广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终12号
上诉人（原审原告）：黄辉，户籍地址吉林省长春市二道区。
委托代理人：麦征，广东青晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市番禺区庄士房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：庄家彬，职务：董事长。
委托代理人：张兴东，该公司职员。
上诉人黄辉因与被上诉人广州市番禺区庄士房地产开发有限公司（以下简称庄士公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法楼民初字第449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人黄辉上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判解除双方在2014年6月13日签订的《庄某映蝶蓝湾认购书》；三、判令庄某公司返还黄辉定金50000元；三、由庄某公司承担本案的一、二审诉讼费用。上诉理由：一、原审判决认定黄辉享有在广州市购买商品房的资格是没有任何事实与法律依据，是错误的。根据广州市政府2013年11月18日颁布并于当日实施的《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》(穗府办【2013】44号)第三条规定：抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)”。因此，政府部门对非广州市户籍人员限购的加强，是以实施规定之日之前的社保记录作为条件，要达到：一是否达到缴交年限，二是是否连续缴交，缺一不可。黄辉在2012年3月至6月补缴社保，属于在签订认购之日前三年之内，存在补缴不是连续缴交，也就是黄辉的社保缴交记录不符合“购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”。二、因不可归责于某的原因，致使合同无法达到签订合同的目的，应当解除双方在2014年6月13日签订的《庄某映蝶蓝湾认购书》，并由庄某公司返还定金。如前所述，黄辉不具备在广州市范围内购买商品上的资格，其与庄某公司签订的《庄某映蝶蓝湾认购书》也因为政策原因，无法实际履行，无法达到合同目的，应当解除，且由庄某公司返还其所交定金。原审判决在黄辉不具备购房资格的前提下，认定是黄辉单方面过错导致合同不能履行，是错误的。我方在签订认购书时，庄某公司作为房地产开发企业，其工作人员对于限购政策，即我方是否具备在广州市购买商品房的条件比我方更有优势，导致合同无法履行的主要过错在于庄某公司。
被上诉人庄某公司二审辩称：我方同意原审判决，不同意黄辉的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。理由如下：1、双方签订认购书时，我方已经告知黄辉有关广州市的限购政策，已经向黄辉解释说明过，且黄辉在签订认购书时也清楚认购书第四条，所以黄辉在不具备广州市购房资格时我方是有权没收定金。2、一审过程中，黄辉没有证据证明其不具备广州市的购房资格，在此情况下，黄辉要求退还定金没有依据。
黄辉向一审法院起诉请求：1、判令解除黄辉、庄某公司在2014年6月13日签订的《庄某映蝶蓝湾认购书》；2、判令庄某公司返还黄辉定金50000元；3、由庄某公司承担本案的诉讼费用。
一审认定的事实：广州市番禺区庄士房地产开发有限公司是一具备房地产开发资质的企业法人。2014年6月13日，黄辉（买方、乙方）与广州市番禺区庄士房地产开发有限公司（卖方、甲方）签订了一份《庄士映蝶蓝湾认购书》（认购书编号0007141），认购书订明，黄辉所认购商品房位于广州市番禺区石楼镇莲港大道126号庄士·映蝶蓝湾一期A2幢1梯602房，建筑面积为211.8961平方米，套内建筑面积为169.8386平方米；成交价1646154元整。付款方式为黄辉应于签订本《认购书》时向庄某公司支付定金50000元，定金待签署《商品房买卖合同》及附件后自动转为首期房价款……于2014年7月30日支付首期500000元（含定金）并签署《商品房买卖合同》与贷款协议，于2014年8月30日前支付300000元，于2014年9月25日支付首期款356154元，余下490000元做商业按揭。其中该《认购书》第四条购房手续中约定：“1、乙方应于2014年7月30日前携带本《认购书》及预登记产权名义人之有效身份证件、印章及签约所需的全部资料到甲方签约办证室签署《商品房买卖合同》及附件，并按时缴付约定的房价款及相应税费，以便甲方办理网上备案的确认手续。乙方逾期未签订《商品房买卖合同》及附件或逾期未向甲方支付房价款及相应税费（包括支票不能兑付的情形）的，甲方无须通知乙方即有权解除本《认购书》，将该商品房另行出售，乙方已付之定金及相关费用不予退回。2、乙方确认在签订本《认购书》时已阅读并清楚认知甲方在庄某·映蝶蓝湾销售中心公示的《商品房买卖合同》及附件的详细内容。3、乙方已阅读并清楚认知甲方在庄某·映蝶蓝湾销售中心公示的《购房须知》、《供房要求》、《按揭须知》、《物业服务协议》的详细内容，并同意签订《物业服务协议》。4、乙方在签订本《认购书》之前，已清楚并理解国家、广东省、广州市的购房政策，并承诺具备广州市的购房资格、条件。若因乙方不具备购房资格、条件而导致双方无法按时签署《商品房买卖合同》及附件，双方均同意解除本《认购书》，甲方有权将该商品房另行出售，并有权没收乙方定金。”
上述《认购书》签订后，黄辉于2014年6月15向庄某公司支付定金50000元，庄某公司于2014年6月15日向黄辉出具《收据》一份，以证明收取黄辉交纳的定金50000元。后黄辉以其本人没有广州市购买房屋资格，也无法通过银行贷款为由，要求解除认购书、庄某公司返还定金50000元，经双方协商不成，黄辉遂将庄某公司诉至一审法院。
一审庭审时，黄辉提交一份由广州市番禺区社会保险基金管理办公室出具的《缴费历史明细表》，以证明黄辉的社保缴费记录中，2012年1月、2月存在补缴情况，不符合连续缴纳社保的情况，不符合广州市关于限购的规定，也无法通过银行的贷款审查。庄某公司则认为该补缴记录发生在2012年，是在限购文件《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办[2013]44号）颁布之后，并非为了规避法律而去补缴的，且按照法不溯及既往的原则，黄辉将其设为限购对象，不符合事实。另黄辉没有按照约定办理网签，所以说银行不发放贷款也是没有证据的。
一审法院认为：根据广州市政府颁布的《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办[2013]44号），该文件第三条规定“抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起，暂定对能够提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭，限购1套住房”。黄辉（买方）与广州市番禺区庄士房地产开发有限公司（卖方）签订《庄士映蝶蓝湾认购书》之时前述规定已出台执行，黄辉作为非本市户籍居民家庭认购案涉商品房时，应当事先知晓上述限购政策，并据此规定判断自身是否具备购买涉案商品房的条件；而庄某公司作为房地产开发企业在上述限购政策执行期间负有查验核实购房人是否具备购房条件的责任。本案中，黄辉、庄士公司双方争议的焦点在于黄辉是否享有广州市购买商品房的资格。本案黄辉户籍所在地为吉林省长春市，按照《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办[2013]44号）第三条的规定，作为非本市户籍家庭在广州市购买商品房，需提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。从经法庭质证的由广州市番禺区社会保险基金管理办公室出具的《缴费历史明细表》反映，黄辉的社保缴费记录于2012年1月至2月发生“补收”，但该补收的时间点与在此之前的2011年7月至12月以及在此之后的2012年3月至6月的社保缴纳的时间点均为连续的，代缴的工作单位亦未发生变化，黄辉也未举证说明该时段“补收”社保费用的原因，且该“补收”情况也发生在《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办[2013]44号）颁布之前，足以证明黄辉并非为了避政府规定的限购政策而进行补缴社保费，黄辉的社保缴费记录符合现行的限购政策，享有在广州市购买商品房的资格。黄辉在签订《庄某映蝶蓝湾认购书》、交纳认购定金后，未按相关约定到庄某公司处签署《商品房买卖合同》及附件并按时缴付约定的房价款及相应税费、办理网上备案的确认手续。依据双方所签订的《庄某映蝶蓝湾认购书》第四条第一款的约定，庄某公司无须通知黄辉即有权解除涉案《认购书》，将该涉案商品房另行出售，黄辉已付之定金及相关费用不予退回。由于某单方的过错，导致案涉《庄某映蝶蓝湾认购书》不能继续履行，故黄辉主张解除原庄某公司在2014年6月13日签订的《庄某映蝶蓝湾认购书》、庄某公司退还已交纳的购房定金50000元的理由不成立，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条的规定，于2015年12月16日作出如下判决：驳回原告黄辉的全部诉讼请求。本案受理费525元，由原告黄辉承担（该受理费黄辉已向一审法院预交）。
本院二审期间，双方均无提交新证据，且对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
二审中,庄某公司称:涉案认购书已经解除，因为黄辉没有签订正式合同，我方可以行使解除权，没收黄辉的定金。
本院认为，本案双方均认为涉案《庄某映蝶蓝湾认购书》已经解除，本院予以确认。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为黄辉要求庄某公司退回定金50000元能否得到支持？经本案查明的事实，双方签订的《庄某映蝶蓝湾认购书》约定“乙方在签订本《认购书》之前，已清楚并理解国家、广东省、广州市的购房政策，并承诺具备广州市的购房资格、条件。若因乙方不具备购房资格、条件而导致双方无法按时签署《商品房买卖合同》及附件，双方均同意解除本《认购书》，甲方有权将该商品房另行出售，并有权没收乙方定金。”该约定系双方的真实意思表示，对双方具有约束力。本案黄辉作为具有完全民事行为能力的正常成年人，其在认购案涉商品房时，应对其自身是否符合广州市的限购政策、是否具备购房资格负有审慎注意的义务。黄辉于认购书中承诺其具备广州市的购房资格、条件，故即使如黄辉所述，其不具备购房资格导致无法购买案涉商品房，根据上述认购书的约定，也应当由黄辉承担相应的责任。因此，黄辉以其不具备购房资格为由要求庄某公司退回定金50000元，缺乏依据，一审不予对此支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，黄辉的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费525元，由黄辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 黄春成
审判员 柳玮玮
二〇一七年三月十五日
书记员 罗 涛
黄咏欣