浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1082民初5456号
原告：中国工商银行股份有限公司临海支行。住所地：临海市古城街道回浦路**号。
负责人：阮晓俊，系支行行长。
委托诉讼代理人：金先顺，系原告职工。
被告：金灵江，男，1984年2月10日出生，汉族，住临海市。
被告：台州天脉房地产开发有限公司。住所地：临海市杜桥镇牌门路西侧。
法定代表人：朱新跃。
原告中国工商银行股份有限公司临海支行（以下简称工商银行临海支行）为与被告金灵江、台州天脉房地产开发有限公司（以下简称天脉房地产公司）金融借款合同纠纷一案，于2016年6月27日向本院起诉，本院依法于同日受理。因被告天脉房地产公司的法定代表人下落不明，本案依法适用普通程序。本案于2016年10月20日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人金先顺到庭参加诉讼;被告金灵江、天脉房地产公司的法定代表人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼；本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工商银行临海支行向本院提出诉讼请求：1.被告金灵江提前归还原告贷款本金485224.33元，及利息、罚息、复利（利息算至2015年11月1日止共欠11427.11元，2015年11月2日起至执行完毕之日的利息、罚息、复利按中国人民银行有关规定计算）；2.�认原告对被告金灵江所有的坐落于临海市杜桥镇凤凰路北侧2幢1单元204室及24号自行车房拍卖、变卖的折价款在上述请求范围内享有优先受偿权；3.被告台州天脉房地产开发有限公司承担连带保证责任；4.诉讼费及实现债权的其他费用由两被告承担。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求第一项诉讼请求为：被告金灵江提前归还原告贷款本金482562.34元，及利息、罚息、复利（利息算至2015年12月30日止共欠5730.26元，2015年12月31日起至执行完毕之日的利息、罚息、复利按中国人民银行有关规定计算），并明确陈述正式的抵押登记手续办理完毕，且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，免除被告天脉房地产公司的保证责任。事实和理由：2011年5月26日，被告金灵江向原告工商银行临海支行申请个人贷款，经原告审核同意，原、被告于2011年6月1日签订了编�为01207000102011一手贷0000637的《个人购房借款/担保合同》1份，约定：原告同意向被告发放贷款52万元，期限25年，借款期限为2011年6月1日至2036年6月1日，借款年利率7.48%，被告自借款次月起每月按月等额支付借款本息3835.99元，如借款人连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同立即到期，并要求借款人立即清除未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，同时按合同第九条计算罚息。被告以自己所有的坐落于临海市杜桥镇凤凰路北侧2幢1单元204室及24号自行车房为上述借款提供抵押担保，担保范围包括本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告天脉房地产公司自愿为借款人提供阶段性担保，保证人为本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利�违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，即约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。原、被告已就该贷款抵押房屋在临海市杜桥镇房地产交易所办理了预告抵押登记手续（预登记证号：临房预临海市字第20111912号，房屋坐落于临海市杜桥镇凤凰路北侧2#幢1-204）。
合同签订后，原告于2011年6月14日向被告金灵江发放贷款52万元。后被告未按合同要求履行还款义务，已累计6期，连续5期。截止2015年11月1日，被告金灵江共欠贷款本金485224.33元，利息11427.11元。原告向被告电话催收、发出催收函及上门催讨，但被告金灵江至今未履行还款义务，被告天脉房地产�司也未履行保证义务，故原告起诉至法院。
被告金灵江未答辩。
被告天脉房地产公司未答辩。
原告工商银行临海支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告在法定期间内未提出异议，亦未到庭参加诉讼，应视为自动放弃举证、质证和抗辩的权利。经审理，本院认定的事实与原告诉称的事实基本一致。
另查明，合同还约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定；罚息利率按在第四条约定利率基础上加收50%；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。截止2015年12月30日，被告金灵江欠原告贷款本金482562.34元，利息利息、罚息、复利5730.26元。此后，被告金灵江至今未偿还任何款项。
本院认为：原、被告之间的抵押及保证借款关系事实清楚。原、被告签订的合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认有效，各方当事人均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。被告金灵江在原告发放贷款后，未按约定返还借款本息，显属违约，故原告按约提前收回贷款并要求被告金灵江偿还借款本息。被告金灵江以本案所涉商品房为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记手续，�在被告金灵江未按约及时支付借款本息时，原告以房屋预告登记证明载明的财产折价或以变卖、拍卖该财产所得的价款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。本案虽既存在物的担保又存在人的担保，但根据合同约定，原告可同时要求保证人与物的担保人同时履行担保责任，故被告天脉房地产公司作为连带责任保证人，在其担保的债务未按约偿付时，原告有权要求其承担连带清偿责任。现原告根据合同约定明确上述预告登记房屋办理完毕正式的抵押登记手续，且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，免除被告天脉房地产公司的保证责任，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告金灵江在判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司临海支行借款本金482562.34元，同时支付利息、罚息、复利（算至2015年12月30日计5730.26元；2015年12月31日以后的利息、罚息、复利按合同约定和中国人民银行有关规定计算至本判决履行完毕之日止）。
二、原告中国工商银行股份有限公司临海支行在上述债权的范围内对房屋预告登记证明中载明的坐落于临海市杜桥镇凤凰路北侧2#幢1-204的商品房[房屋预告登记证明号：临房预临海市字第20111912号]折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。
三、被告台州天脉房地产开发有限公司在上述第二项判决中确定的财产办理完毕正式抵押登记手续，且原告收到该抵押登记证书前对上述第一项判决所确定的债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8750元，由被告金灵江负担，由被告台州天脉房地产开发有限公司负连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请的，本院不予受理。
审 判 长 金珊珊
人民陪审员 陈美英
人民陪审员 葛丰满
二〇一六年十二月七日
代书 记员 郑端芳