徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第3731号
原告徐州市新盛建设发展投资有限公司，住所地徐州市泉山区淮海西路188号。
法定代表人林斌，董事长。
委托代理人王聪，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。
被告姜文，xxxxxxxxx。
委托代理人赵俊红，徐州市万寓房产开发有限公司员工。
原告徐州市新盛建设发展投资有限公司诉被告姜文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年1月18日、2016年2月3日公开开庭进行了审理。原告徐州市新盛建设发展投资有限公司的委托代理人王聪、被告姜文的委托代理人赵俊红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州市新盛建设发展投资有限公司诉称，2011年8月23日，原、被告签订《徐州滨湖新天地租赁合同》一份，约定原告将其位于泉山区云龙湖风景区北大堤滨湖新天地内B区5号（即滨湖新天地步行街西区FX区X-
XXX）房屋出租给被告经营使用，租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日，免租期六个月，即2011年10月1日至2012年3月30日。合同对免租期之后租金的支付及违约责任等均作了详细约定。合同签订后，原告依约将上述房屋向被告进行了交付，2012年3月6日，原、被告就已生效的租赁合同签订《滨湖新天地西区租赁合同补充协议》一份，对租金标准、支付方式重新做了明确约定。2012年4月1日，被告在承租房屋内以66酒吧的名称正式对外经营。被告开业经营后，自2012年8月开始出现拖欠租金的情况。原告多次催要，被告虽承诺给付租金，但一直没有给付，截至2015年8月，被告已累计拖欠租金463922.62元。由于合同目的无法实现，原告于2015年6月8日书面通知被告解除所签租赁合同及其补充协议，同时要求被告于2015年6月15日前从涉案房屋迁出。但至起诉时，被告并未支付拖欠的租金也未从涉案房屋中迁出。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决确认双方的租赁合同关系已于2015年7月份之前解除、判令被告从涉案房屋迁出并将该房屋返还给原告、判令被告支付拖欠的租金406580.67元以及从2015年7月1日开始计算的占有使用费、判令被告支付违约金139176.79元，诉讼费由被告承担。在本案2016年1月18日的庭审过程中，原告以“被告否认收到解除合同通知”为由，将其诉请变更为：1、判决解除双方所签《徐州滨湖新天地租赁合同》及《滨湖新天地西区租赁合同补充协议》；2、判令被告迁出并返还位于徐州市滨湖新天地步行街西区F2区1-107的房屋；3、判令被告支付拖欠的租金518919.36元（从2012年8月1日计算至2016年1月18日）以及自2016年1月19日至房屋实际交付之日止的租金损失；4、判令被告支付违约金155675.81元。
被告姜文辩称，被告并未收到原告所主张的2015年6月的解除租赁关系通知书。在2014年11月份，原告单方对被告承租的房屋进行断电，导致被告无法继续使用该房屋进行经营，原告虽未书面通知被告解除合同，但是其事实行为已向被告宣布该合同已解除，被告在与原告交涉无果的情况下，不得已搬离了承租房屋，将其所有的物品从涉案房屋中搬出。故自2014年11月份之后，被告就不应再承担交付租金的义务，被告在此之后并没有非法占用原告房屋的事实行为，故也不存在支付使用费及将房屋返还给原告的问题。另，被告主张的违约金过高，请求法院依法予以降低。综上，原告的诉请无事实和法律依据。
经审理查明，位于徐州市泉山区云龙湖北大堤滨湖新天地步行街西区FX区X-XXX的房屋（建筑面积为368.59平方米）登记于原告名下。
2011年8月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《徐州滨湖新天地租赁合同》一份。该合同第一条约定原告将位于徐州市泉山区云龙湖风景区北大堤“滨湖新天地”（暂定）内B区5号房屋（即滨湖新天地步行街西区F2区1-107）出租给被告作为商业使用，建筑面积约450平方米（双方租金计算面积以房产证为准）；该出租房屋仅限用于经营酒吧，经营品牌为哈雷；本租赁合同要求乙方在2012年4月1日前完成装修并正式对外开业为条件。第二条约定租赁期限自2011年10月1日起至2016年9月30日止，共计5年；甲乙双方约定甲方于2011年10月1日前将上述房屋交付给乙方先行装修。第三条约定在乙方2012年4月1日前开业的前提下，2011年10月1日至2012年3月30日为免租期，第一年自2011年10月1日至2012年9月30日租金价格为每平方米每日0.65元；第二年自2012年10月1日至2013年9月30日租金价格为每平方米每日0.91元；第三年自2013年10月1日至2014年9月30日租金价格为每平方米每日1.3元；第四年自2014年10月1日至2015年9月30日租金价格为每平方米每日1.37元；第五年自2015年10月1日至2016年9月30日租金价格为每平方米每日1.43元；租金按三个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为2012年4月1日，金额为26690.63元，以后乙方必须在每一支付期开始前7天内全额付清。第四条约定乙方同意于签订本合同的同时支付甲方相当于第三年两个月租金即35587.5元作为乙方履行本合同义务的保证金。第五条约定在租赁期限内，甲方负责安装水表、电表，乙方应当根据该独立表具的计数以及损耗和相关单价支付水费、电费；物业管理费由乙方承担，按每六个月为一个支付期按时足额向徐州新盛大成物业经营服务有限公司缴清物业管理费，且须在每一支付期开始前7天内全额付清。第六条约定甲方应于2011年10月1日前向乙方交付房屋；租赁期满或租赁中途解除，乙方需返还房屋的，应当于租赁期满前两个月或租赁合同解除后一天内，书面通知甲方，并注明具体迁出日期时间，严格按照迁出程序办理有关手续，否则甲方将不予退还保证金，并可追究乙方相应的责任；该条还约定了具体的迁出程序，并约定返还时应经甲方验收认可。合同第九条约定在租赁期限内逾期或不足额逾期交付租金的，每逾期一天，应支付相当于未支付款项1%的违约金；租赁期满不续租或者本合同解除的，乙方应当按照本合同的约定向甲方返还房屋，若乙方未能按约定完成向甲方返还房屋的，甲方有权选择适用下列任一措施或同时使用：1、要求乙方每逾期一日支付日标准租金2.6元／㎡的违约金予甲方，2、甲方可在任何时间直接进入并占有房屋，房屋内乙方留存的任何物品（包括装修装潢）均被视为乙方自动放弃归甲方所有，甲方有权自行处置，且无须对乙方承担任何保管、补偿或赔偿责任。合同第十条约定变更或解除本合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方书面提出。合同第十一条约定乙方逾期或不足额逾期支付租金或物业管理费或水费或电费等应付费用超过本合同约定支付日10天的，甲方有权选择任意或并用下列方式追究乙方违约责任：1、解除本合同，2、无条件让管理公司切断水电等能源供应，3、自行迁出租赁房屋内所有物品，有偿代为保管或视作乙方自动放弃，收回租赁房屋另行出租，4、保证金充当违约金的部分不予退还，5、乙方承租房屋内装修装潢视作全部放弃，保证金不足以抵付乙方经济损失的，甲方仍应负责赔偿。该合同还约定了其他事项。
2011年9月1日，被告向原告交纳了35587.5元租赁保证金。2011年9月7日，原告向被告交付了涉案房屋。
2012年3月6日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订《滨湖新天地西区租赁合同补充协议》一份，约定：甲乙双方于2011年8月23日签订《徐州滨湖新天地租赁合同》，由乙方租用甲方泉山区云龙湖北大堤北侧滨湖新天地西区FX区XXX商铺，用于经营哈雷酒吧。现双方就租赁合同达成补充协议如下：一、经市房管局产权处测绘，明确乙方租赁的F2区107商铺面积为368.59平方米，租金1.3元每天每平方米。二、面积调整后，双方议定租赁期间每年月租金如下：第一年，自2012年8月1日至2013年1月31日止，月租金为7287.33元，第二年，自2013年2月1日至2014年1月31日止，月租金为10202.26元，第三年，自2014年2月1日至2015年1月31日止，月租金为14574.66元，第四年，自2015年2月1日至2016年1月31日止，月租金为15359.45元，第六年，自2016年2月1日至2017年1月31日止，月租金为16032.13元。三、租赁保证金调整为29149.33元。四、租金计取日期由租赁合同的2012年4月1日调整为2012年8月1日。首期租金支付时间为2012年8月1日，金额为21861.99元；支付方式押二付三。
被告租赁涉案房屋用于酒吧经营。
庭审中，被告主张：“因被告未按时交纳租金，原告于2014年11月对房屋进行了断电，自断电之日起，合同的目的即已无法实现，合同无法继续履行，已自行终止。因该断电行为属于原告提前收回租赁房屋，实际上向被告宣布合同已解除，故被告实际经营到2014年11月份就将属于被告的物品全部搬出。被告在拉走物品后通过电话通知过原告，也通过电话通知过原告解除合同。对于涉案房屋内的装修部分，被告表示放弃，目前房屋的状态应视为已交付给原告，如原告对涉案房屋另行出租，被告表示同意。”
原告则主张：“被告自签订合同后就从未交纳过租金，原告没有给涉案房屋断电，被告的水电费是交给原告的子公司新盛嘉和物业公司，据原告了解，被告在2015年4、5月份时仍正常使用涉案房屋，实际上被告的水电费已交至2015年3月份，是2015年4月24日交的。原告近期曾至涉案房屋查看，当时门锁着，被告最近确实没有经营，但是因为什么原因，原告不清楚。被告没有通知过原告已将物品从涉案房屋中拉走，也没有通知过原告解除合同的事情。”
原告为证明其关于水电费的主张，向本院提交了2015年4月24日金额为2178.2元收据记账联一张，其上显示交款单位为“66号公路酒吧”，收款事由为“2014年11月至2015年3月水电费”。被告经质证，对该收据的真实性不予认可，认为不能证明是由被告方交纳的，被告认可涉案房屋的水电费确实是交给原告的物业公司。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告之间所签租赁合同及其补充协议是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；双方均应按照约定履行自己的合同义务。
首先，交纳租金系租赁合同承租方的主要合同义务，被告长期拖欠房租的事实客观存在，综合双方所签的租赁合同，原告要求解除与被告签订的《徐州滨湖新天地租赁合同》及《滨湖新天地西区租赁合同补充协议》有事实和法律依据，本院予以支持。
其次，本案房屋租赁合同解除后，被告作为承租人负有从所租赁的涉案房屋中迁出并向原告返还房屋的义务，鉴于原告自认已将涉案房屋中属其所有的物品全部搬出，故本院对于原告关于迁出的诉请不再予以支持。根据租赁合同的性质及双方所签租赁合同的约定，即使被告已从涉案房屋中迁出，也并不免除被告向原告返还所承租的涉案房屋的义务，且被告也未能举证证明其已向原告履行了这一义务，故本院对于原告关于判决被告返还所租赁的涉案房屋的诉请予以支持。
再次，关于原告主张的租金及租金损失问题，本院认为，被告否认曾收到原告主张的2015年6月的解除租赁关系通知书，其虽主张合同在2014年11月原告对涉案房屋断电之日起已自行终止，但并未对原告断电的事实举证证明，本院不予采信。故在2014年11月之后至今，双方所签租赁合同仍在继续履行过程中。在此情况下，被告主张其在2014年11月即已将其所有的全部物品从涉案房屋中搬出并不能产生解除租赁合同的法律效果，亦不能免除其支付租金的合同义务；何况被告也未能举证证明曾就其搬出的事实向原告履行了通知的义务，其所主张的曾通知原告解除合同的事实亦无证据予以证明，本院不予采纳；在租赁合同仍在履行中的情况下，被告一走了之显然不符合双方合同的约定以及合同法关于合同附随义务的规定。综上，本院对于涉案房屋自2012年8月1日起至本判决确定的返还之日止按合同约定的标准计算的租金予以支持（其数额应扣除被告已交纳的租赁保证金35587.5元）。原告主张的租金损失并未实际发生，本院不予支持。
最后，关于原告主张的违约金155675.81元问题，本院认为，本案双方所签租赁合同解除的原因在于被告存在欠付租金的违约行为，故原告依照合同约定主张违约金有事实和法律依据。但鉴于双方约定的违约金的计算标准过高，本院综合合同履行情况等因素，对于原告主张的违约金155675.81元，予以支持80000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告徐州市新盛建设发展投资有限公司与被告姜文所签《徐州滨湖新天地租赁合同》及《滨湖新天地西区租赁合同补充协议》；
二、本判决生效后十日内，被告姜文向原告徐州市新盛建设发展投资有限公司返还所租赁的位于徐州市泉山区云龙湖北大堤滨湖新天地步行街西区FX区X-XXX的房屋；
三、本判决生效后十日内，被告姜文支付原告徐州市新盛建设发展投资有限公司租金（自2012年8月1日至2013年1月31日按月租金7287.33元、自2013年2月1日至2014年1月31日按月租金10202.26元、自2014年2月1日至2015年1月31日按月租金14574.66元、自2015年2月1日至2016年1月31日按月租金15359.45元、2016年2月1日之后按月租金16032.13元计算，其总额应扣除被告姜文已交纳的租赁保证金35587.5元）；
四、本判决生效后十日内，被告姜文支付原告徐州市新盛建设发展投资有限公司违约金80000元；
五、驳回原告徐州市新盛建设发展投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费11695元，由被告姜文负担（原告徐州市新盛建设发展投资有限公司已预交，被告姜文随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 王 蒙
代理审判员 伍 俏
人民陪审员 牛太平
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 阴 蕾