广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贺民二终字第35号
上诉人（一审被告）：贺州市鸿德房地产开发有限公司。
法定代表人：刘某某，该公司总经理。
委托代理人：李洪强，广西贺江律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：邹某某。
委托代理人：张启清，广东天浩律师事务所律师。
上诉人贺州市鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）因与被上诉人邹某某商品房买卖合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2013）贺八民二初字第63号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年12月31日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月21日公开开庭审理了本案。上诉人鸿德公司的委托代理人李洪强、被上诉人邹某某的委托代理人张启清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年6月27日，买受人邹某某与出卖人鸿德公司签订《商品房买卖合同》，由鸿德公司将自己开发建设的德兴花园第X幢X单元第X层X号商品房出卖给邹某某，房款总金额341755元，合同约定的商品房交付时间为2011年11月30日前。合同第八条第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、依据报纸通知、政府文件、设计及规划部门批准规划变更的，可延期一定的工期时间。”合同第九条第1项第⑵点约定“逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自本合同规定的交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”合同签订前后，原告于2011年6月26日向被告支付房屋维修基金6835元、首期购房款102755元，其余购房款通过银行按揭贷款支付给被告，总购房款341755元全部付清。2011年6月18日，被告根据贺州市房地产市场需求调查，为满足客户对小户型商品房的需求，缓解买房难问题，拟对面积164.81㎡、156.71㎡的大户型分别更改为面积103.50㎡、61.30㎡和面积97.50㎡、59.20㎡的中小户型，向贺州市住房和城乡建设委员会递交《关于德兴花园部分户型的调整申请报告》，2011年8月3日，贺州市住房和城乡建设委员会作出《关于德兴花园部分户型调整的批复》，同意被告对上述户型调整的申请。2011年8月5日，德兴花园承建单位玉林市第一建筑安装工程公司向被告递交《关于德兴花园施工工期延期的请示函》，因德兴花园部分户型调整，申请将该工程工期延长240天，该工程竣工时间顺延至2012年7月，被告经审核于2011年8月9日复函，同意该工程施工竣工工期延迟至2012年7月。2012年7月20日德兴花园项目验收合格，2012年7月25日被告在《贺州日报》第四版刊登交房公告，向德兴花园全体业主公告通知交、收房事宜，被告实际交房时间为2012年7月25日至30日。此后，邹某某将该套房屋转让给刘某甲，刘某甲委托邹某某提起诉讼。
一审法院审理认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，经双方协商一致，是有效合同。在合同履行过程中，原告依约履行了支付全部购房款义务。被告在德兴花园建设过程中，根据调查研究和当地购房户对小户型商品房需求的实际，决定对部分户型进行调整，并于2011年6月18日向贺州市住房和城乡建设委员会递交《关于德兴花园部分户型的调整申请报告》，户型调整报告虽然于2011年8月3日得到批准，但自2011年6月18日之日起，被告对因户型调整会延长工期是明知的，理应在签订《商品房买卖合同》时将约定交房时间顺延，可被告明知工期延长却仍约定交房时间为2011年11月30日，导致延期交房240天，构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物……。”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告请求被告按日支付已付购房款万分之二违约金16404元（341755元×240天×万分之二／日），该院予以支持。原告请求被告支付逾期交房8个月的租金损失3000元，没有事实依据和法律依据，原告因被告逾期交房的经济损失已在违约金方面得以体现，租金损失属重复请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告贺州市鸿德房地产开发有限公司应向原告邹某某支付逾期交房违约金16404元。二、驳回原告邹某某的其他诉讼请求。本案受理费285元（原告已预交），由原告邹某某负担41元，被告贺州市鸿德房地产开发有限公司负担244元。
上诉人鸿德公司不服一审判决，上诉称：被上诉人邹某某已经将本案合同的原件退回给上诉人，解除了与上诉人签订的原《商品房买卖合同》。其后，上诉人与案外人刘某甲另行签订了《商品房买卖合同》，并已履行。按照该《商品房买卖合同》交房期限的约定，上诉人鸿德公司于2012年7月25日交房并未迟延。鸿德公司在合同履行中没有违约。一审判决上诉人承担逾期交房责任，没有法律依据，也不符合合同约定。请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人邹某某答辩称：上诉人鸿德公司与被上诉人签订《商品房买卖合同》时已明知要对户型进行调整，房屋的施工工期也可能延长，仍在合同中约定于2011年11月30日前交房。由于鸿德公司违约迟延交房，根据合同约定和《中华人民共和国合同法》的相关规定，鸿德公司应当承担迟延交房的违约责任。一审认定事实清楚，适用法律和判决正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
上诉人鸿德公司在二审期间提交的证据有：出卖人鸿德公司与买受人刘某甲于2012年签订的《商品房买卖合同》一份，拟证明被上诉人邹某某已将原《商品房买卖合同》退回上诉人鸿德公司，上诉人鸿德公司将涉案房屋卖给刘某甲，并与刘某甲另行签订了《商品房买卖合同》。
被上诉人邹某某对上诉人提交的证据的质证意见：被上诉人只是将原合同退回上诉人，并不是退出购房，而是转让给其他人。
本院对上诉人提交的证据的分析认证：上诉人二审提交的证据，能够证实上诉人与案外人刘某甲另行签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋卖给刘某甲的事实，本院对该证据予以采信。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
二审另查明：被上诉人邹某某已将原《商品房买卖合同》退还给上诉人鸿德公司，其购房首付款和维修基金款的收款收据也备注有“改名”字样。其后，上诉人鸿德公司与案外人刘某甲就涉案房屋的买卖另行签订了《商品房买卖合同》。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：上诉人鸿德公司是否构成迟延交房，应否承担违约责任。根据二审查明的事实，被上诉人邹某某已将上诉人与被上诉人所签购房合同原件退回上诉人，上诉人鸿德公司与案外人刘某甲另行签订了《商品房买卖合同》，将涉案房屋卖给刘某甲。而从上诉人鸿德公司与刘某甲签订的《商品房买卖合同》关于交房期限的约定看，合同双方另行约定交房期限为2012年10月30日前，上诉人鸿德公司实际交房时间为2012年7月25日至30日，可见，上诉人鸿德公司并未构成迟延交房，依法不应承担违约责任。被上诉人邹某某将原合同退回上诉人鸿德公司的行为表明，其与上诉人终止了原合同的履行，涉案房屋的买卖由上诉人鸿德公司与案外人刘某甲按照另行签订的《商品房买卖合同》继续履行。被上诉人邹某某在本案一、二审期间均未能向法院提交其《商品房买卖合同》的原件，其以终止的买卖合同复印件为依据，主张上诉人鸿德公司承担违约责任，于法无据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本院对其诉讼请求予以驳回。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条“由于当事人的原因未能在指定期限内举证，致使案件在二审或者再审期间因提出新的证据被人民法院发回重审或者改判的，原审裁判不属于错误裁判案件。……。”的规定，本院根据上诉人二审期间提交的新的证据，支持上诉人鸿德公司的上诉请求，不应当认为是第一审裁判错误。
综上所述，上诉人鸿德公司的上诉有理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项和第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持贺州市八步区人民法院（2013）贺八民二初字第63号民事判决第二项；
二、撤销贺州市八步区人民法院（2013）贺八民二初字第63号民事判决第一项；
三、驳回被上诉人邹某某要求上诉人贺州市鸿德房地产开发有限公司支付逾期交房违约金16404元的诉讼请求。
一审案件受理费285元（被上诉人已预交），二审案件受理费210元（上诉人已预交），合计495元，由被上诉人邹某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚智文
审判员 陈立峰
审判员 严永茂
二〇一四年五月二十日
书记员 刘 瑜