天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终1357号上诉人（原审原告）：天津奇俊企业管理咨询有限公司，住所地天津市红桥区西青道58号欧亚达商业广场2楼F3后厅。法定代表人：宋奇，经理。委托诉讼代理人：李洲，天津法政牛津律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘佳丽，女，1994年8月30日出生，汉族，鸿飞道场跆拳道教练，住天津市和平区。上诉人天津奇俊企业管理咨询有限公司（以下简称奇俊公司）因与被上诉人刘佳丽租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2017）津0106民初5249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。奇俊公司上诉请求：1．撤销原审判决，发回重审或依法改判被上诉人承担违约金及房屋使用费共计79070元。2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院认定事实错误，证据不足。被上诉人搬离涉诉房屋之日（2017年6月28日）乃至上诉人以涉诉房屋租赁纠纷向一审法院提起诉讼之日（2017年7月20日），该涉诉房屋均可正常使用。2017年8月26日，案外人天津欧亚达市场管理有限公司（以下简称欧亚达公司）给涉诉房屋停电才导致该房屋无法进行跆拳道教学。因此，一审法院认定“�诉人无法保证被上诉人稳定的长时间适用涉案房屋，其在租赁期内正常进行跆拳道教学的目的不能实现”的事实错误且证据不足。2．上诉人和被上诉人之间存在的是《天津市房屋转租合同》，不属于一审法院依据的《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，因此，一审法院认定上诉人与被上诉人之间合同解除属适用法律错误。刘佳丽未作答辩。奇俊公司向一审法院起诉请求：1．依法判令解除原、被告之间的《天津市房屋转租合同》；2．依法判令被告以每天510元的标准向原告支付自2017年7月1日至被告向原告实际交付房屋之日的使用费；3．依法判令被告向原告支付拖欠2017年6月电费132元；4．依法判令被告向原告支付违约金人民币50000元；5．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告奇俊公司的法定代表人宋奇作为甲�，被告刘佳丽作为乙方，于2017年3月18日签订《天津市房屋转租合同》。合同约定，乙方租赁甲方位于红桥区西青道欧亚达商业广场2层房屋。涉诉经营场所面积为300平方米，乙方承租房屋用于跆拳道经营，租赁期限为2017年3月18日至2018年3月18日止，租期为壹年。双方约定租金为每平方米每日1.7元人民币。其中，2017年3月18日至2017年9月18日为按月支付租金，2017年9月18日至2018年3月18日为按季支付租金。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电由乙方承担；其他有关费用，均由甲方承担。（水费每月150元整，电费：1.5元/度）另查，该合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2017年4月1日至2017年6月30日，被告在该租赁场所进行跆拳道教学，租金交至2017年6月30日。2017年6月28日，被告向原告提出解除合同，原告没有同意，2017年6月30日，被告自行将该租赁场所腾空。再查，该房屋原出租人是欧亚达公司，承租人为卡奇乐公司。卡奇乐公司授权原告将该房屋出租给被告。（2017）津0106民初3402号生效民事判决书确认，2013年12月18日，欧亚达公司的前身欧亚达家居建材广场有限公司（甲方）与卡奇乐公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定卡奇乐公司承租该房屋的时间为2014年1月1日至2019年4月30日。同时约定，本合同签署后，乙方存在拖欠租金、物业服务费、能源费或其他费用超过30个自然日的（甲方违约时除外）以及在租赁期限内，乙方因本方原因延迟交纳租金、物业服务费等费用累计超过3次（含本数）的情形时，甲方有权以书面通知方式解除合同，追究乙方的违约责任，合同自甲方书面通知到达乙方时解除，乙方如有异议应在收到甲方书面通知后5日内提出。合同签署后，卡奇乐公司自2016年5月31日起开始拖欠租金和物业费，欧亚达公司曾于2016年10月31日、2016年12月10日，2017年4月10日给卡奇乐公司下达违约告知函，催缴费用，卡奇乐公司于2016年11月2日、2016年12月28日、2017年4月10日签收了上述违约告知函。2017年5月2日，由于卡奇乐公司拖欠欧亚达公司租金，欧亚达公司将卡奇乐公司起诉至天津市红桥区人民法院。2017年8月26日，欧亚达公司给卡奇乐公司承租的房屋停电，其中包括本案被告承租的房屋。2017年10月26日，天津市红桥区人民法院判决将欧亚达公司与卡奇乐公司签署的《商铺租赁合同》解除，并判令卡奇乐公司将承租的欧亚达公司的房屋腾空，其中包括本案被告承租的房屋。一审法院认为，关于原、被告之间签订的《天津市房屋转租合同》是否已解除以及解除时间，是本案应首先明确的事项。被告于2017年6月28日向原告提出要求解除合同，原告虽然并未请求人民法院确认解除合同的效力，但原告于收到解除合同通知三个月内将被告起诉至法院，并认为合同并未解除，即属于请求人民法院确认解除合同的效力。关于解除合同的效力，一审法院认为由于卡奇乐公司承租涉诉房屋期间，拖欠欧亚达公司房租，致使欧亚达公司多次给卡奇乐公司下达违约告知函。且在原告与被告签署转租合同并收取被告租金后，原告或卡奇乐公司均未积极向欧亚达公司支付本案被告承租的房屋租金，致使欧亚达公司于2017年4月10日再次向卡奇乐公司下达违约告知函。卡奇乐公司自2016年5月31日起开始拖欠租金和物业费，致使被告承租的房屋随时存在被原出租人收回的可能，无法保证被告稳定的长时间使用该涉诉房屋，其在租赁期内正常进行跆拳道教学的目的不能实现。事实上，2017年8月26日欧亚达公司给卡奇乐公司承租的房屋停电�并最终导致法院判决卡奇乐公司腾空包括本案被告承租的房屋在内的房屋。因此，被告要求于2017年6月28日解除双方所签订的《天津市房屋转租合同》符合法律规定，合同自通知到达对方时解除，无需一审法院另行判决解除合同。关于原告主张的要求被告支付违约金一节，由于被告系正常行使了合同解除权，不存在违约行为，一审法院对原告提出的该项诉讼请求不予支持。根据法律规定，合同解除后，双方合同终止履行。被告于2017年6月30日将承租的房屋腾空，原告亦认可该事实，故原告无权在被告已不占用诉争房屋的情况下主张要求被告支付房屋使用费，一审法院对该项诉讼请求不予支持。关于原告主张的要求被告支付原告垫付的电费一节，现原告并未提供证据证明其已垫付电费及被告使用诉争房屋时产生的电费数额，一审法院对原告提出的�项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：驳回原告天津奇俊企业管理咨询有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1053元，减半收取526.5元，由原告天津奇俊企业管理咨询有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《天津市房屋转租合同》系双方真实意思表示，不违反法律的规�，应为有效。双方均应按照合同的约定履行，被上诉人在合同履行期间，发现卡奇乐公司拖欠欧亚达公司的租金，并在欧亚达公司向卡奇乐公司下达的违约告知函中明确提出如果卡奇乐公司不按期缴纳租金，将采取处置相关商品和物品等内容，被上诉人承租的房屋就在欠付租金的范围内。因被上诉人承租的房屋是进行跆拳道教学，需要一个稳定的场所，以保证学员的学习，因此，被上诉人在得知卡奇乐公司违约逾期交纳房租，不能保证被上诉人租赁合同目的实现的情况下，提出解除租赁合同，不违反法律的规定，而事实上，在2017年8月26日欧亚达公司因卡奇乐公司拖欠租金而将其诉争的房屋停电，并最终法院判决卡奇乐公司腾空包括本案被上诉人承租的房屋在内的房屋，因此，上诉人在卡奇乐公司预期违约的情形下，要求被上诉人承担违约责任，依据不足。综上所述，上诉人天津奇俊企业管理咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1777元，由上诉人天津奇俊企业管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王鸿云审 判 员  王润生代理审判员  王 盛二〇一八年四月十六日法官 助理  张庆枚书 记 员  宋丽娜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经�阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……