广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2014）云城法河民初字第151号原告梁恒，男，汉族，1971年5月6日出生，住广东省云浮市云城区。委托代理人黄忠勇，广东石国律师事务所律师。委托代理人旷良稳，广东石国律师事务所律师。被告欧国星，男，汉族，1983年1月11日出生，住广东省云浮市云城区。委托代理人陈天成，广东翔浩律师事务所律师。委托代理人李仲明，广东翔浩律师事务所律师。原告梁恒诉被告欧国星租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月9日受理后，依法适用普通程序进行审理，依法组成合议庭，分别于2014年9月2日、2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告梁恒的委托代理人黄忠勇、被告欧国星的委托代理人李仲明、陈天成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梁恒起诉称，2010年6月1日，河口街道办布务村委布西村（甲方）与李天柱和原告（乙方）签订《土地租用协议》，约定将位于布西村灰窑门口沙坝约14.5亩的土地租给乙方使用，允许乙方填土及搭建厂房和安装介石机等生产设备。2011年7月22日，原告与被告签订《土地租用合同》，约定原告将布西村灰窑门口沙坝及周边旱地面积8885.38平方米出租给被告，由原告包填好土方彻好石料基础，租赁期限为2011年8月1日至2025年12月31日止，租期为14年零5个月，2011年8月1日至2011年12月31日为免租期限，每年的租金为人民币45万元，租地押金5万元。合同签订后，被告向原告支付了2012年1月1日至2012年12月31日的租金45万元，另支付了押金5万元，原告向被告交付了土地。安装变压器是被告自己的事务，但被告一直未安装变压器。2011年9月，被告找到原告，请求原告为被告代办安装变压器，原告答应代办。2011年9月16日，被告向原告支付了5万元预付款。2012年5月10日，原告以被告石材厂名义向广东电网公司云浮供电局申报安装变压器并与供电局指定的供电设备安装公司珠海市慈兴电工服务有限公司签订了《欧国星石材厂配电安装160kVA台架施工合同》，珠海市慈兴电工服务有限公司在出租土地旁边安装了变压器。但由于工程总造价是22万元，原告多次通知被上诉人及时缴纳剩余安装工程款，被告拒不缴纳，珠海市慈兴电工服务有限公司又拆走了变压器，只剩下安装线杆在原地。2012年11月24日，被告向云城区人民法院提起诉讼，以原告违约为理由请求法院判令原告向被告双倍退还租金及押金共计人民币100万元及利息，退还安装变压器预付款5万元及利息。2013年1月，被告才将土地真正交还给原告。经云城区人民法院法官三次庭审，两次向被告行使释明权，第一次释明合同为无效，却被被告拒绝以合同无效为理由改变诉讼理由和请求，第二次释明合同为可撤销，被告同意法官释明，认为《土地租用合同》存在可撤销情形，改变诉讼理由，要求撤销该合同，请求不变。云城区人民法院判决书以合同为可以撤销为理由，判决撤销《土地租用合同》，原告支付55万元及利息给被告。原告不服，向云浮市中级人民法院上诉，云浮市中级人民法院经审理，判决书认为《土地租用合同》不存在可撤销事由，并非可撤销合同，认定合同无效，原告和被告应对合同无效负有同等的责任；因原告在原一审中没有根据合同无效而提起要求被告支付土地占用费及损失的反诉而不予审理原告主张，并根据合同无效作出了判决。《最高人民法院民一庭负责人就﹤关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥答记者问》中对合同无效返还财产的“财产”的解释“合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。”“依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。”“合同约定的租金标准，与合同签订时的市场行情相符，易于双方当事人认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握，亦可避免采用评估方式确定房屋使用费，加重当事人诉讼成本，延长案件审理期间的弊端。”原告认为，被告已经实际使用了租赁土地长达1年4个月，实际从使用土地的行为中获得了利益，该利益是被告从无效租赁合同履行中获得的财产，根据《合同法》第五十八条规定，被告应当将该财产予以返还给原告。而且原告和被告在合同无效中负同等责任，既然原告应当将从租赁合同中获得的财产返还给被告，那么，从公平原则出发，被告也应当将从租赁合同中获得的财产返还给原告。返还财产自被告在2012年11月24日起应当计收利息，该利息损失应当由被告承担一半的责任。变压器安装是被告自己的事情，原告只是帮忙，代收了5万元变压器安装费并以被告的名义为被告向专业的电力安装公司申请安装了变压器。后继的安装工作没有继续开展和5万元变压器安装费被电力安装公司没收，完全是因为被告自己不缴纳后续的变压器安装费用构成违约，电力安装公司拆除了变压器和不予返还5万元变压器安装费。云浮市中级人民法院要求原告返还5万元给被告，那么原告已经交付给电力安装公司的5万元就是原告的损失，被告应当对该损失及其利息承担一半的责任。现原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决1、被告支付土地占用费45万元及支付一半利息（以45万元为本金，从2012年11月24日起至支付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、被告支付变压器安装损失2.5万元及支付以5万元为本金，从2012年11月24日起至支付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的一半利息；3、本案的诉讼费用由被告负担。原告为证明其主张，向法庭提交了身份证明、《土地租用合同》、广东省云浮市中级人民法院（2013）云中法民二终字第63号民事判决书、欧国星石材厂配电安装160KVA台架施工合同、照片等证据。在第二次庭审时向法庭提交了（2013）云中法民二终字第63号询问调解笔录及云浮市云城区河口街道布务村委会的证明一份。被告欧国星答辩称，原、被告虽签订了土地租用合同，但该合同已经法院的生效判决确定为无效，原告没有按照合同的约定交付土地给被告使用，因此不存在支付土地占用费的问题；二、原告要求支付变压器安装损失的问题，首先在原来（2013）云城法河民初字第2号案件已经处理，根据一事不在理的原则，不应对该事实再进行审理，同时原告并没有代被告安装变压器也没有证据证明其支付了安装变压器的5万元，因此，这部分不是原告方的损失也不存在支付损失的问题。被告欧国星没有向法庭提交证据。经审理查明：2010年6月1日，河口街道办布务村委布西村（甲方）与李天柱和原告梁恒（乙方）签订《土地租用协议》，约定将位于布西村灰窑门口沙坝约14.5亩的土地租给乙方使用，允许乙方填土及搭建厂房和安装介石机等生产设备。2011年7月22日，原告梁恒（甲方）与被告欧国星（乙方）签订《土地租用合同》，约定甲方将河口街道布西村灰窑门口沙坝及周边旱地面积8885.38平方米出租给乙方，由甲方包填好土方彻好石料基础，保证本宗土地可以填挖土方、搭建厂房和安装变压器等机器设备等一切关于加工石材行业等设备，以保证承租方可以正常经营生产。租赁期限为2011年8月1日至2025年12月31日止，租期为14年零5个月，每年的租金为人民币45万元，租地押金5万元。同日，原告梁恒（甲方）与被告欧国星（乙方）、案外人梁桂新（丙方）签订《补充担保合同》，合同约定梁桂新为梁恒提供政策等影响欧国星不能正常运营等风险担保，如遇甲方违约，致使乙方无法正常经营生产，乙方有权以折价、拍卖、变卖等方式处理丙方名下的所有财产，所得价款优先受偿。上述合同签订后，欧国星即日向梁恒支付了2012年1月1日至2012年12月31日第一年的租金45万元，另支付了押金5万元，梁恒出具收据予以确认。为安装变压器，欧国星于2012年5月15日再向梁恒支付5万元预付款，由梁恒代办安装变压器，但梁恒一直未将变压器安装在欧国星承租土地上。又查明，2011年1月29日，云浮市国土资源局云城分局认为李天柱及梁恒对河口街道布务村委布西村的租地存在违法行为，向李天柱及梁恒发出《责令停止国土资源违法行为通知书》，要求停止违法行为。欧国星于2012年12月25日因该租用合同纠纷以梁恒、梁桂新为被告向云浮市云城区人民法院提起诉讼［案号为（2013）云城法河民初字第2号］，请求判令：一、被告连带向原告双倍退还租金及押金共计人民币100万元及利息（利息从起诉之日起至被告还清全部款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、判令被告连带向原告退还安装变压器预付款人民币5万元及利息（利息从起诉之日起至被告还清全部款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告承担本案诉讼费用。云浮市云城区人民法院于2013年12月3日作出（2013）云城法河民初字第2号民事判决书，判决：一、撤销原告欧国星与被告梁恒于2011年7月22日签订的《土地租用合同》；二、被告梁恒自本判决发生法律效力之日起七日内支付550000元及利息（利息从起诉之日即2012年12月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算）给原告欧国星。三、被告梁桂新对上述第二判项承担连带清偿责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。本案原告梁恒不服上述判决，向云浮市中级人民法院提起上诉。云浮市中级人民法院于2014年6月11日作出（2014）云中法民二终字第63号民事判决，认为：“本案涉及的位于云浮市云城区河口镇布务村委布西村租用的，该土地属于河口布务村委布西村农民集体所有，根据上述规定，农民集体所有的土地使用权不得出租于非农业建设，且根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，梁恒与欧国星签订的《土地租用合同》因违反上述法律规定而无效。因《土地租用合同》无效，梁恒应当将其向欧国星收取的45万元租金、5万元押金及5万元变压器预付费予以返还。梁恒明知其向布务村委布西村租用的土地为集体所有，仍然将该土地出租给欧国星用于非农业建设，其对引起合同无效存在过错。而欧国星在签订《土地租用合同》时亦了解所承租的土地性质为布西村集体所有，其仍然与梁恒签订合同并将土地用于非农业建设，其对合同无效亦存在过错，且欧国星与梁恒对合同无效的过错责任相当，应对合同无效负同等的责任。欧国星主张租金及押金的利息部分损失，欧国星因合同无效确实存在租金及押金的利息损失，但该利息损失应由欧国星与梁恒各自承担一半的责任，故对欧国星提出梁恒支付租金及押金的利息的主张，在其该主张的一半比例部分本院予以支持。关于欧国星应否向梁恒支付土地使用费的问题。由于梁恒在一审中没有就其该主张提起反诉，故对梁恒提出的欧国星应支付土地占用费的主张，不予审理。梁恒认为其因本案合同无效而受到的损失，可另寻途径解决。”……。判决：一、撤销云浮市云城区人民法院（2013）云城法河民初字第2号民事判决。二、确认欧国星与梁恒于2011年7月22日签订的《土地租用合同》及梁恒、欧国星、梁桂新于2011年7月22日签订的《补充担保合同》无效。三、梁恒自本判决发生法律效力之日起七日内向欧国星退还租金、押金、及预付款共550000元及支付一半利息（以550000元为本金，从起诉之日即2012年12月25日起至还清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。四、梁桂新在梁恒不能清偿本判决第三判项确定的义务部分承担三分之一的赔偿责任。五、驳回欧国星的其他诉讼请求。另查明：本案涉案的土地从签订《土地租用合同》至本案被告欧国星提起（2013）云城法河民初字第2号案诉讼时起，被告欧国星没有在该土地上进行搭建厂房等建设行为。本案原告梁恒在庭审中表示其在2013年1月份已收回该出租土地，现在用作停车场。云浮市中级人民法院作出的（2013）云中法民二终字第63号民事判决后，本案原告梁恒没有主动履行义务，被告欧国星已向云浮市云城区人民法院申请执行。法院划拨梁恒银行存款65459元。本案庭审中，原告梁恒表示在签订合同时，已按合同的约定填好土方彻好石料基础，将土地交付给被告方，但被告没有实际对该土地进行经营。被告表示没有实际使用过土地，也表示没有在所租用的土地上进行过搭建厂房及安装机器设备的行为。但从没有就原告未交付土地给被告方，向原告方提出要求原告交付土地的主张。原告也表示被告从未就土地交付向其提出主张。被告对5万元的押金认为是保证金性质，是保证一方交付土地、另一方交付租金，保证合同的正常履行。以上事实，有当事人向法庭提交的身份证明、《土地租用合同》、云浮市云城区人民法院（2013）云城法河民初字第2号民事判决书、广东省云浮市中级人民法院（2013）云中法民二终字第63号民事判决书、欧国星石材厂配电安装160KVA台架施工合同、照片等证据予以证明。本院认为，本案是租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：原告梁恒是否交付合同中约定的土地给被告欧国星；合同无效，被告欧国星是否已应支付土地占用费及支付数额的问题。虽然原、被告签订的《土地租用合同》中没有明确约定如何交付土地，也没有明确约定何时交付土地，但是从《土地租用合同》第七条“本合同自签字时生效”，原告填好土方彻好石料基础，被告欧国星交纳了一年租金及5万元的押金，在合同签订后至被告欧国星提起（2013）云城法河民初字第2号诉讼和二审及本案中，被告欧国星从未就原告梁恒未交付土地向原告梁恒提出过任何主张，视为双方在合同上签字时起，原告梁恒已经交付了土地，被告欧国星对该土地享有使用的权利，至于被告欧国星是否实际使用土地，如何使用是其自己的权利。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或约定不明确的，依照有关法律规定。”及第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”的规定，双方签订的合同虽然经依法确认为无效合同，也判决原告返还租金及其他费用共计55万元及利息，但这不影响原告向被告主张土地占用费的权利。原告梁恒主张从2012年1月1日至2012年12月31日期间的土地占用费45万元，该费用与原、被告双方合同约定的一年租金标准相同，可以作为计算土地占用费的依据。本案被告欧国星在2012年12月25日向法院提起（2013）云城法河民初字第2号案诉讼，请求退还租金及其他费用，表明被告欧国星不再按照合同约定继续占有该土地。因此，对原告梁恒主张的占用费应计算至2012年12月25日止，即在此期间的土地占用费为450000—450000÷365×6天=442602.74元。由于欧国星与梁恒对合同无效的过错责任相当，应对合同无效负同等的责任。因此，在此期间的土地占用费442602.7元由原、被告各负担一半。梁恒主张土地占用费利息部分损失，梁恒因欧国星没有支付土地使用费确实存在土地占用费的利息损失，该利息损失亦应由欧国星与梁恒各自承担一半的责任，并从梁恒主张权利之日即起诉之日开始按中国人民银行同期贷款利率计算。即被告欧国星应支付以221301.35元为本金，从原告起诉之日即从2014年7月9日起至支付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息给梁恒。对于安装变压器5万元的费用，原告梁恒表示已支付给安装公司，但安装公司没有退还给原告梁恒，这是原告梁恒与安装公司之间的合同纠纷，原告梁恒应另行向安装公司主张，现原告梁恒起诉要求被告欧国星赔偿安装变压器损失2.5万元，没有事实依据，应予驳回。综上，依法《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告欧国星自本判决发生法律效力之日起七日内支付土地占用费221301.35元及利息（以221301.35元为本金，从原告起诉之日即2014年7月9日起至支付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）给原告梁恒。二、驳回原告梁恒的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8425元，由原告梁恒负担4212.5元，被告欧国星负担4212.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  张来喜代理审判员  吴桂桃人民陪审员  张海媚二〇一四年十二月十六日书 记 员  伦国伟