安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1802民初103号原告：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。法定代表人：钱云霞，该公司总经理。委托代理人：华洪涛，该公司法务部员工。委托代理人：徐兴德，安徽众博律师事务所律师。被告：肖德池，男，汉族，住湖南省银坑乡。原告宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称万家公司）诉被告肖德池房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告万家公司的委托代理人华洪涛、徐兴德，被告肖德池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万家公司诉称：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司（以下简称百汇公司）将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2012年9月13日，出租方万家公司（甲方）与承租方肖德池（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将宣城百汇商贸物流园一期大馆栋1层337至342共6间房屋（建筑面积270.96平方米）出租给乙方使用，租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止。租金按每月每平方米35元计算，年租金为113803元，该费用不包含物业服务费用、公共事业费用及其他费用；其中第一年前6个月为免租期，后6个月计付租金为56902元，乙方于当年前6个月期满前一个月支付；第二年前6个月为免租期，后6个月计付租金为56902元，乙方于前6个月期满前一个月支付；第三年租金为113803元，乙方于第二年结束的前一个月支付。乙方应当在本合同签订的同时，向甲方一次性支付租赁经营保证金1万元，作为乙方履行本协议及乙方经营质量的保证。乙方应自房屋交付之日起，按每月每平方米1元的标准支付物业服务费，支付方式为每6个月为一交费期，除第一期物业服务费外，乙方应在每个交费期结束前15日内支付下一交费期的物业服务费，第一个交费期物业服务费，乙方应当在房屋交付之日支付。乙方自进场装修之日起承担该房屋发生的水、电、通讯等公共事业费用，本市场公共区域水、电等公用事业费由物业使用人按建筑面积比例公摊。若乙方延迟支付租金、物业服务费及其他费用，每延迟一日，应当向甲方支付欠款金额千分之一的迟延履行违约金，经甲方书面催告后30日内乙方未足额支付欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。本合同因乙方违约而提前终止的，乙方支付的租赁经营保证金甲方将不予退还。双方一切通知等文件均应发往合同中所确定的地址，除非该地址的变更已通知了对方，否则因原地址变更导致送达不能的，仍视为有效送达。另双方还就其他内容进行了明确的约定。同日，万家公司（甲方）与肖德池（乙方）签订了一份《市场商业经营管理服务协议》，约定乙方按每平方米1元每月的标准向甲方交纳市场经营管理服务费，逾期缴费的按每天5%加收滞纳金。上述两份协议签订后，万家公司交付了租金房屋，商场也于2013年5月1日开业，肖德池仅交纳一万元保证金，其余费用未交纳。2014年8月12日万家公司向肖德池寄发了《缴费通知书》，要求其交清所欠的租金、物业服务费、运营管理费、电费等，但肖德池仍未交纳上述各项费用。2015年1月27日，万家公司又向肖德池寄发了《关于解除双方的函》，通知肖德池双方签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》自其收到之日解除，并自解除之日起三日内清空租赁房屋归还万家公司；租赁经营保证金不予退还；拖欠租金、物业服务费、市场经营综合管理服务费、水电费、延迟履行违约金及导致合同解除的违约责任将依法追究。该函肖德池2月13日收到后，但未履行义务。现诉至法院，请求判令：1、肖德池立即腾空并交付租赁房产；2、肖德池立即给付截至2015年2月13日的房屋租金146048元及逾期付款违约金（其中47418元自2013年3月1日起、56902元自2014年3月1日起、41728元自2014年9月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止），并承担自2015年2月17日起至2015年10月17日的房屋占用费75868元及逾期付款违约金（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止），此后的房屋占用费自2015年10月18日起按每平方米每月35元标准计算至房屋实际交还之日止；3、肖德池立即给付截至2015年2月13日的物业管理费7674元及逾期付款违约金（其中1625元自2012年10月1日起、1625元自2013年3月18日起、1625元自2013年9月18日起、1625元自2014年3月18日起、1174元自2014年9月18日起均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止），并承担自2015年2月17日起至2015年10月17日的房屋占用期间物业费2167元及逾期付款违约金（自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止）此后的物业管理费用自2015年10月18日起按每月每平方米1元计算至房屋实际交付之日止；4、肖德池立即给付截至2015年2月13日的管理运营费7674元及逾期付款违约金（自起诉之日按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止），此后的管理运营费自2015年2月17日起按每月每平方1元计算至房屋实际交付之日止；5、肖德池立即给付万家公司垫付的电费15221元；6、肖德池承担本案诉讼费用。肖德池在庭审中辩称：签订合同时，万家公司的招商人员说，合同只是形式并承诺进入市场暂不收取租金，等市场形成后再收取，现在市场没有形成，当时的承诺也很多没有兑现，因此不应收取租金；房屋长期漏水，无人维修，物业费应减扣；万家公司未尽运营管理职责，不应收取运营管理费；电费同意据实支付。万家公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，证明万家公司的主体资格；2、身份证复印件一份，证明肖德池的身份信息；3、授权书一份，证明万家公司有权对外出租涉案房屋并承受由此产生的一切权利义务；4、房屋租赁合同、市场商业经营管理服务协议各一份，证明双方的合同关系及对双方权利义务、违约责任等进行了约定；5、收据一份，证明肖德池交纳经营保证金1.4万元；6、家居馆高压总电表照片一份、安徽电力宣城供电公司发票二十四张，证明商场用电总数为1992600度及万家公司交纳电费总额为2491987.64元；7、肖德池电表照片一份，证明截至2015年3月20日肖德池的电表总用电数为12177度；8、《缴款通知书》、韵达快递单、韵达快递官网跟踪记录各一份，证明万家公司于2014年8月12日向肖德池寄发了《缴款通知书》，肖德池已签收的事实；9、关于解除双方《房屋租赁合同》的函，EMS特快专递单、EMS官网跟踪记录各一份，证明万家公司于2015年1月27日向肖德池寄发了关于解除双方《房屋租赁合同》的函，肖德池已签收的事实；10、民事判决书一份、报纸报道三份，证明涉案商场于2013年5月1日正式开业。肖德池未提交证据。经庭审质证，肖德池对万家公司提举的1、2、3、5、9号证据无异议；4号证据真实性无异议，但合同是在万家公司招商人员欺诈下签订的，不是其真实意思表示；6、7号证据不清楚；8号证据未收到；10号证据不清楚，但工程竣工时间是2014年12月，不可能在2013年5月1日开业。经对万家公司所举证据进行审查，结合肖德池的质证意见，本院认为万家公司提举的证据均符合证据的“三性”，予以认定。根据上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院对万家公司所诉称的事实予以确认。另查明，案涉商场于2013年5月1日开业，截至2015年3月20日，商场内用电总数为1992600度、缴纳总电费数2491987.64元。肖德池户电表产生的电度数为12177度，肖德池交纳电费1333元。本院认为：肖德池与万家公司签订的合同合法有效，万家公司交付租赁房屋后，肖德池应按合同约定支付租金、物业服务费等相关费用，逾期支付的应按约定支付违约金，但双方合同中约定的违约金标准过高，万家公司要求按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，符合法律规定，本院予以支持。肖德池未按约定支付相关费用，万家公司于2014年8月12日向肖德池寄发了缴费通知书，肖德池签收后未履行义务，万家公司又于2015年1月27日寄发了《关于解除双方的函》，该函于2015年2月13日签收，因此双方签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》已于通知到达当日即2015年2月13日解除。合同解除后三日内应归还租赁房屋即2015年2月17日至房屋实际腾空并交付之日，肖德池占用该租赁房屋已无法律依据，故其应承担房屋占用期间的租金损失、物业服务费、管理运营费等，现万家公司要求上述费用参照原合同约定的标准计算，符合法律规定，本院予以支持。占用期间的各项费用损失未约定给付期限，万家公司可随时主张，但其诉请的违约金无法律依据，本院不予支持。综上，依据双方合同约定结合万家公司的诉讼请求，本院确定肖德池应负担的各项费用及支付时间如下：首先，根据双方关于承租期及免租期的约定，肖德池第一年2012年10月1日至2013年3月31日及第二年2013年10月1日至2014年3月31日间无需交纳租金，另双方还约定了“商场开业前为免租装修期和免租试营业期”，而商场于2013年5月1日开业，因此肖德池第一年2013年5月1日至2013年9月30日的租金47417元（113803元/年÷12个月×5个月），该款应于2013年4月1日前支付；第二年2014年4月1日至2014年9月30日的租金56902元应于2014年3月1日前支付；第三年2014年10月1日至2015年2月13日（合同解除之日）的租金41467元（113803元/年÷365天×133天）应于2014年9月1日前支付；合同解除三日后即2015年2月17日至实际交付房屋之日的占用期间租金损失按每月每平方米35元计算，该款未约定给付时间，万家公司可随时主张。其次，肖德池应自2012年10月1日起按每月每平方米1元的标准支付物业服务费，支付方式为每6个月为一交费期，第一期在房屋交付之日支付，其余每期应在每个交费期结束前15日内支付下一期费用，因此第一期2012年10月1日至2013年3月31日间的物业服务费1625元，肖德池应于2012年10月1日支付；第二期2013年4月1日至9月30日的1625元应于2013年3月15日前支付；第三期2013年10月1日至2014年3月31日的1625元应于2013年9月15日前支付；第四期2014年4月1日至2014年9月30日的1625元应于2014年3月15日前支付；第五期2014年10月1日至2015年2月13日（合同解除之日）的1174元（万家公司诉请金额）应于2014年9月15日前支付；合同解除三日后即2015年2月17日至实际交付房屋之日的占用期间物业服务费按每月每平方米1元的标准计算，该款未约定给付期限，万家公司可随时主张。再次，肖德池应自2012年10月1日起按每月每平方米1元的标准支付管理运营费至2015年2月13日合计7674元，以及合同解除三日后即2015年2月17日至房屋实际交付之日按每月每平方米1元的标准计算的占用期间运营管理费，均未约定给付期限，万家公司可随时主张。最后，商场内用电总数为1992600度、交纳总电费2491987.64元，平均每度电的费用为1.25元，肖德池户的电度数为数为12177度，因此产生的电费为15221元，该费用万家公司已代为垫付，扣除肖德池已交的1333元后，剩余13888元直接交付给万家公司。另根据双方合同约定结合万家公司的诉讼请求，本院确认肖德池应负担的各项费用的违约金如下：首先，房屋租金合计145786元的违约金为：47417元自2013年4月1日起、56902元自2014年3月1日起、41467元自2014年9月1日起，均计算至实际给付之日止。其次，物业服务费合计7674的违约金为：1625元自2012年10月1日起、1625元自2013年3月15日起、1625元自2013年9月15日起、1625元自2014年3月15日起、1174元自2014年9月15日起，均计算至实际给付之日止。再次，管理运营费合计7674元自起诉之日即2016年1月7日起计算至实际给付之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告肖德池于本判决生效之日起十日内腾让租赁的位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋一层337至342号共6间房屋并交付给原告宣城市万家市场运营管理有限公司；二、被告肖德池于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司房屋租金合计145786元及逾期付款违约金（其中47417元自2013年4月1日起、56902元自2014年3月1日起、41467元自2014年9月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年2月17日起按每月每平方米35元的标准计算至实际交付房屋之日止的房屋占用期间的租金损失；三、被告肖德池于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费合计7674元及逾期付款违约金（其中1625元自2012年10月1日起、1625元自2013年3月15日起、1625元自2013年9月15日起、1625元自2014年3月15日起、1174元自2014年9月15日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年2月17日起按每月每平方米1元的标准计算至实际交付房屋之日止的房屋占用期间的物业服务费；四、被告肖德池于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司运营管理费计7674元及逾期付款违约金（自2016年1月7起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年2月17日起按每月每平方米1元的标准计算至实际交付房屋之日止的房屋占用期间的运营管理费；五、被告肖德池于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司垫付的电费13888元；六、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5768元，由被告肖德池负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  杜美龄人民陪审员  沈光泉人民陪审员  赵春燕二〇一六年五月二十日书 记 员  曾苗苗附：法律条文《中国人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。