河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀民再31号
抗诉机关：河北省人民检察院。
申诉人（原一审被告、二审上诉人）：曹严录，男，1964年5月1日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。
申诉人（原一审被告、二审上诉人）：马秀华，女，1964年11月8日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。
委托代理人：张少辉，石家庄市桥西凯佳法律服务所法律工作者。
委托代理人：张秋喜，河北和融兴律师事务所律师。
被申诉人（原一审原告、二审被上诉人）：卢伟柱，男，1943年12月29日出生，汉族，住河北省石家庄新华区。
委托代理人：李银河，河北时音律师事务所律师。
申诉人曹严录、马秀华与被申诉人卢伟柱房产转让纠纷一案，河北省鹿泉市人民法院于2008年11月26日作出（2008）鹿民一初字第845号民事判决书。该判决作出后，曹严录、马秀华不服上诉于河北省石家庄市中级人民法院，在审理中，曹严录、马秀华撤回上诉，河北省石家庄市中级人民法院于2009年1月15日作出（2009）石民一终字第00189号民事裁定书，准许曹严录、马秀华撤回上诉。2009年曹严录、马秀华向河北省鹿泉市人民法院提出再审申请，河北省鹿泉市人民法院审查后立案，于2010年7月1日作出（2009）鹿民再字第12号民事判决书。判决作出后，卢伟柱与曹严录、马秀华均不服该判决，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，河北省石家庄市中级人民法院审理后认为原判决认定事实不清，证据不足，撤销原判决，发回重审。河北省鹿泉市人法院于2012年12月12日作出（2011）鹿民一再字第15号民事判决，曹严录、马秀华不服上诉至河北省石家庄市中级人民法院。河北省石家庄市中级人民法院于2014年5月19日作出（2013）石民再终字第00031号民事判决，曹严录、马秀华不服，向检察机关申诉。2015年5月4日，河北省人民检察院作出冀检民监[2014]576号民事抗诉书，对本案提出抗诉。本院于2015年6月16日作出（2015）冀民抗字第69号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。曹严录、马秀华及其委托代理人张少辉、张秋喜，卢伟柱及其委托代理人李银河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被申诉人卢伟柱在一审起诉时称，要求确认被告曹严录以原告名义与马秀华签订的《房地产转让契约》无效；二被告返还原告位于鹿泉市××花园东区××房产，并将该房恢复登记在原告名下。
申诉人马秀华、曹严录辩称，二人已将购房款270000元交给了原告委托收款人杨洪英。
（2008）鹿民一初字第845号民事判决书查明如下事实：卢伟柱提交：1、2008年7月11日河北省鹿泉市公证处出具的《公证书》，证明卢伟柱、张翠于2008年7月11日在《委托书》上签名、按手印，《委托书》载明：卢伟柱、张翠委托曹严录转让鹿泉市××庄镇××房产，委托期限至2008年7月31日；2、2008年7月21日，卢伟柱（委托代理人曹严录）、马秀华签订的《房地产转让契约》，载明：甲方卢伟柱将位于鹿泉市××庄镇××房产以123328元的价格转让给乙方。曹严录、马秀华对上述证据的质证意见为，对上述证据的真实性无异议，但对《房地产转让契约》载明的数额有异议，成交价为27万元。曹严录、马秀华提交：1、给杨洪英的汇款回单，载明金额270000元；2、杨洪英的收款条，载明：今收到马秀华购买龙泉花园东区8号楼4单元301房款270000元，杨洪英代收；3、证人刘某出庭作证，证人刘某作证称，我是顺通房产中介的负责人，原告是卖房户，鹿泉工商银行的王某介绍杨洪英找我，杨洪英拿着原告的房产证和钥匙，她把钥匙给了我，我把房子卖给了被告，我和原、被告到公证处办理了手续，价格是27万元，原、被告、杨洪英和我都在场，房价是原、被告协商好的，当时原告急需用钱，价格偏低，办好委托手续后，原告让被告把房款交给杨洪英，被告于2008年7月11日把款汇给了杨洪英，汇款当天杨洪英不在本市，2008年7月19日杨洪英给被告写了收条；4、证人王某出庭作证，证人王某称，我和杨洪英是朋友，夏天时杨洪英拿着房产证找我想贷款，我告知她房主本人来，过了几天，她带着姓卢的人来，他说房产证是他父亲的，我又告知让他父亲来，他说能快点吗，我说不能，就介绍了中介，我把刘某的电话给了他，后来的事我不知道他们是怎么联系的，只是刘某给我打电话说房子卖了，原告同意把钱给杨洪英，别的情况我就不知道了。卢伟柱对曹严录、马秀华提交的上述证据发表如下质证意见：上述证据与本案无关，曹严录、马秀华把钱给了谁与本案无关，杨洪英不是我们的代理人也不是房产的所有权人。
河北省鹿泉市人民法院一审认为：曹严录代理卢伟柱，却将房屋卖给了自己的妻子马秀华，且价格与市场价相关悬殊，故认定房产转让合同无效，判决曹严录、马秀华将房屋返还给卢伟柱。
河北省鹿泉市人民法院再审审理过程中，曹严录、马秀华向河北省鹿泉市人民法院提出调查申请，请求法院依法调取鹿泉市公安刑警大队一中队对卢宏江（卢伟柱之子）、杨洪英、刘某、王某的询问笔录。河北省鹿泉市人民法院依法调取了上述笔录。
鹿泉市公安局刑警大队一中队对杨洪英的询问笔录载明：刘保欠我钱，他把卢伟柱的房产证给了我，说房子给我，剩余的钱退给他。我找到工商银行的王某，对他说想贷款，王某对我说房主年龄太大，干脆把房子卖了吧，就给我介绍了顺通中介的一个女同志，就是中介的老板。我把刘保借我钱的经过告诉了顺通中介的老板，并说钱一定要给我，别给房主。我通过刘保联系了卢宏江，告诉卢宏江由中介公司帮他卖房子，让他把钥匙给中介的老板。卢宏江对我说，27万元就卖了吧，好多人等着拿钱呢。后来中介公司的老板说，找到买房户了，要去公证处办一个公证。后来我和中介的老板、买房的夫妇、卢宏江、卢伟柱夫妇，一起在鹿泉公证处办理了公证。我把中介的老板叫出来，单独和她说，让她把房款直接打给我。后来她打给我27万元。后来我问卢宏江，刘保在哪儿，卢宏江说刘保走了。我就说，刘保走了，账没法算，所以就不给他钱了。我收了卢宏江的房款，没有经过他的同意。
鹿泉市公安局刑警大队一中队对卢宏江的询问笔录载明：我的卖房款被杨洪英骗了。我通过刘保找到杨洪英想贷款，后来发现不容易贷款，就想把房子卖了，杨洪英说她找中介。2008年7月11日和我父亲去公证处公证，大概7月14日房子卖出后，杨洪英到中介把钱支走了。我后来给杨洪英打电话，她对我说，钱不是从我这拿的，和我说不着。后来打电话就不接了。
鹿泉市公安局刑警大队刑警一中队对刘某的询问笔录载明：2008年7月份，王某给我打电话说要卖一套房子，把我手机号给了杨洪英，后来我和杨洪英联系。杨洪英说这是他朋友爸爸的房子，她能做主。我联系了一个买主，约好一块到公证处。到公证处后杨洪英对我说交易时别谈钱的事。我、杨洪英、卢伟柱、卢伟柱的儿子、马秀华夫妇一块到了公证处做了公证。杨洪英让我把钱给她。后来我给王某打电话，说杨洪英让把钱给她，行吗？王某说她让给就给吧。我就把27万元打到了杨洪英的银行账户上。后来卢伟柱的儿子给我打电话要钱，我才知道杨洪英没有把钱给房主。
鹿泉市公安局刑警大队刑警一中队对王某的询问笔录载明：杨洪英拿着姓卢的房产证，说想贷款，房主和他儿子欠钱。我说贷款需要评估，不如卖了，我给你找中介，就把杨洪英介绍给她了，后来刘某给我打电话，说卢宏江跟她要钱呢。
河北省鹿泉市人民法院再审认为，从杨洪英的收款收据、农业银行汇单，结合鹿泉市公安局刑警大队刑警一中队对卢宏江、杨洪英、刘某、王某的询问笔录，可以认定房屋实际交易价为27万元，符合正常的市场价格，不存在显失公平。从鹿泉市公安局刑警大队刑警一中队的询问笔录可以看出，卢伟柱之子卢宏江对27万元的房屋价格是知道，也是认可的，故整个房屋的交易过程，不存在卢伟柱所诉的显失公平和恶意串通。在卢伟柱签署委托书后，曹严录与马秀华签订的房地产转让契约，没有违反法律禁止性规定，不具有《合同法》第五十二条规定的无效情形，故应认定该《房地产转让契约》合法有效。但马秀英取得房屋所有权后，曹严录、马秀英有责任将房款交给房屋所有权人。现马秀英将房款交付给中介，属于未完全履行合同义务，应由曹严录、马秀华支付，之后向相关人员追偿。遂判决：1、撤销（2008）鹿民一初字第845号民事判决；2、原审被告曹严录、马秀华给付原审原告卢伟柱房款27万元；3、驳回原审原告卢伟柱要求确认《房地产转让契约》无效及其他诉讼请求。
河北省鹿泉市人民法院再次再审审理中，原审被告曹严录、马秀华向河北省鹿泉市人民法院提出申请，请求法院调取杨洪英2008年7月11日的农业银行存款业务单，河北省鹿泉市人民法院依法调取了该证据，显示该银行卡存款凭条的户名为杨洪英，存款金额270000元，代理人为刘某。原审原告卢伟柱称该证据与本案无关，刘某不是本案当事人。
原审被告曹严录、马秀华提交石家庄市公安局西苑派出所出具的证明，载明：我辖区西焦村西平里于1999年拆迁开发，原地址已不存在。原审原告卢伟柱称该证据与本案无关。
河北省鹿泉市人民法院认为，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是双方法律行为。原审原告卢伟柱委托原审被告曹严录转让房产，原审被告曹严录应当按照委托人原审原告卢伟柱的指示处理委托事务，原审被告曹严录却与同为财产共有人的妻子原审被告马秀华签订合同，属于自己代理行为，事后亦未得到委托人追认，应为无效。遂判决：一、原审被告曹严录以原审原告卢伟柱名义与原审被告马秀华签订的《房地产转让契约》无效。二、原审被告曹严录、马秀华于本判决生效后三十日内返还原审原告卢伟柱位于鹿泉市××庄镇××房产，并协助将该房屋所有权恢复登记在原审原告卢伟柱名下。本案诉讼费2867元，保全费1137元，由原审被告曹严录、马秀华负担。
河北省石家庄市中级人民法院二审查明事实与原审一致。
河北省石家庄市中级人民法院二审认为，曹严录在行使代理权期间，其与马秀华的婚姻关系处于存续状态，双方也未约定夫妻分别财产制，曹严录作为代理人，将受托房屋卖给其妻马秀华，实质上是将涉案房屋卖给自己，相当于自己与自己交易，原审判决认定曹严录系自己代理行为，并无不妥，本院予以确认。合同是当事人的一致意思表示，自己代理不能反映合同当事人的一致真实意思表示，合同的内容实际上由一人决定，其行为效力有待被代理人的追认。本案曹严录的自己代理行为，未得到被代理人卢伟柱的追认，原审判决认定曹严录与其妻子马秀华签订的《房地产转让契约》无效，并无不当，应予维持。关于马秀华是否已经向卢伟柱支付房款的问题，马秀华并未将27万元支付给房主卢伟柱，而是支付给了案外人杨洪英，卢伟柱不认可曾指定杨洪英代收购房款，马秀华亦没有足够的证据证明杨洪英是卢伟柱代收房款的代理人，故对上诉人已经支付购房款的主张不予采信。对于马秀华支付给杨洪英27万元的问题，可另行起诉。遂判决：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费2867元，由上诉人曹严录、马秀华负担。
河北省人民检察院抗诉认为，石家庄市中级人民法院(2013)石民再终字第00031号民事判决书认定的基本事实缺乏证据证明。一、本案双方当事人之间关于涉案房屋买卖的口头协议客观存在且已实际履行，原审判决以曹严录与其妻子马秀华签订的《房地产转让契约》未经卢伟柱追认为由，认定本案所涉《房地产买卖契约》无效，判令马秀华将涉案房产恢复登记至卢伟柱名下，缺乏证据证明。2008年7月11日办理委托公证之前，经中介刘某介绍，本案双方当事人以27万元价款达成涉案房屋买卖口头协议曹严录接受卢伟柱夫妇委托并进行公证、马秀华当天支付购房款27万元、曹严录接受卢伟柱夫妇委托后与自己妻子签订买卖契约的行为，均系口头房屋买卖协议的履行行为。本案公证委托当天曹严录妻子马秀华按照约定已向中介刘某付清全部房款27万元，刘某当天转账给案外人杨洪英，卢伟柱的儿子卢宏江向杨洪英索要房款被拒后，以售房款被诈骗为由向公安机关报案。卢宏江称：“2008年7月初，通过刘宝联系上杨洪英，想贷款。后来发现贷款不好弄能(弄)。我们想把龙泉花园的房子卖了，杨洪英就说她给联系中介公司。后来杨洪英给我联系了顺通中介公司，于2008年7月11日又和我父亲卢伟柱去公证处公证。”鹿泉市公安局刑警一中队民警对案外人杨洪英进行询问时，杨洪英陈述：“我通过刘保找到了卢宏江。告诉卢宏江中介公司帮他卖房子。让他把钥匙给了中介公司的老板。卢宏江跟我说27万元(贰拾柒万元)可以卖了房子，赶紧想法卖了吧，好多人都等着拿钱呢。中介老板说：‘找到买主了，要去公证处办理一个房屋买卖委托公证。’我通知卢宏江叫上他父母带上相关手续到了鹿泉市公证处。2008年7月的一天，我和中介的老板、买房的夫妇、卢宏江、卢伟柱夫妇，就到鹿泉市公证处办理了房屋买卖委托公证。”中介人员刘某出庭作证证明：“卢伟柱夫妇和他儿子都过来了，办理了一个委托手续，杨洪英也在场，在公证(处)那商定了房价为27万元，委托曹严录过户到马秀华名上。做完公证卢伟柱夫妇说就这么办吧，就交给杨洪英吧。因杨洪英急着有事，杨洪英给了我一个卡号，然后曹严录夫妇拿着钱，因他二人未带身份证，就用我的身份证通过银行给杨洪英打了钱。”上述证言能够证明“卢伟柱先通过中介找到房屋买主，后买卖双方办理委托公证”的事实，即在双方明确即将进行房产交易的前提下，为便于办理房屋过户手续曹严录接受委托办理了公证。公证当天曹严录的妻子将购房款27万元交付中介刘某后，曹严录夫妇已经完成了买受人的付款义务。此后曹严录以卢伟柱代理人的身份与马秀华签订价款为123328元的制式《房地产买卖契约》，只是双方继续履行口头买卖协议的中间环节，并未违背卢伟柱夫妇的意思表示，也未超出公证委托的授权范围，因此终审判决认定曹严录与自己妻子马秀华签订合同的行为系自己代理，理据不足。综上，曹严录夫妇依据真实存在并已实际履行的口头买卖协议已经取得涉案房屋所有权，终审判决以本案所涉制式《房地产买卖契约》未经卢伟柱追认为由，判决马秀华将涉案房产恢复登记至卢伟柱名下，缺乏证据证明。二、终审判决在马秀华已将购房款17万元支付给中介人刘某的情况下，对于马秀华提出其已支付购房款的主张未予采信，缺乏证据证明。《中华人民共和国合同法》第三百九十七条规定：“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。”2008年7月11日《公证书》显示卢伟柱夫妇对曹严录的授权为“代理我们签订的有关该房产转让的一切法律文件”，委托书中并无曹严录代收房款并向卢伟柱转交购房款的约定。2008年7月31日刘某接受公安机关询问时陈述：“杨洪英7月10日晚上给我打电话说27万元就卖了。我给杨洪英联系了一小买主，并说要现金，必须上午就要全款，我们约好了7月11日到公证处交易。……然后把房屋买卖委托给了马秀华的丈夫。做完委托后，我就找不到卢伟柱和他儿子了。后来我和马秀华到市里银行支取了27万元人民币。”如上所述，购房人在公证当天需要全额支付房款。根据日常生活经验，在涉案房屋过户手续短期内难以办理完毕的情况下，购房人马秀华未向出卖人卢伟柱付款，而将全部房款付给本案房屋买卖中介人员刘某，更有利于维护交易安全。在刘某认可马秀华已经实际全额付款的情况下，终审判决对马秀华提出其已支付购房款的主张未予采信，证据不足。
申诉人曹严录、马秀华申诉理由同检察院抗诉理由一致。
被申诉人卢伟柱答辩称，一、曹严录以明显低价将卢伟柱的房子转让给其妻子，且未向卢伟柱支付分文房款，严重损害了卢伟柱的合法权益。曹严录以卢伟柱名义与马秀华签订的《房地产转让契约》无效，因此取得的房产应当退还给卢伟柱。二、曹严录夫妇就其交付的27万元问题，已经向法院起诉，法院判决刘某退还曹严录夫妇的款项，且判决书已经生效。三、本案已经执行完毕，再审本案毫无意义。
本院查明事实与原审查明事实一致。
另查明，卢伟柱已将本案诉争房屋转让给他人。曹严录、马秀华向法院起诉刘某要求返还27万元购房款，河北省石家庄市中级人民法院于2015年8月30日作出(2015)石民四终字第01070号民事判决，判决刘某返还该27万元购房款。
本院认为，曹严录在行使代理权期间，其与马秀华的婚姻关系处于存续状态，双方也未约定夫妻分别财产制，曹严录作为代理人，将受托房屋卖给其妻马秀华，实质上是将涉案房屋卖给自己，相当于自己与自己交易，原审判决认定曹严录系自己代理行为，并无不妥。因曹严录的自己代理行为，未得到被代理人卢伟柱的追认，原审判决认定曹严录与其妻子马秀华签订的《房地产转让契约》无效，并无不当，应予维持。关于马秀华是否已经向卢伟柱支付房款的问题，马秀华并未将27万元支付给房主卢伟柱，而是交给了刘某，刘某又转给了案外人杨洪英，卢伟柱不认可曾指定杨洪英代收购房款，马秀华亦没有足够的证据证明杨洪英是卢伟柱代收房款的代理人，故曹严录、马秀华主张已向卢伟柱支付了购房款的理由不能成立，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持河北省石家庄市中级人民法院（2013）石民再终字第00031号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 米世栋
代理审判员 房利永
代理审判员 曲大鸣
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 贾 玉