广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初6178号原告：广州市海珠区凯印食品交易市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：骆宏帆，总经理。委托代理人：黄妙春，广东红棉律师事务所律师。被告：梁莉（曾用名：梁丽云），住广州市海珠区。委托代理人：高清言，广东华安联合律师事务所律师。原告广州市海珠区凯印食品交易市场经营管理有限公司诉被告梁莉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄妙春、被告梁莉及其委托代理人高清言到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2013年9月16日签订《凯印食品交易市场租赁补充合同》。合同约定原告把凯印�品交易市场第二层第C27-C30铺位出租给被告，铺位面积275.8平方米;期限自2013年9月16日起至2016年7月31日止，月租金20685元，自2014年8月1日起计付，每月租金于当月10日前支付；合同还约定被告应签订合同时向原告交纳41370元的履约保证金，于被告违约时，保证金归原告所有，被告并应赔偿原告因此造成的律师费、交通费等经济损失。合同签订后，原告依约履行合同，把相关铺位交付被告使用，但被告违约，拖欠2014年至2015年度部分租金，2015年至2016年全年度租金和相关费用。经原告多次催讨并委托律师事务所催讨，被告拒绝支付。另外，按约定，租赁期限至2016年7月31日届满，期限届满后，原告多次催告被告腾退铺位，但被告不予理睬，至今仍占用铺位未还。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。故起诉请求判令：1、被告支付合同期内拖欠的租金407055.9元给原告（2014�8月1日至2015年7月31日尚欠158835.9元，2015年8月1日至2016年7月31日欠租金248220元，每月租金20685元），并按照每月20685元向原告计付合同期满后的铺位占用费，计至被告腾退铺位之日止；被告腾空铺位并返还给原告；2、被告支付租金的滞纳金给原告（2014年8月至2015年7月所拖欠租金的滞纳金以158835.9元为基数，从2015年8月1日起计至被告支付之日止；2015年8月至2016年7月，按月计算滞纳金，从下月1日计至支付之日止，按每日1%计付）；3、被告支付拖欠2015年8月至2016年7月的管理费33096元（按2758元/月计）、分摊电费8749.2元、分摊水费808.5元，2015年1月、4月、5月、7月的票证费400元（每月100元）合计43053.7元给原告；4、被告支付的20685元保证金归原告所有；5、被告赔偿原告因本案支出的律师费20000元；6、由被告承担诉讼费用。被告辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回,理由如下：一、经原、被告双方协商同意，被告已于2015年7月退租，之前租金及管理费、水电费、票证费等已经全部付清。二、原告已于2015年8月收回档口，且自2015年9月至今对档口加锁，不准被告搬走自己物品。在此期间档口已由原告实际收回并占有，只是由于市场不景气原因，原告一直未能租出该档口。但被告自2015年8月之后已经没有也不可能使用该档口，甚至连进入档口都不可能，哪来2015年8月之后的租金和管理费、水电费、票证费及滞纳金？另外，原告不准被告进入档口，意图侵占被告财物，已经造成被告货物损失，对此被告保留进一步追索权。三、在合同免租期结束后，由于市场景气太差，被告提出退租，但原告为了挽留被告，保持市场形象，原告同意2014年8月后的租金按照每月7584.5元的价格租给被告，管理费按照每月2758元计收，双方对此是经过协商一致的，且双方实际交租和管理费均按照此价格执行，双方的实际行为和书面收租文件对此均予以确认。四、因为原、被告双方均同意于2015年8月退租，因此被告的保证金20685元应当退回给被告。五、关于诉讼时效的问题，因为在2015年9月份之前，原告一直是按照每月7584.5元的租金收取被告的租金，从未向被告提出欠租的要求，也没有向被告催租的要求，更没有向被告提出每月按2万多元的标准缴纳租金，只有原告向法院提起的诉讼，该时间已是2016年10月之后，被告在2014年至2015年9月有拖欠租金的情况，这也超过了法律规定的关于拖欠租金的诉讼时效，所以这一请求法院应予以驳回。六、原告要求被告承担律师费没有法律依据，应当驳回。七、本案纠纷只是广州凯印食品市场众多纠纷中的一个，该市场由于原告招商不力导致经营状况较差，原告为了转嫁其经营损失，不顾法律规定和基本诚信，意图虚构事实并通过诉讼手段向原租户强行掠取本应当由其自己承担的高额租金及管理费、水电费等费用，并侵吞租户巨额租赁保证金。八、在办理交接时，被告在涉案档口找到了一份广州市房屋租赁合同，从该证据可以看出，双方已经对原来的租赁合同作出了变更，并且双方也签名确认了，也就是说原告提交的租赁合同已作出了变更，双方是以每月7584.5元收缴租金，所以原告所主张的按照原来的合同每月2万多元的标准来收取租金是没有事实依据的。经审理查明：2009年12月1日，广州海谊投资置业发展有限公司（出租人、甲方）与曾惠贤（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区滨江东路鸭墩水地段B栋二层13-16轴D号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积529.4平方米；租赁期限从2009年12月1日至2024年11月30日，月租10588元；因商铺邻近道路未正式打通，交通不便，双方同意暂以每平方20元标准计租，租赁期间若道路打通，双方同意将租金标准调整到同地段标准，其他条款不变；等。该合同于2010年1月11日经房管局备案。2013年2月1日，广州海谊投资置业发展有限公司与曾某、骆宏帆提交了《变更房屋租赁合同申请表》，载明经双方同意于2013年2月1日起变更本合同的承租人名称为骆宏帆，租赁期限变更为2013年2月1日至2023年1月31日。广州市国土资源和房屋管理局于2013年7月11日予以审查备案。2013年9月23日，原告办理税务登记证，法定代表人为骆宏帆，经营范围：开办广州市海珠区怡海路42、44、46号首层局部二层广州市海珠区凯印食品交易市场、市场经营管理、摊位出租管理。2013年9月16日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《凯印食品交易市场租赁补充合同》，订明甲方享有出租权的凯印食品交易市场位于广州市海珠区滨江东路鸭墩水地段（现广州市海珠区怡海路42，44，46号）海景苑B幢首、二层，租赁店面位于凯印食品交易市场第二层第C27-C30铺位，建筑面积275.8平方米；租赁期限自2013年9月16日起至2016年7月31日止；月租金为75元/平方，月租金总金额为20685元；乙方租赁甲方店面采用先交费后使用的原则，租金每一个月支付一次，第一次缴款在本合同签订之日支付，以后每次缴款应在该租赁开始前十日付清；乙方店面租金从2014年8月1日开始计收；乙方应当于本合同签订时，向甲方缴纳履约保证金41370元；乙方缴纳的履约保证金按以下方式处理：2）在合同履行期内，若乙方违反本合同约定的，甲方依本合同约�扣除乙方应向甲方缴纳的费用，乙方应补足履约保证金，乙方拒绝补交的，甲方有权解除合同并以余下履约保证金作为违约金，合同其他条款有对履约保证金处理给予明确的，甲方有权选择处理方式；对于乙方在合同履行期间应支付给甲方的租金等各项费用，即使甲方接受了乙方应交费用的部分款项，不得视为甲方同意乙方削减应付款项，也不影响甲方追索不足部分的应付款，并依据本合同第10.4款的约定处理；（10.4）乙方应当按时依第5.1款和4.1、4.2款支付履约保证金、店面租金，乙方如延迟支付，须按日支付相当于应支付金额的百分之一作为滞纳金，甲方并有权终止服务，甲方向乙方发出催款通知书5日后，乙方仍未按通知规定金额交纳应交款项的，甲方有权单方面解除合同，并有权没收乙方已向甲方缴纳的全部费用（包括但不限于履约保证金、租金等）作为违约金；（12.2）在本合同履行期间，除法律规定和本合同规定的情形外，双方均不得提前终止本合同，任何一方违反合同，违约方依照法律规定和本合同规定承担责任外，违约方应还就其违约行为给对方造成的经济损失（包括但不限于交通费，律师费等）进行赔偿；（12.3）乙方违反本合同约定单方解除合同的，属乙方违约，乙方缴纳的履约保证金，甲方不予退还，乙方还应向甲方支付相当于本合同约定的3个月店面租金以作赔偿金，该赔偿金不足以弥补甲方经济损失的，甲方有权向乙方索赔全部经济损失；（12.4）乙方违反本合同约定，未明确违约责任的，适用甲方单方解除合同并没收履约保证金作为违约金的约定；补充：合同期内管理费为2758元/月，免租期内不免管理费，管理费从2014年1月1日开始计收；第5.1条履约保证金于2014年8月1日收取；2014年8月1日前，乙方可无条�退场，甲方不得追究；等。《关于滨江东海景苑B幢门牌号码证明》载明，根据广州市房地产测绘所的《房屋面积测量成果报告书》的广州市房地产查丈原因的门牌分布情况确认，滨江东路鸭墩水地段海景苑B栋首层5-16轴、二层1-16轴的门牌号码为怡海路42、44、46号。广州长建物业海景阁管理处出具的《情况说明》载明，鸭墩水地段B栋第二层10-13轴C号共有14-32共19个铺位，其中梁莉承租的是其中相连的C27-C30号铺位。经本院向广州长建物业管理有限公司调查，该公司表示上述《关于滨江东海景苑B幢门牌号码证明》和《情况说明》内容属实。2014年7月20日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，订明甲方同意将坐落在海珠区怡海路42、44、46号二楼C27-C30房号的房地产出租给乙方作酒�经营用途使用，建筑面积179.2平方米，租赁期限从2013年9月16日至2016年7月31日，2013年9月16日至2014年7月31日免租金，2014年8月1日至2016年7月31日月租为5376元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金付款方式付租金给甲方；乙方向甲方交纳10752元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金10752元（退回乙方、抵偿租金）；等。日期为2014年12月16日的收据载明，今收到二层C27-C30档口交来一个月保证金20685元。证人刘某出具证人证言：“本人刘某，是原凯印茶叶食品市场二楼B27档的法人，519酒汇贸易商行隔壁档口的租用责任人，现作证实519酒汇贸易商行于2015年9月底已撤出离开凯印，茶叶食品市场及市场管理方加锁519酒汇贸易商行的事实情况。”并出庭作证表示原告的人大约于2015年9月底去锁的门。2016年10月25日，经本院现场调查，查明：涉案商铺大门被上下两个锁锁住，大门为玻璃门，从门外看到有红酒若干；被告当场打开下面一把锁，上面一把锁由开锁公司打开，开门后可见红酒若干、办公用品若干、红酒木架若干等。双方于当天进行交接，被告搬出物品，将涉案商铺腾空交还给原告。被告表示下面的锁是被告锁的，上面的锁是原告于2015年9月锁的。原告表示两把锁都是被告锁的，原告没有锁过。诉讼中，依被告申请，本院向广州市公安局海珠区分局滨江派出所调查，该所出具《受理报警登记表》，载明：2016年8月28日11时26分，梁莉报警，案发地点为怡海路42号：简要情况：事主在上址二楼519酒记经营铺位，因租金问题与管理处发生纠纷，管理处锁住大门，现场指引法院途径处理。该所表示该警情属租赁纠纷，民警�场调解并作指引，故未对双方作笔录。原告质证意见：是被告声称物管锁被告的门，但是警察并没有调查证明是物管锁了被告的门，所以这个事情既没有证据证实，也与本案原告没有关系，与本案的诉讼主张没有关联性。被告质证意见：真实性无异议，也可以看出，当时警察也是可以看出铺位的门被原告锁住，如果锁不是原告锁的话，是被告锁的话，被告根本不需要去报警。原告因本案纠纷，支付律师费共20000元。原告为证明其诉讼主张，还提交如下证据：1、收费情况表、欠费汇总表；2、收据；3、交款通知单；4、快递单的复印件；5、计费时间段为2015年7月至2016年3月的公用电发票，户名为广州市海珠区凯印食品交易市场经营管理有限公司，地址为海珠区怡海路34号，36号，38号，40号二层，40号首层；6、证人许某、杨某、何某书面证词及租赁合同等证据；7、广州市房屋租赁合同。被告质证意见：被告已支付的费用与证据1中的收费情况表所显示的交费金额一致，但不同意证据1中的项目；对证据2的真实性不予确；对证据3的真实性、合法性和关联性均不予确认，这是原告自己制作的，与事实不符；证据4没有原件，真实性不予确认；对证据5的关联性不予确认，发票的地址与涉案商铺地址不一致；对证据6的真实性、合法性和关联性均不予确认，证人没有出庭作证，不符合法律的要求；证据7不是被告签的，被告没有见过这份合同。被告为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1、交款通知单；2、催款通知书和收据；3、照片；4、证人黄某的书面证词。原告质证意见：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予确认，这是被告自己制作的；对证据2、3、4的真实性�合法性和关联性均不予确认。本案庭审中，原告表示因其已于2016年10月25日收回了涉案商铺，故撤回要求被告腾空并返还铺位的诉讼请求，明确被告支付拖欠的租金至2016年10月25日止。经本院释明相关法律，原告表示涉案租赁合同已终止，不存在合同解除的问题，故不需要本案处理合同解除问题。原、被告均确认被告已支付租金89384.1元。原告表示双方实际履行的是《凯印食品交易市场租赁补充合同》，后来签订的《广州市房屋租赁合同》仅是用于备案，租金标准为每月20685元。被告表示双方实际履行的是《广州市房屋租赁合同》，因为签订了《凯印食品交易市场租赁补充合同》后，市场经营太差，被告与原告协商减租，就签订了《广州市房屋租赁合同》；实际每月租金为7584.5元（275.8平方米×27.5元/平方米），因为签订《广州市房屋租赁合同》时，被告说市场不好做，要求减少其中一个仓库和办公室，保留门面，原告同意，门面的面积就是合同约定的面积179.2平方米，当时双方协商为30元/平方米，所以才会得出5376元/月；签订《广州市房屋租赁合同》后，原告又没有把仓库和办公室收回，面积还是275.8平方米，双方就协商按照275.8平方米×27.5元/平方米来计算月租。原告于2016年8月4日提起本案诉讼。本院认为：原、被告于2013年9月16日签订《凯印食品交易市场租赁补充合同》后，又于2014年7月20日签订了《广州市房屋租赁合同》，因原、被告对实际履行哪份合同意见不一，且双方提交的证据均不能证实其主张，鉴于《广州市房屋租赁合同》签订在后，且约定内容简单，故《广州市房屋租赁合同》应为《凯印食品交易市场租赁补充合同》的变更和补充。《凯印食品交易市场租赁补充合同》、《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。《广州市房屋租赁合同》变更月租金为5376元，被告自认月租金实际调整至每月7584.5元，故本院对每月7584.5元的租金标准予以认定。被告辩称租赁合同已于2015年7月解除，原告已于2015年8月收回商铺，原告对此予以否认，且与现场查证到的事实不符，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。原、被告双方在对解约事宜未达成一致意见的情况下，双方应当继续履行合同，被告径行撤离涉案商铺且拖欠租金的行为违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。但原告直至2016年8月4日提起本案诉讼，且提交的证据不足以证实其在此之前曾向被告追讨过租金，故2015年8月4日前的租金已超过�律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，本院不予支持。原告要求被告支付从2015年8月4日起至2016年10月25日止的租金并没收保证金20685元有理，本院予以支持。同时，结合原、被告陈述及证人刘某所述，可认定涉案商铺上的两把锁，一把是被告自己锁上的，另一把是原告于2015年9月底所加。故本院判令被告按每月7584.5元的标准支付2015年8月4日至2015年9月30日的租金和滞纳金（以当月拖欠的租金为本金，从2015年8月11日起至被告实际支付之日止，按每日1%计付，总额以本金为限）。另，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告于2015年9月底锁门的行为导致被告无法继续使用商铺，鉴于被告从2015年10月起未能按期支付租金确事出有因，故本院判令被告按每月3800元的标准支付从2015年10月1日起至2016年10月25日止的租金为宜，对于原告要求被告支付该期间拖欠租金的滞纳金及律师费的诉讼请求，本院不予支持。《凯印食品交易市场租赁补充合同》约定，合同期内管理费为2758元/月，现原告要求被告支付2015年8月、9月的管理费有理，本院予以支持。但合同未约定管理费的支付时间，原告也未提交证据证明其有代被告垫付滞纳金的事实，故对原告要求被告支付拖欠上述期间管理费的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。因被告从2015年10月起无法使用商铺，故原告主张被告支付从2015年10月至2016年7月的管理费及滞纳金无理，本院不予支持。原告要求被告支付公摊水电费和票证费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告梁莉在本判决生效之日起15日内，按每月7584.5元的标准支付2015年8月4日至2015年9月30日的租金及拖欠该租金的滞纳金（以当月拖欠的租金为本金，按每日1%的标准，从2015年8月11日起计至被告实际支付之日止，滞纳金总额以本金为限）给原告广州市海珠区凯印食品交易市场经营管理有限公司；二、被告在本判决生效之日起15日内，按每月3800元的标准支付从2015年10月1日起至2016年10月25日止的租金给原告；三、被告在本判决生效之日起15日内，支付拖欠2015年8月、9月的管理费5516元给原告；四、原告�收被告的保证金20685元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9843元，由原告负担8117元，被告负担1726元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟琴人民陪审员  彭海人民陪�员王穗仪二〇一六年十一月××日书 记 员  徐石程淑玲