河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）二七民一初字第1187号
原告史小品。
委托代理人樊颖川，河南程功律师事务所律师。
委托代理人李贺，河南程功律师事务所实习律师。
被告王凤珂。
委托代理人张西印。
被告郑州建投鑫苑置业有限公司。住所地郑州市中原区。
法定代表人张勇，董事长。
委托代理人王丹。
委托代理人周晓亮。
被告鑫苑物业服务有限公司（原河南鑫苑物业管理有限公司）。住所地郑州市金水区。
法定代表人张勇，董事长。
委托代理人王丹。
委托代理人苏彦威。
原告史小品诉被告王凤珂、郑州建投鑫苑置业有限公司、鑫苑物业服务有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史小品的委托代理人樊颖川、被告郑州建投鑫苑置业有限公司的委托代理人王丹、周晓亮、被告鑫苑物业服务有限公司的委托代理人王丹、苏彦威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史小品诉称：原告系郑州市中原区鑫苑国际城市花园20号楼2单元69号的产权人。被告王凤珂系该房屋的楼上产权人，即相邻方，被告郑州建投鑫苑置业有限公司系该房屋的施工方，被告鑫苑物业服务有限公司系该房屋的物业管理单位。2011年6月15日，原告与崔英英签订《房屋租赁合同》，将该房屋租赁给崔英英，租赁期为一年，租金按1200元／月。合同签订后，原告出资对该房屋进行了装修，并投入使用。然而，从2011年8月底开始，被告王凤珂所有的房屋就多次沿其花园向原告房屋的屋顶大面积的渗漏水，而且，漏水一次比一次严重，漏水最严重时原告房屋的天花板漆面大量脱落，并持续流水。漏水自上而下流入原告的房内，导致房屋内的装饰、设施、设备严重损坏。原告及房屋使用人崔英英多次与被告王凤珂协商要求被告郑州建投鑫苑置业有限公司、鑫苑物业服务有限公司予以维修，被告王凤珂拒绝拆除违法建筑，拒绝让被告郑州建投鑫苑置业有限公司、鑫苑物业服务有限公司进门维修漏水点，漏水事故还是经常发生，该房屋至今一直处于漏水之中。由于房屋的严重漏水，不但给原告及房屋使用人造成了财产损失，而且，还导致原告及房屋承租人不能正常使用该房屋，该房屋自2011年9月起至今一直无法正常入住，崔英英自2011年9月15日起拒绝向原告支付租金。故原告提起诉讼，请求：1、判令三被告赔偿因房屋漏水造成租金损失4000元；2、判令三被告对原告的房屋承担质量保修责任，恢复室内装修，承担全部修缮费用预计6000元，并承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任；3、判令三被告承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任；4、判令三被告承担本案的诉讼费用及鉴定费用。
原告史小品提供的证据有：1、房屋租赁合同；2、照片；3、鑫苑物业证明及整改通知单；4、史小品房产证复印件；5、河南省基本建设科学实验研究院有限公司司法鉴定意见书（豫基研（2012）建质鉴字第09号）；6、河南省科健工程造价咨询有限公司《关于二七区棉纺路鑫苑国际花园20号楼2单元69号房屋恢复装修和楼顶修缮费用的鉴定意见》（豫科造鉴字（2013）第18号）；7、鉴定费票据2张。
被告王凤珂辩称：原告在诉状中称王凤珂在阳台（实为露台，原告在混淆概念）上建筑花池并造成防水层破坏的事实纯属捏造。被告王凤珂系2006年12月入住本物业，入住后一直与楼上楼下的邻居们和谐相处，原告系近两年才入住的二手房屋业主，虽与被告王凤珂系邻居关系，但两人从无来往。2011年秋季，河南出现了近50年来同期罕见的阴雨天气，9月上中旬和11月上旬全省分别出现连阴雨天气，全省季平均降水量比常年同期多1.1倍，为1961年以来同期最多值。而2011年又恰逢本小区一期楼房外墙防水质保期到期，因而连日的阴雨造成本楼多家邻居露台下房间多处渗水现象。这期间，原告给被告王凤珂打电话，要求家中留人，配合物业对露台进行修缮，被告王凤珂曾多次向单位请假在家等候以配合维修，但原告并不急于维修，直到最后一次，原告带领物业和一名男性维修人员共同来到被告王凤珂露台上，说是因为被告王凤珂垒的花池造成了露台防水层破坏，要求物业责令被告王凤珂对花池予以拆除，并重作防水。被告王凤珂当时就表达了愤怒之情，并进行了申辩，但事后被告王凤珂为照顾邻里感情，就没再多计较，遂对花池进行了拆除。之后被告王凤珂曾主动致电原告前来商议配合修缮事宜，但原告均以出差为名予以拒绝，物业也没有主动对拆除花池后的露台进行及时验收，直到2011年12月才知道原告诉至法院。之后在被告王凤珂的要求下，物业才对露台进行了验收，结果显示露台防水层并未破坏，楼下渗水另有其因，被告王凤珂建花池与原告房屋漏水没有因果关系。原告在2011年12月20日的起诉状中称自2011年7月1日起承租人拒绝向原告支付租金，而原告在本次诉状中又称该房屋自2011年9月15日起拒绝向原告支付租金，两次诉状不一。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告王凤珂提供的证据有：1、中国天气网及郑州气象信息网网页各1份；2、国花一期园区工程质量保期时序表；3、照片；4、验收证明、魏瑞波身份证及工作证复印件各1份；5、2011年12月20日起诉状1份。
被告郑州建投鑫苑置业有限公司辩称：根据原告起诉的事实和理由，本案应为侵权责任法律关系，原告房屋漏水导致财产损失与楼上业主王凤珂擅自修建花池存在直接关系。本公司向原告和王凤珂交付房屋时，双方有验收接房手续，交付时房屋不存在质量问题。王凤珂接房后在露台上私建花园致使原告房屋漏水，系王凤珂使用、管理房屋不当给原告造成损失，故王凤珂应为侵权责任人，原告的财产损失应由王凤珂承担。本公司依据与原告签订的房屋买卖合同及国家建筑法对房屋在保修期限内对维修范围内质量问题承担维修责任，但因业主、第三人原因造成的质量问题不承担维修责任。原告请求停止侵害、排除妨碍、消除危险的诉请应由侵权责任人承担。鉴于本案事实，原告的诉讼请求应与王凤珂之间处理，本公司不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。
被告郑州建投鑫苑置业有限公司提供的证据有：1、王凤珂房屋验收记录表2份；2、邱科申房屋验收记录表2份。
被告鑫苑物业服务有限公司辩称：同被告郑州建投鑫苑置业有限公司的答辩意见。
被告鑫苑物业服务有限公司提供的证据有：1、王凤珂住户情况登记表；2、《装修申请表》；3、《房屋装饰装修管理服务协议》；4、《房屋装饰装修管理服务协议》签约页；5、《装修监管记录》；6、《家庭装修竣工检查表》；7、《临时管理规约》；8、《承诺书》；9、《前期物业管理服务协议》；10、《物品及资料签领表》；11、《整改通知单》。
经庭审质证，本院对原、被告提供的证据认证如下：（一）原告史小品提供的证据1合同不完整，无其它证据相印证，本院不予确认；原告史小品提供的证据2-4符合证据的关联性、合法性和真实性要求，本院予以采信；原告史小品提供的证据5被告郑州建投鑫苑置业有限公司有异议，认为鉴定机构的鉴定方法、程序不当，未通过闭水实验进行验证，现场检测结果不能反映事发时的真实情况，不具有客观性，鉴定时房屋的防水保修期已过，鉴定意见缺乏事实和法律依据。本院要求鉴定机构对被告郑州建投鑫苑置业有限公司的异议进行了回复，鉴定人回复认为鉴定意见是鉴定人员严格按照司法鉴定程序做出的，闭水试验是检验房屋防水是否漏水的一种方法，现场被鉴定房屋有明显的渗水痕迹，故不需要做闭水试验。鉴定人员现场检查未发现被告王凤珂私建花池拆除对原建筑物产生破坏情况，该房屋的防水保修期已过，不代表该楼防水设计使用年限已经到期。本院认为该鉴定意见是本院依原告的申请，依法委托技术部门依法定程序进行现场勘查、综合分析作出的，鉴定机构现场勘查查明的房屋漏水情况能够与本案其它证据相印证，该鉴定意见依据充分，鉴定意见明确、具体，本院予以采信；原告史小品提供的证据6系本院依原告的申请，依法委托技术部门依法定程序进行鉴定作出的，该鉴定意见依据充分，鉴定意见明确、具体，本院予以采信；原告史小品提供的证据7客观、真实，本院予以采信。（二）被告王凤珂提供的证据1能够与本案其它证据相印证，符合证据的关联性要求，本院予以采信；被告王凤珂提供的证据2-5符合证据的关联性、合法性和真实性要求，本院予以采信。（三）被告郑州建投鑫苑置业有限公司提供的证据1、2符合证据的关联性、合法性和真实性要求，本院予以采信。（四）被告鑫苑物业服务有限公司提供的证据1-11符合证据的关联性、合法性和真实性要求，本院予以采信。
根据上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下事实：原告史小品系郑州市二七区棉纺东路鑫苑国际城市花园20号楼2单元6层69号房屋的所有权人。被告王凤珂系郑州市中原区鑫苑国际城市花园20号楼2单元6层北1号房屋的产权人，为原告房屋楼上相邻方，原告房屋的楼上系被告王凤珂使用的露台。被告郑州建投鑫苑置业有限公司系该房屋的建设施工方，被告鑫苑物业服务有限公司系该房屋的物业管理单位。王凤珂于2009年秋在露台上建了花池，从2011年8月底开始，原告发现其房屋的屋顶大面积地渗漏水，导致房屋内的装饰、设施、设备损坏。后原、被告各方因修缮问题多次协商，被告鑫苑物业服务有限公司于2011年12月5日向被告王凤珂下达了整改通知单，限王凤珂于2011年12月10日前整改，王凤珂接到该通知单的第三日将花池拆除。因原、被告各方就修缮和赔偿问题协商未果，2012年4月17日，原告诉至本院，请求：1、判令三被告赔偿因房屋漏水造成租金损失4000元；2、判令三被告对原告的房屋承担质量保修责任，恢复室内装修，承担全部修缮费用预计6000元，并承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任；3、判令三被告承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任；4、判令三被告承担本案的诉讼费用及鉴定费用。
另查明：原告及被告王凤珂的房屋2006年12月竣工验收。被告王凤珂2006年12月23日接收房屋，2007年1月装修。被告王凤珂与被告鑫苑物业服务有限公司（原河南鑫苑物业管理有限公司）所签订的前期物业管理服务协议约定，房屋共用部位（含屋顶等）的维护和管理属物业管理服务的内容。该协议“其它约定事项”显示，业主不得在顶层阁楼及露台搭建任何建筑物、构筑物，不得改变未封闭阳台、露台墙面及护栏的颜色，露台上摆放物品不得影响小区整体美观。原告房屋的闭水实验、天花板等于2007年4月17日经过验收。被告王凤珂房屋的闭水实验、天花板等于2007年1月3日经过验收。
原告曾于2011年12月以王凤珂为被告诉至本院，要求判令王凤珂停止侵害，拆除花池，并赔偿原告经济损失10000元，后原告撤诉。
本案在审理过程中，原告史小品申请对其位于郑州市二七区鑫苑国际城市花园20号楼2单元69号房屋漏水原因及恢复室内装修和楼顶修缮所需全部费用进行鉴定。本院依法委托技术部门进行鉴定。2012年9月28日，河南省基本建设科学实验研究院有限公司作出豫基研（2012）建质鉴字第09号司法鉴定意见书，鉴定意见为：郑州市二七区棉纺东路鑫苑国际城市花园20号楼2单元69号房屋漏水的主要原因是屋面防水自身质量存在问题，被告王凤珂所建花池对屋面漏水的发生及扩大有一定影响。原告为此支付鉴定费10000元。2013年2月16日，河南省科健工程造价咨询有限公司作出《关于二七区棉纺路鑫苑国际花园20号楼2单元69号房屋恢复装修和楼顶修缮费用的鉴定意见》（豫科造鉴字（2013）第18号），鉴定意见为：二七区棉纺路鑫苑国际花园20号楼2单元69号房屋的修复费用为5603.32元，原告为此支付鉴定费5000元。
本院认为：《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定，建筑工程实行质量保修制度。《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（二）项规定，在正常使用条件下，建设工程的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年。原告及被告王凤珂的房屋2006年12月竣工验收，2011年8月底开始，原告发现其房屋的屋顶大面积的渗漏水，故原告房屋漏水发生在保修期限内，根据《建设工程质量管理条例》第四十一条的规定，被告郑州建投鑫苑置业有限公司对该房屋应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。本案经司法鉴定，房屋漏水的主要原因是屋面防水自身质量存在问题，故被告郑州建投鑫苑置业有限公司对原告的损失承担责任比例按70%为宜。本案的司法鉴定意见显示，被告王凤珂所建花池对屋面漏水的发生及扩大有一定影响。根据《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，侵害他人民事权益，应当依法承担侵权责任。故被告王凤珂对原告的损失应承担次要责任，承担责任比例按20%为宜。《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。根据被告王凤珂与被告鑫苑物业服务有限公司（原河南鑫苑物业管理有限公司）签订的《前期物业管理服务协议》的约定，业主不得在顶层阁楼及露台搭建任何建筑物、构筑物。被告王凤珂违反约定在露台上私建花池，被告鑫苑物业服务有限公司未及时制止，未充分履行物业服务合同的约定，对原告的损失亦应承担相应的赔偿责任，承担责任比例按10%为宜。原告的损失数额应以鉴定结论及鉴定费用票据为准。因被告王凤珂已于2011年12月拆除其在露台上私建的花池，故对原告要求三被告承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任的诉讼请求本院不予支持。原告的其他诉讼请求证据不力，本院不予支持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条、《物业管理条例》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郑州建投鑫苑置业有限公司赔偿原告史小品房屋的修复费用5603.32元的70%，为3922.32元，鉴定费15000元的70%，为10500元，共计14422.32元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告王凤珂赔偿原告史小品房屋的修复费用5603.32元的20%，为1120.66元，鉴定费15000元的20%，为3000元，共计4120.66元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、被告鑫苑物业服务有限公司赔偿原告史小品房屋的修复费用5603.32元的10%，为560.33元，鉴定费15000元的10%，为1500元，共计2060.33元，于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回原告史小品的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告郑州建投鑫苑置业有限公司负担70元，被告王凤珂负担20元，被告鑫苑物业服务有限公司负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 赵惠红
人民陪审员 王广明
人民陪审员 孙培凤
二〇一三年五月二十七日
书 记 员 李晶莹