广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民四终字第270号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈献明，男。
上诉人（原审原告、反诉被告）郑远平，男。
上诉人（原审原告、反诉被告）刘小华，男。
上述三上诉人委托代理人陈留明。
上诉人（原审被告、反诉原告）吴喜鸿，男。
委托代理人陈世伟，广东法广律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）吴俊潮，男。
被上诉人（原审被告、反诉原告）杨莲英，女。
两被上诉人的共同委托代理人陈世伟，广东法广律师事务所律师。
陈献明、郑远平、刘小华与吴俊潮、杨莲英、吴喜鸿因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2013）惠阳法民二初字第223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审意见
2013年7月31日，原审原告陈献明、郑远平、刘小华向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原被告双方的《厂房租赁合同》；二、被告吴俊潮、吴喜鸿承担违约过失责任、双倍返还400000元押金、返还安装消防设施费用340000元及利息、返还已交16个月租金645120元及利息、工人工资及管理费用22400元及利息；三、被告杨莲英承担连带责任；四、本案诉讼费用由三被告承担。主要事实和理由：2010年11月13日，原被告双方在惠州市惠阳区秋长白石村签订一份《厂房租赁合同》，约定租赁期为24年，原告按合同第4条如数支付押金400000元和第一个月租金40320元给被告，并按合同第3条如期如数支付租金、工资及管理费用每月1600元。直至2012年4月，长达16个月，原告投入340000元资金安装消防设施，并验收合格。但被告至今无法协助原告办理将工业用地转为商业用途，出租房屋面积也达不到合同第1条的约定；还将剩余两栋合同期满后的商场在同等条件下暗地里转租给他人；没有派工人管理，却收取工人工资及管理费用。原告在2012年时听白石村村民反映该厂房土地不是被告的，但被告向原告出示的土地红线图写明是吴俊潮的。经原告向被告询问后，被告仍坚持收租，原告便开始停止支付租金。直至2013年6月，原告才发现被告出租的土地是在1999年12月以每平方米0.5元向秋长白石村大石小组租来的，租期35年。被告隐瞒实情，使原告以为是其自己的土地。经向秋长街道办了解，该地属回扣地，属征收范围，至今仍无法办理国有或集体土地使用证。故因重大误解而造成原告所租厂房无法作为商业用地使用，使原告蒙受巨额损失。被告故意隐瞒签订《厂房租赁合同》的重要事实、提供虚假情况、没有土地使用权、不具备出租人的主体资格。合同租期、租金、租约都不符合民法通则和合同法的相关约定。被告严重违约，造成原告巨额损失，被告应承担违约过失责任，赔偿原告损失。另原告按合同支付的押金400000元和第一个月房租40320元、工人工资和管理费1600元，合计441920元全部汇入吴俊潮指定的杨莲英账户。杨莲英是吴俊潮的妻子，故应承担本案的连带责任。原告多次要求被告解除合同，被告均不答应并避而不见。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。
吴俊潮、杨莲英、吴喜鸿开庭时口头辩称，一、答辩人杨莲英作为本案的的当事人是错误的，不是适格的当事人。合同具体相对性，杨莲英不是合同当事人，不应成为被告；二、被答辩人所主张的诉求出现多项事实矛盾和法律矛盾，既主张合同无效又主张违约责任，不清楚其主张的违约过失责任到底是什么性质的责任；三、被答辩人认为答辩人无权出租厂房是因为厂房的土地不是答辩人所有，答辩人认为法律并没有禁止不是答辩人的土地就不能出租，答辩人拥有收益处分和使用权利就有权将厂房出租，而被答辩人认为答辩人向村集体所租赁的价格低于被答辩人的租赁价格，是不合理的，该价格是双方认可的，不能就因为低于村委会的价格就不能成立；四、被答辩人作为厂房承租人从2011年起多次拖欠厂房租金，次数之多和时间之长，已经超出了合同的权限，不能保证合同各方的利益和发展。故请法院依法驳回被答辩人的诉求。
吴俊潮、吴喜鸿反诉称，反诉人与被反诉人于2010年11月13日签订《厂房租赁合同》，由被反诉人租赁反诉人厂房，租赁建筑面积为5040平方米。合同约定租金按建筑面积计算，第一、二年每月每平方米租金价格人民币8元，以后每两年每月租金每一平方米增加人民币0.5元，以此类推直至租金为每月每平方米为人民币22元时租金不再递增；同时被反诉人应于每月10日前向反诉人付清当月租金，逾期10天未支付租金，反诉人有权单方终止合同。自2012年5月起至今，被反诉人一直不依约支付租金，经反诉人多次催讨，被反诉人仍不予理会，至起诉时已经累计未付租金达18个月之久，合计金额973296元。反诉人于2013年8月10日再次发函通知被反诉人协商处理未果，为防止损失进一步扩大，反诉人于2013年9月10日委托律师向被反诉人签发律师函。被反诉人的行为已经根本违反合同，严重侵害反诉人合法权益，为保护反诉人的权益，特提起诉讼，请求判令：一、确认本案租赁合同在反诉人签发《律师函》后终止；二、被反诉人向反诉人支付自2012年5月份至2013年10月份的租金973296元（暂计至起诉时止）；三、被反诉人支付上述租金的违约利息；四、驳回被反诉人的全部本诉请求；五、被反诉人对本案全部债务承担连带清偿责任；六、本案诉讼费用由被反诉人共同承担。
陈献明、郑远平、刘小华对被告吴俊潮、吴喜鸿的反诉开庭时口头答辩称，一、被答辩人的反诉不成立，被答辩人在本案中原有的租地是租来办厂房，这与白石村签订时就确定了，现被答辩人把地出租给答辩人作为商业用途，就有欺诈行为，原租地是0.5元租来的，租给答辩人是8元，按照租赁合同没有经租赁人的同意是不能转租的，所以被答辩人将厂房租给答辩人是违反法律规定的；二、租赁期也是违法的，被答辩人与村里租的期限是35年，租给答辩人是24年，法律规定是不能超过20年；三、被答辩人与村里租的土地没有取得土地的审批和报建手续，就转租给答辩人，让答辩人消耗了340000元办理消防系统。在答辩人办好消防后，被答辩人也没有协助答辩人办理相关手续，办理消防的刘小姐可以证明被答辩人没有协助答辩人办理相关手续无法办理营业执照，但被答辩人总是承认一定可以办到，答辩人所以就一直把租金交了。答辩人交了租金后到村里了解才发现原来土地不是被答辩人所有，这就是被答辩人欺骗答辩人，红线图写的是吴俊潮，但不是吴俊潮的，合同又写的是吴喜鸿，但也不是吴喜鸿的，所以厂房的主体是不适格的；四、杨莲英收了答辩人的400000元定金及收了第一期租金，在2010年11月15日的转账凭证中可以看到答辩人刘小华将钱汇入杨莲英账户，转账金额为441920元；五、杨莲英是吴俊潮的妻子，所以杨莲英作为被告是适格的；六、答辩人也支付了工人的工资，被答辩人说只要答辩人付了工资就可以协助答辩人办理相关手续，但被答辩人一直没有协助办理，所以被答辩人的行为是存在有欺诈行为的；七、租赁的面积也是不相符的，被答辩人跟村里租的土地和被答辩人租给答辩人的面积完全不符；八、被答辩人将其他的两幢宿舍说要租给答辩人，但后来租给其他人了，被答辩人又欺诈了答辩人一次。因此请法院依法支持答辩人的诉求。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：1999年12月27日，惠州市惠阳区秋长镇白石村大石小组与浚园实业公司签订一份《租地协议书》，约定将秋长镇白石村大石小组所属（老屋旁郑屋）的土地由浚园实业公司承租，租地期限为35年，从1999年12月23日起至2034年12月22日止；协议用途为兴办厂房。2005年1月12日，浚园实业公司与被告吴俊潮、吴喜鸿签订一份《合同权属转议协议》，将承租的土地由吴俊潮、吴喜鸿承接兴建厂房，并由惠州市惠阳区秋长白石村大石小组及白石村村民委员会盖章予以确认。被告承租后，在该地上建起厂房进行出租。2010年11月13日，原告陈献明、郑远平、刘小华与被告吴俊潮、吴喜鸿签订一份《厂房租赁合同》，约定：两被告将惠阳区秋长镇白石村吴喜鸿厂房宿舍租赁给三原告使用，由于三原告承租后有可能改为商业用途，改造手续、费用由三原告自负，与两被告无关，两被告应配合三原告及三原告的租户办理相关手续；该物业A栋、B栋、宿舍总面积5040平方米；租赁期限为24年，正式起租时间为2011年1月1日；租金计算方式为：第一、二年每月每平方米价格为8元，合计40320元；以后每两年每月每平方米加0.5元，以此类推到每月每平方米22元后就不再加租金；双方签订合同时，三原告向两被告支付押金400000元和第一个月的租金40320元；三原告应于每月10日向两被告支付当月租金，逾期10天未付租金，两被告有权终止合同；两被告将该物业租给三原告作为生产用途使用，现三原告用于改为商业用途，须按有关法律、法规的规定办理该办理改变房屋用途手续（所需费用由三原告负责），并保证符合国家有关消防安全规定；为解决地方劳动力，地方需派厂长一名协助，每月每栋工资500元，地方协管费每月每栋300元，由三原告支付，并需每月10号前连同租金交给两被告。合同签订后，原告刘小华于2010年11月15日向被告吴喜鸿支付了押金400000元及2011年1月份的租金、厂长工资及协管费，该款项原告刘小华经两被告指示转账至被告杨莲英的账户，被告将厂房交付给原告。三原告承租后，计划将该厂房用作商业用途，投入了340000元进行消防工程建设，从2011年3月至2012年4月向被告支付了15个月的厂租、厂长工资及协管费（2011年2月厂房未交付使用，免收了该月厂租），三原告共向被告支付了15个月租金604800元，15个月厂长工资及协管费24000元。因被告出租的土地为工业用地，厂房所属土地仅有一份红线图，被告出租的厂房没有权属证明和其他相关手续，原告无法办妥经营手续，承租的厂房无法投入使用，原告从2012年5月份起拒绝向被告支付租金，至被告反诉时（2013年10月）已经18个月没有支付租金，原告承租的厂房没有交还给被告，一直空置到现在。本案庭审时，原被告均表示同意解除合同。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，被告出租的厂房没有权属证明和其他相关手续，依照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条第一款“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，被告吴俊潮、吴喜鸿与三原告签订的《厂房租赁合同》为无效合同。无效合同自始便不发生法律效力，不存在解除或终止的情形。合同无效，双方均有责任，从原被告签订的《厂房租赁合同》可知，被告吴俊潮、吴喜鸿在订立合同时，未向原告披露出租的厂房没有权属证明和其他相关手续，而原告承租厂房进行商业经营，未审查厂房的相关手续，未了解商业经营应具备的条件，致使订立合同后无法实现合同目的。依据无效合同的处理原则，因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，被告应当返还原告400000元押金、补偿原告安装消防设施费用340000元。因被告将厂房交付给原告后，厂房一直由原告占用，故原告向被告支付的15个月租金604800元，15个月厂长工资及协管费24000元不予退回。原告无法办妥经营手续，厂房无法投入使用，本应及时将厂房交回给被告，但原告未及时将厂房交还给被告，继续占用厂房，使厂房空置到现在，使损失扩大，该过错在原告，原告应承担此责任，故原告应参照合同约定的租金标准向被告支付2012年5月至2013年10月共18个月的占用费。被告杨莲英在本案中仅代被告吴俊潮、吴喜鸿收取押金及第一个月的租金，并不是本案合同的当事人，不应在本案中承担连带责任，故原告的此项请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原被告双方签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告吴俊潮、吴喜鸿应于本判决发生法律效力之日十五日内起向原告陈献明、郑远平、刘小华返还押金400000元，补偿原告安装消防设施费用340000元；原告陈献明、郑远平、刘小华应于本判决发生法律效力之日十五日内起向被告吴俊潮、吴喜鸿支付2012年5月至2013年10月共18个月的占用费725760元（18×40320）。双方应向对方支付的款项抵除后，被告应向原告支付14240元。三、驳回原告的其他诉讼请求四、驳回被告吴俊潮、吴喜鸿的其他反诉请求。本案诉讼费17468元，减半收取为8734元，由三原告负担3134元，被告吴俊潮、吴喜鸿负担5600元；反诉费6766元，由三原告负担5528元，被告吴俊潮、吴喜鸿负担1238元。保全费5000元，由原、被告各负担2500元。
当事人二审的意见
上诉人陈献明、郑远平、刘小华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、维持判决第一、四项。2、维持判决第二项第一款，撤销第二条第二款。3、撤销判决第三条。4、一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。主要事实与理由是：一、被上诉人应当依法返还因无效合同而取得上诉人的全部财产，包括押金、消防安装费、已缴纳的租金和工资协管费、装修费等。二、上诉人行使先履行抗辩权，拒付租金，法院应当支持，一审法院判决仍需支付18个月租金明显违法，请二审法院予以撤销。三、被上诉人杨莲英应承担连带责任。四、一、二审诉讼费、保全费应由被上诉人承担。
上诉人吴喜鸿不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二、四项。2、判令被上诉人向上诉人支付2012年5月份至2013年10月份共18个月的租金共计973296元。3、判令被上诉人支付上述租金违约利息共计81276元（暂计至2013年10月1日）。4、本诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由是：首先，根据合同的约定，第三年开始租金应当为42840元／月，18个月的租金共计754740元，厂长工资和协管费共计28800元，因被上诉人改商业用途而增加交给村民小组的租金共计356400元，以上共计1139940元，如果合同被判决无效，应当按约定总款项支付租赁物全部费用。其次，不应判决上诉人承担340000元消防工程款，没有证据证明建造了消防工程。最后，如果认定合同无效，应按约定免租期49天也应当计算租金。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉理由和答辩意见，本院对各当事人的争议焦点处理如下：
关于《厂房租赁合同》的效力问题。陈献明、郑远平、刘小华于2010年11月13日与吴俊潮、吴喜鸿签订了《厂房租赁合同》，约定将位于惠阳区秋长镇白石村吴喜鸿的厂房宿舍租赁给陈献明、郑远平、刘小华使用。但由于涉案厂房以及该厂房所在土地没有任何的权属证明以及其他相关手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人出租未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，当事人于2010年11月13日签订的《厂房租赁合同》无效。
关于责任分担的问题。由于涉案租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原审法院判决出租人返还押金、补偿安装消防设施费用合理，本院予以维持。出租人请求承租人返还厂房符合法律规定，本院予以支持。承租人诉请出租人赔偿的装修费用未在一审审理期间作为诉讼请求提出，故本院对此不作处理。另外，由于承租人在订立合同时未尽审查义务，对租赁合同无效具有一定的过错，且出租人已将厂房交付给承租人，一直由承租人占有使用，故原审法院判决承租人已付的15个月租金和厂长工资及协管费不予退回合理，本院予以维持。对于承租人拖欠的费用，由于承租人在知道厂房没有相关的合法手续，无法投入使用时，未积极采取措施防止损失扩大，仍继续占用该厂房，承租人对此存在过错。承租人辩称拒付租金是因为行使了先履行抗辩权，但是先履行抗辩权是在合同有效的情况下，先履行一方未尽义务，后履行一方有权拒绝履行要求的权利，而涉案合同是无效合同，故承租人行使抗辩权不符合前提条件，该抗辩理由不成立。出租人诉称承租人应按合同约定支付拖欠的租金、厂长工资、协管费、村民小组因承租人改变房屋用途而增加的地租以及免租期间租金。由于出租人未按法律规定出租房屋，导致租赁合同无效，其应当承担相应的缔约过失责任。综上所述，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原审法院参照租赁合同判令承租人支付18个月的占有使用费合理，本院予以维持，其他费用由各方当事人自行承担。
关于杨莲英是否承担连带责任的问题。本案属于房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，本案适格的当事人应为合同双方当事人，杨莲英仅为相关费用的代收人，并非合同当事人，故不应当承担涉案合同的相关责任。陈献明、郑远平、刘小华的该上诉请求不符合法律规定，本院不予支持
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费31630.5元，由上诉人陈献明、郑远平、刘小华负担17339.5元，上诉人吴喜鸿负担14291元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓文
审 判 员 曾求凡
代理审判员 张佳誉
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 郑雪燕
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。