重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2015）津法民初字第00758号原告：张井琼，女，汉族，1986年5月9日出生，住重庆市江津区。委托代理人：张国初，重庆市江津区凯信法律服务所法律工作者，特别授权。被告：重庆宝泽建设集团有限公司，住所地重庆市江津区几江滨江路西段满庭芳花园A区，组织机构代码70931512-2。法定代表人：吕宗易，董事长。委托代理人：廖厚洪，重庆市江津区维权法律服务所法律工作者，特别授权。原告张井琼与被告重庆宝泽建设集团有限公司（以下简称宝泽公司）商品房销售合同纠纷一案�本院于2015年1月9日立案受理后，依法由代理审判员樊珊珊独任审判，适用简易程序于2015年3月24日、2015年5月13日、2015年5月25日公开开庭进行了审理。原告张井琼的委托代理人张国初，被告重庆宝泽建设集团有限公司的委托代理人廖厚洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张井琼诉称：2010年10月28日，原告与被告公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告购买被告开发的位于重庆市江津区几江街道办事处江州大道69号8号楼1单元5-2号房屋，房款为561835元，建筑面积为104.76平方米，交房期限为2011年12月28日前。同时，《合同》对被告逾期交房的违约责任进行了约定，即被告逾期交房且继续履行合同的，自本合同约定的上述最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付。2011年6月14日，被告重庆宝泽房地产开发有限公司变更名称登记为重庆宝泽建设集团有限公司。《合同》签订后，原告按约定履行了相应义务，支付完所有购房款。但被告宝泽公司违反《合同》约定，一直未通知过原告接房，原告听别人说可以接房了，才于2013年7月15日当天，委托涂丹代原告去办理涉案房屋的接房手续，原告并没有收到被告邮寄的任何文件或资料。原告认为被告宝泽公司从2011年12月29日起至2013年7月15日止共延迟交房564天，按上述《合同》约定的已付房款的日万分之3计算违约金，则被告应支付原告延迟交房违约金共95062.48元（561835元×3÷10000×564天）。因《合同》约定交房后三十日内支付违约金，但被告一直未支付，给原告造成了违约金的资金占用损失。现请求人民法院：1�判令被告宝泽公司支付原告张井琼逾期交房违约金95062.48元；2、判令被告宝泽公司支付原告张井琼违约金的资金占用损失，以违约金95062.48元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2013年8月15日起计算至违约金付清时止。被告宝泽公司辩称：原被告之间的商品房买卖关系、房屋坐落、房价、约定交房时间均属实。原告诉称被告直至2013年7月15日才向原告交付房屋不属实。涉案房屋于2013年2月6日已竣工验收，符合交付条件。被告2013年2月7日开始以电话、短信形式通知原告接房，同时在江津日报上刊登接房通知，原告仍未来接房，最后被告根据原告在《合同》上留下的通讯地址，于2013年2月18日以特快专递邮件的形式通知原告接房，邮寄的内容是接房通知，但邮局输入的名称为文件，且因邮寄投递失误导致重新投递，直至2013年3月6日13点34分邮件才被签收。根据《合同》附件四补充协议第十四条第二款的约定，即“按商品房买卖合同及本补充协议条款所发出的通知书等文书资料，均以邮件方式按商品房买卖合同所列地址寄发，重庆市内自寄出5天（市外为7天）后即视为收妥”可知，上述邮寄接房通知在2013年2月23日即视为收妥。故关于逾期交房的期间，被告认为从2011年12月29日至2013年2月23日，共415天。关于原告所主张的延迟交房违约责任的违约金，被告认为过高，请求法院依照相关规定予以调整，其调整标准应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少，而该损失就仅为涉案房屋以清水房对外出租的租金损失，被告认为涉案房屋以清水房对外出租的月租金应为1350元。关于违约金的资金占用损失，被告认为已经承担了租金损失，另增加了30%，不用再承担该损失。故请求法院依法判决。经审理查明：2010年10月28日，原告张井琼（乙方）与被告重庆宝泽房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：由乙方购买甲方开发的位于重庆市江津区几江街道江洲大道69号8号楼1单元5-2号房一套；建筑面积104.76平方米；销售的商品房为预售商品房，销售依据为2010-038号《商品房预售许可证》；总房款561835元，首付房款为171835元，按揭贷款390000元；交房时间为2011年12月28日前。同时，《合同》第九条对甲方逾期交房的违约责任进行了约定：甲方逾期交房在90日（含）之内，自本合同约定的上述最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付，合同继续履行；逾期超过90日，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的……�方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的上述最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付。《合同》签订当日，被告重庆宝泽房地产开发有限公司分别出具发票收取原告张井琼购房款171835元和390000元，其中390000元是原告向银行办理的按揭贷款。2011年6月14日，被告重庆宝泽房地产开发有限公司变更名称登记为重庆宝泽建设集团有限公司。2013年2月6日，涉案房屋办理了建设工程竣工验收备案登记证。2013年7月15日，原告张井琼委托涂丹代为办理了涉案房屋的接房手续。庭审中，原被告双方一致认可：涉案房屋以清水房出租的租金为每月1350元；被告宝泽公司延迟交房的期限为2011年12月29日起至2013年7月15日，共计564天。上述事实，有原、被告双方当事人陈述，《重庆市商品房买卖合同》、购房款171835元的发票联、购房款390000元的发票联、重庆宝泽物业管理有限公司业主（使用人）手册、重庆市新建商品房屋使用说明书、重庆市新建商品房屋质量保证书、代收代缴费用收据、津国土房管（2010）预字第（038）号江津市商品房预售许可证、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、EMS邮件单、EMS邮件回执查询单、个人住房（商业用房）借款合同等证据经庭审质证，在卷佐证。本院认为，原告张井琼与被告宝泽公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于逾期交房的期间，原告张井琼与被告宝泽公司一致认可从2011年12月29日起至2013年7月15日止，即被告宝泽公司逾期�房时间为564天。按《合同》约定，被告宝泽公司应按原告张井琼已付房价款日万分3支付违约金，但按《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，关于“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告宝泽公司辩称原告张井琼计算违约金的标准过高，请求降低，符合法律规定，本院予以支持。对减少的标准，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，应以被告宝泽公司造成原告张井琼租金损失的130%为宜。庭审中原告张井琼与被告宝泽公司一致认可涉案房屋的租金标准为1350元／月，因此被告宝泽公司�付原告张井琼延迟交房违约金的金额为32994元（1350元／月÷30天×564天×130%）。关于原告张井琼请求被告宝泽公司支付的未按合同约定支付违约金所产生的资金占用损失，因于法无据本院不支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第一款、第三款的规定，判决如下：一、被告重庆宝泽建设集团有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张井琼迟延交房的违约金32994元。二、驳回原告张井琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行�付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2177元，减半收取1089元，由被告重庆宝泽建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人们法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  樊珊珊二〇一五年五月二十五�书 记 员  王 念