广东省阳东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳东法民二初字第6号
原告：广东碧桂园物业服务有限公司阳东分公司，住所地：阳东县城。
法定代表人：梁裕尤，该公司经理。
委托代理人：郭思源，该公司职员。
委托代理人：赵云霞，该公司职员。
被告：关丽卿，女，汉族，户籍地广东省阳江市江城区。
原告广东碧桂园物业服务有限公司阳东分公司诉被告关丽卿物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，适用简易程序，依法由审判员林睦飞独任审判，于2015年2月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭思源、赵云霞到庭参加诉讼，被告关丽卿经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告购买了阳东县碧桂园房地产开发有限公司开发的位于阳东县某小区花地十三街008号商品房。原、被告双方于2008年6月30日签订《某小区前期物业服务协议》。协议由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月561.90元向原告缴纳物业服务费。被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的千分之五交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2009年7月1日起至今一直未支付物业服务费，截止2014年10月28日欠款金额累计高达35399.70元，原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告上述欠款行为违反了《某小区前期物业服务协议》的约定，已构成严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同约定，请求贵院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费35399.70元，同时计付逾期付款的违约金给原告（暂计至2014年10月28日为人民币166564.03元），并判令被告承担本案全部的诉讼费用，以维护原告合法权益。原告自2009年7月起代被告支付电费共计人民币337.15元，原告多次向被告催要，但是至今未能支付。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起诉讼，请求：一、判令被告向原告支付物业服务费人民币35399.70元；二、判令被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2014年10月28日为人民币166564.03元（此后的违约金按照合同约定计算）；三、判令被告向原告支付2009年7月起至2010年6月止的电费共337.15元；以上三项金额共计202300.88元。四、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告没有答辩。
经审理查明：阳东县碧桂园房地产开发有限公司是阳东某小区商住区开发企业。原告原称广东碧桂园物业管理有限公司阳东分公司，2012年12月18日变更为广东碧桂园物业服务有限公司阳东分公司，是广东碧桂园物业服务有限公司的隶属企业。2006年1月1日，阳东县碧桂园房地产开发有限公司与原告签订一份《阳东某小区前期物业管理服务合同》，约定由原告对阳东某小区进行物业管理和服务，其中约定物业管理服务费用标准，联体住宅、单体住宅按房屋建筑面积每月每平方米1.5元计收，花园面积按每月每平方米0.4元计收；合同第十条约定，物业服务费应按月交纳，在每月5日前付清，业主自物业交付之日起，无论其是否居住或使用该物业均应承担物业服务费用；合同第二十三条约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一天按需交纳拖欠物业管理服务费的0.5%支付违约金。
2008年6月30日，被告关丽卿通过与开发商阳东县碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购得阳东某小区花地十三街008号商品房，该房屋套内建筑面积为356.94平方米，花园面积为66.22平方米。同日，被告关丽卿又与原告广东碧桂园物业服务有限公司阳东分公司签订一份《某小区前期物业服务协议》，该协议约定的物业管理服务费收费标准、缴费条件、缴费时间以及违约责任等与《阳东某小区前期物业管理服务合同》中约定的内容一致。
另查明：阳东某小区花地十三街008号商品房于2008年8月16日交付给被告关丽卿，房屋交付后被告也能按约定每月缴纳物业管理服务费561.90元，但自2009年7月份，被告没有再缴纳，同时，从2009年7月份起至2010年6月份止，原告代被告支付电费337.15元。被告欠费后，原告多次向被告发出催缴物业服务费函，未果，原告遂诉至本院。
另查明：从2006年9月13日阳东县物价局向原告发出的《关于阳东某小区一期住宅楼宇物业管理服务收费基准价及有关问题的通知》中，允许联体住宅、单体住宅物业管理服务收费基准价按建筑面积计算，每月每平方米1.50元，私家花园每月每平方米0.40元。
以上事实，有当事人的陈述，《阳东某小区前期物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》、《某小区前期物业服务协议》、《收楼及入住承诺书》、《关于阳东某小区一期住宅楼宇物业管理服务收费基准价及有关问题的通知》、《业主委托代缴费用委托书》、发票、催缴物业服务费函等证据证实。
本院认为：房地产企业阳东县碧桂园房地产开发有限公司与原告广东碧桂园物业服务有限公司阳东分公司签订的《阳东某小区前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律禁止性的规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同应对阳东某小区的业主具有约束力。被告购置阳东某小区花地十三街008号商品房时，与原告签订《某小区前期物业服务协议》，该协议是在平等自愿的基础上签订，应为有效合同，双方应按约定全面履行义务。《阳东某小区前期物业管理服务合同》及《某小区前期物业服务协议》中约定的联体住宅、单体住宅物业管理服务收费基准价按建筑面积计算，每月每平方米1.50元，私家花园每月每平方米0.40元，该标准经阳东县物价局核准，双方应按约定履行，即被告应每月向原告缴纳物业管理服务费561.90元，现原告请求被告缴纳从2009年7月1日起至2014年10月28日止共63个月的物业管理服务费35399.70元，合法有理，应予支持。
关于逾期缴纳物业管理服务费的违约金问题。业主按时缴纳物业管理服务费，是业主履行物业服务合同的义务。业主未按时交纳物业管理服务费的，给物业管理方造成的经济损失应为利息损失，即为应缴物业管理服务费的银行贷款利息的损失。被告长期未按约定缴纳物业管理服务费应当承担赔偿原告经济损失的违约责任。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，《阳东某小区前期物业管理服务合同》及《某小区前期物业服务协议》中虽然约定了“逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一天按需交纳拖欠物业管理服务费的0.5%支付违约金，”但该约定明显过分高于银行贷款利息的30%。结合本案的实际情况，酌定违约金应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算。合同约定物业服务费应按月交纳，在每月5日前付清，被告从2009年7月份起至2014年10月份止的物业管理服务费违约金，应以561.90元为本金，从每个月的6日起计至2014年10月28日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。
另外，原告代被告缴纳的电费337.15元，被告应支付给原告。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视被告自愿放弃答辩、举证及质证的权利，本院依法应作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告关丽卿在本判决生效之日起七日内支付自2009年7月1日起至2014年10月28日止的物业管理服务费35399.70元给原告广东碧桂园物业服务有限公司阳东分公司；
二、被告关丽卿在本判决生效之日起七日内支付2009年7月份至2014年10月份的物业管理服务费的违约金（以561.90元为本金，自2009年7月份起，在每个月的6日计至2014年10月28日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计算）给原告广东碧桂园物业服务有限公司阳东分公司；
三、被告关丽卿在本判决生效之日起七日内支付代缴的电费337.15元给原告广东碧桂园物业服务有限公司阳东分公司。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2160元，由原告负担1160元，被告负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审判员 林睦飞
二〇一五年三月五日
书记员 梁淑娴