安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民一初字第02677号
原告：刘邦阔，男，1954年8月8日出生，汉族，退休职工，住安徽省合肥市庐阳区。
被告：李新建，男，1953年3月26日出生，汉族，退休职工，住安徽省合肥市庐阳区。
被告：周玉红，女，1954年12月3日出生，汉族，退休职工，住安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：李新建，男，退休职工，住安徽省合肥市庐阳区，系周玉红丈夫。
原告刘邦阔与被告李新建、周玉红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法由审判员宋玮适用简易程序分别于同年9月10日、11月9日二次公开开庭进行了审理。原告刘邦阔，被告李新建（亦是周玉红的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘邦阔诉称：2014年1月6日，刘邦阔与李新建签订房屋买卖合同，约定李新建将坐落于合肥市庐阳区五河新村房屋出卖于刘邦阔，建筑面积为126平方米，房屋价格为95万元。合同签订之时，刘邦阔交付给李新建购房定金2万元。双方约定房款于李新建和周玉红夫妻将房产证过户给刘邦阔后，由刘邦阔一次性将房款支付给李新建和周玉红，同时在购房合同中李新建保证该房屋没有设定担保，没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。之后，刘邦阔去房产管理部门办理该房屋的过户手续时，才得知该房屋在银行设定抵押，致使该房产无法办理过户手续。在刘邦阔多次找李新建、周玉红协商后，李新建、周玉红于2014年3月7日向刘邦阔出具书面售房承诺书，刘邦阔依据其承诺书要求，分三次通过银行预付给李新建、周玉红房款70万元，李新建、周玉红承诺刘邦阔在借款后，可以对该房屋进行装潢及居住，且房屋产权过户后即借款转化为购房款，余额由刘邦阔补齐，同时李新建、周玉红承诺如合同不能履行，李新建、周玉红承担刘邦阔装潢直接损失并返还借款，同时承担所借款利息（利率为月息1分）。然而，刘邦阔在支付过70万元后，李新建、周玉红仍未能解除房屋抵押登记，至今房屋不能办理过户手续。因此，刘邦阔诉至本院，请求判令：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、李新建、周玉红共同返还刘邦阔双倍购房定金4万元；3、李新建、周玉红共同偿还刘邦阔预付购房款70万元；4、李新建、周玉红共同承担已付款70万元的利息损失（按月利息1分自支付之日计算至款清之日止）；5、李新建、周玉红承担刘邦阔的装潢直接损失216798.89元；6、李新建、周玉红承担本案诉讼费用。
在案件审理过程中，刘邦阔自愿变更上述诉讼请求中的第2项和第4项，第2项诉讼请求变更为：李新建、周玉红共同返还刘邦阔购房定金2万元。第4项诉讼请求变更为：李新建、周玉红共同承担已付款72万元的利息损失（按月利息1分自支付之日计算至款清之日止）。
李新建、周玉红在庭审中辩称：刘邦阔诉状陈述与事实不符，李新建、周玉红并未违约，对于售房承诺中的表述，双方确实约定抵押解除后到房产局办理过户手续，但双方并没有确认办理过户的具体时间，房屋买卖合同也没有约定产权过户的具体时间。李新建、周玉红没有把产权过户给刘邦阔，是因为刘邦阔至今没有付清房款，李新建、周玉红仅仅是向刘邦阔借款。售房承诺中写明了存在银行抵押贷款，该承诺是2014年3月7日交给刘邦阔的，刘邦阔是2014年3月10日才去的银行转款，说明刘邦阔在买房时清楚该房屋存在银行抵押贷款，刘邦阔陈述显然不属实。李新建、周玉红同意解除双方的房屋买卖合同，也同意返还房款72万元及相应利息。但对装潢损失，李新建、周玉红确实同意刘邦阔装修，但承诺书约定必须房产被另行处置李新建和周玉红才需要承担装潢损失，现在房屋仍由刘邦阔控制和使用，没有被另行处置，故不同意支付刘邦阔装潢损失。
经审理查明：李新建与周玉红系夫妻关系。经协商，李新建将其名下位于合肥市庐阳区五河新村房屋出售给刘邦阔，建筑面积为123.95平方米。双方于2014年1月6日签订一份《房屋买卖合同》，约定房屋总价款为95万元，付款方式为房产证过户给刘邦阔后，由刘邦阔一次性将房款支付给李新建，同时李新建承诺在2014年1月16日前将房屋钥匙交给刘邦阔，李新建应协助刘邦阔办理过户手续。李新建在合同中保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。合同签订当日，刘邦阔以现金方式支付定金2万元，李新建于次日出具收条一张。之后，刘邦阔催促李新建办理房屋过户手续，李新建告知刘邦阔房屋在银行抵押贷款，贷款尚未还清，不能办理过户。经双方再次协商，李新建和周玉红于2014年3月7日共同向刘邦阔出具《售房承诺》一份，载明李新建、周玉红向刘邦阔借款先行偿还银行贷款，待抵押解除后，即向刘邦阔办理房屋过户，并承诺：1、为不影响刘邦阔对房屋的使用，刘邦阔在借款给李新建、周玉红后可以对房屋装潢及居住；2、向刘邦阔的借款在房屋产权过户后即转为购房款，刘邦阔同时补齐房款；3、如果出现该房屋产权被另行处置，导致刘邦阔购房未能达成协议约定，李新建、周玉红承担刘邦阔的装潢直接损失，并返还借款，同时承担所借款的利息，利率为月息1分。出具《售房承诺》同时，李新建书写借条一张交给刘邦阔，载明借到刘邦阔58万元。刘邦阔于2014年3月10日转账给李新建58万元。2014年6月7日，刘邦阔再次转账给李新建10万元，李新建出具借条一张。2014年12月21日，刘邦阔向周玉红银行账户中存入2万元现金，周玉红于2015年1月7日出具收条一张，载明“今收到刘主任付五河路房款人民币2万元”。综上，刘邦阔总共支付李新建、周玉红购房款72万元（包括定金和借款）。
李新建、周玉红于2014年5月19日将涉案交易房屋交付给刘邦阔。在征得李新建、周玉红同意后，刘邦阔开始对房屋进行装修。刘邦阔于2014年5月28日与合肥荣信装饰工程有限公司签订《合肥市住宅室内装饰装修工程施工合同》，将房屋装修交给该公司施工，包工包料，约定工期自2014年6月2日至2014年10月20日，合同价款为144578元，双方补充约定工程竣工后工程量按实决算。同年10月28日，合肥荣信装饰工程有限公司完成施工，并作出决算表，装修工程总造价为198278.89元，刘邦阔于2015年10月9日将工程款支付完毕，合肥荣信装饰工程有限公司开具工程款发票一张。
李新建在偿还了部分银行贷款后，仍未能解除对涉案房屋的抵押权登记，故至今未与刘邦阔办理房屋过户手续，现刘邦阔诉至本院，要求判如所请。
另查明：案外人葛德转向徽商银行原合肥淮河路支行（现为合肥蒙城路支行）借款123万元，以李新建名下位于合肥市五河新村房屋和柳家苍名下位于合肥市新加坡花园城蜀山阁房屋共同为上述借款提供抵押担保，并于2012年10月26日办理了抵押权登记。该笔贷款至今仍尚欠借款本金逾60万元，故抵押权暂不能注销，抵押期间上述两套抵押房屋均不能买卖。
上述事实，由刘邦阔提供的其本人身份证、《房屋买卖合同》、定金收条、《售房承诺》、房屋产权登记表、借条两张、收条一张、银行回单三张、《合肥市住宅室内装饰装修工程施工合同》、决算表、工程款发票一张，本院向徽商银行合肥蒙城路支行了解贷款情况，对其工作人员制作谈话笔录一份，以及双方当事人庭审陈述予以证实。关于刘邦阔举证的装饰布发票、灯具收据，在没有其他证据佐证的情况下，无法证明与涉案房屋的装修有关，在装修决算表列明的项目中并未提到使用装饰布，且背景墙装修造价中已含高级工艺墙纸，而灯具即使采购用于涉案房屋，也属于可以拆卸搬离的物品，并不能计算为装修损失，因此本院对上述票据的关联性不予确认。关于李新建、周玉红举证的注销证明，根据本院向有关银行调查了解，银行不能认定该证明的真实性，且明确表示不能注销抵押权登记，故推翻了该证明的内容，因此本院对该证明的真实性、合法性和关联性均不予确认。关于李新建、周玉红举证的承诺书，因承诺人非本案当事人，承诺内容也与本案无关，故本院对该承诺书的关联性不予确认。
本院认为：刘邦阔与李新建、周玉红之间达成了房屋买卖的意向，也签订了书面合同，双方应当按约定履行各自的合同义务。由于李新建、周玉红隐瞒房屋抵押的真实情况，并无法及时解除抵押，导致刘邦阔难以实现合同目的，合同无法继续履行，现在刘邦阔要求解除双方签订的《房屋买卖合同》、返还购房款72万元，李新建、周玉红表示同意，故本院予以支持。导致合同解除，李新建、周玉红负有过错，但房屋抵押在房产管理部门早已进行公示登记，刘邦阔在房屋买卖前有途径可以充分了解房屋状况，但其怠于审查，之后在得知有抵押的情况下仍决定支付房款、装修房屋，导致损失扩大，故刘邦阔对于合同解除的后果也负有一定过错。
房屋买卖合同解除后，刘邦阔应将房屋交还给李新建、周玉红，已形成附合的装饰装修物，应一并交由李新建、周玉红使用。刘邦阔受到的损失包括已付购房款的利息损失和装饰装修残值损失。根据李新建、周玉红出具的《售房承诺》，双方曾约定“如果出现该房屋产权被另行处置，导致刘邦阔购房未能达成协议约定，李新建、周玉红承担刘邦阔的装潢直接损失，并返还借款，同时承担所借款的利息（利率为月息1分）”。现房屋买卖合同解除，即房屋产权仍属于李新建，刘邦阔未能达到原合同约定的购房目的，因此李新建、周玉红承诺的条件成就，应当按约定履行其支付借款利息和装潢损失的义务。1、关于利息，根据李新建出具的借条，可以确认刘邦阔支付给李新建的72万元中有68万元曾作为李新建和周玉红的借款，用于李新建和周玉红偿还银行贷款，故该两笔款项应按双方约定的月息1分的标准自借款之日开始计算利息。经本院核算，其中58万元的利息自2014年3月10日起计算至起诉之日即2015年7月14日为94927元，10万元的利息自2014年6月7日起计算至2015年7月14日为13400元，利息合计108327元。另外4万元购房款，双方并无明确约定房款支付时间和办理过户手续的时间，考虑到刘邦阔自己对于合同解除的后果也负有过错，本院不再支持该部分房款的利息主张。2、关于装饰装修残值损失，根据刘邦阔提供的装修合同、决算表及发票，可以确认其进行装饰装修共花费198278.89元，考虑到该房屋装修好后由刘邦阔儿子、媳妇居住、使用已有一年，故本院酌情按折旧率15%计算装饰装修残值为168537元（198278.89元×85%）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除刘邦阔与李新建于2014年1月6日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告李新建、周玉红于本判决生效之日起十日内向刘邦阔返还购房定金2万元；
三、被告李新建、周玉红于本判决生效之日起十日内向刘邦阔返还购房款70万元；
四、被告李新建、周玉红于本判决生效之日起十日内向刘邦阔支付利息108327元（暂计算至2015年7月14日，之后的利息以68万元为基数，按月息1分，顺延计算至款项支付完毕之日止）；
五、被告李新建、周玉红于本判决生效之日起十日内共同向刘邦阔支付装潢损失168537元；
六、驳回原告刘邦阔的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为7196元，由原告刘邦阔负担400元，由被告李新建、周玉红共同负担6796元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 宋 玮
二〇一五年十一月九日
书记员 郑丹丹
附：本案适用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。