广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终203号
上诉人（原审原告）邓敏初，男，汉族，住广东省云安县。公民身份号码×××2413。
委托代理人成晓东，广东佛明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）佛山市雄毅房产投资有限公司，住所地广东省佛山市高明区。
法定代表人黄锦禧，该公司董事长。
委托代理人沈庆佳，广东东成律师事务所律师。
委托代理人李福权，广东东成律师事务所律师。
上诉人邓敏初因与上诉人佛山市雄毅房产投资有限公司（以下简称雄毅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法更民一初字第112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：邓敏初与雄毅公司于2014年2月20日签订一份《广东省商品房买卖合同》。该合同约定：邓敏初向雄毅公司购买由雄毅开发位于佛山市高明区更合镇更合大道的雄毅豪苑5座402号房，房屋总价款为215000元，邓敏初应于2014年2月20日付清首期款65000元，其余150000元办理银行按揭。该合同第八条约定：雄毅公司应于2012年12月31日前，将具备以下条件（该商品房经验收合格、该商品房经分期综合验收合格）交付给邓敏初使用；但如遇下列特殊原因，雄毅公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且雄毅公司在发生之日起30日告知买受人；2.政府部门批复时间延迟；3.买受人有任何违约行为。该合同第九条约定：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，雄毅公司按日向邓敏初支付已交付房价款万分之六的违约金。邓敏初向雄毅公司付款的情况：于2012年12月15日付65000元，于2014年12月16日付150000元。邓敏初于2014年11月13日收楼。2015年4月15日，政府建设主管部门向雄毅公司出具了《竣工综合验收备案表》。
2015年5月14日，邓敏初诉至原审法院，请求判令：雄毅公司立即向邓敏初支付延期交付商品房违约金（违约金以215000元为基数，每日万分之六为标准，自2014年2月21日起计至该商品房符合国家规定交付条件并雄毅公司通知邓敏初收楼之日止，现暂计至起诉之日止为58050元）；诉讼费由雄毅公司负担。
原审法院经审理认为：本案属于商品房预售合同纠纷。本案争议焦点之一是：合同约定的交付条件问题。邓敏初与雄毅公司签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交付条件是：该商品房经验收合格、该商品房经分期综合验收合同。对此，雄毅公司抗辩称，在2012年5月份就已经对诉争房屋进行验收，取得了《市政基础设施工程竣工验收证书》，符合双方商品房买卖合同约定的交付条件。原审法院认为，《市政基础设施工程竣工验收证书》并非竣工综合验收文件，该证书可作为商品房买卖合同约定的交付条件。政府建设主管部门于2015年4月15日向雄毅公司出具了《竣工综合验收备案表》，2015年4月15日方为达到合同约定交付条件之日。雄毅公司在合同约定的交付日期之日未取得《竣工综合验收备案表》，构成了违约，故应向邓敏初偿付计至2015年4月15日为止的违约金。
本案争议焦点之二是：雄毅公司能否按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条之规定延期交房？雄毅公司将配套燃气工程、供水工程以及增加防雷装置作为工程延期的客观原因，但没有将其作为不可抗力情形进行据实延期的抗辩。原审法院认为，雄毅公司没有明确将配套燃气工程、供水工程以及增加防雷装置作为不可抗力情形进行抗辩，亦未请求据实进行延期，故原审法院认为雄毅公司举证的证据1、2、3与本案无关联性，原审法院不予采信，相关的事实原审法院亦不予确认。如雄毅公司将配套燃气工程、供水工程以及增加防雷装置作为工程延期的不可抗力进行抗辩，即使不可抗力原因成立，雄毅公司亦没有按照合同的约定履行“不可抗力在发生之日起30日告知原因”之义务。关于政府部门批复时间延迟问题，原审法院认为，虽然雄毅公司证明了在2014年9月16日政府部门接受了竣工验收的资料，但雄毅公司没有提供证据证明政府部门办理竣工验收和期限，故无法认定政府部门是否批复时间延迟。
本案争议焦点之三是：关于违约金的标准是否过高的问题。原审法院认为，每日万分之六的违约金标准过高，原审法院以邓敏初的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金标准调整为每日万分之二。
邓敏初与雄毅公司签订上述合同是在2014年2月20日，邓敏初主张从2014年2月21日起开始计付违约金合理，从2014年2月21日计算至2015年4月15日共计419日，雄毅公司应支付的违约金为18017元（265000元×0.0002×419日）。邓敏初请求的高出18017元的违约金部分，原审法院不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，作出如下判决：一、雄毅公司于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金18017元给邓敏初；二、驳回邓敏初的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，一审案件受理费减半收取625.5元，由邓敏初负担431.5元，由雄毅公司负担194元。该194元邓敏初已预交，由雄毅公司在履行义务时一并迳付邓敏初，原审法院不另收退。
上诉人邓敏初向本院提起上诉称：一、雄毅公司作为开发商，明知未取得《竣工综合验收备案表》的情况下禁止交付楼房，但雄毅公司仍意图掩盖逾期交楼的违约事实，以欺诈的手段哄骗邓敏初，声称涉案房产已经可以交付使用，诱骗邓敏初入住，雄毅公司的行为已构成根本违约，且存在主观恶意，理应按合同约定承担相应全部违约责任。二、邓敏初与雄毅公司签订购房合同，依约按时交付房款，邓敏初虽已居住使用涉案房产，但邓敏初是在雄毅公司的蒙蔽之下，善意相信涉案房产已可合法使用才进行入住，邓敏初在本案中不存在任何过错，相反由于雄毅公司的行为导致邓敏初及其相应资产在入住期间处于违法且不安全状态，而这种危险状态对邓敏初的风险更甚于未收楼，但原审法院对此情形视而不见，邓敏初要求按合同约定全额支付违约金的诉请合法有据，理应支持。三、雄毅公司虽于2015年4月15日取得验收备案表，但一直未书面告知邓敏初，亦未交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及办理其他相关手续，所以雄毅公司并没有依法完成法定交付手续，故原审将该时间理所当然地视为系交付之日显属错误。四、双方所签合同约定雄毅公司应于2014年2月21日交楼，而雄毅公司向邓敏初的无效交付时间为2014年11月13日，按此逾期时间段计算，雄毅公司按合同约定每日万分之六的标准应支付的违约金就已超过判决金额，更何况雄毅公司的违约行为持续至今，难道邓敏初在入住后不但不能主张违约赔偿，反而要对雄毅公司作出补偿吗？这完全无道理可言。由此可见，原审判决未对邓敏初的合法权益进行合理的保护。综上，邓敏初请求本院判令：撤销原审判决第一项及第二项，改判雄毅公司向邓敏初支付延期交付商品房违约金（违约金以215000元为基数，每日万分之六为标准，自2014年2月21日起计至该商品房符合国家规定交付条件并雄毅公司通知邓敏初收楼之日止），一、二审诉讼费用由雄毅公司负担。
上诉人雄毅公司针对上诉人邓敏初的上诉答辩称：一、邓敏初请求按日万分之六标准计算违约金实属过高，远远超出当地房屋租金水平，依法不应得到支持。二、原审法院判决雄毅公司需向邓敏初支付的违约金已经畸高，远远超出邓敏初的经济损失，超出合同法关于违约金不得超过经济损失30%的上限规定，依法应予以改判。三、雄毅公司于2015年4月15日才取得政府建设主管部门出具的《竣工综合验收备案表》属实，但是因市政供水、政府政策发生新的变化及政府相关部门批复时间迟延所造成的，按照《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》第五条的约定，雄毅公司有权相应顺延交楼日期。
上诉人雄毅公司向本院提起上诉称：一、原审法院
判决违约金从2014年2月11日起计算至2015年4月15日止是错误的，依法应当予以纠正。1.案涉合同第八条交付期限中“出卖人应当在2012年12月31日前将商品房交付买受人”的约定，是由于房管局备案合同电脑系统不允许修改日期所造成的。2.《补偿协议》第五条第3款约定，“在买受人未按照合同约定付清房价款或者其他费用的情形下，出卖人有权推迟交付房屋”。也就是说，在邓敏初于2014年12月16日付清全部楼款前，无权要求交付房屋。根据合同约定，双方约定的房屋的交付时间实际已经变更为2014年12月16日。3.邓敏初于2014年11月13日办理涉讼房屋的的收楼手续并在当日向物业管理公司递交了装修申请表，在装修完成后已经入住。2014年11月13日，邓敏初还与佛山市千秋物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》并交付了从2014年11月13日起的物业管理费。虽然当时涉讼房屋因政府原因尚未取得《竣工综合验收备案表》，但已通过主要的单项验收，符合居住使用功能及要求，邓敏初对此知情，也从未提出异议及任何要求。因此，应视为合同双方对房屋的交付条件进行了变更，本案应认定邓敏初在2014年11月13日收到雄毅公司交付的房屋。二、原审判决对违约金的计算存在错误。根据案涉合同第九条的约定，违约金是按照买受人已交付房价款的比例计算的。邓敏初于2012年12月15日支付65000元，于2014年12月16日才付清余款150000元，原审法院竟判决从2014年2月21日起按全额215000元计算违约金，显然违背了案涉合同第九条的约定，依法应当予以纠正。三、雄毅公司于2015年4月15日才取得涉讼房屋的《竣工综合验收备案表》是事实，但该情况是因市政供水、政府政策发生新的变化及政府相关部门批复时间迟延而造成的，按照案涉合同第八条及《补充协议》第五条的约定，雄毅公司有权相应顺延交楼时间。四、原审法院按日万分之二标准计算违约金过高，远超当地房屋租金水平，依法应当予以纠正。综上，雄毅公司请求本院判令：撤销原审判决，驳回邓敏初的诉讼请求，一、二审诉讼费由邓敏初负担。
上诉人邓敏初针对上诉人雄毅公司的上诉答辩称：一、雄毅公司在2012年5月取得《竣工验收证书》，依法不能视为已达到交付条件，且2015年4月取得的《建设工程竣工验收备案表》亦只能说明在该表出具之日达到交付条件，完全无任何法律依据如其所称具有追溯力，推定之前就已合格。二、相关法律法规已明确规定，未经验收备案的房产不得交付，雄毅公司辩称以上法规仅为管理性法律规范，不能视为交付无效，该意见系其对相关法律法规的错误解读，依法不应支持。三、雄毅公司以双方所签的《补充协议》证明业主有延迟付款的情况，实际上所谓的迟延付款的情况根本不存在。绝大部分业主系采用按揭贷款的方式支付房款，而在签订合同后，业主只要提交了相应贷款资料给雄毅公司，即视为完成应履行义务，且从相应贷款的划拨时间亦可看出均为正常审批时间，业主不存在延迟付款的事实。另《补充协议》系雄毅公司单方面制作，相关条款属于格式条款，应为无效条款。四、至于雄毅公司提出涉讼房屋因供水、燃气及验收延迟等原因，造成无法按时验收，对此不负责任的说法，证据不足，不应予以采信。更为重要的是，上述所有原因皆发生于2009年至2011年前，即发生在案涉合同签订之前，与本案并无关联性，雄毅公司的抗辩主张无事实依据。
上诉人邓敏初在二审期间未向本院提交新证据。
上诉人雄毅公司在二审期间向本院提交如下新证据：
1.雄毅豪苑收楼验收表，拟证明邓敏初已经于2014年11月13日办妥收楼手续并实际占有了涉讼房屋；
2.雄毅豪苑装修申请表，拟证明邓敏初已于2014年11月13日申请办理装修，装修完成后已经入住，已实际占有了涉讼房屋；
3.前期物业管理服务协议及物业管理费收据，拟证明邓敏初收楼后于2014年11月13日与物业公司签订物业管理合同，并从2014年11月15日起缴纳物业管理费，已实际占有了涉讼房屋。
上诉人邓敏初对上述证据经质证认为：对证据的真实性无异议，对关联性和证明内容有异议，认为雄毅公司提交的证据均无法证明雄毅公司依约将涉讼房屋交付给邓敏初。
经审查，本院对当事人在二审中提交的证据作出如下认证：邓敏初对雄毅公司提交的证据的真实性无异议，本院确认其真实性，但装修申请表、收楼验收表、前期物业管理服务协议及物业管理费收据均无法证明雄毅公司已于2014年11月13日交付涉讼房屋的主张，本院不予采信。
经审查，原审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。邓敏初与雄毅公司于2014年2月20日签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。根据邓敏初和雄毅公司的上诉请求，本案二审中的争议焦点是：雄毅公司的行为是否构成违约；原审法院确定的违约金数额是否妥当。
关于雄毅公司的行为是否构成违约的问题。案涉合同第八条约定，涉讼房屋的交付时间是2012年12月31日，交付条件是该商品房经验收合格、该商品房经分期综合验收合格。雄毅公司上诉称，案涉合同第八条约定的交付时间“2012年12月31日”系由于房管局备案合同电脑系统不允许修改造成的。本院认为，案涉合同的签订时间为2014年2月20日，合同约定的交付时间为2012年12月31日，即合同约定的交付日期早于合同的签订日期，故本院认定合同约定的实际交付日期应为合同签订日即2014年2月20日。根据《竣工验收备案表》显示，涉讼房屋于2015年3月15日经分期综合验收合格，故本院认定该日起涉讼房屋符合合同约定的交付条件。由于邓敏初在2015年3月15日前已经签署相关的收楼文件并已入住，故本院确认雄毅公司于2015年3月15日向邓敏初交付涉讼房屋，邓敏初有关涉讼房屋在雄毅公司未向其发出书面通知并办理相关手续之前仍处于未交付状态的主张，与事实不符，本院不予支持。雄毅公司上诉称，延迟交房的原因是配套燃气工程、供水工程及增加防雷设置因市政供水、政府政策发生新的变化而造成的，根据案涉合同第八条及补充协议第五条的约定，雄毅公司有权延期交房。本院认为，案涉合同及补充协议中均未将上述情况明确列为不可抗力的情形，即使雄毅公司有关不可抗力的主张成立，雄毅公司亦因未履行合同约定的“不可抗力在发生之日起30日内告知原因”的义务，无权以此为由主张延期交房。雄毅公司上诉称，由于政府部门批复时间延迟，根据案涉合同第八条的约定，雄毅公司有权延期交房。本院认为，雄毅公司在本案中提交的证据仅能证明其向政府部门提交竣工验收资料的时间，无法证明政府部门办理竣工验收的期限，雄毅公司以政府部门批复延迟为由主张有权延期交房，理由不成立，本院不予支持。雄毅公司上诉称，根据补充协议第五条“在买受人未按照合同约定付清全部房价款或其他费用（包括逾期付款的违约金）的情形下，出卖人有权推迟交付房屋”之约定，邓敏初于2012年2月20日支付65000元，于2014年12月16日付清余款150000元，雄毅公司在该日有权推迟交付房屋。本院认为，案涉合同第六条约定，邓敏初须于2014年2月20日前付清首期款65000元，同时办理房价款余款150000元的银行按揭手续，即雄毅公司对于邓敏初以先付首期、再办理按揭的付款方式是认可的，根据普通生活常识，银行按揭从办理手续到款项打到雄毅公司账户，必然需要一定的时间，且案涉合同只约定了邓敏初办理银行按揭手续的时间，并未约定银行按揭款项的入账时间，雄毅公司在未提交证据证明邓敏初未在约定时间内办理银行按揭手续、邓敏初存在违约行为的情况下，以上述条款为由推迟交付房屋，主张不成立，本院不予支持。雄毅公司上诉称，早在2014年11月13日，邓敏初即已签收收楼表及提交装修申请，收取了房屋钥匙，并缴纳物业管理费、申请装修并入住，雄毅公司早已交付涉讼房屋。本院认为，入住及装修的事实均不能证明雄毅公司已将符合法律规定或合同约定的涉讼房屋交付予邓敏初的主张，雄毅公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定雄毅公司未于2014年2月21日前交付涉讼房屋，构成违约，处理正确，本院予以维持。
关于违约金的计算问题。邓敏初上诉称，按照案涉合同约定，由于雄毅公司违约，其应当负担万分之六的违约金，原审法院调低至万分之二错误。本院认为，原审法院根据本案的案情，酌情下调违约金计算标准，并无不当，本院予以维持。雄毅公司上诉称，即使其行为构成违约，根据案涉合同约定，应当以已支付房价款为基数分期计算违约金，但原审法院判决从2014年2月21日起按全额215000元计付违约金，属于认定事实错误。案涉合同第九条约定，“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金”。本院认为，由于原审法院已经充分考虑到邓敏初的实际损失以及雄毅公司的违约情节，根据公平原则和诚实信用原则，酌情下调违约金的计付标准至日万分之二，故原审法院判决从2014年2月21日起以涉讼房屋的全价为基础计算违约金，亦无不当，本院予以维持。本院认为，合同的实际交付之日为2014年2月20日，即本案的违约金应从2014年2月21日起计至2015年3月31日止，共计404天，即雄毅公司应支付的违约金为17372元（215000元×0.0002×404天）。虽然原审判决对于违约金的计算标准与计付方法均无不当，但由于对交付时间的认定有误，造成违约金的计算存在错误，本院予以纠正。
综上所述，邓敏初的上诉请求理据不足，本院不予支持。雄毅公司的部分上诉请求理据充分，本院予以支持。雄毅公司的部分上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实有误，适用法律正确，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法更民一初字第112号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法更民一初字第112号民事判决第一项为：佛山市雄毅房产投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向邓敏初支付违约金17372元；
三、驳回邓敏初的其他诉讼请求；
四、驳回佛山市雄毅房产投资有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费625.5元，由邓敏初负担438.5元，由佛山市雄毅房产投资有限公司负担187元。二审案件受理费1050.82元，由邓敏初负担809.82元，由佛山市雄毅房产投资有限公司负担241元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一六年五月六日
书 记 员 钟勉力