北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2014）石民初字第7495号原告北京万商投资发展有限公司，住所地北京市石景山区石景山路22号907室。（注册号：110000009595386）法定代表人毛盾，董事长。委托代理人曾鸿鸣，男，1990年8月20日出生。被告北京鼎泰冠群文化传播有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼6841房间。（注册号：110000450167334）法定代表人邓鹏翔，总经理。被告精彩投资（北京）有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号1号楼210房间。（注册号：620000200037237）法定代表人崔建明，经理。二被告共同委托代理人赵强，北京市盈科律师事务所律师。原告北京万商投资发展有限公司（以下简称万商公司）与被告北京鼎泰冠群文化传播有限公司（以下简称鼎泰冠群公司）、精彩投资（北京）有限公司（以下简称精彩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员韩丽虹担任审判长，人民陪审员张文华、周丽萍参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告万商公司委托代理人曾鸿鸣，被告鼎泰冠群公司、精彩公司共同委托代理人赵强均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告万商公司起诉称：2014年3月18日，万商公司、鼎泰冠群公司、精彩公司签订《写字楼租赁合同》，其中载明：承租房屋位于北京石景山区x号x房间；租赁期限自2014年2月1日至2017年1月31日；租金以预交方式支付，鼎泰冠群公司应至少提前7日支付下月租金。自2014年6月至今，鼎泰冠群公司长期拖欠租金及电费，且精彩公司依约应承担连带保证责任。现诉至法院，诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《写字楼租赁合同》于2014年10月17日解除，并判令鼎泰冠群公司立即腾退涉案房屋；2、判令二被告共同向原告支付房屋租金22182.97元（自2014年9月1日计算至2014年10月17日）；3、判令二被告共同支付合同解除后次日至实际腾房之日止的房屋占用费（按照合同约定的2014年度租金标准计算）；4、判令二被告共同支付电费共计7777.26元；5、判令二被告共同支付违约金11271.29元（违约金计算期限计算自2014年9月1日至10月17日，以所欠租金为基数，按照合同约定标准计算）；6、诉讼费用由被告负担。被告鼎泰冠群公司答辩称：第一，万商公司主张解除合同缺乏明确约定；第二，对于万商公司主张的租金和电费数额没有异议；第三，万商公司主张的违约金数额计算过高，故应适当降低。因此，同意给付所欠租金、电费，以及合理违约金，不同意其他诉讼请求。被告精彩公司的答辩意见同鼎泰冠群公司一致。经审理查明：2014年3月18日，万商公司与鼎泰冠群公司、精彩公司签订《写字楼租赁合同》（合同编号：xxx），其中约定：甲方万商公司、乙方鼎泰冠群公司、丙方精彩公司；甲方将x大厦xx房屋出租给乙方做办公用房使用，建筑面积123.90平方米；本契约有效租期为36个月，自2014年2月1日至2017年1月31日；每建筑平米每日3.8元，月租金合计14320.78元，2015年2月1日至2016年1月31日月租金合计15074.50元，2016年2月1日至2017年1月31日月租金合计15871.59元；租金应以预缴方式支付，乙方至少提前7日向甲方支付下一月租金，在签订本契约时，乙方应付给甲方第一个月租金；在契约生效三日内乙方应付给甲方相当于两个月房租的保证金共计31743.18元；保证金不能用于充抵乙方所欠租金和其它应付费用；电费、水费按表实际发生额收取，乙方于每月5日前支付通讯费及有偿服务费；按照本合同约定乙方支付租金、物业费及其他各项费用的义务，丙方承担连带担保责任；有下列情形之一，甲、乙双方有权选择提前终止或解除合同，并要求赔偿一切实际损失，其中包括逾期一个月未支付租金及其他费用；甲、乙、丙三方因任何一方原因提前终止或解除合同，应提前一个月以书面形式通知对方，并向履约方支付违约赔偿；如乙方未能按合同约定交纳租金和其他费用，甲方将按乙方所欠费用的千分之五向乙方按日追缴滞纳金，逾期10日未交付租金或费用的，甲方将有权采取包括但不限于停电、停通讯等措施，直到使用人缴齐所欠费用连同滞纳金为止；逾期一个月以上仍未缴纳者，甲方有权解除本契约，同时乙方已付的保证金将不予返还，乙方应在5日内将租赁区域内乙方物品搬出大厦；除上述规定外，如果发生乙方的违约，经甲方书面通知后10日内仍未更正的，甲方有权解除本契约，乙方已付的保证金不予返还；本契约要求的一切通知应是书面的，采用专人送达或传真挂号邮寄方式，传递至对方后，即被认为完全送达。上述合同签订后，万商公司将北京市石景山区x号x房屋（以下简称涉案房屋）交付鼎泰冠群公司经营使用。自2014年4月开始，鼎泰冠群公司未按时交纳同年5月租金，此后于同年8月补交；2014年6月、7月、8月房租，鼎泰冠群公司亦未按时全部交纳，此后陆续交清。目前，鼎泰冠群公司尚欠万商公司2014年9月1日至10月17日期间的房租共计22182.97元，以及截至2014年9月30日之前的电费共计7777.26元未交纳。2014年8月18日，万商公司向鼎泰冠群公司、精彩公司发函，其中载明：请于2014年8月20日17时之前将所欠费用交齐，否则依约从2014年8月22日9时起停止供电。鼎泰冠群公司工作人员于2014年8月19日签收。2014年10月16日，万商公司向鼎泰冠群公司、精彩公司发出解除合同通知，其中载明：截至2014年10月17日，贵公司拖欠房租及其他费用的行为构成严重违约，根据租赁合同约定，现通知租赁合同于2014年10月17日解除，并要求于2014年10月21日前缴清所欠费用及腾退房屋。鼎泰冠群公司工作人员于2014年10月17日签收。经本院释明，鼎泰冠群公司、精彩公司共同表示对于合同解除可能涉及的装修添附，以及相关合同价款清理问题另行通过其他途经解决。上述事实，有原、被告的陈述、《写字楼租赁合同》、租金及电费计算清单、2014年8月18日函件、2014年10月16日解除合同通知等证据在案佐证。本院认为：万商公司与鼎泰冠群公司、精彩公司签订的房屋租赁合同系各方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效，各方均应依约履行合同义务。本案的争议焦点问题是万商公司是否有权行使合同单方解除权。根据租赁合同载明，鼎泰冠群公司应提前七日交纳下月房屋租金，否则万商公司有权在约定的逾期时限后解除契约。由于鼎泰冠群公司自认因经营困难，曾于合同履行初期开始欠付租金，尽管此后陆续付清相应款项，但仍拖欠2014年9月至10月期间的租金尚未给付，明显属于根本违约行为，因此万商公司有权行使合同约定解除权。因万商公司已于2014年10月17日向鼎泰冠群公司、精彩公司有效送达解约通知，因此本院认定各方当事人之间所签订的房屋租赁合同此时发生解除的法律后果。尽管鼎泰冠群公司、精彩公司提出万商公司并未依约提前一个月履行通知义务，故不发生合同解除的抗辩意见，根据对相应合同条款的通常文义解释，上述通知义务系在缔约一方自身原因提前解约并赔偿损失的情形下才能产生，并不能约束守约方行使合同解除权，因此本院对上述抗辩意见不予采纳。合同解除后，依约占有涉案房屋的承租人应当负有向出租人返还租赁物的法定义务，本院对万商公司要求鼎泰冠群公司腾退房屋的诉讼请求予以支持。因鼎泰冠群公司未支付合同履行期间的租金和电费，且各方当事对于价款数额共同确认，因此本院对万商公司主张价款给付的诉讼请求亦予支持。因鼎泰冠群公司存在违约行为，故应承担支付违约金的合同责任，经鼎泰冠群公司提出适当酌减的意见，本院对于合理数额，将按照合同约定标准、违约严重程度以及守约方实际损失等综合因素酌情确定。精彩公司作为鼎泰冠群公司所负债务的连带责任保证人，亦应承担对上述各项价款的共同给付责任。合同解除后，鼎泰冠群公司仍占有涉案房屋尚未返还，应当承担占用期间房屋使用费的法定义务，万商公司按照2014年度约定租金标准主张该项费用亦属合理范围，本院对此予以确认。租赁合同在解除后，约定条款对此后期限产生的债权债务关系不再具有约束力，故精彩公司已经不是上述债务的连带保证人，故本院对万商公司要求精彩公司连带给付房屋使用费的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认北京万商投资发展有限公司与北京鼎泰冠群文化传播有限公司、精彩投资（北京）有限公司在2014年3月18日签订的《写字楼租赁合同》（编号：xx）已于2014年10月17日解除；二、北京鼎泰冠群文化传播有限公司于本判决生效后七日内将位于北京市石景山区石景山路x号xx号房屋腾空并交付北京万商投资发展有限公司；三、北京鼎泰冠群文化传播有限公司、精彩投资（北京）有限公司于本判决生效后七日内共同给付北京万商投资发展有限公司2014年9月1日至2014年10月17日期间的房屋租金共计二万二千一百八十二元九角七分；四、北京鼎泰冠群文化传播有限公司、精彩投资（北京）有限公司于本判决生效后七日内共同给付北京万商投资发展有限公司截至2014年9月30日之前的电费共计七千七百七十七元二角六分；五、北京鼎泰冠群文化传播有限公司、精彩投资（北京）有限公司于本判决生效后七日内共同给付北京万商投资发展有限公司迟延付款违约金共计六百六十五元；六、北京鼎泰冠群文化传播有限公司于本判决生效后七日内给付北京万商投资发展有限公司房屋占用费（计算方式：自2014年10月18日起至实际腾退北京市石景山区石景山路22号万商大厦写字楼二十层2012号、2013号房屋之日止，每日按照四百七十元八角二分计算）；七、驳回北京万商投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九百七十元，其中九百元由北京鼎泰冠群文化传播有限公司、精彩投资（北京）有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳），其余七十元由北京鼎泰冠群文化传播有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  韩丽虹人民陪审员  张文华人民陪审员  周丽萍二〇一四年十一月二十日书 记 员  孙 骁