河北省海兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第339号
原告于杰，个体。
委托代理人张国军，河北海之光律师事务所律师。
被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司（以下简称昆仑房地产海兴分公司）。
代表人曹文占，任公司经理。
委托代理人袁炳超，河北榆轩律师事务所律师。
原告于杰与被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李红瑞独任审判，并于2014年4月25日公开开庭进行了审理。原告于杰的委托代理人张国军、被告昆仑房地产海兴分公司的委托代理人袁炳超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于杰诉称，原、被告于2012年4月5日签订了商品房买卖合同和非商品房买卖合同，由原告购买被告开发建设的兴海花园小区第8栋2单元402室住宅楼一套及第8栋8号储藏间（车库）一间。合同约定：住宅楼建筑面积为127.67平方米，每平方米2638元，总价款336794元，交付期限为2012年10月1日；车库面积19.66平方米，总价款62283元。原告于2012年4月5日交纳车库款62283元及燃气初装费2200元，2012年5月12日向被告交纳楼房首付款276794元，2012年7月13日交纳房款30000元，余款30000元原告于2013年5月8日被告交房时交付完毕。由于楼房在2012年10月1日前未达到交付使用条件，延期交房至2013年5月8日。按照合同约定，出卖人逾期交房，应按日向原告支付已交纳房款万分之三的违约金。另因燃气初装费应当计入楼房建筑成本，被告额外收取原告燃气初装费2200元属于重复收取，应当予以返还。为此，原告请求依法判令：一、被告支付自2012年10月1日至2013年5月8日的逾期交房违约金26339.1元；二、被告返还多收取的燃气初装费2200元。
被告昆仑房地产海兴分公司辩称，一、根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……5、其他不可预见、不能避免并不能克服的原因。”本案中，在兴海花园小区工程拆迁安置过程中，虽经县委、县政府及开发商方面的努力，但拆迁户拒不配合拆迁安置工作的开展，使拆迁安置工作举步维艰、几次停顿，历经六年之久，以致开发商延期交房。本次拆迁工程所遭受的障碍如此之大，解决如此之难，实属不可预见、不能避免并不能克服的原因，开发商理应减轻以至不承担延期交房的违约责任。二、在商品房销售过程中，原告通过找熟人托关系，向被告索取优惠。原告购房时房屋时价为每平方米3038元，优惠后每平方米2638元，原告所购房屋为127.67平方米，共计优惠51068元。原告享受优惠利益后又起诉被告，违反诚信原则，被告如知原告日后会起诉也不会给予其优惠。据此，原告理应将被告给予的优惠款从被告的违约金中扣除，超出部分由原告退还。三、被告曾在2013年4月30日多次催促原告前来办理房屋交接手续，是原告一再拖延。即使被告违约，其违约期限应截止至2013年4月30日止，原告所计违约期限有误。四、原、被告双方于2012年4月5日签订的商品房买卖合同第六条约定，买受人于2012年向出卖人缴纳房款100794元，定于2012年5月1日前再缴纳206000元，余款30000元交钥匙前付清。而原告实际付款情况为：2012年4月5日交100794元，2012年5月12日交176000元，2012年7月13日交30000元，2013年5月8日交30000元。原告违约情况为：176000×0.0003×12天＋30000×0.0003×74天=1299.6元。五、原、被告双方签订的商品房买卖合同第十四条及合同附件二都明确约定，燃气初装费由买受人承担，双方应依法遵守合同约定。况且该费用已由开发商上缴燃气公司，开发商只是代收，并未截留，原告要求退还燃气初装费的诉求不应支持。六、即使被告违约，原告计算违约金错误，原告主张违约金过高，我方不予认可。七、双方买卖合同没有约定交房时间，原告主张没有依据。
经审理查明，2012年4月5日，原告于杰与被告昆仑房地产海兴分公司在兴海花园售楼处签订商品房买卖合同，合同载明主要内容为：第三条、买受人所购商品房的基本情况（兴海花园）第8幢2单元402号房，……该商品房（合同约定）建筑面积共127.67平方米，其中套内建筑面积109.15平方米；第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2638元，总金额（人民币）参拾叁万陆仟柒佰玖拾肆元整。第六条、付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款：2、分期付款，买受人于2012年4月5日向出卖人缴纳房款首付壹拾万柒佰玖拾肆元整，定于五、一日前再缴贰拾万陆仟元整，余款参万元交钥匙同时付清，以票据为准。第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金。第八条、交付期限。出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人也可据实予以延期：1、遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……5、其他不可预见、不能避免并不能克服的原因。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，全同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，原告于杰依约于2012年4月5日向被告交纳楼房首付款100794元；于2012年5月12日交纳176000元，逾期11天；又于2012年7月13日交纳30000元，逾期73天；剩余楼款30000元原告于2013年5月8日被告交付房屋时付清。被告于2013年5月8日交付楼房，构成迟延履行，逾期计219天。另查明，原告于杰于2012年4月5日向被告交纳燃气初装费2200元。庭审过程中，原告对车库违约金的主张予以放弃，只要求被告给付逾期交付楼房的违约金，将诉讼请求变更为20248元。
以上事实，由原被告陈述、原告提供的商品房买卖合同、购房款收据三张、河北省住宅专项维修资金专用收据一张、燃气初装费收据一张、河北省天然气价额管理办法等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。（一）关于被告抗辩所称因拆迁工程遭遇重大障碍而致延期交房是属不可抗力，应减免违约责任的问题。本院认为，房屋拆迁是因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护的需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，且对房屋所有者或使用者进行拆迁安置并给予一定补偿的活动。由此看来，房屋拆迁是一项社会综合工程，其难度大、影响深、风险高是属公众共知的事实，而且它不是独立于作为建设方（被告）之外的客观事件，其进程和结果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和应有的谨慎与勤勉并恪守诚信，完全可以对拆迁活动中所遭遇的困难状况及其结果加以控制和克服。因此，拆迁障碍并不符合合同中所约定的不可预见、不可避免、不能克服等减免责任的情形，不属于不可抗力，故本院对被告的此项抗辩主张不予支持。（二）关于被告抗辩所称应将已给原告的购房优惠款项从其应支付的违约金中扣除问题。本院认为，在市场经济条件下，对买受方实行降低让利等种种优惠是开发商常见并行之有效的促销手段，借以实现多销营利、争取市场占有率的经济目的，即使个别买受人通过关系要求开发商降低房价，但同意与否是作为理性市场主体开发商完全能够有权自行决定的，在被告无证据证明存在影响其真实意思自主表示的情形下，合同中所载明的房屋价款就是原被告双方充分磋商后合意的结果，应得到法律的确认与保护。故对本院被告的此项抗辩主张予以驳回。（三）关于违约期限问题。被告抗辩称曾在2013年4月30日电话通知原告来被告处办理房屋交接手续，是原告一再拖延，违约期限应截至2013年4月30日止的主张，因被告未提供证据证实，原告又对此否认，本院不予支持。（四）关于被告主张原告逾期交纳房款问题，根据查明的事实，被告的主张理据充足，本院予以支持。按照合同约定，原告应于2012年5月1日缴纳房款206000元，原告构成违约，应向被告支付违约金为：206000元×0.0003×11天＋30000元×0.0003×73天=1336.80元。（五）关于燃气初装费的问题，根据《河北省天然气价格管理办法（施行）》的规定，“新建商品房燃气初装费应作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位交纳，不得向用户收取”。据此，原告主张被告退还燃气初装费2200元，合理合法，本院予以支持。综上，被告昆仑房地产海兴分公司没有按照合同约定如期向原告交付房屋，有违诚信，构成违约。在没有法定和约定减免责任的条件下，应当承担违约责任，即按照已交纳房款总额每日万分之三的标准承担违约金，即（100794＋176000＋30000）元×219天×0.0003=20156.37元。扣除原告应向被告支付的逾期交款违约金1336.80元后，被告应向原告支付违约金为：20156.37-1336.80=18819.57元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：
一、被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起五日内支付原告违约金18819.57元。
二、被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起五日内退还原告燃气初装费2200元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取256元，由被告昆仑房地产海兴分公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审判员 李红瑞
二〇一四年五月八日
书记员 韩宝胜