江西省修水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）修民初字第544号
原告中国银行股份有限公司修水支行，地址修水县衙前大道99号。组织机构代码证：85960232-X。
负责人陈林，系该银行行长。
委托代理人谢海峰，系该银行员工。
委托代理人郭斗清，系该银行员工。
被告丁小江，男，1975年4月12日出生。
被告卢乐荣，女，1977年2月10日出生，系被告丁小江之妻。
上述原、被告金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢海峰、郭斗清到庭参加了诉讼，二被告经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年12月26日，被告丁小江、卢乐荣购买上饶市恒丰房地产开发有限公司开发的修水县恒丰花园＊＊＊＊＊＊＊＊号住房，购房总价款为154454元，其中在我行申请按揭贷款10.8万元，期限20年，贷款以其所购住房为抵押。现二被告未能按时归还原告贷款本息，原告多次催收未果。截至2015年1月27日，借款人已逾期14期以上，拖欠逾期本金4841.27元，逾期利息5520.93元，罚息726.16元，共计拖欠本息合计11473.56元。另有未到期本金78558.58元，二被告共拖欠原告透支本息合计94873.41元。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、请求解除按揭合同，宣布合同项下未到期本金78558.58元贷款提前到期，要求被告丁小江、卢乐荣归还全部贷款本息94873.41元。二被告还应依合同支付自2015年1月27日起至该贷款实际清偿之日的应收利息及拖欠本金和利息的罚息；2、判令原告就二被告向原告抵押的住房（恒丰花园16号楼2单元102号住房）享有优先受偿权；3、诉讼费由被告承担。
被告无正当理由未到庭应诉，亦未向本院提交答辩状。
经审理查明，被告丁小江与卢乐荣系夫妻。2006年12月13日，被告丁小江与案外人上饶市恒丰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由被告丁小江向上饶市恒丰房地产开发有限公司购买义宁镇恒丰花园＊＊＊＊＊＊＊＊室，约定房屋总价款154454元，首付46454元，按揭贷款108000元，分20年、240期偿还付清。被告丁小江交付首付款46454元后，持结婚证、被告卢乐荣所签的配偶声明、个人经济收入证明、借款申请表、借款申请书（二被告共同签字）、按揭贷款推荐保证函、个人信用报告等材料，向原告申请房屋抵押按揭贷款。原告对被告丁小江提交的上述材料予以审查后，于2006年12月26日与被告丁小江签订合同编号为2006年住（商）按借合字104号《个人住房（商业用房）按揭合同》及补充协议。合同约定，借款用于购买住房，贷款金额为108000元，借款期限为20年，即自2006年12月26日起至2026年12月26日，贷款年利率5.814%，以原告实际划款当日国家法定利率为准。遇国家法定利率调整时，于下年按相应档次利率执行新的利率。罚息利率按合同约定的贷款利率水平加收50%计算。原、被告又约定采用专项划款方式即原告将上述108000元贷款直接划入上饶市恒丰房地产开发有限公司在原告处的开户50244408091001的存款账户内。原、被告另约定每一个月为一个还款期，当月本息当月清偿，结息日为每月15日。每月归还本息金额为762.2元。被告委托原告在每月结息日从被告在原告处开立的结算账户中直接扣划还款。原、被告约定将被告购买的该房（义宁镇恒丰花园＊＊＊＊＊＊＊＊室）抵押给原告，至被告还清借款本息及其他应付款项后，抵押关系终止。合同亦约定了违约责任，如借款到期，被告未按合同约定清偿贷款本息，原告从贷款逾期之日起逾期贷款部分按每日万分之2.4225计收利息。借款期间，被告累计三个月（含计划还款当月）未偿还本息和相关费用的，原告有权解除合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物。
房屋按揭合同签订后，原告经被告授权，将借款108000元付至由被告指定的上饶市恒丰房地产开发有限公司在原告处开立的帐号为50244408091001的存款账户内。被告丁小江向原告出具了借款借据。原、被告于2010年5月11日在修水县房产管理局办理了房屋抵押登记手续，原告持有该房屋的他项权证（修房权证义字第3284**号），该证记载：房屋所有人丁小江，房屋座落于义宁镇恒丰花园＊＊＊＊＊＊＊＊室。被告借款购房后，委托原告在每月结息日从被告在原告处开立的帐号为4563516501000847647的结算账户中直接扣划还款。被告在2014年9月21日最后一次还款后，至今再未还款。截至2015年1月27日，被告已还贷款82期，共还本金24600.15元、利息17130.96元、本金之罚息267.37元、利息之罚息330.35元；逾期还款15期，逾期本金5226.47元，逾期利息5520.93元，逾期本金之罚息342.82元，逾期利息之罚息383.34元；未到期本金78173.38元。被告未履行如期还款义务后，原告多次向被告发放《催收逾期贷款通知书》，或上门、电话等方式予以催讨借款。现被告逾期未予还款，故原告上述诉讼请求。
以上事实，有当事人的陈述、户籍信息、结婚证、被告卢乐荣所签的配偶声明、个人经济收入证明、借款申请表、借款申请书（二被告共同签字）、按揭贷款推荐保证函、个人信用报告、个人住房（商业用房）按揭合同、补充协议、借据、他项权证、还款清单、催收逾期贷款通知书、催收逾期贷款登记簿等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，合法的金融借款产生的债权债务受法律保护，合同约定了还款期限、利息的，借款人应依约如期偿还借款本金及利息。本案中，原、被告签订的《个人住房（商业用房）按揭合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应认定有效。原告依照合同及原告的授权，按时发放了贷款，但被告未能如期偿还贷款本息，截至2015年1月27日，被告已还贷款82期，逾期还贷款15期，依据原、被告所签订的《个人住房（商业用房）按揭合同》第三十八条第四项第3款之规定，借款人累计三个月（含计划还款当月）未偿还本息和相关费用的，出借方有权解除合同，提前收回已发放贷款本息。故本院对原告要求解除与被告丁小江、卢乐荣的《个人住房（商业用房）按揭合同》及《补充协议》予以支持，被告丁小江、卢乐荣应提前偿还未到期本金78173.38元。
关于原告要求被告偿还至2015年1月27日止的逾期本金5226.47元、逾期利息5520.93元、逾期本金之罚息342.82元、逾期利息之罚息383.34元的诉讼请求，本院认为，借款人应当按期归还贷款的本金和利息，故被告应偿还原告逾期本金5226.27元及利息5520.93元。另外，逾期贷款按规定计收罚息，逾期贷款罚息利率可为在借款合同中载明的贷款利率水平上追加50%-100%。根据《中华人民共和国商业银行法》及《贷款通则》的相关规定，对逾期贷款，从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。结合本案，原、被告在《个人住房（商业用房）按揭合同》及《补充协议》中约定了利率、罚息等，系其真实意思表示，不违反法律法规的规定，故本院对原告要求被告支付逾期本金之罚息343.82元及逾期利息之罚息383.34元予以支持，自2015年1月27日至欠款清偿之日的应收利息及逾期本息的罚息，应由被告按《个人住房（商业用房）按揭合同》约定的方式予以偿还。
关于原告要求就被告向原告抵押的位于恒丰花园16号楼2单元102号的住房享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。结合本案，原、被告签订《个人住房（商业用房）按揭合同》及《补充协议》，约定被告将购买的该房（义宁镇恒丰花园＊＊＊＊＊＊＊＊室）抵押给原告，且原、被告在修水县房产管理局办理了房屋抵押登记手续，原告持有该房屋的他项权证，其约定均系双方当事人意思表示，不违反我国法律法规的强制性、禁止性规定，原、被告在房管部门办理了抵押登记手续，故本院认定该抵押行为有效。原告对义宁镇恒丰花园＊＊＊＊＊＊＊＊室住房享有优先受偿权。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《贷款通则》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）按揭合同》及《补充协议》。
由被告丁小江、卢乐荣于本判决书生效后五日内一次性连带给付原告中国银行股份有限公司修水支行借款本金83399.85元及利息6247.09元；
由被告丁小江、卢乐荣向原告中国银行股份有限公司修水支行支付从2015年1月28日起至贷款本息付清之日止的利息（含逾期贷款本金的罚息及逾期利息的罚息）；
原告中国银行股份有限公司修水支行就被告丁小江、卢乐荣所有的义宁镇恒丰花园＊＊＊＊＊＊＊＊室住房享有优先受偿权。
驳回原告中国银行股份有限公司修水支行的其他诉讼请求。
案件受理费2172元，由原告承担60元，由被告丁小江、卢乐荣承担1026元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 黄伟林
助理审判员 周秀林
人民陪审员 冷金敏
二〇一五年八月十四日
书 记 员 胡 健