广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2862号
上诉人（原审原告）：梁大年，住广东省大埔县。
委托代理人：葛凤梅，广东导正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州雅粤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市番禺区。
法定代表人：梁正坚，任董事副总裁。
委托代理人：赵晓明，广东海际明律师事务所律师。
委托代理人：陈侃，广东海际明律师事务所律师。
上诉人梁大年因与被上诉人广州雅粤房地产开发有限公司（以下简称雅粤公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第763号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年8月17日，梁大年（买方）与雅粤公司（卖方）签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号20120815936X），约定梁大年向雅粤公司购买位于广州市番禺区桥南街南城路723号10栋302房（以下简称为涉讼房屋），建筑面积为95.3507平方米，总金额为1105615元。雅粤公司同意梁大年以按揭贷款方式付款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款50.25%，金额555615元；除首期款外，剩余房款550000元须于2012年8月17日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同约定交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件。雅粤公司应当在2013年8月15日前将作为本合同标的物的房屋交付梁大年使用。雅粤公司如未能按本合同规定的期限交房，自本合同规定的最后交房期限的第二日起，按梁大年已付房价款的日0.1‰的标准向其支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。双方进行房屋验收交接时，雅粤公司应当向梁大年提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，梁大年有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由雅粤公司承担。梁大年在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；梁大年认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，雅粤公司在接到异议后应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为梁大年异议事实成立，该商品房视为未交付。本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。该合同附件七：《商品房买卖合同补充协议》第六条约定，双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：雅粤公司向梁大年发出《收楼通知书》后，且在其办理收楼手续时，向其出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖雅粤公司公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》即视为符合交付标准，梁大年同意办理收楼手续。第十二条约定，梁大年不得以雅粤公司交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定的标准为由拒绝接收商品房，但雅粤公司须按《房地产（住宅）质量保证书》的要求履行保修义务。双方确认《商品房买卖合同》及补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果。补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以补充协议约定为准。同日，梁大年向雅粤公司支付了555615元的购房款。
2012年12月29日，雅粤公司取得了包括涉讼房屋所在楼宇在内的番禺南区4－3地块项目6－11座及一区地下室工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。同日，梁大年向雅粤公司支付了剩余购房款550000元。2013年4月10日，雅粤公司与广州供电局有限公司（以下简称为广州供电局）签订《初步供电方案协议》，载明由雅粤公司负责投资建设项目位于番禺区桥南街4－3地块南端（6#电房），由于该项目所在的区域电网供电能力不足，暂未具备接入条件，根据《供电营业规则》第十八条规定，暂缓了雅粤公司报装办理。而雅粤公司为避免影响项目总体验收的办理，急需对小区内的电气工程进行设计及施工，所以向广州供电局提出确定项目初步供电方案的申请，现经双方友好协商，达成如下协议：……在广州供电局建设的草河变电站投入运行前，雅粤公司不得自行接入公用电网；待广州供电局的电网规划调整后，广州供电局根据电网运行情况通知雅粤公司重新确定供电方案，双方需签订正式的《供用电方案协议》，届时本协议同时作废；在雅粤公司未正式接入公用电网前，雅粤公司可保留基建临电负荷，暂时对小区供电，在广州供电局恢复供电能力后，雅粤公司需向广州供电局申请办理正式用电手续，由此而产生的小区业主纠纷，由雅粤公司负责协调解决。2014年6月24日，广州供电局有限公司番禺供电局受理并同意了雅粤公司提交的包括涉讼房屋在内的《客户受电工程竣工检验意见书》。
2014年7月10日，梁大年以雅粤公司交付的涉讼房屋不符合合同的约定为由诉至原审法院，请求判令：一、雅粤公司立即向梁大年交付符合《广州市商品房买卖合同》第十二条、第十五条约定的交付标准的房屋；二、雅粤公司以已付房款为本金，按每日万分之一的标准向梁大年支付自2013年8月16日起至交付房屋之日止的违约金（暂计至2014年7月7日共326天为36043元）；三、本案诉讼费用由雅粤公司承担。原审诉讼过程中，梁大年撤回其第一项诉讼请求；并变更其第二项诉讼请求为要求雅粤公司以已付房价款1105615元为本金，按每日万分之一的标准向其支付自2013年8月16日起至2014年6月24日具备房屋交付条件之日止的违约金。
原审诉讼过程中，梁大年确认收到了雅粤公司寄送的《收楼通知书》，且双方均确认梁大年于2013年10月26日签收了涉讼房屋的钥匙及《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》；其后梁大年向雅粤公司申请对涉讼房屋进行装修，但因未支付装修保证金故未办理装修验收。此外，双方亦确认2014年6月24日雅粤公司最终取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，但是双方对于以下问题存在较大争议：一、涉讼房屋的交付条件是否发生变更。雅粤公司主张认为《商品房买卖合同补充协议》第六条已变更了原合同约定的房屋交付条件，其向梁大年发出收楼通知书后，在梁大年前来办理收楼手续时出示《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖其公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》即视为符合交付标准，梁大年同意办理收楼手续。此外，《建设工程质量管理条例》规定取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》即视为房屋满足了法定交付条件。因此，《商品房买卖合同补充协议》第六条并没有限制梁大年的权利，加重其责任，是梁大年与雅粤公司的真实意思表示，内容合法，应以该条款作为收楼标准。而且雅粤公司已于收楼现场公示《广州市商品房买卖合同》及补充协议约定的交楼所必须出示的文件，涉讼房屋符合合同约定的交楼标准。梁大年对此则不予认可，其认为《广州市商品房买卖合同》明确约定涉讼房屋的交付条件除了《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》列明的认可文件或准许使用文件外，同时还应满足供水、供气、供电、通邮等满足居住的必要条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。雅粤公司于2014年6月24日才最终全部取得上述证明文件，涉讼房屋方具备交付条件。此前，由于使用临电，涉讼小区经常性出现停电的情况。此外，《商品房买卖合同补充协议》第六条属格式条款，涉案小区的业主均使用该补充协议，该条款变相地将《广州市商品房买卖合同》约定的交付房屋的条件变更为“一表两书”，即《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《质量保证书》及《住宅使用说明书》，免除了雅粤公司迟延交付房屋的责任，排除梁大年获得必要居住条件房屋的权利，应认定为无效条款，应作出不利于雅粤公司的解释。此外，雅粤公司在梁大年收楼时并未向其出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。为证明涉讼小区经常性出现停电的情况，梁大年提交了雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司分别于2014年5月29日、2014年6月1日及2014年6月25日出具的《紧急通知》予以证明。二、关于雅粤公司是否逾期交楼的问题。雅粤公司主张其于2013年7月28日已经通知梁大年于2013年8月3日进行收楼，但梁大年因自身原因直到2013年10月26日才办理收楼手续，逾期收楼的责任应由梁大年自行承担。至于其提出的房屋存在的质量问题属于房屋质量保修的范围，不能作为其拒绝收楼的理由。为证明其上述主张，雅粤公司提交了《雅尚苑项目收楼通知书》及《业主收楼验收表》予以证实。其中，《雅尚苑项目收楼通知书》的主要内容为雅粤公司通知梁大年可于2013年8月1日至2013年8月15日前去物业管理公司办理收楼手续，但由于收楼业主较多，建议其于2013年8月3日前去办理收楼手续。如果梁大年未能于上述期限内前去收楼，则视作其已收楼，相关事宜按《商品房买卖合同》约定执行；《业主收楼验收表》则载明2013年10月26日，梁大年前去收楼验收时发现涉讼房屋存在质量问题，要求雅粤公司处理。对于雅粤公司的上述主张，梁大年确认雅粤公司于2013年10月26日向其交付涉讼房屋，但涉讼房屋存在质量问题。并且此时，涉讼房屋并不具备合同约定的交付条件，直到2014年6月24日涉讼房屋方才符合交楼条件。因此，雅粤公司违反合同的约定，逾期向其交付符合合同约定的房屋，理应承担相应的违约责任。
原审法院认为：梁大年与雅粤公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应严格遵照履行。关于涉讼房屋的交付条件是否发生变更的问题。商品房的交付条件包括法定条件和约定条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。本案中，虽然《广州市商品房买卖合同》约定交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件，但是双方于同日签订的《商品房买卖合同补充协议》第六条中将上述交付标准变更为雅粤公司在梁大年办理收楼手续时，向其出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》即视为符合交付标准。即双方重新将交楼的条件约定为雅粤公司必须具备《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，该约定的交楼条件并未低于法定条件，亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。至于梁大年反驳认为《商品房买卖合同补充协议》第六条为格式条款，其约定的内容显失公平，依法应当认定该条款无效的问题。民事活动应当遵循自愿、公平的原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，协商一致可以变更合同。《商品房买卖合同补充协议》明确载明双方确认《商品房买卖合同》及补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果。梁大年作为买卖合同的一方当事人，理应在签约前审慎地对买卖合同的内容及附件等合同交易细节进行审查，其作为具有完全民事行为能力人，原审法院亦有理由相信其对其签约的民事行为履行了审慎的注意义务，而且其并未提供相应的证据证明其在签订合同当时曾对该条款提出任何异议。此外，该协议第六条的规定亦仅仅是变更了部分约定的交楼标准，并未免除雅粤公司的法定交楼义务，亦未加重梁大年责任及排除其主要权利。因此，《商品房买卖合同补充协议》是双方协商签订的，并非格式条款，梁大年的上述反驳意见，理据不足，原审法院不予采信。此外，根据《广州市商品房买卖合同》第十六条的约定，梁大年认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，雅粤公司在接到异议后应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为梁大年异议事实成立，该商品房视为未交付而梁大年并未提供任何证据证明其于2013年10月26日接收涉讼房屋时曾对涉讼房屋是否符合交楼标准或条件提出过异议。综上，对于梁大年主张涉讼房屋的交楼条件并未发生变更，涉讼房屋交楼时并不符合交楼条件的诉讼主张，理据不足，原审法院不予支持。关于雅粤公司是否应当向梁大年支付逾期交楼违约金的问题。如前所述，雅粤公司于2012年12月29日即取得了涉讼房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，具备了法定的交楼条件。梁大年主张其于2013年10月26日办理收楼手续并签收涉讼房屋的钥匙时发现涉讼房屋存在质量问题。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第十三条的规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”此外，《商品房买卖合同补充协议》第十二条亦约定，梁大年不得以雅粤公司交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定的标准为由拒绝接收商品房，但雅粤公司须按《房地产（住宅）质量保证书》的要求履行保修义务。即如果梁大年认为涉讼房屋确实存在质量问题，自可依照上述法律的规定和合同的约定，另行向雅粤公司主张权利，要求其承担维修责任，但不得以涉讼房屋存在质量问题为由拒绝收楼。因此，梁大年在涉讼房屋具备法定和约定的交楼条件的情况下，拒绝在雅粤公司通知的收楼期限内办理收楼手续，最终导致涉讼房屋延期交楼，该责任在于梁大年，故对于其要求雅粤公司支付逾期交楼违约金的诉讼主张，理据不足，原审法院不予支持。至于梁大年提出雅粤公司通知其收楼时并未出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的问题，因该验收备案表已经在2012年12月29日取得，按照常理分析，雅粤公司没有理由不将该验收备案表出示给梁大年，且梁大年于《业主收楼验收表》中只是针对房屋质量提出异议，并未提及雅粤公司未按照约定出示资料的问题，故对于雅粤公司提出的其已于收楼现场公示《商品房买卖合同》及补充协议约定的交楼所必须出示的文件的抗辩主张，原审法院予以合理采信。此外，梁大年于庭审中所述之涉讼房屋因使用临水、临电而对其生命、财产等造成损害的问题，因属于另一法律关系，本案不作处理，梁大年可另寻法律途径予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出如下判决：驳回梁大年的全部诉讼请求。一审案件受理费401元，由梁大年负担。
上诉人梁大年不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付临水临电设施交房的赔偿金34605.7元。（参照逾期交房的违约金标准计算，自2013年8月16日起计至2014年6月24日止）。理由：一、原审法院认定事实错误。1、被上诉人在合同约定的交房时间未将符合法定及合同约定之交付条件的房屋交付给上诉人使用，已构成违约。依据合同第十二条、第十五条约定，房屋交付需满足竣工验收合格和满足永久供水、供气、供电、通邮等必要居住条件，以上两大条件缺一条都不能说明房屋符合交付条件。被上诉人在2013年12月份才取得涉案房屋永久供水的证明文件，2014年6月24日才取得涉案小区永久供电的证明文件。被上诉人未能依约交付符合条件的房屋给我方使用的行为已构成违约，应当承担临水临电交房的违约赔偿责任。原审法院认为被上诉人提供《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》和《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅使用说明书）》即符合房屋交付条件是认定事实错误。2、涉案房屋取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》不能等同房屋已满足永久供水、供电、通邮等必要居住条件。补充协议第六条属于格式条款，其约定的内容显失公平，明显是为了免除被上诉人相应法律责任的霸王条款，依法应当认定该条款无效。根据《建筑法》第六十一条第二款和合同法第七百一十九条第二款均规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不能交付使用。被上诉人为了达到免责的目的，采用格式条款订立该补充协议，欺骗上诉人获得竣工备案就符合交房条件，使上诉人产生重大误解，明显严重损害了上诉人的合法权益。因此，该条款不能作为本案被上诉人免除迟延交房违约责任的依据。二、原审法院没有对被上诉人临水临电交房行为的违法性进行认定，属于遗漏查明本案案件事实。《广州市供电与用电管理规定》（2008年9月1日施行）第十二条规定：“新建住宅交付使用时应当提供永久用电设施。房地产开发企业在新建住宅小区时应当按照规划先行建设配套变电设施，并在售房合同中承诺提供永久用电，明示永久用电容量及报装情况。房地产开发企业应当在销售现场公示住宅小区建设范围内的高压电力建设规划直至竣工验收完毕。”《广州市城市供水用水条例》第二十三条第二款规定：“禁止以临时供水等方式将建筑施工用水作为居民生活用水。”《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》（2010年2月21日施行）第十四条：“配套用房（市政公用设施除外）应当在安装永久用水、用电、通燃气后，以毛坯房移交、交付使用，接受单位不得以任何理由增加接受条件。”广州市建委2004年7月19日发布的《关于取消商品房住宅建设项目竣工综合验收的通知》规定，取消商品房住宅建设项目竣工综合验收后，出卖人仍需要建设好各项配套设施，在完成某用水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必要的基础设施项目建设后，方可将房屋交付使用。涉案房屋于2013年12月份才启用永久供水设施，2014年6月24日才取得永久用电设施的证明文件。被上诉人在2013年8月16日交付给我方使用的房屋用的是临水临电，既违反合同约定，也违反上述地方性行政法规，是违约行为同时也是违法行为，补充协议第六条内容已经违法，就应当认定为无效条款。三、上诉人在原审所提出的临水临电状态给上诉人造成诸多困扰，是为了让法庭知晓，临水临电交房的行为不仅违法违约，还影响到上诉人的日常生活。原审法院故意不认定被上诉人临水临电交房行为的违法违约性，反而要求上诉人另行法律途径解决房屋临水临电产生的问题，有法不依，明显偏袒被上诉人，造成司法不公正。综上所述，请求二审依法作出公正判决。
被上诉人广州雅粤房地产开发有限公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，商品房的交付条件包括法定条件和约定条件。本案双方当事人签订的房屋买卖合同及补充协议，对房屋交付条件作出变更的约定，最终约定为以出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》文件为符合交付条件的标志。该约定是当事人之间的真实意思表示。法定条件是根据房屋买卖合同特征确定的，房屋的所有权在交付时转移，房屋所有权中的使用权能必须在交付时符合要求，当房屋是以居住为目的的，水电是居住生活的必备设施。因此，具备正常水电设施是法定的交付条件之一。被上诉人在交楼时仅提供临时用电，依规不能作为居民用电。据此，本院认定涉案房屋在交楼时未符合交付标准。
本案合同约定交付期限为2013年8月15日，上诉人于2013年10月26日接收房屋钥匙，此行为标志双方当事人确认房屋交付事实，被上诉人应承担自2013年8月16日至2013年10月26日期间逾期交楼的违约责任。涉案房屋于2014年6月24日通过了供电部门的电工程竣工审核。在此之前，上诉人接收房屋使用导致的生活不便和财产损失，不属于因逾期交付房屋产生的民事责任范畴，原审法院驳回上诉人收楼之后的逾期交楼违约金之请求，并无不当。上诉人提起本案诉讼一审主张逾期交付房屋违约金，原审判决不予支持，并无损害上诉人的合法权益。上诉人二审主张被上诉人承担交付临电设施的赔偿金，超出一审诉讼请求范围的，依法二审不予审查。
综上所述，原审判决查明事实清楚，但适用法律不当，二审予以纠正。上诉人二审提出的其他意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第763号民事判决；
二、被上诉人广州雅粤房地产开发有限公司应于本判决送达之日起十日内向上诉人梁大年支付自2013年8月16日至2013年10月26日期间的逾期交楼违约金，按照合同约定计算；
三、驳回上诉人梁大年的其他诉讼请求。
一审案件受理费401元，由梁大年负担310元，广州雅粤房地产开发有限公司负担91元；二审案件受理费802元，由上诉人梁大年负担620元，广州雅粤房地产开发有限公司负担182元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年八月四日
书 记 员 宋德光