中华人民共和国
浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0381民初5021号
原告：朱某，男，1982年2月8日出生，汉族，户籍登记地浙江省温州市瓯海区，现住意大利共和国。
委托诉讼代理人：应美珍、李志超，浙江玉海律师事务所律师。
被告：浙江正国房地产开发有限公司。住所地瑞安市塘下镇陈宅村，统一社会信用代码330381000042254。
法定代表人：钱黎明，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：蔡万斌，男，1972年6月1日出生，汉族，住福建省浦城县，系被告浙江正国房地产开发有限公司法务部经理。
原告朱某与被告浙江正国房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月30日公开开庭审理了本案。原告朱某的委托诉讼代理人李志超、被告浙江正国房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡万斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱某向本院提出诉讼请求称：1、请求判决被告立即向原告交付滨水名苑（原国际名都）第x幢x单元xxx号商品房；
2、请求判决被告向原告支付自2014年7月1日起至实际交付上述商品房之日止按日以已交付房价款万分之二计算的违约金（暂算至2015年10月31日止为132211元）；3、请求判决被告向原告支付自2014年12月31日起至实际取得上述商品房房屋、土地权属登记之日或登记证明之日止按日以已交付房价款万分之二计算的违约金（暂算至2015年10月31日止为82632元）；4、本案诉讼费用由被告承担。原告在诉讼过程中自愿撤回第三项诉讼请求。事实及理由：2012年7月17日，原、被告双方签订了《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告向被告购买由其开发建设的位于瑞安市塘下镇中心区滨水名苑（原国际名都）第x幢x单元xxx室商品房一套，总价款1377200元。双方对买卖房屋的价款、交付房屋、土地、房屋权属证书或登记证明的时间及违约责任等条款作了约定。根据合同约定，被告应于2014年6月30日前向原告交付上述商品房，2014年12月30日前取得上述商品房权土地、房屋权属证书或登记证明；被告逾期交付房屋及办理权证的，均应按日向原告支付已付购房款的万分之二的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，但被告至今未向原告交付上述商品房及取得的土地、房屋权属证书或登记证明。
被告浙江正国房地产开发有限公司答辩称：商品房存在分期付款，原告尾款还没有付清；商品房于2010年开始开发，合同签订约定时间是2014年必须交付，因为国家宏观调控亏损几个亿，2014年到2015年期间变成烂尾房，房开创始人重新把自己资产变卖投资烂尾楼，经过整改，检测基本合格，人防部分还有部分没有通过检测，无法获取备案材料。因部分业主提前拿到房子并开始装修，发现我们工程从消防报警系统是瘫痪的，房子开始脱漆、幕墙玻璃破裂、渗漏，达不到合格的要求，我们专家组综合检测，结果是不符合交付的条件，所以我们暂停了交付。现在我们想尽办法完善工程，尽量安抚好业主，这是我们公司现在最大的责任。因为我们逾期交付房屋，索赔也是接受的，但是现在工程不完善，没办法交付，如果交付是对业主的不负责；等工程完善后交房，所有的索赔也是合情理的，也只能等到交付房屋后我们才能找到索赔的终结点，现在就算判决也没办法计算索赔到什么时候。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2012年7月17日，原、被告双方签订了《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告向被告购买由其开发建设的位于瑞安市塘下镇中心区滨水名苑（原国际名都）第x幢x单元xxx室商品房一套，总价款1377200元。《合同》第九条规定，出卖人应当在2014年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施；3、施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需瑞安市建设主管部门的书面证明为依据。《合同》第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率不应小于第项中的比率）的违约金。《合同》第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。《合同》第十六条约定，出卖人承诺于2014年6月30日前取得欠款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在欠款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。
另查明，瑞安市住房和城乡规划建设局在2016年3月22日出具的说明一份，内容为：涉案商品房项目于2015年10月15日举行竣工验收会议，由建设方（业主）组织五方责任主体进行验收并一致同意该建设工程质量合格、通过竣工验收，瑞安市质监站认为此次验收会议组织形式和程序合法有效。瑞安市住房和城乡规划建设局尚未收到该项目的竣工验收备案申请。瑞安市公安消防局于2015年7月8日出具建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。
原告在庭审中表示涉案商品房已经具备商品房正常使用的水、电、气、道路等基本条件，并承诺同意在涉案商品房项目未取得工程竣工验收备案证明的情况下由被告先行交付房屋，但保留追究该项违约责任的相关权利。
本院认为，原、被告对《浙江省商品房买卖合同》的效力均无异议，且经本院审查，不具有我国合同法规定的无效情形，应受法律保护。纵观本案，原、被告双方买卖的房屋至今未交付，以及商品房项目未取得建设工程竣工验收备案证明的事实无争议，双方争议的焦点在于客观上是否达到了法律规定的房屋交付条件。对此，主要从以下几个方面来分析。
关于建筑工程质量。《建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第三条规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。第十六条第三款规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。另外，为规范房屋建筑和市政基础设施工程的竣工验收，保证工程质量，住房和城乡建设部根据《建筑法》和《建设工程质量管理条例》，于2013年12月2日印发的《房屋建筑与市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施。第六条还规定，工程竣工验收应当按以下程序进行：……（四）建设单位组织工程竣工验收。1、建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和工程建设各个缓解执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；2、审阅建设、勘察、设计、监理单位的工程档案资料；3、实地查验工程质量；4、对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。本案中，涉案商品房项目于2015年10月15日举行竣工验收会议，由被告组织建设、勘察、设计、施工、监理单位五方责任主体进行验收并一致同意该建设工程质量合格、通过竣工验收，瑞安市质监站也认为此次验收会议组织形式和程序合法有效。因此，可以认定该建设工程质量合格，符合交付条件。
关于备案证明。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主观部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条对此也作了相同的规定，第九条还规定“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款”。本院认为，上述规定仅明确了未取得备案证明的行政责任，未明确规定工程不得交付使用。因此，上述规定均属于管理性强制性规定。被告未取得项目备案证明，不影响工程的交付使用。虽然原、被告双方在合同中约定取得备案证明是交付房屋的条件之一，但是现原告同意在未取得备案证明的情况下由被告先行交付房屋，应视为原告自愿放弃要求被告履行该项合同约定义务，且未损害公共利益或者他人利益，并无不当。
关于消防安全。《消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案中，瑞安市公安消防局于2015年7月8日出具建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。因此，在消防安全方面，涉案商品房项目可投入使用，房屋符合交付条件。
关于规划许可。瑞安市住房和城乡规划建设局认为此次建设工程竣工验收会议组织形式和程序合法有效，未明确提及该建设工程违反相关规划许可并出具了情况说明，双方亦无提供证据证明该建设工程违反相关规划许可，故可以认定该建设工程符合规划许可要求。
综上，涉案商品房项目客观上已经达到了法律规定的房屋交付条件，而且已经具备商品房正常使用的水、电、气、道路等基本条件，且原告承诺同意在涉案商品房项目未取得工程竣工验收备案证明的情况下由被告先行交付房屋。因此，原告要求被告交付房屋的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。被告关于商品房项目客观上未通过建设工程竣工验收和取得备案证明，在法律上存在交付障碍的抗辩理由，本院不予采信。按照《合同》第十条的约定，被告逾期交房，原告有权要求被告继续履行合同，自2014年7月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。按照《合同》第十六条的约定，约定日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告有权不退房，被告自2014年12月31日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款0.02%的违约金。据此，被告应当立即向原告交付房屋，并按照合同约定承担支付逾期交房和逾期办理权属证书违约金的违约责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、被告浙江正国房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱某交付位于瑞安市塘下镇中心区的滨水名苑（原国际名都）x幢x单元xxx室房屋；
二、被告浙江正国房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期交房违约金（以已付款1377200为基数，自2014年7月1日起按日万分之二计算至实际交付房屋之日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4523元，由被告浙江正国房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效后十日内交纳，原告应当自判决生效之日起十五日内来本院结算后退回预交的诉讼费用）。
如不服本判决，原告可在于本判决书送达之日起30日内，被告可在于本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件本诉受理费4523元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）。逾期按自动撤回上诉处理］。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行的，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为两年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 邢 建
人民陪审员 蔡永林
人民陪审员 曹高锋
二〇一六年九月十二日
代书 记员 何陈琪
附录一：原告朱某提供的证据目录
证据1：原告身份证复印件1份；
证据2：被告企业工商登记复印件1份；
证据3：商品房买卖合同1份；
证据4：销售不动产发票1份。
被告浙江正国房地产开发有限公司提供的证据目录
证据1：售房收入明细表1份；
证据2：收款收据2份、进账单2份；
证据3：工程质量专家检验结论纪要1份；