江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初327号原告：朱成亚,男,1974年6月18日出生，汉族，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：高孟浪，北京德恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王炫，北京德恒（南京）律师事务所律师。被告：城市名人资产经营有限公司,住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路30号益来国际广场25楼。法定代表人：石飞跃，该公司执行董事。委托诉讼代理人：童跃，江苏宏林律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡馨研，江苏宏林律师事务所律师。原告朱成亚与被告城市名人资产经营有限公司（以下简称城市名人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王炫、被告城市名人公司的委托诉讼代理人童跃、胡馨研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱成亚向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《益来国际广场租赁协议》及《补充协议》于2016年11月11日解除，被告城市名人公司返还原告本市中山北路30号益来国际广场2321室（酒店房号2112室）房屋及附属设备设施；2.被告支付原告拖欠的房屋租金13231.49元（2016年8月16日至2016年11月11日）及13231.49元自2016年11月12日起至实际支付之日止按人民银行同期贷款利率标准计算的利息，并按照152.38元/天标准继续支付2016年11月12日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；3.被告支付原告违约金13904.49元，并赔偿经营损失27808.98元（六个月固定租金）。事实和理由：2005年1月17日，原告与被告就本市中山北路30号益来国际广场2321室房屋（酒店房号2112室，以下简称涉案房屋）签订《益来国际广场租赁协议》，约定房屋租赁期限为十年，年租金为55618元，被告于每月的十日前将上月租金付至原告专用账户，协议中对原、被告双方权利义务及违约责任均作了明确约定。上述协议签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋。租赁期限届满后，原、被告双方于2015年11月27日签订《益来国际广场租赁协议补充协议》，约定双方同意不间断地延续原租赁协议的履行期限，租赁期限延长至2018年1月17日，年租金为55618元，每月支付一次，每次支付4634.83元等等。但被告自2016年9月起拒付房屋租金，原告于2016年10月25日向被告发送租金催付函遭退回，2016年11月10日原告向被告发函要求解除合同、返还房屋及附属设施设备，再次遭到被告拒绝。后原告于2016年12月2日及12月21日两次至被告处洽谈付款及交付事宜，被告均设置各种障碍阻碍业主收房，导致原告两次收房失败。被告的上述行为给原告造成重大损失，故诉至法院，请求判如所请。被告城市名人公司辩称，1.认可原、被告双方就涉案房屋签订的房屋租赁协议及补充协议于2016年11月11日解除，被告已于2016年12月16日将涉案房屋返还原告；2.对于涉案房屋的相关附属设施设备，原告应明确具体的返还范围，由于室内设施设备长达10年之久，已定期更换，故无法按照原物进行返还；3.对原告主张的租金数额予以认可，延期支付租金的利息没有法律依据，不予认可，原告主张的房屋占有使用费应截至2016年12月16日；4.原告主张的违约金数额过高，应予调整，原、被告之间的租赁长达十年之久，之前未有逾期付款情形，此次拖欠租金系经营状况不佳导致，并非被告恶意违约；5.原告主张的经营损失没有法律依据，不应支持。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：坐落于本市××室房屋（建筑面积51.58平方米）为原告所有。该房屋系南京益来实业有限公司（以下简称益来实业公司）开发建设，规划用途为综合。2005年1月17日，原告朱成亚（甲方、出租人）与南京益来名人城市酒店有限公司（乙方、承租人，后更名为城市名人资产经营有限公司即被告）签订《益来国际广场租赁协议》，约定甲方愿意出租及乙方愿意承租位于本市中山北路30号益来国际广场2321室（酒店房号2112室）的甲方房屋，用途为酒店经营；甲方了解并同意乙方承租该物业用于开设南京益来名人城市酒店或其他商业用途，乙方有权根据本合同使用出租物业所在地建筑物之公共地方及附属设施，包括外墙；租期自甲方按照商品房买卖契约之规定缴清全部房款（含签定银行按揭合同）之日起第六十一日始至租赁满十年；租赁期满，甲方如需继续出租，应提前一年书面通知乙方，双方另行签订租赁合同，乙方承诺在同等条件下，于该租赁合同中给予甲方不低于本合同约定的现金收益；甲方同意就该出租物业收取固定的租金，租金包含现金及权益，即租期内以出租物业买卖契约总金额的8%即55618元为年固定收益，享受每年10天（非节假日）香港名人城市酒店集团旗下酒店入住期，或7天（非节假日）中国信用卡酒店网络销售联盟协议酒店入住期；甲方所取得的租金系乙方交纳南京市个人出租房屋税的税后净收益；乙方于每月的十日前向甲方支付上月的租金；租期内乙方应对该房屋装修及设施设备的毁损进行相应的修缮或更换，使之与出租前的品质相当，但属正常的磨损及折旧除外；租期届满之日第三十日至第四十日期间，双方应共同到现场对该房屋资料进行验收核实并办理房屋交返手续；租赁期间，乙方应合理使用该房屋，并承担对该房屋及其附着设施、设备进行养护的责任，相关的维护及保养费用由乙方承担，每年维护及保养费用不低于总房价的0.5%；该房屋现有装修及设施、设备情况见本合同附件，该附件作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期限届满归还该房屋的移交依据；租赁期满后，如甲方收回房屋的，则甲方应按乙方确定的合理费用支付配套设施使用费，同时遵守酒店的各项管理制度（包括社会治安、消防管理等）；如因乙方过错逾期支付甲方即期租金的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付应付年租金万分之二点五的违约金等等。在该份协议附件中，双方对电梯厅、客房层公共走道等公共部分及室内设备、家具、强弱电、装修、卫生间标准等室内部分进行了约定，其中进户门采用高级实木门，真皮装饰局部，创佳智能非接触式射频磁卡锁。上述协议签订后，被告将涉案房屋及承租的其他业主的房屋共同用于经营城市名人酒店。2015年11月27日，原告朱成亚（甲方、出租人）与被告城市名人公司（乙方、承租人）签订《益来国际广场租赁协议补充协议》，约定鉴于双方于2005年1月17日就涉案房屋签署的《租赁协议》已于2015年1月16日期满，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，特订立本补充协议，双方同意不间断地延续原租赁协议的履行期限，继续租赁关系；在共同承诺原租赁协议继续有效前提下对其中部分条款做补充、修订；双方确认将《租赁协议》项下第二条“租期”延长三年，及租赁期间延长至2018年1月17日止；双方确认将原《租赁协议》项下第三条租金条款变更为三年租期内以该物业买卖契约总金额（购房款+装修款）的8%为每年固定收益，即年租金为55618元，该租金每月支付一次，每次支付4634.83元；在租赁期满之前，若非甲方过错，乙方不论因何原因擅自中止租赁协议，停付租金，经甲方书面催告，乙方拒不改正的，甲方有权要求收回该物业使用权，同时乙方需按未到期之日期计算支付相应租金的违约金，且最多不超过未付期间的固定租金等等。上述补充协议签订后，被告城市名人公司继续占有使用涉案房屋用于酒店经营。2016年10月25日，原告向被告城市名人公司发送《房屋租金催付函》，称被告至今未付2016年9月10日、10月10日应付的租金合计9269.66元，原告已通过电话方式催讨无果，因此原告要求被告在本函送达后三日内（最迟不晚于2016年10月29日）将上述积欠的租金支付给原告，期限届满，被告仍拒不支付或者未能足额支付，或者之后继续违约，并拒不履行支付租金义务的，原告将依协议约定，依法行使权利，追究被告的违约责任，包括但不限于要求支付租金、解除租赁协议、要求赔偿损失等。2016年11月9日，原告向被告城市名人公司发送《解除租赁合同通知书》，称双方于2015年11月27日签订益来国际广场租赁协议补充协议，上述协议签订后，被告并未按照协议约定按月支付租金，截至目前，被告仅将租金支付至2016年8月上半年，2016年8月下半月、9月、10、11月租金仍未支付，原告于2016年10月25日书面发函，催告被告及时履行合同义务，于2016年10月28日之前支付拖欠的租金，但至今被告仍拒绝支付上述费用，鉴于被告违约的上述事实，原告依法行使合同解除权，现依法通知被告，自本通知书送达被告之日起，双方于2015年11月27日签订的益来国际广场租赁协议补充协议正式解除，请被告在收到本通知书后的15日内（最迟在2016年11月28日之前）支付8、9、10月份的相应租金，三个月的固定租金的违约金，搬出标的房屋，并将房屋及原附属设备、设施归还原告，逾期不搬离的，视为被告放弃标的房屋内物品的所有权，原告有权对其进行处置，由此产生的费用，原告保留向被告追偿的权利；被告在腾房过程中仅搬离其自行投资在承租房屋上形成的可拆移、独立的添附物，对于已经固定在承租房屋上不能进行拆移或拆移将对标的房屋造成破坏的添附物，被告应同意放弃，并承诺不破坏其完好性，无偿交给原告，如被告在腾房过程中给标的房屋造成损失的，原告将保留向被告进行追偿的权利等等。2016年12月12日，被告城市名人公司向原告发送《敦促收房通知单》，称原告以被告违反协议为由，于2016年11月10日向被告发送《解除租赁合同通知书》，要求收回出租房屋，后原告于2016年12月2日赴承租房所在地，现场要求被告交房，但因原、被告双方对被告的交房手续是否依约执行产生分歧，致被告当日交房不成功。被告特发此函，通知原告于收函之日起三日内，来租赁物所在地现场办理房屋交接手续，自收房之日起，大厦内物业服务费、能耗费等与房屋相关的各项税费的支出，与被告无关，由原告自行解决。如原告未能自收到本函日起三日内来被告处办理房屋交接手续，视为房屋交接完成，责任自负。2016年12月23日，被告城市名人公司再次向原告发送《告知书》，称原告在2016年12月13日收到《敦促收房通知单》起3日内未至被告城市名人公司办理交房手续，为保证双方经营使用独立、使用安全等因素，被告于原告收到《敦促收房通知单》期满三日后三日内，完成将涉案房屋及钥匙一并移交南京名盛物业管理有限公司（以下简称名盛物业公司）。被告在承租物业期间已根据《益来国际广场租赁协议》约定与物业公司签订了《物业服务合同》，将《益来国际广场租赁协议》第14.1条、第14.2条权利一并委托物业公司负责，请原告按时向物业公司交纳各项费用，包括物业服务费、中央空调运行费用、公摊的公共设施水电费、由物业公司代收代缴的户内自用水电费等各项费用。为保证房屋的独立性，被告已为原告办理房锁的更换，更换房锁产生费用160元，原告一并向物业公司按时交纳。由于原、被告对交付房屋及其配套设施设备的范围、交接手续的办理等产生争议，原告未接收涉案房屋及钥匙，被告城市名人公司将涉案房屋钥匙于2016年12月16日交至名盛物业公司。审理中，双方均确认就涉案房屋签订的租赁协议已解除。经本院释明，原、被告于2017年3月20日就涉案房屋进行了交接，并签署了说明函，载明涉案房屋内附属设备设施齐全，大部分品牌已变更，智能锁改为机械锁。原告认可房屋交接，但由于物业公司拒绝将电梯控制卡交于原告，原告无法进入自己的房屋并正常使用，原告不认可被告将钥匙交由物业保管的行为，认为被告恢复智能门锁和梯控钥匙之日视为房屋交接之日。被告认为电梯为共用部分，需缴纳物业管理费、能耗费方可使用。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的《益来国际广场租赁协议》及《益来国际广场租赁协议补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。《益来国际广场租赁协议》租赁期限届满后，双方续签了补充协议，将租赁期限延长三年至2018年1月17日止。在履行协议过程中，由于被告城市名人公司未按约支付租金，原告有权依照约定单方解除合同，被告对此并无异议，故对于原告主张的确认《益来国际广场租赁协议》及《益来国际广场租赁协议补充协议》于2016年11月11日解除，以及要求被告支付2016年8月16日至2016年11月11日期间的房屋租金13231.49元及2016年11月12日至2016年12月16日期间的占有使用费的诉讼请求，被告不持异议，符合法律规定，本院予以支持。关于涉案房屋是否符合返还条件及交付是否完成的问题。原告在发函解除双方签订的租赁协议及补充协议后，被告亦同意解除，故双方签订的租赁协议及补充协议在终止履行后，原、被告应就涉案房屋及房屋内的附属设备设施及时进行交接。审理中，原、被告双方就涉案房屋专有部分及房屋内的设施设备进行了交接，对此本院予以确认。双方主要的争议为被告是否应当返还电梯控制卡及未返还控制卡是否影响房屋的整体交付。由于电梯为全体业主共有设施，全体业主有权使用，但应当承担相应义务，被告将涉案房屋专有部分交付给原告时，对电梯等共有部分的权利义务应一并转移交付。被告在将涉案房屋专有部分交付原告前，持有对公共电梯的控制卡，该电梯控制卡作为从物和使用共用设施的工具，亦应一并移交原告。被告在交付涉案房屋专有部分时虽未一同移转电梯控制卡，构成瑕疵交付，但并不影响整体交付的效力，故被告虽然于2017年3月20日已将涉案房屋返还原告，但仍应继续履行返还涉案房屋附属的电梯控制卡的义务。至于电梯控制卡的费用问题，原告可与物业公司另行依法处理。关于占有使用费的问题。被告在《益来国际广场租赁协议补充协议》解除后，应及时将租赁房屋返还原告，逾期未返还的，应支付占有使用费用。本案中，原、被告双方在合同解除后，因返还的范围及标准等问题，双方产生分歧，未能及时交接，被告未按约完全交付是引起纠纷的主要原因，同时由于原告作为出租人亦应采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，原告在被告发函要求对涉案房屋进行交接后，没有采取适当措施减少损失，经本院释明后，双方才完成整体交接手续，故对原告主张的2016年11月12日至实际返还之日止按152.38元/天标准计算的占有使用费，本院结合合同履行情况、交接时间、损失情况等因素，酌定为10880元。关于违约金及损失赔偿问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，被告未按约支付租金，其行为违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张按照协议约定支付违约金13904.49元，符合合同约定，本院予以支持。被告辩称该违约金过分高于实际损失，由于未提供证据予以证实，本院不予采信。关于原告主张的逾期支付租金的利息及经营损失，由于上述违约金能够弥补原告主张的该部分利息损失及合理经营损失，故对原告该两项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告朱成亚与被告城市名人资产经营有限公司签订的《益来国际广场租赁协议》及《益来国际广场租赁协议补充协议》于2016年11月11日解除；二、被告城市名人资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱成亚本市中山北路30号2321室（酒店房号2112室）不动产及附属设施设备（不动产已于2017年3月20日返还，电梯控制卡未返还）；三、被告城市名人资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱成亚房屋租金13231.49元及逾期占有使用费10880元，合计24111.49元；四、被告城市名人资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱成亚违约金13904.49元；五、驳回原告朱成亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1125元，减半收取计563元，由原告朱成亚负担188元，被告城市名人资产经营有限公司负担375元（此款原告已预付，被告负担部分在给付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  张广鲁二〇一七年四月六日见习书记员  陈 枫