重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终5212号
上诉人（原审被告）：周光富。
委托诉讼代理人：郑祥明。
被上诉人（原审原告）：重庆智生优活物业服务有限公司。
法定代表人：陈洪,总经理。
委托诉讼代理人：高洁，该公司员工。
上诉人周光富因与被上诉人重庆智生优活物业服务有限公司（以下简称智生优活物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2015）碚法民初字第06088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周光富及其委托诉讼代理人郑祥明与被上诉人智生优活物业公司的委托诉讼代理人高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周光富上诉请求：1、纠正一审法院违反《中华人民共和国物业管理法》第三条、第二十四条规定作出的判决，取消开发企业的子公司智生优活物业公司陈洪的管理权及经营权，判决由开发商旺德实业发展有限公司推荐三个以上的物业公司竞争物业管理，由本小区业主选聘；2、请求对一审法院判决的物业管理费1.2元/㎡进行纠正，以区级以上物价局和市政府规定批准的物业管理价格进行判决；3、请求二审法院判决追回自2010年8月1日至2016年2月的共有共用区域的物业管理费的业主所属份额归还于业主及业主大会（按国家管理规定百分比计算）；4、请求纠正和判决旺德实业发展有限公司以及子公司智生优活物业公司违法占取的安置房多收房款为3355元/㎡计算，违法收取的公摊面积款及大修基金款、四通费款、强行占取合法原房面积款及多收的房款一并退还。事实和理由：旺德实业发展有限公司以及子公司智生优活物业公司强行收取相关费用，严重违反国家（2001）305号文件、市府（2008）37和38号文件、北碚区（2008）38号文件以及重庆市国土管理局（2004）35号文件，不仅强占公摊面积，收取面积款，还将拆迁安置房价翻倍加收。同时，旺德实业发展有限公司总经理陈进将物业管理权交给兄弟陈洪（智生优活物业公司），严重违反了物权法，从而扩大了他们的黑恶势力。他们利用个别人手迹，编造通过54.68%的业主同意上涨价格，强行收取1.3元/㎡/月的物管费。2、旺德实业发展有限公司以及子公司智生优活物业公司严重违反物业管理法第三条、第六条、第九条、第十二条、第二十四条、第二十七条、第四十三条、第五十五条、第七十四条、第八十条，没有进行公开招聘三个以上的物业公司进行招投标，直接将物业管理权交其亲兄弟，并且将业主的共有权益直接强行占取，开发企业直接将物业管理权交给本公司的物业管理，严重违法。接房近六年来业主没有享受到一分利益，更无法知晓物业管理的收入及收益支出，严重剥夺了业主的合法权益。3、旺德实业发展有限公司以及子公司智生优活物业公司严重违反国家《物权法》第九条、第十条、第十四条、第十五条等规定长期占用应发放给安置户的房屋产权证，将拆迁安置房的产权证进行贷款及商业抵押使用，致使安置房产权人无法正常调换、买卖及贷款，剥夺了应享的使用权、交易权等。4、一审法院违反法律规定，颠倒、混淆是非黑白，帮助开发商和物业公司强行收取不合法费用。请求二审法院纠正一审错误判决，支持上诉人的上诉请求。
智生优活物业公司辩称，周光富上诉状中所提问题与本案无关，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
智生优活物业公司向一审法院起诉请求：1、由周光富向智生优活物业公司支付2011年6月1日至2015年7月31日期间的物业管理费3414.80元；2、由周光富向智生优活物业公司支付2011年6月1日至2015年7月31日期间的公摊电费342.10元；3、由周光富向智生优活物业公司支付未缴纳2011年6月1日至2015年7月31日期间物业管理费的滞纳金714.69元；4、一审案件诉讼费用由周光富负担。
一审法院认定事实：智生优活物业公司原名称为重庆旺德坤德物业管理有限公司（以下简称旺德坤德物业公司），成立于2009年6月16日，经工商行政管理部门批准，于2015年6月5日将名称变更为智生优活物业公司，其经营范围为物业管理、建筑保洁服务等，具有物业服务企业2级资质。周光富为重庆市北碚区文星湾XXX号（即旺德旺城小区X栋X单元）XX-
X房屋业主，于2010年10月接房后装修入住。该房屋为高层电梯房，建筑面积65.67㎡。旺德旺城小区的住宅总体建筑面积为71566.99㎡，住宅合计总户数为1068户。2009年6月24日，旺德实业公司与旺德坤德物业公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定由甲方（旺德实业公司）选聘乙方（旺德坤德物业公司）对旺德旺城小区提供前期物业管理服务，合同期限为2009年6月24日起至2011年6月23日止。关于物业管理费，对于周光富居住的高层住宅，合同约定为1元/㎡/月（含电梯费）。该合同于2009年7月9日在重庆市北碚区房屋管理局进行了备案。合同签订后，旺德坤德物业公司于2010年8月开始正式为旺德旺城小区提供物业管理服务。合同到期后，因旺德旺城小区未成立业主委员会，旺德实业公司与旺德坤德物业公司于2011年6月24日续签了一份《前期物业服务合同》，约定由旺德坤德物业公司继续为该小区提供物业管理服务，合同期限为2011年6月24日起至2012年6月23日止。对于高层住宅，物业费仍约定为1元/㎡/月（含电梯费）。该合同到期后，旺德实业公司与旺德坤德物业公司双方未再续签物业服务合同，旺德坤德物业公司仍继续为小区提供物业管理服务。2013年6月、7月期间，旺德坤德物业公司通过上门发放意见征集函的方式，对小区业主是否同意住宅物业服务费上涨0.30元/㎡/月陆续向小区业主征询意见。其中，共计584户业主表示同意，占小区住宅总户数的54.68%；表示同意的业主居住的住宅建筑面积为38524.64㎡，占小区住宅总体建筑面积的53.83%。2013年7月2日，旺德坤德物业公司向旺德旺城小区业主公开发出了一份《关于调整旺德旺城物业服务收费标准的建议》（含4个附件），表示因运营成本上涨，公司出现亏损，拟决定将高层住宅的物业管理费从原来的1元/㎡/月（含电梯费），上调至1.30元/㎡/月（含电梯费），并拟于2013年8月1日起执行新的收费标准。2013年7月31日，旺德坤德物业公司向小区业主公开发出了《旺德旺城物业服务收费标准上调公示》，表示经过上门征询全体业主意见，支持同意将物业管理费上调的业主户数和面积均超过半数，达到“双过半”，符合法律规定的上调物业费的要求，故决定上调物业管理费至1.20元/㎡/月（含电梯费），自2013年8月1日起执行新的收费标准。关于此次上调物业管理费事宜，旺德坤德物业公司向北碚区人民政府朝阳街道办事处、北碚区房管局等部门进行了备案。旺德坤德物业公司于2013年8月1日起实际按照1.20元/㎡/月（含电梯费）的标准，开始向住宅业主收取物业管理费。2014年7月28日，北碚区旺德旺城小区第一届业主委员会成立。经过召开业主大会，旺德旺城小区决定选聘旺德坤德物业公司继续为该小区提供物业管理服务。2014年8月1日，北碚区旺德旺城小区业主委员会与旺德坤德物业公司签订《物业服务合同》，约定由旺德坤德物业公司为该小区提供物业管理服务，合同期限自2014年8月1日起至2016年7月31日止。对于周光富居住的X号楼，约定3层及以上的物业管理费为1.20元/㎡/月（含电梯费）。旺德坤德物业公司（现名称为智生优活物业公司）自2010年8月起持续为旺德旺城小区提供物业管理服务至今。周光富为拆迁还建房业主，开发商旺德实业公司对于其2012年8月及之前的物业管理费，每月补贴0.20元/平方米。旺德实业公司与旺德坤德物业公司签订的《前期物业服务合同》未涉及水电公摊费。关于公摊费，旺德坤德物业公司在2011年、2012年和2013年据实进行了分摊，其中周光富2011年6月至12月共计分摊35.20元，2012年共计分摊84元，2013年共计分摊88元。2014年的住宅公摊费，旺德坤德物业公司参照2011年、2012年和2013年三年期间公摊费的平均水平7.15元/户/月，按照每户7.10元/月收取，周光富全年应缴共计85.20元。2015年住宅公摊费，根据北碚区旺德旺城小区业主委员会与旺德坤德物业公司签订的《物业服务合同》，约定按照每户7.10元/月预收，年终据实分摊，多退少补。庭审中，智生优活物业公司表示2015年公摊费尚未算出，要求参照每户7.10元/月主张，周光富2015年1月至7月期间应缴纳的公摊费为49.70元。一审法院另查明，周光富自2011年6月1日起至2015年7月31日期间，未向智生优活物业公司交纳过物业管理费、公摊费。智生优活物业公司催收未果后，起诉至一审法院。一审法院认为，旺德实业公司与旺德坤德物业公司签订的《前期物业服务合同》及北碚区旺德旺城小区业主委员会与旺德坤德物业公司签订的《物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，均合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业管理服务协议，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。周光富系旺德旺城小区业主，建设单位旺德实业公司与旺德坤德物业公司签订的《前期物业合同》及北碚区旺德旺城小区业主委员会与旺德坤德物业公司签订的《物业服务合同》，对旺德旺城小区的全体业主均具有约束力。故对周光富表述的“因智生优活物业公司未与我直接签订物业服务合同，故不应交纳物业管理费等费用”这一抗辩理由，一审法院不予支持。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，智生优活物业公司从2010年8月起，正式为旺德旺城小区持续提供物业管理服务至今，故周光富理应按照物业服务合同约定的标准，按时交纳物业管理费、公摊费。对此，周光富认为，智生优活物业公司进入旺德旺城小区提供物业管理服务的程序不合法，智生优活物业公司与旺德旺城小区的开发商旺德实业公司存在关联，开发商在房屋拆迁安置补偿过程中存在违法行为，没有公平妥当地为其补偿到位，且智生优活物业公司未经国家批准，私自将物管费上调至每月1.20元/㎡，存在乱涨价的行为，故其不应交纳物业管理费等费用。对此，一审法院评析如下：首先，对于周光富认为智生优活物业公司进入旺德旺城小区提供物业管理服务的程序不合法的问题。综合智生优活物业公司在庭审中举示的招投标备案资料、《前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明等资料，足以证明智生优活物业公司按照法律规定的条件和程序在与建设单位旺德实业公司签订了《前期物业服务合同》后，进入旺德旺城小区开始提供物业服务合同；其次，对于周光富认为智生优活物业公司与旺德旺城小区的开发商旺德实业公司之间存在关联，开发商在房屋拆迁安置补偿过程中存在违法行为，没有公平妥当地为其补偿到位，故暂不应缴纳物业管理费等费用的抗辩理由，一审法院认为，智生优活物业公司系依法成立，在法律规定的范围内从事物业管理、建筑保洁服务等商业活动的有限责任公司，具有独立的法人资格。本案中，智生优活物业公司按照合法有效的物业服务合同提供了物业管理服务，作为业主的周光富理应依约缴纳物业管理费等费用。周光富抗辩的建设单位未对其补偿到位属于其和建设单位基于房屋拆迁安置补偿产生的另一法律关系，其若要主张相关权利，理应在法律规定的范围内采取包括协商、和解、仲裁、诉讼等在内的多种途径另行向建设单位进行主张，周光富这一抗辩理由并不能对抗本案中其因享受了物业管理服务而负有向智生优活物业公司缴纳物业管理费等费用的义务；再次，对于周光富认为智生优活物业公司未经国家批准，私自将物管费上调至每月1.20元/㎡，存在乱涨价行为这一观点，《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。第十二条第三款规定：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本案中，智生优活物业公司于2013年8月1日起将住宅的物业管理费上调了0.20元/㎡/月（含电梯费），虽未召开业主大会，但之前采取了通过上门发放意见征集函的方式对小区业主是否同意住宅物业服务费上涨向全体小区业主充分征询了意见，并严格根据业主的总体意见，适当上调了物业管理费，该行为符合《物业管理条例》上述规定。综上，对于周光富的上述抗辩理由，一审法院均不予支持。故周光富应当按照物业服务合同的约定，履行向智生优活物业公司交纳物业管理费、公摊费的义务。2011年6月1日起至2015年7月31日期间，周光富未向智生优活物业公司交纳过物业管理费、公摊费。关于物业管理费，根据《前期物业服务合同》、《物业服务合同》的约定及《旺德旺城物业服务收费标准上调公示》，并扣除建设单位旺德实业公司对周光富2012年8月及之前物业管理费每月补贴的0.20元/平方米，周光富自2011年6月1日起至2015年7月31日期间应当向智生优活物业公司交纳的物业管理费（含电梯费）为3401.71元（0.80元/月/㎡×65.67㎡×15个月＋1元/月/㎡×65.67㎡×11个月＋1.20元/月/㎡×65.67㎡×24个月）。关于公摊费。根据实际分摊情况，周光富2011年6月至12月共计分摊35.20元，2012年共计分摊84元，2013年共计分摊88元；2014年的住宅公摊费，智生优活物业公司参照2011年、2012年和2013年三年期间公摊费的平均水平7.15元/户/月，按照每户7.10元/月收取，较为公平合理，一审法院予以支持，故周光富2014年应缴共计85.20元；对于2015年住宅公摊费，《物业服务合同》约定按照每户7.10元/月预收，年终据实分摊，多退少补。一审庭审中，智生优活物业公司表示因2015年公摊费尚未算出，要求参照每户7.10元/月计算的主张，较为公平合理，本院亦予以支持，故周光富2015年1月至7月应缴49.70元。综上，周光富自2011年6月1日起至2015年7月31日期间应向智生优活物业公司缴纳的公摊费为342.10元。关于智生优活物业公司请求判决周光富向其支付所欠物业管理费违约金的诉讼请求，鉴于智生优活物业公司主张的违约金数额过高，一审法院以周光富未缴纳物业管理费的总额3401.71元为基数，在人民银行同期贷款利率的基础上上浮50%，计算出周光富应支付的违约金为242.37元。判决：一、由周光富于一审判决生效之日起五日内支付智生优活物业公司2011年6月至2015年7月期间的物业管理费3401.71元、公摊费342.10元及违约金242.37元。上述款项共计3986.18元；二、驳回智生优活物业服务公司其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人所举示的照片主要拟证明其所居住的房屋存在质量问题，一直未得到改善和解决，但二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，智生优活物业公司系依法成立、在法律规定的范围内从事物业管理、建筑保洁服务等商业活动的有限责任公司，具有独立法人资格。周光富所在小区的开发企业旺德实业公司与当时名为旺德坤德物业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。且智生优活物业公司在一审庭审时举示了招投标备案资料、前期物业服务合同备案证明等资料，足以证明智生优活物业公司是按照法律规定的条件和程序在与建筑单位签订《前期物业服务合同》。而后，周光富所在小区业委会成立，该业主委员会与旺德坤德物业公司签订的《物业服务合同》，亦系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。上述两份合同，对案涉小区的全体业主均具有约束力。同时，从《前期物业服务合同》签订后，智生优活物业公司即开始进驻该小区，为该小区实际提供物业服务。周光富上诉称上述两份合同不合法，并无有效证据予以证明，对其上诉理由，本院不予认可。根据《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。和第十二条第三款：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。之规定，本案中，智生优活物业公司于2013年8月1日起将住宅的物业管理费上调了0.20元/㎡/月（含电梯费），虽未召开业主大会，但之前采取了通过上门发放意见征集函的方式对小区业主是否同意住宅物业服务费上涨向全体小区业主充分征询了意见，并严格根据业主的总体意见，适当上调了物业管理费，符合《物业管理条例》上述规定。周光富上诉称业主签名等不真实，但并未举示有效证据予以证明，故对其有关物业公司上调物业费不合法的上诉理由，本院不予支持。周光富上诉所提及的其他问题，属另一法律关系，应另案处理。
综上，上诉人周光富的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周光富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑泽
代理审判员 陈娟
代理审判员 李娅
二〇一六年九月九日
书 记 员 韩微