呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第00815号
上诉人（原审被告）刘栋君，男，1980年6月6日出生，汉族，新城区爱吧酒吧业主，住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人高晓东，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。
被上诉人（原审原告）内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司。住所地呼和浩特市新城区兴安南路**号。
法定代表人黄蒙华，该公司董事长。
委托代理人马建峰，内蒙古新广律师事务所律师。
上诉人刘栋君因与被上诉人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月11日立案受理后，依法组成由审判员吴铁刚担任审判长，审判员杨福金、审判员杨蔚堃参加的合议庭，并于2015年8月5日公开开庭进行了审理。上诉人刘栋君及其委托代理人高晓东，被上诉人立元公司的委托代理人马建峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年2月，刘栋君与立元公司口头签订房屋租赁合同，并于2014年5月21日补签一份《房屋租赁合同》，约定：立元公司（甲方）将新城区兴安南路7号的房屋出租给刘栋君（乙方），出租房屋建筑面积740平方米，水、电、暖设施齐备，租期5年，从2014年3月20日起至2019年3月19日到期，房屋租金合计3714500元，采用一年一付方式，第一年租金672500元，支付时间为2014年2月20日，第二年租金706000元，支付时间为2015年2月20日。乙方拖欠租金或水电暖等相关费用累计达到2个月的，甲方有权终止合同收回房屋。在租赁期间内，如因乙方的原因终止合同，所装修的附着物无偿归甲方所有，如甲方的原因终止合同，甲方应当按当时的评估予以适当补偿。在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，应按所欠费用总额的20％向甲方支付违约金。乙方违约，按本合同第三条第二款及第十一条同时并处违约责任。合同签订后，立元公司将房屋交付刘栋君使用。刘栋君分别于2014年6月5日、8月4日、8月11日、10月29日共支付租金375000元。2014年5月21日，刘栋君书写承诺书一份，内容为：今向立元公司承诺租金到5月30日前支付租金30万元，剩余租金32万元到6月30日之前交清，如不交清日罚息按合同条款执行。2014年10月16日，刘栋君书写保证书1份，主要内容为：从2014年10月16日开始到2014年10月24日前交清房租20万元，剩余房租（本年度）到2014年10月31日前交清，如未交清房租，视做自动放弃租房权利。本案在审理中，立元公司申请撤回要求刘栋君支付垫付的水费及污水处理费5803.15元的诉讼请求。原审中，立元公司的诉讼请求为：1、依法解除双方之间的《房屋租赁合同》关系；2、判令刘栋君立即搬迁腾出所承租的位于新城区兴安南路7号房屋，并将该房屋完整到地移交给立元公司；3、判令刘栋君立即向立元公司支付拖欠的租金129369元（从2014年3月20日开始至2014年12月20日止）；4、判令刘栋君按照合同约定的租金向立元公司支付从2014年12月21日至刘栋君实际搬迁腾房并将承租房屋交付给立元公司之日止期间的租金；5、判令刘栋君给付立元公司违约金100万元，诉讼费用由刘栋君承担。
原审法院认为，刘栋君、立元公司签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。虽然刘栋君抗辩称，承租房屋实际面积比租赁合同中房屋面积少117平方米、立元公司夸大房屋面积属于合同欺诈行为，并因此问题作为不支付所欠租金的理由，但刘栋君在承租房屋时已实际查看了房屋的位置，内部设计结构，而且在合同中租金数额并不是约定以每平方米计算租金。再根据刘栋君于2014年10月16日的保证书，此时刘栋君已知道房屋面积问题，但保证书中并没有涉及该问题，仍然保证如未交清房租，视作自动放弃租房权利。而且此后刘栋君仍未付清所欠租金，所以不能认定因房屋面积问题作为刘栋君不支付所欠租金的合法理由，刘栋君未支付所欠租金构成违约行为，抗辩理由不能成立。根据合同约定，刘栋君拖欠租金累计达到两个月，立元公司有权终止合同收回房屋，刘栋君所欠租金已超过此约定数额，故立元公司要求解除合同，刘栋君交还房屋，支付所欠租金的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。对于立元公司请求的违约金100万元，因刘栋君有违约行为，应承担违约责任，支付违约金，但立元公司请求的违约金超过了租房合同中年租金数额，明显过高，应按年租金的30％支付违约金较为合理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告刘栋君将承租的呼和浩特市新城区兴安南路7号的房屋交还原告内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，于判决生效后10日内履行完毕；二、被告刘栋君给付原告内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司租金129369元（截止到2014年12月20日），于判决生效后10日内履行完毕；三、被告刘栋君按房屋租赁合同约定的租金给付原告内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司从2014年12月21日至实际将承租房屋交还原告之日期间的租金；四、被告刘栋君给付原告内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司违约金20万元，于判决生效后10日内履行完毕。案件受理费7708元，立元公司承担4388元，刘栋君承担3320元。
宣判后，刘栋君不服，向本院提起上诉，请求依法改判，并提出以下事实和理由：1、根据双方签订的《房屋租赁合同》，刘栋君于2014年3月20日起至2019年3月19日共五年租赁立元公司位于新城区兴安南路建筑面积为740平方米的房屋用于经营酒吧，五年租金共计3714500元，分五年付清。第一年租金为672500元，刘栋君已分四次共支付租金375000元。2014年9月，刘栋君在办理酒吧营业执照过程中发现所租赁房屋的实际面积为622.3平方米，比合同面积少了117.7平方米。按合同面积2014年度每平方米的租金应为909元，按实际面积刘栋君应少付房租106989元。因此问题刘栋君多次找立元公司协商，立元公司置之不理还经常断电，直接影响了酒吧的正常营业，造成巨大损失。刘栋君不支付剩余租金是因为立元公司明知房屋真实面积却在合同中夸大，属于合同欺诈行为，而且以其强势地位不与刘栋君协商。一审判决称刘栋君于2014年10月16日给立元公司写保证书，没有涉及房屋面积。但该保证书是在立元公司在2014年10月13日至15日三天进行断电的情况下并且不交房租不给恢复用电的胁迫下，刘栋君无奈只得暂时放弃房屋面积问题的被迫之举。根据合同法第二百二十七条的规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人才可以解除合同。基于上述情况，刘栋君完全有正当的理由拒付剩余租金，而非故意拖欠，所以第一项判决无事实和法律依据。2、基于以上情形，立元公司故意隐瞒出租房屋实际面积而且还不与刘栋君协商，甚至以侵权的方式侵犯刘栋君正当经营利益的事实，刘栋君完全有理由与之协商租金问题，而非故意拖欠，故请求二审法院查明事实，依法改判第二项、第三项支付租金的判决；3、关于第四项支付20万元违约金的判决，无事实与法律依据。根据房屋所在地房屋租赁的市场行情，117.7平方米的商业用房面积的租金价格是非常高的，立元公司在签订合同时夸大了117.7平方米的房屋面积，按合同约定，此部分的租金折算下来高达106989元，此行为属于合同欺诈行为。根据合同法第四十二条的规定，应当承担损害赔偿责任。所以，刘栋君与立元公司协商房屋租金过程中，立元公司因其强势地位置之不理，在此情形下，说明并非刘栋君违约，而是立元公司在签订合同时就违背了诚实信用原则，故意隐瞒房屋面积的真实情况，立元公司应承担违反合同的违约责任，刘栋君的行为不属于违约行为，不应承担违约责任，判决支付20万元违约金，无事实和法律依据。
立元公司辩称：1、一审法院认定事实清楚、适用法律正确。合同约定，第一年租金672500元应在2014年2月20日支付，而刘栋君分四期支付租金375000元，仍欠129369元。双方签订的合同真实有效，虽然租赁合同中的房屋面积错误写成740平方米，但刘栋君在承租房屋时已实际查看了房屋的位置、内部结构，且租金数额并不是以平米计算，而是按整年计算。2014年10月16日，刘栋君明知房屋面积问题仍对立元公司作出保证，如未交清房租，将自动放弃租房权利，此后，刘栋君仍未付清所欠租金，其主张的面积问题不能作为拒付租金的理由，其行为已构成违约，根据合同约定乙方累计拖欠2个月租金的，甲方有权终止合同，刘栋君拖欠租金已近5个月，远远超出合同约定的合理时间，立元公司有权终止合同收回房屋。2、立元公司没有故意隐瞒房屋面积，不构成合同欺诈。2014年2月，双方在达成房屋口头租赁约定后，立元公司就把房屋实际交付了刘栋君，2014年5月21日，双方才补签的正式合同，在刘栋君占有使用房屋期间完全可以重新测量该房屋面积，再决定是否签订合同，刘栋君对房屋面积的错误认识并非因立元公司的欺诈所致而是其自己疏忽大意所致。立元公司作为房地产企业，日常经营的就是房屋的出售和出租，对于同一地段面积不符的房屋同时出租也有很多，所以本案诉争房屋面积写错属于立元公司无意，双方完全可以对该房屋合同重新签订或达成一个补充协议，而刘栋君却以极端的行为拒付租金才导致如今的后果。3、刘栋君以房屋面积不符拒付租金构成违约，立元公司有权解除租赁合同。本案中租金标准为固定数额，整年交付，与房屋面积无关，且在2014年9月，刘栋君明知面积不符仍写下保证书承诺支付所欠租金，视为刘栋君放弃自己的权益，其要求减付租金的理由不能成立，拒付租金构成违约，依据合同法第227条规定，立元公司有权解除合同。4、刘栋君应向立元公司支付房屋租金591667元（截至到2015年8月20日），包括2014年拖欠的租金297500元和2015年拖欠的租金294167元。5、刘栋君应承担20万元的违约金。双方所签订的租赁合同第11条：“在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，应按所欠费用总额的20%向甲方支付违约金。”从2014年2月21日开始计算，刘栋君应承担违约金32555500元，明显过高。一审法院以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、逾期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量确定20万元的违约金是合适的，应予以支持。
二审中，双方当事人除复举一审证据外，刘栋君另向本院提交了二组新证据，本院结合举证、质证意见，对新证据认证如下：
1、呼和浩特市民众安防工程有限责任公司出具的《情况说明》，拟证明：2014年10月13日被立元公司停电3天、2014年10月25日被立元公司停电3天左右、2014年11月8日被立元公司停电3天，安防均没有联网显示，其中2014年10月13日停电3天与保证书书写日期2014年10月16日是吻合的，这个保证书是在胁迫的情况下所写的。立元公司的质证意见为：真实性认可，证明的问题不认可，停电不能证明是立元公司胁迫，立元公司采用的是合理的手段，如果正常缴纳租金立元公司不会停电。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，因支付租金为刘栋君应履行的合同义务，在停电事实发生之前，刘栋君已长期欠付租金，其书写保证书的行为应系对履行合同义务的承诺，在其认为受到胁迫之后亦未依法就此行使撤销权，故本院对该证据的证明目的不予确认。
2、接警登记表，拟证明：2015年1月20日就停电问题进行了报警，公安机关予以登记。立元公司的质证意见为：真实性认可，证明的问题不予认可，断电是为了催促刘栋君交纳租金，不是胁迫的手段。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，对其证明目的不予确认，理由同上。
本院经审理查明，原审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷，出租人立元公司已依约向承租人刘栋君交付了租赁房屋，刘栋君接受并使用租赁房屋后未按期缴纳租赁费用是引起纠纷的直接原因。对此，刘栋君的抗辩理由为：“租赁房屋的实际面积与合同约定不符，应按照实际面积减少相应的租金，立元公司存在欺诈行为，所以没有按期支付租金。”综合双方当事人的诉辩意见以及本案的相关证据，本院对刘栋君的抗辩理由不予采纳，理由如下：一、双方签订的《房屋租赁合同》中并未以每平米单价的形式对租金进行约定，而是以租赁房屋的整体作为租赁标的并约定了五年的租金总数及每年的交纳数额。按照日常交易习惯来说，房屋租赁费用要综合考虑租赁房屋的面积、位置、周边环境、设施、布局等因素，房屋面积仅是参考因素之一。在双方当事人并未明确约定以平米单价确定租金的情况下，刘栋君主张以总租金除以合同所载平米数后再扣除相应缩减面积租金的计算方式，显然有失全面，亦无法真实反映缩减面积的租金数额，故刘栋君认为缩减面积应少付租赁费用106989元的主张，并无事实依据；二、经本院询问，在双方于2014年2月份达成口头协议之前，刘栋君已于2013年6月份就从他人处接手了涉案房屋并经营，其有充分的时间了解并掌握租赁房屋的实际情况，包括房屋的面积、大小、结构等等。在订立合同时，刘栋君对于合同中标注的房屋建筑面积为740平方米并未提出异议，亦未举证证明立元公司存在故意隐瞒事实或欺诈的情形，故刘栋君以立元公司存在欺诈行为而拒付租金的抗辩理由不能成立；三、根据《房屋租赁合同》的约定和刘栋君于2014年5月21日针对剩余租金的支付期限及逾期责任向立元公司出具的《承诺书》中所反映的事实，第一笔租赁费用的支付时间应为2014年2月20日，刘栋君并未按期足额支付，已处于违约状态。而在2014年9月份办理工商登记时得知房屋的实际平米数为622.3平方米后，刘栋君并未举证证明其就房屋面积及租赁费用的问题向立元公司主张过权利，反而在2014年10月16日出具的《保证书》中再次明确了支付剩余租金的数额及期限，其中并未提及房屋面积的问题。刘栋君在明确知晓房屋面积的情况下仍出具《保证书》的行为，应视为其放弃了就房屋面积问题向立元公司主张减少租赁费用的权利。根据上文的认证情况，刘栋君主张是在受胁迫的情况下出具了《保证书》的抗辩理由不能成立，本院不予采信。
综上，刘栋君的上诉理由并无事实和法律依据，其上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院在明确刘栋君存在违约行为的前提下，对于立元公司诉讼请求中解除合同、返还房屋、支付租金及违约责任的相关认定并无不当，本院依法予以维持。故原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15416元，由上诉人刘栋君负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴铁刚
审判员 杨福金
审判员 杨蔚堃
二〇一五年十二月一日
书记员 唐 谣