北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第06020号
原告中国农业银行股份有限公司北京昌平支行，住所地北京市昌平区西环中路25号。
负责人杨荣斌，行长。
委托代理人刘万水，男，1964年6月27日出生。
委托代理人赵昕，男，1979年3月22日出生。
被告北京达意工艺礼品有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇邓庄村。
法定代表人孟祥中，总经理。
被告北京市昌平区对外贸易公司，住所地北京市昌平区城区镇西环路。
法定代表人王文全，总经理。
委托代理人贾东初，北京市君泰律师事务所律师。
委托代理人于蕾，女，1968年11年1月出生。
原告中国农业银行股份有限公司北京昌平支行（以下简称农行昌平支行）诉被告北京达意工艺礼品有限公司（以下简称达意公司）、被告北京市昌平区对外贸易公司（以下简称外贸公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由法官杜春龙担任审判长，人民陪审员吴继玲、门朝慧参加的合议庭进行审理。此案经公开开庭审理，原告农行昌平支行的委托代理人刘万水、赵昕，被告外贸公司的委托代理人贾东初、于蕾到庭参加了诉讼。被告达意公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告农行昌平支行起诉称：被告达意公司于2003年5月23日与原告签订《借款合同》（编号：×××）约定贷款445万元，贷款期限为2003年5月26日至2004年4月25日，同日，被告达意公司和被告外贸与原告农行北京昌平支行签订《抵押合同》（编号：×××）约定被告达意公司和被告外贸公司以其自有房地产为被告达意公司的上述贷款提提供抵押担保，2003年5月26日办理了抵押登记，经多次催收，目前尚欠贷款本金4345874.88元及相应利息没有归还。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告达意公司偿还贷款本金4345874.88元，以及至贷款还清之日止的全部利息（暂计算至2013年12月20日利息为2928802.45元，本息共计7274677.33元）；2、诉讼费用由被告达意公司承担；3、请求法院判令原告对位于昌平区昌平镇邓庄村的抵押房地产享有优先受偿权。
被告达意公司未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。
被告外贸公司答辩称：1、对原告陈述的抵押担保的事实认可。本案农行昌平支行的一笔445万元的债权上存在三个抵押物，第一个抵押物是第一被告债务人达意公司自己名下的一宗土地18672.9平方米（28亩）为自身借款提供了抵押担保，土地使用权证号：京昌国用（2001）出字第05号；第二个抵押物是外贸公司在达意公司的土地上的房产4999平方米为该笔债权中的238万提供了抵押担保，房屋所有权证号：京房权证昌国字第013**号；第三个抵押物是外贸公司在达意公司的土地上的房产2535.9平方米为该笔债权中的48万元提供了抵押担保，第三个抵押物前几年通过诉讼调解已经归属于被告达意有限公司。这是抵押担保的基本事实。
2、本案的抵押合同签订与2003年5月，十几年来，昌平农行支行没有向外贸公司主张过抵押权，是否向债务人并经达意公司主张过债权，我方不知道，因此，请求法院审查主债权是否超过了诉讼时效。因此，依据《物权法》第202条的规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。本案如果主债权超过了诉讼时效，或者在诉讼时效期间经过后，再行使抵押权的，人民法院应驳回原告对被告昌平对外贸易公司的诉讼请求。
3、被告达意公司是借款合同的债务人，是最终的责任人，拽权人农行昌平支行应先就债务人达意公司提供的抵押财产实现抵押权，如果债务人达意公司提供抵押的财产包括28亩土地和2535.9平方米的房产拍卖变卖能够满足农行昌平支行的全部债权，则我方作为第三人的担保义务即告解除，若不能满足全部债权清偿，才能以我方作为第三人提供的抵押财产4999平米的房屋拍卖变卖价款承担担保责任。债务人抵押担保的28亩土地使用权，其价值与2003年借款时相比已增加十几倍，偿还债务已没有问题。本案的抵押物，存在着债务人的土地和我方的房展“房地权属相分离”的情况，单独拍卖土地如有障碍，我方同意将达意公司的土地、达意公司的2535.9平米的房产和我方的4999平米的房屋分别评估，一并拍卖。但法院的判决书应当写明，判决达意公司偿还借款本息，若不能偿还，以达意公司抵押的土地、房产拍卖、变卖或者折价后清偿，不足部分，以被告外贸公司抵押的4999平米房产拍卖，变卖价款进行清偿。若外贸公司承担了担保责任，有权向债务人达意公司追偿。
经审理查明：2003年5月23日，达意公司与农行昌平支行签订了《借款合同》，约定达意公司向农行借款445万元，借款年利率为6.372%，借款期限为2003年5月26日至2004年4月25日，借款按季结息，结息日为每季度末月的第20日。关于违约责任双方约定，借款人未按合同约定的期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款根据逾期天数按日利率万分之2.1计收逾期罚息，对应付未付利息，贷款有有权按执行利率计收复利。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2003年5月26日，农行昌平支行向达意公司发放了445万元借款。
2003年5月15日，农行昌平支行、中国工商银行北京市昌平支行（以下简称工行昌平支行）与达意公司签订《协议书》，约定达意公司欠农行昌平支行445万元，欠工行昌平支行937万元，以达意公司位于北京市昌平区邓庄村东18672.9平方米土地及房屋7523.9平方米地上建筑物进行抵押，农行昌平支行为第一债权人，如果发生财产拍卖时，拍卖所得额首先偿还农行昌平支行贷款，余款偿还工行昌平支行，不足以清偿时，由达意公司继续偿还。2003年5月23日，农行昌平支行与达意公司、外贸公司签订《抵押协议》，约定达意公司、外贸公司对上述借款合同中农行昌平支行的债权，包括本金、利息、逾期利息、罚息、复利等，以其名下的北京市昌平区昌平镇邓庄村房地产进行抵押。其中外贸公司名下的房产证号为京房权证昌国字第01374号及016**号，达意公司的国有土地使用权证号为京昌国用（2011出）字第05号。上述房屋及土地已经北京市昌平区国土资源和房屋管理局于2003年5月26日进行了抵押登记，抵押期限为2003年5月26日至2004年4月25日。2007年12月21日，达意公司与外贸公司达成调解协议，约定位于北京市昌平区昌平镇邓庄村昌全字第01665号房屋产权变更为达意公司所有。上述调解协议经本院（2007）昌民初字第8288号民事调解书予以确认，并已生效。
借款合同履行过程中，达意公司未按合同约定返还借款。2004年6月18日，农行昌平支行向达意公司发出了《债务逾期催收通知书》，催收上述借款合同中约定的445万元借款。达意公司于2004年6月30日签收了上述通知书。2006年6月19日、2007年11月1日、2009年8月21日，农行昌平支行分别发出《债务逾期催收通知书》，催收上述借款合同中约定的445万元借款，达意公司均于当日签收了上述通知书。2009年10月20日，农行昌平支行在人民法院报上发出公告，对包括上述达意公司的借款在内的债权进行了催收。2011年9月29日，农行昌平支行通过邮寄方式向达意公司发出《债务逾期催收通知书》，催收达意公司尚欠的借款本金4345874.88元及利息，上述邮寄过程经北京市方圆公证处予以公证。2011年11月16日、2013年11月2日，农行昌平支行在人民法院报上发出公告，对包括上述达意公司的借款在内的债权进行了催收。
2014年2月27日，农行昌平支行将达意公司、外贸公司诉至本院，要求达意公司返还借款并支付利息，并对抵押的房产行使抵押权。
上述事实，有《借款合同》、《协议书》、《抵押协议》、（2007）昌民初字第8288号民事调解书、《债务逾期催收通知书》、（2011）京方圆内经证字第20874号公证书、及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：农行昌平支行与达意公司签订的《借款合同》、农行昌平支行与达意公司、外贸公司签订的《抵押协议》等，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应予认定合法有效。合同签订后，当事人均应全面履行各自义务。农行昌平支行依约发放了贷款，达意公司应依约归还借款。现达意公司在履行合同过程中未能按时足额偿还贷款，农行昌平支行有权要求其偿还借款本金并承担相应的违约责任。故农行昌平支行要求达意公司返还借款4345874.88元，并支付利息的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。现达意公司及外贸公司已经以其名下房屋、土地使用权为农行昌平支行的上述债权办理了抵押登记，抵押权自登记时设立，农行昌平支行就抵押房屋、土地使用权享有优先受偿权。因人民法院的法律文书，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。故北京市昌平区昌平镇邓庄村昌全字第01665号房屋已变更为达意公司所有，该房屋上的抵押权可由农行昌平支行向达意公司主张。债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，故农行昌平支行应首先就达意公司名下房屋及国有土地使用权行使抵押权，不能清偿部分由农行昌平支行就外贸公司名下房屋行使抵押权。外贸公司辩称农行昌平支行的债权已超过诉讼时效，对此本院认为，依据农行昌平支行提交的证据，其主张的债权诉讼时效自债权期限届满后存在中断情形，诉讼时效处于连续状态，不存在超过诉讼时效的情况，故对外贸公司的该项辩称理由，本院不予采信。被告达意公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩与质证的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京达意工艺礼品有限公司于本判决生效后七日内返还原告中国农业银行股份有限公司北京昌平支行借款本金四百三十四万五千八百七十四元八角八分，并支付利息（按《借款合同》中约定的利率及罚息标准计算至实际付清之日止）；
二、原告中国农业银行股份有限公司北京昌平支行对被告北京达意工艺礼品有限公司所有的位于北京市昌平区昌平镇邓庄村京房权证昌国字第016**号房屋、京昌国用（2011出）字第05号国有土地使用权在本判决第一项确定的借款本金及利息范围内享有优先受偿权；
三、如果本判决第二项确定的优先受偿权未能清偿本判决第一项确定的借款本金及利息，则原告中国农业银行股份有限公司北京昌平支行对被告北京市昌平区对外贸易公司所有的位于北京市昌平区昌平镇邓庄村京房权证昌国字第013**号房屋在本判决第二项确定的抵押权未清偿范围内享有优先受偿权，并有权在承担了担保责任后，向被告北京达意工艺礼品有限公司追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费六万二千七百二十三元及公告费（以公告费票据为准），由被告北京达意工艺礼品有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时按照不服判决部分的数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杜春龙
人民陪审员 吴继玲
人民陪审员 门朝慧
二〇一五年三月十日
书 记 员 王 莹