广东省东莞市第三人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤1973执异261号
异议人：符桂花，女，黎族，住广东省东莞市东城区中信凯旋城蒙马特区，公民身份号码：×××1664。
委托代理人：张星，广东莞信律师事务所律师。
委托代理人：李达帮。
申请执行人：余永，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码：×××8413。
被执行人：郑显光，男，汉族，住福建省永定县凤城，公民身份号码：×××1311。
被执行人：范园园，女，汉族，住广东省东莞市南城区，公民身份号码：×××7426。
被执行人：马晓燕，女，汉族，住福建省永定县，公民身份号码：×××1022。
申请执行人余永与被执行人郑显光、范园园民间借贷纠纷一案，本院已依法立案执行。执行过程中，本院依法查封了被执行人郑显光、马晓燕位于东莞市东城区中信东泰花园阳光假日26座803号的房屋。案外人符桂花以本院查封上述房屋是其合法购买为由向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年9月13日公开听证进行了审查。异议人符桂花的委托代理人张星、被执行人郑显光到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人符桂花提出异议称：申请人于2015年12月16日和郑显光、马晓燕签订了房屋买卖合同，约定申请人购买二人位于东莞市东城区四环路的案涉房屋，转让价款为1620000元。合同签订后，申请人依照约定向二人支付了房款1520000元，但是因为二人未能依照约定自筹资金注销房产的银行抵押登记，导致不能办理房产过户。因此申请人又向二人支付了250000元用于偿还银行贷款以注销银行抵押登记，申请人已经支付了1770000元，超额支付了房产转让款150000元，但是二人依然没有办理银行抵押登记的注销手续。2016年6月23日东莞市第三人民法院依据查封裁定对案涉房屋进行了查封，但是申请人已经超额支付了转让款，案涉房产没有办理过户手续，未能办理房产过户的责任在于卖方，买方没有过错，二人已经实际于2016年5月份将案涉房产交付，申请人买房为善意。申请人请求：1.确认已经被法院查封的位于东莞市东城区中信东泰花园阳光假日26座803号房屋的所有权属于申请人；2.解除对位于东莞市东城区中信东泰花园阳光假日26座803号房屋的查封措施。
案外人为支持其异议主张，向本院提供的证据材料有：房屋买卖合同以及家私电器清单、二手房按揭服务协议以及收款收据、补偿协议以及委托书、个人房屋按揭贷款合同以及借款借据、公证书、发票、定金收据、转账记录、交楼确认书、房产登记信息查询表、转账记录、入住照片、物业管理费发票等证据。
申请执行人余永辩称：一、执行法院查封房产符合法律规定。二、本案的异议不能成立。1.查封时，郑显光仅仅收到了7万元定金，没有支付全部的房款。申请人是在2016年7月28日支付25万元，于2016年7月29日支付了120万元。2.申请人对此有过错。（1）明知房产被查封，还继续支付巨额房价款145万元。（2）案涉房屋在签订买卖合同时已经抵押。（3）郑显光在未告知申请执行人的情况下转让房屋。三、申请人在法院查封时，没有实际占有案涉房产。四、申请人和郑显光有恶意串通逃避履行生效法律文书的恶意。应当驳回异议人的申请。
申请执行人余永没有到庭，也没有向本院提供证据。
被执行人郑显光陈述：应该解除查封。
被执行人范园园、马晓燕没有出庭，也没有答辩以及举证。
经本院查明：申请执行人余永与被执行人郑显光、范园园民间借贷纠纷一案，申请执行人余永根据发生法律效力的广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初81号民事调解书向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2016年6月23日查封了被执行人郑显光名下的位于东莞市东城区中信东泰花园阳光假日26座803号的房屋（以下简称案涉房屋）。后案外人符桂花向本院提起执行异议，要求解除对案涉房屋的查封措施。经过听证调查，查明如下事实：
一、房屋买卖合同签订过程：
（1）2015年12月26日，异议人符桂花和郑显光、马晓燕以及中介公司签订房屋买卖合同，约定“郑显光、马晓燕将案涉房屋出售给符桂花，价格为1620000元，双方约定合同签订之日起两日内支付定金20000元，七日之内支付定金50000元，买方需要将首期款于2016年1月10日前支付卖方或者存入双方共同在银行开设的资金托管账户，买方所付的首期款为转让成交价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付的楼款，买方于2015年12月31日向按揭银行提交按揭贷款申请所需的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方需要配合买方提供申请按揭贷款银行所需的卖方资料以及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件等”。
（2）2016年1月4日，符桂花和郑显光、马晓燕以及东莞市鼎业按揭服务有限公司（法定代表人刘凤仪）签订“二手楼按揭服务协议”，约定买卖双方共同委托东莞市鼎业按揭服务有限公司代办房产交易以及按揭贷款手续，该协议第十五条约定，如符桂花根据委托将购房楼款支付至指定的代收账户，则符桂花已经履行交付购房款的义务。
（3）2016年2月26日，符桂花作为借款人和广发银行股份有限公司东莞分行签订《个人房屋按揭贷款合同》，约定贷款120万元用于购房。
（4）2016年7月20日，买卖双方再次签订补充协议，约定“因卖方无法自筹42万元进行注销抵押而导致了合同无法继续履行，为了保证合同的顺利进行，双方协商同意由买方以银行贷款人民币120万元，担保公司用监管资金中人民币10万元、买方再出资25万元用于清偿银行的欠款，不足清偿银行贷款部分由出卖方承担。双方同意由买方先行垫付楼款中的15万元用于还贷，卖方同意在担保公司解冻监管的25万元时，担保公司应当将其中的15万元直接支付给买方”。
二、购房款支付情况：
1.2015年12月26日，符桂花通过网银向郑显光支付定金20000元。郑显光对此没有异议。
2.2016年1月1日，符桂花通过网银向郑显光支付定金50000元。郑显光对此没有异议。
3.2016年3月10日，符桂花向东莞市鼎业按揭服务有限公司的法定代表人刘凤仪转账250000元，并由该按揭公司开具收据。郑显光确认转账，但否认自己收到。
4.2016年3月24日，符桂花通过广发银行转账支付郑显光120万元。郑显光确认收到该笔款项，但主张自己为了向南粤银行申请免利息和罚息，又将该笔款项转给了东莞市鼎业按揭服务有限公司的法定代表人刘凤仪。
5.2016年7月20日，符桂花通过中国工商银行转账250000元给郑显光，郑显光确认收到以上款项。
三、是否交楼：符桂花提交了交楼确认书，证明卖方已经于2016年5月16日正式交楼，马晓燕办理了交接手续，并提交入住照片、物业管理费水电费发票、还贷账户明细等证据为证。
上述事实，有房屋买卖合同以及家私电器清单、二手房按揭服务协议以及收款收据、补偿协议以及委托书、个人房屋按揭贷款合同以及借款借据、公证书、发票、定金收据、转账记录、交楼确认书、房产登记信息查询表、转账记录、入住照片、物业管理费发票等证据附卷为证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。经查，案涉房屋的查封时间为2016年6月23日，而案涉房屋买卖合同的签订时间为2015年12月26日；2016年5月16日，符桂花作为买方已经办理了房屋交接手续，实际占有了该房屋；截止2016年7月20日为止，符桂花已经支付了1770000元给郑显光或者双方约定的按揭服务公司
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东莞市鼎业按揭服务有限公司的法定代表人刘凤仪的账户；案涉房屋不能过户的原因是郑显光未能按时还债导致房屋被查封，并非是买方符桂花的原因。综上，本院认为，异议人符桂花的申请已经符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，本院继续查封案涉房屋不符合上述规定，依法应当予以解封。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于东莞市东城区中信东泰花园阳光假日26座803号房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 尤中琴
人民陪审员 蔡雪萍
人民陪审员 利见弟
二〇一六年九月十八日
书 记 员 张楚妍
书 记 员 郑丽萍
附本案适用法律渊源：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。