河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济中民三终字第299号
上诉人（原审原告）靳家明。
委托代理人齐波，河南朗齐律师事务所律师。
委托代理人刘珊珊，河南朗齐律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）济源市环球房地产开发有限公司。
法定代表人李宝丰，该公司董事长。
委托代理人姚二会，河南尚天律师事务所律师。
委托代理人李昆华，河南尚天律师事务所实习律师。
上诉人靳家明与上诉人济源市环球房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，靳家明于2015年6月19日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令济源市环球房地产开发有限公司支付其逾期交房违约金24213.6元，退还燃气开口费2450元。济源市人民法院于2015年8月10日作出（2015）济民一初字第2954号民事判决，靳家明、济源市环球房地产开发有限公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人靳家明的委托代理人齐波、刘珊珊，上诉人济源市环球房地产开发有限公司的委托代理人姚二会、李昆华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年7月20日，靳家明与济源市环球房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，合同约定靳家明购买济源市环球房地产开发有限公司开发的蓝钻帝景住宅小区的第6#楼6层东1号商品房一套，建筑面积143.23平方米，每平方米2335元，总金额334442元。济源市环球房地产开发有限公司应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合�约定的商品房交付靳家明使用。济源市环球房地产开发有限公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付靳家明使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，济源市环球房地产开发有限公司按日向靳家明支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，靳家明有权解除合同，靳家明要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，济源市环球房地产开发有限公司按日向靳家明支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，济源市环球房地产开发有限公司应当书面通知靳家明办理交付手续，是否进行验收交接时，济源市环球房地产开发有限公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，济源市环球房地产开发有限公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，济源市环球房地产开发有限公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，靳家明有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由济源市环球房地产开发有限公司承担。合同签订后，靳家明向济源市环球房地产开发有限公司支付购房款334442元。2011年8月28日经济源市中诺物业服务有限公司向济源市环球房地产开发有限公司缴纳燃气开口费2450元。济源市环球房地产开发有限公司未按合同约定期限交房，以赵瑞、王华敏、郝春贤等为代表的业主多次向政府部门及济源市环球房地产开发有限公司主张权利，2010年8月28日，济源市环球房地产开发有限公司向王华敏、郝春贤等业主致信表示，蓝钻帝景住宅小区一期工程已经竣工，目前1#、5#、6#楼已经通过分户验收，室内�程全部结束，由于当年雨季特殊气候、市政管网改造以及2#3#楼桩基施工场地限制等原因影响，1#、5#、6#楼水、电、道路等配套工程目前只能临时措施使用，争取11月10日之前将1#、5#、6#楼水、电、道路等配套工程达到设计使用条件。
原审法院认为：靳家明与济源市环球房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同。靳家明诉称济源市环球房地产开发有限公司应于2010年8月31日前交付房屋，济源市环球房地产开发有限公司于2011年8月28日实际交房，要求济源市环球房地产开发有限公司按日支付已付房款万分之二的逾期交房违约金24213.6元，济源市环球房地产开发有限公司辩称其已按期交房，因靳家明与济源市环球房地产开发有限公司均未提供证据证明交房时间，根据1#、5#、6#楼以赵瑞、王华敏、�春贤为代表的业主多次向济源市环球房地产开发有限公司要求支付延期交房违约金的客观事实，可以证明济源市环球房地产开发有限公司存在延期交房的情况，结合2010年8月28日济源市环球房地产开发有限公司致业主王华敏、郝春贤的信，明确载明本案所诉争房屋所在楼的水、电、道路灯配套工程在2010年11月10日之前达到设计使用条件，并不影响靳家明正常接收装修使用房屋，该时间可视为济源市环球房地产开发有限公司向靳家明交房的时间，从2010年8月31日至同年11月10日，济源市环球房地产开发有限公司迟交房71天，根据合同约定，济源市环球房地产开发有限公司应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向靳家明支付已交付房款334442元万分之二的违约金，共计4749元，原审予以支持。济源市环球房地产开发有限公司辩称靳家明该项诉讼请求已过诉讼时效，因从2013年7月19日济源市环球房地产开发有限公司出具的答复内容看，靳家明一直持续与济源市环球房地产开发有限公司进行协商，故济源市环球房地产开发有限公司的辩称理由不能成立，原审不予采信。靳家明要求济源市环球房地产开发有限公司返还已收取的燃气开口费2450元，根据2008年10月1日起实施的《济源市城市基础设施配套费征收管理办法》（济政（2008）43号）规定，商品房项目缴纳的城市配套费应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。且靳家明、济源市环球房地产开发有限公司未在合同中约定合同价款不含燃气开口费等城市配套费用，现靳家明要求济源市环球房地产开发有限公司返还收取的燃气开口费2450元，原审予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、济源市环球房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付靳家明逾期交房违约金4749元；二、济源市环球房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还靳家明燃气开口费2450元。案件受理费467元，由靳家明负担417元，济源市环球房地产开发有限公司负担50元。
靳家明上诉称：一、原审判决认定事实不清，酌定的逾期交房时间与客观事实严重不符。1、原审酌定的交房时间为2010年11月10日，该酌定的依据是2010年8月28日济源市环球房地产开发有限公司致业主王华敏等人的一封信，然而该“信”是济源市环球房地产开发有限公司临近交房日做出的承诺，言下之意是争取在2010年11月10日之前将水、电、道路等配套工程达到设计使用条件。事实上，济源市环球房地产开发有限公司在2010年11月10日之前根本没有竣工，该楼的竣工碑记可以证明该楼的竣工时间是2011年6月30日，因此，原审认定2010年11月10日交房与事实相悖。2、因为逾期交房问题，同一栋楼的其他部分业主曾在2014年向法院提起诉讼，法院认定的交房时间为2010年12月25日
---
2011年9月不等，而本案的交房时间原审酌定为2010年11月10日，同一栋楼、相同的情况，同一法院作出的判决不同。二、程序瑕疵。本案逾期交房时间的举证责任应该由济源市环球房地产开发有限公司承担。1、本案交房的义务是由济源市环球房地产开发有限公司履行的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，负有履行义务的当事人应承担合同是否履行的举证责任。2、根据双方合同的约定，“商品房达到交付使用条件后，济源市环球房地产开发有限公司应当书面通知业主办理交付手续…并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，济源市环球房地产开发有限公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》…”。因此，无论是通知交房义务，还是提交交房签收手续的义务都应是济源市环球房地产开发有限公司承担。3、交房相对于开发商一方来说是积极的义务，而对于业主来说是消极的、被动接受义务，因此，济源市环球房地产开发有限公司应该举证证明自己何时以及如何完成交房义务。综上，请求二审撤销原审判决第一项，依法改判济源市环球房地产开发有限公司支付其逾期交房违约金24213.6元。
济源市环球房地产开发有限公司答辩称：一、2013年7月19日，其公司所作答复是针对周云霞、赵瑞个人，并不是针对全体业主。靳家明上诉状中所称的致王华敏等业主的一封信不存在。二、原审法院关于交房时间举证责任的分配符合法律规定，本案不存在诉讼时效中止中断的情形，靳�明的主张均已超过诉讼时效，不应支持。
济源市环球房地产开发有限公司上诉称：一、原审认定事实错误。1、其公司2013年7月19日所作答复并非针对全体业主，而是针对赵瑞和周云霞二人的答复。其公司原审提供了《致开发商赔偿书》、《开发商违约条款及责任明细》、《济源市领导信箱信件201318431号》，从该三份证据的内容可以看出是赵瑞和周云霞的个人行为，并不涉及其他业主。2、赵瑞通过济源市领导信箱发的201318431号信件，显示赵瑞在2013年6月份才发现其公司违约交房，赵瑞在超过诉讼时效后的交涉不能构成诉讼时效的中断。3、2013年7月19日的答复中明确表示其公司未逾期交房，靳家明未在诉讼时效期间主张权利，其公司也未在期间届满后承诺履行，因此，靳家明的主张超过诉讼时效。二、靳家明要求退还燃气开口费，没有事实及法律依据。虽然济政（2008）43号文件第十一条明确要求开发商将燃气开口费计入建设工程造价，但对此济源市物价管理所副所长林海文表示，济源市政府在2008年下发的城市基础设施配套费征收管理办法，并没有明确由哪个部门负责，而且该文件也未下发至各开发商。在2011年5月1日，国家发改委下发《商品房销售明码标价规定》后，我们召集济源所有的开发商开会，并下发了该文件。2008年至2011年是过渡期，文件从2011年6月1日正式开始实施。如果开发商的预售许可证是在2011年6月1日前办理的，可按照原规则征收费用。该内容刊登在2013年5月30日的《东方今报》上。本案房屋的预售许可证是在2011年6月1日前取得，因此，其公司收取燃气开口费并无不当。另，靳家明退还燃气开口费的请求也超过了诉讼时效。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回靳家明的原审诉讼请求。
靳家明�辩称：一、1、2013年7月19日，济源市环球房地产开发有限公司所作答复是针对以赵瑞为代表的全体业主，该事实已为生效判决所确认。2、在赵瑞向市领导信箱发邮件之前，业主已经与济源市环球房地产开发有限公司多次协商，济源市环球房地产开发有限公司也就相关问题进行了书面登记，并答应全体业主在延期交房违约金、燃气开口费等问题解决之前可以先不交物业管理费，后在多次沟通无效的情况下，以赵瑞等人为代表的业主才向济源市房管局、济源市信访局多次反映，此后才向市领导信箱发送邮件，这一系列行为足以引起诉讼时效的中断。二、关于燃气开口费。济源市政府出台的（2008）43号文件，明确规定开发商不得另行收取开口费，并且规定了该文件的实施时间是2008年，济源市物价管理所副所长林海文个人所作的解释没有任何法律效力，因此燃气开口费应�退还。综上，请求驳回济源市环球房地产开发有限公司的上诉请求。
靳家明在二审中提供的证据有：竣工标示牌照片打印件两份，证明本案5、6号楼的实际竣工时间为2011年6月30日。
济源市环球房地产开发有限公司对靳家明提供的证据质证后认为：该竣工标示牌显示的是整个小区的竣工时间，不能作为特定业主交房时间的证据。
本院认证如下：济源市环球房地产开发有限公司对该证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以确认。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：一、关于本案诉争房屋的交付时间问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，双方约定：商品房达到交付使用条件�，济源市环球房地产开发有限公司应当书面通知靳家明办理交付手续，是否进行验收交接时，济源市环球房地产开发有限公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，济源市环球房地产开发有限公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，济源市环球房地产开发有限公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，靳家明有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由济源市环球房地产开发有限公司承担。从双方的上述约定可以看出，本案交房时间的举证责任应由济源市环球房地产开发有限公司负担，但济源市环球房地产开发有限公司在庭审中称，详细的交房资料因物业公司失火已灭失。因此，在济源市环球房地产开发有限公司不能举证证明其何时以及如何完成交房义务的情况下，靳家明主张其交纳燃气开口费的时间2011年8月28日为本案的交房时间，本院予以支持。从2010年8月31日至2011年8月28日，济源市环球房地产开发有限公司延迟交房362天，根据合同约定，济源市环球房地产开发有限公司应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向靳家明支付已交付房款334442元万分之二的违约金，共计24213.6元。二、关于燃气开口费应否返还的问题。2008年10月1日起实施的《济源市城市基础设施配套费征收管理办法》（济政（2008）43号）规定，商品房项目缴纳的城市配套费应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。本案中，靳家明、济源市环球房地产开发有限公司签订的合同未明确约定合同价款不含燃气开口费等城市配套费用，因此，济源市环球房地产开发有限公司不得在房价外另行加收燃气开口费。现靳家明要求济源市环球房地产开发有限公司返还收取的燃气开口费2450元，原审予以支持并无不当。三、关于本案是否超过诉讼时效的问题。从2013年7月19日济源市环球房地产开发有限公司出具答复的内容看，该答复系针对全体业主作出的，能够证明靳家明等全体业主一直持续与济源市环球房地产开发有限公司进行协商，本案并未超过诉讼时效，故济源市环球房地产开发有限公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审认定事实基本清楚，但实体处理部分不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持济源市人民法院（2015）济民一初字第2954号民事判决第二项；
二、变更济源市人民法院（2015）济民一初字第2954号民事判决第一项为“济源市环球房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付靳家明逾期交房违约金24213.6元”。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费467元，二审案件受理费337元，均由济源市环球房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 商 敏
代理审判员 陈莎莎
代理审判员 吕海波
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 李 方