湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0105民初1261号
原告：张炜。
委托代理人：郑煌威，广东兆广律师事务所律师，特别授权代理。
被告：武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司,住所地：武汉市汉阳区滨江大道188号。
法定代表人：汤沸，系该公司董事长。
委托代理人：张冰、杜丽丽，系该公司法务部职工，一般授权代理。
原告张炜诉被告武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理后，依法适用普通程序审理。同年5月13日由审判员崔玉华担任审判长，与人民陪审员张建芬、李柏海组成合议庭，公开开庭进行了审理，同年8月19日由审判员崔玉华担任审判长，与人民陪审员周翠玉、周佩芳组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告张炜的委托代理人郑煌威，被告武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司的委托代理人张冰、杜丽丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张炜诉称:2013年10月14日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》及其补充协议。合同约定，原告向被告购买位于武汉市汉阳区鹦鹉洲世茂锦绣长江C3地块一期第10、10A幢XX-
XX层XX号商品房；总价款为人民币917,920元，原告采用首期款加银行贷款的方式支付；被告应于2014年12月31日前将符合规划、消防等条件的商品房交付原告。合同还对其他事项做了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了首期款并办理了银行贷款，银行亦将贷款支付至被告。但被告并未按照合同约定的日期交房，而是直至2016年1月4日才要求原告于2016年1月9日收房。然而因被告拟交付的商品房存在将偶数层1、3单元电梯厅及1、2、5、6号户型的主入户门砌墙封闭等情形，与规划及双方约定严重不符，为此原告多次要求被告予以整改，直至符合交房条件，但被告至今未进行相关整改。原告认为，被告拒不整改及逾期交房的行为已经严重违反了双方之间的合同约定及法律规定，给原告造成了重大损失。故起诉来院请求：1、判令被告向原告支付因封偶数层主入户门及电梯的违约赔偿人民币91,792元（按照原告已付购房总价款的10%计算）；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金人民币123,919元（自2015年1月1日暂计算至2016年3月25日，实际以917,920元为基数按日万分之三的标准计算至被告实际交房之日止）；3、判令由被告承担本案全部诉讼费用。
被告武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司辩称：一、被告在建设和销售诉争10号楼的时候是有合法的建设和销售依据的，被告与原告等25户签订的商品房买卖合同是合法有效的。二、被告在2015年底就已经取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书和武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证，被告交付给原告房屋是符合法律规定及合同约定的，被告不应该对原告进行赔偿。三、原告的赔偿计算依据也是没有合同约定及法律规定的，原告参照的合同第7条及附件6中第12条计算，这两项条款是指合同解除情况下对违约金的约定，现原告不要求解除合同，参照该条款计算违约赔偿金是错误的。即使要赔偿，也应该按照合同附件6中补充协议第8条第5项约定来，若原告对交付房屋质量有意见，可以找评估鉴定机构进行鉴定作为依据，原告也承认原告目前无法对诉争房屋使用价值及损失情况作评估，也就是原告在事实上没有依据，所以原告要求按房价款的20%进行赔偿的诉讼请求不应当得到支持。四、被告给原告发了交付通知函愿意承担责任。按照合同补充协议关于交付期限约定明确了宽展期，合同约定的交付起算时间2015年7月1日，逾期交付时间只能计算至2016年1月9日。因为原告没有交付首期专项维修资金，我们根据合同可以拒绝交房。原告主张也没有事实和法律依据，原告理由是不能成立的。综上，请求法院驳回除被告承担自2015年7月1日至2016年1月9日按日万分之一承担违约责任的其他诉求。
经审理查明：位于武汉市汉阳区鹦鹉洲地号为D0050070004号地块的土地使用权人系被告武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司。被告在该地块投资建设世茂锦绣长江C3地块一期商品房项目，2013年9月9日，该项目C3地块一期10号楼的规划设计平面图经武汉市国土资源和规划局审批通过。同年9月18日，被告取得该C3地块一期的武汉市商品房预售许可证，包括本案诉争楼栋10号楼。2013年10月14日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于武汉市汉阳区鹦鹉洲世茂锦绣长江C3地块一期第10、10A幢XX-
XX层XX号房（建筑面积97.98平方米，套内建筑面积75.38平方米），房屋单价为人民币9,368.44元，总价为人民币917,920元；付款方式为贷款方式付款，原告应于2013年10月21日前一次性存入商品房首付款人民币277,920元；其余价款办理贷款。关于交房期限及条件，出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收（其中燃气的条件为交房之时管道铺设进户，有关燃气供应开通时间等具体情况应按照燃气供应单位的规定和决定执行）；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等实施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品项目竣工交付使用相关手续…因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起60日内书面告知买受人。所购商品房为住宅（含住宅小区内的非住宅或者结构与之相连的非住宅）的，买受人在办理房屋交付使用手续前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交存首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续。买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。出卖人已作为业主交存过首期住宅专项维修资金的，买受人应当向出卖人支付该住宅专项维修资金。关于出卖人逾期交房的违约责任，双方在合同附件六补充协议中约定，如出卖人不能按照合同第九条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2015年6月30日，含该日）的交房宽展期（宽展期自合同正文第九条约定的交房期限届满的次日开始计算），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人而不视为出卖人延期交付。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。出卖人超过上述宽展期届满日但未超过宽展期届满后6个月（即2015年12月31日，含该日）交房的，自宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交房之首日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人超过上述宽展期届满日6个月（即至2015年12月31日）仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后30日内仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在交房书面通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续之日起60日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。若在交房书面通知确定的交付日之首日前，买受人未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于上述宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付或执行宽展期的，则上述起始日均据实顺延。关于交接，商品房达到合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。若买受人未在交房书面通知规定的交房期限内对该商品房进行验收交接的，自交房书面通知规定的交付之首日起即视同该商品房已按合同约定交付。若买受人已对商品房办理验收交接（或视为交付的情况下），无论何种原因，均视为买受人已接受该商品房及小区的所有规划和设计（包括任何变更）。关于合同解除双方约定为，合同生效后，非因买受人原因，出卖人提出单方解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应在买受人收到书面通知之日起60日内，按该商品房总金额10%向买受人支付违约金，并将买受人已支付的房价款全额退还买受人。买受人同意出卖人除承担本款约定的解约违约金外不再承担其他任何补（赔）偿责任。非因出卖人原因，买受人提出单方解除合同的，须征得出卖人书面同意。若出卖人同意买受人提出解除合同的要求，买受人应向出卖人支付违约金，违约金按该商品房总金额10%计算。若出卖人损失超出违约金额，由买受人补足等内容。合同附件一为诉争房屋及所在楼层平面图，附件二至附件六内容下均标有下划线，双方在附件六中明确，买受人确认，已经认真阅读合同及其附件，理解其含义，且出卖人已经提示买受人合同及其附件对双方权利义务的所有约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任以及已加注＊或下划线的条款，买受人理解、接受这些约定并自愿签署。合同签订后，原告实际支付给被告购房款人民币920,636元。10号楼在规划设计审批及建设中的设计为，一至三层楼为商铺，四至三十二层为住宅，住宅共172户。其中四楼为四户，平层结构，五至三十二层每层六户，编号为1、2、3、4、5、6号房。五至三十一层奇数层的1、2号房为建筑面积约69平方米的小户型，平层结构。五至三十一层奇数层的3、4、5、6号房为错层复式，在奇数层开一单入户门。六至三十二层偶数层的1、2、3、4、5、6号户型均系错层复式，在奇数层、偶数层各开一入户门。整栋楼共三部电梯，中间一部，两头各一部，三部电梯每层楼梯均可停靠，其中两头电梯在奇数层出口可到达走道，在六至三十二层的偶数层出口设计在1、2号和5、6号房的入户门口，为两户一梯专享，两头偶数层电梯前室的面积均为2.35米＊2米，即在两头的电梯在六至三十二层的偶数层停靠后出电梯，进电梯前室后仅能进入1、2号或5、6号房，无其他出口。六至三十二层偶数层的3、4号房在偶数层出入使用中间电梯，两头电梯无法到达3、4号房。六至三十二层偶数层的1、2号或5、6号房在偶数层出入亦仅能使用其偶数层入户门口的电梯，偶数层中间电梯无法到达1、2、5、6号房。五至三十一层奇数层的3、4、5、6号房为单门错层复式，入户门设计在奇数层，奇数层套内建筑面积约为五十余平方米，包括客厅、餐厅、卧室一间、厨房、卫生间，偶数层套内面积约二十平方米的房屋一间，偶数层的房屋位于奇数层的正下方，通过室内楼梯上下。在被告关于10号楼的宣传册户型品鉴中，被告提供了10号楼四种户型的户型图，呈现了奇数层复式、偶数层复式、60余平米平层小户型的户型设计。其中10-C户型图为奇数层的复式，建筑面积约为95-98平方米。10号楼建好后，武汉市汉阳区住房保障和房屋管理局测绘中心出具的实测报告平面图与被告在武汉市国土资源和规划局备案的规划图纸及商品房买卖合同中的平面图在户型及平面结构上基本一致，被告通过规划验收。后在消防验收中，因消防机关指出，10号楼两头电梯在六至三十二层偶数层停靠后出电梯门仅能进入1、2号或5、6号房，无法通往逃生通道，不符合逃生要求，要求被告整改。被告的整改措施为，将六至三十二层的偶数层的电梯封闭，即两头电梯可运行，可在一至五层及五层以上的奇数层停靠，但无法在六至三十二层的偶数层停靠，共封闭十四层二十八个停靠点。同时拆除六至三十二层偶数层1、2、5、6号房的偶数层的入户门，仅留奇数层一入户门，将1、2号房偶数层入户门口电梯前室2米＊2.35米的面积自中间加墙隔开分入1、2号房使用，将5、6号房偶数层入户门口电梯前室2米＊2.35米的面积自中间加墙隔开分入5、6号房使用，即在1、2、5、6号房原偶数层入户门位置形成一小储藏间分入该四户使用。六至三十二层偶数层1、2、5、6号房的门牌号编在其奇数层入户门上，与奇数层门牌号混编一起。奇数层房屋、奇数层电梯、偶数层3、4号房及偶数层中间电梯无变化。原告所购XX-
XX层XX号房属于奇数层单门错层复式。被告整改完毕后，通过消防验收，2015年12月29日，被告开发的10号楼取得武汉市城乡建设委员会颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（编号：23-15-0079）、取得武汉市住房保障和房屋管理局颁发的《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》（证书编号：武房开备字[2015]354号）。关于房屋交付通知，被告在2015年6月15日，曾向世茂锦绣长江四期（即C3地块一期）1、2、3、10、11号楼买受人发出房屋交付通知书，要求买受人于2015年6月30日前预约办理房屋交验手续时间，10号楼买受人发现房屋未达到收房条件拒绝办理。同年7月3日，被告再次向世茂锦绣长江四期房屋买受人发通知表示为进一步完善项目区域建设，提升项目整体品质和环境，四期的具体交验时间拟延后稍许，届时，将另行提前书面通知。后被告在取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》和《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》后于2016年1月4日通过EMS向原告发交房通知书一份，表示10号楼已于2015年12月29日满足房屋买卖合同约定的房屋交付条件，请原告于2016年1月9日办理购置房屋交付手续，集中交付办理时间为2016年1月9日至1月11日。原告收到通知后，因电梯封闭与偶数层入户门封闭问题认为不符合合同约定交付条件，拒绝办理收房手续，同年3月21日，委托律师向被告发律师函一份，要求被告对10号楼进行整改至符合规划及合同约定的交付条件，将1、3单元电梯厅所砌之墙及1、2、5、6号户型的主入户门所砌之墙予以拆除等，同时被告应承担逾期交房的违约责任。后双方未能妥善解决纠纷，原告诉至本院请求1、判令被告立即向原告交付符合合同要求、规划及消防等条件的合格商品房（即被告应履行拆除世茂锦绣长江四期10号楼偶数层1、3单元电梯厅所砌之墙及1、2、5、6号户型的主入户门所砌之墙等行为后交付商品房）；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金人民币123,919元（自2015年1月1日暂计算至2016年3月25日，实际以917,920元基数按日万分之三的标准计算至被告实际交房之日止）；3、判令由被告承担本案全部诉讼费用。后庭审中，被告明确表示因为消防原因，原告拆除所砌之墙的诉讼请求不可能履行，房屋只能按照现验收通过的情况交付。经本院释明，原告将诉讼请求1变更为：判令被告向原告支付因封偶数层主入户门及电梯的违约赔偿人民币91,792元（按照购房总价款的10%计算）。
另查明，本案诉讼中，原告于2016年4月14日再次委托律师发函被告要求被告将10号楼整改至符合消防、规划及合同约定的交付条件，同时买受人对其购买的商品房不排除采取先予装修的行为，但先予装修的行为并不视为认可商品房符合交付条件，被告仍负有向原告交付合格商品房之义务并承担延期交房的违约责任。被告对于逾期交房给出的赔偿方案系自2015年7月1日至2016年1月9日按日以原告已付购房款的万分之一计算，对于直接封门、电梯的偶数层1、2、5、6号住户给出的赔偿方案系免除五年物业管理费，非直接封门、电梯的住户免除一年物业管理费。同年4月24日，原告办理收房手续，原告拒绝接受被告提出的赔偿方案，未领取赔偿金，在房屋交付手续办理流程单中表示暂不领取延期交房违约金，具体金额待诉讼结果。
再查明，在被告10号楼实测报告中，10号楼4至32层的建筑面积为17,174.46平方米、参摊建面为13,174.26平方米、分摊面积为4,000.20平方米、共有建面分摊系数为0.303637548。关于公摊问题，承办人至武汉市汉阳区住房保障和房屋管理局测绘中心（诉争10号楼实测报告出具单位）了解，该测绘中心工作人员表示，10号楼的商用和住宅的公摊分开计算，但有部分区域系商用部分和住宅部分共同分摊，如电梯。4至32层住宅，每户的公摊面积的计算以住宅应分摊面积除以住宅的总套内建筑面积，得出一个共有建面分摊系数，每户的分摊面积为每户的套内建筑面积乘以该共有建面分摊系数即得出分摊面积。电梯的分摊系以电梯底面积乘以层数得出总的分摊面积，电梯个别层数的封闭与否不影响计入每户的分摊面积，因为电梯的运行需要通过每一层，即使偶数层封闭亦需计入公摊。关于偶数层被封闭的电梯前室，电梯前室属于公摊区域计入公摊计算。计算出被封闭电梯前室对每户公摊面积的影响是不可能的，单独划分出来计算也是不准确的，但可以参考使用被封闭电梯前室的总面积除以总套内面积得出一个系数，再乘以每户的套内建筑面积，计算出被封闭面积分入每户的公摊面积。被封闭电梯前室的总面积为2米*2.35米*28计131.6平方米。
以上事实有原、被告双方的陈述、原告提交的武汉市商品房买卖合同、销售不动产统一网络发票、借款合同、借款凭证、10号楼户型品鉴图、10号楼规划设计备案图纸、被告发至原告的通知书三份、律师函两份、照片、公证书、被告提交的世茂锦绣长江C3-1地块的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、武汉市商品房预售许可证、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证、EMS大宗用户收寄详情及原告联系电话、联系地址清单、10号楼实测报告、房屋交付手续办理流程单、10号楼房地局备案预售单价表、本院拍摄诉争房屋照片、调查工作笔录等证据证实，可作如上认定。
本案在审理过程中，经本院主持调解，原、被告各持已见，未能达成一致协议。
本院认为：原、被告签订的武汉市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据被告在武汉市国土资源和规划局备案的规划设计图纸、与原告签订的商品房买卖合同所附平面图及被告提供的宣传单中的户型评鉴，被告交付原告的房屋及房屋所在楼层均符合双方合同约定。被告因消防验收原因将诉争房屋所在楼栋10号楼两头的电梯在六至三十二层偶数层予以封闭，将相应的电梯前室封闭入偶数层1、2、5、6号房使用，违反了双方关于整栋楼电梯设置的约定。原告就此主张违约赔偿损失。对于赔偿损失，原、被告签订的合同中并无关于电梯设置改变违约责任承担的约定，依《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，损失的存在以及损失与违约行为之间存在因果关系是赔偿的前提，损失包括实际损失及合同履行后可获得的利益。原告并未提交证据证明因偶数层电梯的改变其存在损失。对于原告主张的六至三十二层偶数层电梯的封闭会导致奇数层电梯使用频率的变高，影响原告对电梯的使用的观点，一栋楼电梯的配置考虑的系整栋楼的人流量，现整栋楼户数并未增加，六至三十二层偶数层1、2、5、6号房原设计均为双入户门，其选择使用从奇数层电梯入户还是选择从偶数层入户，只是概率问题，其在奇数层设置的有入户门，可以选择使用奇数层电梯，原告主张影响其电梯使用的观点本院不予采信。对于原告主张的被告封闭六至三十二层偶数层电梯及电梯前室对其公摊造成影响的观点，封闭的电梯及电梯前室面积均属于公摊计算的范围，计入每户公摊，实测报告中诉争房屋的面积系计算公摊之后的面积，原告最终办理产权登记系以实测报告的面积为准，对原告并无实质性影响，故对于原告的该观点本院亦不予以采信。故原告主张因被告封偶数层电梯及电梯前室以购房款10%的比例予以赔偿的诉讼请求，本院不予支持。关于被告逾期交房，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十八条：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”双方签订的房屋买卖合同第九条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同附件六第十一条补充约定，如出卖人不能按照本合同第九条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月即至2015年6月30日（含该日）的交房宽限期，允许出卖人在该宽限期届满前交房，并同意在宽限期内出卖人不承担违约责任。即双方约定交付期限延长至2015年6月30日前。同时双方约定，出卖人于2015年12月31日前仍未交房的，买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人应于宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。被告在2015年12月29日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》和《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，房屋符合法定交付条件，并通过EMS通知原告于2016年1月9日办理交付房屋手续。关于原告主张的房屋不符合合同约定的情形，被告已明确表示不能拆除，只能按验收通过的现状交付，原告不主张退房，且偶数层电梯及电梯前室的封闭并不影响原告房屋的使用。故关于逾期交房的期间应自2015年7月1日至2016年1月9日止共计193天，被告按原告已付购房款的日万分之一支付原告逾期交房违约金计人民币17,768.27元（920,636元*0.0001*193日）。对于原告主张的关于逾期交房的约定在附件六中被告作为提供格式协议的一方免除自己责任，且未提醒原告注意，属于无效，故要求逾期交房违约金按已付房款的日万分之三自2015年1月1日计算至实际交房日止的请求，原告在附件六中确认，已经认真阅读合同及其附件，理解其含义，且出卖人已经提示买受人合同及其附件对双方权利义务的所有约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任以及已加注＊或下划线的条款，买受人理解、接受这些约定并自愿签署。故关于逾期交房责任承担的约定系双方一致意思表示，对于原告的该主张及请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百一十三条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张炜逾期交房违约金人民币17,768.27元；
二、驳回原告张炜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币4,536元，由原告张炜负担人民币4,173元、被告武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司负担人民币363元，此款原告张炜已预交，被告武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司在本判决生效十日内将所负担的人民币363元直接支付给原告张炜。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 崔玉华
人民陪审员 周翠玉
人民陪审员 周佩芳
二〇一六年十二月五日
书 记 员 刘 婷