新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
民事判决书
（2017）新02民终162号
上诉人（原审被告）：方亮，男，汉族。
委托诉讼代理人:王娟,克拉玛依区胜利路街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：于英明，男，汉族。
委托诉讼代理人：刘勇，新疆先觉律师事务所律师。
上诉人方亮因与被上诉人于英明房屋租赁合同纠纷一案，不服克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初1729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人方亮及委托诉讼代理人王娟与被上诉人于英明及委托诉讼代理人刘勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人方亮上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。涉案房主对转租是知情的，且未反对转租。一审法院以上诉人与被上诉人签订的房屋转让合同未经房主同意为由，认定上诉人违约属于认定事实错误。二、被上诉人存在重大违约，导致合同不能继续履行。本案被上诉人不能继续经营的原因是其认为房屋租金过高，与房主协商降低房租未果情况下不想继续经营，其将钥匙交给房主，因其丢失一把钥匙，房主要求换锁，上诉人按照房主要求换锁，并非一审判决认定收回商铺的意思表示，上诉人认为被上诉人违约在先，应承担违约责任。三、一审判决认定的举证责任错误。被上诉人起诉上诉人，的原因是房主不同意转租造成其不能继续经营，但被上诉人未向法庭提交相关证据证实该主张，应由其承担举证不能的法律后果。四、被上诉人与房主存在恶意串通行为。上诉人认为一审认定事实不清，请求二审法院查清事实，依法改判或者发回。
被上诉人于英明辩称，一、方亮转租房屋时未经房主同意，属于擅自转租，房主有权依据他们之间的合同收回房屋。二、被上诉人不存在违约情形。被上诉人按照双方签订的合同支付了租金和转让费，在下一期支付租金期限未到期时上诉人将被上诉人赶走，上诉人才是违约方。三、因上诉人违约，按照双方签订的合同，上诉人理应退还转让费。四、被上诉人与房主没有串通行为。一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审依法予以维持。
一审原告于英明向一审法院起诉请求：1、判令被告返还转让费40000元、押金10000元、房租4471元，赔偿损失12000元，合计66471元；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年2月15日，原告于英明作为乙方（承包方）与作为甲方的被告方亮（转让方）经协商，就店面承包经营事宜签订一份《店面承包合同》，合同注明：01lydyh01丙方为房东（店面产权所有人）01lydyh01，被告与丙方签订的租赁合同到期日为2017年7月28日，年租金为68000元，该合同约定：原告于2016年2月16日将产权为丙方的克拉玛依市博达市场28-8号店铺承包给原告使用，原告于合同签订当日一次性向被告支付转让费40000元、自2016年2月15日至2016年7月29日的剩余房屋租金30941元、房屋押金10000元，合计80941元；该店铺内现有装修、装饰、工具、设备全部无偿归原告所有和使用，该合同期满后，不动产归丙方所有，动产归原告所有；承包期内原告继续以被告名义办理营业执照、税务登记等手续；该合同第六条约定：01lydyh01自2016年2月15日起，到2017年7月29日。甲方应保证丙的同意转让店铺，如由甲方原因导至丙方或甲方自己中途收回店铺，按甲方不按时交付店铺承担违约责任，甲方应退回乙方全款转让费及剩余房屋租金。01lydyh01；该合同第十一条约定：01lydyh01自合同期起，乙方在房屋租金到期前，及时缴纳房屋租金；如若未及时缴纳，由此产生的房屋租赁问题，由乙方全权承担01lydyh01。原、被告在上述合同的01lydyh01甲方01lydyh01、01lydyh01乙方01lydyh01后签名确认，01lydyh01丙方01lydyh01后没有签名。被告确认原告提交的《店面承包合同》的真实性。2016年2月15日，被告向原告出具收条一张，载明：01lydyh01收条今收到于英明35000元（叁万伍仟元整）、另收押金5900元，合计40900元剩余40000元（肆万元）2016年2月16日收取收款人：方亮2016年2月15日01lydyh01。2016年2月17日，被告向原告出具收条一张，载明：01lydyh01收条今收到于英明30000元（叁万元整）.余下10000元（壹万元）在2016年3月1日前给清，收款人：方亮2016年2月17日01lydyh01。2016年3月2日，被告向原告出具收条一张，载明：01lydyh01收条今收到于英明承包费10000元（壹万元整）方亮2016年3月2日01lydyh01。被告确认收条的真实性，并认可收到上述款项。2016年7月6日，被告将本案所涉店铺的门锁更换，被告称是应房东的要求更换门锁，被告称当日将店铺门锁更换后交还房东。8月19日，被告称在房东的催促下将本案所涉店铺内的物品搬出，被告称店内物品在被告处保管，被告愿意将相关物品返还原告。因原、被告就店面承包事宜协商未果，故诉至一审法院。
另查，被告作为乙方与作为甲方的案外人郭某签订一份《房屋租赁合同》，约定：郭某将上述合同中原、被告承包的店铺出租给被告经营使用，租赁期限自2014年7月28日起至2017年7月28日止，前三年年租金为68000元，第四年的租金随行就市，租金按照01lydyh01先收费后使用01lydyh01的原则支付，合同签订之日被告向郭某支付押金10000元；该合同第四条约定：01lydyh01（一）乙方有下列情形之一的，甲方有权无偿终止合同并收回房屋，已交房租不予退还。1、擅自将房屋转租、转让或转借第三方的；......01lydyh01被告认可上述《房屋租赁合同》的真实性，称01lydyh01虽然刚开始房东不知道被告转租，但后面是认可的01lydyh01。
被告为证实案外人郭某同意转租，当庭出示电话录音一份，称郭某与其签合同时表示不可以转租，但私下又说只要支付房租，转租也可以；原告对该电话录音不予认可。同时，被告当庭提交几次电话录音，为证实其2016年6月1日至7月28日期间向原告催要房租的事实；原告认可录音的真实性，但通话并非催要租金，按照双方的合同约定租金是到期交纳，并非先交租金再使用。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的《店面承包合同》是双方经协商后订立，意思表示真实，被告认可合同的真实性，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，故认定该合同成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案中，被告与案外人郭某签订《房屋租赁合同》的租赁期间，原、被告签订一份《店面承包合同》，双方约定在承包期间，原告继续使用被告的营业执照经营，店铺内的设备、工具等由原告使用，原告按照约定的数额向被告交纳转让费、租金、押金等。合同签订后，被告如约交付店铺归原告使用、经营、收益，原告在合同签订初期向被告支付转让费、租金及押金共计80900元（35000元+5900元+30000元+10000元）。2016年7月6日，被告将承包租赁给原告店铺的门锁更换后将门锁交还案外人郭某；8月19日，被告将承包租赁给原告店铺的物品搬出后自行保管。原、被告对更换门锁及搬走物品的时间予以确认，一审认定原、被告签订的《店面承包合同》于2016年7月6日解除，双方的权利义务终止。
被告认为合同解除系原告单方违约所致，但未提交充分的证据予以证实，依法不予采信。原告认为，导致合同提前解除的原因系被告作为《房屋租赁合同》的承租人未经出租人的同意将租赁物转租给原告。根据《店面承包合同》第六条约定，自2016年2月15日至2017年7月29日，被告应当保证店面产权所有人同意转让店铺，如因被告原因导致中途收回店铺，被告应当承担违约责任，向原告退回全部转让费及剩余房屋租金。同时，根据被告与案外人郭某签订的《房屋租赁合同》约定，被告擅自将房屋转租、转让或转借第三方，案外人郭某有权无偿终止合同并收回租赁房屋。结合原、被告提交的证据材料，没有证据证实案外人郭某在原、被告签订合同时至《店面承包合同》解除时有明确同意转租的意思表示，且已经实际将租赁房屋提前收回，故应当认定导致《店面承包合同》解除系被告的违约行为所致，被告应当承担合同约定的违约责任。除非法律明确规定适用过错责任，违约责任的一般归责原则为严格责任，故原告依据双方签订的合同第六条主张被告退回全部转让费40000元及剩余房屋租金的诉讼请求，合法有据本院依法予以支持。关于应当退回的剩余房屋租金的数额。双方约定2016年2月15日至7月29日共计166天的房屋租金为30941元，根据收条反映，原告实际向被告支付房租为30900元，被告自2016年7月6日收回转让店铺，被告应当依照约定向原告退还7月6日至29日共计24日的租金。故被告应当退还原告的剩余房屋租金应当为4432元〔30941元÷166天×24天-（30941元-30900元）〕；超出部分，不予支持。关于原告主张被告返还押金10000的诉讼请求。实践中，押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以此费用据实支付或另行赔偿；在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，押金应予以退还；在违约时予以扣除。本案中，被告未提交原告违约的证据，在双方的法律关系认定解除的情况下，被告应当向原告返还支付的押金，故原告主张被告返还押金10000元的诉讼请求，依法予以支持。关于被告主张被告赔偿损失12000元的诉讼请求，原告明确表示未主张财产损失，其主张的该部分损失为24天的经营损失，但未提交确实充分的证据予以证实，故对原告的该部分主张依法不予支持。综上所述，原告主张被告返还转让费40000元、房屋租金4432元、押金10000元的诉讼请求，合法有据，依法予以支持；原告主张被告赔偿经营损失的诉讼请求，无事实及法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百二十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告方亮于本判决生效之日起五日内向原告于英明返还转让费40000元、房屋租金4432元、押金10000元，共计54432元；二、驳回原告于英明的其他诉讼请求。
二审期间，上诉人方亮为证实其诉请依法提交其与房主郭某的电话录音光盘及书面整理资料各一份，以证实一、更换门锁是郭某要求；二、2016年7月5日其与房主协商关于下一期房屋租金情况，其中郭某同意转租；三、郭某是否能出庭作证的情况。经质证，被上诉人对该录音资料真实性认可，对关联性不认可，其认为录音资料中有上诉人的虚假陈述，与事实不符，被上诉人支付租金的时间截止到7月29日，但其在7月6日不使用与常理不符。被上诉人为了证实其抗辩意见依法申请证人郭某出庭作证，以证实上诉人的转租行为未得到房主同意。经质证，上诉人认为证人郭某已另案起诉上诉人，且其申请本案被上诉人作为证人出庭作证，其与被上诉人之间存在利益关系，故对证人证言不认可。被上诉人认为该证人证言真实可信，证人在某与其当庭陈述存在矛盾的原因是证人为自身利益考虑。经审查，本院认为，证人因与上诉人存在其他案件纠纷，其当庭陈述确与电话录音资料存在矛盾之处，其未作出合理解释，上诉人与被上诉人亦未提供其他有效证据予以佐证其想证实的问题，本院对该证人证言及录音资料均不予采信。
本案二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，在民事活动中，双方当事人均应遵守诚实信用原则。本案的争议焦点是涉案房屋租赁中谁是违约方。上诉人在二审期间未提供有效证据证实房主同意其对外转租，现涉案商铺已被房主提前收回，故可以认定导致《店面承包合同》解除的原因系上诉人造成。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：01lydyh01当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。01lydyh01上诉人认为解除合同的原因系被上诉人单方违约所致，被上诉人不认可，且上诉人未出示有效证据予以证实，故对上诉人的上诉请求，本院依法不予支持。
综上，上诉人方亮的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚,适用法律及判决结果正确,审判程序合法,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1160.80元，由上诉人方亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐杰
审 判 员 李佳美
代理审判员 李萍
二O一七年三月三十日
书 记 员 黄美琪