重庆市云阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云法民初字第04197号
原告吴启珍，女，汉族，1972年1月3日出生，住海口市。
委托代理人旷盈庭，重庆市云阳县永昌法律服务所法律工作者，特别授权。
被告重庆绿森实业有限公司，住所地：云阳县滨江小区移民大道959号，组织机构代码：66089934-9。
法定代表人潘有高，系该公司董事长。
委托代理人张皓翔，重庆竞立律师事务所律师，特别授权。
委托代理人潘金明，男，汉族，1959年6月20日出生，住福建省福清市海口镇金墩77号，系公司副总，特别授权。
原告吴启珍与被告重庆绿森实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法由审判员沈阳东独任审判，适用简易程序并于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告吴启珍的委托代理人旷盈庭，被告重庆绿森实业有限公司的委托代理人张皓翔、潘金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴启珍诉称，原、被告于2009年8月2日签订商品房买卖合同，由原告购买地点位于绿森名都4-15-3房屋，给付房款316000.00元，合同第十三条关于办理产权登记约定第二款预售商品房在本商品房交付使用之日起60日，由甲乙双方向房屋所在地，土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2011年8月按合同约定交付了房屋，原告按被告的要求交齐了关于该房的资料。同时，补充合同约定原告已经委托被告办理产权登记。被告收钱、收取资料后，没有按约定向房屋登记机构申请办理产权登记的受理单，而是于2014年6月7日才获得登记机构的受理通知书。按合同约定，被告应承担已付房款日万分之三的违约金13841.00元。现原告起诉请求：“1、判决被告支付违约金13841.00元；2、诉讼费由被告负担。”
被告重庆绿森实业有限公司辩称，原告已经将所购房屋转卖他人，所诉房屋其不具有所有权，同时原告于2014年5月27日已经进入办证程序，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年8月2日，原告吴启珍（乙方）与被告重庆绿森实业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同中约定：“第三条：本商品房座落为重庆市云阳县双江镇移民大道4-15-3，建筑面积95.2平方米；第四条：本商品房为清水房，总成交金额为316000.00元……第十二条：本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第十三条：2.预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应将办理本商品房产权登记需有乙方提供的资料提供给甲方……”另外，双方针对合同达成补充协议，协议中载明：“8.乙方收楼时向甲方提交办理房产证的有关资料和证明文件，并及时交清全部房款和办理产权证所需的税费（包括房屋公共维修基金、契税等）；11.甲方可为乙方代办产权证，若乙方办理个人住房按揭贷款（包括公积金贷款）的，必须委托甲方办理，否则不予办理交房。”
合同签订后，原告按约交纳了房款，双方于2011年8月交接房屋。2013年11月14日，绿森名都1、2、3、4工程取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2014年5月27日，被告取得由云阳县国土资源和房屋管理局对原告房屋登记的业务受理通知书。
上述事实，除有原、被告的陈述外，还有营业执照身份证复印件、市场主体登记注册基本情况、重庆市商品房买卖合同、业务受理通知书、组织机构代码证、营业执照、重庆市土地房屋权属登记申请书等证据在卷佐证。上述证据客观真实，并能够相互印证，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。
本案的争议焦点：一、原告是否有权提起诉讼？
本院认为，被告辩称原告已经将所购房屋转卖他人，现不具有原告资格的理由不能成立，因原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，作为合同相对方，原告有权提起诉讼，并且原告提交的2014年5月27日被告取得由云阳县国土资源和房屋管理局对原告房屋登记的业务受理通知书上记载的也是原告，被告对此证据也无异议。
二、违约金应当如何计算？
原告认为，违约金应从竣工备案登记后满60日起计算至原告获得业务受理通知书之日止，按约定标准计算。
被告认为，计算期间过长，标准过高，且办证迟延未给原告造成任何损失，要求依法予以调整。
本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告未能向本院举示其实际损失的依据，现被告认为过高，本院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则等综合认定。原、被告在合同中约定“甲方按日向乙方支付已付房价款万分之叁的违约金”，虽然系双方真实意思表示，但由于被告已及时将房屋及时交给原告，原告接房后已能对房屋享有占有、使用、收益等权利，期间亦未曾向开发商催办过房产证。因此，逾期办证给原告造成的实际损失较小。且办理房屋产权证的行为需由原、被告及政府部门相互配合才能完成，被告虽有违约行为，但导致本案逾期办证的作用因素较多，在原告未能举示损失依据的情形下，若完全按双方约定的违约标准要求被告承担违约损失并不合理。现被告当庭请求对违约金予以调整，本院认为在未对原告造成实际损失的情况下，适当的使开发商免责，既符合公平原则，又有利于房地产市场的顺利、有序发展，同时降低原、被告矛盾的升级，引导被告与更多的购房户协商解决，故对被告请求对违约金予以调整的辩称意见，本院予以支持，酌情调整为“按已付房价款的万分之一计算违约金”。同时，竣工验收备案登记是办理房屋产权登记的必备条件，在竣工验收备案登记之前，被告不具有办理房屋产权登记的能力。原告要求从竣工验收备案登记之日后满六十日起计算逾期办证时间客观合理，本院予以支持。综上，计算违约金的期间应为竣工验收后满60日之日起至原告取得业务受理通知书之日止，即2014年1月14日至2014年5月27日，共计132天，由此计算被告应当支付的违约金为316000.00.00元×1?×132天＝4171.00元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条之规定，判决如下：
被告重庆绿森实业有限公司于本判决生效后十五日内向原告吴启珍支付违约金4171.00元。
案件受理费146.00元，减半收取73.00元，由原告负担50.00元，被告负担23.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 沈阳东
二〇一五年十二月二十一日
书记员 叶 欣