广西壮族自治区钦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂07民终1260号上诉人(一审原告)：陈虹瑾，女，1974年12月30日出生，壮族，钦州市人，职工，住钦州市钦南区。委托诉讼代理人：李绍卫，广西桂信律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：广西恒基投资集团有限公司，住所地钦州市人民路12-13号恒基广场19号。法定代表人：蒋敏辉，董事长。委托诉讼代理人：黄伟俊，广西众厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：车璐洁，广西众厚律师事务所律师。上诉人陈虹瑾因与被上诉人广西恒基投资集团有限公司（以下简称恒基公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2017）桂0702民初749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈虹瑾与委托诉讼代理人李绍卫，被上诉恒基公司的委托诉讼代理人黄伟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈虹瑾上诉请求：1、撤销钦州市钦南区人民法院（2017）桂0702民初749号民事判决；2、判令被上诉人继续履行双方于2009年3月10日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》及《补充协议》；3、请求判令被上诉人在回建房工程综合验收备案登记之日将双方协议约定进行产权调换的两套回建房（即位于钦州市人民南路12号“恒基●国际城2号楼，房号2F10012F1101，户型二房二厅，每套内面积76.06平方米”）交付给上诉人；4、请求判令被上诉人按双方签订的《补充协议》第四条履行义务，按被拆迁户邓合所得的拆迁安置补助款23万元标准，支付等额的拆迁补助款给上诉人；5、请求判令被上诉人立即支付过渡安置费84500元给上诉人（按双方协议所约定的时段和倍数进行计算，从2010年5月起计至2017年9月，以后另计）；7、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院调查事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人协议约定回建房位于钦州市恒基●国际城2号楼，房号2F10012F1101，户型二房二厅，每套内面积76.06平方米。直至现在为止，上诉人从来没有书面或公告通知去接收回建房，如有的话应由对方举证。一审判决没有查明恒基●国际城2号楼房屋质量竣工验收时间，该判决以所涉楼房已通过质量竣工验收为由，认定回建房已符合交付条件，与我国现行房地产法律相矛盾。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十条第三款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《建筑工程质量管理条例》第四十九条的规定，按照国家标准进行消防设计的建筑项目，未经消防部门验收的，不得投入使用。房地产开发项目的竣工验收，是指房地产开发主管部门收到房地产开发企业的申请后，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行的验收。验收合格之日起15日内，建设单位要将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他部门备案。所以，双方协议书约定的“房屋竣工验收合格材料”不仅包含单项工程质量验收报告，还应包含规划等综合验收合格材料，被上诉人交付的房屋，应当是经综合验收合格并办理综合验收备案登记的房屋。相应地，被上诉人应支付过渡安置费，按照双方约定的时段和倍数计算至房屋交付之日。一审判决认定，被拆迁户邓合得到补偿款23元，是因为其得到的回建房比原旧房少14平方米的差价补偿，与上诉人的具体情况不一致，上诉人无权同等享受的理由，该认定与本案的客观事实不符。之前上诉人的代理律师向邓合进行了调查，对于邓合回建房面积比原旧房少了30平方米，被上诉人已经补偿了122401元，并已经支付；2008年11月至2012年12月的过渡安置费，每年金额16110元；另外，邓合与被上诉人签订一份《补充协议》，另行再支付一笔拆迁安置补助款23万元，也已经领取，被上诉人虽有异议，但没有任何证据予以否定或推翻该笔录的真实性、客观性，该笔录应当作为证据使用。请求二审法院深入调查，查清案件事实，作出公正的判决。被上诉人恒基公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，上诉人提出的上诉理由不成立。上诉人请求履行双方签订的房屋拆迁安置协议书及补充协议的问题，被上诉人严格按照双方签订的协议履行，房屋竣工验收之后，被上诉人多次催促上诉人接收房屋，但上诉人拒绝接收；对于补充协议其他优惠条件的问题，由于优惠条件不存在，所以上诉人要求履行补充协议没有事实和法律依据。被上诉人已经严格履行房屋拆迁协议及补充协议。关于上诉人请求交付房屋的问题，上诉人的理由不成立，本案所涉的回建房，被上诉人一直催上诉人接收，包括进行通知、领取钥匙，但上诉人拒绝接收，并不是被上诉人不交付房屋。上诉人提出的消防问题，由于本案涉及拆迁补偿调换产权属于一期工程，但事实上整个房地产项目工程未全部完工，消防部门没有作出统一验收，而每一期均经过消防部门进行检验，只是没有出具相关的意见，经过检验符合销售的条件，本案所涉的房屋大部分已经销售，房屋已经符合交付的条件。关于要求支付过渡安置费的问题，一审支持上诉人从签订合同时作为起算点，对该计算不当，但考虑到社会稳定方面被上诉人没有提出上诉，本案涉及到房屋拆迁的时间，上诉人于2016年7月将房屋交付被上诉人施工，但被上诉人开始施工时遭到阻拦，后来经过报警处理才得予顺利施工拆迁，因此，一审计算过渡安置费的时间不当，上诉人在一审庭审时承认其不同意将房屋交付被上诉人进行拆除，上诉人该行为导致被上诉人遭受巨大的经济损失，因此其上诉请求没有依据。上诉人第四个上诉请求不成立，邓合的情况与上诉人的情况不相同，双方约定的标的、面积、价格等均不相同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈虹瑾向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行双方所签订的《房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》及《补充协议》；2、判令被告在回建房工程竣工验收备案登记之日将双方协议下的回建房交付原告；3、按照邓合所得的拆迁安置补助款230000元待遇等额支付给原告；4、判令被告立即支付原告过渡安置费84500元，按照协议约定计算超过36个月计算三倍，暂计算到2017年9月，以后另计，直至房屋交付之日。一审法院认定事实：因“城市经典”项目建设的需要，被告广西恒基投资集团有限公司于2009年3月10日与原告陈虹瑾签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议中约定原被告双方同意对被拆迁房屋实行产权调换，回建房屋位于钦州市城市经典项目2#楼，房号为2F1001,2F1101,户型二房二厅，两套房。原告被拆房屋产权登记建筑面积84.5平方米，原告应享受回建房面积84.5平方米。超面积10平方米以内按同地段市场价九折计价，超面积10平方米以上按同地段市场价计价。过渡安置费845元/月，原告签订协议五日内，领取首期三个月过渡安置费2535元。协议第五条过渡期限、方式及费用中约定了过渡期限预定为三个月（以实际发生为准），原告领取首期过渡安置补助费后自行过渡，以后过渡安置补助费每个月领取一次。以实际发生时间为准，另补装修期过渡费一个月。第七条违约责任中第三点约定了甲方在交付回建房时，未能提供房屋竣工验收合格材料的，乙方有权拒绝接收回建房。同时，被告广西恒基投资集团有限公司于2009年3月9日又与原告陈虹瑾签订了《补充协议》，约定原告被拆迁房屋产权面积84.5平方米，产权调换应当享受回建套内面积93.97平方米、分摊面积27.79平方米，合计建筑面积121.76平方米，超出回建121.76平方米的建筑面积按2530元每平方米计价补差给被告，被告补偿原告装修差价7667元。若后期有拆迁户享受土地补偿，或其他优惠条件的，原告也同等享受。另查明，原告从被告处领取了房屋补助补偿费16682元及3个月的过渡安置费2535元以及装修差价7667元。城市经典2#楼于2012年12月21日经综合验收评定为工程质量“合格”。一审法院认为，原告陈虹瑾与被告广西恒基投资集团有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》是双方真实意思表示，且内容没有违反法律规定，该合同合法有效，原、被告应按合同约定履行义务，原告请求继续履行《商品房买卖合同》该院予以支持。被告广西恒基投资集团有限公司于2012年12月21日取得“城市经典”2#楼《建设工程质量竣工验收意见书》，综合验收结论评定为合格，该幢房屋已经符合交付条件，被告亦已通知原告前来接受房屋，但原告一直拒绝接收，因此原告请求被告在回建房工程竣工验收备案登记之日将双方协议下的回建房交付原告无事实和法律依据，该院不予支持。原告所得的过渡安置费应从2009年3月起计算至2012年12月，共计45个月，根据双方签订的协议的规定，被告应支付原告的过渡安置费为38025元，扣除被告已经支付的2535元，被告还需支付原告的过渡安置费为35490元。关于原告诉称的要求被告按照被拆迁户邓合所得的拆迁安置补助款230000元额度按照等额支付给原告的问题，经查，邓合回建房屋亦位于城市经典项目2#楼，调换面积约122.30平方米，但是邓合被拆房屋产权登记建筑面积为134.21平方米，其应享受回建房面积为136.22平方米，根据协议的约定，超面积10平方米以上按同地段市场价计价补差，经被告与邓合协商，被告最终补偿230000元给邓合，因此该补偿费不属于原告诉称的按照其他被拆迁户享有的优惠待遇，原告应同等享受的情形，对原告的诉请该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，判决：一、原告陈虹瑾与被告广西恒基投资集团有限公司于2009年3月10日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》继续履行；二、被告广西恒基投资集团有限公司向原告陈虹瑾支付迟延过渡安置费35490元；三、驳回原告陈虹瑾其他诉讼请求。案件受理费11161元，由被告广西恒基投资集团有限公司负担561元，原告陈虹瑾负担10600元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。上诉人向本院提交了如下新证据：1、《房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》《补充协议》、《承诺书》、《身份证复印件（庞南）》，证明庞南系涉案房屋拆迁项目的被拆迁对象；2、中国工商银行卡、《借记卡帐户历史明细清单》，证明被拆迁户庞南得到被上诉人的拆迁补偿款20万元；3、《收据》，证明被拆迁户庞南得到的回建房比原房屋少二平方米，被上诉人按照每平方米4000元的价格补偿给庞南8000元。4、证人许（庞南的妻子）出庭作证，证明其与庞南为夫妻关系，庞南为本案的被拆迁户，新得到的回建房面积比原旧房屋少二平方米，被上诉人为此按照每平方米4000元的价格，对此补偿了8000元，另外，还按照双方签订的《补充协议》的约定，向庞南支付了拆迁补偿款20万元。被上诉人质证认为，证据1，对其真实性无异议，但对关联性有异议，该证据与上诉人的《房屋拆迁补偿安置协议书》及《补充协议》的内容不同、类型不同、性质不同，庞南的回建房面积比合同约定的少10平方米，而上诉人的回建房面积比原房屋大得多，各方均是按照其合同进行协商履行。其次，庞南的合同与上诉人的合同不存在法律上的因果关系，庞南的合同不能作为上诉人主张权利的事实依据；证据2、被上诉人原工作人员调动及离职，经被上诉人核查，财务方面没有发现有该转款事项，因此对该证据的真实性、关联性不予认可，对上诉人的证明目的有异议，不能作为本案的定案依据；证据3、与本案没有关联性。对于证人证言，其证言大部分不是事实，涉及很多拆迁户，没有一一了解过，证人提出的20万元是什么款，是否存在该笔交易，代理人需要核实，证人的陈述内容与上诉人提供庞南的合同内容不同，庞南安置协议书的面积，根据合同约定是88.4平方米，回建房面积为79平方米，差不多少了10平方米，证人与上诉人之间存在利害关系，而庞南与上诉人又是同事关系，也是邻居，证人与本案存在利益冲突，证人证言不能作为定案的依据。对证人许的证言，上诉人质证认为，证人是拆迁户之一，其应得的补偿款很清楚，证人证言符合事实。被上诉人向本院提交了如下新证据：1、钦州市公安消防支队《建筑工程消防验收意见书》，证明“恒基●国际城”1号、2号、3号楼建筑工程消防于2009年6月29日验收合格；2、《房产测绘报告》，证明上诉人的回建房号分别为2F1001、2F1101，每套房屋总建筑面积为75.15平方米，其中套内面积58.70平方米，公摊面积16.45平方米，共两套房；3、《建设工程竣工规划验收合格单》，证明“恒基●国际城”1号、2号、3号楼于2009年10月29日办理验收合格；4、房屋建筑工程和市政基础设施工程《竣工验收备案表》，证明“恒基●国际城”2号楼于2009年6月18日通过五方验收、2009年12月3日通过综合验收备案。上诉人质证认为，证据1、没有在举证期限内提交，无原件且无证据的来源和出处，不同意质证；证据2、没有在法定的举证期限提交，无原件且无证据的来源和出处，不同意质证。该测绘成果是对整幢楼房建筑面积的汇总，并非经过商品房验收备案登记后，按住建委的要求在发证前测绘，其成果不准确，且与本案无关联性；证据3、证据4、在法定的期限内没有提交，无原件且无证据的来源和出处，上诉人不同意质证，且该证据被上诉人从来没有向上诉人出示过；证据5、对该证据的“三性”无意见，但此项验收仅是综合验收备案文件的其中一项，且意见书第五点已明确“本工程消防由消防部门组织专项验收，在消防专项验收通过后方可投入使用，”因此该证据不能证明被上诉人所提出的涉案房屋可交付使用的证明目的。本院对上诉人所提交的新证据认证如下：证据1、被上诉人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据2、被上诉人对该证据的真实性、关联性不予认可，但不能提供相反的证据，推翻该证据，因此，本院对该证据的证明力予以确认；证据3、被上诉人对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。本院对被上诉人提交的新证据认证如下：证据1、证据2、证据3、证据4、上诉人不同意质证，但不能提供其他证据予以推翻，因此，本院对其证明力予以确认；证据5、上诉人对其“三性”无意见，本院对其证明力予以确认。一审法院对本案事实的认定，除认定本案房地产项目为恒基“城市经典”及被上诉人通知交房的时间有误之外，对本案其他事实认定正确，对本案其他事实认定正确的部分，本院依法予以确认。二审另外查明，本案上诉人陈虹瑾与被上诉人产权调换的房地产工程项目为“恒基●国际城”2号楼，房号为2F1001、2F1101，户型二房二厅，两套房。综合诉辩双方的意见，本院确定本案的争议焦点为：上诉人所主张的各项上诉请求，是否有事实和法律依据，是否应当予以支持。本院认为，上诉人陈虹瑾与被上诉人恒基公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，为合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律的保护。”上诉人请求继续履行本案《房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》及《补充协议》，符合上述法律的规定，本院依法应予支持。上诉人陈虹瑾请求被上诉人按照上述合同的约定，在本案回建房工程综合验收备案登记之日起，将符合合同约定的二套回建房交付给其使用。本院认为，本案《房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》第七条第3款约定：“甲方在交付回建房屋时，未能提供房屋竣工验收合格材料的，乙方有权拒绝接收回建房屋。”由此可见，该合同未约定房屋交付必须经过消防、防空、环境、规划等相关验收作为交付条件，上诉人主张房屋未经相关验收而拒绝接收的，不予支持。本案中，案涉房屋“恒基●国际城”2号楼，已经于2009年6月18日通过五方工程质量验收，于2009年12月3日通过了工程质量综合验收，已经符合双方合同约定的交付条件，上诉人不得以此为理由而拒绝接收房屋。对于上诉人所主张的按照《补充协议》第四条的约定，应由被上诉人支付23万元拆迁安置补助款的问题。被上诉人认为，上诉人原旧房屋面积为84.50平方米，但其要求调换的回建房面积为二套，每套面积75.15平方米（其中套内面积58.70平方米、公摊面积16.45平方米），总面积150.3平方米，而被拆迁户邓合、庞南所得的回建房面积比合同约定的面积少，上诉人的情况与邓合、庞南二人的具体情况不同，不能享受拆迁补助款。本院认为，根据双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》第三条第3款约定：“甲乙双方约定，乙方被拆房屋产权登记建筑面积84.5平方米，乙方应享受回建房屋面积84.5平方米，超面积10平方米以内按同地段市场价九折计价，超面积10平方米以上按同地段市场价计价。当回建房面积少于乙方应享受的面积，甲方在面积10平方米以内按同地段市场价九折计价补差，超面积10平方米以上按同地段市场价补差。”根据上诉人二审提供的新证据，被拆迁户庞南的回建房，比其原住房面积少二平方米，被上诉人已经按照上述约定，以每平方米4000元的标准向其补足差价8000元，但又另外向其支付20万元，对于该笔款项，证人主张为被上诉人支付的拆迁补助款，而被上诉人以其原工作人员调动及离职，经核查没有发现有该转款事项为由，对该证据的真实性、关联性不予认可，但不能提供其他证据予以推翻，因此，应当认定该款为拆迁补助款；另外，被拆迁户邓合的回建房面积，比原住房的面积减少后，被上诉人已经向其支付了少面积的差价122401元，但又再向其支付23万元，该款也应当认定为拆迁补助款。根据上诉人与被上诉人签订的《补充协议书》第四条：“若后期有拆迁户享受到土地补偿，或其他优惠条件的，乙方也同等享受。”的约定，被上诉人已经根据与其他拆迁户签订的《补充协议书》该条款，向其他拆迁户支付了拆迁补助款，而没有向上诉人支付，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。对于上诉人应当得到的拆迁补助款的赔偿标准，因上诉人原住房的户型、面积等情况，与被拆迁户庞南的情况大致相当，应当由被上诉人按照其补偿给庞南的标准，补偿拆迁补助款20万元为宜，上诉人主张按补偿给邓合的标准进行补偿，事实依据不足，本院依法不予采纳。对于上诉人请求支付过渡安置费84500元的问题。根据双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》第五条约定：“过渡期限预定为三个月（以实际发生为准），乙方领取首期过渡安置补助费（845元/月）后自行过渡，以后过渡安置补助费每个月领取一次。以实际发生时间为准，另行装修期过渡费一个月。”案涉房屋“恒基●国际城”2号楼，已经于2009年6月18日通过五方工程质量验收，被上诉人主张已经于竣工验收后通知上诉人接收房屋，但没有提供任何证据予以证实，因此，应当以上诉人向一审法院起诉的时间（2016年10月19日）作为其知道或者应当知道接收房屋的时间，上诉人应得的过渡安置费应从2009年3月起计算至2016年10月止，共计81个月76895元，根据双方的约定，扣除被上诉人已经支付的2535元，被上诉人还需支付上诉人过渡安置费74360元。上诉人主张按照双方协议约定的时段和倍数进行计算，没有事实依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人陈虹瑾上诉请求部分成立，对其合理部分本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销钦州市钦南区人民法院（2017）桂0702民初749号民事判决；二、上诉人陈虹瑾与被上诉人广西恒基投资集团有限公司继续履行于2009年3月10日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》及2009年3月9日签订的《补充协议书》；三、被上诉人广西恒基投资集团有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，将钦州市“恒基●国际城”2号楼，房号为2F1001,2F1101,户型二房二厅，共两套房交付给上诉人陈虹瑾；四、被上诉人广西恒基投资集团有限公司向上诉人陈虹瑾支付拆迁补助费200000元；五、被上诉人广西恒基投资集团有限公司向上诉人陈虹瑾支付过渡安置费74360元；六、驳回上诉人陈虹瑾的其他诉讼请求。一审案件受理费11161元，由被上诉人广西恒基投资集团有限公司负担10044.9元，上诉人陈虹瑾负担1116.1元。二审案件受理费6017元，由被上诉人广西恒基投资集团有限公司负担5415.3元，上诉人陈虹瑾负担601.7元。上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决审判长 陆 斌审判员 李夏冰审判员 文其谦二〇一八年一月二十九日书记员 苏 芸