西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0113民初11822号
原告：张小琴，女，汉族，1964年9月29日出生，住浙江省云和县。
委托代理人：何文青，陕西众致律师事务所律师。
委托代理人：刘坤浥，陕西众致律师事务所（实习）律师。
被告：西安华浙置业有限公司。住所地：西安市雁塔区曲江*号**号楼*单元楼***室。
法定代表人：蔡挺群，该公司董事长。
委托代理人：杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。
委托代理人：李甜甜，陕西缔伍律师事务所律师。
原告张小琴与被告西安华浙置业有限公司（以下简称“华浙置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何文青、刘坤浥，被告委托代理人杨建军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张小琴诉称，2014年10月15日，原告与被告签订了《商铺内部认购合同》，合同约定：原告认购被告位于西安市××区××路××号，土地编号为：西雁国用2012第209、210、211号，项目名称为：华浙雁西广场，该商铺位于地下一层，铺位为015号商铺；双方在合同第二条约定：商铺单价为16415.99元每平方米，面积为14.51平方米，商铺总房款为238196元，此后，原告全面履行了该商铺认购合同。合同第三条约定被告承诺在2018年12月31日前，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案且取得房地产权属证书。经查，被告华浙置业公司至今未取得涉案商铺的预售许可证，五证不齐全。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、确认原、被告于2014年10月15日所签订的《商铺内部认购合同》无效，被告返还购房款238196元，并支付利息34004.9元（自2014年10月31日起计算至2017年11月1日，实际支付至给付之日止）；2、被告承担本案诉讼费。
被告华浙置业公司辩称，第一，原、被告签订的《商铺内部认购合同》不具备《商品房销售管理办法》中关于商品房买卖合同签订的主要内容及必须要件，其应为预约合同，而作为法定的商品房销售预售行为的强制性前提条件，不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止，故该预约合同是在双方当事人按照意思自治的情况下签订，应当依法有效。第二，原、被告在签订《商铺内部认购合同》的同时，亦签订了《委托经营合同》，约定被告为原告支付4至5年的租金，被告一直在支付租金，合同尚在有效履行期内，原告不得擅自变更或者解除合同，故原告要求被告返还购房款无事实和法律依据，也不存在赔偿损失一说。综上，请求驳回原告的所有诉讼请求。
经审理查明，2014年10月15日，原告张小琴（乙方）与被告华浙置业公司（甲方）签订《商铺内部认购合同》。合同约定，原告认购被告华浙置业公司开发的位于西安市××区××路××号华××广场地下××号商铺，商铺面积14.51平方米，每平方米单价16415.99元，总房款为238196元。合同第二条约定付款方式为分期付款，第一次付款时间为2014年10月15日，支付总房款的50%，即120000元；第二次付款时间为2014年10月31日，支付总房款的50%，即118196元。合同第三条约定，被告（甲方）承诺在2018年12月31日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得房地产权属证书；该商铺的面积以房管局实测面积为准，按本合同约定的商铺单价计总房款，多退少补；自本合同签订之日起，原告（乙方）自愿将该商铺交付给甲方或甲方委托的第三方统一经营管理和使用。合同第四条约定，为保障全体商户的收益，原告（乙方）在签订本合同时须与被告(甲方)或甲方委托的第三方签订《商铺委托经营合同》，商铺的租赁权归甲方或甲方委托的第三方所有，在委托经营管理期间，原告（乙方）的收益在《商铺委托经营合同》中另行约定。此外，合同还对违约责任及争议的解决方式进行了约定。合同签订后，原告向被告累计支付了全部购房款238196元，被告于2014年10月31日向原告出具金额为238196元的收款收据。
另查明，被告华浙置业公司至今未取得案涉商铺的预售许可证，五证不齐全。
以上事实，有《商铺内部认购合同》、收款收据、《商铺委托经营合同》等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，根据原、被告双方的诉辩，结合已查明的案件事实，本案的争议焦点可以归纳为以下几点：一、《商铺内部认购合同》是商品房买卖本约合同还是预约合同；二、原告张小琴要求被告华浙置业公司返还购房款238196元并赔偿利息损失的主张能否予以支持。
关于第一个争议焦点，商品房买卖预约合同是一种预先约定购买房屋意向并在将来签订正式商品房买卖合同的合同，目的在于为双方将来签订正式商品房买卖合同进行规划并促进双方将来签订商品房买卖合同。商品房买卖本约合同是根据先前签订的商品房买卖预约合同情况并再次经过充分协商后所签订的内容明确的商品房买卖合同，或由买卖双方经过充分协商而签订的正式商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。具体到本案中，原、被告双方签订的《商铺内部认购合同》中明确载明了“当事人名称或者姓名和住所、商铺基本状况、建筑面积、总价款及单价、付款方式、付款时间、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的办法及违约责任”这些影响双方权利义务的重要条款，基本具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且合同签订后原告累计向被告全额交付了总房款238196元，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原、被告双方签订的《商铺内部认购合同》虽以“认购”的字眼表现形式出现，但其性质应认定为商品房买卖本约合同，而并非预约合同。
关于第二个争议焦点，依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告承认至今尚未取得其所开发商铺的预售许可证，故原告主张依法确认其与被告华浙置业公司签订的《商铺内部认购合同》无效，于法有据，本院依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。被告华浙置业公司在至今未取得商品房销售（预售）许可证等五证不齐全的情况下与原告签订《商铺内部认购合同》且收取购房款238196元并出具收款收据，对合同无效存在过错，故原告要求被告华浙置业公司返还已付购房款238196元之诉讼请求，事实清楚、法律依据充分，应予支持。至于原告要求被告赔偿购房款利息损失的诉讼请求，因原告在购买案涉商铺时未核实该商铺是否取得商品房预售许可证明，其自身对《商铺内部认购合同》无效也存在过错，结合公平原则及过错责任，本院酌情认定被告按照中国人民银行同期贷款利率的70%向原告支付上述款项占用期间的利息损失。因原告对被告涉案商铺的详细情况了解不足、审查不严，也是造成双方签订的《商铺内部认购合同》无效的原因之一，故其诉请的其余利息损失应由原告自行承担。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告张小琴与被告西安华浙置业有限公司于2014年10月15日签订的《商铺内部认购合同》无效。
二、被告西安华浙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张小琴购房款238196元及利息（以238196元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的70%为准计息，自2014年10月31日起计算至给付之日止）。
三、驳回原告张小琴其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5383元，由被告西安华浙置业有限公司承担。因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 邹姣凤
人民陪审员 师永红
人民陪审员 陈 琳
二〇一八年六月十二日
书 记 员 许楠楠
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