沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第02626号
原告：张志华，男，汉族。
委托代理人：于浩，系辽宁东来律师事务所律师。
委托代理人：李斯奇，系辽宁东来律师事务所律师。
原告：罗侠，女，汉族。
委托代理人：于浩，系辽宁东来律师事务所律师。
委托代理人：李斯奇，系辽宁东来律师事务所律师。
被告：沈阳国泰置业有限公司。
法定代表人：姬丽松，系该公司董事长。
委托代理人：张楠，女，汉族，系该公司员工。
委托代理人：谭巍，系辽宁华禹律师事务所律师。
原告张志华、原告罗侠诉被告沈阳国泰置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员聂雪独任审判，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告张志华、原告罗侠的共同委托代理人于浩、李斯奇，被告沈阳国泰置业有限公司的委托代理人谭巍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张志华、原告罗侠诉称：原告与被告于2014年5月25日签订《沈阳同方广场认购协议》，原告购买被告销售的房屋，《沈阳同方广场认购协议》第二条约定原告交付定金人民币3万元，作为原、被告订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，原告支付的定金正式转为购房款。《沈阳同方广场认购协议》第二条第③款约定2014年6月1日前原告向被告缴付33万元（含定金），作为首期房款，并同时签订《商品房买卖合同》。《沈阳同方广场认购协议》签订完之后原告按照《沈阳同方广场认购协议》的约定于2014年5月25日交付了3万元的定金及2014年5月30日交付了30万元的首期房款，原告等待着与被告签订正式《商品房买卖合同》，但原告在2015年年初才从被告的工作人员口中得知，原告购买的房屋已经被抵押，根本不能签订《商品房买卖合同》，因此，原告找到被告要求签订《商品房买卖合同》，被告承认房屋被抵押的事实，并且明确告知原告拒绝签订《商品房买卖合同》。原告在被告明确告知不能签订《商品房买卖合同》的情况下，于2015年8月10日向被告发出关于解除《沈阳同方广场认购协议》的通知函，与被告解除了《沈阳同方广场认购协议》，并且限期2日内返还全部购房款及双倍的定金，被告至今没有返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定及协议约定，被告明确拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，而且私自将销售给原告的房屋抵押第三人，致使合同目的不能实现，因此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求，维持其合法权利。诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告签订的《沈阳同方广场认购协议》；2、请求法院判决被告返还原告首期房款30万元及利息暂定2.5万元（从2014年6月1日起至生效判决确认的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算）；3、请求法院判决被告给付原告双倍定金6万元；4、请求被告承担全部诉讼费用。
被告沈阳国泰置业有限公司辩称：我方不同意解除认购协议，双方已经部分履行，现商品房能够解押并备案。被告已经对原告进行了优惠，根据现在商品房的市场价格，请求法院公正处理并作出判决。原告要求主张利息并得到双倍返还定金，代理人认为应当选择一种弥补损失的主张，不能同时主张。
经审理查明：2014年5月25日，二原告（乙方）与被告（甲方）签订《沈阳同方广场认购协议》（以下简称《认购协议》）一份，约定乙方选定的房屋为“沈阳同方广场”写字间A座7层15号，建筑面积约为75.23平方米，总金额为人民币650，000元……。其中第二条“付款方式”约定，乙方同意签订本协议时，交付定金人民币30，000元整作为甲乙双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方支付的定金正式转为购房款……③按揭付款：签订本认购书7日内，即2014年6月1日前，乙方须向甲方缴付330，000元整（含定金），作为首期房款，同时签订《商品房买卖合同》；2014年6月1日前乙方须备齐办理按揭贷款所需要的全部资料。《认购协议》签订当日，二原告交付被告定金30，000元。2015年5月30日，二原告支付被告首期房款300，000元。被告至今未与二原告签订正式的《商品房买卖合同》。
庭审中，被告自认《认购协议》所涉房屋存在在建工程抵押，无法与二原告签订正式的《商品房买卖合同》并协助备案。
另查明：2015年8月10日，二原告向被告发出“关于解除《沈阳同方广场认购协议》的通知函”，其中载明：“……依据该协议第二条第③款的约定，贵司应在2014年6月1日前与本人签订该房屋的《商品房买卖合同》，而贵司在收到本人上述款项后，拒绝与本人签订《商品房买卖合同》，贵司存在根本违约事实，而且该房屋被贵司擅自抵押给第三人，致使合同目的不能实现。基于上述事实情况，本人现通知贵司解除本人于2014年5月25日与贵司签订的《沈阳同方广场认购协议》……”。被告当庭自认其于2015年8月11日收到该通知函，但未予回复。同时，其对该通知函中解除《认购协议》的内容不予认可，但经本院释明后，未要求对该通知函的解除合同的效力予以确认。
又查明：庭审中，原告主张被告违约行为给其造成的实际损失为自己无法使用已支付被告的房款。
上述事实，有二原告提供的《认购协议》、收款收据及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：二原告与被告签订的《认购协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应遵守诚信原则，恪守履行。协议签订后，二原告已如约支付包含定金在内的首期房款，但被告至今未与二原告签订《商品房买卖合同》，且被告自认《认购协议》所涉房屋存在在建工程抵押，无法与二原告签订正式的《商品房买卖合同》并协助备案。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，因二原告签订《认购协议》的合同目的已无法实现，故其有权解除《认购协议》。而二原告已于2015年8月10日向被告发出“关于解除《沈阳同方广场认购协议》的通知函”，被告亦自认其于2015年8月11日收到该通知函，虽其对该通知函中解除《认购协议》的内同不予认可，但经本院释明后，其未要求对该通知函的解除合同的效力予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，二原告发出的“关于解除《沈阳同方广场认购协议》的通知函”到达被告之日即2015年8月11日，双方签订的《认购协议》即已解除。
上述协议解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告根据该协议取得的财产，应当返还给二原告，并应赔偿二原告因此所受到的损失。故对二原告主张被告返还首期房款300，000元的诉讼请求，本院予以支持。同时，因《认购协议》约定，二原告签订协议时，交付定金30，000元作为订立《商品房买卖合同》的担保，且二原告已将该笔款项交付被告，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原告已交付被告定金30，000元，现被告作为收取定金一方，未履行“订立《商品房买卖合同》”的义务，原告主张其双倍返还定金60，000元的诉讼请求，本院予以支持。但关于原告主张被告给付300，000元房款利息的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本案中，被告给付钱款赔偿旨在弥补因违约行为给原告造成的损失，形式可以是定金、违约金等，但总数额不能超过因违约所造成的实际损失。庭审中，原告主张其损失为自己无法使用已支付被告的房款，但未向法庭提供证据证明损失的具体数额，故本院认定原告的实际损失应为房款利息。而因房款利息数额未超出被告双倍返还定金的数额，故对原告主张房款利息的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，判决如下：
一、确认原告张志华、原告罗侠与被告沈阳国泰置业有限公司于2014年5月25日签订的沈阳同方广场认购协议已于2015年8月11日解除；
二、被告沈阳国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张志华、原告罗侠房款300，000元；
三、被告沈阳国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告张志华、原告罗侠定金60，000元；
四、驳回二原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7，075元（原告已预交），减半收取3，538元，由原告负担188元，由被告负担元3，350元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 聂 雪
二〇一五年十月十三日
书记员 王妤馨
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》第九十条之规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。
对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。
自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。