广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字2189号
上诉人（原审原告）：何丽娟，女，汉族，住广东省东莞市莞城区，公民身份号码为×××0424。
委托代理人：贺元超，广东尚智和律师事务所律师。
委托代理人：胡彪，广东尚智和律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：广东省东莞市饮食服务公司。住所地：东莞市莞城区。
法定代表人：叶建强，经理。
委托代理人：李俊原，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ强，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
上诉人何丽娟因与被上诉人广东省东莞市饮食服务公司（以下简称饮食服务公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法东民一初字第1251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月15日，何丽娟向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.饮食服务公司立即返还何丽娟购房款（含防盗门款）128888元及利息103824元（以128888元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从1993年11月1日起计至本案起诉之日止）。2.本案的诉讼费用由饮食服务公司承担。何丽娟在庭审中明确，利息以128358元为本金按中国人民银行同期贷款利率从1993年11月1日起计至起诉之日止，以530元为本金按中国人民银行同期贷款利率从1994年1月10日起计至起诉之日止。
饮食服务公司提起反诉，请求判令：1.何丽娟立即搬离并返还东莞市城区白沙塘饮食服务公司宿舍501号房屋。2.何丽娟赔偿饮食服务公司经济损失，即何丽娟使用案涉房屋的费用（参照相同地段、相同类型房屋的市场租金标准计算，从1993年11月1日起计至实际返还案涉房屋之日止）。3.本案的诉讼费用由何丽娟承担。
原审法院经审理查明：1993年4月1日，何丽娟与饮食服务公司签订《转让宿舍协议》，约定由何丽娟向饮食服务公司购买东莞市城区白沙塘饮食服务公司宿舍501号房屋。1993年11月1日、1994年1月10日，何丽娟分别向饮食服务公司交付购房款128358元及防盗门款530元。饮食服务公司亦已按合同约定向何丽娟交付案涉房屋。何丽娟接收房屋后，将案涉房屋借给案外人邓庆波使用。至2008年5月16日，案外人张琼之从案外人邓庆波处以80000元的价格购买了案涉房屋，并使用至今。2013年11月13日，何丽娟以案外人张琼之占用其房屋为由向原审法院起诉，请求判令张琼之立即搬离并返还何丽娟案涉房屋。2014年1月27日，原审法院作出（2013）东一法民一初字第10412号民事判决书，认定何丽娟与饮食服务公司双方签订的《转让宿舍协议》无效，何丽娟以其作为案涉房屋的所有权人而要求案外人张琼之返还案涉房屋没有法律依据，因此驳回了何丽娟的诉讼请求。何丽娟据此向原审法院起诉，请求依法处理。
本案在审理过程中，饮食服务公司申请对案涉房屋的使用费用进行评估，经双方同意后，原审法院委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司对案涉房屋从1993年11月1日起至2014年8月25日止的房屋使用费进行评估。2015年3月2日，深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司作出《价格鉴证报告》，评估鉴定结论为：东莞市城区白沙塘饮食服务有限公司宿舍501号由1993年11月1日至2014年8月25日的房屋使用费金额为110040元。对于该评估费用，饮食服务公司无异议。何丽娟则认为案涉房屋一直由案外人使用，何丽娟无需支付使用费。
原审法院认定上述事实的证据有：何丽娟提供的《转让宿舍协议》、《东莞市饮食服务公司收款凭证》、（2013）东一法民一初字第10412号民事判决书、《房子买卖协议》、深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司出具的《价格鉴证报告》及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。何丽娟与饮食服务公司签订的《转让宿舍协议》因案涉房屋没有取得权属证书而被（2013）东一法民一初字第10412号民事判决书认定为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，何丽娟与饮食服务公司因该协议而取得的财产应相互返还，并各自承担相应责任。因此何丽娟主张饮食服务公司立即返还何丽娟购房款128358元、防盗门款530元及相应利息，合理有据，原审法院予以支持。利息应以128358元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从1993年11月1日起计至2014年4月15日止，以530元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从1994年1月10日起计至2014年4月15日止。何丽娟依该协议于1993年11月1日取得了案涉房屋并使用至2014年8月25日，根据无效合同相互返还原则，饮食服务公司要求何丽娟返还案涉房屋合法有据，原审法院予以支持。何丽娟使用房屋产生的使用费用，是案涉房屋衍生的实质收益，在何丽娟返还房屋时也应一并返还使用期间的费用。故饮食服务公司要求何丽娟返还房屋使用费合法有据，原审法院予以支持。使用费应以鉴定机构评估的110040元为准。至于何丽娟称接收房屋后转借他人使用，自己并未使用，故无需支付使用费。原审法院认为，何丽娟收楼后将房屋交由他人使用，是何丽娟对其权利的自由处分，其与实际使用人之间的关系应由其与实际使用人解决，不能以此对抗饮食服务公司的权利。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2015年6月30日作出判决：一、广东省东莞市饮食服务公司应于判决发生法律效力之日起5日内向何丽娟返还购房款128358元、防盗门款530元及利息（利息应以128358元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从1993年11月1日起计至2014年4月15日止，以530元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从1994年1月10日起计至2014年4月15日止）。二、何丽娟应于判决发生法律效力之日起5日内向广东省东莞市饮食服务公司返还东莞市城区白沙塘饮食服务公司宿舍501号房屋及房屋使用费110040元。一审案件本诉受理费4790.34元，由饮食服务公司负担；反诉受理费1380元、价格评估费用9400元，合计10780元，由何丽娟负担。
何丽娟不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）何丽娟从来没有使用过案涉房屋，案涉房屋一直由案外人邓庆波及张琼之先后使用，目前的实际使用人是张琼之，而且饮食服务公司已经在一审法院起诉张琼之，要求张琼之搬出案涉房屋，一审饮食服务公司胜诉，张琼之不服，已向贵院提起上诉，贵院正在审理该案。因此原审法院不能够判令同时要求何丽娟及张琼之返还案涉房屋，原审判决要求何丽娟向饮食服务公司返还房屋使用费110040元没有任何事实及法律依据。（二）何丽娟从来没有占有使用过案涉房屋，何丽娟也从始至终没有申请一审法院进行房屋使用费价格评估鉴定，在一审庭审中，何丽娟从来都反对饮食服务公司的该鉴定申请，因此反诉费及价格评估费10780元理应全部由饮食服务公司承担。据此，何丽娟请求原审法院：1.撤销原审判决第二项。2.判令反诉受理费1380元及价格评估费用9400元全部由饮食服务公司承担。
被上诉人饮食服务公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，何丽娟的上诉请求没有任何事实和法律依据，其诉请应予驳回。案涉《宿舍转让协议》签订后，饮食服务公司已依约将案涉房屋交由何丽娟接收使用，根据无效合同相互返还的原则，何丽娟须返还案涉房屋并支付房屋使用费。何丽娟主张其接收房屋后转借他人使用，自己并未使用，故无需支付使用费的理由不能成立。何丽娟接收案涉房屋后将房屋交由他人使用，是何丽娟的权利和自由，但何丽娟不能以此对抗饮食服务公司的权利，何丽娟亦不能以此而免除其向饮食服务公司返还案涉房屋和支付使用费的责任。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。二审补充查明，2015年1月12日，饮食服务公司因物权保护纠纷一案向原审法院提起诉讼，请求张琼之搬离并返还案涉房屋，原审法院于2015年4月7日作出（2015）东一法东民一初字第352号民事判决，判决张琼之向饮食服务公司返还案涉房屋。张琼之不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年10月22日作出（2015）东中法民一终字第1444号民事判决，该判决认定张琼之无合法理由实际占有使用案涉房屋，饮食服务公司作为案涉房屋权利人，有权要求其搬离并返还房屋，判决结果为驳回上诉，维持原判。该判决于2015年11月3日生效。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对何丽娟上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：一、原审法院判决何丽娟向饮食服务公司返还案涉房屋是否妥当；二、何丽娟是否应向饮食服务公司支付案涉房屋的占有使用非。对此，本院分析如下：
关于焦点一。由于本院（2015）东中法民一终字第1444号生效民事判决已认定案涉房屋由张琼之实际占有使用，并判决张琼之向饮食服务公司返还案涉房屋，故对于饮食服务公司在本案中又诉请何丽娟向其返还房屋，本院不予支持。原审法院对此处理有误，本院依法予以纠正。
关于焦点二。案涉《转让宿舍协议》已被另案生效判决认定为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，饮食服务公司已按《转让宿舍协议》的约定将案涉房屋交付给何丽娟使用，案涉房屋使用费应属于因《转让宿舍协议》取得的财产，何丽娟应向饮食服务公司返还。何丽娟称其接收房屋后转借他人使用，这是何丽娟对其自身权利的处分，不能成为其无需向饮食服务公司支付使用费的理由。原审法院认定何丽娟应向饮食服务公司支付房屋使用费110040元并无不当，本院予以维持。
此外，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”的规定，原审法院判决反诉受理费和评估费由何丽娟负担正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，适用法律部分有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法东民一初字第1251号民事判决第一项。
二、变更广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法东民一初字第1251号民事判决第二项为：何丽娟应于本判决发生法律效力之日起五日内向广东省东莞市饮食服务公司支付房屋使用费110040元。
三、驳回广东省东莞市饮食服务公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案审理过程中，预交了本案诉讼费用的当事人何丽娟同意由败诉方当事人直接向其支付本案诉讼费用。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条及《最高人民法院关于适用﹤诉讼费用缴纳办法﹥的通知》（法发（2007）16号）的规定，本院予以准许。本案一审本诉受理费4790.34元，由广东省东莞市饮食服务公司负担，反诉受理费1380元和价格评估费用9400元，由何丽娟负担。二审案件受理费2716.4元，由上诉人何丽娟负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 张 优
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《诉讼费用交纳办法》
第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……