甘肃省陇南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）甘12民终319号上诉人（原审被告）：李某某，男，汉族，生于1982年9月1日，现住甘肃省陇南市武都区。委托诉讼代理人：高朋刚，陇南阶州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陇南智慧移动商务信息技术有限公司。地址：陇南市武都区莲湖广场九号楼四楼。法定代表人：李彩虹，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨慧，该公司职员。委托诉讼代理人：耿军林，陇南法律援助中心律师。上诉人李某某因与被上诉人陇南智慧移动商务信息技术有限公司（以下简称智慧公司）排除妨害纠纷一案，不服武都区人民法院（2017）甘1202民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销武都区人民法院(2017)甘1202民初923号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人与尹某之间存在恶意串通的事实，原审法院没有认定该事实属于认定事实不清。上诉人与尹某之妻签订《房屋租赁合同》是在2010年12月18日签订的，租赁期限为5年，租赁期限截止2016年1月31日。被上诉人与尹某签订《房产转让协议》的时间为2014年12月19日，上诉人对房屋的租赁期限尚未届满，上诉人开办的桥南育才幼儿园正在开学期间，被上诉人对该房屋已经租赁给上诉人的事实不可能不知晓。即使尹某没有告知被上诉人该房屋已经出租的事实，被上诉人不可能对房屋没有调查或现场勘查就和尹某签订标的160万元的﻿合同。显然，被上诉人在和尹某签订《房产转让协议》之前就已经对将要买受的该房屋进行了调查或实地勘察，被上诉人对上诉人承租该房屋开办幼儿园的事实是明知的。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”被上诉人和尹某二人在明知道买卖房产已经出租给上诉人的情况下，没有事先通知上诉人，故意隐瞒买卖房产的事实，其二人明显存在事先恶意串通，这不仅损害了上诉人的权益，更是损害了桥南人民和幼儿园四百多名师生的公共利益。《合同法》五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”该《房产转让协议》无效。2.上诉人与被上诉人之间已经形成了无固定期限的租赁合同关系，由于该房屋用途特殊，不应判决上诉人腾退房屋。被上诉人已于2015年5月20日对上诉人承租的房屋办理了房屋产权登记，即自房屋租赁合同履行期限届满次日起，直至2017年5月10日被上诉人将上诉人诉至法院之日，期间已经经过了2年，而上诉人与被上诉人没有签订租赁合同，根据《合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”《合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，上诉人与被上诉人之间形成了不定期租赁合同关系。由于上诉人承租该房屋用于公益事业，如果判决搬迁，在校的四百多师生没办法安置，学生面临失学、老师面临失业，桥头社区的学前教育成了问题，且桥南育才幼儿园搬迁存在成本大、选址难，故原审法院判决上诉人在15日内将房屋腾退给被上诉人欠缺考虑。综上，原审法院认定事实不清、判决不当，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人辩称：1.被上诉人与某彬签订《房产转让协议》，并办理了权属过户登记，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，被答辩人的观点不符合法律规定，是对法律的错误理解。2.根据本案事实和法律规定，被答辩人认为其已经与答辩人形成了无固定期限的租赁合同关系，这仅是上诉人的单方理解。合同关系的成立，均需经过邀约和承诺。被答辩人没有任何证据证明答辩人将房屋出租给被答辩人的邀约证据，也没有任何证据证明被答辩人承诺与答辩人形成房屋租赁合同关系。《合同法》第二百一十五条的规定，必须是在双方房屋租赁合同关系成立并生效的情况下才能适用，不能认定本案涉及的租赁合同成立，何来双方之间系无固定期限的租赁合同关系。另外，《合同法》第二百三十六也规定了承租人继续使用租赁物的情形。而本案双方并没有成立租赁合同关系，且答辩人购买了该房屋之后，被答辩人一直在向尹彬一方支付租金。根据合同约定，租赁期限届满合同自然终止。在此之后，被答辩人既没有向答辩人提出租赁房屋，更没有给答辩人支付任何租金。答辩人没有与被答辩人形成无固定期限的房屋租赁关系。3.被答辩人以举办幼儿园来盈利，并不是纯粹的公益事业。既然被答辩人是将公益事业当做商业利益来运作，就必须承担相应的商业风险。既然被答辩人在合同到期后两年内不支付租金，就应该在这两年的时间内充分考虑已经出现的风险，而不应该在其商业利益受到影响之后，拿孩子和家长做挡箭牌。请求二审法院依法驳回上﻿诉人李民翔的上诉请求，维持原判。原告向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告返还占用的位于武都区城郊乡潘家湾﻿的房屋；2.判令被告支付原告自2016年2月1日至本案起诉之日（即自2016年2月1日至2017年5月31日）的房屋占用费每月按15000元计算，共计240000元，并在起诉之后至实际返还房屋止按照每月30000元的标准支付房屋占用；3.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年12月18日，被告李某某（乙方）与尹某之妻王某某（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于陇南市武都区桥南城郊乡长安花园旁占地面积为1300平方米的住房（即城郊乡潘家湾本案诉争之房屋）出租给乙方，期限5年，自2011年2月1日起至2016年1月31日，用途为幼儿教育、娱乐场所使用，租金每年为人民币壹拾贰万元整，乙方在使用之前，先支付甲方2年房租（2011-2012）分两次交清，之后每年前半年一次性交清下一年房租。合同同时约定：租赁期满合同自然终止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满提前三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计3个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。甲方出售房屋，须在3个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。合同签订后，双方按约定履行了﻿交付房屋和支付前期租金的义务，被告遂将其妻陈某某登记为法人代表，在所租赁房屋开办了陇南市武都区育才幼儿园。2014年12月29日，尹某（甲方）与原告陇南智慧移动商务信息技术有限公司（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将座落在武都区城郊乡桥头村潘家湾的房地产（房屋建筑面积1205.03平方米）（即本案诉争房屋）出售给乙方，成交价为人民币1600000元，于2014年12月30日前两次付清给甲方。双方同意于2014年12月15日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。双方同时对违约责任等事项进行了约定。2015年5月20日，原告就该房屋办理了房屋权属证书，房产证号为：陇房权证城郊乡字第20150808号，建筑面积1205.03平方米。2016年1月31日，租赁合同到期后再未续签租赁合同，被告支付租金至2015年7月，该房屋现被告继续使用开办幼儿园。一审法院认为：在租赁期内，尹某与原告陇南智慧移动商务信息技术有限公司签订《房地产买卖契约》，将其所有的租赁给被告李民翔的位于武都区城郊乡桥头村潘家湾的房屋出卖给原告，并办理了房屋权属证书的事实，有原、被告提交的《房屋租赁合同》、《房地产买卖契约》、原告提交的房屋权属证书、双方当事人的陈述为证，应予以确认。被告提出依据租赁合同的约定，租赁期间，出售该房屋被告享有优先购买权，原告与尹某签订的该房屋买卖合同，属于恶意串通，应确认合同无效的抗辩。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，又依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，原告所购买的房屋虽在被告租赁该房屋的期限内，但原告支付了价款，并办理了房屋权属证书，原告取得了该房屋的所有权，且被告未提交尹某与原告恶意串通的相关证据，故被告的抗辩理由不能成立，应不予采信。2016年1月31日，该房屋的租赁合同﻿期限届满后，被告再未续签租赁合同并继续使用该房屋至今，但未支付费用。依据租赁合同的约定：租赁期满合同自然终止。故该租赁合同已于2016年2月1日终止。现原告依据其所享有的物权提出由被告腾交所诉争房屋的请求于法有据，应予以支持；要求被告支付房屋占用费的请求符合法律规定，应于支持。对于房屋占用费的计算问题，原告要求按每月15000元计付自2016年2月1日至2017年5月31日期间的房屋占用费240000元并要求按每月30000元支付自2016年2月1日至实际返还房屋期间的房屋占用费，因原告未提交按此标准计算的相关证据，故参照该房屋自2011年2月1日起至2016年1月31日期间租金每月10000元计算，则2016年2月1日至2017午5月31日16个月的房屋占用费为160000元，自2017年6月1日至返还房屋期间的房屋占用费继续按每月10000元支付。一审判决：1.被告李某某于本判决生效之日起十五日内腾退原告陇南智慧移动商务信息技术有限公司位于陇南市武都区城郊乡潘家湾房屋；2.被告李某某于本判决生效之日起支付原告陇南智慧移动商务信息技术有限公司自2016年2月1日至2017年5月31日期间的房屋占用费160000元，并按每月10000元计算，支付﻿自2017年6月1日至实际腾退房屋之日期间的房屋占用费；3.驳回原告陇南智慧移动商务信息技术有限公司其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审相同。本院认为，王某某（甲方）与李某某（乙方）签订的《房屋租赁合同》第七条约定：“租赁期间，甲方有权依照程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。”该合同履行期间，尹某将其涉案房产转让给智慧公司，并未违反王某某与李某某签订协议中关于租赁期间出租人转让房屋的约定，也未违反法律的禁止性规定。李某某依据房屋租赁协议仅取得房屋在租赁期间的使用权，尹某将房屋转让给智慧公司后，并未要求李某某在租赁期间届满前交回房屋，仍由李某某继续使用至租赁期限届满。依据王某某与李某某签订的《房屋租赁合同》第八条5项约定：“租赁期满合同自然终止。”租赁期限届满后，李某某已失去对涉案房屋的合法占有权和使用权。故尹某与智慧公司协议转让房屋的行为并未实际侵害第三人李民翔的利益，不存在恶意串通的事实。但尹某与智慧公司在涉案房屋租赁期间协议转让房屋前未告知李某某，违反了王某某与李某某签订的协议，也违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，侵害了李民翔的优先购买权。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人只能请求出租人赔偿损失，并不产生出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的法律后果。智慧公司依据房屋转让协议依法取得涉案房屋权属证书，其为合法的房屋产权人，有权主张与房屋有关的物权。又依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”依据该条规定，租赁期间届满后，形成事实租赁关系须具备双方对继续出租租赁物无异议，且为不定期。房屋租赁期限届满后，李某某继续使用房屋，但未支付房屋租金，李某某与智慧公司并未就是否继续租赁房屋达成一致意见，且因租赁纠纷引起诉讼，故双方之间并不存在事实租赁关系。即使事实租赁关系存在，出租方也有权随时要求承租方在合理期限内返还租赁物。另外，李某某以涉案房屋系幼儿教育用房为由，拒不向智慧公司返还租赁物的理由并非法定事由。故一审法院判决李某某在一定期限内向智慧公司交付房屋，并支付房屋交付之前的占用费并无不当。综上所述，上诉人李某某的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元由上诉人李某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 李德林审判员张耀曦审判员李关君二〇一八年四月十六日法官助理 张维书记员陈燕 军书记员傅于琴