广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第545号
原告：张瑞玲，身份证登记住址广州市越秀区。
委托代理人：陈伟强，广州市越秀区大德法律服务所法律工作者。
被告：广东长城建设集团有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：马华新，职务：董事长。
委托代理人：魏英芝、史坚群，该公司职员，联系地址。
被告：广州泰来房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区百子横路海华大厦首层F房。
法定代表人：林成材，职务：总经理。
委托代理人：吴桂镛，该公司职员，联系地址。
第三人：广州海谊投资置业发展有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：杨国勇，职务：总经理。
委托代理人：王晓东，该公司职员，联系地址。
第三人：骆成华，身份证住址广州市海珠区。
原告张瑞玲诉被告广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）、广州泰来房地产开发有限公司（以下简称泰来公司）、第三人广州海谊投资置业发展有限公司（以下简称海谊公司）、骆成华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张瑞玲及其委托代理人陈伟强、被告长城公司的委托代理人魏英芝、史坚群、被告泰来公司的委托代理人吴桂镛、第三人海谊公司的委托代理人王晓东、第三人骆成华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是原广州市越秀区南堤二马路一横巷1号房屋的产权人。1995年7月17日，原告与被告长城公司签订《广州市房屋拆迁补偿协议书》，约定原告回迁新建大楼五层建筑面积308平方米等。后因被告自身原因未能安排原告回迁，双方于2001年4月27日另签订《房屋拆迁补偿补充协议书》，约定：1、原告同意变更为异地补偿，补偿地点为广州市中山二路百子横路3-13号海谊百子大厦（为被告泰来公司名下物业）；2、双方同意海谊百子大厦14、17层建筑面积309.06平方米的1403、1709、1710、1711单元房屋为原告原房屋拆迁永迁补偿单元房屋，原告放弃回迁原产权房屋地段新建大楼的权利；3、被告长城公司负责为原告办理产权，并承担办理产权证的所有费用等。2001年9月，两被告将上述房屋交付原告使用，但两被告至今未为原告办理房地产权属证。为此，起诉请求：1、两被告在判决发生法律效力之日起十日内，协助原告办理广州市越秀区百子横路3-13号海华大厦（原名：海谊大厦）14楼1403房、17楼1709房、1710房（原1710房、1711房）的房屋产权转移登记至原告名下的登记过户手续和领取房地产所有权证手续。2、被告长城公司承担办理上述房屋房地产权证的所有费用。
被告长城公司辩称：涉讼大楼是张少霞挂靠我司经营的，我司对此项目不清楚，此外涉讼项目已经转让给第三人海谊公司，我司无义务也无能力为原告办理房地产权证。
被告泰来公司辩称：第三人海谊公司向我司购买了涉讼的1403、1709、1710，购房款已经全部付清，其中1403房备案登记的购买人为第三人骆成华，1709、1710房未办理备案登记手续。我司同意协助办理产权登记手续。
第三人海谊公司述称：2001年4月24日，我司与被告长城公司签订《关于北京南路17-43号地段拆迁补偿安置问题及权益置换的协议书》，约定由我司提供现已建成即可居住使用的“百子（海谊）大厦”相应面积给长城公司作为北京南17-43号地块的被拆迁异地永迁安置，长城公司同意将在广州华银房地产开发有限公司的所占有股权，北京南17-43号地段红线范围内所有权益置换给我司，并办理有关转股手续，我司同意承担自协议签订后该项目的回迁、永迁安置工作。
2000年6月15日，我司为了履行异地补偿安置工作，借用第三人骆成华的名义与被告泰来公司签订《商品房预售合同》，购买了“海华大厦”第一幢第十三A层（自然层第十四层）D号房屋（实际门牌为越秀区百子横路3号1403房），并办理了购房按揭手续，由我司每月按时向骆成华的供楼账户存入供楼款约3725元。我司另于2000年7月2日与被告泰来公司签订《商品房买卖合同》，购买了“海华大厦”1709、1710房屋，用于异地补偿安置原告，并已付清了购房款。由于被告泰来公司至今没有办理“海谊大厦”的初始登记手续，也没有与我司办理相关的商品房预售合同备案手续，造成我司无法为原告办理补偿房屋的产权过户登记手续。我司亦需要第三人骆成华配合还清按揭贷款办理涂销抵押登记后，才能协助原告办理涉讼房屋的产权登记过户手续。
第三人骆成华述称：其原是被告泰来公司的员工，因泰来公司资金困难，便于2000年6月15日以其名义签订商品房预售合同并办理银行按揭贷款手续，但其本人从未支付过该房屋的所有供楼款，涉讼的1403房实际并不属于其本人所有，其对该房屋的用途一无所知。希望被告泰来公司立即偿还剩余贷款，并协助其注销涉讼1403房商品房预售合同的备案登记手续，所发生的费用由被告泰来公司负担。该房屋有关的债权债务及相关纠纷应由被告泰来公司负担，与其本人无关。
经审理查明，原告是原广州市越秀区南堤二马路一横巷1号房屋（建筑面积296.9835平方米）的产权人。1995年7月17日，原告（乙方）与被告长城公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除上址房屋，甲方应在三通一平后的三年内安排乙方回迁北京南路新建大楼五层、位置向南、向西、向北，建筑面积308平方米的自有房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件、并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用由甲方负责等。
2000年6月15日，被告泰来公司（甲方）与第三人骆成华（乙方）签订编号为穗房预合字98132211号《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买百子横路海华大厦第一幢第十三a层（自然层第十四层）d号房，朝向东南，用途为住宅，建筑面积为109平方米；总价784800元，付款方式为按揭付款等。该合同于同月19日在广州市房地产交易所办理了预售合同登记手续。
同月22日，被告泰来公司（丙方、担保人）、第三人骆成华（甲方、借款人）与案外人中国工商银行广州市大德路支行（乙方、贷款人）签订《购房抵押借款合同》，约定甲方向乙方借款54万元，用于购买上址房屋，贷款期限20年等。
2000年7月2日，被告泰来公司（甲方）与第三人海谊公司（乙方）签订编号为穗房合字98132334号《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买百子横路海华大厦第一幢第17层1709、1710号房，用途为住宅，建筑面积205.06平方米，总金额1066000元，付款方式为一次性付款；甲方应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案等。
2001年4月24日，被告长城公司（甲方）与第三人海谊公司（乙方）签订《关于北京南路17-43号地段拆迁补偿安置问题及权益置换的协议书》，约定由乙方提供现已建成（部分正在作商品房销售）即可居住使用的百子大厦相应面积给甲方作为北京南路17-43号地块的被拆迁人异地永迁安置；甲方同意将在广州华银房地产开发有限公司的所占有股权，北京南17-43号地段红线范围内所有权益置换给乙方，并办理有关转股手续，乙方同意承担自协议签订后该项目的回迁、永迁安置工作；乙方以甲方名义开展永迁安置工作等。
2001年9月1日，被告泰来公司将上址D号（1403、1404）单元、1709、1710、1711、1803单元房屋交付第三人海谊公司。
2001年4月27日，原告（乙方）与被告长城公司（甲方）另签订《房屋拆迁补偿补充协议书》，约定：乙方同意变更为异地补偿，补偿地点为广州市中山二路百子横路3-13号海谊百子大厦；双方同意海谊百子大厦14、17层建筑面积309.06平方米的1403、1709、1710、1711单元房屋为乙方原房屋拆迁永迁补偿单元房屋，乙方放弃回迁原产权房屋地段新建大楼的权利；甲方负责为乙方办理海谊百子大厦的房屋产权，并承担办理产权证的所有费用等。
2001年7月11日，被告泰来公司及第三人海谊公司向被告长城公司签署《具结书》，内容为：两公司保证在一年内为入住海谊百子大厦的拆迁户办妥有关产权手续，如出现产权纠纷或不能办理产权登记手续，一切后果由该两司负责等。
2001年9月26日、12月11日，被告长城公司将上址1403、1709、1710房交付原告使用，但至今未为原告办理上述房屋的房地产权属证书。
2015年10月22日，第三人海谊公司以第三人骆成华的名义向中国工商银行广州市大德路支行偿还了上述贷款，并办理了上址13a层D房的注销抵押登记手续。
本院认为，原告与被告长城公司自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁补偿补充协议书》，没有违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。被告长城公司安排原告回迁涉讼的1403、1709、1710房，但至今未为原告办理上述房屋的产权转移登记手续及房地产权属证书，已构成违约，应依约承担违约责任。鉴于相关项目已转由第三人海谊公司负责，且第三人海谊公司向被告泰来公司购买了上址1709、1710房，并已支付了全部购房款，故被告泰来公司应按《商品房买卖合同》的约定协助第三人海谊公司办理将1709、1710房的所有权登记在第三人海谊公司名下的手续；之后，第三人海谊公司再协助原告办理将1709、1710房的所有权登记在原告名下的手续。
另据业已查明的事实，第三人骆成华与被告泰来公司签订的编号为穗房预合字98132211号的《商品房预售合同》，并非出自第三人骆成华的真实意思表示，而是其串通第三人海谊公司，以按揭购房的名义套取银行贷款供第三人海谊公司使用。因此，该《商品房预售合同》应为无效合同。根据无效合同的处理原则，涉讼的1403房应属于被告泰来公司所有。由于原告与被告泰来公司既不存在买卖合同关系，也不存在拆迁合同关系，其要求被告泰来公司将该1403房的所有权过户至其名下的诉讼请求，本不应得到支持。但考虑到原告原有房屋被拆除及入住1403房均已多年，而第三人海谊公司亦已向被告泰来公司支付了全部的购房款（包括提前偿还了按揭贷款），被告泰来公司亦表示愿意协助办理产权过户手续。故本院根据自愿、公平原则，对原告的诉讼请求予以照准。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告广州泰来房地产开发有限公司与第三人骆成华签订的编号为穗房预合字98132211号的《商品房预售合同》为无效。
二、被告广州泰来房地产开发有限公司与第三人骆成华应在本判决发生法律效力之日起7日内，到房地产行政管理部门办理注销穗房预合字98132211号的《商品房预售合同》的预售合同登记手续。
三、被告广州泰来房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内，协同第三人广州海谊投资置业发展有限公司办理将广州市越秀区百子横路3-13号海谊大厦（原名：海华大厦）1709房、1710房、1403房的产权登记在第三人广州海谊投资置业发展有限公司名下的手续。
四、第三人广州海谊投资置业发展有限公司取得广州市越秀区百子横路3-13号海谊大厦（原名：海华大厦）1709房、1710房、1403房的《不动产权证书》后3日内，协同原告张瑞玲办理将广州市越秀区百子横路3-13号海谊大厦（原名：海华大厦）1709房、1710房、1403房的产权登记在原告张瑞玲名下的手续；由此产生的税费均由第三人广州海谊投资置业发展有限公司承担。
本案受理费18705元，由被告广东长城建设集团有限公司、第三人广州海谊投资置业发展有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁志铭
人民陪审员 周跃新
人民陪审员 陈遂莞
二〇一五年十二月十日
书 记 员 黄丽蓉