南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终70号
上诉人（原审原告）：广西金川阳光实业有限公司。
法定代表人：郭忠信，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵荣蓉，广西欣和律师事务所律师。
上诉人：苏桂榕。
上诉人广西金川阳光实业有限公司（以下简称金川公司）因与上诉人苏桂榕房屋租赁合同纠纷一案，均不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月25日公开开庭审理了本案。上诉人金川公司委托诉讼代理人赵荣蓉、上诉人苏桂榕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人金川公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初131号《民事判决书》第一项，改判决苏桂榕向广西金川阳光实业有限公司返还40270元履约保证金；2.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初131号《民事判决书》第二项，改判决按照40270元为基数计算违约金，自2015年12月18日起计算至被上诉人实际向上诉人付清款项之日止，按照中国银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；3.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认为上诉人应向被上诉人支付合同解除当日2015年12月6日的房屋租金，没有事实依据。2015年12月4日，被上诉人与上诉人签订《房屋租赁协议解除协议书》，同意双方原签订的《房屋租赁协议》于2015年12月6日提前解除，并归还房屋。在签订该协议的半年前即2015年6月5日，被上诉人在发给被上诉人《关于解除租赁合同函的回复》中，也早已明确租金合同将于2015年12月5日提前终止。也就是说，双方均已非常明确房屋使用期限至2015年12月5日。因此，上诉人在此之前已经做好相关准备工作，将有关物品搬出。事实上，2015年12月6日当日，上诉人也没有使用房屋。在2015年12月4日，上诉人的工作人员便已经带《房屋租赁协议解除协议书》及《关于租赁房屋交接的函》至被上诉人处，明确提出在2015年12月5日下午18：00将房屋交接给被上诉人，但是，因为被上诉人自身原因，其一直没有时间办理交接。对于这一点，被上诉人在庭上也是承认的。由此，2015年12月6日是双方约定的合同解除日，上诉人没有使用房屋，一审判决要求被上诉人承担此日租金无事实依据。二、一审判决认为上诉人应向被上诉人支付实际交接日2015年12月10日的租金，没有事实依据。首先，上诉人向被上诉人交接房屋时，已经按照《房屋租赁协议解除协议书》第二条的约定搬走房屋内的所有物品，交付标准符合协议约定。其次，被上诉人在2015年12月10日交接当日，超出双方协议的约定要求上诉人清理房屋卫生。其实，因为房屋是办公用途，工作日期间每天都会有专业人员负责房屋内保洁情况，搬空所房屋内必不可免地的一些废纸。此外，房屋交接后的卫生清理情况并不是交房条件，上诉人最后出于自愿另行打扫卫生，但这并不能视为变更交房条件。关于空调，因为2015年12月5日后上诉人便已关闭了房屋电源，因此不能立即启动，实际上调试正常。最后，值得指出的是，2015年12月10日当日，上诉人便额外地将房屋彻底打扫干净交希望当日将房屋移交给被上诉人，但是，上诉人以没有时间为由，两次拖延至次日，才正式收房。综上，双方最终在2015年12月11日交接房屋，实际上是因被上诉人自己迟延收房所致，上诉人没有过错，不应承担2015年12月6日和2015年12月10日的租金。三、被上诉人在2015年12月12日已收到上诉人的催款函告，违约金起算日期应从2015年12月18日起算，而不是被上诉人收到诉状之日。《房屋租赁协议解除协议书》原已经明确被上诉人退款时间和退款违约责任；2015年12月12日，上诉人向被上诉人工作地址（被上诉人的工作人员曾于12月4日亲自去过）再次邮寄了《函告》要求退款，该邮件已经送达。因此，违约金计算日期应该自《函告》确认的日期计算，而不应该是上诉人一审起诉状送达之日。上诉人苏桂榕辩称：金川公司的诉请没有事实依据。关于2015年12月4日签订解除协议，约定2015年12月5日、2015年12月6日看房是断章取义。我们是2015年12月5日约定好看房时间，我是依金川公司要求去看房的。由于金川公司拖延交房、搬空当日强行要求与我交还房屋，我们没有就退房事宜进行协商，金川公司不符合搬离房屋约定的条件，无法按时交接房屋的过错在于金川公司。金川公司擅自将房屋改装成厨房、浴室，退还房屋时并没有恢复原状，由于我们之间的关系良好，我对此有异议也没有为难金川公司。现在我提交的证据来看，金川公司将房屋改装的位置无法恢复原状。直到我们达成协议，即即使无法将房屋恢复原状，只要把房屋打扫干净就可以了。但是在进行交房时，房屋仍旧脏乱差，难以使用。因为金川公司租用我的房屋后擅自改造行为，退租后我另行租赁，当时无法知道被改装的房屋是否能够再次出租。现在我将房屋另行出租后，租金被下调了很多，这也是金川公司之前的擅自改造房屋对我造成的损失。而我们之间发生争议和纠纷的那几天就是本案争议租金费用的期间。上诉人苏桂榕上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项；2.维持原审判决第三项；3.涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定本案合同解除时间为2015年12月6日，该认定显然错误。本案中合同解除时间应为2015年12月11日。根据《房屋租赁协议解除协议书》第一条“双方同意，在顺利交接完毕后，原协议于2015年12月6日提前解除，被上诉人于2015年12月6日归还房屋给上诉人。”该约定里，“顺利交接完毕”是原协议解除的前置条件。上诉人与被上诉人于2015年12月11日才交接完毕并于当日签署《房屋退租交房验收单》。很显然合同解除时间应为2015年12月11日。根据《房屋租赁协议解除协议书》第三条，交接前的租金由被上诉人承担，故一审法院判决上诉人承担2015年12月7日-2015年12月9日以及2015年12月11日4天的租金损失明显不合理。二、关于延期办理交房手续的说明。2015年12月5日被上诉人通知上诉人办理交房手续，由于被上诉人租赁期间将房屋的一部分改造成起居用途（包括卧室、浴室、厨房和饭堂）且没有在通知交接时恢复成办公用途，违背了双方于2011年7月签订的《房屋租赁合同》约定的房屋用途。【该合同第一条租赁房屋第1款“甲方将位于：南宁市民族大道157号财富国际广场1号办公楼二十一层整层，建筑面积共1458.08㎡的物业（实际面积以房产证核定面积为准），（下称“租赁房屋”）出租给乙方作办公室使用”】。并且较大程度影响了上诉人的下一次租赁，在此期间上诉人与被上诉人就此问题沟通不下，最后经上诉人作出让步才于2015年12月10日交接，交接的时候由于场地卫生及空调调试不合格，上诉人无法接收房屋，故于2015年12月11日才完成交接，因此交接日推后的责任不应归于上诉人。被上诉人金川公司辩称：1.合同解除时间不是因为我方没有提前通知，2015年6月5日双方签订了关于解除租赁合同函的回复，明确合同将在2015年12月5日提前终止。之后，2015年12月4日双方签订房屋租赁协议解除协议，明确原租赁合同于2015年12月5日解除。因此苏桂榕是明确合同的解除时间的。此外，在2015年12月4日签订协议当日，我方派人将房屋交接的有关通知送给苏桂榕。这一点苏桂榕在一审中是承认的。通知中明确希望对方在2015年12月5日下午6点进行交接房屋。假设苏桂榕按照约定去履行房屋交接手续的话，即便有一些房屋交接瑕疵，也可以在当日发现，而不用拖延到2015年12月11日。因此房屋之所以在2015年12月11日进行交接是因为苏桂榕阻止房屋交接成就，是其单方过错。2.关于房屋装修问题。首先明确我方自租赁以来一直用于办公用途，装修方案等严格按照合同约定交给苏桂榕知晓，且该装修自2011年9月份开始就是这个情况，双方合作4、5年，苏桂榕不可能不知道房屋装修情况。其次在具体装修用途中，并没有厨房、浴室和卧房，只有2间卫生间，即证据图片中的样子。这都是属于办公场所必要的设施设备。至于卧室、浴室、厨房等，我方均没有这样装修，不符合事实。此外，在2015年12月10日双方进行正式交接时，苏桂榕没有提出房屋装修问题，说明他对房屋装修情况是认可的。至今，他以房屋装修不符合合同约定为由主张合同真正解除时间，显然是没有任何因果关系和事实依据。
一审法院认定事实：2014年9月6日，金川公司（乙方，承租方）与苏桂榕（出租方，甲方）签订一份《房屋租赁协议》，约定：苏桂榕将南宁市民族大道157号财富国际广场1号楼21层整层续租给金川公司，租期自2014年9月6日至2017年9月5日；第一年（2014年9月6日至2015年9月5日）租金为每月198153.57元，第二年（2015年9月6日至2016年9月5日）租金为每月208061.25元；押金349939元。合同还就其他相关事项进行了约定。
2015年12月4日金川公司与苏桂榕签订一份《房屋租赁协议解除协议书》，约定：双方同意，在顺利交接完毕后，原协议于2015年12月6日提前解除，金川公司于2015年12月6日归还房屋给苏桂榕；能够拆除而不会造成墙体破坏、地面损坏的部分（如桌椅、柜子等）由金川公司拆除归其所有，不能拆除的部分归苏桂榕所有；对于金川公司投入大量资金安装的空调，出于长期友好的关系，可由金川公司以1万元的价格转让给苏桂榕，苏桂榕应在退回履约保证金时一并支付，如果金川公司自身需求，需要用到主机，可以申请拆除，但是必须遵守原协议；截至本解除协议签订并顺利完成金川公司苏桂榕双方交房移交签收之日起，金川公司应向苏桂榕付清原协议项下的租金，根据清单自行向物业缴清物业管理、水电公摊等费用，金川公司结清前述租金、费用并顺利完成双方移交后，苏桂榕须在金川公司交房后五个工作日内将原协议项下金川公司已支付的349939元履约保证金在扣除必要未结清的费用和补偿款后退还金川公司；如一方迟延履行本协议项下的义务，经对方书面催告后5个工作日仍不履行的，每迟一日，应向对方支付300元违约金。当天金川公司向苏桂榕作出《关于租赁房屋交接的函》，载明：双方的房屋租赁协议已定于2015年12月5日解除，请苏桂榕配合金川公司完善后续手续并于2015年12月5日下午18：00后来租赁物业办理交接手续。金川公司已交纳涉案房屋的租金、水电费及物业管理费至2015年12月5日。金川公司于2015年12月4日开始将办公用品搬离涉案房屋，2015年12月10日双方办理收房交接时，因涉案房屋尚未打扫卫生且空调调试不合格，苏桂榕未接收房屋。2015年12月11日，在金川公司将上述涉案房屋存在问题解决后，双方办理了交接手续。2015年12月11日金川公司向苏桂榕快递函件，要求苏桂榕退还履约金及空调款，但快递单上签收人并非苏桂榕。2015年12月22日苏桂榕将319669元款项退给金川公司，其中包括空调款1万元及履约保证金309669元。另查明，苏桂榕是涉案房屋的所有权人。
一审法院认为，金川公司与苏桂榕订立的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。
关于合同解除时间的问题。根据《房屋租赁协议解除协议书》第一条“在顺利交接涉案房屋后，原协议于2015年12月6日提前解除，原告于2015年12月6日归还房屋给被告。”的约定，合同的解除时间为2015年12月6日，且2015年12月5日原告金川公司已通知苏桂榕办理交房手续，虽然苏桂榕并未按约定的时间办理收房手续，但不影响合同的解除，故金川公司、苏桂榕2014年9月6日签订的《房屋租赁协议》于2015年12月6日解除。
关于退还款项数额的问题。双方合同于2015年12月6日解除，而金川公司仅支付租金至2015年12月5日，故金川公司还应支付苏桂榕2015年12月6日的租金6935元（208061.25元／月÷30天）。2015年12月5日，金川公司已通知苏桂榕办理交房手续，但苏桂榕并未按双方约定的时间即2015年12月6日办理交房手续，直到2015年12月10日才与金川公司沟通交房事宜，故2015年12月7日至2015年12月9日、2015年12月11日的租金损失是由苏桂榕迟延收房所致，该损失应由苏桂榕自行承担，苏桂榕主张2015年12月7日至2015年12月9日、2015年12月11日的租金损失由金川公司承担，一审法院不予支持。2015年12月10日，金川公司、苏桂榕办理收房交接时，涉案房屋未打扫卫生、空调调试不合格，导致苏桂榕无法接收房屋，其责任在于金川公司，故2015年12月10日的租金损失应由金川公司承担，该租金损失计算参照《房屋租赁协议》的同期的租金标准计算，2015年12月10日损失租金金额为6935元（208061.25元／月÷30天）。抵扣上述金川公司承担的租金及租金损失后，苏桂榕还应退还金川公司履约保证金336069元（349939元-6935元-6935元）及支付1万元的空调款。2015年12月22日苏桂榕已将空调款1万元及履约保证金309669元退还给了金川公司，故苏桂榕还应退还金川公司履约保证金26400元（336069元-309669元）。
关于违约金的问题。《房屋租赁协议解除协议书》约定，扣除金川公司应支付的费用后，苏桂榕应将剩余款项退还金川公司。同时约定如一方迟延履行本协议项下的义务，经对方书面催告后5个工作日仍不履行的，每迟一日，应向对方支付300元违约金。金川公司主张其已向苏桂榕送达了催款函，但苏桂榕否认收到，金川公司提供的快递单上的签收人并非苏桂榕，故一审法院对金川公司的主张不予采纳。2016年4月10日一审法院向苏桂榕送达了起诉状等材料，根据约定苏桂榕应于2016年4月15前支付应退还的履约保证金26400元，但至今未退，构成违约，依《房屋租赁协议解除协议书》的约定苏桂榕应向金川公司支付违约金。金川公司主张苏桂榕树应按《房屋租赁协议解除协议书》的约定每迟延一天按300元作为违约金赔付，苏桂榕认为金川公司主张300元／天的违约金过高，请求法院予以调低。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，苏桂榕未按约定退还履约保证金，金川公司因此遭受的实际损失为利息损失。合同约定的违约金过分高于实际损失，苏桂榕主张对违约金予以调整合法有据，一审法院予以支持。一审法院确定苏桂榕向金川公司支付的违约金应以中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。因此，苏桂榕应支付的违约金具体计算如下：以26400元为基数，自2016年4月16日至本判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算。金川公司要求苏桂榕支付违约金的多出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、被告苏桂榕向原告广西金川阳光城实业有限公司返还履约保证金26400元；二、被告苏桂榕向原告广西金川阳光城实业有限公司支付违约金（具体计算：以26400元为基数，自2016年4月16日至本判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算）；三、驳回原告广西金川阳光城实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费882元，减半收取441元（原告已预交），由原告广西金川阳光城实业有限公司负担172元，被告苏桂榕负担269元。
本院二审期间，上诉人苏桂榕提交了如下证据：1、房屋租赁合同1份，复印件，证明房屋只能用于办公用途，不能被改变，包括浴室、卧室、厨房。2、照片17张，打印件，拍摄时间为2015年12月10日，证明房屋部分被修建成了浴室、卧室、厨房，交接验房当时金川公司的李经理在场。本院认为，上述证据产生时间均为一审举证期限届满前，上诉人苏桂榕二审期间提交，不属新证据，本院不予采信。上诉人苏桂榕对一审判决书第4页第6行“原告于2015年12月4日开始将办公用品搬离涉案房屋，2015年12月10日双方办理收房交接时，因涉案房屋尚未打扫卫生且空调调试不合格，被告未接收房屋。”提出异议。从双方签订的租赁房屋协议解除协议书看，涉案房屋卫生未打扫并不是解除租赁关系的条件，也不是苏桂榕不接收房屋的理由，其二审提交的证据也并不能证实其可以迟延接收涉案房屋。故对当事人二审争议的事实，本院认为一审认定事实清楚，证据充分，上诉人苏桂榕提出的异议，本院不予支持。一审认定的事实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.双方当事人解除合同的时间如何确定？2.苏桂榕扣除40270元有何事实和法律依据？3.苏桂榕是否应当向金川公司支付违约金，应当如何计算？
关于双方当事人解除合同的时间如何确定的问题。上诉人苏桂榕主张，双方签订的合同中明确规定了解除合同的条件和退租条件，2015年12月6日因金川公司未清理出租屋卫生到达交付条件，故当日不应认定为合同解除之日，应以2015年12月11日双方实际交接之日作为合同解除时间。上诉人金川公司主张，应以双方约定的2015年12月6日作为合同解除时间。本院认为，双方在《房屋租赁协议解除协议书》、《关于租赁房屋交接的函》、《关于解除租赁合同函的回复》均有约定合同的解除时间为2015年12月6日，但对交接时出租物状态未有具体要求。上诉人金川公司在约定解除届满前一日与上诉人苏桂榕联系，要求双方前往出租屋现场协商以利于双方交接，已积极履行合同义务。而上诉人苏桂榕怠于履行合同义务，未接受请求前往，直至12月10日方前往查看，其关于解除时间应为2015年12月11日的主张，本院不予支持。故一审法院认定双方2014年9月6日签订的《房屋租赁协议》于2015年12月6日，结合本案具体案情，并无不当，本院予以确认。
关于苏桂榕扣除40270元有何事实和法律依据的问题。上诉人金川公司在解除合同后交还出租物时，涉案房屋未打扫卫生、空调调试不合格，导致无法及时交接房屋，存在过错。上诉人苏桂榕未积极及时履行接收义务，对迟延收房所产生的损失亦存在过错。上诉人苏桂榕以延迟收房为由，扣除上诉人金川公司40270元，应当予以部分返还。一审法院根据双方在交接涉案房屋中存在的过错大小，划分各自应承担的责任，确认苏桂榕还应退还金川公司履约保证金26400元并无不当，
关于苏桂榕是否应当向金川公司支付违约金，应当如何计算的问题。一审法院依照双方签订的《房屋租赁协议解除协议书》约定，苏桂榕没有按照约定退还履约保证金给金川公司，构成违约，根据有关法律规定，以苏桂榕应退还的履约保证金26400元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算并无不妥，应予维持。金川公司主张以40270元为基数计算违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，金川公司、苏桂榕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费882元（广西金川阳光实业有限公司已预交），由广西金川阳光实业有限公司负担；二审案件受理费882元苏桂榕已预交，由苏桂榕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘俊伟
审 判 员 玉 萍
代理审判员 覃瑞晟
二〇一六年九月十四日
书 记 员 符贵芳
appoint