广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终3083号
上诉人（原审原告）：曾军，女，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。
委托诉讼代理人：赖平德，广西古方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李明，广西古方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：桂林市九里香堤房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区桂林市民主路。
法定代表人：朱毅珏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王程，广西鹏韵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏翠芸，广西鹏韵律师事务所律师。
上诉人曾军因与被上诉人桂林市九里香堤房地产开发有限公司（以下简称九里香堤）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初1493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曾军及委托诉讼代理人赖平德、李明，被上诉人九里香堤委托诉讼代理人王程、苏翠芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾军上诉请求：1、依法撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初1493号民事判决第四项；2、判令被上诉人向上诉人支付赔偿金54万元；3、判令被上诉人向上诉人支付2016年11月24日至2017年4月27日的利息11250元（该利息以支付的54万元购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、判令被上诉人向上诉人支付2017年4月28日以后的利息（以未退购房款2万元为基数，从2017年4月28日起计至购房款及利息实际还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。5、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定“上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时房屋虽已作在建工程抵押，但该情形并没有导致合同无效或者被撤销、解除，上诉人、被上诉人的合同目的并非不能实现”。上诉人认为，本案明显是因为被上诉人故意隐瞒房屋抵押的事实，导致《商品房买卖合同》根本无法网签及备案登记，导致合同根本无法履行以至合同解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，被上诉人应当向上诉人支付已付购房款所产生的利息及不超过已付购房款一倍的赔偿金即54万元。因此，一审法院认定本案合同的解除不是因为房屋抵押而导致的，该认定明显错误，导致判决错误。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
九里香堤辩称，一、上诉人要求被上诉人支付54万元赔偿金无事实依据，不符合法律规定。草签《商品房买卖合同》前，被上诉人已经明确告知上诉人房屋已经抵押，待上诉人交纳全部购房款将房屋撤押后，双方就可以网签《商品房买卖合同》。上诉人出具的退房退款报告提到“该房源不能正常签订合同，请求退房退款”更加证明被上诉人明确告知上诉人房屋已经抵押，双方在2016年11月24日签订的《商品房买卖合同》为草签合同的事实，不存在被上诉人隐瞒房屋已经抵押的情形。2017年4月13日，上诉人要求退房并退款54万元，被上诉人在2017年4月28日已经通过银行转账退款52万元，余款2万元由于以诚意金的名义缴纳，被上诉人告知上诉人将收据交还后就退款，即双方就解除草签的《商品房买卖合同》并退还54万元达成协议并已经实际履行，不存在因故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同无效或者被撤销、解除；二、上诉人要求被上诉人支付利息无事实和法律依据。双方草签的《商品房买卖合同》已对逾期交付房屋的违约责任承担采取了违约金的方式予以明确约定，上诉人再诉请被上诉人支付利息无事实和法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
曾军向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2016年11月24日签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款2万元；3、被告向原告支付违约金54000元；4、被告向原告支付赔偿金54万元；5、被告向原告支付2016年11月24日至2017年4月27日的利息11250元（该利息以支付的54万元购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；6、被告向原告支付2017年4月28日以后的利息（该利息以未退购房款2万元为基数，从2017年4月28日起计至购房款及利息实际还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；7、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年11月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告作为出卖人将位于桂林市七星区江山领秀xxx号房出售给原告，该商品房[合同约定]建筑面积179.79平方米，其中，套内建筑面积161.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.97平方米；商品房价款按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米8342.6元，总金额人民币135万元；买受人于2016年11月24日前支付房款计人民币54万元整，剩余房款81万元通过银行按揭和公积金贷款提供支付，款项须于30个工作日内到出卖人账户；出卖人应当在2016年12月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用；逾期交房的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。原告于2016年11月13日向被告缴纳购房诚意金2万元，2016年11月24日向被告缴纳购房款52万元。2017年4月13日，原告向被告提交书面申请，以房源不能正常签订合同为由要求退房，并要求原告在15个工作日（截止在2017年5月5日前）内退还购房款54万元，如逾期没有退完全款，将按交付首付款日起（2016年11月24日起），每天按照首付款的万分一（即人民币540元整）作为违约金赔偿。2017年4月28日，原告退还被告购房款52万元。
另查明，2016年3月21日，被告将本案所涉房屋所在的“江山领秀”项目作在建工程抵押给中国长城资产管理公司南宁办事处，抵押范围穿山小街6“江山领秀”项目5#、6#、7#、8#、9#、10#余下住宅：73套、商铺17间。2016年12月13日，被告对该抵押作变更登记，将抵押范围变更为穿山小街6“江山领秀”项目5#、6#、7#、8#、9#、10#余下住宅：71套、商铺16间。
一审法院认为，原告与被告九里香堤公司于2016年11月24日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护,合同双方都应按照合同的约定全面履行义务。原告在合同签订后，已于2016年11月24日向被告支付购房款54万元，但被告未能按照合同约定于2016年12月30日前将房屋交付给原告，被告逾期交房的行为已经构成违约。根据原、被告签订的合同约定，逾期交房超过30日的，原告有权要求解除合同。原告于2017年4月13日，向被告提交书面通知要求退房、退款，即是行使其合同解除权，被告收到原告的书面通知并于2017年4月28日将52万元购房款退还给原告，其已以行为表示认可解除合同。故该院认为，原、被告的合同已于2017年4月13日解除，该院予以确认。合同解除后，被告应当按照合同约定全额返还原告购房款，故原告要求被告退还尚欠的2万元购房款，合法有据，该院予以支持。原、被告在《商品房买卖合同》中约定了逾期交房的违约责任，但约定逾期超过30日和逾期超过60日的违约金给付标准不一致。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。原告主张按照逾期超过30日规定的按已付房款的10%支付违约金，符合法律规定，该院予以支持，被告应当按照原告已付房款的10%向原告支付逾期交房的违约金54000元。原告诉请要求被告支付资金占用期间的利息，该院认为，原、被告在《商品房买卖合同》中已约定了因一方违约而解除合同的违约责任，该院也按照双方合同的约定支持了原告要求被告支付54000元违约金的诉讼请求，故原告再起诉要求被告按照已付房款支付资金占用期间的利息没有依据，该院不予支持。原告主张被告在签订《商品房买卖合同》后又将房屋抵押，要求被告支付其已付房款一倍的赔偿即54万元。该院认为，被告在与原告签订《商品房买卖合同》时房屋虽已作在建工程抵押，但该情形并没有导致合同无效或者被撤销、解除，原、被告的合同目的并非不能实现，故原告要求被告支付54万元的赔偿金，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告曾军与被告桂林市九里香堤房地产开发有限公司于2016年11月24日签订的《商品房买卖合同》于2017年4月13日解除；二、被告桂林市九里香堤房地产开发有限公司退还原告曾军购房款2万元；三、被告桂林市九里香堤房地产开发有限公司支付原告曾军违约金54000元；四、驳回原告曾军的其他诉讼请求。减半收取案件受理费5481元（原告已预交），由被告桂林市九里香堤房地产开发有限公司承担825元，其余4656元由原告曾军承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人二审期间提供的照片只能证明小区出现其他购房者在其购买的房屋上拉横幅要求开发商退房并赔偿损失的情况，但仅凭照片不能证明上诉人提出的本案系被上诉人故意向上诉人隐瞒房屋抵押的事实并导致合同解除的事实主张。综上分析，一审查明事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本案二审审理的争议焦点是：被上诉人是否应当支付上诉人赔偿金540000元及支付已付购房款利息。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”。本案中，上诉人在被上诉人没有按照合同约定的交房期限交房的情况下，主动向被上诉人提出退房及退还购房款540000元的要求，被上诉人同意了上诉人的退房要求并退还上诉人购房款520000元（另20000元被上诉人要求上诉人将收据交还后再予以退还）,至此，双方对原签订的《商品房买卖合同》已自行予以解除。被上诉人出售给上诉人的房屋，虽然在出售前办理了在建工程抵押，但从本案合同解除的情形看，并不符合上述司法解释规定的因被上诉人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实从而导致合同被解除的情形。因此，上诉人要求被上诉人赔偿540000元的理由不成立，本院不予支持。对被上诉人是否应支付上诉人已付购房款利息的问题，双方在《商品房买卖合同》中已经对违约金的计算方式进行了明确约定，在一方违约的情况下，应当按照合同约定的违约金计算方式计算违约金，且一审判决被上诉人应当支付给上诉人的违约金数额已足以弥补在被上诉人占用上诉人已付购房款540000元期间的利息损失。因此，上诉人要求被上诉人支付已付购房款的利息损失没有合同及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人曾军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10962元，由上诉人曾军负担。
本判决为终审判决。
审判长 王裕松
审判员 陆建华
审判员 唐 勇
二〇一八年一月二十三日
书记员 胡文杰