江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民四终字第0003号
上诉人（原审被告）胡友海
委托代理人叶家庆，江苏银杏树律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱小明
被上诉人（原审原告）索梅香
两被上诉人共同委托代理人赵剑锋，江苏兴泰律师事务所律师。
上诉人胡友海与被上诉人朱小明、索梅香房屋租赁合同纠纷一案，泰兴市人民法院于2013年10月14日作出（2013）泰燕民初字第0430号民事判决。上诉人胡友海不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年3月8日，朱小明、索梅香与胡友海签订协议书一份，约定：乙方（朱小明、索梅香）承租甲方（胡友海）位于本市十里甸街239号的房屋，租金每年16500元，租期5年，押金4000元整（房租每年递增600元整）。若乙方改装，经甲方同意后方可施工。如乙方退房前或继续招租，需在退房前或招租前两个月通知，否则后果自负。如乙方装修，在租期满后，不得拆除所有装潢材料，灯具除外。当日，朱小明、索梅香支付2012年的房租16500元。此后，朱小明、索梅香为开办“假日主题餐厅”对房屋进行了装饰装潢，胡友海要求朱小明、索梅香在装潢时使用钢化玻璃，并为此自愿补贴朱小明、索梅香500元。2013年3月7日晚，朱小明、索梅香要求按租赁协议的约定向胡友海交纳2013年的租金17100元，但胡友海提出重新调整房租金额，并拒收租金，双方最终未能达成一致意见。后朱小明、索梅香为此委托泰兴市马甸法律服务所的法律工作者赵兴翔向胡友海出具函告一份。2013年3月23日，因胡友海拒绝朱小明、索梅香在承租房屋内继续经营，双方发生纠纷，朱小明、索梅香报警后，公安部门处警并组织双方调解，但胡友海不同意调解。2013年4月2日，胡友海在案涉房屋内放置杂物并更换门锁，阻止朱小明、索梅香经营，朱小明、索梅香再次与其发生纠纷后经公安部门处警。2013年4月12日，朱小明将承租房屋交还胡友海，并出具收条一份，载明：“今后不再到房东家中拆东西今收到押金余款2400元”。
2013年4月23日，原审法院依朱小明、索梅香申请至案涉房屋中对由朱小明、索梅香装饰装潢的部分进行勘验，并形成勘验笔录。2013年5月21日，江苏经纬资产评估事务所有限公司受原审法院委托对勘验笔录中无争议部分的装饰装潢残值进行评估，但胡友海拒绝评估公司进行实地勘验，经原审法院向胡友海释明拒绝实地勘验的法律后果后，胡友海仍然坚持表示不同意。原审法院遂委托鉴定机构依据已经开庭质证的朱小明、索梅香提供的装修材料及人工清单、报价单等进行评估，案涉房屋的装饰装潢现值为110279元（成新率95%）。朱小明、索梅香缴纳鉴定费4000元。
上述事实有朱小明、索梅香提供的协议书、函告、鉴定报告、鉴定费发票、赵兴翔的手机通话录音资料、对赵兴翔的谈话录音、胡友海提交的收条、原审依朱小明、索梅香申请调取的接处警视频资料、对接处警人员的调查笔录、勘验笔录及当事人陈述在卷佐证。
原审法院认为：当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求出租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方签订的租赁协议未约定租金支付期限，租期5年，故应当在每届满一年时支付，双方于2012年3月8日签订协议，朱小明、索梅香于当日缴纳租金，2012年租赁期限届满之日即为2013年3月7日。朱小明、索梅香已于当日按照协议约定向胡友海交纳租金，即使朱小明、索梅香未能在当日及时交纳，胡友海也应给予朱小明、索梅香合理期限支付；且由于胡友海违反诚实信用的原则，随意增加租金数额，导致双方未能达成一致，胡友海为此拒收朱小明、索梅香租金，并阻止朱小明、索梅香继续经营，胡友海的行为已构成违约，故对朱小明、索梅香要求解除租赁协议的主张，予以支持。至于胡友海提出朱小明、索梅香未能及时交纳租金违约在先，因胡友海未能充分举证，且双方并未约定支付期限，朱小明、索梅香有权在合理期限内向胡友海支付租金，故对胡友海该辩称理由，不予采信。从租赁协议的约定和胡友海主动补偿朱小明、索梅香装潢费用的行为可以看出，胡友海同意朱小明、索梅香对案涉房屋进行装饰装潢。在合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，因系胡友海违约导致合同解除，故对朱小明、索梅香要求胡友海赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的主张，予以支持。经评估，朱小明、索梅香在案涉房屋中装饰装修残值损失为110279元（成新率95%），则案涉房屋装饰装潢重置价为116083元（110279元÷95%），扣除评估报告所附的资产评估明细表中未形成附合的材料费1050元（欧普日光灯800元、楼梯灯100元、吸顶灯150元），其余价值为115033元，故剩余租赁期（4年）内的装饰装修残值损失确定为92026.4元（115033元×80%）。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决：一、解除朱小明、索梅香与胡友海于2012年3月8日签订的房屋租赁协议。二、胡友海于本判决生效后十日内赔偿朱小明、索梅香剩余租赁期内装饰装修残值损失计人民币92026.4元。三、驳回朱小明、索梅香的其他诉讼请求。案件受理费1880元、鉴定费4000元，合计5880元，由胡友海负担5440元，朱小明、索梅香自负440元。
上诉人胡友海不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实不清，证据不足。一审判决认定2013年3月7日晚被上诉人向上诉人交纳2013年租金17100元，但上诉人提出增加房租并拒收租金，一审认定此事实的依据是泰兴市马甸法律服务所发出的函告，该函告是3月7日发出的，而邮政公司的下班时间是下午五点半，泰兴市马甸法律服务所无法预知当天晚上发生的事情，因此从时间上不能证明。该函告要求上诉人在1月10日前收取租金，限定的时间早已过去。该函告称将依法提存租金，事实上被上诉人从未将租金交公证处提存。2、一审判决适用法律错误。本案中双方口头约定租金一年一交，在每年的3月7日交付。上诉人于2013年3月7日向被上诉人催要第二年租金，但被上诉人不交租金。被上诉人违约在先，一审判决上诉人赔偿被上诉人损失错误。协议第2条约定，被上诉人装修需得到上诉人同意方可进行，而被上诉人装修并未得到上诉人同意，因此，即使是上诉人违约提前解除协议，也不应当赔偿被上诉人装修损失。综上，请求二审撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人朱小明、索梅香答辩称：上诉人的上诉理由没有相应证据支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审查明的事实无异，本院予以确认。
二审中，上诉人胡友海提供了以下证据：1、证人封宁的书面证言，封宁是与索梅香合伙开店的合伙人。2、刘基胜提供的送货单四份，证明被上诉人装修时买的石膏等材料价值2510元。3、戴宏军的证人证言及工作记录两页，证言内容主要为：我帮朱小明、索梅香的店装修过两次，第一次是他们开两元超市，我帮助策划的橱窗。第二次是朱小明让我做门头广告、雨棚等门面装修。我只收了两个人两天的工资600元，另外一个人叫张新荣。材料是他们自己买的，我在工作记录本上记了预算，材料款4000到5000元。我只做了门面，室内装潢我没有做，我堂兄戴建网做的水电，木匠、油漆匠是谁做的我不清楚。
被上诉人质证认为：对证据1、证据2，证人应该到庭作证，且这两份证据不属于新证据，对具体内容不予质证，也不予认可；封宁并不是索梅香的合伙人，只买过刘基胜一点油漆，后来因为他家贵另外换了一家。对证据3，也不属于新证据，且属于单一证据，证人的陈述没有其他证据佐证，不能作为本案的证据使用；证人叫上诉人叔叔，与上诉人有亲戚关系；证人只做了门面装璜的一点点框架，其预算没有被采纳，材料都是被上诉人自己买的，证人不清楚多少钱。招牌、发光字都是另找别人弄的。戴建网只做了一点点水电，其他都是朱小明做的，朱小明自己就是搞水电安装的。
本院认为：关于资产评估报告，一审法院依照法定程序委托具有专业资质的鉴定机构，对现场勘验笔录中无争议部分的装饰装潢残值进行评估，因上诉人拒绝鉴定机构人员进场实地勘验，经一审法院释明拒绝实地勘验的法律后果后，上诉人仍固执己见，鉴定机构遂根据原审法院委托依照已质证的装修材料及人工清单、报价单等进行评估，故该资产评估报告依法应作为定案依据，二审中上诉人所举证据1、2证人未到庭作证，证据3戴宏军的证言不足以推翻该资产评估报告，本院对此均不予采信。从泰兴市马甸法律服务所受被上诉人的委托向上诉人发出的函告、原审法院调取的公安机关接处警视频资料、对接处警人员的调查笔录等证据内容综合分析，能够确认从2013年3月7日起租赁双方因上诉人要求调整房租而发生纠纷，后经公安部门调处，建议租金上涨不要超过800元，但上诉人表示不管多少钱房子都不租给朱小明了。由此应当认定案涉租赁协议的提前解除系因上诉人违反协议约定，单方要求增加房租所致，胡友海的行为已构成违约，一审据此判决上诉人赔偿被上诉人装饰装修残值损失并无不当。马甸法律服务所的函告落款时间是3月7日，但该所出具的情况说明载明该函告系3月7日晚起草，3月8日打印并寄出，而上诉人并无证据证明该函告系3月7日邮政公司下班前寄出的，故上诉人认为该函告从时间上不能证明上诉人违约的上诉理由不能成立。上诉人认为双方口头约定租金一年一交，在每年的3月7日交付，但上诉人并未就此举证证明，案涉租赁协议中亦无此约定，本院对此不予采信。上诉人认为其于2013年3月7日向被上诉人催要第二年租金，但被上诉人不交租金，故被上诉人违约在先的上诉理由，无事实依据，且与上述接处警视频资料、对接处警人员的调查笔录等证据内容相矛盾，本院对此不予采信。从案涉租赁协议的约定和装潢时上诉人主动补偿500元玻璃费用给被上诉人的行为可以看出，朱小明、索梅香对案涉房屋进行装修系得到了上诉人的同意，上诉人认为因被上诉人装修未得到上诉人同意，故即使是上诉人违约提前解除协议，也不应当赔偿被上诉人装修损失的上诉理由不能成立。
综上，上诉人胡友海的上诉理由不能成立，本院不予采纳，一审判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1880元，由上诉人胡友海负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈继元
代理审判员 刘春生
代理审判员 丁万志
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 王 梅