福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0103民初3331号
原告：广发银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市台江区曙光路132申发大厦1、4层，统一社会信用代码91350100079762584P。
负责人：赖添华。
委托诉讼代理人：蔡道章，福建秉峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾晓萌，福建秉峰律师事务所律师。
被告：游惠，男，1986年10月26日出生，汉族，住福建省福州市仓山区，
被告：福建申发置业有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲23#楼2层02商铺，统一社会信用代码91350000553210307M。
被告：许武泉，男，1981年8月27日出生，汉族，住福建省福州市晋安区，
委托诉讼代理人：汪林，北京中银（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁慧霞，北京中银（福州）律师事务所实习律师。
原告广发银行股份有限公司福州分行（以下简称“广发银行福州分行”）与被告游惠、被告福建申发置业有限公司、被告许武泉、被告林云玉金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案。原告广发银行福州分行于2017年3月23日向本院申请撤回对被告林云玉的起诉，本院于2017年3月24日依法出具（2016）闽0103民初3331号之一民事裁定书，裁定准许原告广发银行福州分行撤回对被告林云玉的起诉，本案继续审理。2017年3月27日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广发银行福州分行的委托诉讼代理人蔡道章、曾晓萌，被告许武泉的委托诉讼代理人汪林、袁慧霞到庭参加诉讼，被告游惠、被告福建申发置业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广发银行福州分行向本院提出诉讼请求：1.判决游惠偿还借款本金4281909.92元及相应利息、罚息、复利（暂计至2016年7月20日，利息45299.27元、罚息610.30元、复利460.10元，之后的利息、罚息、复利依《个人房屋按揭贷款合同》约定的利率计算至实际清偿之日止）以及原告为实现债权支付的律师费8702元；2.判决福建申发置业有限公司、许武泉对上述第一项诉请的债务承担连带责任保证清偿责任；3.判决原告对游惠、许武泉购买并提供抵押的坐落于福州市台江区××大厦××05办公房产享有抵押权，有权以其拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿；4.本案的诉讼费用（包括但不限于受理费、公告费、保全费等）由被告游惠、被告福建申发置业有限公司、被告许武泉承担。
事实和理由：2015年3月23日，广发银行福州分行与游惠、福建申发置业有限公司、许武泉、林云玉间签订《个人房屋按揭贷款合同》，约定：游惠向广发银行福州分行借款人民币4670000元用于购买位于福州市台江区××大厦××05办公房产，借款期限120月；还款方式等额本息，按月分期偿还本息，每月20日为还款日；担保方式为游惠、许武泉以上述购买房产提供抵押担保，福建申发置业有限公司、许武泉、林云玉对游惠上述借款提供连带责任保证担保；担保范围为本合同项下全部债务，包括但不限于：本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费用、公证费用、执行费用等）等；如游惠未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，广发银行福州分行有权宣布借款全部提前到期，要求游惠立即归还借款本息及相关费用；该合同项下订立、履行及争议解决发生的有关费用，包括但不限于律师费及由于借款人、保证人违约，广发银行福州分行为实现债权所发生的诉讼费、执行费、拍卖费、律师费等，由游惠承担；争议解决方式为向广发银行福州分行所在地法院提起诉讼。林玉云系许武泉的配偶，在《个人房屋按揭贷款合同》的“担保人”处、“共同抵押人”处以及《附件一：抵押财产清单》的“抵押人”处签名捺印。
签约后，上述房产依法办理了抵押权预告登记。广发银行福州分行于2015年3月27日依约足额向游惠发放贷款人民币4670000元，游惠从2016年6月20日起开始不还款。截至2016年7月20日，游惠尚欠广发银行福州分行借款本金4281909.92元，利息45299.27元、罚息610.30元、复利460.10元。
许武泉辩称：1.许武泉不是借款人，无法得知具体的欠款请款以及原告实际出借的情况；原告没有提供利息、罚息、复利的具体计算方式；原告没有提供支付律师费的证据，同时支付律师费也缺乏法律依据。2.许武泉在本案中承担的应当是物的担保而不是人的担保。3.诉争房产属于游惠、许武泉及其配偶林云玉共同所有，本案的抵押行为未征得房屋共同所有人林云玉的同意，所以抵押行为无效，原告对该房产不享有优先受偿权。4.许武泉在本案中不存在过错行为，故不应当承担诉讼费用。
游惠、福建申发置业有限公司未作答辩。
广发银行福州分行围绕诉讼请求依法提交了游惠的身份证，许武泉、林玉云的身份证及结婚证，《个人房屋按揭贷款合同》，借款借据、《广发零售信贷管理系统--
借据信息》、《广发零售信贷管理系统--
出账台账》，《房屋抵押权预告登记证》，个人对账单，委托代理合同、律师费发票、律师费转账凭证等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上述证据具有客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月23日，广发银行福州分行（甲方暨贷款人）与游惠（乙方暨借款人、抵押人）、福建申发置业有限公司（丙方一暨保证人）、许武泉（丙方二暨保证人）签订编号148159000557的《个人房屋按揭贷款合同》，约定：1.乙方向甲方借款人民币4670000元用于购买位于福州市台江区××大厦××05办公房产，借款期限120月，具体借款期限以“借款借据”所载明的银行出款日期和借款到期日为准。2.贷款利率为浮动利率，以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮30%计息；若乙方未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，逾期贷款罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%；还款方式为等额本息，按月分期偿还贷款本、息，每月的20日为还款日。3.担保方式为乙方以上述购买房产提供抵押担保，丙方提供连带责任保证担保；丙方一的保证期间自贷款合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明文件交甲方保存时止；丙方二的保证期间自本合同生效之日起至债务人履行债务期限届满之日后两年，若债务分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期限届满之日后两年；担保范围为本合同项下全部债务，包括但不限于：本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约给抵押权人造成的损失和其他应付费用等。4.如乙方未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，甲方有权宣布借款全部提前到期，要求乙方立即归还借款本息及相关费用；该合同项下订立、履行及争议解决发生的有关费用，包括但不限于律师费及由于乙、丙方违约，甲方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、拍卖费、律师费等，由乙方承担。5.争议解决方式为向甲方所在地法院提起诉讼。
2015年3月25日，福州市房屋登记中心对涉案房产进行了预购房屋抵押权预告登记（榕房预FZ押字第15004257号）。该预告登记载明的预告登记权利人为“广发银行股份有限公司福州分行”，预告登记义务人为“许武泉、游惠”。抵押房产至今未取得房屋所有权证，亦未办理正式抵押登记。
2015年3月27日，广发银行福州分行向游惠发放贷款4670000元，借款期限自2015年3月27日起至2025年3月27日止。截至2016年7月20日，游惠尚欠本金借款本金4281909.92元，利息45299.27元、罚息610.30元、复利460.10元。广发银行福州分行为本案诉讼而支出律师代理费8702元。
另外，2016年9月14日，广发银行福州分行向本院提起对游惠、福建申发置业有限公司、许武泉、林云玉的诉讼。2016年11月15日，本院第一次开庭审理本案，在庭审中，许武泉、林云玉提出对编号148159000557的《个人房屋按揭贷款合同》第16页及《附件一：抵押财产清单》上的“许武泉”、“林云玉”的签名及指纹进行鉴定。2016年12月6日，福建中闽司法鉴定所接受上述鉴定委托。2016年12月20日，福建中闽司法鉴定所在本院组织下完成许武泉、林云玉俩人的检材、样本材料提交取样。2017年2月13日，许武泉电话告知福建中闽司法鉴定所因经济紧张，仅申请对编号148159000557的《个人房屋按揭贷款合同》第16页及《附件一：抵押财产清单》上的“林云玉”的签名及指纹进行鉴定，不再对“许武泉”的签名及指纹进行鉴定。2017年3月16日，许武泉到我院接受询问，确认已经自愿撤回对“许武泉”的签名及指纹的鉴定申请。2016年3月7日、3月9日，福建中闽司法鉴定所分别向本院出具闽中闽司鉴所[2016]文鉴字第206号《司法鉴定意见书》和闽中闽司鉴所[2016]痕鉴字第028号《司法鉴定意见书》。闽中闽司鉴所[2016]文鉴字第206号《司法鉴定意见书》的鉴定意见载明：1.编号148159000557的《个人房屋按揭贷款合同》第16页“丙方三”处“林云玉”签名字迹与“样本”上林云玉的签名字迹不是同一人笔迹；2.编号148159000557的《个人房屋按揭贷款合同》第16页“共同抵押人签字”处“林云玉”签名字迹与“样本”上林云玉的签名字迹不是同一人笔迹；3.《附件一：抵押财产清单》中“抵押人（签字或盖章）”处“林云玉”的签名字迹与“样本”上林云玉的签名字迹不是同一人笔迹。闽中闽司鉴所[2016]痕鉴字第028号《司法鉴定意见书》的鉴定意见载明：1.编号148159000557的《个人房屋按揭贷款合同》第16页“丙方三”处“林云玉”签名字迹上所捺指印缺少鉴定比对条件；2.编号148159000557的《个人房屋按揭贷款合同》第16页“共同抵押人签字”处“林云玉”签名字迹上所捺指印不是林云玉本人所留；3.《附件一：抵押财产清单》中“抵押人（签字或盖章）”处“林云玉”的签名字迹上所捺指印缺少鉴定比对条件。2017年3月14日，本院依法向广发银行福州支行送达闽中闽司鉴所[2016]文鉴字第206号《司法鉴定意见书》和闽中闽司鉴所[2016]痕鉴字第028号《司法鉴定意见书》。2017年3月23日，广发银行福州分行向本院申请撤回对被告林云玉的起诉。2017年3月24日，本院依法出具（2016）闽0103民初3331号之一民事裁定书，裁定准许原告广发银行福州分行撤回对被告林云玉的起诉，本案继续审理。2017年3月27日，本院第二次开庭审理本案，庭审中，广发银行福州分行的委托诉讼代理人表示对上述两份《司法鉴定意见书》的内容无异议；许武泉的委托诉讼代理人表示对上述两份《司法鉴定意见书》的内容无异议，对编号148159000557的《个人房屋按揭贷款合同》第16页及《附件一：抵押财产清单》上的“许武泉”的签名的真实性无异议。林玉云因上述两项鉴定向福建中闽司法鉴定所预缴鉴定费25000元。
本院认为，原告广发银行福州分行与被告游惠、被告福建申发置业有限公司、被告许武泉签订的《个人房屋按揭贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家有关法律法规的规定，应认定为合法有效。原告广发银行福州分行已履行合同项下的出借义务，被告游惠却未按期归还借款本息，已构成违约。原告广发银行福州分行有权依约宣布借款全部提前到期，要求被告游惠立即归还相应的借款本息及相关费用。故原告广发银行福州分行请求被告游惠偿还借款本金4281909.92元及其利息、罚息、复利和原告为实现债权而支出的律师费8702元有事实和法律依据，本院予以支持。
被告许武泉对《个人房屋按揭贷款合同》第16页及《附件一：抵押财产清单》上的“许武泉”的签名的真实性无异议，可以认定其自愿为被告游惠的讼争债务提供连带责任保证。被告福建申发置业有限公司、被告许武泉自愿为被告游惠的讼争债务提供连带责任保证，且均未超过各自的保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，被告游惠未按约履行到期债务，被告福建申发置业有限公司、被告许武泉应在其保证范围内承担连带清偿责任。被告福建申发置业有限公司、被告许武泉承担保证责任后，有权向被告游惠追偿。
被告游惠、许武泉以其所购买的福州市台江区××大厦××05办公房产提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。案涉房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人游惠、许武泉怠于办理以致正式抵押登记未完成。游惠、许武泉怠于办理登记的行为，本质上属于购房人为自己的利益不正当地阻止条件成就，应参照附条件的民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。上述预购商品房抵押权预告登记虽非正式抵押登记，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，已具备一定的公示外观。故本院依法确认原告对案涉不动产拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权。被告许武泉辩称涉案房产属于游惠、许武泉及其配偶林云玉共同所有，本案的抵押行为未征得房屋共同所有人林云玉的同意，所以抵押行为无效，原告对该房产不享有优先受偿权。但在本案中，涉案房产的购买人和预购房屋抵押权预告登记义务人仅为“许武泉、游惠”，且林玉云自广发银行福州分行撤回对其的起诉后始终未向法院提出系房屋共同所有人的主张，亦未对抵押行为的有效性提出异议，故对被告许武泉的答辩意见不予采纳。
被告游惠、被告福建申发置业有限公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告游惠应于本判决生效之日起十日内，向原告广发银行股份有限公司福州分行偿还借款本金4281909.92元及利息、罚息、复利（暂计至2016年7月20日的利息45299.27元、罚息610.30元、复利460.10元，此后的利息、罚息、复利按编号148159000557的《个人房屋按揭贷款合同》约定的标准计至款项还清之日止）；
被告游惠应于本判决生效之日起十日内，向原告广发银行股份有限公司福州分行偿还原告为实现债权而支出的律师代理费人民币8702元；
被告福建申发置业有限公司、被告许武泉对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；
原告广发银行股份有限公司福州分行有权以被告游惠、被告许武泉所有的坐落于福州市台江区××大厦××05办公房产折价、拍卖或者变卖所得的价款，就本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41495元，由被告游惠、被告福建申发置业有限公司、被告许武泉共同负担。财产保全申请费5000元，由被告游惠、被告福建申发置业有限公司、被告许武泉共同负担。鉴定费25000元，由原告广发银行股份有限公司福州分行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈娟梅
人民陪审员 胡腾鸣
人民陪审员 黄淑如
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 景 云
附注：本判决书引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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