江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0723民初4189号
原告:张翀,女,汉族，1991年3月25日出生，居民，住灌云县。
委托代理人:李华成，灌云县四队法律服务所法律工作者。
被告：灌云美都置业有限公司，统一社会信用代码9132072366898330X6，住所地灌云县城开发区建设路北侧。
法定代表人：陆锡明，该公司总经理。
委托代理人：林凤颖，该公司法律顾问。
原告张翀与被告灌云美都置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法由审判员王士平适用简易程序于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告张翀委托代理人李华成，被告灌云美都置业有限公司委托代理人林凤颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张翀向本院提出诉讼请求：1、要求依法判令被告为原告办理房屋产权登记备案手续；2、要求被告向原告支付违约金人民币40000元(从2013年4月1日起按购房款的每月百分之零点五计算至原告取得房产证之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年5月4日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的美都新城第13幢1单元401室，并支付购房款519828元。房屋交付时间为2012年12月30日，并应在房屋交付后90日内，将办理房屋权属登记所需资料报产权登记部门备案。但被告至今未能按合同约定的时间为原告办理房产证，构成违约。合同约定如被告违约应按已付购房款的百分之0.02向原告支付违约金，该违约金约定明显过低，应按每日百分之0.02计算为宜。为了维护原告合法权益诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告灌云美都置业有限公司辩称，我公司已于2016年6月5日将办理房屋产权登记的备案资料提交灌云县不动产登记局，被告公司的义务已经履行完毕；没有及时办好房屋权属证书不是被告主观故意造成的，而是由于灌云县人民政府及其机关部门不作为、慢作为导致的，这一因素对我公司来说属不可抗力，依法应当免除被告的法律责任；合同约定的交房时间是2012年12月30日，本案的诉讼时效应从2013年3月30日起算，至2016年7月6日原告起诉之日已超过了两年的诉讼时效，且不存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，故原告的诉讼请求依法不能支持；原告要求支付违约金40000元于法无据，即使法院判决被告支付原告违约金，也应依照合同约定，按已付房款总额的0.5%支付一次性违约金。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：2011年5月4日，原告张翀与被告灌云美都置业有限公司签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的美都新城第53幢1单元1601室商品房，房屋总价为519828元。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按约缴纳了购房款519828元。被告于2013年7月17日将涉案房屋交付原告。2016年6月5日灌云县不动产登记局出具证明：“兹有美都新城小区未办理初始登记的房源为1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11、12#、13#、25#、26#、40#、52#、53#楼及排屋15#、22#、23#、28#、29#、36#、37#楼现有灌云美都置业有限公司正向本局申请办理初始登记证手续，资料已齐全正在审核中”。
上述事实，有以下证据证实：一、原、被告当庭陈述；二、原告举证的1、商品房买卖合同，2、购房款发票；三、被告举证的1、商品房买卖合同，2、灌云县不动产登记局证明。上述证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告已经按照合同约定履行了付款义务，2013年7月17日被告将房屋交付原告后，最迟应于2013年10月15日之前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。但是法律规定当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，本案中约定的违约金系一次性违约金，原告最迟应于2015年10月16日之前主张权利，原告于2016年7月27日才向本院提起诉讼已超过了两年的诉讼时效，且不存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，故对原告要求被告支付逾期办理权属登记的违约金的诉讼请求，本院不予支持；案涉商品房买卖合同中约定的被告义务是将办理房屋权属所需登记材料报产权登记机关备案，因被告已将办理房屋权属所需登记材料提交产权登记机关，材料齐全正在审核中，故对原告要求被告为其办理权属登记手续，并交付房屋不动产权证的诉讼请求本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
驳回原告张翀的诉讼请求。
本案案件受理费400元，由原告张翀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农
业银行苍梧支行，账号：44×××94。
审判员 王士平
二〇一六年十月十七日
书记员 孙金磊
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
（二）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
(三)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。