广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第404号
上诉人（原审被告）：黄冬梅。
委托代理人：李映昭，广东鹏浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗浩。
委托代理人：赵焕，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人：龙李平。
原审被告：张绍伟。
原审第三人：深圳市家之梦房地产经纪有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道宝源路财富港大厦E105。
法定代表人：陈燃。
上诉人黄冬梅因与被上诉人罗浩、原审被告张绍伟、原审第三人深圳市家之梦房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第965号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年8月27日，罗浩作为买方、黄冬梅、张绍伟作为卖方签订了一份《二手房买卖合同》，约定双方交易的房地产位于深圳市宝安区新安街道新安六路某花园X栋XX座XXX号房，建筑面积约为76.93平方米，转让价格为人民币232万元，买方同意在合同生效之日起1日内向卖方支付定金人民币2万元，在本合同生效后2日内再向卖方支付定金6万元，本条约定的定金交由双方所约定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户中以后，视为卖方本人已收讫定金；房屋的产权状况为红本房地产证在手；第二部分楼款为人民币224万元，付款方式为银行按揭付款，买方在2013年11月20日前将首期房款（以银行贷款为准）交予第三方或银行资金托管，并办理按揭申请手续；买卖双方与第三方约定在2013年8月29日前到公证处做全权委托公证，并签署相关担保资料，买卖双方在履行合同过程中不得无故撤销委托公证，否则视为违约；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务（包括但不限于交房及做委托公证等义务），买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。该合同附加条款约定：卖方同意买方以第三人称作为产权登记人，所产生的收益或损失与卖方无关，一切归买方所有；签署本合约买方须在2013年10月10日前交楼给买方；产权人张绍伟需2日内补签本合同，未补签本合同之前，一切法律责任由黄冬梅承担。黄冬梅在该合同卖方处签名，张绍伟没有签名。当日，黄冬梅出具收据，称收到罗浩交来购买上述房产的定金人民币8万元。合同签订当天，张绍伟表示不同意出售涉案房产，当晚黄冬梅通知罗浩不再出售涉案房产。2013年8月29日，第三人向黄冬梅发出履约催告函，要求黄冬梅在2013年9月1日前要求产权人补签《二手房买卖合同》及办理全权委托公证，否则将追究黄冬梅的违约责任。2013年9月24日，罗浩委托律师向黄冬梅、张绍伟发出律师函，称黄冬梅、张绍伟没有在合同约定的时间内补签合同，也没有办理房屋买卖公证委托书，因此要求黄冬梅、张绍伟在收到律师函三日内办理上述手续，否则应承担违约责任。庭审中，黄冬梅、张绍伟称其为夫妻关系，黄冬梅出售涉案房产之前没有经过张绍伟的同意，张绍伟从未有出售涉案房产的意愿。罗浩主张知道黄冬梅、张绍伟为夫妻关系，黄冬梅出售涉案房产之前得到了张绍伟的同意，张绍伟因没有时间所以没有在合同上签名。2013年10月29日，罗浩向原审法院提起诉讼，原审法院于2013年11月15日将起诉状送达黄冬梅、张绍伟。
罗浩一审诉讼请求为：1、解除罗浩与黄冬梅、张绍伟2013年8月27日签订的《二手房买卖合同》；2、黄冬梅、张绍伟向罗浩返还购房定金人民币80000元（庭审中，罗浩撤回了该项请求）；3、黄冬梅、张绍伟向罗浩支付违约金人民币232000元；4、由黄冬梅、张绍伟承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，罗浩和黄冬梅签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。罗浩已经按照合同约定支付了定金，但黄冬梅在签订合同后即拒绝继续履行合同，黄冬梅的行为已经构成违约，此时罗浩依法享有单方解除合同的权利，根据法律规定，罗浩依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，罗浩提起诉讼时请求解除其与黄冬梅签订的《二手房买卖合同》，起诉状已经于2013年11月15日由黄冬梅签收，因此《二手房买卖合同》于黄冬梅签收原审法院送达的起诉状时解除。关于违约责任，罗浩和黄冬梅签订的《二手房买卖合同》中约定如黄冬梅逾期履行义务超过五日，罗浩可解除合同并选择要求黄冬梅支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还罗浩已支付的定金，在黄冬梅违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，罗浩有权选择要求黄冬梅承担违约责任的方式，故罗浩有权要求黄冬梅支付转让成交价百分之二十的违约金，但考虑到合同签订当日黄冬梅即表示不再出售涉案房产，并未给罗浩造成明显的损失，合同约定的违约金数额明显高于因违约所产生的损失数额，综合考虑本案案情，原审法院酌情调低为违约金人民币80000元。黄冬梅、张绍伟辩称合同无效，原审法院认为，涉案房产登记在黄冬梅、张绍伟名下，没有证据显示黄冬梅转让涉案房产时已经取得了张绍伟的同意，应当认定黄冬梅作为部分共有人擅自转让共同共有的不动产，但根据《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，黄冬梅的无权处分行为不能成为认定《二手房买卖合同》无效的理由，且黄冬梅也没有证据证明是在违背其真实意愿的情况下签订《二手房买卖合同》，因此黄冬梅、张绍伟主张合同无效的理由无法律依据，原审法院不予采纳，黄冬梅应当承担相应的违约责任。罗浩主张黄冬梅、张绍伟系夫妻关系，因此黄冬梅的行为已经构成表见代理，要求黄冬梅、张绍伟承担连带责任。原审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，适用该规定的前提是“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”，是指虽然转让合同仅由夫妻一方签署，但未签约的夫妻另一方所作出的某些行为足以使他人有理由相信此转让体现了夫妻双方的一致意见。本案中，罗浩没有提供证据证明张绍伟在合同签订及履行过程中存在知道并同意签署《二手房买卖合同》的行为，且《二手房买卖合同》中约定“产权人张绍伟需2日内补签本合同，未补签本合同之前，一切法律责任由黄冬梅承担”，意味着罗浩和黄冬梅签订合同时明知张绍伟为共同产权人，没有确定张绍伟一定会同意签署本合同，说明黄冬梅并未取得张绍伟的授权，不能认定黄冬梅已经告知罗浩其与张绍伟之间的夫妻关系，也不能认定黄冬梅的行为已经构成表见代理，同时上述约定已经明确如果张绍伟不同意补签合同，所有责任由黄冬梅个人负责，说明罗浩和黄冬梅确定在张绍伟不同意补签合同的情况下，黄冬梅承担的责任为个人债务，因此罗浩以黄冬梅、张绍伟为夫妻关系要求张绍伟承担违约责任的理由不能成立，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认罗浩和黄冬梅于2013年8月27日签订的《二手房买卖合同》已经于2013年11月15日解除；二、黄冬梅于本判决生效之日起十日内向罗浩支付违约金人民币80000元；三、驳回罗浩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2990元，由罗浩负担人民币1457元，由黄冬梅、张绍伟负担人民币1533元，受理费罗浩已预交。
上诉人黄冬梅不服一审判决，现向本院提起上诉，请求：1．撤销原审判决第二项，直接改判黄冬梅无需支付罗浩违约金80000元；2．由罗浩承担本案一、二审诉讼费。主要事实和理由如下：原审认定事实及适用法律错误。一、该涉案《二手房买卖合同》无效，罗浩主张黄冬梅承担违约责任无事实和法律依据根据《合同法》第五十二条的规定，恶意串通损害第三人利益的合同无效。涉案房屋是黄冬梅唯一的住房，黄冬梅从未向本案第三人表示出售房的意思，只是向其咨询了二手房买卖的相关信息。不料第三人临时找来根本不具备购房资格的罗浩，并强行进入黄冬梅家中胁迫黄冬梅与其签订《二手房买卖合同》及相关的收款收据（对此，黄冬梅曾向翻身派出所报案，但接警人员以没有证据为由而没有出警，也没有制作笔录）。从合同附加条款处“产权人张绍伟需贰日内补签本合同，未补签合同之前，一切法律责任由黄冬梅承担”的备注内容可以认定：（一）罗浩在签订涉案合同时，即明知黄冬梅无权处分涉案房屋，但其仍强行与黄冬梅签订了合同，其目的无非是在骗取违约金；（二）涉案合同的效力并不确定，合同的效力应待张绍伟签字后生效。在张绍伟签字前，黄冬梅至多只应承担缔约过错的责任，而不应承担合同违约的责任；（三）罗浩在明知合同效力存在重大不确定性的情况下，却不按正常的履约程序支付定金，而是提出一份转账单以证明其履行了支付定金的义务。首先，该收款行为及款项与涉案合同的履行并不存在关联性，不能认定罗浩履行了合同义务；其次，罗浩为何将“定金”付至非指定的监管账户？其目的不言而喻，无非是在明知黄冬梅无履约能力的情况下，仍与其签订合同以从黄冬梅处获取不义之财。综合涉案合同的内容、签订过程、履行情况等来看，罗浩买房是假，伙同不良中介获取违约金是真。而原审对该关键事实没有查明，认为该合同有效并支持了罗浩的请求，无异于充当了罗浩的帮凶。二、即使合同被认定为有效，原审酌定的违约金额显然畸高。《合同》签订的当日，黄冬梅即明确告知罗浩其不再出售涉案房产，事实上，罗浩自始就知道黄冬梅不愿出售。因此，黄冬梅的“违约”行为并未给罗浩造成实际损失，罗浩甚至希望黄冬梅违约，以便于其向法院起诉要求黄冬梅承担违约责任。故原审枉顾客观事实，酌定了80000元的违约金实属过高，有失公允。综上所述，原审认定合同有效违背了《合同法》的立法宗旨，且毫无根据地酌定的违约金畸高。为维护黄冬梅的合法权益，请求二审法院依法改判。庭审过程中黄冬梅对上诉状补充意见称：1、涉案合同根本就没有成立，更不谈效力，众所周知，合同是双方当事人合意的表示，本案中合同的甲方是黄冬梅和张绍伟，乙方是罗浩，而甲方的张绍伟自始至终就没有参与也没有委托他人代为参与涉案合同的协商和签署，在合同的甲方没有签署的情况下，合同显然还没有成立，一个没有成立的合同显然对合同的双方当事人均无效力。2、本案的原审第三人也不是买卖双方约定的资金监管方，所以原审第三人根本就无权通知罗浩付款，并将款项付至其指定的帐号，所以涉案合同也没有得到实际履行。3、罗浩根据一个尚未成立的合同追究黄冬梅的违约责任，显然没有合同依据，也没有法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决。
被上诉人罗浩答辩称，1、黄冬梅在上诉状中的主张既无事实依据，也没有提供相应的证据予以证明，原审法院事实查明清楚，法律适用正确；2、罗浩根本不存在与原审第三人恶意串通，更没有胁迫黄冬梅签订房屋买卖合同，该合同也不适用合同法第52条的规定；3、黄冬梅与罗浩签订的房屋买卖合同成立，并且生效，黄冬梅违反的是后合同义务，而非缔约责任，应当承担违约责任；4、关于定金支付至第三方帐户符合相应的市场交易规则，而且黄冬梅也出具了收据，对收取的定金予以确认；5、一审法院判令的违约金8万元准确适当，与罗浩的损失及房屋买卖市场行情相适应，不存在畸高的情形。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。罗浩和黄冬梅签订的《二手房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，一审认定合法有效正确，合同当事人均应全面依约履行。在罗浩已经依约支付定金的情况下，黄冬梅在签订合同后即拒绝继续履行合同，其行为构成违约，罗浩依法有权解除合同。涉案合同约定，黄冬梅逾期履行义务超过五日，罗浩可解除合同并选择要求黄冬梅支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还罗浩已支付的定金，一审根据罗浩的诉讼请求并结合罗浩的损失情况，酌情调低违约金并无不当。在本案中，没有证据显示黄冬梅转让涉案房产时已经取得了张绍伟的同意，根据《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条的相关规定，黄冬梅的无权处分行为不能成为认定《二手房买卖合同》无效的理由，黄冬梅应当承担相应的违约责任。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯云宗
代理审判员 吴思罕
二〇一四年九月九日
书 记 员 王丹妮
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。