青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民一终字第162号
上诉人（原审被告）刘文森。
委托代理人庞林林、王宇，青海马海军律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨云峰。
委托代理人马启兰，青海海博律师事务所律师。
第三人张连祥。
上诉人刘文森与被上诉人杨云峰、第三人张连祥房屋租赁纠纷一案，杨云峰向西宁市城中区人民法院提起诉讼，该院于2014年3月10日作出（2014）西民一初字第13号民事判决，刘文森不服提起上诉。本院于2014年4月18日受理后，依法组成合议庭于2014�5月26日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
经审理查明，2007年8月15日，杨云峰等14人共同购买了位于西宁市城西区冷湖路27号1号楼27-3号商用房，并取得房屋所有权证，所有权人为杨云峰，共有人为季德钧等13人。2011年7月7日，第三人张连祥经房屋共有人同意与刘文森签订了房屋租赁合同，约定杨云峰等14人将坐落在西宁市城西区冷湖路27-3商用房一楼南125平方米的房屋租赁给刘文森作为商业用房，租赁期为2年，从2011年10月1日起至2013年9月30日止；第一年月租金10000元，季租金30000元，第二年月租金11250元，季租金33750元。合同签订后，双方按照合同约定履行了各自的义务。2013年8月16日、8月26日，杨云峰向刘文森送达了单明谨等9人签名的房屋租赁合同期满不再续租通知书，通知内容为双方于2011年7月7日签订的房屋租赁合同即将到期，因杨云峰自用，刘文森所使用的房屋不再出租，合同期满后不再续约，请刘文森在合同届满七日内腾退房屋，如期交还房屋，并告知刘文森原代表杨云峰方共有人14人的委托代理人张连祥不再代表杨云峰与刘文森签署任何形式的合同或书面文字手续。后杨云峰、刘文森就腾退房屋相关事宜协商未果，致使纠纷产生。另查明，第三人张连祥与刘文森另行签订房屋租赁合同一份，租赁期为三年，从2013年10月1日起至2016年9月30日止，但该合同未注明签订日期。
原审法院认为，杨云峰、刘文森于2011年7月7日签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受法律保护。因双方签订的合同期限届满，刘文森理应向杨云峰返还该租赁房屋，杨云峰请求腾退房屋的诉求合理合法，应予支持。刘文森在合同届满后，继续占有和使用该房屋，应按双方在合同中约定的租金�偿杨云峰的损失，杨云峰要求刘文森赔偿拖延返还期间的经济损失52125元的诉求应予支持。刘文森辩称租赁合同尚在履行期间内，杨云峰要求返还租赁房屋并赔偿损失无事实根据和法律依据，因在2011年7月7日签订的房屋租赁合同届满前，杨云峰已向刘文森发出书面通知房屋不再出租，合同期满后不再续约，张连祥不再代表杨云峰方与刘文森签署任何形式的合同或书面文字手续，而张连祥与刘文森续签的为期三年的房屋租赁合同未征得其他房屋共有人的同意，且该合同未注明签订时间，无法证实该合同系在杨云峰向刘文森发出通知之前签订的，应认定为无效合同，刘文森的抗辩理由不能成立，遂判决刘文森返还杨云峰位于西宁市城西区冷湖路27号1号楼27-3南商用房、刘文森赔偿杨云峰经济损失52125元。
刘文森上诉称，一、原审判决刘文森向杨云峰返还房屋，无事实根�和法律依据。首先，刘文森与杨云峰的代理人张连祥于2011年7月7日签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给刘文森从事经营活动，租赁时间为2011年10月1日至2013年9月30日。张连祥作为涉案房屋共有人之一，对外管理房屋事宜杨云峰及其他房屋共有人均予以确认。合同履行期间，刘文森按时交纳租金。2013年5、6月份，张连祥与刘文森经协商，同意刘文森续租该房屋，且张连祥在签订续租合同前已经征得房屋其他部分共有人同意并向刘文森进行了告知，对此事实张连祥在原审当庭予以确认，在此情形下，刘文森完全有充分的理由相信张连祥对涉案房屋具有管理权，继而续签了房屋租赁合同。其次，涉案房屋其他部分共有人告知张连祥要出售租赁房屋不再阻赁的时间为2013年8月，该事实刘文森、张连祥、杨云峰在一审中不持异议，而刘文森与张连祥续签合同的时间为2013年5�6月份，因此张连祥在与刘文森续签合同时实际仍然具有对外管理房屋的权利，双方出于真实意思表示续签的租赁合同为合法有效。原审法院认为续签的合同没有注明时间，但对此双方当事人当庭是陈述一致的，因双方在协商续租合同时商谈顺利，加之之前合作愉快，于是按原合同样本签署了合同，一时忽略了签订的时间，此问题符合常理并能够理解，该事项对本案基本事实没有任何影响。原审中，杨云峰提交的不再租赁通知单及会议决定等从未向刘文森送达，张连祥对此也毫不知情。二、原判认定刘文森向杨云峰赔偿经济损失52125元于法无据。刘文森与杨云峰人之间的房屋租赁合同尚在履行期限内，刘文森占有、使用该房屋是依据双方房屋租赁合同的约定，不存在给杨云峰造成经济损失的情形。原审法院对本案事实审查不清且认定错误，应当予以撤销。请求撤销原判，驳回杨云峰的诉讼请求，并承担诉讼费用。
杨云峰答辩称，2012年12月刘文森未经杨云峰等共有人的同意，擅自将房屋转让的情况下，仍然与张连祥签订合同，是无效行为。已给刘文森送达不再续租通知书，其已收到，应当返还房屋，赔偿损失。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。
本案在二审审理时，除刘文森对不再续租通知书是否收到有异议外，双方当事人对原审判决查明的其他基本事实均无异议，本院认为对各方无异议的事实应予以确认。
二审查明，刘文森租赁使用的冷湖路27-3商用房一、二楼中的二楼部分属于杨云峰等人就职的青海省交通建设工程质量监督局，2011年刘文森与杨云峰等人签订租赁合同的同时，与青海省交通建设工程质量监督局亦签订了租赁合同，将一、二楼整体装修，用于开办茶艺经营，青海省交通建设工程�量监督局的合同签订人亦是张连祥。2013年租赁合同期限届满后，青海省交通建设工程质量监督局未与刘文森签订租赁合同。2012年12月22日，刘文森就其租赁的冷湖路27-3商用房一、二楼与马继孝签订铺面转让协议，将该铺面以58万元转让给马绩孝经营，同日马继孝将转让款支付与刘文森。2013年8月16日，马继孝在转让的店铺内收到了单明谨等共有权人给刘文森送达的不再续租通知书。2013年12月，马继孝将刘文森诉至城西区人民法院，请求判令其与刘文森签订的铺面转让协议无效，要求刘文森返还转让费，后因刘文森与杨云峰的争议正在审理中，马继孝撤回起诉。马继孝至今未腾退房屋。
关于刘文森是否知晓租赁房屋不在续租及其是否收到不再续租通知书的问题，本院认为，从马继孝起诉刘文森的起诉状内容看，其认可2013年8月16日收到了单明谨等共有权人送达的不再�租通知书，在其已实际支付转让费的情况下，按照常理其应当及时通知刘文森处理此事，且从杨云峰等人给刘文森邮寄送达不再续租通知书的特快专递邮件看，该邮件中明确无误的写明了刘文森本人手机号码，而邮件查询单记录是投递并签收，虽然邮件的签收人并非刘文森本人，但根据日常生活经验，在写明收件人姓名、联系电话的情况下，如非本人同意代收，特快专递邮件不会交由他人签收，故应认定刘文森已知道租赁房屋不再续租并收到了不再续租通知书。
本院认为，因就争议的房屋刘文森持有其与张连祥签订的租赁期限为2013年10月1日至2016年9月30日的租赁合同，所以杨云峰的诉讼请求是否成立取决于刘文森与张连祥签订的该租赁合同的效力问题。
首先，根据2011年刘文森与张连祥签订的租赁合同及其一审答辩状内容看，刘文森清楚的知道其租赁的房屋中一�属于包括张连祥、杨云峰等十四人，二楼属于他人，租赁房屋并非张连祥个人所有，一二楼是否租赁给刘文森使用，并非张连祥一人可以决定，其与张连祥签订租赁合同须经共有人授权后签订，而刘文森未提交除张连祥外的其他共有人同意与其签订2013年9月之后租赁合同的证据，仅凭与张连祥签订的租赁合同，不足以证明共有人授权同意张连祥签订该合同。其次，该合同无落款时间，确实不符合情理，而且诉讼中刘文森对此说法前后不一，与张连祥说法也不一致，但除个人陈述外，其二人均未对此提交其他能相互印证的证据，在其他共有人不予认可并已提起诉讼的情况下，对其二人关于合同签订时间的陈述无法认定。再次，刘文森承租一、二楼房屋用于茶艺经营时需分别与张连祥等共有人及青海省交通建设工程质量监督局分别签订租赁合同才能保证自己经营场所的完整使用，而张连祥自认2012时即已知道青海省交通建设工程质量监督局不再与刘文森续签租赁合同并已通知了刘文森，其作为经办人清楚的知道，如果一楼仍租赁给刘文森，而二楼不租赁给刘文森，必将影响二楼的使用功能，并影响茶艺的完整经营，其与刘文森不可能不考虑一楼是否继续租赁的可能性和必要性，在此情形下，即使刘文森需要继续租赁一楼也应获得共有人明确授权同意张连祥签订续租合同的委托文件，但其除与张连祥签订的租赁合同外，对此未提交任何证据。而张连祥作为青海省交通建设工程质量监督局的员工还应考虑青海省交通建设工程质量监督局如何才能正常使用二楼的问题。一楼的其他共有人亦是青海省交通建设工程质量监督局的员工，出租房屋时，在保证自己利益的同时理应想到二楼如何使用的问题，而在二楼无法保证租赁时，是否将一楼继续租赁给刘文森或改作他用，张连祥应获得其他共有人明确的授权，而张连祥对此未提交任何相关证据，其所称得到授权可以签订一楼铺面租赁合同无证据证明，也与该房屋的实际情况相悖。而从2012年刘文森将茶艺整体转让给马继孝的行为分析，其2012年已准备不再继续经营该茶艺，双方的转让协议中也写明由刘文森负责转让初期的协调过渡，表明刘文森并无继续租赁房屋的打算。综上，不论刘文森与张连祥何时签订2013年10月1日至2016年9月30日的租赁合同，因没有共有人的授权，张连祥无权签订该合同，且杨云峰等共有人目前均不认可该合同，该合同对杨云峰等共有人不发生效力，杨云峰主张刘文森返还租赁的铺面合理，应予支持。因2013年8月份杨云峰已通知刘文森不再续租房屋，刘文森到期却不腾退房屋，杨云峰按月租金主张占用期间的租金损失并无不妥。一审�决认定事实无误，应予维持。刘文森的上诉理由不予采信，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费904元由刘文森负担。
本判决为终审判决。
审判长 张磊
审判员 靳玲
审判员 王鹏
二〇一四年七月一日
书记员 葛艳
附：审理本案适用的法律
第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）�判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。