浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍民初字第408号
原告：绍兴县盛强投资有限公司。
法定代表人：俞祥根。
委托代理人：张国华。
被告：林国柱。
委托代理人：陈显明、俞越华。
原告绍兴县盛强投资有限公司诉被告林国柱房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告绍兴县盛强投资有限公司的委托代理人张国华，被告林国柱的委托代理人陈显明到庭参加诉讼。案件审理期间，原、被告曾申请庭外和解，后和解未成。本案现已审理终结。
原告绍兴县盛强投资有限公司诉称：原告经合法取得位于绍兴县柯岩街道独山村平安畈地块，建造仓储用房。2007年1月29日，被告向原告递交《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》，申请独山仓储用房2幢106、206、306、406、506的优先购买权，该申请书第二项规定：无论何种原因，若本人未能按照贵公司通知的时间内前来签订该房的正式合同，本申请书自动失效；贵司无需另行书面通知本人，但请贵司将上述第一款项金额无息返还本人。为此，被告共向原告缴纳购房诚意金人民币100万元。原告收款后出具诚意金交纳确认单，确认被告要求保留独山仓储用房2幢106至506号，房屋建筑面积782.17平方米，总价5，019，967.06元，同时确定诚意金在签订《正式合同》时抵充房款。到2008年7月，原告所有的仓储用房建成，被告在未与原告签订正式的房屋转让合同，也未支付其余房款的情况下，开始使用独山仓储用房2幢106、206、306、406、506号。被告在使用房屋后的2008年12月16日曾交纳了50万元，被告的这一行为可以证明在2008年年底原告已经口头通知被告签订正式合同且要求交纳房款。后原告还用书面通知被告，具体时间是2011年10月，还有2012年11月27日，原告通过委托律师致函被告，要求收回被告使用的房屋，被告在收函后与原告进行了协商，但就是否转让房屋事宜未达成一致意见。从被告提交的信访函来看，也可以说明被告拒绝签订正式合同的真实原因是双方对工业房产还是商业房产存在严重分歧。综上，原告认为，虽根据购买权确认申请书和确认单，原、被告之间形成了一种预约合同，该预约合同成立且有效。但因被告拒绝与原告签订正式的房屋买卖合同，拒绝支付所有房款，该情形符合双方约定的解除合同的条件和《合同法》第九十三条第二款的规定，原告有权解除合同，故现原告诉请：1、请求判令解除原、被告之间的预约合同（合同由申请书和确认单共同组成）；2、由被告立即退还所购买的位于绍兴县柯岩街道独山村盛强公司2幢106、206、306、406、506号仓储房，由原告按约退还被告已经交纳的房款150万元。
被告林国柱辩称：一、原告诉称的申请书和确认单及本案讼争房屋的座落、房价与被告交纳的购房款事实，但房屋是商业用房。二、对于原告所称的通知，被告只于2012年年底收到过原告所发的律师函，但原告单方面要求退房对被告没有效力。三、原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立，并不存在预约合同关系。双方虽未签订正式的书面房屋买卖合同，但根据申请书和确认单，本案讼争的房屋买卖合同的主要条款即合同当事人、买卖标的物、单价和总房价等双方已达成一致意见，事后涉案房屋已交付给被告，双方之间实际已形成了口头房屋买卖合同，该口头买卖合同真实有效，不能随意解除。四、原告解除合同没有法律和合同依据。首先，在本案中，《购买权确认申请书》第二项如果作为要约的一部分，并没有得到原告的承诺；而且该申请书是由原告制作提供的，属于格式条款，原告并没有任何的提示，被告有理由认定双方在房屋买卖合同中不存在约定解除合同的条款，根据法律规定，应当作出不利于原告的解释。因此，原告依据《合同法》第九十三条第二款的规定行使约定解除权依法不能成立，其行使解除权没有合同依据。其次，退一万步讲，即便存在约定合同的事由，从原告自己认为2008年年底已经通知被告签订正式合同且要求交纳房款，事实上被告也交纳了少量房款的情况来看，如果约定解除条件成就后，解除权人应当就解除合同还是继续履行合同择一行使；解除权人既然选择了继续履行合同，就意味着其放弃解除合同，若解除权人接受了相对方的履行，还允许其享有解除权，无疑将损害相对人的利益，违反公平原则。因此，原告于2013年5月24日行使约定解除权于法不符。第三，退一步说，即便原告没有放弃解除权，也应当在合理期限内行使。本案中，原告认为2008年年底原告已经通知被告签订正式合同且要求交纳房款，如果按原告的观点，此时约定解除权已经成就，原告应当知道解除权已成就，其应当在合理期限内权衡利弊，决定是否解除合同。根据《合同法》第九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原告于2013年5月24日提出解除合同，即正式行使合同解除权，也已明显超过合理期限，其解除权已经消灭。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：
1、盛强独山村仓储用房购买权确认申请书1份，以证明被告向原告购买独山村盛强公司2幢106、206、306、406、506仓储房，要求享有优先购买权，并同意缴纳保证金的事实；
2、盛强独山仓储诚意金交纳确认单2份及分户图，以证明原告收到了被告为购买讼争房屋缴纳的诚意金150万元的事实；
3、盛强公司收款收据1份，以证明2008年8月15日，被告向原告交纳电费的事实，该事实证明本案讼争房屋被告使用的时间为2008年7月；
4、绍房权证柯岩字第××号房产所有权证1本、绍兴县国用（2009）第3-154号土地使用权证复印件1份，以证明本案讼争的房屋原告已经向房屋管理部门和土地管理部门依法办理了房屋所有权证和土地使用权证的事实；
5、律师函及邮件详情单各1份，以证明在2012年11月27日，浙江鉴湖律师事务所接受原告的委托后，致函给被告，要求被告腾退房屋，同时由原告退还被告诚意金，当时还提到为了妥善处理，双方是否进行面商；12月初，被告和其他业主一同到了原告公司会议室进行了协商，但原、被告协商未果的事实；
6、2011年10月12日通知1份，以证明原告要求被告在收到通知后与原告签订合同，并缴纳剩余款项的事实；
7、致各位业主的函，以证明在2011年10月13日，当时原告与被告在内的其他业主召开了会议，要求被告在内的部分业主腾空房屋，在会议完毕后原告把这份函件就交给了被告及其他业主的事实。
被告为证明其抗辩主张，向本院提交了下列证据材料：
8、宣传单1份，以证明当时原告对外宣传是商业仓储，被告也是因为仓储项目才购买自用的事实；
9、信访函件1份，以证明包括被告及其他业主当时认购的就是商业地产性质的房屋，原告应办理商业性质的房屋产权证书的事实；
10、征询意见表1份，以证明原、被告之间关于买卖合同中的土地性质，原告向被告方征询意见的事实；
11、2011年10月原告公司股东陈华旺出具的书面意见1份，以证明按照原告方的意思如果是工业的话，按照工业今价单价的78%计算的事实，这一事实可以证明原告从来没有要求被告签订合同的事实。
原、被告提交的上述证据，经质证，本院认证如下：
1、对证据1，被告认为，证据的真实性无异议，故本院予以确认；
2、对证据2，被告认为，证据的真实性无异议，可以证明原、被告之间买卖合同关系已经成立；本院对该证据的真实性予以确认；
3、对证据3，被告认为该证据只能证明被告交纳电费的事实，不能证明其他事实；本院对该证据的真实性予以确认；
4、对证据4，被告对该证据的真实性、合法性均没有异议，但权证上反映的土地性质与原告出售房屋时的性质不一致，原告在出售房屋时隐瞒了真实情况；本院对该证据的真实性予以确认；
5、对证据5，被告认为，该证据被告是收到的，但从这份函件的内容来看，这份函件是绍兴县盛世能源发展有限公司董事会作出的协议，能源公司没有任何权利进行处理，更没有权利向被告要求腾退房屋，同时原告单方面要求退房对被告是没有效力的；本院对该证据的真实性予以确认；
6、对证据6、7，被告认为，该2份证据其没有收到；本院认为，因原告未能提供其他相关证据证明该2份证据已交给被告，故该2份证据不能证明原告主张的事实；
7、对证据8，原告认为，证据的真实性无法确认；本院认为，因被告未能提供其他相关证据证明自己的主张，故该证据不能证明被告的主张；
8、对证据9，原告认为，证据的真实性无法确定；本院认为，因被告未能提供其他相关证据证明其主张，故该证据不能证明被告的主张；
9、对证据10，原告认为，证据的真实性无异议，原告曾向业主告知房屋的土地是工业性的，如要办商业性的，需要土地变性，故征求业主的意见；本院对该证据的真实性予以确认；
10、对证据11，原告认为，证据的真实性无异议；本院对该证据的真实性予以确认。
综上认证意见并结合诉讼中当事人的陈述，本院经审理认定以下事实：2007年1月29日，被告意欲向原告购买独山仓储用房2幢1-5层106-506号，经与原告协商一致后，向原告提交1份《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》，载明：鉴于本人经营需要，意欲购买贵公司开发的盛强独山仓储用房，为确保购买权，申请保留盛强独山仓储用房2幢1-5层106-506号（现为柯岩街道独山村2幢106-506室）的优先购买权。申请事项：1、为保证日后享有该房的购买权，本人自愿在提交申请时一次性交付诚意金100万元，在签订正式合同时抵充房款。2、无论何种原因，若本人未能按照贵公司通知的时间内前来签订该房的正式合同，本申请书自动失效；贵司无需另行书面通知本人，但请贵司将上述第一款项金额无息返还本人。3、本申请书只适用本人，未经贵司同意，本人无权将本申请书转让给他人；同时，也请贵司保证不擅自取消本人的购买资格。4、自《正式合同》签订之日起，本申请书自动失效------。同日，被告交纳诚意金100万元，原告出具1份《盛强独山仓储诚意金交纳确认单》予以确认，载明：本交款单为客户林国柱要求保留盛强独山仓储用房2幢1-5层106-506号之诚意金交纳凭据，该房建筑面积782.17m2，单价6，418元／m2，总价5，019，967.06元。客户在签订正式合同时可享受9.6折优惠（此款在签订《正式合同》时抵充房款，不计息）。后被告于2008年起使用房屋至今。2008年12月16日被告交纳50万元，原告又出具1份《盛强独山仓储诚意金交纳确认单》予以确认，载明：本交款单为客户林国柱预交盛强独山仓储用房2幢1-5层106-506号之诚意金交纳凭据，（此款在签订《正式合同》时抵充房款，不计息）。2009年11月2日，原告办理了其公司所在土地的土地使用权证（包括本案讼争房屋下的土地），权证载明：土地使用权人为绍兴县盛强投资有限公司，土地坐落柯岩街道独山村，地号3-56-0-48，地类（用途）工业，使用权类型出让，使用权面积17，217平方米。2010年9月30日，原告办理了本案讼争房屋的所有权证，权证载明：房屋所有权人为绍兴县盛强投资有限公司，房屋坐落柯岩街道独山村2幢106-506室，规划用途工业，建筑面积795平方米。2012年11月，原告代理人向被告发出律师函，载明：原告将房屋交付给被告后，虽催促被告签订正式的仓储房转让合同，但是双方至今没有签订，故函告被告如下：1、您所交纳的诚意金占约定总房价的31%，原则上采取退房退款的办法-----；2、为了能妥然处理，本律师要求您在十五个工作日内到盛强公司办公室面商。2012年12月3日，原告就土地性质问题征求被告意见，意见表中有三种意见：1、同意按工业用房办证的请签名；2、同意按商业用房办证的请签名；3、对上述二方案均不同意的请签名。但被告未在意见表中签字，至今也未与原告签订正式的书面房屋买卖合同。
本院认为，本案的主要争议焦点是：一、原、被告之间订立了预约合同还是房屋买卖合同？二、合同能否解除？
对于第一个焦点问题，本院认为，申请书和确认单是房屋买卖双方在签署正式房屋买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，其实质上是预约合同，约定的是当事人为将来订立正式合同即本合同而确定的意向。故根据申请书和确认单，原、被告之间订立了一种预约合同，该预约合同的内容由申请书和确认单共同组成，且该预约合同系双方当事人的真实意思表示，内容又未违反法律法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告辩称原、被告已形成了口头的正式房屋买卖合同，双方之间成立了房屋买卖合同关系；本院认为，被告的辨称理据不足，不予采纳，理由是：1、房屋买卖合同应当明确主要条款，但根据双方提交的证据和双方的陈述，本案双方之间的合同缺少房款的付款方式、付款时间、房屋交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等主要内容，对于房屋的性质及房款总价的结算方式等主要合同内容双方也存有争议。2、除申请书和确认单外，双方明确约定尚需签订正式合同，而双方至今未签订正式合同。
对于第二个焦点问题，本院认为，根据申请书第二项“无论何种原因，若本人未能按照贵公司通知的时间内前来签订该房的正式合同，本申请书自动失效；贵司无需另行书面通知本人，但请贵司将上述第一款项金额无息返还本人”的内容来看，双方已约定了解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告经原告通知后，未与原告签订正式合同，应认定此情形符合约定的解除条件，故现原告要求解除预约合同，理由成立，本院予以支持。对于被告认为双方不存在约定解除合同的条款的辩称，本院认为，该申请书不属于格式条款，申请书的内容包括第二项内容属于双方约定的内容，故被告的这一辩称与法不符，不予采纳。对于被告认为原告现已丧失行使解除权的辩称，本院认为，被告的这一辩称也不能成立，不予采纳，理由是：1、原、被告没有明确约定解除权行使期限，被告也没有按《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，向原告催告在合理期限内行使该项权利；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而本案所涉的房屋不属于该解释中所涉的商品房；3、原告虽陈述2008年年底其曾口头通知被告签订正式合同，还于2011年10月和2012年11月用书面通知被告签订正式合同，但被告只认可了2012年11月的律师函；而对于2011年10月的通知，原告也未能提供充分的证据证明其已通知到被告，并告知被告签订正式合同及相应法律后果而被告未与原告签订正式合同；对于口头通知，一方面被告没有明确认可，另一方面根据原告的陈述，其所谓的口头通知的内容也是不明确的，且无法证明口头通知已经到达了被告，被告已经明确无误地知晓了通知的内容及法律后果；故解除权的产生即解除条件成就的时间并不是被告辩称的2008年。合同解除后，当事人根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状，故现原告要求被告退还房屋，并根据双方的约定由其退还被告交纳的150万元，理由正当，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告绍兴县盛强投资有限公司与被告林国柱之间订立的预约合同；
二、被告林国柱应将房屋所有权人为绍兴县盛强投资有限公司、位于绍兴县柯岩街道独山村2幢106-506室房屋（房产所有权证号为绍房权证柯岩字第066**号）腾空退还给原告绍兴县盛强投资有限公司，由原告绍兴县盛强投资有限公司退还给被告林国柱人民币150万元，房、款均限于本判决生效后二十日内履行完毕。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18，300元，由被告林国柱负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 黄关水
代理审判员 沈海明
人民陪审员 马学凯
二〇一三年七月二十四日
书 记 员 陈玉洁