辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽10民终字第720号
上诉人（原审原告）：赵学林。
被上诉人（原审被告）：辽阳晟宝龙房地产开发有限公司。
法定代表人：林龙生。
委托代理人：韩广娟，律师。
原审原告赵学林与原审被告辽阳晟宝龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，辽阳市白塔区人民法院于2016年3月25日作出（2015）辽阳白民一重字第00017号民事判决，原告赵学林不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月1日公开开庭审理了本案。上诉人赵学林，被上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司的委托代理人韩广娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵学林一审诉称：2013年2月我在辽阳市晟宝龙广场文圣路售房处购买晟宝龙广场B区一期6号楼商品楼住宅一套，建筑面积132.7平方米，单价每平方米4,018.00元，共计533,188.60元，购买地下车库162,000.00元，共计695,188.60元，已交付全部款项。根据合同约定出卖人应在2013年12月31日交付房屋，当我于2014年1月收房时发现晟宝龙广场B区一期的商品房没有经过综合验收就交付使用，这明显违背了合同第八条的规定。根据合同第九条规定，出卖人应赔偿买受人违约金，每日按购房款万分之一，从2014年1月1日起支付至今。请求法院判令在原告收房前的取暖费、物业费、电梯费、供用电费、滞纳金等费用均由被告承担。
被告辽阳晟宝龙房地产开发有限公司一审辩称：被告并没有违约，不应当支付违约金。原告在诉状中已经认可2014年1月已经收房，说明被告是按合同规定的期限交付房屋的，原告并没有违约。原告诉称“所购房屋未经过综合验收就交付使用，违背合同第八条规定”是对合同的曲解。合同第八条规定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规规定，将具备下第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。5、交付房屋。至于原告所说的第二项内容，双方在合同当中并选择符合该项条件才可以交付使用。双方所签订的合同文本是辽宁省建设厅辽宁省工商行政管理局监制的格式文本。在合同第八条中规定了五项交付房屋的条件。该五项条件是允许签合同双方予以选择的。在签订本合同时双方已选定第五项作为交付房屋的条件。没有选择第二项经综合验收才可以交付房屋，现原告要求按未约定的事项支付违约金，无事实依据。另根据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院248号令）1998年7月20日第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不可交付使用。在此没有规定，交付使用时必须综合验收。现在办理入住率达95%，仅有几户是因现在国外才没有办理入住手续，其他人对房屋交付均无异议，仅原告个人提出异议，其理由不成立。因此，原告诉称无事实依据亦无法律依据。该条例第三十一条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。我们在交付房屋时已向原告提供了法律法规规定的全部材料，即被告未违约也为违法，故不应当承担任何责任。原告要求支付取暖费等无法律依据。《合同法》第一百一十四条、解释二第二十八条的规定，本案争议的合同当中，已经约定了违约金的计算方法，该计算方法算出的违约金足以补偿损失的数额，因此原告无权要求增加。另根据双方所签《补充协议》第七条第三款的规定：买受人应当自商品房交付之日起承担物业管理费、水电费、采暖费等相关费用并签订相关合同，买受人在出卖人规定的入住交付时间内未办理入住的，视为商品房已交付给买受人，空置房屋同样由买受人承担物业费、采暖费等费用。买受人未办理入住手续时必须按政府规定项目及标准缴纳其他各项费用。因此本案中无论被告是否违约，依法都不能赔偿原告的取暖费等损失。综上，原告的诉讼请求即无事实依据也无法律依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明，2013年2月26日，赵学林与辽阳晟宝龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，赵学林以533188.60元购买坐落于辽阳市白塔区东大街326号6幢1单元9层36号房屋（132.7平方米）一处。双方约定在2013年12月31日前，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司将房屋交付给赵学林。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1.该商品经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.交付房屋”。
2013年12月，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司向赵学林送达了《交房通知书》一份，告知赵学林于2013年12月29日办理房屋交接手续，但赵学林至今未办理交接手续。
2015年7月7日，河东新城开发建设项目服务局准予辽阳晟宝龙房地产开发有限公司所开发的本案房屋予以验收，准予交付使用。
一审法院确认的上述事实有赵学林提供的商品房购买合同、交房通知书，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司提供的《辽阳市河东新城城市房屋建设项目竣工交付使用通知单》以及双方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和一审法院审查，可以采信。
一审法院认为，赵学林与辽阳晟宝龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，系双方真实意思表示，一审法院对该事实予以确认。
在赵学林与辽阳晟宝龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中，第八条第5项约定的交付条件为“交付房屋”，并未有其他限制性规定，也并未有需验收合格这一条件；且本案房屋现确已验收合格，故赵学林的主张没有事实与法律依据，一审法院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回赵学林的诉讼请求。案件受理费137.00元，由赵学林负担。
赵学林上诉的请求及理由是：上诉人于2013年春节前在辽阳晟宝龙广场B区订购一套132.7平方米的商品房，房款总价533188.60元，春节后交了首付283188.60元，并于2013年6月办理公积金贷款250000元，交齐全部房款。按购房合同辽阳晟宝龙房地产开发有限公司应于2013年12月31日前交付使用。而后我又在中国建设银行办理200000元的住房装修贷款用于新购“晟宝龙”B区商品房装修。在2014年1月上旬我收到交房通知后，在晟宝龙物业公司收房时发现该商品房在没有经过综合验收的情况下就交付使用，当时我拒绝收房。而后晟宝龙物业公司又两次通知我去收房，并称综合验收已完毕，当我两次再去收房时发现晟宝龙方面只是提供开发商与建筑商的验收单，而未向我提供由人民政府建筑主管部门开具的综合验收单。因辽阳晟宝龙房地产开发有限公司违约，使我未能按期入住新房，造成旧房未能及时卖掉还清两项贷款而多支付贷款利息。我将辽阳晟宝龙房地产开发有限公司违约并造成我经济上的损失诉至辽阳市白塔区人民法院。白塔区人民法院于2014年10月27日作出判决，以莫名其妙的理由驳回了我的民事诉讼请求。而后我上诉至辽阳市中级人民法院，中院经审理裁定撤销了白塔区人民法院的一审初审判决，发回重审。白塔区人民法院于2015年5月22日开庭审理。2016年3月25日白塔区人民法院再次以莫名其妙的理由驳回了我民事诉讼请求。综上所述，请求二审法院撤销辽阳市白塔区人民法院（2015）辽阳白民一重字第00017号民事判决。判令被上诉人赔偿延期交付房屋的违约金，从2014年1月1日起至房屋实际交付时止按交付房款每日万分之一计算；被上诉人赔偿上诉人购房贷款和准备装修贷款利息，从2014年1月1日起至实际交付时止，以贷款实际发生利息为准；上诉人收房前的取暖费、物业费、公用电费、滞纳金等费用由被上诉人承担。涉诉一、二审等费用全部由被上诉人承担。
辽阳晟宝龙房地产开发有限公司二审答辩认为：一、原审判决认定事实清楚。二、上诉人要求被上诉人承担取暖费、电梯费、公用电费、物业费、滞纳金等费用无法律依据。三、上诉人要求被上诉人赔偿购房贷款和准备装修贷款利息无法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实。
另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定辽阳晟宝龙房地产开发有限公司如逾期交房90日以上，应按已交付房价款承担日万分之一的违约金。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司与上诉人赵学林之间签订的《商品房买卖合同》依法成立，应按约履行。上诉人赵学林主张要求被上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司赔偿其从2014年1月1日起至房屋实际交付时止的购房款万分之一的违约金，按照合同约定晟宝龙公司应在2013年12月31日前交付案涉房屋，因案涉房屋没有在该日期前验收合格，晟宝龙公司的行为已构成违约。按照双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，晟宝龙公司如逾期交房超过90日以上，应按已付房款承担日万分之一的违约金。根据河东新城开发建设项目服务局竣工交付使用通知单，2015年7月7日案涉房屋经验收后可以交付，故应认定案涉房屋可以交付的时间为2015年7月7日，在此之后，上诉人赵学林向被上诉人主张违约金没有事实依据，应由其个人承担未收房的责任。故对于上诉人赵学林上诉请求关于违约金中的合理部分予以支持。关于上诉人主张被上诉人承担取暖费、物业费、公用电费、滞纳金等费用，因上诉人未提供证据证明上述费用已经实际发生，故该上诉请求无事实及法律依据，不予支持。关于上诉人主张被上诉人赔偿购房贷款和准备装修贷款利息，因上述请求在一审时未予提出，故二审期间不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽阳市白塔区人民法院（2015）辽阳白民一重字第00017号民事判决；
二、被上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付上诉人赵学林从2014年1月1日起至2015年7月7日止的违约金，违约金以房款533,188.60元为基数按照日万分之一计算；
三、驳回上诉人赵学林其他诉讼请求。
一审案件受理费137元，二审案件受理费137元，由被上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司负担200元，上诉人赵学林负担74元。
本判决为终审判决。
审 判 长 都 伟
审 判 员 戴慧琦
代理审判员 徐莲凤
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 孔 莹