福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第1013号
上诉人（原审被告）福建莆田市人参果房地产开发有限公司，住所地仙游县鲤南镇城南新区（人参果商住楼Ⅰ），组织机构代码证代码79176740-X。
法定代表人潘美清，董事长。
委托代理人陈锦水，福建望重律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林豹，男，1981年2月18日出生，汉族，农民，住所地仙游县。
委托代理人唐梦瑞，广东世纪华人律师事务所律师。
上诉人福建莆田市人参果房地产开发有限公司（以下简称人参果公司）因与被上诉人林豹商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2014）仙民初字第7053号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人人参果公司的法定代表人潘美清及委托代理人陈锦水、被上诉人林豹及其委托代理人唐梦瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年7月11日，林豹与人参果公司签订一份《商品房买卖合同》，林豹向人参果公司购买由人参果公司开发的人参果商住楼第2幢4层405号商品房，建筑面积136.9平方米，每平方米3928元。合同签订的当日，林豹支付给人参果公司首付款167743元，尚欠购房款37万元以按揭贷款形式支付给人参果公司。合同第八条对有关商品房的交付条件和期限约定：一、出卖人应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、交房时以达到第八条第一款作为交付使用条件；管道燃气以燃气公司实际施工进度为准，邮政信报箱、电信费用由买受人自理，第八条第三款以业主入住半年内作为交付条件。二、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币1000元违约金。三、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、非出卖人控制的延长因由，交房期限合理延长。但出卖人在交房时应告知买受人。合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人按逾期天数支付买受人已付购房款日万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。林豹已按合同约定支付给人参果公司全部购房款537743元。人参果公司出售的商品房于2012年4月16日经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。林豹于2012年9月中旬向人参果公司主张权利，由鲤南法庭组织调解三个月。人参果公司于2013年8月27日向莆田市公安消防支队仙游县大队进行建设工程竣工验收备案。2014年11月6日，林豹以人参果公司未能在合同约定的时间交付给林豹符合合同约定条件的商品房为由，向原审法院提起诉讼。在原审法院第二次开庭审理时，人参果公司提出反诉要求原告应向人参果公司支付逾期付款违约金129058元，但没有在规定的期限内缴纳诉讼费。
原审法院认为，林豹与人参果公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。本案林豹已付清购房款，而人参果公司没有严格按合同约定的期限交房，且人参果公司逾期交房不具有不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，人参果公司已构成违约，应承担违约的民事责任。人参果公司逾期交房的时间应自2012年5月1日起计至2013年1月1日止，逾期天数为246天，根据合同约定，人参果公司应承担的违约金为537743元×246天×0.02％，即26456.96元。故林豹诉请人参果公司支付违约金25811.66元，于法有据，予以支持。人参果公司辩解即使违约也应仅按合同第八条第二款第2项的约定承担1000元的违约金的意见。因该条款是针对到期没有符合交房条件承担违约责任的约定，与逾期交房承担违约责任的约定属两种不同情形，故对该辩解意见，不予采纳。人参果公司还辩解林豹没有按照《补充协议》约定缴纳清楚各项费用，故人参果公司有权拒绝交付房屋给林豹，由于《补充协议》的订立应该不得含有减轻或免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人的责任、排除买受人主要权利的内容，故人参果公司以补充协议的内容拒绝交付房屋给林豹，免于逾期违约责任的行为，与约定相悖，不予支持。人参果公司反诉要求林豹支付给人参果公司违约金的请求，由于在规定的期限内没有缴纳诉讼费，对此不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决：福建莆田市人参果房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给林豹逾期交房的违约金人民币25811.66元。如果福建莆田市人参果房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币446元，由福建莆田市人参果房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，上诉人人参果公司不服，向本院提起上诉。
上诉人人参果公司上诉称：一、原审法院审理本案程序违法。上诉人在一审提起反诉请求，但没有得到支持；仙游县人民法院鲤南法庭出具的证明不符合形式合法要件，该份证明不具有证明力，故认定本案未超过诉讼时效证据不足。二、上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》是双方真实意思表示，内容合法，依法应认定为有效合同。三、原审法院认定上诉人逾期交房事实不清，证据不足。2011年4月16日，上诉人建造的房屋已经验收合格，2012年12月仙游县永胜测绘有限公司对人参果2号楼进行拍照，证实林豹405套房阳台已经安装防盗网，足以证实上诉人已经按照约定向被上诉人交房了；被上诉人未提供付清购房款的相关证据，也没有按照合同约定与上诉人结清购房款及缴纳合同约定的各项费用，其行为已经构成违约，上诉人有权不交付房屋，且保留追诉被上诉人违约的权利；原审法院未查清被上诉人何时付清购房款，草率认定上诉人逾期交房缺乏事实依据。综上，请求：1、撤销（2014）××民初字第××号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。
被上诉人林豹答辩称：1、原审判决程序合法，无懈可击。上诉人在原审审理过程中未依法按期向原审法院提出反诉请求，经法院通知缴纳诉讼费后也没有依法预交反诉费用。2、仙游县人民法院鲤南法庭出具的《证明》，其内容真实、合法，不容争辩。3、上诉人滥用《补充协议》，以规避逾期交房的违约责任。4、上诉人逾期交房事实清楚，证据确实充分，上诉人应交付给被上诉人的商品房至今未符合合同约定的交房条件。综上，被上诉人认为原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律及判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对原审查明的事实，上诉人人参果公司对“原告于2012年9月中旬向被告主张权利，由鲤南法庭组织调解三个月”有异议，认为该事实并没有提供相应的书面材料；对“在本院第二次开庭审理时，被告提出反诉要求原告应向被告支付逾期付款违约金129058元，但没有在规定的期限内缴纳诉讼费”有异议，认为原审法院并没有书面通知上诉人缴纳具体反诉费用金额；上诉人还认为原审法院遗漏查明双方还有签订《合同补充协议》的事实；上诉人对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人林豹对原审查明的事实没有异议。对原审查明的事实中双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。
本院认为，上诉人人参果公司与被上诉人林豹签订了《商品房买卖合同》，双方形成的商品房预售合同关系合法有效，应当予以确认。针对上诉人在原审法院审理过程中当庭提出的反诉请求，原审法院已依法告知其应当在7日内预交反诉费用，后原审法院在2015年2月6日的庭审过程当中又告知上诉人的委托代理人，因上诉人没有交纳诉讼费，且已经超过反诉期限，告知本案不作处理，上诉人的委托代理人对此也表示“没有意见”。仙游县人民法院鲤南人民法庭作为仙游县人民法院的派出法庭，其所出具的证明当然具有证明力，结合被上诉人在2013年1月份向仙游县人民政府信访部门反映情况看，可以认定本案的诉讼时效已经中断。上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》均作为上诉人提供的格式合同，双方在该《商品房买卖合同》中的第八条约定：“如果在规定的日期内未达到交房条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）1000元违约金”。上诉人交付的房屋应当符合法律、法规关于房屋交付使用的强制性规定，双方关于被上诉人应当接收不符合交房条件的约定是无效的，在涉案商品房未达到基本交房条件之前，即使上诉人有通知被上诉人交房，被上诉人亦有权拒绝接收房屋。对于双方在该《合同补充协议》中第九条约定的被上诉人不足额支付房价款以外的各项费用的，上诉人也有权不交付房屋，并视为被上诉人无正当理由拒绝交接，该约定显然是排除被上诉人主要权利，加重被上诉人责任，也应认定为无效条款。且被上诉人在原审审理过程中提供的首付款的《收款收据》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《贷款还款明细》以及物业维修基金《收款收据》等证据足以证实被上诉人已经按照双方的约定向上诉人支付了购房款及被上诉人在2010年7月12日、2010年8月11日也分别交纳了双方在该《合同补充协议》中第八条第（1）项约定的由上诉人代收的物业专项维修基金、按揭抵押登记费的事实。故即使双方签订的《合同补充协议》第九条约定是合法有效的，上诉人主张其有理由拒绝交房也不能成立。交付使用的房屋不仅应当经勘查、设计、施工、监理、建设单位等验收合格，还应当符合法律、法规关于房屋交付使用的其他强制性规定，包括消防验收。上诉人在本院审理过程中主张因为政府管网原因导致其在2013年8月27日才完成工程竣工验收消防备案，但上诉人提供的证据并不足以证实其主张。上诉人建造的房屋在2013年8月27日才向消防部门申报竣工验收消防备案，上诉人提供的证据不足以证实被上诉人在2012年12月18日前已经接收了房屋，故上诉人关于其已经按期向被上诉人交付房屋的主张亦不能成立。原审法院认定上诉人没有按期交付房屋构成违约并无不当，但从被上诉人自认于2012年12月18日领取讼争房屋的钥匙及被上诉人于2012年12月18日当日交纳装修押金的情况看，被上诉人接收房屋的时间应为2012年12月18日，上诉人逾期交房的时间应从2012年5月1日起计至2012年12月18日止，逾期天数为231天，上诉人应承担的违约金数额为537743元×231天×0.02％=24843.73元。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，均不予采纳；原审法院审判程序合法，适用法律正确，但判决不当之处，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、变更福建省仙游县人民法院（2014）仙民初字第7053号民事判决为：上诉人福建莆田市人参果房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给被上诉人林豹逾期交房的违约金人民币24843.73元。
二、驳回上诉人福建莆田市人参果房地产开发有限公司的其他上诉请求。
三、驳回被上诉人林豹的原审其他诉讼请求。
如果上诉人福建莆田市人参果房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费人民币446元，由上诉人福建莆田市人参果房地产开发有限公司负担人民币429元，由被上诉人林豹负担人民币17元；二审案件受理费人民币446元，由上诉人福建莆田市人参果房地产开发有限公司负担人民币429元，由被上诉人林豹负担人民币17元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 林锴琪
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 倪益群
附注：一、相关主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、申请执行提示：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。