上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初57480号
原告：杨武，男，1983年11月6日生，汉族，户籍地江西省樟树市。
原告：史晓梅，女，1985年2月26日生，汉族，户籍地江苏省昆山市。
两原告共同委托诉讼代理人：李萍，上海和联律师事务所律师。
被告：王红明，男，1963年5月29日生，汉族，户籍地上海市静安区。
原告杨武、史晓梅与被告王红明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告杨武及原告杨武、史晓梅的共同委托诉讼代理人李萍、被告王红明到庭参加诉讼。2017年9月25日本院再次公开开庭进行了审理。原告杨武及原告杨武、史晓梅的共同委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼。被告王红明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，故本院依法进行缺席审理。后本案依法转为适用普通程序审理。本院于2017年12月5日第三次公开开庭进行审理。原告杨武、史晓梅到庭参加诉讼，被告王红明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，故本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨武、史晓梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告将其名下坐落于上海市鹤恒路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)过户到两原告名下；2.判令被告支付2016年10月15日至实际过户日止的逾期过户违约金(以总房价人民币720,000元为基数按日万分之五的标准计算)；3.判令被告涤除设定在系争房屋上的抵押权；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：两原告与被告于2013年3月30日签订了《房地产买卖协议》，约定两原告向被告购买系争房屋，房屋总价720,000元，2013年3月30日支付定金20,000元，2013年4月10日前支付300,000元，被告办出产证后5日内支付320,000元。因系争房屋是动迁安置房，故原、被告约定系争房屋可以过户交易后5个工作日内双方办理产权过户手续，两原告支付剩余80,000元房款。协议还约定逾期过户的，每延迟一日应向乙方支付总房价万分之五的违约金，直至为乙方办理产权过户之日止。协议签订后，两原告已向被告支付了640,000元房款，且于2013年4月15日起居住于系争房屋内至今。2016年10月15日系争房屋已符合上市交易条件，两原告通过中介工作人员通知被告配合办理房屋过户手续，被告却提出要求加价500,000元，否则不予配合办理。两原告拒绝后被告以房产证遗失为由补办了房产证，并将系争房屋抵押给贷款公司，获得了贷款。原告无奈只得起诉至法院。
被告王红明辩称，系争房屋产证登记面积比出售给两原告时多了2.88平方米，其要求原告补差价，原告不同意。2016年10月其接到中介的通知说系争房屋可以过户了，其就提出要过户，但是原告却说当时属限购对象，要求将房屋过户给其他人，其不同意过户给其他人，故房屋未过户。现在即使原告有购房资格，其也不同意将系争房屋过户给两原告。其不同意支付逾期过户违约金。
经审理查明，2013年3月30日，两原告(乙方)与被告(甲方)经仁玉房地产经纪有限公司居间介绍签订《房地产买卖协议》，约定由两原告购买被告名下坐落于上海市浦东新区鹤恒路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房(即本案系争房屋)，协议第一条约定系争房屋建筑面积为70.47平方米；第二条约定：“甲乙双方协商一致，同意上述房屋转让总价款为人民币720,000元整……”第十条约定：“甲乙双方应于根据国家及上海市的有关规定允许该房屋上市交易日期起5个工作日内到房屋所在地房地产交易中心办理产权过户手续。”第十五条违约责任第4项约定：“甲方违反本协议第十条约定，每延迟一日应向乙方支付总房价万分之五的违约金，直至为乙方办理产权过户之日止。”协议第三条第4项约定：“待该房产符合规定可以过户交易后5个工作日内甲乙双方至上海仁玉房地产经纪事务所办理相关手续。乙方支付房款80,000元整(大写人民币捌万元整)甲方同意可以过户给任何乙方指定的人，不仅限于乙方。并积极配合乙方办理相关手续。”第十八条约定：“甲方不得在产权过户前将该房屋进行另行抵押、继承、赠与、处置或对产权证进行挂失补办等不诚信行为，否则视为违约……”协议另对房款支付期限等其它事项作了约定。同日两原告支付被告定金20,000元。同年4月10日两原告支付被告购房款300,000元，同年7月20日支付被告购房款220,000元，2014年4月12日支付被告购房款100,000元。2016年10月，原告因系争房屋限制交易期满但其属限购对象，故提出要求将系争房屋产权过户至其亲戚名下，被告则表示其只同意过户给原告，双方协商未果。2017年7月17日两原告诉至本院。
另查明，被告王红明等被拆迁人与上海市静安区土地管理中心于2011年6月9日签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》，获得系争房屋在内的5套动迁安置房。系争房屋于2013年9月29日初始登记于上海东茗房产有限公司名下，于2014年4月29日登记至被告名下，产权证显示系争房屋建筑面积72.88平方米。系争房屋的产权证由原告持有。后被告挂失系争房屋的产权证。2017年3月3日房地产登记部门向被告补发了产权证。2017年5月17日被告将系争房屋以最高额抵押方式抵押给深圳平安普惠小额贷款有限公司。
又查明，两原告系夫妻。截止2017年7月，原告史晓梅在本市累计缴纳城镇基本养老保险62个月。
审理中，两原告表示其家庭已于2017年6月起满足购房条件，故现起诉要求将系争房屋过户至两原告名下。同时表示愿意在办理系争房屋产权过户登记手续的当日支付被告剩余购房款80,000元。
上述事实，由原、被告的当庭陈述、《房地产买卖协议》、《上海市房地产权证》、上海市不动产登记簿、上海市不动产登记信息、收款收据、中介工作人员出具的证明、银行转账凭证及参保个人城镇基本养老保险缴费情况等证据证实。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应全面履行。在合同履行过程中，两原告按约履行了支付定金、部分购房款的义务，根据《房地产买卖协议》的约定，原、被告应当在作为动迁安置房的系争房屋限制交易期满即2016年9月29日起的5个工作日内办理产权过户登记手续。审理中被告辩解2016年10月两原告因不具备购房资格而要求其将系争房屋过户至他人名下，其不同意，故没有过户，对此原告认为原、被告在《房地产买卖协议》中明确约定被告同意可以将系争房屋过户给任何原告指定的人，不仅限于两原告，故被告不予配合办理过户手续的行为是违约行为。本院认为，根据原、被告签订的《房地产买卖协议》第三条第4项约定：“……甲方同意可以过户给任何乙方指定的人，不仅限于乙方。并积极配合乙方办理相关手续。”两原告因属限购对象而于2016年10月要求被告将系争房屋过户给他人，符合合同约定，被告未同意配合过户属违约。现两原告提起本案诉讼要求被告将系争房屋产权过户至两原告名下，被告则辩称即使现在原告已具备购房资格也不同意将系争房屋过户给原告。本院认为，根据在案证据及本市房地产市场管理的相关政策，原告于2017年6月已具备购房资格，故原告要求将系争房屋过户至其名下的诉求，具有合同和法律依据，本院予以支持。被告不愿意配合过户的行为，亦构成违约。但鉴于原告提起本案诉讼将要求过户的主体从其原主张的亲戚变更为了原告，且没有证据可以证明原告在提起本案诉讼前就变更过户主体向被告作出过主张的意思表示，故本院认定被告应当从2017年8月17日亦即本院对本案进行第一次庭审时被告明确拒绝原告过户请求时起承担相应的违约责任。据此，本院支持原告主张的从2017年8月17日起至被告实际配合过户日止的逾期过户违约金。原告主张的其余部分的逾期过户违约金，因原告变更了过户的主体，视为原告放弃了该部分违约责任的主张权利，本院不予支持。对于违约金的标准，原告主张以总房价720,000元为基数按每日万分之五的标准计算，被告虽不认可原告的诉讼请求，但未提出调整违约金计算标准的请求，故本院依法支持原告的主张意见。在《房地产买卖协议》履行过程中，被告补办系争房屋的产权证后将系争房屋用以抵押贷款，违反了合同约定，故被告应涤除设定在系争房屋上的抵押权，原告相应的诉求，本院予以支持。审理中被告还辩解系争房屋产证登记面积比出售给原告时多了2.88平方米，要求原告补差价，对此原告认为双方签订《房地产买卖协议》时系争房屋是期房，双方没有约定房屋的单价，也没有实际测算面积，只是约定了房屋的总价，故对被告辩解的面积差额的意见不认可。本院认为，原、被告在《房地产买卖协议》中约定的为系争房屋的转让总价而非单价，故本院采信原告的主张意见。审理中两原告自愿在办理产权过户手续当日支付被告剩余购房款80,000元，于法无悖，本院照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告王红明于本判决生效之日起十日内涤除设定在上海市鹤恒路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；
二、被告王红明于上述第一项中的抵押权涤除后十日内协助原告杨武、史晓梅办理将上海市鹤恒路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告杨武、史晓梅名下的手续；
三、原告杨武、史晓梅于办理上述第二项房屋产权过户登记手续当日支付被告王红明剩余购房款80,000元；
四、被告王红明于本判决生效之日起十日内支付原告杨武、史晓梅自2017年8月17日起至实际过户日止以720,000元为基数按每日万分之五标准计算的逾期过户的违约金；
五、驳回原告杨武、史晓梅的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,460元(原告杨武、史晓梅已预交)，由原告杨武、史晓梅负担2,200元，由被告王红明负担260元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长 王 金
审判员 马建红
审判员 龚燕敏
二〇一七年十二月二十五日
书记员 瞿春凤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。