湖北省鹤峰县人民法院
行 政 裁 定 书
（2018）鄂2828行初25号
原告龚陈然，男，生于1991年12月30日，土家族，大学文化，住恩施市，
原告罗端秀，女，生于1929年2月14日，汉族，小学文化，无业，住鹤峰县，现住鹤峰县，
委托代理人易德（特别授权），湖北施州律师事务所律师。
被告鹤峰县国土资源局，住所地：鹤峰县容美镇中坝街38号。统一社会信用代码：11422828737910834G。
法定代表人宋建荣，该局局长。
出庭负责人贾长胜，该局副局长。
委托代理人董佳杰（一般授权），湖北立鹤律师事务所律师。
第三人龚双凤，女，生于1964年11月29日，土家族，中专文化，原鹤峰县中药材公司退休职工，住恩施市，
委托代理人胡邦胜（特别授权），男，生于1957年1月28日，土家族，大学文化，鹤峰县审计局退休干部，住恩施市，系龚双凤之夫。
第三人杨墨，女，生于1995年1月16日，土家族，大学文化，住鹤峰县，
委托代理人杨华（特别授权），男，生于1963年10月12日，苗族，大学文化，鹤峰县商务局干部，住鹤峰县，系杨墨之父。
委托代理人邱德平（特别授权），湖北立鹤律师事务所律师。
原告龚陈然、罗端秀诉被告鹤峰县国土资源局撤销房产登记颁证一案，2018年5月29日原告向本院提起行政诉讼。本院于2018年6月5日立案受理，于6月13日向被告送达了起诉状副本及应诉、举证通知书。因杨墨、龚双凤与本案案件处理有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法由审判员陈谦与人民陪审员杨友懿、姚章权组成合议庭，于2018年7月5日公开开庭审理了本案。原告龚陈然、罗端秀的委托代理人易德，被告鹤峰县国土资源局出庭负责人贾长胜及其委托代理人董佳杰，第三人杨墨及其委托代理人杨华、邱德平，第三人龚双凤的委托代理人胡邦胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告鹤峰县国土资源局将原第三人龚双凤名下的鹤峰房权证容美字第××号房产证及鹤国用**号国有土地使用证转移登记到第三人杨墨名下，不动产权证号为鄂（2017）鹤峰县不动产权第XX号，二原告认为被告作出该转移登记时未经其同意，应予撤销，故起诉至本院。
原告诉称，第三人龚双凤和原告龚陈然之父、原告罗端秀之子ＸＸ清共同拥有位于鹤峰县容美镇中坝路房屋一栋即争议不动产，2006年7月28日ＸＸ清因交通事故去世，同年8月8日，龚双凤向原不动产被登记机关鹤峰县房地产管理局提出申请，将该栋房屋登记到龚双凤一人名下，产权证号为鹤峰房权证容美字第××号。后龚双凤又于2007年12月20日向被告国土资源局申请变更该房屋的国有土地使用权证，证号为鹤国用（2007）第XX号。2017年12月11日，第三人龚双凤与第三人杨墨签订《房屋买卖合同》将该栋房屋以128万元人民币转让给第三人杨墨，双方于2017年12月28日共同向被告鹤峰县国土资源局申请办理转移登记，2018年1月2日，第三人杨墨取得不动产权证号为鄂（2017）鹤峰县不动产权第XX号的不动产权证书，而登记资料中显示在办理转移登记的过程中共有权人龚陈然与罗端秀均未到场，且未出具经公正的授权委托书。因此，请求法院判决撤销鄂（2017）鹤峰县不动产权第XX号不动产权证，由被告承担本案诉讼费用。原告向本院提交了下列证据：
1、二原告身份证复印件，证明：二原告的身份情况。
2、（2006）鹤刑初字第61号刑事附带民事判决书、医学出生证明复印件，证明：二原告系ＸＸ清的法定继承人，且系涉案不动产的共有权人。
3、被告提交的1-24号证据复印件，证明：被告明知二原告系涉案不动产的共有权人，在二原告均未到场亦未出具经公证的授权委托书的情况下，办理了转移登记手续，事实不清、程序违法应予撤销。
被告辩称，第一，本案两原告不是本案争议房屋的共有权人，不具有适格原告的主体资格；第二，本案被告进行转移登记的行政行为是合法的行政行为，原告起诉撤销颁证没有法律依据；第三，本案原告救济方式选择错误。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告鹤峰县国土资源局向本院提交了以下证据：
1、领款单复印件，证明：第三人杨墨领取不动产权证书的事实。
2、不动产登记申请书复印件，证明：本案第三人龚双凤和杨墨签订房屋买卖合同后向被告处申请办理转移登记的事实。
3、不动产权籍确认书复印件，证明：在2017年12月15日时，本案所争议标的房屋权利人为第三人龚双凤。
4、不动产登记受理通知书复印件，证明：本案第三人龚双凤和杨墨签订房屋买卖合同后，向被告处申请办理转移登记，被告予以受理的事实。
5、《说明》复印件，证明：第三人龚双凤和杨墨同意税款代扣代缴的事实。
6、询问记录1复印件；
7、询问记录2复印件；
证据6、7证明：被告的工作人员对第三人龚双凤和杨墨房屋买卖合同的相关情况进行了询问，说明被告履行审查义务。
8、房屋买卖合同复印件；
9、湖北省非税收入通用票据复印件；
10、税收完税证明复印件；
证据8-10证明：第三人龚双凤和杨墨签订房屋买卖合同的事实及交纳转移登记所需税款的事实。
11、龚陈然、龚双凤、杨墨身份证复印件；
12、杨墨、龚陈然常住人口登记卡复印件；
证据11、12证明：被告在办理转移登记时，对申请人的身份信息进行核实。
13、鹤峰县房屋所有权登记发证申请审批表复印件；
14、鹤峰县房屋所有权登记发证申请审批表复印件；
15、房地产买卖申请审批书复印件；
16、死亡证明复印件；
17、龚陈然身份证复印件；
18、龚陈然常住人口登记卡复印件；
19、ＸＸ清身份证复印件；
20、ＸＸ清常住人口登记卡复印件；
21、龚双凤身份证、常住人口登记卡复印件；
22、国有土地使用证复印件；
23、房产证复印件；
证据13-23证明：本案所争议的房屋在2001年进行初始登记，房产证和土地使用权证登记在ＸＸ清名下，其土地性质为国有土地，该房屋为第三人龚双凤与ＸＸ清夫妻共同财产共同共有，2006年ＸＸ清死亡后，在2007年11月经第三人龚双凤申请，该房屋不动产权利进行了变更登记，其房屋所有权登记在第三人龚双凤个人名下，2007年12月国有土地使用权登记在第三人龚双凤个人名下，自2007年后，该房屋的相关权利为第三人龚双凤个人享有。同时证实，本案二原告不是共有权人。
24、房产分户图、房屋全景图、鹤峰房权证容美字第××号房产证及鹤国用（2007）第**号土地使用证复印件，证明：本案争议的房屋所坐落的位置，在2007年该不动产的房产证、国有土地使用权登记权利人为第三人龚双凤，为个人财产。
25、不动产权证书电子文档复印件，证明：本案所争议的房屋已登记在第三人杨墨名下。
第三人龚双凤的代理人胡邦胜述称，对于房屋办理转移登记的具体过程不清楚，只知道原告龚陈然起诉是因到恩施上班要买房与第三人龚双凤产生纠纷。第三人龚双凤未向本院提交证据。
第三人杨墨述称：第一，二原告不属于适格原告；第二，被告的转移登记程序合法；第三，二原告的救济方式选择错误。第三人杨墨向本院提交了以下证据：
1、鹤峰房权证容美字第××号、鹤国用（2007）第XX号复印件，证明：本案房屋在交易前，房屋所有权人和土地使用权人都是龚双凤，没有共有人。
2、《房屋买卖合同》复印件，证明：2017年12月11日，龚双凤和杨墨签订了房屋买卖合同。龚双凤将本案房屋卖给杨墨，合同第二条约定，龚双凤保证房屋没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，合同第三条约定房屋价款总金额128万元。
3、《评估报告》复印件，证明：湖北鹤峰联众房地产评估有限公司对本案交易房屋进行了评估。
4、不动产登记申请书复印件，证明：2017年12月28日，买方杨墨与卖方龚双凤共同向鹤峰县国土资源局提出转移过户的申请。
5、中国农业银行股份有限公司县支行回单复印件、短信截图复印件，证明：2018年1月8日，根据龚双凤的指示，杨墨委托其父杨华将购房款1280000.00元转至胡海燕的银行卡。
6、税收完税证明复印件，证明：杨墨依法缴纳了买方和卖方交易房屋应缴纳的全部税款。
7、湖北省非税收入通用票据复印件，证明：杨墨缴纳了房屋转移登记费80.00元。
8、鄂（2017）鹤峰县不动产权第XX号不动产权证书复印件，证明：鹤峰县国土资源局为杨墨办理了交易房屋的不动产权证书。
9、58同城网截图复印件，证明：因龚双凤欠建行贷款，需将该栋房屋挂在网上卖出以便偿还银行贷款。第三人杨墨在网上看见信息后便与龚双凤联系购买该栋房屋。
10、收据复印件，证明：龚双凤收到第三人杨墨的房屋价款388万的总收条。
经庭审质证，被告鹤峰县国土资源局对于原告提交的证据1，无异议；证据2，其判决书真实性无异议，该判决书列明了死者ＸＸ清与两原告的身份关系及亲属关系，但该判决书的内容是因交通肇事形成的判决文书，该文书并不涉及到涉案房屋的任何情况，故不能达到原告方主张涉案房屋为共有关系，从被告当庭提交的2007年第三人龚双凤产权证书及土地使用权证书充分证实该房屋为第三人龚双凤个人所有；证据3，真实性合法性关联性均无异议，但对原告的待证目的有异议，原告代理人以二原告未到场且未出具授权委托书为由认为被告国土资源局办理房屋转让登记事实不清、程序违法，从本案办理产权转移登记的材料看事实清楚，程序合法。第三人龚双凤无质证意见，第三人杨墨对原告提交证据的质证意见同被告国土资源局一致。
原告对被告鹤峰县国土资源局提交的证据1，真实性合法性关联性无异议；证据2，真实性合法性关联性无异议，但是在该申请书中的登记申请人义务人姓名这一栏均登记有本案的原告龚陈然，申请书背后的签字均没有龚陈然或及代理人的签字；证据3，真实性及关联性无异议，但是仅能证明权利证书上登记的权利人为第三人龚双凤，不能反映涉案不动产的真实权利状况；证据4，真实性及关联性无异议，但是在申请人一栏中有原告龚陈然的情况下，后面的确认签字却没有龚陈然或其委托代理人的签字，且该受理通知书上载明的材料清单中也没有授权委托书；证据5，无异议；证据6、7，对于询问记录1对其真实性关联性无异议，但是该记录中第三人龚双凤明确陈述了涉案不动产系其与龚陈然共有，被告明确知晓这一事实，对于询问记录2无异议；证据8-10，无异议；证据13-25的真实性及关联性无异议；但第13号证据中已经明确载明产权人的家庭成员含有本案原告龚陈然，而且从第15号证据中可以看出在2007年办理相关产权登记时，当时的办证机关在权利人ＸＸ清的父母未来签字的情况下，也未提交是否过世的情况下办理了产权登记；2007年产权转移登记的原因是继承关系，按照相关法律规定，应当提供被继承人的相关情况。综上，被告在办理本案所涉不动产权证登记时，查阅了本案所涉不动产权证的所有转移登记情况，在明确知晓还有权利人龚陈然以及ＸＸ清父母的情况下，予以变更登记，其结果并不能够证实涉案不动产属于第三人龚双凤个人所有。证据25，在登记程序具有瑕疵的情况下，第三人杨墨不应取得涉案不动产的所有权。第三人龚双凤对被告提交的所有证据无异议。第三人杨墨对被告提交的所有证据无异议。
原告对第三人杨墨提交的证据质证意见如下：对于所有证据的真实性及关联性无异议；两个第三人之间的买卖关系，二原告不知晓也未取得二原告的同意，系第三人龚双凤无权处分，对二原告不发生法律效力；两个第三人之间的房屋买卖关系存在两个不同的价格，而交税以及在被告处登记备案的合同均采用价格较低的合同，因此其交易也不具有合法性。综上，达不到第三人杨墨的证明目的。被告对第三人杨墨提交的证据质证意见如下：真实性合法性关联性均无异议，这类证据充分证实被告为第三人办理转移登记符合我国不动产登记暂行条例的规定，说明被告行政登记行为合法。第三人龚双凤对第三人杨墨提交的证据无质证意见。
本院对上述证据认证如下：原告提交的全部证据，被告鹤峰县国土资源局提交的全部证据，第三人杨墨提交的全部证据均与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明，争议不动产系第三人龚双凤与原告龚陈然之父、原告罗端秀之子ＸＸ清的夫妻共同财产，该不动产的初始登记是在2001年初，登记在ＸＸ清名下。2006年ＸＸ清因交通事故去世，第三人龚双凤于2007年11月15日申请房屋所有权转移登记变更到其个人名下。第三人龚双凤因经营中药材需要资金周转，分别于2010年7月23日与2015年3月31日将该栋房屋抵押给中国建设银行股份有限公司鹤峰县支行，合计贷款506.79万元。由于还款时间逼近，第三人龚双凤无钱偿还贷款，遂在58同城网上以400万元的价格出售该栋房屋。第三人杨墨及其家人看到此消息后，与第三人龚双凤取得联系经商定购买该栋房屋，双方于2017年12月11日签订《房屋买卖合同》，12月29日共同到被告鹤峰县国土资源局申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记手续，第三人杨墨于2018年1月2日领取了不动产权证号为鄂（2017）鹤峰县不动产权第XX号018年4月8日，第三人龚双凤给第三人杨墨打了一张房屋价款388万元的总收据，该房屋交易的相关税费均由第三人杨墨如数缴纳。二原告认为被告鹤峰县国土资源局在未取得共有权人同意的情况下，将不动产进行的转移登记行为不合法应予撤销，遂向本院提起行政诉讼。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释（2010）15号）第五条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”本案中，争议不动产首次转移登记到第三人龚双凤名下，之后又转移登记给第三人杨墨，原告龚陈然、罗端秀未就首次转移登记行为提起行政诉讼，仅对后续转移登记行为起诉，按照上述规定，人民法院不予受理，受理后应当驳回起诉。至于二原告以作为房屋登记行为的买卖、继承等民事法律关系应撤销为由，二原告应先行解决民事争议。依照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十九条第一款第（十）项之规定，裁定如下：
驳回原告龚陈然、罗端秀的起诉。
案件受理费50元，由原告负担。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 陈 谦
人民陪审员 杨友懿
人民陪审员 姚章权
二〇一八年七月三十日
书 记 员 陆 欣
附：本裁定适用的相关司法解释依据
1、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第五条同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。
原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。
原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》
第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：
（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；
（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；
（三）错列被告且拒绝变更的；
（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；
（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；
（六）重复起诉的；
（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；
（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；
（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；
（十）其他不符合法定起诉条件的情形。
前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。
人民法院经阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。