赤峰市松山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民初字第4358号
原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人，内蒙古大川律师事务所。住所地：赤峰市松山区。
负责人王洪柱，内蒙古大川律师事务所主任。
委托代理人马云帆，内蒙古大川律师事务所律师。
委托代理人于彬彬，内蒙古大川律师事务所律师。
被告张凌刚，男，汉族，职员，现住赤峰市元宝山区。
原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人诉被告张凌刚请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赤峰五甲万京置业有限公司（以下简称五甲置业公司）管理人的委托代理人马云帆、于彬彬和被告张凌刚到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，并于2015年1月13日指定内蒙古大川律师事务所担任五甲置业公司管理人。
管理人接管五甲置业公司后，发现该公司为解决资金问题，于2014年8月13日向被告张凌刚借款30万元，双方没有签订借款合同，而是签订了合同编号为2013-0034811号的《内蒙古商品房买卖合同》并办理了网签登记，约定将坐落在赤峰市松山区五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区的13-1-1-1104房屋出售给被告，该房屋建筑面积为93.76平方米，合同单价为3199.66元／平方米，房屋价款为30万元。当日，五甲置业公司与被告又签订了一份《商品房回购协议书》，约定自被告交付房款次日起6个月内回购上述房屋，同时约定每3个月向被告支付利息13500元。2014年8月13日，被告向五甲置业公司汇款30万元，五甲置业公司出具了30万元的收据，并向被告支付了2014年8月13日至11月13日的利息13500元。
原告认为，五甲置业公司与被告虽然签订了《商品房买卖合同》，但是双方的真实意思并不是进行商品房买卖交易，而是以签订买卖合同的方式融资借款。由于签订商品房买卖合同并非是当事人的真实意思表示，且房屋销售价格明显低于市场售价，该行为违反了民事活动应当遵循的自愿、等价有偿和诚实信用的基本原则。故请求法院确认五甲置业公司与被告张凌刚签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告办理解除上述房屋的网签手续。
被告辩称，五甲置业公司确实向我借款30万元，房屋实为借款提供抵押担保，但五甲置业公司如不能把借款偿还给我，应该按照约定将上述房屋抵顶给我。
原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：
1、被告张凌刚与五甲置业公司于2014年8月13日签订的《内蒙古商品房买卖合同》1份，约定五甲置业公司将其开发的坐落在五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区的13-1-1-1104房屋以单价每平方米3199.66元、总价30万元低价预售给被告张凌刚。
2、《商品房回购协议书》及附表1份，证明双方约定五甲置业公司将其开发的坐落在五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区13-1-1-1104房屋，按现行商品房售价折价出售给被告张凌刚，折价率为36.74%，原价为每平方米8710.00元，折后单价为每平方米3199.66元，并约定五甲置业公司应按原预售价回购上述房屋，并自协议签订起每三个月向被告张凌刚支付利息13500元。
3、五甲置业公司为被告张凌刚出具的收据1枚，证明五甲置业公司收取张凌刚借款30万元并为其出具收款收据。
4、收据、记账凭证各1枚，证明2014年8月13日，五甲置业公司支付张凌刚2014年8月13日至2014年11月13日的借款利息13500元。
5、赤峰正合会计师事务所于2015年3月22日出具的（2015）第56号审计报告1份，证明五甲置业公司对外销售房屋单价的平均价格为每平方米7623元，其中最高单价为每平方米10350元，最低单价为每平方米6200元，证明与被告签订商品房买卖合同中约定的单价明显低于市场价格。
被告对原告所举证据均无异议。
被告未向本院提交证据。
根据原告陈述、被告答辩及其质证意见，本院对原告所举证据认证如下：原告提交的5组证据，被告均不持异议，且能够证明五甲置业公司与被告之间系借款合同关系，双方签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》名为房屋买卖实为借贷提供担保，故本院对原告提交的上述证据予以采信。
根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：
五甲置业公司为解决资金问题，于2014年8月13日向被告张凌刚借款30万元，双方没有签订借款合同，而是签订了合同编号为2013-0034811号的《内蒙古商品房买卖合同》，约定五甲置业公司将其开发的坐落在赤峰市松山区五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区13-1-1-1104房屋出售给被告，单价为每平方米3199.66元，房屋总价款为30万元。被告张凌刚于同日将30万元汇入五甲置业公司帐户，双方为上述房屋办理了网签备案手续。上述合同签订当日，五甲置业公司与被告张凌刚又签订了《商品房回购协议书》1份，约定五甲置业公司应每3个月向被告张凌刚支付13500元的利息，并约定五甲置业公司应于合同签订后的6个月内原价回购上述房屋，如不回购，双方执行上述《内蒙古商品房买卖合同》，并由五甲置业公司向被告支付房屋总价款10%的违约金。五甲置业公司于2014年8月13日向被告张凌刚支付利息13500元。
赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对五甲置业公司的破产清算申请。并于2015年1月13日，指定内蒙古大川律师事务所担任五甲置业公司管理人。2015年6月3日，原告诉至本院，要求确认五甲置业公司与被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告解除上述房屋的网签手续。
本院认为，综合当事人的诉辩主张和本院查明的事实，本案的争议焦点是五甲置业公司与被告张凌刚之间是借贷关系还是商品房买卖合同关系。根据被告张凌刚与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》中，双方对于回购价格、回购期限、利息、房屋销售单价的约定以及被告确已收取了五甲置业公司给付的借款利息13500元的事实，应确认五甲置业公司与被告张凌刚的真实意思表示是借贷而不是商品房买卖，五甲置业公司从被告处借款30万元，双方之间形成了借贷关系。被告张凌刚与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》是名为商品房买卖实为保证债权实现而以房屋提供的抵押担保借款，即五甲置业公司为抵押人，被告张凌刚为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定五甲置业公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告张凌刚与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告张凌刚与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》依法应认定无效。因被告张凌刚与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已通过房屋产权管理部门办理了网签备案登记手续，原告要求被告张凌刚协助解除对上述房屋的网签手续，实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，本院予以支持。五甲置业公司应偿还被告张凌刚借款30万元，但因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对五甲置业公司的破产清算申请，因此被告张凌刚的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下：
被告张凌刚与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年8月13日签订的合同编号为2013-0034811号的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效；被告张凌刚于本判决生效后三日内协助原告办理注销上述房屋的网签合同。
案件受理费100元，由被告张凌刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 郝文杰
审 判 员 何 滨
代理审判员 张莹莹
二〇一五年九月三十日
书 记 员 何茂欣