湖北省通山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1224民初17号
原告王定明（又名王大树）。
委托代理人叶存良。
被告阮保国。
被告阮进华。
原告王定明与被告阮保国、阮进华恢复原状纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告王定明及其委托代理人叶存良，被告阮保国、阮进华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王定明诉称：2006年2月21日，原、被告签订了一份房屋买卖协议书，协议约定原告将位于茅田河村8组自己的砖木结构老屋三间、空基一间、侧面房前猪栏厕所卖给被告，大约面积为长9.4米；宽15米，加房前侧面猪栏厕所长4米；宽5米，共计161平方米。已办房屋土地使用权证面积为116.09平方米。并约定房屋周围菜园四块，以及房前杉树房后子桐树（俗名）不在买卖范围内，2013年被告拆除旧房准备建新房时将所有原房屋前后空基菜园一并铲平，使新房基扩大到长24米，宽9.1米，约220平方米，其余236平方米也打好屋基准备建房。原告得知后回家进行了制止，但被告已用钢筋水泥浇灌的屋基短时间内无法恢复原状，且至今也无行动。为此，原告认为，原、被告之间所签订的房屋买卖协议约定的四至范围清楚，明确，被告所建房屋和已打好的房基四至及面积超越了买卖协议约定的范围，侵害了原告的合法权益，故特要求被告停止侵害、恢复原状，本案诉讼费由被告负担。
原告王定明为证明其诉讼的事实成立及支持其主张，向本院提供了如下证据：
证据1、原告的身份证复印件，证明原告的基本身份情况。
证据2、房屋买卖协议书，证明原告出卖的标的为房屋三间及猪栏厕所和房基一间，并对房屋周围的菜园地，树木及其他土地不在出卖范围，协议约定明确。
证据3、宅基地使用权证，证明出卖的房屋及其土地使用权人为原告，同时证明房屋土地使用权面积为116.09平方米。
证据4、村、组证明，证明该房屋周围的菜园地和空基地的使用权人为原告。
证据5、现场照片，证明被告在折旧房建新房变动了原来的方向，超过了购买时的面积（原老房长12.35米、宽9.4米，面积为116.09平方米；新建房面积长24米、宽9.1米，面积218.4平方米），且将所有菜园地和空地铲平建好的房基，破坏了原状，侵害了原告的土地使用权。
证据6、被告的身份证复印件，证明被告不是本集体经济组织成员，无权在该承包地上再建设房屋。
被告阮保国辩称，我没什么话好说的，当时那块地方经过被告的手时就是块地基，被告花了很多的人力和物力建筑房子。
被告阮保国未向本院提交证据。
被告阮进华辩称，被告阮进华的房子是2011年建的，当时原告在家，拆房子时他也没有做任何阻止与干涉。2011年被告在建房两年后（2013年），原告说被告侵占了他的土地，当时原告卖房的时候是连地一起卖给被告了的，可生产队不同意，之后将协议改现在的了。
被告阮进华未向本院提交证据。
经庭审质证，被告阮保国、阮进华对原告提交的证据1、5、6无异议；对原告提交的证据2的真实性无异议，但对证明的对象持异议认为，房屋买卖协议中的钱是被告阮进华付的，协议中房屋门前的地方不属于田地；对原告提交的证据3，被告阮保国持有异议，认为根本没有证这个证只是原告原来办的证，现在被告没有办证。被告阮进华持有异议，认为证上的面积是房屋116.09平方米，还有两间宅基地；对原告提交的证据4，被告阮保国持有异议，认为根本没有田。被告阮进华持有异议，认为菜园现在不存在，被告村、组用于修路了，被告花14000元是买所有的地基不仅是买房。
本院认为，原告提交的证据1，2，3，4，5，6，被告阮保国、阮进华对该六份证据的真实性未持异议，且该六份证据与本案具有关联性，故本院依法应予以采信。
根据当事人自认的事实及本院依法采信的证据，本院可认定本案事实如下：
2006年2月21日，经原告与被告阮保国协商，双方签订了一份《卖房协议书》。协议书约定：“乙方（被告阮保国）购买甲方（原告王定明）房屋三间，具体事议如下：一、购买范围，房屋三间、猪栏、厕所、侧面房基一间，包括屋内大部分家财计价壹万肆仟伍佰元……。四、房屋周围菜园四块，给乙方使用管理，归甲方所有……。”该房屋位于通山县洪港镇茅田河村8组，砖木结构房屋三间已办理了土地使用权证，占地面积116.09平方米；猪栏、厕所、侧面房基一间未办理土地使用权证。协议签订后，被告阮进华（被告阮保国之子）按约定全部付清了购房款，原告也将协议的乙方更改为被告阮进华。2007年因修乡村公路挖了部分原告的菜园修建公路，致使被告购买的房屋和房屋空场以及原告享有使用权的菜园与新建筑的乡村公路有一定的落差。2013年，被告阮保国、阮进华将该旧房改建新房时，将原旧房基、空房基、空场、菜园地一并降坡铲平致与公路基本相平。后被告阮保国、阮进华在铲平的土地上建起了新房，新房占地面积约205.53平方米（房屋96.72m2，后院106.02m2），并擅自在新建房屋南侧的空地上建起了约262.99平方米（已建房基123.76m2，已挖平未建139.23m2）的地脚梁，作为宅基地使用。为此，原告认为被告建房和建地脚梁的面积已超出了其出卖给被告的房屋面积，侵害了原告的土地使用权，故诉至本院。
同时查明，被告阮保国、阮进华的户籍地在通山县洪港镇三贤村2组。不是原告所在的通山县茅田河村8组的村民。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人所签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定无效，如法律、行政法规没有明确规定时，则要看是否违背相关国家政策。《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”并未明确禁止农村村民之间宅基地上房屋的买卖，农村村民在不违反法律规定的情形下可以出卖住房，故买卖在农村集体土地上房屋的行为并不必然无效，本案原告王定明与被告阮保国、阮进华所签订的《卖房协议书》虽涉及房屋所建的宅基地使用权问题，但法律并没有限制农民购买房屋所有权的同时还应受让取得相应的宅基地使用权，只是规定转让房屋的农民不能再申请取得宅基地。而且，我国物权制度将土地及其上的不动产看作两个独立的权利客体，即使被告在购买农村房屋时不能取得相应的宅基地使用权，也不影响其依约取得房屋所有权后以房屋所有权人的身份对房屋行使所有权。据此应认定《卖房协议书》中涉及房屋买卖的部分合法有效，即原告王定明已办理了土地使用权证的116.09平方米房屋及可确认所有权的猪栏、厕所部分有效。宅基地的所有权属于农民集体所有，那么宅基地使用权人对其所有的宅基地只能享有占有、使用的权利，而没有处分的权利。本案中原告王定明将宅基地上的房屋出卖给被告阮保国、际进华，同时将房屋侧边的宅基地进行了处分，因此原告王定明与被告阮保国、阮进华的房屋买卖行为虽然是双方真实意思的表示但因涉及地基的部分违反了法律的强制性规定，故该部分协议无效。被告阮保国、阮进华在协议签订后，将原旧房屋拆除改建时，将房屋地基、空房基、原告享有土地使用权的空场、菜园地一并降坡铲平与公路基本相平，并在降坡后的土地建新房占地面积约205.53平方米，在新建房屋南侧建约262.99平方米的地基，严重影响了原告王定明的土地使用权，故对原告王定明要求被告阮保国、阮进华停止侵害的请求，法院依法应予支持。因被告阮保国、阮进华降坡铲平后的土地恢复原状的费用过高，且对土地利用价值影响不大，故对原告王定明要求被告阮保国、阮进华恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。被告提出原告在其拆房改建时未干涉，因被告不能证明原告同意被告侵害其土地使用，故对该项理由，本院不予支持。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（一项），《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五项），《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
一、被告阮保国、阮进华在本判决生效之日起立即停止侵害原告王定明所有的位于通山县洪港镇茅田河村8组（被告新建房屋南侧）土地使用权。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由被告阮保国、阮进华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁温泉支行；账号：17-680501040008389-222。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹建安
人民陪审员 成纯保
人民陪审员 刘会景
二〇一六年六月十五日
书 记 员 王 超
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（一项）承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。