上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初22635号
原告：陈刚，男，1967年8月21日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区贻庆街XXX弄XXX号，现住上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室。原告：张瑾，女，1968年10月30日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区贻庆街XXX弄XXX号，现住上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室。原告：陈悦，女，1992年7月23日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区贻庆街XXX弄XXX号，现住上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室。三原告之共同委托诉讼代理人：梁伟，上海市外滩律师事务所律师。被告：吴玉彦，男，1946年11月16日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区润德半岛花园XXX幢丙单元XXX室。被告：朱林妹，女，1947年7月9日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区润德半岛花园XXX幢丙单元XXX室。两被告之共同委托诉讼代理人：刘险峰，上海显栋律师事务所律师。原告陈刚、张瑾、陈悦与被告吴玉彦、朱林妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈刚及其委托诉讼代理人梁伟(暨原告张瑾、陈悦之委托诉讼代理人)、被告吴玉彦、朱林妹之共同委托诉讼代理人刘险峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈刚、张瑾、陈悦向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿违约金损失人民币15万元(以下币种相同)；2.请求判令被告赔偿诉讼费损失4,622元。其主张的事实和理由：原告陈刚、张瑾与被告吴玉彦、朱林妹房屋买卖合同纠纷一案，经(2015)闵民五(民)初字第2130号、(2016)沪01民终4207号一、二审判决，查明双方当事人于2015年3月24日签订了《上海市房地产买卖合同》，购买被告吴玉彦、朱林妹名下房屋，但在履行过程中产生纠纷，并致讼。生效判决指出，原告陈刚、张瑾不属违约，而被告的行为有违诚信履行原则。原告陈刚、张瑾属改善型需求的购房，故原告陈刚、张瑾、陈悦于2015年6月11日与案外人李某某、白某某签订了《上海市房地产买卖合同》，三原告将自己名下并实际使用居住的房屋出售，但由于上述房屋买卖合同纠纷，影响到了该合同的履行，与案外人李某某、白某某产生纠纷。为此，案外人李某某、白某某提起诉讼，经(2016)沪0112民初390号民事判决，法院判令原告陈刚、张瑾、陈悦向案外人李某某、白某某支付违约金15万元，后经二审维持原判，由三原告负担的一、二审案件受理费合计4,622元。由于本案被告的违约行为，导致原告对上述案外人承担违约责任(已履行完毕)，且在与被告签约时，原告明确告知对方系改善性需求的换房，被告从与原告签订合同的付款情况中，也应当知道另一份合同的内容，故属于被告可以预见的范围，被告理应承担赔偿责任。被告吴玉彦、朱林妹辩称，不同意上述诉讼请求。被告对前案中与原告之间房屋买卖合同纠纷的判决结果持有异议，且在上述原告与案外人的讼争中，系原告单方解除合同的违约行为导致自身的违约损失。上述两个案件所涉及的某某相互独立，不存在关联，被告对原告卖房一事毫不知情，故不在可以预见的范围之内。此外，原告陈悦与被告之间没有合同关系，对该原告的诉讼主体资格有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提供的证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：就原告陈刚、张瑾与被告吴玉彦、朱林妹的房屋买卖合同纠纷，本院于2016年2月作出(2015)闵民五(民)初字第2130号民事判决，查明“上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利登记在吴玉彦、朱林妹名下。吴欢亚系吴玉彦、朱林妹的女儿。2015年3月，经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，陈刚、张瑾有意购买上述房屋。因吴玉彦、朱林妹常年居住外地，由其女吴欢亚出面商谈房屋出售事项，并在居间协议中约定房款支付至吴欢亚的银行账户。2015年3月23日，吴欢亚以吴玉彦、朱林妹代理人的名义出具定金保管书，言明收到的5万元定金由居间方代为保管，待买卖双方签订上海市房地产买卖合同后由卖方收回。2015年3月24日，吴玉彦、朱林妹(卖售人、甲方)与陈刚、张瑾(买受人，乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定甲方将上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室建筑面积140.12平方米房屋以355万元转让给乙方…2015年3月31日，双方又签订补充协议，约定本次交易甲方应缴纳的交易税费均由乙方承担，甲方于收到乙方支付买卖合同中约定的第三笔房款105万元后3日内将该房屋交付乙方。上述上海市房地产买卖合同中，买卖双方对房款通过何种途径支付未作约定，也未指定具体付款账户。居间方为慎重起见，建议陈刚、张瑾将房款付至朱林妹的银行账户…2015年8月7日，吴欢亚向陈刚、张瑾发出解除合同通知函。该函被退回。吴欢亚于8月10日将解除合同通知函通过微信发送给陈刚、张瑾。吴玉彦、朱林妹于8月11日再次寄送解除合同通知函，陈刚、张瑾于8月13日收到。期间，因房价上涨，涉案房屋被出售方以420万元重新挂牌对外销售。买卖双方协商未成，致涉讼”等事实，并以“买卖双方在居间协议中曾约定将款项付至吴欢亚的账户，但双方签订上海市房地产买卖合同时对付款方式未作明确约定，故买方仍可以现金、银行转账或指定付款等各种方式来支付合同项下的房款。当买方选择通过银行转账方式支付房款的，卖方应告知银行账户，此系卖方的协助、告知义务。买方支付第二笔房款15万元，系根据卖方指定付至朱林妹账户，但根据查明的事实，买方付款当日确实因客观原因对该银行账户没有留底。并且，当买方欲支付105万元大额房款时，为保资金安全，要求卖方再次提供银行账户，系正当要求，卖方应予协助。其次，买方于2015年6月30日当日已备齐105万元，完全有支付能力。因得不到卖方的回音，买方于次日至居间方要求协助获得付款账户信息。可见，买方积极要求支付房款、履行合同义务，主观上不存在违约的恶意。由于卖方不及时告知账户信息，始终回避，使买方不能确认付款账户信息，而未于2015年6月30日之前支付105万元房款，买方不属违约。从卖方的角度分析，卖方若欲提供账户，只须举手之劳，当居间方于合同约定的15天的付款宽限期内向吴玉彦、朱林妹发出要求付款催告函时，吴欢亚却迟至宽限期届满后才回复愿意面谈，仍不告知付款账户，可见卖方对付款催告采取回避拖延的态度。涉案房屋从合同约定转让价355万元至2015年8月初吴欢亚要求以370万元成交，再至重新挂牌出售价420万元，说明房价在此期间上涨较快，解除涉案合同另行出售房屋，将使卖方获利巨大。故卖方怠于履行其协助、告知的附随义务，目的是阻止原告依约付款，以成就解除合同的条件。卖方的行为有违诚信履行原则，故其要求确认合同于2015年8月13日解除并主张71万元违约金的反诉请求，不应获得支持。综上，买卖双方签订的上海市房地产买卖合同及补充协议应继续履行。买方应向卖方支付剩余房款，卖方应向买方交付房屋并协助办理过户手续”等理由，判决“一、原告(反诉被告)陈刚、张瑾与被告(反诉原告)吴玉彦、朱林妹签订的关于上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)及“补充协议”继续履行；二、原告(反诉被告)陈刚、张瑾于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)吴玉彦、朱林妹房款105万元；三、被告(反诉原告)吴玉彦、朱林妹于收到上述105万元房款后三日内向原告(反诉被告)陈刚、张瑾交付上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、被告(反诉原告)吴玉彦、朱林妹于房屋交付后十日内，协助原告(反诉被告)陈刚、张瑾办理上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将上述房屋的房地产权利过户登记至原告(反诉被告)陈刚、张瑾名下；在办理产权过户登记过程中发生的税费由原告(反诉被告)陈刚、张瑾负担；五、原告(反诉被告)陈刚、张瑾于办理上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续当天支付被告(反诉原告)吴玉彦、朱林妹房款230万元；六、驳回被告(反诉原告)吴玉彦、朱林妹的反诉请求”等内容。后经二审判决“驳回上诉，维持原判。”就原告李某某、白某某与被告陈刚、张瑾、陈悦的房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月作出(2016)沪0112民初390号民事判决，查明“被告陈刚、张瑾、陈悦系涉案房屋的产权人，房屋建筑面积为87.57平方米。2015年6月11日晚，经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，原告(合同乙方)、被告(合同甲方)签订了一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定，被告将涉案房屋转让给原告，转让价为233万元；双方确认，在2015年11月30日前，双方共同至房地产交易中心申请办理产权过户手续…2015年6月6日，原告支付被告购房款2万元。6月14日，原告支付被告购房款58万元。此后，由于被告在他处购房过程中产生纠纷，影响到原、被告之间的某某履行。2015年7月28日，原、被告在被告住处就此进行沟通协商。当日，被告通过网上银行退还原告60万元已付房款，并另行支付了1.35万元违约金(自2015年6月14日计算至7月28日，以60万元已付款为本金按每日万分之五计算)。2015年9月15日，三被告委托梁伟律师向两原告发出《关于妥善处置房地产买卖合同解除善后事宜的函》…同月17日，两原告委托上海永盾律师事务所郑天生律师向被告回函…同月28日，三被告委托梁伟律师向两原告发出《关于解除房地产买卖合同事宜的回复》”，并以“原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，因被告的原因导致合同履行受阻，但并不影响双方合同的效力。合同可以依法定解除，也可以由双方协商解除。从双方陈述可以证实，2015年7月28日，由于被告在他处购买房屋时与出售方发生纠纷而可能影响原、被告之间的某某正常按期履行，经原、被告协商，由被告退还原告60万元购房款，并另行支付违约金1.35万元。然，无证据证明原、被告对于合同的解除达成合意。单从被告先行退款并偿付1.35万元违约金的行为，并不能推断出原、被告达成了解除合同的合意。因此，被告表示双方的某某已于2015年7月28日解除的抗辩意见，本院难以采信。被告在2015年9月15日、9月28日律师函中均表达合同已解除的内容，现原告表示同意合同于9月28日解除，即双方就合同解除达成合意，对此本院予以准许，确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年9月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告在2015年7月28日已退还了原告购房款60万元，并经双方协商后由被告偿付原告1.35万元违约金，上述行为不违反法律规定。但是，由于被告的原因导致合同履行受阻，并提出解除合同，对此，被告应当承担违约责任，需要向被告偿付解除合同违约金。合同对于解除合同违约金的计算方式作了约定，即房价款的20%。违约金具有惩罚性和补偿性的双重功能，在对于违约者进行经济惩罚的同时起到补偿守约者的经济损失的作用。被告承担的解除合同违约金金额，应当结合被告的违约原因、违约情节、给原告造成的损失，以及原告付款情况等因素综合考量。原、被告2015年6月11日签订合同，被告在2015年7月28日即已退还原告全部已付购房款，原告不能以现在的房价去计算自己的损失，故本院酌情确定被告应当向原告支付解除合同违约金15万元。关于原告主张的迟延履行违约金4,500元，鉴于被告在其应当履行产权过户和房屋交付的期限之前即提出了合同解除的请求，而非迟延履行合同，故现原告主张迟延履行违约金4,500元，本院不予支持”等理由，判决“一、原告李某某、白某某与被告陈刚、张瑾、陈悦于2015年6月11日就上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋而签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2015年9月28日解除；二、被告陈刚、张瑾、陈悦于本判决生效之日起十日内偿付原告李某某、白某某解除合同违约金人民币15万元；三、驳回原告李某某、白某某其余诉讼请求”等内容。后经二审判决“驳回上诉，维持原判”。上述判决中确定被告(上诉人)陈刚、张瑾、陈悦负担一、二审案件受理费合计金额4,622.70元。陈刚、张瑾已履行了该案执行款。本院认为，本案被告吴玉彦、朱林妹系普通售房人的身份，缺乏对交易对象是否系通过出售自有住房筹集房款的调查和预见能力，加之该两被告与原告陈刚、张瑾签订合同在先，与之后原告陈刚、张瑾、陈悦与案外人李某某、白某某签订合同的时间有数月间隔，两被告在签订合同时并不能预见到合同另一方当事人是否会与他人签订房屋买卖合同。此外，原告陈刚、张瑾在与案外人的交易中属于出售房屋的一方，即使本案被告存在违约行为，也不妨碍原告继续履行与案外人的某某，故该两原告与案外人的讼争中所承担的违约损失属其因自身不适当履行合同导致的风险，不在两被告订立合同时预见到或者应当预见到的损失范围，该两原告无权要求对方赔偿。原告陈悦不是与本案被告签订房屋买卖合同的当事人，根据合同相对性原则，无权主张违约损失。综上所述，三原告之诉请缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，判决如下：驳回原告陈刚、张瑾、陈悦的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,969.33元(已减半收取)，由原告陈刚、张瑾、陈悦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 王静波
二〇一六年九月二十六日
书记员 叶岚莹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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