宁夏回族自治区银川市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）宁01执异80号
案外人刘潇逸，女，1976年11月28日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人吕文迪，宁夏方和圆律师事务所律师。
申请执行人李爱文，女，1957年9月18日出生，汉族，宁夏回族自治区移动公司退休干部，住宁夏银川市。
委托代理人董江永，男，1971年10月24日出生，汉族，银川雅嘉讯电子工程有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市。
被执行人宁夏昊城房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市。
法定代表人张京芃，该公司总经理。
委托代理人徐红育，女，1959年12月19日出生，汉族，该公司副总经理，住宁夏回族自治区银川市。
本院在李爱文申请执行宁夏昊城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案过程中，案外人刘潇逸对本院查封的被执行人宁夏昊城房地产开发有限公司名下位于金凤区苏杭名苑小区7-1-102室的执行行为不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2016年11月19日举行了听证。案外人、申请执行人及被执行人参加了听证，申请执行人提交了书面答辩意见，现已审理终结。
案外人刘潇逸称，其于2011年4月15日与宁夏昊城房地产开发有限公司（以下简称昊城公司）签订《商品房买卖合同》，其购买了昊城公司开发的苏杭名苑小区7-1-102室，面积172平方米，单价4069.77元，总价款70万元。合同签订后，昊城公司交付了房屋其入住至今。后其多次催促但昊城公司未给办理房屋备案手续，致使其无法办理该套房屋的产权证。在其与昊城公司准备办理房屋备案时，申请执行人李爱文向贵院申请诉讼保全，贵院作出的（2013）银民初字第242号民事裁定违反法律规定，将其购买昊城公司的房屋查封。其与昊城公司签订的《商品房买卖合同》系物权纠纷，昊城公司应当给其办理房屋登记手续。由于昊城公司的违约行为，致使其无法实现物权登记手续，造成很大的损失。李爱文与昊城公司的合同纠纷之争，不应该对案外人所有的房屋采取诉讼保全措施，也不能对案外人的财产进行执行。请求贵院撤销（2013）银民初字第242号民事裁定，解除对案外人刘潇逸位于苏杭名苑7-1-102室房屋的诉讼保全，停止对案外人房屋采取执行措施。
案外人刘潇逸为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.销户证明、身份证；2.《苏杭名苑住宅内部认购协议》；3.《转让协议》；4.收据；5.《银川市物业专项维修资金交存凭证》；6.《银川市商品房买卖合同》；7.（2014）金民初字第1245号民事判决书；8.民事起诉状、人民法院诉讼费专用票据；9.收据等。
申请执行人李爱文称，对刘潇逸（曾用名吴磊）与昊城公司签订的合同不予认可，昊城公司作为房地产开发公司，应该知道认定房屋的合法性就是备案，为什么所有的房屋都备案了，就苏杭名苑7-1-102室不备案，昊城公司有转移财产的嫌疑。
申请执行人李爱文为证明其主张，向本院提交了（2012）金民商初字第5号民事调解书。
被执行人宁夏昊城房地产开发有限公司称其与刘潇逸签订合同后就给办理了入住通知书，其同意案外人的意见。
经本院查明，2010年8月23日，昊城公司将苏杭名苑7-2-201室房屋卖给杨建国并在银川市房管局备案。2011年9月27日，李爱文与昊城公司签订《苏杭名苑住宅内部认购协议》，协议约定李爱文认购苏杭名苑7-2-201室，框剪结构毛坯房，面积171.09平方米，单价3857.62元，房屋总价款66万元，李爱文分四次付清66万元。2012年11月15日，昊城公司将房屋交付给李爱文，李爱文装修并入住。后李爱文得知上述房屋已卖给杨建国，故诉至法院，要求解除购房协议，返还购房款及损失，并向本院提出诉讼保全申请。2013年9月2日，本院作出（2013）银民初字第242号民事裁定书，裁定：冻结被告宁夏昊城房地产开发有限公司的银行存款2016492元或查封、扣押、冻结其相应价值的其他财产。2013年10月23日，本院依法查封了昊城公司名下位于苏杭名苑9-3-102室，查封期限为两年，自2013年10月23日至2015年10月23日。2014年8月5日，本院作出（2013）银民初字第242号民事判决书，判决：一、解除原告李爱文与被告宁夏昊城房地产开发有限公司签订的《苏杭名苑住宅内部认购协议》；二、被告宁夏昊城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李爱文购房款66万元、支付李爱文利息损失83292元、电信移机手续费15元、天燃气安装材料费用120元并赔偿原告李爱文购房损失66万元；三、原告李爱文于本判决生效之日起十日内返还被告宁夏昊城房地产开发有限公司苏杭名苑7-2-201号房屋；四、驳回原告李爱文的其他诉讼请求。
判决后，昊城公司不服，向宁夏回族自治区高级人民法院提出上诉，经调解双方当事人自愿达成协议，该院于2015年2月6日制作（2014）宁民终字第191号民事调解书：一、继续履行已备案登记的2014年1月23日双方签订的《商品房买卖合同》；二、2015年2月28日前宁夏昊城房地产开发有限公司给李爱文开具涉案房屋的购房发票，由李爱文本人配合宁夏昊城房地产开发有限公司到房管局办理涉案房屋产权证书，办理涉案房屋产权证时李爱文承担的所有费用（含契税）由宁夏昊城房地产开发有限公司承担；三、2015年5月30日前宁夏昊城房地产开发有限公司向李爱文支付违约金13万元。如逾期支付，宁夏昊城房地产开发有限公司未履行部分按银行同期贷款利率向李爱文承担逾期利息。
在本案执行过程中，本院于2015年10月20日作出（2015）银执字第246号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人宁夏昊城房地产开发有限公司存款160200元及利息；二、继续履行已备案登记的2014年1月23日双方签订的《商品房买卖合同》；三、2015年2月28日前宁夏昊城房地产开发有限公司给李爱文开具涉案房屋的购房发票，由李爱文本人配合宁夏昊城房地产开发有限公司到房管局办理涉案房屋亲权证书，办理涉案房屋产权证时李爱文承担的所有费用（含契税）由宁夏昊城房地产开发有限公司承担；四、若被执行人银行存款不足以偿还，不足部分则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应人价值的财产。2015年10月22日，本院向银川市房管局送达执行裁定书及协助执行通知书，查封了昊城公司名下苏杭名苑7-1-102室，查封期限为三年。
另查明，2009年10月23日，昊城公司与宁夏众望广告有限公司（以下简称众望公司）签订《苏杭名苑住宅内部认购协议》，约定昊城公司用苏杭名苑7-1-102室抵顶众望公司广告费。2011年4月12日，众望公司向昊城公司出具《转让协议》，要求其将苏杭名苑7-1-102室房屋相关房产手续办给刘潇逸（注明是吴磊）。2011年4月15日，昊城公司与刘潇逸（注明是吴磊）签订《银川市商品房买卖合同》，约定刘潇逸购买苏杭名苑7-1-102室，建筑面积166.3平方米，每平方米4069.77元，总金额70万元，一次性付清款项，该合同对双方的其他权利和义务还进行了约定。当日，昊城公司向刘潇逸（注明吴磊）出具收到苏杭名苑7-1-102室房款598000元的收据；5月6日，昊城公司向刘潇逸（注明吴磊）出具收到苏杭名苑7-1-102室房款102000元的收据。2011年11月11日，银川市物业专项维修资金交存凭证证实收到苏杭名苑专项维修资金1720元。2011年10月14日，银川家业兴物业服务有限公司向刘潇逸（注明吴磊）出具收到垃圾清理费329.6元、装修管理费164.8元的收据。2013年7月9日，银川家业兴物业服务有限公司向刘潇逸（注明吴磊）出具收到物业费2000元的收据。2015年11月7日，昊城公司出具收到苏杭名苑7-1-102室物业费7000元的收据。
本院认为，李爱文与宁夏昊城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，李爱文申请诉讼保全，本院依法查封昊城公司名下位于金凤区苏杭名苑7-1-102室房屋的执行行为符合法律规定。案外人刘潇逸现提供的证据，不足以证实在本院查封案涉房屋之前其已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋并已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，不能证实案涉房产前所有权归其所有，案外人应通过诉讼程序由审判机构最终裁决确定，执行机构无权认定，故刘潇逸的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项、第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人刘潇逸的异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 田少珍
代理审判员 杨 玫
人民陪审员 任建国
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 陈 曦
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。