江苏省徐州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏03执异45号
异议人（案外人）：曹方，女，汉族，1979年10月28日生，住上海市宝山区。
委托代理人：沈泉林，上海天云律师事务所律师。
委托代理人：曹林发，男，汉族，1952年7月30日生，住上海市宝山区。
申请执行人江苏新沂农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省新沂市钟吾路163号。
法定代表人：王良玉，该行董事长。
委托代理人：吴培法，该行职员。
被执行人上海苏辰实业有限公司，住所地上海市新桥路828号。
法定代表人：朱怀动，该公司总经理。
被执行人江苏元通能源发展有限公司，住所地江苏省新沂市金三角综合楼3号。
法定代表人：李强，该公司总经理。
被执行人新沂市远大建筑安装工程有限公司，住所地江苏省新沂市经济开发区时集工业园。
法定代表人：陈平，该公司总经理。
被执行人徐州市瑞通钢材销售有限公司，住所地江苏省睢宁县高作镇八里钢铁北路东侧。
法定代表人：岳庭，该公司总经理。
被执行人：杨伟，男，汉族，1973年11月10日生，住上海市长宁区。
被执行人：刘艳，女，汉族，1975年10月19日生，住址同上。
被执行人：许建华，男，汉族，1962年10月23日生，住江苏省新沂市。
被执行人：魏福燕，男，汉族，1965年10月15日生，住江苏省新沂市。
本院在执行江苏新沂农村商业银行股份有限公司（以下简称新沂农商行）与上海苏辰实业有限公司（以下简称上海苏辰公司）、江苏元通能源发展有限公司（以下简称江苏元通公司）、新沂市远大建筑安装工程有限公司（以下简称新沂远大公司）、徐州市瑞通钢材销售有限公司（以下简称徐州瑞通公司）、杨伟、刘艳、许建华、魏福燕金融借款合同纠纷一案，异议人曹方对本院查封上海市宝山区碧水路85弄30号801室（房产证号：宝20020478**）提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查。异议人曹方的委托代理人沈泉林、曹林发，申请执行人新沂农商行的委托代理人吴培法，被执行人杨伟到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人曹方提出异议称，1.涉案房屋上海市宝山区碧水路85弄30号801室（房产证号：宝20020478**）原被上海市虹口区人民法院（以下简称虹口法院）查封，异议人在替被执行人杨伟清偿债务后，涉案房屋才由虹口法院解除查封。2.异议人根据买卖合同已经支付全部购房款430万元，2015年8月9日签订居间合同时支付10万元，2015年9月6日向虹口法院支付350万元，2015年9月25日支付余款70万元。3.2015年9月25日交付房屋后，异议人对所购房屋重新进行了装修，装修费近50万元。4.异议人购置涉案房屋属自用改善房性质，购置款是在出卖其他住房的基础上凑集，在办理过户的手续过程中被法院查封。综上，请求法院依法查明事实解除对涉案房屋的查封。
新沂农商行答辩称，异议人的请求不能成立，根据物权法等相关法律规定，不动产物权的设定、变更、转让应当经依法登记才发生效力，未经登记的不发生物权变更效力。请求法院驳回异议人的异议请求。
被执行人杨伟答辩称，异议人的请求应当得到支持。1.我转让房屋的时候明确向新沂农商行相关人员告知，涉案房屋已经卖出。2.与曹方的房屋交易、资金付给，已形成买卖事实，均在新沂农商行查封之前。
经审查查明，新沂农商行诉上海苏辰公司、江苏元通公司、新沂远大公司、徐州瑞通公司、杨伟、刘艳、许建华、魏福燕金融借款合同纠纷一案，本院经审理于2014年10月28日作出（2014）徐商初字第204号民事调解书，调解内容为：（一）经双方对帐，被告上海苏辰公司至2014年10月20日尚欠原告新沂农商行的贷款本金3000万元、利息1887617.42元（暂计算至2014年10月16日），以后利息按合同约定利率计算至还清借款本息日止。双方约定由被告上海苏辰公司于2015年2月18日前偿还200万元本金及200万元相应的利息；于2015年9月20日前偿还300万元本金及300万元相应的利息、诉讼费101722元；余款于2016年12月31日前付清。（二）被告江苏元通公司、徐州瑞通公司、新沂市远大有限公司、刘艳、许建华、魏福燕、杨伟对上述债务承担连带清偿责任。（三）若被告上海苏辰公司、江苏元通公司、新沂远大公司、徐州瑞通公司、刘艳、杨伟、许建华、魏福燕任一期未及时、足额履行还款义务，原告新沂农商行有权就未履行部分向人民法院申请强制执行。（四）案件受理费193443元减半收取96722元，保全费5000元，合计101722元，由被告上海苏辰公司、江苏元通公司、新沂远大公司、徐州瑞通公司、刘艳、杨伟、许建华、魏福燕负担。（五）本协议自双方当事人或委托代理人签字后即发生法律效力。
该调解书生效后，江苏元通公司、徐州瑞通公司、新沂市远大有限公司、刘艳、许建华、魏福燕、杨伟未履行还款义务，新沂农商行向本院申请执行，案号为：（2015）徐执字第00638号。在执行过程中，本院于2015年10月19日作出（2015）徐执字第00638号民事裁定书，裁定：冻结、扣划江苏元通公司、徐州瑞通公司、新沂市远大有限公司、刘艳、许建华、魏福燕、杨伟银行存款4300万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。
2015年11月12日，本院向上海市宝山区房产交易中心送达（2015）徐执字第00638号民事裁定书和协助执行通知书各一份，要求上海市宝山区房产交易中心协助查封上海市宝山区碧水路85弄30号801室房屋（房产证号：宝20020478**）。同日，上海市宝山区房产交易中心对上述房屋办理了查封手续。异议人对此不服，向本院提出执行异议。
另查明，涉案房屋上海市宝山区碧水路85弄30号801室房屋2002年11月11日登记在被执行人杨伟名下至今。
异议人为支持其主张，向本院提交了2015年9月25日异议人曹方与被执行人杨伟签订的上海市房地产买卖合同一份，上海农商银行客户回单、购房款收据各二份，购房款定金收据一份，上海德清物业管理有限公司华能时代花园管理处出具的入住证明一份等证据。
异议人提供的2015年9月25日异议人曹方与被执行人杨伟签订的上海市房地产买卖合同于2015年9月24日进行了网上合同签订。
再查明，2014年2月12日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为上海源晟实业有限公司。
2014年6月16日，虹口法院以（2014）虹民二（商）初字第735、736号民事裁定书查封了涉案房屋。
2015年8月10日，上海源晟实业有限公司（甲方），杨伟、刘艳（乙方）与曹林发（丙方）签订协议书一份，协议约定曹林发购买涉案房产，曹林发于2015年9月10日前将350万元支付到虹口法院，上海源晟实业有限公司申请虹口法院解除对涉案房屋的查封等内容。
2015年9月6日，曹林发向虹口法院支付350万元；虹口法院于2015年9月23日解除了对涉案房屋的查封。现本院2015年11月12日对涉案房屋的查封已经变成首封。
以上事实有民事调解书、裁定书、协助执行通知书、上海市房地产买卖合同、上海农商银行客户回单、购房款收据、购房款定金收据、上海德清物业管理有限公司华能时代花园管理处出具的入住证明、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息等证据予以证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人在本院查封之前与被执行人杨伟签订了书面房地产买卖合同，并在房产管理部门签订了网上合同；异议人按照房屋买卖合同双方当事人的约定支付了全部购房款；异议人同时提交了物业公司出具的入住证明，异议人与被执行人杨伟均认可对涉案房屋已经进行了交付；涉案房产在办理过户登记过程中被本院查封导致未能办理过户手续。综上，异议人曹方的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定的排除执行的条件，其异议主张依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对登记在被执行人杨伟名下的位于上海市宝山区碧水路85弄30号801室房屋（房产证号：宝20020478**）的执行。
异议人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。
审判长 张 锐
审判员 孙 燕
审判员 陈玉浩
二〇一六年十二月五日
书记员 孙 健