上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初46917号原告：金良品，男，1978年5月21日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：马欣，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告：林美育，男，1966年6月14日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：林联红，上海慧赢律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳，上海慧赢律师事务所律师。原告金良品与被告林美育房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告金良品及其委托诉讼代理人马欣、被告林美育及其委托诉讼代理人王琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金良品向本院提出诉讼请求：1、判令被告支某原告违约金人民币(以下币种同)30,000元；2、判令被告赔偿原告损失204,944元。事实和理由：2016年9月26日，原告与被告就租赁上海市浦东新区浦东南路XXX号(实为850号)门面房用于经营连锁品牌“阿姨很芒”签订了名为合作实为租赁的协议。协议中约定：合作时间为2016年10月1日至2019年9月31日，年租金为236,000元等内容。后原告依约向被告支某了租金，被告将门面房交付给原告使用。然好景不长，2017年4月2日上海华贸物业管理公司向原告送达了其租赁的门面房系违法建筑的整改通知书，并于2017年4月6日拆除了门面房。而被告至始至终都未告知原告门面房系违法建筑的事实，导致原告无法继续使用门面房，仅仅经营了不到半年，刚刚有起色，眼看到旺季的店面不得不关门，损失巨大。具体损失为：支某店面原经营者林伟宏转让费55,000元、“阿姨很芒”品牌加盟费46,800元、保证金10,000元、物料费(灯箱等设备、器皿、原料)56,464元、品牌管理费10,000元、装修费27,000元、安装雨篷、修下水道、铁门花费4,800元、美的空调2,500元、长城宽带三年(2016年10月21日至2019年10月20日)1,240元，上述金额合计213,804元，原告考虑到合同三年期限及实际经营期限，故主张损失184,109元(213,804元÷36个月×31个月)，另加三个月经营损失补偿50,835元，以上合计234,944元。考虑到违约金3万元，故主张损失金额204,944元。原告与被告多次协商未果，故诉至法院，要求判如所请。被告林美育辩称：原告在租赁系争房屋前已了解违建情况，其在知情情况下与被告签订租赁协议，不同意由被告承担全部责任。对于原告主张的违约金，系由于政府原因导致合同无法履行，不应由被告承担违约责任。对于各项损失，不认可原告的计算方式，上述费用系原告发生的经营成本，无法进行实际评估，经营损失属于预期利益，不予认可。本院经审理认定事实如下：2016年9月26日，原告(乙方)与被告(甲方)签订合作协议一份，其中约定甲乙双方就浦东南路XXX号甲方向周志明租用门面让出约10平方米租给乙方合法经营，双方协商合作时间为2016年10月1日至2019年9月31日；年租金为236,000元；甲方只提供场地，乙方应合法从事经营，若因违法、违规经营，收到法律、经济处理的由乙方自行承担责任；甲乙双方应自觉遵守本协议各条款，若有一方违约应向守约方支某违约金3万元；乙方如需续租，应在本协议期满前，提前一个月向甲方提出，否则应在期满后立即腾退场地。合作协议虽约定系争房屋地址为浦东南路XXX号，但实际地址为浦东南路XXX号。2017年3月28日，陆家嘴市场监督管理所、城管陆家嘴中队、梅园新村派出所出具环境综合治理公告，告知自2017年4月6日起将开展联合整治行动，要求无证建筑、无证无照经营、占道设摊以及群租户在2017年4月6日前自行整改。2017年4月2日，上海华茂物业管理公司出具违法建筑整改通知书，要求浦东南路XXX号业主(使用人)存在违法搭建、擅自改建、占用物业共有部分，要求停止上述违规行为，在4月6日前完成整改。2017年4月6日，系争房屋被依法拆除。2017年6月，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供“阿姨很芒”品牌许可协议、收据、签购单、报价费用表，表示原告租赁房屋用于开设“阿姨很芒”品牌店，门店地址为浦东南路XXX号，合同期限自2016年10月1日至2019年9月30日，并支某品牌加盟费46,800元、保证金1万元、设备及器皿器具费35,463元、原物料9,948元、广告灯箱及物料11,053元、三年品牌管理费10,000元。原告表示系争房屋拆除时，设备器具中的制冰机、电脑、封口机由原告拆走，其他零碎器具不值钱留在现场；广告灯箱无法拆走；原物料有些坏掉，有些被人拿走。被告对于原告提供上述证据的真实性无异议，但认为系原告经营的必要支出，不应由被告承担赔偿责任。原告还提供店铺装修合同、收据、发票、宽带服务申请，表示其装修房屋花费27,000元，并安装雨篷、修下水道、铁门花费4,800元，购买美的空调支某2,500元，长城宽带三年(2016年10月21日至2019年10月20日)1,240元。原告表示空调由员工拆走，宽带一直未迁出。被告对于原告提供的上述证据真实性予以认可，但认为不应由被告赔偿。鉴于系争房屋为违章建筑，本院向原、被告释明合同无效的法律后果，原告表示，如果合同无效，则不要求被告支某违约金3万元，但要求被告赔偿损失由204,944元变更为234,944元；被告则表示无其他法律后果需要法院在本案中处理。本院认为，原、被告签订的合作协议，从内容上看系对租金、租期等租赁合同权利义务的约定，故名为合作协议，但其本质为租赁合同关系。因系争房屋无产权证明及合法建造手续，原、被告之间的合作协议为无效，该合作协议中的违约条款亦属无效，原告据此主张违约金，缺乏依据，本院不予支持。根据相关法律规定，基于无效合同取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告将无证房屋出租给被告经营使用，其应承担合同无效的主要过错责任，被告承租时对房屋的合法性未尽到必要的审查注意义务，其自身亦有过错。关于原告主张的各项损失，其中装修及安装雨篷、修理下水道、铁门损失，原、被告确认原告为此支某31,800元，本院根据双方的过错责任、合同的履行期限等因素，酌情确定赔偿数额。至于原告主张的广告灯箱费，本院将其列入固定装修范畴，与装修赔偿一并酌情处理。关于原告主张的美的空调损失及设备及器皿器具费，因属未形成附和的装饰装修物，原告可以搬离并继续使用，且原告审理中也表示空调已由店员拆除，设备中的制冰机、电脑、封口机已由其拆走，其他零碎器具价值不大，遗留在现场，故对该诉请本院不予支持。关于三年期长城宽带费用，原告可移机继续使用，故对该诉请本院不予支持。关于转让费，系原告向案外人支某，并非直接的必然的损失，故对该诉请本院不予支持。关于加盟费、保证金、品牌管理费，系原告在经营过程中应承担的经营成本，也非必要支出，故对该诉请本院不予支持。关于原料费、物料费，上述物品可继续使用，故对该诉请本院不予支持。关于原告提出的三个月经营损失，原告未能提供充分的证据予以证实该损失必然存在，故对该诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第九条的规定，判决如下：一、原告金良品与被告林美育于2016年9月26日签订的《合作协议》无效；二、被告林美育于本判决生效之日起十日内赔偿原告金良品损失26,000元；三、驳回原告金良品的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,824元，减半收取计2,412元，由原告金良品负担2,187元，被告林美育负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇一七年八月八日书记员  蒋炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。