浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭执异初字第7号
原告：杭州康隆医疗科技有限公司。
法定代表人：HUANCHUNGHAGGAILI。
委托代理人：宁松。
被告：中国银行股份有限公司杭州市庆春支行。
负责人：徐巍巍。
委托代理人：陈生有、李琴。
被告：浙江通达威实业有限公司。
法定代表人：陈忠弟。
第三人：浙江通达机械有限公司。
法定代表人：陈忠弟。
第三人：陈忠弟。
原告杭州康隆医疗科技有限公司（以下简称康隆公司）诉被告中国银行股份有限公司杭州市庆春支行（以下简称中国银行杭州庆春支行）、浙江通达威实业有限公司（以下简称通达威公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2013年10月14日受理后，依法追加浙江通达机械有限公司（以下简称通达机械公司）、陈忠弟为第三人。本院依法组成合议庭于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告康隆公司的委托代理人宁松、被告中国银行杭州庆春支行的委托代理人陈生有到庭参加诉讼。被告通达威公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，第三人通达机械公司、陈忠弟经本院公告送达开庭传票，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告康隆公司诉称：康隆公司与通达威公司于2011年9月1日在平等自愿合法的前提下签订了《厂房、办公室租赁合同》，合同约定通达威公司将位于浙江省杭州市余杭区钱江经济开发区兴元路517号C区厂房2楼及其该厂房内的相应设施和办公楼东面2楼五间办公室、4楼客房一间及其设施租给康隆公司使用（具体为：2幢2楼、5幢2楼201、202、205、206、207五间办公室、4楼404室），租赁期限为10年。签约后，康隆公司入住并开业经营。后中国银行杭州庆春支行与通达威公司因民事纠纷进入执行程序，杭州市中级人民法院于2013年7月1日针对（2013）浙杭执民字第156、333号执行案件发布公告于通达威公司厂区内，责令杭州美达反光材料有限公司（以下简称美达公司）、通达威公司、通达机械公司于2013年8月1日前将坐落在杭州市余杭区兴元路1-6幢厂房（机器设备除外）腾空，到期仍不履行的，法院将依法强制执行。2013年7月16日，康隆公司对此向杭州市中级人民法院提出了书面的执行异议，2013年7月29日进行了公开听证，2013年9月27日杭州市中级人民法院下达（2013）浙杭执异字第10号执行裁定书，裁定驳回康隆公司的异议。康隆公司认为租赁权合法有效，理应获得法律的保护，不服该执行裁定书，故依法提起诉讼，请求停止执行康隆公司所租赁的杭州市余杭区钱江经济开发区兴元路517号2幢2楼、5幢2楼五间办公室（201、202、205、206、207）、4楼404室，并判令由被告承担本案诉讼费用。
中国银行杭州庆春支行辩称：康隆公司主张的租赁权不能对抗中国银行杭州庆春支行的抵押权。康隆公司提交的租赁合同发生时间在2011年9月，而中国银行杭州庆春支行抵押权合同签订时间为2011年1月，抵押登记时间为2011年1月。不论康隆公司提交租赁合同的真伪，由于出租在抵押权设定之后，根据法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗本案依法登记的抵押权。康隆公司在租赁房屋时明知已设定抵押。抵押登记后，土地使用权证及房屋所有权证书都作了已抵押的记载，国土局、房管局也有抵押登记的公示。康隆公司完全可以通过查看证书或者向当地房管局、国土局了解。康隆公司称没有查看产权证原件，就与通达威公司签订了长达10年的租赁合同，而且还支付了巨额的租金，显然不符合常理。康隆公司提交的10年期租赁合同系伪造，2年期租赁合同才是康隆公司与通达威公司真实履行的租赁合同。中国银行杭州庆春支行提交的2年期租赁合同，来源于杭州市中级人民法院执行局向康隆公司了解情况时康隆公司的管理人员萧裕昌提供。当时在场的有法院两名执行法官及开发区管委会的两名工作人员等。而且萧裕昌在法院的执行笔录中的说法与该2年期的租赁合同内容完全一致。该2年期租赁合同来源于康隆公司，而且有浙江通达实业有限公司（以下简称通达实业公司）加盖的骑缝章，与萧裕昌的陈述相印证，应作为有效证据予以采信。康隆公司事后提交的10年期租赁合同没有通达威公司的骑缝章，除盖章页外可以随意替换。康隆公司提交的收款收据也系伪造。收款收据的内容与萧裕昌的笔录内容冲突，而且不符合常理。在2012年下半年通达威公司因担保而倒闭的消息在开发区无人不知，不时有债权人上门追债，多家法院上门送达文书，对通达威公司的状况，康隆公司在同一幢办公楼怎会不知。收款收据中也提到通达威公司已经人去楼空，法定代表人、财务人员都无法联系，康隆公司明知通达威公司倒闭关门，怎么可能或放心将近250万元巨款一次性支付给所谓的留守人员。更难说通的是，康隆公司提交的10年期租赁合同中约定的也是半年一付，为何康隆公司提前支付租金到2014年12月31日？康隆公司的说法漏洞百出，主观恶意明显。该收款收据不具有证据效力，收款收据的内容实际是证人证言，证人应出庭作证否则无效，而且也不能说明已经支付租金，既然康隆公司陈述已经付款，而且收款收据也要求电汇，康隆公司应提供汇款凭证。综上，中国银行杭州庆春支行认为康隆公司的异议不能成立，应驳回其诉讼请求。
被告通达威公司及第三人通达机械公司、陈忠弟未到庭应诉，故未进行答辩。
原告康隆公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、《厂房、办公室租赁合同》，欲证明康隆公司与通达实业公司签订了为期10年的租赁合同，康隆公司对涉案标的物有合法租赁权，年租金为128万元／年。中国银行杭州庆春支行对该证据的真实性、关联性有异议，认为康隆公司在执行过程中向法院提交了一份租赁起始日是2011年12月1日，租期为2年的租赁合同，签订时间在该租赁合同之后，应以2年期的合同为准。
2、收款收据，欲证明时至2014年12月31日的房屋租赁费康隆公司已经缴纳。中国银行杭州庆春支行对该证据有异议，认为收款收据应属证人证言，证人应当出庭作证，收款收据也明确相应的款项是电汇，收款收据不具备收条的效力，如康隆公司已经支付了相应的租金，应出具汇款凭证。
3、关于催讨康隆公司拖欠房租的通知，欲证明美达公司受通达威公司委托所发函件，康隆公司与通达实业公司所签订的租赁合同全年租金为128万元，与康隆公司10年期租赁合同名称和租金数额一致，康隆公司和通达威公司之间所存在的租赁合同为10年期。中国银行杭州庆春支行对该证据有异议，认为租赁合同是康隆公司与通达实业公司签订，该份通知是美达公司。美达公司不是产权人，而且从通知的内容看，美达公司称根据康隆公司和通达实业公司签署的租赁合同，租赁期限已近一年，印证2年期的租赁合同是正式履行的租赁合同。
4、通知函，欲证明康隆公司实际使用厂房是从2011年9月1日开始，佐证康隆公司与通达实业公司之间的租赁合同是10年期合同，而不是2年期合同，起租日应该是从2011年12月1日开始，而不是从2011年9月1日开始。中国银行杭州庆春支行对该证据有异议，认为美达公司不是产权人，应该以通达威公司的名义发通知。
5、支付房租明细，欲证明2012年6月18日至10月29日，康隆公司给通达威公司实际支付的房租是372515.59元。中国银行杭州庆春支行对该证据有异议，认为通知的主体是美达公司，而不是出租方通达威公司，且相关的费用项目也不单纯是房租，而是其他费用。
6、水电费缴纳发票，欲证明时至2013年7月份，康隆公司还在使用所租赁的房产，康隆公司共支付49544元水电费、电话费（包括通达实业公司和美达公司的水电费）。中国银行杭州庆春支行对该证据的关联性有异议，认为缴费的主体是美达公司和通达实业公司，而不是康隆公司。
7、查档证明书，欲证明中国银行杭州庆春支行对通达威公司的房产有两次抵押登记，第一次是2011年1月21日，第二次是2012年1月13日，第二次抵押登记时间是在康隆公司签订租赁合同之后，康隆公司的租赁权应受法律保护。中国银行杭州庆春支行对该证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为该证明书说明了在2011年1月21日涉案房产土地已经抵押给中国银行杭州庆春支行，第二次顺位抵押的时间不影响第一次抵押的优先权，租赁权不能对抗抵押权。
8、（2013）浙杭执异字第10号执行裁定书，欲证明康隆公司的执行异议被驳回的事实。中国银行杭州庆春支行对该证据无异议。
本案审理过程中，中国银行杭州庆春支行向本院提交以下证据：
9、2011年12月1日通达实业公司与康隆公司签订的《租赁合同》，欲证明康隆公司与通达威公司之间的租赁合同关系。康隆公司认为该证据的调取程序不合法。按照民诉法的规定，法院如要调查案件事实或采取执行措施，必须要制作调查笔录和执行笔录等有关法律文件，由法官、记录人、被调查人、在场人等进行书面记载。但康隆公司没有看到2年期租赁合同的调取笔录，该程序不合法，无法确保客观真实性和证据来源合法性，执行法官不能证明自己的调取行为合法，该证据因为违法没有可采性。中国银行杭州庆春支行如认为10年期的租赁合同是伪造的，应该提供证据证明哪些地方是伪造，最起码应当申请对10年期合同中通达实业公司的公章进行司法鉴定，以确定其印章真实与否。中国银行杭州庆春支行认为2年期租赁合同为准的说法缺乏证据佐证，证明目的不能成立。
10、他项权证及最高额抵押合同，欲证明通达威公司位于杭州市余杭区钱江经济开发区的房产土地全部已抵押给中国银行杭州庆春支行，且抵押登记时间早于康隆公司主张的租赁合同签署时间。康隆公司认为该证据的客观性、关联性、合法性在民事诉讼案件中进行了确认，没有异议。
本院认为：证据1、9所载明的租赁期限相矛盾，也是确认本案租赁期限的关键问题，应结合其他证据综合进行分析。证据2，收款收据的签署人为潘继业，根据康隆公司在起诉时提交的工商登记材料显示，潘继业系通达威公司的自然人股东，该收款收据是否确为潘继业出具，潘继业基于何种权限收取房屋租金均缺乏其他证据印证，且康隆公司也未提供收款收据涉及的2490784.94元租金的对应付款凭证，故该证据不具有证明效力。证据3系美达公司向康隆公司所发催讨房租的通知，虽美达公司称受通达实业公司董事长陈忠弟委托，但并未有对应的委托材料附随，而租赁合同系康隆公司和通达实业公司之间签订，客观上康隆公司也未按此通知向美达公司履行，故该证据不具有证明效力。证据4也系美达公司向康隆公司所发的通知，美达公司并非房屋产权方，且通知函涉及的水电等费用欠费与本案无关联，中国银行杭州庆春支行的异议成立，该证据不具有证明效力。证据5支付房租明细有通达实业公司盖章，可证明康隆公司有租赁通达威公司房屋的事实，其相应的证明效力予以认定。但明细单中所列项目并未明确对应的租金，且通达实业公司也已注明具体项目需确认，故对康隆公司认为已付房租为372515.59元一节，不予认定。证据6水电费等发票的用户名称系美达公司、通达实业公司，与本案缺乏关联性，不具有证明效力。证据7查档证明书，中国银行杭州庆春支行对其真实性无异议，本院认定其证明效力，但该证据证实通达实业公司所有的杭州市余杭区钱江经济开发区1-6幢房屋在2011年1月21日已进行抵押登记，2012年1月13日的抵押登记系余值抵押，无法达到康隆公司的证明目的。证据8执行裁定书，中国银行杭州庆春支行无异议，予以确认。证据10康隆公司无异议，本院予以确认。
本案审理过程中，康隆公司、中国银行杭州庆春支行对（2012）浙杭商初字第93号民事调解书均无异议。
被告通达威公司及第三人通达机械公司、陈忠弟未到庭应诉，视为放弃质证权利。
根据上述有效证据，本院查明：康隆公司向本院提交两份《租赁合同》，其一是落款时间为2011年9月1日，通达实业公司与康隆公司签署的《厂房、办公室租赁合同》，约定：通达实业公司将位于杭州市余杭区钱江经济开发区兴元路517号C区厂房2楼及其该厂房内的相应设施和办公楼东面2楼五间办公室、4楼客房一间及其设施租给康隆公司使用，租赁期限10年，另加3个月的装修期和GMP培训期，即从2011年9月1日起至2021年11月30日止，年租金为人民币128万元。其二是落款时间为2011年12月1日，通达实业公司与康隆公司之间签署的《租赁合同》，约定：通达实业公司将位于杭州市余杭区钱江经济开发区兴元路517号C区厂房2楼及其该厂房内的相应设施和办公楼六间办公室、会议室、研发室、样品室及其设施租给康隆公司使用，租赁期限为2年，从2011年12月1日起至2013年11月30日止，年租金为人民币126.288万元。
本案庭审中，康隆公司、中国银行杭州庆春支行对康隆公司承租使用通达实业公司所有的杭州市余杭区钱江经济开发区兴元路517号1-6幢房产中的2幢2楼、5幢2楼201、202、205、206、207五间办公室、4楼404室无争议。
2011年1月16日，通达实业公司与中国银行杭州庆春支行签订编号为11JRD007的最高额抵押合同，约定通达实业公司将其名下位于杭州市余杭区钱江经济开发区1-6幢房产及土地使用权，为其借款合同项下债权提供抵押担保，担保的最高债权额为20130万元。2011年1月21日，双方在杭州市房产管理局办理了抵押登记。2012年1月11日，通达实业公司与中国银行杭州庆春支行签订编号为12JRD001的最高额抵押合同，约定通达实业公司将其名下位于杭州市余杭区钱江经济开发区1-6幢房产及土地使用权，为美达公司与中国银行杭州庆春支行之间的借款合同项下债权提供抵押担保，担保的最高债权额为5000万元。2012年1月13日，双方在杭州市房产管理局办理了抵押登记。
康隆公司在起诉时提供的工商登记材料显示，通达实业公司于2012年5月24日经核准变更为通达威公司。康隆公司成立日期为2012年7月5日。
中国银行杭州庆春支行与通达威公司、通达机械公司、陈忠弟金融借款合同纠纷一案，中国银行杭州庆春支行于2012年9月18日向本院提起诉讼。在审理过程中，根据中国银行杭州庆春支行的申请，本院于2012年11月5日诉讼保全，轮候查封通达威公司名下的坐落于杭州市余杭区钱江经济开发区1-6幢的房屋所有权。2013年2月26日，中国银行杭州庆春支行与通达威公司、通达机械公司、陈忠弟各方自愿达成调解协议，该协议第三项载明：“中国银行杭州庆春支行在通达威公司不按期支付上述第一、二项款项时，有权对通达威公司提供的抵押物【位于杭州钱江经济开发区的房产及其土地（详见余房他证字第111158**号、11115853号、11115854号、11115855号、11115856号、11115857号房屋他项权证，土地证书号：1-2007-107-325）和机器设备（详见杭工商余抵登字第120024号动产抵押登记书）】以折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿”。本院以（2012）浙杭商初字第93号民事调解书对该协议予以确认。该民事调解书发生法律效力后，因通达威公司、通达机械公司、陈忠弟未自觉履行，中国银行杭州庆春支行向本院申请强制执行，本院于2013年5月30日立案执行。在执行过程中，本院于2013年7月1日发布（2013）浙杭执民字第156、333号公告：“责令被执行人美达公司、通达威公司、通达机械公司于2013年8月1日前将坐落在浙江省杭州市余杭区兴元路1-6幢厂房（机器设备除外）腾空，到期仍不履行的，本院将依法强制执行。”案外人康隆公司对此提出书面的执行异议，请求中止执行。本院于2013年9月27日作出（2013）浙杭执异字第10号执行裁定书，驳回案外人康隆公司的异议。康隆公司不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为：本案系本院作出（2013）浙杭执异字第10号驳回康隆公司执行异议裁定后，康隆公司对执行标的，即坐落于浙江省杭州市余杭区钱江经济开发区兴元路517号1-6幢房产中的2幢2楼、5幢2楼201、202、205、206、207五间办公室、4楼404室主张租赁权而依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》的规定而提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是康隆公司对上述房产是否享有足以阻止执行标的强制执行的租赁权。本案中的两份《租赁合同》均系康隆公司在执行程序中向本院提交，其中2年期的《租赁合同》系康隆公司与通达实业公司于2011年12月1日签订，签订时间晚于康隆公司与通达实业公司于2011年9月1日签订的10年期《租赁合同》。通达实业公司依法变更为通达威公司后，通达实业公司的权利义务已由通达威公司继受。本案审理中，康隆公司提供了收款收据、催讨房租通知、通知函等证据，主张其与通达威公司之间存在10年期的租赁合同，并称其已支付给通达威公司至2014年12月31日的租金。本院认为，收款收据的签署人为潘继业，潘继业系通达威公司的自然人股东，该收款收据是否确为潘继业出具，潘继业基于何种权限收取房屋租金均缺乏其他证据印证，且该收款收据涉及的2490784.94元租金康隆公司也未提供对应的付款凭证，如前所述，收款收据与催讨房租通知、通知函等证据均不足以证明康隆公司所称其与通达威公司之间存在10年期租赁合同，也不足以证明康隆公司已支付通达威公司至2014年12月31日租金之事实。据此，本院认为，康隆公司与通达威公司之间存在的租赁关系，实际系按双方于2011年12月1日签订的2年期《租赁合同》履行，该租赁合同至2013年11月30日到期后，根据康隆公司提供的支付房租明细，证实康隆公司仍继续使用通达威公司的前述房产。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，案涉房产系通达实业公司与中国银行杭州庆春支行设立抵押权后出租给康隆公司，且通达实业公司与中国银行杭州庆春支行之间就浙江省杭州市余杭区钱江经济开发区兴元路571号1-6幢房产已于2011年1月21日办理抵押登记，2012年1月13日双方再次对同一抵押物的抵押登记系余值抵押，抵押物未发生变动、抵押登记注销等情形，因此康隆公司与通达威公司之间的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。康隆公司以其享有租赁权为由，要求停止对案涉房产执行之诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
驳回原告杭州康隆医疗科技有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，由原告杭州康隆医疗科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院，并向浙江省高级人民法院预交上诉案件受理费人民币80元。在上诉期满之日起七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理（浙江省高级人民法院的开户银行为：农业银行西湖支行；户名：浙江省财政厅非税收入结算分户；帐号19000101040006575401001）。
审判长 楼继文
审判员 张喜妹
审判员 寿凯迎
二〇一四年四月三十日
书记员 陈国飞