福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0203民初6808号
原告（反诉被告）：姚少聪，男，1975年11月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
被告（反诉原告）：厦门市思明区人民防空办公室，住所地福建省厦门市思明区思明南路303号，统一社会信用代码11350203004155237L。
法定代表人：曾梅芳，该单位副主任。
委托诉讼代理人：李毅阳，福建远大联盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁达人，福建远大联盟律师事务所实习律师。
原告姚少聪与被告厦门市思明区人民防空办公室房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，被告厦门市思明区人民防空办公室提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，于2018年6月15日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）姚少聪，被告（反诉原告）厦门市思明区人民防空办公室的委托诉讼代理人李毅阳、丁达人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚少聪向本院提出诉讼请求：1．厦门市思明区人民防空办公室赔偿姚少聪提前终止合同造成的装修损失费7800元、经营损失费9000元、违约金600元；2．厦门市思明区人民防空办公室退还姚少聪押金1000元。事实和理由：2015年1月1日，姚少聪向厦门市思明区人民防空办公室承租厦门市美仁隧道3号店面（以下均称讼争房屋），租赁期限至2017年12月31日。姚少聪投入超过50000元对讼争房屋进行装修后，用于经营汉堡、饮料等生意。2017年4月底，厦门市思明区人民防空办公室的工作人员通知姚少聪要求提前收回讼争房屋，姚少聪对此予以拒绝。此后厦门市思明区人民防空办公室两次发来通知，通知提前解除合同并要求姚少聪限期搬离讼争房屋，但并没有表示要对姚少聪予以赔偿，故姚少聪对此表示不同意。在这期间，厦门市思明区人民防空办公室的工作人员多次到讼争房屋当着顾客的面威胁说要断水断电，给姚少聪造成心理恐慌。在此情况下，姚少聪聘请的店员辞职，顾客也不敢来消费，致使生意一下陷入困境。无奈之下，姚少聪于2017年6月底关闭讼争房屋停止经营。厦门市思明区人民防空办公室于2017年7月底单方面将讼争房屋贴上了封条。厦门市思明区人民防空办公室的违约行为给姚少聪造成严重的损失，合同约定的600元违约金并不足以弥补损失，故姚少聪提起本案诉讼，要求厦门市思明区人民防空办公室承担相应的违约赔偿责任。
厦门市思明区人民防空办公室辩称，1．基于厦门会晤安保工作要求和政协提案建议，厦门市思明区人民防空办公室于2017年5月积极开展厦门市思明区美仁山隧道改造封闭施工工作，进而提前解除与相关租户的租赁合同。双方当事人签订的《思明区人防地下工事租赁合同》明确约定双方的违约责任仅为“违约方应支付对方一个月租金额的违约金”，并没有任何关于店面装修费、经营损失费等相关赔偿的约定，故姚少聪要求厦门市思明区人民防空办公室赔偿装修损失费、经营损失费缺乏合同依据和法律依据。根据合同约定和相关法律规定，厦门市思明区人民防空办公室仅需支付姚少聪违约金600元和退还押金1000元即可，无需支付其他任何赔偿。2．姚少聪并未提供任何有关装修损失费、经营损失费的计算标准和证据，其主张缺乏依据。综上，恳请法院在查明事实的基础上，驳回姚少聪不合理的诉讼请求。
厦门市思明区人民防空办公室向本院提出反诉请求：姚少聪支付厦门市思明区人民防空办公室租金1800元。事实和理由：双方当事人于2015年1月1日签订一份《思明区人防地下工事租赁合同》，约定厦门市思明区人民防空办公室将管理使用的讼争房屋出租给姚少聪，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金为600元。基于厦门会晤安保工作要求和政协提案建议，厦门市思明区人民防空办公室于2017年5月积极开展厦门市思明区美仁山隧道改造封闭施工工作，进而向姚少聪发出提前解除租赁合同的通知。姚少聪接到通知后，于2017年8月2日作出解除租赁合同的承诺，并于8月中旬搬离了讼争房屋，自此，双方的租赁合同关系解除。但姚少聪仅支付租金至2017年4月30日，尚欠2017年5月1日起至2017年8月1日期间的租金1800元，其应承担相应的违约责任。
姚少聪对厦门市思明区人民防空办公室的反诉辩称，厦门市思明区人民防空办公室在2017年5月阻止姚少聪经营讼争房屋，且不再书面通知姚少聪交纳租金，故姚少聪无法再支付租金。姚少聪愿意支付厦门市思明区人民防空办公室三个月的租金1800元。
本院经审理认定事实如下：
2015年1月1日，姚少聪与厦门市思明区人民防空办公室签订一份《思明区人防地下工事租赁合同》，约定姚少聪向厦门市思明区人民防空办公室承租美仁隧道3号房屋，用于仓储展示，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金为600元，姚少聪应支付押金1000元。该合同第二条第1款约定“租赁期间，任何一方在未征得对方书面同意的情况下，不得中途变更或无故单方解除合同。否则，违约方应支付对方一个月的租金额的违约金。”
合同签订后，姚少聪向厦门市思明区人民防空办公室支付了押金1000元。讼争房屋面积大约20平方米，姚少聪承租后对其进行了装修，用于经营汉堡、饮料等生意。姚少聪已支付租金至2017年4月30日止。
2017年5月2日，厦门市人民防空办公室发出《关于美仁山隧道提升改造租户停业的通知》，载明“根据厦门会晤安保工作要求和政协提案，我办近期将对美仁山隧道进行提升改造封闭施工，请租户们积极配合，停止经营，并于2017年5月15日前自行搬走物品，结清租金和水电费。合同未到期的，可按合同约定给予补偿。”
2017年5月23日，厦门市思明区人民防空办公室向姚少聪发出一份《通知》，载明“因美仁山隧道整体提升改造的需要，市人防办拟对美仁山隧道进行提升改造施工，原与贵方签订的《思明区人防地下工事租赁合同》按要求提前终止合同，现将相关要求通知如下：1.原于2017年5月2日通知贵方搬迁日期迟延至2017年6月2日，请在规定时间前自行搬走所有物品，结清租金及水电费，办理相关手续，将该工事归还我办。……3.合同未到期的，按合同约定给予补偿。”
2017年8月2日，姚少聪向厦门市思明区人民防空办公室出具一份《承诺书》，载明“现应厦门会晤安保任务需要，为配合支持人防工作，本人同意提前解除租赁合同。但因合同尚未到期，要求甲方退还押金、支付一个月租金额的违约金，同时补偿2000元，作为搬离物品的费用。上述要求双方协商基本满意后，本人保证立即停止经营。”此后，厦门市思明区人民防空办公室收回了讼争房屋，但双方当事人未能就合同提前解除赔偿事宜达成一致意见。
本院认为，姚少聪与厦门市思明区人民防空办公室签订的《思明区人防地下工事租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。厦门市思明区人民防空办公室在未能征得姚少聪同意的情况下，提前解除合同，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。
根据《思明区人防地下工事租赁合同》第二条第1款约定，厦门市思明区人民防空办公室未征得姚少聪同意提前解除合同，应当支付姚少聪相当于一个月租金600元的违约金。故现姚少聪要求厦门市思明区人民防空办公室支付违约金600元，具有事实和法律依据，本院予以支持。综合全案情况来看，姚少聪承租讼争房屋系用于经营汉堡、饮料等小本生意以获得家庭收入，其对讼争房屋进行装修应当是征得厦门市思明区人民防空办公室同意的。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，厦门市思明区人民防空办公室违约提前解除合同，应就讼争房屋在剩余租赁期内装饰装修残值损失对姚少聪进行赔偿，充分考虑姚少聪对讼争房屋的装修、剩余租赁期间等情况，本院酌定厦门市思明区人民防空办公室应赔偿姚少聪装修残值损失3800元。同时，合同解除后，厦门市思明区人民防空办公室应当退还姚少聪押金1000元。至于姚少聪主张的经营损失费9000元，考虑姚少聪并未就其经营损失进行举证，经营损失是否存在及其金额亦具有不确定性，且姚少聪主张的违约金（属于对经营损失等各项损失的预定）亦已得到支持，故对姚少聪的该项诉讼请求，本院不再予以支持。厦门市思明区人民防空办公室要求姚少聪支付2017年5月1日至2017年8月1日期间的租金1800元，姚少聪表示同意，故本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、厦门市思明区人民防空办公室于本判决生效之日起十日内赔偿姚少聪违约金600元、装修残值损失3800元；
二、厦门市思明区人民防空办公室于本判决生效之日起十日内退还姚少聪押金1000元；
三、姚少聪于本判决生效之日起十日内支付厦门市思明区人民防空办公室租金1800元；
四、上述第一项、第二项、第三项中的给付义务相互抵付后，厦门市思明区人民防空办公室于本判决生效之日起十日内支付姚少聪3600元；
五、驳回姚少聪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费260元，减半收取计130元，由姚少聪负担92元，厦门市思明区人民防空办公室负担38元。反诉案件受理费25元，由姚少聪负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 刘宪昌
二〇一八年六月二十五日
代书记员 李 馨
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。