成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初2859号原告何春明，男,1974年2月8日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托代理人付洪彬，四川迪扬律师事务所律师。委托代理人范红梅，四川迪扬律师事务所律师。原告任娜，女,1977年8月29日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托代理人付洪彬，四川迪扬律师事务所律师。委托代理人范红梅，四川迪扬律师事务所律师。被告成都国嘉志得置业有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人商羽。委托代理人蔡静，女,1986年1月29日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区，系公司员工。委托代理人王蓉，女，1987年9月9日出生，汉族，住四川省双流县，系公司员工。原告何春明、任娜与被告成都国嘉志得置业有限公司（以下简称国嘉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理。依法由代理审判员张晶适用简易程序进行审理。本院受理后于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告何春明、任娜的委托代理人付洪彬、范红梅、被告国嘉公司的委托代理人蔡静、王蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何春明、任娜诉称，2013年5月4日何春明、任娜与国嘉公司签订了《商品房买卖合同》，约定何春明、任娜向国嘉公司购买“四海逸家3#组团锦江逸家”X房屋，总价款866678元。合同签订后，何春明、任娜履行了付款义务。国嘉公司向何春明、任娜交付房屋时，何春明、任娜发现房屋有重大瑕疵，与样板房完全不一致。房屋内共有9根横梁，国嘉公司在明知房屋有9根横梁的情况下未对原告尽到告知义务，违反诚信原则；国嘉公司向何春明、任娜所交付的房屋从横梁到地面的距离仅2.3米非约定的层高2.9米且国嘉公司宣传资料中宣称的小区门前系原味欧洲风情的商业步行街，而实际上却是双向车道并设有停车位，国嘉公司的行为已经构成违约。国嘉公司违背诚信原则及违约行为严重损害了何春明、任娜的利益。何春明、任娜与国嘉公司协商未果后诉至本院，请求判令国嘉公司支付何春明、任娜赔偿款104001.36元；诉讼费由国嘉公司负担。被告国嘉公司辩称，2013年5月4日何春明、任娜与国嘉公司签订了《商品房买卖合同》，约定何春明、任娜向国嘉公司购买“四海逸家3#组团锦江逸家”X房屋，总价款866678元。合同签订后，何春明、任娜按约支付了购房款，国嘉公司也按约向何春明、任娜交付了房屋。样板间是经过装修了的本来不是交房标准，原告要求交付的清水房与样板间一致无任何依据。横梁是房屋结构体系，是房屋安全所必须存在的，横梁存在不影响房屋正常居住使用，横梁也可通过装修方式进行隐藏，原告认为横梁存在造成房屋价值贬损也没有任何依据。国嘉公司向原告交付的房屋层高达到了2.9米，净高和局部净高都达到了相关法律法规的规定。原告称宣传册中曾宣传小区门前系欧洲风情商业步行街，但被告本是中途接手该小区项目，不清楚接手之前对原告的宣传，且合同及宣传册也明确了该宣传册仅是宣传示意，最终以政府部门批准的规划方案为准。经审理查明，2013年5月4日，国嘉公司与何春明、任娜签订了一份《商品房买卖合同》，约定何春明、任娜从国嘉公司处购买位于成都市锦江区X地块上“四海逸家3#组团”X房屋；用途为住宅；建筑面积为86.71平方米；层高为2.9米；房屋总价款为866678元；出卖人应在2015年12月30日前向买受人交付房屋。国嘉公司与何春明、任娜还签订了《补充协议》，其中对付款等进行进一步明确：签订合同当日支付首付款266678元，余款600000元办理按揭贷款。同时还明确买卖合同双方均同意以合同、本补充协议及附件所约定之条款为确定双方权利义务之最终有效依据，其他任何未经出卖人书面授权的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的任何文件、作出的口头承诺等均不对本补充协议双方具备约束力，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，也不作为买受人要求出卖人承担违约责任的依据。合同签订后，何春明、任娜按约向国嘉公司支付了首付款266678元，剩余房款600000元按揭亦办理完毕。2015年12月13日，国嘉公司向何春明、任娜交付“四海逸家3#组团”X房屋。该房屋中客厅与饭厅功能分区天花板有一根纵向横梁，一直延伸至厨房中，横梁裸露部分宽20厘米，高40厘米，长570厘米；玄关天花板与卫生间门相连处有两根横梁，横梁裸露部分宽20厘米，高40厘米，长110厘米；主卧与主卫生间功能性分区处分隔墙顶部横梁裸露部分宽20厘米，高45厘米，长95厘米；主卫生间下沉地面中部有一根横梁、该梁宽20厘米，高40厘米，长26.88厘米；次卧分隔墙与顶部横梁宽度存在差异有部分梁裸露在外，裸露部分宽20厘米，高45厘米，长390厘米；书房分隔墙与顶部横梁宽度存在差异有部分横梁裸露在外，裸露部分宽20厘米，高40厘米，长100厘米。另查明，2013年1月国嘉公司开发的“四海逸家3#组团”1#、2#、3#、4#、5#楼梁平面施工图、1#、2#、3#、4#、5#楼四至二十八层平面图由成都市建设委员会进行备案。其中“四海逸家3#组团”项目3#楼梁平法施工图中明确3#楼1层至28层层高为2.9米。2015年2月11日，“四海逸家3#组团”项目1#、2#、3#、4#、5#楼经过了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位综合验收，验收结论为本工程质量验收合格。2015年6月29日，“四海逸家3#组团”获得了成都市规划管理局建设工程规划合格证。国嘉公司向何春明、任娜交付“四海逸家3#组团”X房屋的框架结构与“四海逸家3#组团”3#楼二十一层至二十九层梁平法施工图一致。上述事实，有经庭审质证的原告身份证复印件、被告营业执照复印件、组织机构代码证、《商品房买卖合同》、《补充协议》、交付房屋现场照片、《四海逸家3#组团3#楼二十一层至二十九层梁平法施工图》、《四海逸家3#组团1#、2#、3#、4#、5#楼四至二十八层平面图》、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、成都市规划管理局建设工程规划合格证及当事人在庭审中的陈述等证据在案为证。本院认为，何春明、任娜与国嘉公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于横梁问题。横梁系房屋的框架，为建造房屋之必备条件。“四海逸家3#组团”项目动工之前，房屋的施工图已经对房屋整体框架进行规划设计，该施工图也经过成都市房屋建设委员会备案，国嘉公司向何春明、任娜交付的房屋与施工图纸一致并验收合格。何春明、任娜与国嘉公司签订的合同中并未对横梁等房屋框架进行约定。何春明、任娜认为国嘉公司应对房屋的横梁尽到告知义务，然而《成都市商品房销售现场信息披露管理办法》中要求房地产企业在商品房销售中披露的信息中并没有包括房屋的横梁。虽然国嘉公司向何春明、任娜交付的房屋中存在多根横梁，对房屋美观造成一定影响，但并不影响房屋正常居住使用，且横梁可通过合理装修、装饰方式进行美化同时将横梁隔开的空间进行利用。曹晓宇，郑飞因此而要求国嘉公司赔偿损失的诉讼请求于法无据，不应支持。关于国嘉公司是否违约的问题。从“四海逸家3#组团”3#楼备案的施工图来看，3号楼1-28层房屋的层高为2.9米。“四海逸家3#组团”竣工后，经过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，验收报告中还注明：已完成设计文件和合同约定的全部内容。由此“四海逸家3#组团”3#楼1-28层房屋的层高为2.9米。何春明、任娜认为其购买的X房屋中横梁到地面实际仅有2.3米，所以层高未达到合同约定。但《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》明确层高即上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离；室内净高即楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离；横梁到地面的净高与房间大部分净高不一致，称为局部净高。可见何春明、任娜测量横梁到地面的距离2.3米，实为局部净高并非层高，根据《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》的规定住宅层高宜为2.8米，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4米，局部净高不应低于2.1米，局部净高的室内面积不应大于室内使用面积1/3。可见国嘉公司向何春明、任娜交付的房屋层高、局部净高亦符合国家标准。何春明、任娜还主张国嘉公司向其销售房屋时告知小区门前有欧洲原味风情步行街，并出示了《宣传册》，拟证明宣传册中的这一明确陈述已构成要约。然而在《宣传册》最后写明本资料仅作形象宣传，规划方案、户型设计、景观绿地等图文资料仅供示意，最终以政府部门批准的规划方案为准，同时《补充协议》中亦约定双方均同意以合同、本补充协议及附件所约定之条款为确定双方权利义务之最终有效依据，其他任何未经出卖人书面授权的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的任何文件、作出的口头承诺等均不对本补充协议双方具备约束力，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，也不作为买受人要求出卖人承担违约责任的依据。所以《宣传册》对国嘉公司并不具有约束力。所以何春明、任娜认为国嘉公司违约的理由不成立，对其要求国嘉公司承担赔偿责任的理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告何春明、任娜的诉讼请求。本案案件受理费减半收取1190元，由原告何春明、任娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  张晶二〇一六年八月一日书 记 员  牛练附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。