云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一初字第78号原告张秀丽，女，1974年12月3日出生，汉族，现住广东省深圳市罗湖区。一般授权诉讼代理人李专、胡昌林，云南友元律师事务所律师。原告李毅之，男，1971年11月23日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。特别授权诉讼代理人李专、胡昌林，云南友元律师事务所律师。被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司。住所地：云南省昆明市人民中路明昌**商住楼**商场。法定代表人李留存，该公司董事长。特别授权诉讼代理人赵建星，云南天途律师事务所律师。特别授权诉讼代理人袁林林，女，1986年1月6日出生，汉族，现住云南省，系昆明佳达利房地产开发经营有限公司员工。第三人招商银行股份有限公司昆明分行。住所地：云南省昆明市东风东路**。负责人彭才茂，该行行长。特别授权诉讼代理人杨西安、郑海波，云南震序律师事务所律师。原告张秀丽、李毅之诉被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司（以下简称“佳达利公司”）、第三人招商银行股份有限公司昆明分行（以下简称“招行昆明分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月5日受理后，依法组成合议庭于2015年5月28日公开开庭进行了审理。此后，依法通知李毅之作为原告、追加招行昆明分行作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2016年1月29日对本案再次公开开庭进行了审理。原告张秀丽、李毅之的诉讼代理人胡昌林，被告佳达利公司的诉讼代理人赵建星，第三人招行昆明分行的诉讼代理人郑海波到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。原告张秀丽、李毅之诉称：2011年2月14日，两原告与被告签订《商品房购销合同》，双方约定被告将位于阳宗海凹子山石城休闲旅游综合度假区春城海岸83幢房屋出售给两原告，总价款为人民币2881966元，两原告一次性取得该房屋所有权。按合同约定，两原告以现金和银行按揭的方式，把房款全部支付给被告。《商品房购销合同》第七条约定：“甲方应于2011年6月30日前，将组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付乙方”，并在该合同第九条约定如被告逾期交房，两原告享有合同解除权，并可要求被告承担相应违约责任。2013年，张秀丽和李毅之离婚，双方约定，上述房屋所有权及一切权利归张秀丽所有。但由于被告的原因，直至2014年8月5日都未将房屋交付原告张秀丽使用，被告逾期交房的行为给原告张秀丽带来了严重损害，故双方协商一致，签订了《解除协议书》，约定双方自愿解除2011年2月14日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，并且在该协议书第二条中明确约定，被告应返还原告张秀丽交付的购房首付款1441966元，返还原告张秀丽向招行昆明分行按揭贷款所支付的购房款1440000元及原告张秀丽因购房款及按揭贷款本金实际发生的全部按揭贷款利息；被告支付原告张秀丽违约金144098元。协议第三条约定被告应当于2014年8月31日前退还原告张秀丽100万元，其余款项在2014年9月30日前付清。如被告逾期未支付，则按照解除协议承担逾期付款违约金。但被告至今未按协议要求承担责任，既未归还款项，亦未支付违约金，严重侵害原告合法权益并构成违约，故原告诉至法院，请求：一、由被告按照《解除协议书》的约定，返还原告购房款2881966元、违约金144098元；二、由被告按照《解除协议书》的约定承担逾期付款违约金至款项付清之日（截至2015年1月31日的违约金为181407.46元）；三、由被告按照《解除协议书》的约定，承担原告因购房款及按揭贷款本金实际发生的全部按揭贷款利息（以银行还款清单为准）；四、判令被告承担原告支付的律师代理费2万元；五、判令被告承担本案诉讼费、实支费以及其它实现债权的费用。被告辩称：一、本案中，虽然被告迟延交房，但原告张秀丽却未依法在合同约定的期限内及时提出解除合同，故其合同解除权已经消灭，因此原告张秀丽无权要求解除合同。二、双方订立的《解除协议书》并未产生法律效力，该协议书附生效条件，但该条件并未成就。根据协议书第八条之约定，“乙方（即原告）购买甲方（即被告）开发的商品房过程中，与第三人签订、履行的合同、支付的款项等法律纠纷一概与甲方无关”，在商谈签订协议书时，双方曾约定由原告张秀丽提交银行同意双方解除合同并免除被告连带保证责任的证明文件作为协议书的生效要件，但上述协议签订后至今，原告张秀丽都未向被告提交银行同意解除合同并免除被告连带责任的证明文件，故该份协议书并未生效，原告张秀丽无权要求被告履行该协议书中的付款等相关义务，被告更无所谓违约行为。三、同时，协议书第四条“违约责任”对于违约金的约定过高，显失公平，请求法院予以调整。综上所述，原告的诉讼请求无相应事实及法律依据，请求法院依法判决。第三人辩称：一、原告关于解除其双方签订的《商品房购销合同》的诉求由法院依法判决；二、如被告退还购房款2881966元，应当优先用于偿还银行按揭贷款；三、其它诉求由法院依法判决。同时，第三人招行昆明分行诉称：二原告系夫妻关系。2011年2月14日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告以总价2881966元的价格购买被告开发的阳宗海凹子山石城休闲旅游综合度假区春城海岸83幢房屋，原告在2011年2月14日之前支付房屋总价的50%（1441966元）作为首付款，余下1440000元价款通过办理银行担保贷款进行支付。合同还约定，被告应于2011年6月30日之前将经建设单位组织验收合格的商品房交付给原告。同日，第三人与原、被告签订了《个人购房借款及担保合同》，约定由第三人向两原告提供1440000元个人购房贷款，用于两原告购买涉案房屋；贷款期限为120个月，自2011年4月8日起至2021年4月8日止；贷款利率以国家公布的贷款基准利率为基础上浮10%，即贷款发放时执行的年利率为7.26%；还款方式为按月等额本金还款；两原告以上述房屋为抵押物向第三人提供抵押，被告为两原告的上述债务提供阶段性连带责任保证担保；同时，合同还对贷款利率调整方式、罚息、复息、违约责任等做了明确约定。云南省昆明市明信公证处对上述签约事项予以公证并出具了编号为（2011）云昆明信证经字第3251号公证书。2011年4月12日，第三人向两原告发放了贷款144万元整。因被告未能按照约定向原告交付房屋，故原告张秀丽要求解除合同，被告同意解除合同并承诺在一定期限内将全部房款退还原告张秀丽，但未能在约定的期限内履行承诺，故原告提起本案诉讼。根据《个人购房借款及担保合同》的约定，第三人提供的个人购房贷款只能用于支付购房款，现原告起诉要求解除与被告签订的《商品房购销合同》，如原告的诉讼请求得到法院支持，原告在第三人处获得个人购房贷款的基础已经不存在，被告应当返还给原告的购房款应首先用于归还原告尚欠第三人的贷款本息。因此，第三人对于本案诉讼标的具有独立的请求权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，申请以第三人的身份参加诉讼，并请求：一、解除《个人购房借款及担保合同》；二、由两原告归还尚欠的个人购房贷款本金及利息（含利息、逾期利息及复利，截至2016年1月29日，尚欠贷款本金为756000元）；三、由被告对两原告应偿还的个人购房贷款本金及利息承担连带偿还责任；四、由原、被告共同承担第三人支出的律师费5000元；五、诉讼费由原、被告共同承担。两原告共同答辩称：一、原告对招行昆明分行的主体资格没有异议。二、针对借款担保合同，当时约定借款以涉案房屋进行抵押担保，但由于被告未能交房，这笔贷款实际上是普通借款。三、对于第三人诉称还款的事实没有异议，但购销合同的解除是被告的违约行为造成的，解除造成的违约责任及银行担保的法律风险应由被告承担。四、对于返还的房款应当优先用于返还贷款两原告没有异议，但律师费不应由两原告承担。被告答辩称：一、被告不同意解除与第三人之间签订的担保借款合同，因为被告与原告的商品房购销合同不应解除。二、基于前述答辩意见，对于第三人的其它诉讼请求均不予认可。三、如果法院判令解除被告与原告签订的商品房购销合同，则被告同意返还购房款应当优先偿还第三人的贷款。原告针对其诉请向本院提交如下证据：一、原告身份证。欲证明原告主体适格。二、春城海岸订购协议书收款单一份。欲证明：2010年12月13日，原告向被告订购春城海岸83幢房屋，签订订购协议，并支付了定金10万元。三、商品房购销合同（2011春城海岸销字83栋第87号）及补充协议。欲证明：两原告购买被告所开发的阳宗海凹子山石城休闲旅游综合度假区春城海岸83幢房屋，总价款为人民币2881966元，原告一次性取得该套房屋所有权。按合同约定，原告以现金和银行按揭贷款的方式支付全部房款。合同约定被告应于2011年6月30日前，将组织验收合格并符合合同约定的该商品房交付给原告。四、春城海岸收款单及工商银行刷卡单两份。欲证明：原、被告签订《商品房购销合同》当天，原告按照合同约定支付了被告首付款1441966元。五、个人购房借款及担保合同。欲证明：原告为购买上述房屋，向招行昆明分行按揭贷款144万元，期限120个月，自2011年4月8日到2021年4月8日，年利率7.28%，还款方式为等额本金归还。六、云南省税控收款机专用发票两份。欲证明：被告收到原告支付的全部购房款以后，向原告出具了购房款全额2881966元的提货及购房发票各一份，原告已经按购房合同约定履行了付款义务。七、离婚证及离婚协议。欲证明：2013年12月10日，张秀丽和李毅之在深圳罗湖区民政局协议离婚，约定双方婚姻关系存续期间的不动产均归女方享有。八、《解除协议书》。欲证明：由于被告方未能按照购房合同约定履行交房义务，经原告张秀丽及被告协商，双方自愿解除商品房购销合同（2011春城海岸销字83栋第87号）及补充协议，并就解除后被告的义务作了约定：1、被告退还原告交纳的全部房款2881966元；2、被告支付原告违约金（原购房合同约定的房价款百分之五的违约金）人民币144098元；3、被告承担原告因购房款及按揭贷款本金实际发生的全部按揭贷款利息；4、被告应当于2014年8月31日前退还原告人民币100万元，其余款项在2014年9月30日前付清给原告，如被告逾期未支付，则按照解除协议承担相应的逾期支付违约金。九、招商银行还贷流水。欲证明：自2011年5月12日起，截至2015年5月12日，原告严格按照《个人购房借款及担保合同》约定，履行还款义务。十、招商银行还款计划。欲证明：原告贷款自2015年6月12日起到贷款期限结束时本金及利息明细说明。十一、律师费收据。证明：原告为主张自己的权利，支付律师费2万元。十二、公证书，欲证明两原告已对涉案房屋进行处分，张秀丽成为诉争房屋的实际所有权人，其所签订的协议均合法有效。经质证，被告对原告提交证据一至七的真实性、合法性及关联性均予以认可。对证据八的真实性予以认可，但不认可合法性、关联性及原告的证明内容，该协议的订立系基于欺诈、胁迫及重大误解，原告多次到被告营业场所闹事逼迫被告签订该协议，被告不知原告当时已丧失合同解除权，同时，原告向被告虚假承诺银行会解除被告的连带责任保证，当中约定的违约责任过于苛刻，如法院采信该协议，被告申请人民法院依法调低违约责任。对证据九、十的真实性、合法性及关联性均不予认可，原告向招行昆明分行贷款，但该证据是招商银行深圳分行出具的，与本案无关。对证据十一的真实性、合法性及关联性均不予认可，律师收取律师费应当出具正式律师费发票并缴纳相应税款，原告提交的收据形式上不合法，且涉嫌偷税漏税。对证据十二的真实性、合法性及关联性均不予认可。第三人针对原告提交的第一至第六组证据的真实性均予以认可，是否解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》由人民法院依法判决。对原告提交的第七组、第八组证据，被告认为本案中所涉债务应当由两原告共同承担，其内部约定不能对抗第三人。对原告提交的第九组至第十二组证据的真实性均予以认可。被告针对其答辩主张向本院提交如下证据：第一组：《商品房购销合同》（含合同补充协议、商品房买卖合同登记备案表）。欲证明：1、2011年2月14日，两原告与被告签订《商品房购销合同》，约定两原告购买被告所开发的昆明市阳宗海春城海岸83幢房屋，价款为2881966元，合同约定两原告首付1441966元，其余购房款1440000元向银行按揭支付给被告；2、合同约定被告于2011年6月30日前交付房屋，逾期120天内交房的，以每天20元的标准向原告支付迟延交房违约金，逾期超过120天的，原告有权解除合同，解除合同时，被告向原告支付房屋价款的5%违约金，继续履行合同的，自逾期交房之日起至实际交付之日止按50元每天向原告支付迟延交房违约金；3、被告解除合同的，应在被告有权解除合同之日起60日之内书面通知原告解除合同。第二组：《个人购房借款及担保合同》。欲证明：1、2011年2月14日，原、被告及第三人约定向第三人按揭贷款1440000元购买上述房屋，并由被告为原告的贷款提供连带责任保证，并签订《个人购房借款及担保合同》，借款期限120个月；2、原告诉请解除合同，影响到第三人和被告的合法权益。第三组：《解除协议书》，欲证明：1、被告在重大误解的情况下违背真实意思与原告签订《解除协议书》；2、《解除协议书》系附有生效条件的合同，所附生效条件就是原告与被告在该协议书第8条约定“乙方在购买甲方开发的商品房过程中，与第三人签订、履行的合同、支付的款项等法律纠纷一概与甲方无关”；3、之所以附生效条件是为了保障贷款银行以及作为保证人的被告的合法权益，在商谈签订该协议书时，双方曾约定由原告提交第三人同意双方解除合同并免除被告连带责任保证的证明文件作为本协议书的生效要件，但自上述协议书签订后至今，原告都没有向被告提交上述证明文件，所以该生效条件并未成就，该协议书并没有依法产生法律效力，原告无权要求被告履行该协议书中的付款等相关义务，被告没有违约。经质证，原告对被告提交的所有证据的真实性、合法性及关联性均予以认可，但不认可被告证明内容。《商品房购销合同》中约定的交房时间是2011年6月30日，时至今日被告依旧不能交房，被告存在明显、重大的违约，严重侵害原告合法权益，故双方签订解除协议，对购销合同中双方的权利、义务作了变更。在签订解除协议时，被告没有证据证明原告对其实施了欺诈、胁迫的行为以及其有重大误解，签订解除协议系双方真实意思表示，其上加盖的印章为被告真实公章。解除协议中没有所谓的附生效条件，该主张系被告单方陈述，双方应当严格按照解除协议中约定的权利义务履行。同时，签订借款及担保协议时张秀丽与李毅之夫妻关系存续，之后双方协议离婚，并依法经民政部门登记。双方自愿约定涉案房屋归张秀丽所有，张秀丽作为本案原告主体适格。第三人的诉请应由其独立提出，并非被告享有的诉权。此外，涉案房屋没有办理抵押登记，抵押权并未成立。被告提交的第一、三组证据因与第三人无关，故其不发表质证意见，请求由法院依法认定。第二组证据与第三人提交的证据相互印证，故第三人认可其真实性，并认为应当由原、被告共同向第三人偿还贷款。第三人针对其诉请向本院提交如下证据：一、个人购房借款及担保合同；二、借款借据。欲证明：1、2011年2月14日，第三人与原、被告双方签订了《个人购房借款及担保合同》，云南省昆明市明信公证处对上述签约事项予以公证并出具了编号为（2011）云昆明信证经字第3251号的《公证书》；2、2011年4月12日，第三人依约向原告发放了贷款1440000元整；3、现原告起诉要求解除与被告的《商品房购销合同》，如原告的诉讼请求得到支持，原告获得的个人贷款的用途即发生变化，根据合同约定，第三人有权要求借款人及担保人提前偿还全部贷款及相应的利息，并承担相应费用。三、律师费发票。欲证明：第三人为实现债权支付律师费5000元，应由借款人及保证人共同承担。四、银行流水。欲证明：截至2016年1月29日（第二次开庭之日），诉争按揭贷款尚欠本金756000元，第三人要求原、被告共同偿还该本金及相应利息。经质证，原告对第三人提交的证据的真实性均予以认可，因被告未按约交房，致使抵押担保未成立，仅形成普通借款关系，相应的违约责任及法律风险应由被告承担，第三人在本案中支出的费用应当由被告承担，不应由原告承担。时至今日，原告仍一直按约向第三人偿还贷款，但被告至今未交付房屋，故原告不存在任何违约行为。被告对第三人所提交证据的真实性均予以认可，但不认可第三组证据的关联性及证明内容，该笔费用的支出没有相应的委托代理合同，不清楚律师费是否是因本案产生的。本院认为，对各方当事人所提交的证据，因其他当事人对其真实性予以认可或有原件供核对，且均与本案处理结果有关，故本院对各方当事人在本案中所提交证据的真实性均予以确认，对于各方当事人的证明主张，将在其后一并进行评述。根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：2011年2月14日，两原告与被告签订《商品房购销合同》，约定由被告将阳宗海凹子山石城休闲旅游综合度假区春城海岸83幢房屋出售给两原告。合同第六条付款方式及期限约定，乙方（两原告）必须在2011年2月14日前支付购房款的50%即1441966元作为首付款，剩余1440000元通过办理银行担保贷款进行支付。第七条交付期限约定，甲方（被告）应于2011年6月30日之前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。对于被告逾期交房的违约责任，双方约定逾期120天后，乙方有权决定是否解除合同；乙方决定解除合同的，甲方按本合同第四条约定的房屋价款的5%向乙方支付违约金，已发生的相关交易税费由甲方承担。双方并于同日签订《合同补充协议》并办理了商品房买卖合同登记备案。原告于2010年12月13日向被告支付10万元，又于合同签订当日支付1341966元，两次付款合计1441966元。2011年2月14日，两原告作为借款人及抵押人，被告作为保证人，与第三人招行昆明分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定以涉案房屋作为抵押物，由被告作为连带责任保证人，由两原告向招商银行昆明分行贷款144万元整，贷款期限自2011年4月8日至2021年4月8日止，共计10年。利率调整方式为固定日调整，即从每年的1月1日开始执行国家公布的最新利率标准，1月1日前后分段按日计息，并采取等额本金的方式还款。第31条约定，保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。第32条约定，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。第36条第二款约定，贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。此后，第三人于2011年4月12日向两原告发放1440000元贷款，两原告于2011年5月12日起于每月12日归还贷款12000元。此后，两原告于2013年12月10日协议离婚，约定双方婚后共同名下的不动产均归女方享有，另一方无论在任何条件下，均无权主张分割。2014年8月5日，原告张秀丽与被告签订《解除协议书》，载明因涉案商品房至今未交付原告使用，原告要求解除合同，经双方协商一致，就《商品房购销合同》及其补充协议解除事宜自愿达成本协议。协议第一条约定，原告承诺并保证配偶和共有人均完整、真实的明白并同意原告的行为。第二条约定了被告就合同解除后应向原告支付的款项为购房首付款1441966元、按揭贷款所支付的购房款1440000元、购房合同第九条约定的违约金144098元以及原告因购房款、按揭贷款本金实际发生的全部按揭贷款利息（金额以发放该笔按揭贷款银行提供的还款清单为准）。上述款项的支付方式为2014年8月31日前支付100万元，其余款项应当在2014年9月30日前付清给乙方。同时，合同第四条约定了被告未按第三条约定的时间退还购房款、按揭贷款及违约金的逾期付款利息，即逾期三十天内，按照应付未付购房款金额每天万分之三承担违约责任；逾期三十天至六十天的，按照应付未付购房款金额每天万分之四承担违约责任；逾期六十天至九十天的，按照应付未付购房款金额每天万分之五承担违约责任；逾期九十天及以上的，按照应付未付购房款金额每天万分之六承担违约责任。另，原告李毅之经广东省深圳市深圳公证处公证，向本院出具了一份《承诺书》，该份承诺书载明诉争房屋的所有权归原告张秀丽所有，该套房屋的所有法律权利与义务关系（包括解除权以及合同解除后所产生的相应权利）全部由原告张秀丽个人行使，原告李毅之不主张任何权利。后因被告未向原告履行退还款项的义务，故两原告诉至本院，主张如上诉请，第三人亦提出前述诉讼请求。综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：一、原、被告订立的《商品房购销合同》及原、被告与第三人订立的《个人购房借款及担保合同》是否应当解除？二、如上述合同均已解除，被告应如何承担退还款项的责任？本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，原告张秀丽与被告于2014年8月5日订立的《解除协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方已通过协商的方式，解除了《商品房购销合同》。被告辩称根据《商品房购销合同》及其补充协议的相关约定，原告已经丧失了合同解除权，但双方已经通过协商的方式，解除了商品房购销合同及补充协议，原告并非通过诉讼方式诉请解除双方的合同关系，故双方经协商一致解除合同后被告又辩称原告丧失合同解除权无事实及法律依据，本院不予采信。本案中，两原告共同与被告订立《商品房购销合同》，但因两原告此后解除婚姻关系，故原告张秀丽以其个人名义与被告协议签订《解除协议书》，原告李毅之参加本案诉讼后对此不持异议，且根据双方离婚协议的约定，原告张秀丽离婚后拥有对诉争房屋进行处分的权利，故张秀丽与被告订立的《解除协议书》合法有效，被告应当按照该协议书的约定履行退还款项的义务。对于未履行退款义务的原因，被告辩称双方在商谈签订协议书时，曾约定由原告提交第三人同意双方解除合同并免除被告连带保证责任的证明文件作为协议书的生效要件，但上述协议签订后至今，原告都未向被告提交银行同意解除合同并免除被告连带责任的证明文件，故该份协议书并未生效，原告无权要求被告履行该协议书中的付款等相关义务。但被告的上述抗辩主张并未在协议书中作出明确约定，被告亦未能提交相关证据予以佐证，故被告关于上述协议因生效条件尚未成就而未生效的抗辩主张不能成立，本院依法不予采信。根据该协议书第二条的约定，被告应当向原告退还购房款本金2881966元，违约金144098元。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故两原告主张由被告向其偿还购房款及违约金具有事实及法律依据，本院予以支持。虽然根据两原告离婚协议中的约定及原告李毅之庭审中对于该套房屋的权利义务均由原告张秀丽独自享有和承担的陈述，上述款项应由被告向原告张秀丽个人支付，但基于合同的相对性及权利义务相一致的原则，本院判令该笔款项由被告向两原告退还，原告李毅之对该笔款项不享有权利。根据解除协议的约定，同时，因《商品房购销合同》解除系被告违约所致，故贷款利息的产生属被告的违约行为给原告造成的损失，亦应由被告向原告偿还，具体金额以原告向第三人清偿时第三人出具的还款清单为准。对于原告主张的逾期付款违约金，按照协议书第四条的约定，截止原告起诉时，被告已经逾期付款超过九十天，故应当按照每天万分之六的利息承担违约责任。结合第三条之约定，第一笔100万元款项应于2014年8月31日前退还，故原告主张该笔款项自2014年8月31日至2014年9月30日按照每日万分之三计算30天的逾期付款利息，自2014年10月1日起至2014年10月31日按照每日万分之四计算30天的逾期付款利息，自2014年11月1日起至2014年11月30日按照每日万分之五计算30天的逾期付款利息，自2014年12月1日起至款项还清之日止按照每日万分之六计算逾期付款利息具有事实及法律依据。结合被告逾期付款的情形，本院认为，双方约定的违约金并不过分高于给原告造成的损失，本院予以支持。扣减1000000元后的剩余款项，同理，亦应按照双方约定计付逾期付款违约金，该笔款项自2014年9月30日至2014年10月30日按照每日万分之三计算逾期付款利息，自2014年11月1日至2014年11月30日按照每日万分之四计算逾期付款利息，自2014年12月1日至2014年12月31日按照每日万分之五计算逾期付款利息，自2015年1月1日至款项还清之日按照每日万分之六计算利息。根据三方共同签订的《个人购房借款及担保合同》第36条之规定，贷款发放后，借款人与售房人就房屋发生纠纷时，贷款人可以选择要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。庭审中，原告对于返还的购房款应首先用于偿还贷款不持异议，故《商品房购销合同》解除后，原告的贷款用途发生变化，《个人购房借款及担保合同》亦应解除，第三人的该项诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。上述合同解除后，两原告应一次性向第三人返还剩余贷款本息（以实际还款时第三人出具的清单为准，如原告未能于合同解除后及时清偿，则此后产生的利息等相应款项由其自行承担）。但根据前述分析，被告已向两原告承担返还购房款及相应利息的责任，可视为已承担还款义务，故被告对于两原告应当向第三人承担的还款责任不再继续承担连带保证责任。至于原告及第三人主张的律师费，因该笔费用并非原告及第三人实现债权的必要支出，且并无其他证据予以佐证，故本院对原告及第三人的该项诉讼请求均不予支持。综上所述，原告及第三人的部分诉讼请求成立，本院对成立部分依法予以支持，对不成立部分依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告张秀丽、李毅之退还购房款本金2881966元以及自2011年5月12日起至判决生效之日止的贷款利息（具体金额及计算方法以还款时第三人出具的账单列表为准）。二、被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告张秀丽、李毅之支付逾期交房违约金144098元。三、被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告张秀丽、李毅之支付1000000元款项自2014年8月31日起至款项还清之日止的利息（自2014年8月31日起至2014年9月30日按照每日万分之三计算30天的逾期付款利息，自2014年10月1日起至2014年10月31日按照每日万分之四计算30天的逾期付款利息，自2014年11月1日起至2014年11月30日按照每日万分之五计算30天的逾期付款利息，自2014年12月1日起至款项还清之日按照每日万分之六计算逾期付款利息）；支付本判决一、二项中的款项扣减1000000元后的余款自2014年9月30日起至款项还清之日止的利息（自2014年9月30日起至2014年10月30日按照每日万分之三计算30天的逾期付款利息，自2014年11月1日起至2014年11月30日按照每日万分之四计算30天的逾期付款利息，自2014年12月1日起至2015年12月31日按照每日万分之五计算30天的逾期付款利息，自2015年1月1日起至款项还清之日按照每日万分之六计算逾期付款利息）。四、原告张秀丽、李毅之于本判决生效之日起十日内一次性向第三人招商银行股份有限公司昆明分行偿还剩余按揭贷款本金及相应利息（具体金额及计算方法以实际还款时第三人出具的账单列表为准）。五、驳回原告张秀丽、李毅之的其他诉讼请求。六、驳回第三人招商银行股份有限公司昆明分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费共计38659.77元，由原告张秀丽承担3865.97元，由被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司承担30927.83元，由第三人招商银行股份有限公司昆明分行承担3865.97元。如不服本判决，可以在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  郑会利代理审判员  符圆圆人民陪审员  夏书萍二〇一六年五月六日书 记 员  寸杨杰