上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2091号
原告（反诉被告）全小莎。
原告（反诉被告）王瑞。
两原告（反诉被告）共同委托代理人张晓雪，上海国创律师事务所律师。
两原告（反诉被告）共同委托代理人金鑫，上海国创律师事务所律师。
被告何蓉蓉。
委托代理人傅志良。
第三人中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行。
法定代表人秦华。
委托代理人董苏珏。
委托代理人许奕。
原告全小莎、王瑞与被告何蓉蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月9日立案受理。同年12月4日被告何蓉蓉提起反诉，本院亦予以受理。诉讼中，根据当事人申请，本院依法追加中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行（以下简称“工行浦东分行”）为第三人参与诉讼。本案依法由审判员陈洁适用简易程序分别于2013年12月4日、2014年3月20日及同年5月13日公开开庭进行了审理。全小莎、王瑞之共同委托代理人金鑫，何蓉蓉之委托代理人傅志良到庭参加了诉讼。2014年5月13日的庭审中第三人工行浦东分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
全小莎、王瑞诉称，2013年3月20日，买卖双方及案外人上海A房地产经纪有限公司（以下简称“A公司”）三方签订了《房地产买卖居间协议》，同日买卖双方在A公司的居间下签订《房屋买卖合同》，居间协议和买卖合同详细规定了买卖双方的权利义务。依据居间协议3.1F条款，即全小莎的贷款申请经银行审核批准后15个工作日，买卖双方应共同赴XX区房地产交易中心办理过户手续。经查，全小莎的贷款于2013年7月9日得到批准后于2013年7月19日到何蓉蓉家里，要求何蓉蓉协助过户，但遭何蓉蓉拒绝。2013年7月29日，全小莎、王瑞委托律师向何蓉蓉发送《律师函》，要求何蓉蓉继续履行合同并协助办理过户手续，但何蓉蓉却主张全小莎、王瑞在原购房价上增加20万元，否则拒绝协助过户，并明确告知全小莎、王瑞走司法程序。现全小莎、王瑞为维护自身合法权益，诉诸法院要求判令：1、何蓉蓉继续履行合同，协助全小莎、王瑞办理位于上海市XX区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续；2、何蓉蓉立即腾房。
何蓉蓉答辩并反诉称，全小莎、王瑞陈述与事实不符，全小莎、王瑞未于约定的2013年6月30日前至交易中心办理过户，且未按约在2013年6月30日前支付房款77万元。2013年7月9日贷款批下来是事实，但已经晚于合同约定的时间，2013年7月15日在中介的协调下约双方于2013年7月16日上午11点至交易中心办理过户，对方于下午5点来电表示次日有事不去交易中心办理过户，造成有关的过户手续没有办出，所以本案系全小莎、王瑞违约。
事实上，何蓉蓉因改善居住条件之需，故欲将所居住的XX区XX路X楼房屋出售，置换XX区XX路的底层毛坯房，同时将所居住的系争房屋委托宏驰公司挂牌急售。2013年3月20日，何蓉蓉收到全小莎、王瑞3万元定金并去闵行区房地产交易中心签订了《上海市房地产买卖合同》，两天后何蓉蓉便与XX路房屋业主张女士签订了《房屋买卖协议》，并支付了定金5万元，约定待2013年6月30日前系争房屋出售款到账，其即凑足购房款一次性向房东张女士付清并到XX区房地产交易中心过户。由于全小莎、王瑞未于6月30日前办出贷款向其支付房款及办理过户，何蓉蓉据此只得向房东张女士说明情况要求延缓几天。2013年7月2日晚间，全小莎来电称其还在外地出差，回来后无论贷款是否下来，保证筹款解决。可是全小莎言而无信，甚至2013年7月9日银行贷款批下来后仍不及时办理过户及付款，导致何蓉蓉也未购成房屋。因此提起反诉要求：1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、没收全小莎、王瑞支付的定金3万元。
诉讼中，何蓉蓉撤回了要求没收全小莎、王瑞定金3万元的反诉请求，且表示愿意把收取的33万元房款全部返还给全小莎、王瑞。
第三人工行浦东分行述称，本案系全小莎、王瑞与何蓉蓉之间的房屋买卖，与第三人无关。
经审理查明，位于XX区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为何蓉蓉。
2013年3月20日，全小莎、王瑞（作为买受人，签约乙方）与何蓉蓉（作为卖售人，签约甲方）在宏驰公司的居间下签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定由乙方向甲方购买位于XX区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价款为110万元。在2013年6月30日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方于2012年6月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。房款支付方式为：1、2013年3月20日，乙方支付甲方定金3万元；2、2013年4月12日前，乙方支付甲方首付款30万元；3、其余房款77万元，乙方通过银行贷款到甲方账户，贷款不足部分，乙方以现金方式在交易过户之前支付给甲方；4、甲方收到全款后7日内交钥匙给乙方。合同还对其他事项作了约定。
之后，全小莎、王瑞向何蓉蓉支付了房款33万元并由全小莎以涉案房屋作抵押向工行浦东分行申请了住房贷款77万元。
全小莎上述住房贷款于2013年7月9日审批通过后，宏驰公司经理张斌宏即于2013年7月15日通知买卖双方于次日至XX区房地产交易中心办理过户手续。全小莎于该日下午5点及晚上7点联系张斌宏称其老公在外地次日过户取消并要求改期。张斌宏打电话告知了何蓉蓉上述情况，何蓉蓉不同意改期，故双方之后未办理过户。
2013年7月29日，全小莎、王瑞委托律师张晓雪向何蓉蓉发送《律师函》称，根据全小莎提供的材料及相关陈述：2013年3月20日你本人与全小莎、王瑞签订《上海市房地产买卖合同》，该合同明确约定双方权利义务。依据本合同第四条，你应于2013年6月30日前腾房；依据本合同第六条，你应积极配合全小莎、王瑞办理过户事宜。但截止发函之日，你仍居住在全小莎、王瑞所购房内，未履行腾房义务，纯属违约。另，全小莎、王瑞多次和你沟通办理过户手续，但你却要求全小莎、王瑞在约定好的购房款外另加20万元，否则拒绝协助办理过户，此行为严重违背双方签订的合同。鉴于此，本律师认为你本人与全小莎、王瑞签订的《上海市房地产买卖合同》真实、有效，双方应受其约束，全面履行。然，你却拒绝腾房、拒绝配合协助全小莎、王瑞办理过户手续，理应承担违约责任，并承担因你拒绝腾房、拒绝配合协助办理过户造成全小莎、王瑞所有损失。故本律师致函于你：1、请你于收函之日起3日内协助全小莎、王瑞办理房屋过户事宜；2、请你于收函之日起5日内腾房。同时保留全小莎、王瑞对你追诉损失的权利。若你不能及时妥善解决此事，本律师将依全小莎、王瑞授权起诉。
另外，工行浦东分行于本案中提供的《情况说明》记载，……全小莎作为借款人向我行申请的贷款金额为77万元的住房贷款，审批通过后因全小莎一直未办理抵押登记手续，该贷款审批时效已过。
审理中，应何蓉蓉申请，本院传唤证人张斌宏当庭作证，证人述称：其任A公司经理职务。全小莎、王瑞购买何蓉蓉的房屋，其是中介公司的经办人。合同约定于2013年6月30日前办理过户，双方没有按约前往办理过户，因为全小莎、王瑞的贷款还没有审批出来。银行审批速度慢是因为全小莎、王瑞支付的首付慢，递交材料也比较慢。在2013年6月30日后何蓉蓉在电话中一直催问全小莎、王瑞何时能把贷款办出来，或者全小莎、王瑞何时能将钱凑足给何蓉蓉，因为何蓉蓉打算在他处购房，由于全小莎、王瑞的延迟，何蓉蓉只好与其卖家商量希望能延迟付款。何蓉蓉曾提出过如果2013年6月30日贷款批不下来，全小莎、王瑞付不出钱给何蓉蓉，导致何蓉蓉另套房屋买不成，系争房屋何蓉蓉也不想卖了。其于2013年7月2日打电话给全小莎、王瑞，如果贷款批不下来希望全小莎、王瑞把钱凑足付给何蓉蓉。而银行在2013年7月9日批出了贷款并将贷款材料送到了交易中心，其就于2013年7月15日约了买卖双方于2013年7月16日办理过户，何蓉蓉也愿意配合办理过户，而晚上全小莎却打电话称16日她老公没空要取消。其打电话告知何蓉蓉16日取消，何蓉蓉不同意改期过户，其就又联系了全小莎告知其次日一定要去并且告知全小莎不能不去，如果不去全小莎、王瑞就违约了。
审理中，针对全小莎、王瑞原审批通过的77万元的贷款已过时效需要重新申请，而何蓉蓉明确表示不愿意配合，全小莎、王瑞亦表示无法一次性以筹集现金方式将剩余款项77万元支付给何蓉蓉的情况下，法院经向全小莎、王瑞释明，因目前全小莎、王瑞无法筹集到77万元款项用于支付何蓉蓉房款，全小莎、王瑞是否变更诉讼请求为要求解除合同并要求何蓉蓉赔偿相应损失，全小莎、王瑞明确表示不变更诉讼请求，仍要求继续履行合同。
以上事实，由全小莎、王瑞提供的双方签订的《上海市房地产买卖合同》，用以证明全小莎、王瑞于2013年7月19日联系何蓉蓉要求过户的电话清单，全小莎、王瑞委托律师向何蓉蓉发送的《律师函》，何蓉蓉提供的由宏驰公司出具的《通话记录情况说明》，用以证明何蓉蓉为积极履行合同要求宏驰公司分别于2013年7月2日及同年7月15日联系全小莎的电话查询记录，全小莎于双方约定的过户时间突然提出取消的短信记录，第三人提供的全小莎原审批通过的贷款已过时效的《情况说明》以及各方的当庭陈述等证据为证。
第三人工行浦东分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。其余证据因与本案没有关联，本院不予采信。
本院认为，全小莎、王瑞与何蓉蓉签订的《上海市房地产买卖合同》系签约当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。本案中，虽然全小莎的贷款审批通过日期超过了合同约定的过户日期，且在中介通知双方于2013年7月16日过户交易后又提出了更改日期致双方过户未能办理成功，但依照合同约定出卖方何蓉蓉对此情形并不享有解除合同的权利，因此，何蓉蓉以此理由提出解除合同并不成立，双方合同应继续履行。然经庭审查明，全小莎原审批通过的住房贷款77万元的审批时效已过，而其又无法筹集到77万元款项用于向何蓉蓉支付剩余房款，涉案合同因客观履行不能而予以解除。在此情况下，经法院释明是否变更诉讼请求为要求解除合同并要求何蓉蓉赔偿相应损失后，全小莎、王瑞仍明确表示不变更诉讼请求。故对于由于合同解除而引起的相应损失由全小莎、王瑞另案进行主张，本案中暂不作处理。此外，因何蓉蓉提出愿意将收取的房款33万元返还给全小莎、王瑞，本院对此予以准许。
第三人工行浦东分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项之规定，判决如下：
一、全小莎、王瑞与何蓉蓉就位于上海市XXXX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》予以解除；
二、何蓉蓉于本判决生效之日起十日内返还全小莎、王瑞房款330，000元；
三、驳回全小莎、王瑞的本诉诉讼请求。
本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由全小莎、王瑞负担。
反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由全小莎、王瑞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈洁
二〇一四年六月二十六日
书记员 张辰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……（五）法律规定的其他情形。