福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初7394号原告：陈芳凤，女，1964年9月16日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。委托诉讼代理人：陈振中，福建星成律师事务所律师。被告：黄文墩，男，1976年1月22日出生，汉族，住所地福建省泉州市洛江区。原告陈芳凤与被告黄文墩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案受理后，依法组成合议庭于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告陈芳凤的委托诉讼代理人陈振中到庭参加诉讼，被告黄文墩经本院公告传票传唤未到庭。本案现已审理终结。陈芳凤向本院提出诉讼请求：1、确认陈芳凤与黄文墩签订的三份《房屋租赁合同》、一份《房屋租赁合同补充协议》及一份《补充协议》无效；2、黄文墩立即向陈芳凤偿付拖欠的房屋占用费307860元，并支付违约金106650元。3、确认黄文墩已支付的押金86000元归陈芳凤所有。事实和理由：2013年10月15日，陈芳凤与黄文墩签订第一份《房屋租赁合同》，约定：黄文墩向陈芳凤租赁址于泉州市丰泽区滨城嘉祥路530号EA22号内的主厂房3层、宿舍3层、综合楼3至4层及传达室一间；租赁期限自2013年12月30日起至2016年12月30日止；每月租金43000元，按季度支付，每季度头月十日内付清；黄文墩应向陈芳凤交付押金86000元。2014年1月21日，双方签订第二份《房屋租赁合同》，约定：黄文墩向陈芳凤租赁址于泉州市丰泽区滨城嘉祥路530号EA22号内的综合楼第二层；租赁期限自2014年2月28日起至2016年12月30日止；每月租金2300元，按季度支付，每季度头月十日内付清。2014年6月1日，双方签订第三份《房屋租赁合同》，约定：黄文墩向陈芳凤租赁址于泉州市丰泽区滨城嘉祥路530号EA22号内的厂大门右侧临路门面一间；租赁期间自2014年6月5日起至2016年12月30日止；每月租金1500元，按季度支付，每季度头月十日内付清。2015年11月9日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：自2015年11月20日起，黄文墩应将其租用的主厂房第一层及综合楼第二层靠路面的半层交还陈芳凤；自2015年12月1日起，黄文墩租用的剩余房屋的租金标准为每个月35550元；租赁期限至2016年12月30日止。2016年5月26日，双方签订《补充协议》约定：至2016年6月，黄文墩共计拖欠陈芳凤租金297450元，黄文墩应在2016年8月31日前偿还拖欠租金中的18万元，余款在2016年10月31日前付清，黄文墩未依约偿还拖欠租金的，陈芳凤有权解除合同，黄文墩应向陈芳凤支付相当于三个月租金（调整前）的违约金，且黄文墩支付的押金归陈芳凤所有；黄文墩应在2016年7月1日前，将其租用的综合楼第二层半层(不靠近路面的半层)、综合楼三至四层、厂大门右侧临路门面一间及传达室一间腾空交还陈芳凤，交还后陈芳凤实际租用的房屋包括主厂房二至三层及共三层的宿舍，租金标准为每个月28185元，租金仍按季度每三个月支付一次，黄文墩应在每个支付周期开始前五日内付清。因陈芳凤出租给黄文墩的案涉租赁房屋无房屋所有权证，且陈芳凤未取得案涉租赁房屋的建设工程规划许可证，故上述租赁合同及相关补充协议系无效合同。2016年7月31日，黄文墩将其租用的主厂房三层交还陈芳凤，故自2016年8月1日起，黄文墩租用的房屋为主厂房二层及共三层的宿舍楼，租金标准为每个月18065元。在前述《补充协议》签订后至2016年12月31日止，黄文墩共计支付租金108100元，尚欠租金307860元。黄文墩未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。本院对本案事实认定如下：2013年10月15日，陈芳凤与黄文墩签订第一份《房屋租赁合同》，双方约定：黄文墩向陈芳凤租赁址于泉州市丰泽区滨城嘉祥路530号EA22号内的主厂房3层、宿舍3层、综合楼3至4层及传达室一间；租赁期限自2013年12月30日起至2016年12月30日止；每月租金43000元，按季度支付；黄文墩应向陈芳凤交付押金86000元。2014年1月21日，双方签订第二份《房屋租赁合同》。双方约定：黄文墩向陈芳凤租赁址于泉州市丰泽区滨城嘉祥路530号EA22号内的综合楼第二层；租赁期限自2014年2月28日起至2016年12月30日止；每月租金2300元，按季度支付。2014年6月1日，双方签订第三份《房屋租赁合同》。双方约定：黄文墩向陈芳凤租赁址于泉州市丰泽区滨城嘉祥路530号EA22号内的厂大门右侧临路门面一间；租赁期间自2014年6月5日起至2016年12月30日止；每月租金1500元，按季度支付。2015年11月9日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》一份。双方约定：自2015年11月20日起，黄文墩应将其租用的主厂房第一层、综合楼第二层靠路面的半层（即四间宿舍）交还陈芳凤；自2015年12月1日起，黄文墩租用的剩余房屋的租金标准调整为每个月35550元；租赁期限至2016年12月30日止。2016年5月26日，双方再次签订《补充协议》一份。双方共同确认：截至2016年6月，黄文墩共拖欠陈芳凤租金297450元，黄文墩应于2016年6月30日前支付6万元、于2016年7月31日前支付6万元、于2016年8月31日前支付6万元、于2016年9月30日前支付6万元、于2016年10月31日前支付57450元；截至2016年6月30日，黄文墩租用的房屋包括主厂房二至三层、宿舍共三层、综合楼第二层半层（不靠路边的半层）、综合楼三至四层、厂大门右侧临路门面一间及传达室一间，上述房屋的租金标准为每月35550元；黄文墩应在2016年7月1日前，将其租用的综合楼第二层半层(不靠近路面的半层)、综合楼三至四层、厂大门右侧临路门面一间及传达室一间腾空交还陈芳凤，自2016年7月1日起至租期届满之日止（2016年12月31日），黄文墩租用的房屋调整为主厂房二至三层及宿舍共三层，上述房屋的租金标准调整为每月28185元；租赁房屋调整后租金为每三个月支付一次，必须于每个支付租金周期开始前五日支付；黄文墩未依约偿还拖欠租金的，陈芳凤有权解除合同，黄文墩应向陈芳凤支付相当于三个月租金（调整前）的违约金，且黄文墩支付的押金归陈芳凤所有。另查明，上述租赁房屋均位于滨城大街南侧工业EA区第22号地块，该地块系陈芳凤所有，但上述租赁房屋均未办理所有权证，且陈芳凤未取得上述租赁房屋的建设工程规划许可证。本院认为，本案诉争的租赁房屋均未办理所有权登记证书，陈芳凤也未取得租赁房屋的建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。陈芳凤与黄文墩于2013年10月15日签订的《房屋租赁合同》、于2014年1月21日签订的《房屋租赁合同》、于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》、于2015年11月9日签订的《房屋租赁合同补充协议》、于2016年5月26日签订的《补充协议》应认定为无效合同。因此，上述协议中的违约金条款为无效条款，陈芳凤依据上述协议向黄文墩主张违约金，本院对此不予支持。黄文墩实际使用租赁房屋，仍应参照合同约定的租金标准向陈芳凤支付房屋占用期间的房屋占用费。双方在《补充协议》确认，黄文墩拖欠陈芳凤截至2016年6月止的租金共297450元，本院对此予以确认。陈芳凤认可黄文墩于2016年7月1日前将综合楼第二层半层（不靠路边）、综合楼三至四层、厂大门右侧临路门面一间及传达室一间腾空返还，故2016年7月的租金为28185元。陈芳凤认可黄文墩于2016年8月将主厂房腾空返还，故自2016年8月1日起至租赁期满（2016年12月31日）止的月租金调整为18065元。因此，黄文墩拖欠自2016年7月1日起至2016年12月31日止的房屋占用费118510元（28185元+18065元*5个月）。黄文墩共拖欠陈芳凤房屋占用费415960元（297450元+118510元）。陈芳凤自认黄文墩已支付108100元，该款项应于抵扣，黄文墩向陈芳凤支付的押金86000元亦可予以抵扣。因此，黄文墩尚应支付陈芳凤房屋占用费221860元（415960元-108100元-86000元）。黄文墩经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、陈芳凤与黄文墩分别于2013年10月15日、2014年1月21日、2014年6月1日签订的三份《房屋租赁合同》、于2015年11月9日签订的《房屋租赁合同补充协议》及2016年5月26日签订的《补充协议》无效；二、黄文墩应于判决生效十日内支付陈芳凤房屋占用费221860元；三、驳回陈芳凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6395元，由陈芳凤负担2218元，由黄文墩负担4177元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  张丽娥代理审判员  高声远人民陪审员  王少红二〇一七年五月十日书 记 员  吴雅婧附本案适用的主要法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。