福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终2621号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘勇，男，1985年12月13日出生，汉族，住福建省福安市。
委托诉讼代理人：张帆、刘贤松，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈伟东，男，1989年7月27日出生，汉族，住福建省漳浦县。
委托诉讼代理人：刘演习、宋晓飞，福建衡兴明业律师事务所律师。
原审第三人：厦门中衍泰强房地产代理有限公司，住所地福建省厦门市思明区禾祥西路877号14室。
法定代表人：吴英凡。
委托诉讼代理人：黄毅，公司员工。
上诉人刘勇与上诉人陈伟东、原审第三人厦门中衍泰强房地产代理有限公司（以下简称中衍公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2016）闽0205民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘勇上诉请求：1、维持原审民事判决第一项；2、撤销原审判决第二、第三、第四项，依法改判支持刘勇在一审中提出的第二、第三、第四项诉讼请求；3、请求判令陈伟东承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、刘勇和陈伟东一致要求继续履行双方签订的《房屋买卖合同》。另，该诉求不属于反诉的诉求，应属于本诉陈伟东承认本诉刘勇诉求的内容，故关于该项诉求的案件受理费应由陈伟东承担。二、1、刘勇和陈伟东一致要求继续的《房屋买卖合同》中明文约定，“案涉房产买卖的价款370万元的支付方式为首付款（含定金）根据交易房产的预评估可贷款金额扣除后的余额确定买卖房产的首付款，除确定的首付款外的其余购房款，以房产买卖交易抵押贷款方式（抵押按揭贷款）方式支付”，该约定并不违反法律规定。原审判决不应改变交易双方关于交易款项的支付方式的约定。2、原审反诉陈伟东的第二项诉求违反合同约定，缺乏事实与合同依据，不应给予支持。3、房产交易按揭贷款是买卖双方及中介机构共同的合意，并不违反法律规定，法院应当给予支持，而且房产交易按揭贷款的贷款银行的联系、贷款流程、贷款金额等事项须经各方共同履行确定，并按贷款银行的要求提供买卖双方的交易合同、委托评估并提交银行认可的贷款所需资料，贷款金额及放款时间须依赖贷款银行认可的评估机构的评估报告、银行内部审批流程等决定因素，不受买卖双方及中介机构的以及原审法院的意志转移。综上，原审判决第二项缺乏合同与法律依据，应当改判。三、正如原审判决所述，交易房产过户登记之前其所有权属仍属陈伟东，其缴纳物业管理等费用是依其原商品房买卖合同及物业管理合同应尽的义务，故交易完成前的物业管理等费用应由原权属人陈伟东承担，买受人刘勇在此之前没有义务承担。故，原审判决第三项应当撤销并改判。四、1、原审判决基于“在原来约定的支付时间及办理过户移转登记时间，因预评估可贷款金额是确定剩余首付款的必要条件未能成就，而无法履行”，“合同双方在原约定时间无法履行的情况下，未进行协商确定相应的支付时间及办理过户时间”的前提，认为合同双方径直据原来约定“认为合同的相对方违约，显然没有相应的合同依据。”刘勇认为原审判决错误主要表现在下列几方面：第一，否定“原来约定”为合同依据；第二，原审判决既然已经认定“预评估可贷款金额是确定剩余首付款的必要条件”，但是错误地认为合同双方不应对该必要条件的成就约定时间期限，进而认定在必要条件未成就情况下约定经预评估后确定剩余首付款的支付时间及办理过户转移登记时间为非合同行为；第三，任何法律都没有规定“合同因约定的必要条件未成就，就不可以约定必要条件成就后履行事项的履行期间”，也没有规定“原约定履约期间因必要条件未成就而无法履行，合同双方必须重新协商确定期间”，更没有规定“只有在必要条件成就并重新约定履行期间后，合同当事人才有权提出违约金主张”。事实上，刘勇和陈伟东在2015年6月11日在第三人居间介绍下签订《房屋买卖合同》第五条约定“1、……甲方（陈伟东）应在2015年8月30日前将房产交付给乙方（刘勇）使用”，以及刘勇和陈伟东及厦门中衍泰强房地产代理有限公司在2015年8月9日签订《补充协议》将“办理解押手续时间确定在2015年9月30日前，刘勇将剩余首付款（以房款扣除预评估可贷款金额、已付款730000元和原合同约定的预留款4000元现变更为6000元为准）在解押当日支付，……。2、原合同约定的8月30日前交房，经双方同意按本补充条约进行，乙方同意交房时以现状交房，……十月十日之后该房租赁所有权益归乙方所有，若十月十日前未能将房子交与乙方，甲方的租金及后续的天世成公司余下违约金32500元归乙方所有（甲方于十月十日交付给乙方）。……”等合同约定应当被理解为：合同双方约定，在原约定的2015年8月30日前（后变更为2015年9月30日前办理解押手续，十月十日前将房子交与乙方）应当包括陈伟东与原租户协商解决租赁合同、委托办理预评估、申请银行贷款、办理交易房产过户转移登记、房产交付的全部时间。而且，刘勇完全有理由相信陈伟东在签约之前，已经与租户沟通好协商解决租赁合同、配合办理预评估实勘及房产交付等事项。无论是原合同约定的二个月又一十九天期间，还是变更后的四个月期间，办理前述手续的期间应当已经绰绰有余，因为预评估实地勘验时间1天即可，预评估报告3天内即可完成，银行贷款审批期限按流程不会超过15日，全部期间应不超过50天。因此，在以上合同约定的期限内未完成交易、交房，必定有一方违约事实的存在。2、违约责任在于陈伟东。首先，从交易惯例分析，刘勇并非出租人，租户完全可以不理会刘勇的任何要求。另一方面，陈伟东是案涉房产的所有权人及出租人，有义务与租户沟通协调，让其配合银行及评估人员进入案涉房产评估。但实际上，刘勇多次联系陈伟东，或通过中介方与陈伟东沟通，请求陈伟东让租配合银行及评估人员进入案涉房产，但是陈伟东均不予回复。根据一审的庭审笔录，中衍泰强房地产代理有限公司中介方陈述“陈伟东也不认识租户，租户和天世成公司是转租的关系，陈伟东让中介方去和天世成公司沟通，让天世成去和租户沟通，中介方业务员也有去现场守候。”也就是说，陈伟东并未亲自出面与租户沟通，而让对案涉房屋并无任何权利的中介方与租户协调，在此期间，刘勇与中衍泰强房地产代理有限公司多次催促，但陈伟东均未回复（不接电话、不回复短信），陈伟东后辩称手机坏了，但事实上手机能正常接通。在刘勇和中介方均积极促成评估人员入户评估的情形下，陈伟东却怠于履行应承担的义务，存在过错；所以，房产无法评估所到导致的后果，应当由陈伟东承担。其次，退一步说，即便陈伟东没有过错，但从法律角度分析，我国《合同法》第121条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按约定解决。”因为第三人租户的不配合导致房产无法评估造成违约，即便陈伟东没有过错，按照上诉法条，陈伟东也应当向刘勇承担违约责任。最后，从风险分配的角度分析，根据风险分配的原则“由对风险最有控制力的一方承担相应的风险”，陈伟东系案涉房屋的所有人、租赁合同的出租方，是对案涉房屋最有控制力的一方，风险应当由陈伟东承担。所以，房产无法评估所导致的后果，应当由陈伟东承担。由于陈伟东主观上怠于与租户协商让银行及评估人员进入房产，客观上是案涉房产的产权人，对风险最有控制力。依理依法，租户不配合导致房产无法评估的不利后果，都应当由陈伟东承担。故原审法院认为双方未经协商径直认为合同相对方违约，没有相应的合同依据和法律依据，也不符合实际情况，理应改判。五、1、陈伟东应当承担中介费用，刘勇已付中介费30000元应由陈伟东支付给刘勇。《房产买卖合同》第八条约定“应向丙方（中介公司）支付的全部中介费均由违约一方承担，已支付给丙方的中介费，丙方不予退还，由违约方赔偿给支付方。”该合同约定并不违反法律强制性条款的规定，属于双方真实意思表示，应受法律保护。原审判决首先确认《房产买卖合同》合法有效，应当继续履行。而后，又认为刘勇根据《房产买卖合同》第八条约定请求中介费没有相应的事实及法律依据判决驳回刘勇该诉求，显然属于前后矛盾的判决。合同一经成立，合同双方应当全面诚信履行，不仅是合同法的基本原则，也是合同法条文明确规定的。故刘勇该诉求事实和法律依据充分，应当予以支持。2、陈伟东应当赔偿刘勇装修定金损失。首先，合同约定房产实际交付买受方占有使用的时间约定，发生在房产过户转移登记之前，并不违反我国法律强制性规定。其次，根据《房产买卖合同》及其《补充协议》，交易房产应当在2015年10月前交付给刘勇。最后，事实上案涉房产的租户在2015年10月底就已退租并向陈伟东移交案涉房产，于法于理，陈伟东均应立即将案涉房产移交给刘勇。但是，直至一个月后的11月27日，陈伟东才通过中介将钥匙交给刘勇。另经一审查明，2015年12月28日，刘勇发现门锁被更换。并且在庭审事实查明部分，陈伟东代理人陈述，“交付钥匙的时间是在交付解押款11月27日当天通过中介将钥匙交给刘勇。是否有换锁，需要向陈伟东本人核实。”、“双方还在争议过程中，刘勇就有装修损失，是可疑的。刘勇未履行付款义务，房屋无法交付。”陈伟东代理人在辩论环节表示：“钥匙换掉的问题，刘勇未支付购房款，刘勇还想进入房子装修。”说明陈伟东认为，因为刘勇未（全额）支付购房款，所以不能进入房产装修。并据此拒绝交付房产。认为刘勇未足额支付购房款的抗辩事由依法不成立（如前文所述）。同样原因，陈伟东在反诉时，又提出交钥匙就是房产已经实际交付，并据此主张要求刘勇支付其逾期付款的违约金的诉求，不仅与以上抗辩理由相矛盾，而且也不符合《房产买卖合同》及其《补充协议》约定的付款条件及期间，故原审法院判决驳回其该反诉正确，应当给予维持。综上，陈伟东在2015年11月27日，通过中介方将房产钥匙交给刘勇，就应当视为陈伟东已经实际将案涉房产的使用权交付给刘勇，刘勇即应当享有使用、装修的权利。所以，刘勇在2015年12月4日，与装修公司签订《室内建筑装饰标准合同》并支付10万装修定金，准备对房产进行装修，属于正当、合法地使用自己的权利。并不存在原审判决第12页第二自然段第3-6行所述“涉案房产尚未过户到刘勇名下，刘勇则与第三方签订装修合同并支付定金，显然对处理自己的事务不够谨慎，因此，对刘勇请求陈伟东装修定金损失，不予支持”之情形。房产过户并不是装修的必要条件，既然刘勇已经享有房产的使用权，其当然有权对房屋进行装修，刘勇已尽到必要的谨慎义务。刘勇无法预见到，陈伟东竟然将已实际交付并不享有使用权的房产门锁更换，从而导致刘勇无法装修，进而导致装修定金损失。所以，陈伟东应当承担过错赔偿责任装修定金损失。3、给予租金损失及解除租赁合同赔偿金刘勇与陈伟东签订的《补充协议》第2条明确约定，“十月十日之后该房租赁所有权益归乙方所有，若十月十日前，如未能将房子交与乙方，甲方的租金及后续的天世成公司余下违约金32500元归乙方所有（甲方于十月十日交付给乙方）”。陈伟东10月10日前未将房产交付刘勇，属于违约，按照合同约定，陈伟东应当赔偿租金及解除租赁合同赔偿金。原审法院认为，刘勇要求陈伟东赔偿相应的租金损失及解除租赁合同赔偿金“没有合同依据”，明显无视《补充协议》的约定，于法无据，理当改判。
陈伟东答辩称，一、讼争房产未及时交房及办理过户登记手续的责任在于刘勇未及时支付银行解押款，并拒绝办理过户手续，刘勇诉求缺乏依据。1、《关于中衍地产（21世纪不动产）房产买卖补充协议》（以下简称“补充协议”）的约定，双方应当于2015年9月30日前共同前往办理解押手续，刘勇将剩余首付款（以房款扣除预评估可贷款金额、已付款73万和原合同约定的预留款40000元现更改为6000元为准）在陈伟东解押当日支付，刘勇直接将款项转至陈伟东解押银行账户。但经过陈伟东与中介多次催促，刘勇迟至2015年11月27日才支付70万元至陈伟东的解押银行账户，案涉房产才得以解押。2、2015年12月8日，陈伟东办理完毕案涉房产抵押权注销手续后，即通过第三人厦门中衍泰强房地产代理有限公司多次告知刘勇，前往房管局办理过户登记手续，但刘勇以无理理由予以拒绝，导致案涉房产至今未能过户登记，刘勇也未申请贷款210万元并将该贷款直接转至陈伟东账户。二、刘勇以陈伟东未能让其入户看房评估为由，拒绝与陈伟东于2015年9月30日前共同办理案涉房产解押手续缺乏依据。首先，“补充协议”已明确约定，双方应当于2015年9月30日前共同前往办理解押手续，刘勇将剩余首付款（以房款扣除预评估可贷款金额、已付款73万和原合同约定的预留款40000元现更改为6000元为准）在陈伟东解押当日支付，刘勇直接将款项转至陈伟东解押银行账户。其次，《房产买卖协议》已明确约定，刘勇向银行申请贷款210万元，该贷款由银行直接转至陈伟东账户，若银行实际放贷金额小于贷款申请金额，刘勇应于银行放款当日将差额部分以现金方式直接支付给陈伟东。而“补充协议”并未对前述约定的210万元即预评估可贷款金额作出明确的变更，也未约定必须要入户看房后再进一步确定预评估可贷款金额，说明“补充协议”约定的剩余首付款金额完全可以确定。再次，经过陈伟东与中介的多次催促，刘勇也实际于2015年11月27日支付70万元至陈伟东解押银行账户，案涉房产得以解押，进一步说明剩余首付款的支付根本就不需要以入户看房评估作为前提。三、刘勇在陈伟东办理完毕案涉房产抵押权注销手续后，拒绝办理过户登记手续缺乏依据。1、2015年12月8日，陈伟东办理完毕案涉房产抵押权注销手续后，即通过厦门中衍泰强房地产代理有限公司多次告知刘勇，前往房管局办理过户登记手续，但刘勇以无理理由予以拒绝，导致案涉房产至今未能过户登记。2、即使案涉房产未及时办理银行解押手续的责任在于陈伟东，根据合同法第119条规定的避免损失扩大的义务，该违约责任承担与否，不能作为刘勇拒绝办理房产过户登记手续并支付购房余款210万元的理由。何况，未能及时办理解押的责任在于刘勇。综上，刘勇诉求陈伟东承担违约责任缺乏事实和法律依据，相反，其应向陈伟东承担相应的违约责任。
陈伟东上诉请求：请求撤销（2016）闽0205民初354号民事判决书第五项，并改判刘勇立即向陈伟东支付违约金555000元（暂计），包括：1、逾期支付购房款违约金：自2015年9月30日起至实际支付之日止，每逾期一日，按购房款370万元的0.05%计算，暂计至2016年4月1日为342250元；2、逾期办理房屋产权交易登记手续违约金：自2015年12月9日起至实际办理房屋产权交易登记手续之日止，每逾期一日，按购房款370万元的0.05%计算，暂计至2016年4月1日为212750元。事实和理由：一、陈伟东有权要求刘勇支付逾期支付购房款的违约金，原审法院认为没有依据，系认定错误。首先，根据《关于中衍地产（21世纪不动产）房产买卖补充协议》的约定，陈伟东和刘勇于2015年9月30日前共同前往办理解押手续，刘勇将剩余首付款（以房款扣除预评估可贷款金额、已付款73万元和原合同约定的预留款4万元现更改为6000元为准）在陈伟东解押当日支付，刘勇直接将款项转至陈伟东解押银行账户。但刘勇并未依照该约定将剩余首付款支付至陈伟东解押银行账户。其次，根据《房产买卖协议》约定，刘勇于2015年9月30日前向陈伟东支付90万元整（含2015年8月15日前应付20万元整），刘勇向银行申请贷款210万元，该贷款由银行直接转至陈伟东账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，刘勇应于银行放款当日将差额部分以现金方式支付给陈伟东。而上述补充协议对剩余首付款、预评估可贷款金额并没有作出明确的变更约定，刘勇应支付的剩余首付款完全可以确定！事实上也正是在陈伟东及第三人多次催促刘勇之后，刘勇才于2015年11月27日支付70万元至陈伟东解押银行账户，案涉房产才得办理解押手续。二、陈伟东要求刘勇支付逾期办理房屋产权交易登记手续的违约金有事实跟法律依据。2015年12月8日，陈伟东在案涉房产按流程办理抵押权注销手续（解押手续）后，立即通过厦门中衍泰强房地产代理有限公司通知刘勇前往房管局办理过户登记手续，并又多次催促，但刘勇在自身已经违约的情况下竟然向陈伟东提出赔偿要求，并拒绝去办理房屋产权交易登记手续。因此，陈伟东诉求刘勇支付逾期办理房屋产权交易登记手续的违约金依法依据。综上，陈伟东认为原审判决部分有误，应予以改判，且既然陈伟东要求刘勇支付购房款的诉求得到支持，该部分诉讼费用不应由陈伟东承担，请求一并予以纠正。
刘勇答辩称，一、陈伟东过错导致房产无法评估，所以房产无法评估以及一系列的不利后果，应当由陈伟东承担。首先，从交易惯例分析，刘勇并非出租人，租户完全可以不理会刘勇的任何要求。另一方面，陈伟东是案涉房产的所有权人及出租人，有义务与租户沟通协调，让其配合银行及评估人员进入案涉房产评估。但实际上，刘勇多次联系陈伟东，或通过中介方与陈伟东沟通，请求陈伟东让租配合银行及评估人员进入案涉房产，但是陈伟东均不予回复。根据一审的庭审笔录，中衍泰强房地产代理有限公司中介方陈述“陈伟东也不认识租户，租户和天世成公司是转租的关系，陈伟东让中介方去和天世成公司沟通，让天世成去和租户沟通，中介方业务员也有去现场守候。”也就是说，陈伟东并未亲自出面与租户沟通，而让对案涉房屋并无任何权利的中介方与租户协调，在此期间，刘勇与中衍泰强房地产代理有限公司多次催促，但陈伟东均未回复（不接电话、不回复短信），陈伟东后辩称手机坏了，但事实上手机能正常接通。在刘勇和中介方均积极促成评估人员入户评估的情形下，陈伟东却怠于履行应承担的义务，存在过错。所以，房产无法评估所到导致的后果，应当由陈伟东承担。其次，退一步说，即便陈伟东没有过错，但从法律角度分析，我国《合同法》第121条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按约定解决”。因为第三人租户的不配合导致房产无法评估造成违约，即便陈伟东没有过错，按照上诉法条，陈伟东也应当向刘勇承担违约责任。最后，从风险分配的角度分析，根据风险分配的原则“由对风险最有控制力的一方承担相应的风险”，陈伟东系案涉房屋的所有人、租赁合同的出租方，是对案涉房屋最有控制力的一方，风险应当由陈伟东承担。所以，房产无法评估所导致的后果，应当由陈伟东承担。由于陈伟东主观上怠于与租户协商让银行及评估人员进入房产，客观上是案涉房产的产权人，对风险最有控制力。依理依法，租户不配合导致房产无法评估的不利后果，都应当由陈伟东承担。二、2015年9月30日刘勇未能支付剩余首付款，是陈伟东过错造成，刘勇并未违约，不应支付违约金。如第一大点所述，确定预评估可贷金额是确定剩余首付款的必要条件。由于陈伟东的过错，导致房屋无法评估，造成无法确定剩余首付款金额，而付款条件是《房产买卖协议》最为核心的条款。付款条件不明，导致刘勇在2015年9月30日无法将剩余首付款支付至陈伟东贷款银行。由于付款与解押同时履行，而付款由于陈伟东的过错无法进行，在此情况下，陈伟东未能按照《补充协议》的约定在2015年9月30日按时解押即属于严重违约。一审庭审中，第三人中介方陈述：“2015年9月30日当天，中介有通知陈伟东要办理解押，陈伟东称其手机坏了没有办法去。”在现代通讯工具极度发达的情况下，陈伟东即便手机坏了也有其他多种方式可以和中介方联系，其“手机坏了”所以不能去办理解押的理由显然不能成立。该点也说明，陈伟东故意找理由不办理解押，属于故意违约。综上，陈伟东过错造成刘勇未能支付剩余首付款，刘勇并未违约，不应支付违约金。三、陈伟东有意解除《房产买卖协议》，所以一再拖延办理产权交易登记，逾期办理产权交易是陈伟东过错造成，刘勇并未违约，不应支付违约金。从刘勇和陈伟东签订《房产买卖协议》之后，厦门房价不断上涨，陈伟东有意解除《房产买卖协议》，所以一直以各种理由拖延办理产权交易登记。《补充协议》约定2015年10月20日办理产权交易登记，2015年11月27日之前，陈伟东以未收到款项为由拒绝办理解押，导致无法办理产权交易登记。2015年11月27日，陈伟东办理解押手续并于2015年12月8日办理完成。但是，陈伟东提出办理交易登记需要有两个前置条件，其一，刘勇必须放弃追究其逾期交房的违约责任；其二，考虑到双方关系已经不和，陈伟东提出必须把客户及贷款资料提交到担保公司，由担保公司负责可以省时和安全。刘勇要求陈伟东赔偿刘勇39000元，不同意放弃追究陈伟东违约责任的权利，也不同意变更合同引入担保公司。刘勇多次表示，可以先行过户，后续违约责任的事情另行处理。但是，陈伟东拒绝，并表示要双方再次签署补充协议，让刘勇放弃追究其违约责任后才配合办理过户手续，陈伟东不同意。在刘勇多次要求之下，陈伟东勉强同意配合并要求刘勇先行前往银行确认贷款能否获批并回复。2015年12月22日，刘勇通过中介和陈伟东约定2015年12月23日办理贷款及产权交易登记手续，三方约定先前往招商银行办理贷款手续，而后再去产权交易中心办理过户。2015年12月23日，刘勇及中介前往招商银行办理银行卡等各项手续，双方等了一个上午，但陈伟东的代理人陈伟民没有出现，且电话联系之后，其仍然拒绝前往。另一方面，刘勇认为，陈伟东以种种借口故意拖延办理变更登记实际上是想解除合同。2015年11月4日，陈伟东和中介临时希望和刘勇见面，刘勇遂同意和陈伟东、中介约定在厦大见面，陈伟东就提出其愿意出10万元解除合同，但刘勇当场拒绝。2015年11月27日，办理解押手续当天中介也向刘勇转达陈伟东提出赔偿30万解除合同，刘勇再次拒绝。以上均可说明因为陈伟东有意解除《房产买卖协议》，刘勇不同意，所以其故意不配合办理产权交易登记，希望用拖延达到解除合同的目的。陈伟东系故意违约，于理于法都应当赔偿逾期办理产权交易登记的违约金。综上，陈伟东的过错导致一系列不利后果，刘勇并未违约，不应支付违约金。
中衍公司对刘勇、陈伟东的上诉未作陈述。
刘勇向一审法院起诉，请求判令：一、陈伟东继续履行刘勇、陈伟东之间签订的《房产买卖协议》，向刘勇交付案涉房产，并办理案涉房产过户至刘勇名下的交易登记手续；二、陈伟东向刘勇支付违约金，暂计至起诉之日2016年1月19日合计为351，500元。包括：1、逾期交房违约金，自2015年10月11日起计至陈伟东实际交付案涉房产予刘勇之日止，每逾期一日，按购房款370万元的0.05%计算，暂计至2016年1月19日为185，000元；2、逾期办理产权交易登记手续违约金，自2015年10月21日起计至实际办理产权交易登记手续之日止，每逾期一日，按购房款370万元的0.05%计算，暂计至2016年1月19日为166，500元；三、陈伟东承担全部中介费45，800元（45000元中介费及800中介手续费），其中，刘勇已支付的中介费30，000元，由陈伟东直接支付给刘勇；四、陈伟东赔偿刘勇的各项经济损失，暂计至起诉之日2016年1月19日合计为144534.33元，包括：1、装修费定金损失100，000元；2、自2015年10月11日起，按每月2500元计，暂计至起诉之日2016年1月19日诉争房产的租金收入损失为8333.33元，实际计算至陈伟东交付讼争房产之日止，及解除租赁合同赔偿金32，500元；3、刘勇支付的案涉房产物业费701元；4、租赁解约违约金3，000元。以上二至四项暂合计金额为541834.33元；五、陈伟东承担本案全部诉讼费用及保全费用。
陈伟东提起反诉：1、刘勇协助陈伟东办理案涉房产过户登记手续；2、刘勇立即向陈伟东支付购房款2270000元；3、刘勇立即向陈伟东支付违约金555000元，包括：1、逾期支付购房款违约金：自2015年9月30日起至实际支付之日止，每逾期一日，按购房款370万元的0.05%计算，暂计至2016年4月1日为342250元；2、逾期办理房屋产权交易登记手续违约金：自2015年12月9日起至实际办理房屋产权交易登记手续之日止，每逾期一日，按购房款3700000元的0.05%计算，暂计至2016年4月1日为212750元。
一审法院认定事实：2015年6月11日，刘勇（乙方）与陈伟东（甲方）的受托人陈伟民在中衍公司的居间介绍下签订了《房产买卖协议》，约定刘勇向陈伟东购买案涉房产，建筑面积为156.97平方米，房产成交价为3700000元整。《房产买卖协议》约定，协议签订之日，刘勇应向陈伟东支付购房定金500000元整；于2015年6月25日前向陈伟东支付700000元（含定金）；于2015年9月30日前向陈伟东支付900000元（含2015年8月15日前应付的200000元），刘勇向银行申请贷款2100000元，该贷款由银行直接转账至陈伟东账户，若银行实际放贷金额小于贷款申请金额，刘勇应于银行放款当日将差额部分以现金方式支付给陈伟东。第五条约定，“甲方应于2015年8月30日前将房产交付给乙方使用。”第七条约定：甲乙双方在签订本协议时，应向丙方支付中介费45000元，乙方支付45000元。第八条约定：应向丙方（第三人）支付的全部中介费均由违约一方承担，已支付给丙方的中介费，丙方不予退还，由违约方赔偿给支付方。第九条约定：“若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%的违约金”。第十条约定：“甲、乙双方保证于2015年10月20日前签订房管局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往房管局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付购房款的0.05%作为违约金”。
协议签订后，刘勇于2015年6月11日至6月12日向陈伟东支付定金500000元，于6月11日向中衍公司支付中介费30000元。2015年6月25日，刘勇向陈伟东支付了200000元款项。2015年7月1日，刘勇向陈伟东支付30000元房款。2015年8月9日，刘勇、陈伟东及第三人签订《补充协议》，协议约定：1、经甲（陈伟东）乙（刘勇）丙（第三人）三方商议约定，甲方和乙方于2015年9月30日前共同前往办理解押手续，乙方将剩余首付款（以房款扣除预评估可贷款金额、已付款730000元和原合同约定的预留款40000元现更改为6000元为准）在甲方解押当日支付，乙方直接将款项转账至甲方解押银行账户。2、原合同约定的8月30日交房，经双方同意按本补充条约进行，乙方同意交房时以现状交房，甲方保证无债权债务纠纷；十月十日之后该房租赁所有权益归乙方所有，若十月十日前未能将房子交与乙方，甲方的租金及后续的天世成公司余下违约金32500元归乙方所有（甲方于十月十日交付给乙方）。甲方承诺与天世成公司就本物业（除租赁关系）以外无其他债权债务关系，乙方同意甲方与天世成公司签订的违约协议，十月十日之后如因天世成公司原因造成再次延期交房，乙方应与（原文为予）天世成公司自行商定交房时间，与甲方无关。《补充协议》第4条约定：本补充协议与原合同冲突事宜以本补充协议为准，其他事项继续按照原协议进行，保持不变。补充协议签订后，虽经刘勇及陈伟东努力，但由于租住在案涉房产的租户不配合，不让银行及评估人员进入案涉房产里看房，导致案涉房产的抵押估价报告未能及时作出。2015年9月30日，陈伟东亦未办理讼争房产的解押手续。2015年10月底，案涉房产租户退房。2015年11月27日，刘勇向陈伟东支付了购房款700000元并支付3000元的租赁解约违约金。同日，陈伟东办理了案涉房产的抵押注销手续。2015年12月24日，厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司作出厦巨估抵（2015）4001号《房地产抵押评估报告》，案涉房产被估价为3264500元。2015年12月27日，刘勇向物业公司支付了案涉房产2015年11月至2015年12月物业管理费及公维金、2015年8月至11月自来水费及公摊水费、2015年9月至11月公摊电费等合计701元。2015年11月27日，陈伟东通过第三人交付一把案涉房产钥匙给刘勇。2015年12月28日，刘勇到案涉房产开门，发现门锁被更换，并报警。厦门市公安局钟山派出所民警现场核实刘勇用其钥匙打不开案涉房产大门。
另查明，2015年12月4日刘勇与上海禧悦建筑装饰设计有限公司签订《室内建筑装饰标准合同》一份，并向上海禧悦建筑装饰设计有限公司转账支付合计100000元的定金。2016年1月8日，上海禧悦建筑装饰设计有限公司向刘勇发出《通知函》，通知不予退还。本案在审理过程中，刘勇申请对案涉房产进行查封、冻结，并已提供担保。一审法院于2016年2月1日作出（2016）闽0205民初354号-1《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结陈伟东价值540000元的财产。2016年2月15日，一审法院查封、冻结陈伟东名下的案涉房产（以554240元为限）。
一审法院认为，刘勇与陈伟东签订的《房产买卖协议》及《补充协议》，系刘勇与陈伟东的真实意思表示，内容合法，应为有效，合同双方都应当严格依照合同约定全面适当履行。案涉房产的抵押于2015年11月27日解押完毕，具备办理产权过户登记的条件。刘勇及陈伟东都表示愿意继续履行合同，办理产权过户手续。陈伟东作为房屋买卖合同中的房屋出卖人，应当有义务依照合同的约定将案涉房产交付给刘勇，并协助刘勇办理案涉房产产权转移登记。因此，对刘勇请求陈伟东继续履行双方之间签订的《房产买卖协议》，向刘勇交付案涉房产，并办理上述房产过户至刘勇名下的交易登记手续的诉讼请求予以支持。对陈伟东反诉请求办理案涉房产的产权交易手续的诉讼请求予以支持。刘勇在取得案涉房产的产权后，应当依照合同的约定申请贷款来支付相应的剩余房款。关于房款的支付，合同约定的除首付款外的款项，由刘勇向银行申请抵押贷款进行支付，因此，陈伟东要求刘勇支付剩余房款2270000元，但相应的支付时间应在过户手续完成后一定期限内，以便于刘勇依照约定进行抵押按揭贷款以支付其余购房款。综上，对陈伟东反诉请求刘勇支付剩余房款2270000元的主张予以支持。
关于合同履行过程中刘勇及陈伟东是否存在违约的问题。《房产买卖协议》虽然有对首付款的支付作出明确约定，但《补充协议》已对剩余首付款金额的确定作出了变更，且刘勇与陈伟东在《补充协议》中约定：“本补充协议与原合同冲突事宜以本补充协议为准”，因此，剩余首付款的确定及支付应当以《补充协议》的约定为准，即“以房款扣除预评估可贷款金额、已付款730000元和原合同约定的预留款”作为剩余首付款。因此，确定预评估可贷款金额是确定剩余首付款的必要条件。而由于租住在案涉房产内的租户不配合，导致银行及评估人员无法进入案涉房产进行评估，致使评估工作在租户退出案涉房产后才开始，评估报告在2015年12月24日方作出。而《补充协议》约定的解押时间是2015年9月30日前，首付款的支付时间是解押当日支付剩余首付款，《房产买卖协议》约定的办理交易登记手续是2015年10月20日前，由于评估报告的滞后导致上述剩余首付款的支付时间、案涉房产的解押时间、到房管局办理产权交易的时间都无法依照《房产买卖协议》及《补充协议》的约定来履行。而评估报告的延迟作出并非是刘勇或陈卫东的原因，而是租住在案涉房产内的租户不配合所导致。同时，评估报告作出后，原约定的首付款的支付时间及办理房产过户的时间已无法履行，合同双方如果要继续履行合同，应当就相应的剩余首付款支付时间及办理过户转移登记的时间重新协商并确定相应的时间。刘勇及陈伟东在原来约定的支付时间及办理过户转移时间无法履行的情况下，并未进行协商确定相应的支付时间及办理过户时间，而径直认为合同的相对方违约，显然没有相应的合同依据。因此，对于刘勇请求陈伟东支付相应的违约金、包括逾期交房违约金及逾期办理产权交易手续违约金，不予支持。陈伟东反诉请求刘勇支付违约金的诉讼请求，包括逾期交房违约金及逾期办产权交易手续违约金，依同样理由亦不予支持。
房屋买卖合同继续履行，相应的中介费用属于依照约定必然产生的费用，不属于刘勇一方的损失。因此，刘勇请求陈伟东支付中介费用，没有相应的事实依据及法律依据，不予支持。关于刘勇请求的装修费损失，案涉房产当时尚未过户到刘勇名下，刘勇则与第三方签订装修合同并支付定金，显然对处理自己的事务不够谨慎。因此，刘勇请求陈伟东装修定金损失，不予支持。
关于刘勇要求陈伟东支付租金收入损失的问题及赔偿解除租赁合同赔偿金32500元的问题。依照《补充协议》，确定剩余首付款的支付时间是2015年9月30日，而案涉房产交付时间应理解为在2015年10月10日。在刘勇及陈伟东在未商定如何支付剩余首付款及办理产权过户手续的前提下，要确定双方在余下的行为中存在违约，显然也是没有依据。因此，刘勇要求陈伟东赔偿相应的租金损失或解除租赁合同赔偿金32500元，显然没有合同依据。租赁解约违约金3000元，这是双方在履行合同中所作的约定，并已实际履行。在房屋买卖合同继续履行的前提下，刘勇请求陈伟东赔偿此项费用，没有法律依据，不予支持。
关于物业费问题，陈伟东有向物业缴纳物业管理费及其他费用合计701元，由于案涉物业产权尚属陈伟东所有，该物业所产生的管理费用也应当由陈伟东缴纳。刘勇要求陈伟东返还此项费用，有相应的事实依据及法律依据，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、陈伟东应于判决生效之日起10日内，协助刘勇办理位于厦门市海沧区沧林东一里552号1901室的房产的交易过户手续；二、刘勇取得厦门市海沧区沧林东一里552号1901室的房产的产权证之日起30日内，向陈伟东支付剩余购房款2270000元；三、陈伟东应于判决生效之日起十日内返还刘勇物业管理费及其他费用合计701元；四、驳回刘勇的其他诉讼请求；五、驳回陈伟东的其他诉讼请求。
本院二审期间，刘勇对原审判决查明的事实存在如下异议：1、陈伟东对租户配合评估并未付出努力，而是一直未出现；2、在2015年12月28日，陈伟东表示房屋不能打开。陈伟东亦提出异议：1、补充协议并未约定双方现场看房，因租户问题，评估机构无法进入；2、陈伟东通过中介通知刘勇履行相应的义务，但刘勇并未支付相关款项，故无法办理解押手续；3、遗漏注销手续的时间，是在2015年12月8日方才取得抵押注销手续。此外，各方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院对无异议的事实予以确认。
审理过程中，刘勇提交如下证据：一、《房东违约协议》，拟证明协议约定出租方办理交接手续须合同原件及身份证，非业主本人办理还须业主的委托书。双方约定于11月9日办理交房。刘勇非业主无法办理交房。二、开工吉日贴，拟证明刘勇于2015年12月16日正式开工装修房屋，其系自住。三、蓝湾半岛的设计方案，拟证明刘勇用于自住，设计方案已经形成，刘勇实际损失已经发生。四、房地产估价报告，拟证明厦门巨臣房地产评估咨询公司于2015年11月16日前往实地进行评估，2015年12月24日系作出估价报告的时间点。因评估必须实地勘察，后厦门房价回暖。陈伟东质证认为，以上证据均非新的证据，不能作为定案的依据，同时质证认为：一、对《房东违约协议》的真实性无异议，与本案缺乏关联性；二、对开工吉日贴、蓝湾半岛设计方案的真实性无异议，但不能装修的责任在于刘勇，系其迟迟不予以过户，反而要求陈伟东以市场最低价配合过户及承担违约责任。三、对于房地产评估报告的质证意见同一审，该报告系刘勇单方委托，双方办理解押手续并不需要评估报告，该报告也仅是预评估。中衍公司质证认为，其对上述情形不清楚。本院对上述证据经分析认为，对《房贷违约协议》的真实性予以认可，该证据虽约定由业主本人收房，但亦可证明陈伟东为履行合同已经与承租人进行协商。双方未依约履行的原因并非其中一方。证据二、三，根据原审查明的事实，刘勇系2015年12月28日方才收房，但此前即张挂吉日贴等装修行为即已在双方发生争议期间，其系对自身行为处分不当，故对其证明主张不予才系。对于证据四的真实性予以采纳。
本院认为，首先，刘勇与陈伟东均上诉主张对方存在违约行为。根据刘勇、陈伟东与原审第三人签订的《补充协议》约定，刘勇与陈伟东于2015年9月30日前共同前往办理解押手续，刘勇同日将剩余首付款扣除预评估可贷款金额，已付款和预留款支付给陈伟东，则刘勇与陈伟东在当日均负有义务，亦在对方不履行之情况下，享有同时履行抗辩权。刘勇支付剩余首付款的金额需扣除可贷款金额，但可贷款金额即需评估机构评估方可基本确定。因承租户的不予配合，导致无法进行评估。双方当事人在签订《补充协议》之时，均对房屋中仍存在租赁之情形已经了解，故租户不予配合致无法评估之责任非属一方之过错。因无法进行评估，刘勇即无法于2015年9月30日支付剩余首付款，而陈伟东也不予办理解押事宜。双方亦属一方之原因，而无法依约继续履行合同，故均无需向对方承担违约责任。嗣后，双方均无法依照《补充协议》之约定履行合同，又未对具体履约时间达成一致，但刘勇于2015年11月27日支付了70万元，同日陈伟东亦办理了房产解押手续。2015年12月初，讼争房产正式解押。嗣后，双方就讼争房产过户等事宜达成一致，刘勇即于2016年1月20日提起诉讼。可见，双方均不存在过分拖延之情形，双方均主张对方存在违约情形缺乏事实依据亦不能成立，双方关于对方支付违约金的诉求均应予以驳回。其次，刘勇与陈伟东均表示合同可继续履行，则陈伟东应依法协助刘勇办理过户登记手续，而刘勇则应向陈伟东支付剩余的购房款。再次，刘勇主张陈伟东支付中介费，因双方均未存在违约情形，则中介费仍由刘勇负担。刘勇还主张的装修定金损失，原审判决认定刘勇对处分自己行为未尽到谨慎注意义务系属正确，应予以维持。至于其主张的租金损失和解除租赁合同违约金，因刘勇同意以现状交房，租户在10月底即腾退房产，且双方并未存在违约情形，故原审判决对此予以驳回并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费38618元，由刘勇负担9218元，陈伟东负担29400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一六年十一月十四日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。