安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖05民终328号
上诉人（原审被告）：陈军，男，1982年8月10日出生，汉族，个体业主，住安徽省马鞍山市花山区。
委托诉讼代理人：朱兴萍，安徽明博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑帮华，男，1968年10月23日出生，汉族，马鞍山金域置业有限公司项目负责人，住安徽省马鞍山市花山区。
委托诉讼代理人：李爱华，安徽江南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱超，安徽江南律师事务所律师。
原审被告：梁飞，男，1979年5月7日出生，汉族，个体业主，住安徽省马鞍山市花山区。
原审被告：吴磊，男，1976年5月8日出生，汉族，无业，住安徽省泾县。
上诉人陈军因与被上诉人郑帮华，原审被告梁飞、吴磊房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院(2017)皖0503民初2573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，书面审理了本案。本案现已审理终结。
陈军上诉请求为，1.撤销一审判决并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由郑帮华负担。事实与理由为：一、陈军承租的商铺系政府招商引资项目，该地段位于老旧小区内，周边环境不利于商业经营，为盘活商铺由原马鞍山市金家庄区街道牵头招商，街道曾承诺给予两年的免租期。因此陈军才租赁了商铺并花费二百余万元进行了装修。后郑帮华否认两年免租金的承诺，陈军因为投入过大无奈只得缴纳租金。2017年因商铺位置太差经营困难，导致无力按时交租金，郑帮华同意陈军延期交款，但其后在未催告的情况下，突然起诉要求解除合同，违反诚信原则。二、郑帮华起诉主体错误，陈军与梁飞、吴磊于2017年1月10日已经解除了合伙，郑帮华不应起诉梁飞、吴磊。三、在郑帮华同意延期后，陈军于2017年3月底将租金送至郑帮华办公室，但其拒绝接收，之后陈军又委托胡某1向郑帮华交付租金，依旧被拒，郑帮华的意图就是不收租金，造成陈军违约以便其解除合同。四、一审法院判令解除案涉《商铺租赁合同》有失公平，案涉房屋租期为8年，陈军为此投入大量资金装修购置设备，现合同仅履行两年不到，此时判决解除合同无疑将给陈军带来巨大损失，也不利于矛盾的化解。且陈军并非拒绝交纳租金，仅仅是延期给付，虽构成违约但违约情节轻微，请二审法院予以考虑。五、郑帮华并非案涉房屋的所有权人，案涉房屋属于马鞍山金域置业有限公司（以下简称金域公司），郑帮华无权诉请解除合同。
郑帮华辩称，1.双方订立的商铺租赁合同是有偿交易合同，详细约定了房屋租赁阶段性租金数额，陈军出具欠条也表明欠付房租事实。2.陈军与本案一审被告梁飞、吴磊达成的散伙协议是三方之间的内部协议，该协议内容不能对抗不知情的郑帮华。3.商铺租赁合同订立之时即约定款项通过转账汇款支付到指定账户，合同中有明确的账户信息，陈军称郑帮华拒收租金与合同约定不符，也违背了正常逻辑。4.陈军违反合同约定，擅自从事洗浴项目，造成废水渗透，漏水现象极为严重，对一层商铺的出租都造成极大影响。5.案涉商铺虽属于金域公司，但签订合同是以郑帮华名义，且二审中金域公司也出具说明，认可该合同。夏国标虽然正向金域公司购买案涉房屋中的部分，但目前房屋产权并未转移，且夏国标也出具说明，同意将所购房屋交由郑帮华对外租赁，故郑帮华有权提起诉讼。综上一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
郑帮华在一审的诉讼请求为：一、判令解除郑帮华、陈军等签订的商铺租赁合同，陈军等三被告返还租赁的花山区金泉路46号201号-227号、231号-258号房屋；二、判令三被告支付房屋租金53200元及违约损失（以租金欠款金额53200元为基数，自2016年10月2日起按日千分之五计算至实际付款之日止），并支付房屋租赁使用费至实际返还房屋之日止。
一审法院查明，2015年11月1日，郑帮华(甲方)和陈军、梁飞、吴磊(乙方)签订了一份《商铺租赁合同》，约定“甲方将马鞍山市花山区金泉路46号二楼，商铺号为金泉路46号201-227、金泉路46号231-258共55间总建筑面积为1328.27平方米的商铺租赁给乙方用于主营KTV、桌球厅、茶座、网咖、简餐，非经甲方书面同意，乙方不得更改合同约定经营种类，不得转包商铺，否则甲方可单方面终止合同并扣除乙方已交的全部租金和押金；乙方租赁期自2016年1月1日起至2023年12月31日止；租赁期间各年度具体租金为2016年1月1日-2018年12月31日每年度租金均为93200元……;乙方于合同签订时须向甲方支付合同履行保证金20000元；租金每年一交，乙方须于签定合同当日支付第一年度租金93200元，每年提前一个季度支付租金，以后以此类推。如乙方逾期缴纳，须自约定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向甲方支付逾期应付款千分之五的违约金”。合同签订后，郑帮华按约将商铺交给陈军、梁飞、吴磊使用。2017年1月10日，陈军、梁飞、吴磊签订了一份《卡迪亚网咖散伙协议》，与本案有关的内容有“因经营不善经三方协议同意散伙，由陈军接手下步经营，清算完所有债权债务由陈军一人承担，与梁飞、吴磊没有任何关系”，该协议未告知郑帮华。后陈军、梁飞、吴磊支付2017年租金40000元，尚欠53200元未付，陈军于2017年1月20日向郑帮华出具了53200元欠条，承诺于2017年3月结清。因拖欠的租金至今未付，以致成讼。
一审法院认为：郑帮华和陈军、梁飞、吴磊签订的商铺租赁合同系各方真实意思表示，合法有效，郑帮华将涉案商铺交给陈军、梁飞、吴磊使用后，陈军、梁飞、吴磊未按约履行支付房屋租金的义务，应承担违约的民事责任，即按约支付房屋租金及违约金，陈军出具欠条后，郑帮华并未提出异议，表明双方对所欠租金的付款期限已重新达成了协议，故违约金应从欠条所载付款期限逾期之日开始计算。因合同中关于约定金的约定过高，故违约金应按年利率24%计算，过高部分不予支持。陈军出具的欠条足以表明郑帮华曾向其催要过房屋租金，陈军承诺付款的期限应为郑帮华给予陈军的合理支付欠款的期限，陈军在合理支付期限内仍未支付拖欠的房屋租金，郑帮华有权要求解除合同。陈军、梁飞、吴磊签订的《卡迪亚网咖散伙协议》系三人签订的内部协议，对郑帮华不发生法律效力，故对梁飞、吴磊关于散伙之前及散伙之后的债务与其无关的辩称，不予采信，梁飞、吴磊承担法律责任后可根据《卡迪亚网咖散伙协议》的约定向陈军主张权利。综上，一审法院判决:一、解除原告郑帮华和被告陈军、梁飞、吴磊于2015年11月1日签订的商铺租赁合同；二、被告陈军、梁飞、吴磊于本判决生效之日起三十日将承租的马鞍山市花山区金泉路46号二楼201-227、231-258共计55间商铺腾空后返还给原告郑帮华；三、被告陈军、梁飞、吴磊于本判决生效之日起十日内按年租金93200元支付原告郑帮华2017年1月1日至上述商铺实际返还之日止的商铺租金，但应扣除被告陈军已支付的商铺租金40000元，并以上述拖欠的租金为基数从2017年4月1日起按年利率24%支付违约金至租金付清之日止；四、驳回原告郑帮华的其他诉讼请求。本案受理费2808元，减半收取计1404元，由被告陈军、梁飞、吴磊负担。
二审中，对双方争议的事实，本院认定如下：案涉出租房屋虽属于金域公司所有，但金域公司在商铺租赁合同鉴证方盖章，二审中又向法院出具说明，认可郑帮华代为出租房屋，应视为其对郑帮华签订的商铺租赁合同的追认。陈军提交的装修预算书，与本案合同是否应予解除无直接关联性，不予认定。证人胡某1、胡某2的证言只能证明二人曾就自己经营的部分房屋向郑帮华交付租金被拒，但不能证明陈军曾向郑帮华交付房租被拒的事实，不予采信。且陈军与郑帮华签订的商铺租赁合同中注明了郑帮华的银行账户信息，即便郑帮华拒绝按往常习惯收取现金房租，陈军也可按合同约定汇付所欠房租，无需征得郑帮华同意。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，本案争议焦点为，1.陈军是否存在未按期交付房租的行为，郑帮华诉请解除房屋租赁合同依据是否充分。2.梁飞、吴磊在本案中应否承担责任。根据双方签订的商铺租赁合同约定，陈军应于每年提前一个季度支付租金，但陈军并未能于2016年最后一个季度缴纳2017年的租金，经双方协商，陈军于2017年1月20日向郑帮华出具了53200元欠条，承诺于2017年3月结清。但到期后，陈军仍未能按期付款，迟延付款已达半年之久。根据郑帮华与陈军签订的商铺租赁合同第六条约定，乙方（指陈军）未按合同约定交付租金及其他费用，时间超过30天，甲方（指郑帮华）有权单方面解除合同并追究乙方违约给甲方造成的损失。现郑帮华诉请解除合同，应予支持。至于梁飞、吴磊是否承担责任问题。陈军、梁飞、吴磊三人是合伙经营，根据法律规定，全体合伙人对合伙经营的亏损额，对外应当负连带责任，对内则应按照协议约定的债务承担比例或者出资比例分担。故陈军、梁飞、吴磊并不能以三人签订的内部协议对抗债权人，而是应当在承担债务后，对内按照三人的协议划分责任，进行追偿。综上所述，陈军的上诉请求，无事实依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2808元，由陈军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 婕
代理审判员 韦少兵
代理审判员 彭 立
二〇一八年五月二十四日
书 记 员 葛正英
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。