云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红中民一终字第64号
上诉人（原审原告）缪鑫焱。
共同委托代理人张江，江川星抚法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）红河州大地锦德房地产开发有限公司。
法定代表人郭学良，职务：董事长。
委托代理人夏明友，云南新洋务律师事务所律师。
委托代理人杨永春，云南新洋务律师事务所律师。
上诉人缪鑫焱因与被上诉人红河州大地锦德房地产开发有限公司（以下简称“大地锦德公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服建水县人民法院（2012）建民初字第1032号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人缪鑫焱及其委托代理人张江，被上诉人大地锦德公司的委托代理人夏明友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：建水县福润街小区系大地锦德公司于2006年开始开发，现有业主806户。缪鑫焱与大地锦德公司在2006年至2007年间签订《商品房预售合同》，合同第七条约定：甲方（大地锦德公司）应于2008年9月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的福润街小区商品房交付给乙方（缪鑫焱）。合同第九条约定了甲方逾期交房违约金的计算方法，即自合同约定的交房期间届满后次日起至交房之日止60日内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，逾期60天后，按乙方已付房款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，缪鑫焱付清了购房款。大地锦德公司在开发过程中，因土地、资金等原因停工，至2008年9月30日，大地锦德公司未按期交房。从2008年12月开始缪鑫焱等多位小区业主多次到县委、县政府上访，要求解决所购商品房未能建好交付使用的问题。2009年3月26日，按照信访条例的规定，由缪鑫焱等业主集体自行推选5人作为代表，在建水县信访局、建设局等部门的主持下与大地锦德公司进行协商，形成了：“将大地公司在建水县的雀窝酒店等项目收回，建水县（政府）与大地公司结算后，应付给大地公司在项目上已投入的资金不再兑给大地公司，而是兑给建设单位昆明二建公司，用于福润街楼盘的后期工程，确保购房户尽快入住”的解决方案。2009年5月12日，建水县政府再次召集包括业主代表在内的相关人员召开了福润街小区工程拨款及进度情况的会议，以促进小区尽快建成交付给业主使用。其间小区业主对县政府的上述行为表示赞许，曾打出“感谢政府”的横幅标语。后大地锦德公司陆续将福润街小区房屋建好，缪鑫焱于2011年5月领受了房屋。后因福润街小区物管处向缪鑫焱收取小区公共维修基金等费用，缪鑫焱于2010年5月4日以大地锦德公司延迟交房为由向法院提起诉讼，要求大地锦德公司支付违约金并履行办理房屋产权证、土地使用证等相关义务。一审中，法院依被告的申请，委托云南省天禹司法鉴定中心对建水县福润街小区的住房、商铺、车位、车库2008年至2012年间的市场平均租金进行评估，评估结论为：2008年9月30日至2012年12月30日，福润街小区住房的市场平均租金为6元／月·平方米，小区内商铺的市场平均租金为15元／月·平方米，小区外商铺的市场平均租金为40元／月·平方米，地下车位的市场平均租金为50元／月·个，车库的市场平均租金为120元／月·个。
原审法院审理认为，双方签订《商品房购销合同》后，在合同实际履行过程中，大地锦德公司因土地、资金等原因致使工程停工。缪鑫焱等福润街小区业主为维护自身的合法权益，集体多次到建水县政府上访，政府相关职能部门按照信访条例的规定，由业主集体推选5人作为代表，组织双方进行多次协商调解，形成最终解决方案。该方案在实施过程中，政府积极协调资金，并督促施工，确保了后期工程在合理工期内完成，将房屋建好交付，实现了缪鑫焱等业主的购房合同目的，维护了缪鑫焱等业主的权益。2009年3月26日解决方案形成后，直至福润街小区工程建设完工交付房屋前，缪鑫焱对该解决方案未提出任何异议，应视为对解决方案的默认。该解决方案已实际履行，应视为双方对《商品房购销合同》内容中交房时间协商一致的变更，故缪鑫焱所诉大地锦德公司违约的事实理由不能成立，对缪鑫焱要求大地锦德公司支付违约金的诉讼请求不予支持。对于缪鑫焱要求大地锦德公司按照合同约定办理房产证、土地使用证及相关证件的诉讼请求，依双方《商品房购销合同》第十二条（1）款的约定：产权登记手续由甲方（大地锦德公司）代办，乙方（缪鑫焱）应在商品房交接之日起十五日内向甲方提供产权登记手续所需资料，甲方在房屋竣工综合验收合格，收到乙方提供有效的相关资料后90个工作日内向房屋所在地的房地产登记机关申报房屋产权登记。现缪鑫焱未向大地锦德公司提供办理产权登记的相关资料，未尽合同义务，故缪鑫焱的该项诉讼请求本案不予处理，双方应按合同约定依照相关产权登记部门的规定办理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决“驳回原告缪鑫焱的诉讼请求。案件受理费3000元，由原告缪鑫焱负担”。
宣判后，缪鑫焱不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判被上诉人按合同约定支付违约金132464元，并为上诉人办理相关产权登记；一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要理由为：1、原审认定事实错误，导致判决错误。被上诉人逾期交房的事实客观存在，而原审法院依职权调取的2009年1月14日、3月26日的两份《会议纪要》及2009年5月12日的《群众来访登记表》，解决的是建水县人民政府欠被上诉人工程款的问题，与本案无关，且不符合合同变更的法律规定，因此，不能作为本案的依据。2、原审判决不处理上诉人要求办理土地使用权证、房屋所有权证的请求错误。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，被上诉人至今未向上诉人提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，也未办理产权登记相关手续。3、原审程序违法。本案上诉人于2010年5月4日起诉，经过一审、二审、发回重审，历时四年多，原审法院至今才作出判决，明显超审限。且一审中，法院虽委托对同地段同类型房屋进行评估鉴定，但评估鉴定与本案无关。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人大地锦德公司答辩称，双方签订了《商品房购销合同》属实，被上诉人未按期交房也属实，但福润街小区并非单独的房地产项目，而是与建水大道、学政烤棚一体的，当时建水县人民政府拖欠被上诉人建设建水大道的工程款，导致福润街小区工程延期，后来政府组织三方进行协调，福润街小区才得以重新启动，政府组织的协调系解决三方的问题，每次协商业主代表都参与，现被上诉人按照协调方案履行了义务，上诉人不能以自己未签字即否认政府的协调行为。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审查明事实一致。
另查明，2006年12月8日，缪鑫焱与大地锦德公司签订了《商品房购销合同》，合同编号为（2006-0132），合同约定：缪鑫焱向大地锦德公司购买建水县福润街小区G幢12号商住楼，建筑面积为138.44平方米，总价430373元。2008年7月16日，双方又签订《商品房购销合同》一份，合同编号为（2008-0677），合同约定：缪鑫焱向大地锦德公司购买建水县福润街小区G1幢12号车库，建筑面积为40.5平方米，车库总价60750元。2008年9月，大地锦德公司向业主发了《逾期交房通知》，载明：定于2008年11月30日交房，并按《商品房购销合同》约定计算违约金，公司应支付的违约金在实际交房后从业主所须交纳的契税及房屋维修基金中抵扣。2011年3月16日，建水县福润街小区竣工验收。二审中，缪鑫焱要求办理房屋所有权证和土地使用权证，大地锦德公司表示愿意协助办理。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、被上诉人延迟交房的行为是否构成违约？如违约，违约金应如何计算？2、被上诉人应否协助上诉人办理房屋相关产权登记？
针对以上争议焦点，本院评判如下：
（一）关于是否违约及违约金的计算问题
本院认为，上诉人缪鑫焱与被上诉人大地锦德公司签订的两份《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合同合法有效。合同签订后，缪鑫焱按合同约定支付了相应房屋价款，大地锦德公司也交付了房屋，合同已实际履行。但在合同履行过程中，大地锦德公司未能依合同约定的时间交付房屋，其主张逾期交房系建水县人民政府拖欠其工程款所致，工程延期后政府组织三方协调，变更了交房期限，不应再承担违约责任的理由不能成立，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据合同约定，自合同约定的交房期间届满后次日起至交房之日止60日内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，逾期60天后，按乙方已付房款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金。在二审中，大地锦德公司明确表示，若公司须承担违约责任，合同约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30％为标准适当减少；……”上述规定表明，对于商品房买卖合同中的违约金约定是否过高或过低，应以造成的损失为基础来判断。本院对被上诉人逾期交房后的前60天的违约金计算方式不予调整，即自2008年10月1日至2008年11月30日的违约金为6000元。本案中，由于上诉人缪鑫焱无证据证实被上诉人大地锦德公司逾期交房行为给其造成的具体损失，本院参照云南天禹司法鉴定中心的评估意见，分别计算即（1）关于G幢12号小区外商铺的违约金。上诉人购买的商住楼为一、二、三层，其中：第一层按46.15平方米，参照该小区外商铺的市场平均租金为40元／月·平方米计算；第二、三层各按46.15平方米，参照小区内住房平均租金6元／月·平方米计算。逾期60日后交房的违约金计算至缪鑫焱起诉主张权利时，即2008年12月至2010年4月计17个月的商铺租金损失为其实际损失，合计40796.6元（（40元／月·平方米×46.15平方米）＋（6元／月·平方米×46.15平方米）×2）×17个月，约定的违约金超过实际损失的30％即为过高，故本院将违约金调整至超过损失的30％即为53035.58元（40796.6元×30%＋40796.6元），G幢12号小区外商铺的违约金应为59035.58元（6000元＋53035.58元）；（2）关于G1幢12号车库的违约金。该小区内车库的市场平均租金为120元／月·个，逾期60日后交房的违约金计算至缪鑫焱起诉主张权利时，即2008年12月至2010年4月计17个月的住房租金损失为其实际损失，合计2040元（120元／月·个×17个月），约定的违约金超过实际损失的30％即为过高，故本院将违约金调整至超过损失的30％即为2652元（2040×30%＋2040），G1幢12号车库的违约金应为8652元（6000元＋2652元）。综上所述，被上诉人大地锦德公司在本案中应承担的违约金为67687.58元（59035.58元＋8652元）。
（二）关于协助办理相关产权证的问题
本院认为，上诉人缪鑫焱要求被上诉人大地锦德公司按照合同约定为其办理房产证、土地使用证及提供相关证件，依双方《商品房购销合同》的约定：产权登记手续由甲方（被上诉人）代办，乙方（上诉人）应在商品房交接之日起十五日内向甲方提供产权登记手续所需资料，甲方在房屋竣工综合验收合格，收到乙方提供有效的相关资料后90个工作日内向房屋所在地的房地产登记机关申报房屋产权登记。据此，双方应按合同约定，依照相关产权登记规定，积极协助对方办理产权登记。
综上所述，上诉人缪鑫焱的上诉理由部分成立，本院予以采纳。原审判决认定事实基本清楚，审判程序合法，但实体处理不当，本院予以改判。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销云南省建水县人民法院（2012）建民初字第1032号民事判决。
二、由红河州大地锦德房地产开发有限公司于判决生效后十五内一次性支付缪鑫焱违约金人民币67687.58元。
三、由红河州大地锦德房地产开发有限公司按照《商品房购销合同》的约定协助缪鑫焱办理房屋相关产权登记。
四、驳回缪鑫焱的其他诉讼请求。
一审案件受理费3000元，由缪鑫焱负担1467元，红河州大地锦德房地产开发有限公司负担1533元；二审案件受理费3000元，由缪鑫焱负担1467元，红河州大地锦德房地产开发有限公司负担1533元。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。
审判长 赵绕全
审判员 甘 峰
审判员 宋安娥
二〇一五年三月二十七日
书记员 许航源