宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬东民初字第2244号
原告：吴熠云。
�告：李宋巍。
上述两原告委托代理人：吴英，中豪律师集团（上海）事务所律师。
被告：宁波中建物业管理有限公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区锦寓路***号***室。
法定代表人：万家渝，该公司董事长。
委托代理人：赖金茂，浙江鑫目律师事务所律师。
委托代理人：李云强，该公司员工。
原告吴熠云、李宋巍为与被告宁波中建物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，于2015年1月27日向本院提起诉讼，依法由审判员杨锦晶适用简易程序于2015年3月5日进行了证据交换，于2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告吴熠云、李宋巍的委托代理人吴英，被告宁波中建物业管理有限公司的委托代理人赖金茂到庭参加诉讼。案件审理过程中，因原告吴熠云、李宋巍申请，本院依法委托鉴定机构对宁波市江东区彩虹公寓xx号xx室房屋的漏污原因及漏污导致的该房屋及室内装饰装修损失进行了鉴定。本案现已审理终结。
原告吴熠云、李宋巍起诉称：两原告系宁波市江东区彩虹公寓xx号xx室房屋所有权人，被告系该房屋所在小区的物业管理公司。2013年9月下旬，原告吴熠云接到被告工作人员电话，告知原告邻居称原告家有恶臭散出。次日，原告便委托宁波同事与被告一起到涉案房屋内查看，发现原告家中厨房管道污水溢出并延伸到客厅，厨房橱柜受损严重，客厅地板浸水后完全翘起，污水漫入错层结构的木质搭建下方，根本无法清理。原告同事拍摄了现场照片，被告工作人员亦表示会帮助原告清理并承担相应的赔偿责任。原告方告知被告房屋装修后厨房基本没有使用，经被告打开公用油污管道疏通，发现公共管道因长年累月油污沉淀而变窄堵塞。当日，被告疏通管道后表示�会再出现污水溢出。但次周一，原告父母到涉案房屋查看仍发现污水溢出，原告方再次拍摄照片并录像，被告对油污管道进行了彻底疏通，之后未再发生污水溢出的现象。又隔一周后，被告提出帮助原告清理现场，被告为清理积水，在错层侧面打孔，初步清扫垃圾，次日被告又将客厅地板全部清理，并在楼层大堂对应错层位置打孔彻底清除积水。应被告要求，原告将房屋钥匙交于被告保管以便通风消除异味，被告表示不知油污管道会如此堵塞，故未进行日常维护，希望原告委托第三方装潢公司对受损情况进行勘查并提出赔偿清单，以便双方协商解决。9月底，原告向被告提交了赔偿清单，被告认可部分项目。虽双方未能就赔偿数额达成一致，但被告对其中厨房柏丽橱柜的赔偿数额予以确认。请求判令被告赔偿原告损失共计170000元。
被告宁波中建物业管理�限公司答辩称：原告陈述并不属实，污水确实对原告的房屋造成损害，但对原告主张的赔偿金额不予认可，漏污的原因并不在被告方。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告吴熠云、李宋巍提供土地证、房产证、契证复印件各一份，拟证明两原告系涉案房屋的使用权人的事实。经质证，被告宁波中建物业管理有限公司对上述证据的真实性没有异议。本院认为，因被告对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。
2.原告吴熠云、李宋巍提供前期物业管理服务协议复印件一份，拟证明被告系原告房屋所在地小区的物业管理公司的事实。经质证，被告宁波中建物业管理有限公司对该证据的真实性没有异议，但认为被告已与涉案小区业委会签订了为期三年的物业服务合同，漏污�件发生在物业服务合同约定的服务期间，故应适用物业服务合同约定的权利义务。为此，被告宁波中建物业管理有限公司提供物业服务合同一份。原告质证后，对该证据的形式真实性没有异议，但认为原告并不知晓该合同的签订情况及相应的管理收费标准，且被告亦未提供证据证明业委会是否在业主授权范围内签订上述合同。本院认为，因原、被告对对方提供的证据的形式真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。被告宁波中建物业管理有限公司提供的物业服务合同系被告与彩虹国际（公寓）业主委员会签订，对业主具有约束力，原告对此不予认可，但并未提供充分的证据予以反驳，原、被告之间签订的前期物业服务合同，现已被原告所在小区业主委员会与被告签订的物业服务合同所取代，故本院对原告提供的前期物业管理服务协议的关联性不予认定。
3.原告吴熠云、李宋巍提供照片复印件十三份、录像一组，拟证明漏污情况及被告工作人员确认漏污原因等事实。经质证，被告宁波中建物业管理有限公司认为上述证据无法确认漏污的原因，因原告房屋无人入住，故漏污事件在一段时间内未能及时发现，是原告的行为导致损失扩大。本院认为，原告提供的上述证据可以证明涉案房屋发生漏污，被告组织工作人员对涉案房屋进行清理等事实，对上述事实本院予以确认。
4.原告吴熠云、李宋巍提供邮件打印件九页，拟证明原、被告双方对损害的事实和后果均予以确认，但未能就赔偿数额达成一致等事实。经质证，被告宁波中建物业管理有限公司认可收到过上述邮件，但认为上述邮件系原告单方制作，被告并未对此予以确认，被告工作人员与原告的前期协商并未得到被告的书面授权。本院认为，因�告认可其工作人员与原告往来发送过上述邮件，故本院对该事实予以确认。
5.被告宁波中建物业管理有限公司提供照片打印件三份，拟证明被告在漏污后第一时间对管道进行了疏通的事实。经质证，原告吴熠云、李宋巍对照片的真实性没有异议，认为上述证据可以证明被告多年未对管道进行疏通。同时，原告陈述称，2013年9月13日被告联系原告表示邻居反映涉案房屋内有臭味，2013年9月14日原告派人与被告一起进入涉案房屋查看，被告打开公共管道进行疏通。2013年9月16日，原告父母再次来到涉案房屋，发现污水仍冒出，当日被告彻底疏通管道。一周后，被告在房屋错层侧面打孔，并在楼层大堂对应错层位置打孔彻底清除积水。对此，被告陈述称，2013年2月起原告从涉案房屋内搬出家具，且未在涉案房屋内居住，事发后被告及时通知原告，并于2013年9月14日派�查看房屋并疏通管道，三天后又彻底疏通管道。本院认为，因原告对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。原告与被告的陈述可以证明事发后双方多次进入涉案房屋查看，且目前被告已疏通管道等事实，对上述事实本院予以确认。
6.被告宁波中建物业管理有限公司提供彩虹公寓管理处房屋（设施、设备）月度巡视、保养计划十页、彩虹公寓管理处房屋设施设备检查记录表一本，拟证明被告对原告房屋所在小区的设备设施严格按照物业服务合同约定的标准提供服务等事实。经质证，原告吴熠云、李宋巍认为上述证据系被告自行制作，无法证明被告对污水管实际进行过巡视、保养或疏通。本院认为，被告提供的上述证据系被告单方制作，故本院对上述证据的真实性不予认定。
7.因原告吴熠云、李宋巍申请，本院依法委托�州市房屋安全鉴定检测中心有限公司、余姚永信资产评估有限公司对宁波市江东区彩虹公寓xx号xx室房屋的漏污原因及漏污导致的该房屋及室内装饰装修损失进行了鉴定。2015年9月28日，杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司出具函件一份，载明因鉴定的房屋目前水管渗漏问题已作修复处理，现场查勘工作无法开展，故退回鉴定材料。余姚永信资产评估有限公司出具资产评估报告书一份，载明宁波市江东区彩虹公寓xx号xx室房屋的漏污原因及漏污导致的该房屋及室内装饰装修损失在评估基准日2015年10月30日的评估价值为145600元。上述证据经庭审出示，原告吴熠云、李宋巍表示尊重杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司出具的函件记载的内容，但资产评估报告书的评估损失价值偏低，其中西门子燃气灶的价值应列入损失范围，柏丽橱柜修复的价格应以厨具公司出具的证明为准，且被告工作人员对柏丽橱柜修复的价格在邮件往来中予以确认。为此，原告提供柏丽厨具公司出具的报价单一份。被告宁波中建物业管理有限公司质证后，对本院出示的证据的真实性没有异议，但认为评估价格偏高。对柏丽厨具公司出具的报价单的真实性和关联性有异议，认为系柏丽厨具公司单方出具。本院认为，因原、被告对本院出示的上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。柏丽厨具公司出具的报价单系该公司单方出具，被告对此有异议，且漏污导致的涉案房屋内装饰装修损失已由本院依法委托第三方评估机构进行评估，故本院对该报价单的关联性不予认可。
本院经审理，认定事实如下：原告吴熠云、李宋巍系宁波市江东区彩虹公寓xx号xx室房屋所有权人。被告宁波中建物业管理有限公司系宁波市江东区彩虹公寓xx号xx室房屋所在小区的物业管理公司。2011年1月19日，原告吴熠云、李宋巍所在小区业主住用人管理委员会与被告宁波中建物业管理有限公司签订物业服务合同一份，约定被告对包括污水管道在内的共用设施有日常管理和维修养护的义务，小区内公共雨、污水管道每年检查1次，发现异常及时疏通；雨、污水井每半年检查1次，发现异常及时清掏；被告未能达到约定的管理目标，业主住用人管理委员会有权书面要求被告限期整改，逾期未整改且严重违约的，业主住用人管理委员会经业主大会持三分之二以上投票权的业主通过后有权解除合同，造成业主住用人管理委员会经济损失的，被告应给予经济赔偿等内容。2013年9月13日，被告宁波中建物业管理有限公司通知原告称邻居反映原告所有的宁波市江东区彩虹公寓xx号xx室房屋内有臭味。2013年9月14日，两原告派人与被告工作人员�入涉案房屋，发现房屋内发生漏污，房屋内家具、地板等物品被污水浸泡受损。当日，被告工作人员对原告所在单元楼公共管道及原告房屋内的支管道进行疏通。2013年9月16日，被告工作人员再次对管道进行疏通，目前房屋无漏污情况。
因原告吴熠云、李宋巍申请，本院依法委托杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司、余姚永信资产评估有限公司对宁波市江东区彩虹公寓xx号xx室房屋的漏污原因及漏污导致的该房屋及室内装饰装修损失进行了鉴定。2015年9月28日，杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司出具函件一份，载明因鉴定的房屋目前水管渗漏问题已作修复处理，现场查勘工作无法开展，故退回鉴定材料。余姚永信资产评估有限公司出具资产评估报告书一份，载明宁波市江东区彩虹公寓xx号xx室房屋的漏污原因及漏污导致的该房屋及室内装饰装修损失在�估基准日2015年10月30日的评估价值为145600元。原告吴熠云、李宋巍为评估财产损失支付鉴定费用1650元。
本院认为，原告吴熠云、李宋巍与被告宁波中建物业管理有限公司间的物业服务合同关系合法有效，应受法律保护，双方当事人应按照合同的约定履行义务。原告以被告违反合同义务为由请求被告承担违约损害赔偿责任，作为权利主张方，原告对损害后果、违约行为、行为与损害后果之间存在因果关系等违约损害赔偿请求权的构成要件事实负有证明责任。首先，关于被告是否存在违约行为，虽因管道疏通完毕导致涉案房屋漏污原因无法鉴定，但原告提供的录像资料显示被告工作人员曾就涉案公共管道存在业主共用可能导致堵塞及直管存在压力等情形进行过陈述，被告作为专业的物业管理公司，更应该在损害发生后及时填写报修记录，开出维修单派人赶往�场进行检修，明确损害发生的原因及制定应对措施。本案中被告虽主张其已按合同约定尽到对污水管道的检查维护义务并提供设备设施检查、保养记录加以证明，但从检查保养记录本身来看，被告对设备设施的检查结果记载在多个月内内容完全一致，保养的记录亦无相应的工序记载，在上述记录内容中被告对涉案事件发生的情况未进行记录并明确原因，故在被告未能提供充分证据证明其已按合同约定履行排污、维护义务的情况下应视为原告已完成举证责任，被告的行为构成违约。其次，关于违约行为与损害后果之间是否存在因果关系。事发后被告宁波中建物业管理有限公司多次疏通管道并清理涉案房屋，两原告与被告间亦多次就赔偿事宜进行协商，虽双方基于达成调解协议或者和解目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不应作为在其后诉讼中对其不利的证据�但被告在本案中亦未提供充分的证据证明漏污损害发生系原告方原因导致，且被告陈述原告房屋内未有人员居住，若存在被告厨房下水道堵塞，而垂直于墙面的公共管道畅通的情形，则发生污水倒灌的可能性不大，故公共管道堵塞导致的漏污具有一定的可信度。因纠纷系被告公司未全面履行合同义务引起，故鉴定费用应由被告承担。第三，两原告作为业主，应对涉案房屋进行必要的管理和维护，以便及时发现损害并在损害发生后采取措施减少损失发生，虽原、被告对评估报告中的评估价格有异议，但均未提供充分的证据予以反驳，考虑到燃气灶等物品的使用情况、管道堵塞原因分析及双方的责任承担等因素，故本院酌定被告赔偿原告损失120000元。依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告宁波中建物业管理有限公司赔偿原告吴熠云、李宋巍120000元，于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告吴熠云、李宋巍的其他诉讼请求。
如果被告宁波中建物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）
本案受理费3700元，减半收取1850元，由原告吴熠云、李宋巍负担500元，由被告宁波中建物业管理有限公司负担1350元。鉴定费1650元�由被告宁波中建物业管理有限公司负担。由被告宁波中建物业管理有限公司负担的受理费1350元于本判决生效后五日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 杨锦晶
二〇一六年二月二日
代书记员 黄群英