湖北省随县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1321民初1310号
原告：刘玉姣（曾用名刘玉娇），女，1990年8月16日出生，汉族，随州市人，住随县。
委托诉讼代理人：李春兰（代理权限：参加诉讼，举证、质证、辩论，提起上诉，代领法律文书），女，1963年1月14日出生，汉族，随州市人，住址同上。系原告母亲。
委托诉讼代理人：蒋艳阳（代理权限：出庭应诉、举证、质证、辩论，代签法律文书），湖北五合律师事务所律师。
被告：随州市文发建材有限公司，住所地：随州市交通大道216号。
法定代表人：李文发，经理。
委托诉讼代理人：何强（代理权限：出庭应诉、代为承认、放弃、变更诉讼请求，质证、辩论，代收法律文书），随县厉山法律服务所法律工作者。
被告：李文发，男，1954年7月24日出生，汉族，随州市人，住随州市曾都区。
被告：李雄，男，1979年10月9日出生，汉族，随州市人，住随州市。系被告李文发之子。
被告：随县厉山镇沙城村民委员会，住所地：随县厉山镇沙城村。
法定代表人：陈智，主任。
委托诉讼代理人：田国辉（代理权限：代为参加诉讼、举证、质证、辩论，代收法律文书），该村副书记。
原告刘玉姣与被告随州市文发建材有限公司（以下简称“文发公司”）、李文发、李雄、随县厉山镇沙城村民委员会（以下简称“沙城村委会”）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张黎辉担任审判长，与审判员代先华、人民陪审员朱建华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘玉姣的委托诉讼代理人李春兰及蒋艳阳、被告文发公司的委托诉讼代理人何强、被告李雄、被告沙城村委会的委托诉讼代理人田国辉到庭参加诉讼，被告李文发经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘玉姣诉称：2011年1月，被告沙城村委会准备新建群众服务中心综合楼，并办理了相关审批手续。2011年6月13日，被告沙城村委会与被告文发公司签订合同约定：由被告文发公司垫资承担综合楼，所建1号楼六间三层720平方米房屋交村委会使用，其余房屋由被告文发公司处理，所得房款归文发公司所有。2013年初，原告刘玉姣及家人与被告文发公司人员李雄协商购房事宜，双方口头约定购买综合楼1号楼自北向南第3、4、5、6四间门面房，总房款300000元，由被告为原告办理房屋产权手续。后原告于2013年5月7日、11月8日、2014年1月14日分三次向被告李雄支付房款计300000元，李雄出具收据三张。此后，原告多次要求办理房屋产权登记手续，但被告以种种理由拖延，原告咨询律师得知该门面房为小产权房无法办理产权手续。为此，请求法院依法判决确认被告向原告出售的沙城村党群服务中心综合楼1号楼3、4、5、6门面房口头买卖合同无效，被告向原告返还300000元购房款及利息，并承担诉讼费用。
原告刘玉姣为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：
证据一：原告身份证、户口登记卡复印件各1份，拟证明原告身份信息情况。
证据二：被告文发公司企业法人营业执照、公司章程及被告李文发、李雄身份证复印件各1份，拟证明三被告身份信息情况。
证据三：随县厉山镇沙城村新建党员群众服务中心综合楼报告、建设工程规划许可证、沙城村委会暨村民综合小区平面规划图、沙城村党员群众服务中心综合楼开工报告、随县征收征用土地批准书、沙城村党员群众服务中心综合楼外观照片各1份，拟证明被告沙城村委会党员服务中心综合楼经各级部门审批通过并已竣工。
证据四：厉山镇沙城村委会与被告文发公司签订的沙城村党员群众服务中心综合楼建设合同书1份，拟证明被告沙城村委会将综合楼发包给被告文发公司承建。
证据五：刘玉姣付款收据3张、银行转款明细1份，拟证明被告李雄收到原告交纳的300000元购房款。
证据六：厉山镇沙城村委会出具的证明1份，拟证明该村综合楼由被告文发公司承建，被告李雄收取300000元售房款，将综合楼1号楼3、4、5、6门面房出售给原告。
被告文发公司辩称：被告李雄为被告文发公司工作人员，代表公司处理售房事宜，其行为后果由文发公司承担。原告之母李春兰找被告李雄购房时，双方口头商定房屋价格及付款、交房日期，原告付款后，被告按约定将四间门面房交给原告。该房屋来源合法，并非小产权房，原告请求买卖合同无效无法律依据。为此，请求法院查明事实，维护被告的合法权益。
被告文发公司为支持其辩解理由，向本院提交如下证据：
证据一：被告公司登记信息、法定代表人身份证明各1份，拟证明被告公司信息。
证据二：被告文发公司与沙城村委会签订的沙城村党员群众服务中心综合楼建设合同书1份，拟证明被告出售给原告的房屋符合法律规定，被告享有独立处置权。
证据三：建筑工程施工许可证1份，拟证明被告委托有资质的建筑单位和监理单位承建综合楼，建设手续合法。
证据四：何宗艳证言1份，拟证明被告将门面房出售给其他经济组织成员时均为相同价格。
被告李文发未答辩，也未提交证据。
被告李雄辩称：被告收取原告所交300000元房款属实，但受被告文发公司委托对外销售，售房行为属职务行为，应由被告文发公司承担责任。
被告李雄未向本院提交证据。
被告沙城村委会辩称：被告所建综合楼和住宅楼建设手续齐全，程序合法，与被告文发公司签订合同承建，村委会对此不干涉。若外村村民购买房屋，村委会同意将购买人户口迁入，原告之母李春兰咨询购房时已将此情况予以告知，且是与被告文发公司发生的交易行为，被告沙城村委会不应承担责任。
被告沙城村委会为支持其辩解理由，向本院提交如下证据：
证据一：厉山镇沙城村新建党群服务中心综合楼报告、沙城村委会村民代表同意建设党群服务中心签字名单、建设工程规划许可证、征用土地批准书、综合小区平面规划图、征地红线图、综合小区平面规划现状图、总平面图、鸟瞰效果图、开工报告各1份，拟证明沙城村新建党群服务中心综合楼手续齐全，程序合法。
证据二：许有斌证言1份，拟证明原告所购门面房对外出租并收取租金，原告实际在控制使用。
证据三：厉山镇沙城村党员群众服务中心综合楼建设合同书1份，拟证明沙城村委会与被告文发公司签订合同新建综合楼，文发公司垫资新建由其出售下余房屋收回投资。
经庭审质证，被告文发公司、沙城村委会、李雄对原告提交的证据一、二、三无异议；原告、被告沙城村委会、李雄对被告文发公司的证据一、三无异议；原告、被告文发公司、李雄对被告沙城村委会的证据一、二、三无异议，本院均予以采信。对双方有异议的证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，按证据的真实性、关联性、合法性原则，评析如下：
被告文发公司对原告出具的证据四有异议，认为被告文发公司已取得下余房屋所有权及处置权。原告对被告文发公司出具的证据二的证明目的有异议，认为被告文发公司对所建房屋没有所有权，更不能随意买卖。本院认为，被告沙城村委会与被告文发公司签订承建合同时约定为被告提供3300平方米建设用地，除综合楼720平方米房屋归被告沙城村委会办公使用外，其余房屋均由被告文发公司处理后弥补建设投资，被告文发公司虽能对下余房屋进行处置并收取房款，但因未办理土地出让手续，房屋产权依然属被告沙城村委会所有，故本院对原告提交该证据的证明目的予以采信，对被告文发公司提交证据二的证明目的不予采信。
被告文发公司、李雄对原告提交的证据五、六有异议，认为当时具体谈购房事宜都是原告刘玉姣之母李春兰，购房款也是李春兰所交。本院认为，原告刘玉姣母亲李春兰与被告李雄口头协商购房，被告李雄出具的三张收条上均写明刘玉娇购房，不影响原告刘玉娇的诉讼主体资格成立，故本院对该两组证据予以采信。
原告对被告文发公司出具的证据四有异议，认为何宗艳的证言与本案无关。本院认为，何宗艳的证言仅能证明其在被告文发公司处购买门面房，与本案关联性不大，本院对该证据的证明目的不予采信。
根据上述采信的证据，综合原、被告的陈述，本院依法查明的基本事实如下：
2011年1月7日，随县厉山镇沙城村委会向厉山镇委、镇政府出具一份新建一栋集党群服务中心、政策科技中心、卫生服务中心及住宅一体的综合大楼请示报告，随县厉山镇人民政府随即批准开工。2011年6月13日，被告沙城村委会与被告文发公司签订一份沙城村党员群众服务中心综合楼建设合同，该合同约定：一、甲方（被告沙城村委会）提供建房基地3300平方米给乙方（被告文发公司）建设，征地补偿资金由乙方按30元／平方米补偿给甲方，乙方必须保证六间三层计720平方米房屋归甲方使用；．．．．．．四、住宅楼建成后，由被告沙城村委会按本村居民情况统一出售，价格为1100-1200元／平方米，资金及时返还乙方，如有剩余房产返还乙方自行处理。2012年3月1日，随县国土资源局出具一份随县土资批（2012）第004号随县征收征用土地批准书，同意划拨使用沙城村委会土地0.3868公顷，其中农用地0.3244公顷，建设用地0.0624公顷，建设工期自2012年3月1日至2014年2月30日。2012年3月5日，随县住房和城乡建设局出具一份建设工程规划许可证（证号为4213032012016号），该证载明：建设单位：随县厉山镇沙城村委会；建设项目：村委会办公楼1#楼及村民综合小区2#、3#住宅楼；建设规模：5884平方米。2012年5月3日，随县住房和城乡建设局出具一份建筑工程施工许可证（编号为429001201205030101号），该证书载明：厉山镇沙城村委会暨村民综合小区1、2、3号楼工程符合施工条件，准予施工。建设单位为沙城村委会，规模为5884平方米。合同签订后，被告文发公司借用随州市西城建筑公司资质开始建设。工程完工后，被告文发公司建设的综合楼720平方米房屋交付被告沙城村委会使用。
另查明，2013年，原告之母李春兰通过被告沙城村委会原书记沈全县介绍与被告文发公司员工李雄相识并口头协商购买沙城村综合楼一楼3、4、5、6四间门面房，总价款为300000元。2013年5月7日，原告向被告李雄支付58000元房款，被告李雄向原告出具一份58000元收据，写明收到刘玉娇购3、4、5、6号门面房定金；2013年11月8日，原告再次向被告李雄支付142000元房款，被告李雄向原告出具一份142000元收据，注明收到刘玉娇购3、4、5、6号门面房定金；2014年元月14日，原告第三次向被告李雄支付100000元房款，被告李雄向原告出具一份100000元收据。随后，被告李雄将4间门面房钥匙交给原告母亲李春兰，被告李雄于2017年4月20日向原告出具一份沙城村1号楼3、4、5、6号门面房款300000元已付清的证明。
2016年2月15日，原告将门面房发租给沙城村村民许有斌，租金2600元/年。原告刘玉娇购买该四间门面房时，户籍一直在随县尚市镇有余村。
还查明，随县房地产市场管理所于2017年9月22日出具一份证明，证实被告文发公司开发建设的沙城村委会1#、2#、3#综合楼小区未在该所办理房产合同备案及商品房预售登记手续。庭审中，本院多次组织双方调解将原告刘玉娇户口迁入被告沙城村委会，以便购买行为合法，但原告以种种理由拒绝。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金和相关税费，土地成本近乎为零，其产权证不由国家房管部门颁发，而由乡政府颁发，所以又称“乡产权房”。2011年国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》指出：小产权房不得登记发证。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。上述法律法规，可作为本案定案分责的依据。被告沙城村委会因开展村集体组织生活需要，经厉山政府及随县国土、规划、城建部门批准，与被告文发公司签订建造1#、2#、3#号5884平方米综合楼协议，其中720平方米为村委会办公所用，其余为住宅楼和临厉封公路门面房。虽然该综合楼从申请、设计、建设均经过各级部门审批，但被告文发公司仅缴纳了30元/平方米的征地补偿金及办理相关证照费用，未缴纳土地出让金，也未在随县房管部门办理合同备案及房屋预售登记手续，故建在农村集体土地上的1#、2#、3#号综合楼属于小产权房，被告沙城村委会允许被告文发公司出售房屋收回其建设投资，并不能改变房屋产权归被告沙城村委会所有的性质。被告文发公司人员李雄与原告口头协商将该综合楼3、4、5、6间门面房出售给原告，因原告为随县尚市镇有余村民，不属于沙城村同一集体经济组织成员，违反了法律强制性规定，所以该口头售房合同无效。
关于被告李文发及李雄的法律地位及责任问题。被告李文发为被告文发公司的法定代表人，行驶公司管理决策权力。被告李雄为被告文发公司员工，其办理土地、规划、城建等部门审批手续，均按被告文发公司指令进行，虽然被告李雄以个人名义向原告出具3份收条，但经庭审确认均由被告文发公司安排代为收取，故被告李雄的行为属于被告文发公司的职务行为，依法不应承担连带返还责任。
关于原告请求返还购房款利息及原告出租门面房收取租金定性问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，被告李雄给原告开具的前两份58000元、142000元收条均写为定金，违背了定金的相关法律规定，且原告很快付清下余100000元房款，并未违约，前两笔定金房款自然转化为购房款，故被告文发公司辩解原告所交定金不退的辩解理由，于法无据，本院不予支持。因原告与被告文发公司口头协商购房时未就房屋合同无效退款约定利息，且原告取得门面房后对外发租已经获利，故对该请求本院不予支持。
综上，原告与被告文发公司达成的口头售房合同无效，导致被告文发公司收取原告的300000元房款没有法律依据，故依法应当返还。被告沙城村委会作为房屋产权人，无证据证实在被告文发公司建造销售房屋过程中有过错，故不应承担连带返还责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十五条、《中华人民共和国土地管理法》第十三条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告刘玉姣与被告随州市文发建材有限公司达成的位于随县厉山镇沙城村综合楼1#楼自北向南第3、4、5、6间门面房口头房屋买卖合同无效；
二、被告随州市文发建材有限公司于本判决生效之日起十日内一次向原告刘玉姣返还购房款300000元。
三、驳回原告刘玉姣的其他诉讼请求。
案件受理费5800元，原告负担1800元，被告随州市文发建材有限公司负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。
审 判 长 张黎辉
审 判 员 代先华
人民陪审员 朱建华
二〇一七年十一月六日
书 记 员 续青云