安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蜀民一初字第03616号
原告：安徽绿地商业管理有限公司，住所地合肥市政务区。
法定代表人：李煜，总经理。
委托代理人：王军，北京大成（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：陈念斌，北京大成（合肥）律师事务所律师。
被告：合肥香江城餐饮服务管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。
法定代表人：周金胜，总经理。
委托代理人：李锐，安徽万世律师事务所律师。
委托代理人：张悦，安徽万世律师事务所实习律师。
原告安徽绿地商业管理有限公司（以下简称绿地公司）与被告合肥香江城餐饮服务管理有限公司（以下简称香江城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月10日、2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告绿地公司的委托代理人王军、陈念斌，被告香江城公司的委托代理人李锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿地公司诉称：2010年5月15日，原告与武汉香江城食品有限公司（案外人）签署《房屋租赁合同》（编号：HDOU／QFB004）。合同约定武汉香江城食品有限公司承租原告坐落于合肥市政务区潜山路与龙泉路交叉口东北角花市街（南区）一、二层（部分）商铺，房屋建筑面积2377.62平方米，作为商务餐饮使用，租期自2010年6月1日至2021年5月31日，2010年6月1日至2010年8月31日为免租期，免租期后每平方米建筑面积月租赁管理费为40元，从第三年起开始递增，第三至六年按10%／2年递增一次，第七年及其以后按12%／2年递增一次。每期缴纳三个月的租赁管理费，武汉香江城食品有限公司须在已付费用到期当月10日前向甲方支付下期租赁管理费，先付�用。如武汉香江城食品有限公司逾期支付，需按所欠缴租赁管理费额的万分之五交付滞纳金。双方约定，如武汉香江城食品有限公司无正当理由，拖欠租赁管理费逾期超过20日，原告有权书面通知武汉香江城食品有限公司解除合同，武汉香江城食品有限公司应当向原告按三个月租赁管理费标准支付违约金。2012年9月10日，原告、武汉煦园一号酒店管理有限公司（原武汉香江城食品有限公司）及被告签订《三方协议》，约定：从2012年8月15日起，租赁合同中原武汉香江城食品有限公司享有和承担的所有权利义务转让由被告承继，被告取代武汉香江城食品有限公司成为承租人与原告继续履行租赁合同，享有权利并承担义务。协议签订后，原告按照合同约定履行了义务，但被告拖欠了自2013年12月1日至今的租赁管理费，原告多次催要，却遭拒绝，被告现已违约。为保障自身的�法权益，向贵院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2010年5月15日签署的《房屋租赁合同》（合同编号：HDOU／QFB004）；2、被告于合同解除之日起十五日内搬离租赁房屋，并将房屋恢复至交房时现状或原告认可的状况；3、被告支付拖欠租赁管理费2353845元（暂计至2015年8月31日，实际支付至合同解除之日）；4、被告支付滞纳金1176.9元（2353845元×0.0005）；5、被告支付违约金345231元；6、被告自解除合同之日起按每平方米48.4元／月支付房屋占用费，直至实际返还租赁房屋之日；7、被告承担本案全部诉讼及保全费用。后原告明确诉讼请求第二项为：被告于合同解除之日起十五日内搬离租赁房屋，并将房屋恢复至交房时现状。
原告绿地公司为证明自己的主张，所举证据如下：1、原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法人身份证明书复印件各一份，�明原告主体适格；2、合肥香江城餐饮服务管理有限公司工商查询档案复印件一份，证明被告主体适格；3、《房屋租赁合同》原件一份，证明原告将涉案房屋租给武汉香江城食品有限公司作为经营场所，并对房屋租金及违约责任进行了约定；4、《三方协议》原件一份，证明被告取代武汉香江城食品有限公司成为承租人，并继承其权利义务；5、《催告函》原件、《律师函》复印件各一份，邮寄详单原件、投递信息查询单打印件各两份，证明原告分别于2014年12月11日、2015年4月14日多次向被告催要租金，但被告均拒绝了原告请求；6、房屋出租权确权材料，证明原告对涉案房屋享有出租权。
被告香江城公司庭审答辩称：1、对于原告诉请事实基本认可，被告愿意继续履行合同。由于被告资金周转存在困难，被告愿意尽快筹集资金归还原告租赁管理费；2、如果法院判令解除租赁合同，之前被告缴纳的285314元保证金从所欠的租赁管理费中扣除。
被告香江城公司为证明自己的主张，提供证据如下：收款收据一份，证明原告收取的租赁保证金是285314元。
对上述证据本院审核认定如下：原被告所举证据具有真实性、合法性、关联性，证据效力予以确认。
依据本院审核认定的证据及当事人陈述查明的事实如下：绿地公司通过业主委托经营获得了合肥市政务区潜山路与龙泉路交叉口东北角花市街（南区）一、二层（部分）房屋（房屋建筑面积2377.62平方米）的经营使用权，有权对外出租上述物业。2010年5月15日，绿地公司（甲方）与武汉香江城食品有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：绿地公司将合肥市政务区潜山路与龙泉路交叉口东北角花花市街（南区）一、二层（部分）商业物业（建筑�积约2377.62平方米）出租给乙方作为商务餐饮使用，甲方于2010年6月1日前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期限为十一年，自2010年6月1日到2021年5月31日止。自房屋交付之日起，乙方有三个月的免租期（含装修期），即2010年6月1日至2010年8月31日。免租期内乙方无需向甲方交纳租赁管理费，但需按照规定缴纳免租期间内的物业管理费以及因乙方使用该房屋而产生的水费、电费、等一切费用。租赁管理费不包括乙方使用该房屋而产生的物业管理费、水费、电费等费用，该房屋每平方米建筑面积月租赁管理费为40元，从第三年起开始递增，第三年至第六年按10%／2年递增一次，第七年及其以后按12%／2年递增一次。该房屋的物业管理费为每平方米每月建筑面积3元。每期租赁管理费为三个月的费用。乙方应在已付费用到期当月10日前向甲方支付下期费用，先付后用。乙方逾�支付，需按所欠缴租赁管理费额的万分之五交付滞纳金。租赁管理费乙方直接汇款至甲方名下账户。甲方确认收到款项后，向乙方出具收款凭证。乙方向甲方按照三个月的租赁管理费的标准支付租赁保证金计为285314元，本合同签订后三日内支付至指定账户。租赁关系终止时，乙方结清所有应付的租赁管理费、水费、电费等费用，甲方收取的房屋租赁保证金除支付本合同中约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方应在乙方履行本合同第八条8-2约定后15日内无息退还乙方。除甲方同意乙方续租该房屋外，乙方应在本合同租赁期限届满后或者本合同终止后30日内将该房屋归还给甲方。未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方按日租赁管理费两倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方返还房屋时，按交房时现状或者甲方认可的现状。有下列情形之一的，一方�以书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按三个月的租赁管理费标准支付违约金；给对方造成损失的，支付违约金不足以抵付对方损失的，还需赔偿造成的损失与违约金差额部分：乙方无正当理由，拖欠租金、管理费（运营管理、物业管理）逾期超过20日的。合同还约定了其他事项。2012年9月10日，绿地公司（甲方）、武汉熙园一号酒店管理有限公司（原武汉香江城食品有限公司）和合肥香江城餐饮服务管理有限公司（丙方）签订了《三方协议》一份，约定：甲乙双方于2010年5月15日签订的《房屋租赁合同》约定由乙方承租甲方的合肥市政务区潜山路与龙泉路交叉口东北角花市街（南区）一、二层（部分）商业物业。甲乙丙三方均同意，从2012年8月15日起租赁合同中原乙方享有和承担的所有权利义务转让由乙方承继，即丙方取代乙方成为承租人与甲方纪律履行租赁合同，相由承租人的权利并承担约定的义务。此前甲方依据“租赁合同”收取的乙方的租赁保证金共计285314元乙方一并转给丙方享有，即视为丙方已向甲方履行了租赁保证金的支付义务（乙方对此表示同意）。在本协议签订之日起10日内，乙方交还此前出具的租赁保证金收款凭证后甲方重新向丙方出具收款凭证。本协议签订后，乙方不得再向甲方主张退还上述租赁保证金。丙方同意向甲方支付2012年9月1日至2012年1月30日期间租金313846元，本合同签订后三个工作日内丙方以转账方式交至甲方指定账户，若丙方逾期支付租金应按租赁合同约定向甲方承担违约责任，甲方收取租金后三个工作日内向丙方开具收款凭证。以后租金的支付丙方仍按租赁合同的约定履行。2014年12月11日、2015年12月14日原告两次向被告发函要求被告支付欠付租金。被告自2013年12月1日起未�付涉案房屋的租赁管理费用，涉案房屋目前仍被香江城公司使用。2015年8月7日，绿地公司起诉香江城公司于本院。
本院认为：绿地公司系位于合肥市政务区潜山路与龙泉路交叉口东北角花市街（南区）一、二层（部分）房屋（房屋建筑面积2377.62平方米）的合法经营权人，绿地公司与武汉香江城食品有限公司签订的《房屋租赁合同》以及绿地公司、武汉熙园一号酒店管理有限公司（原武汉香江城食品有限公司）和香江城公司签订的《三方协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，各方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。根据《商铺租赁合同》约定，承租人无正当理由，拖欠租金、管理费（运营管理、物业管理）逾期超过20日的，出租人可以书面通知承租人解除合同，�案中香江城公司租赁管理费仅支付至2013年11月30日，此后租赁管理费用均未缴纳，故原告要求解除双方之间的房屋租赁合同并要求被告搬离租赁房屋，恢复原状，符合合同约定，本院予以支持；解除合同的诉状副本于2015年9月8日送达香江城公司，故原被告之间的房屋租赁合同于2015年9月8日解除。根据法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，本案中因为被告未能按期支付房租导致原被告双方租赁合同解除，被告构成违约，应当承担相应的违约责任。合同约定：合同解除的，违反合同的一方应向另一方按三个月的租赁管理费标准支付违约金，故原告要求被告支付违约金345231元，本院予以支持。原被告双方约定2012年6月1日至2014年5月31日租赁管理费用104615元／月、2014年6月1日至2016年5月31日租赁管理费用115077元／月（即每平方米48.4元／月），因被告自2013年12月1日开始就再未支付房屋租赁费用，故本院支持原告要求香江城公司支付其欠付的至合同解除之日（2015年9月8日）的租赁管理费用2489147元、参照每平方米48.4元／月支付自合同解除次日即2015年9月9日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；因绿地公司与香江城公司在房屋租赁合同中对逾期支付租金约定了按照欠缴租赁管理费总额的万分之五承担滞纳金，故原告要求被告支付逾期支付租金的滞纳金1176.9元，本院予以支持；合同解除后，原告绿地公司收取的被告香江城公司支付的租赁保证金285314元，亦应予返还。原告绿地公司应当返还的285314元租赁保证金与香江城公司上述应当支付的租赁管理费抵扣后，被告香江城公司仅应向原告绿地公司支付房屋租赁管理费为2203833元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告安徽绿地商业管理有限公司与被告合肥香江城餐饮服务管理有限公司之间的房屋租赁合同于2015年9月8日解除；
二、被告合肥香江城餐饮服务管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于合肥市政务区潜山路与龙泉路交叉口东北角花市街（南区）一、二层（部分）房屋（房屋建筑面积2377.62平方米），并恢复原状；
三、被告合肥香江城餐饮服务管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽绿地商业管理有限公司房屋租赁管理费2203833元、逾期支付房租的滞纳金1176.9元，并参照每平方米48.4元／月的标准支付原告安徽绿地商业管理有限公司自2015年9月9日计算至实际�付房屋之日止的房屋使用费；
四、被告合肥香江城餐饮服务管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽绿地商业管理有限公司违约金345231元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费29202元，保全费5000元，合计34202元，均由被告合肥香江城餐饮服务管理有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 王新月
人民陪审员 韩 琳
人民陪审员 窦中山
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 龙超予
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，�照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。