重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2015）万法民初字第05525号原告（反诉被告）邓鑫。委托代理人（一般授权）陈爱忠，重庆市万州区太白法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）牟光辉。委托代理人（特别授权）张北平，重庆周立太（万州）律师事务所律师，执业证号15001200610712311。原告（反诉被告）邓鑫与被告（反诉原告）牟光辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月15日受理后，依法由代理审判员王家蓉独任审判，适用简易程序于2015年7月15日、8月27日、11月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓鑫及其委托代理人陈爱忠，被告（反诉原告）牟光辉及其委托代理人张北平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邓鑫诉（辩）称，2015年2月12日原被告双方协商一致，由被告将属于武警支队位于太白路152号附58号门面租给原告使用，由原告支付被告装修补偿金40000元，原告当日付给被告30000元作定金。原告于2015年2月6日对涉案门面进行装修施工和购买经营器材。至今被告无法继续履行协议，更无法将门面交付原告使用，给原告造成损失。双方协议约定由甲方（被告）的原因致使门面无法继续承租的，被告将退回原告所交付的定金。为维护自身合法权益诉至贵院，请求：1.请求解除原、被告于2015年2月12日签订的《私营合作协议》；2.被告赔偿原告定金30000元，按双倍返还为60000元，购置机械设备费54000元，装饰材料、人工工资43108.2元，合计157108.2元；3.诉讼费由被告承担。对于被告的反诉，双方是基于太白路152号附58号门面转租产生的争议，涉案门面是牟光辉经营不善才打出广告转租，原被告签订的协议是将转租费写成装修费，而反诉原告的门面没有任何装修。协议中40000元包含30000元的转让费和10000元的房租。反诉原告的请求应该驳回。被告（反诉原告）牟光辉辩（诉）称，原被告签订的是私营合作协议，涉案门面的业主是武警支队，承租人是马海浪，被告是从马海浪手中转租的。原告找到被告想租涉案门面，双方协商时谈到，由于被告装修后使用时间不足一年，约定由原告补偿被告装修款40000元，租赁合同由被告带原告到武警支队签订。协议约定要签订租赁合同并支付完装修补偿款后原告才能装修使用，而原告在今年2月就擅自装修，被告阻止原告未果。原告在2015年2月16日装修门面后就已经换锁并实际占有涉案门面，不存在未交付的问题。原告的损失是他自己造成的，被告同意解除双方签订的私营合作协议，原告其余请求应该驳回。双方签订协议后，反诉被告仅支付了30000元装修补贴，在未与武警支队签订租赁合同也未付清装修补贴费用的情况下，反诉被告擅自装修门面并拆除反诉原告的装修，且2015年3月27日，反诉原告代反诉被告为涉案门面支付9431元的租金，请求：反诉被告向反诉原告支付装修补贴费10000元及占用门面的租金损失9431元。经审理查明，位于万州区太白路152号附58号门面系中国人民武装警察部队重庆市总队第三支队（以下简称武警第三支队）所有。2013年9月，武警第三支队将涉案门面即重庆市万州区太白路152号一层58号房（坐落号：武渝字第0303）的房屋租给案外人马海浪，租赁用途为通信配件，租期自2013年10月1日起至2015年1月31日止，租金总额75445元。合同第十条第三款载明：“···确需进行改造、装修或增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，全部费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；第四款载明：不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用，且不得擅自将所承租的房地产转租。”2015年2月12日，原告（乙方）邓鑫与被告（甲方）牟光辉签订《私营合作协议》，载明：“经甲乙双方协商一定将万州区太白路152号附58号门面达成合作协议，乙方补给甲方装修补贴费用共计40000元整，大写肆万元整。乙方于2015年2月12日预付甲方门市装修补贴费用定金30000元整，大写叁万元整。余款10000元，大写壹万元整。在乙方付完甲方装修补贴费用后，甲方将该门面经营权以及租赁权交由乙方负责。房屋租赁合同与武警支队签订完成，乙方立即付清甲方所有余款，协议自动解除。与武警支队签订房屋租赁合同由甲方带领乙方完成。注：因乙方任何原因造成的房屋租赁合同无法签订或被收回，一切后果由乙方承担，与甲方无关，乙方所付定金不予退还并将所有余款全部付清给甲方。如因甲方原因无法签订或被收回甲方必须全额退还乙方所付定金。该门面与2015年2月13日前所有债权债务与乙方无关。”原、被告均在合同首部、尾部签字捺印。合同签订当天，原告支付被告30000元，被告向原告出具收据一张，载明：“交款单位：邓鑫叁万圆门市订金。”2月13日，被告牟光辉将门面钥匙交给原告邓鑫。2015年3月19日，武警第三支队公告：“···由于原门面租赁合同均已于2015年1月31日到期，限各租赁户务必于2015年3月25日前将现门面腾空”。2015年4月10日，武警第三支队发出通知：“···我支队位于太白路152号门面的租赁合同已全部到期，支队将予以收回。因合同到期时间为2015年1月31日，根据合同第七条第二款和第十条第三款，我支队与所有门面租赁户的租赁关系已解除，现限令各租户务必于2015年4月25日（15日内）以前将门面腾空，并将钥匙归还至我支队。”2015年9月18日，武警第三支队向我院提交《关于武警三支队太白路152号58号门面相关情况的说明》，1.认可武警支队与马海浪就争议门面签订了租赁合同，租期为2013年10月1日至2015年1月31日；2.武警支队不同意且不知晓涉案门面已转租给牟光辉，也没有和牟光辉签订书面租赁合同；3.武警支队于2015年3月27日收取马海浪2015年2月、3月租金8431元，收取标准依照双方原租赁合同；4.武警支队于3月19日发出公告要求各租户腾空门面并交纳所欠2、3月份租金及水费后可参加公开竞价招租会；5.武警支队于2013年9月6日收取马海浪1000元押金，且该押金在2015年3月27日收取租金时已折抵。庭审中，原告为证明其装修损失提交了与案外人陈大权于2015年2月16日签订的《装修承包合同》，合同第一条第一款载明：工程地址为沙龙路158号门面。原告为证明其购置机械设备费用提交了与佛山市南海区海跃口腔医疗厂于2015年3月2日的《购销合同》，合同载明的交货单位及购货单位通讯地址均为万州沙龙路152号。对于装修问题和购置机械设备问题，被告仅认可知晓原告对涉案门面进行了装修并进行了阻止未果，但对装修所花费用以及原告提交的装修合同、采购材料单据、人工工资单据均不认可。对原告购置的机械设备，被告认为与本案没有关联性，且机器未使用未发生损失。反诉原告为证明其请求提交了现金缴款单和中国人民武装警察部队资金往来结算单，载明交纳人为案外人马海浪。反诉原告称与案外人马海浪签订的书面转租合同已遗失无法提供，但认可其与马海浪的转租合同是沿用马海浪与武警第三支队签订的书面租赁合同的租期等条款。庭后原告申请对涉案门面装饰装修、材料、人工等的价值进行鉴定。2015年10月28日，重庆顺达资产评估土地房地产估价有限责任公司作出司法鉴定意见书。经鉴定机构测算，涉案门面装饰、装修价值总额为38271元，鉴定结果包含鉴定标的物装饰工程的人工、材料费，原室内装修的拆除清理费，材料运输费和除渣费。鉴定费5000元，由原告邓鑫垫付。原告对该意见书无异议，被告对该意见书有异议但未申请重新鉴定。另查明，涉案门面至今仍由原告邓鑫实际占有，但未投入经营。上述事实，有原、被告提交的书证及双方当事人的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，首先，原被告订立《私营合作协议》，虽名义上有“合作”二字，但就协议内容及庭审查明情况来看，并无合作之实，不符合法律规定的合作协议构成要件，该协议实质为门面转租合同。原被告订立书面转让合同，虽然未经所有权人书面同意，但该合同系双方真实意思表示，且不存在违反法律法规禁止性规定的情形，该合同待出租人同意后生效，但对合同订立双方产生法律拘束力。因无法实现合同目的，现原告请求解除该《私营合作协议》，被告同意解除，双方就解除协议达成一致意见且符合法律规定，本院予以支持。协议约定“由被告带领原告完成与武警支队签订房屋租赁合同，如因被告原因无法签订或被收回被告必须全额退还原告所付定金”；被告沿用武警支队与马海浪的租赁合同的租期，明知涉案门面于2015年1月31日到期，且到期后被告也未与所有权人签订续租合同；被告至今未完成协议约定的带领原告完成签订租赁合同的义务，且门面所有权人已明确表示要收回门面不再租赁；综上，被告无法完成协议约定的义务，原告签订协议的目的无法实现，原告向被告交纳的30000元应予退还。至于原告主张的双倍返还定金问题，该30000元虽名为定金，其实质就是在履行协议内容而非是为了约束双方履行协议交纳的定金，不属于法律规定的定金性质，依法不能成立，本院不予支持。被告反诉要求原告支付剩余的装修补贴费10000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，原告主张的装饰材料、人工工资43108.2元和购置机器设备费54000元。从本案查明情况来看，原告提交的装修合同地址为沙龙路158号，装修材料票据也无法证实是用于涉案门面装修，被告也不认可原告的装修损失。原告申请对涉案门面装饰装修材料等价值进行鉴定，鉴定费用5000元。经鉴定机构测算，涉案门面装饰、装修价值总额为38271元，虽被告对该鉴定结果有异议但并未申请重新鉴定。本案中，被告在原租赁到期后与原告签订转租协议，承诺带领原告完成与武警第三支队签订租赁合同，原告无法实现合同目的，被告存在过错。根据双方合同约定来看，原告是否能够和武警第三支队签订租赁合同属于待定状态，原告在未与武警第三支队签订租赁合同也未达到合同约定的使用经营条件下即对门面进行装修和购置经营设备，其本身也存在过错。根据双方的过错情况，本院酌情认定原被告就装修损失38271元及鉴定费5000元各承担50%的责任。对于原告主张的机器设备费54000元，其购置的机械设备未投入使用，未产生损失，加之原告自身存在过错，原告的该项请求本院不予支持。最后，被告反诉请求原告支付从2015年2月1日至2015年3月31日止的租金损失9431元。被告持有现金缴款单和资金往来结算单原件，虽载明交款人为案外人马海浪，但基于庭审查明情况和日常交易习惯，可以认定该笔款项的实际交纳人为被告牟光辉。加之，武警支队向我院来函认可收到马海浪2015年2月至3月的租金8431元，所收押金1000元作为本次租金折抵。综上，被告牟光辉向武警支队缴纳了2015年2月1日至2015年3月31日（计59天）租金9431元，则日租金为159.85元。被告于2015年2月13日将涉案门面钥匙交由原告，则2015年2月1日至2015年2月12日（计12天）的租金损失1918.2元，应由被告自行承担。2015年2月13日至3月31日的租金损失7512.8元，根据双方过错，各承担50%即3756.4元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告邓鑫与被告牟光辉于2015年2月12日签订的《私营合作协议》；二、被告牟光辉于本判决生效后三日内返还原告邓鑫装修补贴费30000元；三、被告牟光辉在本判决生效后三日内支付原告邓鑫装修损失19135.5元；四、反诉被告邓鑫在本判决生效后三日内支付反诉原告牟光辉租金损失3756.4元；五、鉴定费5000元，由原告邓鑫负担2500元，被告牟光辉负担2500元；六、驳回原告邓鑫的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告牟光辉的其他诉讼请求。如未在本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3488元，减半收取1744元，反诉案件受理费286元，减半收取143元，合计1887元，由邓鑫负担1277元，牟光辉负担610元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  王家蓉二〇一五年十一月二十三日书 记 员  熊凤铭