北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终7986号
上诉人（原审被告）北京村烁经贸有限公司，住所地北京市朝阳区将台路14号。
法定代表人刘仲村，经理。
委托代理人张帆，女，1985年3月12日出生，北京村烁经贸有限公司副总经理。
委托代理人徐喆，北京市京银律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市东北郊粮食收储库，住所地北京市顺义区龙湾屯镇府前街*号**幢等**幢。
法定代表人陈起，经理。
委托代理人王大成，男，1982年6月3日出生，北京市东北郊粮食收储库职员。
委托代理人杨景海，北京市魂鹤律师事务所律师。
上诉人北京村烁经贸有限公司（以下简称村烁公司）因与被上诉人北京市东北郊粮食收储库（以下简称粮食收储库）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第18565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人村烁公司的委托代理人徐喆、张帆，被上诉人粮食收储库的委托代理人王大成、杨景海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
粮食收储库诉至原审法院称，2011年1月，我方与村烁公司口头约定，我方将位于北京市朝阳区酒仙桥将台路××号东门南侧房屋（以下简称涉案房屋）租赁给村烁公司，涉案房屋建筑面积约150平方米，约定每年租金29097元，双方未签订书面租赁合同，也未约定租期。因房屋所有权人北京正源仓储有限责任公司要求我方将涉案房屋交回，故我方通知村烁公司，要求其将涉案房屋腾空并交还我方，但村烁公司不同意，并继续占有、使用涉案房屋。现我方诉至法院，请求判令：1.解除我方和村烁公司的房屋租赁合同；2.村烁公司将涉案房屋腾空并交还我方。
村烁公司辩称，首先，粮食收储库不是适格主体，其并非所有权人，我公司与粮食收储库也未就涉案房屋签订过书面租赁合同；其次，我公司自1997年4月开始租赁使用涉案房屋，我公司曾经与北京市朝阳京东仓储站，即北京市东北郊粮油收储库的下属集体企业以及与北京市东北郊粮油收储库订立了《租赁合同》，我公司同出租人签订的《租赁合同》中约定租赁期间为长期合同，即“守法经营、照章纳税、法定最长期限”，根据1999年颁布的《合同法》，我公司租赁涉案房屋的最长法定期限为20年，目前未到期；再次，粮食收储库为阻止我公司继续承租涉案房屋，采取不收取房租的形式，其在管理涉案房屋时有主观违约性；最后，北京正源仓储有限责任公司通过房地转让程序获得了原东北郊粮油仓库的涉案房产及土地，但依据“买卖不破租赁”的基本法理，房屋所有权人北京正源仓储有限责任公司也无权恶意终止租赁关系。另，我公司可以腾退，但是粮食收储库应该给我公司一定补偿。综上我方不同意粮食收储库要求解除租赁合同、腾退涉案房屋的诉请，请求法院驳回粮食收储库的诉请。
原审法院经审理查明：2011年6月9日，粮食收储库作为甲方，北京正源仓储有限责任公司作为乙方，双方签订了《房屋使用协议》，约定：“一、北京市朝阳区酒仙桥将台路××号房屋所有权人为乙方，甲、乙双方同意，将北京市朝阳区酒仙桥将台路××号以下房屋：北京村烁经贸有限公司（60平方米）、协和开发（28平方米）…张立明（100平方米）无偿由甲方占有，对于承租户出租收益归甲方所有。由此产生的权利、义务均由甲方承担，与乙方无关；二、甲方对租赁方补偿或生效法律文书内容规定的给租赁方的补偿费（赔偿费）用由甲方承担；三、乙方要求甲方交回房屋，甲方如不能与承租户达成一致，承租户拒绝将出租房屋腾空，甲方与承租户通过仲裁或诉讼方式将出租房屋腾空时，乙方按甲方要求提供相应产权文件及甲方需要乙方提供与仲裁或诉讼文件相关的文件……”
粮食收储库还提交了X京房权证朝字第××号房屋所有权证及产权证后附的平面图，产权证上显示房屋所有权人为北京正源仓储有限责任公司，登记时间为2012年11月21日，房屋坐落为北京市朝阳区酒仙桥将台路××号××号楼等38幢，包含涉案房屋，欲证明涉案房屋所有权人为北京正源仓储有限责任公司，且经产权人授权，粮食收储库对涉案房屋具有占有、出租及收益的权利。村烁公司对上述《房屋使用协议》及产权证真实性认可，但认为《房屋使用协议》签订时间是2011年6月9日，但北京正源仓储有限责任公司取得产权是在2012年11月21日，故不认可《房屋使用协议》及产权证的合法性及证明目的。原审庭审中，双方共同确认本案诉争房屋位于产权证平面图中院落大门的东南部。
关于租赁事实，粮食收储库与村烁公司均认可双方没有签订书面《租赁合同》。粮食收储库提交日期为2011年3月1日村烁公司向其交纳租金的发票一张，欲证明其与村烁公司形成实际租赁关系。村烁公司对该证据真实性予以认可，但对证明目的不予认可；并主张其与粮食收储库没有租赁关系，而是与北京市东北郊粮油仓库存在长期租赁关系，并称其曾经与北京市东北郊粮油仓库签订了长期租赁合同，但2000年左右北京市东北郊粮油仓库以更换合同为名收回了租赁合同，此后没有签署新的租赁合同。就上述主张，村烁公司提交了朝全字第××号房屋所有权证复印件、落款日期为1997年4月28日的《公司住所证明》复印件及1997年5月至2012年期间其缴纳租金及水电费、管理费的票据一组，并称从其提交的该组票据上显示，涉案房屋的租金由北京市东北郊粮油仓库的工作人员杜玉梅、李秀敏收取，故可证明其与北京市东北郊粮油仓库存在租赁关系。经查，村烁公司提交的票据上分别显示有北京市朝阳京东仓储站、北京市东北郊粮油仓库、北京市东北郊粮油仓库劳动服务公司、北京京粮兴业经贸有限公司等多家公司的印章，该组票据中还包括部分盖有粮食收储库印章的收取水电费的票据。粮食收储库就村烁公司提交的房屋所有权证、《公司住所证明》不予认可，对上述租金、水电费、管理费等票据，粮食收储库只认可其中开票日期为2011年3月1日、票据尾号为939的票据，并称此租金发票与其提交的租金发票为同一张票据，可以证明其与村烁公司存在事实租赁关系，对其余票据的关联性及证明目的均不予认可。
原审庭审中，粮食收储库陈述，村烁公司所述的北京市东北郊粮油仓库与粮食收储库为平级单位，两单位都曾经为北京粮食集团有限责任公司下属子公司。后经挂牌出售，北京市东北郊粮油仓库已经整体转让给北京正源时代房地产开发有限公司。就此主张，粮食收储库向法院提交了北京粮食集团有限责任公司与北京正源时代房地产开发有限公司于2010年5月9日签订的产权交易合同，合同约定，北京粮食集团有限责任公司作为转让方、北京正源时代房地产开发有限公司作为受让方，双方将北京粮食集团有限责任公司持有的标的企业，即北京市东北郊粮油仓库的整体产权转让给北京正源时代房地产开发有限公司。其中标的企业拥有的产权包括如下土地使用权和房产所有权：（1）土地使用权。土地性质：划拨；位置：北京市朝阳区酒仙桥将台路××号；面积：167
391.3平方米，土地使用证号：朝全国用（97）字第××号；其中本次转让土地面积为157149.08平方米（实际面积以转让后核发的新证为准）；（2）房屋所有权。位置：北京市朝阳区酒仙桥将台路××号，建筑面积：57680.9平方米；房产证号：朝全字第××号。《产权交易合同》第12.3条还约定：“乙方（即北京正源时代房地产开发有限公司）同意无条件继续履行标的企业在本次转让前签署但未履行完毕的若干租赁合同（其中最长租期至2013年）”。后因无法提供原件，粮食收储库收回了该份证据，但粮食收储库称其提交的其他证据足以证明本案双方当事人存在事实租赁关系。
村烁公司还提交了与案外人黄增栋的谈话视频，并称黄增栋原系粮食收储库的负责人。粮食收储库对该证据不予认可。村烁公司还提交了2011年3月21日粮油仓储库向其出具的《通知》1份、2011年9月23日北京市京粮兴业经贸有限公司向其出具的《通知》1份、2011年7月1日北京京粮兴业经贸有限公司向其出具的《通知》1份，粮食收储库对上述证据的真实性均不予认可，并称上述《通知》均不是其公司发送的，村烁公司与其没有签署过书面租赁合同，但村烁公司向其交纳租金，已经形成了事实租赁关系。
另，粮食收储库陈述其接手本案涉案房屋时，房屋面积为150平方米，其中有60平方米为原有房屋，90平方米为村烁公司自行加盖面积。案件审理期间，村烁公司曾提出鉴定申请，申请就涉案房屋中“超出60平方米的90平方米的房屋”进行造价鉴定，后经法院多次释明，村烁公司未缴纳鉴定费用，鉴定机构将本案鉴定退回。此后经法院再次释明，村烁公司仍表示不再在本案中进行鉴定。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，村烁公司主张其与涉案房屋原产权人北京市东北郊粮油仓储库签订有长期租赁合同，依据《合同法》，长期租赁即为法定最长期限20年，故租赁合同目前未到期，但村烁公司并未就此提交《租赁合同》或其他充分的证据加以证明，故法院对村烁公司该答辩意见不予采信。
另，租赁期限六个月以上的房屋租赁合同应当采书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，村烁公司自1997年3月开始占有、使用涉案房屋，村烁公司与粮食收储库均认可双方未签订过书面租赁合同。村烁公司辩称粮食收储库并非涉案房屋的产权人，故粮食收储库主体不适格，就此粮食收储库向法院提交了与涉案房屋现产权人北京正源时代房地产开发有限公司的《房屋使用协议》，而东北郊公司自行提交的证据中亦有其向粮食收储库交纳涉案房屋租金的发票，据此可以证明粮食收储库对涉案房屋享有管理权，综合全案证据可以认定粮食收储库与村烁公司之间针对涉诉房屋存在事实租赁关系，因双方的租赁期限超过6个月，且双方就房屋租赁事宜未订立书面合同，故双方的租赁关系期限应视为不定期租赁，双方均可随时解除合同。故粮食收储库诉请解除房屋租赁合同，并要求村烁公司腾退涉案房屋，与法有据，法院予以支持。但考虑到村烁公司租赁期间较长的情况，应当给予其一定合理腾退时间为宜，具体时间法院将根据实际情况予以酌定。
综上，判决：一、粮食收储库与村烁公司就北京市朝阳区酒仙桥将台路××号东门南侧房屋的房屋租赁关系于判决生效之日解除；二、村烁公司于判决生效之日起九十日内腾退北京市朝阳区酒仙桥将台路××号东门南侧房屋，并交还粮食收储库。
判决后，村烁公司不服，以双方存在租期为20年的书面租赁合同，该公司的工商登记档案和黄增栋的证人证言均可佐证为由，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判驳回粮食收储库的全部诉讼请求。
粮食收储库同意原审判决，请求维持。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
以上事实，有双方当事人陈述，《房屋使用协议》、房屋所有权证、租金发票、水电费票据、管理费票据、视频、《通知》及上述相关证据材料等在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。村烁公司上诉主张其与讼争房屋的原产权单位存在租期为20年的书面租赁合同，应当就此提交证据。现村烁公司仅提交时任北京市东北郊粮油仓库的工作人员黄增栋的证人证言，不符合《中华人民共和国合同法》中的关于租期超过六个月的租赁合同应签订书面合同之规定，故对其上诉主张本院不予支持。
当事人虽未提交符合法律规定的租赁合同，但结合现有证据和双方当事人陈述，可以确认自1997年起，村烁公司与讼争房屋的产权单位或管理单位之间形成了事实上的不定期租赁合同关系。现粮食收储库作为讼争房屋的管理者，主张解除租赁关系并要求村烁公司腾退讼争房屋的诉讼请求，于法有据，本院亦予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院应予维持。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由北京村烁经贸有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费70元，由北京村烁经贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
审 判 员 曾 彦
代理审判员 陈烁琳
二〇一六年七月十一日
书 记 员 田 晔