沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第00046号
原告李佳。
委托代理人徐桂华。
委托代理人代中宁，系辽宁龙德律师事务所律师。
原告王翱。
委托代理人徐桂华。
委托代理人代中宁，系辽宁龙德律师事务所律师。
被告中海地产（沈阳）有限公司。
法定代表人张贵清，该公司总经理。
委托代理人董辉，系辽宁恒敬律师事务所律师。
原告李佳、王翱诉被告中海地产（沈阳）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员聂雪主审，于2014年3月17日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人代中宁、徐桂华，被告的委托代理人董辉均到庭参加诉讼。后转为普通程序，由审判员李长宏担任审判长，代理审判员聂雪主审，与人民陪审员韩皓宇组成合议庭，于2014年8月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人代中宁、徐桂华，被告的委托代理人董辉均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告李佳、王翱诉称，二原告系夫妻，双方于2010年8月13日，共同购买被告开发的位于沈阳市和平区长白街X号1-33-4号房屋，销售人员称该商品房为现房，原告于当日交付20000元定金，2010年8月20日，原告付款286936元，双方签订补充协议约定2010年8月31日交付使用，2011年11月30日交纳209403元，总计付款516339元。余款250000贷款办理。被告直至2011年11月30日，才与原告订立正式商品房买卖合同，合同约定了房屋面积136.56平方米，单价5610.92元，总价款766339元，房屋交付期限为2010年8月30日前交付，迟延交房按照合同规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，履行中发生争议依法向法院起诉等内容。2011年12月17日，被告以商品房准住通知的形式通知原告收房，与此同时原告相继交纳了契税、房屋维修基金等与此相关的费用。原告在察看房屋时发现该顶楼出现主卧及厨房、厕所严重漏雨外渗，无法正常入住，并因此导致卫生间及客厅窗户、主卧门框污损严重，落地窗门框裂缝问题严重，原告当即表示该房屋已经实质影响入住，拒绝收房，并要求开发商解决处理，交付合格房屋，被告也对此进行登记并承诺立即由施工方南通五建维修所有问题。2012年8月中旬原告再次验房发现被告仍未彻底解决问题，就维修及损失向被告提出赔偿要求，被告拖至今日，仍未给予解决。原、被告双方本系平等民事主体，民事约定双方本着程式信用的原则应当共同遵守，现原告已经履行了付款义务。但是被告违反合同约定向原告交付不合格房屋，并拒绝全部维修，强行要求原告入住，违反合同约定。此外，原告庭审中陈述辩论意见如下：1、原告屡次去收房，但是本案被告并没有完全将房屋修缮完毕，即使到最后房屋有通透裂缝、漏雨问题都没有解决。2、被告第一次违约是2010年8月30日承诺向本案原告交付房屋，但实质2012年4月才通知本案原告去收房。其次在2011年12月至今本案被告仍未将房屋修缮合格交付原告，并以此要求原告强行入住。因此，被告应承担违约责任。3、针对被告所提办证时间与开发票的时间等同于原告收房时间，原告认为被告适用法律错误，因为办理房证与开发商向购买人交付合格房屋属于不同法律关系，也就是说原告即使办证，并不影响本案原告向被告追究违约和侵权责任。4、根据原告提供的证据以及被告所修缮房屋的内容，该房屋严重影响了购买人的居住及使用，开发商违反了法定义务，作为本案被告不能以合同约定或其他格式性条款来排除己方责任。5、本案被告混淆了购买人收房与质保期两个不同的法律关系，开发商应将合格的房屋交付购买人，否则购买人有权拒绝收房。保质期是指购买人以购买的房屋在法定的开发商保修期之内出现质量问题要求开发企业承担违约责任，所以这两个属于不同的法律概念。诉讼请求：1、判令被告维修原告位于沈阳市和平区长白街X号1-33-4号房屋，并将修缮完毕后的房屋交付原告；2、判令被告迟延交房后，向原告支付违约金87017元（从2010年8月31日至2014年8月17日，共1449天）；3、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。
被告中海地产（沈阳）有限公司辩称，原告购买被告开发房屋属实，但被告按照双方书面约定履行了交房书面通知的义务，并且原告已经办理完毕该房屋的收房手续及房屋产权证，因此逾期交房不存在，被告不同意支付逾期交房违约金。关于原告主张的商品房存在漏水等质量问题，被告经核实后如确系房屋质量问题，并在保修期之内，被告已经履行维修义务完毕。被告房屋经验收合格具备交付条件，原告与被告签订商品房买卖合同，原告的主要合同义务是支付房款，在房款未全部支付的前提下，被告可拒绝履行房屋交付义务，在原告全部支付房款后被告依法向原告送达收房通知，完全履行了应尽义务。原告以房屋存在质量问题为由拒收房屋没有法律依据，况且被告已经及时将房屋质量问题维修完毕，因此，本案中被告不应承担逾期交房违约责任。
经审理查明，原告与被告签订补充协议一份，约定乙方（原告）于2010年8月20日购买甲方（被告）《中海花园》项目18#1-33-4号房，面积为136.68，总款766936元整，由于此楼在2010年8月31日交付使用，现阶段测绘大队正在做交房前测绘验收，房产局备案系统暂不受理签约，待测绘验收完毕后甲方正式与乙方签订《商品房买卖合同》，签订完毕《商品房买卖合同》后此协议失效。2011年11月30日，原告与被告签订了商品房买卖合同，协议约定由买受人（原告）购买出卖人（被告）出售的沈阳市和平区长白街X号1-33-4号房屋，建筑面积136.58平方米，单价为每平方米5610.92元，总金额为766339元。合同第六条约定付款方式，买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付首付款人民币516339元整，余款250000元整由买受人负责办理贷款，并于合同签订之日起7日内按贷款机构要求提交申请房屋贷款全部真实、合法、有效材料。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2010年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同附件四，补充协议第五条，对合同第十一条（交接）的补充约定，双方同意按以下程序处理房屋交付事宜：1、本项目通过政府部门的竣工验收并取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备合格交付条件。买受人应按合同约定办理商品房交接手续。若房屋存在其他质量问题，买受人有权要求出卖人按照《质量保证书》规定承担保修责任，但无权拒绝办理入住手续，出卖人不因此承担延期交房的违约责任。
另查明，沈阳市城乡建设委员会于2010年6月28日对诉争房屋所在楼宇下发了辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。被告于2010年8月20日为原告开具收据一张，内容为房款，金额为286936元，2011年11月30日，原告通过银行贷款方式向被告支付剩余房款209403元。被告于2011年12月17日为原告开具销售不动产统一发票，并于同日向原告开具商品房准住通知。原告于2012年4月5日至被告处进行交接房屋手续，但在查看房屋时发现室内墙体存在漏水及窗框污染等情况，并与被告交涉。2012年8月7日，被告为原告出具投诉处理报告，但当日双方仍未达成收房的协议。后原告多次找到被告要求查看房屋维修情况并收房，但被告未同意。
再查明，2014年7月3日，本院工作人员与原告王翱及其委托代理人代中宁，被告工作人员宋殿武、杜建新及被告委托代理人董辉共同至沈阳市和平区长白街X号1-33-4房屋（即诉争房屋），开门入内查看房屋现状。卧室窗框附近墙面均有新刮大白的痕迹，主卧室窗台维修状况明显，墙体手摸触感干燥，均无漏水痕迹。厨房上下水管道及窗台均有维修痕迹，亦不存在漏水情况。此外，过道右侧窗户有破损，被告同意更换，原告对此亦表示认可。原告王翱及其代理人均表示房屋现状符合交房条件。
上述事实，有原告提供商品房买卖合同、房屋准住通知单、销售不动产统一发票、投诉处理报告，本院工作人员的现场勘察的情况说明及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证。上述证据经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。
本院认为，原、被告就同一诉争房屋先后签订了补充协议和商品房买卖合同，且补充协议中约定“签订完毕《商品房买卖合同》后此协议失效”，故应以商品房买卖合同的内容为准。原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应依照合同约定履行各自义务。原告主张交房日期应为2010年8月30日，结合合同第六条，并根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百六十一条之规定，在双方未就支付价款时间约定不明确的情况下，原告至早可在履行完支付全部购房款的义务的同时，向被告主张履行交付房屋的义务，原告直至2011年11月30日才将全部房款支付给被告，故在2010年8月20日至2011年11月29日期间，被告对于交付房屋存在同时履行抗辩权，对被告的抗辩理由，本院予以采纳。被告应于收到全部房款的当日，即2011年11月30日履行向原告交付房屋的义务。但被告于2011年12月17日才向原告下发了房屋准住通知单，故应承担逾期交房的违约责任。根据双方合同及补充协议的约定，诉争房屋的交付条件为验收合格，同时通过政府部门的竣工验收并取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备合格交付条件。达到此条件后，原告应按合同约定办理商品房交接手续。若房屋存在其他质量问题，原告有权要求出卖人按照《质量保证书》规定承担保修责任，被告不因此承担延期交房的违约责任。沈阳市城乡建设委员会于2010年6月28日对诉争房屋所在楼宇下发了辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，诉争房屋在此时已经具备了双方约定的交付条件。另外，原告所诉称的房屋质量问题并非房屋主体质量问题，原告可以主张被告予以维修，而不能以此拒绝接收房屋，故对原告主张的自2011年12月18日至2014年8月17日期间的逾期交房违约金，本院不予支持。最后，鉴于原告主张的被告应维修的部分已经修缮完毕，原告亦认可维修的结果，故对原告要求被告维修房屋的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告中海地产（沈阳）有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告李佳、王翱逾期交付沈阳市和平区长白街X号1-33-4号房屋的违约金877.71元（51.63元／天×17天）；
二、驳回原告李佳、王翱的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1975元（原告已预交），由原告王翱、李佳负担1955元，由被告中海地产（沈阳）有限公司负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李长宏
代理审判员 聂 雪
人民陪审员 韩皓宇
二〇一四年九月三日
书 记 员 高 珊
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。