广东省乐昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶乐法乐民初字第178号
原告：周仁忠。
委托代理人：邓曲院，系原告的表哥。
委托代理人：邓新忠，乐昌市长来镇法律服务所法律工作者。
被告：敬代容。
被告：徐望成。
第三人：赵世君。
第三人：陈波。
第三人：陈明。
原告周仁忠诉被告敬代容、徐望成，第三人赵世君、陈波、陈明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周仁忠及其委托代理人邓新忠，第三人赵世君、陈波到庭参加诉讼；被告敬代容、徐望成经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼；第三人陈明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周仁忠诉称：2005年12月5日，原告与两被告签订房地产买卖合同，约定两被告将其名下所有，位于乐昌市河南佗城路某花苑某栋某座某房出售给原告，原告已按合同约定付清了购房款。但至今两被告仍未将房屋过户到原告名下，为此，请求法院依法判令两被告继续履行合同，将位于乐昌市河南佗城路某花苑某栋某座某房过户到原告名下；本案诉讼费由两被告承担。
原告周仁忠为支持其诉讼主张，在举证期限内提交了以下证据：1、房地产买卖合同，证明双方依法签订的合同有效；2、收据，证明原告已按合同约定付清购房款；3、房地产权证，证明被告有权处置房屋；4、公证书、个人购房担保借款合同、借款凭证，证明被告办理了按揭贷款；5、个人还款凭证，发票，证明原告已代被告还清贷款银行的按揭贷款本息；6、身份证，证明原告的主体身份；7、《证明》，证明原告自2006年1月3日开始至今在乐昌市河南佗城路某花苑某栋某座某房居住的事实；8、《证明》，证明原告自2006年1月3日开始至今在乐昌市河南佗城路某花苑某栋某座某房居住的事实；9、《发票联》，证明原告沿用原住户名义缴交有线电视费的事实；10、《发票联》，证明原告沿用原住户名义缴交电费的事实；11、《收入清单》，证明原告缴交物业管理费的事实；12、《收据》，证明原告自2006年1月至2014年7月止缴交物业管理费的事实；13、《证人证言》，证明原告于2005年12月28日购买了诉争房屋，于2006年1月搬入房屋居住至今，由此产生的物业管理、水电费、有线电视费等均由原告缴交。
第三人赵世君予以质证认为，对证据一有意见，该合同没有时间；对证据二有意见，该收据不规范；对证据三没有意见；对证据四没有意见；对证据五没有意见；对证据六没有意见；对证据七有意见，该证据2014年开的，跟本案无关；对证据八没有意见；对证据九没有意见；对证据十没有意见；对证据十一没有意见；对证据十二有意见，都是一个人开的收据，但是签名有很大差异，如2007年1月18日与2011年7月23日的字体有很大差异，包括收到内容也有差异，该证据是后来补充打印的；对证据十三有异议，因为其中一个证人是原告的亲戚，故其证言没有法律效力。
第三人陈波予以质证认为，对证据一有意见，上面“敬代容”的签字与第三人的借款合同上的签字不一致，且该合同没有日期。敬代容是2004年买房屋的，不可能2005年就转让的。对证据二有意见，房地产专卖不可能用收据，必须要有正规的税务发票。对其他证据都没有意见了；对证据七，该证据是2014年开的；对证据八没有意见；对证据九有意见，上面写的是敬代容缴纳的；对证据十有意见，上面写的是敬代容缴纳的；对证据十一没有意见；对证据十二有意见，都是一个人开的收据，但是签名有很大差异，如2007年1月18日与2011年7月23日的字体有很大差异，包括收到内容也有差异，该证据是后来补充打印的；对证据十三有异议，因为其中一个证人是原告的亲戚，故其证言没有法律效力。
被告敬代容、徐望成未提交书面答辩意见，也未提交书面证据。
第三人赵世君、陈明、陈波述称：《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，不动产物权登记才发生不动产物权的变动，房屋交易中心没有受理了原告周仁忠的行政许可申请，更没有对其审核，没将审核结果登记在册。在此情况下，诉争房屋是不发生物权变动的，该房屋的所有权仍归属于被告敬代容、徐望成，人民法院执行被告敬代容、徐望成财产的行为于法有据。基于人民法院强制措施，房屋交易中心不许可办理房屋所有权证变更登记亦与法不悖。
如果原告在签订房屋买卖合同后，即可向登记机构办理预告登记，在办理预告登记后，法院的执行措施不得对抗善意预告登记人，不能限制原告办理过户登记手续。但事实上，原告一直没有主张自己的权利，也没有采取任何救济措施，因此风险要自我承担。在本案中，如果原告合同真实有效，周仁忠也只能要求被告敬代容、徐望成承担违约责任。
被告有所有权，那就是被执行人的财产，有权依法取得被执行人（也就是本案被告）的房屋财产。
第三人赵世君、陈波、陈明自2011年11月乐昌市人民法院民事判决书生效之日起，就一直在查找被告敬代容、徐望成及他们可执行的财产，依乐昌执行局要求，并两次到四川敬代容所在的市县公安局查找其身份证明，但一直见不到本人。在当年找到位于乐昌市河南佗城路某花苑某栋某座某房，2014年12月24日乐城街道大昌社区居委会出具《证明》：“兹证明乐昌市河南佗城路某花苑某栋某座某房的产权人为敬代容，多年来，敬代容、徐望成不在此房居住，也一直未见过此二人。”
原告2005年购买的房屋，要在执行人申请执行的时候，才冒出来提起房屋买卖纠纷，其所主张权利无法律依据，也不在情理之中，请乐昌市人民法院以事实为依据，以法律为准绳，驳回原告的诉讼请求，宣告原告周仁忠的房屋买卖合同无效；恢复执行乐昌市河南佗城路某花苑某栋某座某房的财产归三个第三人；诉讼费由原告周仁忠承担。
第三人赵世君、陈明、陈波为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、身份证，证明第三人、申请执行人的身份；2、借款借据，证明债权、债务关系；3、民事判决书，证明债务的法律效力；4、（2013）乐法执字第58-60号《受理执行通知书》，证明债务进入执行程序；5、执行裁定书，证明中止执行；6、大昌社区居委会证明，证明乐昌市河南佗城路某花苑某栋某座某房的产权人系被告敬代容，且被告敬代容不在此居住。7、推荐信，证明委托代理关系。
原告周仁忠予以质证认为，对证据一没有意见；对证据二、三、四、五、七有意见，以上证据系第三人与被告的法律关系，与本案无关；对证据六三性有意见。
对原告、第三人没有异议的事实和证据，本院予以确认。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原、被告的质证意见、庭审笔录等进行综合认定，并将确认和认定的证据作为本案认定事实的依据。
经审理查明：2005年12月5日，原告周仁忠（乙方）与被告敬代容、徐望成（甲方）签订《房地产买卖合同》，被告将其2004年3月15日购买的位于乐昌市河南佗城路某花苑某栋某座某房（房地产权证号码：粤房地证字第C13067**号）以人民币68000元的价格转让给原告，双方还约定：“…；三、本合同签订之日其三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到乐昌市房屋管理局办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方；四、双方同意于2005年12月28日由甲方将该房地产交付给乙方使用；五、甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；…”双方还就违约责任、税务承担及合同争议的解决办法进行了约定。2006年1月3日，原告周仁忠入住诉争房屋，并以被告敬代容的名义缴交相关的物业管理费、电费和有线电视费。2014年9月9日，原告以被告未按合同约定，将诉争房屋过户到原告名下为由诉至本院，要求判令两被告继续履行合同，将位于乐昌市河南佗城路某花苑某栋某座某房过户到原告名下；本案诉讼费由两被告承担。
在诉讼过程中，第三人赵世君、陈波、陈明以诉争房屋没有登记在原告周仁忠名下，不发生不动产物权的变动效力，该房屋还是被告敬代容、徐望成的财产，现两被告欠三个第三人的债务已经发生法律效力并进入到执行阶段，第三人有权取得诉争房屋为由向本院提起第三人之诉，要求驳回原告周仁忠的诉讼请求，宣告乐昌市河南佗城路某花苑某栋某座某房的所有权仍属敬代容，产权人为敬代容；恢复执行乐昌市河南佗城路某花苑某栋某座某房的产权归三个第三人；本案诉讼费由原告周仁忠负担。
庭审中，原告坚持认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》是合法有效的，法院应该支持原告的诉讼请求，因为原告已经付清诉争房屋的购房款，且在2006年1月3日入住诉争房屋，也按照规定缴纳了相关物业管理费、电费和有线电视费，其是诉争房屋的实际管理者，虽然原、被告双方没有按照约定及时办理过户手续，但这是由于被告敬代容的原因，原告没有过错。第三人与被告之间的债务关系不能对抗原、被告的房屋买卖关系，且第三人的申请也没有明确的法律依据，故应该驳回第三人的诉讼请求，支持原告的诉讼请求。第三人则认为，根据《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，现在诉争房屋没有登记在原告名下，原告也没有办理预告登记，诉争房屋在法律上还是被告敬代容的财产，而且原告是在第三人就被告所欠的债务申请执行后才提出诉讼，原告所主张权利无法律依据，也不在情理之中，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求，宣告原、被告签订的《房地产买卖合同》无效，恢复第三人对被告财产的执行。双方意见分歧较大，调解未果。
另查明，2005年11月2日，被告徐望成收取诉争房屋的购房款人民币68000元，并出具《收据》，注明：“今收到周仁忠现金68000元，此款为购买某花苑C栋B座101号房房款”。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。2005年12月5日，原告周仁忠与被告敬代容签订的《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均具有约束力。
2005年12月5日，原、被告签订《房地产买卖合同》，由原告购买被告所有的位于乐昌市河南佗城路某花苑某栋某座某房，双方约定在合同签订之日起三十日内办理房屋过户手续，原告在支付最后一期购房款时，被告应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给原告。然而，原告在将购房款68000元支付给被告徐望成后，被告仍未按照该合同的约定将办理过户后的《房地产权证》交付给原告，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条：“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告敬代容、徐望成应该按照合同约定，继续履行其义务，协助原告办理房屋产权过户手续，故原告要求两被告继续履行合同，将位于乐昌市河南佗城路某花苑某栋某座某房过户到原告名下之诉求，证据确凿，理由充足，本院予以支持。
关于第三人主张，由于诉争房屋没有办理过户登记手续，该房屋仍属于被告所有，第三人有权按照法院生效判决取得诉争房屋用于偿还两被告欠第三人的债务，故应该驳回原告的诉讼请求，宣告原、被告签订的《房地产买卖合同》无效，恢复第三人对被告财产的执行之主张，由于原、被告双方约定于2005年12月28日由被告将该房地产交付给原告使用，原告亦于2006年1月3日入住诉争房屋，并在此之前付清了诉争房屋的购房款，双方已经履行完毕房屋买卖合同中约定的权利义务，只是因为被告的原因才没有去办理房屋过户手续进而导致本案本诉的发生，故第三人要求驳回原告的诉讼请求，宣告原、被告签订的《房地产买卖合同》无效，恢复第三人对被告财产的执行之主张，理由不足，本院不予采纳。被告敬代容、徐望成经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法承担举证不能的不利后果。第三人陈明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法承担举证不能的不利后果。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告敬代容、徐望成于本判决书生效之日起五日内协助原告周仁忠办理位于乐昌市河南佗城路某花苑某栋某座某房的产权过户手续；
二、驳回第三人赵世君、陈波、陈明的诉讼请求。
本案受理费1500元、公告费300元，由原告周仁忠负担受理费100元，公告费300元；第三人之诉受理费100元、公告费300元，由第三人赵世君、陈波、陈明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
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审 判 长 王 国 强
审 判 员 张 友 荣
代理审判员 曾 建
二〇一五年五月十一日
书 记 员 何杨（代）