山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）日民一终字第827号
上诉人（原审被告）：苏同谦，男.
委托代理人：李秀珍，日照岚杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：日照市岚山区安东卫街道苏家庄居民委员会，住所地日照市岚山区安东卫街道苏家庄。
法定代表人：苏同高，主任。
委托代理人：李宗倩，日照岚山安东卫法律服务所法律服务工作者。
上诉人苏同谦因与被上诉人日照市安东卫街道苏家庄居民委员会（以下简称“苏家庄居委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市岚山区人民法院（2014）岚民一初字第1143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：苏同谦自1993年开始租赁苏家庄居委会的房屋及土地。2005年6月27日，双方签订《租赁合同》，第一条约定将苏家庄居委会位于204国道西侧新苑饭店楼北端土地7亩、房屋10间租赁给苏同谦使用；第二条约定租期三年，自2005年7月1日至2008年7月1日；第三条约定租金为50000元／年，苏同谦应于合同签订之日交纳第一年租金，于每年8月1日交纳次年租金，交款地点为苏家庄居委会办公室；第四条约定苏同谦应按时交纳租金，否则视为违约，未经苏家庄居委会书面同意，苏同谦不得擅自转租、转让、抵押，不得在租赁的土地上建筑房屋等固定设施，否则视为违约，合同期满或依法解除、终止时，苏同谦应无偿拆除自建附属物，逾期15天不拆除，该财产无偿归苏家庄居委会所有。后因204国道拓宽，部分租赁土地被国家征用，涉案租赁物变更为房屋4间、土地5亩。合同到期后，苏同谦继续租用该涉案租赁物，双方口头约定租金变为26000元／年，但未约定租赁期限，亦未签订书面租赁合同。苏同谦已交纳租金至2013年7月1日，尚拖欠2013年7月2日至2014年7月1日的租金26000元。�家庄居委会主张苏同谦未履行合同义务，一直迟延交纳租金，根据《》第二百二十七条规定，苏同谦无正当理由逾期不支付租金，苏同谦可以解除双方的不定期租赁合同；另外，根据该法第规定，苏家庄居委会在合同到期后曾向苏同谦提出终止合同、重新招标，实际已给予苏同谦合理的准备期限，可以随时要求解除双方的不定期租赁合同。
另查明：苏同谦租赁期间，对租赁土地进行了平整垫土、打井、房屋建设及变压器安装和改造增容。其中，1996年苏同谦在涉案土地上安装20千瓦变压器一台，后来由苏家庄居委会出钱报销，所有权即归苏家庄居委会所有，后来苏同谦于2000年将变压器增容为50千瓦，于2001年继续增容为125千瓦。苏同谦未经苏家庄居委会许可，于2010年将涉案租赁物转租他人。苏同谦至今仍占有、使用苏家庄居委会的房屋4间、土地5亩。
原审认定上述事实的证据有当事人陈述、租赁合同、补充协议、现金日记账、招标说明、记账凭证及庭审笔录等在卷佐证。
原审认为：苏家庄居委会、苏同谦之间于2005年6月27日签订的书面租赁合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，故对该房屋租赁合同的效力，予以确认。根据《》第的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。2008年7月2日，该书面合同期满后，苏同谦继续占有使用租赁物，除因国家征用造成租赁物部分减少及租金变更外，未另行签订书面租赁合同，亦未就合同的其他内容有过约定，且双方实际基本按原合同履行，故视为自2008年7月2日开始，苏家庄居委会、苏同谦双方除对部分条款变更外，仍按原书面租赁合同的约定成立不定期租赁关系，原租赁合同中的有关双方权利义务等条款对苏家庄居委会、苏同谦仍具有约束力。
苏家庄居委会主张，根据《》第规定，苏同谦未经苏家庄居委会许可将部分涉案租赁物转租他人，苏家庄居委会可以随时要求解除合同，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，本案中苏家庄居委会明知苏同谦转租，但未在法定期限内提出异议，故对于苏家庄居委会的上述主张，不予支持。苏同谦辩称在向苏家庄居委会交纳租金时苏家庄居委会拒绝收取，但未提供证据证实，对于苏同谦的上述辩解，不予采信。本案中，苏同谦未按照合同约定在2013年8月1日向苏家庄居委会办公室交纳2013年7月2日�2014年7月1日的租金26000元，直至本案法庭辩论终结前，苏同谦亦未补交拖欠的租金，故对于苏家庄居委会解除双方不定期房屋租赁合同的诉讼请求，理由正当，应予支持。根据《》第二百三十五条规定，“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”，且苏家庄居委会、苏同谦约定“合同期满或依法解除、终止时，苏同谦应无偿拆除自建附属物，逾期15天不拆除，该财产无偿归苏家庄居委会所有”，合同解除后，苏同谦理应返还原物，苏家庄居委会要求苏同谦返还土地5亩、房屋4间，苏同谦也表示认可，故对苏家庄居委会的该项诉讼请求，予以支持。对于苏家庄居委会诉称的变压器一台，实际已由苏同谦改造增容为125千瓦，原来20千瓦变压器已不复存在，苏家庄居委会要求苏同谦归还变压器，不予支持。苏同谦辩称应由苏家庄居委会承担其在涉案土地上建设房屋、打井、�土等支出的费用，但未提出反诉，在本案中不予处理。苏家庄居委会、苏同谦均认可苏同谦尚欠租金26000元，苏家庄居委会要求苏同谦交纳拖欠的租金，予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，原审判决：一、解除苏家庄居委会与苏同谦之间的房屋租赁合同；二、苏同谦于判决生效之日起十日内腾空租赁房屋并归还苏家庄居委会土地5亩（位于204国道西侧）及房屋4间；三、苏同谦于判决生效之日起十日内支付苏家庄居委会租金26000元；四、驳回苏家庄居委会的其他诉讼请求。赔偿义务人如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取225元，由苏同谦负担。
上诉人苏同谦不服原审判决上诉称：一、本案被上诉人未提供证据证明其已经履行了通知解除的义务，事实上被上诉人是故意不收取上诉人的租赁费而非上诉人不缴纳，原审判令双方之间的合同解除不符合法律规定；二、上诉人与被上诉人自1993年建立租赁合同关系，期间双方签订多份租赁合同，2005年6月27日签订的书面租赁合同，已经履行完毕，后经上诉人与被上诉人多次协商，双方达成了口头租赁协议，约定租赁费为2.6万元／年，期间实际租赁物由原来的土地7亩和房屋10间，变更为土地5亩和房屋4间，故2005年6月27日签订的租赁合同已经不再对双方具有约束力；三、原审判决仅以上诉人未缴纳租金为由判决解除双方的房屋租赁合同违反《中华人民共和国合同法》第二百二十七条和第二百三十二条规定；四、本案租赁物为房屋和土地，原审判决只是判决解除了房屋的租赁合同，未解除土地的租赁合同，判决书直接判决被上诉人返还上诉人持有的土地5亩不当。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审或改判。
被上诉人苏家庄居委会答辩称：上诉人认可双方达成口头不定期租赁合同，依据合同法的规定，被上诉人可以随时解除，上诉人上诉主张在合理期限内交纳了租金、被上诉人未在合理期限前通知其解除没有事实依据；上诉人自2013年7月1日至今无正当理由不履行交纳租金的主要义务，且未经被上诉人同意擅自转租，被上诉人有权解除双方之间的租赁合同；涉案租赁合同的标的物不仅包括土地还包括房屋等附属物，原审判决解除合同，归还土地及房屋正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳�上诉人的上诉，维持原判。
二审查明：在二审过程中上诉人申请苏家庄居委会居民苏×胜、苏×康出庭作证，用以证明被上诉人提起本案诉讼并未召开村民代表会议，起诉程序不合法。被上诉人对上诉人的主张有异议，并主张在起诉前已经召开了居会代表、党员会议和两委扩大会议，提交书面记录两份予以证明；上诉人对被上诉人提供的两份证据的真实性有异议。
二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：根据审理查明的事实，上诉人与被上诉人在2005年6月27日签订的书面租赁合同期满后，上诉人继续占有使用租赁物，双方未签订过其他书面的租赁合同，原审认定合同期满次日起，双方形成不定期租赁合同关系，并且除因国家征用造成租赁物部分减少及租金变更外，2005年6月27日书面租赁合同中的有关双方权利义务对双方仍具有约束力，符合了�》第的规定，同时与上诉人上诉主张的双方达成口头租赁合同的内容并不相悖，故上诉人关于2005年6月27日租赁合同不再对双方具有约束力的上诉主张不能成立，本院不予支持。
不定期合同，一方当事人可以随时要求解除。上诉人上诉主张被上诉人故意不收取上诉人的租赁费未提供有效证据证明，且至一审法庭辩论终结前，上诉人亦未向被上诉人交纳相应的租赁费，致使被上诉人的合同目的不能实现，一审判令解除双方之间的租赁关系并无不当，上诉人关于一审判令双方之间的合同解除不符合法律规定的上诉主张不能成立，本院不予支持。
涉案租赁合同的标的物包括房屋和土地，租赁合同解除，上诉人应当返还租赁合同所涉及的所有房屋和土地，上诉人关于一审只是判决解除房屋租赁合同未判决解除土地租赁合同的上诉主张不能成立，本院不予支持。
对于上诉�在二审庭审中主张的被上诉人提起本案诉讼是否合法的问题，被上诉人系居民委员会，上诉人未提交证据证明被上诉人的行为违反法律规定和相关自治管理的约定，被上诉人提交了居委会代表、党员会议和两委扩大会议会议记录予以证实，并且被上诉人提起本案诉讼并不损害全体居民的利益，故对于上诉人关于被上诉人提起本案诉讼不合法的上诉主张，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人苏同谦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨荣国
审 判 员 王林林
代理审判员 徐笑梅
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 叶 迪