北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高民终字第1871号
上诉人（原审原告）江苏省第一建筑安装股份有限公司，住所地江苏省南京市。
法定代表人鞠建中，董事长。
委托代理人田志方，北京市中济律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）秦晓茂，住四川省成都市金牛区。
被上诉人（原审第三人）蒙广平，住北京市海淀区。
委托代理人张西凡，北京市君泰律师事务所律师。
委托代理人王剑波，北京市君泰律师事务所律师。
原审第三人北京广厦京都置业有限公司，住所地北京市大兴区。
法定代表人刘珺珺，总经理。
委托代理人苏杰，北京市尚荣信律师事务所律师。
原审第三人武继英，住北京市朝阳区。
原审第三人张鸿翊，住北京市海淀区。
委托代理人李灵，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
原审第三人丁俊才，住山东省潍坊市奎文区。
委托代理人单红梅，北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人杨叙，北京市兰台律师事务所律师。
原审第三人赵婉，住北京市朝阳区。
委托代理人ＸＸ，北京丰宝恒投资有限公司经理。
上诉人江苏省第一建筑安装股份有限公司（即原江苏省第一建筑安装有限公司，该公司于2011年3月31日经江苏省工商行政管理局核准，变更为现名称，以下统称江苏一建）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2008）二中民初字第12054-2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人江苏一建的委托代理人田志方，被上诉人蒙广平的委托代理人张西凡、王剑波，原审第三人北京广厦京都置业有限公司（以下简称广厦京都公司）的委托代理人苏杰，原审第三人武继英，原审第三人张鸿翊的委托代理人李灵，原审第三人丁俊才的委托代理人单红梅、杨叙及原审第三人赵婉的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。被上诉人秦晓茂经依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2008年7月，江苏一建向原审法院起诉称：广厦京都公司开发建设的“炫特嘉园工程”由我公司承包建设。2005年9月10日，我公司与广厦京都公司签订《结算协议书》，广厦京都公司将包括炫特嘉园（广厦时代住宅小区）3号楼第二层、3－1层、2层（跃层）B、C、D、E、K号五套底商在内的房产抵顶其应向我公司支付的工程款。2006年3月4日，我公司与秦晓茂签订《房屋买卖合同》，将上述五套房产以2650万元的价格卖与秦晓茂。该合同约定，我公司委托广厦京都公司与秦晓茂指定的单位（个人）签订房屋销售合同，并办理房屋预售登记备案，秦晓茂分三期向我公司支付房屋款项，于2006年10月30日前付清全部付款，并约定秦晓茂未及时支付房价款每逾期一日向我公司支付房价款总额万分之五的违约金，逾期超过60日仍未支付的，我公司有权解除协议，同时秦晓茂向我公司支付总房款10％的违约金。上述合同签订后，广厦京都公司应我公司要求将上述B号房屋卖与武继英、C号房屋卖与赵婉、D号房屋卖与张鸿翊、E号房屋卖与丁俊才、K号房屋卖与蒙广平，并分别与上述五人签订买卖合同。其中B、C、D、E号房屋已办理产权过户登记。但至今秦晓茂尚拖欠我公司房价款14609460元，构成根本违约。故我公司起诉要求判决解除与秦晓茂于2006年3月4日签订的《房屋买卖合同》、判令秦晓茂向我公司支付违约金265万元，判决解除广厦京都公司与武继英、张鸿翊、丁俊才、赵婉、蒙广平签订的买卖合同并将上述房产交还我公司。
秦晓茂经原审法院合法传唤未参加诉讼，亦未提交书面意见。
广厦京都公司述称：我公司与江苏一建签订了结算协议书，涉案五套房屋相应权利已转移给江苏一建，此后其如何行使所有权我公司没有权利干涉，我公司仅是履行协助义务，根据江苏一建的指示办理相应的手续。江苏一建的诉讼请求与我公司没有关系，我公司不便发表任何意见。
武继英述称：我购买房屋的手续合法，我是与广厦京都公司签订的商品房预售合同，于2006年3月28日前分三次到广厦公司财务室交纳了全部房款，后与广厦京都公司进行了结算，并用收据换领了正式发票，交纳了公共维修基金、契税并领取了房产证。房屋买卖关系在我与广厦京都公司之间达成，与江苏一建或者秦晓茂无关。现江苏一建将我追加为第三人没有事实及法律依据，我没有向江苏一建买房，也未向秦晓茂买房，而是向广厦京都公司购房。此外，我与广厦京都公司签订商品房预售合同的时间是在2006年5月17日，而江苏一建的证据显示其给广厦京都公司致函的时间是当年6月28日，也就是说在江苏一建向广厦京都公司发函之前我已经与广厦京都公司签订了合同，可见该函与合同的签订没有关联。江苏一建的证据显示2008年7月1日其与广厦京都公司签订协议书，双方约定将本案房屋预售合同中甲方的权利转让给乙方冲抵工程款，也就是说一直到2008年7月1日广厦京都公司才将售房权利转让给江苏一建，而此时我早已经向广厦京都公司交清了全部房款并领取了房产证，房屋出售两年后广厦京都公司才将权利转让给江苏一建，相应单方转让行为违背了商品房预售合同的约定，是无效的。总之，我购买涉案房屋是正当合法的，亦合法取得了房屋的所有权，应受到法律保护。我不同意江苏一建的诉讼请求。
张鸿翊述称：我从秦晓茂处购买涉案房屋是取得了广厦京都公司和江苏一建的认可，当时秦晓茂出示了以房抵债协议，也出示了房屋买卖协议，并向我陈述了整个购房的流程，秦晓茂向我出售房屋是有合法依据的。此后我与广厦京都公司签订了正式的合同，足以说明广厦京都公司、江苏一建对此都是明知并认可的。此后我支付了全部的购房款，广厦京都公司给我开具了购房发票并且办理了房产证。秦晓茂没有履行和江苏一建的协议，江苏一建起诉秦晓茂是其权利，但是跟我们善意合法的购房人没有关系，我不同意退还房屋。
丁俊才述称：在本案之前，我对江苏一建所述冲抵工程款等情节并不知情。购房时秦晓茂称可以办理相关手续，而购房过程中开发商广厦京都公司确实给予了积极配合，在秦晓茂的指示下广厦京都公司与我签订了合同并且经过了登记备案，我也是按照合同的约定支付了所有的款项，广厦京都公司配合秦晓茂向我出具发票，在2007年3月广厦京都公司收取了税费、公共维修基金后我已经取得了房产证，因此可以看出我的购房行为是符合法律规定的，并且合同已经履行完毕。江苏一建与秦晓茂之间签订合同的真实性我无从考证，但该合同与我不具有关联性，即使是真实的，江苏一建将对房屋的处置权给了秦晓茂，可见秦晓茂有权处置相应的房屋。现我不同意江苏一建要求收回房屋的诉讼请求。
赵婉述称：我是在2006年3月28日与秦晓茂签订的协议书，因为我知道房源是开发商广厦京都公司抵给江苏一建的，我就要求和江苏一建的负责人见面，秦晓茂当时将江苏一建在该项目的负责人汤恒益叫来了，所有的手续都是汤恒益跟着一起办理的，当时汤恒益说这个工程就是他承包的他说了算，为谨慎起见我和汤恒益还签订了补充协议，之后汤恒益以江苏一建的名义出具函件同意向我售房。签订合同后我分三次支付了全部的购房款，其中第一笔、第二笔付款的时候汤恒益均在场，部分款项直接支付给了汤恒益。整个房屋买卖过程我的手续是齐全的，当时江苏一建均知情并同意，现在其不应当将我追加进来让我退房。我不同意江苏一建的诉讼请求。
蒙广平述称：我认为广厦京都公司与江苏一建之间于2008年7月1日签订的协议书不具备事实基础，不具备法律的约束力，因为广厦京都公司对于我不享有债权。从江苏一建的陈述中，广厦京都公司是因为拖欠工程款，故以房屋抵账方式冲抵工程款，广厦京都公司按照江苏一建的指示与我签订的房屋买卖合同，从法律关系上讲属于广厦京都公司依据与江苏一建的约定向第三人履行义务，虽然广厦京都公司与我签署了买卖合同，但是该合同只是履行结算协议书的一种形式，我对广厦京都公司并不存在真正的付款义务，所以广厦京都公司不享有合同约定的债权。同时，我与广厦京都公司签订的买卖合同明确约定在签署合同前我已经一次性付清了购房款。再有，广厦京都公司对我不具有合同解除权，广厦京都公司是以物抵债，其没有额外收取价款的权利，虽然合同条款中有相应的解除约定期限，但是至今已经超过了解除权的行使期限。再者，针对于江苏一建起诉秦晓茂并涉及我要求收回房屋有如下意见，我并不是从江苏一建处购买的房屋，与江苏一建不存在直接的买卖关系，江苏一建的证据显示其2006年6月将房屋出售给秦晓茂，而我是2007年从秦晓茂手中购买的，秦晓茂是否向江苏一建支付了购房款的事实只有江苏一建和秦晓茂清楚，其所述欠款一节是否属实现在很难查清，并且与我也没有关系。根据法律规定，即便秦晓茂违约，江苏一建享有合同解除权也应在合理期限内行使，根据其提供的证据显示，解除权早已超过除斥期间，因此我认为江苏一建不具备提起诉讼的主体资格，也不具有诉讼权利。我不同意江苏一建的诉讼请求。
原审法院经审理查明：广厦京都公司系“炫特嘉园”项目的开发商，江苏一建系该工程施工单位。2005年9月10日，广厦京都公司与江苏一建签订《结算协议书》，对工程结算价款进行了确认，并约定广厦京都公司以该工程部分未销售的商业用房和住宅作价5105万元转让给江苏一建，冲抵应支付的工程款，其中以3号楼1－2层B、C、D、E、K五套底商冲抵23706209元，双方约定上述房屋江苏一建有权使用、转让和出租，所取得的相关收益归江苏一建所有。
2006年3月4日，江苏一建作为甲方，与乙方秦晓茂签订《房屋买卖合同》，约定江苏一建将上述B、C、D、E、K五套商业用房卖与秦晓茂，房屋总金额为2650万元，分三期付款，房屋销售登记备案当日支付1000万元，2006年8月30日前支付800万元，余款于2006年10月30日前一次性结清。双方同时约定江苏一建委托开发商与秦晓茂指定的单位（个人）签订房屋销售合同并办理房屋预售登记备案；如果秦晓茂未及时支付房价款的，每逾期一日向江苏一建支付房价款总金额万分之五的违约金，逾期超过60日仍未支付则江苏一建有权解除协议，同时秦晓茂向江苏一建支付总房款10％的违约金。
原审诉讼中，江苏一建自认其于2006年6月28日致函广厦京都公司，要求将3号楼B户型底商出售给武继英、3号楼C户型底商出售给赵婉、3号楼D户型底商出售给张鸿翊、3号楼E户型底商出售给丁俊才、3号楼K户型底商出售给秦晓茂。广厦京都公司对江苏一建提交的相应函件不予认可，但承认曾依据江苏一建的口头指令协助武继英、张鸿翊、丁俊才、赵婉签订商品房买卖合同并办理产权过户。审理期间张鸿翊、丁俊才、赵婉均称系通过秦晓茂购买房屋，并各自提交了部分支付房价款的凭证。武继英称向开发商广厦京都公司购买房屋，以现金方式支付了全部房价款，并提交了广厦京都公司出具的发票。蒙广平称系通过秦晓茂购买房屋，并提交了其与广厦京都公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，且该合同亦办理了网签手续。就此广厦京都公司称该公司未持有与蒙广平签订的房屋买卖合同，对该合同存疑，但认可网签手续的客观真实性。诉讼前武继英、张鸿翊、丁俊才、赵婉已取得相应底商的房屋所有权证书，k户型底商仍登记在广厦京都公司名下。
原审诉讼中，江苏一建自认秦晓茂以转账方式先后12笔共计支付房价款11890540元，尚欠14609460元。
上述事实，有《结算协议书》、《房屋买卖合同》、《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、付款凭证以及各方当事人陈述在案佐证。
原审法院经审理认为，当事人的合法权益受法律保护。根据在案证据，可以认定广厦京都公司曾对江苏一建负债，双方约定广厦京都公司以房屋顶账方式抵消其债务。此后江苏一建与秦晓茂签订协议，将抵账所得的涉案五套底商作价2650万元转让给秦晓茂。至江苏一建提起本案诉讼之日止，秦晓茂尚欠部分房价款未付，已构成违约，应当承担相应的违约责任。江苏一建与秦晓茂签订的合同中约定，秦晓茂逾期付款超过60日的情况下江苏一建有权解除合同，同时秦晓茂应当支付违约金265万元。现秦晓茂逾期付款远远超过60日，江苏一建起诉要求解除双方合同并要求秦晓茂给付违约金，符合双方合同约定，其相应请求应予支持。此外，涉案B、C、D、E户型四套底商已转让给武继英等业主并已办理产权过户登记，K户型虽未过户但广厦京都公司与蒙广平签订了房屋买卖合同并办理了网签，现江苏一建要求解除广厦京都公司与上述业主的买卖合同并返还相应底商，缺乏依据，对其该部分诉讼请求，不予支持。至于因秦晓茂违约行为可能给江苏一建造成的其他损失，江苏一建可通过合法途径另行解决。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修正）第一百三十条之规定，缺席判决如下：一、解除江苏一建与秦晓茂于二ΟΟ六年三月四日签订的《房屋买卖合同》；二、秦晓茂于原审判决生效后十五日内向江苏一建支付违约金二百六十五万元；三、驳回江苏一建的其他诉讼请求。
江苏一建不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉称：依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于蒙广平购买的K号底商房屋，根据合同的性质和履行情况，是可以要求恢复原状，返还房屋的。1、江苏一建根本不知道秦晓茂将该套底商出售给了蒙广平，也没有指示广厦京都公司为其办理网签手续；2、广厦京都公司亦承认没有接到江苏一建或秦晓茂就该套底商为蒙广平办理网签手续的指示，其称手中没有蒙广平所出示的房屋买卖合同，怀疑该合同的真实性；3、蒙广平称从秦晓茂手中购得该底商，其对广厦京都公司没有付款义务，但是却又以其与广厦京都公司之间所签订的房屋买卖合同中约定了签署合同前已一次性付清购房款为由，主张已经支付了全部购房款，这是自相矛盾的。除此之外，其没有提供任何与秦晓茂之间的购房协议、付款凭证，亦未取得广厦京都公司开具的购房发票。蒙广平未支付合理对价，且该套底商房屋未办理登记备案手续，仅仅是办理了网签，其不属于善意第三人。综上，江苏一建认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求本院依法撤销原审判决第三项，改判解除广厦京都公司与蒙广平签订的房屋买卖合同，判令蒙广平将K号底商房屋腾空返还给江苏一建，一、二审诉讼费用由蒙广平和秦晓茂承担。
蒙广平答辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律得当，江苏一建的上诉请求是完全错误的，其上诉理由根本不能成立，请求维持原审判决。
广厦京都公司表示其已将涉案的B、C、D、E、K户型五套底商的相应权利转移给江苏一建，该公司仅是履行协助义务，故不对原审判决表态。同时，该公司表示其在原审诉讼过程中并未对蒙广平购买K户型底商办理网签手续的客观真实性作出认可。
武继英、张鸿翊、丁俊才、赵婉表示服从原审判决。
经审查，本院查明的案件事实与原审判决所确认的事实一致。
本院认为，江苏一建与秦晓茂签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。如一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，则守约方有权要求违约方承担相应的违约责任。秦晓茂逾期欠付部分房价款的行为违反了合同约定，江苏一建有权依据合同约定要求解除双方合同并要求秦晓茂给付违约金，故而，原审判决解除双方签订的《房屋买卖合同》并判令秦晓茂向江苏一建支付违约金265万元正确，本院予以支持。
江苏一建要求判决解除蒙广平与广厦京都公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》并判令蒙广平将“炫特嘉园”项目3号楼1－2层K号底商房屋腾空返还给江苏一建的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，故而，对于江苏一建要求撤销原审判决第三项并予以改判的上诉请求，本院不予支持。
原审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条之规定，本院缺席判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费十八万七千五百五十元，由秦晓茂负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费二万七千五百六十三元，由江苏省第一建筑安装股份有限公司（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 许雪梅
审 判 员 张凯军
代理审判员 汪 明
二〇一三年七月三十一日
书 记 员 贾蒙霓