重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第03838号
上诉人（原审被告）何军。
委托代理人唐海宾，重庆钧睿律师事务所律师。
上诉人（原审被告）姜群。
委托代理人唐海宾，重庆钧睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刁正兰。
委托代理人吴应西。
被上诉人（原审原告）吴应西。
上诉人姜群、何军因与被上诉人吴应西、刁正兰房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2014）津法民初字第04834号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，吴应西、刁正兰系夫妻，二人在重庆市××区××江街道办事处××号民政商贸综合楼X幢X号有X层商业非住宅50.47平方米，权属证书字号为“2××房地证2005字第02206号”，2层有住宅433.22平方米，其中有197.24平方米，房号登记为231号，属权证书字号为“房权证203字第××号”。前述房屋所有权人登记为刁正兰。其余235.98平方米的住宅，房号登记为2－2－1号，权属证书字号为“房地产权证203字第××号”，所有权人登记为吴应西。前述房屋1层非住宅在2楼住宅下，与2楼住宅相通。2013年2月28日，吴应西（甲方）与姜群（乙方）同时签订二份《房屋租赁合同》，本案的《房屋租赁合同》约定：甲方将“江津区几江临江路民政商贸综合楼X层221号”已装修过的住房租给乙方使用；租期从2013年3月1日起至2019年2月28日止；2013年3月1日至2016年9月30日每季租金6600元，2016年10月1日至2017年9月30日每季度租金15000元，……；乙方在签订本合同之日向甲向交纳租房保证金10000元，并向甲方交纳第一季度租金6600元，以后季度末提前预交下一季度房租，乙方向甲方交纳的保证金及租金以甲方出具的收据为准；房屋租金及保证金请按时转入甲方工商银行账号为31×××95的户头上；如乙方因经营需要装修，必须经甲方同意，其装修的一切费用概由乙自行负担，如中途解除终止合同或合同期满不能继续租赁，乙方所装修的费用不得折价抵扣房屋租金，甲方不作折价补偿，乙方不得拆毁装修物，必须完好交付甲方；乙方在租赁甲方房屋期间所产生的水、电、气、物业管理费、卫生费等概由乙方负担，并按时向有关部门交纳，如不按时交纳所产生的责任由乙方承担，系违约行为并承担违约责任；乙方在租赁期间如不按时交纳房屋租金，甲方有权解除合同，乙方并承担违约责任；“如一方违约，要承担违约金陆万元，另一方并有权解除合同”。除上述内容外，合同还就房屋、卷闸门、管道的维修及费用的负担，在租期未满时的退租、租期满后的优先承租权等进行了约定。在合同的最后有用笔书写的以下内容“乙方保证盲人按摩能在2013年3月1日至2016年9月30日使用该套房的一部分，范围以他们双方商量为准”。该合同出租的房屋，是上述权属证书登记房号为231号的房屋。另一份《房屋租赁合同》（注：该合同已另案同时起诉）约定的主要内容有：甲方将“江津区几江临江路民政商贸综合楼底层10号门面及与此门面相通的211号房的范围”租给乙方使用（注：即上述权属证书登记房号为2－2－1号的住宅及1层非住宅）；租期从2013年3月1日起至2019年2月28日止；前两年租金120000元，后四年每年租金156000元，合同到期后，按市场价格续签四年；乙方在签订本合同之日向甲向交纳租房保证金10000元，并向甲方交纳第1年度租金120000元，以后每年末提前预交下一年度房租；房屋租金及保证金请按时转入甲方的工商银行账号为31×××ＸＸ的户头上；甲方支付乙方装修费补助15000元；乙方在租赁期间如不按时交纳房屋租金，甲方有权解除合同，乙方并承担违约责任；“如一方违约，要承担违约金100000元，另一方并有权解除合同”。除上述约定外，其余内容与前述合同基本相同。合同签订后，吴应西、刁正兰便将房屋交付何军、姜群使用。2013年2月27日、3月3日何军、姜群分别支付了两份《房屋租赁合同》的保证金各10000元。两份《房屋租赁合同》的租金，何军、姜群于2013年5月22日付10000元、6月1日付10000元、7月1日付10000元、8月付10000元（此款吴应西、刁正兰出具的收据未写月日，庭审中双方认可为2013年8月所交），10月10日付10000元、11月1日付10000元、12月1日付10000元，12月31日付10000元，2014年1月30日付10000元、3月1日付46400元（此收据上载明：补交第一年度房租），前述支付的房租，吴应西、刁正兰均向何军、姜群出具了《收据》，其中5月22日的《收据》载明是221号房租，6月1日、7月1日、8月、10月10日的《收据》载明是211号房租，其余《收据》未载明房号。2014年3月30日何军、姜群付12200元、4月30日付12200元、5月31日付12200元、6月30日12200元、7月31日付12200元、8月30日付12200元，上述至2014年8月30日止，何军、姜群共计支付租金209600元。吴应西、刁正兰在上述2013年7月1日出具给何军、姜群的交款《收据》中注明：“请姜群在本月底前将211号及221号所欠的房租及保证金按合同规定全部缴清。”2014年2月20日，吴应西、刁正兰向姜群寄出书面《通知》，载明：姜群，签订两份租赁合同至今，你们未按合同约定将房租足额缴纳，经多次通知无果，你们仍只交了部分房租，今再次书面通知，请你们务必在本月底前将所欠第1年的租金及第2年应缴租金交清，否则一切经济损失及法律责任由你们承担。同年3月20日，吴应西、刁正兰又向姜群寄出书面《通知》，载明：姜群，你们未按合同约定的时间交第2年的房租和2014年2、3月的电费、气费，现通知你们务必于2014年3月31日前将该交的房租及电、气费交清，否则将承担一切经济及法律责任。之后何军、姜群仍未按合同约定的方式向吴应西、刁正兰支付房租。吴应西、刁正兰遂诉讼至一审法院，请求判令解除双方于2013年2月28日签订的《房屋租赁合同》；判令何军、姜群合同终止后按合同第三条约定将租赁房完好交还吴应西、刁正兰；判令何军、姜群支付尚欠吴应西、刁正兰的房屋租金6600元人民币，电费和气费共计4211元，合同约定的违约金60000元。
一审庭审中，吴应西、刁正兰确认：其请求何军、姜群支付的电、气费何军、姜群已交清；除上述何军、姜群已付的租金外，何军、姜群在2014年12月11日最后一次开庭前，于2014年9、10、11月分3次分别支付房屋租金12200元，共计36600元，至此何军、姜群累计支付吴应西、刁正兰租金246200元。何军、姜群陈述：其所交租金中，《收据》中写明房号的租金，即是相应合同的租金，支付金额为10000元未写明房号的《收据》，是211号房屋的租金，按12200元支付的租金中，10000元是211号房屋的租金，2200元是221号房屋的租金。按此，何军、姜群支付吴应西、刁正兰的209600元租金中，2013年何军、姜群已付221号房屋的租金10000元，211号房屋的租金70000元，2014年3月1日补交2013年度的租金46400元（2013年度总计何军、姜群应支付吴应西、刁正兰房屋租金122000，何军、姜群实际总付126400元，余4400元）。2014年支付221号房屋租金19800元（2200元／月×9月），支付211号房屋租金100000元（前述2014年支付的租金，包含何军、姜群在本年度9、10、11月支付的租金36600元）。
以上事实，双方当事人均无异议，一审法院予以确认。
一审法院认为，吴应西与姜群签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，与法无悖，合同合法有效。合同双方，虽然签字的只有吴应西和姜群，但由于吴应西与刁正兰系夫妻，房屋系夫妻共同财产，故刁正兰作为原告主体适格。姜群与何军系夫妻，由于夫妻在婚姻关系存续期间，其对外的债务属夫妻共同债务，故吴应西、刁正兰将何军列为共同被告符合法津规定。合同签订后，吴应西、刁正兰履行了将房屋交付何军、姜群使用的义务，但何军、姜群一直未按合同约定，在前一季度末支付下一季度租金6600元。虽然何军、姜群辩称，何军、姜群按月支付，吴应西、刁正兰按月收取租金的行为，已改变合同的约定，但吴应西、刁正兰在2013年7月1日出具的《收据》上，以及2014年2、3月的书面通知中，均要求何军、姜群按合同约定支付租金，故吴应西、刁正兰收取租金的行为，不能说明吴应西、刁正兰认可改变租金的支付方式。按合同约定，不按时缴纳房屋租金，吴应西、刁正兰有权解除合同。何军、姜群经吴应西、刁正兰多次书面通知，仍未按合同约定的方式缴纳，现吴应西、刁正兰请求人民法院判决解除其与何军、姜群签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，吴应西、刁正兰与何军、姜群间的房屋租赁关系终止，何军、姜群应将房屋退腾吴应西、刁正兰。对吴应西、刁正兰请求何军、姜群支付的租金，本案吴应西、刁正兰请求何军、姜群支付的是2014年3、4、5月的租金，而何军、姜群至2014年11月30日止，已付221号房屋的租金19800元，即9个月的租金，因而吴应西、刁正兰起诉时请求何军、姜群支付的租金，在诉讼中何军、姜群已付清，包括已付清吴应西、刁正兰请求何军、姜群支付电、气费，故此两项请求，应予驳回。对吴应西、刁正兰请求何军、姜群支付的违约金，由于何军、姜群在前一季度末时欠付的租金才6600元，而合同约定的违约金为60000元，明显过高，何军、姜群请求减少符合法律规定。其减少的标准，何军、姜群认为以拖欠租金的20%为宜，金额为1320元。此标准已超过按中国人民银行同期贷款利率4倍计算损失的130%所得出的金额，故何军、姜群主张违约金减少至拖欠租金金额的20%，一审法院予以采纳。对何军、姜群称，吴应西、刁正兰承诺少收1个月租金的理由，因何军、姜群出具了收条，而其并无证据证明吴应西、刁正兰作出了少收1个月租金承诺，故何军、姜群要求少计算1个月租金的理由不能成立。对何军、姜群要求将支付给蒋开均的17600元抵扣应支付给吴应西、刁正兰的租金，以及2013年3月31日付有租金10000元的主张，因何军、姜群无证据证明其与吴应西、刁正兰达成了可以抵扣的协议，以及将取出的款项存入了吴应西、刁正兰账户而一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，遂判决：“一、解除原告吴应西与被告姜群于2013年2月28日签订的约定房号为221号房屋的《房屋租赁合同》。二、被告姜群、何军在本判决生效后三十日内将位于重庆市江津区几江街道办事处顺城街23号民政商贸综合楼1幢2层，面积197.24平方米，属权证书字号为“房权证203字第××号”的房屋腾退原告吴应西、刁正兰。三、被告姜群、何军在本判决生效后三十日内支付原告吴应西、刁正兰违约金1320元。四、驳回原告吴应西、刁正兰的其他诉讼请求。诉讼费用1570元，减半收取785元，由被告姜群、何军负担。”
姜群、何军不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销重庆市江津区人民法院（2014）津法民初字第04834号民事判决，并依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由：1.一审判决存在多处事实认定和法律适用上的错误。未能考虑上诉人与被上诉人在合同签订后，实际在1年多的时间双方是按照按月收取和支付房租的方式履行合同，也未考虑到上诉人对租赁房屋的投入，更未考虑到解除合同后的法律和社会效果，就武断解除合同。2.一审法院未能审查合同的支付方式是被涂改过的，且涂改处只有何军、姜群手印，就认定合同约定租金按年支付，就解除合同，明显是对何军、姜群不公。3.一审法院未能查清上诉人缴纳的实际租金，甚至在上诉人提交取款凭证以及被上诉人自己都提交了租金的第一联的情况下，还认定上诉人拖欠被上诉人租金，对案件的基本事实都未能查清。而事实上，上诉人并不拖欠被上诉人的任何租金。4.一审法院判处的违约金也明显过高，上诉人除了在第一次庭审中提到违约金按照所谓拖欠金额的20%进行支付外，其余3次开庭都是要求按照银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金，一审法院却断章取义的认定20%是上诉人的主张，明显有偏袒被上诉人之嫌。5.由本案一审判决可知，自一审判决之日，上诉人付清了费用，没有拖欠；一审判决的本院认为部分第10页最后一行载明“被告要求将支付给蒋开均的17600元抵扣应支付给原告的租金”，该陈述证明蒋开均已经将2014年的租金全部支付给了被上诉人，上诉人基于转租向蒋开均支付了8个月的租金，但是被上诉人不同意抵扣这笔租金，要求上诉人另行支付，不得抵扣，上诉人立即补交了租金。所以对于221号房的房租，上诉人没有拖欠租金，虽然有很小的违约行为，也是双方对于租金抵扣存在误解造成的。被上诉人提出的要求17600元不能抵扣的时候，上诉人支付了租金，一审判决书解除221的合同，显失公平。6.本案中如果二审法院维持一审，我方要求被上诉人返还被上诉人收取的上诉人签订合同时候向其交纳的转让费12万元和保证金5000元。
吴应西、刁正兰答辩称：1.上诉人说一审法院没有考虑上诉人与被上诉人签订合同后一年多时间内双方是按月支付租金来履行合同，这不是事实。直到2014年3月1日上诉人才补缴了2013年度的部分房租46400元，况且被上诉人一直在催收房租，包括口头和书面的催收，详见一审庭审笔录中的质证笔录。且涉案房屋交给上诉人全部是精装修后交付的。2.一审庭审中双方当事人对于合同按年支付的真实性进行了确认，双方均无异议，上诉人只是变成改变了支付方式，所以上诉人不按双方合同履行，不讲诚信，一审法院查清事实，解除双方签订的租赁合同，是合情合理合法的。3.一审法院在庭审中对所交的房租当庭进行了合核实，双方均无异议，并且上诉人一直在拖欠租金，被上诉人一直在催收租金。4.一审法院判处的违约金是按照上诉人的要求进行判决的。5.被上诉人没有和蒋开均签订过任何合同，蒋开均也没有给被上诉人租过房屋，蒋开均是否转租被上诉人不清楚，上诉人支付的17600元给蒋开均的情况，被上诉人不知道。6.涉案房屋转让费与本案无关，不同意返还转让费。7.被上诉人起诉的是拖欠的房租，保证金是没有违约的情况下退还，因为上诉人违约了，保证金就不退了。
二审审理中，姜群、何军向法庭提交2015年2月27日姜群通过重庆农村商业银行向吴应西转账的汇款凭证两张，共计15200元；2015年3月31日姜群通过重庆农村商业银行向吴应西转账的汇款凭证一张，金额为15200元；2015年4月30日姜群通过重庆农村商业银行向吴应西转账的汇款凭证一张，金额为15200元；2015年5月31日姜群通过中国工商银行向吴应西汇款的凭证一张，金额为15200元；2015年7月1日姜群通过重庆农村商业银行向吴应西转账的汇款凭证一张，金额为15200元。拟证明何军、姜群已于上述凭证中所载明的时间陆续向吴应西、刁正兰缴纳了涉案门面2015年3月、4月、5月、6月、7月共计5个月的门面使用费用。
吴应西当庭认可何军、姜群已于上述凭证中所载明的时间陆续向吴应西、刁正兰缴纳了涉案门面2015年3月、4月、5月、6月、7月共计5个月的门面使用费用，每月15200元。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
针对本案双方争议的焦点，本院评述如下：
关于上诉人称其按月支付租金，吴应西、刁正兰收取了其缴纳的租金，该行为是否改变了合同约定的问题。本案所涉房屋租赁合同第二条明确约定按季度预交房租，虽上诉人辩称租赁合同中约定的支付方式是被涂改过的，且涂改处只有姜群手印，但该合同的尾部有吴应西与姜群的签名，被上诉人也认可支付方式是按季度支付，故应认定本案双方在签订房屋租赁合同时均认可房租应按季度支付。合同签订后，被上诉人按约履行了房屋交付义务，但上诉人一直未按合同约定在前一季度末支付下一季度租金6600元。上诉人按月向被上诉人支付租金，被上诉人虽收取租金，但被上诉人在在2013年7月1日出具的《收据》上，以及2014年2、3月的书面通知中，均要求上诉人按合同约定支付租金。故被上诉人收取租金的行为，不能说明被上诉人认可改变租金的支付方式，租赁合同中约定的支付方式并未改变。
关于本案所涉房屋租赁合同是否应解除的问题。上诉人辩称案外人蒋开均已经将2014年的租金全部支付给了被上诉人，上诉人基于转租向蒋开均支付了8个月的租金，但是被上诉人不同意抵扣这笔租金，要求上诉人另行支付，不得抵扣，上诉人立即补交了租金。所以对于221号房的房租，上诉人没有拖欠租金，虽然有很小的违约行为，也是双方对于租金抵扣存在误解造成的，解除本案的合同显示公平。但被上诉人对上诉人此辩称不予认可，且上诉人的该辩称并不能改变其曾未按合同约定向被上诉人按期缴纳租金的事实。按合同约定，不按时缴纳房屋租金，被上诉人有权解除合同。上诉人经被上诉人多次书面通知，仍未按合同约定的方式缴纳，现被上诉人请求人民法院判决解除其与上诉人签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。
关于上诉人是否拖欠租金的问题。本案吴应西、刁正兰请求何军、姜群支付的是2014年3、4、5月的租金，而何军、姜群至2014年11月30日止，已付221号房屋的租金19800元，即9个月的租金，因而吴应西、刁正兰起诉时请求何军、姜群支付的租金，在诉讼中何军、姜群已付清，包括已付清吴应西、刁正兰请求何军、姜群支付电、气费，故至一审判决时止何军、姜群已不再拖欠本案所涉房屋的租金。
关于一审认定的违约金是否过高的问题。本案中上诉人在前一年度末时欠付的租金6600元，而合同约定的违约金为60000元，明显过高，上诉人请求减少符合法律规定。其减少后的标准应为不超过中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，按此标准计算所得出的违约金金额高于拖欠租金金额的20%，故一审法院按照拖欠金额的20%计算违约金并无不当，本院予以确认。上诉人认为一审按欠付租金的20%计算违约金过高，应按照银行同期贷款利率的1.3倍为标准进行计算的请求不能成立，本院不予支持。
关于上诉人在一审审理结束后向被上诉人缴纳了2015年3、4、5、6、7月共计五个月涉案房屋使用费的问题，虽经双方当事人当庭认可，但因本案解决的是合同解除前的租金问题，故合同解除后双方对于后期房屋使用费的处理并不影响本案欠付租金的认定，双方可以另行商定解决。至于上诉人在二审审理中提到的返还转让费12万元以及5000元保证金的问题，因本案中上诉人在一审中并未提起反诉，现被上诉人认为转让费与本案无关，不同意返还转让费，且上诉人有违约行为，保证金就不应退还。故对于上诉人的该项请求本院不予支持，上诉人可另案主张权利。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人何军、姜群的上诉请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1570元，由上诉人何军、姜群负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张雪方
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 刘德宝