湖北省枣阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂枣阳民二初字第00321号
原告何光政。
委托代理人张朝晖，湖北金鹤律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告雷大坤。
被告郭敬旭。
二被告共同委托代理人吉峰，湖北中兴法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
原告何光政与被告雷大坤、郭敬旭合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员沈黎明担任审判长，与审判员杨金玉、彭金宏组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告何光政及其委托代理人张朝晖，被告雷大坤、郭敬旭的共同委托代理人吉峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何光政诉称：2006年8月6日，原、被告签订了一份建房合同，按照合同约定，原告提供建设资金，被告提供建设用地，合作开发金晖小区项目，工程完工后，按合同约定进行分配还房。合同签订后，枣阳市规划局于2007年3月19日下发了项目建房所需的建设用地许可证，金晖小区项目用地面积为3260.6平方米，原告按约履行了全部合同义务，而被告至今只办理了1200平方米的土地使用证，拒绝办理剩余的2060.6平方米面积的土地使用证，致使原告无法给住户办理房地产分户手续。原告无奈，只好以湖北四方旺房地产开发有限公司的名义又缴纳了65.3万元土地出让金，办理了相关的土地手续。为此，特诉至法院，请求法院依法判令被告赔偿损失65.3万元。
被告雷大坤、郭敬旭共同辩称：1、原告诉求被告赔偿65.3万元，无事实和法律依据；2、将雷大坤、郭敬旭列为本案被告，主体不适格，其二人只是12户联建户的其中一员，故请求法院驳回原告的诉讼请求；3、被告现提出反诉。
经审理查明：2005年5月30日，雷大坤与施朝阳合伙与枣阳市北城办事处南园社区居民委员会（以下简称南园居委会）签订土地出让协议一份，主要内容为：①南园居委会将该居委会所有的位于罗家沟惠风楼南侧一块土地出让给雷大坤、施朝阳。该土地南北长83米，东西长39.24米，约3256.90平方米，总出让金额为二十二万元。②本协议经双方签字之日，由雷大坤、施朝阳一次性向枣阳市北城办事处南园社区居委会付清出让金。③双方职责：枣阳市北城办事处南园社区居委会负责及时清除该土地上障碍物，并负责协助雷大坤、施朝阳办理土地有关手续，其办理费用由雷大坤、施朝阳自理。雷大坤、施朝阳负责按时足额交清出让金，并负责及时办理该土地所需各种手续，并承担一切费用。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，雷大坤、施朝阳合伙向南园居委会支付了购地款，后施朝阳退出与雷大坤的合伙，并将自己合伙份额转让给了郭敬旭。2005年6月，雷大坤以郭敬旭，管会荣等10户居民联合建房的名义向枣阳市城乡规划局申请批准建房。枣阳市城乡规划局于2005年6月给雷大坤出具证明，内容为：“雷大坤等10户在印南路南园罗家沟地段申请建设用地，符合城市规划”。
2006年8月6日，何光政和雷大坤、郭敬旭签订合同书一份，主要内容为：1.雷大坤、郭敬旭将市沿河路东美食夜市一条街中间人事局家属院南路对面的一块所属的私有土地（即雷大坤与枣阳市北城办事处南园居委会签订的出让土地）与何光政合作开发建设。2.雷大坤、郭敬旭的职责和义务：①负责提供施工场地。②出具工程建设所需的土地证等相关证件，何光政在办理开工前的一切建房手续全部以雷大坤的名义办理。③小区内楼房全部建起后雷大坤、郭敬旭协助办理购房户的购房手续，何光政并以雷大坤、郭敬旭的名义办理3栋楼房产权总证和分户房屋产权证。3、何光政的职责和义务：负责承担雷大坤私人地段的三栋楼房的建设和开发，并提供该楼房屋建设所需要的资金，技术及资料。自行办理建房的各种手续，需要由雷大坤协助何光政办理的手续，雷大坤、郭敬旭应当协助。4.建房的规划及要求：①共建1.2.3号楼共三栋，②按照城市规划部门批准的规划施工建设，南北长83米，东西长39.2米的土地上建3栋楼房，小区院内的一段道路硬化和绿化带由何光政出资建好。③3栋楼房的建筑结构由何光政自定，雷大坤、郭敬旭不得干涉。5、雷大坤、郭敬旭的权利：雷大坤、郭敬旭的土地由何光政出资建3栋楼。3栋楼房建起后，由何光政返还给雷大坤、郭敬旭1、2、3号楼的每栋楼的第二层全部和3栋楼每栋楼的第三层的西边一套。每栋5套，3栋共计15套房屋，小区院3栋楼楼间距的中间由何光政建绿化带。雷大坤、郭敬旭自出资金从每栋楼房楼间距的东边山墙起建车库，南北宽3米一间，共5间共15米，车库进深东西为5米的车库由雷大坤、郭敬旭自建起后由雷大坤、郭敬旭自行处理，何光政不得干涉。6、何光政拥有的权利：①三栋楼房除返还给雷大坤、郭敬旭每栋楼房的第二层全部和第三层的西边一套外，剩余所有的房屋的全部所有权、使用权、出售权由何光政处理，雷大坤、郭敬旭不得干涉，②房屋建起后，何光政返还给雷大坤、郭敬旭的房屋一切过户手续费用由雷大坤、郭敬旭自出资金办理，何光政所有房屋的一切过户手续费用由何光政自出资金办理。房产证总户费用由何光政出资金办理；任何一方不得违约，若无故违约，由违约方赔偿守约方的一切经济损失。合同还对其他事项作了约定。2006年11月9日枣阳市北城土管所给雷大坤出具了“雷大坤等十户申请建设用地手续正在办理之中”的证明。同年12月，何光政借用“枣阳市恒天建筑安寓分公司”的资质，在该土地上动工建设《虹景花园》1.2.3号楼。
2007年3月，枣阳市国土资源局监察大队在日常巡查时发现正在建设的虹景花园1-3号楼占地面积3120平方米（该数据为国土监察大队在施工现场测量数据，与规划局批准有差距），实际上只有1200平方米的用地审批手续正在办理，还有1920平方米集体土地没有经国土部门审批，属非法用地，现场下达了《责令停止违反土地违法行为通知书》，责令雷大坤办齐建设用地审批手续后再施工。同年4月2日枣阳市国土资源局对雷大坤非法占地行为下达了罚款57600元的《行政处罚决定书》，同年5月2日雷大坤缴纳了20000元的罚没款。
2007年3月，何光政持雷大坤提供的枣阳市北城土管所出具的证明到枣阳市城乡规划局办理了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证（临时）许可意见书》，批准面积3206.6平方米，并缴纳配套费424567元，规划设计和测图放线费197000元。同年4月，何光政在枣阳市建设局缴纳有关费用后，办理了《建筑工程施工许可证》。其中，枣阳市城乡规划局颁发的《建设工程规划许可意见书》上注明：1号楼建筑规模3480平方米（六层），2号楼建筑规模面积3841.6平方米（七层），3号楼建筑规模3292.8平方米（六层）。
2007年12月，雷大坤以管会荣、陈国清等12户之名在枣阳市国土资源局办理了12户村民建设住宅楼的《建设用地批准通知书》经枣阳市国土资源局批准，每户划拨100平方米集体住宅用地，合计面积1200平方米，2008年4月8日，雷大坤缴纳了建设用地的国有土地出让金219960元，对集体性质进行了变更，并于2008年6月4日办理了12份（计1200平方米）国有土地使用证。
2008年5月何光政施工建设的虹景花园1-3号楼主体完工，同年下半年全部竣工，共建成8层砖混结构单元房二栋（8楼为坡屋面房），9层砖混结构单元房一栋（9楼为坡屋面房）。该项目规划批准用地面积3260.6平方米，已经办理了1200平方米的国有土地出让手续，还有2060.6平方米的建设用地没有办理用地审批手续。工程竣工后，何光政与雷大坤签订补充协议一份，协议约定，何光政另交给雷大坤车库两间。何光政依据与雷大坤、郭敬旭的合同约定，向雷大坤，郭敬旭交付单元房15套，车库二间。后何光政、雷大坤、郭敬旭各自将所属的房屋进行出售，但未给购房者办理房屋产权证和土地使用证。
2012年11月，购买虹景花园1-3号楼单元房的购买人向枣阳市政府及相关单位上访，反映不能办理房产证的问题。枣阳市监察局会同枣阳市房管局、枣阳市国土资源局、枣阳市城乡规划局、枣阳市建设局等单位组成联合调查组，对群众反映的问题进行了调查核实，并于2013年5月16日作出了处理意见。枣阳市城乡规划局意见：虹景花园1-3号楼工程项目，于2007年3月以雷大坤名义申报审批，申报批准用地面积3260平方米，建筑面积10614平方米，经现场测量，实际建筑总面积为13721平方米，超建3107平方米。鉴于该项目已办理了1200平方米国有土地使用证，未解决遗留问题，建议对未取得土地使用权的2060.6平方米建设用地，由国土资源部门按招拍挂程序处理，收费标准按2007年底标准进行。枣阳市国土资源局意见：虹景花园1-3号楼工程项目占地面积为3260.6平方米，2007年已办理了1200平方米国有土地使用证，未办理土地手续的2060.6平方米，按2007年地价标准补交土地出让金，该宗土地2007年地价为163.36万元。按照《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》等四十一条“划拨土地使用权转让、出租、抵押、补交或抵交出让金的额度，不得低于标定地价的40%”的规定，建议按40%收取土地出让金计65.3万元。枣阳市住房保障和房管局意见：建议国土规划建设部门可以先出具手续，待各部门手续齐全，房产局即为虹景花园办理房产证。调查组意见建议，虹景花园1-3号楼住户要求办理房产证，首先需要解决的是土地证办理问题。按规定，此宗土地应走土地收储，上报省国土厅批准后挂牌出让等程序，时间较长。由于该小区84家住户多次上访，要求办理房产证。为维护稳定，调查组建议：未办理手续的2060平方米，按2007年地价标准收取土地出让金65.3万元，其他手续按规定由虹景花园所有人何光政自行办理。2013年6月13日，何光政根据联合调查组的意见以湖北四方旺房地产开发有限公司名义缴纳了土地出让金65.3万元。2013年7月23日，枣阳市国土资源局向湖北四方旺房地产开发有限公司颁发了枣国用（2013）第1129号土地使用权证书，该土地证书载明：地类（用途）住宅；使用权类型出让；使用面积2060平方米。2013年8月27日，雷大坤等12户土地使用权人被变更为湖北四方旺房地产开发有限公司，枣阳市国土资源局又向湖北四方旺房地产开发有限公司颁发了枣国用（2013）第1295号土地使用权证书。
另查明：2008年5月8日，何光政给雷大坤出具保证书一份，内容为“虹景花园1、2、3号楼在办理房屋产权及总证时所发生的一切费用均由何光政负担，与雷大坤、郭敬旭无关，返还给雷大坤、郭敬旭（十五套单元）分户税费与何光政无关”。还查明：湖北四方旺房地产开发有限公司于2010年8月30日成立，企业注册号42068300023745，公司类型为有限责任公司（私营），该公司股东何光政（出资额900万元）、郑杉杉（出资额100万元）。郑杉杉系何光政之妻。
本案审理中，雷大坤陈述2008年5月8日何光政的保证书中的费用包括土地出让费。何光政陈述保证书中的费用，指办理房产证的税费，不包括土地的费用，交付给雷大坤、郭敬旭的15套房税费由他们办。截止到本案法庭辩论终结，雷大坤、郭敬旭未向本院提起反诉。对其反诉相关主张，雷大坤、郭敬旭已另案向本院提起诉讼。
本院认为：《最高人民法院审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。2006年8月6日，何光政与雷大坤、郭敬旭签订合同时，双方均不具备房地产开发经营资质，但在起诉前，何光政出资成立的房地产开发企业湖北四方旺房地产开发有限公司取得了开发经营的资质。双方于2006年8月6日签订的合作开发合同应属有效。该解释第十六条同时规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。2008年6月4日，雷大坤经枣阳市国土资源局批准，办理了1200平方米国有出让土地使用权证书。2013年7月23日，经枣阳市国土资源局批准，何光政以湖北四方旺房地产开发有限公司办理了2060平方米国有出让土地使用权证书。综上，何光政与雷大坤、郭敬旭签订合作开发建设合同有效，依法应受法律保护，该合同对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自义务。关于何光政以湖北四方旺房地产开发有限公司名义缴纳的65.3万元土地出让金应由谁承担问题，何光政认为，雷大坤、郭敬旭应该按合同约定缴纳提供土地出让金，其仅缴纳了1200平方米土地出让金，剩余2060平方米土地出让金拒缴，无奈之下，其只好以湖北四方旺房地产开发有限公司名义代替缴纳65.3万元土地出让金，自己出具保证中所说的费用，指办理房产证的税费，不包括土地的费用。雷大坤、郭敬旭应该赔偿其缴纳的65.3万元土地出让金损失；雷大坤、郭敬旭认为，何光政保证书中的费用包括土地出让费，其要求赔偿已缴纳65.3万元土地出让金无事实和法律依据，应予驳回。本院认为，2005年5月30日，雷大坤、施朝阳与南园居委会签订土地出让协议，该协议约定南园居委会出让本案争议处土地南北长83米，东西长39.24米，约3256.90平方米，总出让金额为22万元；雷大坤、施朝阳负责按时足额交清出让金，并负责及时办理该土地所需各种手续，并承担一切费用。何光政与雷大坤、郭敬旭于2006年8月6日签订的合作开发建设合同，第四条第二项约定，雷大坤、郭敬旭出具工程建设所需的土地证等相关证件，何光政在办理开工前的一切建房手续全部以雷大坤的名义办理；由此，可表明由雷大坤、郭敬旭对本案争议土地应按合同约定依法缴纳出让金，办理土地使用证等证件是其应尽的义务。雷大坤、郭敬旭未按合同约定交纳出让金、办理土地使用证等合法证件，已构成违约，应按约定承担违约责任。何光政已交纳65.3万元土地出让金，属其损失，应由雷大坤、郭敬旭予以赔偿，故何光政的请求有理，本院予以支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。雷大坤、郭敬旭主张何光政的保证的费用包括土地出让费，何光政不予认可，且也无相应证据证实，雷大坤、郭敬旭该项主张，本院不予支持。合同具有相对性，2006年8月6日，何光政作为合同的一方与作为合同的另一方雷大坤、郭敬旭签订的合作开发建设合同，对双方具有法律约束力，且双方在签订合同后，双方应按该合同履行义务，故雷大坤、郭敬旭作为本案被告，主体适格，雷大坤、郭敬旭辩称其系12户联建户成员中的一员，何光政诉其二人主体不适格的主张，本院不予支持。雷大坤、郭敬旭虽在答辩时提起反诉，后雷大坤、郭敬旭已另案对其反诉主张提起诉讼，故对其相关反诉主张，本院不予审查处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
雷大坤、郭敬旭赔偿何光政损失65.30万元，于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10330元，由雷大坤、郭敬旭负担，于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。帐户17×××38。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到湖北省襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 沈黎明
审判员 杨金玉
审判员 彭金宏
二〇一四年十一月四日
书记员 李吉超