江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民初165号
原告：九江银行股份有限公司进贤县支行，住所地:江西省南昌市进贤县胜利中路，组织机构代码:59652053-2。
负责人:钟华，行长。
委托诉讼代理人:熊良明、徐丽君，江西阳明阳律师事务所律师。
被告：进贤西湖房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市进贤县嘉禾路滨湖华城1号楼，组织机构代码：57612038-X。
法定代表人：杨东城。
被告：杨东城，男，1977年5月20日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县，
被告：饶丽娜，女，1981年2月6日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县，
原告九江银行股份有限公司进贤县支行（以下简称九江银行）与被告进贤西湖房地产开发有限公司（以下简称西湖房产公司）、杨东城、饶丽娜金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九江银行的委托诉讼代理人熊良明、徐丽君到庭参加诉讼，被告西湖房产公司、杨东城经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，被告饶丽娜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告九江银行诉称：2014年12月30日，西湖房产公司与原告签订《最高额抵押合同》，西湖房产公司以其所有的进国用（2013）第0383号、进国用（2014）第1040号、进国用（2014）第1041号土地使用权及该土地上已建造或将建造的建筑物在最高额6800万元范围内提供抵押担保，并依法办理抵押登记手续。江西省中宇建筑工程有限公司（以下简称中宇公司）作为上述三块土地的施工单位承诺就其承建工程的工程款放弃优先受偿权。在此前提下，原告与西湖房产公司签订《固定资产借款合同》。根据合同约定，原告向西湖房产公司提供5230万元借款，还款方式为按阶段还款，最后还款日为2015年12月30日，利息按月利率9.83333‰计算，如逾期还款，利息在月息9.83333‰的基础上上浮50%。原告依约定向西湖房产公司发放了贷款。协议履行过程中，杨东城、饶丽娜为西湖房产公司在原告处的债务本息提供最高额为3250万元的保证担保。后西湖房产公司仅向原告归还本金2730万元，尚欠本金2500万元未还，自2015年12月22日起西湖房产公司开始拖欠利息。杨东城、饶丽娜也未履行担保人义务。为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、西湖房产公司向原告归还欠款本金2500万元,利息（含罚息）计算至实际还款之日止(起诉时为88.850102万元)；2、判令原告对西湖房产公司的抵押物拍卖款享有优先受偿权；3、判令杨东城、饶丽娜对西湖房产公司的债务本息承担连带还款责任；4.本案诉讼费、保全费、律师代理费由三被告共同负担。
原告九江银行向本院提交如下证据支持其主张：
第一组：1、《最高额抵押合同》，2、土地使用权证、他项权证，3、建筑工程施工许可证，4、建设工程施工合同，5、关于放弃优先受偿权的承诺，证明：西湖房产公司以其所有的进国用（2013）第0××3号、进国用（2014）第1××0号、进国用（2014）第1××1号土地使用权及该土地上已建造或将建造的建筑物在最高额6800万元范围内提供抵押担保，并依法办理抵押登记手续。中宇公司作为上述三块土地的施工单位就其承建工程的工程款放弃优先受偿权。原告对西湖房产公司的抵押物拍卖款享有优先受偿权。
第二组：1、固定资产借款合同，2、支行借款凭证、九江银行信贷业务下柜通知书，3、支付方式协议、支付委托书，4、银行流水，证明：1.原告依约向西湖房产公司提供了5230万元借款；2.西湖房产公司只向原告归还了2730万元的本金，利息仅支付至2015年12月22日止。
第三组：不可撤销的担保函2份，证明：杨东城、饶丽娜对西湖房产公司在原告处的债务本息承担最高额为3250万元的连带还款责任。
第四组：利息清单，证明：截止到2016年3月9日，西湖房产公司欠原告利息（罚息）88.850102万元，利息以2500万元为标准，在2015年12月31日前按月息9.83333‰计算，自2016年1月1日起按9.83333‰上浮50%计算。
第五组：1.委托代理协议，2.发票，3.转账凭证，证明：原告为主张债权，发生律师代理费3万元。
被告西湖房产公司、杨东城、饶丽娜未到庭对上述证据进行质证。
本院经综合审查九江银行提供的证据，认证如下：以上证据均与原件核对无误，予以确认。
经审理查明：2014年12月30日，西湖房产公司与原告签订《最高额抵押合同》，约定：西湖房产公司以其所有的进国用（2013）第0××3号、进国用（2014）第1××0号、进国用（2014）第1××1号土地使用权在最高额6800万元（含本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及其他债权人实现债权的费用等）范围内提供抵押担保等。当日，双方依法办理抵押登记手续[他项权证号：进他项（2014）第0××号]，抵押权人为原告。同日，中宇公司作为上述三块土地上在建工程的施工单位承诺就其承建工程的工程款放弃优先受偿权。当日，原告与西湖房产公司签订《固定资产借款合同》，约定：原告向西湖房产公司提供5230万元借款；借款期限自2014年12月30日至2015年12月30日止；借款利率为月利率9.83333‰；每月的20日为结息日，西湖房产公司应在结息日次日向原告支付当期借款利息；借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%；还款方式为分期偿还借款本金，偿还计划为：2015年3月31偿还1000万元，2015年6月30日偿还1000万元，2015年12月30日偿还3230万元；以司法手段要求西湖房产公司清偿借款本息，原告实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费用、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖费等）由西湖房产公司负担等。合同还对其他事项进行了约定。2014年12月31日，原告向西湖房产公司发放了52300000元贷款。同日，杨东城、饶丽娜分别向原告出具《不可撤销的担保函》，在最高债权额度3250万元内自愿为西湖房产公司自2014年9月6日起至2015年9月6日止与原告签订的所有主合同项下全部债务本金及利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用（含律师费等）等提供保证担保，并承诺原告有权直接要求其承担主合同项下被担保人未履行的全部债务的连带清偿责任，而无须先行行使抵押权处置被担保人提供的抵押物。此后，西湖房产公司还款情况如下：2015年1月30日归还690000元（贷款回收），1610000元（贷款回收）；2015年2月21日归还514840.56元（贷款利息）；2015年3月21日归还459888.89元（贷款利息）；2015年5月4日归还511302.83元（归还欠息）；2015年5月21日归还491666.67元（贷款利息）；2015年6月24日归还508804.94元（归还欠息）；2015年8月6日归还495534.45元（归还欠息）；2015年9月6日归还512052.26元（归还欠息）；2015年9月6日归还25000000元（贷款回收）；2015年12月3日归还200000元（贷款回收）；2015年12月9日归还711179.39元（贷款回收）；2015年12月21日归还242257.69元（贷款回收）；2015年12月21日后西湖房产公司未归还任何款项。贷款到期后，杨东城、饶丽娜也未履行担保人义务。为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，要求判如所请。另查明，原告与江西阳明阳律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派律师参与本案诉讼活动，并支付律师代理费30000元。
本院认为：九江银行与西湖房产公司签订的《最高额抵押合同》、《固定资产借款合同》，中宇公司出具的《关于放弃优先受偿权的承诺》，杨东城、饶丽娜出具的《不可撤销的担保函》均系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守执行。现西湖房产公司在涉案贷款到期后，未按合同约定偿还贷款本息，应承担本案全部责任。关于本案尚欠本金及利息的认定，经查，西湖房产公司归还的款项中，2015年1月30日归还的690000元和1610000元；2015年9月6日归还的25000000元；2015年12月3日归还的200000元；2015年12月9日归还的711179.39元；2015年12月21日归还的242257.69元；共计6笔款项标注为“贷款回收”，其余款项均标注为“贷款利息”或“归还欠息”，在上述6笔款项中，九江银行主张前三笔（共计27300000元）为归还本金，后三笔为归还利息，由于双方未对上述6笔款项的性质进行约定，九江银行该自认主张不违反合同约定及有关法律规定，予以采纳。故本院认定西湖房产公司尚欠借款本金25000000元，至2015年12月31日尚欠利息27149.94元。综上，本院对九江银行要求西湖房产公司归还本金2500万元及利息（含罚息）的诉讼请求予以支持。西湖房产公司为涉案借款与九江银行签订了《最高额抵押合同》，以其所有的土地使用权对借款进行抵押担保，并办理了抵押登记手续，该抵押担保合法有效，同时，案外人中宇公司作为上述抵押的三块土地上在建工程的施工单位承诺就其承建工程的工程款放弃优先受偿权，不违反法律规定，予以准许，故九江银行据此有权取得对涉案抵押物的优先受偿权。杨东城、饶丽娜分别向九江银行出具《不可撤销的担保函》，为西湖房产公司自2014年9月6日起至2015年9月6日止在九江银行处的债务本息及费用提供最高额为3250万元的保证担保，该保证担保合法有效，杨东城、饶丽娜同时承诺债权人无须先行行使抵押权，处置抵押物即可直接要求其承担连带清偿责任，故九江银行有权要求杨东城、饶丽娜承担相应的连带保证责任。杨东城、饶丽娜承担保证责任后，有权向西湖房产公司追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告进贤西湖房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告九江银行股份有限公司进贤县支行偿还借款本金25000000元及利息、罚息（自2015年12月22日至2015年12月31日的利息为27149.94元；自2016年1月1日起至还清借款之日止的罚息：以25000000元为基数，按利率9.83333%上浮50%计算）；
二、被告进贤西湖房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告支付律师代理费30000元；
三、原告九江银行股份有限公司进贤县支行有权就被告进贤西湖房地产开发有限公司已办理抵押登记的土地使用权[进国用（2013）第0383号、进国用（2014）第1040号、进国用（2014）第1041号]在本判决第一、二项的给付款项范围内通过折价或拍卖、变卖所得款项优先受偿；
四、被告杨东城、饶丽娜对上述第一、二项给付款项在不超过32500000元的范围内承担连带清偿责任；
五、被告杨东城、饶丽娜在承担连带清偿责任后，有权向进贤西湖房地产开发有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费171243元，财产保全费5000元，共计176243元，由被告进贤西湖房地产开发有限公司、杨东城、饶丽娜共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费［户名：江西省高级人民法院；账号：14×××42-3；开户行：农行南昌市象南广场支行，诉讼费缴纳时请在用途中注明“诉讼费”］，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓 华
代理审判员 张美燕
人民陪审员 黄 飞
二〇一七年一月十九日
书 记 员 万丽媛