北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第20222号
原告王连华，女，1958年9月12日出生。
委托代理人孙利国，男，1970年11月11日出生，北京市东城区交道口街道法律服务所法律工作者，住北京市东城区。
委托代理人王哲磊，男，1986年8月7日出生，无业，住北京市大兴区。
被告杨奕，女，1972年10月13日出生。
委托代理人田桂荣，女，1943年10月9日出生，河北省石家庄市曙光小学退休教师，住北京市东城区。
委托代理人马任，北京市吴栾赵阎律师事务所律师。
第三人北京京辉房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街47号院1号楼迈豪时代居1幢2单元2310室。
法定代表人刘朝辉。
第三人刘朝辉，男，1969年5月21日出生。
原告王连华诉被告杨奕、第三人北京京辉房地产经纪有限公司（以下简称京辉公司）、刘朝辉确认合同效力纠纷一案，本院于2015年12月25日立案受理。依法由审判员陈新担任审判长，与代理审判员齐建卿、人民陪审员王铁成组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王连华及其委托代理人孙利国、王哲磊，被告杨奕的委托代理人田桂荣、马任到庭参加了诉讼。第三人京辉公司、刘朝辉经本院合法传唤，未申明理由未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告王连华诉称：2003年2月，原告通过第三人京辉公司居间服务有意购买本市东城区（原崇文区）桃杨路北里×号楼×单元×号房屋（以下简称涉诉房屋），建筑面积57.3平方米，房款共计225000元。刘朝辉为京辉公司法定代表人，刘朝辉告知原告，涉诉房屋系杨奕承租的公房，已经按照房屋成本价交纳了购房款，只要产权证办下来就可以办理房屋过户手续。原告在刘朝辉的带领下看房时，与杨奕一方沟通也确认了上述事实，也了解到杨奕是为了购买其他房屋急于出售涉诉房屋，并且看到杨奕方出具的购房交费凭证。杨奕也承诺在产权办下来之后尽快办理房屋过户。2003年3月1日，原告将225000元一次性给付京辉公司，京辉公司与原告签订《备忘录》一份，其中第三条明确约定，待产权证办理后国家政策允许过户时，甲方负责完成过户手续，过户费由乙方负责。后京辉公司将涉诉房屋交给原告，原告一直居住至今。在此期间，原告多次要求京辉公司办理产权过户，刘朝辉告知产权证在办理过程中，需要再等待。2010年，原告再次想找京辉公司和刘朝辉，二者均不知去向。2015年，原告在房管部门查询，才得知杨奕于2003年已经取得产权证，而京辉公司在2010年11月25日被海淀区工商局吊销了营业执照。原告认为，原告通过京辉公司与杨奕形成了房屋买卖合同关系，当时双方已经完成了各自的交付义务，原告实际居住涉诉房屋多年。现原告诉至法院，要求确认原告与被告杨奕之间就涉诉房屋的房屋买卖合同关系成立并有效；诉讼费由被告负担。
被告杨奕辩称：原、被告之间没有任何房屋买卖合同关系。杨奕原为建设银行职员，涉诉房屋系建设银行的公有住房。2003年，杨奕交纳购房款，购买了涉诉房屋，但因建设银行需要成批处理，无法确定过户时间。后杨奕调动到其他单位，一直不知道涉诉房屋产权已经办理完毕的事宜。2006年，杨奕得到通知，领取了涉诉房屋所有权证。2003年2月，被告与京辉公司签订房屋买卖合同，将涉诉房屋卖与京辉公司，双方约定房价款为210000元。京辉公司先给付200000元，待杨奕取得涉诉房屋产权，过户给京辉公司的时候再另行支付剩余10000元。2003年，合同签订后杨奕将涉诉房屋交付给京辉公司。杨奕取得涉诉房屋产权具备过户条件后，刘朝辉提出，京辉公司购买涉诉房屋也是为了再次出卖赚取差价，但如果先卖给京辉公司再出卖给买受人，可能会产生两笔税收，为了方便起见，刘朝辉请求杨奕向其出具授权书，内容就是杨奕委托刘朝辉办理相关房屋买卖手续。2006年4月，就授权书还办理了公证。杨奕不清楚刘朝辉再次将涉诉房屋卖与谁。售房后，京辉公司给付杨奕10000元，杨奕把双方所签房屋买卖合同给了京辉公司。此后，在相关的诉讼过程中，杨奕才知道涉诉房屋卖与赵晓康。现不同意原告的诉讼请求。
第三人未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：被告杨奕原为中国建设银行北京市分行职员。2000年12月，杨奕与中国建设银行北京东四支行（以下简称建行东四支行）签订《公有自管住宅楼房买卖合同》，约定杨奕自愿购买现承租的建行东四支行公有住宅楼房，建行东四支行将坐落在北京市东城区（原崇文区）永外桃杨北里7号楼2-301号楼房一套，总建筑面积为57.3平方米出售给杨奕。房价款为人民币62506元，公共维修基金为人民币1250元。2004年4月28日，杨奕取得涉诉房屋所有权证。2006年4月14日，杨奕到北京市国信公证处办理公证委托书，委托刘朝辉为杨奕的合法代理人，全权代表杨奕出售涉诉房屋的相关事宜，包括签署买卖合同、办理产权过户、交纳相关税费、协助买方以买方的名义办理银行贷款及银行转款、办理物业交割及验收、代收房款等一切相关事宜。2006年5月11日，刘朝辉作为杨奕的代理人与赵晓康签订《房屋买卖协议》，将涉诉房屋以266000元的价格出售给赵晓康。2006年7月27日，赵晓康领取了涉诉房屋所有权证。2015年7月29日，赵晓康与李磊签订《存量房屋买卖合同》，将涉诉房屋卖与李磊，后李磊取得涉诉房屋所有权证。
为证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告出示以下证据：证据1、《租房协议》，该协议由京辉公司与王连华于2003年3月1日签订，内容为1、京辉公司将涉诉房屋一套租借给王连华居住；2、双方商定月租金为1000元整；3、京辉公司于2003年3月1日将涉诉房屋交给王连华，王连华租借期从本日起算，至王连华将房屋完好的交还给京辉公司的日期为止；4、本协议双方各执一份，签字后生效。证据2、《借款协议》，该协议由京辉公司与王连华于2003年3月1日签订，内容为1、王连华借给京辉公司225000元整；2、双方商定月利息为1000元；3、王连华于2003年3月1日将225000元整交给京辉公司，京辉公司借款期从本日起算，至京辉公司一次性还清全部借款的日期为止；4、本协议双方各执一份，签字后生效。证据3、收据，内容为京辉公司2003年3月1日收到王连华交来借款225000元。证据4、《备忘录》，该协议由京辉公司与王连华签订，内容为1、如此房因权属出现问题造成双方买卖无效，京辉公司如数退回收取王连华的全部购房款，王连华将房屋完好的交还京辉公司；2、自本日起此房的居住费用由王连华负责，与京辉公司无关，此房发生的不可抗拒因素如拆迁、灾害损毁等情况造成的受益与损失均由王连华承担，与京辉公司无关；3、待产权办理后国家政策允许过户时，京辉公司负责完成过户手续，过户费用由王连华负责。证据5、《关于催缴涉诉房屋供暖费的通知》，该通知发出日期为2010年3月10日，对象为业主刘朝辉。证据6、王连华的存折，其中自2011年3月至2015年8月，歌华每月扣除18元。原告出示了除证据5之外的其他证据的原件。被告杨奕称，证据1、2、3、4显示是王连华和京辉公司签订，被告不认可证据真实性和关联性。证据5与本案无关，证据6真实性认可，但与本案缺乏关联性。
原告称，关于证据1、2、4，双方实际签订的为房屋买卖协议，只是因为当时涉诉房屋并未取得所有权，原告按照京辉公司的要求所签订。原、被告确实没有签订过任何书面的房屋买卖合同，但2003年通过报纸看到京辉公司有房出售，之后一直是刘朝辉领着到涉诉房屋看房，当时被告的母亲田桂荣住在涉诉房屋中，杨奕还向原告出示了其购房的相关票据，基于此原告一直认为刘朝辉系杨奕的委托代理人。被告称，刘朝辉确实带着原告去看过房，被告并不清楚原告与刘朝辉的关系，看房时原告表示其为拆迁户，只能支付十多万元，被告母亲称最低要二十一万元，双方未能达成一致，原告离开后，双方再无其他联系。
关于原告为何只与京辉公司签订相关协议而未与被告签订协议，并且将购房款225000元给付刘朝辉而并未给付被告一节，原告称京辉公司为了防止原、被告直接签订协议导致京辉公司无法赚取其中的房款差价，要求原告与其签订协议，将购房款支付给京辉公司。
另查，京辉公司于2003年3月1日将涉诉房屋交付给王连华居住至2015年。后涉诉房屋的所有权人与原告产生争议，导致现在房屋处于空置状态。
上述事实，有当事人的陈述及《租房协议》，《借款协议》，《备忘录》，收据等证据在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。根据查明的事实，原、被告未签订任何关于涉诉房屋买卖的相关协议，原告为证明其与被告的房屋买卖合同关系成立，提供了《租房协议》、《借款协议》、《备忘录》、收条等证据，但上述证据均为原告与京辉公司签订，原告支付的225000元亦由京辉公司收取。根据被告陈述，其于2003年2月已将涉诉房屋出售与京辉公司，其与京辉公司并非委托关系，原告亦未能提供翔实、有效的证据证明京辉公司系接受被告的委托与原告进行房屋买卖的法律行为。现原告要求确认其与被告之间的房屋买卖合同关系成立并生效，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告王连华的诉讼请求。
案件受理费4676元，公告费260元，由原告负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 新
代理审判员 齐建卿
人民陪审员 王铁成
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 韩 烨