山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终259号
上诉人（原审被告）菏泽富年置业有限公司。
法定代表人王圩，该公司经理。
委托代理人：张雅维，山东邦治律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：晁国民。
委托代理人：李强，山东自胜律师事务所律师。
上诉人菏泽富年置业有限公司（以下简称富年公司）因与被上诉人晁国民商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2015）菏开民初字第592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月15日公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告晁国民诉称，2013年4月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的齐鲁国际汽配城第0017幢01单元02号商品房，被告应在2013年5月30日前交付房屋。原告依约履行了付款义务，但被告至今未将房屋交付原告。被告的行为构成违约，请求判令被告支付逾期交房违约金10万元，具体数额按合同约定的已交付房款的日万分之三标准，从约定交房之日计算至庭审之日止。
原审被告富年公司辩称，原、被告曾于2013年4月7日签订《借款协议书》，约定原告向被告借款9万元，作为原告购买涉案商品房的首付款，原告应于2014年5月30日归还借款的50%，2015年5月30日归还剩余50%，若原告逾期还款60日被告有权没收涉案房屋。在被告借给原告该笔借款后，原告仅在2014年5月30日偿还45000元，2015年5月30日应还的45000元至今仍未偿还。按照《商品房买卖合同》和《借款协议书》的约定，原、被告之间的上述合同应予解除，被告有权收回房屋。同时，原告没有按照合同履行按揭贷款，一直拖到2013年8月29日才办理完按揭，根据合同补充协议第1条约定，视为原告逾期付款，被告有权解除合同。因此，在原告未交清房款的情况下，其首先构成违约，被告不存在向原告交付房屋和支付逾期交房违约金的问题。综上所述，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回。
原审法院经审理认定，2013年4月7日，原告晁国民作为买受人，被告富年公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，其中约定有以下内容：“第三条：买受人购买的商品房为出卖人建设的齐鲁国际汽配城1第0017幢01单元02号商业商品房；第四条：该商品房总金额450000元，第六条：于签订商品房买卖合同时支付230000元，剩余房款220000元办理银行按揭贷款，在签订本合同时买受人向出卖人提交齐全办签按揭所需资料，在7日内配合银行办理完按揭手续，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权解除合同；第八条：交房期限为2013年5月30日前；第九条：出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。同日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方另签订《借款协议书》一份，主要约定：“乙方向甲方借款90000元，全部用于乙方支付购买17幢02号商铺的首付款；乙方于2014年5月30日归还45000元，2015年5月30日归还45000元；乙方应于借款到期日准时还款，如逾期每日支付给甲方借款额的1%作为利息，逾期60日甲方有权没收该商铺，乙方需无条件服从”。合同签订后，被告向原告出借了90000元，原告依约缴纳了首付款230000元。2013年8月7日，原告又向被告支付购房款90000元。双方另行签订《商品房买卖合同》附件一份，内容为：“本合同第六条付款方式及期限现已变更。该房屋总价为450000元整，买受人在2013年签订商品房买卖合同时支付人民币230000元。现因银行贷款需要，买受人于2013年8月7日补交房款90000元。客户累计缴款320000元，剩余房款130000元办理银行按揭贷款”。2013年8月15日，原告在菏泽市牡丹区岳程信用社办理按揭贷款130000元，该款于2013年8月29日到达被告账户。原告曾于2014年5月22日偿还被告借款45000元，剩余45000元借款未予偿还。现涉案房屋至今未交付原告。庭审中被告代理人陈述“被告在房屋具备交房条件的情况下，通过电话、发短信的方式通知原告接收房屋，但是由于原告自身原因，并未与被告物业进行房屋交接手续的办理”。原告对此不予认可。对本院询问的“你方陈述的向原告通知收房，有无证据提供”问题，被告代理人回答“没有证据”。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，应认定为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同第八条约定，涉案房屋交房期限为2013年5月30日前。被告至今未交付房屋，明显构成违约，依法应承担违约责任。对于被告否认构成违约的答辩意见，其一、《借款协议书》与《商品房买卖合同》系两份独立的合同，非同一法律关系。且《商品房买卖合同》约定的交房时间亦早于《借款协议书》中约定的还款时间，故被告以原告履行时间在后的合同义务对抗其履行时间在前的合同义务，明显于法无据。原告未依约还款，被告可根据《借款协议书》中的约定另行主张原告的违约责任；其二、《商品房买卖合同》中关于按揭贷款的约定已被双方所签订的附件予以变更，而该附件并未明确约定重新办理银行按揭贷款的期限，且原告实际上已于2013年8月15日及时办理了按揭贷款，原告在办理银行按揭贷款方面并未构成违约；其三、被告也未提交其已通知原告要求解除合同的相关证据。综上，被告辩称系原告先构成违约，被告有权解除合同无需支付房屋及逾期交房违约金的答辩意见，均无事实根据和法律依据，原审法院不予采信。根据双方合同约定，被告承担逾期交房违约责任的方式是按照已交付房款的日万分之三为标准支付违约金。由于原告在约定的交房之日前并未办理出银行按揭贷款交清房款，被告在房款交清前不向原告交付房屋属于合理抗辩期间，故违约金应以原告交清全部房款之日的次日即2013年8月30日作为起算点。截至至本案庭审辩论终结之日，共计697日，违约金计94095元（450000元×0.0003×697日）。对于被告在庭审中辩称的“其已通过电话、发短信的方式通知原告接收房屋，由于原告自身原因未予接收”的事实，因未提交证据证明，原审法院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告菏泽富年置业有限公司支付原告晁国民截止至2015年7月28日的逾期交房违约金94095元，限判决生效后三日内履行完毕；二、驳回原告晁国民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，原告晁国民负担148元，被告菏泽富年置业有限公司负担2152元。
上诉人富年公司不服原审人民法院判决上诉称，被上诉人于2015年5月30日应当偿还的45000元至今未还，上诉人有权解除合同，收回房屋。同时，被上诉人没有按照合同履行按揭贷款义务，按照合同补充协议第一条的约定，应视为被上诉人逾期付款，上诉人有权解除合同。在被上诉人未交清房款的情况下，其首先违约，上诉人不存在向被上诉人交付房屋和支付逾期交房违约金的问题。二、上诉人多次通过电话、发短信的方式通知被上诉人接受房屋，被上诉人迟迟不来办理是想继续不偿还借款。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人晁国民答辩称，原审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：上诉人对逾期交房是否具有过错，是否应承担相应的民事赔偿责任。
首先，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第六条约定“于签订商品房买卖合同时支付230000元，剩余房款220000元办理银行按揭贷款，在签订本合同时买受人向出卖人提交齐全办签按揭所需资料，在7日内配合银行办理完按揭手续，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权解除合同”；第八条约定“交房期限为2013年5月30日前”；后双方签订的《商品房买卖合同》附件对付款方式及期限进行了变更，因银行贷款需要，被上诉人于2013年8月7日补交房款9万元（借款方式），剩余房款13万元办理银行按揭贷款。因此，被上诉人办理按揭贷款的时间应以该附件为准，被上诉人于2013年8月15日及时办理了银行按揭贷款。因此，上诉人主张被上诉人逾期贷款没有事实根据，本院不予支持。
其次，上诉人主张，被上诉人于2015年5月30日应当偿还的45000元至今未还，上诉人有权解除合同。但上诉人没有提供证据证实其向被上诉人主张了解除合同的权利。现双方签订的《商品房买卖合同》仍然有效，上诉人仍应当承担逾期交房的违约责任。至于上诉人主张的被上诉人尚未偿还借款，被上诉人应当承担违约责任，该权利主张属于反诉的范畴，上诉人可另行主张合同解除以及被上诉人逾期还款的相应责任。
综上，上诉人富年公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2152元，由上诉人菏泽富年置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
审 判 员 李冠军
代理审判员 于 辉
二〇一六年四月七日
书 记 员 王 婷