上海�虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初19541号
原告：上海市虹口区长治电影院，住所地上海市虹口区。
法定代表人：徐国庆，总经理。
委托诉讼代理人：洪亮、李莹晖，上海市光大律师事务所律师。
被告：上海奇悦酒家(原名称上海定豪长治酒家)，住所地上海市虹口区。
投资人：张鸿，总经理。
委托诉讼代理人：张星，男。
委托诉讼代理人：张其满，金博大(上海)律师事务所律师。
第三人：上海溢航实业发展有限公司，住所地上海市杨浦区国宾路XXX号XXX-XXX室。
法定代表人：邵光德，总经理。
第三人：项定豪，男，1957年7月1日出生，汉族，住上海市虹口区商丘路***号。
委托诉讼代理人：颜鸣初、龚德义，上海欧森律师事务�律师。
原告上海市虹口区长治电影院(以下简称长治电影院)与被告上海奇悦酒家(以下简称奇悦酒家)房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法通知上海溢航实业发展有限公司(以下简称溢航公司)、项定豪为第三人参加诉讼，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长治电影院的委托诉讼代理人李莹晖、被告奇悦酒家的委托诉讼代理人张星、张其满、第三人项定豪的委托诉讼代理人颜鸣初到庭参加诉讼。第三人溢航公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
长治电影院向本院提出诉讼请求：1.要求确认长治电影院与奇悦酒家于2008年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2013年8月11日解除，溢航公司及奇悦酒家迁出租赁房屋，奇悦酒家将房屋清空后返还长治电影院并将企业注册地迁出租赁房屋；2.要求判令奇悦酒家支付违�金人民币(以下币种均为人民币)27.55万元；3.要求判令奇悦酒家支付房屋使用费，按照每日3,019元，自2013年9月11日起计算至实际搬离之日止。诉讼过程中，长治电影院变更第3项诉讼请求为：要求判令奇悦酒家支付房屋使用费，按照每日3,019元，自2013年11月11日起计算至实际搬离之日止。事实和理由：2008年9月1日，长治电影院与奇悦酒家就本市东长治路XXX号房屋签订《房屋租赁合同》，约定长治电影院将东长治路XXX号房屋出租给奇悦酒家使用，用途仅为餐饮，租赁期限自2009年1月1日起至2018年12月31日止，每季度支付一次租金。合同签订后，长治电影院将东长治路XXX号、316号房屋交付奇悦酒家使用，奇悦酒家未支付押金。2013年5月22日，奇悦酒家开始对租赁房屋进行装修。同日，奇悦酒家未经长治电影院书面同意，擅自将房屋转租给溢航公司，合同载明用途为商业等，转租期限至2023年9月31日止。2013年8月6日，上海市虹口区建设和交通委员会(以下简称区建交委)发现奇悦酒家装修未办理施工许可证且进行违章搭建，上海市虹口区安监局亦发出整改指令书，但奇悦酒家继续违法装修，于2013年9月11日与上海弘韬建设发展有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，约定对房屋进行内部装修，装修内容为客房，开工日期为2013年8月11日。长治电影院发现奇悦酒家存在前述违法装修、擅自转租、延长房屋租赁期限、变更房屋用途等违约行为后，多次要求奇悦酒家停止违法、违约行为均未果。根据双方租赁合同约定，奇悦酒家在租赁期限内擅自改变房屋使用用途，或者未事先经过长治电影院书面同意，将房屋部分或全部转租的，长治电影院有权单方面解除合同并收回房屋。长治电影院遂于2013年8月11日口头通知奇悦酒家员工张星解除租赁合同。因奇�酒家违约导致双方租赁合同解除，奇悦酒家应按照合同约定承担3个月租金数额即27.55万元的违约金。奇悦酒家还应支付长治电影院逾期返还房屋及将企业注册地迁出租赁房屋的房屋使用费。
奇悦酒家辩称，奇悦酒家向长治电影院租赁的是东长治路XXX号、XXX号、XXX号使用面积5,000平方米左右的房屋。后将东长治路XXX号、XXX号底层及二层部分房屋转租给溢航公司。在租赁过程中，奇悦酒家确实存在装修、转租的情况，但是长治电影院对上述情况均知晓并且事后谅解，故长治电影院不存在所谓的单方解除权，长治电影院也未于2013年8月11日口头通知奇悦酒家解除租赁合同。长治电影院曾于2014年1月29日发函给奇悦酒家，同意租赁合同继续履行，且变更了租赁合同部分内容，允许奇悦酒家进行转租、装修及变更房屋用途。奇悦酒家不存在违约行为，不同意解除租赁�同及支付违约金，要求继续履行租赁合同。长治电影院因收到上海市虹口区土地发展中心(以下简称区土发中心)意图收购房屋的函，于2013年11月发函给奇悦酒家要求配合洽谈提前解除合同的相关事宜，许诺停业即免收租金。奇悦酒家于2013年10月装修完毕后遂未再营业。奇悦酒家支付房屋租金至2013年12月，后长治电影院退还了奇悦酒家2013年11月、12月的租金，故此后奇悦酒家未再支付租金，现不同意支付房屋使用费。
溢航公司未作述称。
项定豪述称，不同意长治电影院所称解除与奇悦酒家之间的租赁合同的事实及理由，意见与奇悦酒家一致。奇悦酒家将部分租赁房屋转租给溢航公司，溢航公司又将东长治路XXX号底层面积约600平方米的房屋转租给项定豪用于餐饮用途。希望法院在处理时考虑项定豪的损失。
本院经审理认定事实如下：本市�长治路XXX号底层、二层(建筑面积1,307.15平方米)登记权利人为天主教上海教区，类型为影剧院。东长治路XXX号房屋其余部位及东长治路XXX号底层、二层房屋系公房，管理单位是虹房集团。
2009年2月26日，上海北外滩物业管理有限公司(以下简称北外滩物业)为甲方(出租人)、长治电影院为乙方(承租人)，双方签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定：甲方将位于虹口区东长治路XXX号一、二、三层、插层房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积1,594.43平方米，房屋用途为办公、营业；租赁期限为三年，自2008年8月1日起至2011年7月31日止；月租金为13,562.50元，乙方应于每月10日前以现金形式支付租金；房屋转租他人，须双方明确进行约定。北外滩物业分别于2016年2月29日、6月6日出具证明，分别载明：东长治路XXX号长治电影院承租房屋面积为1,594.43平方米，其中宗教产业房屋�积925.53平方米；东长治路XXX号，租赁户名为长治电影院，租赁部位包括底层30.91平方米，月租金95.20元及底层141.83平方米、二层146.79平方米，月租金888.70元。
2008年9月1日，长治电影院为出租方(甲方)、上海定豪长治酒家(投资人原为项定豪，以下简称定豪酒家)为承租方(乙方)，双方签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方拥有1,800平方米房屋之所有权，乙方向甲方租赁该房屋仅用于餐饮；租赁期限为10年，自2009年1月1日起至2018年12月31日止；甲方同意2008年9月1日至2008年12月31日为免租期，用于乙方装修，免租期内免收租金，水、电等费用按实结算；租金按季度支付，先付后租，其中，2009年1月1日至2011年12月31日期间年租金为105万元，2012年1月1日至2014年12月31日期间年租金为110.2万元，2015年1月1日至2017年12月31日期间年租金为115.7万元，2018年1月1日至2018年12月31日期�年租金为121.4万元，乙方应于房屋交付前2个工作日内支付首季度租金26.25万元，此后于每季度末5个工作日前支付下一季度房屋租金，如逾期支付，应按照每日3‰向甲方支付滞纳金，逾期支付租金满1个月，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方搭建装潢、设备等损失由乙方自行承担，甲方不予补偿；合同签订后一周内，乙方一次性向甲方支付押金11万元，如因乙方违约致合同解除，押金不予返还；乙方应按月及时交清水、电、电话等公用事业费，如逾期支付超过10个工作日并在通知后2个工作日内仍未支付，甲方有权停止部分或全部公用设施使用，并且视为乙方违约，甲方有权终止合同；租赁期内，甲方不得擅自提前解除合同，否则须赔偿乙方经济损失；在租赁期内，未事先经过甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁房屋的使用用途，或将租赁房屋部分或全部转租或者�承包形式给他人经营，否则甲方有权解除合同并收回房屋；乙方在该房屋内开展、经营其业务前，应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准，并在甲方处备案，乙方应确保上述执照、批准或许可证在租赁期内有效，如乙方因违法经营受到停业或停业整顿的处罚，租金交付义务不因此免除；乙方如需对租赁房屋进行装修，应事先征得甲方书面同意，按规定应向有关部门(包括该房屋物业管理机构)办理申报手续的，装修方案须得到甲方物业部门许可，须签订作业环保协议书、交纳押金后方可进行，并将竣工施工图(包括水、电、管线等图纸)报甲方备案；如合同期内因乙方违约致合同解除，乙方在租赁房屋内的搭建装潢、设施设备等投资不再收回，归甲方所有，乙方应在合同解除之日起1个月内将属于乙方的可移动物品搬离，将乙方公司注册地迁出，并承担3个月租金的违约责任；若乙方未按约定将房屋返还甲方并将公司注册地迁出，应按照租金标准向甲方支付房屋使用费至完全迁出租赁房屋。合同签订后，长治电影院将东长治路XXX号、东长治路XXX号部分房屋交付定豪酒家，定豪酒家使用该房屋经营餐饮。
2013年5月22日，定豪酒家为出租方(甲方)、溢航公司为承租方(乙方)，双方签订《租赁合同》1份，约定：甲方拥有虹口区东长治路XXX-
XXX号物业的使用权，使用面积为2,600平方米，甲方将该物业出租给乙方用于商业等用途；租赁期限为10年，自2013年7月1日起至2023年6月31日(应为“30日”)止；租金包含物业管理费，前3年月租金为13.5万元，第4至6年月租金为141,750元，第7至9年月租金为148,837.50元，第10年月租金为156,279元；先付后用，支付方式为一季度一付，于每季度末5个工作日前支付下季度租金；甲方给予乙方1个月的装修免租期，即2013年6月1日至6月30日；甲方将该房屋及营业执照、相关固定设备、设施转让给乙方，乙方于签订合同当日一次性支付甲方转让费50万元；乙方进场当日需向甲方支付押金13.5万元及首季度租金40.05万元；交房之日起，乙方按时交纳水、电、电话费、公用事业费；租赁期间，如房屋遇市政征用，双方无条件服从，互不承担责任；如政府对该房屋进行动迁，房屋动迁补偿费用归甲方所有，乙方投资的部分按政策赔偿给乙方；甲方同意乙方进行转租，并协助乙方办理相关手续。后，定豪酒家将东长治路XXX号底层及二层部分房屋出租给溢航公司使用。
2013年5月26日，长治电影院为甲方、定豪酒家与溢航公司为乙方、案外人上海甘久佰建筑装饰工程有限公司为丙方，三方签订《影院管理公司安全生产管理、环境保护协议》，约定：工程地址在东长治路XXX号，工程自2013年6月1日起开工至2013年10月31日完工；施工前，乙、丙双方应认真勘查现场，向有关职能部门申报施工项目及验收(消防、安监、技监)；协议还对各方在安全生产、环境保护等方面的义务进行了约定；该协议甲、乙、丙三方各执一份。长治电影院持有的该协议中承包工程项目名称为“长治沈家门酒楼”，奇悦酒家持有的该协议中承包工程项目名称为“定豪长治酒家餐饮部、客房部装修、改建等”。东长治路XXX号房屋随后开始进行装修。
2013年8月6日，区建交委向政府相关主管部门、提篮桥街道、虹房集团、长远集团等单位发出《虹口区闲置厂房等违法建设行为告知单》(以下简称违建告知单)，载明：工程名称定豪酒家，工程地点东长治路XXX号，建设单位定豪酒家，施工单位南通新华建筑集团通博工程有限公司，有关情况一栏列明：2013年6月现场开始施工，施�单位无施工资质，在未办理施工许可、无施工图纸的情况下对房屋进行内部结构拆除、钢结构施工，并且未经许可擅自插层、加层，现场施工安全措施不到位，造成严重结构和施工安全隐患，要求有关单位依据职能介入，严肃查处并在安全隐患整改前暂停各类行政审批、许可、备案等。
2013年9月11日，定豪酒家为发包方(甲方)、案外人上海弘韬建设发展有限公司为承包方(乙方)，双方签订《建筑装饰工程施工合同》，工程名称为定豪酒家内装修，工程地点在东长治路XXX号，约定承包范围为室内改造工程(详见工程项目一览表)，承包方式为承包人包工、包料，开工日期为2013年8月11日，于2013年12月31日竣工；约定合同价款为每间客房60,256元。该合同附有《定豪商务酒店装修(项目)报价清单》等作为合同附件。
2013年9月17日，长治电影院向定豪酒家发出《�于长治路XXX号场停止施工的通知》，内容为：长治路XXX号(应为“东长治路XXX号”)于2013年8月6日收到区建交委违建告知单，于2013年8月23日收到区安监局发出的整改指令书及集团督办通知；针对2013年9月2日长远集团总经理张永林对长治沈家门酒家违章插层一事指示，已于2013年9月10日下午拆除违章插层，在确保房屋安全的前提下钢梁结构保留；待整改结果回复有关部门，并获得施工许可证等相关证件后方可施工，否则相应后果自行承担。
2013年9月30日，溢航公司为出租方(甲方)、项定豪为承租方(乙方)，双方签订《租赁合同》1份，约定：甲方将虹口区东长治路XXX号底楼部分出租给乙方用于餐饮，租赁期限为10年，自2013年10月1日起至2023年9月31日(应为“30日”)止；租金包含物业管理费，租金按月支付，于每月25日至30日支付，前三年月租金为3.5万元，第四至六年�租金为36,750元，第七至第九年月租金为38,587.50元，第十年月租金为40,517.50元；甲方租赁给乙方的600平方米场地，其中装修部分费用(吊顶、下水道安装、包房分隔、厨房定位分隔、地坪装修)均由甲方负责。
2013年10月23日，长治电影院工作人员与项定豪约谈，要求项定豪在未取得施工许可证的情况下马上停止施工，项定豪表示会马上停止施工，有关职能部门要求拆、改，造成的经济损失全部由其一方承担。
2013年11月6日，区土发中心向长治电影院发出《关于收购东长治路XXX号(长治电影院)房地产的函》，主要内容为：提篮桥街道63街坊地块已列入区政府2014年旧区改造年度计划，长治电影院使用的东长治路XXX号房屋位于该地块内，区土发中心拟先行收购该房屋，配合地块后期联合储备工作开展，将与长治电影院洽谈房地产收购具体事宜。长治电影院于�日向定豪酒家发函，言明因收到区土发中心通知，对提篮桥街道63街坊地块进行收购储备，故通知定豪酒家即日起停止一切装修，长治电影院将与其洽谈有关提前解除合同的善后事宜。
2013年11月7日，区建交委作出行政处罚决定书，对于定豪酒家于2013年7月在定豪酒家装修改建工程从事未取得施工许可证擅自施工的行为给予警告、罚款2万元并责令停止施工的行政处罚。同日，上海市虹口区城市管理行政执法局(以下简称区执法局)作出当场拆除违法建筑决定书，查明定豪酒家于2013年11月5日在东长治路XXX号空地上擅自搭建建筑物、构筑物的行为违反相关规定，责令定豪酒家停止建设并自行拆除，拒不停止建设或者拒不拆除的，将依法予以强制拆除。
2013年12月，定豪酒家名称变更登记为奇悦酒家，投资人仍为项定豪。2014年2月18日，奇悦酒家的投资人变更登记为张鸿。
2014年1月29日，长治电影院函告定豪酒家：因长治电影院曾于2013年11月7日发函要求定豪酒家停止装修、双方洽谈有关提前解除合同的善后事宜，故长治电影院同意在停业洽谈期间，对于定豪酒家租赁的物业中，处于停止营业状态的部位不再收取相应租金，仍在营业的部位按照双方于2008年9月1日签订的租赁合同的约定收取相应租金。本案所涉房屋租金交至2013年10月。
2014年2月14日，长治电影院向土发中心发出《长治电影院关于房屋建筑面积的情况说明》，载明长治电影院与东海实业公司联营对影院(东长治路XXX号)进行了大规模改造，影院的经营、办公部位增加到三层、局部四层，房屋建筑面积增加至3,726平方米；改建后一层为电影厅、酒店，二层为咖啡厅、电子游戏机厅、KTV歌舞厅，三层为录像厅、广告公司及工场间、办公室，四层�局部仓库；影院改建后，未及时至房管所办理房屋建筑面积测绘及租金调整手续，故造成物业部门登记面积与影院实际建筑面积不符的局面，成为影院历史遗留问题；补充说明：1988年大修改建增加面积1,113.57平方米，1993年大修改建增加面积1,018平方米，原面积1,594.43平方米，总面积3,726平方米，2013年装修改建，批文已报批但未获批复，增加700平方米左右；要求土发中心按3,726平方米对长治电影院进行补偿。
2014年3月，奇悦酒家发函给长治电影院，言明奇悦酒家自2013年5月开始将危房基础开挖加固，墙壁、楼板拆除改建修造，于2013年8月16日已将土建工程结束，原计划奇悦酒家客房部于2014年1月18日开始营业，但在装修过程中收到长治电影院关于土发中心收购东长治路XXX号相关文件，致使工程不能继续；奇悦酒家于2013年11月7日收到长治电影院提前解除合同事宜的通知后一直未收到明确答复，故发函。
2014年8月26日，长治电影院发函给定豪酒家兼奇悦酒家，表示长治电影院曾于2013年11月7日发函告知相关部门拟对长治电影院在提篮桥街道63街坊地块内房屋先行收储，现意向未变，仍将继续洽谈收购，要求予以配合支持，并提供如实的解除合同后赔偿依据及相关材料，以便长治电影院向土发中心提出诉求。
2014年11月20日，长治电影院向定豪酒家及奇悦酒家发出《关于共同协商解除合同、补偿事宜函》，言明长治电影院收到对方提交的损失报告书及情况补充说明书，但认为对方的补偿项目中，许多内容不实、不符合补偿范围，长治电影院难以接受，希望双方共同协商确定审计单位、审计原则及范围。2015年2月12日，长治电影院与奇悦酒家签订《会议纪要》，载明根据双方解除房屋租赁合同函，就补偿事宜初步�成以下意见：奇悦酒家装修工程款数额，由上海市虹口区国资委(2013)36号文件提供的6家审计机构的任意一家审计、审价，长治电影院同意奇悦酒家从前述6家审计机构中任选一家进行审计、审价。
2015年2月，长治电影院以奇悦酒家、项定豪为被告诉至本院[案号为(2015)虹民三(民)初字第395号]，请求：1、判令奇悦酒家、项定豪立即从上海市东长治路XXX号房屋迁出，将该房屋返还长治电影院；2、确定长治电影院向奇悦酒家、项定豪补偿1000万元(暂计)。长治电影院于2015年7月21日向本院申请撤诉，本院口头裁定予以准许。2015年9月，长治电影院再次诉至本院[案号为(2015)虹民三(民)初字第2041号]，请求：1、判令奇悦酒家立即从上海市东长治路XXX号房屋迁出，并将该房屋返还给长治电影院；2、确认长治电影院向奇悦酒家补偿1000万元(暂计)。该案审理过程中，长治电影院增加诉请：要求解除长治电影院与奇悦酒家签订的合同。长治电影院于2016年8月29日再次向本院申请撤诉，本院口头裁定予以准许。
2015年9月，溢航公司向本院提起诉讼[案号为(2015)虹民三(民)初字第2036号]，要求解除与项定豪于2013年9月30日签订的《租赁合同》，要求项定豪支付2013年10月1日至实际迁出之日的租金，按照每月3.5万元计算。诉讼过程中，溢航公司变更诉讼请求为：要求解除双方签订的《租赁合同》，收回上海市东长治路XXX号底楼部分房屋，保留要求项定豪支付租金的诉权。本院于2016年7月18日作出一审判决：一、溢航公司与项定豪于2013年9月30日签订的《租赁合同》于2015年9月26日解除；二、项定豪应于判决生效之日起10日内迁出上海市东长治路XXX号底楼部分房屋(面积600平方米)，上述房屋由溢航公司收回。项定豪不服，向上海市第二中级人民法院(�下简称二中院)提起上诉。二中院于2016年12月26日判决：驳回上诉，维持原判。
另查明，2015年5月，上海市规划和国土资源管理局(以下简称市规土局)向虹口区规土局作出《关于下达虹口区2015年土地储备计划的批复》(沪规土资地[2015]346号)，同意将四川北路街道17街坊地块等16幅土地列入2015年土地储备计划，该批准文件自印发之日起有效期3年。前述虹口区列入2015年土地储备计划地块中包括上海市东长治路XXX号房屋。
本院在审理过程中至现场查看，现场未见挂有东长治路XXX号门牌。
审理中，奇悦酒家表示，由于东长治路XXX号房屋被列入动迁范围，故租赁合同继续履行存在困难，即便无法履行，长治电影院也应当按照动迁补偿方案进行补偿，但是在本案中不考虑补偿事宜，还是坚持要求继续履行租赁合同。
审理中，根据项定豪申�，本院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对上海市东长治路XXX号项定豪承租的600平方米房屋的装饰装修残值进行鉴定。鉴定意见为装饰装修残值为1,488,765元。鉴定费95,640元，由项定豪预付。
以上事实，由《公有非居住房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《影院管理公司安全生产管理、环境保护协议》、《建筑装饰工程施工合同》、违建告知单、《关于长治路XXX号场停止施工的通知》、《影院管理公司长治电影院会议约谈记录》、《关于收购东长治路XXX号(长治电影院)房地产的函》、《关于收购东长治路XXX号(长治电影院)房地产的函》、区建交委第XXXXXXXXXX号行政处罚决定书、区执法局(虹)城管当拆字[2013]第069005号当场拆除违法建筑决定书、个人独资企业营业执照、《长治电影院关于房屋建筑面积的情况说明》、《关于共同协商解除合同、补偿事宜函》、《会议纪要》、上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第2036号民事判决书、二中院(2016)沪02民终6984号民事判决书、市规土局《关于下达虹口区2015年土地储备计划的批复》及各方当事人的当庭陈述等证据证实。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。长治电影院与奇悦酒家签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。虽然奇悦酒家在租赁过程中确实存在转租、违章搭建等情况，但从本案查证的事实来看，长治电影院对上述情况并非不知情，且无证据证明长治电影院以此理由向奇悦酒家提出解除合同。事实上，长治电影院在收到区土发中心的函之后，即通知奇悦酒家要求洽谈提前解除合同的相关事宜，双方此后也多次函件往来进行沟通，并且就合同解除后的补偿或赔偿事宜双�也多次协商，综合本案之前长治电影院提起的两次诉讼情况，可以认定长治电影院要求解除租赁合同的原因在于本案所涉租赁房屋已被列入政府的旧区改造及区土发中心的土地收购储备计划。奇悦酒家现虽不同意解除租赁合同，但是其在收到长治电影院2013年11月7日告知土地被收储并要求停止装修、洽谈关于提前解除合同善后事宜的函后即长期停业至今，双方就合同解除后的补偿、赔偿事宜多次进行协商，只是最终补偿或赔偿金额未能达成一致。奇悦酒家亦认可租赁合同事实上已无法继续履行，故自2013年11月起也一直未再支付房屋租金，综合考虑上述情况，双方之间的租赁合同解除为宜。因租赁合同解除并非奇悦酒家存在擅自转租、违法装修、擅自变更房屋用途等违约行为所致，故长治电影院要求奇悦酒家支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因奇悦酒家否认长�电影院曾于2013年8月11日通知奇悦酒家解除合同，长治电影院也未提供证据证明该节事实，本院对于长治电影院要求确认租赁合同于2013年8月11日解除的主张不予采纳。鉴于双方之间曾就解约补偿事宜磋商的事实，本院酌情确定双方之间的租赁合同于本案起诉状副本送达奇悦酒家之日即2016年9月18日解除。关于长治电影院主张的房屋使用费，长治电影院曾于2013年11月7日发函要求双方洽谈有关提前解除合同的善后事宜，且于2014年1月29日表示在停业洽谈期间，对于租赁房屋中处于停业状态的部位不再收取相应租金，根据查证的事实，奇悦酒家于2013年10月装修完毕后即未再营业，长治电影院亦无证据证明奇悦酒家此后进行经营，故本院对于租赁合同解除前的租金不予支持。关于租赁合同解除后的房屋使用费，考虑到长治电影院要求停业洽谈且双方就合同解除事宜一直进行协商的情况对奇悦酒家使用系争房屋产生极大影响，奇悦酒家一直未开业经营，故本院参照《房屋租赁合同》约定的租金标准，酌情确定房屋使用费的标准为每月3万元。现租赁合同解除，溢航公司作为实际使用人应当配合迁出东长治路XXX号底层及二层部分房屋，奇悦酒家也应当将租赁房屋清空后迁出，并将房屋返还给长治电影院。长治电影院要求奇悦酒家将企业注册地迁出租赁房屋，不属于法院主管范围，本院不予处理。关于合同解除后的补偿或赔偿等问题，虽本院多次释明，但奇悦酒家并未就合同解除后果向本院提起反诉，故本案对此不予处理，当事人可依法另行主张。关于项定豪的损失，系项定豪与溢航公司之间租赁合同关系，其可依法另行主张，本案中不进行处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十七�、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：
一、原告上海市虹口区长治电影院与被告上海奇悦酒家签订的《房屋租赁合同》于2016年9月18日解除；
二、自本判决生效之日起30日内，第三人上海溢航实业发展有限公司应迁出上海市东长治路XXX号底层及二层承租部位，被告上海奇悦酒家将上海市东长治路XXX号、东长治路XXX号承租部位清空后迁出，将该房屋返还原告上海市虹口区长治电影院；
三、自本判决生效之日起10日内，被告上海奇悦酒家支付原告上海市虹口区长治电影院房屋使用费，自2016年9月19日起至返还房屋之日止，按照每月3万元计算；
四、原告上海市虹口区长治电影院的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费37,352元，由原告上海市虹口区长治电影院负担29,527元，被告上海奇悦酒家负担7,825元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郭 魏
审 判 员 尹 灿
人民陪审员 刘淑萍
二〇一七年十一月三日
书 记 员 顾 逸
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当�照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《上海市房屋租赁条例》
第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
……
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中�退庭的，不影响案件的审理。