湖南省邵阳市北塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民二初字第146号
原告中国工商银行股份有限公司邵阳广场支行。
法定代表人袁薏，男，该行行长。
委托代理人彭小军，男，1960年4月3日出生，汉族。
委托代理人周新会，男，湖南东放明律师事务所律师。
被告姜珍丽，女，1962年9月2日出生，汉族。
被告邵阳市联都房地产开发有限公司。
法定代表人邓晓勤，男，该公司董事长。
委托代理人刘放，男，湖南森力律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司邵阳广场支行（以下简称工行邵阳广场支行）因与被告姜珍丽、邵阳市联都房地产开发有限公司（以下简称邵阳联都公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月21日里案受理后，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工行邵阳广场支行委托代理人彭小军、周新会，被告邵阳联都公司委托代理人刘放到庭参加诉讼。被告姜珍丽经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行邵阳广场支行诉称，被告姜珍丽因生产生活需要，于2005年2月向原告借款750000元，借款期限为2年，双方签订了《中国工商银行个人借款合同》。被告邵阳联都公司在上述借款合同中签订抵押担保条款，以其位于邵阳市江北开发区地块的土地使用权为该借款提供担保，并办理了合法的抵押登记手续。2005年3月11日，原告向被告姜珍丽发放了750000元借款，双方约定还款期限为2006年12月10日，但借款后被告姜珍丽未能按期归还借款本息。截止2014年6月21日，被告姜珍丽仅向原告归还借款本金750000元及利息307008.51元，尚欠借款利息512430.27元未付。为维护原告的合法权益，故请求人民法院判令：1、被告姜珍丽立即归还原告借款利息512430.27元（利息计算至2014年6月21日，顺延照计）；2、确认被告邵阳联都公司与原告所签订的抵押条款有效，被告邵阳联都公司对被告姜珍丽的欠款利息承担担保责任，原告对其抵押物享有优先受偿权；3、本案的诉讼费用由两被告承担。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证及法人代表身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；
2、被告姜珍丽身份证、被告邵阳联都公司的营业执照、组织机构代码及税务登记，拟证明被告的诉讼主体资格；
3、中国工商银行个人借款合同、抵押物清单、股东会议决议书、土地他项权利证明书，拟证明被告姜珍丽向原告借款750000元，被告邵阳联都公司为该借款提供抵押担保，并办理抵押登记手续的事实；
4、借款借据，拟证明原告向被告姜珍丽发放了借款750000元的事实；
5、个人消费贷款催收通知书，拟证明被告姜珍丽未按期归还借款本息，原告向其催收借款的事实；
6、借款明细表、付款清单及还款凭证，拟证明被告姜珍丽于2013年6月21日归还借款本金28996.24元，截止2014年6月21日尚拖欠原告借款利息512430.27元的事实。
被告姜珍丽未向本院提交书面答辩状，亦未提供任何证据。
被告邵阳联都公司辩称，本案的借款合同已经到期，而担保合同属从合同，故被告邵阳联都公司的担保期限已过，不应当承担任何担保责任。
被告邵阳联都公司就其主张未向本院提交任何证据。
经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4均不持异议，对证据5提出被告姜珍丽的签名系他人冒签的异议，对证据6提出该证据系原告单方面出具，不能证明被告于2013年6月21日向原告还款28996.24元的异议。
经举证、质证，原告提交的证据1、2、3、4被告均不持异议，经审查，上述证据符合法律规定，可以作为本案的证据使用；证据5被告未向本院提供相反的证据予以反驳，不能证明被告姜珍丽的签名系他人冒签，对该份证据本院予以采信；证据6与本案客观事实相符，可以作为本案的证据使用。
根据本院对原告提交证据的认定，结合原、被告在庭审中的陈述、辩论意见，本院对本案的事实认定如下：
2005年2月，原告工行邵阳广场支行与被告姜珍丽签订《中国工商银行个人借款合同》，约定由原告借款750000元给被告姜珍丽，借款期限两年，借款月利率为7.2‰，被告邵阳联都公司以其位于邵阳市江北开发区地块为上述借款提供抵押担保。借款合同签订后，原告于2005年3月11日向被告姜珍丽发放了借款750000元。2005年1月10日，被告邵阳联都公司与原告办理抵押登记手续，将上述地块的抵押期限延长至2006年12月29日。因该借款逾期未还，经原告催收，被告陆续向原告归还了借款本金及部分利息，其中最后一次还款的时间为2013年6月21日，还款金额为28996.24元。截止2014年6月21日，被告姜珍丽尚拖欠原告借款利息512430.27元未付。后原告要求被告姜珍丽、邵阳联都公司归还上述借款利息无果，故酿成纠纷。
本院认为，本案属金融借款合同纠纷。双方争议的焦点是本案是否已经超过诉讼时效及担保期限，两被告是否应当承担相应的还款及担保责任。被告姜珍丽向原告工行邵阳广场支行借款750000元，并签订借款合同及借款借据，双方借贷关系明确，依法受法律保护，被告姜珍丽应当按照合同约定向原告承担归还全部借款本息的义务。被告邵阳联都公司自愿以其位于邵阳市江北开发区地块为上述借款提供抵押担保，并办理抵押登记手续，该抵押行为合法有效。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原、被告双方签订的借款合同中虽明确约定借款期限为两年，实际放款日与到期日以借款借据为准，但借款到期后，被告姜珍丽又陆续向原告归还了借款本金及部分借款利息，其中最后一次还款的时间为2013年6月21日，该还款行为引起诉讼时效发生中断的法律后果，本案的诉讼时效应当从2013年6月21日起重新计算，故原告工行邵阳广场支行是在诉讼时效范围内向被告姜珍丽主张权利，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。本案中，主债权的诉讼时效期间因发生中断而重新计算，故原告向被告邵阳联都公司主张权利，属于在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力，因此本案当事人在办理抵押登记时将抵押期限延期至2006年12月29日的约定不具有法律效力，原告要求被告邵阳联都公司对本案借款利息承担担保责任，并确认原告对借款抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告邵阳联都公司主张本案已过诉讼时效及担保期限，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国物权法》第二百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：
一、被告姜珍丽于本判决书生效之日起十日内归还借款利息512430.27元（利息计算至2014年6月21日，顺延照计）给原告中国工商银行股份有限公司邵阳广场支行；
二、如被告姜珍丽逾期未归还上述借款利息，原告中国工商银行股份有限公司邵阳广场支行有权就以被告邵阳市联都房地产开发有限公司用于抵押的房产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8924元，由被告姜珍丽、邵阳市联都房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 刘海浪
代理审判员 王 蓓
人民陪审员 肖亮凤
二０一五年三月二十三日
代理书记员 侯文君
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国物权法》第二百零二条：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。