浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙绍民终字第1058号
上诉人（原审被告）倪甲。
上诉人（原审被告）谭甲。
上述两上诉人之共同委托代理人（特别授权代理）张甲。
被上诉人（原审原告）谭乙。
委托代理人（特别授权代理）陈某某。
上诉人倪甲、谭甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2012）绍民初字第3511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月18日公开开庭进行了审理。两上诉人倪牛姑、谭甲之委托代理人张甲，被上诉人谭乙及委托代理人金昊旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：两被告系夫妻关系，原告谭乙与被告谭甲系兄弟关系。该案讼争房屋座落在绍兴县华舍街道华舍村南池。房屋共计4间，具体为砖木结构二层楼屋3间，混合结构平台屋1间。其中楼屋三间土改时登记在倪乙、秦某某、倪阿藕、倪藕英名下，平台屋一间系被告谭甲于1982年经审批后建造。1990年4月1日绍兴县人民政府颁发绍字第005051号房屋所有权证，载明：所有权人：倪乙，房屋座落：华舍镇南池，地号：09059、09063，建筑面积：混合（一层1间）：建筑面积22.32㎡，砖木【二层3间，一层1间（该间平某某改时一并登记在倪乙、秦某某、倪阿藕、倪藕阴名下，不属于该案出卖房屋）】：建筑面积161.63㎡。倪乙（2003年9月24日去世）系倪甲父亲。1993年下半年，倪乙与妻子秦某某（2002年8月19日去世）因搬到谭甲新建房屋三层楼屋2间与被告谭甲（系被告倪甲丈夫、倪乙入赘女婿）、倪甲一道居住，谭甲欲将上述除砖木结构的平屋一间外的老房子卖掉，原告知道后，经其兄长谭丁介绍，原告同意以23000元的价格买进上述4间房屋，双方未订立书面房屋买卖合同，过了几个月，原告搬进上述房屋居住，并陆续付清了购房款23000元，被告亦将房屋所有权证交给原告为凭。大约到2000-2001年，原告对上述房屋进行了改建。同时认定，倪乙、秦某某共生育三个女儿，即大女儿倪丙（曾用名倪阿藕，1945年11月21日出生），二女儿即该案被告倪甲（曾用名倪藕英），小女儿倪丁（1960年2月29日出生）。倪乙、秦某某去世后，2010年7月20日绍兴县公证处根据被告倪甲的申请，出具公证书三份，公证书内容为倪丙、倪丁放弃对其父母遗产的继承，父母遗产均由被告倪甲一人继承。为办理上述讼争房屋的过户事宜，倪甲出具声明书，声明上述绍字第005051号房屋所有权证已遗失，该声明书真实性经绍兴县公证处公证。原告要求被告办理讼争房屋的过户手续，遭被告拒绝，遂成讼。
原审判决认为：该案讼争房屋产权登记所有人为倪乙，被告谭甲是讼争房屋的出卖人，被告倪甲则是讼争房屋的唯一继承人，故两被告主体适格，该院应予认定。双方当事人争议的焦点问题主要是：（1）被告谭甲与原告之间就讼争房屋口头达成的房屋买卖关系是否成立及其效力？（2）原告要求被告协助办理过户登记手续是否符合法某某？（一）关于被告谭甲与原告之间就讼争房屋口头达成的房屋买卖关系是否成立及其效力问题《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的的数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”该案中，双方当事人虽未订立书面房屋买卖合同，但原告提供的证人谭丁证言足以证实原告谭乙与被告谭甲于1993年就该案讼争房屋的价格达成一致意见，即被告谭甲将楼屋三间、平屋一间以23000元的价格出卖给原告谭乙所有。双方达成协议后，原告陆续付清了购房款，被告亦将房屋及其权属证书交付给原告。该案双方当事人口头设立的房屋买卖关系，当事人及标的物数量明确，该院认定双方买卖关系成立。被告辩称房屋买卖系要式民事法律行为，现双方只存在房屋买卖的预约关系，不存在房屋买卖的合同关系，既与以上查证事实不符，亦不符合上述司法解释之规定，该院不予采纳。关于合同效力，《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护”。该案被告谭甲的身份比较特殊，他既是涉案房屋中平屋一间的共有人之一，又是涉案房屋楼屋三间的所有人倪乙的入赘女婿，倪甲的丈夫，且与倪乙居住在一起，而且当时倪乙一家已搬到新房居住，故倪乙、倪甲应当知道该案房屋买卖事宜，其明知而不表示反对，视为认可，双方由此达成的合意对倪乙、倪甲具有法律约束力，被告辩称该案房屋合同并没有成立，倪甲不知情，既与上述查证事实不符，亦不符合常理，该院不予采纳。对该案合同效力的判断应当适用双方发生房屋买卖关系时的法律或政策。土地管理法和物权法的实施是发生在该案当事人买卖房屋之后，在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法不溯既往的原则，该案不适用物权法的相关规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常某某制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”规定，该案双方买卖房屋时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，且不损害国家和社会公共利益，故该院认定双方买卖房屋的行为有效。被告辩称即使该案房屋买卖合同成立，因谭甲出卖房屋未征得所有权人倪乙的同意，且倪乙、秦某某的法定继承人一直没有放弃自己的权利，构成无权处分，这个买卖行为也是无效的，被告该项辩称不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，该院不予采纳。（二）关于原告要求被告协助办理过户登记手续是否符合法某某的问题此系合同能否继续履行的问题。1999年国务院办公厅发布的《关××知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国务院2004年10月21日发布的国某（2004）28号《国××定》规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国务院2007年12月30发布的国办发（2007）71号《国××知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。因为农村房屋买卖、转让必然涉及农村集体土地所有权、使用权问题，而农村集体土地权利具有一定的身份性，是村民的基本生产、生活的保障，通常限于由农村集体经济组织成员占有使用。该案中，原告购房时的户籍为非农业家庭户，并非与房屋所有人属于同一集体经济组织成员，现原告要求被告协助办理买卖房屋的过户登记手续，不符合上述政策之规定，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、确认原告谭乙与被告谭甲就座落在绍兴县华舍街道华舍村南池倪尧山名下的房屋4间设立的房屋买卖关系有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。该案受理费375元，由原告负担。
上诉人倪甲、谭甲不服原审判决，提出上诉称：原审法院适用法律错误，导致判决错误。在《中华人民共和国合同法》尚未实施的情况下，本案应适用1992年7月9日《最高人民法院关于范怀与郭某华房屋买卖是否有效问题的复函》，其中明确“房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件，要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。本案范怀与郭某华双方既未订立买卖房屋的书面契约，亦未按口头约定付清房款，不具备所有权转移的基本要件”。根据上述复函，在当时双方订立房屋买卖合同应为要式法律行为，须签订书面合同，而本案中双方当事人未签订书面买卖合同，应认为双方房屋买卖合同不成立。综上，请求依法撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人谭乙答辩称：对于最高院92年的复函，其只是针对个案的回复，并不机械的适用本案。92年最高院的复函并不属于全国人大及常某某制定的法律和国务院制定的行政法规范某，即使本案买卖合同无效也不应适用最高院92年复函。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原审法院认定的一致。
本院围绕上诉请求和理由审理认为，关于本案法律适用是否正确的问题。《中华人民共和国民法通则》规定，“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为；民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式，法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”本案中上诉人谭甲与被上诉人谭乙于1993年达成口头协议，设立讼争房屋买卖关系，之后被上诉人谭乙依约支付购房款23000元，上诉人依约交付讼争房屋及其权属证书。从上诉人谭甲与被上诉人谭乙上述民事法律行为及本案现有证据和事实看，双方当事人主体适格，就房屋买卖事宜达成一致的真实意思表示，双方协议的内容未损害国家及公共利益，且上述口头买卖房屋的协议，确已履行，至今已有近20年，故应当依法认定双方的房屋买卖合同成立、生效。综上，原审法院认定本案讼争房屋买卖关系合法有效，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人倪甲、谭甲的上诉理由依据不足，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费375元，由上诉人倪甲、谭甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 某
代理审判员 钟某某
代理审判员 冯 某
二〇一三年十月八日
书 记 员 叶 某