广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1293号
上诉人（原审被告）：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：何建梁，该公司董事长。
委托代理人：胡开欣，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：陈君珠，住广州市越秀区。
委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：东某公司是位于广州市花都区炭步镇颐和盛世花园项目的开发商，于2011年9月28日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20100708号-5的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售颐和盛世花园的商品房。
2014年9月23日，陈君珠（乙方）与东湛公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》及附件一至七，约定：乙方向甲方购买花都区炭步镇文二村颐和盛世花园C区自编1栋2403房，该商品房用途为住宅，建筑面积共102.49平方米，其中套内建筑面积79.07平方米，共有分摊面积约23.42平方米。该商品房按建筑面积计算房价，单价为每平方米4956.58元，总金额508000元。付款方式为按揭贷款方式付款。甲方应当在2015年6月30日前将涉案房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条约定的延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定的房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七为本合同补充协议，第四条约定：本合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方某共同进行工程验收合格为准。第六条约定：主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关下列资料（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。第二十二条约定：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商，诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十三条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议为其真实意思的反映。合同和补充协议还对其他内容进行了约定。
上述合同及附件签订后，陈君珠依约向某甲公司支付了全部房款。2015年9月14日，东某公司取得广州市规划局出具的《建设工程规划验收合格证》。
原审诉讼中，东某公司提交由监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位于2013年1月11日出具的《工程竣工验收报告》复印件，验收结果为工程质量合格，同意验收；东湛公司提交由广州市公安局花都区分局出具的《关于颐和盛世花园C区建设工程消防验收合格的意见》复印件、《承诺书》复印件、《邮政超深度投递服务协议书》复印件，以及《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《临时管理规约》，上述证据拟证明涉案房屋已符合合同约定的交付条件。陈君珠认为合同约定的交付条件指主合同第十二条、第十五条、第二十四条，上述证据没有原件的，真实性由法院核实，且上述证据无法证明涉案房屋已符合合同约定的交房条件。经原审法院多次释明及限期举证，东某公司未能提交上述证据复印件的原件，公共部门出具的供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料以及人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等。
2015年6月21日，东某公司向某乙珠寄发《收楼通知书》，通知陈君珠于2015年6月30日前办理收楼手续。陈君珠于2015年6月30日向某甲公司寄发《收楼异议函》，认为涉案房屋不符合交楼条件，拒绝收楼。至原审法庭辩论终结前，东某公司尚未取得涉案房屋所在工程项目的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，陈君珠未办理收楼手续。
2015年8月18日，陈君珠向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.东某公司向某乙珠支付延迟交楼违约金（违约金以总房款508000元为本金，按每日万分之五的标准，从2015年7月1日起至东某公司具备约定交楼条件，永久供电、供水、供气及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给陈君珠之日止，违约金暂计为7620元）；2.东某公司承担案件诉讼费。
原审法院认为：陈君珠与东湛公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
合同第十二条约定了交房条件，第十五条约定了房屋交付时应提交的有关资料，而合同补充协议第四条将主合同第十二条约定的交房条件变更为“以甲方会同施工方、监理方和设计方某共同进行工程验收合格为准”，补充协议第六条将主合同第十五条约定的交房时的有关资料变更为“《商品住宅交楼书》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》”。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。可见，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。现合同补充协议中变更的交房条件低于法定条件，且永久供水、供电、供气、通邮亦属于房屋居住的必要条件，故东某公司交付的房屋除满足法定条件外，仍应满足合同第十二条约定的交房条件。经原审法院多次释明及限期举证，东某公司仍未能提供证据证明涉案房屋已符合约定的交房条件，应由其承担举证不能的法律后果。
东湛公司于2015年6月21日在尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和符合合同第十二条交房条件的情况下向陈君珠发出《收楼通知书》，通知陈君珠收楼，陈君珠有权拒绝收楼。东某公司未能在约定的期限内将符合交房条件的房屋交付陈君珠使用，理应承担迟延交楼的违约责任。根据合同第十四条对延期交房的违约责任约定（东某公司未能按合同约定期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向某乙珠支付违约金），陈君珠要求东某公司支付违约金，违约金以总房款508000元为本金，按每日0.05%的标准，从2015年7月1日起计某湛公司符合约定的交楼条件（永久供电、供水、供气亦包含在合同第十二条约定的交付条件）及房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表后，实际交付房屋给陈君珠之日止合理合法，予以支持，但迟延交楼违约金总额以不超过总房款508000元为限。东某公司认为违约金标准过高，请求调低标准和设定违约金上限理据不充分，不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款之规定，于2015年12月17日作出判决：广州东某房地产开发有限公司向某乙珠支付迟延交楼违约金（违约金以总购房款508000元为基数，按每日万分之五的标准，从2015年7月1日起计至涉案房屋符合合同约定的交付条件并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后，广州东某房地产开发有限公司实际交付房屋给陈君珠之日止。其中，判决生效前的违约金在判决生效之日起十日内支付，以后部分于每月10日前逐月支付，违约金总额以不超过总房款508000元为限。案件受理费25元，由广州东某房地产开发有限公司负担。
判后，上诉人东某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、东某公司交付的房屋取得了四方验收合格证，符合购房合同约定的交楼条件，陈君珠拒绝收楼，延迟收楼的责任应当由陈君珠自行承担。2014年9月23日，东某公司与陈君珠签署《商品房买卖合同》【编号：201409176440）（以下简称：购房合同），购房合同补充协议第四条将主合同第十二条中约定的交房条件作出了变更，即：本合同第十二条变更为：以甲方（即东某公司）会同施工方、监理方和设计方共同进行工程验收合格为准。同时补充协议第二十五条约定：本补充协议与主合同不一致的，以本补充协议为准。二、假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。对于违约金的计算标准，可以参考最高人民法院（2003）民一终字第40号案件判决。请求法院判决：1、撤销原审判决；2、驳回陈君珠的全部诉讼请求；3、陈君珠承担全部诉讼费用。
被上诉人陈君珠答辩称：请求维持原判，驳回东某公司的上诉请求。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本案二审庭审中，东某公司确认涉案工程至今仍未取得竣工验收备案表以及永久用电。
本院认为：东湛公司与陈君珠签订的《广州市商品房买卖合同》，是双方当事人自愿签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应按诚实信用原则全面履行合同。
关于交房条件的问题。虽然《广州市商品房买卖合同》附件七第四条将主合同约定的交房条件变更为“以甲方会同施工方、监理方和设计方某共同进行工程验收合格为准”，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，取得工程竣工验收备案表是房屋经过验收和验收合格的标志，而建筑工程只有竣工验收合格后，才可以交付使用，因此取得工程竣工验收备案表是涉案房屋交付使用的法定条件，且根据房屋的居住使用属性，永久供水、供电、供气、通邮亦属于房屋交付使用不可或缺的条件，现东某公司明确表示涉案房屋未取得竣工验收备案表以及永久用电，原审法院认为涉案房屋不具备交楼条件并无不当，陈君珠有权拒绝收楼，因此产生的迟延交楼违约责任应当由东某公司承担。
关于迟延交楼违约金的标准问题。东某公司认为迟交楼违约金计算标准明显过高，应以实际损失作为计算违约金的标准，但每日按总房款0.05%的标准支付迟延交楼违约金系双方合同中明确约定的，此合同由东某公司提供，且东某公司并未充分举证证明该标准过分高于陈君珠所遭受的损失，东某公司要求对该标准进行调低依据不足，本院不予支持。
综上所述，东某公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由广州东湛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 王 健