焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）解民一初字第1057号
原告焦小枝，女，1961年9月5日出生，汉族。
委托代理人张当智，河南河阳律师事务所律师。
被告焦作市明伦香港城商业有限公司。住所地：焦作市解放区。
法定代表人张三迎，董事长。
委托代理人裴爱霞。系该公司办公室主任。
原告焦小枝与被告焦作市明伦香港城商业有限公司（以下简称焦作明伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理，后因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序继续审理。原告焦小枝及其委托代理人张当智，被告焦作明伦公司的委托代理人裴爱霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告焦小枝诉称，2010年5月11日，原告与深圳富茂商业管理有限公司（以下简称深圳富茂公司）签订了《商铺委托统一经营管理协议书》，将自己购买的座落于焦作市解放区大厦南街69号明伦商业大世界A2-67号的建筑面积为22.80平方米的商铺托管给深圳富茂公司招商及运营管理，委托时间为三年。焦作市升恒房地产开发有限公司为保证人。现原告与深圳富茂公司签订的委托协议已于2013年7月31日到期，但自2013年5月1日至今的租金未付。被告在没有与原告签订任何委托经营管理协议的情况下，未经原告同意私自将原告的上述商铺出租给他人经营，且在此期间未向原告支付任何酬金。被告的行为侵犯了原告的房屋所有权，损害了原告的合法权益。经协商未果，原告诉至法院，请求判令：1、被告停止对原告所有的座落于焦作市解放区大厦南街69号明伦商业大世界A2-67号房屋的侵害；2、被告支付拖欠原告的租金及因上述房屋所受侵害遭受的经济损失68644.33元（2013年5月1日起至被告停止侵害之日止每季度按6643元计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告焦作明伦公司辩称，对原告起诉事实无异议，但原告与深圳富茂公司签订的合同于2013年7月底就到期了，且每季度租金为5791元。只欠原告2013年5月到7月这一个季度的租金，之后就没有再签订合同，房子一直空着，没有人使用，被告没有侵害原告的房屋。该拖欠的租金应该由深圳富茂公司或焦作市升恒房地产开发有限公司支付，不应由被告支付。
根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、被告是否控制使用了原告所有的本案所涉房屋；2、被告是否拖欠原告的房屋租金，如存在拖欠，数额为多少；3、被告是否侵害原告的房屋对原告造成经济损失，如造成经济损失，则损失数额为多少，应否予以赔偿。
原告焦小枝为支持自己的主张，在庭审中向本院提交如下证据：房屋所有权证1份、商铺委托统一经营管理协议书1份，证明原告房屋自2010年8月1日起至今一直为被告控制对外出租，从2012年8月1日之后的租金为每季度6643元，被告仅支付租金至2013年4月30日，以后租金未付。
被告焦作明伦公司对原告提交的上述证据质证后发表如下质证意见：对房屋所有权证没有异议，协议书中约定的第三个托管期的目标酬金为每季度6643元，但这是未扣税的金额，扣税后应为5791元。原告的房屋一直空着，没有出租出去，该协议书与被告无关，原告起诉被告主体错误。
被告焦作明伦公司未向本院提交证据。
本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的证据能够证明原告对涉案房屋享有所有权及原告与焦作市升恒房地产开发有限公司、深圳富茂公司三方于2010年5月11日签订《商铺委托统一经营管理协议书》的事实，本院予以采信。
本院根据原、被告的举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2010年5月11日，原告（甲方）与深圳富茂公司（乙方）及焦作市升恒房地产开发有限公司（丙方）签订《商铺委托统一经营管理协议书》，约定原告将其购买的由焦作市升恒房地产开发有限公司开发的位于焦作市解放区大厦南街69号明伦商业大世界A2-67号的商铺（建筑面积为22.27平方米）委托给深圳富茂公司统一经营管理，委托时间为3年，分成若干个连续的托管期限。其中从2010年8月1日至2011年7月31日为第一个托管期，从2011年8月1日至2012年7月31日为第二个托管期，从2012年8月1日至2013年7月31日为第三个托管期，以后的托管期限及目标酬金依照本协议约定的方式另行商议；第一个托管期内，该商铺每年的目标酬金为商铺“合同价”的7%（税前），即20668元，每季度的目标酬金为5167元。第二个托管期内，该商铺每年的目标酬金为商铺“合同价”的8%（税前），即23621元，每季度的目标酬金为5905元。第三个托管期内，该商铺每年的目标酬金为商铺“合同价”的9%（税前），即26574元，每季度的目标酬金为6643元；从2010年8月1日起，每三个月结算一次，乙方应在每季度第一个月的1日前，按以上约定向甲方转付目标酬金净额；乙方若不能及时、足额地向甲方支付目标酬金，自应支付之次日开始算起，每月承担应付款千分之十的违约金。如乙方不能支付或不能足额支付目标酬金给甲方时，由丙方担保向甲方支付。丙方的担保义务在乙方违约后一个月内开始履行，保证期限为本协议签署之日起至2013年7月31日止；同时约定：在第三个托管期限届满，本协议约定的丙方的担保义务自行终止；在第三个托管期限届满前6个月，由业主大会决定是否委托乙方继续统一经营管理以及如何进行统一经营管理。表决办法为根据该项目全部业主拥有的建筑面积，每十平方米拥有一票表决权（票数计算取整数位，每一位业主最低拥有一票表决权），首次业主大会由拥有表决权最多的业主负责召集。投票表决同意乙方继续管理超过半数的，则乙方继续管理；第三个托管期限届满后，在新的运营管理公司与业主大会签订的托管协议生效前，由乙方继续进行运营管理，对买受人的目标酬金按所有托管期的平均值计算。协议签订后，先由深圳富茂公司对包括原告所有的商铺在内的“香港城”统一经营管理，后由被告焦作明伦公司参与对“香港城”进行统一经营管理。原告已经领取了2013年5月1日之前的目标酬金，且其中有部分目标酬金是从被告焦作明伦公司处领取。在此期间，原告于2012年11月13日办理了上述商铺的房屋产权证书，房产证上显示该商铺建筑面积为22.80平方米，套内建筑面积为10.89平方米。原《商铺委托统一经营管理协议书》约定的期限届满后，被告焦作明伦公司继续对“香港城”实施统一经营管理，但未与原告签订新的《商铺委托统一经营管理协议书》，也未再向原告支付目标酬金。
另查明，被告焦作明伦公司统一经营管理的“香港城”对应商铺总面积为37375.03平方米，其中焦作市升恒房地产开发有限公司所有的商铺面积为25537.04平方米，占“香港城”总面积的68.33%。2013年7月20日，“香港城”召集部分业主代表，召开香港城项目委托管理商讨会。在商讨会上，深圳富茂公司的代表称因营业执照核准的经营范围，其公司无法继续主持“香港城”的经营，其公司的统一经营管理于2013年7月31日到期。焦作市升恒房地产开发有限公司的代表宣布其公司于2013年7月31日正式退出《商铺委托统一经营管理协议书》的丙方身份。同时，焦作市升恒房地产开发有限公司的委托代理人裴爱霞在大会上表示焦作市升恒房地产开发有限公司作为占房产份额68.33%的最大业主，决定继续委托焦作明伦公司对其所有的商铺实施统一经营管理。另外，被告焦作明伦公司也已与焦作市升恒房地产开发有限公司之外的其他部分业主签订了新的《商铺委托统一经营管理协议书》，该部分业主仍委托焦作明伦公司对其商铺实施统一经营管理。现原告认为其将商铺委托给深圳富茂公司招商及运营管理，委托时间为3年，现期限已经届满，而被告没有与原告签订任何委托经营管理协议即将原告的商铺出租经营，且未向原告支付目标酬金，被告的行为侵犯了原告的房屋所有权，损害了原告的合法权益。双方经协商未果，形成纠纷。
本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。原告焦小枝购买了本案所涉商铺并办理了相关产权证书，系该商铺的所有权人。财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。但原告购买的是产权式商铺，该商铺的特点在于通常情况下所有权与经营权的分离，商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过开发商或第三方公司整体委托经营商进行统一经营管理，业主获得定期回报，故产权式商铺的权利人在行使所有权时应顾及其他所有权人的合法权益。2010年5月11日，原告与深圳富茂公司及焦作市升恒房地产开发有限公司签订的《商铺委托统一经营管理协议书》是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，各方当事人均应按约定履行各自的义务。该《商铺委托统一经营管理协议书》的终止条款中载明的内容符合产权式商铺自身特点，是“香港城”全体业主为实现共同利益自治行为的体现，原告既然签订了《商铺委托统一经营管理协议书》，该终止条款对原告也应具有法律约束力。本案中，原告与深圳富茂公司及焦作市升恒房地产开发有限公司签订《商铺委托统一经营管理协议书》后，被告焦作明伦公司已经实际参与该协议书的履行，原告也予以认可并实际从被告焦作明伦公司处领取了部分目标酬金。因此可认定被告焦作明伦公司系深圳富茂公司的权利义务承继者。在该协议书到期后，部分业主代表参加香港城项目委托管理商讨会，焦作市升恒房地产开发有限公司作为占房产份额68.33%的最大业主与被告焦作明伦公司达成协议，焦作市升恒房地产开发有限公司继续委托被告焦作明伦公司对其所有的商铺实施统一经营管理。且被告焦作明伦公司也已与焦作市升恒房地产开发有限公司之外的其他部分业主签订了新的《商铺委托统一经营管理协议书》，该部分业主仍委托被告焦作明伦公司对其商铺继续实施统一经营管理。至此，与被告焦作明伦公司达成协议继续委托焦作明伦公司统一经营管理的业主所拥有的建筑面积已经超过了表决权的半数，符合《商铺委托统一经营管理协议书》第十二条的约定，故继续委托焦作明伦公司统一经营管理的决定对焦作明伦公司及“香港城”全体业主均具有约束力。原告作为业主之一，也应诚信遵守该约定。被告焦作明伦公司继续对原告的商铺实施统一经营管理，是基于拥有多数商铺建筑面积的业主的委托，故被告焦作明伦公司对原告房屋继续经营管理并不构成对原告的侵权，原告要求被告停止侵权的请求没有法律依据，本院不予支持。但被告焦作明伦公司既然对原告的商铺实施了统一经营管理，即应向原告支付目标酬金，其未能向原告支付目标酬金的行为构成违约，应向原告承担相应的违约责任。被告也认可支付原告目标酬金至2013年4月，故原告要求支付2013年5月1日之后的经济损失的请求，应予以支持。关于支付的标准，因原、被告对此未能达成协议，故该标准按原告所签订的原《商铺委托统一经营管理协议书》中约定的托管期间目标酬金的平均值计算为宜，即每年的目标酬金为该商铺合同价295263元的8%（税前），即为23621.04元，每月为1968.42元。计算至2016年4月30日，共计36个月，金额为70863.12元（税前）。2016年5月1日以后的目标酬金仍按该标准支付，直至原告与被告达成新的协议或被告不再对原告的商铺实施统一经营管理之日止。被告于2012年底开始统一经营管理包括原告房屋在内的“香港城”，虽然被告辩称2015年5月开始大部分商户撤出，原告的房屋未再使用，但其没有提交证据证明其将涉案房屋返还给原告，房屋是否出租使用仅是被告的经营管理结果，相关法律后果应由被告承担，故被告辩称其没有实际使用原告房屋，不应支付租金的意见不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告焦作市明伦香港城商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告焦小枝2013年5月1日至2016年4月30日的商铺目标酬金70863.12元（税前）；
二、2016年5月1日以后的商铺目标酬金，由被告焦作市明伦香港城商业有限公司按每月1968.42元（税前）向原告焦小枝支付，直至原告焦小枝与被告焦作市明伦香港城商业有限公司达成新的协议或被告焦作市明伦香港城商业有限公司不再对原告焦小枝的商铺实施统一经营管理之日止；
三、驳回原告焦小枝的其他诉讼请求。
本案诉讼费1516元，由被告焦作市明伦香港城商业有限公司承担。暂由原告垫付，待执行时一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 周荣应
审 判 员 程 明
人民陪审员 耿金凤
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 张亚楠