福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终702号
上诉人（原审被告）武夷山金圣置业有限公司，住所地武夷山市茶场安置小区。
法定代表人黄翊武，执行董事。
委托代理人陈至育，福建瀛榕律师事务所律师。
委托代理人罗义炜，福建瀛榕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴启立，男，1987年12月25日出生，汉族，住武夷山市。
上诉人武夷山金圣置业有限公司（简称金圣公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2016）闽0782民初198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金圣公司的委托代理人罗义炜，被上诉人吴启立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人吴启立原审的诉讼请求：判令金圣公司自2014年11月1日起至2016年1月22日止，按购房款总价的日万分之二向吴启立支付逾期交房违约金65751元以及至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。
原审查明，吴启立与金圣公司经过协商，双方于2013年12月3日签订一份《商品房买卖合同》和《补充协议》，合同对商品房的坐落、面积、价款、付款方式、交房条件和期限、办证期限及违约责任等事项作出约定。对于房屋交付，双方约定：金圣公司应当于2014年10月31日前，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付给吴启立使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工�监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自最后交付期限的第二天至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。如遇非出卖人主观意愿所能控制的暴雨、台风等，造成出卖人施工工期严重影响而不能按期交房的，出卖人可据实予以延期。《补充协议》约定，买受人应按有权机关核定的金额缴纳专项维修资金，由于买受人拒绝缴纳或不足额缴纳专项维修资金，导致本商品�的房地产权证无法办理的后果由买受人自行承担。《补充协议》还同时约定，买受人尚未足额缴纳专项维修资金的，出卖人有权拒绝向买受人交付商品房。遇到昼夜降雨量超过70mm或六级以上台风（含六级）或降大雪天气影响施工进度可以据实延期交房。合同签订后，吴启立按约向金圣公司付清737125元的购房款。金圣公司于2015年12月14日向吴启立等业主发出交房通知，通知要求业主在2015年12月31日前办理房屋交接手续。吴启立等业主接到金圣公司交房通知后，到现场察看，发现商品房水电不通，道路未完成硬化，路灯未安装，小区仍在施工中，认为金圣公司开发建设的商品房未达合同约定的交房条件，因此吴启立等业主拒绝收房并向武夷山市住建局等部门投诉。武夷山市住建局受理投诉后，经调查核实，于2016年2月2日出具书面答复意见书，该意见书确认，目前该项目还未达到交房的条件，只完成规划验收。
原审另查明，2013年至2015年12月30日的大雨天数有88天，其中2013年22天、2014年26天、2015年40天，大于或等于六级大风天数有35天，其中2013年2天、2014年18天、2015年15天。金圣公司开发的水岸书乡在施工期间，曾多次遭到武夷山市茶场新区移民安置户围堵阻挠。
原审认为，吴启立与金圣公司双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实履行。合同签订后，吴启立履行了合同规定的付款义务。按照合同约定，在2014年10月31日前，金圣公司交付的商品房不但要满足勘察、设计、施工和监理等单位的竣工合格验收，还要满足小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他公共配套建筑、基础设施建设的综合验收。本案金圣公司虽于2015年12月14日向吴启立发出了交房通知，但其所开发的商品房在吴启立起诉日前仍未达到合同约定的交房条件，金圣公司违约事实明显成立，应按约定承担逾期交房的违约责任。金圣公司认为，根据《补充协议》的约定，吴启立未缴纳房屋专项维修资金，金圣公司有权拒绝交房。原审法院认为，《补充协议》关于买受人缴纳房屋专项维修资金的约定，系在商品房已经具备交付条件并已通知买受人交房的前提下，买受人拒绝缴纳或不足额缴纳专项维修资金，由买受人自行承担相应后果。本案金圣公司开发建设的商品房在吴启立起诉日前未达合同约定的交付条件事实明显成立，金圣公司可拒绝交房的抗辩于理于法不能成立，不予采纳。合同约定，如遇非出卖人主观意愿所能控制的暴雨、台风等，造成出卖人施工工期严重影响而不能按期交房的，出卖人可据实予以延�，根据武夷山市气象局提供的天气证明，符合合同约定的可延期交房的暴雨、大风天数，酌定为30日。金圣公司主张因多次遭小区安置户围堵阻挠导致停工10个月，该时间应计入顺延时间。原审法院认为，小区安置户阻挠施工不属合同约定的免责条件，金圣公司该主张无合同依据，不予采纳。综上，金圣公司逾期交房应支付的违约金自2014年12月1日（顺延30日）起算至2016年1月22日，共计418天，按合同约定的日万分之二计为737125元×0.02%×418天＝61623.65元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款之规定，判决：一、金圣公司于本判决生效之日起三十日内支付吴启立逾期交房违约金61623.65元；二、金圣公司于本判决生效之起三十日内，自2016年1月23日起按737125元的日万分之二支付吴启立逾期交房违约金至商品房具备合同约定的交房条件日止；三、驳回吴启立的其他诉讼请求。本案案件受理费1444元，减半收取722元，由吴启立负担50元，金圣公司负担672元。
宣判后，金圣公司不服，向本院提起上诉。
上诉人金圣公司上诉称，上诉人开发的涉案房屋已于2015年12月30日竣工，符合《商品房买卖合同》约定的交房条件。被上诉人未按合同约定缴纳房屋专项维修基金，因此上诉人有权拒绝交房。上诉人在施工过程存在延期交房的暴雨、大风及群众阻挠等造成停工的情形，原审仅酌定扣减30日不当。《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准高于被上诉人的实际损失，应当以同地段，同类型房屋的租金水平予以确认。原审判决认定事实错误，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人吴启立答辩称，根据被上诉人提供的证据足以证明，至上诉人通知交房时，涉案房屋根本不符合交房条件。因涉案房屋还不符合交房条件，因此被上诉人也无需先行缴纳房屋专项维修基金。要达到因暴雨、大风可延期交房条件，按《商品房买卖合同》约定是有限制的，上诉人提供的证据不能证明符合该条件。按《商品房买卖合同》约定，逾期交房的违约责任是按日万分之二的标准计算，该约定不存在过分高于实际损失，是公平合理的约定，上诉人请求调整违约金没有依据。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明，双方当事人对原审认定的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，双方均未提供新证据。
本院认为，上诉人金圣公司与被上诉人吴启立签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行义务。《商品房买卖合同》第十一条约定�上诉人交房时还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，否则被上诉人有权拒绝交接，由此产生的违约责任由上诉人承担。本案上诉人虽于2015年12月14日向被上诉人通知了交房，但上诉人并不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，依约达不到交房条件，且至今上诉人仍未能提供证据证明，其可提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故被上诉人有权拒绝接收涉案房屋，上诉人应承担逾期交房的违约责任。另，缴纳房屋专项维修资金是以商品房具备交付条件为前提的，而涉案房屋尚不符合交房条件，故上诉人以此作为可延期交房的理由不能成立。《商品房买卖合同》约定，如遇非出卖人主观意愿所能控制的暴雨、台风等，造成出卖人施工工期严重影响而不能按期交房的，出卖人可据实予以延期。根据武夷山市气象局提供的从2013年1月�2015年12月的天气情况说明，再结合工程施工进程及合同约定的交房时间，原审酌定因天气可延期交房时间为30日并无不当。至于上诉人是否存在因遭小区安置户围堵阻挠而导致停工，不属于合同约定可延期交房的情形，原审未予以支持正确。关于违约金的计算标准，合同约定按购房款的日万分之二计算。而本案并无相应证据可证明，该约定明显过分高于实际损失，上诉人主张约定违约金应予以调整的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1444元，由上诉人武夷山金圣置业有限公司负担；一审案件受理费按照一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
代理审判员 余观贵
代理审判员 余 凌
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。