河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0105民初17160号原告张鹄，女，汉族，1974年2月26日出生，郑州市金水区。委托代理人杜子晗、吴天阔，河南程功律师事务所律师。被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司，住所地郑州市金水区金水路125号6号楼。法定代表人胡秀秀。被告胡秀秀，女，汉族，1988年2月10日出生，住江苏省沛县。二被告共同委托代理人周鸿、凌金顶（实习），河南有道律师事务所律师。原告张鹄诉被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司（以下简称丰顺德公司）、胡秀秀房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张鹄及其委托代理人杜子晗,被告丰顺德公司、胡秀秀共同委托代理人周鸿、凌金顶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月2日，原告与被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司签订房屋租赁合同将郑州市××花园路北段××花园小区××楼商务楼部分的五楼整层、六楼平台出租给被告使用，后双方于2013年8月16日签订补充协议约定因阳光房搭建原告补偿被告250000元转至胡秀秀招商银行账户，并口头约定被告从2014年2月25日开始以每季度1000元的标准使用原告处停车场。原告严格按照租赁合同及补充协议履行义务，但被告自第二年度开始迟交、少交租金及相关费用，直至第三年度彻底拒交上述费用。原告多次催要无果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，诉讼请求：1、请求依法判决二被告向原告连带支付租金265430元，水、电、物业、停车场使用费等费用13120元，违约金105205元，共计383755元（违约金暂计至2016年5月21日）；2、请求判决解除原告与被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司之间的租赁合同，并责令其立即搬离租赁物；本案诉讼费用由二被告承担。二被告辩称：一、本案答辩人胡秀秀不是适格被告，不应当承担连带责任。依据答辩人河南丰顺德企业管理咨询有限公司与被答辩人之间签订的房屋租赁合同，答辩人胡秀秀并非是合同的一方。答辩人河南丰顺德企业管理咨询有限公司并非一人有限责任公司；答辩人胡秀秀作为公司的法定代表人其不应当对公司的债务承担连带责任，河南丰顺德企业管理咨询有限公司的债务应当以其自己所有的财产对外承担有限责任。二、答辩人河南丰顺德企业管理咨询有限公司不拖欠被答辩人的租金。答辩人自第二年度开始至今一直在向被答辩人支付租金累计达280048元，以及押金1万。补充协议中约定延长答辩人一个月的装修期间，故答辩人河南丰顺德企业管理咨询有限公司在第一年度多支付了一个月的租金22119.1667元。答辩人河南丰顺德企业管理咨询有限公司安装的电梯价值25万，以及内部装修、设备、设施等都应折抵租金。在折抵租金后，答辩人已不欠被答辩人任何租金。三、被答辩人要求的违约金明显过高，不应支持。答辩人河南丰顺德企业管理咨询有限公司虽有拖欠被答辩人租金的事实，但被答辩人的损失不大，被答辩人要求的105205元的违约金明显高于其损失的百分之三十，法院不应支持。综上：答辩人认为被答辩人要求答辩人胡秀秀承担连带责任无法律依据，要求答辩人支付租金无事实依据，应依法驳回被答辩人的诉讼请求。补充说明：原告于2016年5月24日向被告河南丰顺德公司发出解除合同通知，实际上原告2016年5月1日已经在4楼增加了铁门，禁止被告继续使用房屋，所以双方于2016年5月1日合同就已经解除。原告为支持其主张，提供证据如下：第一组证据：河南丰顺德企业管理咨询有限公司工商登记查询单、胡秀秀身份证复印件，共2页。用于证明：被告的诉讼主体资格；第二组证据：房屋产权证明二份、郑州市机动车停车场许可证二份，共4页。用于证明：1、原告为涉案房屋产权人，对涉案房屋具有出租、转让、合法经营的权利；2、原告对涉案停车场享有使用和处分的权利；第三组证据：租赁合同一份，共5页。用于证明：1、原被告之间存在合法的租赁合同关系；2、被告应于2015年8月31日支付第三年度租金、每年10月1日缴纳物业费、每月月初交纳水、电费；3、被告延期支付租金及其他费用应承担违约责任；4、被告拖欠租金累计30日以上，原告有权终止租赁合同并收回租赁物。第四组证据：补充协议、胡秀秀收据一份、光大银行个人转账回单一份，共2页。用于证明：原被告双方就租赁事宜签订补充协议并且原告严格按照协议约定将六楼拆除补偿款贰拾伍万元转至被告胡秀秀账户的事实，胡秀秀应与河南丰顺德企业管理咨询有限公司连带承担支付租金及其他费用的责任。第五组证据：租金催收通知书图片三张，共3页。用于证明：原告向被告催要租金，但被告拒不支付的事实。第六组证据：解除合同通知书图片3张。用于证明：被告违反合同约定构成根本违约，原告依法向被告送达合同解除通知书，合同已解除，被告应立即搬离租赁物。第七组证据：张鹄收据、银行流水各一份。用于证明：被告迟交第二年度房屋租金的违约事实。第八组证据：张鹄银行流水、POS机刷卡存根。用于证明：原告为被告垫付水、电、物业费及被告的违约事实。第九组证据：催收邮件截图及附件（水、电、物业费、停车场使用费明细）3份，银行流水，短信截屏2张，微信截图3张，手机充值发票，张鹄短信往来记录，电表、水表图片。用于证明：一直以来被告按照原告催收标准迟交相关费用，被告拖欠水、电、物业、停车场使用费13120元及原告多次催要上述款项无果的事实。被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司、胡秀秀质证:第一组证据：真实性无异议，但仅证明胡秀秀是法定代表人且是有限责任公司，不是一人有限公司，胡是股东，故胡不是适格被告；第二组证据：没有见到停车许可证，房屋产权证明有异议，单位出具证明不能证明产权，不动产应由登记机关出具的证明才有效。第三组证据：租赁合同无异议。第四组证据：真实性无异议，但该协议和租赁协议不是补充，是双方就六楼搭建拆除的补偿签订的协议，且证明胡秀秀只是经手人，款项转入胡秀秀账户，也不能证明胡就承担连带租金的责任。第五组证据：图片真实性有异议，不能证明原告证明目的。第六组证据：真实性有异议，不能证明原被告的合同于2016年5月24解除。实际上原告于2016年5月1日已经将房屋收回，被告已不再使用。第七组证据、第八组证据、第九组证据三组证据真实性有异议，不能证明原告为被告垫付相关费用及被告拖欠相关费用13120元的事实。部分确是原告自行打印的，即便是票据部分，也无法证明和被告相关。被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司提供证据如下：第一组证据：1、房屋租赁合同一份；2、河南丰顺德企业管理咨询有限公司工商登记信息一份；共两份。证明目的：1、原告张鹄是和被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司签订的房屋租赁合同；2、原告张鹄与被告胡秀秀之间不存在房屋租赁合同关系；3、被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司不是一人有限责任公司；4、被告胡秀秀不是适格被告，不应承担连带责任。第二组证据：1、中国工商银行个人业务凭证（填单）一张；2、039541号收据一张；3、039542号收据一张；4、招商银行户口历史交易明细表一份；共四份。证明目的：1、被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司以法定代表人胡秀秀名义向原告支付第一年度租金265430元；2、原告收到被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司装修押金1万，后转化为租赁押金；3、被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司通过法定代表人胡秀秀的账户自2014年10月份开始向原告张鹄支付租金280048元。第三组证据：1、补充协议一份；证明目的：1、被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司在第一年度向原告多支付一个月装修期间的租金22119.167元。综上：1、被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司拖欠原告的租金应扣除自2014年10月份至今已支付租金280048元、押金1万、多支付的装修期间租金22119.167元，合计应扣除312167.167元。2、被告胡秀秀不是适格被告，不应承担连带责任。原告质证：第一组证据：真实性无异议，证明目的有异议；该证据仅能证明原被告之间的租赁合同关系及被告应按合同履行义务，因该合同的租金及其他费用应支付及补充协议所涉及补偿的收取均是胡秀秀的个人行为，被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司的违约完全是由胡秀秀的个人行为所致，胡秀秀应承担连带责任。第二组证据：真实性无异议，证明目的有异议，该组证据是被告支付第一、二年度租金及水、电、物业费的凭证，且被告至今仍拖欠第二年度部分水、电、物业费。第三组证据：真实性无异议，证明目的有异议，该证据仅显示双方协商将装修期顺延一个月，并不能证明被告多支付一个月租金。被告胡秀秀针对被告丰顺德公司的证据无意见。被告胡秀秀未提交证据。庭审后原告张鹄向本院提交1、租赁房屋现场照片15页；2、水电费缴纳票据及计算明细表；3、物业费缴纳票据；4、水电表照片5页。二被告质证：1、照片不能证明是被告仍占用房屋，房间内物品很少，不足以证明占有使用。2、对水电费票据，本身真实性无异议，但是对计算费用的依据有异议，票据显示的数额不能证明来源及依据是什么，如果是依据原告单方打印的明细表，没有得到被告的认可，不能确定，也无法证明是哪个期间。3、对于物业费票据。本身没有异议，足以证明被告丰顺德公司在使用期间缴纳了物业费，不能证明是原告代缴的。4、对于水电表的图片，无法证明是被告丰顺德公司使用的房屋内水电表，无法证明是租赁期间使用的水电数额。上述证据都不能证明与被告胡秀秀有关。被告丰顺德公司、胡秀秀同意所装电梯折价8万元抵给原告。经审理查明：2013年7月2日原告与被告丰顺德公司签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：原告将其拥有所有权的坐落在郑州市××花园路北段××花园小区××楼商务楼部分的五楼整层、六楼平台出租给被告丰顺德公司使用。该部分房屋建筑面积为920平方米。租赁期限自2013年10月1日起至2021年9月30日止；租赁用途：被告向原告承诺租赁该房屋作为公司会所营业使用；租金及相关费用支付方式：被告应提前一个月预付下一年房屋租金。首次房租应在合同签订之日起三个工作日内交付给原告；从2014年1月1日起，每年的8月31日前支付下一年租金，依次类推。逾期交付租金的，每逾期一天应承担应付租金1‰的滞纳金。具体支付方式为，1、租赁期限内，该房屋每年租金如下：第一年被告丰顺德公司应付原告租金为人民币285430元，前三年房租相同，从第四年起每年递增7%。根据《租金支付明细表》显示，第一年付款日期：2013年7月5日，承租期间：2013年10月1日至2014年9月30日，租金：285430元，冲抵电梯费用后应收租金：265430元；第二年付款日期：2014年8月31日，承租期间：2014年10月1日至2015年9月30日，租金：285430元，冲抵电梯费用后应收租金：第三年付款日期：2015年8月31日，承租期间：2015年10月1日至2016年9月30日，租金：285430元，冲抵电梯费用后应收租金：265430元……。被告丰顺德公司应在合同签订之日支付房屋租赁押金人民币10000元，若被告迟付、少付、拒付租金或提前解除合同的，押金不退回（遇不可抗力除外）；本合同履行期限届满双方不续签合同的，由原告扣除各项合理费用后返还被告方。关于相关费用支付方式以及相关违约责任，原被告双方在合同第四条第四项约定，（1）、根据被告方所用水、电量（水表计量）原告依据省市物价局核定水电收费标准向被告收取水费、电费，每月初结账，如有拖欠按每天1%交付滞纳金。物业费每平方1元∕月，从2013年10月1日起缴纳。（2）、合同签订后，被告不得迟交、少交、拒交租金以及其他相关费用。被告方迟交、少交、拒交租金超过十五日，原告有权停水、停电；超过三十日（包括前述的十五日）的，原告有权扣留被告方物品作为抵押并有权立即收回租赁物并提前解除合同。被告方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的200%作为违约金支付给原告。合同另约定，原告为被告提供免租装修期，即从2013年07月03日至2013年09月30日。经过原被告双方商议，原告同意被告在商务楼东南角指定位置安装一部外挂观光电梯，安装电梯费用由原被告双方共同承担，其中原告方承担人民币6万元，分三年以每年2万元的额度冲抵被告方房租，详见上述《租金支付明细表》。2013年7月6日，原告张鹄出具收据，载明：今收到河南丰顺德企业管理咨询有限公司人民币贰拾陆万伍仟肆佰叁拾元整，系付花园小区商务楼五楼整层六楼平台20**.10.1至2014.9.30房租。收款人张鹄。2013年7月17日，原告张鹄出具收据，载明今收到河南丰顺德企业管理咨询有限公司人民币壹万元整，系付装修押金，收款人张鹄。2013年8月16日原告张鹄、被告丰顺德公司双方另签订《补充协议》一份，主要约定：被告丰顺德公司在使用六楼平台过程中，因阳光房搭建问题，现原告愿意补偿被告方人民币250000元，该笔款项于正式补充协议签订之日起三日内支付。另因六楼平台阳光房问题，原告同意补偿被告一个装修期，即将装修期延长至2013年11月1日。原告另提供被告出具的收据一份，主要内容：今收到张鹄省直花园小区1号商务楼六楼平台阳光房拆除一次性补偿款人民币贰拾五万元整。落款人河南顺丰德企业管理咨询有限公司，并加盖该公司公章；经手人胡秀秀；出具日期2013年8月19日。根据原告提供的中国光大银行转账回单显示，同日，250000元款项由原告张鹄账户转入被告胡秀秀个人账户。2015年4月10日，原告张鹄出具收据一份，载明：今收到河南丰顺德企业管理咨询有限公司交来2014年11月1日至2015年10月31日房租的部分房租人民币壹拾万元整，余款壹拾陆万伍仟肆佰叁拾元应于2015年4月30日前付清，逾期视为违约，我方可依双方约定解除合同。收款人张鹄。2015年5月15日，被告胡秀秀又向原告账户转入三笔5万元。一笔15430元款项。原告认为被告方拖欠租金，违反了约定，诉至本院，要求支付租金、水电、物业、停车费等。另本案审理过程中，被告胡秀秀、河南丰顺德企业管理有限公司同意所装电梯折价8万元抵给原告，原告亦同意。2017年3月20日，原告张鹄与被告胡秀秀、河南丰顺德企业管理有限公司达成《交接协议》，被告胡秀秀、河南丰顺德企业管理有限公司承诺已将租赁场所内物品全部清空，自协议签订之日被告胡秀秀、河南丰顺德企业管理有限公司不再就房屋内装修、设施、设备等主张任何权利。原告张鹄确认被告胡秀秀、河南丰顺德企业管理有限公司装修未对房屋主体结构造成损害，电梯运行基本良好。本院认为，原告与被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合约定全面履行自己的义务。被告丰顺德公司承租原告位于郑州市××花园路北段××花园小区××楼商务楼部分的五楼整层、六楼平台，应按照合同约定及时向原告支付房租。原告主张被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司支付拖欠的2015年11月1日至2016年10月31日间的租金265430元。按照租赁合同约定，该期间的房租应在2015年8月31日前支付。被告称原告于2016年5月24日发出解除合同通知，实际上原告2016年5月1日已经在4楼增加了铁门，禁止其使用房屋，认为双方于2016年5月1日合同就已经解除。本院经现场查验涉案房屋，该房屋四楼与五楼北侧楼梯间通五楼的楼梯口确装有防盗门，经询问二被告，二被告称经核实门是被告装修时装的，其称在2015年5月1日之前一直处于开启状态，已经不再使用了，所有的门已经打开了。本院认为，被告丰顺德公司承租原告的房屋，在租赁期间其享有房屋的使用权，因已经核实门系其所装，故该门无论其在何时打开，与原告收取租金的权利并无关联性，即在租赁期间内，其是否正常经营或是停业，其仍占有使用房屋，应付约定金额的租金。故原告要求被告丰顺德公司支付2015年11月1日至2016年10月31日的租金265460元，符合合同的约定，本院予以支持。被告丰顺德公司称补充协议中延长了一个月的装修期间，其多支付了一个月的租金22119.1667元，因原告起诉的系2015年11月1日至2016年10月31日，已是延期后的租金支付期间，故对被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司此意见，本院不予支持。二被告称被告胡秀秀向原告账户支付了57.7元、4304元系支付租金，因非是约定的租金支付数额、支付的时间点，且亦未有注明用途，故对二被告此主张本院不予支持。另因本案中，各方认可电梯折抵8万元给原告，故本案还应支付的款项应为185460元。二、关于、水电费、物业费、停车场使用费等。原告称其为被告丰顺德有限公司垫付拖欠的水电费、物业费、停车场使用费共计13120元，提交有POS机刷卡单及银行流水等，但原告提供的POS机刷卡单及银行流水中的各项交易记录并不显示原告各项交易款项的具体用途，且原告所称的具体的水电、物业费等数额亦无相关的证据证明具体的期间、额度等，故原告主张该部分费用的依据不足，本院不予支持，原告称其代付，可明确数额后另行主张。原告诉称的停车场使用费，称系口头约定，无相应的证据证明，本院不予支持。三、关于违约金10525元。原告与被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司在合同中约定，逾期交付租金的，每逾期一天应承担应付租金1‰的滞纳金。并约定被告方迟交、少交租金的应承担相应的违约责任，被告丰顺德公司从拖欠租金的第二天起到合同期满之间的租金的200%作为违约金支付给原告。原告主张按实际损失的30%要求被告支付违约金，本案中，自拖欠租金第二天至合同期满期间的租金的200%约定过高，且无相关证据证明该期间租金的200%即为原告的的实际损失，本院认为，原告在合同约定的收租日应收取租金而逾期未收到，损失应为利息损失，故本院认定，被告丰顺德公司应自合同约定应付租金日的次日起（2015年9月1日）按年利率24%的标准向原告张鹄支付违约金至其将应付的款项实际支付之日止。四、关于被告胡秀秀的责任。本案中，被告胡秀秀系被告丰顺德公司的法定代表人，在签订合同、补充协议及租金支付等问题均系被告胡秀秀经手。且根据原告提供的中国光大银行转账回单显示，原告于2013年8月19日将应付给被告丰顺德公司的省直花园小区1号商务楼六楼平台阳光房拆除一次性补偿款250000元款项亦转入了被告胡秀秀个人账户。本院认为，公司是企业法人，法人的财产应独立于股东的财产，被告胡秀秀作为丰顺德公司法定代表人，用其个人账户收取了被告丰顺德公司应收取的250000元款项，故在与原告的租赁关系期间，被告胡秀秀的行为已属滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人的利益，根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定，被告胡秀秀应当对被告丰顺德公司的上述债务承担承担连带清偿责任。五、关于解除原告与被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司之间租赁合同，并责令其立即搬离租赁物。因被告丰顺德公司欠付房屋租金，原告张鹄有权解除合同，原告张鹄在2016年5月24日向被告丰顺德公司发出解除合同通知，且本案审理过程中，各方当事人已达成了交接协议，就租赁房屋遗留的电梯及装修等问题进行了处理。故可确认原告与被告丰顺德公司间的《房屋租赁合同》已解除。鉴于租赁房屋内物品已完成交接，故对原告要求搬离的请求，本院不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张鹄与被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司之间《房屋租赁合同》已解除；二、被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司于本判决生效后10日内支付原告张鹄2015年11月1日至2016年10月31日的租金185460元及违约金（违约金自2015年9月1日起按照年利率24%的标准支付至实际清偿之日止）；三、被告胡秀秀对上述债务承担连带责任。四、驳回原告张鹄的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7056元，由被告河南丰顺德企业管理咨询有限公司负担5000元，由原告张鹄负担2056元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  巩大振人民陪审员  吴桂英人民陪审员  谢丽莎二〇一七年五月十七日代理书记员  吕中旭