安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖民终628号
上诉人（原审原告、案外人）：张永芳，女，1969年3月8日出生，汉族，住合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：王安林，安徽天瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：颜安军，男，1963年2月20日出生，汉族，住合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：许子庆，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：安徽荣远置业有限责任公司，住所地合肥市庐阳区大杨镇照山社居委移民安置区。
法定代表人：舒世发，董事长。
委托诉讼代理人：耿召军，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
上诉人张永芳因与被上诉人颜安军、原审第三人安徽荣远置业有限责任公司（以下简称荣远公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市中级人民法院于2016年11月22日作出的（2016）皖01民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年12月5日公开开庭审理了本案。上诉人张永芳及其委托诉讼代理人王安林，被上诉人颜安军的委托诉讼代理人许子庆，原审第三人荣远公司的委托代理人耿召军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张永芳上诉请求：1、撤销原审判决，改判不得对墨荷名邸1幢3205号房屋强制执行；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、张永芳与荣远公司签订了房屋订购协议，应认定为商品房买卖合同，因荣远公司原因无法签订正式的房屋买卖合同并办理备案；其他购房户签订的订购协议已被合肥中院认可为商品房买卖合同。2、张永芳在签订协议当日付清了购房款，现金148883元，并应荣远公司要求将购房款36万元转到他人（童庆莉）账户，荣远公司出具了收据，张永芳与童庆莉不认识，更无任何经济往来。3、张永芳与荣远公司签订的购房协议及出具收据均在2012年间，是在司法查封之前，原审法院认为张永芳与荣远公司利益相关，无事实依据。
颜安军辩称，张永芳与荣远公司没有签订真实有效的合同，张永芳支付的款项并未支付到荣远公司账户，不是真实有效的付款，张永芳没有提供现有的无房证明。
荣远公司述称，荣远公司因为债务问题没有及时与张永芳签订买卖合同，收购房款时有的是现金，有的是转账，有的是抵公司的债务，但是收据公司全部开了。
张永芳向一审法院起诉请求：1、判令张永芳享有墨荷名邸2幢901室房屋的物权期待权，排除对该房屋的强制执行（停止对案涉房屋的执行）；2、诉讼费用由颜安军承担。
一审法院认定事实：2012年8月23日，荣远公司与张永芳签订一份《墨荷名邸定购协议》，约定张永芳定购墨荷名邸1幢3205室房屋，建筑面积107.45平方米，单价4736元/平方米，总价508883元；张永芳同意签订协议时支付订金5万元，作为双方订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，张永芳支付的订金转为房价款；该房屋预定期为7日，张永芳于2012年8月30日到墨荷名邸销售中心与荣远公司签订《商品房买卖合同》；荣远公司在甲方处盖章；该协议一式三份，经双方签字盖章后生效，并与双方签订《商品房买卖合同》后由荣远公司收回作废，其后以《商品房买卖合同》为准。该协议落款处由荣远公司盖章、张永芳签字。
同日，张永芳、岳长青（张永芳丈夫）分别向童庆莉卡中转入24万、12万元，合计36万元。张永芳提供的汇款凭证下，注明：公司要求购房户张永芳将购房款转入到胡启江工程合伙人童庆莉卡中，用于代付公司欠胡启江、童庆莉的工程款。落款日期为2016年5月5日，荣远公司在该注明内容上盖章确认。
张永芳、岳长青转款当日，荣远公司向张永芳出具《收据》一份，交款单位张永芳，人民币508883元，收款事由墨荷名邸1幢3205室。张永芳陈述除前述转账支付36万元外，剩余购房款为现金支付。
另查明：颜安军与舒士发、荣远公司借款纠纷一案诉讼中，经颜安军申请，一审法院于2013年1月16日查封荣远公司名下包括墨荷名邸1幢3205室在内的部分房屋。该案一审法院已作出（2013）合民一初字第00036号民事判决书，并进入执行程序。张永芳向一审法院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封。一审法院作出（2016）皖01执异16号民事裁定书，裁定驳回张永芳的异议申请。张永芳遂提起本案诉讼。
再查明：2015年9月16日，合肥市房地产产权监理处出具一份《证明》，证实张永芳在该局无住房登记信息。
一审法院认为，张永芳与荣远公司于2012年8月23日签订定购协议，依据该定购协议，张永芳应于当日支付定金五万元，七日内签订商品房买卖合同。诉讼中，张永芳主张其已经支付全部购房款，但双方并未签订正式买卖合同。张永芳主张房款具体支付情况为定购当日其及丈夫岳长青当日向案外人童庆莉汇款36万元，剩余房款148883元为当日现金支付。张永芳该转账未直接付至荣远公司账户以及签订定购协议当日支付大额现金房款的行为均不符合购房者支付购房款的一般交易惯例，也不符合双方的约定。且张永芳诉讼中陈述其购房前与荣远公司、童庆莉均不认识，但其及荣远公司均未能对张永芳直接向第三方付款行为给予充分合理的说明。虽然荣远公司对张永芳的付款行为出具收据，但鉴于荣远公司与张永芳在本案中的利益相关性，不能仅凭该收据认定张永芳的付款为支付案涉房屋的购房款。故，张永芳依据定购协议及转款凭证起诉主张排除对案涉房屋的执行行为依据不足，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的条件，一审法院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决驳回张永芳的诉讼请求。案件受理费8889元，由张永芳负担。
二审庭审中，张永芳围绕上诉请求又提交了证据。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、荣远公司原总经理胡林2012年8月23日承诺书一份，证明张永芳购买案涉房产的真实性，以及是荣远公司原因造成没有及时签订正式的房屋买卖合同并备案。颜安军对证据三性均有异议。荣远公司对该承诺书有异议。
本院认证，荣远公司对该承诺书不予认可，该承诺书不能确认为胡林所写，本院不予采信。
2、荣远公司于2017年1月11日出具的《张永芳购买墨荷名邸1#3205房的付款情况说明》，证明张永芳购买案涉房产的真实性，以及张永芳应荣远公司的要求，将购房款支付给他人。颜安军对真实性不持异议，但认为荣远公司与张永芳存在相应利益关系，是荣远公司单方出具的。荣远公司对该证据予以认可。
本院认证，根据该情况说明，荣远公司时任法人代表舒世发同意，将张永芳购买1#3205房的购房款抵付胡其江的工程款，胡其江指令张永芳将购房款付至童庆莉的账户。该情况说明与荣远公司原始记账凭证上的记载符合，荣远公司予以认可，又与胡其江及童庆莉的说明一致，能够形成证据链。故本院对该证据予以采信。
3、胡其江的情况说明。证明张永芳购房款抵付胡其江的真实性，张永芳支付了508883元。颜安军不予认可，认为不能证明出具人的身份，现金支付148883元有矛盾。荣远公司认可该证据。
本院认证，因胡其江未到庭，该证据形式上的真实性无法确定，对其内容将结合其他证据确定。
各方当事人所举其他证据和证明目的，以及相对方的质证意见，均同一审一致。本院认证意见同一审。对一审查明的事实，本院予以确认。
二审中，根据张永芳的申请，本院向荣远公司调取了原始会计账目。经查，在荣远公司2012年9月第4本会计凭证中，2012年9月10日第0176号记账凭证中记载：会计科目“预收账款（2203）3205#张永芳”，“代墨荷园还胡其江工程款（抵1#3205张永芳房）”，金额为508883元。后附一张2012年8月23日荣远公司出具给张永芳的金额为508883元的收据。
庭审后，张永芳于2017年12月8日提供合肥市不动产登记中心证明一张，证实张永芳在该局无住房登记信息。
本院认为，根据各方当事人举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：1、张永芳与荣远公司是否存在合法有效的书面买卖合同；2、张永芳是否支付了购房款。
关于张永芳与荣远公司是否存在合法有效的书面买卖合同。2012年8月23日，荣远公司与张永芳签订一份《墨荷名邸定购协议》，约定张永芳定购墨荷名邸1幢3205室房屋，建筑面积107.45平方米，单价4736元/平方米，总价508883元。该协议书载明了交易房屋的基本状况、价款、违约责任等商品房买卖合同基本条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应认定为商品房买卖合同。该协议的签订时间早于2013年1月16日法院查封案涉房屋。
关于张永芳是否支付了购房款。2012年8月23日，即签订定购协议的当日，张永芳、岳长青（张永芳丈夫）分别向童庆莉卡中转入24万、12万元，合计36万元。经查，荣远公司因欠付胡其江工程款，荣远公司同意将张永芳的购房款直接抵付给胡其江，而应胡其江的指令，张永芳将36万元直接汇至童庆莉账户中。颜安军认为，荣远公司并不欠胡其江的工程款，而是安徽兴昌防水节能建材集团有限公司欠胡其江工程款。经查，当时荣远公司与安徽兴昌防水节能建材集团有限公司为同一法定代表人舒世发。张永芳按照荣远公司指令支付购房款，无需考量荣远公司与胡其江的关系。对颜安军该主张，本院不予采信。张永芳称剩余148883元为现金支付。荣远公司认可张永芳的付款，在荣远公司原始会计凭证中，亦记载张永芳支付508883元，为“代墨荷园还胡其江工程款（抵1#3205张永芳房）”，并有2012年8月23日荣远公司出具给张永芳的金额为508883元的收据。故张永芳称其已全部支付购房款508883元，本院予以确认。颜安军主张荣远公司与张永芳存在利益关系，但未提供相应证据证明，本院不予采信。
综上，张永芳符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的情形。一审查明事实基本清楚，但对张永芳支付购房款的认定不当，本院予以纠正，张永芳上诉请求停止执行的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市中级人民法院（2016）皖01民初184号民事判决；
二、停止对墨荷名邸1幢3205室房屋的执行；
三、驳回张永芳的其他诉讼请求。
一审案件受理费8889元，由张永芳负担4444.5元，颜安军负担4444.5元；二审案件受理费8889元，由张永芳负担4444.5元，颜安军负担4444.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高仁宝
审 判 员 王依胜
审 判 员 廖永结
二〇一八年二月二十二日
法官助理 赵方超
书 记 员 王诗嘉