陕西省靖边县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）靖民初字第03459号
原告杨续荣，男，汉族，本科文化。
被告靖边县大发房地产开发有限公司。
法定代表人郭玉德，男，任公司经理。
委托代理人白德有，男，本科文化。
第三人贺瑜瑜，女，汉族。
委托代理人许长峰，女，高中文化。
原告杨续荣诉被告靖边县大发房地产开发有限公司、第三人贺瑜瑜确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨续荣，被告靖边县大发房地产开发有限公司委托代理人白德有，第三人贺瑜瑜的委托代理人许长峰到庭参加诉讼，被告靖边县大发房地产开发有限公司法定代表人郭玉德、第三人贺瑜瑜未到参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨续荣诉称，2008年，红枫苑一期工程实施以来，被告靖边县大发房地产开发有限公司就派人多次与原告协商，欲进行置换改造。经协商，2014年5月8日，双方签订《红枫苑东片区第一排房屋置换改造合同》。合同约定，原告用自己的位于靖边县红枫苑一号楼东侧的一处宅院置换被告开发的红枫苑三期工程的商铺与住宅。被告在置换给原告二层商铺的基础上另行给原告120平方米的住宅两套。合同第13款第5项明确约定，被告必须保证原告挑选住宅的权利，不得限制原告挑选房的范围与位置，不得强迫原告挑选不满意的住宅，并可在红枫苑三期工程1-4号楼的三层以上、顶层以下优先挑选。合同签订后，原告选定了红枫苑三期工程已封顶的2号楼2单元502房（面积166.91平方米）和正在修建的4号楼1单元702房（面积123.68平方米）。2014年5月28日，双方又签订了《房屋置换选房合同书》。合同约定，双方确认以原告选中的房屋为最终确定的房屋，并从双签约之日起生效。2014年6月19日，双方对签订的《红枫苑东片区第一排房屋置换改造合同》进行了公证。2014年8月底，被告突然告知原告，被告已将原告的4号楼1单元702房出售给第三人贺瑜瑜。并于2014年8月14日被告与第三人贺瑜瑜签订了《红枫苑三期.大境官邸认购协议书》。原告认为，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，扰乱了正常的市场秩序。现请求：1、依法确认原告与被告靖边县大发房地产开发有限公司签订的《房屋置换选房合同书》有效，判令被告继续履行该合同。2、判令被告靖边县大发房地产开发有限公司依法承担违约责任。3、本案的诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提交了以下证据：
第一组证据三份：1、2014年5月8日原告与被告签订的《红枫苑东片区第一排房屋置换改造合同》一份。2、2014年6月19日，《靖边县公证处出具的公证书》一份。3、2014年5月8日，原告与被告签订的《补充协议》一份。证明1、原告用自己所有的土地和房屋与被告置换被告的商铺、住宅和三个车位。2、被告给原告置换门面商铺两层八间（每层四间），每间商铺跨度东西约4.4米，不低于4米。入深南北约15米左右，不低于15米。对商铺东西长度剩余及短缺的部分双方均相互不做找补。3、在被告给原告置换两层商铺的基础上，再给原告置换120平米住宅两套，车位补偿办法为被告给原告三个车位。在置换120平米住宅房后又签订了补充协议，一共增加了20平米，这样住宅房每套面积成了130平米。
第二组证据，2014年5月28日原告与被告签订《房屋置换选房合同书》一份。原告在被告处选了2号楼2单元502房一套，户型B--
1，面积166.91平米，另一套为4号楼1单元702房一套，户型.B--6，面积123.68平米。证明4号楼1单元702房归原告所有。
第三组证据，2014年8月14日，被告与贺瑜瑜签订的《红枫苑三期.大境官邸认购协议书》一份。证明贺瑜瑜与被告签订的购房合同在原告签订的选房合同之后，第三人贺瑜瑜签订的这份合同无效。
被告靖边县大发房地产开发有限公司辩称，原告是拆迁户中最后拆迁的，被告内部规定，拆迁户不能在2号楼的1、2单元和3号楼的1、2单元进行选房。原告提出要在2号楼选一套房子，经过被告代理人和原来2号楼2单元502户主多次协商，把原告的一套房就确定在2号楼2单元502室。第二套房选房时公司负责人郭玉川打招呼说4号楼1单元602室和702室不能给拆迁户，已经给别人预留了，这个情况代理人给原告也说过。原告经售楼部调查，602室和702室没有给别人卖出去，原告给代理人的亲戚打电话让给老板说情，让原告把702房子选上。当时的情况就是，均有说情的，先把选房合同签了，之后原告本人再和郭玉川协商此事。协商好了，702室房子就是原告选中的，协商不好，该选房合同无效。最终原告本人与郭玉川没有协商好，那么该选房合同就无效。
被告未向法庭提交证据。
第三人贺瑜瑜述称，代理人叫许长峰，贺瑜瑜是代理人的儿媳妇。当时被告的负责人郭玉川贷代理人的84万元，月利率18‰。因郭玉川无现金给付，将被告开发的红枫苑三期4号楼1单元702室卖给代理人，并以媳妇贺瑜瑜的名义与被告签订了《红枫苑三期.大境官邸认购协议书》。现在第三人认为，这套房子就是第三人的。
第三人未向法庭提供证据。
经庭审质证：
对原告提交的第一组证据，被告质证对真实性无异议，对证明目的无异议。要说明的是，红枫苑东片区第一排房屋置换改造合同第十三条第五款约定，选房要在现有空置房范围内进行选房。第三人质证对真实性无异议。对证明目的有异议，这是原告和被告的事，和第三人没有关系。
对原告提交的第二组证据，被告质证对真实性无异议，对证明目的有异议。认为，该合同是代理人签的，没有法定代表人的签字确认，合同不生效。第三人质证对真实性和证明目的均有异议，被告已经给第三人卖了。原告是私人关系签订的合同，第三人是与被告签订的，该房屋4号楼1单元702房现在属于第三人。
对原告提交的第三组证据，被告质证对真实性无异议，对证明目的有异议，4号楼1单元702房就是给贺瑜瑜卖了，卖房合同有效。第三人质证对真实性无异议，对证明目的有异议，第三人买房是合法的，合同是有效的。
本院对原告、第三人提交的证据作如下认定：
对原告提交的第一组证据，因证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，且被告质证无异议，第三人质证虽然对证明目的有异议，但对真实性无异议，故本院予以采信。
对原告提交的第二组证据，因被告代理人与原告签订《房屋置换选房合同书》是以被告名义签订的，并不是以个人名义签订，并且盖有被告的章子，所以与原告签订的合同是有效合同。该证据来源合法，合同内容真实，与本案具有关联性，故予以采信。
对原告提交的第三组证据，因被告、第三人贺瑜瑜质证对真实性均无异议，故对真实性予以采信。对证明目的，因被告与第三人贺瑜瑜签订的《红枫苑三期.大境官邸认购协议书》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，所以应为有效合同，故对原告的证明目的不予采信。
本院根据原、被告的陈述、举证及法庭认证查明以下事实：2014年5月8日，原告杨续荣与被告靖边县大发房地产开发有限公司签订了《红枫苑东片区第一排房屋置换改造合同》。合同约定，原告用自己现有的土地与房屋置换被告的商铺与住宅。被告置换给原告门面商铺两层8间，每层4间，每间商铺跨度东西约4.4米左右（不低于与4米），入深南北约15米左右（不低与15米），对于商铺东西长度剩余及短缺的部分双方均相互不作找补。在被告给原告置换两层商铺的基础上，再给原告置换120平方米住宅两套。车位补偿办法：被告给原告车位3个。还约定了工程内容、拆迁补偿标准、置换商铺的分配方案、置换房屋安置款及房屋交付使用时间、原告置换房屋结构和土地使用权面积、原告置换实际面积和拆迁补偿费用、拆迁补偿费用支付方式和时间、原告搬迁时间、合同生效方式和时间、原告交付产权证书的时间和产权过户的费用违约责任、其他约定。2014年5月8日，双方又签订了《补充协议》。约定在原告原有住房面积的基础上增加20平米。5月28日，双方又签订了《房屋置换选房合同书》。约定，根据双方拆迁合同量定置换面积为240平方米。现依据设计图纸原告选房，确定楼层、户型、面积（实际面积以相关部门测定为准），原告选定房屋使用多出面积，被告按签订合同是房屋市场价格计算收取。房屋选定如下：第一套房：楼号为二号楼二单元502室，户型为B-1，面积为166.91平方米，套数为壹套。第二套房：楼号为四号楼一单元702室，户型为B-6，面积为123.68平方米，套数为壹套。双方确认以原告方填写的上述选房表中的房屋为最终确定房屋。双方一经签约，以此合同为准，受法律保护。2014年6月19日，双方在靖边县公证处办理了公证书。因被告的工作人员郭玉川欠第三人代理人许长峰的钱，无现金偿还，许长峰同意购买被告开发的商品房一套。2014年8月14日，被告与第三人贺瑜瑜（贺瑜瑜系许长峰的媳妇，许长峰同意以贺瑜瑜的名义购买）签订了《红枫苑三期.大境官邸认购协议书》。约定，被告将四号楼一单元702号房，以792758元（每平方米6409.75元）卖给第三人贺瑜瑜。
另查明，二号楼二单元502室已建成，未交付。四号楼一单元702室未建成。
本院认为，原告与被告签订的《红枫苑东片区第一排房屋置换改造合同》、《补充协议》、《房屋置换选房合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定为有效合同，双方应积极全面履行，而被告又与第三人签订《红枫苑三期.大境官邸认购协议书》，将给原告置换的四号楼一单元702号房卖给第三人，已构成违约，现原告请求确认《房屋置换选房合同书》有效、继续履行合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。请求被告承担违约责任，因原告未提供相关证据佐证，故其请求不予支持。对于第三人与被告签订的《红枫苑三期.大境官邸认购协议书》，因第三人与被告签订的认购协议书，是一种预约合同，目的是与被告在一定期限内签订《商品房买卖合同》，如一方不履行订立《商品房买卖合同》的义务，另一方可请求对方承担违约责任或请求解除预约合同并主张赔偿损失。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、2014年5月28日，原告杨续荣与被告靖边县大发房地产开发有限公司签订的《房屋置换选房合同书》有效，应继续履行。
二、驳回原告请求被告承担违约责任的诉讼请求。
案件受理费500元，由被告靖边县大发房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。
审判长 鲍登利
审判员 赵树仁
审判员 艾 婷
二〇一四年十二月十九日
书记员 刘小利