安徽省天长市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民一初字第00398号
原告：曹龙生，男，1976年7月9日生，汉族，教师，住安徽省天长市广陵路广陵花园49号（新城南小学北大门向东50米处）。
委托代理人：朱印，男，1970年8月26日生，汉族，天长市招标局工作人员，住安徽省天长市新河北路85号。
被告：陶峰，男，1972年5月19日生，汉族，住安徽省天长市，园林路集美花园111号业主。
委托代理人：张忠保，安徽扬天律师事务所律师。
被告：胡寿芳，女，1974年10月11日生，汉族，天长市招标局职工，住安徽省天长市，园林路集美花园110号业主。
委托代理人：刘肖俊，龙泉水务工作人员。
原告曹龙生与被告陶峰、胡寿芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月11日公开开庭进行了审理。原告曹龙生的委托代理人朱印、被告陶峰及其委托代理人张忠保、胡寿芳及其委托代理人刘肖俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹龙生诉称：2010年6月29日，曹龙生与陶峰、胡寿芳、陈抒情签订了《租房协议书》一份。协议约定由其承租陶峰、胡寿芳、陈抒情位于天长市园林路集美花园第110号、111号、112号三间门面房（其中110号及111号作文具店用，112号作理发店用），租赁期限自2010年7月1日至2015年7月1日，租期5年，第一年租金为40000元，第二、三、四、五年房租本着友好合作原则，根据市场行情，参照周边商铺租金价格商定，于每年的6月30日缴纳。2012年7月1日，在双方未能就租金达成一致意见的情况下，陶峰强行将曹龙生正常营业的七彩文具店（即第110号和111号门面）的大门锁了，直至8月30日，导致文具店无法正常经营，造成了经济损失。故请求人民法院判令解除与陶峰、胡寿芳的租赁合同；判令陶峰、胡寿芳赔偿营业损失57080元，装潢损失38494元。
曹龙生提供的证据有：证据1，原告与两被告签订的租房协议书一份，签订时间2010年6月29日，租期从2010年7月1日至2015年7月1日。证明原、被告间存在租赁关系，租赁期限五年；证据2，报警记录一份，证明陶峰强行锁门的事实；证据3，律师函二份，证明原告为了减少损失，通知两被告来处理事情的事实；证据4，财务报表一份，证明文具店2012年上半年的营业情况；证据5，两被告新的租房协议，证明两被告私自出租房屋的事实；证据6，装潢清单一份，证明装潢实际发生的费用；证据7，公证处的录像，证明装潢的实际情况和两被告开门的时间；证据8，两被告重新出租、毁坏装潢的报警记录，证明两被告毁坏装潢、重新出租的事实。
陶峰辩称：1、签订的合同明确约定合同期限为从2010年7月1日至2011年6月30日，五年的期限是一个意向，需要双方后来再协商加以确定。合同到期后，需要继续承租要提前30日告知，我们不存在违约问题，原告应提前向被告交房租，所以是原告违约才造成了原告的损失。2、原告的损失是没有事实依据的，被告在锁门后已经通知原告搬出，是原告不搬，也不交房租，使被告损失了两个月的房租损失；3、原告装潢是为了经营需要，也只进行了简单的粉刷，如果不租了，该恢复原状。根据法律规定，原告要求赔偿装潢的损失是没有法律依据的，请求法院驳回原告诉请。
陶峰提供的证据有：证据1，租房协议一份，证明租期为1年，到期后原告霸占被告房屋，需赔偿损失；证据2，两份律师催告函，证明被告在2012年的8月29日和2012年的9月6日通知原告拿走货物；证据3，一份律师函和两份天天快递公司的派送单，证明被告在9月13日就通知原告拆除其装潢，如逾期不拆除，我方就强行拆除。
胡寿芳辩称：1、签订的合同明确约定合同期限为从2010年7月1日至2011年6月30日，五年的期限是一个意向，需要双方后来再协商加以确定。合同到期后，需要继续承租要提前30日告知，我们不存在违约问题，原告应提前向被告交房租，所以是原告违约才造成了原告的损失。2、两被告没有恶意上涨房租到28000元；3、陶峰锁门是其个人行为，与我方无关，胡寿芳没有责任。
经审理查明：2010年6月29日，曹龙生与陶峰、胡寿芳、陈抒情签订了《租房协议书》一份。协议约定由曹龙生承租陶峰、胡寿芳、陈抒情所有的位于天长市园林路集美花园第110号、111号、112号三间门面房（其中陶峰所有的110号及胡寿芳所有的111号作文具店用，陈抒情所有的112号作理发店用）。协议注明：租赁期限自2010年7月1日至2011年6月30日，租期5年，第一年租金为40000元，第二、三、四、五年房租本着友好合作原则，根据市场行情，参照周边商铺租金价格商定。第一年租金自该协议签订之日起5日内支付。第二、三、四、五年租金分别于2011年6月30日、2012年6月30日、2013年6月30日、2014年6月30日前支付。合同签订后，曹龙生支付了第一年的房租。曹龙生将第110号、111号门面里面打通，留一个门面的出口（即陶峰的房屋），并进行了装修，经营七彩文具。2011年，双方商定每间门面租金为17000元，曹龙生按约支付了租金。2012年6月30日前，双方未能就2012年7月至2013年6月的租金达成一致意见。2012年7月1日，在双方未能就租金达成一致意见的情况下，陶峰强行将曹龙生正常营业的七彩文具店（即第110号和111号门面）的大门锁了。2012年7月19日，曹龙生分别致函陶峰、胡寿芳，要求解除合同，并打开门锁，清理物品。2012年8月29日、9月6日陶峰两次致函曹龙生，要求曹龙生将出租房屋内的物品取走。同年9月13日，陶峰再次致函曹龙生，通知其已将房屋内的物品通过公证处提存，并要求曹龙生在9月16日前将房屋内的装修物品拆除，曹龙生未予拆除。2012年12月31日，胡寿芳将房屋对外出租。2013年1月，陶峰将该房屋出租。曹龙生诉讼来院，要求判令解除与陶峰、胡寿芳的租赁合同；判令陶峰、胡寿芳赔偿营业损失57080元，装潢损失38494元。
另查明，陈抒情所有的位于天长市园林路集美花园第112号门面房出租给曹龙生作理发店用，出租、承租双方没有争议。
上述事实，有当事人陈述、租房协议书、报警记录、律师函、财务报表、装潢清单、公证处的录像、天天快递公司的派送单等证据在卷证明，并经庭审质证，可以认定。
本院认为：本案的争议焦点为，双方所签订的租房协议约定的期限是一年还是五年？违约责任怎么承担？
本案中，根据双方签订的租房协议第一条约定，“由曹龙生承租陶峰、胡寿芳、陈抒情所有的位于天长市园林路集美花园第110号、111号、112号三间门面房（其中110号及111号作文具店用，112号作理发店用）。租赁期限自2010年7月1日至2011年6月30日，租期5年，第一年租金为40000元，第二、三、四、五年房租本着友好合作原则，根据市场行情，参照周边商铺租金价格商定。第一年租金自该协议签订之日起5日内支付。第二、三、四、五年租金分别于2011年6月30日、2012年6月30日、2013年6月30日、2014年6月30日前支付。”从该条的文字表述可以看出，双方已就五年的租金支付时间、租金的确定方式进行了约定，可以确信双方缔约时按预期租赁五年的期限进行约定的。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2012年7月1日，在双方未能就租金达成一致意见的情况下，陶峰强行将曹龙生正常营业的七彩文具店（即第110号和111号门面）的大门锁上，属违约行为，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。原告曹龙生起诉要求被告承担赔偿损失的违约责任的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告曹龙生主张两个月的营业损失，因其明知7月1日陶峰将七彩文具店（即第110号和111号门面）的大门锁上，已违约，但没有采取适当措施，故对曹龙生主张两个月的营业损失，本院不予支持。原告曹龙生主张装潢损失，因其仅提供单方的记账，未能提供其他证据相印证，且在起诉时，该房屋已出租，新的承租户已进行装潢，不具备评估的条件，本院结合本案具体情况及装潢的折旧程度，酌定损失为15000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十九条之规定，判决如下：
被告陶峰、胡寿芳于本判决生效后一个月内赔偿原告曹龙生损失15000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2190元，由原告曹龙生负担1850元，被告陶峰、胡寿芳负担340元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 卢 林
审 判 员 周玉祥
人民陪审员 万有富
二〇一三年八月十二日
书 记 员 乔福香