广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初20102号原告：佛山市南海区宝顺物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：梁绍豪，总经理。委托诉讼代理人：陈伟清，广东平洲律师事务所律师。被告：杨展华，男，1965年12月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告佛山市南海区宝顺物业管理有限公司与被告杨展华租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案后，依法适用简易程序于2017年1月10日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人陈伟清，被告杨展华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《南海区公有物业租赁合同》，被告返还合同项下租赁物；2.被告按840元/月支付从2016年9月起至实际返还租赁物日止租金，并以840元/月为本金，按每日千分之三标准从2016年9月至2017年1月期间每月11日起至实际清偿日止支付利息予原告；3.被告支付补偿费一个月租金840元及2015年5月1日至2016年11月30日期间物业管理费1228.3元；4.被告承担诉讼费。事实和理由：2015年5月19日，原告与被告签订《南海区公有物业租赁合同》，约定由被告承租位于南海区**房，期限从2015年5月1日起至2017年4月31日止，被告应于每月10日前付清当月租金给原告，拖欠租金一个月的原告有权收回物业，被告补偿一个月租金给原告。被告自2016年10月起开始拖欠租金，自2016年5月起拖欠物业管理费。被告辩称，1.租赁合同是无效的，房产不是原告名下，而是案外人初丽刚名下的，案外人初丽刚是2016年12月6日才委托原告的，原告无权收租。2.管理公司并没有尽到管理义务，消防等设施损坏、没有保洁，被告不应该缴纳管理费。若原告维修好消防等设施，换好楼梯灯，被告愿意支付管理费。3.约2016年8月被告已向原告提出因楼层较高，不再承租该租赁物，钥匙已放沙发，要求原告自行拿回。之后被告没再使用租赁物。期间只跟原告通电协商事宜，并未办理交接手续。被告尚有床、热水器等物品在租赁物，被告想取回热水器，床等物品不想要。租金已支付至2016年9月，全部是转账支付，认为之前及9月后租金都应交给初丽刚，而不是原告。4.合同是原告制定提供的，内容不合理，不应该计算补偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3为原件，且可相互印证，被告虽有异议但无证据推翻，本院对其真实性予以确认。经审理查明：原告（出租方）与被告（承租方）签订《南海区公有物业租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定原告将位于佛山市南海区桂城**房（以下简称涉讼房屋）出租给被告。租赁期2年，自2015年5月1日起至2017年4月31日止。第二年租金为840元。被告必须在每月10日前将当月租金一次性向原告缴交或划入原告指定的银行账户。逾期交纳租金的，原告按每日千分之三的比例向被告收取滞纳金。被告负担租赁期内一切经营费用（如治安费、卫生费、管理费、税费、消防等）和经营责任。原告的房屋按现状出租，租赁期内房屋及相关附属设施的维修、保养由被告负责。被告拖欠租金或水电费一个月以上的，属于被告违约，原告有权单方提前解除合同，收回物业，保证金不作退还，归原告所有，同时被告还须向原告支付相等于一个月的租金作为补偿等内容。2015年5月19日，被告签署《交接确认书》，确认接收涉讼房屋，此后的房屋管理费由被告承担直至租赁期结束。2016年11月9日，被告向原告交纳2016年9月租金840元，从2016年10月1日起的租金未交纳。2016年11月30日，佛山市南海区豪信物业管理有限公司针对涉讼房屋出具《催交管理费通知》，载明涉讼房屋截至2016年11月欠管理费1191.3元、灯梯费用37元，共1228.3元。另查明，涉讼房屋权属人为案外人初丽刚，其于2016年12月6日出具《声明》，确认涉讼房屋属于原告所有和使用，与其无关，该房屋的一切权利包括诉讼权利应由原告享有。本院认为，涉讼房屋登记权属人出具的书面声明实际包含了授权原告以自己名义出租、使用涉讼房屋的意思表示。该授权意思虽然后于涉讼合同签订，但可视为对涉讼合同的一种追认，故原告有权以自己名义与被告签订涉讼合同。原告非涉讼房屋权属人并不影响涉讼合同效力，被告有关涉讼合同无效的抗辩没有法律依据，本院不予采纳。涉讼房屋已经办理权属登记，合法适租。涉讼合同是原、被告真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，合法有效，对双方均有拘束力。根据合同相对性原则，涉讼合同应由原告与被告清算。被告辩称其应向案外人初丽刚履约、原告无权主张权利于法无据，本院不予采纳。被告虽称其已于2016年8月通知原告收回钥匙及房屋，但未举证予以证明，且未与原告办理交接手续，而涉讼房屋仍存放有原告物品，故被告实际上仍然占有使用涉讼房屋，应按约定向原告支付租金。至庭审辩论终结，被告拖欠租金已经超过一个月，合同约定的解除条件已经成就，原告诉请解除合同符合法律规定及合同约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现涉讼合同因被告违约解除，原告诉请被告腾退涉讼房屋合法有据，本院亦予以支持。被告仍占有使用涉讼房屋，应按照每月840元的标准计付从2016年10月1日起至实际返还涉讼房屋之日止的租金予原告，原告关于租金的诉请超出本院核定范围部分，本院不予支持。原告诉请的利息实际为逾期付款违约金。被告逾期支付租金，应向被告承担逾期付款违约责任，但综合被告违约情节及原告实际损失，本院认为涉讼合同约定的每日千分之三的标准过高，本院根据公平及诚实信用原则，酌情调整为按照每日万分之五计算。涉讼合同约定被告应于每月10日前支付当月租金，而被告于2016年11月9日才向原告支付2016年9月租金，故应计付从2016年9月11日起至2016年11月9日止的逾期付款违约金24.78元。被告仍拖欠从2016年10月1日起的租金，故应以每月租金840元为本金，从2016年10月至2017年1月期间每月11日起，均至实际清偿之日止按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金予原告。原告关于逾期付款违约金的诉请超出本院核定范围部分，本院不予支持。涉讼合同约定被告违约导致原告解除合同的，被告应补偿原告一个月租金，该补偿实际为解约违约金。现涉讼合同因被告根本违约而解除，原告诉请其支付一个月租金840元作为违约金，符合合同约定及法律规定，本院亦予以支持。被告签署交接确认书，同意承担涉讼房屋的物业管理费。虽其辩称原告未提供适当的物管服务故其无需缴纳物业管理费，但未举证予以证明，应承担不利后果。被告自认从承租开始未交纳过物业管理费，故原告诉请其支付从2015年5月1至2016年11月30日的物业管理费（含梯灯费）共1228.3元理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告佛山市南海区宝顺物业管理有限公司与被告杨展华签订的《南海区公有物业租赁合同》；二、被告杨展华应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退上列第一项判决合同项下的房屋予原告佛山市南海区宝顺物业管理有限公司；三、被告杨展华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付按照每月840元计算的从2016年10月1日起至实际返还房屋之日止的租金予原告佛山市南海区宝顺物业管理有限公司；四、被告杨展华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2016年9月11日起至2016年11月9日止的逾期付款违约金24.78元及以每月租金840元为本金，从2016年10月至2017年1月期间每月11日起，均至实际清偿之日止按照每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金予原告佛山市南海区宝顺物业管理有限公司；五、被告杨展华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金840元予原告佛山市南海区宝顺物业管理有限公司；六、被告杨展华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年5月1日起至2016年11月30日的物业管理费1228.3元予原告佛山市南海区宝顺物业管理有限公司；七、驳回原告佛山市南海区宝顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 伟二〇一七年一月二十日书记员 黄晓璇