广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法石民初字第25号
原告某物业管理服务有限公司番禺分公司（以下简称：“某物业公司”），住所广州市番禺区。
法定代表人梁某，职务总经理。
委托代理人李某，住广州市海珠区，系某物业公司职员。
委托代理人王某，住广州市海珠区，系某物业公司职员。
被告黎某，户籍地址广州市白云区，物业地址广州市番禺区广州某花园某居29幢502房。
被告李某，户籍地址广州市，物业地址广州市番禺区广州某花园某居29栋502房。
原告某物业公司诉被告黎某、李某物业管理服务合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法由审判员胡林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某物业公司的委托代理人李某、王某及被告黎某到庭参加诉讼。被告李某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某物业公司诉称，原告接受委托为广州某小区提供物业管理服务，两被告是该小区某居29栋502房的业主。该房屋的建筑面积为145.24平方米，为不带电梯洋房住宅。依据双方前期物业服务协议第四条第二项的约定，该小区不带电梯洋房物业管理费为每月2.1元／平方米，即两被告每月需向原告支付物业管理费人民币305元。自2011年12月起至2013年10月止，两被告无故拖欠原告物业管理费23个月，共计人民币7015元。期间，原告多次催交，要求被告尽快支付物业管理费，但两被告至今仍未支付。依据双方前期物业管理服务协议第十条第三项的约定，如被告不按规定的日期缴纳有关费用，被告应从逾期之日起至实际清偿之日止，每天按欠费额的千分之一向原告支付滞纳金，至起诉之日，滞纳金约为2314.95元。两被告另拖欠原告2013年7月至2013年8月的住宅水费及排污费共8.4元、电费102.9元。综上，两被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求如下：1、两被告按每月305元的标准向原告支付自2011年12月起至被告付清之日止的物业管理费，现暂时计至2013年10月，拖欠的物业管理费为7015元。2、两被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金，暂计至起诉之日，滞纳金约为2314.95元。3、两被告向原告支付2013年7月至2013年8月拖欠的住宅水费及排污费共8.4元（水费：4.8元，排污费3.6元）。4、两被告向原告支付2013年7月至2013年9月拖欠的电费共102.9元；以上合计人民币9441.25元。5、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告黎某辩称，两被告之前是一直都有交纳物业管理费，现在拒交主要是因为被告所在房屋一楼业主存在违建的问题，两被告多次向原告反映，但一直没有得到明确的答复，所以被告才缓交物业管理费。如果原告能够妥善解决一楼业主的违建问题，向被告方出示原告曾经制止过一楼违建，并向相关管理部门投诉、举报的文件后，再确保整个楼房安全的情况下，我们是愿意交纳物业管理费的。本次开庭前，我们找过原告管理处要求调解，要求原告撤诉，但要求解决我们反映的问题。
原告某物业公司对被告黎某的答辩回应称，原告是制止过被告所在楼房一楼的业主违建，我们也有向相关部门投诉，同时我们也建议业主到相关的部门投诉，但被告所在楼房一楼业主不让我们进去，我们也没有办法进行安全鉴定。被告作为直接被侵权人，被告可以直接就自己被侵害的权利向法院起诉以维护自己的权益。被告与其所在楼房一楼业主的纠纷是相邻关系纠纷，而被告不交物业管理费是物业服务合同纠纷，我方认为这两者是不同的法律关系。
被告李某无答辩。
经审理查明，原告某物业管理服务有限公司番禺分公司原名中山市某物业管理服务有限公司番禺分公司，隶属于某物业管理服务有限公司，经营范围为物业管理服务、水电维修及室内装饰工程等，住所位于广州市番禺区某镇。位于广州番禺区某镇员某村广州某花园某居29栋502房系被告黎某、李某向物业发展商购买，该房产建筑面积、住宅面积为160.91平方米，共用地面积为379.60平方米。位于广州番禺区某镇员某村广州某花园小区自从开盘以来一直由原告提供物业管理服务。
2006年5月1日两被告与原告签订了《广州某花园物业管理服务协议》，并向原告出具了《承诺书》一份。上述物业管理服务协议第四条第二款约定不带电梯洋房住宅按建筑面积2.10元／平方米／月计收物业管理服务费用；第四条第六款约定每月5日之前缴纳当月物业管理费；第十条约定不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的千分之一缴付违约金。原告在庭审中述称，两被告购买涉案物业后曾一直按每月305元的标准向原告交纳物业管理费至2011年11月。原告也一直有向涉案物业地址直接送达收费通知单，原告发给涉案物业的收费通知单注明的业主是“李某、黎某”，房间编号为“YA-29-502YHJ-
DF-29-502”，物业管理费每月按305元收费，并要求业主于每月10号前到客户服务中心大堂收银处交款。原告诉称，涉案物业为不带电梯洋房住宅，每月物业管理费为2.10元／平方米，计费建筑面积为145.24平方米，被告每月需向原告支付物业管理费305元。若按《广州某花园物业管理服务协议》的约定，被告每月物业管理费的交费标准应为338元。若按原告主张的计费面积145.24平方米计算涉案物业从2011年12月至法庭辩论终结前的2014年3月期间的物业管理费为305元／月×28月=8540元。原告另称两被告拖欠2013年7月至2013年8月期间的住宅水费及排污费共111.30元（其中水费4.8元、排污费3.6元、电费共102.9元）。因两被告一直欠缴2011年12月以来的物业管理服务费等，原告经催收未果，遂于2013年12月24日将两被告诉至本院，要求两被告交纳涉案物业从2011年12月起至付清之日止的物业管理费、滞纳金及2013年7月至2013年9月期间的水费、排污费、电费。
被告黎某到庭应诉，被告黎某在本案庭审中辩称原告未及时制止并向相关部门投诉一楼业主违建，且原告一直未妥善解决一楼业主的违建问题，也未明确答复被告反映的一楼业主违建问题，故被告黎某认为其有权缓交物业管理费。原告未提供证据证明其已向两被告释明涉案物业一楼业主违建问题的正确处理方法。
在本案庭审中，原告表示两被告已于庭前向原告交纳了拖欠的水费、排污费、电费，故原告当庭撤回本案中要求两被告支付拖欠的水费、排污费、电费的第三、四项诉讼请求。
本院认为，原告某物业公司是从事物业管理服务的企业。涉案小区自从开盘以来，一直由原告为该小区提供物业服务，两被告自购买该小区的某居29幢502房后作为该小区的业主，接受了原告某物业公司提供的物业管理服务，且两被告于2006年5月1日与原告签订了《广州某花园物业管理服务协议》，并向原告出具了《承诺书》，原、被告双方已形成物业管理服务合同关系。原告某物业公司在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费，故本院对原告要求两被告支付拖欠物业管理费本金的主张应予支持。原告在本案审理过程中仅要求按计费面积145.24平方米计算所得的每月305元的标准计收物业管理费，而未要求按实际建筑面积160.91平方米计收物业管理费，是原告对自己民事权利的处分行为，本院应予认可。两被告享受物业服务后，未及时向原告交纳物业管理费，已构成违约，按物业管理服务协议的约定本应计收滞纳金，但本院考虑到两被告拒交物业管理费事出有因，原告也无证据证明曾向两被告释明涉案物业一楼业主违建问题的正确处理方法，故本院酌情确定两被告可免缴纳滞纳金。因原告收取物业管理费应当以提供物业管理服务为前提，本院不能预先判定未到期间的物业管理费，故两被告的欠费期间应确定至法庭辩论终结前，原告在本案中要求物业管理费计至实际付清之日止没有依据，本院不予支持。原告在本案庭审中，以两被告已向其缴纳拖欠的水费、排污费、电费为由要求撤回该部分诉讼请求，是原告真实意思的表示，本院应予准许。综上所述，驳回原告某物业公司的其他诉讼请求。被告黎某、李某反映的涉案物业一楼业主违建问题涉及两被告与一楼业主的相邻权纠纷，与本案纠纷不是同一法律关系，两被告应当另循法律途径解决。被告李某经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告黎某、李某应于本判决发生法律效力之日起七日内按每月305元的标准支付2011年12月至2014年3月期间的物业管理服务费8540元给原告某物业管理服务有限公司番禺分公司；
二、驳回原告某物业管理服务有限公司番禺分公司的其他诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告黎某、李某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 胡 林
二〇一四年三月十四日
书记员 李永宜