北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）房民初字第16665号
原告（反诉被告）北京师范大学良乡附属中学，住所地北京市房山区良乡苏庄东街*号。
组织机构代码：40091395－X。
法定代表人刘建友，校长。
委托代理人王文山，北京元辅律师事务所律师。
委托代理人董旭娇，北京元辅律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）杨文华，女，1964年5月27日出生。
委托代理人赵俐，辽宁明召律师事务所律师。
委托代理人郑志超，北京盈渊律师事务所律师。
原告北京师范大学良乡附属中学（以下简称北师大良乡附中）与被告杨文华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员冯淼担任审判长，与人民陪审员魏振山、刘淑敏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北师大良乡附中的委托代理人王文山、董旭娇，被告杨文华及其委托代理人赵俐、郑志超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北师大良乡附中诉称，被告杨文华因1998年7月调入北京师范大学良乡附属中学，为了解决其住房问题，收取杨文华成本价7万元，分给被告北京市房山区西潞园小区×里×号楼×单元×号的一处住宅。2002年3月，杨文华离开学校，未办理调动手续。
2008年6月，经杨文华本人与原告协商，原告回购该房屋，被告交还该西潞园住房，退还杨文华房屋款7万元，同时原告一次性给予杨文华房屋回收补偿款20万元，双方签订房屋回收补偿协议，被告即将房屋（含房门钥匙）交给原告，同时将有关房屋手续交给原告。该房屋一直没有办理房屋过户手续。2015年5月，被告在未通知原告及有关部门的情况下擅自更换该房屋门锁。后原告得知该情况，且该房屋已办妥房屋产权证（产权人为被告），虽经协商但未达成一致意见。故诉至法院，要求：1、依法判令被告协助原告办理北京市房山区西潞园小区×里×号楼×单元×号房屋的过户手续给原告；2、判令被告杨文华腾退北京市房山区西潞园小区×里×号楼×单元×号房屋给原告；3、本案诉讼费由被告承担。
被告杨文华答辩兼反诉称：一、房屋产权为私有，原告无权要求转移过户。杨文华自1986年大学毕业后回到北京市房山区房山中学任教，并且一直在房山区教育系统工作。1998年房山区筹建北师大良乡附中，并在全区选拔抽调优秀教师，杨文华通过选拔于1998年7月调入该校任教。根据当时的房改政策，杨文华以当时的物价水平7万元的成本价（此时的市场价7万可在同地段购入面积70平方米左右两居室）购入了原告所述位于北京市房山区良乡西潞园×里×号楼×单元×室房屋，并已完成在建委产权登记，该房屋的产权所有权归杨文华个人完全拥有。根据《中华人民共和国物权法》第四条、第十四条、第六十四条、第六十六条和《民法通则》第七十五条，被告认为原告无权要求将此房过户给原告。
二、原告所述房屋回收协议是无效合同。首先原告所述房屋回收补偿协议中并非回购，其在诉状中的陈述有歧义，原告有偷换概念之嫌。协议的签订原因如下，被告杨文华于2005年12月向学校提出申请办理档案转移。校方以拒绝协助办理档案转移手续，并提出杨文华必须腾退位于北京市房山区良乡西潞园×里×号楼×单元×室住房，且一再坚持只退还7万元成本价购房款。直至2008年5月，经过被告两年半请求与协商，在直接办理人事档案关系无望的情况下，得到校方答允给予部分补偿款用于解决杨文华及家人的房屋租住（20万元，此时在同地段可以购入不到20平方米），被迫与校方签署了《房屋回收补偿协议》。被告认为校方构成“以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下”签署的本协议。根据1999年10月1日起实施《中华人民共和国合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家及个人利益。原告所述房屋回收协议是无效合同。
同时依据中华人民共和国《民法通则》第五十八条之规定，下列民事行为无效：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的。据此民事行为无效。
同时，此合同的签订也与2002年12月10日人事部关于《人事部事业单位试行人员聘用制度有关问题的解释》中第十九条，“单位不得以任何理由扣留无聘用关系职工的人事档案；个人不得无故不办理档案转移手续”相悖。校方存在以扣留人事档案要挟被告退还合法占有的房屋产权的行为事实。另根据《民法通则》第135条的规定，一般合同纠纷诉讼时效为两年。而本《协议》是在2008年签订的，诉讼时效期已过。
三、被告构成房屋拥有和居住的事实。该房屋的物业费与取暖费一直均由被告交付，自协议签订后亦如此。在此情形下，多年辗转各处居住的家里老人现在居住在该房子里，有被告的父亲、公公、婆婆，三位老人都已八十岁以上高龄，之前由于原告的原因导致老人家们居无定所，现在终于有所安定。
四、《房屋回收补偿协议》的内容要求腾退房屋，交换的只是该房屋的使用权，并不涉及房屋产权，当时该协议内容已经完全执行完毕。被告从原告的诉讼中得知2003年该房屋所有权已为杨文华所有，但是北京师范大学良乡附属中学却扣留了房产证，且隐瞒产权归属的事实，造成被告在不知情的情况下，不能维护个人权益，签署了使个人利益严重受损的《房屋回收补偿协议》。原告欺瞒房屋产权归属，而且以先腾退房屋否则不予办理档案关系为要挟，迫使被告签署的《房屋回收补偿协议》，请求法院根据相关法律判令该协议为无效协议。证据为《房屋回收补偿协议》内容中所属内容“三、学校在验房后，协助杨文华老师办理工作关系调动手续。”该协议违背国家政策，违背房改精神。
原、被告之前没有房屋买卖合同关系，被告和房山区教育局签订过一份房屋买卖合同，但与原告没有签订过任何房屋买卖合同，双方不存在房屋买卖合同的法律关系，原告的主体资格不适格。原告利用被告急需调动工作关系的特殊情况，以不交房就不给办理工作调动来要挟，违背公平自愿原则，显属无效。原告不是合同的当事人，无权回收房屋，原告的行为不符合政策规定，被告认为是无效的。原告和被告的协议没有经过被告配偶许涛的签字和认可，侵犯了第三人的权利，同时侵犯了教育局和许涛的权利。房屋回收补偿协议是本案诉争的焦点，该协议是一份腾房协议，被告只有一项义务，就是把房子交给学校，这份协议不是房屋买卖协议，在整个协议中没有任何回购及买卖的字眼，也没有涉及任何产权的内容，不具有房屋买卖协议的形式和实质的特点。另外，被告与教育局签订的房屋买卖合同中没有关于回收的条款，只有有限回购权，有限回购权是被告如果在市场上公开出售房屋咨询教育局，在同等价格上是否愿意优先购买的权利。本案已经超过了原告法定的2年的诉讼时效。该协议已签订七年之久，原告未向被告提出过任何请求，也未向法院起诉，因此丧失了胜诉权。
综上，被告现提起反诉，要求：1、判令被告与原告于2008年5月签署的《房屋回收补偿协议》为无效协议；2、判令北京市房山区西潞园小区×里×号楼×单元×号房屋为被告所有；3、本诉与反诉的诉讼费由原告承担。
原告北师大良乡附中针对反诉辩称，被告的反诉中涉及很多都是对本诉的答辩意见。结合本诉针对被告观点予以回应。1、被告说的政策、精神不是解决本案的法律依据，本案是被告调入我校后，教育局给我校的房子分配给职工，其他学校的教师分不了这套房，这是当时举全区之力支持师大附中调集的师资力量，给的我校政策，通过我校卖给被告的这套房屋。这个过程中，教育局与杨文华签合同，最终杨文华办下来房产证，这是过去的一个阶段，而原告与被告双方又签订的涉诉协议是属于第二个阶段，这套房现在不是一手房的买卖合同回收，而是二手房，我们没有否认杨文华过去获得了这套房屋，所以我们才签协议退房款给被告补偿，被混淆的是两个不同的房屋买卖过程。第一是被告跟教育局，第二是被告和原告。根据被告所说的第二点教育局作为主体，说我校无权回收，现在的主体就是原、被告双方，不存在教育局的问题。2、对方说我方利用被告急于调动，我们过去把被告作为人才引进来，到了2002年中途就走了，不是我们不要被告了，而是被告不在我校工作了，而这个调动必然需要原单位有一个意见，是否同意，这是一个人事关系，与现在的房子的问题是两个概念，当时我们的房屋是为了解决我们引进人才去住房，被告走了，我们还要引进人才，我们需要这个房源去分给别人。被告说违反了公平自愿的原则，我们强调一下，签署这份协议是自愿签署的，而当时的退7万的房款和给20万的补偿是双方找到了一个契合点，是经过双方协商的，不是我方单方开的一口价，双方必然有利益的契合点，谈不上说不公平，被告说胁迫、重大误解需要通过合同法第54条去处理，是撤销，而不是合同无效。3、被告说被告的配偶许涛不知道，我们提交的证据中2008年6月23日收7万元的退房款签字是许涛代杨文华签的，同日还是许涛代杨文华打的收我校20万元的收条。说房子是被告与其配偶共同居住，退给我们房了，从房子里搬走了，说许涛不知道是不可能的。通过事后的行为可知许涛是认可这件事的。4、被告说只涉及腾房义务，不是房屋买卖协议，上次开庭我们对房屋回收补偿协议作了详细的阐述，性质就是房屋买卖合同，双方的共同意思表示是退给被告7万购房款，再补偿20万，不是买卖是什么？被告原来有房屋所有权，没有使用权了，被告还要这套房干什么？显然失去的是所有权。5.被告说签协议的背景是我方胁迫，我们是事业单位，不可能胁迫谁，都是经过各方综合协商，综合确认找到最佳的契合点来签的协议。6.被告说不知道有房产证，被告2002年离开的学校，而房产证是2003年办下来的，过去是被告与教育局之间的关系，我们学校没有参与，被告知道不知道有没有房产证跟我校没有关系，我们就知道这套房过去卖给被告了，现在再买回来。7.被告说诉讼时效的问题，我们在给了被告钱，被告及时腾房，钥匙和房子一直在我方掌控，直到2015年5月左右，才知道被告换了锁，我们进不去了，我们才提起的诉讼。为什么原来没有过户，是因为房子一直没有合适的分配对象，如果我们有合适的分配对象，我们早就要求把房屋办理相应的过户手续了。有了分配对象后是从杨文华直接过户到分配对象名下，不再通过我校了。所以被告所提的以上几点一个是胁迫问题，一个是主体问题，理由均不成立。按合同法第52条、54条的规定，按照54条胁迫、乘人之危是可撤销，对方应在一年内行使撤销权，而被告主张合同无效，所以依据第54条的一系列对方的陈述在本案中我们认为没有任何参考价值。合同法第52条第一项一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，恶意串通、损害国家集体第三人的利益的，需要杨文华与我校进行串通才去损害许涛的利益，事实上并没有。第五项违反法律、行政法规的强制性规定，被告代理人说庭后提交法律依据条款我们不认可，今天开庭就要在法庭上说清楚违反哪条法规哪条法律的强制性规定。对于被告的反诉请求主要是二项，第一项无效的问题我已经详细阐述了。第二项诉讼请求被告说房子归被告所有，我们认为在2008年5月杨文华签订的房屋回收补偿协议其性质是房屋买卖协议，基于原来杨文华有对房屋的所有权，我们才会退给被告购房款进行补偿，如果所有权是我方，我们就不可能给被告补偿。如果被告的这项请求成立，将在社会上产生恶果，社会上买卖二手房多了，卖房全都到法院起诉，判房屋还归卖房所有，显然这种说法是不成立的，所以被告的第二项反诉请求没有实际意义，过去归被告所有，现在就可以不腾房、不过户了，显然不对。被告所说诉讼时效不成立是房屋买卖合同是随时可以履行，并不是说必须在二年内履行，如果两年内不履行我方将失去胜诉的权利不对，被告只是在2015年去占房了，我们才起诉的。
经审理查明，杨文华原系北师大良乡附中的教师，自1998年起在北师大良乡附中任教，于2002年9月离开学校。1999年7月，房山区区委区政府、区教育局为解决杨文华住房问题，以成本价分给杨文华位于房山区良乡西潞园×里×号楼×单元×房屋一套，建筑面积89.35平方米，杨文华支付房屋价款7万元。2008年5月北师大良乡附中与杨文华签订《房屋回收补偿协议》，协议中约定“为解决杨文华老师工作关系调动，就所购成本价房回收补偿问题，经杨老师与学校协商，签订本协议，具体内容如下：一、杨文华老师于2008年6月30日前腾房，将房屋钥匙归还学校，并办理房屋交接手续；二、学校在验房确认后，参照2002年良乡地区房价水平，一次性付给杨文华老师回收补偿款人民币20万元；三、学校在验房后，协助杨文华老师办理工作关系调动手续。”2008年6月23日北京市房山区教育委员会给付杨文华退房款7万元，同日北师大良乡附中给付杨文华回收房屋补偿款20万元。被告之夫许涛于2008年6月23日向原告出具收条，内容为“今收到北师大良乡附中杨文华房款现金人民币贰拾万元整”。2008年6月杨文华将涉案房屋交付给北师大良乡附中。2015年5月杨文华在更换涉案房屋门锁后再次入住涉案房屋。
另查明，涉案房屋所有权证产权证号为京房权证房私字第×号，房屋所有权人为杨文华，房屋所有权证登记时间为2003年11月16日。经本院询问，原告北师大良乡附中同意负担涉案房屋过户时的税费；另原告北师大良乡附中称就涉案房屋之事，经北师大良乡附中与北京市房山区教育委员会协商，北京市房山区教育委员会同意退还杨文华购房款7万元。
在本案审理中，原告北师大良乡附中向本院提出财产保全申请。本院于2015年10月22日作出（2015）房民特字第15465号民事裁定书，对位于北京市房山区良乡西潞园×里×号楼×号房屋（房产证号京房权证房私字第×号）一套予以查封。
上述事实，有原、被告陈述，原告提交的《房屋回收补偿协议》、支出凭单、收据、收条、房屋产权证，被告提交的收据等在案为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
根据本案查明的事实，原、被告签订的《房屋回收补偿协议》的法律性质为房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告根据房屋回收补偿协议给付了被告回收房屋补偿款，且被告亦已收到北京市房山区教育委员会退还的购房款，现原告作为买受人要求被告协助办理涉案房屋的过户手续，并腾退涉案房屋，理由正当，证据充分，本院予以支持。
对被告反诉要求确认原、被告双方签订的《房屋回收补偿协议》无效的诉讼请求，被告主张原告无诉讼主体资格，原告无权回收房屋，双方签订的协议性质并非房屋买卖协议，涉案协议仅涉及房屋使用权，不涉及房屋产权，原告欺瞒房屋产权归属，被告对房屋仅有居住权等，均理由欠缺，本院均不予采纳；被告主张涉案协议违反法律及房改政策，证据不足，理由欠缺，本院不予采纳；被告主张涉案协议签订时其夫许涛并不知情，该协议侵犯了许涛的合法权益，但原告提交的收条系由许涛出具，故被告该主张明显与事实不符，本院不予采纳；被告主张原告以人事关系档案调转胁迫被告签订《房屋回收补偿协议》，该协议违背其真实意思表示，根据合同法的相关规定，被告所述属于合同可变更可撤销的事项，不属于合同无效的事项，故对被告该主张本院不予采纳。对于被告反诉要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，因本案系房屋买卖合同纠纷，而非确权纠纷，现双方系因房屋买卖合同的签订及履行发生争议，故本院对被告该反诉请求不予支持。
被告所辩原告之诉讼请求已过诉讼时效，原、被告在协议中未明确约定房屋过户之事宜，在合同签订后被告已将涉案房屋交付给原告占有使用，且双方系因被告于2015年4月再次占有房屋后，就过户之事发生争议，不存在明显怠于主张权利的情形，故对被告所辩本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第六十二条之规定，判决如下：
一、被告杨文华于本判决生效之日起七日内协助原告北京师范大学良乡附属中学办理位于北京市房山区良乡西潞园×里×号楼×号房屋（房产证号京房权证房私字第×号）一套的过户手续，将上述房屋过户至原告北京师范大学良乡附属中学名下，过户时的税费由原告北京师范大学良乡附属中学负担。
二、被告杨文华于本判决生效之日起三十日内将位于北京市房山区良乡西潞园×里×号楼×号房屋一套腾退给原告北京师范大学良乡附属中学。
三、驳回被告杨文华的反诉请求。
本诉案件受理费四千三百元，由被告杨文华负担（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费四千三百元，由被告杨文华负担（已交纳）。
财产保全费五千元，由被告杨文华负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 冯 淼
人民陪审员 魏振山
人民陪审员 刘淑敏
二〇一六年三月一日
书 记 员 孙震颐