黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民初143号
原告（申请执行人）：黑龙江省龙泰建筑安装工程有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区文景二道街7号。
法定代表人：韩冬，该公司经理。
委托诉讼代理人：孙成宏，北京市未名律师事务所哈尔滨分所执业律师。
被告（案外人）：张炯涛，男，1982年1月26日出生，汉族，个体业者，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：陈思国，吉林省敖东律师事务所执业律师。
被告（案外人）：王冰，男，1981年9月15日出生，汉族，个体业者，住吉林省汪清县。
委托诉讼代理人：陈思国，吉林省敖东律师事务所律师。
第三人（被执行人）：黑龙江省东北亚房地产开发集团有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区西长安街区政府。
法定代表人：时佰亿，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沙海波，男，1974年10月22日出生，汉族，该公司职工，住黑龙江省鸡西市恒山区。
原告黑龙江省龙泰建筑安装工程有限责任公司（以下简称龙泰公司）诉被告张炯涛、王冰，第三人黑龙江省东北亚房地产开发集团有限责任公司（以下简称东北亚公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙泰公司的委托诉讼代理人孙成宏、被告张炯涛及其委托诉讼代理人陈思国、被告王冰的委托诉讼代理人陈思国到庭参加诉讼。第三人东北亚公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙泰公司向�院提起诉讼请求：请求人民法院在（2016）黑01执字第31号执行案中准予对登记在东北亚公司名下的位于吉林省××市××大街地下××街商铺二十处商服用房（产权证号：ＦＱ××72；ＦＱ××03；ＦＱ××70；ＦＱ××05；ＦＱ××81；ＦＱ××28；ＦＱ××27；FQ00096729；ＦＱ××61；ＦＱ××78；ＦＱ××06；ＦＱ××60；ＦＱ××86；ＦＱ××31；ＦＱ××12；ＦＱ××73；ＦＱ××26；ＦＱ××02；ＦＱ××88；ＦＱ××20）的执行。事实与理由：龙泰公司诉东北亚公司建设工程合同案经由人民法院判决生效后，龙泰公司依法向人民法院申请强制执行。2016年5月19日，哈尔滨市中级人民法院作出（2016）黑01执字第31号执行裁定书，依法查封登记在第三人名下的二十处商服用房。在该案执行过程中，张炯涛、王冰向哈尔滨市中级人民法院提出执行异议，哈尔滨市中级人民法院于2017年1月20日作出（2017）黑01�异3号执行裁定，中止对第三人东北亚公司名下的位于吉林省××市××大街地下××街商铺二十处商服用房的执行。龙泰公司不服，因在本案中张炯涛、王冰虽然与第三人东北亚公司签订《房屋买卖合同补充协议》，但是根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。因此，张炯涛、王冰对于龙泰公司申请查封的房产不具有物权效力，并未取得该房产的所有权。为此，龙泰公司为维护合法权益，特依据民事诉讼法相关规定，向人民法院起诉，请求人民法院支持龙泰公司诉讼请求。
张炯涛、王冰辩称，2015年4月28日，张炯涛、王冰与东北亚公司签订了《房屋买卖合同补充协议》。合同的内容为，东北亚公司将位于吉林省敦化市地下金街地下商铺D区01号至58号，共计58个厅，以总价款1,180万元出卖给张炯涛、王冰，张炯涛、王�付款包括三个部分：第一部分以东北亚公司名义贷款750万元，此笔债务转至张炯涛、王冰，由张炯涛、王冰按原贷款合同相关条款的规定偿还本金及利息；第二部分是合同签订时张炯涛、王冰已向东北亚公司支付了250万元；第三部分是尚欠尾款180万元，2015年4月30日前支付30万元，2015年10月15日前支付剩余部分，即150万元。东北亚公司于2015年5月1日将房屋交付给张炯涛、王冰。张炯涛、王冰依照合同约定将剩余购房款偿还给东北亚公司，并积极偿还了以东北亚公司名义在银行的贷款。在2016年7月末，张炯涛、王冰发现房屋被人民法院查封（查封并拟执行登记在东北亚公司位于位于敦化××××大街，房权证号：ＦＱ××72，丘地号：0578-080-384-444、房权证号：ＦＱ××03，丘地号：0578-080-384-447、房权证号：ＦＱ××70，丘地号：0578-080-384-430、房权证号：ＦＱ××05，丘地号：0578-080-384-452、房权证号：ＦＱ××81，丘地号：0578-080-384-427、房权证号：ＦＱ××28，丘地号：0578-080-384-398、房权证号：ＦＱ××27，丘地号：0578-080-384-407、房权证号：ＦＱ××92，丘地号：0578-080-384-396、房权证号：ＦＱ××61，丘地号：0578-080-384-414、房权证号：ＦＱ××78，丘地号：0578-080-384-424、房权证号：ＦＱ××06，丘地号：0578-080-384-406、房权证号：ＦＱ××60，丘地号：0578-080-384-412、房权证号：ＦＱ××86，丘地号：0578-080-384-432、房权证号：ＦＱ××31，丘地号：0578-080-384-400、房权证号：ＦＱ××12，丘地号：0578-080-384-408、房权证号：ＦＱ××73，丘地号：0578-080-384-399、房权证号：ＦＱ××26，丘地号：0578-080-384-448、房权证号：ＦＱ××02，丘地号：0578-080-384-445、房权证号：ＦＱ××88，丘地号：0578-080-384-435、房权证号：ＦＱ××20，丘地号：0578-080-384-449，共计二十房屋）。后张炯�、王冰提起执行异议，人民法院支持了张炯涛、王冰的异议请求，现龙泰公司又提起了执行异议诉讼，张炯涛、王冰认为依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，请求人民法院驳回龙泰公司的诉讼请求，以维护张炯涛、王冰的合法权益。
第三人东北亚公司无陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。事实认定如下：
案涉坐落于吉林省××市××大街地下××街商铺二十处商服用房（产权证号：ＦＱ××72、ＦＱ××03、ＦＱ××70、ＦＱ××05、ＦＱ××81、ＦＱ××28、ＦＱ××27、FQ00096729、ＦＱ××61、ＦＱ××78、ＦＱ××06、ＦＱ××60、ＦＱ××86、ＦＱ××31、ＦＱ××12、ＦＱ××73、ＦＱ××26、ＦＱ××02、ＦＱ××88、ＦＱ××20），所有权登记在东北亚公司名下。
2015年4月28日，张炯涛、王冰与东北亚公司签订了《房屋买卖合同补充协议》并附有商服产权明细，包括上述二十处商铺在内的吉林省××市××大街地下××街商铺D区01号至58号共计58个厅由张炯涛、王冰购买，总价款1,180万元，按照协议约定，购房款张炯涛、王冰已分三部分给付东北亚公司，其中：250万元，协议签订后支付；180万元，2015年10月15日前支付；750万元，以东北亚公司名义从吉林敦化农村商业银行股份有限公司（以下简称敦化银行）贷款支付，该58个厅房产作抵押由敦化银行取得他项权证，此后该笔贷款已由张炯涛、王冰通过东北亚公司账户实际偿还敦化银行。上述协议签订和购房款支付的同时，张炯涛、王冰已将上述房产占有、使用并对外出租经营收益。
2016年5月19日，本院�行程序基于申请人龙泰公司因与东北亚公司另案生效判决的执行申请作出（2016）黑01执字第31号之二执行裁定，查封了上述二十处商服用房。至此，张炯涛、王冰向本院提出执行异议申请。本院于2017年1月20日作出（2017）黑01执异3号执行裁定书，中止了该二十处房产的执行。龙泰公司不服，向本院提出执行异议之诉，形成本案诉讼。
本院认为，本案争议的焦点为张炯涛、王冰与东北亚公司对案涉二十处商服用房的买卖行为能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本院已查明且双方无争议的事实可知，案涉二十处商服用房所有权登记在东北亚公司名下，本院于2016年5月19日执行裁定查封之前的2015年4月28日张炯涛、王冰既与东北亚公司签订了房屋买卖补充协议，并对案涉商服占有、使用和收益，张炯涛、王冰已支付东北亚公司全部价款，没有办理更名过户登记的原因在敦化银行的他项权利和本院执行查封，而非因张炯涛、王冰自身存在过错，因此符合最高人民法院相关司法解释规定情形且其权利能够排除执行。
综上所述，龙泰公司的执行异议之诉讼请求及理由因非排除执行的事实根据和法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回黑龙江省龙泰建筑安装工程有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费8,800元，由黑龙江省龙泰建筑安装工程有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 焦崇升
审 判 员 贾延春
审 判 员 李庆军
二〇一七年九月六日
法官助理 张天翼
书 记 员 赵春莹