广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初3783号
原告（反诉被告）：佛山市南海区大沥镇钟边村良豪股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区。
负责人：胡灿基。
委托代理人：彭文良，系广东禅都律师事务所律师。
委托代理人：郭干林，系广东禅都律师事务所律师。
被告（反诉原告）：许子斌，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××。
第三人：佛山市南海区大沥镇钟边经济联合社，住所地：广东省佛山市南海区。
负责人：钟树雄。
委托代理人：彭文良，系广东禅都律师事务所律师。
委托代理人：郭干林，系广东禅都律师事务所律师。
原告佛山市南海区大沥镇钟边村良豪股份合作经济社与被告许子斌租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，依法由审判员黄小间适用简易程序独任审理。后本院依法追加佛山市南海区大沥镇钟边经济联合社作为第三人参加诉讼。被告在诉讼中提起反诉，本院审查后予以接纳并与本诉进行合并审理。本案于2016年4月7日公开开庭进行了审理，原告及第三人的委托代理人彭文良、郭干林及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年11月11日，原告、被告及第三人签订了《物业使用权租赁合同》，约定：原告将×××工业区5号物业出租给被告使用，面积为980.77平方米；被告需向原告缴交租金人民币12元／月／平方米（即11769.24元／月），租金每3年在前一期的基数上递增10%；被告应向第三人缴交承包管理费5000元／亩／年；租期10年，由2015年1月1日至2024年12月31日；被告应在每月10日前一次性付清当月租金；租金逾期未交的，按应收款每日加收千分之五的迟延履行违约金；如逾期欠缴租金达10日的，原告有权收回物业，解除合同；本合同有效期间，物业的水、电费由被告承担，被告拖延缴交水电费的，原告则按被告当月实际用水用电量加收20%的滞纳金；租赁期间治安费、卫生费、垃圾费等一切费用由被告负责；因执行本合同发生争议的，任何一方可将争议提交佛山市南海区人民法院审理。合同签订后，原告依约定将合同项下的物业交付给被告使用。但从2015年9月起，虽经原告多次催促，但被告以各种理由拒绝向原告缴交租金、垃圾费等费用。被告的行为构成根本违约，严重侵犯原告合法权益。为此，原告诉诸法院，请求判决：1.解除原告与被告于2014年11月11日签订的《物业使用权租赁合同》，并立即将合同项下租赁物业交还给原告；2.被告向原告支付2015年9月1日起至将厂房场地交还给原告之日止期间的租金（按每月每平方米12元、980.77平方米计算）；3.被告向原告支付拖欠租金的利息（利息分别以11769.24元为本金自2015年9月起各月11日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4.被告向原告支付电费312.28元及延期缴交的滞纳金62.45元；5.被告向原告支付2015年9月至2016年2月的垃圾费276元（每月46元）；6.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、被告承租的5号物业，根据原告招标文件，该物业只有土地使用证，但没有办理房产证。5号物业实际上由原告自编的26A、26B、26C三个独立厂房组成。其中26C厂房位于高压线下，只有活动遮阳棚，无上盖物业，是违章建筑，不能办理土地使用证，更不能办理房产证。原告无法提供房产证，导致被告无法办理营业执照，×××“清无办”综合巡查队于2014年11月24日查封了该厂房，并断水断电。因租赁物没有房产证，租赁合同不受法律保护，原告理应退回合同履行保证金35307.72元。二、26C厂房使用者马×××已于2015年12月29日搬离，村长胡灿光于当天将26C厂房上锁。26B使用者郑×××已于2016年1月2日搬离，当时已打电话给胡×××，告知撤离事实。26A使用者张×××于2016年1月13日搬离。被告于2016年1月3日分别把26B、26A的电动门钥匙交还给副村长钟×××的妹妹钟×××，并告知村长胡灿基，5号物业已于上述时间分别交给原告，至2016年1月13日已全部交还。供电局的用电抄表数据亦反映出被告在其后至今没有用电。312.28元电费实际上是2016年1月8日到10日的电费，足见被告自2016年1月13日已搬离。根据实际搬离日期计算，被告应付未付租金为49168.96元。5号物业内26C厂房共278.22平方米，内有200平方米空地，一并按12元／平方米计算租金为霸王条款，不合理。而且该厂房上空有高压线，对被告人身构成威胁，影响被告使用，被告多次要求原告迁移高压线未果，应调低租金。26C厂房上盖破损，雨天漏水严重，对面通道被违章搭建遮雨棚，妨碍大货车出入。而且5号物业交付使用时没有水电设施，电动门马达亦被拆除，无法正常使用。三、原告没有退还保证金，也没有支付拖欠保证金的利息，其也不能要求被告支付拖欠租金的利息。因此，请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。
第三人辩称：对原告主张的事实无异议，同意原告的诉讼请求。
被告反诉称：基于被告答辩所称的事实，涉讼的5号物业没有建设用地规划许可证，不能证明《物业使用权租赁合同》的合法有效性。26C厂房被告“清无办”巡查队断水断电，原告未履行迁走厂房上方高压线的承诺，被告无法正常使用厂房，而厂房所含空地按12元／平方米计租不合理，厂房实际使用者亦因过道被阻而提前退租，被告因此产生损失。被告已于2016年1月13日已实际撤离5号物业，原告应退还保证金或以保证抵扣被告应付租金，但原告以被告拖欠租金为由，不理会被告关于退还保证金的要求。为此，被告提起反诉，请求：1.原告退回被告缴交的合同履约保证金35307.72元；2.本案诉讼费由原告承担。
原告辩称：一、原告认为2014年11月11日签订的《物业使用权租赁合同》合法有效，可以全面履行。签约前原告履行了公开招标程序，并经×××镇政府审查备案。签约后，原告已完全按合同的约定履行了相应义务。至于涉讼厂房暂时没有办理房产权证，并不影响被告合法利用租赁物，不影响合同的全面履行。二、因被告严重违约，自2015年9月1日起就拖欠租金，且至今尚未向被告交还租赁物业，原告根据《物业使用权租赁合同》的约定无需退回租赁保证金。三、被告反诉所述与事实不符。1.被告称其于2016年1月10日已将全部租赁物交还给原告与事实不符，其至今仍没有与原告办理移交手续，也没有向原告发出过解除合同通知，原告至今仍不能利用租赁物。被告提及到次承租人已退租，但该行为仅能针对被告，次承租人与被告解除合同关系并不能推断出被告当然已与原告解除了合同关系。原告于2016年1月11日拍摄的照片显示，被告仍在租赁厂房内进行正常的生产经营活动。原告于2016年1月12日发函要求被告继续履行合同、缴交租金，催促其尽快与原告进行磋商。被告所谓的2016年1月10日完全撤场、合同已解除，无任何的事实依据，只不过是其试图减轻已方责任的借口。2.涉案厂房符合使用条件，被告所列举的涉讼厂房的种种不完善之处，属于无中生有。在厂房公开招标前，被告已实地考察过，并认可厂房的实际情况才参与投标，原告亦是按现状交付租赁物。被告现在又凭空捏造事实逃避责任，违背了诚信原则。
第三人辩称：与原告答辩意见一致。
原告举证如下：
1.原告组织机构代码证、被告身份证、第三人组织机构代码证复印件各1份，用以证明当事人的诉讼主体资格。
2.物业使用权租赁合同及附件原件1份，用以证明原、被告之间的租赁合同关系，租金标准为每月每平方米12元，每三年递增10%，被告不得私自转租，逾期交租超过10天，原告有权收回涉讼租赁物、没收保证金并解除合同，迟延缴交水电费的，原告有权加收20%的滞纳金，卫生费、垃圾费均由被告负责，未经协商一致及本合同约定提前终止的情形，任何一方不得单方解除本合同。
3.广东省佛山市国家税务局通用机打发票原件1份，用以证明原告为被告垫付电费涉案厂房使用的电费313.28元，计至2016年2月26日止。
4.南海区×××集体经济组织收据原件4份，用以证明被告每月需缴交垃圾费为46元，但被告自2015年9月起停止缴付，原告需为被告垫付。
5.律师函原件1份；
6.EMS快递单原件1份；
7.邮件查询证明复印件1份。
证据5-7，用以证明原告委托广东禅都律师事务于2016年1月12日向被告发出催缴租金律师函，要求被告尽快交租，但被告不予以理会，也没有与原告协商。被告答辩状中称其已于2015年12月起陆续将出租物交还给原告并不属实。
8.集体土地使用证原件1份，用以证明租赁物所在地块为原告所有，原告有权出租租赁物。
9.照片彩色打印件3份，用以证明2016年1月11日被告仍在涉讼厂房正常生产经营，被告主张的交还厂房时间不属实。
经质证，被告对证据1、2无异议。对证据3无异议，认为该电费的计费时段为2016年1月1日至1月13日，被告确实未支付该时段的电费，被告电费支付至2015年12月31日。对证据4真实性无异议，确认每月垃圾费为46元，被告垃圾费支付至2015年8月份，其后垃圾费未再支付。对证据5-7真实性无异议，确认收到该律师函。对证据8有异议，该土地证未标明涉讼厂房的位置，不清楚证载土地与涉讼厂房所在土地的对应关系。对证据9有异议，无法核实拍摄时间。第三人对证据1-9真实性无异议。
被告举证如下：
1.“清无”恢复水电审批表复印件1份，用以证明因被告无法办理营业执照，行政部门对被告断水断电。
2.2014年11月4日南海区大沥镇集体经济组织收据原件1份，用以证明被告向原告支付保证金35307.72元。
3.投标地平面图原件1份、涉讼厂房平面图复印件1份，用以证明涉讼厂房的具体位置，显示胡×××的地块为涉讼厂房所在位置。
4.电费通知单原件5份；
5.电脑截屏复印件（加盖供电部门印章）1份。
证据4、5，用以证明被告缴纳电费的情况，被告自2016年1月13日起未再用电。
6.收据原件1份，用以证明26B厂房的次承租人于2016年1月2日退租，被告扣除水电费后将保证金退回该次承租人。
7.照片复印件3份，用以证明涉讼厂房位于高压线下方；相邻厂房的承租人在涉讼厂房外搭建一个雨棚，影响被告使用涉讼厂房。
8.厂房租赁合同原件4份；
9.郑×××、张×××身份证复印件各1份。
证据8、9，用以证明被告将涉讼厂房分割转租给次承租人。
10.证明复印件1份，用以证明行政部门对涉讼厂房停水。
11.2014年12月18日证明原件1份，用以证明行政部门对涉讼厂房停电。
12.非居民客户变更用电业务受理表原件1份，用以证明原告未为被告提供水电，被告自行解决用电问题。
13.字条复印件1份，用以证明涉讼租赁物未取得建设规划许可证。
经质证，原告及第三人对证据1真实性、合法性无异议，但证明内容有异议，该证据并不是被告在答辩状所称的清无办查封了厂房、断水断电，反而是证明了被告承租后，原告积极配合被告做好厂区的恢复水电工作，恰证明原告已尽义务使被告能正常使用租赁物；前手承租人将厂房交还原告，为厂区安全，原告向水电部门申请对涉讼厂房停水停电，被告竞投取得涉讼厂房的承租权后，原告积极配合被告恢复厂房的水电供应。对证据2无异议，因被告违约，该保证金原告不需退还。对证据3真实性无异议，证实被告在投标前已清楚了解涉讼厂房的现状。对证据4真实性无异议，但该组通知单证实至2016年3月1日止涉讼厂房仍在被告控制下，被告于2016年1月份的电费为4000多元，2月份电费为300多元，被告主张2016年1月初交还厂房不属实。对证据5真实性无异议，该证据仅显示2016年3月份未产生电费，因被告至今未交还涉讼厂房，原告也无法对涉讼房屋进行利用。对证据6有异议，即使该证据为真实，也证实被告将涉讼厂房进行转租，被告与次承租人解除租赁合同关系不代表被告与原告解除租赁合同关系。对证据7有异议，涉讼合同和被告在投标时做出的承诺约定，涉讼厂房按现状出租，维修费等费用由被告承担，原告已如实告知被告涉讼厂房的情况及权属，被告在投标前已清楚知悉。对证据8、9由法院认定，证实被告未经原告同意将涉讼厂房转租以营利，违反合同关于禁止转租的约定。对证据10-12真实性无异议，且落款时间均在被告承租期限前，原告已依约向被告提供符合条件的厂房，因被告至今未返还租赁物，原告无法停止涉讼厂房的水电供应，如造成安全事故，被告需承担相应责任。对证据13有异议，仅为手写件的复印件，无法核实形式和内容的真实性。
第三人没有举证。
经审查，被告及第三人对原告证据1-7真实性无异议，原告及第三人对被告证据1-5、10-12的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认。被告对原告证据8提出异议，但未能举证反驳，故本院对该证据真实性予以确认。原告证据9因没有其他证据印证拍摄的是2016年1月11日租赁物现状，被告对此亦有异议，本院对该证据不予确认。被告证据13是复印件，没有任何人签名确认，原告提出异议，本院对该证据不予确认。对被告证据6-9本院进行综合认证。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2014年11月11日，原、被告及第三人签订《物业使用权租赁合同》，约定原告将×××工业区5号厂房出租给被告使用，厂房位于钟边村良豪小组土名“牛梯路”，占地面积980.77平方米；使用期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止共10年；使用费为12元／月／平方米，每3年在前一期基础上递增10%；每月的使用费在当月10日前一次付清；被告还应向第三人缴交承包款5000元／亩／年，不递增，每半年缴交一次；被告应在《竞投租赁成交确认书》签订之日起5日向原告交纳合计3个月租金的合同履行保证金，共35307.72元；保证金在合同期满后30天内，被告没有拖欠税、费或没有因该物业经营过程的其他原因产生的纠纷而未解决的，且被告全面履行合同权利义务的前提下，原告将保证金不计利息如数退还；如被告未如期支付使用费，其须每日按所欠金额的0.5%支付迟延履行违约金；逾期达10日的，原告有权收回物业，解除合同；水、电费由被告承担，如被告拖延支付，则按实际用水用电量加收20%滞纳金；被告使用物业期间的各项税、费由被告承担。合同签订后，原告依约将涉讼租赁物5号厂房交付予被告。被告已于2014年11月4日向原告交纳保证金35307.72元。
因被告自2015年9月1日起没有支付厂房使用费，原告于2016年1月12日向被告寄送《律师函》，催促其与原告联系协商，尽快支付使用费。该邮件于2016年1月13日妥投。
2016年2月26日，原告代被告交纳了电费313.28元。被告确认其确认未交纳电费金额为313.28元，且确认每月垃圾费为46元，其自2015年9月起没有支付垃圾费。
诉讼中，原、被告及第三人均确认涉讼厂房的土地使用权人为原告，涉讼厂房未取得房产证，亦未经规划报建及竣工验收。原、被告同意庭审之日即2016年4月7日原告自行接收涉讼厂房。
本院认为：原、被告及第三人均确认涉讼厂房未经规划报建及竣工验收。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《物业使用权租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。因合同无效，本院对原告关于解除合同的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条的规定，合同无效，自始无约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告已向被告收取保证金35307.72元，原告应予返还，被告关于原告返还保证金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。因原、被告双方已协商一致在2015年4月7日由原告自行收回涉讼厂房，故对原告关于被告返还涉讼厂房的请求，本院在本案中不作处理。
关于原告所主张的使用费的问题。被告辩称已于2015年1月13日将涉讼厂房交还给原告，但没有提供证据证明双方于该日已对厂房进行交接。虽然被告提交了证据6-9以证明其将涉讼厂房分割出租给次承租人而次承租人退租，但从被告与次承租人的《厂房租赁合同》反映出前手次承租人退租后，被告再将厂房出租给后手次承租人的情况，因此次承租人退租并不足以证实被告不再承租涉讼厂房。被告以该部分证据证明次承租人退租进而主张被告已向原告退还厂房，缺乏理据。被告没有举证证明其已向原告提出终止合同并于2016年1月13日交还厂房，应承担举证不能的不利后果。被告自2015年9月1日起没有支付使用费，亦未向原告退还厂房，原告主张被告按双方约定的计费标准支付占用厂房期间的使用费有理。鉴于原告已于2016年4月7日收回涉讼厂房，故被告应支付2015年9月1日至2016年4月6日期间7个月零6天的厂房使用费为84738.53元（12元／平方米／月×980.77平方米×7个月＋12元／平方米／月×980.77平方米÷30天／月×6天）。被告逾期支付使用费致原告产生损失，对于2015年9月至2016年3月期间拖欠的使用费，原告主张以每月使用费11769.24元为本金自各月11号起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息，该主张合法有理，本院予以支持。因原告已于2016年4月7日接收涉讼厂房，故4月份共产生6天的使用费2353.85元，被告应以该数额为本金自2016年4月11日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息。
关于原告主张的电费、垃圾费的问题。被告确认尚欠原告电费313.28元未付，现原告只请求被告支付312.28元，该请求没有违反法律规定，本院予以支持。因合同无效，原告主张按合同约定的标准计算逾期支付电费的违约金没有法律依据，考虑到原告于2016年2月26日代被告缴交电费会产生相应利息损失，故本院判决被告自次日即2016年2月27日起以312.28元为本金按中国人民银行同期贷款利率向原告计付利息。被告确认自2015年9月起没有支付过垃圾费，原告现主张被告支付2015年9月至2016年2月期间的垃圾费276元（46元／月×6个月）有理，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）许子斌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费84738.53元予原告（反诉被告）佛山市南海区大沥镇钟边村良豪股份合作经济社；
二、被告（反诉原告）许子斌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付利息（按中国人民银行同期贷款利率，2015年9月至2016年3月期间拖欠的使用费以每月11769.24元为本金自各月11号起至使用费实际清偿之日止计算，2016年4月的使用费本金2353.85元自2016年4月11日起至该使用费清偿之日止计算）予原告（反诉被告）佛山市南海区大沥镇钟边村良豪股份合作经济社；
三、被告（反诉原告）许子斌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费312.28元及利息（以312.28元为本金自2016年2月27日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）予原告（反诉被告）佛山市南海区大沥镇钟边村良豪股份合作经济社；
四、被告（反诉原告）许子斌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付垃圾费276元予原告（反诉被告）佛山市南海区大沥镇钟边村良豪股份合作经济社；
五、原告（反诉被告）佛山市南海区大沥镇钟边村良豪股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金35307.72元予被告（反诉原告）许子斌；
六、驳回原告（反诉被告）佛山市南海区大沥镇钟边村良豪股份合作经济社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取801.89元（原告已预交），由被告负担；反诉受理费减半收取341.35元（被告已预交），由原告负担。被告许子斌应于上述付款同时将受理费460.54元迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄小间
二〇一六年五月十六日
书记员 彭标文