杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第02751号
原告：浙江野风物业服务有限公司。
法定代表人：任婷婷。
委托代理人：徐飞。
被告：周海挺。
原告浙江野风物业服务有限公司（以下简称野风物业）为与被告周海挺物业服务合同纠纷一案，于2015年12月3日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序由代理审判员董臻静独任审判，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告野风物业的委托代理人徐飞，被告周海挺到庭参加诉讼。在诉讼过程中，被告周海挺在举证期限内提起反诉。经审查，本院以被告的反诉请求不具有抵销、吞并原告诉讼请求的功能，不符合反诉条件为由，裁定不予受理被告提起的反诉。被告遂提起上诉，杭州市中级人民法院于2016年3月30日作出裁定，认为被告周海挺的上诉理由不能成立，驳回上诉，维持原裁定。本案现已审理终结。
原告野风物业起诉称：被告系杭州市下城区现代名苑X-X-
XXXX室的业主。浙江野风物业管理有限公司与2004年2月10日与浙江野风现代城房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，服务期限2004年3月1日至小区业主委员会成立之日。被告所在小区于2009年7月成立业主委员会，该业主委员会依法选聘原告对小区提供物业服务，与2010年7月19日，原告与现代名苑业主委员为签订了《现代名苑服务合同》，约定服务期限2010年1月1日至2010年12月31日止。该合同期限满后，原告至今一直为被告所在小区提供物业服务，与被告所在小区所有业主形成事实物业服务关系。住宅物业费务标准按照每月每平方0.9元收取，能耗按照每月每平方0.5元，每六个月向业主预收一次，每六个月按建筑面积按时分摊。浙江野风物业管理有限公司于2008年5月19日变更为浙江野风物业服务有限公司（即原告）。被告的房屋建筑面积为134.29平方米，截止2012年12月31日应付物业管理费8218.4元，能耗费3701.8元（自2007年5月-2012年12月），经原告多次催讨，被告拒不支付，被告已构成违约，侵犯了原告的合法权益。根据有关规定，自逾期之日起按应缴费用的每日万分之2.1的标准支付违约金1408.8元（从2008年1月1日起算暂计至2013年6月30日，以实际支付日为准），共计13329元。现原告请求法院判令：1、被告向原告支付物业管理费8218.4元，能耗费3701.8元，违约金1408.8元（从2008年1月1日起算暂计至2013年6月30日，按每日万分之2.1计算，以实际支付日为准），合计13329元；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告周海挺答辩称：1、原告没有全面的履行合同，被告行使抗辩权。原告的服务质量没有达到要求，空调位置的管理混乱，外墙清洗没有完成等。2、开发商违反原规划设计，开发商曾承诺小区4号楼为业主会所，但之后却没有建设该会所。开发商违反合同或者承诺的，必须承担偿付责任，原告有权拒付前期的物业服务费。
为证明诉讼请求所依据的事实，原告野风物业向本院提交下列证据：
1.2004年签订的前期物业服务合同，欲证明原、被告权利义务，收费期限和收费标准的事实。
2.现代名苑物业服务合同，欲证明原被告权利义务，收费期限和收费标准的事实。
3.房产信息，欲证明被告系房屋所有人。
4.费用催缴单，欲证明原告已向被告进行书面催讨并已到达被告。
5.律师函及快递单，欲证明原告已向被告进行书面催缴并已到达被告。
6.2007年签订的前期物业服务合同，欲证明原、被告权利义务，收费期限和收费标准的事实。
为支持其答辩意见所依据的事实，被告向本院提交了下列证据：
1.物业使用手册，欲证明双方的权利和义务以及楼层交付时候的外观和之后外观的改变。
2.宣传资料，欲证明开发商改变规划设计。
3.照片，欲证明原告在履行合同中违反了合同义务，改变了外观现状。
上述证据经庭审出示并质证，本院认证如下：
关于原告提供的证据，被告对其真实性均无异议，本院予以确认。
关于被告提供的证据1、2，原告对其真实性有异议，认为都只是打印的图册，本院认为，原告的异议成立，对其真实性不予确认；被告提供的证据3，原告对照片1-2的真实性有异议，认为不能反映其拍摄的地点和时间，本院认为原告的异议成立，对其真实性不予确认，对于照片3-7，原告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，但认为尚不足以证明被告的待证事实。
根据本院认定的上述有效证据及有关当事人陈述，本院认定案件事实如下：
2004年2月10日、野风集团房地产股份有限公司与原告签订了《野风现代名苑前期物业服务合同》，委托原告野风物业对杭州现代名苑小区的物业实行物业服务，委托管理期限自2004年2月10日起至业主委员会成立时止，管理期限限定为三年（不超过三年），物业管理费为：（1）住宅：0.9元／月／平方米；（2）商业：1.8元／月／平方米。2007年3月1日，野风集团房地产股份有限公司与原告续签了物业服务合同，物业费收费标准相同，委托管理期限自2007年3月1日起至业主委员会成立时止，管理期限限定为三年（不超过三年）。之后，现代名苑业主委员会成立，并于2010年7月19日与原告签订了《现代名苑物业服务合同》，委托原告野风物业对杭州现代名苑小区的物业实行物业服务，委托管理期限自2010年1月1日起至2010年12月31日，物业管理费按以下标准收取：（1）住宅：0.9元／月／平方米；（2）商业：1.8元／月／平方米；物业服务费中未计入的共用设施设备运行能耗费用，按建筑面积0.5元／月／平方米，每6个月向业主预收一次，每6个月按建筑面积按实分摊，多退少补。上述合同签订以及合同期满后，原告野风物业一直为现代名苑小区提供物业服务至今。
被告周海挺系杭州市下城区现代名苑X幢X单元XXXX室（建筑面积为134.29平方米）房屋所有权人。被告入住上述房屋后未按约交清物业费，截至2012年12月31日，被告尚欠原告2007年5月-2012年12月期间的物业管理费8218.4元，能耗费3701.8元。期间，原告野风物业以费用催款单、律师函等方式向被告催缴所欠费用，但被告以对原告的物业服务质量持有异议为由仍未交纳，现原告诉讼来院，要求判如所请。
本院认为：原告野风物业公司与野风集团房地产股份有限公司、现代名苑业主委员会签订了物业管理合同，接受委托提供物业管理服务，该合同系当事人真实意思表示，属合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业并签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。合同期限届满后，虽未续签合同，但原告野风物业公司继续在现代名苑小区提供了物业服务，被告对此亦无异议。被告周海挺作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费收费标准支付相关费用，现被告周海挺未按合同约定支付物业服务费，应承担相应的民事责任。被告周海挺辩称原告野风物业未能完全履行合同约定的义务以及房开公司更改规划设计，是造成其不支付物业费的原因，对此，本院认为，物业服务合同中已明确约定了物业费的收费标准，且原告系为全体业主提供物业服务，被告不能以其房开公司更改设计为由拒付物业服务费，而且被告对服务质量的异议，不能代表全体业主的意见。如果原告提供的物业服务瑕疵造成被告周海挺受损，被告可就具体受损事项另行向原告主张权利，故被告的上述辩称意见，本院不予采纳。原告诉请的被告所欠的物业管理费、能耗费的事实及原告主张的金额，被告未提出异议，故原告按照合同约定的收费标准要求被告支付上述期间的物业管理费诉讼请求，本院予以支持。对于原告野风物业向被告主张违约金的诉讼请求，鉴于双方对合同义务是否正当履行存有争议，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告周海挺于本判决生效之日起十日内支付原告浙江野风物业服务有限公司自2007年5月1日至2012年12月31日的物业管理费8218.4元、能耗费3701.8元；
二、驳回原告浙江野风物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费133元（原告已预缴），因适用简易程序减半收取66.5元，由原告负担7元，被告周海挺负担59.5元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费133元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
代理审判员 董臻静
二〇一六年四月十三日
代书 记员 蒋梦婷