山东省单县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）单民初字第1310号
原告：艾唐（曾用名艾堂），男，1971年8月17日出生，汉族。
委托代理人：张剑，山东荣清律师事务所律师。
委托代理人：刘世学，山东荣清律师事务所律师。
被告：菏泽昶楷房地产开发有限公司。
法定代表人：何新强总经理。
委托代理人：刘东升，山东荣清律师事务所律师。
原告艾唐与被告菏泽昶楷房地产开发有限公司（以下简称菏泽昶楷公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2015年4月28日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告艾唐及其委托代理人刘世学、被告菏泽昶楷公司的委托代理人刘东升到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告艾唐诉称：2012年10月间，原告与被告菏泽昶楷公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告菏泽昶楷公司在单县开发区开发的单县御景园小区S22号楼1单元101室、102室，按照商品房买卖合同约定，原告己付清全部购房款，共计1500000元，被告菏泽昶楷公司应于2013年5月1日前将商品房交于原告，时至起诉之日被告未能交付房屋，被告菏泽昶楷公司迟延交付房屋的违约行为，严重侵害了原告的合法权益。因此，请求依法判令菏泽昶楷公司履行交付房屋义务；被告支付逾期交房的违约金21900元（2013年5月1日起至2015年5月1日止）及起诉后的违约金；诉讼费由被告菏泽昶楷公司负担。
被告菏泽昶楷公司辩称：原告所诉不是事实，该商品房买卖合同不是被告的真实意思表示，收到原告1500000元不是购房款，是被告借用原告的款项，应属民间借贷关系，故请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告为支持自己的诉讼请求，提供如下证据：一、原告提供2012年10月16日签订的商品房买卖合同原件两份，其中记载内容为“编号：GF-2000-0171，商品房买卖合同，合同号：20121016027，合同双方当事人：出买人：泽昶楷房地产开发有限公司，注册地址：单县胜利路，营业执照注册号：371700200007523，企业资质证书号：166310，法人代表人：何新强…，买受人：艾堂，372925197108177734，地址：单县单城镇南店子村1排95号……，本合同第一条规定的项目中的：第S22＃座1单元101号房，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共255.41平方米，套内建筑面积240.06平方米，附属用房S22＃1、单元1，建筑面积52.41平方米。第四条：计价方式与价款，该商品房定价方式为：双方协议价，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：第一种、按建筑面积计算：（1）、该商品房单价为（人民币）每平方米2436.50元，总金额622304.00元整。陆拾贰万贰仟叁佰零肆元零角零分元整。（2）、该商品房附属用房成交价格为每平方米2436.50元，金额：（小写）127696.00元，（大写）壹拾贰万柒仟陆佰玖拾陆元零角零分元整……。第六条：付款方式及期限，买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，签定本合同时一次性付清全部房价款。……。第七条：买受人逾期付款的违约责任……，（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金……。第八条：交付期限，出买人应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第九条：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行：（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金……等等约定。第二十五条：合同签订生效后购房人可以单方到房管局办理预告登记。出卖人（签章）：何新强，菏泽昶楷房地产开发有限公司（公章），买受人（签章）艾堂，2012年10月16日，单县商品房预（销）售合同，登记备案专用章”；另一份商品房买卖合同与上述合同内容相同；二、提交被告为原告出具的购房款收据两份，该收据分别记载为：“收据，客户名称（无）2012年10月16日，收据号码：0320656，项目，S101，金额750000元，备注，购房款，收款人（何）菏泽昶楷房地产开发有限公司，财务专用章”、另一份收据记载“收据，客户名称（无）2012年10月16日，收据号码：0320657，项目，S101，金额750000元，备注，购房款，收款人（何），菏泽昶楷房地产开发有限公司，财务专用章”；三、原告的身份证及单县公安局出具的户籍证明各一份，户籍证明记载艾唐与艾堂系同一人；原告认为上述证据己证明原、被告双方的商品房买卖达成合意，并签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的单县御景园小区S22号1单元101、102两套商品房及其附属用房，并办理了房屋登记备案手续，原告按照合同约定己向被告支付全部的购房款，被告应当按照合同约定履行交付房屋的义务。同时根据商品房买卖合同第8条的约定，被告应于2013年5月1日前应向原告交付房屋，被告逾期未能交房的行为已构成严重违约，根据商品房买卖合同第9条的约定被告应当按照原告已交购房款的万分之二向原告支付违约金；证明原告的身份及户籍，艾堂与艾唐是同一人，艾堂是曾用名，原告具有本案适格主体。
以上证据经被告菏泽昶楷公司质证认为，对商品房买卖合同提出异议，该合同的签订不是被告的真实意思表示，被告当时是借用原告的资金，且合同中约定每平方米2436.50元，明显与实际房屋价值差距过大，该商品房的价值应该在每平方米5000元以上，原告所述的涉案房屋均为别墅，按每平方米2436.50元购买，明显显失公平；对原告的身份证明真实性无异议。
被告菏泽昶楷公司提供如下证据：1、提交2012年10月16日购房款收据两份，该两份收据记载内容与原告提供的收据内容基本相同，被告二份收据备注栏中内容有差异“购房款，朱小杰抵押”；2、提交山东法正资产评估有限公司于2015年1月22日出具的山东昶楷房地产开发有限公司委估资产评估报告书一份；3、提交被告营业执照、机构代码证、法定代表人身份证复印件，证明被告身份。被告认为收据存根联注明，该购房款是朱小杰抵押，能够证明收到原告1500000元，并签订购房合同，实际是对借款的房屋抵押，买卖合同不是被告真实意思表示；且评估报告书证明房屋价值，原告购买的房屋少于评估价值；对被告营业执照、机构代码证、法定代表人身份证复印件，己证明被告身份。经原告质证对两份收据备注栏中朱小杰抵押有异议，该部分字体是被告单方书写，与原告提供的收据有明显不一致，该备注的内容原告有异议，所证明目的有异议；对该评估报告书真实性、关联性提出异议，该证据明显与本案不具有任何关联性，也不能证明被告销售给原告商品房房款是借款关系的证明目的，对真实性也提出异议。对于被告营业执照、机构代码证、法定代表人身份证复印件无异议。
本案在审理过程中，原告申请调取对其购买的位于单县御景园小区S22号楼1单元101室、102室，在单县房地产管理局登记备案信息，本院对上述房屋备案情况查证，据单县房地产管理局登记处负责人陈述：“只要商品房买卖合同中盖有房地产管理局备案专用章，该房确立已备案”，不应出具相关证明。对此，对单县房地产管理局登记处电脑信息显示拍照，显示单县御景园小区S22号楼1单元101室、102室已备案。本案对案外人朱晓杰调查，朱晓杰陈述：“与原告是朋友关系，与被告法人何新强也属朋友关系，对原告购买被告的商品房其知道，是先签订的买卖合同，通过协商，原告将款汇入其账户，当时由于被告账户可能被法院封了，后来原告与被告交涉办理的其他手续，原告汇入其账户款140多万元，具体记不清，后经菏泽昶楷公司同意偿还其的借款，其与菏泽昶楷公司未有房屋抵押合同，菏泽昶楷公司至今还欠其1千多万元未还”；原告提供中国工商银行个人业务凭证一份，记载2012年10月19日原告向朱晓杰卡中汇入1425000元。经原告质证均无异议，另陈述：“对购房款1500000元，另75000元是交给被告压金，在办理手续时被告给出具的收款收据”，并认为原告与被告买卖合同成立。经被告质证，对房屋备案材料及朱晓杰的陈述均有异议，认为均不是事实，属于民间借贷关系；对于银行个人业务凭证无异议，被告未提供原告与被告之间的借贷关系的相关其它证据证明。
另查：涉案房屋，本院调取单县房地产管理局档案材料，对于单县御景园小区S22号楼1单元101室、102室己被浙江省东阳市人民法院查封，分别于2012年10月9日出具（2012）东商初字第1747号协助执行通知书、于2012年10月16日出具（2012）东商初字第2020-1号协助执行通知书，单县人民法院于2014年10月25日出具（2013）单执字第861号协助执行通知书，经原告质证无异议，认为法院查封措施发生，是在原、被告签订买卖合同及办理房屋网签备案之后，不影响合同效力和履行，被告应依法履行合同约定的义务。经被告质证无异议，并陈述：“主体工程建设已完工，未经有关部门验收合格”。
上述事实：有当事人陈述、庭审笔录、商品房买卖合同、收款收据、银行回单等证据在卷，且经开庭质证及本院审查，可以采信。
本院认为：原、被告于2012年10月16日签订的商品房买卖合同二份，按照商品房买卖合同约定，经双方协商同意，原告于2012年10月19日向案外人朱晓杰银行卡中汇入购房款1425000元，另75000元以压金的形式交与被告，共计1500000元，被告于2012年10月16日给原告出具收款收据二份，计款1500000元，并注明为购房款，且在该商品房买卖合同中，被告菏泽昶楷公司给原告出具收款收据，视为原告购买该商品房，被告菏泽昶楷公司同意，原告所购买被告菏泽昶楷公司位于单县御景园小区S22号楼1单元101室、102室两套房屋，且经房产部门登记备案，这一事实，有上述买卖合同、收款收据、银行个人业务凭证、当事人陈述相互印证，足以证实，属双方的真实意思表示，原、被告之间的买卖关系成立，本院依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”、第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；据此，原、被告之间因买卖关系订立的商品房买卖合同依法成立，原告按照合同的约定履行了义务，被告菏泽昶楷公司应合约于2013年5月1日前将合同约定的房屋交付原告而未交付，即违约。原告请求被告菏泽昶楷公司交付房屋的诉讼请求，由于房屋未经有关部门验收合格，且对涉案房屋被司法机关己查封，本院无法对涉案房屋交付时间予以确认，对此，原告要求被告交付房屋的主张，本院依法不予支持。待涉案房屋具备交付交条件时，原告可另行主张权利。原告请求被告菏泽昶楷公司支付逾期交房的违约金219000元（从2013年5月1日起至2015年5月1日止）及起诉后的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此法律规定，原、被告在商品房买卖合同中约定按交付房价款日万分之2的违约金，原告的经济损失可从2013年5月1日起至2015年5月1日止，通过计算，原告请求及双方的合同约定未违反法律规定，本院依法予以支持。被告菏泽昶楷公司称：该商品房买卖合同不是被告的真实意思表示，收到原告150万元属实，该款不是购房款，是被告借用原告的款项，应属民间借贷关系，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告所称，未提供原告与被告菏泽昶楷公司之间存在民间借贷关系的相关证据证明，虽提供收款收据备注栏中，注有“朱小杰抵押”，属单方书写，且经原告质证不予认可，案外人朱晓杰与被告菏泽昶楷公司存在着民间借贷关系，但属另一法律关系，被告的主张，只有本人陈述，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”。据此，对于被告菏泽昶楷公司的抗辩理由，本院依法不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十三条、第一百三十条、，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告菏泽昶楷房地产开发有限公司给付原告购房违约金人民币219000元，以后违约金（从2015年5月2日起按交付房价款日万分之二的违约金计付至履行义务之日止）；于本判决生效后10日内履行完毕；
二、驳回原告要求被告菏泽昶楷房地产开发有限公司履行交付房屋的诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20271元，由被告菏泽昶楷房地产开发有限公司负担，（原告已垫付，待被告履行判决时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 吴思亮
人民陪审员 刘茂兵
人民陪审员 贾尊民
二〇一五年十二月十日
书 记 员 王 莹