上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初15487号
原告：上海世瀚文化传播有限公司，住所地上海市虹口区新建路XXX号底层0379室。法定代表人马金峰，总经理。委托诉讼代理人吴极，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人杨松林，上海申浩律师事务所律师。被告：上海大成置业有限公司，住所地上海市闵行区伊犁南路XXX号XXX室。法定代表人张惠洪，董事长。委托诉讼代理人封晓骏，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人张晓婧，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海世瀚文化传播有限公司(以下简称A公司)与被告上海大成置业有限公司(以下简称大成公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法适用简易程序并于2016年8月23日公开开庭予以审理。原告的委托代理人吴极、杨松林，被告的委托代理人张晓婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告A公司向本院提起诉讼请求：1.解除原被告之间的租赁意向合同；2.被告退还原告意向金人民币(币种下同)198,930.48元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告经协商一致于2016年2月29日签订了一份《古北1699租赁意向书》，由原告承租被告开发位于上海市闵行区古北路XXX号的办公场地。其中租赁意向书约定：原告租赁被告12层04、05、06、07单元，租赁面积1,147.40平方米；租金每月198,930.48元，租赁期限2年，2016年3月16日至2018年3月15日，免租期为2016年3月16日至2016年8月15日，物业管理费32,127.20元，意向书有效期至2016年3月11日。此外，双方约定租赁意向书签订后，原告应向被告支付一个月租金作为签订正式合同的定金，同日被告向原告开具《古北1699付款通知单》一份，通知要求原告于2016年3月11日支付被告198,930.48元(一个月租金)定金。被告于2016年3月11日依约支付了上述款项，同日被告向原告出具一份定金收据。嗣后原告与被告协商承租装修等相关具体操作流程，及签订正式合同事宜，但被告一直推托，诸多借口时至今日不肯签订正式合同更没有给原告办理入住事宜。被告收取原告租赁定金后，无合法理由拒与原告签订正式合同已属违约，严重侵害了原告的权益，故原告以讼称事由诉至本院。被告大成公司辩称，同意解除合同，但是本案未能签订正式的租赁合同系原告违约，被告有权将房屋对外另租他人，现系争房屋已经出租给案外人，故被告不可能与原告再签订租赁协议了。现因原告违约，故同意解除合同。至于原告支付的意向金，因原告违约在先，故依据双方约定被告有权将意向金作为违约金不予退还。经审理查明，2016年2月22日，原告委托谢a与被告协商租赁事宜，并出具《委托书》，委托期限自2016年2月22日至2018年7月30日止，委托事项为办理系争商铺租赁手续、入住、租金支付、退房等事宜。2016年2月29日，大成公司(出租方)与A公司(承租方)签订《古北1699租赁意向书》一份，约定：承租物业为上海市古北路XXX号12层(名义层、实际层11层)04、05、06、07单元，建筑面积约1,147.40平方米，该房屋仅限于办公用途；本协议签署后五天内，承租方应向出租方缴纳相当于一个月租金的定金，并承诺在定金缴纳之后的5天内，正式签署租赁合同，之后该笔定金将自动划转至承租方的首笔租金中，反之则视为乙方违约，该笔定金将作为违约金而不予退回；基本租金为5.70元/天/平方米(按建筑面积计算)，月租金总计为198,930.48元，租金不含物业管理费，承租方应于每月1日前以即期支票或其他任何有效方式向出租方支付租金，出租方不接受任何远期票据；租赁期限为2年，2016年3月16日至2018年3月15日，该房屋将在2016年3月16日交付使用，起租日2016年8月16日；出租方将提供5个月作为承租方的装修期，即2016年3月16日-2016年8月15日，在此装修期间内，承租方无需缴纳租金，但需缴纳全额物业管理费；物业管理费为28元/月/平方米，每月物业管理费共计32,127.20元，物业管理费与每月与租金一起支付。管理内容包含公共部位之照明、水费、清洁、安保及维修服务；承租方需在签署预售合同后五个工作日内，支付相当于二个月的租金和物业管理费，作为租赁和物业管理保证金；本租赁意向书自即日起至2016年3月11日有效等。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，被告向原告出具《古北1699付款通知书》，要求原告将定金198,930.48元于2016年3月11日之前付至被告，原告于2016年3月11日将198,930.48元支付给被告，被告出具收据。2016年3月14日，被告工作人员龚a向谢a发送草拟的租赁合同，被告收到后对部分条款存在异议，此后双方碰面协商签约事宜。同时，原告在系争房屋装修过程中，因物业管理公司提出装修公司需有二级装修资质，被告配合原告共同协商解决事宜。原告于3月18日将装修公司的营业执照等发送给被告。当日，原告向被告出具《业务联络函》，表示进场装修时告知装修需要装修二级资质，该要求合同中并未约定，现其已经洽谈好的装修公司具备了装修公司的一般资质和纳税人相关的证书，并不具备物业提及的装修二级资质，导致装修的很大困难，希望原被告及时与物业公司沟通，保证合同继续履行。此后谢a并于3月25日将修改的补充协议发给龚a，龚a修改后于3月29日发送给谢a并发给原告工作人员黄光勇，要求原告于2015年4月1日前来签约，但双方此后并未签约。2016年4月7日，原告向被告提交《租赁面积变更申请》，表示：由于本公司经营行业的市场缩减，股东们综合考虑到经营成本等原因，原定于租赁古北1699物业1204、1205、1206、1207单元。申请调整为1204、1205合计两个单元。此后双方就租赁事宜仍未协商一致，原告即于2016年4月25日起诉至本院。现被告将系争房屋出租给案外人。另查明，被告于2016年3月17日向谢a发函，表示按照双方合同约定缴纳定金之后5日内要签订租赁合同。上述事实，由原告提交的《租赁意向书》、付款通知单、收据、公证书、微信聊天记录、业务联络函，被告提交的《催告书》及邮寄凭证、《委托书》及身份证复印件、《租赁面积变更申请》等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告双方签订的租赁意向书系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行各自义务。合同约定之定金，虽名为“定金”，但未完全具备担保性质，经与原被告双方确认，该“定金”系为原告支付之租赁意向金。双方此后未能继续履行意向书，原告未能承租系争商铺，现双方的争议焦点为系谁违约。对此，原告认为因被告不配合装修导致原告无法按计划正常经营，被告则认为系原告自身经营困难。本院认为，从双方签订意向书的沟通过程来看，就原告提出的问题被告配合予以解决，包括对合同文本之修正，装修单位资质问题的解决，并未存在故意推托不予签订租赁合同。对于装修单位资质问题并非由被告提出，而系物业公司之要求，原告承租系争房屋应配合物业公司的统一管理。且装修单位之资质系法律法规的强制性要求，物业公司提出该要求合理合法，原告不应因费用高低即忽视法律法规之规定，该理由也不构成原告不继续履行合同之抗辩。同时，从原告提交的《租赁面积变更申请》可以反映出，原告因自身经营问题提出变更双方约定，在未能充分磋商的情况下迳行向本院提起诉讼，故本院认定未能继续履行合同之责任在于原告。又被告已经将系争房屋另租他人，并在2016年8月23日庭审中明确表示同意解除双方签订的租赁意向书，故本院认定该租赁意向书于2016年8月23日解除。又租赁意向书因原告违约导致无法继续履行而签订正式租赁合同，根据双方约定原告支付的意向金作为违约金不予退还。就本案系争商铺，因原被告双方的纠纷空置数月后才予以出租，对此被告存在数月租金的损失，被告要求没收之意向金相当于一个月租金的数额，并不过高，本院予以支持。综上，本院确认双方的租赁意向书于2016年8月23日解除，原告支付的意向金198,930.48元被告无需返还。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认被告上海大成置业有限公司与原告上海世瀚文化传播有限公司就上海市古北路XXX号12层(实际层为11层)04、05、06、07单元房屋签订的《古北1699租赁意向书》于2016年8月23日解除；二、驳回原告上海世瀚文化传播有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计2,139.31元，由原告上海世瀚文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 殷 雪
二〇一六年九月十八日
书记员 罗香琴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。