广西壮族自治区象州县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）象民初字第786号
原告（反诉被告）杨慧宁，女，1992年4月12日出生，汉族，住广西象州县。
委托代理人覃其代，象州县法律事务中心法律工作者。
被告（反诉原告）吴彩银，女，1980年5月6日出生，壮族，住广西象州县，现住广西象州县。
委托代理人吴胜杰，广西思齐律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨慧宁与被告（反诉原告）吴彩银房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年8月26日受理后，依法组成由代理审判员曾媚丝任审判长、与人民陪审员覃惠才、谢杰作参加的合议庭，于2014年10月13日、2014年11月12日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨慧宁及其委托代理人覃其代、被告（反诉原告）吴彩银及其委托代理人吴胜杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨慧宁诉称，2013年3月1日，被告将其具有经营管理权的位于象州县朝阳路“朝阳新天地”7号楼二楼用途为商用的房屋（第11号商铺）租给原告，双方签订了《商铺租赁协议书》，约定租赁期限为5年，即从2012年4月1日起至2017年4月1日止，租金每个月1300元，不含税金等。租金以现金方式按季度交纳，从签订合同交付使用起计，乙方需在每季度前5日内交清（先交钱后使用）。规定期间内乙方未交纳租金，逾期按交纳租金每日加收百分之三的滞纳金，逾期30日不交租金甲方有权解除合同，收回所租赁的商铺并停水、停电，由此造成的损失由乙方自行负责，双方要共同遵守本协议，如一方违约，违约方赔偿对方的一切经济损失。
原告与被告签订商铺租赁协议书后，把门面进行装修用于销售成衣等，在租赁期间，原告均遵守协议按时交纳租金。2014年7月份，被告为了提高租金而拒收原告的租金，并于2014年7月22日停水、停电，于2014年8月2日将服装城大门锁住，2014年8月6日用电焊将服装城大门焊死。事情发生后，原告多次找被告协商，但被告躲开不见原告，原告多次打电话给被告，被告不接电话或关机，导致原告大量的成衣等物品留在门面，至今无法营业，经济上受到很大的损失。故原告向法院提起诉讼，请求人民法院依法判决：一、原、被告继续履行协议；二、如果被告不履行协议，原告要求被告赔偿损失费9500元、退还押金3900元、支付违约金7800元。在诉讼过程中，原告自愿放弃第二个诉讼请求，只要求判决双方继续履行协议。
被告吴彩银辩称，其同意继续履行合同，但原告所陈述的事实不存在，理由、证据不充分。
被告吴彩银反诉称，2013年3月1日，反诉人与被反诉人签订了《商铺租赁协议书》，将已取得经营管理权的位于象州县朝阳路“朝阳新天地”7号楼二楼用途为商用的房屋（第11号商铺）出租给被反诉人。按协议约定，被反诉人需在每季度前5日交清租金（先交钱后使用），但至2014年7月5日前，被反诉人未如期交清本年第三季度（7-9月）的租金3900元，至今仍使用反诉人出租的商铺进行经营。虽经反诉人多次追偿，被反诉人均予拒付租金，已丧失了诚实信用原则，属根本违约。为此，反诉人请求法院判令：一、双方继续履行协议；二、被反诉人偿付反诉人租金3900元及滞纳金10530元（顺延另计），并支付违约金7800元，合计22230元。
反诉被告杨慧宁辩称，其同意继续履行合同，但本案系被告违约在先，原告通过打电话、发信息、发通告等方式通知被告来收租金，被告拒绝收取，故被告反诉的事实、理由不成立，请求法院驳回被告反诉的其他诉讼请求。
原告（反诉被告）对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、商铺租赁协议书，证明原告通过与覃春燕、马秀红、吴彩银签订合同承租到本案商铺的事实；
2、协议书、解除合同协议书，证明本案商铺现在的出租方是被告吴彩银的事实；
3、服装城现场照片四张、通告照片一张，证明被告将商铺水电断掉，并将服装城大门锁住及原告要求被告收租的事实。
原告（反诉被告）当庭提交的证据有：
1、通话清单、短信信息记录，证明原告要求被告来收取租金的事实；
2、象州县公证处证明一份，证明原告曾到象州县公证处办理租金提存公证的事实；
3、录音光碟一张，证明原告要求被告来收取租金，被告拒绝收租的事实。
被告（反诉原告）为其辩解在举证期限内提供的证据有：
商铺租赁协议书，证明原告未交租金，依合同约定属于根本违约的事实。
为查明案情，本院依职权调取的证据有：
1、象州县公安局接处警登记表、象州县公安局对吴彩银的询问笔录、象州县公安局受案回执，证明原告于2014年6月29日到象州县公安局城关派出所报案的事实；
2、贺州市家和物业管理有限责任公司象州分公司工作人员韦顺玲的询问笔录，证明被告吴彩银于2014年8月通过物业公司将服装城二楼的用电停掉的事实；
3、朝阳新天地7号楼二楼服装城电表、水表数据，证明自2014年8月份起，朝阳新天地7号楼二楼服装城已停止用电的事实；
4、象州县公证处主任覃建军的询问笔录，证明原告于2014年7月7日到象州县公证处办理租金提存公证，因提交材料不齐全等原因而未办理的事实；
5、朝阳新天地7号楼二楼服装城大门及现场照片四张，证明服装城现状。
经庭审质证，被告（反诉原告）吴彩银对原告（反诉被告）提供的证据1、2无异议；对原告（反诉被告）提供的证据3的真实性无异议，但无法证实断水电是被告所为及被告故意不收取租金的事实；对原告（反诉被告）当庭提供的证据1真实性有异议，认为短信上标明的时间是错误的，且该证据与本案无关；对原告（反诉被告）当庭提供的证据2的真实性有异议，且该证据与本案无关；对原告（反诉被告）当庭提供的证据3不予认可，认为光碟不能反映出录音的时间，打电话者不能代表所有租户，部分通话不能反映被告违约的客观事实。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。原告（反诉被告）对本院调取的证据1、3、4、5无异议，对证据2的内容有异议，认为服装城停电时间应为2014年7月份。被告（反诉原告）对本院调取的证据2、3、4无异议，对证据1的真实性无异议，但接警时间有更改，不予认可；对证据5的真实性无异议，但认为服装城大门关闭不能证明在此之前原告不营业，原告未交租金违约在先，被告有权要求原告清空搬走。
本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。对原告（反诉被告）提供的证据3及其当庭提交的证据1、2、3，因被告（反诉原告）无相反证据予以否定且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据和原、被告的陈述，本院确认以下法律事实：
2012年2月9日，覃春燕、马秀红、黄翠玉、被告（反诉原告）吴彩银与麦长会签订合同取得位于象州县朝阳路“朝阳新天地”7号楼二楼商铺的经营管理权。2013年3月1日，覃春燕、马秀红、被告（反诉原告）吴彩银与原告（反诉被告）杨慧宁签订了《商铺租赁协议书》，将“朝阳新天地”7号楼二楼用途为商用的房屋（第11号商铺）租给原告。覃春燕、马秀红、吴彩银为合同甲方（出租方），杨慧宁为合同乙方（承租方）。合同约定：租赁期限为5年，即从2012年4月1日起至2017年4月1日止，租金每个月1300元（不含税金等）。租金以现金方式按季度交纳，从签订合同交付使用起计，乙方需在每季度前5日内交清（先交钱后使用）。规定期间内乙方未交纳租金，逾期按应交纳租金每日加收3%的滞纳金，逾期30日不交租金，甲方有权解除合同，收回所租赁的商铺并停水停电，由此造成的损失由乙方自行负责。如一方违约，必须向对方支付押金两倍的违约金。2014年1月23日，被告（反诉原告）吴彩银与覃春燕、马秀红、黄翠玉签订《协议书》，协议将四人共同承包的朝阳新天地二楼（服装城）转由吴彩银一人承包，转包后一切经济、法律等责任由吴彩银全部负责。吴彩银签订转包协议后，并未与原告（反诉被告）杨慧宁签订新的书面租赁合同，但双方均认可并履行杨慧宁与覃春燕等人签订的《商铺租赁协议书》，原告平时将租金交给被告吴彩银，租金已交至2014年6月。2014年6月29日，原告因无法找到被告交纳租金，到象州县公安局城关派出所报案，随后在服装城二楼张贴通告要求被告收租，并于2014年7月7日到象州县公证处要求办理租金提存公证，但因材料不齐全等原因而未办理。2014年8月，被告通过物业公司将服装城二楼的用电停掉，原告停止营业。2014年8月26日，原告（反诉被告）诉至本院，提出上述本诉请求。审理过程中，被告（反诉原告）提起反诉，提出上述反诉请求。
本院认为，原、被告之间虽未重新签订新的租赁合同，但双方均认可并履行杨慧宁与覃春燕、马秀红、吴彩银签订的《商铺租赁协议书》，该份合同是在平等、自愿的基础上签订的，意思表达真实，故合法有效。被告吴彩银系《商铺租赁协议书》的合同一方，亦是本案商铺的实际出租方，双方要求继续履行《商铺租赁协议书》是她们真实的意思表示，且不违反法律的强制性、禁止性规定，亦未损害他人利益，本院予以支持。在审理过程中，原告（反诉被告）放弃部分诉请，是对其诉讼权利的自由处分，应予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付2014年7-9月份的租金，本院认为，原告实际经营的时间截至2014年7月，而租金已交至2014年6月，故原告需向被告交纳2014年7月份的租金1300元。至于被告反诉的滞纳金、违约金，本院认为，滞纳金、违约金的产生应以一方的违约行为为基础，具体到本案而言即应以原告（反诉被告）拒交租金为基础。本案中，原告在交付租金期限期间曾到象州县公安局城关派出所报案、在服装城张贴通告、到象州县公证处要求办理租金提存公证，从原告的行为分析，其并没有拒交租金的意图。对被告来说，按约收取租金既是权利也是义务，原、被告双方约定的交租方式只有现金交纳一种，在实际履行合同的过程中亦无其他途径交租。被告称其在交租期间到服装城收取租金遭到拒绝并无相关证据证实，故原告未依约交纳租金的责任不在其自身，其未交租金的行为并不构成根本性违约，被告反诉原告支付滞纳金、违约金证据不足，亦不符合《合同法》的相关规定，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杨慧宁与被告（反诉原告）吴彩银继续履行双方于2013年3月1日签订的《商铺租赁协议书》；
二、原告（反诉被告）杨慧宁应于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）吴彩银租金1300元；
三、驳回反诉原告吴彩银的其他反诉诉讼请求。
本诉案件受理费100元，反诉案件受理费178元，合计278元，由原告（反诉被告）杨慧宁负担100元，被告（反诉原告）吴彩银负担178元。
上述债务，义务人应按本判决确定的履行期限履行给付义务，逾期履行则应依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可自判决履行期限届满后二年内向本院或者被执行人财产所在地的同级人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费100元、反诉案件受理费178元。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曾媚丝
人民陪审员 覃惠才
人民陪审员 谢杰作
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 覃丽荣