福建省明溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）明民初字第23号
原告曾求香，女，汉族，居民，户籍地明溪县，现住明溪县。
委托代理人陶文华，福建闽佑律师事务所律师。
被告明溪县明华房产开发有限公司。住所地明溪县。
法定代表人邱居铿，系该公司总经理。
委托代理人阙勇刚，福建归化律师事务所律师。
委托代理人任建萍，福建归化律师事务所律师。
原告曾求香与被告明溪县明华房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曾求香的委托代理人陶文华，被告明溪县明华房产开发有限公司的委托代理人任建萍到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告曾求香诉称，2012年3月6日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同。合同约定：被告将位于明溪县雪峰镇金家路151号的万乘华府第11幢第2单元3—201号房出售给原告，总价款为678007元人民币；出卖人应当在2013年3月30日前将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零%向买受人支付违约金。合同还约定如果在规定日期内未达到交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买卖受人零元违约金，出卖人负责整改直至达到约定的标准。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房价款678007元人民币，被告于2013年5月28日将不符合约定条件的商品房交付给原告，且因被告的原因，原告至今仍无法取得房屋所有权证书。为此，请求判令：1、要求被告支付逾期交房违约金8000元；2、要求被告按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付至2014年8月30日止的逾期取得房屋权属证书违约金52254元及从2014年8月31日起至被告办妥房屋所有权初始登记手续之日止的逾期取得房屋所有权证书的违约金；3、要求被告对不符合交房条件的项目立即进行整改。
被告明溪县明华房产开发有限公司辩称，被告开发建设的万乘华府二期工程，在房屋具备入住条件后，《商品房买卖合同》约定的交房时间之前，被告的工作人员统一通知各位业主前来收房，百分之九十几的业主在接到通知后都接收房屋。小部分业主拖延一段时间后才前来办理交房手续。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》的第八条“交付条件与期限”明确约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：买受人同意接收，出卖人交付买受人零元违约金。出卖人负责整改直至达到约定的标准”。依照该约定，原告应当接收房屋，现在是因为原告违反合同约定逾期接收房屋造成逾期交房，被告不应当承担支付逾期交房违约金的责任。本案的实际交房时间为2013年5月28日，仅比《商品房买卖合同》约定的交房时间2013年3月30日多了58天。按照《商品房买卖合同》第九条的约定：“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；”。即便被告需要支付逾期交房违约金，也仅需按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》对逾期办证违约金已作出明确约定为零%，合同双方应按照合同的约定履行义务。原告如果认为《商品房买卖合同》的约定违背其意愿、不是其真实意思表示、存在重大误解、显失公平，应当在法定的期限内行使法律赋予的向人民法院申请撤销或变更该条款的权利，行使撤销权的法定期限是一年且这一年是除斥期间。但是原告在合同签订后长达两年多的时间里均未行使撤销权，现已不再具有行使撤销权的权利。原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应当驳回。
原告曾求香为证明自己的主张，提供如下证据：
1、《商品房买卖合同》一份，证明：2012年3月6日原告与被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定：被告将位于明溪县雪峰镇金家路151号的万乘华府第11幢第2单元3-201号房出售给原告，总价款为678007元人民币；出卖人应当在2013年3月30日前将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零%向买受人支付违约金。合同还约定如果在规定日期内未达到交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买卖受人零元违约金，出卖人负责整改直至达到约定的标准的事实；
2、提供《销售不动产统一发票》三张，证明原告分别于2012年4月10日、2012年5月30日、2012年10月31日支付全部购房款678007元的事实；
3、提供公共维修基金收据一张，证明原告按约交纳了公共维修基金的事实；
4、提供物业费收据一份，证明被告于2013年5月28日交付商品房的事实。
经庭审质证，被告认为：对证据1、2、3、4真实性没有异议。但对证据1《商品房买卖合同》认为：1、《商品房买卖合同》已对交房条件和期限等作出明确约定，被告无需支付逾期交房违约金。该《商品房买卖合同》的第八条“交付条件与期限”明确约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：买受人同意接收，出卖人交付买受人零元违约金。出卖人负责整改直至达到约定的标准”。依照该约定，被告通知原告收房时原告应当接收房屋。被告开发建设的万乘华府二期工程，在房屋具备入住条件后，《商品房买卖合同》约定的交房时间之前，被告的工作人员统一通知各位业主前来收房，百分之九十几的业主在接到通知后都接收房屋。部分业主逾期前来办理收房手续，现在是因为原告违反合同约定逾期接收房屋造成逾期交房，被告不应当承担支付逾期交房违约金的责任；本案的实际交房时间为2013年5月28日，仅比《商品房买卖合同》约定的交房时间2013年3月30日多了58天。按照《商品房买卖合同》第九条的约定：“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；”。即便被告需要支付逾期交房违约金，也仅需按日向买受人支付已付款万分之一的违约金；2、该合同第十四条“关于产权登记的约定”明确约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零%向买受人支付违约金。”这就证明了原、被告双方对逾期办证违约金是有明确约定的，约定的违约金计算方式就是“自逾期之日起每日按买受人已付款的零%”，这是原被告双方真实意思表示，双方均应当遵照该约定行使权利和履行义务；对证据4物业费收据认为该证据是物业公司的收费票据，不能证明交房时间，交房时间应以交房单为依据。原告在起诉状中自认的交房时间是2013年5月28日，被告予以认可。
本院分析认为，原告提交的1、2、3、4证据能够证明原、被告间的法律关系，与本案事实有关，具备证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。
本院根据以上有效证据及当事人的质证意见认定以下事实：
2012年3月6日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同。合同约定：被告将位于明溪县雪峰镇金家路151号的万乘华府第11幢第2单元3-201号房出售给原告，总价款为678007元人民币；出卖人应当在2013年3月30日前将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零%向买受人支付违约金。合同还约定如果在规定日期内未达到交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人零元违约金，出卖人负责整改直至达到约定的标准。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房价款678007元人民币，被告于2013年5月28日将不符合约定条件的商品房交付给原告，原告至今未取得房屋所有权证书。
另查明：被告销售给原告的商品房至今未完成工程竣工验收，未办理房屋所有权初始登记。
本案双方争议的焦点为：1、被告是否应支付逾期交房违约金？2、被告是否应支付逾期取得房屋所有权证书违约金
一、关于被告是否应支付逾期交房违约金的问题。
原告认为：根据原被告签订的商品房买卖合同第八条的约定，被告应当在2013年3月30日前将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。但被告直至2013年5月28日才将不符合合同约定的条件的房屋交付原告使用。因此，被告应当向原告支付自2013年3月31日起至2013年5月28日止的逾期交房违约金。
被告认为：《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”明确约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：买受人同意接收，出卖人交付买受人零元违约金。出卖人负责整改直至达到约定的标准”。依照该约定，被告通知原告收房时原告应当接收房屋。被告开发建设的万乘华府二期工程，在房屋具备入住条件后，《商品房买卖合同》约定的交房时间之前，被告的工作人员统一通知各位业主前来收房，百分之九十几的业主在接到通知后都接收房屋。部分业主逾期前来办理收房手续，现在是因为原告违反合同约定拒绝接收房屋造成逾期交房，被告不应当承担支付逾期交房违约金的责任。本案的实际交房时间为2013年5月28日，仅比《商品房买卖合同》约定的交房时间2013年3月30日多了58天。按照《商品房买卖合同》第九条的约定：“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；”，即便被告需要支付逾期交房违约金，也仅需按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。
本院认为：《商品房买卖合同》第八条约定：“被告应当在2013年3月30日前，将符合约定条件的商品房交付原告使用，如在规定日期内未达到上述条件双方同意按以下方式处理：原告同意接收，被告支付零元违约金，并负责整改直至达到约定的标准。”，第九条约定：“被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，按以下方式处理：“（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金”。被告销售给原告的房屋至今未竣工验收，应按合同约定对不符合交房条件的项目进行整改。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，故原告在房屋竣工验收前有权拒绝接收房屋，且被告亦未提交证据证明已于2013年5月28日前通知原告交房，被告应承担逾期的违约责任。但因被告逾期交房未超过约定交房日期的90天，故被告应按合同约定按日向原告支付已付购房价款678007元人民币万分之一自2013年3月31日至2013年5月28日的逾期交房违约金。
二、关于被告是否应支付逾期取得房屋所有权证书违约金的问题。
原告认为：原告未能在约定的期限内取得房产证系由于被告的原因，因此，被告无论是依照合同约定还是依照法律的规定，都不容置疑地应当承担违约责任。虽然《商品房买卖合同》第十四条第2项里约定的违约金计算标准为零%，且原告与被告对该条款所出现的零%有各自的理解，但是，根据《合同法》第41条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，由于被告系提供格式条款的一方，所以在出现两种解释时，应当作出不利于被告的解释，即作出本条约定零%违约金系没有约定违约金的解释。由于原、被告没有约定违约金的计算标准，且损失数额难以确定，因此，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，被告应当按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准向原告支付自逾期之日起至原告取得房屋权属证书之日止的违约金。
被告认为：《商品房买卖合同》第十四条第2项“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零%向买受人支付违约金。”，对违约金已明确约定为零%，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。该约定是房屋买卖双方真实意思的表示，对双方均具有约束力。既然合同对违约金约定为零%，被告应向原告支付的违约金为零，即无需向原告支付违约金。原告如果认为《商品房买卖合同》的约定违背其意愿、不是其真实意思表示、存在重大误解、显失公平，应当在法定的期限内行使法律赋予的向人民法院申请撤销或变更该条款的权利，行使撤销权的法定期限是一年且这一年是除斥期间。但是原告在合同签订后长达两年多的时间里均未行使撤销权，现已不再具有行使撤销权的权利。
本院认为：《商品房买卖合同》第十四条：“出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零%向买受人支付违约金。”该条款明确约定出卖人“应在商品房交付使用后60日内办理初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，故该条款后半段表述中的“出卖人的原因”应指出卖人履行初始登记及交付资料等相关义务方面的原因。房屋所有权初始登记后买受人取得房屋权属证书是双方当事人全面履行《商品房买卖合同》所应实现的基本目的，办理房屋权属登记应以买受人能实现这一目的为界定标准。如果出卖人未在约定期限内履行办理房屋所有权初始登记及向买受人交付办理权属登记需由出卖人提供的资料，即应认定为系因出卖人的原因导致买受人逾期取得房屋权属证书。本案被告于2013年5月14日将房屋交付原告使用，但被告销售给原告的商品房至今未完成工程竣工验收，未办理房屋所有权初始登记，被告的行为已经构成违约。《商品房买卖合同》第十四条：“出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零%向买受人支付违约金。”中零%的“零”非手工书写，系盖“零”字印章。根据生活常理，印章是为了重复使用而预先刻制，被告未提供证据证明在签订合同时已采取合理的方式提请原告注意免除或者限制其责任、对该条款予以说明。结合本院受理的同为明溪县明华房产开发有限公司为被告的22件商品房销售合同纠纷案件中，《商品房买卖合同》第十四条内容、形式与本案完全一致，应认定原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条为格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”，故对《商品房买卖合同》第十四条中的零%应当理解为没有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，本案房屋已实际交付买受人原告使用至今，买受人逾期取得房屋权属证书的损失数额难以确定，故违约金的数额应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。根据本案实际情况，本院酌情确定本案逾期取得房屋权属证书违约金按原告已付购房款总额，以中国人民银行同期银行贷款利率上浮百分之三十计算。
综上所述，本院认为，原告曾求香与被告明溪县明华房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人意思表示一致的体现，内容于法不悖，属有效合同。被告销售给原告的房屋至今未竣工验收，已构成违约，应按合同约定对不符合交房条件的项目进行整改。合同约定被告应于2013年3月30日交房，但被告于2013年5月28日将讼争房屋交付原告，应按合同约定按日向原告支付已付购房价款678007元人民币万分之一自2013年3月31日至2013年5月28日的逾期交房违约金。被告于2013年5月28日将讼争房屋交付原告后未按合同约定办理房屋所有权初始登记、将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给原告，被告的行为亦构成违约，应支付原告按已付购房款总额678007元自2013年8月28日起至被告办妥房屋所有权初始登记之日止以中国人民银行同期贷款利率的百分之一百三十计算的逾期取得房屋权属证书违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告明溪县明华房产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告曾求香逾期交房违约金4000元；
二、被告明溪县明华房产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内按原告已付购房款总额678007元以中国人民银行同期贷款利率的百分之一百三十计算的标准向原告曾求香支付逾期取得房所有权证书违约金52254元（2013年8月28日至2014年8月30日）；
三、被告明溪县明华房产开发有限公司同时还应按原告已付购房款总额678007元以中国人民银行同期贷款利率的百分之一百三十计算的标准向原告曾求香支付自2014年8月31日起至被告办妥房屋所有权初始登记手续之日止的逾期取得房屋所有权证书的违约金；
四、被告明溪县明华房产开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内按合同约定对不符合交房条件的项目进行整改；
五、驳回原告曾求香的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1306元，由原告曾求香负担87元、被告明溪县明华房产开发有限公司负担1219元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 游 鸿 程
审 判 员 陈 长 峰
人民陪审员 刘 文 静
二〇一五年三月九日
书 记 员 张桂花（代）
附：（2015）明民初字第23号相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。