湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂民终145号
上诉人（原审被告）：襄阳市襄州区汇兴小额贷款有限责任公司。住所地：湖北省襄阳市襄州区航空路**号。
法定代表人：刘和林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何贵林，湖北思扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王长健，湖北思扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭某，女，汉族，1980年2月3日出生，住湖北省襄阳市樊城区。
原审原告：李心芷，女，汉族，2006年4月22日出生，住湖北省襄阳市樊城区。
法定代理人：郭某，李心芷之母。
原审第三人:谷城县东方嘉太商业有限责任公司。住所地：湖北省谷城县城关镇双雄路。
法定代表人：占华茹，该公司董事长。
原审第三人：襄阳市东方嘉太房地产开发有限公司。住所地：湖北省襄阳市樊城区汉江路。
法定代表人：王斌，该公司执行董事。
上诉人襄阳市襄州区汇兴小额贷款有限责任公司（以下简称汇兴小贷公司）因与被上诉人郭某、原审原告李心芷、原审第三人谷城县东方嘉太商业有限责任公司（以下简称东方嘉太商业公司）、襄阳市东方嘉太房地产开发有限公司（以下简称东方嘉太房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省襄阳市中级人民法院（2016）鄂06民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年2月14日公开开庭审理了本案。上诉人汇兴小贷公司的委托诉讼代理人王长健，被上诉人郭某、原审原告李心芷的法定代理人郭某到庭参加诉讼。原审第三人东方嘉太商业公司、东方嘉太房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。
汇兴小贷公司上诉请求：1、依法撤销（2016）鄂06民初53号民事判决，改判继续对位于湖北省谷城县城关镇双雄路3-（4）-52-1地块东方国际大酒店第一座十一层7号房屋的执行。2、本案一、二审全部的诉讼费用均由郭某承担。事实和理由：1、东方嘉太房地产公司与郭某签订的《商品房买卖合同》，房屋出售人是东方嘉太房地产公司而非东方嘉太商业公司，而汇兴小贷公司申请查封和执行的财产是东方嘉太商业公司的资产，东方嘉太房地产公司出售他人的财产，该出售行为应认定为无效。由庭审调查可知，汇兴小贷公司申请人民法院查封时，东方嘉太商业公司取得了本案诉争房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，且该部分证件的取得均在郭某提交的《商品房买卖合同》签订之后。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。本案中，东方嘉太商业公司已经取得诉争房屋的产权证明，郭某提交的《商品房买卖合同》未经备案，也未经预告登记，且在东方嘉太商业公司取得相关产权证书之前。因此，郭某提交的《商品房买卖合同》不能对抗经法定登记机构颁发的不动产权属证书。2、东方嘉太房地产公司将其所有的房屋出卖给郭某时，郭某并没有支付全部的购房款，仅仅支付了其中的部分购房款，剩余的部分购房款是通过与东方嘉太商业公司签订《租赁协议》，由东方嘉太商业公司支付部分租赁费的方式来冲抵。此外，在郭某提交的相关证据中，亦没有提供东方嘉太商业公司支付返租费用的相关证据。由此可知，在汇兴小贷公司申请查封、执行时，郭某并未支付全部的购房款。3、郭某并没有实际占有该房屋。根据郭某提供的相关证据，《商品房买卖合同》签订之后，郭某与东方嘉太商业公司签订《租赁协议》，而按照《商品房买卖合同》的约定，该房屋的用途是居住，并非作为商业用途，郭某并没有实际居住该房屋，而是由东方嘉太商业公司承租后用于商业用途。由此可知，出租的行为并不能认定为郭某已经实际占有该房屋。4、诉争房屋未办理备案登记手续和房屋登记手续，郭某有明显过错。在郭某提供的《商品房买卖合同》中第十五条和第二十四条明确约定了申请登记备案和办理权属证书的时间。而郭某签订合同的时间为2009年，汇兴小贷公司申请查封的时间为2011年11月21日。在汇兴小贷公司申请财产保全时，郭某没有去为该房屋办理登记备案手续和办理房屋权属证书，而是东方嘉太商业公司在2010年办理了房屋权属证书。郭某对东方嘉太房地产公司不办理相关登记备案手续和权属证书的行为予以放纵，导致汇兴小贷公司申请查封时该房屋并未登记在郭某名下，郭某有明显的过错。综上所述，郭某与东方嘉太房地产公司签订的《商品房买卖合同》应属无效，郭某提出的执行异议没有任何事实和法律依据，原审判决以郭某对争议的房屋享有合法的物权期待权，足以阻却对该标的物的执行为由，判决不得对该诉争房屋执行，属于认定事实不清，适用法律不当，判决错误。
郭某、李心芷二审辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律准确，请求维持一审判决。
东方嘉太商业公司、东方嘉太房地产公司未向本院陈述意见。
郭某、李心芷向一审法院起诉请求：1、确认郭某、李心芷是谷城县东方国际大酒店第十一层7号房产的实际所有权人；2、解除对上述房产的查封；3、本案诉讼费由汇兴小贷公司承担。
一审法院认定事实：2009年12月5日，郭某、李心芷与东方嘉太房地产公司签署了《商品房买卖合同》一份（合同加盖其关联公司东方嘉太房地产公司印章），购买了该公司开发建设的商品房“东方国际大酒店”第十一层7号房，建筑面积为45平方米，单价每平方米2944.35元，合计房款为132496元整。2009年11月20日，李心芷父亲李琦代李心芷交款10000元。同年12月5日交款122496元，购房款已全部交清。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向谷城县房管局申请登记备案。合同签订后，郭某、李心芷即支付了全部购房款132496元。同日，郭某、李心芷与东方嘉太商业公司签订一份《租赁协议》，东方嘉太商业公司租赁郭某、李心芷的房屋使用经营10年，前8年的租金为1700元，东方嘉太商业公司分期向郭某、李心芷支付了24个月的租金。
一审法院另认定：汇兴小贷公司诉东方嘉太商业公司、汪星借款纠纷案，湖北省高级人民法院于2013年8月15日作出（2013）鄂民二终字第00014号民事判决，判决：东方嘉太商业公司于判决生效后十日内向汇兴小贷公司偿还借款本金4541.8967万元以及相应的利息和违约金（合同期内利息按合同约定的利率计息；逾期违约金自逾期之日起至判决确定的给付之日止，按人民银行规定的同期同类贷款基准利率四倍计算）。东方嘉太商业公司已经偿还汇兴小贷公司的1250.2万元，按先息后本从前项确定的欠款本息中依次冲减。该案在审理过程中，汇兴小贷公司向湖北省襄阳市中级人民法院申请财产保全。该院作出（2012）鄂襄阳中立保字第00001号民事裁定：查封东方嘉太商业公司位于谷城县××路东方国际大酒店第一、第二、第五、第六、第十一、第十二层的房地产。查封期限届满前，经汇兴小贷公司申请，湖北省襄阳市中级人民法院作出（2013）鄂襄阳中执字第00091-1号执行裁定，续行查封了上述财产。郭某、李心芷向该院提出执行异议。该院于2015年11月30日作出（2015）鄂襄阳中执异字第00008号执行裁定：驳回郭某、李心芷的异议。郭某、李心芷遂提起本案诉讼。
一审法院还认定：东方嘉太商业公司原股东为王媛、杨平，2013年10月，股东变更为王媛、杨平、占华茹，法定代表人变更为占华茹。东方嘉太房地产公司股东为王媛、王斌、杨平。王斌、杨平为夫妻关系，王媛为王斌、杨平之女，占华茹为王斌之母。2007年9月，东方嘉太商业公司取得位于湖北省谷城县城关镇双雄路南段的一宗土地使用权（证号谷城国用（2007）第01-0259号）。因开发建设（建设项目名称为东方国际大酒店）需要，同年12月22日，东方嘉太商业公司取得建设工程规划许可证，2008年5月12日取得房屋预售许可证（证号为谷房预售证第2009-003号），许可证记载的售房单位为东方嘉太房地产公司。2009年6月23日，东方嘉太商业公司、东方嘉太房地产公司向谷城县房产管理局发函称：东方嘉太房地产公司于2009年5月经襄樊市房产管理局批准成立，本公司是在原东方嘉太商业公司经营运行的基础上成立，已具备房地产开发的规模，经公司董事会全体表决，原三名股东不变，共同投资注册资本金10000000元，任命原东方嘉太商业公司法人代表王斌继续担任东方嘉太房地产公司法人代表。东方嘉太商业公司与东方嘉太房地产公司属于一套班子，两块牌子。
一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，案外人提起执行异议之诉应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案的争议焦点在于郭某、李心芷是否享有对诉争房屋的合法民事权益，是否足以排除人民法院的强制执行。从本案查明事实来看，郭某、李心芷于2009年12月5日与东方嘉太房地产公司签订了《商品房买卖合同》、与东方嘉太商业公司签订了《租赁协议》，东方嘉太房地产公司的委托代理人当庭认可《商品房买卖合同》及《租赁协议》的合同效力，并称两公司的法定代表人、实际控制人均为王斌，所有股东均为王斌的家庭成员，两公司在人员、业务、财务等方面存在严重混同。因此，郭某、李心芷与东方嘉太房地产公司签订的《商品房买卖合同》以及与东方嘉太商业公司签订的《租赁协议》合法有效，郭某、李心芷支付全部购房款，为诉争房屋的合法买受人，并通过租赁收益的方式取得对诉争房屋的合法占有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。以上司法解释规定了对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，买受人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，也已合法占有，预期物权将确定无疑地变动到其名下，而且本案诉争房屋没有变更登记的原因亦不可归责于郭某、李心芷，在与申请执行人享有的一般债权发生冲突时，应当优先保护买受人的物权期待权。故应当认定郭某、李心芷对诉争房屋享有合法的民事权益，足以排除人民法院的强制执行。但对于郭某、李心芷要求确认其是谷城东方国际大酒店第十一层7号房产的实际所有权人的诉讼请求，一审法院认为，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，不动产所有权的继受取得，除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案查明的事实看，诉争房屋一直登记在东方嘉太商业公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，诉争房屋物权变动并未完成，郭某、李心芷尚不能成为诉争房屋所有权人，因此，郭某、李心芷主张确认其对案涉房屋享有所有权之诉求，不予支持。汇兴小贷公司依据生效的（2013）鄂民二终字第00014号民事判决申请对本案争议的房屋予以强制执行，郭某、李心芷对争议的房屋享有合法的物权期待权，足以阻却对该标的物的执行行为。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：1、不得执行位于湖北省谷城县城关镇双雄路3-（4）-52-1地块东方国际大酒店第十一层7号房屋；2、东方嘉太商业公司、东方嘉太房地产公司在该判决生效之日起十五日内履行协助郭某、李心芷办理上述房屋权属登记义务；3、驳回郭某、李心芷的其他诉讼请求。案件受理费2950元，由郭某、李心芷、汇兴小贷公司各负担1475元。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
二审期间，汇兴小贷公司、郭某、李心芷均对一审认定的事实无异议。本院查明，一审查明的“郭某、李心芷与东方嘉太房地产公司签署了《商品房买卖合同》一份（合同加盖其关联公司东方嘉太房地产公司印章）”事实中将签署对象“东方嘉太商业公司”表述为“东方嘉太房地产公司”，“购买了该公司开发建设的商品房‘东方国际大酒店’第十一层7号房”事实中将诉争房屋坐落位置“第一座第十一层7号房”表述为“第十一层7号房”，本院予以纠正。该两处事实应表述为“郭某、李心芷与东方嘉太商业公司签署了《商品房买卖合同》一份（合同加盖其关联公司东方嘉太房地产公司印章）”、“购买了该公司开发建设的商品房‘东方国际大酒店’第一座第十一层7号房”。一审查明的其他事实，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：郭某、李心芷对诉争房屋是否享有合法的民事权益？是否足以排除人民法院的强制执行？针对本案二审争议焦点，结合当事人的诉辩观点及案件事实，本院评析如下：
（一）关于郭某、李心芷对诉争房屋是否享有合法的民事权益的问题
本院认为，虽然本案争议房屋的所有人不是东方嘉太房地产公司，而是东方嘉太商业公司，但是东方嘉太房地产公司、东方嘉太商业公司于2009年6月23日向谷城县房产管理局发函称两者属于一套班子，两块牌子，该两公司共同委托的具有特别授权的诉讼代理人在一审庭审中也承认两公司在人员、业务、财务等方面存在严重混同。从本案买卖房屋、租赁房屋的实际情况看，东方嘉太房地产公司、东方嘉太商业公司在人员、业务、财务等方面确实存在混同，可以认定东方嘉太房地产公司、东方嘉太商业公司人格混同，东方嘉太房地产公司对外销售本案争议房屋的行为有效。东方嘉太商业公司、东方嘉太房地产公司共同委托的具有特别授权的诉讼代理人在一审答辩和庭审中也认可东方嘉太房地产公司与郭某、李心芷所签订的《商品房买卖合同》的效力，故东方嘉太房地产公司与郭某、李心芷所签订的《商品房买卖合同》应认定为有效。汇兴小贷公司主张东方嘉太房地产公司出售行为应认定无效、涉案《商品房买卖合同》应属无效的上诉理由不能成立。由于郭某、李心芷提供了证据证明其在汇兴小贷公司申请查封、执行时已支付了全部购房款，汇兴小贷公司虽然主张郭某未支付全部购房款，但并未提供证据予以证明。故汇兴小贷公司主张郭某在其申请查封、执行时并未支付全部购房款的上诉理由不能成立。根据郭某、李心芷与第三人东方嘉太房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定的内容，在郭某、李心芷依约定支付了全部购房款的情况下，郭某、李心芷依法享有获得诉争房屋所有权的物权期待权。故汇兴小贷公司主张原判决认定郭某对争议的房屋享有合法的物权期待权错误的上诉理由不能成立。
（二）关于郭某、李心芷享有的民事权益是否足以排除人民法院的强制执行的问题
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，只要不动产买受人享有的物权期待权同时符合上述规定的四项条件，就能够排除人民法院的强制执行。本案中，郭某、李心芷签订的《商品房买卖合同》合法有效且在人民法院对诉争房屋查封之前，符合上述规定的第一项条件。郭某、李心芷在人民法院对诉争房屋查封之前将诉争房屋进行了出租，虽然未将诉争房屋用于居住，但是上述规定并未规定合法占有必须是用于居住，而且占有本身含义应是对不动产的管理和支配，郭某、李心芷通过租赁收益的方式对诉争房屋进行管理和支配应当认定是对诉争房屋进行了合法占有，符合上述规定的第二项条件。郭某、李心芷已支付全部价款，符合上述规定的第三项条件。汇兴小贷公司以郭某在汇兴小贷公司申请查封时，没有去办诉争房屋登记备案手续和办理房屋权属证书为由主张郭某对诉争房屋未办理过户登记有明显过错，但是上述法律条款中“非因买受人自身原因未办理过户登记”，本意是诉争房屋未办理过户登记的原因不可归责于买受人，汇兴小贷公司并未举证证明郭某存在购买房屋时对诉争房屋是否存在他人权利会导致登记障碍的忽略、对限制购房政策的忽略、为逃税等原因消极不行使登记权利等能够归责于郭某的原因未办理过户登记的情形，郭某、李心芷符合上述规定的第四项条件。故郭某、李心芷享有的物权期待权符合上述法律条款中足以排除人民法院强制执行的条件，汇兴小贷公司主张原审判决认定郭某对诉争房屋享有的合法的物权期待权足以阻却对该标的物执行，判决不得执行错误的上诉理由不能成立。
另外，汇兴小贷公司上诉请求撤销一审判决，针对一审判决主文第一项内容，本院认为，一审判决对于诉争房屋坐落位置表述不准确，本院予以纠正。针对一审判决主文第二项内容，本院认为，人民法院应当根据当事人的诉请进行审理并作出相应判决。郭某、李心芷在一审起诉时并未请求判决东方嘉太商业公司、东方嘉太房地产公司协助郭某、李心芷办理涉案房屋权属登记。一审法院判决东方嘉太商业公司、东方嘉太房地产公司协助郭某、李心芷办理涉案房屋权属登记超出了当事人诉请。对此，本院予以纠正。
综上所述，汇兴小贷公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
一、撤销湖北省襄阳市中级人民法院（2016）鄂06民初53号民事判决；
二、不得执行位于湖北省谷城县城关镇双雄路3-（4）-52-1地块东方国际大酒店第一座第十一层7号房屋；
三、驳回郭某、李心芷的其他诉讼请求。
一审案件受理费2950元，由襄阳市襄州区汇兴小额贷款有限责任公司负担1475元，由郭某、李心芷负担1475元。二审案件受理费2950元，由襄阳市襄州区汇兴小额贷款有限责任公司负担2802.5元，由郭某、李心芷负担147.5元。
本判决为终审判决。
审判长 严浩
审判员 徐艺
审判员 兰飞
二〇一七年三月三十日
书记员 戈凯