河南省太康县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）太民初字第1271号
原告刘巧丽（反诉被告）。
委托代理江涛，河南阳夏律师事务所律师。
被告黄洲（反诉原告）又名黄周。
被告赵雪云（反诉原告）。
被告黄印昌。
上列三被告委托代理人刘伟，河南阳夏律师事务所律师。
原告刘巧云诉被告黄洲、赵雪云、黄印昌租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成公开开庭进行了审理。原告刘巧云委托代理人江涛、被告黄印昌及三被告委托代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘巧云（反诉被告）诉称，2009年8月1日，原告与黄周签订地皮租赁协议，黄周自愿将位于师庄村梦里达家具厂后院仓库前2亩土地含4间平房租赁给原告使用用于生产经营。租金每年3000元，租期10年。原告租用后对这块地皮进行平整硬化，在东侧建起钢架货棚并在四周垒砖墙。原告于2011年3月份出租给两名个体经商户。2011年5月份，被告黄印昌在原告租赁地皮东侧开发小产权房，私自将原告院子东侧砖墙及钢架棚拆掉院里地面轧坏，致使原告无法经营。事后原告找被告协商赔偿损失恢复原状，被告置之不理。2013年7月10日原告将仓库围墙及钢架棚自行修复后转租，2013年7月22日，被告再次在未告知原告的情况下将仓库们撬开，围墙拆除，并在院内挖沟修下水道，原告发现后上前制止，却遭到被告黄周、黄印昌毒打。被告黄周、黄印昌的行为给原告造成了巨大经济损失，特提起诉讼请求依法判决三被告赔偿原告各项经济损失157655元，本案的诉讼费、鉴定费由被告负担，合同终止。
被告黄洲、赵雪云（反诉原告）辩称，2009年8月1日刘巧丽与黄洲、赵雪云签订的租赁合同的地皮是可耕地，上面的房屋也是违法建筑，根据农用地不得改变农业用途的相关法律规定，刘巧丽改变了农用地的用途，该合同自签订之日起就是一个无效合同。无效合同依法不得继续履行，刘巧丽要求继续履行合同的请求不能获得支持。反诉人并没有给刘巧丽带来任何经济损失，不应赔偿其任何费用。
被告黄印昌辩称，1、本案的租赁合同主体是黄洲、刘巧丽，黄印昌不是合同主体，在本案中不能作为当事人；2、本案租赁合同标的是农业用地，该租赁合同系无效合同，不应当继续履行；3、院墙系黄洲所建与刘巧丽没有关系，所挖的下水道也没有损坏刘巧丽的任何东西，也没有损坏刘巧丽的门锁。黄印昌只是因建房经刘巧丽同意才扒掉了其部分彩钢瓦，这并不影响其对仓库的整体使用。综上，请求驳回刘巧丽对黄印昌的起诉。
被告黄洲、赵雪云（反诉原告）反诉称，2013年7月30日以来，刘巧丽一直占用着反诉人的土地，却未支付过一分钱，这种行为给反诉人造成了经济损失应当予以赔偿，其在占用反诉人土地过程中，将反诉人的树木撞坏数棵也应当予以赔偿。综上，请求依法判决：1、驳回刘巧丽的诉讼请求；2、依法认定双方签订的土地租赁合同无效；3、刘巧丽返还反诉人的土地并赔偿损失10000元。
原告刘巧丽（反诉被告）辩称，1、不应驳回原告的诉讼请求；2、本案双方签订的合同是双方真实意思表示，即便是无效也应由本诉被告承担合同无效的损失；3、不同意赔偿黄洲的10000元经济损失。
经审理查明，原告刘巧丽于2009年8月1日与被告黄洲、赵雪云（被告黄洲之妻）签订了一份房地产租赁契约。该契约内容为：“甲方（出租方）黄洲、赵雪云。乙方（承租方）刘巧丽。1、甲方自愿将师庄梦里达家具厂后院仓库门前二亩土地含四间平房出租给乙方，由乙方任意使用。2、租赁时间从2009年8月1日至2019年8月1日止（10年）付款方式：每年租金3000元，一年一付，不得拖欠。在租期之内，甲方不得以任何理由向乙方增加租金，此房屋土地除国家征收外甲方不得干涉乙方使用。3、租期内甲方保证乙方水电、道路畅通，乙方保证甲方房屋完好，如有损坏，负责维修。4、乙方在租赁期间对此土地及房屋有使用及转让权。合同期满，同等条件下乙方有优先使用权。5、乙方施工期间如因场地原因对甲方的树木、围墙做出的处理及改建乙方不承担费用及责任。6、甲乙双方经协商约定，如甲方违约，甲方应承担乙方的建筑费用。备注：乙方施工和使用期间任何单位及个人提出的各项条款及费用由甲方负责承担。7、租赁期满后，地坪和砖墙归甲方所有，顶棚和钢结构归乙方所有。8、本协议一式三份甲乙双方各持一份，公正机关一份，双方签字或盖章后生效，如有合同纠纷，依照国家有关法规解决”。上述合同签订后，双方均依约履行合同。2011年8月，被告黄印昌（被告黄洲之四弟）在刘巧丽租赁地皮东侧开发小产权房，原告刘巧丽与被告黄洲又为此于2011年8月1日签订了协议，该协议主要内容为：“原有刘巧丽租用黄洲家土地两亩，自租用后，刘巧丽在此土地上建有围墙、大门、地坪及钢架结构石棉瓦棚，另有钢架结构彩钢瓦大仓一处（面积10米×24米），现因黄洲的四弟黄印昌在此围墙外东侧自建楼房一处，现征得黄洲的同意，此楼房的占地面积需将刘巧丽的大仓及围墙做出改造，改造方式为：拆除大仓东侧墙体，依大仓东侧墙体为标准向西60cm处垒柱楼房的西侧墙体，并将大仓的钢架结构架柱在楼房的西侧墙体上，因此大仓和楼房中间的墙体为共享墙体，若8年后大仓拆除时，此墙体留为楼房墙体，另外东侧围墙也随之西移60cm，改造标准均为恢复原貌为标准（大仓封闭完好无损，围墙垒至原墙体高度，石棉瓦棚恢复原样）此改造项目一切责任及费用由黄印昌承担。项目改造后，刘巧丽和黄洲均应继续遵循原租地合同规则（在余下的8年合同期间，任何人不得再拆除刘巧丽的围墙在仓库院内通过，并保证仓库门外（西门）的道路通行，不得以任何理由封堵仓库门前道路），如不遵循此协议对刘巧丽造成的一切经济损失由黄洲及黄印昌承担”。此后，黄印昌在承建小产权房过程中将刘巧丽的大仓进行了部分拆除。2013年7月22日，被告黄洲又指使施工人员撬开了刘巧丽的仓库大门，推倒了围墙在仓库内修下水道。双发生纠纷，刘巧丽方报了警。本案进入诉讼程序后，应刘巧丽的申请，本院委托郑州宏信价格评估咨询有限公司对其房屋建筑物及附属物损失进行了评估。经评估其损失价格如下：库房价值85100元、被损坏库房价值3700元、被损坏石棉瓦价值660元、石棉瓦棚价值5586元、下水道价值1089元、院墙价值970元、地坪及仓库门价值550元。刘巧丽为此由支出评估费2000元。
另查明，原告刘巧丽所租用被告黄洲、赵雪云的土地系耕地。
上述事实有当事人陈述、房地产租赁契约、协议书、评估报告书、太康县毛庄镇大刘庄村民委员会证明、太康县公安局毛庄出警情况说明及庭审笔录等在卷为证。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同。本案当中，原告（反诉被告）刘巧丽与被告（反诉原告）黄洲、赵雪云所签订的房地产租赁契约违反了我国土地管理法关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定，属于无效合同。而合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。纵观本案，被告黄洲、赵雪云（反诉原告）明知自己承包的土地是耕而在该耕地上建房并出租给原告刘巧丽（反诉被告）使用，存在一定过错，对合同无效应承担主要责任，即70%的责任；原告刘巧丽（反诉被告）在签订合同时应查清合同所涉及土地的性质，而其并未查清，对合同无效应负次要责任，即30%的责任。因此，原告刘巧丽要求被告黄洲、赵雪云赔偿因合同无效所遭受损失的合理部分本院予以支持。刘巧丽该损失的具体项目及数额为：库房价值81400元（85100元减去被损坏的库房价值3700元）、石棉瓦棚价值4926元（5586元减去被损坏石棉瓦价值660元），两项合计为86326元，被告黄洲、赵雪云对原告的以上损失应承担60428元。原告刘巧丽被损坏的库房损失为3700元，因该损失是被告黄印昌所造成，应由被告黄印昌承担赔偿责任。原告刘巧丽的围墙损失970元、地坪及仓库门损失550元，合计为1520元是被告黄洲所造成，应由被告黄洲赔偿。原告为评估其损失所支出的2000元评估费，应由各当事人分担，具体承担数额为：被告黄洲、赵雪云应承担1200元，被告黄印昌应200元，其余由原告自己承担。原告其它所诉证据不足，本院不予支持，对其辩解不予采纳。关于被告黄洲、赵雪云（反诉原告）的反诉请求问题，因原告刘巧丽自2013年7月30日以来在未向黄洲、赵雪云交费或用其它方法补偿的情况下，一直占用其地皮至今，给反诉原告造成了一定的经济损失，参考其房地产租赁契约每年3000元的价格，原告刘巧丽（反诉被告）应赔偿黄洲、赵雪云损失1000元。关于被告黄洲、赵雪云反诉请求原告刘巧丽返还土地问题，因原告刘巧丽与被告黄洲、赵雪云所签订的房地产租赁契约属于无效合同，而无效合同自始没有法律约束力，应当恢复到签订合同之前的状态，因此原告刘巧丽应拆走其大棚返还被告黄洲、赵雪云的土地。被告黄洲、赵雪云其它反诉请求缺乏证据，本院不予支持，对其辩解不予采纳。关于被告黄印昌第一项辩解问题，黄印昌虽然不是合同的当事人，但是黄印昌因建房拆除了刘巧丽的部分大棚给其造成了损失，刘巧丽对其提起诉讼要求赔偿损失符合相关法律规定，因此对黄印昌该项辩解，本院不予采纳；关于被告黄印昌第三项辩解问题，本院认为，虽然黄印昌扒掉刘巧丽彩钢瓦大棚是经过同意的，但却给原告造成了一定的经济损失，刘巧丽起诉要求赔偿，于法有据，故对黄印昌该辩解本院不予采纳，黄印昌该项其他所辩缺乏证据本院亦不采纳。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款、第一百三十四条第一款第（七）项之规定，判决如下：
一、原告刘巧丽与被告黄洲、赵雪云于2009年8月1日签订的房地产租赁合同无效。
二、被告黄洲、赵雪云赔偿原告刘巧丽因合同无效所造成的经济损失及评估费共61628元。
三、被告黄洲赔偿原告刘巧丽因损毁围墙、地坪、仓库门损失共1520元。
四、被告黄印昌赔偿原告刘巧丽因损毁彩钢瓦大棚及评估费共3900元。
五、原告刘巧丽（反诉被告）拆走其大棚，赔偿被告黄洲、赵雪云（反诉原告）因合同无效占用房地产损失1000元并返还土地。
六、驳回原告刘巧丽（反诉被告）、被告黄洲、赵雪云（反诉原告）的其它诉讼请求。
上述第二、三、四、五项，于本判决生效之日起7日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费3503（含反诉费50元）元，由被告黄洲、赵雪云负担1378元，被告黄印昌负担50元，原告刘巧丽负担2075元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审 判 长 杨 太
审 判 员 高 峰
人民陪审员 王明春
二〇一四年九月四日
书 记 员 李 康