湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0202民初406号原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司。法定代表人阮跃平，系该公司总经理。特别授权委托代理人钦卫，男，1969年7月30日出生，汉族。系该公司股东。被告肖丽华，女，1983年8月19日出生，汉族，。被告张谷桥，男，1977年11月30日出生，汉族。原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司与被告肖丽华、张谷桥租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法由审判员陈柯适用简易程序，于2016年5月19日、2016年5月23日二次公开开庭进行了审理。书记员王佳敏担任庭审记录。原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司的委托代理人钦卫、被告肖丽华到庭参加了诉讼，被告张谷桥经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司诉称，2009年3月3日，原告与李春辉签订合作协议书，原告将株洲市荷塘区新华西路23栋一楼租赁给李春辉用于无名粉店经营。2011年7月20日，二被告接手无名粉店并在原合同上签名。二被告在租赁期间，拖欠了2015年度租赁费195894元、水电费18153元，拖欠了2016年度租赁费37169元。二被告严重违约且在2015年12月单方关门歇业，损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，特诉至法院要求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、二被告支付拖欠的租赁费233063元、水电费18153元及至迁出日的租赁费，并按拖欠总金额支付逾期付款违约金；3、被告承担所有的诉讼费用。在审理过程中，原告明确其第二项诉讼请求为：二被告支付原告拖欠的2015年4月4日至2016年5月31日租赁费275738元、水电费18153元及该段时间的违约金207895元。原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告营业执照，拟证明原告的主体资格；2、原告与被告及李春辉之间签订的《合作协议书》，拟证明原、被告的租赁合同关系的事实；3、原告与被告签订的《房屋租赁合同》，拟证明原、被告的租赁关系的事实；4、水电费交款通知单，拟证明二被告欠交水电费金额的事实；5、催交租赁费用、水电费及解除合同的函，拟证明原告对被告欠款进行催收并解除合同的事实；6、租赁费用催交通知，拟证明原告通过快递公司投递向被告催缴租赁费用的事实；7、银行收款凭证，拟证明被告的实际付款情况的事实。被告张谷桥未予答辩，亦未向本院提交证据。被告肖丽华辩称，原告所诉不是事实，被告已支付的租金加上预付的租金，实际上已将2015年的房租全部交清。同时被告已缴纳水电费押金10000元，该款可以抵扣，被告在2015年11月底未使用房屋，此后的水电费，被告不予认可，请求法院依法判决。被告肖丽华未向本院提交证据。被告张谷桥未到庭，对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7没有进行质证，视为放弃质证的权利。根据原、被告的举证、质证，本院对原、被告双方提供的证据确认如下：对原告提交的证据1、4、7，经被告肖丽华质证无异议，本院予以认定；对证据2、3，经被告肖丽华质证有异议，认为不是其所签，本院认为该证据有被告张谷桥签名，本院予以认定；对证据5、6，经被告质证有异议，本院认为该证据与本案处理没有关联，本院不予认定。综合原、被告的辩论意见及本院对证据的认定，确认本案的事实如下：被告张谷桥与被告肖丽华系夫妻。2012年1月8日，原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司与被告张谷桥签订租赁合同，双方约定：原告将株洲市荷塘区新华西路23栋一楼（现株洲市新华西路902号一楼）租赁给被告张谷桥用于“无名粉店”经营及办公使用；租赁期限为2009年3月8日至2021的3月7日；年租赁费用为398000元，自第二年起租金每两年递增6%，租金每年支付一次，在每次租赁费用到期前3个月支付；被告逾期不支付租赁费用超过15天，原告可书面通知被告解除合同，并且被告张谷桥应向原告按当季租赁费用的3倍支付违约金。租赁期间，被告张谷桥向原告支付了水电费押金10000元，现被告张谷桥下欠原告水电费18151元。2015年3月16日、2015月4月9日、2015年7月27日，被告张谷桥均向原告支付了2015年4月8日后的房屋租赁费用93500元。此后，被告张谷桥未向原告付款，酿成纠纷。另查明，被告张谷桥于2015年11月底停止“无名粉店”的营业，并于2016年3月未再使用所租赁的房屋，但其未向原告交付房屋，原告于2016年3月中旬左右张贴了招租公告。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司与被告张谷桥达成的租赁合同，系双方真实意思的表示，该合同关系依法成立并生效，双方当事人应当按合同履行义务，被告张谷桥未按照合同的约定支付租赁费用，原告可以按照合同的约定解除双方的租赁合同并按照双方的约定要求被告张谷桥继续支付租赁费用、水电费及违约金，故对原告要求解除租赁合同并要求被告支付租赁费用、水电费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告在2016年3月中旬左右张贴了租赁公告，视为其已实际行为解除了双方的合同，故本院认定原告与被告张谷桥的租赁合同于2016年3月15日解除。原、被告自2015年4月8日至2016年3月15日的房屋租赁费用按双方的约定为419013.53元，计算方式为：年租金398000元×（1＋6%）×（1＋6%）÷365日×342日（2015年4月8日至2016年3月15日共342日）＝419013.53元，被告张谷桥已支付280500元，下欠租赁费用138513.53元。被告张谷桥在租赁期间欠原告水电费18151元，扣除水电费押金10000元，实欠水电费8151元。对于原告要求被告支付违约金207895元的诉讼请求，因该违约金过分高于其损失，原告解除租赁合同后，未能及时将出租给他人而造成损失，本院根据案情，酌情将违约金调整为一个月房屋租赁费用即37266.07元，计算公式：年租金398000元×（1＋6%）×（1＋6%）÷12个月×1个月＝37266.07元。被告肖丽华系被告张谷桥之妻，对被告张谷桥在婚姻存续期间的债务应当承担共同清偿责任，故对原告要求被告肖丽华支付房屋租赁费、水电费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告肖丽华在审理过程中主张其已预交三个月房租及原告承诺减免房租费100000元的主张，因其未提供证据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、湖南孩子王儿童服饰用品有限公司与被告张谷桥在2012年1月8日签订的《房屋租赁合同》于2016年3月15日解除；二、被告肖丽华、张谷桥在本判决生效后十五日内支付原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司租赁费人民币138513.53元；三、被告肖丽华、张谷桥在本判决生效后十五日内支付原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司水电费人民币8151元；四、被告肖丽华、张谷桥在本判决生效后十五日内支付原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司违约金人民币37266.07元；五、驳回原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8818元，减半收取4409元，由原告湖南孩子王儿童服饰用品有限公司承担2793元，被告肖丽华、张谷桥承担1616元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行株洲荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：市农行株洲荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 陈 柯二〇一六年五月二十三日书记员 王佳敏附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。