浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终1606号
上诉人（原审被告）：陈国正，男，1962年10月1日出生，汉族，住台州市路桥区。
委托代理人：张挺号，浙江中欣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：施金祥，男，1970年8月17日出生，汉族，住台州市路桥区。
委托代理人：吴仙方，浙江晓法律师事务所律师。
委托代理人：马程伟，浙江晓法律师事务所实习律师。
上诉人陈国正因房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市路桥区人民法院（2016）浙1004民初3441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2005年12月16日，原告施金祥与被告陈国正签订房屋租赁协议书，约定由原告将坐落于台州市路桥区洋叶村C1幢西边排列1-13间立地到顶房屋中门面三间，第9间、10间、11间，二楼、三楼整层出租给被告陈国正使用；租期自2005年12月26日至2015年12月25日止，共计拾年；其中2005年12月26日至2007年12月25日止的年租金为320000元，2007年12月26日至2009年12月25日止的年租金为384000元，2009年12月26日至2011年12月25日止的年租金为460800元，2011年12月26日以后按即时现行市面租金，每年支付一次，并提前三个月协商补充协议；协议签订后即付定金100000元，2006年1月25日再付50000元，前一年余款在2006年3月8日前全部付清，以后的租金于每年的11月26日付清当年的租金。尔后，双方就2011年12月26日至2017年12月25日期间的租金再次签订房屋租赁协议，约定2011年12月26日至2013年12月25日止的年租金为500000元，2013年12月26日至2015年12月25日止的年租金为525000元，2015年12月26日至2017年12月25日止的年租金为550000元，并由狄培江在该房屋租赁协议书承租方一栏签字。协议书签订后，前期双方均按约履行，2013年12月26日开始，被告及狄培江未按约支付房屋租金，仅支付租金310000元。2015年9月19日，被告陈国正通过短信及彩信方式通知原告在承租房屋开设的店铺停止营业，原告可以出租给他人。2015年11月23日，原告以陈国正、狄培江为共同被告诉至该院，要求判令陈国正、狄培江立即支付房屋租金740000元，并支付自起诉之日至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；陈国正、狄培江继续履行房屋租赁协议书。案经审理查明：原告施金祥出租给被告陈国正、狄培江的上述房屋系向房屋所有权人於庆荣、於贻富、於小岩、张冬明、於庆友、林汝平、林小勇、林志渊、林金德、於庆辉、於春琴、叶仙寿、刘普根分别租得，房屋均经主管部门批准建设，双方签订有房屋租赁合同，合同约定原告在租赁期间内有权转租房屋。2016年1月19日，该院作出（2015）台路民初字第2470号民事判决，判决：一、解除原告施金祥与被告陈国正及狄培江签订的房屋租赁合同。二、被告陈国正及狄培江于判决发生法律效力之日起十日内支付原告施金祥截至2015年12月25日的前期租金人民币740000元并支付原告自2015年12月26日起至判决发生法律效力后一个月止按年租金550000元标准计算的租金；被告陈国正及狄培江同时将坐落于台州市路桥区洋叶村C1幢西边排列1-13间立地到顶房屋中门面第9间、10间、11间，二楼、三楼整层腾退给原告施金祥。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告施金祥的其他诉讼请求。2016年2月3日，原、被告再次签订租房协议书，约定由原告将上述房屋出租给被告，租期为2016年3月1日至2017年12月25日止，租金为600000元，付款方式为2016年5月1日付150000元，8月底付150000元，2017年1月付150000元，2017年7月1日付清。原告向被告提供房屋合法相关证件，交付房屋使用时提供消防验收意见书。2016年2月3日前的租房协议书同时作废。2016年2月28日，被告通过EMS全球邮政特快专递向原告邮寄了解除合同通知书，主张原告未能按照合同约定履行交付房屋合法证件（房产证与土地证），及房屋消防验收合格意见书，致使承租的房屋无法开展合法转租给第三方经营活动，不能实现合同目的，原告的行为构成根本违约，被告享有合同解除权，通知原告解除2016年2月3日双方签订的租房协议书。2016年3月2日，原告通过手机短信回复被告，表示不同意解除合同。
原审法院另认定，本案讼争房屋已于2006年2月22日通过了消防验收，并由台州市公安局路桥区分局消防大队出具了建筑工程消防验收意见书。2016年1月24日1时18分，原告已通过微信方式将该消防验收意见书的图片发送给被告。
原审法院审理认为：原告施金祥与被告陈国正自愿成立房屋租赁合同，双方意思表示真实，且内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效。被告辩称原、被告于2016年2月3日签订的租房协议书无效，该院认为，本案讼争房屋已经（2015）台路民初字第2470号案件查明均经主管部门批准建设，故对被告该辩称不予采纳。被告辩称因原告未按租房协议书约定提供房屋相关合法的证件及消防验收意见书，存在根本违约，导致被告无法实现合同目的，该院认为，在（2015）台路民初字第2470号案件审理过程中，原告已出示了本案讼争房屋的建房报批手续，被告已持有该证据副本，双方之间的房屋租赁合同效力业已经法院确认，并且在双方此前自2005年12月26日开始长达十年的租期内，并未有第三人对本案讼争的房屋主张权属，亦无相关行政主管部门否定本案讼争房屋的合法性，现被告却以原告未提供房屋合法相关证件为由主张原告存在根本性违约，该院不予支持；而针对被告辩称原告未提供房屋消防验收意见书，根据原告提交的微信聊天记录，原告早于2016年1月24日1时18分已将讼争房屋的消防验收意见书的图片发送给被告，被告辩称其未收到该微信，并未提交相反的证据予以证明，并且被告此前长期租赁本案讼争房屋从事保健服务经营，消防验收合格应为开展经营活动的前提条件，故对于被告辩称原告未按租房协议书约定提供房屋消防验收意见书，导致被告无法实现合同目的，该院不予采信，对于被告主张双方之间的合同已于2016年2月28日解除依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决：一、原告施金祥与被告陈国正继续履行双方于2016年2月3日签订的租房协议书。二、被告陈国正于判决发生法律效力之日起十日内支付原告施金祥租金人民币150000元并赔偿原告自2016年5月18日起至判决确定履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利益损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3300元，依法减半收取1650元，由被告陈国正负担。
宣判后，陈国正不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。本案讼争是2016年2月3日租房协议书的解除案件。2016年2月3日的租房协议书与（2015）台路民初2470号判决书没有任何关联性，但原审法院在本案中却大幅引用2470号判决书的错误认定。本案讼争的出租房屋既无房屋所有权证与土地使用权证，也未取得建设工程规划许可证，在一审判决之前也未能提交建设主管部门同意建设的“准建证”，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，双方2016年2月3日签订的房屋租赁合同属于无效合同。二、原审判决否定租房协议根本违约，认定事实错误。协议第四条约定：“甲方向乙方提供房屋合法相关证件。甲方必须交付房屋使用时把消防验收意见书等给乙方”，直到2016年2月27日，被上诉人仍未向上诉人方交付合同约定的房屋合法证据，也没有提供出租房屋的消防证明，造成上诉人无法转租房屋，不能实现合同目的。2月28日，上诉人向被上诉人用EMS发函通知解除租房协议书，租房协议已经解除。三、一审法院审理程序违法。一审中，被上诉人承认已经收到上诉人邮寄的解除通知书，但没有依法向法院提出确认解除通知书的效力，而是直接要求判决履行租赁协议。法院在被上诉人没有提出确认解除通知书无效的前提下，直接判决履行租赁协议，违背不告不理的原则。
被上诉人施金祥答辩称：一、双方于2016年2月3日签订的租房协议书合法有效。协议书未违反法律的强制性规定，（2015）台路民初2470号民事判决书已确认租房协议合法有效。被上诉人的涉案房屋是经过主管部门批准建设的，不属于违法建……上诉人从2005年开始一直在使用该房屋，并未有第三人主张房屋的权属，亦无行政部门否认房屋的权属。二、被上诉人不存在违约行为，已经履行了协议的相应义务。在一审法院审理过程中，被上诉人已出示了房屋审批手续，2006年2月22日经过消防部门验收合格，并向上诉人提供了消防验收意见书，不存在上诉人称的合同目的无法实现的情形。三、关于本案的程序问题。原审法院的程序完全合法，被上诉人要求继续履行租房协议不存在上诉人所讲的有违不告不理的程序原则。
二审中，上诉人提供了台州市规划局路桥规划管理处政府信息公开答复书及上诉人与该规划处工作人员林刚的通话，拟证明涉案房屋系违章建筑。本院认为，因涉案房屋为建设在农村集体土地上的房屋，且上述房屋均经过土地管理部门审批，亦无相关行政主管部门确认上述房屋是违法建筑，故本院对其证据效力不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为：上诉人陈国正与被上诉人施金祥自愿订立房屋租赁合同，双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，因涉案房屋为建设在农村集体土地上的房屋，并非城镇房屋，且上述房屋均经过土地管理部门审批，也经过了相关的消防验收，亦无相关行政主管部门对上述房屋确认是违法建筑，故不能仅因房屋未取得土地证、房产证而认定房屋租赁合同无效。因此，上诉人主张合同无效缺乏事实与法律依据，原审法院认定双方合同有效并无不当。上诉人认为，即便合同有效，因被上诉人未按协议约定提供房屋相关合法证件及消防验收意见书，导致被告无法实现合同目的，向原告寄送了解除合同通知书，双方之间的合同已经解除。本院认为，双方自2005年12月26日开始长达十年的租期，并在租赁的房屋内营业，上诉人对讼争房屋的性质、现状等是清楚的，在（2015）台路民初字第2470号案件审理过程中，被上诉人已出示了讼争房屋的建房报批手续，上诉人已持有该证据副本，同时根据现有证据证明，被上诉人于2016年1月24日将消防验收意见书的图片发送给上诉人，故对上诉人提出无法实现合同目的的主张不予采信。上诉人于2016年2月28日向原告寄送了解除合同通知书，被上诉人以短信以及起诉的方式表明不同意解除合同，由于双方对解除合同未协商一致，上诉人亦不能证明被上诉人存在根本违约，上诉人主张法定解除权于法无据，故对上诉人提出合同已经解除的主张不予认可，原审法院判决上诉人继续履行合同并无不当、程序合法。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决得当，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人陈国正负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 谦
审 判 员 李至坚
审 判 员 徐黎明
二〇一六年十一月九日
代书记员 郭巧燕