黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2015）鸡冠民初字第302号原告庄晶，女。委托代理人张迎全，男，律师。被告鸡西市龙熙房地产开发有限公司。法定代表人罗昭权，男，董事长。被告杜玉芹，女。委托代理人朴永建，男，律师。原告庄晶与被告鸡西市龙熙房地产开发有限公司、杜玉芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，依法组�合议庭于2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告庄晶及其委托代理人张迎全，被告鸡西市龙熙房地产开发有限公司的法定代表人罗昭权、被告杜玉芹的委托代理人朴永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄晶诉称，原告于2011年3月在被告鸡西市龙熙房地产开发有限公司（以下简称“鸡西龙熙房地产公司”）售楼处通过查阅宣传册以及和售楼人员交谈，准备购买位于鸡冠区某商店二层86号厅和90号厅两个商业铺位。当时双方约定每平方米售价35000元，原告先交付600000元定金，18个月后交房，交房时再按照实际面积补差。同月23日，原告按照售楼员的要求向杜玉芹银行账号汇款600000元。同月31日，鸡西龙熙房地产公司的财务人员给原告提供了缴纳购房款收据。到2012年10月，被告鸡西龙熙房地产公司没有交付房屋。原告多次找到被告杜玉芹和鸡西龙熙房地产公司要�交付房屋，可至今涉诉房屋都没有开工建设，故原告起诉到法院，要求解除原告与被告鸡西龙熙房地产公司之间的商品房买卖合同；要求二被告连带给付原告购房预付款600000元以及相应利息666000元。被告鸡西市龙熙房地产开发有限公司辩称，被告鸡西龙熙房地产公司同意解除与原告的房屋买卖协议。是否应由公司返款要看当时售楼处工作人员赵某和张某是否知道收取该笔房款。如果他们二人不知道，收款就是杜玉芹的个人行为，公司不同意返还房款和利息；如果他们二人知道，就是公司行为，被告鸡西龙熙房地产公司同意按照法律规定返还房款和利息，但现在没有偿还能力。被告杜玉芹辩称，收款和销售行为都是公司行为，被告杜玉芹只是被告鸡西龙熙房地产公司的财务人员，不应承担还款义务，是否解除合同由公司与原告协商确定或由法院公正判决。本案�议焦点是：1、原告与被告鸡西龙熙房地产公司之间的房屋买卖合同是否成立、有效；2、原告要求解除与被告鸡西龙熙房地产公司的房屋买卖合同是否符合法律规定；3、二被告是否应连带给付原告购房预付款及相应利息。围绕焦点问题，双方当事人进行了举证、质证。原告庄晶提交的证据有：证据一、2011年3月23日中国邮政储蓄银行转账凭单两张，证实原告在2011年3月23日将其账户下的600000元分两次转账到杜玉芹在中国邮政储蓄银行的账户中，用于支付购买鸡冠区某商店二层86号厅和90号厅商铺的预付款，杜玉芹应当与龙熙公司连带向原告返还购房款以及给付相应利息。证据二、2011年3月31日鸡西市龙熙房地产开发有限公司出具的收据一份，证实鸡西龙熙房地产公司与原告达成了商品房买卖合同，合同标的是鸡西市龙熙房地产开发有限公司准备开发的位于鸡冠区某商店二层86号厅和90号厅商铺，原告支付了预付款600000元。被告鸡西龙熙房地产公司对原告提供的证据一有异议，提出认可原告将600000元打到杜玉芹账户，但该款是否是购房款不清楚。对证据二无异议。被告杜玉芹对原告提供的证据一有异议，提出杜玉芹作为公司的财务人员，收款行为是公司行为，是依据原告与被告龙熙公司的购房合同收取房款，杜玉芹不应返还购房款和利息。对证据二无异议。被告杜玉芹提交的证据有：证据一、收据存根1张，证实杜玉芹收的是购房预付款，是原告与被告龙熙公司依据购房合同应当履行的义务，收款行为不是杜玉芹个人行为，杜玉芹不应当承担返还和给付利息的义务。证据二、2011年度现金日记账5张，证实原告缴纳了房款，2011年5月26日统计了从2011年2月19日至5月26日的所有购房款总额为8565000元，其中包括原告缴纳的购房款600000元。从现金日记账中2011年5月26日以后的支出也可证明预收的房款用于支付公司经营，包括动迁补偿费、伙食费、工资、税务等。证据三、2015年4月15日鸡西日报第二版复印件一份，证实根据《某商店改造工程项目房屋征收决定》原告购买的房屋已由政府组织开发。原告对被告杜玉芹提交的证据一真实性无异议，对证明问题有异议，提出龙熙公司与杜玉芹的丈夫崔某联合开发某商店改造工程，故杜玉芹应承担连带责任。对证据二有异议，提出该账目无从考证，从该证据3月19日账目中罗昭权返给杜玉芹欠款一项可以体现杜玉芹与龙熙公司之间不是劳动关系。对证据三无异议。被告鸡西龙熙房地产公司对被告杜玉芹提交的证据一、二三均无异议。被告鸡西龙熙房地产公司未提交证据。被告杜玉芹于2015年6月1日来院要求说明案件情况，本院依法对杜玉芹作询问笔录。被告杜玉芹提出其是被告鸡西龙熙房地产公司出纳，收款行为是公司行为。原告确实于2011年3月31日购买了某商店二层86号、90号两个铺位，并将定金600000元交到杜玉芹中国邮政储蓄银行账户。被告杜玉芹收的购房款，包括原告交纳的600000元全部用于支付某工程的拆迁和工程建设。原告对杜玉芹询问笔录有异议，提出应由被告杜玉芹和被告鸡西龙熙房地产公司连带返还购房款。被告鸡西龙熙房地产公司对杜玉芹询问笔录无异议。本院经审查核实认证如下：原告提交的证据一、证据二与被告杜玉芹提交的证据一、证据二可以相互印证，且二被告在庭审中承认原告转账给杜玉芹的600000元系原告购买鸡冠区某商店二层86号厅和90号厅商铺的定金，故本院对原告提交的证据一、证据二、被告杜玉芹提交的证据一、证据二予以确认。对被告杜玉芹提交的证据三，因原告与被告鸡西龙熙房地产公司均无异议，本院予以确认。对被告杜玉芹的询问笔录，被告鸡西龙熙房地产公司无异议，原告未提交充分有效证据证实被告杜玉芹应与龙熙公司承担连带责任，本院对该询问笔录内容予以确认。根据以上确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：被告杜玉芹是被告鸡西龙熙房地产公司的财务部门工作人员，原告称二被告系合伙关系，但未提交充分有效证据证实。2009年，被告鸡西龙熙房地产公司经鸡西人民政府批准开发建设鸡西市某商店改造工程项目，并对该地区进行了拆迁。2011年3月，经原告与被告鸡西龙熙房地产公司协商，被告鸡西龙熙房地产公司在没有取得预售许可证的情况下，拟将未开始建设的某商店二层86号厅和90号厅两个商铺出售给原告。被告鸡西龙熙房地产公司认为将购房款汇入个人账户更方便，故公司自行规�要求购房者将购房款汇入被告杜玉芹名下。2011年3月23日，原告经被告公司指示，将购房款600000元汇入被告杜玉芹在中国邮政储蓄银行某账户。2011年3月31日被告鸡西龙熙房地产公司给原告出具了收据，内容为：“2011年3月31日、今收到庄晶交来某商店二层86#、90#（35000元/平方米）定金款人民币陆拾万元整”。该收据盖有被告鸡西龙熙房地产公司财务专用章。收款人处写“杜玉芹”。被告杜玉芹称该签字是他人代签，但未提交证据证实。原、被告均称双方未签订书面房屋买卖合同，但口头约定被告鸡西龙熙房地产公司将其开发建设的某商店二楼86#、90#商铺以每平方米35000元的价格出售给原告，预计面积分别为12平方米、18平方米，原告于达成协议时交购房款600000元，余款根据房屋建成后的实际面积计算，原告于进户时交付余款。后某商店改造工程项目至今没有动工，�告鸡西龙熙房地产公司至今没有向原告交付房屋。另查，原告要求按照2011年7月6日央行三至五年的贷款利率6.65%的4倍计算交付房款期间的利息，计算期限为2011年4月1日至2015年6月1日，即600000元×（6.65%÷12个月×4倍）×50个月＝666000元，但未向法院提供相关依据。被告鸡西龙熙房地产公司同意按照法律规定返还利息。本院认为，原告与被告鸡西龙熙房地产公司口头约定由原告购买某商店二层86#、90#商铺，原告按约定支付给被告鸡西龙熙房地产公司购房款600000元，故是双方真实意思表示。但由于被告鸡西龙熙房地产公司至今未取得商品房预售许可证，因此双方口头约定房屋买卖合同因违反法律强制性规定而自始无效，双方应当互负返还义务，故原告主张解除与被告鸡西龙熙房地产公司之间的商品房买卖合同的请求，本院不予支持。对原告主张被告鸡西龙熙房地产公�返还原告已付购房款600000元及利息的请求，本院予以支持。关于利息，原告请求666000元，没有法律依据，故可依照原告要求的期限（2011年4月1日-2015年6月1日），按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息，为161731.90元。因原告未提交充分有效证据证明被告杜玉芹与被告鸡西龙熙房地产公司系合伙关系，对原告主张的被告杜玉芹承担连带返还购房款及赔偿利息的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告庄晶与被告鸡西市龙熙房地产开发有限公司于2011年3月31日订立的房屋�卖合同无效；二、被告鸡西市龙熙房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告庄晶购房款600000元、利息161731.90元（2011年4月1日至2015年6月1日）；三、驳回原告庄晶要求被告杜玉芹承担连带责任及其它诉讼请求。如果被告鸡西市龙熙房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理16194元，由原告庄晶负担6406元，由被告鸡西市龙熙房地产开发有限公司承担9788元。此款原告庄晶已预付，被告鸡西市龙熙房地产开发有限公司在给付上述款项时将此款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  荆恒祥代理审判员  吴学敏人民陪审员  付秀艳二〇一五年六月二十四日书 记 员  李 琦