河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0105民初20167号
原告（反诉被告）周燕军，男，汉族，1974年10月20日出生，住郑州市金水区。
委托代理人刘自林，河南文中律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑广垒，男，汉族，1982年3月19日出生，住河南省杞县。
委托代理人张乐园，郑州市惠济区法律服务所法律工作者。
原告周燕军诉被告郑广垒房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告郑广垒提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理，原告（反诉被告）周燕军的委托代理人刘自林、被告（反诉原告）郑广垒及其委托代理人张乐园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周燕军诉称，2014年10月23日原被告之间签订《房屋租赁合同》，主要约定：原告（合同甲方、出租方）将郑州市红旗路94号楼一楼从西边第一间至第三间房屋（与经三路交叉口向西约60米，路北）出租给被告（合同乙方、承租方），租赁期限分二个阶段：2014年10月25日至2017年3月5日，2017年3月6日至2019年3月5日。每年房租在上一年度基础上增加10%，即：2014年10月25日至2015年3月5日的租金为每月17000元，2015年3月6日至2016年3月5日的租金为每月18700元，2016年3月6日至2017年3月5日的租金为每月20570元，2017年3月6日至2018年3月5日的租金为每月22627元，2018年3月6日至2019年3月5日的租金为每月24889元。租金的交纳办法为每三个月缴纳一次，下一次提前10日交纳，租金起算日为2014年10月25日，租赁协议签订时被告先交付三个月租金。合同签订时，被告应向原告交纳17000元履约保证金，合同期满或者终止合同后，被告未有违约行为，原告应将保证金退还。原告为被告提供水、电源，费用由被告承担，收费标准执行当地现行标准。被告应按月交纳水、电费，如有拖欠，原告有权停水、停电，由此造成的损失由被告自行承担。被告逾期交付租金，除应全额补齐外，每逾期一天，按延交全额的5%向原告支付违约金。被告下列情形之一的，原告可以解除合同，收回房屋:1、用房屋进行非法活动和经营的；2、租金逾期10天未交的；3、水、电费逾期30天未交的。出现前述情形时，原告解除合同收回房屋，对被告改建装修等投入不做任何赔偿，被告应以月租金的两倍赔偿原告。合同期满，被告原投入的装修、改建及室内固定设施，全部无偿归原告所有，固定设施以外的所有物品归被告自行处理。合同期满或终止合同之日起，被告应将房屋内的物品清空，将房屋无损退还给原告。合同签订后，原告便将房屋租赁给被告使用，被告在此房屋内经营一牛肉汤馆，字号洛阳汤客。合同履行过程中，被告在2015年6月以后，口头表示其每次交纳三个月房租，资金压力过大，希望此后改为每次交纳一个月房租，原告口头表示同意，合同其他内容不变。被告于2015年9月26日补交了2015年6月5日交费后至2015年9月16日期间的水电费，2015年9月16日的电表读数为25045度，水表读数为1360吨。被告一直拖欠2015年9月17日以后的水电费。此后，被告本应提前10日，于2015年8月25日之前交纳2015年9月6日以后的房租，但被告至今迟迟不交纳。虽经原告多次催促，但被告一直不交纳。2016年1月9日原告再次书面通知被告限期交纳房租和水电费，逾期将解除合同，但被告仍不交纳，2016年1月13日原告书面通知被告:解除双方《房屋租赁合同》，要求被告于2016年1月16日前腾空所租赁房屋，并办理房屋的书面交接手续，并付清所欠房租和水电费。但被告至今没有腾空、搬出，也不将房屋交付原告。此外，被告还拖欠了2015年9月17日至2016年1月15日原告例行抄表（水表读数1392吨、电表读数33060度）期间的水费387元、电费7694元。被告的违约行为给原告造成了巨大经济损失，其还应承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，请求判令：1、判令原告与被告于2014年10月23日就郑州市红旗路94号楼一楼从西边第一间至第三间房屋所签订的《房屋租赁合同》于2016年1月13日解除。2、判令被告向原告支付2015年9月6日至2016年1月16日期间的房租共计81435元。3、判令被告赔偿原告2016年1月17日至2016年7月16日期间的房租损失120343元。4、判令被告向原告赔偿以月租金20570元（自2016年3月6日起，每年租金在上一年度基础上递增10%）为基数计算的郑州市红旗路94号楼一楼从西边第一间至第三间房屋自2016年7月17日起至被告实际搬出房屋之日止期间的房租损失（目前暂计算为2654元，诉讼期间不停止计算）；5、判令被告向原告支付逾期支付房租的违约金24430.5元；6、判令被告因本合同解除按月租金的两倍赔偿原告37400元；7、判令被告向原告支付2015年9月17日至2016年1月15日期间水费387元、电费7694元；8、判令被告立即将郑州市红旗路94号楼一楼从西边第一间至第三间房屋内的物品清空并搬出，将房屋无损交付给原告。
被告（反诉原告）郑广垒辩称，原告所述不是事实，双方之间的租赁关系已于2015年9月3日解除。被告并不欠原告租金，2015年9月3日，原告将本案争议的房屋断水电，造成被告无法正常营业。经被告多次交涉，原告仍不恢复水电，造成合同不能继续履行。原告又将本案争议的房屋上锁，所以被告不存在违约行为，不应承担2015年9月6日以后的房租损失。被告原告的主体资格提出异议，原告并非是本案争议房屋的所有权人，双方签订的租赁合同属于无效合同，要求法院驳回原告的各项诉讼请求。
被告（反诉原告）郑广垒反诉称，反诉人与被反诉人系租赁关系，双方于2014年10月23日签订房屋租赁合同，约定由反诉人承租被反诉人位于郑州市红旗路94号楼一楼从西边第一间至第三间房屋，由反诉人支付租金。在合同履行期间被反诉人私自将上述房屋内的电关停，造成反诉人无法正常经营。反诉人多次找被反诉人交涉，被反诉人称，合同已解除，你别干了，押金不退，被反诉人还将反诉人诉至贵院。反诉人认为即便被反诉人提前终止合同，反诉人所交押金及续租押金被反诉人理应退还反诉人。为维护自身合法权益特向提出反诉，请求判令：1、判决被反诉人周燕军退还反诉人押金及续租押金共计4.7万元；2、本案反诉费由被告承担。
原告（反诉被告）周燕军对被告（反诉原告）郑广垒的反诉辩称：不存在原告私自将房屋水电关停，而是被告自2015年6月份以后长期拖欠水电费，经原告多次口头和书面催促被告仍拒绝缴纳水电费及2015年9月6日以后的房租。原告于2016年1月13日解除合同以后，给被告留有合理的搬迁时间，最终根据合同约定于2016年1月16日对被告进行了停电处理。被告所述的涉及的违约1.7万元违约保证金，根据合同第三条第三款规定，合同中止以后被告没有违约行为时，方能退还，但被告至今没有结清水电费，故不用退还。对于3万元并非续租押金，而是延续合同费用，是被告为争取签订合同的优先权而支付的费用。原告已经与其签订了租赁合同，故不应当退还。要求驳回被告的反诉请求。
原告（反诉被告）周燕军为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、房屋租赁合同2份，证明原被告之间存在房屋租赁合同关系，双方各自权利义务进行了约定，原告依约将房屋租赁被告使用，被告违约应当承担相应违约责任。证据二、房租收据2份，证明被告的洛阳牛肉汤馆（字号洛阳汤客）交纳房租截止到2015年9月5日（其中2015年6月、7月份房租由邹德民代收，2015年8月6日至9月5日期间房租支付给原告本人，2015年6、7、8月租金收据为2015年6月6日预开3个月，后被告无钱一次交清，双方变更为每月一交，在被告交清8月份房租后，未取走该3个月的收据），2016年9月6日以后一直拖欠原告房租。证据三、水电费收据4份、欠水电费统计表1份，证明被告缴纳（含补交）水电费截止到2015年9月16日（水表读数1346吨为2015年8月5日抄表时读数，均于2015年9月26日补交，电表抄表日期相同），拖欠了2015年9月17日至2016年1月15日的水电费387元、电费7694元。证据四、2015年9月17日原告催交2015年9月6日至10月5日期间房租、2015年6月6日至9月16日期间水电费通知1份、照片3张，证明被告违反合同约定拖欠原告房租、水电费的事实。证据五、2015年11月30日原告催交2015年9月6日至2015年1月5日期间房租、2015年9月16日至11月18日期间水电费通知1份、照片3张,证明被告违反合同约定一再拖欠原告房租、水电费的事实。证据六、2016年1月9日原告催交2015年9月6日至2016年2月5日期间房租、2015年9月16日至12月16日期间水电费通知1份、照片4张、录像1段、原、被告之间微信截图4张，证明被告违反合同约定一再拖欠原告房租、水电费的事实。证据七、2016年1月13日原告关于《解除房屋租赁合同》的通知1份、照片4张、录像1段、原被告之间微信截图6张，证明因被告长期拖欠原告房租、水电费，2016年1月13日原告书面通知被告，解除双方《房屋租赁合同》，要求被告于2016年1月16日前腾空所租赁房屋，并办理房屋的书面交接手续，付清所欠房租和水电费。但被告至今没有腾空、搬出，也不将房屋交付原告。证据八、2016年1月26日原告律师与被告的通话录音1段、2016年12月26日原告律师与被告的通话记录录音1段，证明被告在2016年1月13日《房屋租赁合同》接触后，虽经多次催促，至今拒不搬离，同时证明被告在2016年1月15日时正常营业，同时证明被告所述不欠电费不属实。证据九、2016年1月27日原被告之间微信截图1张，证明原告催促被告根据1月13日解除《房屋租赁合同》通知，要求被告腾房，但被告表示2016年1月26日已与原告律师表明，要到法庭上解决。证据十、2016年3月15日被告用原告诉争房屋、拒不搬离的照片4张、张贴的当天日期的大河报1份。证据十一、2016年4月27日被告用原告诉争房屋、拒不搬离的照片12张、张贴的当天日期的大河报1份。证据十二、2016年6月28日被告用原告诉争房屋、拒不搬离的照片5张、张贴的当天日期的大河报1份。证据十三、2016年8月6日被告用原告诉争房屋、拒不搬离的照片8张、张贴的当天日期的大河报1份。证据十四、2016年8月24日被告用原告诉争房屋、拒不搬离的照片7张、张贴的当天日期的大河报1份。证据十五、2016年9月7日被告用原告诉争房屋、拒不搬离的照片5张、张贴的当天日期的大河报1份。证据十六、2016年9月7日上午被告委派邢某强等3人驾驶豫Ａ×××××面包车从所租赁房屋搬走一口大锅的照片3张、搬运现场录像4段。证据十七、2016年9月17日被告占用原告诉争房屋、拒不搬离的照片7张、张贴的当天日期的大河报1份。证据十八、2016年11月23日被告占用原告诉争房屋、拒不搬离的照片5张、视频2段、张贴的当天日期的大河报1份。证据十九、2016年1月11日（开庭前一日）被告占用原告诉争房屋、拒不搬离的照片5张、视频2段、张贴的当天日期的大河报1份。其中证据十至十九，证明被告在合同解除后，占用原告所租赁房屋至今，拒不腾房，应当赔偿原告房租损失至实际搬出房屋之日止。
被告（反诉原告）郑广垒对原告周燕军提交的证据发表质证意见如下：对证据1、2、真实性无异议。对证据3真实性无异议，但对证明目的有异议。2015年9月3日以后由于原告关了水电，被告就没有再使用水电，2015年9月3日以后产生的水电费与被告无关。对证据4、5、6真实性有异议，没有被告本人的签字，不能证明该通知送达。照片没有具体的时间，不能证明是当时所拍，该证据恰好证明本案争议的房屋屋内没有通电，不处于营业状态。微信截图状态恰好证明被告一直要求原告向被告出具租房发票。对证据7真实性无异议，对证明目的有异议。该组证明不能证明被告没有腾房，也不能证明被告仍然在使用本案争议的房屋，恰好证明被告要求原告按照合同约定提供租房发票。录像不能证明是在2016年1月13日录的，也不能证明录像中的工作人员是被告的员工，也不能证明是在本案争议的饭店。对证据8真实性无异议，但谈话对象不是双方当事人，而是原告方的代理人和被告本人，不能反映真实的情况，对话过程中，原告律师采用诱导的方式对被告进行发问，不能作为证据使用。对证据9真实性无异议，该微信截图并未显示日期，不能证明是2016年1月27日原告向被告发的信息。对证据10-19真实性无异议，但不能证明是被告拒不搬离，也恰好说明原告对房屋空置有重大过错，被告撤离后，原告不及时将房屋对外出租，损失应当由原告自己承担。对证据16不能证明搬锅的人就是被告指使的。
被告（反诉被告）郑广垒为支持其反诉请求，向本院提交以下证据：证据一、《房屋租赁合同》两份，证明双方之间的权利义务关系，合同期限分别从2014年10月25日至2017年3月5日、2017年3月6日至2019年3月5日。证据二、押金收据两份，证明原告收被告押金共计4.7万元。
证据三、录像光盘一张，证明原告私自将电关停致使被告不能正常经营，经被告催告，原告仍不予理睬，原告造成重大违约。证据四、证人证言两份，证明原告私自将电关停致使被告不能正常经营，经被告催告，原告仍不予理睬，原告私自终止合同给被告造成损失。证据五、《房屋转让合同》、转让费收条，证明本案争议的房屋是被告从案外人郑彩珍手里接的，当时被告付给郑彩珍15万元转让费。
原告（反诉被告）周燕军对被告（反诉原告）郑广垒提交的证据发表质证意见如下：对证据1、2真实性无异议，最终根据合同约定于2016年1月16日对被告进行了停电处理。被告所述的涉及的违约1.7万元违约保证金，根据合同第三条第三款规定，合同中止以后被告没有违约行为时，方能退还，但被告至今没有结清水电费，故不用退还。对于3万元并非续租押金，而是延续合同费用，是被告未争取签订合同的优先权而支付的费用。原告已经与其签订了租赁合同，故不应当退还。对证据3真实性无异议，录像时间不超过7秒，不能证明原告认可有停电行为，对证据4二证人系被告员工，存在利害关系，证言不属实，不能证明被告所述。对证据5与本案无关
根据双方的诉辩意见、举证、质证及庭审陈述，本院确认本案事实如下：
2014年10月23日周燕军、郑广垒之间签订《房屋租赁合同》，主要内容如下：周燕军（合同甲方、出租方）将郑州市红旗路94号楼一楼从西边第一间至第三间房屋出租给郑广垒（合同乙方、承租方）；租赁期限2014年10月25日至2017年3月5日；租金逾期10天未交的，周燕军可以解除合同，收回房屋；2014年10月25日至2015年3月5日的租金为每月17000元，2015年3月6日至2016年3月5日的租金为每月18700元，2016年3月6日至2017年3月5日的租金为每月20570元，租金的交纳办法为每三个月缴纳一次，下一次提前10日交纳，租金起算日为2014年10月25日，租赁协议签订时郑广垒先交付三个月租金；合同签订时，郑广垒应向周燕军交纳17000元履约保证金，合同期满或者终止合同后，郑广垒未有违约行为，周燕军应将保证金退还。周燕军为郑广垒提供水、电源，费用由郑广垒承担，收费标准执行当地现行标准；郑广垒应按月交纳水、电费，如有拖欠，周燕军有权停水、停电，由此造成的损失由郑广垒自行承担；郑广垒逾期交付租金，除应全额补齐外，每逾期一天，按延交全额的5%向周燕军支付违约金；逾期一个月的，按本合同第二条第二款执行；合同期满或终止合同之日起，被告应将房屋内的物品清空，将房屋无损退还给原告。同日，双方又签订了《房屋租赁合同》，约定合同期限自2017年3月6日起至2019年3月5日止，约定租金：2017年3月6日至2018年3月5日的租金为每月22627元，2018年3月6日至2019年3月5日的租金为每月24889元。当日，原告向被告出具两份收据，一张为1.7万元，载明系付房租合同押金；一张为3万元，载明系付2017年3月6日-2019年3月5日续延合同费用。
另查明：郑广垒自2015年9月6日开始至今一直未交房租，且未将房屋腾空交付周燕军。周燕军于2016年1月14日将《关于解除房屋租赁合同的通知》以微信形式发送给郑广垒，郑广垒对该微信真实性无异议。
本院认为：根据周燕军、郑广垒签订的《房屋租赁合同》，本院对周燕军、郑广垒之间存在房屋租赁关系予以确认。该《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。郑广垒自2015年9月6日开始至今一直未交房租，且未将房屋腾空交付周燕军，周燕军于2016年1月14日将《关于解除房屋租赁合同的通知》以微信形式发送给郑广垒，周燕军主张解除双方的《房屋租赁合同》，本院予以支持，该合同应自2016年1月14日郑广垒收到该解除通知时解除。郑广垒称合同解除时间为2015年9月6日证据不足，本院对其所称不予采纳。
周燕军主张郑广垒支付2015年9月6日至2016年1月16日的房租81435元，因郑广垒在此期间一直占用房屋，未将房屋腾空交付给周燕军，本院对周燕军该项主张予以支持，郑广垒应按照双方约定的2015年3月6日至2016年3月5日的租金为每月18700元的标准支付2015年9月6日至2016年1月16日期间共计4个月零10天的租金81033元（18700元/月×4个月＋18700元÷30天×10天）。
周燕军主张郑广垒赔偿2016年1月17日至2016年7月16日期间的房租损失120343元，因郑广垒在此期间一直占用房屋，未将房屋腾空交付给周燕军，本院对周燕军该项主张予以支持，郑广垒应按照双方约定的租金标准，即2016年1月17日至2016年3月5日每月18700元、2016年3月6日至2017年3月5日每月20570元的标准支付2016年1月17日至2016年7月16日期间的租金即房租损失117809元（18700元/月×1个月＋18700元/月÷30天×16天＋20570元/月×4个月＋20570元/月÷30天×10天）。
周燕军主张郑广垒赔偿自2016年7月17日起至郑广垒实际搬出之日止的房租损失，因郑广垒在此期间一直占用房屋，未将房屋腾空交付给周燕军，本院对周燕军该项主张予以支持，郑广垒应按照双方约定的租金标准，即2016年7月17日起至2017年3月5日期间为20570元/月、2017年3月6日至2018年3月5日期间为22627元/月、2018年3月6日至2019年3月5日期间为24889元/月的标准，向周燕军支付自2016年7月17日起至郑广垒实际搬出之日止的房租损失。
郑广垒称系因周燕军将房屋上锁故无法腾空房屋、其未实际使用房屋故不应支付房租，但周燕军不认可其将房屋上锁，郑广垒也未举证证明其因周燕军将房屋上锁导致不能腾空并交付房屋，本院对郑广垒该项辩称意见不予采纳。
周燕军主张郑广垒支付逾期支付房租的违约金24430.5元，根据《房屋租赁合同》第二条第二款约定，若郑广垒逾期10天未交租金，周燕军可以解除合同，收回房屋，第八条8-2约定，郑广垒逾期交付租金，除应全额补齐外，每逾期一天，按延交全额的5%向周燕军支付违约金，若郑广垒逾期一个月未交房租，应按前述约定，由周燕军解除合同、收回房屋。故对于周燕军该项主张，郑广垒应自2015年9月6日欠交租金之日向周燕军支付一个月租金的5%作为违约金，即935元（18700元×5%）。
周燕军主张郑广垒按照月租金的两倍赔偿因解除合同造成的损失37400元，根据《房屋租赁合同》第八条8-3约定，出现本合同第二条第二款的情形，周燕军解除合同收回房屋，郑广垒应以月租金的两倍进行赔偿，故周燕军主张郑广垒赔偿37400元，未超出合同约定，本院予以支持。
周燕军主张郑广垒支付拖欠的水电费证据不足，且郑广垒不予认可，本院对其该项诉请不予支持。
周燕军主张郑广垒将郑州市红旗路94号楼一楼从西边第一间至第三间房屋内的物品清空并搬出，并将房屋交付周燕军，本院对其该项诉请予以支持。
郑广垒提起反诉，主张周燕军退还押金及续租押金共计47000元，根据被告郑广垒提交的《收据》两份，郑广垒支付有房租押金17000元、续延合同费用30000元，共计47000元，关于“续延合同费用30000元”的性质，双方存在争议，周燕军认为该30000元并非押金，系郑广垒为实现续签合同的优先权交的钱，郑广垒认为该30000元系押金。因双方签订的《房屋租赁合同》第九条9-1约定，合同期满，如周燕军继续出租该房屋，同等条件下，郑广垒享有优先权，且该《房屋租赁合同》并无关于实现续签合同的优先权需缴纳费用的约定，周燕军称该30000元系郑广垒为实现续签合同的优先权交的钱依据不足，本院不予采纳，该30000元应认定为房租押金。对于郑广垒所交纳的押金共计47000元，应用以抵充其欠交的房租，郑广垒主张周燕军退还押金，本院不予支持。关于周燕军诉请第二项，郑广垒应向周燕军支付2015年9月6日至2016年1月16日期间的房租共计81033元，扣除该47000元押金后，郑广垒应向周燕军支付2015年9月6日至2016年1月16日期间的房租共计34033元（81033元-47000元）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）周燕军与被告（反诉原告）郑广垒于2014年10月23日就郑州市红旗路94号楼一楼从西边第一间至第三间房屋所签订的《房屋租赁合同》于2016年1月14日解除。
二、被告（反诉原告）郑广垒于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）周燕军支付2015年9月6日至2016年1月16日期间的房租共计34033元。
三、被告（反诉原告）郑广垒于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）周燕军2016年1月17日至2016年7月16日期间的房租损失117809元。
四、被告（反诉原告）郑广垒于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）周燕军赔偿自2016年7月17日起至实际搬出房屋之日止的房租损失（房租标准：2016年7月17日起至2017年3月5日期间为20570元/月、2017年3月6日至2018年3月5日期间为22627元/月、2018年3月6日至2019年3月5日期间为24889元/月）。
五、被告（反诉原告）郑广垒于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）周燕军支付逾期支付房租的违约金935元。
六、被告（反诉原告）郑广垒于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）周燕军37400元。
七、被告（反诉原告）郑广垒于本判决生效后十日内将位于郑州市红旗路94号楼一楼从西边第一间至第三间房屋内的物品清空并搬出，并将房屋交付给原告（反诉被告）周燕军。
八、驳回原告（反诉被告）周燕军的其他诉讼请求。
九、驳回被告（反诉原告）郑广垒的反诉请求。
本诉案件受理费5415元，由原告（反诉被告）周燕军负担1660元，被告（反诉原告）郑广垒负担3755元；反诉案件受理费488元，由被告（反诉原告）郑广垒负担；保全费1920元，由被告（反诉原告）郑广垒负担。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 张 艳
人民陪审员 宋献宏
人民陪审员 陈 岭
二〇一七年二月三日
书 记 员 赵果果