河北省武强县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民二初字第43号
原告：梁英祥。
委托代理人：陈国良，河北侯凤梅律师事务所律师。
被告：吴志丽。
委托代理人：白铁明，河北中衡诚信律师事务所律师。
原告梁英祥与被告吴志丽为确认合同无效纠纷一案，向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁英祥委托代理人陈国良，被告吴志丽委托代理人白铁明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁英祥诉称：原告与妻子吴秀菊在武强镇光明路8号有住房一处，该房产计有：砖木结构的正房三间，下房五间及门洞一间。2004年原告与妻子吴秀菊在县农行家属院买房后迁往农行家属院居住，该房闲置。被告系原告之妻吴秀菊侄女，2005年找到吴秀菊要求借住，因是亲戚关系经吴秀菊之手借给被告使用，2011年吴秀菊病逝后，此事未作出处理，被告继续占用至今。2013年5月被告吴志丽找到原告，诉说其姑吴秀菊早已于2005年将该房卖给了被告，现要求将该房屋过户到被告名下，原告原始终认为被告是借住，此时才知道吴秀菊已私自将该房屋卖给了被告。原告当即提出异议，认为该房产是夫妻共同财产，妻子个人无权处分，被告明知该房产是夫妻共同财产，理应争得原告同意，却故意背着原告进行私下诡秘交易，并非善意取得，订立的《房屋转让协议》无效。原告曾多方托人与被告协商未果，因此诉至法院，请求法院依法判决，确认被告与原告之妻吴秀菊签订的《房屋转让协议》无效。
被告吴志丽未提交书面答辩状，其代理人庭审时口头答辩称：原告所述内容均不是事实，其诉讼请求没有事实和法律依据：1、原告夫妇与被告于2005年7月10日签订的房产转让协议系双方在自愿平等的基础上且在见证人吴某的见证下经过协商签订，该协议内容是双方的真实意思表示，协议签订后被告支付了合理对价，履行了全部付款义务，原告夫妇将房产及土地权属证书均交付给了被告，被告实际居住、使用、处分该房产至今已将近9年，按协议的约定取得了房产的权利，该协议内容不存在损害国家、社会、集体和第三人利益的情况，不存在合同法52条无效合同的情形，依法成立并生效。2、该协议从签订到实际履行原告完全是知情的，其所称对房产转让不知情，是借用房产根本不是事实，该协议从签订到履行已经9年作为夫妻一方的原房产权利人的原告现在称自己对该事不知情也有悖常理。3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条明确规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的人民法院不得支持。综上本案房产转让协议依法生效，对当事人具有法律约束力，依法受法律保护。合同双方应当遵循诚实信用原则全面履行合同义务，请求法院依法驳回原告诉求。
根据原被告双方的诉辩理由，归纳本案的争议焦点为：1、双方所签房产转让协议原告是否知情、被告是否知道是夫妻共同财产？2、假如无效如何处理？
围绕第一个争议焦点，原告梁英祥提交证据：证据1、房管局和土地局的证明，证明涉案的房屋所有权人及土地使用者是吴秀菊。证据2、吴秀菊的死亡证明、农行的证明、梁英祥的申明，证明吴秀菊死亡的事实，梁英祥的家庭关系，以及梁英祥向武强县国有土地上房屋征收与补偿办公室申明涉案房产没有卖给他人，没有与他人签订买卖协议。证据3、许兰格的证明，内容为许兰格听老头（田守东）说给吴志丽150元房租，现在听老梁说不是房租是水电费。证据4、戚文庆、王秀芝、梁敏、徐连柱、张洪水五位证人出庭作证的证人证言。戚文庆证言称听说吴志丽要买这个房子，但是老人和家里人商量后，家里人不同意，后来老太太就说不卖了，让吴志丽住着不要钱。王秀芝证言称听梁敏说吴秀菊之前说把房子给梁敏，后来又说不给了。梁敏证言称梁英祥吴秀菊说把房子给她，但没有书面手续。徐连柱证言称2006年时问梁英祥光明路的这个房子卖不卖，梁英祥说不卖，房子要留给孩子。张洪水证言称2006年找梁英祥想买他在光明路的这个房子，梁英祥说不卖，孩子想要，当时房子的状态我不清楚，也不知道具体谁住着。
被告吴志丽就第一个争议焦点主张：本案所涉双方签订的房产转让协议合法有效，被告从未向原告夫妇提出过借住房产的要求，原告所述内容均不是事实，2005年7月10日原告夫妇和被告在见证人吴某的见证下在自愿平等的基础上签订了房产转让协议。协议约定原告夫妇将登记在吴秀菊名下的位于武强镇光明路8号房产住宅转让，转让价款为10万元，并约定自被告交清房款后该住宅的所有权归被告所有。所转让房产产权可暂时不过户。如以后办理过户手续原告夫妇必须无条件配合，该协议由双方当场签字，并由见证人吴某在协议上签字见证。协议签订后被告按约定履行完付款义务，原告夫妇为其出具了房款收条，并将房屋所有权证书、土地使用权证书及房产交付给了被告，接受房产后被告取得了房屋院落权利，一直实际居住、使用该房产至今已经9年，被告买受该房产后随即出资数万元将该房产改建并进行了整体装修，项目包括安装了暖气炉、暖气片、太阳能、水电改造、改建了门窗的大小、并重新安装了铝料材质的门窗，室内进行了装修，并且全部封装了铝合金阳台，内外墙全部粉刷及铺设了地砖等，该房产中有两间临街的西房，被当做门面房使用，在该房产转让前原告梁英祥和田守东曾在该门面房修自行车，房产转让给被告后二人即向被告承租该门面房继续修理自行车至2007年左右。其后直至2014年被告又连续将该门面房出租给张建华，刘建峰，耿跟图，魏灵芝使用。从以上事实可以看出该协议的签订系双方真实意思表示并且有第三人吴某做见证，该协议依法成立并合法生效，且实际履行多年，对当事人均具有法律约束力，不存在合同法52条无效的任何情形。被告接受房产后出资数万元全面装修改建房产，在被告装修和改建房产期间原告一直租用被告门面房修理自行车，原告对该事实知情，并且原告与他人合伙租用门面房修自行车两年左右，后被告又将该门面房连续对外出租多年，故原告对转让协议的签订及履行过程是完全知情的，并不存在原告所称被告明知系夫妻共同财产而不征得其同意，私自与原告妻子私下交易的情形，被告在房产的转让过程中不存在恶意，该协议从签订到实际履行已经9年，作为原房产权利人之一的原告现在称对房产转让这一重大事情不知情，称认为是借给被告使用，根本与事实不符，明显有违常理，综上本案转让协议依法成立并生效，并不存在原告所称恶意处分、恶意串通的情形。
被告吴志丽就第一个争议焦点提供证据：证据1、吴志丽的身份证复印件一份、武强县公安局小范派出所的证明，证明被告身份情况及被告在2005年户籍落在光明路8号房产。证据2、2005年7月10日原被告双方签订的房产转让协议一份，原告夫妇在收到被告的转让房款后出具的收条一份，该组证据证明协议在第三人吴某的见证下成立并生效，被告支付了合理对价履行了付款义务。证据3、涉案房产土地使用证复印件一份，房产证复印件一份，原件被告已经带来，该组证据证明原告夫妇有权转让该房产院落，转让后原告夫妇按约定交付给了被告。证据4、2005年购买房产后曾与原告合伙于2005年至2007年期间租用该门面房修自行车的合伙人田守东的老伴许兰格出具的证明材料一份，对许兰格的调查笔录一份，许兰格的身份证复印件一份，该组证据能够证实原告在将房产出让给被告后，因需租用该房产的门面房，从而证实原告对房产转让一事完全是知情的，不存在其所称借用及无权处分的情况。证据5、为吴志丽在光明路房产封装铝合金阳台的徐胖墩的证明一份、为吴志丽在涉案房产中加工安装铝塑门窗的张国圈的证明一份，该组证据证明被告买受该房产后出资、改建、装修该房产的事实，从而证实原告所称被告借用房产与事实不符。证据6、吴志丽在涉案房产的邻居卞俊齐、张志峰、王书化出具的证明及其身份证复印件，该组证据证实被告在2005年一直在该房产中居住使用，并对该房产改建和整体装修，进一步证实原告是转让该房产，并非所称的借用。证据7、分别于2008年至2010年、2010年至2012年、2013年、2014年承租被告在涉案房产中的门面房的张建华刘会云、刘建峰、耿跟图、魏灵芝的证明及张建华、耿跟图身份证复印件，证明被告作为该房产的实际权力人多年来出租房产中的门面房的事实，同时证实原告所称的被告是借用房产，原告对转让不知情均与事实和常理不符。证据8、陆丙娟、周蕾、王占德三位证人出庭作证的证人证言。陆丙娟证言称听吴志丽说买了她姑的房子，我看见她买房后装修、铺地砖、铝合金门窗、下房屋、封阳台，2013年10月底到2014年5月初我借住在光明路8号的该房屋中。吴志丽有门面房一开始开过棋牌室、志愿者书屋、卖玩具的，我借住期间有两个卖早点的租过。她姑父梁英祥在这儿修自行车大约有两年，吴志丽在这个房屋里住了大概有10年。周蕾证言称听吴志丽说买了光明路的房，我知道她给房子水磨石地面换成地砖，换的铝合金门，开过棋牌室、志愿者书屋、卖玩具的。王占德证言称2005年吴志丽让他过来给装修暖气、抹墙面、装地砖，她说这是她买的她姑的房子，修自行车的是她姑父梁英祥。
被告对原告提交证据的质证意见为：对原告提交的证据1武强县城乡建设局出具的证明不予认可，其证明吴秀菊在2000年办理的房产证，该内容与事实不符，根据原告给付被告的房产证，显示办理日期为1999年3月12日，并且该证明并未由出具证明的单位负责人签名，该证据不具有合法性和真实性。武强县国土资源局出具的证明没有负责人签名不具有合法性，土地权证书证明与房产证明应当以权属登记机关出具的证书为准。对原告提交的证据2农业银行出具的证明，该证明用来证明亲属关系，该单位并非户籍机关无权证明梁英祥的家庭关系，对吴秀菊的死亡证明信无异议。对证据3许兰格的证明，该证明是原告在举证期限届满后逾期提交，不能作为合法证据，原告并未提交许兰格的身份情况，从证明内容来看只能说许兰格现在听原告梁英祥说当年收的房租是水电费，这只是原告的陈述，不能证实是许兰格认定的事实和主观意见，所以该证据不具有合法性、真实性和关联性，不能证明原告的主张。对证据4证人证言，原告5个证人的出庭程序不合法，原告并未按证据规定在举证期限届满前10日内申请该5位证人出庭，视为在举证期限内原告放弃举证权利，法院依法不应组织质证。对戚文庆、梁敏与原告系直系亲属关系，为利害关系人，其二人证言不能作为定案依据。除去梁敏在庭中陈述的吴丽在该房产中居住多年和其认可梁英祥和老田在该房产中修自行车这两个事实外，其余陈述均不是事实不予认可。其余三位证人证言均为传来证据，其陈述均不具有真实性、合法性，陈述内容与本案也没有任何关联，并且出庭程序不合法，对该证言同样不予认可。
原告对被告提交证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、没有异议，与本案的关联性有异议，没有关联性。对证据2，
转让协议和收条上梁英祥的签字均不是本人所签，并且被告说吴秀菊代签并经过授权没有证据证明，也没有证据证明梁英祥在签订协议时在场。房产协议上尽管有吴某的签字，但是没有证据证明他的身份是被告所说的见证人，由于吴某没有出庭，他究竟是在他人签字之前、之后还是之中签的无法核实。由于吴秀菊本人去世，房产转让协议和收条上吴秀菊签字的真实性也无法核实。被告没有提供当时她办理存折的有关证明，因此这个收条不能证明她已经支付10万元，所以我对这两份证据的真实性、合法性、关联性都有异议。对证据3土地证和房产证没有异议，被告代理人说转让方有权转让，但至少原告梁英祥没有行使相关权利。对证据4许兰格的证言和调查笔录，证人都某出庭作证，不出庭作证无法核实其真实性，原告也提交了许兰格的证明，证明的第二层意思是我非当事人所以具体情况不清楚，以前打的证明只供参考不做证据，所以对证言以及笔录的真实性、合法性有异议。对证据5徐胖墩、张国圈的证明的真实性、关联性、合法性有异议，证言应经过证人出庭作证，否则真实性无法核实。这两份证明的行文格式和措辞几乎完全一致，只是在一些日期金额和工作内容上有所区别，应该有串供和做伪证的嫌疑，并且内容也与本案不具有关联性，两份证言一个9000元一个8000元，一共是17000元，和被告说的数万元是有区别的。原告让被告居住没有收她的租金，让她可以自行装修。对证据6，证言应经过证人出庭作证否则真实性无法核实，且三份证明内容与本案也不具有关联性，这三份证明措辞完全一致，有串供和做伪证的嫌疑。对证据7，证言应经过证人出庭作证否则真实性无法核实，内容与本案的关联性也有异议，被告称“实际权力人”，法律上没有“实际权力人”的概念，根据物权法应该是该房产的权利人，之所以允许吴志丽对外出租是因为亲戚关系，并用出租房屋所得的租金为房屋做必要的维护。对证据8，三位证人证言，陆丙娟、周蕾和吴志丽是同学关系，并且他们是听被告说的买房一事，没有听原告或他人说过买房一事，所以他们的证言不可信。王占德所说的也是听吴志丽所说，并不能够证明原告知情和协议有效，并且我注意到问王占得老梁说过卖房一事没有，王占德摇了摇头，所以并不能证明梁英祥知道此事。
围绕第二个争议焦点，原告梁英祥主张，合同有效返还房产，若无效依法处理。被告吴志丽主张坚持合同有效。原、被告均未提交新的证据。
本院当庭出示证据：证据1、吴志丽名下开立的存单及存折上款项去向的证据材料6份。证据2、本院对吴某的调查笔录，内容为吴某称签订协议是在吴秀菊家中间的屋子里，吴秀菊和吴志丽在，梁英祥大概没在，没有签字。证据3、本院对梁红新的调查笔录，内容为梁红新称当时是吴秀菊拿着吴志丽给的存折去农业银行武强支行支取的，由我签的吴志丽的名字。
原告对以上证据质证意见为：对证据1真实性无异议，关联性有异议。存单显示金额是56000元，根据上次开庭被告称交给吴秀菊的是10万元存单，存单签名是吴丽，看不出是原告或是原告的亲属支取了存款。对证据2无异议。对证据3无异议。
被告对以上证据质证意见为：对证据1真实性无异议，能够证实被告在给付房款时分两部分给付，一部分是存折56000元，另一部分是贷款44000元，共计10万元。该证据结合房款收条，能够证实被告履行了全部房款的付款义务。2005年7月13日的取款凭条客户签名处并非是被告本人签名，事实上是被告将56000元的存折交给原告的女儿梁红新，因为梁红新是该行的营业员，梁红新在替梁英祥和吴秀菊支取该款项时是梁红新替吴志丽签的名字。因为吴志丽的曾用名为吴丽，所以签字为吴丽。从梁红新替梁英祥和吴秀菊取钱可以证明原告对这件事是知情的。对证据2最后一句话有异议，可以看出吴某并没有做如实陈述。从“当时我姑父没有签字”可以印证出当时梁英祥在场的事实。对证据3没有异议，能够证实原告的女儿梁红新替被告在取款凭条上签字的事实，也进一步印证了原告全家都知道房产买卖的事情。
本院对上述证据的认证意见是：对原告提交证据1，房管局、土地局的证明均加盖单位公章，虽被告对其不予认可，但无相关证据予以反驳，故本院对此予以确认。对原告提交证据2，梁英祥的声明、农行的证明因与本案无关联性，本院不予确认，对吴秀菊的死亡证明原被告均无异议，本院予以认定。对原告提交证据3，许兰格的证明系听原告所述，对该证据的证明效力不予认定。对原告提交证据4，戚文庆和梁敏系本案利害关系人，王秀芝、徐连柱、张洪水的证言与本案无关联性，故本院对该证言不予认定。
对被告提交证据1、证据3，原被告对其真实性均无异议，本院予以认定。对被告提交证据2，房屋转让协议虽原告对其真实性不予认可，但本院对吴某的调查笔录中原被告均认可双方签订房产转让协议这一事实，并认可该房产转让协议存在的真实性，故本院对该房产转让协议的真实性予以认定。对被告提交的收条，虽原告对其真实性不予认可，但未提供充足证据予以反驳，故本院对该收条的真实性予以认定。对被告提交证据4，许兰格的证明及对许兰格的调查笔录，因许兰格未到庭作证，且原告对其真实性不予认可，故本院对该证据不予确认。对被告提交证据5、6、7，原告方对证人证言持有异议，证人也未出庭作证，对其证明效力不予确认。对被告提交证据8，三位证人均出庭作证，所证明事实与本案具有关联性，能够与其他证据相互印证，故本院对该三人的出庭证言予以确认。
对本院出示的证据：证据1、证据2、证据3原被告对其真实性均无异议，对其证明效力予以确认。
经审理查明，原告梁英祥与吴秀菊系夫妻关系，被告吴志丽系原告梁英祥、吴秀菊的侄女。吴秀菊于2011年8月4日死亡。2005年7月10日，吴秀菊与吴志丽签订房产转让协议，协议甲方署名梁英祥、吴秀菊，乙方署名吴志丽，吴某为见证人。协议约定甲方梁英祥、吴秀菊将位于武强县光明路东侧小范信用社家属院一套住宅转让给乙方吴志丽，转让费为壹拾万元整，自乙方吴志丽交清房款后该房产所有权归其所有，产权过户手续可暂不办理，如以后因故需要办理过户手续，所需费用由乙方吴志丽承担，甲方梁英祥、吴秀菊无条件配合办理过户手续。2005年7月10日吴秀菊为吴志丽出具有梁英祥、吴秀菊署名的收到房产转让款十万元整的收到条一张，通过中国农业银行调取的交易凭条显示，被告吴志丽交付给吴秀菊存有56000元的存折一张，由吴秀菊从存折中取出现金，由原告之女梁红新在交易凭条客户签名一栏签的吴丽的名字。后吴秀菊将该房产的房屋所有权证、国有土地使用证原件交付给吴志丽，房屋所有权证、国有土地使用证上载明土地使用者及房屋所有权人为吴秀菊。自2005年签订房产转让协议后吴志丽在该房产中居住多年，并对该房产进行过装修改造，在房屋装修改造期间梁英祥在该房产的门面房修自行车两年左右，后吴志丽又将该门面房连续对外出租多年。房屋转让协议、收到条上梁英祥签字均不是本人所签。该涉案房屋现属于拆迁房屋。
本院认为，本案中涉案房屋属梁英祥、吴秀菊夫妻关系存续期间的共同财产，2005年7月10日甲方为吴秀菊梁英祥、乙方为吴志丽的房产转让协议，吴秀菊代替梁英祥签字，签字时吴秀菊并未提供梁英祥的书面授权委托，也无证据显示吴秀菊的售房行为实际获得了梁英祥的授权，故吴秀菊与吴志丽签订房产转让协议出售该房产的行为属于无权处分。但自2005年签订房产转让协议后吴志丽在该房产中居住已有近十年时间，期间曾出资数万元对该房产进行过装修改造，在房屋装修改造期间梁英祥在该房产的门面房修自行车两年左右，后吴志丽又将该门面房连续对外出租多年，梁英祥称对房产买卖一事从来不知情实不符合常理，难以认定。在房屋交付后长达十年的时间里，梁英祥并未对此提出异议，梁英祥要求确认该房产转让协议无效，没有事实和法律依据。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故，梁英祥于房屋交付使用十年之后，主张对于房屋出售一事不知情，未经其许可，吴秀菊与吴志丽签订的买卖合同无效，本院实难支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，判决如下：
驳回原告梁英祥的诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告梁英祥负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于衡水市中级人民法院。
审 判 长 杨庆国
审 判 员 兰瑞昌
代理审判员 张琳琳
二〇一六年三月七日
书 记 员 李稳妹