黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄石港胜民初字第00248号
原告翁爱民，个体工商户。
原告陈加平（原告翁爱民之夫），个体工商户。
二原告共同委托代理人刘明霞、陈尚柱，湖北鸣伸律师事务所律师。
被告万芳枝。
被告余文涛。
被告周秀文。
第三人湖北省黄石祥隆股份有限公司，住所地湖北省黄石市永安里9号。
法定代表人黄学湖，董事长。
原告翁爱民、陈加平与被告万芳枝、余文涛、周秀文、第三人湖北省黄石祥隆股份有限公司（以下简称祥隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄镔担任审判长，与代理审判员姜蕾、人民陪审员李明组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翁爱民及其与原告陈加平共同委托代理人刘明霞到庭参加诉讼，被告万芳枝、余文涛、周秀文、第三人祥隆公司法定代表人经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。
原告翁爱民、陈加平诉称，1997年7月份左右，原告想购买房屋，碰到被告周秀文的妹妹后，其妹告知二原告其有房屋要出售，随后将原告翁爱民带到黄石市黄石港区15-××号房屋与被告周秀文及其丈夫余小荣见面，被告周秀文介绍，该房屋为拆迁还建房，并向原告出示了房屋拆迁安置协议书。该协议书上载明被拆迁人为被告万芳枝，但由被告周秀文的丈夫余小荣代为签名。余小荣解释拆迁安置合同系被告万芳枝委托其办理，现在卖房其同样也可以代表被告万芳枝作出决定，后经双方协商，原告方决定以96000元购买该处房屋。1997年7月21日，余小荣拿出一份房屋买卖协议书，约定被告万芳枝、余小荣以96000元将房屋出售给原告方，房屋过户及水电增容等一切费用由被告方负责。签订合同时被告万芳枝没有在场，原告询问被告周秀文及余小荣为何万芳枝未到场签字时，余小荣说被告万芳枝系其嫂子，被告周秀文、余小荣可以代表被告万芳枝办理房屋买卖的一切事宜。此后，原、被告双方签订了房屋买卖合同，原告方向余小荣支付购房款60000元，由余小荣出具收条。一周后，余小荣将钥匙交给原告方，原告方搬入该房屋居住。此后原告方多次要求被告方办理过户手续，但被告方告知原告方拆迁房屋一直不能办证。1998年4月9日，余小荣告知原告方可以办证，原告方又向其支付16000元并签订补充协议。在补充协议中双方约定如不能办证，则原告尚未支付的20000元就作为违约金抵销购房款。但时至今日被告方仍未履行房屋过户的义务，故二原告诉至法院，请求判令：1、原、被告双方签订的《房屋买卖协议》有效，黄石市黄石港区胜阳港15号楼三单元八楼15-××号房屋属于二原告所有；2、被告万芳枝、余文涛、周秀文及第三人祥隆公司履行协助原告方办理黄石市黄石港区胜阳港15号楼三单元八楼15-××号房屋产权证及土地使用权证变更登记到二原告名下的义务，变更登记相关费用由被告万芳枝、余文涛、周秀文承担；3、三被告承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，原告翁爱民、陈加平变更第2项诉讼请求为：被告万芳枝、余文涛、周秀文及第三人祥隆公司履行协助原告方办理黄石市黄石港区胜阳港15号楼三单元八楼15-××号房屋产权证及土地使用权证变更登记到二原告名下的义务。
原告方为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：
证据一、二原告身份证复印件、三被告户籍信息表、第三人祥隆公司工商登记信息打印件。证明原、被告及第三人诉讼主体适格；
证据二、原告翁爱民、陈加平与被告周秀文、余小荣于1997年7月21日签订的《房屋买卖协议》、同日余小荣向原告方出具的60000元收条、1998年4月9日余小荣向原告方出具的16000元借条、同日二原告与余小荣签订的补充协议。证明1、被告方已将诉争房屋出售给原告方；2、诉争房屋的购房款已经付清；3、被告方一直违约不办理房屋过户手续；
证据三、1994年4月1日余小荣代表被告万芳枝与黄石市房地产综合开发总公司签订的黄房开拆字（94）第11号拆迁安置协议书复印件、拆迁安置证明书复印件、胜阳港拆迁户清单复印件。证明1、余小荣与被告周秀文是被告万芳枝在拆迁房屋及还建事宜的代理人；2、余小荣与被告万芳枝已形成表见代理关系，原、被告之间的买卖协议是合法有效的；
证据四、2014年9月3日及11月4日原告为争议房屋交纳水费的发票两张。证明原告一直在诉争的房屋居住至今，并同时证明该房屋已向原告交付18年；
证据五、被告万芳枝所有的私字第0033号黄石市人民政府房屋所有权证、黄石市黄石港区胜阳港15-××号房产登记证明、第三人祥隆公司2000年3月22日出具的0150179号收款收据、黄地税证字（2005）第0004217号已纳税收证明、黄石市房地产交易监证申请书、第三人祥隆公司2000年3月22日出具的商品房产权移交证明、1994年4月1日余小荣代表被告万芳枝与黄石市房地产综合开发总公司签订的黄房开拆字（94）第11号拆迁安置协议书。证明1、诉争房屋在2006年已经办理了房产证并登记在被告万芳枝的名下，该房屋可以进行过户；2、被告方一直违约不为原告方办理过户手续。
被告万芳枝、余文涛口头辩称，余小荣与二原告签订房屋买卖协议并未征得二被告的同意，故二被告不应将房屋过户到二原告名下。
被告万芳枝、余文涛经本院依法传唤无正当理由未到庭，放弃了举证及质证的权利。
被告周秀文、第三人祥隆公司经本院依法传唤未到庭，放弃了答辩及举证、质证的权利。
本院依职权调取第三人祥隆公司的企业法人营业执照、黄石市房地产综合开发总公司黄房开（1994）第54号《关于办理湖北省祥隆股份有限公司登记注册的申请报告》、湖北省体改委鄂改生字（1994）164号文件，以便查明黄石市房地产综合开发总公司与第三人祥隆公司的关系，原告方对上述证据均无异议。
本院结合庭审调查情况，对原告提交的证据一、证据二因符合证据的真实性、合法性、关联性，且可以证明案件事实，故本院予以采信；对证据三中的拆迁安置协议书因与证据五可以相互印证，故本院予以采信。对房屋拆迁证明书因与拆迁安置协议书可以相互印证，故本院予以采信。对胜阳港拆迁户清单因系复印件，且内容模糊，无法辨认，故本院不予采信；对证据四水费发票的户名为陈和平，且该发票并未记载地址，而仅注明系“胜阳港9箱”，故该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信；对证据五中所有权证因与拆迁安置协议书中载明的拆迁房屋的房号不符，与本案争议事实缺乏关联性，故本院对该证据不予采信。对该组其他证据因符合证据的真实性、合法性、关联性，且可以证据本案事实，故本院予以采信。
经审理查明，黄石市黄石港区胜阳港270号房屋为被告万芳枝所有，1994年4月1日，因危旧房改造的需要，黄石市房地产综合开发总公司与被告万芳枝达成拆迁安置协议，案外人余小荣（经向公安机关调查，目前余小荣的基本身份信息无法查明）代表被告万芳枝在协议书上签字。其后黄石市房地产综合开发总公司补偿被告万芳枝黄石市黄石港区胜阳港15-××号房屋一套，由余小荣与被告周秀文居住。1994年6月28日，黄石市房地产综合开发总公司经湖北省发改委批准，改制为湖北省黄石祥隆股份有限公司，并进行了工商登记。1997年7月，原告翁爱民、陈加平准备购买房屋用于家庭生活，后经人介绍与案外人余小荣、被告周秀文相识，二人声称被告万芳枝为其嫂，其可以代表被告万芳枝出售余、周二人正在居住的住房，并将1994年4月1日所签订的《拆迁安置协议书》复印后交给二原告留存。因该协议书也系余小荣代为签字并已生效，故二原告相信余小荣有权代表被告万芳枝出售争议房屋，便于1997年7月21日与被告周秀文、案外人余小荣签订《房屋买卖协议》，双方约定：二原告以96000元价格购买黄石市黄石港区胜阳港15-××号房屋（其中6000元包括过户手续费及水电增容费用），案外人余小荣办理房屋产权过户手续的时间为三个月，原告方首付购房款60000元，剩余36000元待办理房屋产权过户手续后于一个星期内付清。同日，余小荣向二原告出具收条，证实其收到二原告支付的购房款60000元。1997年7月底，两原告搬入所购房屋内居住，但余小荣未能在合同约定的期间内办理房屋过户登记手续，后经原告方多次催促，余小荣表示已可以办理房屋产权过户登记手续，但需要交纳相关手续费及税费。1998年4月9日，二原告以借款的名义再次向余小荣交纳购房款16000元，同日，余小荣与二原告签订补充协议，并承诺如卖方在1998年6月15日之前未能办理完成争议房屋的过户手续，则剩余的购房款20000元将转为违约金，不再向卖方支付。在余小荣承诺期限届满后，其仍未能办理房屋产权登记手续，且在1998年后与被告周秀文一同去向不明。2000年3月22日，被告万芳枝向第三人祥隆公司交纳相关费用后于2006年11月7日办理了争议房屋的所有权证，但并未要求二原告交纳房屋租金或搬离争议房屋，二原告一直居住至今。2015年，二原告向被告万芳枝主张办理房屋过户手续，被告万芳枝拒绝，双方因此成诉。
另查明，被告万芳枝、余文涛原为夫妻关系，后于2005年8月3日离婚。2015年12月31日，本院依职权对被告万芳枝、余文涛进行询问并制作笔录，被告万芳枝、余文涛在笔录中陈述争议房屋系其所有，其借给余小荣及被告周秀文居住，在1998年后其与余小荣及被告周秀文就再无联系，其也从未向二原告主张过权利及要求二原告退出占有房屋。
本院认为，黄石市黄石港区胜阳港15-××号房屋系被告万芳枝所有的房屋被拆迁后第三人对其进行的补偿，虽然在2006年11月7日前并未办理房屋所有权登记，但从庭审查明事实及当事人向本院所提交的证据综合判断，该房屋自始至终为被告万芳枝所有。案外人余小荣、被告周秀文与原告方1997年7月21日签订的《房屋买卖协议》时并无证据显示其已经取得被告万芳枝的授权而可以代表被告万芳枝对争议房屋进行处分，故余小荣及被告周秀文出售争议房屋的行为系无权处分。但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故余小荣、被告周秀文与二原告签订的《房屋买卖协议》已成立并生效。二原告在搬入争议房屋后至今已十八年有余，被告万芳枝明知房屋为二原告所占有，不但在2006年之前未向二原告主张权利，在其2006年11月7日取得房屋所有权证后仍未对二原告占有争议房屋的行为表示反对，且未主张二原告退出占有房屋或交纳租金，应视为其在事后已知晓余小荣、周秀文代表其出售房屋的事实并予以认可。由于并无证据证实被告万芳枝知晓余小荣与二原告于1998年4月9日签订的《补充协议》，故该补充协议中约定的内容对被告万芳枝并不产生效力，二原告仍应向被告万芳枝支付剩余的购房款20000元。因此本院对二原告主张《房屋买卖协议书》有效、被告万芳枝履行合同约定为二原告办理黄石市黄石港区胜阳港15-××号房屋产权过户手续的诉讼请求予以支持。但依据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，故本院对二原告主张争议房屋归二原告所有的诉讼请求不予支持。被告余文涛与万芳枝曾系夫妻关系，二被告已于2005年8月3日离婚，但由于二原告并无证据证明该房屋系二被告的夫妻共同财产，且该房屋已经登记在被告万芳枝名下，被告周秀文、余文涛、第三人祥隆公司已无法协助二原告办理争议房屋的过户手续，故本院对二原告主张被告周秀文、余文涛、第三人祥隆公司协助办理黄石市黄石港区胜阳港15-××号房屋过户手续的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、原告翁爱民、陈加平于本判决生效后十五日内向被告万芳枝支付购房款余款20000元；
二、被告万芳枝于本判决生效后十五日内履行1997年7月21日签订的《房屋买卖协议》中约定的义务，将黄石市黄石港区胜阳港15-××号房屋过户至原告翁爱民、陈加平名下；
三、驳回原告翁爱民、陈加平的其他诉讼请求。
如果被告万芳枝未按本判决指定的期间履行房屋过户义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的迟延履行金。
本案受理费2300元、公告费560元，由被告万芳枝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交案件受理费2300元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 黄 镔
代理审判员 姜 蕾
人民陪审员 李 明
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 ＸＸ元