重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南法民初字第05164号
原告重庆天景物业服务有限公司。住所地重庆市南岸区七公里，组织机构代码75928020-4。
法定代表人黄涛，董事长。
委托代理人冯玲（特别授权），女，1975年9月生，汉族，该公司员工，住重庆市南岸区。
被告杨松，男，1981年12月生，汉族，住重庆市巴南区。
原告重庆天景物业服务有限公司（以下简称天景物业公司）诉被告杨松物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理。依法由代理审判员张敏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天景物业公司的委托代理人冯玲，被告杨松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天景物业公司诉称：2006年10月11日，原告与被告所在小区签订了《前期物业服务合同》，2012年6月25日，原告与被告签订了《物业服务合同》。协议约定由原告向被告位于重庆市南岸区学府大道69号山宅X栋X号房产提供物业服务。被告从2013年10月1日-2015年4月30日未按照合同约定缴纳物业管理服务相关费用，原告多次催促被告履行协议，被告仍拒不缴纳。故原告起诉来院请求法院判令：一、被告支付所欠物业服务费2178.49元、水电公摊费190元、违约金1876.55元，共计4245.04元；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告杨松辩称：对被告业主身份及从2013年10月1日起未交纳物业服务费、公摊费的事实无异议。理由是：根据相关规定，业主在未入住或空置房屋期间物业服务费应按半价收取，被告在2009年9月装修后至2013年5月入住该房屋期间，均是按照半价向原告交纳的物业服务费。2013年10月起，被告因故未在该房屋内居住，房屋实际处于空置状态，但原告任然要被告按照全价支付，故被告未再继续缴费。现被告仅同意按照半价支付原告物业服务费等，被告不存在违约，不应向原告支付违约金。
经审理查明：被告杨松系重庆市南岸区学府大道69号山宅X栋X号房屋的业主，该房屋的建筑面积为88.22平方米。2012年12月22日，被告所在的南岸区学府大道69号小区业主大会作为甲方与乙方原告天景物业公司签订了《学府大道69号物业服务合同》，该合同约定：山宅X栋物业服务费1.3元／月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户据实分摊的方式向业主分摊计收，为便于结算，每年1至11月按照10元／户的标准缴纳，每年12月按年据实结算，多退少补；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日履行当月缴费义务。业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为五年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止。该合同对委托服务事项、物业服务质量、甲乙双方的权利义务等进行了约定。庭审中，被告对物业服务费的收费标准1.3元／月·平方米、水电公摊费10元／均无异议，但主张空置房屋应按半价收取。
另查明，被告从2013年10月1日至2015年4月30日共计差欠原告物管费2178.49元、水电公摊费190元，共计2368.49元。经催收未果，故原告以前述请求诉至本院。庭审中，被告陈述其于2009年9月装修后于2013年5月入住涉案房屋，2013年10月起该房屋空置至今，曾多次到原告处办理空置房手续，但原告要求全价支付物业服务费，故被告未向原告交纳上述费用。
针对空置方物业服务费半价收取问题，原、被告各自提交网上打印的重庆市物价局公开信箱相关回复一份。
上述事实，有《学府大道69号物业服务合同》、商品房买卖合同、装修申请表、接房手续书、承诺书、验收记录、欠费明细、网上打印件等及原、被告的陈述为证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为：原告天景物业公司与南岸区学府大道69号业主大会签订的《学府大道69号物业服务合同》，是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合相关法律规定，合同内容没有违反法律的强制性规定，故本院确认该合同真实有效，签订该合同的各方当事人应受到约束。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。被告作为学府大道69号小区的业主也认可该小区是由原告提供的物业服务，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告已向被告提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，应按约履行交纳相关物业服务费的义务。被告辩称涉案房屋在2013年10月后至今空置，故物业服务费应按半价收取。本院认为，根据《重庆市物业服务收费管理办法》第十八条“物业交付以后的物业服务费用由业主承担，业主和物业服务企业另有约定的除外”的规定，被告杨松认可在2009年9月已接房即此时涉案房屋已交付被告使用，此后被告应按照物业服务合同约定的标准向原告支付物业服务费。原告与涉案小区业主大会在2012年12月22日签订的《物业服务合同》中并未对空置房半价收费问题进行约定，被告亦未举示证据证明与原告就此问题达成协议，故对被告的该项辩称理由，本院不予采信，被告应当按照合同约定全额向原告支付物业服务费。故对原告要求被告支付2013年10月1日至2015年4月30日期间差欠的物业服务费2178.49元、水电公摊费190元，共计2368.49元的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金。被告未按照合同约定的时间向原告交纳相关物业服务费已构成违约，应当向原告支付违约金。原告要求被告按所欠物管费、水电公摊费每日千分之三的标准计算的违约金，本院认为，每日千分之三的标准约定过高，酌情认定为按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算违约金至付清之日止。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告杨松于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天景物业服务有限公司从2013年10月1日至2015年4月30日期间差欠的物业服务费2178.49元、水电公摊费190元，共计2368.49元；
二、被告杨松于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天景物业服务有限公司违约金（违约金从各项物业服务费、水电公摊费欠费之日起以欠费金额为基数按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算至付清之日止）；
三、驳回原告重庆天景物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告杨松承担（原告已垫付，被告于支付上诉款项时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 张敏
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 刘春