x广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终3526号
上诉人（原审被告）：王佳珣
委托代理人：王华振，广东深亚太律师事务所律师。
委托代理人：吴明晖，广东深亚太律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：郭世海
委托代理人：颜莉莉，广东鹏泰律师事务所律师。
委托代理人：王海涛，广东鹏泰律师事务所实习律师。
上诉人王佳珣因与被上诉人郭世海房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年9月9日，郭世海向王佳珣转账支付10万元。王佳珣出具收据，内容为：“今收到郭世海先生购买深圳市南山区关口一路同乐生活区宿舍楼6单元29层D房（涉案房产），购房定金10万元；购房成交价格310万元，购房价248万元的3%过户费用由买方承担，无其他费用。”
2015年10月9日，郭世海委托律师向王佳珣邮寄《律师函》，内容为：因郭世海了解到王佳珣出售的房产不属于商品房，无法在房管部门办理正规合法的过户手续，故与郭世海无法正常实现其房产的所有权，郭世海与王佳珣之间的房屋买卖行为属无效的民事行为，故王佳珣收取的定金应如数返还；故通知王佳珣收到本函后三日内向郭世海归还定金10万元。
另查，2013年6月23日，王佳珣（乙方）与深圳市安远控股集团有限公司（甲方）签订《合作建房合同》，约定：乙方自愿参加位于深圳市xx区xx路xxx宿舍楼项目合作建房，并选定该项目x单元xx层x号房，建筑面积142.8平方米；乙方应交纳合作建房款共计248万元；乙方选择一次性付款的方式支付购房款；甲方于2013年6月23日前将合作建房交付乙方；甲方交付乙方的房屋属合作集资军产房性质，产权以《房屋所有权证》登记为准，国家另有规定的按规定执行；在乙方付清合作建房全款、接到甲方入住通知，并交清办证所需资料及费用（办理产权证费用由乙方另行支付）之日起六个月内，甲方负责向广东省武警边防总队深圳经济特区检查站申请办理军产房《房屋所有权证》，并交予乙方；乙方在付清合作建房款后如果需要转让本合同房屋，应征得甲方房屋管理部门同意并办理相应变更手续，产权变更手续费用由乙方承担；及其他内容。
庭审中，郭世海表示，双方约定了成交价310万元、定金10万元以及过户费用由郭世海承担，均在定金收据中明确；并口头约定王佳珣会出具房产证，并尽快办理过户时间，但未明确过户时间，鉴于王佳珣未确定办证时间，因此未约定过户时间，当时王佳珣表示涉案房产可以办理房产证，郭世海一直以为可以按商品房办理过户手续；双方约定是一次性支付购房款，另外300万元是约定办理完过户手续后支付。王佳珣表示，双方约定了成交价310万元、定金10万元以及更名费用（开发商收取，3%）由郭世海承担，定金收据上写的过户费用即是更名费；涉案房产无房产证，王佳珣也未向郭世海承诺过可以办理房产证；双方未约定过户时间，王佳珣也未承诺过办理房产证，约定更名时间是9月18日，9月16日王佳珣致电郭世海准备好更名的资料，9月18日郭世海表示无法购买涉案房产；王佳珣告知过郭世海涉案房产在更名后一个月内将交付给郭世海；双方约定是一次性支付购房款，剩余300万元是要更名当天在银行进行资金监管，更名后再放款。
庭审后，王佳珣提交了其与中介的微信记录，证明郭世海多次看房并清楚知道涉案房产系军产房。
郭世海在原审起诉请求：1、确认涉案房屋买卖合同无效；2、王佳珣返还郭世海向其支付的定金10万元；3、王佳珣承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，本案中郭世海与王佳珣并未签订关于涉案房产的书面合同，郭世海向王佳珣支付了购房定金10万元，王佳珣开具了收据，收据中也仅载明涉案房产的成交价及过户费用承担问题。对于房产买卖合同的主要条款如付款时间、房产交付时间、房产过户时间、违约责任承担方式等双方并未明确约定。郭世海与王佳珣虽表示双方口头约定了付款时间等内容，但之后双方并未对房产过户、房产交付等内容达成合意，双方也未签订相应的买卖合同，故原审法院认为，双方之间有关涉案房产买卖的合同并未成立，郭世海有权要求王佳珣退还其已支付的定金10万元。因双方的买卖合同未成立，故对于郭世海要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、王佳珣于本判决生效之日起十日内向郭世海退还定金10万元；二、驳回郭世海的其他诉讼请求。案件受理费1150元，由王佳珣负担。
王佳珣不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对双方房屋买卖合同未成立的认定错误。1、合同的成立适用意思自治原则，双方当事人的意思表示一致，合同即告成立。2、本案中，王佳珣有卖房的意思表示，郭世海有买房的意思表示，双方已经对购买房屋的价格等达成一致，且郭世海已经按约定支付了定金，根据合同法第十条规定，口头约定房屋买卖合同，不影响合同的成立。3、在履行房屋买卖过程中，双方对合同成立均无异议。因此，双方之间的房屋买卖合同合法成立，原审判决对此认定错误。即便原审判决认定双方合同未成立，郭世海也应当承担缔约过失责任，应当驳回郭世海的诉讼请求。
二、双方之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，根据定金罚则，王佳珣有权没收定金，郭世海的诉讼请求没有法律依据，应当驳回其诉讼请求。郭世海在2015年9月9日向王佳珣交付10万元购房定金，依据担保法第八十九条、第九十条规定，因郭世海购房资金不足，不履行购买涉案房产之义务，无权要求王佳珣返还定金。
三、假设双方的房屋买卖合同无效，但因郭世海未购买涉案房产，造成王佳珣实际损失达10多万元，郭世海应当赔偿其损失，所以，也应当驳回郭世海的诉讼请求。本案中，因郭世海资金不足，未购买涉案房产，存在过错，依法应当赔偿王佳珣所受到的损失约10万元。
据此，王佳珣上诉请求：一、撤销(2015)深南法民三初字第1163号民事判决；二、改判驳回郭世海的诉讼请求；三、郭世海承担本案全部诉讼费用。
郭世海答辩称：一、房屋买卖合同是要式合同，应当订立书面的买卖合同。本案中双方并未签订关于买卖涉案房产的买卖合同。郭世海向王佳珣支付了购房定金10万元，王佳珣也开具了收据，收据中仅载明房产的成交价及过户费用的承担问题，对于房产买卖的其他主要条款，未进行明确约定。虽然双方口头约定付款时间，但这个付款时间不具体，因为王佳珣并未确定房屋具体的办证时间，因此房屋的过户时间也无法确定。综上，对于涉案房产，双方并未达成转让合意，该买卖合同并未成立，因此郭世海有权要求退还已支付的定金10万元。
二、即使合同成立，涉案房产不属于可以流通的商品房，转让行为没有经过产权单位总后勤审批，王佳珣的转让行为无效，涉案合同属于无效合同。因此，王佳珣应当返还郭世海支付的10万元定金。请求驳回王佳珣的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
王佳珣在二审期间向本院提交：1、往返机票，以证明因郭世海要求购买涉案房产，王佳珣专程从澳洲返回，造成损失。2、房屋交易合同，3、银行转账流水，以证明涉案房产因郭世海未购买，王佳珣又将房产转卖给案外人郭奇峰，转让价格是3050000元，造成了5万元的损失。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、双方当事人之间是否成立了房屋买卖合同关系；2、该房屋买卖合同是否有效。
关于双方当事人之间是否成立房屋买卖合同关系的问题。涉案定金收条记载了双方当事人的姓名、买卖标的物、价款、定金等内容，双方当事人均认可其真实性。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。从涉案定金收条记载的内容可以确定当事人姓名、标的和数量，因此，应认定双方当事人已成立了房屋买卖合同关系。原审法院以双方之间未约定房产买卖合同其他主要条款为由，认定双方之间有关涉案房产买卖的合同并未成立，适用法律不当，本院予以纠正。
关于双方当事人之间房屋买卖合同的效力问题。根据当事人提交的证据，涉案房屋系军产房。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条规定，军事用地由县级以上人民政府依法批准划拨。第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。涉案的房屋买卖合同未履行法定的审批程序，应认定无效。因涉案合同无效，根据合同法第五十八条规定，王佳珣因涉案合同所收取的定金10万元，应退还郭世海。王佳珣主张郭世海违约，要求没收定金，理由不成立，本院不予支持。关于王佳珣主张的因合同无效造成的损失，因双方当事人在本案均未对此提出诉讼请求，本院不作处理，当事人应另循法律途径解决。
综上，王佳珣关于双方当事人之间的房屋买卖合同关系成立的上诉主张成立，本院予以采纳。原审判决认定事实及适用法律有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条、第三十二条、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1163号民事判决第一项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1163号民事判决第二项；
三、确认郭世海与王佳珣之间就深圳市南山区关口一路同乐生活区宿舍楼6单元29层D房成立的房屋买卖合同无效。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费3450元，由王佳珣承担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 庄 齐 明
二〇一六年七月十三日
书记员 周颖（兼）
附本判决相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十四条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。