陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终2473号
上诉人（原审原告）张伟，个体经营者。
委托代理人甘军，陕西合恒律师事务所律师。
委托代理人郭鹏，陕西合恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陕西上和商业广场有限公司，住所地西安市高新区新城科技产业园建工路9号长岭办公楼1-1号。
法定代表人苏新雷，该公司总经理。
委托代理人杨国有，陕西国友律师事务所律师。
委托代理人金恩宇，陕西国友律师事务所律师。
上诉人张伟因与被上诉人陕西上和商业广场有限公司（以下简称上和公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2015）新民初字第01866号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张伟及委托代理人甘军、郭鹏，被上诉人上和公司的委托代理人金恩宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张伟原审诉称，2014年10月10日，张伟与上和公司签订房屋租赁合同一份，约定由上和公司将位于公园南路9号的上和商业广场五层X5101号的商铺出租给张伟从事餐饮经营，租期自2014年11月1日至2024年10月31日，张伟缴纳租金69656元和保证金32120元。上和公司负责按时提供商铺并按时供应水电、天然气等设施。合同签订后，张伟向上和公司交纳了全部租金和保证金，但上和公司却不具备交房经营的条件，房屋亦无手续，天然气一直不通，张伟的经营活动无法开展，合同根本目的根本无法达到。上和公司在与张伟签订合同时明确承诺只有张伟所在的上和商业广场五层用来经营餐饮业务，其余楼层不会再设餐饮服务，但合同签订后，上和公司在该楼的一、二层均设有餐饮服务，对张伟的经营该活动带来巨大压力，损害了张伟的利益。上和公司上述行为已严重违约，经与上和公司协商无效，故诉至法院，要求判令解除张伟与上和公司签订的房屋租赁合同；判令上和公司向张伟返还租金69656元、保证金32120元；判令上和公司向张伟支付违约金20896.8元。
上和公司辩称，其已将商铺交付张伟，张伟也已经开始装修天然气主管道已经安装到位，且上和公司并未改变经营业态，故上和公司不存在违约行为，请求驳回张伟的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2014年10月10日，张伟与上和公司签订房屋租赁合同，该合同约定上和公司将位于公园南路9号的上和商业广场五层X5101号、建筑面积共计230.34平方米的商铺出租给张伟从事餐饮经营，租期自2014年11月1日至2024年10月31日。张伟应向上和公司一次性缴纳租金69656元、房屋设施及履约保证金保证金32120元。若一方违约应赔偿另一方当年租金的30%作为违约金。该合同签订后，张伟即向上和公司缴纳了租金69656元、房屋设施及履约保证金保证金32120元，并进行了装修。2014年3月26日，西安市发展和改革委员会向上和公司颁发了重点建设项目绿卡，该绿卡载明，上和公司系上和商业广场的业主，总建筑面积约9.8万平方米，并对该广场所在的土地及建筑物具有20年的使用权。2014年5月20日，陕西省公安厅消防局下发了陕公消审（2014）第131号意见书，该意见书载明上和公司改扩建的上和商业广场工程项目的建设消防技术标准审核合格。该工程竣工后，应申请消防验收。2014年8月10日，上和公司与西安秦华天然气有限公司委托的设计人陕西浩博燃气应用科技有限公司签订了该商场的天然气管道技改工程的建设工程设计合同，上和公司当庭称本次设计系针对商户用气量增加所进行的增压扩容设计。2014年11月19日，陕西省公安厅消防局下发了陕公消验字（2014）第187号意见书，该意见书载明上和商业广场建设工程地上五层，属于多层公共建筑，经审查资料及现场测试，该工程消防验收合格；该商业广场尚未装修，装修时另行申报消防审核、验收，验收合格后方可投入使用；该工程如扩建、改建（含室外装修、建筑保温、用途变更），应依法申报消防设计和消防验收；该广场属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。2015年3月10日，该商场的室外天然气燃气管道竣工。2015年3月25日，上和公司在西安晚报第8版进行广告宣传，承诺上和商场将于2015年5月20日开业。2015年11月7日，经原审法院现场勘察，该商场天然气主管道已经接入该商城，且五楼正在装修的餐饮商户已经将天然气管道接入商铺的厨房位置，并安装了天然气表，厨房的排烟设施已经接入排烟管道。原审庭审中，张伟提交商场现状照片一份，显示一层存在餐饮服务区域，且商场的自动扶梯处于关闭状态。上和公司对该组照片的真实性没有异议，亦自认上和商业广场属于综合性商场。上和公司提交了排烟、排风设备的设计图纸用以证明其已经安装了排烟、排风设备，且当庭愿意协助原告办理营业执照。现张伟认为上和公司至今未向张伟交付商铺，且上和公司各项设施安装不到位，根本不具备经营条件，商场至今也未开业，遂于2015年5月诉至原审法院，要求解除合同、返还租金、保证金，并由上和公司承担违约责任。
原审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张伟与上和公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为不表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。结合本案查明的事实，在法定解除的几种情形中，本案未遭遇不可抗力，上和公司明确要求继续履行合同义务，因此法定解除条件中的(一)、(二)项并不符合。至于上和公司有没有迟延履行主要合同义务以及是否造成合同目的无法实现：首先，关于张伟所称上和公司未履行向其交付商铺的义务一节，原审法院认为，本案涉诉的商铺系开放性面积区域，张伟在签订租赁合同时已经知道其所租赁商铺的位置、面积，况且，合同明确约定了租赁期限的起始日期，上和公司要求张伟进行装修，张伟亦进行了装修，且该商场五楼的其他商户在接收商铺时亦未履行特别的交付手续，根据市场交易习惯及日常生活经验法则，张伟主张上和公司未交付商铺的理由不能成立。其次，关于张伟诉称签订合同时，上和公司尚未进行消防验收，排风、排烟、天然气等设施均不到位一节，经查，2014年11月19日，上和商业广场已经消防部门审核、验收合格。2015年3月10日天然气主管道已接入该商城，且已有经营餐饮的商户将天然气管道接入商铺并安装天然气表，故张伟该主张没有事实依据，依法不予支持。张伟称上和公司未按照广告刊登的日期开业，但该开业为商城的整体开业，各商铺不入住不装修，致使上和公司不能按时开业，故张伟此主张，依法不予支持。张伟称因为上和公司没有环评合格手续，导致其不能办理营业执照，无法营业，因该商场已经有其他的餐饮商户开始营业，且上和公司当庭表示愿意协助张伟办理营业执照，但张伟予以拒绝，故张伟该主张，依法不予支持。张伟称上和公司改变了业态，在商城的一、二楼设有餐饮，竞争压力增大，导致其合同的目的不能实现。因张伟租赁商铺经营餐饮，具有一定的市场风险，一、二楼设立餐饮服务并不至于导致张伟签订租赁合同的目的不能实现，故对张伟该主张，依法不予支持。上和公司确有迟延办理消防、天然气验收等情形，但并不必然导致合同目的不能实现，双方租赁合同可以继续履行。综上，张伟要求解除租赁合同，不符合法定解除合同的条件，依法不予支持，但张伟租赁该房屋系经营餐饮，在天然气施工完毕前该房屋不具备使用条件，故自租赁期限开始至2015年3月10的房屋租金应由上和公司退还。张伟的损失系向上和公司所缴纳的房屋不具备使用条件期间的租金，该损失已通过退还方式予以弥补，故张伟主张的违约金依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、被告陕西上和商业广场有限公司于本判决生效后十五日内向原告张伟退还自2014年11月1日至2015年3月l0日的租金25154元。二、驳回原告张伟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2853元，由原告张伟承担2425元，由被告陕西上和商业广场有限公司承担428元。
宣判后，张伟不服，向本院提起上诉称，上和公司未按照约定在交付商铺前办理完消防验收，排风、排烟等工程设施根本不存在，直至今日其承诺的将天然气接入商户仍未做到，根据市场交易习惯，不符合交付涉案场地条件，原审认定上和公司已将涉案场地交付的事实错误。环评是办理营业执照的必要程序，因上和公司未装新风设备，根本不可能通过环评、拿到营业执照，继而也无法办理正常的工商登记与餐饮业卫生许可证。上和公司一再延迟开业，变更业态布局，多次违背承诺，严重丧失商业信誉，其未能按照其承诺开业责任并不在张伟。原审判决对张伟原审所举的证据未进行全面、客观地审查核实。请求：撤销原审判决，改判支持其原审中诉讼请求，由上和公司承担一审、二审的全部诉讼费用。
上和公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
本院经审理查明，张伟与上和公司签订的租赁合同对于租赁场地投入使用的条件没有约定，在合同约定的租赁期限开始而租赁场地尚不具备投入使用条件后，对于租赁场地投入使用的具体条件以及由哪一方负责具体实施，双方各执一词，不能形成一致意见。张伟与上和公司对于合同应否解除亦各执一词，现涉案租赁场地闲置，张伟坚持要求解除合同。原审判决查明其余事实属实。
本院认为，张伟与上和公司签订的租赁合同对于租赁场地投入使用的条件没有约定，在合同约定的租赁期限开始而租赁场地尚不具备投入使用条件后，对于租赁场地投入使用的具体条件以及由哪一方负责具体实施，双方各执一词，不能形成一致意见，现涉案租赁场地闲置，张伟坚持要求解除合同，租赁合同已经不再具有履行基础，故租赁合同应予解除。原审判决认定张伟与上和公司签订租赁合同系用于经营餐饮，在天然气施工竣工前该房屋不具备使用条件，致使张伟对该商铺无法使用，故自合同约定的开始日期至2015年3月10日的租赁费用应由上和公司退还，认定并无不当；张伟应负担2015年3月11日至本判决生效之日期间的租赁费用。综上，原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:
一、撤销西安市新城区人民法院（2015）新民初字第01866号民事判决第一项；
二、变更西安市新城区人民法院（2015）新民初字第01866号民事判决第二项即“驳回原告张伟的诉讼请求”为：驳回张伟的其余诉讼请求；
三、解除张伟与陕西上和商业广场有限公司2014年10月10日签订的房屋租赁合同。
四、陕西上和商业广场有限公司收取张伟租金69656元、保证金32120元，折抵张伟应负担的房屋租赁费用（按照2015年3月11日至本判决生效之日期间与365日租赁期间的比例，以365日租金69656元，据实计付），折抵后剩余款项于本判决生效后15日内退还张伟。
一审案件受理费2853元，张伟已预交，由张伟承担1426.5元，由陕西上和商业广场有限公司承担1426.5元；二审案件受理费1716元，张伟已预交，由张伟承担858元，由陕西上和商业广场有限公司承担858元。陕西上和商业广场有限公司应负担的前述款项本判决生效后15日内直付张伟。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 李 涛
代理审判员 师 婷
二〇一六年五月十九日
书 记 员 邢尖尖