宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0502民初568号
原告（反诉被告）雍涛，男，生于1984年11月2日，汉族，高中文化，工人，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人尚美羽，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）宁夏鸿邺房地产开发有限公司。住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人陈忠，系公司董事长。
委托代理人房学智，男，生于1968年7月19日，汉族，大专文化，系该公司办公室主任，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。代理权限为特别授权。
委托代理人刘栋，宁夏宝中律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告雍涛与被告宁夏鸿邺房地产开发有限公司（以下简称鸿邺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案受理后，审理中，被告对原告提起反诉诉讼请求，本院经审查受理，依法由审判员宋建喜适用简易程序，于2016年3月30日、5月19日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告，以下简称原告）的委托代理人尚美羽，被告（反诉原告，以下简称被告）的委托代理人房学智、刘栋到庭参加了诉讼。期间，因原告当庭增加诉讼请求，被告需要答辩期；被告又当庭提出反诉诉讼请求，原告需要答辩及举证期限，法庭决定延期审理1个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）雍涛诉称，2014年2月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的某小区某号楼3单元102号房屋1套，建筑面积为119.91㎡，销售单价为4000元/㎡，房屋总价款为479640元。另该合同第五条规定了面积确认及面积差异的处理，面积误差比绝对值超过3%时，原告有权退房，原告不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由原告补足，超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告；第八条规定交房日期为被告应当在2013年11月30日前向原告交付房屋；第九条规定被告逾期交房超过九十日后，原告有权解除合同、退还房款；原告如要求被告继续履行合同，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交购房款万分之三的违约金。合同签订后，原告以公积金贷款方式向被告支付清了购房款。2014年9月，被告向原告交付了房屋钥匙，原告装修并入住。2015年9月，被告通知原告按照实测面积126.31㎡补足剩余房款25600元并办理房产证。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已经按照合同的约定全面履行了付款义务，被告应当依合同约定向原告收取房款，但被告以原告如不能交付25600元房款，则拒绝为原告开具房屋销售发票，导致原告无法办理房产证，且被告未能按时交付房屋，其行为构成违约，应当承担违约责任。现起诉要求：1.依法判令被告向原告开具某小区某号楼3单元102室房屋发票，并协助办理房屋产权证书；2.判令被告立即向原告支付迟延交房违约金3165.60元（479640元×0.0005×132日，自2014年4月25日计算至2014年9月5日）；3.本案诉讼费由被告承担。
原告未向法庭提交证据。
被告（反诉原告）宁夏鸿邺房地产开发有限公司辩称：原告于2014年2月24日购买了被告开发的某小区某号楼3单元102室房屋，双方签订的合同约定按照办理住房公积金时预测面积119.91㎡、单价4000元/㎡计算，总房款479640元。2015年2月23日，中卫市房屋房地产测绘中心出具的该房屋实测面积为126.31㎡，现在房屋误差面积是6.4㎡，按照双方签订的房屋买卖合同第五条面积确认及面积误差的处理规定，商品房交付后房屋产权面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式即自行约定的内容“以中卫市房屋测绘中心测绘结果为准，多退少补，据实核算处理”。被告按照该合同条款约定，要求原告将差额面积的房款25600元全部补齐是有依据的，因原告至今为止未交清全部购房款，故被告未办理房产证，系依法行使先履行抗辩权。原被告签订合同是2014年2月24日，此时涉案房屋尚未达到交付条件，而合同约定于2013年11月30日前交付房屋不符合客观实际，是套用以前的合同误写，不是当事人的真实意思表示，两个日期，时间冲突，因此交房时间应视为没有明确约定，原告要求的逾期交房违约金的诉讼请求不能成立。故请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
同时，按照双方签订的合同第七条买受人付款的违约责任规定，原告购房时已经知道房屋实际现状不是现房，涉案房屋交房日期为2014年9月3日，被告统一电话通知所有业主交房并领取钥匙。被告按照2015年1月23日实测报告确定的房屋面积的误差要求原告补交付款，原告逾期未付款，原告应支付自2014年9月3日起至2016年3月29日按每日万分之三计算的逾期付款违约金。现反诉请求：1.依法判决被反诉人支付反诉人房款25600元，逾期付款违约金4400.64元（按每日万分之三，从交房之日计算至2016年3月29日），2016年3月30日之后的违约金按照每日万分之三随本付清；3.反诉费由被反诉人承担。
被告提交以下证据证明其主张的事实：
1.商品房买卖合同(原件)1份，证明（1）双方签订的房屋买卖合同第五条约定房屋面积出现差异时，按照第一种方式进行处理即以中卫市房屋测绘中心测绘结果为准，多退少补，据实结算；（2）买受人逾期付款的违约责任，按照双方签订的房屋买卖合同第七条约定买受人自交房之日起按日支付万分之3的违约金；（3）该合同是双方盖章签字确认，真实有效的事实；
2.房屋移交表（复印件）1份，证明2014年9月3日，被告向原告交付房屋的事实；
3.个人住房贷款凭证（加盖公司印章复印件）1份，证明原告最后一次向被告付款的日期是2014年3月12日，其补缴房款的违约金应自该日期起开始计算的事实；
4.房屋测绘报告（复印件）1份，证明原告应补缴所购买房屋误差面积6.4㎡范围内的房款25600元的事实。
原告质证认为，证据1的真实性无异议，但该合同为格式合同，合同第五条第一款约定是被告工作人员书写的、被告免除其责任加重对方责任的格式条款，根据合同法的规定提供合同方必须尽到提示和说明的义务，被告并没有尽到提示和说明的义务，故对原告不发生效力；证据2系复印件，证据形式不符合规定，不予质证，对房屋交付的事实予以认可，但房屋交付是发生在实测面积报告出具之前；证据3因只加盖了被告公司印章，并没有加盖住房公积金中心和银行的印章，其证据形式不符合规定，即便是真实的，但该证据只能证明原告付款时间，不能证明原告逾期付款，更不能证明自该日期后原告应当承担逾期付款违约金；证据4系复印件，其证据形式不符合规定，对其三性不予认可，该证据无原告签字确认，不能证明原告看到该测绘报告日期是2015年2月2日，也不能证明被告通知原告的日期，实际被告通知原告知道实测面积时间为2015年9月，对被告主张能够证明原告应当缴纳房款数额25600元无依据，原告应缴纳房款的数额应当结合合同法规定及双方约定确定，不能依据该证据证明。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉答辩称，双方于2014年2月24日签订合同属实，但在签订合同时，被告并没有明确告知原告合同约定内容，合同是被告提供，内容是被告单方面手写，根据合同法规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的并在订立合同时未与对方协商的条款，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务；并采取合理的方式提醒对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明和提示。本案中，合同第五条第一款约定的内容是被告所提供的格式条款，并没有对原告尽到提示和注意义务，免除了被告责任加重了原告责任，对原告不发生效力。被告的反诉原告补交的房款数额没有事实根据。对逾期付款违约金请求，原告已经付清479640元房款，按照被告的陈述，实测报告确定日期是2015年1月23日，被告向原告通知实测面积日期是什么时候，未举证证明，在该合同中并没有明确约定面积补差补交房款日期，被告也没有提供其它的书面补充约定的协议，应承担举证不利的后果；被告主张从交房之日起计算没有依据，同时违约金基数是多少不清。故被告反诉支付逾期付款违约金没有事实及法律依据，请依法驳回。综上，请求依法支持原告本诉的诉讼请求。
本院对以上证据经质证，认证如下：
被告提交的证据1系原告与被告签订的合同、证据3系原告支付购房款的票据，能够证明双方签订合同约定原告向被告购买房屋的价款、付款方式、房屋交付、房屋面积误差比的计算及逾期付款、逾期交房违约责任的事实和原告按照合同约定向被告支付房款数额的事实，因与原被告的陈述能相互印证，且原告对该证据真实性、关联性没有异议，该证据具有证明效力；证据2系原告签字的书证，虽属复印件，但其证明原告接收到被告交付的房屋的事实，因与原被告陈述能够相互印证，该证据具有证明效力；证据4系房屋测绘管理机构出具的书证，虽属复印件，但能够证明经过房屋测绘管理机构确定的原告房屋实际建筑面积的事实，与被告证据1以及原被告陈述可以相互印证，该证据具有证明效力。
综上，对原告主张双方合同约定被告向原告交付房屋的时间是2013年11月30日的事实，经核：原被告签订合同是2014年2月24日，该交房时间约定与其主张相互矛盾，本院不予采信认定。对原告主张被告要求的逾期付款违约金从交房之日起算没有依据，被告通知原告实际知道实测面积的时间是2015年9月，应为补交房款时间的事实，经核：双方合同约定原告向被告按照实测面积补交房款，被告向原告交付房屋时尚未作出实测面积，实测报告确定日期虽然是2015年1月23日，但并不能确定此时原告已经知道实测面积的情况，而被告并未举证证明向原告通知实测面积的日期，因双方在该合同中也没有明确约定面积误差补交房款日期，因此被告要求逾期付款违约金从交房之日起算没有依据，应当以原告于2015年9月知道实测面积的时间作为为补交房款时间，本院予以认定。对被告主张现在该房屋经实测误差超出面积是6.4㎡的事实，经核有证据证明，本院予以认定。
本院依据以上确认的证据，结合双方当事人的陈述，经审理查明：2014年2月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的某小区某号楼3单元102号房屋1套，建筑面积为119.91㎡，销售单价为4000元/㎡，房屋总价款为479640元。另该合同第五条规定了面积确认及面积差异的处理，1.商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第（1）种方式进行处理即双方自行约定依据中卫市房地产测绘中心测绘结果为准，多退少补，据实核算；2.面积误差比绝对值超过3%时，原告有权退房，原告如不要求退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由原告补足，超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告；第七条规定买受人逾期付款的违约责任为原告逾期超过十日后，被告有权解除合同、退还房款；被告如要求原告继续履行合同，自合同约定的应付款期限的第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条规定交房日期为被告应当在2013年11月30日前向原告交付房屋；第九条规定被告逾期交房超过九十日后，原告有权解除合同、退还房款；原告如要求被告继续履行合同，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交购房款万分之三的违约金等内容。合同签订后，原告以现金及公积金贷款方式于2014年3月12日向被告支付清了合同约定的当时房屋面积购房款479640元。但该房屋当时尚未完全竣工验收，建设部门尚未备案，被告未能向原告交付房屋。2014年9月3日，被告向原告交付了房屋钥匙，原告装修并入住。后该房屋于2015年2月经过中卫市房屋测绘中心测量作出测量报告，因实测房屋面积超出合同约定面积6.4㎡，被告按照合同约定于2015年9月通知原告按照实测面积126.31㎡向被告补足剩余房款25600元后，才愿意协助原告办理房产证手续。但原告不同意支付超出房屋面积3%部分的房款；被告也不同意开具售房发票、协助办理房屋产权。双方因此发生争议。为此，原告诉至本院。审理中，被告提起反诉请求。
本院认为：原告雍涛与被告鸿邺公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。本案双方当事人争议的焦点是：一、双方签订的《商品房买卖合同》中填写交付房屋的时间，但涉案房屋的交付时间如何确定；二、被告应否向原告开具售房发票、协助办理房屋产权证书，是否承担逾期交付房屋的违约责任及违约金的计算方式；三、双方签订的《商品房买卖合同》第五条第1款第（1）项的约定内容是否为无效条款，原告应否按照超出合同约定的房屋面积6.4㎡向被告补交剩余房款25600元，是否承担逾期付款违约责任。
关于焦点一，本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付时间为2013年11月30日前，交房条件为该商品房经验收合格。但从双方签订合同时间为2014年2月24日看，当时该房屋工程尚未竣工验收备案，不能够交付，被告主张合同约定交房时间属于误写属实，依法视为房屋交付时间约定不明，但可以依据合同相关条款约定，确定自签订合同后原告于2014年3月12日交清约定房款之日起90日后视为被告交付房屋的时间，故认定于2014年6月13日为具备交付条件，被告应当交付涉案房屋，但被告于2014年9月3日向原告交付房屋，依法视为逾期交付房屋。
关于焦点二，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条规定被告逾期交房超过九十日后，原告有权解除合同、退还房款；原告如要求被告继续履行合同，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交购房款万分之三的违约金。本案被告应当于2014年6月13日交付涉案房屋，但没有交付房屋，已构成违约，实际于2014年9月3日向原告交付，依法视为逾期交付房屋，应当按照合同的约定和法律规定承担逾期交付的违约责任。被告从2014年6月13日起至2014年9月3日计80日，应当按照实际交付房屋总价款的479640元，违约金标准按照合同约定的每日万分之三计算，承担逾期交付房屋的违约金合计11511.36元。但原告主张被告支付的迟延交房违约金3165.60元，对该部分请求本院依法予以支持。
原告向被告购买的房屋，被告于2014年9月3日向原告交付了房屋，根据合同的性质、目的和交易习惯，开具售房发票、协助办理房屋产权证书是商品房买卖合同出卖方需要履行的协助等义务，被告依法应当继续履行合同，向原告开具售房发票、协助办理房屋产权证书。因此依法承担相应的民事责任。对原告要求被告向原告开具紫润华庭小区某号楼3单元102室房屋发票，并协助办理房屋产权证书的诉讼请求，经核有事实及法律依据，本院予以支持。
关于焦点三，《中华人民共和国民合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第五条规定面积确认及面积差异的处理，第1款商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第（1）种方式进行处理，第（1）项即双方自行约定依据中卫市房地产测绘中心测绘结果为准，多退少补，据实核算。合同的第五条第1款虽然属于被告提供格式条款，但是该款第（1）项的约定内容是双方经过协商的手写条款内容，该内容依法视为双方均理解并同意的内容，不需要被告用特殊方式予以解释说明，因此该约定内容属于有效条款，对原被告双方具有法律拘束力。原告主张的属于无效条款的意见，其理由不能成立，本院不予采纳。
原告向被告购买的房屋，被告向原告交付房屋后，因经过中卫市房屋测绘中心测量作出测量报告，实测房屋面积超出合同约定面积6.4㎡，被告按照合同约定于2015年9月通知原告按照实测面积126.31㎡向被告补足剩余房款25600元，原告应当向被告补交剩余房款25600元，依法视为原告知道自此履行付款的义务，原告因此拒绝支付，应当承担逾期付款的违约责任，依据双方合同第七条约定的逾期付款违约金标准按照每日万分之三计算自2015年9月2日至2016年3月29日期间的违约金合计（25600元×日万分之3×209日）1605元，本院予以确认。对被告反诉要求原告支付被告房款25600元、逾期付款违约金4400.64元（按每日万分之三，从交房之日计算至2016年3月29日），2016年3月30日之后的违约金按照每日万分之三随本付清的诉讼请求，经核：房款25600元、逾期付款违约金1605元，以上共计27205元有事实及法律依据，对该部分请求本院予以支持；但对其余违约金，因原告所欠房款是在房屋交付之后才发生超出合同约定面积的房款，在被告未通知原告知道之前，原告未交下余房款的违约责任不在于原告，被告主张以交房之日起计算违约金的依据不足，而对2016年3月30日之后的违约金，考虑被告对原告负有合同约定的协助履行房屋产权手续义务，应当双方同时履行的问题，原告不再继续承担支付违约金，故被告反诉要求的该部分违约金请求，本院不予支持。对原告答辩称依据双方合同第五条规定了面积确认及面积差异的处理，面积误差比绝对值超过3%时，原告有权退房，原告不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由原告补足，超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告和应当驳回被告反诉请求的意见，经核：双方合同第五条中虽然有该格式条款，但合同第五条是以第1款第（1）项的约定内容为准，其效力大于原告主张的该格式条款的效力，依据双方合同的真实意思表示，原告应据实核算向被告补交房款，故对原告的该意见其理由不能成立，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宁夏鸿邺房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）雍涛开具中卫市沙坡头区某小区2号楼3单元102室房屋发票，协助办理房屋产权证书；并支付逾期交付房屋的违约金3165.60元；
二、原告（反诉被告）雍涛于本判决生效后五日内向被告（反诉原告）宁夏鸿邺房地产开发有限公司支付房款25600元、违约金1605元，共计27205元；
三、驳回原告（反诉被告）雍涛的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）宁夏鸿邺房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费150元，减半收取计75元，由被告（反诉原告）宁夏鸿邺房地产开发有限公司负担；反诉费275元，由被告（反诉原告）宁夏鸿邺房地产开发有限公司负担30元，原告（反诉被告）雍涛负担245元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判员 宋建喜
二〇一六年六月十三日
书记员 王淑秀
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。