惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初第1857号原告：赖治广，男，汉�，1970年7月27日生，住广东省惠州市市辖区，委托代理人：黎小辉，广东赢仁律师事务所律师。委托代理人：黎浩宇，广东赢仁律师事务所律师助理。被告：古志宏，男，汉族，1965年3月8日出生，住广东省兴宁市，委托代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。委托代理人：罗红琴，广东惠天好律师事务所律师。原告赖治广诉被告古志宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理，依法组成合议庭，于2016年9月28日公开开庭进行了审理。原告赖治广及其委托代理人黎小辉到庭参加诉讼，被告古志宏及其委托代理人王立平、罗红琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年6月4日，原、被告双方签订了《房地产买卖合同》，双方约定由原告将位于惠州××西区新园华府1栋一单元902号房转让给被告，转让总价款为367028元，第一期购房款于2015年8月1日支付，最后一期购房款167128元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。合同签订后，被告按约定于2015年7月15日转帐支付了首期购房款20万元，另于2015年7月27日现金支付了原告3万元，同时被告委托了房地产中介机构并由原告配合被告办理了房产登记手续。2015年8月4日，大亚湾房管局向被告发出了新的《房地产权证》【粤房地权证惠州字第××号】，并向其发出通知一份，告知其应到大亚湾国土局办理《国有土地使用权证》。故被告要求原告配合其至国土部门办理过户登记，原告要求其支付余下购房款137128元，但被告以其有购房发票为由诉称其己付清全部购房款，无需再付。因购房发票是被告委托房地产中介机构自行从政府有关部门开出，被告开出发票并未告知原告，也不需要原告同�，原告对此毫不知情，且发票的存在与购房款是否支付毫无关系。原告不齿被告有违诚信的行为，向其提出不付清购房款决不办理国有土地使用权转移登记手续。故被告向大亚湾法院提起诉讼【(2015)惠湾法民一初字第1673号】，要求原告协助其办理国有土地使用权过户手续。后大亚湾法院及惠州市中级法院[(2016)粤13民终73号]均判令原告协助被告办理国有土地使用权转移登记手续，但均未对被告未付购房款137128元的事实作出审理。为此，请求人民法院依法判决：1、被告支付原告购房款137128元；2、被告支付购房违约金10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告赖治广向本院提供以下证据：1、身份证复印件，拟证明原告主体适格。2、《房地产买卖合同》，拟证明原、被告双方存在房地产买卖合同关系的事实。3、《房地产权证》（粤房地产权证惠州字第××），拟证明被告主体适格，原告按合同约定将涉案房屋转移登记至被告名下的事实。4、（2015）惠湾法民一初字第1673号民事判决书，拟证明法院的判决，赖治广已全部履行了合同约定的义务。5、（2016）粤13民终73号《民事判决书》，证明法院的判决，赖治广已全部履行了合同约定的义务。6、《国土使用权证》，拟证明被告没有付清购房款。被告古志宏辩称：一、答辩人与被答辩人买卖房屋有别于市场上普通的二手房房屋买卖，答辩人与被答辩人原系朋友关系，生意上也有往来，答辩人出于对被答辩人的信任，关于房屋买卖的事宜都是通过口头约定，并非像陌生人房屋买卖那样签订协议收据等。二、答辩人与被答辩人签订的《广东省房地产买卖合同》第二条约定的付款方式本就是现金支付。答辩人2015年7月15日以转账的方式支付了20万元，又在办理涉案房屋转�登记手续时7月27日向被答辩人支付现金167128元，后在被答辩人的要求下，又额外支付了3万元现金。答辩人支付完购房款后，被答辩人立即与答辩人前往大亚湾房管局办理房屋产权过户手续。答辩人认为房屋既己过户至自己名下，又与被答辩人是朋友，无需再让被答辩人写收据。结合双方签订的《广东省房地产买卖合同》第三条约定：“乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。”若答辩人未足额支付被答辩人购房款，被答辩人根本不会给答辩人办理房屋过户手续，也不会将办理过户后的《房地产权证》交给答辩人。因此，通过上述证据可以证明答辩人只有向被答辩人付清了全部房款后，被答辩人才会办理房屋产权过户登记至答辩人名下的手续。三、根据(2016)粤13民终73号《民事判决书》查明的事实，被答辩人已向答辩人开具了房款为367128元的购房发票。根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条规定：“发票，是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。”发票应当作为答辩人付款的凭证，若被答辩人有相反证据可以证明答辩人未付款，则人民法院应当认定答辩人已足额支付购房款。被告古志宏向本院提供以下证据：1、常住人口登记卡、刘美英的中国银行历史交易明细清单、古巧梅深圳农村商业银行活期对账单、张小婷中国工商银行流水账单、刘建华中国农业银行卡交易明细，拟证明被告向张小婷借款2万元用于支付购买原告房屋的购房款，张小婷于2015年7月13日取现2万元交给被告。2、惠湾国用（2014）第13210401623号国土证，证明原告已经把国土证交给被告，被告已经足额支付购房款，但原告拒绝配合被告办理过户手续。经审理查明：2015年6月4日，原告赖治广作为出卖人与被告古志宏作为买受人签订一份《广东省房地产买卖合同》，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于惠州××西区新园华府1栋一单元902号房，建筑面积76.01平方米，总价款367128元；二、付款方式，采用分期方式付款，即买受人于签订合同当天支付定金30000元，2015年8月1日支付第一期房款200000元，最后一期付款167128元整，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，已付定金在最后一期付款时冲抵，付款方式现金；三、登记过户手续办理约定，本合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到大亚湾房管局办理过户手续，买受人支付最后一期购房款时，出卖人应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给买受人；四、房地产交接约定，双方同意于2015年10月1日由出卖人将该房地产交付给买受�使用；五、违约责任，出卖人决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，视为出卖人违约处理，本合同即告解除，出卖人应在违约之日起七日内将所收定金及购房款退还给买受人，另赔偿买受人壹万元整；买受人决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，视为买受人违约处理，本合同即告解除，买受人所交定金，出卖人不予退还，已付购房款出卖人在七日内退回，另赔偿出卖人壹万元整；六、办理过户所需税费由双方按规定各自负责。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，被告古志宏于2015年7月15日通过银行转账向原告赖治广支付了购房款200000元。当天，被告古志宏到大亚湾地税局澳头分局缴纳了契税3671.28元，该局出具金额为367128元的发票。当天，原告赖治广将其《房地产权证》及《国有土地使用权证》交付给被告古志宏，双方一起到惠州市大亚湾区房管局申请办理涉案房屋转移登记手续。2015年8月4日，被告古志宏取得涉案房屋的《房地产权证》（证号为：粤房地权证惠州字第××号），同时大亚湾区房管局向被告古志宏出具一份《通知》：古志宏，你（们）申请办理惠州××西区新园华府1栋一单元902号房的房地产权交易登记，档案号为60205号，已办理完毕，并发出了《房地产权证》，证号为3300086108号，根据《中华人民共和国房地产管理法》和相关法律法规的规定请到国土管理部门办理《国有土地使用权证》。被告古志宏取得《房地产权证》后，向原告赖治广支付了款项3万元，并要求原告赖治广配合办理《国有土地使用权证》。原告赖治广认为，被告古志宏未付清剩余房款，不同意配合办理《国有土地使用权证》。为此，古志宏遂于2015年9月7日向本院起诉，本院依法作出（2015）惠湾法民一初字第1673号《民事判决书》，判决赖治广应自本判决生效之日起10日内协助古志宏依法办理惠州××西区新园华府1栋一单元902号房的国有土地使用权转移登记手续。赖治广对此不服，向惠州市中级人民法院提起上诉。惠州市中级人民法院依法作出（2016）粤13民终73号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。原告赖治广认为，被告古志宏未付清购房款，应当承担违约责任，为此，遂向本院起诉，主张其上述诉讼请求。庭审中，被告古志宏认为，其在2015年7月27日将现金167128元交给原告，并办理了房产证的过户手续。在拿到房产证后又支付了3万元现金给原告。原告认为，其在被告拿到房产证后确实收到被告支付的3万元现金，但是没有收到被告支付的167128元。案件审理过程中，本院依据原告的申请，查封被告古志宏名下位于惠州××西�新园华府1栋一单元902号房的产权（房产权证：粤房地权证惠州字第××）。认定以上事实，有原告提供的身份证复印件、《房地产买卖合同》、《房地产权证》（粤房地产权证惠州字第××）、（2015）惠湾法民一初字第1673号民事判决书、（2016）粤13民终73号《民事判决书》、《国土使用权证》，被告提供的常住人口登记卡、刘美英中国银行历史交易明细清单、古巧梅深圳农村商业银行活期对账单、张小婷中国工商银行流水账单、刘建华中国农业银行卡交易明细、惠湾国用（2014）第13210401623号国土证及证人证言等证据在卷佐证,予以认定。本院认为：原告古志宏与被告赖治广签订的《广东省房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效，双方均应按约定诚实信用地履行合同义务。原告认为，原告只收到了被告支付的房款230000元。被告认为，其已经向原告支付款项367128元，并额外支付了款项3万元。因此，本案争议的焦点是被告古志宏有无付清购房款。被告古志宏认为，其持有的发票显示，被告已经付清购房款367128元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。被告古志宏庭审中陈述，其在2015年7月27日向原告付清剩余房款167128元，而被告古志宏的购房发票开具时间是2015年7月15日。这与被告古志宏认为发票可以证实其已经付清购房款的辩解是前后矛盾的。因此，被告古志宏的上述辩解理由，与事实不符，本院不予采信。同理，根据《最高�民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告古志宏提供的证据不足以证实，其已经向原告付清剩余购房款137128元。为此，被告古志宏主张其已经付清购房款的辩解理由，证据不足，本院不予支持。为此，原告请求被告支付剩余购房款137128元及违约金10000元，符合合同约定，没有违反法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告古志宏应在本判决生效之日起10�内向原告赖治广支付款项147128元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3243元及保全费用1256元，由被告古志宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 周 勇审判员 曾日华审判员 李海仁二〇一六年十二月十八日书记员 邹晓婷