上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初19604号原告：孟青林，男，1965年11月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：周伟，女，1968年9月23日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：郭行飞，上海同盛达律师事务所律师。被告：周萍，女，1964年9月25日出生，汉族，住上海市普陀区。第三人：宁波银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区世纪大道210号二十一世纪中心大厦第20、21、22层、101室。负责人：徐雪松，该分行行长。委托诉讼代理人：王晓东。原告孟青林与被告周伟、周萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月27日追加宁波银行股份有限公司上海分行作为第三人参加诉讼，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告孟青林、被告周伟的委托诉讼代理人郭行飞、被告周萍和第三人宁波银行股份有限公司上海分行的委托诉讼代理人王晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟青林向本院提出诉讼请求：1、要求确认周伟、周萍签订的关于上海市杨浦区延吉中路XXX弄XXX号XXX室(复式)房屋的《上海市房地产买卖合同》无效，要求将该房屋恢复登记至孟青林和周伟名下。事实和理由：孟青林与周伟原系夫妻，现已离婚。周萍系周伟的姐姐。孟青林于2003年11月6日被上海市公安局羁押，并于2004年12月22日被法院判决有期徒刑16年，于2015年11月25日假释，于2016年8月5日假释期满。上海市杨浦区延吉中路XXX弄XXX号XXX室(复式)房屋(以下简称系争房屋)原登记在孟青林、周伟名下。2004年6月4日，在孟青林不知情的情况下，周伟找人冒名顶替孟青林签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋过户至周萍名下。周伟、周萍的行为侵害了孟青林的合法权益，孟青林提起本案诉讼。周伟辩称，系争房屋原系孟青林与周伟共同共有。为支付孟青林父亲和儿子生活费用、房贷、公司员工工资和运作费用等，孟青林授权周伟出售系争房屋。周萍出资购买系争房屋，孟青林对此知情。买卖合同上孟青林的签名系周伟代签，但周伟获得孟青林的授权，且孟青林也从中受益。为帮助孟青林假释，周萍出具承诺书。系争房屋确实由孟青林父母居住，周萍从未居住。周伟与孟青林离婚时，口头承诺保障孟青林的居住权，周伟希望系争房屋将来可以过户给孟青林。系争房屋买卖合同有效并已实际履行，虽然合同存在瑕疵，但不影响合同效力。请求驳回孟青林的诉讼请求。如何处理系争房屋，以周萍的意见为准。周萍辩称，2003年孟青林被逮捕后，孟青林和周伟的公司账户被冻结，孟青林多次写信表示要筹钱。为帮助周伟、孟青林解决困难，周萍购买系争房屋。周萍出具承诺书是为保证孟青林有住所，帮助其获得假释。周萍和周伟有过协议，要解决周萍及家人在公司中的股权问题，周萍才将系争房屋过户给孟青林和周伟。周萍支付系争房屋购房款，孟青林亦知道系争房屋出售给周萍，房屋买卖合同合法有效，周萍为系争房屋权利人。宁波银行股份有限公司上海分行辩称，周萍为系争房屋登记的权利人。2016年11月17日，周萍与宁波银行股份有限公司上海分行签订抵押借款合同，在系争房屋上设定抵押，并办理登记。宁波银行股份有限公司上海分行并不知道系争房屋上存在纠纷，系善意第三人。周萍在抵押项下的贷款已经全部清偿，宁波银行股份有限公司上海分行可撤销系争房屋上的抵押权，但需要周萍配合办理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孟青林、周伟于1995年4月登记结婚。上海市杨浦区延吉中路XXX弄XXX号XXX室(复式)房屋，建筑面积192.77平方米，原为孟青林、周伟共同共有。因涉嫌刑事犯罪，孟青林于2003年11月7日被刑事拘留，于2003年12月12日被逮捕。2004年6月14日，周伟与周萍签订《上海市房地产买卖合同》，约定周萍以1,427,000元的价格购买系争房屋，该房地产买卖合同出售方为孟青林、周伟，合同上孟青林的签名并非其本人所签。过户过程中，买受人产生契税21,405元、地籍图图纸费25元、房地产登记费80元、其他权利登记费200元、房地产交易手续费482元，出卖人产生房地产交易手续费482元。同日，周萍与交通银行徐汇支行签订《个人购房抵押借款合同》，贷款990,000元。2004年6月15日，系争房屋登记至周萍名下。系争房屋银行贷款于2016年5月19日结算，共归还本金和利息1,457,293.77元，其中周伟转帐还款644,700元，其余为现金还款。关于购房款支付情况，周萍在审理过程中陈述不一致，先表示未支付过购房款；于2017年10月12日庭审时陈述，2004年2月支付60,000元，2004年5月现金支付200,000元，2004年6月现金支付300,000元，200,000元和300,000元均系案外人姚志华现金给付周萍。贷款990,000元支付周伟，于2015年结清，每月还款6,000余元，均通过现金还款；后陈述2004年7月至2014年11月现金归还贷款本息826,549.47元，2014年12月至2016年4月周伟转账还款106,943.22元，2016年5月19日周伟转账还款523,801.08元。周伟陈述，因周伟账户被冻结，990,000元银行贷款打入周萍账户，由周伟取款。2004年12月22日，上海市第二中级人民法院判决，孟青林犯虚报注册资本罪，判处有期徒刑二年，并处罚金二十万元；犯诈骗罪，判处有期徒刑十五年，并处罚金十万元，决定执行有期徒刑十六年，并处罚金三十万元。(刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2003年11月6日起至2019年11月5日止)。孟青林提起上诉。2005年6月14日，上海市高级人民法院判决，驳回上诉，维持原判。2006年2月14日，周伟与孟青林经本院调解离婚，两人的儿子孟世伟随周伟共同生活。2007年3月12日，孟青林向周伟出具委托书，并办理公证，委托周伟办理沪太路XXX弄XXX号XXX、XXX室房产产权证及产权变更事宜。同日，孟青林与周伟签订《财产分割协议》，并办理公证，约定两人婚姻存续期间购买沪太路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋，并以两人及儿子孟世伟的名义签订《上海市商品房预售合同》，两套房产处于司法限制中，周伟将出资1,682,400元以赎回房屋，待房产产权明确后，两套房屋中，周伟拥有三分之二的产权，其子孟世伟拥有三分之一产权，孟青林不享有上述二套房屋中的任何份额的产权。2010年3月，周伟将沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋出售。2014年11月27日，周萍出具“关于孟青林延吉中路XXX弄XXX号XXX室房屋产权及居住权说明并承诺函”，内容为，周萍为系争房屋唯一产权人，于2004年6月因特殊原因按揭贷款购得。购买后一直由孟青林家人包括其父母居住，直至2010年3月老人双双故世，后由孟青林前妻周伟照看至今。2004年购房款项由本人妹妹周伟全额支付，后期按揭贷款款项(每月还款6,500元)也全部均为周伟按月支付至今。周伟和孟青林因孟青林案件原因(当时两人所有资产均被冻结，案件处于待审查判决处理阶段)，致使虽离婚但财产不能予以分割。现在因孟青林案件已终结，并获得假释回归社会。在和周伟商量达成一致意愿的前提下，本人在此说明并承诺，待孟青林假释回来社会，本人将全力配合办理该房屋转让、过户、更名，以保障孟青林对于该房拥有的产权权利及实际居住权益，其中因此而产生的相关费用由周伟及孟青林商量后分割承担。2015年11月25日，孟青林假释出狱，假释考验期限自2015年11月25日起至2016年8月5日止。后孟青林居住系争房屋。2016年11月27日，周萍与宁波银行股份有限公司上海分行签订《个人最高额借款合同》和《最高额抵押合同》，并办理两份合同具有强制执行效力债权文书公证书。后双方在系争房屋上设立抵押，抵押权人为宁波银行股份有限公司上海分行，最高债权限额为11,570,000元，债权发生期限为2016年11月17日至2018年11月16日。2017年，周伟曾起诉孟青林，要求分割包括系争房屋在内的夫妻共同财产。本院认为，周伟找人假冒孟青林名义与周萍签订房屋买卖合同，孟青林并无出售系争房屋的意思表示，且周萍对此明知，双方之间不存在房屋买卖的合意。周伟主张孟青林授权其出售系争房屋，并提供孟青林在2003年12月30日书写给案外人的信件复印件以及2005年10月13日委托周伟处理公司事宜的委托书，上述证据未显示孟青林明确授权周伟出售系争房屋，对周伟的该项抗辩理由，本院不予采信。同时，周伟、周萍签订买卖合同后，未交付房屋，房屋实际由周伟、孟青林及其家人使用。周萍主张其支付购房款，但对购房款支付情况前后陈述不一致，且周萍对贷款以外的购房款来源和支付过程，仅提供其朋友姚志华的证言，未能提供充分证据予以证明，本院无法认定周萍实际支付该部分购房款。关于银行贷款，2014年11月之前的还款均为现金还款，之后均为周伟转账支付，且周伟陈述贷款系其从周萍账户中直接取款，周萍于2014年11月27日出具的承诺书亦明确购房款和按揭贷款还款均为周伟支付，本院根据上述情况认定贷款本金和利息系周伟实际偿还。双方签订买卖合同后，无实际履行行为，应认定签订买卖合同的目的为帮助周伟套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示，故该房屋买卖合同应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。基于系争房屋上设有宁波银行股份有限公司上海分行的抵押权，故周萍应在涤除系争房屋上的抵押权后，恢复房屋登记原状。宁波银行股份有限公司上海分行未就其与周萍之间的抵押借款合同提出诉讼请求，本案仅处理房屋买卖合同纠纷。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、周伟、周萍于2004年6月14日签订的关于上海市杨浦区延吉中路XXX弄XXX号XXX室(复式)房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、周萍应于本判决生效之日起十日内涤除上海市杨浦区延吉中路XXX弄XXX号XXX室(复式)房屋上设定的抵押权；三、周萍、周伟应于上海市杨浦区延吉中路XXX弄XXX号XXX室(复式)房屋上设立的抵押权涤除后十日内，将上海市杨浦区延吉中路XXX弄XXX号XXX室(复式)房屋的产权恢复登记至孟青林、周伟名下。案件受理费18,184元，因适用简易程序，减半收取计9,092元，由周伟、周萍各负担4,546元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。(此页无正文)审判员  梅松松二〇一八年一月三十一日书记员  倪晓琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。