北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11595号
上诉人（原审被告、反诉原告）韩桂彩，女，1973年8月28日出生。
委托代理人郑碧波，北京市信之源律师事务所律师。
委托代理人冯国喜，男，1972年8月14日出生。
上诉人（原审第三人）盛叶挺，男，1986年12月12日出生。
委托代理人雒艺然，女，1987年9月25日出生。
委托代理人冯涛，北京市隆安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王云华，女，1954年6月15日出生。
委托代理人林锋，北京昆泰（厦门）律师事务所律师。
上诉人韩桂彩、盛叶挺因与王云华房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第20399号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人韩桂彩之委托代理人郑碧波、上诉人盛叶挺之委托代理人雒艺然、冯涛、被上诉人王云华之委托代理人林锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年11月，王云华向原审法院起诉称：2012年12月23日，我与韩桂彩通过北京中大恒基房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定韩桂彩将位于北京市丰台区阅园一区3号楼3层7单元×号房屋出卖给我，房屋总价款为313万元。2012年12月16日，我支付定金2万元，后又支付首付款171万元。其后，韩桂彩看到房屋升值，不愿配合我办理贷款手续，且将房屋又交付给其他中介公司办理房屋核验，导致双方合同无法履行，严重侵害了我的合法权益。现请求判决继续履行我与韩桂彩于2012年12月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，韩桂彩协助我办理产权转移登记手续并将房屋交付我；判令韩桂彩支付我违约金21.7535万元（以已付房款173万元为基数，按照日万分之五的标准，从2013年4月1日计算到2013年12月10日），赔偿我居间服务费71000元；过户应交纳的个人所得税、营业税由韩桂彩承担；本案诉讼费用由韩桂彩承担。
韩桂彩辩称并提起反诉称：2012年12月23日，我与王云华签署《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，并于2013年3月通过中介公司办理了网上签约。依据双方2013年12月23日签署的补充协议约定，王云华应于2013年1月12日支付30万元，2013年1月25日支付141万元，网签通过后30日内支付140万元。王云华曾于2012年12月16日交付定金2万元，2013年3月22日交付171万元，其余款项一直未付。根据双方签署的补充协议第十条违约责任约定，如果合同乙方逾期履行补充协议约定义务超过15日构成根本违约，甲方可解除合同，并可主张违约金。2013年8月，我通过手机短信告知王云华，鉴于其严重逾期交付购房款，已构成根本违约，我依据补充协议第十条的约定，依法解除合同，并要求王云华按协议约定支付违约金。2013年9月14日，双方签署补充协议，同意并办理撤销原网签。但王云华至今未向我支付违约金。故向王云华提起反诉，请求判令解除双方订立的房屋买卖合同，判令王云华向我支付合同总价款20%的违约金62.6万元，不同意王云华诉讼请求。
盛叶挺述称：王云华、韩桂彩之间的合同我不知道，韩桂彩与我又签订了房屋买卖合同，当时我支付了60万元并对60万元做了抵押，是对整个房屋价款的担保，随后我陆续向韩桂彩支付了170万元。我方同意王云华给付我方170万元后解除抵押。
原审法院经审理查明：2012年12月23日，王云华（买受方、乙方）与韩桂彩（出售方、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定韩桂彩将其位于北京市丰台区阅园一区3号楼3层7单元×室房屋以价款313万元出售给王云华，并于2013年3月30日前将上述房屋交付给王云华；乙方已支付给甲方的20000元定金应视为已付房款；甲乙双方约定，除贷款以外的其他款项，在获得网签通过的通知后，乙方按下列日期支付：第一期：网签通过后2013年1月12日内，支付30万元整；第二期：网签通过后2013年1月25日内，支付141万元整；第三期：网签通过后30日内，支付140万元整；银行批贷后除约定尾款的差额部分，于过户前由乙方一次性付清；国家规定由甲乙双方承担的税费，全部由乙方承担；签署本协议后，甲乙双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。上述协议签订后，王云华按合同约定向韩桂彩支付房价款173万元。2013年3月22日，王云华与韩桂彩签订补充协议约定：1、甲方和乙方积极配合贷款和过户手续。2、甲方到乙方贷款发放到乙方收到当日为交房时间。3、甲方过户当日之前的费用由甲方支付。4、乙方过户当日之后的费用由乙方承担。5、如新政国五条出来后，甲方和乙方在过户过程中各自承担各自应承担的税费。以交税当日为准，之前的由乙方全部承担，之后由甲乙双方各自承担相应部分。以前签署的合同与本协议相冲突的部分，以本协议为准。同年3月28日，王云华与韩桂彩办理了网签手续。同年3月29日，王云华向税务部门缴纳税款138600元。此后，因双方在网签合同中未约定贷款事宜造成贷款手续无法办理。同年9月14日，王云华与韩桂彩就涉案房屋买卖的未尽事宜签订补充协议约定：1、甲乙双方友好协商撤销原网签，网签编号为：C747478号。2、甲乙双方自行联系银行进行贷款。3、乙方贷款为国家现行的贷款首套利率执行。4、甲乙双方无条件配合双方进行贷款手续办理。5、原已经交过的税费不进行退税手续的办理。同年9月22日，双方就上述事宜再次签订补充协议重申了上述补充协议约定。
2013年9月10日，韩桂彩就涉案房屋的买卖事宜再次与盛叶挺签订《北京市存量房屋买卖合同》约定，韩桂彩以价款430万元将涉案房屋出售给盛叶挺。同年9月25日，韩桂彩收取盛叶挺60万元购房款后将涉案房屋抵押给盛叶挺，抵押期限为2013年9月24日至同年10月24日。韩桂彩的上述抵押行为造成王云华无法办理贷款。本案审理中，王云华向法庭表示，同意将剩余房价款140万元一次性给付韩桂彩，并同意代为清偿债务消灭抵押权。另审理中，韩桂彩向王云华提起反诉，要求解除双方订立的房屋买卖合同，并要求王云华向其支付合同总价款20%的违约金62.6万元。
原审法院经审理认为：依法成立的合同应受法律保护。王云华与韩桂彩就涉案房屋的买卖事宜所签《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议合法有效，故上述合同对合同双方均具有法律约束力。合同签订后，王云华按合同约定履行了向韩桂彩支付首付款的义务。随后，双方办理了涉案房屋买卖的网签手续。由于双方在网签合同中未约定贷款事宜造成王云华无法办理贷款手续。随后，经双方协商于2013年9月14日及9月22日共同签署补充协议约定，双方同意撤销原网签，双方自行联系银行进行贷款，甲乙双方无条件配合双方进行贷款手续办理，原已经交过的税费不进行退税手续的办理。同年9月10日，韩桂彩又将涉案房屋出售并抵押给第三人盛叶挺，造成王云华无法办理贷款手续。考虑消灭抵押权系转移登记的前提，现王云华同意代为清偿涉案房屋因抵押产生债务用以消灭抵押权，应予准许。鉴于王云华与韩桂彩在所签补充协议中明确约定，甲乙双方无条件配合双方进行贷款手续办理，对此，韩桂彩的上述行为违反了双方在补充协议中无条件配合双方进行贷款手续办理的约定，该行为系违约行为。基于上述事实，故对王云华要求韩桂彩配合其办理房屋过户手续、交付房屋，合理支付违约金的诉讼请求应予准许。审理中，王云华要求韩桂彩赔偿其居间服务费71000元，该请求缺乏事实及法律依据，故对其这一诉讼请求，本院难以支持。韩桂彩的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于王云华主张的税费一节应另行解决。
据此，原审法院于2014年9月1日判决：一、王云华与韩桂彩继续履行双方于2012年12月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、王云华于判决生效后七日内向韩桂彩支付剩余房价款80万元；三、王云华于判决生效后七日内向第三人盛叶挺一次性结清60万元；四、第三人盛叶挺于抵押债务清偿后七日内解除位于北京市丰台区阅园一区3号楼3层7单元×号房屋的抵押权；五、韩桂彩于判决生效后七日内协助王云华办理位于北京市丰台区阅园一区3号楼3层7单元×号房屋的产权转移登记手续；六、韩桂彩于判决生效后七日内将其位于北京市丰台区阅园一区3号楼3层7单元×号房屋交付给王云华；七、韩桂彩于判决生效后七日内向王云华支付违约金174384元；八、驳回王云华其他诉讼请求；九、驳回韩桂彩的反诉请求。
判决后，韩桂彩、盛叶挺不服，向本院提起上诉。
韩桂彩上诉请求撤销原判，依法改判，驳回王云华诉讼请求，支持其反诉请求。理由为：1、一审判决在本诉中关于“韩桂彩又将房屋出售并抵押给第三人盛叶挺，造成王云华无法办理贷款手续”的认定属事实认定错误，由此认定该行为系其违约违背事实；2、一审判决对补充协议关于付款方式的明确约定和王云华严重延误付款期限的违约行为视而不见，驳回其反诉请求，属于认定事实和适用法律明显错误；3、一审判决结果超出当事人诉讼请求范围，对涉及上诉人与第三人之间的另案纠纷变相作出裁决，违反民诉法规定，依法应予撤销。
盛叶挺上诉请求撤销原判，发回重审。理由为：1、我作为善意第三人签订的房屋买卖合同合法有效，有权要求其继续履行，一审法院强行判令我配合解押，严重侵害了我的合法权益；2、一审法院未能充分听取我的意见，并对我起诉韩桂彩的关联案件中止审理，将使我的合法权益无从得到保障。
王云华同意原判决。
本院经审理查明，王云华与韩桂彩之间仍有140万元尾款未付，盛叶挺已支付韩桂彩购房款170万元。一审审理过程中，追加涉案房屋抵押权人盛叶挺为第三人。韩桂彩与盛叶挺于2013年9月24日就本案涉案房屋进行了抵押登记，登记的被担保主债权数额为60万元。盛叶挺述称其同意在收回170万元已付购房款后解除抵押。盛叶挺已向法院起诉韩桂彩，要求其履行双方所签合同，现该案已中止审理。
本院查明的其他事实与原判决认定的事实相同。
上述事实，有王云华与韩桂彩签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份补充协议、王云华已付款凭证及在京购房资格凭证、韩桂彩将涉案房屋抵押凭证以及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：公民在自愿、平等基础上依法订立的合同，对合同各相对方具有法律效力，各方均应诚实履行。本案诉讼系因王云华与韩桂彩在签订房屋买卖合同时，对于购房款支付以及办理贷款、过户等事项约定不明，致使双方对于合同相关内容理解不同所致。但双方于2013年9月14日和22日签订补充协议，客观上表达了继续履行合同的意愿，本院据此认为双方合同仍处在履行状态。韩桂彩关于王云华逾期付款构成根本违约之意见，已被其嗣后连续与王云华签订两份补充协议的事实所推翻，本院对此不予采信。而韩桂彩在其与王云华之间的合同仍然处于履行状态的前提下，擅自将涉案房屋卖与盛叶挺，又在连续与王云华签订两份补充协议之后，继续将涉案房屋抵押给盛叶挺，出尔反尔，违背了诚实信用的基本原则。原判决据此认定韩桂彩此一行为属于违约，并据此判令韩桂彩配合王云华办理房屋过户手续、交付房屋并向王云华合理支付违约金，认定准确，处理适当，本院予以维持。
关于盛叶挺在本案中的地位，经查，原审法院在审理中查明涉案房屋已设定抵押，故而追加盛叶挺为第三人，系因盛叶挺设定于涉案房屋之上的抵押，客观上构成了王云华与韩桂彩依据合同约定办理房屋过户手续的障碍，因此盛叶挺应属无独立请求权第三人；而王云华作为买受人代韩桂彩清偿的债务，其数额应以足够消灭抵押权为限，即，至少不应低于抵押登记载明的被担保主债权数额。故原判决判令王云华向盛叶挺支付60万元消灭抵押权，并无不当，本院予以维持。盛叶挺的其他相关权利可在其与韩桂彩之间的诉讼中依法主张。
综上，上诉人提出上诉的事实和法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5628元，反诉费5030元，财产保全费5000元，均由韩桂彩负担（已交纳5030元，未交纳部分于判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费18618元，由韩桂彩负担8818元，由盛叶挺负担9800元（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
审 判 员 霍翠玲
代理审判员 马 骁
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 刘 佳