北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第04530号
原告（反诉被告）张秀丽，女，1980年10月24日出生。
委托代理人魏国鹏，北京市汉威律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴豁冬，男，1946年12月23日出生。
委托代理人陈谷文，北京市昆仑律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人胡帅，男，1988年12月22日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员，联系地址同单位。
委托代理人张君广，男，1988年1月22日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员，联系地址同单位。
原告张秀丽与被告吴豁冬及第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王建独任审判，公开开庭进行了审理。原告张秀丽及其委托代理人魏国鹏，被告吴豁冬及其委托代理人陈谷文，第三人链家公司委托代理人胡帅、张君广均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张秀丽诉称，原、被告于2013年10月26日在第三人的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于XXX的房屋，价款是1200万元。合同签订后，原告依约履行了合同义务，向被告支付购房款200万元，但是被告一直拒绝办理该房屋的过户手续，其行为属于违约。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告出示XXX房屋产权证原件；2、被告协助原告办理上述房屋的网签及面签手续；3、被告协助原告办理公积金贷款手续；4、被告办理XXX房屋的过户手续；5、诉讼费用由被告承担。
被告吴豁冬辩称，原告隐瞒事实，编造不存在的事实，双方于2013年10月26日签订房屋买卖合同，当天，原告支付定金50万元。2014年，原告口头告诉我方不购买房屋，希望被告另行出售，但是在此期间，原告却提起诉讼，实际上原告起诉只是为了规避其违约责任。合同约定，双方在90日内办理完过户，补充协议约定，原告应当在双方办理房屋权属登记前将全部购房款部分存入指定的监管账户，部分现金给被告，被告在原告支付购房款后，配合其办理房屋权属变更登记手续。我们曾多次催要房款，但是原告拒绝支付剩余房款。被告多次给原告发函，分别是2013年11月27日催款函、2013年12月3日解除合同函、2013年12月18日解除合同函、2014年1月20日催款函，要求原告履行合同义务。对方收到函件之后，一方面表示要购买房屋，另一方面却提起诉讼。原告要求被告出示房产证，并不属于诉讼请求，只是应当查明的事实，而且原告见过房产证原件。不同意原告诉讼请求。原告在支付被告部分购房款200万元后，经被告多次催告，原告仍拒绝按照协议约定的时间、金额、方式履行后续付款义务。原告的行为已经构成根本违约，因此给被告造成损失，现提起反诉，请求法院判令：1、解除原、被告于2013年10月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2、原告支付违约金120万元。
针对被告吴豁冬的反诉原告张秀丽辩称，原告不存在逾期付款的问题，定金50万元是签订合同当天支付的，符合合同的约定，剩余150万元首付款是经过被告同意，我方才逾期支付。剩余1000万元的支付问题，我方没有违约，因为该笔购房款还没有到支付时间，按照合同约定，应当先办理资金监管手续，在此之前需要办理网签、面签手续，但是本案涉案房屋处于抵押状态，被告没有办理解押手续，所以无法办理网签、面签。对方提出的关于500万元的偿还问题，我方没有义务进行偿还，500万元的偿还是附带条件的，条件还未成就，我方无需支付500万元。现不同意被告反诉请求。
第三人我爱我家公司述称，经我方居间，原、被告于2013年10月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》，同时，双方签订了补充协议等。房屋总价款1200万元，其中200万元为首付款，含50万元的定金。补充协议约定，在2013年11月15日之前，原告要支付被告首付款150万元。但是当天原告给付了50万元首付款，其他未付。2013年12月6日，原告又支付剩余的100万元首付款，并且表示愿意继续购买房屋。由于被告与他人也签订有房屋买卖合同，需要资金购买房屋，所以，经过买卖双方及担保公司三方同意签订借款合同，约定将诉争房屋进行抵押贷款500万元，用于支付被告另一购房合同的房款，原告负责支付贷款，作为房款的一部分。贷款期限到期后，原告没有支付贷款金额，无法办理解押手续，所以，原、被告双方之间的合同无法继续履行。关于本案原告的诉讼请求与被告的反诉请求，我方尊重法院判决。
经审理查明，2013年10月26日，经我爱我家公司居间服务，吴豁冬（出售方）与张秀丽（买受方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况，出售方所售房屋为XXX。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，该房屋的成交价格为人民币1200万元，买受方可以在签订本合同的同时支付定金50万元。第七条违约责任，（二）逾期付款责任，买受方未按照约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受方按日计算向出售方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出售方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过10日后，出售方有权解除合同。出售方解除合同应当以书面通知的方式告知买受方，至书面通知到达买受方之日起合同解除。合同解除，买受方应于通知送达之日起3日内按照累计逾期应付款的20%向出售方支付违约金，该违约金应于出售方退还买受方全部已付款。第十条权属转移登记，买卖双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，吴豁冬（甲方）、张秀丽（乙方）及我爱我家公司（丙方）还签订《补充协议》，内容为：第一条甲方同意将位于XXX的住房出售给乙方。第二条经甲乙丙三方协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中违约方承担合同金额10%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。第三条经甲乙双方友好协商约定，乙方以国管公积金形式购买该房屋，乙方在2013年10月26日支付购房定金50万元交于甲方。乙方于2013年11月15日支付甲方人民币150万元整。乙方在办理权属转移登记前将房款人民币476万元以资金监管形式支付给甲方。办理权属转移登记前支付人民币420万元，剩余房款104万元整由乙方所拟订贷款银行支付甲方。共计总房款1200万元（含定金）。甲乙双方采取资金监管形式交接房款，则甲方应在乙方将房款存入资金监管账户后积极配合办理权属转移事宜。若乙方未在约定时间或满足约定条件时将房款支付给甲方，则视为乙方违约，乙方应按照《买卖合同》及《保障合同》的违约条款承担违约责任。第四条经甲乙丙三方友好协商同意，乙方承担交易过程中甲乙双方的所有税费代理费，但相关税票则应该按理论税费交纳方分配给甲乙双方。若甲方或乙方自动放弃领取相关税票的权利，则放弃方自行承担由此产生的后果。第五条经甲乙双方友好协商并同意：甲方承诺该房屋为名下满5年且唯一住房。甲方负责所标房屋办理权属转移登记日起10个工作日内办理物业交接并向乙方交房；如甲方未能按时交房，甲乙双方协商承租该房屋。甲方负责所标房屋办理权属转移登记日起两个月内办理本房屋内户口清空。第六条其它：1、本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若由争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。2、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，自三方同时签章起生效。内容若有偏差，以留存三方协议为准。3、本协议为《买卖合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》相抵触，以本协议为准。
2013年10月26日，吴豁冬收取张秀丽定金人民币50万元。同年11月15日，张秀丽给付吴豁冬购房首付款50万元，经吴豁冬同意，剩余首付款100万元在2013年11月30日前支付。同年11月27日，吴豁冬向张秀丽发出书面通知，催告在11月29日前交付应所付的100万元房款。2013年12月3日，吴豁冬再次向张秀丽发出书面通知，要求解除双方签订的房屋买卖合同并由张秀丽支付违约金240万元。上述通知，张秀丽均已收到。
2013年12月2日，吴豁冬（甲方）、张秀丽（乙方）及北京伟嘉安捷投资担保公司（丙方）签订《协议书》，内容为：鉴于甲乙双方于2013年10月26日签署了关于乙方购买XXX房产的《北京市存量房屋买卖合同》，且乙方已经向甲方支付了人民币200万元的首付款。因甲方需要更多资金满足其购房要求，甲方拟向丙方申请抵押借款，就甲方借款相关事宜，三方达成如下意见：1、乙方同意甲方将该房产抵押给丙方作为甲方向丙方借款的担保，甲方借款金额不得超过500万元。2、丙方同意，按照甲方与其签署的有关协议约定，在完成该房产的抵押登记后，向甲方提供500万元的借款。甲方承诺，该笔借款专项用于支付购买位于XXX住宅楼3单元101号房产的购房款，不得挪作他用。3、甲乙双方同意，仍按照甲乙双方之间的约定履行上述买卖合同，为保障乙方利益，甲方和丙方同意，乙方在支付买卖合同剩余购房款时，将剩余购房款中的500万元支付给丙方以偿还甲方欠款本金，在乙方代甲方清偿丙方借款本金后，丙方同意解除该房产的抵押登记手续，并向乙方出具同意解除抵押登记的相关文件；甲方承诺，认可乙方向丙方支付的所有费用均为乙方应付房价款的组成部分，在乙方支付给丙方后，无须就该部分款项再次向甲方支付。4、在丙方向乙方提供解除抵押相关文件后，由乙方办理抵押登记解除事宜，并由乙方与甲方协商解决办理过户等相关事宜。5、如果在借款期满后乙方未能代甲方清偿借款本金的，丙方有权不予办理抵押解除手续，并有权通过行使抵押权以实现丙方对甲方的债权。6、如果在借款期满前乙方代甲方偿还全部借款本金的，丙方需根据乙方要求出具同意解除抵押所需文件，否则应承担因此给乙方造成的损失。
2013年12月6日，张秀丽将购房款100万元交付给吴豁冬。同年12月18日，吴豁冬致函给张秀丽，通知在2013年12月20日前商谈，并签订买卖合同的补偿协议。2014年1月20日，吴豁冬又向张秀丽发出《付款催告函》，言明：”1、买卖合同约定，双方同意自本本合同签订之日起90天内到房屋管理部门办理房屋权属转移登记手续。2、同一天签署的买卖合同的《补充协议》约定，你在办理权属转移登记前应支付人民币420万元整，并将购房款476万元以资金监管形式支付给我。3、2013年12月2日你、我和北京伟嘉安捷投资担保公司签订的《协议书》确认：你我双方继续履行2013年10月26日房屋买卖合同，同时约定你用购房款偿还我500万元欠款本金，并办理房屋解押手续。截至本催告函发出之日，距离合同约定的付款期限还有6天，你仅支付了全部购房款的200万。且，你应于2013年11月15日支付的100万首付款（首付全款为150万元）逾期到12月6日经催告才支付，违约金至今未付。对此，我再次催告你，请你认真履行双方所签订的买卖合同，履行《买卖合同》《补充协议》和《协议书》中你应承担的责任和义务。如你不按买卖合同约定付款，我将保留按合同约定解除《买卖合同》的权利。同时，我方还将保留追究你违约责任的权利。”张秀丽均已收到上述函件。此后，张秀丽未将500万元偿还给北京伟嘉安捷投资担保公司，无法办理XXX房产的抵押登记解除手续，进而双方不能办理网签手续，导致资金监管等后续程序无法完成。另外，张秀丽亦未将购房款中的420万元支付给吴豁冬。
2014年1月22日，张秀丽即提起本案诉讼。
本案在审理过程中，张秀丽称双方签订的《补充协议》中按照合同条文书写的先后顺序，应当先办理资金监管手续，再给付购房款现金420万元。还称与张秀丽及北京伟嘉安捷投资担保公司签订的《协议书》中，由张秀丽偿还500万元作为给付吴豁冬的房款，其支付前提是在履行给付剩余房款420万元现金的同时才偿还500万元。吴豁冬对张秀丽以上意见均不予认可。吴豁冬还提供收款收据及支付凭证，证明因借款500万元支付给北京伟嘉安捷投资担保公司佣金为375000元。还提供借条7张，证明其购买房屋需要资金，因此向朋友借款，由于张秀丽未及时支付房款，给吴豁冬造成损失。张秀丽对以上证据均不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、定金收据、收条、函件、快递单、协议书、收款收据、转账凭证、借条等证据材料在案佐证。
本院认为，张秀丽与吴豁冬签订的房屋买卖合同及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容享有权利并履行义务。张秀丽作为买受方，其基本义务就是向出售方支付购房款，补充协议约定以资金监管形式支付购房款476万元及以现金形式支付购房款420万元，支付时间均是在办理权属转移登记前，但事实上，张秀丽除支付首付款200万元（含定金50万元）以外，在约定的办理房屋权属转移登记手续期限之前，没有向吴豁冬支付购房款420万元；另一方面，张秀丽也没有向北京伟嘉安捷投资担保公司偿还500万元作为应付购房款的组成部分，导致不能办理交易房屋的抵押登记解除手续，进而网签、资金监管等后续程序无法进行。张秀丽未按约定时间支付购房款，已构成根本违约，因此吴豁冬要求解除合同并由张秀丽支付违约金，于法有据，本院应予支持。张秀丽的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张秀丽与被告吴豁冬签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
二、本判决生效后七日内，原告张秀丽给付被告吴豁冬违约金人民币一百二十万元。
三、驳回原告张秀丽之诉讼请求。
案件受理费七千八百三十五元（含反诉费七千八百元），由原告张秀丽负担（已交纳三十五元，另七千八百元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 建
二〇一四年四月十五日
书记员 张志毅