广东省东莞市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤1971民特751号
申请人东莞银行股份有限公司中心区支行，住所地广东省东莞市南城区莞太路111号民间金融大厦一号楼1楼0712室、一号楼2楼0110室，注册号为（分）441900000250716。
负责人黎庆全。
委托代理人李庆军、黎子玲，分别系广东赋诚律师事务所律师、辅助人员。
被申请人邓方平，女，汉族，1978年9月3日出身，住湖南省邵阳县。
被申请人李咏，男，汉族，1969年11月19日出生，住湖南省澧县。
申请人东莞银行股份有限公司中心区支行（以下简称为东莞银行中心区支行）于xxx6年7月6日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法进行了审查。
申请人东莞银行中心区支行称，xxx4年12月19日，两被申请人因购房需要与申请人签订《购房按揭抵押贷款合同》（合同编号：90xxx40000087702），约定两被申请人向申请人借款620000元，借款期限自xxx5年1月30日起至2035年1月30日止。为确保两被申请人履行还款义务，两被申请人将其名下的位于东莞市万江区大莲塘社区理想0769C单元xxx号房屋提供抵押担保，担保范围包括合同项下的贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、两被申请人应向申请人支付的其他款项、申请人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费、过户费、查询费、鉴定费等）。合同还约定采用等额本金还款法，每月还款日为15日；利率采用可调整利率，自起息日起，首次利率调整日确定为xxx5年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率；合同项下的贷款按日计息，结息日为每月或每季最后一个月的15日，如两被申请人不能按期付息，则自次日起计收复利；两被申请人没有按期归还贷款或履行还款协议的，逾期贷款在逾期期间按照届时适用的贷款利率水平上加收50%的罚息；两被申请人不按合同约定足额偿还贷款本金或其他应付款项构成违约的，申请人有权向两被申请人收取违约金（违约金标准为贷款本金的10%）、行使担保权利等等。上述合同签订后，申请人按约定向被申请人发放了贷款620000元，但两被申请人收到贷款后未能按照约定还本付息，连续逾期数期，其行为已构成违约，根据《购房按揭抵押贷款合同》第十三条的约定，申请人有权单方解除合同，提前收回贷款本息，依合同约定处分抵押物，行使担保权利，追究两被申请人的违约责任。现为维护申请人的合同权益，申请人依据《民事诉讼法》第一百九十六条及相关法律法规，特向贵院提出实现抵押担保物权申请：1、对两被申请人名下的位于东莞市万江区大莲塘社区理想0769C单元xxx号房屋（房产证号：粤房地权证莞字第××号、粤房地权证莞字第××号；他项权证号：粤房地他项权证莞字第0300345453号）进行拍卖、变卖或折价等方式依法变价，用于偿还申请人的债权（其中借款本金583833.38元、暂计至xxx6年6月13日利息4538.38元、罚息47.46元、复息41.06元，违约金58383.34元，总计646843.62元；实现债权的律师费15769元，上述各项合计662612.62元，后续的利息、罚息、复息按照合同号为：90xxx40000087702号《购房按揭抵押贷款合同》的约定计算，计至所有款项清偿之日止），并确认申请人对押抵物变价后所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权；2、本案诉讼费由两被申请人承担。
被申请人邓方平提出异议称，1、两被申请人基于经济困难，所以没有偿还之前的银行贷款，但是其不同意拍卖案涉房产以偿还案涉贷款；2、不同意支付利息、复息及罚息，原因是其现处于经济苦难时期，无力偿还。
被申请人李咏经本院传唤无正当理由拒不到庭参加听证，亦未向本院提交书面意见或证据。
经查明，xxx4年12月19日，被申请人邓方平及李咏作为共同借款人（乙方）因购房需要与申请人（甲方）签订了合同编号为90xxx40000087702的《购房按揭抵押贷款合同》，合同第1条约定贷款金额为620000元，第3条约定贷款期限自xxx4年12月19日至2034年12月19日。第7条第1款关于贷款利率，为可调整利率，即在贷款基准利率基础上上浮0%，在基准利率变动时，可根据合同约定的利率调整方式按照新的同期同档次基准利率与原浮动幅度定期进行调整，甲方不另行通知乙方和担保人。自起息日起，首次利率调整日确定为xxx5年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有首次利率调整日对应日的，则调整当月最后一日为利率调整日；第2款关于罚息利率，合同项下的罚息利率为年利率，乙方没有按期归还贷款或履行还款协议的，逾期贷款在逾期期间按照届时适用的贷款利率水平上加收50%的罚息；第4款关于复利，贷款利息自贷款转存到乙方账户之日起计算，合同项下的贷款按日计息，如乙方不能按期付息，则自次日起计收复利；第5款合同项下贷款按月结息，结息日为每月或每季最后一个月的15日。第8条约定还款方式为等额本金还款法，即在贷款期内每个月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减，每月供款额计算公式如下：每月供款额=贷款本金/供款总期数+（贷款本金累计偿还本金）×月利率。第9条约定若采用等额本息还款法或等额本金还款法，乙方应从贷款发放当月起逐期还款，供款总期数为240期，每期还款日为还款周期最后一个月的15日。第13条约定若乙方连续三期（含）以上未能按本合同约定还本付息或累计有六期（含）以上逾期记录（即当前逾期期数加历史逾期记录）或乙方的贷款被甲方按有关规定已列入不良贷款或者乙方发生其他违约事项（包括但不限于合同第46条约定的违约情形）时，甲方均有权单方面解除合同，立即采取合同第四十七条约定的救济措施。第17条约定乙方愿以合同第18条所列之房产及其权益设定抵押，担保范围包括合同项下的贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方应向甲方支付的其他款项、甲方为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费、过户费、查询费、鉴定费等）。第18条约定抵押物位于东莞市万江区大莲塘社区理想0769C单元xxx号房屋（房产证号：粤房地权证莞字第××号、粤房地权证莞字第××号）。第25条约定发生下列情况之一，甲方有权立即处置抵押物：……2.乙方未依约偿还贷款本息及相关费用的；……。第47条约定出现任一违约情形，甲方有权行使下述一项或几项权利：……4.向乙方收取违约金，违约金标准为贷款本金的10%；……11.行使担保权利。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
xxx5年1月30日，申请人向被申请人邓方平发放了620000元的借款，基准年利率为6.15%，执行年利率为6.15%，利率类型为可调整利率，利率调整方式为一年一定，还款方式为等额本金还款法。
案涉房产的房地产权证及他项权证显示，房屋产权人为被申请人邓方平及李咏，他项权权利人为申请人，房地产权证号及他项权证号分别为粤房地权证莞字第××、03××51号以及粤房地他项权证莞字第0300345453号，抵押权金额为620000元。
申请人提供的贷款欠款明细表及个人贷款还款明细显示，被申请人邓方平于xxx6年4月15日仅偿还利息219.05元后就再未还款。本案于xxx6年7月28日举行听证。听证中，申请人明确截至xxx6年6月13日，两被申请人尚欠贷款本金为583833.38元，利息4538.38元，罚息47.46元，复息41.06元；利息的计算方式为以尚欠的借款本金583833.38元乘以月利率（即年利率6.15%除以12个月）得出每月应还的利息,将每月的利息累加至实际清偿之日止；复息的计算方式为以尚欠的利息为基数乘以月利率（即年利率6.15%除以12个月）得出每月应还的复息，将每月的复息累加至实际清偿之日止；罚息的计算方式为以每期逾期的本金乘以罚息率（即月利率乘以1.5）得出每月应还的罚息，将每月的罚息累加至实际清偿之日止；另外，被申请人邓方平及李咏还应支付违约金，违约金为固定金额，计算方式为贷款本金的10%，经计算为58383.34元。
xxx6年6月28日，申请人与广东赋诚律师事务所签订了《民事委托代理合同》。申请人支付了律师费15769元，有《民事委托代理合同》及《存款账户回单》予以证明。
以上事实，有申请人提交的《个人借款申请表》、《购房按揭抵押贷款合同》、《承诺书》、《委托支付书》、《个人贷款业务放款通知书》、《非委托贷款发放凭证》、《存款账户回单》、《个人贷款借据》、《房地产权证》、《房地产他项权证》、《贷款欠款明细表》、《个人贷款还款明细》、《民事委托代理合同》、《存款账户回单》，以及本院的听证笔录等附卷为证。
本院认为，申请人与两被申请人就案涉借款签订了《购房按揭抵押贷款合同》，应按照约定履行双方的权利义务。两被申请人向申请人提供了其所有的位于东莞市万江区大莲塘社区理想0769C单元xxx的房屋（房产证号：粤房地权证莞字第××号、粤房地权证莞字第××号）作为抵押财产并办理了抵押登记，申请人也已取得了《房地产他项权证》，申请人就抵押物享有的抵押权依法设立。两被申请人没有按合同约定偿还贷款本金和利息，已经构成违约，申请人有权依照案涉合同的相关约定申请实现担保物权，故申请人请求法院拍卖、变卖抵押财产以实现担保物权，符合法律规定，本院予以支持。
关于优先受偿的范围。根据案涉合同约定，结合本案调查情况显示，两被申请人未向申请人清偿贷款本金及利息，故申请人实现担保物权优先受偿的范围应包括债权本金583833.38元及违约金58383.34元、利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按照《购房按揭抵押贷款合同》相关约定和中国人民银行的规定计算至款项实际清偿之日止）。
关于律师费的问题。《购房按揭抵押贷款合同》约定的担保范围包括了律师费，《民事委托代理合同》约定律师代理费用为15769元，且申请人已经实际支付了该款项，该费用也未超出合理范围，故优先受偿范围应包括申请人为实现债权已经支出的律师费15769元。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百九十七条之规定，本院裁定如下：
对被申请人邓方平及李咏所有的房地产[位于东莞市万江区大莲塘社区理想0769C单元xxx号房屋（房产证号：粤房地权证莞字第××号、粤房地权证莞字第××号）]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人东莞银行股份有限公司中心区支行对变价后所得款项在贷款本金583833.38元及违约金58383.34元、利息、罚息、复利、实现债权的费用（利息、罚息、复利按照《购房按揭抵押贷款合同》相关约定和中国人民银行的规定计算至款项实际清偿之日止；实现债权的费用即律师费15769元）的范围内享有优先受偿权。
本案受理费5213.06元，已由申请人东莞银行股份有限公司中心区支行预交，由被申请人邓方平及李咏负担。
本裁定为终审裁定。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出异议。
代理审判员 郭 芹
二〇一六年八月十五日
书 记 员 聂晓霞
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。