浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第1282号
原告：吴甲。
委托代理人：吴乙。
被告：杜甲。
被告：杜乙。
委托代理人：季××。
被告：周××。
原告吴甲为与被告杜甲、杜乙房屋买卖合同纠纷一案，
于2013年7月12日诉至本院，本院于同日立案受理后，依职权
追加周××为本案被告参加诉讼，并依法决定由审判员马祝敏
适用简易程序独任审判，于2013年8月6日公开开庭进行了审理
。吴甲及其委托代理人吴乙，杜甲，杜乙的委托代理人季××
到庭参加诉讼，周××经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参
加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴甲起诉称：杜甲与杜乙系两兄弟。2004年6月1日
，杜甲、杜乙（甲方）与吴甲（乙方）签订《房屋宅某某转让
协议》一份，约定：甲方将坐落于东阳市吴宁街道兴平路北地
块四间宅基地（占地面积为144平方米，庭院占地面积为96平
方米）以528000元的价格转让给乙方，乙方将转让款一次性支
付甲方，甲方将全部手续及施工图一次性交给乙方，由乙方建
房，建房后办理产权过户手续事项，甲方无偿提供合法手续及依据，及时配合乙方办证事宜。协议中甲方一栏由杜甲签名，
并由其代签了杜乙的名字，见证人玉珍、吴某也在协议中签名
。签订协议同日，吴甲将转让款一次性全部支付给杜甲。嗣后
，由吴甲出资在上××了××层半房屋（以下简称涉案房屋）
。2010年12月22日，吴甲按相关政策缴纳了契税、营业税等共
计169132.8元。吴甲在办理涉案房屋的产权登记手续时，被告
却不予协助。请求：1、判决确认双方签订的房屋宅某某转让
协议有效。2、判令被告杜甲、杜乙对涉案房屋申领所有权证
，并协助吴甲办理产权过户登记手续。在本院依职权追加周×
×为被告后，吴甲增加了要求判令周××承担相应的民事责任
的诉讼请求。
针对上述诉讼请求，原告吴甲提供了以下证据：
一、房屋宅某某转让协议2份、收条1份，以证明双方于2
004年6月1日签订了宅基地转让协议，吴甲已按协议约定支付
了全部转让款的事实。
二、契证2份、完税证票据4份，以证明吴甲在受让的上
述宅基地上建造了涉案房屋后缴纳了相关税费的事实。
三、国有土地使用证2份、农村私人建房用地审批表复印
件2份，以证明下列事实：2004年以杜甲、杜乙为户主各审批
了宅基地2间（占地面积分别为72平方米），并全部转让给吴
甲，后由吴甲出资建成涉案房屋，并分别以杜甲、杜乙的名义
申领了涉案房屋的国有土地使用证。
四、杜甲的结婚证、户口本及身份证各1份，杜乙的结婚
证及身份证各1份（均系复印件），以证明为了办理涉案房屋的产权登记及过户手续，杜甲与杜乙提供给吴甲相关材料的事
实。
五、委托书1份，以证明杜甲委托吴康某某领涉案房屋的
国有土地使用证的事实。
被告杜甲答辩称：杜甲与吴甲签订的转让协议所涉的四
间宅基地使用权，其中两间宅基地使用权系由杜乙享有。转让
协议签订后，杜乙即表示不同意转让其享有的两间宅基地使用
权，为此，杜甲与吴甲协商，要求其归还属于杜乙的两间宅基
地，但吴甲不同意。对吴甲以杜甲、杜乙的名义缴纳了相关税
费，杜甲、杜乙均不知情，且均不予认可。双方转让的宅基地
的土地性质系国有划拨，该转让行为违反了法律禁止性规定，
应确认无效。请求驳回吴甲的诉请。
被告杜甲未提供证据。
被告杜乙未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：一、协
议所涉的四间宅基地，其中两间的使用权由杜乙享有。杜甲在
协议上代签杜乙的姓名，当时未得到杜乙的授权，事后也未得
到杜乙的追认，故杜甲的上述行为属于某某处分行为，协议中
关于转让杜乙享有的两间宅基地使用权的内容依法不应认定有
效。二、转让的宅基地的土地性质为国有划拨，而根据相关司
法解释的规定，国有划拨土地的使用权人未经有批准权的人民
政府批准，与受让人签订转让合同，应认定无效。根据吴甲提
供的证据，该国有划拨土地使用权未经有批准权的人民政府办
理出让手续，故该转让协议应认定为无效。三、吴甲向税务部
门缴纳了契税、营业税、个人所得税等税费，都是私自缴纳，杜乙并不知情，且相关税费的缴纳并不影响协议效力的认定。
综上，请求驳回吴甲的诉请。
被告杜乙未提供证据。
被告周××未作答辩，也未提供证据。
经庭审质证，对吴甲提供的证据，本院认证如下：周×
×经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动
放弃一审期间质证的权某。证据一，杜甲对真实性无异议，但
认为该份协议是无效的。杜乙有异议，认为协议上“杜乙”的
姓名不是其本人所签。经审核，本院认为，协议是否有效并不
影响证据效力的认定，该组证据具备有效证据的认定要件，予
以采纳，同时对双方均认可的协议中“杜乙”的姓名由杜甲代
签的事实予以确认。证据二，杜甲、杜乙的质证意见为：不清
楚吴甲缴纳税费的相关情况。经审核，该组证据具有证明吴甲
主张的相应事实的证明力，予以采纳。证据三，杜甲、杜乙的
质证意见为：对建房用地审批表无异议，对国有土地使用证的
真实性无异议，但认为并不是杜甲、杜秀某某领，对已交纳部
分国有土地出让金的事情不清楚。经审核，该组证据具备有效
证据的认定要件，予以采纳。证据四，杜甲、杜乙对真实性无
异议。经审核，该组证据具有证明吴甲主张的相关事实的证明
力，予以采纳。证据五，杜甲、杜乙无异议，但认为该份证据
只能证明杜甲委托吴甲办理相关手续，但并不能代表杜乙。经
审核，该份证据具备有效证据的认定要件，予以采纳。
经审理，本院查明的事实如下：周××系杜甲、杜乙的
母亲（周××的丈夫已去世多年）。原由三被告所有的坐落于东阳市白云街道下益塔村的房屋因旧村改造被拆除，为此，被
告户于2004年分户审批宅基地，即以杜甲为户主，以周××为
申请建房户人口向东阳市人民政府审批了建设用地2间（占地
面积为72平方米）；以杜乙为户主向东阳市人民政府审批了建
设用地2间（占地面积为72平方米）。嗣后，周××口头委托
下益塔村的楼玉珍将上述审批取得的四间宅基地使用权予以转
让。2004年6月1日，经过楼玉珍介绍，吴甲与杜甲签订了《房
屋宅某某转让协议》一份，协议载明甲方为杜甲、杜乙（代）
，乙方为吴甲，协议主要内容为：兹有甲方兄弟二人自愿将位
于东阳市吴丁兴平路北地块四间（共计144平方米，庭院96平
方米，东西向宽16米，南北向长15米，东邻杜丙，西邻路，南
邻路，北邻路）地基转让给乙方，甲乙双方达成交易共计5280
00元正。乙方将转让金一次性支付甲方，甲方将全部手续及施
工图一次性交给乙方所有，为了建房后办理过户手续事项，甲
方无偿提供合法手续及依据，及时配合乙方办证事宜，有关屋
宅基地分配方面手续及费用由甲方负担，办证和过户手续费全
部由乙方自负，甲方要求乙方按规划按图施工，若有违反施工
全部乙方自行承担，建房后甲方已交纳的押金由乙方全部所有
（建房后协议另立）。上述协议双方自愿达成订立，双方各守
信用，签字为准。甲方一栏由杜甲签名捺印，同时其代签了“
杜乙”的姓名，乙方一栏由吴甲签名，见证人一栏由玉珍、吴
丙签名。同日，吴甲将全部转让款528000元支付给杜甲，由杜
甲出具了收条。协议签订后，由吴甲出资在上××地××了×
×层半房屋（不包括地下室），并于2007年装修后入住至今。2010年6月7日，杜甲出具委托书一份，委托吴甲办理涉案房屋
的产权证。2010年8月20日，吴甲以杜甲、杜乙的名义分别某
领了涉案房屋的国有土地使用证各一份，其中土地使用权人登
记为杜甲的国有土地使用证证号为东阳市国用（2010）第3-
750号，登记使用权类型为划拨，使用权面积为126.4平方米，
其中54.4平方米为出让（相应的土地出让金系吴甲交纳），使
用权期限自2003年10月15至2073年10月14日止。其中土地使用
权人登记为杜乙的国有土地使用证证号为东阳市国用（2010）
第3-
751号，登记使用权类型为划拨，使用权面积为124.1平方米，
其中52.13平方米为出让（相应的土地出让金系吴甲交纳），
使用权期限自2003年10月15至2073年10月14日止。2010年12月
22日，吴甲缴纳了契税、营业税等税费。后杜甲、杜乙提供了
申领涉案房屋所有权证所需的部分材料，但因杜乙不愿履行协
助义务，导致涉案房屋的所有权证至今未申领，也未办理涉案
房屋的产权过户登记手续。
本院认为：由杜甲出面将三被告通过拆迁安置所得的四
间建设用地使用权（占地面积为144平方米，土地使用权性质
为国有划拨）转让给吴甲，吴甲出资建造了涉案房屋的事实清
楚，证据确实充分，足以认定。根据本院查明的事实，原、被
告间成立的是国有土地使用权转让合同关系而不是房屋买卖合
同关系，本案案由也应相应确定为国有土地使用权转让合同纠
纷而不是房屋买卖合同纠纷。正确处理本案的关键是原、被告
签订的协议的效力认定问题。对此，本院分析如下：1、本案中，三被告在旧城改造中取得的权某，实质是一种具有物权特
征的债权，即安置权。这种债权的客体包括了安置用地使用权
等内容，双方当事人对其中的安置用地使用权权益以协议方式
予以转让，且双方签订协议时三被告补偿安置用地的位置、面
积以及用途得到了明确，即三被告对自己所享有的安置用地使
用权的内容已经确定。因此，本案讼争的转让协议中的宅基地
应当理解为安置用地使用权，而这种安置用地使用权的主要外
在表现形式为国有划拨土地使用权的取得。该种权益的转让与
纯粹的国有划拨土地使用权的转让应有所区别。2、本案中的
安置权权益的转让并未违反我国《合同法》的相关规定，具有
可让与性。3、本案的安置权权益转让主要是通过对接受安置
的国有划拨土地使用权的转让来实现，由于在起诉前，涉案房
屋占用的部分土地已经有批准权的人民政府批准办理了土地使
用权出让手续，故该转让并未违反法律禁止性规定。4、虽然
杜乙未在转让协议中签名，但签订协议前周××及杜甲征询其
意见时，其表示同意转让。在2004年签订了转让协议并由杜甲
收取了全部转让款后，至2010年下半年吴甲要求其协助办理涉
案房屋的产权证前，杜乙均未提出异议，故应确认杜乙对上述
转让行为是知情并且同意的。另虽然周××未在协议中签名，
但其是宅基地使用权转让的委托人，且协议签订后至今未提出
异议，故应确认其对转让宅基地使用权是认可的。综合上述分
析意见，本案的转让协议系双方当事人的真实意思表示，且内
容不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，对双方当
事人均具有法律约束力。吴甲已实际履行了协议约定的义务，三被告也应遵循诚实信用原则，尊重所在地行政机关、民众的
实际通行做法，负有按照协议约定而积极、全面、适当地履行
自己的协助、配合吴甲办理涉案房屋的产权登记及产权过户登
记手续的义务，从而实现缔结合同之目的。故吴甲要求判令三
被告办理涉案房屋的所有权初始登记并协助其办理产权过户手
续的诉请成立，本院予以支持。根据双方签订的协议，办理涉
案房屋的产权证及产权（包括房屋所有权和国有土地使用权）
过户登记手续产生的税费及需补缴的国有土地出让金应由吴甲
承担（部分税费及国有土地出让金已由吴甲交纳）。
综上，吴甲的全部诉讼请求成立，本院予以支持。杜甲
、杜乙认为转让协议应认定无效的辩称意见不能成立，本院不
予支持。周××经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，
本院可对本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合
同法》第四条、第六条、第四十四条、第六十条、第七十九条
、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十
四条之规定，判决如下：
一、确认原告吴甲与被告杜甲于2004年6月1日签订的宅
基地转让协议有效。
二、被告杜甲、杜乙、周××应于本判决生效后十日内
向房产管理部门申请办理坐落于东阳市白云街道下益塔村四间
三层半房屋【国有土地使用证号为：东阳市国用（2010）第3-
750号及东阳市国用（2010）第3-
751号】的所有权登记手续，并在取得上述房屋的所有权证后
的十日内协助原告吴甲办理上述房屋的产权（包括所有权和国有土地使用权）过户登记手续，办理上述房屋的产权初始登记
及产权过户登记手续需交纳的税费及需交纳的国有土地出让金
，由原告吴甲承担。
案件受理费9080元，减半收取4540元，由被告杜甲、杜
乙、周××负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费，款汇至户名：
金华市财政局；账号：19×××37，开户银行：中国
农业银行金华市分行，或直接交至金华市中级人民法院立案大
厅收费室）。
审判员 马祝敏
二〇一三年八月三十日
书记员 楼 聪