北京市第三中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）三中民终字第12043号
上诉人（原审被告）杨玉峰，男，1958年11月15日出生。
委托代理人刘健，北京市康博律师事务所律师。
委托代理人杨波（杨玉峰之子），1981年2月10日出生。
被上诉人（原审原告）北京桃缘静谷餐饮有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇×小区甲5号楼。
法定代表人孙冉，经理。
委托代理人杨光，北京市时雨律师事务所律师。
上诉人杨玉峰因与被上诉人北京桃缘静谷餐饮有限公司（以下简称桃缘静谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2014）平民初字第05793号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人杨玉峰之委托代理人刘健、杨波，被上诉人桃缘静谷公司委托代理人杨光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年9月，桃缘静谷公司诉至原审法院称：2012年5月21日，我公司为经营餐饮企业委派股东张×代表我公司与杨玉峰签订《房屋租赁合同》，该合同约定杨玉峰将其所有的北京市平谷区×小区甲5号楼出租给我公司使用，房屋租赁期限为10年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止，租金每年30万元整，每半年支付一次（2个月装修期间除外，合同自动向后延续2个月）。合同签订后，我公司按合同约定交付房屋租金并开始房屋装饰装修及安装相关附属设施、设备。2013年1月租赁房屋装修工程及相关附属设施、设备安装工程完成后，我公司向公安消防机关申请消防安全检查，但因该租赁房屋并未向公安消防机关进行消防备案且未经消防验收，导致公安消防机关对我公司作出限令改正及罚款3000元的行政处罚，公安消防机关并告知我公司未经整改验收该租赁房屋不得投入使用。综上所述，杨玉峰明知我公司租赁涉案房屋用于经营餐饮企业，仍将存在消防安全管理重大瑕疵的涉案房屋出租给我公司，致使我公司与杨玉峰签订涉案《房屋租赁合同》的合同目的根本无法实现，给我公司造成了巨额经济损失。故起诉要求：1.依法解除我公司与杨玉峰签订的《房屋租赁合同》；2.判令杨玉峰赔偿我公司租赁房屋装饰装修及附属设施、设备损失，具体数额待鉴定后确定。
杨玉峰辩称：第一，桃缘静谷公司主体不适格。我与实际承租人张×个人签订房屋租赁合同，桃缘静谷公司不是合同相对方，桃缘静谷公司与我不具有合同法律关系，桃缘静谷公司以合同租赁纠纷起诉我，并主张各项诉讼请求，无法律依据。另外，桃缘静谷公司注册登记时间为2013年3月21日，我与张×签订房屋租赁合同的时间为2012年5月21日，桃缘静谷公司在我与张×签订合同后一年注册成立。桃缘静谷公司与张×之间是什么法律关系我不知晓，桃缘静谷公司无权向我主张各项诉讼请求。第二，桃缘静谷公司向我主张的各项诉讼请求无事实及法律依据。我已于2014年5月26日与张×解除了原房屋租赁合同。我诉张×房屋租赁合同纠纷一案于2014年初经平谷区法院开庭审理，庭审中我与张×达成一致意见，同意解除2012年双方签订的房屋租赁合同，解除后各项责任由双方另行协商解决。在双方协商解决期间，桃缘静谷公司向我提起本案诉讼，既无合同依据也无法律依据。为了法庭查明事实，我补充几点情况，不作为答辩意见。我于2012年5月与张×签订房屋租赁合同时，其并没有告诉我租赁房屋干什么，也没有说需要提供消防许可证并经备案，双方签订租赁合同对此也没有约定。我与张×签订合同后，他与谁开公司、与谁合伙我不知道。后来我才知道他们成立了餐饮公司，并对房屋进行了装修。在装修后，张×说开张营业需要到相关部门进行备案，找到我配合做相关手续，我也找人配合桃缘静谷公司做相关手续。具体怎么办、是否办下来相关手续我不知道。本案租赁房屋是90年代建筑的，当时因为房屋所有权人经法院拍卖，由我拍下来的，房屋用途为办公使用。当时不存在消防备案的规定，也不是取得房屋产权证的必要条件。桃缘静谷公司在做餐饮后进行装修才告知我们，需要到消防部门进行备案，我也找人进行了配合。根据相关规定，租赁房屋用于公众场合需要向有关单位进行消防备案的义务人是企业的经营者。我把房屋租赁给张×后，他们对内部装修改造进行经营，申报人应该是实际经营者。
原审法院经审理查明：桃缘静谷公司于2012年4月17日、2013年1月9日两次向北京市工商行政管理局平谷分局申请企业名称预先核准，于2013年3月21日注册成立，住所地为北京市平谷区平谷镇×小区甲5号楼，投资人为张×、孙冉、常×，法定代表人原为张×，后变更为孙冉。
2012年5月21日，杨玉峰作为甲方（出租人）与张×作为乙方（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于北京市平谷区×小区甲5号楼出租给乙方，房屋建筑面积885.27平方米，房屋门窗完好，水、电、气、暖供应正常，房屋租赁期限自贰零壹贰年陆月壹日至贰零贰贰年伍月叁拾壹日止，共十年。合同同时约定：租金每年人民币叁拾万元整（租赁期间前三年价格不变，三年后每年递增2.5%）；租金每半年支付一次，自合同生效之日起，乙方应先行向甲方支付六个月的租金合计壹拾伍万元整（2个月装修期间除外，合同自动向后延续2个月），以后应在半年到期后的前10日内付清下半年度的租金，乙方还应向甲方交纳押金伍万元，和首次租金一并交付，合同到期后乙方对房屋现状如无损毁、各种费用扣除后，该押金全额退还给乙方，如有损毁，按实际损毁程度或按照损毁物品价值原价予以扣除，不足的，乙方予以补助，该押金无利息；租赁期间，乙方因正常生活之需要的煤气费、水电费、暖气费、有线电视费、网络使用费、治安费等均由乙方承担。合同第九条约定租赁期间，如乙方需要退房，必须提前一个月书面通知甲方。双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内交付租金总额的5%计算，所有装修及安装的设备不能拆除等。张×与杨玉峰签订涉案《房屋租赁合同》时，孙冉、常×亦在场，张×、孙冉、常×三人询问杨玉峰涉案租赁房屋是否能够用于经营餐饮，杨玉峰答复其于2003年购买该房屋时房屋内有桌椅板凳，经营过餐饮。
合同签订后，杨玉峰向桃缘静谷公司交付了涉案房屋。桃缘静谷公司对涉案房屋进行了装修。桃缘静谷公司共给付杨玉峰45万元，其中房屋租金40万元，押金5万元。桃缘静谷公司装修完毕后进行了试营业。2013年1月17日，北京市平谷区公安消防支队（以下简称平谷消防支队）对桃缘静谷公司室内装修现场进行监督检查，以桃缘静谷公司未进行消防设计备案为由给予桃缘静谷公司罚款3000元的行政处罚。后桃缘静谷公司停业。
2014年4月16日，杨玉峰曾以房屋租赁合同纠纷为由将张×诉至法院，请求法院判令双方于2012年5月21日签订的《房屋租赁合同》于2014年4月11日终止，并要求张×支付相应违约金。法院于2014年5月26日开庭审理该案中，张×表示同意解除合同。在本案审理中，杨玉峰主张其与张×之间签订的《房屋租赁合同》于2014年5月26日解除，桃缘静谷公司予以认可。
另查，涉案房屋原产权人为原中国工商银行北京市平谷县支行，杨玉峰通过参加拍卖会竞拍购得涉案房屋，并办理了产权转移登记手续，杨玉峰于2003年7月25日取得了涉案房屋所有权证。
诉讼中，杨玉峰主张本案桃缘静谷公司主体不适格，理由之一是杨玉峰与张×于2012年5月21日签订涉案房屋租赁合同，桃缘静谷公司于2013年3月21日登记成立，故涉案房屋租赁合同相对方只能是张×，不可能是桃缘静谷公司；理由之二是根据相关司法解释的规定，发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人可以请求公司承担合同责任，但该规定是赋予合同相对方选择权，杨玉峰坚持认为张×才是合同相对方，桃缘静谷公司不是本案适格主体。对此，桃缘静谷公司认为在桃缘静谷公司经过企业名称预先核准后，张×作为桃缘静谷公司股东代表桃缘静谷公司与杨玉峰签订房屋租赁合同，桃缘静谷公司登记成立后涉案房屋由桃缘静谷公司实际使用并由桃缘静谷公司履行交付房屋租金等合同义务，参照相关司法解释的规定，公司成立后也可以向合同相对方主张权利，故桃缘静谷公司是本案适格主体。
桃缘静谷公司表示因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，其无法就涉案房屋装修工程向公安机关消防机构申报消防设计备案，因此受到公安机关消防机构的处罚，并被告知未经整改，该租赁房屋不得投入使用，故杨玉峰应赔偿合同解除造成的经济损失。为此，桃缘静谷公司向法院提交了北京市平谷区公安消防支队于2014年12月31日作出的《建设工程消防设计备案材料补正通知书》，该通知书载明桃缘静谷公司于2014年12月31日申报了装修工程的消防设计备案，经审查备案材料不符合规定，需要补正建设工程规划许可证明文件复印件等内容。经法院询问桃缘静谷公司于2014年12月31日申报消防设计备案的原因，桃缘静谷公司表示根据相关规定可以在工程施工完毕后申报消防备案，其公司法人孙冉在装修工程完工后于2012年11、12月份到平谷区信息大厦消防接待窗口咨询办理消防备案事宜，被告知缺少建设工程规划许可证，孙冉联系杨玉峰要求其提供，杨玉峰说涉案房屋手续齐全，并说他去协调解决，让孙冉将申报材料都给他，后杨玉峰一直办到餐厅停业也未办下来，其公司为证明不能申报消防备案的原因才到平谷区公安消防支队正式申报，并要求出具书面材料。
经杨玉峰申请，法院向平谷消防支队调查，该支队表示，桃缘静谷公司未在装修工程施工前申报消防设计备案，事后可以申报，但桃缘静谷公司不能提供涉案房屋的建设工程规划许可证明文件，我单位不能受理桃缘静谷公司的备案申请，不受理的后果是桃缘静谷公司不能对该房屋进行装修，已经装修并经营的，要受到行政处罚。如果申请人提交的消防设计备案材料齐全，我单位受理后进行备案抽查，如抽中进行审查，审查后才能确定是否符合消防设计要求，如未抽中则进行备案登记。我单位在信息大厦设立受理窗口，任何单位及个人均可到窗口咨询及办理相关业务，如果正式受理，我窗口会进行受理登记，如材料不齐或咨询，我单位将不进行登记，因此桃缘静谷公司在此之前到窗口咨询是有可能的，但我单位不会记录在案，正式申报的就是2014年12月31日这次。
桃缘静谷公司还向法院提交了《登记回执》、《政府信息答复告知书》，载明桃缘静谷公司法人孙冉于2015年1月4日向北京市规划委员会平谷分局（以下简称平谷区规划局）提出要求获取平谷区×小区甲5号楼建设工程规划许可证的申请，平谷区规划局答复本机关未制作该信息。经法院向平谷区规划局调查核实，该局表示经查询，无涉案房屋档案材料，正常情况下可以认为涉案房屋未取得建设工程规划许可证。
杨玉峰对桃缘静谷公司提交上述证据的真实性均予认可，但表示桃缘静谷公司于2014年12月31日才第一次申报消防备案，此时本案已在诉讼中，桃缘静谷公司作为经营者，负有办理相关消防手续的义务，桃缘静谷公司未在装修工程施工前申办消防手续，因此受到公安机关消防部门的处罚，桃缘静谷公司施工完毕后是要求其协助办理消防手续，但桃缘静谷公司一直要求其提供的是涉案房屋本身的消防手续，从未要求其提供涉案房屋建设工程规划许可证，其因此向平谷区房屋权属登记中心查询，该中心答复涉案房屋初始登记材料中无消防设施等相关资料。杨玉峰为此向法院提交了平谷区房屋权属登记中心于2013年4月2日出具的《证明》。桃缘静谷公司对该证明的真实性予以认可，称其向消防咨询窗口咨询时是要提交原建筑的消防设计审核、验收材料以及建设工程规划许可证，后其向消防支队申报时要求补正的只有建设工程规划许可证。
此外，杨玉峰主张其作为买受人不掌握涉案房屋的建设工程规划许可证明材料，但其已取得涉案房屋的所有权证，说明涉案房屋相关手续是齐备的。后杨玉峰向法院提交了涉案房屋的建设单位北京市平谷×经济技术开发公司为其提供的《建设工程规划许可证附件》，以证明涉案房屋取得了建设工程规划许可证。桃缘静谷公司对该《建设工程规划许可证附件》不予认可，但未提供相反证据予以反驳。经法院再次与平谷区规划局核实，该局答复因该附件加盖了其单位规划管理专用章，其单位不能否定其真实性，但因其单位未保存涉案房屋的档案，亦不能确定其真实性，其单位档案馆于2000年建立，实践中存在查无档案，但申请人通过其他途径查找到建设工程规划许可证的情况。
本案审理中，桃缘静谷公司向法院提出评估申请，经北京市高级人民法院摇号确定，法院委托北京市国宏信价格评估有限公司对北京市平谷区×小区甲5号楼内外装修及水电改造进行价格评估。后北京市国宏信价格评估有限公司向法院出具了《价格评估报告书》，价格评估结论为：价格评估标的在价格基准日的价格为：975803元。经质证，双方当事人对评估报告的真实性予以认可。
本案审理中，法院于2014年10月22日对涉案房屋进行现场勘查，双方确认涉案房屋钥匙保存在杨玉峰处，桃缘静谷公司表示不将涉案房屋内的设备、桌椅搬走，法院对涉案房屋进行了查封，要求双方对涉案房屋保持现状，钥匙由杨玉峰保存，如有损坏或丢失由杨玉峰负责。2014年11月20日，鉴定机构到涉案房屋进行现场测量，法院征求双方意见，桃缘静谷公司表示同意在一周内将涉案房屋未形成附合的财产搬走，法院告知桃缘静谷公司逾期不搬出将交纳房屋使用费；杨玉峰表示如桃缘静谷公司将涉案房屋内未形成附合的财产搬走，应将其垫付的费用先行给付，经法院告知杨玉峰如不同意桃缘静谷公司将未形成附合的财产搬走，由杨玉峰对其扩大的损失负责，杨玉峰仍表示不同意由桃缘静谷公司将未形成附合的财产搬走。
桃缘静谷公司将其第一项诉讼请求变更为请求确认桃缘静谷公司、杨玉峰2012年5月21日签订的《房屋租赁合同》于2014年5月26日解除；第二项诉讼请求变更为要求杨玉峰赔偿房屋装饰装修损失975803元、评估费24510元，共计1000313元；增加诉讼请求，要求杨玉峰将涉案《房屋租赁合同》项下平谷区×小区甲5号楼房屋内评估范围以外的桃缘静谷公司所有财产返还给桃缘静谷公司。
原审法院经审理认为：关于桃缘静谷公司是否具备本案适格主体资格。桃缘静谷公司经向工商行政管理机关申请企业名称预先核准后，桃缘静谷公司的原法定代表人张×作为乙方与杨玉峰作为甲方签订了涉案《房屋租赁合同》，后依据杨玉峰出具的企业住所（经营场所）证明，桃缘静谷公司在涉案房屋登记成立，桃缘静谷公司成立后也实际在涉案房屋内进行了经营。参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）（2014年修正）》（以下简称公司法解释（三））第二条关于“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，桃缘静谷公司作为适格主体并无不妥。故对杨玉峰主张桃缘静谷公司不是本案适格主体的抗辩意见法院不予采信。
涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均认可涉案房屋租赁合同于2014年5月26日解除，法院对此不持异议，故对桃缘静谷公司要求确认涉案房屋租赁合同于2014年5月26日解除的请求法院予以支持。根据查明的事实，桃缘静谷公司对涉案房屋进行装饰装修后向公安消防部门申办装修工程消防设计备案，但因不能提供涉案房屋取得建设工程规划许可证明文件，公安消防机关不予办理，导致桃缘静谷公司不能正常经营。但杨玉峰取得了涉案房屋的所有权证，且在本案审理中杨玉峰向法院提交了涉案房屋建设单位为其提供的涉案房屋建设工程规划许可证附件，证明涉案房屋取得了建设工程规划许可证。因此，法院认为，双方对合同解除主观上均无过错。故对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方按照公平原则予以分担。法院综合考虑装修时间、评估价格、剩余租期等因素酌情确定双方的分担比例。对桃缘静谷公司要求杨玉峰按照评估价格赔偿全部装饰装修损失的过高部分，法院不予支持。桃缘静谷公司要求杨玉峰返还涉案房屋内评估范围以外的所有财产，因该部分财产属未形成附合的添附物，其所有权归属桃缘静谷公司，双方合同解除后杨玉峰应将部分该财产返还给桃缘静谷公司，杨玉峰以桃缘静谷公司欠付房屋租金、水电费等予以抗辩，但因杨玉峰对此已另案主张，故对桃缘静谷公司的此项请求法院予以支持。综上，原审法院于2015年7月判决：一、确认张×与杨玉峰于二○一二年五月二十一日签订的《房屋租赁合同》于二○一四年五月二十六日解除。二、杨玉峰于判决生效后七日内赔偿桃缘静谷公司装饰装修损失五十八万五千四百八十一元八角。三、杨玉峰于判决生效后七日内将北京市平谷区平谷镇×小区甲5号楼内与该房屋未形成附合的财产返还桃缘静谷公司（详见附表）。四、驳回桃缘静谷公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，杨玉峰不服原审法院判决，上诉至本院。上诉请求为：撤销原判，改判驳回桃缘静谷公司的诉讼请求。上诉理由是：1.原告主体不适格。桃缘静谷公司出具的加盖公司公章的合同，该公章系未经杨玉峰认可私自加盖的。2.餐饮企业办理相关消防手续应当是经营者的义务，桃缘静谷公司未在开业前办理消防许可证导致违法是其自身过错，杨玉峰无过错。3.原审法院对事实调查不清，适用法律错误。桃缘静谷公司同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院基本一致，但关于交付租金的问题，原审法院在事实查明部分称“桃缘静谷公司共给付杨玉峰45万元”，实际情况是张×先后两次向杨玉峰交纳了租金35万元以及保证金5万元，从孙冉银行卡上给杨玉峰转账10万元。此外，桃缘静谷公司在二审庭审中认可，其提交的《房屋租赁合同》中的公司公章是签订合同之后自行加盖的，桃缘静谷公司主张这是公司对张×签订合同行为的追认。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、企业工商登记档案材料、平谷区规划局（2015）第1号登记回执及政府信息答复告知书、开庭笔录、撤诉申请书、房屋所有权证、价格评估结论书、调查笔录、清点财产笔录等在案佐证。
本院认为：本案的关键问题在于桃缘静谷公司作为本案原告主体是否适格。根据庭审查明的事实可以看出，《房屋租赁合同》中的出租人是杨玉峰，承租人是张×，合同中既未约定房屋用途，也未约定桃缘静谷公司成立后由公司作为承租人，大部分租金亦是由张×个人交纳的，杨玉峰在将房屋租赁给张×后配合其在此注册公司，这是杨玉峰履行其与张×之间的租赁合同，并不导致合同主体的变更。合同主体的变更应当由双方协商一致。故本院认为《房屋租赁合同》的主体是杨玉峰与张×。
对于桃缘静谷公司在申请企业名称预先核准后，其原法定代表人张×作为承租方与杨玉峰签订《房屋租赁合同》，桃缘静谷公司成立后也实际在涉案房屋进行经营，这种情况下是否可以参照公司法解释（三）第二条认定桃缘静谷公司主体适格的问题，本院认为，公司法解释（三）第二条规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。该条共有两款，第一款是基本原则，即合同相对性原则，也就是说，对于发起人以自己名义签订的合同，谁签订合同谁就应当承担责任，合同相对人请求发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。即便发起人提出一系列证据证明确实是为设立公司而签订合同的，即便公司对该事实予以确认，只要合同相对人主张发起人承担责任的，发起人就不能免责。第二款是例外，也就是发起人在什么情况下可以免责。第二款规定发起人免责必须具备两个条件：一是公司介入权的行使，即公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务；二是合同相对人选择权的行使，即合同相对人请求公司承担合同责任。只有这两个要件同时具备，才可以由公司承担责任。由此可见，公司法解释（三）第二条是为保护合同相对人的利益而赋予合同相对人的选择权。该法条并未规定公司在对合同予以追认或者实际享有权利义务后，有权要求合同相对人承担责任。本案中，杨玉峰已另行起诉张×要求其支付违约金，这说明杨玉峰是选择张×作为合同相对人。原审法院参照适用公司法解释（三）第二条认定桃缘静谷公司为适格主体是错误的，对此本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销北京市平谷区人民法院（2014）平民初字第05793号民事判决；
二、驳回北京桃缘静谷餐饮有限公司的起诉。
评估费24510元，由北京桃缘静谷餐饮有限公司负担（已交纳）。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 江锦莲
审 判 员 高 贵
代理审判员 陈亢睿
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 卢园园