广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初4146号
原告：港联物业（广州）有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：鲁军。
委托代理人：王莉华，广东沁森律师事务所律师。
委托代理人：黄晶煌，广东沁森律师事务所实习律师。
被告：张玫，身份证登记住址河南省郑州市管城回族区。
被告：广州人气港饮食有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：张玫。
两被告共同委托代理人：张金良，广东粤广律师事务所律师。
原告港联物业（广州）有限公司诉被告张玫、广州人气港饮食有限公司（以下简称人气港公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王莉华，两被告共同委托代理人张金良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是广州市越秀区农林下路33号（邦华·农林33）业主合法选聘的物业管理企业，被告张玫是该物业负一层101、102单元的承租人，用以经营被告人气港公司。人气港公司是张玫一人设立的一人有限责任公司。2014年8月1日，原告与被告张玫就上述物业签订了《商户物业管理服务协议》、《管理规约》和《商户手册》，约定被告必须在每月5日前以现金或转账、支票方式缴纳当月管理费、上月水电费及其他相关费用。如果迟延缴纳的，须向原告支付迟延违约金，从逾期之日起，按日加收欠缴金额千分之三的迟延违约金。并且还约定原告为追究被告违约责任而产生的律师费、交通费、调查取证费等合理费用由被告承担。合同签订之后，原告依约尽职提供了物业服务。但是被告屡次欠水电费，经原告多次催收仍然拖欠巨额款项。截至2016年1月份，被告欠缴水电费共计291823.3元，暂计至2016年4月5日止，所致违约金共计179101.4元。原告为追究被告违约责任，支付律师费25000元，按照合同约定应当由被告承担。原告特起诉，请求法院判令：1.两被告向原告支付欠缴的全部水电费291823.3元及其逾期缴纳的迟延违约金（每日按照欠缴金额的千分之三计算，暂时计算至2016年4月5日共计179101.4元）。2.两被告承担原告追偿欠款额外产生的律师费用25000元。3.本案全部诉讼费用由两被告承担。
两被告共同辩称：原告实行的不是酬金制而是包干制，所以就存在多收客户钱以给自己创收的基础。根据2007年11月1日实行的《广州市物价局关于加强物业服务收费明码标价管理的通知》第一条、第二条的规定，物业公司应当实行明码标价，公开标示价格和服务收费。原告并没有按照前述要求做，而是规定商户不签其提供的规定格式《商业物业管理服务协议》就不能进场装修，被告迫于空纳租金的压力只得同意签订。2016年年初，原告撤场，新的物业管理服务企业进入。在新物管公司发出水电费缴费通知之后，被告才发现新、旧物业管理企业计算的水电费差异非常大。在被告的经营情况基本不变的情况下，水电费用变化应该不会太大。但是发现2015年1月至4月新物业管理企业及被告抄录的电表与2015年至4月原告提供的电费对比数据，同期耗电量新物管时期只有旧物管时期的75.89%，现场电表记录只有旧物管时期的71.62%，而且每度电的电费相差也在10%以上。原告提供给法院的抄录各月电表读数与被告现场抄录的电表读数对比，在该三个月中，电表7的平均读数有将近6倍的变化。电表8、空调用电表也有三、四成的用电变化。被告多次要求原告提供电表读数记录表，但是原告均予以拒绝。以上对比数据就说明，原告可以不按照电表来读数，而且随心所欲收取电费。被告认为，鉴于原告存在乱收水电费的嫌疑，被告特请求对农林下路33号（邦华·农林33）整栋楼2014年8月1日至2016年1月31日的水电费进行审计，审计该栋楼在前述期间的所有涉及水、电费项目的总收入和总支出数。被告认为应当该由自己支付的水电费，被告会足额支付，但是原告存在乱收水电费的情况，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：据原告与被告张玫签署的《商户手册》记载，涉案物业所在的农林33由原告提供物业管理服务，该物业服务中心专责提供日常各项管理服务，管理费为25元∕平方米∕月，收取两个月物业管理费作为保证金，一个月预缴，即共三个月。各商户入场时，均需由公司负责人或法人代表签署《物业管理服务协议》、《商户遵守管理规定承诺书》，签领《商户手册》等。
2014年8月1日，原告（甲方）与被告张玫（乙方）签订了《商户物业管理服务协议》，其中约定，甲方是广州市农林下路33号（邦华·农林33）负一层101、102单元（以下简称该物业）业主合法选聘的物业管理企业，乙方是该物业的承租人。乙方根据其与该物业业主签订的租赁合同和本协议接受甲方为该物业之管理企业，甲方将依据与业主签订的《物业服务合同》约定及本协议、《农林33管理规约》等对该物业进行管理。甲方在商场的物业管理服务范围包括物业建筑、设备设施、供水排水系统、电梯、保安监控系统、门禁系统、消防系统等。物业管理期限自2014年8月1日起至2024年7月31日止。在出租方给予乙方装修或免租期或租赁优惠等期间内，并不同时免除乙方依据本协议应交纳给甲方的包括但不限于物业管理费及水电费等费用。第三条、费用及支付：1.管理费按建筑面积计算，每月每平方米25元，该物业建筑面积共1040.57平方米，乙方每月应付管理费共计26014.25元。2.管理费按月缴纳，乙方应当在签订本协议当日向甲方缴纳首月管理费26014.25元，此后乙方须在每月5日前以现金或转账或支票方式缴纳当月管理费，并在收到甲方管理费通知单后5日内缴纳上月水、电费及其他相关费用。4.电费、水费及空调费等费用的支付。（1）电费：每物业设有独立电表，乙方根据实际使用量，按政府用电价格加10%的线损及变损的收费标准，每月向甲方交纳电费。（2）水费：餐饮物业设有独立水表，水费及污水处理费、公共分摊水费等按政府公布收费标准收取，其它未设有独立水表的物业只收取公共分摊水费。6.物业管理费收取起止日期。（1）乙方自其与出租方的租赁合同约定的承租日起向甲方计付物业管理费用，至其与出租方租赁合同终止日止。（2）签订本协议时，乙方应向甲方一次性交付相当于两个月物业管理费金额的管理费保证金，共计人民币52028.5元。本合同期满或提前终止，或租赁合同期满或提前终止时，乙方缴清全部管理费及其它应缴费用且无其它违约行为，甲方应在乙方撤场后30个工作日内将保证金余额（不计利息）退还乙方；如乙方未清缴管理费等费用，甲方有权按本协议第七条第1项有关欠费之违约条款处理。第七条、违约责任：1.乙方须按时向甲方缴付管理费、水电费等，如乙方迟延缴交管理费、水电费及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金。从逾期之日起，按日加收欠缴金额千分之三的迟延违约金。逾期三十日（无论是否已获甲方的正式通知），视为乙方严重违约，除收取应收管理费等费用及迟延违约金外，并没收乙方的管理费保证金等。
同日，被告张玫签订了《承诺书》，其记载被告张玫系农林33号、农林33服务中心的物业承租人，已阅读农林33制定的《管理规约》。[邦华·农林33]《管理规约》系原告制定，约定了位于广州市天河区农林下路33号的农林33（地名批复为：“东汇楼1”）商场管理区域内物业商户的权利和义务、物业的管理使用、维修养护以及违约责任等情况。其中第九章第三十九条约定：商户违反本《管理规约》关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，物业服务中心可依据本《管理规约》向人民法院提起诉讼，败诉方承担诉讼费并赔偿胜诉方合理律师费等。
庭审中，原、被告双方一致陈述称原告自2014年8月1日开始对涉案物业提供物业管理服务直至2016年2月1日。原告称被告拖欠水电费情况如下：拖欠2015年2月26日至同年3月31日电费36924.4元，拖欠2015年5月30日至同年7月28日水电费75748.9元，拖欠2015年7月28日至8月30日水电费81080.8元，拖欠2015年9月30日至10月28日水电费49446.1元，拖欠2015年12月27日至2016年1月31日水电费48623.1元；以上拖欠水电费合计291823.3元。
原告于2015年5月19日至2016年1月31日期间先后向被告发出了7份催款通知书∕交款通知书∕缴款通知书，要求被告人气港公司支付涉案物业相关水电费，被告人气港公司员工均予以签收确认。前述7份通知书均载明了用户交纳管理费、水电费的截止日期以及逾期缴费每日按欠缴金额的3%计收违约金，且被告员工均签收了确认了前述通知书。其中，原告于2016年1月31日向人气港公司发出的交款通知书记载，该公司拖欠涉案物业2015年7月水费5709.5元，2015年8月水费5233.7元，2015年10月水费3646元，2016年1月水费3565.8元；拖欠涉案物业2015年3月电费36924.4元，2015年7月电费70039.4元，2015年8月电费75847.1元，2015年10月电费45800.1元，2016年1月电费45057.3元。前述水电费合计291823.3元。另外，根据前述7份通知书，被告于2015年8月24日签收了催收2015年7月、8月水费的缴款通知书，于2015年11月6日签收了催收2015年10月水费的交款通知书，于2016年2月3日签收了催收2016年1月水费的交款通知书；被告于2015年5月20日签收了催收2015年3月电费的催款通知书，于2015年8月24日签收了催收2015年7月电费的缴款通知书，于2015年11月6日签收了催收2015年8月电费、2015年10月电费的交款通知书，2016年2月3日签收了催收2016年1月电费的交款通知书。
原告向本院提交了其向人气港公司开具的收取水电费、管理费的发票联20张，以证明人气港公司曾经向原告支付了部分水电费，尚拖欠其他部分的水电费。前述20张发票联收款方均为原告，付款方为人气港公司。根据前述20张发票联记载，人气港公司向原告支付了涉案物业2014年12月、2015年1月、2015年2月的水费23417.9元，支付了2015年4月水费5805.8元、2015年5月水费5367.4元、2015年6月水费6564.9元、2015年9月水费4127.1元、2015年11月水费3790.3元、2015年12月水费4234元；尚无票据显示人气港公司支付2015年7月、8月、10月以及2016年1月的水费。人气港公司向原告支付了2015年2月电费23300.8元、同年4月电费54624.2元、5月电费69294元、6月电费83959.1元、9月电费58984.3元、11月电费49253元、12月电费41768元；尚无票据显示人气港公司支付2015年3月、7月、8月、10月以及2016年1月的电费。被告对前述20张发票联的三性均无异议。
原告向本院提交了广州供电局有限公司电力收费销货清单3张、越秀供电局开具的发票联3张、东山汇大楼能耗（用电）记录表2张、2016年1月31日抄录的用水、用电表各1份、广州市自来水公司开具的收费统一票据3张以证明包括涉案物业所在大楼的用水、用电情况以及原告代为向有关部门支付了全部水电费用。前述2张电力收费销货清单显示的抄表日期分别为2015年9月1日、2015年11月1日、2016年2月1日，计费时段分别为2015年8月1日至2015年9月1日、2015年10月8日至2015年11月1日、2016年1月1日至2016年2月1日，原告公司户名的结算电费分别为150816.94元、113418.34元、84650.15元，2张越秀供电局开具的发票联记载了原告分别向广州供电局有限公司支付了农林下路33号前述三个时段的电费150816.94元、113418.34元、84650.15元。2张东山汇大楼能耗（用电）记录表主要记载了东山汇大楼自2014年12月至2016年2月耗能用电的实用数，但均无任何人员签名确认。2016年1月31日抄录的用水、用电表各1份记载了涉案物业所在大楼的水表、电表自2014年1月至2016年1月的读数，其中涉及涉案物业的水表、电表，人气港公司部分予以签名确认，部分没有签名确认。广州市自来水公司开具的2张收费统一票据记载涉案物业所在的农林下路33号2015年9月19日至2015年10月20日的水费合计7501.26元，2015年12月20日至2016年1月20日的水费合计7598.16元。被告对原告提交上述证据的三性均无异议，但同时认为原告直到提起本案诉讼时才提交前述水电表，此前并没有将水电表抄送给被告查看。
被告向本院提交了用水、用电汇总表3张，用水、用电抄表读数明细表3张，以对比原告与新物业管理公司收取水电费的差距以及证明原告存在乱收费嫌疑。3张某、用电汇总表记载了2015年2月、3月、4月人气港公司用水、用电明细；3张某、用电抄表读数明细表分别记载了人气港公司2016年2月、3月1日至同年3月20日、2016年3月21日至同年4月20日的用水、用电明细。原告对被告提交的3张某、用电汇总表的三性予以确认，但否认3张某、用电抄表读数明细表的三性，认为其中存在伪造的情形。
原告向本院提交了《民事委托代理合同》以及1张发票联，以证明原告公司聘请律师处理涉案纠纷支出律师费25000元。该委托代理合同于2016年3月24日签订，系原告委托广东沁森律师事务所处理原告与被告张玫物业管理服务合同纠纷一案。该份发票联记载原告向广东沁森律师事务所支付律师费25000元。被告对原告提交的前述证据三性均无异议。
原告向本院提交了人气港公司的工商登记信息、14张银行转账支付电子回单及业务回单，以证明人气港公司系张玫设立的一人有限责任公司，且被告张玫个人财务与人气港公司财务相互混淆，张玫应当对人气港公司的债务承担连带责任。工商登记信息显示人气港公司类型为一人有限责任公司，法定代表人及自然人股东均为张玫，经营场所为越秀区农林下路33号B101、B102单元。14张银行转账支付电子回单及业务回单显示，刘某曾经多次支付人气港公司拖欠的涉案物业水电费。庭审中，被告陈述称，刘某系被告张玫配偶。被告对原告提交前述证据的三性均无异议。
本院认为：2014年8月1日，原告与被告张玫签订的《商户物业管理服务协议》系原告与被告张玫的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告张玫签署的《承诺书》及《商户手册》均系其真实意思表示，其应当恪守遵行。人气港公司作为涉案物业的实际承租使用人，其应当严格遵循前述服务协议以及《承诺书》、《商户手册》的约定，履行相应权利义务。另外，原告向本院提交的人气港公司的工商登记信息、14张银行转账支付电子回单及业务回单，内容真实、合法并与本案具有关联性，且被告亦认可其三性，故本院对其予以采信。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条的相关规定，由于两被告并未提供任何证据证明作为一人有限责任公司的人气港公司其财产独立于股东张玫自己财产的，张玫应当对人气港公司债务承担连带责任。因此，原告要求两被告连带承担责任的诉请，合法合理，本院予以支持。
根据前述查明事实，原告于2015年5月19日至2016年1月31日期间先后向被告发出了7份催款通知书∕交款通知书，要求被告人气港公司支付涉案物业相关水电费，被告人气港公司员工均予以签收确认。其中，原告于2016年1月31日发出的交款通知书中明确载明了人气港公司尚拖欠的各时段水电费数额，人气港公司员工也予以签收确认，并未提出任何异议。被告虽然提交了用水、用电汇总表3张，用水、用电抄表读数明细表3张，以对比原告与新物业管理公司收取水电费的差距并认为原告存在乱收费嫌疑，但被告提交的前述证据与本案没有关联，原告在2015年2月至4月收取的水电费与新物业管理公司在2016年2月至4月收取的水电费存在一定差异并不足以证明原告存在乱收费的情况，因此，本院对被告提交的前述证据不予采信；且鉴于被告员工已经签收确认原告于2016年1月31日发出的交款通知书而并未提出异议，被告在诉讼中提出的原告存在乱收水电费的抗辩主张，事实依据不足，本院不予支持。如前所述，在被告员工已经签收确认原告于2016年1月31日发出的交款通知书情形下，原告提起本案诉讼要求被告据该交款通知书支付水电费，被告应当就其已经支付相应水电费承担举证证明责任，但被告对此并未提供任何证据证明，其依法应当承担举证不能的不利法律后果；原告要求被告支付相应水电费的诉请，合法合理，本院予以支持。
根据《商户物业管理服务协议》的相关约定，被告须在每月5日前缴纳当月管理费，并在收到原告管理费通知单后5日内缴纳上月水、电费等费用。且根据前述查明事实，原告在其提供物业服务期间曾经多次向被告发出催款通知书或交款通知书等通知书催收水电费，根据《商户物业管理服务协议》第七条的相关约定，被告逾期缴付的，从逾期之日起按日加收欠缴金额千分之三的迟延违约金。因此，原告要求被告支付逾期支付水电费迟延付款违约金的诉请，符合合同约定，合法合理，本院予以支持。鉴于被告除迟延支付水电费外，原告并未遭受其他损失，从平衡原、被告双方权利义务角度出发，本院酌情对该迟延违约金标准调整为每日按照未付金额的万分之五计算。根据前述原告送达催收水电费的催款通知书∕缴款通知书∕交款通知书的情况，被告拖欠2015年7月水费5709.5元，从原告于2015年8月24日送达被告签收缴款通知书之日起5日届满之次日即2015年8月30日起，被告应当按照前述标准支付迟延付款违约金；同理，被告拖欠2015年8月水费5233.7元，应当自2015年8月30日起计付迟延付款违约金；被告拖欠2015年10月水费3646元，应当自2015年11月12日起计付迟延付款违约金；被告拖欠2016年1月水费3565.8元，应当自2016年2月9日起计付迟延付款违约金；被告拖欠2015年3月电费36924.4元，应当自2015年5月26日起计付迟延付款违约金；被告拖欠2015年7月电费70039.4元，应当自2015年8月30日起计付迟延付款违约金；被告拖欠2015年8月电费75847.1元，应当自2015年11月12日起计付迟延付款违约金；被告拖欠2015年10月电费45800.1元，应当自2015年11月12日起计付迟延付款违约金；被告拖欠2016年1月电费45057.3元，应当自2016年2月9日起计付迟延付款违约金。前述迟延付款违约金应支付至被告实际付清相应水电费款项之日止，且总额以不超过被告拖欠的水电费总额291823.3元为限。
原告向本院提交的《民事委托代理合同》以及1张发票联，内容真实、合法，且根据《商户物业管理服务协议》的相关约定被告应当赔偿原告聘请律师处理涉案纠纷的相关费用，其与本案事实认定具有关联性，故本院对其予以采信。据此，原告要求两被告承担律师费25000元的诉请，合法合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告张玫、广州人气港饮食有限公司向原告港联物业（广州）有限公司支付水电费合计291823.3元及其迟延付款违约金（前述迟延付款违约金计算详见附表，迟延付款违约金总额以不超过水电费总额291823.3元为限）；
二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告张玫、广州人气港饮食有限公司向原告港联物业（广州）有限公司支付律师费25000元；
三、驳回原告港联物业（广州）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8739元，由被告张玫、广州人气港饮食有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梅林勇
人民陪审员 马 明
人民陪审员 黎满华
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 徐浩龙
戴鹏
附：
水电费迟延付款违约金计算表
拖欠的费用
本金金额
迟延付款违约金起算日期
2015年7月水费
5709.5元
自2015年8月30日起计付
2015年8月水费
5233.7元
自2015年8月30日起计付
2015年10月水费
3646元
自2015年11月12日起计付
2016年1月水费
3565.8元
自2016年2月9日起计付
拖欠的费用
本金金额
迟延付款违约金起算日期
2015年3月电费
36924.4元
自2015年5月26日起计付
2015年7月电费
70039.4元
自2015年8月30日起计付
2015年8月电费
75847.1元
自2015年11月12日起计付
2015年10月电费
45800.1元
自2015年11月12日起计付
2016年1月电费
45057.3元
自2016年2月9日起计付
注：以上迟延付款违约金均以所拖欠费用本金为基数，按照每日万分之五的标准计付至实际付清款项之日止，且迟延付款违约金总额以不超过水电费本金总额291823.3元为限。