广东省东莞市中级人民法院行 政 裁 定 书（2016）粤19行终240号上诉人（原审原告)：覃旭才，男，1985年9月29日出生，汉族，身份证住址：四川省射洪县，委托代理人:刘沛，湖南银联律师事务所律师。委托代理人:唐远瞩，湖南银联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市房产管理局。住所地：广东省东莞市南城区科技大道蓝天大厦。法定代表人：刘国军，局长。委托代理人：方智超，该局工作人员。委托代理人：陈清才，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。原审第三人：东莞时代广场有限公司。住所地：东莞市南城区胜和社区鸭仔塘。法定代表人：张沛贤,总经理。委托代理人：王春盛，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托代理人：叶伟坚，广东格雷兄弟律师事务所律师。原审第三人：东莞市万菱实业投资有限公司。住所地：东莞市南城区胜和莞太路大道*号时代广场****号铺。法定代表人：黄赞斌。原审第三人：裴瑞红，女，汉族，1962年10月28日出生，身份证住址：河南省平舆县，上诉人覃旭才因与被上诉人东莞市房产管理局（以下简称“东莞房管局”）以及原审第三人东莞时代广场有限公司（以下简称“时代广场公司”）、东莞市万菱实业投资有限公司（以下简称“万菱投资公司”）、裴瑞红房屋行政登记纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971行初85号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2015年12月28日，覃旭才向原审法院提起诉讼，请求判令：一、东莞房管局为覃旭才B426号商铺的前一产权人裴瑞红办理房屋所有权变更登记违法；二、东莞房管局承担一审诉讼费用。原审法院查明：2012年11月6日，时代广场公司、东莞市城市中心区开发建设总公司与裴瑞红签订商品房买卖合同，约定将位于东莞市南城区莞太大道6号东莞时代广场B426号商铺出售给裴瑞红。2012年11月13日，覃旭才与裴瑞红签订了一份商铺买卖合同，约定裴瑞红将位于南城区莞太大道6号时代广场二层的B426号商铺出售给覃旭才。覃旭才于2012年11月13日向裴瑞红缴纳了首期款。2013年3月20日，裴瑞红和时代广场公司共同向东莞房管局提出房地产所有权转移登记申请，申请将上述商铺由时代广场公司转移登记至裴瑞红名下，并提交了裴瑞红身份证、房地产查丈登记表、商品房买卖合同、商品房预售许可证、契税完税证明等材料。东莞房管局收到该申请后，认为申请资料齐全，同意办理所有权转移登记，并于2013年4月28日向裴瑞红发放了粤房地权证莞字第××号房地产权证。覃旭才于2015年12月28日向原审法院提起行政诉讼，请求原审法院撤销东莞房管局为裴瑞红和时代广场公司办理的上述所有权转移登记。原审法院认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，行政诉讼的原告应当系行政行为的相对人或者与被诉行政行为具有法律上的利害关系。本案中，覃旭才并非东莞市房产管理局为裴瑞红和时代广场公司办理的上述所有权转移登记并颁发粤房地权证莞字第××号房地产权证的行政行为的相对人，且该行政行为并没有对覃旭才的权利义务产生影响，覃旭才与该行政行为并无法律上的利害关系，不具有本案原告诉讼主体资格，应当依法驳回其起诉。综上，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款及《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项的规定，裁定：驳回覃旭才的起诉。本案不收取诉讼费用。一审宣判后，覃旭才不服原审裁定，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销原审裁定，支持覃旭才的一审诉讼请求；二、一审与二审的诉讼费由东莞房管局承担。事实与理由如下：一、覃旭才虽不是东莞市房产管理局为裴瑞红颁发房地产权证的行政行为的相对人，但其与该颁证行为具有法律上的利害关系，是本案合格的诉讼主体。覃旭才与裴瑞红以及代理人万菱投资公司签订了《商铺买卖合同》，约定将位于南城区莞太大道6号时代广场二层的B426号商铺出售给覃旭才。东莞房管局向裴瑞红颁发上述商铺房地产权证。根据《商铺买卖合同》第十三条的规定“2015年9月30日前，该商铺由卖方委托万菱投资公司对本商铺进行租赁及经营管理，2015年9月30日后，买方如仍需委托万菱投资公司对本商铺进行租赁及经营管理，可另行与该公司签订委托租赁、经营管理的相关协议。”覃旭才于2015年9月30日之前去商铺现场查看，发现经东莞房管局予以房屋产权登记的B426号商铺无明确四至，根本无法交付使用。覃旭才进而得知，时代广场公司于2012年7月5日向东莞房管局申请非法登记，东莞房管局就对时代广场项目商铺1184套进行了非法修改，因该登记严重违法，为转移该B426号商铺所有权提供了前提条件，故而提起诉讼。覃旭才虽不是东莞房管局为裴瑞红颁发房产证的直接相对人，但覃旭才作为该商铺的最终受让者、利益受害者，其与东莞房管局违法进行房产登记并进而颁发一系列房产权属登记的行为息息相关，是一系列房产权属登记行为的重要利害关系人与相对方。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，覃旭才具有诉讼主体资格。二、东莞房管局非法登记行为是促成办理覃旭才房屋权证不可分割的前提。东莞房管局违法为时代广场从400套拆分为商铺1184套进行初始登记修改的行政行为是其为裴瑞红B426号商铺颁发房地产权证的前提，该非法修改初始登记与转移登记互为因果，该非法修改初始登记行为违法，因此东莞房管局为B426号商铺转移登记颁发的房产证依法应当予以撤销。三、原审法院在一审中程序有重大遗漏，没有正确履行审判权。1.覃旭才作为本集团诉讼原告之一，原审当庭提交的商铺现状公证书，一审裁定书中没有提及。2.覃旭才提出的东莞房管局手写改动的2××9号的房屋产权权属证明书的司法审查申请，原审发院没有依法按照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十六条之规定进行审查。3.原审法院没有对登记字号为2××9号房屋产权权属证明书进行书面审查，此权属证明书在备注栏中用手写“2012年7月5日拆分商业为1184套，总套数变更为1376套，”但加盖的是“东莞市房产交易所初始登记校对章（1）”。而原审法院认定为变更登记，认定严重错误。综上所述，原审法院将法律行为产生的原因和结果任意割裂，审判程序有意遗漏，适用法律错误，请求二审法院支持覃旭才的上诉请求，维护覃旭才的合法权益。被上诉人东莞房管局答辩称：一、覃旭才对东莞房管局作出的转移登记行为，不具有诉讼主体资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，东莞房管局依法为裴瑞红办理房产登记，覃旭才对此没有法律意义上的利害关系。具体理由如下：第一，该行政行为是依裴瑞红的申请依法作出，覃旭才并非该行政行为的相对人；第二，从时间上来看，东莞房管局做出该登记时，覃旭才尚未购买案涉商铺，与该行政行为没有任何事实上的或法律上的牵连；第三，变更登记完成后，裴瑞红向开发商购买商铺，随后覃旭才才向裴瑞红购买，其作为买受人经过现场实地查看，对商铺的面积、方位以及整个时代广场的铺位数量和分布非常清楚，在此情况下覃旭才才购买案涉商铺。由此可见，商铺的数量、面积对覃旭才或任何其他买受人的权益没有影响。事实上，覃旭才在本案中始终未能明确转移登记的行为损害到其何种利益。综上，覃旭才与东莞房管局为案涉房产办理登记的行政行为不具有利害关系，其没有提起行政诉讼的资格。二、东莞房管局作出的案涉登记行为，收件齐全、程序得当，符合法律法规的规定，依法应予维持。裴瑞红就案涉商铺向东莞房管局申请办理所有权转移登记。东莞市南城房地产交易所依据《房屋登记办法》第三十三条的规定，向裴瑞红收取了房地产登记申请书、申请人身份证明、商品房买卖合同、契税完税证明、办证证明等所有权转移登记所需提交的材料，审核后给予办妥所有权转移登记手续。依据《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条的规定，房屋因发生买卖导致所有权转移的，权利人可以向登记机关申请所有权转移登记。登记机关应当履行查验申请人提供的材料是否合法、就登记事项询问申请人、如实、及时登记有关事项的职责，对房屋有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致、登记申请是否违反法律、行政法规进行审查。本案中，东莞房管局接受裴瑞红的申请后，依据上述法律、法规的规定逐一核实了申请人所提供的文件、证明材料，对该登记申请的合法性给予了严格审查，并依据《房产登记办法》第七条的规定，依据登记信息发放房地产权证，均是在履行法定的行政职责。因此，东莞房管局对涉案商铺办理所有权转移登记及发放房地产权证的行政行为合法。另外，时代广场商铺分割的变更登记，因该行为与覃旭才诉请法院撤销的办证行为，是两个完全独立的行政行为，法院在本案中不应予以审查。况且，东莞房管局在办理时代广场公司提出的商铺分割变更登记的过程中，谨慎审查了申请人所提供的文件、证明材料，收取了法定的齐全材料，履行了应尽的行政职责，法律依据充分。覃旭才主张该行政行为违法，没有任何依据，且覃旭才就该行政行为提起起诉的期限已过。综上所述，原审法院认定事实清楚，法律适用正确。请求二审法院依法维持原判，驳回覃旭才的全部上诉请求。原审第三人时代广场公司在二审法定期间内未提交书面陈述意见。原审第三人万菱投资公司在二审法定期间内未提交书面陈述意见。原审第三人裴瑞红在二审法定期间内未提交书面陈述意见。本院确认原审法院查明的事实为本案法律事实。另查明，覃旭才在二审期间向本院补充提交了《二审开庭审理申请书》、《提供新的证据质证申请书》、《司法鉴定申请书》、《勘验现场申请书》、《商品房屋产权权属申请表》与《房产面积测绘成果报告书》。东莞房管局和时代广场公司表示，上述证据材料已超过举证期限，与本案处理没有关联性，不同意质证；上述申请亦涉及另外的具体行政行为，与本案无关。上述补充查明的事实，有覃旭才补充提交的《二审开庭审理申请书》、《提供新的证据质证申请书》、《司法鉴定申请书》、《勘验现场申请书》、《商品房屋产权权属申请表》与《房产面积测绘成果报告书》，以及本院调查笔录等附卷为证。本院认为：东莞房管局将案涉房产所有权由时代广场公司转移登记至裴瑞红名下，系依双方的共同申请并经审查相关材料后所作出的行政行为。覃旭才既非前述转移登记行为的申请人，也不是该登记行为的相对人。裴瑞红与覃旭才签订《商铺买卖合同》，约定将案涉房产再行售予覃旭才，两者之间形成合同之债，完全独立于前述转移登记行为。若确如覃旭才所称，案涉房产无法交付使用，其可基于合同约定要求裴瑞红承担相应民事责任。可见，前述合同的履行并不受制于案涉转移登记行为，履行不能时亦有合同约定加以规制，覃旭才可据此主张权利救济。故，覃旭才与案涉转移登记行为亦不存在利害关系。原审法院以覃旭才不具有本案的原告诉讼主体资格为由，裁定驳回其起诉，理据充分，并无不妥，应予维持。覃旭才在二审期间补充提交的证据材料和相关申请，不影响其与案涉转移登记行为不存在利害关系的事实认定，与本案处理并无关联，本院不予采纳。综上所述，覃旭才的上诉请求缺乏事实与法律依据，不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。根据国务院《诉讼费用交纳办法》第八条第（三）项的规定，本案无需交纳案件受理费。本裁定为终审裁定。审判长  孙立凡审判员  张志强审判员  叶俏珠二〇一六年十一月二十九日书记员  李添伟