北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03554号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京诺凡科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区工体西路18号。
法定代表人许巧玲，总经理。
委托代理人李伯申，北京铂恒律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）泛海物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路105号观湖公寓2号楼一层底商。
法定代表人黄翼云，董事长。
委托代理人黄湘，北京市君合（海口）律师事务所律师。
委托代理人郑跃杰，北京市君合律师事务所律师。
上诉人北京诺凡科技发展有限公司（以下简称诺凡公司）、泛海物业管理有限公司（以下简称泛海公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第21575号民事判决，分别向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年3月，诺凡公司诉至原审法院称：我公司自2004年起，即与光彩国际公寓合作，租赁其底商作为社区配套服务项目进行经营。后期泛海公司接管会所及配套商业的管理权，与我公司接洽会所有空置区域出租，希望我公司可以投资经营，合作洽谈中泛海公司称该公司的管理出租期限仅剩1年零8个月，我公司要求的租期为5年，泛海公司称合约结束会按原合同续签，基于我公司在光彩公寓多年的合作，相信了泛海公司所述情况，双方于2011年7月签订了合作协议。2011年8月经过协商，泛海公司又将光彩公寓原会所地下健身房以及公寓东门底商（原格兰德高西饼店）等两处房屋租赁给了我公司进行经营。然而在我公司签约并交付所有租金及费用，进场开始装修过程中，泛海公司却称业委会不同意该公司出租该区域，因此要求我公司配合暂缓装修使用，等待该公司进行协调后再装修使用。鉴于与泛海公司的多项合作，我公司配合其要求暂停该商业区域的使用，但是直至今日我公司支付的费用去向不明，东门底商也不得正式使用，该租赁场地对我公司整体会所应起到的重要的广告宣传、客户接待的作用完全没有得以实现。更为严重的是在我公司完全不知情的情况下，泛海公司及业委会又将公寓东门底商租赁给另外一家公司，该公司进入该房屋进行装修过程中，我公司发现问题后，又与泛海公司就一房两租问题进行协商，至今未果。
我公司投资之商务休闲会所原定于2011年10月8日开业，但由于泛海公司介入与北京仲量联行物业管理服务有限公司（以下简称仲量联行）就光彩物业管理权竞争，要求我公司全面停业配合其顺利介入光彩物业管理权，直至今日仍未能正常营业。期间我公司按泛海公司的要求，于2011年底左右将原本刚刚装修好投入使用的18张台球桌移出，并将整体装修改造成会所酒吧风格。台球桌所配套的相应灯具进行了拆除，定制的球桌以及配套桌椅家具拆除后也都全部报废，泛海公司安排放置在其库房中至今。所有大厅及包房的吊顶及地面又重新进行了装修，又额外出资购置了新的灯具以及定制了全套新的家具电器等等；此次改造后投入使用不到一个月，泛海公司又以防止业主投诉影响其竞争物业管理权，与我公司协商再次停业配合，并就此于2012年1月18日签订了补充协议，作为交换条件给与我公司10个月的免租期，又要求在此期间将装修进行了全面整改，将原有的演出台及休闲区全部调换了位置进行了第二次全场的装修，此次装修不仅要出资金将原有的装修拆除，还要将所有的线路、水路全部挖出进行位置改变，其工程量及耗资是巨大的，所有的设备设施的浪费及损失是非常严重的。这次装修改造后于2012年10月份，泛海公司又与我公司约谈，告知希望与我公司解除合同并进行赔偿，以此为由泛海公司又欺骗我公司停业后双方协商赔偿金额解除合同，但我公司按其要求停业后，泛海公司没有按其所说的进行赔偿，并将我公司告上了法院，直至2013年3月底才结束诉讼，泛海公司败诉。但时至今日我公司的会所就一直未能正常进行经营！所有资金及人力物力己投入了2年之久，然而由于泛海公司的种种行为使我公司所有的投资营运目的均未能实现，投入了未有任何收益，却产生了巨额的损失。
另由于泛海公司以不续约为由威逼我公司全权配合其收购物业，我公司不得不配合，仲量联行也与我公司敌对，在泛海公司突然单方面宣布退出物业管理权竞争后，其在未经我公司同意的情况下单方面封闭了通往商务休闲会所的必经之路，使会所客户无法正常从会所大堂进入，也无法正常进入停车场，原本与业主相邻的出入口也因此无法使用（想来消费的业主无法正常进入我会所）。另此门的封闭致使我美容院与商务会所无法整体共同营运，客户及员工无法互通，原来整体的投资规划全被打乱，造成我公司整体营运无法进行，损失无法衡量。
综上所诉，请求法院判令泛海公司：1.24小时提供水、电、空调的正常使用；2.保持S103B1主要出入口的畅通；3.将位于光彩国际公寓东门靠北底商面积为40平方米底商交付我公司使用；4.赔偿我公司无法正常经营所造成的损失50万元。
泛海公司辩称并反诉称：一、诺凡公司并非租赁房屋的经营主体，诺凡公司因租赁房屋无法开展营业活动导致经营损失的主张缺乏事实基础。2011年7月22日，我公司与诺凡公司签订了《光彩国际公寓会所二期健身场地租赁协议》，出租北京市朝阳区工体西路18号光彩国际公寓会所地下一层二期健身房区域（以下简称涉案房屋）给诺凡公司。在合同履行过程中，因诺凡公司存在违规装修、超出租赁协议约定范围营业、擅自转租等行为，双方发生争议，并诉至法院。北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第0627号生效判决，认定以下事实：“泛海公司与诺凡公司签订租赁合同后，风行炫彩公司利用该租赁场所注册成立并经营”。
可见，上述生效民事判决书认定，租赁房屋由北京风行炫彩文化传播有限公司（以下简称为风行炫彩公司）经营。既然诺凡公司并没利用租赁房屋从事经营行为，就不存在诺凡公司有经营损失的问题，诺凡公司主张该项损失没有事实根据，依法应当予以驳回。
二、继续履行合同的诉讼请求己经生效判决认可，诺凡公司又诉至贵院，违反了“一事不再理”原则。《民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（五）项规定：（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知诺凡公司申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。二审判决已判令双方继续履行《租赁协议》，我公司亦按照判决书要求严格履行合同义务，从未有过违约行为。依据上述规定，《租赁协议》继续履行的主张己被生效判决认可，且生效判决作出之后没有发生任何阻扰《租赁协议》继续履行的新事实，诺凡公司又提起诉讼要求继续履行《租赁协议》，违反了“一事不再理”原则，依法也应当驳回起诉。
二审判决于2013年3月9日作出已逾两个月的时间，在此期间诺凡公司依然拖欠高额租金。诺凡公司非但没有履约的诚意，反而又向贵院起诉要求继续履行租赁协议，其目的就是想通过滥用诉权的方式恶意拖延支付租金的义务。
三、会所通道被封，与我公司无关。诺凡公司在起诉状中也己经明确，是仲量联行封闭了租赁房屋的通道，与我公司无关。我公司与仲量联行是两个独立的法人，两公司之间也不存在任何关联关系，我公司没有义务对于仲量联行的行为承担任何责任。
综上所述，诺凡公司主张的经营损失没有事实根据，依法应当予以驳回。对于继续履约的诉讼请求，违反“一事不再理”的原则，应当依法驳回起诉。
2011年7月22日，我公司（甲方）与诺凡公司（乙方）签订了《租赁协议》，约定诺凡公司承租涉案房屋。《租赁协议》第八条约定了因乙方责任甲方可终止合同的情形：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.拖欠租金累计达二个月；2.利用承租房屋进行违法活动的；3.故意损坏承租房屋的。”从2012年10月至今，诺凡公司一直未支付租金。由于诺凡公司存在违规装修、超出租赁协议约定范围营业、擅自转租等情形，双方发生争议，并于2012年7月诉至法院。北京市第二中级人民法院认为诺凡公司的违约情形不足以导致合同目的无法实现，判令租赁合同继续履行，并在判决书中明确在确定合同继续履行后，诺凡公司应当及时交纳租金。然而，生效判决作出后，诺凡公司仍然没有履约的诚意，至今未支付拖欠的租金。
我公司认为，根据《合同法》第九十三条的规定以及《租赁协议》第八条的约定，在诺凡公司长期拖欠租金的情况下，我公司依法有权解除该《租赁协议》。请求法院判令：1.解除双方2011年7月22日签订的《光彩国际公寓会所二期健身场地租赁协议》；2.该协议解除之日起三日内腾退租赁房屋；3.支付拖欠的租金448950元及利息11838.6元（截止至2013年6月30日）；4.按照合同约定租金标准支付2013年6月30日至解除租赁协议之日止的租金即租赁协议解除之日至诺凡公司实际腾退房屋之日止的房屋使用费。
诺凡公司辩称：1.合同没有到期不同意解除，2011年7月22日签订合同之后，我公司正常经营使用该场地，期间发生的不愉快的事情应该由泛海公司承担。2.（2013）二中民终字第0627号判决生效后，泛海公司没有很好的履行合同中约定义务，致使我公司无法正常使用和经营，故我公司不应该支付租金。3.不同意腾退房屋，合同履行过程中我们履行了大部分义务且进行了装修，腾退对我公司造成较大损失。4.泛海公司自身不履行合同的情况下，要求我公司单方履行合同违反法律规定，请求依法驳回其反诉请求。
原审法院经审理查明：2011年7月22日，泛海公司（甲方）与诺凡公司（乙方）签订了《光彩国际公寓会所二期健身场地租赁合同》，约定乙方承租朝阳区工体西路18号光彩国际公寓会所地下一层二期健身房区域，面积730平方米，租期5年，自2011年10月1日起至2016年9月30日止，免租期两个月，即2011年8月1日至2011年9月30日，2011年10月1日至2012年9月30日月租金43800元，2012年10月1日至2013年9月30日月租金54750元，2013年10月1日至2014年9月30日月租金65700元，2014年10月1日至2015年9月30日月租金76650元，2015年10月1日至2016年9月30日月租金87600元，租金支付方式为季付，于每季度5日前支付本季付租金。
后诺凡公司向泛海公司交纳了3个月租金131400元。
2011年8月1日，泛海公司向诺凡公司交付了涉案房屋。
2012年1月18日，双方签订了《关于光彩国际公寓会所二期健身场地租赁协议的补充协议》，约定免租期延长至2012年7月31日。
2012年4月25日，泛海公司向诺凡公司发出了《泛海公司工作联系函（关于光彩国际公寓会所原二期健身房区域封闭出入口事宜）》，内容如下：“应光彩国际公寓业主委员会及业主要求，为严格控制外来人员进出本小区，彻底分流业主与贵公司出入二期健身房区域经营场所人员，避免再次引起业主投诉及造成安全隐患，请贵公司所有出入二期健身房区域经营场所人员由S103B1出入口进出；同时请贵公司于2012年4月8日前封闭上述经营场所所有通向本小区的其他各个出入口，否则我公司将强行封闭，望贵公司配合。顺颂商祺。”
后因双方发生争议，泛海公司诉至本院，要求解除双方签订的租赁合同及补充协议，法院判决驳回了泛海公司的该项诉讼请求。泛海公司不服，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2013年3月29日判决驳回上诉，维持原判，并在判决本院认为部分写明“在确定合同继续履行后”，诺凡公司“应当及时交纳租金”。
庭审中，诺凡公司提交了员工工资明细表，证明诺凡公司在停业期间的员工工资损失。泛海公司对该证据真实性不认可。
经过双方陈述、举证、质证及法院现场勘察，确定涉案房屋共有四个出入口，其中北侧两个，南侧和东侧各一个。南侧的出入口通过通往地上的楼梯能够通向公寓南侧的主要街道。北侧的两个出入口通往地下停车场，平时不使用。东侧的出入口正对公寓电梯间。通过电梯间可通往地下会所的其他部分。电梯间装有门禁，诺凡公司无门卡及密码，无法通过。东门南侧由一通道可绕过电梯间通往地下会所其他部分，但被堆放的杂物堵死，无法通过。因此，东侧出入口无法使用。
经询，诺凡公司称东侧出入口系泛海公司于2012年4月25日前后封堵；泛海公司称东侧出入口系仲量联行于2012年11月封堵，门禁是仲量联行根据业委会的要求安装的。
庭审结束后，泛海公司向法院申请撤回其关于要求判令解除泛海公司与诺凡公司于2011年7月22日签订的《租赁协议》和关于要求判令诺凡公司腾退涉案房屋的反诉请求，并相应地将关于要求判令诺凡公司支付自2013年6月30日起至泛海公司实际腾退涉案房屋之日止的房屋使用费的反诉请求变更为要求判令诺凡公司支付自2013年6月30日起至判决生效之日止的租金，法院准予。
原审法院经审理认为：诺凡公司与泛海公司签订的《租赁协议》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应当严格按照合同履行各自义务。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。诺凡公司提交的证据并不能证明泛海公司存在停水、停电、停止空调服务的事实，泛海公司亦不予认可，故诺凡公司主张法院不予采信。但24小时提供水、电系双方签订的租赁合同的应有之意，诺凡公司要求泛海公司24小时提供水、电的诉讼请求，法院予以支持。
在双方签订合同之初，涉案房屋的东侧出入口可以正常使用，作为出租人的泛海公司有义务保持涉案房屋适于使用的状态。而在合同履行过程中，东侧出入口由于各种原因被封堵，封堵部位虽不在诺凡公司承租的涉案房屋范围内，但对涉案房屋的使用产生了一定的消极影响。根据合同相对性，无论封堵行为系泛海公司所为，抑或仲量联行所为，应由泛海公司向诺凡公司承担相应责任。泛海公司应当将涉案房屋东侧出入口南侧通道杂物清除或协调仲量联行将上述杂物清除。
涉案房屋东侧出入口的封堵虽对诺凡公司的正常经营产生了一定影响，但由于南侧通往街道的主要出入口尚能正常使用，故该影响是轻微的。泛海公司的相应违约行为不应成为诺凡公司拒付租金的理由。因此，诺凡公司仍应按照合同约定向泛海公司支付租金。关于租金数额，双方签订的合同已有明确约定，故应当依合同约定。2012年8月1日至2013年6月30日的租金，诺凡公司已支付131400元，仍应支付448950元（43800元×2月＋54750元×9月-131400元）。因诺凡公司履行合同义务存在瑕疵，泛海公司要求诺凡公司支付拖欠租金利息的诉讼请求法院不予支持。截至本判决作出之日，诺凡公司还应支付2013年7月1日至2013年12月31日租金361350元（54750元×3月＋65700元×3月）。此后，诺凡公司还应当严格按照合同约定按时支付租金，否则应当承担继续履行责任和违约责任。
诺凡公司要求将位于光彩国际公寓东门靠北底商面积为40平方米底商交付其使用的诉讼请求，无合同依据，法院不予支持。
诺凡公司要求泛海公司赔偿无法正常经营所造成的损失50万元，证据不足，法院不予支持。
据此，原审法院于2013年12月判决：一、泛海物业管理有限公司应当向北京诺凡科技发展有限公司提供北京市朝阳区工体西路18号光彩国际公寓会所地下一层二期健身房区域二十四小时用电、用水。二、泛海物业管理有限公司于判决生效后七日内将北京市朝阳区工体西路18号光彩国际公寓会所地下一层二期健身房区域东侧出入口南侧通道内杂物清空，保持该通道通畅。三、北京诺凡科技发展有限公司于判决生效后七日内支付泛海物业管理有限公司租金八十一万零三百元。四、驳回北京诺凡科技发展有限公司的其他诉讼请求。五、驳回泛海物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，诺凡公司不服，上诉至本院，认为：自2012年8月起，泛海公司以各种理由拒绝对租赁房屋进行整改，阻止我公司正常经营，直至生效判决作出，我公司才重新正常使用。故2012年8月至2013年3月期间的房屋租赁金损失应由泛海公司承担，原审法院对此认定有误，应予改判。
判决后，泛海公司亦不服，上诉至本院，认为：原审判决认定事实不清，由于租赁房屋的水电供应是由小区物业公司负责，我公司无相关义务；封堵租赁房屋东侧的通道的行为时小区业委会社区管理行为，我公司与此无关；由于我公司在履行物业管理合同过程中无过错，诺凡公司未支付租金应承担相应利息损失。请求二审法院依法改判撤销原审判决第一、二、五项，加判诺凡公司向我公司支付拖欠租金的利息，并驳回诺凡公司的全部诉讼请求。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述及（2013）二中民终字第0627号民事判决书、租赁协议及补充协议等证据材料在案佐证。
本院认为：诺凡公司与泛海公司签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，不违背法律规定，原审法院认定有效，双方均无异议，本院予以确认。
租赁合同成立后，双方均应依约履行。诺凡公司主张不支付2012年8月至2013年4月的租金，没有法律依据，本院不予支持，诺凡公司应按约定支付租金。
关于泛海公司主张的水电供应及保障通道畅通问题，因诺凡公司租赁房屋的用途是用于商务、休闲会所经营，双方对水电供应问题虽无明确约定，但从租赁房屋应适合租赁的原则考虑，泛海公司有义务保障租赁房屋24小时提供水电，泛海公司以水电供应涉及小区物业公司抗辩，因二者不属同一法律关系，本院对该公司主张不予采纳。同理，涉案房屋东侧出入口因各种原因被封堵，封堵部位虽不在租赁合同范围内，但为保障租赁合同的履行，泛海公司有义务将堆放在东侧出入口南侧通道的杂物清除或协调相关单位将杂物清除，原审法院所作处理，并无不当。
关于泛海公司主张租金的利息损失问题，因泛海公司在履行合同过程中存在瑕疵，泛海公司要求诺凡公司支付拖欠租金的利息，本院不予支持。
综上，本院对诺凡公司及泛海公司的上诉意见均不予支持，双方对原审判决其他内容无异议，本院予以维持。故，原审判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4400元，由北京诺凡科技发展有限公司负担2200（已交纳），由泛海物业管理有限公司负担2200元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费4106元，由泛海物业管理有限公司负担2053元（已交纳），由北京诺凡科技发展有限公司负担2053元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费14220元，由北京诺凡科技发展有限公司、泛海物业管理有限公司均担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 解学锋
代理审判员 张 明
二〇一四年六月十九日
书 记 员 刘 爽