湖南省炎陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0225民初142号
原告（申请执行人）：苏泽林，男，1954年3月13日出生，汉族，居民，住湖南省炎陵县。
原告（申请执行人）：兰慧英，女，1975年1月1日出生，畲族，居民，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：兰钟尧，男，1945年5月10日出生，畬族，居民，住湖南省炎陵县。系原告兰慧英之父，代理权限为特别授权。
原告（申请执行人）：李瑞云，女，1969年1月8日出生，汉族，农民，住湖南省炎陵县。
委托诉讼代理人：杨孟建，男，1965年1月12日出生，汉族，居民，住湖南省炎陵县。系原告李瑞云之夫，代理权限为特别授权。
被告（被执行人）：罗跃民，男，1964年11月3日出生，汉族，居民，住湖南省炎陵县。
被告（被执行人）：雷小聪，女，1967年9月7日出生，汉族，居民，住湖南省炎陵县。
被告（案外人）：湖南炎陵农村商业银行股份有限公司，住所地：湖南省炎陵县。
法定代表人：李国赐，系公司董事长。
委托诉讼代理人：王建洪，湖南湘山律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告苏泽林、兰慧英、李瑞云与被告罗跃民、雷小聪、湖南炎陵农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏泽林、原告兰慧英委托诉讼代理人兰钟尧、原告李瑞云委托诉讼代理人杨孟建、被告湖南炎陵农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人王建洪已到庭参加诉讼，被告罗跃民、雷小聪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
三原告向本院提出诉讼请求：要求准许继续执行本院（2016）湘0225执215号民事裁定，查封炎陵县霞阳镇炎陵路中天综合楼中天大楼一期5号商业门面。事实和理由：2015年被告罗跃民、雷小聪向原告借款后外出，原告遂诉至本院，经本院判决确定被告罗跃民、雷小聪应归还原告借款本金52万元及利息10.4万元。为执行该判决，2016年8月23日本院作出（2016）湘0225执215号执行裁定书，查封了登记在被告罗跃民、雷小聪名下的中天大楼一期3、5号商业门面，查封期限自2016年8月23日起至2019年8月22日。被告农商行知情后提出执行异议，本院又以（2016）湘0225执异17号裁定予以解封。原告认为一是被告罗跃民、雷小聪虽然将5号门面卖与被告农商行，但至今未办理房屋过户登记手续，被告农商行存有过错；二是中天大楼一期5号商业门面已抵押给原告；三是中天大楼一期5号商业门面现在店门敞开无人实际占有。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
湖南省炎陵县人民法院（2016）湘0225民初92号民事判决书1份；
2、湖南省炎陵县人民法院查封公告1份；
3、借条1份；
4、照片1张；
5、湖南省炎陵县人民法院（2016）湘0225执异17号民事裁定书1份。
被告农商行辩称：原告要求继续查封没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告农商行购买被告罗跃民房产已经全额付款，并已实际占有此房产。房产权属也经法院调解书确认属于农商行。到目前为止没有办理过户手续，一是被告罗跃民外出求医未归且无法联系；二是因为本案纠纷，且法院未实际解除查封等客观原因造成的。
被告农商行为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
房屋转让协议书1份；
付款凭证1组；
收条1份；
湖南省炎陵县人民法院（2016）湘0225民初659号民事调解书1份。
被告罗跃民、雷小聪未提出答辩，也未提交证据。
经庭审质证，被告农商行对原告提交的证据1、2、3、5均无异议，本院予以认定；原告对被告农商行提交的证据1、4均无异议，本院予以认定。对有争议的证据即原告提交的证据4即5号商业门面照片1张，拟证明5号门面无人管理且被告农商行未实际占有。被告农商行的异议是该照片没有拍摄时间，且不能以此证明该门面无人管理和被告农商行未实际占有。本院认为原告仅凭该照片证明被告农商行对该门面未实际占有，属证据不足，不予采信；原告对被告农商行提交的证据2即付款凭证的异议是被告农商行付款给肖池钦75万元是否真实，对被告农商行提交的证据3即被告农商行收到被告罗跃民交付的产权证原本及房屋钥匙的收条1张的异议是不清楚此事。本院认为被告农商行提交的证据2即付款凭证，拟证明被告农商行分6笔已全额支付被告罗跃民购房款170万元，其中75万元是经协商同意由被告农商行偿还被告罗跃民所欠肖池钦的债务；被告罗跃民自签订房屋转让协议后已自愿将房产证、土地使用证原本及房屋钥匙交付给被告农商行，被告农商行已取得对所购房屋的实际占有权。原告对所提异议未提出不同事实和相应证据予以反驳，故对被告农商行提交的证据2、3均予以认定。
本案经庭审举证、质证及法庭认证，并结合当事人的陈述，认定事实如下：
被告罗跃民、雷小聪于2015年9月28日与被告农商行签订房屋转让协议，约定将登记于其名下的位于炎陵县霞阳镇解放西路2号铺面（即炎陵县霞阳镇炎陵路中天综合楼中天大楼一期5号商业门面，土地证号为炎陵国用（2005）第1**号，房产证号为炎房权证霞阳镇字第000052**号），转让给被告农商行。被告农商行通过银行转账分6次于2016年3月31日之前向被告罗跃民、雷小聪付清了房款共计人民币170万元，其中75万元付给被告罗跃民的债权人肖池钦。被告罗跃民、雷小聪于签订合同当日将该房产的国有土地使用证、房屋所有权证的原本交付给了被告农商行，2015年12月7日被告罗跃民、雷小聪委托雷小文将涉案门面房钥匙交付被告农商行。
2016年8月19日，原告苏泽林、兰慧英、李瑞云依据本院于2016年5月6日作出的已经发生法律效力的（2016）湘0225民初92号民事判决书向本院申请强制执行。本院受理后依法作出（2016）湘0225执215号民事裁定，并于2016年8月23日对登记在被告罗跃民、雷小聪名下的位于炎陵县霞阳镇炎陵路中天综合楼中天大楼一期5号商业门面及其土地使用权（房屋所有权证号：炎房权证霞阳镇字第000052**，土地使用证号：炎陵国用（2005）第156号）实施了查封执行行为。被告农商行知情后提出执行异议，本院经审查于2016年9月20日作出（2016）湘0225执异17号民事裁定解除房屋查封。原告对此不服并于2016年10月21日诉至本院。本院经审理于2017年2月16日作出（2016）湘0225民初584号民事裁定，以不符合起诉条件为由驳回原告起诉。之后原告再次诉至本院。
另查明：本院采取查封执行行为之前，涉案门面处于停业状态，不产生物业费、垃圾处理费等任何费用。被告罗跃民、雷小聪自合同签订后的次日离开炎陵县外出就医，有关房屋转让后续付款等事宜均委托雷小文办理。雷小文在2015年年底之前可以主动与被告罗跃民、雷小聪取得联系，此后均被动地由被告雷小聪通过固定电话方式联系，而被告农商行自签订房屋转让协议后一直无法联系被告罗跃民、雷小聪。
同时查明：2017年3月10日，本院作出（2016）湘0225民初659号民事调解书，该调解书载明如下协议：“一、原告湖南炎陵农村商业银行股份有限公司与被告罗跃民、雷小聪双方确认，位于炎陵县霞阳镇解放西路2号的铺面（房屋所有权证号为炎房权证霞阳镇字第000052**号、国有土地使用权证号为炎陵国用2005第156号）的所有权归原告湖南炎陵农村商业银行股份有限公司；二、被告罗跃民、雷小聪于2017年3月31日前协助原告湖南炎陵农村商业银行股份有限公司办理位于炎陵县霞阳镇解放西路2号的铺面（房屋所有权证号为炎房权证霞阳镇字第000052**号、国有土地使用权证号为炎陵国用2005第156号）产权变更登记手续，有关税费由原告湖南炎陵农村商业银行股份有限公司负担；三、案件受理费20100元（原告已预交），减半收取10050元，由原告湖南炎陵农村商业银行股份有限公司负担。”之后因为本案纠纷原因以及本院执行局未实际执行解除查封裁定，致使被告农商行至今无法办理房屋过户登记手续。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，原、被告双方当事人的争执焦点是：原告的诉请是否合法能否支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告农商行于本院查封之前与被告罗跃民、雷小聪签订了房屋转让协议书，该合同系在双方真实意愿的基础上约定了房价、付款方式、付款期限、办理过户等内容，并未违反法律禁止性规定，属合法有效合同。被告农商行在法院查封之前已按合同约定付清了房款，收取了房屋所有权证和土地使用权证原本以及房屋钥匙，对涉案门面房已实际占有，且该涉案门面房已经法院生效调解书确认房屋的所有权归被告农商行所有。只因被告罗跃民、雷小聪自签订合同后的次日外出就医且无法联系，加之本院未解除查封等客观原因致使产权过户登记手续无法办理，而非被告农商行自身原因未办理过户登记。综上所述，原告的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案经调解未果，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告苏泽林、兰慧英、李瑞云的诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院
审 判 长 张文祥
人民陪审员 廖秀华
人民陪审员 李东阳
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 邹 鸿
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。