江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终3516号
上诉人（原审被告）:张某1，男，1966年2月17日生，汉族，现住南通市开发区。
上诉人（原审被告）:张某2，女，1991年11月8日生，汉族，现住南通市开发区。
被上诉人（原审原告）:赵某，女，1962年12月8日生，汉族，住南通市开发区。
被上诉人（原审原告）:张某3，男，1990年6月14日生，汉族，住南通市开发区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄慈林，江苏慈航律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：周永旺，江苏慈航律师事务所律师。
上诉人张某1、张某2因与被上诉人赵某、张某3分家析产纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2015）开民初字第01522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张某1、张某2上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：原审判决已确认张某1婚前财产房屋50.3平方米以及房屋拆迁户头方10平方米，共计69.3平方米归张某1，余下34.03平方米属争议房。拆迁时每人平均17.7平方米的房子并非免费送的，而是要出资购买。当时赵某没有工作，两人还要养育两个子女，一家四口仅靠张某1的微薄收入生活。张某1还出资将赵某母子的户口从兴仁迁到开发区，否则拆迁时被上诉人根本享受不到拆迁的优惠。因无力享受每人17.7平方米的优惠，东拼西凑购买了34.03平方米。原审认定被上诉人每人享有17平方米，则上诉人也应当每人享有17平方米，而房屋总面积94.33平方米，划去68平方米后，仅剩余26.33平方米，则张某1婚前财产60.3平方米的房屋经原审判决认定后就不足了。
赵某、张某3辩称，案涉房屋安置面积确定时首先考虑的是人口面积，即确保每人享有17平方米的安置面积，同时每户另有10平方米户头方，之后根据上述合计所得的面积购买安置房。张某1提及的50.3平方米的婚前旧房，在拆迁时已经给予了相应的补偿，拆迁后已经转化为补偿款。依据当时的拆迁政策，即便不存在婚前旧房，双方仍可购买案涉房屋，只是在购房款项的计算上有所区别。原审判决在确定份额时，已考虑了双方在房屋购买时各自的贡献比例，包含了张某1婚前旧房面积享受的优惠价格。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
赵某、张某3向一审法院起诉请求：1、判令南通开发区富民新村40幢508室及配套车库归赵某、张某3所有；2、诉讼费由张某1、张某2依法承担。
一审法院认定事实：张某3系赵某与前夫所生之子，张某2系张某1与前妻所生之女，张某1婚前有房屋50.3平方米。赵某与张某1于××××年××月××日登记结婚，两人结婚后，赵某偕张某3到张某1在南通开发区南通石化农场的家中共同生活，此后该家庭中共有四口人。1998年7月，因石化农场丁苯橡胶工程项目拆迁，张某1与南通石化农场就拆迁、调房、房屋分配进行结算，双方约定：拆除50.3平方米旧房，安置房建筑面积93.59平方米。一、产权调换（公房安置）计算25821.88元，50.3平方米×234元/平方米×40%=4708.08元，17.7平方米×234元/平方米=4141.8元，10平方米×450元/平方米=4500元，15.59平方米×800元/平方米=12472元。二、安置房差价计算（空白）。三、有线电视初装费、煤气集资费等代办费3500元。四、拆迁补偿费用计算6004.02元，房屋补偿3262.94元、附属设施补偿198元、树木补偿95元、过渡搬家补偿1640元，搬家奖励808.08元。五、拆迁安置结算，公司应收12317.86元，维修金1080元。六、已收集资款10000元，已付补偿费1000元，本次公司应收15397.86元。1999年9月28日，南通石化农场开具25397.86元收据给张某1。张某1户被安置在南通市开发区富民新村40幢508室，实际建筑面积为94.33平方米，并于2003年领取了房产证，登记在张某1个人名下。张某1与其父母合购一间车棚使用，该车棚无产权证。赵某与张某1因感情破裂，双方于2015年11月25日经法院主持调解离婚。双方因案涉房屋分割未能达成协议，赵某、张某3遂诉至法院，提起如前诉请。
双方对案涉房地产价值不能达成一致意见，经赵某、张某3申请，法院委托江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司对张某1名下的位于南通开发区富民新村40幢508室的房地产价值（含不可移动的装饰装潢、车棚）为483985元，赵某、张某3缴纳评估费4500元。
当事人各自在拆迁中所应享有的权益，双方存在争议，为此法院依法向原南通石化农场拆迁安置在富民新村的职工陆某调查，其反映当时拆迁时安置面积按照每人17平方米、每户10平方米并结合旧房面积享受低价位房，超出的按市场价计价。为此法院调取该小区另外两户的拆迁调房、房屋分配结算联系单进行比照，与证人陆某反映相符。
一审法院认为，共有人有重大理由时有权分割共有物，本案中，赵某、张某3与张某1、张某2基于赵某与张某1缔结婚姻组成家庭，现赵某与张某1已离婚，赵某、张某3可以提起析产之诉。本案诉争焦点是，当事人各自在拆迁安置时应当享受的拆迁权益及对购置讼争房屋贡献多少利益，进而确认四位当事人的该房产中各占多少份额。因诉争房屋的房款由张某1婚前房屋拆迁补偿款、张某1家庭四口人拆迁补偿款及张某1与赵某夫妻关系存续期间的夫妻共同财产等三部分共同构成。由于张某1与赵某分别要求将分割的家庭共同财产与各自亲生子女共同共有，则家庭共同财产分割为两部分。因张某1与赵某在夫妻关系存续期间的夫妻共同财产在离婚时应均等分割，因此对安置后装修房屋的资金作为张某1与赵某作为夫妻共同财产无需进行具体折算价值和份额。对于50.3平方米的旧房屋产生的拆迁优惠购房与该户四口人应享受的68平方米（每人可享受17平方米）优惠购房指标两者之间发生冲突，双方不能达成一致意见。由于案涉房屋在拆迁时，尚无具体拆迁规范性文件，且距今已达18年之久，拆迁安置公司不复存在，经办人无法查找，致无法直接按照规范或者约定计算各当事人在拆迁安置时享受的多少拆迁权益。可以假设两种情形下购房价格即普通商品房的价格、无旧房拆迁时四人购买安置房的价格与存在旧房拆迁时四人购买安置房的价格相比较，从而推算出各当事人在拆迁安置时对讼争房屋产生多少贡献。
（一）结合结算联系单上超出优惠范围外房屋价格为800元/平方米，法院以800元/平方米标准来确定当时市场价格。在无任何拆迁安置情况下，可推算出拆迁安置93.59平方米房屋的市场价为74872元，另加代办费3500元、维修基金1080元，则当时商品房价格为79452元。
（二）根据结算联系单上此两项的计算列表50.3平方米×234元/×40%平方米=4708.08元、17.7×234=4141.8元，可以看出在50.3平方米范围的旧房屋产生的拆迁优惠购房价格为93.6元每平方米，而超出50.3平方米在68平方米范围内优惠购房价格为234元每平方米，每户享受10平方米范围内450元/平方米的户头方，那么在无旧房拆迁情形下四人购买安置房的价格33496元（243×68+450×10+800×15.59），另加代办费3500元、维修基金1080元，则房款为38076元。在此情形下，购买安置房价格比商品房价格优惠41376元（79452-38076），则双方产生的优惠数额各为20688元（41376÷2）。
（三）房屋分配结算联系单可以证明，拆迁安置时张某1户实际购买房屋支出房款25821.88元、代办费3500元、维修基金1080元，合计总金额30401.88元。因此，在50.3平方米旧房屋情形下产生的拆迁优惠为49050.12元（79452-30401.88），则张某1、张某2在此情形下产生的优惠数额为28362.12元（49050.12-41376+20688）。
因此，在购买案涉安置房时，赵某、张某3产生的优惠数额为20688元，张某1、张某2产生的优惠数额为28362.12元。
由于讼争房产中有张某1婚前有50.3平方米的旧房屋、附属设施、树木，当事人没有异议，因此法院确认在拆迁时获得补偿款3262.94元、附属设施补偿198元、树木补偿95元，合计3555.94元属于张某1婚前个人财产。从房屋分配结算联系单上可知，张某1户拆迁时享受过渡搬家补偿1640元，搬家奖励808.08元及每户享有的10平方米优惠购房空方，因四人均在拆迁安置房屋及家庭内，该费用应当四人均分为612.02元，双方享有1224.04元。购房款30401.88元(含代办费3500元、维修基金1080元)与拆迁补偿款6004.02元之间的差额为24397.86元（30401.88-6004.2），该款系张某1与赵某夫妻关系存续期间的夫妻共同财产，两人应各半所有，两人分别应享有12198.93元。
综上所述，依购房时普通商品房价值79452元计算，赵某、张某3为购买此房出资、应享受的拆迁补偿款及优惠数额为34110.97元（12198.93+1224.04+20688），张某1、张某2为购买此房出资、应享受的拆迁补偿及优惠数额为45341.03元（12198.93+1224.04+3555.94+28362.12），故法院确定赵某、张某3所占案涉房屋份额约为42.9%（34110.97÷79452），张某1、张某2所占案涉房屋份额约为57.1%（45341.03÷79452）。案涉房屋的购买面积与房屋产权证载面积不符，不影响各共有人所占份额。此外，因车库与他人合用又无产权证，且房地产评估中已将车库使用价值考虑进房屋评估价值因素内，不再对车库计算具体价值。因双方均要求取得案涉房屋的所有权，支付给对方折价款，法院考虑到案涉房屋系基于张某1老房拆迁安置所得，主要份额属于张某1、张某2，且登记在张某1一人名下，认定由张某1、张某2取得案涉房屋的所有权，同时张某1、张某2应根据房地产评估价值支付赵某、张某3房屋折价款207629.56元（483985元×42.9%）。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条、第三十七条，最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（二）》第二十条之规定，判决：一、位于南通市开发区富民新村40幢508室的房产归张某1、张某2共同共有；二、张某1、张某2支付赵某、张某3上述房屋折价款207629.56元，于判决生效后十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元、鉴定费4500元，合计8800元，由赵某、张某3负担4400元、张某1、张某2负担4400元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交12000元收据一份，证明当时由张某1出资为两被上诉人购买户口；否则拆迁安置时两被上诉人不会享受安置面积。被上诉人对收据的真实性没有异议，认为收据落款时间为××××年××月××日，系双方登记结婚之后，该款项并非由上诉人出资，而是张某1和赵某向邻居所借。本院审核认为，该证据不属于二审中的新证据，不能作为确认双方各自享有房屋份额的依据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为双方就讼争房屋享有的份额应当如何确认。讼争房屋系因张某1婚前旧房拆迁而购买的安置房。现双方对房屋份额的争议集中在：50.3平方米旧房屋产生的拆迁优惠购房权益与该户四口人应享受的68平方米（每人可享受17平方米）优惠购房指标在确认讼争房屋份额时应如何体现。上诉人认为应当在讼争房屋中扣除其婚前旧房50.3平方米及户头方10平方米后，就剩余面积由四人分割，但就该主张并未提供相应拆迁安置政策予以佐证。且根据原审查明事实，讼争房屋与张某1婚前旧房并非一比一置换而来，相反讼争房屋安置时亦考虑到安置人口及安置面积的因素。原审根据普通商品房的价格、无旧房拆迁时四人购买安置房的价格与存在旧房拆迁时四人购买安置房的价格相比较，从而推算出各当事人在拆迁安置时对讼争房屋产生多少贡献；再行根据拆迁补偿款的性质逐一确认补偿款所属对象及各方出资，进而对双方对讼争房屋享有的份额作出确认。该种析产方式已经考虑到张某1婚前旧房对讼争房屋的贡献，并无不当。
综上所述，张某1、张某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由张某1、张某2负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 璐
代理审判员 高 雁
代理审判员 顾 磊
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 张慧娴