广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第524号原告深圳市普华凯达投资有限公司，住所地深圳市罗湖区宝岗路华凯大厦1栋5层004房，组织机构代码74660097-7。法定代表人刘文，董事长。委托代理人周玉梅，广东华商律师事务所律师。委托代理人严晟，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。被告深圳市蒙帝国际投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道人民南路3012号天安国际大厦X座21层06室，组织机构代码27929979-0。法定代表人王昶轲。委托代理人石晶，重庆恒庆律师事务所律师。委托代理人胡银亮，上海市锦天城（深圳〕律师事务所律师。原告诉被告建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年2月16日受理后，因本案需以另案的审理结果为依据，本院于2015年11月6日裁定中止审理本案。后本案恢复审理，本院依法组成合议庭适用普通程序于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周玉梅、严晟，被告的委托代理人石晶、胡银亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告作为债务人,为在法院生效判决执行程序中筹集资金偿还债务，经执行法院及执行申请人同意，于2006年2月23日与原告订立《B301-0064地块转让协议书》，约定被告将位于深圳市福田区竹子林段的编号为B301-0064的地块土土地使用权转让给原告，原告支付被告转让价款人民币4000万元，转让价款包含原告代被告向执行申请人支付的所有款项、土地出让金、法院执行费用。本案合同订立后，原告依约履行了合同义务，并于2007年3月10日与深圳市国土资源和房产管理局签订《深地合字（1999）003号第一补充协议》，深圳市国土局同意将B301-0064号地块的土地使用人变更为原告，原出让合同规定的权利义务也随之转移至原告。但也正是自此时起，被告违背诚信原则，试图单方毁弃合同，采取各种手段恶意阻挠样稿完成涉案地块土地使用权的初始登记，并且认为制造及引生了有关涉案土地使用权的多类多起诉讼。在上述诉讼案件仍在未决状态之时，又于2014年11月25日向原告发出解除本案合同的通知。原告认为，被告解除通知书中列举的解约理由无一成立：1、原告己经全部支付了转让价款；2、被告不享有单方解除合同的权利；3、本案合同约定原告支付全部合同款的条件至今未成就，原告仍可进行期限利益抗辩；4、被告对于原告违约的指责于内在逻辑上明显存在超过诉讼时效的障碍；5、没有任何司法裁定导致本案合同履行不能，且被告自认为对其有利的裁定实际已被最高院根本否定，且相关法院认定长沙铁路运输法院在执行中对查封的土地使用权准许被执行人自行变卖是适当的，即确认变卖地块的行为是合法有效的；6、被告的解约行为违背了2010年2月3日最高人民法院下达（2008）执监字第23号《通知书》的作出处理意见；7、深圳市国土委（由深圳市国土局更名）的解约行为已被诉无效；8、被告在主张解除的同时，却在深圳中院目前审理的另一案件中主张本案合同无效，自相矛盾、自我颠覆。综上，被告的解除行为应属无效。根据合同法第九十六条的规定，合同解除的对方对解除有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。原告因此提起本诉，请求法院判令：确认被告解除《B301-0064地块转让协议书》的行为无效。被告答辩称，一、被答辩人主张答辩人违约没有事实依据。1、被答辩人主张答辩人违背诚信原则、单方毁弃合同，未提供任何证据直接证明上述事实。相反，在答辩人的协助下，长铁法院作出了对涉案地块的查封裁定，深圳市国土局也与被答辩人签署了土地出让合同即第一补充协议，涉案地块的转让价款的付款条件全部成就，但被答辩人一直未向答辩人支付剩余转让价款，构成违约。2、被答辩人主张答辩人通过引起涉案地块的多起诉讼，阻挠其对涉案地块的初始登记，毫无事实依据。被答辩人在起诉状中所列四个诉讼，其中三个诉讼系被答辩人主动起诉或参与诉讼并行使独立请求权，剩下一个案件系案外第三人内蒙古政府办公厅起诉深圳市房地产权登记中心的行政诉讼，该等诉讼并非答辩人主动提起，答辩人系作为被告被动应诉，根本不存在利用诉讼阻挠被答辩人初始登记、不履行转让协议义务的情形。3、与涉案地块有关的其他诉讼不影响答辩人依据转让协议行使解除合同的权利。根据转让协议第3.1条约定，在被答辩人迟延支付转让价款的时点，只要答辩人不存在违约情形，答辩人即可开始计算滞纳金，逾期超过60日则答辩人享有转让协议的解除权。事实上，被答辩人于诉状中列举的诉讼根本不能证明答辩人存在违约，并且该等诉讼都发生在2014年后，而并非被答辩人迟延支付转让价款之时。二、被答辩人反驳答辩人解除转让协议无效的理由与本案事实严重不符。1、被答辩人至今未支付剩余转让价款人民币3270万元。2、答辩人根据转让协议第3.1条以及合同法第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，在被答辩人迟延支付剩余价款超过60日即有权解除转让协议；同时，根据合同法第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，在深圳中院对大中华公司申请强制执行答辩人财产一案予以结案后，转让协议的合同目的已落空，答辩人对转让协议依法享有法定解除权。3、被答辩人支付剩余转让价款的付款条件早已成就。根据转让协议第2.3条约定，“乙方（即被答辩人）与国土局签订《国有土地使用权出让合同书》批复即日，乙方〔即被答辩人）向甲方（即答辩人）支付人民币3270万元（即土地转让价款之余额）”。根据第一补充协议、《市规划国土委关于协助人民法院执行所涉B301-0064宗地土地使用权相关问题的请示》第2页第四段所述之内容，经深圳市政府发布市政府办公厅文件（办文编号：SZ200700238)批复同意，被答辩人于2007年3月10日与深圳市国土局签订第一补充协议，至此转让价款后期款项的付款条件即已成就。况且，被答辩人在诉状及证据中主张其已全部支付转让价款，又主张后期款项付款条件未成就，明显前后矛盾。4、违约的诉讼时效问题不影响答辩人行使解除转让协议的权利。答辩人并未向被答辩人主张滞纳金或违约索赔，仅依据被答辩人的违约事实行使解除转让协议的权利。被答辩人迟延支付转让价款的事实和逾期时间系答辩人行使约定解除权所附的发生条件和延缓期限，诉讼时效问题则对解除权没有任何影响。5、最高人民法院认定长沙铁院在大中华公司申请强制执行答辩人财产一案执行程序中允许答辩人自行变卖，并未排除答辩人享有并行使解除转让协议的权利。6、最高人民法院下达的。（2008）执监字第23号通知书，系最高院对被答辩人的申诉答复，并未向答辩人送达，对答辩人不具有任何法律拘束力。况且，答辩人依据转让协议及合同法规定行使解除权，是对其合法权利的正当行使，根本不存在“违背最高院处理意见”一说。7、被答辩人诉深圳市国土局的行政诉讼与本案审理的事实无关，本案审理的转让协议解除是否有效并不以行政诉讼的判决结果为前提。三、被答辩人迟延交付剩余转让价款，构成违约，答辩人依法享有约定解除权。1、转让协议第3.1条约定实际赋予了甲方在满足一定条件和期限的情形下的单方解除权。第3.1条约定：“在甲方（即答辩人）未违约的情况下，乙方（即被答辩人）未按本协议约定支付转让价款的，每逾期一日乙方（即被答辩人）须按未支付金额的万分之五承担滞纳金，逾期超过60日，甲方（即答辩人）有权选择解除本协议。”根据该约定，答辩人行使解除权所附的条件为答辩人未违约且被答辩人迟延支付转让价款，所附的期限为迟延支付转让价款逾期60天。2、如本答辩状第二项第3点所述，被答辩人支付剩余转让价款的付款条件早已成就，被答辩人迟延支付剩余转让价款构成违约。被答辩人已于2007年3月10日与深圳市国土局签订第一补充协议，并经深圳市政府办公厅发文批复同意，但其至今也未向答辩人支付剩余转让价款，逾期远超60天，解除条件早已成就。因此，答辩人根据转让协议第3.1条有权解除转让协议。四、大中华公司申请强制执行答辩人财产一案已结案，转让协议的根本目的已落空，答辩人对转让协议享有法定解除权。合同法第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行債务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。经答辩人申请恢复执行，深圳中院于2013年12月经审查决定恢复执行大中华集团申请执行一案，案号为（2013）深中法执恢字第225号。为核算执行标的的具体金额，深圳中院依法委托深圳诚信会计师事务所（特殊普通合伙）对大中华公司申请执行一案的执行金额进行了计算，计算截至2014年1月10日，答辩人尚欠大中华公司本金及利息共计人民币14,281,093.33元。2014年1月10日，答辩人根据上述计算结果向深圳中院全部支付上述执行款项。同时，深圳中院认为，由于长沙铁院撤销了（2005）长铁法执字第49-3号《民事裁定书》，并将涉案地块土地使用权恢复登记至答辩人名下，大中华公司基于已撤销的法律文书从长沙铁院收取的人民币720万元应当退回深圳中院，再由其退回被答辩人。为保护被答辩人合法权益，大中华公司应按银行同期货款利率退回占用期间的利息共计人民币3,845,380元，合计应退回被答辩人11,045,380元。由于被答辩人拒绝受领，该等款项仍留存深圳中院账户。至此，大中华公司申请执行一案已全部执行完毕，大中华公司的权利全部得以实现，深圳中院依法予以结案。而答辩人通过自行变卖土地偿还大中华公司执行款项的目的已落空，土地转让协议已不具备继续履行的可能。因此，答辩人依法享有解除转让协议的法定权利。综上所述，被答辩人迟延支付剩余转让价款构成违约，解除权所附条件已全部成就，所附延缓期限已届满，并且大中华公司申请强制执行一案已依法结案，转让协议的根本目的已落空，不再具备继续履行的可能，答辩人根据转让协议第3.1条及合同法相关规定解除转让协议，合法有效。被答辩人的主张既无事实依据，也无法律依据，请求法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理查明，2001年2月28日，被告与深圳市规划国土局（以下简称国土局）于签订深地合字（1999）003号《深圳市土地使用权出让合同》，约定国土局将位于深圳市福田区竹子林段深南大道紫竹七道旁，地块编号为B301-006（97福－015）、占地面积为3163.5平方米的宗地使用权转让给被告。因被告未能按时履行广东省高级人民法院（以下简称广东高院）（2002）粤高法民二终字第361号民事判决中对大中华国际实业（深圳）有限公司（以下简称大中华公司）的债务，2005年7月5日，广东高院将该民事判决指定由长沙市铁路运输法院（以下简称长铁法院）执行，案号为（2005）长铁法执字第49号。2006年2月23日，被告与原告签订《B301-0064地块转让协议书》（以下简称《转让协议》），约定：被告拥有B301-0064地块使用权,已缴清该地块出让金及签订了土地出让合同,未办理《房地产证》；被告请求原告代为偿还大中华公司债务720万元及执行费10万元，共计730万元，被告保证通过法院裁定的方式使原告获得该地块使用权；双方同意以变卖的方式完成法院对该地块的强制执行；本协议签署后，在长铁法院支持下，原告代被告向大中华公司偿还人民币本息730万元，大中华公司向长铁法院申请解除对涉案地块的查封，长铁法院裁定被告将该地块转让给原告，并由国土部门办理相关手续；该地块转让价款为人民币4000万元，包含原告代被告向大中华公司支付的所有款项、土地出让金、法院执行费用；双方签署本协议，以及长铁法院对土地的查封正式生效后即日，原告向长铁法院指定账户转入730万元，作为原告代被告向大中华公司还款的保证；该地块转名至原告名下前（即原告取代被告与深圳市国土局签订《国有土地使用权出让合同》前），长铁法院不得动用上述第一笔转让价款；原告支付第一笔转让款，同时大中华公司向长铁法院申请解除对该地块的查封后即日，被告及法院应将转名和法院裁定书等文件报入国土局，原告与国土局签订的《国有土地使用权出让合同书》批复即日，原告向被告支付剩余价款3270万元；原告取得该地块土地使用权只需支付上述4000万元；在被告未违约的情况下，原告未按照本协议约定支付转让价款的，每逾期一日原告需按未支付金额的万分之五承担滞纳金，逾期超过60日，被告有权解除本协议；在原告未违约的情况下，该地块未能按本协议约定办理至原告名下，被告应按本协议约定令法院退换原告已付出的全部款项，否则每逾期一日被告需按原告已付金额的万分之五承担滞纳金；被告保证通过长铁法院裁决的方式令原告获得该地块的使用权。《转让协议》第4.3条还约定，长铁法院对本协议履行承诺如下：原告在将730万元汇入法院账户内即日，法院即解除对该地块的查封，并书面下达裁定书将该地块转至原告名下；在该地块转名至原告名下前，长铁法院不得动用该730万元（不得将该款发还大中华公司），如该地块未能办理至原告名下，长铁法院须于接到原告通知3日内将该730万元本息全额返还原告；该4.3项承诺是本合同生效的前提，如上述法院未出具承诺，本合同不生效。长铁法院未在该《转让协议》上签名、盖章，也未向双方出具承诺书。签订协议当日，原告将730万元执行款付至长铁法院账户。同日，长铁法院作出（2005）长铁法执字第49-3号民事裁定书，裁定解除对涉案地块的查封，并将该土地使用权的权利人变更为原告。2007年3月7日，深圳市房地产产权登记中心就原告申请对涉案土地使用权权属登记一事，在深圳商报予以初始登记公示。2007年3月10日，深圳市国土资源和房产管理局与原告签订《深地合字（1999）003号第一补充协议》，内容为：根据深地合字（1999）003号《国有土地使用权出让合同》，被告取得涉案土地使用权，根据长铁法院（2005）长铁法执字第49-3号民事裁定书以及协助执行通知书，深圳市国土资源和房产管理局同意将涉案土地的土地使用权人变更为原告，原合同书规定的权利和义务也一应转移到原告名下。2007年4月2日，公示期满前，深圳市房地产产权登记中心中止上述初始登记公示，涉案土地使用权至今未登记至原告名下。2008年，长铁法院作出（2005）长铁法执监字第49—1号民事裁定书认为“本案被执行人经申请执行人同意，自行变卖其名下土地使用权，以变卖款清偿债务，法院应当允许。我院准许被执行人自行变卖被查封的土地使用权并无不当，但裁定变更所变卖土地使用权人没有法律依据。因此，（2005）长铁法执字第49—3号民事裁定书裁定不当，应依法纠正。”裁定：撤销（2005）长铁法执字第49—3号民事裁定书。长铁法院为此向深圳市国土资源和房产管理局发出（2005）长铁法执字第49—5号《协助执行通知书》，将案涉地块土地使用权人变更为本案被告，继续查封该地块土地使用权。2014年5月5日，深圳市规划和国土资源委员会向本案原告发出《市规划国土委关于解除深地合字（1999）003号深圳市土地使用权出让合同书第一补充协议书的通知》，主要内容为，根据长铁法院作出的（2005）长铁法执监字第49—1号《民事裁定书》及（2005）长铁法执字第49—5号《协助执行通知书》，现决定解除原深圳市国土资源和房产管理局与你公司确定的深地合字（1999）003号《深圳市土地使用权出让合同书》第一补充协议书，恢复原深圳市规划国土局与本案被告签订的深地合字（1999）003号《深圳市土地使用权出让合同书》的效力。由于本案原告不服广东高院（2007）粤高法执监字第8号函，提出申诉。最高人民法院于2010年2月3日向本案原告作出（2008）执监字第23号《通知书》，告知本案原告，其与本案被告、内蒙古自治区人民政府办公厅之间，因案涉地块土地使用权所产生的权属争议纠纷，不属于执行程序解决范围，最高院已经发函给广东高院责成长铁法院维持查封现状，待权属争议确定后，由该院依法处置。2010年6月4日、6月24日，长铁法院分别作出（2005）长铁法执字第49—6号、第49—7号《民事裁定书》，均为查封案涉地块的土地使用权。2010年，广东高院指令将大中华公司申请强制执行本案被告的执行案由长铁法院执行转为深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）执行。2014年1月10日，被告主动清偿了（2002）粤高法民二终字第361号判决书中对大中华公司的全部债务。2014年2月29日，深圳中院裁定该案执行终结，并且通知原告将到深圳中院领取大中华公司退回的执行款730万及利息。2014年11月25日，被告向原告邮寄送达《解除合同通知书》，认为大中华公司申请强制执行一案已结案，裁定变更土地使用权人的法律依据也依法被撤销，《转让协议》已根本不可能继续履行，原告也没有按照协议的约定继续支付剩余款项，且逾期超过60日，因此解除与原告签订的《转让协议》。原告于当天收到了该《解除合同通知书》。另查，诉讼中，原告提供了其委托他人付款给深圳惠名房地产公司、深圳市玉丰清洁服务有限公司、深圳市惠名（集团）有限公司等共计3679.6万元的凭证，主张其已经向被告支付完毕剩余的转让款。被告表示该数额与剩余转让款3270万元并不一致，被告并未收到上述款项，被告也没有委托上述收款人向原告收取款项。截至庭审之日，案涉地块的土地使用权仍然登记在被告名下。又查，内蒙古自治区人民政府办公厅曾向深圳市中级人民法院起诉本案被告，请求依法确认案涉地块土地使用权归内蒙古自治区人民政府办公厅。本案原告作为有独立请求权的第三人参加了诉讼，并请求确认案涉地块土地使用权归深圳市普华凯达投资有限公司。深圳市中级人民法院于2016年4月27日作出（2014）深中法房初字第49号民事判决，驳回内蒙古自治区人民政府办公厅的诉讼请求、驳回深圳市普华凯达投资有限公司的诉讼请求。内蒙古自治区人民政府办公厅、深圳市普华凯达投资有限公司不服，提出上诉。广东省高级人民法院于2016年12月22日作出（2016）粤民终1232号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，原告与被告签订的《转让协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效。长铁法院收到原告的730万元款项，解除对涉案地块的查封，并且下达裁定书将该地块使用权转名至原告名下，是《转让协议》的生效条件。原告已向长铁法院支付了730万元，长铁法院也作出了（2005）长铁法执字第49—3号《民事裁定书》，解除了对案涉地块的查封，并将该地块土地使用权人变更为原告，条件已经成就，原告与被告签订的《转让协议》已生效。虽然2008年长铁法院又作出（2005）长铁法执监字第49—1号《民事裁定书》，撤销了（2005）长铁法执字第49-3号《民事裁定书》，但原告、被告已经开始履行协议，且协议约定的生效条件在于确保原告的资金安全及原告能够实现合同目的，而原告在（2005）长铁法执字第49-3号《民事裁定书》被长铁法院撤销后，仍主张继续履行合同，故案涉《转让协议》仍生效。本案的争议的焦点原告是否已构成违约。《转让协议》第2条约定，原告与国土部门签定的《国有土地使用权出让合同书》批复即日，原告即向被告支付剩余款项3270万元。2007年3月10日，国土部门按照长铁法院的（2005）长铁法执字第49-3号民事裁定书和协助执行通知，与原告签定了《深地合字（1999）003号第一补充协议》。此前的2007年3月7日，深圳市房地产产权登记中心也在报纸公示原告为涉案土地使用权人。至此，原告支付3270万元余款的条件已经满足，原告支付余款的义务已经届履行期。而原告至今尚未向被告支付剩余的3270万元，已经构成违约。原告主张其已付清了剩余款项，但原告提交的付款凭证显示收款人是案外人，原告未能举证证明被告与收款人存在委托代理关系，故原告的主张，依据不足，本院不予采信。原告逾期付款超过了60日，被告享有合同解除权，被告于2014年11月25日向原告发出《解除合同通知书》，符合协议的约定，案涉《转让协议》已于当日解除，原告请求确认被告解除协议的行为无效，与协议的约定相悖，本院不予支持。原告主张被告的合同解除权已经丧失，没有法律依据。原告与被告之间不是商品房买卖合同法律关系，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条关于1年除斥期间的规定。双方没有约定合同解除权行使期限，原告也没有催告被告行使解除权，因此，被告的合同解除权尚未消灭。被告的辩称有理，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:驳回原告深圳市普华凯达投资有限公司的诉讼请求。本案案件受理费241800元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 颜  浩  民人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 唐    琪二〇一七年五月十日书 记 员 刘智枫（代）