湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0202民初1422号
原告：中国银行股份有限公司黄石黄石港支行，住所地黄石市黄石港区黄石大道33号。
负责人：邢毅东，行长。
委托诉讼代理人：刘文雄、谢福香，均系湖北太圣律师事务所律师。
被告：卢衍柱。
被告：鄂州益鑫置业有限公司，住所地鄂州市花湖开发区。
法定代表人：朱松林，经理。
原告中国银行股份有限公司黄石黄石港支行与被告卢衍柱、鄂州益鑫置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，原告于2016年10月17日撤回对被告鄂州益鑫置业有限公司的起诉，本院口头裁定予以准许。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢福香到庭参加了诉讼，被告卢衍柱经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告偿还原告借款本金77632.39元；2、判决被告向原告支付自2016年5月22日起至2016年7月22日拖欠的利息664.27元、本金的罚息11.74元、利息的罚息2.73元，后期利息及罚息计算至欠款付清之日止；3、判决被告支付律师代理费4699元；4、判决被告鄂州益鑫置业有限公司承担连带责任；5、判决原告对预告登记在被告卢衍柱名下的位于鄂州市花湖开发区重庆路北侧康馨花园6号楼1单元501号房屋的变卖款享有优先受偿权。审理中，原告变更第一项、第二项诉讼请求为：判决被告卢衍柱偿还原告借款本金74172.03元及罚息（以借款本金74172.03元为基数，从2016年11月22日起至贷款还清之日止按中国人民银行同期贷款利率下浮30%基础上加收50%计付罚息）；原告放弃第四项诉讼请求。事实和理由：2009年11月17日，原告与被告卢衍柱签订了《个人一手住房贷款合同》，约定：被告卢衍柱向原告借款人民币120000元用于支付鄂州市花湖开发区重庆路北侧康馨花园6号楼1单元501号房屋的购房款；借款期限180个月；利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即按实际放款日中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率下浮30%计算，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率；每月22号为还款日；借款人未按合同约定归还贷款本息，贷款人有权对逾期贷款在逾期期间按合同预定的贷款利率水平上加收50%计收罚息；借款人以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押，抵押担保的债权范围为本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人逾期归还贷款本息的，贷款人有权终止或解除合同，将已发放的贷款立即到期收回，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，并依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。2009年9月16日，被告鄂州益鑫置业有限公司向原告出具不可撤销连带责任担保函，为被告卢衍柱向原告的该笔借款提供担保，担保范围为本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因被告违约给原告造成的损失和其他所有应付费用。2009年11月24日，原告以转账形式向被告卢衍柱指定的鄂州益鑫置业有限公司银行账户划入120000元。自2016年5月22日，被告卢衍柱就开始拖欠还款本息，至2016年7月1日，被告卢衍柱累计拖欠借款本金1477.95元、利息667.27元、本金的罚息11.74元、利息的罚息2.73元。根据《个人一手住房贷款合同》通用条款第三条的约定，借款人逾期归还贷款本息的，贷款人有权终止或解除合同，将已发放的贷款立即到期收回，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，并依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。故原告诉至法院，请求判如所请。
原告为证明其所主张的事实，在开庭审理中出示了以下证据：
证据一，原告营业执照、组织机构代码证，被告卢衍柱的常住人口登记卡复印件。证明原、被告诉讼主体资格。
证据二，（1）2009年11月17日，原告与被告卢衍柱签订的《个人一手住房贷款合同》（附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》）；（2）借款借据。证明被告卢衍柱向原告借款的事实，双方对各自的权利和义务进行了相关约定。
证据三，房屋预告登记证明。被告卢衍柱将购买的房屋作为抵押，并办理了预告抵押登记。
证据四，逾期还款明细表。证明被告卢衍柱拖欠贷款情况。
证据五，2016年7月22日，原告与湖北太圣律师事务所签订的《委托代理合同》；（2）湖北增值税专用发票一张。证明原告支付律师代理费4699元。
被告卢衍柱既未书面答辩，也未到庭应诉，放弃了答辩、举证的权利，亦放弃了对原告提交的证据进行质证的权利。
对原告提交的证据，本院认定如下：证据一、二、三、四、五均内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院均予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月17日，原告与被告卢衍柱签订了一份《个人一手住房贷款合同》（《个人一手住房贷款合同通用条款》作为附件一），合同约定：被告卢衍柱因购买位于鄂州市花湖开发区重庆路的房屋向原告借款120000元，借款期限为180个月，自原告实际放款日起算；贷款利率实行浮动利率，浮动周期为一年，即从原告实际放款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮30%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率；若被告卢衍柱未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；按罚息利率计收利息的，计息公式为，利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×日罚息利率；原告发放贷款方式为将全部贷款直接划拨至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（鄂州益鑫置业有限公司）。《个人一手住房贷款合同通用条款》中同时约定：将本合同项下贷款所购房屋提供抵押，担保责任发生后，借款人不履行到期债务或者发生本合同约定的实现抵押权的情形，贷款人可以与借款人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先清偿合同项下的债务，协议不成，贷款人有权依法请求人民法院拍卖、变卖抵押物；如借款人未按期归还贷款本息，原告有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期；因合同履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。2009年11月20日，原告与被告卢衍柱在房产部门办理了房屋预告抵押登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告卢衍柱，房屋坐落于鄂州市花湖开发区重庆路北侧康馨花园6号楼单元501号。2009年11月24日，原告依据合同约定将借款120000元划入鄂州益鑫置业有限公司的账户。此后，被告卢衍柱偿还部分本金及利息。自2016年5月22日起，被告卢衍柱开始拖欠还款，截至2016年7月21日止，被告卢衍柱尚拖欠本金1477.95元、利息664.27元、拖欠本金的罚息11.74元、应收利息的罚息2.73元，未到期本金余额77632.39元，原告故而诉诸法院。审理中，被告卢衍柱将前期拖欠的本金、利息、本金的罚息及利息的罚息偿还完毕，截至2016年11月17日止，被告卢衍柱尚剩余未到期本金74172.03元未偿还。
另查明，原告因本案诉讼与湖北太圣律师事务所签订委托代理合同，并于2016年11月17日支付律师代理费4699元。
本院认为，原告与被告卢衍柱签订的《个人一手住房贷款合同》，系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效，借款双方应按合同约定履行各自义务。原告已按约履行向被告卢衍柱提供借款的义务，被告卢衍柱应按合同约定履行偿还借款的义务。但被告卢衍柱未能按合同约定按时偿还借款本息，其行为已构成了违约，应按合同的约定承担相应的违约责任。故原告要求被告卢衍柱提前偿还未到期借款本金74172.03元的诉讼请求，本院予以支持。因被告卢衍柱未按约定还款，应按合同约定支付罚息，故原告要求被告卢衍柱以本金74172.03元，从2016年11月22日起按中国人民银行同期贷款基准利率下浮30%基础上加收50%计算罚息的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的律师费问题，因贷款合同对此进行了约定，该约定并未违反法律、行政法规的禁止性规定。湖北太圣律师事务所收取的4699元代理费没有超出《湖北省律师服务收费政府指导价标准》的规定，故原告要求被告卢衍柱支付4699元律师代理费的诉讼请求，本院予以支持。被告卢衍柱以其所有的位于鄂州市花湖开发区重庆路北侧康馨花园6号楼1单元501房屋一套作为该笔借款的抵押并办理了预告抵押登记，该抵押行为合法有效，依据相关法律规定，原告对抵押物折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告卢衍柱于本判决生效后五日内偿还原告中国银行股份有限公司黄石黄石港支行未到期借款本金74172.03元及罚息（以74172.03元为本金，从2016年11月22日起至借款本金清偿完毕之日止按中国人民银行同期五年以上贷款基准利率下浮30%基础上加收50%计付）、律师代理费4699元。
二、如被告卢衍柱未履行本判决第一项确定的给付义务，原告中国银行股份有限公司黄石黄石港支行有权对被告卢衍柱所有的位于鄂州市花湖开发区重庆路北侧康馨花园6号楼1单元501房屋一套折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1874元，由被告卢衍柱负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费1874元。款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，帐户：17×××18，地名：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 周雷刚
审 判 员 刘青青
人民陪审员 杜惠英
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 肖 君