江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终2349号
上诉人（原审被告）：钱浩淼。
委托诉讼代理人：张昀。
被上诉人（原审原告）：上海盛高物业服务有限公司无锡分公司，住所地无锡市南长区红星路8-102。
负责人：崔凯，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：王丹倩，该分公司员工。
上诉人钱浩淼因与被上诉人上海盛高物业服务有限公司无锡分公司（以下简称盛高物业无锡公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院(2015)南民初字第1747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
钱浩淼上诉请求：撤销一审判决；一、二审诉讼费用由盛高物业无锡公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1，《商品房买卖合同》约定交房条件为商品房经分期综合验收合格，而钱浩淼在一审中已提交证据证明该商品房并不符合规划许可证及其总平面图所载明的分期建设要求，其交房时，该地块的分期建设地块划分5栋房屋仅建成2栋，无法与规划许可证及总平面图相符。且争议房屋的建设规划许可证已被注销，属无规划许可的违章建筑。2，对许多争议问题没有查清，而是予以回避。3，钱浩淼不存在违约，要求支付违约金没有事实和法律依据。二、适用法律错误。1，交付的房屋不符合规划条件；2，已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中的相关物业费应由建设单位支付，一审法院判决由钱浩淼支付，不符合相关法律规定。
盛高物业无锡公司辩称，盛高物业无锡公司按照建设局颁发的竣工备案文件，接管钱浩淼所在小区，没有任何超出法律规范外的行为。规划问题涉及到上级部门的相关工作，与盛高物业无锡公司请求支付物业费似乎没有关联。业主应当按照房屋买卖合同、入住通知书约定的交付日期的次月1日起，交纳物业费。一审认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。
盛高物业无锡公司向一审法院起诉请求：2010年9月，钱浩淼与无锡国盛房产开发公司（以下简称国盛房产公司）签订《商品房买卖合同》，购买西水东城168单元1201号房屋。该房屋具备合同约定的交付条件后，国盛房产公司已于2012年6月23日向其发出《交房通知书》，但钱浩淼至今未办理房屋交接手续，也未履行交纳物业费的义务，且经多次催缴均置之不理。现要求依法判令：1、钱浩淼立即支付物业费10743.3元（2012年7月1日至2014年9月30日）及相应违约金12570元；2、本案诉讼费由钱浩淼承担。
一审法院认定事实：2010年9月21日，钱浩淼与国盛房产公司签订《商品房买卖合同》，约定：钱浩淼购买西水东城1B1幢168单元12层1201号房屋，建筑面积共180.93平方米；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、……；2、……；3、该商品房经分期综合验收合格；4、……。交房时不应早于2012年6月30日，从该期间交房日的次日起，物业管理费开始计取。
同日，钱浩淼（乙方）与上海新独院物业管理有限公司无锡分公司（甲方，于2011年3月30日变更登记为盛高物业无锡公司）签订《无锡市前期物业管理服务协议》，该协议第五条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅(高层住宅、别墅)为1.30元/月/平方米（包含综合管理、保洁、保安、保绿、设施设备日常小维修等费用）,公共水电分摊费0.50元/月/平方米（其中水泵运行费0.05元/月/平方米，公共电费0.42元/月/平方米，公共水费0.03元/月/平方米）,电梯使用费0.40元/月/平方米；第七条约定“前期物业管理费自开发建设单位与乙方办理物业交付使用手续之日起计算，如乙方已办理交付使用手续而未入住或未使用的物业（乙方应向甲方书面告知），物业服务费用由乙方按收费标准70%交纳；因开发建设单位原因分期开发、分期交付使用，先期入住业主的物业服务费用按收费标准的全额交纳；乙方在办理入住手续时，甲方预收6个月物业服务费用(物业服务资金)、3个月使用及管理服务费，以后按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日履行交纳义务；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。
2012年6月19日，无锡市规划局出具《无锡市建设工程规划核实合格证》（核字第320201201200037号），记载：建设单位国盛房产公司；建设项目名称XDG-2006-48号地块普通住宅、商业及公建配套，建设位置XDG-2006-48号地块蓉湖路与梁溪河交叉口西南侧（1B地块）；建设规模40651平方米，建设工程规划许可证编号建字第F-320201200900402号。该合格证附件“说明”一栏记载：原建字第F-320201200900402号《建设工程规划许可证副本》核准1#、2#住宅楼及2层商业裙房、A#商业楼、地下汽车库(局部)建设规模42064平方米，根据测绘部门实测面积40651(地上建筑面积30024平方米，地下建筑面积10627平方米)，减少建筑面积1413平方米为施工误差。
2012年6月28日，无锡市建设局出具《关于西水东城1B地块（1、2号房及A号商业）通过竣工综合验收备案的通知》（锡建开[2012]32号），载明：西水东城1B地块（1，2号房及A号商业），建筑面积40651㎡，由上海中房建筑设计有限公司负责设计，龙信建设集团有限公司负责施工，上海三维工程建设咨询有限公司负责监理，现建设项目已全面竣工。根据市规划、环保、市政和园林、公安、质检等部门单项验收的认定，该小区竣工综合验收备案资料齐全，达到交付使用条件。希抓紧时间做好各项交接工作，落实小区各项管理措施，确保入住居民的正常生活。后国盛房产公司、盛高物业无锡公司向钱浩淼发出《无锡市·西水东1B1号楼房屋交付（入住）通知书》，告知西水东168栋1201号房，已经有关部门验收合格，现已达到交付使用标准，要求业主在收到该通知书7天内前往西水东物业中心办理相关交付手续，并交纳2012年7月1日至2012年12月31日期间的物业费2387.4元等。因双方就钱浩淼所购房屋是否符合商品房买卖合同第八条约定的“该商品房经分期综合验收合格”上产生争议，钱浩淼未予收房。盛高物业无锡公司经催讨物业服务费无着，遂诉至法院。
一审另查明：经无锡市物价局备案，西水东城住宅区高层住宅可按七级物业服务收费标准，收取物业公共服务费1.3元/月/平方米，电梯使用费、公共水电费按实收取、合理分摊、定期公布。
审理中，钱浩淼陈述：1、发证日期为2009年12月18日建设工程规划许可证副本证明所对应的附图显示分期建设地块划分线内有5幢住宅楼（包含1-5号，其购买的是1号住宅楼），发证日期为2013年3月26日的建设工程规划许可证所对应的附图也显示分期建设地块划分线内有5幢住宅楼，而2012年7月通知交房时仅仅1、2号住宅楼造好，3号楼在建，4、5号楼还未动工，不符合分期综合验收合格的标准。另外，2009年建设工程规划许可证副本上显示建筑规模是107506平方米，而2013年上显示的是64292平方米，与原告提供的建设局文件上综合验收备案面积40651平方米均不一致，故其认为不符合分期综合验收。2、在2012年6月底7月初的某一天，钱浩淼收到交房通知书，但其认为不符合交付条件又还给物业了，故一直未入住。
审理中，盛高物业无锡公司表示：交房通知书是开发商发的，物业公司没有收到退回的通知书，钱浩淼也未办理入住手续。并明确诉讼请求为：物业费从2012年8月1日起算，以每月397.9元计算（2.2元/平方米×180.93平方米=398.05元，但以397.9元主张），其中对前24个月期间物业费中公共服务费1.3元/月/平方米可按七折计算；违约金按照每天物业费的千分之三计算，为方便计算，以每月所欠物业费为基数按月息9%计算，基数逐月累加，计算至2014年9月30日。
一审法院认为，第一，《前期物业管理服务协议》系钱浩淼与上海新独院物业管理有限公司无锡分公司签订，该协议合法有效，现上海新独院物业管理有限公司无锡分公司变更登记为盛高物业无锡公司，盛高物业无锡公司主体适格。对于诉状中“事实和理由”部分出现的“盛联公司”字样，盛高物业无锡公司明确为笔误，对钱浩淼提出的盛高物业无锡公司不具有原告主体资格及盛高物业无锡公司应撤诉后再重新起诉的抗辩意见，不予采纳。第二，本案的争议焦点为：西水东城1B1幢168单元12层1201号房屋是否符合钱浩淼与国盛房产公司签订的商品房买卖合同约定的交付条件？钱浩淼是否应交纳物业管理费？根据2012年6月28日无锡市建设局出具的《关于西水东城1B地块（1、2号房及A号商业）通过竣工综合验收备案的通知》（锡建开[2012]32号），应认为已符合合同约定的交付条件，钱浩淼应从2012年8月起按约交纳相应物业费。基于现有证据，对钱浩淼提出的西水东城1B1幢168单元12层1201号房屋尚不符合商品房买卖合同约定的交付条件的抗辩意见，不予采纳。第三，关于物业服务费按70%的问题。1、根据《前期物业管理服务协议》第七条，双方约定“物业服务费用由乙方按收费标准的70%交纳”，而该协议第五条明确物业服务费包含公共水电分摊费、电梯使用费，故应按2.2元/月/平方米×70%计算。2、钱浩淼提交的答辩状提到无锡市物业服务收费管理有关规定适用的个人观点，可认定其已向盛高物业无锡公司书面告知。3、2014年5月1日施行的《无锡市物业服务收费管理实施办法》规定，减免期限最长为24个月，之前施行的《无锡市物业服务收费管理法》则无此规定。就具体如何操作，法院走访了相关部门，确认2014年5月1日前按老规定执行，2014年5月1日起按新规定即时限24个月执行。第四，关于违约金。每日千分之三的约定过高，应予以调整，法院酌定参照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算。判决：一、钱浩淼于判决生效后五日内支付盛高物业无锡公司物业费7244.4元（2.2元/月/平方米×70%×180.93平方米×26个月）。二、钱浩淼于判决生效后五日内支付盛高物业无锡公司违约金，具体计算为：自2012年8月起，以钱浩淼每月应交物业服务费278.63元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍，分别从当月6日计算至2014年9月30日止。本案诉讼费380元（已由盛高物业无锡公司预交），由钱浩淼、盛高物业无锡公司各半负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。
本案中，钱浩淼与国盛房产公司签订的《商品房买卖合同》、及与前期物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，均合法有效，各方当事人应按照合同全面履行其义务。国盛房产公司、盛高物业无锡公司按照合同约定，向钱浩淼交付西水东城1B1幢168单元12层1201号房屋，合法有据，已履行了交房义务。钱浩淼上诉认为国盛房产公司没有按照合同要求交房，交付的房屋不符合竣工综合验收的条件，与事实不符，本院不予采信。钱浩淼上诉认为由于房屋没有交付，物业费应由建设单位支付，与事实不符，本院对该上诉理由不予支持。由于钱浩淼没有按约交纳物业费，已构成违约，钱浩淼上诉认为其无任何违约行为的理由，与事实不符，本院对钱浩淼该上诉理由也不予支持。
综上所述，钱浩淼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费380元，由钱浩淼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 伟
审 判 员 潘晓峰
代理审判员 李 飒
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 唐广征