山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰山民初字第2139号
原告李呈超，男，汉族，1989年出生,住泰安市泰山区。
委托代理人吕津生，山东天东律师事务所律师。
委托代理人王合华，山东天东律师事务所律师。
被告山东鲁商物业服务有限公司泰安分公司。
负责人刘敏，经理。
委托代理人李展飞，男，汉族，1983年出生，该公司员工。
委托代理人刘志超，男，汉族，1987年出生，该公司员工。
被告山东鲁商物业服务有限公司。
法定代表人李彦勇，董事长。
委托代理人李展飞，男，汉族，1983年出生，该公司员工。
委托代理人刘志超，男，汉族，1987年出生，该公司员工。
原告李呈超与被告山东鲁商物业服务有限公司泰安分公司（以下简称鲁商泰安分公司）、山东鲁商物业服务有限公司（以下简称鲁商公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李呈超的委托代理人吕津生、王合华，被告鲁商泰安分公司、鲁商公司的委托代理人李展飞、刘志超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李呈超诉称，原被告于2012年10月21日达成口头场地使用租赁协议，约定原告在被告银座广场处租赁一块场地，放置木屋用于经营。口头协议达成后，原告分两次支付了场地使用定金共计12000元，并制作了被告要求的木屋和采购了用于经营的材料、设备，共计120863元。但原告将定制好的木屋安置到被告指定的租赁场地时，被告以各种理由推脱不能安置。原告与被告多次协商，至今也无法保证其经营。被告的行为已经构成根本违约，给原告造成了重大财产损失。为此，原告诉至法院，要求解除原被告场地租赁法律关系，并赔偿因被告违约行为给原告造成的实际损失120863元，返还双倍定金24000元，共计144863元，本案诉讼费由被告承担。
被告鲁商泰安分公司辩称，答辩人只有提供场地租赁的权利，无手续审批的权利。原告交纳定金时答辩人已经告知原告需由原告向答辩人提交执法部门审批手续，由执法部门书面告知我方后方可安置所制作的木屋。到目前为止原告从未提供相关手续，执法部门亦未书面告知答辩人同意其安置木屋。故此，原告起诉的解除场地租赁协议不成立。在原被告双方不可能签订场地租赁协议的情况下，原告自行制作木屋所产生的费用应由原告自行承担，答辩人无过错，故此不应有答辩人承担原告的损失。答辩人在收取原告交纳的12000元定金时，答辩人已经告知原告所交定金只是双方意向，在执法部门手续审批通过后，答辩人可同原告签订场地租赁协议，将定金转为场地租赁费。反之，答辩人可退还定金，双方不承担任何责任。到目前为止原告仍未提交审批手续，答辩人可退还定金。如原告获取相关审批手续，答辩人同意原告安置木屋。
被告鲁商公司辩称，答辩人始终同意原告使用场地，且场地一直给原告保留，没有安排第三方使用。答辩人收取原告的费用单据为场地使用费定金，而非租金。答辩人在银座城市广场只有场地使用权，没有管理的权利，答辩人只有经过当地行政执法局行政部门同意后才允许经营方经营。行政审批手续应由原告自行办理。原告没有提交行政执法机构的许可文件，即其尚未达到与答辩人签订合同的条件，未能签订合同的过错方为原告。原告的损失不应由答辩人承担。
经审理查明，被告鲁商泰安分公司依据物业服务合同而享有泰安银座城市广场场地的经营权，有权对外出租场地用于商业经营。被告鲁商泰安分公司于2012年10月21日收取原告场地使用费定金6000元，于2013年1月25日再次收取原告场地使用费定金6000元。庭审中，原告述称原被告达成口头协议，约定原告承租泰安银座城市广场场地，在租赁场地上放置木屋用以经营街角咖啡；租赁期限为每三年签订一次租赁合同，第一期合同自2012年10月21日第一次交纳场地使用费定金时起算；年租金12000元。两被告辩称原告交纳的款项并非租金，而是场地使用费定金；双方口头约定原告自行取得行政执法局许可原告在涉案场地经营的书面文件之后才签订合同并开始计算租赁期，但其未提交相关证据予以证实。
原告主张其于2012年10月21日交纳第一笔定金后，通过与被告鲁商泰安分公司协商制作了第一个木屋（以下简称大木屋），该木屋造价49000元。因该木屋过大，无法放置，原告委托他人看管该木屋，为此原告支出托运费2000元、看管费3000元。事后原告另行制作第二个木屋（以下简称小木屋），该木屋造价30000元。原告安置小木屋时，被告鲁商泰安分公司以原告未经行政执法局许可为由拒绝放置。为此原告委托他人看管该木屋并支出托运费1600元、看管费2000元。庭审中，原告提交木屋设计图一份，被告鲁商泰安分公司总经理王某某在该图纸上签字盖章，并写明：“同意安置，位置在广场鸡排店以东。”两被告对该证据无异议。原告另主张其购置经营设施、货物及投放广告等共计支出33258元。
两被告辩称其口头告知原告应由原告承担向行政执法局申请在租赁场地放置木屋的申请义务，但其未提交证据予以证实。原告要求解除租赁合同，两被告表示如原告能自行获得审批，两被告同意继续履行合同，但两被告拒绝为原告办理相关审批手续。
上述事实有场地使用费定金收据、木屋设计图、木屋制作费用收据、木屋托运及看管费用收据及庭审笔录等证据在卷予以证明。
本院认为，本案争议焦点为原被告之间是否成立租赁合同；违约主体如何确定及违约责任如何承担。
案经审理，原告及两被告对以下事实无异议：原告向被告鲁商泰安分公司承租场地用于经营；双方约定年租金12000元；被告鲁商泰安分公司分两次共计收取原告场地使用费定金12000元；被告鲁商泰安分公司经理王某某在木屋图纸上签字同意并制定了放置木屋的位置；原告制作两个木屋，但均未能放置，小木屋未能放置的争议原因为应由谁承担审批义务。原被告对租赁期限的起算时间有异议，原告认为租赁期限自原告于2012年10月21日交纳第一笔定金时起算，两被告认为应自双方签订书面租赁合同之日起起算。以上事实足以证实原告与被告鲁商泰安分公司已经订立口头租赁合同，且合同已经部分实际履行，对该事实本院依法予以确认。原被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。
《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”依据两被告的自述，涉案场地的用途为商业经营，原告承租场地的用途亦为商业经营，即原被告双方对合同目的均是明知的。虽然原告与被告鲁商泰安分公司仅达成口头合同，未签订书面合同，但被告鲁商泰安分公司作为出租人，其应当向原告交付符合合同目的的租赁物是合同内容的应有之义务。现被告鲁商泰安分公司拟向原告交付的场地因未经行政许可而不能直接用于商业经营。该行政许可系涉案场地用于商业出租的前提条件，故此，该行政许可的申请义务人应为出租人即被告鲁商泰安分公司，而非承租人即原告。被告鲁商泰安分公司关于应由原告办理放置木屋的行政许可手续的抗辩理由与合同目的不符，本院不予支持。被告鲁商泰安分公司未能向原告交付符合合同约定用途的租赁物，应系被告鲁商泰安分公司违约。原告要求解除租赁合同，同时被告拒绝为原告办理相关审批手续，合同亦无法继续履行，故此对原告要求解除其与被告鲁商泰安分公司之间租赁合同关系的诉讼请求本院予以支持。
《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。即定金合同系要式合同，原被告未订立书面合同，故此定金约定不生效，对原告要求被告鲁商泰安分公司双倍返还定金的请求本院不予支持。被告鲁商泰安分公司应依据法律规定承担违约责任。被告鲁商泰安分公司未向原告交付租赁场地，其应退还原告所交场地租赁费定金12000元，对原告要求被告鲁商泰安分公司返还定金12000元的诉讼请求本院予以支持。原告制作的大木屋因过大而无法放置，原告未能证实系因被告鲁商泰安分公司的原因导致木屋过大而重新制作木屋，对原告要求被告鲁商泰安分公司赔偿大木屋相关损失的请求本院不予支持。原告制作的小木屋因被告鲁商泰安分公司违约无法放置，且原告无法继续利用该小木屋，小木屋的损失应由被告鲁商泰安分公司承担，被告鲁商泰安分公司赔偿原告制作费用30000元，小木屋归被告鲁商泰安分公司所有。因无法在租赁场地放置小木屋，原告支出小木屋托运费及看管费共计3600元，该费用应由被告鲁商泰安分公司承担。原告主张的其购置经营设施、货物及投放广告等费用33258元，该费用并非原告直接损失，本院不予支持。
分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故此，被告鲁商公司应当对被告鲁商泰安分公司承担违约责任承担连带责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第二百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十条，判决如下：
一、解除原告李呈超与被告山东鲁商物业服务有限公司泰安分公司之间的口头租赁合同。
二、被告山东鲁商物业服务有限公司泰安分公司于本判决生效之日起五日内返还原告李呈超场地租赁费12000元。
三、被告山东鲁商物业服务有限公司泰安分公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告李呈超小木屋建造费用30000元、托运费及看管费3600元。原告李呈超于本判决生效之日起五日内向被告山东鲁商物业服务有限公司泰安分公司交付小木屋。
四、被告山东鲁商物业服务有限公司对被告山东鲁商物业服务有限公司泰安分公司偿还不足部分的债务承担连带清偿责任。
五、驳回原告李呈超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3198元由被告山东鲁商物业服务有限公司泰安分公司、山东鲁商物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 刘德会
审 判 员 孙其运
人民陪审员 顾广林
二〇一四年三月十日
书 记 员 顾绍武