上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第688号
原告上海市松江区新城九号商业广场业主委员会，住所地上海市松江区。
负责人余俊铭，主任。
委托代理人茆涵敏，上海信冠律师事务所律师。
被告上海松九实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人魏丽玉，总经理。
被告何丽云，女，1974年3月4日生，汉族，住福建省。
委托代理人林兆辉，男，住福建省。
原告上海市松江区新城九号商业广场业主委员会与被告上海松九实业有限公司（以下简称松九公司）、何丽云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理。审理过程中，因无法直接向被告松九公司送达诉讼材料，故转为适用普通程序进行审理。本案于2015年11月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人茆涵敏到庭参加庭前证据交换和庭审。被告松九公司的委托代理人林兆辉仅参加庭前证据交换。被告松九公司、何丽云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与松九公司于2013年8月23日签订《地铁九号线商业广场租赁合同》，约定原告将位于松江区嘉松南路XXX号二楼的商铺的XXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXX、XXXX、XXXX、XXX、XXXX、XXXX、XXXX、2XXX、XXXX、XXXX、XXX、XXX6、XXX、XXX5、XXXX、XXXX、XXX8、XXX、XXXX、XXXX、XXX、XXXX、XXXX、XXX、XXX、XXX、XXX9、XXXX、XXXX、XXX、XXX3、XXX5、XXXX、XXXX、XXXX、XXX、XXXX、XXXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX1、XXX2、XXX、XXXX、XXXX、XXX7、XXX、XXX8、XXXX、XXX0、XXX、XXX、XXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXX、XXX、XXX、XXX0、XXX1、XXX、XXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXX、XXXX、XXX、XXXX、XXX、XXX、XXX0、XXXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXXX、XXX、XXX、XXX6、XXXX、XXXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX2、XXX7、XXX8、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXX9、XXX2、XXXX、XXX7、XXXX、XXXX、XXXX、XXX1、XXX、XXX、XXXX、XXX、XXX5、XXX6、XXX9、XXX、XXXX、XXX、XXX、XXXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、2XXX、XXX、XXX2、XXX3、XXX0、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXX、XXX5、XXX6、XXX7、XXX8、XXX9、XXXX、XXX8、XXX、XXXX、XXXX、XXXX室的171套房屋（以下简称系争房屋），合计面积6，567.40平方米出租给松九公司。合同约定：租赁期限自2013年9月25日至2023年9月24日，免租期2013年9月25日至2014年2月24日，月租金XXX，831元，另物业费每月每平米9元，水电费由松九公司负担；逾期支付租金达15日，原告业已催告的，原告可以解除合同且松九公司需承担违约金且不享有免租期。被告何丽云作为连带保证人在合同上签名。合同签订后，原告按约交付房屋，但松九公司仅支付部分租金和物业费。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告松九公司于2013年8月23日签订的《地铁九号商业广场租赁合同》；2、被告松九公司支付拖欠的租金2，794，141元（截止至2014年12月24日）；3、被告松九公司支付相当于2个月租金的违约金551，662元；4、被告松九公司承担欠付的物业费132，572.7元；5、被告松九公司向原告返还位于上海市松江区嘉松南路XXX号的系争房屋；6、被告松九公司自2014年12月25日起至实际返还之日止，按照每天9，194.37元的标准向原告支付占用费；7、被告何丽云对被告松九公司上述2至6项义务承担连带责任。
被告松九公司未作答辩。
被告何丽云辩称：不同意原告的诉讼请求，不付租金是因为没有收到租金，承租后进行了装修，装电梯耽搁了半年时间。违约金二个月没有异议，如果履行不了，应当承担。
经审理查明：原告作为房屋权利人的代表与松九公司于2013年8月23日签订《地铁九号线商业广场租赁合同》，约定原告将位于松江区嘉松南路XXX号二楼部分面积为6，567.40平方米（产证登记面积为准）出租给松九公司。合同约定：租赁期限自2013年9月25日至2023年9月24日，免租期2013年9月25日至2014年2月24日，月租金前两年为XXX，831元，自第三年起，在上两年基础上每两年递增6%；租金先付后租，付三押二，第一期租金应于2013年8月25日前付清，以后每期租金应于租期开始前的上月15号至25号前支付下期的三个月租金，逾期支付的，每逾期一日则应按照欠付金额的千分之一承担迟延履行金，经原告书面催告逾期达15天的，原告可以解除合同，并要求被告承担相当于三年租金的违约；押金551，662元，租赁关系终止时除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；房屋物业管理费每月每平米9元，由被告支付给物业公司，免租期内开业需要支付物业费；如因被告原因提前终止合同，则被告不享有免租期。被告何丽云作为连带保证人在合同上签名。合同签订后，原告按约交付房屋。
庭审中，原告出示了相关系争房屋权利人的授权委托书及身份证复印件、商铺平面图等，证明其有权将系争房屋出租给被告。同时，提供了系争171套房屋的清单及房地产登记簿，上述房屋核准的建筑面积为6，567.5平方米，原告称签约时取了约数6，567.4平方米。
对于已付租金情况，原告明确分别为：2013年7月8日付20，000元（定金转租金）；同年7月26日付80，000元（定金转租金）；同年8月7日付租金703，880元；同年9月9日付24，113元补租金差额和押金XXX，831元；同年9月10日付XXX，075元补押金；2014年6月24日、8月11日、8月25日分三次付XXX，831元；2014年10月10日由次承租人如海超市代付12万元租金；2014年10月13日付3万元租金；2014年11月3日由如海超市代付80，000元购物卡抵租金。现原告自认被告已付租金共计1，343，324元。
2015年1月10日，九号线商业广场的物业管理单位上海路利物业管理有限公司出具结算单一份，言明收到原告以押金抵充的物业费536，906元，截止2014年12月31日尚欠物业费132，572.70元。同年5月14日，该公司又出具承诺书一份，称被告松九公司应付2014年度物业费为709，XXX.20元，扣除已付物业费39，800.50元及扣划松九公司支付的押金536，906元，尚欠物业费132，572.7元，由原告在与松九公司的房屋租赁合同中一并主张，由原告收取，其本再另向松九公司或次承租人收取。
另查明：原告曾与案外人上海宝越联城营销策划有限公司就系争房屋的居间出租涉诉，被告松九公司亦作为第三人应诉，案号为（2013）松民三（民）初字第XXX9号。
庭审中，原告明确主张的自2013年9月25日其至2014年12月24日止的租金根据合同约定为15个月，共计4，137，465元（被告违约不享有免租期优惠），被告实付租金1，343，324元，欠付租金2，794，141元；自2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业费为709，XXX.2元，被告已付物业费39，800.50元，物业公司扣划被告押金536，906元抵充物业费，尚欠物业费132，572.7元；违约金原告自愿调低主张相当于2个月的租金为551，662元。
上述事实，由租赁合同、房地产权证及房地产登记簿、授权委托书、平面图、收据、结算单、承诺书、民事判决书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：本案所涉《地铁九号商业广场租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，原、被告均应按约履行义务。本案中，被告松九公司未按合同约定的期限支付租金已经构成违约，且符合合同约定的解除条件，原告主张合同解除，本院予以支持。鉴于原告在诉讼前未发出解除通知，故本院以本次诉状副本公告送达之日为合同解除日，即2015年9月30日。合同解除后，被告松九公司即应当将承租的房屋返还原告，并按照合同约定的租金标准支付拖欠的租金及解除合同后至房屋返还之日止的使用费。对于免租期的租金，因被告违约，原告要求不予免除，符合合同约定，本院予以支持。同时，被告松九公司还应按约承担违约金，原告自愿将违约金予以调整，于法不悖，本院予以准许。对于物业费，现物业公司亦确认上述金额由原告主张，原告根据租赁合同约定向松九公司主张并无不当，本院予以支持。被告何丽云作为租赁合同的连带保证人，应当按约承担连带责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告上海市松江区新城九号商业广场业主委员会与被告上海松九实业有限公司、何丽云于2013年8月23日签订的《地铁九号线商业广场租赁合同》于2015年9月30日解除；
二、被告上海松九实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市松江区新城九号商业广场业主委员会截止2014年12月24日的租金2，794，141元；
三、被告上海松九实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市松江区新城九号商业广场业主委员会合同解除违约金551，662元；
四、被告上海松九实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市松江区新城九号商业广场业主委员会物业费132，572.70元；
五、被告上海松九实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市松江区新城九号商业广场业主委员会位于上海市松江区嘉松南路XXX号二楼XXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXX、XXXX、XXXX、XXX、XXXX、XXXX、XXXX、2XXX、XXXX、XXXX、XXX、XXX6、XXX、XXX5、XXXX、XXXX、XXX8、XXX、XXXX、XXXX、XXX、XXXX、XXXX、XXX、XXX、XXX、XXX9、XXXX、XXXX、XXX、XXX3、XXX5、XXXX、XXXX、XXXX、XXX、XXXX、XXXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX1、XXX2、XXX、XXXX、XXXX、XXX7、XXX、XXX8、XXXX、XXX0、XXX、XXX、XXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXX、XXX、XXX、XXX0、XXX1、XXX、XXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXX、XXXX、XXX、XXXX、XXX、XXX、XXX0、XXXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXXX、XXX、XXX、XXX6、XXXX、XXXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX2、XXX7、XXX8、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXX9、XXX2、XXXX、XXX7、XXXX、XXXX、XXXX、XXX1、XXX、XXX、XXXX、XXX、XXX5、XXX6、XXX9、XXX、XXXX、XXX、XXX、XXXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、2XXX、XXX、XXX2、XXX3、XXX0、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXX、XXX5、XXX6、XXX7、XXX8、XXX9、XXXX、XXX8、XXX、XXXX、XXXX、XXXX室的171套房屋；
六、被告上海松九实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市松江区新城九号商业广场业主委员会自2014年12月25日起至实际返还上述房屋的租金及使用费（按每月XXX，831元计算）；
七、被告何丽云对被告上海松九实业有限公司上述第二、三、四、五、六项义务承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34，627元，由被告上海松九实业有限公司、何丽云负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
人民陪审员 陆为明
人民陪审员 范幼芳
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 黄 燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。