上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初13544号
原告(反诉被告)：上海阅然投资管理有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：杨中武，总经理。
委托诉讼代理人：徐连成。
委托诉讼代理人：沈华连，上海普世律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海和平二手机动车经营有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：石磊，执行董事。
委托诉讼代理人：余琛。
委托诉讼代理人：陈惠民。
原告上海阅然投资管理有限公司(以下简称阅然公司)与被告上海和平二手机动车经营有限公司(以下简称和平二手车)房屋租赁合同纠纷，和平二手车以相同事由反诉阅然公司，本院决定合并受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阅然公司的委托诉讼代理人沈华连、徐连成，被告和平二手车的委托诉讼代理人余琛、陈惠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阅然公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告之间的租赁合同于2017年3月29日解除；2、被告向原告返还履约保证金人民币(以下币种均为人民币)5万元；3、被告赔偿原告装修损失375,799元、赔偿原告因合同不能履行而支付其他小商户的赔偿款6.5万元；4、被告支付原告鉴定费2.4万元。事实和理由：2015年5月，原、被告就上海市中山北一路XXX号新华大楼东侧底层(约400平方米)(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁合同》，约定原告承租后用于经营，租期至2022年5月14日结束。合同签订前，原告还向被告支付了履约保证金5万元。原告按约支付租金，经营中，2017年3月29日，上海市虹口区人民法院前来张贴公告，查封系争房屋。原告无奈当日即搬离系争房屋，并于同年4月30日前清空了所有物品。原告认为，系争房屋因被告原因导致法院查封，原告无法使用至合同期满。原告承租后就将系争房屋转租其他商户经营，系争房屋无法继续使用，原告经法院调解已向相关商户赔偿共计6.5万元。现系争房屋无法使用，原告合同目的无法实现，故诉如所请。
被告和平二手车辩称：被告与上海和平企业(集团)有限公司(以下简称和平集团)为关联公司，和平集团从产权人处承租系争房屋后，授权被告对外转租给原告。原告承租系争房屋后，未经被告同意改变房屋结构并再次对外转租经营餐饮，产权人以此为由才与和平集团解除租赁合同，导致系争房屋执行中被查封。现原、被告租赁合同确实无法继续履行，被告同意解除租赁合同，但合同不能履行系原告造成。根据法院制作执行笔录日期，原告应于2017年5月26日才迁出系争房屋，故合同解除日期应为2017年5月26日。原告对系争房屋的装修、转租均未经过被告同意，原告违约导致合同解除，故被告不应赔偿原告装修损失等各项费用，不应再向原告返还履约保证金、承担鉴定费。
被告和平二手车向本院提出反诉请求：1、判决原告支付被告2017年3月26日至2017年5月26日期间的租金82,666.67元；2、原告赔偿被告损失16,808.45元。事实和理由：原告承租系争房屋后，原告未按双方约定的经营范围使用系争房屋，在未经被告允许的情况下，擅自分割转租，导致另案中产权人与和平集团就系争房屋解除租赁合同，和平集团需向产权人支付租金至2017年5月26日，故原告应向被告支付租金至前述日期。和平集团需向产权人赔偿损失66,808.45元，该损失即被告需承担的损失，故扣除原告已付的履约保证金后，剩余部分应由原告向被告支付。
原告阅然公司对反诉辩称：法院于2017年3月29日张贴封条后，原告就无法再使用系争房屋。原告已向被告支付租金至2017年3月25日，现同意支付被告2017年3月26日至2017年3月29日期间的租金，之后的租金原告不同意支付。根据另案生效的判决文书，被告方对原告转租、经营情况完全知晓，产权人与和平集团租赁关系解除并非原告责任，损失不应由原告赔偿。
本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为中国人民解放军空军上海新华一村离职干部休养所(原名南京军区空军上海新华一村离职干部休养所,以下简称空军干休所)。1996年7月30日，空军干休所与和平集团签订《房屋租赁合同》，约定和平集团向空军干休所承租系争房屋，租赁期限25年，租赁用途为合法生产经营的场地，不得经营餐饮。1996年12月1日，空军干休所向和平集团交付系争房屋。
2015年5月15日，被告与原告就系争房屋签订《房屋租赁合同》，被告将系争房屋出租给原告(建筑面积约400平方米)；被告已向原告出示该房屋的原租赁合同，被告为该房屋的唯一用益权人，并且享有转租权；原告承诺，租赁该房屋作为经营超市使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。在租赁期未征得被告书面同意以及按规定须经有关部门审批核准之前，原告不得擅自改变该房屋的使用用途；原告保证其在房屋内的经营活动符合中国法律法规的规定，若因违法违规所产生的后果由原告承担责任；租赁期限自2015年5月15日起至2022年5月14日止；被告应于2015年5月15日之前将该房屋移交原告承租使用；双方约定，该房屋的第一年的年租金为53万元，之后年租金为55万元，且每三年按5%的比例递增。租金明细如下：2015年5月15日至2016年5月14日期间，该房屋年租金为53万元。2016年5月15日至2019年5月14日期间，该房屋第二年租金为人民币55万元，2019年起每年递增5%；租金每六个月支付一次，采用先付租金后使用该房屋的原则；本合同签订之前，原告应向被告支付履约保证金5万元；履约保证金并非原告预付的租金，原告不得主张冲抵租金。租赁关系终止时，被告收取的履约保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告；原告另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得被告的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由原告(被告/被告委托原告)报请有关部门批准后，方可进行。原告增设的附属设施和设备的归属及维修责任由原被告双方另行书面约定；原、被告双方同意，有下列情形之一的，被告有权解除本合同，同时有权没收履约保证金。若履约保证金不足以赔偿被告实际损失的，则不足部分，由原告负责赔偿：1.原告未征得被告书面同意以及按照规定须经有关部门审批核准前，擅自改变该房屋的使用用途；2.因原告原因造成房屋主体结构损坏的；3.原告未征得被告书面同意或者超出被告书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的；4.原告未征得被告书面同意，擅自将该房屋的部分或者全部转租给他人。合同签订后，被告向原告交付系争房屋，原告按约向被告支付租金至2017年3月25日。
另查明，2016年1月，空军干休所起诉和平集团，要求与和平集团解除租赁合同，和平集团返还系争房屋并将系争房屋的隔断拆除、恢复原状，并支付违约金及使用费。空军干休所起诉理由为：和平集团未经军队和地方有关部门批准和空军干休所同意，擅自在系争房屋搭建违章建筑，空军干休所曾多次要求和平集团拆除，和平集团均未予理会，并将租赁的系争房屋分割后予以转租，违法经营餐饮业。和平集团未经空军干休所同意擅自更改房屋结构将房屋分割转租经营餐饮业，违反了合同约定，已构成严重违约。和平集团对此辩称：“空军干休所认为和平集团擅自转租房屋经营餐饮业，但房屋转租和平集团告知过空军干休所，空军干休所对此知情，经营餐饮亦曾经过空军干休所领导的口头同意。根据合同约定和平集团有权将房屋部分或全部转租，对系争房屋隔断转租的行为也是符合合同约定的。和平集团在征得空军干休所同意情况下转租，后承租人再次转租，没有违反合同约定，不存在违约。”和平集团同时提出反诉，要求继续履行租赁合同、空军干休所向其支付违约金200万元。和平集团在反诉理由中表述：“2015年初，和平集团在征得空军干休所同意的情况下，将系争房屋转租后又经转承租人再转租……基于房屋已转租再转租，出于诚信原则及维护市场经济秩序的稳定，和平集团不同意提前解除租赁合同。”该案经审理后认为：和平集团与空军干休所的租赁合同明确约定和平集团不得将该房屋用于经营餐饮，然而和平集团在承租期间将房屋转租阅然公司，阅然公司另行转租他人用于经营餐饮，和平集团作为租赁合同的相对方，即使因第三方的原因造成违约的，仍应向空军干休所承担违约责任……2016年10月31日，本院判决：空军干休所与和平集团于1996年7月30日签订的《房屋租赁合同》于2016年2月3日解除；和平集团应于本判决生效之日起15日内拆除上海市系争房屋内的隔断，并封堵系争房屋沿中山北一路的六处门面，将该房屋恢复原状；和平集团应于本判决生效之日起15日内迁出系争房屋，并将该房屋返还空军干休所；和平集团已支付的2016年2月4日起的租金中的66,808.45元作为违约金，原告空军干休所不予返还；和平集团有限公司应于本判决生效之日起15日内按照每月44,166.67元的标准向空军干休所支付自2016年2月4日起至和平集团实际迁出系争房屋之日止的房屋占用费;空军干休所应于本判决生效之日起15日内向和平集团返还租金404,843.68元；和平集团的反诉请求不予支持。【(2016)沪0109民初XXXX号】和平集团对此判决不服，提出上诉，2016年12月22日，上海市第二中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。【(2016)沪02民终XXXXX号】
2017年3月29日，上海市虹口区人民法院在系争房屋处张贴《公告》载明：本院在执行申请执行人空军干休所与被执行人和平集团一案中，于2017年1月22日向和平集团发出执行通知书，责令和平集团履行(2016)沪0109民初XXXX号民事判决书确定的义务，但和平集团至今未履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，本院责令和平集团在2017年4月10日前，1.拆除系争房屋隔断并封堵六处门面，将该房屋恢复原状；2.携物品迁出系争房屋。
审理中，经原告申请，本院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对系争房屋装修残值造价进行评估，鉴定意见：系争房屋装修工程造价为529,295元，装修残值为375,799元。
审理中，原告表示同意双方租赁合同于2017年5月26日解除。原告承租系争房屋后，将其分割、装修成六间后再次转租，其中部分门面经营餐饮。但被告对此均知晓并同意，双方当时关系融洽，相关事宜原、被告均口头协商，未签订书面同意协议。被告表示，和平集团向空军干休所承租系争房屋后，2015年由被告将系争房屋整体出租原告，和平集团与被告就系争房屋出租的所有事项意见均一致，和平集团的损失应认定为被告的损失。
上述事实，有原、被告提供的产权证、原告和被告房屋租赁合同、执行公告、调解书、和平集团与空军干休所租赁合同、照片、判决书、租金支付收据、执行笔录等证据、本院调查材料及双方当事人的陈述为证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有同等法律约束力。原、被告所签《房屋租赁合同》中约定，被告已向原告出示过与系争房屋产权人所签合同，该租赁合同中明确约定系争房屋不得用于经营餐饮。原、被告所签合同中亦约定系争房屋用于超市经营，故原、被告对系争房屋不得用于餐饮经营均已知晓或应当知晓。被告表示其与和平集团对系争房屋租赁事宜意见一致，虽原告将系争房屋再次转租后未按原合同约定，将其用于餐饮经营，但根据(2016)沪0109民初1202号案件查明事实，和平集团认为系争房屋再次转租经营餐饮的行为已告知产权人，并曾获得产权人的口头同意，据此可以认定被告清楚原告承租系争房屋后再行转租并经营餐饮之事实。退一步说，即便如被告本案中所述其对原告转租及餐饮经营均不知情，但被告作为系争房屋出租方，明知系争房屋不得用于餐饮、原告转租需经其书面同意，但于2015年4月将系争房屋交付原告后，长时间内对系争房屋使用情况不闻不问，对原告将系争房屋转租经营餐饮的行为未及时予以制止，亦有失出租人之合理注意义务。故就系争房屋因产权人提起诉讼被判决予以返还，原、被告租赁间合同无法继续履行，被告对此亦有一定责任。被告认为系原告擅自转租、超范围经营，导致合同解除的意见，本院不予采纳。本院根据诚实信用和公平原则，认为双方合同解除后，被告对原告缴纳的履约保证金应予退还。原告将系争房屋用于餐饮经营，已属违约，且根据合同约定，原告对系争房屋的装修应经过被告书面同意，并报请相关部门批准，现原告并无证据证明对系争房屋装修征得过被告同意，故原告要求被告赔偿装修损失，本院不予支持。原告未按合同约定用途使用系争房屋，要求被告赔偿其自愿支付第三方的经营损失，于法无据，本院无法支持。
被告于2016年12月22日相关案件生效后，明知系争房屋应返还产权人，但于法院2017年1月22日向其发出执行通知后，被告仍继续收取原告租金，未履行判决义务对原告继续使用房屋的行为予以制止。2017年3月29日法院查封系争房屋后，原告已不能正常使用房屋，故被告要求原告支付租金至2017年5月26日的反诉请求，本院不予支持。被告要求原告承担和平集团在他案中赔偿产权人的损失，于法无据，本院不予支持。
原、被告就租赁合同于2017年5月26日解除达成一致，原告愿意支付被告2017年3月26日至2017年3月29日期间的租金，于法无悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款之规定，判决如下：
一、原告上海阅然投资管理有限公司与被告上海和平二手机动车经营有限公司于2015年5月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月26日解除；
二、原告上海阅然投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内，支付被告上海和平二手机动车经营有限公司2017年3月26日至2017年3月29日期间的租金6,027.40元；
三、被告上海和平二手机动车经营有限公司应于本判决生效之日起10日内，返还原告上海阅然投资管理有限公司履约保证金5万元；
四、驳回原告上海阅然投资管理有限公司的其余诉讼请求；
五、驳回被告上海和平二手机动车经营有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7,686.98元，由原告上海阅然投资管理有限公司负担6,636.98元，被告上海和平二手机动车经营有限公司负担1,050元；反诉费1,143.44元，由被告上海和平二手机动车经营有限公司负担。鉴定费24,000元，由原告上海阅然投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 周虹君
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 萧宗英
二〇一八年三月十九日
书 记 员 王梦熊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……