广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第81号
上诉人（一审被告，反诉原告）中国农业银行股份有限公司桂林象山支行。
负责人秦夏林，该支行行长。
委托代理人蒙杰，中国农业银行股份有限公司桂林分行法律部法律顾问。
委托代理人李小娅，广西诚瑞律师事务所律师。
被上诉人（一审原告，反诉被告）桂林市汇通房地产开发有限公司。
法定代表人寿一甫，该公司董事长。
委托代理人郭芙，女，1976年2月18日出生，汉族，该公司员工。
上诉人中国农业银行股份有限公司桂林象山支行因与被上诉人桂林市汇通房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第1511号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月24日受理后，依法组成由审判员陆建华担任审判长，审判员胡卫新和审判员刘仁香参加的合议庭，于2014年2月24日公开开庭审理了本案。书记员申峰峰担任记录。上诉人中国农业银行股份有限公司桂林象山支行的委托代理人蒙杰、李小娅，被上诉人桂林市汇通房地产开发有限公司的委托代理人郭芙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2007年6月6日，汇通房产公司（甲方）与农行象山支行（乙方）签订一份《认购协议》并附平面图，该协议约定：乙方向甲方认购桂林市中山南路25号汇通广场商住楼一层12-19轴门面壹间（见附图红线部分），套内建筑面积约为250平方米，按套内建筑面积每平方米暂定售价为22400元（最终单价以甲方销售定价为准），房款为人民币伍佰陆拾万元整；上述面积为暂定面积，最后面积以房产局核实并载入房产证的面积为准，房款多退少补等。该《认购协议》附后的平面红线图中，注明了红线内有男厕和女厕。2008年3月6日，汇通房产公司（出卖人）与农行象山支行（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买汇通广场商住楼一层4号商铺；该商铺建筑面积207.41平方米，其中套内建筑面积193.91平方米，单价为23600元每平方米，总金额为4576276元；付款方式为买受人分期付款，即签订合同后三日内支付房款人民币260万元，于2008年7月30日前支付房款152万元，余额456276元于取得房屋所有权证时付清；出卖人应当在2008年10月31日前将经验收合格的商品房交付买受人；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因气候异常造成停工，凭监理施工单位的施工日记记录为准；3、因政府行为造成停工，以报纸刊登的相关预告、通知或监理单位的施工记录为准；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，1、逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当电话通知或在当地报纸刊登通知买受人办理交付手续；出卖人应当在商品房交付使用后并经综合验收合格300个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交桂林仲裁委员会仲裁等等。2008年3月13日，农行象山支行向汇通房产公司支付购房款260万元及4号商铺的公共维修基金91525.5元。2008年7月28日，农行象山支行向汇通房产公司支付购房款152万元。另查明，2007年1月27日，因城乡清洁工程桂林市建规委要求全市工地停工一天；2008年1月29日，因气温低建规委要求全市工地停工，桂林盛丰建设有限公司出具工作联系单要求工期顺延18天；2008年5月27日和6月27日，桂林供电局对汇通房产各停电一天；2008年6月1-9日和18-26日中高考期间，本市居民楼和文教单位附近的建筑工地停止机械作业。2009年7月24日，汇通广场工程通过了建设工程质量综合竣工验收。2009年7月25日，汇通房产公司以登报方式通知业主办理交房手续。2009年12月27日和28日，汇通房产公司与农行象山支行签订商品房交验表，该表注明房顶存在渗水，汇通房产公司至此将262.25平方米商铺交付农行象山支行。2010年2月23日，经相关部门对4号商铺作出相应设计变更，大楼公厕由原公用性质变更为商铺自用。根据桂林市房地产测绘中心于2010年12月8日出具的房产测绘成果报告（实测）中房屋分户建筑面积明细表显示，汇通广场4号商铺实测建筑面积为269.80平方米，增加的68.34平方米为原公厕面积变更商铺面积。2010年12月26日，在汇通房产公司提供的《汇通广场一层实测商铺面积确认名单表》中，农行象山支行的工作人员签字确认了4号商铺的实测建筑面积为269.80平方米。2010年至2012年，汇通房产公司与农行象山支行通过往来函件协商支付原公厕变更商铺增加的68.34平方米面积的价款、占用租金以及4号商铺屋顶渗水问题，均未果。其间，农行象山支行曾于2011年12月28日汇款116万元给汇通房产公司，用于购买多出的68.34平方米的商铺面积，但汇通房产公司以双方未达成一致为由于2012年1月9日将该款退回了农行象山支行。2012年7月6日，农行象山支行向桂林仲裁委员会提出仲裁申请，请求：1、裁决汇通房产公司向农行象山支行支付逾期交房违约金322184元（从2008年11月1日至2008年12月30日60天按已付房款万分之一计算，从2008年12月31日至2009年12月27日共361天按已付房款万分之二计算）；2、裁决汇通房产公司向农行象山支行支付逾期办理房屋产权证违约金20600元（按已付房款的0.5％计算），并按交房实际面积履行办理房屋产权证义务；3、仲裁费用由汇通房产公司承担。汇通房产公司向桂林仲裁委员会提出了仲裁反请求，请求：1、裁决农行象山支行立即停止侵占和使用汇通房产公司所有的建筑面积为68.34平方米商铺；2、裁决农行象山支行向汇通房产公司支付自2009年12月27日起暂计至2012年8月26日止，共计32个月的时间内占用该68.34平方米商铺费用262426.6元（参照同地段商铺每月120元／平方米的租金计算）；3、裁决农行象山支行向汇通房产公司支付自2009年8月5日至2009年12月27日共计142天的逾期接房违约金129966元（房屋总价456276元×0.2‰×142天）；4、本案全部仲裁费用由被告承担。2013年2月6日，桂林仲裁委员会作出（2012）桂仲案字第24号仲裁裁决书，裁决：1、汇通房产公司向农行象山支行支付逾期交房违约金290048元（按已付房款412万元从2008年11月1日至2008年12月30日共60天的每天万分之一比例，加从2008年12月31日至2009年12月27日共361天减可免责39天的每天万分之二比例计算，412万元×0.0001×60＋412万元×0.0002×（361—39）=290048）；2、汇通房产公司向农行象山支行支付逾期办理房屋产权证违约金20600元（按已付房款412万元的0.5％计算），并按实际交付房屋的面积办理房屋产权证；3、驳回汇通房产公司的仲裁反请求；4、本案仲裁费8345元，由农行象山支行承担782元，汇通房产公司承担7563元；反请求仲裁费16248元，全部由汇通房产公司承担。之后，汇通房产公司对该仲裁裁决不服，认为仲裁双方当事人并没有对68.34平方米的物业约定仲裁，而桂林仲裁委员会却对该纠纷也进行了处置，不符合仲裁法第五十八条的规定，于2013年4月1日向桂林市中级人民法院提出了撤销仲裁裁决申请。桂林市中级人民法院审理后认为当事人双方对其设计变更的增加部分依约应签订补充协议，由于双方在合同中对上述增加部分并未约定仲裁条款，故桂林仲裁委员会对协议外新增68.34平方米作出裁决，属于没有仲裁条款而予以处置的情形。2013年7月30日，桂林市中级人民法院作出（2013）桂市民四仲字第7号民事裁定书，裁定撤销桂林仲裁委员会作出（2012）桂仲案字第24号仲裁裁决书。此后，原告诉至该院，提出请求该院判令：“1、被告立即停止侵占和使用原告所有的套内建筑面积为68.34平方米商铺或者被告按照当前市场价格购买该68.34平方米的商铺；2、被告向原告支付自2009年12月27日起至本案判决生效时止期间的租金（参照同地段商铺每月120元／平方米的租金计算）；3、被告向原告支付自2009年8月5日至2009年12月27日共计142天的逾期接房违约金129966元（房屋总价4576276元×0.02‰×142天）；4、本案全部诉讼费用由被告承担”的诉讼请求。
一审法院审理认为，对于汇通房产公司本诉的第一项诉请，即要求本诉被告立即停止侵占和使用本诉原告所有的68.34平方米商铺或者被告按照当前市场价格购买该68.34平方米的商铺，根据房产测绘成果报告（实测）中的房屋分户建筑面积明细表显示，经规划设计变更后原公厕面积68.34平方米已经融入了4号商铺的面积中成为一个整体，不可拆分，本诉被告在与本诉原告往来的函件中也一直表示其愿意购买增加的68.34平方米商铺，且本诉被告已实际整体装修和使用了包括该68.34平方米在内的4号商铺，因此，对于本诉原告现要求本诉被告立即停止侵占和使用该68.34平方米商铺的诉请该院不予支持。但本诉原、被告在《商品房买卖合同》中约定购买的4号商铺的建筑面积并未包含该设计变更后增加的68.34平方米，双方应该就该68.34平方米另行签订补充协议，2010年至2012年期间，本诉原、被告一直通过往来函件协商支付增加的68.34平方米面积的价款，但均未能达成一致意见，现本诉原告诉请本诉被告按照当前市场价格购买该68.34平方米的商铺，该院予以支持。
对于本诉的第二项诉请，即要求本诉被告向原告支付自2009年12月27日起至本案判决生效时止期间的租金（参照同地段商铺每月120元／平方米的租金计算），该院认为，本诉被告签订《商品房买卖合同》时购买的面积并未包含增加的68．34平方米，但本诉被告从收房后就一直使用该68．34平方米至今，理应支付使用期间的房屋租金，本诉原告按每月120元／平方米计算房屋租金是符合桂林市同地段商铺的租金标准的，因此，对于本诉原告的该项诉请该院予以支持。
对于本诉的第三项诉请，即要求本诉被告向本诉原告支付自2009年8月。5日至2009年12月27日共计142天的逾期接房违约金129966元，该院认为，从本诉原、被告双方来往的函件可以看出4号商铺的房顶渗水是事实，房顶渗水是严重的房屋质量问题，本诉被告要求本诉原告补漏处理完毕后再交接房的理由充分，对于本诉原告的该项诉请该院不予支持。对于反诉的第一项诉请，即要求被反诉人向反诉人支付逾期交房违约金322184元（从2008年11月1日至2008年12月30日60天按已付房款万分之一计算，从2008年12月31日至2009年12月27日共361天按已付房款万分之二计算），该院认为，反诉被告确实存在延期交房情形，理应支付反诉原告逾期交房违约金。但反诉被告提交的相关网页、报刊、通知及工作联系单的证据证实确有停工，反诉被告主张存在免责顺延交房期情形的抗辩成立，可扣除免责的39天，则反诉被告应支付反诉原告逾期交房违约金为412万元×0.0001×60天＋412万元×0.0002×（361-39）=290048元。
对于反诉的第二项诉请，即要求被反诉人向反诉人支付逾期办理房屋产权证违约金20600元并按交房实际面积履行办理房屋产权证义务，该院认为，经规划设计变更后原公厕面积68.34平方米已经融入了4号商铺的面积中成为一个整体，不可拆分，在反诉原、被告双方尚未就增加的68.34平方米面积的商铺达成一致购买意向前，反诉被告无法为反诉原告办理房屋产权证，对于反诉原告的该项诉请该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十一条之规定，判决：一、本诉被告中国农业银行股份有限公司桂林象山支行应向本诉原告桂林市汇通房地产开发有限公司支付增加的68.34平方米商铺的购房款（价格以双方交易时的市场评估价为准）；二、本诉被告中国农业银行股份有限公司桂林象山支行应向本诉原告桂林市汇通房地产开发有限公司支付自2009年12月27日至2013年11月27日使用68.34平方米商铺的租金385437.6元，此后租金计至本诉被告实际付清68.34平方米商铺的购房款时止；三、反诉被告桂林市汇通房地产开发有限公司应向反诉原告中国农业银行股份有限公司桂林象山支行支付逾期交房违约金290048元；四、驳回本诉原告桂林市汇通房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告中国农业银行股份有限公司桂林象山支行的其他诉讼请求。本诉案件受理费8885元（本诉原告已预交），由本诉原告承担1885元，本诉被告承担7000元；本案反诉案件受理费3271元（反诉原告已预交），由反诉原告承担771元，反诉被告承担2500元。
上诉人中国农业银行股份有限公司桂林象山支行不服一审判决，上诉称，一、原审判决认定4号商铺包括公厕是一个整体，不可拆分是正确的，并对被上诉人自愿将262.25平方米商铺交付上诉人的事实予以认定，但是认定因设计变更增加后的68.34平方米未包含在4号商铺的建筑面积中，属认定事实错误；二、判决上诉人按当前市场价格支付68.34平方米商铺，并判决上诉人支付租金没有任何法律依据和合同依据；三、被上诉人应当支付逾期办证违约金20600元及履行办证义务。因此，请求二审法院：一、撤销原判第一项、第二项，改判上诉人按2008年3月6目《商品房买卖合同》价格23600元／平方米支付增加的68.34平方米商铺的购房款；二、撤销原判第五项，改判支持上诉人要求被上诉人支付逾期办理房屋产权证违约金20600元（按已付房款的0.5％计算），并按交房实际面积履行办理房屋产权证义务的反诉请求；三、由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人桂林市汇通房地产开发有限公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律作出的判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：上诉人中国农业银行股份有限公司桂林象山支行是否应与被上诉人桂林市汇通房地产开发有限公司另外签订《商品房买卖补充合同》，对增加的68.34平方米商铺另外计算价款加上接房后未签《商品房买卖补充合同》期间的房租支付给被上诉人并承担本案一、二审诉讼费用。
上诉人中国农业银行股份有限公司桂林象山支行对争议事实未提供新的证据。
被上诉人桂林市汇通房地产开发有限公司亦未提供新的证据。
本院对当事人争议事实的分析和认定：经过本院二审开庭对上诉人与被上诉人的调查质证，一审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，2007年6月6日，上诉人与被上诉人签订《认购协议》，只是表明上诉人以22400元／平方米认购被上诉人开发的套内建筑面积约为250平方米的桂林市中山南路25号汇通广场商住楼12-19轴门面一间的意向，而2008年3月6日，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，才表明上诉人以23600元／平方米认购被上诉人开发的套内建筑面积为193.91平方米的桂林市中山南路25号汇通广场商住楼12-19轴门面。双方签订的《商品房买卖合同》并没有对新增加的68.34平方米商铺的认购及价格予以确认。被上诉人在2009年7月24日通过“五方验收”后的第二日登报通知交房，要求各购房户于2009年7月28日起办理交房手续，但上诉人于2009年12月27日才与被上诉人签订《商品房交验表》，接受被上诉人交房，对此，上诉人应承担一定的责任。为新增加的68.34平方米商铺的认购及租金问题，被上诉人曾经多次致函上诉人，要求上诉人给予答复，其中2013年5月13日的《致函》“若贵行未能按期签订《房屋租赁合同》和支付租金，我公司将保留贵行（应付租金总金额0.5‰／日）违约责任的意见，且有权收回新增加的商铺，今后该面积亦不再按原价格执行”，充分表明被上诉人愿以双方签订的《商品房买卖合同》约定的价格，将新增加的商铺出让给上诉人，但上诉人复函只是表明其愿意购买新增加的商铺和支付租金的态度，并没有与上诉人签订《商品房买卖补充合同》，致使被上诉人在商铺价格上涨的情况下，无法再以原价格向税务部门缴纳税费和降低被上诉人资金不能及时回笼的资金周转率和银行利息的损失。显然，上诉人要求以原价格购买新增加的商铺和不支付新增加的商铺租金的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决上诉人以市场价向被上诉人支付新增加的商铺购房款和支付新增加的商铺租金及被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金，并无不当，于法有据，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律作出的判决正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12156元，由上诉人中国农业银行股份有限公司桂林象山支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建华
审判员 胡卫新
审判员 刘仁香
二〇一四年三月二十七日
书记员 申峰峰