陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）神民初字第05478号
原告王江，男，1980年10月19日出生，汉族，陕西省神木县人，现住神木县神木镇二中路***排**号。身份证号：6127221980********。
委托代理人杜芳胜、何荣，神木县司法局148法律服务所法律工作者。
被告陕西恒辉置业投资有限公司(以下简称：陕西恒辉公司)，住所地：西安市经济开发区凤城二路新世纪大厦1幢1单元7层10712室。
法定代表人牛引存，该公司经理。
委托代理人王智军，该公司法律顾问。
委托代理人张卫军，该公司办公室主任。
第三人中国建设银行股份有限公司神木县支行（以下简称：中国建行神木县支行），住所地：神木县东兴街商贸大厦。
负责人高建军，该行行长。
委托代理人宋荣彬，陕西神东律师事务所律师。
原告王江诉被告陕西恒辉公司、第三人中国建行神木县支行商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王江及其委托代理人杜芳胜、何荣、被告陕西恒辉公司委托代理人王智军、张卫军、第三人中国建行神木县支行委托代理人宋荣彬到庭参加了诉讼，被告陕西恒辉公司法定代表人牛引存、第三人中国建行神木县支行负责人高建军未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王江诉称：原告王江于2013年6月13日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买的商品房为神木县铧山三组4单元17层2号房屋，房屋建筑面积为144.68平方米，套内面积为126.80平方米，总价款为541103元。合同约定被告在2014年8月30日前交房，若逾期交房不超过30日的，被告不承担违约责任，若逾期交房超过30日的，从超出之日起，被告按日向原告支付已付房款的10%的违约金。2013年9月27日，根据被告与第三人的约定，原告与第三人签订了个人住房（商业用房）借款合同，原告购房借款370000元，借款期限为240个月，该借款第三人已经直接支付被告，原告现已累计偿还第三人按揭贷款27695.2元。合同履行期间，被告几度停工搁置，不能按约定交房，至今未完成商品房建设工程的50%。原告多次催促被告交房，被告一直不予理会；被告在一年前停止工程建设，至今人去楼空，恶意逃避法律责任，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。故现起诉请求：1、依法解除原、被告于2013年6月13日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已付购房款171103元以及利息（利息从2014年8月30日起至被告实际还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、判令被告承担商品房买卖合同的违约责任，按日承担已付房款万分之十的违约金（从2014年8月30日至合同解除之日）；4、依法解除原告与第三人于2013年9月27日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，由被告退还原告贷款27695.2元，返还第三人剩余贷款本金及利息；5、本案诉讼费用由被告承担。
原告王江向法庭提交了以下证据：
第一组：商品房买卖合同。为证明被告与原告签订了商品房买卖合同，有义务履行合同，否则就要承担违约责任。
第二组：《个人住房（商业用房）借款合同》、收据、个人贷款支付凭证、个人贷款开立贷款账户通知书、押品权证收妥通知书。为证明原告向被告支付全部房屋价款的事实，被告收取了原告购房款，却未在2014年8月30日交房，故构成违约的事实。
第三组：照片三张。为证明被告至交房之日仍未完成商品房建设工程的50%。
第四组：建设部、国家工商行政管理局关于印发《商品房买卖合同示范文本》。为证明格式条款无效。
第五组：榆林市商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、神木县建设工程规划许可证。为证明预售房的许可时间为2013年7月31日，原告王江与被告签订商品房买卖合同时被告尚未取得预售许可证；从建设工程规划许可证、建筑工程规划施工许可证可反映出该建设项目的合同价款为43000000元左右，被告于2012年9月14日取得建设工程规划许可证、于2013年7月12日取得建筑工程施工许可证，该建设工程的规模为30144.99平方米，合同价格为39799000元，合同竣工日期为2013年11月15日，整体可证明原告签订商品房预售合同时五证不齐全，被告与神湖公司签订合同时，被告公司还没有这五证，证明被告在签订合同的时候一直具有欺骗性，神湖公司支付给被告的工程价款远远大于被告的合同价款，且原告王江已经全部支付完毕房款，被告不能交房形成根本违约。
被告陕西恒辉公司辩称：1、原、被告签订商品房买卖合同是事实。双方现争议的房屋是被告开发的地产,但该房屋是神木县神湖旅游发展有限公司（以下简称：神湖公司）购买给其职工而建的房屋。2011年4月30日，被告与神湖公司签订了售房合同，合同约定:神湖公司购买给职工170套房,每平米按3500元计算,首付40%的购房款,其余按工程进度支付房款,并约定交房时间为2012年12月30日前，该房属整体一栋。后在建筑施工途中，神湖公司未按工程进度支付工程款项，双方口头约定将交工期限变更为2014年8月30日，同时约定在房屋封顶前房款付至总购房款的90%，并与职工签订购房合同，实行现金缴纳与银行按揭贷款支付的方式,神湖公司同时提供该职工房的安居工程住房详细信息表,故被告根据神湖公司的信息指示和授意下到神湖公司所在地与其确定的姓名、单元、楼层、房号、具体房屋价款，签订了《商品房买卖合同》，这一购房合同是在保证原合同有效、继续履行的基础上产生的。现仅有72户与被告签订了《商品房买卖合同》，其余98户一直未签，剩余的98套房屋最终归谁所有，被告根本不知情。神湖公司现欠被告工程进度款13243970元。原告的按揭贷款370000元，被告公司实际使用了其中的241103元，其余128897元神湖公司称是王江的长余部分，退回了神湖公司。因神湖公司未按进度付款，封顶之后被告公司无法垫付大量工程款项，多次以书面和口头形式向神湖公司催要工程款，以争取按期交工，可是至今未能给付，故造成不能按期交工的原因在于原合同主体神湖公司。故原告所述未按期交付商品房虽是事实，但并非是被告公司造成的；2、该房用地原属经济适用房用地，在建设途中，按政策要求，在补交了相关费用后，变为了商品房用地，故将交工期限变为了2014年8月30日。
被告陕西恒辉公司向法庭提交了以下证据：
第一组：售房合同一份、收据三支。为证明本案所争议的房屋是神湖公司向被告整体购买，并由神湖公司分配给原告的事实。
第二组：催缴房款通知书与涵。为证明：1、神湖公司拖欠工程项不能及时给付的事实；2、在房屋封顶时购房款应交到房屋总价的90%；3、造成不能按期交工的责任不在被告方。
第三组：工程款结算清单。为证明因神湖公司未能按时支付工程款项，导致被告不能按期交工的事实。
第四组：安居工程住房详细信息表。为证明原告所争议的房屋是神湖公司分配给王江的，对于分配或购买房屋以及房屋价格被告没有决定权，以及神湖公司整体购买170套房屋的事实。
第五组：中国农业银行转款凭条四支。为证明争议房屋系神湖公司整体购买，然后分配给职工的事实。
第三人中国建行神木县支行辩称：原告王江与第三人签订个人住房借款合同属实，且是合法有效的。因原告从2015年4月30日起至今再未偿还贷款，故第三人有权要求解除贷款合同，并由原告偿还所欠本金及利息。
第三人中国建行神木县支行未向法庭提交证据。
经庭审质证，原、被告及第三人对证据发表了如下质证意见：
被告对原告提交的第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议,认为因为涉案房屋系神湖公司购买给职工的房屋,所缴纳房款也是神湖公司缴纳的,现因神湖公司未按进度交房款导致工程无法完工,故不能按期交房的责任不在被告方;对原告提交的第二组证据的真实性无异议,对证明目的有异议,认为原告是给神湖公司交纳的房款300000元，故说明被告是给神湖公司整体出售的房屋，并不是给原告个体出买的，结合第一组证据，因为收据可充分证明交款人是神湖公司,因该工程是整体工程，所以被告未违约。另因原告通过第三人缴纳的房款超出了其购房价格,所以被告给神湖公司退还了144174元；对原告提交的第三组证据的真实性和证明目的均有异议,认为工程现还在继续施工,窗户和玻璃均已安装完毕;对原告提交的第四组证据的真实性无异议,对证明目的有异议,认为国家工商总局制定的文本只是规范了行业的格式条款,具体约定每项条款要根据每个当事人的要约和承诺进行变更或增加,况且该合同在房管所备案时也是通过审核的,合同的内容原告也是经过详细的阅读并认可的,所以被告在签订合同时没有故意显失公平的内容,且这一合同其他人也在继续使用;对原告提交的第五组证据的真实性无异议，对证明目的有异议,认为整个铧山的用地均为经济适用房用地，政府一开始并不要求办理五证，和神木县政府卖给教师的房屋性质一样，后被告为了房屋的增值，向政府相关部门缴纳了相应的费税，将被告公司所开发的一部分用地变更为了商品房用地，并补办了相应的五证，所以才出现了原告所说的时间不一致的情形，但在原告办理贷款的时候五证已齐全，被告根本没有欺诈行为，原告王江称其将购房款已全部交清，但并不是以王江的名义给被告交纳的房款，且王江虽以该房抵押贷款370000元，但被告仅使用了其中的241103元，其余部分被告已按照神湖公司的要求退还给了神湖公司的财务室，神湖公司是否退还给原告，被告不能确定，原告应该和神湖公司索要，至于原告所述的规划面积应以被告与神湖公司所签订的合同价款为准。
第三人中国建行神木县支行对原告提交的证据中的个人住房借款合同和个人住房支付凭证的真实性均无异议，对证明目的有异议，认为该证据恰好证明原告向第三人借款370000元的事实，且第三人已经履行了合同义务，但原告从2015年4月30日起再未向第三人偿还借款本息，已构成违约，故第三人有权宣布合同立即到期，解除借款合同。对于原告提交的其余证据的质证意见同被告的质证意见相同。
原告对被告提交的第一组证据的真实性有异议，因为据原告了解，被告与神湖公司签订的合同约定的是购买160套房而不是170套房，被告未按照该合同完全履行，因2012年12月31日被告还未开工，故早已构成完全违约，该售房合同当初约定的房屋是17层，之后被告对楼层数及面积进行了变更，在被告严重违约的情况下，部分职工自愿与被告签订了房屋买卖合同，所以该合同对原告没有约束力。截至2011年5月9日，神湖公司为职工团购房屋支付房款28000000元，被告在该合同约定的交工日期还未动工，根本不具备履行合同的能力。签订合同的时候，被告尚不具备开发商品房的能力，被告具有欺骗性，该售房合同没有实际履行，故2013年6月13日原、被告以商品房买卖合同关系签订的商品房买卖合同，对每户确认了购房首付款；对被告提交的第二组证据，原告表示其并不知情，且原告已支付了全部购房款；对被告提交的第三组证据，原告表示并不清楚，并认为该证据与原告无关，据原告了解神湖公司购买的是160套房，如果按170套房计算，进度款自然就高；对被告提交的第四组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为神湖公司为了解决职工住房困难，提倡以安居工程的方式修建住房，但现在被告以商品房开发，从安居工程住房信息表上反应出当时订购的房屋是160套，因被告没有按合同约定履行，后将该房屋开发成商品房；对被告提交的第五组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据恰好说明被告与神湖公司已缴房款结算的确认，因原告购房时已缴纳300000元，办理按揭贷款370000元，所以长余款项通过神湖公司退还给原告，这正好说明原、被告系商品房买卖合同关系，与神湖公司签订的商品房预售合同无任何关系。
第三人中国建行神木县支行对被告提交的第一、二、三、四组证据的质证意见为不清楚；对被告提交的第五组证据无异议。
本院对原、被告提交的证据作如下认定：
原告提交的第一、二组证据因被告对其真实性无异议，且内容真实，来源合法，与本案具有关联性，故依法予以认定；原告提交的第三组证据，因与实际情况不符，依法不予认定；对原告提交的第四组证据，因被告对其真实性无异议，故对其真实性予以认定；原告提交的第五组证据，因与原件核对无异，故对其真实性予以认定。
被告提交的第一组证据，因与原件核对无异，且来源合法，内容真实，与本案具有关联性，故依法予以认定；被告提交的第二、三、四组证据，因被告与神湖公司间存在售房合同关系,故对其真实性依法予以认定；被告提交的第五组，因原告对其真实性无异议，且其来源合法，内容真实，故依法对其真实性予以认定。
根据当事人的陈述，举证、质证及本院认证查明以下事实：
2011年4月30日，被告陕西恒辉置业投资有限公司与神木县神湖旅游发展有限公司，签订了《售房合同》一份，合同中甲方为陕西恒辉置业投资有限公司，乙方为神木县神湖旅游发展有限公司。合同约定甲方在铧山三组修建住房，乙方给职工购买，为此达成协议。协议具体内容为：甲方出售给乙方170套（原告提交的合同为160套）房屋，乙方自愿购买。每套房按3500元/平方米计算，房屋面积为135平米。在签订协议时乙方给甲方1000000元作为定金，于2011年5月10日前付40%的购房款，同时该定金变为首付房款，剩余房款甲方争取向银行联系按揭贷款支付，若因特殊情况或乙方不能提供有效贷款证件不能按揭贷款的，乙方应按工程进度付款。同时约定该房交付时间为2012年12月30日前，如因政策性与不可抗拒自然灾害导致延期交工的，可顺延工期等。2011年5月6日，原告王江向神木县神湖旅游发展有限公司支付购房款200000元。2011年5月9日，神木县神湖旅游发展有限公司向被告支付了28000000元，同年5月16日又支付20900000元。后因修建土地性质发生变化，2013年7月12日，经有关部门批准，准予被告修建神木县融和家园住宅小区B区。2013年7月31日，被告取得以上项目小区的预售许可证，预售套数为200套。被告称由于土地性质发生变化，被告与神木县神湖旅游发展有限公司口头约定将房屋的交付时间进行了变更。
2013年6月13日，原告王江与被告签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定原告王江购买被告开发的上述小区4单元17层2号房屋一套，建筑面积为144.68平方米。单价为每平方米3740元，总金额为541103元。付款方式为签订合同时支付总价款的30%，并办理房款总价的70%的贷款。同时约定交房时间为2014年8月30日。2013年9月27日，原告与第三人中国建设银行股份有限公司神木县支行签订了借款合同，借款金额为370000元。2013年10月8日,第三人中国建设银行股份有限公司神木县支行将原告上述所借款项370000元支付于被告。后经结算，被告将已经签订了买卖合同并办理按揭贷款的72户购房户所支付的多余款项退还于神木县神湖旅游发展有限公司。截至目前,本案涉案房屋主体已完工,正在粉刷外墙等。
另查，神木县神湖旅游发展有限公司于2014年4月29日更名为神木县红碱淖旅游发展有限公司。
本院认为：神木县红碱淖旅游发展有限公司（原神木县神湖旅游发展有限公司）为了给其职工集中购买房屋，在被告开发建设“融和家园”住宅小区B区前即与被告签订了《售房合同》，该项目中用地原属经济适用房用地，后因政策原因，变更为了商品房用地。致使工程于2013年7月12日才被允许开工建设。本案中，现原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》，因是在被告与神木县红碱淖旅游发展有限公司签订的《售房合同》的基础上产生的，故该合同与普通的商品房买卖合同有所不同。合同中虽然约定交房时间为2014年8月30日，但被告与神木县红碱淖旅游发展有限公司之间的权利义务是否已履行到位，工程款项是否已按照约定支付，未能按期交房的原因究竟是何原因所致现均不明确。因被告与神木县红碱淖旅游发展有限公司签订的《售房合同》的履行情况与原被告之间的《商品房买卖合同》的履行有着必然的因果关系，现原告提交的证据却无法确定被告不能按期交房的真正原因。故原告要求解除《商品房买卖合同》及返还购房款的诉讼请求因其证据不足，不予支持。至于原告及第三人中国建设银行股份有限公司神木县支行要求解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的请求，因本案主诉合同没有解除，故该合同在本案中不予审理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告王江的诉讼请求。
案件受理费4280元，由原告王江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判长 杨惠萍
审判员 张雨悦
审判员 麻建栋
二〇一六年五月十五日
书记员 李长波