广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4919号
上诉人（原审被告）：涂国钧，住广州市荔湾区。
委托代理人：陈琪璋、黄京穗。
被上诉人（原审原告）：梁海英，住广州市海珠区。
委托代理人：区蕙、张文清。
原审被告：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：涂国钧，该司总经理。
委托代理人：陈琪璋、黄京穗。
上诉人涂国钧因与被上诉人梁海英、原审被告广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称“万城公司”）房屋买卖合同�纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1385号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月26日，涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为涂国钧，受托人为万某公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2011年1月19日，万某公司代涂国钧（出卖人）与梁海英（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区�珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层279号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为240000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2010年12月30日前支付120000元，余下房价款120000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；�商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜“枱”等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应�自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。梁海英共�万某公司支付了房款120000元、税费8141元。涂国钧确认万某公司已将上述房款和税费转交给其。
2014年9月15日，梁海英向原审法院提起本案诉讼，请求：1.判令解除双方签订的位于广州市海珠区南珠路2号2237铺位的《商铺买卖合同》；2.判令涂国钧向某英返还购房款160000元；3.判令涂国钧向某英支付违约金共30000元及退回税费10284元；4.判令涂国钧从起诉之日起至其还清全部退款之日止按同期银行贷款利率支付利息给梁海英；5.判令万某公司对诉讼诉求2、3、4的款项承担连带责任；6.本案诉讼费由涂国钧、万某公司承担。
一审诉讼中，双方当事人均确认：合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年12月4日；合同约定的地址为海珠区南珠路2号2279房。根据房管部门于2014年10月24日出具的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南珠路2号2279房产的产权人为涂国钧；该房屋被原�法院查封，查封时效为2014年9月4日至2016年9月3日；等。
原审法院认为：万某公司经涂国钧授权委托以其名义与梁海英签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对梁海英和涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故梁海英要求万某公司对涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，原审法院不予支持。上述合同约定，该合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。一审诉讼中，双方当事人均确认合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年12月4日，故原审法院对此予以认定。而涂国钧至今未为梁海英办理房产证，已构成违约。故梁海英有权单方提出和决定解除涉案合同。虽梁海英于2014年9月15日才提起本案诉讼，但涉案房屋现已被查封，故涉案合同的合同目的也无法实现，因此，梁海英要求解除涉案的《商铺买卖合同》，并要求涂国钧返还已付购房款、税费及按房价款10%的标准计付违约金的诉讼请求，合理合法，原审法院予以支持。涂国钧不同意解除合同的抗辩意见无理，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共�国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月4日作出如下判决：一、解除广州市万某商业经营管理有限公司代涂国钧与梁海英于2011年1月29日签订的《商铺买卖合同》；二、涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款120000元、税费8141元给梁海英；三、涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金24000元给梁海英。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1671元，由涂国钧负担。
判后，涂国钧不服原审判决，上诉至本院称：一、涂国钧已经通知买方交纳办证过户资料，梁海英对委托过户这一交易过户方式在诉讼前一直无异议、愿意配合而仅是主张到场后无法办理。1.2011年9月5号的《关于办理房产证相关手续的通知》内容中有“请阁下于2011年9月22日至9月25日带齐办理房产证过户所需资料……的内容。梁海英不能前来交纳办证资料，构成根本违约，无权要求解除合同。2.依据《万某小商品交易中心认购须知》第3条、《万某小商品交易中心认购书》第2条第9款、《商铺买卖合同》第15条，梁海英出具授权委托给涂国钧认可的代理人员以便办理过户手续是其应尽的文件配合义务，但梁海英至今未履行其义务已构成违约。3.根据政府相关部门规定，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书并经公证。4.梁海英拒绝或不配合办理委托过户及提交过户所需办证资料应免除涂国钧为其负责办理产权交易过�的210个工作日的时间责任。二、涂国钧提交的证据充分证实其当时已履行通知业主办理按揭义务。1.涂国钧于2011年9月5日向商铺买方统一发出的邮寄函件品名注明是“办理按揭手续通知”；2.邮件内页《关于办理房产相关手续的通知》注明“详见附件”，而涂国钧已举证附件即是《按揭及交易费用明细》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《收入证明》，并在内容中提及“逾期办理按揭手续违约金责任”，加上邮件封面品名以概括方式注明“办理按揭手续通知”；3.涂国钧寄给同楼盘的其他业主11份的邮件退件（已办理拆件公证），均含有附件《办理按揭客户所需提供的资料》、《按揭及交易费用明细》、《收入证明》，同时期出卖方均是以同样方式及内容通知业主；4.业主徐莉在（2013）穗海法民三初字第1415号案件中证明其收到涂国钧发出的《关于办理房产证相关手续的通知》及《按揭及交易费用明细》等附件通知。三、涂国钧在2011年9月17日至9月30日通知梁海英办理委托过户手续期间，现场具备办理过户条件，只要梁海英积极履行配合义务，不存在合同约定210个工作日无法过户的情形。1.本次新证据与海珠区凤阳街道办事处信访办于2012年12月3日补正的调查笔录；2.同楼盘系列案业主徐裴玲、梁敏瑜的《按揭收件交接清单》、《按揭费收据》均反映现场有员工负责接待业主办理按揭手续；3.业主李凤莲、梁结敏、郑淑君的委托交易过户《公证书》、《房产登记查册表》，证明业主按通知要求如按期抵达交易中心办公现场，通过现场办理按揭及委托过户手续就可顺利拿到房产证；4.本次提交的小业主提交的退款申请；5.信访办笔录。四、涂国钧尽了自身的履约义务，造成逾期办证的后果应由梁海英承担。涂国钧是受该事件影响最�的受害者，目前万某小商品交易中心已全部出租，经营良好，充分体现了涂国钧积极履行合同义务的态度。据此，涂国钧上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判驳回梁海英要求涂国钧支付违约金24000元的诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费由梁海英负担。
被上诉人梁海英答辩称：涂国钧没有通知我方办理过户手续，违反了合同义务，违约金的数额，是双方协商确定的，不存在过高的情况。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告万某公司答辩称：同意涂国钧的意见。
本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。
本院认为：根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对涂国钧的上诉，本院认为，由于涂国钧未在合同约定期限�办理过户手续，其行为已构成违约，且涉案商铺现已被法院查封，涉案合同的目的已无法实现，原审判令双方解除合同、返还已付房款及税费，并判令涂国钧支付违约金24000元均符合合同约定。涂国钧对违约金不服提出上诉，但其原审提交的证据均不足以证明其主张，二审期间亦未提交新证据推翻原审认定，故本院对其上诉请求不予支持。
综上所述，涂国钧的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人涂国钧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年三月十八日
书 记 员 阮志雄
宋德光