新疆生产建设兵团第七师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵七民二终字第36号
上诉人（原审原告）奎屯佳帝房地产经纪有限公司，住所地新疆伊犁州奎屯市3-A区团结西街7-29（飞龙商厦三楼）。
法定代表人张华，该公司董事长。
委托代理人石建新，奎屯市大众法律服务所法律服务工作者。
委托代理人施兴梅，该公司总经理助理。
被上诉人（原审被告）张强，男，汉族，1972年7月27日出生，新疆维吾尔自治区塔城地区托里县林业局退休工人，住新疆维吾尔自治区奎屯市。
委托代理人李大成，新疆燎原律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘益霞（张强之妻），女，汉族，1969年6月20日出生，新疆维吾尔自治区塔城地区托里县第二中学退休教师，住新疆维吾尔自治区奎屯市。
委托代理人李大成，新疆燎原律师事务所律师。
上诉人奎屯佳帝房地产经纪有限公司（以下简称佳帝公司）因与被上诉人张强、刘益霞居间合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2015）奎垦民二初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人佳帝公司的委托代理人石建新、施兴梅，被上诉人张强、刘益霞及其共同的委托代理人李大成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月，佳帝公司给张强、刘益霞提供中介服务，促成张强、刘益霞与案外人郭某、冯某房屋买卖交易。2012年9月19日，案外人郭某、冯某（甲方）与张强、刘益霞（乙方）签订《房地产转让合同书》，由张强、刘益霞购买甲方位于奎屯市英华里10-142号房屋。2012年9月19日，张强、刘益霞支付佳帝公司中介费2000元。2012年9月24日买卖双方办理房屋转移手续。由于该房屋没有办理土地使用证，佳帝公司在向卖房人垫付20000元房款后，张强、刘益霞给佳帝公司出具欠条一份，内容为“暂押奎屯佳帝房地产经纪有限公司2万元某（贰万元某），待土地使用证及户口办后立即归还。各项一万。”2013年12月2日，张强、刘益霞将其户口迁至奎屯市英华里10-142室。2014年5月26日，新疆生产建设兵团第七师国土资源局为奎屯市英华里10-142室办理国有土地使用证，土地使用权人为案外人郭某、冯某，该房屋的土地使用权尚未转移至张强、刘益霞名下。佳帝公司为本次诉讼支付邮寄送达费161元。
原审法院认为：佳帝公司为张强、刘益霞提供房屋买卖中介服务并完成交易后，由于促成交易的房屋没有土地使用权证，佳帝公司与张强、刘益霞就办理土地使用权证及户口事宜进行了约定，该约定是双方真实意思的表示，双方应当按约定履行。本案中，佳帝公司虽然促成了房屋买卖的交易，但该房屋并没有土地使用权证，致使张强、刘益霞不能获得该房屋的完全权益，虽然在2014年5月26日张强、刘益霞办理了该房屋的土地使用权证，但该土地使用权证的土地使用权人为原房主，而非张强、刘益霞。张强、刘益霞购买房屋是为了取得手续齐全的房屋，因此，双方对土地使用证的约定应当为将土地使用权证办至张强、刘益霞名下。由于该欠条其中的10000元的付款条件为办好土地使用权证，该条件还未成就，故对佳帝公司的此项诉讼请求，该院不予支持。
张强、刘益霞在2013年12月2日已经将户口转移至奎屯市英华里10-142室，故该欠条中另外10000元的付款条件已经成就，张强、刘益霞应当支付该10000元。张强、刘益霞在条件成就后没有付款，应当支付逾期付款利息损失571.5元（以人民银行6个月-1年同期贷款利息计算）。佳帝公司支付的邮寄送达费161元，由张强、刘益霞承担80.5元。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原审法院判决：一、张强、刘益霞支付佳帝公司欠款10000元，赔偿佳帝公司邮寄送达费80.5元、逾期付款利息损失571.5元，以上共计10652元，于本判决生效后十日内给付；二、驳回佳帝公司的其他诉讼请求。案件受理费165元（减半收取），由佳帝公司负担82.5元，张强、刘益霞负担82.5元。
上诉人佳帝公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。（一）因涉案的奎屯市英华里10栋142室的房屋从未办理土地使用权证书，双方真实的意思是佳帝公司协助原房主按照国家规定程序以原房主的名义办理土地证，尔后张强、刘益霞携带自己的身份证、房产证（已过户）、原土地证、合同、房屋过户的契税发票等材料原件及复印件去变更土地使用权证书。显然，初次办理土地使用权证后，办理土地使用权转移是张强、刘益霞的责任。佳帝公司已经协助原房主办理了土地使用权证书，双方约定的附条件已经成就，张强、刘益霞应该支付此项欠款10000元。因此，原审法院认定：“双方对土地使用权的约定应当为将土地使用证办至被告名下”是错误的。（二）原审法院没有查清本案的焦点问题，即张强、刘益霞认为在第七师国土部门办理的奎屯市英华里10栋142室的房屋土地使用权证书不合法，因而拒绝支付欠款。显然，第七师国土部门办理的位于本辖区的房屋土地使用权证书是合法有效的。但遗憾的是这条理由未引起原审法院高度重视。二、原审法院适用法律错误。退一步讲，即使“双方对土地使用证的约定应当将土地使用证办至被告（被上诉人）名下”，佳帝公司也只能是配合张强、刘益霞办理土地使用权转移事宜。本案中，张强、刘益霞负有必须顺应条件自然发展的义务，而不是加以不正当地干预。张强、刘益霞以第七师国土部门办理的房屋土地使用权证书不合法为由拒绝接受，就违背此项义务，恶意阻止作为条件的事实发生，在此情况下，法律就要加以干预，拟制条件成就。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，张强、刘益霞为达到不还款的目的，不正当阻止条件成就，应视为条件已成就，理应归还欠款并承担给佳帝公司造成的损失。综上，原审判决认定事实存在严重错误，适用法律错误，判决结果明显不公，恳请二审法院：1、依法改判，即判决张强、刘益霞向某公司支付欠款本金20000元，支付逾期付款利息1143元，合计21143元；2、判令张强、刘益霞承担本案原审和二审的全部诉讼费及邮递费用。
被上诉人张强、刘益霞辩称，佳帝公司的上诉请求没有事实和法律依据，均不能成立：一、2012年，张强、刘益霞到佳帝公司处买房，在买房的过程中，佳帝公司隐瞒了没有土地证的事实，采用欺骗的方法将房屋卖给张强、刘益霞。直到办理房产交易手续时，佳帝公司才说只有房产证没有土地证。在此情况下，张强、刘益霞提出“暂押2万元”，待土地使用证及户口办好后立即返还，每项1万元。2014年，佳帝公司将出卖的房屋土地证办至原房主郭某、冯某名下，而不是张强、刘益霞名下，造成房产和地产权属的分离。这是佳帝公司为了获取高额利益，违背诚实信用原则，不讲职业道德，才导致张强、刘益霞至今未取得土地使用权证。二、根据交易习惯，张强、刘益霞不可能不要房屋土地证，而且张强、刘益霞来自托里县，就是为了在奎屯市定居，他们的户口以及房产证的颁发机关均是奎屯市，所以张强、刘益霞购买佳帝公司的奎屯市英华里10栋142室房屋的土地使用权证也应当由奎屯市国土资源局颁发。三、英华里10栋142室房屋坐落于英华里社区，该社区属于奎屯市团结街街道办管辖，应由奎屯市国土资源局颁发土地使用权证。而佳帝公司所办的房屋土地使用权证系农七师土地管理局颁发，不是合法有效的，不符合欠条中约定的“办好土地使用证后付款”的条件。四、张强、刘益霞作为消费者，对房屋土地使用权证具有选择权。如果奎屯市和第七师均有权颁发英华里10栋142室房屋的土地使用权证，那么张强、刘益霞作为购房者，有选择的权利。现张强、刘益霞选择办理奎屯市政府颁发的土地使用权证，佳帝公司就应当满足其条件。五、佳帝公司在办理英华里10栋142室房屋的原始土地使用权证登记时，应当征求张强、刘益霞的意见，但佳帝公司并未告知，而是擅自让第七师颁发该房屋的土地使用权证，损害了张强、刘益霞的合法权益。综上，佳帝公司的上诉请求既无事实依据，也无法律依据，请求法院依法驳回佳帝公司的上诉请求，公正裁判。
二审中，佳帝公司为证明其上诉主张，新提交如下证据：
证据一：奎屯市行政服务中心国有土地权变更登记审批办事指南一份，拟证明办理二手房土地使用权变更手续的程序必须是张强、刘益霞持变更后的房产证和身份证等手续，并且到国土部门填写土地登记申请书、国有土地使用权转让合同后，才能办理土地使用权证。由于佳帝公司多次催告张强、刘益霞后，张强、刘益霞不作为，该土地使用权证的变更无法实现。
证据二：《奎屯天北新区管理条例》一份，拟证明奎屯天北新区有颁发土地使用权证的权限。
张强、刘益霞对上述证据质证意见为：对证据一的真实性没有异议；对该证据二的真实性、合法性予以确认，但对其证明目的不予认可，其中《奎屯天北新区管理条例》第七条第五项的前提是在奎屯市授权下，天北新区才可以办理。
本院对上述证据认证意见为：因双方对证据一的真实性无异议，故本院予以确认；由于张强、刘益霞对证据二的真实性、合法性无异议，故本院依法予以确认。
张强、刘益霞为证明其诉辩主张，新提交如下证据：
证据一：购房协议一份，拟证明房屋是按照双证齐全的价格卖给张强、刘益霞，71.48平方米的房屋价款为24.5万元；该协议中根本没有说房屋没有土地使用权证；佳帝公司将原房主郭某、冯某的房子以22.5万元的价格买来后，再以24.5万元的高价卖给张强、刘益霞。
证据二：结婚证一份，拟证明张强、刘益霞系合法的夫妻关系。
证据三：土地登记收件回执单一份，拟证明佳帝公司承诺给张强、刘益霞办理奎屯市国土资源局颁发的土地使用权证，且该证据上的咨询电话是奎屯市国土资源局的号码。
证据四：奎屯市英华里10幢151室、英华里10幢152室房屋的土地使用权证两份，拟证明上述两套房屋与张强、刘益霞购买的奎屯市英华里10栋142室是同一栋楼的同一单元，且其土地使用权证均系奎屯市国土资源局颁发的。
佳帝公司对上述证据质证意见为：对于证据一的真实性、合法性、关联性均认可，但这是补充的协议，正规的协议是规范的打印件。对证据二的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据三是否为佳帝公司赵经理交给张强、刘益霞的，需要核实，但佳帝公司确实有赵经理这个人；对证据四的真实性无法确认。
本院对上述证据认证意见为：房屋买卖合同纠纷与本案的退款纠纷不是同一纠纷，故证据一与本案没有关联性，本院不予采纳；由于佳帝公司对证据二无异议，本院依法予以确认；证据三上详细记载了英华里10栋142室的土地使用者、坐落位置、编号、联系电话以及不能办理的原因，与2015年10月19日奎屯市国土资源局给本院的复函相互印证，可以证实佳帝公司于2009年5月27日到奎屯市国土资源局申请办理过英华里10栋142室房屋土地使用权证的事宜；证据四为国家机关所颁发，上面有奎屯市人民政府、奎屯市国土资源局、中华人民共和国国土资源部的土地登记专用章，且佳帝公司无相反证据证明上述证书不真实，故本院对该证据予以确认，能够证实奎屯市英华里10幢151室、英华里10幢152室房屋的土地使用权证为奎屯市国土资源局于2012年8月7日、2007年3月22日所颁发。
本院审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明以下事实：
一、2015年10月19日，本院依职权向奎屯市行政中心送达了《调查函》一份，主要内容为：“需向贵中心核实奎屯市英华里10栋142室房屋土地使用权人能否变更为张强、刘益霞，且颁发机关为奎屯市人民政府。如果可以变更，具体的操作程序是什么？如果不能变更，原因和理由是什么？”奎屯市国土资源局当天函复：“截至目前，英华里10栋土地使用者尚未在我局备案，待该土地使用者在我局进行初始登记后，才可办理英华里10栋142室土地变更登记。”调查时，佳帝公司的委托代理人石建新以及张强、刘益霞均在场。
二、2015年11月5日，佳帝公司的委托代理人施兴梅在二审庭审中陈述：“在办理土地证时，一直联系不上被上诉人，在第七师人民政府办理原始登记后，我本人去被上诉人居住的英华里10栋142室才要上了他们的电话。”
上述事实有双方当事人的庭审陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点主要在于：张强、刘益霞于2012年10月19日暂押的2万元中剩余的1万元退款条件是否已成就。
本院认为，1万元的退款条件未成就，理由如下：
一、从2012年10月19日欠条的内容看，张强、刘益霞暂押佳帝公司的2万元，待土地使用证及户口办好后立即归还，各项1万元。现张强、刘益霞的户口已经转移至奎屯市英华里10栋142室，相应的1万元付款条件已成就。而英华里10栋142室房屋的土地使用权人至今仍为原房主郭某、冯某，佳帝公司未将该房屋的土地使用权人办至张强、刘益霞的名下，故佳帝公司要求退还另外1万元的付款条件未成就。
二、从奎屯市国土资源局的复函以及土地登记收件回执单的内容看，英华里10栋142室房屋至今不能办理土地变更登记的原因在于该栋楼未办理土地初始登记、土地使用者尚未在奎屯市国土资源局备案，此原因与张强、刘益霞无关，且办理土地变更登记的条件是可以实现的。况且英华里10栋楼的151、152室房屋土地使用权证均为奎屯市人民政府所颁发。另外从土地登记收件回执单产生的时间看，表明张强、刘益霞在购买英华里10栋142室房屋之前，原房主或佳帝公司到奎屯市国土资源局申请办理过该房屋的土地登记，只是条件不满足才未办成。
三、佳帝公司在2014年5月26日办理英华里10栋142室房屋土地使用权时并未征求房屋所有权人张强、刘益霞的意见，擅自在第七师办理了该房屋土地使用权的初始登记，损害了张强、刘益霞的知情权和选择权。
四、欠条上明确载明的是“土地使用证”，并未明确是奎屯市颁发还是第七师颁发。然而，张强、刘益霞作为买受人，在第七师和奎屯市均可以颁发英华里10栋142室房屋土地使用权证的情形下，依法享有选择权。现张强、刘益霞既然选择让奎屯市政府颁发土地使用权证，那么佳帝公司应当尊重张强、刘益霞的选择权。
原审法院对1万元利息和邮寄送达费某认定阐释合理、详尽，本院予以认可，不再赘述。
综上，上诉人佳帝公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平、公正，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费329元（上诉人奎屯佳帝房地产经纪有限公司已预交），由上诉人奎屯佳帝房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷栗平
审 判 员 姚春辉
代理审判员 刘志银
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 李 阳