四川省成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙泉民初字第1509号
原告李军成。
原告刘小玲。
二原告的委托代理人伍丽。
二原告的委托代理人何吉英。
被告四川利通实业发展有限公司，住所地成都市金牛区。
法定代表人迟梅英，该公司董事长。
委托代理人李骥，四川蓉城律师事务所律师。
原告李军成、刘小玲与被告四川利通实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，经审理依法判决。原告李军成、刘小玲不服，依法上诉。四川省成都市中级人民法院审理后，以“原判决认定事实不清”为由裁定：撤销原判决、发回本院重审。案件发回后，本院组织双方协调未果，办理立案程序后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人伍丽、何吉英，被告四川利通实业发展有限公司的委托代理人李骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李军成、刘小玲诉称，2007年8月29日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，约定原告以274707元的价格购买被告开发的位于成都市龙泉驿区同安镇阳光大道“利通·天鹅堡”12栋5单元7层702号商品房。合同签订后，原告按照约定的数额、日期及方式支付了房屋价款，但被告却未按期交房、未按期办理房屋权属证书、未依约定装修楼梯间、未提供合格入户门、绿地面积未达到约定标准等。原告多次要求被告履行约定的义务，但被告均以各种理由推脱。被告的违约行为已严重侵害了原告的合法权益，根据合同法、民法通则等法律法规的规定，请求法院判令被告：一、立即将办理原告所购房屋的权属证书所需材料交到相关部门，以备办理该房屋产权证书；二、向原告支付延期办理涉案商品房所在楼栋权属证明的违约金26763．24元（从2009年5月1日计算至2011年1月25日，共计635天）；三、向原告支付延期办理涉案商品房的房屋所有权证的违约金15520．95元（从2009年10月28日暂计算至2011年5月16日，共计565天）；四、承担入户门不合格的违约金1500元；五、承担本案全部诉讼费用。
重审中，原告李军成、刘小玲申请变更诉讼请求，要求判令被告：一、支付分户产权证延期办理的违约金20740．38元（从2010年4月3日至2012年4月28日计755天）；二、支付延期办理大产权的违约金36962．77元（从2009年10月3日至2012年2月27日计877天）；三、按照合同约定将楼梯间贴上花岗石，如不能而愿以金钱补偿，被告应按鉴定意见予以赔偿；四、按约更换合格的钢化门，如不能而愿以金钱补偿，被告应按鉴定意见赔偿；五、在2个月内做足30%绿地率，并赔偿原告这几年因绿化不足造成的损失76613．60元。如不能做足绿地，愿意以金钱补偿，则应按鉴定标准赔偿；六、承担本案诉讼费。
被告四川利通实业发展有限公司辩称，一、被告办证延期属实，但是，根据合同法第一百一十四条第二款及合同法解释二第二十九条的规定，因业主在房屋交付后一直在实际使用，并无损失，故请求将违约金按20%比例调减；二、原告主张大产权违约金，因大产权办证对象是开发商，业主并非大产权的主体，大产权办理延期导致的直接后果是分户产权办理的延期，如果在承担分户产权违约责任后又承担大产权的迟延责任，就是重复计算，没有法律依据和合同依据；三、楼梯间的装修，被告也承认违约。于此，被告已经和大多数业主协商一致，并按户补偿了数百元。被告同意给予原告一定金额的补偿，如果原告坚持，被告也可以将原告所在楼层铺贴花岗石；四、被告承认入户门存在质量问题，同意按户给予一定补偿或者按约定更换钢质门。原告要求每户补偿1500元-2000元，没有依据；五、小区绿地率已经达到26.78%，尚差3.22%，被告已按相关机关要求缴纳了异地绿化费，原告要求小区达到30%绿地率等主张，被告不能认可。
经审理查明，2007年8月29日，原告李军成、刘小玲与被告四川利通实业发展有限公司签订商品房买卖合同。双方约定：原告购买被告开发的位于成都市龙泉驿区同安镇阳光大道“利通·天鹅堡”楼盘12幢5单元7层702号房屋……出卖人应当按照《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，在该商品房竣工交付使用90天内（2009年4月1日前），将办理房屋权属登记所需的资料报区房管局申请房屋所有权初始登记，并在竣工交付使用120天内取得该商品房所在楼栋的权属证明（俗称大产权证）。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，由此导致房屋所有权证延期办理的，出卖人承担相对应的责任；该商品房取得所在楼栋的权属证书后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之壹的违约金……该合同有多个附件，其中附件6“《利通·天鹅堡三期》住宅装修标准”中的“楼梯间”一栏载明：“……地面为防滑地砖；梯步和底层门厅地面为花岗石……”
合同签订后，原告按约交付了房款274707元，被告于2009年7月30日交付房屋，于2011年1月26日取得楼栋权属证书（龙房权证监证字第05201**号）。成都市龙泉驿区城乡房产管理局于2012年2月27日对该房屋进行产权登记，并颁发龙房权证监证字第05659**号房屋所有权证书。
上述事实，原、被告双方并不争执，且有双方的陈述记录在案，有商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议及合同附件，补充协议，相关费用票据，楼栋权属证书，案涉房屋所有权证书等证据在案予以印证，本院足以认定。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同（包括相关补充协议及附件）合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约履行了房款给付和办理产权证的相关费用交纳、相关资料提交等义务，被告应当按照合同约定，在交房后300天内，即在2010年5月26日前协助原告李军成、刘小玲完成房屋权属登记，但直到2012年2月27日，该房屋的权属登记才完成，被告违约状态达到641天（从2010年5月27日起算至2012年2月26日止，2010年219天、2011年365天、2012年57天），应当按约承担违约金17608．72元（274707×1／10000×641）。被告公司要求按照20%的比例调减，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，本院应予适当裁处。此其一。其二，考察原告关于案涉房屋所在楼栋权属证明（俗称大产权）延期办理的违约金36962.77元这一诉求，需要注意：（一）双方合同第十六条关于初始登记款项中“由此导致房屋所有权证延期办理的，出卖人承担相对应的责任”的约定，其指向就是延期办理业主分户的房屋所有权证所应承担的责任；（二）商品房权属登记的基本流程是，首先由登记机关为开发商办理楼栋权属证明，之后，再在此基础上为业主办理房屋分户权属证明，可见，楼栋权属证明的办理对象并非购房业主，而是房屋开发商，楼栋权属证明仅是业主房屋权属证明的前提和基础，其办理迟延，必然导致分户产权证办理的迟延；（三）同时主张楼栋权属证明和房屋分户权属证明的迟延办理责任，既无合同根据，也涉嫌权利主张在主体上错位、在内容上重复。综观上述，对于该项诉求，本院不能支持。其三，关于入户门，鉴于被告承认存在质量问题，原告也声称原入户门已经丢弃，也鉴于双方同意由法院酌定违约金金额。故基于双方诉求的衡平，本院酌定为1000元。其四，针对原告关于楼梯间装修和小区绿化率问题上的诉求，被告承认楼梯间装修未铺贴花岗石而实际使用水泥等材料，构成违约，并表示可参照已实际处理的作法进行补偿或者在原告相应楼层楼梯间铺贴花岗石，同时也承认小区绿化率不足，但辩解已异地绿化并得到相关部门验收，不认可对于原告的责任承担。对于这些问题的处理，本院几经协调未果，故就楼梯间铺贴花岗石与使用水泥的价差，就小区绿化率不足对原告利益影响等问题委托鉴定，但均鉴定不能。研判这些争执，就楼梯间铺贴花岗石的问题，应当考虑：（一）合同附件六中所载明的“梯步和底层门厅地面为花岗石”这一内容，对于所用花岗石的相关规格、价款、质量等，双方于签约时没有约定，现在既不能说明又不能通过协议加以补充；（二）被告声称为履行合同义务可以在原告相应楼层的楼梯间铺贴花岗石，须知楼梯间基本功能是用于通行，既关涉作为业主的原告的利益，又关涉其他业主的利益，依生活常理，其装修至少应该保持整个单元的一致性，如果楼层间错杂采用不同装修材料，招致其他业主反对不无疑问，即便没有这一担忧，正如前（一）中所述，如改贴花岗石，因双方约定缺乏确定性、拘束性，作出具有确定力、拘束力、执行力的裁判就断无可能性，双方的纷争将难以平息；（三）原告要求被告提供小区三分之二业主同意的解决方案，按约改贴花岗石或者根据鉴定意见进行金钱赔偿，这一要求，被告并不同意，基于此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原告应当对此承担举证责任。可原告没有证据予以证明，经鉴定，亦无结论；因此，（四）为了解决纠纷，促成案涉小区秩序的总体和谐，就被告于此问题的违约责任，由本院根据案情以及案涉小区其他业主与被告之间纠纷协商处理的实际予以酌处，具有正当性；（五）就小区绿化问题，被告的抗辩表明，其承认此问题与双方合同相关联，且承认小区绿地率不足，也不反对本院在本案中一并处理该问题。就处理而论，原告声称因绿地面积不足其遭受损失，要求被告公司在2个月内做足30%的绿地率并赔偿损失76613．60元，前一诉求已无实际可行性，后一诉求并无证据支撑，本院实难满足；被告以已异地绿化等为由而声称对原告不应承担责任，本院也不赞同，因为被告是否异地绿化，异地绿化是否得到相关部门验收等问题，与绿化率不足是否影响原告房屋价值、是否影响作为小区业主的原告的生活舒适感等利益问题，实属不同，断无混淆之理。根据鉴定的专业机构的观点，基于一般人之认知，小区绿化率高低与生活舒适度高低等问题为正相关之关系，小区绿化率不足影响原告利益这一结论当然成立，但因该利益影响的确定经鉴定而不能，加之法院无拒绝裁判之道理，故理如前述之（四），本院对此酌处亦具正当性。综前各论，酌定2000元以示被告违约等责任之承担，本院以为基本妥当。
综上所述，本案被告未按双方合同约定履行其义务，应当承担相应的违约等责任。但是，原告所提出的多项诉讼主张，个别应予调整，个别只能由本院予以酌定，因此，本院对于原告的诉讼请求只能部分地予以支持。经综合评判，被告应向原告方支付8300元以承担其违约等责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告四川利通实业发展有限公司于本判决生效后10日内向原告李军成、刘小玲支付8300元；
二、驳回原告李军成、刘小玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1094元，由被告四川利通实业发展有限公司负担。原告李军成、刘小玲已经向本院预交了547元，责令被告四川利通实业发展有限公司于本判决宣告后7日内向本院交纳547元，并在履行本判决所确定的给付义务时，向原告方支付其已预交的547元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 周双林
代理审判员 郑东升
人民陪审员 张朝中
二〇一五年六月十八日
书 记 员 蒲彦仪