广西壮族自治区灵山县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0721民初808号原告（反诉被告）：黄伟，男，1974年1月8日出生，汉族，灵山县居民。委托诉讼代理人：黄鉴宗，广西拓展律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓存冬，男，1987年1月27日出生，汉族，灵山县居民。委托诉讼代理人：叶强，广西公润律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄廷峰，广西公润律师事务所实习律师。原告（反诉被告）黄伟与被告（反诉原告）邓存冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月10日公开开庭进行了审理。原告黄伟及其委托诉讼代理人黄鉴宗、被告邓存冬及其委托诉讼代理人叶强、黄廷峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄伟向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告于2016年5月12日签订的《租房合同》;2、判决被告返还原告房屋租金30000元。3、判决被告赔偿原告各项损失共计118240元（其中房屋装修款15540元，学员学费84700元，教练工资18000元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月24日，原告为了经营武术教练馆的需要，和被告商议,计划租用被告位于灵山县的房屋作为经营场所，被告表示同意。原告在当日支付给被告10000元预付租金，2016年5月12日，双方签订《租房合同》一份，约定该房屋使用面积为160平方米,从2016年8月1日起计算租期，租赁期限共计为5年，每年租金15000元，从2018年8月起，每年的租金上涨l000元。合同签订当日，原告再次支付给被告10000元房屋租金,合同签订后，原告投入了大笔资金进行前期的装修以及开展招募学员的工作。2016年8月1日租期生效,原告再次支付给被告10000元租金，此时，原告已经支付给被告两年的租金共30000元。2017年1月17日，被告在没有告知原告的情况下，突然把该房屋的门锁全部更换。原告在得知此情况，要求被告提供房屋的钥匙以便开展正常的经营活动，但是被告拒绝提供并驱赶原告和原告的学员出门，拒绝说明理由。为了妥善解决此纠纷，原告多次报警处理，也多次与被告商议是否能继续履行合同或者是否能解除合同和退回租金，但是被告一直不同意提供房屋钥匙,也不同意退回房屋租金。由于被告的原因，给原告造成了巨大的经济损失，其中房屋装修金额15540元、因不能正常开展经营退回学员学费84700元、支付教练工资18000元，共计118240元。被告的行为严重损害了原告的合法权益，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。被告答辩反诉称，2O16年3月底，原告黄伟以开办培训班为由承租了被告位于灵山县的楼房二楼房屋约16O平方米，双方达成初步协议，原告于2O16年3月24日顶付1OOOO元租金，约定:租期为五年，从2O16年8月1日起计算，前两年的每年租金为15O0O元，从第三年起以后每年租金比上一年提升1OO0元，实行先付款后使用原则,后双方是于2O16年5月12曰签订了《租房合同》。双方签订合同后,第一年的剩余租金5O0O元至今原告尚未支付给被告。在装修期间，原告隐瞒其承租房屋是用来开办武馆，而且在装修过程中也未经被告同意情况下擅自将所承租的房屋原有格局全部改变，二楼房屋内七间房的隔墙全部拆除，七个卫生间只保留两个，并在房屋承重梁和承重柱上打入大条钢钉用于吊沙袋，这严重损伤承重梁和承重柱，危害到整栋楼房的安全。另外在租赁期间，黄伟等人经常酗酒猜码到三更半夜，严重影响到隔离邻舍的正常休息，经被告多次劝阻都无果，原告依然是我行我素，不予理睬，租住在本栋楼的其他租客为此要求退租，造成了被告经济损失，为此双方产生矛盾并发生争吵，灵山县公安局灵城派出所多次出警协调都无果。被告认为原告未经同意擅自拆除房屋内所有隔墙和拆除五个卫生间以及在承重梁承重柱上多处打钢钉危及房屋安全，构成根本性违约，另外原告经常酗酒猜码到三更半夜，严重扰民，损害了公共利益，也应属违约。由于原告违约，产生了不可逆转的矛盾和纠纷，因此本案的合同权利义务已经无法继续履行，2016年5月12曰签订的《租房合同》应当解除，终止双方的租赁关系。居于上述事实与理由，根据相关法律规定，特向法院提起反诉，请求判决：一、解除原告与被告于2O16年5月12曰签订的《租房合同》；二、原告归还房屋给被告；三、原告赔偿被告损失984OO元；四、原告支付租金5000元给被告；五、本案诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：被告的父亲邓家灵有一座房屋位于灵山县，邓家灵曾声明该屋由被告使用、出租。2016年3月24日，原告和被告商议，计划租用被告位于灵山县的房屋，被告表示同意。原告在当日支付给被告10000元预付租金，被告立写了一份《收据》交原告收执。2016年5月12日，双方签订《租房合同》一份,约定该房屋使用面积为160平方米，2016年5月开始至7月30日，被告需将房屋交给原告装修，装修期间免租金，从2016年8月1日起计算租期，租赁期限共计为5年，每年租金15000元，从2018年8月起，每年的租金上涨l000元。合同签订后，原告请灵山县润兴装饰有限公司装修租赁的房屋，为此支出了装修费15540元，期间原被告双方无异议，后原告在该房屋正常开展经营武术馆的工作。2016年7月中旬，原告再次支付给被告10000元租金，被告立写了一份收条交原告收执，收条注明‘收到黄伟10000元租金，共收到20000欠10000元，8月1日前交清’，收条没有注明日期。后原告认为被告突然把该房屋的门锁全部更换，至使原告不能正常经营，被告又认为原告经常酗酒猜拳到深夜，严重扰民，双方产生矛盾并发生争吵，灵山县公安局灵城派出所曾出警协调无果，2017年1月17日，原告收拾自己的物品搬离租赁的房屋。2017年4月27日原告诉至本院，后被告提起反诉。本院认为，原告与被告2016年5月12曰签订的《租房合同》，内容没有违反法律强制性规定，合同有效，受法律保护。在履行合同过程中，原告与被告产生矛盾，致使双方难以实合同目的，双方均有过错，现双方均明确要求解除合同，本院尊重双方的意见，准予解除合同。原告已交纳房屋租金多少，双方意见不统一，本院从两次收租金的收据分析，2016年3月24日，原告支付给被告10000元预付租金，被告立写了一份《收据》交原告收执，2016年7月中旬，原告支付给被告10000元租金，被告又立写了一份《收条》交原告收执，收条注明‘收到黄伟10000元租金，共收到20000欠10000元，8月1日前交清’，两次交租金均写《收据》《收条》，最后一张《收条》又注明欠10000元，故本院认为原告已交纳房屋租金20000元。原告主张已交租金30000元，证据不足，本院不予采信。因双方均有过错，双方均明确要求解除合同，房屋租金应按原告实际使用时间（2016年8月1日至2017年1月17日）交纳，原告实际使用5.5个月，应交房屋租金6875元，原告多交的13125元被告应退回给原告。原告装修租赁的房屋，期间原被告双方无异议，本院视为被告默许，原告请灵山县润兴装饰有限公司装修租赁的房屋，为此支出了装修费15540元，有购货单为证，本院予从确认。解除合同后，原告不能再用装修的房屋，原告确实受到经济损失，根据双方的过错程度，本院确定双方各负同等过错责任，由被告赔偿7770元给原告。被告反诉请求原告赔偿房屋受损的经济损失，证据不充分，本院不予支持。被告反诉请求原告归还房屋给被告，因原告己搬迁出租赁房屋，被告已实际占有使用，本院对被告的该反诉请求不予支持。至于原告请求被告赔偿因不能正常开展经营退回学员学费84700元、支付教练工资18000元，被告反诉请求原告赔偿其他人退租的损失，均属没有采取措施致使损失扩大，本院对此均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》笫九十四条笫四项、笫九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）黄伟与被告（反诉原告）邓存冬2016年5月12曰签订的《租房合同》二、被告（反诉原告）邓存冬退回房屋租金13125元给原告（反诉被告）黄伟；三、被告（反诉原告）邓存冬赔偿经济损失7770元给原告（反诉被告）黄伟；四、驳回原告（反诉被告）黄伟的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）邓存冬的反诉请求。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。本诉案件受理费3264元，反诉案件受理费2260元，合计5524元，由原告黄伟负担2804元，被告邓存冬负担2720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审 判 长  闭献健人民陪审员  纪庆莲人民陪审员  周志丽二〇一七年十二月十六日书 记 员  梁 旋