福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第2277号原告福州香樟林物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。法定代表人蔡家燕，董事长。委托代理人陈琳晖，福建中天成律师事务所律师。委托代理人余一丹，公司职员。被告何土玉，女，汉族，住福建省闽侯县。被告郝磊，男，汉族，住福建省福州市鼓楼区。两被告共同委托代理人刘超荣，福建望重律师事务所律师。原告福州香樟林物业管理有限公司诉被告何土玉、郝磊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月19日受理后，依法由代理审判员陈金适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈琳晖、余一丹，两被告共同委托代理人刘超荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年1月28日，福建香樟林房地产开发有限公司将“香樟林城市花园”项目的物业前期管理服务委托予原告，双方签订了物业管理合同，明确约定原告提供服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应责任；该物业的管理服务费（以下简称物业费）电梯住宅按每平方米1.2元向业主收取，逾期缴费的从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金。两被告系上述业主，物业面积99.74平方米，该物业自2007年1月28日交付后，两被告仍欠自2009年9月至2015年2月止物业费7900.2元。虽经原告多次催缴，两被告却拒不履行缴款义务，故诉请判令：两被告立即支付拖欠原告的物业费人民币7900.2元（119.7元／月×66个月）及滞纳金（按每日千分之三标准计算自应付之日起至付清全部款项之日止），并承担本案的诉讼费用。两被告辩称：一、原告没有依据向被告收取2009年1月29日之后的物业费。因双方所签订的《前期物业管理协议》期限是自2007年1月28日至2009年1月28日终止，之后双方未再续约。二、原告所主张的每平方米1.2元物业费没有依据。《福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》（试行）规定的收费标准在0.88-1.10（不含）元／平方米。三、原告部分请求已超过诉讼时效。原告2015年5月19日向法院提起诉讼，在2013年5月18日之前的物业费已超过诉讼时效。四、原告主张日千分之三滞纳金没有任何依据：1.双方的《前期物业管理协议》已经终止；2.原告从2010年6月2日之后就不具有物业管理资质；3.原告在物业服务期间服务不到位，垃圾堆积成山、消防通道被堵、电梯未检验时常不能正常使用等，并且侵吞小区内停车费等公共场所的使用费、电费等。4.原告恶意拒收被告缴纳物业费。五、原告主张2014年12月1日之后物业费没有依据。2014年10月31日，香樟林城市花园业主委员会已通知原告物业管理服务截至2014年11月30日24时止，并实际接管小区物业工作，因此，原告再主张2014年12月1日至2015年2月物业费无依据。综上，请求贵院驳回原告所有的诉讼请求，同时对原告在没有取得物业管理企业资质情况下违法进行物业管理，并请求法庭司法建议相关行政主管部门追缴其违法所得，并进行行政处罚。经审理查明：两被告系福州市晋安区香樟林城市花园业主。2007年1月28日，原告与被告何土玉签订了《前期物业管理协议》，约定物业管理服务费按建筑面积每月1.2元／平方米收取，合同期限自2007年1月28日起至2009年1月28日止。合同期限届满后，双方未重新签订合同，原告继续提供物业管理服务，被告亦按前期约定缴纳物业费至2009年8月。2012年1月13日，原告向被告何土玉发出《物业管理费催收函》，要求被告缴纳自2009年1月起至2011年12月止的物业费3351.6元及滞纳金15535.16元；2013年12月31日，原告再次向被告何土玉发出《物业管理费催收函》，要求被告缴纳自2009年1月起至2013年12月止的物业费7182元及滞纳金17807.8元，2014年1月1日，该催收函通知到被告。另查：2014年10月31日，福州市晋安区香樟林城市花园小区业主委员会通知原告自2014年12月1日起终止该小区的物业管理服务并实际接管该小区的物业。再查，2006年11月29日，福州市房地产管理局向原告颁发了物业管理企业资质证书，资质等级暂定三级，准予从事物业管理时间为2006年11月29日；2009年6月2日，福州市房地产管理局向原告颁发了物业管理企业资质证书，资质等级暂定三级，准予从事物业管理时间为2009年6月2日至2010年6月1日；2014年6月17日，福州市住房保障和房产管理局向原告颁发了物业管理企业资质证书，资质等级暂定三级，准予从事物业管理时间为2014年6月17日至2015年6月16日。上述事实，有原告提供的物业管理企业资质证书、《前期物业管理协议》、《物业管理费催收函》、EMS特快专递邮件详情单、费用报销单、现金发票明细、邮件全程跟踪查询结果、物业管理收费（未缴）一表览，两被告提供的《关于限期退出香樟林城市花园小区物业管理服务的通知》以及原、被告双方庭审陈述等证据证实，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理协议》，系合同双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行其义务。被告认为原告不具有物业服务资质，但从原告提供的的证据看，在其管理期间部分具有管理资质，且即使原告不具有相应资质也应由相应行政部门处理，不属于司法审查范畴，而原告也事实上提供了物业服务，有权依约向业主收取物业费，被告作为小区业主，应及时缴纳物业费。原告主张两被告应支付自2009年9月起至2015年2月止期间的物业费。由于原告分别于2012年1月13日、2013年12月31日，向被告以发信件的方式主张权利，两次行为均产生诉讼时效中断的效力，故本案物业费的诉讼时效可往前延伸至2010年1月。虽然原告于2012年1月13日向被告何土玉直接发出《物业管理费催收函》，该行为对2009年9月至2009年12月期间的物业费亦产生诉讼时效中断的效力，但由于该行为于2012年1月13日之间已经超过两年，故诉讼时效上无法衔接，故2009年9月至2009年12月期间的物业费因超过诉讼时效丧失胜诉权。因原告所服务的小区自2014年12月1日起已自行成立业主委员会，并实际管理小区物业，故原告主张2014年12月1日至2015年2月期间的物业费，缺乏依据，本院不予支持。故原告主张的2010年1月至2014年11月期间的物业费7062.3元（119.7元／月×59个月），本院予以支持。由于原、被告双方在《前期物业管理协议》期限届满后未重新签订合同，且被告拖欠部分物业费事出有因，故原告主张被告应按日千分之三给付逾期付款滞纳金，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告何土玉、郝磊应于本判决生效之日起十日内支付原告福州香樟林物业管理有限公司物业管理服务费人民币7062.3元；二、驳回原告福州香樟林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费576元，减半收取288元，由原告福州香樟林物业管理有限公司负担263元，被告何土玉、郝磊负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员陈金二〇一五年八月十七日书记员陈玉辉附：一、本案所引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。3.《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。4．《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。5．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。