新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）新民一终字第280号 上诉人（原审被告）：博尔塔拉蒙古自治州阿拉山口香榭丽实业发展有限公司。住所地：阿拉山口。 法定代表人：魏希伦，该公司经理。 委托代理人：丁强，新疆星河律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：博州对外贸易储运有限责任公司。住所地：阿拉山口。 法定代表人：高丽娟，该公司总经理。 委托代理人：周洁晶，女，汉族，1964年5月5日出生，该公司办公室主任，住乌鲁木齐市。 委托代理人：宁铁成，男，汉族，1966年5月16日出生，该公司职员，住乌鲁木齐市天山区。 上诉人博尔塔拉蒙古自治州阿拉山口香榭丽实业发展有限公司（以下简称香榭丽公司）因与被上诉人博州对外贸易储运有限责任公司（以下简称对外储运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院作出的（2015）博中民一初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月28日立案后，依法组成合议庭，于2015年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人香榭丽公司委托代理人丁强，被上诉人对外储运公司委托代理人周洁晶、宁铁成到庭参加了本案诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：一、2008年11月25日，对外储运公司与魏希伦作为出租人共同与承租人香榭丽公司签订了《房屋租赁合同》，约定：一、租赁物坐落在博州阿拉山口天山街北侧，建筑面积6587.65平方米（包括锅炉房、职工宿舍以及配套的土地2720平方米）。相关配套设施见附件《配套设施清单》；二、租赁期为五年，自2009年1月1日—2014年12月31日。三、租金及交付的时间，租金总额为250万元整（贰佰伍拾万元整）。每年租金伍拾万元整。其中：租金30万元整（叁拾万元整）付给出租人对外储运公司；租金20万元整（贰拾万元整）付给出租人魏希伦。租金按半年支付，于每年6月和12月的最后十天内每次付清租金的25万元整（贰拾伍万元整，其中15万元支付出租人对外储运公司，10万元支付出租人魏希伦）。四、经济担保。1、出租人对外储运公司同意出租人魏希伦以等值于人民币150万元（壹佰伍拾万元整）的产权为承租人提供抵押担保，担保范围为承租人逾期交付租金所产生诸如本金、利息、违约金、追索费用等；如出现担保责任租赁物按每1％产权等价于人民币8.7万元，以此为标准，扣减魏希伦的产权比例。2、如抵押担保人魏希伦在2009年4月30日前不办理抵押登记手续，应向出租人对外储运公司承担违约责任，赔偿违约金贰拾万元。五、承租人负担租赁物的水费、电费、暖气费、电视收视费、电话费、卫生费、物业管理费、工商、税收等所有经营产生的费用。六、租赁物的用途。住宿、餐饮服务、娱乐、商品零售、打字、复印、商务中心、写字间出租。该租赁物营业手续由出租人办理，营业的一切费用（含工商、税收等）由承租人承担，承租人独立对外承担民事责任（包括消防安全、治安维护、公共卫生等责任）。七、租赁房屋及配套的水、电、暖、消防基础设施和设备以及在出租期间发生的维修、改造等费用由承租人负责，并承担费用，承租期满后无偿移交给出租人。需要更新的设备、设施由承租人向出租人书面提出申请，出租人同意后，承租人进行更新，租赁期满后，按市值进行计算，其物权归出租人所有。八、除长包房和公司办公租赁房屋可转租外，出租人不允许承租人整体转租租赁物，但转租的期限不能超过租赁的期限。九、出租人不允许承租人对租赁物进行结构改造和其他用途。十、出租人有义务优先在本租赁酒店内消费。十一、合同解除的条件。有下列情形之一，出租人有权解除本合同。1、承租人逾期不交付租金达二个月以上。2、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人。3、承租人累计拖欠水费、电费、暖气费、电话费、卫生费费用达三个月以上。4、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的。5、承租人违反本合同约定，不承担维修、改造、更新等费用的，致使房屋或设备严重损坏。十二、房屋租赁合同期满，承租人返还租赁物的时间是：2015年1月1日。十三、承租人返还租赁物时，出租人进行验收，如有设备、设施损坏、灭失现象，承租人需按照本合同附件所示物品按市值进行赔偿，对房屋的渗漏等没有处理的根据有资质的评估机构进行维修价值评估后，进行赔偿。十四、出租人对外储运公司、魏希伦双方均可以独立向承租人主张收取应获得的租赁费；十五、违约责任。1、出租方或承租方如有违反本协议约定，违约方向守约方承担所有损失。2、承租人逾期未支付租金或违约金的，按银行同期贷款利率支付未支付租金的本息，直至租金支付完毕。3、约定的时间内未办理抵押登记手续，出租人对外储运公司可以解除本合同，并不负责赔偿承租人和出租人魏希伦的任何损失。同时出租人魏希伦应向出租人对外储运公司承担租金总额20％的违约金损失和其他损失。十六、本合同的附件《香榭丽酒店配套设施清单》为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。十七、本合同自签订之日生效，租金从2009年1月1日开始收取，2008年9月21日至2008年12月31日期间，出租人不计收租金，但其他应缴费用仍需由承租人交付。 二、2014年3月19日，经对外储运公司、香榭丽公司协商，香榭丽公司将酒店的经营权交于对外储运公司进行经营，并对酒店现有资产进行了实物盘点和交接。 三、2014年7月22日，对外储运公司、案外人张兰岐作为担保方与被担保方魏希伦签订《担保协议》，协议约定：经双方协商，关于乌鲁木齐天山大峡谷景区管理集团有限公司以对外储运公司位于阿拉山口口岸天山街3号的房产作为抵押物，向乌鲁木齐县农村信用联社贷款贰千万元。该房产为对外储运公司与魏希伦按份共有，其中：对外储运公司拥有66.4％的产权，魏希伦拥有33.6％的产权。就贷款一事，对外储运公司和张兰岐给魏希伦做出如下担保：1、对外储运公司用香榭丽公司（法人魏希伦）于2009年1月1日至2013年12月31日租赁经营香榭丽酒店期间未向对外储运公司支付的租赁费作为担保。2、在贷款还款过程中贷款人未能清偿贷款及所产生的一切费用与魏希伦无关，均由张兰岐承担。 四、2009年度至2013年度，香榭丽公司应支付对外储运公司租金为1500000元（300000×5=1500000元），2012年1月20日，香榭丽公司支付给对外储运公司房屋租金60672元，尚欠1439328元。欠租金利息为166215元。2014年1月1日至2014年3月19日，香榭丽公司应付对外储运公司租金为64109.59元（300000元÷365天×78天=64109.59元）。 原审法院认为，一、关于对外储运公司要求香榭丽公司支付租金1719988元和利息221567元的问题。对外储运公司、魏希伦与香榭丽公司签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。根据双方租赁合同的约定，香榭丽公司应付对外储运公司2009年度至2013年度租金1500000元，香榭丽公司已付60672元，尚欠1439328元未付。2014年7月22日，对外储运公司、案外人张兰岐作为担保方与被担保方魏希伦签订《担保协议》，协议约定“对外储运公司用香榭丽公司（法人魏希伦）于2009年1月1日至2013年12月31日租赁经营香榭丽酒店期间未向对外储运公司支付的租赁费作为担保”。根据以上协议的约定，香榭丽公司欠付对外储运公司的2009年1月1日至2013年12月31日期间的租赁费已向魏希伦提供担保，该《担保协议》为有效协议，且正在履行过程中，对外储运公司现又主张香榭丽公司支付此期间的租赁费与《担保协议》的约定不符，故对外储运公司要求香榭丽公司支付2009年1月1日至2013年12月31日租赁费的诉讼请求不能成立，原审法院不予支持。对外储运公司自行计算的房屋租赁利息香榭丽公司不予认可，也与双方合同约定不符，香榭丽公司自认欠对外储运公司2009年1月1日至2013年12月31日租赁费利息为166215元，以上《担保协议》并未约定将租赁费的利息进行担保，故香榭丽公司仍应支付对外储运公司租赁费利息166215元。2014年1月1日至2014年3月19日，香榭丽公司继续租赁对外储运公司房屋，故应当支付此期间的租赁费用64109.59元（300000元÷365天×78天=64109.59元）。 二、关于对外储运公司要求香榭丽公司支付违约金700000元的问题。因双方合同第四条“2、如抵押担保人魏希伦在2009年4月30日前不办理抵押登记手续，应向出租人对外储运公司承担违约责任，赔偿违约金贰拾万元。”和第十五条“3、约定的时间内未办理抵押登记手续，出租人对外储运公司可以解除本合同，并不负责赔偿承租人和出租人魏希伦的任何损失。同时出租人魏希伦应向出租人对外储运公司承担租金总额20％的违约金损失和其他损失。”均约定，如违约，出租方魏希伦个人应承担的违约责任，而非香榭丽公司应承担的违约责任，故对外储运公司的该项诉讼请求与双方的合同约定不符，原审法院不予支持。 关于对外储运公司要求香榭丽公司对租赁物恢复原状的问题。对外储运公司无证据证实香榭丽公司在双方合同约定的租赁期间将租赁房屋进行结构改变，故对外储运公司的该项诉讼请求缺乏事实根据，原审法院不予支持。遂判决：一、香榭丽公司于本判决生效后十日内支付对外储运公司2014年1月1日至2014年3月19日期间的租赁费64109.59元；二、香榭丽公司于本判决生效后十日内支付对外储运公司2009年1月1日至2013年12月31日租赁费利息166215元；三、驳回对外储运公司的其他诉讼请求。案件受理费27932.5元，由对外储运公司负担23050.68元，香榭丽公司负担4881.82元。 上诉人香榭丽公司不服一审判决，上诉称：一审判决在香榭丽公司非正常营业的情况下，判决香榭丽公司按照正常租金支付对外储运公司64109.59元，不合理。对外储运公司于2014年7月22日与魏希伦签订了担保协议，就香榭丽公司欠对外储运公司的租赁费给魏希伦做担保，也就说了对外储运公司同意更改香榭丽公司的付款时间，故不产生利息。故请求二审法院撤销一审判决第一项、第二项。 被上诉人对外储运公司针对香榭丽公司的上诉，答辩称，本案香榭丽公司二项上诉请求不能成立。依照2008年11月25日双方签订的《房屋租赁合同》，租赁期5年期满即2013年12月31日香榭丽公司既不支付5年租金又拒交经营权和租赁物。对外储运公司多次要求香榭丽公司移交经营权无果，于2014年3月19日签署《移交说明》，该说明约定“2014年3月19日以前发生所有的债权债务均由香榭丽公司魏希伦承担”。香榭丽公司已认可2014年1月至2014年3月19日之间租赁物由其经营，租金理应由其承担。香榭丽公司是否正常经营与对外储运公司没有任何因果关系。根据《担保协议》，香榭丽公司用其欠付五年租金做担保，并未约定用房租利息进行担保。香榭丽公司欠付租金所产生的利息，理应进行支付。原审法院以香榭丽公司自认欠付房租利息166215元，判决香榭丽公司给付正确。故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 上诉人香榭丽公司在二审期间提交了阿拉山口市公安局关于对对外储运公司职员于宗兴的询问笔录，证明双方于2014年1月就已商谈好交接事宜，至2014年3月19日双方交接期间，香榭丽公司一直未正常经营，故不应当按照双方租赁合同约定租金进行支付。被上诉人对外储运公司庭审中对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该笔录为复印件，无法确定真实性，且不能作为正式交接的依据。庭审后，对外储运公司授权其工作人员于宗兴代理其参与本案诉讼，于宗兴对该份笔录的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，认为不能证明双方就交接期间的租金进行了约定，香榭丽公司实际使用涉案房产进行酒店经营，应按照合同约定租金进行支付。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该笔录仅能证明双方协商交接的过程，不能证明香榭丽公司在此期间未能正常经营。 对外储运公司于2015年11月17日向本院提交了证据1、乌鲁木齐县农村信用合作联社百园路信用社收回贷款凭证三张；证据2、阿拉山口口岸天山街3号房屋产权证两份以及土地证一份。该组证据证明对外储运公司已还清了乌鲁木齐县农村信用合作联社百园路信用社的贷款，涉案租赁房屋已获银行解押，魏希伦部分的房产也已解押。2014年7月22日对外储运公司与案外人张兰歧、魏希伦签订的《担保协议》已终止，原审判决对外储运公司一审中关于主张香榭丽公司支付其2009年1月1日至2013年12月31日期间欠付租金的诉讼请求，以未满足支付条件为由未予以支持。现原判所依据的事实已发生了变化，该部分诉讼主张应得到法院的支持。香榭丽公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，同意对外储运公司此项主张，但坚持其关于2014年1月1日至2014年3月19日期间，不应按照双方合同约定的租金进行支付的上诉意见。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院查明，2015年9月29日乌鲁木齐天山大峡谷景区管理集团有限公司已还清乌鲁木齐县农村信用合作联社百园路信用社全部贷款。2015年10月13日，乌鲁木齐县农村信用合作联社百园路信用社就对外储运公司以其位于阿拉山口口岸天山街3号的涉案租赁房产为乌鲁木齐天山大峡谷景区管理集团有限公司前述贷款设立的抵押，进行了抵押注销登记，并将涉案租赁房屋的产权证以及土地证均返还给了对外储运公司。对外储运公司、案外人张兰歧作为担保方与被担保方魏希伦于2014年7月22日签订的关于使用香榭丽公司欠付对外储运公司2009年度至2013年度的租赁费作为对乌鲁木齐天山大峡谷景区管理集团有限公司以涉案租赁房产进行抵押贷款的担保的《担保协议》现已终止。 另查明，双方签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期“自2009年1月1日-2014年12月31日”，以及“承租人返还租赁物的时间是2015年1月1日”为双方当事人的笔误，双方实际租赁房屋期间为五年，即2009年1月1日至2013年12月31日，承租人返还租赁物的时间亦应当为2014年1月1日。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，对外储运公司一审诉讼请求其中一项主张为香榭丽公司支付其自2009年1月1日至2014年3月19日的租金共计1719988元。原审判决依据双方租赁合同约定，查明对于其中自2009年1月1日至2013年12月31日期间，香榭丽公司应付对外储运公司租金为1500000元，香榭丽公司实际已付60672元，尚欠1439328元未付，对此双方均无异议。而该期间租金因对外储运公司、案外人张兰歧以及魏希伦签订了《担保协议》，而尚未具备支付条件，故对此部分诉讼请求未予支持。根据二审查明事实，该《担保协议》已终止，香榭丽公司对此事实亦无异议。双方当事人虽对此未提出上诉，但现原判对此诉讼请求未予支持所依据的事实发生了变化，本院据此对原判认定的事实予以变更，故香榭丽公司应当支付对外储运公司2009年度至2013年度尚欠租金1439328元。对于尚欠租金所产生的利息问题，香榭丽公司上诉认为因《担保协议》约定对香榭丽公司欠付对外储运公司租赁费给魏希伦做担保，即对外储运公司同意更改付款时间，故不产生利息。本案对外储运公司一审主张香榭丽公司支付自2009年度至2013年度欠付租金所产生的利息，并未主张欠付租金在担保期间所产生的利息。且《担保协议》仅是约定使用欠付租赁费进行担保，未约定对欠付租金已产生的利息一并进行担保。香榭丽公司在一审中自认欠付对外储运公司上述期间利息为166215元。现因《担保协议》已终止，香榭丽公司亦认可其应当支付上述利息，故本院对于原判认定的香榭丽公司应当支付对外储运公司2009年1月1日至2013年12月31日租赁费利息166215元予以维持。 现本案的争议焦点即香榭丽公司是否应按照双方《房屋租赁合同》约定的租金支付对外储运公司自2014年1月1日至2014年3月19日期间租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方当事人在二审中均认可双方签订的《房屋租赁合同》于2013年12月31日期满。香榭丽公司上诉主张自2014年1月1日至2014年3月19日期间，其并非正常营业，故不应当按照双方合同约定的租金进行支付。根据对外储运公司在一审中提交的移交说明书，可以证明双方于2014年3月19日对涉案租赁房屋进行了移交。现香榭丽公司在二审中提交了关于对对外储运公司职员于宗兴的询问笔录，以证明双方于2014年1月已协商交接，至3月双方正式交接期间，香榭丽公司一直未正常经营。该份笔录仅能证明双方协商过交接事宜，但无法证明香榭丽公司在此期间未能正常营业。香榭丽公司于2014年1月1日至3月19日期间，一直实际占有使用涉案租赁房屋进行酒店经营，对外储运公司未提出异议，故双方之间的租赁合同继续有效。关于租金标准问题，双方当事人并未另行协商，故香榭丽公司应当按照租赁合同约定的租金标准，支付对外储运公司此期间的租金64109.59元（300000元÷365天×78天）。 综上，上诉人香榭丽公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院适用法律正确，但认定事实已发生变化，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院（2015）博中民一初字第3号民事判决第二、三项，即“二、博尔塔拉蒙古自治州阿拉山口香榭丽实业发展有限公司于本判决生效后十日内支付博州对外贸易储运有限责任公司2009年1月1日至2013年12月31日租赁费利息166215元；三、驳回博州对外贸易储运有限责任公司的其他诉讼请求”； 二、撤销新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院（2015）博中民一初字第3号民事判决第一项，即“一、博尔塔拉蒙古自治州阿拉山口香榭丽实业发展有限公司于本判决生效后十日内支付博州对外贸易储运有限责任公司2014年1月1日至2014年3月19日期间的租赁费64109.59元”； 三、博尔塔拉蒙古自治州阿拉山口香榭丽实业发展有限公司于本判决生效后十日内支付博州对外贸易储运有限责任公司2009年1月1日至2014年3月19日的租赁费共计1503437.59元。 本案一审案件受理费27932.5元（博州对外贸易储运有限责任公司已预交），由博尔塔拉蒙古自治州阿拉山口香榭丽实业发展有限公司公司负担17597元，由博州对外贸易储运有限责任公司负担10335.5元；二审案件受理费4754.87元（博尔塔拉蒙古自治州阿拉山口香榭丽实业发展有限公司已预交），由博尔塔拉蒙古自治州阿拉山口香榭丽实业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周亚卉 代理审判员  陆建蔚 代理审判员  石 燕 二〇一五年十一月二十日 书 记 员  田忠顺