湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武经开民初字第01619号
原告：武汉心港物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区金色港湾米兰苑2栋。
法定代表人：陆宝华，该公司总经理。
委托代理人：苏谨，湖北卓胜律师事务所律师。
被告：邵鹏。
被告：范琼。
原告武汉心港物业管理有限公司（以下简称心港物业）诉被告邵鹏、被告范琼物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理。依法由审判员朱晓勤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告心港物业的委托代理人苏谨，被告邵鹏、被告范琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告心港物业诉称：武汉新港物业管理公司（以下简称新港物业）与被告邵鹏、被告范琼签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定新港物业对被告邵鹏、被告范琼所有的位于武汉经济技术开发区金色港湾小区三期14-604号商品房进行了前期物业管理并履行相关管理和维护义务。2006年，原告心港物业与新港物业合并，并于同年1月18日在湖北日报刊登合并公告，至此新港物业相关的所有债权债务均由原告心港物业承接。其后，原告心港物业依约全面履行其物业管理服务义务，多次被授予“绿色小区”以及“物业管理先进单位”等荣誉称号。被告邵鹏、被告范琼于2011年7月1日起开始拖欠物业管理费，原告心港物业催交未获，故诉请法院判令：1、被告邵鹏、被告范琼立即向原告心港物业支付从2011年7月1日到2014年12月31日的物业管理费人民币7，275.74元以及逾期付款违约金人民币2，619.26元（违约金按日万分之五暂计算至2014年12月31日止，最终数额应计算至全部清偿日止）；2、本案诉讼费由被告邵鹏、被告范琼承担。
被告邵鹏、被告范琼共同辩称：原告心港物业没有提供相应完善的物业管理服务。被告邵鹏、被告范琼20**年入住涉案房屋，入住至今门禁系统未安装无法使用。2009年，房屋因外墙渗漏导致室内墙体漏水，向原告心港物业反映后，2011年开发商曾进行维修并支付补偿费人民币3，500元。此后，房屋又出现渗水情况，反映无果，现两个卧室的飘窗处都因外墙渗漏出现墙体开裂和渗水情况。另外，被告邵鹏、被告范琼的房屋阳台栏杆出现腐锈、断裂，小区很多业主对房屋外貌甚至是主体进行了私自改造，小区的车辆停放、宠物饲养、安全协防均存在安全管理问题，影响业主生活环境并存在安全隐患。金色港湾小区未成立业主委员会，业主权利无法得以申诉和解决。被告邵鹏、被告范琼并非无理拒交物业费，不应支付违约金。
经审理查明：2002年3月28日，新港房地产开发（武汉）有限公司（以下简称新港房地产公司）与新港物业签订《武汉市物业管理委托合同》，约定新港房地产公司将其开发的金色港湾物业内多层住宅和别墅委托新港物业实行物业管理，委托管理期限自2002年5月15日至2005年5月15日止。2004年3月16日，新港物业与被告邵鹏、被告范琼签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定新港物业作为房地产开发单位委托的物业管理企业对被告邵鹏、被告范琼位于武汉经济技术开发区金色港湾小区三期14-604号房屋（房屋面积为140.19平方米）提供前期物业管理服务；被告邵鹏、被告范琼交纳物业管理费用时间：半年交纳；住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.20元；每次交纳费用时间为首月1-15日；如被告邵鹏、被告范琼未依约交纳有关费用的，物业公司有权要求被告邵鹏、被告范琼补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金等内容。2005年5月15日，新港房地产公司与新港物业公司签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书》，约定新港房地产公司同意继续委托新港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止等内容。2005年12月12日，新港房地产公司、新港物业及原告心港物业签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》，载明：经新港物业书面申请，并鉴于新港物业即将进行公司清算并办理注销登记的实际状况，新港房地产公司同意另行委托原告心港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限自本协议生效之日起至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止等内容。原告心港物业承接新港物业合同权利义务后，即为“金色港湾”社区提供物业服务。2005年，被告邵鹏、被告范琼入住房屋，门禁系统未安装，至今无法使用。2009年，被告邵鹏、被告范琼向原告心港物业反映房屋外墙渗漏问题，原告心港物业协调开发商进行维修。2011年8月4日，被告邵鹏、被告范琼和原告心港物业、开发商新港房地产公司签订协议书，载明“鉴于邵鹏向心港物业反映房屋外墙出现渗水情况，该渗水问题导致邵鹏室内部分地板、墙纸受损，经心港物业协调后，新港房地产公司组织相关部门及时维修处理，渗水问题已完全解决；新港房地产公司同意一次性支付补偿费人民币3，500元，该款项的支付即视为邵鹏就该房屋的质量及室内财产受损问题已获得了全部的补偿，邵鹏不得就该房屋的质量问题及财物损失向心港物业及新港房地产公司主张其他任何权利，亦不得以此为由拒绝支付物业管理费”等内容。开发商向被告邵鹏、范琼支付了补偿款，被告邵鹏、被告范琼向原告心港物业交纳2011年6月30日前的物业管理费。此后，被告邵鹏、被告范琼因阳台栏杆锈裂问题、门禁系统问题、外墙渗漏问题未根治导致室内出现墙体开裂和渗水问题以及车辆停泊、宠物管理、安防隐患等其他物业服务问题，未再交纳物业服务费用，原告心港物业催收无果，遂诉至本院，请求依诉予判。
另查明，被告邵鹏、被告范琼涉案房屋的登记面积为140.39平方米。
以上事实，有庭审笔录，原告心港物业提供的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、武汉市物业管理资质证书、收费监审证、《武汉市前期物业管理服务协议》、物业费发票、催费通知单、被告范琼身份信息查询单、商品房买卖合同、协议书，被告邵鹏、被告范琼提交的照片等证据经庭审质证予以证实。
本院认为：新港房地产公司与新港物业签订的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、新港房地产公司和新港物业、原告心港物业签订的《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、新港物业与被告邵鹏、被告范琼签订的《前期物业管理服务协议》，系当事人真实意思表示，其中，违约金条款的约定因被告邵鹏、被告范琼未提出异议，本院予以确认；其他合同条款均未违反国家法律规定，应属有效。原告心港物业在承接新港物业权利义务后，应全面履行合同义务。同时，原告心港物业作为开发商指定从事物业服务的物业公司，对于质保期内出现的房屋质量和配套设施问题，有义务协助业主与开发商协调解决；对于质保期外住宅共用部位或共用设施需维修、更新、改造的项目，应及时积极履行物业服务职责。被告邵鹏、被告范琼作为业主，享受了原告心港物业对物业管理区域内共用部位和公用设施设备提供的维护管理服务，以及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护、安全协保等提供的其他物业服务，应承担交纳物业服务费的义务。被告邵鹏、被告范琼有关房屋外墙渗漏及门禁系统未安装无法使用的抗辩事实，因原告心港物业不持异议，本院予以采信。综合本案物业公司、开发商对业主反映问题的处理方式、回复时间和维修效果，同时考虑到被告邵鹏、范琼的受损程度以及对日常生活的影响程度，本院认为原告心港物业的服务工作仍存在不足之处，造成业主生活不便及财产损失，原告心港物业公司应加强管理，改进服务质量，并承担相应法律责任。据此，本院酌情认定被告邵鹏、被告范琼按90%的比例向原告心港物业支付2011年7月1日至2014年12月31日的物业服务费人民币6，368.11元。原告心港物业主张的上述期间内的其他物业服务费本金及违约金，本院不予支持。原告心港物业关于被告邵鹏、被告范琼曾与开发商达成协议并领取补偿费，不应再以房屋外墙渗漏问题行使权利的主张，因房屋外墙属房屋共用部位，系物业公司的维护和管理范围，该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告邵鹏、被告范琼于本判决生效之日起10日内向原告武汉心港物业管理有限公司支付2011年7月1日至2014年12月31日的物业服务费人民币6，368.11元；
二、驳回原告武汉心港物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告邵鹏、被告范琼负担。因此款原告武汉心港物业管理有限公司已垫付，被告邵鹏、被告范琼将其应付款项人民币25元连同上述判决款项一并付给原告武汉心港物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 朱晓勤
二〇一五年一月十二日
书记员 徐 盼
附：被告邵鹏、被告范琼物业服务费欠款明细
欠费时间
合同约定应交
物业费本金（元）
判决应交
物业费金额（元）
2011.7.1-2011.12.31
1010.81
909.73
2012.1.1-2012.6.30
1010.81
909.73
2012.7.1-2012.12.31
1010.81
909.73
2013.1.1-2013-6.30
1010.81
909.73
2013.7.1-2013.12.31
1010.81
909.73
2014.1.1-2014.6.30
1010.81
909.73
2014.7.1-2014.12.31
1010.81
909.73
合计