吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民二初字第28号
原告：吉林珲春农村商业银行股份有限公司。住所：吉林省珲春市新安街。
法定代表人：李鹰，董事长。
委托代理人：雷鸣，吉林珲春农村商业股份有限公司部门经理。
委托代理人：刘温慧，吉林何晓明律师事务所律师。
被告：珲春边境经济合作区保税有限公司。住所：吉林省珲春市边境经济合作区5号小区。
法定代表人：王少靖，该公司董事长。
原告吉林珲春农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）与被告珲春边境经济合作区保税有限公司（以下简称保税公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告吉林珲春农村商业银行股份有限公司委托代理人雷鸣、刘温慧到庭参加诉讼。被告珲春边境经济合作区保税有限公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
农商行起诉称：被告保税公司于2005年11月4日在原告下属原延边吉泰城市信用社办理抵押贷款350万元，期限至2006年11月4日，贷款利率9.45‰，逾期利率为14.175‰，此笔贷款物位于珲春市合作区5号小区国有出让地使用权，土地证号为珲国用（2004）第240400356号土地面积95574.**平方米中的84137.70平方米作抵押担保，该笔贷款被告于2006年11月2日提出展期，期限为2006年11月3日至2007年11月1日，展期利率为8.925‰，被告又于2007年4月2日在原告下属延边吉泰城市信用社办理30万元，期限至2008年4月2日，贷款利率为9.0525‰，逾期利率为千分之13.5788，抵押物同为上笔贷款物，已在珲春国土局办理了相关的抵押登记手续，土地他项权证号分别为他项珲第2005号240400064、他项珲第2005号240400075号。借款合同签订后原告如约履行了合同约定的义务，但被告未能按合同约定履行还款义务，本息至今未还，现贷款早已逾期，故诉至法院，请求判令被告立即偿还贷款本金380万元及利息10823921.30元，合计：14623921.30元（计算至2015年6月26日），剩余利息（含复利）按合同约定计算至偿还完日止。被告承担抵押担保责任，并承担因诉讼产生的一切费用。
保税公司未提出答辩。
原告向本院提供以下证据：
证据1，2005年11月1日借款合同一份。证明：被告在原告处借款本金350万元，借款期限为自2005年11月4日至2006年11月4日，借款用途为修路款，借款利率为千分之9.45，逾期利率为日万分之4.725，被告承担的违约责任包括借款本金、利息、复利、违约金、罚金、赔偿金以及原告为实现债权的所支出的诉讼费、律师费等其他费用。
证据2，2005年11月1日抵押合同一份。证明：抵押担保借款金额为350万元，担保范围包括借款本金、利息、复利、违约金、罚金、赔偿金以及原告为实现债权的所支出的诉讼费、律师费等其他费用。被告以吉林省珲春市边境经济合作区5号小区84137.70平方米的土地作抵押担保。抵押合同中未约定抵押期限。
证据3，2005年9月30日他项珲（2005）240400064号、2005年11月1日他项珲（2005）240400075号他项权证两份。证明：被告为借款350万元以吉林省珲春市边境经济合作区5号小区84137.70平方米，地号D13-5-2-4的土地作抵押担保，并办理了抵押登记。
证据4，2005年11月4日借款凭证。证明：原告按照合同约定向被告发放了350万元借款。
证据5，2006年11月2日贷款展期协议书。证明：350万元贷款到期后，双方签订了一份贷款展期协议，协议约定，贷款展期金额为350万元，展期期限：自2006年11月3日至2007年11月1日，展期后贷款月利率为千分之8.925，展期后被告继续提供担保。
证据6，2007年4月2日抵押担保借款合同及抵押清单。证明：被告再次向原告借款30万元。借款期限：自2007年4月2日至2008年4月2日，借款用途为被告签订合同的费用，贷款利率为千分之9.0525，逾期利率为日万分之4.52625，还款方式是按月还息，到期还本，利息未按月偿还。被告以土地面积为95574.70平方米的土地作抵押担保，没有办理单独的抵押登记手续。
证据7，2007年4月2日借款凭证。证明：原告按合同约定向被告发放30万元贷款。凭证的内容与30万元借款合同内容一致。
证据8，2010年8月11日、2014年9月26日催款通知书。证明：原告向被告催收350万元、30万元贷款。
证据9，350万元、30万元利息证明。证明：自2007年5月12日至2015年6月26日止，借款本金350万元的利息为7977723.82元（含复利3205636.60元，自2007年5月12日至2015年6月26日止，借款期限内按月利率8.925‰计算，逾期按月利率13.3875‰计算）；借款本金30万元的利息为640492.38元（含复利250645.14元，自2007年5月12日至2015年6月26日止，借款期限内按月利率9.0525‰计算，逾期按月利率13.5788‰计算）。
证据10，银监局文件。证明：原告的主体资格变更的过程。
因本院给被告保税公司送达传票后，被告未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。
本院认为，原告农商行提供的证据，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，故予以采信。
根据本院采信的证据，查明如下事实：
2005年11月1日，延边珲春城市信用合作社与被告签订了一份借款合同，合同约定：被告向延边珲春城市信用合作社借款本金350万元，借款期限为2005年11月4日至2006年11月4日，借款用途为修路款，借款利率为9.45‰，逾期利率为日万分之4.725，并约定被告承担的违约责任包括借款本金、利息、复利、违约金、罚金、赔偿金以及原告为实现债权的所支出的诉讼费、律师费等其他费用。同日，延边珲春城市信用合作社与被告签订了一份抵押合同，被告为借款350万元以吉林省珲春市边境经济合作区5号小区土地面积84137.70平方米的土地作抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、复利、违约金、罚金、赔偿金以及原告为实现债权的所支出的诉讼费、律师费等其他费用。被告分别于2005年9月30日、2005年11月1日办理他项珲（2005）240400064号（抵押土地面积3500平方米）、他项珲（2005）240400075号（抵押土地面积80637.70）他项权证。2005年11月4日，延边珲春城市信用合作社按照合同约定向被告发放借款350万元。借款期满后，被告未按合同约定偿还借款本金350万元及利息。2006年11月2日，延边珲春城市信用合作社与被告签订了一份贷款展期协议，协议约定：贷款展期金额为350万元，展期期限：2006年11月3日至2007年11月1日，展期后贷款月利率为8.925‰，被告继续提供担保。2007年4月2日，珲春市吉泰农村信用合作社与被告签订了一份抵押担保借款合同，合同约定：被告向珲春市吉泰农村信用合作社借款30万元，借款期限为2007年4月2日至2008年4月2日，借款用途为被告签订合同的费用，借款月利率为9.0525‰，逾期利率为日万分之4.52625，还款方式是按月还息，到期还本。担保范围包括贷款本金、利息和实现债权的费用。被告以吉林省珲春市边境经济合作区5号小区土地面积95574.70平方米土地为借款30万元提供抵押担保，并约定抵押登记由借款人负责办理。被告未按约定办理抵押登记手续。2007年4月2日，珲春市吉泰农村信用合作社按合同约定向被告发放30万元借款。上述两笔借款合计380万元期满后，被告均未按期偿还。珲春市吉泰农村信用合作社分别于2010年8月11日、2014年9月26日向被告发送逾期催款通知书，催款金额为380万元。原告主张被告未偿还借款本金380万元及利息8618216.20元【借款本金350万元的利息为7977723.82元（包括复利3205636.60元，自2007年5月12日至2007年11月1日止，按月利率8.925‰计算，自2007年11月20日至2015年6月26日止，按月利率13.3875‰计算）；借款本金30万元的利息为640492.38元（包括复利250645.14元，自2007年5月12日至2008年4月2日止，月利率按9.0525‰计算，自2008年4月20日至2015年6月26日止，月利率按13.5788‰计算）】，故请求判令被告立即偿还贷款本金380万元及利息8618216.20元，此后利息（含复利）按合同约定计算至偿还完日止；被告承担抵押担保责任；承担因诉讼产生的一切费用。延边珲春城市信用合作社于2006年11月23日更名为珲春市滨海农村信用合作社，珲春市滨海农村信用合作社于2007年1月25日并入珲春市吉泰农村信用合作社，珲春市农村信用合作联社于2009年12月28日吸收合并珲春市吉泰农村信用合作社，2013年9月11日，中国银监会银监复（2013）468号关于筹建吉林珲春农村商业银行股份有限公司的批复，延边农村商业银行股份有限公司并购重组珲春市农村信用合作联社并同步组建吉林珲春农村商业银行股份有限公司。延边珲春城市信用合作社、珲春市吉泰农村信用合作社的债权由原告承接。
本院认为，延边珲春城市信用合作社与被告签订的350万元借款合同、抵押合同、展期协议以及珲春市吉泰农村信用合作社与被告签订的30万元借款合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。被告未按期偿还借款本金380万元及利息5161934.46元【借款本金350万元的利息为4772087.22元（自2007年5月12日至2007年11月1日止，按月利率8.925‰计算，自2007年11月20日至2015年6月26日止，按月利率13.3875‰计算）；借款本金30万元的利息为389847.24元（自2007年5月12日至2008年4月2日止，月利率按9.0525‰计算，自2008年4月20日至2015年6月26日止，月利率按13.5788‰计算）】，属违约行为，应承担违约责任。被告为借款350万元以吉林省珲春市边境经济合作区5号小区土地面积84137.70平方米的土地作抵押担保，并办理了抵押登记手续，故原告对被告为借款350万元提供的抵押物依法享有优先偿权。原告提出对被告借款30万元以吉林省珲春市边境经济合作区5号小区土地面积95574.70平方米的土地作抵押担保，应对抵押物享有优先受偿权的主张，因被告未按合同约定办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国担保法》第四十四条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”的规定，双方签订的抵押担保合同无效，被告对合同无效承担全部过错责任。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第七条：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；……”和第五十六条第二款：“法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任”的规定，本案抵押担保人和债务人为同一主体，被告应在吉林省珲春市边境经济合作区5号小区土地面积95574.70平方米的土地价值范围内对其借款本金30万元及利息向原告承担赔偿责任。原告要求对被告为借款30万元及利息提供担保的土地行使优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。延边珲春城市信用合作社、珲春市吉泰农村信用合作社的债权由原告承接。原告的诉讼主体适格。
关于本案借款复利的问题。虽双方签订的借款合同中约定被告承担的违约责任包括借款本金、利息、复利、违约金、罚金、赔偿金以及原告为实现债权的所支出的诉讼费、律师费等其他费用，但对涉案借款复利如何计算双方未予约定，且逾期利息计算是按合同约定的基准利率上浮50%计算的，被告因其违约对此已承担了造成原告的损失，原告要求被告承担复利损失缺乏事实依据，对其该项请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、四十四条，《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第七条、第五十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告珲春边境经济合作区保税有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告吉林珲春农村商业银行股份有限公司380万元及利息5161934.46元【借款本金350万元的利息为4772087.22元（自2007年5月12日至2007年11月1日止，按月利率8.925‰计算，自2007年11月20日至2015年6月26日止，按月利率13.3875‰计算）；借款本金30万元的利息为389847.24元（自2007年5月12日至2008年4月2日止，月利率按9.0525‰计算，自2008年4月20日至2015年6月26日止，月利率按13.5788‰计算），此后利息计算至本息付清止，按合同约定的利率计算】。
二、若被告珲春边境经济合作区保税有限公司不能按上述期限偿还借款本金、利息及原告实现债权的费用时，原告吉林珲春农村商业银行股份有限公司以被告被告珲春边境经济合作区保税有限公司抵押的土地使用权折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在借款本金350万元及利息限额内优先受偿；
三、被告珲春边境经济合作区保税有限公司应在吉林省珲春市边境经济合作区5号小区土地面积95574.70平方米的土地价值范围内对其借款本金30万元及利息向原告吉林珲春农村商业银行股份有限公司承担赔偿责任。
四、驳回原告吉林珲春农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费109544元，公告费300元，合计109844元，由被告珲春边境经济合作区保税有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 董志忠
审判员 徐宝红
审判员 崔 玉
二〇一五年十一月十八日
书记员 朴银花