广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0184民初297号原告：余英，住广东省从化市。委托代理人：张晓倦、邹燕清，广东安国律师事务所律师及实习律师。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托代理人：侯金炳、施新华，广东建基律师事务所律师。原告余英与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员薛志军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张晓倦及被告的委托代理人施新华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余英诉称，2014年3月16日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买被告开发的位于从化市江埔街环市东路223号大院11号（御景宏雅花园3座）1201房，建筑面积131.1平方米，总金额为932462元。合同第十三条约定：被告应在2015年6月30日前将上述房屋交付原告使用。在合同附件七《合同补充协议》第四条约定：“被告如未能按本合同规定的期限交房，按以下方式处理：被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。第十二条交房条件中约定：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同的第十五条约定，原告与被告进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关商品房的下列资料：1.规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；2.建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；3.消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；4.供水、供电、供气、通邮的永久使用文件证明材料；5.人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；6.《房地产（住宅）质量保证书》；7.《房地产（住宅）使用说明书》；8.《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交房责任由被告承担。同时合同约定了双方的其他权利义务。第二十四条约定被告在该商品房交付原告时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并验收合格。经批准分期建设的，被告应按批准的进度进行建设并合格。被告未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格，该商品房不符合交付标准，按下列第1种方法处理：1、被告按照本合同第十四条的约定主张权利，在合同第三十条中约定“本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决：协商不成的，按下列第2种方式解决即依法向人民法院起诉。合同签订后，原告依约支付了932462元购房款，但直至起诉之日，被告仍未能将涉案房屋交付原告使用。原告认为被告违反了合同第十二条、第十三条、第十五条、第二十四条、合同附件七《合同补充协议》第四条之约定，应承担违约责任。故请求法院判令：1.被告向原告支付延期交房的违约金18835元（违约金以总房价932462元为本金，按照日万分之一，从2015年7月1日起暂计至实际交房之日止，暂计至2016年1月19日为18835）；2.本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.广州市商品房买卖合同（预售）；2.购房发票。被告从化国泰天彤房地产开发有限公司辩称：一、被告违约确系不可抗力或者政策影响等非被告可控因素所致，应减少或者免除被告违约责任。被告逾期交房确系客观原因和政府的行为所致。首先，近年来的雨水比往年偏多是大家有目共睹的事实。2014年5月23日从化区百年一遇的特大暴雨，给工程施工造成了很大难度。其次，为了增加绿化等优化设计，规划调整拖延开工日期。另，被告在建设过程中也遭遇国家压缩对房地产业的贷款，导致出现资金困难，也一定程度影响到了施工进度。二、本案原告主张的违约金标准过高，法院应当调减。请求如下：1.最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条规定，对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。第六条规定，在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。故，法院应对违约金依法实行调减干预，调减为中国人民银行公布的同期存款利率为宜。2.根据《合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，法院应判决违约金总额不得超过违约造成原告损失的30%，并且不得超过房价款的10%，因为在买卖合同中约定，双方解除合同中约定解除合同赔偿房价款的10%。结合本案，所谓损失是指双方约定的可预知的损失，但是双方并未约定预期的损失，原告起诉时也没有提出和对其损失进行说明，故本案宜做概括性判决。3.业主还未收楼，针对未来未知的交楼事实无权提出相应诉讼请求。所以，国泰公司请求法院判决迟延交楼违约金时应当截止计至被告实际起诉立案之日。三、涉案房屋已经达到了交楼标准，因合同约定被告拿到竣工验收资料，并满足供水、供电、通邮等必要居住条件即视为达到交楼标准。另，被告已在2015年6月27日通知原告收楼，原告在收到收楼通知后并未在当天提出异议。综上，原告起诉的诉讼请求缺乏应有的事实和法律依据支持，请法院依法判决。被告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.快递单一份，证明被告已经通知原告收楼；2.从化市规划局出具的《广州市建设工程规划验收合格证》；3.《建筑工程竣工验收报告》；4.建设工程消防验收申请结果；5.从化市自来水公司出具的《关于从化市国泰天彤房地产开发有限公司御景宏雅花园1、2、9、10、11号楼供水工程验收意见》；6.国泰南区庭院及户内燃气工程《工程联合验收单》；7.《客户受电工程竣工检验意见书》；8.通邮申请表；9.人防工程专项验收备案意见书；10.广州市从化区环境保护局出具的《广州市从化区环境保护局关于名城·御景绿洲（南区）建设项目竣工环保验收的意见》。经审理查明：2014年3月16日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同第四条约定：原告购买被告开发的位于从化市江埔街环市东路223号大院11号（御景宏雅花园3座）1201房，建筑面积131.1平方米；合同第七条约定：涉案房屋总金额为932462元；合同第八条约定：原告以分期付款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日（不超过5日），支付全部房价款的50%，金额466231元，除首期款外，剩余房款466231元须于2014年4月14日前付款；合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；合同第十三条约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；合同第十四条约定：1.被告未能按照本合同规定的期限交房的，但原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。2.详见附件补充协议第四条；合同附件七补充协议第四条约定，原告与被告同意买卖合同第十四条修改如下：被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行；合同第十五条约定，原告与被告进行房屋验收交接时，被告应向原告提供有关商品房的下列资料：1.规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。2.建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。3.消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。4.供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。5.人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。6.《房地产（住宅）质量保证书》。7.《房地产（住宅）使用说明书》。8.《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，1至5应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；6、7项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼；合同附件七第三条第三款约定，房屋交付的标志为同时满足以下条件：1.一次性付款方式的，原告按买卖合同约定向被告交清该商品房之全部的房款，按揭付款方式的被告需收齐首期房款和银行按揭；2.原告应按照双方签订的《购房费用明细表》约定付清应缴全部税费；3.原告有违约行为的，应按照合同及其补充协议的约定向被告交清违约金；4.只要涉案房屋完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为涉案房屋已符合约定交房条件；5.合同约定的房屋交付期限届满。再查，上述合同签订后，原告已按照合同的约定支付了全部购房款932462元，但被告未能依约于2015年6月30日前将房屋交付原告使用。另查，涉案房产于2015年3月27日取得从化市规划局出具的从规验证[2015]16号《广州市建设工程规划验收合格证》，于2015年11月3日取得建设单位出具的《建筑工程竣工验收报告》，但截至一审辩论终结前被告尚未取得消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下三个方面的问题：一、涉案房屋的交付标准问题原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》第十五条约定，原告与被告进行房屋验收交接时，被告应向原告提供有关商品房的下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，但合同的附件七第三条第三款第四项约定，只要涉案房屋完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为该商品房已符合双方约定的交房条件。本院认为，即使被告已达到合同附件约定的交楼标准，还应当符合法定交付条件即商品房建设单位已在当地建设行政主管部门取得建设工程竣工验收备案表。但截至一审辩论终结前被告向本院提交的主要有以下证据：1.快递单一份，证明被告已经通知原告收楼；2.从化市规划局出具的《广州市建设工程规划验收合格证》；3.《建筑工程竣工验收报告》；4.建设工程消防验收申请结果；5.从化市自来水公司出具的《关于从化市国泰天彤房地产开发有限公司御景宏雅花园1、2、9、10、11号楼供水工程验收意见》；6.国泰南区庭院及户内燃气工程《工程联合验收单》；7.《客户受电工程竣工检验意见书》；8.通邮申请表；9.人防工程专项验收备案意见书；10.广州市从化区环境保护局出具的《广州市从化区环境保护局关于名城·御景绿洲（南区）建设项目竣工环保验收的意见》。经本院示明，被告并未能提交消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，建设工程的消防设施关系到业主的人身安全，是房屋投入使用的必要条件。根据《中华人民共和国消防法》第十条的规定，涉案建筑应由消防部门验收或取得备案凭证方可使用，本案中被告并未能证明其已取得相关的证明。因此，本院对于被告辩称的已经达到合同约定的交楼标准的意见不予采纳。二、关于逾期交房责任的承担问题原告与被告签订的商品房买卖合同（预售）及补充协议合法、有效，双方均应按照合同的约定履行相关的义务。原告已按照合同的约定支付了全部的购房款932462元，但被告未能在合同约定的交楼时间2015年6月30日将符合合同约定标准的商品房交付给原告使用，应承担违约责任。被告辩称违约系不可抗力或者政策影响等非被告可控因素所致，应减少或免除答辩人违约责任，且被告逾期交楼在客观上是天气、绿化、政府贷款政策等事件导致，应减少或免除被告的违约责任。本院认为被告作为房地产开发企业应对房地产开发过程中的天气、绿化、政府贷款政策事件有合理预期，预留足够的时间予以应对，从而及时解决商品房开发过程中遇到的相关问题，但被告并未能及时、妥善处理涉案房屋开发过程中遇到的问题，按照合同约定的时间交付符合标准的商品房给原告使用。因此，被告要求减轻或免除违约责任的理由不成立，被告应按照合同的约定承担迟延交房的违约责任。三、关于逾期交房违约金问题。1.违约金计算标准问题。原告与被告签订的《广州市商品房合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，原告与被告同意将买卖合同第十四条中约定的迟延交房违约条款修改如下：被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。现被告已在补充协议中将每日0.05%的违约金调整为每日0.01%，已减轻了被告的违约责任，且被告也未举证证明原告诉请的违约金过高，超过原告的实际损失。另，被告辩称本院判决违约金总额不得超过违约造成原告损失的30%，并且不得超过房价款的10%，因为在买卖合同中约定中，双方解除合同中约定解除合同赔偿房价款的10%。本院认为合同解除后原告可以及时防止损失的进一步扩大，现原告选择继续履行合同，被告的违约行为亦一直在延续。因此，对被告认为原告主张的违约金过高要求予以调整的意见，本院不予采纳。2.违约金计算截至时间的问题。被告辩称业主还未收楼，针对未来未知的交楼事实无权提出相应诉讼请求。因此，国泰公司请求法院判决迟延交楼违约金时应当计至被告实际起诉立案之日。本院认为，涉案房屋尚不符合合同约定及法定的交楼条件，鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，被告支付逾期交房违约金应暂计至立案之日（2016年1月19日）较为适宜。至于2016年1月20日起至被告就涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金，原告可待涉案房屋具备交付条件后与被告另行协商或另案主张。综上，在合同履行的过程中，原告已付清房价款，被告应按合同约定在2015年6月30日前将符合交房条件的房屋交付原告使用。但被告直至原告起诉前仍未能按照双方约定的交楼标准将涉案房屋交付给原告使用，被告应承担逾期交房的违约责任。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日10日内支付逾期交楼违约金（违约金，每日按照总房款932462元的万分之一为标准，从2015年7月1日起至原告余英起诉之日即2016年1月19日止）给原告余英；二、驳回原告余英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费135元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  薛志军二〇一六年六月一日此件与原件核对无异书 记 员  邓毅斌