江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣08民终376号上诉人（原审原告）：郭珍，女，1985年11月8日生，汉族。上诉人（原审原告）：徐凌，男，1984年12月9日生，汉族。委托诉讼代理人：王华，江西赣中律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉安市金典地产开发有限公司。住所地：吉安市吉州区广场西路*号。统一社会信用代码91360800561086297Q。法定代表人：王倩，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗燕飞、贺文君，江西向群律师事务所律师。上诉人郭珍、徐凌因与上诉人吉安市金典地产开发有限公司（以下简称金典地产公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服吉安市吉州区人民法院（2016）赣0802民初1119号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭珍、徐凌上诉请求：1、撤销吉州区人民法院（2016）赣0802民初1119号民事判决书；2、改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金43618元；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院将逾期交房违约金标准由“每日按总房款万分之零点一调整为万分之零点五”后仍然不足以补偿上诉人因被上诉人逾期交房所受到的实际损失。请二审法院依法调整到每日按总房款万分之一为标准计算逾期交房违约金。最高人民法院关于使用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第二十八条规定，“当事人按照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”原审法院将逾期交房违约金标准由“每日按总房款万分之零点一调整为万分之零点五”后，每日违约金才633990*0.05=31元，这也远远低于买受人的实际损失。综上，一审法院在认定事实上存在明显的错误，因此，请求二审法院在查清案件事实的基础上，依法撤销原审判决并改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。针对郭珍、徐凌的上诉，金典地产公司辩称：双方是自愿签订的合同，合同对违约金作了约定，故应按照合同约定履行。如上诉人要求提高违约金应当举证证明其实际损失，以实际损失为限承担违约责任。上诉人金典地产公司上诉请求：1、撤销吉州区人民法院（2016）赣0802民初1119号民事判决书；2、改判上诉人按合同约定支付被上诉人逾期交房违约金2217.6元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院增加违约金金额没有法律依据。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，应当严格按照合同约定履行。合同中对于逾期交房违约金已有约定，应当按照合同约定履行。根据法律规定，如被上诉人认为违约金过低，要求增加违约金，应当以实际损失为限，但一审法院判决的金额明显超出了被上诉人的实际损失，不符合法律规定。二、一审法院关于逾期交房时间的计算不符合实际情况。上诉人在工程竣工时已多次通知被上诉人前来办理房屋交接手续，但被上诉人一直未来办理，上诉人遂于2016年11月18日再次以书面形式通知被上诉人前来办理房屋交接手续，故逾期交房时间应计算至五方主体验收时止。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。针对金典地产公司的上诉，郭珍、徐凌辩称：一审认定关于逾期交房违约金的标准明显过低，不足以弥补因被上诉人逾期交房的违约行为给上诉人造成的损失。关于逾期交房的时间问题，在2016年11月18日之前我方确实没有收到来自金典地产公司的任何通知，且在这之前涉案房屋根本就不符合交房条件。望二审法院支持我方上诉请求。郭珍、徐凌向一审法院起诉请求：1、判令金典地产公司按已付购房款每日万分之一支付逾期交房违约金至实际交房之日止；2、诉讼费由金典地产公司负担。一审法院认定事实：2013年5月22日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告（买受人）向被告（出卖人）购买吉州区恒源泰荣诚住宅小区6幢1-1101号商品房一套，该房建筑面积107.98平方米，单价5871.37元/平方米，房款总计633990元，付款方式为一次性付款。交付期限为：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2、因政策性因素导致延期。出卖人逾期交房的违约责任为：1、逾期不超过460日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过460日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之零点一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单的、所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告按约付清了购房款。2015年12月18日，被告组织了施工、设计、勘察、监理单位对6#楼进行了竣工验收，验收结论工程质量为合格等级。2016年1月12日，吉安市建设工程质量监督站出具了工程质量监督报告，结论为：各方责任主体参加了竣工验收，竣工验收组织和程序基本符合要求。各方责任主体评定该工程为合格工程，并出具了验收意见。同意建设单位向备案机关提出备案申请。同年11月14日，恒源泰荣城1—6#楼及地下室通过竣工验收备案。同年11月18日，被告向原告邮寄了入伙通知书，但原告并未收房。2016年5月20日，原告申请对恒源泰荣城6幢1—1101号房屋租金价值进行评估。经委托，吉安鹭洲司法鉴定中心于2016年9月29日作出资产评估司法鉴定意见书，结论为恒源泰荣城6幢1—1101号房屋月租金为900元。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格履行。原告按约支付了购房款，被告应当在2014年12月30日前向原告交付房屋。合同约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，并提供相关证明文件以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告于2016年11月18日书面通知原告收房，此时房屋已符合交付条件，故被告逾期交房时间应计算至2016年11月18日止，共计688天。关于逾期交房违约金的标准，合同约定的每日万分之零点一明显过低，原告请求调整应予支持。诉讼中，原告虽申请对房屋租金价值进行鉴定，但其并未主张按租金损失标准计算违约金，综合考虑本案的实际情况，故酌情将违约金标准调整为每日按总房款的万分之零点五计算，违约金为21809元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：被告吉安市金典地产开发有限公司支付原告郭珍、徐凌逾期交房违约金21809元，限判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，减半收取计230元，由原告负担40元，被告负担190元。二审中，双方当事人均未提出新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实相一致。本院认为：二审期间，双方当事人争议的主要焦点问题为，1、一审法院按日万分之零点五的标准调整和确定逾期交房的违约金是否合法恰当。2、逾期交房的违约金应计算至何时；关于第一个争议焦点问题。上诉人郭珍、徐凌提出，一审法院按日万分之零点五的标准调整和确定逾期交房违约金，明显过低，应按每日万分之一标准计算。而上诉人金典地产公司则提出，商品房买卖合同已对逾期交房违约金的计算标准作了约定，且一审法院在买受人未能按租金损失标准计算违约金的情况下，增加违约金，没有法律依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求赔偿损失的，人民法院不予支持。根据该条款的规定，并结合我国合同法关于违约金的其它规定可知，合同一方当事人依法有权主张增加或减少违约金；违约金兼具补偿和惩罚的双重性质，且以补偿为主，以惩罚为辅。本案中，金典地产公司逾期交房，系违约方，依法应承担支付违约金的责任。但商品房买卖合同中所约定的违约金折算后远低于同期一年期定期存款利率，明显过低，无法补偿买受人的损失，依法应予适当调高。因此，一审法院在买受人未能按租金损失标准计算违约金的情况下，综合考虑到涉案房产已于2015年12月份经竣工验收合格以及为均衡双方之利益等，按已付房款日万分之零点五的标准调整和确定逾期交房的违约金，合法合理，应予以维持。关于第二个争议焦点问题。上诉人金典地产公司提出，上诉人在工程竣工时已多次通知被上诉人前来办理房屋交接手续，但是被上诉人一直未来办理。对此，本院认为，双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人金典地产公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人郭珍、徐凌；商品房达到交付使用条件后，出卖人金典地产公司应当书面通知买受人郭珍、徐凌办理交付手续等等。从上述约定可知，商品房经验收合格并达到合同约定的交付条件后，出卖人金典地产公司须通知买受人交房。否则，依法应视为出卖人金典地产公司逾期交房。本案中，现有证据只能证明出卖人金典地产公司通知交房的时间是2016年11月18日。因此，一审法院认定金典地产公司通知交房的时间是2016年11月18日以及确定逾期交房违约金应计算至该日，并无不当。综上所述，上诉人郭珍、徐凌以及上诉人金典地产公司的上诉请求，均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费635.23元，由上诉人郭珍、徐凌负担345.23元，上诉人吉安市金典地产开发有限公司负担290元。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  李国红二〇一八年三月九日书记员  张志坚