湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂01执异922号
案外人：林碧君，女，汉族，1962年4月15日出生。
案外人：王德祥，男，汉族，1957年1月31日出生。
申请人：武汉聚义典当有限责任公司，住所地：湖北省武汉市江岸区沿江大道236号。
法定代表人：汪松树，该公司总经理。
被申请人：武汉金正茂商务有限公司，住所地：湖北省武汉市硚口区汉正街中心商城2层D337室。
法定代表人：陈乐铸。
被申请人：武汉徐东房地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区徐东大街31号。
法定代表人：陈乐铸。
被申请人：陈乐龙，男，汉族，1956年11月20日出生，住址：浙江省乐清市虹桥镇界屿村，公民身份号码：3303231956********。
被申请人：陈乐铸，男，汉族，1968年1月25日出生，住址：湖北省孝感市开发区丹阳办事处红光商贸街***号，公民身份号码：4209021968********。
本院在申请人武汉聚义典当有限责任公司诉被申请人武汉金正茂商务有限公司（以下简称金正茂公司）、武汉徐东房地产开发有限公司、陈乐龙、陈乐铸合同纠纷一案诉前保全过程中，案外人林碧君、王德祥向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人林碧君、王德祥称，在本院2015年9月10日查封金正茂公司名下位于武汉市硚口区汉正街777号金正茂服装商贸城Ａ单元1层36室的房产之前，案外人已就该房产与金正茂公司签订拆迁还建协议。该房产虽登记在金正茂公司名下，但实际为案外人林碧君、王德祥所有并占有、使用至今。据此，请求法院中止对该房产的执行并解除对该房产的查封。案外人提交了其与金正茂公司签订的房屋拆迁调换安置协议书、拆迁还建户租金返还确认单、商铺交接确认书、准安置通知书、金正茂商贸城试运营三方协议等证据。
经查，申请人武汉聚义典当有限责任公司因与被申请人金正茂公司、武汉徐东房地产开发有限公司、陈乐龙、陈乐铸合同纠纷，于2015年9月6日向本院提出申请，要求对四被申请人采取诉前保全措施，冻结四被申请人银行账户存款人民币87,555,230元或者查封其相应价值的其他财产。本院于2015年9月7日作出（2015）鄂武汉中立保字第00441号民事裁定书，裁定冻结被申请人金正茂公司、武汉徐东房地产开发有限公司、陈乐龙、陈乐铸的银行账户存款人民币87555230元。如存款不足，查封其相应价值的其他财产。
2015年9月7日，本院向武汉市国土局送达（2015）鄂武汉中立保字第00441号民事裁定书及协助执行通知书，轮候查封了被申请人金正茂公司名下位于武汉市硚口区汉正街与宝庆街交汇处的国有土地使用权（国有土地使用权证号：武国用[2011]第433号），查封期限三年。
2015年9月8日，本院作出（2015）鄂武汉中立保字第00441号协助执行通知书，要求本市硚口区住房保障和房屋管理局（以下简称硚口房产局）协助查封被申请人金正茂公司名下位于汉正街777号的房屋2213套，查封期限三年。
2015年9月10日，本院再次作出（2015）鄂武汉中立保字第00441号协助执行通知书，要求查封被申请人金正茂公司名下位于汉正街777号的房屋86套（其中包括案外人所主张的Ａ单元1层36室），查封期限三年。同日，本院向硚口房产局送达（2015）鄂武汉中立保字第00441号民事裁定书以及上述两份协助执行通知书。硚口房产局于同日签收上述法律文书，并注明本院对上述金正茂公司名下2213套房产的查封系轮候查封，另86套房产有预登记限制。
另查明，经武汉市房屋拆迁主管部门武规拆许字[2007]第59号文批准，金正茂公司在硚口区范围内依法实施房屋拆迁，案外人王德祥、林碧君所有的大新街17-19号房屋在拆迁范围内。2012年11月23日，金正茂公司与林碧君、王德祥签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，双方约定对被拆迁人王德祥、林碧君按产权调换方式进行安置，还建地点为金正茂商贸城1A-8154号商铺（面积：40.79㎡）、3C-6021号商铺（面积：30.58㎡），后还建商铺号变更为1A-036、3C-021。此外，金正茂公司还需向林碧君、王德祥支付补偿费用200000元。以上事实，有案外人提供且经本院查证的房屋拆迁调换安置协议书、拆迁还建户租金返还确认单、商铺交接确认书、准安置通知书、金正茂商贸城试运营三方协议等证据在案佐证。
还查明，原告武汉聚义典当有限责任公司诉被告金正茂公司、武汉徐东房地产开发有限公司、陈乐龙、陈乐铸、程晓琳、朱孟元、湖北凯旋门广场购物中心有限公司典当纠纷一案，本院于2016年7月22日作出（2015）鄂武汉中民商初字第00933号民事判决书，上述判决已发生法律效力，权利人武汉聚义典当有限责任公司于2016年12月1日向本院申请强制执行，本院于同日以（2016）鄂01执1434号立案受理。
本院认为:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。因此，我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同。本案中，案外人作为被拆迁人为公共利益让渡了自有房屋的所有权，在本院查封前拆迁人已与案外人签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，协议中已明确以特定的房屋用于产权置换，故案外人对案涉房屋享有的受让期待权，应当予以特别保护。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。可见，符合上述要件的买受人基于合同对财产享有的物权登记请求权符合物权期待权的保护条件，可以排除执行。那么，被拆迁人作为案外人可根据拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同的立法精神，比照上述规定,符合上述类似条件的被拆迁人作为案外人主张物权期待权保护的，亦可排除执行。本案中，案涉房产虽然登记在被申请人金正茂公司名下，但在本院查封之前，案外人已就案涉房屋与金正茂公司签订《房屋拆迁调换安置协议书》。上述协议履行过程中，案外人在规定期限内搬迁，以让出原住所的形式支付了获得安置房的“对价”，已履行协议约定的全部义务，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。
关于案外人要求解除查封的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十六条、第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
中止对武汉市硚口区汉正街777号金正茂服装商贸城/栋Ａ单元1层36室（1A-036号商铺，合同备案号：硚140034545）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。
审 判 长 姚 红
审 判 员 张跃松
人民陪审员 张爱珍
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 文 曼