山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）聊民一终字第618号
上诉人（原审被告）：山东宝罗来汽车配件有限公司，住所地：聊城市东昌府区。
法定代表人：陈志远，经理。
委托代理人：张雪，该公司职工。
委托代理人：冯天宏，山东普新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：聊城市东昌府区凤凰工业园管理委员会，住所地：聊城市东昌府区。
法定代表人：董胜军，主任。
委托代理人：张树杰，山东万航律师事务所律师。
委托代理人：李婷，山东万航律师事务所实习律师。
上诉人山东宝罗来汽车配件有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2014）聊东民初字第3302号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2009年聊城市凤凰工业园投资开发有限公司通过出让的方式取得了位于凤凰工业园经二路东、纬三路南编号为2009-2号土地一宗，后一直交由原告聊城市东昌府区凤凰工业园管理委员会管理使用。2010年3月1日，原被告签订了《厂房租赁合同》，约定：被告租赁原告位于东昌府区凤凰工业园创业园内的一栋车间及部分办公楼房，合同期限为20年，租金从2010年3月1日起计算，每年支付一次，每年共计119232元，每年的3月1日前必须缴纳。如逾期，应承担违约责任，每天按欠租金总额的千分之三计算。若拖欠租金超过两个月，原告有�解除合同。合同还约定，原告为被告提供一台3**kva的变压器及配套设施，产权属于原告，所需费用由原告支付，被告不再使用时负责过户给原告。合同签订后双方均履行了合同。租金交至2013年3月1日，后被告以原告拍卖此土地，侵犯了其优先购买权为由，拒交租金。2013年9月2日，原告向被告送达了解除租赁合同通知书，通知被告解除合同，并要求被告30日内搬离租赁场所并结清拖欠租金等。被告一直占有该场所至今。另查，2013年3月11日聊城市东昌府区国有资产管理局委托山东正信拍卖有限责任公司拍卖编号为2009-102号土地，山东正信拍卖有限责任公司于2013年3月13日在东昌府区凤凰工业园创业园大门口张贴了拍卖公告，同时在《聊城日报》上进行了公告。经过竞买聊城嘉禾门窗中标，后由于嘉禾门窗未交清土地转让款项，双方一直未办理过户手续。另查，原告聊城市东昌府区凤凰工业园管理委员会为事业法人单位，组织机构代码为F4985283-6。
原审法院认为：原告聊城市东昌府区凤凰工业园管理委员会为事业法人单位，具有诉讼主体资格。聊城市东昌府区国资委通过正信招标公司拍卖该土地，聊城嘉禾门窗中标，但由于双方对拍卖标的并未实际交付和过户，故原告聊城市东昌府区凤凰工业园管理委员会管理使用权并未改变。原被告双方签订的厂房租赁合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。被告应按约定及时缴纳租金。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。按照约定，原告有权提前解除合同。2013年9月2日原告将解除合同的通知书送达给被告，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一�依照本法……的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”故原告要求被告搬出租赁房屋、支付所欠租金及支付违约金，本院应予支持。被告认为约定违约金过高，本院依法予以调整，可按自违约之日起同期同类中国人民银行规定的贷款利率计算违约金。原告要求自2013年9月2日至实际把厂房交给原告之日止给原告造成的损失按约定的租金计算，并无不妥，本院予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告山东宝罗来汽车配件有限公司给付原告聊城市东昌府区凤凰工业园管理委员会合同履行期间（2013年3月1日至2013年9月2日）租金59616元。二、被告山东宝罗来汽车配件有限公司给付原告聊城市东昌府区凤凰工业园管理委员会违约金。（按59616元为本金，自2013年3月1日起按中国�民银行规定确定的同期同类贷款利率计算至2013年9月2日止）三、被告山东宝罗来汽车配件有限公司赔偿原告聊城市东昌府区凤凰工业园管理委员会自租赁合同解除后占用原告厂房的损失。（损失自2013年9月2日起按合同约定的租金计算至实际将租赁房屋交还给原告止）四、被告山东宝罗来汽车配件有限公司搬出租赁房屋，将房屋交还给原告聊城市东昌府区凤凰工业园管理委员会。五、被告山东宝罗来汽车配件有限公司将登记在其名下的315kva变压器及配套设施返还给原告聊城市东昌府区凤凰工业园管理委员会，并配合原告办理过户手续。本判决生效后15日内过付。案件受理费3492元，由被告承担。
上诉人山东宝罗来汽车配件有限公司不服一审判决，上诉称：一审法院认定事实错误，判决显失公正、公平。理由如下：首先，2010年3月1日上诉人与被上诉人签订了《厂房租赁合同》，双方约定合同租赁期为20年，其后上诉人一直如约履行合同义务，但是在合同履行期间，被上诉人在未告知上诉人的情况之下，私自将该土地挂牌拍卖，该地块由聊城嘉禾门窗中标。被上诉人的行为侵犯了上诉人在同等条件下的优先购买权，其行为属于事实违约，直接扰乱了上诉人正常的生产经营秩序。但是一审法院在审理该案过程之中，完全忽略了被上诉人先违约这一事实，判令上诉人支付被上诉人违约金，忽略了被上诉人在该案中存在的重大过错，对上诉人显失公平。其次，根据（2014）聊东民初字第3302号民事判决第三项，判决上诉人支付被上诉人自租赁合同解除后占用被上诉人厂房的损失显然属于对事实认定不清，在本案中该地块早在2013年便由聊城嘉禾门窗拍卖取得，现该地块的实际所有人为聊城嘉禾门窗，判决上诉人将占用房屋损失支付给被上诉人显然属于赔偿受让主体错误。再次，根据（2014）聊东民初字第3302号民事判决第四项，一审法院完全忽略被上诉人先行违约的客观事实，也忽略了上诉人因为被上诉人违约导致的生产经营损失，在违背公平、公正的情况之下，判决上诉人赔偿被上诉人占用房屋损失以及交还房屋。退一步讲，即使上诉人交还房屋，被上诉人也应赔偿因其事先违约导致的上诉人的经营损失，包括但不限于：搬迁费、租赁费差额、停产损失、证书变更费等因变更营业场所产生的一切费用。但是一审法院忽略被上诉人先违约对上诉人造成损失这一客观事实，即使上诉人支付被上诉人占用房屋费用，也理应予以折抵。最后，根据（2014）聊东民初字第3302号民事判决第五项，该诉求系被上诉人在庭审过程中增加的诉求，其实质系要求上诉人配合被上诉人就设备设施办理过户，而在本案中系租赁合同纠纷，并非是物权确权之诉，两者并非同一法律关系，不得合并审理，一审法院对此却合并审理并判决，显然属于程序违法，应予以撤销。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人聊城市东昌府区凤凰工业园管理委员会答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求维持原判。
本院二审查明的事实同原审认定的事实。
本院认为，上诉人山东宝罗来汽车配件有限公司和被上诉人聊城市东昌府区凤凰工业园管理委员会签订的租赁合同合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。被上诉人在租赁合同期内将租赁物公开拍卖，上诉人并未参与竞拍，不能认定被上诉人侵犯了上诉人的优先购买权。即使被上诉人将租赁物转让，根据买卖不破租赁的原则，并不影响上诉人在租赁期内使用租赁物。�诉人据此拒付租金并主张被上诉人违约不能成立。聊城嘉禾门窗虽然通过拍卖竞买成功，但是并没有支付全部对价，租赁物也没有办理变更手续，原审判决上诉人向被上诉人支付占用租赁物的损失并无不当。关于变压器的问题，双方在租赁合同中对此有约定，在租赁合同解除后，上诉人有义务协助被上诉人变更变压器的产权登记。原审判决对此处理亦无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3492元，由上诉人山东宝罗来汽车配件有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 进
审判员 杜宏伟
审判员 郭召勇
二〇一五年十二月二十一日
书记员 郭 静