上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1901号
上诉人（原审被告）上海辰锦机车配件销售有限公司，。
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人张明会，上海申浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海兴波机械设备制造有限公司，。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人江中杰，上海康天律师事务所律师。
上诉人上海辰锦机车配件销售有限公司（以下简称辰锦公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上徐集建（龙）字第095号《集体土地建设用地使用证》记载：土地使用者上海北杨实业公司（龙庆厂），地址老沪闵路1100号，用地面积17，870平方米，用途工厂。1999年底，上海市公安局徐汇分局华泾派出所同意上海北杨实业公司（龙庆厂）门牌号编为老沪闵路X号。2012年1月6日，上海北杨实业有限公司（以下简称北杨公司）与上海兴波机械设备制造有限公司（以下简称兴波公司）签订房屋租赁合同，将本市老沪闵路X号建筑面积2，400平方米房屋出租给兴波公司，租赁期限自2012年1月1日至2013年12月31日止。北杨公司并同意兴波公司在合同期内、在经营范围许可内出租给第三方。2011年10月16日，兴波公司与辰锦公司签订租赁协议书，辰锦公司向兴波公司租赁房屋260平方米，租赁费按每日每一平方米人民币（下同）0.8元计算，全年租赁费共计75，920元。协议有效期暂定三年，自2011年10月16日起至2014年10月16日止。该租赁协议书签订后，实际未履行。同年11月1日，兴波公司与辰锦公司签订房屋租赁协议，约定兴波公司将本市老沪闵路X号建筑面积1，300平方米（其中有100平方米小楼房）（以下简称系争租赁房屋）租赁给辰锦公司，用途为厂房、仓储、办公室。租赁期限自2012年1月1日至2013年12月30日止。租赁费用按每日1平方米0.8元计算，全年租金为37.96万元。辰锦公司应按季度付款，每年的1月10日、4月10日、7月10日各付10万元，10月10日付7.96万元。该协议一式两份，辰锦公司处的协议签名日期下方，有落款为杨某某于2012年1月15日书写“伦正公司於2012年1月15日基本搬清，晶源汽修厂2012年1月15日基本未搬”的字样。
原审另认定，辰锦公司承租系争租赁房屋后，将部分房屋转租。2012年9月15日，辰锦公司出具承诺书，承诺在租赁期间经营需要投入的房屋修缮、装修、水电改造等产生的一切费用均由本公司自行承担。如遇市政规划动迁或政府规划用地，或其他公司的商业动迁及北杨公司需要使用，本公司承诺将无条件搬迁，并不向拆迁人及征用（收）单位主张任何补偿和赔偿权利。同年12月25日，辰锦公司法定代表人周艳向兴波公司出具欠条，内容为“上海兴波机械制造厂：因为经营不善，上海辰锦机车配件销售公司和兴波机械制造厂关于老沪闵路X号仓库，租金到2012年12月30日止欠拾伍万元整（人民币）。2013年1月25日止付清，否则自动搬离。”之后，周艳于2013年1月25日支付10万元，并在上述欠条下方加注“2013年1月25日付拾万元整，2012年房租尚欠伍万元整。今欠2013年1-3月房租拾万元整。3月份付清。”同年3月18日，兴波公司发通知书给辰锦公司，要求辰锦公司在3月底还清所欠租金。周艳于同年5月9日支付5万元，并在通知书下方注明“周艳于2013年5月9日付上海兴波机械设备有限公司房租伍万元整（50000.／），其中叁万元是2012年房租，2013年房租（1-3）月份付贰万元整，尚欠捌万元整，剩下的房租尽快付出（六月份付）。（包括4-6月份拾万元）”。因辰锦公司仍未按期支付所欠租金，兴波公司于2013年7月29日委托律师发函给辰锦公司，指出辰锦公司在2013年仅支付2万元租金，尚拖欠租金计28万元；擅自将租赁厂房改建门面房，破坏房屋结构，至今未改正并恢复原状。辰锦公司的行为属根本性违约，应于收到本函之日起的五个工作日内，从速清偿所欠租金及将改建的门面房恢复原状。否则，兴波公司将诉诸法院并解除双方间的租赁协议。后兴波公司诉至法院，要求判令：1、确认兴波公司与辰锦公司的房屋租赁协议于2013年12月31日终止；2、辰锦公司于30日内搬离本市老沪闵路X号南门北侧承租房屋，将租赁房屋交还给兴波公司；3、辰锦公司支付2013年1月至2013年12月30日拖欠租金共计35.96万元；4、辰锦公司支付逾期支付滞纳金，按欠款总额每日万分之四计算至实际迁出之日止；5、辰锦公司支付合同终止后至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月3.16万元计；
原审再认定，2013年8月9日，上海市徐汇区人民政府发布沪（徐）征地告（2013）第001、002号征收土地方案公告，批准征收北杨公司位于徐汇区华泾镇X街坊P2、P3宗地，建设用地17，975.3、11，776.9平方米。
原审审理中，辰锦公司称2013年4月起，系争租赁房屋内100平方米小楼一幢被政府拆迁，要求扣除相应租金。兴波公司同意作相应扣减，但表示该小楼于2013年7月被拆除，兴波公司未提供相应证据。
原审审理中，案外人北杨公司称，上徐集建（龙）字第095号集体土地建设用地使用证范围内的房屋在1993年之前形成，属于历史原因形成的企业用地和房屋，依照当时的政策，未办理房屋权证。北杨公司不能提供任何相关建房审批手续。另外，沪（徐）征地告（2013）第001、002号征收土地方案公告中拟征收的土地，不含北杨公司的企业用地及房屋，即不含本案系争租赁房屋。
原审认为，兴波公司与辰锦公司订立房屋租赁协议，租赁物为本市老沪闵路X号1，300平方米房屋。法律规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。兴波公司仅提供的集体土地建设用地使用证不能证明系争租赁房屋的合法的权利属性，故法院认定兴波公司与辰锦公司签订的房屋租赁协议无效。辰锦公司提供的2011年10月16日签订的租赁协议书，未指明租赁物260平方米房屋的具体位置，且兴波公司与辰锦公司签订房屋租赁协议后，对前租赁协议书并未实际履行，故辰锦公司要求按照前租赁协议书履行，缺乏依据。
合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现房屋租赁协议约定的履行期已届满，辰锦公司应当迁出系争租赁房屋，将房屋返还给兴波公司。由于房屋租赁合同属于继续性合同，出租人给付的是房屋的使用，对于此种使用，返还财产的规则无法予以适用，应当采用折价补偿的方法进行补偿。房屋使用价值一般认为即房屋租金，因此，房屋租赁合同无效，承租人仍应当向出租人进行相当于房租的价值补偿。兴波公司要求辰锦公司按租金标准支付合同期内的使用费以及合同期满后辰锦公司继续占用期间的使用费，法院予以支持。2013年4月起，租赁物范围内被拆除的100平方米小楼部分的使用费，法院酌情予以减扣。辰锦公司主张租赁合同履行之初，另两家公司占用租赁房屋，要求扣减租金，法院认为依据不足，不予支持。租赁合同无效，出租人仅能主张折价补偿金，兴波公司要求的滞纳金，既无合同依据，亦超出损失补偿范围，法院不予支持。房屋租赁合同中并无关于兴波公司协助辰锦公司办理变更营业执照等约定，辰锦公司以未办出营业执照、被消防主管单位处罚等理由拒绝支付使用费，抗辩不能成立，法院不予采纳。
关于土地征收，北杨公司否认系争租赁房屋所在土地属于辰锦公司提供的政府公告中被征收的土地范围，目前无其他证据表明系争房屋所在的集体土地已被国家征收，兴波公司与辰锦公司租赁合同无效且到期，失去履行下去的基础，故辰锦公司不同意迁出系争房屋，没有合理依据，法院不予支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于二○一四年六月二十三日作出判决：一、兴波公司与辰锦公司于2011年11月1日签订的房屋租赁协议无效；二、辰锦公司于判决生效之日起二十日内迁出本市老沪闵路X号南门北侧系争房屋，将房屋返还兴波公司；三、辰锦公司于判决生效之日起二十日内向兴波公司支付2013年1月1日至2013年12月31日止欠付房屋占用使用费共计337，700元；四、辰锦公司于判决生效之日起二十日内按每月29，200元向兴波公司支付2014年1月1日至迁出之日止的房屋占用使用费；五、驳回兴波公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7，471元，由兴波公司负担2，241元，辰锦公司负担5，230元。
判决后，辰锦公司不服，上诉于本院，诉称：2011年10月16日的租赁协议实际履行；上诉人至徐汇区规土局及北杨村委会了解到，涉讼土地包含于征收土地范围内；租赁期间，马路拓宽影响上诉人经营，而上诉人未获得任何补偿；被上诉人的两个租户占用上诉人租赁面积；被上诉人未依约为上诉人办理营业执照；涉讼房屋消防设施不合格，致使上诉人被罚款；房屋在租赁期间发生拆迁，上诉人作为实际使用人享有获得补偿权利；被上诉人与北杨公司间的合同系无效，北杨公司明确不与被上诉人续约，因此，被上诉人不具备向上诉人收取使用费的资格，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、三、四项。
被上诉人兴波公司辩称：2011年10月16日的租赁协议未记载面积、地址等，并未实际履行；原审法院至村委会调查，村委会、华泾镇政府均表示征收土地范围不包括涉讼租赁房屋；马路拓宽不影响上诉人经营；被上诉人已将全部面积交付上诉人，上诉人能否向另两家租户收取租金与被上诉人无关；被上诉人没有承诺过为上诉人办理营业执照；被上诉人按现状向上诉人交付房屋，合同亦明确消防系上诉人的责任；被上诉人获得的100平方米的拆迁补偿不涉及上诉人的承租面积，与本案无关；合同到期，上诉人实际继续使用涉讼房屋，理应支付费用，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉讼租赁物未取得建设工程规划许可证，故本案双方间签订的房屋租赁协议应为无效。辰锦公司认为2011年10月16日的租赁协议书实际履行，但为兴波公司所否认，而二审中辰锦公司陈述2011年11月1日的房屋租赁协议覆盖了之前签订的租赁协议书，其实际使用面积为1，300平方米，本院注意到，2011年11月1日的房屋租赁协议记载租赁面积为1，300平方米，租金单价、租赁面积，年租金的计算可相互吻合，故辰锦公司的陈述相互矛盾，其前述上诉理由，显难成立。原审中，北杨公司已出具证明证实拟征地范围不包含北杨公司的企业用地及房屋，且该证明得到上海市徐汇区华泾镇规划建设和环境保护办公室确认。辰锦公司主张涉讼土地包含于征收土地范围内，但未能出示有效证据予以证明，不予采纳。本院认为，在双方未有约定的情形下，办理营业执照系经营者的义务，与出租方无关；辰锦公司按现状接收房屋时对消防设施未提出任何异议，而经营过程中出现消防问题应由辰锦公司自行负责；辰锦公司认为马路拓宽影响其经营，但未出示证据予以证明；租赁合同对于两案外人搬离的日期有记载，故辰锦公司对两案外人占用房屋情况应为明知；原审已考虑被拆除的100平方米小楼的因素对使用费予以酌减，辰锦公司主张补偿费，于法无据。综上而言，辰锦公司提出的前述房屋不适租理由，均与事实不符，不能成立。本院同时认为，合同虽为无效，然辰锦公司至今占用涉讼房屋，理应支付相应的占有使用费，兴波公司的相关辩解理由，可予采纳。综上所述，辰锦公司关于撤销原审判决主文第二、三、四项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币9，301元，由上诉人上海辰锦机车配件销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十月十一日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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