四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乐中民初字第4524号
原告：孙娅丽，女，1971年10月8日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。
被告：乐山桓基置业有限公司。住所地：乐山市市中区凤凰路中段***号*幢**层。组织机构代码：76234535-5。
法定代表人：张丽萍，经理。
委托代理人：张途耀，四川高贸律师事务所律师。
委托代理人：陶俊宏，四川高贸律师事务所律师。
原告孙娅丽与被告乐山桓基置业有限公司（以下简称桓基置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月5日立案受理后，依法由审判员谢凯适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙娅丽，被告桓基置业公司的委托代理人陶俊宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙娅丽诉称：2009年7月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，购买被告开发的位于市中区柏杨西路房，房价296103元。合同约定：出卖人应当在2011年2月28日前向买受人交付该商品房（第十一条）；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金（第二十条第二款）；因不可抗力不能按照合同约定履行本合同的，可部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明（第二十五条）。原告根据合同约定于2009年7月16日按揭支付了全部房款，并于2011年元月22日被告交房之日向被告交了维修基金、契税、办证工本费等办理房屋权属证件费用共14000元，向被告提供了办证所需材料，但直到2013年2月6日和2013年9月2日，被告才将前述房屋的房产证和土地证转移登记至原告名下，房屋所有权证书应包含土地使用权证，被告已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。被告在迟延办证期间，违规占用原告交纳的办证费用，该资金的使用管理情况应向原告明示，期间的收益应归原告所有。现请求法院判决：1、被告办理产权转移登记违约，支付原告违约金10000元；2、被告向原告明示自2011年2月28日至2013年8月29日期间，原告交纳的办证费用14000元的管理及收益情况。
被告桓基置业公司辩称：被告不应该承担逾期办证的违约金，被告办理初始登记期间，有481天是因为政府道路命名导致被告办证不能进行，因此不应该归责被告，因办理分户登记及国土证是以初始登记为前提，因此也应免责。根据现在的房屋产权登记管理制度和合同约定，被告不应承担土地证逾期办理的违约金，国土证的办理实际是无偿委托的行为，被告除非有重大故意及过失才承担相应的损失。按照合同约定，原告应在交房的时候交维修基金、契税、办证费用等，但是原告是2011年3月13日才交的，在此之前应当作为被告办证违约的免责事由。原告的诉讼请求中超出诉讼时效的部分应该扣除，从起诉之日计算，2012年12月5日之前的部分超出诉讼时效保护应该扣除。并且主张双证违约存在重复计算期间。双方的合同没有规定被告有义务向原告公示公司本身的资金流向，且货币是流通物，双方是债权关系，被告没有义务向其公示资金管理使用情况，该项诉请不在本案审理范围。
经审理查明：原、被告于2009年7月16日签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：026554），约定由被告将己取得预售许可的位于乐山市中心城区柏杨路的住房预售给原告。合同第十五条约定：“双方同意按照下列第2种方式缴纳税费，即，买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、4、5种税费，并在接受该商品房的同时将上述税费交给出卖人（1）专项维修资金；（2）契税；（4）办理产权（房产证、土地证）时发生的登记费，手续费，交易手续费，印花税等由买受人承担的各种税、费；（5）买受人采用按揭付款方式的，在办理抵押时所发生的抵押登记费，抵押手续费等由买受人承担的各种费用。”合同第二十条约定：（一）初始登记。出卖人应当在2011年8月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按日计算向买受人支付房款万分之一的违约金。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同还对购房价款、付款方式、交房时间等进行了约定。2011年1月15日，被告向原告发出《交房告知书》，定于2011年1月22日至1月25日将住房交付给原告，双方办理了房屋交接手续。原告共向被告支付购房款296103元。2011年3月13日原告向被告缴纳住宅专项维修资金、办证相关税费等费用13797元。2012年8月9日，被告取得原告购买房屋的房屋楼栋权属证明。2013年2月6日，原告取得所购房屋的《房屋所有权证》。2013年9月2日，原告取得所购房屋的《国有土地使用权证》。
另查明，2006年4月29日，乐山市人民政府向其市中区人民政府、市级有关部门等下发《关于印发启用新编门牌号码和设置地名标志市级有关部门职责的通知》（乐府办函（2006）70号文件），内容包括：“民政部门负责街、路、巷的命名工作”、“房管部门在办理房屋产权证时，要求当事人必须提供民政部门监制、乡镇（接到）监发、村（社区、居委会）填发的《新编门牌号码通知》、“规划建设部门将街、路、巷名称列为城市规划的一项内容，街、路、巷名称先命名后使用”等。2006年4月30日，乐山市市中区人民政府向其区级各部门等下发《关于启用新编门牌号码和设置地名标志的通知》（乐中府发（2006）20号文件），内容包括：“按照乐府定（2003）13号文件的要求，市、区政府有关部门已于2004年完成了街、路、巷的命名和街、路、巷两侧门牌，单位、住宅小区内幢、单元、楼层、户牌，农村住户户牌的编码工作……经区政府研究，并报请市政府同意，决定启用新编门牌号码和设置地名标志”、“从新编门牌号码启用之日起，单位、个人办理房屋产权证时，必须凭村、社区（居委会）填发的新编门牌号码通知”、“房管部门在办理房屋产权证时，要求当事人必须提供民政部监制、乡镇（街道）监发、村（社区、居委会）填发的新编门牌号码通知，并在房屋产权证的地址栏填写新编门牌号码”。
原、被告签订的《商品房买卖合同》中载明原告所购的小区商品房的位置位于“乐山市柏杨西路”。2011年2月24日，乐山市规划和建设局对被告开发的“某项目”同意竣工验收备案，该《四川省建设工程竣工验收备案书》中“工程地点”一栏载明“乐山市市中区长青路”。乐山正信房地产测绘有限公司受被告的委托，对“某小区”小区进行了面积实测，并于2011年3月出具《乐山市房产面积（实）测绘报告》。2011年3月9日，被告将除《新编门牌号码通知》外的房屋办证相关材料提交乐山市建设档案馆。2011年3月18日，乐山市市中区民政局向乐山市民政局提请《关于市食品药品监督局、市无线电管委会、市人社局、市检察院及绿心苑等无法编制门牌号码的情况汇报》，内容包括：“该五单位所处道路均未命名；该局不清楚该片区的道路规划和道路名称，因此无法指导上述单位编制门牌号码；为及时指导该片区的单位编制准确的门牌号码、办理相关证件、方便对外联系，建议市民政局协调市规建局尽快确定该片区的道路规划，并及时完成规划道路的命名工作”。2011年4月6日，乐山市住房和城乡规划建设局向市民政局送发《关于青江片区道路命名的函》（乐住建函（2011）32号文件），内容包括：“市食品药品监督局、市无线电管委会、市人社局、市检察院及绿心苑均属于我市中心城区青江片区。目前，青江片区控制性详细规划已经乐山市城乡规划委员会审议并原则通过，现将该片区道路规划送你局用于道路命名”。在青江片区控规道路路网规划图图示，“某小区（城际领域）”小区所处“乐山市柏杨西路”的位置位于其中。另外该小区面对长青路左右规划的两条道路均未命名。2011年4月22日，乐山市市中区人民政府启动乐山市市中区青江片区道路命名地名信息采集和道路命名工作。乐山市市中区人民政府在2011年7月向乐山市人民政府上报的《关于乐山城区部分道路命名的请示》以及乐山市人民政府对该请示下发的《关于对市中心城区部分道路命名的批复》中所涉及青江片区命名的8条道路均未包括“某小区”小区左右规划道路的命名。2012年6月19日，乐山市市中区人民政府向乐山市人民政府上报《关于命名青江片区道路、广场名称的请示》，（乐中府（2012）40号文件），内容包括：“根据市住建局提供的青江片区16条道路、1个广场的规划，在市民政局的指导下，区民政局深入实地，组织当地干部群众采集了拟用名称，并报经市民政局在《乐山日报》、《三江都市报》和乐山新闻网进行了公示。公示后，由青江片区建设指挥部牵头，召集部分专家学者再次采集了拟用名称。结合两次采集的拟用名称形成两套方案。经有关部门会议，形成了青江片区16条道路1个广场，以及从成乐高速棉竹出站口起，进入城区的主干道名称的命名方案。附乐山城区青江区道路、广场拟定名称表和名称图”。在该名称表和名称图中，“某小区（城际领域）”小区面对长青路左边规划道路命名为“鹅塘路”，右边规划道路命名为“八角山街”。同年6月15日，乐山市市中区民政局核定被告填报的《单位、住宅小区内住户和街路巷两侧门牌号统计表》，并批注：“请肖坝办事处安排填发门牌号码通知。”2012年6月，因该小区涉及新道路命名，在新道路名称命名后（即八角山街），被告向乐山正信房地产测绘有限公司提供了乐山市市中区民政局核准的小区《单位、住宅小区内住户和街路巷两侧住户门牌号统计表》，乐山正信房地产测绘有限公司根据该统计表对原报告中涉及道路新命名后的房屋情况进行了相应调整，并重新报乐山市房管局备案。同年7月2日，乐山市市中区民政局、乐山市市中区肖坝街道办事处、乐山市市中区通江镇石龙村村民委员会填发《新编门牌号码通知》。同年7月26日，乐山市房地产管理局受理被告提交的房屋初始登记申请，并收取了含新编门牌号码通知、竣工验收备案书等在内的相关办证材料。同年9月30日，乐山市人民政府在发出公告［公告（2012）3号］，对“某小区（城际领域）小区”所处规划街道新命名为“鹅塘路”和“八角山街”。2013年1月6日，乐山市房地产管理局受理被告办理房屋转移登记的申请。
本院针对道路命名以及新编门牌号码等相关问题向乐山市市中区民政局发函，该局对于本院的调查回函内容为：1、根据2006年市政府办公室和区政府《关于启用新编门牌号码和设置地名标志的通知》（乐中府发（2006）20号），以及2008年区政府办公室《关于进一步规范办理新编门牌号码和户口、身份证等社会事务的通知》（乐中府办函（2008）64号）规定，乐山城区新建房屋的门牌号码，开发建设单位必须报经区民政局核准，相关社区（村）必须凭区民政局核准后的新编门牌号码资料才能填发门牌号码通知，房管部门在办理房屋产权证时，要求当事人必须提供新编门牌号码通知，并在房屋产权证的地址栏填写新编门牌号码；2、根据乐山市住房和城乡规划建设局《关于青江片区道路命名的函》（乐住建函（2011）32号）的附件（青江片区控规道路路网规划图），“某小区”小区涉及的两条道路都在青江片区范围内；3、最早大约在2011年6、7月份，桓基公司到我局申请核准“某小区”的新编门牌号码，由于当时青江片区道路命名工作已经启动，因此，我局告知该公司先做好相关准备工作，待道路名称确定后才能受理门牌号码申请。2012年6月初，桓基公司得知小区涉及的街道名称基本确定后，再次来我局申请门牌号码，我局受理并及时核准了门牌号码；4、某小区”项目在2010年10月25日取得的“市中区长青路815号”门牌号码，是为了满足该项目办理建设相关手续时发出的临时门牌号码，仅限建设期内使用。鉴于青江片区2011年4月启动相关道路命名工作，在此期间，对没有名称的道路需要进行命名，对原已命名的道路还可能进行调整变更（原有的吉祥路就在本次命名中更名为至乐路）。为了避免因青江片区道路命名或名称变更给广大群众、相关单位以及办证机关增加负担，在相关道路名称确定前，按照有关要求，我局不能受理和核准桓基公司以“市中区长青路815号”提交的门牌号码申请。
审理中，原告在法庭辩论期间增加诉讼请求，主张被告应承担办理房屋初始登记逾期的违约金。
上述事实，有《商品房买卖合同》、交房告知书、销售不动产统一发票、完税证、房款及税费结算单、代收税费收条、维修资金专用收据、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、（2014）乐民终字第125号民事判决书、乐山市人民政府《关于启用新编门牌号码和设置地名标志市级相关部门职责的通知》、乐山市市中区人民政府《关于启用新编门牌号码和设置地名标志的通知》、乐山市市中区人民政府办公室《关于转发区民政局、区公安局﹤关于进一步规范办理新编门牌号码和户口、身份证等社会事务的意见﹥的通知》、乐山市市中区民政局《关于市食品药品监督局、市无线电管委会、市人社局、市检察院及绿心苑等无法编制门牌号码的情况汇报》、乐山市住房和城乡规划建设局向市民政局送发《关于青江片区道路命名的函》及青江片区控规道路路网规划图、青江片区道路命名地名信息采集签到册、乐山市市中区人民政府《关于乐山城区部分道路命名的请示》（乐中府（2011）46号）、《乐山城区8条道路拟定名称表》、道路规划图、乐山市人民政府《关于对市中心城区部分道路命名的批复》（乐府函（2011）114号）、乐山市市中区人民政府《关于命名青江片区道路、广场名称的请示》（乐中府（2012）40号）、《乐山城区青江区道路、广场拟定名称表》、《乐山城区青江片区道路、广场拟定名称图》、乐山市人民政府《关于乐山城区青江片区道路、广场命名的公告》、《乐山城区青江片区道路广场名称图》、乐山市市中区民政局《关于某小区项目门牌号码申请核准情况的回函》、乐山市规划和建设局《四川省建设工程竣工验收备案书》、乐山正信房地产测绘有限公司的《情况说明》、《单位、住宅小区内住户和街路巷两侧门牌号统计表》、《新编门牌号码通知》，以及双方当事人的陈述等予以证实。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、法规的强制性规定，系有效协议。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”双方都应当按照合同的约定严格履行各自的义务。
关于双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定中是否包含有《国有土地使用证》的问题。结合《商品房买卖合同》第十五条中“双方同意按照下列第2种方式缴纳税费，即，买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、4、5种税费，并在接受该商品房的同时将上述税费交给出卖人……（4）办理产权（房产证、土地证）时发生的登记费，手续费，交易手续费，印花税等由买受人承担的各种税、费。”和第二十条“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”的约定，房屋权属证书应当包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。被告认为根据现在的房屋产权登记管理制度和合同约定，国有土地使用证的办理是无偿委托的行为，被告没有重大故意及过失，不应承担逾期办理土地证的违约责任的辩称意见，与事实不符，本院不予采纳。
关于被告是否应承担办理房屋初始登记逾期、办理房屋转移登记逾期违约责任以及逾期时间的问题。根据合同第二十条约定，如因出卖人的责任，即如因本案被告的责任，办理房屋初始登记和办理房屋转移登记逾期的，应当承担违约责任。被告办理房屋初始登记逾期344日（2011年9月1日至2012年8月9日）、办理房屋转移登记逾期551日（2012年3月1日至2013年9月2日）。根据乐山市人民政府《关于启用新编门牌号码和设置地名标志市级相关部门职责的通知》、乐山市市中区人民政府《关于启用新编门牌号码和设置地名标志的通知》，能够认定民政局核准的《新编门牌号码通知》是办理房屋权属证书的必备材料。根据乐山市市中区民政局《关于市食品药品监督局、市无线电管委会、市人社局、市检察院及绿心苑等无法编制门牌号码的情况汇报》（2011年3月18日）、乐山市住房和城乡规划建设局向市民政局送发的《关于青江片区道路命名的函》（2011年4月6日）、青江片区控规道路路网规划图表明、青江片区道路命名地名信息采集签到册、乐山市市中区人民政府《关于乐山城区部分道路命名的请示》（乐中府（2011）46号）、《乐山城区8条道路拟定名称表》、道路规划图、乐山市人民政府《关于对市中心城区部分道路命名的批复》（乐府函（2011）114号）、乐山市市中区人民政府《关于命名青江片区道路、广场名称的请示》（乐中府（2012）40号）、《乐山城区青江区道路、广场拟定名称表》、《乐山城区青江片区道路、广场拟定名称图》、乐山市人民政府《关于乐山城区青江片区道路、广场命名的公告》（2012年9月30日）、《乐山城区青江片区道路广场名称图》，能够认定包括“某小区（城际领域）”小区在内的青江新区的控制性详细规划在2011年4月6日前并未获得相关行政部门通过，用于该片区道路命名的道路规划并未产生和实施，至2012年9月30日，乐山市人民政府发出青江片区道路命名的公告后，道路命名才予以结束，某小区小区涉及的两条道路均在本次道路命名工作中命名。而之前由乐山市市中区民政局核定的“乐山市市中区长青路815号”是建设期间使用的临时门牌号码。综上，被告自2011年3月9日将除《新编门牌号码通知》外的房屋办证相关材料提交给乐山市城市建设档案馆的次日（2011年3月10）起至2012年7月2日相关部门填发《新编门牌号码通知》之日止的481日，是非被告的原因导致不能办理房屋初始登记和房屋转移登记。因此被告办理初始登记逾期的344天均非自身原因所致，故被告不应承担办理房屋初始登记逾期的违约责任。
根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于商品房交付之日（2011年2月28日）起的365日内，即2012年3月1日前，为原告办理房屋的转移登记。根据前述分析，被告自2011年3月9日将除《新编门牌号码通知》外的房屋办证相关材料提交给乐山市城市建设档案馆的次日（2011年3月10）起至2012年7月2日相关部门填发《新编门牌号码通知》之日止的481日，是非被告的原因所致。根据《商品房买卖合同》中关于被告应在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的房屋转移登记期限的约定，被告办理房屋转移登记逾期551日，扣除非因被告自身原因导致的逾期时间481日，剩余的70日是基于被告的原因造成逾期，被告应承担该70日逾期的违约责任，按照合同约定支付违约金2072.7元（296103元×1‱×（551日-481日）］。
关于被告认为原告交纳住宅专项维修资金、办证相关税费等费用迟延，应扣减逾期时间的辩称意见，本院认为原告虽在交房后十余日才交纳住宅专项维修资金、办证相关税费等费用，但对本案逾期办证时间并无实质影响，故被告的辩称意见本院不予采纳。
关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。原告取得房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》是分别在2013年2月6日和2013年9月2日，即应从2013年9月2日起计算，至原告起诉之日并未超过诉讼时效，故被告的辩称意见本院不予采纳。
关于原告主张被告应向原告明示自2011年2月28日至2013年8月29日期间，原告交纳的办证费用14000元的管理及收益情况的请求。本院认为在双方签订的合同中对此并无约定，且被告的资金管理收益情况是其公司内部事宜，故对原告的此项诉请不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告乐山桓基置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告孙娅丽逾期办理转移登记违约金2072.7元；
二、驳回原告孙娅丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告乐山桓基置业有限公司负担15元，由原告孙娅丽负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 谢凯
二〇一五年二月二十七日
书记员 何珊