新疆维吾尔自治区奇台县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奇民二初字第240号
原告：王淑莲，女，汉族，生于1965年12月29日，高中文化，奇台县人，现住乌鲁木齐市，无固定职业。
委托代理人：黄连明，新疆连明律师事务所律师。
被告：裴传军，男，汉族，生于1971年8月10日，，高中文化，现住乌鲁木齐市。
委托代理人：杨仲鹏，新疆星河律师事务所律师。
委托代理人：龚新瑞，女，汉族，生于1962年9月10日，现住乌鲁木齐市，系裴传军的妻子。
原告王淑莲与被告裴传军房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年5月15日向本院提起诉讼。本院于同日受理后于2014年7月22日做出（2014）奇民二初字第0478号民事判决书，因原、被告均不服该判决，向昌吉回族自治州中级人民法院提起上诉，该院于2014年12月30日做出（2014）昌中民一终字第869号民事裁定书，以原审法院认定事实不清为由，撤销本院（2014）奇民二初字第0478号民事判决书，并发回本院重审。本院于2015年3月13日重新立案后，依法组成合议庭，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告王淑莲及其委托代理人黄连明，被告裴传军及其委托代理人杨仲鹏、龚新瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王淑莲诉称：2012年9月30日，原告与被告签订了一份《宾馆承包合同》，合同签订后，原告依约履行了合同义务，但是被告未按照合同约定支付租金，截止到目前为止尚有106万元租金未付。被告意图将宾馆转租，但一直没有找到合适的受让者，在此情况下，被告不顾自己违约的事实，企图通过编造事实，达到解除合同的目的，为此被告在2014年2月向原告送达了一份《通知》，要求解除《宾馆承包合同》。原告认为《通知》的内容没有事实依据，原告依据《合同法》第九十六条之规定，依法向贵院提起诉讼，请求：1、依法确认解除合同《通知》无效，判令继续履行《宾馆承包协议》；2、被告支付2012年度欠付租金14万元；3、被告支付2013年度租金92万元；4、被告支付逾期付款违约金27.6万元；5、本案送达、诉讼等费用由被告承担。
被告裴传军辩称：一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原告要求确认《通知》无效。对无效的民事行为法律是有明确规定的，被告不知道《通知》具备哪一项法定的无效事由。二、被告认为原、被告签订的《宾馆承包合同》违反了法律和行政法规的强制性规定，应为无效合同：1根据《旅馆业治安管理办法》第四条规定，申请开办旅馆，应经主管部门审查批准，经当地公安机关签署意见，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方准开业。第十五条规定，违法本办法第四条规定开办旅馆的，公安机关可以酌情给予警告或者处以200元以下罚款；未经登记，私自开业的，公安机关应当协助工商行政管理部门依法处理；2、《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用，营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查……，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。第五十八条规定，违法本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款……（五）公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的；3、《无照经营查处取缔办法》第二条规定“任何单位和个人不得违法法律、法规的规定，从事无照经营。第三条规定，对于依照法律、法规规定，须经许可审批的设计人体健康、公共安全、安全生产、环境保护、自然资源开发利用等的经营活动，许可审批部门必须严格依照法律、法规规定的条件和程序进行许可审批，工商行政部门必须合法营业执照。第四条规定，下列违法行为，由工商行政部门依照本办法的规定予以查处：（一）应当取得而未依法取得许可证或者其他批准文件和营业执照，擅自从事经营活动的无照经营行为；4、《公共场所卫生管理条例》第四条规定，国家对公共场所以及新建、改建、扩建的公共产所的选址和设计实行“卫生许可证”制度。第八条规定，经营单位取得“卫生许可证”后，方可向工商行政管理部门申请登记，办理营业执照；第十四条规定，凡有下列行为之一的单位和个人，卫生防疫机构可以根据情节轻重，给予警告、罚款、停业整顿、吊销“卫生许可证”的行政处罚：……（四）未取得卫生许可证，擅自营业。原告作为发包人，在签订合同时，并未取得开办旅馆所必需的合法经营手续，包括卫生许可证、税务登记证、特行证、营业执照等。原告在未取得合法经营手续的情况下，却将宾馆发包给被告经营。因此，原、被告签订的合同因违法上述法律、法规的强制性规定，应当被认定为无效。三、原、被告签订的《宾馆承包合同》第七条“注：甲方提供乙方合法经营手续（卫生许可证、税务登记证、特行证、营业执照），……”原告并未按合同约定履行提供合法经营手续的义务，因此被告也没有理由按合同约定向原告交纳承包费。原告的行为存在根本性违约，只是被告无法实现合同目的，合同实际已无法履行。四、2013年12月31日，被告通过新疆维吾尔自治区公证处通过公正送达的方式，向原告送达了一份解除《宾馆承包合同》的通知，该通知送达到了原告的家里，原告本人拒绝签收，公证书上有详细记载，该送达行为内容程序均合法有效。综上所述，本案所涉及的《宾馆承包合同》应当认定为无效，被告不应当向原告支付任何费用，而是原告违约在先，致使合同无法履行。因此，原告的各项请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告提供了以下证据：
1、宾馆承包合同一份、宾馆承包补充协议一份，拟证明宾馆的承包时间是2012年9月30日至2017年9月29日，合同第一条约定租金为每年90万元，合同约定了租金给付时间，2012年的租金应当在合同签订时一次性付清，第二次租金应当在2013年6月28日一次付清，合同第七条第一项，约定逾期支付租金的违约金为年租金的30%，该合同没有约定单方解除权，合同约定补充协议中租金由90万元调整为92元。被告对该组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为合同虽然载明原告方所陈述的内容，但现在应该着重看一看宾馆承包合同的最后一条，在签订合同时双方约定，作为承包人的裴传军付钱，原告要提供合法的手续，在签订合同的时候原告并没有合法的手续。办理手续是法律明确的规定。原告没有提供相关证件，所以原、被告签订的合同是无效的。被告认为本案的立案案由是错误的。本院对该证据的真实性予以确认。
2、欠条一份，拟证明合同中约定的90万元被告没有付清，以此支持我们的第二项诉讼请求14万，欠条中特别注明手续办齐后付清欠款。被告对该份证据的真实性无异议，但认为证明不了合同有效。本院对该份证据的真实性予以确认。
3、卫生许可证、特行证、税务登记证、营业执照各一份，拟证明卫生许可证的办理时间是2012年8月17日，其他三证办理时间2012年12月20日，而且所有证件均依法按期年检。合同中约定的手续都是办齐的，宾馆并没有因为手续的原因而无法正常经营。被告对该组证据的真实性无异议，但认为证明不了原告想要证明问题。宾馆承包合同是2012年9月30日，签合同时没有手续。办证时间是2012年12月20日，证办下来之后，原告也没有向被告提供，按照法律规定有关证件应当悬挂在宾馆的显明的位置，宾馆没有手续，经常被相关部门查封，造成宾馆承包合同实际无法履行。本院对该组证据的真实性予以确认。
4、完税证五份、旅客住宿登记表、住宿费发票五份，拟证明豪都宾馆是2012年9月30日是被允许经营的，2012年11月20日前的税务都是原告纳税，虽然手续不全，但是宾馆是允许开业的，并没有影响宾馆的正常营业。被告对2012年6月6日至6月23日的发票因盖有发票专用章，对其真实性无异议，对其他的没有盖发票专用章的票据的真实性不认可。旅客住宿登记表因没有其他证据佐证，真实性也不认可。完税证的真实无异议。该组证据并不能证明豪都宾馆在四证未办齐前的经营是合法的，这显然是与法相悖的。原告对只有2012年6月6日到6月23日的发票盖有发票专用章的解释是原告提供的该组发票是记账联，并不需要盖发票专用章。发票是一式三联，其他两联是盖章的。本院对该组证据的真实性予以确认。
5、2013年12月30日通知一份，拟证明通知上的时间2013年12月30日，但原告的实际收到的时间是2014年2月25日之后。通知的内容是与事实不符，宾馆不是没有相关证件被查封。被告向原告发出的解除合同通知是依据合同法第九十六条，但原告认为该合同不符合合同法第九十六条的规定。被告对该份证据的真实性无异议，被告通过公证处给原告送达了通知，但原告拒绝签字。原告是在12月30日收到的。被告行使的是单方解除权，并不需要法院确认。本院对该份证据的真实性予以确认。
6、光盘一份、通话内容书面记载一份，拟证明在2014年2月25日时，被告依然没有解除合同的意思而是要转租。被告对该组证据的真实性不认可，原告提供的都是被告说话的内容，通话录音内容应当是对话，所以该份证据是经过剪辑的。原告针对被告的质疑，解释说这是被告说的一段完整的话，没有剪辑和拼接。原告只提供了这一段录音是因为通话的其他内容与本案无关。本院对该组证据的证明效力不予确认。
7、民事起诉状一份、奇台县公安局证明一份，民事起诉状拟证明被告起诉确认合同已经解除的理由和被告发给原告的《通知》中解除合同的理由不一致。奇台县公安局证明拟证明原告根本不知道宾馆被公安机关查封，被告是拿到诉状才知道宾馆查封。宾馆被查封的事，没有人通知原告。而且2014年1月2日宾馆就被解封了，宾馆被查封不是由于原告的原因，而是被告没有依法经营查封的。被告对民事诉状的真实性无异议，但认为被告并没有说封门不能经营。对公安局出具的证明，对证明上盖的公章的真实性无异议，对证明的内容有异议，行政机关查封应当由相应的法律文书，并不能用一个证明证实宾馆是被查封了，所以对证明的真实性、合法性均不予认可。针对被告的质疑，原告的解释是原告知道宾馆被查封以后，去公安局询问，公安局给原告出示的证明，这不是行政处罚的内容。本院对该组证据的真实性予以确认。
8、消防备案受理凭证一份，拟证明早在2010年9月，原告已经在消防部门进行备案登记。被告对该份证据的真实性和证明的问题均不认可，认为是复印件，真实性无法确认。受理凭证的时间是2010年9月，被告收到的责令改正通知书是2012年11月5日。经比对，受理凭证和责令整改通知书上的公章不一致。因原告第二次庭审中提供了该凭证的原件，经核对，该复印件与原件一致，故本院对该证据的真实性予以确认。
9、2010年9月19日消防备案受理凭证原件一份，火灾保险发票一份，检验报告八份，拟证明豪都宾馆的消防设备依法检验合格。被告对该组证据的真实性认可，对证明的问题有异议。第一份消防备案受理凭证，工程名称是刘晓宣综合楼，这个楼和豪都宾馆有什么关系，该证据不能证明豪都宾馆进行了消防备案。火灾保险发票只能证明豪都宾馆投保了火灾险，和本案无关。八份检验报告是对消防设施的检验，但2012年11月5日消防大队的责令改正通知书中说豪都宾馆消防存在问题，豪都宾馆没有消防设计的备案。故被告认为应当尊重行政机关的处罚决定，原告提供的该组证据不能推翻行政机关处罚决定认定的事实。针对被告的质疑，原告的解释是刘晓宣综合楼一楼、二楼是商业楼，三楼、四楼是豪都宾馆。根据消防部门的要求，消防设施检验合格以后才能购买火灾保险，买完保险以后才给发特行证。原告没有见过消防队的责令改正通知书，如果原告知道的话，原告会把所有东西提供给消防部门看的。本院对该证据的真实性予以确认。
被告向法院提供了以下证据：
1、2013年6月8日、2013年7月30日、2013年12月24日公安局责令限期整改通知书各一份，2013年4月3日、2013年6月17日奇台县卫生局卫生监督意见书各一份、2012年11月5日公安消防大队消防监督检查记录一份、责令改正通知书一份，拟证明豪都宾馆被奇台县公安局查封的原因是特行许可证已过期和宾馆法人变更未到公安机关备案。有关行政部门检查发现和要求豪都宾馆整改的问题都是因原告的原因造成的。原告对该组证据的真实性无异议，但认为宾馆被查封的原因和原告无关。原告多次要求被告变更法定代表人，但被告均不予变更。原告不知道有关行政机关下发通知要求对豪都宾馆的有关事项进行整改的事。事实是原告在2012年12月份就已经将相关经营许可手续办齐了。而且宾馆只因为特行证过期和宾馆法人变更未到公安机关备案被责令停业，停业的期限是2013年12月24日-2014年1月10日。除此之外宾馆并没有被勒令停业。本院对该组证据的真实性予以确认。
2、照片两张、公证书一份，拟证明宾馆被查封的事实以及2013年12月30日被告在到原告家送达要求解除合同的《通知》，原告接收了《通知》，但拒绝办理签收手续。自治区公证处的工作人员见证了整个送达过程。原告对宾馆在2013年12月24日被公安局查封的事实无异议，但照片不能证明宾馆被查封是原告的原因造成的。对公证书的真实性不认可，公证书上没有照片可以证明。原告提供的录音证明原、被告还在谈宾馆转租的事。原告对照片的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告对公证书的真实性有异议，但未提供相反证据予以反驳，故本院对公证书的真实性予以确认。
3、收条二张，拟证明2012年8月31日原告收到被告租金8万元，2012年9月3日原告收到被告定金70万元，因此在原、被告签订合同之前，被告已经向原告支付了78万元。原告对该组证据的真实性无异议，该组证据恰恰证明被告还欠原告租金14万元。本院对该组证据的真实性予以确认。
4、宾馆承包合同补充协议一份，拟证明原被告签订该协议，除租金以外被告已经给原告2万元的事实。原告对该证据的真实性无异议，该款如果已经给付，及不在起诉范围内。本院对该证据的真实性予以确认。
5、通话录音一份，拟证明原告在2012年11月26日没有给被告提供相关证件的事实。原告认可在2012年11月26日证件还没有办下来。本院对该证据的真实性予以确认。
6、证人马超的证言，证人陈述：2013年10月证人在龚新瑞家见过原告，双方在谈论宾馆的事情，具体细节不清楚。
7、证人孙瑞琴的证言，证人陈述：大概在2013年10月，证人在龚新瑞家见到过原告，双方在谈论被告在奇台县有个宾馆，因为手续不全不干了的事情。
根据上述已认定证据、当事人陈述及庭审笔录，本院查明以下事实：2012年9月30日，原、被告签订了一份《宾馆承包合同》，合同约定，原告将位于奇台县东关街文化巷5区1丘9幢2号楼三至四层新装修好的宾馆租给被告，期限为2012年9月30日至2017年9月29日，共计5年。宾馆租金为每年90万元。第一年的租金在合同签订时一次付清，第二年租金在2013年6月28日一次付清，第三年的租金在2014年6月28日一次付清，第四年的租金在2015年6月28日一次付清，第五年的租金在2016年6月28日一次付清。2017年3月5日被告应向原告支付100000（拾万元）作为宾馆押金，待宾馆租期届满后，宾馆的财物等一切电器，装修完好无损的情况下，保证金退还给被告。因被告未按时支付租金的，按年租金的30%承担违约金。逾期15日未支付的，原告有权收回房屋并赔偿违约金，剩余租金不退。合同最后备注：原告提供被告合法经营手续（卫生许可证、税务登记证、特行证、营业执照），四证齐全后，此条作废。同日，原、被告又签订了一份《宾馆承包合同补充协议》，协议约定在宾馆租赁期间2013年至2017年，被告每年给原告给付20000元（贰万元），如不承担，责任自负。协议注明20000元是租赁税。在上述合同签订前，被告于2012年8月31日、9月3日，共计向原告支付订金780000元。2012年10月1日，被告给原告出具欠条一份，欠条内容为：“今欠豪都宾馆房租费壹拾贰万元整，手续办齐后在交付清欠款，裴传军，2012年10月1日。”合同签订后，原告将宾馆交给被告经营。2013年12月24日，因宾馆特行证已过期和宾馆法人变更未到公安机关进行备案而被奇台县公安局责令停业整改。停业时间为2013年12月24日至2014年1月10日。在此之前，因被告无法出示卫生许可证和消防行政许可手续，豪都宾馆也被有关行政机关下发责令改正通知书，但并未被要求停业。2013年12月30日，在自治区公证处工作人员的见证下，被告到原告家中给原告送达了一份解除合同的《通知》，但原告拒绝办理签收手续。《通知》的内容为“2012年9月30日，本人裴传军与你在奇台所签《宾馆承包合同》，因该宾馆没有相关经营许可证件，已被奇台县公安局查封，致使合同无法履行，现向你书面通知，解除2012年9月30日我与你所签的《宾馆承包合同》，特此通知。”双方因此发生纠纷，现原告以上述理由诉至法院请求处理。
另查明：2012年8月23日至9月13日期间，自治区消防产品质量监督检验站对豪都宾馆工程的消防设施进行了检验，所有检验设备均为合格。2012年12月12日原告在中国人民财产保险股份有限公司奇台支公司为豪都宾馆投保了火灾公众责任保险。2012年8月17日，豪都宾馆取得了公共场所卫生许可证，2012年12月20日，豪都宾馆取得了营业执照、税务登记证以及特种行业许可证。上述所有手续及证件一直由原告保管。被告在2013年12月30日给原告送达了解除合同的通知，但一直未将宾馆钥匙交还原告。
本院认为：一、原告与被告于2012年9月30日签订的《宾馆承包合同》的效力问题。被告辩称原、被告签订的《宾馆承包合同》违反了法律和行政法规的强制性规定，应为无效合同。但被告所列举的法律规范中一部分并不是法律也不是行政法规，而是行政规章，并且这些规范都是针对宾馆经营的，并不是针对宾馆租赁的。法律和行政法规规定未办理合法经营手续的宾馆其经营是违法的，但并未规定没有合法经营手续的宾馆租赁是违法的。而且到2012年12月20日时，原告已经办齐了所有的经营手续，因此即使被告的理由成立，原、被告签订的合同从2012年12月20日起已经生效。故被告的辩解理由不能成立，因此原告与被告签订的《宾馆承包合同》合法有效。
二、被告于2013年12月30日被告给原告发出的要求解除合同的《通知》的效力问题。解除权是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段。行使法定解除权的程序必须以当事人享有解除权为前提。根据合同法九十四条的规定，除因不可抗力不能实现合同目的的情形外，行使法定解除权的情形基本都属于一方当事人严重违约的情形，由此可以看出法定解除权是法律赋予守约方的一种权利，一般情况下，违约方是不享有这一权利的。本案被告没有按照合同约定支付租赁费已经构成违约，故其不能依据合同法九十四条行使法定解除权的。
三、原、被告签订的合同能否继续履行。原、被告签订的合同合法有效，而且不存在不能继续履行的情况，故原告要求继续履行合同的请求符合法律规定，本院予以支持。
四、原告要求被告支付租金的问题。根据原、被告的约定，原告办齐经营手续后，被告付清第一年的租金，原告提供的证据表明其已办齐了相关手续，故对原告要求被告支付2012年度的租金14万元的请求，本院予以支持。原、被告在合同中约定第二年的租金应在2013年6月28日一次付清，2013年的租期是2013年9月30日至2014年9月30日。自2013年12月30日至今都处于非正常履行的状态下，此种状态的形成是由于被告自己造成，原告并无过错，该责任不能转嫁给原告，故对原告要求被告给付2013年的承包费92万元的诉讼请求本院予以支持。
五、违约金。合同中约定“因被告未按时支付租金的，按年租金的30%承担违约金。逾期15日未支付的，原告有权收回房屋并赔偿违约金，剩余租金不退。”根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定，当事人主张违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。因此本院酌定被告向原告支付逾期付款违约金8万元。综上经合议庭合议，并经审判委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告王淑莲与被告裴传军签订的《宾馆租赁合同》继续履行。
二、被告裴传军于本判决生效后十日内给付原告王淑莲2012年欠付的租金14万元。
三、被告裴传军于本判决生效后十日内给付原告王淑莲2013年度的租金92万元。
四、被告裴传军于本判决生效后十日内给付原告王淑莲逾期付款违约金8万元。
本案一审受理费减半收取8412元，邮寄费160元，合计8572元，由原告王淑莲负担1257元，被告裴传军负担7314元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决生效后，双方当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期限为两年。若超过法定期限提出执行申请的，本院则依法不予受理。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
审 判 长 李小云
审 判 员 潘俊位
人民陪审员 王振祥
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 周 荣