宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第133号
上诉人（原审原告）宁夏振兴三菱汽车销售服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川德胜工业园。
法定代表人李振兴，该公司董事长。
委托代理人岳海军，宁夏浩晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宁夏胜大汽车服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川德胜工业园。
法定代表人王举财，该公司总经理。
上诉人宁夏振兴三菱汽车销售服务有限公司（简称振兴公司）与上诉人宁夏胜大汽车服务有限公司（简称胜大公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2012）银民初字第248号民事判决，向本院提起上诉。胜大公司于庭审前向本院提出撤诉申请。本院依法组成合议庭，于2014年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人宁夏振兴三菱汽车销售服务有限公司的法定代表人李振兴及其委托代理人岳海军，被上诉人宁夏胜大汽车服务有限公司的法定代�人王举财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年7月26日，被告胜大公司作为甲方，原告振兴公司作为乙方，签订房屋买卖协议一份。约定：甲方将坐落于贺兰县德胜工业园区109国道西侧一楼营业房，建筑面积约1338平方米（前期以甲乙双方的测量为准，最终以房管局房产证的标准核算）的所有权出售给乙方，售价工业用地每平方米2800元，但甲方在为乙方办理房屋产权过户手续前，甲方将此房屋产权证及土地证变更为商业用地及用房（变更商业用地及用房向政府有关部门缴纳的土地出让金及手续费用由甲方承担），乙方按商业用地每平方米3600元付款。付款方式（合同签订时土地是工业用地，则按工业用地预付款，变更为商业用地后，则按商业用地结算），乙方在房屋买卖协议签订3日内，付给甲方购房定金30万元，甲方在收到定金后50个工作日将房屋交付乙方；甲方将房屋交付乙方时，乙方应付给甲方房屋总价款的25%（含已付30万元定金）；甲方将房屋交付乙方270天，乙方第二次付给甲方房屋总价款的25%，甲方在270天末将房屋变更为商业用地及用房，同时付清商业用地与工业用地800元差额的50%款项；乙方付至甲方50%房款后，甲方应在30天内给乙方办理产权过户手续，同时甲方在产权过户手续后的20天内给乙方办理土地证过户手续；甲方在上述时间给乙方办理完房屋及土地过户手续后，将房产证、土地证交付乙方，乙方在30日内办理贷款手续，并付给甲方剩余的50%房款；甲方将上述营业房已抵押给银行贷款，签订此合同后不得再次增加银行贷款，如甲方到期不能偿还银行债务，房屋发生纠纷被诉至法院拍卖，甲方退还乙方已付购房款并承担已付购房款四倍的损失；在合同履行中，乙方付清50%的购房款，甲�在约定时间内不能过户给乙方，甲方则按日承担乙方已付款万分之三的违约金，如甲方在一年内不能过户给乙方，则乙方在房屋的合理使用期限内无偿使用。合同还约定了其他事项。
2010年7月2日，被告收取原告购房款20万元，7月30日被告向原告出具收取30万元的购房定金收据。2010年7月31日，被告公司的法定代表人王举财的儿子王铤与原告签订销售合同一份，购买蓝瑟轿车一辆，价格28.8万元，并出具收据一张，用该车抵顶原告的购房款。2011年5月6日，被告向原告出具借条一张，借款5万元，并注明如归还不了抵顶房款。2011年11月16日，被告公司法定代表人王举财向原告公司的法定代表人李振兴出具协议一份，载明因被告贷款占用原告资金100万元，如一月内不还，则承担每月2.5%的利息。2012年1月17日被告公司法定代表人王举财向原告公司的法定代表人李振兴出具欠条一�借款30万元。2012年2月29日，原告应被告要求向案外人王新堂打款28万元，用于抵顶购房款。2012年4月13日被告收取原告购房款100万元。
还查明，涉案房屋系被告所有，该房屋位于银川德胜工业园109国道西侧一层营业房自北向南第1、2、3、4跨，房屋买卖协议约定为1338平方米，双方当事人均认可被告实际向原告交付1788平方米。被告于2010年5月5日与宁夏黄河农村商业银行股份有限公司签订借款协议，以包括涉案房屋在内的房产抵押贷款700万元。后经本院调解并执行，宁夏黄河农村商业银行股份有限公司与被告达成执行和解，但至今仍未履行。涉案房屋办理抵押登记，至今未涂销。
另查明，贺兰县人民政府于2011年3月4日召开政府第四十七次常务会议，研究并同意被告申请将涉案房屋所在的土地（12.89亩，以实测面积为准）变更用途，该宗地由工业用地变更为商服用地，用于建设品牌汽车4S店，补交土地出让金后，办理土地变更手续。
诉讼中原告认为被告向其交付涉案房屋后，其就对涉案房屋进行了改造装修，用于汽车销售4S店。其认为装修改造的价值为230万元，原审法院委托宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司对涉案房屋的改造装修进行评估鉴定，涉案房屋装修改造价值1886894.55元。现原被告双方均同意解除合同。
原审法院认为，原告振兴公司与被告胜大公司签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，合法、有效，双方当事人应按约履行。在签订房屋买卖协议时原被告均明知涉案的房屋已在宁夏黄河农村商业银行股份有限公司进行了抵押担保，但抵押房产的物权并未发生变动，双方当事人之间所签订的房屋买卖协议并未损害抵押权人的利益，且房屋买卖协议是基于双方当事人之间的约定，并无违反法律规定。根据《中华人民共�国物权法》第一百九十一条第二款的规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。被告在签订房屋买卖协议后至今未清偿涉案房屋的抵押贷款和涂销抵押登记，致使原告无法取得涉案房屋及土地的产权，现原告提出解除原被告签订的房屋买卖协议，被告同意，原审法院予以准许。合同解除后，因该合同取得的财产应予返还。原告购买涉案房屋，先后于2010年7月2日向被告交付购房款20万元，7月30日交付30万元购房定金，2011年5月6日被告借原告5万元抵顶房款，2012年2月29日原告向案外人王新堂打款28万元抵顶购房款，2012年4月13日交付购房款100万元，被告予以认可。被告提出2010年7月31日其公司的法定代表人王举财的儿子王铤购买原告蓝瑟轿车价格为25.8万元而非抵顶原告购房款28.8万元，因其与原告所签订的�车销售合同明确载明价格为28.8万元且付款方式为抵付购房款，故原审认定以车抵付购房款的价格为28.8万元。原告提出2011年11月16日被告向其借款100万元及2012年1月17日向其借款30万元用于抵顶购房，被告不予认可。原审法院认为，被告公司法定代表人王举财个人于2011年11月16日向原告公司的法定代表人李振兴个人出具的协议载明被告贷款占用原告资金100万元，如一月内不还则承担每月2.5%的利息。2012年1月17日王举财个人向李振兴出具欠条借款30万元，月息1.5分。该两笔借款均未注明用于抵顶购房款，同时系王举财个人向李振兴个人所借，并约定利息，系二人之间的民间借贷，与本案非同一法律关系，不做调整，双方当事人可另行主张。原告向被告已付购房款211.8万元，被告应予返还，同时原告应向被告返还涉案房屋。对于原告主张的损失，按照房屋买卖协议的约定，被告向原告交付房屋并在原告付购房款50%的270天末将涉案房屋产权过户及土地由工业用地变更为商业用地及用房并办理房屋产权过户手续，但原告于2012年4月13日按照协议约定的面积1338平方米、每平方米2800元才付款超50%，被告至今未办理涉案房屋及土地使用手续，双方均未按合同履行。原告要求被告支付购房款利息68.0874万元，被告抗辩称其可向原告返还购房款，但原告占用使用涉案房屋应向其给付房屋占用使用费82万元，对房屋占用使用费被告并未提交证据证实，结合本案事实，双方当事人在合同履行中均存在过错，故对原告的利息损失及被告抗辩的房屋占用使用费均不予支持。双方在签订协议时均明知涉案房屋已进行了抵押登记，涉案房屋的转让需经抵押权人同意或涂销抵押登记的条件成就后方可转让，故原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任无事实和法律�据，原审法院不予支持。关于涉案房屋的装修改造费用，原被告均认可原告购买涉案房屋是用于建设汽车销售4S店，被告向原告交付房屋后，原告即按照汽车销售4S店的规模和要求对涉案房屋进行装修改造，经评估鉴定装修改造费用为1886894.55元，被告提出原告购买涉案房屋未经其同意擅自改造装修，改造装修亦未通过相关部门审批，对装修改造费用不予认可的抗辩理由，因被告出具的政府常务会议纪要载明涉案土地变更性质用于建设汽车4S店，且该费用已实际发生，合同解除后原告不能继续使用涉案房屋，故被告应向原告给付装修改造费1886894.55元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条，第一百二十条之规定，判决1、解除原告宁夏振兴三菱汽车销售服务有限公司与被告宁夏胜大汽车服务有限公司于2010年7月26日签订的房屋买卖协议；2、被告宁夏胜大汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁夏振兴三菱汽车销售服务有限公司返还购房款211.8万元，同时原告宁夏振兴三菱汽车销售服务有限公司向被告宁夏胜大汽车服务有限公司返还位于贺兰县德胜工业园区109国道西侧一楼营业房（自北向南第、1、2、3、4跨，建筑面积约1788平米）；3、被告宁夏胜大汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁夏振兴三菱汽车销售服务有限公司给付装修改造费1886894.55元；4、驳回原告宁夏振兴三菱汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。案件诉讼费67031元，由原告宁夏振兴三菱汽车销售服务有限公司负担33007元，被告宁夏胜大汽车服务有限公司负担34024元。保全费5000元，鉴定费16100元，由被告宁夏胜大汽车服务有限公司负担。
上诉人振兴公司不服一审判决第四项，向本院提起上诉，请求撤销原审�决第四项，改判被上诉人赔偿上诉人利息损失68.0874万元并承担本案上诉费。理由：1、按照上诉人和被上诉人签订的《房屋买卖协议》的约定，上诉人支付给被上诉人的购房款已经超过了按照协议约定应当支付的购房款总额的50%，但被上诉人并未按照协议约定给上诉人办理房屋产权及土地产权过户手续，其应当对此违约行为承担赔偿利息损失的责任。2、按照房屋买卖协议第六条第一款约定，在合同履行中，乙方付清50%的购房款，甲方在约定时间内不能过户给乙方，甲方则按日承担乙方已付款万分之三的违约金，故被上诉人应当按日向上诉人支付已付款项万分之三的违约金。上诉人关于房屋占用使用费的主张和反驳没有事实和法律依据，更不能以此来抵消因违约而应当支付的利息损失。
被上诉人胜大公司答辩如下：根据双方签订的买卖协议，被上诉人收到30万元的�金后，于2010年9月16日将1784平方米的房屋交给上诉人时，上诉人应按首付购房款总额4995200元的25%付款，也就是1244500元（含定金），而上诉人只交付了20万元，加上上诉人以一辆三菱蓝色轿车抵充购房款28.8万元，两项合计48.8万元，之后上诉人以各种理由推脱拒交购房款，构成第一次违约；根据双方合同约定，第二次付款时间为2011年6月16日，上诉人应当付清25%的购房款，即1244600元，但上诉人没有付清，仍欠款1659600元，构成第二次违约。直到2012年4月13日上诉人还欠379600元未付，构成第三违约，四年多的时间，被上诉人积极履行协议，而上诉人多次违约，连50%的购房款都未付清，被上诉人如何给其办理房屋过户手续，又怎么承担购房款利息。
二审庭审中，被上诉人胜大公司提交如下证据：证据一《专项法律服务协议》，是三方签订的房屋买卖的专项法律服务协议，证明上诉人不交购房款，为了催交购房款签订了专项协议。证据二通知一份，证明通过合天律师事务所通知上诉人于2011年的1月3日前交清购房款，如不交付房款上诉人要承担违约责任并解除房屋买卖协议。证据三委托书，证明我方委托合天律师事务所催上诉人交购房款的事实。
对被上诉人提交的证据，上诉人发表如下质证意见：证据一是复印件，不符合证据的形式要件，对证据的合法性有异议；对证据二、三的三性及证明目的均有异议，该份证据系被上诉人单方制作，上诉人并不知情，对该证据不认可，被上诉人提交的三份证据在一审开庭前就持有，二审中提交不属于新证据的范畴。
经审核，被上诉人二审中所提交的证据均不属于新证据。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议。
经本院审理查明，原审法院认定的事实基本属实。
本案二审中，胜大公司提出撤诉申请，是其真实意思表示，其有权处分自己的诉讼权利，符合有关法律规定，本院准许其撤诉。
本院认为，本案的焦点问题是原审判决对上诉人提出的68.0874万元利息损失不予支持是否适当。
根据胜大公司与振兴公司签订的《房屋买卖协议》约定“甲方将房屋交付乙方270天，乙方第二次付给甲方房屋总价款的25%，甲方在270天末将房屋变更为商业用地及用房，同时付清商业用地与工业用地800元差额的50%款项；乙方付至甲方50%房款后，甲方应在30天内给乙方办理产权过户手续，”但振兴公司在收到甲方胜大公司所交付房屋的270天时未按双方约定的时间第二次付给甲方房屋总价款的25%，而是于2012年4月13日才按照协议约定的面积1338平方米、每平方米2800元付款超50%，上诉人未在约定的时间内交纳房款，违约在先，故振兴公司主张胜大公司违约并请求胜大公司承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持；另振兴公司主张的王举财个人2011年11月16日向振兴公司的法定代表人李振兴出具的“协议”中所载明的100万元垫资及2012年1月17日王举财个人向李振兴出具的30万元借款的利息，因“协议”和借款条中均未注明用于抵顶购房款，该两笔借款系王举财个人向李振兴个人所借，属于王举财与李振兴二人之间的民间借贷，与本案非同一法律关系，故原审法院结合本案事实，判决解除双方签订的房屋买卖协议并判令上诉人返还被上诉人房屋、被上诉人返还上诉人的购房款、给付上诉人涉案房屋装修改造费、对上诉人主张的利息损失不予支持，并无不妥。
综上，原判认定事实清楚、证据充分，实体处理并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费宁夏振兴三菱汽车销售服务有限公司预交10609元由宁夏振兴三菱汽车销售服务有限公司负担，宁夏胜大汽车服务有限公司预交24135元，减半收取12067.50元，由宁夏胜大汽车服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 颖
代理审判员 陶 爱 珍
代理审判员 马月二0一四年九月九日
书 记 员 叶 敏 娟