南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0115民初610号
原告（反诉被告）刘斌，男，汉族，1970年12月24日生。
委托代理人龚权，江苏刘洪律师事务所律师。
被告（反诉原告）张华，男，汉族，1984年2月16日生。
委托代理人王丽娜，江苏博事达律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘斌诉被告（反诉原告）张华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告刘斌的委托代理人龚权，被告张华及其委托代理人王丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘斌诉称：2015年12月3日，其同被告张华签订房屋买卖合同一份，约定其以1305000元的价格向张华购买位于南京市××区秣××街道××路××绿洲××室（以下简称××室）房屋。双方在合同中约定，2015年12月31日前其应向张华支付房款500000元，并于当天办理××室产权过户手续。其于2015年12月3日向张华支付定金10000元，并按约于2015年12月31日携带房款前往约定地点准备办理过户手续，但张华并未前去，并告知其不愿继续履行合同。故其诉至法院，要求判令：一、解除双方于2015年12月3日签订的房屋买卖合同；二、被告张华向其返还定金10000元，并支付违约金130500元。
被告（反诉原告）张华辩称并反诉称：其同意解除双方之间的房屋买卖合同。但其不存在违约行为，故其不同意返还定金并支付违约金。要求驳回原告的该项诉讼请求。同时，双方在合同中约定，应于2015年12月20日前共同去贷款银行办理贷款签字手续。但刘斌并未按约于2015年12月20日前前往银行办理，反而催促其于2015年12月31日前去办理过户手续。其认为合同约定的办理贷款审批义务在先，刘斌必须先履行，现刘斌没有按约履行，应按约支付违约金130500元。
反诉被告刘斌针对反诉辩称：其即使没有办理公积金贷款手续，也不必然导致房屋买卖合同的无法履行。因为根据双方合同约定，在其没有办理贷款或者贷款不足的情况下，其可以自筹资金，补足购房款。因此，反诉原告张华没有按约前往房产交易中心办理产权过户手续，是导致合同无法继续履行的根本原因。因此其要求驳回反诉原告张华的反诉请求。
经审理查明：原告（反诉被告）刘斌（乙方）同被告（反诉原告）张华（甲方）在南京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）（丙方）居间下，于2015年12月3日签订有《存量房交易合同》一份，约定：乙方向甲方购买××室房屋一套，建筑面积78.49平方米，总价款1305000元；甲、乙双方在签约时，乙方支付甲方定金10000元；乙方办理公积金贷款300000元，所需费用由乙方自行交纳。甲、乙双方应于2015年12月20日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料。如因一方不能按时签字或未及时提供相关材料影响交易进程，甲、乙双方各自承担相关责任。如经银行审核、乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后十个工作日内须自筹资金补足房款；甲、乙双方协商一致，于2015年12月31日前支付甲方500000元（含定金）。支付当日双方办理产权过户，剩余部分首付500000元待乙方拿到卖房尾款之日支付。预计一月底左右；丙方派赵某,4经纪人负责该房产的居间活动；乙方于本合同签订之日向丙方支付佣金6525元。若签订本合同后，因丙方责任，房屋交易未能核准登记导致合同解除，丙方将佣金退还各方。如因甲、乙双方责任，导致本合同无法正常履行，丙方佣金不予退还，由违约方承担责任。另外，合同中约定的违约金为房屋总价的10%，即130500元。合同签订当日，刘斌向张华支付定金10000元。同时，刘斌也于当日向存房公司支付佣金，存房公司开具收款收据，载明收到刘斌服务费9135元（佣金6525元、保证金2610元）。2015年12月20日前，刘斌、张华均未前往贷款银行办理贷款签字等相关手续。2015年12月31日，张华并未收取刘斌的房款，也未前往指定地点同刘斌办理××室的过户手续。截止至开庭之时，刘斌仍未重新购买房屋。
审理中,原告刘斌申请涉案合同中指定的经纪人赵某,4出庭作证。证人赵某,4陈述：双方均没有在2015年12月20日前前往指定地点办理贷款签字手续，但其已审核过刘斌提交的贷款资质材料，并没有问题，双方只要在过户前签订贷款合同即可。赵某,4表示其在约定的过户日期之前及当天均将上述情况告知被告张华，张华对此不置可否。反而在约定的过户日期之前提出过若刘斌不能全款支付房款，将不愿卖房予刘斌。刘斌则向其表示，若张华仍然坚持要全款，刘斌也能同意。
2015年12月23日，涉案房屋买卖的负责经纪人短信告知张华“你们什么时候有时间，他这边可以审贷款了！我好安排一下啊！”，“最好把审贷款的时间确定一下”，张华短信的回复均为向中介陈述其认为刘斌没有在2015年12月20日前去办理贷款签字手续，已经违约，并没有询问刘斌贷款资格问题，也没有要求催告刘斌继续履行合同。2015年12月25日，经纪人短信告知张华“他说要起诉你”，张华回复短信称“你要起诉随便你。你们准备钱我们就过户。超过31号就是他自己的事情！给50万就过户不可能的事情。贷款你担保吗？尾款谁能保证？”
上述事实，有存量房交易合同、收条、收据、房产证、短信记录、证人证言及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：原告刘斌同被告张华签订的《存量房交易合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务。双方协商一致也可解除合同，现原告刘斌要求解除同被告张华签订的关于××室的房屋买卖合同，被告张华同意，故对该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，张华依法应向刘斌返还购房定金10000元。原告刘斌于合同约定的过户日期即2015年12月31日按约准备500000元房款前往房产局，但被告张华在经中介公司催告后都未按约前往房产局接受房款并办理过户手续。故被告张华应承担纠纷的违约责任，且张华的违约行为系导致该买卖合同无法继续履行的根本原因。原告刘斌认为张华的该违约行为已导致2015年12月31日双方的房屋买卖合同解除，其为购买该房屋已向存房公司支付居间服务费9135元，系其损失金额。但双方合同中约定的居间服务费仅为6325元，故刘斌仅可向张华主张6325元的居间服务费损失。同时，刘斌主张其另行购买房屋时，市场房屋价格已上涨，该部分损失也应由张华赔偿。双方均认为涉案房屋的单价上涨幅度为300元/月，刘斌认为该损失应计算至2016年2月19日，因为其至少需要2个月时间重新买房。张华认为该损失只能计算至2015年12月31日。本院认为，双方在合同中约定违约金130500元过分高于刘斌的实际损失，应予以调整。同时，刘斌自认其认为2015年12月31日双方签订的买卖合同已解除，即是说，刘斌自2015年12月31日张华违约之时便可开始重新寻找买房时机，刘斌至今都未重新购买房屋，其主张房屋价格上涨损失计算至2016年2月19日明显超出张华所能预见的损失范围。结合涉案房屋单价上涨幅度及合理的价格上涨损失期间，本院酌定因被告张华的违约行为导致原告刘斌的该部分损失为23547元。综上，张华应向刘斌支付违约金共计29872元。故对原告刘斌要求被告张华支付违约金130500元的诉讼请求，本院部分予以支持。被告张华辩称，因原告刘斌没有按约于2015年12月20日前前去办理贷款签字手续在先，故其不接受房款并办理过户手续的行为并不违约，不能承担违约责任。本院认为，首先，双方合同约定了刘斌为购买××室办理公积金贷款30万元，该部分房款在房屋全部价款1305000元中所占比重较低。其次，双方在合同中约定的条款系双方均应于2015年12月20日前前去办理银行贷款手续，该条款并非单独约束刘斌一人，而事实上张华也未在约定日期前前去办理约定的事项。再次，该条款约定了在经银行审核后，刘斌无法贷款或无法足额贷款的情况下，其在接到存房公司通知后十个工作日内须自筹资金补足房款。从该条款字面分析可看出，刘斌若无法贷款或无法足额贷款后自筹资金补足贷款金额的最后期限可能会晚于双方约定的过户日期2015年12月31日。不能认定刘斌于2015年12月20日之前去办理贷款签字手续系双方于2015年12月31日过户的在先义务。而张华在并未穷尽上述条款的全部条件刘斌均不满足也未向刘斌催告的情况下，即以行为表示不再继续履行合同。最后，涉案合同的经纪人多次向张华表示刘斌的贷款资质不存在问题，也向张华另约办理贷款手续的时间。但张华不置可否，反而在约定的付款过户日前表示不能接受合同已约定的刘斌支付50万元首付款即过户的条件。张华以证人赵某,4没有相应的经纪人资质不认可其证人证言。但张华并未提供充分证据证明赵某,4缺乏相应资质。且赵某,4系双方合同中约定的经纪人，该约定合法有效。综上，对张华的此辩解意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。反诉原告张华认为反诉被告刘斌未按约于2015年12月20日前前去办理贷款签字手续，要求刘斌支付违约金130500元。本院认为，刘斌并不存在违约行为，且张华在认可涉案房屋市场价格上涨的情况下，并未举证证明其存在损失，故对其诉讼请求，本院不予支持。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告刘斌与被告张华于2015年12月3日签订的房屋买卖合同于本判决发生法律效力之日解除；
二、被告张华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘斌返还购房定金10000元，支付违约金29872元，共计39872元;
三、驳回原告刘斌的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告张华的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费3373元，由原告刘斌负担2496元，由被告张华负担877元；反诉案件受理费减半收取1445元，由反诉原告张华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。
审 判 长 叶 斐
代理审判员 杨倩倩
人民陪审员 戎宏来
二〇一六年五月五日
书 记 员 王 清