天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨汉民初字第4716号
原告天津市融利得物业服务有限公司。
法定代表人董克站，职务：经理。
委托代理人陈伯娟，该物业公司主任，特别授权。
被告天津市北方蔬菜批发交易市场。
法定代表人张英力，职务：经理。
委托代理人张涛，该公司副经理，特别授权。
委托代理人柏建莉。一般代理。
原告天津市融利得物业服务有限公司与被告天津市北方蔬菜批发交易市场物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法由审判员魏惜和独任审判，适用简易程序于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告天津市融利得物业服务有限公司委托代理人陈伯娟，被告天津市北方蔬菜批发交易市场委托代理人张涛、柏建莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市融利得物业服务有限公司诉称，2013年7月3日，原告与天津市滨海新区汉沽汉华世家小区业主会签订了天津市住宅物业服务合同。合同约定，该小区底商收费按每平方米1.18元／月，按季度收费，每季度初始月1日为交费日。被告所有的汉华世家底商158号面积为172.47平方米，被告应当交纳2013年5月8日至2014年9月8日，合计16个月物业服务费总计3256元；逾期支付违约金。合同签订后，原告自2013年5月8日起对该小区实施三级物业管理服务，对小区住宅其中包括被告所有的底商公共设施设备、共用部位、清洁卫生及公共秩序规范化管理和服务，履行了合同约定的义务；被告享受了物业服务，但至今没有按照合同约定的交费期限及时交纳物业服务管理费。后经催要未果，要求判令：
1.被告给付原告（2013年5月8日至2014年9月16日，172.47平方米×1.18元／平方米×16个月）物业服务费3256元；
2.被告支付原告违约金135元；
3.诉讼费用、代理费500元由被告负担。
原告提交如下证据材料：
1.《天津市住宅物业服务合同》复印件1份。证明原告为被告提供了物业服务，被告应当履行交纳服务费3256元及支付违约金135元的依据和事实。
2.天津市滨海新区汉华世家业主会成员宋立等人出具的收取原告物业费证明复印件5张、付款证明复印件3张、照片复印件21张，交费凭证原件2张、复印件1张，公司员工工作记录3张、工资表复印件1份。证明原告于2013年6月15日实际进入汉沽汉华世家小区进行物业服务、垫付费用、支付水电费、绿化养护及相关费用，后于2014年9月25日撤出该小区的事实。
3.天津市滨海新区汉华世家业主会邀请函及参加会议人员照片复印件9张、公示复印件1张。证明原告合法进入小区提供物业服务的事实。
4.说明、小区百分之50%以上业主签名上调服务费价格表各1份。证明原告对该小区进行物业管理时该小区经过业主代表大会同意并由业主会通知每平方米上调0.15元及业主签名同意上调价格的事实。
5.业主意见书、专项维修资金申请、施工图预算书、委托书、照片复印件合计21张。证明原告对小区出现的需要维修共用设施及时予以处理的事实。
6.挂号信函收据复印件1份。用于证明原告于2014年9月14日通过邮寄方式书面向被告催要物业管理费的事实。
被告天津市北方蔬菜批发交易市场辩称，被告对原告与汉华世家小区业主会签订的物业服务合同及相关内容并不知情，即使签订了服务合同，原告也没有按照合同约定及服务标准履行管理服务义务，小区的综合管理服务方面、保洁、共有设施的维修均存在问题，被告所有的底商房屋面向小区外马路，底商门口不存在原告卫生清洁服务问题。另底商门窗、管道、墙砖等部位均存在损坏、漏水、脱落现象，原告至今未予修复。综上所述，被告认为原告在管理服务上存在诸多问题，不同意原告的诉讼请求。
被告提交如下证据材料：照片11张。证明商铺门窗、管道漏水，墙砖脱落，被告未尽到管理服务义务的事实。
经审理查明，2006年3月23日，该小区开发建设单位天津市万达宏顺投资有限公司委托天津市博大物业管理有限公司对小区进行前期物业管理服务，物业管理服务费用定为：住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.50元，非住宅房屋每月每平方米0.60元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费每月每平方米0.38元。2013年5月，该小区业主会为改善小区居住环境，提高小区物业服务质量，通知业主将选聘天津滨海新区兴喆物业管理有限公司为小区提供物业服务，将原普通住宅房屋物业费0.50元上调至0.65元，配有电梯住宅楼由原0.88元上调至1.03元，每平方米上调0.15元。物业费上调后，兴喆物业公司予以解决小区道路维修、绿化、维修更换楼门、房屋漏水维修、加强保安及环境卫生，修建车棚、配备充电设施和24小时专人看管及提供服务水平，同时，以票决书形式由小区业主签名确认。后该业主会与该物业公司未签订物业服务合同。
原告于2013年7月3日与天津市滨海新区汉沽汉华世家业主委员会签订了《天津市住宅物业服务合同》，合同约定：由原告于2013年5月8日起至2017年5月8日止，为汉沽汉华世家小区提供物业服务；服务等级为三级；物业管理服务内容有：对小区房屋共用部位、设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理和服务；车辆行驶和停放秩序的服务和管理；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；物业管理区域内公共秩序的管理、服务等，业主交纳物业管理费时间、数额为2013年5月8日始在每季度初始月1日前，底商房屋建筑面积每月每平方米1.18元，逾期交纳按服务费总额的15％支付违约金。被告所有的滨海新区汉沽汉华世家底商×××号（滨海新区汉沽文化街×××号）房屋建筑面积172.47平方米，为高层住宅楼，一层均为底商。按其建筑面积计算即172.47平方米×1.18元月／平方米×16个月＝3256元。合同签订后，原告实际于2013年7月8日始对该小区实施物业管理和服务，但对小区卫生保洁、绿化管理养护及部分共用设施维修服务存在瑕疵，对小区个别业主房屋共用部位存在的问题未能协调相关部门予以解决。期间，原告与该小区业主会产生分歧，2014年9月间，原告退出小区，终止了物业服务，并通过滨海新区汉沽邮局以整付零寄交寄方式，向被告书面催要物业服务费，被告至今未予交纳。
上述事实，有原、被告在庭审中的陈述以及原告提交的物业服务合同等相关证据、被告提交的证据材料照片予以佐证。
本院认为，原告与天津市滨海新区汉沽汉华世家业主委员会签订的《天津市住宅物业服务合同》真实、自愿、合法，应认定有效。其效力及于小区包括被告在内的全体业主。但在合同中约定原告的服务期限自2013年5月8日始，而实际为同年7月8日进入小区服务，应当以实际进入小区服务时间为准，关于合同约定的收费价格，因原告所列证据不足以证明上调收费价格的真实性、关联性及合法性，该约定条款的效力不予全部认定，应以原前期物业合同商定的收费价格为准。鉴于原告提供的物业服务具有识别困难的特点，从而导致被告举证困难，由此造成难以确定和客观判断服务品质；且由于原告提供的物业服务确实不同程度存在各种瑕疵，也是一种违约行为，故原告主张的物业服务费应当予以酌减，具体数额由本院根据上述查明的事实以及其物业服务状况予以酌减10%，即172.47平方米×0.98元月／平方米×14个月＝2366.29元，酌减10%后，被告应当交纳2129.66元。原告要求被告支付违约金的请求，因其存在违约行为，原告的该项请求，本院不予支持。原告的其他请求不予支持。被告的其他主张不予支持。原告作为物业服务企业，在进行物业管理服务过程中，不仅需要加强自身管理水平，还应需要依靠小区全体业主树立正确的消费理念、提高自身素质，共同营造小区良好的生活环境。同时，原告应不断克服和解决服务中存在的各种瑕疵，虚心听取业主提出的合理意见，制定切实可行的管理措施，不断提高服务标准和质量，让小区业主满意，并在双方共同努力下，使该小区成为文明、整洁、和谐、井然有序的小区。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告天津市北方蔬菜批发交易市场于本判决生效后五日内给付原告天津市融利得物业服务有限公司2013年7月8日至2014年9月8日（14个月）期间的物业管理费人民币2129.66元。
二、驳回原告天津市融利得物业服务有限公司要求被告天津市北方蔬菜批发交易市场支付违约金人民币135元及其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（原告已经预交本院），由原告负担5元，被告负担20元并于本判决生效后十日内返还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 魏惜和
二〇一五年十一月二十四日
书记员 吴 超
附：法律释明：
1.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
2.《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
4.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应当告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
温馨提示
天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。