上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初32137号
原告：上海财陆商贸有限公司，住所地上海市。
法定代表人：孙菊玲，董事长。
委托诉讼代理人：朱大网，上海理德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李潇，上海理德律师事务所律师。
被告：上海陶然御庭餐饮有限公司，住所地上海市。
法定代表人：李明伟。
被告：上海永乐股份有限公司，住所地上海市。
法定代表人：陈若颖，董事长。
委托诉讼代理人：王海霞，上海虑远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗东�，上海虑远律师事务所律师。
原告上海财陆商贸有限公司与被告上海陶然御庭餐饮有限公司、上海永乐股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李潇，被告上海永乐股份有限公司的委托诉讼代理人王海霞、罗东升到庭参加诉讼。被告上海陶然御庭餐饮有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上海财陆商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告上海陶然御庭餐饮有限公司(以下简称陶然御庭公司)返还原告租赁押金35万元；2.两被告连带赔偿原告货物、设备及装饰装修损失2,531,345.18元(原告当庭将赔偿金额调整为90万元)；两被告连带赔偿原告经营损失120万元(原告庭前撤回该诉请)。事实和理由：经被告上�永乐股份有限公司(以下简称永乐公司)授权，原告于2012年5月1日与被告陶然御庭公司及其代理人郑某签订租赁合同，承租安福路XXX号XXX楼沿街房屋用于开办超市使用。租赁期间自2012年5月1日至2015年5月31日，原告支付租赁押金10万元。租赁期满后，原告继续支付房租并租赁房屋。2015年10月21日，永乐公司作为产权人称其与陶然御庭公司的租赁合同已到期，要求原告支付2015年10月1日至11月3日的XXX楼房屋使用费，原告按要求支付。另，原告与被告上海陶然御庭餐饮有限公司就同一栋楼XXX楼、地下室、仓库等曾签订合作经营协议，实质为原告承租经营餐饮，原告曾就该合同向陶然御庭公司支付租赁押金25万元。2015年11月6日，两被告在未通知原告的情形下擅自将原告安福路XXX号租赁房屋内(包括XXX楼超市、XXX楼餐馆两处租赁房屋)所有货物及设备搬走，造成原告货物损失172万余�，设备及装饰装修损失76万余元，由此导致原告不能正常经营的经济损失120万元。故原告诉至法院，请求判如诉请。
上海陶然御庭餐饮有限公司未答辩。
上海永乐股份有限公司辩称，不同意原告诉请。诉请一返还押金与永乐公司无关，但原告应明确依据哪个租赁合同主张，不能一并主张；诉请二、三要求永乐公司赔偿，原告与永乐公司不存在合同关系，不需要承担合同责任；永乐公司也无侵权行为，永乐公司2015年11月6日并未搬离涉案房屋内的任何东西，至2016年3月底收回房屋也是根据法院民事调解书与陶然御庭协商一致处理。陶然御庭公司基本腾空房屋并返还，其滞留了部分设施设备，因其逾期不搬离，原告可依据调解书按废品处理，对陶然御庭公司滞留物品是否为原告所列清单物品及其是否归属原告均不能确定。上案调解书确定的90万元补偿�系为让陶然御庭公司尽快搬离，与原告无关，且调解书确定的租赁标的范围远大于本案原告承租范围。
本院经审理认定事实如下：2012年5月1日，陶然御庭公司(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订房屋租赁合同一份，约定由原告承租上海市徐汇区安福路XXX号XXX楼(XXX号地块底楼)沿街房屋，承租面积149平方米，乙方承诺承租租赁房屋仅作为乙方经营超市及配套商业诸如咖啡堂买、匹萨外卖等之用(以下简称系争超市用房)。租赁期限自2012年5月1日至2015年5月31日。房屋租金每年70万元，先付后用，每6个月支付一次即35万元，支付日期为每年4月30日和10月30日之前。乙方应另行向甲方支付保证金10万元，在本合同签订之日第二天内支付。双方租赁合同终止后，乙方将租赁房屋交还甲方，并结清乙方应付费用后，甲方应将保证金在乙方迁出租赁房屋后15天内返还乙�，保证金返还时不计利息。同日，陶然御庭公司投资人之一郑某向原告出具收据，确认收到原告支付的系争XXX楼房屋租赁押金10万元。合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，原告自认其仍使用房屋并向陶然御庭公司支付租金至2015年9月30日。
后永乐公司与原告签订协议书一份，约定原告于2015年12月8日向永乐公司支付2015年10月1日至11月3日占用系争超市用房的使用费78,000元。后原告依约向永乐公司支付上述钱款，永乐公司向原告出具发票，发票名目为“2015年10月房租及水电费”。原告据此认为就系争超市用房与永乐公司存在租赁关系并支付租金；而永乐公司则认为就系争超市用房，其与原告不存在租赁关系，陶然御庭公司与原告之间存在转租关系，陶然御庭公司承租期于2015年9月30日届满，永乐公司作为产权人发函要求次承租人搬离，但原告仍占用房屋，故向永乐公司支付占用使用费。
另查明，2009年10月17日，陶然御庭公司(甲方)与原告(乙方)签订《关于合作经营陶然御庭餐厅的协议》，约定：双方合作经营的饭店坐落于上海市徐汇区安福路XXX号，由XXX楼厨房、地下室、仓库、XXX楼办公室、XXX楼餐厅组成(以下简称系争餐厅用房)，合作经营期限自2009年11月15日起至2015年5月31日止，甲方将现营业饭店的场地、设施、设备及家具、用具等财产交付乙方使用、经营(详见附件照片、清单)。甲方帮助乙方每月代付、代缴、代扣饭店经营中发生的各类税费、员工工资、社保等费用(以下简称代付代缴、代扣费用。乙方必须每月25日前先支付甲方次月固定费用开支5万元。饭店运行资金由乙方自负，包括采购、添置设备用具以及支付给甲方的代付、代缴、代扣费用。乙方承诺与甲方签署本协议时，缴纳押金25万元给甲方作为�方饭店场地使用、财产、设施、设备和本合同履约的保证金。本协议终止时，乙方将场地、财产、设备等移交甲方，并将代付、代缴、代扣费用清算结束后7日内，甲方将乙方支付的押金25万元(不计利息)归还给乙方。乙方承担饭店一切经营费用(房屋场地使用费除外)，包括代付、代缴、代扣费用等。饭店经营的赢利和亏损由双方共同享有和承担并按照甲方35%，乙方65%比例分享利润。双方交接时，甲方出具饭店场地中全部财产、原料、物料用品等清单、乙方确认签收；当本协议终止时，乙方必须在终止日起7天内按接收时的清单将场地、厨房设备、餐具用具、家具和财产等如数交还甲方，并经甲方确认后签收。2009年11月14日，陶然御庭公司向原告出具收到押金25万元的收据一张。
2010年2月1日，双方就上述合作经营协议签订补充协议，约定：乙方每月支�甲方5万元固定费用开支，甲方指定郑某以现金形式收取或用陶然御庭公司银行账户划账收取。双方协商同意，将合作协议第七条第2款经营收益的分配即甲方35%，乙方65%比例利润分配不再执行(甲方每月享有5万元固定费用开支除外)。饭店经营的赢利与亏损全部由乙方自行享有和承担。2015年6月2日，双方签订移交书，确认：鉴于合作协议于2015年5月31日终止，现双方办理移交手续并列明包括XXX楼包间、地下室、XXX楼在内的物品用具清单。原告当庭表示，原告与陶然御庭公司就系争餐厅用房签订的合作协议及补充协议实质约定的是租赁合同关系。
又查明，永乐公司系上海市安福路XXX号房屋(建筑面积6832.64平方米)的产权人，永乐公司委托上海永舟贸易有限公司、上海银舟贸易有限公司全权经营管理上述房屋。上海永舟贸易有限公司、上海永乐苑食府(甲方)�2005年与陶然御庭公司(乙方)签订协议书，约定将安福路XXX号地块上一幢五层楼房的底层(永乐公司表示包括但面积大于系争超市用房)给陶然御庭公司经营管理并提供安福路XXX号房屋地下室(面积167平方米)作为辅助使用面积。协议期限自2005年1月1日至2007年5月31日止。2006年2月20日，上海永舟贸易有限公司(甲方)与陶然御庭公司(乙方)签订补充协议书，约定上述底层房屋(面积约310平方米)使用期限从2006年2月20日至2015年9月30日止，乙方每年向甲方负担食堂伙食费补贴每月2万元。
2005年，上海永舟贸易有限公司(甲方)与陶然御庭公司(乙方)就系争安福路XXX号XXX号地块房屋XXX楼、地下室及XXX号门面房(使用面积310平方米)签订租赁合同一份，甲方将房屋出租乙方使用，租赁期限自2005年1月1日至2007年5月31日止，房屋租金每年20万元。双方于2006年2月签订补充合同一份，约定变更租赁合同租赁期延长条款为“本合同期满后，本合同继续顺延8年即至2015年9月30日止，从2011年1月1日起租金提高5%”，原合同其他条款不变，继续有效。
后双方在协议书及租赁合同终止后发生争议，故上海永舟贸易有限公司诉至本院【(2015)徐民四(民)初字第3350号】，该案审理中，双方达成调解协议，陶然御庭公司同意于2016年3月22日将徐汇区安福路XXX号XXX号地块上一幢沿街5层楼房XXX楼、XXX楼西侧房间、地下室，XXX号楼一层楼梯北侧相邻面积约4平方米的房屋、XXX号门面房腾空并返还；于2016年3月31日将上海市安福路XXX号XXX号地块上一幢沿街5层楼房底层返还(返还以签订交房确认书为准)，逾期返还的，则陶然御庭公司放弃房屋内财物所有权并由上海永舟贸易有限公司处置；上海永舟贸易有限公司则在收到上述所有房屋起7日内给付陶然御庭公司装修及资产设备补偿款90万元。2016年3月23日、3月31日，双方根据调解协议对上述房屋进行返还交接。
审理中，原告表示：陶然御庭公司于2015年11月初突然将系争超市用房中的货物搬走，永乐公司于2016年3月底将留存在系争所有房屋中的的设施设备等物品搬离并在次日即对外重新出租房屋。原告曾两次报警处理，但报案没有结果，原告曾就物品被搬离与两被告工作人员发生肢体冲突。原告确认陶然御庭公司曾对系争超市及餐厅用房进行装修，但原告承租后，又重新进行装修，原告现无法提供装修相关材料。经本院释明，原告坚持其根据两个租赁合同关系向陶然御庭公司诉请主张返还租赁押金共计35万元；其根据侵权法律关系就两被告存在共同的侵权行为主张两被告连带赔偿原告货物、设备及装饰装修损失，损失金额依据(2015)徐民四(民)初字第3350号一案民事调解书中陶然御�公司收取的装修及资产设备补偿款90万元予以主张。对此，永乐公司表示，上案民事调解书确认的陶然御庭公司返还房屋面积远大于涉案房屋，90万元实际为陶然御庭公司尽快搬离的补偿款且与原告无关，对陶然御庭公司交房时留存的物品权属情况永乐公司并不清楚，只根据双方调解协议按陶然御庭公司抛弃物处置；永乐公司不存在任何侵权行为，未参与2015年11月的货物搬离，后亦是根据法院民事调解书内容于2016年3月底合法收回系争所有房屋并按约处置陶然御庭公司的抛弃物，对原告清单中货物、设施设备及装修明细均无法确认；另，永乐公司收回房屋后，由第三方对安福路XXX号房屋进行整体改造，现已出租案外人，原有装修已不存在了。
以上事实，除原被告庭审中的一致陈述，另有原告提交的协议书、民事调解书，永乐公司提交的交房确认书、法院依职权调取的上案附卷材料房地产权证、证明等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。
关于原告提交的移交书，经质证，永乐公司对其真实性无法确认，鉴于原告出示原件且陶然御庭公司经本院传票合法传唤未到庭应诉，故本院对该证据的真实性予以确认。关于原告提交的原告与陶然御庭就系争超市用房签订的租赁合同复印件、10万元押金收据，经质证，永乐公司无法确认其真实性且认为原告应出示合同原件，本院认为，原告虽未出示合同原件，但鉴于陶然御庭公司经本院传票合法传唤未到庭应诉，永乐公司对原告占用系争超市用房经营超市并就该处房屋与陶然御庭公司存在转租关系也予以认可，故本院对租赁合同的真实性予以认定；押金收据虽非陶然御庭公司直接向原告出具，但结合郑某系陶然御庭公司投资人之一，且收据中的押金金额、出具时间与租赁合同约定相符，故在陶然御庭公司未抗辩的情形下，本院对该收据的真实性及证明力均予以确认。关于原告与陶然御庭就系争餐厅用房签订的合作经营协议及补充协议复印件、25万元押金收据复印件，经质证，永乐公司无法确认其真实性且认为原告应出示原件，鉴于原告提供了移交书原件予以佐证，移交书确认合作协议终止及餐厅内相关物品用具移交，在陶然御庭公司未抗辩的情形下，本院对该组证据真实性予以认定。关于永乐公司提交的协议书及补充协议书、房屋租赁合同及补充合同，经质证，原告不予认可，鉴于永乐公司提交了该组证据的原件，在原告未提供反驳证据且认可法院依职权调取的永乐公司出具的委托上海永舟贸易有限公司经营管理安福路XXX号房屋的证明的情形下，本院对该组证据真实性予以认定。关于原告提交的损失清单，经质证�永乐公司不予认可，鉴于该清单系原告自行制作且无其他证据予以佐证，本院对其真实性及证明力不予认定。关于原告提交的公安接报回执单，欲证明两被告于2015年11月及2016年3月实施了侵占、盗窃其财产的行为，经质证，永乐公司不予认可其证明力，鉴于该组证据仅为报案信息且从记载内容看与两被告也无关联性，在无其他证据予以佐证情形下，本院对其证明力不予认定。
本院认为，原告与陶然御庭公司就系争超市用房及餐厅用房(以下统称系争房屋)签订的租赁合同、合作经营协议及补充协议系双方真实意思表示，应为合法有效，应予恪守。就系争超市用房，双方租赁合同于2015年5月31日到期，后未再续签书面租赁合同，原告自认其仍使用房屋并向陶然御庭公司支付租金至2015年9月30日，故原告与陶然御庭公司在2015年6月1日至9月30日期间存在不定期租赁关�。因陶然御庭公司承租系争超市用房的租期于2015年9月30日到期，原告后亦直接向产权人永乐公司支付房屋使用费，故本院认定原告与陶然御庭公司的租赁关系于2015年9月30日终止，现系争超市用房已由永乐公司收回，原告依据合同要求陶然御庭公司返还租赁押金10万元的诉请，理由正当，本院予以支持。就系争餐厅用房，原告与陶然御庭公司的合作协议及补充协议于2015年5月31日终止并嗣后办理了相关物品交接，房屋亦返还，故双方租赁关系已终止，原告主张陶然御庭公司返还押金25万元的诉请，理由正当，本院予以支持。关于原告以共同侵权为由要求两被告连带赔偿原告货物、设备及装饰装修损失90万元的诉请，因原告既未提供充分证据证明两被告实施了侵权行为侵占其货物或设备，亦未提供充分证据证明其存在物损及物损范围、价值，故本院对原告要求两被告赔�其货物及设备损失的诉请，难以支持；因原告与陶然御庭公司的租赁关系为到期终止，系争房屋的装饰装修已灭失，原告亦未提供证据证明其进行装修及装修残值，故本院对其要求装修赔偿的诉请，难以支持。原告撤回部分诉讼请求，系其自行处分民事权利，于法不悖，本院予以准许。陶然御庭公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、上海陶然御庭餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海财陆商贸有限公司租赁押金35万元；
二、驳回上海财陆商贸有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》�二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19,725元，由上海财陆商贸有限公司负担14,202元，由上海陶然御庭餐饮有限公司负担5,523元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李成栋
审 判 员 黄晨辰
人民陪审员 赵倩玲
二〇一七年六月十二日
书 记 员 姚铭潮
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。