清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民二初字第620号
原告：广东清远农村商业银行股份有限公司，住所地：清远市。
法定代表人：刘辛元，董事长。
委托代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。
被告：李思欣，女，汉族，住清远市清城区，公民身份号码×××1128。
被告：黎杏珍，女，汉族，住清远市清城区，公民身份号码×××1120。
被告：向家语，女，汉族，住清远市清城区，公民身份号码×××0182。
法定代理人：李思欣，女，汉族，住清远市清城区，公民身份号码×××1128。
被告：清远华诚房地产开发有限公司，住所地：清远市新城东十五号区。
法定代表人：李学旭。
原告广东清远农村商业银行股份有限公司诉被告李思欣、黎杏珍、向家语、清远华诚房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广东清远农村商业银行股份有限公司的委托代理人何永昌，被告黎杏珍到庭参加诉讼。被告李思欣、向家语、清远华诚房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告广东清远农村商业银行股份有限公司诉称：2010年11月16日，原告与向穗枫、被告李思欣、清远华诚房地产开发有限公司签订《个人购房按揭借款合同》，向穗枫、李思欣因购房向原告借款270000元，双方约定借款期限自2010年11月16日起至2030年11月16日止，并约定借款利率为浮动利率。双方约定自借款发放后，每月的20日为还款日。同时，向穗枫、李思欣以其位于清远市新城西21-23号区（广清大道76号）现代城一号楼2层09号房屋作为借款的担保，并办理相应的登记手续。借款合同签订后，原告于2010年11月16日划款270000元到指定的账户。但向穗枫、李思欣并没有按合同约定履行还本付息义务，截至2015年5月18日拖欠借款本金239473.73元及利息8940.92元，构成违约。向穗枫于2014年8月死亡，黎杏珍、向家语作为向穗枫的继承人，应在继承向穗枫遗产范围内对涉案借款本金、利息及律师费承担清偿责任。现原告向法院提起诉讼，请求法院判决：一、被告李思欣向原告清偿借款本金239473.73元及相应的利息（利息按合同约定计付至还清之日止）；二、被告李思欣向原告支付律师费19000元；三、被告清远华诚房地产开发有限公司对上述借款本金、利息及律师费承担连带责任；四、被告黎杏珍、向家语在继承向穗枫遗产范围内对涉案借款本金、利息及律师费承担清偿责任；五、原告对位于清远市新城西21-23号区（广清大道76号）现代城一号楼2层09号房屋享有优先受偿权；六、本案诉讼费由被告负担。
原告广东清远农村商业银行股份有限公司举证如下：1、企业法人营业执照、人口信息、身份证、结婚证、户口本，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2、个人购房按揭借款合同、抵押物清单、借款借据，拟证明向穗枫、李思欣向原告借款的事实，并提供其所购房屋作为借款担保；3、房地产预告登记证书，拟证明担保房屋办理了相应的抵押登记手续；4、贷款明细表，拟证明被告拖欠贷款本金和利息的情况；5、委托代理合同、广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法、广东省律师服务收费速算表、律师费发票，拟证明原告主张律师费的依据。
被告黎杏珍在庭审中答辩称：对原告的起诉没有异议。
被告李思欣、向家语、清远华诚房地产开发有限公司没有向本院作出答辩，也没有提供证据。
本院经审理查明，2010年11月16日，清远市清城区农村信用合作联社与向穗枫、李思欣、清远华诚房地产开发有限公司签订《个人购房按揭借款合同》，约定向穗枫向清远市清城区农村信用合作联社借款270000元，用于购买位于清远市新城西21-23号区（广清大道76号）现代城一号楼2层09号房屋，借款期限自2010年11月16日起至2030年11月16日止，借款利率按浮动利率执行，逾期还款则在合同约定的借款利率基础上加收50%罚息，每月的20日为还款日，采用按月等额本息还款法还款；向穗枫、李思欣以所购房屋提供抵押担保，抵押担保及保证担保的范围均包括但不限于借款本金、利息、违约金及一切费用（包括诉讼费、律师费等）；保证方式为连带责任保证；如借款人违约，贷款人可以解除与借款人的借贷关系，并要求借款人立即归还借款本息及相关费用，实现抵押权；贷款人实现债权的费用（包括诉讼费、律师费等）由借款人承担。向穗枫作为借款人及抵押人在借款合同上签字，李思欣作为保证人及抵押人在借款合同上签字，清远华诚房地产开发有限公司作为保证人在借款合同上签字。上述合同签订后，双方到房地产管理部门办理了抵押登记手续。清远市清城区农村信用合作联社依约发放了贷款270000元，借据载明借款利率为6.14%。但之后向穗枫没有按照约定还款，截止至2015年8月18日，共欠清远市清城区农村信用合作联社借款本金239473.73元及利息（包括罚息和复利）12952.10元。
2015年8月18日，广东清远农村商业银行股份有限公司向广东金亚律师事务所支付了律师费19000元。
另查明，2012年8月30日，经中国银行业监督管理委员会广东监管局批复，同意广东清远农村商业银行股份有限公司开业，并核准其章程。清远市清城区农村信用合作联社及其47个分支机构自行终止，债权债务转为广东清远农村商业银行股份有限公司债权债务。
另查明，向穗枫与李思欣于2009年7月6日登记结婚。向穗枫于2014年4月15日死亡。被告黎杏珍是向穗枫的母亲，被告向家语是向穗枫的女儿。
本院认为，清远市清城区农村信用合作联社与向穗枫、李思欣、清远华诚房地产开发有限公司之间签订的《个人购房按揭借款合同》是当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，因此上述合同依法成立并生效。清远市清城区农村信用合作联社改制为原告广东清远农村商业银行股份有限公司后，债权债务由原告承受，上述合同中的权利义务也由原告承受。清远市清城区农村信用合作联社已发放了贷款，但向穗枫于2015年4月15日死亡，其妻子李思欣及其继承人黎杏珍、向家语没有按期归还借款本息，导致合同目的无法实现，故清远市清城区农村信用合作联社与向穗枫、李思欣、清远华诚房地产开发有限公司之间签订的《个人购房按揭借款合同》应当解除。对于原告要求提前收回贷款本金239473.73元及利息的诉讼请求，本院予以支持，其中截止至2015年8月18日的利息、罚息、复利为12952.10元，之后发生的利息、罚息、复利按《个人购房按揭借款合同》的约定计算至还清之日止。关于律师费19000元，按合同约定应由借款人承担，且该费用没有超出物价部门规定的律师费收费标准，故本院对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求予以支持。涉案借款发生在李思欣与向穗枫夫妻关系存续期间，且李思欣作为保证人和抵押人在借款合同上签字，属于其夫妻共同债务，故被告李思欣应对上述借款本金、利息及律师费承担清偿责任。涉案借款以位于清远市新城西21-23号区（广清大道76号）现代城一号楼2层09号房屋提供抵押担保，且办理了预购商品房抵押权登记手续，故原告对该房屋在上述欠款本金、利息及律师费范围内享有优先受偿权。被告清远华诚房地产开发有限公司作为涉案借款的连带责任保证人，应对上述欠款本金、利息及律师费承担连带责任。被告黎杏珍、向家语作为向穗枫的继承人，应在继承向穗枫遗产的范围内对上述欠款本金、利息及律师费承担清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除清远市清城区农村信用合作联社与向穗枫、李思欣、清远华诚房地产开发有限公司于2010年11月16日签订的《个人购房按揭借款合同》；
二、被告李思欣于本判决生效之日起10日内向原告广东清远农村商业银行股份有限公司归还借款本金239473.73元及利息（利息包括罚息和复利，暂计算至2015年8月18日为12952.10元，从2015年8月19日起的利息、罚息和复利按合同约定的利率计付至还清之日止）；
三、被告李思欣于本判决生效之日起10日内向原告广东清远农村商业银行股份有限公司支付律师代理费19000元；
四、原告广东清远农村商业银行股份有限公司对位于清远市新城西21-23号区（广清大道76号）现代城一号楼2层09号房屋在上述判决第二项、第三项确定的欠款本金、利息及律师费范围内享有优先受偿权；
五、被告清远华诚房地产开发有限公司对上述判决第二项、第三项确定的欠款本金、利息及律师费承担连带责任；
六、被告黎杏珍、向家语在继承向穗枫遗产范围内对上述判决第二项、第三项确定的欠款本金、利息及律师费承担清偿责任。
案件受理费2656元，财产保全费1850元，合共4506元，由被告李思欣、黎杏珍、向家语、清远华诚房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 周文俊
二〇一五年九月十三日
书记员 胡梓恒
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中国人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。