广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5453号
上诉人（原审原告）：闫虹，身份证住址：广东省深圳市福田区。
委托代理人：郑志明，广东方根律师事务所律师。
委托代理人：王美英，广东方根律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：尧祖兰，身份证住址：广东省深圳市南山区。
委托代理人：陈武南，广东宏泰律师事务所律师。
原审第三人：麦燕娣，身份证住址：广东省深圳市福田区。
上诉人闫虹与被上诉人尧祖兰、原审第三人麦燕娣因房屋租赁合同纠纷一案，不服（2015）深宝法西民初字第1527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
闫虹在原审中的诉讼请求为，判令：一、被告返还原告租金人民币600000元；二、被告返还原告租赁保证金人民币200000元；三、被告赔偿原告装修停工期损失人民币120000元，及租金及租赁保证金利息损失人民币9700元（自2015年4月22日起算至2015年7月22日，以后利息按中国人民银行同期贷款利率计算，至实际清偿日止）。以上共计人民币929700元。四、由被告承担本案诉讼费。
原审法院经审理查明：
一、涉案场地的位置：位于深圳市宝安中心区xx路南侧xx大厦x栋x-
xx、x-xx、x-xx房产。二、上述房产的产权情况：均登记在第三人麦燕娣名下。三、租赁合同签订情况：麦燕娣与尧祖兰《房屋租赁合同》签订情况：2014年4月2日，双方签订《房屋租赁合同》，约定麦燕娣将涉案房产出租给尧祖兰，建筑面积538.26平方米；租赁期限自2014年8月3日至2019年8月2日；月租金人民币155,000元；经麦燕娣同意，尧祖兰可以转租物业；在租赁期限内，若尧祖兰拖欠租金累计半个月以上的，麦燕娣有权终止本合同。尧祖兰与闫虹《房屋租赁合同》签订情况：2015年4月16日，双方签订《房屋租赁合同》，约定尧祖兰将涉案房产出租给闫虹，建筑面积538.26平方米；租赁期限自2015年4月16日至2019年8月2日；月租金人民币200,000元；免租期2个月，2015年6月16日止；闫虹无论何种原因退租，则尧祖兰将根据闫虹实际居住天数计算租金，并将剩余返还，违约金按本合同相关条款执行。四、租赁用途：办公使用。五、原告已经支付给被告的租赁保证金：人民币200,000元。六、原告已经支付的租金：人民币60万元。即2015年6月16日至2015年9月15日租金。七、麦燕娣与尧祖兰《房屋租赁合同》是否已经解除：已经解除。2015年6月18日，麦燕娣派人将《解除合同通知书》当面送达给尧祖兰，内容为：关于《房屋租赁合同》，因尧祖兰违约，该租赁合同于2015年6月18日解除，你方应当立即将房屋返还。尧祖兰于2015年6月21日回函麦燕娣《请求继续履行租赁合同的函》，表示不同意解除合同，因麦燕娣在租赁合同签订时同意尧祖兰使用租赁房屋前露台，但由于麦燕娣无权处分前后露台的使用权，导致本人使用露台受阻，所以为保护自己的权益，没有按时交纳租金，是履行同时抗辩权行为。同时，尧祖兰提交了一份麦燕娣手写的回复，内容为：在租赁期内，麦燕娣同意尧祖兰使用前后露台，但尧祖兰使用赠送面积必须遵守消防、城管等等方面的规定，并且因为开发商、物业管理处等任何原因导致不能使用的，麦燕娣不得减少支付任何费用。麦燕娣与尧祖兰确认尧祖兰自2015年5月起拖欠租金未付。尧祖兰主张不付租金的理由是麦燕娣不出具同意尧祖兰使用赠送面积的书面承诺。
原审法院认为，麦燕娣确有承诺在遵守消防、城管等规定，并且不违反开发商、物业管理处规定的情况下，同意尧祖兰使用赠送面积。但是麦燕娣并没有为尧祖兰出具书面承诺的义务，麦燕娣本人并不是赠送面积的使用权人，也没有确保尧祖兰对赠送面积有使用权的权利。因此尧祖兰以此原因拖欠租金不付非属同时履行抗辩权，其拖欠租金不付的行为已经构成违约。麦燕娣根据租赁合同约定（若尧祖兰拖欠租金累计半个月以上的，麦燕娣有权终止本合同），解除与尧祖兰的《房屋租赁合同》属合法行为，其与尧祖兰之间的《房屋租赁合同》已经解除。
尧祖兰在履行与闫虹的《房屋租赁合同》时是否违约：违约。首先，世纪大厦物业服务中心出具《关于xx大厦x栋xx-
xx号商铺租赁纠纷的情况说明》，内容为：因麦燕娣将xx-
xx号商铺出租给尧祖兰期间产生租赁纠纷，麦燕娣于2015年6月16日以业主身份委托物业服务中心将上述商铺水电予以暂停，2015年7月4日，麦燕娣委托的律师前来物业服务中心将委托书撤回。可见，从2015年6月16日涉案商铺开始停水停电，一直到2015年7月4日才恢复水电。其次，1、2015年6月19日，闫虹通过手机短信通知尧祖兰：尧总你尽快把事情处理好，不要误我工期，我们从16号开始到现在业主不让开工，我再给你两天时间你必须给我明确答复。2、2015年6月24日闫虹发短信给尧祖兰：尧总由于你的违约造成原业主与你解约，导致我现在无法装修，我们的合同要解除了，希望我们和平解除，你只要把80万元退还给我，至于我的装修费用我先支付了等待你和原业主处理结果。3、2015年6月30日麦燕娣向闫虹发出《告知书》，告知因尧祖兰长期拖欠租金，本人已经通知其于2015年6月18日解除《房屋租赁合同》，并要求其于2015年7月3日前返还房屋，本人与尧祖兰解除合同后，你与尧祖兰之间的转租关系已经失去基础，请你方及时处理与尧祖兰之间的转租关系，本人最迟将于2015年7月4日收回房屋，请你方配合办理房屋交接手续。4、2015年7月1日闫虹发信息给尧祖兰：麦燕娣表示已经解除了与你的《房屋租赁合同》，要求你于2015年7月3日前返还房屋，现请你于2015年7月2日前妥善处理你与麦燕娣之间的租赁关系及我们之间的租赁关系，逾期未处理好，本人将依麦燕娣的要求将房屋交回。5、2015年7月4日，闫虹将房屋钥匙归还给麦燕娣。6、2015年7月7日，闫虹发信息给尧祖兰：由于你2015年7月2日前未处理好与业主麦燕娣的租赁关系，本人已依麦燕娣的要求，于2015年7月4日将涉案商铺在公证处的公证下交接完成，从即日起你我之间的《房屋租赁合同》因你丧失转租权利而无法履行，现正式通知你解除你我之间的《房屋租赁合同》。分析上述过程，原审法院可以认定麦燕娣向闫虹表示因尧祖兰拖欠租金而解除租赁合同事实客观存在。因闫虹多次向尧祖兰发出的邮件邮单上没有载明邮寄内容，故对函件真实性不予认可，但从发送的手机短信可以确认闫虹已经在2015年7月7日通知尧祖兰解除合同的事实存在。在尧祖兰与闫虹的租赁合同履行过程中，尧祖兰不能为闫虹提供全面、安全的房屋使用权，其行为已经构成了根本违约，故闫虹提出解除租赁合同依法有据。
尧祖兰是否应当退还闫虹租金：应退还人民币453,333.33元。2015年6月16日至2015年7月4日期间虽然涉案商铺停水停电，但在闫虹装修期间，停水停电不必然导致闫虹完全不能使用涉案房产，使用房产即应支付相应的租金。尧祖兰与闫虹租赁合同约定租金自2015年6月16日起算，而且闫虹是在2015年7月7日通过手机短信方式通知尧祖兰解除合同的，故2015年6月16日至2015年7月7日之间的租金闫虹应当支付给尧祖兰，扣除应付租金后，尧祖兰应退还闫虹人民币453,333.33元（600,000元-200,000元÷30天×22天）。
尧祖兰是否应当退还闫虹租赁保证金：应当退还。因尧祖兰违约导致合同无法继续履行，故应退还闫虹租赁保证金人民币200,000元。
原告关于装修停工期损失的诉求：原告没有充分证据证明停水停电期间有装修停工损失发生，仅凭两张转账凭证无法证明上述事实，故对原告的该项诉求不予支持。
关于原告主张的租金及租赁保证金利息损失：2015年7月7日闫虹通知尧祖兰解除租赁合同后，尧祖兰应当退还相应租金及租赁保证金，但并未退还，因此尧祖兰应当向闫虹支付占用上述款项期间的利息，利息以人民币653,333.33元（453,333.33元＋200,000元）为基数，自2015年7月7日起，按中国人民银行同期贷款利率，计算至指定还款之日止。
其他应当说明的问题：闫虹与麦燕娣均认可闫虹仍然在涉案商铺租赁使用，但依据本案中上述查明的事实，原审法院认为，无证据证明是闫虹与麦燕娣串通损害尧祖兰权益。闫虹是否仍在涉案商铺租用，与尧祖兰是否违约没有因果关系。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决如下：一、被告尧祖兰应于本判决生效之日起五日内向原告闫虹返还租金人民币453,333.33元；二、被告尧祖兰应于本判决生效之日起五日内向原告闫虹返还租赁保证金人民币200,000元；三、被告尧祖兰应于本判决生效之日起五日内向原告闫虹支付占用上述租金及租赁保证金期间的利息（利息以人民币653,333.33元为基数，自2015年7月7日起，按中国人民银行同期贷款利率，计算至指定还款之日止）；四、驳回原告闫虹的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6,549元，保全费人民币4,520元，由原告负担人民币3,321元，由被告负担人民币7,748元。
上诉人闫虹不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、改判原审判决书第一项为：被上诉人尧祖兰向上诉人闫虹返还租金人民币60万元；二、改判原审判决书第三项为：被上诉人尧祖兰向上诉人闫虹支付占用租金及租赁保证金期间的利息（利息以人民币80万元为基数，自2015年4月22日起按中国人民银行同其贷款利率，计算至实际还款之日止）三、判决被上诉人尧祖兰赔偿上诉人闫虹装修停工期间的损失人民币12万元。四、由被上诉人承担本案一审及二审的诉讼费用。
事实与理由简述如下：一、涉案商铺自2015年6月16日至2015年6月30日停水停电，2015年7月4日，上诉人已向原审第三人交回房屋。商铺停水停电期间，无法正常装修使用，原审法院判令上诉人正常支付租金不当。而且原审法院将交租金的日期计算至2015年7月7日，合同解除之日也不妥，因为上诉人在2015年7月4日即已将涉案商铺交还给原审第三人。二、原审判决未判令被上诉人支付停水停电期间，装修工人的误工费损失有违公平，被上诉人的违约责任无从体现。综上，请求依法支持上诉人上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，上诉人闫虹在与被上诉人尧祖兰签订租赁合同后，已实际占有使用了涉案商铺，应当支付占有使用期间的商铺租金。2015年7月7日，上诉人闫虹通知被上诉人尧祖兰解除合同，故原审判决认定双方合同自2015年7月7日解除并无不当。上诉人闫虹应当向被上诉人尧祖兰支付自2015年6月16日至2015年7月7日合同解除期间的租金。但在该期间内，涉案商铺存在停水停电情形，该情形客观上会影响涉案商铺的正常使用，上诉人闫虹向被上诉人尧祖兰支付的租金数额较正常使用之租金数额应适当减少，原审判决判令上诉人闫虹按正常使用房屋状态支付租金，实体处理不当，本院予以纠正。考虑到本案的具体情况，本院酌定被上诉人尧祖兰向上诉人闫虹返还的租金数额为人民币500,000元。
关于上诉人闫虹主张的装修期间工人误工费损失问题，其提交的证据不足以证明其实际损失存在，原审判决不予支持并无不当，本院对此予以维持。
综上所述，上诉人闫虹的上诉事实与理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理亦有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第1527号民事判决第二项；
二、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第1527号民事判决第一项为：被上诉人尧祖兰应于本判决生效之日起五日内向上诉人闫虹返还租金人民币500,000元；
三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第1527号民事判决第三项为：被上诉人尧祖兰应于本判决生效之日起五日内向原告闫虹支付占用上述租金及租赁保证金期间的利息（利息以人民币700,000元为基数，自2015年7月7日起，按中国人民银行同期贷款利率，计算至指定还款之日止）；
四、撤销更广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第1527号民事判决第四项；
五、驳回上诉人闫虹的其他诉讼请求。
如双方未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币6,549元，保全费人民币4,520元，由原告负担人民币3,000元，由被告负担人民币8,069元。
本案二审案件受理费5300元由上诉人闫虹负担4000元，被上诉人尧祖兰负担1300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……