乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民三初字第1471号
原告：郭爱琴。
委托代理人：郭爱民。
委托代理人：张代曾。
被告：胡又铭。
被告：乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司。
法定代表人：何立军。
委托代理人：张雪莲。
委托代理人：段文文。
被告：王明。
委托代理人：张雪莲。
委托代理人：段文文。
被告：田新军。
委托代理人：张雪莲。
委托代理人：段文文。
原告郭爱琴与被告胡又铭、被告乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司（以下简称嘉禾明瑞影视公司）物权保护纠纷一案，本院于2014年8月26日受理后，依法通知被告王明、被告田新军参与诉讼，并适用简易程序，由代理审判员武惠军独任审判，于2014年12月4日、2014年12月26日公开开庭进行了审理。原告郭爱琴的委托代理人郭爱民、张代曾，被告嘉禾明瑞影视公司、被告王明、被告田新军的委托代理人张雪莲到庭参加了诉讼，被告胡又铭经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告郭爱琴诉称，2010年，原告将位于乌鲁木齐市阿勒泰路2号的房屋出租给被告，租期至2020年10月15日。2014年5月8日，经乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四终字第248号民事判决，判决解除了原、被告双方的房屋租赁合同，并判令被告于判决生效后30日内搬离租赁房屋。后原告多次要求被告搬离租赁房屋，但被告至今仍拒不搬离租赁房屋。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，给原告造成损失，为保护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令四被告共同赔偿原告2014年6月8日至2014年8月28日占用房屋经济损失1832364.50元［其中租金损失1780291元（年租金8122580元÷365天×80天）、租金利息损失52073.50元（1780291元×80天×4.875‰×2）］，并由被告承担本案诉讼费用。
被告胡又铭未到庭，亦未提交书面答辩意见。
被告嘉禾明瑞影视公司、被告王明、被告田新军辩称，2010年被告胡又铭作为嘉禾明瑞影视公司的发起人与原告郭爱琴签订房屋租赁合同，此后嘉禾明瑞影视公司与王明、田新军联合经营并以嘉禾明瑞影视公司名义使用租赁房屋，故本案中被告胡又铭、王明、田新军个人均不应承担责任。2014年双方房屋租赁合同虽经法院判决解除，但嘉禾明瑞影视公司在2013年9月6日向原告支付租金900000元，已将房屋租金支付至2014年10月15日，故原告起诉期限内的租金损失已支付，原告现请求租金损失及利息损失不能成立。同时因原告郭爱琴所租赁房屋系原告郭爱琴及郭爱民、王正选共同购买，并非郭爱琴一人所有，现原告郭爱琴一人主张权利，诉讼主体不适格。综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年8月13日，原告郭爱琴（出租人）与被告胡又铭（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：租赁房屋位于乌鲁木齐市阿勒泰路2号，间数为一、二、三层，房屋为框架结构，房屋面积以图纸画红线圈定内面积为准，所购房产为广汇房产公司房产，广汇嘉和园小区整个建筑工程未进行消防验收，承租人对现状充分了解，愿意承租该房屋；租赁期限10年，从2010年10月15日至2020年10月15日，交接日期2010年8月15日，赠送装修期两个月；第1年至第3年租金为每年800000元，第4年至第6年每年租金为900000元，第7年至第10年租金为每年1100000元；租赁房屋用途为电影院、健身广场；出租人不允许承租人转租房屋等等。当日，原告郭爱琴与被告胡又铭办理了房屋交接手续。2010年10月，被告嘉禾明瑞影视公司成立，将胡又铭租赁的上述房屋作为住所及经营场所，胡又铭为嘉禾明瑞影视公司股东。2011年4月29日，郭爱琴（甲方）与胡又铭（乙方）签订补充协议一份，约定把上述租赁房屋中的一楼面积从总租赁面积中减去，同时给乙方减免2010年物业管理费，减免2011年至2020年每年50%的物业管理费。2012年10月，被告嘉禾明瑞影视公司将承租的三楼部分725平方米房屋转租给被告田新军用于经营餐饮。2012年11月，嘉禾明瑞影视公司将承租的二楼部分630平方米房屋转租给被告王明用于经营餐饮。2013年9月6日，被告胡又铭、嘉禾明瑞影视公司将截止到2014年10月15日的租金900000元汇入原告郭爱琴帐户。
2013年，郭爱琴以胡又铭、嘉禾明瑞影视公司为被告，以王明、田新军为第三人向本院提起诉讼，郭爱琴以胡又铭、嘉禾明瑞影视公司在合同履行中存在违约行为为由请求判令解除与胡又铭签订的房屋租赁合同，并要求胡又铭、嘉禾明瑞影视公司、王明、田新军立即搬离租赁场地等。该案经本院一审及乌鲁木齐市中级人民法院二审审理后，认定胡又铭、嘉禾明瑞影视公司在合同履行中存在逾期支付租金、转租房屋等违约行为。2014年5月8日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2014）乌中民四终字第248号终审判决，判决解除郭爱琴与胡又铭签订的房屋租赁合同；胡又铭、嘉禾明瑞影视公司、王明、田新军于判决生效之日起三十日内搬离租赁场地等等。该案现处于强制执行过程中，但至今被告嘉禾明瑞影视公司、王明、田新军未搬离涉案房屋。
另查明，2003年5月26日，郭爱琴、郭爱民、王正选三人分别与新疆广厦房地产交易网络有限责任公司签订《商品房买卖合同》，三人以银行按揭贷款方式购买了乌鲁木齐市阿勒泰路2号嘉和园小区第1幢2层、3层商铺，建筑面积分别为311.67平方米、1128.30平方米、1174.62平方米，总计2614.59平方米。郭爱琴租赁给被告胡又铭、嘉禾明瑞影视公司的房屋即为郭爱琴、郭爱民、王正选三人购买的上述2614.59平方米房屋。2013年7月26日，王正选将其购买的乌鲁木齐市阿勒泰路2号嘉和园小区房产的相关非诉讼及诉讼事宜公证授权给原告郭爱民，并注明受托人有转委托权。2014年5月8日，郭爱民又将乌鲁木齐市阿勒泰路2号嘉和园小区1号楼2楼、3楼房产的出租、诉与非诉的相关权利授权给原告郭爱琴。
原告郭爱琴庭审中提供新疆信永中和房地产评估咨询有限公司估价报告书一份，经该评估公司评估认定，郭爱琴、郭爱民、王正选所购买的2614.59平方米房屋市场价值为81225800元。现原告郭爱琴以该房屋市场价值的10%作为房屋年租金损失标准计算2014年6月8日至2014年8月28日租金损失为1780291元。同时原告郭爱琴提供房屋租赁合同两份，其中一份经新疆维吾尔自治区公证处公证的房屋出租合同，合同签订时间为2010年9月1日，出租人为腊景培，承租人为陈长文，租赁房屋位于阿勒泰路2号嘉和园雅苑1幢91A1号、92A2号建筑面积171.30平方米（该房屋与本案涉案租赁房屋相邻近），租金金额为每年320000元等等。原告郭爱琴以该合同证实相邻商铺2010年年租金按每年递增10%后的2014年年租金与其主张的房屋年租金价格相近；另一份租赁合同（复印件）中出租方为施雪标，承租方为中国联合网络通信有限公司乌鲁木齐市分公司，租赁房屋位于乌鲁木齐市阿勒泰路299号（该房屋与本案涉案租赁房屋相邻近），建筑面积155.48平方米，租期从2011年3月8日至2021年3月7日，2014年至2017年租金为每年374000元等等。原告郭爱琴以该租赁合同证实合同约定的租金价格远高于原告主张的租金损失价格。对该两份租赁合同，其中腊景培与陈长文所签租赁合同系经过公证的合同，本院对该合同真实性予以认定；其中施雪标与中国联合网络通信有限公司乌鲁木齐市分公司所签租赁合同系复印件，本院对其真实性不予认定。
上述事实，有商品房买卖合同三份、租赁合同三份、公证书、委托书、本院（2013）沙民三初字第1284号民事判决书及乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四终字第248号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为，原告郭爱琴将其与郭爱民、王正选一同购买的2614.59平方米房屋租赁给被告胡又铭、嘉禾明瑞影视公司，在租赁合同履行中，因被告胡又铭、嘉禾明瑞影视公司存在违约行为，经人民法院判决解除了双方租赁合同，而被告嘉禾明瑞影视公司、王明、田新军作为该租赁房屋的实际占有使用人在与原告的租赁合同解除后均负有腾房的义务，其逾期腾房，应当向原告支付逾期腾房期间的租金损失（实为房屋占有使用费损失），被告承租全部房屋后擅自将部分房屋转租给他人，应当向原告支付全部2614.59平方米的房屋占有使用费，被告王明、田新军占用部分房屋，应当对所占用房屋的占有使用费承担支付责任。被告胡又铭虽与原告郭爱琴签订了房屋租赁合同，但该房屋租赁合同解除后，房屋实际由被告嘉禾明瑞影视公司占有使用，被告胡又铭个人并未实际占有涉案房屋，故被告胡又铭不应承担房屋占有使用费用。关于原告郭爱琴主体资格问题，原告郭爱琴出租的房屋系其与郭爱民、王正选一同购买的房屋，签订租赁合同是原告郭爱琴代表其与郭爱民、王正选与被告胡又铭签订，且王正选、郭爱民已将出租房屋的相关权利授权给郭爱琴，故原告郭爱琴有权单独提起诉讼，其诉讼主体适格。被告关于原告主体不适格的意见不能成立，本院不予采纳。关于被告应承担的房屋占有使用费损失数额，原告郭爱琴主张按其房屋价值的10%作为年租金标准计算无相应依据，而被告嘉禾明瑞影视公司、田新军、王明主张按原租赁合同标准计算，因该租赁合同已经法院判决解除，故被告现主张按该合同标准计算已无依据，对此本院酌情参照原告提供的腊景培与陈长文租赁合同中年租金320000元价格即与涉案房屋相邻房屋租金标准计算，每平方米年租金为1871.34元（320000元÷171平方米），按被告占用房屋面积2614.59平方米计算，年租金为4892786.85元，按该标准计算，原告主张2014年6月8日至2014年8月28日共计80天的租金损失（实为房屋占有使用费损失）为1072391.64元。因被告嘉禾明瑞影视公司在房屋租赁合同解除前已将2013年10月15日至2014年10月15日房屋租金900000元交付给原告郭爱琴，而双方租赁合同于2014年5月8日经乌鲁木齐市中级人民法院判决解除，并限令四被告在30日内搬离租赁房屋，按此计算，被告在2014年6月8日前的房屋租金已支付完毕并已多付313150.68元（即2014年6月8日至2014年10月15日剩余127天租金），对于该笔多付款项应从被告承担的房屋占有使用费损失中扣除，故被告嘉禾明瑞影视公司还应向原告郭爱琴赔付2014年6月8日至2014年8月28日共计80天的租金损失（实为房屋占有使用费损失1072391.64元-313150.68元）759240.96元。其中被告田新军实际占有使用725平方米，占房屋总面积的28%，故被告田新军应在212587.47元（759240.96元×28%）范围内承担连带赔付责任；其中被告王明实际占有使用630平方米，占房屋总面积的24%，故被告王明应在182217.83元（759240.96元×24%）范围内承担连带赔付责任。原告郭爱琴主张租金利息损失，无相应事实及法律依据，本院不予支持。被告嘉禾明瑞影视公司、田新军、王明辩称其三方系合作经营关系，无相应证据证实，且三方之间房屋转租关系业经法院审理认定，三被告亦无充分证据推翻该事实，故本院对三被告辩称其系合作经营关系的意见不予采纳。被告胡又铭经本院依法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司赔偿原告郭爱琴经济损失（2014年6月8日至2014年8月28日占有房屋使用费损失）759240.96元；
二、被告田新军在房屋占有使用费损失212587.47元范围内向原告郭爱琴承担连带赔付责任；
三、被告王明在房屋占有使用费损失182217.83元范围内向原告郭爱琴承担连带赔付责任；
四、驳回原告郭爱琴要求被告胡又铭承担连带赔偿责任的诉讼请求；
五、驳回原告郭爱琴其他诉讼请求。
以上被告乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司、被告田新军、王明应付原告郭爱琴款项，于本判决生效后十日内给付，如逾期未付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的1832364.50元，实际给付标的759240.96元，占诉讼标的的41%。本案受理费21291.28元（原告已预交），因适用简易程序，本院减半收取10645.64元，由被告嘉禾明瑞影视公司负担20%，即2129.23元，被告田新军负担11%，即1171.02元，由被告王明10%，即1064.46元（被告嘉禾明瑞影视公司、田新军、王明所负担受理费连同上述款项一并直接给付原告郭爱琴），由原告郭爱琴负担59%，即6280.93元；剩余受理费10645.64元，依法退还原告郭爱琴。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理）。
代理审判员 武惠军
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 何晶晶