原 告 何 国 秀 诉 被 告 广 西 万 旺 房 地 产 开 发 有 限 公 司 商 品 房 销 售 合 同 纠 纷 一 案 一 审 民 事 判 决 书
广西壮族自治区扶绥县人民法院
民事判决书
（2014）扶民初字第224号
原告何国秀。
委托代理人黄元。
被告广西万旺房地产开发有限公司。
法定代表人李海。
原告何国秀诉被告广西万旺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年2月28日立案受理后，依法由代理审判员李泠满适用简易程序进行独任审理。本案于2014年4月24日公开开庭进行了审理，书记员兰燕担任庭审记录。原告何国秀的委托代理人黄元，被告法定代表人李海到庭参加诉讼。原告何国秀经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何国秀诉称，2010年1月25日，原告与被告依法签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告开发的位于扶绥县松江街26号民族广场小区第1幢XX层XX号房，房价总金额为138495元整；被告应于2010年1月30日前将具备“取得商品住宅交付使用批准文件的商品房”交付给原告；被告逾期交房的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2010年1月31日起至被告能按照《商品房买卖合同》第八条第4款的条件实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。原告在签订《商品房买卖合同》后即依约将全部房款138495元整交付给被告，被告一直未能按合同约定的条件交房。原告多次找被告协商解决未果。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；被告却至今未能按照合同约定的条件交房给原告，其违约行为已经严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特向扶绥县人民法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付商品房预售合同违约金39637.20元（以138495元为基数，自2010年1月31日起计至2013年12月31日止，按合同约定的每日0.2‰计算）；2、本案的诉讼费由被告承担。
原告对其陈述的事实在举证有效期内提交相关证据如下：
1、被告电脑咨询单，拟证明被告主体适格；
2、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告依法签订《商品房买卖合同》的法律事实，双方存在商品房买卖关系；
3、收据一张，拟证明原告已经全额支付房款；
4、证明一份，拟证明扶绥县民族广场1#楼即海天公馆1号楼至今未办理工程竣工验收备案手续；
5、关于《关于请求回复报告》的回复，拟证明23位业主向扶绥县建设工程质量安全监督站主张权利，该单位给予回复建设单位至今尚未办理竣工验收备案手续。
被告广西万旺房地产开发有限公司辩称，双方签订合同的时间，约定交房的时间均无异议，对原告提供的合同也无异议。海天公馆在2010年初，许多业主已实际入住，原告实际入住时间是2010年3月20日，有原告领取的房子钥匙记录为证，则该时间为实际入住时间，故我公司认为原告诉请的违约金无事实及法律依据。房屋已经由原告实际占有使用，按最高法司法解释第11条对房屋的占有视为对房屋的交付使用，即从原告实际入住起的日期均不能视为违约的日期。我们对交房日期均有约定，逾期交房是事实，但原告没有在诉讼时效里主张权利，原告的诉请应不得到法律的保护。
被告在举证有效期内提交相关证据如下：
1、领取钥匙登记表，拟证明已经交房给业主使用，原告实际领取钥匙的时间为2010年3月20日；
2、收据三份，拟证明涉案房屋已实际交付使用，从实际入住起被告就不存在违约行为；
3、崇公消验（2012）第94号验收意见书、扶环管批（2008）1号文件、扶环审（2013）3号文件、扶雷验字（2013）001号验收检测报告，拟证明在2013年1月18日前，被告建设的海天公馆1号楼已经相关部门综合验收合格，原告主张的违约事实不存在；
4、2013年2月5日扶绥县住房和城乡建设局出具的证明一份，拟证明海天公馆1号楼的工程竣工备案手续在验收后一直在办理中。
经庭审质证，被告对原告提供证据1、2、3、4没有异议；原告对被告提供的证据3、4没有异议。本院认为，原、被告对上述证据的合法性、内容客观真实、关联性均没有异议，本院予以采纳。被告对原告提供的证据5有异议，认为出具该回复的单位扶绥县建设工程质量安全监督站是扶绥县住房和城乡建设局的下属机构，其无权出具这样的回复，而且论断是不真实的，因为扶绥县住房和城乡建设局在2013年2月5日已答复工程竣工备案手续尚在办理中；原告对被告提供证据1、2的真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联。本院认为，原告提供的证据5证实民族广场1#楼竣工验收合格的情况，可以作为综合分析依据；对于与扶绥县住房和城乡建设局的证明存在冲突部分，应以其上级单位扶绥县住房和城乡建设局为准；被告提供的证据1、2，原、被告均没有异议，证据1证明原告实际领取房屋钥匙的时间，可作定案依据；证据2证实原告向物业管理部门交缴相关管理费用，可作为综合分析依据。
在审理过程中，为查明案件事实，本院依职权调取了以下两份证据：
1、扶绥县住房和城乡建设局证明一份，证实扶绥县建筑工程质量安全监督站是扶绥县住房和城乡建设局的二层机构单位，是具有独立法人的机构；
2、向扶绥县建筑工程质量安全监督站调查的询问笔录一份，证实该站认可扶绥县住房和城乡建设局出具的证明。扶绥县建筑工程质量安全监督站仅是在竣工验收合格备案过程中负责审核材料，确认材料齐全后交由扶绥县住房和城乡建设局最终盖章确认。
对于本院调取的两份证据，原、被告均无异议。
依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：
2010年1月25日，原告何国秀与被告广西万旺房地产开发有限公司双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于扶绥县新宁镇松江街民族广场小区第1幢XX层XX号房，房屋总价款为人民币138495元。合同还约定，出卖人（被告）应当在2010年1月30日前，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。出卖人逾期交房不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品住宅交付使用批准文件，并签署房屋交接单。另外，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告依约支付了全额购房款。被告也在楼房竣工后通知原告领取楼房，原告于2010年3月20日从被告处领取了房间钥匙，过后进行装修入住并使用至今。2013年1月18日，在扶绥县建设工程质量安全监督站监督下，由施工、勘察、设计、监理、建设等单位组成的竣工验收组对扶绥县民族广场1#楼进行竣工验收，结论为工程质量合格。但原告认为，被告至今未按合同的约定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，已经构成违约，应当向原告支付从2010年1月31日至2013年12月31日的逾期交房违约金共计人民币39637.20元。而被告则认为，涉案房屋已于2010年3月20日交付原告，原告也已经装修入住，应视为对房屋的实际占有使用。根据法律的有关规定，应视为房屋已经交付使用。且原告没有在诉讼时效时间内提起诉讼，其诉请不应再得到法律保护。原告在与被告协商未果后，诉至法院，请求判令被告向其支付商品房预售合同违约金共计人民币39637.20元（以138495元为基数，自2010年1月31日起计至2013年12月31日止，按合同约定的每日0.2‰计算）；。在庭审过程中，原告将“商品房预售合同违约金”变更为“商品房销售合同违约金”。
根据诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1、被告是否存在逾期交房的违约事实，是否依法向原告支付逾期交房违约金；2、原告的起诉是否已超过诉讼时效。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效合同。双方当事人在享有权利的同时，应该认真和全面地履行合同约定的义务。原告虽然以被告存在商品房销售合同违约为由提起诉请，但在实际计算违约金额中，是以逾期交房违约金的计算方式、标准进行计取的。原告主张被告在交付房屋钥匙时未能出示取得商品房住宅交付使用批准文件，即便于2010年3月20日领取房屋钥匙并实际使用房屋，也不能证明原告接受了房屋，因此被告还应承担交付房屋之后的逾期交房违约责任，逾期交房违约责任应该计算至2013年12月31日止。本院认为，原、被告在合同第十一条明确约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。在出卖人不能出示相关证明文件或不具备法律规定的商品房交付条件时，买受人有权拒绝接受房屋并要求出卖人承担违约责任。如果买受人明知商品房不具备交付条件但实际接受房屋，是其对自己权利的自由处分，应视为其对变更合同关于房屋交接内容的约定的确认。在此情况下，买受人无权要求出卖人承担实际交付日起至具备交付条件日止的违约金。本案中，原告已经实际接受了被告交付的房屋，原、被告双方即形成了房屋实际交付的事实，原告也实际占有和使用了房屋。现又主张被告承担实际交付日起至具备交付条件日止的违约金，没有正当的理由，也没有法律依据，本院不予支持。按照合同约定，被告应于2010年1月31日前将房屋交付给原告使用，但被告于2010年3月20日才将房屋实际交付给原告。被告未按约定的时间交付房屋，属违约行为，对此被告应承担相应的过错责任。为此，原告要求被告支付此期间的逾期交房违约金的诉请，事实和理由成立，本院予以支持。但按照实际的交房之日即为被告履行交房义务完毕之日，履行义务完毕当日还继续计算违约金有违合同公平原则。所以，被告应按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付前一日止承担逾期交房的违约责任，即逾期交房的违约行为自2010年1月31日至2010年3月19日止，共计48天。按照原、被告对逾期交房违约责任的约定，逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。按照此约定计算，被告应支付给原告逾期交房违约金为664.78元（138495元×0.1‰×48天）。至于原告的起诉是否已超过诉讼时效，虽然合同约定的交房时间是2010年1月30日，实际交付时间是2010年3月20日，但直至房屋实际交付日，被告没有向原告出示或交付商品房住宅交付使用批准文件，而原告依法可要求被告依据合同履行自己的义务，被告直至2013年1月18日才完成工程竣工验收，并取得商品房住宅交付使用批准文件。因此，原被告双方对是否已经履行了合同约定的交房条件和在履行合同中的实际交付事实各自认识和判断不一致，原告在此期间起诉主张权利并未超过诉讼时效，被告抗辩称原告主张违约金的权利已经超过诉讼时效的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告广西万旺房地产开发有限公司向原告何国秀支付商品房逾期交付违约金664.78元；
二、驳回原告何国秀的其他诉讼请求。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取395元，由被告广西万旺房地产开发有限公司负担7元，原告何国秀负担388元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交案件上诉费790元，（收款单位：崇左市财政局，账号：20-073101040013813，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室）。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李泠满
二〇一四年五月二十五日
书 记 员 兰 燕
附：法律相关条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。