甘肃省兰州市七里河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）七民初字第30663号
原告李佩祥，男，1957年出生，汉族，无业，住兰州市七里河区。
委托代理人王康康，系甘肃中天律师事务所律师。
被告梁明惠，女，1951年出生，汉族，无业，住兰州市七里河区。
被告李燕萍（系梁明惠之女），女，1979年出生，汉族，无业，住兰州市七里河区。
被告马应华（曾用名马有华）（，男，1967年出生，回族，住兰州市七里河区。
委托代理人马学明（系马应华之子），男，回族。
第三人兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司，住所地：兰州市七里河区。
法定代表人韩军，系该公司经理。
委托代理人戴易，系甘肃锦荣律师事务所律师。
原告李佩祥诉被告梁明惠、李燕萍、马应华、第三人兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司（以下简称新世纪公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员解莉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李佩祥及其委托代理人王康康，被告梁明慧、李燕萍，被告马应华及其委托代理人马学明，第三人新世纪公司的委托代理人戴易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李佩祥诉称，位于兰州市七里河区工林路219号房屋系原告承租的甘肃省第二安装工程公司（以下简称“二安公司”）自管公房，该房屋由二安公司委托兰州良安物业有限公司提供物业管理服务，并向原告收取了房费、物业管理费。考虑到兄长李培禄住房困难，原告便将该房屋交其暂时居住。然而，2005年8月3日，被告梁明惠（李培禄妻子）、李燕萍（李培禄女儿）未经原告同意，擅自将原告承租的上述公房出售给被告马有华，并签订了公房买卖协议书。2010年第三人依法对上述公房范围内的住宅房屋开展拆迁工作，并于2013年5月9日与原告签订编号为第098号《住宅房屋拆迁产权调换协议》，由第三人拆迁原告承租的上述公房，且第三人将位于兰州市七里河区工林路经济适用房小区（欣悦家园）6号楼2单元804室房屋安置给原告。安置期间，被告马有华向第三人主张公房权益，并公开公房买卖协议书，导致第三人拒绝将已经安置的房屋交付给原告。更为严重的是，被告马有华纠集他人于2010年5月6日胁迫原告及兄长李培禄出具证明，内容为：“公房拆迁补偿与李佩祥、李培禄无关”。原告认为，原告系上述公房合法使用权人，被告梁明惠、李燕萍擅自将上述公房出售给被告马有华，实属无权处分；另外，我国法律法规规定，公房使用权人不得私自处分公房。因此，原告依法提起诉讼，请求人民法院判令：1.确认三被告于2005年8月3日签订的公房买卖《协议书》及《证明》（2010年5月6日）无效；2.第三人立即将安置的兰州市七里河区工林路经济适用房小区（欣悦家园）6号楼2单元804室房屋交付给原告；3.本案诉讼费用由三被告承担。
被告梁明慧辩称，原告所诉情况属实，当时涉案房屋是我们擅自转租给被告马应华的，但是马应华硬说是我们卖给他的，还说五年之后要拆迁，要将拆迁费给他，后来马应华纠集了好几个人胁迫原告与他重新签订卖房的协议。
被告李燕萍辩称，2005年我们将涉案房屋转租给马应华，因为是公房我们没有买卖权利，所以约定是租给他的，过了五年之后马应华纠集了几个人到我们家来，把原告李佩祥也叫来了胁迫原告重新签订了卖房子的协议。
被告马应华辩称，1、原告兄长李培禄于2005年8月份经人介绍找到答辩人马应华，李培禄表示，要将自己位于七里河区工林路219号房屋的公房使用权转让，双方协商达成一致转让给马应华，后李培禄带来其妻子梁明惠、女儿李燕萍当面与马应华签署《协议书》。此协议系双方的真实意思表示，并没有违反法律、法规禁止性规定，合法有效。2、争议房屋在转让给马应华之前由李培禄一家长期居住，达30年之久。此房屋又无记载原告为所有权人或者使用权人的任何权利证书。答辩人有理由相信李培禄及其妻子具有对该房屋的处分权，因而与其签订了协议书，这充分表明，尽到了注意义务，是没有过错的，因而是善意的。原告也支付了相应的价款，在转让后多年内，答辩人马应华居住期间，无任何人提出房屋系他人所有，但因无权利等级证书，因客观原因无法办理变更登记，答辩人可善意取得该房屋的使用权。3、2010年，因该房屋发生争议，5月6日，李培禄叫来原告，在两中间人的见证下，写下了一份证明：该房屋已通过协议转让给马应华，原告及李培禄与此房屋再无任何关系。原告以及李培禄都在证明上签了字，并书写身份证号码。因此，就算当初李培禄及其妻处分该房屋时没有处分权，但原告通过此份证明对李培禄及其妻女的处分行为进行了追认，李培禄及妻女与答辩人之间的协议是有效协议。4、原告称其与李培禄于2010年5月6日书写《证明》并签字捺印答辩人胁迫所为，纯属虚构，歪曲事实。当时还有两中间人在场，并进行了见证，系二人自愿书写，多年无任何争议，现因涉及房屋拆迁补偿，原告又称系胁迫所为。另依据《合同法》第五十四条第二款：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危。使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”，第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，”之规定，因胁迫而签署的合同系可撤销合同，并非当然无效，而且行使撤销权必须在一年的除斥期间内。综上，答辩人与李培禄妻女签订协议时并不知晓还有其他权利人，所有事实也都足以让答辩人相信李培禄及其妻子具有对该房屋有处分权，并且原告事后对该处分行为进行了追认。因此，该协议及证明系合法有效，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。
第三人兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司述称，1、本案系房屋买卖合同确权纠纷，答辩人是买卖合同外第三人，与双方买卖没有任何法律关系，将答辩人列为第三人确属错误。2、本案所涉及的公房并且没有被拆迁，被答辩人不是适格的被拆迁人，答辩人与其没有签订过任何住宅房屋拆迁产权调换协议。综上，被答辩人针对答辩人的诉请没有事实根据，请贵院依法予以驳回。
经审理查明，涉案房屋位于兰州市七里河区工林路219号（面积71平方米），系甘肃省第二安装工程公司（以下简称“二安公司”）自管公房，二安公司委托下属子公司兰州良安物业有限公司（以下简称“良安物业公司”）对该公房提供物业管理服务，收取房费（租金）、物业管理费。涉案公房原属原告李佩祥父母承租，原告李佩祥自小在公房内生活。1992年7月，原告李佩祥父母去世，承租人变更为原告名下，户口本将原告登记为户主，户籍包括李佩祥、其妻贾麟、女儿李静、外孙女陈涵予、姐姐李爱民共5人。2005年原告将公房暂借给其兄李培禄居住。2005年8月3日，甲方被告梁明惠、李燕萍与乙方被告马应华签订《协议书》，约定：“甲方工林路219号居住权属于马有华居住，如房屋拆迁费有甲方出面，拆迁费有乙方马有华所得五年以内如国家不给拆迁费有甲方负责，房屋作价壹万伍仟元整，经双方同意签此协议。”落款有被告中间人梁明惠、李燕萍，被告马应华以及中间人马致成、马建福签名。协议签订后，被告马应华向被告梁明惠支付房款15000元，被告梁明惠将上述房屋交付被告马应华居住使用。对此，原告称不知情亦不予认可。2010年5月6日，李培禄出具《证明》，内容为：“今有安装公司家属院通过本人有特殊关系跟马应华协议已处理房子，至于安装公司是否怎样处理跟我们已没有任何关系概不负责我和兄弟李佩祥对房子工林路219号任何关系没有”。落款有马应华、李培禄、李佩祥及证人签字。2013年1月21日，原告李佩祥向良安物业公司缴纳了物业管理费30元，2006年、2007年、2008年1月至6月房费（租金）495元，共计525元；2013年2月28日，原告李佩祥又向良安物业公司缴纳了物业管理费116元，2001年、2002年、2003年、2004年、2005年、2008年7月至12月、2009年、2010年、2011年、2012年、2013年1月至2月房费（租金）1914元，共计2030元。另外，2013年6月4日，二安公司出具《证明》，根据华林坪西院住户花名册查知，李佩祥居住在华林坪西院219号。2013年第三人新世纪公司对工林路公房进行拆迁。2013年5月9日，第三人新世纪公司（甲方）与原告李佩祥（乙方）签订第098号《住宅房屋拆迁产权调换协议》，第一条约定：甲方拆迁乙方住宅房屋建筑面积71.3平方米，乙方选择就近期房产权调换；第二条第1款约定：乙方选择产权调换房屋安置地点为工林路经济适用房小区（欣悦家园）6号楼2单元804室，第2款约定：产权调换房屋套内建筑面积77.93平方米；第五条第2款约定：甲方在接管空房，将房屋拆除完毕后三日内一次支付乙方上述补偿、补助费21891元；第十一条约定：本协议将甲乙双方签字盖章并在乙方将房屋交付甲方拆除完毕后生效。本协议一式肆份，甲方、乙方、拆迁实施单位各执壹份，由甲方向市拆迁管理部门备案壹份。该《住宅房屋拆迁产权调换协议》与第三人新世纪公司、证人马兆新签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》内容一致。目前，涉案公房系闲置、空房状态。
以上事实有原、被告提交的证据，《协议书》（2005年8月3日）、《证明》（2010年5月6日）、二安公司出具的《证明》、《收据》2份、户口本、《住宅房屋拆迁产权调换协议》（第98号）、原告证人马兆新、李培禄、被告证人法福禄、马致成、马而利证人证言，当事人的陈述及开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案诉争房屋的性质为“公房”，该房屋户籍登记人为原告李佩祥、贾麟、李静、陈涵予、李爱民共5人，没有被告梁明慧、李燕萍，其中原告李佩祥系户主，故原告与贾麟、李静、陈涵予、李爱民均对涉案公房享有共同居住权，原告仅仅是家庭成员对外的代表。被告梁明慧、李燕萍与被告马应华就涉案公房作价买卖事宜签订《协议书》及李培禄出具的含有李佩祥签字的《证明》，侵犯了贾麟、李静、陈涵予、李爱民对涉案公房享有的居住权，且未取得公房自管单位二安公司的同意。根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《兰州市公有房产暂行管理办法》第六条规定：“对私卖、侵占、拆除和有意破坏公房及设备者，要负赔偿责任，对情节严重者，诉请司法机关依法处理”。因此，公房不得私自买卖、处分，三被告所签《协议书》及李佩祥签字的《证明》应属无效。另外，根据证人马兆新证言，第三人系工林路公房的拆迁主体，马兆新也作为被拆迁人与第三人签订了《住宅房屋拆迁产权调换协议》，与原告签订的合同内容一致，足以说明原告与第三人签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》系客观存在的，自双方签订之日起协议成立。鉴于公房目前状态属于闲置、空房，早就具备被接管、被拆除的条件，第三人合同签订后长达三年的时间，未能拆除公房，也从未对原告是否交房提出异议，故本案应当视为第三人不正当阻止合同生效条件，根据《合同法》第四十五条规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。”《住宅房屋拆迁产权调换协议》生效条件成就，第三人负有向原告交付安置房屋的义务。综上，对于原告第一项、第二项诉讼请求，本院予以支持。关于被告梁明慧、李燕萍辩称其与被告马应华之间系转租关系的理由。根据三被告签订的《协议书》内容有“作价”字样，并无租金意思表示，说明三被告之间并非转租，而是私自转让行为，被告梁明慧、李燕萍抗辩理由不能成立。关于被告马应华辩称其属于善意取得以及原告追认的理由。首先，根据《物权法》第一百零六条规定，“善意取得”应当符合下列条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，被告马应华占有公房至今未办理公房变更手续，不属于“善意取得”；其次，原告当庭否认三被告之间的转让事实，说明其并未追认，原告签署的《证明》意思并不明确，其无权私下处分公房；同时，该《证明》亦侵犯了公房共同居住人的居住权，被告马应华抗辩理由不能成立。但其向被告梁明惠支付的15000元购房款，可另行主张。关于第三人辩称其列为第三人错误及没有签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》的理由。本案实质基于公房拆迁引发的纠纷，不管公房的权利人是否存在争议，第三人均负有拆除公房进行安置的义务，其拒绝安置毫无理由，故第三人与本案存在利害关系。另外，根据马兆新证言，包括马兆新、原告在内的被拆迁户签署的《住宅房屋拆迁产权调换协议》原件均由第三人收回，可以确定原告与第三人签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》系真实的，该协议属于附条件生效合同。然而第三人怠于接管、拆除公房，一定程度上侵犯了被拆迁人的合法权益，且被拆迁人属于弱势、被动一方，一般情况下无力对抗拆迁主体，在公房具备拆迁条件而不实施拆除的情况下，应当视为第三人阻止合同生效条件成就，故原告与第三人签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》已生效，第三人抗辩理由不能成立，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，判决如下：
被告梁明慧、李燕萍与被告马应华于2005年8月3日签订的《协议书》及原告李佩祥签字的《证明》（2010年5月6日）无效。
二、第三人兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司于本判决生效后三十天内将安置的兰州市七里河区工林路经济适用房小区（欣悦家园）6号楼2单元804室房屋交付给原告李佩祥。
案件受理费300元，由被告梁明慧、李燕萍承担200元，被告马应华承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审判员 解 莉
二〇一六年四月六日
书记员 谭青青