广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终3382号
上诉人（原审被告）：孙启忠，男，1972年8月15日出生，汉族，住湖北省广水市，。
上诉人（原审被告）：祝广菊，女，1973年5月11日出生，汉族，住广东省东莞市，。
上述两名上诉人共同委托代理人：廖京，广东赋诚律师事务所律师。
上述两名上诉人共同委托代理人：陈志超，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾晓金，男，1984年2月28日出生，汉族，住湖北省钟祥市，。
委托代理人：罗柳春，广东恒港律师事务所律师。
委托代理人：李争光，广东恒港律师事务所辅助人员。
原审第三人：东莞市凤盛物业投资有限公司凤岗雁田水岸豪门分公司，住所地：广东省东莞市凤岗镇雁田村水岸豪门14栋108号。
负责人：谢子文。
原审第三人：东莞市诚达按揭服务有限公司，住所地：广东省东莞市莞城汇峰路1号汇峰中心E区4层01单元。
法定代表人：刘芳。
上诉人孙启忠、祝广菊因与被上诉人曾晓金、原审第三人东莞市凤盛物业投资有限公司凤岗雁田水岸豪门分公司（以下简称凤盛豪门分公司）、东莞市诚达按揭服务有限公司（以下简称诚达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第918号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年6月17日，曾晓金向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除曾晓金和祝广菊签订的房屋买卖合同。2.祝广菊按照合同的约定支付转让成交价百分之二十的违约金190000元并返还定金10000元，赔偿中介费7500元，及按揭服务费14400元，共计221900元。3.孙启忠、祝广菊承担本案诉讼费。
原审法院经审理查明：祝广菊系位于东莞市××××单元202的案涉房屋的产权人。祝广菊与孙启忠于1998年11月结婚登记系夫妻关系，案涉房屋于2012年8月17日登记办理房地产权证，房产证号为粤房地权证莞字第××号。
2015年4月25日，曾晓金、祝广菊及凤盛豪门分公司共同签订了一份编号为莞凤房办执（20150425001）号的《房屋买卖协议书》，主要约定：一、曾晓金、祝广菊共同委托凤盛豪门分公司就买卖案涉房屋提供居间服务；二、祝广菊将案涉房屋转让给曾晓金，总价款为950000元，曾晓金应于合同签订当日支付定金10000元，应在赎楼期间一次性将首期款260000元支付给银行指定账户内，由担保公司过渡性冻结首期款并向银行出具过渡性担保函，除了首期款外，其他楼款以按揭付款方式支付；三、办理二手楼宇按揭的相关手续费用、保险及过渡性担保费由曾晓金负责承担。四、双方应积极配合银行、各部门提供相关真实有效的资料用于办理二手楼交易、按揭贷款等手续，否则违约方承担由此引起的一切经济损失和法律责任；合同生效后，任何一方要求对方提供相关的资料或配合办理有关房产交易或其他如：水、电、电讯等过户手续均以书面形式通知并签收，任何一方拒绝、无故怠慢协助、提供资料办理，则对方有权在本合同期满前三天单方解除本协议，并有权要求对方在当天退还全部已付款项或不予退还对方已经支付的款项，同时有权要求对方赔偿在此宗交易过程中所产生的全部经济损失和承担由此引起一切法律责任，同时还要支付相当于总房款百分之二十的违约金；五、若曾晓金存在逾期付款、祝广菊存在逾期交房的情况，违约方应按每日3‰向守约方支付滞纳金，若曾晓金逾期付款超过十五日，若祝广菊逾期交房超过三十天，守约方有权解除本协议，并要求违约方赔偿全部损失及赔偿相当于总房款20%的违约金；……等等。
曾晓金、祝广菊、孙启忠与诚达公司于2015年5月28日签订了《个人住房交易按揭代理服务合同》，主要约定：一、买卖双方同意委托诚达公司代理案涉房产的贷款、赎楼等相关事项，买卖双方承诺按诚达公司的要求提供相关材料，并对所提供材料的真实性、合法性、完整性负责；二、诚达公司收取服务费9900元。
曾晓金主张祝广菊、孙启忠因房价上涨而不愿意再履行《房屋买卖协议书》，拒绝配合诚达公司提供相关材料；曾晓金主张孙启忠于2015年6月3日明确告知曾晓金如果不加价则终止合同，曾晓金对上述主张提供了通话录音为证。孙启忠、祝广菊对曾晓金的通话录音不予确认，辩称案涉房产的产权人是祝广菊，录音中却是男声。诚达公司主张因孙启忠、祝广菊没有按照其要求提供案涉房产证原件等材料，导致其无法继续办理案涉房地产的赎楼事宜。
孙启忠、祝广菊主张其一直忠实履约，按诚达公司要求邮寄办理赎楼及贷款手续的相关材料，从未向曾晓金提出解除《房屋买卖协议书》，系曾晓金存在违约行为，没有将260000元一次性支付到诚达公司指定专用账户托管，因此曾晓金要求孙启忠、祝广菊赔偿损失、退还定金及违约金没有依据。对于上述主张，孙启忠、祝广菊提供了《公证书》、顺丰速运快递单、运单查询记录、收据、资金托管及委托付款协议为证。曾晓金对孙启忠、祝广菊提供的上述证据的真实性没有异议，但对顺丰速运快递单、运单查询记录的关联性不予确认，曾晓金主张孙启忠、祝广菊至今未提交房产证原件等相关资料给诚达公司。诚达公司提交有买卖双方签名的确认函主张买卖双方确认需将办理贷款所需材料提交给诚达公司，其中卖家应提交材料中包含房产证、一手购房发票、一手契税发票、收款存折或卡、U盾、密码等材料。曾晓金确认曾签订确认函，孙启忠、祝广菊不予确认。
2015年4月25日，凤盛豪门分公司向曾晓金出具了两份《收据》，确认收到曾晓金交付的购房佣金7500元、购房定金10000元；2015年4月29日，凤盛豪门分公司向曾晓金出具了一份收据，确认收到曾晓金交付的购房保证金20000元；2015年5月18日，诚达公司向曾晓金出具了两份收据，确认收到曾晓金交付的按揭服务费14400元、预收税费17600元。诚达公司提供费用明细表主张按揭服务费14400元中包括担保服务费9900元、办证费2000元、货款评估费2500元，若该房屋买卖合同解除，办证费、贷款评估费及预收税费是可以退回曾晓金。孙启忠、祝广菊确认收到曾晓金支付的购房定金10000元。
原审庭审中，曾晓金表示同意继续履行该《房屋买卖协议书》，孙启忠、祝广菊表示不同意继续履行。
原审法院认定上述事实的证据有：曾晓金提供的《房屋买卖协议书》、《个人住房交易按揭代理服务合同》、补充协议、通话录音、收据、房产证复印件，孙启忠、祝广菊提供的《公证书》、顺丰速运快递单、运单查询记录、收据、资金托管及委托付款协议，诚达公司提供的确认函、住房交易费用明细表等以及本案原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：《房屋买卖协议书》、《个人住房交易按揭代理服务合同》系曾晓金、祝广菊、孙启忠、凤盛豪门分公司及诚达公司的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，曾晓金、祝广菊、孙启忠、凤盛豪门分公司及诚达公司均应依约履行案涉《房屋买卖协议书》、《个人住房交易按揭代理服务合同》。孙启忠、祝广菊主张其忠实履行《房屋买卖协议书》、《个人住房交易按揭代理服务合同》的义务，《房屋买卖协议》第五条第2款约定首期款应在赎楼期间缴纳，曾晓金逾期未将首期款260000元转入指定账户。曾晓金对此辩称系因孙启忠、祝广菊提高房价且不按诚达公司的要求提供相应材料导致赎楼没有完成。《个人住房交易按揭代理服务合同》约定买卖双方应按诚达公司的要求提供相关材料，并对所提供材料的真实性、合法性、完整性负责。诚达公司陈述称因孙启忠、祝广菊拒绝配合提供相关材料导致赎楼手续无法继续办理。诚达公司提供有曾晓金、祝广菊、孙启忠签名的确认函主张双方知晓应当向诚达公司提交的材料，孙启忠、祝广菊对确认函不予确认但没有提供证据予以反驳，孙启忠、祝广菊主张其已按照诚达公司的要求提交材料，提供顺丰速运快递单、运单查询记录为证，诚达公司主张其没有收到孙启忠、祝广菊提交的房产证原件等材料，且孙启忠、祝广菊提交的顺丰速运快递单并不能显示其向诚达公司邮寄了房产证原件，因此对于孙启忠、祝广菊的主张，原审法院不予采信。诚达公司作为第三人，与曾晓金、祝广菊、孙启忠无利害关系，且孙启忠、祝广菊没有证据证明其主张，原审法院采信诚达公司所作陈述，认定孙启忠、祝广菊拒绝配合诚达公司提供相关赎楼所需材料，且《房屋买卖协议》中约定首期款260000元应在赎楼期间转入到指定账户，但没有约定具体转入时间，不能认定曾晓金存在违约行为。现因孙启忠、祝广菊拒绝配合提交相关材料，导致赎楼手续无法继续进行。根据《房屋买卖协议书》第六条第3款、第九条第4款的约定，因孙启忠、祝广菊存在违约行为且原审庭审中明确表示不同意继续履行《房屋买卖协议》，曾晓金有权解除与祝广菊签订的《房屋买卖协议》。对曾晓金的该诉讼请求，原审法院予以支持。
关于定金。因《房屋买卖协议》的解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，曾晓金交付祝广菊10000元定金，祝广菊确认收到10000元定金，现该合同因孙启忠、祝广菊违约而解除，曾晓金依法可要求祝广菊返还该10000元定金。因此对于曾晓金请求祝广菊返还定金10000元的主张，原审法院予以支持。
关于曾晓金的损失。曾晓金为购买案涉房产支出费用属于曾晓金的损失。曾晓金提供中介费收据、按揭服务费收据等主张孙启忠、祝广菊应赔偿其中介费7500元、按揭服务费14400元。诚达公司表示其收到了曾晓金缴纳的14400元，但其中包括担保服务费9900元、办证费2000元、货款评估费2500元，若案涉房屋买卖合同解除，办证费2000元、贷款评估费2500元可以退回曾晓金，但按揭服务费9900元则不能退回。综上，因《房屋买卖协议》已解除，诚达公司应退回曾晓金办证费2000元、贷款评估费2500元。曾晓金向凤盛豪门分公司缴纳的中介费7500元、向诚达公司缴纳的按揭服务费9900元属于曾晓金的损失，祝广菊应赔偿曾晓金的中介费7500元、按揭服务费9900元。曾晓金请求超出部分，原审法院不予支持。
关于违约金。孙启忠、祝广菊拒绝提供资料，导致赎楼手续无法完成，属于《房屋买卖协议书》第六条第3款、第九条第4款规定的违约情形，曾晓金有权依据《房屋买卖协议书》的规定要求祝广菊支付相当于总房款百分之二十的违约金。因此，曾晓金请求祝广菊支付房屋总价款20%的违约金符合法律规定，原审法院予以支持。祝广菊应向曾晓金支付案涉房屋总价款20%的违约金190000元（950000元×20%）。
综上所述，原审法院依照依据《中华人民共和国民法通则》第十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，于2015年11月4日作出民事判决如下：一、解除曾晓金、祝广菊、东莞市凤盛物业投资有限公司凤岗雁田水岸豪门分公司于2015年4月25日签订的编号为莞凤房办执（20150425001）号的《房屋买卖协议书》。二、祝广菊应于判决发生法律效力之日起三日内退还曾晓金购房定金10000元。三、祝广菊应于判决发生法律效力之日起三日内赔偿曾晓金中介费7500元、按揭服务费9900元。四、祝广菊应于判决发生法律效力之日起三日内赔偿曾晓金违约金190000元。五、东莞市诚达按揭服务有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内退回曾晓金办证费2000元、贷款评估费2500元。六、驳回曾晓金的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4628.5元，曾晓金已预交，由曾晓金负担50元，祝广菊、孙启忠负担4578.5元。
上诉人孙启忠、祝广菊不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）曾晓金经多次催告拒不支付首期赎楼款导致合同无法继续履行，曾晓金构成根本违约。1、赎楼是双方签订合同后，曾晓金首先应履行的合同义务，孙启忠、祝广菊为赎楼提供了一切准备，但曾晓金经过催告却迟迟不支付首期款。（1）祝广菊在签订了《房屋买卖协议书》后，履行了监管首期款和赎楼所需的一切义务。孙启忠、祝广菊在2015年4月28日到贷款银行办理了申请提前清偿贷款的手续；在2015年4月28日与诚达公司签订了《个人住房交易按揭代理服务合同（赎楼）》，并办理《公证书》；在2015年5月6日将《借款抵押合同》等资料邮寄给诚达公司；在2015年5月22日将借款借据和U盾给凤盛豪门分公司。至此，案涉房产已具备赎楼条件，但在2015年5月29日提前还款日到期后，孙启忠、祝广菊屡次催告曾晓金和凤盛豪门分公司监管首期款，二者均置之不理，构成违约。（2）孙启忠、祝广菊未提交房产证不是孙启忠、祝广菊构成违约的理由。孙启忠、祝广菊已向曾晓金、凤盛豪门分公司、诚达公司提交了房产证复印件，并核对原件。在监管首期款和赎楼前并不需要房产证原件，只有在提前还款后注销房屋抵押才需要提供原件，在此之前孙启忠、祝广菊不提交房产证原件不构成违约。2、原审判决认为合同没有约定曾晓金支付首期款的时间，所以不构成违约，那么合同对孙启忠、祝广菊何时提供房产证原件也未约定，也不应认定孙启忠、祝广菊违约。3、孙启忠、祝广菊在2015年5月28日之前多次致电曾晓金和凤盛豪门分公司的经办人，催告曾晓金监管首期款。提前还款期到期之后，2015年6月3日和6月11日，孙启忠、祝广菊两次致电凤盛豪门分公司的员工，要求其催告曾晓金监管首期款，并在2015年6月11日两次致电曾晓金，对上述通话进行录音。即使合同未约定监管首期款的期限，但根据合同的履行进度，到了监管首期款的期限，曾晓金经催告后仍不履行，已构成根本违约，导致孙启忠、祝广菊在还款日之前必须取消提前还款申请，按正常月供还款，若要再次申请提前还款和赎楼，需要等到一个月后。（二）原审判决认定其与曾晓金无利害关系，错误地采信诚达公司的陈述，与事实不符。1、诚达公司是案涉合同未能履行的根本原因。孙启忠、祝广菊与曾晓金于2015年4月28日到诚达公司签订了空白的《个人住房交易按揭代理服务合同（赎楼）》，没有填写内容，不让签署日期，也没有给孙启忠、祝广菊合同的样本或是复印件。诚达公司也未将同日在东莞市东莞公证处对该委托书所作的《公证书》交与孙启忠、祝广菊。公证的内容中涉及让发放的贷款进入与合同毫无关系的吴绍峰的个人账户，公证员曾某向孙启忠、祝广菊提醒风险，但孙启忠、祝广菊文化程度不高、没有卖房经验，就办理了公证手续，后来咨询律师才明白其中的风险。事后孙启忠、祝广菊向诚达公司索要《公证书》和《个人住房交易按揭代理服务合同（赎楼）》，诚达公司拒不提交，孙启忠、祝广菊只能去公证处复印了一份公证书。且诚达公司与曾晓金在合同中约定首期款260000元，实际赎楼资金只需要200000元。2、诚达公司将2015年4月28日签署的《个人住房交易按揭代理服务合同（赎楼）》日期填写为2015年5月28日，以掩盖曾晓金和诚达公司不作为的事实，缺乏最基本的诚信，其陈述也不值得采信。据此，孙启忠、祝广菊请求本院：1.撤销原审判决，依法改判驳回曾晓金的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用全部由曾晓金承担。
被上诉人曾晓金口头答辩称：请求法庭驳回上诉，维持原判。
原审第三人凤盛豪门分公司和诚达公司未在法定期限内向本院提交答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审补充查明，孙启忠、祝广菊确认曾晓金一审提交的录音中的谈话人是孙启忠。根据该录音显示，孙启忠不同意向担保公司提供房产证原件，曾晓金提出首期款260000元直接支付给孙启忠，等孙启忠赎楼后，孙启忠该提供什么证件就提供什么证件，银行贷款下来后款项就直接打到孙启忠的账户上，但孙启忠称房价一直涨，若没有980000元就不卖。
孙启忠、祝广菊在一审庭审后向原审法院提交的证据以及曾晓金的质证意见如下：1.孙启忠与凤盛豪门分公司的员工之间的谈话录音，拟证明孙启忠告凤盛豪门分公司督促曾晓金支付赎楼款；曾晓金对于该录音的真实性和合法性确认，关联性不确认，其认为该证据的形成时间无法确认，且该录音恰恰证明了孙启忠、祝广菊没有按照买卖合同以及按揭服务代理合同的约定提供相应的资料，导致赎楼手续无法完成。2.孙启忠与曾晓金之间的谈话录音，拟证明孙启忠于2015年6月11日两次催促曾晓金尽快赎楼，并告知曾晓金提前还款的期限已届满，如不赎楼需要重新申请；曾晓金对于该录音的真实性和合法性确认，关联性不确认，其认为该证据的形成时间无法确认，且该录音内容证明了孙启忠、祝广菊没有将房产证原件交给担保公司和中介公司，孙启忠对担保公司完全不信任，曾晓金表示将首期款直接支付给孙启忠，但孙启忠拒绝了。3.孙启忠与银行工作人员之间的谈话录音，拟证明孙启忠向银行工作人员咨询赎楼事宜，银行工作人员让孙启忠先存入赎楼款；曾晓金对于该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，其认为无法确认谈话对象是银行的工作人员。4.孙启忠的手机通话查询清单，拟证明上述录音的真实性。曾晓金对于该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，该电话清单不能证明与案件有关的事实。5.提前还款申请书，拟证明祝广菊于2015年4月29日已向银行申请提前还款；曾晓金对于该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，其认为该申请书是孙启忠、祝广菊单方制作，没有银行的签章。另外，曾晓金认为孙启忠、祝广菊提供的以上录音和通话清单，均是在双方关系恶化后形成的，孙启忠、祝广菊是在曾晓金提供的上述谈话录音发生之后，因不想卖房而找的一些理由，也是为诉讼做的准备。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对孙启忠、祝广菊上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：哪一方在案涉交易过程中违约。对此，本院分析如下：
案涉《房屋买卖协议书》第五条第2款约定了曾晓金在赎楼期间将首期款260000元支付给银行指定账户内，但没有约定具体的支付时间。根据案涉《个人住房交易按揭代理服务合同》的约定，孙启忠、祝广菊同意诚达公司提供赎楼资金代为支付赎楼款，故孙启忠、祝广菊要求曾晓金先支付首期款用于赎楼是缺乏依据的。根据曾晓金提供的录音可知，双方在协商首期款支付和赎楼事宜时，曾晓金提出可以将260000元首期款直接支付给孙启忠，但孙启忠表示要加价才卖房，因此，孙启忠、祝广菊主张曾晓金逾期支付首期款构成违约缺乏依据，本院不予支持。此外，根据上述录音可知，孙启忠明确表示不同意向诚达公司提供房产证原件。孙启忠、祝广菊提出要加价才出售案涉房屋以及拒绝向诚达公司提供相关材料的行为已构成根本违约。原审法院对此认定并无不当。孙启忠、祝广菊的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4628.5元，由孙启忠、祝广菊负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 何玉煦
审判员 李瑞峰
审判员 冯婉娥
二〇一七年二月二十八日
书记员 张 优