河北省昌黎县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第2045号
原告赵全成，市民。
委托代理人冷实凡，德圣律师事务所律师。
被告中太建设集团股份有限公司，住所地廊坊市广阳道20号，组织机构代码10926108-7。
法定代表人李文健，该公司董事长。
委托代理人ＸＸ。
委托代理人闫宏。
原告赵全成诉被告中太建设集团股份有限公司（以下简称中太集团）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，于2013年1月21日作出（2013）昌民初字第246号民事判决。被告中太集团不服提起上诉，秦皇岛市中级人民法院于2013年8月24日作出（2013）秦民终字第510号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院重新立案后，于2014年4月16日公开开庭进行了审理。原告赵全成的委托代理人冷实凡，被告委托代理人ＸＸ、闫宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵全成诉称，2012年1月9日，原、被告双方达成口头协议，被告承诺将吉祥尚府项目65号楼1单元10楼东室卖给原告，并为其办理购房手续，原告已于次日将购楼款24.78万元交给被告，被告出具收条一张。时至今日，据了解，被告已无可提供的楼房。故诉至法院，诉请：一、被告一次性返还原告购楼款24.78万元；二、赔偿损失（按银行贷款利息从2012年1月10日计算至返还楼款之日止）；三、案件诉讼费用由被告负担。
被告中太集团辩称，第一、本案不属于商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同无效。”根据上述规定，商品房买卖合同的主体具有特定性，出卖人必须是房地产开发企业。因此，其他主体之间关于房屋买卖的纠纷不属于商品房买卖合同纠纷。本案即不属于商品房买卖合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。第二、原告与张玉之间的口头协议属于无效协议。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让；《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同。国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”根据上述规定，原告与张玉之间的口头协议属于无效协议。第三、2013年3月28日原告与刘会忠签订的《协议书》证明，原告与张玉之间关系属于委托购房关系。从2013年3月28日原告与刘会忠签订的《协议书》的内容可以看出，原告明确知道商品房买卖合同的出卖方应为昌黎县永安房地产开发有限公司。张玉收取原告的房款后应将房款汇给昌黎县永安房地产开发有限公司。原告与张玉方一致认可购房合同不能签订的原因是张玉未能将收取原告的房款汇给昌黎县永安房地产开发有限公司。因此，原告与张玉之间的关系属于委托购房关系。第四、原告低价购房的行为不符合表见代理法律关系善意第三人的条件。首先：原告与张玉口头协议的行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定。其次，原告没有支付合理的对价，以明显不合理的低价购房。再次，没有任何证据能够证明原告有充分理由相信张玉能够代表中太公司。最后，原告明确知晓购房款应支付给昌黎县永安房地产开发有限公司，并与其签订购房合同。因此，原告根本不是表见代理中的善意第三人。第五、本案中张玉私刻印章的行为与原告口头协议的行为构成了合同诈骗罪，原告如果确实将房款交给了张玉，原告作为合同诈骗罪的受害人应向公安部门报案。原告向法庭提交的《施工协议书》以及《解除工程施工合同协议书》均是张玉私刻印章非法签订的，并违反相关约定，私自收取原告房款，却不履行与原告口头协议内容的行为明显是诈骗行为，构成了合同诈骗罪，原告作为受害人应向公安部门报案，而没有理由将受骗的损失无故转嫁给被告中太公司。综合以上，原告诉请没有事实根据与法律依据，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。
原告赵全成为支持其主张提交如下证据：
1、被告（乙方）与昌黎县永安房地产开发有限责任公司（甲方）签订的《施工协议书》复印件一份，协议主要内容为甲方将开发建设的吉祥尚府项目部分工程交由乙方施工，其中，协议第七条拨款方式约定“1、甲方以本合同范围内的部分住宅楼按3500元人民币／平方米的价格抵顶工程款；2、抵顶位置：按照74#、65#楼的排列顺序，按栋、单元、户依次抵顶，未决算之前甲方无权销售上述楼号”该协议甲方签章处盖有昌黎县永安房地产开发有限责任公司公章，落款时间为2011年6月1日，乙方签章处盖有被告方公章，并有张玉签字，落款时间为2011年5月31日。原告用以证明开发商永安房地产同意以部分楼房抵顶中太集团工程款。
2、中太集团与昌黎县永安房地产开发有限公司签订的《河北省建设工程施工合同》一份，该合同对承包范围，合同工期、价款等进行了明确的约定，其中具体的承包项目是永安公司开发的吉祥尚府项目62、63、65、73、57号楼，并且有明确的记载，该工程承包人任命张玉为中太集团的代表。
3、2012年10月19日被告（乙方）与昌黎县永安房地产开发有限责任公司（甲方）签订的《解除工程施工合同协议书》一份，协议主要内容为甲乙双方对2011年7月29日及2011年9月20日乙方中标并负责建设的甲方吉祥尚府73#、65#、63#、62#、57#、42#、74#、80#楼工程签订的所有合同、补充协议书等合法有效文件于2012年10月19日解除。其上均加盖了甲乙双方的公章及授权代理人名章。原告用以证明被告已无法将楼房交付原告。
4、天津市西青区人民法院（2012）青民一初字第4134号民事判决书1份，主要相关内容：被告中太集团与发包方昌黎县永安房地产开发有限公司签订的吉祥尚府项目62、63、65、73、57号楼《河北省建设工程施工合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。
5、张玉、杨阳为原告出具的收条一份，内容为：“今收到赵全成交来吉祥尚府项目65号楼1单元十楼东户面积为107.74平方米的房款24.7802万元（贰拾肆万柒仟捌佰零貮元整）房款已交清，收款人：中太职员杨阳，2012年1月10日。张玉签署的“情况属实”。2012年1月19号。”其上有张玉签名按印，并加盖中太建设集团股份有限公司秦皇岛市昌黎吉祥尚府项目部印章。原告用以证明中太集团已收到原告的购房款。
6、2012年3月28日安永力、赵全成与张玉的代理人刘会忠签订《协议书》一份，主要相关内容：“经甲（安永力、赵全成）乙（中太集团、张玉，代理人刘会忠）双方协商，就二甲方购吉祥尚府65#-1-902、65#-1-1001楼房，二甲方已将房款全部交给乙方，因乙方未能全额将该房款汇至永安公司账号，导致二甲方不能签订正式购房合同问题达成协议，由乙方授权委托刘会忠全权负责解决中泰集团在昌黎县吉祥尚府工程一切事项……”。其上有安永力、赵全成及张玉代理人刘会忠签字按印。原告用以证明经其多次催要，张玉派人解决原告的事，但一直拖延至今。
被告中太集团经对上述证据质证发表如下质证意见：证据1、2系复印件，对其内容的真实性不认可。证据3虽系原件，但我方要求对公章及法人李文健名章进行鉴定。证据4与本案无关联。证据5收条记载收款人是中太职员杨洋，记载内容证实收款人不是张玉是杨洋，但杨洋并不是中太集团的职工，张玉签署的“情况属实”，只是对杨洋收款的事实进行确认，并不等于张玉收取了房款。对证据6真实性、合法性、关联性均有异议，原告称刘会忠是张玉的代理人，签署了本协议书，说明刘会忠不是中太集团的代理人，刘会忠与张玉签订该协议书，并不是代表中太集团签订。
被告中太集团为支持其抗辩主张提交如下证据：
1、被告中太集团于2013年4月29日向廊坊市公安局提出的控告信1份。
2、廊坊市公安局受案回执、立案决定书、受案登记表各一份。
上述证据1、2用于证明张玉涉嫌合同诈骗，其行为与中太集团无关。
3、廊坊市社会保险事业管理所出具的证明，证明张玉在该所参加了城镇职工社会保险，非中太集团职工。
原告赵全成经对上述证据质证发表如下质证意见：
证据1、2不能说明张玉所从事涉及本案的相关行为构成犯罪，公安机关无明确结论。证据3与本案无关联。
经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：
原告提交的证据2系原告从第三方即开发商昌黎县永安房地产开发有限责任公司处调取，其上加盖有昌黎县永安房地产开发有限责任公司公章并在昌黎县建委备案，与证据4即天津市西青区人民法院已生效判决相互印证，证明张玉代表中太集团与昌黎县永安房地产开发有限责任公司签订河北省建设工程施工合同的事实，本院对原告证据2、4予以采纳；被告对原告证据1、3提出异议，且与本案无关联，本院不予采纳；原告提交的证据5形式、来源合法，内容真实，且与本案相关联，能够证明被告代表人张玉认可已收到原告所交的购房款的事实，本院予以采纳；证据6无张玉签字本院不予采纳。
原告对被告提交的证据1-3提出的质证理由成立，本院不予采纳。
综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案事实认定如下：2011年8月1日被告中太集团与案外人昌黎县永安房地产开发有限责任公司签订《河北省建设工程施工合同》一份，约定昌黎县永安房地产开发有限责任公司将其开发建设的吉祥尚府的部分工程（包括本案所涉楼房）交由被告中太集团施工。2012年1月9日原告赵全成与被告中太集团代表人张玉达成口头协议，约定中太集团将昌黎县吉祥尚府小区65#-1-10东室出售给原告赵全成，次日，原告将购房款247802万元交于张玉授权的杨阳，张玉以中太建设集团股份有限公司秦皇岛市昌黎吉祥尚府项目部的名义和杨阳共同为原告出具收条一份（内容详见原告证据5），后该口头协议未能实际履行。原告于2012年12月4日诉至法院要求被告返还购楼款24.78万元，并按银行贷款利息赔偿损失。
本院认为，被告中太集团与案外人昌黎县永安房地产开发有限责任公司签订《河北省建设工程施工合同》，昌黎县永安房地产开发有限责任公司将其开发建设的吉祥尚府的部分工程（包括本案所涉楼房）交由被告中太集团施工、原告赵全成与被告中太集团代表人张玉达成口头协议，约定中太集团将昌黎县吉祥尚府小区65#-1-10东室出售给原告，原告将购房款247802元交于中太集团代理人张玉的事实清楚。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立的规定，原、被告签订的商品房买卖合同成立。该合同虽然成立但因中太集团系施工单位，其未提供证据证明已取得承建楼房的商品房预售许可证明或取得房屋所有权，故原、被告达成的商品房买卖协议因违反相关的法律、法规而无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还的规定，被告中太集团应当承担返还原告购房款的民事责任。本院对原告要求被告返还购房款的诉讼请求予以支持。另，原告将购房款交于被告后合同不能履行，给原告造成一定的损失，对此双方均有过错，原告请求被告从2012年1月10日起按同期银行贷款利率赔偿原告损失，本院对原告该项请求予以部分支持（70%）。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、原告赵全成与被告中太集团建设有限公司订立的商品房买卖合同无效。
二、被告中太集团建设有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告赵全成购房款24.78万元，并赔偿利息损失的70%（以24.78万元为基数按中国人民银行公布的同期贷款利率自2012年1月10日计算至本判决确定的履行期限内实际履行之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4825元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 张瑞民
代理审判员 赵瑞利
代理审判员 陈 曦
二〇一四年五月十四日
书 记 员 刘 明