北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第04401号
上诉人（原审被告）中丝贸易物流有限公司，住所地北京市东城区北河沿大街105号。
法定代表人方昌瑞，总经理。
委托代理人艾小勇，北京市季诺律师事务所律师。
委托代理人闫维，中丝贸易物流有限公司职员。
被上诉人（原审原告）北京丰联房地产开发经营有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街18号丰联广场大厦29层。
法定代表人刘亦方，董事长。
委托代理人卢乐，北京丰联房地产开发经营有�公司职员。
委托代理人王延涛，北京市中业江川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京金信捷进出口有限责任公司，住所地北京市海淀区学院路40号一区19号楼124室。
法定代表人李春明，董事长。
被上诉人（原审被告）李春明，男，1963年4月20日出生。
上诉人中丝贸易物流有限公司（以下简称中丝公司）因案外人执行异议之诉一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第02380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人中丝公司之委托代理人艾小勇、闫维，被上诉人北京丰联房地产开发经营有限公司（以下简称丰联公司）之委托代理人卢乐、王延涛到庭参加诉讼；被上诉人北京金信捷进出口有限责任公司（以下简称金信捷公司）、被上诉人李春明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年12月，丰联公司起诉至原审法院称：李春明与我公司于2007年2月15日签订了北京市商品房预售合同（合同编号：×），约定李春明购买位于北京市朝阳区01-123号房屋（以下简称123号房屋）。李春明向我公司支付部分首付款后，通过向中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行（以下简称建行朝阳支行）申请贷款的方式支付剩余房款。因李春明未足额支付首付款且未按时偿还银行贷款，房屋未交付给李春明。后我公司向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，建行朝阳支行作为第三人参加诉讼。北京市朝阳区人民法院经审理作出（2009）朝民初字第26768号民事判决书，判决解除我公司与李春明于2007年2月15日签订的编号为×的北京市商品房预售合同，要求李春明向我公司支付违约金、保证金等，要求李春明向建行朝阳支行返还借款本金3914497.87元及利息、罚息44891.18元（丰联�司对此承担连带保证责任）。该判决书已于2010年7月12日发生法律效力。此后，建行朝阳支行依法申请强制执行，我公司于2011年9月6日履行连带保证责任，向建行朝阳支行支付李春明借款本息共计4699187元。我公司持生效判决向北京市朝阳区房屋管理局申请办理解除123号房屋预售合同手续时，得知该房屋已被海淀区人民法院预查封。执行申请人为中丝公司。我公司遂于2012年2月7日提出执行异议。海淀区人民法院于2012年10月22日作出（2012）海执异字第87号执行裁定，驳回了我公司的执行异议。我公司认为朝阳区人民法院已生效的民事判决书判决解除了我公司与李春明签订的编号为×的北京市商品房预售合同，海淀区人民法院以预查封措施先于北京市朝阳区人民法院的生效判决为由裁定不予解除预查封不符合相关规定。因此我公司起诉请求确认我公司对执行标的物123号房屋享有所有权，并请求对该房屋停止预查封。
中丝公司辩称：根据人民法院对中丝公司与金信捷公司、李春明进出口代理合同一案作出的（2009）海民初字第1316号及（2010）一中民终字第2820号民事判决，李春明应当对金信捷公司14918664.25元的债务承担连带保证责任。海淀区人民法院依据中丝公司提出的财产保全申请，于2009年1月12日作出了（2009）海民初字第1316号民事裁定，查封了李春明名下123号房屋。中丝公司的债权尚未得到实现，故不同意丰联公司的诉讼请求。
一审中金信捷公司、李春明经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
原审法院审理后确认：李春明及金信捷公司对丰联公司的起诉享有答辩的权利，李春明及金信捷公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响法院依据查明的案件事实，依法作出裁判。
根据《最高人民法院关于人民�院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，（2009）海民初字第1316号民事判决中的被执行人李春明购买丰联公司房屋，该买卖行为需办理过户登记，李春明虽已支付部分价款，但并未收房或实际占有房屋，亦尚未办理所购房屋的产权过户登记手续，现中丝公司未曾向丰联公司支付剩余价款，丰联公司亦未同意剩余价款从该房屋变价款中优先支付，因此本案诉争的123号房屋，不符合上述司法解释规定的人民法院可以查封的财产范围。根据《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法�若干问题的指导意见》第十七条，法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，针对特定标的物实施强制执行，案外人依据另案确权判决或形成判决对该执行标的物享有所有权，其据此要求对该标的物停止执行的，一般应予支持。本案中，本院针对123号房屋采取了预查封措施，但已经生效的（2009）朝民初字第26768号民事判决已判决解除丰联公司与李春明之间的房屋买卖合同，该判决对丰联公司主张的解除合同形成权进行了裁判，属于形成判决，在房屋买卖合同解除后且123号房屋尚未登记在李春明名下的情形下，丰联公司作为出卖人仍对该房屋享有所有权，该公司请求确认其对执行标的物123号房屋享有所有权并要求对该房屋停止执行的诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此判决：一、原告北京丰联房地产开发经营有限公司对北京市朝阳区01-123号房屋享有所有�；二、对北京市朝阳区01-123号房屋停止执行。
判决后，中丝公司不服，上诉至本院。上诉理由及请求：1、一审法院仅仅依据朝阳区人民法院的判决即作出本案判决是错误的，丰联公司对李春明负有债务，应先偿还债务才能享有债权人的权利；2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条不适用于本案，要求撤销原判，改判驳回丰联公司的诉讼请求。丰联公司同意原判。
经审理查明：2009年1月12日，海淀区人民法院对中丝公司与金信捷公司、李春明进出口代理合同纠纷一案作出（2009）海民初字第1316号民事裁定，裁定查封李春明123号房屋（房屋所有权证登记建筑面积518.32平方米）等房产。
2009年7月20日，海淀区人民法院对中丝公司与金信捷公司、李春明进出口代理合同纠纷一案作出（2009）海民初字第1316号民事判决，判决查明�中丝公司与金信捷公司于2007年12月31日签订代理进口协议书，约定中丝公司代理金信捷公司进口产品，办理进口手续，开出信用证，金信捷公司支付开证保证金、货款及代理费。2008年12月25日，李春明向中丝公司出具保证函，保证对金信捷公司在上述合同项下的债务承担连带保证责任。截至2009年4月8日，金信捷公司共拖欠中丝公司货款、代理费及逾期利息共计14918664.25元。该判决认为对中丝公司要求金信捷公司支付欠款的诉求应予支持，李春明的保证责任类型为连带保证责任，据此判决要求金信捷公司给付中丝公司货款、代理费及逾期利息共计14918664.25元，并要求李春明承担连带清偿责任。2010年3月19日，北京市第一中级人民法院对该案作出（2010）一中民终字第2820号民事判决，判决驳回李春明的上诉，维持原判。
2010年4月，北京市朝阳区人民法院对丰联公司诉李春�、第三人建行朝阳支行商品房预售合同纠纷一案作出（2009）朝民初字第26768号民事判决，判决查明：李春明与丰联公司于2007年2月15日签订了北京市商品房预售合同（合同编号：×），约定李春明购买123号房屋，房屋总价款10431800元，李春明应于合同签订时支付4001800元，余款6430000元以银行按揭方式支付，李春明向丰联公司支付了部分首付款后，通过向建行朝阳支行申请贷款的方式支付剩余房款，若从银行获得的贷款不足以支付应付购房款，则李春明在接到书面通知后一次性向丰联公司支付，否则丰联公司有权单方解除合同将该房屋转售给第三方。合同签订后，李春明支付首付款5231800元，并通过按揭贷款支付4170000元。该判决认为李春明未按商品房预售合同约定履行付款义务，已构成违约，丰联公司要求解除合同应予支持，丰联公司垫付的物业费及水费、电费、天然气的费用，李春明应予支付，据此判决解除丰联公司与李春明签订的编号为×的北京市商品房预售合同及建行朝阳支行与李春明签订的个人住房借款合同，要求李春明支付丰联公司违约金、保证金、逾期还款违约金、物业费及滞纳金、水费、电费、天然气费用、印花税损失等，要求李春明返还建行朝阳支行借款本金及利息、罚息，丰联公司对此承担连带保证责任。该判决书于2010年7月12日发生法律效力。
2011年9月6日，丰联公司承担保证责任，代李春明偿还建行朝阳支行借款本金及利息、罚息共计4699187元。
2012年10月18日，海淀区人民法院作出（2012）海执异字第87号执行裁定，裁定驳回了丰联公司对中丝公司与金信捷公司、李春明进出口代理合同纠纷执行一案标的123号房屋提出的执行异议。
本案一审期间，丰联公司将5231800元交至海淀区人民法院账户。
上述事实，有丰�公司提交的朝阳区人民法院（2009）朝民初字第26768号民事判决书、生效证明书、银行进账单，中丝公司提交的海淀区人民法院（2009）海民初字第1316号民事裁定书、（2009）海民初字第1316号民事判决书、（2012）海执异字第87号执行裁定书、北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第2820号民事判决书等证据材料及本案开庭笔录在案佐证。
本院认为：李春明及金信捷公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对本案缺席审理并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。李春明购买了123号房屋，虽已支付部分价款，但并未收房或实际占有房屋，亦尚未办理所购房屋的产权过户登记手续，中丝公司也未代替李春明向丰联公司支付剩余价款，因此123号房屋，不符合上述司法解释规定的人民法院可以查封的财产范围。《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见》第十七条，法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，针对特定标的物实施强制执行，案外人依据另案确权判决或形成判决对该执行标的物享有所有权，其据此要求对该标的物停止执行的，一般应予支持。本案中，虽然海淀区人民法院针对123号房屋采取了预查封措施，但已经生效的（2009）朝民初字第26768号民事判决已判决解除丰联公司与李春明之间的房屋买卖合同，且123号房屋并未登记在李春明名下，故丰�公司作为出卖人仍对该房屋享有所有权，一审法院支持了该公司请求确认其对执行标的物123号房屋享有所有权并要求对该房屋停止执行的诉讼请求正确，本院对一审判决予以维持。诉讼中，丰联公司已将5231800元交至海淀区人民法院账户，故中丝公司之上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费三百九十元，由北京金信捷进出口有限责任公司、李春明负担（本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费七十元，由中丝贸易物流有限公司、北京金信捷进出口有限责任公司、李春明负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由中丝贸易物流有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛荣
�理审判员朱文君
代理审判员 詹晖
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 林娜