数安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2014）来民一初字第01092号原告：李国章，男，1964年7月7日出生，汉族，自由职业。原告：宋会芹，女，1972年5月20日生，汉族，无业。委托代理人：李国章，男，1964年7月7日生，汉族，系原告宋会芹丈夫。被告：来安香江置业有限公司。法定代表人：翁太玮，该公司董事长。委托代理人：席大斌，该公司员工。委托代理人：陈丹，该公司员工。原告李国章、宋会芹与被告来安香江置业有限公司（以下简称香江置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月9日立案受理。依法由代理审判员陈平适用简易程序于2014年8月7日公开开庭进行了审理。原告李国章（兼原告宋会芹委托代理人），被告香江置业的委托代理人席大斌、陈丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李国章、宋会芹诉称：2012年11月8日，其与香江置业签订南京湾·锦绣香江第B5-10栋02号房《商品房买卖合同》，约定香江置业应在2013年12月31日前交房。2013年12月31日，其到售楼处要求按合同约定的期限交房，售楼处告知因其公司自身原因不能按期交房，具体交房日期以其公司正式通知为准，并填写了《南京湾锦绣香江老业主意见反馈表》。然而，至起诉之日，香江置业仍未履行交房义务，致其利益严重受损。为维护自身合法权益，故诉请：一、判令香江置业支付自2013年12月31日起至2014年7月9日止逾期交房违约金17572元（其余违约金以判决之日为准）；二、判令香江置业赔偿其误工、交通、食宿等费用5600元。李国章、宋会芹举证及香江置业质证意见如下：1、《商品房买卖合同》，证明涉案房屋的坐落、价款、交房日期、逾期交付的违约责任等。香江置业质证意见：真实性无异议。2、收款收据，证明房款已交清。香江置业质证意见：真实性无异议。3、《南京湾锦绣香江老业主意见反馈表》，证明其按照合同约定的时间正常收房，因为香江置业的原因不能交付，具体时间等香江置业另行通知。香江置业质证意见：系复印件，不予认可；常磊不是其公司员工。4、通话记录光盘及常磊的电话费用票据，证明销售代理方有常磊其人，常磊的电话为152××××9299。香江置业质证意见：常磊也不是销售代理方员工。5、《公示》，证明香江置业对水电气在交付时候达到标准的承诺。香江置业质证意见：系复印件，不予认可。6、《关于南京湾·锦绣香江住宅小区业主诉求中提出的问题的处理方案》，证明香江置业在约定的期限前未通知其收房，2013年12月31日未交房的事实。香江置业质证意见：真实性无异议，其公司于2014年1月22日再次通知业主收房，部分业主查验了房屋，但是拒绝办理手续。7、《收条》、《对B5-10栋02号房屋质量及相关问题的反映》、李国章发送给朱经理的电子邮件，证明房屋存在质量问题及其催收房屋两次。香江置业质证意见：真实性无法确认，但问题反映表证实了李国章在2014年2月26日前已经对交付的房屋进行了验房，却以自己的理由拒绝收房。8、情况说明、照片、相关部门的答复意见、诉讼费票据，证明其因与香江置业产生争议而去相关单位寻求解决所产生的误工、食宿等支出。香江置业质证意见：证据的三性均不予认可。9、《关于南京湾锦绣香江业主房屋相关问题（4月22日）的回复》，证明涉案房屋存在质量问题，水、电、气没有达到交付条件。香江置业质证意见：不能证明其逾期交房，只能证明李国章认为其交付的房屋存在质量瑕疵，所以李国章拒绝收房；如果证据证明其交付的房屋存在质量问题，李国章可以申请解除合同；如果只是存在质量瑕疵，李国章不应当拒绝收房，从答复看不影响李国章收房。10、来安县建筑工程质量监督站致南京湾·锦绣香江业主的答复，证明至2014年3月31日房屋楼梯未安装扶手，不符合交付条件。香江置业质证意见：不能证明其交付的房屋，合同约定扶手由甲方自制。11、《关于南京湾锦绣香江小区房屋质量投诉的处理意见》，证明房屋需要安装扶手。香江置业质证意见：合同约定不需安装扶手。12、广东省城乡规划设计研究院楼梯栏杆调整备案表复印件，证明房屋需要安装扶手。香江置业质证意见：真实性无法确认。13、广东省城乡规划设计研究院施工图复印件、样板房照片，证明图纸、样板房与B型联排分户院墙实际不符。香江置业质证意见：不予认可。14、道路尽端施工蓝图复印件、《关于南京湾·锦绣香江业住宅小区部分业主代表反映问题的答复》、《关于南京湾·锦绣香江业住宅业主反映事项答复意见》，证明道路尽端没有按规划施工，房屋没有达到交付标准。香江置业质证意见：证据的三性均不予认可。15、证人毛某证言，证实：2013年12月20日至31日，其认为快要交房了，便打了很多次电话给销售部，销售部员工讲等通知，后来又讲房子还没有达到交房标准。12月13日，其又打电话过去，销售部人员讲继续等通知。香江置业质证意见：证人系本系列案件的原告，其证言不客观。16、证人张某证言，证实：其在2013年12月31日前后没有收到按期交房的电话，12月17日其打电话给销售员的。香江置业质证意见：证人证言不足以证明李国章的诉请。香江置业在庭审中辩称：其公司于2013年12月31日取得了所售商品房的竣工验收资料，具备交房条件；按约定，李国章应当于2013年12月31日自行到其公司处办理收房手续；涉案房屋是否达到交房条件不是依据李国章主张的相关条例，而是依据商品房买卖条例，本案房屋在法律上已达到了交房条件，李国章只是因房屋存在质量瑕疵等自身问题拒绝收房。综上，请求驳回李国章之诉请。香江置业举证及李国章、宋会芹质证意见如下：1、《商品房买卖合同》、《补充协议》、收款收据，证明双方买卖房屋的事实。李国章、宋会芹质证意见：真实性无异议。2、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》、《滁州市建设工程竣工验收登记备案证书》，证明其公司所售的商品房于2013年12月31日达到合同约定的交房条件。李国章、宋会芹质证意见：对有的文件的真实性认可，有的文件系复印件真实性不予认可，竣工验收报告反映规划部门验收日期为12月29日，环保部门验收日期为12月26日，（公安消防部门）验收日期为12月31日，该验收报告充其量只能证明主体工程质量在程序上合格，实际质量是否合格不能确定，也从侧面印证了香江置业12月31日通知延期交付的结论。3、签到表及《住宅小区房屋交接表》，证明2014年1月22日其公司集中交房，李国章到达现场收房并办理了收房手续。李国章、宋会芹质证意见：对真实性无异议，签到表只能证明其到达现场，不能证明香江置业通知交房和其收房的事实，交接表也不能证明房屋交付的事实。4、说明，证明销售代理方没有名叫常磊的员工。李国章、宋会芹质证意见：对真实性不予认可，香江置业应当提供销售代理方2013年7月至2014年6月的财务账册。结合庭审质证和各方当事人的陈述，本院对证据认证如下：李国章、宋会芹提供的证据1、2、6、9及香江置业提供的证据1，对方对其真实性没有异议，本院予以确认。李国章、宋会芹提供的证据3、4与香江置业提供的证据4相互对立，证明目的迥异。本院认为，李国章、宋会芹提供的证据3、4属于间接证据，无法确认其来源，因而不能证明常磊是销售代理方的工作人员。退一步而言，即使销售代理方有常磊其人，也不能证明此“常磊”即是在《南京湾锦绣香江老业主意见反馈表》上签名的彼“常磊”。两相对比，李国章、宋会芹提供的证据3、4的证明力小于属于直接证据的香江置业提供的证据4，故本院采信香江置业提供的证据4，对李国章、宋会芹提供的证据3、4不予采信。李国章、宋会芹提供的证据5，系公示复印件，内容为香江置业关于水、电、燃气设施的单方承诺，日期发生在本案买卖合同之后，双方之间的权利义务应以本案买卖合同的具体内容为依据，故本院不予采纳。李国章、宋会芹提供的证据7，系李国章关于房屋质量问题的反应，并有经办人出具的问题反映的收据相印证，本院予以采纳。李国章、宋会芹提供的证据8中的诉讼费不属于损失范围，由人民法院根据案件的胜、败情况决定，其他证据无法直接证明其损失情况，故对该证据，本院不予采纳。李国章、宋会芹提供的证据10、11、12、13、14，涉及装修、设计、配套设施等问题，与其关于香江置业逾期交房违约的主张没有关联，本院不予采纳。李国章、宋会芹提供的证据15，因证人毛某已作为原告向香江置业提起与本案相同类型的诉讼，其没有证人资格，本院不予采纳。李国章、宋会芹提供的证据16，证人张某陈述的是本人经历，与本案无关，本院不予采纳。香江置业提供的证据2，经核实，李国章、宋会芹无法确认真实性的部分与原件无异，本院予以采纳。香江置业提供的证据3，对签到表李国章、宋会芹认可其真实性，本院予以采纳；对《住宅小区房屋交接表》，李国章、宋会芹认为不是其签名，但未申请对签名字迹进行鉴定，故本院予以采纳。根据双方当事人的陈述及本院认定的有效证据，确认如下法律事实：2013年3月2日，李国章、宋会芹与香江置业签订《商品房买卖合同》，约定李国章、宋会芹购买香江置业开发的南京湾·锦绣香江住宅小区第B5-10栋02号房，主要内容有：一、总房款为919990元，买受人须于合同签订当日一次性付清房款。二、出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人。三、出卖人逾期交房的，买受人如不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，总额不超过已付房款的百分之五。四、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明条件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。五、出卖人承诺：供水、供电设施在该商品房交付时达到使用条件（指管道、线路等设施铺设入户）。上述设施未达到使用条件的，每逾期一日，出卖人向买受人支付违约金20元，但出现合同约定的出卖人可以据实予以延期的情形除外。同日，双方签订《补充协议》，主要内容有：一、“经验收合格”是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收。二、《商品房买卖合同》约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。此外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署交接单。三、出卖人承担逾期交付责任的条件是该商品房主体结构质量不合格。李国章、宋会芹于合同签订当日已付清总房款919990元。另查明：涉讼楼盘于2013年12月10日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收合格，于2013年12月31日经来安县建筑工程质量监督站同意办理了竣工验收备案。同时在竣工验收备案表上载明香江置业已向来安县建筑工程质量监督站提交了市政基础设施的有关质量检测和功能性实验资料、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关备案文件。2013年12月31日，李国章、宋会芹来到交房现场，未在房屋交接表上签字。2014年1月22日，李国章、宋会芹再次来到交房现场，并在签到表上签字确认，同时宋会芹以李国章的名义在房屋交接表上签字。本院认为：综合双方当事人的诉辩主张及其在庭审中的举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：香江置业是否逾期交房构成违约。本院分析如下：李国章、宋会芹与香江置业签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，双方均应依照该合同约定全面履行自己的义务。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条的规定，我国目前房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。本案中，根据双方的约定，交房条件是房屋经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位验收合格并符合合同的约定，交房日期截止到2013年12月31日。根据查明的事实，在交房期限届满前，涉案房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收合格并取得竣工验收备案表，符合交房的约定条件和法定条件。香江置业在2013年12月31日具备了交房条件，李国章、宋会芹没有收房，不能归责于香江置业，其所举证据不足以证明香江置业在2013年12月31日违约没有交房。综观本案，李国章、宋会芹在2013年12月31日没有如期收房，根源在于其认为设计、质量、配套设施等方面存在诸多问题。即使这些问题部分或全部存在，也不在本案处理范围之内，李国章、宋会芹可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李国章、宋会芹的诉讼请求。案件受理费379元，减半收取189.50元，由原告李国章、宋会芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。代理审判员  陈平二〇一四年九月二十九日代理书记员  郭娟附判决适用的法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。