苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2015）虎民初字第02339号原告苏州市东凌电子科技有限公司,住所地苏州市苏州高新技术产业开发区浒关开发区大新科技工业园。法定代表人徐福明，该公司执行董事。委托代理人瞿睿，江苏盛乾律师事务所律师。委托代理人周玮，江苏盛乾律师事务所实习律师。被告苏州恒元汽车维修有限公司，住所地苏州高新区嵩山路158号C15。法定代表人马金祥。被告马金祥，男，汉族，1975年11月9日生，户籍所在地江苏省东台市，现住苏州市姑苏区。原告苏州市东凌电子科技有限公司与被告苏州恒元汽车维修有限公司、马金祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日受理后，依法由审判员顾文娟独任审判，于2015年11月30日公开开庭进行了审理，原告苏州市东凌电子科技有限公司之委托代理人瞿睿到庭参加诉讼，被告苏州恒元汽车维修有限公司、马金祥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州市东凌电子科技有限公司诉称，被告苏州恒元汽车维修有限公司自2010年起承租原告位于苏州××新区××路××号内的部分房屋，双方签订《房屋租赁合同》，每两年签一次。2014年8月10日原告与被告订立《房屋租赁合同》，约定租期自2014年9月15日至2016年9月14日止，被告承租C15-C18房屋及场地，年租金151200元，租金每半年支付一次，同时约定滞纳金、违约金的计算方式。合同还约定物业管理条款，被告物业管理费为28800元一年。因被告苏州恒元汽车维修有限公司长期拖欠租金，被告苏州恒元汽车维修有限公司、被告马金祥于2014年4月27日向原告出具《还款计划及承诺书》，认定截止至承诺书签订日尚欠租金407100元，并承诺被告马金祥以个人私有财产保证清偿。被告苏州恒元汽车维修有限公司后支付120000元。2015年7月中旬，被告法定代表人马金祥失去联系，其公司员工也无法联系，公司关闭，人去房空。原告于2015年8月15日向被告分别发函通知解除合同，通知送达之日即为合同解除之日，原告收回房屋。计算至2015年8月15日，新产生租金为234247元，现仍欠租金521347元、违约金90720元。原告为维护自身权益，故诉至法院，请求判令被告一向原告支付租金521347元、违约金90720元，共计612067元。被告马金祥承担连带保证责任，诉讼费由被告承担。被告苏州恒元汽车维修有限公司、马金祥均未答辩。经审理查明，原告系苏州××新区××路××号房屋所有权人，房屋共6幢，合计建筑面积18608.99平方米。明德物流（苏州）有限公司系2009年8月13日成立，股东为原告与苏州高新区富全机械有限公司，法定代表人为徐福明。2010年9月15日，明德物流（苏州）有限公司（作为合同甲方）与被告苏州恒元汽车维修有限公司（作为合同乙方）签订《房屋租赁经营合同书》一份，约定甲方将位于明德物流园的房屋按现状租赁给乙方，乙方承租的房屋位于C区C15、C16、C17、C18号，面积约为240平方米，场地使用范围为汽车维修。合同期限为二年，自2010年9月15日至2012年9月14日。2012年9月15日，原告（作为合同甲方）与被告苏州恒元汽车维修有限公司（作为合同乙方）又签订《房屋租赁经营合同书》一份，约定甲方将位于C区C15、C16、C17、C18号房屋租赁给乙方，面积约为240平方米。合同期限为二年，自2012年9月15日至2014年9月14日。全年房租金48960元，全年场地使用费122240元，均每半年缴纳一次费用。双方还对权利义务及违约责任等作出相应约定。协议签订后，双方按约履行。被告也缴纳了履约保证金1万元。至2014年3月14日，二被告向原告出具《承诺书》一份，载明：我公司拖欠的合同租金合计人民币419800元，本人承诺从2014年4月起，每月还人民币叁万元整，直到还清为止。至2014年4月17日，二被告又向原告出具《恒元汽修拖欠东凌电子房租还款计划及承诺书》，载明苏州恒元汽车维修有限公司拖欠苏州市东凌电子科技有限公司房屋租金合计人民币407100元，恒元汽修还款计划如下：1、2015年5月1日之前，还款人民币壹拾万元整；2、从2015年5月1日后，每月还款叁万元人民币，直到还清拖欠房屋租金为止；本人承诺：本人以下个人财产作为保证，尽快还清拖欠房租，1东台市西溪旅游开发区（综合村2组5号）……；2苏州桐泾南路柳家浜1幢203室；以及3恒元汽修厂；在6月15日前东台市的别墅房产证正本送达贵公司作为保证，如果我没有实力归还所欠房租，本人愿意以个人私有财产作为抵押清算，偿还苏州恒元汽车维修有限公司拖欠苏州市东凌电子科技有限公司的房租金。二被告均在欠款人处签名、盖章。但被告马金祥并未将上述房屋设定抵押。2014年8月10日，原告（作为合同甲方）与被告苏州恒元汽车维修有限公司（作为合同乙方）又续签《房屋租赁经营合同书》一份，合同第一条约定：甲方将位于C区C15、C16、C17、C18号的房屋租赁给乙方，面积约为240平方米。第二条约定：合同期限贰年，自2014年9月15日至2016年9月14日止。第三条约定：合同金额及付款：全年房租48960元（月单价17元/平方米）、场地使用费102240元（月单价8520元），每半年缴纳一次。付款时间：第一期2014年10月15日前；第二期2015年1月14日前；第三期2015年7月14日前；第四期2016年1月14日前。乙方应提前60天交清下半年的租金及费用。乙方如拖延交付租金，则每延误一天，乙方须交金额的千分之五向甲方支付滞纳金，直到交清所欠费用为止；同时，甲方有权单方面无条件解除本合同，不退保证金。该滞纳金产交纳不影响违约金的支付。第四条约定合同保证金及有关费用：乙方应交纳履约保证金1万元，作为水电和房屋财物损毁赔偿。合同期满，乙方清退所租赁的房屋和场地、付清水电费及无损毁房屋财物等情况发生，经甲方确认后，保证金在七个工作日内不计息返还。第六条违约责任中第1款约定：甲、乙双方必须全面履行本合同各项规定。若乙方违约，则乙方应向甲方支付本年度合同金额的30%，作为违约金。第2款约定：如乙方有下列情形之一则视为违约，甲方有权终止本合同，收回房屋，并不退还乙方所交履约保证金；同时，由乙方承担本条第1款约定的违约责任。（1）拖欠租金及其他费用时间累计达30天的；……第七条其他中，第2款约定合同期满或合同解除后，乙方必须在3日内搬出所有物品；如3日后房屋仍有余物，则视为乙方放弃所有权，由甲方任意处理。第5款约定通知书送达方式：双方之间，一方向另一方发出的书面信息，可以按本合同列明的地址以邮件或图文传真的方式发送。任何一方对其联系方式的变更应及时书面通知对方，不及时通知对方，责任自负。书面信息的邮寄，苏州市内从投寄之日起四日内视为对方已获悉邮件，江苏省内从投寄之日起七日后视为对方已获悉邮件。江苏省外从投寄之日起十日后视为对方已获悉邮件。第6款，在签订本合同时需与明德物流（苏州）有限公司签订《物业管理合同》并缴纳物业费。第7款，本合同期内无论何种原因，如本合同终止则《物业管理合同》同时终止，……。双方还对其他权利义务进行了约定。同日，双方还签订了《入场须知》、《安全目标管理责任书》、《奖励措施》，被告还与明德物流（苏州）有限公司签订了《物业管理合同》约定管理期限贰年，自2014年9月15日至2016年9月14日，支付标准：全年物业费28800元，每半年缴纳一次费用。拖延支付期，每天罚滞纳金0.3%。合同对双方权利及义务也进行了约定。后被告陆续支付原告租金共计12万元。至2015年7月，被告苏州恒元汽车维修有限公司不再经营，至7月中旬，该公司撤离。2015年8月15日，原告向被告住所地交邮《解除合同告知函》，以：查无此单位被退回。同日，原告在被告住所地张贴告知函：1、立即解除与贵司签订的房屋租赁合同2、不予退还已缴的保证金等款项3、请贵司于公告日后三日内将所租赁房屋清场4、请贵司于公告日后三日至我公司办公地点办理相关合同文件的终止手续并缴清你实际应承担的租金及违约金。5、如到期仍未收到欠款或未进行清场，我公司将保留采取法律途径追究贵司所欠费用的权利，并将直接对房屋内的物品进行清理。张贴告知函三日后，原告收回上述租赁房屋。因被告至今拖欠租金未付，故原告提起诉讼。诉讼中，二被告均未到庭应诉。上述事实，有《房屋租赁经营合同》三份及入场须知、安全目标管理责任书、奖励措施、物业管理合同、房产证及土地证复印件、租金收据、承诺书、恒元汽修拖欠东凌电子房租还款计划及承诺书、告知函、情况说明、庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告与被告苏州恒元汽车维修有限公司签订的《房屋租赁经营合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按约全面履行。现被告苏州恒元汽车维修有限公司长期拖欠租金，至2014年4月27日已拖欠407100元，经原告催讨，至2015年3月9日止，被告也仅陆续支付租金12万元，被告拖欠租金时间远远超过30天，故根据双方租赁合同第六条的约定，原告有权终止合同，收回房屋。现被告于2015年7月中旬即自行撤场，原告于2015年8月15日函告被告解除租赁合同，按合同第七条第5项约定，从投寄之日起四日后视为对方已获悉邮件，故租赁合同于2015年8月19日解除。原告也已收回房屋。关于拖欠租金数额，被告确认至2014年4月27日拖欠407100元，自2014年4月28日至合同解除之日的租金，现原告主张扣除已付的120000元后计算至2015年8月15日，本院予以确认，应为509895元，扣除被告已支付的保证金10000元，拖欠租金数额应为499895元。关于违约金，双方约定为本年度合同金额的30%计算，现原告主张90720元，在合同约定及法律规定的范围之内，本院也予以确认。关于物业费，双方合同中并未约定由原告代为缴纳，故该费用应由明德物流（苏州）有限公司另案主张，原告主张被告支付物业费用的诉请，本院不予支持。关于被告马金祥在2014年4月27日出具的《恒元汽修拖欠东凌电子房租还款计划及承诺书》中载明：……本人承诺：本人以下个人财产作为保证……本人愿意以个人私有财产作为抵押清算，偿还苏州恒元汽车维修有限公司拖欠苏州市东凌电子科技有限公司的房租金。但被告马金祥并未将上述房屋设定抵押，且未在保证人处签名，仅在欠款人处签名、盖章，故被告马金祥的抵押担保未生效。原告主张被告马金祥共同承担责任没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州恒元汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市东凌电子科技有限公司租金499895元、违约金90720元，合计590615元。二、驳回原告苏州市东凌电子科技有限公司对被告马金祥的诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：54×××24。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9920元，减半收取4960元，由被告苏州恒元汽车维修有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审判员  顾文娟二〇一六年六月二十八日书记员  顾 雯