江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第3907号
原告（反诉被告）江苏长顺地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇民营开发区，组织机构代码76651657-X。
法定代表人孙炳良，该公司执行董事。
委托代理人邓新建。
被告（反诉原告）毛卫芬。
委托代理人柳怡军，江苏虎丘律师事务所律师。
原告（反诉被告）江苏长顺地产开发有限公司与被告（反诉原告）毛卫芬民间借贷纠纷一案，本院于2014年11月12日受理后，适用普通程序依法组成合议庭，于2014年12月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江苏长顺地产开发有限公司的委托代理人邓新建、被告（反诉原告）毛卫芬的委托代理人柳怡军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏长顺地产开发有限公司诉称：2011年，原、被告双方签订了商品房购销合同，被告向原告购买了原告开发的“顺城锦湖湾”小区第X幢X单元XXX号房。根据合同约定，被告应于2011年5月9日付完首付款，后原、被告双方于2011年5月9日通过《借款协议》的形式，原告同意被告首付款中240000元延期到2011年6月15日前支付，但至今被告没有支付给原告。为此，原告诉至法院，要求1、判令被告向原告支付房款240000元以及违约金48000元；2、判令被告承担本案的诉讼费。
被告毛卫芬辩称：被告确实结欠房屋余款240000元，所谓借款并未实际发生，只是房产开发公司的一种促销手段，现在付款情况为：首付款支付203058元，向原告借款240000元，最后贷款1031000元，总付款为1234058元。但是，被告不同意支付房屋余款，也不同意支付违约金，理由是：被告买房的时候价格为7200元／平方米，3个月后原告就搞促销价格降为6800元／平方米，所以被告没有全额支付房屋价款。
反诉原告毛卫芬诉称：1、原告不诚信，被告买房三个月原告就告促销，变相降价；2、房屋延期交付，合同约定交房日期是2012年10月31日之前，实际上直到2012年11月13日原告才通知被告去收房；3、房屋有严重质量问题。为此，反诉原告为维护自己的合法权益，依法提起反诉，要求人民法院判令：1、解除双方签订的商品房销售合同；2、反诉被告返还已支付购房款1234058元；3、反诉被告支付违约金246811.60元；4、反诉费由反诉被告承担。
反诉被告江苏长顺地产开发有限公司辩称：解除合同的条件不成立，反诉原告延期支付房款，至今未付。同时，借款协议第三条第三款中也明确约定反诉原告不付款项，反诉被告是有权拒交房屋及办理其他相关手续的，违约金没有依据。
经审理查明：2011年5月9日，原告江苏长顺地产开发有限公司与被告毛卫芬签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定：买受人为毛卫芬，出卖人为江苏长顺地产开发有限公司；出售房屋为锦溪镇长寿路南侧、佳苑路东侧顺城锦湖湾第X幢X单元XXX号，为普通住房；建筑面积204.33平方米（套内面积185.141平方米），单价每平方米7214.105元，总价款1474058元；付款方式为2011年5月9日付款443058元，余款1031000万元，买受人于销售合同签订之日起60日内办理完成银行按揭贷款支付给出卖人；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；交房期限为2012年10月31日（取得昆山市建设局核发的交付备案证书），如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，应政府部门要求，并经设计单位同意的设计变更等所引起的延期，出卖人在延期确认之日起30日内告知买受人；出卖人逾期交房的，逾期不超过30日，自最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。
2011年5月9日，原告江苏长顺地产开发有限公司与被告毛卫芬签订《借款协议》一份，约定因被告向原告购买顺城锦湖湾X幢XXX室，首付款金额不足，被告向原告暂借人民币240000元，用于支付涉案房屋房款，被告承诺于2011年6月15日前归还人民币240000元；如被告未按上述规定期限还款，被告应向原告支付借款总额20%的违约金；在被告未支付清全部借款本金及违约金之前，甲方有权拒绝将涉案房屋交付给原告使用，并不予办理入户手续及过户手续，逾期还款超过30日，原告有权单方面解除与被告签订的商品房买卖购销合同，将房屋转售他人。就该份借款协议原、被告双方一致确认是因为当时被告首付款不够，原告同意以借款形式让原告延迟支付首付款，借款并未实际交付。
被告于2011年5月9日支付234058元，于2011年7月16日贷款支付1000000元。2012年11月10日原告向被告寄送交房通知书，被告于2012年11月13日收到。涉案房屋于2012年12月31日取得交付使用备案证书。被告陈述，在收到交房通知书后至现场验房，认为房屋存在渗水、管道设计不合理、在承重墙上打孔等质量问题。2013年5月3日，原告再次向被告寄送催款函一份，要求被告于收函后三日内支付购房余款，被告于2013年5月4日收到该函。2013年12月30日，被告向原告邮寄《解除合同通知书》，言明因原告逾期交房，被告要求解除合同，并要求原告在解除合同通知到达之日起的20天内退还全部已付款，并按被告累计已付款的2%向买受人支付违约金，原告于2013年12月31日签收。
上述事实由商品房销售合同、借款协议、催款函及邮寄证明、商品房备案意见书及交付使用证书、交付费用及交付资料告知书、交房通知书、公证书、邮寄凭证及邮寄查询情况、照片及当事人在庭审中的陈述所证实。
本院认为：一、关于本案借款协议及违约金的认定。原、被告之间通过订立借款协议将房款转化为借款，是当事人之间真实意思表示，是当事人在支付房款的基础上创设借款的法律关系，双方约定以借款法律关系规范双方的行为，法律对当事人将某种法律关系约定为另一种法律关系并自愿受其约束没有禁止性规定，这种借款关系虽不是实际发生的但可视为有效的行为，其交付方式为拟制交付，该借款约定的实质为将剩余房款240000元，延展至2011年6月15日前支付，故本院认为，被告应当按照借款协议约定于2011年6月15日前归还借款240000元。关于违约金，借款协议约定，如被告未按上述规定期限还款，被告应向原告支付借款总额20%的违约金，现因双方当事人将未支付部分房款转化为借款，故相应的违约金计算方式可准用借款关系的相关法律规定，双方约定借款总额20%即48000元作为违约金，该计算方式未超出中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍，故本院予以支持。二、关于反诉原告提出解除商品房购销合同并返还已支付房款的问题。《商品房购销合同》约定，交房期限为2012年10月31日（取得昆山市建设局核发的交付备案证书），如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，应政府部门要求，并经设计单位同意的设计变更等所引起的延期，出卖人在延期确认之日起30日内告知买受人；出卖人逾期交房的，逾期不超过30日，自最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。后双方又通过借款协议变更交房条件，在反诉原告未支付清全部借款本金及违约金之前，反诉被告有权拒绝将涉案房屋交付给反诉原告使用，并不予办理入户手续及过户手续。故本院认为，尽管本案涉案房屋于2012年12月31日取得交付使用备案证书，但是在反诉原告未归还全部借款及违约金的情况下，反诉被告可援引上述借款协议约定行使先履行抗辩权。同时，反诉原告以房屋降价为由提出解除合同，本院认为人民法院不应当因房地产市场价格波动而支持或者鼓励业主提出解除商品房购销合同的诉讼请求。对于反诉原告提出的质量问题，因反诉原告未向本院举证证明该质量问题足以导致反诉原告合同目的落空得以行使法定解除权。综上，本院对于反诉原告提出解除商品房购销合同并返还已支付房款的诉讼请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告毛卫芬归还原告江苏长顺地产开发有限公司借款240000元及逾期付款违约金48000元，于本判决生效后十日内履行。
二、驳回反诉原告毛卫芬的全部诉讼请求。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
本诉案件受理费5620元，反诉案件受理费7953元，合计13573元，由被告毛卫芬负担。本诉案件受理费5620元，已由本诉原告江苏长顺地产开发有限公司预交，本院不再退还，由本诉被告毛卫芬于本判决生效后十日内履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州工业园区支行营业部，户名苏州市中级人民法院，帐号10×××99。
审 判 长 郑 羚
人民陪审员 高 虹
人民陪审员 汤宝钏
二〇一五年五月十日
书 记 员 严玉峰