广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇四法民二初字第189号
原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行。住所：肇庆市。组织机构代码：××。
负责人于辉，该行行长。
委托代理人曾益莉，广东安达信律师事务所律师。
委托代理人陈凤仪。
被告黄桂芳，女，汉族，福建省闽清县人，住闽清县。公民身份号码：×××5081。
被告江贤凎，男，汉族，福建省闽清县人，住闽清县。公民身份号码：×××5076。
被告肇庆市奥利华园房地产有限公司。住所：四会市。组织机构代码：××。
法定代表人麦羡泉。
委托代理人张杰，广东安驰律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行（下称建行肇庆分行）诉被告黄桂芳、江贤凎、肇庆市奥利华园房地产有限公司（下称奥利华园公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行肇庆分行的委托代理人曾益莉、被告奥利华园公司的委托代理人张杰到庭参加诉讼，被告黄桂芳、江贤凎没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行肇庆分行诉称：2014年6月11日，原告下属大旺支行与各被告签订《个人住房借款合同》，约定被告黄桂芳、江贤凎向原告抵押借款24万元，用于购买位于四会市东城街道上元大道东发现美院6栋1403号的房屋，借款期限从2014年8月5日至2019年8月5日止。同时，被告黄桂芳、江贤凎作为抵押人，以所购的房屋作为借款的抵押担保，并办理了抵押登记手续。合同签订后，原告依约发放了贷款。但被告黄桂芳、江贤凎却从没有偿还借款，被告奥利华园公司也没有承担保证责任。原告多次催收无果，现起诉请求判令1、解除原告下属大旺支行与被告黄桂芳、江贤凎签订的《个人住房借款合同》；2、被告黄桂芳、江贤凎立即归还所欠原告借款本金212654.54元、利息2434.55元（含逾期部分：本金7079.67元、利息2383.05元、罚息37.85元、复息13.65元，均暂计至2015年6月5日，之后的利息按照人民银行规定的贷款利率计算至本息还清之日止，逾期利息按逾期利率计算），合计213902.18元；3、原告对被告黄桂芳、江贤凎提供的借款抵押物享有优先受偿权；4、被告奥利华园公司对上述欠款承担连带清偿责任；5、各被告承担原告为实现债权而支付的律师费8000元；6、各被告承担本案的全部诉讼费用。
庭审中，原告提出被告黄桂芳、江贤凎从2015年6月21日起分五次偿还了部分借款本息，要求减少第二项诉讼请求的金额，即被告黄桂芳、江贤凎立即归还所欠原告借款本金191173.95元、利息5063.69元（含逾期部分：本金18683.26元、利息4720.55元、罚息266.37元、复息76.77元，均暂计至2016年3月5日，之后的利息按照人民银行规定的贷款利率计算至本息还清之日止，逾期利息按逾期利率计算），合计196237.64元。
原告提供如下证据：1、原告的《营业执照》和《组织机构代码证》，证明原告的诉讼主体资格；2、被告黄桂芳、江贤凎的《身份证》、《户口簿》及《结婚证》复印件，证明被告黄桂芳、江贤凎的诉讼主体资格；3、被告奥利华园公司的《营业执照》、《组织机构代码证》，证明被告奥利华园公司的诉讼主体资格；4、《个人住房借款合同》，证明被告黄桂芳、江贤凎向大旺支行借款及作抵押担保的事实；5、《个人贷款支付凭证》，证明原告履行合同的事实；6、《预购商品房抵押预告登记证》，证明房屋办理抵押的事实；7、《本息明细》及对账单，证明被告尚欠本息的数额；8、《催款通知书》，证明原告向被告催收的事实；9、《委托代理合同》及《发票》，证明原告为追收欠款而支付律师代理费的事实；9、《楼宇按揭合作协议书》，证明被告奥利华园公司承担保证责任的事实。
被告黄桂芳、江贤凎没有提出答辩意见及提供证据。
被告奥利华园公司辩称：我司分别在2015年3月31日和9月30日代被告黄桂芳垫付了19040.58元、18924.33元给原告，该款应由被告黄桂芳、江贤凎归还给我司。根据担保法的规定，我司对被告黄桂芳、江贤凎欠原告的债务只承担抵押物不足清偿部分的保证责任。
被告奥利华园公司提供如下证据：《个人贷款还款凭证》二份，证明代被告黄桂芳偿还了37964.91元给原告。
经审理查明：被告黄桂芳、江贤凎是夫妻关系，于2011年4月25日办理结婚登记手续。
2011年11月14日，原告建行肇庆分行下属大旺支行与被告奥利华园公司签订《楼宇按揭合作协议书》，约定大旺支行为被告奥利华园公司开发建设的四会市发现美院提供个人住房贷款，被告奥利华园公司对贷款承担阶段性连带责任保证，直至办理全部房地产权证交送大旺支行并协助办好房地产他项权证，保证金额为贷款本金、利息、逾期利息、违约金和大旺支行实现债权的费用等内容。
2014年6月11日，被告黄桂芳与大旺支行签订《个人住房借款合同》，约定被告黄桂芳向大旺支行借款24万元用作购买被告奥利华园公司位于四会市东城街道上元大道东发现美院6栋1403号房屋的资金，借款期限从2014年8月5日至2019年8月5日止，利率按基准利率上浮8%即年利率为6.912%（遇利率调整以每年的1月1日为利率调整日），还款方式为等额本息还款、由大旺支行在每月5日从被告黄桂芳的指定账户扣款，逾期还款的罚息利率在执行利率上上浮50%，借款划入被告奥利华园公司指定的账户，被告黄桂芳、江贤凎提供上述购买的房屋作为借款抵押，被告黄桂芳不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，大旺支行有权解除借贷关系、并宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，大旺支行为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由被告黄桂芳承担等内容。被告江贤凎作为房屋抵押人在合同上签名。
2014年6月13日，被告黄桂芳、江贤凎与大旺支行到四会市住房和城乡建设局办理了上述房屋的预购商品房抵押预告登记手续。
2014年8月1日，被告黄桂芳与大旺支行签订《个人住房借款合同》补充协议，将贷款利率变更为按基准利率上浮13%即年利率为7.232%。被告江贤凎作为房屋抵押人也在协议上签名。
2014年8月5日，大旺支行将24万元借款划入被告奥利华园公司的指定账户，被告黄桂芳在大旺支行的《个人贷款支付凭证》上签名捺印予以确认。
借款后，被告黄桂芳从2014年10月5日起没有按期足额偿还借款本息给大旺支行，经大旺支行催促，被告奥利华园公司在2015年3月31日和9月30日代被告黄桂芳垫付了19040.58元、18924.33元给大旺支行，从2015年10月份起，被告黄桂芳没有再偿还本息给大旺支行，截止2016年3月5日，共欠到期应还借款本金18683.26元、利息4720.55元、罚息266.37元、复息76.77元，另外未到期的借款本金为172490.69元。大旺支行因催促被告黄桂芳还款未果，遂由建行肇庆分行作为原告向本院提起诉讼。
另查明：大旺支行于2006年10月16日停止使用行政公章，确需对外出具文件或联系工作时，由肇庆市分行行政印章代替。诉讼中，大旺支行向本院发函，同意由建行肇庆分行行使本案借款合同涉及的诉讼权利。
另外，原告因本案支出了律师费8000元。
本院认为：被告黄桂芳因购房需要向原告下属大旺支行借款，双方签订《个人住房借款合同》，由被告黄桂芳、江贤凎提供购买的房屋作为借款抵押，由此形成的借贷关系合法有效，受法律保护。被告黄桂芳从2015年10月起没有再偿还本息，截止2016年3月5日，共欠到期应还借款本金18683.26元、利息4720.55元、罚息266.37元、复息76.77元，已构成违约，应承担违约责任。
由于被告黄桂芳长时间不按合同约定偿还借款本息，原告根据《个人住房借款合同》第十七条“…出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：…2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；……”的规定，要求解除与被告黄桂芳、江贤凎签订的《个人住房借款合同》，该要求符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本院予以支持；合同解除后，被告黄桂芳应将未偿还的借款本金（包括未到期的172490.69元）191173.95元及相应的利息5063.69元（暂计至2016年3月9日）偿还给原告，故本院对原告要求被告黄桂芳偿还全部借款本息的诉求予以支持；原告要求被告江贤凎对被告黄桂芳的债务承担共同清偿责任，由于被告黄桂芳、江贤凎是夫妻关系，黄桂芳借款是用于购买房屋，并且江贤凎也在借款合同上以抵押人的身份签名，故此可认定黄桂芳的借款属于夫妻共同债务，江贤凎应承担共同偿还责任，对原告此诉求本院予以支持；原告要求对被告黄桂芳、江贤凎抵押的房屋享有优先受偿权，虽然该抵押房屋办理了抵押预告登记手续，具有一定的物权性质，但预告登记权利人享有的是当抵押登记条件成就时对涉案房屋办理抵押权登记的优先请求权，并非抵押权，所以原告暂时不能对该抵押的房屋享有优先受偿权，可待抵押登记条件成就时办理正式的抵押登记手续后另行主张权利；原告要求各被告负担其因本案支出的律师费8000元，该要求符合合同的约定，本院予以支持。
被告奥利华园公司作为被告黄桂芳、江贤凎的借款保证人，保证期限从贷款发放之日起至其办理全部房地产权证交送大旺支行并协助办好房地产他项权证时止，由于被告奥利华园公司不能证明已协助大旺支行对抵押房屋办妥正式的抵押登记手续，应对被告黄桂芳、江贤凎的债务承担连带清偿责任，原告要求被告奥利华园公司承担连带清偿责任的诉求理据充分，本院予以支持。被告奥利华园公司辩称只对抵押物不足清偿部分承担保证责任，但原告并未对被告黄桂芳、江贤凎抵押的房屋取得抵押权，所以被告奥利华园公司应对被告黄桂芳、江贤凎在本案中的全部债务承担连带清偿责任。至于被告奥利华园公司主张的代被告黄桂芳、江贤凎偿还了借款本息共37964.91元，这是其承担保证责任的一部分，被告奥利华园公司可在承担全部保证责任后另行向被告黄桂芳、江贤凎主张权利。
被告黄桂芳、江贤凎经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃抗辩的权利，本院依法进行缺席判决。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第九十三条第二款、第一百一十三条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行与被告黄桂芳、江贤凎于2014年6月11日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及于2014年8月1日签订的补充协议。
二、被告黄桂芳、江贤凎应于本判决生效之日起15日内偿还借款本金191173.95元，利息5063.69元（利息包含罚息和复息，暂计至2016年3月5日，之后按照人民银行规定的贷款利率和逾期利率计算至本息还清之日止）给原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行。
三、被告黄桂芳、江贤凎应于本判决生效之日起15日内赔偿律师费8000元给原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行。
四、被告肇庆市奥利华园房地产有限公司对被告黄桂芳、江贤凎的上述债务承担连带清偿责任。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4629元、公告费1400元，合共6029元，由被告黄桂芳、江贤凎、肇庆市奥利华园房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长 曹铭毅
审判员 赵静欣
审判员 邵 平
二〇一六年三月二十五日
书记员 黄淑桢
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