广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤06执异31号
案外人崔惠梅，女，汉族，住香港特别行政区，香港永久性居民身份证号：×××。
委托代理人谢海彬，系案外人崔惠梅的丈夫。
案外人谢海彬，男，汉族，住香港特别行政区，香港永久性居民身份证号：×××。
申请执行人仇海生，男，汉族，住佛山市高明区，公民身份号码：×××1514。
委托代理人林海红，系广东宝慧律师事务所律师。
被执行人林志超，男，汉族，住佛山市高明区。
被执行人林玉珍，女，汉族，住佛山市高明区。
被执行人林碧燕，女，汉族，住佛山市高明区。
被执行人叶剑波，男，汉族，住佛山市高明区，公民身份号码：×××6919。
被执行人佛山市高明区同宇商贸城有限公司，住所地佛山市高明区，组织机构代码：××。
法定代表人林志超。
被执行人佛山市高明区荣业房地产开发公司，住所地佛山市高明区，营业执照：×××。
法定代表人林志超。
被执行人佛山市高明德宜物业发展有限公司，住所地佛山市高明区，组织机构代码：××。
法定代表人林碧燕。
以上被执行人的委托代理人关燕萍，系广东金信方正律师事务所律师。
以上被执行人的委托代理人方良星。
被执行人佛山市高明区长江石化有限公司，住所地佛山市高明区，组织机构代码：×�。
法定代表人林玉珍。
被执行人李广生，男，汉族，住佛山市高明区，公民身份号码：×××0012。
本院根据佛山仲裁委员会移交的申请人仇海生的财产保全申请书及担保材料作出（2015）佛中法立保字第350号民事裁定，查封佛山市高明区荣业房地产开发公司（以下简称荣业公司）名下位于佛山市高明区（预售许可证号：×××）、3座（预售许可证号：×××）的未出售住宅及车位。案外人崔惠梅、谢海彬向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年4月26日进行公开听证，案外人谢海彬、申请执行人仇海生的委托代理人林海红、被执行人林志超、林玉珍、林碧燕、叶剑波、佛山市高明区同宇商贸城有限公司、佛山市高明区荣业房地产开发公司、佛山市高明德宜物业发展有限公司的委托代理人关燕萍到庭参加听证，�案现已审查终结。
案外人崔惠梅、谢海彬称：他们二人为夫妻关系，他们于2015年5月30日与被执行人荣业公司签订《购房合同》，购买位于高明区（以下简称2梯1104房）。合同商定事项如下：一、卖方以不高于3700元／平方米的价格向买方售卖上述一套商品房，商品房面积按产权登记面积为准。二、自本协议签订之日起，三个工作日内买方向卖方支付商品房首期购房款作为定金，首期购房款为222202元。三、卖方承诺于2015年5月30日前，与崔惠梅、谢海彬签订2梯1104号房的《广东省商品房买卖合同》，并开具已付款部分的购房发票。他们分别于2015年3月28日及2015年5月18日向该公司支付首期购房款共222202元。由于当时时间紧促，双方未能及时办理网签和签订《广东省商品房买卖合同》。此后，他们多次催促荣业公司落实网签及备案，但该公司始终未有落实，只与他�签订购房协议，购房协议中确定2梯1104房建筑面积116.62平方米，单价为3700／平方米，总房款为431494元等具体内容。近期，他们通过查询得知上述房产被设为“限制房产”，无法进行网签。经了解，因荣业公司与仇海生因经济债务纠纷一案，导致该商品房被查封。鉴于他们已于2015年5月30日向荣业公司购买2梯1104房，签订购房合同及支付房款，该房的产权属于他们，不再属于荣业公司，特向法院请求解除对2梯1104房的查封。
案外人谢海彬向本院提交证据如下：
1.购房合同及购房协议复印件各一份，拟证明案外人谢海彬、崔惠梅夫妇向荣业公司购买2梯1104房；
2.收据复印件两份（收据编号分别为No.×××、No.×××），拟证明案外人崔惠梅已向荣业公司支付购房款222202元。
经质证，申请执行人对案外人谢海彬提交证据的真实性、合法性�法确认，对其关联性不予确认。被执行人荣业公司对案外人谢海彬提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
本院经审查认为：案外人谢海彬提交的证据1-2能够相互印证，而申请执行人仇海生未能提供反证，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
申请执行人仇海生答辩称：一、涉案不动产由法院依法审核后进行查封，不存在错误；二、被查封的不动产属于荣业公司的财产，案外人对涉案财产不享有预期产权和实际产权。1.案外人仅是交付购房定金，没有进一步交付购房款、签署商品房买卖合同、进行不动产物权的预告登记，没有取得该不动产物权的事实行为，未取得实际产权。2、案外人对涉案不动产未予及时行使签署《商品房买卖合同》以及网签、备案等权利，具有明显过错，应自行承担法律后果。三、案外人就《购房合�》纠纷应自行向债务人另案主张，不能于本执行案中一并处理。综上，案外人请求解除涉案房产的查封的申请不予成立，请法院予以驳回。
被执行人林志超、林玉珍、林碧燕、叶剑波、佛山市高明区同宇商贸城有限公司、佛山市高明德宜物业发展有限公司、荣业公司答辩称：荣业公司将相关房产售与案外人，并收取相关的购房款是事实，案外人所述均是事实。针对案外人提出的异议，请法院依法处理，体谅众多购买者一辈子买间屋也不容易。案外人与荣业公司购房的真实意思表示是存在的，案外人的合法权益应受到法律保护。
申请执行人仇海生没有向本院提交证据。
被执行人林志超、林玉珍、林碧燕、叶剑波、佛山市高明区同宇商贸城有限公司、荣业公司、佛山市高明德宜物业发展有限公司荣业公司没有向本院提交证据。
被执行人佛山市高明区长江石化有限公司、李广生没有答辩，也未向本院提交证据。
本院经审理查明：佛山仲裁委员会在审理申请人仇海生与被申请人林志超、林玉珍、林碧燕、叶剑波、佛山市高明区同宇商贸城有限公司、荣业公司、佛山市高明区长江石化有限公司、佛山市高明德宜物业发展有限公司、李广生仲裁一案中，仲裁案号为（2015）佛仲字第322号，因申请人仇海生提出财产保全申请，佛山仲裁委员会依法向本院移交有关材料，由本院采取财产保全措施。本院依法受理，于2015年8月4日作出（2015）佛中法立保字第350号民事裁定，于2015年8月11日查封荣业公司名下位于佛山市高明区（预售许可证号：×××）、（预售许可证号：×××）的未出售住宅及车位。后佛山仲裁委员会作出（2015）佛仲字第322号仲裁裁决并已发生法律效力，因被申请人未履行上述生�法律文书确定的义务，本案已立案执行，执行案号为（2016）粤06执228号。
另查明：案外人谢海彬、崔惠梅夫妻与被执行人荣业公司于2015年5月18日签订《购房合同》，购买2梯1104房。《购房合同》主要内容为：一、卖方以不高于3700元／平方米的价格向买方售卖上述一套商品房，商品房面积按产权登记面积为准；二、自本协议签订之日起，三个工作日内买方向卖方支付商品房首期购房款作为定金，首期购房款为人民币222202元；三、卖方承诺于2015年5月30日前，与买方签订2梯1104房的《广东省商品房买卖合同》并开具已付款部分的购房发票。案外人崔惠梅、谢海彬已在2015年3月28日、2015年5月18日分别支付现金80160元、142042元购房款给荣业公司。后案外人多次催促荣业公司落实网签及备案，但该公司始终未有落实，只与其于2015年8月17日进一步签订《购房协议》，该协议主要内容为：2梯1104房建筑面积116.62平方米，单价为3700元／平方米，总房款431494元人民币，现交付购房款222202元，余下购房款209292元待银行资料完善后办理银行按揭。后案外人通过查询得知2梯1104房被本院（2015）佛中法立保字第350号案查封，无法进行网签。
再查明：案外人谢海彬、崔惠梅是香港居民，在佛山无其他居住房产，且其已向本院提交书面同意书，同意将购房余款209292元在规定期限内交付至法院。
本院认为：本案争议焦点为案外人对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的实体权利，法院是否应解除涉案房屋的查封。案外人谢海彬、崔惠梅于2015年5月18日与荣业公司签订《购房合同》购买2梯1104房，并已实际向荣业公司支付购房款222202元。2015年8月17日案外人与荣业公司就所购房产具体情况又签订《购房协议》，进一步明确2梯1104房的面积、单价、总价款等具体内容。按照所购房产总价款431494元计算，案外人谢海彬、崔惠梅支付的房屋价款已超过购房总价款的50%，且案外人在佛山地区无其他住房。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，案外人谢海彬、崔惠梅购买2梯1104房的行为可以排除法院的执行行为。另案外人谢海彬、崔惠梅已向本院提交书面同意书，同意将购房余款209292元在规定期限内交付至法院。综上，案外人谢海彬、崔惠梅向法院申请停止对2梯1104房的执行的异议请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，应裁定中止对2梯1104房的执行行为。若当事人对本裁定不服，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
中止对佛山市高明区荣业房地产开发有限公司名下位于高明区2梯1104房的执行。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 黎健毅
审 判 员 陈秀武
代理审判员 尹小娜
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 梁佩玲