湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘09民终54号
上诉人（原审被告）胡电力。
委托代理人谢毅夫，系胡电力之妹夫。
被上诉人（原审原告）黄洪。
委托代理人彭俊杰，系黄洪之丈夫。
被上诉人（原审第三人）石文彬。
委托代理人皮振，湖南义剑律师事务所律师。
上诉人胡电力与被上诉人黄洪、石文彬房屋租赁合同纠纷一案，胡电力不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2015）益赫民二初字第1083号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡电力及其委托代理人谢毅夫、被上诉人黄洪的委托代理人彭俊杰、被上诉人石文彬的委托代理人皮振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，黄洪系桃花液商贸城裙楼一层9-12号门面、主楼一层25-27号门面、裙楼二层7-16号门面的所有权人，2007年6月18日，黄洪与案外人成英签订二份《房屋租赁合同》，合同约定黄洪分别将桃花液商贸城裙楼一层9-12号、主楼一层25-27号门面与裙楼二层7-16号门面租赁给成英使用，房屋租赁期限均为8年，自2007年6月20日起至2015年6月19日止，租金分别为10.28万元／年与3.2万元／年，合同还约定在房屋租赁期内，案外人成英不得擅自将房屋转租给他人，合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同履行期间，案外人成英按约缴纳了租金给黄洪。2013年9月20日，石文彬与胡电力签订了《房屋租赁合同》，合同约定石文彬将桃花液商贸城裙楼1层9-10号门面租赁给胡电力使用，房屋租赁期限为三年，自2013年9月20日至2016年9月19日止，房屋租金为每年16.6万元，黄洪陈述对此并不知情，胡电力及石文彬也未提供证据证明黄洪同意转租。2013年9月20日至2015年9月19日，在石文彬与胡电力签订的租赁合同履行期间，胡电力将两年的租金交付给了石文彬。2015年6月19日，黄洪与案外人成英的房屋租赁合同到期后，胡电力一直使用黄洪的门面经营直至2015年9月20日。
原审法院认为：黄洪与案外人成英签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，第三人石文彬并非涉案门面的承租人或次承租人，虽然在庭审中第三人石文彬陈述是受案外人成英委托与胡电力签订合同，但未提交相应证据予以证明，黄洪也陈述并未同意转租，第三人石文彬与胡电力签订的房屋租赁合同无效，胡电力占用黄洪门面无法律依据，对黄洪要求胡电力支付门面占用费的诉讼请求，原审法院予以支持。胡电力占用黄洪门面3个月，黄洪要求按照年租金16.6万元的标准计算占用费3个月共计4.1499万元，参照黄洪提供的胡电力与第三人石文彬合同约定的租金价格，结合市场基本行情，原审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第二百四十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：胡电力于判决生效后七日内支付黄洪门面占用费4.1499万元。案件受理费180元，由胡电力承担。
宣判后，胡电力不服，向本院提起上诉称：1、原审没有证据证明胡电力占用了黄洪的门面。黄洪提供的房产证严重缺陷，不能起证据作用；胡电力是与石文彬签订的《房屋租赁合同》，该合同与黄洪没有关联，黄洪不能凭此收门面占用费；胡电力没有收到过律师函，也没有租黄洪的门面，其无须向黄洪交纳门面占有费。2、黄洪没有提供其与成英的《房屋租赁合同》，原审没有查明黄洪与成英之间的租赁期限、租金、成英是否有转租权等事实。3、如果诉争门面属黄洪所有，那么黄洪要求的是租金而不是门面占用费。2013年9月20日，胡电力与石文彬签订《房屋租赁合同》时就向石文彬交清了二年的门面租金，完成了交纳租金的义务，现黄洪于2015年7月底向胡电力要租金，已超过了诉讼时效，丧失了胜诉权。4、原审已追加石文彬为第三人，胡电力已向石文彬交清了二年的租金，即使要支付门面占用费，也应由石文彬负责退还。请求二审法院依法撤销原审判决，改判胡电力不需向黄洪支付门面占用费4.1499万元，或者判令石文彬支付门面占用费4.1499万元，本案一、二审案件受理费由败诉方承担。
黄洪答辩称：1、胡电力所经营的门面属于黄洪的个人财产，有房屋产权证证明。胡电力于2015年6月19日至2015年9月20日期间占用黄洪的门面经营，既未与黄洪签定租赁合同，也没有向黄洪支付房租，理应支付门面占用费；2、石文彬与胡电力的房屋租赁合同中约定经营的房屋是黄洪的个人财产，黄洪通过湖南激扬律师事务所已当面致函告知了胡电力；3、黄洪起诉的是胡电力占用其门面，其与胡电力没有签订租赁合同，其与成英签订的租赁合同已于2015年6月19日到期，成英未再与黄洪继续签订租赁合同。胡电力于2015年6月19日至2015年9月20日期间占用黄洪的门面经营，把门面租金交给了石文彬，一直没有告知也没有征得黄洪同意。请求二审法院维持原判。
石文彬答辩称：胡电力要求二审法院判令石文彬支付门面费41499元，明显缺乏相应事实和法律依据。1、2007年6月18日，黄洪与成英签订的《房屋租赁合同》第七条约定，出租房屋到期后，成英在同等条件下享有优先租赁权。2009年5月14日，黄洪在第八条第7项补充，同意在合同期内转租。以上证据能够证实，黄洪完全知晓并同意成英转租给胡电力。2013年9月15日，成英书面委托石文彬办理桃花液商贸城群楼一层9号、10号门面转租事宜。2013年9月20日，石文彬在代理权限内与胡电力签订了3年的转租合同，并收取了胡电力2年的租金，此租金已依法交给了成英。石文彬作为代理人在本案中不应承担任何民事责任。2、石文彬受成英委托与胡电力签订了房屋租赁合同，此合同经过了黄洪的书面同意转租，根据《合同法》第二百二十四条之规定，成英与黄洪之间的租赁合同继续有效。合同到期后，成英在同等条件下享有优先租赁权，成英已多次向黄洪及其丈夫提出了按正常市场价格续租此门面，但黄洪未依法保障承租人应有的权利，致使双方未能如期继签合同，其主要责任在黄洪。黄洪若认为成英侵犯了其合法权益可起诉成英，但不应起诉胡电力。请求二审法院撤销原审判决。
二审中，上诉人胡电力向本院提交了黄洪与成英的房屋租赁合同一份，欲证明黄洪同意成英在合同期内转租。黄洪质证称，对该证据的真实性无异议，该证据正好证明了黄洪是同意在合同期内进行转租，而合同于2015年6月19日就已经到期了。石文彬质证称，对证据无异议。黄洪提交了一份相邻门面租赁合同，欲证明现在门面的市场价格。胡电力质证称，该证据与本案没有关联性。石文彬质证称，该证据的真实性无法确认，价格没有可比性，不能达到黄洪的证明目的。
石文彬向本院提供了两份证据，证据一为委托书一份，欲证明成英委托石文彬办理桃花液商贸城群楼一层9-10号转租事项；证据二为回复函一份，欲证明成英要求行使优先租赁权，按正常市场价格租赁9-10号门面。胡电力质证称，对以上证据均不持异议。黄洪质证称，对证据一不知情，对证据二的真实性不持异议，若成英愿意按石文彬与胡电力签订的合同交纳租金，其愿意继续将门面租赁给成英。
本院对上述证据经审查认为，胡电力提供的黄洪与成英的房屋租赁合同，黄洪对其真实性无异议，对该证据的真实性予以采信，该合同的第八条第7项黄洪手写：“同意在合同期内转租黄洪2009.5.14号”。只能证明黄洪同意在合同期限内，即2007年6月20日起至2015年6月19日止转租。黄洪提供的相邻门面租赁合同的证明力不足，不能达到黄洪的证明目的，本院不予采信。石文彬提供的证据一能够证明成英委托石文彬办理桃花液商贸城群楼一层（9-10号）转租事项，对该份证据本院予以采信；证据二为成英出具的回复函，无法证明成英与黄洪就继租门面达成了合意，对该份证据，本院不予采信。
二审经审理查明，2013年9月15日，石文彬受成英委托，全权处理桃花液商贸城群楼一层9-10号门面转租事项。除此之外，本院二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。各方争议的焦点问题是，原审判决胡电力支付黄洪门面占用费4.1499万元是否正确。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。黄洪在原审中提供了涉争门面的房屋产权证以证明胡电力所占用的门面为黄洪所有，胡电力未提供相反证据予以反驳，对胡电力称其占用的门面并非黄洪所有的上诉理由本院不予采信。根据黄洪与案外人成英签订的房屋租赁合同，房屋租赁期限自2007年6月20日起至2015年6月19日止，黄洪同意成英在合同期限内转租。2015年6月19日，黄洪与成英的房屋租赁合同期满后，双方未就继租事宜达成合意，成英不能超过自己的合同期限转租门面，石文彬与胡电力所签订的《房屋租赁合同》中超过成英租期的部分无效。黄洪作为涉案门面的所有权人，向门面的实际使用人胡电力收取自2015年6月20日起至2015年9月19日止的门面占用费符合法律规定。胡电力上诉称黄洪没有与其签订租赁合同，故无权向其收取门面占用费的上诉理由没有法律依据，本院不予采信。成英若认为黄洪侵犯其优先承租权，可另行主张。石文彬与胡电力签订《房屋租赁合同》后，未告知黄洪，黄洪的诉讼时效应自其知道或应当知道权利受损之日起计算，即2015年6月20日起算，胡电力称，其于2013年9月20日即已向石文彬交清两年的门面租金，黄洪的诉讼请求超过诉讼时效的上诉理由于法无据，本院不予支持。石文彬作为成英的代理人，其在委托权限内的行为应由成英承担责任，石文彬本人无需对本案承担责任，胡电力要求石文彬支付门面占用费的上诉请求，本院不予支持。原审判决胡电力支付黄洪门面占用费4.1499万元并无不当，本院予以维持。
综上，胡电力的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费180元，由上诉人胡电力负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄和平
代理审判员 贾云卫
代理审判员 刘觅琼
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 方赛兰