广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）象民二初字第18号
原告（反诉被告）邓永江。
原告（反诉被告）朱建忠。
委托代理人邓永江。
被告（反诉原告）桂林市工艺美术实业总公司。
法定代表人吴绍华，总经理。
委托代理人徐飞，广西徐和徐律师事务所律师。
被告黄光林（反诉第三人）。
委托代理人徐飞，广西徐和徐律师事务所律师。
原告（反诉被告）邓永江、朱建忠诉被告（反诉原告）桂林市工艺美术实业总公司（下称工美实业公司）、黄光林房屋使用权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓永江并同时作为原告朱建忠之委托代理人、被告工美实业公司委托代理人徐飞、被告黄光林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：二原告于2005年5月15日通过广西融海拍卖有限公司竞拍购得桂林市国有资产投资经营公司委托拍卖的桂林市南环路xx号x栋一层4套房产，并按合同规定的条款支付了相关款项，此后二原告于2006年1月16日取得该房屋产权证明。第一被告在二原告取得该房屋所有权至今一直强行占据原告房产其中的一间。第二被告等5人以其是原桂林市工艺美术工业公司下岗未安置人员为由，从二原告取得该房屋所有权至今和第一被告一直侵占原告的那间房屋。原告曾多次联系二被告并明确告知：该房产已属于原告，要求二被告限期搬离和停止对原告使用该房屋的干扰。但被告却在未出示任何关于该房屋属于被告的产权证明和相关文件的情况下，称该房屋是被告所有权应属于被告，并称其是该房屋的实际权利人，以此为由拒绝将该房屋归还原告。从原告取得该房屋所有权至今，被告一直强占该房屋65个月，致使原告无法正常使用该房屋，侵犯了原告的合法财产，给原告造成了经济损失。现诉至法院，请求判令被告归还原告所有的南环路xx号x栋一层所占房屋的使用权（约10m2）、赔偿二原告租金损失8125元（2005年7月-2010年11月）；诉讼费由被告承担。
被告工美实业公司答辩及反诉称：1992年8月5日，本公司与桂林市七星劳动服务公司建筑队签订房屋改建协议，约定由本公司出资在桂林市南环路xx号一楼新建一间54m2门面。1992年底，该房屋改建完成，并交付使用，本公司从1993年开始承包该门面改建成为的餐馆，该门面一直由本公司使用管理至2006年。2005年，桂林市国有资产投资经营公司在未通知本公司情况下，悄悄将南环路xx号一楼四套房屋在异地拍卖，直接侵害了本公司及职工的优先购买权。根据市政府相关文件规定，南环路xx号资产变现收入应用于安置本公司职工。但安置问题至今尚未解决，本公司根据历史权利，也一直使用南环路xx号一楼房屋至今。本公司出资改建的54m2并不在反诉被告拍卖范围内，但反诉被告一直非法占用本公司的54m2房屋，导致本公司无法获得收益，难以解决下岗职工的生存问题。而这54m2的房屋，是解决本公司下岗职工生存问题的主要经济来源。反诉被告非法占用本公司房屋65个月，本公司多次向其主张权利，反诉被告均不予理睬。安置问题尚未解决，反诉被告还不能取得南环路拍卖房屋的全部权利，原告（反诉被告）的诉请没有事实和法律依据，应依法驳回本诉请求。现提出反诉，请求判令反诉被告返还反诉原告所建南环路xx号门面一间（约54m2）；判令反诉被告赔偿反诉原告租金损失人民币35750元；诉讼费由反诉被告承担。
被告黄光林辩称：本人并未占用原告房屋，不存在返还。
反诉被告邓永江、朱建忠辩称：一、南环路xx号x栋一层四套房产是反诉被告合法取得的财产，反诉原告无权对该房屋提出任何权利主张。反诉被告是根据广西融海拍卖公司发布的拍卖会资料进行竞拍合法取得该房屋所有权，拍卖会资料详细载明了拍卖该房屋的具体情况和现状说明。反诉原告对该房屋的拍卖标的有异议，称反诉被告非法占用其房屋，毫无根据。反诉原告称其所建的54m2不在原告的竞买范围，但其未能提供关于该范围产权属其所有且不在拍卖范围内的具体有效证明和相关文件为证。该房屋原有产权所属法人桂林市工艺美术工业公司已于2002年破产，其法人身份已经灭失。反诉原告既未能出示其有权代表桂林市工艺美术工业公司行使法人权利的相关证据，也未能出示该房屋属其资产的有关证明，其对该房屋无权提出任何权利主张。二、被告工美实业公司不具备成为反诉当事人的条件，诉讼主体不适格。南环路xx号一栋一层四套房屋产权原属桂林工艺美术工业公司，不是工美实业公司财产。三、反诉原告所提出的问题均系其与该房屋原有产权所属法人及其上级主管部门在资产处置和职工安置存在纠纷的系列问题，其所列事实与理由均无事实依据且与本案无关。反诉原告应该向其上级主管部门反映及寻求解决办法，而不是强占反诉被告的合法财产。请求法院根据本案相关事实与证据，依照有关法律规定，驳回反诉原告之反诉请求。
经审理查明，位于桂林市象山区南环路xx号x栋1层四套住宅，建筑面积203.19m2，原为桂林市工艺美术工业公司所有（桂林市房权证象山区字第××号）。2002年，桂林市工艺美术工业公司被政府部门撤销，其资产包括上述房产交由桂林市国有资产投资经营有限公司管理并处置。2005年5月15日，桂林市国有资产投资经营有限公司委托广西融海拍卖有限公司对上述房产整体公开拍卖，由原告邓永红、朱建忠竞拍购得。二原告在竞拍购得后即与卖方桂林市国有资产投资经营公司签订《房地产买卖契约》，约定于2005年6月15日交付上述房产。原告于2006年1月取得该房产所有权证书（桂林市房权证象山区字第××号，后于2010年12月26日换证为第xxxxx号），2008年9月3日取得该土地使用权证。该房产在原告竞拍购得之前，系由被告桂林市工艺美术实业总公司长期使用。原告竞得之后，被告桂林市工艺美术实业总公司仍占用其中一间约10m2房间作为其公司办公使用，原告曾要求被告搬离，被告以其职工未安置为由予以拒绝。
另查明，桂林市工艺美术工业公司原系被告桂林市工艺美术实业总公司上级主管部门。1993年，由被告承包桂林市工艺美术工业公司上述房产作“逍逸村”餐馆经营。被告曾于1992年8月请桂林市七星区劳动服务公司建筑队在上述房产临街一面加建54m2作餐馆门面使用，加建部门无任何准建手续，未取得房产权证。被告称，加建该门面及进行餐馆装修支出68290元。经查，在被告与桂林市工艺美术工业公司签订的《关于工艺美术实业公司1993年度经济承包责任书》中载明：“逍逸村餐馆的出租金，1993年度6万元，工艺美术实业公司留5万元作偿还投建贷款，其余1万元上交工艺美术工业公司”。目前，该54m2临时性建筑仍然存在，在原告竞得上述房产后由桂林市国有资产投资经营有限公司一并交付原告使用。在本案审理过程中，原、被告均同意以桂林市物价局市价字（1997）36号《关于调整桂林市直管公有非住宅租金标准的通知》中规定的“南环路地段，砖混房屋结构，一等，12.50元／m2”标准作为本案适用的租金损失标准。另查，被告黄光林系被告工美实业公司职工，在所占用的上述10m2房间内工作。
以上事实，有企业法人营业执照、工商档案电脑咨询单、拍卖会资料、房屋所有权证、桂林市国土资源局文件、照片、协议书、明细帐、经济承包责任书等证据及双方当事人陈述予以证实。
本院认为，二原告通过竞拍方式购得桂林市象山区南环路xx号x栋一层四套住宅，取得该房产所有权。被告工美实业公司在原告取得房产所有权后仍占用该房产10m2房间作办公使用，没有合法依据，应当将占用房间归还原告，同时应向原告赔偿其占用期间，即自2005年7月至2010年11月期间共计65个月的租金损失。原、被告均同意以本市物价部门相关文件中规定的该地段房租价12.50元／m2作为本案适用的租金损失计算标准，本院予以采纳。对于被告工美实业公司的反诉请求，本院认为，被告于1993年在承包桂林市工艺美术工业公司上述房产经营餐馆期间，所搭建的54m2临时性建筑，没有准建手续，也未取得房产权证，不受法律保护。并且，在被告与桂林市工艺美术工业公司签订的《关于工艺美术实业公司1993年度经济承包责任书》中体现，1993年桂林市工艺美术工业公司已返还被告5万元作为餐馆的投资建设款。因此，虽然原告在竞拍所得上述房产后桂林市国有资产投资经营有限公司将该54m2临时性建筑一并交付原告使用，被告以此主张权利，并提出反诉，没有法律依据，本院不予支持。同时，被告黄光林作为公司职工在被告工美实业公司占用原告上述10m2房间内工作属职务行为，不属于其个人的侵权行为，故本院对原告向被告黄光林主张诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条第一、三款、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
一、被告桂林市工艺美术实业总公司于本判决生效之日起十日内将其占用的桂林市象山区南环路xx号x栋一层10m2房间归还房屋所有权人原告邓永江、朱建忠。
二、被告桂林市工艺美术实业总公司赔偿原告邓永江、朱建忠自2005年7月至2010年11月期间共计65个月的租金损失人民币8125元。
三、驳回原告邓永江、朱建忠其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告桂林市工艺美术实业总公司的反诉请求。
本案案件受理费100元（原告已预交），反诉费1190元（被告已预交），合计1290元，由被告桂林市工艺美术实业总公司承担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1290元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：30×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 熊 迁
人民陪审员 郝总路
人民陪审员 倪毓芳
二〇一一年三月八日
书 记 员 蒙晓霞