安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终935号
上诉人（原审原告）：芜湖金隆昌塑业有限责任公司，住所地安徽省芜湖市三山经济开发区。
法定代表人：苏淑蓉，该公司总经理。
委托代理人：苏大连，安徽深蓝律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：安徽省绿的美塑料制品有限公司，住所地安徽省芜湖市三山经济开发区。
法定代表人：陈洁，该公司总经理。
上诉人（原审被告）：安徽省林锦记食品工业有限公司，住所地安徽省芜湖市三山经济开发区。
法定代表人：林明传，该公司总经理。
上述两位上诉人共同的委托代理人：刘海，安徽兴皖律师事务所律师。
上述两位上诉人共同的委托代理人：叶慧明，安徽兴皖律师事务所律师。
上诉人芜湖金隆昌塑业有限责任公司（以下简称金隆昌公司）与上诉人安徽省绿的美塑料制品有限公司（以下简称绿的美公司）、安徽省林锦记食品工业有限公司（以下简称林锦记公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省芜湖市三山区人民法院于2016年3月7日作出的（2015）三民二初字第00305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。上诉人金隆昌公司的委托代理人苏大连，上诉人绿的美公司和林锦记公司共同的委托代理人刘海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年5月3日，金隆昌公司与绿的美公司签订了一份租赁合同及补充协议，约定金隆昌公司将其位于芜湖市三山区绿色食品工业园锦业路5号的一幢二层钢混结构楼房及十间两层宿舍楼出租给绿的美公司使用，总面积为3385.32平方米；租赁期5年，自2013年5月3日起至2018年5月2日止；合同签订时，绿的美公司向金隆昌公司交纳3万元履约保证金；租金前三年按每月每平方米8元计价（即每季度81240元，含税），自第四年起至租期结束按每月每平方米9元计价（即每季度91395元，含税）；租金每季度支付一次，于每季度最后一个月的28日支付，如拖延支付视为违约，金隆昌公司有权终止合同并不退还3万元履约保证金。林锦记公司作为担保方在该合同上加盖印章予以确认。金隆昌公司为支付租金曾于2015年1月21日诉至法院，后绿的美公司将租金付至2014年11月2日。
另查明：绿的美公司曾向金隆昌公司交纳过3万元保证金，未充抵过任何租金。
双方为支付租金再次发生纠纷，金隆昌公司于2015年12月11日诉至原审法院，请求判令绿的美公司支付租金324960元（2014年11月3日至2015年11月2日），林锦记公司对以上租金承担连带给付责任。
原审法院认为：金隆昌公司与绿的美公司签订的租赁合同以及补充协议，林锦记公司在租赁合同上盖章提供的保证担保，均系当事人真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，应属合法有效。合同签订后，金隆昌公司依约将租赁物交付绿的美公司，但绿的美公司未按约支付租金，故金隆昌公司要求绿的美公司支付2014年11月3日至2015年11月2日租金324960元、林锦记公司承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持；绿的美公司交纳的3万元履约保证金应充抵租金，故应认定其支付的租金为294960元。绿的美公司、林锦记公司虽提出金隆昌公司自行收回厂房钥匙，导致租赁合同实际终止的辩解意见，但其提供的证人在庭审中陈述，厂区大门加锁后绿的美公司的工作人员可带人进出厂区，说明金隆昌公司对厂区加锁的行为并未妨碍绿的美公司进出和使用所租赁的厂房，并且，即使金隆昌公司与绿的美公司因租金纠纷导致金隆昌公司锁门，绿的美公司就金隆昌公司锁门行为给其造成的损失可另行主张，此与本案的租赁合同系不同法律关系，且绿的美公司主张合同终止仅为其答辩意见，均非本案审理范围，故对绿的美公司、林锦记公司提出的该辩解意见不予采纳。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，判决：一、绿的美公司于判决生效后十日内给付金隆昌公司自2014年11月3日至2015年11月2日期间的租金294960元；二、林锦记公司对上述债务承担连带保证责任；三、驳回金隆昌公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取3087元，由金隆昌公司负担284元，绿的美公司和林锦记公司共同负担2803元。
金隆昌公司不服上述判决，向本院提起上诉称：为保证租赁合同的履行及租赁物不受损害，绿的美公司向金隆昌公司交纳了3万元履约保证金。因绿的美公司违约，该3万元保证金应收归金隆昌公司所有。该3万元保证金并非租金，原判将该3万元直接冲抵租金没有事实和法律依据。综上，请求二审法院改判支持金隆昌公司的上述请求。
绿的美公司、林锦记公司共同答辩称：金隆昌公司通过锁门控制出租的厂房，导致租赁合同不能履行，履约保证金也无实际意义。请求驳回金隆昌公司的上诉请求。
绿的美公司、林锦记公司不服上述判决，向本院提起上诉称：因金隆昌公司将其设备、原材料堆放在厂房内，致绿的美公司一直无法正常使用厂房。为此绿的美公司曾于2014年12月17日致函金隆昌公司，要求终止租赁、双方办理交接手续，但金隆昌公司拒绝办理。此外，自2014年12月31日起，金隆昌公司锁门并控制大门钥匙，致双方的租赁合同无法履行，该行为已表明其已终止了双方的租赁合同。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
金隆昌公司答辩称：绿的美公司一直在使用租赁厂房，由于其后期停止使用厂房且不加看管，而金隆昌公司在厂房内也存放了财物，故聘人对厂房进行看管，并没有阻止绿的美公司的工作人员进出。请求驳回绿的美公司、林锦记公司的上诉请求。
双方当事人在二审均未提交新的证据。
本院经审理查明：2015年2月，绿的美公司曾诉至原审法院，请求判决解除其与金隆昌公司签订的房屋租赁合同。同年4月，绿的美公司经原审法院准许撤回了起诉。同年5月（根据金隆昌公司在原审的自认），金隆昌公司在其公司大门（电动伸缩门）上加上一条铁链锁，钥匙由其及受其委托的洪某某保管。
本院查明的其他事实，同原判认定的事实。
本院认为：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。（一）绿的美公司所交纳的3万元履约保证金，其目的在于保证绿的美公司正确履行合同义务，在租期尚未届满且双方就保证金抵作租金并未形成合意时，该保证金不应当自动冲抵绿的美公司欠付的租金。金隆昌公司就此提出的上诉理由成立，其上诉请求本院依法予以支持。（二）金隆昌公司在绿的美公司主张解除双方间房屋租赁合同后，在其用于出租的厂区大门上加锁，且未将钥匙交予绿的美公司，该行为可以认为是金隆昌公司同意解除合同的意思表示，双方至此就解除合同已形成合意。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故金隆昌公司就解除合同给其造成的损失，可依法另行主张权利。绿的美公司、林锦记公司关于合同已经解除的上诉理由成立，但绿的美公司就合同解除前其欠付的租金仍负给付义务。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省芜湖市三山区人民法院（2015）三民二初字第00305号民事判决第二项、第三项；
变更安徽省芜湖市三山区人民法院（2015）三民二初字
第00305号民事判决第一项为：上诉人安徽省绿的美塑料制品有限公司于判决生效后十日内给付上诉人芜湖金隆昌塑业有限公司自2014年11月3日至2015年5月2日期间的租金162480元（81240×2）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3087元，由上诉人芜湖金隆昌塑业有限公司负担1543元，上诉人安徽省绿的美塑料制品有限公司和安徽省林锦记食品工业有限公司负担1544元；二审案件受理费6274元，由上诉人芜湖金隆昌塑业有限公司负担2862元，上诉人安徽省绿的美塑料制品有限公司和安徽省林锦记食品工业有限公司负担3412元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建华
代理审判员 丁大慧
代理审判员 蒋 磊
二〇一六年六月十八日
书 记 员 李成明
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；