浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第1460号
上诉人（原审原告）陈锡华。
委托代理人胡钢。
被上诉人（原审被告）浙江东宏房地产开发有限公司。
法定代表人周纯玉。
委托代理人林加坤。
委托代理人林莉莉。
原审第三人强强集团有限公司。
法定代表人黄聪弟。
原审第三人黄聪弟。
上列两位原审第三人共同委托代理人叶小苗。
上诉人陈锡华因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2014）温永瓯民初字第245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月24日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为没有新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原判认定，诸绍奇跟第三人黄聪弟系同事关系，跟原告陈锡华系战友关系。位于温州市鹿城区南浦街道1号地块的强强锦园系由第三人强强集团有限公司挂靠在被告浙江东宏房地产开发有限公司名下开发，均价约17000元。2007年11月29日，诸绍奇通过第三人黄聪弟向被告浙江东宏房地产开发有限公司购买强强锦园2幢702室房屋（建筑面积160．63平方米），单价17380元，总价款2791749元。诸绍奇按被告浙江东宏房地产开发有限公司的要求向第三人强强集团有限公司交付第一期购房款1000000元，第三人强强集团有限公司向诸绍奇出具一份收款收据。当时，强强锦园尚未建造完工。随后，诸绍奇将该房屋以原价和另外加价200000元转让给原告，并将收款收据交付给原告，由强强集团有限公司将交款栏目由诸绍奇更改为陈锡华并盖章确认，陈锡华向诸绍奇交付了款项。2009年，被告给原告发送一份“强强锦园”房款缴纳单，上面载明：陈锡华先生向我公司购买“强强锦园”2幢702室，建筑面积为160.63平方米；房屋单价为17380元，总金额为2791749元，付款方式为按揭；缴纳房款1211749元（扣减第一期1000000元，为211749元），其余1580000元办理贷款；请给予办理相关手续。2010年1月6日，原告按被告的指定向第三人黄聪弟支付了购房款1011749元。至此，原告已经支付被告购房款2011749元。2010年3月9日，原、被告订立一份《商品房买卖合同》，其中第七条关于付款方式和期限约定：经股东决议给予原告4折优惠，计总房价为1302549元；买受人于本合同签订之日支付首期房款522549元（伍拾贰万贰仟伍佰肆拾玖元整）；其余房款计780000元（柒拾捌万元整）须在本合同签订之日起3日内向银行交齐按揭贷款所需的全部资料和有关费用。该《商品房买卖合同》已于2010年6月3日备案登记。2010年7月6日，原、被告签订了一份补充协议，约定原首付款522549元（发票号码003××××2688），贷款金额780000元，现首付款增加210000元（发票号码003××××2707），首付款调整为732549元，按揭贷款金额为570000元。之后，原告分别通过银行转账方式支付房款210000元。2010年7月30日，原告办理住房公积金方式支付被告房款570000元（发票号码003××××2718）。以上，原告支付房款总计2791749元。
被告于2012年5月3日向原告交付强强锦园2幢702室房屋。原告认为强强锦园2幢702室房屋的总价款为1302549元，要求被告退还多余购房款1489200元并支付利息，为此，原、被告发生纠纷。原告认为被告公司存在欺诈向永嘉县工商行政管理局投诉，被告公司于2012年7月20日回函永嘉县工商行政管理局，认为原告投诉均不属实，并表示不同意调解，永嘉县工商局遂作出终止调解书。2012年7月23日，原告向被告公司、第三人强强集团有限公司、黄聪弟发出告知函，要求东宏公司、强强集团有限公司、黄聪弟五日内退还多收价款1489200元并按银行同期贷款利率支付利息。第三人强强集团有限公司及黄聪弟收到告知函于2012年8月作出回复称：《告知函》的内容涉及单价、总额、事实形成等相关事项基本上是虚假不真实的，不予认可；其诉讼时效已丧失，不属于法律保护的范围和对象。
原判认为，原告陈锡华向被告浙江东宏房地产开发有限公司购买强强锦园2幢702室房屋（建筑面积160．63平方米），并已交付使用，原审法院予以认定。本案主要争议焦点为：原、被告关于上述房屋的总价款为1302549元抑或2791749元。原审法院认为：第一，强强锦园在出售时，均价约为17000元，诸绍奇通过自己与第三人黄聪弟的关系以单价17380元购得相对位置较好的东首房屋即2幢702室房屋，已经享有一定的优惠价格。当诸绍奇将该房屋原价另加价转让给原告，原告不会因诸绍奇与第三人具有较好的关系而再取得折扣优惠。原告在第一次庭审中认为，黄聪弟先给予诸绍奇四折优惠，诸绍奇再将该四折优惠转让给原告，因此房屋单价为8109元；而原告在第二次庭审中认为，当时强强锦园房屋均价为10000元以下，加上享受优惠，故单价为8109元。原告陈述前后矛盾，且同原告提供的强强锦园房款缴纳单记载的单价17380元和总价2791749元矛盾。被告作为房地产开发企业，当时在房地产市场居于主导地位的情形下，将房屋以四折优惠低价出售房屋给原告，不符合常理。第二，在2010年3月9日签订商品房买卖合同时，原告已经二次支付被告购房款合计2011749元；而商品房买卖合同第七条记载：经股东决议给予原告4折优惠，计总房价为1302549元。此时原告所付的购房款已超过合同记载的购房款1302549元，当时原告并没有要求退回多交的799200元，而是继续缴纳房款780000元。原告所缴纳的总价款与被告出具给原告的强强锦园房款缴纳单记载总价款2791749元一致，原告缴纳房款2791749元的行为与其所称的购房款只需1302549元相矛盾。对此，原告并没有作出合理的解释。第三，原告主张多余款项1489200在交付房屋时应一并退回，被告认为双方买卖房屋实际房价款为2791749元；经原审法院审查，原告除了实际交付房款合计2791749元和2010年3月9日商品房买卖合同记载1302549元之外，并没有提供证据证实关于被告应返还多余部分房款及其何时返还，应承担举证不能的不利后果。综上，原审法院认定原、被告关于强强锦园2幢702室房屋（建筑面积160．63平方米）买卖价款为2791749元，并非1302549元。原告请求被告返还1489200元并赔偿利息损失，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于本案诉讼时效问题。本案应适用普通诉讼时效二年的规定。原告向被告购买房屋后，付款时间持续到2010年7月30日，原告曾于2012年7月23日向被告发出告知函主张还款要求，因此，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效二年的规定。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告陈锡华的诉讼请求。本案受理费18203元，减半收取9101.50元由原告陈锡华负担。
宣判后，陈锡华不服，提起上诉称：第一，原判认定事实错误，上诉人与被上诉人浙江东宏房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》的房屋单价为8109元／平方米，且双方实际按此履行。原判认定涉案房屋均价约17000元，无任何证据支持。2010年1月6日，上诉人依被上诉人指示向原审第三人黄聪弟支付购房款1011749元。2010年3月9日，上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》时，被上诉人表示涉案房屋售价以2007年温州楼房市价为依据，加上期房优惠，单价8109元／每平方米，《商品房买卖合同》第七条中约定：“经股东决议给予4折优惠，计总房价1302549元”，与房款缴纳记录单并无前后矛盾、不符合常理之处。上诉人陈述被上诉人以其他购房者合同价的四折优惠给上诉人与当时强强锦园房屋均价10000元以下，也无任何前后矛盾。原判认为上诉人陈述前后矛盾，实为断章取义，扭曲事实。《商品房买卖合同》约定房屋总价款为1302549元，被上诉人因资金短缺要求上诉人支付2791749元，承诺待房屋交付之后再向上诉人返还超额部分。并且该《商品房买卖合同》已实际履行。原判认为上诉人没有提供证据证实关于被上诉人应返还多余部分房款及何时返还，应承担举证不能的不利后果的认定明显错误。第二，原判适用法律错误，上诉人与被上诉人按《商品房买卖合同》实际履行各自义务，双方不存在口头约定。被上诉人提出上诉人与原审第三人强强集团有限公司的股东达成口头约定涉案购房款金额的说法，无事实与法律依据。《商品房买卖合同》的相对方是被上诉人而不是原审第三人，根据合同相对性，原审第三人无法变更该《商品房买卖合同》。被上诉人未提供任何证据，其应承担举证不能的不利后果。第三，一审程序违法，原审法院制作的谈话笔录不能作为本案证据使用。上诉人和被上诉人均未申请诸绍奇出庭作证，原审法院未经当事人申请，径直对诸绍奇制作谈话笔录，也未给上诉人举证期限对该谈话内容进行举证反驳，仅在开庭中出示，属于程序违法。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或者发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人浙江东宏房地产开发有限公司辩称：首先，原判对涉案房屋的均价认定是建立在房款缴纳单、证人证言及当事人陈述的基础上，依据确实充分。2007年底原购房人诸绍奇给付100万元，只是取得购房资格，当时未完全确定价格，预计房价在17000元每平米左右，真正确定价格是在被上诉人发出房款缴纳单之前。关于本案房价款是房屋折后价还是原始价格，上诉人在一审两次庭审中表述前后矛盾。总价为2791749元的房款缴纳单对面积、单价、总价已明确约定，上诉人也已履行完毕。该房第一手买主是诸绍奇，诸绍奇的证言证实单价为17000元左右，诸绍奇都得不到的优惠上诉人怎会有。上诉人认为实际是按《商品房买卖合同》中8000多元单价履行与客观事实不符。《商品房买卖合同》关于合同价款的折扣数及已付金额均与客观事实不符，因此合同中价款的约定实际为了补足未付房款金额，而非真实总价，房屋交易价格应当以双方真实意思表示为准。如果根据《商品房买卖合同》约定的价款，2010年3月9日合同签订后被上诉人该返还上诉人部分购房款，但此后上诉人又陆续支付了78万元房款。对此上诉人无法给出合理解释，也无证据证明其解释的成立。其次，本案争议在于合同价款是否是真实交易价款，上诉人主张退还房款，应由其举证证明。法院制作的调查笔录经过庭审质证，可以作为定案依据。况且本案的其他证据也足以否定上诉人的主张。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人强强集团有限公司、黄聪弟的答辩意见与被上诉人浙江东宏房地产开发有限公司一致。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案商品房买卖合同的标的物商品房已经交付，作为买受人的上诉人陈锡华也已支付价款。现上诉人提出被上诉人浙江东宏房地产开发有限公司应向其返还已支付价款中的1489200元并支付利息，按照“谁主张谁举证”原则，应由上诉人就该返还款项所依据的事实承担举证责任，如果举证不能，应由其承担不利后果。涉案《商品房买卖合同》约定价款与实际支付价款存在巨额差异，上诉人不能提供证据证明其主张的2791749元支付款中有1489200元属于优惠款应予返还的事实。上诉人在二审中称“被上诉人因资金短缺要求上诉人支付2791749元”，同样不能提供证据予以证明。故原判对其主张不予支持，并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18203元，由上诉人陈锡华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 郑文平
二〇一四年十一月十七日
代书记员 蔡瑞洁