苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虎民初字第0562号
原告王叶华。
委托代理人单学生，上海市光明律师事务所律师。
被告郝忠林。
被告张凤娥。
委托代理人郝忠林。
原告王叶华与被告郝忠林、张凤娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月12日受理后，依法由审判员武佩吉独任审判。2013年3月17日被告郝忠林向本院申请审判人员武佩吉回避，本院经审查后认为郝忠林的申请无事实依据，不属于审判人员必须回避的情形，依法于2013年3月19日决定驳回回避申请。本案于2013年4月9日公开开庭，原告王叶华以及委托代理人单学生、被告郝忠林、被告张凤娥的委托代理人郝忠林到庭参加诉讼。2013年7月10日被告郝忠林、张凤娥提出管辖异议，请求将本案移送苏州市相城区人民法院管辖，因管辖异议的申请超过了法律规定的期限，故本院对管辖异议不予受理。2013年11月5日本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2013年11月28日公开开庭，原告王叶华以及委托代理人单学生，被告郝忠林，被告张凤娥的委托代理人郝忠林到庭参加诉讼。2014年3月16日被告郝忠林向本院提出申请审判人员王耀华回避，本院经审查后认为郝忠林的申请无事实依据，依法于2014年3月12日决定驳回该回避申请。本案于2014年5月23日、11月28日公开开庭，原告王叶华以及委托代理人单学生，被告郝忠林，被告张凤娥的委托代理人郝忠林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王叶华诉称，2003年12月5日二被告因在别处买地建房缺少资金，将位于浒关镇下塘北街89号X-
XXX住宅房一套，面积45.5平方米，出卖给原告，并签订书面房屋买卖合同一份。该合同言明因该房因土地证未曾办理，此合同双方签字后立即生效，在办理房产证过户及土地证办理过户中卖方有义务协助买方办理，亦不得以房价等种种理由产生种种阻碍。并特别约定，因目前所有权证不能过户，如以后房屋拆迁等事宜卖方有义务协助买方办理拆迁过户手续。该合同签订后，原告立即支付全部房款。二被告也当即交付房屋，时至2012年双方均没有任何争议，时至根据苏高新委（2012）52号征收决定及现场公告，将这一地段纳入拆迁范围，被告郝忠林为己一技私利，严重违反原合同的约定，伪造租赁合同一份，声称该房并非买卖，而是“租赁关系”，而向有关部门提出所谓的异议。致使原告的合法权益受到严重损害，故诉至法院，请求依法确认原、被告房屋买卖合同有效，并确认该房所有权归原告所有，本案诉讼费用由被告承担。
被告郝忠林、张凤娥辩称，原告提交的房屋“卖买合同”是复印件，合同内容系伪造，应追究法律责任。两被告将浒关镇下塘北街89号X-
XXX借给李爱华居住，由其代为保管，原告应提交与二房东李爱华签订的合同原件，以便查明事实。本案客观真实情况为当时两被告己离婚，后离婚协议丢失，为了办低保，必须补办离婚协议，所以两被告在多份白纸上签了字以作备用。后来原告偷走了签有两被告签名的白纸，并伪造了该份房屋“卖买合同”。当时也确与原告签订过一份合同，但不是这份房屋“卖买合同”的复印件，而是一份租赁合同，租赁合同原件现在本人处。本人当时收取了原告56000元租金。由此，浒关镇下塘北街89号X-
XXX房屋所有权人于1996年9月21日就己经登记在本人名下，该房系原单位苏州红叶造纸厂的房改售房，与张凤娥在婚姻关系存续期间长期居住在那里。现原告伪造房屋“卖买合同”，目的是企图霸占，其行为违法，不受法律保护，应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，坐落于苏州市虎丘区浒关镇下塘北街89号X-
XXX房屋系被告郝忠林原单位苏州红叶造纸厂的房改售房，郝忠林与苏州红叶造纸厂于1995年12月30日签订苏州市市区房改售房买卖契约，以住户优惠、工龄优惠、一次性付款7339元购得。该房于1996年9月21日由苏州市房地产管理局颁发房屋所有权证，所有权证号00067047，房屋登记所有权人为郝忠林。苏州高新区房产交易管理中心于2003年10月22日登记，建筑面积为45.40平方米（层高五层）。
另查明，2012年8月27日，苏州高新区房屋征收办公室（以下简称区征收办）出具了关于浒墅关镇下塘北街89号X-
XXX房屋相关征收补偿情况的说明，记载该房屋基本情况为：（一）浒墅关镇下塘北街89号X-
XXX房屋登记的所有权人为郝忠林，面积为45.4平方米，位于浒墅关镇老镇改造国有土地上房屋征收第二期征收范围内。（二）相关征收调查情况为：区征收办及征收实施单位浒墅关镇补偿安置办依法开展了相关征收工作。在调查过程中发现，下塘北街89号X-
XXX房屋虽然登记的所有权人为郝忠林，但实际占有使用人为王叶华。同时王叶华提供了与郝忠林、张凤娥夫妇签订的《房屋买卖合同》及相关证人证言，明确其已买下该房近十年，因无土地使用权证而至今未能过户。经过调查核实，区征收办于2011年12月27日将被征收房屋调查结果在征收范围内以公告形式向被征收人公布。其中对于下塘北街89号X-
XXX房屋，公布所有权人为王叶华，在其它情况中注明：“产证人为郝忠林，协议转让”。同时在公告中明确：“当事人若对公布的内容有异议，请带好身份证、户口簿以及相关书面证据材料，于2011年12月30日之前至龙华社区服务中心予以说明或举证”。后在公告期限内未接到对该房调查结果的异议。2012年2月28日，管委会（区政府）依法作出征收决定。按照征收流程于3月22日对被征收房屋的分户初评结果（包括下塘北街89号X-
XXX房屋）公示7天，在此期间亦未接到对该房屋的相关异议。（三）对该房屋的征收补偿为：2012年4月26日上午，王叶华出具《承诺书》，写明买卖房屋未过户的相关情况、并承诺“本人作为被征收人享受补偿安置的情况下，如由于房屋归属等原因而因发纠纷，本人自愿承担相应法律责任”。在此情况下，按照苏州市相关征收操作办法和浒墅关镇老镇改造征收会议纪要的规定，征收实施单位浒墅关镇补偿安置办与王叶华签订了征收补偿协议并对该房进行了拆除。（四）郝忠林的来访情况为：2012年4月26日下午，区征收办接到郝忠林来访，其对于将下塘北街89号X-
XXX房屋卖于王叶华、签订房屋买卖合同、收到房款56000元并将房屋及产权证原件交付给王叶华的事实均予以认可，但提出：由于合同没有经过公证、无土地使用权证无法过户等原因，该房屋买卖合同是无效的，要求认定其为所有权人并对其进行补偿安置（详见接待记录）。4月27日郝忠林和前妻张凤娥再次向区征收办反映情况，张凤娥对于和郝忠林共同与王叶华签订房屋买卖合同、将下塘北街89号X-
XXX房屋卖于王叶华、双方相互交付房款和房屋实际履行的事实予以认可，但提出：房屋没有过户双方均有过错，考虑郝忠林目前困难，要求政府调解与买受人协商给予一定照顾（详见接待记录）。在征收实施单位浒墅关镇补偿安置办向房屋买受人王叶华调查核实过程中，王叶华出具书面情况说明，认为房屋买卖合同已经成立并实际履行，应对其进行补偿安置。2012年5月7日，区征收办将向房屋买受人王叶华调查核实的情况告知郝忠林，向其出示房屋买卖合同。郝忠林开始对于房屋买卖合同上其本人的签名无异议，但后又对合同中无公正条款等内容提出异议，认为该合同系王叶华伪造。区征收办告知如对合同的真实性有异议应提供有关证据，郝忠林表示如无相关证据推翻房屋买卖合同，其不再主张该房屋的权属（详见接待记录）。（五）对郝忠林的信访答复为：2012年6月6日郝忠林到区征收办信访，完全否认其之前所认可的房屋买卖事实并且拒绝在接待记录上签字，同时提供了一份与王叶华签订的“租房合同”（蓝色复写页，非直接签名。后经向王叶华调查核实，其否认曾签过该“租房合同”，并要求追究郝忠林伪造协议的法律责任。后区征收办在多次接待郝忠林来访过程中，均告知其通过诉讼等合法途径解决因该房屋与王叶华之间民事纠纷。后，原告诉至本院。
再查明，庭审中，郝忠林提交的与苏州红叶造纸厂于1995年12月30日签订的苏州市市区房改售房买卖契约背面，写给鉴定专家的信件表述：“浒关镇下塘北街89号X-
XXX房产证、契约、两张发票，以及本人与张凤娥在多份白纸上签了字以作备用的，都放在阁楼上，被王叶华偷走，后王叶华将契约还了，而伪造了房屋卖买合同”。郝忠林向本院提交了租房合同，其合同内容：租赁期限九年（自2003年12月5日起至2012年12月5日止，租金56000元一次性付清，房产证交王叶华保管。其租房合同各执一页，承租方持黑色页，出租方持蓝色页）。
根据双方在庭审中的约定，本院依职权于2013年4月12日与王叶华、郝忠林一同见证调取原告提交给苏州市虎丘区浒关镇征收动迁办公室的房屋卖买合同原件。庭审中，双方均同意对房屋卖买合同与租房合同中各自的签名进行笔迹司法鉴定。为鉴定提供客观公正性，经法庭询问以下几个问题，要求原、被告予以回答：（1）房屋卖买合同是谁起草的？原告答：“整个合同的文字均是我写的，2003年12月5日一次形成，没有在后添加任何文字。两被告均为本人签字，都是当天签字的”。郝忠林答：“当时本人与张凤娥己离婚，后离婚协议丢失，为了办低保，必须补办离婚协议，所以本人与张凤娥在多份白纸上签了字以作备用，之后两人签字的白纸被原告偷走，伪造了该份房屋卖买合同”，之后又陈述：对房屋卖买合同是否系本人与张凤娥签字存疑。（2）价款是如何交付的？原告答：“我当天在美琳阁将56000元现金给了郝忠林，在场人是潘皓琦”。郝忠林答：“我确实收了原告56000元现金，但是出租房屋的租金”。（3）租房合同是谁起草的？郝忠林答：“租房合同中的文字均是我写的，2003年12月5日一次形成，原告当天签字”。王叶华否认有此租房合同，认为签名非本人，系他人作所为。（4）房屋买卖合同在何处签订的？原告答：“在浒关北路340号美琳阁酒店签订的，该酒店是我本人经营，两被告到我店里来签字的。在场人是潘皓琦”。（5）租房合同在何处签订的？郝忠林答：“在浒关北路340号美琳阁酒店签订的，在场人是朱国成、刘晓军、谢伟”。
本院遂通知证人到庭接受质询，证人潘皓琦证人证言为：“我不是卖房人也不是买房人，没有必要在合同上签字。我当时的身份是美琳阁的服务员，亲自接待两被告，并给他们倒茶，也亲眼看两被告在合同上签字”。郝忠林回答：“2003年12月5日，我确实在美琳阁，我与原告签订的是租房合同，我根本不认识证人潘皓琦”。
证人刘晓军证人证言为：“我与郝忠林都是原红叶造纸厂的职工，后来与郝忠林一起做生意。当时一起做生意的还有朱国成，郝忠林是外地人，没钱，朱国成向郝忠林借钱，郝忠林就将房屋出租款借给朱国成。2003年12月5日，我陪郝忠林与原告在美琳阁签订了合同”。对此，原告问证人：“2003年12月5日证人到美琳阁后看到原、被告签订的是什么合同？刘晓军回答：我听郝忠林是他与原告签订租房合同，郝忠林是将租房合同写好了后带去酒店的。我看到郝忠林拿了一叠钱出来的”。
原告于2013年4月9日提出申请对郝忠林提交的租房合同中所涉是否本人签字提出笔迹司法鉴定，本院依法委托南京东南司法鉴定中心，对笔迹真伪、文件形成时间进行司法鉴定。2013年6月20日该中心出具东南司法鉴定中心（2013）文鉴字第328号司法鉴定意见书，鉴定意见为：《租房合同书》上的签名字迹“王叶华”是王叶华本人笔迹，由于送检材料自身条件所限，故不能鉴定送检《租房合同书》是否形成于2003年12月5日。原告对司法鉴定意见书提出异议，该司法鉴定中心于2013年9月24日向本院发出答复函，原告同时要求鉴定机构的工作人员到庭接受质询，并申请具有专门知识的专家辅助人出庭，就鉴定机构作出的鉴定意见或者专业问题进行询问。本院根据案情所需，依法予以准许。后，原告对南京东南司法鉴定中心鉴定人员的质询意见仍认为存在疑点，又不断提出要求补充鉴定申请。本院经审查后认为，由于原告对疑点未有新证据，故不再采纳。
两被告于2013年4月9日向本院提出申请对王叶华提交的房屋卖买合同中所涉是否系两被告本人签字提出笔迹司法鉴定，后两被告于2013年8月20日撤回鉴定申请。后原、被告又提出对房屋卖买合同、租房合同中所涉签名、形成时间等司法鉴定。西南政法大学司法鉴定中心初检后认为：“鉴于二位当事人年老病重，又没有两位老人书写的诉前签名字迹样本，不能继续检验”，苏州同济司法鉴定所初检后认为：“租房合同经历了非正常存储与保管、污损严重，无法对形成时间鉴定”，“没有2003年10月至2003年12月期间书写的签名字迹作为比对材料，无法确定两个签名字迹是否为本人书写”。
上述事实，有原告提供的证据：房屋所有权证，房屋卖买合同复印件，证明。被告提供的证据：房产证复印件，单位优惠售房现金解款单、专用收据、买卖契约，所有权信息证明，所有权最新信息查询及查询收据，租房合同书，证人证言，借条及人口信息（证明原告参与朱国成、施建珍借款56000元），张凤娥的低保证复印件，房管交易中心交易信息，谢伟的证人证言，新区房产交易中心服务评价。根据原告申请本院依职权调取动迁办房屋卖买合同原件，苏州高新区房屋征收办公室出具了关于浒墅关镇下塘北街89号X-
XXX房屋相关征收补偿情况的说明，接待记录，退案函，以及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告于2003年12月5日曾在苏州市虎丘区浒墅关镇王叶华经营的美琳阁餐馆签订过一份合同是不争事实，郝忠林收取王叶华56000元现金也是不争事实。现本案争议焦点是：原告持有的房屋买卖合同与被告持有的租赁合同的真实性。关于房屋买卖合同，在庭审时郝忠林最初均称该合同中其签名是其本人所为，但之后又以无法回忆为由对签名真实性不予确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人变更庭审中的陈述应当给予充分的合理解释。诉讼过程中本院也已委托鉴定机构对买卖合同进行鉴定，因缺乏鉴定条件无法鉴定，又因为本案诉讼发生前，郝忠林、张凤娥在区征收办对在房屋买卖合同的签字真实性予以了认可，现庭审中两被告否认买卖合同的真实性未提供合理说明，故本院认为买卖合同的真实性已无继续鉴定必要，本院对房屋买卖合同的真实性予以确认。关于两被告辩称原告系在其空白签名的纸张上添加合同内容的观点，两被告未提供证据证明，且两被告在区征收办已确认了房屋买卖合同的真实性，故本院对两被告的该辩称意见不予采信。因此本院认为房屋买卖合同是双方的真实意思表示，并已实际履行，属合法有效。
关于两被告提供的房屋租赁合同，该租赁合同系复写件，并且经非正常存储并有毁损。2011年12月27日区征收办即进行了公示，郝忠林在近半年的期间内都未提异议，并且在2012年4月与区征收办的多次交涉中都认可了房屋买卖的事实、都没有提及房屋租赁的事宜；结合房屋所有权证有原告持有的事实，更符合房屋买卖的交易习惯；因此有理由相信，即使租赁合同是真实的，原、被告履行的也是房屋买卖合同，租赁合同没有实际履行。
综上所述，原、被告之间的真实意思表示是房屋买卖合同，本院确认此合同属合法有效。关于原告要求确认房屋属其所有的诉讼请求，因该房屋已被征收、拆除，故对原告申请对房屋物权进行确认的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第四十四条之规定，判决如下：
一、原告王叶华与被告郝忠林、张凤娥于2003年12月5日签订的房屋买卖合同合法有效。
二、驳回原告王叶华的其他诉讼请求。
案件受理费1250元，由原、被告各半负担625元。两被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费本院不予退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；账号：10-550101040009599。
审 判 长 王耀华
审 判 员 武佩吉
人民陪审员 张伟明
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 丁 颖