苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初3360号
原告刘军，男，1971年12月24日生，汉族，住苏州工业园区。
委托代理人胡晓君，江苏公大律师事务所律师。
被告宋家佳，女，1994年1月15日生，汉族，住苏州市姑苏区。
被告宋林祥，男，1967年11月3日生，汉族，住苏州市姑苏区。
被告车君萍，女，1968年10月30日生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托代理人李纯、丁双龙，江苏鸿永律师事务所律师。
原告刘军诉被告宋家佳、宋林祥、车君萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理，依法由审判员何亚平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘军及其委托代理人胡晓君，被告宋家佳、宋林祥、车君萍的委托代理人丁双龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘军诉称，被告宋林祥、车君萍系夫妻，被告宋家佳系其女儿。2016年1月8日，原告经房产中介介绍，与被告宋家佳签订了关于苏州市盘蠡路189号美之国195幢309室的房屋买卖合同，建筑面积为143.48平方米，总价款为1820000元，并于当日交付了定金20000元。合同中，被告宋家佳明确承诺已取得房屋共有人的同意出卖房屋，否则出卖方（代理人）按照本合同的网签价格的20%向买受人支付违约金，并同意于2016年3月31日进行网签。后原告多次催促被告履行合同义务，但被告均以房屋涨价及被告宋家佳未取得处分权为由拒绝。为维护原告的合法权益，故诉请判令原、被告于2016年1月8日签订的商品房买卖合同解除；三被告赔偿原告经济损失人民币1000000元。
被告宋家佳、宋林祥、车君萍辩称，本案合同是被告宋家佳未取得产权人即被告宋林祥、车君萍的授权情形下签订的，应当认定为无效，应当按照各自的过错承担缔约过失责任。在签订合同时，被告宋家佳没有明确承诺已取得产权人的同意，被告宋林祥在签订合同之时不知情，事后得知即要求被告宋家佳与原告及中介联系解除合同事宜，明确不同意出售涉案房屋。原告主张以2016年4月份的市场价格与合同约定价格的差价作为损失金额，无依据，且该差价并非被告一方所造成的。
经审理查明，位于苏州市吴中区美之国花园195幢309室房屋的所有权人为被告宋林祥、车君萍，建筑面积为143.48平方米。2016年1月8日，被告宋家佳作为出卖方与原告作为买受方，经苏州天居房产经纪有限公司居间签订《苏州市存量房买卖合同》一份，约定将上述房屋出售给原告，价款为1820000元，申报网签价格为1800000元。双方约定，签订本合同当天买受方向出卖方支付购房定金20000元。出卖方承诺在2016年3月10日前申请办理房屋权属转移登记前解除抵押，并注销相应的抵押登记。双方约定于2016年3月31日前办理资金托管。出卖方（已取得出卖方授权委托的代理人）承诺已如实陈述房屋的有关情况并且签署本合同，已取得所有共有人的书面同意，如因卖出方（代理人）上述承诺失实，出卖方按本合同约定的网签价格的20%向买受方支付违约金，并承担居间方全部佣金。造成其他损失的，出卖方（代理人）另行依法承担赔偿责任。本案合同签订当天，原告向被告宋家佳交付定金20000元。
经审查，本案起诉状副本送达被告的时间为2016年6月17日。审理中，原告申请对涉案房屋的市场价值进行评估。
以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、定金收条、房屋权属登记信息查询结果证明，当事人的陈述以及庭审笔录等证据予以证实。
庭审时，原告陈述，合同签订是在当天的晚上11点多签的，当时被告宋林祥、车君萍不在家，被告宋林祥在泰国。签合同时其见过涉案房屋的房产证及土地使用权证，但没有注意产权人登记在谁名下。因中介打电话给被告车君萍，车君萍让被告宋家佳从南京赶回来签合同，原告认为宋家佳有权代签合同。在签订合同的第4天，被告因房屋涨价而不愿意出售涉案房屋，中介告知其被告不同意出售房屋，要将定金退还。为此，原告提供了被告车君萍与刘军、中介于2016年4月15日的谈话录音资料，根据其内容，车君萍称当时是其让女儿过来收定金、签合同，后因家人不和，不同意卖这个房子。原告还提供了与宋家佳的短信记录，拟证明被告宋家佳以没有授权拒绝为由出售房屋。
被告经质证陈述，原告与中介非要急着签合同，被告宋林祥在外地，被告宋家佳也在外地，被告车君萍让宋家佳去签的合同，宋林祥不知情。本案合同为格式合同，合同中约定出卖方承诺取得授权的的内容系中介提供的格式条款，被告宋家佳并没有取得被告宋林祥、车君萍的授权。签订合同当晚，被告宋家佳将签合同的事情告知被告宋林祥，被告宋林祥当即表示不同意出售房屋，并要求被告宋家佳联系中介退还定金，第二天就与中介表达了该意思。本案合同不愿意继续履行的原因不是涨价，而是被告宋林祥不同意出售，合同签订后的第4天，中介通知原告，后双方未能达成一致意见，即便给原告造成了一定的损失，也应当以中介通知原告的时间点来确定原告的损失。即便被告车君萍在谈话中默认自己同意出售房屋，但没有得到被告宋林祥的同意，其无权单方出售涉案房屋。
庭审时，原告申请中介经办人余鸿运作为证人到庭，其陈述，车君萍以前来过其门店要求卖涉案房屋，其看过两证，签合同时其说将两证照片发至手机上，但没有发过来。签订本案合同之前约半年，车君萍将房子挂在其中介出售，后有人陆续看房，刘军确需买涉案房屋，其联系了车君萍说要看房，当时车君萍在外地，没办法赶回来，后让其女儿宋家佳赶过来，在签合同的当天晚上11点看的房子，刘军觉得房子可以，就说签订合同，双方谈了价格没有问题，其与车君萍联系，车君萍同意卖房，其问车君萍，宋家佳签字的话，家里人是否同意，车君萍称家里人同意的。后合同就由宋家佳代签字，并收取了定金20000元。其也问过宋家佳签字有没有问题，她称没问题。在签合同的时候，宋家佳将合同拍了微信给车君萍确认，车君萍认为没问题。合同签订后约一二天，车君萍打电话给其称宋家佳、宋林祥不同意卖房子，其也转告了刘军。后车君萍一直和其说在做家人工作，一直拖了半个月，其组织刘军和车君萍见面协商，车君萍表示要将定金退还，刘军不同意，双方没谈好。
经质证，原告认为证人证言反映了事实的经过，被告车君萍是同意出售涉案房屋的，而宋林祥作为其丈夫不可能不知道房屋出售的情况，即使不知情，被告车君萍的行为亦构成家事代理，被告宋家佳在现场通过微信电话与被告车君萍进行确认，原告有足够理由相信宋家佳有权代理被告宋林祥、车君萍签订本案合同。而被告认为，中介从没要求出售方出示两证原件，也没有给买受方出示过两证，对于被告宋家佳并非房屋的产权人，中介是知情的，但在签合同之时，并没有要求宋家佳出示授权材料，也没有向原告说明情况，是不负责任的。即使认定被告车君萍同意出售房屋，但并无证据证明被告宋林祥同意出售涉案房屋，正因为被告宋林祥不同意出售涉案房屋而导致房屋无法出售。
本院认为，本案所涉房屋系被告宋林祥、车君萍所有，本案合同系被告宋家佳与原告签订，根据原、被告及中介经办人有关宋家佳参与订立本案合同过程的陈述以及谈话录音资料的内容，被告宋家佳系受被告车君萍的委托代签本案合同，被告宋家佳代签合同的行为后果应由被告车君萍承担，因此本案合同的出卖方应为被告车君萍，被告车君萍系涉案房屋的所有权人，与原告签订的本案合同应属有效，本案合同的双方当事人应为原告与被告车君萍。因本案合同中有关宋家佳承诺得到宋林祥授权的条款为格式条款，原告不能举证被告宋家佳确已取被告宋林祥的授权的事实，亦无证据证实被告宋林祥同意或追认出售涉案房屋，故被告宋林祥不能认定为本案合同的出卖方。被告宋林祥明确表示不同意出售涉案房屋，本案合同无法继续履行，原告有权要求解除合同，该诉请应予支持，解除合同时间以原告的起诉状副本到达被告之日（即2016年6月17日）为宜。关于违约金，被告车君萍未经被告宋林祥同意将涉案房屋出售给原告，致使本案合同无法继续履行，已构成违约，应承担违约责任。原告据此主张违约金1000000元，而三被告认违约金过高。鉴于本案合同签订过程中，原告对涉案房屋的权属状态及处分权未尽到审查注意义务，自身存在一定过错。根据当事人的陈述，被告在本案合同签订后较短时间内即告知原告不再出售涉案房屋。本院综合当事人的过错程度、履约情况及违约责任的约定、涉案房屋的市场行情等因素，结合原告的损失情况认定原告主张的违约金过高，酌情调整违约金为300000元。至于原告申请对涉案房屋进行价值评估，因本案无评估必要，本院不予准许。因被告宋家佳代理被告车君萍签订合同，违约责任应由车君萍承担，被告宋家佳不应承担责任。被告宋林祥未参与订立合同，非合同义务人，不应承担违约责任。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告宋家佳代理被告车君萍与原告刘军于2016年1月8日签订的苏州市存量房买卖合同于2016年6月17日解除。
二、被告车君萍于本判决生效之日起十日内支付原告刘军违约金人民币300000元。
三、驳回原告刘军对被告宋家佳、宋林祥的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取10590元、财产保全费5000元，合计人民币15590元，由原告刘军负担4677元、被告车君萍负担10913元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 员 何亚平
二〇一六年八月十八日
法官助理 徐姝玢
书 记 员 周亚雅