广西壮族自治区灵川县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0323民初431号
原告刘旭，女，汉族，1963年10月15日生，住广西桂林市秀峰区。
原告委托代理人秦维安，广西五和律师事务所律师。
被告桂林市松杉房地产开发有限公司，住所地：桂林市育才路3号，法定代表人：蒋晓群。
被告桂林润松休闲健身有限公司，住所地：桂林市竹江路桂林华侨农场一分场，法定代表人：马晓珍。
二被告委托代理人张宇杰，广西九宇律师事务所律师。
第三人南宁市南方融资性担保有限公司，住所地：南宁市竹溪大道36号青湖中心第21层，法定代表人：陆海宏，职务：董事长。
委托代理人李莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。
委托代理人廖子慧，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。
原告王俊凌诉被告桂林市松杉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法组成由审判员易升龙担任审判长，代理审判员杨建平和人民陪审员李金香参加的合议庭进行审理。在审理过程中，原告于2016年5月10日申请追加桂林润松休闲健身有限公司为本案被告，追加南宁市南方融资性担保有限公司为本案第三人，经审查，本院依法追加桂林润松休闲健身有限公司为本案被告，南宁市南方融资性担保有限公司为本案第三人参加诉讼。2016年7月25日，本院依法公开开庭审理了本案。书记员陈荣财担任法庭记录。原告刘旭的委托代理人秦维安，二被告的委托代理人张宇杰，第三人的委托代理人李莉、廖子慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年6月1日，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告桂林市松杉房地产开发有限公司以10639350元的价格将其开发的“桂林漓江奥林苑”G幢G62号别墅（建筑面积）出售给原告；双方还约定被告桂林市松杉房地产开发有限公司应在交房后180个工作日完成房产的权属登记资料备案，被告承担该房产的办证义务。合同订立后，原告支付了全部房款，并将所需缴纳的的税费交由被告代缴。双方还于当日对房价进行了交付。但被告桂林市松杉房地产开发有限公司至今未完成对房产权属登记资料备案及房屋产权的办证义务。“桂林漓江奥林苑”项目系由被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司共同合作开发，两被告应共同承担相关责任。现特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、二被告立即将“桂林漓江奥林苑”G幢G62号房产的权属登记资料报灵川县房产管理局备案；2、二被告立即为原告办理“桂林漓江奥林苑”G幢G62号房产的房屋产权证；3、本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述的事实在举证期内提供了以下证据：
一、《商品房买卖合同》及补充协议原件一份，证明原告与被告松杉公司建立的商品房买卖关系及被告松杉公司关于房屋交付时间的承诺和关于办理产权的约定；
二、销售不动产发票一份，证明原告已经支付完房款的事实；
三、收据一份，证明原告已将契税交给被告代为缴纳的事实；
四、《收房通知书》一份，证明被告将本案涉案房屋已经交付原告使用，原告已经实际控制该房的相关事实；
五、物业费缴纳凭证一份，证明原告早已接受该房屋，已经实际控制该房的相关事实；
六、竣工验收备案表一份，证明涉案房产已于2011年6月23日竣工验收，交付时间符合合同约定的交付条件；
七、房屋登记档册一份，证明被告于2013年1月29日对该房产做了产籍登记；
八、分户建筑面积明细表一份，证明该房屋在2011年6月25日已经具备登记到受让人名下条件的事实。
九、《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》，证明被告已向原告交付房屋；
二被告辩称：对原告诉状诉称的事实没有异议,二被告愿意积极为原告办理备案、房产证及土地使用证。
二被告对其辩解在举证期内未提供证据。
第三人陈述称：原告的诉讼已经过诉讼时效，请求依法驳回诉求；原告只是与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，未经被告桂林润松休闲健身有限公司同意，合同无效；原告在签订合同时有过错，原告没有查阅相关开发商的资料，二被告是该房产项目的共同开发者；第三人已经依法办理了抵押登记，涉案房屋当时已经办理了房产证且所有权人为二被告，第三人的抵押权已经依法设立。
第三人对其陈述的事实在举证期内提供了以下证据：
一、最高额委托担保协议（南方担保委字20150051205号）；
二、借款及担保协议（协议编号：NNJJ-NFDB2015033、NNJJ-NFDB2015034、NNJJ-
NFDB2015035），担保函（编号：NNJJ-NFDB2015BH33、NNJJ-NFDB2015BH34、NNJJ-NFDB2015BH35）；
三、确认函、放款确认函、资金划转协议、中国建设银行网上银行电子回执、电子转账凭证；
证据一至三证明南方担保公司为南宁市丰瓴商贸有限公司借款提供担保的事实；
四、二被告公司章程及股东会议决议，证明二被告公司章程均未规定对外提供担保必须经过股东会议决议、董事会决议的同意以及二被告公司股东会议决议同意向第三人提供反担保的事实；
五、最高额反担保抵押合同（南方担保抵字20150051205-2号），证明二被告向第三人在《最高额委托协议》（南方担保委字20150051205号）项下的担保提供最高额为贰仟壹佰壹拾万元的反担保的事实；
六、他项权证一份，证明二被告将其共有的含本案讼争房产在内的房屋为第三人设立了最高额抵押权的事实；
七、灵01国用（2014）第21700017号土地证复印件、灵川县房产权证大圩镇字第××、20××18号房产证复印件，证明涉案房屋自始至终都是二被告公司共同共有的财产，第三人抵押权是依法设立的，合法有效的。
为查明案件事实，本院依法向灵川县房产管理局和灵川县国土资源局调取了本案讼争房产的相关登记信息，灵川县房产管理局向本院出具了《灵川县房屋登记档册》一份，其上载明本案讼争房产办理了抵押登记，抵押权人为第三人；灵川县国土资源局向本院出具了《关于“桂林漓江奥林苑”土地登记情况说明的函》一份，其上载明本案讼争房产建于灵01国用（2011）第07264-7号宗土内。
经过开庭质证，二被告对原告提供的证据一、二、三、四、六均无异议，第三人对原告提供的证据一、二、三、四、六的真实性由法院审查。原告、二被告及第三人对本院依法调取的《关于“桂林漓江奥林苑”土地登记情况说明的函》无异议。经审查，上述证据符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案证据。
对原告提供的证据五，二被告认为需进一步核实，第三人提出由法院核实。本院认为，原告提供的证据五能与原告提供的证据四相验证，对其真实性本院依法予以认可，作为本案定案证据。
对原告提供的证据七，二被告无异议，第三人不认可其真实性。对本院依法调取的《灵川县房屋登记档册》二被告及第三人无异议，原告认为与其提供的证据七有差异，应进一步核实。本院认为，原告提供的证据七与本院依法调取的《灵川县房屋登记档册》均加盖有相关职能部门印章，且记载的都是对本案讼争房产的相关信息。两者能购相互验证，两者之间的差别在于手写的“他项权利摘要”部分，但两者之间并不是记录之间存在矛盾冲突，而是记录是否完善的区别。对于讼争房产是否存设定了他项权应以灵川县房产局向本院出具的《灵川县房屋登记档册》的记录为准。上述两份证据在无其他明确相反证据证明的情况下，本院均依法予以采信，作为本案定案证据。
对原告提供的证据八，二被告无异议，第三人认为与本案无关。本院认为，原告提供的证据八反映的是本案讼争房产分户建筑面积明细，与本案存在关联性，对第三人的质证意见本院不予采信，原告提供的证据八符合证据规则关于真实性、合法性、关联性的规定。
对原告提供的证据九，二被告无异议，第三人不予认可。本院认为，原告提供的证据九并未注明具体房屋栋号，但结合被告已向原告交付房屋的事实，本院对原告提供的证据九依法予以采信，作为本案定案证据。
二被告对第三人提供的证据一、二、三、四、五、六、七均无异议。原告认为第三人提供的证据一、二、三、四、五、六的真实性无法核实，且与本案无关，第三人提供的证据七无原件核对，真实性无法核实。本院认为，第三人提供的证据一、二、三、四、五、六具备了民事证据的形式要件，二被告作为参与形成证据的当事人之一，对相关证据的真实性也予以了认可，且第三人提供的证据与灵川县房产管理局向本院出具的《灵川县房屋登记档册》所载明的情况能互相验证，在原告无其他相反证据证明的情况下，对第三人提供的证据一、二、三、四、五、六的真实性、合法性、关联性本院依法予以认可，作为本案定案证据。第三人提供的证据七中灵01国用（2014）第21700017号土地证登记的并非本案讼争房产所处的地块，与本案无关，灵川县房产权证大圩镇字第××、20××18号房产证虽为复印件，但能与本院依法调取的《灵川县房屋登记档册》所载明的情况能互相验证，且二被告也予认可，对其真实性、合法性、关联性本院依法予以认可，作为本案定案证据。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2012年6月1日，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告桂林市松杉房地产开发有限公司开发建设的位于灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××号房屋一套，房屋建筑面积为274.48平方米，总价款为1063935元。该合同还约定，被告桂林市松杉房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，房屋权证由被告桂林市松杉房地产开发有限公司统一代办代领。合同签订后，原告于当日向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了购房款1063935元，并由被告桂林市松杉房地产开发有限公司代收了房屋契税31918.05元，被告桂林市松杉房地产开发有限公司将房屋交付原告。但二被告一直未为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。2013年1月29日，二被告为本案讼争房产办理了产籍登记，产权人为二被告。
另查明，“桂林漓江奥林苑”项目系由被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司共同合作开发。被告桂林润松休闲健身有限公司对原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的关于灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××号房屋的《商品房买卖合同》及被告桂林市松杉房地产开发有限公司的交付行为予以认可。
再查明，2015年9月28日，第三人与南宁市丰瓴商贸有限公司签订了《最高额委托担保协议》，协议约定第三人为南宁市丰瓴商贸有限公司与南宁市华信小额贷款有限公司等金融机构或者其他网络贷款平台在2015年9月28日至2016年9月28日期间签订的多个借款合同提供担保，担保的最高债权额为21100000元。第三人为保障其权益，与两被告及南宁市丰瓴商贸有限公司共同签订了《最高额反担保抵押合同》，合同约定，两被告以包括本案讼争房产在内的多套房产向第三人提供最高额反担保抵押，并于2015年9月25日办理了抵押登记。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，也不损害国家、集体和他人利益，被告桂林润松休闲健身有限公司也予以认可，并愿意承担相应的合同义务，故该合同合法有效，对原告及二被告均具有约束力，各当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已支付全部购房款，并由被告桂林市松杉房地产开发有限公司代收了房屋契税，已履行了自己的合同义务，二被告应按合同约定全面履行自己的义务。但因二被告已为本案讼争房产办理了产籍登记，并将本案讼争房产作为反担保的抵押物抵押给第三人，并办理了抵押登记，根据《房屋登记办法》第三十三条、第三十四条的规定，在抵押期间申请房屋所有权转移登记，除了需由抵押人提供相关申请及房屋所有权发生转移的相关材料外，还需提供抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件。本案中，各方当事人均未提供抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件，作为抵押权人的第三人在诉讼过程中也未明确表示同意本案讼争房产进行转让。原告要求二被告将本案讼争房产的权属登记资料报房产部门备案，以及要求二被告为原告办理讼争房产的房屋产权证，暂不具备实现的条件。故，对原告的诉讼请求本院依法不予支持。原告可待办理备案及办理产权证的条件成就后再行要求办理。
关于第三人的抵押权是否有效及如何保护的问题。因抵押权设立所依据的抵押合同为从合同，要确定抵押权的效力及保护问题，不仅仅要审查抵押合同及抵押行为本身，还应全面审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况。而审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况必将对主合同的各方当事人的利益产生影响，涉及另一基础法律关系。故，本案中，本院仅对抵押权是否存在及抵押权的存在对处理本案的影响进行认定。对抵押权是否有效及如何保护的问题，不宜在本案中一并处理，各当事人可另行提起诉讼。
关于第三人提出的原告的诉讼请求已过诉讼时效的问题。本院认为，原告要求被告将讼争房屋的权属登记资料报产权登记机关备案及要求二被告为原告办理产权证不仅是被告依照《商品房买卖合同》应当履行的约定之债，也是根据《城市商品房预售管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定应当履行的法定之债，不宜简单的适用2年诉讼时效的规定。原告的诉请未超过诉讼时效。
综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
驳回原告刘旭的诉讼请求。
案件受理费100元，由被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七天内仍未预交上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。
审 判 长 易升龙
代理审判员 杨建平
人民陪审员 李金香
二〇一六年十二月八日
书 记 员 陈荣财
附：本案适用的法律法规
1、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
2、《房屋登记办法》第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）证明房屋所有权发生转移的材料；
（五）其他必要材料。
前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
3、《房屋登记办法》第三十四条抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。