山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第653号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：蓬莱市蓬达房地产开发有限公司。住所地：蓬莱市。
法定代表人：盖其东，总经理。
委托代理人：孙永萍，山东蓬祥律师事务所律师。
委托代理人：张文娟。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：王廷治。
委托代理人：高晓燕，山东通世律师事务所律师。
再审申请人蓬莱市蓬达房地产开发有限公司（简称蓬达公司）因与被申请人王廷治商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市中级人民法院（2014）烟民一终字第85号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月23日作出（2015）鲁民提字第653号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人蓬达公司的委托代理人孙永萍、张文娟，被申请人王廷治及其委托代理人高晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年11月12日，一审原告王廷治起诉到山东省蓬莱市人民法院称：2001年10月10日，王廷治与蓬达公司签订商品房买卖合同一份，约定蓬达公司将位于蓬达商城6110、6111号门市房出售给王廷治，总价款为1176177元。购房款由王廷治分期支付，蓬达公司于2003年11月11日向王廷治交付房屋。合同签订后，王廷治贷款向蓬达公司交清购房款。2003年12月4日，王廷治向蓬达公司交纳办理房产证费用45493元，由蓬达公司代为办理产权登记手续。蓬达公司于2003年11月11日向王廷治交付房屋，但一直未予办理房产证。2012年2月16日，蓬达公司通知王廷治按房产部门实测面积结清房款后给予办理房产证。依据国家相关规定，蓬达公司应在房屋交付后90日内为王廷治办理房产证，蓬达公司逾期办理房产证的行为，使王廷治无法对房子进行买卖、转让、抵押，造成较大损失。由于双方合同中并未约定逾期办理房产证的违约金，请求判令蓬达公司按照已付购房款总额，自2004年2月10日起至2012年2月23日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按照日万分之二点一计算逾期办理房产证的违约金73.8万元，并判令蓬达公司办理房产证并交付王廷治。
蓬达公司辩称：1、双方签订的《商品房预售合同》中第八条约定：蓬达公司协助王廷治到房地产产权登记机关办理产权证，蓬达公司负责提供办证时所需要的有关材料。可见，在办理房产证的过程中，蓬达公司只需协助、提供所需材料即可。办理房产证所需材料蓬达公司均已向相关部门提供了，且蓬达商城其他住户早已拿到了房产证，作为协助者，蓬达公司已经履行完毕自己的义务；2、蓬达公司从房地产管理处得知，王廷治于2008年7月10日提交了《房屋所有权登记申请书》，向房地产管理处申请房产登记，因此2008年7月10日前系因王廷治未提交申请而无法办理房产证，而2008年7月10日后系因王廷治未交齐相关费用而无法办理房产证，因此没有办理房产证是王廷治的原因；3、王廷治从未要求蓬达公司协助办理房产证，因此蓬达公司没有造成王廷治的损失；4、因王廷治未交齐所有房款，房屋权属不明，无法办证。请求驳回王廷治的诉讼请求。
蓬达公司反诉称：2001年10月10日，王廷治与蓬达公司签订商品房买卖合同一份，约定王廷治向蓬达公司购买蓬达商城6110、6111号门市房两处，但两处房产测绘面积与合同面积均相差17.034平方米。自2008年6月，蓬达公司多次通知王廷治交齐购房款，王廷治一直未补齐购房款。请求判令王廷治向蓬达公司支付购房款350900元，并承担自2008年7月起至2012年12月31日止按未付房款总额银行同期贷款利率两倍的违约金141413元。
王廷治辩称：1、如果房产证上的面积属实，王廷治同意将上述差额款从违约金里面扣除。按照规定，蓬达公司应当自交付房屋之日起90日内对交付的房屋进行测绘，那时候测绘的公摊面积小，2008年测绘的公摊面积大；2、不存在违约金的问题。蓬达公司称2008年8、9月份房产证就办出来了，但蓬达公司对王廷治讲房产证一直没有办出来，所以王廷治没有补交差额款是蓬达公司造成的，且蓬达公司一直没有给王廷治看相关的测绘面积证明；3、蓬达公司要求王廷治按银行同期贷款利率的2倍承担违约金没有法律依据。
一审法院经审理查明：2001年10月10日，本案双方签订商品房预（销）售合同一份，约定“甲方：蓬达公司，乙方：王廷治，……一、乙方向甲方购买位于蓬莱市蓬达商城6110号、6111号临街门市两栋，其中6110号门市的建筑面积、单价、金额分别为57.096平方米、10100元／平方米、576669元，6111号门市的建筑面积、单价、金额分别为57.096平方米、10500元／平方米、599508元，购房款总价1176177元。上述商品房面积为甲方暂测面积。房屋竣工后，如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定面积有差别的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准，并结清差价。……六、甲方于2003年2月28日将上述商品房交付乙方使用。七、违约责任：1、乙方若未按合同规定交纳购房价款时，甲方有权单方面解除本合同（即本合同自动失效），甲方同意退还乙方已支付房价款，但乙方必须向甲方支付违约金：乙方主动要求退房，须向甲方支付累计应付款的百分之二的违约金；乙方逾期交付购房款逾期部分应向甲方支付每日万分之一的违约金；……八、在该商品房交付使用时，填写《商品房购销合同》、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》后，甲方协助乙方到房地产产权登记机关办理产权证。交易费、工本费、契税、评估费、物业管理公共基金等国家政策性收费由乙方承担，甲方负责提供办证时所需的有关材料。……”。该两栋门市为尚未建成房屋。合同签订后，王廷治陆续向蓬达公司按照合同的约定付清了购房款。2003年11月11日，蓬达公司将上述两栋房屋交付王廷治。2003年12月4日，蓬达公司给王廷治出具代收费项目清单一份，载明收取商城临街门市6110、6111号王廷治业主1、契税35285元、2、物业管理公共基金1781元、测绘费228元、评估费7057元、交易费1142元，共计代收费人民币45493元。2008年7月23日，本案双方签署房屋所有权登记申请书一份并提交蓬莱市住房和规划建设管理局，该申请书载明王廷治购买的两栋门市房的面积均为74.13平方米。2008年10月27日，蓬莱市住房和规划建设管理局为王廷治购买的房屋填发房产证号为蓬房权证登字第××号房产证一份，房屋所有权人为王廷治，坐落于蓬莱市钟楼东路94号27、28号房屋各一栋，建筑面积均为74.13平方米。因蓬达公司未缴纳相关的契税及办证费用，至今未领取上述房产证。经查，坐落于蓬莱市钟楼东路94号27、28号楼房即王廷治购买的位于蓬莱市蓬达商城6110号、6111号临街门市两栋。2010年12月10日，蓬达公司给王廷治出具证明一份，载明“证明，兹有住户王廷治在我公司开发建设蓬达商城购临街门市6110#，面积70平方，产权证正在办理中。特此证明，蓬达公司（加盖蓬达公司公章），2010、12、10”。2011年4月1日，蓬达公司出具通知一份，载明“通知，各位业主：蓬达商城临街商业房，房产证早已办好，由于面积与房产部门实测面积出现了差异，按合同中第一条款内容中的规定，合同面积为暂测面积，当暂测面积与房产部门实测面积出现差异时，应以房产部门实测面积为准，因此，实测面积就成了办理产权证的法定依据。我们也想根据实际情况进行更改，但是根据房产部门测绘规定，测绘面积已不可更改，这样一来，我们也无法改变。此前，我们曾通过不同形式通知，按实测面积补款拿证，但一直未见行动，现我公司决定将确权后产生的差额面积合成价款，并承担价款的50%。请接通知后，来我公司办理产权的交接手续。特此通知2011年4月1日”。王廷治与李某某、王某某（韩某某）于2011年4月23日在该通知上签名并写明已看不同意。蓬达公司的法定代表人盖其东于2011年5月3日在该通知上签名并写明“同意者拿证，不同意等一等，因为精品屋房面积少了，退款了”。2012年2月16日，蓬达公司给王廷治下发通知两份，其中一份载明“通知，蓬达商城临街商业房6110业主：王廷治，您购买的商业房早已具备办证条件，由于购房合同中的面积为暂测面积，房产部门后来测绘的面积为实测面积，因两者产生了差额，所以根据购房合同第一条中的相关内容规定，如暂测面积与房产部门的实测面积有差异，以房产部门的实测面积为准，并结清差价。因此，实测面积就成为办证的法定依据。此前，我公司曾多次通过不同形式通知业主，按实测面积补款办证，但一直未见行动。现我公司再次通知您，请接通知后，于7日内速来我公司补齐差额房款，我公司将在您补齐差额房款后，按房产部门的实测面积为您办理产权证。特此通知。附：暂测面积：57.096平方米，实测面积：74.13平方米，差额面积：17.034平方米，差额房款：17.034＊10100元／平方米=172043.4元，蓬达公司（加盖印章），2012年2月16日”、另一份通知中除房号为6111、差额房款为17.034＊10500元／平方米=178857元，其余内容一致。庭审中，蓬达公司主张有王廷治签名的房屋所有权登记申请书可以证明王廷治于2008年7月23日已知道所购两处房产的实测面积多于合同面积，因王廷治未结清购房款，故蓬达公司未交付王廷治房产证。王廷治则主张其对于需要补交购房款的知情时间为蓬达公司第二次下发通知的时间即2012年2月16日。
一审法院认为：本案双方争执的焦点问题是：1、办理房屋产权证的义务主体是谁；2、蓬达公司是否存在逾期办证；3、如果蓬达公司存在逾期办证行为，违约责任应如何承担；4、蓬达公司通知王廷治补齐购房款的起始时间及王廷治逾期付款违约责任如何承担。
对于双方争执的焦点1、2，一审法院认为：双方签订的商品房预（销）售合同是双方的真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，蓬达公司代为收取了王廷治的契税、物业管理公共基金等办证费用，应视为双方对合同内容的变更，由蓬达公司履行办证义务。王廷治按照合同的约定履行了付清购房款的义务，蓬达公司于2003年11月11日将房屋交付王廷治使用，王廷治接收房屋的同时就拥有了诉争房屋的完全所有权，而蓬达公司于2008年7月23日才向蓬莱市住房和规划建设管理局提交房屋所有权登记申请书及相关的办证材料，且在行政机关填发房产证后至今未缴纳相关的费用领取房产证交付王廷治。另通过2010年12月10日蓬达公司给王廷治出具证明及2011年4月23日蓬达公司给王廷治下发的通知均可以看出王廷治在2011年4月23日前对于行政机关已填发争议房屋房产证是不知情的，而蓬达公司未向王廷治告知该事实。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，双方对办理权属证书期限没有约定的，诉争的商品房为尚未建成房屋的，在房屋交付使用之日2003年11月11日起90日内（即2004年2月9日），由于出卖人即蓬达公司的原因，致使买受人即王廷治未能取得房屋权属证书的，蓬达公司应当承担违约责任。
对于双方争执的焦点3，一审法院认为：蓬达公司提交的2008年7月23日有王廷治签字的房屋所有权登记申请书中，其内容不足以证明王廷治对于需补交房屋差价及补齐房款后才能领取房产证是知情的，而2011年4月23日在王廷治签名的蓬达公司下发的通知中，蓬达公司明确告知王廷治需按实测面积补款拿证，则蓬达公司以王廷治未补齐房款而未交付房产证的抗辩事由起始时间应从2011年4月23日计算，故蓬达公司对于逾期交付房产证的违约金计算应自2004年2月10日起至2011年4月23日止。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，王廷治主张违约金按照已付购房款1176177元的日万分之二点一的标准计算，符合法律规定，则蓬达公司应承担的违约金数额为649610元。
对于双方争执的焦点4，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……。本案双方的商品房预（销）售合同明确约定“房屋竣工后，如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定面积有差别的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准，并结清差价”。蓬达公司在2011年4月23日虽通知王廷治需结清差价，但通过通知的内容及蓬达公司法定代表人盖其东的批复可看出双方对于王廷治需给付差价的数额处于协商状态。蓬达公司在2012年2月16日给王廷治下发的两份通知则明确告知王廷治应给付差价款的数额为350900元并限定王廷治的给付期限为7天，故王廷治给付蓬达公司差价款违约金的计算起始时间应从2012年2月24日起计算，考虑到蓬达公司逾期办理房产证违约金的计算标准，一审法院认为王廷治在给付蓬达公司差额款350900元的同时承担自2012年2月24日起至2012年12月31日止日万分之二点一的违约金为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，2013年10月30日，山东省蓬莱市人民法院作出（2012）蓬登民初字第858号民事判决：一、限蓬达公司于判决生效后20日内到蓬莱市住房和规划建设管理局缴纳相关费用并领取蓬房权证登字第××号房屋所有权证，并在领取上述证书后的10日内将其交付给王廷治。二、蓬达公司给付王廷治自2004年2月10日起至2011年4月23日止逾期办理房产证的违约金649610元。三、王廷治给付蓬达公司购房款350900元并承担自2012年2月24日起至2012年12月31日止逾期付款的违约金23088元。四、上述二、三项兑除后，蓬达公司给付王廷治275622元，此款于判决生效后10日内给付。本诉案件受理费11180元，由王廷治负担1339元，蓬达公司负担9841元。反诉案件受理费1564元，由蓬达公司负担376元，王廷治负担1188元。
蓬达公司不服，向烟台市中级人民法院上诉称：王廷治是办理房产证的义务主体，蓬达公司不是办理房产证的义务主体。2008年10月27日，王廷治的房产证已办理完毕，2010年12月10日蓬达公司向王廷治出具的证明不能认定房产证仍在办理过程中。蓬达公司未领取王廷治的房产证，是因为王廷治未交齐购房款，不是因为蓬达公司未缴纳契税及办证费用，蓬达公司不应承担逾期办理房产证的违约责任。涉案房屋的测绘报告在2004年12月就已作出，蓬达公司及时告知了王廷治需要按照合同约定补齐房屋差价，因此，蓬达公司抗辩因王廷治未补齐房款而未交付房产证的成立时间应从2005年1月1日起计算，王廷治未付房屋差价款的违约金也应从2005年1月1日起计算。请求撤捎一审判决第一、二项，并将一审判决第三项更改为：王廷治给付蓬达公司购房款350900元，并按照日万分之二点一承担2005年1月1日起至2012年12月31日止逾期付款违约金215319元。
王廷治辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审法院审理查明的事实与一审判决认定事实一致。
二审法院认为：合同履行过程中，蓬达公司代为收取了王廷治的契税、物业管理公共基金等办证费用，但于2008年7月23日才向蓬莱市住房和规划建设管理局提交房屋所有权登记申请书及相关的办证材料，且在行政机关填发房产证后未缴纳相关费用领取房产证交付王廷治，致使王廷治至今未能取得房屋权属证书，蓬达公司应当承担逾期办理房产证的违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，双方对办理权属证书期限没有约定，诉争的商品房为尚未建成房屋，办理权属证书的期限应为房屋交付使用之日起90日内。2011年4月23日王廷治签名的蓬达公司下发的通知中，蓬达公司明确告知了王廷治需按实测面积补交房屋差价款才能取得房产证，此时，蓬达公司以王廷治未补交房屋差价款对逾期办理房产证进行抗辩成立。蓬达公司主张此前已将该事项告知王廷治，但未提交证据证明。因此，逾期办理房产证的违约金应自2004年2月10日起计算至2011年4月23日止。蓬达公司在2011年4月23日虽通知王廷治需结清差价，但通过通知的内容及蓬达公司法定代表人盖其东的批复可看出双方对于王廷治需给付差价的数额处于协商状态。蓬达公司在2012年2月16日给王廷治下发的两份通知则明确告知王廷治应给付差价款的数额为350900元并限定给付期限为7天，故王廷治给付差价款违约金的起始时间应为2012年2月24日。一审判决正确，应予维持。2014年4月11日，烟台市中级人民法院作出（2014）烟民一终字第85号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9841元，由蓬达公司负担。
蓬达公司向本院申请再审称：1、王廷治未领取房产证，是因为其未交齐购房款，原审法院认定是由于蓬达公司未缴纳契税及办证费用错误；2、2008年10月17日，王廷治的房产证就办理完毕，原审法院根据2010年12月10日蓬达公司向王廷治出具的《证明》认定此时王廷治的房产证仍在办理中错误。蓬达公司在《证明》上加盖公章，仅是用于王廷治办理营业执照，与实际情况不符，并不能证明王廷治的房产证未办理；3、原审法院认定2011年4月23日蓬达公司未告知王廷治房产证已填发错误。2014年12月，房产测绘报告已经出具，蓬达公司及时告知王廷治需要补交房产差价，王廷治应当知道只要补齐房款就可以办理房产证；2008年7月23日王廷治向蓬莱市住房和规划建设管理局提交的《房屋所有权登记申请书》明确载明了房屋位置、面积等信息，因此自2003年7月23日起，王廷治就知晓两处房产的实际面积均为74.13平方米；同时由王廷治出具的其本人书写、蓬达公司盖章的2010年12月10日的《证明》可知王廷治对于房产实际面积为70平方米，而非合同约定的57.096平方米是知情的；4、王廷治是办理房产证的义务主体，原审法院认定蓬达公司为办理房产证的义务主体错误。双方合同第八条约定了房产证办理主体是王廷治，蓬达公司只起到协助作用，原审法院认定蓬达公司代为收取了契税、物业管理公共基金等办证费用即视为双方对原合同内容进行变更错误，双方均未提出过变更的要求，王廷治提交办证申请后起3个月内房产证就办理完毕，可见办证义务人是王廷治而非蓬达公司。且即使视为合同内容发生变更，在王廷治交齐房款前，蓬达公司取得抗辩权，王廷治应先交齐房款及办证费用，其后蓬达公司才能递交办理房产证的手续等文件。5、原审法院认定王廷治自接受房屋起就拥有诉争房屋的完全所有权错误，按照双方合同约定，王廷治应当首先补足差额房款方可取得诉争房产的完全所有权；6、原审法院认定差额房款的数额应双方协商确定错误；7、原审法院认定蓬达公司以王廷治未补齐房款而未交付房产证的抗辩事由起始时间应从2011年4月23日计算错误。综上，原审法院认定事实、适用法律错误，请求撤销二审判决，维持一审判决第三项的“王廷治给付蓬达公司购房款350900元”部分，撤销其他判决部分并予以改判。
王廷治辩称：原审认定事实证据充分，适用法律正确。1、对蓬达公司作为房地产开发企业应承担的测绘、报送办证材料的法定义务，《商品房销售管理办法》第三十四条有明确规定。涉案房屋的交付时间为2003年2月28日，蓬达公司未按照法律规定进行测绘、报批，也未在法定期限内提供办理房屋权属登记的资料。蓬达公司收取本应由其承担的测绘费，其主张测绘报告的出具时间是2004年12月，该时间出具测绘报告违法；王廷治至今未见到书面测绘报告，不清楚涉案商品房的测绘面积是多少。2、蓬达公司于2003年12月4日收取了王廷治的契税、物业管理基金、测绘费、评估、交易等费用45493元，代为办理房产证，但直到2008年7月23日，蓬达公司才向蓬莱市住房和规划建设管理局提交《房屋所有权登记申请书》及相关办证材料。3、蓬达公司出具的证明、通知等书面证据足以证实房产证未办理的原因在于蓬达公司。2010年12月10日蓬达公司出具的证明证实出具证明时面积还是不确定的、产权证也正在办理中；2012年2月16日蓬达公司的两份通知中称“为您办理产权证”。4、蓬达公司收取了各种办证费用、契税，办证义务应由其承担，其未在规定时间内办证，应当赔偿给王廷治造成的损失，请求驳回蓬达公司的再审申请。
本院再审期间，蓬达公司提交：1、王廷治的房屋所有权证复印件一份，以证实王廷治的房屋所有权证在2008年10月27日就办理完毕，是因王廷治未缴纳相关费用才未发证；2、与刘某某等办理房产证交接书5份，以证实蓬达公司在2008年就具备办证条件，其他产权人早已拿到了相关产权证，系因王廷治本人原因未领取房产证；3、住户档案一份、住宅交付验收表一份、业主公约一份、蓬达商城精品屋、临街门市收费暂行标准一份，证明涉案房屋交付时间为2003年12月4日。王廷治对房屋所有权证书的真实性没有异议，认为蓬达公司与其他人之间的房屋产权交接情况与本案无关，对住户档案等材料上王廷治本人签字没有异议，但主张实际交房时间为2003年11月11日，上述材料是后来填写的。本院认为，王廷治对房屋所有权证的真实性没有异议，本院予以采信。王廷治对刘某某等人的办理房产证交接书有异议，交接书本身无法证实是刘某某等人所签，蓬达公司也没有提交其他证据佐证，本院对该证据不予采信；关于房屋实际交付时间，虽然王廷治认可住户档案等材料上其签字的真实性，但主张这些材料是后来填写的，且本案一审庭审中双方当事人均认可实际交房时间为2003年11月11日，本院对原审认定的房屋交付时间为2003年11月11日予以确认。
本院再审查明其他事实与原审认定事实一致。
本院再审认为：本案焦点问题为：1、办理涉案房屋产权证的主体是哪一方；2、蓬达公司是否应承担逾期办理及交付房屋产权证的违约责任及支付期限；3、王廷治应自何时起向蓬达公司支付逾期付款违约金。
关于办理房屋产权证的义务主体。商品房买卖合同的履行包括向房地产管理部门办理所有权登记并取得房屋所有权证书。由于房地产开发企业熟悉房屋所有权证办理流程，且办理房屋所有权登记所需要的许多材料需要由房地产开发企业提供，因此，在实际生活中，一般是由房地产开发企业代业主办理产权证。本案中，虽然双方合同约定的是“蓬达公司协助王廷治到房地产产权登记机关办理产权证”，但合同履行过程中，蓬达公司代为收取了王廷治的契税、物业管理公共基金等办理房屋所有权证登记所需要交纳的费用，且在蓬达公司提交的其于2011年4月1日的通知中载明“…此前，我们曾通过不同形式通知，按实测面积补款拿证…”，其于2012年2月16日送达王廷治的通知中再次重述了上述陈述，并进一步提出“…请于7日内速来我公司补齐差额房款，我公司将在您补齐差额房款后，按房产部门的实测面积为您办理产权证”；蓬达公司再审中提交的与刘某某等住户的“办理房产证交接书”也证实涉案小区房屋的产权证实际是由蓬达公司统一办理的，在将产权证书交付业主时，蓬达公司制作了统一格式的交接书并要求业主在领取产权证后在交接书上签字。据此，本院认为，原审法院认定双方在合同履行中对原合同内容进行了变更、蓬达公司为办理房屋产权证的义务主体并无不当。
关于蓬达公司是否应承担逾期办理及交付房屋产权证的违约责任及支付期限。本案中，王廷治诉请蓬达公司为其办理房产证并承担至2012年2月23日的违约金，由于王廷治的房屋产权证在此之前的2008年10月已办理完毕，但一直未交付王廷治，因此其诉讼请求实际为要求蓬达公司承担逾期办理及逾期交付产权证的违约责任。关于该问题，本院认为，2003年12月4日，蓬达公司就向王廷治收取了办证房屋产权证需要交纳的契税、物业管理基金等费用，但迟至2008年7月23日才向蓬莱市住房和规划建设管理局提交房屋所有权登记申请书及相关的办证材料，且在房屋产权管理部门填发房产证书后迟迟未领取房产证并交付王廷治，其行为已构成违约，应当承担逾期办理及领取房产权证交付王廷治的违约责任。至于其承担违约责任的期限，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，双方对办理权属证书期限没有约定，诉争的商品房为尚未建成房屋，办理权属证书的期限应为房屋交付使用之日起90日内。本案双方于2003年11月11日交付房屋，原审认定其应自2004年2月10日起承担违约金正确。至于其承担违约金的截止期限，虽然其提交的房屋所有权登记申请书上载明了房屋面积，但蓬达公司诉讼中没有提交证据证明在2011年4月23日之前曾要求王廷治补交房屋差价款及应补交差价款的数额，且其于2010年12月为王廷治出具的证明上载明“…产权证正在办理中”，其于2012年2月16日送达王廷治的通知中也载明“…我公司将在您补齐差额房款后，按房产部门的实测面积为您办理产权证”，从以上通知内容来看，截止通知发出之日，蓬达公司并没有将产权证已办理完毕的事实告知王廷治。因此，原审判决认定蓬达公司应承担的违约金的期限为自2004年2月10日至2011年4月23日并无不当。
关于王廷治应自何时起向蓬达公司支付逾期付款违约金。虽然蓬达公司于2011年4月23日送达王廷治的通知中载明了要求其补交房屋差额款，但通过通知内容可知蓬达公司决定自行承担差价款的50%，而王廷治在签收该通知的同时注明不同意，而蓬达公司法定代表人盖其东于2011年5月3日在通知上注明“…不同意等一等”，可见至此时双方对于王廷治需要补交差价款的数额仍然处于协商状态。2012年蓬达公司送达王廷治的通知中则明确载明了涉案房屋的暂测面积、实测面积、差额面积及差额房款的数额，并限定王廷治于7日内补齐差额房款。因此，原审法院认定王廷治应支付逾期付款违约金的起始时间为2012年2月24日并无不当。
综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。蓬达公司的再审申请理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：
维持烟台市中级人民法院（2014）烟民一终字第85号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 闫爱云
审判员 滕建国
审判员 刘 敏
二〇一六年六月二十日
书记员 田晓菲