成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金牛民初字第7219号
原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司成都北站支行。
负责人勾开平。
委托代理人宋伟。
委托代理人尹俊。
被告（反诉原告）袁孝平。
原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司成都北站支行（简称农行北站支行）诉被告（反诉原告）袁孝平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周廉书独任审判，于2013年8月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）农行北站支行的委托代理人尹俊、被告（反诉原告）袁孝平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）农行北站支行诉称，2011年12月9日原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于成都市二环路北二段*号附*号房屋租赁给被告，被告租赁期为2011年7月1日至2013年6月30日止。2013年5月，鉴于被告未按合同第七条之约定向原告提出继续租赁该房屋的要求，且原告决定不再与被告续租，故于2013年5月9日以书面形式向被告送达《房屋停止租赁函》，被告于5月14日签收。租赁期届满后，至今被告仍非法占有该房屋，也未按合同约定交纳水电费。故向贵院请求判令：一、被告即时腾空位于成都市二环路北二段*号附*号的租赁房屋，确保房屋已装修部分及房屋架构完好的情况下，将房屋退还给原告；二、被告支付自租赁期届满之日起至腾空之日止的租金及水电费738.7元；三、被告支付违约金并赔偿农行北站支行经济损失共计20000元，且原告不再退还租赁合同的履约保证金。
被告（反诉原告）袁孝平辩称，2013年8月被告已将钥匙交给原告，无法腾空的原因是原告在2013年7月初断电，无法看清，只要原告恢复供电，被告立即腾空。因断电后就没有经营，原告不存在损失，所以不同意支付水电费和房屋占用费。请求驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）袁孝平诉称，原告应退还被告保证金5000元。
原告（反诉被告）农行北站支行辩称，依据双方合同之约定，被告迟延交纳钥匙，每天是500元，原告都没有追加其每天500元的违约金，所以请求法院驳回被告的诉讼请求。
经审理查明，2011年12月9日农行北站支行与袁孝平签订了《房屋租赁合同》，约定由农行北站支行将其管理的位于成都市金牛区二环路北二段*号附*号的房屋租给袁孝平用于商务办公，租赁期限自2011年7月1日起至2013年6月30日止。合同约定：……三、房租费袁孝平按每季一次性的方式支付租金，合同签订后，袁孝平还须向农行北站支行交纳履约保证金5000元，月租5300元，全年租63600元，保证金和首期租金袁孝平须在场前5天内付清，租金需在季末一次性缴清下季租赁费；四、……2、袁孝平不按合同规定用途使用房屋，私下转让交换房屋使用权，在所租房内进行非法活动或无故拖欠租金一个月以上，农行北站支行有权终止合同，没收保证金。3、袁孝平不得以任何借口拖欠水电费，且按季结清，否则，农行北站支行有权停止水电供应，由此造成的损失由袁孝平自行承担。4、袁孝平有义务保证该房屋的完整性。袁孝平若需对该房屋进行装修、改造，在不破坏消防设施的条件下，必须经农行北站支行书面同意，如因改造破坏消防设施造成的后果由袁孝平自负。租赁合同终止后，所装修、所改造部分，未经农行北站支行书面同意，不得拆除，农行北站支行亦不承担任何补偿义务，若袁孝平擅自拆除，给双方造成的损失由袁孝平负责赔偿……；七、本合同租期为2年，租赁期满后，本合同终止，届时袁孝平须将房屋退还农行北站支行，袁孝平不得破坏已装修部分及房屋架构，如袁孝平要求继续租赁，则需提前3个月书面向农行北站支行提出，农行北站支行在合同期满前15天向袁孝平正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；十一、保证金退还，当袁孝平将所承租的房屋钥匙交给农行北站支行后，农行北站支行在确认袁孝平没有任何欠费以及房屋没有损坏，在一周以内将保证金退还给袁孝平。袁孝平不承租房屋，必须按时在双方商定的交付日，将钥匙交给农行北站支行，逾期一天扣保证金500元。合同签订之后，袁孝平交纳了保证金5000元，农行北站支行也将房屋交付被袁孝平使用。合同履行期间，农行北站支行于2012年向本院起诉要求袁孝平增加租金，本院于同年11月8日作出（2012）金牛民初字第4771号民事判决书，判决袁孝平自2012年7月1日起按每月9000元计算租金至租赁期届满。该判决已生效。2013年5月9日农行北站支行向袁孝平送达了《房屋停止租赁函》，告知袁孝平于2013年6月30日合同届满后不再续租，并于2013年7月1日收回该房屋。袁孝平于5月14日签收。7月初因袁孝平未交付出租房，农行北站支行停止供电。8月13日袁孝平将钥匙交给农行北站支行，但仍将自己的财物堆放在租赁房屋内。截止8月13日袁孝平所欠电费为738.7元。
庭审中，袁孝平同意支付电费738.7元。
诉讼中，农行北站支行申请撤回其要求本院判令袁孝平支付违约金、经济损失共计20000元和农行北站支行不再退还租赁合同的履约保证金的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以准许。
上述事实有农行北站支行的营业执照、袁孝平的身份信息、《房屋租赁合同》、《房屋停止租赁函》、情况说明、（2012）金牛民初字第4771号民事判决书、房权证、国土使用证、收条以及当事人的陈述在案为凭，本院予以认定。
本院认为，农行北站支行与袁孝平所签之房屋租赁合同系双方真实之意思表示，成立有效，受法律保护。
关于本诉，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，由于租赁房屋合同已于2013年6月30日届满，双方不再续租，因此袁孝平应当将租赁物返还给农行北站支行。又因为双方在房屋租赁合同第七条对返还的租赁物应当符合的状态进行了约定：“本合同租期为2年，租赁期满后，本合同终止，届时袁孝平须将房屋退还农行北站支行，袁孝平不得破坏已装修部分及房屋架构……”，故袁孝平退还房屋时不得破坏已装修部分及房屋架构。所以农行北站支行要求袁孝平即时腾空出租房屋，确保房屋已装修部分及房屋架构完好的情况下，将房屋退还给农行北站支行的主张成立，本院予以支持。农行北站支行要求袁孝平支付租赁合同届满之日至腾空之日的租金，对此袁孝平提出抗辩认为农行北站支行在2013年7月初就断电了导致其无法经营，农行北站支行无损失，不应当支付房屋占用费。租赁合同解除之后，依据交易的习惯，袁孝平向农行北站支行返还租赁房屋这一义务包括了袁孝平应当将自己放在该房屋中的财物清空，否则袁孝平仍然在占有、使用租赁房屋，而不管袁孝平在7月以后是否经营，即：将自己财物堆放在租赁房屋中就是在占有、使用租赁房屋。显然这样对于农行北站支行来说不公平，因为合同解除之后，农行北站支行收回了房屋仍然可以以租赁等方式获得经济利益。所以袁孝平只要不清空租赁房屋中自己的财物，即使返还了租赁房屋的钥匙，也存在逾期返还租赁房屋，构成违约。因此袁孝平应赔偿农行北站支行因其违约而造成的损失，而这一损失最直接地表现为农行北站支行以租赁的方式所获得的利益，故袁孝平应当赔偿农行北站支行自租赁合同届满之日起至返还房屋之日止按每月9000元计算的损失，所以农行北站支行上述诉讼请求成立，本院予以支持。袁孝平对此提出的上述抗辩理由不能成立，本院不予支持。因被袁孝平同意支付水电费738.7元，故本院予以认定。
关于反诉，袁孝平要求农行北站支行退还保证金5000元，而农行北站支行认为依据双方合同之约定，袁孝平迟延交纳钥匙，每天扣除保证金500元，袁孝平迟延的天数已将保证金扣完，所以农行北站支行就不存在返还保证金5000元的义务。根据双方在《房屋租赁合同》第十一条的约定，出租人退还保证金的前提是：袁孝平将租赁房屋的钥匙交给农行北站支行后，农行北站支行在确认袁孝平没有任何欠费以及房屋没有损坏，在一周以内将保证金退还给农行北站支行。本案中袁孝平至今仍然拖欠水电费738.7元，且袁孝平虽然交付了钥匙，但仍然将自己的物品堆放在出租房屋内，因此袁孝平要求农行北站支行退还保证金的请求，不符合双方的约定之情形，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、袁孝萍应于本判决生效之日起七日内将位于成都市金牛区二环路北二段*号附*号的房屋按照双方的约定状态返还给中国农业银行股份有限公司成都北站支行；
二、袁孝萍应于本判决生效之日起七日内支付中国农业银行股份有限公司成都北站支行房屋占用费（按每月9000元、自2013年7月1日计算至返还房屋之日止时止）；
三、袁孝萍应于本判决生效之日起七日内支付中国农业银行股份有限公司成都北站支行水电费738.7元；
四、驳回袁孝萍的反诉诉讼请求。
案件受理费本诉568元，反诉25元，由袁孝萍负担（本诉543元已由中国农业银行股份有限公司成都北站支行预交，袁孝萍应于本判决生效之日起日七内支付给中国农业银行股份有限公司成都北站支行）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 周廉书
二〇一三年九月十四日
书记员 黄蓓蓓