浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭建民初字第808号
原告程垚。
委托代理人（特别授权）黄赛仙，建德市红枫法律服务所法律工作者。
被告余瑾。
被告章和森。
两被告共同委托代理人（特别授权）翁建红，浙江贤哲律师事务所律师。
第三人杭州华隆房地产有限公司，住所地建德市新安江街道白沙路128号。
法定代表人方垣裕，总经理。
委托代理人（特别授权）邵鸣，浙江贤哲律师事务所。
原告程垚与被告余瑾、章和森、第三人杭州华隆房地产有限公司（以下简称华隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法由审判员韩雨清适用简易程序于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告程垚的委托代理人黄赛仙，被告余瑾及被告余瑾、章和森的共同委托代理人翁建红，第三人华隆公司的委托代理人邵鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程垚诉称，两被告系夫妻关系。被告余瑾因资金周转困难，于2014年6月3日至2014年10月15日间，先后共向原告借款人民币1700000元。因无力偿还前述借款，原、被告及第三人华隆公司经协商，于2015年6月29日签订协议一份。协议约定：两被告将坐落于建德市新安江街道桥南杉杉山庄32E幢房屋一幢以人民币3140000元的价格转让给原告，其中尚欠的1600000元债务折抵购房款，另由原告程垚向第三人华隆公司支付两被告尚欠的购房款340000元，并支付给两被告转让款余额1200000元。协议签订后，原告依约履行了协议，但两被告却至今未能向原告交付房屋。现诉至法院，请求判决确认坐落于建德市新安江街道桥南杉杉山庄32E幢房屋一幢归原告所有，并判令两被告立即将前述房屋腾退交付给原告。
原告程垚为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、（2011）浙杭民终字第122号民事调解书复印件一份，用以证明案涉杉杉山庄32E房屋原系两被告所有。
2、原、被告及第三人华隆公司于2015年6月29日签订的协议书一份，用以证明案涉杉杉山庄32E房屋经三方协商归原告所有。
3、被告余瑾于2014年6月3日、2014年10月19日出具的借条各一份、借款协议书一份、收据一份，用以证明被告余瑾向原告程垚借款1700000元的事实。
4、原告程垚向第三人华隆公司交款的收据一份，用以证明原告已按协议书约定向第三人华隆公司交付购房尾款340000元的事实。
5、（2015）杭建商初字766号民事裁定书及协助执行通知书各一份，用以证明案涉房屋已经具备交付条件。
6、商品房买卖合同一份，用以证明原告具备要求被告腾退房屋的条件。
7、客户变更用电申请表、供电合同、数字电视业务受理表各一份，用以证明原、被告已办理相关房屋书面交接手续。
被告余瑾、章和森辩称，两被告原系夫妻，于2015年6月18日离婚。被告余瑾曾因资金周转之需向原告借款属实。2015年6月29日两被告与原告签订协议，约定将杉杉山庄32E别墅抵偿所欠原告的债务，但双方约定的是建筑面积242.6平方米的房屋，没有包括地下一层以及自建的厨房及小木屋，厨房及小木屋各10多平方米。虽然协议中约定被告欠原告借款本金1600000元，但当时被告余瑾多次向原告借款，均按照5%月息支付利息。实际签订协议书时，双方并未对尚欠借款本息金额予以明确结算，只是匡算了大概的数字。现经核实，被告欠原告借款本息与协议约定的1600000元差距较大。根据协议约定，原被告双方交接需在第三人处办理更名完成，但该条件现尚未成就。现原告要求确认杉杉山庄32E幢房屋所有权归原告，因该房屋尚未办理产权登记手续，原告要求确认所有权无法实现；因更名手续未完成，原告要求被告腾退，条件也未成就。退一步而言，即使原告要求被告腾退，那么也是腾退建筑面积约242.6平方米的房屋，被告前述的地下一层及自建厨房、小木屋不属于腾退范围。另外，原被告签订协议书时，被告在外尚有较多的债权人和巨额的债务，两被告对原告的个别清偿违反了债权平等原则，损害了其他债权人利益。据了解，其他债权人将向法院起诉，撤销原被告签订的协议书及原告与第三人签订的商品房买卖合同。
被告余瑾、章和森为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、原告的工商银行账户明细一份、农业银行交易记录单两份，用以证明被告余瑾在2014年11月17日通过工商银行转账归还原告500000元、2014年7月3日通过农业银行转账归还原告700000元、2014年7月4日通过农业银行转账归还原告500000元，该款有部分是归还2014年6月3日之前的借款，有部分是归还2014年6月3日之后的借款。以此证明原告向法庭提供的借条项下的款项已部分清偿，双方在2015年6月29日签订协议书时对账目并未准确进行结算，被告尚欠原告借款本金1600000元不实。
2、照片一组（3张），用以证明被告的房屋地下一层及自建厨房、小木屋现状，房屋地下一层、厨房、小木屋与主体建筑相对独立，不包括在协议书中以房抵债的房屋范围内。
3、（2015）杭建商初字708、733、766、897、898、915号应诉通知书、诉状副本及相应证据材料复印件一组，用以证明被告余瑾尚欠借款金额巨大，部分债权人已经向法院起诉，已起诉的借款有4550000元及利息。
第三人华隆公司辩称，本案纠纷系原、被告双方之间的争议，原告没有针对第三人提出任何请求事项，第三人没有答辩意见。
第三人华隆公司未向法庭提供相关证据。
原、被告提供的证据，经庭审质证，本院作如下分析认证：
一、原告程垚提供的证据1，被告余瑾、章和森、第三人华隆公司无异议。经审查，原告提供的该证据能够证明被告余瑾与第三人华隆公司之间就杉杉山庄32E幢房屋买卖达成协议，对该事实的证明力，本院予以认定；关于房屋所有权的事实认定，本院将在判决说理部分予以阐述。
二、原告程垚提供的证据2，第三人华隆公司无异议，被告余瑾、章和森对该证据的真实性无异议，但对协议涉及的尚欠借款数额有异议，且第三人华隆公司在协议上签字的时间不是同一天。本院审查认为，原、被告间的债权债务关系虽是合同转让的动因，但实际欠款的数额与双方签订协议的效力不具有直接的关联性；第三人华隆公司的签字时间不影响该证据的效力，原告程垚提供的证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以认定。
三、原告程垚提供的证据3，第三人华隆公司无异议，被告余瑾、章和森对该证据的真实性无异议，但提出借款时已扣除了借款利息，实际借款数额与借条载明的数额有差异。本院审查认为，原告提供该组证据旨在佐证双方所签定的协议书中载明的债务的真实性，而实际欠款的数额与本案的争议焦点不具有直接的关联性，故对该组证据的关联性，本院不予认定。
四、原告程垚提供的证据4，被告余瑾、章和森、第三人华隆公司无异议。经审查，原告提供的该份符合证据要件，证据能够证明本案的相关事实，本院予以确认。
五、原告程垚提供的证据5，第三人华隆公司无异议，被告余瑾、章和森对证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。认为法院只是裁定要求原告停止支付，不能证明原告是否具备履行义务条件。本院审查认为，原告提供该份证据，能够证明其未支付余款的原因，对该证据，本院予以确认。
六、原告程垚提供的证据6，第三人华隆公司无异议，被告余瑾对证据的真实性、合法性没有异议，但认为合同约定的内容不包括地下一层。本院审查认为，原告提供的该证据符合证据要件，本院予以确认。
七、原告程垚提供的证据7，第三人华隆公司无异议，被告余瑾、章和森对证据的真实性无异议，但认为该组证据系原告自己办理相关用水、用电手续，与本案不具关联性。本院审查认为，原告提供的该组证据能够证明原告履行合同的相关事实，本院予以确认。
八、被告余瑾、章和森提供的证据1，第三人华隆公司无异议，原告程垚对证据真实性没有异议，但提出该银行明细反映出原、被告之间的借款并非本案两笔，协议书上载明尚欠借款本金1600000元，系双方结算后的欠款数额。本院审查认为，被告提供的该组证据能够证明原、被告间有借款往来的事实，但借款数额与本案不具直接的关联性，对该组证据的关联性本院不予认定。
九、被告余瑾提供的证据2，第三人华隆公司无异议，原告程垚对证据真实性没有异议，关联性有异议。本院审查认为，原告程垚对证据真实性没有异议，本院予以确认。对原、被告合同约定的转让内容是否包括地下一层，本院将在判决说理部分予以阐述。
十、被告余瑾提供的证据3，第三人华隆公司无异议，原告程垚对证据真实性没有异议，关联性有异议。本院审查认为，被告负债数额与本案不具直接的关联性，对该组证据的关联性本院不予认定。
根据当事人陈述及提供的有效证据，本院查明如下事实：
2010年7月1日，第三人华隆公司为与被告余瑾房屋腾退纠纷一案诉至本院，该案经杭州市中级人民法院调解，双方当事人自愿达成如下过议：一、双方当事人一致确认位于浙江省建德市新安江街道桥南“杉杉山庄”32E幢房屋的购买人为余瑾。二、余瑾应向华隆公司支付的购房款总额为1050000元，款项支付方式为：余瑾于2009年11月支付至华隆公司的210000元抵作购房款；从调解协议签订之日起二十日内，余瑾支付300000元；2012年3月31日之前再支付200000元；余款340000元，待华隆公司通知余瑾办理房产证之日起二十日内付清。三、自华隆公司通知余瑾办理房产权属证书之日起二十日内，余瑾与华隆公司签订办证所需《商品房买卖合同》。四、若余瑾未按前述约定期限内足额支付购房款的，则余瑾应腾退“杉杉山庄”32E幢房屋。五、在办理“杉杉山庄”32E幢房屋的房产证过程中，该房所涉补交土地出让金、税费及罚款，余瑾需与该小区其他业主以同样的方式负担。
另查明，两被告原系夫妻关系。被告余瑾因资金周转困难，于2014年6月3日至2014年10月15日间，先后数次向原告借款，后因无力偿还前述借款，原、被告及第三人华隆公司经协商，于2015年6月29日签订协议一份。协议约定：两被告将坐落于建德市新安江街道桥南杉杉山庄32E幢房屋一幢以人民币3140000元的价格转让给原告，其中尚欠的1600000元债务折抵购房款，另由原告程垚向第三人华隆公司支付两被告尚欠的购房款340000元，并支付给两被告转让款余额1200000元。协议签订后，原告程垚依约向第三人华隆公司支付两被告尚欠的购房款340000元，并与第三人华隆公司签订了《商品房买卖合同》，办理了水、电、数字电视等过户手续。在准备支付给两被告转让款余额1200000元时，接到本院（2015）杭建商初字第766号协助通知书，要求原告程垚停止支付。此后，原告要求两被告向原告交付房屋，两被告拒绝腾退，双方发生纠纷。为此原告诉至法院，请求判决确认坐落于建德市新安江街道桥南杉杉山庄32E幢房屋一幢归原告所有，并判令两被告立即将前述房屋腾退交付给原告。
本案在审理过程中，案外人方成、叶建英以被告余瑾、章和森的任意清偿债务行为违背民法中债权平等原则为由诉至本院，请求撤销被告余瑾、章和森与本案原告程垚、第三人华隆公司关于建德市新安江街道杉杉山庄32E别墅的转让行为。案号为：（2015）杭建民初字第860、861号。本院审理后判决驳回了方成、叶建英的诉讼请求。现该两案的判决书已发生法律效力。
本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，（2011）浙杭民终字第122号民事调解书对被告余瑾与第三人华隆公司就坐落于建德市新安江街道桥南“杉杉山庄”32E幢房屋买卖的相关权利义务所达成的协议进行了确认。此后，因原、被告间的债务纠纷，双方协商并经第三人华隆公司确认，两被告将调解协议确认的其向第三人华隆公司就购买“杉杉山庄”32E幢房屋的权利义务转让给原告程垚，原告程垚与两被告及第三人华隆公司签订的协议，系三方当事人的真实意思表示，也不违反法律禁止性规定，合法有效。（2011）浙杭民终字第122号民事调解书确认了被告余瑾与第三人华隆公司就购买“杉杉山庄”32E幢房屋的合同关系，原、被告及第三人间签订协议，系合同的概括转让。两被告已将购买“杉杉山庄”32E幢房屋的权利义务转让给原告程垚，其占有该房屋缺乏依据。原告程垚受让了两被告的合同权利义务，系该房屋的购买人，依据房屋买卖合同的约定，应取得房屋的占有使用权。原告要求两被告腾退并交付房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告协议转让的系购买“杉杉山庄”32E幢房屋的合同权利，鉴于该房屋现尚不符合办理产权登记条件，故对原告要求确认房屋所有权的诉请，本院不予支持，原告可依据与第三人的合同约定，在符合办证条件时另行主张。两被告辩称，三方协议转让的房产不包括地下一层及自建厨房、小木屋。本院作如下分析：一、原、被告协商转让时，两被告已对房屋地下一层进行挖掘并作了其他附属物的添附，协商转让过程中，有理由相信系以现状整体转让。二、从调解书确认的两被告购买房屋的价格、原、被告协商转让时的市场价及双方转让的价款来看，原、被告协商转让的应当包含了地下一层及其他添附。三、两被告所主张的未在转让协议中载明的地下一层及其他添附依附于主体房屋，且不论是否系违章建筑，就其属性不能离开主体房屋而独立存在，原、被告协商转让了购买“杉杉山庄”32E幢房屋的权利义务，而对附属的设施未进行转让，于情于法皆不符，皮之不存，毛将焉附？综合前述分析，本院认为，原、被告协商的内容不仅仅是调解书确认的购买“杉杉山庄”32E幢房屋的权利义务的转让，同时也包括了两被告在接收了该房屋后所作的相关添附的转让。两被告该抗辩意见，本院不予采纳。两被告辩称，原、被告间的债务经核实与转让协议确定的债务有较大出入。本院认为，原、被告签订的转让协议明确载明了经结算尚欠借款1600000元的事实，且尚欠借款的实际数额与转让协议的效力不具直接的关联性，双方就尚欠借款数额如有纠纷，可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条之规定，判决如下：
一、被告余瑾、章和森于本判决生效后二十日内将坐落于建德市新安江街道桥南“杉杉山庄”32E幢房屋腾空，交付给原告程垚。
二、驳回原告程垚的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币80元，减半收取计40元，由被告余瑾、章和森负担。
当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本4份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 韩雨清
二〇一五年十二月二十四日
书记员 骆 鼎