铁岭市银州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁银审民再字第00009号
抗诉机关：铁岭市银州区人民检察院。
申诉人（原审被告）：韩凤霞，女，汉族。
被申诉人（原审原告）：张振，男，汉族。
委托代理人：付长新（系张振母亲），女，汉族。
委托代理人：路村，系辽宁国制律师事务所律师。代理权限：代为立案、参加诉讼活动、提出回避申请、收集提供证据、进行辩论、请求调解、承认、放弃、变更诉讼请求、和解。
原审被告：刘庆，男，汉族。
原告张振与被告刘庆、韩凤霞房屋租赁合同纠纷一案，原经本院审理，并于2014年5月12日作出（2013）铁银民一初字第645号民事判决书，判决“被告韩凤霞给付原告张振租金287780元（含2012年应付租金89260元，2013年应付租金209260元，扣除2011年被告已给付的未交付房屋租金10740元）。并按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计付2012年尚欠租金89260元的利息，自2013年8月9日起至还款之日止，利息最高额不能超过原告主张的3.6万元。案件受理费6640元（原告预交），由被告韩凤霞负担5600元，原告张振负担1040元”。该判决已经发生法律效力。韩凤霞不服该判决，向检察机关申诉，2015年7月15日，铁岭市人民检察院作出辽铁检民（行）监（2015）21120000015号民事抗诉书，以原判适用法律确有不当，事实认定不清为由对本案提出抗诉。铁岭市中级人民法院于2015年11月30日作出（2015）铁立民抗字第00002号民事裁定书，裁定“一、本案指令铁岭市银州区人民法院再审；二、再审期间，中止原判决执行”。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。铁岭市银州区人民检察院指派检察员赵清刚、付莹澈出庭，申诉人韩凤霞、被申诉人张振委托代理人付长新、路村，原审被告刘庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明的案件事实，2011年7月9日，原告张振的法定代理人付长新（系张振母亲）与被告韩凤霞的委托代理人刘庆签订房屋租赁合同书，双方约定，原告张振将所有的坐落于铁岭市银州区工人街15委（原县国税办公楼）铁岭市房权证铁岭县字第211221-003979-1号楼房整体出租给被告韩凤霞，建筑面积为1024.63平方米，房屋租赁用途为经营快捷式宾馆，租金标准为22万元/年，取暖费、房屋租赁费、物业费、房产税、土地使用税等其他一切税费均由被告韩凤霞负担，租金支付日第一年为7月2日，第二年开始为每年的8月9日，租赁支付方式为现金，房屋租赁期限从2011年7月9日至2021年9月9日。被告刘庆系受被告韩凤霞委托签订该房屋租赁合同，被告韩凤霞系诉争房屋的实际承租人及栖喜主题快捷酒店的经营者。房屋租赁合同签订后，原告法定代理人付长新将诉争房屋部分交付给被告韩凤霞，但位于该栋楼一层东侧的两间房屋，室内使用面积为31.2平方米，一直由第三人占用未交付。被告韩凤霞一直利用交付的诉争房屋经营栖喜主题快捷酒店，2011年，按照合同约定给付房屋租金22万元，2012年给付租金12万元，2013年租金未给付。
原审认为，被告刘庆经被告韩凤霞授权与原告张振的法定代理人付长新签订房屋租赁合同，该行为是在完成被告韩凤霞的授权委托事宜，产生的法律后果应由委托人被告韩凤霞负担，被告刘庆无责任。原告张振的母亲付长新作为其法定代理人将原告所有的房屋对外出租，被告韩凤霞授权被告刘庆承租诉争房屋，该房屋租赁合同系出租人张振、付长新与实际承租人被告韩凤霞自愿真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效。原告的法定代理人付长新将诉争房屋一至五层整体出租给被告韩凤霞，负有整体交付房屋的义务，被告韩凤霞作为承租人负有按照合同约定履行给付租金的义务。但原告一直未将位于诉争房屋一层东侧的两间房屋交付被告韩凤霞，被告韩凤霞有权拒绝给付未交付房屋的租金，但对于原告已经交付部分，被告应当按照合同约定如数给付租金。原、被告双方对未交付房屋租金的计算方式没有约定亦未能达成一致的协商意见，故应按照房屋建筑面积的平均租金及未交付的建筑面积计算租金为宜，未交付房屋的室内使用面积为31.2平方米，折合建筑面积约不足50平方米，本院决定按50平方米计算，租金为22万元÷1024.63平方米×50平方米≈10740元。被告韩凤霞辩称的因原告未交付房屋造成相应损失，故予以扣除租金的答辩意见，不能构成本案拒不履行给付租金义务的合法理由，故不予采纳。原告主张的给付租金的诉讼请求，应当扣除未交付房屋租金后，予以支持。原告主张的2012年未支付租金10万元利息，亦应扣除未交付房屋租金后参照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，据此作出原审判决。
抗诉机关的抗诉理由：法院仅判决扣除未交付房间的租金而未对韩凤霞的损失予以处理，显失公平。本案中，双方当事人签订了《房屋租赁合同》，明确房屋租赁用途为经营快捷式宾馆，约定取暖费、房屋租赁费、物业费、房产税、土地使用税等其他一切税费由韩凤霞负担，双方意思表示真实一致，且不违反法律的禁止性规定，合同自签订之日成立并生效。合同一旦生效对双方当事人均有约束力，双方当事人均应当按照约定完全履行合同，即张振负有将楼房整体交付的义务、韩凤霞负有按照约定给付租金的义务。而在合同的实际履行过程中，位于该栋楼一层东侧的两间房屋（室内使用面积为31.2平方米）一直被第三人占用未交付，张振明知韩凤霞租赁房屋是用于经营活动，即目的就是盈利和收益，就应当预见到其未予交付的两间房屋将给韩凤霞带来营业损失，这也是导致之后韩凤霞扣除部分租金行为的直接原因。而且，韩凤霞为了经营活动，对整体楼房进行了装修和设计承担了所有费用，并负担了整体楼房的取暖费、物业费等费用，故法院仅判决扣除租金而对韩凤霞的营业损失未予处理显失公平。
本案再审过程中，申诉人韩凤霞同意抗诉机关的意见。
被申诉人张振认为原审法院判决是正确的，抗诉的理由是被申诉人未能完全履行合同义务，这节事实不能成立。
原审被告刘庆没有意见。
对申诉人提交证据的审核与认定
铁岭中实资产评估事务所出具的铁中评报字（2015）第112号资产评估报告书[证明三年两个房间（2012年至2014年）的营业收入损失178560元]。经质证，被申诉人的质证意见：这份评估报告并非本案审理期间的评估，因此不能适用本案审理。这份评估报告不能作为认定申诉的法律依据。该房评估报告依据的是对当事人询问及资料，综合其他同等经营单位的状态所得出的评估报告，并不是申诉人实际损失，申诉人应提交营业税的收据，才能体现出申诉人酒店合法的营业收入，否则认为是不合法的，该评估报告恰恰没有对这一点核实，所以被申诉人认为该评估报告的结论是不科学的，所以不能作为定案的依据。
本院认证意见：该评估报告虽然不是本案审理期间进行的评估，但此评估报告是与申诉人及被申诉人有相同法律关系的另一案件进行的评估，鉴定程序及鉴定机构、人员的资质符合规定可以作为本案的证据使用。被申诉人虽然对该报告提出异议，但没有提供相关的证据佐证，故对被申诉人的异议不予支持，对该评估报告予以采信。确认被申诉人没有交付的两间房屋在2012年至2014年三年间的营业收入损失178560元。
被申诉人张振没有提交证据。
原审被告刘庆没有提交证据。
再审与原审查明的案件事实一致。另查明，本院委托铁岭中实资产评估事务所对被告未支付租金的两个房屋的水费、电费、取暖费及三年未经营的损失费进行评估。该所出具铁中评报字（2015）第112号资产评估报告书，评估基准日为2015年10月20日。评估结论为：2012年至2014年三年两个房间的营业收入总计178，564.00元；营业成本为73，720.07元；营业损失为104，843.93元。其中营业成本中含（税费9271.58元、水费2207.52元、电费1986.77元、取暖费4860元、其他费用18407元等）。
本院再审认为，申诉人韩凤霞与被申诉人张振签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的权利义务。被申诉人张振作为出租人负有整体交付出租房屋的义务，申诉人韩凤霞作为承租人负有按照合同约定履行给付租金的义务。但被申诉人张振一直未将位于诉争房屋一层东侧的两间房屋交付申诉人韩凤霞，被申诉人韩凤霞租赁原告房屋的目的是经营酒店，原告未将两间房屋交付给韩凤霞使用，由此给申诉人韩凤霞造成的经营损失，被申诉人张振应予赔偿。依据评估结论申诉人韩凤霞已经支付两个房间的营业成本（税费、电费、水费、取暖费等），故被申诉人张振应对两个房间的营业收入予以赔偿。依据评估报告，两个房间三年的营业收入总计178，564.00元，故两个房间一年的营业收入为59521元（178，564.00元÷3年）。故申诉人韩凤霞应当给付的租金数额为：2011年已全额支付租金22万元，被申诉人应当赔偿损失59521元；2012年申诉人应当交付租金10万元，扣除被申诉人赔偿损失59521元，实际应付租金40479元；2013年申诉人应当支付租金22万元，扣除被申诉人赔偿损失59521元，实际应付租金160479元。综上，申诉人韩凤霞应当给付被申诉人张振租金为141437元（160479元+40479元－59521元）。对张振主张的2012年未支付租金及利息，亦应扣除未交付房屋租金后参照中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计算。综上，原审仅判决扣除未交付房间的租金而未对韩凤霞的损失予以处理不当，抗诉机关抗诉意见成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据），《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款（十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理或者征得他的法定代理人的同意）《中华人民共和合同法》第六十条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务）、第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）、第二百一十六条（出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途）、第二百二十六条（承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付）、第三百九十六条（委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同），最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果）之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）铁银民一初字第00645号民事判决结果，即“被告韩凤霞给付原告张振租金287780元（含2012年应付租金89260元，2013年应付租金209260元，扣除2011年被告已给付的未交付房屋租金10740元）。并按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计付2012年尚欠租金89260元的利息，自2013年8月9日起至还款之日止，利息最高额不能超过原告主张的3.6万元”；
二、申诉人韩凤霞给付被申诉人张振房屋租金141437元。并按照中国人民银行同期贷款基准利率计付2012年尚欠租金40479元的利息（自2013年8月9日起至还款之日止，利息最高额不能超过原告主张的3.6万元）。
上述款项于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。
撤销本院（2013）铁银民一初字第00645号民事判决书对案件受理费的负担所作的决定，即“案件受理费6640元（原告预交），由被告韩凤霞负担5600元，由原告张振负担1040元”。
案件受理费6640元（被申诉人张振预交），由申诉人韩凤霞负担3100元，由被申诉人张振负担3540元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
上诉人在递交上诉状次日起七日内，向本院交纳上诉费，逾期交纳按撤回上诉处理。
审 判 长 刘大军
人民陪审员 李大同
人民陪审员 刘静波
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 杨 航