吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉02民终2373号
上诉人（原审原告）：孙泽，男。
法定代理人：句少伟（系孙泽母亲），女。
委托代理人：韩滨，吉林保民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贾海涛，男。
委托代理人：唐延年，吉林佰助律师事务所律师。
原审被告：吉林省嘉利成房地产开发有限公司。
法定代表人：杜军，董事长。
上诉人孙泽与被上诉人贾海涛、原审被告吉林省嘉利成房地产开发有限公司（以下简称嘉利成公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0291民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人孙泽的法定代理人句少伟及其委托诉讼代理人韩滨，被上诉人贾海涛及其委托诉讼代理人唐延年，原审被告吉林省嘉利成房地产开发有限公司的法定代表人杜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙泽上诉请求：依法排除对孙泽房产的执行。事实和理由：1.一审判决中的“确权生效论”是错误的。将涉案房屋确权给贾海涛的（2014）吉高新执字第173-6号执行裁定，不是独立于执行异议之诉外的具有既判力的实体性确权判决，仅是执行程序中的程序性裁定。该裁定的效力取决于本案的终审判决，无须经再审程序确定。2.一审法院对孙泽名下有无其他用于居住的房屋这一重要事实，既不向双方当事人释明其重要性，也不释明限期当事人各自举证，也不释明当事人可以申请法院调取证据，更不依职权自行主动调取证据，属程序性错误。孙泽当庭明确除涉案房屋外其名下无其他用于居住的房屋，贾海涛没有反驳，而是采取了默认的态度。3.一审判决剥夺了实际售房人白广福的工程价款优先权。白广福是吉林省嘉利成房地产开发公司开发建设金色都汇小区工程的施工承包人之一，白广福以工程折价的方式向该公司行使工程价款优先受偿权而获得涉案房屋。贾海涛的债权不能对抗白广福的工程价款优先受偿权。本案应依据白广福优先权行使之后所发生的二手房买卖关系进行处理。只有当白广福是贾海涛的被执行人时才可以对涉案房屋进行查封，故涉案房屋的查封不具备合法条件。4.即使嘉利成公司是真实的售房人本案也应该依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行。
贾海涛辩称：1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条规定，（2014）吉高新执字第173-6号执行裁定具有确权效力，涉案房屋所有权从该裁定生效之日已归贾海涛所有。同时，一审法院并没有简单地认为该裁定具有绝对的确权效力，而是说明了在一审法院作出前述裁定之前，如果孙泽具有法定的排除执行的权利，可以推翻该裁定的确权效力。2.孙泽从白广福处购买的房屋属于二手房买卖，不适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故一审法院没有查明孙泽是否具有用于居住的房屋这一事实的必要，孙泽关于一审法院对案件重要事实的审查存在程序性错误的观点是错误的。3.本案诉争的房屋是12号楼的，而白广福承建的是7号楼，显然其对诉争房屋不享有优先受偿权，从白广福手中购买涉案房屋的孙泽自然更不享有优先受偿权。4.《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条指向的标的物必须是房地产经营者所开发的商品房，只限于一手房买卖，而孙泽是从白广福处二手购买的涉案房屋，不适用该条规定，不享有消费者物权期待权的优先权，不享有排除执行的权利。一审法院适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是正确的。5.贾海涛在承担广泽新生活施工工程时，由于发包方拖欠工程款未付导致欠四十多名农民工工资合计100多万元，在贾海涛同意用包括涉案房屋抵顶后，没有采取过激手段，但却一直跟踪案件的处理结果，如不能公正处理此案，这些农民工如果信访，贾海涛也无法控制。
嘉利成公司辩称，没有异议。
孙泽向一审法院起诉请求：1.依法确认合法购买金色都汇12号楼3单元1202室住宅的实际产权人是孙泽；2.停止执行磐石市金色都汇12号楼3单元1202室（88.63平方米）住宅，并解除查封；3.诉讼费由贾海涛、嘉利成公司承担。
一审法院认定事实：2013年8月份，嘉利成公司将其开发在建的位于吉林省磐石市的金色都汇花园小区12栋3单元12层2号房屋（建筑面积88.63平方米）以每平方米3200元的价格抵偿给白广福，用于冲抵嘉利成公司欠付白广福承包建设的金色都汇花园小区7号楼的工程款。
2013年8月12日，嘉利成公司为白广福出具收到抵账房屋入户费16121元的《收据》。2013年8月14日，嘉利成公司与白广福就上述抵账房屋签订《金色都汇房屋预订协议》。嘉利成公司当日出具收到涉案房屋283616元售楼款的《收据》。
2013年11月份，白广福将抵账房屋以24.5万元的价格出卖给孙泽。2013年11月16日，孙泽向白广福付讫购房款。此后，孙泽在嘉利成公司交纳1000元更名费后，嘉利成公司将其公司与白广福签订的《金色都汇房屋预订协议》中及售楼款“收据”和入户费“收据”中白广福名字更改为孙泽。2015年11月6日，孙泽办理了涉案房屋的进户手续。
一审法院另查明：贾海涛与嘉利成公司商品房预售合同纠纷一案，吉林省磐石市人民法院于2014年5月7日作出（2014）磐民一初字第197号民事判决。判决嘉利成公司返还贾海涛购楼款及赔偿损失共计246万元等。判决生效后，贾海涛向磐石市人民法院申请执行。2014年9月12日，吉林省吉林市中级人民法院作出（2014）吉中执指字第12号执行裁定，将磐石市人民法院（2014）磐民执字第503号案件指定一审法院执行。一审法院立案后，于2014年10月9日向被执行人嘉利成公司发出执行通知书，并要求被执行人在指定的期限内履行判决书确定的义务，并向一审法院报告财产情况。同日，一审法院作出（2014）吉高新执字第173-1号执行裁定，对磐石市人民法院查封的14套房屋进行了查封，并向嘉利成公司送达了该裁定书。
由于嘉利成公司在指定的期限内既未履行义务亦未申报财产，且有案外人对查封的房屋提出异议。依据申请执行人贾海涛的申请，一审法院于2014年11月14日再次追加查封房屋，及再次向嘉利成公司发出限期履行通知书。告知嘉利成公司一审法院将对查封的包括涉案房屋在内的房屋进行评估、拍卖，限嘉利成公司于2014年11月21日前，向一审法院提交上述房屋的钥匙及销售记录，且在限期履行通知书上注明了一审法院的办公地址、联系人及联系电话。
由于有案外人提出执行异议，一审法院于2014年12月24日作出（2014）吉高新执字第173-4号执行裁定，又追加查封包括涉案房屋在内的房屋及门市房。
同日，一审法院发出公告，再次要求嘉利成公司于2014年12月28日前向一审法院报告当前以及收到执行通知书之日（即2014年10月9日）前一年的财产情况，以及提供金色都汇12号楼的住宅、门市房、车库的销售合同、买受人交付购房款的情况。告知嘉利成公司如果拒绝提供报告，或者提供虚假报告，或者拒不提供金色都汇12号楼销售证据的，一审法院将依法对嘉利成公司及其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留。但嘉利成公司至今未提供房屋销售证据，亦未提供查封房屋已被销售的异议及证据。
一审法院在查封裁定书及公告中告知：嘉利成公司从该裁定查封之日起，不得无偿转让、不得对外销售、不得办理买卖合同备案登记、不得抵押，不得对查封的房屋进行清偿债务等事实和法律上的处分；任何第三人也不得买上述房屋，及办理房屋买卖合同备案登记、不得抵押、不得接受房屋偿债；如果嘉利成公司擅自进行上述处分，或者与他人恶意串通进行上述处分或者进行虚假处分，一审法院将依法对嘉利成公司主要负责人或者直接责任人或行为人进行罚款、拘留，构成犯罪的，追究其刑事责任。同时，对于构成拒不执行法院判决罪或者非法处置法院查封的财产罪的，一审法院将按照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条的规定，以拒不执行判决罪、非法处置查封财产罪追究其刑事责任。此外，任何人不得毁损张贴在上述查封房屋的封条，否则，依照相关法律规定，对行为人予以拘留、罚款。并在公告上注明一审法院的地址、联系人及联系电话，以便对查封房屋有争议的案外人提出异议。
一审法院在历次查封的房屋门上均张贴了封条，且均在金色都汇小区门口、12号楼单元门上，以及嘉利成公司售楼处张贴公告，以便对查封房屋及门市房有异议的案外人提出异议，或者嘉利成公司对业已销售的查封房屋及门市房提出异议。
2015年4月15日，一审法院对查封的金色都汇一期12号楼的12套房屋和2套门市房委托评估。从2014年10月9日起至委托评估之日止，向一审法院提出异议的案外人，及办理房屋买卖合同预告登记的案外人共有21人。一审法院排除了提出执行异议及办理房屋买卖合同预告登记的房屋，对于既未提出异议又未办理登记的12套房屋（包括涉案房屋）和2套门市房委托评估。2015年7月5日，吉林市信翔房地产评估有限公司作出吉信司鉴字第【2015】02005号《房地产估价报告》。2015年8月11日，一审法院对上述房屋和门市房委托拍卖。2015年10月26日，因经三次拍卖均全部流拍而拍卖终结。流拍后，申请执行人贾海涛对于流拍中的房屋冲抵嘉利成公司欠其债务。2015年11月9日，一审法院作出（2014）吉高新执第173-6号执行裁定，将嘉利成公司所有的12套房屋（包括涉案房屋）和2套门市房抵付申请执行人贾海涛，申请执行人贾海涛可持该裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。并于当日，一审法院将以上房屋和门市房冲抵申请执行人贾海涛的情况到金色都汇小区进行公告。亦于当日，一审法院将上述房屋和门市房在无人居住的情况下，交付申请执行人贾海涛，贾海涛在接收上述房屋和门市房的同时更换了锁芯。此外，诉争房屋均未在不动产登记部门办理任何登记。
2015年11月12日，孙泽向一审法院提出执行异议，要求：撤销（2014）吉高新执字第173-6号执行裁定，停止执行；确认被查封的坐落于金色都汇12栋3单元11楼2号房屋为案外人所有。2016年3月21日，一审法院作出（2015）吉高新执异字第18号执行裁定，裁定驳回案外人孙泽的执行异议请求。
一审法院认为：
一、孙泽只有享有排除执行的权利，其诉求才能得到支持。一审法院依法作出（2014）吉高新执字173-6号执行裁定，将包括涉案房屋在内的房屋确权给贾海涛。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，从前述执行裁定生效时发生效力。而该裁定早已发生法律效力，因此，涉案房屋的所有权属于贾海涛。孙泽如果能够推翻一审法院做出的确权裁定，孙泽提出停止执行解除查封的诉请能够得到支持，只有建立在一审法院作出的确权裁定之前，孙泽具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条所规定的可以排除执行的权利，法院才不得将涉案房屋确权给贾海涛，进而不能执行涉案房屋。
二、关于能够排除执行的权利。在一审法院将涉案房屋确权给贾海涛之前，贾海涛对该房屋享有的仅仅是债权，如果孙泽对涉案房屋享有物权，按照物权优先于债权的原则，则孙泽享有排除执行的权利。如果孙泽、贾海涛均对涉案房屋享有的是债权，由于债权具有平等性，不存在某个债权人优先其他债权人受偿的权利。但是，在特殊情况下，法律赋予特定债权人优先受偿权。在此情况下，如果孙泽的债权依法应当优先于贾海涛的债权受偿，则孙泽因享有优先债权可以排除执行。纵观现有的所有法律规定，权利人对房屋享有物权只有两种，一是所有权，二是抵押权。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条至第三十条规定，对房屋享有债权优先权的种类包括预告登记优先权、建设工程优先受偿权、无过错买受人物权期待权之优先权、消费者物权期待权之优先权四种。
三、孙泽不享有排除执行的权利。
1.孙泽对涉案房屋不享有所有权。物权法奉行物权法定原则，即对于物权的种类、内容及其得丧变动均由法律规定，若违背法律规定，则不产生相应的物权创设及变动的效果。作为物权种类之一的所有权的得丧变动也是如此。对于涉案房屋的所有权而言，作为被执行人的嘉利成公司因其投入资金开发建造了涉案房屋而依法原始取得该房屋的所有权。孙泽提出其购买了诉争房屋，但仍然没有取得该房屋的所有权。这是由于：买卖作为继受取得房屋所有权的方式之一，按照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款及第十四条的规定，买受人继受取得所有权，应当登记的，自记载于不动产登记簿时才能取得所有权，未经登记不发生所有权变更的登记。即，买受人自房屋的所有权登记之日取得房屋所有权。否则，未经变更登记，不能取得房屋的所有权。未进行变更登记之前，买受人只是对其出卖享有债权，对其所购房屋的所有权享有期待权，并不享有所有权。涉案房屋，在一审法院查封之前，所有权并未登记在孙泽的名下，且至今未登记在孙泽名下。因此，孙泽对涉案房屋不享有所有权。孙泽关于确认其为涉案房屋的实际产权人的诉请，依法不能得到支持。贾海涛在执行过程中，申请对包括涉案房屋在内的嘉利成公司的房屋进行查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款规定，未登记的建筑物，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。而查封房屋的土地使用权的审批文件是嘉利成公司的，亦即进一步说明被执行人基于开发建设而原始取得了查封房屋的所有权。一审法院依据上述的规定，对被执行人嘉利成公司享有所有权的房屋予以查封合法，否则，在申请执行人贾海涛申请对争议房屋进行查封的情况下，一审法院拒不查封是违法的。因此，孙泽关于解除查封的请求，因其不是查封房屋的所有权人，从而由所有权的角度来看，其诉求依法不能成立，应予驳回。此外，涉案房屋经评估、拍卖、流拍后，贾海涛申请接收。一审法院依法作出（2014）吉高新执字173-6号执行裁定，将包括涉案房屋在内的12套房屋确权给贾海涛。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，贾海涛从前述执行裁定生效时取得涉案房屋的所有权。而该裁定业已发生法律效力，因此，涉案房屋的所有权属于贾海涛。基于此，孙泽要求解除对争议房屋查封、停止执行的请求，因其不是所有权人，从而由所有权的角度来看，依法不能成立，应予驳回。
2.孙泽对涉案房屋不享有抵押权。担保物权作为物权的一种，具有优先于普通债权的效力，即物权优先于债权受偿。按照《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权人对担保财产享有优先受偿的权利。房屋作为不动产，按照上法第二百零八条的规定，不能在其上设立质权，只能设立抵押权。而就房屋设立抵押，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，未经登记，不产生抵押权的设立法律效果。本案孙泽就查封房屋未设定抵押权，且孙泽亦未提出其对查封房屋享有抵押权的主张。因此，孙泽没有对查封房屋享有优先于贾海涛受偿的权利。基于此，孙泽要求解除对争议房屋查封、停止执行的请求，因其不是抵押权人，不享有优先受偿权，从而由抵押权的角度来看，依法不能成立，应予驳回。
3.孙泽对涉案房屋不享有预告登记优先权。按照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该房屋的，不发生物权效力。这就使经预告登记的买卖合同之买受人的债权具有了类似物权性质的效力，即使，如果当事人就房屋签订的买卖合同到登记部分进行预告登记，就会使该买受人的债权优于其他债权的效力，可以对抗其他债权人。而孙泽并未就其与嘉利成公司签订的买卖合同进行预告登记，对其诉争房屋并没有优先于贾海涛受偿的权利。基于此，孙泽要求解除对争议房屋查封、停止执行的请求，因其不是预告登记人，不享有优先受偿权，从而由预告预登记优先权的角度看，依法不能成立，应予驳回。
4.孙泽对涉案房屋不享有建设工程优先受偿权。不是孙泽承建的，显然不具备建设工程优先受偿权。优先权是对所建的工程享有的权利，白广福承建的是7号楼，而涉案房屋是12号楼，显然白广福也没有这个权利。而孙泽从白广福手中购买涉案房屋，显然，孙泽对涉案房屋亦不享有建设工程优先受偿权。基于此，孙泽要求解除对争议房屋查封、停止执行的请求，因其不享有建设工程优先受偿权，从而由建设工程优先受偿权的角度来看，依法不能成立，应予驳回。
5.孙泽不享有无过错买受人物权期待权之优先权。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”城市房屋基本上都是由开发商开发建设的，结合《执行异议的规定》第二十九条的规定，该条是针对二手房买卖而言的。针对二手房买卖来说，司法解释赋予未办理过户登记的房屋买受人优先权的充分必要条件有四个，四个条件缺一不可，缺乏其一，不能成立优先权。本案嘉利成公司将涉案房屋冲抵给白广福，正常情况下，白广福应当办理所有权登记，再将该房屋转让，而白广福及孙泽为了避税，白广福将涉案房屋转让给孙泽后，直接到嘉利成公司改底。但这并不能改变本案孙泽从白广福手中买房的事实，因此，孙泽与白广福之间的交易是二手房买卖。应当受该条的调整。孙泽若在该房上成立优先权，必须是在一审法院查封诉争房屋之前占有该房。一审法院查封日期是2014年10月9日，而孙泽承认在查封之前没有占有该房屋，在2015年11月9日，一审法院把诉争房屋确权给贾海涛，并于当天交接该房时，该房屋仍无人占有使用。按孙泽所说其于2015年11月6日办理入住手续，但办理入住手续并不占有，即使将办理手续视为占有，那么，孙泽因欠缺在查封之前已合法占有该房屋的优先权成立要件，而不能成立优先权。因此，孙泽就该房屋上成立的债权并不能优先贾海涛受偿，不具有排除执行的权利。基于此，孙泽要求解除对争议房屋查封、停止执行的请求，从无过错买受人物权期待权之优先权角度来看，依法不能成立，应予驳回。
6.孙泽不享有消费者物权期待权之优先权。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条异议指向标的物必须是房地产经营者所开发的商品房，只限于一手房买卖，二手房买卖适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定。孙泽并非直接从房地产开发企业即嘉利成公司一手购买的该房，而是从白广福手中购买的此房。孙泽购买白广福顶账房的正常交易程序是：嘉利成公司将涉案房屋冲抵给白广福，白广福应当将房屋所有权人登记在其名下，然后才能转让房屋。而孙泽与白广福达成口头买卖房屋合同后，到嘉利成公司改底系避税行为，亦不能因其改底而使其从白广福手中购买房屋的事实，演变为其从嘉利成公司一手购买房屋。因此，孙泽不具有消费者物权期待权之优先权。基于此，孙泽要求解除对争议房屋查封、停止执行的请求，从消费者物权期待权之优先权角度看，依法不能成立，应予驳回。尚需说明的，虽然因孙泽不具有排除执行的权利，其解除对争议房屋查封、停止执行的请求依法不能得到支持。但由于涉案房屋被依法确权给贾海涛，从而使其与白广福之间买卖合同的目的无法实现。就此，孙泽可以向白广福主张解除房屋买卖合同，并要求白广福返还已付购房款等方式免受损失，通过合法的方式维权。
综上，一审法院经审判委员会研究决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回孙泽的诉讼请求。案件受理费5200元，由孙泽负担。
本院二审期间，孙泽提交了如下证据：
证据1.磐石市房地产产权管理中心出具证明一份（2016年9月1日）。证明：孙泽购买的房屋是唯一用于居住的住房。
证据2.供求世界报一份（2013年9月23日第428期第17版）。证明：1.针对涉案房屋白广福在该报上登载售楼信息；2.白广福向孙泽售房是真实的。
贾海涛对孙泽提供的证据质证称：证据1与本案没有关联性，仅能证明在磐石市房产中心没有房屋登记信息，但证明不了孙泽仅有一套住房；证据2无法证明孙泽所要证明的问题，与本案没有关联性。
嘉利成公司对孙泽提供的证据没有异议。
本院对孙泽提供的证据评判认为：贾海涛和嘉利成公司对孙泽提供的两份证据的真实性均没有提出异议，本院对其真实性予以确认。
本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：白广福在与嘉利成公司用涉案房屋抵账后，白广福于2013年9月23日，在供求世界报上刊登包括涉案房屋在内的售楼信息。在磐石市房屋产权管理中心没有孙泽的房屋登记信息。
本院认为，孙泽是从白广福处购买的涉案房屋，并不是从嘉利成公司处直接购买，孙泽亦自认本案属于二手房买卖，故本案应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，涉案房屋的查封日期为2014年10月9日，而孙泽是2015年11月6日办理的入住手续，在人民法院查封之前孙泽没有合法占有涉案房屋，故不能排除执行。另外，白广福对涉案房屋是否享有建设工程优先受偿权的问题，白广福承建的是7号楼，而诉争的房屋坐落于12号楼，白广福对涉案房屋显然不享有建设工程优先受偿权。
综上所述，孙泽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4975元，由上诉人孙泽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁照明
审 判 员 任宝君
代理审判员 郭立坤
二〇一六年十二月八日
代理书记员 任 杰