黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2014）牡西民初字第558号原告（反诉被告）丁立明，男，汉族。被告崔华青（反诉原告），女，汉族。委托代理人张春发，黑龙江张春发律师事务所律师。原告丁立明与被告崔华青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月5日受理后，依法由审判员车飞独任审判，于2014年9月17日、9月25日公开开庭进行了审理。原告丁立明、被告崔华青及其委托代理人张春发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁立明诉称：原、被告于2013年9月9日签订房屋交易协议书，被告购买原告位于牡丹江市菜园街亨通南江小区幢号为7XX的房屋。原告于2014年5月23日搬出该房屋，而被告至今没有给付原告购房款。故要求被告按协议书第四条四款约定支付给甲方违约金人民币六万一千二百元，并由被告承担案件诉讼费用。被告崔华青辩称：2013年9月9日，被告按合同约定向原告交纳了1万元定金。2014年3月20日，被告到原告家通知其已按合同约定将立刻支付房款602000元，并要求原告做好交房准备。而原告以因其购买的新房尚未装修完毕为由称房屋交付不了，并拒绝接受房款。被告认为其已经严格按照合同约定履行了给付定金及要求给付房款的义务，原告已经以自己的行为表明不履行合同义务。双方签订的合同约定交房日期为2014年3月31日，逾期超过10天原告将承担房款全额10%的违约金，而原告自述已于2014年5月23日搬出该房屋，已超过43天。由此可见，原告于2014年5月23日搬出买卖房屋的违约事实清楚。故要求驳回原告诉讼请求。反诉原告崔华青诉称：2013年9月9日，反诉原告崔华青与反诉被告丁立明签订房屋交易协议书，约定丁立明将其所有的134.33平方米房屋以61.2万元的价格出售给崔华青，并承诺于2014年3月31日交房。反诉原告崔华青承诺在反诉被告丁立明交房前10日内用转账或现金的方式一次性付清购房款，并于当日交给丁立明定金1万元。2014年3月20日，反诉原告到反诉被告家中通知其已按合同约定将立刻支付购房款60.2万元（扣除定金1万元），让反诉被告做好交房准备，但反诉被告以其购买的新房尚未装修完毕无法搬家为由拒绝接受房款，并称买卖房屋交付不了。为此，要求反诉被告支付给反诉原告房款全额10%的违约金61200元及定金1万元，并由反诉被告承担诉讼费用。反诉被告丁立明辩称：反诉原告所述不属实，2014年5月12日反诉原告找到其称买反诉原告家房子的人着急装修，要求反诉被告尽快搬家，双方约定反诉被告5月23日搬家。之后一天，反诉原、被告在亨通小区相遇，反诉原告称其房子卖了39万元，可以不用贷款就可以全部交齐现金。5月27日，反诉原告丈夫打电话称着急装修，向反诉被告要买卖房屋的钥匙，双方约定于5月29日下午商谈。5月29日双方商谈无结果，后双方又多次协商，均无结果。反诉原告没有按协议约定的2014年3月21日交付购房款，双方第二次约定反诉被告于2014年5月23日搬家前10天仍不交付购房款，尽在反诉被告搬家后的5月29日才称要分期交付房款，足以证明反诉原告违约，故要求驳回反诉原告的诉讼请求。根据原告的陈述和被告的抗辩意见，本院归纳本案争议焦点为：原告及反诉原告的诉讼请求哪方应够得到支持；双方谁存在过错；过错方应如何赔付无过错方损失，损失的范围是多少。原告丁立明在庭审中为支持其主张，向法庭提供了如下证据：证据一、2013年9月9日原、被告签订的房屋交易协议书一份，主要内容为：“甲方（卖方）丁立明、乙方（买方）崔华青；一、甲方将其拥有独立产权的位于牡丹江市西安区菜园街亨通南江小区幢号3X房号7XX房屋（房权证西安区字第2XXX**号，建筑面积134.33平方米）以人民币61.2万元出售给乙方，乙方愿意按此价格向甲方认购该房。二、甲方承诺：……7、交房时间为2014年3月31日。三、乙方承诺：1、保证在甲方交房前10日内用转账或现金一次付清购房款；2、向甲方交纳定金1万元……四、违约责任：……2、甲方未按本合同规定的时间交房，逾期超过10天即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，届时将由甲方退还乙方交纳的购房定金，并承担此次交易中双方的全部费用，同时向乙方支付房款全部10%的违约金；3、乙方违约，没有向甲方购买房屋或转卖他人，乙方所交纳购房定金不予退还；4、乙方未按本合同规定的方式或时间付款，逾期超过10天即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部费用，并向甲方支付房款全部10%的违约金……落款由甲方丁立明、乙方崔华青签名，日期为2013年9月9日。”意在证明原告以612000元的价格将诉争房屋卖给被告，被告给付了原告1万元定金，被告未按约定履行义务。被告崔华青对该份证据的真实性及合法性无异议，对所要证明的问题有异议，认为被告没有违约，被告在2014年3月20日之后多次到原告家中通知原告被告已经将房款准备好，让原告交房，但原告说他现在无法搬家，没有地方住，所以违约的是原告，而不是被告。本院认为，被告崔华青对该份证据的真实性及合法性无异议，本院予以确认。该份证据能够证实原、被告双方签订房屋买卖协议书的事实及约定的内容，故本院对该份证据中所载明的事项予以确认。证据二、房屋产权证复印件一份，主要内容为：“牡房权证西安区字第2XXX**号；房屋所有权人丁立明；房屋坐落西安区；丘（地）号3XX-4XX-X-X；产别私产；幢号3X、房号7XX；建筑面积134.33平方米。落款加盖牡丹江市房产管理局权证专用章，填发日期为2002年9月20日。”意在证明牡房权证西安区字第2XXX**号，房屋坐落于西安区，丘（地）号3XX-4XX-X-X号，房屋所有权人仍为丁立明。被告崔华青对该份证据有异议，认为该证据系复印件，无法确定其真实性及合法性，无法确定是否为诉争房屋。本院认为，经本院庭后核对，该份证据与原件无异。故本院对该份证据予以确认。被告崔华青在庭审中为支持其主张，向法庭提供了如下证据：证据一、2014年7月21日反诉被告给反诉原告发的短信复印件两张，主要内容为：“关于亨通南江小区7XX房子交易的事久拖不决，势必加大彼此的损失。为尽快妥善处理，我意如下：2014年3月31日前，我们都没有按彼此签订的房屋交易协议书执行，之后我家按再次约定的搬家时间，如期于5月23日搬迁，且次日按你的要求将隔壁屋门封闭。但至今你没有付给房款（此前你曾对我们说：我家的房子已经卖了…万，不用贷款可以全部付你家房款了）。5月30日下午14时，我们在7XX室商议房屋交易事宜时，你和你爱人认真验收看房子后提出因装修要求我把房门钥匙给你们，我问房款什么时间给？你们说，先给50%现金，另一半须由我配合向银行贷款解决。当即被我拒绝，并明确告诉你们，按我们签订的协议，你们已经违约了。此后，虽经多次协商，未达成一致意见。时至今日已经近两个月，我从个人高息借款已经逾期，这个损失可能会增加解决纠纷的成本。如果你仍按买7XX室，并能一次性付款，我们可以约定时间、地点再谈。买与不买都请三日内告知，若逾期，表示你放弃购买7XX房。那就只有通过法律解决了……”意在证明自2014年3月20日之后，反诉原告崔华青多次到反诉被告丁立明家中，通知丁立明，崔华青家的房子已经卖了，不用贷款可以全部付给丁立明房款，丁立明不接收房款，原因是丁立明的新房子尚未装修完，不能按期交付旧房的事实，丁立明存在违约的事实。同时证实双方口头再次达成约定变更了此前双方达成的书面交房和付款的时间，反诉被告交房时间变更为5月24日，反诉原告付款的时间也应顺延10天，反诉原告不存在违约的事实。原告丁立明对证据的真实性及合法性无异议，认可该证据中短信内容是其所发，对所要证明的问题有异议，认为2013年9月9日签订协议后一直到2014年5月11日，被告从未去过原告家；在签协议时被告的丈夫到其家中，原告向被告出示了房屋产权证及土地证；被告说他的房子卖了，不用再贷款买房，可以全额付购房款不属实。原告发短信的目的是为了再与被告协商一下，尽量不起诉。“此前你曾对我们说我家的房子已经卖了…万，不用贷款可以全部付你房款了”是在2014年5月中旬说的，5月29日原、被告在协商时被告说先要钥匙，原告说房款怎么算，被告爱人说先交一半房款，剩余贷款，这有背了协议约定，被告从来没有给原告全部房款。本院认为，原告丁立明对该份证据的真实性及合法性无异议，本院予以确认。该证据能够体现原告向被告发信息商谈购房款事宜，故本院对该组证据中所体现的信息内容予以确认。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2013年9月9日，原告丁立明与被告崔华青签订的房屋交易协议书，约定原告将其所有的位于牡丹江市西安区，产权证号为牡房权证西安区字第2XXX**号、幢号3X、房号7XX、建筑面积134.33平方米的私产房屋以61.2万元出售给被告崔华青。双方同时约定原告丁立明交房时间为2014年3月31日，被告崔华青保证在原告交房前10日内用转账或现金一次付清购房款。如果原告未按规定的时间交房，逾期超过10天即视为原告不履行本合同，被告有权解除合同，届时将由原告退还被告交纳的购房定金，并承担此次交易中双方的全部费用，同时向被告支付房款全部10%的违约金；如果被告没有向原告购买房屋或转卖他人，被告所交纳购房定金不予退还。二人又约定如被告未按合同规定的方式或时间付款，逾期超过10天即视为不履行本合同，原告丁立明有权解除合同，届时将由被告崔华青承担此次交易中双方的全部费用，并向丁立明支付房款全部10%的违约金。合同签订后，被告崔华青向原告丁立明交付了1万元定金。至2014年3月31日，双方均未按合同约定的日期履行各自的义务。之后，原、被告于2014年5月10日又重新约定原告于2014年5月24日自买卖房屋中搬出，将该房屋交给被告，被告在2014年5月15日至5月24日期间将购房款给付原告。2014年5月23日原告丁立明自买卖房屋中搬出。但被告未向原告交付购房款。2014年7月21日，原告丁立明以手机向被告崔华青发送信息，称：“关于亨通南江小区7XX房子交易的事久拖不决，势必加大彼此的损失。为尽快妥善处理，我意如下：2014年3月31日前，我们都没有按彼此签订的房屋交易协议书执行，之后我家按再次约定的搬家时间，如期于5月23日搬迁，且次日按你的要求将隔壁屋门封闭。但至今你没有付给房款（此前你曾对我们说：我家的房子已经卖了…万，不用贷款可以全部付你家房款了）。5月30日下午14时，我们在7XX室商议房屋交易事宜时，你和你爱人认真验收看房子后提出因装修要求我把房门钥匙给你们，我问房款什么时间给？你们说，先给50%现金，另一半须由我配合向银行贷款解决。当即被我拒绝，并明确告诉你们，按我们签订的协议，你们已经违约了。此后，虽经多次协商，未达成一致意见。时至今日已经近两个月，我从个人高息借款已经逾期，这个损失可能会增加解决纠纷的成本。如果你仍按买7XX室，并能一次性付款，我们可以约定时间、地点再谈。买与不买都请三日内告知，若逾期，表示你放弃购买7XX房。那就只有通过法律解决了。”但被告仍未向原告交付购房款。另查，本案诉争房屋现处于闲置状态。庭审中，被告要求解除合同。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。”原、被告之间签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律规定，合法有效。双方应按协议约定各自履行义务。原告丁立明应按约定在2014年3月31日交付房屋，被告崔华青应在2014年3月21日前将购房款交付给原告。之后双方又于2014年5月10日又重新约定，应视为对双方所签订合同的变更。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”原告丁立明应按双方变更后的日期于2014年5月24日自买卖房屋中搬出，将该房屋交给被告，被告崔华青应按约定在2014年5月15日至5月24日期间将购房款给付原告。原告已于2014年5月23日自买卖房屋中搬出，已按约定履行了义务。被告崔华青并未实际向原告交付购房款。被告称原告不接收房款，原告对此不予认可，被告亦无证据予以证实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故被告崔华青此项抗辩理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十二条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”被告崔华青应按合同约定承担购房款61.2万元的10%的违约金，即61200元。庭审中被告认为双方约定的违约金过高，要求予以调整，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中原、被告双方约定的违约金61200元高于被告给原告造成的损失，故被告此项主张本院予以支持。因原、被告约定被告崔华青保证在原告交房前10日内用转账或现金一次付清购房款，如果原告未按规定的时间交房，逾期超过10天即视为原告不履行本合同。原告于2014年5月23日搬出，被告应按约定在2014年6月2日前给付原告购房款。原告于2014年7月21日给被告发信息，告知其“买与不买都请三日内告知，若逾期，表示你放弃购买731房”。故被告赔偿原告的违约金计算期间应自2014年6月3日至2014年7月24日，按购房款扣除已交付1万元定金，按照60.2万元的同期贷款利率不超过百分之三十计算违约金，即60.2万元X年利率5.6%X51天÷365天X130%＝6123元。2014年7月24日之后，被告仍无购买此房的意愿，原告即可自行对该房屋予以处置，或出租或另卖他人，故至此原告已无实际损失。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”为此，被告崔华青要求原告一并将其支付给原告一万元定金返还给被告的主张，本院不予支持。庭审中，被告崔华青已明确表示要求解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。”故被告此项主张本院予以支持，原、被告双方于2013年9月9日签订的房屋交易协议书予以解除。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告丁立明与被告崔华青于2013年9月9日签订的房屋交易协议书；二、被告崔华青给付原告丁立明购房款违约金6123元，此款于本判决生效后十日内一次性给付；三、驳回原告丁立明其他诉讼请求；四、驳回反诉原告崔华青的其他反讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1330元减半收取665元，由原告丁立明负担615元，被告崔华青负担50元；反诉费650元，由被告崔华青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员 车 飞二〇一四年十二月二十二日书记员 孙晓颖