福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0206民初4323号
原告（反诉被告）：厦门汇辰美创广告有限公司，住所地厦门市湖里区县后社437号厂房第三层，统一社会信用代码913502063031234542。
法定代表人：库汉杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴小红，福建闽台律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郑小文，男，1972年10月8日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：邓再强，福建远大联盟律师事务所律师。
被告：陈美勤，女，1976年8月18日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：邓再强，福建远大联盟律师事务所律师。
原告厦门汇辰美创广告有限公司（以下简称汇辰公司）与被告郑小文、被告陈美勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案，郑小文与陈美勤于2016年6月12日提起反诉，陈美勤于2016年8月16日申请撤回反诉后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。汇辰公司的法定代表人库汉杰、委托诉讼代理人吴小红，郑小文、陈美勤的委托诉讼代理人邓再强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
汇辰公司向本院提出诉讼请求：1、汇辰公司与郑小文于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、郑小文、陈美勤退还汇辰公司保证金5000元；3、郑小文、陈美勤退还汇辰公司已支付的租金38000元；4、郑小文、陈美勤赔偿汇辰公司各项损失共计166419.34元（其中安装损失97080.7元，机械运输费12800元，装卸费3500元，搬迁运输费5900元，搬迁期间人员安置费47138.64元）。事实与理由：汇辰公司于2015年8月25日与郑小文达成湖里区县后社437号厂房的租赁意向，期间汇辰公司多次咨询郑小文讼争房产是否列入拆迁范围，得到郑小文的明确答复“不会拆迁”。基于郑小文明确不会拆迁，因此2015年9月1日汇辰公司与郑小文签订了为期10年即2015年9月1日至2025年12月31日的房屋租赁合同。汇辰公司承租了郑小文、陈美勤的房屋后，2015年9月1日-2015年10月1日期间，汇辰公司用整整一个月的时间对租赁的厂房进行装修，共花去装修费97080.7元。同时，汇辰公司购买了多台机械设备，机械运输费花去了12800元、装卸费3500元。2015年10月15日，即装修期间，汇辰公司公司住所地址正式从原公司注册地变更为湖里区县后社437号。2016年3月29日上午9时许，湖里禾山城管中队拆迁办工作人员上门告知汇辰公司，该栋厂房房东已签订了房屋拆迁赔偿书要求公司尽快整体搬迁。汇辰公司此时才得知，郑小文承租给汇辰公司的房屋于2015年7月1日已经列入拆迁的范围。汇辰公司咨询搬迁费及各项损失费时，其工作人员回应：1、房东已签订厂房拆迁赔偿书；2、公司在搬来之前，官方已通知此处房屋需拆迁，政府不会给予补偿。汇辰公司自2015年9月1日与郑小文签订租赁合同后，投入了大量的财力、物力、人力进行装修，才使用不到半年，却被告知房屋需要拆迁必须搬迁。汇辰公司认为郑小文在签订合同时采取欺骗汇辰公司的手段，即告知汇辰公司讼争房屋不会拆迁，使得汇辰公司在违背真实意思的情况下与郑小文签订了为期10年的房屋租赁合同，根据法律规定，该租赁合同无效。因此，郑小文、陈美勤应赔偿汇辰公司各项损失，然而郑小文、陈美勤拒绝支付任何赔偿。
陈美勤、郑小文辩称，一、汇辰公司自2015年9月1日起至2016年5月11日，占有使用案涉厂房，即便租赁合同无效亦需支付房屋占有使用费。汇辰公司要求退还已支付的38000元没有事实和法律依据。郑小文与汇辰公司于2015年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定由汇辰公司承租湖里区县后社437号厂房。合同签订后，郑小文即依约将案涉厂房交付给汇辰公司使用，2016年5月11日，由于案涉厂房被政府拆迁，汇辰公司搬出案涉厂房。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，即使房屋租赁合同无效，承租人仍应依据合同约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费。汇辰公司占有使用房屋期间，仅向郑小文支付了38000元，尚欠房屋占有使用费10472元未支付。郑小文已就汇辰公司拖欠上述房屋占有使用费向贵院提起反诉，汇辰公司要求郑小文退还其已支付的房屋占有使用费于法无据，依法应予以驳回。二、汇辰公司未经郑小文同意，对案涉厂房进行装修，其运输、装卸机械的费用、搬迁期间人员安置费与案涉租赁合同有效与否没有因果关系，汇辰公司要求郑小文承担其装修费用、运输、装卸机械等其他费用没有事实和法律依据，依法应予以驳回，理由如下：1、根据案涉《房屋租赁合同》第六条第三款的约定，汇辰公司对承租厂房进行装修需要取得郑小文的书面同意，然汇辰公司在没有取得郑小文同意的情况下即对承租厂房进行装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”，因此汇辰公司对案涉厂房的装修费用应由其自行承担。另据郑小文了解，汇辰公司事实上并未对案涉厂房进行装修，汇辰公司仅提供了装修协议书，并未提供诸如付款凭证、竣工结算表、装修设计图纸、装修验收单等其他可以证明其确实对案涉厂房进行了装修的证据。2、汇辰公司与郑小文签订《房屋租赁合同》时，双方均已预见到案涉厂房存在被拆迁的可能，在这种情况下，汇辰公司仍愿意承租案涉厂房，故双方在《房屋租赁合同》第八条第五款中就已经对案涉房屋若被拆迁如何处理做了明确约定。根据该条款的约定，“租赁期内，楼房构筑物遇到政府行为征用拆迁或不可抗力的因素停租，本合同自行终止。因上述因素拆迁或搬迁造成的损失，甲方不负责”，该“甲方”即是郑小文，因此汇辰公司要求郑小文赔偿损失没有任何法律依据。在承租厂房后，汇辰公司运输、装卸其经营所需设备产生的运输、装卸费用是其开展经营活动的必要支出，搬迁运输费亦是由于房屋被拆迁所产生的费用，根据合同条款，上述费用均应由汇辰公司自行承担。3、汇辰公司员工的工资、社会保险费用与郑小文无关，汇辰公司依法应自行承担。三、陈美勤并非案涉《房屋租赁合同》的合同签订方，汇辰公司对陈美勤主张权利没有任何法律依据，依法应当予以驳回。综上，汇辰公司要求陈美勤、郑小文退还房屋租金38000并赔偿其损失166419.34元没有事实和法律依据。为维护陈美勤、郑小文的合法权益，请求贵院查清事实，依法驳回汇辰公司诉讼请求。
郑小文向本院提出反诉请求：汇辰公司向郑小文支付房屋占有使用费10472元、水费371.24元。事实和理由：我方的占有使用费是按年租金7万元计算，精确到每一天，汇辰公司仅仅支付了38000元，是第一季度费用。郑小文与汇辰公司于2015年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定由汇辰公司承租湖里区县后社437号厂房。合同签订后，郑小文即依约将案涉厂房交付给汇辰公司使用。2016年5月11日，由于案涉厂房被拆迁，汇辰公司搬出案涉厂房。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，即使房屋租赁合同无效，承租人仍应依据合同约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费。汇辰公司占用使用房屋期间，仅向郑小文支付了38000元，尚欠房屋占有使用费10472元未支付。此外，根据合同约定，汇辰公司承租厂房期间的水费应由汇辰公司承担，然汇辰公司至今仍未支付其承租厂房期间的水费371.24元。
汇辰公司对郑小文的反诉辩称，1、基于郑小文欺骗了汇辰公司，导致汇辰公司违背真实意思的情况下签订了租赁合同，且投入装修造成了巨大损失，故不应支持。2、郑小文提供的证据票据上反映的名字为陈国成，汇辰公司支付了水电费1000多元，转账明细上有体现的，所有的水电费都是郑小文上门收取的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、2015年9月1日，汇辰公司与郑小文签订了一份《房屋租赁合同》，约定汇辰公司向郑小文承租厦门市湖里区县后社437号厂房；租赁期限自2015年9月1日起至2025年12月31日止；租金按70000元／年计算，郑小文收取的租金不含税费，租金从2019年1月1日起每年递增3%，租金按年度结算支付，汇辰公司先行支付2015年9月1日至2015年12月31日全部租金，共计23000元，以后每年汇辰公司于每年度12月25日前支付下一年度租金；签订合同前，汇辰公司向郑小文交纳租赁期间保证金6000元，租赁期届满或双方协议提前终止租赁合同时，汇辰公司交清租金后，郑小文应于5个工作日内将保证金退还给汇辰公司；汇辰公司应当爱护和合理使用所承租的房屋及附属设施，对房屋主结构不得擅自拆迁、扩建和增添，确需对房屋进行装修或增扩的，应取得郑小文的书面同意，其费用和责任由汇辰公司负责；在租赁期内，楼房构筑物遇到政府行为征用拆迁或不可抗力的因素停租，本合同自行终止，因上述因素拆迁或搬迁造成的损失，郑小文不负责，但郑小文必须退还汇辰公司预交的押金和部分未到期的租金，若政府给予汇辰公司赔偿费用的，郑小文须协助办理相关事项。2、讼争厂房没有合法批建手续。3、汇辰公司于2016年5月5日收到的《限期搬迁通知书》载明：“厦门汇辰美创广告有限公司：根据2015年7月1日发布《厦门市人民政府关于湖里高新技术园二期纵三路（中段）市政道路工程项目建设用地土地征收的通告》（厦府（2015）171号），你司承租的县后社437号的房屋，因纵三路中段市政道路工程项目建设需要，应予以征收拆除，该房屋已征收补偿完毕并移交天地公司拆除，根据相关规定，请贵司于2016年5月11日前完成搬迁，逾期未搬迁完毕，将责成相关部门进行强制搬迁，并追究贵司相关责任。特此通知！禾山街道片区征迁工作指挥部，2016年5月5日。”4、庭审中，郑小文确认汇辰公司向其交纳了5000元押金，并支付了租金38000元。5、郑小文确认汇辰公司于2016年5月7日搬离讼争厂房。7、郑小文、陈美勤将请求汇辰公司支付房屋占有使用费的金额变更为10028元。
双方当事人存在争议的证据和事实：郑小文、陈美勤为证明汇辰公司未支付水费371.24元并提供1份水费单据；汇辰公司对水费清单不予确认，并陈述已经以现金400元的方式支付完毕。经审查，郑小文、陈美勤提交的了《2015年8月到2016年4月普通用户水费收入报表》载明的用户名为“陈国成”，地址为“县后6箱1号”。本院认定如下：郑小文、陈美勤提交该单据载明的内容与本案欠缺关联性，故郑小文、陈美勤主张该费用为汇辰公司承租期间的水费，本院不予采信。
以上事实，有汇辰公司提供的《房屋租赁合同》、《限期搬迁通知书》等、郑小文、陈美勤提供的《房屋租赁合同》等，以及当事人的陈述为证。
本院认为，郑小文与汇辰公司签订《房屋租赁合同》，根据合同相对性原则，汇辰公司向陈美勤主张权利没有法律依据，汇辰公司对陈美勤的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，”本案中，因讼争厂房无合法批建手续，故汇辰公司与郑小文于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》无效，对汇辰公司请求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。因讼争房屋租赁合同无效，且讼争厂房已被拆迁，故郑小文应退还汇辰公司保证金5000元，对汇辰公司请求郑小文退还保证金5000元的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本案中汇辰公司提供的证据不足以证明郑小文无权出租讼争厂房及其在出租讼争厂房时具有过错，故汇辰公司请求郑小文退还租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”，讼争《房屋租赁合同》约定汇辰公司对房屋进行装修应取得郑小文的书面同意，汇辰公司没有证据证明其对讼争厂房的装修取得郑小文的书面同意，故汇辰公司请求郑小文赔偿安装损失97080.7元，于法无据，本院不予支持。因《房屋租赁合同》还约定：“在租赁期内，楼房构筑物遇到政府行为征用拆迁停租，合同自行终止，因拆迁或搬迁造成的损失，郑小文不负责”，故汇辰公司请求郑小文、陈美勤赔偿机械运输费、装卸费、搬迁运输费、搬迁期间人员安置费等，没有合同和法律依据，本院不予支持。汇辰公司于2016年5月7日搬离讼争厂房，其理应向郑小文、陈美勤支付2015年9月1日至2016年5月7日（8个月零6天）的占有使用费，故汇辰公司应再支付占有使用费9178元（70000元／365天×246天-38000元）。因郑小文、陈美勤无法证明其提供的水费票据与本案具有关联性，故对其请求汇辰公司支付水费的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，郑小文、陈美勤应向汇辰公司退还的保证金5000元与汇辰公司应向郑小文支付的占有使用费9178元相抵后，汇辰公司还应向郑小文、陈美勤支付占有使用费4178元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认厦门汇辰美创广告有限公司与郑小文于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、厦门汇辰美创广告有限公司于本判决生效之日起十日内，向郑小文支付房屋占有使用费4178元；
三、驳回厦门汇辰美创广告有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回郑小文的其他反诉请求。
如果厦门汇辰美创广告有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4441元，减半收取计2221元，由厦门汇辰美创广告有限公司负担2168元，郑小文、陈美勤负担53元；案件反诉受理费71元，减半收取计36元，由郑小文、陈美勤负担5元，厦门汇辰美创广告有限公司负担31元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 苏天胜
二〇一六年八月十九日
代书记员 陈逸天
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。