辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2604号
上诉人（原审被告）：周敏，女，1970年12月22日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：张玉桓，辽宁众事达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王莉，女，1939年1月25日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。
委托代理人：王景辉，辽宁衡锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：牛连生，男，1959年1月25日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：王景辉，辽宁衡锐律师事务所律师。
原审第三人：刘建，男，1987年2月15日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。
上诉人周敏因与被上诉人王莉、牛连生，原审第三人刘建返还原物纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第1412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月23日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2014年11月3日公开开庭审理了本案，上诉人周敏的委托代理人张玉桓、被上诉人王莉、牛连生的委托代理人王景辉均到庭参加了诉讼。原审第三人刘建经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
王莉、牛连生诉称，2002年12月，周敏与其丈夫徐东滨将沈阳市皇姑区延河街126号2-1-2房屋转让给徐东滨妹妹徐晓芳所有，更名过户完成后徐晓芳将房产暂借给周敏及徐东滨临时居住。2012年3月26日徐晓芳因病去世。2012年3月29日，皇姑法院判决周敏与徐东滨离婚，双方离婚后相继搬离该房，周敏于2012年7月擅自将该房出租给刘建开饭店，收取租金。经皇姑法院（2014）皇民四初字第108号调�书确认，上述房产归王莉、牛连生共有。现王莉、牛连生认为，周敏对房屋没有处分权，其与刘建所签租赁合同未取得房屋所有权人同意，依法应认定无效，故请求判令周敏与刘建签订的《房屋租赁合同》无效；判决周敏及刘建将房屋归还王莉、牛连生，判决周敏返还2013年11月至2014年11月房屋租金2万元。
周敏辩称，涉案房屋真正所有权人是周敏及其前夫徐东滨。徐东滨为将房产一人独霸，以做生意没有钱为借口，骗周敏说将房子更名到妹妹徐晓芳名下，徐晓芳以房抵押贷款，生意一旦赔了，可以保住房子，于是2002年2月22日将房更名，是假卖，没有支付一分钱购房款。后2002年12月31日，从银行贷款5万元，由徐东滨使用，并由徐东滨、周敏共同偿还贷款本息。房子更名后，一直由徐东滨与周敏实际占有。二人2012年3月离婚后，房子由周敏一人实际占有。徐晓芳去世�，徐东滨制造继承丑剧，房屋真正的所有权人都健在，根本谈不上继承问题。徐晓芳在世期间根本没有主张房屋所有权，现王莉、牛连生起诉超过诉讼时效。请求法院驳回王莉、牛连生的诉讼请求。
刘建述称，我与周敏签订的租赁合同有效，2012年11月11日，周敏将房子租给我开小饭店，饭店名叫“春饼家常菜”，没有办理工商执照，租期到2015年11月11日，租金交到2014年11月11日。要求法院依法判决。
原审法院审理查明：位于沈阳市皇姑区延河街126号212室房产（建筑面积45.26平方米，以下简称诉争房）原系周敏及其前夫案外人徐东滨夫妻共同财产。2002年12月2日，徐东滨与周敏与徐东滨妹妹徐晓芳签订《房产转让合同》，约定徐东滨、周敏将诉争房屋转让给徐晓芳，转让款100，000.00元整一次性付清。2002年12月3日，诉争房更名过户至徐晓芳名下，但仍由徐东滨、周敏实�居住使用。2012年3月22日，经原审法院判决，徐东滨、周敏解除夫妻关系，经该案（2012）皇民四初字第10号生效判决确认，因周敏无工作且名下无住房，徐东滨给付周敏生活补助款30，000.00元。2012年3月26日，徐晓芳去世。徐东滨、周敏婚姻关系解除后，徐东滨搬离诉争房，周敏于2012年11月11日将诉争房出租给刘建，月租金1500.00元，租期自2012年11月11日至2015年11月11日，用于经营“春饼家常菜”饭店，刘建租金交纳至2014年11月11日。2014年1月3日，经原审法院（2014）皇民四初字第108号民事调解书确认，诉争房由王莉（徐晓芳母亲）继承所有。2014年3月5日，诉争房所有权登记证办理完毕，由王莉及牛连生（徐晓芳配偶）按份共有，各占50%份额。后王莉、牛连生要求周敏腾房未果，遂起诉至原审法院。
原审法院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案诉争房于2002年12月通过买卖转移至徐晓芳名下，周敏抗辩称卖房为“假卖”，未实际支付购房款，但其不能提供相关证据，同时结合2012年周敏离婚时法院因周敏无工作及名下无房产判决徐东滨给付生活补助款的事实，周敏抗辩因证据不足，原审法院不予支持。另，周敏关于诉讼时效的抗辩，因本案系返还原物纠纷，故不适用二年诉讼时效规定。
诉争房登记在徐晓芳名下后，其于2012年3月29日去世，周敏于同年11月将诉争房出租给刘建，周敏行为为无权处分行为。诉争房屋作为徐晓芳遗产于2014年1月3日分配完毕，并于2014年3月5日办理了产权登记手续，王莉、牛建生为诉争房合法物权人，于2014年5月26日起诉至原审法院，以诉讼行为表明对周敏出租房屋行为不予追认，故王莉、牛连生请求判令租赁合同无效并主张判令周敏及刘建腾房，符合事实及法律规定，原审法院予以支持。
关于王莉、牛连生主张判令周敏返还2013年11月至2014年11月租金问题。经查，王莉、牛连生于2014年3月5日取得诉争房权属证明，享有该房物权，故应自该时起收取房屋租金。又因刘建将租金交纳至2014年11月止，现尚未期满，且刘建腾房日期不能确定，故原审法院确定返还租金的截止期为本案作出一审裁决之日即2014年8月25日，共计170天，租金共计8500元。其余租金返还问题王莉、牛连生另案告诉为宜。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百一十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、被告周敏与第三人刘建签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告周敏、第三人刘建于本判决发生法律效力后十日内将位于沈阳市皇姑区延河街126�212室房产腾出，完好交予原告王莉、牛连生；三、被告周敏返还原告王莉、牛连生房屋租金8500元（自2014年3月5日起至2014年8月25日止）；四、驳回原告其它诉讼请求。被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4220元，由被告周敏承担3690元，由原告王莉、牛连生共同承担530元。
宣判后，上诉人周敏不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决，查清事实予以改判。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、上诉人与被上诉人的儿子徐东滨于1999年结婚，夫妻共有房产一处，即上诉人现居住的皇姑区延河街126号212。2002年12月徐东滨以做生意一旦赔了，为了保住房子，动员上诉人将房子假卖给其胞妹徐晓芳，房证办到徐晓芳名下。所说“假卖”是指1、不交房钱；2、以该房�款5万元由上诉人夫妇偿还；3、房子永久由上诉人居住占有，至今此房已由上诉人实际占有12年之久。这三条都有证据予以佐证。二、被上诉人在原审时诉称“徐晓芳将房产暂借给周敏和徐东滨临时居住”绝无此事。王莉称她已给付了房款更是无稽之谈。三、2012年3月徐东滨再次提出与上诉人离婚，离婚诉讼中徐东滨避而不谈房产分割，双方对该处房产未作处理。离婚后徐东滨搬离了该房，由上诉人继续居住。2012年3月26日徐晓芳因病去世，在她生前和去世之前从未向上诉人主张产权，从未提出腾房的要求，因她知道是假卖。
被上诉人王莉、牛连生辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审第三人刘建述称：没有意见。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
本院另查明，（2014）皇民四初字第108号民事调解书确认：坐落于�阳市皇姑区延河街126号212房产，建筑面积45.25平方米，产权所有人为徐晓芳私有住房一处归王莉继承所有，所产生的更名过户费用由王莉承担，徐怡青、牛连生、牛丹放弃该房产继承权。
上述事实，有房地产转让申请审批书、房地产转让合同、房屋共有权人同意转让房地产声明书、契税完税证、房证、契证、（2012）皇民四初字第10号民事判决书、（2014）皇民四初字第108号民事调解书、房屋租赁合同、收条及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，依据（2014）皇民四初字第108号民事调解书，本案诉�房屋由王莉继承所有。另据王莉与牛连生于2014年3月5日取得的诉争房屋的所有权证内容，本案诉争房屋由王莉及牛连生按份共有。现王莉、牛连生基于诉争房屋的所有权人对周敏与刘建签订的房屋租赁合同的行为不予追认，故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条及第五十八条规定判决确认周敏与刘建签订的《房屋租赁合同》无效，并由周敏、刘建返还房屋并无不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。周敏与刘建签订的《房屋租赁合同》被确认无效后，原审法院依王莉、牛连生诉请并参照周敏与刘建签订的房屋租赁合同中约定的租金标准判决周敏支付2014年3月5日至2014年8月25日期间的房屋占有使用费亦无不当。
关于周敏上诉提出其与徐东滨将本案诉争房屋“假卖”给徐晓芳的主张。因本案诉争房屋已于2002年12月2日由出卖人徐东滨、周敏与徐晓芳签订《房屋产转让合同》，进而更名过户至徐晓芳名下，周敏并未提供有效证据证明其主张，亦无法否认（2014）皇民四初字第108号民事调解书的法律效力，故对其该项主张，本院无法采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4220元，由上诉人周敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国�事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。