广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1369号
上诉人（原审原告）：陈永坤，男，汉族，住广东省广州市海珠区，公民身份号码×××1817。
上诉人（原审原告）：李颂华，女，香港特别行政区居民，住广东省珠海市香洲区，香港特别行政区居民身份证号×××8749（）。
委托代理人：蔡志东，广东道而胜律师事务所律师。
委托代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市南兴房地产有限公司。住所地：广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：马雄照，该公司副总经理。
委托代理人：杨图胜，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市皇爵假日广场商业有限公司。住所地：广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：赵瑞明，该公司董事。
委托代理人：刘开辉，广东品信律师事务所律师。
上诉人陈永坤、李颂华因与被上诉人中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）、中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民一初字第355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年8月26日，南兴公司（出卖人）与陈永坤、李颂华（买受人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：陈永坤、李颂华购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场5幢607号商品房，建筑面积为60.56平方米，总价款586000元；付款方式为分期付款，2011年8月26日支付293000元，2011年9月30日支付90000元，2011年11月15日支付90000元，2011年12月30日支付113000元；交付期限：出卖人应当在2012年4月30日前，将经由开发单位、设计单位、施工单位、监理公司、勘察单位出具工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，本合同继续履行，由出卖人进行维修，在无法维修的情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿，并注明买受人对商品房的装饰、设备的验收，按附件三的标准执行，出卖人在任何场所所设立的样板房并非验收的参照样板；合同附件三装饰、设备标准约定：1.外墙：采用天然石材或高级外墙砖；2.内墙：采用轻质墙体；3.顶棚：天花：采用轻钢结构配石膏防火板造型天花；4.地面：采用优质地毯和天然石材；5.门窗：门：入户门采用实木大门配智能化磁卡门锁，内门采用实木门配豪华型门锁；窗：采用落地铝质节能玻璃窗，配置欧式落地窗帘及窗纱；6.厨房：全套实木橱柜及吊柜，人造石柜面，厨房墙身均铺砌天然石材或高级瓷砖；7.卫生间：墙身及地面采用天然石材或高级瓷砖、洗手台面采用天然石材或人造石面；8.阳台；9.电梯：三台豪华式西子客用电梯、一台西子消防电梯；10.厨具：配置抽油烟机、消毒碗柜、嵌入式电磁炉、迷你电冰箱；12.卫浴配套：采用国际品牌坐便厕、洗脸盆、龙头、花洒；13.电气系统：全屋入墙暗线、灯光控制为双联控制、采用国际品牌开关及插座；14.智能化系统：智能化一卡通管理，智能扦卡取电；15.弱电系统：电话、宽频网络插座布于客厅及卧室或采用无线网络；16.空调系统：采作中央空调供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；17.直饮水系统：采用直饮水供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；18.热水系统：采用中央热水供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；19.水、电：水、电到户，一户一表；20.家用电器：配置国际品牌电视机、洗衣机；21.家具：全屋名牌家私（衣柜、睡床、床上用品、床头柜、床头灯、沙发或休闲椅、茶几）；22.其他公共部分装修：首层大堂：豪华装修，墙身及地面铺贴天然大理石或优质抛光砖或优质欧式墙纸；各楼层走廊：天花轻钢石膏板乳胶漆天花，地面铺贴地毯，墙身贴高档墙纸，各消防通道梯间：地面铺贴优质防耐磨砖，墙身涂乳胶漆；合同还约定了其他内容。陈永坤、李颂华与南兴公司还签订中山市商品房买卖合同补充协议一，约定：出卖人发布各种广告、宣传资料、售楼书、招商手册或其他与该商品房有关的资料均不作为本合同的附件，出卖人的全部义务以买卖合同、买卖合同附件及补充协议的约定为准。签订商品房买卖合同当天，陈永坤、李颂华（甲方）与皇爵公司（乙方）签订一份委托经营管理合同，约定：甲方全权委托乙方对涉案物业进行经营管理，期限为十年（自2012年5月1日起至2022年4月30日止，涉案物业达到收楼条件之日起至2012年5月1日止，属于乙方的装修期间）；乙方享有对涉案物业的管理权（包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理权利等）、对涉案物业的占有权、使用权、收益权及上述权利相关的其他事项的权利（买卖和抵押除外）；委托期限十年内，乙方有权将涉案物业连同物业所在的酒店公馆进行整体策划，包括但不限于对该酒店公馆进行酒店规划、设计、装修、宣传推广和统一经营管理等，同时有权调整涉案物业的经营布局和物业的使用功能，甲方对此不持任何异议，但仍可依据该物业的房地产权证所明示之位置和面积拥有涉案物业产权；在合同期满前九个月，乙方有权与甲方就合同的续约事宜进行协商，甲方须积极配合；如甲方继续将该物业委托给乙方进行经营管理的，由甲乙双方对相关事宜进行协商；如甲方不再继续将该物业委托给乙方进行经营管理的，乙方在不损坏物业建筑结构的情况下，按上述房产证表明的结构原状将该物业交付甲方，乙方加装的设施可自行拆除，甲方应及时接收该物业；合同还约定了其他事项。陈永坤、李颂华并于同日出具授权委托书，委托皇爵公司办理该物业的收楼以及收楼相关的手续并签署相关文件，全权对该物业及连同该物业所在的皇爵国际公馆进行整体策划，包括但不限于酒店规划、设计、装修、招商、宣传推广和统一经营管理等。2012年8月18日，陈永坤、李颂华办理了收楼手续。此后，双方因涉案房屋交付、装修等事项产生争议，陈永坤、李颂华遂于2015年5月11日诉至原审法院，请求判令：一、南兴公司、皇爵公司连带赔偿装修及配套设施损失（赔偿金额根据评估结果确定，估计约100000元）；二、南兴公司、皇爵公司承担诉讼费用。
原审法院另查：庭审中，陈永坤、李颂华主张对合同约定的装修标准进行评估，评估金额与毛坯房装修的差价作为赔偿数额；或者评估房屋现装修价值，按照每平方米4500元的标准与房屋现装修价值的差价作为赔偿数额。南兴公司则认为合同没有约定装修标准为每平方米4500元，也没有明确约定装修物品的型号及装修标准，只要达到酒店使用的标准即可视为完成了装修标准。为证明装修标准为每平方米4500元，陈永坤、李颂华提供了南兴公司的广告资料及中山日报的新闻。南兴公司的广告资料并未明确载明所有房屋附带每平方米4500元的装修，中山日报的新闻载明皇爵国际公馆附带每平方米4500元的精装修标准。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。南兴公司与陈永坤、李颂华签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案焦点南兴公司改变该物业装修的行为是否应承担购房合同项下的违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈永坤、李颂华与南兴公司签订的购房合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按约履行，南兴公司应按照购房合同附件装修标准装修房屋。南兴公司未按购房合同约定装修标准进行装修，构成违约，应承担违约责任。依据购房合同约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照如下方式处理：本合同继续履行，由出卖人进行维修，在无法维修情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿。由于该物业已经依据皇爵公司经营需要进行改造装修并投入使用，已不存在维修或替换的实际可能，买受人请求对装修损失折价补偿符合合同约定。
至于折价补偿的价款，陈永坤、李颂华主张对合同约定的装修标准进行评估，评估金额与毛坯房装修的差价作为赔偿数额；或者评估房屋现装修价值，按照每平方米4500元的标准与房屋现装修价值的差价作为赔偿数额。对此，原审法院认为，南兴公司的广告资料并未明确载明所有房屋均附带价值每平方米4500元的装修，中山日报的新闻载明皇爵国际公馆附带价值每平方米4500元的精装修标准，但中山日报的新闻并非南兴公司对外所做承诺，对南兴公司没有约束力。且双方签订的中山市商品房买卖合同补充协议一，约定南兴公司发布各种广告、宣传资料、售楼书、招商手册或其他与该商品房有关的资料均不作为商品房买卖合同的附件，南兴公司的全部义务以买卖合同、买卖合同附件及补充协议的约定为准。而商品房买卖合同并未明确房屋附带的装修价值每平方米4500元，附件三约定的装饰、设备标准中绝大部分物品并未约定具体品牌及规格，无法对合同约定的装修价值进行评估。故陈永坤、李颂华的主张均无法成立，原审法院不予采纳，酌定装修损失为20000元。陈永坤、李颂华要求皇爵公司连带赔偿装修损失没有法律和合同依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、南兴公司于原审判决生效之日起十日内支付陈永坤、李颂华装修损失20000元；二、驳回陈永坤、李颂华的其他诉讼请求。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元（陈永坤、李颂华已预交），由陈永坤、李颂华负担1840元，南兴公司负担460元南兴公司于原审判决生效之日起七日内迳付陈永坤、李颂华）。
宣判后，陈永坤、李颂华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院酌定本案装修损失为20000元属于滥用权力；二、有充分的证据证实南兴公司广告称装修为4500元／㎡，原审没有采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，广告上的说明和允诺即使未载入合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。三、南兴公司不确认陈永坤、李颂华提供的证据，但没有举证证明，应承担不利的后果。综上，请二审法院撤销原审判决，判决南兴公司、皇爵公司连带赔偿装修费100000元，南兴公司、皇爵公司承担全部诉讼费用。
被上诉人南兴公司答辩称：一、陈永坤、李颂华与南兴公司、皇爵公司之间关于商品房的交付和装修，双方已经在合同中作了约定，因商业目的统一进行装修。二、陈永坤、李颂华提出的广告属于合同内容没有事实依据，应以书面合同及附件约定为准。三、由于经营需要，商品房内装修物品有所缺失，原审法院酌情判决赔偿20000元合理，陈永坤、李颂华上诉理由没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人皇爵公司答辩称：一、业主与皇爵公司系委托经营管理合同关系，业主将涉案物业委托皇爵公司经营管理，且授权皇爵公司对物业按照经营需要进行重新布局和装修。皇爵公司不是商品房预售合同相对方，不应当作为本案当事人。
各方当事人在二审期间均未提交新的证据。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。各方当事人对原审认定南兴公司未按合同约定的装修标准装修商品房构成违约，应承担对装修损失折价补偿的违约责任均未提起上诉，本院对此予以确认。本案二审争议焦点为，如何确定装修损失折价补偿数额。
陈永坤、李颂华上诉认为南兴公司广告中称商品房装修标准为4500元／㎡，应按该标准与现有装修价值差价作为补偿数额。经查，南兴公司的广告资料并未明确载明涉案商品房附带价值每平方米4500元的装修，中山日报的新闻载明皇爵国际公馆附带价值每平方米4500元的精装修标准，但中山日报的新闻并非南兴公司对外所作承诺，对南兴公司没有约束力。且双方签订的中山市商品房买卖合同补充协议一约定南兴公司发布各种广告、宣传资料、售楼书、招商手册或其他与该商品房有关的资料均不作为商品房买卖合同的附件，南兴公司的全部义务以买卖合同、买卖合同附件及补充协议的约定为准。故陈永坤、李颂华认为以4500元／㎡作为参考计算补偿数额，理据不足，本院不予采纳。本院认为，商品房买卖合同未对涉案商品房装饰装修标准、物品型号及规格作具体约定，故无法对合同约定的装修标准进行价值评估，但南兴公司确认相比合同约定的装修内容，确实存在部分物品缺失的情况，故原审法院根据商品房装修现状，酌情认定装修损失为20000元并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人陈永坤、李颂华的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人陈永坤、李颂华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 陈爱玲
二〇一六年六月十五日
书 记 员 易嘉璇
第10页共10页