江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第2023号
上诉人（原审被告）赵国平。
上诉人（原审被告）赵冬旭。
上诉人（原审被告）毛霞。
三上诉人共同委托代理人赵国和。
被上诉人（原审原告）唐美娟。
委托代理人姜路英。
上诉人赵国平、赵东旭、毛霞因与被上诉人唐美娟房屋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2015）溧民初字第00461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审情况：
唐美娟诉称，2009年4月15日，我与赵国平签订房屋买卖合同一份，约定将其所有的位于溧阳市溧城镇北水西花园1幢2单元402室房屋出卖给我，总价款为399800元。我根据合同约定支付了390000元房款以及代办费80290.2元，该房屋已经交付，我亦装修居住该房屋至今。2011年，赵冬旭领取了房屋产权证，我为此多次要求赵国平依约办理房屋过户手续，但赵国平、赵东旭、毛霞一直推诿，故请求判令：1、赵冬旭、毛霞协助我办理房屋过户手续；2、本案的诉讼费用由赵国平、赵东旭、毛霞承担。
赵国平辩称，我未与唐美娟签订关于北水西花园1幢2单元402室房屋买卖协议。2010年5月10日，我收取了唐美娟的购房款共计390000元，另外收取了80290.2元的领钥匙代办费。因为该房屋是登记在赵冬旭、毛霞名下是夫妻共同财产，二人没有授权我出卖房屋，且不知情，事后赵冬旭、毛霞亦不认可，故双方的房屋买卖协议不生效，请求驳回唐美娟的诉讼请求。
赵冬旭、毛霞辩称，1、房屋所有权为赵冬旭、毛霞共同所有，为房屋的唯一合法持有人；2、房屋买卖合同的甲方签订人并非赵国平，没有得到赵冬旭、毛霞书面授权及追认，处分行为自始无效；3、房屋买卖合同上的字不是赵国平本人所签。综上，房屋买卖合同协议无效，请求法院驳回唐美娟的诉讼请求。
一审中，赵冬旭、毛霞称，拆迁房屋的安置和装修等问题均是赵国平负责的，其不参与的，涉案房屋的买卖也是赵国平经手的。卖房屋的时候，不清楚涉案房屋是否是自己所有，所以全部都是交给赵国平处理，如果唐美娟再愿意补贴100000元，则同意过户交易。唐美娟认为，自己与赵冬旭协商时，并没说不认可房屋买卖合同的效力，赵冬旭只是要求自己再补贴钱，并且赵国平将出售房屋所得的房款已用于家庭装修。
一审查明，赵国平系赵冬旭父亲，毛霞系赵冬旭妻子。溧城镇北水西村委北水西村138号101室房屋原为赵国平夫妇于1997年所建，未办理房屋所有权证书，但办理土地使用权证书。因上诉房屋被拆迁，2008年5月29日，赵冬旭作为被拆迁人与溧阳市土地收购储备中心签订房屋拆迁安置补偿协议一份，其中约定：1、被拆迁房屋位于溧城镇北水西村委北水西村138号101室、安置人口4人、安置面积200平方米；2、安置方式：实物与货币相结合。安置房地址：北水西花园1幢2单元402室；北水西花园1幢2单元302室。该份拆迁协议均是由赵冬旭的父亲赵国平代办签字。2009年4月15日，唐美娟（乙方）与赵国平（甲方）签订房屋买卖协议一份，约定：一、甲方提供北水西花园1幢2单元402室房屋，面积为108.5平方米，车库为另购。二、房价为叁拾玖万玖仟捌佰元；3、付款方式为：先付定金叁拾万元整，余款在房屋钥匙交付时付柒万元整，剩余叁万元在房产证、土地证领到后付清全部房款。甲方配合乙方过户，一切费用由乙方承担。双方还对合同的其他内容作出约定。该份合同落款处有唐美娟和“赵国平”字样签字确认。赵国平认为合同上“赵国平”的字样不是其本人所签。审理中，唐美娟为支持其诉讼主张，提交收条复印件一份，该证据载明：“唐美娟购房款赵国平北水西花园一幢二单元402室房屋肆拾万元，现已付叁拾玖万元，余款壹万元在房产证、土地证领到后付清。（领钥匙代办费计：80290.2元已付清）经手人：赵国平唐美娟二0一0年五月十日”，证明房屋买卖合同签订后，唐美娟共向赵国平支付390000元房款以及80290.2元的钥匙代办费，但尚有10000元房款没有支付。赵国平、赵东旭、毛霞对收条复印件的真实性、关联性均没有异议，具体的支付时间已经忘记。唐美娟和赵国平均认可根据房屋买卖协议，单认为唐美娟尚有10000元房款没有支付。2010年5月10日，赵国平向唐美娟交付了诉争的房屋，唐美娟遂对该房屋进行装修，并于2010年9月份实际入住至今。赵冬旭、毛霞亦于2010年入住北水西花园1幢2单元302室。2011年5月27日，赵冬旭、毛霞领取了诉争房屋的房屋所有权证书，北水西花园1幢2单元402室房屋所有权目前登记在赵冬旭、毛霞名下。
一审另查明，唐美娟于2013年3月13日诉至法院，要求赵国平、赵冬旭协助办理过户登记手续，后于2013年4月9日申请撤诉，法院裁定予以准许。赵冬旭、毛霞亦于2013年4月2日诉至法院，请求撤销赵国平与唐美娟签订的房屋买卖合同，后于2013年7月23日申请撤诉，法院据此作出（2013）溧民初字第768号裁定，裁定予以准许撤诉，在该案件庭审中，赵国平陈述：“赵冬旭拆迁安置到2套房子，2007年分家2008年拆迁，我是没有经过赵冬旭同意把他们房子卖掉，因为考虑到房子装修需要用到钱。签协议的时候有我、我老婆、我女儿赵冬蕾、女婿谈伟斌、两个中介、唐美娟和她媳妇姜路英在场。卖房子的时候和夫妻商量过，装修的时候和子女说的，按照协议，唐美娟还差10000元”。赵冬旭则在该案件中陈述：“办理拆迁安置房屋的相关手续均是由其委托父亲办理的。拆迁安置的这套房子相关手续，家里的事情都是由我父亲做主，后来知道我父亲把房子卖掉后，我觉得房子卖便宜了，唐美娟找到我们，要求唐美娟再补贴点给我们，所以过户手续一直没办理。记不清父亲是否和我说过房子卖掉，原来卖房子的时候说过，因为家里没有钱，我也没在乎这个事情，因为家里的事情都是他做主”。毛霞则陈述：“其在签订房屋买卖合同的时候，不在场，直至2011年办理房产证的时候，才知道房屋已经卖给了唐美娟”。后，双方就房屋买卖事宜协商未果，唐美娟遂诉至法院，请求法院判如所请。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据法院调取的（2013）溧民初字第768号案件庭审笔录，赵国平在该案件中明确陈述“对房屋买卖合同的协议的真实性没有异议，是其将儿子赵冬旭的房子出卖给唐美娟，根据协议的约定，唐美娟还差10000元房款没有支付”，而赵国平在本案中又陈述房屋合同上的“赵国平”字样不是其所签，根据禁止反言规则，其在两个案件中的陈述明显自相矛盾。另外，唐美娟已向赵国平支付390000元购房款以及80290.2元的代办费，自2010年起实际入住诉争房屋至今，故应认定唐美娟与赵国平存在房屋买卖合同关系。故对赵国平的辩解意见，法院不予采信。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。赵冬旭、毛霞认为赵国平在出卖该房屋时没有经过其同意，该买卖合同无效的辩解意见，缺乏相应的法律依据，不予支持。本案诉争的房屋为拆迁安置房，被拆迁的老房屋未取得房产证，该房屋系赵国平夫妇所建，唐美娟基于此，有理由相应赵国平系房屋所有权人，唐美娟已经按约支付了诉争的房屋的绝大部分房款并且已经实际入住该房屋5年，属于善意、有偿取得，其对房屋的合法权益应当得到保护。赵冬旭亦陈述是其委托父亲赵国平办理房屋拆迁事宜，家里的事情均是由其父亲做主，并且赵冬旭及其妻子毛霞与唐美娟居住在北水西花园的同幢同单元的房屋将近五年，买卖行为形成的时间长久，房屋亦已实际交付，并且直至唐美娟于2013年3月13日年诉至法院要求协助过户时，赵冬旭、毛霞才提出该卖房行为无效，要求再补贴100000元的前提下同意过户。上述证据和陈述能够形成证据链，证明赵冬旭、毛霞对其父亲赵国平处分房屋的行为是明知的，并且以自己的事实行为同意赵国平对该房屋的出卖行为。在唐美娟多次催告并诉至法院的情况下，赵旭东、毛霞迟迟未予协助过户，其行为已经构成违约。鉴于涉案房屋已具备办理产权过户手续的条件，故对于唐美娟要求赵冬旭、毛霞配合原告办理房产过户手续的诉请，法院予以支持。关于剩余的10000元房款，唐美娟亦及时给付。关于过户产生的税费，双方明确约定由原告方承担，唐美娟亦予以认可，对此，法院予以确认。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、赵冬旭、毛霞于判决生效之日起十日内协助唐美娟办理房屋过户手续，将坐落于溧阳市溧城镇北水西花园1幢2单元402室的房屋所有权变更登记到唐美娟名下（相关的过户费均由唐美娟承担）；二、唐美娟自判决生效之日起十日内向赵国平、赵冬旭、毛霞支付购房款10000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，保全费2020元，合计2060元，由赵国平、赵冬旭、毛霞负担。
上诉人赵国平、赵东旭、毛霞不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审认定事实不清，房屋买卖协议并非赵国平签订，赵东旭、毛霞对于转让房屋所有权并未认定，房屋买卖协议的效力没有认定。赵东旭、毛霞与唐美娟之间系债权而非物权。赵东旭、毛霞通过房屋拆迁补偿安置协议，获得的是未来房屋的安置权，而非尚不存在的产权。拆迁安置行为是拆迁人与被拆迁人之间的行政法律关系，不适用民事法律规定。本案诉争的房屋买卖协议是无效合同，《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。同时也违反了《物权法》第九条、一百零一条、《合同法》第五十二条、《民法通则》第五十八条等相关法律规定。因此，一审法院否认赵东旭、毛霞的合法权利与法不符。二、一审适用法律错误，本案应适用特别法《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》，不适用《合同法》第一百三十条。本案涉及行政法律关系，需通过行政法律程序解决。
被上诉人唐美娟答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，赵国平、赵东旭、毛霞的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，各方均未提交证据。
二审中，双方均认可涉案房屋的所有权证已经领取，土地使用权也是可以领取的，只是赵东旭、毛霞因为客观原因尚未领取。
二审查明的其他事实与一审基本一致。
本案在二审中的争议焦点为：房屋买卖合同是否真实、有效。
本院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。故本院依据赵国平的自认，对于本案所涉房屋买卖合同的真实性予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的相关情形，本案所涉合同并无符合该条法律规定的无效情形，故本案所涉房屋买卖合同依法有效。本案中，赵国平与赵东旭系父子关系，房屋拆迁安置事宜均是委托赵国平处理、做主，赵东旭、毛霞早已知道唐美娟及其家人入住溧城镇北水西花园1幢2单元402室，但并未提出异议，应视为对本案所涉房屋买卖合同的知情和认可。本案所涉房屋买卖合同真实、有效，双方均应按照合同约定遵循诚实信用原则履行各自的义务。赵国平、赵东旭、毛霞的上诉意见，无事实和法律依据，依法不能成立。一审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人赵国平、赵东旭、毛霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 是飞烨
代理审判员 袁海燕
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 朱 赤