南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦红民初字第8号
原告李自强，男，汉族，1956年10月24日生。
原告王宁，女，汉族，1961年8月30日生。
被告镇江金浩房地产开发有限公司，住所地镇江市中山东路55号。
法定代表人程又明，该公司董事长。
被告镇江金浩房地产开发有限公司南京分公司，住所地南京市丰富路163号民族大厦十九楼。
负责人林川武，该公司经理。
被告颜勇，男，汉族，1978年5月27日生。
原告李自强、王宁与被告镇江金浩房地产开发有限公司（以下简称金浩房产公司）、镇江金浩房地产开发有限公司南京分公司（以下简称金浩房产南京分公司）、颜勇房屋买卖合同纠纷一案，原告李自强、王宁于2014年12月24日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告李自强、王宁到庭参加诉讼。被告金浩房产公司、金浩房产南京分公司、颜勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李自强、王宁诉称，2004年5月两原告与被告金浩房产南京分公司签订了《商品房买卖契约》，约定被告金浩房产南京分公司将其开发建设坐落在南京市南台巷163号民族大厦01幢，产权登记编号为：南京市南台巷163号民族大厦01幢x室（建筑面积55.12平方米）卖给原告，总价人民币233268元。合同签订后被告金浩房产南京分公司便将此房交付给原告使用，原告支付了人民币200000元，剩余尾款双方约定待办理完房屋产权后一次性支付。同年年底原告找到被告金浩房产南京分公司要求办理产权证时，得知被告金浩房产南京分公司将此房连同15层一间（建筑房号为：南京市南台巷163号民族大厦01幢xx室）一起办理在其单位员工被告颜勇名下，进行了银行按揭贷款，因此产权证一直无法办理。2007年12月16日南京市中级人民法院作出的（2007）宁民二终字第494号《民事判决书》认定：被告金浩房产南京分公司、颜勇签订南京市南台巷163号民族大厦01幢x、xx室商品房买卖契约后，被告颜勇并没有取得该房产，购房是为了融资借款，其融资借款行为是以合法形式掩盖非法目的，依法无效。被告金浩房产公司是设立被告金浩房产南京分公司的独立法人单位，依法应当对其下属非独立法人单位被告金浩房产南京分公司的对外民事行为承担民事责任。而原告在被告方不予配合的情况下，直至2014年12月，才从南京市房屋产权管理部门获得南京市南台巷163号民族大厦01幢x室建筑的登记分户号等相应情况和相关证据资料。综上，原告依据生效的法律文书、实际取得房屋的履行合同结果，为维护自身合法权益，请求法院支持如下诉讼请求：1、依法确认被告金浩房产南京分公司、颜勇之间就南京市南台巷163号民族大厦01幢x室（分户号：424260-Ⅲ-x）房屋买卖签订的宁房买卖契字第200175956号《商品房买卖契约》无效；2、判令被告颜勇立即撤销建筑房号为：南京市南台巷163号民族大厦01幢x室（分户号：424260-Ⅲ-x）房屋的抵押登记；3、判令被告金浩房产公司、金浩房产南京分公司为原告办理（建筑房号为：南京市南台巷163号民族大厦01幢x室，产权登记分户号为：424260-Ⅲ-x）房屋的产权登记手续；4、判令被告金浩房产公司、金浩房产南京分公司承担迟延办理房屋产权证的违约金约33000元（自2005年1月1日起计算）；5、判令被告金浩房产公司、金浩房产南京分公司承担本案诉讼费用。
被告金浩房产公司、金浩房产南京分公司、颜勇未提交答辩意见及证据。
经审理查明，2000年9月，被告金浩房产南京分公司取得南京市南台巷163号01、02幢的商品房销售许可证。2002年10月10日，被告金浩房产南京分公司、颜勇与中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部（以下简称工行江苏分行营业部）签订了个人购房借款合同及南京市房地产抵押合同。借款合同约定：由颜勇向工行江苏分行营业部贷款490000元，用于购买座落于南京市建邺区民族大厦01幢1108、xx室住房。抵押合同约定：抵押人颜勇与担保人金浩房产南京分公司签订宁房买卖契约字第200175956号《南京市商品房买卖契约》，其契载房屋南京市建邺区民族大厦01幢x、xx室住房抵押给工行江苏分行营业部，作为向工行江苏分行营业部贷款的担保，担保人金浩房产南京分公司为上述借款承担连带保证责任。
2004年5月25日，原告和被告金浩房产南京分公司签订宁房买卖契字第200421837号《南京市商品房买卖契约》。双方约定：原告购买被告金浩房产南京分公司所有的座落于南台巷163号民族大厦01幢x室房屋，该房屋建筑面积55.12平方米，房款合计233268元。被告金浩房产南京分公司应于2003年9月30日前将该房屋交付原告。该房屋交付后120天内，双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续。如违反前款约定，则不协助方按每天10元计算向对方支付逾期期间的违约金。2004年6月3日，原告向被告金浩房产南京分公司支付200000元房款，被告金浩分公司立下收据。
另查明，工行江苏分行营业部起诉颜勇、金浩房产南京分公司借款合同纠纷一案，本院于2007年1月28日作出（2006）秦民二初字第497号民事判决：一、解除工行江苏分行营业部、颜勇、金浩房产南京分公司签订的个人购房借款合同；二、颜勇于判决生效后二日内偿还工行江苏分行营业部借款本金470185.95元、利息54034.4元，并自2006年6月15日起至还清借款时止按合同约定利率支付利息；三、工行江苏分行营业部对颜勇用于抵押的本市民族大厦01幢x室、xx室房屋享有优先受偿权；四、金浩房产南京分公司对颜勇以其所抵押的房产清偿工行江苏分行营业部本息后的不足部分，承担连带清偿责任。颜勇不服判决上诉至江苏省南京市中级人民法院，认为借款合同约定将贷款打入金浩房产南京分公司账户，因金浩房产南京分公司被南京鑫宏房地产开发有限公司（以下简称鑫宏公司）实际控制，该贷款也由鑫宏公司在使用，事实上是鑫宏公司在还款，并在财务上做账，实际借款人为鑫宏公司。2007年12月18日，南京市中级人民法院作出（2007）宁民二终字第494号民事判决，查明2000年至2004年间，鑫宏公司为达到融资的目的要求员工及其亲友以个人购买商品房的名义向银行按揭借款，借款均由鑫宏公司实际使用，还款亦由鑫宏公司以个人名义办理，所有个人与开发商签订的《南京市商品房买卖契约》的乙方正本（购房人正本）均由鑫宏公司保存，契约附件中均无任何图纸。故认为鑫宏公司为融资而借用个人名义办理银行按揭借款，该个人作为买卖合同的买房人和借款合同的借款人既未实际取得房屋亦未取得所借款项，从借款合同的签订过程及实际还款情况来看，银行对于个人借款实际是为鑫宏融资的目的应为明知，该借款合同是以合法形式掩盖非法目的，应为无效，主合同无效的，其从合同也无效，抵押合同、保证合同系借款合同的从合同，亦应无效。故判决撤销（2006）秦民二初字第497号民事判决、驳回工行江苏分行营业部对颜勇、金浩房产南京分公司的诉讼请求。
再查明，金浩房产公司于2005年1月24日被江苏省镇江市工商行政管理局吊销执照，金浩房产南京分公司于2009年9月18日被江苏省南京市工商行政管理局吊销执照。
庭审中，原告变更第3、4项诉讼请求为：判令被告金浩房产公司、金浩房产南京分公司为原告办理涉案房屋产权登记手续的情况下，原告支付房屋尾款33268元；判令被告金浩房产公司、金浩房产南京分公司承担迟延办理房屋产权证的违约金约37000元（自2005年1月1日起计算至判决生效时止）。
以上事实有宁房买卖契字第200421837号《南京市商品房买卖契约》、收据、宁房销字第001423号《商品房销售许可证》、江苏省南京市中级人民法院（2007）宁民二终字第494号民事判决书、江苏省南京市工商行政管理局企业吊销后未注销资料查询表、江苏省镇江工商行政管理局企业吊销后未注销资料查询表及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，根据江苏省南京市中级人民法院（2007）宁民二终字第494号的已生效判决，被告金浩房产南京分公司与被告颜勇签订的宁房买卖契字第200175956号《南京市商品房买卖契约》系鑫宏公司借金浩房产南京分公司之名与颜勇虚构商品房买卖合同借以骗取工行江苏分行营业部的购房按揭贷款，以期达到融资之目的，故双方的买卖契约并无真实的购房意思。从被告颜勇作为买卖合同的买受人和借款合同的借款人既未实际取得房屋亦未取得所借款项的事实亦可看出，该房屋买卖合同只是为了融资借款，属于恶意串通，且损害了第三人即本案原告的利益，应为无效。因被告金浩房产南京分公司、颜勇与工行江苏分行营业部之间签订的借款合同无效，房产抵押合同作为该借款合同的从合同也应无效，故对于原告要求被告颜勇撤销涉讼房屋之上抵押登记的合理请求，本院予以支持。鉴于原告已支付85%以上的购房款、被告金浩房产南京分公司实际将涉讼房屋交付原告占有使用的事实，足以认定其与原告之间签订的宁房买卖契字第200421837号《南京市商品房买卖契约》系双方的真实意思表示，该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照合同约定切实履行己方义务。合同签订后，原告于2004年6月3日向被告金浩房产南京分公司支付了200000元房款，被告金浩房产南京分公司于同日向原告交房，且庭审中原告表示愿意在被告为其办理产权登记手续的情况下支付房屋尾款33268元。因此，双方签订的房屋买卖合同仍具备履行条件，双方应继续履行合同。被告金浩房产南京分公司理应依约履行协助原告办理房屋产权过户登记的义务，同时原告应向被告金浩房产南京分公司支付剩余购房款33268元。关于原告主张违约金问题，由于出卖人的原因，买受人在合同约定的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，买卖契约第15条约定双方应于房屋交付后120天内即2004年10月2日前办理房屋产权交易过户及申领有关权证手续。后因被告金浩房产南京分公司将涉讼房产登记在被告颜勇名下进行融资借款的行为，导致双方未能在约定期限内办理房屋产权过户手续。因此，被告金浩房产南京分公司存在迟延履行合同义务的违约行为，原告要求其进行赔偿，于法有据。关于逾期期间的违约金，现原告主张37000元（自2005年1月1日起至判决生效时止，按照每天10元计算），系对其权利的处分，且有合同依据，本院依法予以认可。被告金浩房产南京分公司不具有独立的法人资格，其对外民事责任由被告金浩房产公司承担。被告金浩房产公司、金浩房产南京分公司、颜勇经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的权利，应承担相应的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告金浩房产南京分公司、颜勇之间就南京市南台巷163号民族大厦01幢x室（分户号：424260-Ⅲ-x）房屋买卖签订的宁房买卖契字第200175956号《商品房买卖契约》无效；
二、被告颜勇于本判决生效之日起十日内办理撤销建筑房号为：南京市南台巷163号民族大厦01幢x室（分户号：424260-Ⅲ-x）房屋的抵押登记；
三、被告金浩房产公司、金浩房产南京分公司于本判决生效之日起十日内与原告共同办理（建筑房号为：南京市南台巷163号民族大厦01幢x室，产权登记分户号为：424260-Ⅲ-x）房屋的产权登记手续，同时原告向被告金浩房产公司、金浩房产南京分公司支付剩余购房款33268元；
四、被告金浩房产公司、金浩房产南京分公司承担迟延办理房屋产权证的违约金37000元。
案件受理费965元，由被告金浩房产公司、金浩房产南京分公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，帐号：03×××76）。
审 判 长 夏 婕
人民陪审员 胡连霞
人民陪审员 许万燕
二〇一五年四月二十四日
见习书记员 刘倩芸