广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民一初字第801号
原告：许文俊，男，1979年3月2日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市。
委托代理人：李建蓉，系广东格林律师事务所律师。
委托代理人：彭书清，系广东华商律师事务所律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：胡华敏，男，1981年2月24日出生，汉族，住广东省廉江市。
被告：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。
负责人：韩玉明，职务：行长。
委托代理人：吴婕妮、郑鸿腾，系该行职员。
原告许文俊诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、胡华敏、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告许文俊委托代理人彭书清、被告交行中山分行委托代理人郑鸿腾到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、胡华敏经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2006年8月22日认购被告吉雅公司位于中山市三乡镇中心区综合市场＊＊号楼1层125号商铺，广东省中山市第一人民法院于2013年10月23日作出（2008）中三民一初字第811号民事判决，被告吉雅公司协助原告许文俊办理中山市三乡镇中心区综合市场＊＊号楼1层125号商铺的房地产权属证书，登记在原告许文俊名下。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认被告胡华敏与吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同无效；被告胡华敏与吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场＊＊号楼1层125号商铺的销售合同备案登记手续；2.确认被告胡华敏与交行中山分行签订的《个人住房抵押贷款合同》、《抵押合同》无效，被告胡华敏与交行中山分行协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场＊＊号楼1层125号商铺的抵押登记手续；3.诉讼费由被告承担。
原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1.（2008）中三民一初字第811号民事判决书；2.（2014）中一法执字第3686-1号协助执行通知书。
被告吉雅公司未作答辩亦未提供证据。
因被告胡华敏下落不明，本院依法于2014年9月9日公告通知被告参加诉讼。公告期限届满，被告仍未到庭应诉。
被告交行中山分行辩称：1.吉雅公司与胡华敏签订的商品房买卖合同的效力不影响交行中山分行与吉雅公司、胡华敏签订的个人住房抵押贷款合同的效力，即使吉雅公司与胡华敏签订的商品房买卖合同无效也不影响贷款合同的效力。2.原告与吉雅公司签订的商品房买卖合同应取得作为抵押权人即交行中山分行的同意或原告应当清偿交行中山分行债权以使抵押权消灭，否则原告无权请求将涉案房产归其所有。3.交行中山分行的抵押权已经物权登记，具有公示公信效力，交行中山分行依法享有抵押权。4.从保护交易安全的角度，交行中山分行作为善意第三人，应当依法取得抵押权。
被告交行中山分行提供了胡华敏的按揭贷款相应证据材料。
经审理查明：2006年8月22日，许文俊与吉雅公司签订《三乡中心区综合市场认购书》一份，约定许文俊向吉雅公司认购其开发的位于三乡中心区综合市场＊＊号楼1层125号商铺，该物业建筑面积约为18平方米，认购楼款为159984元，该款于签暑本认购书时或之前付清，交楼时间为2006年12月30日。双方还约定了铺位装修标准。同日，许文俊与吉雅公司分别为买受人、出卖人签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定许文俊向吉雅公司购买三乡镇中心区综合市场＊＊号楼1层125号商铺，该商品房合同约定建筑面积为18平方米，其中套内面积15平方米，单价为每平方米10665.6元，总金额159984元，买受人在签署《广东省商品房买卖合同》时已付清，出卖人应当在2006年12月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。2006年8月31日，中山市公证处为双方签署的上述合同出具了（2006）中证房字第4**号《公证书》。2006年8月22日，许文俊向吉雅公司支付购楼款80000元，同年8月31日，许文俊又向吉雅公司支付购楼款79984元，合计159984元。2006年8月22日，许文俊与吉雅公司签订商铺租赁合同，约定许文俊将上述商铺返租给吉雅公司，租赁期为3年。许文俊称吉雅公司向其交纳租金至2008年1月份。许文俊获悉所购商铺己备案到他人名下，且吉雅公司法定代表人涉嫌犯罪已被刑事羁押，遂于2008年11月25日另案向本院起诉［案号（2008）中三民一初字第811号］，请求判令被告吉雅公司继续履行与许文俊签订的《广东省商品房买卖合同》，协助许文俊办理中山市三乡镇中心区综合市场＊＊号楼1层125号商铺的房地产权属证书。
中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场＊＊号楼1层125号商铺，买方姓名为胡华敏，建筑面积为48.05平方米，购房总价为715945元，签约日期为2006年9月7日，备案登记日期为2006年9月21日；涉案房地产于2006年10月11日抵押登记在交行中山分行名下，贷款金额为357000元。
被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
前述（2008）中三民一初字第811号案本院经审理后认为，原告与吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告已向吉雅公司付清购房款，吉雅公司也已将涉案房地产交付给原告使用。吉雅公司应当在商品房交付使用后依约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司却又与胡华敏签订商品房买卖合同，并将涉案商品房登记备案在胡华敏名下，之后又以胡华敏的名义与交行中山分行签订抵押贷款合同，并将涉案商品房抵押登记在交行中山分行名下，被告的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，胡华敏与被告吉雅公司之间对涉案商品房的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。胡华敏与被告吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效。基于上述同样理由，胡华敏与交行中山分行及吉雅公司签订的个人住房抵押贷款合同也应认定无效。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合市场＊＊号楼1层125号商铺的权属登记手续的诉讼请求，理据充分，本院应予支持。因此，本院于2013年10月23日作出（2008）中三民一初字第811号民事判决：1.被告吉雅公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告许文俊办理中山市三乡镇中心区综合市场＊＊号楼1层125号商铺的房地产权属证书。原告于2014年4月23日向本院申请执行。后原告于2014年8月25日再次向本院起诉，主张前述诉讼请求。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告许文俊与被告吉雅公司之间的商品房预售合同纠纷一案，本院作出的民事判决民发生法律效力，判决认定胡华敏与吉雅公司签订的涉案广东省商品房买卖合同无效，故相应的商品房销售合同登记备案亦为无效，胡华敏及吉雅公司应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场＊＊号楼1层125号商铺的商品房销售合同备案登记手续；胡华敏与交行中山分行签订的借款合同及抵押贷款合同亦被认定无效，吉雅公司作为抵押贷款合同相对方，亦负有协助办理注销涉案商品房抵押登记义务，故交行中山分行及吉雅公司依法应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场＊＊号楼1层125号商铺的抵押登记手续。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持；被告吉雅公司、胡华敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告胡华敏与被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的广东省商品房买卖合同无效；被告中山市吉雅房地产开发有限公司、被告胡华敏于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场＊＊号楼1层125号商铺的商品房销售合同备案登记手续；
二、确认被告胡华敏与被告交通银行股份有限公司中山分行签订的个人住房抵押贷款合同、抵押合同无效；被告交通银行股份有限公司中山分行与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场＊＊号楼1层125号商铺的商品房抵押登记手续。
案件受理费100元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司公司负担，被告胡华敏、交通银行股份有限公司中山分行连带负担（三被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
代理审判员 唐 群
二〇一四年十二月八日
书 记 员 余 伟