浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉桐濮民初字第126号原告：华润万家生活超市（浙江）有限公司。住所地：杭州市秋涛北路***号。法定代理人：张华文，该公司总经理。委托代理人：章正航、华杏芬，浙江泽厚律师事务所律师。被告：浙江万博汇投资管理有限公司。住所地：嘉兴市南湖新区景湖花园***室商业用房。法定代表人：王莉伟，该公司执行董事。被告：桐乡市广源房地产开发有限公司。住所地：桐乡市濮院镇恒居路591号内5幢。法定代表人：王莉伟，该公司执行董事。上述二被告的共同委托代理人：肖勇杰，浙江凯信律师事务所律师。原告华润万家生活超市（浙江）有限公司与被告浙江万博汇投资管理有限公司（以下简称万博汇公司）、桐乡市广源房地产开发有限公司（以下简称广源公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年6月3日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于同年11月24日公开开庭进行了审理，原告委托代理人章正航、华杏芬，二被告的共同委托代理人肖勇杰均到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告双方共同申请给予6个月的庭外和解期，本院予以准许。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告起诉称，2013年2月4日，原告与二被告签订《浙江万博汇投资管理有限公司与华润万家生活超市（浙江）有限公司房屋租赁合同》，约定被告万博汇公司受被告广源公司（物业所有人）委托，以出租人身份，将位于桐乡市濮院镇桐星大道东侧、凯旋路北侧佳源中心广场一层及地下一层部分物业出租给原告用于开设经营商场，物业移交日为2014年5月31日，租赁物业移交的前提是租赁物业的建设工作已经完成并且桐乡市相关部门已对租赁物业进行了验收并出具了政府竣工验收合格文件等；此外，如被告延期移交超过30天，原告有权解除合同，被告万博汇公司除赔偿原告500万元之外，还应另行赔偿原告因此而遭受的所有损失，包括但不限于补偿原告在迟延开业及投入的装修设计、设备采购、仓储费用、已聘用员工的工资等方面的损失。合同签订且生效后，被告万博汇公司迟迟未将符合合同条件的租赁物业移交原告，逾期期限已远超移交日期30天，因此，原告于2014年12月25日向被告发函解除合同。原告认为，原告与二被告签订的租赁合同为各方真实意思表示，合法有效。合同中对租赁物业的交付日期及延期交付的违约后果作了明确约定。本案中，被告万博汇公司延期超过30日未交付租赁物业的行为已构成根本违约，并对原告的经营计划造成了严重破坏、损失惨重，故原告现请求判令：一、确认原告与二被告签订的《浙江万博汇投资管理有限公司与华润万家生活超市（浙江）有限公司房屋租赁合同》已于2014年12月25日解除；二、被告万博汇公司承担违约金500万元。审理中，原告以被告广源公司出具的《授权证明》中记载了“在万博汇公司代表我公司签订的《房屋预租协议书》及《房屋租赁合同》中约定的出租人应承担的义务和责任，由我公司承担连带责任”为由，增加一项诉请为：被告广源公司对上述违约金承担连带责任。二被告共同答辩称，一、原、被告之间确实存在房屋租赁关系，但原告提出500万元违约金的主张已超过了原告的实际损失，请求以原告的实际损失为基础，综合考虑合同未实际履行以及双方的过错情况，予以减少。二、被告延迟交付的原因，首先是因为原告租赁的部分地下空间，原本由被告开发、使用及收益，但为满足原告对于该出租性质的确认，被告不得不就该地下空间产权使用申报人民防空工程，并就该工程的商业使用问题向桐乡市人民防空办公室申报审批，而桐乡市人民政府直至2014年6月10日才以抄告单形式同意进行试点，该原因属于不可抗力，并非被告主观过错；其次，原告提出解除合同的根本原因是原告自身发展战略改变所致，原告提出解除合同前，与被告进行过多次沟通，其当时提出不再租赁的主要原因并非是被告延迟交付，而是其控制人华润集团在全国范围内进行商业卖场的战略收缩，原告所申报的桐乡濮院项目未通过集团审批所致，该原因也非被告过错造成；再次，原告与二被告订立房屋租赁合同后，实际并没有入住该租赁房屋，也没有进行房屋设计或实际装修，更不存在人工工资、库存及经营成本等，所以没有实际损失。针对自己的主张，原告提供了下列证据：一、房屋租赁合同、授权证明各1份，证明原、被告之间的租赁合同合法有效，合同规定被告应于2014年5月31日交付租赁物业，若被告万博汇公司延期移交超过30天，原告有权解除合同并要求被告承担500万元的违约金，被告广源公司对被告万博汇公司在上述合同中的义务及责任承担连带责任。二、进场装修通知书1份，证明2014年12月17日，被告通知原告在2014年12月31日指定时间段办理装修手续，按房屋租赁合同的约定，上述交付时间已逾期7个月，被告万博汇公司已构成根本违约，故原告有权按约解除合同并要求被告按约支付500万元违约金。三、函、物业退租的复函附履约保函各1份，证明由于被告万博汇公司延期交付租赁物业，原告已于2014年12月25日向被告发函解除合同，被告万博汇公司复函同意解除合同。二被告质证意见：证据一、二、三，真实性均无异议。双方签订的合同中，原告对被告交房设定了极为复杂的建设标准和法律上的提供证件标准，被告方为履行该合同，在建设过程中进行了大量的投入，而原告最后基于被告延迟交付的原因主张解除合同，实际造成了被告较为重大的投入损失。针对自己的答辩理由，二被告提供了桐乡市人民防空办公室、濮院镇人民政府文件附征询（函）及复函复印件1份、桐乡市人民政府办公室抄告单1份、人民防空工程委托管理使用协议（人防办）复印件1份、人民防空工程委托管理使用协议（濮院镇）1份、人民防空工程平时使用证1份，证明被告为满足房屋租赁合同所涉及到的部分区域的合法性要求，向相关部门进行了相关的申请，但政府审批的过程相对漫长，所以被告直到2014年9月9日才准备好相关材料，客观上，审批过程是造成被告未按时交付的主要原因，但这个原因从相关的证据材料来看，被告并无过错。原告质证意见：对抄告单、人民防空工程委托管理使用协议、人民防空工程平时使用证的真实性没有异议，其他证据都是复印件，故对其真实性有异议；对该组证据的关联性有异议，均不能证明被告无过错，因为原告纯属商业性使用土地，在签订合同时，被告应该明确，不能因为部分用地不是商业用地，全然租给原告，被告应该早就知道，并提供完全商业用地的商场，再跟原告签订合同。本院认证意见：原告提供的证据一、二、三，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，且被告方均无异议，本院予以确认。二被告提供的证据，与本案并无直接关联，本院不予确认，且该证据亦不能证明被告方系因不可抗力而导致延期交付；原告相应质证意见成立，本院予以采纳。本院经审理认定，2013年2月4日，原告与二被告签订了《浙江万博汇投资管理有限公司与华润万家生活超市（浙江）有限公司房屋租赁合同》1份，其中约定：被告万博汇公司受被告广源公司委托，以出租人的身份，将被告广源公司开发建设的位于桐乡市濮院镇桐星大道东侧、凯旋路北侧的物业项目中的地上一层及地下一层的物业出租给原告开办商场；该租赁物业的面积暨计租面积约为17237平方米，租金标准为每天每平方米0.7元；该租赁物业的移交日为2014年5月31日，若被告万博汇公司未能按约将该租赁物业移交给原告，则每延迟一日，被告万博汇公司应按5000元的标准向原告支付违约金；如被告万博汇公司超过30天仍未按约移交，则原告有权解除合同，被告万博汇公司除赔偿原告500万元之外，还应另行赔偿原告因此而遭受的所有损失，包括但不限于补偿原告在迟延开业及投入的装修设计、设备采购、仓储费用、已聘用员工的工资等方面的损失；原告应向被告万博汇公司提供金额为500万元的银行保函作为履约保证金。2013年3月13日，原告按约向被告万博汇公司提供了金额为500万元的银行履约保函。2014年12月17日，被告万博汇公司向原告发出《进场装修通知书》，告知原告于2014年12月31日办理装修进场手续。2014年12月25日，原告发函给二被告，明确表示因被告方迟延交付租赁物业已构成严重违约，故正式解除与被告万博汇公司签订的《房屋租赁合同》。2015年3月13日，被告万博汇公司向原告复函，表示同意与原告解除双方签订的《房屋租赁合同》，同时将前述银行履约保函退还给原告。另查明，被告广源公司曾于2011年10月28日出具了《授权证明》1份，其中载明：其开发的桐乡市濮院佳源中心广场项目商业部分，已授权委托被告万博汇公司进行统一对外招商和经营管理；在被告万博汇公司代表被告广源公司签订的《房屋租赁合同》中约定的出租人应承担的义务和责任，由被告广源公司承担连带责任。本院认为，首先，原、被告所签房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案中，被告万博汇公司本应按照房屋租赁合同之约定，在2014年5月31日将案涉租赁物业移交给原告，但是，直至2014年12月17日，被告万博汇公司才告知原告可于2014年12月31日办理进场手续，这显然已违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。虽然被告方辩称其延期交付系政府审批时间过长等不可抗力所致，但本院认为，当事人双方已在房屋租赁合同中对各自的权利义务进行了明确而详细的约定，且在房屋租赁合同生效后，原、被告均未对该合同作出过任何变更，故被告方该答辩意见明显不成立，本院不予采纳。鉴于此，结合本院已认定的证据和事实，对于原告主张的确认其与二被告签订的房屋租赁合同已于2014年12月25日解除，以及由被告方承担违约金的诉请，本院依法均予支持。其次，就违约金的具体数额而言，原告根据房屋租赁合同中的违约责任条款主张被告方应承担500万元违约金，而被告方则请求以原告的实际损失为基础，综合考虑合同未实际履行以及双方的过错情况，减少违约金。对此，本院认为，在违约金数额的确定及调整问题上，一方面，要遵循意思自治原则，即充分尊重当事人自愿约定的内容，合同当事人可以根据自己的意志对双方的权利义务与违约责任进行约定，一旦出现违约情形，违约方应当按照约定承担相关违约责任，从而最大限度地保证合同的正常交易，提高合同的履约率；另一方面，要遵循公平及诚信原则，即符合违约金的补偿性本质及其主要功能，防止因追逐暴利或滥用权利而使得违约金过分脱离当事人的实际损失，以实现合同自由与契约正义之间的平衡。本案中，当事人双方虽在房屋租赁合同中约定，若被告万博汇公司在2014年6月30日后仍未将案涉租赁物业移交给原告，则被告万博汇公司除赔偿原告500万元之外，还应赔偿原告在迟延开业及投入的装修设计、设备采购、仓储费用、已聘用员工的工资等方面的损失，但是，原告却未能提供任何证据证明其确实存在上述费用损失或为保证如期开业而另行租赁替代物业等其他相关损失，故原告诉请的违约金数额明显过高，应当依法予以减少。基于此，经综合权衡原告在其解除房屋租赁合同前，实际应当存在的诸如提供银行保函过程中的必要开支等相应损失，以及房屋租赁合同的实际履行情况、被告方的过错程度、物业延迟移交的具体期限等因素，本院酌情确定被告万博汇公司应向原告赔偿违约金60万元，被告广源公司应按其承诺对被告万博汇公司的该项给付义务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告华润万家生活超市（浙江）有限公司与被告浙江万博汇投资管理有限公司、桐乡市广源房地产开发有限公司签订的《浙江万博汇投资管理有限公司与华润万家生活超市（浙江）有限公司房屋租赁合同》已于2014年12月25日解除；二、被告浙江万博汇投资管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告华润万家生活超市（浙江）有限公司违约金600000元；三、被告桐乡市广源房地产开发有限公司对被告浙江万博汇投资管理有限公司的上述给付义务承担连带责任；四、驳回原告华润万家生活超市（浙江）有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46800元，由原告华润万家生活超市（浙江）有限公司负担41184元，由被告浙江万博汇投资管理有限公司、桐乡市广源房地产开发有限公司共同负担5616元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起2年内向人民法院申请执行。审 判 长  赵建华审 判 员  张 亮人民陪审员  孙祖兴二〇一六年五月十八日书 记 员  金 悦