广西壮族自治区忻城县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）忻民初字第736号
原告蓝园，女，1963年2月2日出生，壮族，职工，住广西壮族自治区。
委托代理人韦光华，广西芝州律师事务所律师。
委托代理人易振宾，广西忻城县法律援助中心法律工作者。
被告来宾市裕达房地产开发有限公司，住所地广西来宾市。
法定代表人曹宇红，该公司总经理。
委托代理人曹书江，该公司员工。
委托代理人覃立新，该公司员工。
原告蓝园与被告来宾市裕达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月8日公开开庭进行了审理。原告蓝园及其委托代理人韦光华、易振宾，被告来宾市裕达房地产开发有限公司的委托代理人曹书江、覃立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蓝园诉称，原告通过被告张贴在销售大厅内的芝州明珠商居小区沙盘及广告材料，看到该小区第2栋楼的一层均为商铺，四周都明确标示有通道，特别是第2栋（即2号楼）第一层25号商铺（以下简称125号商铺），原告看到该商铺的西面有楼梯通道，南面有通道贯通东西向，东面有通道连接榕湖路。原告认为该铺面四周交通便利，人气较旺，是理想的理财投资商铺。尽管该铺面的价格高于其他铺面每平方米500元的价格，仍然购买。在签订合同之前，原告再次向被告的售楼人员确认该商铺东面的通道情况，得到售楼人员的再次确认该通道直通榕湖路的答复后，便签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告按照约定交纳了相关费用。待被告交付商铺后，原告发现，被告并没有按照合同的约定建造商铺，而是在没有告知原告的情况下私下改变了2号楼第一层商铺的规划，将原告125号商铺西面原作通道用的楼梯间改作了商铺，在125号商铺东面的通道上焊接一架用于进出二楼的梯子，把原来规划的通道变成了“死道”，从而严重影响到原告商铺的商业价值。为此，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令：一、被告拆除其开发的“芝州明珠商居小区”2号楼125号商铺东面通道上的楼梯，保证该通道的畅通和原告125号商铺的商业价值；二、被告按照其与原告签订的《商品房买卖合同》的约定，建筑“芝州明珠商居小区”2号楼125号商铺西面的楼梯间，以保证原告125号商铺的商业价值。
原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1、《商品房买卖合同》复印件，证明原告向被告购买了125号商铺，以及该合同中附件一的房屋平面图显示125号商铺和2号楼第一层第27号商铺（以下简称127号商铺）之间有一个楼梯间的事实。
2、裕达·芝州明珠2#楼商铺价格表复印件，证明125号商铺所处的位置正如被告的广告及沙盘上所宣传的那样，有四条通道通向125号商铺，可见125号商铺地理位置优越，所以125号商铺比其他的商铺单价要贵。
3、“一层商铺平面图”宣传单复印件，证明：①原告在与被告购买125号商铺之前，被告就已向原告发出要约。②125号商铺与127号商铺之间是一个楼梯间，且在该宣传单上并未注明有“此图仅供参考，以政府最终批文为准”的文字提示。
4、沙盘模型图片复印件、被告在125号商铺的东面建筑楼梯的图片复印件，证明125号商铺的东面室外原有一条通道，而现在被告违反了合同约定，在125号商铺的东面室外建起了进出二楼的楼梯，堵住了通道，影响了原告125号商铺的商业价值。
5、莫某某的证人证言，证明：①莫某某也购买被告的商铺，且在其与被告签订合同时，被告明确答复建造商铺都是按照宣传材料及沙盘模型建造的；②莫某某在其知道被告违反合同约定时，也要求被告按合同的约定履行合同。
6、蒙某某的证人证言，证明2011年12月，其与被告签订合同购买127号商铺时，从2号楼盘沙盘上看到该楼盘共有四条通道，其的127号商铺与125号商铺之间是一个楼梯间，125号商铺东面为一通道，但现被告已将该通道改为进出二楼的楼梯，该通道已不能通行，因此，现在只有三条通道通往该楼盘。
被告来宾市裕达房地产开发有限公司辩称，一是原告称被告没有按合同的约定建造商铺以及被告在没有告知原告的情况下私自改变了第2栋楼的第一层商铺与事实不符。因为被告于2011年6月和2012年2月根据消防要求及施工实际需要已进行了图纸变更，而原告是在2012年5月30日才与被告签订《商品房买卖合同》的，即被告变更施工图纸在前，而原告购买商铺在后，因此，原告在购买商铺之前已尽了其审查义务，且在明知图纸发生变更的情况下还与被告签订合同。二是被告在项目销售部公示的沙盘及其他广告中已清楚标明有“此模型仅供参考，以政府最终批文为准”的字样，因此，项目做局部变更是有据可依的，不存在违规情况。三是芝州明珠商居小区建设项目已通过有关部门审核验收，并进行了备案，说明被告开发的该项目按图施工，符合国家的相关规定，因此，未经准许，任何人无权随意变更。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告为其辩解向本院提供的证据有：
1、公司营业执照复印件，证明原告是具有资质的房地产开发公司。
2、《2#楼室外楼梯施工图》复印件，证明被告所建造的125号商铺东面室外进出二楼的楼梯，是严格按照施工图纸进行施工的，没有违反合同的约定，所以包括原告在内的任何人都没有权利要求变更。
3、《2#楼一层平面图》复印件，证明125号商铺和127号商铺之间是2号楼第一层第26号商铺（以下简称126号商铺），且125号商铺东面室外是楼梯的事实。
4、《商品房买卖合同》复印件，证明被告是按合同的约定建造125号商铺的，被告没有改变125号商铺的结构，125号商铺的面积、位置、价值均没有改变。
5、《主体结构分部工程质量验收报告》复印件、《竣工验收备案表》复印件、《建筑工程竣工验收消防备案受理凭证》复印件，证明被告的建筑已通过了相关部门的验收，因此，2号楼的建筑符合国家相关规定，也符合建筑标准和建筑施工要求。
6、项目沙盘图片复印件，证明被告已在项目沙盘图片上注明有“此模型仅供参考，以最终政府批文为准”的提示文字，因此，被告建造房屋不是以模型为准，而是以施工图纸为准进行建造的。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据2没有异议，原告对被告提供的证据1没有异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
被告对原告提供的证据6部分有异议，部分无异议。认为证人蒙某某说其与被告签订合同时，其看到125号商铺与127号商铺之间是一个楼梯间不是事实。而事实是当时这两个商铺之间是126号商铺。至于证人出庭作证其与被告签订合同时，127号商铺所在的楼盘已建到第四层等其他内容属实，被告没有异议。本院认为，从被告提供的2号楼一层平面图可见125号商铺与127号商铺之间是126号商铺而并非楼梯间，且2号楼已经过竣工验收备案，证人蒙某某证实125号商铺与127号商铺之间是楼梯间与事实不符，本院不予采信。对被告对证据6无异议的部分，本院予以采信。
被告对原告提供的证据5有异议，认为，证据5莫某某的书面证人证言说法不正确，因为被告是按设计图纸进行施工的，因此，对该证据不予认可；原告对被告提供的证据2、3、6有异议，认为证据2、3、6没有原件核对，且这些施工图纸及沙盘被告并没有提供给原告看过，因此，对证据2、3、6不予认可。关于被告对原告提供的证据5有异议的问题，本院认为，首先，被告对证据5不予认可；其次，证人无正当理由未出庭作证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（五）项的规定：“无正当理由未出庭作证的证人证言”不能单独作为认定案件事实的依据，故对该证据，本院不予采信。关于原告对被告提供的证据2、3、6有异议的问题，本院认为，证据2、3虽然是复印件，但被告是按变更后图纸进行施工的，且建成的楼盘已通过了相关部门进行竣工验收备案，因此，证据2、3能相互印证，原告并无相关的证据予以推翻，故，对被告提供的证据2、3，本院予以采信。对证据6，被告因无相关证据佐证，本院不予以采信。
被告对原告提供的证据1、3、4的真实性没有异议，但对其证实的内容有异议，认为，证据1中的附件一的平面图是被告在施工图纸变更前的图纸，该图纸不能证明125号商铺与127号商铺之间是一个楼梯间；证据3是广告材料，不是被告向原告发出的要约；证据4不能证明被告违反合同约定建造125号商铺东面室外进出二楼的楼梯的事实。因为被告在沙盘模型里已标明有“仅供参考，以政府最终批文为准”的提示字样，且该沙盘是在图纸变更之前做的沙盘；另外，该楼梯与原告没有关系，因此，关于建筑楼梯也就未写进《商品房买卖合同》的约定中。原告对被告提供的证据4、5的真实性没有异议，但对证据4、5证实的内容有异议，认为，证据4不能证明125号商铺与127号商铺之间是商铺，而事实是这两号商铺之间是楼梯间。证据5不能说明被告建造的楼盘已经通过验收合格及通过消防验收。
关于被告对原告提供的证据1的真实性没有异议，但对其证实的内容有异议的问题。本院认为，原告与被告签订合同购买125号商铺时，被告已按2号楼一层平面图的设计图纸进行施工，且125号商铺所在的楼盘已建到第七层，原告认为被告没有建楼梯间，但其也未提出过异议，因此，原告以证据1中的附件一的房屋平面图证实125号商铺与127号商铺之间应是楼梯间与事实不符，故对该证据1中的附件一的房屋平面图所证实的内容，本院不予采信。
关于被告对原告提供的证据3的真实性没有异议，但对其证实的内容有异议的问题。首先，原告认为被告发放“一层商铺平面图”宣传单是被告向原告发出的要约。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，本案中被告发放“一层商铺平面图”宣传单事实存在，但在该宣传单中，被告并未就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体确定的说明和允诺，故被告发出的“一层商铺平面图”宣传单，不符合要约的构成要件，所以原告认为其在与被告购买125号商铺之前，被告就已向其发出要约的事实，本院不予采纳。其次，原告认为125号商铺与127号商铺之间是一个楼梯间，且在该宣传单上并未注明有“此图仅供参考，以政府最终批文为准”的文字提示。本院认为，“一层商铺平面图”宣传单中也未注明125号商铺与127号商铺之间是楼梯间。综上，对原告提供的证据3，本院不予采信。
关于被告对原告提供的证据4的真实性没有异议，但对其证实的内容有异议的问题。本院认为，被告建造125号商铺东面进出二楼的室外楼梯，通过了相关部门的验收备案，证实该室外楼梯的建造是符合建筑施工设计要求的，因此，被告没有违反合同的约定。故对原告提供的证据4，本院不予采信。
关于原告对被告提供的证据4、5的真实性没有异议，但对证据4、5证实的内容有异议的问题。本院认为，证据的真实性是指证据反映的内容应当是真实的，客观存在的。原告对被告提供的证据4、5的真实性没有异议，说明了其对证据4、5所反映的内容的真实性没有异议。证据4、5不仅证明待证事实的真实性，还与本案具有关联性、合法性，本院予以采信。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
被告于2010年11月开工建造位于忻城县县城的“芝州明珠商居小区”2号楼，并对外发布项目沙盘模型及宣传单，2011年9月28日，案外人韦某某认筹该楼盘125号商铺，后于同年12月，将其认筹的125号商铺转让给原告。2012年1月17日，2号楼通过主体结构分部工程质量验收，验收的层数为从第1层到第7层，同年5月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的芝州明珠商居小区125号商铺售予原告。该合同第十条的附加条款约定：“出卖人根据规划设计变更，有权依实际需要对楼宇外立面、楼宇前的园林绿化、出入口、构筑物等进行局部调整，而不需征得买受人同意”。该合同附件四“合同补充协议”第九条约定：“买受人确认在签订《商品房买卖合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况，凡签约之前，买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其它形式（包括但不限于口头讲解、广告、宣传资料、示范单元、沙盘、模型等）所表达和提供的信息均不作为确定双方权利义务的依据。出卖人的售楼资料、售楼广告中的数据以政府主管部门批准的同期相关文件为准，如有变化不另行通知……”。原告与被告签订合同时，被告已按变更后的图纸建设2号楼主体工程至第七层。变更后的图纸，2号楼的125号商铺与127号商铺之间是126号商铺。原告与被告签订合同后，被告便按变更后的图纸在125号商铺东面室外建设进出二楼的楼梯。2012年12月，2号楼通过相关部门竣工验收，同年12月31日被告将125号商铺交付原告使用。之后，原告将125号商铺西面的墙体拆除与126号商铺互通，并出租给他人经营至今。2013年6月20日，忻城县住房和城乡建设局同意2号楼竣工验收备案。
另查明，通往原告125号商铺目前有三条通道，即125号商铺东南面有两条通道，西南面有一条通道。2013年11月25日，原告以被告私下将其125号商铺西面的楼梯间改为商铺，东面的室外通道改为进出二楼的楼梯，影响其商铺的商业价值为由，向本院提起民事诉讼，请求如上诉请。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，综合诉辩双方的观点，其争议焦点为：被告建造125号商铺西面的126号商铺及建筑125号商铺东面室外进出二楼的楼梯是否构成违约？是否影响原告125号商铺的商业价值？
关于被告建造125号商铺西面的126号商铺及建筑125号商铺东面室外进出二楼的楼梯是否构成违约的问题。本院认为，原告蓝园与被告来宾市裕达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法、有效，双方当事人均应自觉履行合同的约定。原告认为，被告没有按合同约定及被告工作人员许诺建造125号商铺西面的楼梯间及东面的通道，已构成违约，但未提供充分的证据加以证实。故对原告的这一观点，本院不予采纳。关于被告提出其建造125号商铺西面的126号商铺及东面的室外楼梯没有违反合同的约定，其工作人员也没有许诺125号商铺西面是楼梯间及东面是通道的辩解意见，经查，被告在125号商铺东面室外建造进出二楼的楼梯及西面建造126号商铺，均是按照规划设计图纸进行的施工，楼盘亦通过了工程质量验收及竣工验收备案。且原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四也约定被告所制作的宣传广告、沙盘等宣传资料所表达和提供的信息不作为确定原、被告双方权利义务的依据。因此，对被告的这一辩解意见，本院予以采纳。至于原告提出被告建造125号商铺西面的126号商铺及建筑125号商铺东面室外进出二楼的楼梯影响其商铺的商业价值的问题，本院认为，首先，被告建造125号商铺西面的126号商铺及东面室外楼梯，没有违反合同的约定。其次，目前芝州明珠商居小区有三条通道供人们通往原告的125号商铺，且原告也已经出租125号商铺给他人经营。因此，原告提出被告建造125号商铺西面的126号商铺及建筑东面室外进出二楼的楼梯，影响其125号商铺的商业价值的观点，本院不予采纳。
综上，被告建造125号商铺西面的126号商铺及东面室外进出二楼的楼梯，没有违反合同约定，原告要求被告建筑125号商铺西面的楼梯间及拆除125号商铺东面室外进出二楼的楼梯证据不足，理由不充分，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告蓝园的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告蓝园负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或来宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。
审 判 长 蓝燕宏
审 判 员 何艳萍
人民陪审员 韦显志
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 黄龙飞
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。