山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民一初字第1778号原告：张鹏飞，居民。委托代理人：耿超美，山东成康律师事务所律师。被告：日照铭泰房地产开发有限公司，住所地日照市绿舟南路68号（辉煌国际海港城1号）。法定代表人：孙文杰，该公司执行董事。委托代理人：房德业，山东九州天衡律师事务所律师。委托代理人：李国红。原告张鹏飞与被告日照铭泰房地产开发有限公司（以下简称“铭泰房地产公司”至判决主文前）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张鹏飞及其委托代理人耿超美、被告铭泰房地产公司的委托代理人房德业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鹏飞诉称：2011年1月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的辉煌国际海港城-第006幢海港雅阁酒店02单元403号房屋一套，房屋建筑面积57.22平方米，总房价533920元；房屋交付期限为2012年3月31日前，并约定了违约责任。合同签订后，原告按约于2011年1月12日向被告支付房款533920元。合同约定的交房期限届满后，被告以种种理由推托不予交房。2014年4月17日，原告到日照市房地产管理局查询所购房产信息时，被告知被告未取得相应房产预售许可，涉案房产无法备案，无法进行产权登记。另外，2011年1月12日，原告与日照海港城酒店管理有限公司签订《委托经营合同》一份，约定原告将涉案房产的经营管理权委托给日照海港城酒店管理有限公司进行酒店经营，委托年限为6年，酒店于2012年3月31日前开业；委托收益分四次收取：2014年3月31日支付49667元；2015年3月31日支付49667元。被告作为担保方对委托经营合同承担担保责任。日照海港城酒店管理有限公司至今未向原告支付委托收益金。综上，被告违背诚信原则，违反国家法律、行政法规的强制性规定，故意隐瞒涉案房产没有取得商品房预售许可，导致涉案房产无法备案办理产权登记，侵害了原告的合法权益。请求：1、依法确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议无效；2、依法判令被告返还原告已付购房款533920元及利息223749元，赔偿原告可得利益损失52524元，并承担已付购房款533920元一倍的赔偿责任，以上合计1344113元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告铭泰房地产公司辩称：一、原告所诉被告没有商品房预售许可证与事实不符，涉案商品房买卖合同及补充协议合法有效；二、原告要求赔偿利息及双倍返还房款没有事实和法律依据，原告要求的可得利益损失计算数额不对，应当为49667元。经审理查明：2011年1月12日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：出卖人（被告）以出让方式取得位于日照市绿舟南路68号、编号为16／23／2-9的地块的土地使用权（出让合同号为日国用（2005）第1025号），该地块土地面积为61404.80㎡，规划用途为商业，土地使用年限自2005年4月21日至2043年6月15日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为海港雅阁酒店。买受人（原告）购买上述项目中的第006幢02单元403号房，该商品房用途为商业服务，建筑面积共57.22平方米，单价为每平方米9331元，房屋总价款533920元，买受人应于2011年1月12日前付清。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房的批准机关为日照市房地产管理局，商品房预售许可证号为200801016。出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。当天，原、被告双方又签订补充协议一份，其中，第四条其他约定事项：1、如果乙方（原告）购买的是海港雅阁产权酒店，则必须与酒店管理公司签订《委托经营合同》，否则视同乙方违约，甲方（被告）有权解除与乙方签订的《商品房买卖合同》及补充协议。合同签订当天，原告一次性交付被告购房款533920元。2011年1月12日，原告作为委托方（甲方）与受托方（乙方）日照海港城酒店管理有限公司以及担保方（丙方）被告签订委托经营合同一份，约定：原告将位于日照市绿舟南路68号辉煌国际·海港城一区006号楼海港雅阁酒店4层2单元403号房的经营管理权在委托期内全部委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，经营范围以海港雅阁酒店业态规划为准；酒店于2012年3月31日前开业，委托年限为六年，自2012年3月31日起至2018年3月31日止，该截止日为统一截止日，不可更改；在合同有效期限内，甲方不得主张房屋的占有权、使用权、收益权（本合同委托租金除外），甲方不得以享有房屋的所有权为由干涉乙方独自承包经营酒店的权利；甲方委托收益分四次收取：乙方于2014年3月31日一次性支付给甲方49667元，于2015年3月31日一次性支付给甲方49667元；于2016年3月31日一次性支付给甲方55875元，于2017年3月31日一次性支付给甲方55875元；合同委托期限内酒店正式营业后，甲方享有每年总计24天免房费入住酒店的权利；甲、乙方双方均不得单方面解除合同；本合同委托期限内，乙方负有按合同规定按时、足额向甲方支付委托收益的义务；丙方对乙方在合同中约定的义务负有担保责任，在乙方不能实现合同约定义务时丙方有代替乙方实现合同约定的义务的责任。关于涉案房产是否具备预售许可，被告提交了日照市房地产管理局于2008年1月14日核发的（日）房预售证第200801016号商品房预售许可证一份，载明：经审查，批准日照铭泰房地产开发有限公司对座落于黄海一路东端北侧的辉煌国际海港城一区006号楼项目公开预售，预售总建筑面积51178.48平方米102套，房屋用途性质为商业服务。原告对该商品房预售许可证的真实性没有异议，但认为涉案房屋并不包括在该商品房预售许可证中。经原告申请，本院向日照市房地产管理局进行了调查了解，证实上述商品房预售许可证明下102套房屋并不包括涉案403号房。被告主张，海港雅阁酒店整体作为1套包含在上述商品房预售许可证下102套房屋中，涉案403号屋为海港雅阁酒店的其中1套，也是包括在上述商品房预售许可证中的，但涉案房屋并未作为单独的一套房屋取得了商品房预售许可证明。日照海港城酒店管理有限公司为有限责任公司（法人独资），系被告投资设立，于2012年8月22日被注销。上述事实有商品房买卖合同、补充协议、收款收据、委托经营合同、商品房预售许可证等证据予以证实，足以认定。本院认为：原、被告双方于2011年1月12日签订商品房买卖合同及补充协议各一份，约定原告购买被告预售的涉案商品房一套。其中，商品房买卖合同中明确载明涉案商品房预售许可证号为200801016，但经向预售商品房的批准机关核实，涉案商品房并未作为单独一套包括在上述预售许可证下102套房屋中；被告亦认可海港雅阁酒店系整体作为上述预售许可证下102套房屋中的一套，涉案房屋并未单独取得商品房预售许可。因此，应当认定涉案商品房未取得商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故，原告要求确认其与被告签订的涉案商品房买卖合同及补充协议无效，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，被告应当返还原告已付购房款533920元。另外，被告还应当赔偿原告因此所受到的损失，包括利息损失及可得利益损失。关于利息损失，原告要求被告按照银行同期贷款利率的两倍支付利息，没有法律依据，本院不予支持，利息自原告交付涉案房款的次日即2011年1月13日起至判决确定的付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算较为适宜。关于可得利益损失，涉案商品房买卖合同签订后，原告又与日照海港城酒店管理有限公司签订了委托经营合同，约定原告将涉案商品房委托给日照海港城酒店管理有限公司经营，日照海港城酒店管理有限公司应于2014年3月31日一次性支付给原告委托收益金49667元，于2015年3月31日一次性支付给原告委托收益金49667元。上述委托收益金为原告可预期的利益，涉案商品房买卖合同被确认无效后，被告应当赔偿原告该部分可得利益损失。原告要求被告赔偿截至起诉之日2014年4月21日的预期委托收益金52524元的主张，符合法律规定，本院予以支持。原告还主张，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款第（一）项的规定，被告应当赔偿原告已付购房款的一倍。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……本院认为，根据原、被告双方签订的涉案商品房买卖合同及补充协议、原告与日照海港城酒店管理有限公司签订的委托经营合同的内容，可以看出原告购买的涉案商品房为海港雅阁产权酒店项目，且该事实双方均明知。产权式酒店是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者，每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店公司赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店是以酒店产权分割和权属登记为基础的，但是，根据我国目前的法律及政策，并无酒店产权分割及权属登记。结合产权式酒店的发展背景，不足以认定被告符合上述法律规定应当支付购房款一倍的赔偿责任的情形。故，对原告主张被告承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：一、原告张鹏飞与被告日照铭泰房地产开发有限公司签订的合同编号为55614的商品房买卖合同及补充协议无效；二、被告日照铭泰房地产开发有限公司返还原告张鹏飞购房款533920元，于本判决生效后十日内付清；二、被告日照铭泰房地产开发有限公司支付原告张鹏飞购房款利息损失（以533920元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2011年1月13日起计算至本院确定的付款之日止）；三、被告日照铭泰房地产开发有限公司赔偿原告张鹏飞预期委托收益金损失52524元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告张鹏飞的本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16897元，保全费5000元，共计21897元，由原告张鹏飞负担4599元，由被告日照铭泰房地产开发有限公司负担17298元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  刘海燕代理审判员  叶 凡人民陪审员  焦光军二〇一四年十二月四日书 记 员  于善慧