广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶武法民一初字第1539号
原告：徐陆，男，汉族，身份证号码：×××5915，住韶关市武江区。
委托代理人：ＸＸ华，广东秦唐律师事务所律师。
委托代理人：莫凡。
被告：邝寒岁，男，汉族，身份证号码：×××0657，住韶关市武江区。
原告徐陆诉被告邝寒岁租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理后，依法由代理审判员成燕萍适用简易程序于2016年1月14日公开开庭进行了审理，原告徐陆及其委托代理人ＸＸ华、莫凡，被告邝寒岁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐陆诉称：2011年3月，原告与前妻邓美珍共同将位于韶关市武江区白芒路57号二层楼出租给被告，并由邓美珍与被告签订一份《租赁合同》，合同约定将两间门面和负一层作为面包加工用房，实行先交租后使用的原则，双方约定合同期为2011年5月1日至2015年4月30日，第一年的月租金为4000元，第二年的月租金为5000元，第三、四年每月的租金为6000元……每月1-3日为水电费清算期，被告须按时交水电费、房租，合同中双方协定如被告的水电费、房租超出每月5日交，被告须支付上类费用金额每日5%的滞纳金；如果超出每月10日，视为违约，被告自行退出，押金不退，被告未撤离的物品将视为无偿赠与。合同签订后，被告于2011年5月1日在租赁房屋内经营“武江区邝记烧烤皇食府”，但2011年11月就出现了拖欠租金的现象。原告与邓美珍在2012年8月离婚，从2012年9月开始，涉案房屋的租金由原告和邓美珍各收取50%，被告分别将租金交给原告和邓美珍。但2012年10月份开始，被告就未再向原告交租金，依照合同约定，如果被告在约定期限内没有履行租金和水电费的交纳义务，将必须承担相应的违约责任。因被告长期拖欠租金，且无意继续经营饭店，在合理期限内经合同向对方屡次催告后仍不履行义务，2013年3月，经原告与被告协商一致，双方解除租赁关系，被告之前交纳的押金12000元和经营饭店的物品则用于抵付拖欠原告2012年10月份之后的租金和违约金，被告在2013年4月13日则搬离了承租房屋。然而，被告在2013年4月向韶关市武江区人民法院起诉，要求原告和邓美珍赔偿经济损失和退还押金，该案庭审过程中，原告明确表示押金12000元和经营饭店的物品已用于抵付拖欠原告2012年10月份之后的租金和违约金。但韶关市武江区人民法院仍判决原告和邓美珍退还12000元押金。而且在邓美珍与被告租赁合同纠纷一案中，韶关市中级人民法院又判决需要将物品返还给被告。据此，原告认为既然生效法律文书判决押金和物品均需返还给被告，即押金和物品未能抵付被告拖欠原告2012年10月份之后的租金和违约金，被告应当向原告支付2012年10月1日至2013年4月13日期间的租金及违约金21083元（每月2500元）。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、被告立即向原告支付拖欠的租金及违约金共计21083元。二、本案的诉讼费用由被告承担。
被告邝寒岁辩称：被告是向邓美珍租的房子，租金不应该给原告。同时，租金不应该支付，因为原告在楼上违建，被告因此损失很大。
经审理查明：2011年3月31日，邝寒岁（乙方）与邓美珍（甲方）经协商一致，签订了一份《租赁合同》。合同约定乙方向甲方租用位于白芒路57号二层楼，实行先交租后使用的原则（每月1号-3号为交费期）。乙方租用此铺面作面包加工业，双方约定合同期为2011年5月1日至2015年4月30日，第一年的月租金为4000元，第二年的月租金为5000元……每月1-3号为水电费清算期，乙方须按时交水电费、房租，双方协定如乙方的水电费、房租超出每月5号交，那么乙方须向甲方支付上类费用金额每天5%滞纳金。如果超出10号，视为违约，乙方自行退出，押金不退。乙方未撤离的物品视为无偿赠给甲方……。签订合同后，邓美珍将房屋交付给邝寒岁使用，邝寒岁则办理了字号为“武江区邝记烧烤皇食府”的个体工商户进行经营，并从2011年8月开始支付租金。2012年5月，因邓美珍开始在本案涉案房屋上加建楼层，给邝寒岁的经营造成一定影响，双方开始发生争议。此后，邝寒岁向邓美珍交纳了2013年1月份的部分房租500元后未再支付租金及水电费。
另查明，原告徐陆与案外人邓美珍与原系夫妻关系，本案涉案房屋系徐陆和邓美珍共同所有，双方已于2012年8月13日离婚，离婚时约定房屋租金由双方各收取50%。
再查明，2013年4月23日，邝寒岁向本院起诉要求解除与邓美珍签订的《租赁合同》及赔偿相关损失，并将邓美珍前夫即徐陆列为被告。本院经审理后于2014年12月24日作出（2013）韶武法民一初字第561号民事判决，确定了双方在2011年3月31日签订的《租赁合同》于2013年4月13日解除。现该判决已发生法律效力。
2015年3月4日，邓美珍向本院起诉要求邝寒岁支付2013年1月至合同解除时的房屋租金及水电费等，邝寒岁在举证期限内提出反诉要求邓美珍返还未撤离的物品及赔偿2013年11月至2014年4月期间的租赁损失。本院经审理后于2015年7月16日作出（2015）韶武法民一初字第278号民事判决，邝寒岁应向邓美珍支付2013年1月至2013年4月13日的房屋租金8083元（2500元／月×3个月＋2500元／月÷30天×13天－500元）。邓美珍及邝寒岁不服均提起上诉，韶关市中级人民法院经审理后作出（2015）韶中法民一终字第970号民事判决，维持了邝寒岁应向邓美珍支付房屋租金的判项。
庭审中，徐陆称其与邓美珍2012年8月离婚后与邝寒岁说了租金从2012年9月份起向其与邓美珍各交一半，邝寒岁也表示同意，同时，徐陆也表示其带人到邝寒岁的饭店吃饭抵了2012年9月份的部分租金，该月尚欠的租金由其前妻邓美珍代收。邝寒岁则称徐陆与邓美珍于2012年11月份才与其说各交一半，其于2012年12月交了一半租金给邓美珍，2013年1月份还交了500元给邓美珍，徐陆则是带人来吃饭抵了2012年12月的租金，2013年1月份就没有再向徐陆交租金了。邝寒岁对于其该主张仅向本院提交了2012年9月由邓美珍经手及2012年10月由徐陆经手的租金收据予以佐证。徐陆则表示对2012年9月由邓美珍经手的租金收据无异议，对2012年10月由其经手的租金收据的真实性有异议，经本院释明，徐陆明确表示对该租金收据经手人“徐陆”签名的真实性不申请司法鉴定。
本院认为，虽然根据已经发生法律效力的（2013）韶武法民一初字第561号民事判决，解除了邓美珍与邝寒岁于2011年3月31日签订的《租赁合同》。但在该合同解除之前，《租赁合同》仍应为有效合同，对邝寒岁、邓美珍均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。邓美珍已将房屋交付给邝寒岁使用，履行了约定的义务。邝寒岁使用了租赁房屋后，则应按合同的约定如期向邓美珍租金，同时，因本案涉案房屋系徐陆和邓美珍共同所有，且徐陆与邓美珍离婚时已约定分别收取房屋租金的50%，邓美珍在（2015）韶武法民一初字第278号案件中亦仅主张了其应收取的租金，故徐陆向邝寒岁主张其应收取的租金有事实和法律依据，本院予以支持，对于徐陆提出其是向邓美珍租的房子，租金不应该向徐陆交纳的抗辩意见本院不予采纳。至于邝寒岁应向徐陆交纳租金的数额问题，邝寒岁虽然主张其已经向徐陆交纳了至2012年12月的租金，但其仅向本院提供了交纳租金至2012年10月的收据，根据谁主张谁举证的原则，邝寒岁应承担举证不能的法律后果，故对其提出向徐陆交纳租金至2012年12月的主张，本院不予采信。徐陆虽对2012年10月由其经手的租金收据真实性有异议，经本院释明，其明确表示不申请司法鉴定，视为其认可该租金收据。综上，故邝寒岁应向徐陆交纳2012年11月至2013年4月13日期间的房屋租金为13583元（2500元／月×5个月＋2500元／月÷30天×13天）。
对于邝寒岁是否应该支付违约金的问题，从本案查明的事实看，导致邝寒岁与邓美珍签订的《租赁合同》解除的原因之一是邓美珍在本案涉案房屋上加建楼层，给邝寒岁的经营造成一定影响，由此产生争议，徐陆作为涉案房屋的共同所有人对于本案纠纷的发生同样存在过错，故对于徐陆请求判令邝寒岁支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告邝寒岁应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年11月至2013年4月13日的房屋租金13583元给原告徐陆。
二、驳回原告徐陆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费328元，减半收取164元，由原告徐陆负担94元，由被告邝寒岁负担70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
代理审判员 成燕萍
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 文国龙
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