湖北省武汉市新洲区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鄂0117行初19号
原告汪建东，男，1967年10月18日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。
原告管芙蓉，女，1969年7月9日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市江岸区。
委托代理人程礼贵，湖北安达诚律师事务所律师。
被告武汉市住房保障和房屋管理局，住所地：武汉市江汉区高雄路166号。
法定代表人何艳，该局局长。
委托代理人任晗，湖北正信律师事务所律师。
委托代理人郑斌，武汉市新洲区住房保障和房屋管理局法规科科长。
第三人柯少章，男，1951年6月17日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。系汪小先之夫。
第三人柯伟，男，1981年7月29日出生，汉族，武汉市新洲区人，住北京市昌平区。系汪小先、第三人柯少章之子。
委托代理人易以国，武汉市新洲区阳逻法律服务所法律工作者。
第三人夏凤英，女，1930年6月10日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。系汪小先、原告汪建东之母。
原告汪建东、管芙蓉不服武汉市住房保障和房屋管理局（下称武汉市房管局）、第三人柯少章、柯伟、夏凤英房屋转移登记一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法向被告武汉市房管局、第三人柯少章、柯伟、夏凤英送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年12月7日公开开庭审理了本案。次日，原告汪建东、管芙蓉申请鉴定，本院依法予以批准。本院于2017年5月9日第二次公开开庭审理，原告汪建东及其原告委托代理人程礼贵、被告武汉市房管局委托代理人任晗、郑斌、第三人柯少章、柯伟的委托代理人易以国均到庭参与诉讼，第三人夏凤英经本院合法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
2006年8月25日，武汉市房管局将所有权人为汪建东的坐落于武汉市新洲区邾城街鄂东商城232＃-233＃、234＃-235＃两栋商铺建筑总面积为160.56㎡（每栋建筑面积均为80.28㎡，产权证号分别为武房权证新字第××、03××68号）的私房转移登记至汪小先名下（汪小先于2007年死亡，系第三人夏凤英之女，柯少章之妻，柯伟之母），并为其颁发了武房权证新字××号房屋所有权证书（该房至今由第三人柯少章使用）。
原告汪建东、管芙蓉诉称：2003年8月25日，原告夫妻取得了武汉市新洲区邾城街鄂东商城232＃-233＃、234＃-235＃两栋商铺，该房产建筑面积为160.56㎡，房屋所有权证号为武房权证新字第××、03××68号，登记所有权人为汪建东。2004年或2005年，原告曾向其姐汪小先借款20万元，将涉案房屋的房产证交付给汪小先作抵押，但并未将上述房屋卖给汪小先，也未申请被告办理房屋转移过户手续。2016年8月23日，原告到被告处查询得知，原告的上述房产转移登记至汪小先名下。现汪小先已死亡，第三人均为继承人。被告武汉市房管局的转移登记行为严重地损害了原告的合法权益，故诉请依法撤销被告武汉市房管局的上述转移登记行为，恢复该房屋转移前登记。
原告汪建东、管芙蓉提供的证据如下：
证据一：原告的身份证、结婚证，拟证明原告的身份和夫妻关系；
证据二：新洲区邾城街黄茂社区居委会出具证明，拟证明汪小先已死亡以及和各第三人的关系；
证据三：武汉市房屋权属登记档案一宗（与被告提供的证据1-7相同），拟证明：1、所有权证号分别为武房权证新字第××、03××68号的房屋登记在原告汪建东名下；2、被告将上述房屋转移登记至汪小先名下，房产证号为：武房权证新字第××号；3、转移登记过程中，原告未到场确认，被告的转移登记行为为违法。
证据四：湖北诚信司法所司法鉴定意见书［鄂诚信（2017）文鉴字第21号］，拟证明被告提供的“房屋转让协议”上的原告汪建东、管芙蓉的签名不是本人所签。
被告武汉市房管局辩称，被告对讼争房屋的转移登记和颁证是依据汪小先和原告汪建东、管芙蓉按规定提交相关材料的基础上严格依照法定程序办理的，进行了审慎审核，该行为具有合法性。原告的起诉超过法定期限，该房屋所有权证于2006年8月被注销至今已逾十年，不应受到法律保护。
同时，本案所涉纠纷应按先民事后行政的原则依法裁定中止审理，待民事结案后再进行审理。
为证明其作出具体行政行为的合法性，被告武汉市房管局在法定期限内向本院提交了下列证据、依据。证据为：
证据一：原告汪建东和汪小先的武汉市房产交易权属登记申请表，拟证明转移登记是由双方共同申请；
证据二：汪建东原房屋所有权证（武房权证新字第××、03××68号），拟证明讼争房屋原登记情况；
证据三：武汉市新洲区房地产平面图，拟证明讼争房屋所在地及建筑面积；
证据四：房屋转让协议复印件，原件系本院（2016）鄂0117行初字20号汪建东、管芙蓉诉武汉市房管局行政纠纷案中被告武汉市房管局提供的“房屋转让协议”，拟证明诉争房屋已由原告汪建东、管芙蓉作价转让给汪小先的事实；
证据五：原告汪建东和汪小先的身份证复印件，拟证明买卖双方身份的合法性；
证据六：现金缴款单，拟证明房屋过户已依法缴纳税费；
证据七：汪小先的武汉市房产权属登记表，拟证明原告汪建东的房屋转移登记到汪小先的转移登记办理符合法定程序。
被告武汉市房管局提供的依据为：
《城市房屋权属登记管理办法》（建设部于1997年10月27日发布，于2001年8月15日修正）第八条、第十七条的规定。
第三人柯少章、柯伟述称：本案原告的诉讼请求超过了诉讼时效，不受法律保护，法院不应受理；本案应告知原告先行提起民事诉讼，中止行政诉讼；本案无论房屋书面买卖协议是否有效，事实上的买卖关系成立，不应撤销讼争房屋转移登记证书。
第三人柯少章、柯伟提交的证据如下：
1、柯少章与胡洪发2010年4月8日签订门面租赁合同书复印件；
2、柯少章与汪燕2015年4月1日签订门面房租赁合同书复印件；
3、柯少章与缪森2009年11月12日签订的府南浴池租赁合同书复印件；
4、柯少章与万红喜2011年4月8日签订的门面房租赁合同书复印件；
5、柯少章与操红芳2012年4月1日签订的门面房租赁合同书复印件。
上述证据拟证明讼争房屋目前归第三人柯少章占有、使用及收益。
第三人夏凤英未提交述称意见和证据，亦未出庭。
庭审质证中，对被告武汉市房管局提交的证据，原告汪建东、管芙蓉的质证意见为：
1、被告武汉市房管局对原告汪建东的房产证进行注销时没有通知原告，原告对此不知情；2、房产证变更登记为汪小先是2006年8月25日，但2006年8月5日万春安就领取了房产证，颁证在先，申请在后明显违反操作程序。3、原告方没有口头和书面委托万春安办理此事，万也没有告知原告讼争房屋已变更。4、原告没有在房产部门办理过任何的房产注销和变更登记的行为，被告没有权利进行转移登记。5、经鉴定，房屋转让协议上“汪建东、管芙蓉”的签名不是原告本人所签，房屋过户需要申请并审核，被告明显违法；6、对被告武汉市房管局提供的法律依据没有异议。
第三人对被告提供的证据不持异议。
对原告汪建东、管芙蓉提供的证据，被告武汉市房管局除对鉴定的样本存疑外，其他不持异议；第三人柯少章、柯伟认为该笔迹鉴定不能证明双方签订的房屋转让协议是虚假的，且由原告单方面送鉴，真实性合法性都有异议，对其他证据不持异议。
被告对第三人柯少章、柯伟提供的证据不持异议。原告对第三人柯少章、柯伟提供证据的意见：该证据系复印件，没有原件，不能作证据使用。
本院对原、被告以及第三人提交的证据作如下确认：
1、被告武汉市房管局提供的证据，客观地记载了讼争房屋转移登记的事由、过程和法律依据，与本案有关联性，本院依法确认为有效证据；
2、被告、第三人对原告提供的鄂诚信（2017）文鉴字第21号司法鉴定书持有异议，但该司法鉴定是第三人柯少章、柯伟的委托代理人在庭审中要求，由原告汪建东、管芙蓉申请作出的，鉴定机构是由原告、被告和第三人柯少章、柯伟的代理人共同选定的，所提交的鉴定资料是客观、真实的，鉴定机构具有鉴定资格，其鉴定结论本院依法确认为有效证据；原告提交的其他证据被告、第三人均无异议，均为有效证据；
3、第三人柯少章、柯伟提供的证据为复印件，未提供原件佐证，本院对其证明效力不作确认。
本院根据各方当事人陈述及上述举证、质证、认证，认定本案事实如下：
原告汪建东、管芙蓉系夫妻关系，汪小先系第三人夏凤英之女、原告汪建东之姐、第三人柯少章之妻、第三人柯伟之母，汪小先于2007年死亡。2003年8月25日，原告夫妻共同取得武汉市新洲区邾城街鄂东商城232＃-233＃、234＃-235＃两栋商铺，建筑面积均为80.28㎡，房屋所有权证号为武权房证新字第××、03××68号，登记所有权人为汪建东。2006年8月25日，被告武汉市房管局下属单位武汉市新洲区住房保障和房屋管理局受理了汪小先和原告汪建东的房屋转移登记申请，并收到了武房权证新字第××、03××68号房屋所有权证、汪小先及汪建东身份证复印件、房屋转让协议等相关资料。被告武汉市房管局根据上述转移登记申请，对相关资料进行了审查，为汪小先办理了涉案房屋的转移登记，将原所有权人汪建东位于武汉市新洲区邾城街鄂东商城232＃-233＃、234＃-235＃两栋商铺转移登记至汪小先名下，并核发了证号为武房权证新字第××号的房屋所有权证。该房屋由第三人柯少章实际使用至今。经湖北诚信司法所司法鉴定，签订时间为2006年5月8日，卖方为汪建东、管芙蓉，买方为汪小先的房屋转让协议上，“汪建东、管芙蓉”的签名字迹与提供的样本字迹不是同一人书写。
本院认为，依照《城市房屋权属登记管理办法》（自1998年1月1日起施行，2008年6月废止）第八条规定，被告武汉市房管局负责本行政区域内的房屋登记工作，具有办理房屋登记的职权，故被告武汉市房管局为本案适格主体。针对本案当事人争议焦点，本院分别评析如下：
一、关于原告汪建东、管芙蓉的起诉期限问题。
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定“对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起，超过二十年，人民法院不予受理”，故被告武汉市房管局、第三人柯少章、柯伟关于原告汪建东、管芙蓉提起诉讼超过诉讼时效的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
二、关于被告为汪小先登记颁发的武房权证新字××号房屋所有权证行政行为的合法性及应否撤销的问题。
《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”。该办法第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书”。根据上述规定，被告武汉市房管局在办理涉案房屋转移登记的过程中，应尽到审慎审查的义务。经鉴定，涉案房屋转让协议上卖方的签字非本人所签，被告武汉市房管局对此未进行认真核实即办理了涉案房屋的转移登记，被告武汉市房管局的上述房屋转移登记行为不具备合法性，应确认为违法。但是，经庭审查明，涉案“房屋转让协议”上的受让人和出让人具有特殊亲属关系（同胞姐弟），在办理该房屋转移登记时，涉案房屋的原房产证等相关资料已提交给被告，第三人柯少章实际占有使用该讼争房屋已逾十年，原告汪建东在其胞姐汪小先死亡十年后提起诉讼，且无证据证实汪小先取得涉案房屋非善意，故本院对该转移登记行为不予撤销。
三、关于本案当事人权利救济问题。
《最高人民法院关于审理房屋管理登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效，或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内，已经受理的，裁定中止诉讼。”庭审前和庭审中，本院已就此向原、被告和第三人分别释明，但原告和第三人柯少章、柯伟均表示不提起民事诉讼。本案中，本院虽对转移登记行为不予撤销，但有关当事人仍然可以就涉案房屋权属提起民事诉讼，相关权益可以得到保障。
综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第五款、第七十四条之规定，判决如下：
一、确认被告武汉市住房保障和房屋管理局办理涉案房屋（武房权证新字××号）的房屋转移登记行为违法；
二、驳回原告汪建东、管芙蓉的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，由被告武汉市住房保障和房屋管理局负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李应南
审 判 员 刘小燕
人民陪审员 吴华林
二〇一七年七月四日
书 记 员 隗 岚