上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初11845号
原告(反诉被告)：胡慧，女，1985年8月8日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：陈良，男，1981年11月28日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：沈华炳，上海正毅国华律师事务所律师。
被告(反诉原告)：万春和，男，1973年2月28日出生，汉族，户籍所在地福建省。
委托诉讼代理人：齐小静，上海沃江律师事务所律师。
原告胡慧诉被告万春和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2016年12月5日第一次公开开庭进行审理，原告胡慧及其委托诉讼代理人陈良、沈华炳、被告万春和及其委托诉讼代理人齐小静到庭参加诉讼。审理中，被告万春和提起反诉。本案于2017年2月21日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人沈华炳，被告万春和及其委托诉讼代理人齐小静到庭参加诉讼。审理中，经被告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海申元工程投资咨询有限公司对位于上海市青浦区赵巷镇赵巷路XXX弄XXX号房屋的装饰装修价值进行审价。收到司法鉴定意见书后，本案于2017年7月7日第三次公开开庭进行审理，原告胡慧及其委托诉讼代理人陈良、沈华炳、被告委托诉讼代理人齐小静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡慧向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付违约金人民币3,800元；3、判令被告支付因被告私自隔断造成原告拆除恢复费用2万元；4、判令被告支付草坪恢复费用1万元；5、判令被告支付房屋使用费，按照每月3,800元的标准计算至被告实际腾退之日止；6、判令被告结清水电煤等费用至被告实际腾退之日止。审理中，原告撤回第3、4项诉讼请求，明确第6项诉讼请求为：要求被告支付原告垫付的水费499.40元。事实与理由：原告位于上海市青浦区赵巷镇赵巷路XXX弄XXX号房屋于2015年7月18日出租给被告使用，但是合同签订后被告竟将房屋擅自改造成十多间单间房私自向外群租，严重违反合同约定。被告擅自把房屋前15平方米左右的绿化草坪浇上水泥全部破坏其原貌，房屋客厅、地下室、餐厅、阁楼全部砌起来变成房屋单间出租给他人。据赵巷镇居委会核实其外来住户信息，此房屋在一年内，流动租住人口竞达92人之多，现居住的人员达到17人，违法转租群租他人。另据物业反映因为群租对社会危害大，卫生条件对别墅外貌等有一定程度的损害。原告认为，被告的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益，故而诉至本院做如上诉请。
被告万春和辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告签订合同时被告告知原告房屋要转租，并非自用。一楼原本是大厅，被告隔了两个房间，原告当时说不要隔太小，所以原告对于装修是知情的，并且装修完毕后，原告至现场看过。该房屋为毛坯房，所以签约时被告提出要将房屋装修以满足居住需求，原告口头承诺可以自由装修。被告花费20万元进行装修，原告对装修方案签字认可，装修后多次出入该房屋并未提出异议，因2016年房价上涨，原告欲出售房屋，所以提出解除合同。被告提出反诉请求：1、判令反诉被告支付装修费15万元；2、判令反诉被告承担装修费用的评估费；3、诉讼费由反诉被告负担。
针对被告的反诉，原告辩称：不同意反诉请求，是被告违约在先，表现为违反合同约定将房屋转租并且自2017年1月起拖欠租金。
经开庭审理查明：2015年7月18日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有的上海市青浦区赵巷镇赵巷路XXX弄XXX号房屋出租给乙方使用，房型为四室一厅，建筑面积260平方米；该租赁房屋仅作为居住使用，租赁期内未征得甲方同意，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途；租赁期限五年，自2015年8月1日起至2020年7月31日止；房屋月租金3,800元，首期支付三个月租金、一个月押金，以后按每三个月结算一次，提前七天支付下次房租，押金不变；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构装修，乙方不得将承租的房屋转租，并爱护使用租赁房屋，如因乙方的过失或过错使房屋设施受到破坏，乙方应负赔偿责任；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方3,800元的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还押金；违约金为3,800元。合同还对其他事项进行了约定。
被告承租系争房屋后进行了装修，原告在落款日期为2015年7月22日的装修施工申报书中签字。
原、被告一致确认，被告支付租金至2016年12月31日。被告要求本案中一并处理押金，原告同意退还押金。被告自认目前在系争房屋隔出10个房间，转租给他人居住，房屋内居住的14人与被告没有关系。
另查明：系争房屋所在小区的物业管理公司于2017年6月13日出具情况说明，载明系争房屋居住人员复杂，生活设施存在乱搭建情况，平日因人多喧哗影响到周边居住人员的正常生活，已经接到周边群众多次投诉电话。
还查明：原告垫付系争房屋内2017年2月水费499.40元。
审理中，本院根据被告之申请，依法对位于上海市青浦区赵巷镇赵巷路XXX弄XXX号房屋的装饰装修价值通过上海市高级人民法院委托上海申元工程投资咨询有限公司进行鉴定，该单位出具装饰装修现值司法鉴定意见书，并接受当庭询问。工程造价司法鉴定意见：系争房屋的装饰装修现值的鉴定工程总造价为97,331元，其中争议金额29,479元。被告为此支付司法鉴定费4,500元。
以上事实，由原告与被告的陈述、房屋租赁合同、装修施工申报书、情况说明、水费发票、司法鉴定意见书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告认为被告存在拖欠租金、擅自转租、擅自装修等违约行为，故要求解除合同，不同意赔偿装修损失。
被告认为转租是经原告同意，合同约定不得转租是格式合同；被告经过原告同意进行的装修，所以不存在违约行为，若解除合同要求原告赔偿装修损失。
根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告与被告之间所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原告将房屋交付被告使用，而被告却未经原告同意转租，因此，原告可以解除合同，且被告应按约向原告支付违约金。因原告未能提供证据证明其之前曾通知过被告解约，故本院认定被告收到应诉材料之日为合同解除日。合同解除后，被告应腾退租赁房屋，被告未腾退租赁房屋，应按照合同约定的租金标准支付相应的房屋使用费，房屋使用费应计算至租赁房屋腾退为止。原告自愿将已收取的押金退还被告，系当事人自己处分权利，本院予以准许。原告向被告主张垫付的水费，于法有据，本院予以支持。关于被告向原告主张装修费，被告提供的证据足以证明被告对租赁房屋进行装饰装修经过原告同意的，由于被告违约导致合同解除，责任在于被告，但所留装潢物对于原告确有再利用价值，故由原告酌情给予被告补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、原告胡慧与被告万春和于2015年7月18日签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年9月22日解除；
二、被告万春和应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区赵巷镇赵巷路XXX弄XXX号房屋腾退后返还原告胡慧；
三、被告万春和应于本判决生效之日起十日内支付原告胡慧房屋使用费(自2017年1月1日起至实际腾退房屋之日止，按月租金人民币3,800元标准计算)；
四、被告万春和应于本判决生效之日起十日内支付原告胡慧违约金人民币3,800元；
五、被告万春和应于本判决生效之日起十日内支付原告胡慧水费人民币499.40元；
六、原告胡慧应于本判决生效之日起十日内退还被告万春和押金人民币3,800元；
七、反诉被告胡慧应于本判决生效之日起十日内补偿反诉原告万春和装修费人民币29,199元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告万春和负担;本案反诉受理费人民币1,650元，由反诉原告万春和负担人民币1,385元，反诉被告胡慧负担人民币265元；司法鉴定费人民币4,500元，由反诉原告万春和负担人民币3,150元，反诉被告胡慧负担人民币1,350元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 孙佑正
二〇一七年八月十日
书记员 黄 鑫
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。