江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初5510号原告：南京南北建设实业有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区龙江小区阳光广场8号，实际经营地江苏省南京市鼓楼区管家桥9号12层。法定代表人：魏荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕菁，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨睿，江苏高的律师事务所实习律师。被告：张寅，男，1961年6月26日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。被告：吴文琦，女，1968年6月29日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区，现住江苏省扬州市广陵区。被告：张家伟，男，1994年8月3日出生，汉族，住江苏省苏州市，现住江苏省扬州市广陵区。上述三被告共同委托诉讼代理人：陆琦，大成（南京）律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：金尘，大成（南京）律师事务所律师。第三人殷传畯，男，1993年3月7日出生，汉族，住江苏省南京市凤凰西街163号南京市。委托诉讼代理人：潘志明，江苏墨翰律师事务所律师。原告南京南北建设实业有限公司（以下简称南北建设公司）与被告张寅、吴文琦、张家伟、第三人殷传畯确认合同无效纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南北建设公司的委托诉讼代理人吕菁、杨睿，被告张寅、吴文琦，被告张寅、吴文琦、张家伟的共同委托诉讼代理人陆琦、金尘，以及第三人殷传畯的委托诉讼代理人潘志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南北建设公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方就南京市龙凤花园A幢1818室房屋所签订的商品房买卖合同无效；2.被告返还上述房屋，并配合原告办理房屋过户手续；3.被告承担原告律师费。事实和理由：南京市鼓楼区龙凤花园A幢1818室房屋系原告开发建设的商品房，力联集团有限公司（以下简称力联集团）是原告的母公司，在该公司董�长翟韶均于2006年配合有关机关办案期间，实际控制公司的前总裁包一致为了拉拢被告张寅，在三被告未支付任何购房款的情况下，利用职务之便擅自以原告名义，于2006年5月16日和三被告签订了一份《商品房买卖契约》（以下简称《商品房买卖契约》），伪造房屋过户手续，将上述房屋登记在三被告名下。2011年10月27日南京市中级人民法院查明包一致犯罪事实，判处其有期徒刑七年。原告认为包一致与三被告恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害了原告的合法利益，上述合同应当认定无效。为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告张寅、吴文琦、张家伟辩称，1.原、被告双方签订的《商品房买卖契约》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法成立并生效，且双方已全面履行该合同。2.�告所称的购房款并非由被告方支付的事实，不能作为合同无效的理由。在原告提供的证据《检举信》中，被告张寅明确说明是力联集团董事长翟韶均赠与的事实。翟韶均为引进人才，代表力联集团承诺赠送给张寅一套房屋，在2006年翟韶均被带走之前，翟韶均于2005年6月已经安排人员将涉案房屋实际交付被告方占有使用，被告方也缴纳了相应的物业费、水、电费等费用，该合同早已实际履行。3.原告诉称包一致与被告张寅恶意串通损害其利益、以合法形式掩盖非法目的，没有事实根据，理由不能成立。有关刑事裁判文书中，并没有认定包一致与被告张寅恶意串通侵占涉案房屋，包一致的犯罪事实与本案无关。4.本案不存在我国合同法第五十二条规定的无效情形。原告提供的证据不足以证明其主张的事实依据和请求权基础成立要件。原告要求被告方承担全部诉讼费用和�师费没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人殷传畯述称，2014年6月1日原告与第三人签订了一份《定购协议》，将涉案房屋以309万余元的价格出卖给第三人，第三人已实际支付了170万元购房款。对于原告陈述的案件事实和诉讼请求，第三人并无异议。如果合同无效，则涉案房屋应予返还。本案的处理结果与第三人有法律上的利害关系，故第三人参加本案诉讼，但不提出独立请求。请求法院依法裁判。本院经审理认定以下事实：涉案房屋坐落于南京市××龙凤花园××单元××室（房屋总层数33层，该房屋位于18层），建筑面积157.74平方米，系由原告于2005年开发建设。原告与力联集团系关联公司，力联集团于1994年设立，两者的实际控制人均为翟韶均。力联集团的股东南京荣安电子技术中心、吴县市力联信息咨询有限公司均系翟韶均或其夫妇出资设立。2005年1月力联集团设立行政办公会，翟韶均、包一致、莫秋敏、莫迅以及被告张寅均是常务会议成员，其中集团首席执行官翟韶均主持集团全面工作；集团执行总裁包一致协助翟韶均主持集团常务工作，分管房产集团，完成集团交办的其他工作任务；行政、人力资源管理中心总监莫秋敏主持集团人事、行政后勤工作、完成集团交办的其他工作任务；财务管理中心总监莫迅主持集团财务、资金工作，完成集团交办的其他工作任务；集团业务总监、工业制造业集团首席运营官被告张寅主持集团计划发展部工作，协助工业集团首席执行官施雄伟分管工业集团，主管注塑项目，完成集团交办的其他工作任务。被告张寅、吴文琦系夫妻关系，被告张家伟系被告张寅、吴文琦夫妇所生之子。被告张寅原在扬州某公司任职，2003年9月�韶均邀请被告张寅担任力联集团的工业集团首席运营官，被告张寅入职后陆续担任董事、副总裁等职，2009年4月离职。关于涉案房屋过户至三被告的情况，被告张寅陈述如下：2003年翟韶均为邀请被告张寅入职，代表力联集团承诺以年薪30万元、赠送一套住房、提供一辆汽车作为入职待遇，被告张寅遂在当年9月到力联集团任职；入职后，被告张寅被任命为工业集团首席运营官，组建工业集团，后担任集团副总裁等等；2005年5月底翟韶均让被告张寅实地看房，被告张寅夫妇实地看房后对翟韶均进行了报告并表示感谢；2005年6月翟韶均安排原告方的工作人员将涉案房屋钥匙交付被告方，被告方交纳了物业费等费用；2005年10月被告张寅陪翟韶均到韩国考察时，翟韶均主动告知由于房屋存在抵押，在解押后再办理过户手续；2006年1月翟韶均被调查期间，以当面交代和书面形式委托包一致处理力联集团的一切事务；2006年4月涉案房屋被解押后，包一致召开办公会做出决定，按照翟韶均的要求安排相关人员陪同办理了涉案房屋过户手续；2008年春节后被告张寅主动向翟韶均汇报了涉案房屋过户情况，翟韶均直至2009年4月被告张寅离职前，对此均未提出异议；2014年下半年翟韶均安排魏荣与被告张寅协商，希望以100万元等方案回购涉案房屋，被告张寅予以婉拒等等。原告对被告张寅陈述的内容持有异议，否认赠与承诺等事实。被告张寅取得涉案房屋钥匙后，于2005年6月28日向原告聘请的前期物业公司即南京养元物业管理有限公司缴纳了547.30元的装修管理服务费，600元的半年公用水、电费，以及2005年7月至12月期间的938.30元半年物业费等费用，并收到了该公司出具的相应票据。2005年7月原告召开公司董事会，决定免去包一致的监事一职，任命包一致为董事长、总经理，并担任法定代表人职务。2005年8月力联集团设立董事局主席办公会、总裁办公会，其中总裁办公会作为集团行政办公会的常设机构，根据集团董事局和行政办公会的决议推进工作，保证集团各项日常工作的落实和正常开展。2005年8月力联集团聘请莫秋敏为集团副总裁，包一致、莫迅、莫秋敏以及被告张寅为集团总裁办公会成员，聘期自2005年8月16日至2008年8月15日。2006年1月翟韶均因配合有关刑事案件被带走调查，力联集团及原告的经营，实际上由力联集团的总裁包一致负责。2006年3月包一致召开原告公司董事会，将包一致担任的原告公司董事、法定代表人、董事长兼总经理职务，变更为葛强。2006年5月16日包一致召集力联集团总裁办公会，与会人员共四人，包括包一致、莫秋敏、莫迅以及被告张寅，�该会议决议中载明，按照力联集团董事局主席翟韶均的决定，考虑到被告张寅已与力联集团签订了10年的劳动合同，还将继续为集团长期服务，决定将涉案房屋的产权办至被告张寅个人名下。对该会议的召开以及决议内容等事实，经本院分别与包一致、莫秋敏、莫迅以及被告张寅核实，四人均陈述情况属实。2006年5月16日，原告（卖方、甲方）与三被告（买方、乙方）签订了一份《商品房买卖契约》，约定乙方以928440元的价格购买涉案房屋，甲方保证涉案房屋的抵押权人中国工商银行南京市城西支行已书面同意甲方将该房屋出卖给乙方；该房屋交付后90天内，双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续；乙方应于2004年11月2日前向甲方支付定金2万元，在最后一次付款时充抵房款；乙方于本契约鉴证之日向甲方�付268440元，剩余房款64万元由乙方向银行提出按揭申请，如乙方未能按时提交银行按揭所需的全部申请资料或未能按时足额与银行签订按揭贷款协议的，视为乙方未能按时付款，甲方有权解除契约，并于契约解除后7天内将房款退还乙方，定金不返还，如甲方不解除契约，则乙方需按每天万分之二计算，向甲方支付未付到期房款逾期期间的违约金；甲方已与南京养元物业管理有限公司签订前期物业服务合同，委托该公司提供物业管理服务等等。原告在该合同甲方处加盖了公章，另在法定代表人处加盖了包一致的个人印章。该合同签订当日，原、被告双方到南京市房地产行政管理部门办理了合同备案登记。被告张寅陈述该合同系按制式合同拟定并提交，其并未支付该合同约定的购房款项，因为系翟韶均代表力联集团赠与且已提前实际交房，有关购房款项应由�联集团与原告处理，故被告方无需支付。2006年12月被告张寅向原告支付了34万元南京市龙凤玫瑰园1198室房屋的购房款。后该房屋被退回原告出售，所得款项用于归还力联集团及翟韶均被责令退还款项。被告张寅支付的上述34万元未处理。2007年5月，三被告交纳了37137.6元契税、100元登记费、27853元公共维修基金等费用之后，领取了涉案房屋的房屋所有权证。后三被告使用涉案房屋至今。2008年2月春节前，翟韶均回至力联集团及原告处主持工作，2008年11月力联集团、翟韶均等人举报包一致职务侵占。2009年包一致被刑事羁押。2011年4月27日本院作出（2010）鼓刑初字第293号刑事判决书，判决被告人包一致犯职务侵占罪，判处有期徒刑七年，责令被告人包一致退赔非法所得100万元并发还力联集团。包一致对此判决不服，坚持认为该100万元是力联�团翟韶均对其的奖励，后提起上诉。2011年10月27日南京市中级人民法院作出（2011）宁刑二终字第73号刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。2015年包一致刑满释放。上述涉及包一致刑事案件的裁判文书中，未涉及本案中的涉案房屋。在刑事案件侦查期间，公安机关曾于2009年6月12日对被告张寅进行了调查，在询问笔录中，被告张寅陈述到力联集团工作以后共拥有力联集团开发的两处房屋，一处即涉案房屋，另一处是南京市龙凤玫瑰园的房屋，2003年10月前被告张寅被翟韶均聘请过来时，翟韶均答应年薪30万元及赠送一套住房，涉案房屋就是翟韶均当时答应赠与的房屋，交付房屋钥匙的时间大概是2005年夏天；另一套住房在南京市龙凤玫瑰园，该房屋在内部认购时，翟韶均规定公司全部员工必须要认购一套房屋，因为当时已经拿了涉案房屋，不需要再有房屋，就把南京市龙凤玫瑰园的认购号转给了一个姓罗的朋友；南京市龙凤玫瑰园的第二套房屋是2006年3月8日包一致召开总裁办公会，称翟韶均在公司十一周年庆答应给高管一套龙凤花园房屋，没有办法实施，就从南京市龙凤玫瑰园当中给大家补偿一下，但5000元每平方米的价格高于内部销售最低价；被告张寅交纳了南京市龙凤玫瑰园第二套房屋购房款34万元后没多久，翟韶均写信给包一致称要交5000万元罚款，包一致再次召集高管开会，提出将南京市龙凤玫瑰园的房屋再拿出来销售，用于交纳罚款；南京市龙凤玫瑰园第二套房屋拿出去销售后，被告张寅交纳的34万元一直在公司账上，对于销售溢价款，2008年经调账后账面显示欠高管钱，但被告张寅从没想过拿溢价款，该溢价款不应是其所得等等。2010年6月被告张寅书写了一份《检举信》，称包一致将涉案房屋送给被告张�，被告张寅没有缴纳有关款项，包一致将翟韶均送给被告张寅的房屋，变成了包一致送给被告张寅的房屋等等。被告张寅称当时是在翟韶均胁迫之下，按照授意所写；在书写涉案房屋过户经过时，被告张寅坚持加上了“是翟总送我的房子”等内容等等。原告对此持有异议。2010年6月力联集团向公安机关反映，2006年5月16日包一致主持召开总裁办公会，将涉案房屋办至被告张寅名下，在该房屋回款明细栏记载，2006年5月18日有90.844万元为集团付款，经查被告张寅未实际付款，财务也没有涉案房屋的销售收入和成本结转，证明被告张寅和包一致等合谋，无偿占有公司房产一套，要求处理等等。但在公安机关办案过程中，未对被告张寅的涉案房屋等事实作为刑事案件处理。2011年10月14日本院做出（2011）鼓刑二初字第26号刑事判决书，以挪用资金罪判处被�人莫迅有期徒刑三年六个月，责令被告人莫迅退出挪用的49万元发还被害单位，挪用资金所得孳息予以没收，上缴国库。莫迅对此判决不服，提出上诉。2011年12月8日南京市中级人民法院做出（2011）宁刑二终字第165号刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。2013年原告另案向本院提起民事诉讼，要求确认莫迅用挪用的资金购买南京市龙凤玫瑰园的一处房屋所签订的商品房买卖契约无效。2013年6月本院对该案做出（2013）鼓民初字第1058号民事判决书，以莫迅与原告签订合同系为实施挪用资金犯罪的犯罪手段，违反了法律的强制性规定，遂判决该商品房买卖契约无效。原告主张该判决与本案事实相同，故本案中的合同亦应认定无效。被告方主张该案判决书与本案事实完全不同，不能证明原告主张。2014年6月第三人和原告签订了定购协议，约定以309余万元购买涉案房屋，先期支付200万元，余款待法院判决生效后多退少补等等。2016年6月原告诉至本院，认为被告与包一致等人恶意串通损害其利益、以合法形式掩盖非法目的，要求判如所请。被告主张该合同不存在无效情形，房款未支付并非合同无效理由，包一致侵占公司财产与本案无关，原告证据不足以证明其主张，要求驳回原告诉讼请求。为查明案件事实，本院向翟韶均、包一致、莫秋敏、莫迅以及被告张寅进行了调查谈话。其中包一致陈述，当时公司在扬州拿了地要建厂，翟韶均引进被告张寅目的是希望其进行管理，2004年、2005年翟韶均多次说引进人才奖励被告张寅一套房屋，翟韶均在家时已经将涉案房屋交付被告张寅，2006年上半年在建工程结束，就召开办公会按照翟韶均的决定，给被告张寅办了涉案房屋过户手续；由于包一致当时是�联集团的最高领导，南北建设公司是力联集团下属的子公司，所以必须由包一致签字盖章；翟韶均还承诺再给高管一套龙凤花园房屋，但后来实际上挑选的是南京市龙凤玫瑰园的房屋，之后为给翟韶均交纳罚款而将南京市龙凤玫瑰园的房屋退出并出售，用于交纳罚款，当时高管交的购房款至今仍未退还等等。莫秋敏陈述，2005年翟韶均不止一次说过把涉案房屋给被告张寅，该房屋也已经交付被告张寅，由于没有解押所以无法办理过户手续；2006年翟韶均配合调查，包一致主持工作，负责处理公司事务，房屋解押后，包一致就在2006年5月16日召开办公会，按照翟韶均之前的决定办理了涉案房屋的过户手续；南京市龙凤玫瑰园的房屋，翟韶均要求高管一人买一套，莫秋敏也付了52万元，后来为给翟韶均交纳罚款，将该房屋出售，后来离开公司是打了借条才领回该�项等等。莫迅陈述，2003年、2004年翟韶均为引进被告张寅，答应给被告张寅一套房屋，在翟韶均出事前已经将涉案房屋给了被告张寅，由于房屋有抵押，没有办理过户手续；翟韶均配合调查期间，包一致主持工作，召集大家开会后将涉案房屋过户至被告张寅名下等等。翟韶均在本案送达期间表示，翟韶均是力联集团和原告南北建设公司的实际控制人，该两公司目前在一起合署办公，力联集团处于维持状态，原告南北建设公司目前没有实际经营，会配合法院处理有关诉讼事宜。对于第三人提交的一份情况说明中，翟韶均否认赠与被告张寅房屋事实的有关情况，本院为查明案件事实多次通知翟韶均到法院接受调查谈话，并告知拒不到庭应承担不利法律后果，但翟韶均拒绝到庭接受调查，本院已释明对其书面证词不予采纳。因双�当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告提供的《商品房买卖契约》、《检举信》、刑事裁判文书等；被告方提供的房屋所有权证、契税等过户费用票据、交纳物业费等费用票据、工商档案材料等；第三人提供的《定购协议》、付款凭证；生效裁判文书以及刑事案件卷宗材料；本院调查谈话以及本案开庭笔录等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告就涉案房屋买卖事宜所签订的《商品房买卖契约》的合同效力，是当事人双方争议的焦点。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在，否则不应予以认定；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告认为被告方在签订《商品房买卖契约》时存在恶意串通损害原告合法权利、以合法形式掩盖非法目的的无效情形，但被告对此予以否认，对此争议事实，原告负有举证证明责任，并应当排除合理怀疑。关于被告方是否存在与包一致恶意串通损害原告合法权利情形的问题。根据有关生效刑事裁判文书认定的内容，涉案房屋并不在包一致职务侵占刑事案件的处理范围，原告及力联集团向公安机关反映问题后，公安机关对�告张寅进行了询问谈话，但并未对涉案房屋进行刑事案件立案侦查，因此，原告认为根据包一致刑事裁判文书即可证明双方恶意串通的意见，缺乏事实根据，本院不予采纳。根据有关刑事案件卷宗材料、本院调查谈话、原告提供的《检举信》、被告交纳的物业费票据等证据，可以认定力联集团和原告的实际控制人翟韶均，为引进被告张寅担任原告方的管理人员，确曾承诺为被告张寅提供一套房屋，并于2005年5月将涉案房屋钥匙交付被告张寅，以自己的民事法律行为表明履行其承诺内容，由于存在抵押权障碍，故当时未能及时办理过户手续，上述一系列民事法律行为发生在2006年1月翟韶均被有关部门调查谈话之前，可以认定为原告的真实意思表示，此后包一致代表力联集团及原告决定配合办理涉案房屋过户手续，并未改变之前翟韶均代表力联集团及原告的承诺内容。2008年2月翟韶均配合调查结束之后，对于涉案房屋过户问题应当及时核实并依法处理，力联集团及原告曾为此向公安机关要求处理，但公安机关并未刑事立案处理，原告方亦未在合理时间依法行使诉讼权利。根据法律规定，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则，虽然被告方未支付《商品房买卖契约》中约定的购房款，但原、被告办理涉案房屋产权过户的行为，不构成恶意串通损害原告合法利益的情形。原告主张存在此种合同无效情形，无事实依据，不符合法律规定，本院不予支持。关于《商品房买卖契约》是否存在以合法形式掩盖非法目的情形的问题。根据本案查明的事实以及前述分析内容，原告在签订买卖合同之前将涉案房屋交付被告，被告方系合法占有涉案房屋，原、被告当时未对双方权利义务进行详细约定，此后双方签订《商品房买�契约》并将涉案房屋产权过户至被告方名下，系通过民事法律行为确定了双方之间的具体权利义务，被告方已依法交纳了契税等过户费用，原告在过户事实发生后的合理时间内亦未提出权利主张，故原、被告双方签订《商品房买卖契约》并办理产权过户的行为，并不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。原告主张存在此种合同无效情形，无事实依据，不符合法律规定，本院不予支持。根据以上分析，原、被告双方签订的《商品房买卖契约》不存在合同无效情形，故原告要求被告方返还涉案房屋、配合原告办理房屋过户手续的诉讼请求，无请求权基础，不符合法律规定，本院不予支持。原告另要求被告承担其律师费，不符合法律规定，本院亦不予支持。在涉案房屋已转移登记至被告方名下、原告并未另行取得涉案房屋合法物权的情况下，原告再行出售涉案房屋并实际收取第三人款项，导致第三人产生损失并引发本案争议，其应当依法承担相应的法律责任，第三人对此可与原告协商并另行依法处理。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条规定，判决如下：驳回原告南京南北建设实业有限公司的诉讼请求。案件受理费13330元，由原告南京南北建设实业有限公司负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  王 勇人民陪审员  赵美丽二〇一七年六月三十日书 记 员  汪慧娣