广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中中法民一终字第749号
上诉人（原审原告）：冯汝森，男，1964年2月9日出生，汉族，住广东省中山市小榄镇。
委托代理人：梁世颂、陈志盛，分别系广东道慧律师事务所律师、律师助理。
被上诉人（原审被告）：冯照森，男，1965年8月23日出生，汉族，住广东省中山市小榄镇。
被上诉人（原审被告）：冯顺明，男，1935年1月5日出生，汉族，住广东省中山市小榄镇。
被上诉人（原审被告）：冯胜隆，男，1993年9月21日出生，汉族，住广东省中山市小榄镇。
上述三名被上诉人的共同委托代理人：马玉文，系广东广鸿律师事务所律师。
原审第三人：陈焕娣，女，1949年8月15日出生，汉族，住广东省中山市小榄镇。
原审第三人：周翠娟，女，1963年1月11日出生，汉族，住广东省中山市小榄镇。
原审第三人：冯冰欢，女，1977年9月6日出生，汉族，住广东省中山市小榄镇。
原审第三人：冯婷庭，女，1990年4月1日出生，汉族，住广东省中山市小榄镇。
原审第三人：冯艳霞，女，1991年11月19日出生，汉族，住广东省中山市小榄镇。
原审第三人：朱毅鹏，男，1995年3月12日出生，汉族，住广东省中山市小榄镇。
上述六名原审第三人的共同委托代理人：吴锦英，系广东广鸿律师事务所律师。
上诉人冯汝森因与被上诉人冯照森、冯顺明、冯胜隆、原审第三人陈焕娣、周翠娟、冯冰欢、冯婷庭、冯艳霞、朱毅鹏宅基地使用权纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2012）中二法民一初字第1039号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：冯顺明在中山市小榄镇绩东二社区居民委员会（以下简称绩东二居委会）星火五村原拥有宅基地一块并在该地块上兴建有房屋，该房地产已办理了产权登记，集体土地建设用地使用证号码为中集建（92）字第05100146／05000813号（载明用地面积为222.86平方米）、房屋所有权证号码为粤房字第35931**号（载明建筑面积为179.09平方米）。2003年至2004年间，绩东二居委会原星火五村分配给冯汝森、冯顺明、冯胜隆、陈焕娣、周翠娟、冯冰欢、冯婷庭、冯艳霞、朱毅鹏每人40平方米宅基地，共计360平方米。2009年3月25日，以冯顺明的名义向绩东二经联社购买超方宅基地23.1平方米，并于2009年3月25日向绩东二经联社支付超方设施费11550元。上述三部分宅基地面积共计为605.96平方米。该地块至今尚未进行土地使用权权属登记，但已由绩东二建设管理所、绩东二经联社盖章出具用地图，图纸上载明“土地证面积为222.86平方米、40平方米菜地面积：360平方米、40平方米菜地超地面积：23.1平方米”，图纸将该地块划分为两部分，一部分面积为写明权利人为冯顺明、冯汝森、冯胜隆，该部分已以冯顺明、冯汝森、冯胜隆的名义兴建建筑物，并已经由中山市榄建测绘工程有限公司出具测绘图纸。
2008年12月10日，冯顺明与小榄拆迁办签订的房屋转让协议，约定：为执行市政府的指示精神，建设广珠城际快速轨道工程（中山小榄段），现双方就冯顺明房屋转让问题达成一致；转让房屋座落位置为小榄镇绩东二星火五村、宅基地面积为605.96平方米、建筑面积为216.84平方米；拆迁办以1211920元承让土地、以308524元承让房屋（含房屋直接款、花木补偿费、室内外装修和构建筑物及拆迁过程中的一切费用）；拆迁办除支付转让金外，尚需负责向冯顺明提供新屋用水、用电源至调换地边，开户安装费用由冯顺明负责，400平方米以下建筑面积的报建费，原有土地证变更手续，费用由拆迁办负责，冯顺明超出用地部分拆迁办可以协助办理，费用由冯顺明负责。根据上述协议，冯汝森、冯顺明、冯胜隆、陈焕娣、周翠娟、冯冰欢、冯婷庭、冯艳霞、朱毅鹏取得位于中山市小榄镇万胜街面积共计为605.96平方米的拆迁安置宅基地一块。
2010年6月1日，经冯汝森、冯顺明、冯胜隆、陈焕娣、周翠娟、冯冰欢、冯婷庭、冯艳霞、朱毅鹏协商一致，由冯汝森、冯顺明、冯胜隆作为甲方户主家属与冯照森作为乙方签订土地转让协议，约定：甲方自愿把村小组分配的菜地份额（面积405.96平方米）以每平方米2200元、合共893112元转让给乙方，转让后一切使用权属乙方所有；该土地已经转让，以付款为准，属乙方所有，使用期与该村分配的菜地同等，日后如因集体开发使用而被征用时，由乙方与征地单位协商，土地的一切补偿归乙方所有，与甲方无关；该地块的来源属甲方人口分配菜地405.96平方米，因而甲方日后至永远都已享受了集体的人口分配菜地405.96平方米，任何时候都不能向集体取回其人口分配菜地的份额（除集体另外继续分配之外）；菜地一经转让，乙方可自行按规定使用，并负责一切任何费用，日后甲方就此菜地不得有任何异议和干涉；如乙方需要甲方办理该地的相关手续时，甲方要无条件服从和协助，但所需费用均由乙方负责，今后与甲方一切有血缘亲属关系等人，不得以任何借口干涉乙方使用该土地及建设发展，并且该土地一切权益与甲方及其血缘亲属关系等人无关；结算方式首付203112元，其余款项690000元以每月1%计算（从2010年6月1日至2011年6月1日）；本协议一式三份，双方各执一份，该村小组一份，一经签名，即时生效，每份具有同等的法律效力，本协议如有未尽事宜，另行协商解决；备注如本协议条款与其他约定不一致的，以本协议条款为准。
同日，双方又签订另一份土地转让协议，约定：甲方自愿将座落于小榄镇万胜街万华巷3-2（星火四村）的一块自有土地（属轻轨拆迁安置地）转让给乙方，转让后一切使用权属乙方所有；该土地一经转让，属乙方所有，日后有关该土地如因集体开发使用而被征用时，由乙方与征地单位协商，土地的一切补偿归乙方所有，与甲方无关；该地块的来源属甲方拆迁地405.97平方米，甲方自愿以每平方米1500元转让给予乙方，合共608955元，收款收据以签订本协议为准，一经签订，完成双方就此土地转让款的交接手续，双方不得再追究；该地块已经转让，日后乙方使用期间在报建、建设中如需要甲方协助办理相关手续的，甲方需无条件协助，所发生的一切费用由乙方负责；本协议一式三份，双方各执一份，存档一份，一经签字，即时生效，每份具有同等的法律效力，本协议如有未尽事宜，另行协商解决。
冯汝森与冯照森、冯顺明、冯胜隆双方一致确认双方按照合同标的为893112元的合同行使权利、履行义务，合同标的为608955元的土地转让协议仅用于提供给绩东二经联社备案存档。合同签订当日，冯照森支付约定的土地转让首付款203112元给冯汝森；2010年12月30日，冯照森支付土地转让款46900元给冯汝森；2012年8月3日，冯照森支付土地转让款30000元给冯顺明，同年8月6日，冯照森支付土地转让款20000元给冯顺明；此外，冯照森还支付相应的利息给冯汝森、冯顺明。
冯汝森、冯照森、冯顺明、冯胜隆、陈焕娣、周翠娟、冯冰欢、冯婷庭、冯艳霞、朱毅鹏一致确认上述合同所涉转让的土地为由绩东二建设管理所、绩东二经联社盖章出具的用地图中除写明权利人为冯顺明、冯汝森、冯胜隆部分以外的面积为405.96平方米的地块。
冯汝森、冯顺明、冯胜隆、陈焕娣、周翠娟、冯冰欢、冯婷庭、冯艳霞、朱毅鹏与冯照森系同一集体经济组织成员。绩东二居委会于2012年12月6日出具证明，证实冯汝森、冯顺明、冯胜隆、陈焕娣、周翠娟、冯冰欢、冯婷庭、冯艳霞、朱毅鹏因轻轨拆迁统一安置地内剩余面积为405.96平方米的地块在该居委会的见证下由冯顺明家人与冯照森签订了土地转让协议书。2010年6月3日，冯照森向绩东二经联社支付宅地转让设施费40597元。
2012年7月2日，冯汝森向原审法院起诉，称：绩东二居委会分配给冯汝森、冯顺明、冯胜隆位于中山市小榄镇万胜街万华巷面积为605.96平方米的宅基地一块，但未办理土地使用权证。2010年6月1日，冯汝森、冯顺明、冯胜隆与冯照森签订两份土地转让协议书（转让金额不一致），将上述地块中的405.97平方米转让给冯照森。协议签订后，冯照森支付了部分土地转让款。根据我国有关法律及司法解释的规定，未取得土地使用权证书而与受让方签订合同转让土地使用权，除起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的情形外，转让合同应当认定为无效。为此，冯汝森请求法院依法判令：1、冯汝森与冯照森、冯顺明、冯胜隆于2010年6月1日签订的两份土地转让协议书无效；2、由冯照森、冯顺明、冯胜隆承担本案诉讼费用。
原审法院认为：冯照森与冯汝森、冯顺明、冯胜隆签订标的为893112元的土地转让协议书，将冯汝森、冯顺明、冯胜隆、陈焕娣、周翠娟、冯冰欢、冯婷庭、冯艳霞、朱毅鹏共有的村小组分配的宅基地使用权的一部分（面积为405.96平方米）转让给冯照森，该协议虽然仅由部分共有人即冯汝森、冯顺明、冯胜隆签字，但其他共有人一致表示签约经过共有人家庭会议同意并授权，宅基地使用权转让双方系同一集体经济组织成员，且该转让行为经得该集体经济组织的同意并收取了有关费用，此外该合同并未违反法律、行政法规的规定，故双方之间关于宅基地使用权的转让合同关系合法有效，冯汝森主张合同无效理据不足，原审法院不予支持。双方一致确认，冯照森与冯汝森、冯顺明、冯胜隆签订标的为608955元的土地转让协议书仅用于提供给绩东二经联社备案存档，双方系按照合同标的为893112元的合同行使权利、履行义务，因标的为608955元的土地转让协议书并非当事人的真实意思表示，显然属于以合同的形式掩盖真实的土地转让数额的非法目的，该合同依法应认定为无效，故冯汝森要求确认标的为608955元的土地转让协议书无效，理据充分，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认冯汝森（并代原审第三人陈焕娣签名）与冯顺明、冯胜隆、冯照森于2010年6月1日签订的标的为608955元的土地转让协议书无效；二、驳回冯汝森的其他诉讼请求。案件受理费12731元，由冯汝森负担（冯汝森已交12731元）。
冯汝森不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定冯汝森与冯顺明、冯胜隆、冯照森于2010年6月1日签订的标的额为608955元的土地转让协议书无效，理由是基于签订合同双方以合同的形式掩盖真实的土地转让数额的非法目的，而认定标的为608955元的合同无效。依据原审的认定，标的为608955元的合同是为了掩盖标的为893112元的合同，标的为893112元的合同是属于含有非法目的的合同，即双方为了减少在村集体组织需要交纳费用而签署的两份不同合同，是双方恶意串通，损害集体利益。根据合同法的规定，这份标的为893112元的合同应当同属于无效。二、冯汝森与冯照森、冯顺明、冯胜隆交给集体经济组织审查同意的是标的为608955元的合同，而该合同已经被法院认定为无效，且双方并未按该合同真正履行。双方实际履行的893112元合同并未经过村集体组织的审查同意。根据物权法第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。农村村民要获得宅基地使用权，应通过申请并获得有权机关的批准。而本案中，双方所签订的合同未经村集体组织或者上一级行政机关批准，违反了物权法的规定，应当属于无效。三、冯照森在1996年1月31日已经获得分配宅基地使用权，按照法律规定，其不能再拥有任何宅基地使用权。冯汝森向中山市土地房产产权档案馆查询得知，冯照森在1996年1月31日取得位于中山市小榄镇绩东二星火五村的集体土地使用权，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。冯照森在已经分配到宅基地使用权的情况下，不能再获得任何宅基地使用权，冯照森无权与冯汝森签订任何受让宅基地的合同，其已经签订的合同应属无效。四、按照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条及《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十六条的规定，冯照森即使有权受让宅基地使用权，其受让的宅基地面积也不能超过120平方米，而本案中两份土地转让协议书中约定的宅基地面积达到405.96平方米，明显超出了法律允许的范围，这两份土地转让协议书明显违反法律的强制性规定，应当属于无效。因此，冯汝森请求二审法院判令：1、撤销原审判决第二项，改判认定冯汝森与冯顺明、冯胜隆、冯照森于2010年6月1日签订的标的为893112元的土地转让协议书无效；2、由冯照森、冯顺明、冯胜隆承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人冯照森、冯顺明、冯胜隆辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、双方于2010年6月1日签订的标的额为893112元的土地转让协议书，是双方的真实意思表示，而且受让方为同一集体经济组织成员，该行为亦得到了村集体经济组织的确认同意，冯照森也已交纳了相关的费用，上述合同并未违反法律法规的规定，合法有效。二、冯照森签订的转让合同中的标的405.96平方米并不包含冯汝森本人的宅基地份额（40平方米），冯汝森的上诉主体不适格。
原审第三人陈焕娣、周翠娟、冯冰欢、冯婷庭、冯艳霞、朱毅鹏辩称：同意被上诉人冯照森、冯顺明、冯胜隆的答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为宅基地使用权纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，及第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”，根据上述法律规定，农村宅基地是不可以自由流通转让的，农村宅基地使用权转让合同是有法律限制的，即农村宅基地只能与其上的房屋一并转让；农村宅基地转让合同应当经过有关政府机关或者部门审批同意；农村宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让，不能转让给城镇居民；转让宅基地使用权的村民不得再申请宅基地。本案中，冯汝森、冯顺明、冯胜隆于2010年6月1日与冯照森签订的两份土地转让协议，均约定冯汝森、冯顺明、冯胜隆将村集体经济组织分配给其家庭所有的宅基地405.96平方米转让给冯照森，该转让的宅基地上并没有任何建筑物，且亦没有任何证据显示获得政府或其土地主管部门的批准或表示同意该集体土地流转，故该两份土地转让协议违反了上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，冯汝森、冯顺明、冯胜隆于2010年6月1日与冯照森签订的两份土地转让协议书应认定为无效。如冯照森认为合同无效导致其信赖利益损失，冯汝森等存在过错应承担赔偿责任，其可就赔偿问题另行主张。另外，当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人冯汝森的上诉理由充分，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2012）中二法民一初字第1039号民事判决；
二、确认上诉人冯汝森（并代陈焕娣签名）、被上诉人冯顺明、冯胜隆与被上诉人冯照森于2010年6月1日签订的两份土地转让协议书无效。
一审案件受理费12731元，由冯汝森、冯顺明、冯胜隆负担6365.5元，冯照森负担6365.5元；二审案件受理费12731元，由冯汝森、冯顺明、冯胜隆负担6365.5元，冯照森负担6365.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 晋
审 判 员 曾 玲
代理审判员 朱 滔
二〇一三年十月二十八日
书 记 员 吴碧英
林蔓娜