浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙温民终字第1343号
上诉人（原审原告）：章玉香。
委托代理人：蔡本强。
被上诉人（原审被告）：陈启兴。
被上诉人（原审被告）：陈思来。
被上诉人（原审被告）：陶大省。
上列三被上诉人委托代理人：林佳云、林华爽。
被上诉人（原审被告）：潘永森。
被上诉人（原审被告）：王哲俭。
上诉人章玉香因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2012）温苍民初字第1330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年11月7日公开开庭进行了审理。上诉人章玉香的委托代理人蔡本强、被上诉人陈启兴及其与陈思来、陶大省的委托代理人林佳云到庭参加诉讼。被上诉人潘永森、王哲俭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现审理终结。
原判认定，2003年3月份，原告章玉香等龙港镇泰安商城店铺业主与五被告共同签订《泰安商城店铺租赁合同》、《泰安商城全部店面统一出租协议》各一份。协议约定，原告将其所有的坐落在苍南县龙港镇泰安商城149号店铺出租给被告使用。具体约定如下：1、泰安商城店铺总面积6000平方米，店铺总间数为137间。2、租期分四期，每期三年，即从2003年10月1日至2006年9月29日止，每年每间租金6000元；从2006年10月1日至2009年9月29日止，每年每间租金8000元；从2009年10月1日至2012年9月29日止，每年每间租金10000元；从2012年10月1日至2015年9月29日止，租金按市场价优惠。3、第三期租期末的前半年商定第四期租价，给予被告优先租赁，租金于每年8月1日前付清。4、承租方在租赁后拆除店铺前、后两间中墙的，租赁期满后须恢复原状；需拆除卷门的每个应补偿500元。协议签订后，原告按约定将其所有的店铺交付给被告使用。被告也按约每年交付租金，租金已付至2012年9月29日止。
原判认为，一、原告章玉香与五被告签订的《泰安商城店铺租赁合同》、《泰安商城全部店面统一出租协议》系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据双方签订的租赁合同，第三期租赁期限未届满，第四期（从2012年10月1日至2015年9月29日止）的租金根据租赁合同的第三条：“第四期租金按市场价优惠给乙方（即承租方），同时第三期末前半年必须商定第四期租价，给予乙方优先租赁，租金于每年8月1日前付清”的约定，还有待双方磋商确定，原告未就第四期租金与被告进行磋商就提出解除合同，显然与合同约定不符，也不利于维护社会经济秩序和遵循诚实信用原则，因此，原告要求解除合同，不予支持。二、原告主张被告在承租期限内对租赁房屋的建筑主体、承重结构进行变动和导致房屋消防、水电、排污等功能丧失并据此请求解除房屋租赁合同及恢复原状。对此，原判认为：首先，根据原、被告签订的租赁合同第四条：“乙方（即承租方）在租赁后须拆除店面前、后两间的中墙，在租期满时必须恢复原状归还原主（即出租方）”的约定，及原、被告庭审中陈述，中墙在租赁期间可以拆除，租期届满时予以恢复原状，现第三期租期未满，合同尚未解除，原告要求恢复中墙原状不符合双方合同约定；其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，原告在提出解除合同前应先给予被告合理期限恢复原状，原告未给予合理期限而直接提出解除合同的行为，与法不符；再者，依《中华人民共和国建筑法》第七十条：“违反本法规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程擅自施工的，责令改正，处以罚款；造成损失的，承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任”之规定，被告装修施工过程中是否收到行政处罚决定，原告未提供证据予以佐证。综上，原、被告双方签订的房屋租赁合同的履行期限未满，又未提供证据加以证明被告在承租期限内对租赁房屋的建筑主体和承重结构进行变动，其主张理由不成立，不予支持。三、依原、被告双方签订的租赁合同，第三期租赁期尚未届满，第四期还有待双方进行磋商，原告主张的自2012年10月1日起至房屋实际恢复原状并返还之日止的房屋租金损失（租金以年租金30000元计算），尚未实际发生，原告要求被告赔偿租金损失，理由不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告章玉香的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由章玉香负担。
宣判后，章玉香不服，提起上诉称：一、原审法院违背客观事实，对于现场勘查之所见刻意回避，造成认定事实存在重大错误。上诉人一审提供的房屋平面示意图显示涉案房屋为砖混结构，而房屋的现状为：原卫生间横向、纵向承重墙全部拆除，形成新增的三条宽1.5米的横向通道；沿泰安路的房屋存在两间房屋之间的承重墙拆除，以扩大营业面积的现象；沿中央大走廊两侧房屋靠中央走廊一侧承重墙全部拆除；商场通往楼上商品房的双侧三架水泥浇灌的楼梯不知所踪，原地变成营业房；“玉清池足浴”将房屋原有纵向结构改成横向结构，即拆除一面横向承重墙；商场内其他房屋承重墙均存在被任意拆除，改建成营业所需结构的现象。上述现状仅凭目测就能直观感受到房屋结构的变动，无需经专业鉴定就能感知。原审法院以行政机关没有出具相关的处罚为由认定房屋结构没有改变，显属错误。在本案一审庭审时，被上诉人代理人明确陈述，因为合同没有禁止对房屋进行结构变动、扩建，被上诉人有权对房屋进行结构调整或扩建，这也从侧面反映了被上诉人承认房屋存在结构变动和扩建的事实。被上诉人承租期间的破坏性改建造成涉案房屋下水、排污、消防功能丧失，而原审法院对于破坏情况同样只字不提，并将所有的结构变动、扩建均认定为正常的装修，亦属错误。上诉人主张恢复原状符合法律规定，应当得到支持。二、提出是否继续承租、协商租金和给付租金的义务在于被上诉人。被上诉人是否继续承租房屋，上诉人不得而知，如上诉人有意继续承租，应向上诉人提出协商租金的意思表示，到期未提出协商租金，即视为不再继续承租。原审法院将租金协商、给付义务归责于上诉人，显属不当。且在本案一审第一次庭审中，被上诉人陶大省、陈思来明确表示其承租自李洪熙、章圣武、陈传海三人，与上诉人没有任何关联，客观反映了被上诉人至始至终没有与上诉人协商租金的意思表示。在被上诉人以行为明确表示不再继续承租的情况下，合同规定的恢复原状必须在合同截止日2012年9月30日前完成，而被上诉人至今没有进行该项工作。三、原审法院认定被上诉人未收到要求恢复原状的律师函，与事实不符。上诉人已提供邮政部门盖章确认的邮政特快专递详情单证明其按照被上诉人在公安机关备案的个人信息中的地址向其送达了律师函，上诉人提供的手机短信证明陈思来经158××××2245手机户主转交已收到律师函的事实，原审法院却认定陈思来没有收到律师函，显然违背了客观事实。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人的全部原审诉讼请求。
被上诉人陈启兴、陈思来、陶大省辩称：一、上诉人主张被上诉人在承租期内擅自变更房屋结构，该上诉理由与事实不符，不能成立。根据双方签订的租赁合同第四条约定，中墙的拆除是双方协商同意的，并非被上诉人擅自拆除。除此以外，被上诉人没有擅自改变租赁房屋的建筑主体和承重结构，上诉人也没有证据证明该主张。且一审时租赁期限尚未届满，故不存在恢复原状的问题。从现实情况看，涉案房屋经营着美食咖啡茶座、足浴、托儿所、汽车租赁、小百货等多种行业，其中美食咖啡茶座、足浴、托儿所的消防、水电、排污是经过国家特定部门审批的，这说明涉案房屋的排污、消防、水电等功能是健全的，同时也说明房屋的建筑主体和承重结构均是安全的。因此，原审法院判决驳回上诉人恢复原状的诉讼请求是正确的。二、上诉人一审起诉时租赁合同尚未到期，故原审法院对其要求赔偿租金损失不予支持，亦属正确。三、2012年9月30日以后的租金根据合同是按照市场价格优惠给被上诉人，但由于双方对租金数额没有达成一致意见，部分业主已于2012年10月1日将涉案房屋收回，现不存在租赁合同解除及恢复原状的问题。被上诉人承租房屋时，根据租赁期限十二年折算成本，对消防设施、大门改造、发电机组等方面投入了巨额资金，现仅承租九年，由此造成的800多万元损失应由上诉人予以赔偿。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人潘永森、王哲俭未作答辩。
二审期间，双方均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。另查明，2003年至2002年间，被上诉人将全部店铺整体用于经营“天客隆超市”。2006年起，超市停止营业后，被上诉人将全部店铺分块转租第三人经营。
本院认为，上诉人与被上诉人于2003年3月签订的《泰安商城店面租赁合同》、《泰安商城全部店面统一出租协议》合法有效，双方均应依照合同约定或者法律规定履行各自义务。根据合同约定，店面租赁期为四期，前三期为2003年10月1日至2012年9月底，第四期为2012年10月1日至2015年9月底。同时，双方还约定“第四期租金按市场价格优惠给乙方（承租方），同时第三期末前半年必须商定第四期租价，给予乙方优先租赁，租金每年8月1日前付清”。现房屋前三期租赁，双方均已履行完毕。二审中，双方一致确认涉案合同约定的租赁期限至2015年9月底，本院予以确认。上诉人的原审诉讼请求为解除合同、恢复原状，该诉讼请求能否支持应当基于以下因素考虑。
首先，从租赁物自身特点上看，涉案房屋系与其他店面共137间整体出租，签订的是一份租赁合同，且订立租赁合同时，出租人明知用于超市经营，因此，在处理租赁关系时，宜应作整体性处理。现请求解除租赁合同的仅为一部分出租人，又因承租人已将合同租赁物分别转租给他人，若部分解除租赁合同必然影响租赁物的整体功能以及其他出租人和次承租人的合法权益。
其次，从合同解除的后果上看，二审庭审中，双方当事人均明确同意解除租赁合同，其意思表示应当予以尊重。但是，如前所述，因合同解除涉及次承租人的合法权益，尽管承租人与次承租人约定的转租期限届至2012年9月底，但基于租赁法律关系的性质，涉案租赁合同解除自然涉及此承租关系中有关租赁物返还、装饰装修物处理以及合理腾空期限等法律问题，若诉讼双方商定解除合同，必然影响次承租人的相关权益。且因次承租人并未参加本案一审诉讼，诉讼双方要求解除合同的一致意思表示，因可能涉及影响他人权益，故对其一致要求解除租赁合同的二审主张，本院不予处理。
其三，从恢复原状的诉请上看，上诉人一审时请求恢复原状为：整体拆除店面扩建部分、恢复承重墙、拆除三条横向通道的建筑实体、对卫生间恢复至仅允许的中央墙体拆除部分、地面恢复至大理石平铺状态以及楼梯、六个大门、前门、十八个消防设施、水电一表一户、排污通道、地下水管等。合同约定乙方（承租人）在租赁后须拆除店面前、后两间的中墙，租期届满时恢复原状归还原主。但该约定并未涉及上述诉请所及内容，也未就“恢复原状”的具体内容作出明确约定。一审中，上诉人提供了房屋平面示意图以及商场开业照片，用于证明原房屋结构及装饰装修情况，该证据尚不足以反映上诉人诉请的房屋原状，且从原商场整体功能而言，恢复原状依然涉及其他业主的相关权益。因此，对上诉人主张房屋主体结构改变的事实，二审不作认定处理。同时，在部分业主未主张合同解除及恢复原状的情况下，从裁判执行以及合理性考量，上诉人的该项诉请亦不便于裁判执行。
综合三方面因素，本院认为，尽管二审中诉讼双方一致同意解除合同，但鉴于双方意思表示产生的法律后果涉及他人权益，且基于目前现状，恢复租赁物原状尚不具有可实施条件，故对上诉人一审主张解除合同并恢复原状的诉讼请求，原判予以驳回，并无不当，二审也不宜予改判。但是，需要指出的是，租赁合同解除后，承租人返还租赁物并恢复原状是其法定义务，但鉴于涉案租赁物的特殊性，被上诉人因转租产生的义务设定和障碍，作为转租人应当负有排除义务，并按合同法第二百三十五条的规定返还租赁物。基于此，上诉人等业主作为出租人仍可就租赁合同解除、租赁物恢复原状以及次承租人相关权益等问题一并自行解决或另行起诉，对于原判结果，本院二审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人章玉香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宗波
审 判 员 苏子文
代理审判员 蔡蓓蓓
二〇一二年十一月二十日
代书 记员 曾 慧