沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第00649号
原告：闫树海，男，汉族。
委托代理人：杨旭升，系辽宁东尧律师事务所律师。
委托代理人：张琦，系辽宁东尧律师事务所律师。
被告：诚添大厦（沈阳）有限公司。
法定代表人：傅毅，系该公司总经理。
委托代理人：刘玉岐，系辽宁华信律师事务所律师。
原告闫树海与被告诚添大厦（沈阳）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员唐佳独任审判，于2015年3月27日公开开庭进行了审理，原告闫树海委托代理人杨旭升、张琦，被告诚添大厦（沈阳）有限公司的委托代理人刘玉岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闫树海诉称，2011年10月31日，原告与被告签订商品房买卖合同。原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区太原南街389号综合楼XXX号房屋一套，建筑面积60.62平方米，总房款为454650元。2011年10月30日，原告将购房款一次性交付给被告。合同约定交付房屋的时间为2012年4月30日，但至今仍没有交付使用。为此原告与被告多次交涉，但被告却无期的搪塞、拖延、致使原告至今没有进住该房屋。2014年7月，原告得知被告将诉争房屋出卖给第三人，便与被告协商具体解决办法。被告答应退还原告购房款55万元，并与原告于2014年10月10日签订了一份《商品房回购协议》，约定被告于2014年10月18日前将55万元房款汇到原告指定帐户，但被告至今没有履行给付义务。原告的违约行为导致合同目的无法实现，且严重损害原告的合法权益，故起诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令解除双方订立的商品房买卖合同，判令被告双倍返还原告已付购房款909300元；2、请求法院判令被告承担违约责任，赔偿原告往返差旅费5000元，判令被告赔偿原告该房屋对外出租预期收益80000元（2500元／月，自2012年5月至2014年12月共32个月）；判令被告按银行同期贷款利率赔偿原告已付购房款454650元的利息至给付之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告诚添大厦（沈阳）有限公司辩称，一、被答辩人主张解除商品房买卖合同与客观事实不符2011年10月31日，答辩人与被答辩人签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，答辩人将其所有的位于沈阳市和平区太原南街389号诚添大厦XXX号房屋出售给被答辩人。建筑面积为60.62平方米。合同签订后，被答辩人于2011年10月30日向被答辩人交付购房款454650元。2014年10月10日，答辩人经与被答辩人协商，双方又签订了一份《商品房回购协议》，协议约定，答辩人回购出售给被答辩人的房屋，回购价格为55万元，并于2014年10月18日前给付。上述事实说明，双方签订的商品房买卖合同，已经解除，形成了新的买卖法律关系。商品房回购的性质实质上是一种新的买卖关系，是对答辩人已售出的商品房通过再交易行为而使之重新回归答辩人。在这里，答辩人由原来的卖方变为买方，购房人由原来的买方变为卖方，买卖双方的权利义务关系通过回购合同重新确定。所以说，被答辩人诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》不能成立，双方的买卖合同已因回购协议的签订而自然解除，不存在诉请法庭再次解除商品房买卖合同的事实。二、回购协议的违约不适用惩罚性赔偿责任。被答辩人诉求支付双倍返还的主张，是依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的惩罚性赔偿责任的。答辩人认为，本案纠纷不适用上述司法解释的规定。该司法解释第一条就明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所用权于买受人，买受人支付价款的合同。”从这一规定上看，司法解释适用的是商品房买卖合同纠纷，出售商品房主体是房地产开发企业。而本案，是回购协议纠纷，出售房屋的主体原为买房人。因此说，本案不适用最高院司法解释的惩罚性赔偿责任条款的规定，应适用我国《民法通则》《合同法》的相关规定。被答辩人对答辩人未能履行回购协议，提出惩罚性赔偿责任的诉求，包括：双倍返还、诉争房屋出租预期收益、差旅费等，都是没有法律依据的。本案回购协议纠纷，属于一般合同纠纷，只能依据相关法律法规，追究一般违约责任。三、答辩人愿意通过和解方式解决纠纷。双方在履行回购协议过程中，答辩人承认确有违约事实，因售楼不景气，缺乏资金，未能按照回购协议的约定向被答辩人支付回购款，对此，表示歉意。答辩人愿意在法庭主持调解下，双方通过友好协商方式解决双方纠纷。综上所述，答辩人恳请法庭依据本案事实和法律规定，支持答辩人的各项辩解及主张，依法驳回被答辩人的不合理的诉求，通过友好协商的方式解决双方的争议，切实维护双方的合法权益。
经审理查明，原告闫树海与被告诚添大厦（沈阳）有限公司于2011年10月31日签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告诚添大厦（沈阳）有限公司开发建设的位于沈阳市和平区太原南街389号1幢15层02号房屋，建筑面积60.62平方米，总房款454，650元，2011年10月30日，原告将购房款454，650元一次性交给被告，并由被告出具收款收据。现因商品房销售合同无法办理备案登记，故原告诉至法院。
另查明，涉案房屋现具备登记备案，备案时间为2011年4月19日，出卖人为被告诚添大厦（沈阳）有限公司，买受人为娄宝云。
再查明，2014年10月10日，原、被告签订商品房回购协议一份，约定“一、乙方同意将已购甲方的商品房5F2号退购给甲方，甲方同意回购乙方退购的5F2号商品房，作价人民币550，000元；二、甲方于2014年10月18日前将该笔款项汇到乙方指定帐户；三、乙方在收到甲方给付的上述款项的同时，将双方原签订的15F2号商品房买卖合同、收款收据原件退给甲方；四、如甲方违约，双方原签订的15F2号商品房买卖合同仍然有效，乙方有交依照原合同主张权利”。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、收款收据，沈阳市房产局出具的房屋登记查询证明、商品房回购协议及双方当事人的陈述，已经庭审质证，予以采信，在卷佐证。
本院认为，原告闫树海与被告诚添大厦（沈阳）有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原告按照合同约定支付了全部购房款，被告亦应履行合同约定的义务。但被告在缔约之时，故意隐瞒涉案房屋已经备案登记在他人名下的事实，导致现涉案房屋无法备案登记至原告名下，原告的合同目的无法实现，被告的行为已构成严重违约，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的解除合同的条件，故对原告诉请解除合同的诉讼请求，本院予以支持。同时依据该解释第九条之规定，“买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，故对于原告请求被告返还已付购房款及利息的诉讼请求，本原予以支持。关于赔偿标准的问题，本院酌定确定，按照已付购房款的30%为宜。关于被告提出其与原告已签订商品房回购协议，双方之间形成了新的债权债务关系的抗辩，因该回购协议明确约定“如甲方违约，双方原签订的15F2号商品房买卖合同仍然有效，乙方有权依照原合同主张权利”，而被告并未实际履行该回购协议约定的合同义务属于违约，依照上述约定，原告依据其与被告签订的商品房买卖合同主张相应权利，符合法律规定，故对被告该项抗辩理由，本院不予采信。关于原告主张被告赔偿差旅费5000元及诉争房屋对外出租预期收益80000元的诉讼请求，因其未提供相应证据予以证明且于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的法律解释﹥》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告闫树海与被告诚添大厦（沈阳）有限公司于2011年10月31日签订的关于沈阳市和平区太原南街389号1幢15层02号房屋的商品房买卖合同；
二、被告诚添大厦（沈阳）有限公司于本判决生效后十日内，返还原告闫树海购房款454，650元；
三、被告诚添大厦（沈阳）有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告闫树海购房款的利息损失，以454，650元为本金，从2011年10月30日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算；
四、被告诚添大厦（沈阳）有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告闫树海136，395元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
五、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费12，893元（原告已预交），减半收取6447元，由被告诚添大厦（沈阳）有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 唐佳
二〇一五年三月二十七日
书记员 张崇
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。