北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第14234号
原告李才，男。
委托代理人杨锴，上海段和段（北京）律师事务所律师。
委托代理人高嵩，上海段和段（北京）律师事务所律师。
被告李颖，女。
法定代理人吴美荣（李颖之母），民族实业有限公司退休职工。
委托代理人刘惠军，北京市方舟律师事务所律师。
第三人北京青远房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区旱河路临372号。
法定代表人沈志刚，总经理。
委托代理人唐硕，北京市则度律师事务所律师。
原告李才与被告李颖、第三人北京青远房地产开发有限公司（以下简称青远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李才及其委托代理人杨锴、高嵩；李颖之委托代理人刘惠军；青远公司之委托代理人唐硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李才诉称，我与李颖就北京市海淀区x号房屋（以下简称x号房屋）签订了房屋买卖合同，2010年1月我曾起诉李颖要求其履行合同，最终法院认为双方合同合法有效，双方有履行合同的义务，但因青远公司原因，无法办理产权登记，故法院以办理产权条件不具备为由驳回我的诉讼请求。现经询问青远公司，诉争房屋可办理产权登记手续，故李颖应向青远公司提交相关材料，办理产权登记，履行合同义务。同时我符合限购政策，是北京市户籍名下无房者，故诉请要求李颖履行与我签订的《北京市存量房屋买卖�同》，办理产权过户手续并交付房屋，并由李颖承担房屋交易中的个人所得税及本案诉讼费。
李颖辩称，首先，这个案子在2010年曾被法院审理过，根据一事不再理的原则，应驳回李才的诉讼请求；其次，李颖的母亲从2009年10月28日就明确告知李才合同不履行了，从2011年3月法院驳回李才诉讼请求开始，李才就该案的诉讼时效就开始计算了，但李才在三年后的今天才起诉，时效上已经超过法律应当保护的期限；再次，李颖在与李才签订房屋买卖合同时确患有精神分裂症，这个期间做出的行为不应认定为合法有效，且涉案房屋是李颖与其儿子唯一的住房，李颖与其丈夫在离婚时也约定将涉案房屋给其儿子，故不同意李才的诉讼请求。
第三人青远公司述称，李颖确与我公司就x号房屋签订了购房合同，现该房屋的房款已经付清，该房屋也具备办理房产证的条件，开发商�经履行了开具发票的义务，李颖可以到我公司领取正式发票并办理网签，我公司可以协助李颖办理房屋产权证。
经审理查明，2003年12月15日，李颖与青远公司签订《蓝靛厂小区住宅楼拆迁认购（期房）购销合同》，约定李颖购买位于北京市海淀区蓝x房屋一套，建筑面积共60.07平方米。2007年9月14日，双方签订《补充协议》，写明：“经房地局测绘处测量李颖所购买的x小区原协议为R5楼10层10P户型，现为R5楼10层11P户型，原协议面积60.07平方米，实测面积61.37平方米”。2009年10月25日，李颖（出卖人，甲方）与李才（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，将上述房屋售予李才。该合同第四条“成交价格、付款方式及资金划转方式”约定：“（一）房屋成交价格为133万元，……买受人在签订本合同的同时支付定金7万元。（二）买受人采取下列第A种付款方式：A、双方自行委托银行托管购房款，须签《存量房交易结算资金自行划转声明》；……（三）双方采用如下A交易程序：A、一次性付款交易流程。在买受人支付全部定金后，双方于2009年12月31日前（含当日）办理产权过户受理手续，在申请办理产权过户受理手续前，买受人应按约定支付购房款，出卖人应积极配合，在买受人领取《房地产权属登记受理通知单》后一日内，双方进行房产及设施的移交确认，出卖人结清物业费用，双方应各自履行完结其它的相关义务。若购房款通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，则买卖双方应按《存量房交易结算资金划转协议》之约定完成购房款的交付。……若产权是北京市建设委员会登记，则上述A、B、C三种交易流程中的产权过户手续包括申请办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》的转移登记手续。”合同第七条“违约责任”写明：“双方应当按约定期限履行相关义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴付的税费。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权解除本合同。双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可依据定金罚则，或按本合同约定成交价款的10%的金额向违约方索赔。违约方还须承担因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费。”第十二条“合同生效、变更和解除”约定：“（一）本合同经甲、乙双方签字盖章之日起生效，双方的房屋买卖关系成立并生效。（二）甲、乙双方对本合同全部条款已充分理解，均无异议。在实际交易过程中，若甲乙双方就房款、物业交接等事宜协商一致未按照双方原书面约定进行交易，则视为双方对合�约定的变更。对本合同的解除，应当采用书面形式。”该合同文本中第十三条条款与双方签名（摁手印）处之间的空白部分，手写添加了以下内容：“补充协议：①经甲乙双方友好协商，此产权交易以改底单或办理房本形式完成。因此产权证暂未办理，所以甲方承诺积极配合以改底单形式完成，待底单改成后，乙方将余款打入甲方账户。②若遇特殊情况，甲方不能办理改底单，则甲方将产权办理后与乙方进行交易，其间乙方先将房款的60%打入甲方账户，待房本下来后再将40%房款打入甲方账户，完成此交易。③甲方承诺此房屋人大附小名额没有用过。”合同签订当日，李才向李颖支付了定金7万元。
2010年1月，李才以李颖迟迟未予办理房产过户手续为由诉至法院，要求李颖继续履行合同，交付北京市海淀区xR5楼10层11P室，待李颖取得房产证后，协助其办理上述房屋的�权过户手续；并要求李颖支付违约金及合同履行中应缴纳的营业税，在该案庭审中，李颖的法定代理人主张李颖患有精神分裂症，签订合同时不具有民事行为能力，故法院依据李才的申请，依法进行了鉴定，鉴定结论为：李颖临床诊断为边缘智力，2009年10月25日，与李才签订《北京市存量房屋买卖合同》，认识和预期能力存在，应评定为具有签订合同的民事行为能力。后一审法院做出（2010）海民初字第3416号民事判决书，驳回了李才的诉讼请求。李才不服一审法院判决，提出上诉。2011年3月17日，二审法院做出（2011）一中民终字第3077号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该二审法院判决中写明：……李颖经鉴定，在签订合同时具有签订合同的民事行为能力，故李颖有关合同无效的主张，缺乏事实根据，本院不予采信。合同生效后，当事人就履行时间没有约定或者约�不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同的有关条款或者交易习惯确定。李颖与李才在《北京市存量房屋买卖合同》中未对房屋交付时间作出约定，根据交易习惯及合同中有关房屋过户、付款的条款，应确定为在房屋过户完毕且支付完全部房款时即时交付房屋。因目前尚未到交付条件，李才起诉要求李颖交付房屋，本院不予支持。因目前李颖尚未取得产权证，现李才起诉要求李颖协助办理产权过户手续，因条件尚不具备，本院不予支持。合同中并未明确具体履行期限，故李才有关要求李颖支付违约金的诉讼请求缺乏事实根据，本院不予支持。一审法院有关合同应予解除的论述不当，本院予以纠正，但一审法院有关驳回李才的诉讼请求的判决结果并无不当，本院予以确认。该终审判决现已生效。现诉争房屋尚未办理产权证，该房屋一直由李颖使用。
本案庭审中，李颖的法定代理人吴美荣仍主张李颖患有精神疾病，签订上述合同时精神状态不正常，合同应属无效，并提交了李颖的诊断证明予以佐证，包括：2009年10月15日北京四季青医院开具的诊断证明书，诊断李颖为精神分裂症；2009年10月30日北京市海淀区精神卫生防治院开具的诊断证明，诊断为：1、幻觉妄想状态，2、精神分裂症待诊；2009年11月16日北京市海淀区精神卫生防治院开具的诊断证明，诊断为精神分裂症-
未分型；2010年4月29日北京大学第六医院出具的诊断证明，诊断为：精神分裂症。另，李颖提交（2008）海民初字第32895号民事调解书，证明自己于2008年11月14日与崔x经法院调解离婚，并于离婚当日与崔x达成离婚协意书，该离婚协意书载：…….海淀区x号归属崔x所有，海淀区x号归属李颖所有，双方房产产权最终归属于崔x继承，双方无权处理。李才对离婚协意书的真实性不予认可。
因李才要求李颖协助其办理过户手续，但李颖尚未取得诉争房屋的产权证，如办理该产权证，需青远公司予以协助。故诉讼过程中，本院依职权追加青远公司为第三人参加诉讼。庭审中，青远公司称，李颖已将全部购房款支付完毕，公司可以为李颖办理房屋产权手续，同时青远公司明确，经调整，诉争房屋的正式座落为北京市海淀区x。
上述事实，有双方当事人陈述、蓝靛厂小区住宅楼拆迁认购（期房）购销合同、房屋买卖合同、（2010）海民初字第3416号民事判决书、（2011）一中民终字第3077号民事判决书、（2008）海民初字第32895号民事调解书等证据材料在案佐证。
本院认为，现依据已生效的（2011）一中民终字第3077号民事判决书的论述，李颖与李才于2009年10月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，应得到履行。在庭审中，�远公司认可与李颖之间的《购销合同》无其他纠纷，现可以办理产权证，则李才与李颖间交易进一步履行的条件已成就，则双方应继续履行《北京市存量房屋买卖合同》。在本次诉讼中，李才为顺利的履行完毕与李颖签订的《北京市存量房屋买卖合同》，当庭正式提出可采用一次性的方式支付李颖126万元的剩余购房款，属于情事变更情况下对合同做出的合理调整，该调整并不损害李颖之利益，也符合合同履行的对等性。在此前提下，为维护市场交易的稳定与安全，李颖也应按合同约定配合协助李才办理x号房屋的产权过户手续，并在房屋过户完毕后及时交付x号房屋。就李才以李颖违约为由要求李颖支付房屋交易中新增的个人所得税，因李才在购买x号房屋时明知该房产尚未取得产权证的事实，则其应承担合同履行期限不确定的风险，且李才与李颖合同中也未明确各履行项目的具体履行期限，故李才以李颖违约为由要求其支付因国家税费调整而在房屋交易中新增的个人所得税，本院无法支持。就相关税费的承担，双方应当依据相关规定执行，不属法院处理范围，本院依法不予处理。另，因现诉争房屋李颖未取得产权证，故李才起诉要求李颖协助办理过户手续，须有第三方的协助，并依次办理产权过户手续。故本院在诉讼过程中，依职权追加青远公司作为第三人参加诉讼。在庭审中，青远公司认可与李颖之间的《购销合同》无其他纠纷，现可以为其办理产权证。故青远公司应当协助李颖办理产权手续。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认李才与李颖签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效，双方继续履行；
二、李颖于本判决生效后三十日内办理北京市海淀区x号房屋的产权证�第三人北京青远房地产开发有限公司予以协助；
三、李颖在取得产权证后三十日内协助李才将北京市海淀区x号房屋产权办至李才名下，并将北京市海淀区x号房屋交付李才；
四、李才于办理完毕北京市海淀区x号房屋的产权过户手续的当日，给付李颖剩余购房款一百二十六万元；
五、驳回李才的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十元，李颖负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判�李晓馨
代理审判员 常晓明
代理审判员 宋纯峰
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 冯梦薇