浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1477号
上诉人（原审被告）吴贤龙。
委托代理人朱明光、黄群芳，浙江仙华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蒋昭欢。
委托代理人张莹，浙江八咏律师事务所律师。
上诉人吴贤龙为与被上诉人蒋昭欢房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2015）金浦民初字第378号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告蒋昭欢诉称，2009年4月21日，经多人见证，原、被告签订杜绝契约一份，约定：吴贤龙自愿将其坐落于浦江县浦南街道平一村后陈的房屋【集体土地使用权证号：浦集建（1990）字第780号，使用权面积28平方米】出售给蒋昭欢；房款为人民币146000元，其中首付款为122000元，余款24000元待办理过户手续当日付清；今后如遇拆建等优惠政策均归蒋昭欢享受；房屋交付时间是2009年4月24日。合同签订后，蒋昭欢当场付清了首付款122000元，并从2009年4月起一直使用房屋至2013年此房被拆迁，但吴贤龙至今未协助办理相关过户手续。房屋拆迁安置后，吴贤龙名下分得位于浦江县丰安花园二区7幢3单元402室套间一套（面积104.13平方米）及储藏室一间（面积8.6平方米），以及获得拆迁费61265元、回收费112300元。现蒋昭欢诉讼至法院要求判令：1、确认原、被告于2009年4月21日签订的《杜绝契约》无效；2、吴贤龙立即退还蒋昭欢房款122000元；3、吴贤龙赔偿蒋昭欢升值部分损失396086元；4、吴贤龙立即支付蒋昭欢拆迁费61265元以及回收费112300元；5、由吴贤龙承担评估咨询费用损失2520元；6、由吴贤龙承担本案诉讼费用。
原审被告吴贤龙辩称，1、吴贤龙因考虑不周，将房屋出卖系事实，吴贤龙收房款122000元也系事实，对蒋昭欢提出的要求确认杜绝契约无效和退还房款122000元的诉讼请求，吴贤龙没有异议。2、吴贤龙年纪大，蒋昭欢的母亲石小飞作为房屋买受人，对房屋买卖的政策规定比吴贤龙清楚，故石小飞的责任比吴贤龙大。3、该房屋的一切拆迁手续都是吴贤龙一人办理的。虽房屋拆迁后，吴贤龙被安置402室套间，但吴贤龙是通过抽签取得安置套间的，参加抽签的100多户中有13户是不能选择套间安置的，且房款也由吴贤龙交纳，故买卖的房屋与安置的402室套间之间没有必然联系，402室房屋的现在市场价值，也与本案没有必然联系，其升值部分不应属于合同被认定无效后，吴贤龙应承担的赔偿责任，不同意法院委托评估。4、买卖房屋的升值部分及拆迁费、回收费与本案无关，也不是基于合同无效吴贤龙所取得的利益，故法院应依法予以驳回。
原审法院认定，吴贤龙拥有坐落于浦江县浦南街道平一村后陈的一间房屋【集体土地建设用地使用证号：浦集建（1990）字第780号】，土地使用权登记面积为28平方米。蒋昭欢系城镇居民。2009年4月21日，原、被告签订了杜绝契约一份，约定：吴贤龙将该房屋以人民币146000元出卖给蒋昭欢，当即支付122000元，余款24000元待房产过户手续完成后支付。蒋昭欢当即支付了房款122000元，吴贤龙也当即将房屋交付蒋昭欢使用，但至今未办理房屋权属过户手续。2013年7月28日，吴贤龙（乙方）与浦南街道后陈自然村农房改造领导小组（甲方）就该间房屋拆迁签订了农房改造拆迁安置协议书一份，双方约定：被拆迁房屋的建筑基底面积为28.59平方米；乙方自愿要求选择公寓式套房。2013年11月24日，经公开抽签选房，吴贤龙选中丰安花园二区7幢3单元402室房屋，套房面积104.13平方米，储藏室面积8.6平方米。吴贤龙应交房款为202914元，折合基底面积17.36平方米。吴贤龙还领取房屋拆迁费61265元（包括被拆迁房屋补偿费22876元、搬家费补助300元、临时安置费915元及提前搬迁奖励等）、地基回收款112300元【（28.59平方米-17.36平方米）×10000元／平方米】。现402室房屋已由吴贤龙居住使用。经蒋昭欢申请，原审法院委托浦江天正房地产估价师事务所有限公司对丰安花园二区7幢3单元402室房屋市场价值进行评估，结论为720000元。蒋昭欢支付了评估费2520元。
原审法院认为，农村宅基地使用权既有财产性质，又涉及村民的身份关系。现行法律规定宅基地使用权不同于一般财产，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原、被告双方签订的杜绝契约涉及农村宅基地使用权的转让，而蒋昭欢系城镇居民户口，非宅基地所在村集体经济组织成员，故原、被告于2009年4月21日签订的杜绝契约因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。依据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当返还，故吴贤龙应返还蒋昭欢支付的购房款122000元。本案的主要争议焦点为：一、无效合同造成蒋昭欢的损失范围。因合同无效客观上造成了蒋昭欢的市场机会丧失，导致损失的客观存在，确定该房产的溢价部分为蒋昭欢一方的合理损失。现该房产已被拆迁，其拆迁权益为一套市场价值为720000元的安置房，被拆迁房屋补偿费22876元，地基回收款112300元，合计价值855176元。吴贤龙为取得安置房交纳的房款202914元应予以扣除，故该房产的溢价为506262元（855176元-202914元-146000元）。吴贤龙领取的搬家费补助、临时安置费及提前搬迁奖励等费用，系基于拆迁户的人口数计算的补助费及对提前搬迁行为的奖励，故不应计入拆迁权益。二、原、被告双方对合同无效的过错程度。合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效所受到的损失。本案中，吴贤龙向宅基地所在村集体经济组织成员以外的人员转让房产，过错明显。后在村农房改造中，吴贤龙与后陈自然村农房改造领导小组签订了拆迁安置协议书实际享受了各项拆迁权益，又违反了诚信原则，故吴贤龙应承担主要过错责任。蒋昭欢作为城镇居民受让该房产，对本案的发生也有过错，应承担次要责任。酌定由吴贤龙对房产的溢价部分承担80%的赔偿责任，即赔偿405009.60元（506262元×80%）。鉴此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条的规定，判决：一、确认原告蒋昭欢与被告吴贤龙于2009年4月21日签订的杜绝契约无效。二、由被告吴贤龙返还原告蒋昭欢购房款122000元。三、由被告吴贤龙赔偿原告蒋昭欢房产溢价损失405009.60元。四、驳回原告蒋昭欢的其他诉讼请求。上述第二、三项，合计人民币527009.60元，限于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10742元，估价费2520元，合计人民币13262元，由原告蒋昭欢承担3194元，被告吴贤龙承担10068元。
一审宣判后，原审被告吴贤龙不服，向本院提起上诉称，一审认定的事实不当，丰安花园套间的溢价部分，并非被上诉人的合理损失，丰安花园套间由上诉人抽签取得，并非所有拆迁户均能获得，且上诉人为此支付房款202914元，上诉人已取得该套间的所有权证，各项权益归上诉人所有，与被上诉人无关。故双方买卖的后陈房屋与安置的丰安花园套间没有必然联系。一审对双方对造成契约无关的过错责任认定不公，被上诉人对自身城镇居民的身份明知，对不能购买农村房屋亦有认知，但被上诉人主动购买主观过错明显。何况系被上诉人起诉要求确认契约无效，系被上诉人不诚信应承担主要责任。因双方契约无效，上诉人愿意以购房款为本金，从2009年4月21日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计付补偿款。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人蒋昭欢答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。
经审理查明，原审认定的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为，《平一村后陈自然村农房改造实施办法》及涉案农房改造拆迁安置协议适用的对象为涉案房屋的产权人吴贤龙，蒋昭欢并非该村居民亦未取得涉案农房产权，原审法院按吴贤龙依据拆迁安置协议取得的房产评估价格准确计算出蒋昭欢购买涉案房屋的溢价部分损失没有事实及法律依据，本院予以纠正。蒋昭欢购买的涉案农房已不存在，进行价值评估不具有现实可操作性，本院综合考量双方买卖农房的过错程度、房屋使用状况、房屋价款支付情况、房屋拆迁补偿情况及原审法院委托鉴定机构对吴贤龙拆迁安置房的评估价格等本案的客观实际，酌情确定由吴贤龙赔偿蒋昭欢因双方签订《房地产买卖契约》导致蒋昭欢的损失320000元。综上，吴贤龙的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省浦江县人民法院（2015）金浦民初字第378号民事判决第一项、第二项；
二、撤销浙江省浦江县人民法院（2015）金浦民初字第378号民事判决第三项、第四项及诉讼费负担部分；
三、由吴贤龙赔偿蒋昭欢因双方签订《房地产买卖契约》导致蒋昭欢的损失320000元；
四、驳回蒋昭欢的其他诉讼请求。
上述判决第一项、第三项，合计442000元，限于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10742元，由蒋昭欢负担3902元，由吴贤龙负担6840元；估价费2520元，由蒋昭欢负担。二审案件受理费10742元，由负担由蒋昭欢负担3902元，由吴贤龙负担6840元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红彦
审 判 员 杜月婷
审 判 员 周楚臣
二〇一六年一月二十六日
代书记员 汤玉婷