长春市二道区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）吉0105执异24号
案外人：白万波，男，住长春市南关区。
申请执行人：闫相东，男，住长春市朝阳区。
被执行人：长春市蔬菜良种繁育中心。住所：长春市二道区三道镇和平村原和平农场。
法定代表人：李绍文，主任。
本院在执行申请执行人闫相东与被执行人长春市蔬菜良种繁育中心（以下简称繁育中心）合同纠纷案件过程中，案外人白万波提出异议申请，请求法院解除对其购买的在繁育中心名下的位于长吉公路南线11公里，丘地号8-2/75-7（0），建筑面积532.16平方米房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人白万波称：位于长吉公路南线11公里，丘地号8-2/75-7（0），建筑面积532.16平方米房屋原属被执行人繁育中心所有，因被执行人繁育中心欠中国农业银行长春永春支行（以下简称农行永春支行）贷款，将房屋抵押。后因无力偿还贷款，农行永春支行经诉讼后将该房屋通过拍卖方式卖给吉林省高速公路工程有限公司（以下简称吉林高速公司）。2016年7月30日，吉林高速公司将该房屋连同相关厂房、场地以850万元的价格出售给案外人。同年10月，案外人对房屋状态进行查询，当时仍未为查封状态。同年11月，申请执行人闫相东与被执行人繁育中心民事纠纷案件执行过程中，该房屋被法院查封。因吉林高速公司后续未配合案外人办理房屋更名过户，案外人以该公司为被告，以被执行人繁育中心为第三人向长春市二道区人民法院起诉，（2017）吉0105民初701号民事判决书确认，案外人与吉林高速公司的合同有效，吉林高速公司和被执行人繁育中心应协助案外人办理更名过户手续。案外人认为，案外人通过订立财产转让合同、支付对价并实际占有使用该房屋，对未及时办理更名过户手续不存在过错，故请求法院解除查封。
申请执行人闫相东称：第一，案外人白万波并未实际取得被查封房屋的所有权。农行永春支行、吉林高速公司在处置被执行人繁育中心房屋时，尚未取得该房屋的产权，均属无权处分，财产转让合同也应无效。依据《中华人民共和国物权法》，不动产物权的设立、变更、转让均应依法登记，未经登记，不发生效力。第二，法院的判决、裁定不能代替产权登记，农行永春支行、吉林高速公司必须持裁定书、拍卖成交确认书办理变更登记手续，才能取得房屋产权。农行永春支行在取得（2003）长南民执字第1022号民事裁定书后，未按规定对被执行人繁育中心的房屋进行权属登记，违反物权法第十七条关于不动产权属登记的规定。也与《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效”的规定冲突。第三，法院的查封措施符合法律规定。房屋的所有权以登记为准，农行永春支行、吉林高速公司及案外人白万波未办理该查封房屋的过户登记手续，产权未发生变动，法院查封的房产仍属于被执行人繁育中心，案外人的异议应予驳回。
被执行人繁育中心经本院通知未对异议事项发表意见。
本院查明：农行永春支行与被执行人繁育中心在长春市南关区人民法院借款纠纷执行一案中，双方于2003年11月28日达成和解协议，被执行人繁育中心以其所有的位于长吉公路南线11公里处的土地使用权和地上建筑物抵偿银行债务。2004年12月10日，长春市南关区人民法院作出（2003）长南法民执字第1022号民事裁定书，裁定将被执行人繁育中心所有的位于长吉公路南线11公里处建筑面积532.16平方米（本案被查封房屋）办公楼、1507.94平方米保鲜库，以及13075平方米土地使用权、土地地上建筑物、构筑物交农行永春支行抵偿债务。该民事裁定书生效后，农行永春支行未持该裁定书办理相关产权变更手续，2008年3月29日，其委托吉林省北方拍卖有限公司对上述抵债财产进行拍卖并由吉林高速公司买受。2008年4月18日，农行永春支行与吉林高速公司就上述抵债财产进行了现场交接。2016年7月30日，案外人白万波与吉林高速公司签订财产转让合同，约定吉林高速公司将其通过拍卖程序从农行永春支行处受让的在被执行人繁育中心名下的抵债财产（含本案被查封房屋）全部转让给案外人白万波，转让价款为850万元。合同约定价款分两期支付，首期800万元于合同签订生效后3日内支付，余款50万元于合同生效后吉林高速公司完成交付（房地产更名过户、其他财产直接交付）后3日内支付。后案外人白万波按约定支付了首期价款800万元。2016年11月2日，本院在执行申请执行人闫相东与被执行人繁育中心合同纠纷一案中，以（2016）吉0105执740号执行裁定书将被执行人繁育中心名下位于长吉公路南线11公里，丘地号8-2/75-7（0），建筑面积532.16平方米房屋（本案被查封房屋）查封。因吉林高速公司未按约定履行后续合同义务，案外人白万波向本院提起诉讼，本院于2017年4月17日作出（2017）吉0105民初701号民事判决，确认案外人白万波与吉林高速公司订立的合同有效，并判决吉林高速公司与被执行人繁育中心立即协助案外人白万波办理相应的产权更名过户手续。
本院认为：标的物所有权，自以物抵债裁定送达承受人时转移。未及时办理物权登记，并不能由此否定物权变动的效果。虽然《中华人民共和国物权法》第九条规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭均应依法登记，未经登记，不发生效力。但也在但书中载明了“法律另有规定的除外”。这说明不动产物权的变动在以物权登记为根本原则的基础上，还存在着其他合法有效的变动方式。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府征收决定等生效时发生效力”。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源局房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第27条规定“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当溯及到相关法律文书生效之时。”由此，在长春市南关区人民法院（2003）长南法民执字第1022号民事裁定书作出并送达权利受让人农行永春支行后，本案被查封房屋的权属即发生了转移，农行永春支行成为了新的所有权人，其此后的出让行为亦具有了正当的权利基础。同时，申请执行人闫相东主张被查封房屋权属未发生变动所依据的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》是建设部发布的，作为部门规章其效力低于《中华人民共和国物权法》，其第十八条规定的“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效”在与法律规定相冲突的情况下，不能优先于上位法适用。另根据本院（2017）吉0105民初701号民事判决书，案外人白万波对吉林高速公司、被执行人繁育中心确实享有协助其办理买受财产（含本院查封房屋）权属变更的请求权。综上所述，鉴于该查封房屋在本院查封前即因生效的以物抵债裁定不再归被执行人繁育中心所有，案外人白万波又享有取得该房屋所有权的请求权，故应当认为其主张解除查封措施的实体权利足以阻却执行，对其异议请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：
中止对被执行人长春市蔬菜良种繁育中心名下位于长吉公路南线11公里，丘地号8-2/75-7（0），建筑面积532.16平方米房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 范北捷
审 判 员 闫洪义
代理审判员 姜 楠
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 梁庭健