柳州市中级人民法院文件稿头
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂02民终第502号
上诉人（一审原告）：罗正发。
委托代理人：余敏，广西桔乡律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：融安县二轻城镇集体工业联合社，住所地广西壮族自治区融安县长安镇桔香南路***号。
法定代表人：黄灿华，该社主任。
委托代理人：刘平菊，广西金中大律师事务所律师。
上诉人罗正发因与被上诉人融安县二轻城镇集体工业联合社（以下简称融安县二轻联社）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2015）融安民二初字第110号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年1月13日受理后，依法组成合议庭于2016年2月24日公开审理了本案。上诉人罗正发的委托代理人余敏，被上诉人融安县二轻联社的法定代表人黄灿华及委托代理人刘平菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年10月9日，罗正发与融安县二轻联社签订《房屋场地租赁合同》，约定由罗正发承租融安县二轻联社位于融安县长安镇桔香南路135号的房屋和场地，占地面积4148.48㎡，其中房屋建筑面积2138㎡。合同约定融安县二轻联社保证所出租的房屋符合国家对房屋租赁的有关规定；租赁期为11年，自2011年10月1日起自2022年4月30日止合同约定；年租金为760000元，并从合同签订后的第二年起，罗正发以头一年的租金为基数，以后每年按一定比例递增租金给融安县二轻联社；如融安县二轻联社违约，融安县二轻联社负责赔偿给罗正发造成的一切经济损失，如罗正发违约，罗正发负责赔偿给融安县二轻联社造成的一切经济损失。签订合同后，融安县二轻联社将上述房屋与场地交付给罗正发。融安县二轻联社在上述房屋及场地东面临融安县长安镇桔香南路一侧的连接城东市场的消防通道搭建有钢架棚。罗正发与融安县二轻联社签订《房屋场地租赁合同》后，于2012年5月30日起陆续与黎文明等人签订《二轻市场门店摊位租赁协议合同》，将位于上述消防通道处21间门面的其中部分出租给黎文明等人。2013年10月1日，罗正发与黄媛媛签订《房屋场地租赁合同》，将从融安县二轻联社处承租的房屋及场地整体出租给黄媛媛，之后，黄媛媛又与谭建红等人签订《二轻市场门店摊位租赁协议合同》，将上述21间门面的其他门面出租给谭建红等人。因融安县住房和城乡建设局认为上述钢架棚及附属建筑物属于两违建筑，2015年4月，上述钢架棚及门面被该局强制拆除。
一审法院审理认为，融安县二轻联社与罗正发签订《房屋场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反国家法律、行政法规强制性规定，该租赁合同依法成立并有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，罗正发从融安县二轻联社处承租的房屋及场地，融安县二轻联社依法取得了有关部门颁发的国有土地使用证及房屋所有权证，融安县二轻联社也已经将该房屋及场地交付罗正发使用，融安县二轻联社已履行己方的合同义务，罗正发应按照合同约定向融安县二轻联社支付租金，因此，罗正发请求融安县二轻联社从2015年4月5日起每月免除其租金43000元缺乏法律依据，该院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”。本案中，融安县二轻联社已履行己方合同义务，融安县二轻联社出租给罗正发使用的4148.48平方米场地及建筑面积为2138平方米的房屋并未减少，虽然融安县二轻联社在消防通道处搭建了钢架棚，但罗正发并未提供证据证实被拆除的钢架棚下的涉案21间门面系融安县二轻联社搭建后出租给罗正发，且罗正发在庭审中自认其从融安县二轻联社承租后在钢架棚下“隔开了转租”，因此，罗正发因该21间门面而产生的经济损失不应由融安县二轻联社赔偿，故罗正发请求融安县二轻联社赔偿因被拆除门面造成的经济损失542000元，其中门面装修费428000元、违约金114000元缺乏事实依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条之规定，一审法院判决如下：驳回罗正发的全部诉讼请求。案件受理费9650元，由罗正发负担。
上诉人罗正发不服一审判决，上诉称：一审法院认定事实不清，从而造成了错误的判决，具体体现在以下几个方面：
一、当事人在签订的《房屋场地租赁合同》注明被上诉人融安县二轻联社出租给上诉人罗正发的场地的使用面积为4148.48平方米，其中房屋建筑面积为2138平方米。房屋建筑面积特指上述4148.48平方米的使用面积内的所有建筑的占地面积，而我们通常所指的房屋建筑面积不仅指房屋一楼的占地面积而且还包括二楼以上楼层的建筑面积一并计算在内。但《房屋场地租赁合同》特指建筑物的占地面积，不仅包括砖混结构的建筑物，还包括合法与不合法的钢架棚结构的建筑物。被上诉人融安县二轻联社全部将其列为合法的建筑面积出租给上诉人罗正发，本案被融安县人民政府拆除的钢架棚也包括在其中。而一审法院认为被上诉人融安县二轻联社依法全部取得了出租的房屋及场地的土地使用权证及房屋所有权证，且已将房屋及场地交付上诉人罗正发使用，履行了合同义务，上诉人罗正发请求减免租金没有法律依据，一审法院的这一认定与本案事实不符。事实上正是由于被上诉人融安县二轻联社将非法搭建的钢架棚面积作为合法的房屋建筑面积出租给上诉人罗正发才引发本案，被上诉人融安县二轻联社违反了其在《房屋场地租赁合同》第一条中的承诺，导致上诉人罗正发本应得到正常使用的房屋被拆除，经济利益遭受了损失。上诉人罗正发因被上诉人融安县二轻联社的过错造成的所租赁场地房屋建筑面积减少的损失，依法应当由被上诉人融安县二轻联社来承担，一审法院不支持上诉人罗正发请求减少租金的判决是错误的。
二、融安县河东市场已建成使用了二十多年，是融安最大的一个综合性菜市场，本案中被拆除钢架棚的通道是该市场的一个重要出入口，每天的人流量很大，被上诉人融安县二轻联社在此处搭建钢架棚的目的就是为了出租给商户经营并从中收取租金。事实上，被上诉融安县二轻联社人在搭建钢架棚后就已将该处隔成大小不等的门面出租给不同的客户经营了多年，只要在融安生活过的人都了解这一情况，上诉人罗正发正是看中了这一房屋的商业位置优势才与被上诉人融安县二轻联社签订租赁合同。现这一黄金位置的房屋已全部被拆除，在一审的法庭调查中，被上诉人融安县二轻联社也认可这一事实，其不愿意对上诉人罗正发予以赔偿的理由并不是其出租的房屋面积没有减少，而是其认为房屋被拆除的原因是由于上诉人罗正发的行为所造成的，对此后果其不存在过错，不应当承担赔偿责任。但一审法院却认为被上诉人融安县二轻联社不应当对上诉人罗正发予以赔偿的理由是被上诉人融安县二轻联社已履行了合同义务，被上诉人融安县二轻联社出租给上诉人罗正发使用的4148.48平方米场地及建筑面积为2138平方米的房屋并未减少。因此，被上诉人融安县二轻联社对上诉人罗正发的损失不应当予以赔偿。一审法院的这一认定与本案查明的事实明显相互矛盾，以此为依据所作出的判决是完全错误的。综上所述，一审法院对本案的事实认定不清，从而作出了错误的判决。故此，请求二审法院对本案予以重新审理，在查清本案事实的基础上依法判令：撤销融安县人民法院（2015）融安民二初字110号民事判决书，改判被上诉人融安县二轻联社于2015年4月5日起每月免除上诉人罗正发租金43000元，并赔偿上诉人门面装修费428000元，违约金114000元，合计人民币542000元。
被上诉人融安县二轻联社答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人罗正发的上诉请求，维持一审判决。理由：1、《房屋场地租赁合同》中房屋面积问题，上诉人罗正发与被上诉人融安县二轻联社于2011年10月9日签订的《房屋场地租赁合同》第2条明确约定所租房屋和场地的占地面积是4148.48平方米，其中房屋建筑面积为2138平方米，在此对于房屋建筑面积并未做明确约定或是注明。因此合同中所说的房屋建筑面积就是通常所理解的房屋的全部建筑面积，而不是上诉人罗正发认为建筑物的占地面积。2、钢架棚中的门面是上诉人罗正发自己非法搭建之后出租给其他商户，与被上诉人融安县二轻联社无关。被上诉人融安县二轻联社出租给上诉人罗正发的房屋建筑面积中并不包括钢架棚，因此，非法搭建而被相关部门拆除所造成的损失不应由被上诉人融安县二轻联社承担，而应由上诉人罗正发自行承担。
上诉人罗正发提交如下证据：1、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证一份，拟证明融安县二轻联社租赁给罗正发的建筑物占地面积是2138平方米；2、广西壮族自治区融安县计划委员会文件融计规字（1997）3号一份，拟证明融安县二轻联社在1997年已经向融安县政府申请开办二轻市场，县政府已经批准其在场所内搭建钢架棚作为商铺，以便租给商户经营。
被上诉人融安县二轻联社对上诉人罗正发提交证据的真实性予以确认，但不认可其证明目的。公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证表明的建筑面积并不包括本案被拆除的建筑物的面积。融安县二轻联社即使有向融安县政府申请二轻市场的建设，但并不表明本案争议的被拆除的建筑物包括在其中。融安县二轻联社未提交新的证据。
二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明以下事实：一、根据一审在案证据中的三本房屋所有权证中的登记内容，融安县二轻联社出租给罗正发的房屋总建筑面积为2190.89平方米。二、2015年3月20日，融安县住房和城乡建设局向罗正发下达了《拆除违法建设的通告》，该通告认为罗正发在融安县长安镇桔香路二轻市场东面临街通道至南面连接城东市场通道搭建钢架棚是未经规划、国土资源部门批准的两违建筑，属违法建设。责令其于2015年3月24日前自行拆除，如逾期不拆除则强制拆除。
经质证，本院认为，上诉人罗正发提交证据的证明目的是本案的争议关键之一，对证据的真实性予以采信，能否证明其目的本院在说理部分予以评述。
综合双方当事人的诉辩观点，本院归纳本案的争议焦点如下：一、本案涉案违法建设被拆除的商铺由谁建设。二、融安县二轻联社是否应免除部分租金和赔偿经济损失。
针对第一个争议焦点，本院认为，《房屋场地租赁合同》第二条约定所租房屋和场地坐落在融安县长安镇桔香南路135号，占地面积4148.48平方米，房屋建筑面积2138平方米。融安县二轻联社交付给罗正发的房屋总建筑面积2190.89平方米，与合同约定面积基本相符。而且上述交付房屋均办理了房屋所有权证，属于合法建筑物。罗正发主张本案涉案违法建设被拆除的商铺在双方签订租赁合同之前已经存在，但其未能提供证据予以证实，与查明事实明显不符。反之，根据融安县住房和城乡建设局《拆除违法建设的通告》可知，本案涉案被拆除的商铺系由罗正发违法建设的。一审法院对此认定正确，本院予以支持。
针对争议焦点二，本院认为，融安县二轻联社已按《房屋场地租赁合同》约定全面的履行了自己的合同义务，不存在违约的事实。合同约定的面积和现在实际出租的面积相当，合同约定的租金也并没有包括违章建筑的部分，违章部分的拆除并不影响租金的数额。罗正发的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9650元（上诉人罗正发已预交），由上诉人罗正发负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 愿
审 判 员 孙 翔
代理审判员 丁立波
二〇一六年五月十四日
书 记 员 钟艳鸿