北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）石民初字第3707号
原告（反诉被告）赫刚辉，男，1962年2月5日出生。
委托代理人傅予嘉，北京市立天律师事务所律师。
委托代理人布和，北京市立天律师事务所律师。
被告（反诉原告）王俊洪，男，1966年8月25日出生。
委托代理人徐毅，男，1955年4月8日出生。
第三人北京市石景山区园林绿化局，北京市石景山区杨庄路6号。
法定代表人付建国，局长。
委托代理人牛乔，北京法铭律师事务所律师。
原告（反诉被告）赫刚辉与被告（反诉原告）王俊洪与第三人北京市石景山区园林绿化局（以下简称区园林局）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赫刚辉及其委托代理人傅予嘉、布和，被告王俊洪及其委托代理人徐毅，第三人区园林局的委托代理人牛乔均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）赫刚辉诉称：原、被告于2012年1月18日签订位于北京市x区x东街西x庄绿地北侧的租赁合同。合同签订后，原告按约支付被告六个月租金24.5万元和转让费40万元。租赁合同第二条约定，甲方应提供房地产（或具有出租权的有效证明）身份证证明等文件，但自租赁合同签订后，原告为了租赁合同的有效性，多次找到被告索要房地产或具有出租权的有效证明，被告却始终未予提供。租赁标的产权证明或合法有效转租证明对于原、被告签订的租赁合同至关重要，不能提供上述材料会直接导致租赁合同无效，也会使原告因此次签订租赁合同后续经营目的无法实现，对于原告已经或即将的投入，造成无法弥补的损失。被告未将产权证明提供给原告，原告因此始终不能办理工商登记，无法取得工商登记注册。根据租赁合同约定，被告已出现根本违约事实。被告提供的房屋应当符合约定的承租用途，否则原告无法实现合同目的。原告实际经营过程中，北京市石景山区公安消防支队例行检查发现租赁标的物部分使用具极高安全隐患的建筑材料。公安消防部门向原告出具了整改通知，并对租赁标的物部分进行了查封，严重影响了原告正常经营。原告签订租赁合同的合同目的是为进行餐饮经营。消防法等配套法规，对从事餐饮、人员聚集场所的房屋有极为严格的消防管理要求。不能满足用途约定的标的物都将会构成对合同的根本违约，会使原告合同目的落空。原告没有房屋租赁权，转租没有获得产权人许可。被告擅自在该处加盖房屋，未取得相关手续。被告与原告签订租赁合同时没有取得房屋租赁权。原告诉至法院，诉讼请求：1、请求判令原、被告签订的租赁合同无效；2、请求判令被告返还原告设备、转让费和装修折旧费共计40万元；3、请求判令被告返还剩余租赁期间2012年5月19日至2012年7月18日的租金8.16万元；4、请求判令被告赔偿原告装修损失50万元；5、请求判令被告返还原告租赁期间（2012年1月18日至2012年5月19日）租赁房屋合同面积与实际面积差额租金14.97万元；6、请求判令被告承担本案案件受理费。
被告（反诉原告）王俊洪辩称：合同在双方真实意思表示下自愿达成。合同签订前，原告已提前使用了有关房屋，原告从前任承租人手里接手，使用一段时间后被告才发现。这种情况下被告才应原告要求补签合同。合同在法律上是有问题的，原告与前任承租人的合同到现在也没有解除。合同此前就已经把这些写明白了，如果合同有问题，原告承担一切责任。虽然原告现在不再经营，但不是合同不能再履行。故不同意原告诉求。被告就此提出反诉，反诉请求：1、请求判令被反诉人支付房屋租金（自2012年7月18日起至2012年11月15日，按照每月40833元计算）；2、请求判令被反诉人支付2012年5、6月电费9082.66元；3、请求判令被反诉人支付2011年至2012年度暖气费15840元；4、请求判令被反诉人支付房屋修理费100000元；5、请求判令被反诉人支付擅自退租的违约金9.8万元；6、请求判令被反诉人将北京古城局火锅城营业执照、公章、税务登记证、报税卡、煤气卡、办理煤气卡的相关文件返还反诉人。
反诉被告（本诉原告）赫刚辉辩称：不同意原告的反诉请求。
第三人区园林局述称：房屋是北京市石景山区园林绿化局绿化工程一队（以下简称绿化一队）租给王俊洪的，与区园林局没有关系。绿化一队是区园林局下属具有独立法人资格的法人事业单位。区园林局及绿化一队均未同意转租诉争房屋。
经审理查明：位于北京市x区x北里东边绿化一中队的房屋所有权人登记为区园林局，建筑面积54.8平方米。1993年6月13日，北京市石景山区规划管理局出具建设工程规划许可证及附件，其中载明：建设单位：区园林局，建设位置：x区x西侧。建设项目名称：业务用房，建设规模：302平方米。2009年8月31日，北京市石景山区委下发中共石景山区委石景山区人民政府关于政府机构改革工作的实施意见，组建重组了区园林局。2010年4月20日，北京市石景山区机构编制委员会办公室出具关于调整园林绿化局所属事业单位的通知，调整了区园林局及绿化一队的编制。
2009年1月22日，北京市石景山区环境保护局作出关于北京古城局火锅城建设项目环境影响报告表的批复，其中载明：同意该项目在x区x西侧进行经营。该项目建筑面积302平方米。
区园林局曾为北京古城局火锅城出具经营场所证明，其中载明：经营场所：x区x路西侧。产权人证明：同意将位于上述地址480平方米的房屋以X方式提供给该个体工商户使用，使用年限X年。2009年2月19日，王俊义以北京古城局火锅城的名称申请个体工商户开业，在诉争房屋成立北京古城局火锅城，经营场所位于x区x路西侧。
2011年3月1日，王俊洪与绿化一队签订房屋、场地租赁协议，其中载明：绿化一队（出租方，甲方），王俊洪（使用方，乙方）。甲方征得上级主管部门区园林局同意，将权属自己，坐落在x区x东街西侧，x绿地北侧，面积480平方米场地（房屋），租赁给乙方作为经营餐饮用房使用。租赁、使用期共一年，甲方从2011年3月1日其将房屋、场地租给乙方使用，至2012年12月31日收回。乙方有下列情形之一的，甲方有权终止协议，收回房屋及场地：1、乙方未经甲方同意，擅自将房屋、场地转租、转让或转借的。2012年3月1日，王俊洪与绿化一队再次签订房屋、场地租赁协议，其中载明：绿化一队（出租方，甲方），王俊洪（使用方，乙方）。甲方征得上级主管部门区园林局同意，将权属自己，坐落在x区x东街西侧，x绿地北侧，面积480平方米场地（房屋），租赁给乙方作为经营餐饮用房使用。租赁、使用期共一年，甲方从2012年3月1日其将房屋、场地租给乙方使用，至2012年12月31日收回。乙方有下列情形之一的，甲方有权终止协议，收回房屋及场地：1、乙方未经甲方同意，擅自将房屋、场地转租、转让或转借的。
2011年3月7日，王俊洪（出租方，甲方）与阳乃平（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，甲方将诉争房屋出租给乙方。出租房屋的使用面积为900平方米。租赁期限自2011年4月8日至2016年4月8日。后王俊洪（甲方）与阳乃平（乙方）签订餐厅承包合同，其中载明：本餐厅承包经营合同书由上述各方于2011年4月8日订立。1、甲方提供给乙方承包经营的餐厅位于x区x东街西侧x绿地北侧，面积共900平方米。2、餐厅附有经营所需设施、设备、用具（见清单）。承包期限：2011年4月8日至2016年4月8日。合同由王俊洪及阳乃平签字确认，落款日期为2011年3月7日。
2012年1月9日，刘艳艳曾报警，称其于2011年12月22日发现出租给阳乃平的房屋被别人租用。
2012年1月18日，赫刚辉（乙方）与王俊洪（甲方）签订餐厅承包合同，其中载明：1、甲方提供给乙方承包经营的餐厅位于x区x东街西侧x绿地北侧，面积共900平方米。2、餐厅附有经营所需设施、设备、用具（见清单）。承包期限：2011年4月8日至2016年4月8日。
2012年1月18日，王俊洪（出租方，甲方）与赫刚辉（承租方，乙方）签订酒店租赁合同，其中载明：因阳乃平避不出面，甲方与阳乃平就同一租赁物的租赁合同目前尚未解除。甲方就此明确告知乙方：目前不宜签订本合同。而乙方为避免自己的损失扩大，强烈要求与甲方签订本合同。并承诺：第一，如阳乃平或者其他人因本合同与甲方发生争议，本合同的效力有争议的处理结果确定。第二，如阳乃平或者其他因本合同与甲方发生争议，由乙方负责处理；由此而产生的后果（包括但不限于：费用、损失等）由乙方承担。需要特别指出的是：即使是应由甲方承担的后果，乙方也愿意承担。……第一条：1、甲方出租给乙方的房屋位于北京市石景山八角东街西侧晋元庄绿地北侧。2、出租房屋的使用面积900平方米。第二条：甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）身份证明等文件。第三条：租赁期限、用途：1、该房屋租赁期限自2012年1月18日至2017年1月18日。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营餐饮使用。……第四条：1、该房屋每年租金为49万元。2、房屋租金支付方式为半年一付。……4、乙方一次性支付甲方设备、转让费及装修折旧费40万元，解除合同时不返不退。第五条：……2、乙方应（交）纳以下费用：出租房屋的水费、电费、煤气费、暖气费、卫生费。……第十条：1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。甲方租赁房屋的现状参数描述及房屋的附属设施情况设备附盘点表及照片。2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判决断的，应于十日内向对方主张。原告称其于上述合同签订当日开始入住承租诉争房屋。被告对此不予认可，并提供账户明细清单作为证据，其中载明：被告2011年12月22日入账汇款245000元。被告称此即原告支付，原告实际在与被告签订合同前，即曾向被告支付房租。
2012年1月18日，王俊洪出具收据，其中载明：收到赫刚辉转让费现金三十万元整，转帐十万元整，共计四十万元整。
2012年5月17日，北京市公安局石景山分局八角派出所出具责令改正通知书及公安派出所日常消防监督检查记录，其中载明：单位名称：北京古城局火锅城，主要负责人：赫刚辉。地址：x区x路西侧。建筑面积900平方米。北京古城局火锅城：未组织防火检查；宿舍二楼房顶使用泡沫材料，要立即整改。
2012年5月24日，北京市石景山区公安消防支队出具责令改正通知书及消防监督检查记录，其中载明：北京古城局火锅城：该单位地上二层员工宿舍用彩钢板建筑，对该项消防安全违法行为，责令2012年6月24日前改正。当日，北京市石景山区公安消防支队将诉争房屋二层加贴封条。
原告称因上述消防隐患等原因，原告于2012年5月19日停止营业。2012年6月11日，赫刚辉委托律师向王俊洪寄送了租赁合同解除的律师函。
另查，赫刚辉在庭审时称其对诉争房屋进行了装修，并提供了其与北京能兴佳装饰有限责任公司签订酒店装修合同作为证据，其中载明：工程地址：北京市x东街西侧x绿地北侧，酒店施工面积：900平方米，包工包料，开工日期为2012年1月4日，竣工日期为2012年3月2日，工程款为612000元。2012年1月4日，北京能兴佳装饰有限责任公司出具收据，载明收到酒店装修工程款150000元。2012年1月21日，北京能兴佳装饰有限责任公司出具收据，载明收到酒店装修工程款300000元。2012年3月2日，北京能兴佳装饰有限责任公司出具收据，载明收到酒店装修工程款162000元。2012年1月5日，危凡平出具收据，载明收到厨房改造三门海鲜蒸柜炉1台，共计10000元。同日，林振文出具收据，载明收到景山湘社鱼缸款20000元。2012年1月13日，林振文出具收据，载明收到南岭人家鱼缸款共计10000元。2012年3月22日，北京海文公司出具收据，载明收到皇记猪手宴合同预付款3000元。2012年3月26日，北京海文公司出具收据，载明收到皇记猪手宴合同款6000元。2012年5月7日，北京海文公司出具收据，载明收到皇记猪手宴合同尾款2000元。被告否认原告曾对房屋进行了装修。
被告提供了2012年6、7月电费交纳发票及2012年8月10日供暖费发票，其中显示：被告交纳2011年至2012季供暖费15840元。2012年6月电费8904.95元、2012年7月电费177.71元，缴费户名为：北京市欧博鑫隆商贸有限公司。此外，被告提供了2012年6月18日照片，称原告将房屋封锁，放弃管理。被告提供了2012年6月27日照片，显示原告在房顶加盖厕所、放置杂物，被告疏通屋顶漏水前后的情况、下水口堵塞的杂物情况，及屋顶漏水造成屋内积水的情况。
庭审时，原告提供了5月查询的用电客户电费交费通知单复印件，其中载明：用户名称：区园林局。被告对此予以认可。原告提供了2012年8月2日北京市石景山区查处违法建设指挥部办公室出具的隐患建筑所有人及使用人限期自行拆除的紧急通知，其中载明诉争房屋存在重大安全隐患，通知自行拆除。
另查，2012年11月5日，本院工作人员至现场对诉争房屋、场地的装修等现状进行了勘验。2013年7月3日，绿化一队出具证明，其中载明：绿化一队是区园林局下属的法人单位。2011年3月1日王俊洪在与绿化一队签订的《房屋、场地租赁协议》履行中（或其他时段租赁合同），绿化一队没有准许过王俊洪向赫刚辉或他人转租租赁的房产。
在庭审时，原告称给付被告六个月租金24.5万元，被告对此予以认可。对于设备、转让费及装修折旧费，原告认为此费用对应的是承租权转让费，被告称此费用包含装修及设备。对于设备问题，双方均认可并无交接清单。
再查，被告自认其于2012年11月15日撬锁收回房屋。
上述事实，有房屋租赁合同、档案信息、建设工程规划许可证及附件、批复、证明、检查记录、整改通知书、照片、询问笔录、收条、律师函、收据、装修合同、房屋场地租赁协议、文件、通知、房屋所有权证书、现场勘验笔录、承包合同、营业执照、通知书、发票及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。具体至本案中，各方当事人争议的焦点在于：第一，原、被告签订的合同效力问题；第二，合同被确认无效的过错认定问题；第三，合同被确认无效后的原、被告双方间权利及义务的处理问题。
针对焦点问题之一，首先，取得房屋所有权证书或建设规划许可证的部分诉争房屋的所有权人在知道或应当知道被告进行转租的事实发生合理期间内明确并不同意被告进行转租。其次，原、被告签订租赁合同的部分标的物并未取得房屋所有权证书或建设规划许可证。最后，上述两部分诉争租赁物已经作为整体进行租赁。因此，原、被告间签订的房屋租赁合同应当确认为无效。原告请求确认原、被告于2012年1月18日签订的《酒店租赁合同》无效的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。
针对焦点问题之二，被告作为出租人，对于是否可以转租诉争租赁标的物应为明知，但被告未尽到必要的告知和注意义务。被告亦在未办理审批手续的情形下，实施加盖房屋的出租行为，因此被告对于合同的无效具有主观过错。原告作为承租人，有能力和义务对租赁标的物的合法性进行审查。但原告未履行相应审查义务，而与对方订约，足以说明其存在疏于审查的主观过错，此亦成为导致合同无效的原因。同时，合同中载明，原告作为租赁合同实际履行人，在被告明确告知原告不宜签订合同时，原告仍强烈要求与被告签订合同，其应对自身行为承担更高程度的注意义务。基于原、被告具有共同的主观过错基础，应当根据责任程度各自承担相应责任。由于上述义务的履行程度是确定各方责任比例的衡量标准，根据上述分析，原、被告对合同无效应当承担同等过错。对于被告称租赁合同中约定原告承担所有责任的答辩意见，依据合同约定，合同中对于承租人责任负担的约定，仅仅指向阳乃平或合同外其他人，并未明确约定原、被告之间的责任承担，故对于被告上述答辩意见，本院不予采纳。
针对焦点问题之三，合同既然已经被确认无效，原、被告应当将因该合同取得的财产进行返还，并按照同等过错承担相应责任。对于原告请求被告退还2012年5月19日至2012年7月18日房屋租金的诉讼请求，虽然2012年5月17日相关部门发出消防整改通知，但并未明确诉争房屋必须完全停止营业。相关部门查封了部分房屋，导致原告营业受到影响，但亦无证据证实原告因此须完全停止营业。但上述消防隐患的整改事实，确实导致原告承租房屋的合同目的难以完全实现。因此2012年5月19日原告停止营业至2012年7月18日租金支付完毕之日期间的租金数额亦不能仅以合同约定为准，被告应当退还原告部分租金，具体数额本院按照双方合同履行情况、合同履行时间、上述因素影响程度等因素，依据诚实信用原则予以确定。对于原告主张被告返还设备、转让费及装修折旧费的诉讼请求，虽合同中并未明确约定，双方亦未提供有效证据证实上述费用的具体构成，但根据合同中的文字表述，被告应当将上述费用中的转让费等费用退还原告。被告亦应退还原告装修折旧费及设备费，但原告实际承租了诉争房屋，并进行了营业，故被告退还原告的装修折旧费及设备费应当予以一定折旧，具体数额由本院综合双方合同履行情况、合同履行时间，依据现场勘验情况等因素，依据诚实信用原则予以确定。原、被告另行签订了餐厅承包合同，其中约定了相应设施、设备、用具等情况应有清单，现原、被告均未提供相应清单，被告就转让品等权利可另行进行主张。对于原告请求被告赔偿装修损失的诉讼请求，原告提供了相应装修合同及装修费用收据等证据证实其损失，因合同无效，被告应当按照过错责任对于原告的装修损失进行赔偿。本院依据原告装修合同约定、装修费用支付、装修折旧情况、双方过错比例等因素，对于被告赔偿原告的数额予以依法确认。对于原告请求被告返还原告租赁期间租赁房屋合同面积与实际面积差额的租金的诉讼请求，因原告在主张的此租赁期间实际使用了诉争房屋，且该诉争租赁物租金金额仍应以双方约定为准。故原告该项诉求并无事实及法律依据，本院不予支持。对于被告请求原告给付2012年7月18日至2012年11月15日房屋租金的反诉请求，因合同被确认无效，故被告实际主张的费用为房屋使用费，本院对被告该项反诉请求的用词予以调整。原、被告在此期间并未就诉争合同进行交接，故原告仍应支付被告上述期间房屋使用费，具体数额由本院参考双方合同履行情况、合同履行时间、消防整改事实等因素，依据诚实信用原则予以确定。对于被告请求原告支付2012年5、6月电费及2011年至2012年度供暖费的反诉请求，虽合同约定由原告承担电费，但因被告并未证实其提供的电费发票系2012年5、6月诉争房屋产生，且并未证实缴费人为被告一方，故被告请求原告支付电费的反诉请求并无事实及法律依据，本院不予支持。被告可在举证证实被告实际垫付上述费用后另行主张。合同约定由原告承担供暖费，因此被告请求原告支付上述暖气费的反诉请求，具备事实及法律依据，本院依法予以支持。对于被告请求原告支付房屋修理费的反诉请求，因被告现实际并未对诉争房屋进行修理，且被告并未举证证实承租人在承租期间存在主观人为损坏房屋的事实，故被告该项反诉请求并无事实及法律依据，本院不予支持。对于被告请求原告承担擅自退租违约金的反诉请求，因被告提供的诉争房屋存在消防整改问题，原告的行为并不能认定为单方擅自退租，故被告上述反诉请求并无事实及法律依据，本院不予支持。对于被告请求原告返还营业执照、公章、税务登记证、报税卡、煤气卡、办理煤气卡等相关文件的反诉请求，因被告并未举证证实其曾将上述文件证照等交付原告，原告对此亦不予认可，故对于被告上述反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认赫刚辉与王俊洪于2012年1月18日签订的《酒店租赁合同》无效；
二、王俊洪于本判决生效后七日内返还赫刚辉设备、转让费和装修折旧费三十六万元；
三、王俊洪于本判决生效后七日内返还赫刚辉2012年5月19日至2012年7月18日房屋租金四万零八百三十三元；
四、王俊洪于本判决生效后七日内赔偿赫刚辉装修损失费二十五万五千元；
五、赫刚辉于本判决生效后七日内给付王俊洪2012年7月18日至2012年11月15日房屋使用费（按照每月二万零四百一十七元计算）；
六、赫刚辉于本判决生效后七日内给付王俊洪2011年度至2012年度暖气费一万五千八百四十元；
七、驳回赫刚辉的其他诉讼请求；
八、驳回王俊洪的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万四千九百八十二元，由赫刚辉负担四千六百二十四元（已交纳），由王俊洪负担一万零三百五十八元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费七千零九十四元，由赫刚辉负担二千二百三十八元（于本判决生效后七日内交纳），由王俊洪负担四千八百五十六元（已交纳三千五百七十七元，剩余一千二百七十九元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 梁 爽
人民陪审员 董淑清
人民陪审员 田宝贵
二〇一三年十一月七日
书 记 员 王春英