重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院
民 � � � 判 决 书
（2018）渝0241民初3320号
原告：周菊花，女，1983年2月9日生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。
被告：重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道朝阳路12号，统一社会信用代码：500241000002325。
法定代表人：杨贤勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人:黄修建，重庆博搏律师事务所律师。
原告周菊花诉被告重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司（以下简称秀山腾达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月24日与周正全等20案合并公�开庭进行了审理。原告周菊花、被告秀山腾达公司法定代表人杨贤勇及其代理人黄修建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周菊花向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即支付逾期交房违约金47205元，从2013年10月1日起至2018年2月28日起诉时止，每日按总房款293204元的万分之一计算；二、判令被告承担本案诉讼费。
事实和理由：2013年3月2日，原告周菊花与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定：被告将其开发的位于重庆市秀山县×商品房，房屋面积为89.94㎡，建筑面积单价为3260元/㎡，以总价293204元出售给原告；合同约定被告应在2013年9月30日交房，若被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，则从约定的交付期限第二日起至实际交付之日止，甲方每日按�总房款的万分之一计算违约金向乙方支付。合同签订后，原告即按照约定履行了支付全部购房款，被告违反了合同约定，至今未交房。综上所述，原告认为，原、被告签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，符合法律法规的规定，该合同合法有效，应当受到法律保护，原告按照合同约定履行了义务，支付全部购房款，被告未按照合同约定履行交房义务，已经构成违约，应当承担逾期交房的违约责任，因此，特诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告秀山腾达公司辩称，一、被告要求将秀山县公路局（原秀山县养路段）追加为共同被告，时代帝都商品房为秀山县养路段和本公司联合开发，在房地产合作开发过程中秀山县养路段有诸多违约，侵犯了被告利益；二、在起诉的21户原告当中，涉及10户10份商品房预售合同为无效合同，分别为：1.彭利、陈永秀;2.田淑华、赵延海;3.付连珍，田学均;4.刘德均，田秀荷;5.周正全;6.姚家勇、谢青云;7.田菊英;8.龙羽;9.陈祥云;10.胡维邦。因为这10户均为养路段职工，其购房款为当时市场价的一半，明显低于市场价格，且秀山县养路段用其土地拍卖款冲抵了其职工购房部分市场价值，侵犯了国家利益，另外该价格明显对其他购房者不公平，侵犯了公众利益，因此该10户商品房预售合同是无效的；三、本案起诉已超过了诉讼时效，按约定房屋交付时间为2012年或2013年，现在起诉均已超过诉讼时效；四、合同中约定的违约金过高，应当调整，如果法庭支持原告请求，那么请求法庭降低违约金的赔付，总金额最高不应超过已付房款的10%；五、时代帝都开发项目现在已经由政府工作组接管，我们公司所有权利均无法行使。综上，请求法庭依法判决。
本院经审理认定事实如下：2013年3月2日，原告周菊花(乙方)与被告秀山腾达公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定：被告将其开发的位于重庆市秀山县×商品房，房屋面积为89.94㎡，建筑面积单价为3260元/㎡，以总价293204元出售给原告。合同第七条第2款约定：“属预售商品房的，甲方应当在2013年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……”。第八条第1款约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应当签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”。第九条约定：“……甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支�违约金。同时，原告周菊花（乙方）与秀山腾达公司（甲方）签订《合同补充协议》，该协议第二条约定：“甲方应于乙方所购房屋达到合同约定的交房要求，确定交房日7日前电话或（书面）通知乙方前来办理交房手续，如乙方在通知到达之日起7日内未办理接房手续则视为房屋已经交付，该房屋损毁，灭失的风险及物业管理服务等费用由乙方承担，如乙方在通知达到之日起超过30日内乙方未与甲方办理相关手续和交清相关费用甲方有权解除合同，乙方支付甲方房价款的20%违约金，甲方在乙方所付房款中直接扣除。”同日，原告周菊花向被告秀山腾达公司支付购房首付款88204元。2013年6月，原告周菊花与中国工商银行股份有限公司秀山支行签订《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，由原告周菊花向中国工商银行股份有限公司秀山支行贷款205000元用于支付其在秀山腾达公司的购房尾款。
另查明：被告重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司至开庭时仍未将涉案商品房交付给原告周菊花。
本院认为，本案的争议焦点涉及如下问题:1、秀山腾达公司是否承担赔偿逾期交房违约金责任问题；2、原告周菊花向被告秀山腾达公司主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题。
本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是原、被告在平等、自愿的基础上达成的，内容未违法法律法规强制性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。即原告周菊花应在规定时间内交清房款�被告秀山腾达公司应按约定期限交付房屋，并按照约定为原告周菊花办理房屋产权证。周菊花依约付清全部买房款，而秀山腾达公司无正当理由未在约定期限内交付房屋，已经违约，应当承担逾期交房违约责任。
关于原告周菊花主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题。诉讼时效作为一项法律制度，指的是权利人在法定期间内不行使权利就丧失请求人民法院保护其民事权利的一种法律制度。诉讼时效期限从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起算。本案中，原告与被告之间约定的交房日期最迟不晚于2013年9月30日。双方对逾期交房的违约金计算方式约定为“甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金”，即如秀山腾达公司交房违约，则每日应当向原告周菊花赔偿已付房款293204元×0.01%=29.3204元，即每天的违约金是明确的，有约定的。也就是说，从2013年10月1日起，原告周菊花的权益开始受到侵犯，被告秀山腾达公司每晚一日交房，则多产生一日的违约金，双方约定按日计算违约金，是独立的，应当按天单独计算诉讼时效。因2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》已经施行，《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国民法通则》对诉讼时效规定不一致，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”而《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》从2017年10月1日起施行，也就是说，如原告周菊花的权益受到损害的事实，发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，按照《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效已经届满的，则义务人据此取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，不因《中华人民共和国民法总则》施行而消失。反过来说，按照《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效在2017年10月1日没有届满的，则适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效三年的期限。本案中，原告周菊花曾于2016年2月24日向本院提起诉讼，要求被告秀山腾达公司支付逾期交房违约金，。按照《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效规定，原告周菊花能够获得法律保护的诉讼时效期间应从2016年2月24日往前倒推二年，即2014年2月24日至2016年2月24日期间的违约金主张未超过诉讼时效，应当予以保护，2014年2月24日之前的违约金，由于原告周菊花未�时主张，被告秀山腾达公司获得了诉讼时效抗辩权，因而，本院不予保护。而根据法律规定，权利人提起诉讼或者申请仲裁的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算，即原告周菊花在2016年2月24日提起诉讼后，该案于2016年4月15日结案，即从2016年4月15日起诉讼时效重新计算二年，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行后未超过二年，因此，原告周菊花在2016年2月24日提起诉讼后则适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效三年的期限。原告周菊花于2018年4月2日向本院提起诉讼后，2016年2月24日之后的逾期交房违约金没有超过诉讼时效，其主张本院应当支持。被告秀山腾达公司提出违约金过高应当调整的理由，因其未举示相应证据证明，且该违约金的计算标准并未超过国家法律法规对逾期交房违约金的要求，因此，该意见本院不予采纳。
综上，原告周菊花主张从2013年10月1日起至2018年2月28日止，按总房款293204元每日万分之一计算逾期交房违约金，应当调整为从2014年2月24日起，每日以已付房款293204元的万分之一计算至2018年2月28日止，此期间共计1406天，违约金为41224.48元。
综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，判决如下：
被告重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内支付原告周菊花2014年2月24日至2018年2月28日期间的逾期交房违约金41224.48元。
如未在本判决指定的履行期间给�金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费980元，减半收取计490元，由原告周菊花负担55元，由被告重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司负担435元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
审判员 吴润林
二〇一八年五月二十八日
书记员 夏一天