广东省深圳市罗湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）深罗法执外异字第27号
案外异议人张智波，男，汉族，××年××月××日出生。
委托代理人肖小芳，广东中熙律师事务所律师。
申请执行人曾向鸿，男，汉族，××年××月××日出生。
委托代理人胡欣妮，广东度量衡律师事务所律师。
被执行人顾建辉，男，汉族，××年××月××日出生。
被执行人吴月清，女，汉族，××年××月××日出生。
被执行人深圳市信嘉信投资担保有限公司，深圳市宝安区民治街道民康路东明大厦1018、1019（办公场所），组织机构代码55544005-0。
法定代表人顾建辉。
上述三被执行人共同委托代理人董文革，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
上述三被执行人共同委托代理人邓敏鹤，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
本院在执行已发生法律效力的（2013）深罗法民一初字第2765号民事判决书过程中，查封被执行人顾建辉名下位于深圳市宝安区民治街道横岭五区xx栋房产，并向上述房产用户送达搬迁公告。案外异议人张智波提出异议，认为上述房屋产权归其所有，请求中止对涉案房产的强制执行，并解除对涉案房产的查封。本院受理该申请，组成合议庭进行公开听证。异议人张智波的委托代理人肖小芳，申请执行人曾向鸿的委托代理人胡欣妮，被执行人顾建辉、吴月清及深圳市信嘉信投资担保有限公司的委托代理人董文革参加了听证。本案现已审查终结。
异议人称，请求立即中止执行，并解除对深圳市宝安区民治街道横岭五区xx栋房产的查封。事实与理由如下：异议人张智波与被执行人顾建辉于2014年7月14日签订《房地产转让合同》（另一被执行人吴月清为保证人），约定被执行人顾建辉将其位于深圳市宝安区民治街道横岭五区xx栋房产转让给异议人，供异议人自住或出租用以收益，异议人向其支付转让款300万元。合同签订后，异议人依约定向被执行人顾建辉履行了付款义务，被执行人顾建辉也积极配合异议人去供电供水部门做了水电业主的变更，同时向原来承租该房产的各位租户发出《房屋业主变更通知书》，告知原租赁户现在业主房屋变更的相关信息，将该房屋交付给异议人实际占有使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。综上所述，异议人是案外第三人，在该事件中也无任何过错，贵院将异议人的财产予以执行，明显错误。特依《民事诉讼法》第二百零四条的规定，提出异议，请求立即中止对上述财产的执行，并对涉案房产予以解封，切实维护异议人的合法权益。
为支持其主张，异议人提交了下列证据：1、《房地产转让合同》，证明异议人与被执行人已于法院查封前（2014年7月14日）签订房地产转让合同，被执行人将涉案房产以300万元的价格转让给异议人；2、收款收据，证明异议人将300万元以现金方式支付给被执行人；3、房屋业主变更通知书，证明异议人与被执行人履行了房产交付和实际占有，并告知原承租该涉案房产的租户房屋转让变更的相关信息；4、水费业主变更单，证明异议人与被执行人到供水供电部门办理了业主的变更，已经依约履行了实际交付房产；5、电费业主变更单，证明内容与证据4一致。
对异议人提交的证据，申请执行人质证后认为，对证据1的真实性无法确认，并且在原件中没有签署日期，与异议人提交的证据不相符合；对证据2的真实性、合法性及关联系性不予确认；对证据3的真实性、关联性不予确认，并且在该份证据中其所注明的签订买卖合同的日期也与异议人提交的证据及其主张不相符合；对证据4、5的真实性予以确认，关联性不予确认，证据4中异议人与水务集团签订的协议仅能证明涉案房产的扣款账户变更为异议人账户，而不能证明其所指的证据；证据5与本案没有关联性。
对异议人提交的证据，被执行人质证后认为，对证据1的真实性予以确认，但被执行人是在被胁迫下签订的；证据2与证据3都是在同一天被胁迫下签订的；对证据4、证据5的真实性没有异议，只能说明更换房产使用人。
申请执行人称，1、异议人称其于2014年7月14日与被执行人顾建辉签订房屋买卖合同，但申请执行人与被执行人之间的纠纷已于2013年12月30日由罗湖区人民法院作出民事判决，确定被执行人应当向申请执行人偿还300万元及利息，而顾建辉明知对申请执行人负有债务还将涉案房产共九层楼以300万元的价格转让给异议人，其恶意转移财产的意图显而易见；2、异议人自始至终没有实际支付所谓的300万元购房款，因此，不能对涉案房产享有所有权；3、房屋的所有权以登记为变更要件，而涉案房产是小产权房，不能进入市场买卖，异议人与被执行人之间的买卖行为无效；4、异议人在异议申请书中要求立即中止本案的执行，其不具有异议主体资格及法律依据，并且其所依据的民事诉讼法第二百零四条适用法律错误，该条款为再审条款。
被执行人称，对异议人所提的事实和理由不予认可，双方签订的房产转让合同是由于顾建辉与刘海鹏之间的投资借款纠纷引起的，房产转让合同是在被刘海鹏的胁迫下签订的，自己也未收到300万元房款。
被执行人提交下列证据：1、申报回执，证明涉案房产为历史遗留问题的违法建筑，正在申报中；2、涉案房产档案，证明内容与证据1一致；3、关于停止办理房产过户的函件，证明顾建辉当时签订转让合同不是其真实意思表示；4、宝安区人民法院的受理案件通知书，证明顾建辉诉涉案房产转让合同无效，宝安区人民法院于2014年9月23日立案受理。
对被执行人提交的证据，异议人质证后认为，对证据1、2的真实性、合法性及关连性均没有异议；对证据3的真实性不予确认，对其证明的内容不予认可；对证据4的真实性没有异议，但关联性不予认可。
对被执行人提交的证据，申请执行人质证后认为，对证据1的真实性、关联性没有异议；对证据2的真实性、合法性及关连性均没有异议；证据3不予确认；对证据4的真实性予以确认。
经审理查明，曾向鸿诉顾建辉、吴月清、深圳市信嘉信投资担保有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2013年12月30日作出（2013）深罗法民一初字第2765号民事判决书，判决顾建辉应于本判决生效之日起十日内向曾向鸿偿还借款人民币300万元及支付利息（按中国人民银行同期贷款利率四倍从2011年12月10日起计至本判决确定的还款日止）；吴月清、深圳市信嘉信投资担保有限公司对上述判项承担连带清偿责任；驳回曾向鸿其他的诉讼请求。因被执行人未自动履行上述生效法律文书所确定的义务，申请执行人于2014年7月24日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院查封顾建辉名下位于深圳市宝安区民治街道横岭五区xx栋房产并发出搬迁公告，责令上述房屋用户限期搬迁。
涉案房产为被执行人顾建辉的自建房，未办理相关的房产登记手续。
异议人所提涉案房产已支付转让款300万元，在听证过程中，被执行人予以否认，异议人也自认实际未支付该款。
本院认为，根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于涉案房产系被执行人顾建辉的自建房，因此，本院查封并无不当。根据相关规定，该类房产不能转让及办理过户登记手续，且异议人亦未支付相应对价，因此，异议人主张涉案房产归其所有没有事实依据和法律依据，其异议理由不能成立，本院不予支持。异议人如认为其合法权益受到侵害，可另循其他法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人张智波提出的异议。
如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张 青
审 判 员 罗映霞
代理审判员 王 艳
二〇一四年十一月四日
书 记 员 姜夕月