广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终800号
上诉人（原审被告）：李国才。
委托代理人：曾炳灿、曾小兵，广东七星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李裕斌。
委托代理人：冯剑锋，广东余黎张律师事务所律师。
委托代理人：余琛，广东余黎张律师事务所律师。
原审第三人：高要市蚬岗镇蚬一经济联合社。
法定代表人：李焕明，该联合社社长。
上诉人李国才与被上诉人李裕斌、原审第三人高要市蚬岗镇蚬一经济联合社（以下简称蚬一经济社）因排除妨害纠纷一案，不服高要市人民法院（2015）肇要法金民初字第179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：李裕斌是高要市蚬岗镇蚬一村委会村民，2006年10月8日向蚬一村委会预交了购双金二路北至知青地宅基地第一期款20000元，2007年3月11日又预交了第二期该地的购地款50000元，2007年11月21日再预交第三期购地款80000元，2008年2月28日，李裕斌与蚬一经济社（蚬一村委会）补签订《蚬岗一村委会出售开发区宅基地合同》（以下简称《宅基地合同》）并交清余下的购地款。《宅基地合同》约定，李裕斌购买地址在高要市蚬岗镇沙坳开发区内原属蚬一村屋地双金二路西北边原知青楼地，四至为：东至排水沟，南至双金二路，西至巷，北至排水渠；四周长阔：东14.8m，南28m，西14.8m，北28m，共分三间，使用面积共414.6㎡，宅基用途：建设商业、住宅楼房；屋边巷东13.3M、西13.3M、南3.6M、北3.6M，叁间两边实计收款宽3.6M，共47.88㎡。合同由蚬一经济社在出售单位栏（盖章），蚬一村委会在署名栏（盖章）并由当届的全体干部签名，李裕斌在购买人栏签名。
2008年3月20日，经测绘人员绘图和审核员审核，高要市人民政府向李裕斌颁发了中华人民共和国《集体土地使用证》，证号为：高要集用（2008）第040158号（登记权属人李细喜，系李裕斌妻子，其余三证登记权属人为李裕斌）、高要集用（2008）第040159号、高要集用（2008）第040160号以及高要集用（2008）第040161号，其中040159号和040160号的东南角与原知青楼约有几十平方米相重叠，即原知青楼有部分建筑物在李裕斌的土地权属范围内。
2006年1月26日，李国才向蚬一经济社租赁了知青楼49.5方，租金按10元／方，款495元。租赁知青土地1176.8方，4元／方，款4707元，租金共5202元。2007年11月10日，李国才向蚬一经济社租赁了知青楼49.5方，租金按10元／方，款495元。租赁知青土地1176.8方，4元／方，款4707元，租金共5202元，从租期2007年1月1日至2007年11月30日共计11个月租金为4768元。并在收据注明“无合同”。2008年10月21日，李国才向蚬一经济社租赁沙坳原知青队土地2008年1月1日至12月31日壹年期租金1176.8方4无／方共款4707.20元。在收据右上方注明“租期至2008年12月31日止”。2011年3月21日，蚬一经济社出具了收据“收到李国才交来租赁沙坳知青场2009年度租金共款4800元、2010年度租金共款4800元。合共9600元”。自2011年至2015年，李国才均向蚬一经济社交缴了4800元的租金。李国才租赁该场地后，一直在此经营沙场，在知青楼堆放杂物，李裕斌购得该土地后，要求李国才腾退出知青楼土地未果。李裕斌于2015年6月向该院提起诉讼，请求李国才腾退诉争土地，并由其承担本案的诉讼费。
另查明，蚬一经济社沙坳原知青楼是没有办理房地产权证的建筑。自从2008年后，蚬一经济社已没有向李国才收取有原知青楼的租金。
原审法院认为，李裕斌向蚬一经济社购买了高要市蚬岗镇沙坳开发区内原属蚬一村屋地双金二路西北边原知青楼地，并领取了高要集用（2008）第040159号和040160号《集体土地使用证》，因该土地使用证内的东南角地上的原知青楼，则原知青楼有部分建筑物被李国才堆放杂物，李裕斌要求李国才腾退出知青楼土地，依照《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人亨有该不动产物权的证明”和第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，李国才理应腾退出原知青楼将该场地交给李裕斌。李国才辨称李裕斌起诉的主体不适格，本案属于不动产交付纠纷案，因未提供受让的不动产已交付的证据，应单独向合同相对人蚬一村委会或经济联合社主张合同交付义务为由请求驳回李裕斌的起诉，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，李裕斌取得现争认的土地，并不是以交付为发生效力的，所以李国才辨称诉讼主体不适格理由不成立，该院不予采纳。另外，李国才辩称，其一直承租着现争讼的土地，出租人将不动产转让时没有通知承租人，该行为侵犯了承租人的优先受偿权，其转让合同无效。从其提供的交缴租金费用可知，李国才只在2006年和2007年交缴了“原知青楼”的租金，自2008年后，蚬一经济社或村委会都没有再收取李国才“原知青楼”的租金了，所以，李国才辩称蚬一经济社转让“原知青楼”场地无效的理据不足，该院不予采纳。
蚬一经济社经该院合法唤，无正当事由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃辩证和质证的诉讼权利，该院在查明事实的基础上依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十五条第二款，《中华人民共和国民法通则》第十五条第一款第（1）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：李国才在该判决发生法律效力之日起十日内腾退出属于李裕斌座落于高要市蚬岗镇蚬一村委会西上村即“原知青楼地”［《集体土地使用权证》为：高要集用（2008）第040159号和040160号］范围内的土地。
上诉人李国才不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，程序违法。一、原审判决认定事实不清。1、李国才与第三人一直存在租赁关系，虽然双方未签订书面合同，但是李国才提交的租金收据足以证实双方的租赁关系自2006年起至2015年，李国才一直承租知青楼屋地，因此原审认定2008年后第三人未收到李国才承租知青楼的租金与事实不符。2、李裕斌与第三人签订的宅基地合同发生在李国才承租期内，但是第三人既未公开投标，也未经过三分之二以上社员表决，更未经过镇政府批准，侵犯了李国才的优先购买权，应认定李裕斌与第三人的房屋买卖行为无效。因此，李裕斌根据无效合同行为要求李国才腾退诉争房屋缺乏事实与法律依据。3、第三人与李裕斌签订宅基地合同前，多次预收李裕斌的购地款有违常理，故第三人与李裕斌恶意串通，损害村集体、群众利益，应归于无效。4、李裕斌与第三人签订宅基地合同的时间为2008年2月2日和2月28日，但是四宗涉案的宅基地的土地证登记的时间先于合同签订时间，而原审法院对此并未查明。5、李裕斌在一审时诉称宅基地合同经全体村干部签名，实则不然，宅基地合同上仅有五名干部签名，还有两名干部未签订，且村主任李祺标是李裕斌的父亲。二、原审判决程序违法。虽然李裕斌与第三人签订了宅基地合同，但是第三人未将涉案屋地交付给李裕斌，而是租赁给李国才，故李裕斌应当起诉要求第三人交付财产，并将其列为本案被告而非第三人，故二审法院依法发回重审。综上，原审判决认定事实不清，实体处理不当，程序违法，恳请二审法院撤销原判，发回重审或驳回李裕斌的诉讼请求。
被上诉人李裕斌答辩称：一、本案是李裕斌以李国才侵犯其物权而主张排除妨害纠纷，李国才亦承认其占用诉争场地的事实，因此，原审法院对本案的性质及相关诉讼当事人的诉讼地位定性准确，程序合法。本案经已查明的事实证明，诉争的场地权属人为李裕斌，并依法取得了相应的《集体土地使用权》，李国才非法占用诉争场地并妨害李裕斌对诉争场地权利的行使。李裕斌与第三人签订的《宅基地合同》早已履行完毕，且双方均无异议，根据《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力”的规定，即不动产物权是以物权登记发生法律效力。二、李国才自2007年11月30日之后已不在承租知青楼的场地，更不存在其作为承租人而享有的优先购买权。根据查明的事实及李国才的举证可知，李国才承租知青楼房屋的截止时间为2007年11月30日，之后便不再续租知青楼的场地，故不存在其作为承租人而享有的有限购买权的事实基础。此外，无论基于事实亦或是程序，李国才早已知晓李裕斌购买诉争场地的事实，且无异议。综上，李裕斌认为其通过出资取得诉争土地的使用权，高要市人民政府也向其颁布了相关权属证书，根据《物权法》第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”的规定，李裕斌依法对该土地享有排他的占有和使用的权利，李国才在李裕斌土地权属范围内堆放物品并拒绝腾退，妨害李裕斌对该土地行使正当权利，严重侵犯李裕斌的合法权利，根据相关法律规定，李裕斌有权要求李国才停止侵害，排除妨害。因此，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，实体判决公允，恳请二审法院驳回李国才的上诉，维持原判。
原审第三人蚬一经济社答辩称：对原审判决无异议，对李国才提交的2016、2017年度租金收据予以确认，但对租金是否包括知青楼不予确认。
二审期间，李国才提交了蚬一经济社出具的收取李国才2016、2017年度租金收据，拟证实李国才对知青楼的屋地一直存在合法租赁的关系。经质证，李裕斌对该证据的关联性不予认可，认为该收据证明李国才承租的范围是不包括知青楼在内的空地，收费标准是2006、2007年李国才租赁空地的标准，且租金低于2007年租金的标准，证明蚬一经济社未收已出让给李裕斌知青楼部分屋地的租金。蚬一经济社对租金是否包括知青楼亦不予确认。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本正确，本院予以确认。
本院认为：本案是排除妨害纠纷，争议的焦点是李国才是否应该腾退原知青楼地的问题。2008年2月28日，李裕斌与蚬一经济社（蚬一村委会）签订《蚬岗一村委会出售开发区宅基地合同》，合同约定李裕斌购买地址在高要市蚬岗镇沙坳开发区内原属蚬一村屋地双金二路西北原知青楼地。2008年3月，李裕斌领取了该地地《集体土地使用证》。原知青楼有部分建筑物被李国才堆放杂物，李裕斌要求李国才腾退出知青楼土地，符合《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”和第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定。因此，原审法院结合案件查明的事实，采信双方提交的有效证据，根据相关的法律规定，判决李国才腾退出原知青楼地并无不当，本院予以维持。李国才认为其一直承租原知青楼地，李裕斌与蚬一经济社的转让合同无效，李裕斌无权要求李国才腾退原知青楼地，应向蚬一经济社要求交付土地。但没有提供充分的证据支持其主张。且蚬一经济社对租金是否包括知青楼亦不予确认。李国才其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
至于当事人未提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，本院予以维持。李国才的上诉请求，理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李国才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈国鑫
审 判 员 李小冬
代理审判员 吕翠华
二〇一六年九月十三日
书 记 员 何桂好
第6页共10页