黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0104民初2792号原告胡磊，男，1982年2月8日出生（公民身份号码：2301191982********），满族，无固定职业，住所地哈尔滨市南岗区学府四道街*号。委托代理人杨昌辉，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托代理人赵靖宇，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。原告张禹，男，1988年6月25日出生（公民身份号码：2301041988********），汉族，无固定职业，住所地哈尔滨市松北区松北镇新镇村孟家屯。委托代理人杨昌辉，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托代理人赵靖宇，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被告陈瑞清，男，1982年11月13日出生（公民身份号码：2301051982********），汉族，无固定职业，住所地哈尔滨市道外区红平小区**栋*单元*楼1门。被告姜国庆，男，1979年7月1日出生（公民身份号码：2301061979********），汉族，无固定职业，住所地哈尔滨市香坊区公滨路***号*单元*楼*号。原告胡磊、张禹与被告陈瑞清、姜国庆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张禹及委托代理人杨昌辉到庭参加诉讼，被告陈瑞清、姜国庆经本院公告送达，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告胡磊、张禹诉称：被告与哈尔滨中央红小月亮超市有限责任公司（以下简称中央红小月亮超市）签订的《房产租赁合同》约定第一年房租为二十五万元（25万元/年/12个月/30天=694元/天）；租赁期为2013年7月12日至2014年7月11日是。原告与被告签订的《房产转租合同》约定第一年房租为九万元（9万元/12月=7500元/月）；第一年租赁期间为2013年9月22日至2014年9月21日，原告分别于2013年8月21日、2013年8月25日支付了一万元定金和八万五千元的租金与水电保证金。被告实际只支付给中央红小月亮超市九万元房屋租金，经中央红小月亮超市多次催告拒不支付剩余房屋租金致使被告与中央红小月亮超市《房产租赁合同》解除，按照被告与中央红小月亮超市约定的租金694元/天计算，被告的九万元租金可以折抵占有使用房屋130天(2013年7月12日至2013年11月22日)。而后中央红小月亮超市要求原告腾退被告转租给原告的房屋，在此期间原告因此事停业一月有余，原告为了继续经营又重新与中央红小月亮超市签订了房屋租合同并于2014年4月25日支付了八万八千五百元房屋租金及一万元的保证金。至2013年11月22日止，原告实际占有使用房屋两个月应负担占有使用费15000元（2个月×7500元/月）。诉讼请求：一、请求二被告返还原告剩余房屋租金和水电保证金80000元（95000元-7500元/月×2月=80000元）；二、请求二被告赔偿因合同不能继续履行由此应当返还的扣除占有使用费后剩余的房屋租金与水电保证金及定金（80000元）所产生的利息，从2013年12月5日起计算至实际给付之日。二被告未到庭且未提交书面答辩意见。在本案开庭审理过程中，原告为证明自己的诉讼主张的事实成立，向法庭出示证据：证据一、原告与被告签订的《房产转租合同》，证明：1、原告与被告之间房屋转租的事实；2、租赁房屋为南岗区王岗镇哈双西北角金莉园小区1栋4号门市；3、房屋租金第一年为9万元；4、第一年租期为2013年9月22日至2014年9月21日止,租金是9万元。证据二、定金收条一张、租金和水电保证金收条一张，证明：1、被告于2013年8月21日收取了原告1万元定金，于2013年8月25日收取了原告的租金和水电保证金85000元；2、原告履行了合同的义务。证据三、2013年6月21日被告与中央红小月亮超市签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁消防安全责任书》，证明：1、二被告合伙经营台球电玩城的事实；2、租赁房屋为南岗区王岗镇哈双路西北角金莉园小区1栋4号和5号门市；3、第一年租金为25万元，租期为2013年7月12日至2016年7月11日。证据四、中央红小月亮超市出具的《情况说明》，证明：1、被告将其所租区域的一楼4号门市租与原告用于“中式快餐”经营项目；2、因被告只支付了100000元房屋租赁费(包含一万元保证金），多次索要剩余150000元尾款未果，被告与中央红小月亮超市合同解除；3、中央红小月亮超市多次找到原告要求其退房，原告不得已又与中央红小月亮超市重新签订房屋租赁合同；4、原告因被告与中央红小月亮超市的房屋纠纷停业一月有余。证据五、原告与中央红小月亮超市签订的《房产租赁合同》及《房屋租赁消防安全责任书》、中央红小月亮超市出具的收据和发票，证明：1、原告与中央红小月亮超市于2014年4月25日重新签订房屋租赁的事实；2、租期为2013年12月5日起至2014年12月4日；3、原告于2014年5月4日向中央红小月亮超市支付了租金88500元和保证金10000元。证据六、2013年11月1日至2013年11月30日的销售表与进料详单及相关收据共21张，证明：营业期间每月营业额37849.3元。二被告未提供证据且未对原告提供的证据发表质证意见。本院确认：关于二原告提供的证据，证据一能够证明陈瑞清与胡磊就哈尔滨市南岗区王岗镇哈双西北角金莉园小区1栋4号门市，签订转租合同以及约定租赁期间和交纳租金的事实；证据二与证据四相互佐证，能够证明二被告收到原告交纳的定金10000元以及租房款85000元（含5000元水电押金）的事实；证据三能够证明陈瑞清与中央红小月亮超市就哈尔滨市南岗区王岗镇哈双路西北角金莉园小区1栋4号和5号门市签订租赁合同以及约定租赁期间和交纳租金的事实，证据四系中央红小月亮超市单方作出的说明，原告未提供其他证据证明陈瑞清与姜国庆系合伙关系以及原告停业一个月未经营的事实，仅能与证据二、证据五证明两次签订租赁合同的事实；证据五与证据四相互佐证，能够证明张禹与中央红小月亮超市就哈尔滨市南岗区王岗镇哈双路西北角金莉园小区1栋4号门市一层签订租赁合同以及约定租赁期间和交纳租金的事实，以及张禹于2014年5月4日向中央红小月亮超市支付了租金88500元和保证金10000元的事实；且证据一至证据五来源合法，客观真实，本院对证据一、二、三、五的证明力予以确认，对证据四的部分证明力予以确认。证据六中的票据的真实性无法核实，原告未提供其他证据予以佐证，故本院对证据六的证明力不予确认。本院经审理查明：2013年6月21日陈瑞清和中央红小月亮超市签订《房屋租赁合同》，约定中央红小月亮超市将哈尔滨市南岗区王岗镇哈双路西北角金莉园小区1栋4号和5号门市出租给陈瑞清，同时双方约定第一年租金为250000元，于2013年9月22日前支付，如陈瑞清到期未支付剩余租金，合同自动解除。2013年8月21日陈瑞清与胡磊签订《房产转租合同》，约定租赁期间为2013年9月22日起至2016年9月21日止，第一年租金为90000元，第二、三年租金为100000元。同日陈瑞清收到定金10000元并出具收条。2013年8月25日姜国庆收到租房款85000元并出具收条，其中含5000元水电押金。后因陈瑞清未按约定支付租金，中央红小月亮超市要求胡磊迁出租赁房屋。2014年4月25日张禹和中央红小月亮超市签订《房屋租赁合同》，约定中央红小月亮超市将哈尔滨市南岗区王岗镇哈双路西北角金莉园小区1栋4号门市一层出租给张禹，租赁期为2013年12月5日至2014年12月4日，租赁费为88500元。2014年5月4日张禹向中央红小月亮超市支付88500元租金及10000元保证金。二原告在庭审中自认二人合伙租赁房屋用于经营快餐。本院认为:胡磊与陈瑞清之间存在租赁法律关系，是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定。故双方签订的租赁协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一百十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，陈瑞清未及时向中央红小月亮超市交纳租金，导致陈瑞清与中央红小月亮超市之间的租赁合同自动解除，以致胡磊无法继续按照转租合同使用租赁物，陈瑞清应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故本院对原告主张陈瑞清返还2013年12月5日以后的剩余租金、水电保证金及利息的诉讼请求予以支持。但剩余租金的数额为90000元-90000元/365日×74日=71753元。原告未提供充足的证据证明主张陈瑞清与姜国庆系合伙关系，故本院对原告主张陈瑞清与姜国庆共同还款的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈瑞清于本判决生效之日起赔偿原告胡磊、张禹租金损失71753元以及水电保证金5000元；二、被告陈瑞清于本判决生效之日起赔偿原告胡磊、张禹租金损失71753元以及水电保证金5000元的利息（自2013年12月5日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告胡磊、张禹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元（原告预交1925元），由被告陈瑞清负担，此款于本判决生效后立即给付原告胡磊、张禹，退还原告胡磊、张禹125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  庞志莹代理审判员  张梦瑜人民陪审员  李 慧二〇一六年十一月十八日书 记 员  孙 聪