西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）莲民一初字第00064号
原告西安大唐西市古玩城有限公司，住所地西安市莲湖区劳动南路西侧。
法定代表人，王少斌，该公司董事长。
委托代理人董保军、常明，该公司法务部职员。
被告陕西雨田民间文化艺术传播有限公司，住所地西安市雁塔区翠华南路229号挚友大厦综合楼四层。
法定代理人雷文东，系该公司董事长。
委托代理人梁开业，系该公司法务部职员。
原告西安大唐西市古玩城有限公司诉被告陕西雨田民间文化艺术传播有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年8月31日，原、被告签订了《大唐西市西安国际古玩城商铺租赁合同》，约定原告将位于西安市莲湖区劳动南路1号“大唐西市”8坊1层8-2轴—8-5轴至8-Q轴—2／8-H轴间／8-2轴—8-12轴至1／8-H轴-8-B出租给被告使用，合同约定商铺租赁期自2009年10月1日至2018年9月30日，共计9年。上述租赁合同对商铺的交付时间、租金数额、租金支付方式及逾期缴纳租金的违约责任等原、被告双方的权利义务均作出了明确的规定。合同签订后，原告完全履行了合同义务，依约向被告交付了商铺。被告应于上一个月底前缴纳下一个月的租金，但被告至今尚未缴纳2012年7月、8月的租金及滞纳金，并且还继续拖欠2012年10月、11月、12月的商铺租金582956.93元，滞纳金346369.69元，共计929326.62元。被告虽然于2012年11月28日缴纳了9、10月份的部分租金，但已经严重逾期90天，而双方合同约定被告逾期缴纳租金60日，申请人就具有合同解除权。鉴于被告严重违约，故向法院起诉，请求1、请求法院依法解除原被告双方所签订的《大唐西市西安国际古玩城商铺租赁合同》，依法判令被告立即向原告腾交所占用全部商铺；2、依法判令被告立即向原告偿�拖欠的2012年7月、8月、10月、11月、12月的商铺租金582956.93元，滞纳金346369.69元，共计929326.62元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告要求解除租赁合同，不符合双方的约定。合同第九条第一款约定，解除合同是按照租赁期限来计算，过了这个期限，逾期六十日才解除。我们租金没有按期缴纳，是违约了，但是没有达到解除合同的条件。2012年7月份和2012年8月份的租金，已经在7月24日缴纳了。2012年7月份的租金我们晚了24天，2012年8月份我们还提前交了。2012年9月份和2012年10月份的房租，我们是在2012年11月27日缴纳的。2012年9月份的房租从2012年10月1日开始计算，晚了57天，但没有到达60天的期限。我们晚交的原因是原告将我们起诉至法院，我们受到了干扰。2012年9月份的租金是按照第一个租赁期的规定来缴纳的，2012年10月份的租金也是按照第一个租赁期规定交的，原因是合同第五条第四款规定，第二个租赁期是从2012年10月1日起，是按照双方月付或者季付两者之间协商选择。但是双方一直未协商，我们就只能按照第一个租赁期的租赁金来缴纳，租金协商好了，我们就可以补交，不存在违约的行为。2012年11月30日我们缴纳了11月全部、12月全部和2013年1月的部分租金30万元整，从2012年7月1日-2012年12月31日我们不欠房租的本金。我们有违约行为，2012年7月份的租金是晚了24天，2012年9月份的租金晚了57天。另外我们在转账的时候写的非常清楚，是哪个月的房租，具体缴纳的是什么钱由我们来决定，就算是其已经给我们了发票，也不符合规定。原告和物业管理公司是两个独立的公司，主体不对，原告无权将我们交付的房租充作物业管理费，即使开具了发票，也是无效的。违约的部分，我们愿意承担违约金，但是计算标准不是原告所说的。按照合同约定，2011年10月1日至2012年9月30日缴纳的房租是月付，没有明确交付时间。我们是在11月27日缴纳的9月份的租金，从2012年10月1日开始计算，我们违约57天，不是原告所说的88天。关于10月份以后的房租必须双方协商以后才能定，现在双方没有协商，所以还没有约定到底是月付还是季付。关于违约金的计算，每日按照千分之五计算，这已经超过了同期贷款利率的30倍，违约金规定数额过高，我们愿意按照法律的规定支付违约金。
经审理查明，2009年8月31日，原、被告双方签订大唐西市西安国际古玩城商铺租赁合同。合同第一条规定，甲方将位于陕西省西安市莲湖区劳动南路1号“大唐西市”8坊1层8-2轴—8-5轴至8-Q轴—2／8-H轴间／8-2轴—8-12轴至1／8轴—8-B，使用面积2661.21平方米，建筑面积3512.797平方米。合同第二条规定，总租赁期限为9年，每3年为一个租赁期，共3�租赁期：第一租赁期限自2009年10月1日至2012年9月30日为止；第二租赁期限自2012年10月1日至2015年9月30日止；第三租赁期自2015年10月1日起至2018年9月30日止。合同第5条第3款规定“第二租赁期的租金价格，双方在不低于第一租赁期租金价格递增10%，不高于递增30%的基础上协商；第三租赁期的租金价格，双方在不低于第二租赁期租金价格递增6.5%，不高于递增50%的基础上协商”。合同第5条第4款第2项规定“第一租赁期2011年10月1日至2012年9月30日租金交付为：月付”，合同第5条第4款第3项规定“第二租赁期限、第三租赁期限：租金交付方式按照甲乙双方协商执行，双方在月付或季付两者中选择。”合同第9条第1款规定“乙方必须依约交纳租金及其它费用，逾期交纳租金，每迟延一日，乙方应按迟延交租金的0.5%向甲方支付迟延履行违约金，但迟延履行违约金的总额最高不超过乙方应支付的年租金的20%。乙方每个租赁期逾期60日未交纳租金，甲方有权解除租赁合同，收回商铺，并不退还乙方履约保证金。”
另查，2012年7月24日，被告通过网上转账方式往原告账户打入314932.88元，转账备注为房租。2012年11月27日，被告通过银行转账方式，往被告账户打入252921.60元，转账附言为付一层9月、10月房租。2012年11月30日，被告通过现金存款方式，往被告账户存入300000元，款项来源注明为2012年11月、12月、2013年1月份房租。对于2012年7月24日与11月30日被告的打款及存款，原告认为是被告交纳的物业费，并开具物业费单据，由被告单位工作人员签收。对于2012年11月27日被告的打款，原告承认为被告支付的房租，但2012年9月及10月份的房租均已逾期。
再查，大唐西市西安国际古玩城的实际业主是西安大唐西市置业有限公司，根据原、被告双方签订的《大唐西市�安国际古玩城商铺租赁合同》第1.1条约定“产权人的委托管理方即西安大唐西市置业有限公司下属于公司西安大唐西市古玩城有限公司对产权人在“大唐西市”所拥有的商铺进行对外租赁及经营管理（含物业管理）的一切事务，包括但不限于将商铺的某一（或某些）部分出租给他人从事经营活动、制定和执行必要的管理制度、决定并实施对商场的整体或局部的改造、与经营方签订租赁合同并代产权人收取租金。”西安大唐西市国际古玩城受委托对西安大唐西市置业有限公司所拥有的商铺进行对外租赁及经营管理。双方合同履行期间由陕西雨田民间文化艺术传播有限公司将房租转入大唐西市西安国际古玩城的账户，由大唐西市西安国际古玩城和西安大唐西市置业有限公司进行结算，房租发票由西安大唐西市置业有限公司向承租方出具。物业费交给大唐西市西安国际古玩城，由大唐西市西安国际古玩城出具发票。
上述事实有原、被告提交的相关证据及本院的庭审笔录在卷为证。
本院认为，原、被告双方签订的大唐西市西安国际古玩城商铺租赁合同形式完备，内容合法，双方当事人意思表示真实，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同的约定，完全履行合同规定的义务。西安大唐西市古玩城有限公司与西安大唐西市置业有限公司为两个独立的法人单位，被告在打款及存款时已备注为房租，故原告主张将被告在2012年7月24日及2012年11月30日的打款及存款视为物业费于法无据，本院不予支持。对租金逾期交付期限一节，因2012年7月、8月、9月处于第一租赁期，虽对“月付”没有具体约定是月初还是月末付，但被告在开庭时明确表示7月份的房租晚交24天。按照交易惯例，9月份的房租应于8月底之前交纳。因此，被告9月份房租逾期88天，故原告请求按照合同约定与被告解除合同，于法有据，本院予以支持。对于10月份的房租，因其处于第二租赁期，按照合同约定，应在不低于第一租赁期租金价格递增10%，不高于递增30%的基础上双方进行协商。原告主张租金递增10%，于法有据，本院予以支持。对逾期交纳房租的违约金一节，因约定数额过高，于法无据，应当按照中国人民银行同期贷款利率计算。依据《中华人民共和同合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条之规定判决如下：
一、解除原告西安大唐西市古玩城有限公司与被告陕西雨田民间文化艺术传播有限公司签订的《大唐西市西安国际古玩城商铺租赁合同》；
二、本判决生效三十日内，被告陕西雨田民间文化艺术传播有限公司将占用原告西安大唐西市古玩城有限公司位于陕西省西安市莲湖�劳动南路1号“大唐西市”8坊1层8-2轴—8-5轴至8-Q轴—2／8-H轴间／8-2轴—8-12轴至1／8轴—8-B，使用面积2661.21平方米，建筑面积3512.797平方米的商铺腾交原告西安大唐西市国际古玩城有限公司；
三、本判决生效十日内，被告陕西雨田民间文化艺术传播有限公司按照中国人民银行同期贷款利率向原告西安大唐西市古玩城有限公司支付2012年7月份租金126460.69元逾期24日、9月份租金126460.69元逾期88日的逾期缴纳房租的违约金。
四、本判决生效十日内，被告陕西雨田民间文化艺术传播有限公司向原告西安大唐西市古玩城有限公司交纳2012年10月、11月、12月的房屋租金递增10%与原租金的差额共计37938.2元；
五、驳回原告西安大唐西市古玩城有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定�加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13093元（原告已预交），由原告西安大唐西市古玩城有限公司承担12140元，被告陕西雨田民间文化艺术传播有限公司承担953元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 崔 毅
审 判 员 樊世元
代理审判员 高 琪
二〇一三年三月二十五日
书 记 员 张 斌