潍坊市坊子区人民法院民 事 判 决 书（2010）坊民初字第530号原告李秀昳，退休职工。委托代理人傅文，山东豪德律师事务所律师。被告海正集团有限公司，住所地：潍坊滨海开发区新海大街南、北海路东。法定代表人张卫海，该公司董事长。委托代理人吴法政，海正集团有限公司法务部职工。原告李秀昳与被告海正集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2010年8月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年9月14日公开开庭进行了审理。原告李秀昳及其委托代理人傅文、被告潍坊海正集团有限公司的委托代理人吴法政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2005年12月19日，原告与被告订立房屋买卖合同，约定被告将坊子区海正新苑小区4号楼1单元201室及38号地下车位卖给原告。约定被告于2006年7月31日交房并在交付后90天内办证，房屋内有卫生间内门和供暖表。原告支付了全部房款、配套费、维修基金并交付车位定金55000元后，被告直到2007年3月才交房，房屋内没有卫生间内门和供暖表，至今没有办理产权证。更为严重的是车位至今没有投入使用。被告的迟延履行行为已构成根本违约，导致购买车位的目的不能实现。请求依法判令1、解除海正新苑地下38号车位买卖合同并返还车位款55000元。2、被告双倍返还定金11000元，支付法定损害赔偿金11663元。3、被告支付延期交房和延期办证违约金8703元。4、被告支付卫生间内门费和供暖表费2000元。5、诉讼费用由被告承担。被告潍坊海正集团有限公司辩称，被告与原告存在房屋买卖关系属实，但原告主张的损失数额应当提供证据予以证明。经审理查明，2005年12月29日原告与被告订立商品房买卖合同书一份，原告购买被告开发的海正新苑4号楼1单元201室商品房一套，总房款为167397元,配套费为3350元。原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定出卖人应在2006年7月31日前交房；合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，按以下第1种方式处理：1、按逾期时间,分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件三装饰、设备标准第5条规定门窗：单元对讲防盗门，入户优质防盗门，厨房、卫生门设内门，为便于装修，其余内门甩项；第9条供暖规定：供暖为地暖，每户一表，各房间单独阀门。合同签订后原告交纳了购房款并分别于2006年5月28日、2006年6月3日、2006年7月16日向被告交纳了“车位定金”600元、45000元、9400元，共计55000元。庭审中原、被告共同认可实际交房时间为2007年3月份，车库至今未交付。另查明(一)，庭审中原告主张的损失包括：1、要求返还已交车库款55000元。2、双倍返还车库定金22000元（55000元×20%×2倍）。3、要求被告支付法定损害赔偿金11663元（以44000元为基数，自2006年8月1日至2010年8月3日，按照银行同期贷款利率计算）。4、支付逾期交房违约金7030元（总房价为167397元,每日按万分之二计算，自2006年8月1日计算至2007年2月28日，共计逾期210天）。5、支付逾期办理房产证违约金为1673元（167397元×1%）。6、被告支付卫生门内门费和供暖表费2000元。被告对原告主张的上述损失均不予认可，并主张原、被告没有约定车库交付的时间，也没有约定车库款退还的事项及违约金，原告计算的违约金与房屋买卖合同无关。依据相关规定，违约金不能超过实际损失的30%，原、被告约定的逾期交房违约金过高，应按照租赁或使用同等房屋的租赁费用计算损失。被告已将需要出卖人提供的资料交产权登记机关备案，不应支付逾期办证违约金。卫生门内门费和供暖表费原告未提供证据证明，不予认可。本院确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同书、车库款收款收据、照片、损失计算表及当事人的陈述在案为证，经庭审质证，本院审查，足以认定。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示且不违背相关法律规定，双方应按合同的约定履行各自的义务。（一）关于原告主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金。原告在向被告足额交纳房款后，被告应按合同的约定在2006年7月31日前交房，而原、被告共同认可实际交房时间为2007年3月份，被告逾期交房已构成违约，应按照原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定的方式向原告支付逾期交房违约金共计7030元（总房价为167397元,每日按万分之二计算，自2006年8月1日计算至2007年2月28日，共计逾期210天）。原、被告双方约定的违约金并未过分高于原告的损失，因此对原告主张的逾期交房违约金依法予以支持。原、被告在商品房买卖合同第十五条中明确约定，出卖人应当在商品房交付使用90日内，交办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告规定的时间内未举证证明其已履行将需由其提供的材料向产权登记机关备案的义务，原告至今未取得房地产权属证书应视为被告未履行合同约定的义务造成的，被告应当按合同第十五条的约定向原告支付违约金1673元（167397元×1%）。（二）关于原告主张的车库款、双倍返还定金、损害赔偿金的问题。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条关于“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，原告虽向被告交纳了“车位定金”共计55000元，但原、被告双方并未签订车库买卖合同，双方没有对车位的交付时间、违约责任及对“车位定金”的性质作出约定，因此对原告要求被告双倍返还车位定金及被告支付损害赔偿金的诉讼请求依法不予支持。原告交纳的55000元“车位定金”应作车位预付款处理。虽然原、被告未约定车位交付的时间，但被告应当在合理的期限内交付车位，自原告交付车位预付款至今已有四年之久被告仍未交付，现原告要求被告返还已交付的车位款55000元，依法予以支持。（三）关于原告要求被告支付卫生间内门费和供暖表费的主张，因原告未提供证据证明，被告亦不予认可，因此对原告的该项诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告海正集团有限公司支付原告李秀昳逾期交房违约金7030元、逾期办理房产证违约金1673元，共计8703元，于本判决生效后十日内付清；二、被告海正集团有限公司返还原告李秀昳“车位定金”55000元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告李秀昳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2009元，由原告负担562元，由被告负担1447元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费2009元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  田 静代理审判员  王锦凤人民陪审员  郎丰民二〇一〇年十一月十二日书 记 员  辛宛玲法律条文释明1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱的义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。3、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。6、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以按照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。7、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。8、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。9、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。