江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏07民终41号上诉人（原审被告）：连云港酒连房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：汪广耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛尚美，江苏云台山律师事务所律师。委托诉讼代理人：强毅，上海诚达永华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔长洲，男，汉族，1965年10月26日生，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：李彪，江苏永信律师事务所律师。上诉人连云港酒连房地产开发有限公司（以下简称酒连公司）因与被上诉人崔长洲商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民�5873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭于2018年2月1日公开开庭审理了本案。上诉人酒连公司的委托诉讼代理人薛尚美、强毅，被上诉人崔长洲的委托诉讼代理人李彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人酒连公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、会员卡是被上诉人取得购房资格的凭证，《告示》的内容是对会员卡内容的确认，不具备商品房买卖合同的主要内容，是预约合同，有待双方依照法律法规和双方的约定进一步签订正式合同。2、《商品房预售许可证》是开发商取得预售商品房权利的法定条件，2013年11月15日上诉人取得商品房预售许可证，在此之前，上诉人无权对其开发的商品房进行预售，签订的相关文件不具有法律效力。3、《普通商品房销售价格备案通知单》是销售商品房的价格依据，连云港市物价局于2013年11月26日向上诉人发出《普通商品房销售价格备案通知单》，要求上诉人按照通知的价格明码标价销售。4、双方之间没有签订书面的商品房买卖合同，没有签订本约合同的原因在于被上诉人，被上诉人收函后拒绝正式签约，是其主动放弃其预约的购房权利，其行为致使双方之间的预约合同失效，上诉人与被上诉人之间没有签订本约合同。5、商品房的价格有开发商根据市场、依照法律法规来定价是常识，上诉人对被上诉人预约的配套车库定价是符合法律规定和《江苏省商品房销售明码标价实施细则》规定及连云港市物价局的要求。6、被上诉人认购房产（房屋和车库配套）是双方真实意思表示，应当遵循民事行为的诚实信用原则，未经双方一致同意的单方变更无效。7、一审法院适用《最高人民法院被上诉人崔长洲答辩称，1、《最高人民法院崔长洲向一审法院起诉请求：1、请求确认崔长洲、酒连公司之间关于人和居xx号楼xx单元xx室的商品房买卖合同成立；2、请求确认崔长洲、酒连公司之间关于xx号楼xx单元xx号车库的买卖合同未成立；3、请求判令酒连公司承担本案的诉讼费用。一审诉讼中，崔长洲申请撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2005年3月，崔长洲认购酒连公司开发的人和居、古城农贸市场第xx幢xx单元xxx室房屋，并向酒连公司交纳5万元购房款，酒连公司向崔长洲出具会员卡一张，确认崔长洲认购的房屋为xxx室，价格为1638元/㎡（每平方优惠20元）、车库为xxx号车库，价格待定。2012年5月31日，崔长洲、酒连公司双方又签订《告示》一份，确认崔长洲认购酒连公司开发的人和居xx号楼xx单元xxx室，价格为1618元/㎡，交付时间为2013年6月30日�车库情况为人和居E楼2单元10号车库，价格待定。另备注，预约人须在签订此约定5日内缴足房款贰拾万元整，若违反约定，登记人有权解除约定，预约人则承担相应的违约责任。后崔长洲又分别于2012年6月5日、6月21日、7月27日向酒连公司支付5万元，共计15万元购房款。酒连公司分别于2014年3月8日、2014年3月22日向崔长洲发出催告函，两份催告函的主要内容均为：崔长洲购房户于2012年5月31日对人和居xx楼xx单元xxx室及xx楼xx单元xx号（大）车库进行了预约登记，并已交齐购房款20万元整，车库价格待定。现根据连云港市物价局备案通知单规定，车库单价为15000元/㎡,预定车库21.52㎡,价款322800元，两房累计价款为531716元，要求崔长洲购房户在接到通知后，携带相关材料及余款331716元来公司办理购房及车库手续，否则视为自动放弃购房预约。崔长洲陈述，因酒连公司�方面要求在签订正式商品房买卖合同时必须以远高于市场价的15000元/㎡购买车库，最终才导致无法签订正式商品房买卖合同。一审法院另查明，酒连公司于2013年11月15日取得人和居、古城农贸市场E#楼预售许可证。涉案的人和居、古城农贸市场第xx幢xx单元xxx室已网签销售给案外人鲍玉华。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》、《商品房销售管理办法》以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人的名称或者姓名、住所；商品�基本状况；商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺等。本案酒连公司向崔长洲发放会员卡，双方签订《告示》，明确了双方当事人的名称以及房屋的房号、价格、付款方式、房屋交付时间等，包含了商品房买卖合同应该具有的主要内容，且崔长洲已给付酒连公司20万元房款，故双方之间的商品房买卖合同成立并生效。对于酒连公司辩称的崔长洲未按催告函的要求签订商品房买卖合同，视为预约合同失效的观点，一审法院认为，双方签订的《告示》以及会员卡上均约定车库价格待定，而酒连公司在催告函中以15000元价格对车库进行计价并要求崔长洲付款，是导致双方未签订正式的商品房买卖合同的原因，催告函并不产生解除合同的效力，酒连公司以此为由认为预约合同已失效的观点，一�法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：崔长洲与酒连公司之间关于人和居、古城农贸市场第E幢2单元502室的商品房买卖合同成立。一案案件受理费4300元（崔长洲已预交），由酒连公司负担。本院二审期间，被上诉人崔长洲依法提交了下列证据材料：1、2018年1月26日上诉人代理人发给被上诉人的律师函一份。证明上诉人自认其与被上诉人之间就涉案房屋存在房屋买卖合同，合同合法有效，该律师函系上诉人要求解除与被上诉人涉案房屋的买卖合同，要解除合同的前提是该合同必须合法有效。2、被上诉人向上诉人的一份回函。证明被上诉人的购房�虽然存在逾期缴纳，但上诉人接收了购房款且向被上诉人开具了收款收据，以自己的行为明示了继续履行合同。即使被上诉人未付款，上诉人解除合同也已经过了除斥期间。3、（2015）连民终字第0774号民事判决书一份，该案件的事实与本案完全一致。上诉人酒连公司经质证认为，对证据1的真实性和合法性认可，关联性不予认可，该律师函仅是要求被上诉人与上诉人之间的《告示》所产生的预约合同予以解除。上诉人与被上诉人之间是否构成正式的商品房买卖合同，需要依据相关法律法规规定，并符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，才构成正式的买卖合同，而本案中被上诉人与上诉人之间的《告示》不构成正式的买卖合同，是预约合同。对证据2的真实性、合法性及关联性都不予认可，没有收到或看到这份回函。对证据3的真实性、合法性及关联性都不予认可，其该证据系打印件，与本案无关，我国也不是判例法国家。本院对被上诉人崔长洲举证的认证意见为，对证据1的真实性予以确认，对证据2，经核实该回复函已于2018年2月5日被签收，故本院对该证据的真实性予以确认，对证据3的真实性予以确认。本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人酒连公司与被上诉人崔长洲是否就人和居xx号楼xx单元xxx室成立了商品房买卖合同关系。本院认为，酒连公司向崔长洲发放的会员卡及酒连公司与崔长洲签订的《告示》约定了商品房买卖合同的主要内容，即具备了双方当事人的姓名或名称，房号、总价、单价，付款时间、交付时间，违约责任等，就可以认定会员卡及《告示》已经具备了商品房买卖合同本约的�件，酒连公司上诉称《告示》是预约合同没有依据。酒连公司上诉称因其向崔长洲发放会员卡及与崔长洲签订《告示》时涉案商品房并未取得商品房预售许可证，故会员卡及《告示》均不具备法律效力，对此本院认为，根据《最高人民法院综上，上诉人酒连公司的上诉请求和理由不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人连云港酒连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 程  晨审 判 员 严 伟 晏审 判 员 吴 雪 莹二〇一八年四月十八日法官助理 孙 潘 红书 记 员 严梓�法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。