浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温平民初字第40号
原告：平阳县瓯南资产管理有限公司，住所地平阳县昆阳镇县前街县府大院7号楼。
法定代表人：白可可，总经理。
委托代理人：林岩龙、林小茴，浙江九凰律师事务所律师。
被告：郑德利。
委托代理人：林小景，浙江金瓯律师事务所律师。
第三人：平阳县龙翔宾馆有限公司，住所地平阳县党校大院内。
法定代表人：黄文忠。
原告平阳县瓯南资产管理有限公司（以下简称瓯南公司）与被告郑德利及第三人平阳县龙翔宾馆有限公司（以下简称龙翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法由审判员倪维常适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瓯南公司委托代理人林岩龙、被告郑德利委托代理人林小景到庭参加诉讼，第三人龙翔公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瓯南公司起诉称：2008年12月3日，平阳县委党校与被告签订租赁协议，将原归平阳县党校所有的学员宿舍租赁给被告经营，经营期限为2008年12月20日至2014年2月19日。后因国有资产所有人调整，上述学员宿舍所有权归原告所有。2014年3月27日，原、被告签订《公有房地产租赁合同》，约定原告将上述房屋租给被告，租期自2014年2月20日至6月30日止，租金78000元；过渡期满后，被告应无条件腾空，实行公开招租；租赁期满后，被告逾期搬迁，每逾期一天按年租金千分之五支付违约金（租金另算）。原告根据县政府有关规定，对上述学员宿舍进行公开招租，现已确定承租人。原告多次要求被告搬出，但被告予以拒绝，应承担违约责任。被告违约所应承担赔偿金额尚未确定，故该部分诉讼请求另行主张。被告在经营期间成立了第三人龙翔公司，并将讼争房屋交第三人控制和经营。被告经营期间欠原告租金78000元、水电费62071元。综上所述，被告拒绝腾空，侵犯了原告的合法权益。为此，原告起诉要求判决：一、被告及第三人腾空坐落于平阳县委党校内建筑面积约1418平方米的房屋（即拥有7间4层楼共51个房间的原学员宿舍）；二、被告向原告归还《特种行业许可证》；三、被告向原告支付逾期支付租金的违约金（违约金从2014年2月21日至偿付止按年租金234000元的日千分之一计算）；四、被告向原告支付水电费共计62071元；五、被告向原告支付逾期搬迁违约金（违约金从2014年7月1日至腾空止按年租金234000元的日千分之五计算）；六、被告向原告支付租金（租金从2014年2月21日至腾空止按年租金234000元计算）；七、第三人对上述第二至六项承担连带责任；八、本案诉讼费由被告承担。
被告郑德利答辩称：原告不具有主体资格，与本案没有直接利害关系。被告不应承担民事责任，被告以个人名义和党校签订合同后，直接成立了第三人龙翔公司，具体操作都是由第三人负责，责任也应由第三人承担。涉案房屋原没有大厅，后来被告建了大厅，提升了房屋价值，现该部分资产归党校，应给被告一定的补偿。原告也没有发通知要求被告腾空。原、被告协议中约定的违约金过高，也不合法。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人龙翔公司未作答辩，也未提供证据。
经审理本院认定事实如下：2008年12月3日，平阳县委党校与被告签订了一份《党校龙翔宾馆租赁协议书》，约定平阳县委党校将党校大院内龙翔宾馆7间4层楼共51个房间以公开竞租方式出租给被告，租期为2008年12月20日至2014年2月19日，租期内由平阳县委党校特种行业许可证。2009年7月20日，第三人龙翔公司成立，并负责宾馆经营。2012年9月24日，平阳县委党校学员宿舍楼（即外称龙翔宾馆）依据平财国（2012）330号文件划拨到平阳县机关事务管理局。2013年12月12日，平阳县人民政府专题会议纪要表明：县级行政事业单位公有房产管理工作是确保国有资产保值增值，提高资产使用效益的有效途径，为促进此项工作走上规范化、专业化、市场化的轨道，会议同意除办公用房外的其他国有公房资产都划转到原告进行统一管理。后平阳县机关事务管理局将涉案房产委托原告进行管理。2014年3月27日，原、被告签订了一份《公有房地产租赁合同》，约定：原告将坐落于城隍路（县委党校大院内）约1400平方米房屋出租给被告，房屋用途为宾馆，租期为4个月，自2014年2月20日至6月30日，租金为78000元；租赁期间使用该房屋所发生的水、电等费用均由被告承担；该国有出租公房过渡期为4个月，到2014年6月30日止，过渡期满后，被告应无条件腾空；被告未按约定时间支付租金，每逾期一日，应支付给原告年租金0.1%的违约金；租赁期满后，被告逾期不搬迁，每逾期一日，应支付原告年租金0.5%的违约金（租金另算）。2014年8月19日，原告就涉案房屋租赁权委托温州汇丰拍卖有限公司进行拍卖。同日，被告放弃了优先承租权，案外人陈一清取得了涉案房屋租赁权。另查明，被告至今未腾空涉案房屋及未支付租金。
以上事实有原被告陈述、营业执照、组织机构代码证、户籍证明、党校龙翔宾馆租赁协议书、公有房地产租赁合同、拍卖成交确认书、平财国（2012）330号文件、平阳县人民政府（2013）179号专题会议纪要、平阳县机关事务管理局证明等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋原属平阳县委党校所有，因国有资产管理需要，现已实际划转原告管理。平阳县委党校与被告租赁合同到期后，原告作为出租方与被告重新签订了一份租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。第三人只是被告为了经营需要而成立，案涉房屋实际承租人应为被告。故被告主张原告不具有主体资格及被告非责任主体缺乏事实依据，本院不予支持。关于案涉房屋腾空问题。原、被告之间的租赁合同已经到期，在案涉房屋租赁权公开拍卖后，被告也已经明确表示放弃了优先承租权，故被告应当腾空涉案房屋。第三人作为案涉房屋的经营者，在原、被告租赁合同到期后，其已无依据再占有案涉房屋，故其亦应积极予以腾空。关于归还《特种行业许可证》问题。该证属相关部门特许经营者从事特种行业的行为，至于其归属问题，应由相关部门进行确认。该证原本属平阳县委党校交付给被告，原告并非被许可人，即使被许可人发生变更，也应经相关部门进行确认，但原告未能提供证据予以证明。故原告要求被告向其归还《特种行业许可证》依据不足，本院不予支持。关于逾期支付租金的违约金问题。原、被告约定未按约定支付租金，每逾期一日，被告应支付年租金的0.1%违约金，结合合同约定的租期情况，该约定明显过高，应予以适当调整。本院酌定逾期支付租金违约金按年租金的日万分之五计算。根据协议约定，虽然合同实际租期为2014年2月20日至6月30日，但合同前后均表明租期为4个月，故租金为78000元应为4个月租金，年租金应为234000元。原、被告在租赁合同中虽未约定租金支付日期，但租赁合同已经到期。现原告主张要求支付租金，被告至今未付租金，明显存在违约。故逾期支付租金违约金应从原告起诉之日起按年租金234000元的日万分之五计算至被告实际支付租金为止。关于水、电费问题。根据租赁合同约定，水、电费应由被告支付，但原告未能提供充分证据证明被告所欠水、电费金额，被告对原告的主张亦不予认可，故对原告主张的水、电费，本院不予支持，原告可补充证据后另行主张。关于逾期腾空违约金问题。合同约定租赁期满后，被告逾期不搬迁，每逾期一日，应支付年租金0.5%的违约金，租金另算。逾期腾空必然会造成原告损失，但考虑租金另付及租赁权拍卖情况，该违约金约定明显过高，应予以适当调整。本院酌定逾期腾空违约金按年租金234000元的日千分之二计算。被告对租赁物享有优先承租权，虽然合同约定了腾空期限，但考虑到被告的优先承租权及合同到期后原告也要求腾空后拍卖租赁权，故本院酌情确定被告逾期腾空日期为被告放弃优先承租权之日起五日后开始计算，即2014年8月24日起算。关于租金支付问题。租金应分为合同期内租金和逾期租金，合同期内租金为78000元，逾期租金应从2014年7月1日起按年租金234000元计算至被告实际腾空为止。第三人与原告不存在合同上的权利义务关系，原告要求其承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告主张对租赁物进行了添置，但未提出反诉，故本案中不予处理。第三人龙翔公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郑德利及第三人平阳县龙翔宾馆有限公司于本判决生效之日起五日内腾空坐落于平阳县昆阳镇平阳县委党校内被告郑德利所租赁的房屋（即7间4层楼共51个房间的原学员宿舍）；
二、被告郑德利于本判决生效之日起十日内支付原告平阳县瓯南资产管理有限公司逾期支付租金的违约金（违约金自2015年1月4日起按年租金234000元的日万分之五计算至被告实际支付租金为止）；
三、被告郑德利于本判决生效之日起十日内支付原告平阳县瓯南资产管理有限公司逾期腾空的违约金（违约金自2014年8月24日起按年租金234000元的日千分之二计算至被告实际腾空为止）；
四、被告郑德利于本判决生效之日起十日内支付原告平阳县瓯南资产管理有限公司合同期内租金78000元及逾期租金（逾期租金自2014年7月1日起按年租金234000元计算至被告实际腾空为止）；
五、驳回原告平阳县瓯南资产管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9179元，减半收取4589.50元，由平阳县瓯南资产管理有限公司负担2000元，郑德利负担2589.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费9179元，款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 倪维常
二〇一五年三月四日
代书记员 郑一展