浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第103号
上诉人（原审原告）：浙江新亚实业有限公司。
法定代表人：金常青。
委托代理人：卢燎峰。
被上诉人（原审被告）：施建文。
委托代理人：鲁邦升。
上诉人浙江新亚实业有限公司与被上诉人施建文房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2014）金婺北民初字第169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告浙江新亚实业有限公司诉称，原告与被告分别于2013年3月1日及2013年12月29日签订《房屋租赁合同》一份和《补充协议》一份。租赁合同约定原告将其所有的位于金华市上浮桥栖凤街99号的房屋出租给被告使用，另合同第八条、第九条约定“租赁期内，被告应保证出租房屋主体结构的使用安全….租赁期内如因乙方原因，使用维护不当造成房屋或他人损害的，由乙方负责赔偿”。“乙方在于房屋使用过程中，不得违反消防安全；若对房屋进行装修、增扩设备或改变房屋的使用性质，应征得甲方同意，并按规定报经有关部门核准”。补充协议第2条约定“乙方安装电梯应按照甲方指定的地点安装，并由乙方向有关部门报批同意后才能安装电梯与相关设施”。然而被告承租后，未经原告同意也未经相关部门的审批，被告擅自将房屋一至六楼的空心板拆掉，改变了原安装电梯的位置。原告认为被告的行为不但严重违反了合同约定，也影响了房屋主体结构的安全，严重损害了原告的合法权益。现请求法院判令：1、解除原告与被告于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》；2、被告将涉诉房屋一到六楼拆除的空心板恢复原状；3、被告赔偿原告损失12万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原审被告施建文辩称，1、原告的第一项诉讼请求没有事实依据和法律依据，因为涉案合同在双方履行过程中没有发生过法定解除的情形，原告据以起诉的事实与理由也是不成立的，因为所谓的2014年60万元租金，被告在扣除合理的租金损失以外应付的2014年租金均已提存，并及时通知原告来领取，至于原告没有根据通知要求也没有提供相应的支付账号以及收取租金的委托人，该责任应当由原告自负，因为被告的关于提存租金的行为是符合本案的实际情况以及法律规定的，因此本案不存在应当解除的法定情形，应当判决驳回原告的第一项诉讼请求；2、关于第二诉讼请求也没有事实依据和法律依据，因为被告对租赁房屋进行合理的装修是一个合理使用的范围，而且装修电梯本身就是对租赁房屋使用价值的扩充，原告应当予以支持，事实上该装修行为也没有损害房屋的主体结构以及影响安全，因此原告的第二项诉讼请求也是不能成立的；3、原告的第三项诉讼请求更不能成立，因为被告租赁房屋后在履行合同过程中根本没有对原告造成任何损失，因此原告要求被告赔偿损失12万元没有任何事实和法律依据，应当依法予以驳回。综上，原告的三项诉讼请求均没有事实依据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
针对施建文的答辩，浙江新亚实业有限公司补充陈述，1、被告是否已经履行支付房租的问题，根据本案的前期的实际履行情况看，本案的被告已经根据原告的指示将前期部分租金支付到原告指定的账户，这一指定收款账户从来没有改变过，也就是说如果原告要履行支付租金的行为，完全可以将相应的租金打入原已指定的账户，而无需采取仅仅是自己掌控的有效期一个月的本票，被告这一行为本身就表明其不想履行支付房租的行为，而且根据我国民法通则合同法的相关规定，对提存制度是有条件的，一般不适用，特殊的情况下有四种。本案中原、被告双方往来正常账号没有改变，完全不适用提存制度，且提存制度并不是由被告自己保存，而是交由法定部门加以保管，因此被告所谓的已履行房租的行为没有事实和法律依据；2、本案中被告再而三的违反了合同的义务，根据双方签订的房屋租赁合同第三条房屋的用途是作为仓库、厂房、宿舍、宾馆酒店等合法经营项目的使用，被告方不经原告的同意不得整体转租他人，在合同履行期间被告方将该房屋做了一个转体整租，用途彻底改变，改为新办老年医院，而且未经原告同意，拆了8米宽的围墙开了大门，由于被告的违约行为原告及时提出了交涉和干涉，在被告提出协商的时候，原告考虑了被告的需求，在协议进行了补充的情况下同意了兴办老年医院，特别要求被告如安装电梯应当按照原告指定的地点安装，并由被告向有关部门报批同意，同时被告表示对其他合同的条款将严格履行，不会再出现原先的擅自违约情形事实上该补偿协议签订不久，被告即又严重的违反了协议约定的内容，表现在：（1）、安装电梯没有按原告指定的地点进行安装；（2）、部分装修包括电梯安装未经有关部门的同意报批，这是由于被告屡次违约行为，而且违约行为经原告的督促给予合理的宽限期，至今未予以纠正，根据我国合同法的规定，系严重违约的行为，具备了法定的解除条件；3、被告答辩称的其装修电梯的行为不影响承租房屋主体结构，因此该行为不是违约行为的抗辩，其未经有关行政部门的审核，是行政关系，与本案的民事关系无关的抗辩理由不成立，本案所审理的是合同纠纷，判断当事人是否违约是看当事人是否违反了合同约定的义务，本案的补充协议特别约定了电梯的安装地点是重要的条款，只要违反了指定地点的安装义务，就是违反合同的行为，系违约行为，与其该行为是否损耗房屋结构的安全没有关联性，而违反房屋结构的行为是法定的违约违法行为。综上，原告提出解除的事实和理由符合相关法律的规定，被告的抗辩没有事实和法律依据。
原审被告施建文补充答辩称，1、关于租金问题，我们于2014年4月11日就致函新亚公司，由于新亚公司阻扰装修的行为，在客观上导致了被告的损失，因此暂扣13.6万元，其余的46.4万元开成银行本票，我们也把本票复印成复印件随函一并寄给新亚公司，同时特别指出对暂扣13.6万元有异议的，请在收到本函三天内提出，由于4月11日函发给新亚公司以后，新亚公司没有任何反应也没有电话，我们在2014年4月21日再次致函要求领取房屋租金或者指定某人来领取，在函中再次解释了为什么要暂扣13.6万元，希望新亚公司不要在阻扰房屋的装修了，原告在收到函后也没有提出任何异议，5月19日再次致函，因为本票在5月21日为止就过期了，要求新亚公司尽快来领取房屋租金。有三份函在这里原告所说的没有交租金是不存在的；关于装修的行为，至于行政机关怎么批的或是怎么认可的是行政的问题，与民事装修行为无关。
原审法院审理查明，2013年3月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，原告为出租方，在合同中为甲方，被告为承租方，在合同中为乙方，合同约定：出租厂房坐落于金华市上浮桥栖凤街99号；室内附属设施见双方签字盖章确认的《财产清单》；厂房所有权证书上登记的房屋建筑面积11814.65平方米，厂房使用面积包括厂房的建筑面积及厂区空地面积；乙方愿意承租整体厂房，租赁的厂房作为仓库、厂房、宿舍、宾馆酒店等合法经营项目使用，乙方未经甲方同意不得整体转租他人；租赁期限自2013年5月18日至2028年5月17日止；首期租金为每年人民币60万元，上述租金乙方应合同签订后5日内付20%，每年五月一日之前付清房租金，先付后用。房租金以三年为一个周期，每个周期递增一次，递增幅度为5%；乙方在房屋使用过程中，不得违反消防安全，若对房屋进行装修、增扩设备或改变房屋的使用性质，应征得甲方同意，并按规定报经有关部门核准；甲方将水电过户给乙方，设施押金5万元，在合同签订后2013年5月1日支付。租赁期满或合同终止后，在乙方各种费用、债务结清、房屋完好、设施处于正常使用状态的情况下，交接完毕后三天内返还押金；乙方有下列行为之一的，按实际损失向乙方追偿，同时甲方有权解除合同，收回房屋：1、擅自整体转租他人的，或利用该房屋进行非法活动。2、甲方允许乙方因经营需要改变房屋结构，但不得影响房屋安全。3、租金拖欠超过一个月的；甲乙双方同意租赁期间不得中途终止，如有违约由违约方支付违约金叁佰万元整；甲方允许乙方转租，但乙方整体转租需经甲方书面同意，否则甲方有权解除合同并要求乙方支付租金一倍的违约金；等等。合同签订后被告按约交付了押金和房屋租金，原告也将房屋交由被告经营。2013年12月29日，原告与被告签订《补充协议》一份，补充协议约定：经承租方提出要求，将在承租房内建一个老年医院，经协商出租方原则同意；双方必须遵守2013年3月1日签订的房屋租赁合同有关条款；乙方安装电梯应按照甲方指定的地点安装，并由乙方向有关部门报批同意后才能安装电梯与相关设施；安装的电梯与相关设施，如合同到期或终止合同时，不得拆除与搬走，并归甲方所有；双方同意更改主合同第三部分第五条款“房租以三年为一周期，每个周期递增一次，递增幅度5%”更改为“房租前三年不变，以后每年递增一次。递增幅度为5%”；甲方为支持兴办老年医院，原则上同意乙方在栖凤街99号拆8米宽的围墙开大门，如遇相关部门干涉，由乙方自行沟通解决，合同期满后，所开的大门恢复原样；留保卫科小房间一间，供甲方使用；等等。2013年9月27日，被告将租赁经营房屋中的厂房内北幢共6层（面积约2940平方米）转租给郑志达用于开办老年医院，被告与郑志达签订有房屋租赁合同一份，2014年3月份，郑志达向有关部门递交了《金华市城镇房屋装修申报登记表》，在该表中郑志达申请对坐落于浮桥东路栖凤街99号576平方米的建筑面积进行装修，装修项目为“原隔墙拆除、新增轻质砖隔墙、电梯井砌砖”，原告在该表中签署了“同意转租装修”的意见并加盖公章，相关部门也予以了核准。郑志达在装修过程中将房屋一至六楼的空心板拆除用于安装电梯。事后，原告以拆除空心板影响了房屋主体结构的安全为由，于2014年4月诉来法院。另在诉讼过程中，原告对被告的装修是否影响该房的结构性安全申请相关部门进行了司法鉴定。原审法院委托浙江大合建设工程检测有限公司司法鉴定后，浙江大合建设工程检测有限公司于2014年8月19日作出司法鉴定报告，认定金华市上浮桥栖凤街99号房屋装修改造不影响房屋原结构安全性等级，同时建议应对预制多孔板端部进行封堵处理，对开设线槽的墙体进行修复处理，应对开设、改造的门洞设置门过梁。另查明，被告第二年度的房租本应于2014年5月1日前付清，但现未缴纳。在诉讼过程中，被告于2014年11月18日撤回了反诉的请求。
原审法院审理认为，原告与被告于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》及于2013年12月29日签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且无违反有关法律的规定，属合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告将部分房屋转租给郑志达用于开办老年医院，系原出租方也即原告的同意，转租也合法有效。郑志达将转租来的房屋对建筑面积576平方米的建筑物进行装修系原告的认可。对第二至第六层房屋进行装修，虽未取得原告的同意及相关部门的核准，但也系郑志达为了实现合同目的，不属被告根本性违约。补充协议中约定有“安装电梯应按照甲方指定的地点安装”，由于在合同中未明确指定在何处，双方陈述不一，属双方协议未明确。拆除空心板安装电梯并未影响到租赁房屋原结构安全性等级，因此原告提出的解除房租租赁合同和补充协议缺乏法律依据。另外，被告未缴纳第二年的房屋租金，系原告诉讼在先，且在诉讼中提出了解除合同的请求，因此被告对是否解除原租赁合同不具有确定性，也就是说是否要缴纳第二年房屋租金也具有不确定性，因此被告至今未缴纳房屋租金的行为不属违约。综上，被告的行为以及实际承租人的行为，未构成解除原被告间《房屋租赁合同》、《补充协议》的实质要件，原告的诉请不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决：驳回原告浙江新亚实业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1350元（已减半收取），鉴定费30000元，由原告浙江新亚实业有限公司负担。
宣判后，原审原告浙江新亚实业有限公司不服，向本院提起上诉称，一、双方合同约定施建文应按我公司指定地点安装电梯并报有关部门核准，一审判决既然已认定施建文安装电梯未取得我公司同意及相关部门的核准，那么施建文的行为理应构成重大违约。我公司发现施建文违约后，即通知限期改正，施建文至今未改正，根据《合同法》第九十四条的规定，给予宽限期后仍不履行的，另一方可以解除合同。一审判决认为施建文的行为属于实现“合同目的”的行为而不构成违约，显然是错误的。因为“合同目的”应当是合同双方的。二、根据双方合同约定房屋租金支付方式为每年五月一日之前付清租金，先付后用，即施建文应于2014年5月1日前付清当年租金。一审判决以施建文对是否解除租赁合同具有不确定性，因而认定未缴纳房屋租金的行为不属于违约，该认定与事实和法律不符。施建文具备支付租金的条件而未实际履行，其提供了一些证据试图证明已经将租金提存，是由于我公司原因而未领取。实际上，施建文的行为不符合我国法律关于提存的相关规定，其逃避支付租金的行为，构成严重违约。综上，请求二审法院撤销原判、依法改判。
被上诉人施建文辩称，一、因为被上诉人的实际承租人对房屋的装修是对租赁房屋的合理使用，上诉人理应予以配合，更不能予以干涉。至于所谓的电梯装修，也是根据租赁房屋的实际结构以及为了实现合同目的，发挥房屋使用功能而实施的行为。而且该装修的行为是有资质的单位进行装修的，是合法行为。二、关于租金的问题，被上诉人在2014年4月11日已经通知上诉人来领取租金或者提供账号便于被上诉人支付，4月21日又致函上诉人来取本票，5月19日再催上诉人来提取租金，但是上诉人当时已经提起诉讼，也没有给被上诉人及时回复，被上诉人在不得已的情形下已经开具了46万元的本票，扣除了上诉人强制干涉被上诉人时间耽误损失，如果有异议，可以协商。由于本票有效期只有1个月，在到期3天前，我们再次致函，上诉人还是没有来领取，因此被上诉人认为关于第二年的租金，不存在违约。客观上，双方当时已经在诉讼，房屋装修到目前为止还是停在这里。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本案处置结果恰当。请求二审法院驳回上诉、维持原判。
二审中，双方均未提供新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，根据双方的合同约定，浙江新亚实业有限公司允许施建文因经营需要改变房屋结构，但不得影响房屋安全。施建文将承租来的房屋部分转租他人用于开办老年医院，浙江新亚实业有限公司也是同意的。开办医院建造电梯是经营的合理需要，转租人起初准备建观光电梯，因为会影响消防通道的使用，只能进行内部开设电梯。转租人向有关部门递交的《金华市城镇房屋装修申报登记表》中，装修项目为“原隔墙拆除、新增轻质砖隔墙、电梯井砌砖”，浙江新亚实业有限公司在该表中签署了“同意转租装修”的意见并加盖公章，相关部门也予以核准。浙江新亚实业有限公司认为内部开设电梯，对房屋主体结构的安全造成影响，就此，原审法院委托鉴定机构进行鉴定，结论是该装修改造不影响房屋原结构安全性等级。因此，电梯的装修未影响房屋主体结构的安全。至于交付房租问题，因双方对合同履行已经发生争议，施建文以开具银行本票的行为表示愿意履行交付租金的义务，浙江新亚实业有限公司对施建文以464000元本票形式交付租金有异议，客观上造成未能如期交付租金。本院认为，上述情形尚不能构成根本性违约，为维护交易的稳定，浙江新亚实业有限公司主张解除合同不予准许。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人浙江新亚实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 葵
审 判 员 王孜力哈
审 判 员 朱 红 彦
二〇一五年三月二十五日
代书记员 吕 倩 茜