陕西省大荔县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第01681号
原告文某某，女。
委托代理人李文锋，系陕西高得律师事务所律师。
被告王某某，男。
被告王某某，男。
委托代理人王长安，系大荔县司法局148法律服务所法律工作者
原告文某某与被告王某某，王某某农村房屋买卖合同纠纷一案，原告文某某于2014年8月26日向本院提起诉讼，本院于2014年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告文某某及其委托代理人李文锋，被告王某某、被告王某某之委托代理人王长安到庭参加了诉讼，被告王某某经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告文某某诉称，我与被告王某某在1998年1月13日签订了房屋买卖协议（当时被告王某某已与被告王某某交换房屋宅基另建房屋居住），被告王某某自愿将其建造位于大荔县东七乡（现城关镇）西七村六组一院房屋卖与我，协议约定了价款，付款方式，房屋交付方式等条款，并约定被告王某某将房产交付我后，应将相关产权证明交付我，若因王某某不能交付产权证明，王某某应协助我办理相关产权变更手续。协议经双方当事人签字，（后在2008年将原协议进行了打印，落款日期仍为1998年1月13日，原告文某某、被告王某某及四邻在打印的协议内重新签写了姓名，时任2008年的5组干部签名，时任2008年村长签署“宅基由文某某使用”意见后加盖村委会公章。）双方均履行各自义务，我随即使用该房屋及宅基：结婚，建墙，开木器厂等一直使用至今，期间也一直改建至2014年7月份全部房屋已建造完毕，原房屋也已全部灭失。多年来我一直催促王某某办理过户登记手续，王某某不予办理，经查，该宅基登记在被告王某某名下。根据合同法第八条、第一百二十八条和最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释二第八条之规定，请求判令：一、依法确认我与二被告的房屋买卖合同有效；二、由二被告履行合同协助办理房屋登记手续。
被告王某某辩称，王某某是我兄弟，争议宅基地登记在王某某名下，院内房屋我弟兄二人没有析产，我将该院宅基出售给原告属实，但不是我和王某某交换宅基由王某某另建居住，1998年的房屋买卖协议是书写的，没有村干部签字，也没有加盖村委会公章，我将该宅基卖给原告时，没有告知王某某，我给王某某说，让原告临时居住，该宅基在土地部门登记在王某某名下，过户手续无法办理，我和原告签订的买卖协议应确认无效，不同意办理过户登记手续。
被告王某某辩称，原告诉称的房屋买卖合同是原告与王某某签订的，我没有参与。王某某系我兄长，争执之宅基登记在我名下，房屋没有析产，1998年王某某与我关系不睦，其卖给原告宅基房屋时没有告知我，2002年，我发现原告在该院落居住，便询问王某某，王某某回答，房屋租赁给原告居住。原告对宅基不是连续居住，累计居住时间仅半年余，2014年5月，我发现原告在院内重新建房，便进行阻挡，公安机关还来人处理，王某某与原告签订的房屋买卖合同是无效合同，我不同意给其办理房屋登记手续。
诉讼中，原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
一、2008年打印但落款日期为1998年1月13日的房屋买卖协议书。该协议书内显示：出售的房屋为前门房两间，中平房三间；院落长度57米，宽度为11米余；该房产包括所占土地价款为17500元；王某某将房产交付原告后，应将相关产权证明交付原告，若因王某某的原因不能交付产权证明时，王某某应协助原告办理相关产权变更手续。5组组长签名，村长签写“同意庄基由本村村民文某某使用”字样，协议中加盖了大荔县城关镇西七村民委员会公章。欲证明原被告约定为房屋买卖，不是宅基买卖，该宅基是通过重新批划给原告的。该协议对1998年协议内容的内容进行了完善。
二、1998年1月13日王某某书写的收条。内容为：收到文某某买房款17500元。欲证明原告履行了协议义务，原告是买房，而不是买土地。
三、原告的身份证和常住人口登记卡。欲证明原告和二被告系同村村民。
四、根据原告申请，本院调取了本院（2014）大民初字第01188号关于文某某诉王某某、王某某农村房屋买卖合同纠纷一案2014年8月8日庭审中证人马某某、宋某某、吴某某、文某某出庭的证言。前三个证人证明，协议书均有自己签名，协议书真实，1998年前，王某某居住在争议宅基外的公路旁，马某某并证明原告找过自己几次要求办理宅基手续，但王某某说，他的宅基证丢了。文某某证明，原告使用争议宅基，自己给该宅基拉过土，垫宅基。欲证明协议书的真实性，1998年前王某某在外居住，原告使用争议宅基的情况。
质证中，被告王某某对原告提交的证据材料发表如下质证意见：
对上述证据材料一、二、三的真实性均无异议，但协议中涉及的宅基登记在王某某名下，协议不合法，协议不能证明宅基批划给原告的事实。证据材料四，前三证言先后矛盾，后一个证人仅证明拉土，四个证人证言不应采信。
质证中，被告王某某对原告提交的证据材料发表如下质证意见：
对原告提交的证据材料一、三的真实性无异议，证据材料二，自己不知道，协议内容也显示对宅基进行了买卖，该村长无权利卖我的宅基，宅基应当收回再行批划。签订协议我未参与，协议不合法。对证人证言同意王某某的质证意见。
经质证，本院认为，因各方当事人对原告提交的证据材料一、二、三的真实性未提出异议，本院对该证据材料的真实性予以认定，证据材料四反映的协议书签字、王某某在争议房外居住、拉土、要求办理登记手续的事实予以认定
诉讼中，被告王某某为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
一、宅基证登记档案材料（19**年）。欲证明争议宅基登记在自己名下，登记情况无变化，至今自己是合法使用人。
二、原告用电量登记表。欲证明原告未长期在争议宅基居住。
三、证人王某某出庭的证言：自己与二被告为一母同袍，原来王某某与母亲居住在争议宅基，生活不够顺利，我们协商后大家共同出资给母亲在王某某名下登记的宅基上建房，该房产为大家共有，王某某暂居住在该宅基内；争议宅基原房屋是父母给二被告建造的。
质证中，原告对被告王某某提交的证据材料发表以下质证意见：对证据材料一、二的真实性无异议，对其证明目的有异议，证据材料三中，证人与被告有利害关系，有利于被告的证言不能采信，不利于被告的证言可以采信。
质证中，被告王某某对王某某提交的证据材料无异议。
经质证，本院认为，因各方当事人对上述证据材料一，二的真实性不持异议，本院对该证据材料的真实性予以认定。关于证人证言，因证人是案件知情人，虽其与被告有一定的利害关系，但原告无其他反证材料否定该证言内容，故对该证言予以认定。
诉讼中，被告王某某未提交证据材料。
经审理查明，被告王某某、王某某二人系兄弟关系，早先其父母（已去世）为二被告在大荔县东七乡西七村六组建造房屋一院，没有析产，1992年间，大荔县土地管理部门将该宅基登记在被告王某某名下，1998年前王某某居住在东七制管厂，1998年1月13日，被告王某某与原告签订了房屋买卖协议，约定：王某某将位于东七乡西七村六组的一院房屋卖于（出卖给）原告，包括前门房两间，中平房三间，院落长度57米，北宽11.04米，南宽11.06米；该院房产包括所占土地作价17500元卖给原告；王某某将房产交付原告后，应将相关产权证明交付原告，若因王某某的原因不能交付产权证明时，被告应协助原告办理相关产权变更手续。协议签订后，原告将买房款17500元交付被告王某某。后原告对该院房屋居住使用，2002年，被告王某某发现原告使用该院房屋，便询问被告王某某，王某某回答说，该院租赁给原告使用。原告在使用期间曾拉土垫过宅基。2008年，原告对原买房协议进行打印，打印后，由时任五组组长签名，时任村长签名并书写“同意庄基由本村村民文某某使用”字样，协议上加盖了大荔县城关镇西七村民委员会公章。2014年5月，被告王某某发现原告拆除了院内遗留房屋重新建造房屋时，进行阻挡，公安机关进行了相关处理。现原告起诉来院。
本院认为，合同是平等主体的自然人……设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案争议的焦点是：原告与被告王某某签订的房屋买卖协议是否有效。该买卖协议涉及房产和房下宅基地，该买卖协议名义是房屋买卖关系，实际主要是宅基地买卖关系，《国务院关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》第三条规定“……分配给社员的宅基地……，社员只有使用权，既不准出租、买卖和擅自转让……”，《中华人民共和国土地管理法》第三条三款规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。原告与被告王某某签订的房屋买卖协议违反了上述规定，该买卖协议应属无效协议，因该协议无效，被告也不能协助原告办理房屋登记手续。因原告未提出若协议无效其具体的赔偿请求，故协议无效后赔偿事宜可另案处理。本院现依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告文某某的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告文某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审 判 长 赵永义
审 判 员 刘选才
人民陪审员 岳 嵘
二〇一五年二月二日
书 记 员 秦润泽