淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0804民初3155号
原告：中国工商银行股份有限公司淮安城北支行，住所地淮安市淮阴区北京东路5号。
负责人：张九超，该支行行长。
委托代理人。
被告：欧阳。
被告：欧坤生。
被告：芦阿华。
原告中国工商银行股份有限公司淮安城北支行（以下至判决主文前简称工行淮安城北支行）与被告欧阳、欧坤生、芦阿华金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，由审判员李金亮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行淮安城北支行的委托代理人，被告欧阳、欧坤生到庭参加诉讼，被告芦阿华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行淮安城北支行向本院提出诉讼请求：1、被告欧阳偿还原告工行淮安城北支行借款本金365517.18元、利息40594.57元（利、罚息暂计算至2017年4月21日，2017年4月22日起至实际给付之日止的利息，按合同约定顺延计算）；2、准予对被告欧阳、欧坤生、芦阿华用以抵押的位于淮安市经济开发区某小区3区84号房屋及国有土地使用权予以拍卖、变卖，原告工行淮安城北支行就拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费由三被告负担。案件审理过程中，原告工行淮安城北支行变更第一项诉讼请求为，被告欧阳偿还原告工行淮安城北支行借款本金296300.02元、利息37990.9元（利息暂计算至2017年7月21日，2017年7月22日起至实际给付之日止的利息，按合同约定顺延计算）。事实与理由：2010年12月8日，原告工行淮安城北支行与被告欧阳、欧坤生、芦阿华共同签订了《个人借款/担保合同》及《房地产抵押合同》。合同约定，被告欧阳向原告工行淮安城北支行借款800000元，借款期限60个月，三被告以淮安市经济开发区某小区3区84号房屋及国有土地使用权为前述借款提供抵押担保，并办理了抵押权登记。上述合同签订后，原告工行淮安城北支行向被告欧阳发放了合同约定的借款，但被告欧阳未能依约偿还借款本息。现原告工行淮安城北支行诉至法院，请求判令被告偿还全部借款本息。
被告欧阳辩称：原告工行淮安城北支行诉称属实，被告欧阳无异议。
被告欧坤生辩称：原告工行淮安城北支行诉称属实，被告欧坤生无异议。
被告芦阿华未作答辩。
经审理查明：2010年12月8日，原告工行淮安城北支行（××）与被告欧阳（××），被告欧坤生、芦阿华（××）共同签订《个人借款/担保合同》。合同约定，原告工行淮安城北支行根据被告欧阳的申请，同意向被告欧阳发放个人经营贷款800000元，合同项下贷款的期限为5年；贷款利率为贷款发放时中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率上浮15%后确定；被告欧阳未按合同约定日期偿还的借款，原告工行淮安城北支行按罚息利率计收利息，对应付未付利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定利率上浮50%确定；被告欧阳、欧坤生、芦阿华自愿以位于淮安经济开发区某小区3区84号房屋提供抵押担保。
2010年12月8日，原告工行淮安城北支行（××）与被告欧阳、欧坤生、芦阿华（××）共同签订《房地产抵押合同》。合同约定，被告欧阳、欧坤生、芦阿华以共同所有的淮安经济开发区某小区3区84号房屋为被告欧阳在原告工行淮安城北支行的债务提供抵押担保，担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、实现抵押权的费用等。原告工行淮安城北支行与被告欧阳、欧坤生、芦阿华就前述抵押房产办理了抵押权登记，登记的债权数额为800000元。原告工行淮安城北支行（××）与被告欧阳、欧坤生、芦阿华签订了《国有土地使用权抵押合同》一份。合同约定，被告欧阳、欧坤生、芦阿华自愿以位于淮安经济开发区某小区3区84号的136.3平方米的国有土地使用权为被告欧阳向原告工行淮安城北支行提供抵押担保，抵押担保范围包括主债权本金、利息、罚息、违约金等。原告工行淮安城北支行与被告欧阳、欧坤生、芦阿华就前述用以抵押的国有土地使用权办理了抵押权登记，登记的债权数额为250000元。
2011年5月12日，原告工行淮安城北支行向被告欧阳发放借款800000元。原告工行淮安城北支行向被告欧阳发放借款后，被告欧阳未能按期偿还借款本息。截止2017年7月21日，被告欧阳尚欠原告工行淮安城北支行借款本金296300.02元、利息37990.9元，现阶段的借款执行利率为年利率5.4625%。
以上事实有原告工行淮安城北支行提供的《个人借款/担保合同》、《房地产抵押合同》、《国有土地使用权抵押合同》、他项权证、借款借据、贷款账户明细及原、被告的庭审陈述等在卷佐证。本院予以确认。
本院认为：原告工行淮安城北支行与被告欧阳之间的借款合同关系及其与被告欧阳、欧坤生、芦阿华之间的抵押担保合同关系合法有效，应受法律保护。借款合同即借款人向贷款人借款，依约偿还借款本息的合同。原告工行淮安城北支行向被告欧阳发放借款后，被告欧阳未能按期偿还借款本息，构成违约。原告工行淮安城北支行要求被告欧阳偿还全部尚欠借款本息，并按罚息利率支付利息的诉讼请求，本院予以支持。被告欧阳应偿还原告工行淮安城北支行借款本金296300.02元及利息37990.9元（利息暂计算至2017年7月21日，2017年7月22日起至实际给付之日止的利息，按年利率5.4625%上浮50%计算）。
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务的，债权人有权就该抵押财产优先受偿；××与××未就抵押权实现方式达成协议的，××可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。被告欧阳、欧坤生、芦阿华自愿以共同所有的房产及国有土地使用权为被告欧阳的贷款债务提供抵押担保，现被告欧阳未能偿还全部借款本息，原告工行淮安城北支行要求拍卖、变卖抵押房产及国有土地使用权，并就拍卖、变卖抵押房产所得价款优先受偿的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。虽然原告工行淮安城北支行与被告欧阳、欧坤生、芦阿华约定抵押物的抵押担保范围包括本金、利息、罚息等，但抵押担保的范围应以登记机关记载的债权数额为准，原告工行淮安城北支行就抵押财产的拍卖、变卖款项仅可以800000元限额内享有优先受偿权。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告欧阳于判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司淮安城北支行借款本金296300.02元及利息37990.9元（利息暂计算至2017年7月21日，2017年7月22日起至实际给付之日止的利息，按年利率5.4625%上浮50%计算）；
二、准予对被告欧阳、欧坤生、芦阿华共同所有的淮安经济开发区某小区3区84号房屋及国有土地使用权予以拍卖、变卖，原告中国工商银行股份有限公司淮安城北支行就拍卖、变卖所得价款在800000元限额内优先受偿。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6314元，减半收取3157元，由被告欧阳、欧坤生、芦阿华共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。
审判员 李金亮
二〇一七年七月十四日
书记员 左嫣茹
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本人第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时要求返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
5、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为××，债权人为××，提供担保的财产为抵押财产。
6、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，××可以与××协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
××与××未就抵押权实现方式达成协议的，××可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。