上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第3188号
上诉人（原审被告）林富仙，汉族，住上海市静安区xx路****弄*号**室。
委托代理人张莹，上海市世基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）倪永全，汉族，住上海市浦东新区xx镇xx村唐桥**号。
委托代理人施煜，上海市凌云永然律师事务所律师。
委托代理人吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。
原审被告夏玲芳，汉族，住上海市浦东新区xx镇年xx路***号***室。
原审第三人潘菊芳，汉族，住上海市浦东新区xx镇xx路***弄**号***室。
原审第三人上海南汇新房物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区xx镇xx大街346号-1。
法定代表人黄健，总经理。
委托代理人施大政，该公司工作人员。
上诉人林富仙因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第17656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，上海市浦东新区xx镇xx路124弄14号中南311图9室房屋（以下简称“系争房屋”）为公有住房，租用公房凭证登记的出租人为原南汇县xx房产管理所，登记的承租人为林富仙。上世纪九十年代，林富仙将系争房屋的承租权转让给潘菊芳，并将该房屋的租用公房凭证交给潘菊芳，之后的房租由潘菊芳交纳。潘菊芳装修系争房屋并居住了几年后，将该房屋的承租权转让给夏玲芳，并交付了租用公房凭证，之后的房租由夏玲芳缴纳。1998年，倪永全与夏玲芳签订《房屋转让协议书》，约�了夏玲芳将系争房屋转让给倪永全、房屋价格为人民币（下同）2万元、购房款一次性付清等事项。该协议签订后，倪永全向夏玲芳支付了2万元，夏玲芳将系争房屋和租用公房凭证交付给倪永全。此后，倪永全入住系争房屋至今，并交纳了房屋租金。
原审另查明，包括系争房屋在内的上海市浦东新区xx镇区域范围内的直属公房原由原上海市南汇区房屋土地管理局委托上海南汇新房物业管理有限公司（以下简称“新房物业公司”）经营管理。现上述范围内的直属公房由上海市浦东新区建设和交通委员会委托上海xx（集团）有限公司经营管理，该公司又委托新房物业公司实际进行经营管理。
原审审理中，倪永全请求法院判令：1、确认倪永全与夏玲芳之间签订的《房屋转让协议书》有效，2、林富仙、新房物业公司协助倪永全办理将系争房屋的租赁户�变更为倪永全的手续。林富仙辩称：不同意倪永全的诉讼请求。夏玲芳表示同意倪永全的诉讼请求。潘菊芳认为倪永全的诉讼请求合情合理。新房物业公司表示不清楚其他当事人之间的法律关系，如果法院认定关于系争房屋的买卖关系有效，其愿意配合办理相关更名手续。
原审认为，公有住房的承租权可以依法转让，相关主体应当协助办理变更登记手续。本案系争房屋经过多手交易，争议焦点在于承租权是否发生了变动。是否发生变动，主要取决于林富仙将系争房屋交付给潘菊芳居住使用的性质是公房承租权的转让还是房屋的免费借用。从查明的事实以及生活常理看，林富仙不仅将系争房屋交给潘菊芳实际居住使用，还将房屋的租用公房凭证交给潘菊芳，自己停交租金而由潘菊芳交纳租金，并在长达二十多年的时间内不再管理使用系争房屋，对系争房屋�此后几经转让、他人居住使用等事实从未提出异议或者主张权利。上述情形充分表明，林富仙的行为符合租赁权转让的意思表示。公房承租权具有重大的经济利益，林富仙、潘菊芳、夏玲芳、倪永全之间均无身份等方面的特殊关系，林富仙在将系争房屋及租用公房凭证交给潘菊芳后的二十多年的时间内未采取任何积极措施收回房屋及凭证，特别是在林富仙自认潘菊芳拒绝交还房屋、系争房屋又几经转让等情况下，仍不积极采取提起诉讼等方式行使权利，其消极对待系争房屋的行为显然与出借房屋的常理不符。因此，原审法院认定，潘菊芳居住使用系争房屋系基于其与林富仙之间的租赁权转让关系。在此前提下，由于潘菊芳将系争房屋转让给夏玲芳，夏玲芳又将该房屋转让给倪永全，上述三方对系争房屋承租权转让的成立均不持异议。负责经营管理系争房屋的新房�业公司长期接受倪永全行使承租权的事实，该公司在诉讼中对倪永全可能成为系争房屋的承租人也不持异议，且系争房屋租赁权转让行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，故涉案《房屋转让协议书》所涉及的房屋承租权的转让合法有效，倪永全的诉讼请求并无不当，法院予以支持。
原审法院审理后于二○一五年八月十一日作出判决：一、倪永全与夏玲芳就上海市浦东新区xx镇xx路124弄14号中南311图9室房屋的公房租赁权转让签订的《房屋转让协议书》有效；二、林富仙、上海南汇新房物业管理有限公司应当于判决生效之日起十五日内协助倪永全办理将上海市浦东新区xx镇xx路124弄14号中南311图9室房屋的租赁户名变更登记在倪永全名下的手续。案件受理费50元，减半收取计25元，由林富仙负担。
判决后，林富仙不服，上诉于本院称：公房租赁权�有重大经济利益，其转让应为要式行为。上诉人从没有转让系争房屋租赁权给潘菊芳的意思表示，双方未签订过书面的转让合同，也未办理过相应的承租权转让手续。上诉人仅是将系争房屋无偿借给潘菊芳居住使用，也一直在对系争房屋主张权利。原审法院仅凭上诉人将租用公房凭证交付给潘菊芳就认定双方间存在租赁权的转让，该认定缺乏依据。上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人倪永全在原审中的全部诉讼请求。
被上诉人倪永全辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告夏玲芳辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人新房物业公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人潘菊芳未作答辩。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，林富仙在上世纪九十年代就将系争房屋交给潘菊芳居住使用，还将该房屋的租用公房凭证交给潘菊芳，之后林富仙不再交纳租金。在长达二十多年的时间内，林富仙既不管理使用系争房屋，且对之后该房屋几经转手他人使用，林富仙未能提供相应的证据证明其提出过异议或者主张过权利。因此，林富仙称其当初仅是将系争房屋免费借给潘菊芳居住使用，与上述行为相悖，也与常理不符。由此，虽然林富仙与潘菊芳之间未签订书面的转让合同，也未办理租赁权变更手续，但原审法院认定双方间形成租赁权转让关系，并无不当，本院予以认同。之后，潘菊芳又将系争房屋的承租权转让给夏玲芳，夏玲芳再将系争房屋的承租权转�给倪永全，相关当事人对各自间就系争房屋承租权的转让均无异议，而公房管理部门新房物业公司也认可目前由倪永全在使用系争房屋并一直承担交纳租金的义务，愿意配合办理相关租赁户名变更手续，因此，原审法院认定倪永全与夏玲芳就系争房屋签订的《房屋转让协议书》有效，并判令林富仙与新房物业公司协助办理将系争房屋的租赁户名变更登记至倪永全名下的手续，该判决并无不当，本院予以维持。林富仙的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人林富仙负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾依
二〇一五年十一月二十日
书记员 许晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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