江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03596号
上诉人（原审被告）徐阿福。
被上诉人（原审原告）王兆铭。
上诉人徐阿福因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2013）相民初字第2920号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年8月11日，原、被告双方签订《定金协议》一份，原告向被告支付厂房定金10000元。2013年9月1日原告实际租赁被告厂房，由被告徐阿福将座落于苏州市相城区阳澄湖镇枪堂村石田路42号厂房（面积440平方米）出租给原告王兆铭从事雕花加工业。2013年9月4日，出租方徐阿福（作为甲方）与承租方王兆铭（作为乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：“一、甲方将苏州市相城区阳澄湖镇枪堂村石田路42号厂房租赁给乙方使用，面积约440平方米。二、乙方租用该厂房期限为一年，即自2013年9月1日至2014年9月1日止。三、厂房租金为按建筑面积每平方米每月人民币玖元（大写），年租金为人民币肆万染仟伍佰贰拾元（大写）……”。双方签订《厂房租赁合同》当天，原告全额支付被告租金47520元（包含定金10000元）。
2013年9月28日，苏州市相城区阳澄湖镇安全生产作出苏相阳安现检记（2013）年0000201号现场检查记录，载明：1、场内杂物堆放混杂，应及时清理整顿。2、电线安装不规范，乱拖乱拉应及时规范安装。3、场内有与营业执照不符的加工场所。被告徐阿福签名。2013年10月31日，苏州市公安局相城分局阳澄湖派出所、苏州市相城工商行政管理局阳澄湖分局、苏州市相城区阳澄湖镇枪堂村村民委员会及苏州市相城区阳澄湖镇安全科共同向原告出具通告一份，责令原告于2013年11月8日前搬离苏州市益群废旧物品加工厂（即苏州市相城区阳澄湖镇枪堂村石田路42号厂房）。2013年11月4日，苏州市相城区安全生产监督管理局作出了苏相安监事前行罚（2013）24号行政处罚决定书，载明：我局阳澄湖镇安全生产监察中队执法人员于2013年9月21日到你单位例行检查时，发现你单位存在重大安全隐患，并开具了《责令整改指令书》，责令你单位立即按要求进行整改；2013年10月28日，我局阳澄湖镇安全生产监察中队执法人员再次到你单位复查时，发现你单位未按要求整改落实到位，并开具了《整改复查意见书》。根据《安全生产违法行为行政处罚办法》第四十四条之规定，决定对你单位（个人）作出罚款的行政处罚。罚款金额：20000（贰万）元人民币。被告徐阿福签名。
原告于2013年11月8日搬离厂房。双方多次就租金退还问题协商未果，原告遂诉至法院。
另查明，被告徐阿福所有的位于苏州市相城区阳澄湖镇枪堂村石田路42号厂房没有相关的产权证件及批复，系其自行搭建的厂房。
以上事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、《定金协议》等材料及当事人陈述附卷佐证。
庭审中，原告为证明被告厂房因不符合安全生产规定而被查封的事实，举证：查封公告与封条的照片复印件各一份、罚没款缴款通知单的复印件、2013年9月28日的现场检查记录一份、2013年10月30日对案外人班勇亮雕花加工经营户的通告一份、2013年11月4日的临时查封决定书复印件一份。
经质证，被告对查封公告及封条的真实性没有异议，当时封条确实是贴了，但与本案没有关联性，因为原告提供的照片中的查封的厂房不是本案的标的物。对于罚没款缴款通知单因原告未能提供原件所以对该证据的复印件持有异议，即使存在罚没事实，也是因为过错在原告，因此该损失应由原告自己承担。现场检查记录的真实性没有异议，但是原告在承租过程中没有按照规定进行生产，过错在于原告。对通告的真实性没有异议。临时查封决定书已经明确主体是原告，原告在承租过程中由于自身生产管理存在问题导致相关部门查封和要求搬离，因此责任在于原告。
被告为证明原告在承租后由于违规经营被相关部门处罚，被告代其支付罚没款20000元。举证行政处罚决定书及代收罚没款专用收据各一份。
经质证，原告对行政处罚决定书及代收罚没款专用收据真实性没有异议，但是处罚的主体是被告经营的苏州市益群废旧物品加工厂，与原告无关。
原审原告王兆铭的诉讼请求为，请求法院判令：1、确认原被告签订的《厂房租赁合同》无效；2、被告依法退还原告已支付的房屋租金38544元；3、被告承担本案诉讼费用。
原审法院认为，原、被告间签订的《厂房租赁合同》因涉案厂房没有相关批复手续及产权证件，系被告自行搭建的厂房，且已被相关部门查封并作出行政处罚决定，应认定合同无效，双方因本合同所取得的财产应相互返还。被告将该厂房实际交付原告使用，原告亦已实际使用至2013年11月8日才从该厂房搬离，对于此期间的房屋占有使用费原告应予支付，使用费的标准可参照原租金标准计算。故原告应向被告支付自2013年9月1日至2013年11月8日的房屋占有使用费8983.23元（47520元／365天×69天），现原告已全额支付被告一年租金47520元，故被告应当返还原告38536.77元。关于被告所辩解的其他损失，因其未在本案中提供相关证据也未提起反诉，不予理涉，被告可以另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第九十五条、第一百零九条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告王兆铭与被告徐阿福签订的《厂房租赁合同》无效。
二、被告徐阿福于本判决生效之日起十日内退还原告王兆铭房屋占有使用费人民币38536.77元（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为人民币760元，由被告徐阿福负担（此款原告已自愿垫付，不再退回，被告徐阿福于本判决生效之日起十日内直接给付原告王兆铭）。
上诉人徐阿福不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求和理由，1、双方签订的租赁合同合法有效，原审法院认定无效是错误的，诉争厂房属历史遗留问题，当地村委会也是同意上诉人建造的，村委会每年收取租金，该厂房虽无规划、批建手续，但相关部门至今都未认定出租的厂房系违章建筑。2、双方合同已经实际履行，上诉人没有违约，相反被上诉人违反合同约定，因为被上诉人从事的木器雕花加工属于特种行业，在消防等方面具有严格的要求，其承租后未到相关部门办理登记等手续，承租后在实际生产经营过程中又不注意安全，违反相关法律被相关部门要求整改直至取缔，错在被上诉人。3、被上诉人承租期间，上诉人为其进行了建造相关设施，共花费45335元，代其交纳罚款20000元，上述费用应当返还上诉人。请二审法院依法改判。
被上诉人王兆铭表示服从原审法院判决。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，双方签订的《厂房租赁合同》因所涉房屋无规划和批建手续，且经相关行政职能部门查封并作出行政处罚，故应认定上述租赁合同无效。原审法院对上述合同性质的认定正确。根据我国合同法的规定，合同无效，所取得的财产应互相返还。被上诉人王兆铭实际使用承租厂房至2013年11月8日才搬离，使用期间的使用费应当支付给上诉人徐阿福，经原审法院核算，王兆铭支付的租赁费超出了其实际使用期间的使用费，故判决徐阿福返还差额部分的费用并无不当。至于徐阿福主张其代建费和交纳的罚款不属本案审理范围，徐阿福可另行主张。据此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1519元，由上诉人徐阿福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 赵东
代理审判员 姚望
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 陈莉