河南省开封市金明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民初字第336号
原告（反诉被告）孙建华，女，汉族，1955年1月23日出生。
委托代理人李嘉然，河南论衡律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人丁元龙，男，汉族，1971年2月21日生，特别授权代理。
被告（反诉原告）河南开元名都置业有限公司。
住所地开封市开发区大梁路以南（大梁路西段市检察院对面）。
法定代表人孔伟良，该公司总经理。
被告（反诉原告）杭州开元商业经营管理有限公司开封分公司。
住所地开封市开发区大梁路以南。
负责人陈杭花，该公司总经理。
二被告委托代理人邱坤，浙江腾飞金鹰律师事务所律师，特别授权代理。
二被告委托代理人李尚明，河南时代律师事务所律师，特别授权代理。
原告孙建华诉被告河南开元名都置业有限公司（以下简称开元置业公司）、杭州开元商业经营管理有限公司开封分公司（以下简称开元商业公司）及二被告反诉原告租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理后，由审判员徐跃、孙丽平、张丹丹组成合议庭，分别于2014年5月16日、2014年10月23日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人李嘉然、丁元龙，二被告的委托代理人邱坤、李尚明等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，在被告虚假夸大宣传误导下，2012年7月原告与二被告分别签订两份《开封开元广场商铺租赁合同》，约定原告租赁被告开元广场商铺一层1011号、1012号从事家居和服装经营。在该合同签订和履行过程中，二被告没有如期提供符合约定条件、面积的房屋，致使原告实际使用面积严重缩水。被告开元商业公司以商业经营管理费用形式重复收取租金，严重损害原告合法权益。
在被告上述严重损害商业诚实信用原则的行为引起广大商户群情激愤的情况下，被告单方提出解决方案强令广大商户接受。2013年5月31日凌晨二时许，被告为达到警示商户的目的，强行用木板将原告两个店铺严密封闭，致使原告完全停止经营活动，给原告造成巨大的装修损失。故诉至法院，要求解除原被告签订的两份《开封开元广场商铺租赁合同》，二被告赔偿原告装修损失299万元。
被告开元置业公司辩称，原告起诉状陈述的事实与实际不符，开元公司没有违约行为。在招商宣传中不存在虚假和夸大，签约和履约过程中没有违背诚实信用原则，双方是在平等自愿的基础上签订的合同，交付的房屋符合合同约定条件，且原告自房屋交付后开始装修、营业，一直在使用、占有房屋；没有封闭原告店铺的行为。原告的诉讼请求不符合法律规定、违背事实，要求驳回其诉讼请求。并反诉要求：1、解除双方签订的两个租赁房屋的《租赁合同》及相关补充协议；2、要求反诉被告支付自2013年6月1日至实际交还房屋之日应付的租金和占有使用费，暂计至2014年4月11日为租金99669元；3、要求反诉被告支付自2013年5月16日起至实际付清租金之日止的逾期付租违约金，暂计至2014年4月11日为15178元（此后违约金按照合同约定标准计算至被反诉人实际付清租金之日）；4、要求反诉被告支付余下租期总租金50%标准的违约金442360元；5、要求反诉被告在合同解除后立即按照合同约定状态交还租赁房屋。
被告开元商业公司辩称，原告起诉错误，第二被告不是适格被告；与原告建立的是商业管理和服务关系，被告有权对经营运营情况对原告收取费用，不存在重复收费；要求驳回对第二被告的诉讼请求。并反诉要求：1、要求反诉被告支付自2013年6月1日至实际交还房屋之日止应付的商业管理费，暂计至2014年4月11日为121778元；2、要求反诉被告支付自2013年5月16日起至实际交付商业管理费之日止的逾期付费违约金，暂计至2014年4月11日为20800元（此后违约金按照合同约定标准计算至被反诉人实际付清商业管理费之日）；3、要求反诉被告支付余下租期总商业管理费50%标准的违约金310124元。
针对二被告的反诉请求，原告辩称，二被告故意隐瞒了开元公司的严重违约行为，刻意回避了双方发生纠纷的过程。被告招商时承诺的是购物休闲80000平米一站式商业广场，但交房时却还正在施工；招商手册中宣称的很多内容均未实现，如广场中央的喷泉至今滴水未见，宣传的品牌钱柜、锦江之星、阿五美食等根本未进驻，面积也达不到8万平米，虚假宣传比比皆是，加上被告近乎儿戏般的开业经营模式使商铺整日空无一人。2013年5月31日上午，二被告将原告装修豪华的商铺用木板封堵，保安列队巡视，原告报警后，公安机关明确确认其行为违法。原告正常经营无法保证，多次要求被告提供消防验收合格手续及准确的房屋租赁面积，但被告不仅不履行其应尽的义务，却单方面提供了变更协议并强令各商户签订，上述霸道的行为引起商户强烈不满，被告封堵原告商铺的目的是威胁商户。二被告的反诉请求依法均不能成立，要求驳回。
经审理查明，2012年7月26日，原告和被告开元置业公司签订了两份商铺租赁合同，约定原告租用被告开元置业公司所有的开元广场一层1011、1012号两个商铺，面积分别暂定为418、416平方米，租赁期限自2012年9月1日至2017年12月31日，交付日暂定为2012年9月1日，广场开业暂定为2012年12月22日，开业前为装修期，装修期间免付租金，并对租金、商业服务费、各项保证金等及双方的权利义务进行了明确约定。2012年12月28日，双方签订了两份补充协议，将交付日确定为2012年11月8日，如原告在2012年12月24日前开业，且连续开业达到三个月以上，二被告将减免一个月的租金、综合服务费、物业服务费。被告开元商业公司作为管理方在本补充协议上盖章。原告出具的开业承诺书上显示2012年12月23日装修完工，次日开业。2013年1月30日，被告开元置业公司在开封汴梁晚报上刊登广告，内容为2013年1月31日开元广场全面开业。2013年4月11日，开封市公安消防支队对开元广场包含涉案商铺在内的部分进行了检查测试，综合评定该工程消防验收合格。2013年7月15日，原告装修完毕的两个商铺消防验收合格。2013年5月31日，被告开元商业公司的相关人员将原告的两个商铺门面用木板严密封闭，原告报警后，金明池派出所到现场，告知公司相关负责人其行为已构成违法，责令其马上无条件停止违法行为。
经原告提出申请，开封市天元价格评估咨询有限公司对两个商铺的装修价值进行了评估，认定开元广场一层1011、1012号商铺装修基准日的重置价值为2306119元，以2013年5月31日为基准日的现值为2190813元。
诉前双方的纠纷已经开封新区群众信访工作部多次调解，终因差距太大未达成一致意见。
本院认为，原告作为承租方、被告开元置业公司作为出租方、被告开元商业公司作为管理方签订的租赁合同和补充协议合法有效，各方均应严格遵守。合同约定交付日为2012年9月8日，后变更为2012年11月8日，开业日期约定为2012年12月22日，后在2013年1月31日才全面开业，且2013年4月11日才取得消防验收合格手续，被告存在不具备开业条件而仓促开业的情况。按照法律规定，公众聚集场所未经消防安全检查，不得擅自投入使用、营业。因此，双方的约定中关于2013年4月11日前对商铺的使用、收取租金或管理费的约定因违反法律的强制性规定而无效。双方在履行合同过程中产生矛盾，应当友好协商，但被告开元商业公司于2013年5月31日封堵了原告的两个商铺，其行为违法，导致双方矛盾激化，合同无法继续履行，应赔偿原告因此而造成的装修损失。原告的装修损失经评估基准日现值为2190813元，应当赔偿给原告。被告开元置业公司作为该商铺的所有权人和出租方，对此应当承担连带赔偿责任。双方一致同意解除合同及相关的补充协议，本院予以支持，反诉被告应将两个商铺所在的房屋按照评估现状交还给反诉原告开元置业公司。对于二被告要求自2013年6月起的租金及管理费、违约金等反诉请求，因2013年5月31日被告已将原告的商铺违法封堵，故其反诉请求没有事实根据，本院依法不予支持。原告的诉讼请求超出本院认定部分，没有事实根据和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原被告双方于2012年7月26日签订的两份租赁合同及2012年12月28日签订的两份补充协议；
二、被告河南开元名都置业有限公司、杭州开元商业经营管理有限公司开封分公司于本判决生效后十日内赔偿原告孙建华装修损失2190813元，并互负连带责任；
三、反诉被告孙建华于本判决生效后十日内将两个商铺所在的租赁房屋按照评估现状交还给反诉原告河南开元名都置业有限公司；
四、驳回原告的其它诉讼请求。
五、驳回反诉原告河南开元名都置业有限公司的其它反诉请求；
六、驳回反诉原告杭州开元商业经营管理有限公司开封分公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为15360元，由原告承担4100元，二被告承担11260元；反诉费减半收取为4686元由反诉原告河南开元名都置业有限公司承担；反诉费减半收取为4045元由反诉原告杭州开元商业经营管理有限公司开封分公司承担；评估费24000元由二被告承担（案件受理费原告已预交，本院不再退还，待执行时一并结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。
审判长 徐 跃
审判员 孙丽平
审判员 张丹丹
二〇一四年十一月七日
书记员 李佳怡