重庆市垫江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0231民初55号
原告陈月华，男，1967年9月21日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
原告杨梅，女，1970年1月19日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
原告洪亚军，女，1975年10月8日出生，汉族，居民，住重庆市江北区。
原告陈盼，女，1971年11月17日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
四原告委托代理人余向驰，重庆玉鼎律师事务所律师。
被告刘莹，女，1978年8月4日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。
委托代理人郑洋，重庆索通律师事务所律师。
第三人蒋成英，女，1966年8月19日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托代理人胡晓凤，重庆贤正律师事务所律师。
原告陈月华、杨梅、洪亚军、陈盼诉被告刘莹、第三人蒋成英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王贤凡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈月华、杨梅、洪亚军、陈盼的委托代理人余向驰，被告刘莹的代理人郑洋，第三人蒋成英的代理人胡晓凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈月华、杨梅、洪亚军、陈盼诉称，2013年10月17日，我们委托胡豪倚、第三人蒋成英将坐落于重庆市垫江县XX小区的房屋（面积约1100平方米）出租给被告，用于开办幼儿园。合同第四条约定了租金及支付方式、时间。合同第八条约定乙方迟延支付租金超过30天的，甲方有权解除合同，并由乙方按约定的计算方式支付违约金。在租赁期内，被告因使用了不合格食品供幼儿食用，被食品药品监督管理部门处罚，导致幼儿园停办。被告自2015年第三季度起，一直未向原告缴纳租金。2015年11月1日，我们向被告发出解除房屋租赁合同的通知，要求其返还租赁物，并按合同约定承担违约责任。但被告一直未予答复，所租赁的房屋也未交还我们，致使合同目的无法实现。我们特诉至人民法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，由被告将租赁物返还给原告，并由其支付提前解除合同的违约金121000元；2、由被告支付租金109800元，并支付逾期支付租金的违约金98010元。
被告刘莹辩称，本案的原告应为陈盼，而陈月华、杨梅、洪亚军不是本案的适格原告。因我与原告陈盼合伙接手经营帝豪名门幼儿园，而于2013年10月17日产生的《XX幼儿园租赁协议》（以下简称“租赁协议”）和《合作经营协议》（以下简称“经营协议”），以及2014年3月21日产生的《XX幼儿园合作协议之附加协议（1）》（以下简称“附加协议”），均是我与原告陈盼直接商定的结果，只是签订租赁协议是以胡豪倚、第三人蒋成英的名义与我签订，签订经营协议和附加协议是以第三人蒋成英的名义与我签订的。房屋租金绝大部分是由原告陈盼收取的，另有部分是按原告陈盼的安排支付给胡豪倚、吕源、张宏燕三人，但我与吕源、张宏燕从不相识，且幼儿园的盈亏亦由我与原告陈盼分摊，原告陈盼具有股东和房东的双重身份。胡豪倚及第三人蒋成英只是在其代原告陈盼签订前述协议时与我见过面，而我从未见过原告陈月华、杨梅及洪亚军，且在租赁协议上出租方洪亚军的签字存在明显的疑点。原告陈盼拉着陈月华等三人为原告，是以强化其房东的角色来掩盖股东的身份。
本案中的房屋租赁是依附于经营协议的即无经营就无租赁，而原、被告合伙经营的幼儿园已在2015年9月停止招生。原告在其所谓的被告逾期支付租金超过30天及幼儿园停顿等情况下，均未及时主动的与我协商。同年7、8月期间，原告陈盼利用其幼儿园股东有权随时进出租赁房屋的便利，将幼儿园物品搬空，其丈夫罗宗泽于同年8月向我转达了原告要求涨租金的事宜。故原告主张解除的租赁协议实际已至迟于2015年9月自然解除，其主张返还的租赁房屋早已被原告控制，无需再由我返还。
原告无理要求涨租金，连同由此引发的一系列事端，导致一个入托人数近130人左右、经营前景良好的幼儿园陷入停顿，其所作所为皆属背信弃义。我不认可原告主张支付租金及违约金的诉讼请求，并将视情况的变化追究原告双重违约的民事责任。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人蒋成英辩称，我对原告诉称的其委托我和胡豪倚将重庆市垫江县XX小区的房屋出租给被告开办幼儿园，并签订了租赁协议，协议约定了租金、支付方式、支付时间、解除合同的条件、违约金的计算方式等事实没有异议。原告与被告系房屋租赁合同关系，而我与被告系经营合作关系，二者之间法律关系不同，不具有关联性。根据我与被告签订的经营协议和附加协议的约定，我不参与帝豪名门幼儿园的日常经营管理活动，只按期分配利润，幼儿园实际由被告个人单独管理。导致幼儿园停办的直接原因系幼儿园提供给幼儿食用的食品不符合食品安全规定，被食品监管部门查处。这一后果应当由幼儿园直接管理者被告承担，我不应当承担由此造成的违约损失或酌情减少我承担的违约金。
经审理查明，2013年10月17日，原告委托案外人胡豪倚和第三人蒋成英将位于重庆市垫江县XX小区的房屋租赁给被告刘莹开办幼儿园，并由案外人胡豪倚和第三人蒋成英以自己的名义与被告刘莹签订了租赁协议。租赁协议第三条约定：房屋租赁期为10年，即2013年7月1日至2023年6月30日止。第四条约定：免租期到2013年6月30日止；第1-2年租金为建筑面积10元/平方米，年租金132000元；第3-4年租金为建筑面积11元/平方米，年租金145200元；第5-6年租金为建筑面积12元/平方米，年租金158400元；第7-8年租金为建筑面积13元/平方米，年租金171600元；第9-10年租金为建筑面积14元/平方米，年租金184800元；乙方（指被告，下同）按季度支付租金，乙方应于上季度25日前支付下季度租金，逾期支付的则乙方需按应付而未付租金的日计0.5%向甲方（指原告，下同）支付违约金，记至付清之日止，甲方并有权收回所租物业（幼儿园所装修的设施设备及幼儿园的隐形资产，甲方不付乙方任何费用）；乙方支付租金的方式为转账或现金；乙方应在本合同签订之日向甲方缴纳履约金保证金50000元，上述保证金在合同解除或终止后，乙方结清各种费用后7个工作日内由甲方无息退还给乙方；合同期间，若因乙方原因无法履约而提前终止合同，保证金则不退还。第八条约定：乙方延迟支付租金，超过30天的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的乙方应向另一方按月租金的10倍支付违约金。租赁协议签订后，被告刘莹支付了原告50000元保证金，并已付清2015年6月30日前的租金。2015年7月1日之后的租金被告未支付，原告遂诉至本院。诉讼中，原告主张租金计算至2016年4月底共计10个月，并主张按照租赁协议第八条约定的月租金的10倍支付违约金，被告刘莹要求原告退还保证金。
另查明，被告刘莹租赁的房屋位于重庆市垫江县桂溪镇工农北路511号7幢，该房屋的权利人为原告杨梅、洪亚军、陈盼、陈月华。2013年10月17日，被告刘莹与第三人蒋成英就重庆市垫江县XX幼儿园签订了经营协议，约定被告刘莹以位于重庆市垫江县XX小区内幼儿园的装修费、设备及设施费用为投资，第三人蒋成英以现金22万元为投资占20%的股份。2014年3月31日，被告刘莹与第三人蒋成英在经营协议的基础上签订了附加协议。
上述事实，有原告、被告、第三人的陈述，租赁协议、房地产权证等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，委托人可以委托受托人处理一项或者数项事务，
第三人蒋成英和案外人胡豪倚受原告委托与被告签订的租赁协议是双方真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，应合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。
庭审中被告陈述租赁协议是其与原告陈盼直接商定的结果，只是以案外人胡豪倚、第三人蒋成英的名义与我签订，其在签订租赁协议时就应当知道原告陈盼与案外人胡豪倚和第三人蒋成英之间的代理关系，故该租赁协议直接约束被告和原告陈盼。被告亦陈述其从未见过原告陈月华、杨梅及洪亚军，但原告陈月华、杨梅、洪亚军作为委托人经受托人胡豪倚、蒋成英的披露后，可以行使受托人胡豪倚、蒋成英对被告的权利,故被告陈述原告杨月华、杨梅、洪亚军不是本案适格原告的抗辩理由不成立。被告未按租赁协议约定支付从2015年第三季度至今的租金超过30日的行为属违约行为，且符合租赁协议约定的解除条件。原告要求解除租赁协议，由被告返还租赁物，并由被告支付租金及逾期违约金的诉讼请求，本院应予以支持。提前终止租赁协议的原因系被告未按协议约定支付租金超过30日，根据租赁协议约定的若因被告无法履约而提前终止合同的，保证金则不退还，因此本院对被告主张退还保证金的请求不予支持。
原告主张被告支付租金共计121000元，即从2015年7月1日起按每年145200元计算10个月，符合租赁协议约定的租金支付方式、时间，于法不悖，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但原告主张按月租金的10倍支付违约金过高，本院根据违约金以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合原告在合同解除后需要一定的时间对外出租，存在一定的房屋空置期，且被告表示自己不存在违约行为，故对原告主张的违约金本院酌定调减为5个月的租金。故被告应向原告支付的违约金为60500元（145200元÷12月5月）。
被告辩称因原告利用幼儿园股东的身份将幼儿园的物品搬空，并通过其丈夫无理要求涨租，导致租赁协议已至迟于2015年9月自然解除，且其已经将租赁的房屋返还给原告，不存在未付租金的违约行为，但其提供的证据均不能证明其陈述的事实属实，应承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、第三百九十七条、第四百零二条、第四百零三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、对第三人蒋成英和案外人胡豪倚与被告刘莹于2013年10月17日签订的XX幼儿园租赁协议予以解除；
二、由被告刘莹在本判决生效后十日内将位于垫江县XX小区的房屋返还给原告陈盼、陈月华、杨梅、洪亚军；
三、由被告刘莹在本判决生效后十日内支付原告陈盼、陈月华、杨梅、洪亚军2015年7月1日至2016年4月30日的房屋租金121000元，并支付原告陈盼、陈月华、杨梅、洪亚军违约金60500元；
四、驳回原告陈盼、陈月华、杨梅、洪亚军的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6628元，依法减半收取3314元，由原告陈盼、陈月华、杨梅、洪亚军负担1484元，被告刘莹负担1830元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 王贤凡
二〇一六年五月四日
书记员 张 川