广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民一终字第387号
上诉人（一审被告）黄寿柏。
被上诉人（一审原告）柳州市润佳物业服务有限公司，住所地柳州市蝴蝶山路58号阳光花园C区商业综合楼18栋3—12号。
法定代表人李慧容，该公司总经理。
委托代理人徐毅松，该公司办公室主任。
一审第三人柳州湖大项目管理有限公司，住所地柳州市跃进路38号宝通大厦606号。
法定代表人冯旭林，该公司董事长。
委托代理人陈善荣，广西同望律师事务所柳州分所律师。
委托代理人户逢春，广西同望律师事务所柳州分所律师。
上诉人黄寿柏因与被上诉人柳州市润佳物业服务有限公司（以下简称润佳公司）、一审第三人柳州湖大项目管理有限公司（以下简称湖大公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2013）柳城民二初字第160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员古龙盘担任审判长，审判员宾修清和代理审判员侯海丽参加的合议庭审理了本案。上诉人黄寿柏及被上诉人柳州市润佳物业服务有限公司委托代理人徐毅松，一审第三人柳州湖大项目管理有限公司委托代理人户逢春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，柳城县海润广场小区的建设单位为湖大公司。黄寿柏于2009年5月20日向湖大公司购买该小区的4栋3-401号商品房（建筑面积为80.34㎡）；在签订房屋买卖合同的同时，签订了一份《前期物业管理服务协议》，该协议主要内容为：物业费收费标准为0.3元／㎡.月，按季度或半年收取；乙方（即黄寿柏）不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业服务企业有权从逾期之日起每天加收1.00元的违约金；该协议经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。
2010年7月1日，湖大公司（合同的甲方）与润佳公司（合同的乙方）签订了《柳城县海润广场小区物业服务合同》，由湖大公司将该小区的物业服务委托给润佳公司进行管理。该物业合同第五条的第7点约定：乙方（即润佳公司）与业主签订《物业管理服务合同》、《业主规约》等手续，公开服务标准、收费依据及标准；第六条的第1小点规定：物业服务费0.30元／㎡.月收取（此收费标准有效期截止到2010年7月31日，以后收费标准为0.4元／㎡.月，……）；第8小点约定：每月10日前交清当月应交费用，逾其则按应交纳的费用的日3‰缴纳违约金。合同签订后，润佳公司即于2010年7月1日入驻该小区为该小区业主提供物业服务；但润佳公司至今未与黄寿柏签订有《物业管理服务合同》。
润佳公司与湖大公司于2012年10月31日协议终止《柳城县海润广场小区物业服务合同》后，即撤离该小区。在润佳公司管理该小区物业期间，黄寿柏自2010年7月起未交纳物业费和公摊路灯电费。润佳公司书面要求黄寿柏交纳2010年7月至2012年10月共28个月的物业费和公摊路灯电费未果，遂诉至该院。
一审法院另查明：1、柳城县海润广场小区业主委员会成立于2010年12月23日。在润佳公司管理该小区的物业期间，业主委员会未与物业服务企业（包括润佳公司）签订有物业服务合同；2、湖大公司原名称为柳州湖大工程项目管理有限责任公司，于2010年12月26日登记变更为柳州湖大项目管理有限公司。
一审法院认为，润佳公司与湖大公司依法签订的《柳城县海润广场小区物业服务合同》是签约双方的真实意思表示，并不违反法律规定，对合同缔约双方当然具有约束力；但该合同对非合同缔约方即业主是否当然具有约束力呢？根据法律规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同如对业主具有约束力，则应当同时具备以下两个前提条件：第一、前期物业服务合同的签订符合法律规定；第二、业主与建设单位之间有关于受前期物业服务合同约束的合意。虽然润佳公司与湖大公司签订的《柳城县海润广场小区物业服务合同》符合法律规定的前期物业服务合同形式要求，但润佳公司无证据证明湖大公司与黄寿柏之间有受前期物业服务合同约束的合意；而润佳公司又未依该合同的约定与黄寿柏签订《物业管理服务合同》，未将本公司与建设单位签订的前期物业服务合同的内容告知黄寿柏；该合同不具备上述前提条件的第二点，故对黄寿柏不具有约束力。虽然润佳公司与黄寿柏未签订有书面的物业服务合同，但润佳公司是柳城县海润广场小区实际的物业服务企业，为该小区全体业主提供了物业服务，与该小区全体业主已形成了事实上的物业服务关系；黄寿柏为该小区业主，已享受了润佳公司提供的物业服务，故黄寿柏依法应承担按时交纳相应物业费用的义务。
关于物业费的计算标准，因润佳公司与湖大公司签订的《柳城县海润广场小区物业服务合同》对黄寿柏无约束力，而黄寿柏认可其与第三人湖大公司签订的《前期物业管理服务协议》，故可参照《前期物业管理服务协议》的约定来计算物业费；则自2010年7月至2012年10月共28个月的物业费应为675元（28个月×0.3元／㎡.月×80.34㎡），该院予以支持。
关于公摊路灯电费的问题，润佳公司诉请每月3元的公摊路灯电费，黄寿柏与湖大公司签订的《前期物业管理服务协议》中无约定，故该院不予支持。
关于违约金的问题，黄寿柏拖欠物业费的行为已经构成违约，则依约应当交纳违约金。在黄寿柏与湖大公司签订的《前期物业管理服务协议》中约定：乙方（即黄寿柏）不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业服务企业有权从逾期之日起每天加收1元的违约金。则黄寿柏在2010年12月31日仍未交纳该年度下半年的物业费的行为已构成违约，应自2011年1月1日起支付违约金，但如按该协议“逾期一天即交纳1元的违约金”的约定，则黄寿柏应交纳的违约金明显过高，影响了交易公平；根据合同法及其相关司法解释的规定，结合司法实践（一般根据最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，根据拖欠物业费的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金）及本案双方履行合同的情况、未交纳物业费给润佳公司造成的预期损失等因素，该院认为，黄寿柏应向润佳公司支付140元的违约金为宜。
综上，对润佳公司的诉讼请求中，该院予以支持的部分为：物业费675元、违约金为140元，共计815元。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，最高人民法院﹤关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）﹥第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条，参照《物业管理条例》第七条第五款、第二十三条之规定，判决如下：一、黄寿柏给付柳州市润佳物业服务有限公司物业费675元、违约金140元，共计815元；二、驳回柳州市润佳物业服务有限公司其他的诉讼请求。案件受理费50元（润佳公司预交），减半收取25元，由柳州市润佳物业服务有限公司负担17元，黄寿柏负担8元（限于本判决生效后三日内交纳至该院财务室）。
上诉人黄寿柏不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定事实不清。一审判决既然认定被上诉人与第三人柳州湖大项目管理有限公司签订的《柳城县海润广场小区物业服务合同》对上诉人不具约束力，且被上诉人也未与上诉人签订《物业管理服务合同》，就不应当受到合同的约束。被上诉人与上诉人之间不存在物业合同关系，上诉人不应当付给被上诉人物业费，更加不存在所谓的违约，无需付给被上诉人违约金。一审判决认定上诉人与被上诉人形成事实上的物业服务关系，上诉人就应交纳相应的物业费用，这不合情合理。因为业主委员会在当时己明确告知被上诉人，不要被上诉人提供物业服务（被上诉人无法解决小区业主委员会收集小区业主反映的一系列问题，被上诉人根本不能胜任本小区的物业服务）。但被上诉人仍强行要做，做了还要强行要业主交费，这是野蛮的行为，法律不能支持这种野蛮的行径。二、关于诉讼时效问题。被上诉人起诉要求上诉人交纳2011年9月24日之前的物业服务费用己超过诉讼时效，应当不予以支持。三、一审适用法律不当。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条明确规定要物业服务企业按照合同约定提供服务，只有这样才有理由收取服务费。上诉人与被上诉人没有签订有合同，并且上诉人的业主委员会己告知被上诉人不要其提供服务。一审判决以该解释支持被上诉人的诉请是适用法律不当。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请二审法院改判上诉人不用给付被上诉人物业费675元，违约金140元，共计815元。
被上诉人柳州市润佳物业服务有限公司答辩称，一审判决存在以下问题：一、一审法院依据上诉人与一审第三人湖大公司签订的《前期物业管理服务协议》不支持被上诉人在一审的诉讼请求是错误的。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被上诉人与一审第三人签订的《前期物业服务合同》对柳城县海润广场小区所有业主具有约束力（一审民事判决书中的“两个前提条件”纯属杜撰），而上诉人与一审第三人签订的《前期物业管理服务协议》对被上诉人具有约束力没有法律依据。二、《前期物业管理服务合同》第五条第7点的约定无效，因为它违反前述第一条的规定，是不合情理的。三、一审法院曲解判决所依据的法律。
尽管如此，被上诉人还是尊重一审法院的判决，没有上诉。上诉人在上诉状中的理由没有证据支持。上诉人多次强调业主委员会曾向被上诉人说过不要被上诉人提供服务，但到目前为止上诉人也没有向法庭提交上诉人和第三人签订的合同已合法解除的证据。被上诉人已确实为上诉人提供了物业服务，因此有权收取物业服务费和违约金。关于诉讼时效问题，因为上诉人在一审中没有提出，因此这不是二审期间审理的范围，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
一审第三人柳州湖大项目管理有限公司答辩称，第三人对一审判决没有异议，请求二审法院依法裁判。
综合诉辩双方的意见，上诉人黄寿柏与被上诉人柳州市润佳物业服务有限公司、一审第三人柳州湖大项目管理有限公司对一审查明的事实均没有异议，在二审中也均没有提供新证据。
本院认为，上诉人与一审第三人签订的《前期物业管理服务协议》及一审第三人与被上诉人签订的《柳城县海润广场小区物业服务合同》均是合同签订双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合同签订双方均应当全面履行相应的义务。上诉人与一审第三人签订的《前期物业管理服务协议》第一条约定：“本物业区域业主委员会成立前，由甲方（即一审第三人）负责该物业区域的前期物业管理”，第十七条约定：“本协议经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。”而一审第三人与被上诉人签订的《柳城县海润广场小区物业服务合同》证实一审第三人委托了被上诉人为上诉人所在的柳城县海润广场小区提供物业服务，虽然一审第三人与被上诉人签订的《柳城县海润广场小区物业服务合同》对上诉人没有约束力，但是上诉人明确表示自2010年7月至2012年10月期间，确实是被上诉人在其所在小区提供物业服务，且在此期间及其小区业主委员会成后，并无证据证实上诉人提出过异议或与一审第三人解除了合同，小区业主委员会也未与任何的物业服务企业签订有物业服务合同，故前述两份合同在符合解除条件之前各方当事人仍应继续履行。同时，在上述期间，上诉人并未向一审第三人缴纳过物业费，一审第三人也明确表示同意一审的判决，即由上诉人直接向被上诉人支付物业费，因此，上诉人应当向被上诉人支付2010年7月到2012年10月份的物业费及其违约金。关于上诉人认为被上诉人请求其支付2011年9月24日之前的物业费用已超过诉讼时效的主张，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案上诉人在一审中并未提出诉讼时效抗辩，其主张也不属于基于新的证据证明对方当事人的请求权已过诉讼时效的情形，因此本院对上诉人的该项主张不予采纳。关于被上诉人答辩时提出的问题，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。被上诉人并未针对其提出的问题提起上诉，且一审判决没有违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，故本院不予审查。综上所述，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人的上诉理由缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由黄寿柏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 古龙盘
审 判 员 宾修清
代理审判员 侯海丽
二〇一五年六月十二日
代书 记员 李思思