浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台临民初字第1181号
原告：詹才形。
原告：李冬青。
两原告共同委托代理人：王海芬，浙江昶日律师事务所律师。
被告：杨尧宗。
被告：江云娇。
两被告共同委托代理人：胡克强，浙江时间律师事务所律师。
被告：杨治贵。
被告：金玉桂。
被告：杨亚萱。
法定代理人：杨尧宗，系被告杨亚萱父亲，1979年12月8日出生，汉族，住临海市大洋街道望湖小区*****号，身份证号：3326021979********。
原告詹才形、李冬青为与被告杨尧宗、江云娇房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月29日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员俞高奇适用简易程序独任审判，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。经原告申请，本院依法追加杨治贵、金玉桂、杨亚萱为共同被告参加本案诉讼，并依法组成合议庭，于2015年7月2日进行了第二次公开开庭审理。原告詹才形、李冬青及其委托代理人王海芬，被告杨尧宗、江云娇及其委托代理人胡克强，被告杨治贵、被告杨亚萱的法定代理人杨尧宗到庭参加诉讼，被告金玉桂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告詹才形、李冬青起诉称：原告詹才形、李冬青系夫妻关系，被告杨尧宗、江云娇系夫妻关系，被告杨治贵、金玉桂系被告杨尧宗父母，被告杨亚萱系被告杨尧宗、江云娇女儿。被告杨尧宗将其所有的坐落在临海市大洋街道办事处曹家村望湖小区3-161号转让给原告所有，于2010年4月20日会同其父亲一起与原告签订了房屋买卖合同，合同约定双方的权利义务及违约责任。合同签订后，原告即交付了相应的房屋价款268000元，被告当天将房屋交付于二原告所有，至今该房屋由二原告实际使用管理。2015年3月30日，被告杨尧宗、江云娇以共同共有关系领取了该房屋权证。至此，该房屋已经符合合同约定的办理过户登记条件，但经原告主张要求被告办理时，被告杨尧宗却提出超出合同约定的不合理要求，不协助办理过户手续，双方协商未果。现原告起诉要求确认原、被告房屋买卖合同有效；要求被告立即协助原告办理临海市大洋街道办事处曹家村望湖小区3-161号第二层房屋一套及车库土地使用证、房产证的过户手续。
本案在审理中，原告自愿撤回要求被告立即协助原告办理车库土地使用证、房产证过户手续的诉讼请求。
被告杨尧宗、江云娇、杨亚萱答辩称：一、本案房屋买卖合同应当无效。讼争房屋在签订时是国家法律所严禁买卖的“小产权”房，未经产权登记，且没有任何合法手续，其土地性质系集体所有。本案标的房产系五被告家庭共同共有的房产，被告杨尧宗及其父亲杨治贵无权处分家庭共同共有的房产。两原告与被告杨尧宗、杨治贵签订买卖合同时明知杨尧宗未经被告家庭共同共有人同意，杨尧宗的行为系无权处分，况且杨尧宗的行为并没有经过被告江云娇及金玉桂等人的追认。在未经权利人追认的情况下，本案合同无效。二、本案涉及的房产系被告家庭共同共有的财产，而且在目前在房管部门登记的是整四层房产，该房产是一个整体，在客观上无法分割办理房产转移登记手续。三、双方签订的《房屋买卖合同》中并没有约定被告杨尧宗及被告江云娇有协助原告办理转移登记义务，合同第六条约定被告享有反悔权，由于被告杨尧宗当时赌博输钱，把房屋便宜卖给原告，有钱再买回来，全村人都知晓这件事，故被告愿意收回房屋，按银行利息补偿原告。另，被告杨尧宗、江云娇于2010年4月20日把讼争房屋交付给原告，原告一直在使用，被告杨尧宗、江云娇于2015年3月30日办理了离婚登记手续。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
被告杨治贵答辩称：该房屋土地系集体土地，不准买卖，其他答辩意见与被告杨尧宗、江云娇的意见一致。
被告金玉桂未作答辩。
原告詹才形、李冬青为支持自己的主张，向本院提交下列证据：
1、两原告身份证复印件及结婚证、五被告杨尧宗、江云娇、杨治贵、金玉桂、杨亚萱公安查询回执各1份，拟证明原、被告诉讼主体资格，被告杨尧宗、江云娇于2007年4月20日登记结婚的事实。
2、房屋买卖合同及收条各1份，拟证明两原告与被告杨尧宗、杨治贵签订房屋买卖合同，原告已履行支付房款义务，被告应履行协助原告办理过户义务的事实。
3、房屋所有权证存根、土地审批表、宗地图、分家协议书1组，拟证明诉争房屋并非“小产权房”，本案房屋已办理房产证、土地证，属于国有划拨性质，允许买卖，房屋共有权人并不是五被告，而是被告杨尧宗、江云娇两人共同共有，分家协议书明确杨尧宗是该房屋所有权人的事实。
经质证，被告杨尧宗、江云娇、杨治贵、杨亚萱对原告提供的证据1无异议。对证据2真实性无异议，但认为房屋买卖合同第六条约定被告方有反悔的权利，被告方可以退还房款，合同并没有约定两被告有协助办理房产转移登记义务，况且房款也是一次性付清，这与一般的房屋买卖都是分期付款且待房产过户到买受人名下时再支付余款的房屋交易习惯不同，说明在合同签订时双方明确所交易的房产是“小产权房”，原告明知该房产是无法过户，由此双方才以较低的价格达成了房屋买卖合同，现即使房产可以办理过户费用，那两原告应当支付相应款项；合同没有被告江云娇签字确认，系被告杨尧宗的无权处分行为。对证据3中房屋所有权证存根、土地登记审批表的真实性无异议，认为首先从土地登记审批表可以看出，本案房产土地性质属集体建设用地，是根据政府批文才转换成划拨土地，也就是本案房产在买卖合同签订时法律禁止买卖；其次从土地登记审批表可以看出，本案房产其实是被告家庭共同财产，说明被告杨尧宗签订房屋买卖合同的行为是无权处分行为；对分家协议书有异议，认为该协议载明杨尧宗自己向村方申请建房，事实上杨尧宗是以家庭五人名义向政府申请宅基地，不能说明仅有杨尧宗享有房屋所有权。
本院认为，被告金玉桂未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。原告提交的证据1，经被告杨尧宗、江云娇、杨治贵、杨亚萱质证无异议，本院予以确认。原告提交的证据2经被告杨尧宗、江云娇、杨治贵、杨亚萱质证对其真实性无异议，对待证事实有异议，本院认为，证据2能证明二原告与被告杨尧宗、杨治贵签订房屋买卖合同，合同约定相关权利义务，原告即支付了相应的房屋价款268000元的事实，本院对该事实予以确认。原告提交的证据3中房屋所有权证存根、土地登记审批表经被告杨尧宗、江云娇、杨治贵、杨亚萱质证对其真实性无异议，对待证事实有异议，对分家协议书有异议，本院认为，证据3能证明2012年7月10日，被告杨尧宗以其个人名义、家庭人口为五人即五被告申请建房用地，后整幢房屋于2015年3月2日办理国有建设使用权初始登记，土地用途为城镇住宅用地，权属性质为国有建设用地，使用权类型为划拨，整幢房屋于2015年3月25日办理房产证，房屋所有权人为杨尧宗，共有情况为杨尧宗、江云娇共同共有、总层数为四层的事实，本院对该事实予以确定。
综上，本院认定事实如下：
二原告系夫妻关系，被告杨尧宗、江云娇于2007年4月20日登记结婚，于2015年3月30日办理了离婚登记手续，被告杨治贵、金玉桂系被告杨尧宗父母，被告杨亚萱系被告杨尧宗、江云娇女儿。2010年4月20日，二原告和被告杨尧宗、杨治贵签订房屋买卖合同，约定：房屋坐落：临海市大洋街道办事处曹家村望湖小区3-161号第二层房屋一套（含车库房为第三层），建筑面积95.68平方米，车库约9.2平方米；房价：268000元；六、如果被告将来反悔，被告必须返回原告房款总价外，还要追加按房款总价加倍补偿给原告（每年递增部分双方协商解决）；七、原告在付清房款后，该套房屋由原告自由处置。如果原告出卖，那被告应积极协助原告办理有关手续。如果被告有意拖延不协助办理，那按合同第六条违约责任执行……房屋买卖中间人一栏上由金长忠等6人签字并按手印。合同签订后，原告于当天支付了房屋价款268000元，被告杨尧宗、杨治贵出具收条一份，并将讼争房屋交付于二原告使用，至今该房屋由二原告实际使用管理。2012年7月10日，被告杨尧宗以其个人名义、家庭人口为五人即五被告申请建房用地，后整幢房屋于2015年3月2日办理国有建设使用权初始登记，土地用途为城镇住宅用地，权属性质为国有建设用地，使用权类型为划拨，整幢房屋于2015年3月25日办理房产证，房屋所有权人为杨尧宗，共有情况为杨尧宗、江云娇共同共有，总层数为四层。
本院认为，本案的争执焦点主要有以下几点：
一、二原告和被告杨尧宗、杨治贵签订的房屋买卖合同是否有效的问题。
本案四被告辩称：讼争房屋在签订时是国家法律所严禁买卖的“小产权”房，未经产权登记，且没有任何合法手续，其土地性质系集体所有。本案标的房产系五被告家庭共同共有的房产，被告杨尧宗及其父亲杨治贵无权处分家庭共同共有的房产。二原告与被告杨尧宗、杨治贵签订买卖合同时明知杨尧宗未经被告家庭共同共有人同意，杨尧宗的行为系无权处分，况且杨尧宗的行为并没有经过被告江云娇及金玉桂等人的追认。在未经权利人追认的情况下，本案合同无效。
本院认为，二原告和被告杨尧宗、杨治贵签订的房屋买卖合同应当确认合法有效。理由如下：
首先，该份房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，房屋买卖中间人一栏上由金长忠等6人签字并按手印，说明有6人共同见证，且原告于合同签订之日就支付了全部房款268000元，被告杨尧宗、杨治贵于当日就将讼争房屋交付于二原告使用，该房屋由二原告实际管理使用至今。同时，本案讼争房屋所在的整幢房屋在起诉前已办理了土地证、房产证，土地性质已变更为国有划拨用地，具备了办理过户的条件，被告亦未提供证据证明双方的房屋买卖行为违反了法律、行政法规的强制性、禁止性规定。
其次，被告杨尧宗陈述：当时赌博输钱，把房屋便宜卖给原告，有钱再买回来，全村人都知晓这件事，被告江云娇陈述：自己偶尔住在第三层房屋，因此被告杨尧宗、杨治贵辩称被告江云娇、金玉桂等人不知晓卖房给原告，不合常理。同时依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告辩称“杨尧宗的行为系无权处分，且杨尧宗的行为并没有经过被告江云娇及金玉桂等人的追认，在未经权利人追认的情况下，本案合同无效”的主张，本院不予支持。
二、讼争房屋是否可以单独分割办理房屋所有权、土地使用权过户手续及五被告是否有义务协助二原告办理讼争房屋过户手续的问题。
《房屋登记办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”。根据原告提供的讼争房屋分户平面图可以看出，讼争房屋属于其中的第二层（含车库层为第三层），有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间，构成房屋基本单元，可以单独办理房屋所有权、土地使用权过户手续。
二原告和被告杨尧宗、杨治贵签订的房屋买卖合同约定：原告在付清房款后，该套房屋由原告自由处置。如果原告出卖，那被告应积极协助原告办理有关手续。本院认为，只有房屋产权过户到原告的名下，原告才能出卖房屋。因此，该房屋买卖合同的应有之义就是要求被告协助原告办理产权过户手续。同时，卖方协助买方办理产权过户手续亦是合同的附随义务。本案讼争房屋是以五被告为家庭人口共同申请建房用地，因此五被告有义务协助二原告办理讼争房屋产权过户手续。原告自愿撤回要求被告立即协助原告办理车库土地使用证、房产证过户手续的诉讼请求，系其对自身权利的合法处分，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告詹才形、李冬青与被告杨尧宗、杨治贵签订的房屋买卖合同有效。
二、被告杨尧宗、江云娇、杨治贵、金玉桂、杨亚萱于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告詹才形、李冬青办理坐落于临海市大洋街道办事处曹家村望湖小区3-161号第二层房屋（含车库层为第三层）房屋所有权、土地使用权的过户手续。
案件受理费5320元，由被告杨尧宗、江云娇、杨治贵、金玉桂、杨亚萱负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费5320元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001，执收单位代码：02001）。
如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期申请，本院不予受理。
审 判 长 俞高奇
人民陪审员 郭希保
人民陪审员 徐尚宝
二〇一五年八月三日
代书 记员 项 阳