山东省安丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安贾民初字第311号
原告中国联合网络通信有限公司安丘市分公司。住所地：安丘市永安路**号。
负责人王彦明，该公司经理。
委托代理人张丽萍，山东普瑞德律师事务所律师。
委托代理人王高原，该公司职工。
被告安丘市金铭服装厂。住所地：安丘市经济开发区刘家尧村。
负责人刘洪运，该厂厂长。
委托代理人李文斗，安丘义和法律服务所法律工作者。
原告中国联合网络通信有限公司安丘市分公司与被告安丘市金铭服装厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国联合网络通信有限公司安丘市分公司委托代理人张丽萍、王高原，被告安丘市金铭服装厂负责人刘洪运及委托代理人李文斗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国联合网络通信有限公司安丘市分公司诉称：2011年9月20日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告位于安丘市联通开发区电话局刘家尧机房楼二楼、三楼及后院平房27间，建筑面积1100平方米，用作酒店餐饮，租赁期限为5年，自2011年11月1日至2016年10月30日止。租金为每年16000元，租金总额为80000元，支付期限为5年，每年11月1日前将下一年的租金以现金的形式结算。合同签订后，原告按照约定将上述房屋交付被告使用，被告亦支付了2011年11月1日至2012年10月31日期间的租金16000元，但自2012年度起，被告即拖欠租金，虽经原告多次催要，被告仍不支付。鉴于被告长期拖欠租金，原告要求被告支付租金并承担违约金，因违约金过高，原告自愿以银行同期贷款利率的四倍计算违约金。原告已向被告发出关于解除房屋租赁合同的通知，合同已经解除。原告认为，被告拒付租金，属于违约行为，合同解除后，其仍应补缴拖欠的租金，并承担违约责任。为此诉至法院，请求依法判令被告支付自2012年11月1日至2014年10月31日期间的租赁费32000元及自2012年11月1日起至2014年10月31日按银行同期贷款利率的四倍计算的违约金，并返还仍占用的租赁物。
被告安丘市金铭服装厂辩称：被告已于2013年6月3日全部腾出房屋，且已经和原告协商达成一致意见解除租赁合同，当时原告带着协议双方签字解除的合同，租赁费仅欠八个月的，不满一年，且不存在仍占用原告租赁物的情况，原告主张的违约金过高。
经审理查明，2011年9月20日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告租赁原告位于安丘联通开发区电话局刘家尧机房楼二、三楼及后院平方27间，建筑面积1100平方作酒店餐饮；租赁期125个月，从2011年11月1日起至2016年10月30日止；租金每年16000元整，总额80000元，支付期限5年，于每年11月1日前将下一年房租以现金形式结算；被告负责楼房房顶防漏的维修、楼房自来水及污水管道等设施的更换，负责北面平房倒瓦换苇箔及房顶修缮，一切费用由被告承担；经双方协商，可以对本合同进行变更；被告如未按规定时间交齐租金等费用逾期达一个月以上的，原告可以解除合同，收回房屋；在合同期内任何一方违反本合同任一条款，即为违约，无论守约方选择继续履行合同或解除合同，违约方都应支付违约金或赔偿对方经济损失；被告应按约定时间支付租金及其它费用，每逾期一日，被告按房屋年租金的千分之三向原告支付违约金。合同签订的当日，被告即交付原告2011年11月1日至2012年10月31日的租金16000元，原告亦将房屋交付被告。被告在将房屋简单修缮后，一直未进行营业使用。2015年1月4日，原告诉至法院，要求被告支付尚欠租赁费32000元，按银行同期贷款利率的四倍支付自2012年11月1日起至2014年10月31日止的违约金并腾出所占房屋。
庭审中，原告提交于2014年11月5日通过快递发给被告解除房屋租赁合同通知，证明于2014年11月5日因被告未交纳房屋租金，违反合同约定，故解除了与被告签订的房屋租赁合同。被告对此提出异议，主张房屋租赁合同已于2013年6月3日解除，并提交原告委托律师事务所于2014年9月23日发给其律师函一份，以证明双方所签租赁合同于2013年6月3日已解除，其已将房屋返还原告，该函内容：“律师函安丘市金铭服装厂：山东普瑞德律师事务所接受中国联合网络有限公司安丘市分公司委托，指派陈衡芝律师就贵单位与中国联合网络有限公司安丘市分公司之间产生的房屋租赁合同纠纷的有关事宜函告如下：……合同签订后，贵单位只交纳了一年的租赁费，2013年6月3日，贵公司提出因资金紧张不再租赁房屋，终止房屋租赁合同，并承诺若此房屋办理出租，贵单位将立即腾出房屋。本律师认为，根据合同约定，贵单位未按约交纳房屋租赁费，并单方提出终止合同，已属违约。有鉴如此，经中国联合网络有限公司安丘市分公司授权，本律师特通知贵单位：1.支付自2012年11月1日至2013年6月3日止的房屋租赁费9464.8元，及逾期付款违约金10080元（每逾期一日，按照房屋年租金的千分之三支付）；2.将占用的后院平房7间予以腾退；3.赔偿自2013年6月4日至今占用房屋期间的损失。本律师敦促贵单位，请于收到本律师函之日起5日内，完成上述事项，如果贵公司于收到本律师函之后，未做出任何积极、有效的回应，将视为贵公司对以上事实和法律责任的确认，由此导致的法律后果将由贵单位承担”，对该律师函，原告质证后无异议，但主张被告在收到律师函后未立即将房屋腾出，于2015年3月10日才将所占用房屋腾出。
庭审中，双方均同意解除合同。另，原告认可被告已将房屋全部腾出，但不变更诉讼请求。
上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、租金收款收据、解除合同通知及被告提交的房屋租赁合同、律师函，双方当事人陈述在案为证。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约定行使权利，履行义务。本案双方争议的焦点是：一、合同解除的时间。二、所欠租赁费数额认定；三、违约金及其他诉讼请求的认定。
对于焦点一：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告未按合同约定交纳租金，其于2013年6月3日以书面形式告知原告因资金紧张，终止房屋租赁合同，应视为通知原告解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确订解除合同的效力。本案中，原告在收到被告的解除合同通知后，未提出异议，且授权律师事务所向被告发出律师函，明确被告所欠租金及相应违约金等事实，以实际行动认可了被告的解除合同通知，故双方于2011年9月20日所签订的房屋租赁合同于2013年6月3日依法解除；故对原告关于合同解除的时间应为2014年11月5日的辩解，依法不予支持。
对于焦点二：原、被告所签订房屋租赁合同于2013年6月3日依法解除，按照合同约定，被告自2012年11月1日至2013年6月3日所欠原告租赁费应当支付，原告发给被告的律师函载明，该期间所欠租赁费为9464.8元，对于该数额原告无异议，经审理亦符合双方约定，故被告欠原告租赁费为9464.8元；对于原告主张的32000元租赁费，依法不予支持。如原告在合同解除后的权利受到损害，可另行主张。
对于焦点三：被告未按合同约定支付租赁费，应承担相应的违约责任，被告辩称违约金过高，原告已主动降低，要求按银行同期贷款利率的四倍支付，对于该主张，亦符合法律规定，应予尊重。庭审中，原告认可被告已将房屋全部腾出，故原告要求被告腾出房屋的诉讼请求，依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第九十六条，第一百零七条，第一百一十四条，第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告安丘市金铭服装厂支付原告中国联合网络通信有限公司安丘市分公司房屋租赁费9464.8元，并按合同约定的年租赁费16000元，按银行同期贷款利率四倍支付违约金，自2012年11月1日起至2013年6月3日止，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回原告中国联合网络通信有限公司安丘市分公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费960元，原告负担765元，被告负担195元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 刘镜霞
人民陪审员 马同祥
人民陪审员 凌兰香
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 董 倩