重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江法民初字第01600号
原告：重庆零距离物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路华轩支路39号6单元7-3号，组织机构代码：67612421-4。
法定代表人：陈刚，总经理。
委托代理人：卢梅，重庆捷讯律师事务所律师。
被告：龙松，男，1980年2月11日生，汉族，住重庆市江北区。
委托代理人：黎英，女，1957年3月28日生，汉族，住重庆市江北区。
原告重庆零距离物业服务有限公司与被告龙松物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员顾鲁晓独任审判，公开开庭进行了审理。原告重庆零距离物业服务有限公司的委托代理人卢梅，被告龙松的委托代理人黎英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆零距离物业服务有限公司诉称，2010年9月30日，原告与被告所在小区的重庆市江北区大石坝某小区业委会签订了《某小区物业服务合同》，合同约定了物业服务的起止期限、物业服务费标准、交纳期限和方式、违约责任等内容。合同签订后，原告即入驻某小区，并按照合同约定提供了物业服务，2013年9月30日原告按照合同约定撤离了小区，但被告自2012年7月起无故拒交物业服务费，违反合同的约定损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，现特诉讼至法院，请求法院判决：一、被告立即向原告支付物业服务费和公摊费（期间为：2012年7月1日至2013年9月30日）共计1779元；二、被告按照每日3‰的标准支付违约金，计算至判决做出之日；三、本案诉讼费由被告承担。
被告龙松辩称，当时原告的物业服务很差，有很多瑕疵，给小区造成了损害。围墙很烂、清洁很差、车辆乱停，业主们很生气，原告的不作为造成今天拖欠物业服务费的问题。原告于2013年9月撤场时，原告没有交纳公摊电费，导致小区停电了，业主觉得不交费会影响大家，业主就主动把物业服务费交给业委会，先把电费交了。当时我们和街道社区反映了，街道社区让我们自己先筹钱把电费交了。对被告应当交纳的物业服务费及公摊费的标准、欠费金额、期间均无异议，但被告已经向业委会交纳了一些费用，最大的责任还在原告。原告所提供的物业服务也就只能值那些钱了，再要求业主交纳物业服务费就不合理了。业主交纳的费用已经代交电费，应当予以扣除，不该交给原告。原告主张的违约金过高。
经审理查明，2010年9月30日，原告与重庆市江北区某小区业主委员会签订了《某小区物业服务合同》，合同约定原告为重庆市江北区某小区提供公共性物业服务。合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收费标准如下（按建筑面积计算）：物业服务费标准：1、根据招投标达成时与业主委员会达成的共识，自2010年10月1日起，原告在一年内仍按现行物业服务费标准收取，其收费标准如下：（1）多层住宅物业：0.70元／月／平方米；（2）高层住宅物业：1.00元／月／平方米；（3）商业物业：2.50元／月／平方米；（4）住改办公物业：2.50元／月／平方米；（5）住宅改为经营用途物业：2.50元／月／平方米；（6）幼儿园物业：2.00元／月／平方米；（7）停车位物业服务费：50元／个／月；（8）公摊按5元每户每月收取。2、根据山水家园招投标时与业主委员会达成的共识，双方约定自2011年9月30日起，按照相关法律法规程序，提升物业服务费0.15元每平方米每月。标准如下：（1）多层住宅物业：0.85元／月／平方米；（2）高层住宅物业：1.15元／月／平方米；（3）商业物业：2.80元／月／平方米；（4）住改办公物业：2.80元／月／平方米；（5）住宅改为经营用途物业：2.80元／月／平方米；（6）幼儿园物业：2.00元／月／平方米；（7）停车位物业服务费：50元／个／月。合同第九条约定，业主应于物业企业进驻之日起交纳物业服务费用。已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的空置房物业服务费、电梯费、公摊费用由开发建设单位、业主全额交纳；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务。合同第十条约定，物业服务费包含房屋、设备设施的小修、保养，大、中修未包含在内，其中单项维修费用总和在二百元（含）以下为小修项目，除此之外，为大修、中修项目。合同第二十一条约定，本合同期限为3年，自2010年10月1日起至2013年9月30日止。合同第二十四条约定，因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由重庆市江北区某小区业主委员会承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。原告因管理不善造成房屋建筑质量、设备设施质量损害，达不到使用功能和造成重大事故的，由原告承担相应责任，以相关部门的鉴定为准。合同第二十五条约定，在原告入驻前因原物业公司管理不善造成的设备设施瘫痪，不能正常使用，以及现状接收的其他附属物（含铁栏杆、草坪灯、绿化、监控、门禁、应急发电机、供水排污、消防设备设施、漏水等问题）由原告与重庆市江北区某小区业主委员会双方共同参与摸排，罗列问题清单签字确认，原告根据轻重缓急、影响程度书面上报重庆市江北区某小区业主委员会，以大修基金或公共收益的方式进行修缮，若重庆市江北区某小区业主委员会未对方案按程序做出书面审批，由此出现的责任事故和造成的影响由重庆市江北区某小区业主委员会承担。注：在合同期内，如原告提出需要启动大修基金对存在安全隐患的设备设施进行修复时，需提交维修计划和资金预算，业委会及全体业主大会未及时审批同意，导致发生设备设施损坏不能正常使用，原告对合同第二十四条、本条不承担任何责任。合同第三十条约定，重庆市江北区某小区业主委员会的业主或者物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应承担以下责任：1、按每日3‰的标准向原告支付逾期付款违约金至付清本金时止。2、物业企业可对未交服务费的业主或物业使用人暂停服务，期间可限制其使用电梯、在小区内投放垃圾等。3、三个月连续未交，物业企业可向人民法院提起诉讼并追收违约金。
合同签订后，从2010年10月开始至2013年9月30日止，原告一直为重庆市江北区某小区进行物业服务。2005年7月14日，产权人登记为被告，该房屋建筑面积为113.55平方米。原、被告双方均认可被告每月应交纳的物业服务费为113.55元，公摊费为5元。
另庭审中查明，合同虽然约定2011年9月30日起，提升物业服务费0.15元每平方米每月，但原告并未提升物业服务费标准，仍然按照以前的标准收取物业付费。原告欠交2013年7月、8月、9月三个月的公摊水电费。
在本案审理过程中，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，该行为系其处分诉讼权利的行为，符合法律规定，故本院予以准许。
上述事实，有《某小区物业服务合同》、重庆市江北区土地房屋权属登记中心登记信息查询结果、交费票据、照片及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告与重庆市江北区某小区业主委员会签订的《某小区物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业管理条例》第十二条第四款之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。据此，《某小区物业服务合同》对原、被告之间亦发生法律效力。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告对原告的物业服务提出异议，但仅举示了照片，照片形成时间为2013年10月份，此时原告已经撤离本案涉诉小区，照片并不能全面充分证明物业服务本身存在重大瑕疵，故本院对被告的主张不予采信。据此，原告履行了物业服务合同的义务，根据《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告应当按照该合同约定的物业服务费的标准交纳相关物业服务费用。
原告主张被告未支付物业服务费和公摊费的期间为2012年7月1日至2013年9月30日。被告对欠费期间及物业服务费、公摊费的标准没有异议。本院对原告主张被告支付物业服务费和公摊费的诉讼请求予以支持，具体金额为：2012年7月1日至2013年9月30日期间的物业服务费共计1703.25元和公摊费75元。
关于原告未支付相关公摊水电费和被告向业委会支付相关费用的问题，本院认为，第一，原告未交纳公摊水电费本身并不直接充分表明物业服务存在整体重大问题；第二，公摊水电费涉及原告、被告及其他民事主体之间不同的债权债务关系，这些债权债务关系并非法律规定的互负债务；另外，被告的公摊水电费为定额的每月5元，而原告与其他主体的债务为据实收取。所以，本案情况并不符合法律规定的冲抵规则，本院不予抵扣。在本案处理完毕后，被告可另觅合法途径予以解决。
综上，根据《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起五日内，被告龙松向原告重庆零距离物业服务有限公司支付2012年7月1日至2013年9月30日期间的物业服务费1703.25元。
二、本判决生效之日起五日内，被告龙松向原告重庆零距离物业服务有限公司支付2012年7月1日至2013年9月30日期间的公摊费75元。
三、驳回原告重庆零距离物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元由龙松负担。前述受理费已由重庆零距离物业服务有限公司向本院预交，龙松在履行上述义务时一并向重庆零距离物业服务有限公司支付本案受理费，本院不作清退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 顾鲁晓
二〇一四年五月七日
书 记 员 杨凌燕