江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终4868号
上诉人（原审原告）：无锡市金马国际花园业主委员会，住所地无锡市金马国际花园35号楼负一楼。
负责人：申曙东，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：陈机家,该业主委员会委员。
委托诉讼代理人：祁琦，江苏金渠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：无锡金马物业管理有限公司，住所地无锡市梁溪区解放北路1号，实际经营地无锡市李家浜底18号。
法定代表人：严子龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郁亦毅，该公司员工。
上诉人无锡市金马国际花园业主委员会（以下简称业委会）因与被上诉人无锡金马物业管理有限公司(以下简称物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2015）北民初字第0882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月29日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
业委会向本院上诉称：1、根据双方签订的《金马国际花园2011年物业管理合同补充协议》(以下简称《2011年协议》)第八条约定“物业服务费0.9元/米2提高到1.10元/米2，不再提供其他形式的补贴”，说明物业服务收费采取包干制，物业公司不得收取其他费用，包括停车管理费等。双方又于第十一条约定“游泳池的经营收益和小区露天停车场地的管理费，在对物业公司的服务进行考核后，视考核结果，作为奖励发放给乙方”。上述两项条款结合起来理解，如果物业公司的服务质量满意率高，则业委会可以从露天停车位管理费中提取奖励发放给物业公司。可见，双方对露天停车管理费是有明确约定的，一审判决认定双方就露天停车位管理费没有约定是错误的。2、由于物业公司屡次发生损害业主的行为，主要表现在：未经业委会同意擅自提高停车服务费、阻碍会所承租人直接向业委会交纳租金；截留游泳池和停车位的收益拒不交付，所以业委会向全体业主征询意见，90%的业主要求不再续聘物业公司，进一步说明物业公司的服务未通过考核，业委会决定不发放奖励是正确的，物业公司应全额返还收取的停车费。综上，《物业管理合同补充协议》对露天停车位的收益已明确作出约定，业委会主张返还全额露天停车位收益符合合同约定，请求二审法院撤销原审判决，支持业委会的诉讼请求。
物业公司辩称：1、双方虽然约定“游泳池的经营收益和小区露天停车场地的管理费，在对物业公司的服务进行考核后，视考核结果，作为奖励发放给乙方”，但对考核标准，奖励数额均没有进一步约定，致使该条款无法履行，且该条款仅是对物业公司的额外奖励条款，而不是对地面停车位服务费结算的条款，一审法院认定双方就地面停车位服务费根本没有书面约定是正确的。在实践履行中，双方都是根据惯例，按每个车位每月50元标准取整每年8万元结算。2、根据无锡市物业管理中心的调查，36个小区中金马国际花园物业管理测评得分排第4名，说明物业公司的服务到位，业主满意度高。业委会打着“业主维权”的名义，歪曲争议的事实，用“侵占业主利益”、“抢钱”夺人眼球，误导不知情的业主，根据业委会提供的业主问卷，也以“物业公司损害业主利益，是否仍同意继续聘请”作为内容，即使如此，仍有业主没有被误导，表示继续聘请，进一步说明对物业公司的服务满意度较高。3、《2011年协议》因期限届满而终止，根据业委会于2014年9月的告知函也表示不再按协议继续履行。物业公司为保护业主利益，在没有新物业公司进场前继续提供物业服务，所以双方的结算不能再按该协议进行，自2013年下半年起应该根据《无锡市物业服务收费管理实施办法》的规定，按实结算物业服务费和车辆停放费。该规定明确车辆停放费是指用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等，对于业主共有室外车位，物业公司可按每月每车位120元收取停放费，一审法院核定物业公司按每月每车位45元收取停放费，物业公司不持异议。请求二审法院维持原审判决。
业委会向一审法院起诉，请求判令：1、物业公司返还2013年-2015年5月间的地面和临时停车位收益31.694万元；2、物业公司返还人防工事部分的停车位收益。
物业公司一审答辩称：1、虽然《2011年协议》中未约定地面停车位的结算，但其与上一届业委会均是按8万元/年履行。由于物业公司交出大部分2013年的停车费后，本届业委会拒绝给付服务费，所以物业公司没有继续移交剩余款项；2、临时停车位是2013年增加的，不包括在《2011年协议》中，所以应比照原履行情况，按每个每月50元结算；3、至于人防工事部分的停车位收益，开发商正在另案诉讼，故本案不宜理涉。
一审法院查明事实：
(一)关于物业服务
无锡市金马国际花园系无锡市益多投资发展集团有限公司（以下简称益多公司）开发建设，物业公司系小区的前期物业。2007年，小区成立第一届业委会，开始与物业公司签订物业服务合同；2011年成立第二届业委会。
2011年8月17日，业委会(甲方)与物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》约定：乙方负责收取物业管理服务费和车辆占地服务费；委托管理期限自2011年1月1日起至2013年6月30日止；物业管理服务费(另行商定，详见补充协议)，乙方按建筑面积每月每平方米1.1元向业主收取；车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：1、(露天车位)露天临时停车场停车服务费按为业委会规定执行；2、(车库)自公司车位、租赁车位等可收取30元物业服务费(车位租赁费另计)。
同日，双方签订补充协议(即《2011年协议》)，载明：“三、乙方在小区的财务单独建账，收取的物业费不得挪用乙方管理的其他小区……五、小区内地下人防工事停车位由乙方代收，每个车位每月200元的租赁费，由甲方得170元，收款票据由甲方向乙方提供；六、小区地下停车位的价格（每月每个200元）本合同期内不作调整，今后的价格调整由下届业委会和开发商及相关单位根据相关法规共同协商确定；七、如开发商对地下车库（不含人防工事）区域的泊车位予以销售，乙方有义务以书面方式通报甲方；八、2011年物业费按照1.10元每平方米收取，不再提供其他形式的补贴……十、游泳池的经营收益和小区露天停车场地的管理费，在对物业公司的服务进行考核后，视考核结果，作为奖励发放给乙方；十一、为更好地提高服务质量，自2011年起乙方同意依据物业服务四级标准接受甲方考核。以业主的满意率决定甲方的奖惩……十六、如有违约情形，则守约方有权终止本协议及《物业管理委托合同》”。
上述合同自2013年7月1日期限届满后，双方未再签订新的物业服务合同，但仍由物业公司服务至今。
审理中，双方均确认：该小区的露天停车位以每个每月100元收取，为解决小区业主的停车问题，2013年期间又增设了临时停车位，也由物业公司按每个每月100元收取费用。物业公司收费所用的票据由业委会提供，双方根据票据存根确认实际收费数额。物业公司尚未交付业委会的停车费，露天停车位有：2013年度7350元、2014年度17.355万元、2015年1月至5月期间7.23万元；临时停车位有：2013年度2.155万元、2014年度3.019万元、2015年1月至5月期间1.2万元；合计31.694万元。
另查明：2015年12月，益多公司以其系小区人防工事投资者，人防工事内的停车位收益应归其所有为由，诉至法院请求判令业委会归还往年取得的收益，物业公司承担连带责任。
上述事实，有物业管理合同及补充协议、现场勘查材料、（2015）北民初字第1925号案卷材料、双方当事人的陈述等在卷佐证。
(二)双方争议的事实
双方对2012年度前，业委会因露天停车位服务，每年给付物业公司8万元均无异议，但对给付原因有争议。
业委会认为：根据《2011年协议》约定，业委会将原物业服务费0.9元/米2提高到1.10元/米2，不再提供其他形式的补贴，其他的费用全部统算在该包干费用中，包括地面停车位的管理。业委会每半年考核一次，如果物业公司的服务通过考核，则另行奖励8万元。2013年后，物业公司的服务质量下降，致使业主不满，所以取消奖励，但对于业委会是否开会讨论取消奖励一事，难以确定。
物业公司认为：物业服务费提高0.2元/米2是基于劳动力成本上涨因素，对小区其他物业服务费用的提高，与停车位收益无关。对于露天停车位，物业公司需派专人管理、打扫和设备维护，与之前两届的业委会约定每个车位100元/月，业委会和物业公司各得50元，每年结算取整为8万元。
一审法院认定：
业委会诉请中所涉的人防工事停车位收益，涉及了该部位的权利归属，鉴于开发商益多公司已另案诉讼主张权利，且难以短期内予以审结，为使业委会的本案其他权利尽快确定与实现，故本案中对涉及人防工事停车位收益事项的诉请部分不予理涉，待另案审结后，当事人可另行依法理。
对地面停车位收费归属，双方所签的物业管理合同及补充协议中并未予以约定。1、根据双方对此争议的陈述意见，如按业委会所述，往年支付物业公司8万元系单方奖励行为，且每半年讨论决定一次，则出现其只讨论决定发放，而对不再发放此款却不予讨论的悖论，且不再发放此款所产生的后果，将更直接加剧双方的矛盾。如此重大事项的变更，业委会却以记不清是否曾讨论过此事为由向法庭陈述，显然属规避与搪塞行为，故不予采信。相比之下，物业公司的意见更趋真相与合理。2、业委会已收取了物业公司转交的2013年度的绝大部分地面停车费，且该年度物业公司还对增设的临时停车位予以了管理，除能对小区业主的停车问题有所缓解外，其自身也将增加相应的人力、物力开支，但业委会却以考核者的身份对此视而不见，即便按其所述属奖励性质，也存在明显的不能自圆其说情形。况且协议中奖励的内容也仅针对地面停车及游泳池管理，而并不涉及小区内其他事务的服务管理事项。综上，业委会要求物业公司支付露天停车位和临时停车位收益应予支持，但应扣除物业公司服务费用。
对于露天停车位，2013年度、2014年度业委会应返还物业公司各8万元；2015年1-5月的分成，参照2014年的收费总额标准，返还8万元约占总额的45%左右，故同比例返还72300元×45%=32535元。对于临时停车位收益分成，虽无直接证据证明分成方式，但参照上述对地面车位收益的分成方式，物业公司得其中45%的收益为宜，即63740×45%=28683元。截止2015年5月底前，物业公司应支付业委会地面停车费用为253200元、临时停车位费用63740元，合计316940元，扣除金马物业公司应得收益221218元（80000元+80000元+32535元+28683元），尚须支付金马花园业委会95722元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十四条之规定，作出一审判决：一、物业公司于判决发生法律效力之日起十日内，支付业委会停车费收益款95722元；二、驳回业委会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由业委会负担3350元，由物业公司负担3350元。
除一审法院查明的事实外，二审还查明：
无锡市物业管理中心于2014年10月下发了《关于无锡金马物业管理有限公司在无锡市物业管理行业社会公众满意度调查活动中测评情况的通报》载明：该中心委托国家统计局无锡调查队在8-9月开展无锡市物业管理行业社会公众满意度调查，测评对象涉及全市9家一级资质物业管理企业，36个小区；测评内容共8大类、35个小类；调查方法采用整层抽样法，对每个测评小区按总户数的10%确定调查人数；平均满意度79.05分。物业公司服务的3个小区参评，平均得分在测评的9家一级企业中排名第1名，其中金马国际花园满意度为86.84分，排名小区第4名。
二审中双方当事人物业公司的服务质量是否达到业主满意率奖惩标准有争议。
业委会认为物业公司未达到业主满意率的奖励标准。为此提供业委会单方制作的以下材料：①2014年6月《金马那些事儿》、②2014年8月《金马还有一些事儿》、③2014年9月对物业公司的告知函：如果物业公司9月15日前退还侵占款项还可能续聘，否则2015年不再续聘、④2014年9月16日对997份业主意见的汇兑表，其中载明：同意告知函内容的占91.57%，不再续聘物业公司的占5.52%，同意物业公司侵占业主利益，但仍续聘的占1.5%，弃票等占1.4%。
物业公司认为小区的物业服务已达到物业服务四级标准。为此提供：①无锡市物业管理中心《关于无锡金马物业管理有限公司在无锡市物业管理行业社会公众满意度调查活动中测评情况的通报》；②部分物业服务日志。
本案的争议焦点是：一、“物业费按照1.10元每平方米收取，不再提供其他形式的补贴”能否视为物业服务费中已包含了露天停车位的服务费。二、“游泳池的经营收益和小区露天停车场地的管理费，在对物业公司的服务进行考核后，视考核结果，作为奖励发放给乙方”能否推断物业公司可以以物业公司考核不合格为由拒付全部服务费；三、双方对考核方式、达标标准及奖励金额均没有约定，一审核定物业公司应取得的地面停车位服务费是否合理。
本院认为：
对于争议焦点一。《无锡市物业服务收费管理实施办法》于2014年5月1日施行，2007年颁布的《无锡市物业服务收费管理办法》(以下简称《2007年物业收费办法》)同时废止。《2011年协议》签订于《2007年物业收费办法》废止之前，故双方的约定应遵从《2007年物业收费办法》的规定。从该收费办法规定看，物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。车辆停放服务费单独建账，独立核算，主要用于涉及车辆停放服务中发生的费用。物业服务收费可采取包干制和酬金制；车辆停放服务收费应按价格主管部门制定的收费标准执行。可见，物业服务收费与车辆停放服务费是两项独立的费用。
《物业管理委托合同》在物业管理服务费用一节中，也是将物业管理服务费和车位使用费另列约定，两项收费有独立的计算方式，“每月1.1元/米2物业费”仅是对物业服务收费的约定，即使如业委会所述实行“包干制”，也不可能包含车辆停放服务费。
综上，无论是本地政府收费办法规定，还是合同内容，都确立了对车辆停放服务费是另行独立核算的费用。业委会上诉认为地面停车位也是在小区区域内，停车位服务费统算在“每月1.1元/米2”物业服务费中，物业服务收费包干后，自然就包含了停车位服务费的意见，本院不予采纳。
对于争议焦点二。《2011年协议》对地下车位、人防工事车位的服务费都进行了明确约定，对露天停车位的服务费却约定“在对物业公司的服务进行考核后，视考核结果，作为奖励发放”，结合协议第十一条“根据业主对物业公司服务是否达到四级标准的满意率，给予一定的奖惩”，说明双方约定对露天停车位服务费的结算与小区业主对物业服务的满意率有关，但具体如何关联、如何结算却没有具体约定。比如对露天停车服务费金额、满意率的标准、满意率与给付数额之间的关系，通过考核的标准，以及通过考核后是给予全部服务费还是部分服务费，没有通过考核是分文不给，还是给付服务成本均没有明确的约定，故协议的上述约定，不能直接推导出业委会可以以“物业公司的服务未通过考核”为由，单方拒付全部车辆停放服务费。本院确认露天停车位的结算只能根据价格主管部门制定的收费标准，结合双方的履行惯例予以核定。
需要指出的是，业委会上诉列举的所谓物业公司损害业主利益情形不是合同约定的考核范畴，且这些情形均是双方约定不明，或是有关利益本身就存在法律争议而导致的，业委会在双方协商不成的情况下，擅自用“侵占业主利益”、“抢钱”误导不知情的业主，加大物业公司与业主们的矛盾确有不妥之处。且根据业委会提供的业主意见汇兑表中，也显示大多数业主同意不再续聘物业公司是在业委会误导下作出的，而不是对物业服务不满意而作出的。相反，为证明物业公司已按四级标准提供服务，提供物业管理职能部门无锡市物业管理中心《关于无锡金马物业管理有限公司在无锡市物业管理行业社会公众满意度调查活动中测评情况的通报》，通过专业部门的采样调查，测评结果物业公司的物业服务在全市同行业的社会满意度中处于前列，该通报有一定的权威性和公信度。业委会与物业公司同为小区全体业主享有安全、清洁、有序的物业环境这一重大利益服务，双方不可避免地会对如何服务及服务的标准有不同的认识，出现争议应协商解决，协商不成也应通过合理合法的途径救济，任何一方均不应借助各自的有利地位，煽动业主或其他利害关系方破坏小区的和谐稳定。
对于争议焦点三。《2007年物业收费办法》明确车辆停放服务收费应按价格主管部门制定的收费标准执行。根据2003年10月1日起执行的《无锡市车辆停放服务收费管理规定》，住宅区室外停车点车辆停放服务收费标准100元/月·辆，结合双方的履行惯例8万元/年(约50元/月·辆)，一审法院核定物业公司2013年度、2014年度的服务费各为8万元，并无不当。对于2015年度1-5月的服务费，一审法院的核定未超过上述标准，在合理限度内，且物业公司也未提出异议，本院亦予以确认。
临时停车位自2013年起设立，双方对该地面车位的服务费未进行约定。物业公司认为这些车位也应按50元/月·辆服务费结算。业委会认为这些停车位只是从原来访客的无偿停放，改为业主的有偿使用，没有增加物业公司的服务成本，无需增加服务费用。根据生活经验，有偿停车位与无偿停车位在车位公共设施设备运行、能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用等方面不可能是同等的，必定有所增加。一审法院核定临时停车位服务费未高于政府部门的指导价，本院亦予以维持。
综上，业委会的上诉理由，本院均不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6700元，由上诉人业委会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
审 判 员 李 杨
代理审判员 宁尚成
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 周喆菁