吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终134号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王海峰，男，1969年7月19日生，汉族，住吉林市昌邑区。
委托诉讼代理人：李秀娟，北京大成（吉林）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林市巨辰实业有限责任公司，住所地吉林市。
法定代表人：邵锁云，总经理。
委托诉讼代理人：韩汇辰，男，1969年9月26日生，回族，住吉林市船营区。
上诉人王海峰因与被上诉人吉林市巨辰实业有限责任公司（以下简称巨辰公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2016）吉0204民初1710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王海峰及其委托诉讼代理人李秀娟，被上诉人巨辰公司的委托诉讼代理人韩汇辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王海峰上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1.原审判决认定我拖欠巨辰公司房屋租金错误，我无需向巨辰公司重复支付租金。2016年6月20日至2017年1月19日的租金为53.67万元，而因巨辰公司原因导致我无法使用诉争房屋的时间长达十个月零两天，折合租金为67.11万元，我已向巨辰公司缴纳的房屋租金足以让我使用诉争房屋至2017年3月，故原审判决认定我自2016年6月20日开始未缴纳房屋租金属于认定事实不清。2.原审判决对我从巨辰公司处拿走59万元的事实认定不清。该59万元的性质是不是借款，原审判决不应将所谓的借款纠纷与房屋租赁纠纷一并审理，而且对所谓欠款的数额认定有误，双方当事人均承认欠款数额是39万元，但原审判决错误认定为59万元。本案中，双方当事人均未就59万元主张任何权利，原审法院在审理房屋租赁纠纷案件时一并处理属于超出诉讼请求进行裁判，违反法律规定。二、原审判决适用法律错误。1.原审法院对我提出的鉴定申请未予准许属于适用法律错误。因巨辰公司不能向我交付无权利瑕疵的房屋导致我无法正常经营达十个多月，必然产生损失；巨辰公司违法主张解除房屋租赁合同导致我不能如约使用房屋至租赁期限届满，也必然产生经营损失和装修成本损失，但我要求鉴定的请求原审法院未予准许。2.不支持我的损失属于适用法律错误。我承租诉争房屋是用来经营的，这一点在租赁协议中有明确记载，巨辰公司可以预见其违约会给我带来经营损失，巨辰公司无偿占有和使用我缴纳的十个多月租金的利息也是我的损失。按照法律规定，巨辰公司应当赔偿我的损失。三、我不存在违约行为，合法权益应当得到保护。我作为严格履行约定的一方，不仅受到经营性损失，还可能受到提前终止合同带来的成本提高和可得利益的减少，我一直处于预付租金的状态，同时还承受着利息损失，在我没有违约行为的情况下，自己的损失却得不到法律的救济。巨辰公司无端起诉要求解除合同的行为本身就是严重的违约行为，所以，即使合同解除也应由其承担因此产生的一切后果，包括赔偿我的损失及违约金等。
巨辰公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回王海峰的上诉请求。在王海峰向我缴纳2013-2014年度租金59万元及利息并缴纳2016-2017年度租金92万元及利息的情况下，王海峰才能主张2013年的房屋租金损失和其他损失。
巨辰公司向一审法院起诉请求：一、解除巨辰公司与王海峰于2013年6月9日签订的《房屋租赁合同》，并从解放大路117号房屋中迁出，按约定不能破坏房屋；二、王海峰承担13.8万元违约责任；三、过期不腾迁按发生月份计算租金损失；四、本案全部诉讼费由王海峰负担。
王海峰向一审法院反诉请求：一、巨辰公司承担违约责任，向王海峰支付违约金12万元；二、巨辰公司返还已交付的2013-2014年租金及抵押金92万元；三、巨辰公司赔偿王海峰2013-2014年经营损失（以评估为准）；四、巨辰公司赔偿装修费用的60%（以评估为准）；五、本案诉讼费用由巨辰公司负担。
一审法院认定事实：2013年6月9日，巨辰公司与王海峰签订房屋租赁协议，约定：王海峰承租解放大路117号房屋，租赁期间为2013年6月20日-2018年6月19日，前三年租金每年80万元，后两年租金每年92万元。自签订协议之日起先支付30万元房屋租赁订金，在2013年6月20日前支付剩余房屋租赁费50万元。一年期满，王海峰应提前一个月以现金方式一次性交予巨辰公司第二年房租，以此类推。违约责任：任何一方未能履行本协议约定的条款或违反国家、地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由责任一方承担，并承担当年租赁费用15%的违约金即12万元。在第三年交房屋租赁款同时交纳第四年和第五年追加房屋租赁违约金15万元共计房屋违约金27万元。期满后返还王海峰27万元整。2013年6月9日、6月11日，王海峰交纳租金共计92万元（包括租金80万元及抵押金12万元），并开始占有并装修、使用上述房屋。2013年6月17日，吉林市中级人民法院经吉林市蔬菜副食品公司青岛副食商场留守处申请作出（2011）吉中民二初字第3-5号民事裁定书，裁定查封登记在青岛副食商场名下的位于解放大路117号相关房产，查封期限为两年，自2013年6月18日至2015年6月17日，查封期间不得买卖、抵押、出租；2013年7月18日吉林市中级人民法院作出（2011）吉中民二初字第3-6号民事裁定书，裁定：巨辰公司立即停止正在进行的对坐落于船营区青岛街解放大路117号房屋的改建、装修等施工行为。吉林市中级人民法院于2013年7月18日当日即将（2011）吉中民二初字第3-6号民事裁定书送达给巨辰公司。2013年8月24日，王海峰为借款人，韩东辉为证明人向巨辰公司出具《借款》一份，内容为：巨辰公司人民币59万元整，因本人与巨辰公司发生租赁关系，现本人资金周转不开，特向贵公司借款。借款时间为2013年8月24日-通知租赁房开业为止还款。王海峰、韩东辉签字捺印。2014年5月9日，吉林市中级人民法院作出（2012）吉中民二初字第92-1号民事裁定书，裁定王海峰自收到本裁定之日起停止向巨辰公司依据房屋租赁协议支付2014年房屋租金，2014年房屋租金向吉林市中级人民法院提存。2014年5月20日，王海峰向吉林市中级人民法院提存租金80万元后，占有、使用解放大路117号房屋。2016年6月13日，巨辰公司向王海峰发出通知，内容：王海峰（季源农贸）与巨辰公司2013年6月9日签订的位于吉林解放大路117号房屋租赁协议，应在2016年5月20日交付租金，我公司已多次通知你交付租金，现已超期仍未交付，请你于2016年6月20日彻底搬走并交还房屋给我公司，如逾期不交付房屋一切法律后果由你方承担。现巨辰公司以王海峰到期未交纳房屋租金为由告诉来院。王海峰以巨辰公司交付房屋因法院查封无法使用、巨辰公司违约为由提起反诉。
一审法院认为，一、对于本诉部分的诉讼请求。（一）、关于巨辰公司请求与王海峰解除房屋租赁协议的诉请，依据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于巨辰公司请求解除与王海峰之间的房屋租赁合同，庭审中，王海峰亦表示同意解除合同，故对此请求予以支持。（二）、对于巨辰公司要求王海峰承担过期不腾迁按发生的月份计算租金损失的请求，王海峰自2016年6月20日起至今继续承租房屋，而未交纳租赁费用，应当按照合同约定支付至腾迁之日止的租金，对此部分请求予以支持。二、对于反诉部分的诉讼请求。（一）、关于王海峰请求巨辰公司返还其已交付的2013年至2014年度租金及抵押金92万元的诉请。王海峰按照合同约定交付了2013年6月20日-2014年6月19日租金，王海峰停止使用房屋共计10个月零2天（自2013年7月18日至2014年5月20日止，即吉林市中级人民法院裁定其停止对租赁房屋的改建、装修之日至王海峰将2014-2015年度租金交付中院提存之日），该期间按照法律规定，王海峰可以向巨辰公司要求减少租金或者不支付租金。故王海峰请求返还停止经营期间租金部分合理，应计算为671111.11元【80万元÷12月×（10+2÷30）月=671111.11元】。关于巨辰公司主张王海峰停止经营期间损失已由王海峰于2013年8月24日借回59万元的主张，该款项系王海峰在吉林市中级人民法院停止改建、装修裁定送达后，王海峰以与巨辰公司存在租赁关系、资金周转不开为由借款，并承诺于通知王海峰租赁房屋开业还款，从借款时间、还款时间、借款事由及未约定利息方面来看，此笔款项应与王海峰在租期内因吉林市中级人民法院裁定停止使用房屋相关联，且王海峰一直未予返还，应在本案中一并处理。即在返还租金总额中扣减59万元，巨辰公司应返还租金81111.11元。对于抵押金部分，在双方均同意解除房屋租赁合同的情况下，抵押金12万元应予返还。（二）、关于王海峰要求巨辰公司赔偿其停止使用房屋期间经营损失的请求，因王海峰在停止使用期间未实际经营，且已将交纳的部分房屋租金借回，因未发生经营损失，故对其诉请不予支持，对其鉴定申请不予准许。（三）、对于王海峰要求巨辰公司赔偿装修费用的请求，王海峰装修并实际使用该房屋，且已交纳三年租金，在约定租期内使用至今已近70%，王海峰同意解除合同，且现在仍在占有、使用，故对该部分请求不予支持，对其鉴定申请不予准许。三、关于巨辰公司及王海峰本诉及反诉均要求对方支付违约金的请求。本案中，巨辰公司诉请解除合同，王海峰亦表示同意解除合同，应视为双方当事人对解除合同达成一致意见，故对双方的违约责任请求均不予支持。综上，本院对巨辰公司本诉及与王海峰反诉中合理诉请予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定作出判决。
一审判决：一、本判决生效之日解除原告（反诉被告）吉林市巨辰实业有限责任公司与被告（反诉原告）王海峰于2013年6月9日签订的房屋租赁协议；二、被告（反诉原告）王海峰于本判决生效之日起十日内自吉林市船营区解放大路117号房屋内迁出；三、原告（反诉被告）吉林市巨辰实业有限责任公司自本判决生效之日起三日内返还被告（反诉原告）王海峰房屋租金81111.11元（未使用房屋租金671111.11元-借回590000元=81111.11元）；四、原告（反诉被告）吉林市巨辰实业有限责任公司自本判决生效之日起三日内返还被告（反诉原告）王海峰租赁房屋抵押金12万元；五、被告（反诉原告）王海峰自其实际迁出之日起三日内支付原告（反诉被告）吉林市巨辰实业有限责任公司房屋租金，自2016年6月20日起至实际迁出之日止，按照房屋租赁协议约定年租金92万元标准计算；六、驳回原告（反诉被告）吉林市巨辰实业有限责任公司的其他本诉诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）王海峰的其他反诉诉讼请求。吉林市巨辰实业有限责任公司、王海峰如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3060元，由本诉原告吉林市巨辰实业有限责任公司负担（已交纳）。反诉案件受理费7080元由反诉被告吉林市巨辰实业有限责任公司负担2159元，由反诉原告王海峰负担4921元，反诉被告吉林市巨辰实业有限责任公司负担部分，于本判决生效之日起三日内向本院交纳。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
王海峰向本院提交如下证据：1.收条22份；2.三位证人出庭作证；证据1、2证明存在装修损失110万元。3.缴纳税款回单1份，证明我每月缴纳税款1200元，我存在经营损失。
经质证，巨辰公司提出如下意见：证据1不能证明王海峰的主张，与本案无关，对22份收条上的签名也有异议；证据2证人证言均有异议，不能证明王海峰的主张，与本案没有关联性，都是没有资质的个人施工；证据3的真实性没有异议，但不能证明王海峰2013年的损失，因为交税的时间是2014年，况且2013年王海峰也不存在损失，因为王海峰已经取回了当年的租金59万元。
本院经审查认为，王海峰提供的上述证据均不能直接证明王海峰的主张，故本院不予采信。
本院对本案审理期间，王海峰提出该59万元其已返还巨辰公司20万元。对此，巨辰公司承认。故本院对此事实予以确认。
本院审理查明的其他事实与一审查明的事实无异。
本院认为，针对巨辰公司与王海峰签订的房屋租赁协议，双方均同意解除，已经达成一致，故该协议应予解除。
王海峰提出的其没有拖欠房屋租金，无需向巨辰公司重复支付租金的主张不能成立。首先，王海峰承认2016-2017年度租金并未实际向巨辰公司交纳；其次，原审法院考虑到王海峰自2013年7月18日至2014年5月20日期间未实际使用诉争房屋，已经判决巨辰公司返还此期间的租金；最后，以2013年7月18日至2014年5月20日期间的租金抵顶2016年6月20日之后的租金并非双方约定，亦无法律依据，故原审法院判令王海峰向巨辰公司支付2016年6月20日起至实际迁出之日止的房屋租金并无不当，亦不构成王海峰重复支付租金。
关于王海峰提到的经营损失及装修损失问题。首先，王海峰未实际经营期间的房屋租金原审法院已判令巨辰公司予以返还；其次，经营损失属于间接损失，且商业经营存在风险，并非所有的商业活动都会产生盈利；最后，王海峰提供的证据亦不足以证明经营损失客观存在即实际数额，故其要求巨辰公司赔偿经营损失的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。王海峰与巨辰公司签订的房屋租赁协议第五条第3项约定“租赁期满或终止协议时，乙方对房屋全部改造、装潢不得拆除或损坏，应无偿归甲方所有”，本案中，双方当事人对解除房屋租赁协议没有异议，协议的解除意味着协议的终止，故依据双方签订的合同的约定，王海峰承租期间对诉争房屋的装修不得拆除及损坏，并应无偿归巨辰公司所有，故王海峰要求巨辰公司赔偿其装修损失的主张本院亦不予支持。
关于房屋租赁期间王海峰自巨辰公司处取走的59万元问题。首先，王海峰承认该款项的发生非因双方存在真实的借贷关系；其次，从款项的交付时间及当时双方存在房屋租赁关系且王海峰无法使用诉争房屋的实际情况看，王海峰承认是因无法使用诉争房屋故找到巨辰公司协商，要求巨辰公司退还部分房屋租金；最后，王海峰承诺于诉争房屋开业后还款，且双方并未约定利息。故可以认定该59万元并非借款，而是由巨辰公司向王海峰返还的王海峰未实际使用诉争房屋期间的房屋租金。因该59万元已由王海峰返还给巨辰公司20万元，故冲抵租金的实际金额应为39万元，本院对此予以调整。
本案中，巨辰公司向王海峰交付的房屋存在权利瑕疵，导致王海峰未能按约使用诉争房屋，巨辰公司存在违约行为。王海峰承租房屋后，未按约定履行给付房屋租金的义务，亦存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”故依据上述法律规定，原审法院对巨辰公司和王海峰均要求对方承担违约责任的请求未予支持并无不当。
综上所述，王海峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，但认定事实存在瑕疵，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持吉林市船营区人民法院（2016）吉0204民初1710号民事判决第一、二、四、五、六、七项；
二、撤销吉林市船营区人民法院（2016）吉0204民初1710号民事判决第三项；
三、吉林市巨辰实业有限责任公司于本判决生效后三日内返还王海峰房屋租金281111.11元；
四、驳回王海峰其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费3060元，由吉林市巨辰实业有限责任公司负担2000元，由王海峰负担1060元；一审反诉案件受理费7080元，由吉林市巨辰实业有限责任公司负担2159元，由王海峰负担4921元；二审案件受理费4300元，由王海峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
审 判 员 郝 奇
代理审判员 刘欣莹
二〇一七年三月二十四日
代理书记员 常芳郁