广西壮族自治区北海市铁山港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁民初字第386号
原告：北海市铁山港区康凯经贸有限责任公司。
法定代表人：庞世芬，该公司经理。
委托代理人：陈坚玲，北海市铁山港区148法律服务所法律工作者。
被告：北海市铁山港区兴港镇某中学。
法定代表人：梁满泉，该校校长。
委托代理人：郑光盛，广西中龙律师事务所律师。
被告：北海市茂业石英砂有限公司，住所地北海市北海大道183号北海城市购物广场1602号。
法定代表人：姚国茂，该公司经理。
原告北海市铁山港区康凯经贸有限责任公司与被告北海市铁山港区兴港镇某中学、北海市茂业石英砂有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理后，依法组成由审判员叶永良担任审判长、代理审判员叶艺、人民陪审员杨国娟参加的合议庭，于2015年10月13日公开开庭审理了本案。后依法更换合议庭成员，组成由代理审判员叶艺担任审判长，人民陪审员黄秀和人民陪审员杨国娟参加的合议庭，于2016年1月14日、2016年1月25日、2016年3月4日公开开庭审理了本案。书记员陈小娥担任记录。原告北海市铁山港区康凯经贸有限责任公司（以下简称康凯公司）及委托代理人陈坚玲、被告北海市铁山港区兴港镇某中学（以下简称兴港镇某中学）的委托代理人郑光盛、被告北海市茂业石英砂有限公司（以下简称茂业公司）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告兴港镇某中学于2010年2月3日签订了《兴港镇某中学勤工俭学商店承包合同》，承包期限为5年，从2010年3月1日至2015年2月28日止。原告在合同期满前向学校代理校长提出继续承包，学校方表示同意后，原告继续进货。但合同期满当日，两被告就瞒着原告签订租赁合同，在期满第二天就派人通知原告腾空商店，造成原告所进的货积压，无法销售，损失103966元。两被告不经原告同意强行拆除原告经营期间安装超市监控系统，造成原告损失10400元和附属设施铁门、简易铁栅屋、简易铁栅、护栏及报警器损失共10450元。两被告的行为不但侵犯了原告的优先承租权，而且也没有给原告合理的腾退期，造成原告的重大经济损失，请求法院依法判决：1、确认两被告之间的租赁关系无效；2、将兴港镇某中学的勤工俭学商店在同等条件下继续发包给原告；3、两被告共同赔偿原告经济损失80850元。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、营业执照、组织机构代码证、北海市铁山港区工商行政管理局出具的企业基本信息、电脑咨询单、法定代表人身份证明、身份证复印件，证明原告的主体资格及法定代表人的身份信息；
2、《兴港某中学勤工俭学商店承包合同》复印件，证明原告与被兴港某中学于2010年2月3日签订承包合同的事实；
3、北海市铁山港区恒和商店、广浩商行的出货清单、景兴贸易商行的送货凭据，证明原告进货物品的价值为103966元；
4、安装监控价值清单复印件，证明原告被损坏的监控设备价值为10400元。
被告北海市铁山港区兴港镇某中学辩称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原告主张的经济损失没有证据；被告兴港某中学与被告茂业公司签订的承包合同是双方的真实意思表示，没有违反国家强制性规定，双方没有恶意串通损害个人或者集体的利益。被告兴港某中学与原告未能就房屋租金达成协议，才在合同期满之日通知原告要求腾退商店，原告在合同期限内进货是自主经营行为，与被告兴港镇某中学无关，而且原告提供的证据不属实，有伪造证据虚假诉讼的嫌疑，请求法院依法追究其刑事责任。
被告北海市铁山港区兴港镇某中学对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、事业单位法人证书、组织机构代码证、《关于梁满泉等同志任免职的通知》复印件，证明被告兴港某中学的诉讼主体资格及法定代表人已变更为梁满泉；
2、兴港某中学会议记录表复印件，证明勤工俭学商让的承包价格及承包期限是经学校全体领导于2015年1月27日、2015年1月30日开会讨论决定。
被告茂业公司辩称：我公司与被告兴港某中学的合同是在原告的合同期满后签订的，双方协商一致就签了，我方不知道被告兴港某中学与原告之前是如何约定的，我们一次性支付了租赁费45000元。原告的诉请没有事实根据，其腾退商店时把一部分货物和货架转让给我方，其诉称的监控系统我们也没有见过，其诉请的经济损失没有证据证明。
被告茂业公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、茂业公司营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，证明被告茂业公司的诉讼主体资格和法定代表人身份信息；
2、《兴港某中学勤工俭学商店承包合同》复印件，证明被告兴港某中学与被告茂业公司于2015年2月28日签订的承包合同合法有效。
本院依职权调取的证据有：
1、本院审理的（2015）铁民初字第343号案件原告庞世芬提交的证据，证明（2015）铁民初字第343号案原告庞世芬提供的证据情况。
2、苏华清的询问笔录，证明原告在恒和商行进货的事实，一般交易习惯为进货后按月现金结算，货物可以退货。
经过开庭质证，原告、被告茂业公司对被告兴港某中学提供的证据1没有异议；本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
原告对被告兴港某中学提供的证据2的真实性有异议，认为会议记录没有明确发包对象，没有参会人员的签名，不具有真实性；本院认为被告兴港某中学未提供该证据原件核对，真实性无法确定，本院不予确认。原告对茂业公司提供的证据1的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为1、登记时间是2015年2月11日，是在签订《兴港某中学勤工俭学商店承包合同》之后登记的，不能证明签订合同时主体合法；2、登记的住所地是北海市北海大道183北海城市购物广场1602号，与实际经营场所不一致，认为被告茂业公司不能跨区来铁山港区从事经营活动；本院认为，营业执照是北海市海城区工商行政管理局颁发给茂业公司的合法经营权的凭证，登记的成立日期为2014年6月4日，证明被告茂业公司在与被告兴港某中学签订合同时已成立，是否跨区经营应为政府相关行政部门审查，故本院对该证据予以认定。原告对茂业公司提供的证据2的合法性有异议，认为二被告在原告的合同期限未届满时签订合同，且降低了承包金，损害了原告的权益；本院认为两原告采用合同书形式订立合同，经双方签字盖章予以确认，合同内容不违反法律、行政法律的强制性规定，并已履行；原告主张二被告降低了承包金，但未能陈述其向被告兴港某中学交纳承包金的具体数额，也未提供相关证据证实二被告签订合同的行为损害了其权益，故本院对该证据予以认定。
被告对原告提供的证据1的真实性、合法性没有异议，但认为原告已在2014年7月20日被注销，不具有诉讼主体资格；本院认为北海市铁山港区工商行政管理局出具的电脑咨询单、企业基本信息、颁发的营业执照，完整地记载了原告自2009年7月15日至2014年9月26日的工商登记情况，与本案有关联性，本院予以确认。被告对原告提供的证据2的真实性、合法性没有异议，但对证明的内容有异议，认为不能证明原告对该商店享有优先承租权；本院认为该证据真实合法，与本案有关联性，但是否具有证明力及证明力大小，本院将综合其他证据认定。被告对原告提供的证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据不能证明原告实际进货的价值，也不能证明原告的实际经济损失；本院认为原告的证据3中，提供了送货清单、出货凭据，有出卖人盖章予以确认，该证据真实合法，与本案有关联性，但是否具有证明力及证明力大小，本院将综合其他证据认定。被告对原告提供的证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据不能证明原告安装监控系统的事实和价值，也不能证明原告的经济损失；本院认为原告提供的证据4系原告自行列出监控器材的名称、单价、数量、价格，由北海市铁山港区银河电脑经营部张益芳签字、盖发票专用章予以确认，没有提供送货凭证、支付凭证、收货凭证、现场照片或鉴定部门的鉴定结论，不能证明原告主张的监控系统的受损价值，本院不予认定。
原、被告对本院调取的证据1的真实性、合法性没有异议，但原告认为与本案没有关联性；本院认为该证据是（2015）铁民初字第343号案件的原告庞世芬起诉时向本院提交的证据，与本案没有关联性，不予认定。原、被告对本院调取的证据2的真实性、合法性没有异议，但原告认为不能证明进货后可退货的事实，二被告认为该证据不能反映原告进货的明细；本院认为该证据真实合法，与本案有关联性，但是否具有证明力及证明力大小，本院将综合其他证据认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年2月3日，原告康凯公司与被告兴港某中学签订《兴港某中学勤工俭学商店承包合同》一份，双方约定：被告兴港某中学将位于校园内的一间勤工俭学商店提供给原告作为经营场所，向学生出售除饭、菜、粥、烟、酒、地菠萝外的日用商品，承包期限为5年，从2010年3月1日至2015年2月28日止，签合同时，原告要一次性支付被告兴港某中学自2010年3月1日至2013年2月28日的承包金50000元；2013年3月1日至2015年2月28日的承包金根据初中学生人数的多少决定。双方对合同期间的房屋增加的附合装饰装修物、新增加的设备等在合同期满后如何处置未有约定；对合同期满后续租问题未有约定。2015年2月28日，被告兴港某中学口头通知原告合同期限届满，并要求其腾退房屋。原告接到通知后于2015年3月1日腾房，并拆卸房屋装饰装修物，剩余的部分货物、货架及窗帘折价转让给被告茂业公司。2015年2月28日，被告茂业公司与被告兴港某中学被签订了《兴港某中学勤工俭学商店承包合同》，双方约定：被告兴港某中学将位于校园内的一间勤工俭学商店提供给茂业公司作为经营场所，承包期限为三年，从2015年3月1日至2018年2月28日止，被告茂业公司要在签订合同时一次性给被告兴港某中学三年承包金45000元。原告认为二被告签订承包合同的行为损害了其权益，造成原告于2015年2月24日、2月26日所进的价值为103699元货物积压，无法销售，遂起诉至本院。
另查明，原告于2009年7月15日在北海市工商行政管理局铁山港分局登记成立，2010年7月20日决议解散，登记注销，2014年9月26日登记成立。原告对2013年3月1日至2015年2月28日其向被告兴港某中学支付承包金的数额陈述为：“真的不记得交了多少钱”，也未提供相关的证据。原告与被告兴港某中学的合同于2015年2月28日期满前，原告未向被告兴港某中学书面申请续租，亦未提供证据证明其有向被告兴港某中学继续承租的意思表示。原告康凯公司以其名义与其他五间中学签订了学校商店的承包合同。
再查明，原告康凯公司于2015年2月24日、26日在恒和商行、广浩商行、景兴贸易商行进货的货品、数量为：瓶装水1600件、牛奶饮品及奶制品365件、饮料970件、八宝粥200件、零食81件、酱油2件、盐2件、蚊香5件、牙刷5件、口盅2件、棉巾10件、纸制品25件，合计103699元。本院依职权对原告在恒和商行进货情况进行调查，该商行证实：“与原告交易习惯为进货一般为按月结算，货物不过保质期可退回，原告未退过货。”
综合诉辩各方意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、被告兴港某中学与被告茂业公司签订的《承包合同》是否有效？二、原告康凯公司是否享有优先承租权？三、原告康凯公司的经济损失如何认定？由谁承担？
关于某个争议焦点，即被告兴港某中学与被告茂业公司签订的《承包合同》是否有效？本院认为，出租人被告兴港某中学将学校内的勤工俭学商店交付被告茂业公司使用、收益，承租人被告茂业公司支付租金，双方签订的《兴港某中学勤工俭学商店承包合同》实际上是房屋租赁合同。被告兴港某中学在与原告合同期限未满，未与原告解除合同的情况下，即与被告茂业公司签订新的租赁合同，主观上有过错，但原告未提供证据证实被告茂业公司对此知情，也未提供证据证实二被告有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形，故本院认定被告茂业公司签订时主观是善意且无过失的，其于2015年2月28日与被告兴港某中学签订的《承包合同》属有效合同。
关于第二个争议焦点，即原告康凯公司是否享有优先承租权？本院认为，优先承租权是合同双方在合同中约定的承租人在原租赁合同到期时，享有在同等条件下请求出租人与其优先订立新租赁合同的权利。本案中，原、被告双方未在合同中对优先承租权进行过约定，而我国法律及司法解释对优先承租权也并未有明确的规定。原告主张根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定类推其享有优先承租权。本院认为，承租人在原租赁合同期满后继续承租房屋，应在租赁期限届满前提出明确的意思表示，但原告未提供证明其在租赁期限届满前有明确继续承租意思表示的事实和证据。故原告主张其享有优先承租权，本院不予支持。
关于第三个争议焦点，即原告康凯公司的经济损失如何认定？由谁承担？本院认为，被告兴港某中学与原告合同期限未满，未与原告解除合同，即将房屋出租给被告茂业公司，亦未给原告合理的腾退期，主观上有过错，应对原告的经济损失给予一定的补偿。被告茂业公司与被告兴港某中学签订合同时主观是善意且无过失，对原告的经济损失不承担责任。原告在未确定出租人是否有继续出租意愿的情况下，短时间内大批量进货，应对经济损失的扩大承担主要责任。原告所进货物大部分为瓶装水、饮料，不属于鲜活、易腐烂产品，且当地的交易习惯为货物未过保质期都可退货，原告未在保质期内退货，故原告的经济损失不能认定为实际进货的价值，但原告清运货物、腾房确实造成一定的经济损失，故综合各方过错责任的大小、当地的交易习惯，对原告主张赔偿的诉请，本院酌定被告兴港某中学补偿原告经济损失3000元。原告主张被告茂业公司赔偿损失，本院不予支持。
本院认为，被告茂业公司与被告兴港某中学签订《承包合同》时主观善意且无过失，故本院认定该合同合法有效；原告诉请确认二被告之间的租赁关系无效，本院不予支持。被告兴港某中学在与原告合同期限未满，未与原告解除合同的情况下将房屋出租给被告茂业公司，且未给原告合理的腾房期，主观上有过错，对原告的损失应当承担相应的违约责任。原告诉称被告兴港某中学没有给原告合理的腾退期，损害其权益，本院予以采信。鉴于原告未能提供证据证明其实际损失大小，本院酌定被告兴港某中学补偿原告经济损失3000元。原告诉请被告茂业公司赔偿其经济损失，因被告茂业公司对原告的经济损失无过错，本院不予支持。原告诉称在被告兴港某中学同意其继续承租房屋后才大量进货因而造成货物积压，未提供证据证实，本院不予采信。原告诉称二被告不经原告同意强行拆除原告经营期间安装的监控系统，未有证据证实，本院不予采信。被告兴港某中学辩称原告有伪造证据虚假诉讼的嫌疑，未提供证据证实，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条某款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告北海市铁山港区兴港镇某中学补偿原告经济损失人民币3000元；
二、驳回原告北海市铁山港区康凯经贸有限责任公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费911元，由原告北海市铁山港区康凯经贸有限责任公司负担511元，由被告北海市铁山港区兴港镇某中学负担400元。
上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费911元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 叶 艺
人民陪审员 杨国娟
人民陪审员 黄 秀
二〇一五年三月十一日
书 记 员 陈小娥
《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条证据有下列几种：
（一）书证；
（二）物证；
（三）视听资料；
（四）证人证言；
（五）当事人的陈述；
（六）鉴定结论；
（七）勘验笔录。
以上证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。