上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初10130号
原告：上海壹豪资产管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：温横虎，总经理。
委托诉讼代理人：张磊，上海磊天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。
被告：美脊(上海)健康管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：叶文斌，总经理。
委托诉讼代理人：陈学彬，上海仕为律师事务所律师。
原告上海壹豪资产管理有限公司(以下简称“壹豪公司”)与被告美脊(上海)健康管理有限公司(以下简称“美脊公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序于2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告壹豪公司的委托诉讼代理人林梓琳、被告美脊公司的委托诉讼代理人陈学彬到庭参加诉讼。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。
原告壹豪公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告于2015年6月24日签订的《房屋租赁合同》于2017年4月22日解除；2.判令被告向原告支付2015年8月1日至2015年12月24日的租金374,519.20元以及2015年12月25日至2017年4月22日的应付未付租金498,042元；3.判令被告返还原告位于松江区文诚路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋；4.判令被告向原告支付自2017年4月23日至实际返还房屋之日的实际使用费(2017年4月23日至2017年12月24日，以4.4元每天每平方米为标准；2017年12月25日至2019年12月24日，以4.62元每天每平方米为标准；2019年12月25日至2021年12月24日，以4.86元每天每平方为标准；2021年12月25日至2023年12月24日，以5.1元每天每平方米为标准；2023年12月25日至2025年12月24日，以5.36元每天每平方米为标准)及物业费(从2017年4月23日起至实际返还房屋之日，以每月21,280元为标准计算)；5.判令被告向原告支付逾期付款违约金124,996.05元(以2个月租金156,050元为本金，分别自2016年12月15日起、2017年2月15日、2017年4月15日起，均至2017年5月14日止，按每日千分之三的标准计算)。事实和理由：2015年6月24日，原告与被告美脊公司就本区文诚路XXX弄XXX号塞纳左岸广场2层L213号铺位(以下简称“涉案房屋”)签订《房屋租赁合同》，约定由被告美脊公司向原告承租上述房屋，合同另对租金、物业费、水电费、违约责任等进行了约定。合同签订后，虽然被告美脊公司已经付清截止至2017年4月22日的水费、电费、物业费，但未按约支付其他相关费用。被告按2.2元/平方米/天的标准主张自2015年8月1日起至2015年12月24日应该补交的免租租金为374,519.20元；2015年12月25日起至2017年4月22日的应付租金为1,244,122元，被告已付租金为746,080元，被告尚欠498,042元；以2个月租金156,050元为本金，分别自2016年12月15日起、2017年2月15日、2017年4月15日起，均至2017年5月14日止，按每日千分之三的标准计算的逾期付款违约金为124,996.05元。原告于2017年4月22日向被告寄送了律师函要求解除合同，但遭退信。原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判如诉请。
被告美脊公司辩称：不同意原告诉请。1.本案并不符合合同约定的解除条件，原告并未在2017年4月22日向被告发送解除通知。2.原告的房屋出现大面积漏水、渗水，不符合使用标准，被告并没有违约，而是行使抗辩权。3.补交免租期租金的前提条件是合同解除、被告违约，该二者均不成立，且支付的时间、标准并未约定，也并非全部免租期都要补交租金。4.对于2015年12月25日至2017年4月22日的欠付租金498,042元不予认可，没有欠这么多；对于2017年4月23日之后的租金，因为被告行使了抗辩权所以没有支付。5.因为合同还在履行中，故不同意返还涉案房屋。6.诉请四、五的金额明显过高，要求法院予以调整。7.2017年4月23日之后原告有封门行为，被告无法实际使用房屋，不同意支付物业费。
经审理查明：涉案房屋于2010年6月25日登记于案外人上海上瑞实业有限公司(以下简称“上瑞公司”)名下。
2015年5月11日，上瑞公司出具《租赁关系说明》，言明其已将涉案房屋租赁给原告，租期至2026年12月31日止，原告有权对外出租。
2015年6月24日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租涉案房屋，计租面积1,166平方米。合同第三章约定，租期自2015年8月1日起至2025年12月24日止，其中2015年8月1日起至2015年12月24日为免租装修期，自2015年12月25日起开始计租；免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但仍需缴纳物业管理费、水费、电费、通讯费等其他费用；如在租赁期限内，乙方非本合同约定情形擅自单方面解除合同、提前退租或者因本合同因乙方违约而解除的，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，应视为乙方自始不应享有前述全部或部分免租装修期，乙方应当在本合同解除或终止之日起3日内按合同未履行部分与合同约定期限的比例向甲方补交该免租装修期内免交的租金。合同第四章约定，2015年12月25日起至2017年12月24日止的租金为2.2元/平方米/日(即月租金为78,025元)，2017年12月25日起至2019年12月24日止的租金为2.31元/平方米/日(即月租金为81,926元)，2019年12月25日起至2021年12月24日止的租金为2.43元/平方米/日(即月租金为86,181元)；2021年12月25日起至2023年12月24日止的租金为2.55元/平方米/日(即月租金为90,438元)；2023年12月25日起至2025年12月24日止的租金为2.68元/平方米/日(即月租金为95,048元)；租金按2个月为一个支付周期，首期租金156,050元乙方应于本合同签订之日起5日内付清，以后每期租金在下一个周期开始日提前10天支付，先付后用；甲方有权自行或者指定第三方物业管理公司对该房屋及所在物业进行管理，物业管理费每天每平方米0.6元，每月21,280元，按约支付，于每月25日前向甲方支付下月物业管理费，若甲方指定第三方物业管理公司的，由甲方收到物业管理费后再转交物业管理公司。合同第五章约定，租赁保证金156,050元、物业管理保证金21,280元，均于本合同签订后3日内向甲方支付。合同第七章约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁期结束日或者提前终止日自费将其所有物品搬离，将该房屋恢复至接收时的原状后，将该房屋交回甲方；乙方逾期返还房屋的，除应每日按当时合同项下平均日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费外，还应承担支付占用期间发生的水费、电费、煤气费、通讯费、物业管理费等；如乙方逾期归还该房屋超过3日的，经甲方书面催告，乙方于2日内仍未归还该房屋的，甲方有权自行或者通知相关物业管理公司停止对该房屋的能源供应，有权将该房屋上锁或者更换门锁，乙方对此无异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿，因此而造成任何损失的，应由乙方自行承担。合同第十一章约定，出现如下情形之一时，甲方有权选择提前终止本合同，乙方应向甲方支付相当于2个月租金的违约金，并补交乙方已享受的装修期及免租期租金，在此情况下，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿，且依据本条约定而导致的乙方装修损失不作为违约赔偿的一部分，该等情况为：1.乙方对于本合同内任何一项应付的租金、管理费、代收费或任何其他费用拖欠连续超过30天或者累计超过60天的(无论是否正式追索)；……4.乙方于本合同规定之开始营业日后14天内仍未开业，或者在营业期内连续停业超过7天或者累计停业超过14天。合同第十二章约定，租赁期间，乙方逾期支付本合同项下的任何应付款项、费用，每逾期一日，按照应付款项的千分之三向甲方支付违约金；如乙方未按时支付本合同所定的租金、管理费、代收费或者任何其他费用的全部或一部分超过14天或乙方违反、不履行本合同规定的任何条款、条件规定、义务并在甲方发出书面通知后14天内未予纠正，甲方可行使下列权利：1.甲方在提前48小时书面通知乙方的前提下，有权停止(切断)或者通知物业管理公司停止(切断)向该房屋提供水、电、燃气、电讯、电话、空调和其他管理服务及采取任何甲方认为合适的其他措施、行动，直到乙方支付所有欠款及因此而引起的费用，甲方对乙方因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任。合同另对其他相关事宜进行了约定。
审理中，被告为证明其主张提交了情况通报、索赔、损失统计表、接报回执单、光盘，拟证明2016年7月5日，因涉案房屋楼上的美食广场污水管断裂，造成涉案房屋漏水而无法使用，导致了被告巨大经济损失；虽然经过被告的维修暂时解决了问题，但并没有彻底修好。原告对接报回执单的真实性没有异议，但认为其记载的内容未经公安机关核实，即便三楼漏水也与原告无关，被告应向三楼的租户主张；对光盘不予认可，其记载的内容与本案无关；对其余证据的真实性不予认可，并认为即使存在漏水，被告也没有报修过，原告并不清楚漏水的情况。
同时，关于装饰装修，被告美脊公司要求原告折价补偿，对此，原告表示因为系被告违约，故不同意折价补偿。关于物业保证金及租赁保证金，原告表示被告没有支付，被告表示已经支付，但并未提交支付相应支付凭据。
以上事实，由上海市房地产权证复印件、租赁关系说明、房屋租赁合同、光盘、接报回执单以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。本案中，被告逾期支付租金、物业管理费已经连续超过30日，原告依约有权解除合同。至于合同解除的日期，鉴于原告未向被告发送过书面解除通知，故本院确认以诉状副本送达被告之日，即2017年7月6日作为合同解除之日。被告美脊公司主张涉案房屋因漏水而不符合使用标准，故被告可以以此抗辩而不缴纳租金、物业管理费等费用，本院认为，原告表示其不清楚漏水情况，被告亦未举证证明其已将漏水事宜告知原告，退一步讲，即使漏水属实且原告明知，被告亦自认漏水问题已经经过维修得到解决，而对于其主张的维修之后又再次漏水，并导致涉案房屋无法使用、无法实现被告的合同目的，被告并未提供证据进行证明，故被告以此为由拒付租金、物业管理费等费用，缺乏事实依据，本院对此不予采纳。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告美脊公司应返还房屋，按约支付欠付的租金和使用费。被告辩称诉请的租金金额多于实际欠付金额，但又未提交任何付款凭证，故对被告的辩称意见本院不予采信。同时如前所述，合同解除的原因在于被告未按约付款，故原告有权要求被告按合同未履行部分与合同约定期限的比例81.44%补交装修免租期租金，原告的相应诉请符合合同的约定，本院予以支持。虽然合同并未明确约定免租装修期的租金标准，且双方未对此达成补充协议，但根据合同相关租金条款，租金标准从2.2元/天/平方米逐步递增，现原告按2.2元/天/平方米的标准进行主张，并无不妥，本院对此予以支持。被告美脊公司辩称原告在2017年4月23日之后对涉案房屋加锁封门而造成被告无法使用房屋，原告对此不予认可，被告亦未对此提供证据进行证明，故对被告的辩称意见，本院不予采信。经计算，2015年8月1日起至2015年12月24日应补交的免租装修期租金金额为305,008.44元。对于尚欠租金，自2015年12月25日起至2017年7月6日经计算应付租金为1,437,797.60元，原告自认被告已付自2015年12月25日起至2017年4月22日止的租金746,080元，综上，被告还应支付原告691,717.60元(1,437,797.60元－746,080元)。原告主张合同物业管理费，符合合同的约定，本院予以支持。至于逾期支付租金违约金，被告表示计算标准过高，要求法院予以调整，且原告并未提供证据证明其实际损失，故本院兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定逾期支付租金违约金按每日万分之三的标准计算。同时，鉴于合同约定租金支付时间为“以后每期下一周期开始日提前10天支付”，故逾期付款的起算点应为2016年12月15日起、2017年2月15日、2017年4月15日。经计算，自2016年12月25日起至2017年6月24日的租金截至2017年5月14日的逾期付款违约金金额为12,499.61元。至于原告主张的2倍租金标准的使用费，性质上属于违约金，而原告的相应损失本院在上述违约金中已经予以考虑，故对此不再予以支持，本院仅对参照租金标准的使用费予以支持。关于装饰装修的问题，本案系因被告违约导致合同解除，且原告不同意利用及折价补偿装修，故被告要求补偿缺乏依据。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，判决如下：
一、确认原告上海壹豪资产管理有限公司与被告美脊(上海)健康管理有限公司于2015年6月24日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月6日解除；
二、被告美脊(上海)健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海壹豪资产管理有限公司位于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号2层L213的房屋；
三、被告美脊(上海)健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海壹豪资产管理有限公司自2015年8月1日起至2015年12月24日的免租期租金305,008.44元；
四、被告美脊(上海)健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海壹豪资产管理有限公司自2015年12月25日起至2017年7月6日的欠付租金691,717.60元；
五、被告美脊(上海)健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海壹豪资产管理有限公司房屋使用费【自2017年7月7日起至实际返还房屋之日止，其中2017年7月7日起至2017年12月24日止的使用费为2.2元/平方米/日(即月使用费为78,025元)，2017年12月25日起至2019年12月24日止的使用费为2.31元/平方米/日(即月使用费为81,926元)，2019年12月25日起至2021年12月24日止的使用费为2.43元/平方米/日(即月使用费为86,181元)；2021年12月25日起至2023年12月24日止的使用费为2.55元/平方米/日(即月使用费为90,438元)；2023年12月25日之后的使用费为2.68元/平方米/日(即月使用费为95,048元)】；
六、被告美脊(上海)健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海壹豪资产管理有限公司自2017年4月23日起至实际返还房屋之日止的物业管理费(按每月21,280元的标准计算)；
七、被告美脊(上海)健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海壹豪资产管理有限公司逾期支付自2016年12月25日起至2017年6月24日的租金截至2017年5月14日的逾期付款违约金金额为12,499.61元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13,936元，减半收取计6,968元，财产保全费5,000元，合计诉讼费11,968元，由被告美脊(上海)健康管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一八年一月十日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……