金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金婺北民初字第171号
原告郑桂雁。
委托代理人郭涛，浙江志春律师事务所律师。
被告方润沁。
委托代理人刘和平，金华市婺城区法律援助中心律师。
原告郑桂雁为与被告方润沁房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月3日向本院起诉，本院当日受理后，依法由审判员罗华适用简易程序，于2015年5月19日及同年11月11日公开开庭进行了审理。原告郑桂雁及其委托代理人郭涛，被告方润沁的委托代理人刘和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑桂雁诉称：2003年4月24日，被告将其位于金华市解放西路729号房间出租给原告使用。原告在每年4月份支付下一年租金给被告。原�承租房屋后，对该租赁房屋进行了多次装修，并于2003年4月28日成立了依时尚裁缝店。因原告的承租房屋已纳入婺城区二七区块旧城改造征收范围，房屋已不能继续使用，原告已于2015年4月3日前腾空出租房屋。腾空后，对于搬迁补偿问题，原告多次与被告协商未果，为保证原告合法权益，现诉至法院。请求判令：1、解除原、被告之间签订的《营业房租赁合同》；2、被告支付房屋装修补偿费23000元，搬迁费1800元，停产停业损失补偿费69613元，可搬迁补偿费426元，腾空费4219元，评估奖2300元，合计101358元；3、被告归还押金500元；4、被告退还2015年4月3日至2015年4月24日租金991元。
为证明上述主张，原告郑桂雁向本院提供了下列证据材料：
1、原告身份证复印件1份，用以证明原告诉讼主体资格的事实。
2、被告身份证复印件、房产证明复印件各1�，用以证明被告诉讼主体资格及租房地址的事实。
3、收条2份，用以证明原告与被告租房的时间、租金及原告因拆迁腾空该房的事实。
4、个体工商登记信息1份，用以证明原告自2003年4月28日起在该租房处营业的事实。
5、房屋征收决定公告1份，用以证明原告所租赁的房屋在2014年被划入二七区块改造范围拆迁的事实。
被告方润沁辩称：1、原、被告双方的租房合同始于2003年4月24日，租期一年，一年一签，租金一年一付，以后租金收条代替书面合同，最后一次租金的租房期限到2015年4月24日为止。被告没有再交下一年的房租，即到2015年4月24日，双方的租房合同已经到期终止了，无需再行解除。2、原告确实交有500元押金，合同到期后，应该返还给原告，但原告尚有最后几个月的水电费未付，是被告代付的，应当从押金中扣除。3、租房合同是4月24日到期，原告于4月3日交还钥匙，因此被告同意按合同协议，返还未到期20天的租金，共计944.4元，而不是991元。4、原告的第二项诉讼请求于法无据，合同也无约定，法庭应当予以驳回。综上：1、请求法院驳回原告的第二项诉讼请求。2、被告同意返还押金400.18元，退还未到期租金944.4元。
为证明上述主张，被告方润沁向本院提供了下列证据材料：
1、租房合同1份，用以证明原被告双方在租房合同中的权利义务，明确原告在拆迁中除能得到返还未到期差额租金外，并不享有其他任何拆迁补偿权益的事实。
2、电费发票1份，用以证明被告代原告支付的95.55元电费，应当由原告返还给被告的事实。
3、水费发票1份，用以证明被告代原告支付的4.27元水费，应当由原告返还给被告的事实。
庭审过程中，本院将当�人提供的证据交由对方当事人进行质证，根据双方当事人的陈述以及证据审核认证的规定，本院对证据认证如下：
对原告提供的证据1、2，被告均无异议。本院对其证明力予以确认。
对原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，但认为该证据恰恰明确了如遇拆迁，原告只享有返还租金，并不享有其他权利的事实。本院认为该证据符合证据的三性，对其证明力予以确认。
对原告提供的证据4，被告对其真实性无异议，认为该证据恰恰证明了原告已经开店10多年了，要求赔偿装修补偿费是不合理的。本院认为该证据可以证明原告的待证目的，对该证据的证明力予以确认。
对原告提供的证据5，被告对其真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为该证据可以证明原告的待证目的，对该证据的证明力予以确认。
对被告提供的证据1，原告对其三性无异议，但对证明目的有异议，认为被告曲解了合同的意思，退还差额租金并不影响原告主张其他权利。本院认为在没有其他证据印证的情形下，该证据尚不能达到被告的证明目的。
对被告提供的证据2、3，原告均无异议，本院对其证明力予以确认。
对本院调取的《货币补偿协议》，原告无异议，被告对真实性无异议，但认为20938元的装修费用包含了被告自己的装修，考虑相关情况可以部分退还原告。本院确认该《货币补偿协议》的真实性。
根据上述确认了证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院确认事实如下：
2003年4月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租房合同》一份，合同约定：甲方将其位于金华市解放西路729号第二间房屋出租给乙方开展经营活动；租赁期限从2003年4月24日起至2004年4月24日止；全年租金为2800元，一次性付清。并约定：如遇市政府规划或主管部门拆建，甲方提前通知乙方，双方协商合同终止，退还差额租金，如拆建玻璃门由乙方拆回等等。原、被告双方分别在合同上签字确认。合同签订后，原告于2003年4月28日注册成立了金华市婺城区依时尚裁缝店，并在该租赁房屋内从事裁缝经营。嗣后，原、被告双方未再重新签订书面的租房合同，原告于每年的4月份支付下一年租金给被告，且延续租房至2015年4月3日。原、被告双方确认2014年4月24日至2015年4月24日的租金为17000元，并已交付，且约定遇拆迁返还未到期房租，原交押金系500元。后金华市婺城区政府公布《婺城区二七旧城改造房屋征收补偿方案》，要求对包括原告租赁的房屋在内的二七区块相关房屋实施征收，并对补偿方式、搬迁费和临时安置费等各类补偿费标准、奖励标准等作了规定，同时对被征收人进行了确认。其中对停产停业损失补偿费，规定按被征收房屋价值的5%计算；搬迁费按每户1800元补偿，超出100平方米的部分，每平方米增加4元；被征收人在房屋征收决定规定时间内腾空被征收房屋的给予奖励，超过规定期限腾空的，不予奖励。对被征收人在房屋征收决定规定时间内，配合房地产评估机构做好被征收房屋评估工作的，每户奖励5000元等。2015年1月27日，被告（乙方）与金华市婺城区住房和城乡建设局（甲方）签订《货币补偿协议》，约定：乙方同意将坐落在解放西路729号1幢103房屋（所有权证号：金婺字第××号）由甲方征收，被征收房屋建筑面积42.19平方米，其中非住宅42.19平方米；乙方应于2015年4月3日前腾空房屋，腾空奖励费100元／平方米计等等；并对房屋价值等的补偿及货币补偿奖励，其他补偿费，包括搬迁补偿费、设备搬迁�安装补偿费、非住宅房屋停产停业损失补偿费，奖励费等作了约定。《货币补偿协议》签订后，原告已于2015年4月3日前腾空所租赁的房屋，并将出租房钥匙交还给被告。
另查明，本案所涉房屋的装修补偿费为20938元，搬迁补偿费为1800元，可搬迁补偿费为50元，评估奖5000元，腾空奖4219元。
本院认为：原告郑桂雁租赁被告方润沁所有的营业用房从事经营活动，双方已签订《租房合同》，双方本应依约履行，但由于该租赁房屋涉及政府征收而不得不终止合同。故本案的争议焦点为终止租赁合同后给原告造成的损失如何认定问题。首先，关于装修装潢损失补偿费问题。原告承租被告所有的房屋，所涉房屋在双方房屋租赁关系存续期间被列为政府征收范围，评估及签订补偿协议均发生在双方租赁期间，虽补偿协议的签订主体为房屋所有权人即被告，但评�事务所将原告方的装修装潢进行了评估，现双方对评估报告确定的装修价值20938元无异议，但被告认为装修价值包含了出租给原告时的装修部分，原告认为其在使用过程中，多次对该租赁房进行重新装修。本院认为，考虑到原告自2003年4月始已在该房屋内从事经营活动，且延续租房至2015年4月3日，对原有的装修进行更换、重置具有合理性，在已确定被告为总补偿款的申领主体的前提下，被告应将属原告享有的部分利益支付给原告，故被告应向原告支付房屋内装修价值20938元。其次，关于终止合同给原告造成损失补偿问题。双方当事人在租赁合同中对因房屋征收致使合同解除情形下如何补偿未作约定。涉案房屋被征收后至重新置业期间，房屋所有人存在租金损失，且根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的�屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿；对被征收人因征收房屋造成的停产停业损失应当进行补偿等。另根据《婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿方案》第二条第（三）项对被征收人的作出如下定义：指征收范围内房屋所有权人。第四条第（五）项规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，按被征收房屋价值的5%计算，故停产停业损失费的补偿主体应属房屋所有权人，而非承租人即原告。但政府征收而导致租赁终止，确实也给原告造成损失，且该合同的终止属不可归责于合同双方主体，故出租人应给予承租人相应的补偿。本案原告在政府征收后要求其腾空之日为2015年4月3日，双方租赁合同的到期日为2015年4月24日，即原告的租赁合同即使未遇政府征收行为，也已即将到期，故酌情确定由被告支付原告因合同终止产生的损失补偿费1000元。因原、被告双方的租赁合同到期日为2015年4月24日，现租赁房屋已不复存在，故原、被告双方的租赁关系已经自然终结，无需再由本院予以解除。再次，关于被告是否应向原告支付搬迁费、可搬迁补偿费、房屋腾空奖、评估奖问题及退还租金问题。关于原告请求的搬迁费，原告因政府征收无法继续承租涉案房屋，必然要对房屋内归其所有的装修及其他设施进行腾空，被告也应支付原告搬迁费。原告对需搬迁的物品未提供证据，结合被告可领取的搬迁费数额及原告装修装潢情况，由被告支付原告1800元搬迁费。关于可搬迁补偿费，《货币补偿协议》中仅有有线数字电视移机补助50元，该部分费用应属原告享有。关于房屋评估奖，系对被征收人在房屋征收决定规定时间内，配合房地产评估机构做好被征收房屋评估工作给予的奖励，该奖励的主体虽为被征收人即本�被告，但房屋评估工作也需承租人的配合工作，涉案房屋已在规定时间内完成评估，对原告主张的评估奖2300元过高，本院依法予以调整。关于房屋腾空奖，该部分奖励的主体为被告，且依据《货币补偿协议》，被告仅在2015年4月3日前腾空房屋才享有该部分款项，原告已配合腾空，被告可领取该奖励，故原告有权要求被告支付腾空奖励费，按每平方米奖励100元，承租房屋面积为42.19元，共计4219元。关于退还租金问题，原告已向被告支付了至2015年4月24日的租金，尚有20天的租金需返还，共计944.4元。对原告要求返还押金的要求，双方对水电费的数额均认可，故扣减水电费后的押金400.18元，予以支持。综上，本院对于原告主张房屋装修补偿费、搬迁费、可搬迁补偿费、停产停业损失补偿费、评估奖及腾空费的合理部分，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项等之规定，判决如下：
一、被告方润沁于本判决生效后10日内，给付原告郑桂雁因终结合同的房屋装修补偿费20938元、房屋搬迁补偿费1800元、停产停业损失补偿1000元、可搬迁补偿费50元、房屋评估奖励费1500元、腾空奖励费4219元，共计人民币29507元。
二、被告方润沁于本判决生效后10日内，返还原告郑桂雁租金944.4元，押金400.18元，共计人民币1344.58元。
三、驳回原告郑桂雁的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1178元（原告已预交），由原告郑桂雁负担892元，被告方润沁负担286元（被告在履行时加付上述款项给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 罗 华
二〇一五年十一月十八日
代书记员 叶晓盼