文书内容辽宁省锦州市太和区人民法院      民事判决书      （2016）辽0791民初390号      原告锦州天兴九鼎物业有限公司，住所地锦州市古塔区南宁路三段19号。法定代表人韩玉，该公司董事长。委托代理人齐秀荣，该公司员工。被告满永军，男，1976年1月15日生，汉族，无业，住辽宁省盘锦市。委托代理人杨爽，女，1975年12月23日生，汉族，无业，住盘锦市兴隆台区欢东街八社区5-1-4-7，身份证号：210724197512237221，系被告满永军妻子。原告锦州天兴九鼎物业有限公司诉被告满永军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张雪冬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦州天兴九鼎物业有限公司委托代理人齐秀荣，被告满永军的委托代理人杨爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系锦州滨海新区（锦州经济技术开发区）海逸半岛小区的物业服务公司，依据物业服务合同履行了物业管理，提供服务等职责。被告系该小区12号�36号房屋的业主，应当履行支付物业费的义务。自2011年起，被告无理由拖欠物业费，经原告多次催要未果，故诉至法院，请求判令被告支付2011年1月至2016年12月的物业费8357元。被告辩称，我没有入住该房屋，不同意全额交纳物业费。原告提出的诉讼请求已超过诉讼时效2年的规定，超过部分不应予以支持；物业服务合同的性质为双方合同，原告必须向业主提供符合双方约定的管理和服务，业主才按约定缴纳物业费。原告居住的楼门大敞，一楼墙皮脱落，墙体脏，楼道灯脱落，楼道垃圾无人清理，原告不能适当履行物业服务业务，造成了原告的楼房不好出租出售现象，根据合同法先履行抗辩权的规定，原告正确履行物业服务业务之前我方有权拒绝支付物业服�费用。经审理查明，被告满永军系锦州滨海新区（锦州经济技术开发区）海逸半岛小区12号楼36号楼房的业主，房屋建筑面积90.91平方米。2010年6月27日，被告满永军与北京亿展资产管理有限公司锦州分公司签订海逸半岛小区前期物业服务合同，在协议的第四条1款2项约定：“高层住宅，按建筑面积每月每平方米0.8元（不包括电梯费和公共楼道照明电费）”。该条第5款约定：“电梯维修、维护、检测等费用为每年每户550元。”该条第七款约定：“甲方交纳费用时间：入伙（户）之日交付相关费用；以后每年交付一次，交付日期为每年1月1日前”。合同尾部由原、被告双方签名或加盖公章。2011年4月1日，海逸半岛小区的开发商锦州天兴建设集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订前期物业服务委托书，约定“甲方委托乙方正式接管海逸半岛和碧海方舟两个项目的物业服务工作。”2011年5月7日，北京亿展资产管理有限公司（乙方）与海逸半岛小区的开发商锦州天兴建设集团有限公司（甲方）补签前期物业服务合同终止协议书，约定“自2011年4月1日起，由甲方下属的九鼎物业公司正式接管碧海方舟和海逸半岛两个项目的物业服务工作”。2011年8月24日，锦州市物价局作出《关于海逸半岛住宅小区物业服务收费标准的批复》，载明：“海逸半岛住宅小区物业服务收费标准为……高层住宅每平方米建筑面积每月0.8元；电梯收费标准为每户每月45元”。原告对收费明细进行了公示，并办理的收费许可证。被告满永军办理入户手续时，依每平方米0.80元缴纳了入住时到2010年底的物业费、电梯费和公共照明费。2011年以后，经原告工作人员催要，被告未缴纳物业费。另查，原告对被告楼房的电梯费实际按每年每户505元收费，公共照明费根据锦价发[2011]219号文件按每年每户14元收费。本院所确认的上述事实，有当事人双方的陈述，以及原告提供的海逸半岛小区前期物业服务合同、北京亿展资产管理有限公司与天兴建设集团签订的前期物业服务合同终止协议书、天兴建设集团与原告签订的前期物业服务委托协议，锦州市物价局文件，收费许可证、海逸半岛物业各项收费明细、荣誉证书等，有被告提交的照片等证据载卷为凭，经过庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告锦州天兴九鼎物业管理有限公司为锦州经济技术开发区海逸半岛小区提供了物业服务工作，被告满永军作为海逸半岛小区的业主，应当按照合同约定及时缴纳物业服务费、电梯费和公共照明费，原告主张被告拖欠的费用金额被告认可，故原告主张被告缴纳2011年1月1日至2016年12月31日间物业服务费用的诉讼请求，本院予以支持。被告辩解原告完成的物业服务未适当履行，被告可行使先履行抗辩权并拒绝交纳物业服务费的意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”。本案物业服务合同约定的是每年的1月1日，被告应先交纳物业费，故被告不属于后履行一方，�辩解本院不予采纳；被告辩解原告主张超过诉讼时效问题，原告的工作人员对被告拖欠的物业费用以电话方式向被告进行了催缴，诉讼时效中断，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，被告该辩解不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告满永军于本判决生效后10日内支付原告锦州天兴九鼎物业有限公司自2011年1月1日至2016年12月31日间的物业服务费、电�费和公共照明费8350.42元[计算方式为：90.91×0.8×12+505+14）×6]；二、驳回原告锦州天兴九鼎物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告满永军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  张雪冬二〇一六年六月二十三日书记员  田苗苗附本判决依据的法律法规《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习�履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业管理费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定额的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决�能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。