辽宁省沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0105民初1541号
原告吴秀凤，住沈阳市大东区。
委托代理人谢宝明，系原告侄女婿，住沈阳市和平区。
被告辽宁荣川房地产发展有限公司，住所地沈阳市皇姑区。
法定代表人栗维军，系该公司总经理。
委托代理人张越、李娜，系辽宁名熙律师事务所律师。
被告辽宁丽阳国际饭店有限责任公司，住所地沈阳市皇姑区。
法定代表人栗维军，该公司董事长。
委托代理人张越、李娜，系辽宁名熙律师事务所律师。
原告吴秀凤诉被告辽宁容川房地产发展有限公司（以下简称容川公司）、辽宁丽阳国际饭店有限责任公司（以下简称丽阳饭店）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，于2016年3月22日依法由审判员吴晓峰独任公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢宝明，被告容川公司和丽阳公司委托代理人李娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:1、判令二被告立即支付原告交纳的购房本金人民币45万元整。2、判令被告容川公司立即支付2015年10月11日前的违约金45万元整。3、判令被告容川公司立即支付2015年10月12日至起诉判决生效日的违约金。
被告容川公司辩称：一，本案纠纷是属于预约合同纠纷，而违反预约合同约定应承担缔约过失责任，而非违约责任。二、本案存在不可抗力因素，依法具有免责情形，无法按时签订本约合同是由于不可抗力造成的，答辩人不应承担缔约过失责任。三、双方约定的违约金过高，请法庭依据法律和实际情况进行调整。四、答辩人与吴秀凤之间的团购协议纠纷因涉嫌非法集资已经由公安机关立案侦查，依据“先刑后民”原则，涉及刑事案件的应中止审理民事案件。
被告丽阳饭店辩称：一、答辩人仅承诺以所持有地产公司全部股份担保，而吴秀凤请求答辩人以全部财产偿还，明显超出合同约定担保范围。二、答辩人签订的还款承诺，没有在工商部门进行登记，故股权质权没有设立，吴秀凤不享有股权质权。三、其他答辩理由同辽宁荣川房地产发展有限公司。
经审理查明：2011年10月11日，原告与被告容川公司签订一份《团体购房意向书》，约定原告购买一套由被告容川公司拟开发的位于沈阳市和平区文体西路小桥巷“丽阳·快乐E家”商品住宅，意向单价7000元/㎡,购房面积64.28㎡，意向总房款45万元。关于房屋交付，双方约定于意向书签订满18个月之日内交付商品房。关于违约责任，双方约定如被告容川公司未能按期交付商品房，则被告容川公司无条件一次性退还原告交付的意向房款，并按原告已经缴纳意向房款的年25%向原告支付违约金，直到付清止意向房款为止。签订意向书当日，原告向被告交付意向购房款45万元。
2014年10月17日，被告容川公司、被告丽阳饭店向原告出据《还款承诺书》一份，明确由于被告容川公司未能履行《团体购房意向书》约定的交付房屋义务，决定由容川公司一个月内偿还原告房款及相应违约金，同时容川公司与丽阳饭店以两公司所持有的地产公司全部股权担保归还原告的本金。后因被告方未履行承诺，原告遂起诉至本院。
上述事实，有双方当事人陈述及《团体购房意向书》、《还款承诺书》、交款收据等证据材料在卷予以佐证，足资认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《团体购房意向书》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约定条款全面履行相应义务。现原告已按约定支付全部意向购房款，被告应按约定交付房屋，现被告不能交房，已经构成根本违约，应按照约定承担违约责任。
关于原告主张返还购房款本金45万元的诉讼请求，因原告具有事实及法律依据，本院予以支持。
关于原告主张支付的违约金问题。被告容川公司主张违约金约定过高，请求法院予以调整。根据双方签订《团体购房意向书》约定，被告容川公司按已支付房款的年25%承担违约金，综合考虑原告的实际损失及预期利益等因素，该违约金约定标准过高，本院酌情予以降低，以中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为宜。自2013年10月12日后违约金按本院调整后标准支付，计算至本院确定给付之日止。
关于被告容川公司答辩提出团体购房协议因涉嫌非法集资已经由公安机关立案侦查，依据“先刑后民”原则，涉及刑事案件的民事案件应中止审理的诉讼主张，由于被告容川公司、被告丽阳饭店在本案审理期间就公安机关是否立案侦查和哪个公安机关承办案件等均未提交事证，本院对此不予采信。
关于被告丽阳饭店的责任问题。被告丽阳饭店在庭审中表示愿意按照《还款承诺书》的约定以丽阳饭店所持有的容川公司股权对原告的购房本金提供担保。根据我国公司法规定公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。据此，本案双方当事人签订的《还款承诺书》第五条协议内容：辽宁容川房地产发展有限公司与辽宁丽阳国际饭店有限责任公司愿意以两公司所持有的地产公司全部股权担保归还购房人本金，属无效条款。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第七条之规定，主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失承担连带赔偿责任，故被告丽阳饭店对被告容川公司的给付行为承担连带责任。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第七条之规定，判决如下：
一、被告辽宁容川房地产发展有限公司返还原告吴秀凤意向购房款45万元，于本判决生效之日付清。
二、被告辽宁容川房地产发展有限公司于偿付原告吴秀凤从2013年10月12日起至本判决生效之日止的违约金（按已付购房款45万元并参照中国人民银行同期同类贷款利率之四倍计算），于本判决生效之日付清。
三、被告辽宁丽阳国际饭店有限责任公司对上述第一项被告辽宁容川房地产发展有限公司应付款项承担连带责任。
四、驳回双方当事人的其它诉讼请求。
若被告未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6400元，由被告辽宁容川房地产发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 吴晓峰
二〇一六年五月六日
书记员 李冬梅
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第七条主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。