上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初11269号
原告(反诉被告)：丁仲江，女，1937年5月5日，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市青浦区。
委托诉讼代理人：宋勇。
委托诉讼代理人：陈平，上海邦耀律师事务所律师。
被告(反诉原告)：汪绍杭，男，1990年12月5日出生，汉族，户籍地上海市宝山区，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：陈明，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈刚，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
原告丁仲江与被告汪绍杭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理，依法适用简易程序，由审判员陈洁独任审理。2016年5月17日庭审中，被告提起反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。后因案情较为复杂，本案于2016年7月20日转为普通程序，并于2016年10月10日公开开庭进行了审理。丁仲江的委托诉讼代理人宋勇、陈平，汪绍杭及其委托诉讼代理人陈明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
丁仲江向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2015年10月11日就上海市闵行区龙柏七村XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签署的《上海市房地产买卖合同》；2、汪绍杭立即搬离并将涉案房屋返还给丁仲江；3、汪绍杭支付丁仲江解约违约金30.4万元(人民币，下同)。
事实和理由：丁仲江与汪绍杭于2015年10月11日就涉案房屋签署《上海市房地产买卖合同》，房屋成交价为152万元。合同第六条约定双方应于2016年1月15日前办理转让过户手续，合同附件三约定汪绍杭应于2016年2月25日前支付106万元，合同第九条约定汪绍杭逾期付款的违约责任。2015年12月26日，因汪绍杭名下宝山房屋去名事宜之耽搁，双方签署《情况说明》，将合同原来约定的2016年1月15日前过户变更为2016年2月20日前过户。2016年3月27日，汪绍杭将丁仲江一人带到交易中心准备交易过户，当天因丁仲江朋友、家人及时赶到并提出异议而未成。丁仲江认为，依法成立的合同应严格履行，汪绍杭因自身原因导致无法及时办理房产交易过户及逾期付款违反了合同约定，构成违约。为保护丁仲江合法利益尤其是老年人的合法权益，故诉至法院。
汪绍杭辩称：对于诉请1，第一，丁仲江所述非实际情况，丁仲江事后已于2016年2月22日配合汪绍杭至银行申办贷款，包括提供证件、开设账号并进行签字，上述行为表明丁仲江同意该106万元房款按照按揭贷款方式予以支付，并以贷款银行放款时间作为付款时间。丁仲江是完全民事行为能力人，在进行上述配合事项时从未提出过异议。而且2016年3月27日办理过户手续当天，丁仲江是在朋友陪同下自行前往交易中心，中介当天也有到场。第二，基于合同约定的内容已实际发生变更，丁仲江以汪绍杭违约主张解除合同没有依据。对于诉请2、3，丁仲江同样没有依据。基于此，汪绍杭不同意丁仲江全部诉请，并向本院提出反诉请求：判令丁仲江继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，并协助将涉案房屋过户至汪绍杭名下。
丁仲江对汪绍杭的反诉辩称：1、汪绍杭所述不是事实，丁仲江在2016年2月22日之前包括当天都是积极配合希望达成交易的。合同约定汪绍杭于2016年2月25日前付款，在此之前汪绍杭可以有各种机会和方式支付106万元，因此丁仲江应按约定配合汪绍杭办理手续。丁仲江只知道汪绍杭在2016年2月22日当日要将钱款打给她，故配合到银行办卡签字。2、汪绍杭在2015年11月就应该向银行申请贷款，并按约进行交易登记，而贷款贷不出来应该以现金补足，这是买房时就应该预见到的。3、2016年3月27日是2个中介及介绍人顾阿姨至养老院接丁仲江过去的，当时丁仲江是明确不同意的，故丁仲江在交易中心通知王阿姨及女儿、女婿到场，该行为也可以看出丁仲江不愿意继续履行，并不是因为女儿、女婿不同意才不配合。4、汪绍杭提出丁仲江加价50万是没有根据的，当时丁仲江本人要求家人将房子要回来，中介提出增加3万元合同继续履行所以丁仲江一方不会同意，汪绍杭另表示同意还房子，但称房子涨了50万。
本院经审理认定事实如下：坐落于上海市闵行区龙柏七村XXX号XXX室房屋的产权人为丁仲江。2015年10月11日，丁仲江(卖售人、甲方)与汪绍杭(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份(合同编号：XXXXXXX)。约定甲乙双方通过中介上海朝天房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有的座落于上海市闵行区龙柏七村XXX号XXX室房屋，建筑面积49.86平方米；转让价款共计152万元，……乙方于2016年2月25日前支付106万元。甲、乙双方确认，在2016年1月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
签约后，丁仲江于2015年10月25日将涉案房屋交付汪绍杭，汪绍杭共向丁仲江支付房款46万元。
2015年12月26日，双方签署《情况说明》记载，兹汪绍杭购买位于龙柏七村XXX号XXX室房屋，因本人宝山房屋去名事宜之耽搁，导致龙柏七村XXX号XXX室(原2016年1月15日前过户)推迟至2016年2月20日前过户。经协商双方均无异议。
2016年2月22日上午，丁仲江在朋友顾阿姨夫妇陪同下与汪绍杭及中介工作人员周某某一起至税务机关办理审税事宜，当日下午丁仲江在朋友顾阿姨夫妇陪同下与汪绍杭一起至交通银行股份有限公司上海闸北支行(以下简称交行闸北支行)办理贷款申请事宜。
2016年3月24日，丁仲江申请的公积金贷款27万元及个人贷款79万元均审批通过。
2016年3月27日，丁仲江与顾阿姨、汪绍杭及中介工作人员刘某某均至交易中心，在等候办理过户过程中，丁仲江的朋友王阿姨及女儿女婿赶来，丁仲江离开交易中心。
2016年5月17日庭审中，经汪绍杭申请，本院通知上海朝天房地产经纪事务所客户经理刘某某、工作人员周某某到庭作证。证人刘某某述称：在签订意向书之后，其将房屋交易需要贷款、审税、过户的流程向丁仲江介绍过，并给了书面的流程，当时丁仲江和女儿都在，在交易过程中丁仲江能正常交流书写。合同上约定汪绍杭于2016年2月25日之前支付106万元，该付款时间是其推算出来的：网签是2016年10月11日，考虑到汪绍杭去名(1.5个月)、过户(20天)、国庆长假(7天)及贷款银行放款(10天)。后来因为汪绍杭去名用了2个多月，超出了原本计算的时间，故双方通过《情况说明》约定过户推迟至2016年2月20日。在2016年2月17、18日左右，其接到丁仲江的一位自称律师的朋友的电话，问其2月20日是否办理过户，其向对方确认是办理贷款，对方要求其以短信方式发给他，内容为“本人操作龙柏七村XXX号XXX室的房屋买卖合约，于2016年2月19日下午下家办理贷款事宜，上家于2016年2月22日前办理补签字事宜，上下家均无异议”。2016年2月19日左右，丁仲江一方称丁仲江本人身体不适，需要延期至2016年2月22日。在2016年3月27日当天，其最早到交易中心后先去取号，9点半左右汪绍杭到交易中心后先到审税窗口，之后丁仲江与顾阿姨也到了交易中心。在等候办理过户手续过程中，来了丁仲江的朋友王阿姨，王阿姨看了合同后表示异议，之后王阿姨打电话叫来丁仲江的女儿、女婿。女儿、女婿来了之后，以丁仲江身体不适为由当天没有办理过户，表示等身体好点再来过户。在2016年3月27日丁仲江离开交易中心后，上下家有过协商，在协商过程中，汪绍杭提出补偿丁仲江3万元，丁仲江女婿称按照市场价补偿大概50万，其问丁仲江女婿50万能否少一些，丁仲江女婿回答少一点就不谈了。
证人周某某述称，2016年2月22日，丁仲江由顾阿姨和顾阿姨的先生陪同一起前往交易中心及银行。之前其一直和顾阿姨沟通的，丁仲江知道当日去办理审税和贷款。上午先去了交易中心，在交易中心丁仲江让顾阿姨问其审税和贷款的时间，其告诉他们审税21天，贷款大概1个月左右批下来。丁仲江在交易中心与工作人员的沟通中表述都是正常的。上午审税完成后，其帮双方联系好下午去办理申请贷款的事宜，下午是丁仲江、顾阿姨及顾阿姨的先生、汪绍杭四个人一起去银行的。丁仲江需要去银行开银行卡、以及银行会让丁仲江对于首付款是否已经支付及是否同意汪绍杭申请贷款进行确认后让丁仲江在相关材料上进行签字。在2016年3月27日丁仲江离开交易中心后，丁仲江女婿打电话称，养老院的房子要拆迁丁仲江没有地方住，房子不卖了，要求汪绍杭将房屋返还，其不再向汪绍杭主张租金也不算汪绍杭违约，中介费该给的会给。之后，其与汪绍杭母亲一起至养老院探望丁仲江，汪绍杭母亲问何时能交易，丁仲江回答说等我身体好一点。汪绍杭母亲问，到时候我来接你，丁仲江说不用了，到时好一些会和顾阿姨打电话。汪绍杭母亲问房子要过户吗，丁仲江说总归要过户的等其身体好一点。
经庭审质证，丁仲江对证人刘某某的证言认为合同已经约定2016年2月25日之前付款，证人的陈述有反复。汪绍杭对证人刘某某的证言没有异议。丁仲江与汪绍杭对证人周某某的证言均没有异议。
2016年10月10日庭审中，经丁仲江申请，本院通知王某某到庭作证。证人王某某述称：其系丁仲江的朋友，其父母的病都是丁仲江看的。丁仲江于2016年2月告诉其要出售涉案房屋，但是对方钱没有付要其帮忙催款，因为当时自己正好要去泰国答应回来帮忙催款，其回来后联系丁仲江，丁仲江称不用催了，双方已经协商好。2016年3月20日左右，丁仲江又打来电话称对方还是没给钱，好像是欺骗丁仲江，其跟丁仲江说要看合同的，并约好过户当日其也去交易中心。过户当天，其到交易中心时双方都到了，其就问丁仲江拿合同看，合同约定了逾期15天支付房款买受人承担滞纳金，15天之后卖售人可以解除合同，其问丁仲江是否还出售房屋，丁仲江说不出售了。其要求中介解释逾期15天的条款，中介说这条仅针对首付款，并表示汪绍杭已经付清首付款，中介还称其无权管这件事，其便让丁仲江叫女儿、女婿来。顾阿姨也在现场，顾阿姨解释汪绍杭付款晚是为了贷款。丁仲江女儿、女婿来了之后，其三人一起把丁仲江送回养老院。其另外补充，2016年3月27日之前丁仲江打了好几次电话给其说不想卖，感觉对方是骗她的，在交易中心打电话给丁仲江女儿、女婿就是来解决这件事，至于是否解除合同由他们自己决定，其无权决定。
经庭审质证，丁仲江对证人王某某的证言没有异议，并表示证人陈述恰证明了丁仲江以为2016年2月22日去银行是开卡放款的，然丁仲江并未收到汪绍杭的房款，汪绍杭违约故丁仲江向汪绍杭明确表示不出售房屋。2016年3月27日，丁仲江请证人看合同把关，当日丁仲江亦明确表示不出售房屋。汪绍杭对证人王某某陈述3月27日丁仲江本人在交易中心提出不出售房屋的陈述有异议，其他陈述无异议。汪绍杭同时表示，证人陈述其在旅游回来后问丁仲江，丁仲江表示已经协商好了，因此丁仲江一直是愿意出售房屋的。况且同一套房屋不可能在2月22日和3月27日过户两次，这是常识。贷款也是在过户之前，不可能在过户之后。另，解除合同应书面提出，而非口头提出，且丁仲江多次表示愿意出售房屋，并未表示不出售房屋。
本院认为，上述证人证言有相应书面证据予以佐证，本院确认其证据效力。
2016年10月10日庭审中，丁仲江称其知道对方将以贷款方式支付106万元。2015年12月26日在双方签订《情况说明》的时候，汪绍杭的母亲说过公积金贷款70万元已经审批下来，银行贷款36万元将于2016年1月12日走流程，2016年2月5日之前可以落实，原先约定2016年1月25日过户，本来要改到2016年2月5日的，因为2016年2月8日过春节中介人员都要回家过年，所以就修改到过完年之后的2016年2月20日过户。
以上事实，由双方共同提供的涉案房屋的登记信息及产权证、《上海市房地产买卖合同》及《情况说明》，丁仲江提供的律师函，汪绍杭提供的涉案房屋的买卖意向书、收款收据及转账凭证、房屋交割清单、公积金贷款合同、房产抵押贷款合同、房屋状况查询回执、税务事项告知书、房地产登记申请书、律师函及投递记录，证人刘某某、周某某、王某某的证言及双方的庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案的争议焦点为，丁仲江于2016年2月22日配合汪绍杭至交易中心及银行进行审税及申请贷款的行为，是否已变更106万元房款的支付方式及支付时间；以及由此判断汪绍杭超过合同约定的2016年2月25日支付106万元，丁仲江是否享有合同解除权。
一、关于对丁仲江于2016年2月22日配合汪绍杭至交易中心及银行进行审税及申请贷款的行为性质的判断。本案中经审理，可以确定的事实是，双方约定的过户时间为2016年2月20日，106万元房款的付款时间为2016年2月25日，且合同虽未明确106万元以何种方式支付，但出卖人亦知晓并不排斥106万元可能由买受人以贷款方式支付。
根据交易习惯，以贷款方式支付房款的，流程为“向银行申请贷款-银行通知贷款审批通过-买卖双方办理过户-
银行放款”，本案中，双方约定的过户时间为2月20日，而汪绍杭约丁仲江于2月22日至银行配合申请贷款，明显已超过合同约定的丁仲江作为出卖人的履行配合义务的时间点。因此，汪绍杭要求丁仲江去协助申办贷款的行为，实际是向丁仲江发出了一个变更106万元房款支付期限的要约。
对于丁仲江于2016年2月22日至银行配合汪绍杭申请贷款的行为性质，丁仲江认为，首先，其以为至银行是去建卡用于放款，而非办理贷款，其次，即使去银行是为办理贷款，合同明确约定了106万元于2016年2月25日之前支付，而汪绍杭可以通过各种方式支付，配合汪绍杭至银行办卡签字系履行合同的附随义务，并不表明同意更改合同约定的106万元的付款时间，汪绍杭晚于合同约定的时间付款，即构成违约。汪绍杭认为，丁仲江实质上已经以其行为同意了该106万元的付款时间变更为以贷款银行发放时间为准，否则丁仲江就不会配合其至银行办理贷款申请手续。本院认为，首先，当事人对自己行为的认识错误应当举证证明，因此在丁仲江没有相应证据予以证明，且其意见与证人陈述不相一致的情况下，本院对此不予认可。其次，根据《合同法》第二十二条但书规定，根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的，承诺可以不以通知方式作出。本案中，丁仲江对汪绍杭在约定的过户时间之后仍办理银行贷款手续的行为予以配合，实质是以行为方式对汪绍杭变更价款支付期限的要约进行了承诺。因此，双方对106万元的支付方式以及支付时间达成了新的合意，对合同约定的106万元的付款时间进行了相应变更。
二、汪绍杭超过合同约定的2016年2月25日支付106万元，丁仲江是否享有解除权。本案中，汪绍杭贷款于2016年3月24日审批通过，双方完成过户后，款项便能发放至丁仲江账户，即2016年2月22日的贷款申请经审批通过后，合同具备了继续履行的条件。且基于双方就106万元房款付款时间达成的变更，相应的解除权约定也应相应顺延。因此，汪绍杭虽晚于合同变更前约定的2016年2月25日付款，但只要不超过银行贷款的合理期限，其行为就未构成根本性违约，丁仲江并不据此享有解除合同的权利。
现汪绍杭明确对于剩余房款愿意以现金方式向丁仲江一次性付清并已将106万元以代管款方式缴至本院，其要求继续履行合同并要求丁仲江履行协助过户的义务，合法合理，本院应予支持，本院并对汪绍杭应支付房款在本案中一并作出处理。此外，汪绍杭提出如果合同继续履行，其愿意补偿丁仲江10万元，此项请求于法不悖，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二十二条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)丁仲江与被告(反诉原告)汪绍杭签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、被告(反诉原告)汪绍杭于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)丁仲江支付房款人民币1,060,000元；
三、原告(反诉被告)丁仲江于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)汪绍杭将上海市闵行区龙柏七村XXX号XXX室房屋产权过户至被告(反诉原告)汪绍杭名下；
四、被告(反诉原告)汪绍杭自愿补偿原告(反诉被告)丁仲江人民币100,000元，此款被告(反诉原告)汪绍杭于上述房屋产权过户至其名下之日起十日内向原告(反诉被告)丁仲江支付；
五、驳回原告(反诉被告)丁仲江全部本诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币5,860元，由原告(反诉被告)丁仲江负担。反诉案件受理费减半收取计人民币9,240元，由原告(反诉被告)丁仲江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈 洁
人民陪审员 尹 萍
人民陪审员 邓红霞
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 张金连
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二十二条承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。