山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终1558号
上诉人（原审被告）：姜志威，男，1963年5月3日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。
被上诉人（原审原告）：宋小燕，女，1972年8月29日出生，汉族，户籍所在地新疆维吾尔族自治区昌吉市，现住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：于娇，乳山三顺法律服务所法律工作者。
原审第三人：单东权，男，1985年4月24日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省伊春市，现住山东省乳山市银滩天安海景9-1号门市。
委托诉讼代理人：周艳玲，山东东方未来律师事务所律师。
上诉人姜志威因与被上诉人宋小燕、原审第三人单东权返还原物纠纷一案，不服乳山市人民法院（2015）乳滨民初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
姜志威上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宋小燕的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。宋小燕欲出售自己的房产，与那立升一起到单东权的鼎祥房产营销策划部作了销售登记，当时就留下了那立升的身份信息和电话，后来单东权通知宋小燕后，过来办理手续的仍然是那立升，那立升不但持有当初购买涉案房屋的合同原件，宋小燕受赠予的证明原件，还持有宋小燕的委托书，并能提供宋小燕的身份信息。一审中委托书上的签名经鉴定虽然并不是宋小燕所签，但根据上述事实，都足以让姜志威及单东权有理由相信那立升有代理权，那立升代表宋小燕与姜志威及单东权所作的房屋转让行为构成表见代理，该委托书的瑕疵并不能否定该代理行为的合法有效，何况委托书上的签名与宋小燕签名极为相近，作为普通人无法用肉眼区别真假。因此宋小燕应该承担那立升所作行为的后果。姜志威已经将款项通过单东权支付给了那立升，就视为其已履行了合同的付款义务，宋小燕再无权向姜志威主张权利。从公安机关处警的视频记录中可以看出，当警察在询问宋小燕委托那立升办理房屋出售一事时，宋小燕是认可的，仅是在向那立升索要房款无果后才否认双方之间的委托关系而转向姜志威主张权利。宋小燕与姜志威交易已经完成，应当受到法律的保护，宋小燕无权再向姜志威或单东权主张权利。
宋小燕辩称，一审判决认定事实清楚，委托书上宋小燕的签名并不是其本人书写，宋小燕并未委托那立升处理房屋交易事宜，姜志威也知道那立升不是案涉房产的权利主体，所以那立升与姜志威之间的行为不能产生案涉房屋使用权转移的法律效果。宋小燕与姜志威没有接触过，也没有以任何形式误导其相信那立升有代理权。姜志威和单东权在拥有宋小燕联系方式的情况下，未向宋小燕本人核实，至少单东权应向宋小燕核实那立升代理权的真实性。那立升的行为不构成表见代理，请求驳回上诉，维持原判。
单东权述称，宋小燕有过委托单东权卖房的真实意思表示，并且将房屋钥匙交给单东权。宋小燕也曾委托那立升帮其办理出售房屋事宜，并在单东权处留下那立升的名字及联系方式。房屋交易过程中，单东权曾电话联系宋小燕，宋小燕明确表示全部由那立升负责办理售房事宜，宋小燕与姜志威之间的房屋买卖协议有效。现协议已经全部履行完毕，姜志威支付了房款，收取了阁楼使用合同、赠条、房屋钥匙，到物业公司办理了业主变更登记，对案涉房屋进行了装修并居住使用至今，宋小燕不应要求返还房屋。
宋小燕向一审法院起诉请求：1.姜志威返还占有宋小燕的位于乳山市银滩海景花园小区2-1号楼1单元501号和502号两栋房屋；2.姜志威返还案涉房产原始购买合同及赠与协议原件。
一审法院认定事实：2009年11月10日，袁麒俊与山东天安房地产开发有限公司签订阁楼使用合同二份，其中一份合同内容为：“甲方：山东天安房地产开发有限公司，乙方：袁麒俊。经甲乙双方友好协商，2-1号楼东单元东阁楼，甲乙同意乙方一次性交使用费（大写）肆万贰仟元，￥42000.00元，面积87.59平方米，使用年限同土地使用年限，截止时间为2062年8月8日。”该合同甲方加盖了山东天安房地产开发有限公司公章，乙方由袁麒俊签字。另一份阁楼使用合同标的物是“2-1号楼东单元西阁楼”，其余内容基本相同。
宋小燕与袁麒俊于2010年9月6日登记结婚。2012年6月30日，袁麒俊为原告宋小燕出具赠条一份，写明：“赠条，袁麒俊自愿将威海市银滩海景房《银滩海景花园》2-1号楼一单元501、502两套房赠予宋小燕。”后陪同宋小燕到物业处变更物业登记。2015年二人经河北省三河市人民法院判决离婚。
2013年5月14日单东权与姜志威签订购房定金协议一份，协议内容：甲方（××）：单东权，身份证：电话：150××××6539。乙方（××）：姜志威，身份证：电话139××××6056。一、房屋坐落：海景花园小区2-1号楼1单元501-502号，建筑面积86㎡，无车库和储藏室。二、销售价格：该房以成交价（小写）：￥160000（大写）：壹拾陆万元整，售给乙方。过户费用（乙方、甲方）承担。此房屋没有房产证，双方签定买卖合同为准。三、乙方交付给甲方定金壹万元，双方约定于年月日到乳山市房管局办理过户手续或（到开发商处改合同），其余房款双方过户时，签订正式买卖合同后，交付全款（余款）。”四、责任与义务：甲方保证该房屋信息真实可靠，并协助办理交易手续全过程。乙方不允许私下与房主成交，私自成交视为违约，扣除乙方定金为违约金。五、违约责任，因甲方原因不能交易，视甲方违约，扣除乙方定金为违约金。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，房屋交易完成后，本合同自行失效。备注：沙发3个、茶几1件、床2件、衣柜1件、热水器1件；西屋：餐桌1张、椅子4把、橱柜1件、衣柜1件、双人床1张、洗衣机1台。
2013年5月16日，那立升持委托书、案涉房屋的阁楼使用合同原件、赠条原件、乳山市广安物业有限公司收款收据原件、宋小燕身份证照片等，与姜志威签订房屋买卖合同一份，单东权作为中介方。协议内容为：“房屋买卖协议书，（甲方）出卖人宋小燕，身份证号：。出卖方委托代理人：（注：该处签署的为无法识别的字体，第三人称该处签名为那立升，原告宋小燕和被告姜志威均称不认识这几个字），身份证号：。（乙方）买受人：姜志威，身份证号：。经双方友好协商，签订以下买卖协议。甲方自愿将位于：乳山市银滩海景花园小区：2-1号楼东单元东阁楼、西阁楼，房号501室、502室两套房屋。每套面积87.59平米。出售给乙方。该房屋总价款为：小写￥160000元，大写壹拾陆万元整，一次性付清房款。即日起如遇拆迁等与此房相关的权利与义务等均由乙方享有和承担，在此日之前由此产生的权利义务均由甲方享有和承担。本协议经双方签字后生效。本协议一式三份，甲乙双方各执一份。”该协议落款处只有中介方单东权签字。上述房屋买卖协议签订后，那立升将手中持有的委托书、案涉房屋的阁楼使用合同原件、赠条原件、乳山市广安物业有限公司收款收据原件、宋小燕身份证照片等交付给姜志威，姜志威向单东权交付了房款16万元。单东权留取4万元中介费用后，将剩余的12万元交付给那立升。2013年5月16日，那立升为单东权出具收条一份，内容为：收条，今收到房款壹拾贰万元整，落款处签名字体无法识别是什么字，单东权称落款处签字为那立升，以此证实涉案房款已经结清，那立升收取房款12万元。另，案涉房产在物业处的登记业主已经变更为姜志威，姜志威对案涉房屋亦进行了装修并实际占有使用。
2015年1月26日，宋小燕主张对案涉房屋被出售一事不知情而到单东权处与其交涉，单东权报警，乳山市公安机关派员到场处理并录制处警视频一份。视频中从警察与宋小燕、单东权的对话中可证实，宋小燕曾与那立升一起到单东权处，对单东权表示要出售案涉房屋并作销售登记，登记信息中留存了宋小燕、那立升的联系电话。宋小燕确实曾有出售涉案房产的意愿，也曾想过将涉案房产买卖事宜交由那立升办理。
另查明，那立升提供给姜志威的委托书落款委托人处签有“宋小燕”的名字并在名字上捺印，内容为：“委托书，委托人：宋小燕，性别：女，出生日期：1972.8.29.身份证件号码：。受托人（注：该处签署的为无法识别的字体，第三人称该处签名为那立升，原告宋小燕和被告姜志威均称不认识这几个字），性别：男，出生日期：1986.10.15.身份证号码：。委托人位于威海乳山市银滩海景花园小区2-1号楼东单元东阁楼、西阁楼（501）-（502）室两套房屋，因故无法亲自办理上述房屋出售事宜，特委托受托人为本委托人的代理人。受托人在上述代理权限内就出售本人名下房屋所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自2013年5月14日至2013年6月13日止。”宋小燕主张委托书落款处“宋小燕”的签名及捺印均不是本人的，并提出司法鉴定申请，一审法院根据宋小燕的申请，对姜志威所提交的委托书中“宋小燕”签字字迹及指纹是否宋小燕本人字迹及指纹进行鉴定，并委托山东永鼎司法鉴定中心对此进行鉴定，该鉴定中心于2016年4月18日出具出具鉴定意见：涉案2013年5月14日《委托书》中落款委托人处“宋小燕”署名字迹不是宋小燕本人所写；“宋小燕”押名指印不是宋小燕本人所留。宋小燕支付鉴定费用4000元。宋小燕主张上述鉴定意见符合实际，没有异议；姜志威认可该鉴定意见，没有意见；单东权对该鉴定意见有异议，认为鉴定意见没有给出充分理由证明两个签名之间存在明显的差异性，所以否认系其所签的理由不足，无法得出一个客观准确的鉴定意见，并且鉴定意见中也没有给出更为充分的不相符的理由。
一审法院认为，涉案房产系阁楼性质的房产，无产权证，最初系袁麒俊通过两份阁楼使用合同从山东天安房地产开发有限公司取得涉案房产的使用权。袁麒俊通过赠条的形式将涉案房产的使用权赠予宋小燕，通过宋小燕提交的结婚证复印件证实二人的关系曾经系夫妻关系。宋小燕曾带着那立升到第三人单东权处表达出售涉案房产的意图，并在第三人处留下了电话等联系方式。通过以上分析可知，本案的主要争议焦点有两个：1、涉案房屋买卖合同的相对人；2、涉案房屋的使用权是否从原告宋小燕转移到被告姜志威。
对于第一个争议焦点：涉案房屋买卖合同是当事人所称的那立升在合同开头出卖人处代签宋小燕的名字，而在出卖方代理人处用一种无法识别的字体签字，合同开头买受人处由姜志威签字，落款处仅有单东权的签字，从形式上看该份合同很不严谨，因为在合同落款处无买卖双方的签字。那立升代宋小燕签字的关键证据就是姜志威所提交的委托书，而该份委托书经过鉴定机构出具的意见，落款处“宋小燕”的签名及押名指印均不是宋小燕本人所为，姜志威及单东权依据该委托书所抗辩的那立升是代理宋小燕出售涉案房产的理由便失去了事实依据。单东权处留有宋小燕的联系电话，涉案交易标的物属于不动产，较一般的买卖合同标的具有特殊性，即使买受人不能与原产权人联系，那么单东权完全可以通过电话这样简单的联系方式向宋小燕核实那立升所谓代理权的真实性，但是单东权却没有进行必要的核实。综上，那立升在没有代理权的前提下所签订的涉案合同不能对宋小燕发生法律效力，也就是涉案合同买受人为姜志威，出卖人为那立升。
对于第二个争议焦点：姜志威从那立升手中取得原阁楼使用协议、赠条并与其去相关物业部门变更业主的行为，显然是不能产生涉案阁楼使用权转移的法律效果。根据物权法定原则，宋小燕通过法定行为即袁麒俊的赠予取得涉案阁楼的使用权，那么宋小燕作为涉案阁楼使用权的主体，其有权决定是否对外转让其权利。从查明的事实可以看出，宋小燕没有将涉案阁楼使用权转让给姜志威的行为存在；而且前面已经分析，因姜志威所提交的委托书签字及押名指印均不是宋小燕所为，而且那立升自始至终均没有取得涉案房产的使用权，那立升无权代表宋小燕对外交付宋小燕享有使用权的不动产；再者，姜志威从那立升手中取得的相关涉案房产的材料也反映了涉案房产的权利主体是宋小燕，这也说明了姜志威当时已经知道那立升不是涉案房产的权利主体。从以上分析可以看出，那立升与姜志威之间的行为不能产生案涉房屋使用权转移的法律效果。综上所述，宋小燕要求姜志威返还位于乳山市银滩海景花园小区2-1号楼1单元501号和502号两栋房屋以及要求姜志威返还案涉房屋原始购买合同及赠与协议原件的诉讼请求，于法有据，证据充分，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：姜志威于判决生效之日起十日内向宋小燕返还占有宋小燕的位于乳山市银滩海景花园小区2-1号楼1单元501号和502号两栋房屋以及返还涉案房产原阁楼使用合同以及赠条原件。案件受理费50元，由姜志威负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，
本院予以确认。
本院认为，双方当事人争议的焦点是：那立升的行为是否构成表见代理，案涉房屋买卖协议是否对宋小燕发生法律效力。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。首先，姜志威提交的授权委托书中宋小燕的签字捺印并非本人所为，宋小燕亦否认授权那立升处理房屋买卖事宜，可证实那立升与姜志威签署案涉房屋买卖协议时并无代理权；其次，宋小燕确实曾有出售涉案房产的意愿，也曾想过将涉案房产买卖事宜交由那立升办理，并于那立升一起到单东权处做了销售登记，留存了其与那立升的联系电话，即存在使单东权相信宋小燕曾经授予那立升房屋买卖事宜代理权的外观行为。那立升与姜志威签字时持有案涉房屋的阁楼使用合同原件、赠条原件、物业公司收款收据原件、房屋钥匙，根据交易习惯那立升的行为表明其有代理权，在单东权作为中介方亦认可那立升拥有代理权的情形下，姜志威对那立升有代理权形成信赖是合理的；再次，姜志威与那立升订立房屋买卖协议后，交付了房款，受领了房屋钥匙，变更了业主登记，对房屋进行了装修及占有使用，就双方之间案涉阁楼使用权转让的民事法律行为已经实施完毕；最后，在案涉阁楼使用权转让过程中，姜志威是善意的。姜志威与那立升之间不存在特殊关系，其通过单东权知晓宋小燕有出卖案涉阁楼使用权的真实意思表示且与那立升一起到单东权处作了销售登记，那立升在订立案涉房屋买卖协议时亦出具了委托书及权利凭证、房屋钥匙，姜志威在签订合同后支付了合理的对价，根据普通人的通常判断能力亦无需对委托书上宋小燕的签字捺印负实质审查义务，综合本案的具体情形可以认定姜志威是善意的。据此，那立升的外观表象足以使姜志威认为其有代理权并与之订立了案涉房屋买卖协议，该代理行为有效。为保护善意相对人姜志威的合法利益，维护动态交易安全，案涉阁楼使用权转让的后果应直接由被代理人即宋小燕承担。姜志威占有使用案涉房屋并持有阁楼使用合同原件、赠条原件合法有据，宋小燕无权要求返还。宋小燕在承担了表见代理后果后，对于其因此遭受的损失，有权另行向表见代理人那立升主张损害赔偿责任。
综上所述，姜志威的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销乳山市人民法院（2015）乳滨民初字第85号民事判决；
二、驳回宋小燕要求姜志威返还其占有的位于乳山市银滩海景花园小区2-1号楼1单元501号和502号两栋房屋及相应阁楼使用合同原件、赠条原件的诉讼请求。
一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，均由宋小燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一七年八月三十一日
书记员 江嘉鑫