广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶中法民一终字第734号
上诉人（原审被告）：巫征运，女，汉族，住广东省乐昌市。
委托代理人：游北灵、叶华丽，广东众同信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周龙成，男，汉族，住广东省乐昌市。
委托代理人：李朝阳，广东粤北律师事务所律师。
原审被告：熊贵样，男，．汉族，住广东省乐昌市。
上诉人巫征运因与被上诉人周龙成、原审被告熊贵祥合同纠纷一案，不服广东省乐昌市人民法院（2014）韶乐法坪民初字第128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理，本案现已审理终结。
本院经审理查明：熊贵祥与巫征运于1994年3月开始同居生活，于1995年生育一男孩熊世杰，于1999年生育一女孩熊玉品。在同居期间，两人共同与案外人李某合作在乐昌市坪石镇河西进行拆旧建新形式的房地产开发，报建审批手续是以巫征运与李某的名义进行，报建时办有土地规划、建筑开工许可等手续。因手续不齐，所建房屋未办理房屋房地产权证书。合作所建的房屋，经双方确定，属熊贵祥的房屋由熊贵祥处分销售。在上述房屋建造期间，即自2008年开始，周龙成为熊贵祥所建房屋安装防盗网。经协商，双方决定由周龙成购置熊贵祥在上述地点所建造的B栋502房以抵偿防盗网的安装工程款，多退少补，由熊贵祥负责办理好房屋的产权手续。2009年8月，熊贵祥将房屋交付周龙成。房屋交付后，周龙成对房屋进行了装修并入住。由于双方因房屋办证问题及熊贵祥拖欠防盗网安装工程款等问题产生纠纷，2012年5月25日，经乐昌市坪石镇人民调解委员会调解，双方达成调解协议，内容为：一、甲方（周龙成）向乙方（熊贵祥）认购的住房一套暂计面积120平方米，单价980元／平方米，计款ll7600元（以房产证面积为准，多除少补），该房屋水电开户费共3800元，同时在甲方工程款中扣除。但乙方必须在2013年12月30日前将该套房屋的房产权证交给甲方，甲方支付办证费10000元给乙方，其他费用由乙方承担。甲方所做工程款共计218000元，乙方扣除：1、购房款ll7600元；2、水电开户费3800元；3、甲方原支取现金66000元，4、甲方收取住房防盗网款8209元；5、甲方住房装修材料款9982元。实际乙方欠甲方工程款l2409元，此欠款乙方定于2012年6月10日前一次性付清给甲方。三、违约责任：1、乙方未按时交付房产权证，甲方应按市场价将房屋退给乙方；2、任何一方违约将承担法律责任。上述调解协议约定的房屋产权证办证时间到期后，熊贵祥并未按照约定办理好房屋的产权证书。
另查明：2009年9月29日，广东省乐昌市人民法院（以下简称乐昌法院）受理了熊贵祥诉巫征运同居财产分割及小孩抚养纠纷一案【案号：（2009）乐法民一初字第424号】。经乐昌法院主持调解，双方达成如下调解协议：一、两个小孩熊世杰、熊玉品由巫征运抚养。二、位于坪石镇河西坪梅街富华楼B栋301号住宅归巫征运所有。三、已建好的商品房富华楼B栋401号、702号，C栋104号、204号、502号、503号、601号、602号、604号、701号归巫征运销售，售房款归巫征运（已含两个小孩抚养费）。凡巫征运销售房屋的有关买房方另行支付的水电开户安装费、办证费、税费等10000元由熊贵祥收取，相关证照由熊贵祥办理。四、富华楼地下室整层车库归男孩熊世杰所有，在其未成年前由巫征运代管。五、从2009年10月开始，由熊贵祥每月另行支付两个小孩生活费共2000元给巫征运，至两个小孩读完书（包括大学阶段）止。六、富华楼B栋301号住宅由熊贵祥装修好交给巫征运，车库由熊贵祥装好门和硬化地面，该两处房子，熊贵祥需在2010农历12月底前办好房产证交给巫征运。
2014年4月18日，周龙成向原审法院提起诉讼，诉称：熊贵祥在乐昌市坪石镇河西进行房地产开发期间，周龙成自2008年开始，承接熊贵祥所建房屋的防盗网安装工程，后因周龙成购置由熊贵祥建设的B栋502房缴付购房款问题，以及熊贵祥拖欠周龙成的防盗网安装费用问题产生纠纷。经乐昌市坪石镇人民调解委员会调解，双方达成调解协议。协议约定，周龙成所购置的B栋502房的面积暂计为120平方米，单价为980元／平方米，计款ll7600元（实际面积以房产证记载的面积为准，多退少补），购房款从周龙成应得的工程款中予以抵扣，熊贵祥应于2013年12月30日前为房屋办理房地产权证书，若其违约，周龙成将该房屋按市场价退还给熊贵祥。在双方签订调解协议后，周龙成应得的工程款已抵扣购房款，周龙成并己将B栋502房装修并入住。现双方约定的办理房产证期限已过，但熊贵祥仍未办理好房产证并交付周龙成。由于熊贵祥、巫征运原系夫妻关系，熊贵祥与周龙成签订调解协议时，购房款由熊贵祥、巫征运共同所得，该笔债务属夫妻共同债务，应由熊贵祥、巫征运承担连带赔偿责任。为维护周龙成的合法权益，请求法院依法判令：l、熊贵祥、巫征运按照市场价2550元／平方米，将309600元（2580元／平方米×l20平方米）的购房款连带偿还给周龙成，并连带赔偿周龙成的装修费用75000元。2、案件诉讼费由熊贵祥、巫征运负担。
原审诉讼期间，熊贵祥向原审法院提出调查取证申请，请求法院到国土部门调查暂缓办理房产证的相关政策。经原审法院向国土部门了解，涉案房屋产权证未能办理是因当初建房时未办理用地手续，属违法用地，有关部门还未对此进行处理。
2014年7月23日，周龙成向原审法院提出司法鉴定申请，请求对涉案房屋及房屋装修按有产权证的商品房标准，按所在同一地段的标准，以现阶段的市场价格进行评估。2015年2月28日，韶关中一房地产与土地估价有限公司作出韶中一房地产司执字（2015）第002号《房地产估价报告》，认定乐昌市坪石镇河西坪梅街富华楼8栋502房地产（建筑面积l20平方米，用途为住宅）及室内装修在价值时点（2015年1月28日）的市场价值合计为313500元，其中房地产市场价值为249200元，市场单价为2077元／平方米，装修价值为64300元。上述评估报告作出后，熊贵祥提出异议，认为应按其与周龙成签订调解协议时确定办理房产证的时间点即2012年或2013年时的市场价格对涉案房屋及装修的价值进行评估。
原审法院认为：对于周龙成与熊贵祥于2012年5月25日达成的调解协议，协议的双方当事人均无异议，该院对其真实性予以确认。经审查该协议合法有效，对双方当事人有约束力，双方应按协议的约定履行各自义务，违约应承担违约责任。现对于周龙成的退房主张，熊贵祥不持异议，该院予以确认。本案争议的主要焦点是：一、退房的市场价格按什么标准计算。二、巫征运对退房付款之债务要不要承担连带清偿责任。
关于退房的市场价格按什么标准计算的问题。周龙成与熊贵祥达成的调解协议第三条约定：“乙方（熊贵祥）未按时交付房产权证，甲方（周龙成）应按市场价将房屋退给乙方”。从该协议的内容来看，退房的市场价格是指熊贵祥逾期交付房产证违约后，退房时的市场价格，而不是未违约前的价格。周龙成在熊贵祥违约后，在合理的宽限期内提起诉讼，在诉讼中对房屋的价格申请评估，要求对涉案房屋及装修按有产权证的商品房标准，按所在同一地段的标准，以现阶段的市场价格进行评估，其主张符合相关规定。韶关中一房地产与土地估价有限公司对涉案房屋的评估报告出具后，熊贵祥虽提出异议，但没有提交反驳证据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”的规定，该院认定此评估报告合法有效，应予以采信。熊贵祥要求按2012年或2013年的市场价格进行评估，但没有提交相关证据，其理由不充分，该院不予支持。
关于巫征运对退房付款之债务要不要承担连带清偿责任的问题。从债务形成的时间来看，该购房款是熊贵祥、巫征运在同居生活期间共建房屋时安装防盗网拖欠周龙成的工程款转换而来，对同居时的债务同居双方有义务清偿，从熊贵祥、巫征运解除同居关系分割财产的调解协议内容看，只有分割财产的内容，没有涉及共同债务的问题。依照《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十一条“解除非法同居关系时，同居期间为共同生产、生活而形成的债权、债务，可按共同债权、债务处理”的规定，因欠周龙成的防盗网工程款是熊贵祥、巫征运同居期间为共同生产、生活而形成的债务，所以，此工程款是熊贵祥、巫征运的共同债务，从以工程款抵购房款的房屋买卖合同的履行情况看，因熊贵祥没有房地产开发资质，所建房屋没有办理用地审批手续，手续不齐，导致房屋产权证迟迟未能办理，致使周龙成的购房预期目的不能实现，虽然巫征运不是人民调解协议中的合同主体，但对共同债务有义务清偿，到后来与熊贵祥为着共同利益出售的房屋其也有义务办理房屋产权证，事实上，熊贵祥、巫征运没有按规定履行好办证的义务，因此，巫征运同样存在一定的责任。我国对商品房的买卖在法律、法规方面是有强制性规定的，对不是商品房的买卖是有限制性规定的。熊贵祥、巫征运出售未具备相关手续的房屋，违反了相关规定，应承担相关责任。综上所述，周龙成要求巫征运负连带责任承担给付退房款，理由负分，该院予以支持。周龙成的房款及装修款共计人民币313500元由熊贵祥、巫征运负连带给付责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十七条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年4月22日作出（2014）韶乐法坪民初字第128号民事判决：一、由熊贵祥、巫征运负连带责任于判决生效之日起七日内一次性付清退房款及装修款共计人民币313500元给周龙成。二、驳回周龙成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费7069元由熊贵祥、巫征运共同负担。
巫征运不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定退房款及装修款属于熊贵祥、巫征运的共同债务，巫征运有义务清偿，属认定事实错误。1、周龙成虽于2008年开始承揽坪石镇河西房屋的防盗网安装工程，但是工程一直持续到2009年巫征运与熊贵祥解除同居关系之后。2009年9月29日，巫征运与熊贵祥解除同居关系，并达成（2009）乐法民一初字第424号民事调解书。因此，周龙成的工程款，不属于熊贵祥与巫征运的共同债务。2、2012年5月25日，周龙成与熊贵祥就拖欠工程款达成了人民调解协议，也即周龙成与熊贵祥之间不存在债权债务关系了，仅存在合同关系。新的合同关系替代了原债权债务关系，巫征运无需承担原债务。而巫征运也未参与签订该协议，也就无需承担协议约定的新合同义务，新合同义务应由签订协议的熊贵祥承担。本案中，周龙成是要求按照人民调解协议书的约定承担合同责任，因此，巫征运无需承担新合同义务。3、合同是具有相对性的。周龙成是要求追究熊贵祥未能按时交付房屋产权证的合同违约责任，并且周龙成诉请熊贵祥按照合同约定以按市场价退房的方式承担违约责任，并不是要求巫征运承担共同债务的责任，且人民调解协议书约定的违约责任只能是由合同的违约方承担。巫征运既不是合同的违约方，也不是合同的签订方，无任何需要承担违约责任的法律义务和责任。二、原审法院认定巫征运有办理房产证的义务，并且对房屋未能办证应承担相关责任，无事实和法律依据。1、巫征运没有办理房屋产权证的义务。在2009年9月29日巫征运与熊贵祥达成（2009）乐法民一初字第424号民事调解时，明确约定B栋的401号、702号，C栋的104号、204号、502号、503号、601号、602号、604号、701号房屋才归巫征运销售，并且售房款归巫征运。即使巫征运有办证义务，也应当是对上述房屋才有办证义务。对涉案的B栋502房无任何的办证义务。而且周龙成与熊贵祥已就房屋办证问题签署了人民调解协议书，协议书中明确约定，由熊贵祥办理房屋的产权证并交付周龙成。因此，熊贵祥才是涉案房屋产权证的办证主体。2、周龙成与熊贵祥在2012年就办证问题发生过纠纷，经乐昌市坪石镇人民调解委员会的调解，双方签订了人民调解协议书。协议书中明确约定，由熊贵祥办理B栋502房的房屋产权证。周龙成在本案中也是要求熊贵祥按调解协议书约定的违约责任退还购房款及装修款。而无论巫征运有无办理B栋502房房屋产权证的义务，其都无需承担违约责任。因其并未与周龙成签订协议，也不存在任何违约行为，即无需承担合同义务，更无需承担违约行为造成的违约责任。三、原审法院以2015年1月28日为价值时点计算房屋价值，没有事实和法律依据。人民调解协议书约定：“乙方未按时交付房产权证，甲方应按市场价将房屋退还给乙方”。人民法院按照违约时的市场价格计算房屋价值，巫征运没有异议。但周龙成在2013年12月30日之后就已经知道熊贵祥存在违约行为，其就可以主张退房。因此，房屋的市场价格应当以2014年1月1日或者周龙成的起诉时间即2014年3月26日为价值时点，而不应当以委托鉴定的时间为价值时点。原审法院以2015年1月28日作为评估的价值时点，无事实和法律依据。据此，巫征运请求二审法院判令：1、撤销原审判决第一项，改判驳回周龙成对巫征运的诉讼请求。2、案件一、二审诉讼费由周龙成、熊贵祥负担。
周龙成答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
熊贵祥答辩称：一、涉案房屋是由熊贵祥承建，与巫征运无关，防盗网的安装工程也仅限于周龙成与熊贵祥之间，也与巫征运无关。二、涉案房屋并无办理产权证，原审法院却按照有产权证的商品房标准对房屋价值进行评估，不当。
本院认为：周龙成以其与熊贵祥签订的人民调解协议书的约定，要求判令熊贵祥、巫征运按照人民调解协议书的约定向其支付涉案房屋的房屋价款及装修款，因此，本案应定为合同纠纷，原审法院对本案案由认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权利的除外”的规定，本院主要围绕巫征运的上诉请求进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议的焦点是：一、巫征运对于周龙成所提本案主张是否负有连带责任。二、退房的市场价格按何种标准计算。
一、关于巫征运对于周龙成所提本案主张是否负有连带责任的问题。依照查明的事实，周龙成为熊贵祥与巫征运同居生活期间所共同开发的房地产安装防盗网，工程完工后，周龙成的安装工程款未得到足额清偿。因上述债务形成于熊贵祥与巫征运同居并共同开发房地产期间，依照《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第11条“解除非法同居关系时，同居期间为共同生产、生活而形成的债权、债务，可按共同债权、债务处理”的规定，应属熊贵祥、巫征运的共同债务。2009年9月29日，熊贵祥与巫征运就解除同居关系达成调解协议时，也未涉及共同债务的负担问题。2012年5月25日，周龙成、熊贵祥就以房抵债问题达成协议，巫征运虽不是该协议的当事人，但因所涉安装工程款债务属熊贵祥与巫征运的共同债务，因此，在周龙成无法按协议约定取得涉案房屋房产证的情况下，巫征运需与熊贵祥共同承担房款的退还责任。
二、关于退房的市场价格按何种标准计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。按照2012年5月25日达成的调解协议的约定，如乙方未按时交付房产证，甲方应按市场价格将房屋退给乙方。依照上述合同条款的内容分析，市场价格指的是涉案房屋退还时的当时市场价。周龙成在房屋逾期无法办得房产证后，在合理的宽限期内提起本案诉讼，并在诉讼期间申请对房屋的价格进行评估，房屋评估的价值时点（2015年1月28日）亦在本案诉讼期间，并无不当，因此，原审法院以2015年1月28日作为涉案房屋的评估价值时点，得当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。巫征运的上诉主张缺乏依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7069元，由巫征运负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 亮
代理审判员 神玉嫦
代理审判员 邓小华
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 张 燕
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