湖北省枣阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂枣阳民二初字第00203号
原告张大海。
原告洪清芳。
以上二原告的委托代理人剧晓栋，湖北金鹤律师事务所律师，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求；接受调解、代收法律文书。
被告郭万兵，男。
委托代理人吉峰，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。
原告张大海、洪清芳与被告郭万兵房屋联建合同纠纷一案，本院受理后，由审判员谷中合独任审判，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张大海、洪清芳及委托代理人剧晓栋，被告郭万兵的委托代理人吉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张大海、洪清芳共同诉称：2009年6月，郭万兵以联建房屋为由，将张正权（系张大海之父）在沙店社区居委会X组的四间旧房拆除，取得使用面积为280㎡的宅基地联建，并签订了房屋联建合同，约定在房屋建成后郭万兵返还张正全不低于20㎡车库一间，不低于130㎡单元两套，建房费用全部由郭万兵自筹，张正全配合；合同签订之日起，房屋、房产证、土地使用权证全部交给郭万兵。房屋拆除后郭万兵口头表示给张大海、张正权租住房屋，直到房屋建成。至今房屋拆除近6年，郭万兵仅支付1200元房租。故请求：1、郭万兵返还张大海、洪清芳房产证和土地使用权证，并解除房屋联建合同；2、郭万兵支付张大海、洪清芳自拆房之日起至今5年零11个月计71个月，200元／月，共计房租14200元，扣除已支付的1200元即13000元；3、恢复张大海原有房屋四间（约70㎡，价值50000元）；四、赔偿违约金20000元；五、诉讼费由郭万兵承担。
被告郭万兵辩称：双方签订的合同因被告无建筑开发资质，违反了法律法规禁止性规定为无效合同，且该合同未实际履行，请求依法驳回原告的诉讼请求。
审理查明：2009年6月30日，甲方张正全与乙方郭万兵签订《房屋联建合同》，约定：甲方已取得土地使用权面积为280㎡宅基地交由乙方联建；甲方将原有的土地使用权原件及身份证原件等交给乙方，若土地使用证丢失甲方应提供合法土地使用权证明；待乙方将开发房屋竣工后，由甲方无条件将原土地使用权过户到乙方名下，办理过户费用由乙方承担；甲方原有旧房归乙方所有，由乙方负责拆除，拆除费用由乙方负担；甲方配合乙方办理建房、报批手续，其一切费用由乙方承担支付；乙方将房屋建成后，由乙方返还甲方面积不低于20㎡车库一间，面积不低于130㎡单元两套；建房资金全部由乙方自筹，建房手续费及税费乙方自付。协议签订后，张正权向郭万兵交付该处房屋的所有权证和土地所有权证。拆除房屋后至今未开工建设，原、被告产生纠纷，2015年5月11日，张大海、洪清芳诉至本院，请求法院依法裁决，维护其诉讼请求。
另查明，1997年12月22日，张正全在枣阳市住房保障和房屋管理局对其所有的位于枣阳市南城办事处沙店社区居委会X组的房屋进行了登记，并取得枣阳市房权证枣房字第XXX9**号房屋所有权证，该证载明私产1#砖木结构一层住宅，面积30㎡；土地使用权地号为XXX038。该房屋已被拆除现为空地。双方签订的联建房合同利用的土地在起诉前未办理土地出让等审批手续，郭万兵也不具备从事建筑业的主体资格。
还查明，张正权（又名张正全），男，19XX年X月X日出生，公民身份号码XXX016，于20XX年X月XX日去世，其妻常吉荣19XX年X月X日出生，公民身份号码XXX0320，于20XX年XX月XX日去世。张正全与常吉荣生育二子，长子张道生，公民身份号码XXX0033，于20XX年X月X日去世。次子张大海即本案原告之一。2014年5月15日，张道生生前遗嘱将登记在张正权名下，位于枣阳市南城办事处沙店社区X组的房地产占地面积286.5㎡一半，所产生的各种收益无偿给洪清芳，如果被拆迁、被征用、被征收、联建、合作开发等权利义务全部由洪清芳享有。
本案在审理过程中，由于合同双方未办理土地出让手续且郭万兵无相关建筑资质。经法院释明后，原告张大海、洪清芳将诉讼请求第一项变更为，请求确认合同无效。庭审中，原告申请证人马良英出庭作证，证明张大海及父亲张正权、哥哥张道生生前租赁其两间房屋居住，租金每月100元，租赁期限三年有余，租金系其丈夫（现已去世）收取。原告提交其代理人调查笔录一份，证明张大海及其父张正权、哥张道生所有的房屋拆除后，即2009年7月至2012年4月租赁王兴荣的房屋支付租赁费1500元，下欠4800元未付。另，原告庭审中提交吴家玉的证明一份，证明2015年2月16日张大海租赁其房屋二间至今，每月280元。本庭经向吴家玉及其丈夫陶文才核实，吴家玉及其丈夫陶文才一致认可，张大海租赁其房屋一间，月租金140元。原被告对张大海、张正权、张道生租赁房屋的事实均无异议。据此，2009年7月至2012年4月，张大海、张正权、张道生租赁王兴荣的房屋支出租赁费1500元；2012年4月至2015年2月16日，张大海、张正权、张道生租赁马良英的房屋每月100元，计支出租赁费3400元；2015年2月16日至起诉之日，张大海每月140元，计420元，共计5320元。原、被告对上述事实均无异议。2015年11月16日，原告洪清芳、张大海向本院递交申请书，以房屋产权证件已交给被告，被告现拒不返还，且对合议庭在房产部门核实的房屋面积与实际面积有较大出入，现房屋已拆除。针对原告起诉房屋损失问题，待本案审结完毕，被告返还其产权证后，另行主张权利。
以上事实，有原告提供的联建协议书，房产部门和土地部门有关张正权房产、土地登记资料，村委会证明、张道生的遗嘱及庭审材料等在卷可证实。
本院认为：张正权与郭万兵所签订的《房屋联建合同》，是郭万兵利用张正权享有集体土地使用权的土地面积建设楼房，建成后返还车库和单元房，因郭万兵在法庭辩论终结前也未办理土地出让等审批手续，且不具备从事建筑业的主体资格，该合同虽是双方当事人真实意思表示，但该合同违反法律法规的强制性规定，故属无效合同。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告郭万兵未按合同约定办理土地出让等审批手续且不具备建房的相关资质，致使合同无效，争议的房屋已被拆除，现不能进行返还，应当折价进行补偿。被告郭万兵辩称争议房产不是其拆除，与查明的事实不符，本院不予采信。张正权去世后，其二子张大海、张道生作为法定继承人享有向被告郭万兵请求补偿的权利，洪清芳在张道生去世后，作为其遗嘱继承人享有张道生相应的权利。张大海、洪清芳请求被告郭万兵按50000元的价值进行补偿房屋损失，后又申请对该项请求另行主张权利，因符合法律规定，本院予以准许。被告收到争议的房产登记证书和土地使用权证书应当返还，张大海、洪清芳要求被告郭万兵返还房产登记证书和土地使用权证书的请求，本院予以支持。张大海、洪清芳要求被告郭万兵赔偿违约金的请求，与法律相悖，本院不予支持。因被告郭万兵未办理土地出让手续且无建筑相关资质，原告方对被告郭万兵无建筑相关资质也未予审查，合同无效双方均存在过错，本院根据过错责任酌定郭万兵承担70%的过错责任。结合原告方租赁房屋所需费用损失，郭万兵应赔偿原告方租赁房屋损失为2524元{（5320元×70%）-1200元}。故张大海、洪清芳要求被告郭万兵赔偿租赁房屋所需费用损失13000元过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、郭万兵与张正权于2009年6月30日签订的《房屋联建合同》为无效合同；
二、郭万兵返还张大海洪清芳枣阳市房权证枣房字第XXX9**号房屋所有权证和地号为XXX038的土地使用权证，于本判决生效后十日内交付；
三、郭万兵赔偿张大海、洪清芳租房损失2524元，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回张大海、洪清芳其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1875元，由郭万兵负担1000元，由张大海、洪清芳负担875元，于本判决生效后五日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。帐户XXX1338。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到湖北省襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。当事人签收本判决后，视为已向当事人送达了交纳上诉案件受理费通知。
审判长 谷中合
审判员 李吉超
审判员 彭金宏
二〇一五年十一月五日
书记员 薛 璐