日双方签订《协议书》并交付房屋起开始计算的主张，予以支持。则双方15年的租赁期限至2013年8月27日届满。该事实也可以从李贵钧于2013年1月2日（实为2014年1月2日）出具的《承诺书》得到印证。虽然上诉人称该《承诺书》是被胁迫签订，但没有证据证明，其也没有在法定期限内申请撤销，故本院确认该《承诺书》的证明力。租赁合同到期后，由于双方不能达成续租合同，被上诉人以书面形式于2013年9月13日通知上诉人在10日内搬离房屋符合法律规定，上诉人应当及时搬离，将承租的房屋交还出租人，由于上诉人没有及时履行归还房屋的义务，才导致本案纠纷的发生，故上诉人称被上诉人提前解除合同构成违约的主张不能成立。但由于被上诉人采取强行锁门的方式而没有通过合法途径解决纠纷，原判确定由被上诉人赔偿上诉人2014年1月2日当天经营损失（70700元）的一半以及上诉人对酒席预定人的10000元赔偿金并无不当。对于上诉人主张的其他损失，原判已经说明不予支持的理由，本判决不再赘述。对于上诉人2005年1月27日出具的53600元欠条的问题，上诉人称已经通过现金支付或者债务冲抵的方式结清，首先，上诉人是通过现金支付还是债务冲抵，上诉人自己尚不能说明清楚，更无证据予以佐证，故其该主张不能成立。就该笔债务的诉讼时效问题，该债务最初的性质为房屋租金，但上诉人于2005年出具欠条后，即转化为一般的债权债务关系，该欠条并没有约定还款时间，不受《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项中一年诉讼时效的限制，故上诉人提出被上诉人的主张超过诉讼时效不能成立。就涉案房屋2014年1月1日之后的占用费问题，原审人民法院2014年3月和5月两次现场勘验，除一楼的大厅和三楼整层由被上诉人控制外，一楼的厨房、储藏间、包房以及二楼整层均由上诉人实际占用，被上诉人并没有完全收回房屋，上诉人占用他人房屋，就应当支付占用费，故原判按照原《协议书》约定租金的一半判令上诉人支付2013年9月至上诉人将房屋交还被上诉人时止的房屋占用费并无不当。综上所述，本院认为，原判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果恰当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6850元，由李贵钧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 衷进全代理审判员罗静
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 胡 芳