中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）最高法执复42号
复议申请人（被执行人）：青岛国隆昌盛投资置业有限公司。住所地：山东省青岛市杭州路16号办公楼三层3206、3207室。
法定代表人：赵国庆，该公司总经理。
申请执行人：青岛海宜林投资控股有限公司。住所地：山东省青岛市崂山区海尔路南端凯旋商务中心610室。
法定代表人：姜峻，该公司总经理。
委托代理人：王虹缨，山东鲁宁律师事务所律师。
委托代理人：何士林，山东鲁宁律师事务所律师。
被执行人：青岛国隆房地产有限责任公司。住所地：山东省青岛市市南区银川西路17号四层404-410号。
法定代表人：赵国庆，该公司总经理。
青岛国隆昌盛投资置业有限公司（以下简称国隆置业公司）不服山东省高级人民法院（以下简称山东高院）（2016）鲁执异10号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
青岛海宜林投资控股有限公司（以下简称海宜林公司）与国隆置业公司、青岛国隆房地产有限责任公司（以下简称国隆房地产公司）等借款合同纠纷一案，山东高院于2015年5月12日作出（2014）鲁商初字第41号民事判决，判令，一、国隆置业公司于判决生效后10日内支付海宜林公司借款本金计20830万元及违约金；二、国隆置业公司于判决生效后10日内赔偿海宜林公司律师损失费340.19万元；三、国隆房地产公司、青岛中海盛明置业投资有限公司、青岛国隆和苑度假村管理有限公司对其中的本金18130万元及违约金、律师损失费298.81万元承担连带清偿责任；四、国隆房地产公司、赵国庆对本金2700万元及违约金、律师损失费41.38万元承担连带清偿责任；五、国隆房地产公司、青岛中海盛明置业投资有限公司、青岛国隆和苑度假村管理有限公司、赵国庆承担保证责任后，有权向国隆置业公司追偿；案件受理费由国隆置业公司承担。该案在审理期间，山东高院于2015年1月13日以（2014）鲁商初字第41－4号民事裁定，冻结国隆置业公司在中国银行股份有限公司青岛山东路支行（以下简称中国银行青岛山东路支行）20×××93账户（以下简称案涉账户）存款2亿元。
判决生效后，因国隆置业公司、国隆房地产公司等未履行生效判决确定的义务，2015年6月29日，海宜林公司向山东高院申请强制执行。山东高院立案执行后，于同年7月3日指定青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）执行。2015年8月4日，青岛中院作出（2015）青执字第632-3号执行裁定，扣划国隆置业公司在中国银行青岛山东路支行案涉账户中的存款2615.52万元。
被执行人国隆置业公司向山东高院提出异议，请求解除对其在中国银行青岛山东路支行案涉账户的冻结，理由是：案涉账户系国隆置业公司开发建设的位于青岛市市北区广昌路5号“昌盛花园二期（国隆*幸福城）”项目限价商品房预售资金监管账户，该账户中的款项系购房者支付的购房款，款项的所有权依法归购房者所有。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称城市房地产管理法）第四十五条“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”的规定，案涉账户中的款项仅能用于工程建设，支付工程款，不能用于偿还国隆置业公司非工程建设债务。
山东高院查明，青岛市房地产信息与交易资金监管中心（甲方，以下简称资金监管中心）、国隆置业公司（乙方）、中国银行青岛山东路支行（丙方）于2013年7月22日签订了《青岛市新建商品房预售资金监管暂行办法》（以下简称监管协议），就商品房预售资金的收存、拨付、使用等事项进行了约定。同时，该监管协议还明确：有关部门依法对乙方商品房预售资金监管账户进行冻结和划扣时，丙方应出示证据证明商品房预售资金监管账户的性质。丙方出示证据后，司法部门仍要求冻结和划扣的，丙方应协助办理，并在协助办理后将有关情况于当日书面告知甲方。甲方和丙方对于司法部门的冻结和划扣不承担责任。
资金监管中心于2015年12月14日向山东高院出具的《青岛市房地产信息与交易资金监管中心关于对<昌盛花园二期>预售资金监管账户的说明》（以下简称监管账户说明）载明的主要内容为：国隆置业公司开发建设的商品房项目于2013年7月25日取得预售许可证，纳入预售资金监管，该项目开户银行为中国银行青岛山东路支行，监管账号为20×××93，该账户对应的543套住房均是限价商品房，在未取得房屋前，商品房预售资金法律上的所有权应归属于购房者，而不属于开发商，商品房预售资金只能用于本项目工程建设，不得用于其他用途。
山东高院认为，国隆置业公司未按照人民法院的生效判决履行相应的义务，人民法院依法冻结其银行账户并无不当。对于国隆置业公司主张案涉账户中的款项属购房者的购房款，不归其所有，应对案涉账户解除冻结的问题，从其提供的监管协议和监管账户说明载明的内容看，一、资金监管中心、中国银行青岛山东路支行及国隆置业公司三方签订监管协议的目的是规范案涉账户中款项的使用与管理，该协议不涉及案涉账户中款项的权属问题，即不改变账户中款项的所有关系。对于案涉账户中款项的权属问题，山东高院认为，人民币属于替代物和特殊种类物，不论来源如何，只要存在异议人的账户中，就归异议人所有。同时，资金监管中心、中国银行青岛山东路支行及异议人三方签订的监管协议仅能约束三方当事人，不能对抗人民法院的强制执行；二、监管账户说明中关于在购房者未取得案涉账户对应的房产前，该账户中预售资金的所有权应归属于购房者，而不属开发商所有的说明没有事实和法律依据，且该说明的内容与上述监管协议约定的内容不符。另，城市房地产管理法第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该条规定系针对与商品房开发建设有关的主体如何使用商品房预收款所作的规定，不能约束人民法院依法实施的查封、冻结等公法行为。国隆置业公司的异议理由不成立。2016年4月25日，山东高院作出（2016）鲁执异10号执行裁定，驳回了国隆置业公司的异议申请。
国隆置业公司不服山东高院（2016）鲁执异10号执行裁定，向本院申请复议，请求撤销上述执行裁定。理由是：中国银行青岛山东路支行案涉账户内2615.52万元（以下简称案涉账款）系国隆置业公司开发建设的山东省青岛市市北区广昌路5号“昌盛花园二期（国隆*幸福城）”项目限价商品房的预售监管资金。依照城市房地产管理法的规定，该资金只能用于工程建设。该立法目的是为了确保建设工程的顺利实施，以最大限度地维护广大购房者的利益，继而维护房地产市场以及社会民生的和谐稳定。况且，本案在执行中已查封了各被执行人名下大量的房产，所查封的标的价值已远远超过本案执行标的，因而对案涉账款的查封已没有必要。
海宜林公司提交书面意见称，国隆置业公司提出的复议理由没有事实和法律依据，依法应当驳回。理由是：一、国隆置业公司作为债务人，欠海宜林公司的款项高达数亿元，海宜林公司作为债权人申请法院冻结、划拨其名下的银行存款，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第二百四十二条的规定；二、根据山东高院及另案山东省烟台市中级人民法院的判决，国隆置业公司等应当向海宜林公司履行的还款金额高达人民币3.8亿元，法院依海宜林公司申请查封的各债务人名下财产中的大部分均有抵押，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条的规定，有抵押的财产是不计入查封标的额的，因此不存在超过执行标的额的情形；三、国隆置业公司作为房地产开发企业，在项目建设过程中造成项目停工、无法按期交房等是其自身原因造成的，与海宜林公司无关，不应当成为逃避履行还款义务的理由。
本院查明的事实与山东高院查明的事实基本一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是人民法院能否冻结、扣划商品房预售资金。
商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险，城市房地产管理法第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。就本案所涉普通债权的执行，应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下，或者待工程竣工后，依债权性质依法执行。
综上，国隆置业公司的复议理由不能成立，山东高院（2016）鲁执异10号执行裁定应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款的规定，裁定如下：
驳回青岛国隆昌盛投资置业有限公司的复议请求。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 于 明
代理审判员 杨 春
代理审判员 刘丽芳
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 张巧云