安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芜中民四终字第00039号
上诉人（原审被告）：芜湖柏庄置业有限公司。
法定代表人：施永，该公司董事长。
委托代理人：刘宇，该公司员工。
委托代理人：朱小毛，安徽天禾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陶先进，男，1965年7月12日出生，汉族。
委托代理人：骆臣飞，安徽国伦律师事务所律师。
委托代理人：陈凯，安徽国伦律师事务所律师。
上诉人芜湖柏庄置业有限公司与被上诉人陶先进商品房预售合同纠纷一案，安徽省芜湖市三山区人民法院于2012年4月10日作出（2012）三民一初字第00098号民事判决。因陶先进不服判决提起上诉，芜湖市中级人民法院于同年9月14日作出裁定，将该案发回安徽省芜湖市三山区人民法院重新审理。安徽省芜湖市三山区人民法院于2013年5月27日作出（2013）三民一初字第00164号民事判决，上诉人芜湖柏庄置业有限公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年9月12日公开开庭进行了审理。上诉人芜湖柏庄置业有限公司委托代理人朱小毛、被上诉人陶先进的委托代理人陈凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陶先进一审诉称：陶先进与芜湖柏庄置业有限公司于2010年1月18日签订了《商品房买卖合同》，其以739183元购买了芜湖柏庄置业有限公司开发的柏庄春暖花开21号楼1-1701室房屋。按合同约定芜湖柏庄置业有限公司应于同年7月30日前将验收合格的房屋交付给陶先进，然而芜湖柏庄置业有限公司却不能按期交房，同时芜湖柏庄置业有限公司竣工的房屋实际面积少0.94平方米，应当按照合同约定支付差价。2010年9月，陶先进委托律师催告交房，但芜湖柏庄置业有限公司至今未能交付，故请求法院判令芜湖柏庄置业有限公司立即将柏庄春暖花开21号楼1-1701室房屋交付于陶先进；支付违约金100016.06元，并承担自2011年10月21日起至实际交付之日止按日万分之三计算的逾期交房违约金；交付产权初始登记证书；支付房屋面积差价5197元；诉讼费用由芜湖柏庄置业有限公司承担。
芜湖柏庄置业有限公司一审辩称：芜湖柏庄置业有限公司作为房屋出售人严格按照合同约定在交房前向陶先进发出书面交房通知，并在报纸上刊登了交房公告，充分履行了交房告知义务，由于陶先进自身原因拒绝办理相关手续，才导致房屋无法顺利交付，故芜湖柏庄置业有限公司无违约行为，不应承担任何责任。本着对业主负责及便于合同履行的原则，芜湖柏庄置业有限公司在交房时免费为业主代办代缴税费及产权证的服务，此举节约了业主大量的时间和精力，芜湖柏庄置业有限公司提出代缴税费的建议是一种积极的履约行为，并没有任何违法及违约之处。陶先进拒收房屋及办理房屋产权证行为属恶意不履行合同的违约行为，故陶先进的诉请无事实与法律依据，应予以驳回。
原审查明：2010年1月19日，陶先进与芜湖柏庄置业有限公司双方签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，该合同约定芜湖柏庄置业有限公司将其开发的柏庄春暖花开21号楼1-1701室房屋出售给陶先进，该房屋建筑面积为133.69平方米，单价为5529.08元／平方米，总房款为739183元。该合同第六条和第七条分别规定，芜湖柏庄置业有限公司应在同年7月30日前，将经验收合格的商品房交付给陶先进使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，芜湖柏庄置业有限公司可据实予以延期。如出卖人逾期交房的，买受人应于逾期之日催告出卖人。逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房的，买受人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月的合理催告期），买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该合同补充协议还约定，买受人购置房屋契税、印花税、房屋维修基金、办理产权证的相关费用、办理银行按揭的相关费用等均由买受人自行承担。合同签订后，陶先进先后支付给了芜湖柏庄置业有限公司购房款738183元。同年7月份，芜湖柏庄置业有限公司通过国内特快专递邮件向陶先进送达《柏庄住宅交付通知书》、《柏庄业主入伙手续签章汇总表》、《柏庄业主及家庭成员登记表》及《柏庄业主入伙应缴纳费用明细表》，并于同年7月28日在《大江晚报》刊登交房公告，要求业主在7月30日到芜湖柏庄置业有限公司处办理交房手续。芜湖柏庄置业有限公司向陶先进发出的《业主入伙手续签章汇总表》明确要求业主在办理完表上的五步手续后［查验入伙资格、缴纳入伙费用（包括房款尾款、补面积差价、公共维修基金、契税、印花税费、房屋登记费及工本费、垃圾清运费及物业管理费等）、物业入伙登记、验房、盖章］方可交房，而陶先进于7月30日到芜湖柏庄置业有限公司处只办理完查验入伙资格手续，后双方为缴纳入伙费用中的契税产生分歧，陶先进未缴纳契税便离开现场，以致芜湖柏庄置业有限公司未能将房屋交付于陶先进。后双方为房屋交付及逾期交房违约等问题协商未果，陶先进遂诉至本院。
另查明，芜湖柏庄置业有限公司开发建设的柏庄春暖花开21号楼（含诉争房屋）已于2010年7月17日经过相关部门竣工验收合格并取得了《竣工验收备案表》，同时芜湖柏庄置业有限公司开具了该房屋的《芜湖市商品住宅质量保证书》及《芜湖市商品住宅使用说明书》。后经检测，讼争房屋实际建筑面积为132.75平方米，比合同约定的建筑面积少0.94平方米，应补房屋差价为5197元。
原审认为：陶先进与芜湖柏庄置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律强制性规定，应属有效。本案陶先进将购房款交付给芜湖柏庄置业有限公司后，而芜湖柏庄置业有限公司未按照合同约定将房屋交付于陶先进，其行为应属违约。另外，根据芜湖柏庄置业有限公司提交的《业主入伙应缴纳的费用明细表》要求陶先进缴纳的费用，除房款尾款及补面积差价费用属芜湖柏庄置业有限公司自行收取外，其他所应缴纳的契税及费用属于税务部门、房管部门及物业部门收取，均不属于芜湖柏庄置业有限公司收取费用的职责范围。另在办理交付房屋手续前，陶先进没有委托芜湖柏庄置业有限公司代收代办契税、印花税及公共维修基金等事项，芜湖柏庄置业有限公司也未取得国家税务部门及相关部门代征委托。我国国家税务总局于2004年10月下发的国税发（2004）137号《关于征收机关直接征收契税的通知》中明确规定，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税，契税要由征收机关直接征收。而陶先进到芜湖柏庄置业有限公司处办理交房手续时，芜湖柏庄置业有限公司却要求陶先进交纳契税等相关费用，显然不符合该法的相关规定，其代收契税及印花税、证件工本费等行为也无相关法律依据。芜湖柏庄置业有限公司未在合同约定的时间内将房屋及产权初始登记证书交付于陶先进，且芜湖柏庄置业有限公司也无证据证明房屋未交付的责任属于陶先进，故对陶先进要求芜湖柏庄置业有限公司立即交付房屋及产权初始登记证书的请求，本院予以支持。对陶先进要求芜湖柏庄置业有限公司给付违约金的诉讼请求，依照双方所签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第（2）项的约定，以陶先进缴纳房款738183元从2010年7月31日起算至房屋实际交付时止，按日万分之三计算的违约金。对陶先进要求芜湖柏庄置业有限公司支付房屋面积差价的请求，因芜湖柏庄置业有限公司认可，扣除陶先进少缴纳购房款1000元外，本院予以支持4197元。案经本院审判委员会讨论决定，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十条和《商品房销售管理办法》第三条、第三十条第一款、第三十二条之规定，判决如下：一、芜湖柏庄置业有限公司于本判决生效后十日内将位于芜湖市弋江区九华南路柏庄春暖花开21#楼1-1701号住宅商品房及该商品房的初始登记证交付于陶先进。二、芜湖柏庄置业有限公司于本判决生效后十日内支付给陶先进逾期交房违约金，以购房款人民币738183元从2010年7月31日起算至该房屋实际交付时止，按日万分之三计算。三、芜湖柏庄置业有限公司于本判决生效后十日内支付给陶先进商品房面积差价款人民币4197元。
芜湖柏庄置业有限公司不服，向本院上诉称：1、一审法院对被上诉人提交的催收房屋律师函和邮寄快递回执的认定“经质证，被告虽有异议，但未提出相关证据予以反驳，本院经审查对其真实性予以认定”，这种认定是完全违背法律规定的。被上诉人提交的证据只是一份打印材料，无任何相关人员签字，也无任何单位盖章，不知一审法院是以什么依据对其真实性予以认定。2、上诉人代办契税的行为不应当认定为违约行为，一审法院对此也存在法律适用上的错误。3、上诉人没有不按时交房的违约行为，一审法院认定事实错误。4、被上诉人恶意违约，且违反国家相关税收规定，法院应对该类恶意行为通过判决予以警示与引导，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第四条规定“纳税人必须依照法律行政法规的规定缴纳税款。”被上诉人作为购买了商品房的业主，有义务缴纳相关税款。
陶先进答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。至于违约金的标准，由二审法院依法裁量。
二审中当事人双方均未提供新的证据，二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：一、原审认定事实是否有误。首先，原审认定的陶先进委托邵晖律师发出的催收房屋律师函是否具有真实性。经本院审查2010年9月7日10：00由邵晖律师本人填写的全球邮政特快专递封面载明收件单位系柏庄置业有限公司，所载材料内容注明为“文件资料“，且有邵晖本人的签名。芜湖特快专递查询单载明该文件于次日妥投。本院结合本案的上述证据，认定上述律师函的内容与本案事实能够吻合，对其真实性予以确认。其次，芜湖柏庄置业有限公司开发建设的柏庄春暖花开21号楼（含诉争房屋）已于2010年7月17日经过相关部门竣工验收合格并取得了《竣工验收备案表》，根据双方商品房买卖合同约定及补充协议约定，该合同第六条和第七条分别规定，芜湖柏庄置业有限公司应在同年7月30日前，将经验收合格的商品房交付给陶先进使用，同时，芜湖柏庄置业有限公司通过国内特快专递邮件向陶先进送达《柏庄住宅交付通知书》、《柏庄业主入伙手续签章汇总表》、《柏庄业主及家庭成员登记表》及《柏庄业主入伙应缴纳费用明细表》，并于同年7月28日在《大江晚报》刊登交房公告，要求业主在7月30日到芜湖柏庄置业有限公司处办理交房手续。2010年7月30日，陶先进到芜湖柏庄置业有限公司办理交房手续，在经办理完查验入伙资格手续后，双方为缴纳入伙费用中的契税产生分歧，致双方交房未果。此后陶先进委托邵晖律师向芜湖柏庄置业有限公司致函，认为芜湖柏庄置业有限公司已逾期32天未交房，要求其履行合同义务并承担违约责任。芜湖柏庄置业有限公司在该函要求的三日内未书面答复。双方至今未完成交房事宜。陶先进根据合同约定已对芜湖柏庄置业有限公司逾期交房发出了催交通知，芜湖柏庄置业有限公司认为涉案房屋达到了交付使用条件，应当书面通知陶先进办理交付手续，双方进行验收交接时应当签署房屋交接单，因本案所购房屋系住宅房，芜湖柏庄置业有限公司还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因本案双方当事人仅约定了房屋交付使用的时间，而未明确约定其中关于所有权转移的，出卖人只要在约定期限内将房屋交付给买受人占用（即交付钥匙），即应认为出卖人履行了交付义务。本案双方当事人仅办理完查验入伙手续，对缴纳入伙费用、物业入伙登记、验房、盖章并未完成，故原审认为芜湖柏庄置业有限公司逾期交付房屋认定正确。本院予以支持。二、双方签订的商品房买卖补充协议还约定，买受人购置房屋契税、印花税、房屋维修基金、办理产权证的相关费用、办理银行按揭的相关费用等均由买受人自行承担。《业主入伙应缴纳的费用明细表》要求陶先进缴纳的费用，除房款尾款及补面积差价费用属芜湖柏庄置业有限公司自行收取外，其他所应缴纳的契税及费用属于税务部门征收费用的职责范围。根据中华人民共和国税收征收管理法之相关规定，除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位或人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。且国家税务总局于2004年10月下发的国税发（2004）137号《关于征收机关直接征收契税的通知》中明确规定，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税，契税要由征收机关直接征收。另外，对法律、行政法规没有规定负有代扣、代收税款义务的单位和个人，税务机关不得要求其履行代扣、代收税款义务。故芜湖柏庄置业有限公司代收契税及印花税等费用无法律依据。至于陶先进是否恶意逃税，因涉案房屋的契税及印花税等费用在房屋交付及办理房产登记时才实际发生，在涉案房产交付陶先进时，陶先进应根据国家税法相关规定缴纳相应的契税等费用。三、根据双方签订的商品房买卖合同之约定，因芜湖柏庄置业有限公司逾期交房，应承担以陶先进缴纳房款738183元从2010年7月31日起算至房屋实际交付时止，按日万分之三计算的违约金。现陶先进自愿向本院承诺本案的违约金计算标准按日万分之二计算，该承诺系陶先进本人意思表示，视其对自己享受权利的自由处分。本院尊重当事人意思表示，对该违约金标准予以调整。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：
一、维持安徽省芜湖市三山区人民法院（2013）三民一初字第00164号民事判决第一项、第三项，即“芜湖柏庄置业有限公司于本判决生效后十日内将位于芜湖市弋江区九华南路柏庄春暖花开21#楼1-1701号住宅商品房及该商品房的初始登记证交付于陶先进。”“芜湖柏庄置业有限公司于本判决生效后十日内支付给陶先进商品房面积差价款人民币4197元。”
二、变更安徽省芜湖市三山区人民法院（2013）三民一初字第00164号民事判决第二项“芜湖柏庄置业有限公司于本判决生效后十日内支付给陶先进逾期交房违约金，以购房款人民币738183元从2010年7月31日起算至该房屋实际交付时止，按日万分之三计算。”为“芜湖柏庄置业有限公司于本判决生效后十日内支付给陶先进逾期交房违约金，以购房款人民币738183元从2010年7月31日起算至该房屋实际交付时止，按日万分之二计算。”
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费2404元由上诉人芜湖柏庄置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 勇
审判员 周宏斌
审判员 张 勤
二〇一四年一月十三日
书记员 丁晓丽
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。