绍兴市柯桥人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍民初字第3976号
原告：陈庆锋。
委托代理人（特别授权代理）：黄亚飞、冯云飞。
被告：潘惠琴。
原告陈庆锋诉被告潘惠琴合同纠纷一案，本院于2013年11月19日立案受理，被告在提交答辩状期间提出管辖权异议，要求将本案移送至相关仲裁机关审理，本院裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，管辖权异议审查结束后，依法由审判员周国鑫独任审判，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告陈庆锋及其委托代理人黄亚飞到庭参加诉讼，被告潘惠琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈庆锋诉称：2013年5月28日，原、被告双方签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，被告将登记于其名下的位于中国轻纺城联合市场交易区A区1楼015号1间营业房的租赁权转让给原告，协议约定：转让价共计人民币498万元，先付490万元，余款于办理转户手续后一次性全部付清。双方约定于2013年10月23日前办理过户手续。原告依协议约定支付被告490万元。但到期后，原告要求被告协助办理转户手续时，被告无正当理由再三拒�。
综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，诉讼请求为：1.请求确认原、被告于2013年5月28日签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》有效；2.要求被告协助原告办理租赁权变更登记的手续；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告潘惠琴未作答辩。
经审理本院认定事实如下：2013年5月28日被告潘惠琴（协议书称甲方，即原承租者）与原告陈庆锋（协议书称乙方，即新承租者）经中介介绍签订《中国轻纺城营业房转让协议书》一份，协议书规定：一、甲方自愿将所承租的中国轻纺城联合市场交易区A区壹楼015号壹间营业房转让给乙方承租，转让价格人民币498万元，办理转户费用由乙方承担。二、签约时乙方先付给甲方转让定金490万元，余款待产权单位确认并办理转户手续后一次性全部付清。双方永不反悔。若甲方反悔，所收乙方定金需叁倍返还给乙方；如乙方反�，所付定金属违约自愿放弃归甲方所有。三、双方初定于2013年10月23日前去办理过户手续，转户之前该营业房的一切债权、债务由甲方负责，与乙方无关。四、交房日期为农历2013年12月23日止交给乙方（包括该营业房内的一切财物甲方全部移交给乙方），交房前该营业房的工商管理、税务、电话、水电费等一切费用由甲方负责交清。五、原甲方与产权单位就该营业房所签订的有关协议，是本协议的组成部分，继续受法律保护，原协议中甲方享有的一切权利全部转让给乙方。六、此协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字后生效。原告于签约当天支付给被告定金490万元，被告于同日将涉案营业房的资料交付给原告。到期后，被告借故不同意办理转户手续，原告催告未果，遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。
同时认定，2013年4月8日被告作为受让方（合同称乙方）与转让方绍兴县中国轻纺城新东区市场开发有限公司（合同称甲方）就讼争营业房订立《营业房使用权转让合同》，合同规定，甲方将位于绍兴县104国道以北，湖西路以西的中国轻纺城联合市场A区第壹层第015号营业房使用权转让给乙方。使用期限为自2013年4月8日起至2044年3月31日止。在使用权期限内乙方可以将该营业房的使用权再转让予他人使用。但转让时应通过甲方同意并按国家规定办理使用权转让过户登记手续，并交纳过户手续费及相关的规费，否则甲方不予认可，甲方有权要求撤销再转让合同。转让一旦成立受让方即取得本合同书中乙方之权利，同时应承担乙方之义务，乙方有义务告知受让方。双方另对转让价格、违约责任等事项作了约定。
以上事实认定，由双方当事人在庭审中所作陈述及下列证据所证实：
证据一，原告提供的《中国轻纺城营业房转让协议书》一�，证明原、被告之间存在营业房转让协议关系的事实；
证据二，原告提供的日期为2013年5月28日的收据一份，证明原告已支付给被告定金490万元的事实；
证据三，原告提供的《营业房使用权转让合同》一份，浙江省绍兴市统一收款收据二份，证明讼争营业房使用权来源、被告享有该营业房的承租权、被告已将该营业房的相关资料交付给原告的事实。
本院认为：本案双方当事人的争议焦点主要是：1.原、被告订立的营业房转让协议书的性质及其效力问题；2.原告请求被告协助办理过户手续是否符合法律规定的问题。
（一）关于原、被告于2013年5月28日签订的营业房转让协议的性质及其效力问题。
首先，关于合同性质问题，本院认为，本案合同性质应认定为租赁权转让合同。所谓租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在�受让人与出租人之间。我国合同法对租赁权转让未作明确规定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，被告将讼争营业房使用权转让给原告承租，原告已支付定金490万元，应视为原、被告签订转让协议的目的是使原告直接与出租人绍兴县中国轻纺城新东区市场开发有限公司发生法律上的权利义务关系，进而使原告取得讼争营业房的租赁权，故原、被告间的协议性质应确定为租赁权转让合同。
其次，关于合同是否有效的问题。根据我国合同法第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。依此，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，未经出租人同意的租赁权转让为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。但对承租人和受让第三人而言，转让合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。本案中，原、被告签订的转让协议书第二条中“签约时乙方先付给甲方转让定金490万元”违反《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的强制性规定，对双方约定的定金数额超过合同价款20％部分计390.40万元依法应认定无效外，其余合同内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效。
（二）关于原告请求被告协助办理过户手续是否符合法律规定的问题。
如上所述，本案原告订立合同的目的并不仅仅是取得讼争营业房的使用权，而是取得该营业房的租赁权，亦即由原告取代被告的承租人地位，被告退出与出租人间的租赁合同关系，由原告与出租人直接建立租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案原告要求被告协助办理讼争营业房的过户手续，显然属于履行非金钱债务，经查，被告依法享有讼争营业房的租赁权，租赁期限到2044年3月31日，且根据其与出租人绍兴县中国轻纺城新东区市场开发有限公司订立的《营业房使用权转让合同》规定，被告可以将该营业房的使用权再转让予他人使用，亦即原告要求被告协助办理过户手续，不存在上述法律规定不能继续履行之情形，故原告该项诉请，理由正当，本院应予支持。被告借故不协助原告办理过户手续，属违约行为，且无正当理由，依法应向原告承担继续履行的违约责任。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院根据查明的事实依法作出判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告陈庆锋与被告潘惠琴于2013年5月28日签订的《中国轻纺城营业房转让协议书》（不包括协议书第二条中定金数额超过合同价款20％部分）有效；
二、被告潘惠琴应于本判决生效后五日内协助原告金伟琴办理位于中国轻纺城联合市场A区1楼015号营业房壹间的过户登记手续；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，�按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院【在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费80元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理】。
审判员 周国鑫
二〇一四年五月二十九日
书记员 王 琴