昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌中民一初字第80号
原告：新疆海博纵横公关营销策划有限责任公司，住所地：乌鲁木齐市钱塘江路216号教育大厦培训楼2单元701号。
法定代表人：谢芳芳。
委托代理人：孙丽钧，新疆广翼律师事务所律师。
被告：奇台县汇通运输有限责任公司，住所地：奇台县天和中央市场。
法定代表人：段德山。
委托代理人：魏春，该公司法律顾问。
委托代理人：王敏：该公司法律顾问。
被告：新疆合兴房地产开发有限责任公司，住所地：奇台县城东关街290号。
法定代表人：陈学全。
委托代理人：魏春，该公司法律顾问。
委托代理人：王敏，该公司法律顾问。
被告：新疆合兴房地产开发有限责任公司一分公司，住所地：奇台县城东关街290号。
负责人：段德山。
委托代理人：魏春，该公司法律顾问。
委托代理人：王敏：该公司法律顾问。
原告新疆海博纵横公关营销策划有限责任公司诉被告奇台县汇通运输有限责任公司、被告新疆合兴房地产开发有限责任公司、被告新疆合兴房地产开发有限责任公司一分公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案后依法组成合议庭，于2013年12月10日公开开庭进行了审理，后由于审判人员工作变动，本院另行组成合议庭于2014年9月4日公开开庭审理了本案，原告新疆海博纵横公关营销策划有限责任公司（简称海博公司）的委托代理人孙丽钧，被告奇台县汇通运输有限责任公司（简称汇通公司）、被告新疆合兴房地产开发有限责任公司（简称合兴房地产公司）、被告新疆合兴房地产开发有限责任公司一分公司（简称合兴房地产公司一分公司）的共同委托代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海博公司诉称：2011年5月12日，原告与被告签订《汇通·国际商贸城全程营销策划、招商、销售代理合同》，合同约定，被告委托原告独家代理营销策划销售其开发的位于奇台县天和市场的汇通·国际商贸城项目。合同签订后，原告即投入策划营销工作，但被告未按约定时间提供该项目的销售许可证，亦未按约定向原告支付相关的营销策划顾问费、招商费及销售佣金，造成原告无法继续完成整体销售招商任务，被迫撤离现场。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判令被告支付营销策划顾问费300000元、销售佣金460000元、销售溢价提成2300000元、招商佣金1800000元、合同违约金500000元（共计5360000元）；本案诉讼费由被告承担。
被告汇通公司、合兴房地产公司及合兴房地产公司一分公司共同答辨称：一、按照双方签订的合同第七条第二款约定，原告须连续两个阶段完成规划业绩的60%，否则被告不支付营销策划顾问费，现原告并未完成销售目标，故原告无权主张30万元营销策划顾问费；二、按照双方合同约定，原告须完成销售、收取定金、签订协议、收取首付款、在银行和房管局备档后方为销售完成，可以提取销售佣金。现原告并未完成上述工作内容，故原告无权主张销售佣金；三、按照双方合同约定，溢价部分按照实际成交价与双方商定的销售底价（6300元）的差额计算，原告按照总溢价部分的30%提取溢价分成，但原告实际销售的成交价未超过约定的底价，所以不能主张溢价费用；四、双方合同约定的招商是指对外租赁招商，原告未成功签订一份租赁合同，所以无权主张招商佣金；五、被告已经依照合同约定履行了义务，不存在违约，原告主张被告承担50万元违约金缺乏依据，且双方约定的违约金过高。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
一、《汇通.国际商贸城项目全程营销策划、招商、销售代理合同》一份，拟证明原被告之间存在代理合同关系。合同明确约定了营销策划顾问费、销售佣金、销售溢价提成、招商佣金的计取方式以及违约责任，被告还需要向原告提供五种证书，但是被告没有向原告提供。
经质证，三被告对该证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可。三被告认为已经向原告提供了五种证书。
本院对该证据的真实性予以确认。
二、《汇通.国际商贸城认购书》96份，拟证明原告为被告所做的销售业绩。原告对外销售商铺96套，一楼商铺认购面积为2047.19平方米，销售金额为21076025元，共收取订金992800元。二楼商铺认购面积为1772.32平方米，销售金额为12103738元，共收取订金455500元。三楼认购面积为456.63平方米，销售金额为2479427元，共收取订金154000元。一至三楼总认购面积为4276.14平方米，销售金额为35659190元，收取订金1602300元，总销售溢价是2284953元。被告应向原告支付销售佣金713183.8元，被告已支付销售佣金30万元，被告还应支付销售佣金46万元。
经质证，三被告对其中95份认购书的真实性、合法性认可，对关联性不认可。对编号为113（机打编号为0000673）的认购书的真实性不认可。
本院对被告认可的95份认购书的真实性予以确认，对于编号为113的认购书，由于该认购书是复印件，无原件核对，且被告不认可，本院对该份认购书的真实性不予确认。
三、铺位申请表26份、客户资料卡98份，拟证明原告的招商业绩。
经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，被告认为原告未向被告移交上述资料，且招商成功应以签订租赁合同为标准，铺位申请表及客户资料卡不能证明招商成功。
本院对上述证据的真实性予以确认，对关联性不予确认。
四、乌鲁木齐市沙依巴克区劳动争议仲裁委员会作出的（2012）沙劳仲裁字第234号仲裁裁决书一份、原告与乌鲁木齐新州领航房地产营销策划有限公司签订的《合作协议》一份、《汇通.国际商贸城认购书》四份。拟证明原告是依据认购书载明的销售金额计算销售人员的业绩工资的。
经质证，被告对该组证据中仲裁裁决书的真实性认可，对关联性不认可；对《协议书》及认购书的真实性、合法性、关联性均不认可。
五、汇通.国际商贸城一至三层落位图一份，现场照片5张，拟证明汇通.国际商贸城已经开始营业，现在营业的商铺字号，与原告为了租赁招商而建立的客户资料卡一致。
经质证，被告对该组证据的真实性认可，对证明的问题不认可。
本院对该证据的真实性予以确认。
六、广告一份，宣传彩页一份，广告图四份，招商策略提案一份，拟证明原告作了大量的前期宣传工作。
经质证，被告认为原告未向被告提交该招商策略提案，故对其真实性无法确认，对广告和宣传彩页的真实性认可，对广告图的真实性无法确认。
本院对上述证据的真实性予以确认。
被告为了证明其答辩主张，向本院提交了如下证据：
一、奇台县公安局立案决定书四份及报案材料四份，拟证明原告的工作人员在履行销售代理合同过程中涉嫌诈骗客户资金，虚构销售业绩，现已被立案侦查，按照先刑后民的原则，本案应中止审理。
经质证，原告对该组证据的真实性认可，对关联性不认可。原告认为立案决定书涉及的张中远、张湘龙、韩严严确是原告的销售人员，但是张湘龙于2011年11月底就离开了公司。
本院对上述证据的真实性予以确认。
二、2007年9月13日颁发的《国有土地使用权证》一份；2011年4月28日奇台县发展和改革委员会作出的《关于奇台县汇通国际商贸城项目基本建设计划的批复》一份；2011年6月14日奇台县环境保护局作出的《关于奇台县汇通国际商贸城项目环境影响报告表的批复》一份；2011年5月11日颁发的《建设工程规划许可证》一份；2011年5月11日颁发的《建设用地规划许可证》；2011年8月29日颁发的《建筑工程施工许可证》一份；2011年10月21日颁发的《商品房预销售许可证》一份。拟证明被告开发的项目从立项、用地、施工到销售所有手续齐全，被告已经按照合同约定给原告提供了履行合同的条件，原告主张因被告开发的项目手续不全造成其无法履行合同的理由不成立。
经质证，原告对该组证据的真实性认可，对关联性不认可。原告认为《商品房预销售许可证》虽然是2011年10月21日颁发的，但不能证明当天就在售房现场悬挂的事实。
本院对该组证据的真实性予以确认。
三、付款申请三份，借款单五份，电汇凭证五份，拟证明被告共向原告支付31.5万元，按照合同第八条第一款的约定，被告已经超额支付了项目启动资金，被告已经履行了合同义务。
经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，但认为其中的1.5万元是其他业务往来的财务票据，不是项目启动资金，上述证据恰恰证明被告存在违约行为。
本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
四、2011年至2012年被告支付广告费明细表，拟证明被告2011年支付广告费330651.62元，2012年支付广告费238759.34元，合计569410.96元，被告已经按合同约定第九条支出了广告费。
经质证，原告对该证据的真实性认可，对2011年被告支出广告费330651.62元也认可，但原告认为2012年时原告已撤离，故对2012年被告支出广告费的数额不认可，原告还认为该证据能证明被告支付的广告费低于合同约定的数额。
本院对该证据的真实性予以确认。
五、原、被告双方签订的《汇通国际商贸城项目全程营销策划、招商、销售代理合同》一份，拟证明：1、按照合同第七条第二款的约定原告应当连续两个阶段完成规划业绩的60%，才有权主张策划费，原告并未按合同约定完成销售目标，因此原告无权主张30万元的策划费。2、按照合同第七条第三款的约定，原告只有在满足该段约定的全部条件后才有权提取销售佣金，但是原告没有完成，故原告无权主张销售佣金。3、按照合同第七条第三款关于溢价标准的约定，原告销售的房屋实际成交价均没有超过双方约定的销售底价，原告无权主张销售溢价款。4、根据合同第六条第三款的约定，招商佣金必须达到该条第二款约定的招商目标才有权取得，但原告在履行合同期间没有对外签订一份租赁合同，因此原告无权主张招商佣金。5、该合同约定被告的主要义务是提供项目启动资金、广告费，于2011年10月31日前提供《商品房预销售许可证》，被告已履行了合同约定的义务，不存在违约。原告主张由被告支付50万元违约金没有事实依据。
经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明的问题不认可。被告支付的广告费没有达到合同约定的预计销售总额的1%，原告提前撤离是被告不及时提供相关费用及手续导致的。
本院对该组证据的真实性予以确认。
六、新嘉测字（2013）奇60号《房产面积测绘报告》一份，拟证明本案涉及商贸城第一层面积为8516.29平方米，第二层面积为9562.48平方米，第三层面积为9709.83平方米，第四层面积为10375.76平方米，负一层面积为8665.73平方米。按照合同第7条约定，销售目标分为四个阶段，第一阶段达到30%，后三个阶段各达到20%。原告未完成合同约定的各阶段的销售、招商目标。
经质证，原告对该证据的真实性认可，但原告认为履行合同时被告给原告提供的落位图与该测绘报告差距很大，被告与原告合作不诚信。
本院对该证据的真实性予以确认。
七、被告单方制作的25套房屋成交明细表、收款明细表及退款凭证。拟证明双方当事人认可的原告对外签订的认购书是95份，但实际成交的仅有25套商铺。
经质证，原告对该证据的真实性部分认可，对售出的商铺的面积认可，对销售单价不认可。原告认为被告与商户的成交价格明显低于认购书的价格，影响了原告计取佣金及溢价提成，被告向商户退款的原因是原告销售不利还是被告的原因造成的不能确定，故对被告证明的问题不认可。
本院对上述证据的真实性予以确认。
八、退款明细表70份，财务凭证，拟证明原告提交的96份认购单中有70套房屋办理了退款手续，未实际成交。
经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，原告认为退款是在原告不知情的情况下由被告与购买人之间达成的，原告在2011年就主张与被告结算，但被告给大部分购买人退款的时间是在2012年之后，且退款的原因不明确，退款的原因不是原告造成的。上述证据并不能证明被告将收取的订款全额退还给退房人。
本院对该证据结合其他证据综合认证。
本院依职权向案外人常昆仑、韩志强、王晓春、王冰南、刘新梅进行询问并制作了询问笔录。
常昆仑陈述：“我是奇台县住房和城乡建设局房管所的科员，我主要负责物业及房地产的管理，商品房预售许可证就是由我具体审核、发放、经办的。如果开发房地产的各种证件齐全，总工程量施工到二分之一就具备发放商品房预售许可证的条件了。新疆合兴房地产开发有限责任公司一分公司和奇台县汇通运输有限责任公司于2011年10月8日申请办理商品房预售许可证，奇台县建设局于2011年10月21日向新疆合兴房地产开发有限责任公司一分公司和奇台县汇通运输有限责任公司发放了编号为新建房许字（2011）103号房屋预售许可证，总建筑面积和预销售面积均为45886.29平方米。发放的当天他们公司就领走了，领取该证不需要签字，预售许可证发放后，开发商就可以销售房屋了。”
韩克强陈述：“我于2010年到合兴房地产公司工作，汇通国际商贸城的前期手续和房屋预售许可证都是我到相关部门办理的，当时我们的各种手续都是齐全的，所以我们提供资料后，房管所就给我们颁发了房屋预售许可证，我是2011年10月6日提出的申请，当年10月21日建设局就颁发了商品房预售许可证，领到许可证第二条我就把许可证交到了汇通公司，汇通公司段总让你给我把许可证交到汇通公司行政办。后面的事情我就不知道了。”
王晓春陈述：“我是奇台县汇通运输有限责任公司行政办公室的职员，兼管财务工作，汇通国际商贸城商铺的预售许可证是2011年10月21日办理下来的，我于2011年10月22日去总公司汇报工作，公司总经理段希明将售房许可证交给我，我当天下午就将售房许可证张贴在销售大厅的财务室门口了。”
王冰南陈述：“我是奇台县煤炭局的工作人员，我在汇通国际商贸城购买了一间商铺。我是2011年8月签订的认购书，2011年10月底销售人员给我打电话让我去签订合同，我询问销售人员，手续是否齐全，销售人员带领我到售房大厅，在吧台右面的墙上，我看到贴有售房许可证，于是我就签了合同。”
刘新梅陈述：“我于2011年8月预定了汇通国际商贸城的商铺，预交了订金并签订了认购书，当时双方约定待取得商品房预售许可证后再签订合同，2011年10月底，汇通国际商贸城售房部的人员给我打电话通知我去签合同，我州售房大厅看到房屋预售许可证贴在墙上。”
经质证，原告对上述五份询问笔录的真实性、合法性、关联性均不认可，并认为被询问人韩志强、王晓春、王冰南、刘新梅与被告存在一定利害关系，其陈述内容不应采信。被告对询问笔录的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对上述证据结合其他证据进行综合认证。
经审理查明：2011年5月12日，原告新疆海博纵横公关策划营销有限责任公司（乙方）与被告奇台汇通运输有限责任公司、被告新疆合兴房地产开发有限公司一分公司（甲方）签订了《汇通·国际商贸城全程营销策划、招商、销售代理合同》，合同约定，甲方委托乙方独家全程营销策划销售其开发的位于奇台县天和市场的汇通·国际商贸城项目，合同期限2011年5月10日起至2013年5月30日止。乙方在甲方授权范围内，根据本合同的约定开展全程营销策划、招商、销售代理事务。包括：市场调研、市场分析报告；市场定位；商品定位；客层分析、定位；项目主题定位、核心卖点提炼；项目整体包装设计、销售材料设计、VI运用方案；建筑规划设计方案调整建议；总体营销方案；提交宣传推广策划方案；营销策略调整；招商代理；销售执行及销售管理；组织委派项目执行小组，包括策划、文案、设计、招商代理、销售管理、项目总监...，负责本项目的全程营销策划推广和招商代理、销售管理工作。甲方向乙方提供该项目的全部合法文件。包括国有土地使用权证书、建设用地批准证书及规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、商品房销售许可证等。按时向乙方支付营销策划推广顾问费及招商、销售代理佣金。本项目预计招商周期全部为18个月，第一阶段：2011年6月至2012年1月20日，将完成招商总额的60%；第二阶段：2012年2月至2012年6月，将完成招商总额的20%；第三阶段：2012年7月至2012年12月将完成招商总额的20%。招商佣金取费标准：无免租期政策，乙方取费标准为二个月的租金（每铺位面积乘上租金单价）。本项目预计销售周期全部为24个月（自本合同签订生效后起算），规划将分四个阶段协助完成销售目标：第一阶段：资本项目预售许可证取得，正式销售之日起算3月内，将以完成前期蓄水期间积累的订金或选铺客户的完销及签约为主，预计完成销售总额的30%；第二阶段：自本项目预售许可证取得，正式销售之日起算4至6个月内，预计完成销售总额的20%；第三阶段：自本项目预售许可证取得，正式销售之日起算7至9个月内，预计完成销售总额的20%；第四阶段：自本项目预售许可证取得，正式销售之日起算10至14个月内，预计完成销售总额的20%。如乙方连续2阶段，未完成规划业绩的60%销售目标时，甲方有权解除合作协议。策划费不支付乙方。销售佣金取费标准：为销售总金额的2%，另计溢价分成为30%，一层执行均价：7500元／㎡；二楼执行均价：6000元／㎡；三楼执行均价：4500元／㎡。总的均底价暂定为6300元／㎡（负一层、4楼，只租不卖）。乙方负责销售，收取定金，签订协议，收取首付款，在银行和房管局备档，后即为销售完成，就可提取销售佣金。甲方必须为乙方提供300000元的项目启动资金，签订协议三日内支付150000元，此费用可在乙方的销售佣金里，分批次抵除；2011年7月1日支付150000元。甲方以商定的取费标准作为乙方营销策划推广费支付乙方300000元，作为乙方营销策划推广顾问费。项目的整体宣传推广费由甲方承担。甲方承诺为乙方提供不低于总销售额1%的宣传推广费。在合同履约期内，甲、乙双方中若有一方违反本合同的约定，违约方应赔偿守约方的全部损失，并承担伍拾万元违约金的责任。
合同签订后，原告随即按照合同约定开展了营销策划工作；被告于2011年5月20日向原告支付启动资金8万元，6月13日支付启动资金7万元，7月7日支付启动资金8万元，8月1日支付启动资金7万元，2011年9月14日被告向原告支付1.5万元。2011年10月21日，被告取得商品房预售许可证。原告在履行合同期间，以被告名义与95户认购人签订了《汇通·国际商贸城认购书》，认购人分别缴纳了不同数额的订金，其中一楼商铺认购40套，认购价款合计21076025元，二楼商铺认购44套，认购价款合计11796714元，三楼商铺认购11套，认购价款合计2479427元，一至三楼认购价款总计35352166元。同时，原告对有意向租赁商铺的客户信息进行登记，制作了98份客户资料卡，部分客户还填写了铺位租赁申请表，但均未签订租赁合同。2012年12月底，原告撤离汇通·国际商贸城销售现场，终止了汇通·国际商贸城的全程营销策划、招商、销售工作。
另查明：2011年被告支付广告费330651.62元，2012年被告支付广告费238759.34元。
本院认为：原告新疆海博纵横公关策划营销有限责任公司与被告奇台汇通运输有限责任公司、被告新疆合兴房地产开发有限公司一分公司签订的《汇通·国际商贸城全程营销策划、招商、销售代理合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。
一、关于被告是否应向原告支付营销策划顾问费的问题；
原告认为其已完成了96套商铺的销售，并促成部分客户填写了商铺申请表，汇通·国际商贸城现已正常营业，故被告应依约向原告支付营销策划顾问费300000元。被告则认为双方合同约定本项目销售周期分四个阶段进行，第一阶段自取得商品房预售许可证之日起3个月内完成销售总额的30%；第二阶段自取得商品房预售许可证之日起第4至6个月内完成销售总额的20%；如连续两个阶段未完成规划业绩的60%，则不予支付策划费。故原告无权要求被告支付策划费。经审查，原告自2012年5月开始为被告的商贸城项目进行营销策划、推广，被告取得商品房预售许可证后，原告开展了第一个阶段的销售工作，且销售业绩良好，由于原告在第一阶段尚未结束时就撤出了本项目的营销策划及销售工作，故原告并未实施第二阶段的销售工作，且双方签订的合同并未明确销售总额如何确定，双方对于销售总额的理解存在较大分歧，被告亦未提交有效证据证实原告在第一阶段完成的销售额未达到规划目标。因此，不能简单认定原告连续两个阶段未完成规划业绩的60%。原告在履行合同期间已经实施了宣传、策划及营销工作，现被告的商铺销售及招商情况良好，与原告投入的工作有不可分割的关系，故被告应向原告支付相应的营销策划顾问费，由于原告并未全面履行合同，而是中途自行撤出了，故原告要求被告全额向其支付营销策划顾问费不符合公平原则，本院不予支持。综上，本院酌定被告向原告支付营销策划顾问费10万元。
二、关于原告的销售佣金应如何计取的问题；
双方当事人之间是委托合同关系，原告依据其完成的销售量及双方之间的合同请求被告支付销售佣金。被告则认为根据合同约定，乙方负责销售、收取定金、签订协议、收取首付款、在银行和房管局备档即视为销售完成，方可提取销售佣金。但原告在履行合同过程中只是与客户签订了认购书，收取了订金，并未履行签订销售协议、收取首付款及在银行和房管局备档的义务，故原告无权计取销售佣金。经审查，原告在履行合同过程中共计签订95份认购书，认购金额为35352166元。被告认可其中25套已实际销售成功，对于剩余71套，被告仅认可其中70份认购书，并认为该70份认购书所涉及的客户最终并未实际购买商铺，对此，被告提供了客户退款的财务凭证。由于原告在履行合同过程中已经与客户签订了认购书，收取了所销售房屋的订金，已履行了部分销售工作，原告撤出后被告又与客户就退款问题达成一致意见，该部分客户因何原因退款被告未举证证实，故不应将退款的结果由原告承担，对于原告已经履行的部分应计取相应的佣金，被告认为不应计取佣金的抗辩主张不符合公平原则，本院不予采纳。对于原告与客户签订的95份认购书所涉及的销售额35352166元，按合同约定原告应按照销售金额的2%计取销售佣金，由于原告并未全部完成合同约定的义务，故本院根据原告履行合同的情况酌情认定原告按照销售金额的2%的二分之一计取销售佣金，即353521.66元（35352166元×2%×1／2）。扣除被告已向原告支付的315000元，被告还应向原告支付销售佣金38521.66元。
三、关于原告的招商佣金是否应予计取的问题；
根据双方合同约定，招商佣金取费标准为二个月的租金即每铺位面积乘以租金单价，原告在履行合同过程中，尚未与商户签订租赁合同，原告虽登记了部分客户的信息表，并给部分客户填写了商铺申请表，但客户信息表及铺位申请表中既无商铺的位置，亦无商铺租赁的价格，原告提供的上述证据仅能证明该部分客户具有租赁商铺的意向，并不能证明原告已完成招商任务的工作量，故原告依据客户信息表及铺位申请表请求被告支付招商佣金的主张因缺乏事实依据而不能成立，本院不予支持。
四、关于被告是否应向原告支付销售溢价提成的问题；
双方在合同第七条中约定，一层执行均价：7500元／㎡；二楼执行均价：6000元／㎡；三楼执行均价：4500元／㎡。总的均底价暂定为6300元／㎡（负一层、4楼，只租不卖）。自签订合同之日起，20日内甲乙双方必须协商销售底价，在双方都可接受的前提下，签订相关合同。溢价标准认定：每个销售单位的实际成交总价与该单元的双方议定底价的差额即为该销售单元的总溢价部分，甲乙双方依据约定，分得溢价收益，溢价分成为30%；每个铺位的底价依据甲乙双方签字确认的底价表为准。庭审中，双方均认可并未对每个铺位的销售底价进行约定。原告认为应按照双方约定的每层均价计算销售溢价提成，被告则认为应按照总的均底价计算销售溢价提成。本院认为，双方合同约定按照每个单位商铺的销售价格与底价的差额作为溢价部分，但双方对于每间商铺的底价未进行约定，由于每个单位的商铺面积不同，价格亦不同，一层和三层的价格相差较多，故按照每个楼层的均价计算溢价部分较为公平。被告提供的退款申请及票据可以证实原告签订认购书的客户中有70名客户办理了退款手续，并未实际购买商铺，对于未销售成功的商铺不应计算溢价部分，故计算溢价分成仅应以实际成交的25间商铺的销售额作为依据。根据原告与客户签订的认购书载明的金额，已认购的25间商铺的溢价部分共计927957元（其中一层的溢价部分为505750元，二层的溢价部分为282369元，三层的溢价部分为239838元），原告应取得溢价分成278387.1元（927957元×30%）。被告辩称由于商铺销售状况不佳，原告离场后，被告对所有商铺的价格整体进行了下调，对于客户在认购书中约定的单价也进行了下调，故对于25套已售出商铺的成交价格应以被告提供的价格为准。鉴于该价格调整是原告离场后被告单方做出的，如果价格整体下调则每层楼的均价及每个单元商铺的底价也应相应下调，在均价及底价不下调的情况下，按照实际成交价格计算溢价部分明显对原告不公平，故对于被告主张按照实际成交价计取溢价部分的主张本院不予采纳。
五、关于被告是否应承担违约责任的问题；
原告认为被告未按照合同约定办理《商品房预销售许可证》，未办理银行贷款业务，支出的宣传推广费用过低，未按合同约定支付项目启动资金，构成违约，应承担违约责任。经审查，被告提供的证据可以证实其已于2014年10月21日办理了《商品房预销售许可证》，比合同约定的日期提前了10日，故原告认为被告未及时办理《商品房预销售许可证》的主张不能成立。双方在合同中约定宣传推广费的数额采取预算制，不一定完全支出，视项目销售情况而定，故原告认为被告未足额支付宣传推广费的主张不能成立。原告还认为被告未办理银行贷款业务，构成违约，但原告并未提供证据证实其该项主张，且双方合同中亦未约定被告的此项义务，故原告认为被告未办理银行贷款业务的主张亦不能成立。根据合同约定，被告应于2011年5月12日签订合同之日起三日内向原告支付项目启动资金15万元，并于2011年7月1日向原告支付启动资金15万元。实际履行合同过程中，被告先后于2011年5月20日向原告支付7万元，于6月13日支付8万元，于7月7日支付8万元，于8月1日支付7万元，因此，被告确实未按约定时间向原告支付项目启动资金，故被告在履行合同过程中存在违约行为。原告请求被告承担违约责任有事实依据和法律依据，应予支持。关于违约金的数额问题，原告主张被告支付违约金50万元，被告认为双方约定的违约金过高，并认为其逾期支付项目启动资金的时间只有几天，并未给原告造成实际损失，故不应支付违约金。本院认为，违约金兼具填补损失和惩罚的功能，被告的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任，由于被告逾期付款的期限较短，并未给原告造成重大损失，故本院综合考虑被告的违约情形、过错程度以及原告的损失情况酌情支持被告向原告支付违约金10000元。
被告新疆合兴房地产开发有限公司虽未在合同上签字盖章，但其下属的被告新疆合兴房地产开发有限公司一分公司作为合同一方当事人在合同上签字盖章，一分公司既不具有独立法人资格，又不能独立承担民事责任，在合同履行中所产生的法律后果，应当由被告新疆合兴房地产开发有限公司承担。
依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告奇台县汇通运输有限责任公司、被告新疆合兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告新疆海博纵横公关营销策划有限责任公司支付营销策划推广顾问费100000元；
二、被告奇台县汇通运输有限责任公司、被告新疆合兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告新疆海博纵横公关营销策划有限责任公司支付销售佣金38521.66元；
三、被告奇台县汇通运输有限责任公司、被告新疆合兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告新疆海博纵横公关营销策划有限责任公司支付销售溢价分成278387.1元；
四、被告奇台县汇通运输有限责任公司、被告新疆合兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告新疆海博纵横公关营销策划有限责任公司支付违约金10000元；
五、驳回原告新疆海博纵横公关营销策划有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49320元，由原告新疆海博纵横公关营销策划有限责任公司负担45374.4元，被告奇台县汇通运输有限责任公司、被告新疆合兴房地产开发有限责任公司负担3945.6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，如果超过法定期限提出执行申请的，本院则依法裁定终结执行。
审 判 长 肖 明
代理审判员 杨 敏
代理审判员 周美蓉
二〇一四年十一月五日
书 记 员 钞 威