广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终11627号上诉人(原审被告)陈国浓，住广西浦北县。被上诉人(原审原告)余水发，住广东省广州市增城区。委托代理人：毛日蒸，广东达盛律师事务所律师。委托代理人：黄舜禹，广东达盛律师事务所律师。原审第三人广州市保值房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：单冠鹏,职务：总经理。委托代理人：潘泽通，该公司员工。原审第三人汤锦华，住广东省广州市萝岗区。委托代理人：毛日蒸，广东达盛律师事务所律师。委托代理人：黄舜禹，广东达盛律师事务所律师。原审第三人陈培辉，住广东省饶平县。委托代理人：黄婉敏，广东聚英华律师事务所律师。上诉人陈国浓因与被上诉人余水发，原审第三人广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）、汤锦华、陈培辉房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈国浓上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、改判驳回余水发的诉讼请求。事实及理由如下：一、一审法官违反法律程序，本案未经开庭，没有进行法庭调查质证、辩论和调解。本案原定于2015年12月开庭，当天双方均按传票规定的时间到庭，但只见书记员，未见到法官，我们等了一个多小时后书记员说主审法官有私事不能开庭，于是改为2016年3月3日。在离开庭日期前一周时，因本人有特殊情况，致电法官要求推迟开庭，后经法官同意，更改开庭日期为3月14日。但3月14日我们按约定时间到达法庭时却没见到任何人，经与法官联系，法官表示3月3号已经开庭了，随后在本人的强烈要求下，法官对我进行了询问谈话。本案中，陈国浓提交了一些证人证言及录音资料，证明：1.房屋实际是陈培辉买的；2.陈培辉已另写了房屋首期款的欠据给余水发；3.签合同时是余水发及汤锦华等人要求我代陈培辉签的，余水发知道我是受陈培辉的委托签订合同的。然而，一审法官没有对我提交的证人证言作调查认定，这是违反法律规定的。二、一审判决未查清关键事实，草率判决显失公平。我在保值公司代签的合同中明确规定待付清首付房款后才能到房管部门过户，买房人不付清房款或没有另行约定的情况下，余水发是不会签字过户的。因此，法官应当认真查明余水发为什么过户给买房人的问题，如果余水发没有收到首期款或买房人没有写欠据给余水发收执就过户，那么应视余水发自愿放弃首期款的权利。被上诉人余水发答辩称：一、陈国浓称其在保值公司代签的合同明确规定待付清首期房款后才能到房管部门过户这一内容，没有事实依据；二、根据陈国浓与余水发签订的《房地产买卖合同》，陈国浓为合同约定中的买方，应对该合同承担责任。退一步讲，即使陈国浓是受陈培辉委托与余水发签订《房地产买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四零三条第一款、第二款的规定，余水发明确选择陈国浓为相对人并主张权利，陈国浓也是应该对合同承担责任。综上，请求法院依法维持原判，驳回陈国浓上诉请求。原审第三人保值公司述称：我方同意一审判决，陈国浓称一审法官违反法庭秩序没有依据，一审是有经过法庭组织开庭审理的，余水发与陈国浓签订的买卖合同是真实合法有效的，陈国浓应当承担相应的法律责任，请求二审法院依法维持原判。原审第三人汤锦华述称：同意一审判决。原审第三人陈培辉述称：请求驳回陈国浓的上诉请求，维持原判。2015年9月30日，余水发向一审法院起诉请求：一、陈国浓向余水发支付购房款60000元；二、陈国浓向余水发支付逾期付款违约金60000元；三、本案诉讼费用由陈国浓负担。一审法院经审理查明：2013年5月27日，余水发、王某（委托人）与汤锦华签订《公证委托书》，载明“……现余水发、王某共同委托汤锦华为合法代理人，办理如下事项：一、到中国工商银行股份有限公司广州庙前直街支行办理上述房产按揭贷款的提前还款手续，取回《房地产权证》、《房地产他项权证》发票、保单等有关文件。……三、出售上述房产，到增城市国土房管部门办理上述房产的交易、过户手续……签订（含网签）房地产买卖合同及相关文件。四、收取上述房产的买卖价款。……”。2014年8月27日，陈某（甲方）与罗某（乙方）签订《委托融资协议》，载明“……第二条甲方对项目融资的需求1、融资意向额度：40万。……第五条融资期限从双方签订融资服务起往后90日为融资期限，超过90日或甲方支付乙方定金退回并停止融资服务，如中途甲方自己做成征信不良或者退出不做，订金不退，即协议自动解除失效。第六条费用支付1、服务协议自签订后乙方免收甲方保证金，并承诺融资不成功，决不收取任何费用。2、若融资成功，甲方应向乙方支付融资实际放款额的10%作为乙方融资服务费。……”。同日，陈培辉、陈某支付20000元订房订金给罗某，罗某开具《收据》给陈培辉收执。2014年9月12日，汤锦华（卖方代理人）、陈国浓（买方）和保值公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，载明“买卖双方就位于增城市XX街XX路X号XX房的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币柒拾叁万零仟零佰零拾零元整（￥730000元）……为本次交易而按规定向有关部门支付一切税费方式为买方承担。……六、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……3、逾期超过10个工作日仍未履行，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从违约之日起按每日总楼价的千分之一支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发生督促履行通知之日起五天为履行期限。……备注：1、买卖双方协定，买方于2014年10月18日前未出具到银行同意贷款书，本合同自行作废及卖方没收定金。2、首期以银行同意贷款书为准，多裁少补。3、补充本合同备选条款：卖方同意本次交易过程中，指定买方以他人名义：陈培辉，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX办理按揭手续并过户到陈培辉名下。……附件：买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序一致达成以下协议，由买方按下列第二种方式办理交易付款给卖方：……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币壹万元作为定金。卖方须协助买方办理按揭手续。……2、买方应在银行出具同贷书（伍日内）将首期楼款（含定金）人民币柒万元支付给卖方。……”。同日，汤锦华收取陈国浓支付的定金10000元。2014年9月29日，陈培辉取得中国工商银行股份有限公司广州第一支行的《中国工商银行个人二手房贷款初审结果通知书》，核定发放贷款额为陆拾陆万元整（小写660000元）。2014年11月3日，余水发（甲方、卖方）与陈培辉（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，载明“……第一条房地产权属情况1、房地产地址：增城市XX街XX路X号XX房。……第二条计价和价款甲乙双方约定按以下第1种方式计算该房地产价款：1、该房地产按整套出售，总金额340000元整。……”。同日，陈培辉按365102元的计税标准缴纳税费10953.06元。2014年11月4日，原增城市国土资源和房屋管理局核发粤房地权证增商字第××号《广东省房地产权证》，载明，“房地产权属人陈培辉；房屋座落增城市XX街XX路X号XX房。”2016年3月2日，原增城市国土资源和房屋管理局出具《增城市房地产权查册表》，载明“房屋座落增城市XX街XX路X号XX房。产权人陈培辉。他项权利人中国工商银行股份有限公司广州第一支行。协执信息文号（2016）粤0104民初1724-1号。查解封查封。来文单位越秀法院。查封起2016年2月24日，查封至2019年9月23日。原告工商银行广州第一支行。”。另查明，陈国浓、罗某为广州恒莘贸易有限公司的员工。一审审理中：一、余水发、保值公司、陈培辉、陈国浓确认涉案房屋的购房款只是支付了670000元，其中660000元为银行按揭款，10000元为定金，尚欠60000元首期款。二、余水发陈述以下事实：1、陈国浓本人签订买卖合同，且没有出示陈培辉委托陈国浓的委托书，故坚持认为陈国浓为涉案房屋的买方，要求其承担责任；2、定金10000元是陈国浓支付的；3、涉案房屋因为没有付清房款，所以没有交付给陈培辉；4、因陈国浓说没有钱，等房屋过户后用涉案房屋进行信用贷款后再支付拖欠的首期款，所以余水发就轻信了陈国浓；5、涉案房屋过户到买方指定人名下，是符合一般交易习惯的，同时买方可能没有贷款资格，用其他人的名义贷款在实际操作中也是存在的；6、陈培辉没有出具首期款的欠条给余水发收执；7、双方之间真实履行的是《房地产买卖合同》而并非在国土局签署的《存量房买卖合同》；8、主张要求陈国浓支付违约金60000元的计算方式为，依据《房地产买卖合同》约定陈国浓应在银行出具同贷书五日内支付首期款（含定金）70000元，但陈国浓并未支付，故违约金应从2014年10月4日开始按每日总楼价的千分之一计算违约金，因现在逾期付款行为超过一年，违约金数额已经超过60000元，故只主张60000元。三、陈国浓陈述以下事实：1、陈培辉到陈国浓所在公司要求融资贷款，当时作出的融资贷款计划是陈培辉先购买一套房屋，之后用该购买的房屋到银行进行二次抵押办理信用卡；2、陈培辉自己寻找合适的房源，但一直没有找到，之后是陈某向陈培辉提供了涉案房屋的信息，陈国浓就陪陈培辉一起去看涉案房屋；3、陈培辉看中涉案房屋后，因为有事，不能签订合同，于是让陈国浓代签买卖合同，因为陈培辉已经支付了20000元的购房定金，陈国浓就用上述款项支付了购房定金10000元，陈国浓不清楚余下的10000元购房定金的用途；4、签合同时，陈国浓没有查看合同内容。签订涉案房屋的买卖合同后，陈国浓已经告知陈培辉相关情况；5、因为首期款没有支付，陈国浓、陈培辉与余水发在保值公司办公室进行商谈，陈培辉书写了一份尚欠余水发首期款60000元的欠条给余水发收执；6、后来陈培辉并没有履行融资委托协议，也没有支付融资服务费；7、陈国浓不是涉案房屋的真实买受人，不主张涉案房屋的权利；四、陈培辉陈述以下事实：1、确实向陈国浓支付了20000元，是作为融资费用；2、没有授权给陈国浓购买涉案房屋，购买涉案房屋只是为了融资，陈国浓说通过购买涉案房屋可以融资400000元；3、购买房屋的事情都是陈国浓操作的，陈培辉只是配合将涉案房屋过户至其名下；4、不清楚如何用涉案房屋进行融资；5、陈培辉只是支付了一到二期的月供款，因为之后没有支付月供款，所以涉案房屋被贷款银行查封；6、确实没有支付全额购房款给余水发，只是支付了按揭款660000元给余水发；7、不清楚有没有书写拖欠购房款的欠条给余水发收执；8、办理涉案房屋的按揭贷款及过户，是陈培辉本人办理的；9、涉案房屋没有交付给陈培辉使用；10、陈培辉与陈某是朋友关系。五、保值公司陈述以下事实：1、在商谈购买涉案房屋过程中，陈培辉没有出现过，都是陈国浓在洽谈；2、双方之间真实履行的是《房地产买卖合同》。一审法院认为：余水发与陈国浓、保值公司之间签订的《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行，且上述合同是双方之间真实履行的合同，故陈国浓认为上述合同是居间合同，而并非是涉案房屋买卖合同的抗辩理由，无事实和法律依据，不予采纳。现陈国浓以其并非是涉案房屋的真实买受人，只是代陈培辉签订上述《房地产买卖合同》应由陈培辉承担责任为由进行抗辩。对此，一审法院综合分析如下，根据陈培辉与陈国浓之间的陈述可知，陈培辉需要融资，故与罗某签订《委托融资协议》，之后双方商定采用陈培辉先购买一间房屋，然后用购买的房屋进行融资的方案，为此，陈培辉支付了20000元给罗某。陈国浓据此与余水发、保值公司签订《房地产买卖合同》并用上述20000元中的10000元支付了购房定金，分析各方在履行《房地产买卖合同》的过程可知，是陈培辉向银行申请按揭贷款支付涉案房屋的余款且涉案房屋也是过户到陈培辉名下，故可以认定涉案房屋的真实买受人为陈培辉，陈国浓与陈培辉之间为委托代理关系。虽然陈国浓与陈培辉之间为委托关系，但陈培辉与陈国浓之间并未签订书面委托合同，且陈国浓并未提供证据证明余水发、保值公司在签订《房地产买卖合同》时知晓陈国浓与陈培辉之间是委托关系，结合《房地产买卖合同》中“补充本合同备选条款：卖方同意本次交易过程中，指定买方以他人名义：陈培辉，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX办理按揭手续并过户到陈培辉名下”的约定，可知陈国浓是以买受人的身份签订上述合同的，并未在合同中明确载明其与陈培辉之间是委托关系，故根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”及第四百零三条第一款、第二款“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”的规定，现余水发在本案中明确选择陈国浓为相对人并主张权利，并不违反法律规定，予以支持。现陈国浓无正当理由拒不支付60000元首期款给余水发，已经违约，故余水发依据《房地产买卖合同》“买方应在银行出具同贷书（伍日内）将首期楼款（含定金）人民币柒万元支付给卖方。”及第六条“因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……3、逾期超过10个工作日仍未履行，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从违约之日起按每日总楼价的千分之一支付违约金”的约定，要求陈国浓支付60000元首期款并支付违约金的诉讼请求，于法有据。至于违约金的计算标准，应以陈国浓欠付的60000元首期款为本金计算较为适宜，故违约金应从2015年10月5日开始，按每日千分之一计算至付清之日止，现余水发请求以60000元为限，并不违反法律规定，予以准许。陈国浓承担上述责任后，其与陈培辉之间权利义务如何处理，可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百零二条、第四百零三条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2016年5月23日作出如下判决：陈国浓于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的60000元购房款及违约金（违约金从2015年10月5日起，以陈国浓欠付的60000元首期款为本金，按每日千分之一计算至付清之日止，以60000元为限）给余水发。案件受理费2700元，由陈国浓负担。二审中，陈国浓提交了一份录音材料和潘某、罗某分别出具的证人证言各一份，用于证明陈培辉是房屋的实际购买人，并已写首期款欠据给余水发，签订合同时余水发知道陈国浓是受陈培辉委托而签约。两证人无出庭作证。余水发对前述录音材料、两份证人证言的真实性、合法性、关联性均不确认，认为两位证人没有出庭作证，仅有书面材料，无法确认其真实性、合法性、关联性；余水发并不知晓陈国浓、汤锦华、陈培辉之间进行过录音资料所录制的谈话内容。汤锦华对前述录音材料、两份证人证言的真实性、合法性、关联性均不确认，认为两位证人没有出庭作证，仅有书面材料，无法确认其真实性、合法性、关联性；汤锦华并未与陈国浓进行如录音资料中所录制的对话。保值公司对两份证人证言的真实性、合法性、关联性不予确认，认为该证人证言只有书面文字，无法确认其来源；对录音材料的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认，该录音没有具体录音时间，录音中汤锦华也说到，房屋买卖合同是陈国浓所签，理应由陈国浓承担合同义务，至于陈国浓与陈培辉之间的约定应由陈国浓与陈培辉处理他们之间的纠纷，与本案无关。陈培辉对前述录音材料、两份证人证言的真实性、合法性、关联性均不予确认。就涉案房屋过户前，各方有无在汤锦华办公室商谈过首期款事宜的问题。陈国浓述称在过户当天，陈培辉和与保值公司的工作人员潘某、江某以及陈培辉的朋友陈某一起在保值公司的汤锦华办公室中，汤锦华要求陈培辉写首期款欠条，陈培辉写了欠条后就去了房管局办理过户。汤锦华述称各方没有在其办公室商谈首期款的事，也没有要求陈培辉出具60000元的欠条。保值公司庭后提交书面《情况说明》，称核实后答复如下：原保值公司员工江某、潘某现已从保值公司辞职，本公司无从了解陈国浓所述的签首期款欠条的情况，但经和汤锦华了解得知，当时陈国浓或陈培辉没有和汤锦华签首期款欠条。陈培辉庭后提交书面《情况说明》，称陈国浓带我去过保值公司，我也签了一些文件，但文件作何用途我不是很清楚；至于欠条之事，因事情过了好久，我是没印象曾经谈过这事情；对自己曾经签名确认的东西，我会承认承担，如果没有，我一律不予确认。另查明，陈国浓于2015年12月31日签收开庭传票，传票通知陈国浓于2016年3月3日9时到增城法院第九审判庭开庭。2016年3月3日，除陈国浓外的其他各方均到庭参加诉讼，陈国浓未到庭，经法院说明陈国浓庭前自称将于2016年3月14日到庭，其他各方均表示届时陈国浓到庭作笔录，其他各方不到庭质证。2016年3月14日9时30分，陈国浓单方到庭，由法院对其进行单方询问。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，原审法院对本案所涉《房地产买卖合同》的效力、陈国浓与陈培辉之间的关系为委托代理关系的认定，事实清楚，说理充分，各方均无提出异议，本院予以确认并不再赘述。陈国浓上诉称一审法院违反法律程序未经开庭、质证、辩论和调解，经查，本案一审已经过开庭程序，陈国浓经法院传票传唤，未在指定时间到庭参加诉讼，应自行承担相应的法律后果，其所提一审法院违反法律程序的上诉理由与事实不符，本院不予采纳。至于陈国浓上诉所提陈培辉已另写欠据给余水发一节，汤锦华予以否认，陈培辉亦不予确认，陈国浓二审所提书面证言未经证人出庭作证接受质证，不符合证人证言的证据形式，本院不予采纳。录音资料内容亦未确切反映陈培辉已出具欠条，汤锦华、陈培辉对其真实性均予以否认，故本院对其证明力不予认定。陈国浓未能进一步提供确切证据证明陈培辉已写欠据给汤锦华或余水发，故根据谁主张谁举证的举证分配原则，应有陈国浓承担举证不能的不利后果，本院对陈国浓所主张的该项事实不予采信。至于陈国浓上诉提出余水发在签约时就知道陈国浓受陈培辉委托而签约一节，亦未能提供充分证据予以证实，本院难以采信。为此，本案中余水发依据《房地产买卖合同》明确选择陈国浓作为相对人并主张权利，符合《中华人民共和国合同法》第四百零三条的法律规定，原审法院判决予以支持，处理并无不当。至于陈国浓与陈培辉之间的权利义务如何清理，可由双方另寻法律途径解决。综上，上诉人陈国浓的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人陈国浓负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一六年十一月三日书记员  杨银桃