杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初1966号
原告杭州市萧山区高级技工学校，组织机构代码47045004-9，住所地浙江省杭州市萧山区新塘街道通惠南路448号。
法定代表人许红平，该校校长。
委托代理人朱国兴、梅文，浙江臻尚律师事务所律师。
被告杭州趣园大酒店有限公司，组织机构代码67987347-2，住所地浙江省杭州市萧山区通惠南路416号。
法定代表人方惠芳，该公司总经理。
被告方惠芳，男，汉族，1965年6月27日出生，户籍地广东省深圳市福田区，现住浙江省杭州市萧山区。
原告杭州市萧山区高级技工学校诉被告杭州趣园大酒店有限公司、方惠芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序审理。同年4月21日本案裁定转为普通程序审理。同年6月12日，本案依法组成合议庭公开开庭进行了审理。杭州市萧山区高级技工学校的委托代理人朱国兴、梅文，被告杭州趣园大酒店有限公司的法定代表人方惠芳、被告方惠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州市萧山区高级技工学校诉称：原告与被告杭州趣园大酒店有限公司之间存在房屋租赁关系。杭州市萧山区农业技术学校于2006年7月经萧山区建设局审批许可，依法建造杭州市萧山区农业技术学校培训综合楼。杭州市萧山区农业技术学校（甲方）于2008年12月21日与被告杭州趣园大酒店有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于通惠南路416号西侧新建五层培训综合楼，建筑面积约4663平方米，出租给乙方使用。赁期从2009年1月1日起至2016年12月31日止，共八年期限。第一年租金为人民币80万元，第二年起每年递增5%。后七年的租金在每前一年的12月1日至12月31日全部付清。若自第二年起乙方逾期缴纳租金，甲方有权追索未缴租金及按年租金的3%的滞纳金，乙方二个月未予交清租金及滞纳金的，甲方有权终止合同，依法向乙方追索租金、滞纳金、赔偿金。2014年3月21日，萧山区委、区政府发文《关于进一步推进我区职业教育改革与发展的意见》萧委【2014】7号，将杭州市萧山区农业技术学校建制并入杭州市萧山区高级技工学校。两校合并后，合并前各方的债权、债务，由合并后续存的杭州市萧山区高级技工学校即原告来承继。其中，原区农业技术学校（甲方）与被告杭州趣园大酒店有限公司间的租赁合同继续有效，原告成为承继的出租方，继续履行该租赁合同权利义务。按照上述的《房屋租赁合同》约定，被告杭州趣园大酒店有限公司应在2014年12月31日前向原告支付2015年的房屋租金1072077元。但被告杭州趣园大酒店有限公司至今逾期近一年多时间，仍分文未付。同时原告还为被告杭州趣园大酒店有限公司垫付了2014年11月起至2016年5月止的电费合计778890元，至今拖欠款项合计约为232万元。原告曾于2015年9月28日向被告杭州趣园大酒店有限公司发出了《催缴函告书》，函中就2015年的房屋租金107.2077万元和2014年11月至2015年9月23日止的电费累计欠款金额431361.18元作出说明，并要求被告杭州趣园大酒店有限公司于2015年10月15日前向原告缴纳上述欠款，该函也由被告杭州趣园大酒店有限公司法定代表人方惠芳于2015年9月28签收并确认。2015年12月15日，原告委托浙江臻尚律师事务所又向被告杭州趣园大酒店有限公司发出了催讨房屋租金、电费及要求解除房屋租赁合同的律师函，被告杭州趣园大酒店有限公司于第二天已签收。但被告杭州趣园大酒店有限公司既不支付相应的租金及电费，也不解除合同及腾房。另查明，被告杭州趣园大酒店有限公司系自然人独资的一人有限责任公司，方惠芳系杭州趣园大酒店有限公司股东，根据《公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。为此原告起诉来院，请求判令：一、解除原告与被告杭州趣园大酒店有限公司之间的房屋租赁合同；二、被告杭州趣园大酒店有限公司支付原告自2015年1月1日起至被告实际腾退租赁房屋之日止的使用费（按租赁合同约定标准计算，2015年12月31日前按1072077元/年计算，2016年1月1日起按1125680元/年计算）；三、被告杭州趣园大酒店有限公司支付原告房屋租金的滞纳金为33700.4元（1125680元/年×3%）；四、被告杭州趣园大酒店有限公司支付原告2015年租金1072077元自2015年1月1日起至被告实际腾退租赁房屋之日止的利息（按中国人民银行同期同档贷款年利率5.75%计算）；五、被告杭州趣园大酒店有限公司支付原告自2014年11月起至实际腾退租赁房屋之日至的电费（暂计至2016年1月20日止的电费合计428332.18元（已扣除已支付的144821元）；六、被告方惠芳对被告杭州趣园大酒店有限公司的债务承担连带责任。审理过程中，原告变更诉讼请求，请求判令：一、解除原告与被告杭州趣园大酒店有限公司之间的房屋租赁合同，并要求被告杭州趣园大酒店有限公司在法院判决生效后十日内将房屋腾退给原告；二、被告杭州趣园大酒店有限公司支付原告自2015年1月1日起至被告实际腾退租赁房屋之日止的使用费（按租赁合同约定标准计算，2015年12月31日前按1072077元/年计算，2016年1月1日起按1125680元/年计算）；三、被告杭州趣园大酒店有限公司支付原告房屋租金的滞纳金为33700.4元（1125680元/年×3%）；四、被告杭州趣园大酒店有限公司支付原告2015年租金1072077元自2015年1月1日起至实际腾退租赁房屋之日止的利息（按中国人民银行同期同档贷款年利率5.75%计算）；五、被告杭州趣园大酒店有限公司支付原告自2014年11月起至实际腾退租赁房屋之日至的电费，暂计至2016年5月30日止的电费合计778890元（已扣除被告支付的144821元）；六、被告方惠芳对被告杭州趣园大酒店有限公司的债务承担连带责任。
被告杭州趣园大酒店有限公司、方惠芳辩称：被告杭州趣园大酒店有限公司拖欠房租及电费是有历史原因的。当初杭州市萧山区农业技术学校与被告杭州趣园大酒店有限公司与签订《房屋租赁合同》时，要求被告杭州趣园大酒店有限公司按照学校要求建房并加大投资，杭州市萧山区农业技术学校口头承诺《房屋租赁合同》是可以延期的并相应给予补偿。但后来杭州市萧山区农业技术学校与杭州市萧山区高级技工学校合并后，合并后的学校即原告与被告杭州趣园大酒店有限公司产生了矛盾。原告领导表明租赁合同不再续签且减少了大量业务，导致被告杭州趣园大酒店有限公司的管理层、客户大量流失，陷入困境。现被告杭州趣园大酒店有限公司对于原告主张的欠付租金及电费无异议，但原告需补偿给被告杭州趣园大酒店有限公司的款项远远多于租金及水电费，被告杭州趣园大酒店有限公司无需再支付款项给原告。同时因原告拖欠被告款项，原告要求被告杭州趣园大酒店有限公司支付滞纳金及利息损失无法律依据。原告要求被告方惠芳承担连带责任，但原告方的负责人明确告知将撤回对方惠芳的起诉。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.《房屋租赁合同》一份，欲证明杭州市萧山区农业技术学校与被告杭州趣园大酒店有限公司间存在房屋租赁合同关系的事实；
2.杭萧国用（2006）第4300066号土地权证（复印件）及建设工程规划许可证各一份，欲证明杭州市萧山区农业技术学校为出租房屋的合法使用权人和出租人的事实；
3.《中共杭州市萧山区委文件》萧委【2014】7号文件及组织机构代码证（复印件）各一份，欲证明杭州市萧山区农业技术学校与杭州市萧山区高级技工学校自2014年3月份始合并，杭州市萧山区农业技术学校的债权债务由合并后续存的杭州市萧山区高级技工学校承继及杭州市萧山区高级技工学校为适格的原告主体的事实；
4.被告杭州趣园大酒店有限公司公司变更登记情况一份，欲证明被告杭州趣园大酒店有限公司的法定代表人和股东现均为方惠芳的事实；
5.杭萧国用（2016）第430000号土地证一份，欲证明出租房（通惠南路416号西侧新建五层培训综合楼）现使用权人为原告的事实；
6.2014年电费汇总表（趣园）一份，欲证明截止2016年1月被告杭州趣园大酒店有限公司已用的电费及所欠缴电费的金额为428332.18元的事实；
7.电费结清单一份，欲证明原告已向萧山区供电局付清2014年11月份至2016年1月份原杭州市萧山区农业技术学校的总电费（包括被告杭州趣园大酒店有限公司电费在内）的事实；
8.《催缴函告书》一份，欲证明被告方惠芳于2015年9月28日在《催缴函告书》上确认签收，确认2015年的房屋租金107.21万元和2014年11月至2015年9月23日止的电费累计欠款金额为431361.18元的事实；
9.律师函及EMS快递单各一份，欲证明2015年12月15日原告向被告杭州趣园大酒店有限公司发出催讨房屋租、电费及要求解除房屋租赁合同的律师函，被告杭州趣园大酒店有限公司于次日签收的事实；
10.调解方案（复印件）一份，欲证明被告杭州趣园大酒店有限公司自认截止2016年5月份尚欠房租及电费约232万元的事实；
11．《房屋租赁补充协议》（复印件）一份，欲证明原告与被告杭州趣园大酒店有限公司签订补充协议，约定由被告杭州趣园大酒店有限公司建造拼接房约750平方米，费用由被告杭州趣园大酒店有限公司承担，原告同意被告杭州趣园大酒店有限公司无偿使用上述房屋至房屋租赁合同结束为止，合同到期后该拼接房所有权归原告的事实。
经质证，两被告认为：对证据1，认为该合同无效，该合同未经过房管部门公证，原告与被告杭州趣园大酒店有限公司事实上签订了两份合同，经过房管部门公证的正式合同在被告杭州趣园大酒店有限公司处。对证据2、3、4、6、7、8、9无异议。对证据5与被告方无关，不清楚。对证据10有异议，被告方并没有否认欠租金及电费的事实，当初原告让被告方写个报告，原告拿到上级领导处审批看看能不能以资产回购款抵消所欠租金及水电费。对证据11，补充协议是被告杭州趣园大酒店有限公司与原告签订的，但内容是不真实的，合同约定被告杭州趣园大酒店有限公司自己审批自己建造，而实际上是原告审批由被告杭州趣园大酒店有限公司建造，当初学校领导承诺合同到期后是会续租的，花费200多万建造房屋若仅使用3年也是不合常理的。
两被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：《房屋租赁合同》一份，欲证明原告提交的《房屋租赁合同》无效，原告与被告杭州趣园大酒店有限公司当时签订的应当是被告提供的该份合同的事实。
经质证，原告认为：对真实性无异议，对关联性有异议，
该合同系被告方为了办理工商登记之用而签订的，被告提供的该份合同的签订时间是2008年10月8日，而原告提交合同签订的时间2008年12月20日，被告方已认可欠付的租金和电费，原告主张的租金就是根据原告提交的合同计算出来的。
综合双方当事人的举证、质证意见，本院对证据认证如下：对原告提供的证据1，被告方虽认为系无效合同，但被告方在庭审中对原告主张拖欠的租金及电费均无异议，同时被告杭州趣园大酒店有限公司的工商登记信息显示，被告杭州趣园大酒店有限公司成立于2008年10月10日，故原告关于2008年5月18日签订合同系被告杭州趣园大酒店有限公司用于办理工商登记的解释本院予以采信，本院认定双方实际履行的是2008年12月21日签订的《房屋租赁合同》，而非被告提供的2008年5月18日签订的《房屋租赁合同》，故本院对原告提供证据1的证明效力予以确认，对被告提供证据的证明效力不予确认。证据2、3、4、6、7、8、9系客观、真实的，被告方无异议，本院对上述证据的证明效力予以确认。证据5、11系客观、真实的，与本案事实具有关联，本院对其证明效力予以确认。证据10系客观、真实的，能够证明被告杭州趣园大酒店有限公司尚欠原告租金及水电费的事实。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2006年7月14日，杭州市萧山区农业技术学校就通惠路西，37-26-D-d区块取得建设工程规划许可证，用于建设4068平方米的五层培训综合楼。2008年5月18日，方惠昌以“杭州趣园大酒店有限公司”名义与杭州市萧山区农业技术学校签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，杭州市萧山区农业技术学校将位于杭州市萧山区通惠南路416号，面积4663平方米房屋出租给方惠昌使用，租赁期限自2008年5月18日至2016年5月17日止，年租金为38万元，于合同生效之七日内全部缴清。租赁房屋用途为餐饮、客房。该合同交于杭州市萧山区房地产管理处备案。2008年10月10日被告趣园大酒店有限公司成立，法定代表人为方惠昌。2008年12月21日，被告杭州趣园大酒店有限公司与杭州市萧山区农业技术学校签订《房屋租赁合同》一份，合同约定杭州市萧山区农业技术学校将座落于杭州市萧山区通惠南路416号西侧新建五层培训综合楼，建筑面积约4663平方米出租给被告杭州趣园大酒店有限公司使用，用途为住宿、餐饮等服务。租赁期从2009年1月1日至2016年12月31日止，共计八年，第一年租金为80万元，第二年起递增5%，2008年5月18日至2008年8月31日为装修期，2008年9月1日至12月31日为试营业期，试营业期间免租金、水电费等费用按实缴纳。后七年的租金在每前一年的12月1日至12月31日全部交清。自第二年起逾期交纳租金，杭州市萧山区农业技术学校有权追索未交租金及按年租金的3%的滞纳金，被告杭州趣园大酒店有限公司二个月未予以交清租金及滞纳金的，杭州萧山区农业技术学校有权终止合同，同时依法向被告杭州趣园大酒店有限公司追索租金、滞纳金、赔偿金。合同还约定，欠租金或水电费累计达二个月，无正当理由闲置达二个月的，杭州萧山区农业技术学校可解除合同并收回房屋。合同签订后，双方又签订了《房屋租赁合同补充协议》，补充协议约定被告趣园大酒店有限公司在杭州市萧山区农业技术学校食堂北侧（培训综合楼北侧）建造二层拼接房共约750平方米，相关手续由被告杭州趣园大酒店有限公司自行办理，建造拼接房相关费用由被告杭州趣园大酒店有限公司承担。杭州市萧山区农业技术学校同意被告杭州趣园大酒店有限公司无偿使用上述房屋至双方主合同结束为止，双方主合同结束后该房屋的所有权及使用权均属于杭州市萧山区农业技术学校。2011年12月20日被告杭州趣园大酒店有限公司的企业类型由一人有限责任公司经工商变更登记为私营有限责任公司。2014年3月21日，中共杭州市萧山区委发布萧委[2014]7号《中共萧山区委萧山区人民政府关于进一步推进我区职业教育改革与发展的意见》，将杭州市萧山区农业技术学校（浙江省农业广播电视学校萧山分校、杭州市萧山区农民科技教育培训中心）并入杭州市萧山区高级技工学校（杭州市萧山区高技能人才培训中心）。2015年5月28日，被告杭州趣园大酒店有限公司的法定代表人经工商变更登记为方惠芳，企业性质为一人有限责任公司。被告杭州趣园大酒店有限公司未按时交纳2015年租金及2013年11月至2016年5月30日止的电费778890元。2015年9月28日，原告向被告杭州趣园大酒店有限公司送达《催缴通知函》，告知被告杭州趣园大酒店有限公司已拖欠2014年11月起至2015年9月23日的电费431361.18元，要求其在2015年10月15日之前缴纳上述费用，当日被告方惠芳签收该函告书。2015年12月15日，原告向被告杭州趣园大酒店有限公司发送《律师函》，要求其在收到此函件后15日内支付2014年11月至2015年11月20日止的电费及租金共计1432716.18元，若逾期不付，原告有权终止合同，并于被告杭州趣园大酒店有限公司收到该函20日后视为双方已正式解除房屋租赁合同，并可依合同约定及《合同法》之相关规定追索租金、滞纳金、赔偿金。2016年4月22日，被告杭州趣园大酒店有限公司向原告提交《调解协案》一份，载明被告杭州趣园大酒店有限公司2015年至2016年5月共计欠原告租金及电费约232万元，被告趣园大酒店有限公司要求终止合同，由于原告回购资产，按被告趣园大酒店有限公司总资产1575万元的40%约630万元回购，扣除租金及电费，应付回购款398万元，另原告应付由房屋沉降引发的酒店损失282万元。调解方案生效以后，被告杭州趣园大酒店有限公司的全部资产归原告，从此两清。
本院认为：杭州市萧山区农业技术学校与被告杭州趣园大酒店有限公司之间于2008年12月21日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。2014年3月杭州市萧山区农业技术学校并入杭州市萧山区高级技工学校后，上述《房屋租赁合同》的相关权利义务由杭州市萧山区高级技工学校即原告承继。因被告杭州趣园大酒店有限公司拖欠租金已达二个月以上，根据合同的约定，原告有权解除合同并要求被告杭州趣园大酒店有限公司腾退房屋。原告要求被告杭州趣园大酒店有限公司支付自2015年1月1日起至实际腾退之日止的房屋租金，本院认为被告杭州趣园大酒店有限公司在庭审中对拖欠租金予以认可，故本院认为被告杭州趣园大酒店有限公司应支付原告自2015年1月1日起按合同约定的租金标准支付至房屋实际腾退之日止的租金及占有使用费，其中2015年1月1日至2016年7月25日的租金为1708731元（2015年1月1日至2015年12月31日租金为1072076元，2016年1月1日至7月25日租金为636655元，1125680÷366天×207天），2016年7月26日至合同解除之日止的租金、合同解除次日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费均按合同约定的标准支付。原告要求被告杭州趣园大酒店有限公司支付房屋2016年租金滞纳金33700.40元（1125680元/年×3%），本院认为根据合同约定自第二年起逾期交纳租金，杭州市萧山区农业技术学校有权追索未交租金及按年租金的3%的滞纳金，本院认为原告主张的滞纳金实为逾期交纳租金的违约金，故对该项诉讼请求予以支持。原告主张2015年租金1072077元自2015年1月1日起至实际腾房之日止按银行同期同档次贷款年利率计算的利息损失，本院认为被告杭州趣园大酒店有限公司拖欠2015年度租金未付，合同约定应在2014年12月31日前支付，故原告主张的利息损失不违反法律规定，利息损失应计算至租金实际支付之日止。原告要求支付2014年11月起至房屋腾退之日止的电费，现被告杭州趣园大酒店有限公司仅认可至2016年5月31日止的电费778890元，故被告杭州趣园大酒店有限公司应支付原告电费778890元，其余电费待实际发生后原告可另行主张。关于原告要求被告方惠芳对被告杭州趣园大酒店有限公司的债务承担连带责任的诉讼请求，本院认为被告杭州趣园大酒店有限公司为一人有限责任公司，被告方惠芳为该公司的唯一股东，现被告方惠芳未提供证据证明公司财产独立于其个人财产，故其应对公司债务承担连带责任。两被告的抗辩缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，判决如下:
一、解除原杭州市萧山区农业技术学校与杭州趣园大酒店有限公司于2008年12月21日签订的《房屋租赁合同》；
二、杭州趣园大酒店有限公司在本判决生效后十日内将位于杭州市萧山区通惠南路416号西侧五层培训综合楼腾退并返还给杭州市萧山区高级技工学校；
三、杭州趣园大酒店有限公司在本判决生效后十日内支付杭州市萧山区高级技工学校2015年1月1日至2016年7月25日的租金1708731元，2016年7月26日至合同解除之日止的租金、合同解除次日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费均按合同约定的标准支付；
四、杭州趣园大酒店有限公司在本判决生效后十日内支付杭州市萧山区高级技工学校逾期违约金33700.40元；
五、杭州趣园大酒店有限公司在本判决生效后十日内支付杭州市萧山区高级技工学校租金1072076元自2015年1月1日起至实际支付之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的利息损失；
六、杭州趣园大酒店有限公司在本判决生效后十日内支付杭州市萧山区高级技工学校电费778890元；
七、方惠芳对杭州趣园大酒店有限公司的上述债务承担连带责任；
八、驳回杭州市萧山区高级技工学校的其余诉讼请求。
如杭州趣园大酒店有限公司、方惠芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20062元，由杭州趣园大酒店有限公司负担，方惠芳负连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
审 判 长 崔白洁
人民陪审员 徐玲仙
人民陪审员 徐亚兰
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 颜冰心