成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第452号
原告中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行。住所地：四川省成都市高新技术开发区。
法定代表人江宇东，该支行行长。
委托代理人罗兴灵，四川博成律师事务所律师。一般授权代理人。
被告欧海峰，女，汉族，1973年1月13日出生，住成都高新区。身份证号码：。
委托代理人彭刚，四川迪扬律师事务所律师。一般授权代理人。
被告成都天亿置业有限责任公司。住所地：成都市新南路。
法定代表人欧海峰，该公司总经理。
委托代理人吴红斌，男，汉族，1966年10月28日出生，住成都市武侯区。身份证号码：。特别授权代理人。该公司员工。
委托代理人李强，男，汉族，1966年12月28日出生，住成都高新区。身份证号码：。特别授权代理人。该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行（简称农业银行）诉被告欧海峰、成都天亿置业有限责任公司（简称天亿公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理。依法适用简易程序，由代理审判员张媛媛独任审理，于2014年11月11日、11月18日、12月8日公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托代理人罗兴灵、被告欧海峰的委托代理人彭刚、被告天亿公司的委托代理人李强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称，被告欧海峰因购买被告天亿公司开发的成都市武侯区浆洗街61-97号、武侯祠大街1-3号思培居商住楼A幢13楼F号房屋（合同备案号233736）向原告借款。三方于2003年12月22日签订了《个人住房按揭合同》，约定被告欧海峰向原告借款29万元，由被告欧海峰按月归还借款本息，并以被告欧海峰购买的上述房屋作为抵押担保，被告天亿公司承担阶段性担保义务。合同签订后，原告如约向被告欧海峰发放了贷款，但其并未按约还款，自2007年1月20日以后就未向原告归还贷款本息，至2013年9月20日已累计多期不按时还款，已连续拖欠80期贷款未还。为此，原告请求人民法院依法判决：一、解除原、被告签订的《个人住房按揭合同》；二、被告欧海峰归还剩余借款本金262463.78元及该款至还清为止按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算的利息、逾期息、复利（计算至2013年9月20日为129080.93元）；三、原告有权依法处置抵押物并就案涉债务优先受偿；四、被告天亿公司对上述债务承担连带清偿责任。
被告欧海峰辩称，对二被告与原告签订合同、原告提供借款的事实及剩余本金数额、欠款时间予以认可，对原告诉请解除合同也不持异议，但原告须明确其诉请的债务金额的计算方式。由于二被告之间的房屋买卖合同并未实际履行且已经解除，被告天亿公司没有向欧海峰交付房屋、也没有办理房产证，且原告将贷款直接支付给了天亿公司，故应由天亿公司向原告归还所有债务，欧海峰不应当承担任何责任。原告对于没有办理抵押登记具有重大过错，应自行承担未设立抵押权的后果。
被告天亿公司辩称，对二被告与原告签订合同的事实予以认可，对原告诉请解除合同也不持异议；但被告天亿公司已经将案涉房屋卖给了案外人，将首付款退给了欧海峰，并解除了房屋买卖合同，故应由天亿公司承担案涉债务，不应由欧海峰承担还款责任，但债务的具体金额尚须核实；由于案涉房屋未进行抵押登记，故原告的抵押权没有设立，无权获得优先受偿。
经审理查明，被告欧海峰因购买被告天亿公司开发的成都市武侯区浆洗街61-97号、武侯祠大街1-3号思培居商住楼A幢13楼F号房屋（合同备案号233736）向原告借款。2003年12月22日，原告与被告欧海峰、被告天亿公司签订了《个人住房按揭合同》【成高农银按字（2003）第652号】，主要约定：原告向欧海峰提供住房按揭贷款，借款金额为29万元，即欧海峰所购商品房总价款的70%，借款期限自2003年12月22日起至2023年12月21日止；借款利率按月利率0.42%执行，贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定；借款利息按月计付，结息日为每月20日；在办妥本合同抵押预登记，取得抵押预登记证明书后的10日内，原告将借款金额一次性以欧海峰购房款名义划入天亿公司在原告处开立的售房专用账户内；未办理抵押预登记的地方，在欧海峰将购房合同等办理产权证书所需资料移交给原告并办理本合同公证后10日内，原告将借款金额一次性以欧海峰购房款名义划入天亿公司在原告处开立的收房专用账户内；欧海峰应当按期足额偿还原告贷款本息，借款期限一年以上的，以每一个月为一个偿还期，每月20日为每期还款日，首期还款为借款发生的次月20日；欧海峰在获得原告贷款之前必须向原告办理银行卡（卡种借记卡）或在原告处开立存款账户（账号，开户行农行高新支行营业部），每期还款日前，欧海峰应在上述银行卡或存款账户中存入当期应还借款本息，原告直接从该卡或存款账户中扣收与本合同项下借款有关款项，如存款不足扣划时，则该期应还贷款本息全部做逾期处理；每期还款金额采用等额还款法计算公式计算；对逾期的贷款本息，欧海峰在上述存款或银行卡帐户内存足款项，由原告在下一个还款日划收，但在存款日至划款日之间，仍计收逾期利息及其复利；欧海峰、天亿公司在《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》项下就购房事宜产生任何纠纷，均不影响本合同项下贷款本息及其有关费用的按期偿付及保证担保责任的承担；天亿公司承诺，自本合同签订之日起，至欧海峰取得房产证书、办妥抵押登记并将有关抵押文件交原告收执之日起，对欧海峰所欠原告的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任；本合同任何一方未履行约定义务，应承担违约责任，并赔偿损失等。
2003年12月23日，原告向被告欧海峰发放了29万元贷款。由于被告欧海峰未按约归还贷款本息，原告向被告天亿公司送达了《履行担保责任通知书》，被告天亿公司于2004年7月26日在其《回执》上盖章确认收到，并于2005年11月23日向原告回复称将在3日内补足按揭贷款保证金。由于二被告均未向原告归还欠款，2006年12月22日，原告在成都市律政公证处公证人员的见证下，以国内特快专递邮件方式向被告欧海峰（住址：四川省宜宾县柏溪镇宜宾天工机械股份有限公司-注：该地址系被告欧海峰填写在《贷款申请书》上的家庭地址）寄送了《中国农业银行成都市高新技术产业开发区支行债务催收通知书》及《中国农业银行超期清单》各一份。其中债务通知书载明：您在我行的个人住房按揭贷款已4次未按月还本付息。逾期本息及罚息共计7991.62元，请于2007年1月10日前归还等。
由于利率调整，原告现对被告欧海峰的贷款按照每月0.49125%征收利息，对逾期贷款按照每月0.5616%征收罚息及复利。另，被告欧海峰尚未归还的借款本金共计262463.78元，截止2013年9月20日其所欠利息、罚息、复利共计129080.93元。
另查明，二被告称其在签订购房合同后并未实际履行，且已办理了退房手续，被告天亿公司已将案涉房屋另行出售给了案外人。本案诉讼过程中，被告欧海峰以天亿公司为被告、原告为第三人，向成都市武侯区人民法院起诉解除欧海峰与天亿公司签订的《商品房买卖合同》。2014年7月22日，成都市武侯区人民法院作出（2014）武侯民初字第1375号《民事判决书》，判决解除欧海峰与天亿公司于2003年11月22日签订的《商品房买卖合同》。该判决作出后各方当事人均未上诉，已于2014年8月22日生效。
上述事实，有原告提供的《贷款申请书》、《申明书》、《商品房买卖合同备案表》、《个人住房按揭合同》、《借款凭证》、天亿公司盖章《回执》、（2006）川律公证字第29887号《公证书》及其附件、《中国农业银行委托资产处置系统》中欧海峰的贷款信息及清单，被告欧海峰提供的（2014）武侯民初字第1375号《民事判决书》及《民事案件生效情况》等证据予以证明。上述证据能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，证明本案待证事实，故予以采信。
本院认为，原告与二被告签订的《个人住房按揭合同》系签约方真实意思表示，未违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，原告按约履行了发放贷款的义务，被告欧海峰未按约归还贷款本息，被告天亿公司亦未按约履行连带保证责任，应承担相应的法律责任。由于原、被告均对解除《个人住房按揭合同》不持异议，故本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，原告有权要求被告欧海峰归还全部剩余的贷款本息，被告天亿公司承担连带还款责任。然而，由于案涉《个人住房按揭合同》是在二被告签订的《房屋买卖合同》基础上签订的，现该合同已经被人民法院依法判决予以解除，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，被告欧海峰不再承担向原告偿还贷款本息的义务，该偿还义务应直接由被告天亿公司承担。
对于原告对逾期贷款征收罚息及复利的主张。根据《中国人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，虽然案涉借款合同仅规定了违约方应承担违约责任并赔偿损失，而没有明确约定违约责任的具体承担方式，但二被告未按约归还贷款本息的违约情况是客观存在的，原告有权在不违反中国人民银行对于逾期贷款征收罚息、复利的限制性规定的前提下，对被告欧海峰的逾期贷款征收罚息及复利。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同上载明的贷款利率水平上加收30%-50%；……对逾期或未按合同用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”在本案中，原告征收利息的利率为0.49125%，即年息5.895%，没有超过中国人民银行一年期贷款利率，对逾期贷款征收罚息及复利的利率为每月0.5616%，即年息6.7392%，也没有超过贷款利率的30%，其对不能收取的利息征收复利，也没有违反相关法律法规的禁止性规定，故本院对原告就逾期贷款征收罚息、复利的诉请予以支持。
对于原告行使担保物权的主张。由于该合同签订时《中华人民共和国物权法》尚未实施，故对于案涉合同中有关抵押权问题的认定，应适用《中华人民共和国担保法》的相关规定。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”、第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效”之规定，原告及二被告均未证明案涉房屋在法庭辩论终结前进行了抵押物登记或取得了权利证书，故原告的抵押权并未有效成立，其对案涉房屋不享有抵押权，无权就案涉房屋优先受偿。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行与被告欧海峰、被告成都天亿置业有限责任公司2003年12月22日签订的《个人住房按揭合同》【成高农银按字（2003）第652号】；
二、被告成都天亿置业有限责任公司在本判决生效之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行归还剩余全部借款本金262463.78元以及利息、逾期罚息及复利（该款项计算至2013年9月20日为129080.93元，对于2013年9月20日以后的金额，以原告中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行系统的数据为准）；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行的其他诉讼请求。
如果被告成都天亿置业有限责任公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费3587元，由被告成都天亿置业有限责任公司负担（此款原告中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行已预交，被告成都天亿置业有限责任公司履行本案确定的支付义务时一并支付给原告中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 张媛媛
二〇一四年十二月八日
书 记 员 狄 强