宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞江民初字第495号
原告：宁波新江厦连锁超市有限公司。住所地：宁波市鄞州投资创业中心诚信路***号。
法定代表人：李立新，该公司董事长。
委托代理人：顾丽静，浙江灵桥律师事务所律师。
委托代理人：龚骅，浙江灵桥律师事务所律师。
被告:郑小明，暂无固定职业。
委托代理人：陈春，浙江甬港律师事务所律师。
委托代理人：邱昂，浙江甬港律师事务所律师。
第三人：邱晓辉，个体工商户。
原告宁波新江厦连锁超市有限公司（以下简称新江厦超市）为与被告郑小明房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月23日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员徐望霞适用简易程序审理，于2015年12月16日公开开庭进行审理。因本案审理结果与邱晓辉有利害关系，本院依法追加邱晓辉为本案第三人。由于案情复杂，本案依法转入普通程序审理，并组成合议庭于2016年3月16日再次公开开庭进行审理，原告新江厦超市的委托代理人顾丽静、被告郑小明及其委托代理人陈春参加了第一次庭审，原告新江厦超市的委托代理人顾丽静、被告郑小明的委托代理人邱昂、第三人邱晓辉到庭参加第二次庭审。案件审理过程中，本院根据原告的申请对被告实施了财产保全。本案现已审理终结。
原告新江厦超市起诉称：2013年7月16日，原告与被告签订《租赁合同》一份，被告向原告租赁位于宁波市鄞州区邱隘镇盛莫路366号一�二层房屋，面积约2400平方米，用于经营溜冰场、健身、网吧娱乐场所，租赁期限为8年零61天，即从2013年8月1日起至2021年9月30日止。原告给予被告61天免租装修期，并约定每年的租金，其中第一年2013年10月1日至2014年9月30日的租金为400000元，第二年2014年10月1日至2015年9月30日的租金为400000元，第三年2015年10月1日至2016年9月30日的租金为430000元。合同约定第一年租金在合同签订日前一次性付清，下一年度租金须在前一年度的8月22日之前一次性付清。如被告逾期付款，则每逾期一天，被告应按逾期未付金额的10%向原告支付违约金，直到款付清日止。后被告按期支付了第一年的租金，第二年的租金于2015年2月6日支付租金100000元，2015年4月14日支付租金60000元，尚欠租金240000元至今未付，第三年租金未支付，至今被告共拖欠原告2014年10月1日至2016年9月30日的房屋租金670000元。现原告诉至法院，请求判令被告立即支付原告2014年10月1日至2016年9月30日期间拖欠的房屋租金670000元，并支付违约金（暂计算至2015年10月22日的违约金为127800元，2015年10月23日至款付清日止的违约金按实计算）。本案审理过程中发现原告出租的房屋未取得产权证，被告主张合同无效，经本院释明，原告变更其诉讼请求为：1、判令被告及第三人立即腾退位于宁波市鄞州区邱隘镇盛莫路366号一至二层的租赁房屋，并由被告支付原告房屋占有使用费（暂计算至2016年1月7日止的房屋占有使用费为356630元，2016年1月8日至被告实际腾退房屋之日止的占有使用费按合同约定的标准计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告郑小明答辩称：原告出租给被告的房屋没有产权证，双方签订的租赁合同也未依法办理备案登记，故该份租赁合同无效。无效合同的法律后果为房屋返还及过错赔偿。本案合同无效的主要过错在原告，因此原告使用费的损失应该由其自行承担。按照承租人的投资计划，2014年上半年投资开设了酒吧，但由于承租的房屋没有产权证，一直无法申领营业执照，被告下一步将考虑另案起诉。由于无法申领已投资酒吧的营业执照，承租人无法实现合同目的，故即使租赁合同有效，被告也要求予以解除。另，本案中虽然出面签订租赁合同的承租人为郑小明，但在宁波市明浩娱乐企业管理有限公司（明浩公司）成立后，被告只是该公司的股东，事后原告也认可该公司是房屋的实际承租人，并且向明浩公司催讨租金主张权利。因此本案的租赁合同实际承租人已变更为明浩公司。如法院认定合同无效，被告同意腾退，但不同意支付占有使用费。即使合同有效，因无法办理营业执照合同目的不能实现，被告也要求解除合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人邱晓辉陈述：第三人从被告郑小明处租用房屋，并按时支付房租，故不同意从现在租用的房屋中腾退。
原告新江厦超市为证明自己的主张，向本院提交证据及被告质证意见、第三人意见如下：
1.房屋租赁合同一份，土地证、房屋所有权证一份，拟证明原、被告签订租赁合同的事实。被告对租赁合同无异议，但认为租赁合同中约定的违约金过高。对土地证和房屋所有权证，被告认为两份证据均为复印件，真实性无法确认，该两份证据并非原告出租给被告房屋的土地证和房屋所有权证，涉案租赁物无房产证，是违章建筑。第三人对该组证据不清楚，无意见；
2.房屋所有权登记申请书、鄞州区人民法院的协助执行通知书、执行裁定书、成交确认书、涉案房屋的房产证一组，拟证明原告通过法院拍卖�法取得涉案房屋，虽未办理房屋产权登记，但原告认为与被告之间的租赁合同是有效的，因被告在第一次庭审中，以房屋无产权证为由，主张合同无效，经法院释明后原告变更了诉讼请求。被告质证认为，该组证据与本案没有关联性，原告合法取得房屋的来源，但是不具备房屋出租的条件，原、被告的租赁合同没有经过备案的法定程序，出租是无效的。第三人表示对该情况不清楚；
3.企业基本信息一份，拟证明被告是明浩公司的股东和发起人。被告及第三人对该证据均无异议。
被告郑小明为证明自己的主张，向本院提交证据及原告质证意见、第三人意见如下：
1.转租合同、催款函一份，拟证明原告认可租赁合同的主体变更为明浩公司。原告认为该证据不能证明明浩公司是承租人，根据法律规定，发起人为开设企业与他人签订合同，要�发起人承担责任的，法院应当予以支持，被告是明浩公司的发起人，其租赁房屋作为企业用房，仍应承担承租人的义务，原告向明浩公司催款并不导致租赁合同主体的改变。第三人表示其转租时看的是原、被告之间的租赁合同；
2.场地权属证明一份，拟证明原告出租给被告的房屋没有产权证、土地证。原告对证据的真实性无异议，认为被告承租原告的房屋是作为明浩公司开设酒吧的场所，不能证明承租人是明浩公司，且该证据也不能证明由于租赁的房屋没有产权证导致酒吧营业执照办不出来。第三人表示对该证据不清楚。
第三人邱晓辉未提供证据材料。
对原、被告提交上述证据，本院的认证意见如下：
原告证据1中的租赁合同系原件，证据无明显瑕疵，能够证明原、被告签订租赁合同，已经对租金、租期以及违约责任等作出约定的事实，本院予以认定。原告证据1中土地证、房屋所有权证并非涉案租赁物的产权证明，与本案不具有关联性，本院不予认定。原告证据2，具有真实性，能够证明涉案租赁物系通过拍卖取得，但本院（2008）甬鄞执字第710、711、712-4号民事裁定书已载明原告从法院拍卖取得的房产中有未经审批的在建房屋建筑面积约2469.68元，已建房屋建筑面积约207平方米，未经审批的在建、已建房屋或被无偿拆除或不能依法登记等风险均由买受人新江厦超市承担，故原告虽经司法拍卖取得的房屋和建筑，但涉案的出租房屋未取得产权证事实，而原告在购买该建筑时已经知晓存在不能依法登记的风险，其通过司法拍卖的手段取得该部分建筑，并不能证明该建筑即具有合法的产权。原告证据3，被告及第三人无异议，本院予以认定。被告证据1，具有真实性，能够证明原租赁合同中的�部分房屋转租给第三人邱晓辉的事实。但合同主体的变更应当由原合同双方作出明确的意思表示，原告在明浩公司和第三人邱晓辉签订的转租合同中盖章并注明“同意转租”，仅仅是同意将原租赁合同中的一部分房产转租给邱晓辉的意思表示，并不能证明原租赁合同的主体由被告郑小明变更为明浩公司。催款函具有真实性，能够证明原告催款的事实，该催款函抬头为“宁波明浩娱乐企业管理有限公司郑小明先生”，可见催款对象仍为被告郑小明，原告并未认可租赁合同主体已经变更为明浩公司。被告证据2，具有真实性，能够证明被告租赁的房屋未办理产权证的事实，本院予以认定。
综上，本院根据原、被告的诉、辩称意见及本院所确认的有效证据，认定案件事实如下：
2013年7月16日，原告新江厦超市与被告郑小明签订《租赁合同》一份，约定由被告向原告租赁位于宁波市鄞州区邱隘镇盛莫路366号一至二层房屋，面积约2400平方米，用于经营溜冰场、健身、网吧娱乐场所，租赁期限为8年零61天，即从2013年8月1日起至2021年9月30日止。原告给予被告61天免租装修期，并约定每年的租金，其中第一年即2013年10月1日至2014年9月30日的租金为400000元，第二年的租金为400000元，第三年的租金为430000元，第四年租金为460000元，第五年租金为490000元、第六年租金为530000元，第七年租金为570000元，第八年租金为610000元。合同约定第一年租金在合同签订日前一次性付清，下一年度租金须在前一年度的8月22日之前一次性付清。如被告逾期付款，则每逾期一天，被告应按逾期未付金额的10%向原告支付违约金，直到款付清日止。后被告按期支付了第一年的租金。2015年2月6日被告支付第二年租金100000元，2015年4月14日支付第二年租金60000元，尚欠第二年租金240000元未付。第三年租金被告未支付。被告系明浩公司股东和发起人，其将租赁的房屋交予明浩公司使用。2014年3月7日，被告将二楼南边约480平方米的场地出租给第三人邱晓辉作为网吧经营场所，并以明浩公司的名义与邱晓辉签订租赁合同。合同约定租赁期限为2014年3月15日至2020年3月16日，租金90000元/年。原告同意转租，并在租赁合同中盖章确认。第三人邱晓辉已向被告支付租金至2016年3月份。
另查明，2009年12月8日原告新江厦超市通过司法拍卖取得宁波市鄞州区邱隘镇盛莫路的房屋所有权。2010年1月8日本院作出（2008）甬鄞执字第710、711、712-4号执行裁定书，裁定将属于该案被执行人宁波誉球服装有限公司所有的位于宁波市鄞州区邱隘镇盛莫路的房屋所有权归新江厦超市所有，其中有房屋所有权证的2990.19平方米、未经审批的在建房屋面�为2459.68平方米，已建房屋207平方米，并明确未经审批在建、已建房屋，或被无偿拆除，或不能依法登记的风险由新江厦超市承担。原告出租给被告郑小明的位于宁波市鄞州区邱隘镇盛莫路366号一至二层，面积约2400平方米的房屋即为该次司法拍卖取得，且至今未办理房屋产权证。
本院认为，原、被告签订租赁合同明确载明承租人为被告郑小明，被告主张经原告同意，承租人变更为明浩公司，但未能提供有效证据予以证明，故被告关于承租人变更为明浩公司的抗辩，本院不予采信。关于租赁合同的效力问题，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建造房屋，与承租人订立的租赁合同无效。从本院（2008）甬鄞执字第710、711、712-4号执行裁定书以及原、被告签订的租赁合同中载明的出租房面积来看，本案原告出租给�告的房屋原系裁定书中记载的未经审批在建房屋部分，原告完成该部分房屋的建造后至今未办理产权登记，且原告也不能提供该房屋的建造已经取得建设工程规划许可的相关证据，应当认定租赁合同无效。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。因租赁合同无效，被告及第三人继续占有原租赁的房屋无合法依据，故原告要求被告及第三人从租赁的房屋中腾退，本院予以支持。关于占有使用费的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。故原告要求被告按原租金标准支付房屋的占有使用费，本院亦予以支持。根据合同约定的租金标准核算，截至2016年1月7日被告应向�告支付的占有使用费为355861元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：
一、限被告郑小明、第三人邱晓辉于本判决生效之日起三十日内从位于宁波市鄞州区邱隘镇盛莫路366号一至二层的房屋内腾退；
二、被告郑小明于本判决生效之日起五日内向原告宁波新江厦连锁超市有限公司支付截至2016年1月7日的占有使用费355861元，并自2016年1月8日起按原租赁合同约定的租金标准支付占有使用费至实际腾退之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费11778元，保全费4509元，合计16287元，由原告宁波新江厦连锁超市有限公司负担7350元，由被告郑小明负担8937元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐�霞
人民陪审员 周 能 章
人民陪审员 陈 华 春
二〇一六年四月二十七日
代书 记员 陈 旭 芳