辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00399号
上诉人（原审原告）：綦麟，男。
委托代理人：朱叶兵，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人：赵晨华，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：丹东凯特房地产开发有限公司。
法定代表人：黄昌春，董事长。
委托代理人：孙胜利，男。
上诉人綦麟与被上诉人丹东凯特房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，丹东市振兴区人民法院于2015年7月16日作出（2015）兴民一初字第00548号民事判决。上诉人不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人綦麟的委托代理人朱叶兵、赵晨华，被上诉人丹东凯特房地产开发有限公司（以下简称凯特公司）的委托代理人孙胜利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
綦麟（原审原告）在一审诉称，2014年3月，原告就购买丹东市新城区太阳尚品XX号楼XX室房屋一事与被告达成合意，2014年3月24日，原告向被告支付了购房定金2万元。2014年4月8日，双方签订《太阳·尚品》商品房购房协议，协议约定房屋总价为78万元，当日，原告即将剩余全部购房款76万元一次性支付给了被告。然而，原告在支付购房款时被告知所售太阳尚品12号楼701室房屋为现房，2014年5月份左右即可入住，上述楼盘所在地广告标语上亦印有“太阳·尚品，现房出售”的字样。但当2014年5月来临之际，被告又将交房时间推迟到2014年10月，当原告耐心等候到2014年10月要求装修入住时，却又被告知房屋尚未竣工，要等到2015年10月才能建设完工并交付于客户。后原告多次问询之下，被告直接于2014年10月17日将未竣工房屋交付给了原告，但房屋至今仍无法正常使用。根据法律规定，被告在与原告进行房屋买卖交易过程中，未提前告知所售房屋尚未建成，且在原告多次催告下不但未有任何履行交房义务的行为，反而还不断推迟交房日期，甚至直接将在建房屋交付给原告。时至今日，距原告支付全额购房款已近一年之久，原告还迟迟无法实际入住并使用此房。被告的行为违背了诚实信用原则，更令原告产生了诸多经济损失，故原告诉至法院，请求依法判令解除原、被告签订的《太阳·尚品》商品房购房协议；请求判令被告立即向原告退还已付购房款78万元；请求判令被告赔偿原告所付购房款的利息损失5.07万元（利息损失从2014年5月开始起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；请求被告向原告承担未及时办理房产证的违约责任（从2015年1月起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。
凯特公司（原审被告）在一审辩称，原、被告签订的商品房买卖协议是双方真实意思表示，被告已经按照购房协议约定履行了义务，被告并未违约；涉案商品房已交付原告，双方的合同目的已经实现；涉案房屋产权证的办理双方未约定办理时间，故不存在及时与否的问题，原告没取得产权证并非被告所致。
一审法院经审理查明，2014年3月，原、被告就由被告开发的“太阳·尚品”小区XX号楼XX室房屋达成初步购买意向，原告于2014年3月24日交付定金2万元，被告于同日向其开具定金收款收据。2014年4月8日，原、被告签订《太阳·尚品》商品房购房协议，原告自愿认购位于丹东市新城区“太阳·尚品”小区XX号楼XX室房屋，建筑面积为144.76平方米，优惠后单价5388.22元每平方米，购房款总价为78万元。当日，原告按协议的约定向被告一次性交纳剩余全部购房款76万元，被告为原告出具了收款收据。
2014年10月17日，案外人丹东太阳物业管理服务有限公司（以下简称太阳物业）出具情况说明一份，内容为：“太阳尚品XX号楼XX室业主綦麟，因个人原因要求在太阳尚品未达到入住条件的情况下办理入住手续。太阳物业与业主针对办理入住手续相关事宜说明如下：‘1、经销售部黄总同意减免此户半年物业费1650元（全年物业费3300.5元）。2、太阳物业向此业主提供《入住手册》临时文本一份，待正式文本印刷使用后，予以更换。内容如有变更以正式《入住手册》为准。3、业主进户物业需收取一年物业费（预收）、装修保证金、电梯运材押金、建筑垃圾清运费等相关费用。结合太阳尚品现场实际情况，太阳物业与业主协商暂且收取3000元作为相关费用押金，待正式确认费用明细及金额后，业主需补交或返还产生吸纳广告费用的差额。4、进户需提供的相关物品，资料（如：房屋使用说明书、房屋质量保证书、访客机、门镜等）陆续移交且填写《钥匙及相关物品签收确认书》。如未尽事宜，物业与业主双方协商后拟定补充说明。”该说明有原告继父胡建伟签字。对于该份情况说明，原、被告均予认可。
2014年10月17日，太阳物业出具涉案房屋业主验房表一份，该验房表有原告继父胡建伟签字。原告对此不予认可。
2015年4月14日，原告代理人向被告邮寄律师函，要求解除商品房购房协议，并由被告返还房款、赔偿损失。根据邮政系统网上查询记录显示，该邮件于2015年4月16日到达丹东，并于当日投递签收，签收人处记录为：“他人收。”
同时查明，被告委托丹东思想工社营销策划有限责任公司设计的宣传水旗于2014年9月26日出稿，其上有“太阳·尚品现房出售”字样，被告在随后的宣传中使用了该水旗进行宣传。
一审法院经审理认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的相关规定》第五条之规定，上述2014年4月8日原、被告签订的商品房购房协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此上述协议不应当认定为商品房买卖合同。但原、被告签订的商品房购房协议是双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，应确认有效。本案中，原告因被告不能按原告要求的时间交付房屋而主张解除双方签订的商品房购房协议，被告表示不同意解除协议，对此，一审法院认为，双方在协议中没有约定房屋交付时间，尽管原告主张被告承诺讼争房屋于2014年5月交付，但因被告不予认可，原告仅提供被告印有“现房出售”的照片作为证据，而该宣传水旗的悬挂时间在原、被告签订购房协议之后，并不能证明在双方交易过程中对原告起了误导作用，原告又没有其他证据证明其主张，故对于原告的该项主张，无法采信。在原、被告未约定房屋交付时间的前提下，双方签订的商品房购房协议其本质系预约合同，根据该协议，双方有按约定签订正式的商品房买卖合同的义务。双方因房屋交付时间发生争议致使未能签订正式的商品房买卖合同，属于不可归责于双方的事由，不应因此认定被告存在违约行为。关于讼争房屋是否已经交付一节，一审法院认为，2014年10月17日，太阳物业同时出具了两份材料，一份为情况说明，一份为业主验房表，该两份材料均有原告继父的签字。在庭审中，原告对情况说明予以认可但对业主验房表不予认可，理由为业主验房表并未有原告本人签字。对此，一审法院认为，从时间上看，该两份文书为同一天签订；从内容上看，情况说明记载了原告在讼争房屋未达到入住条件的情况下与太阳物业就入住手续费进行了协商。业主验房表记载了业主验房情况。该两份材料互为补充。原告对其中的验房表予以否认显然不合情理，因此应当认定原告已经了解当时房屋的状态并对房屋进行了验收。此后，原告取得房屋钥匙，虽然该房屋未达到国家规定的交付条件，但原告并未提出异议且实际控制了该房屋，因此，根据诚实信用原则，应当认定讼争房屋已经交付完毕。故对于原告要求解除商品房购房协议、返还购房款及赔偿利息损失的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告承担未及时办理房产证的违约责任一节，一审法院认为，办理房屋所有权证书是交付房屋后附随义务，但具体办理证件的条件应当符合国家房屋管理部门的要求，现讼争房屋并不具备办理房屋所有权证书的条件，原、被告也未约定办理房产证的时间，因此被告并没有违约行为，不应承担违约责任，故对于原告的该项诉讼请求，不予支持。据此判决：驳回原告綦麟之诉讼请求。案件受理费12692元，减半收取6346元，由原告綦麟负担（原告已预交）。
上诉人綦麟不服一审判决，认为原判认定事实有误，适用法律不当，请求撤销原判，依法发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求。理由如下：1、涉案房屋未发生法律意义上的交付行为。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。涉案房屋不具备办理竣工验收手续的条件，因此在法律层面不能认定为房屋已完成交付。且在2014年10月17日的《声明》第7条约定：“一经进户装修均不允许以任何理由退房。”上诉人至今未对涉案房屋进行装修和改造，要求退房并不违背《声明》的约定。一审法院根据诚实信用原则认定涉案房屋已交付完毕并且不支持上诉人退款请求欠妥。2、上诉人与被上诉人签订的《太阳·尚品》商品房购房协议具有预售性质，缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定的第三项、第五至十二项内容，且双方对此部分内容无法达成共识，因此被上诉人在双方未签订买卖合同的情况下无收款依据，应向上诉人退还全部购房款。依据《合同法》第六十二条规定，上诉人支付购房款已有一年之余，但被上诉人始终无法提供验收合格的房屋，且经多次催告，至今仍未能履行，故合同应该解除，并退还全部房款。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，双方无法订立商品房买卖合同，属不可归责于双方的事由，因此被上诉人应当将购房款全额退还。
被上诉人凯特公司辩称，1、上诉人的涉案诉讼请求的核心是诉请解除与被上诉人签订的《太阳·尚品》商品房购房协议，在被上诉人完全依约履行并未违约的情况下，上诉人诉请解除该协议不应得到支持。2、上诉人依据购房协议约定的房价向被上诉人交纳全部购房款，完全是按照购房协议的约定，双方完全是按照购房协议的约定交纳收取购房款，并非无收款依据。3、涉案房屋是在上诉人充分了解该房屋现状，数次要求提前交付的情况下交付给上诉人，涉案房屋已转移占有的法律事实已经发生并且现由上诉人占有控制。综上，原审判决合法正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”交付经竣工验收合格的房屋是法律法规的强制性规定，也是商品房交付使用的最基本条件。本案中，上诉人主张被上诉人交付的房屋未经竣工验收合格，被上诉人作为房地产开发企业应当提供证据证明其交付给上诉人的房屋已经竣工验收合格，现被上诉人在案件审理终结前仍未能向本院提供足以证明涉案房屋竣工验收合格的相关材料，被上诉人应承担举证不能的不利后果。故上诉人的此项主张，本院予以确认。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”上诉人与被上诉人签订的购房协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方对买卖房屋的交付条件、交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需在签订买卖合同时协商一致达成，故该购房协议的本质系预约合同，合同的目的是签订商品房买卖合同。现上诉人与被上诉人因何时能交付经竣工验收合格的房屋不能协商一致，致使不能签订商品房买卖合同，双方均无过错，现上诉人要求解除合同、返还购房款78万并无不当，本院予以支持。
关于上诉人要求被上诉人支付自2014年5月至被上诉人实际返还购房款之日止的购房款的利息损失5.07万元一节。现上诉人主张解除与被上诉人签订的购房协议，故从上诉人的解除通知达到被上诉人处，购房协议解除，被上诉人应当自购房协议解除之日起返还购房款，并承担购房协议解除次日因逾期返还购房款产生的利息。对于上诉人此项主张，结合本案实际情况，以被上诉人收到起诉状的次日起至判决确定的给付之日止计算利息。
关于上诉人要求被上诉人承担未及时办理房产证违约责任的主张，因办理房屋所有权证书是交付房屋后附随义务，现上诉人与被上诉人签订的《太阳·尚品》商品房购房协议已经解除，且双方也未约定办理房产证的时间，被上诉人对此并没有违约行为，上诉人的此项主张于法无据，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销丹东市振兴区人民法院（2015）兴民一初字第00548号民事判决；
二、解除上诉人綦麟与被上诉人丹东凯特房地产开发有限公司签订的《太阳·尚品》商品房购房协议；
三、被上诉人丹东凯特房地产开发有限公司于本判决生效后10日内，退还上诉人綦麟购房款78万元。
四、被上诉人丹东凯特房地产开发有限公司于本判决生效后10日内，向上诉人綦麟支付利息（以购房款78万元为基数，利率按中国人民银行同期同类贷款利率确定，自2015年5月26日起计算至本判决确定的给付之日止）。
五、驳回上诉人綦麟其他上诉请求
一审案件受理费12692元，减半收取6346元，由綦麟负担2000元，丹东凯特房地产开发有限公司负担4346元。二审案件受理费12692元，由綦麟负担4000元，丹东凯特房地产开发有限公司负担8692元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伯昌
代理审判员 王 杨
代理审判员 王 蕾
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 王海鹰