湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘04民终53号
上诉人（原审被告）衡阳市雁城房地产综合开发公司，住所地衡阳市石鼓区明翰路13号。
法定代表人蔡怀玉，该公司经理。
委托代理人罗ＸＸ、李满成，湖南南舫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘定辉，男。
委托代理人吕成，湖南科云律师事务所律师。
原审被告欧格生，男。
上诉人衡阳市雁城房地产综合开发公司(以下简称雁城公司)因与被上诉人刘定辉、原审被告欧格生商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2015）石民二初字第137号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于同年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人雁城公司的委托代理人李满成，被上诉人刘定辉的委托代理人吕成到庭参加诉讼；原审被告欧格生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明：2003年12月31日，衡阳市城市规划局给雁城公司颁发了荣华大厦B栋建设工程规划许可证，衡阳市建筑工程管理局给雁城公司颁发了荣华大厦B栋建筑工程施工许可证。
2007年8月8日，雁城公司授权案外人王云华全权处理荣华楼B栋项目相关事项。2009年12月4日，王云华与欧格生签订了荣华楼B栋项目开发合作合同书。合同书在第七项《项目运作管理与实施》部分约定：王云华全权委托欧格生为项目负责人，欧格生有权自主经营，照章纳税，自负盈亏，该项目施工过程中一切债权债务均由欧格生负责。房屋由案外人王云华与欧格生统一销售。
2009年12月28日，雁城公司再次授权王云华全权负责处理荣华B栋开发项目的相关事项，并认可荣华楼B栋开发项目合同继续生效。2010年8月18日，王云华向雁城公司提交荣华楼B栋开工报告，该公司法定代表人蔡怀玉于2010年8月23日批示：同意项目负责人王云华同志合作开发内部合作，但开工时间由甲乙双方协商好。2010年9月，欧格生就荣华楼B栋项目开发举行了开工仪式。
2013年7月11日，刘定辉与雁城公司荣华楼B栋项目部签订《商品房认购书》，约定：刘定辉认购被告位于荣华楼B栋5单元3层10号住房，建筑面积为88.15㎡，每平方米售价3568元，总价330386元整。刘定辉在签订该认购书时已缴纳购房定金225000元。双方还约定：雁城公司荣华楼B栋项目部取得《商品房预售许可证》10日内，与刘定辉签订商品房买卖合同。
2014年11月9日，刘定辉与雁城公司荣华楼B栋项目部、欧格生签订一份《2013年7月11日荣华楼B栋商品房认购书补充协议书》，约定：雁城公司荣华楼B栋项目部、欧格生必须在2015年1月1日前办理完荣华楼B栋项目的工商营业执照、房地产开发资质证书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、规划总平面图、建设工程规划许可证，并将证件复印加盖公章提供给刘定辉。该补充协议书还约定：雁城公司荣华楼B栋项目部、欧格生承诺于2015年9月1日前完成荣华楼B栋项目主体竣工。若违反上述约定，在2015年3月1日前向刘定辉返还购房定金225000元整，并支付10%的违约金，该款项由欧格生担保支付。在该补充协议书中，当事人对住房与门面价格还做了调整。双方还约定：限雁城公司荣华楼B栋项目部、欧格生在2015年3月1日前签订正式合同。
《商品房认购书》、《2013年7月11日荣华楼B栋商品房认购书补充协议书》签订后，雁城公司荣华楼B栋项目部、欧格生没有在约定期限把相关手续提供给刘定辉，没有在约定期限完成荣华楼B栋项目主体竣工，没有在约定的期限与刘定辉签订正式的商品房买卖合同，刘定辉要求雁城公司荣华楼B栋项目部、欧格生返还购房定金225000元，并为此诉至原审法院。
原审认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条规定，法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。雁城公司荣华楼B栋项目部是雁城公司对荣华楼B栋进行开发管理的临设机构，应以雁城公司为当事人。关于荣华楼B栋项目开发事宜，雁城公司已委托案外人王云华全权处理，后王云华转委托授权给了欧格生。雁城公司法定代表人蔡怀玉于2010年8月23日批示：同意项目负责人王云华同志合作开发内部合作，但关于开工时间由甲乙双方协商好。此批示表明，雁城公司认可案外人王云华的转委托授权行为，故欧格生以雁城公司荣华楼B栋项目部的名义，与刘定辉所签合同的法律后果，应当由雁城公司承担。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。本案中，双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同，该协议应认定为预约合同。据此，刘定辉与雁城公司荣华B栋项目部签订的《商品房认购书》、《2013年7月11日荣华楼B栋商品房认购书补充协议书》应为预约合同。该预约合同意思表示真实，内容没有违反法律规定，合法有效。雁城公司荣华楼B栋项目部、欧格生没有在约定期限内把相关手续提供给刘定辉，没有在约定的期限内与刘定辉签订正式的商品房买卖合同，违反了预约合同义务，对酿成本案纠纷应负全部责任。刘定辉请求依法判决两被告共同返还225000元，并负担本案诉讼费的理由成立，应予以支持。根据《补充协议书》关于在2015年3月1日前返还刘定辉购房定金225000元，并支付10%的违约金，该款项由欧格生担保支付之约定，欧格生在本案中应当承担连带责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，判决：一、被告衡阳市雁城房地产综合开发公司返还原告刘定辉购房定金225000元，违约金22500元，共计247500元；二、被告欧格生对上述被告衡阳市雁城房地产综合开发公司返还原告刘定辉购房定金225000元及违约金22500元，共计247500元之债务承担连带责任。上述债务，限两被告在本判决生效后十日内给付原告，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5013元，由被告衡阳市雁城房地产综合开发公司、被告欧格生负担。
宣判后，原审被告雁城公司不服，向本院提起上诉称：1、原审先判决后审理，严重违反法院程序。该案原审法院于2015年6月28日立案，判决书同年7月22日已写好，同年9月22日开庭；2、原审判决认定事实错误，故意隐匿了2010年11月后，荣华楼B栋土地使用权已经不属于上诉人的主要事实。2010年11月25日，上诉人已经将荣华楼B栋土地使用权过户给了王峥峥、王寿元、肖兰英；3、2010年11月后，上诉人没有授权任何人将荣华楼B栋土地使用权进行开发。请求撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘定辉答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审被告欧格生未予答辩。
二审期间，各方当事人均未向本院提供新的证据。
经审理查明，原审判决已认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案属于商品预约合同纠纷。雁城公司荣华楼B栋项目部与刘定辉签订的《商品房认购书》、《2013年7月11日荣华楼B栋商品房认购书补充协议书》，是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。上述合同对双方当事人均具有法律约束力。根据双方的诉辩主张，本案争议焦点主要是：雁城公司应否承担责任。本院对此分析认定如下：2007年8月8日，雁城公司法定代表人蔡怀玉签署了“原市雁城房地产开发公司签订的荣华楼A、B栋开发项目继续生效，并授权该项目负责人王云华同志全权处理该相关事项”的授权书，2009年12月4日，王云华与欧格生签订了《‘荣华楼B栋’项目开发合作合同书》，2009年12月8日，雁城公司法定代表人蔡怀玉签署了“市雁城房地产开发公司签订的荣华楼A、B栋开发项目继续生效，并授权该项目负责人王云华同志全权处理该相关事项”的授权书。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”、第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的代理行为，只以经过被代理人的追认，被代理人才能承担民事责任…”和《最高人民法院关于人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第81条“委托代理人转托他人代理的，比照民法通则第六十五条规定的条件办理转托手续”的规定，雁城公司的法定代表人蔡怀玉签署上述授权书后，王云华已获得了雁城公司的授权，其转委托欧格生已获得了雁城公司的追认，欧格生在其授权范围内所实施的代理行为，被代理人雁城公司承担民事责任。综上，雁城公司提出的上诉主张，均无事实和法律依据，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5013元，由上诉人衡阳市雁城房地产综合开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐建华
审判员 王洪峰
审判员 许建中
二〇一六年三月二十二日
书记员 谢倩茜
校对责任人：唐建华 打印责任人：谢倩茜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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