杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第1076号
原告：曹军。
原告：孔怡。
委托代理人：曹军，男，1973年8月16日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区文三路***号*幢*单元***室，系孔怡丈夫。
被告：金水华。
委托代理人：陈国江，浙江星韵律师事务所律师。
第三人：张洪云。
原告曹军、孔怡诉被告金水华房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年5月21日受理后，于2014年6月10日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2014年10月8日公开开庭进行了审理。后本院根据被告金水华的申请，依法通知张洪云作为第三人参加诉讼，于2014年10月23日再次公开开庭进行了审理。原告曹军并作为原告孔怡的委托代理人、被告金水华的委托代理人陈国江，第三人张洪云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹军、孔怡诉称：2013年8月11日，曹军、孔怡与金水华签订《购房意向合同》一份，曹军、孔怡将位于杭州市文三路288号2幢3单元201室（以下简称201室）房屋转让给金水华。2013年10月16日，双方就上述房产转让签订了《杭州市房屋转让合同》。上述合同签订后，曹军、孔怡屡次要求金水华履行合同，但金水华均未履约，侵害了两原告的合法权益，并给两原告造成了较大经济损失。故诉至本院，请求判令：1、金水华向两原告支付违约金235000元、违约利息4529.38元（以235万元基数，按银行同期活期存款年利率0.35%从2013年10月16日起暂计至2014年5月5日，此后至实际履约之日的利息另计）；2、本案诉讼费用由金水华承担。
被告金水华答辩称：1、被告不存在违约行为，两原告诉称合同签订后，被告未履约与事实不符。2013年8月11日，双方签订《购房意向合同》。2013年10月16日，双方签订《杭州市房屋转让合同》，约定被告于2013年10月22日前支付首付款71万元，余款申请银行贷款，于银行放贷后五个工作日内支付，但未约定余款具体付款时间以及银行未放贷如何承担违约责任。2013年10月17日，被告按约将首付款71万元汇入设在交通银行的第三方监管账户，同时将抵押贷款申请资料交给中介公司。中介公司明确表示被告符合首付3成，余额按揭贷款的条件。后因首付款比例提高，导致贷款不能顺利办结，过错完全在中介，被告没有任何过错，不应承担违约责任；2、原被告间的《杭州市房屋转让合同》已经解除，原告无权再要求被告承担违约责任。双方于2013年11月9日共同向交通银行出具情况说明，退还了首付款71万元。同日，两原告就同一房屋与案外人张洪云签订了《购房意向合同》。该意向合同尚处于履行中，原告与张洪云未签订《杭州市房屋转让合同》。2013年11月10日，原、被告双方与第三人张洪云、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）签订了《协议书》一份，约定原被告双方解除《杭州市房屋转让合同》，本案双方的房屋转让合同权利义务全部终止。对已支付的首付款，原告已同意退还。原告尚未交付房屋，也未办理过户手续，故双方协商解除合同后，对于未履行的，原告终止履行即可。根据《协议书》，即便原告要追究违约责任，也应当另行起诉张洪云；3、两原告要求违约金和违约利息系重复主张，违约金也过高，要求依法调整。综上，请求驳回两原告的诉讼请求。
第三人张洪云陈述：其与金水华于2013年7月离婚，两人户口均在外地，离婚协议约定位于杭州市文三路254号1幢2单元791室（以下简称791室）的房屋归女方所有。双方不是假离婚，感情确已破裂。因金水华贷款首付提高，中介、原告、金水华与其商量，由其来购买原告的房屋，中介还拉了其征信，称符合条件，为此张洪云签订了意向合同，并支付了10万元意向金。但之后发现张洪云没有银行流水，原告和中介又要其作假的材料，故之后未再签订杭州市房屋转让合同。金水华和张洪云均未违约，请求驳回两原告的诉讼请求。
原告曹军、孔怡提供以下证据材料：
1、《购房意向合同》，证明房屋买卖签约的事实及违约金的约定。
2、《杭州市房屋转让合同》，证明对象同证据1。
3、房产证，证明房屋产权归属。
4、2014年2月28日函及邮单，证明两原告向被告致函要求其履行合同。
5、2014年2月28日函及邮单，证明原告向案外人张洪云致函要求其办理相关购房手续。
被告金水华提供以下证据材料：
1、《协议书》，证明原被告于2013年11月10日协议解除了《杭州市房屋转让合同》。
2、《购房意向合同》，证明两原告与案外人张洪云于2013年11月9日签订了《购房意向合同》。
3、情况说明，证明金水华按约将首付款71万元汇入监管账号。
4、短信记录，证明由于中介过错导致贷款未办成。
5、离婚证、离婚协议，证明金水华与张洪云于2013年7月8日登记离婚，双方离婚协议约定夫妻共同所有的房屋归女方所有，并在离婚后两个月内办理过户手续。
6、户口本，证明金水华的户籍情况。
第三人张洪云未提供证据材料。
两原告申请证人我爱我家公司员工冯某出庭作证，证人陈述：其是我爱我家公司员工，涉案当事人签订《购房意向合同》和《杭州市房屋转让合同》时均在场。因金水华已有一次贷款买房记录，故银行要求将首付款提高至70%，基于这种情况，被告和两原告协商解除原房屋转让合同，让张洪云出面来购买该房屋，并约定在张洪云顺利完成此房买卖交易的基础上，两原告不再追究违约责任。2013年11月9日，张洪云与两原告签订了《购房意向合同》，但至今未能签订正式房屋转让合同。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：
被告、第三人对两原告提供证据1-3的真实性无异议，本院予以确认。证据4、5邮寄凭证系原件，本院对形式真实性予以认定。
两原告、第三人对被告证据1-3的真实性无异议，本院予以确认。被告当庭提交手机，本院对短信记录的形式真实性予以认定。被告庭后提交了证据5、6的原件，本院对真实性予以认定。
证人证言关于原被告签订合同时间、金水华与张洪云离婚、金水华无法履行合同的原因是因为首付款比例提高至70%等事实与原被告提交的证据及被告、第三人自认的事实相互印证，本院对上述内容的证人证言予以确认。
根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定以下事实：
金水华与张洪云原系夫妻，金水华、张洪云非本市户籍，双方于2013年7月8日协议登记离婚，约定夫妻共同所有的791室房屋归女方所有。
曹军、孔怡系201室房屋所有权人。2013年8月11日，曹军、孔怡与金水华、第三方我爱我家公司签订《购房意向合同》。合同约定曹军、孔怡将201室房屋转让金水华，转让总价2350000元，付款方式为首付款705000元（转让总价30%），于2013年9月1日前付清，余款为商业贷款；交房时间为银行放贷后五个工作日内；金水华同意将意向金30000元交给我爱我家公司；金水华应如实填写及签署《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，并于意向合同签订2日内将杭州市档案馆所需的住房情况查询资料交于我爱我家公司；双方同意在《杭州市住房情况查询记录》出具后3日内，签订《杭州市房屋转让合同》；若曹军、孔怡或金水华违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；金水华承诺符合杭州市买房资格且符合银行贷款资格，曹军、孔怡承诺涉案房屋满五年且是其名下的唯一住房。
《购房意向合同》签订后，金水华支付了意向金3万元，并向我爱我家公司提供了相关住房情况查询资料。2013年9月，金水华将791室房屋过户给张洪云。2013年10月14日，经查询，杭州市住房保障和房产管理局出具的《杭州市住房情况查询记录》显示金水华户名下杭州无房。
2013年10月16日，曹军、孔怡与金水华签订正式《杭州市房屋转让合同》，合同约定金水华须于2013年10月22日前支付首期款710000元至买卖双方约定的银行第三方监管账户；余款金水华申请银行贷款，须于2013年10月22日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；待首付房款到位（换取收据），同时提供按揭资料并完成贷款申请手续后五个工作日内，金水华同意向曹军、孔怡支付首付房款710000元；待银行房贷后五个工作日内，金水华同意向曹军、孔怡支付1620000元；待银行放贷且该房屋户口清空后五个工作日内，金水华同意向曹军、孔怡支付剩余房款20000元；金水华未按约定的时间付款，曹军、孔怡有权按累计应付款追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按活期利率计算。逾期付款超过10天，金水华向曹军、孔怡支付违约金235000元，合同终止，曹军、孔怡实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由金水华据实赔偿。
之后，金水华支付了首付款71万元，但贷款因其曾有贷款记录，银行要求提高首付款比例导致贷款不能顺利办结。经协商，金水华与曹军、孔怡于2013年11月9日向银行出具情况说明，要求银行将房款710000元退回给金水华。同日，孔怡与张洪云、第三方我爱我家公司签订了《购房意向合同》，曹军、孔怡将201室房屋以同样价格2350000元转让给张洪云，首付710000元，剩余款项作商业贷款，张洪云支付意向金100000元给我爱我家公司，待双方签订《杭州市房屋转让合同》后，该笔意向金用于支付服务费、税费等，如张洪云出现违约情况，此100000元意向金将全部作为张洪云的违约金；买卖双方同意在《杭州市住房情况查询记录》出具后3日内，签订《杭州市房屋转让合同》；若买方或卖方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；张洪云承诺符合杭州市买房条件，符合杭州市商业贷款资格，属于首套房贷款，同意卖方户口于2014年9月1日前迁出。
2013年11月10日，曹军、孔怡（甲方）、金水华（乙方）与我爱我家公司（丙方）、张洪云（丁方）签订《协议书》。协议书约定，自2013年11月10日起甲乙丙三方解除《杭州市房屋转让合同》；丙方本着遵行甲乙双方意思自治的原则，同意甲乙双方终止上述协议并协助办理相关手续。甲方同意在张洪云顺利完成此房买卖交易的基础上，不再追究乙方的违约责任；乙方承诺由张洪云继续以2350000元购买甲方的房屋，愿意承担张洪云购买此房交易过程中可能出现的一切风险及违约责任；甲乙丙三方不再有其他任何争议。我爱我家公司退还了金水华30000元意向金。
之后，张洪云交纳了100000元意向金，但之后《购房意向合同》未再履行，张洪云与曹军、孔怡未再签订《杭州市房屋转让合同》。2014年2月，曹军、孔怡向金水华、张洪云发函，要求履行购房手续。2014年5月，曹军、孔怡向本院起诉，要求判如所请。诉讼中，曹军、孔怡明确其请求权基础是其与金水华签订的《购房意向合同》、《杭州市房屋转让合同》，之后与张洪云签订《购房意向合同》是另一独立合同关系，坚持另行追究责任，在本案中不处理。
本院认为：本案所涉《购房意向合同》、《杭州市房屋转让合同》、《协议书》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，对各方均有约束力。金水华作为买受人应当依约支付房屋价款。金水华已在《购房意向合同》中明确承诺符合杭州市买房资格且符合银行贷款资格，其对贷款不成导致无法履行付款义务应当承担违约责任。根据合同相对性，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，故金水华以我爱我家公司存在过错其不存在违约的抗辩理由，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条明确规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张使用违约金条款的，人民法院应当予以支持，故本院对金水华以合同解除无须承担违约责任的抗辩不予采纳。《协议书》第二条明确约定两原告同意在张洪云顺利完成201室买卖交易的基础上，不再追究金水华的违约责任，根据现有证据可以认定张洪云与两原告至今未完成201室买卖交易，双方交易实际未履行，两原告有权追究金水华的违约责任。根据《杭州市房屋买卖合同》第五条的规定，本案属于逾期付款超过10天的情形，两原告既主张违约金23.5万元又主张利息损失属于重复主张，本院仅支持两原告主张违约金的诉讼请求。综合考虑双方签订《杭州市房屋买卖合同》的合同性质，两原告为签约而支出的成本，房屋价格走势，结合违约原因，主观过错程度，两原告发函，提起诉讼的时间等因素，本院对违约金酌情调整为70000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、金水华于本判决生效之日起十日内支付曹军、孔怡违约金70000元。
二、驳回曹军、孔怡的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4892元，由曹军、孔怡负担3462元，金水华负担1430元，金水华负担部分于判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 卜 亮
人民陪审员 王 友 瑞
人民陪审员 陈 慧 兰
二〇一四年十一月六日
书 记 员 申屠书婷