福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第819号
上诉人（原审被告）蔡惠兰，女，1963年10月11日出生，汉族，个体户。
委托代理人郑志伟，福建三和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）漳州市保障性住房管理中心。
法定代表人叶国裕，主任。
委托代理人林ＸＸ，福建衡评律师事务所律师。
上诉人蔡惠兰因与被上诉人漳州市保障性住房管理中心房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第1705号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡惠兰的委托代理人郑志伟，被上诉人漳州市保障性住房管理中心的委托代理人林ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2012年4月25日，双方签订编号为漳房租赁合同（2012）第700227900号房屋租赁合同，合同约定：蔡惠兰向漳州市保障性住房管理中心承租址于漳州市芗城区新华西南24幢2号店面；租赁期限2年，自2012年1月1日至2013年12月31日止；租金为每月1760元，每半年缴纳一次租金。合同第六条第4项约定，蔡惠兰应在租赁期届满时把房屋交还给漳州市保障性住房管理中心；漳州市保障性住房管理中心重新招租，同等条件下，蔡惠兰作为承租户享有优先承租权。合同第九条还约定：蔡惠兰若逾期退还房屋，除应按占用天数计算原有租金外，每逾期一天还应向漳州市保障性住房管理中心支付违约金1000元。
另查明，蔡惠兰已按照合同的约定支付租赁期间的租金。2014年1月22日，漳州市保障性住房管理中心将该店面委托漳州市国有资产产权（物权）交易中心进行公开招投标，蔡惠兰参加招投标，但未能中标，由孔祥福以月租金2560元中标。该店面现仍由蔡惠兰占有使用。
原审认为：双方于2012年4月25日签订的关于芗城区新华西南24幢2号店面的房屋租赁合同是其真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。合同期限届满后，蔡惠兰参加招投标未能中标，双方未能就该店面的租赁签订新的合同，漳州市保障性住房管理中心主张蔡惠兰腾退仍占用的店面，合法有据，本院应予以支持。蔡惠兰抗辩称其享有优先承租权，应按中标价2560元续租的主张，于法无据，本院不予采纳。漳州市保障性住房管理中心主张从2014年2月开始租金应按该招标中标价每月2560元计算至蔡惠兰归还房屋止，本院认为，该店面租赁投投标活动于2014年1月22日举行，蔡惠兰未能中标取得该店面的承租权，漳州市保障性住房管理中心应提前通知蔡惠兰，并给予合理期限腾退，该期限一个月为宜，即2014年2月1日至2014年2月28日，该期间的租金应为1760元。蔡惠兰对后续占用费按每月2560元计算没有异议，则自2014年3月1日起占用费按每月2560元计算，本院予以支持。漳州市保障性住房管理中心主张蔡惠兰应支付逾期交房违约金，违约金按每逾期一天支付1000元计算。蔡惠兰抗辩称该违约金约定过高且后续租金同意调整为每月2560元就已包含了违约金在内。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本合同第九条约定蔡惠兰若逾期退还房屋，除应按占用天数计算原有租金外，每逾期一天还应向漳州市保障性住房管理中心支付违约金1000元。漳州市保障性住房管理中心既主张后续占用费不按原租金每月1760元计算，而按中标价每月2560元计算，则已包含了实际租金损失，故蔡惠兰该抗辩理由成立，本院予以采纳，漳州市保障性住房管理中心该项主张，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告蔡惠兰应在本判决生效后30日内腾出位于漳州市芗城区新华西南24幢2号店面，并将该房屋交付给原告执掌；二、被告蔡惠兰应于本判决生效后30日内支付2014年1月1日起至将该房屋交付给原告实际执掌之日止的租金，其中2014年1月1日至2014年2月28日止租金按每月1760元计算，从2014年3月1日起至将该房屋交付给原告执掌之日止的租金按每月2560元计算；三、驳回原告的其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费230元，适用简易程序减半收取115元。由被告蔡惠兰负担。
宣判后，原审被告蔡惠兰不服，向本院提起上诉。
上诉人蔡惠兰上诉称：（1）双方合同约定同等条件下蔡惠兰享有讼争房屋的优先承租权；（2）在漳州市国有资产产权（物权）交易中心进行的招投标，蔡惠兰有按优先承租的按钮，即并未放弃优先承租权，其有权依约续租讼争房屋。据此，请求二审撤销原判，依法改判驳回漳州市保障性住房管理中心的诉讼请求或发回重审。
被上诉人漳州市保障性住房管理中心答辩称：蔡惠兰在漳州市国有资产产权（物权）交易中心进行招投标时，并没有提出同等或高于他人的竞价；优先承租权是一种请求权，至一审判决之前蔡惠兰也未提出优先承租权。据此，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，除对“蔡惠兰参加招投标但未能中标、孔祥福以月租金2560元中标”的事实外，对原判所认定的事实双方当事人均陈述没有争议，本院予以确认。
还查明：承租讼争房屋的招投标采取的是分两轮竞标的形式，首轮竞标不含蔡惠兰，价高者参与第二轮竞价；第二轮由第一轮竞标价高者与蔡惠兰竞标，价高者得。第二轮竞标中，蔡惠兰的竞价低于孔祥福，因蔡惠兰没有按下优先权的确认键，孔祥福以月租金2560元中标。
上述事实有漳州市国有资产产权（物权）交易中心《产（股）权交割通知书》和2014年4月21日该《通知书》的蔡惠兰质证陈述“（对于该《通知书》）真实性没有异议”，2014年4月11日一审庭审笔录中蔡惠兰的自认“我于2014年1月份参加招投标，我虽然标价低于中标价，但是我按照合同约定享有优先承租权统一按照中标价续租，招投标的过程中我有按了优先权的按钮，但是工作人员没有告诉我按确认键，当时我以为已经中标了”，以及双方当事人二审庭审中的一致陈述等为据，可以认定。
本院认为：本案关于芗城区新华西南24幢2号店面的房屋租赁合同是缔约双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系属合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。
尽管双方合同中约定蔡惠兰在同等条件下享有讼争房屋的优先承租权，但本案合同期限届满后，蔡惠兰参加了讼争房屋承租权的招投标，在明知招投标价高者得的竞价规则、其竞价低于他人的情况下，其未按照竞价规则按下优先权确认键，应当视为其已以实际行为放弃了优先承租权。况且，作为参与招投标的竞价者，蔡惠兰有责任事先了解招投标的竞价流程、规则，故即使如其所述其有按优先权按钮但没有按下确认键，其也应对自己行为所产生的后果承担责任。故蔡惠兰有关其享有讼争房屋的优先承租权、可依约续租讼争房屋的上诉主张，没有事实和法律依据，不予采纳。
综上，蔡惠兰的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费230元由上诉人蔡惠兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
代理审判员 李 凌
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 黄 兴