河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫02民终2465号
上诉人（一审被告）河南供水房地产开发有限公司。住所地开封市金明大道东京银座*号楼**层。统一社会信用代码914102007258253410。
法定代表人江春林，公司董事长。
委托代理人郑建武、罗继波，公司法律顾问，特别授权代理。
被上诉人（一审原告）王建国，男，汉族，1953年3月22日生，住河南省开封市禹王台区。
委托代理人刘秀峰，男，汉族，1954年6月9日生，住河南省开封市鼓楼区。所在社区推荐的人，特别授权代理。
王建国因与河南供水房地产开发有限公司（以下简称“供水公司”）民间借贷合同纠纷一案，于2016年5月26日向开封市金明区人民法院提起诉讼，要求一、依法判令解除双方于2011年3月15日订立的内部员工认购房产协议书；二、判令供水公司退还王建国购房款238万元；三、判令供水公司以购房款238万元为本金，自2015年8月按月息2分向王建国赔偿利息损失至退还此款为止；四、由供水公司承担本案诉讼费。2016年8月9日开封市金明区人民法院依法做出（2016）豫0211民初1277号民事判决书，供水公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年3月15日，原告与被告签订内部员工认购协议一份，协议约定：基于公司员工常年对公司所做的贡献，为回馈本公司员工，经公司研究，同意内部员工（亲友）以优惠价格认购公司开发的二技校建设项目住宅，甲（被告）乙（原告）双方经协商一致，订立本认购协议。一、认购房为甲方在二技校原址开发建设的商品房。毛坯房建筑面积为635.9平方米，单价每平米3900元，合计价款为248万元。双方协议于2013年4月16日又追加购房款50万元。二、房屋交付时，实际交付面积超出认购面积部分，按交付时市场价格补齐。三、甲乙双方协商一致，可以提前解除合同。房屋交付前，乙方退出认购房屋的，甲方一次性返还本金，并按年利率24%支付给乙方利息。合同签订后，原告于2011年3月1日交纳60万元，2011年3月7日交纳183万元，3月15日交纳5万元，上述共计248万元；2013年4月16日，原告又向被告追加交纳购房款50万元。2014年11月1日，原告从被告处退还购房款60万元。自2011年4月7日至2014年11月7日期间，被告均以248万元为本金，按合同约定的年利率24%，每月支付原告利息49600元；2014年11月1日，原告从被告处退还60万元购房款后，自2014年12月8日至2015年7月13日期间，被告均以188万元为本金，按合同约定的年利率24%，每月支付原告利息37600元（2015年3、6月未支付）。2013年4月16日原告追加交纳50万元购房款后，自2013年5月16日至2015年7月25日，被告均以50万元为本金，按合同约定的年利率24%，于每月中旬支付原告利息10000元（2015年3、6月未支付）；综上，被告共计支付原告利息2658000元。现原告称自2015年7月至今被告均未支付原告利息，且被告构台房屋至今未建成，根据双方签订的协议，原告有权提前解除合同退还认购房，被告应返还原告购房款并按年利率24%付给原告利息至返还购房款之日止，故原告诉至法院，要求解决。另查明，涉案房屋至今尚未建好，且未取得商品房预售许可证。
一审法院认为，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案被告在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订的认购协议，违反了国家法律法规的强制性规定，应当认定为无效合同，故对原告要求解除内部认购协议的诉讼请求，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案原告共支付被告购房款298万元，2014年11月1日，应原告要求，被告退还原告60万元购房款，下余238万元购房款。因认购协议无效，故被告应返还原告下余购房款238万元。此外，原、被告双方签订的协议第三条明确约定：甲乙双方协商一致，可以提前解除合同。房屋交付前，乙方退出认购房屋的，甲方一次性返还本金，并按年利率24%支付给乙方利息。即只有原告退出认购、解除合同的情况下，被告才应支付原告利息。而本案被告却自原告向其支付购房款之日起，即开始以实际支付的购房款为本金，按照年利率24%的标准按月按时向原告支付利息直到2015年7月。故本案原、被告双方均未按照双方签订的协议履行权利义务，被告的上述行为足以证明其与原告之间系民间借贷的真实意思表示，故本案原、被告双方的法律关系名为房屋买卖，实为民间借贷，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条：借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。故对原告要求被告以238万元购房款为本金，自2015年8月起至实际偿清上述款项之日止，按月息2分向原告赔偿利息的诉讼请求，法院予以支持。对被告辩称其自2011年4月至2015年7月，已支付原告本金3258000元的抗辩意见，本院认为，自2011年4月7日至2015年7月25日，除归还的60万元本金外，被告分74次以大体相同的数额、于大体相同的日期有规律的向原告打款，每一笔打款金额均可与认购协议中约定的本金及利息相吻合，被告称该款系归还的借款本金明显与常理不符，结合全部案件情况，原告称上述款项系借款利息的证明力明显大于被告称该款系还款本金的证明力，故对被告的上述抗辩意见，法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条，《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告王建国与被告河南供水房地产开发有限公司于2011年3月15日签订的内部员工认购协议无效；二、判令被告河南供水房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款238万元并支付利息（以238万元为本金，自2015年8月1日起至实际还清本息之日，按月息贰分计算）；三、驳回原告王建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25840元，由被告河南供水房地产开发有限公司负担。
供水公司上诉称，一、一审法院将双方于2011年3月15日签订的《内部员工认购协议》认定为民间借贷属于认定事实不清，违反了民事诉讼“不告不理”的基本原则。法院应当在上述双方认可的购房协议的框架范围内进行审理，而不能超越该范围认定为借贷关系。二、双方的协议属于无效协议，关于利息的约定也就不应当得到保护。既然协议无效，被上诉人仅享有要求退还本金238万元的权利。对于上诉人多支付的878000元，上诉人将另行提起诉讼，要求王建国返还。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。
王建国答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审一致。二审期间王建国提供供水公司的财务人员杨俊红与王建国之间的4条短信记录（打印）。其证明内容是，供水公司认可向王建国借了钱，也一直在支付利息，并向王建国解释因为种种原因现在偿还不了。供水公司质证认为，对证据的真实性有异议；王建国应该提供这些信息的载体。从内容上看，杨俊红不能代表供水公司，并且王建国当时购房时候，是以杨俊红亲友名义来进行认购的，所以对该组证据的真实性有异议。本院认为，该组证据为打印件，无有载体比对，所以对王建国提供的证据不予采信。
本院认为，供水公司与王建国之间签订的《内部员工认购协议》系房屋买卖合同，但至本案一审结束时协议涉及的商品房并未开工建设，供水公司亦未取得商品房预售许可证，双方之间签订的《内部员工认购协议》因违反了法律的强制性规定而归于无效。《内部员工认购协议》第三条约定“甲乙双方协商一致，可以提前解除合同。房屋交付前，乙方退出认购房的，甲方一次性返还本金，并按年利率24%支付给乙方利息”，供水公司自王建国向其支付购房款后，从次月即2011年4月起有规律地每月向王建国支付大致相同金额的款项直到2015年7月，每一笔付款金额与王建国实际支付的房款数并按《内部员工认购协议》中约定24%的利息计算的数额相吻合，上述事实足以证明双方实际已按照《内部员工认购协议》第三条的约定执行，双方之间形成了事实上的民间借贷关系，一审法院认定双方之间实为民间借贷关系并无不当。供水公司上诉关于本案不应认定为民间借贷关系理由不能成立，本院不予支持。
关于双方约定的利息应否得到保护的问题。虽然《内部员工认购协议》中涉及商品房买卖部分的条款因违反法律强制性规定而归于无效，但协议第三条约定“甲乙双方协商一致，可以提前解除合同。房屋交付前，乙方退出认购房的，甲方一次性返还本金，并按年利率24%支付给乙方利息”，该条款属协议中独立存在的有关解决争议方法的条款，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效，被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，该条款应属有效条款，且该条款约定的利率不违反法律规定，故，供水公司应按《内部员工认购协议》中约定的利率支付利息。供水公司上诉主张利息不应受到保护依法不能成立，本院亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25840元由河南供水房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李翠莲
审 判 员 谢 芳
代理审判员 张世杰
二〇一六年十一月二日
书 记 员 卜雪南