文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内04民终2105号上诉人（原审原告）唐志强，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人（原审原告）吕娜。委托代理人唐志强，系吕娜之夫。被上诉人（原审被告）赤峰市浩安房地产开发有限责任公司。住所地，内蒙古自治区赤峰市红山区长青街路达大厦（原建委楼）4楼东侧。法定代表人李艳，总经理。委托代理人尹凤午，内蒙古大川律师事务所律师。上诉人唐志强、吕娜因与被上诉人赤峰市浩安房地产开发有限责任公司（简称浩安公司）商品房预售合同纠纷一案。不服赤峰市红山区人民法院（2015）红民初字第4800号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决认定，2013年3月26日，唐志强、吕娜作为乙方，浩安公司作为甲方，双方签订《内蒙古商品房买卖合同》，约定：唐志强、吕娜购买浩安公司开发建设的位于赤峰市红山区桥北镇北大桥路以东、清河北路以西、昭苏河街以南金宇国际小区C区10-1-01062号商品房。该房屋建筑面积72.95平方米，每平方米价格为4261.52元，总价款310878元。第三条约定商品房交付及交付日期为：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2013年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。……”；第四条约定乙方采用公积金贷款方式付款；第五条约定甲方逾期交付商品房的处理：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的5‱支付违约金。”；第六条约定乙方逾期付款的处理：“乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下述的第1种约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的5‱向甲方支付违约金”。第九条约定商品房配套设施包括上水、下水、供电、燃气、暖气运行日期为2013年12月31日，上述配套设施未按约定日期履行的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.5%向乙方支付违约金。2013年11月15日，浩安公司作为建设单位，与勘察单位内蒙古地华岩土工程有限责任公司、设计单位赤峰市民用建筑设计研究院有限公司、施工单位赤峰市中城建筑工程有限公司、监理单位赤峰东正建设监理有限公司共同签署建设工程竣工验收证明书。2014年1月28日，浩安公司以短信群发的方式向金宇国际C区7、9、10、13号楼的购房者发送通知，内容为：“金宇国际C区7、9、10、13号楼已交工，请于1月28日到金宇国际售楼中心办理结算手续。来时请带好合同收据、身份证原件及复印件两份。贷款未到户的不予办理结算手续。联系电话0476-8781013。”群发的手机短信号码中包括唐志强、吕娜给浩安公司预留的电话号128XXXXXXXX。另查明，唐志强、吕娜向浩安公司交付购房款310878元。2014年2月15日，唐志强、吕娜向赤峰市龙港物业管理有限公司交纳物业费，并诉称该时间为浩安公司交付房屋的时间。现唐志强、吕娜以浩安公司迟延交付房屋，迟延开通上水、燃气应属违约为由，诉至该院，请求：一、判令浩安公司支付违约及赔偿金42035.94元，包括利息3393.75元，违约金29533.41元，未按约定运行上下水损失赔偿金1554.39元、未按约定运行燃气损失赔偿金1554.39元、租房损失6000元，合计42035.94元；二、本案诉讼费用由浩安公司承担。又查明，与本案唐志强、吕娜为同一幢楼的郑红杰、戴小伟、李广财确认2014年1月28日浩安公司以发送短信息的方式通知办理交房手续。还查明，2014年11月至2015年，中国人民银行一年期贷款利率为5.6％。原审法院认为，本案中，双方签订的《内蒙古商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”，本案中浩安公司作为涉案房屋的开发建设单位，提供了《建设工程竣工验收证明书》，证明涉案房屋在2013年的11月15日已经具备了交付使用的条件。浩安公司提供的配套设施施工情况的证据证明最晚一项的水设施工程也于2014年1月27日通过验收，至此，涉案房屋的配套设施也已经能够正常运行。（2015）红民初字第2961号案件开庭笔录中的证人郑红杰为属于唐志强、吕娜利益共同体的成员及与唐志强、吕娜属于同一幢楼的戴小伟、李广财签订的协议书，均证明浩安公司在房屋具备上述交付使用条件后，于2014年1月28日采用向购房人预留电话发送短信息，电话通知的方式，通知到购房人交付尾款，受领房屋。其上述几人作为与唐志强、吕娜为同一幢楼的购买人，能够收到浩安公司发送的通知。唐志强、吕娜预留的手机号码也包含在浩安公司提供的短信息回执中，理应收到了浩安公司发送的交付通知。唐志强、吕娜不能提出反证推翻浩安公司的证据，也未举出本证证明其主张的浩安公司向其发出受领房屋通知的时间。根据民事案件“谁主张、谁举证”的原则，本案中浩安公司在是否发送交付房屋通知的主张中，证据的优势明显大于唐志强、吕娜，因此该院对浩安公司的主张依法予以支持。浩安公司作为房屋的开发建设单位在房屋已经具备交付使用的条件，自愿承受所签合同违约条款的惩罚，而怠于通知唐志强、吕娜接收房屋与常理相悖。且浩安公司作为开发建设单位，往往一次交房会有数十套或数百套房屋，买受人也存在着当地或异地，有刚性需求急于收房的，也有弹性需求不急于受领房屋等差异。浩安公司选择向预留电话发送短信息及电话通知应属最简便易行的通知方式，也符合商品房买卖合同开发建设单位履行通知义务的交易习惯，且对待同幢楼的住户按理也不应该存在差别待遇的做法，通知甲而不通知乙也是不合常理的。即使唐志强、吕娜未收到短信息和电话通知，其基于合同约定的交付时间也负有主动询问浩安公司房屋的交付情况，以便浩安公司将已经具备交付条件的房屋及时交付唐志强、吕娜使用。因此，该院对唐志强、吕娜主张的2014年2月19日才知道能够受领房屋不予支持。应该界定浩安公司2014年1月28日已经通知到唐志强、吕娜受领房屋，该日期与合同签订的交付房屋的日期期间，浩安公司理应依约承担违约责任，即按合同约定自2014年1月1日至浩安公司履行受领房屋通知之日2014年1月28日止，以唐志强、吕娜已交购房款310878元为基数按年息5.6％计算承担利息133505.元[（310878元×5.6％÷365）×28天]。唐志强、吕娜主张涉案房屋的上下水运行时间为2014年4月15日，要求浩安公司支付损失赔偿金1554.39元。根据双方签订的商品房买卖合同约定，上下水运行时间为2013年12月31日，未按约定日期运行的，甲方即浩安公司30日内采取补救措施，并赔偿乙方损失，超过上述约定期限的，甲方即浩安公司应赔偿损失，且应按照商品房价款的0.5%支付违约金。但是唐志强、吕娜并未提供相关证据予以证明，该院对该主张依法不予支持。唐志强、吕娜主张涉案房屋的燃气运行时间为2014年6月23日，要求浩安公司支付损失赔偿金1554.39元。浩安公司提供的证据表明燃气配套工程运行时间为2014年6月23日，要求浩安公司支付损失赔偿金1554.39元。浩安公司提供的证据表明燃气配套工程于2013年12月31日前已具备用户通气条件。是否办理燃气开户手续，可以由用户自行决定。唐志强、吕娜提供的家庭用户管道燃气开户申请表、管道燃气供气合同不能证明其主张成立，该院对该项主张依法不予支持。唐志强、吕娜主张因逾期交付房屋，致使其租房居住，要求浩安公司赔偿租房损失6000元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”该条规定了双方在合同没有约定违约金数额或者赔偿损失额计算方法的情况下，如何计算逾期交付使用房屋的损失赔偿额的方法，但是本案中双方签订的商品房买卖合同约定了逾期交付商品房的处理，即浩安公司未按合同约定交付商品房，承担支付利息或者支付违约金的违约责任。按照合自由原则，约定优先，应充分尊重当事人的意思表示，合同有约定的，应从其约定。因此，该院对唐志强、吕娜的该项主张依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，判决，一、赤峰市浩安房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付唐志强、吕娜逾期交付房屋的利息1335.50元；二、驳回唐志强、吕娜的其他诉讼请求。宣判后，唐志强、吕娜不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实及适用法律均有误，且程序违法。根据双方签订商品房预售合同约定，被上诉人应于2013年12月31日前将商品房交付给上诉人，但被上诉人并没有按合同约定向上诉人交付房屋，后经上诉人到被上诉人售楼处询问才发现有部分业主开始办理交付手续，此时被上诉人已构成违约，损害了上诉人的利益；另外，原审判决采信证据有误，被上诉人提交的短信回执是其伪造的，并没有提交发出数据的始端源头，且提交的收款收据也是伪造的，不能证明被上诉人履行了通知义务。同时采信的证人证言与本案没有关联，从上诉人交纳的余热费等单据亦能证明被上诉人向上诉人交房日期为2014年2月15日。故请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人浩安公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持一审判决。二审审理期间双方均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为：浩安公司对其所开发建设的金宇国际小区C区，包括上诉人唐志强、吕娜购买的涉案10-1-01062号房屋在内的，具备了交付使用条件后，已于2014年1月28日以向购房人预留的电话发送短信等方式，通知了购房人办理结算交付手续，根据浩安公司提供的发送短信（成功）的证据，能够证明该短信内容已发送至唐志强、吕娜预留的手机号中。唐志强、吕娜主张该短信回执时间系浩安公司篡改，缺乏证据佐证，同时其主张在向该公司交纳物业费、取暖费时才知道该公司通知交付房屋，本院不予支持。另，唐志强、吕娜主张原审程序违法，经查，于法无据，故本院亦不予支持。综上，唐志强、吕娜的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费170元由上诉人承担；邮寄送达费40元，由上诉人与被上诉人各承担20元。本判决为终审判决。审判长  张国利审判员  徐书文审判员  苏力德二〇一六年七月十五日书记员  吴保佳