浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0326民初2456号
原告：浙江百家乐物业管理有限公司，统一社会信用代码91330327699546858Q，住所地浙江省苍南县龙港镇陶瓷批发市场3幢三单元201室。
法定代表人：徐象杰，董事长。
委托代理人：徐安，系该公司员工。
被告：周丽黄。
原告浙江百家乐物业管理有限公司与被告周丽黄物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法由审判员李洁适用简易程序于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告浙江百家乐物业管理有限公司的委托代理人徐安、被告周丽黄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江百家乐物业管理有限公司起诉称：被告为昆阳镇新湖银园小区1幢1501室的业主，房屋面积为136.30平方米。2013年5月28日，新湖银园小区的业主委员会与原告签订了物业服务委托合同，约定：高层住宅按每月每平方米建筑面积1.30元标准收取物业管理费，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理费总额的1‰交纳违约金；二次供水水费按计量抄度结算，由原告按月向使用人以住宅3.70元/吨收取，由原告代收付水电费的单位必须向原告及时缴纳水电费。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。2013年7月1日至2015年6月30日，原告一直在小区提供物业服务，但是2014年7月1日至2015年6月30日间被告一直未缴纳该小区1幢1501室的物业管理费。根据合同约定，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，则从逾期之日起每天按应交物业管理费总额的1‰交纳违约金。此外，被告尚欠2015年4月至6月的水费93元、公摊电费101元。截止2016年3月13日，被告共计欠缴物业管理费2126元、水费93元、公摊电费101元，违约金474元（2126元×223天×每天1‰），合计2794元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳上述费用。为此，原告起诉请求：一、判令被告立即支付新湖银园小区1幢1501室的物业管理费2126元、违约金474元、水费93元、公摊电费101元，合计2794元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告周丽黄答辩称：（一）原告对小区的管理服务严重不到位，进出人员没有登记，保安巡逻、卫生保洁不到位，电梯经常损坏，物业管理费账目从未公布，且被告的车位经常被他人占用。原告2015年9月还有工作人员在小区服务，因物业服务不到位，2015年8月被告的房屋被盗造成严重财产损失。（二）2015年4月至6月的水费、公摊电费原告并没有为被告代缴，被告已向新湖银园业主委员会缴纳并由业主委员会直接支付给供水、供电公司，水电费金额与原告主张的差不多但不清楚具体多少。（三）现被告仅愿缴纳物业管理费1800元，此外，原告曾向被告收取过地下车位管理费600元但因疏于管理而致被告车位经常被他人占用，另还收取过小区大门蓝牙设备费300元但并未启用该服务，该900元应在物业管理费中扣除。
原告浙江百家乐物业管理有限公司在本院指定的举证期限内提交了以下证据：1.原告的营业执照、工商变更登记信息、法定代表人证明书及身份证（复印件），证明原告的诉讼主体资格适格；2.物业服务委托合同，证明原告与被告所在的平阳县昆阳镇新湖银园小区业主委员会签订物业服务合同，为被告提供物业服务，被告应缴纳物业管理费的事实；3.EMS催缴邮件单（复印件），证明原告书面向被告催缴物业管理费的事实；4.被告的电表照片、被告户籍信息，证明被告的诉讼主体资格。原告当庭出示以下证据：5.2015年4月、5月新湖银园小区生活用水缴费发票，证明原告代缴新湖银园2015年4月、5月水费的事实。
被告周丽黄未在本院指定的举证期限内提交证据。
经庭审出示质证，原告提交的证据1、4，被告无异议，本院予以认定；原告的证据2，被告对真实性有异议，本院认为该合同真实性应予确认，能够证明原告与被告居住小区的业主委员会签订物业服务合同的事实，故予以认定；原告的证据3，被告对真实性无异议，认为确实曾收到过催缴物业费的书面材料，本院予以认定；原告的证据5，被告认为原告没有代缴水电费，本院认为该证据结合物业服务合同约定可证实新湖银园小区2015年4月、5月生活用水水费由原告代缴，故予以认定。
庭审后，本院向平阳县住建部门调取了新湖银园1幢1501室房屋登记信息，显示该房屋为被告周丽黄与何钦丰（案外人）共同共有，建筑面积为136.30平方米，本院予以确认。
本院经审理，认定本案事实如下：2013年5月28日，原告浙江百家乐物业管理有限公司（乙方，当时名称为苍南县百家乐物业管理有限公司）与平阳县昆阳镇新湖银园业主委员会（甲方）签订了一份物业服务委托合同。该合同第一章约定，物业类型为商住，坐落位置为温州市平阳县××人民路，总建筑面积为86000平方米。该合同第二章约定，委托管理事项包括房屋建筑共同部位、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用设施与设备的维修、养护、运行和管理，管理公共环境卫生，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，组织开展社区文化娱乐活动，向业主和物业使用人收取物业管理服务费、水电代收代缴费、共用设备设施与公共照明的水电费及法律、法规、政策规定的其他收费。该合同第三章约定，委托管理期限为三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止；（第十六条）乙方的权利义务包括根据有关法律法规及本合同约定制订物业管理制度，每六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目，本合同终止时乙方须向甲方移交物业管理的全部档案资料。该合同第四章约定，乙方须按下列规定实现目标管理：1.房屋、外观完好、整洁；2.设备运行正常，无事故隐患；……4.实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，制止违反规定饲养家禽家畜，房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁，不得随意零售、堆放杂物和公用；5.业主和物业使用人对乙方的满意率达90%以上。该合同第五章约定，物业管理服务费收取标准为高层住宅按每月每平方米建筑面积1.30元，卖出的车位乙方按每月60元/车位标准收取管理费，未卖出的车位由乙方出租经营用于补贴管理费收入的不足；物业公共区域能耗费由全体业主分摊、单元楼道内公共照明电费由单元内业主分摊、电梯运行电费由有电梯楼房内业主分摊、二次加压供水水泵电费及分摊水费由非直供水业主按用水量分摊，地下车位部分公共照明等所产生的相应费用由买受者或承租使用者承担；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费1‰交纳滞纳金，三个月后仍不缴纳的乙方可向人民法院申请强制追缴；二次供水水费按计量抄度结算，由乙方按月向使用人以住宅3.70元/吨、商业5元/吨收取，另收取公共水费15元/户/年，由乙方代收付水、电费的单位（××）必须向乙方及时缴纳水电费。该合同第六章约定，乙方违反本合同第十六条义务和第五章约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。合同签订后，原告于2013年7月1日开始进入平阳县昆阳镇新湖银园小区提供物业管理服务，直至2015年6月30日。
另查明，原告在本院其他案件诉讼中提供的2015年百家乐新湖银园日常工作记录第27、28页载明“5月8日联安社区召集新湖业主开会”，开会稿内容包括“为公司前段时间的管理松懈向业主们致歉，批评自己物业公司工作”，第37页载明“6月18日夜里10时左右保安严重脱岗”，第39页载明“2014年-2015年7月30日，小区还有280余户业主没上交物业费”。被告周丽黄系新湖银园1幢1501室登记产权人，该房屋共同共有人为何钦丰，建筑面积为136.30平方米。新湖银园小区2015年4月、5月的生活用水水费系由原告缴纳。被告尚未缴纳2014年7月1日至2015年6月30日期间的物业管理费，其于2016年3月21日收到原告催缴物业管理费的书面材料。
原告在诉讼过程中陈述：逾期缴纳物业管理费违约金从2015年7月1日计算至2016年3月13日，原告自愿按223天计算，少计的部分自愿放弃，原告为被告代缴的水费是抄水表计算得出，公摊电费是按每幢楼总电费结合业主房屋建筑面积计算得出，金额具体如何计算得出不清楚。新湖银园小区约有440户业主，因业主拖欠物业管理费、水电费现象严重，原告于2015年6月30日便退出小区，退出时拖欠物业管理费的业主约有280户，经催缴后现仍有100余户。2015年7月至8月间原告仅提供部分物业服务，故不要求业主缴纳该段时间的物业管理费。原告退出时因与小区业主委员会、业主存在纠纷，尚未结算水电费、物业维修基金等，故没有将物业管理全部档案资料移交给小区业主委员会，且部分资料遗留在小区物业管理用房内无法取出。在小区管理期间，原告有在小区内张贴公布水电费、大型维修项目的账目，其他收支账目没有公布。
本院认为：业主委员会与原告签订的物业服务合同对业主具有约束力。原告作为物业服务企业，已经按照其与新湖银园业主委员会签订的物业服务委托合同约定事实上为被告所居住的新湖银园小区提供了物业服务，被告依法应缴纳物业管理费。被告主张曾缴纳地下车位管理费600元及小区大门蓝牙设备费300元而原告未提供相关管理服务，但被告未举证证明原告收取过该费用，其要求该900元在物业管理费中扣除，无事实和法律依据，本院不予支持。根据原告在本院诉讼中的陈述及提供的工作记录记载，原告在提供物业服务的过程中曾存在过管理松懈、保安工作不到位的问题。原告在小区服务期间未按合同约定公布全部物业管理费用收支账目，在退出小区时未按合同约定向业主委员会移交物业管理全部档案资料，从小区业主拖欠物业管理费的整体情况来看，原告显然也没有达到合同约定的业主和物业使用人满意率达90%以上的管理目标。故原告在提供物业服务过程中存在瑕疵。但是，被告未举证证明小区的业主或业主委员会在原告提供物业服务的两年期间曾就物业服务瑕疵问题向原告提出过整改意见，故无法全面准确地认定原告在物业服务过程中具体在哪个时间段存在哪些瑕疵。综上，结合本案实际，本院酌定被告的物业管理费按合同约定收费标准的90%缴纳。被告的房屋建筑面积为136.30平方米，故被告2014年7月至2015年6月应缴纳物业管理费1914元（90%×1.30元/平方米×136.30平方米×12个月）。鉴于被告拖欠物业管理费是由于原告提供物业服务存在瑕疵、双方对物业服务质量存在争议所致，故本院对原告主张的逾期缴纳物业管理费违约金不予支持。原告要求被告支付2015年4月至6月水费、公摊电费，但仅提供了代缴2015年4月、5月整个新湖银园小区生活用水水费的发票而未举证证明其他代缴情况，亦未能就被告应缴水费、公摊电费金额作出合理说明，故本院对该诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告周丽黄于本判决生效之日起十五日内支付原告浙江百家乐物业管理有限公司物业管理费1914元；
二、驳回原告浙江百家乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由浙江百家乐物业管理有限公司负担8元，周丽黄负担17元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。上诉受理费50元，至迟在递交上诉状之日起七日内，预交到温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，账号192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 李 洁
二〇一六年七月十三日
代书记员 张翔彬