福建省顺昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第1872号
原告顺昌县物业管理处，住所地福建省顺昌县双溪街道中解南北街**号福昌楼***室。
法定代表人高文铧，经理。
委托代理人吴凤美（特别代理），女，1969年8月8日出生，顺昌县物业管理处小区主任，住福建省顺昌县。
委托代理人刘建明（特别代理），女，1970年11月6日出生，顺昌县物业管理处管理员，住福建省顺昌县。
被告祖淑琴，女，1971年4月3日出生，汉族，龙山花园小区业主，住福建省顺昌县。
原告顺昌县物业管理处与被告祖淑琴物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理，依法由审判员何园适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告顺昌县物业管理处的委托代理人刘建明及被告祖淑琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺昌县物业管理处诉称，2011年10月28日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》，约定服务项目、收费标准等权利义务。合同签订后，原告依约提供物业服务，但被告在合同履行期内，拒缴物业费及相关费用，累计欠缴物业服务费1660.88元、电梯年检维保费232.70元，合计1893.58元。原告多次催缴，被告拒不缴纳。原告诉请法院判令被告支付自2012年11月1日至2014年12月31日期间的物业服务费1660.88元、电梯年检维保费232.70元。
被告祖淑琴辩称，原告提供的物业服务不到位、服务态度差，要求原告进行整改。原告违反了合同约定，设置的门岗没有起到维护秩序的作用，对进出的车辆和人员也未进行登记。原告对业主装修时间没有制约，装修噪音过大，导致被告日常作息收到打扰，甚至针对该问题报警。原告未能做到引导小区车辆秩序停放。车辆停在过道、电梯口，造成无法进出。2013年8月份，被告的一部车辆停在小区内，就被划了好几道。对外来人员的进出没有有效管理，造成被告居住环境缺乏安全保障。原告对专项资金的使用没有经过全体业主的同意。综上，被告同意在原告整改物业服务后支付物业服务费。
经审理查明，被告祖淑琴系龙山花园小区X幢XXX室业主。龙山花园小区X幢XXX室建筑面积为138.87平方米。2011年10月28日，被告祖淑琴（甲方）与原告顺昌县物业管理处（乙方）签订《前期物业管理服务合同》。该合同约定，乙方受顺昌县永龙房地产开发有限公司的选聘，对龙山花园商住小区实行物业管理。甲方在物业管理活动总，履行以下义务：按照国家有关规定交纳专项维修资金、按时交纳物业服务费用；物业管理服务费按建筑面积计算，高层住宅0.46元／月／平方米，收费时间为每月15-25日，缴费地点为龙山花园物业办公室；甲方不按时交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每日加收1%的违约金；合同期限为业主委员会经业主大会书面表决通过代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。2013年5月10日，原告与顺昌县永龙房地产开发有限公司签订《补充合同》。合同约定，依据原告与顺昌县永龙房地产开发有限公司于2008年4月16日签订的《龙山花园小区前期物业管理委托合同》的约定，双方对合同未尽事项作以下修订及补充约定：在前期物业管理期间，产生的电梯维保费及年检费，由全体业主全额分摊收取，物业管理企业代收代付。被告接收物业后，原告依约履行物业服务。被告从2012年11月1日起未交纳物业管理服务费及电梯年检维保费。至2014年12月31日止，被告累计欠缴物业管理服务费1660.88元（138.87平方米×0.46元／月／平方米×26个月），电梯年检及维保费232.70元（8.95元×26个月）。原告催收未果，遂诉至本院。
另查明，被告所在的龙山花园小区5幢共87户业主，公用电梯2台。电梯维保费为300元／台／月，即3600元／台／年，年检费为1070元／台／年。电梯维保费及年检费由原告代收代付，每户业主每月应交电梯年检及维保费为8.95元［（3600元／台／年×2台＋1070元／台／年×2台）÷87户÷12个月］。龙山花园小区业主成立业主委员会后，未与原告签订物业服务合同。原、被告仍然沿用《前期物业管理服务合同》。
以上事实，有原、被告的陈述及原告提供的《前期物业管理服务合同》、《补充合同》、催费通知单等证据予以证实，故本院对上述事实予以确认。
本院认为，原告顺昌县物业管理处与被告祖淑琴签订的《前期物业管理服务合同》，主体适格，内容合法，系有效合同。原告系顺昌县永龙房地产开发有限公司选聘的物业服务企业，其与顺昌县永龙房地产开发有限公司签订的《补充合同》，系关于前期物业管理期间电梯维保费及年检费负担的补充约定；被告作为龙山花园小区业主，该《补充合同》对其具有约束力。被告接收物业后，原告依约履行物业服务，被告自2012年11月起未按时交纳物业服务费及电梯年检及维保费，已构成违约，应继续履行支付义务。原告的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。被告辩称原告提供物业服务不到位、服务态度差，但未提供证据佐证，且该抗辩理由不足以对抗其交纳物业服务管理费用的合同义务，本院不予采纳。物业服务系一项涉及业主众多、服务范围广泛的活动，在物业服务过程中，业主与物业服务企业应当真诚互信、加强沟通协调，共同营造舒适的居住环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
被告祖淑琴应于本判决生效后三日内支付原告顺昌县物业管理处2012年11月1日至2014年12月31日止的物业服务费1660.88元、电梯年检及维保费232.70元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告祖淑琴负担。
本判决为终审判决。
审判员 何园
二〇一五年十二月十四日
书记员 林超
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日计算。