北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终13062号
上诉人（原审原告）广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南Ｂ110ｅ。
主要负责人：陈日群，总经理。
委托诉讼代理人：张蝶，女，1988年10月15日出生。
上诉人（原审被告）：赵永锋，女，1974年8月12日出生。
上诉人广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）、上诉人赵永锋物业服务合同纠纷一案，双方均不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初14907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康景物业公司的委托诉讼代理人张蝶，上诉人赵永锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
康景物业公司上诉请求：对一审判决进行改判，改判支持康景物业公司的一审诉请，由赵永锋承担本案诉讼费用。事实和理由：赵永锋作为康景物业公司提供服务的小区业主，违反双方签订的《前期物业服务协议》的约定，无故拖欠2011年7月31日至2016年12月31日的物业费13795元，其违约行为严重侵害了康景物业公司和广大业主的合法权益，并给康景物业公司的运营造成不利影响。一审法院在明知赵永锋无故违约的前提下，对其拖欠康景物业公司的物业费酌减百分之十，事实不清，证据不足，缺乏法律依据，不仅会助长赵永锋在内的业主任意拖欠物业费，进而加大物业服务质量维持乃至提升的难度，甚至激化业主与康景物业公司的矛盾，不利于小区服务管理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的内容，根据这一规定，一审法院审理查明康景物业公司在服务质量方面确实存在瑕疵，完全可以判决康景物业公司承担继续履行或者采取补救措施的办法来处理，而不是采取简单地对个别业主的物业费进行打折的做法，以避免损害全体业主的利益，激化业主与康景物业公司之间的矛盾。（2015）通民初字第×号业主撤销权纠纷案件证明业主委员会的成立合法性存疑，且部分业主反对业委会成立及所做出的决议，新物业公司因股权变更等事由一直未入驻小区提供服务，其与业主委员会签订的合同自始并未生效。一审已经查明康景物业公司自业主收楼以来一直为该小区提供物业服务，业主亦一直接受康景物业公司的物业服务，康景物业公司与业主所签订《前期物业服务协议》合法、现行、有效，因此，康景物业公司收取业主所拖欠的物业费事实理由充分，应当予以支持。一审法院暂不处理部分物业费，康景物业公司无法收取物业费，难以进行物业服务及保持物业服务质量，最终可能产生物业公司撤盘，小区无人管理陷入混乱的结果。
赵永锋辩称：对康景物业公司一审起诉的合法性提出质疑。康景物业公司不是赵永锋指定的物业公司，其系由开发商指定。2007年9月30日，赵永锋和北京×房地产开发有限公司签订商品预售合同，该合同中开发商指定提供物业服务的是康景物业有限公司，故康景物业公司成为物业公司依据的是商品房销售合同的捆绑性条款，而不是依据独立的合同。不同意康景物业公司的上诉意见，坚持赵永锋的上诉意见。赵永锋不认可一审法院认定的物业管理费。康景物业公司给赵永锋提供的服务仅限于张贴催缴单，如不缴纳就破坏电表，再就是起诉赵永锋。康景物业公司只收取物业费，其他任何服务都没有，导致房屋整体存在问题，如私拆乱建、漏水等。康景物业公司没有提供过服务，还要收取物业服务费。赵永锋交纳过两年物业费，但是康景物业公司没有给赵永锋提供服务。赵永锋现在每个月还房贷，但房屋无法入住，漏水等情况造成房屋严重贬值。康景物业公司应该赔偿赵永锋居住期间的损失，再考虑物业服务的情况。
赵永锋上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项；2.改判驳回康景物业公司一审诉讼请求；3.康景物业公司承担赵永锋不能正常使用房屋期间的损失共计340428.5元。事实和理由：康景物业公司在销售合同中提到的住宅质量保证书中承诺其对房屋有保修责任，开发商明确委托康景物业公司提供物业服务，保修服务是通过客户直接与物业公司联系；开发商为每位业主建立维修台账，与保修相关的问题都在住宅质量保证书上进行说明；在交楼通知书上有开发商和康景物业公司再次签章确认的住宅质量保证书和住宅使用说明书，明确了康景物业公司对房屋有保修义务。建委进行备案的商品房合同的住宅质量保证书明确指出，物业公司承诺承担相应的维修责任和保修义务，对精装修的房屋也注明了要用原材料或者同等材料进行维修，2009年至今康景物业公司都以没有材料为由未进行维修；中水从2009年收房至今都无法使用，用的时候只能把淋浴头放在马桶水箱进行冲水，物业公司提出让赵永锋花费480元买水表就可以了，但是赵永锋购买了水表仍至今无法使用；房屋晾台有住户进行改造，把晾台改造成洗衣房、雨水管改造为洗衣出水管，导致赵永锋的房屋晾台、主墙和厨房长期被水浸泡，墙壁下方发黄，厨房窗户外面的大平台污水横流，夏天无法开窗，多次和物业公司协调未果；房屋次卧地板受潮，大厅漏水，楼层屋顶裂缝，康景物业公司从外墙体钻孔，污水顺着房屋平台墙体流到地面上。康景物业公司对整体物业管理不到位，导致问题日积月累影响整体安全。康景物业公司对公用部分管理不当，公用部分被占用，应急通道垃圾遍地，楼层垃圾间垃圾筒不及时进行更换，扰乱业主生活；大厅自行车乱放，小区私搭乱建现象严重。希望能够对康景物业公司没有进行管理却收取物业费的不当得利行为予以追究责任，康景物业公司物业管理费的收取没有依据合同进行。2015年小区新的业主委员会成立，但是康景物业公司还要强制性的收取物业费，物业合同没有合同终止期限，也没有终止条款，是霸王条款。
康景物业公司辩称，不同意赵永锋的上诉请求及事实理由，赵永锋陈述的情况均不存在。
康景物业公司向一审法院起诉请求：赵永锋支付2011年7月31日至2016年12月31日的物业费13795元、支付上述期间的违约金1379.5元、承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：赵永锋北京市通州区马驹桥镇景盛北一街16号院珠江逸景家园小区（以下简称“珠江逸景家园小区”）×号楼×室（以下简称“×室”）的业主，该房屋的建筑面积为85.57平方米。2009年6月17日，赵永锋（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业服务合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。协议第二条中“乙方的权利义务”部分约定：乙方有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目日常维护、修缮、服务及管理；乙方有义务自本协议终止之日起15日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，物业服务移交手续需经业主委员会确认。合同第三条约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。协议第四条“物业服务质量”部分约定了乙方物业费服务的标准：房屋外观完好、整齐。对设备日常运作做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。共用部位、共用设施设备的维护和管理方面，做到保养制度完备，设施设备维修及时，定期检修。环境卫生设施完好，公共环境整洁；公共排污系统畅通、化粪池使用正常。园林绿化养护措施得当、设施完好整洁；草坪、花木、绿篱生长良好。本物业区域内公共秩序良好；监控系统正常运作。停车场、行车路线有明显标志；车辆停放整齐有序，劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。消防监控设备设施完好，努力消除火灾事故隐患。房屋共用部位、共用设施设备小修3小时内维修人员到达现场处理；急修30分钟内维修人员到达现场处理。协议第五条“物业管理服务费用”部分约定：乙方按建筑面积公寓每月每平方米2.48元收取服务费；每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业服务费，之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。协议第十一条“违约责任”部分约定：（一）、甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。
上述协议签订后至今，康景物业公司一直为涉诉小区提供物业管理服务义务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏×物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会与江苏×物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，康景物业公司并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景家园业委会诉至一审法院[案号：（2015）通民初字第×号]，要求撤销珠江逸景家园业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（公共主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。上述案件目前尚未审结。
一审审理过程中，赵永锋认可其未交纳2011年7月31日至2016年12月31日的物业费。赵永锋称物业公司按照约定未履行物业服务义务。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据康景物业公司与赵永锋于2009年6月17日签订的《前期物业服务协议》可知，双方之间系物业服务合同关系，康景物业公司的前期物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务管理合同》生效时止。2011年7月31日至2015年5月30日，康景物业公司为涉诉小区提供了物业服务，赵永锋理应交纳相应的物业费。对于赵永锋辩称的房屋质量问题，与本案并非同一法律关系，其可与相关责任方另行解决。关于赵永锋辩称的康景物业公司提供的服务不符合约定标准一事，根据赵永锋提供的照片及涉诉小区在一审法院审理的诸多同时期、同类型案件的诉讼情况可知，康景物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵、不少业主不甚满意，故一审法院对康景物业公司所主张的违约金不再予以支持，并对2011年7月31日至2015年5月30日的物业费在合同约定的物业费标准上酌情减去百分之十。对于2015年5月30日（不含当日）至2016年12月31日的物业费，鉴于（2015）通民初字第×号业主撤销权纠纷案件正在审理，而该案的最终审理结果将影响到珠江逸景家园业委会与江苏×物业管理有限公司签订的《珠江逸景家园小区物业服务合同》的效力问题，故该阶段的物业费一审法院暂不予处理，双方可待上述案件最终审理结果做出后另行解决。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、赵永锋给付康景物业公司2011年7月31日至2015年5月30日的物业费共计人民币8785.64元，于判决生效之日起7日内执行清；二、驳回康景物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
赵永锋提交了以下证据：1.北京市商品房预售合同、照片及前期物业服务条款个别页面，用于证明康景物业公司一审起诉证据不足，其起诉依据的前期物业服务协议的签名不是赵永锋本人的签字；2.保修责任条款、住宅质量保证书、保修责任盖章确认复印件及交楼通知书，共同用于证明康景物业公司在前期物业服务协议中约定对个人专用部分进行保修；3.商品房预售合同交付手续条款页、钥匙保管委托书及照片，共同证明康景物业公司就个人专用部分没有及时履行保修义务，致使房屋使用功能受影响；4.照片，证明康景物业公司违反协议约定，对公用部分及公用设施缺乏维护，未达到管理目标，理应承担相应法律责任；5.照片及补偿物业管理费证明，证明康景物业公司应补偿赵永锋十六个月的物业费，包括本案涉诉期间物业费。康景物业公司对证据1、证据3、证据4、证据5的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可，对证据2中交楼通知书的真实性予以认可，对其关联性、合法性及证明目的不予认可，对该组证据中其他证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。
本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，赵永锋系珠江逸景家园小区×号楼×室的业主，康景物业公司为涉诉小区提供了物业服务，赵永锋理应交纳相应的物业费。关于物业费的数额及违约金，有在案证据及珠江逸景家园小区诸多同时期、同类型案件的诉讼情况可知，康景物业公司提供的物业服务确实在保安、环境卫生、公共设施设备的维修保养等多方面存在瑕疵，一审法院据此对康景物业公司主张的违约金不再予以支持，并对其主张的2011年7月31日至2015年5月30日的物业费酌减百分之十，并无不当。此外，本案诉讼系康景物业公司作为原告提起，如赵永锋认为康景物业公司侵犯其权利应予赔偿损失，可另行主张。据此，康景物业公司关于全额交纳物业费及违约金的上诉请求，赵永锋关于全额拒交物业费的上诉请求，本院不予支持。
关于2015年5月30日之后的物业费，因（2015）通民初字第×号业主撤销权纠纷案件尚未审结，该案的处理结果可能会影响到珠江逸景家园业委会与江苏×物业管理有限公司（现名称江苏×1物业管理服务有限公司）签订的《珠江逸景家园小区物业服务合同》的效力，故一审法院对该期间的物业费未予处理，并无不当。康景物业公司关于此期间物业费应予支持的上诉请求，赵永锋关于此期间物业费应予驳回的上诉请求，本院均不予支持。
综上所述，康景物业公司、赵永锋的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费229元，由赵永锋负担50元（已交纳），由广东康景物业服务有限公司北京分公司负担179元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 黎
审判员 石 煜
审判员 龚勇超
二〇一六年十二月十六日
书记员 孙国芳
书记员 赵婷婷