湖南省洪江人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1291民初104号原告：刘彦，男，1972年6月10日出生，汉族，住洪江区河。委托诉讼代理人：汤世刚，湖南五溪律师事务所律师。被告：黄兴，女，1954年4月17日出生，汉族，洪江区某公司退休职工，住洪江区。原告刘彦与被告黄兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月25日公开开庭进行了审理，原告刘彦及其诉讼代理人汤世刚，被告黄兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘彦向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2011年4月29日签订的《租赁协议》；2、判令被告退还房屋租金17863元，返还租房押金1000元及帮被告垫付的给予前租赁户的搬迁费2500元；3、判令被告赔偿原告装修装饰补偿48442元、停产停业损失18946元、搬迁补助1500元、搬迁奖励25186元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系洪江古商城沅江路粮食局“食草堂”门面承租人，于2008年5月开始从被告处租得该门面，经原告整体装修后一直用于自创品牌“食草堂”特色产品经营。2011年4月29日原、被告续签租赁协议，约定租期为6年，即从2011年5月3日至2017年5月2日止，租金从15840元开始逐年递增，一年一付，先付后租。原告每年如约交付租金，最后一次交付时间为2015年5月3日，交付金额为21435元。2015年6月，洪江区政府对沅江路予以动迁，原告承租的门面被纳入征收范围，街道被政府全面封闭，导致原告无法正常经营，原告随即与被告商谈租赁合同无法继续履行的损失赔偿事宜，并经政府相关职能部门调解，但未能达成一致意见。被告于2016年3月与洪江区房屋征收安置办公室就该门面拆迁事宜签订了《房屋征收补偿安置协议书》，后被告获得房屋价值补偿、房屋附属物补偿、停产停业损失补偿、装修装饰补偿、搬迁补助、搬迁奖励共计554631元，但被告一直未给予原告任何相关赔偿与补助。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告黄兴辩称：1、请求法院驳回原告的诉讼请求，并要求原告限期搬离承租门面；2、原告起诉要求解除双方签订的合同，被告对此也表示认可，但合同不能履行系政府的征收引起，被告没有过错；3、被告同意返还原告押金1000元，剩余租期内的装修残值由双方按照公平原则分摊；4、对于原告提出的其他赔偿，没有法律依据，被告不予接受。本案原告刘彦围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：原、被告常住人口信息、租赁合同、租赁协议、租金收条、怀化市洪江区管理委员会房屋征收决定、征收公告、洪江古商城文物保护及完整性恢复工程国有土地上私有产权房屋征收补偿方案、房屋征收补偿安置协议书、补偿费用汇总表、房屋结算清单、房地产估价报告单、财政资金划款书、怀化市洪江区管理委员会办公室关于对沅江路路段实行交通管制的通告共9组证据，被告黄兴对原告提供的证据均无异议，原告提交的证据来源合法，内容客观真实，能证明本案相关事实，本院予以采信。本案被告黄兴提交了如下证据：被告身份证及原告户籍证明、租赁合同、租赁协议、被告承诺书、洪江区直属粮库与杨志刚租赁合同及杨志刚收条、怀化市洪江区管理委员会办公室关于对沅江路路段实行交通管制的通告及腾房公告、洪江古商城旅游开发及川山新区开发指挥部情况说明、关于“食草堂”停产搬迁情况反映材料、照片2张、洪江古商城征收补偿条例32-33页共9组证据，原告对被告承诺书的关联性提出了异议，对洪江区直属粮库与杨志刚租赁合同及杨志刚收条、古商城补偿条例32-33页的证明目的提出了异议，对被告其他证据均无异议，被告提供的证据来源合法，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年5月2日，原、被告签订了一份《租赁合同》，将被告所有的位于洪江区沅江路古商城入口处门面二间及外墙出租给原告使用，双方约定承租期限为3年，即从2008年5月3日起至2011年5月2日止，同时被告收取原告押金1000元，双方对租金及其支付方式、提前解除合同的违约责任等也进行了约定，对于门面的装饰装修，双方约定原告进行门面装修须经被告同意方可进行，但期满退租时，被告不计付任何费用，原告也不得将装饰破坏，否则被告有权要求原告赔偿损失。租赁期满，原告需续租须提前一个月通知被告，双方另行再签订租赁合同，方可继续使用。原告租赁上述门面后，经整体装修后用于其自创品牌“食草堂”特色产品的经营，原、被告双方均依约履行合同至期满。2011年4月29日，原、被告又续签了一份《租赁协议》，约定原定基本条款不变，补充条款为：1、承租时间共6年，即从2011年5月3日起至2017年5月2日止；2、2011年5月3日至2012年5月2日，年租金为15840元，2012年5月3日至2013年5月2日，年租金为17740元，2013年5月3日至2014年5月2日，年租金为19868元，2014年5月3日至2017年5月2日，年租金为届时随行就市，双方协商定租。2015年5月3日，被告收取原告2015年5月3日至2016年5月2日的门面租金21435元。2015年3月18日，怀化市洪江区管理委员会作出了房屋征收决定及征收公告，将原告承租的门面划入征收范围，要求划入征收范围内的房屋产权人在公布之日起12个月内与征收单位签订征收补偿安置协议。2015年5月25日，怀化市洪江区管理委员会办公室公布了关于对洪江区沅江路中段实行交通管制的通告，对洪江区原百货大楼至洪江古商城大门路段，禁止车辆通行。双方共同陈述于2015年8月原告找到被告要求退还当年所交的房租，被告表示原告只谈退房租，不肯谈解除合同致协商未果。原告称其于2015年国庆节后就关门停业，但未通知被告。洪江区古商城旅游开发及川山新区开发指挥部证实在其主持下，双方于2016年2月至2016年5月协商补偿事宜多次，因双方补偿金额差距过大，无法达成协议。2016年3月18日，被告与洪江区房屋征收安置办公室签订了《房屋征收补偿安置协议书》，由征收单位给予被告房屋价值补偿451084元、房屋附属物补偿27065元、装饰装修补偿48442元、选择货币补偿方式的补助7594元、停产停业损失补助18946元、搬家补助费1500元共计554631元，该款于2016年5月23日已全部划入被告银行账户。该协议同时约定，在被告签订本协议之日3个月内交付被征收的门面钥匙并腾房后，由征收单位再付按时搬迁奖3797元、支持工程奖26579元、自找房源奖20000元共计50376元。2016年6月15日，洪江区房屋征收安置办公室以书面方式向被告黄兴送达了腾房公告，要求其应于2016年6月18日将房屋腾空交付。因原、被告之间未能就解除房屋租赁合同协商一致，现承租门面一直无法交付征收单位，原告陈述装修的东西尚在门面内，钥匙也未交付被告。另查明：争议门面前租户杨志刚，在合同到期后收取了被告黄兴2500元的搬迁费。关于评估报告中装饰装修物27项中，原告刘彦认可第4项铁防盗门（价值660元）及第22项水磨石（价值2264元）系承租前原有装修，其他部分均系原告重新装修。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《租赁合同》及《租赁协议》系其真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效。原、被告依约履行了第一份合同，双方并无争议。原、被告在履行第二份协议时，遇政府征收不可归责于双方当事人的事由，不得不终止合同的履行，现双方均要求解除所签订的租赁协议，本院予以确认。本案争议的焦点为解除租赁合同后给原告造成的损失如何认定的问题。第一、关于原告要求被告退还10个月房屋租金17863元的请求，该计算时间与原告陈述其至2015年国庆节后才关门停业的时间明显不一致，加之2015年3月18日至2016年3月18日是政府给予被征收人及相关人员用于过渡的期限，原告在此期间并未依法行使合同解除权，故被告收取原告至2016年3月18日的门面租金，理由充分，本院予以支持。但在政府征收的最后期限即被告与征收单位签订征收安置补偿协议后，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，本案诉争门面的物权已发生变更，被告再收取原告的房屋租金已失去客观基础，故对原告要求被告退还2016年3月19日至2016年5月2日的房屋租金计算为2642.67元（年租金21435元÷365天/年×45天），本院予以支持。第二、关于原告要求被告返还租房押金1000元的请求，被告亦同意返还，本院予以支持。第三、关于原告要求被告返还其帮被告垫付的前租赁户搬迁费2500元的请求，被告不予认可，现有证据显示前租赁户杨志刚系收取被告黄兴支付的2500元搬迁费，原告没有向本院提供证据证实该费用实为其支付，应当承担举证不能的法律后果，故对其该项请求，本院不予支持。第四、关于原告要求被告补偿其装修装饰费48442元的请求，从房地产估价报告单关于装饰装修价值的说明来看，该项目价值评估成新率为100%，即并非对现有装饰装修物残值的评估，故该费用给予任何一方均有失公允，本院酌定以双方各取一半为宜。对于被告提出装饰装修表中除原告认可的第4项、第22项之外，还有第1项地板砖（价值179元）、第3项墙面砖（价值807元）、第6项液化汽灶台（价值900元）也是原本就有，并非原告装修的观点，依双方所签合同的约定，装饰装修一方为原告，在被告没有相反的证据证实第1项、第3项、第6项系原有装饰的前提下，被告应当承担举证不能的法律后果，故对其认为第1项、第3项、第6项系原有装饰的观点，本院不予采纳。本案门面装饰装修价值48442元，扣除原有第4项、第22项价值计45518元（48442元–660元–2264元）后，可参与公平分摊，本院计算原告的装饰装修损失为22759元（45518元÷2）。第五、关于原告要求被告补偿其停产停业损失18946元的请求，依《国有土地上房屋征收与补偿条例》及洪江古商城文物保护及完整性恢复工程国有土地上私有产权房屋征收补偿方案之规定，虽然停产停业损失的补偿主体应为房屋所有权人，但是这并不妨碍作为租赁法律关系的承租人依法向出租人主张停产停业相关损失，因房屋的征收与评估发生在租赁合同有效期内，政府征收导致租赁终止，确实给原告造成了停产停业损失，故出租人应给予承租人相应的补偿，因本案承租人尚未履行的期限达1年多之久，本院以被告实收的停产停业损失费18946元为限确认原告的相应损失。第六、关于原告请求被告补偿搬迁补助1500元的请求，原告因政府征收无法继续承租涉案房屋，必然要对房屋内归其所有的装修及其他设施进行腾空，结合被告已领取搬迁费金额及原告装饰装修情况，确认由被告支付原告1500元搬迁费为宜。第七、关于原告要求被告支付搬迁奖励的一半即25186元的请求，依据被告与征收单位达成的安置协议，被告需要在签订协议之日起3个月内腾空并交付房屋，因原告至今未腾空房屋，致被告是否能领取该奖励无法确定，原告现要求该补偿没有事实依据，本院不予支持。综上所述，原、被告因政府征收致租赁合同解除，给原告造成的各项损失共计46847.67元（租金2642.67元+押金1000元+装饰装修损失22759元+停产停业损失18946元+搬迁损失1500元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告刘彦与被告黄兴于2011年4月29日签订的《租赁协议》，限原告刘彦于本判决生效之日起十日内腾空并搬出所承租的位于洪江区沅江路古商城入口处（食草堂）门面；二、被告黄兴于本判决生效之日起十日内，退还原告刘彦门面租金2642.67元，返还原告刘彦租房押金1000元，给付原告刘彦因终止合同的装饰装修损失22759元、停产停业损失18946元及搬迁损失1500元，共计46847.67元；三、驳回原告刘彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2608.74元，由被告黄兴负担971.19元，由原告刘彦负担1637.55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  李军康审 判 员  朱彩红人民陪审员  欧虹剑二〇一六年九月十九日代理书记员  石小芳本案适用的法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。