福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蕉民初字第1651号
原告：福建省九龙房地产有限公司，住所地宁德市蕉城区东侨九龙商城D栋二层，组织机构代码72420298-6。
法定代表人：杜早治，总经理。
委托代理人：陈颖，男，1978年4月15日出生，住福建省福州市马尾区，系该公司员工。
委托代理人：黄孔新，男，1989年7月12日出生，住福建省福州市马尾区，系该公司员工。
被告：刘浩，男，1989年6月6日出生，住福建省宁德市东侨经济技术开发区。
委托代理人：黄宇健，福建环三律师事务所律师。
委托代理人：赵振华，福建环三律师事务所律师。
原告福建省九龙房地产有限公司与被告刘浩商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告福建省九龙房地产有限公司的委托代理人陈颖、黄孔新，被告刘浩及其委托代理人黄宇健、赵振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建省九龙房地产有限公司诉称：原告与被告于2011年6月15日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于宁德市曲尺塘路8号君临天下某单元，购房款总计295万元，被告于2011年5月5日支付首期房款89万元，余款206万元办理按揭贷款；若被告未按时向银行还款，导致银行从原告账户划拨，原告有权向被告收取被银行划拨款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算）；被告若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除买卖合同，同时被告还应另按购房款的30%向原告支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担。上述合同签订后，银行根据被告的申请，与原、被告签订《个人住房借款合同》，向被告发放按揭贷款206万元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。自2014年8月29日起，因被告未按时向银行偿还贷款本息，银行多次通知原告承担连带保证责任。为此，原告于2014年11月7日向被告发出《催款通知函》，催告被告及时向银行缴纳拖欠的贷款本息，但被告不予理会。由于被告连续四个付款期未按时向银行还款，导致银行从原告保证金账户划拨被告拖欠银行的贷款本息、违约金等款项14.016774万元（截止至2015年1月31日）。故原告遂于2015年1月13日发出《解除﹤商品房买卖合同﹥通知书》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告收到该通知书后，至今仍拒不办理相关善后事宜。原告请求判令：1、解除原、被告于2011年6月15日签订的《商品房买卖合同》；2、被告按购房款的30%向原告支付解除合同违约金88.5万元；3、被告与原告共同到宁德市房地产交易登记中心办理解除预售合同登记相关手续，并由被告承担因解除合同所产生的一切注销手续费用；4、被告返还原告截至2015年1月12日被银行划拨款项共计11.868966万元，并按原告被银行划拨款项的每日千分之二，向原告支付从银行划拨之日起至被告实际还款之日止的违约金（暂计至2015年1月31日，违约金为21478.08元）；5、被告承担本案的诉讼费用。
被告刘浩辩称：一、原告第1项、第2项、第3项诉请没有事实和法律依据。理由如下：1、《商品房买卖合同》附件六3.3.2中约定“连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息”系针对《个人住房借款合同》中被告刘浩与建行宁德分行双方，被告未缴纳贷款本息违反的是《个人住房借款合同》约定，而原告据此设置“有权解除双方签订的《合同》”并“另按购房款的30%向其支付违约金”等内容，明显加重购房者的责任，原告应根据《个人住房借款合同》的有关约定向被告追偿并追究责任，而非在《商品房买卖合同》中设置条款；2、《商品房买卖合同》附件六是开发商为了重复使用而预先拟定，并在订立《商品房买卖合同》时未与购房者协商的条款，根据我国《合同法》第39条规定，该条款为格式条款。根据我国《合同法》第40条规定：格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，本案《商品房买卖合同》附件六3.3.2第二句系无效条款。二、原告第4项诉请缺乏事实依据，且该违约金明显过高，请求法院予以调整。《商品房买卖合同》附件六3.2.2约定“若发生违约拖欠，导致银行从甲方账户划拨，则甲方有权向乙方收取被银行划拨的款项及从乙方拖欠之日起至乙方补足款项期间的滞纳金”，但对该滞纳金的计算合同未作约定，应按中国人民银行同期贷款利率或者逾期利率计算。该条还约定“……导致银行对甲方提起诉讼……上述违约金的标准按每日千分之二计算”，然而本案原告账户被银行划拨，但银行未提起诉讼，因此原告主张违约金就没有依据。另外，违约金“按每日千分之二计算”，“乙方还应另按购房款的30%向甲方支付违约金”，两笔违约金不仅重复计算，且明显过高，请求法庭予以调整。
经审理查明：原、被告于2011年6月15日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于宁德市曲尺塘路8号君临天下某单元商品房，购房款总计295万元。被告于2011年5月5日支付首期房款89万元，余款206万元办理按揭贷款。后银行根据被告的申请，与原、被告签订《个人住房借款合同》，向被告发放按揭贷款206万元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。2014年8月29日起被告停止支付按揭款，原告于2014年11月7日向被告发出《催款通知函》，于2015年1月13日发出《解除﹤商品房买卖合同﹥通知书》。以上事实双方无争议，本院予以确认。
双方争议焦点是：一、双方签订的《商品房买卖合同》附件六是否属于无效条款，原告第1项、第2项、第3项诉请有无事实及法律依据；二、原告主张因被告违约而应按购房款总额30%向原告支付违约金是否过高；三、原告主张因被告未能按期偿还银行按揭款而应按银行划拨款项的日千分之二向原告支付违约金是否过高；四、上述两项违约金是否重复计算。围绕上述争议焦点，本院予以调查分析、认定如下：
原告为证明自己的主张，向法庭出示下列证据：1、《商品房买卖合同》，证明被告购买原告开发的宁德市东侨开发区五里亭莲花心山（即宁德市曲尺塘路8号）君临天下某单元，双方约定购房款总价295万元，被告于2011年5月5日支付首期房款89万元，余款206万元办理按揭贷款，并约定若被告未按时向银行还款，导致银行从原告账户划拨，原告有权向被告收取被银行划拨款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按每日千分之二计算）；若被告连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除买卖合同，同时被告还应另按购房款的30%向原告支付违约金，因解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担。2、《个人住房借款合同》，证明银行根据被告的申请，于2011年7月21日与原、被告签订《个人住房借款合同》，向被告发放按揭贷款206万元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。3、个人贷款还款凭证，证明原告保证金账户于2014年8月29日、2014年9月25日、2014年10月31日、2014年12月22日被银行划拨款项共计11.868966万元。4、中国建设银行单位客户人民币账户印鉴共用申请书，证明个人贷款还款凭证中的付款账号为原告保证金账户账号。5、《催款通知书》，证明原告于2014年11月7日发函通知被告及时向原告支付被银行划拨款项及滞纳金。6、国内特快专递邮件回执单，证明《催款通知函》已寄送被告。7、《解除﹤商品房买卖合同﹥通知书》，证明原告于2015年1月13日发函通知被告解除2011年6月15日签订的《商品房买卖合同》。8、国内特快专递邮件回执单，证明《解除﹤商品房买卖合同﹥通知书》已寄送被告。
被告质证认为：对证据1的真实性无异议，对关于违约金的待证事实有异议，《商品房买卖合同》附件六《补充协议》3.3.2条约定的滞纳金只能按照银行同期贷款利率或逾期利率计算，原告主张按日千分之二主张违约金不仅缺乏前提条件，且明显过高；该条关于违约金的约定是无效条款；附件六补充协议是格式条款，属无效条款。对证据2的真实性及待证内容无异议，但《个人住房借款合同》与《商品房买卖合同》是两个截然不同的合同，被告因《个人住房借款合同》违约是针对银行而不是针对开发商。对证据3的真实性无异议，但银行并未起诉原告，原告主张按日千分之二主张违约金的前提条件不存在。对证据4、5、6的真实性无异议。对证据7、8有异议，该两份通知无效。
经审查，原告提交证据1-6，被告对其真实性无异议，本院予以确认；原告提交证据7、8，被告认为无效，本院认为，原告向被告寄送《催款通知函》及《解除﹤商品房买卖合同﹥通知书》的地址与被告在《商品房买卖合同》中预留的地址一致，因此本院予以确认。
针对本案焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》附件六《补充协议》3.3.2第二句是否属于无效条款。该条款第二句为“在甲方为乙方担保期间，乙方若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，甲方有权解除双方签订的《合同》，同时乙方还应另按购房款的30%向甲方支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由乙方承担”。该《补充协议》第十一条载明“本协议作为《合同》附件，系《合同》不可分割的一部分，自双方签字或盖章之日起生效，与《合同》约定不一致之处，以本协议为准。”被告在该页签字、按手印确认，支付了购房首付款89万元并偿还了部分按揭贷款，并未对合同及附件内容提出异议。因此，被告在双方发生纠纷之后主张合同附件六《补充协议》3.3.2第二句属于无效条款，依据不足，其主张本院不予支持。针对焦点二，原告主张因被告违约而应向原告支付购房款总额30%的违约金是否过高。本院认为，双方均未能举证证明因被告违约造成原告的实际损失数额，合同约定按购房款总价30%计算违约金确系过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌情调整为按购房款总价295万元的15%，即44.25万元。对焦点三和四，本院认为，被告未按约定履行还款义务的违约行为是导致原告要求解除《商品房买卖合同》的原因，被告因此应承担解除合同而产生的支付违约金责任，原告要求被告再就该违约行为按被银行划拨款项的日千分之二支付违约金，系对被告同一违约行为的重复评价和双重处罚，本院不予支持。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对原、被告双方均具有约束力，原、被告应当按照协议的约定履行义务，无法定或约定事由，不得擅自变更或者解除合同，但当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。被告未按时向银行履行还款义务，导致原告在银行的担保金自2014年8月29日至2015年1月12日被贷款银行扣划用于代被告偿还按揭贷款本息合计11.868966万元，经原告催缴后，被告仍未履行还款义务。原告依据合同的约定请求解除双方之间的《商品房买卖合同》，诉请被告返还原告被银行扣划的款项11.868966万元，以及要求被告协助原告办理解除《商品房买卖合同》登记备案相关手续于法有据，本院予以支持。原告主张被告应按购房款总额的30%向原告支付违约金，被告认为违约金过高并对此提出抗辩，本院酌情调整为按购房款总额的15%即44.25万元。原告主张被告还应按被银行划拨款项的日千分之二支付违约金，本院认为该项诉请与前述违约金之诉请属于重复评价，不予支持。对于原告诉请被告承担因解除合同所产生的一切注销手续费用，因尚未发生，具体数额无法确定，本院不予支持。被告主张《商品房买卖合同》附件六《补充协议》3.3.2第二句无效，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告福建省九龙房地产有限公司与被告刘浩签订的《商品房买卖合同》。
二、被告刘浩应于本判决生效之日起十日内协助原告福建省九龙房地产有限公司办理《商品房买卖合同》的注销备案相关手续。
三、被告刘浩应于本判决生效之日起十日内按购房款总额的15%向原告福建省九龙房地产有限公司支付违约金计44.25万元。
四、被告刘浩应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省九龙房地产有限公司被银行划拨的代垫购房款本息共计11.868966万元（截至2015年1月12日止）。
五、驳回原告福建省九龙房地产有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30400元、公告费260元，共计30660元，由被告刘浩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 陈 庄
审 判 员 张 炜
人民陪审员 陈仲斌
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 潘昭华
申请执行期限提示：
义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。