河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汴民终字第260号
上诉人（一审被告）李某某。
委托代理人赵顺利，江苏天之权律师事务所郑州分所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（一审原告）贾某某。
一审被告开封市富兴房地产开发有限公司。
住所地开封市。
法定代表人刘亚军，该公司董事长。
委托代理人李恒松，该公司法律顾问。代理权限：特别授权代理。
上诉人李某某与被上诉人贾某某、一审被告开封市富兴房地产开发有限公司（以下简称富兴公司）商品房预约合同纠纷一案，贾某某于2012年7月11日向开封市金明区人民法院提起诉讼，要求解除与富兴公司签订的商品房买卖合同，返还购房款、配套费、维修基金、契税等共计276551.04元，支付违约金50000元，李某某返还转让费78000元。金明区人民法院于2012年11月29日作出（2012）金民初字第1268号民事判决，李某某不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审认定，2011年7月30日富兴公司工作人员李某某为贾某某出具收条一份，该收条记明“今收到贾某某购房转让费78000元整，如果两个月内未办理抵押借款合同愿退还全部转让费及首付款”。2011年7月30日富兴公司收取贾某某购房款132921元、配套费26840元、维修基金4851元。2011年8月15日贾某某与富兴公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定富兴公司将位于开封市宋城路与金明西街交汇处南200米商住楼“芳邻一品”第八幢3单元＊层＊屋出卖给贾某某，面积为121.28平方米，房屋价款432921元。合同签订当日首付房款132921元，余款300000元7日内办理银行按揭。富兴公司将该房于2012年2月28日前交付给贾某某。富兴公司逾期交付房屋按日向贾某某支付已付房款万分之一的违约金。贾某某在合同签订后按合同约定办理了抵押按揭。但富兴公司一直未将房屋交付贾某某。贾某某诉至法院请求判令解除购房合同，退回贾某某购房款、配套费、维修基金、契税、转让费78000元并支付违约金。
一审认为，2011年8月15日贾某某与富兴公司签订的商品房买卖合同是双方的双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，受法律保护。双方均应按上述合同的约定全面履行义务。合同签订后贾某某按约定履行了合同义务。富兴公司没有按约定交付房屋，应当承担违约责任，对贾某某要求富兴公司支付违约金的请求，予以支持。贾某某请求按约定解除合同、富兴公司退回原告购房款、配套费、维修基金、契税的请求不符合双方的约定，也没有法律依据，不予支持。关于李某某收取贾某某的78000元转让费，在2011年8月15日贾某某与富兴公司商品房买卖合同的签订和履行过程中，李某某作为富兴公司的工作人员参与其中，李某某的行为应当在富兴公司的授权范围内进行工作，但审理中富兴公司明确表示没有授权李某某收取贾某某的房屋转让费，李某某也明确表示是李某某本人和贾某某协商收取的转让费78000元，不代表富兴公司收取转让费。另外，贾某某与富兴公司买卖的房屋产权归富兴公司开发，由富兴公司直接出售给贾某某，不存在第三方向贾某某转让的前提。在富兴公司和贾某某签订商品房买卖合同时，李某某并不享有所有权。因此，也不存在李某某向贾某某转让的前提。李某某所谓和贾某某协商收取转让费，是建立在李某某隐瞒房屋产权，欺诈贾某某的前提下，致使贾某某作出的错误判断。综上，李某某在没有富兴公司授权，也不享有房屋产权，采取隐瞒和欺诈的手段收取贾某某房屋转让费，没有事实根据，也没有法律依据，李某某收取贾某某购房转让费78000元整的行为和贾某某向李某某交付购房转让费78000元的行为均是无效行为。李某某因无效民事行为取得贾某某给付的购房转让费78000元整，应当予以返还。贾某某请求富兴公司和李某某承担连带责任，因李某某在收取该款时不代表富兴公司，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、开封市富兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向贾某某支付违约金，违约金的计算以房屋价款432921元为本金自2012年3月1日起按日万分之一计算至支付之日止；二、李某某返还贾某某购房转让费78000元整；三、驳回贾某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由开封市富兴房地产开发有限公司承担3000元，李某某承担3100元。
李某某上诉称：贾某某所购商品房原系范明新以每平方米3569.6元单价认购，并向公司交纳预付款140000元，后范明新因故托李某某将该房转让。李某某在接待贾某某时将该房推荐给贾某某，双方经多次商谈，按范明新最初订购价达成合意，李某某代表富兴公司与贾某某签订购房合同，双方另约定贾某某向李某某支付转让款78000元，富兴公司为贾某某开具的收款收据上注明“原范明新”可以证明上述事实。另外，当时房屋均价为4280余元，贾某某支出的全部费用相加仍少于以市场价购买该房的价款，富兴公司明知且认可自己收取转让费的行为，且由于范明新的认购，富兴公司没有权利再将该房转让给他人。自己依据范明新的授权转让房屋收取转让费合理合法，对贾某某没有任何欺诈行为，故没有义务将该转让款向贾某某返还。
贾某某答辩称：第一次去看房时李某某的确告诉自己商品房每平方米为4280元，第二次去看房时李某某向自己推荐了此套3500多元／平方米的转让房。但李某某一直说该房产权50年，而自己实际使用年限仅余38年。李某某作为房屋销售人员，对自己公司所售房屋的基本情况明知，但未向自己说明，其行为应是欺诈。
富兴公司认为：土地使用年限并不等于房屋使用年限，国家批下来时土地使用年限是50年，到业主手中之前还要经过审批、筹建、开发、销售等诸多环节，交房前理应存在合理开发周期。李某某收取贾某某转让款没有交到公司，系其个人行为，应由李某某与贾某某自行解决。
李某某为支持起上诉意见，提交如下证据：1、2011年度富兴公司与其它业主签订的商品房买卖合同书五份，证明在贾某某购房的同时期同楼层的平方米单价均在4280元以上；2、范明新于2011年1月4日向富兴公司交款140000元认购8号楼3单元＊层＊户的收款收据，证明本案所涉房屋在贾某某购买前被范明新所认购；3、证人张某某（李某某同事）证言，证明地块最初由市政府批下来时年限是50年，公司初期宣传时一直是说使用年限为50年，具体哪天开发各业务员等公司通知再往合同上写，先期出售的十几份合同都没有写年限，后由于富兴公司是2008年开发的，贾某某买房时已知道具体年限，故合同上就注明了44年的年限。
贾某某对证1不予认可，认为与本案无关；对证据2、3的真实性未提出异议，认为李某某在向其销售房屋时已明知该房的使用年限且未向自己示明，是欺诈行为。
对李某某提交的证据1，能够反映当时房屋对外销售价格，且该价格明显高于贾某某实际成交价格，与贾某某认可李某某曾向其报价4280元／平方米的事实可以相互印证，对该证据予以采信；对于证据2、3，贾某某并未对该证据的真实性提出异议，仅认为李某某明知房屋实际使用年限而未向其明示，对该证据予以采信。
经二审审理，除一审查明的事实外，另查明，富兴公司关于本案所涉房屋曾接受范明新的认购，并收取认购款140000元。后范明新因故并未购买，经李某某介绍，该房由贾某某按3569.6元／平方米购买，双方洽谈时，李某某告知贾某某使用年限为50年，贾某某在交纳首付后办理了按揭贷款手续，李某某据此收取贾某某转让金78000元。在富兴公司与贾某某所签订的商品房买卖合同中约定，土地使用年限自2008年1月起至2051年12月31日止，计44年。
还查明，该小区与贾某某所购房屋同楼层的商品房对外销售均价基本在4200元／平方米以上。
本院认为，李某某与贾某某约定由李某某提供本案所涉商品房信息，促成贾某某与富兴公司签订商品房买卖合同，贾某某支付报酬，双方之间形成居间合同关系。李某某作为居间人促进交易双方成交并从中取得报酬，未损害富兴公司的利益及社会交易秩序，对双方之间的合同效力，应予认定。
关于使用年限问题，我国《合同法》第425条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。该条规定赋予居间人对居间活动有忠实向委托人报告的义务，由于富兴公司开发的地块经国家批准的年限为50年，故李某某向贾某某告知的年限也为50年，但基于双方对使用年限的理解不同，李某某认为是土地总使用年限，包括了审批、开发、销售等环节；而贾某某认为是房屋实际使用年限，即交钥匙之后的年限，致使二人在年限上产生了误解。不能以此认定李某某具有欺诈的故意，但李某某在履行合同义务时由于告知行为的瑕疵，致使贾某某产生了不同的理解，对使用年限差异部分上所附的居间费用，李某某应予退还。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。……满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。根据该条规定，除但书规定的情形外，开发商应在二年之内进行开发。而富兴公司在获得土地后六年才开始开发，超过了法定的二年合理开发期限四年。由于李某某对贾某某承认使用期限为50年，减去合理开发期限二年，理论上该地块的实际使用年限应为48年，而合同显示该块土地使用年限为44年，故李某某无权得到迟延开发四年相应的转让费。李某某按48年收取78000元转让费，其应返还的转让费应为（78000元÷48年）×4年＝6500元。
综上，一审判决认定事实不清，判决结果有误，应当予以纠正。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定：原判决、裁定，认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。依据该条规定，判决如下：
一、维持（2012）金民初字第1268号民事判决第一、三项，即开封市富兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向贾某某支付违约金，违约金的计算以房屋价款432921元为本金自2012年3月1日起按日万分之一计算至支付之日止；驳回贾某某的其他诉讼请求。
二、撤销（2012）金民初字第1268号民事判决第二项，即李某某返还贾某某购房转让费78000元整；
三、李某某返还贾某某购房转让费6500元整；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1750元，由贾某某承担1600元、李某某承担150元。
本判决为终审判决。
审判长 王 荟
审判员 尹福中
审判员 韩雪玉
二〇一三年三月十八日
书记员 王志刚