北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第17074号
上诉人（原审原告）汪贻祥，男，1969年7月22日出生。
委托代理人李北辰，北京市至元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京国瑞兴业地产股份有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街15号1号楼3层301-309室。
法定代表人郝振河，总经理。
委托代理人谭丽莉，北京市长安律师事务所律师。
委托代理人刘茂源，北京市长安律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）北京国瑞兴业商业管理有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街18号1幢LG层（-201）LG-156号。
法定代表人张瑾，董事长。
委托代理人赵雪萍，女，1982年11月2日出生。
上诉人汪贻祥因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第08607号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，汪贻祥之委托代理人李北辰、北京国瑞兴业地产股份有限公司（以下简称国瑞地产公司）之委托代理人刘茂源、北京国瑞兴业商业管理有限公司（以下简称国瑞商管公司）之委托代理人赵雪萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年6月，汪贻祥起诉至原审法院称：2005年9月29日，我与国瑞地产公司签订《北京市商品房预售合同》，约定我购买0515号房屋（以下简称原有房屋），预测建筑面积为273.69平方米，套内面积为205.61平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积为68.08平方米。该合同第十一条约定，国瑞地产公司应在2006年8月30日前向我交付该商品房。该合同第十二条约定，物业服务价格为12.5元人民币／月·建筑平方米。同日，我与北京国瑞物业管理有限公司签订《前期物业管理协议》，约定物业服务价格为12.5元人民币／月·建筑平方米。2006年8月，合同约定的交房期限届满，国瑞地产公司拒绝交房。直到2009年我才发现该房屋所在楼宇已经由国瑞地产公司交付给最高人民法院作为办公楼使用。我遂向国瑞地产公司提出一房二卖双倍赔偿的要求，但国瑞地产公司以无力支付为由拒绝并提出以其正在开发的北京市东城区东花市三期A区写字楼9层西侧房屋进行调换，双方遂于2009年4月8日签订《解除＜北京市商品房预售合同＞及换房协议书》。2012年6月20日，我与国瑞地产公司就909（以下简称涉诉房屋）签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称涉诉合同），该合同第二十一条约定，物业服务价格为23.8元人民币／月·建筑平方米，在签订合同当时我虽持有异议，但由于国瑞地产公司利用其优势地位，擅自将原有房屋出售他人，我被迫无奈才同意签署了该条违背我真实意思且显失公平的合同条款。对此我认为，涉诉房屋比原有房屋的套内建筑面积要小，公摊面积增大，直接导致我的房屋使用率减小，而交纳物业费的面积却增大。原有房屋的土地使用年限自2005年至2074年，而涉诉房屋的土地使用年限自2004年至2054年，使用年限大大缩短。原有房屋的交房期限为2006年8月30日，交付涉诉房屋的期限为2010年5月，国瑞地产公司逾期交房的违约金高达100多万元却从未给付。涉诉房屋的物业服务费明显高于原有房屋的物业服务费，而涉诉房屋系国瑞地产公司提出的方案，均存在显失公平的问题。国瑞商管公司提供的物业服务与23.8元人民币／月·建筑平方米的收费标准根本不匹配，存在诸多问题，包括电梯设置不合理、等待时间过长、货梯从不开放，楼道照明不合格、地下停车场气味难闻、楼道排风系统差、无法排除异味，卫生间内没有排风扇等通风装置、管道裸露在外、异味严重、手纸取用方便、经常缺纸，供暖不是根据具体天气情况而是严格执行国家有关居民供暖标准达不到一般写字楼的供暖标准，楼道隔音差、干扰周边办公，热水茶炉经常沉积水碱、无人清洗。综上，我依据《合同法》第五十四条之规定，以订立合同时显失公平及国瑞地产公司乘人之危，迫使我违背真实意思的情形下订立涉诉合同为由，诉至法院请求变更我与国瑞地产公司之间签订的《北京市商品房现房买卖合同》第二十一条约定的物业服务收费价格为12.5元人民币／月·建筑平方米。
国瑞地产公司辩称：不同意汪贻祥的诉讼请求。换房时是经过我公司与汪贻祥之间协商一致的，不存在汪贻祥所述的我公司利用优势地位、乘人之危迫使汪贻祥同意签署的事实。对于置换后的商业用房物业服务费标准高于原有住宅的物业费标准，这是汪贻祥明知的，汪贻祥不能以原有住宅的物业费标准来确定现有商业用房的物业费收费标准。签订解除及换房协议当时，我公司另行向汪贻祥提供了一个车位，并免除汪贻祥两年的物业费，由此并未对汪贻祥造成经济损失，不存在显失公平的问题。在签订现房买卖合同时，汪贻祥对于其中约定的23.8元人民币／月·建筑平方米标准是认可的，故汪贻祥现要求变更该物业费标准为12.5元人民币／月·建筑平方米的诉讼请求缺乏法律依据。汪贻祥于2009年4月收房，于2010年9月装修，即使如汪贻祥所述其于2011年才入住，则汪贻祥于2011年即已知道物业费的收费标准，其主张变更该标准的权利也已经超过一年的除斥期。综上，我公司请求法院驳回汪贻祥的诉讼请求。
国瑞商管公司述称：不同意汪贻祥的诉讼请求。汪贻祥入住置换后的涉诉房屋后，我公司一直为其提供物业服务，汪贻祥却一直未向我公司交纳物业服务费。汪贻祥不能以原有住宅房屋的物业费收费标准来确定现有商业用房的物业费标准，且现有物业费收费中并未包含空调费、取暖费等费用。故汪贻祥要求降低物业费标准的诉讼请求缺乏法律依据，我公司请求驳回汪贻祥的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2005年9月29日，汪贻祥作为买受人与国瑞地产公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》约定，汪贻祥购买原有房屋，预测建筑面积为273.69平方米，套内建筑面积为205.61平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积68.08平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币12588.33元，总金额2588286元；出卖人应当在2006年8月30日前向买受人交房；出卖人依法选聘的物业管理企业为北京国瑞物业管理有限公司，资质证号为京国土房管物资字（2002）第139号；前期物业管理期间，物业服务收费价格为12.5元／月·平方米（建筑面积），由物业管理企业按照年收取，价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、以买受人与小区物业管理公司所签订的前期物管协议为准。同日，汪贻祥与案外人北京国瑞物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》约定，本物业管理服务收费面积为273.69建筑平方米（最终以实测为准），物业管理服务费为12.5元人民币／建筑平方米·月；总计为3421元人民币／月。
2008年9月12日，汪贻祥向国瑞地产公司出具《请求及时通知办理房屋交接手续并支付违约金的函》，载明：《北京市商品房预售合同》签订后，汪贻祥支付了全部购房款，并取得付款发票，但至今国瑞地产公司已逾期交房达742天；即使交房，国瑞地产公司应付违约金576152元；请国瑞地产公司收到函件后及时通知汪贻祥办理相应的房屋交接手续，并按约支付逾期交房违约金。
2009年4月8日，汪贻祥（乙方、买受人）与国瑞地产公司（甲方、出卖人）签订《解除＜北京市商品房预售合同＞及换房协议书》约定，甲乙就解除《北京市商品房预售合同》及其补充协议，以及后续事宜达成如下协议：自本协议签订之日起，上述原预售合同解除，双方依据该合同产生的权利义务终止；乙方在与甲方解除原预售合同的同时，自愿选择甲方开发的另一处房屋作为原预售合同项下房屋的调换房，具体事项双方约定如下：乙方选择甲方开发的位于东花市三期A区写字楼9层西侧房屋（建筑面积约300.38平方米）；乙方购买的上述房屋的物业费和取暖收费标准，不得高于甲方日后对外公开销售时制定的该房所属楼栋的收费标准；新合同中甲方交付房屋的时间最迟不晚于2009年5月1日；甲方在该项目的B3层地下停车场无偿提供乙方一个固定车位（车位编号C26）的使用权，使用权年限与土地使用权年限一致，乙方无须支付任何车位租赁费用，但应支付物业管理费。
2009年4月17日，汪贻祥与国瑞商管公司签订《收房交接确认单》，载明国瑞商管公司已按购买合同及附件中约定的交付条件按时向汪贻祥交付了901单元，汪贻祥对该单元进行了验收并验收合格。2009年4月17日即为901单元的实际交付日。2010年8月2日，国瑞商管公司取得物业服务企业三级资质。
2010年12月23日，国瑞地产公司经北京市工商行政管理局核准，名称由北京国瑞兴业地产有限公司变更为北京国瑞兴业地产股份有限公司。
2012年6月20日，汪贻祥作为买受人与国瑞地产公司作为出卖人签订涉诉合同，约定：汪贻祥购买的商品房坐落于北京市东城区崇文门外大街16号1幢9层909，实测建筑面积为302.19平方米，套内建筑面积为202.14平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积100.05平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币12804.42元，总价款2588286元；第二十一条前期物业服务（未成立业主委员会）中约定，出卖人依法选聘的物业服务企业为国瑞商管公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为23.8／月·平方米（建筑面积）；价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、取暖费空调费。物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约；涉诉合同附件九《补充协议》中约定，合同项下购房款共计2588286元，直接以买受人按照《北京市商品房预售合同》支付给出卖人的购房款冲抵，买受人无需再向出卖人支付；出卖人已于2009年4月30日将涉诉房屋交付买受人入住使用并已办理完毕房屋交验手续；出卖人在B3层地下停车场无偿提供买受人一个固定车位（车位编号B24）的使用权，使用权年限与土地使用权年限一致，买受人无须支付出卖人任何车位租赁费用，永久免除买受人车位管理费；免除买受人涉诉房屋自收房之日起至2012年6月15日的物业管理费。
2013年5月23日，汪贻祥向国瑞商管公司出具《要求降低物业收费标准的函》，载明汪贻祥不同意23.8元／月·平方米（建筑面积）的收费标准交纳物业费。同时，由于停车卡到期，国瑞商管公司要求汪贻祥交纳物业费否则不予办理停车卡，汪贻祥迫于无奈只得交纳一年的物业费。2013年5月30日，国瑞商管公司向汪贻祥出具《关于贵方＜要求降低物业收费标准的函＞的回函及物业费催缴函》，国瑞商管公司表示无法接收汪贻祥有关降低物业收费标准的要求，希望汪贻祥按照23.8元／月·平方米（建筑面积）的标准及时交纳物业费，并表示只有在汪贻祥交纳物业管理费的前提下，国瑞地产公司才能永久免除汪贻祥车位的管理费。2013年6月8日，汪贻祥交纳涉诉房屋自2012年6月16日至2013年6月15日的物业服务费86304.46元。
原审法院庭审中，汪贻祥提供国瑞商管公司的《温馨提示》及照片，及证人谢静出庭作证，拟证明涉诉房屋所在楼宇的电梯运行不合格，存在等待时间过长、人员拥挤、坠梯、无空调通风设施，以及卫生间环境差等问题。对此，国瑞地产公司、国瑞商管公司均不予认可。另，汪贻祥提供国瑞地产公司于2006年9月25日向汪贻祥出具的《通知／催告书》及汪贻祥于2006年10月8日向国瑞地产公司出具的复函，拟证明国瑞地产公司利用其优势地位、乘人之危，诱使汪贻祥解除《北京市商品房预售合同》，而双方此后签订的涉诉合同系显失公平。对此，国瑞地产公司认可《通知／催告书》的真实性，但认为其按照法律规定告知汪贻祥享有解除权，而是否行使解除权在于汪贻祥，并不存在利用优势地位乘人之危的事实。
上述事实，有合同编号为Y113983《北京市商品房预售合同》、《前期物业管理服务协议》、《解除＜北京市商品房预售合同＞及换房协议书》、《收房交接确认单》、合同编号为XF352431《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》、《要求降低物业收费标准的函》、《关于贵方＜要求降低物业收费标准的函＞的回函及物业费催缴函》、发票、证人证言、《通知／催告书》、物业服务企业资质证书以及当事人的当庭陈述等证据在案为证。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。根据本案已查明的事实，汪贻祥与国瑞地产公司之间签订的涉诉合同及其《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现汪贻祥以国瑞地产公司利用其优势地位，乘人之危，迫使汪贻祥签署违背其真实意思且显失公平的合同条款为由，要求变更涉诉合同第二十一条有关物业费标准的诉讼请求，因汪贻祥提供的证据不足以证明国瑞地产公司利用优势地位、乘人之危迫使汪贻祥签署涉诉合同的事实，故对汪贻祥的该项诉讼请求，法院不予支持。关于汪贻祥主张涉诉房屋的物业费高于原有房屋、涉诉房屋比原有房屋公摊面积增大导致交纳物业费增多、涉诉房屋土地使用年限短于原有房屋的土地使用年限，以及国瑞地产公司未向汪贻祥交付逾期交房违约金等存在显失公平的问题，法院认为，汪贻祥在签订涉诉合同当时对上述问题均系明知且予以签字确认，且国瑞商管公司向涉诉房屋所在的本市东城区崇文门外大街16号写字楼所有业主收取的物业费标准系统一的，不存在显失公平一节，故对汪贻祥的该项诉讼主张，法院不予采信。关于汪贻祥主张国瑞商管公司提供的物业服务不符合涉诉合同中约定的收费标准，应予变更的诉讼主张，因与本案不属于同一法律关系，应另行处理，故对于汪贻祥的该项诉讼主张，法院不予支持。据此，原审法院于2013年9月判决：驳回汪贻祥的诉讼请求。
判决后，汪贻祥不服，持原诉意见上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其诉讼请求。国瑞地产公司、国瑞商管公司同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院经查明认定的事实无异，本院予以确认。
本院认为：依据查明的事实，汪贻祥与国瑞地产公司于2005年签订了购买国瑞地产公司开发的位于北京市东城区东花市三期D区15号楼0515号房屋（即前述原有房屋），后因国瑞地产公司将该房屋另售他人，导致无法与汪贻祥继续履行合同。汪贻祥作为守约方可以通过合法方式追究国瑞地产公司的违约责任。但汪贻祥经与国瑞地产公司协商，购买了国瑞地产公司开发的本案涉诉房屋并签订了涉诉合同，该合同条款并未违反法律及行政法规的强制性规定，且汪贻祥亦并未提供有效证据证明国瑞地产公司系乘其之危且违背其真实意思表示，故其主张的国瑞地产公司乘人之危难以成立。
关于汪贻祥以显失公平为由主张变更物业费收取标准，虽汪贻祥购买原房屋物业费价格低于涉诉房屋，但因涉诉项目为商业用房，物业费包含物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、取暖费空调费，且国瑞商管公司对于涉诉房屋所在楼栋的物业服务费收取标准相同，故汪贻祥显失公平的主张，亦难以成立。汪贻祥就其主张的物业服务低劣事宜可另行解决，不在本案的审理范围。
综上所述，汪贻祥的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由汪贻祥负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由汪贻祥负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 林文彪
代理审判员 纪灵筠
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 胡 月