安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终2698号
上诉人（原审被告）：曹秀明，男，1966年3月19日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省滁州市南谯区，经常居住地安徽省滁州市。
委托诉讼代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：滁州市实验中学，住所地安徽省滁州市琅琊东路***号。
法定代表人：徐泽娟，该中学校长。
委托诉讼代理人：蒋少华，安徽会峰律师事务所律师。
上诉人曹秀明因与被上诉人滁州市实验中学房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2016）皖1102民初2446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹秀明及其委托诉讼代理人邱程、被上诉人滁州市实验中学的委托诉讼代理人蒋少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹秀明上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回滁州市实验中学的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由滁州市实验中学承担。事实与理由：1、滁州市实验中学出示的土地房产证中载明的产权人并非滁州市实验中学，涉案房屋也未包含在该证中，滁州市实验中学不是本案适格诉讼主体；2、曹秀明在涉案房屋投入许多资金用于房屋的加固和装修，并长期使用该房屋长达20余年。因此请求在合理租金范围内，继续承租该房屋；3、一审判令曹秀明按照6860元／月支付2016年1月1日以后的租金没有事实和法律依据。（1）滁州市实验中学要求曹秀明按照65元／平方米交纳租金，属于滁州市实验中学的单方要约，曹秀明并没有做出承诺，即6860元／月的租金标准并不属于双方合同约定的内容；（2）滁州市实验中学举证的鉴定结论不仅是其单方委托，而且鉴定时也没有通知曹秀明，更没有进行实地勘察测量，完全就是凭空臆断的价格，而且曹秀明租赁的房屋本来是住宅而非门面房，其位置较偏，租金不可能高达每月每平方米65元；（3）一审一方面认定双方是按原合同继续履行，属不定期租赁合同，另一方面又判决曹秀明要按原租金标准的4倍交付房租，前后矛盾；（4）滁州市实验中学要求按照65元／平方米缴纳房租，但是该标准只是评估价格，并不能证明因曹秀明未退还房屋就给滁州市实验中学造成了每月6860元的租金损失，因为在曹秀明承租的门面隔壁的一间门面房，滁州市实验中学就是按照评估价招租的，但招租了一年也没有能够租出去，可见，涉案房屋的实际租金价格远低于滁州市实验中学单方委托的评估价，而且曹秀明租赁的房屋并没有100多平方米，现有证据并不能证明因曹秀明未退还房屋给滁州市实验中学造成了每月6860元的租金损失；（5）滁州市实验中学要求曹秀明按照65元／平方米的标准缴纳房租时，并没有向曹秀明明确要求如果不按照新标准缴纳房租，曹秀明应退还租赁房屋，因此一审判决从2016年1月1日起按新标准支付房租没有事实依据。
滁州市实验中学辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。曹秀明与滁州市实验中学之间租赁合同到期后没有续签书面合同，形成不定期租赁合同，曹秀明拖欠租金，滁州市实验中学要求解除租赁合同及支付至实际搬出之日的房租，符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
滁州市实验中学向一审法院起诉请求：1、解除滁州市实验中学与曹秀明之间的不定期房屋租赁合同，曹秀明将位于滁州市实验中学位于滁州××门面房自××（现门牌号为××）租赁房屋返还给滁州市实验中学；2、曹秀明支付2016年1月1日至房屋返还之日的租金（按6860元／月计算）。
一审法院认定事实：2012年1月1日，滁州市实验中学与曹秀明签订租赁合同，约定滁州市实验中学将其位于琅××门面房自××（现门牌号为××）租赁给曹秀明，租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，租金为1400元／月，于每月10日前缴纳。合同到期后，双方未签订房屋租赁合同，曹秀明继续承租房屋至今，并交付房租至2015年12月31日（其中2015年年底房租为1600元／月）。2016年1月8日，滁州市实验中学委托安徽建英房地产土地评估经纪有限公司对滁州市××（建筑面积为105.68平方米）等商铺市场租金价值进行评估，评估结论为月租金单价65元／平方米。后滁州市实验中学通知曹秀明按评估租金标准支付租金，曹秀明未支付租金。
一审法院认为，滁州市实验中学与曹秀明签订的《房屋租赁合同》已于2014年12月31日到期，合同到期后，双方未续签合同，《中华人民共和国合同法》规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，承租人可以随时解除合同。本案合同到期后，曹秀明继续使用承租的房屋，双方的租赁关系转为不定期租赁。滁州市实验中学在合同履行过程中委托有关部门对涉案房屋的租金进行评估，并要求曹秀明按照评估后的标准支付租金，不违反法律规定。曹秀明收到滁州市实验中学的缴纳租金单据后既不支付租金，亦不解除不定期租赁关系。滁州市实验中学要求解除不定期租赁合同、曹秀明返还房屋并支付2016年1月1日至房屋返还之日止的租金（按6860元／月计算）符合法律规定，予以支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、解除滁州市实验中学与曹秀明之间的不定期房屋租赁合同，曹秀明于判决生效后三十日内将位于安徽省滁州市琅琊路自东向西5间（现门牌号为滁州市××）房屋返还给滁州市实验中学；二、曹秀明于判决生效后三十日内支付滁州市实验中学租金（自2016年1月1日至房屋返还之日止，按6860元／月的标准计算）。案件受理费1100元，减半收取550元，由曹秀明负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据曹秀明的上诉请求及滁州市实验中学答辩意见，本案二审争议焦点是：1、滁州市实验中学是否系本案适格诉讼主体；2、滁州市实验中学要求解除租赁关系，并由曹秀明支付租金、返还房屋的请求能否成立。
关于争议焦点一。一审中，滁州市实验中学提供的涉案租赁房屋的房产证虽载明房地产权利人为安徽省滁州师范学校，但滁州市人民政府出具的《关于同意滁州师范学校转办实验学校的批复》及滁州市机构编制委员会办公室出具的《关于同意滁州实验学校与滁州中学分校合并及名称问题的批复》，能够证明滁州师范学校已更名为滁州市实验中学，故滁州市实验中学系涉案租赁房屋的实际权利人，其有权就涉案租赁房屋引发的纠纷以自己的名义提起诉讼，因此，对曹秀明上诉主张滁州市实验中学不是本案适格诉讼主体的上诉理由，本院不予采纳。
关于争议焦点二。本案双方当事人签订的租赁合同到期后，双方未再签订新的租赁合同，但曹秀明继续使用承租的房屋，故双方之间的租赁关系转为不定期租赁。对不定期租赁关系，出租人有权随时解除合同，对滁州市实验中学要求解除双方之间租赁关系并由曹秀明返还租赁房屋的请求，本院予以支持。滁州市实验中学在合同履行过程中委托有关部门对涉案房屋的租金进行评估，并要求曹秀明按照评估后的标准支付租金，曹秀明接到通知后，继续使用房屋，故其应当按照新的租金标准支付房租，对曹秀明上诉主张按照原合同租金标准支付房租的请求，本院不予支持。
综上所述，曹秀明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1100元，由上诉人曹秀明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
代理审判员 付广永
代理审判员 郭东武
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 岳陈陈
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。