江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终5105号
上诉人（原审原告、反诉被告）：武学文。
委诉讼代理人：武维明，）张巷里21号。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈桂林。
委托诉讼代理人：陈丽明、顾小芳（实习），江苏谐达律师事务所律师。
上诉人武学文因与被上诉人陈桂林房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初字第718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人武学文上诉请求：撤销一审判决，改判支持武学文一审诉讼请求，改判驳回陈桂林一审反诉请求。事实和理由：上诉人及父亲在与陈桂林商谈时，提出租赁房屋开小饭店而不是卖食品，楼下开快餐，楼上设两个包厢。陈桂林答应在上诉人进店后便从楼上搬出去，房租才商定为每年11万元。最后由陈桂林起草了具体协议内容，上诉人只是在协议上签名。在交纳了半年房租和押金后，上诉人当时急于开店，因一楼是空的，就先做些早点及快餐生意，以后上诉人与陈桂林多次交涉要求其搬离，但陈桂林总是一拖再拖，说现在装修很贵，还是做了再说，后来又说身体不好，上诉人不得以起诉至一审法院。在2015年11月25日至2016年4月20日这5个月中，因上诉人等待判决故而未付房租，陈桂林以上诉人未缴租金根本不让上诉人正常经营，双方之间天天吵闹，110派出所来了很多次，一审判决上诉人承担这5个月期间的房租和使用费不合理。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人陈桂林辩称，1、双方之间商谈房屋租赁事宜时明确武学文承租涉案房屋用于经营小餐饮，不经营炒菜之类的饭店，武学文看房时亦限于一楼店面房，从未去二楼实地查看。签订的《协议书》明确租赁位于东中市9号姑苏区广永食品店即一楼店面房，用于经营食品小餐饮。陈桂林收取第一期租金后向武学文交付一楼店面房，武学文接受承租房屋对此做了部分装修后开门营业。武学文营业数月，从未向陈桂林提及二楼。二楼房屋系陈桂林及家人数十年唯一居住场所。至2015年11月底双方因琐事发生纠葛，武学文拒付第二期房租，双方协商未果后，武学文才提出陈桂林未交付二楼房屋之主张。2、2015年11月25日至2016年4月20日期间，不存在陈桂林阻止武学文经营和不收取租金之事实。请求二审法院驳回上诉人武学文的上诉，维持原判。
原审原告武学文向一审法院起诉请求：1、按承租协议交付东中市9号广永食品店一楼及二楼合计135平方米的经营场所给武学文使用；2、退还已经收取但未交付给武学文使用的自2015年5月11日至今约6个月的东中市9号二楼的合理比例的租金1.7万元。在本案审理过程中，武学文明确第一项诉讼请求中要求陈桂林交付的房屋为二楼与一楼大堂对应部分面积，不再主张第二项诉讼请求。
原审反诉原告陈桂林向一审法院反诉请求：1、解除房屋租赁协议；2、武学文支付房屋租金30250元（暂计算至2016年3月3日），并于2016年3月4日搬离东中市9号房屋。在审理过程中，陈桂林将反诉请求明确为：1、请求判决确认双方之间的租赁协议于2016年3月5日解除；2、请求判令武学文搬离东中市9号房屋并支付房屋租金30250元（暂计算至2016年3月3日，之后按每年11万元的标准计算至实际搬离之日）。
一审法院认定事实：苏州市东中市9号房屋系坐南向北的二层房屋，总建筑面积192.10平方米，所有权人为陈桂林之子陈康。房屋的一楼为沿东中市的门面房屋，用于出租经营，二楼及内部搭建的三楼由陈桂林及其家庭成员居住生活使用。陈桂林以东中市9号房屋作为经营场所申领了“姑苏区广永食品店”的个体工商户营业执照，登记的经营范围为“零售：预包装食品兼散装食品”，经营场所面积为135平方米。曾租用一楼门面房屋的前后几家经营者均使用了该营业执照进行经营。2015年5月11日，陈桂林与武学文签订协议书1份，约定“今有东中市9号广永食品店业主陈桂林与武老板多次口头商议，陈桂林愿意给武老板经营食品小餐饮”，协议约定年租期自2015年5月25日起至2017年5月24日止；租金为11万元，第一次进门装修付5.5万元，之后每半年提前一个月支付一次，押金为5000元，武学文还应当按期结清水电费；武学文在装修时不得破坏房屋的结构，做好卫生、安全工作；陈桂林负责证照办理的一切费用。该协议签订后，陈桂林将基本装修完成的一楼店面房屋交付给武学文，武学文亦于当日支付了首期租金5.5万元和押金5000元。武学文接收房屋后，进行了少量装修后（包括玻璃门、卫生间改造、墙纸、过道地砖）即开始以广永食品店的营业执照开展餐饮经营。房屋二楼及以上仍由陈桂林及其家庭成员居住生活使用。2015年10月前后，双方就租赁房屋内的经营范围及装修等问题发生争议，陈桂林表示要待问题解决后再收取租金。之后，武学文未再支付第二期房屋租金，使用一楼房屋经营至今。2016年1月13日，陈桂林委托律师向武学文发出律师函，指出对方在装修和经营过程中存在的一些问题（包括厨房未安装铁皮罩、损坏窗户、用水超负荷、拖欠水电费）影响到了自己的正常生活，要求对方在收到通知书后补交未交租金及水电费用。武学文于2016年1月15日收到该函件后，并未按要求补交费用。陈桂林于2016年3月4日向武学文发出解除合同通知书，以对方拖欠租金、经催告未付为由，通知解除双方签订的租赁协议书，武学文于次日签收该通知。
在本案审理过程中，武学文明确表示不同意按现有租金标准继续租赁目前使用部分房屋。
以上事实，由双方当事人的当庭陈述及武学文提供的协议书、工商登记信息、收条、押金收据、陈桂林提供的律师函及邮寄凭证等证据证实；上述证据均经庭审质证，一审法院予以确认。
一审法院认为，陈桂林与武学文签订的租赁协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。现双方当事人对租赁房屋的范围产生争议，武学文认为租赁范围应与广永食品店营业执照登记的经营面积相符，即135平方米，包括一楼店面房屋及二楼部分面积，陈桂林则认为出租面积不应以营业执照为准，其从未出租过二楼房屋。一审法院审查后认为，双方当事人的协议书并未对租赁房屋的具体面积和位置予以明确，但协议的签订和房屋交付、租金给付在同时发生，故租赁房屋应当以出租人陈桂林当时实际交付的为准，即原来就用于出租经营的一楼店面房屋。东中市9号的整体面积与广永食品店登记的经营面积并不相符，武学文虽主张对方出租给其的为135平方米房屋，但无法明确区分出房屋的界限，也未举证证明其在签订合同后主张交付，结合该处房屋二楼由陈桂林及其家庭成员长期居住未曾用于经营的事实，一审法院确定双方租赁房屋的范围即为一楼房屋，武学文以营业执照登记面积主张对方交付二楼房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。支付租金是承租人的基本义务，陈桂林虽因合同履行过程产生的争议而要求武学文暂缓支付租金，但此后进行了发函催告，武学文未按期支付，陈桂林有权行使合同解除权。陈桂林发出的解除通知书于2016年3月5日到达武学文，武学文在审理中也明确表示就现有租金和租赁面积不同意继续承租，故一审法院确定双方合同于2016年3月5日解除。陈桂林要求确认双方合同解除的反诉请求，一审法院予以支持。合同解除后，武学文应当将租赁房屋腾清后交还陈桂林并结清水电费用，腾让房屋时，可搬走或拆除自行投入的可移动物品和设施，不得影响房屋的原有结构和安全。房屋交接同时，双方可对押金进行结算。自2015年11月25日起至今，武学文占用房屋而未支付租金、房屋使用费，陈桂林要求其按合同约定的租金标准即每年11万元支付自2015年11月25日起至实际交还房屋之日止的租金和房屋使用费的反诉请求，符合法律规定，一审法院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认陈桂林与武学文2015年5月11日签订的协议书于2016年3月5日解除；武学文于判决生效后十五日内将苏州市东中市9号一楼房屋腾清后交还陈桂林；二、武学文于判决生效后十五日内按每年11万元的标准向陈桂林支付自2015年11月25日起至实际交还房屋之日止的租金和房屋使用费（如采用转账方式支付，请汇入陈桂林指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84）；三、驳回武学文全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费225元，减半收取112元，由武学文负担；反诉案件受理费278元，由武学文负担。
二审中双方当事人均未提供新证据。本院查明事实与一审判决查明事实相一致。
本院认为，陈桂林与武学文于2015年5月11日签订的《协议书》合法有效。本案中，双方当事人对武学文承租房屋的面积及范围产生争议，因协议中双方当事人对承租房屋面积并未作出明确约定，诉讼中，武学文无法明确区分出房屋的界限，武学文亦未举证证明在签订协议后，其在合理期限内要求陈桂林交付剩余房屋，结合二楼房屋为陈桂林及其家人长期居住使用未曾用于经营之事实，本院认定武学文承租房屋之范围应限定于一楼。武学文未按陈桂林发函催告内容补交结欠租金及水电费，故陈桂林于2016年3月4日发函解除合同的通知自武学文收到之日起即2016年3月5日发生法律效力，武学文应搬迁出承租房屋，并支付自2015年11月25日起至实际搬迁之日止按每年11万元标准计算的房屋租金和房屋使用费。武学文上诉认为自2015年11月25至2016年4月20日期间，陈桂林不让其正常经营，故其不应承担该期间房屋租金和使用费，因武学文对此并未提供充足证据，且在该期间武学文并未将房屋交还给陈桂林，仍实际占有房屋，故本院对该主张不予采信。
综上，上诉人武学文上诉请求依据不足，本院不予支持，一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费503元，由上诉人武学文负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 郑 雄
审判员 周 红
二〇一六年十二月五日
书记员 杨颖颖