广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5950号
上诉人（原审原告）：吴洪富，身份证住址广州市越秀区，现住广州市越秀区。
委托代理人：吴明华，身份证住址广州市越秀区，现住广州市越秀区，两人关系。
被上诉人（原审被告）：广东省商业大厦，住所地广州市越秀区。
法定代表人：梁志雄，副总经理。
委托代理人：吴秀碧，公司职员。
委托代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。
原审第三人：广州市实华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：林春涛，总经理。
委托代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。
委托代理人：陈敬贤，广东宏安信律师事务所实习律师。
上诉人吴洪富因物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第653号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区新河浦路68号X房的所有权人为吴洪富，该房屋使用性质为住宅，总建筑面积171.15平方米。吴洪富曾以委托银行划扣的方式向广东省商业大厦（以下简称商业大厦）的收款账户内支付了2007年10月1日至2014年9月30日期间的物业管理费。其中，2007年10月1日至2012年6月30日期间物业管理费的支付标准为每月1.30元／平方米，2012年7月1日至2014年9月30日期间为每月1.70元／平方米。
2014年，广州市实华物业管理有限公司（以下简称实华公司）以其是上述X房所在的华丰大厦小区物业管理公司，但该小区Y房的产权人黄某拖欠物业管理费为由，向原审法院提起诉讼。该案中，实华公司诉称：实华公司自该大厦1998年投入使用以来一直为该大厦提供物业服务，物业管理费每季度支付一次，各住户在下季度的首月11日之前支付上一季度的物业管理费；2012年6月，经华丰大厦105户业主同意，从2012年7月起，物业管理费由1.3元／平方米调整为1.7元／平方米；同年6月25日，实华公司与华丰大厦业主管理委员会签订《华丰大厦宿舍物业管理服务协议》，约定业委会委托实华公司对华丰大厦提供物业管理服务，物业管理费调整为1.7元／平方米；经实华公司多次催收，黄某仍拖欠物业管理费及生活垃圾费，故实华公司诉请法院判决：1.黄某向实华公司支付上述Y房2007年1月至2009年6月、2009年10月至12月、2010年7月至12月、2013年1月至12月的物业管理费6114.60元及利息；2.黄某向实华公司支付该房屋2013年7月至12月的垃圾处理费、环境卫生服务费90元及利息。黄某在该案中答辩称：其一直向商业大厦交纳物业管理费，更换物业管理公司未经其同意，物业管理费收费标准不一；部分诉讼请求超过诉讼时效；实华公司无权收取垃圾服务费等。
该案经审理，原审法院于2014年7月14日作出（2014）穗越法民三初字第527号民事判决。判决查明：根据广州市国土资源和房屋管理局于2012年12月18日核发的《资质证书》显示，实华公司的资质等级为三级。2012年6月，实华公司向华丰大厦的住户发出《华丰大厦宿舍物业管理服务费调整方案征询意见表》，根据该建议表内业主签名及填写的意见显示：自五楼以上住宅住户表内共统计150户，表示同意调整价格的住户共有93户，部分住户虽表示不同意或没有表示是否同意调整价格的，但有提出建议价格适量调整。同月25日，实华公司（受托方、乙方）与华丰大厦业主管理委员会（委托方、甲方）签订《华丰大厦宿舍物业管理服务协议》，约定：甲方的物业座落于广州市越秀区新河浦路68号华丰大厦，该大厦于1998年投入使用，框架结构，共23层，其中5-23层为宿舍，面积16292平方米，共有150户；甲方同意选聘乙方为华丰大厦宿舍提供物业管理服务单位，甲方委托乙方对华丰大厦宿舍物业进行管理；甲方同意该大厦的物业综合管理服务费调整为1.70元／平方米，按现行计算面积计算；委托管理期限为2年，自2012年7月1日起至2014年6月30日止，本协议自双方签字（盖章）后起生效等。甲方签字一栏由五位业主代表签名。同年7月25日以后，实华公司再向华丰大厦的业主发出《华丰大厦宿舍管理费调整意见》，其中写明：在6月份公示物业管理调整方案后，得到了广大业主的支持和响应。综合多方意见，经与业主委员会多次讨论协商后，我司拟将管理费调整至1.7元／平方米，从第三季度开始实施。在实华公司提交的该意见征询栏里，签名表示同意的业主共计有50户，征询意见时间跨度自7月25日至8月3日。2013年8月2日，实华公司向华丰大厦全体业主（住户）发出《公布》，写明：经多次与业主委员会、大厦业主进行讨论协商、张贴告示，派员逐户上门征询意见等，广泛地听取业主的意见并达成共识，大厦5-23层业主（住户）共150户，同意从第三季度起按1.7元／平方米收费的有105户，有13户跟随大部分业主意见，有6户同意调价但未签名没有发表意见，不同意调价的有26户，同意管理费价格调整到1.7元／平方米的有105户占总户数的70%，按有关规定，本配套宿舍物业管理费调整方案正式通过等。2013年8月20日，实华公司向华丰大厦业主住户发出《关于收取住户生活垃圾处理费的通知》，称华丰大厦实行物业管理服务以来，街环卫部门为了避免向大厦住户／业主多头收费而委托其代收代缴该项费用，但过去该司垫支后并没有向各住户／业主收回该费用等，经与业主委员会协商后，决定从2013年7月1日起不再垫支大厦住户／业主的生活垃圾处理费，经与街环卫站协商并同意后，由其代向住户／业主收取生活垃圾处理费等。商业大厦已垫付2013年7月至12月的垃圾处理费、环境卫生服务费，并由广州市越秀区大东街环境卫生管理站开具了发票。该案审理过程中，黄某根据商业大厦开具的物业管理费发票认为华丰大厦的物业管理公司为商业大厦。对此，实华公司提交了商业大厦、广东省商业企业集团实业公司（以下简称实业公司）以及实华公司于2014年3月18日共同出具的《关于华丰大厦宿舍管理费收取问题的说明》，写明：华丰大厦是广东省商业企业集团公司和原广州市工商银行合建的商住综合大楼，其中一至四楼作为经营和办公场所，四楼以上是商业集团本部和工商银行的职工宿舍，双方在房改时，经协商同意指定由商业集团负责华丰大厦宿舍管理工作……为了对集团公司本部职工宿舍实行专业化、市场化管理，由实业公司投资设立广州市实华物业管理有限公司统一管理集团公司本部职工宿舍，其中包括华丰大厦宿舍。由于集团公司本部职工宿舍较多，且分布点多分散，加上原住户变动很大，统一管理难度非常大，理顺工作花费时间较长。基于上述原因，华丰大厦宿舍归属广州市实华物业管理有限公司管理，而华丰大厦住户所交的管理费至今仍由商业大厦收取并开具票据等。该判决认为：涉案的业主管理委员会并非经业主大会选举产生的业主委员会，也未办理备案手续。因此，其无权代表全体业主选聘物业服务企业，其与实华公司签订的《华丰大厦宿舍物业管理服务协议》应为无效合同，不具有约束全体业主的法律效力……而从实华公司提交的《华丰大厦宿舍物业管理服务费调整方案征询意见表》及《华丰大厦宿舍管理费调整意见》可见，实华公司曾就调整管理费用的价格向业主征求意见，并有部分业主签名，而从实华公司提交的《关于华丰大厦宿舍管理费收取问题的说明》以及《关于华丰大厦宿舍管理费收取问题的说明》来看，商业大厦仅是代实华公司开具发票，实际的物业管理服务是由实华公司提供的。因此，黄某辩称涉案大厦的物业服务由商业大厦提供，实华公司主体不适格的辩解意见，不予采纳。实华公司提供了事实上的物业管理服务，根据等价有偿的原则，黄某应予支付相应的物业服务费用。至于物业管理费的标准问题。虽然实华公司曾向华丰大厦的住户提出调整价格的征询意见，但据实华公司提交的《华丰大厦宿舍管理费调整意见》可见，实际同意吴洪富调整物业管理费价格至1.7元／平方米的业主仅有50户，而华丰大厦住宅部分共有150户，实华公司的调高物业管理费价格的决定未能得到全体业主甚至过半数的业主的同意。此外，由于华丰大厦业主管理委员会并非业主委员会，其无权代表全体业主与实华公司签订物业服务协议并同意按1.7元／平方米的价格标准收取物业管理费，故对实华公司诉请要求按1.7元／平方米的价格收取物业管理费，不予支持。实华公司应按价格调整前的标准1.3元／平方米的标准收取管理费用……至于实华公司诉请要求黄某支付其已垫付的垃圾处理费及环境卫生服务费的问题，虽然实华公司曾称其决定自2013年7月起代街环卫站收取业主、住户的垃圾处理费用，但该费用应由业主自己负担，但实华公司并无证据证明其已代为支付了该费用。至于实华公司提交的商业大厦向大东街道支付的2013年7月至12月的垃圾处理费、环境卫生服务费发票，因实华公司庭上明确其与商业大厦均是独立法人，二者财务独立核算，只是其借用商业大厦的发票用以收取业主的物业管理费用，故该发票并不能证明实华公司已代为垫付了该费用……最终判决：一、黄某应自该判决发生法律效力之日起十日内一次性向实华公司支付自2013年1月至12月的物业管理费（按86.99平方米×1.3元／平方米／月的标准计付）及欠付该费用的利息（以每季度欠付的物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率为计付标准，自下季度首月的12日起计至实际付清欠付的物业管理费用之日止）；二、驳回实华公司的其他诉讼请求。
该判决作出后，实华公司和黄某均不服判决，分别上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）穗中法民五终字第4064号民事判决。关于实华公司是否有权向黄某收取物业管理费及利息的问题，该判决认为：因涉案华丰大厦系商业集团及原广州市工商银行合建商住综合大楼，实华公司、商业大厦、商业集团共同出具的《关于华丰大厦宿舍管理费收取问题的说明》证实涉案华丰大厦归实华公司管理；黄某亦确认其未向商业大厦支付涉讼期间的物业管理费，因此，实华公司主张向黄某直接收取涉讼期间的物业管理费及相应利息，并无不妥。关于实华公司将物业管理费由1.3元／平方米调整至1.7元／平方米的行为是否具有法律效力的问题，该判决认为：首先，实华公司提供其与涉案业主管理委员会签订的《华丰大厦宿舍物业管理服务协议》，因业主管理委员会非经业主大会选举产生的业主委员会，也未依规办理备案手续，无权代表全体业主调整物业管理费标准，该约定不具有约束全体业主的法律效力。实华公司主张据此按1.7元／平方米收取管理管理费，缺乏合同依据。其次，虽然实华公司曾向华丰大厦的住户提出调整价格的征询意见，但实华公司提交的《华丰大厦宿舍管理费调整意见》证实实际同意其调整物业管理费标准至1.7元／平方米的业主仅有50户，而华丰大厦住宅部分共有150户，实华公司调高物业管理费标准的决定未能得到全体业主甚至过半数业主的同意。实华公司二审陈述实际同意调整物业管理费至1.7元／平方米的业主共86户，与原审证据及其陈述均不符，不予采信。实华公司主张将物业管理费标准调整至1.7元／平方米，与事实不符。其三，实华公司实际已有超92%的业主按1.7元／平方米的标准支付物业管理费的问题。因实华公司二审确认其收取物业管理费系从业主账户中自行扣划，故该缴费行为并非全部各业主的真实意思表示。综上，实华公司主张按1.7元／平方米计收2012年7月之后的物业管理费，于法无据，不予采纳。关于垃圾处理费及环境卫生服务收费的问题，该判决认为：实华公司原审主张其为150户业主垫付了垃圾处理费及环境卫生服务收费每月15元／户，要求黄某予以支付。按规定，上述垃圾处理费及环境卫生服务收费应由业主实际支付。但实华公司二审确认2013年7月之前一直由其支付该费并未向业主收取，实华公司现主张向业主收回该费用与前述行为不符。并且，实华公司所提供的证据仅证实商业大厦每月按2235元的标准向环卫站交付了上述费用，与实华公司主张的150户每户每月应交纳15元的标准亦不相符，无法证实上述单据与本案相关。因此，原审未支持实华公司的该项诉请并无不妥。最终判决驳回上诉，维持原判。
2015年3月3日，吴洪富向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.商业大厦向吴洪富返还2007年10月1日起至2014年9月30日止的物业管理费（其中2007年10月1日至2012年6月30日期间管理费标准为1.30元／平方米／月，总额12671.1元；2012年7月1日至2014年9月30日期间管理费标准为1.70元／平方米／月，总额是7848.9元）及利息（每年的管理费利息从次年1月1日开始计至退还之日止，按照同期中国人民银行规定的贷款基准利率计算）；2.商业大厦返还2013年10月至2014年9月的垃圾费180元。
本案审理过程中，为证明调高物业管理费标准至1.7元／平方米已经华丰大厦小区业主过半数同意，商业大厦和实华公司向原审法院提交了《华丰大厦物业管理费用收支情况》（落款处盖有实华公司公章，时间为2012年5月20日，有个别业主代表签名）、《华丰大厦宿舍管理费调整意见》（左上角盖有实华公司公章、右下角打印有“广州市实华物业管理有限公司”字样）、《华丰大厦宿舍物业管理服务费调整方案征询意见表》（盖有实华公司公章）及其自行制作的统计表作为证据。实华公司在其与黄某的上述物业服务合同纠纷一案中，同样已将该《华丰大厦物业管理费用收支情况》、《华丰大厦宿舍管理费调整意见》及《华丰大厦宿舍物业管理服务费调整方案征询意见表》作为证据提交。商业大厦和实华公司称：第二份征询意见表是对第一份调整意见的补充，经统计，两次签名相加，共有99户同意调整物业管理费至1.7元／平方米或以上。吴洪富称：无法核实上述证据的真实性，吴洪富是在《华丰大厦宿舍物业管理服务费调整方案征询意见表》上签名，签名的时候是看不到《华丰大厦物业管理费用收支情况》的，且两者之间没有骑缝章，看不出关联性，签名时对方只是告诉吴洪富要提价，没有说要提到2元。
为证明已代涉案华丰大厦业主支付了垃圾费，商业大厦和实华公司向原审法院提交了广州市越秀区大东街环境卫生管理站出具的2013年7月至2014年9月垃圾处理费、环境卫生服务收费发票15张及广州市物价局2000年12月19日出具的穗价函（2000）268号《关于规范我市环境卫生清洁服务收费的复函》（复印件）作为证据。该发票显示，每月垃圾处理费及环境卫生服务收费为2235元。商业大厦和实华公司称：涉案华丰大厦住宅部分共150户，因本案所涉X房和另案所涉1602房打通使用，商业大厦按照一户代垫垃圾费，故总额为2235元；2013年7月以前该大厦的垃圾费一直由该公司垫付，未向业主收取过。吴洪富对上述证据真实性无异议，但称商业大厦实际上每月分别扣划了X房和1602房各15元的垃圾费，并未按一户收取，此前垃圾费一直都是包含在物业管理费当中的。商业大厦和实华公司确认其实际上每月分别扣划X房和1602房各15元垃圾费，但称是因为从未收到149户的垃圾费，是整体平衡。
原商业大厦及实华公司共同确认：涉案物业管理费一直由商业大厦通过银行直接自吴洪富提供的账户上划扣，2012年6月30日以前一直按照每月1.3元／平方米的标准划扣。对于涉案房屋2007年10月至2014年9月期间吴洪富已付的物业管理费，商业大厦和实华公司称虽然该款是银行划扣至商业大厦的账户上，发票也是商业大厦开具，但事实上是实华公司收取的；如法院最终认定应当向吴洪富退回全部或部分款项，则应由实华公司退还。实华公司确认已收到吴洪富支付的该时段的物业管理费，并表示不会另外再向吴洪富主张该时间段的物业管理费。吴洪富陈述关于退还物业管理费的诉讼请求变更为要求商业大厦按照每月0.4元／平方米的标准退还2012年7月1日至2014年9月30日期间物业管理费的差额。关于退款主体，吴洪富表示坚持要求商业大厦退还物业管理费，不同意由实华公司退款，也不接受法院判决实华公司退款。在原审法院释明相应法律后果后，吴洪富仍坚持该意见。
另，原商业大厦及实华公司共同确认实华公司已撤出华丰大厦的物业管理，吴洪富称实华公司撤场时间为2014年9月30日，商业大厦和实华公司称其实际在2014年10月8日撤场，但管理费仅收至同年9月30日。
原审法院认为：根据已发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第4064号民事判决所查明的2012年6月实华公司向华丰大厦的住户发出《华丰大厦宿舍物业管理服务费调整方案征询意见表》、同月25日实华公司与华丰大厦业主管理委员会签订《华丰大厦宿舍物业管理服务协议》、2013年8月2日实华公司向华丰大厦全体业主（住户）发出《公布》、2013年8月20日实华公司向华丰大厦业主住户发出《关于收取住户生活垃圾处理费的通知》等事实，以及本案中商业大厦和实华公司举证的《华丰大厦物业管理费用收支情况》落款处盖有实华公司公章并有个别业主代表签名、《华丰大厦宿舍管理费调整意见》左上角盖有实华公司公章、右下角打印有“广州市实华物业管理有限公司”字样、《华丰大厦宿舍物业管理服务费调整方案征询意见表》盖有实华公司公章的情况，实华公司一直以自己的名义实施物业管理服务行为，反观商业大厦，除收款及开具发票外并未以自己名义实施过物业管理服务行为，故吴洪富应当知道涉案华丰大厦由实华公司实施物业、实华公司与商业大厦之间为委托代理关系。吴洪富作为涉案房屋业主，享受了实华公司提供的物业管理服务，根据公平合理、等价有偿的法律原则，应向实华公司支付相应的物业管理费。而对于原每月1.3元／平方米提升至1.7元／平方米的物业管理费差额部分，虽然生效判决已认定实华公司调高物业管理费标准的决定未能得到过半数业主的同意，其主张按照每月1.7元／平方米计收2012年7月之后的物业管理费于法无据，但因该提价行为是实华公司作出，根据法律规定，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任，故即使提价行为不合法应予退还多收的物业管理费，亦应由实华公司退回，而非商业大厦，垃圾费亦属同理。但吴洪富明确拒绝法院判决实华公司退款，故对吴洪富的诉讼请求予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项、第二款的规定，于2015年11月9日作出判决：驳回吴洪富的诉讼请求。案件受理费406元，由吴洪富负担。
判后，上诉人吴洪富不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院判决事实不清。一审法院根据原案号（2014）穗中民法五终字第4046号民事判决认定实华公司存在事实管理，根据该判决只能证实实华公司参与了管理，但从商业大厦提交的证据资料显示，原华丰大厦的电梯维护合同和发票、年审证件等都是商业大厦负责，由此可见商业大厦一直参与着华丰大厦的管理，充其量只能说他把部分的管理转给了实华公司负责，包括商业大厦说的代收代付垃圾费也是由商业大厦提交的资料，是商业大厦代收代付，这些都证实了商业大厦是主要管理方，甚至在一审庭上也没有提交什么资料充分证实商业大厦和实华公司之间有什么协议关系。根据商业大厦所说也承认当初是工行委托商业厅管理，根据工商资料显示，商业大厦是全民所有制企业，实华公司是股份制企业，两个企业各自独立核算，也不是子公司关系，也不是上下级关系，法院在两者没有任何合作合同的情况下，采纳其说法“代开发票”这种严重违反国家税务管理法的说法为依据认定实华公司是事实管理者的说法是不妥的。该大厦自交付使用期间已发生很多产权变化，已有部分房改房已转手多次，已是名符其实的商品房，不是商业大厦所陈述的职工宿舍，那么所有经营必须按照商品的管理法规来执行，不能把我国已完善的法律法规放在一边，而仍然以旧的历史问题为依据，不能因为是国企而超越法律。请求法院判决：1、撤销原审判决，商业大厦返还多收吴洪富的物业管理费用；2、商业大厦承担全部诉讼费用。
被上诉人商业大厦答辩称：商业大厦和实华公司都是实业公司属下子公司。实际上，商业大厦、实华公司及实业公司是几个牌子一套人员的国有企业。涉案华丰大厦是广东省商业企业集团公司和原广州市工商银行合建的商住综合大楼。当时经双方单位协商同意，由实业公司负责涉案大厦的管理服务工作。1999年房改后也一直都是由实业公司的人员管理，由商业大厦负责提供收取管理费的银行账户及开具发票。2008年，为贯彻实施《广东省物业管理条例》、规范管理，实业公司投资成立具有物业服务管理资质的实华公司，由实华公司承接涉案大厦的物业管理服务，并委托商业大厦开具发票。一直以来，各业主对此并无提出异议，也清楚知道实际上是由实华公司提供物业管理服务、商业大厦开具发票这一事实。吴洪富在享受了多年的物业管理服务的情况下，要求退回管理费没有依据，亦不合理。调整物业管理费经过三分之二以上业主同意，是符合法律规定的。实华公司提升物业管理费符合法定程序。梁志雄一直都是实华公司的副总经理，其追缴物业管理费是在履行其作实华公司的副总经理的职务行为，是几套牌子，一套班子。且梁志雄追缴管理费是在商业大厦退场之后发生的。商业大厦不同意吴洪富的上诉请求。
原审第三人实华公司答辩称：同意商业大厦的意见。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：吴洪富于二审期间以下证据：1、商业大厦来函；2、广州广日电梯工程有限公司开具给商业大厦发票复印件；3、广州特种机电设备检测研究所出具给商业大厦的《广州市非税收入缴款通知书》复印件；4、广东省非税收入（电子）票据复印件；5、《广州市电梯日常维护保养合同》复印件；6、《电梯定期检验报告》复印件；7、《特种设备使用登记证》复印件；8、《检验标志》复印件，上述证据拟证明实华公司只是参与了部分管理，电梯的维护、年审等都是商业大厦在处理，商业大厦是主要的管理人。商业大厦、实华公司的质证意见：在（2014）穗中法民五终字第4064号系列案的原告所起诉的被告均只有实华公司，证明业主自始至终管理方是实华公司并非吴洪富所提交证据拟证明的涉案物业管理人是商业大厦，商业大厦只是开具发票的主体及相关的对外部分的文件或合同的主体，但是实际的运营、管理、收费方为实华公司。
本院认为：吴洪富为华丰大厦小区的住户业主，关于华丰大厦小区的物业服务情况，在已经发生法律效力的本院（2014）穗中法民五终字第4064号民事判决中认定是由实华公司提供物业服务，至于商业大厦对一些设备进行管理及向业主出具物业服务费发票的行为，属于其与实华公司之间的委托关系，吴洪富主张商业大厦为物业服务提供方依据不足，本院不予认定。关于实华公司调整物业管理费是否符合法定程序，在已生效的判决中已经作出认定，本院不再赘述。实华公司应退回相应的差价款给吴洪富。由于本案中吴洪富坚持认为商业大厦是物业服务提供方，在原审法院释明以后，仍表示不同意法院判决实华公司退回相应的款项，原审法院据此驳回吴洪富的诉讼请求符合证据规则的规定。至于商业大厦代开发票的行为是否违法不属于本案的审理范围。上诉人吴洪富的上诉请求，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费406元，由上诉人吴洪富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 闫 娜
代理审判员 曹佑平
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 徐毅敏