浙江省仙居县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙1024民初641号
原告：杨步谊，男，1942年8月22日出生，汉族，住仙居县。
原告：张小花，女，1945年2月18日出生，汉族，住仙居县。
上述二原告的委托代理人：冯坚，浙江神仙居律师事务所律师。
被告：王小岩，男，1953年6月15日出生，汉族，住仙居县。
委托代理人：周成海，浙江安州律师事务所律师。
委托代理人：李秀英，女，1950年5月20日出生，汉族，住仙居县，系被告王小岩之妻。
第三人：杨林（曾用名杨慧忠），男，1970年5月24日出生，汉族，住仙居县。
第三人：杨芬芬（曾用名杨玲芬），女，1971年9月15日出生，汉族，住仙居县。
第三人：杨林荣，男，1974年3月31日出生，汉族，住仙居县。
上述三第三人的委托代理人：周荣中，浙江神仙居律师事务所律师。
原告杨步谊、张小花与被告王小岩为确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法由审判员张文震独任审判，杨林、杨芬芬、杨林荣申请作为本案第三人参加诉讼，本案于2018年3月7日公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人冯坚、被告王小岩及其委托代理人周成海、李秀英、第三人杨芬芬、杨林荣及三第三人的委托代理人周荣中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨步谊、张小花向本院提出诉讼请求：请求确认原告与被告签订的位于仙居县的房屋买卖协议无效。事实和理由：2000年10月11日，原告与被告签订房屋买卖协议（位于仙居县，原、被告签订的房屋买卖协议所涉及的标的物为农村宅基地房屋，其土地属于集体所有，而被告并非房屋所在村的集体经济组织成员，该房屋买卖协议亦未得到有关组织和部门的批准。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原、被告之间所签订的房屋买卖合同违反了上述规定，故此协议无效。
被告王小岩辩称，一、原告提出确认房屋买卖协议无效的理由不能成立。（一）2000年10月11日，原告与被告订立房屋买卖协议，自愿将二层楼房一间、平房一间断卖给被告，原告收足房款，并将房屋交付被告，从无争议。（二）2000年10月16日，原告所在的南门村村委会同意原告房屋转卖，并收取转让费1000元，同时，被告将其中两间平房拆除重建，2000年12月建成三层楼房两间。（三）2000年10月，被告上报审批，2001年1月17日经建设部门批准，建造建筑面积180.7㎡。（四）2001年1月22日，被告领取房屋所有权证。二、第三人不是诉争房屋的共有权人。（一）讼争房屋是二原告夫妻共同财产，第三人讲到平房二间、猪舍一间是经审批来的，审批表上有人口五人，但审批建造时，第三人均为未成年人，由原告出资建造。（二）退一步讲，如果第三人是共有人，根据物权法规定，被告已经取得物权，第三人无权追回，如果第三人利益受损，只能向原告主张赔偿损失，与被告无关。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人杨林、杨芬芬、杨林荣辩称，三第三人是二原告的子女。1978年2月24日，上述五人经政府部门审批，建造占地9.6㎡的猪栏屋一间；1979年4月5日，五人经政府部门审批，建造占地51.2㎡的楼房二间。1995年5月9日，国土部门颁发了涉案房屋的集体土地使用权证和归户卡。2000年10月11日，二原告擅自将涉案房屋出卖给被告。2018年2月11日，三第三人方获悉对涉案房屋享有共同产权。二原告未经享有共有权的第三人同意，擅自买卖共同共有的房屋，属无权处分，房屋买卖合同应当认定无效。被告明知农村房屋买卖违反法律强制性规定，未经房屋其他共有权人同意，存在严重过错。
本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻，第三人杨林、杨芬芬、杨林荣系二原告子女。
仙居县（曾用门牌号：××）西边平房二间系原告杨步谊祖传房屋，1978年2月24日（申请时间为1978年1月7日），原告杨步谊（全家人口5人）审批了猪舍1间、面积13.5㎡，位于南门村132-5号东边。1979年4月5日（申请时间为1977年1月11日），原告杨步谊（全家人口5人）审批了楼房两间，面积56㎡，位于南门村132-5号西边平房与东边猪舍之间。二原告在审批来的猪舍处建造了平房1间，在审批来的两间楼房处建造了二层楼房1间。1995年5月19日，仙居县人民政府对上述原告杨步谊房屋的土地作出初始登记：家庭人口5人，地号024，土地坐落大井头，实际用途住宅，用地面积91.0㎡，并颁发了集体土地建设用地使用证。
2000年10月11日，二原告与被告签订卖断契约，将上述二层楼房一间、平房三间出卖给被告。二原告向被告交付房屋后，即将西边两间平房拆除，仙居县南门村村民委员会向被告收取了该2间房屋转让费1000元，其后，原告经仙居县建设局审批，在拆除平房处建造了三层楼房两间。2000年10月24日，仙居县房管部门向被告收取了交易手续费及登记工本费。同日，被告按买卖房屋70000元的价值缴纳契税2100元。
2001年1月22日，被告取得房权证仙字第××号房屋所有权证，房屋坐落南门街132-5号，房屋状况：1.结构：混合，房屋层数：3层，建筑面积：178.89㎡；2.结构：其它，房屋层数：2层，建筑面积：83.52㎡；3.结构：其它，房屋层数：平房，建筑面积：10.31㎡。
另查明，被告系仙居县福应街道县前村村民。
上述事实，有户口本、集体土地建设用地归户卡、土地申请审批表、卖断契约、集体土地建设用地使用证、浙江省行政事业性收费统一票据、收款收据、契证、建设工程规划许可证、房屋所有权证及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，坐落仙居县平房三间、二层楼房一间，其中西边二间系原告杨步谊祖传房屋，东边一间猪舍及中间二层楼房一间的土地系原告杨步谊户按照家庭人口五人向政府审批而来。1995年5月19日，仙居县人民政府作初始登记时，上述房屋的土地登记的户主为杨步谊，家庭人口5人。2000年10月11日，二原告将上述房屋出卖给被告，双方意思表示一致，买卖合同依法成立，南门村村委会收取了房屋转让费1000元，并注明2间，从西边二间平房后来拆除，并报建设部门审批后建房等事实综合判断，该2间房屋应指西边二间平房，南门村村委会向被告收取房屋转让费1000元的事实，应认定南门村村委会同意了西边的二间平房的转让。
三第三人认为二原告未经享有共有权的第三人同意，擅自买卖共同共有的房屋，属无权处分，房屋买卖合同应当认定无效。对无权处分合同效力问题，本院认为，从《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定看，买卖合同中出卖人出卖标的物，并不以出卖人享有标的物所有权为前提。出卖人就无权处分的标的物订立买卖合同，若所有权人未予以追认，或者出卖人订立买卖合同后不能取得标的物所有权，致使买受人未能取得标的物所有权，买受人可以基于买卖合同向出卖人主张要求承担违约责任或者赔偿损失。故三第三人以二原告无权处分为理由而认为上述房屋买卖合同无效，本院不予采纳。
农村集体经济组织的成员转让农村的住房会导致该住房对应的集体土地使用权一并转让的后果，而依照我国土地管理法的规定，农村集体经济组织成员取得宅基地使用证必须征得本集体经济组织批准。南门村132-5号西边二间平房的买卖合同，已取得了当地集体经济组织同意，被告系其他村集体经济组织成员，双方意思表示真实，且合同未违反法律、行政法规强制性规定，二原告要求确认该二间平房的房屋买卖合同无效，本院不予支持，况且该二间平房拆除后，建设部门予以重新审批建房，房管部门也颁发了有关证照。南门村132-5号中间二层楼房一间、东边平房一间的房屋买卖合同，未有证据证明取得了当地集体经济组织的同意，该合同违反法律强制性规定，应确认无效。三第三人虽提出要求确认原、被告之间房屋买卖合同无效的诉讼请求，但未在本院要求其缴纳案件受理费的期限内缴纳案件受理费，并且其诉讼请求与二原告的诉讼请求一致，故对三第三人的诉讼请求，本院不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、确认原告杨步谊、张小花与被告王小岩于2000年10月11日签订的位于仙居县中间二层楼房一间、东边平房一间的房屋买卖合同无效；
二、驳回原告杨步谊、张小花要求确认原告杨步谊、张小花与被告王小岩于2000年10月11日签订的位于仙居县西边平房二间的房屋买卖合同无效的诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取计25元，由原告杨步谊、张小花与被告王小岩各半负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 员 张文震
二〇一八年四月二日
代书记员 赵梦影
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附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。