浙江省缙云县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1122民初3685号
原告：周彩娟，女，1963年4月9日出生，汉族，农民，住缙云县。
原告暨原告周彩娟委托代理人：胡巧申，男，1959年10月8日出生，汉族，农民，住址同上，系周彩娟丈夫。
被告：江新民，男，1957年7月14日出生，汉族，城镇居民，住缙云县。
被告：项锦飞，女，1962年8月26日出生，汉族，城镇居民，住缙云县。
上述二被告委托代理人：胡益光，浙江民晖律师事务所律师。
原告胡巧申、周彩娟与被告江新民、项锦飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理后，依法由代理审判员李蕾适用简易程序，于2016年11月22日公开开庭进行了审理，原告暨原告周彩娟代理人胡巧申及被告江新民、项锦飞、被告代理人胡益光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡巧申、周彩娟起诉称：俩被告系夫妻。2011年5月1日，俩被告将位于溶江乡大雅畈村火烧山公路边一幢房屋（连同房屋四周的所有土地）出卖给原告，双方签订契约一份。次日，原告付清购房款210800元。根据双方的约定，俩被告应帮助原告再批30平方米地基，原告再支付30000元给被告。但自被告收取210800元后，就不再履行帮助报批地基的手续，至今30平方米的地基也未获批建房，致使原告买到房屋不完整，丧失房屋使用价值。且根据被告原先的承诺，2012年前述30平方米的地基可以获批建房，故原告也在原有房屋的基础上进行了扩建和装修，费用近120000元。原告认为，被告不履行契约，造成房屋丧失应有的使用价值，俩被告应承担相应责任。现原告特向法院起诉，请求判令：一、被告退还原告购房款210800元；二、被告支付原告已收取购房款的利息共计138776元（利息从2011年5月2日起按月利率1%计算至2016年10月27日，2016年10月27日起至退清房款日止的利息另行计算）；三、被告支付原告修建房屋费用100000元；四、本案所产生的一切相关费用均由被告承担。
原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、契约一份，待证双方签订契约、契约中约定被告帮助原告再批30平方米地基、目前被告仍未批30平方米地基的事实；
2、收条一份，待证原告向被告支付购房款210800元的事实。
被告江新民、项锦飞共同答辩称：一、本案是原告找被告要求将案涉房屋卖给原告，因原告从事豆腐生意需要经营的场所，由于被告的房屋地处公路边，适合原告经营，所以原告找到被告，要求把房屋租给他。开始被告不同意租，后来原告要求将房屋卖给他，被告考虑到自己的房屋空置着，最终才在原告的一再要求下将房屋出卖给原告。二、原告诉请以被告不履行契约造成房屋丧失应有的价值为由要求被告退还购房款，该理由不能成立。尽管双方在契约中约定被告帮助原告再批30平方米地基后付清余款30000元，但该约定被告仅是帮助的义务，而不是必须要被告为原告批30平方米的地基；且该约定也是违法的，案涉房屋土地为被告村集体土地，因此该约定违反了法律规定，应属无效。三、原告诉请中除了返还购房款，还要求被告支付已收取购房款的利息138776元以及至退清房款日的利息，该项请求没有法律依据，即使本案确认双方签订的房屋买卖合同无效，由被告退还购房款，而导致合同无效的原因并不是原告主张的被告未履行契约，而是双方就案涉房屋的买卖违反了有关法律规定。既然是合同无效是由于违反了法律强制性规定就不应计算相应费用的利息，故原告要求支付利息的主张不应支持。四、原告诉请要求被告支付原告修建房屋费用10万元没有事实根据和法律依据。原告主张的修建房屋费用10万元不符合客观事实，在本案原、被告就案涉房屋买卖达成一致后，被告即将房屋交付给原告，尽管在原告实际占有使用案涉房屋后，可能会对房屋进行一定的室内装饰，但该费用根本不像原告诉称的有100000元。且目前为止原告并未提供任何证据能够证明其为案涉房屋的修建花费了100000元，故100000元费用的主张没有任何依据。同时若考虑原告主张的房屋修建费用，则也应考虑案涉房屋从2011年5月交付给原告之后，原告一直占有使用该房屋，并将该房屋用于其豆腐生意经营，故原告的收益不能等同于一般的住宅，还应考虑案涉房屋在原告占有使用期间房屋的相应折旧和损失。五、本案在考虑双方损失时，应考虑一个基本原则，即双方在案涉房屋买卖合同中的过错。被告认为这一过错本身在原告，因本案的房屋买卖是原告要求被告将房屋卖给其，被告从始至终都认可该房屋的买卖，亦从未要求原告要将房屋返还给被告，2011年5月1日的契约是双方真实意思表示。原告现在起诉要求退还购房款，主要是因为原告认为案涉房屋失去了其原先预期的效用而反悔，故原告违反了诚实信用原则。综上，本案房屋买卖合同如确认无效，过错在于原告而不在于被告，故请求法院依法判决。
俩被告为证明其主张的事实，于庭后向本院补充提交建设用地许可证复印件两份，待证案涉房屋土地属于被告村集体土地的事实。
对原、被告提供的证据材料，本院组织双方当事人进行质证，现作如下认证：
对原告提供的证据1，被告对真实性无异议，认为契约内容是双方的真实意思表示，且房屋卖给原告以后，按照契约当中约定的帮助原告批30平方米，被告也曾将相关手续报给有关部门，地基也不是因为被告才没批下来，且30平方米地基没批下来也并未影响案涉房屋的价值。对证据2真实性亦无异议，双方签订契约后第二天被告收到的购房款。本院认为，原告提供的证据1、2，被告对真实性均无异议，能够证明原、被告双方签订契约及原告支付被告购房款的事实，均予以认定。对被告提供的证据，原告对真实性无异议，本院予以认定。
本院根据当事人的当庭陈述以及本院确认的有效证据，认定本案事实如下：
俩原告系夫妻，俩被告系夫妻。俩原告户籍地为缙云县方溪乡下寮村48号。2011年5月1日，俩原告与俩被告签订契约一份，约定被告将其位于缙云县溶江乡大雅畈村火烧山公路边的房屋一幢（连同房屋四周的所有土地）转让给原告，转让费240800元，由原告先付给被告210800元，剩余30000元待被告帮助原告再批30平方米地基后付清。契约签订后，原告于2011年5月2日向被告支付210800元，被告亦将该房屋交付给原告。案涉房屋下的土地性质为溶江乡大雅畈村集体土地。
本院认为：一、原、被告签订的购房契约不仅包括地上建筑物，还包含建筑物下相应的土地，该土地性质为集体土地，隶属于集体经济组织。根据有关法律规定，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应认定该买卖合同无效。本案中案涉房屋下的土地为溶江乡大雅畈村集体所有，而原、被告双方非同一农村集体经济组织成员进行农村房屋买卖，双方签订的购房契约违反了法律的强制性规定，应属无效。故被告应返还原告支付的购房款210800元。二、对于本案案涉房屋买卖合同的无效，原告虽主张购买时被告并未告知过、其不清楚案涉房屋及土地的性质，却与被告在契约中约定由被告帮助其再批30平方米地基，且此后在其占有使用的过程中亦再三要求被告帮助其批30平方米地基，可推定原告在签约时已意识到案涉房屋下土地属禁止向非同一农村集体经济组织成员流转的范围。而被告明知其房屋土地属村集体土地，且原告非本村集体经济组织成员，仍与原告签订购房契约。故对本案房屋买卖合同的无效，原、被告双方实际上均存在过错。故根据原、被告双方的过错，同时考虑合同无效对双方的利益影响，尤其是土地及房屋增值、买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失及买受人对房屋的翻建装修等因素，对原告支付被告购房款后至起诉之日期间被告占有购房款的利息酌情予以支持。被告应向原告支付本金210800元的自2011年5月2日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2016年10月27日止的利息。对原告要求被告支付其修建房屋费用100000元的诉请，因无证据能够证明，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、原告胡巧申、周彩娟与被告江新民、项锦飞于2011年5月1日签订的契约无效；
二、被告江新民、项锦飞返还原告胡巧申、周彩娟购房款210800元，并支付本金210800元自2011年5月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2016年10月27日止的利息，款限本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告胡巧申、周彩娟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8044元，减半收取4022元，由原告胡巧申、周彩娟负担2022元，被告江新民、项锦飞负担2000元，被告负担的费用限本判决生效日即向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
代理审判员 李 蕾
二〇一六年十二月二十一日
代书 记员 赵乐丽
附：裁判文书适用法律条文依据
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。