河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民二初字第00042号
原告周成德。
委托代理人贺玉平，河南鼎新律师事务所律师。
被告南阳裕隆置业有限公司。住所地：南阳市卧龙路***号*幢*单元***室。
法定代表人杨玉龙，任该公司董事长。
委托代理人闫振伟，河南船旗律师事务所律师。
原告周成德诉被告南阳裕隆置业有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告周成德及其委托代理人贺玉平、被告南阳裕隆置业有限公司的委托代理人闫振伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周成德诉称，2014年5月23日，原被告双方经协商一致，签订了房屋认购协议书。经协议约定，由原告（乙方）认购被告（甲方）投资开发的位于南阳市仲景路西侧宛运礼堂北侧宛城区教育综合楼第一层房屋，建筑面积约为1032平方米，约定房款价为1000万元，付款方式为一次性付清。根据该协议书约定，原告于2014年5月23日先后向被告指定代理人赵天祥的帐户打入82万元、500万元房屋认购款，于2014年6月3日向被告代理人赵天祥指定的薛成海的帐户打入100万元房屋认购款，又于2014年6月5日先后向被告指定代理人曲某的帐户打入68万元、250万元房屋认购款，总合计1000万元。被告给原告开具有1000万元房屋认购款收款收据。原告严格按照认购协议的约定履行了付款义务。现因该商品房已完工，被告迟迟不履行协议约定，不予办理交房手续，原告多次要求被告履行房屋认购协议书约定，被告多次推诿，原告多次找被告协商无果，无奈，原告诉至本院，请求依法判令被告继续履行合同或者归还原告1000万元购房款及其利息（自2014年12月1日起至款付清之日的利息按月息3%计算）。
被告南阳裕隆置业有限公司辩称：1、本案房屋认购协议，因为不具有房屋交易条件，土地的性质是国有划拨地，不是商品房，违背法律规定，房屋认购协议无效。2、公司没有实际收到购房款项，认为原告方房屋认购没有实际履行。3、涉及本案款项收款经办人赵天祥涉嫌诈骗，7月7日已被司法机关查办。法庭是否进行先刑后民，本案中止审理。4、利息计算我们认为没有事实根据且要求的过高。
在法庭指定的举证期限内，原告为支持其主张，向法庭提交有以下六组证据：1、房屋认购协议书，证明原、被告签订的协议，双方签字并加盖公章，证明观点是原告买受被告所投资开发的宛城区教育综合楼第一层的商业用房，面积是1032平方米，证明约定交款金额是1000万元，同时也约定了使用1000万元6个月，到期归还，月息按3%计算。2、收款收据两张，证明被告收到原告1000万元的事实。3、转账汇款单5份，证明原告分5笔转给被告房款1000万元。4、转账付息证据6份，证明被告按约定在使用原告1000万元六个月的利息是每个月付一次，已经结清前六个月利息，共计180余万元。5、宛城教育综合楼广告宣传，证明开发商是被告及门面房及小区的设施构造图。6、证人证言两份，一是证人王某，二是证人曲某，这两份证人证言，第一证明原告、被告之间购房于交房前用款的事实，第二证明按月息3%计算至付清之日止。同时申请王某、曲某及岳俊红三位证人出庭作证，证实内容与证言一致。
在法庭指定的举证期限内，被告向法庭提交如下证据：1、南阳市人民政府对宛城区教体局教育综合楼用地批复。2、划拨用地决定书，证明是划拨用地，用途为科教用地，不具备交易条件，认购协议无效。
经庭审质证，被告南阳裕隆置业有限公司对原告提交的证据1，认为该认购协议有待考虑，另外真正的建筑面积是700多平方米，赵天祥跟公司存在着挂靠关系，协议内容不真实，无法履行。对证据2收款收据虽然盖有公司印章，但是赵天祥收的。对证据3转账显示进入到个人名下，未进入公司账户，对真实性无异议。关于证据4对原来支付的利息无异议，利息如果得到支持，应该在法律规定内支付，原告要求过高。关于证据5广告彩页，公司不认可是自己制作的，来源无法证实。关于证据6证人证言证实钱交付给赵天祥，没有实际交付给公司，过去交付的利息不说，对以后要支付的利息按法律规定交付。对被告南阳裕隆置业有限公司提交的证据，原告对其真实性无异议，对证明观点有异议，不能证明该购房协议无效。本院认为，原告提供的1、2、3、4、5、6证据，证明原被告双方存在实际的借贷关系，可以认定原来双方实际支付的借款利息是按3%月的利息支付，已支付六个月利息，双方签订的房屋认购协议因违反相关法律规定而无法履行，为无效协议。上述证据来源合法，内容真实，本院予以采信。
依据以上有效证据，综合原、被告陈述，本院确认以下案件事实：2014年5月23日，原被告双方经协商一致，签订了房屋认购协议书。经协议约定，由原告（乙方）认购被告南阳裕隆置业有限公司（甲方）投资开发的位于南阳市仲景路西侧宛运礼堂北侧宛城区教育综合楼第一层房屋，建筑面积约为1032平方米，约定房款价为1000万元，付款方式为一次性付清。被告的经办人赵天祥在该协议上注明：壹仟万使用六个月，到期归还后，协议单据收回。协议签订后，原告于2014年5月23日先后向被告南阳裕隆置业有限公司的经办人赵天祥的帐户打入82万元、500万元房屋认购款，于2014年6月3日向赵天祥指定的薛成海的帐户打入100万元认购款，又于2014年6月5日先后向赵天祥指定曲某的帐户打入68万元、250万元认购款，以上总计1000万元。2014年5月23日，被告南阳裕隆置业有限公司给原告周成德开具有两张各500万元的收款收据，收据编号分别为NO.1305815、NO.1305816，经办人为赵天祥。原告提供转账付息证据6份，证明被告按约定在使用原告1000万元六个月的利息是每个月付息一次，已经结清前六个月利息，共计180余万元。原告严格按照认购协议的约定履行了付款义务。现因该商品房已完工，被告迟迟不履行协议约定，不予办理交房手续，原告多次要求被告履行房屋认购协议书约定，被告多次推诿，原告诉至本院，请求被告继续履行合同或归还1000万元购房款及其利息。
本院认为，原告周成德与被告南阳裕隆置业有限公司签订的房屋认购协议书，因该房屋未办理房屋预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该房屋认购协议无效。原告当庭提交转账付息证据6份，证明被告按约定在使用原告1000万元所支付六个月的利息是每个月付息一次，按月息3%计息已结清前六个月的利息，对此被告予以认可，但认为利息支付过高。该协议在履行过程中，被告一直按月息3%向原告支付利息，证人曲某当庭作证，证实其是按照息3%向原告支付利息，故可以认定原、被告双方口头约定的利息是月息3%。上述事实可以证实原、被告双方名义上是房屋认购协议，实际上是民间借贷关系，故本案应属民间借贷合同纠纷。原告起诉被告支付自2014年12月1日起至款付清之日的利息，符合相关法律规定，本院予以支持，但原告请求按月息3%计算利息，因该利息超出相关法律规定，本院不予支持，该利息可参照中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的四倍计算。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零六条、第二百零七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告周成德与被告南阳裕隆置业有限公司于2014年5月23日签订的《房屋认购协议书》无效。
二、限本判决生效后十日内，被告南阳裕隆置业有限公司偿还原告周成德借款1000万元及其利息，利息自2014年12月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍支付利息至款付清之日止。
三、驳回原告周成德的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费81800元，保全费5000元，合计86800元，由被告南阳裕隆置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 王干祥
审判员 王小军
审判员 高 璐
二〇一五年十月二十一日
书记员 尹双珊