辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民一终字第94号
上诉人（原审被告）：大连亿源商业连锁有限公司，住所地大连市沙河口区西安路10号。
法定代表人：刘志强，总经理。
委托代理人：韩宴，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙贺，甲骨文（中国）软件系统有�公司大连分公司职员。
委托代理人：贺江然（孙贺母亲），女，1944年6月20日生，汉族。
原审原告孙贺与原审被告大连亿源商业连锁有限公司财产损害赔偿纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2014年10月30日作出（2014）西民初字第1929号民事判决，大连亿源商业连锁有限公司不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人大连亿源商业连锁有限公司委托代理人韩宴，被上诉人孙贺委托代理人贺江然均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告孙贺一审诉称：原告系西岗区唐山街7-10号房屋使用权人。2011年7月15日，原告委托其母亲贺江然与案外人李哲签订房屋租赁合同，将该房屋出租给李哲。2012年8月12日，原告与李哲书面解除租赁合同。原告于2012年8月13日收屋时，发现被告进入该房屋经营味品连锁速食店，经原告多次交涉并数次报警，被告始终不向原告交房，并于2013年8月将卷闸门焊死。2013年10月17日，原告在多名警官见证下打开房门，方才收回房屋。直至2014年1月1日，该房屋才重新对外出租，被告的行为侵犯了原告的合法权益，给原告造成损失，故诉至法院，请求判令被告向原告支付非法占用原告房屋期间（2012年8月13日至于2013年12月31日）的租金损失68748元。
原审被告大连亿源商业连锁有限公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求，原告起诉多处与事实不符。被告于2011年6月17日与案外人李哲签订味品速食连锁专营店合同书，由李哲代理被告经营味品速食产品，李哲为经营味品速食连锁店而承租原告房屋。2012年9月18日，李哲向被告出具委托经营书，委托被告经营该店，李哲不再经营。店铺经营期间，原告母亲于2013年5月10日到该店无理取闹，影响经营。被告从2013年5月22日起就�止营业，员工亦辞职离开。因不能继续经营，被告在2013年6月末前就撤出该店。被告经营该店系在合同期限内合法经营，李哲已将房屋租金交到2013年7月14日，因此不认可原告称被告强占房屋的说法。被告多次要求与原告协商解决，但原告几经反复，协商不成。被告退让，主动撤离。
一审法院经审理查明：原告孙贺系位于大连市西岗区唐山街7-10号房屋的使用权人。2011年7月15日，原告委托其母贺江然与案外人李哲签订房屋租赁合同，将位于大连市西岗区唐山街7-10号房屋出租给李哲经营味品便利店，租期3年，自2011年7月15日至2014年7月14日，年租金40000元。合同签订后，双方正常履行。2012年7月5日，双方协商将第二个租赁年度2012年7月15日至2013年7月14日的租金下调为32000元，当日李哲向原告支付租金32000元及保证金2000元。2012年8月12日，原告与李哲书面终止房屋租赁合同�另查，李哲于2011年6月27日与被告签订味品速食连锁专营店合同书，约定李哲使用案涉房屋代理被告销售味品速食产品，代理期限自2011年7月15日至2014年7月15日。合同签订后，双方正常履行。2012年9月18日，李哲在与原告终止房屋租赁合同后向被告出具委托经营书，内容为味品速食连锁店唐山街店店主李哲因家中有事需处理，将本店委托被告经营管理。被告有权代表李哲处理店铺租金、经营等相关事宜。此后，被告继续使用案涉房屋，至2013年10月17日原告报警打开案涉房屋房门为止，被告未向原告交接房屋。一审法院所确认的上述事实，有房屋使用权证、房屋租赁合同、收条、终止合同协议书、味品速食连锁专营店合同书、委托经营书、视频资料、报警情况登记表及当事人当庭陈述笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和法院审查。
一审法院审理认为：原告系案涉房�使用权人，其他人未经其同意占有使用案涉房屋，应向其支付占有使用费，否则应对其占有使用费损失进行赔偿。被告虽有案外人李哲的经营授权，但该授权与房屋租赁并非同一法律关系，并且李哲在向被告授权时已终止了与原告的房屋租赁合同，已无处分原合同余下租期的权利。李哲已给付原告的租金应与原告自行结算，不能视为被告的给付行为，故被告应赔偿原告占有使用费损失。关于赔偿标准，应按原告与李哲签订的房屋租赁合同约定的40000元／年计算。关于赔偿期间，原告主张自其与李哲终止房屋租赁合同的次日2012年8月13日至房屋重新出租日的前一日2013年12月31日，但李哲系于2012年9月18日向被告出具经营授权，此前的损失属原告与李哲的纠纷，与被告无关。另外，原告于2013年10月17日打开房门后即已收回案涉房屋，不应再向被告主张赔偿。故赔偿期间应为2012年9月18日至2013年10月17日，赔偿数额为40000元／年×1年零1个月=43333.33元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条之规定，判决如下：被告大连亿源商业连锁有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙贺占有使用费损失43333.33元。案件受理费1520元（原告已预交），由原告孙贺负担640元，由被告大连亿源商业连锁有限公司负担880元。
上诉人大连亿源商业连锁有限公司上诉的理由及请求是：上诉人不是适格的主体，虽然我方与案外人李哲签订协议，但是房屋租赁合同是李哲与被上诉人签订的，李哲因家中有事，2002年9月18日将店铺委托给上诉人管理，上诉人只接受李哲的委托，代为打理店铺。上诉人不是案涉租赁合同的相对人，被上诉人应向李哲主张权利。李哲已将2012年7�15日至2013年7月14日的租金交给被上诉人，虽然二人签订了解除租赁合同书，但并无证据证明被上诉人返还了租金，应当认定租赁合同并未解除。故请求依法改判，改判为上诉人不承担责任或发回重审。
被上诉人孙贺二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。原审判决事实清楚，证据确凿。虽然我认为原审少判我25000多元，但本着息事宁人的态度不予上诉。李哲是个体工商户，没有资格委托上诉人经营管理。李哲于8月12日签订了终止协议，失去了对余下租期的处分权。被上诉人对委托书不知情，更谈不上认可，委托书不具有真实性。上诉人非法占房应赔偿损失。上诉人与李哲签有合同与我和李哲签订的房屋租赁合同是两个法律关系，我和上诉人没有直接法律关系。上诉人应该赔偿因占房给我造成的空房期损失，上诉人可再向李哲索赔。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。另查，被上诉人与李哲签订的《关于承租方于合同期内终止合同的协议书》内约定：双方提前终止租赁合同，李哲承诺不擅自转租、转让、转借、委托他人经营等并积极配合被上诉人招租；被上诉人与新的承租人所签合同生效之日前的房租由李哲负责；新的承租人由被上诉人确定和签订租赁合同；被上诉人签订新的承租合同后双方对租金、水、电、违约金等费用及设备损灭损失进行清算等。
本院认为，根据被上诉人与李哲签订的终止房屋租赁合同，能够认定李哲自2012年8月12日起已丧失承租权并无权擅自委托他人经营，至于双方租金是否进行了结算并不影响合同终止的法律效力。上诉人主张合同未解除于法无据，本院不予支持。上诉人主张系受李哲委托代为经营店铺，但李哲在向上诉人授权时已丧失对租赁物的占有、使用权利，属无权处分。现上诉人�有合法依据占用案涉租赁物，应向被上诉人赔偿合理的租金损失，而被上诉人是否与李哲就租金等事项进行清算与本案不属同一法律关系，不能免除上诉人的赔偿责任。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费880元（上诉人已预交），由上诉人大连亿源商业连锁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 逄春盛
审 判 员 毛国强
代理审判员 刘婷娜
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 唐蓉荣