新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新民终43号
上诉人（原审被告)：新疆缔森地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉市宁边东路174号。
法定代表人：乐建江，该公司董事长。
委托代理人：周晓东，新疆广泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹秀梅，住新疆维吾尔自治区玛纳斯县。
委托代理人：梁金龙，新疆凤鸣律师事务所律师。
原审第三人：中国光大银行股份有限公司乌鲁木齐分行，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖东路165号。
负责人：毛晓飞，该行行长。
委托代理人：申志民，新疆鼎信旭业律师事务所律师。
委托代理人：戴生哲。
上诉人新疆缔森地产开发有限公司（以下简称缔森公司）因与被上诉人曹秀梅及原审被三人中国光大银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称光大银行乌市分行）商品房销售合同纠纷一案，不服昌吉回族自治州中级人民法院（2015）昌中民一初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理了。上诉人缔森公司的委托代理人周晓东，被上诉人曹秀梅的委托代理人戴莉华，原审第三人光大银行乌市分行的委托代理人申志民、戴生哲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
缔森公司上诉请求：撤销原判决，驳回曹秀梅的原审诉求。事实及理由如下：（一）原审判决另查明认定事实错误。曹秀梅与缔森公司2013年11月9日签订《商品房买卖合同》时，房屋主体尚未封顶，安装电梯土建条件不具备。缔森公司最初设计图内确实没有设计电梯，经预售调研后发现市场不认可，决定增设电梯，变更设计方案在2013年8月已完成。《商品房买卖合同》附件一可以证实变更设计完成时间在签订《商品房买卖合同》之前。该附件一载明变更增加”电梯、电梯前室”的具体位置和尺寸，曹秀梅签字确认。在附件三中第9项，明确载明有”公共电梯”，曹秀梅签字确认。并无”设计图纸”或”变更的设计图纸”应当或必须在建设行政主管部门备案的法律规定，在曹秀梅购买商铺旁边配套建设公共电梯的事实在双方订立《商品房买卖合同》前缔森公司销售人员已作介绍，缔森公司向曹秀梅交付的商铺与变更设计后的图纸与合同约定相符。（二）原判决本院认为认定错误。原判决引述合同第十条时，故意遗漏部分”该商品房结构形式、户型、空间尺寸”重要内容。其中商品房结构形式是指砖混结构、钢混结构、土木结构等建筑物承重的结构形式。原审对该条款理解完全错误，将出卖人的通知义务溯及至双方签订《商品房买卖合同》之前发生的规划变更、设计变更，错误的认定合同订立之前的设计变更也应当另行书面通知买受人。本案涉及的商铺结构形式没有任何变更。曹秀梅的商铺和电梯相邻，彼此独立，不存在电梯从商铺内通过或电梯设置在涉案商铺内的问题。从合同后附平面图可以辨认曹秀梅商铺的户型，在附件三中载明”有公共电梯”，属于曹秀梅和楼上业主的公用设施。原审二证人出庭时，向法庭提交了向曹秀梅宣传用的商铺户型图，并且详细说明了电梯的图示位置并在户型图上用笔勾画后曹秀梅才签订的合同，证人均离开缔森公司，与缔森公司无利害关系，证人证言内容真实，应予采信。（三）原审认定利息错误。双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定：”买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起三十天内将买受人已付款退还买受人，并按照银行同期存款利率付给利息。”原审在未排除该合同条款的效力的情况下，支持曹秀梅的利息认定错误。
曹秀梅辩称，曹秀梅与缔森公司签订《商品房买卖合同》时，并没有将原图纸做增加电梯的变更，其擅自变更后也没有通知曹秀梅，其提到的合同附件及证人证言不能印证其上诉理由。施工图纸进行审查和在建设行政部门备案是行政法规和规章的强制性要求。原判决对合同第十条理解正确，缔森公司严重违反该条约定，致使所售商铺结构形式发生变化严重影响房屋的使用功能及质量，原判决解除双方订立的《商品房买卖合同》并无不当。原判决判令缔森公司承担14个月的利息损失完全正确，符合最高人民法院相关司法解释的规定。综上，原判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
光大银行乌市分行述称，本案与光大银行乌市分行没有关系。无论曹秀梅与缔森公司的商品房买卖合同是否应予解除，其与光大银行乌市分行的贷款合同合法有效，其应当履行还款义务。原审中曹秀梅对其主张解除其与光大银行乌市分行的贷款合同的诉讼请求提出了撤诉申请，原审法院予以准许。因此，涉及到光大银行乌市分行的银行合同与本案没有关联性。
曹秀梅向一审法院起诉请求：⒈解除其与缔森公司签订的《商品房买卖合同》；⒉缔森公司退还其购房款1987368元及偿付利息164510.76元；⒊缔森公司赔偿其税费8145元。
一审法院认定，2013年11月9日，曹秀梅与缔森公司签订一份《商品房买卖合同》，约定曹秀梅购买缔森公司开发的位于昌吉市31小区3丘30栋，健康路北3段1层28号房，商品房用途为商业；房屋建筑面积97.42平方米，套内建筑面积95.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.39平方米；商品房单价为20400元/平方米，总金额1987368元，买受人于2013年11月9日付房款1207368元，余额78万元，申请10年银行贷款支付；该合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按照约定处理，即”面积发生变更、单价不变，总房款多退少补”；该合同第八条约定，出卖人应在2014年11月30日前，将合同约定的经验收合格的商品房交付买受人；该合同第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起三十天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同还对房屋交接、产权登记、违约责任、保修责任、物业服务等内容进行了约定，该合同附有七个附件，其中附件一为缔森.君悦海棠-
健康路北侧商业分层平面图，附件三为装修标准，该装修标准第9项载明：”电梯：有公共电梯”，上述附件下方均有曹秀梅签名。上述合同签订后，曹秀梅于2013年11月13日向缔森公司支付首付款1207368元。2013年11月21日，曹秀梅向缔森公司交纳房屋权属登记费、抵押登记费、印花税票、工本费共计1125元。
2013年12月3日，曹秀梅及其丈夫周步胜作为借款人，缔森公司作为保证人，光大银行乌市分行作为贷款人三方签订了《个人贷款合同》。同日，曹秀梅、缔森公司及光大银行乌市分行在新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证，曹秀梅支出公证费1560元。2014年1月2日，光大银行乌市分行向曹秀梅放贷78万元，2014年1月7日，曹秀梅为购买个人贷款抵押房屋保险支出保险费5460元。自2014年1月起，曹秀梅每月向光大银行乌市分行偿还按揭贷款，曹秀梅与光大银行乌市分行实际履行贷款合同的利率为6.765%。
另查明：本案讼争房屋在建设行政主管部门备案的设计图中无电梯设计，曹秀梅购买本案讼争房屋时，该房屋施工现状显示并无电梯。施工过程中，缔森公司对本案讼争房屋所在楼栋的设计图纸进行变更，增设了电梯，图纸发生变更后，缔森公司未将变更后的图纸在建设行政主管部门备案，亦未向曹秀梅通知增加电梯的事项。本案讼争房屋的现状与原始设计图纸中的房屋状况相比，增加了一部电梯及一间电梯前室。
一审法院认为，关于双方签订的商品房买卖合同是否符合解除条件的问题；曹秀梅与缔森公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方合同第十条约定，”经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复”；”出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”。本案讼争商铺最初的施工设计图中并无电梯设计，双方签订商品房买卖合同时，曹秀梅所购商铺的施工现状也没有电梯，缔森公司在施工过程中变更设计图，在曹秀梅所购商铺中增加了一部电梯及一间电梯前室，该设计变更对本案讼争房屋的质量及使用功能均造成重大影响，但缔森公司既未将修改后的施工图报送审查机构审查备案，亦未就设计变更情况向曹秀梅书面通知。现曹秀梅请求解除合同符合双方合同约定及法律规定，应予支持。缔森公司辩称双方签订的合同后附的平面图及装修标准已经注明有电梯，缔森公司工作人员向曹秀梅介绍房屋时也已告知其讼争房屋会增加电梯，故无须再次告知。经审查，双方签订的商品房买卖合同中未明确说明涉案商铺内有电梯通过，合同后附的平面图系缔森公司开发的健康北路所有商铺的平面图，无法清晰辨认曹秀梅所购商铺的结构设计。合同后附的装修标准是同一段所有商铺通用的，该附件中仅载明有公共电梯，并不能证明电梯设置在原告商铺内。缔森公司的售房人员陈述其在向曹秀梅介绍商铺情况时，仅对曹秀梅告知要增加电梯，并未向其告知电梯的面积及朝向，由于证人与缔森公司存在一定利害关系，且二证人对于销售房屋时使用的户型图陈述不一致，证人证言不能有效证明曹秀梅在购买讼争房屋时对设计变更的情况是明知的，原审法院对缔森公司的抗辩意见不予采信。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，曹秀梅请求解除合同，原审法院已经支持了曹秀梅请求解除合同的诉讼请求，故双方应恢复至合同未履行时的原状，缔森公司尚未向曹秀梅交付讼争房屋，合同解除后，缔森公司不再履行交付房屋的义务，曹秀梅已经向缔森公司交付了购房款，缔森公司理应向曹秀梅退还购房款，故原审法院对曹秀梅请求缔森公司返还购房款的诉讼请求予以支持。曹秀梅主张的银行贷款利息69219.24元及其他费用8145元（其中包括房屋权属登记费、抵押登记费、印花税票、工本费1125元、公证费1560元、保险费5460元）系其为购买本案讼争房屋实际支出的款项，属于曹秀梅为履行合同造成的损失，曹秀梅请求缔森公司赔偿该部分损失符合法律规定，原审法院予以支持。曹秀梅为履行合同向缔森公司支付首付款1207368元，该款项的利息属于曹秀梅为履行合同而造成的实际损失，曹秀梅主张对首付款参照银行贷款利率计算14个月的利息损失不违反法律规定，故对于曹秀梅主张的首付款利息95291.52元（6.765%÷12×14个月×1207368元），原审法院予以支持。判决：一、解除曹秀梅与缔森公司签订的《商品房买卖合同》；二、缔森公司于判决生效之日起十日内退还曹秀梅购房款1987368元；三、缔森公司于判决生效之日起十日内赔偿曹秀梅利息损失164510.76元；四、缔森公司于本判决生效之日起十日内赔偿曹秀梅其他损失8145元。
本院二审中，缔森公司提交房产预测成果测绘报告一份，证明该报告所附图纸与双方当事人签订的《商品房买卖合同》所附图纸一致，均证明曹秀梅所购买的商铺与电梯相邻，不存在其所购的商铺需要变更电梯的问题。曹秀梅对该报告的真实性无异议，但认为与本案无关联性，该测绘报告是2013年测绘公司测绘的，而本案已对图纸进行了设计、变更。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为曹秀梅与缔森公司签订的《商品房买卖合同》是否应予解除。该《商品房买卖合同》中约定合同的解除条件在于缔森公司对电梯的增加和位置的变更是否影响到曹秀梅所购商品房的质量和使用功能，以及缔森公司是否在规定的时间内将上述变更情形向曹秀梅履行了通知义务。商品房的购买者与开发商签订商品房买卖合同，对开发商提供的商品房的结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向等形成特定的需要，若开发商对上述内容进行改变，则是对具体购房者预期的改变，开发商应当履行告知义务，将具体的改变通知到购房者，购房者有权决定是否继续购买或者解除合同。本案，曹秀梅在与缔森公司签订商品房买卖合同时，施工现状没有电梯，缔森公司在施工过程中变更设计图，在曹秀梅所购商铺中增加了一部电梯及一间电梯前室，该设计变更改变了讼争房屋结构形式、户型及形状，进而影响到曹秀梅购买该房屋时的预期使用功能。依照双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，”下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不退房。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”。因此，曹秀梅在缔森公司对所购商品房作出重大变更而未书面通知的情形下，要求解除双方之间的商品房买卖合同的诉讼请求有事实及法律依据，原审予以支持并无不当。缔森公司上诉称《商品房买卖合同》附件一载明变更增加”电梯、电梯前室”的具体位置和尺寸，曹秀梅签字确认应视为认可。因该附件中平面图系缔森公司开发的健康北路所有商铺的平面图，无法清晰辨认曹秀梅所购商铺的结构设计，缔森公司也没有足够的证据证实对该合同附件所附平面图向曹秀梅作出了明确无误的说明及告知。因此，对缔森公司该上诉理由，本院不予支持。对于缔森公司应承担的利息，双方签订的《商品房买卖合同》虽然有”退房时按照银行同期存款利率付给利息的约定”，但该约定所产生的利息并不能够弥补曹秀梅实际造成的损失，原审法院对曹秀梅要求参照银行贷款利率赔偿其经济损失的诉讼请求，依照中华人民共和国合同法第一百一十四条第二款：”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定予以支持，适用法律正确。缔森公司主张应当按照合同约定以存款利率认定利息的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，缔森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24080.19元，由新疆缔森地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 卫 宁
代理审判员 热 依 拉
代理审判员 李 李
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 孜巴尔姑