浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台温执异初字第9号
原告：张奎。
委托代理人：周兴，浙江鼎联律师事务所律师。
被告：程世益。
委托代理人：许伟，浙江乾衡（温岭）律师事务所律师。
被告：张庄菊。
被告：林恩德。
被告：吴才军。
原告张奎为与被告程世益、张庄菊、林恩德、吴才军案外人执行异议之诉一案，于2015年9月23日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成了合议庭，于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告张奎及其特别授权委托代理人周兴，被告程世益的特别授权委托代理人许伟到庭参加诉讼，被告张庄菊、林恩德、吴才军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张奎起诉称：2000年8月22日，被告张庄菊、林恩德将坐落于台州市黄岩城关十五街坊八号楼209室（房产证登记为桔洲新村8幢5单元201室）房屋出售给原告。协议签订后，原告按约付清了房款22万元，并于2001年装修完成后居住至今。期间，原告多次要求被告张庄菊、林恩德办理房屋过户手续，但由于被告张庄菊、林恩德原因一直未办理。2015年2月，原告向黄岩区人民法院提起诉讼，�岩区人民法院以桔洲新村8幢5单元201室被温岭市人民法院冻结为由，将诉讼相关材料退回给原告。后原告向温岭法院提出执行异议，温岭法院作出（2015）台温执异字第23号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，原告与被告张庄菊、林恩德签订的房屋买卖协议合法有效，原告已付清全部房款且自2001年装修完成后一直居住至今，该情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条所规定的排除执行的情形。为此，起诉要求：1、不予执行坐落于台州市黄岩区东城街道桔洲新村8幢5单元201室的房产；2、确认坐落于台州市黄岩区东城街道桔洲新村8幢5单元201室的房屋及车库为原告所有，并判令被告张庄菊、林恩德协助原告办理相应过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告程世益当庭口头答辩称：温岭法院作出的（2015）台温执异字第23号执行裁定书合理合法，造成本案房屋无法过户的过错在原告，请求驳回原告的诉讼请求。
原告张奎为支持其诉讼主张，当庭提供了以下证据：
1、原告的身份证复印件一份，用以证明原告主体适格及原告于2005年登记的身份证住址系涉案房屋的地址，表明原告当时已管理使用涉案房屋。
2、《房屋买卖协议》、《关于下达新华工艺品厂等单位职工集资建房和单位职工住宅计划的通知》复印件、《关于要求集资建房确权的报告》复印件、《关于黄岩新华工艺品厂林恩德等3位职工集资建房确权的通知》复印件各一份，用以证明涉案集资建房计划的名单上仅有被告林恩德的名字，（2015）台温执异字第23号执行裁定书所述“在签订买卖协议时房屋共有人张庄菊没有确认同意”是错误的，原告张奎与被告林恩德签订买卖协议合法有效且系在房屋被查封前签订；涉案房屋确权较晚是因为被告林恩德欠缴房款以及黄岩新华工艺品厂申报较晚，并非因原告自身原因未办理过户登记。
3、收条一份，用以证明2000年8月22日原告已付清全部房款。
4、用户基本情况及用水情况、银行流水对账单、九峰社区居委会证明各一份，用以证明原告自2001年起对涉案房屋进行管理使用，水电费用户基本资料地址一栏处的台州市黄岩城关十五街坊八号楼209室就是涉案房屋原来的地址。
5、黄岩法院立案释明通知书和提交材料清单各一份、温岭法院（2015）台温执异字第23号执行裁定书一份，用以证明原告得知可以办理房屋过户手续后，积极主张过权利。
6、温岭法院（2015）台温商初字第251号判决书复印件、黄岩法院（2014）台黄商初字第3629号判决书复印件各一份，用以证明�温岭法院和黄岩法院传唤，被告张庄菊均未到庭的事实。
7、地方税务局发票、财政局发票各一份，用以证明截止2013年4月份涉案房屋都不具备过户条件。
本院根据原告的申请，准许证人张某出庭作证。
证人张某在庭审中陈述：证人与原告张奎是邻居，与被告林恩德是亲戚。被告林恩德在新华工艺品厂的集资建房要卖，是证人介绍并带原告张奎去看房，当时被告林恩德和张庄菊都在，谈好房价22万元。2000年8月22日，双方签了房屋买卖协议书。次日，被告林恩德、张庄菊和林恩德兄弟林恩福一起到原告的岳父家，证人也在场，原告妻子用支票支付房款，被告林恩德和张庄菊交付了房屋钥匙。因为原告张奎要结婚，将房子装修后就入住了。原告张奎在2005年还是2006年的时候就催被告林恩德办房产证，因被告林恩德夫妻外出经商，一直说等有�了再回来办证。
被告程世益质证认为，被告对证据1的真实性无异议，但认为无法证明原告已经管理使用涉案房屋；对证据2的真实性无异议，但认为房屋买卖协议是无效的，该组证据也无法证实系非因原告自身原因未办理过户登记，也无法证实涉案房屋与买卖合同上的房屋是同一套房屋；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，认为无法证明是被告林恩德出具给原告的，该签名与房屋买卖协议书中被告林恩德的签名不同；对证据4的真实性没有异议，但认为不能证明原告所支付的水电费系用于本案房屋，居委会的证明不具有法律效力；对证据5中提交材料清单和执行裁定书无异议，但对立案释明通知书有异议，该份证据原件中的日期与之前提交法院的复印件日期不一致，缺乏真实性；对证据6的真实性无异议，但无法证明原告一直找不到被告张庄菊；对证据7认为与本案无关联；对证人证言的真实性有异议，该证言无法证实原告向被告林恩德要求房屋过户的事实，且其所述原告主张权利的时间与原告在执行异议时提出的2013年4月份开始主张权利相矛盾。
被告程世益为支持其抗辩主张，当庭提供了以下证据：
8、执行裁定书一份，用以证明原告在购房后直至房屋被查封期间，一直未提出过户要求，未办理过户登记是原告自身原因导致的。
原告当庭质证认为，对该证据的真实性没有异议，对待证事实有异议，原告已付清房款，被告林恩德无理要求加付房款导致未办理过户登记，并非原告自身原因导致。
庭审结束后，原告向本院补充提交了如下证据：
9、台州市国土资源局黄岩分局出具的情况说明一份，证明涉案房屋土地系国有划拨用地；
10、黄岩区地名委员会办公室出具的证明一份，证明东城街道九峰社区桔洲新村8幢5单元201室与黄岩城关十五街坊八号楼209室为同一地址。
本院认证如下：被告张庄菊、林恩德、吴才军经本院合法传唤，既不到庭参加诉讼，又未提交书面答辩状，视为其已自动放弃了抗辩和质证的权利。证据1、3、4与证人证言结合证据10能够相互印证，本院予以认定；对证据2的真实性予以认定，证据2能够证实2000年8月22日原告与被告林恩德签订房屋买卖协议以及黄岩新华工艺品厂于2013年3月13日要求黄岩区住房保障办对集资建房确权，区住房保障办于2013年3月18日发文“资金户在缴清补缴款后，准予确定为完全产权”，至于合同效力问题将在本院认为中阐述；对证据5中提交材料清单予以认定，结合本院（2015）台温执异字第23号能够证实原告曾向黄岩法院起诉，但立案释明通知书缺乏真实性，不予认�；证据6系法院所作生效法律文书，待证事实系判决确定的内容，本院予以认定；对证据7的真实性予以认定，结合证据2能够证实涉案房屋于2013年3月20日缴清了补缴款，之后能够确定为完全产权。证据8系本院所作的尚未生效法律文书，对其待证事实不予认定。
根据上述认定的证据，结合当事人当庭陈述，本院认定事实如下：
涉案房屋坐落于台州市黄岩区东城街道九峰社区桔洲新村8幢5单元201室，系黄岩新华工艺品厂于1996年以被告林恩德名义报批的集资建房，原房屋地址为黄岩城关十五街坊八号楼209室。2000年8月22日，被告林恩德与原告张奎签订了一份房屋买卖协议书，将涉案房屋出售给原告。次日，被告林恩德向原告张奎出具了一份收到房款22万元的收条并交付了房屋钥匙。原告张奎于2001年装修房屋后入住至今。2013年3月13日，黄岩新华工艺品厂向黄岩区住房保障办要求集资建房（包括涉案房屋）确权，同年3月18日黄岩区住房保障办发文“集资户在缴清补缴款后，准予确定房屋为完全产权”。2013年3月20日，涉案房屋缴清了补缴款。2013年4月15日，被告林恩德办理了涉案房屋的房屋所有权证（证号：台房权证黄字第××号），房屋所有权证记载共有人为张庄菊，但未办理土地使用权证。
另查明，本院在审理程世益与林恩德、张庄菊、吴才军民间借贷纠纷一案中，程世益于2015年1月15日向本院提出诉讼保全申请，本院依其申请于同日作出（2015）台温商初字第251号民事裁定，查封了张庄菊、林恩德所有的包括涉案房屋在内的三处房产。2015年5月5日，本院作出（2015）台温商初字第251号民事判决，判令张庄菊、林恩德偿还借款1789488元及利息，承担诉讼费用26990元，吴才军对其中989488元及利息承担连带保证责任。判决生效后，林恩德、张庄菊、吴才军未履行。根据程世益的申请，本院于2015年7月27日立案执行。经全省法院执行管理系统对当事人关联案件查询，未发现张奎起诉林恩德、张庄菊的案件。原告张奎于2015年8月31日向本院提出执行异议，本院于2015年9月2日作出（2015）台温执异字第23号执行裁定，驳回其异议申请。原告不服该裁定，向本院起诉。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，原告张奎与被告林恩德在双方协商基础上本着双方自愿的原则签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示。我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据立法本意，其设置的目的是对房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。本案中，被告林恩德所购单位集资建房并非权属不明确之房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。但是该规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。原告张奎与被告林恩德签订买卖合同后，原告张奎支付了全部房款并长期占有使用。该买卖行为也并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故涉案房屋虽未办理权属登记，但并不影响协议的效力，本案的房屋买卖合同是有效的。而且涉案房屋未办理过户登记系因被告林恩德一直未办理房地产权证，其直至2013年才办理了房产证，至今未办理土地证，故原告张奎对未办理房屋过户登记并无过错。本案原告张奎购房的情形符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的情形，能够排除执行。原告要求确认房屋所有权归原告所有及被告张庄菊、林恩德协助原告办理相应过户手续，因涉案房屋尚未办理土地使用权证，本院不予支持。被告程世益辩称涉案房屋办理的房产证登记在被告张庄菊、林恩德两人名下，而本案的房屋买卖协议却系被告林恩德一人所签，以此主张本案房屋买卖合同效力待定。本院认为，涉案房屋系集资建房，以被告林恩德名义列入建房计划，证人证言可以证明被告张庄菊对被告林恩德出售涉案房屋应当是知情的，且原告张奎2000年购房后入住至今，甚至在涉案房屋2013年办理房产证及被本院查封后，被告张庄菊一直未对该买卖合同提出异议，故对被告程世益的主张本院不予采信。综上，对原告诉讼请求中的合理部分本院予以支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、停止对坐落于台州市黄岩区东城街道九峰社区桔洲新村8幢5单元201室的执行。
二、驳回原告张奎的第二项诉讼请求。
三、本案受理费4600元，由被告程世益、张庄菊、林恩德、吴才军负担。
如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费4600元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交�自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局。账号：19-900001040000225089001。开户行：台州市农行）。
审 判 长 赵玲燕
审 判 员 陈 红
人民陪审员 杨云花
二〇一六年五月十七日
代书 记员 汪茜茜