广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶中法民一终字第105号
上诉人（原审原告）：周继强，男，1958年10月17日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：潘彩红，女，1967年8月4日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：潘卫国，男，1975年10月17日出生，汉族。
委托代理人：许明强，广东广丰律师事务所律师。
上诉人周继强因与被上诉人潘彩红、潘卫国房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省新丰县人民法院（2014）韶新法民一初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月4日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2007年8月26日，周继强（甲方）与潘彩红（乙方）签订一份《租楼合同》，将周继强与其妻子俞小珍所有的位于丰城镇万丰坝新龙公路旁一至三层的楼房出租给潘彩红经营酒楼，其中约定：“……二、租用时间：从2007年9月1日至2020年9月30日止，共13年。三、交租方式及时间：从2008年1月1日开始收租金，每月租金2000元，每三年递增100元，交租时间为每月10号前。……五、甲乙双方责任：1、甲方按楼房一至三层现状租给乙方经营，具体装修设计由乙方自定，甲方不支付任何费用。……5、乙方应按时交租，不按时交租，甲方有权收回楼房。……8、乙方在装修和经营时间内，对甲方没有发生违约行为，甲方无权将楼层收回不租给乙方。9、乙方租用期满，不动产归甲方所有，动产归乙方所有。10、乙方在经营期内如需要转租楼层，甲方同意转租，但须按本合同款项缴交租金给甲方”等。同日，周继强还与潘彩红签订《租楼合同补充条款》，补充相关租赁事宜。之后，周继强将楼房交付潘彩红装修经营。潘彩红与潘卫国共同投资装修并经营金龙酒楼。周继强的妻子俞小珍不定时直接到潘彩红、潘卫国处收取租金，每次均是在每月10号之后，有时是两个月支付一次租金。2013年4月份起，租金为每月2200元。
2014年3月份，潘卫国因酒楼需要更名暂停交租一个月，4、5月份期间停业对金龙酒楼进行装修并准备更名事宜（周继强认可2014年3月潘卫国在给酒楼刷墙壁），之后金龙酒楼更名为丰盈酒楼，仍由潘卫国经营。2014年7月12日，周继强邮寄《通知单》要求潘彩红在2014年7月14日前交清所欠房租，搬离租赁房屋。周继强与潘卫国分别于2014年7月18日、2014年8月4日在新丰县丰城司法所、新丰县丰城街道人民调解委员会就租金事宜进行调解，均未调解成功。2014年7月18日，周继强在丰城街道维稳中心调解时称：由于潘卫国一直跟潘彩红打理酒楼，2014年3月份以前的租金由潘卫国代潘彩红缴交，其中有三个月租金因应潘卫国要求，写了潘卫国的名，2014年3月份到现在就没有交租金；2014年7月9日，潘卫国缴交租金，周继强拒收，认为潘彩红已违反合同，租金也应由潘彩红缴交。2014年8月11日，潘卫国在广东农村信用社／农村商业银行开户存入13200元。
另查明：2013年8月22日，潘彩红、潘卫国协议离婚，《离婚协议书》载明双方于2002年5月23日结婚，于2013年8月22日离婚，同时对财产和债务约定为：座落于新丰县新龙公路21号的金龙酒楼所有权及经营权归潘卫国，金龙酒楼目前的债权归潘卫国享有，债务由潘卫国承担偿还责任。此后，涉案楼房的租金仍按照原来的惯例由俞小珍到店收取潘卫国交付的现金。
2014年8月18日，周继强向原审法院提起诉讼，诉称：2007年8月26日，潘彩红与周继强签订一份《租楼合同》约定“甲方（原周继强）将位于丰城镇新龙公路旁一至三楼的楼房出租给乙方。租赁期从2007年9月1日至2020年9月30日止，共13年，保证金5000元，月租金2000元，每三年递增100元，交租时间为每月10号前。乙方应按时交租，不按时交租，甲方有权收回楼房”等等。之后，周继强将楼房交付潘彩红使用经营金龙酒楼。租赁期间，潘彩红将租赁物及酒楼交由其丈夫潘卫国经营，潘卫国将金龙酒楼变更登记为丰盈酒楼。潘彩红、潘彩红在2014年3月开始拖欠租金至今，经周继强多次催讨，潘彩红、潘卫国一直拖欠，至今已有6个月，租金共13800元。2014年7月12日，周继强发出书面通知给潘彩红，告知潘彩红已经违约，周继强收回租赁物，潘彩红交清拖欠的租金，搬离租赁场地，但潘彩红未予理睬。据此，周继强请求原审法院判令：1、解除周继强与潘彩红2007年8月26日签订的《租楼合同》；2、潘彩红、潘卫国支付拖欠租金13800元，从2014年9月1日起按每月2300元支付租金至交回租赁物止；3、潘彩红、潘卫国交付的履约保证金5000元周继强不予退还。
原审庭审中，周继强称2014年3月前潘彩红、潘卫国均是按约交纳租金。潘卫国称周继强不收取租金才造成其无法交付租金，只要周继强提供银行账号，其即可交清租金并要求继续履行合同，周继强则不同意调解。
原审法院认为：周继强与潘彩红签订的《租楼合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容形式不违反法律、法规的规定，是有效合同，双方均应按约履行合同。本案争议焦点是潘卫国是否存在拒不交付租金行为及合同应否解除。关于租金交付问题，周继强认为潘彩红、潘卫国拒不交租，潘卫国却认为是周继强拒收租金，因双方没有约定租金的交付方式，合同履行过程中租金的实际交付方式是周继强妻子直接到潘卫国处收取现金，没有其他途径交付租金。从潘卫国在2014年4、5月份间停业对租赁物进行装修准备更名，更名为丰盈酒楼后继续经营，7月份经过司法所和丰城街道人民调解委员会调解不成功后，开户存入13200元等事实行为看，潘卫国没有拒不交付租金的行为，其是希望继续履行合同经营酒楼的。原审庭审时，潘卫国亦明确表示只要周继强提供银行账户即付清未付的租金，故周继强认为潘卫国拒交租金的说法不符合事实情况。从周继强提交的证据看，不能证明潘彩红、潘卫国有拒不交租的行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”从本案的事实和证据看，不存在周继强要求潘彩红、潘卫国在合理期限内支付租金，潘彩红、潘卫国仍逾期不支付的情形，故周继强要求解除合同的诉讼请求不符合法律规定，该院不予支持。
对应付未付的租金应由谁负责给付的问题，因合同签订时潘彩红、潘卫国是夫妻关系且共同经营承租的房屋，故合同的实际承租人应是潘彩红、潘卫国，而在潘彩红、潘卫国离婚后，双方协议租赁物的权利义务由潘卫国一人承受，在新丰县丰城司法所调解时，已出示了潘彩红、潘卫国的离婚协议，周继强在起诉前已知道该事宜，故应付未付的租金应由潘卫国支付。关于租金金额，因双方从2013年4月份起按照每月2200元计算，合同约定租金每三年递增100元，最高月租金为2300元，故2014年3月－11月未付的租金为2200×9＝19800元。潘彩红合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提交相关的证据，视为其放弃对周继强提交的证据进行质证及对原周继强陈述的事实进行抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2014年11月6日作出（2014）韶新法民一初字第226号民事判决：一、潘卫国在判决生效之日起五日内支付周继强2014年3月－11月份租金共19800元；二、驳回周继强的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，由周继强负担170元，潘卫国负担100元。
周继强不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未查明主要事实，造成错判。1、潘彩红与潘卫国于2013年8月22日才离婚，周继强对其离婚一事并不知情。2014年3月份其酒楼更名，4、5月份停业装修，可见其从2014年7月份前就计划拖欠租金，周继强于2014年7月12日邮寄通知，就算周继强不发通知，潘彩红也应按合同交清7月份前的租金，不能拿家庭变故放到共同生意上去，这不是导致合同不能履行的原因，潘卫国明知其家庭情况，更应主动与出租人联系，履行义务。2、2014年8月11日，潘卫国于信用社存入13200元，其没有告知周继强，也不是周继强的账号，合同虽没有约定交租形式，但之前都是交现金，周继强也没有收到租金。其所谓提存也是在发生纠纷后的2014年8月11日，违背了合同约定的交租时间。3、合同履行过程中，都是周继强妻子亲自收取现金，待到司法部门调解不成后，潘卫国才存入现金到银行，应视为其有意拖欠，不应纵容其拖欠租金的行为。二、按双方合同约定，潘彩红一方应按时交租，不按时交纳租金，则周继强有权收回楼房。即使之前是周继强妻子到月尾收租，但合同约定是在每月10月，且半年未交，早已超出当月的10号，原审法院支持违约者，给周继强造成不必要的损失。三、原审法院有偏袒潘卫国、潘彩红的行为，潘彩红、潘卫国未支付租金，于法、于理应解除合同。综上，请求二审法院改判支持周继强的原审诉讼请求，并判令本案一、二审诉讼费用由潘彩红、潘卫国负担。
潘卫国答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
潘彩红经本院合法传唤，未到庭参加二审调查询问，也未向本院提交书面答辩状。
二审诉讼期间，周继强提供了以下证据：1、新丰县丰城街道办事处会前村村民委员会于2014年11月22日出具的《证明》：“原金龙酒店现丰盈酒店老板潘卫国欠房东周继强（会前村人）的房租是事实。2014年7月8日，周继强曾到村委会说过潘卫国从2014年3月份开始现现在没交租金，经多次催交无效，要求村委会干部出面协助催潘卫国交屋租，村委会干部及主任于2014年7月8日曾（去，本院注）现丰盈酒店找到潘卫国老板，当时潘卫国也承认欠屋租好几个月了，村委会主任当时要求潘卫国欠屋租要迅速交清以免发生纠纷，潘卫国说暂时资金周转困难，迟几天再交，当时潘卫国拒交，调解无效，情况村了解现实同经过是这样。望有关单位给予房东协助。”、2015年1月16日新丰县公安局东门派出所出具的《证明》：“2014年7月8日上午，俞小珍（新丰县丰城街道会前村人）到我所报称：她在新龙公路的一栋楼（新龙大道21号）出租给潘彩红经营酒店，但潘彩红有五个月没有给房租，于是她就把酒店的门锁上，我所民警到场对双方进行口头劝告，由于是合同问题，要他们走司法途径解决，不能打架。”，拟证明潘彩红、潘卫国拖欠租金，经村委会、派出所调解，潘彩红、潘卫国都不愿意交纳租金。2、邮件查询跟踪情况，拟证明潘卫国签收了《通知单》。潘卫国认为上述证据并非新证据。2015年1月23日，周继强向本院提出要求对周继强与李秀容签订的《租楼合同》中周继强的签名进行笔迹鉴定。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：周继强称潘卫国拒付、延付租金，要求解除《租楼合同》的依据是否充分的问题。
周继强与潘彩红签订《租楼合同》后，虽双方约定交租时间为每月10号前，但从潘卫国提供的支付租金的《收据》可以看出，双方有月尾支付租金、甚至两个月收取一次租金的事实，即双方已以实际履行行为变更租金的交付方式，双方并非严格按合同约定的每月10号前交付租金。而关于履行主体的问题，自2014年1月起，周继强的妻子俞小珍出具的《收据》上也明确载明是收到潘卫国交付的租金，区别于之前所写收到潘彩红交付的租金。由此可见，出租人周继强一方认可潘卫国作为《租楼合同》的合同主体，《租楼合同》的合同双方也在合同中约定了出租人同意按合同约定租金允许承租人转租的约定，故潘卫国继续向周继强交付租金，履行《租楼合同》并无不当。周继强称潘卫国延付、拒付租金，但根据查明的事实，周继强的该说法与其在在丰城街道维稳中心陈述（潘卫国向周继强交付租金、周继强拒收）相互矛盾，且在诉讼中潘卫国也明确表示愿意支付租金，证实周继强拒收租金的证据证明力明显优势于证实潘卫国延付、拒付的证据证明力，本院对周继强所述潘卫国拒付、延付租金的事实，不予采纳。另，潘卫国在2014年3月份起也在装修租赁物，由此可见，潘卫国仍在继续经营租赁物，也并无不再履行《租楼合同》的意思。综上，周继强要求解除《租楼合同》的理由不充分，原审法院未予支持并无不当，本院予以维持。至于周继强所述潘卫国转租的问题，双方已约定承租人一方可在按合同约定缴纳租金的情况下转租，因此，周继强以潘卫国将租赁物转租他人为由要求解除《租楼合同》理由不成立，本院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百二十一条：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”的规定，因周继强申请鉴定的事项不影响本案的实体处理，故周继强申请对其与李秀容签订的《租楼合同》中周继强的签名进行笔迹鉴定，本院不予准许。
综上所述，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。周继强的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费270元，由周继强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 亮
代理审判员 神玉嫦
代理审判员 邓小华
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 戴新苗