福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第1827号
上诉人（原审被告）张俊宏，男，1967年1月11日出生，汉族。
委托代理人黄小琴，福建金海湾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门特房建设工程集团有限公司建筑装饰材料厂。
委托代理人罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。
委托代理人杨奇灏，福建天衡联合律师事务所实习律师。
上诉人张俊宏因与被上诉人厦门特房建设工程集团有限公司建筑装饰材料厂（下简称特房公司材料厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2014）集民初字第2501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年7月3日，特房公司材料厂起诉请求判决：1、确认张俊宏与特房公司材料厂签订的《租赁合同》于2013年8月12日解除；2、张俊宏立即将上述合同项下租赁标的范围内的场地和房屋返还给特房公司材料厂；3、张俊宏支付场地占用费（按上述合同约定的租金，自2013年8月12日起至张俊宏实际搬离合同项下的房产及用地之日止，暂计至2014年6月23日为37920元）；4、本案诉讼费用由张俊宏负担。
原审判决查明，2006年2月10日，福建省四建建筑工程有限公司建筑装饰材料厂（后更名特房公司材料厂）为甲方，张俊宏为乙方，签订一份《宿舍区租赁合同》，约定：“一、租赁地址范围面积：1、地址：厦门市集美区杏林西路24号内二层的办公楼北侧（详见所附平面图）2、范围面积：职工集体宿舍区围墙内包括宿舍楼四层壹幢1066平方米；平屋卫生间贰间22.11平方米；平屋浴室贰间59.80平方米，共计建筑面积1147.91平方米，场地243.95平方米。二、租金、租金缴纳及租赁期限：1、租金：每月租金叁仟陆佰元整。……3、租赁期：自2006年3月1日至2011年2月28日止。”合同甲方落款处盖有福建省四建建筑工程有限公司建筑装饰材料厂公章，乙方负责人处有张俊宏签名，落款时间为2006年2月10日。双方签订的合同于2011年2月28日到期后，未签订新的租赁合同。2013年7月12日，特房公司材料厂正式书面通知张俊宏应于收到书面通知之日起30日内搬离租赁物，将租赁物内的人员、物品清空，将租赁物恢复原状后归还特房公司材料厂。同日，张俊宏收到通知并签字。在本案原审庭审结束前张俊宏未归还上述房屋及场地。
另查明，2007年12月5日，福建省四建建筑工程有限公司建筑装饰材料厂注册号由3502001800189变更为350200180002056。2010年5月17日，福建省四建建筑工程有限公司建筑装饰材料厂办理名称变更登记，变更后名称为特房公司材料厂。
原审判决查明以上事实，有特房公司材料厂提供的《宿舍区租赁合同》、通知、厦国土房证第01024817号厦门市土地房屋权证、准予变更登记通知书、工商行政管理注册号变更证明，特房公司材料厂当庭陈述及庭审笔录相互佐证，原审法院予以确认。
原审法院认为，特房公司材料厂与张俊宏于2006年2月10日签订的《宿舍区租赁合同》，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，双方的租赁关系合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2011年2月28日，双方签订的合同期限届满，张俊宏继续使用租赁物未归还，原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”双方续租后为不定期租赁，特房公司材料厂有权解除合同。特房公司材料厂于2013年7月12日正式书面函告张俊宏应于收到通知之日起30内归还租赁物，在合理期限之前通知了张俊宏，因此，特房公司材料厂请求解除与张俊宏签订的《宿舍区租赁合同》，于法有据，原审法院予以支持。关于特房公司材料厂主张张俊宏返还讼争场地及房屋的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故，特房公司材料厂请求张俊宏返还讼争场地及房屋，于法有据，原审法院予以支持。关于特房公司材料厂主张张俊宏支付占有使用费的诉求，如上所述，2013年8月12日双方合同解除之后，张俊宏无权占有该诉争场地及房屋，应向特房公司材料厂支付占有使用费，占有使用费自合同解除之日起参照租金标准（每月3600元）计算至实际归还房屋之日。租赁合同履行过程中，原租赁合同的主体福建省四建建筑工程有限公司建筑装饰材料厂变更为厦门特房建设工程集团有限公司建筑装饰材料厂，原租赁合同项下的权利义务由本案特房公司材料厂概括承受。张俊宏经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，原审法院在查明事实后，可依法迳行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认特房公司材料厂与张俊宏签订的《宿舍区租赁合同》于2013年8月12日解除；二、张俊宏应于判决生效之日起十五日内将位于厦门市集美区杏西路24号内二层的办公楼北侧集体员工宿舍区围墙内建筑面积为1147.91平方米的房屋（包括宿舍楼四层壹幢1066平方米；平屋卫生间贰间22.11平方米；平屋浴室贰间59.80平方米）及243.95平方米的场地返还特房公司材料厂；三、张俊宏应于本判决生效之日起十日内支付特房公司材料厂占有使用费（按每月3600元，自2013年8月12日起计至实际搬离之日止）。本案案件受理费748元，由张俊宏负担。
宣判后，张俊宏不服，向本院提起上诉。
上诉人张俊宏上诉称，一、原审判决解除合同错误。根据合同约定，在同等条件下，张俊宏享有优先承租权，因此，特房公司材料厂无权随意解除合同。2005年7月13日，双方就厦门市集美区杏林西路24号内东侧场地及房屋的租赁事宜签订了《租赁合同》，合同约定租赁期限自2005年8月16日至2011年2月15日止。合同第五条第6项约定：租赁期满后且双方都有续租意愿，在同等条件下乙方可优先续租，具体条款另行商定。2011年2月15日合同到期后，双方虽没有签订新的合同，但是特房公司材料厂仍按涉案合同约定定期向张俊宏收取租金，因此，双方的租赁关系仍续存。2013年7月12日，特房公司材料厂发出通知，但并没有说明其解除合同的理由，只是要求张俊宏在接到通知30日内腾房。在合同履行过程中，张俊宏不存在任何违约的行为。特房公司材料厂将房屋收回的原由应明确告知。倘若其将房屋收回后亦是用于出租并不作为其他用途使用，那么根据合同约定，在同等条件下，特房公司材料厂应确保张俊宏的优先承租权，而不能随意主张解除。二、原审判决对于张俊宏已交付租金情况并未查明。原审在未对张俊宏已交付租金情况查明的情况下，径直判令张俊宏自2013年8月12日起按每月1000元的标准支付占有使用费给特房公司材料厂是错误的。事实上，张俊宏在2013年7月5日缴交了一季度的租金给特房公司材料厂，张俊宏实际缴纳的租金到期日应为2013年9月30日。即使合同需要解除，解除时间也应是2013年9月30日后。鉴于原审判决未查明已交付租金情况，在即使需要解除合同的情况下，原审判决解除的时间也是错误的。因此，由于原审判决对于已交付租金情况未查明，从而导致判令解除的时间错误，同时也错误判令了占有使用费的交付起止时间。三、涉案房屋存在次承租人，原审法院未通知次承租人作为第三人参加诉讼，属遗漏当事人。张俊宏先后将羽毛球场及仓库转租给次承租人郭建煌及熊波，其中，熊波在该场所注册了厦门市集美区厦熊信厨具店，经营时间自2007年3月13日开始。对于张俊宏转租的事实，特房公司材料厂是明知的。因此，鉴于本案判决结果与次承租人具有法律上的利害关系，通知次承租人参加诉讼有利于判决的实际执行，也是对次承租人权利的保障。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“…因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”，因此，鉴于本案涉及第三人利益，原审法院未通知次承租人参加诉讼系属遗漏当事人。四、原审法院没有穷尽送达方式，以公告方式送达后缺席判决，属程序违法。张俊宏在原审审理过程中并没有接到原审法院的电话通知，而且张俊宏也早已搬离了户籍地。原审法院并没有穷尽一切送达方式，仅是以电话无法联系，户籍地找不到为由即径直公告送达，导致张俊宏直至判决后才知道被诉一事，从而在一审庭审中无法行使自己的诉讼权利。由于本案中涉及的是不动产争议，原审法院应当知道该涉案房屋的经营者或使用者与张俊宏具有关联性。因此，倘若原审法院在送达阶段能在涉案房屋张贴公告，那么就不会导致张俊宏全然不知被告事宜。因此，根据民事诉讼法第九十二条：“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达”，也就是说只有在张俊宏下落不明的情况下，法院才可以用公告的方式送达。而鉴于该诉讼与次承租人密切相关，且次承租人均能联系到张俊宏，张俊宏即能在第一时间参加诉讼。因此，原审法院用公告送达的方式缺席判决属程序错误。五、即使法院审理后，认为涉案合同应当判令解除，但由于涉案房屋已经转租给第三方作为经营使用，因此，即使判令解除，原审判决仅给十五天的腾房期限也是远远不够的。综上，上诉请求判决：撤销原判，依法发回重审，并由特房公司材料厂承担本案一审、二审的案件受理费。
被上诉人特房公司材料厂答辩称，一、特房公司材料厂依法享有合同解除权，《租赁合同》于2013年8月12日解除。双方于2005年7月13日签订涉诉《租赁合同》，约定张俊宏承租涉诉房屋，期限自2005年8月16日至2011年2月15日。合同到期后，双方未再续签租赁合同。根据《合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，《租赁合同》到期后，双方实际为不定期租赁关系，双方当事人均可随时解除《租赁合同》。据此，特房公司材料厂依法享有合同解除权，并且特房公司材料厂于2013年7月12日书面函告张俊宏应于30日内归还涉诉房屋，亦已留足充分时间搬离，特房公司材料厂系依法依约行使合同解除权，原审判决涉讼《租赁合同》于2013年8月12日解除是正确的。同时，如果张俊宏所述涉讼房屋存在次承租人属实的话，因张俊宏的转租行为未征得特房公司材料厂同意，所以根据合同法第224条第2款，特房公司材料厂也同样有权解除讼争租赁合同。二、原审判决并未遗漏当事人。根据合同相对性原则，本案讼争租赁合同的当事人仅有特房公司材料厂和张俊宏两方，租赁合同仅对当事人双方有约束力。即使涉讼房屋存在次承租人，根据法律规定，次承租人并非必须参加诉讼的当事人，故原审判决并未遗漏当事人。三、原审法院依法适用公告送达，不存在程序违法，张俊宏系因自身原因导致缺席判决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审理查明，对原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。另，张俊宏主张原审遗漏查明：1、张俊宏的租金缴交情况；2、租赁房屋是否存在次承租人；3、合同解除租赁物被收回后是继续出租还是另有他用。
二审中，张俊宏提交两组证据：证据一，张俊宏与郭建煌、熊波分别签订的《房屋租赁合同》各一份和经营者为熊波、名称为厦门市集美区厦熊信厨具店的《营业执照》一份，拟证明讼争房屋已转租给第三人，本案存在次承租人，原审未通知次承租人作为第三人参加诉讼，属程序违法。证据二，银行账单记录，拟证明张俊宏于2013年7月5日支付了一季度的租金。特房公司材料厂质证认为：张俊宏提交的证据均不属于新证据，对证据的三性亦均不予认可，其中证据一租赁合同系张俊宏与他人签订，没有征得特房公司材料厂的同意，特房公司材料厂有权解除讼争租赁合同；证据二银行账单记录无法显示转账人及收款人，无法证明待证事实。嗣后，特房公司材料厂确认有收到郭建煌和张俊达支付的总额为20250元的款项，因不知是何用途，公司财务挂账未作处理。张俊宏陈述郭建煌是次承租人、张俊达系张俊宏的弟弟，其二人所付款即代张俊宏向特房公司材料厂支付租金。二审中，张俊宏与特房公司材料厂双方共同确认：张俊宏应付占有使用费自2013年9月28日起算。
二审中，曾炳建、周晓铭、郭建煌、熊波、陈彩云、熊新浪等六个次承租人提交参加诉讼申请书，请求作为诉讼当事人参加本案诉讼。特房公司材料厂明确表示张俊宏负有腾空退房的义务，如因次承租人问题导致无法执行，其会以物权保护另行主张权利。
本院认为，张俊宏与特房公司材料厂签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容符合法律法规的规定，应为有效。因合同约定的租赁期限已经届满，虽然张俊宏仍占有使用讼争房屋，但双方的租赁关系已转为不定期租赁，特房公司材料厂有权随时解除合同。特房公司材料厂于2013年7月12日书面通知张俊宏应于收到通知之日起30日内搬迁并腾空交付房屋，故原审判决确认双方的租赁关系于2013年8月12日解除正确，应予维持。租赁关系解除后张俊宏应返还租赁物并支付占用期间的使用费，鉴于双方二审确认占有使用费应自2013年9月28日起算，原审判决应作相应变更。虽然张俊宏提供证据证明其已将讼争房屋转租第三人，房屋腾退涉及第三人搬迁问题，但特房公司材料厂作为出租人已明确表示其可另案主张权利，故次承租人并不是本案必须参加诉讼的当事人，原审不存在遗漏当事人的情形。本院亦据此通知申请人不同意其作为当事人参加本案诉讼的决定。至于送达问题，原审在无法联系上张俊宏的情况下采取公告送达方式并无不当，张俊宏的相关上诉理由不能成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果除占有使用费起算时间因当事人二审作出新的事实确认而应作相应变更外，其余应予维持。张俊宏的上诉理由除费用支付情况外均不能成立，上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
一、维持厦门市集美区人民法院（2014）集民初字第2501号民事判决第一、二项；
二、变更厦门市集美区人民法院（2014）集民初字第2501号民事判决第三项为：上诉人张俊宏应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人厦门特房建设工程集团有限公司建筑装饰材料厂占有使用费（按每月3600元自2013年9月28日起计至实际搬离之日止）；
三、驳回上诉人张俊宏的其他上诉请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费748元、二审案件受理费748元，由上诉人张俊宏负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 胡林蓉
审判员 洪德琨
二〇一五年九月十八日
书记员 王兴胜
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审。
原审法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。