文书内容四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川08民终64号上诉人（原审被告）：胥某某，女，生于2000年12月17日，汉族，四川省苍溪县人，住苍溪县陵江镇。法定代理人：胥某某1，男，生于1977年1月10日，汉族，四川省苍溪县人，住苍溪县陵江镇，系胥某某生父。被上诉人（原审原告）四川天姿物业管理有限公司，住所地苍溪县陵江镇北门沟路（北门社区内）。法定代表人：杨军祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡仁林，男，生于1988年7月28日，汉族，四川省万源市人，住四川省万源市白羊乡，系该公司员工。委托诉讼代理人：向和平，四川蓉信律师事务所律师。上诉人胥某某因与被上诉人四川天姿物业管理有限公司（下称天姿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省苍溪县人民法院（2016）川0824民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日受理后，依法组成合议庭，并于2017年3月8日公开开庭进行了审理。上诉人胥某某的法定代理人胥某某1、被上诉人天姿物业公司的委托诉讼代理人向和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人胥某某上诉请求：撤销原判，依法改判，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实及主要理由如下：1、上诉人于2013年5月17日缴纳了15个月的物业服务费，但被上诉人未按合同第二条的约定履行物业服务，未解决走廊油烟污染，对业主反映的问题未及时解决、回复，明显属于违约行为，而一审法院却认为该行为与本案不属同一法律关系，是认定事实错误；2、上诉人已缴纳了15个月的物业服务费，被上诉人却未按合同约定提供物业服务，是被上诉人违约，违约责任应由被上诉人承担。被上诉人天姿物业公司辩称，油烟问题我公司已通知业主解决了，我公司没有行政权，只可以劝告业主整改。上诉人曾想独占露台，但我公司仍然在打扫那里的卫生。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回其上诉请求，维持原判。天姿物业公司向一审法院起诉请求：判决被告立即支付原告物业服务费2244元及违约金并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：苍溪县陵江镇人民东街“锦绣阳光”小区系刘锦平、范锦先、赵举强三人出资建设。2012年8月，原告与刘锦平、范锦先、赵举强达成前期物业服务口头协议，由原告四川天姿物业管理有限公司对锦绣阳光小区进行物业管理，物业服务的基本内容有：物业共用设施及其运行的日常维护和管理；公共环境卫生管理服务；安保服务，维护本物业区域内的公共秩序等。2013年3月2日，被告胥某某购买苍溪县陵江镇人民东街锦绣阳光小区D栋第2层1号住房，房屋面积85平方米。2013年5月17日，原、被告签订《锦绣阳光房屋装饰装修管理服务协议》，按协议约定，被告向原告交纳装修保证金1000元，建渣清运费195.50元，装修管理费212.50元。同时，原、被告签订《锦绣阳光前期物业服务合同》，合同约定物业服务事项：1、物业共用部位和设施设备的管理维护包括：屋顶、承重墙体结构、楼梯间、走廊、门厅等。2、公用绿地、花木、建筑小品的养护和管理。3、公共区域的环境维护，包括公共楼道、通道、走廊、小区道路公共场地的清洁卫生垃圾的运收、4、建筑区划内公共区域的秩序维护、交通与车辆停放秩序管理，包括停车场管理和车辆进出管理，此款约定的事项不包含业主、物业使用人的人身、财产保险和财产保管责任。5、物业使用的禁止性行为的监督。6、综合服务（物业服务标准：1、公共场地每天保持干净。2、定期检查公共设施设备的安全维护。3、门岗24小时保安执勤、4、绿化的完好率到达90%以上。5、业主反映的问题及时处理并回复。其中约定物业费住宅按1.10元/月/平方米收取。物业服务费按15月交纳，如逾期交纳，按日加收2%的违约金，如超出半年仍未缴纳的违约金加收到5%。合同签订后，原告按合同约定履行义务。被告缴纳15个月（至2014年8月31日）物业管理费1402.50元。后被告不再交纳物业管理费，原告催收未果，于2016年4月8日委托四川鉴平律师事务所向被告送达催收物业管理费的律师函，被告收悉律师函后仍未交纳物业管理费。被告已拖欠原告2014年8月31日至2016年8月31日共24个月的物业服务费2244元。一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。物业服务关系是一种民事法律关系。民事法律关系主体的权利义务是对等的和相互的。原告四川天姿物业管理有限公司与被告胥某某签订《锦绣阳光前期物业服务合同》合法有效，双方当事人应按合同约定履行相应义务，合同签订后被告胥某某接受了原告四川天姿物业管理有限公司提供的物业服务，故应按照合同约定的服务价格向物业公司缴纳相应的物业费用，其拖欠物业服务费不付的行为违反合同约定，应承担违约责任，原告要求被告支付欠交物业费的请求，本院支持。被告的房屋面积85平方米，且合同约定电梯住宅按1.10元/月/平方米交纳物业费，交费周期15个月，原、被告并未约定明确的交费时间，至2015年11月30日，被告已下欠原告物业服务费1402.50元。违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现，原、被告双方约定被告逾期不交纳物业服务费则按每天2%向原告交纳违约金的约定违反法律规定，显失公平；但原告不按约定交纳物业服务费，违反合同约定，应当承担违约责任，可按物业服务费的20%承担违约金。被告要求原告立即退还装修保证金及支付资金利息，因被告未提出反诉，对被告的该主张本案不予审理。被告要求原告解决过道油烟对被告家人生活的困扰后被告才依据标准支付物业服务费，因其与本案不属同一法律关系，对被告的该项主张，本院亦不予支持。为有利于物业服务市场的健康发展，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担断续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定,遂判决:被告胥某某在本判决书生效后立即支付原告四川天姿物业管理有限公司2014年8月31日至2015年11月30日共15个月的物业管理费1402.50元并支付违约金280.50元，合计1683元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告胥某某承担。本院二审期间，被上诉人天姿物业公司围绕上诉人胥某某的上诉请求提供了二份证据：1、整改通知书。主要证明：被上诉人对业主之间的相邻纠纷尽到了协调义务，业主亦按被上诉人的通知要求，处理好了楼层走廊油烟问题，被上诉人履行了合同义务。2、小区露台照片一张。主要证明：上诉人对露台围了围栏想独占，但被上诉人还是派人定期打扫该露台的卫生。上诉人胥某某质证认为：整改通知书是最近补的，真实性有异议，不予认可。露台我曾想独占，被上诉人打招呼后我就撤出了，在露台上贴磁砖，是为了生活方面，这个钱我还要找开发商要回来。本院认证：上诉人胥某某在庭审中陈述业主对楼层走廊油烟污染环境问题已处理，证明了被上诉人天姿物业公司是履行了合同约定的义务，对整改通知书的证明力，本院予以采信。上诉人胥某某自认曾想占有露台，后因被上诉人天姿物业公司制止，放弃了占有露台的打算，并承认本案开庭前一天，被上诉人天姿物业公司还派人对露台卫生进行打扫清理，该证据证明了被上诉人天姿物业公司依约对小区卫生在进行清理打扫，对该证据的证明力指向，予以采信。二审另查明，2013年8月16日，被上诉人天姿物业公司向小区D2-1业主送达了要求整改解决过道油烟污染的通知，该业主于同日签收了该通知，现业主已按要求对过道油烟污染问题进行了整改。本院认为，根据当事人双方诉辩主张及理由，本案争议焦点为：1、一审法院认定上诉人胥某某要求被上诉人天姿物业公司解决过道油烟问题与本案物业服务合同纠纷不属同一法律关系是否正确；2、一审法院认定上诉人胥某某违反合同约定是否正确。针对争议焦点，本院分别评判如下：一、一审法院认定上诉人胥某某要求被上诉人天姿物业公司解决过道油烟问题与本案物业服务合同纠纷不属同一法律关系是否正确问题。本案是因上诉人胥某某未按合同约定交纳物业服务费引发的纠纷，是合同纠纷，而上诉人胥某某在本案中要求被上诉人天姿物业公司解决其他业主向走廊排放油烟污染环境问题，是相邻权纠纷，属侵权纠纷，明显不属同一法律关系，一审判决认定上诉人胥某某要求解决走廊排放油烟污染环境问题与本案被上诉人天姿物业公司诉请上诉人支付物业服务费不属同一法律关系是正确的。故，上诉人胥某某认为一审法院认定上诉人胥某某要求解决过道油烟问题与本案不属同一法律关系的事实认定错误的上诉理由不成立，不予支持。二、一审法院认定上诉人胥某某违反合同约定是否正确问题。上诉人胥某某与被上诉人天姿物业公司在公平、自愿、互惠互利的基础上签订的《锦绣阳光前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应恪守履行。被上诉人天姿物业公司按照合同约定向上诉人胥某某提供了物业服务，上诉人胥某某就应按照合同约定向被上诉人天姿物业公司缴纳物业服务费。上诉人胥某某虽按合同约定缴纳了2013年5月17日至2014年8月30日的物业服务费1402.50元，但2014年8月31日至2015年11月30日的物业服务费1402.50元至今未缴，其行为构成违约，应承担因此产生的违约责任。上诉人胥某某认为被上诉人天姿物业公司未按合同约定维持走廊清洁卫生，未及时解决和回复业主反映的问题，是被上诉人天姿物业公司违约，但其提供的证据并不能证明被上诉人天姿物业公司违约。故，上诉人胥某某认为一审法院认定违约责任错误的上诉理由不成立，不予支持。综上所述，上诉人胥某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人胥某某负担。本判决为终审判决。审判长  陈明义审判员  李开彦审判员  王振茂二〇一七年三月十三日书记员  曾梦佳