四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川04民终1366号
上诉人（原审被告）周波，男，1985年6月3日出生，汉族，住四川省攀枝花市。
委托诉讼代理人梁小丽，四川明俐律师事务所律师，执业证号：15104201011960708。
被上诉人（原审原告）昆明新知集团有限公司攀枝花分公司，住所：四川省攀枝花市东区临江路1号湖光大厦五楼（竹湖园正对面临街二楼）新知集团攀枝花书城内，组织机构代码证代码：77982604-0。
负责人李勇，董事长。
委托诉讼代理人李映江，四川东荣律师事务所律师，执业证号：15104201210137767。
原审被告邓涵月，女，1986年9月2日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和。
原审被告攀枝花市仁和区源玲家居生活馆，经营场所：攀枝花市仁和区攀枝花大道南段***号*幢（同乐世界*楼**号）。
经营者兰正玉，女，1963年5月12日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。
以上二原审被告共同委托诉讼代理人张燕，四川川滇律师事务所律师，执业证号：15104201411700773。
上诉人周波因与被上诉人昆明新知集团有限公司攀枝花分公司（以下简称：新知集团公司攀枝花分公司）、原审被告邓涵月、攀枝花市仁和区源玲家居生活馆（以下简称：源玲家居生活馆）租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2016）川0402民初1176号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人周波的委托代理人梁小丽、被上诉人新知集团公司攀枝花分公司的委托代理人李映江、原审被告邓涵月和源玲家居生活馆的共同委托代理人张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明和认定的本案事实，2014年10月16日，昆明新知集团有限公司与陈冬春、刘树明等26户业主签订了《房屋租赁合同》。2014年10月22日，昆明新知集团有限公司与攀枝花光华集团房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同》。两份《房屋租赁合同》均约定新知集团公司攀枝花分公司承租位于攀枝花市临江路1号湖光大厦五层（部分）房屋，租赁期从2014年10月16日至2026年12月15日止，并对租金支付、房屋转租权及双方的权利义务进行了约定。2014年11月14日，新知集团攀枝花分公司与周波签订了《房屋租赁协议》，新知集团攀枝花分公司将攀枝花市临江路1号湖光大厦五楼（竹湖园正对面临街二楼）新知集团攀枝花书城内的约850㎡的场地出租给周波，协议约定:租赁期限为2015年1月1日起至2018年12月31日止，租金为530400元／年，年租金每两年递增6%；周波如需进行场地转租，周波应保证合作期限内转租情况下第三方对此租赁协议的延续性，并且周波需提前三个月向新知集团攀枝花分公司提出书面协商函进行业态的确定，商谈及签订三方协议；周波逾期不交租金，按每逾期一日应交当期房租的0.5%作为滞纳金；任何一方不履行或不完全履行协议的应承担违约金，双方约定违约金为200000元。2014年11月14日，周波向新知集团攀枝花分公司支付履约保证金50000元。2015年4月1日，周波与邓涵月签订《租赁合同》，周波将其租赁的位于攀枝花市临江路1号湖光大厦五楼（竹湖园正对面临街二楼）新知集团攀枝花书城内的约850㎡的场地转租给邓涵月。邓涵月将场地用于经营源玲家居生活馆。在周波租赁经营期间，周波于2015年8月27日将承租的约450㎡场地交还给新知集团攀枝花分公司。2015年9月17日，新知集团攀枝花分公司将周波交还的场地中约170㎡的场地出租给攀枝花市东区直通车眼镜超市。2015年12月1日，周波将承租的其余场地交还给新知集团攀枝花分公司。周波承租后向新知集团攀枝花分公司交纳了2015年1月1日至2015年6月31日期间的6个月的房屋租金共计265200元。截止2015年12月1日，周波还欠付电费51720.12元。
另查明，源玲家居生活馆为个体工商户，成立时间为2016年1月8日，经营者为邓涵月的母亲兰正玉。
庭审中，邓涵月表示其作为租赁场地实际使用人，愿意支付2015年7月至2015年11月欠付的电费51720.12元。新知集团攀枝花分公司认可欠付的电费为51720.12元。
上述事实有新知集团攀枝花分公司提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、收款收据，周波提交的《房屋租赁协议》，邓涵月、源玲家居生活馆共同提交的营业执照、《租赁合同》及双方当事人的当庭陈述在案佐证。
以上证据均已随案移送本院。
一审法院认为，新知集团攀枝花分公司与周波签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，双方均应当按照合同的约定严格履行义务。周波将租赁场地转租给邓涵月，但未按约定与新知集团攀枝花分公司签订三方协议，其转租对新知集团攀枝花分公司不发生法律效力。新知集团攀枝花分公司主张解除其与周波签订的《房屋租赁协议》，双方均无异议，且新知集团攀枝花分公司主张租金的终止时间为2015年11月，故本院确认双方签订的《房屋租赁协议》于2015年12月解除；新知集团攀枝花分公司主张周波支付欠付租金174200元，依据双方签订的《房屋租赁协议》的约定及周波交还租赁场地的时间，本院对欠付租金金额确认为147781元；新知集团攀枝花分公司主张周波支付滞纳金173001.4元，不符合法律规定，本院不予支持；新知集团攀枝花分公司主张周波支付电费53871.31元，但其庭审中认可欠付电费为51720.12元，依据双方签订的《房屋租赁协议》的约定及相关法律规定，本院对周波应支付的电费确认为51720.12元；新知集团攀枝花分公司主张周波支付违约金200000元，周波的行为已构成违约，但其主张金额高于其实际损失，本院酌情认定为50000元；新知集团攀枝花分公司主张周波赔偿因违约造成的损失100000元，与违约金系重复计算，本院不予支持；新知集团攀枝花分公司主张邓涵月、源玲家居生活馆对租金、违约金承担连带责任，但邓涵月、源玲家居生活馆与新知集团攀枝花分公司之间无合同关系，不是合同相对方，且新知集团攀枝花分公司无证据证明邓涵月与周波系合伙关系，故新知集团攀枝花分公司的主张无法律依据，本院不予支持。因邓涵月愿意支付欠付的电费51720.12元，故其应与周波连带支付新知集团攀枝花分公司电费51720.12元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、昆明新知集团有限公司攀枝花分公司与周波签订的《房屋租赁协议》于2015年12月解除；二、周波于本判决生效后十日内一次性支付昆明新知集团有限公司攀枝花分公司租金147781元、违约金50000元、电费51720.12元，共计249501.12元；三、邓涵月对上述电费51720.12元与周波承担连带责任；四、驳回昆明新知集团有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。
原审被告周波不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实清楚，适用法律略有不当。一审判决认定上诉人违约，酌情认定50000的违约金过高。首先，被上诉人违约在先，上诉人租赁涉案房屋半年后，被上诉人就要求更改合同，提高租金；其次，2015年7月10日，上诉人已将涉案房屋的一半退还被上诉人；第三，在租金计算方面，上诉人已经有了较大的损失，且上诉人投入了大量资金进行装饰装修，但仅仅只经营了不到一年，损失巨大。请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人新知集团攀枝花分公司在二审庭审中口头答辩称，一审判决上诉人向我方支付违约金50000元，具有相应的事实和法律依据，并无不当，我方所提交的证据证明了上诉人违约及因其违约导致我方损失的法律事实，而一审法院在未支持我方所受违约损失的诉讼请求的情况下，仅判决支持50000元的违约金，我方认为已经很低了，虽然我方没有上诉，但我方认为50000元的违约金并不高。我方认为一审判决正确适当，请二审法院予以维持。
原审被告邓涵月、源玲家居生活馆在二审庭审中口头答辩称，上诉人的事实和理由都是事实，违约金不合理过高，因为上诉人经营期限不到一年，还进行了装修，合法不合理。
上诉人周波、被上诉人新知集团攀枝花分公司、原审被告邓涵月和源玲家居生活馆在二审中均未提交新证据。
经二审审理，所查明的本案基本事实和证据与一审查明认定的基本事实和证据是一致的，本院对此予以确认。
本院认为，根据本案审理查明的事实，一审判决依法认定上诉人周波在履行其与新知集团攀枝花分公司的《房屋租赁协议》过程中已构成违约，对此，上诉人周波并无异议，故上诉人周波依法应当承担相应的违约责任。本案中，一审法院根据新知集团攀枝花分公司与周波签订的《房屋租赁协议》中有关违约金的约定，结合本案的实际情况，依法认定新知集团攀枝花分公司主张的违约金金额高于其实际损失，酌情认定违约金为50000元并无不当。关于上诉人周波上诉称一审判决认定上诉人违约，酌情认定50000元的违约金过高的上诉理由。因与本案审理查明的事实不符，本院依法不予支持。关于上诉人周波上诉称被上诉人违约在先，上诉人租赁涉案房屋半年后，被上诉人就要求更改合同，提高租金；2015年7月10日，上诉人已将涉案房屋的一半退还被上诉人，在租金计算方面，上诉人已经有了较大的损失，且上诉人投入了大量资金进行装饰装修的上诉理由。因在本案审理中，上诉人周波未提供相关的证据证明其主张，上诉人周波的该上诉理由亦不能成立，本院依法不予支持。本案一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币925元，由上诉人周波负担。
本判决为终审判决。
审判长 饶庆华
审判员 刘 立
审判员 徐馗斌
二〇一六年十二月十九日
书记员 饶 永