广西壮族自治区南宁市中级人民法院执 行 裁 定 书（2014）南市执异字第19号案外人谢荣。申请执行人南宁市汉佳商务有限公司。法定代表人赵祥楚，执行董事。委托代理人梁天懿，公司职员。委托代理人李炳通，公司职员。被执行人广西进出口贸易股份有限公司。法定代表人蒋一凡，董事长。被执行人广西南宁桂宝制冷设备公司。法定代表人魏小龙，经理。本院在执行南宁市汉佳商务有限公司（以下简称汉佳公司）与广西进出口贸易股份有限公司（以下简称进出口公司）借款保证合同纠纷一案中，案外人谢荣对本院（2012）南市执恢字第1-13号执行裁定提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人谢荣称：其系进出口公司的前职工。从1993年开始，根据国家有关城镇住房制度改革政策及区人民政府相关房改文件的规定，进出口公司开始对单位名下的职工住房进行房改，将房屋所有权转为职工个人所有。1998年经进出口公司董事会研究后批准，将位于南宁市青秀区星湖路南一里11号3栋1单元101号房以房改房的优惠价格（总价人民币72000元）出售给其本人。同年5月13日，其向进出口公司缴纳了第一笔购房款22000元，同年7月23日，其向进出口公司缴纳了第二笔购房款50000元，两次共计向进出口公司支付72000元整。但进出口公司在为谢荣及其他后期参加房改的员工办理房产证的过程中，挪用了谢荣及其他部分职工缴纳的房款，并未将购房款上交房管部门，导致谢荣所购房屋至今未能过户到其本人名下。谢荣系南宁市星湖路南一里11号3栋1单元101号房的实际产权人，未办理好产权手续是因为进出口公司的原因造成的，并非其本人的过错。目前谢荣已退休，退休金每月仅有1600元，生活困难，上述101号房是其生活的唯一住房。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”谢荣系上述101号房的实际产权所有人，进出口公司在出售该公房时得到了区直房改办的批准，而且该房屋的评估结果也得到了广西壮族自治区财政厅的验证确认，已进入房改房的手续办理过程，作为善意第三人，其合法权益应受到法律保护。因此，要求本院对查封的南宁市星湖路南一里南一里11号3栋1单元101号房屋进行解封。谢荣提供了公司有偿分配住房协议、住房款收款收据、广西区直单位干部、职工购买现住公房申请书、区直单位房改购房职工夫妇工龄计算表复印件、广西区直单位拟出售公有住房申请表复印件、广西区直单位自管公有住房出售价格评估表、区直单位自管公房出售价格总表复印件、区直单位自管公房出售价格总表（汇总表）复印件、广西壮族自治区房改房屋评估结果确认通知书、自治区房改房屋评价结果确认通知书（汇总）复印件、物业管理服务委托合同复印件及水电、物业收费表、进出口公司物业出具的一户一表和二次加压收款收据复印件等证据材料证明其主张。本院依法调取的证据有：广西壮族自治区直属单位住房制度改革委员会办公室（以下简称区直房改办）区直房改函（2014）43号复函、广西壮族自治区房改房屋评估结果确认通知书（桂财房改确认字第98-301-04号）、广西区直单位自管公有住房出售价格评估表。本院查明，中国建设银行南宁市园湖支行（以下简称建行园湖支行）与进出口公司及南宁桂宝制冷设备公司（以下简称桂宝公司）借款保证合同纠纷一案，本院于1999年5月12日作出（1998）南市经初字第284号民事判决，判令进出口公司归还建行园湖支行借款本金80万元及该款的利息；桂宝公司对进出口公司的上述债务承担连带清偿责任。后建行园湖支行将上述债权转让给广西南宁市振邦资产管理服务有限责任公司（以下简称振邦公司）。2012年8月16日，南宁市汉佳商务有限公司（以下简称汉佳公司）向本院申请变其为本案的申请执行人，本院经审查，于2012年9月11日，作出（2012）南市执恢字第1-6号执行裁定，变更汉佳公司为本案的申请执行人。2013年10月11日，本院依法作出（2012）南市执恢字第1-13号执行裁定，查封了进出口公司所有的位于南宁市星湖路南一里11号3栋1单元101号房和1单元101号房共2套房屋的所有权。案外人谢荣对本院裁定查封位于南宁市星湖路南一里11号3栋1单元101号房屋不服，以前述理由提出异议。另查明，进出口公司于1998年根据相关规定将公司的公有住房出售给职工，并经过了区直房改办的批准。谢荣当时作为进出口公司的职工，于1998年5月30日提出了购买现住公房（即南宁市星湖路南一里11号3栋1单元101号房）购房申请书，同年6月30日进出口公司经审核同意其购买公房购买申请。谢荣于1998年5月13日与进出口公司签订了《公司有偿分配住房协议书》，并分别于1998年5月13日和1998年7月23日分别向进出口公司缴纳了22000元和50000元购房预付款，共计72000元购房预付款。2000年4月25日，房改评估部门按照程序对上述11号3栋1单元101号房进行了评估，经评估，成本价房总价款为79468.08元，区直房改办对评估结果予以了确认。2006年3月2日，自治区财政厅出具了桂财房改确认字第98-301-04号房改房屋评估结果确认通知书对上述评估结果进行了验证确认。但是，由于进出口公司收取谢荣缴纳的72000元购房款后，既未通知谢荣补足所欠的购房款，也未将购房预付款上交区直房改办，该11号3栋1单元101号房一直未能办理完成房产过户登记手续。本院曾于2014年3月25日去函区直房改办了解案外人谢荣参与进出口公司房改的情况，根据区直房改办于2014年4月9日作出的区直房改函（2014）43号复函内容，案外人谢荣在区直房改办有购买南宁市星湖路南一里11号3栋1单元101号房的房改档案记录，所购公有住房出售评估结果已经自治区财政厅确认，有关办理程序符合房改政策。本院认为，本案的争议焦点为，本院裁定查封进出口公司名下的位于南宁市星湖路南一里11号3栋1单元101号房是否符合法律规定。谢荣作为进出口公司的职工，根据当时房改房的相关政策和规定，申请购买南宁市星湖路南一里11号3栋1单元101号公有房屋，经过了进出口公司的同意和区直房改办的审核，并在区直房改办有购买该房屋的档案记录，符合当时的房改条件；上述11号3栋1单元101号公有住房依法定程序进行了评估，评估结果也经过了区直房改办的审核和自治区财政厅的验证确认，谢荣也按照《公司有偿分配住房协议书》的约定缴纳了72000元的购房预付款，购房程序合法；根据区直房改办《关于做好1996年区直房改工作的通知》（区直房改组（1996）2号）第七条第五款：“已交购房预付款，其买卖关系确立，可确认其产权”的规定，本案中谢荣已按规定缴纳购房预付款，其与进出口公司之间关于上述11号3栋1单元101号房的买卖关系确立，该房屋的产权不宜继续认定为进出口公司所有；谢荣未缴清上述11号3栋1单元101号房的全部价款，以及该房屋未办理过户登记均系进出口公司的原因所导致的，谢荣对此没有过错。案外人谢荣以其系南宁市星湖路南一里11号3栋1单元101号房的实际产权人为由向本院提异议，要求本院解除对11号3栋1单元101号房的查封，证据充分，理由成立，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用；执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：中止对南宁市星湖路南一里11号3栋1单元101号房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审 判 长  王瑛瑛审 判 员  周燕萍代理审判员  赵 丹二〇一四年六月十二日书 记 员  张雯雯