安徽省含山县人民法院民 事 判 决 书（2014）含民三初字第00145号原告：周源，女，汉族，退休人员，住安徽省含山县。委托代理人：庄光�，安徽吴楚律师事务所律师。被告：仇胜民，男，汉族，户籍地江苏省建湖县。被告：刘杰，男，汉族，户籍地江苏省建湖县。上述两被告共同委托代理人：卢本涛，安徽吴楚律师事务所律师。原告周源诉被告仇胜民、刘杰房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月30日向本院起诉，本院受理后依法适用简易程序，由审判员成正林独任审判。于2014年6月20日、2014年7月18日两次公开开庭进行了审理。原告周源及其委托代理人庄光先、被告刘杰及被告刘杰、仇胜民的共同委托代理人卢本涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。周源诉称：2013年10月13日，原告与两被告签订了为期近六年的《租赁合同》，约定“承租方不得破坏房屋的主体结构”、“承租方未经出租方容许不得擅自破坏或变更房屋外观造型、装饰”。但2014年4月14日，原告得知承租方大动干戈改变�原来楼梯方向和地点。原来楼梯洞在6号商铺南边，而现在楼梯的方向改变为原来的相反方向，在原告4号商铺北边。硬性凿开二楼整体浇筑成的钢筋混凝土楼板，建造楼梯上楼，凿洞面积达7平方米以上。同时被告将南边的承重墙上的原窗户改为后门。经鉴定，被告擅自凿楼梯板和在承重墙上门窗开门，已经严重破坏了房屋主体结构，改变了原告商铺的外观造型，降低了该房屋及相邻房屋的抗震系数及承载能力。破坏了房屋主体结构应有的强度、刚度、稳定性以及力的平衡性，造成了极大的安全隐患。同时造成商铺价值巨大的贬值。原告当初投资商铺的目的是为了获取房屋的增值，选择4号商铺是因该商铺保持了新铺的原貌，以便以后转让给个人单间商住一体化开店。最近原告正在积极准备转让该商铺并与买方谈好价格，就因买主发现商铺被凿开洞，买主放弃购买。�此可见所带来的贬值损失。承租方人员践踏他人物权，视原告全家用一生的血汗钱购置的巨额不动产为儿戏，全然不顾公共安全，无视设计、工程质量检测等相关单位的规定，违规擅自凿楼梯层，在承重墙上闭窗开门制造安全隐患。鉴于以上事实，故向法院起诉，请求判令：一、立即解除原、被告签订的含山县鼓楼街现代城商业街A区8幢4#“商铺租赁合同”，并返还租赁商铺；二、判令被告将原告商铺被毁损的部分恢复原状，并赔偿因楼层被损造成的贬值等损失300000元；三、被告承担本案的诉讼费用。仇胜民、刘杰辩称：1、关于商铺租赁合同是否解除，应当遵照双方当事人签订的合同约定及合同法的规定，根据商铺租赁合同第二条第二款约定，承租人有以下情形的，出租人有权利解除合同，根据该约定，本案原告提请解除商铺租赁合同应符合商铺租赁合同第二条第二款的约定，如不符合，就缺乏合同依据。2、关于损害赔偿的问题，被告在租赁的房屋内拆除地板架设楼梯的动机和目的基于对房屋的使用，不是恶意对房屋进行损坏，是为了经营茶餐厅的需要。被告拆除地板架设楼梯没有征求原告的意见，庭前两被告向原告表达了歉意。拆除楼梯是否违反合同第五条第二款的约定，以及是否违反合同的约定承租方不得破坏房屋的主体结构，本案不涉及承租方未经出租方允许改变出租房屋的外形。关于承租方有没有破坏出租房屋的整体架构，不是整体结构，被告拆除楼梯板不构成对房屋整体架构的破坏，所要承担的责任合同已有约定，但被告承担责任不是承担解除商铺租赁合同的责任。因此原告依据合同第四条第二款及第五条第二款解除合同，没有合同依据。3、关于原告要求恢复原状，被告承诺在租赁期满后对房屋恢复�状。关于损失是原告方的估计，需要进一步举证。被告刘杰是鼓楼街有意思茶餐厅的管理者，不适合作为本案的被告。经审理查明：2013年10月15日，原告周源与被告仇胜民、刘杰签订一份“商铺租赁合同”。约定：一、商铺坐落地址，甲方（原告）现出租的商铺地址：鼓楼现代城商业街A区8幢4#网点房，总面积为150.22平米。二、商铺租赁期限与合同终止，租赁起止时间，自2013年10月13日起至2020年3月31止。承租人有下列情形之一的，出租人有权终止履行合同收回商铺。1、承租人擅自将商铺转租、转让或转借的；2、承租人利用商铺进行非法活动的，损害公共利益的；3、承租人在合同规定期限内未按期缴纳房租的……四、出租期间房屋修缮，出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮费用等事宜，出租方概不负责，承租方不得破坏房屋主体架构。租�结束后出租方房屋回收时，承租方不得就装修费用及承租期间的修缮费损失提出任何要求。乙方（被告）可将其投资的可移动资产带走。五、出租期限房屋安全，出租期间，乙方负责做好承租房的防水、防盗、治安以及经营管理等各项工作。如出现事故及违法行为，责任自行承担，与出租方无关。承租方未经出租方允许不得擅自破坏或变更房屋外观造型、装饰，否则造成一切损失由承租方承担全部责任……。原告周源和被告仇胜民、刘杰于当日分别代表出租方、承租方在“商铺租赁协议”上签字，被告还在承租方一栏加盖了“含山县环峰鼓楼街有意思茶餐厅”印章。“有意思茶餐厅”所在的楼房是环峰镇鼓楼街A区—8幢。该楼房是六层框架结构，一二层为商铺，三层以上是住宅用房。“有意思茶餐厅”位于环峰镇鼓楼商业街的南�，共租了四套商铺，每套商铺均为上下两层，涉案的房屋即是其中的4#商铺。被告在经营“有意思茶餐厅”前，为了经营需要，按照“有意思茶餐厅”总部规划的整体风格（“有意思茶餐厅”系全国连锁店，鼓楼街有意思茶餐厅是加盟店）进行装修，经设计（设计图纸无单位盖章）将涉案房屋一二层之间的楼板（钢筋混凝土浇制）开凿一个3.2m×3.3m的洞口，在此设置一个钢制楼梯，并将楼梯锚固于混凝土梁（未造成混凝土梁损伤），还将涉案房屋一层南侧的窗户改为后门，装修完毕后开始经营茶餐厅业务。2014年3月11日，含山县环峰鼓楼商业街有意思茶餐厅经含山县市场监督管理局核准成立，其登记的业主是仇胜民，实际经营管理则有刘杰负责。今年四月份，原告得知其房屋一层顶部的楼板被凿开洞架设楼梯后，要求原告恢复原状并赔偿贬值损�未果，于是依法向我院起诉，此后又向含山县房地产管理局报案。含山县房地产管理局依法向两被告下达含房责改字（2014）第003号责令改正通知书，责令其于2014年6月5日前对涉案房屋凿开楼板开洞及承重墙体上的窗户改为后门两种违规行为予以改正。但两被告至今未予改正，有意思茶餐厅在正常营业中。本案在审理过程中，根据原告的申请，委托涉案房屋的原设计单位含山县规划建筑设计院对该房楼板开洞制作了修复方案，还根据原告方的申请，委托安徽华顺工程建设咨询有限公司对涉案房楼板修复、水电拆除修复等工程造价进行鉴定，其修复工程鉴定造价分别为12161.51元、9440.94元，修复方案的计划工期为55.5天。另根据被告方的申请委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站，对涉案房屋现浇楼板开洞损伤程度及是否存在安全隐患进行检测，其检测结论为：1、租户（有意思茶餐厅）在装修改造时未经原结构设计单位或具备相应资质的设计单位认可，擅自在现浇板上开洞，破坏主体结构，违反建筑工程管理条例和相关规范要求。2、现场实测一层顶1／7~10／C-D轴现浇板开洞尺寸为3.2m×3.3m。洞口四周为混凝土梁，开洞将板底与板面钢筋截断，对相邻楼板安全有一定影响，应进行加固处理。建议请设计单位根据本报告提出具体处理方案。上述事实有当事人陈述、庭审笔录、谈话笔录、鉴定报告、检测报告、责令改正通告书等证据在卷佐证，予以认定。本院认为，“有意思茶餐厅”是在2014年3月11日经含山县市场监督管理局核准成立。但在此之前的2013年10月15日原告与两被告签订的商铺租赁合同虽加盖了“含山县环峰鼓楼街有意思茶餐厅”印章，很明显该枚印章未经核准登记机关许可或授权雕刻。该商铺租赁合同�相对人应该是原告和两被告。租赁合同生效后，涉案房屋按照租赁合同的用途经营茶餐厅业务，仇胜民作为登记的业主，刘杰作为该茶餐厅的实际经营管理者，但否认其是股东。结合商铺租赁合同上的签字及刘杰的身份，有理由相信刘杰是“有意思茶餐厅”的共同经营人。因此，刘杰作为本案被告的主体资格是适格的。商铺租赁合同第四条约定“承租方不得破坏房屋主体架构”，双方当事人对“主体架构”的理解不一致，但根据建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第三款“本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统传递给基础地基的主要结构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。”楼板属于房屋的承重结构。被告在未经原告同意和有关设计单位设计的情�下，擅自在涉案房屋的楼板上开洞，以及将承重墙体上的窗户改为后门，就是损坏了房屋的承重结构，而且在行政主管部门责令两被告于2014年6月5日前修复好，两被告至今仍未修复；且“有意思茶餐厅”作为公共场所，被告对洞口既未修复也未加固，存在安全隐患，影响了公共安全，具备了解除涉案房屋租赁合同的条件。因此，对原告主张解除涉案房屋租赁合同并返还租赁物的诉请予以支持。被告在装修“有意思茶餐厅”的过程中擅自在涉案房屋的楼板上开洞，将板底与板面钢筋截断，对相邻楼板安全产生一定影响，同时也违反了相关法规的规定，应予以纠正。因此原告诉请要求两被告对涉案房屋毁损部分予以修复，予以支持。关于涉案房屋的贬值损失，原告在诉讼过程中撤回了该项诉请，是其在法定范围内对自己诉讼权利的处分，应予准许。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》二百一十九条、二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：解除原告周源与被告仇胜民、刘杰于2013年10月13日签订的商铺租赁合同。被告仇胜民、刘杰自本判决生效之日起十日内将其租赁的环峰镇鼓楼街A区-8幢4#商铺一层顶部楼板开凿的3.2m×3.3m洞口开始修复（按照含山县规划建筑设计院的修复方案），并同时将该房屋南侧的窗改门恢复原状。被告仇胜民、刘杰自本判决生效之日起66日内将其租赁的环峰镇鼓楼街A区-8幢4#商铺修复后返还给原告周源；若被告仇胜民、刘杰在本判决生效后十日内没有对涉案商铺毁损洞口开始修复，则应在本判决生效后二十日内将该商铺返还给原告周源自行修复。被告仇胜民、刘杰应给付原告周源修复商铺毁损洞�费用21602.45元，修复期间如果造成原告周源房租损失的，参照原、被告签订的《商铺租赁合同》所确定的房租标准计算（年房租11.8万元，按修复期55.5天计算）。原告周源将该房屋南侧窗改门恢复原状的费用，被告仇胜民、刘杰按实际发生的费用支付给原告周源。案件受理费80元，财产保全申请费2020元，鉴定费1500元，检测费6000元，设计费1000元，合计10600元，由被告仇胜民、刘杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  成正林二〇一四年八月十一日书记员  徐晨炜附件：《中华人民共和国合同法》第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《�华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。