广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1360号
上诉人（原审原告）：赵彬。
委托代理人：宋宇红，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王胜祥。
委托代理人：范艳霞，广东前海律师事务所律师。
委托代理人：牛晓珊，广东前海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：欧亮。
原审第三人：某银行股份有限公司深圳福田支行。
负责人：谢雨昕，行长。
委托代理人：司南，广东深亚太律师事务所律师。
委托代理人：薛晓静，广东深亚太律师事务所实习律师。
原审第三人：林方宽。
原审第三人：李小逸。
原审第三人：徐张华。
原审第三人：林卓升。
上诉人赵彬与被上诉人王胜祥、被上诉人欧亮、原审第三人某银行股份有限公司深圳福田支行（以下简称某银行福田支行）、原审第三人林方宽、原审第三人李小逸、原审第三人徐张华、原审第三人林卓升因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民再字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2003年4月1日，王胜祥与深圳市甲房地产开发有限公司（以下简称“甲公司”）签订《深圳市﹤某﹥楼宇认购书》，约定：王胜祥向甲公司认购某6座14C号房产（涉诉房产），购价为936382元。2003年4月10日，王胜祥、甲公司及某银行深圳分行福田支行签订《楼宇按揭（抵押）借款合同》，约定：王胜祥以涉诉房产作抵押物向某银行深圳分行福田支行贷款65万元，贷款期限为240个月，自2003年5月23日至2023年5月23日，每期应缴本息为4304.09元，甲公司作为该借款合同项下贷款的担保及回购保证人。同日，广东广和律师事务所出具（2003）粤广和律房见字（华）第001号《见证书》，证明王胜祥、甲公司及某银行深圳分行福田支行在《楼宇按揭（抵押）借款合同》的签名、印章属实。2003年5月10日，王胜祥与甲公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》［深（南）网预买字XX号］，约定：王胜祥向甲公司购买涉诉房产，用途为住宅，建筑面积为138.4平方米，购价为936382元。
一、王胜祥、林卓升与涉诉房产相关的事实。
2005年11月16日，王胜祥出具《委托书》，载明：�欲购买涉诉房产，委托林卓升为其代理人，并以其名义在代理期限（2005年11月16日至2007年11月15日）内，办理如下事项：一、办理购买涉诉房产的有关手续，代为签署房地产买卖合同、缴纳有关费用、申领房地产证；二、办理提前还清涉诉房产按揭贷款（赎楼手续），代办抵押登记注销手续、领取房地产买卖合同或房地产证等产权证明；三、办理出租涉诉房产有关手续，代为签署租赁合同并收取租金；四、办理转让涉诉房产有关手续，代为签署转让合同并收取售房款；五、到国土部门办理过户登记的一切手续；六、办理有线电视、水、电、煤气、管理费、电话等过户的相关手续；七、到深圳市仲裁委员会办理仲裁事宜、代为签署相关合同文件；代理人在其代理权限范围及代理期限内签订的一切有关文件，其均予承认；受托人有转委托权。当日，王胜祥及林卓升就上�《委托书》在深圳市公证处进行了公证。
同日，王胜祥与林卓升签订了《房屋转让合同》，约定：林卓升向王胜祥购买涉诉房产，转让成交价为745450元，包括现金房款和余款，现金房款10万元，余款即王胜祥所欠的银行按揭款本金65万元，由林卓升通过王胜祥的某银行还贷账户支付偿还给某银行，此款为王胜祥原先从开发商购买涉诉房产时向某银行福田支行办理的按揭贷款，截至2005年11月14日，王胜祥所欠银行按揭本金共计645450元；本合同签订时，王胜祥关于涉诉房产与某银行福田支行签订的银行按揭合同中所规定的还贷责任、义务等，全部无条件地由王胜祥转移至林卓升，由林卓升通过王胜祥的某银行还贷账户负责向某银行还贷；本合同签订后，王胜祥须将涉诉房产之相关产权资料、王胜祥原已付房款的收据（发票）以及银行贷款等所有相关资料留存在�卓升处，作为转让过户以及银行还贷之用；本合同签订、王胜祥收到林卓升现金房款后，王胜祥原先在开发商购买该物业所签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》［深（南）网预买字XX号］所规定的一切权利和义务全部无条件转移至林卓升，包括涉诉房产的使用权、收租权及再次买卖转让等王胜祥原享有的一切权利和义务；王胜祥保证不以任何方式或理由，将涉诉房产转让或转移到除林卓升以外的任何其他方名下；王胜祥承诺在一手房房产证办理出来后，依据林卓升要求，签订《房地产买卖合同（现售）》，并同意依据林卓升要求立即将二手房产权转移至林卓升以及协助林卓升办理二手房房产证；王胜祥同意办理委托公证手续，全权委托林卓升：（1）办理涉诉房产的入伙、装修、有线电视、水电等相关工作；（2）依据《深圳市房地产买卖合同（预售）》［深�南）网预买字XX号］的条款办理相关的权利和义务事宜；（3）向抵押权人办理赎楼及相关手续，领取房产证及相关手续，并在有关文件上签名；（4）办理转让该物业有关手续，签署转让合同及办理过户及仲裁等与涉诉房产相关的一切手续。
林卓升提交了王胜祥于2005年11月16日出具的收条及声明各一份，载明王胜祥收到全部现金房款，在办理涉诉房产过户手续中，如出现委托权限以外的事情，其愿意负责协助办理。王胜祥对上述收条及声明予以认可，确认其收到林卓升支付的房款10万元。林卓升另提交了王胜祥于2005年11月16日出具的《声明书》一份，载明其委托林卓升管理涉诉房产，林卓升可以居住、使用、装修和出租及收取租金，支付与房产有关的费用，办理有关事宜，该《声明书》有效期至产权过户时止。林卓升称该《声明书》出具于同日的《委托书�之后，系对《委托书》的完善，王胜祥对该《声明书》予以认可。
二、赵彬与涉诉房产相关的事实。
2009年4月14日，王胜祥出具公证委托书，授权欧亮、案外人罗选军在代理期限（2009年4月14日至2011年4月13日）内办理涉诉房产的赎楼手续、领取房产证、转卖涉诉房产、收取售楼款等事项。
2009年9月7日，王胜祥（代理人欧亮）与赵彬签订了一份《二手房买卖合同》，约定：赵彬向王胜祥购买涉诉房产，建筑面积约为138.4平方米；转让成交价为200万元；赵彬同意在本合同生效之日向王胜祥支付定金50万元；买卖双方均清楚涉诉房产处于抵押状态，王胜祥同意本合同生效之日起一日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保�司作为办理过户手续之用，王胜祥应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司；递件回执由买卖双方指定的第三方或第三方指定的人员代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起一日内（含当日），买卖双方须到国土局、产权登记中心等相关部门办理完交纳税费及领取房地产证的手续；赵彬自愿支付购房税费项，王胜祥自愿支付涉诉房产赎楼款项；王胜祥应于2009年10月30日前将涉诉房产交付给赵彬；如王胜祥未按照本合同约定的期限履行义务，赵彬有权要求王胜祥以转让成交价为基数按日万分之三支付违约金并继续履行合同，如王胜祥逾期履行义务超过三日，赵彬可解除合同并可要求王胜祥支付转让成交价百分之三的违约金承担违约责任或双倍返还赵彬已支付的定金；及其他条款。2009年9月5日，欧亮向赵彬出具收据，载明收取赵彬支付的定金50万元，承诺于2009年10月30日之前将涉诉房产交付给赵彬，于2009年12月31日之前办理涉诉房产的产权过户手续。2010年1月9日、2月2日，欧亮分别出具收条，载明收到赵彬支付的购房款10万元、20万元。
三、林卓升、林方宽、李小逸、徐张华与涉诉房产相关的事实。
2005年11月22日，林卓升以自己的名义与林方宽、徐张华、李小逸签订《房屋转让合同》，约定：林方宽、徐张华、李小逸向林卓升购买涉诉房产，转让成交价为90万元，包括赎楼担保费、保证金、转按揭等手续费3万元、现金房款和卖方房产契税费224550元及余款，余款即卖方所欠的银行按揭款本金65万元，由赵彬通过林卓升的某银行还贷账户支付偿还给某银行，此款为林卓升原先从开发商购买涉诉房产时向某银行福田支行办理的按揭贷款，截至2005年11月14日，所欠银行按揭本金共计600302.6元，逾期49697.4元；本合同签订时，林卓升关于涉诉房产与某银行福田支行签订的银行按揭合同中所规定的还贷责任、义务等，全部无条件地由林卓升转移至林方宽、徐张华、李小逸，由林方宽、徐张华、李小逸通过林卓升的某银行还贷账户（户名：王胜祥）负责向某银行还贷；本合同签订后，林卓升须将涉诉房产之相关产权资料、林卓升原已付房款的收据（发票）以及银行贷款等所有相关资料留存在林方宽、徐张华、李小逸处，作为转让过户以及银行还贷之用；本合同签订、林卓升收到林方宽、徐张华、李小逸现金房款224550元后，林卓升原先在开发商购买该物业所签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》［深（南）网预买字XX号］所规定的一切权利和义务全部无条件转移至林方宽、徐张华、李小逸，包括涉诉房产的使用权、收租权及�次买卖转让等卖方原享有的一切权利和义务；林卓升保证不以任何方式或理由，将涉诉房产转让或转移到除林方宽、徐张华、李小逸以外的任何其他方名下；林卓升承诺在一手房房产证办理出来后，依据林方宽、徐张华、李小逸要求，签订《房地产买卖合同（现售）》，并同意依据林方宽、徐张华、李小逸要求立即将二手房产权转移至各原告以及协助林方宽、徐张华、李小逸办理二手房房产证；卖方同意办理委托公证手续，全权委托林卓升：（1）办理涉诉房产的入伙、装修、有线电视、水电等相关工作；（2）依据《深圳市房地产买卖合同（预售）》［深（南）网预买字XX号］的条款办理相关的权利和义务事宜；（3）向抵押权人办理赎楼及相关手续，领取房产证及相关手续，并在有关文件上签名；（4）办理转让该物业有关手续，签署转让合同及办理过户及仲裁等与涉诉房产相关的一切手续。2005年11月18日，林卓升出具《委托书》，授权林方宽的妻子汪某在代理期限（2005年11月16日至2007年11月15日）内办理购买涉诉房产的有关手续，该《委托书》经深圳市公证处公证。林卓升与林方宽、徐张华、李小逸均表示，《房屋转让合同》签订后，林卓升将《深圳市房地产买卖合同（预售）》［深（南）网预买字XX号］、《楼宇按揭（抵押）借款合同》的原件交给林方宽、徐张华、李小逸，上述合同的原件现仍由林方宽、徐张华、李小逸持有。
林方宽、徐张华、李小逸提交了数份某银行存款回单，用以证明各原告于2005年11月23日向王胜祥的某银行账户存款49348.93元以偿还其拖欠的按揭贷款，又于2005年11月16日、11月19日分三笔向林卓升的某银行账户支付购房款共计204550元，林方宽、徐张华、李小逸主张其另以现金方式向林卓升支付�定金2万元。2005年11月19日，林卓升出具收条，载明收到现金房款224550元。林卓升当庭表示，因其此前已向王胜祥支付了现金房款10万元，故其与王胜祥于2005年11月22日共同前往甲公司，由林卓升按照甲公司要求向甲公司支付了10万元首期款以取得甲公司于2003年4月1日开具给王胜祥的涉诉房产定金2万元、首期款266382元的两份收款收据原件，并交给林方宽、徐张华、李小逸，剩余124550元林卓升予以保留。林卓升未提交其向甲公司支付10万元的凭证，而王胜祥则表示系其自己取回收款收据原件后转交给林卓升。
四、相关诉讼情况
（2007）深南法民三初字第786号案件、（2009）深中法民五终字第323号案件。2007年8月6日，林方宽、徐张华、李小逸起诉王胜祥，请求王胜祥将涉诉房产过户给林方宽、徐张华、李小逸，原审法院追加林卓升作为第三人参加诉讼。2008年8月10日，原审法院作出（2007）深南法民三初字第786号民事判决，认为涉诉房产尚未具备办理一手房房产证的条件，判决驳回林方宽、徐张华、李小逸的诉讼请求。林方宽、徐张华、李小逸不服，上诉至深圳市中级人民法院，后撤回上诉，深圳市中级人民法院作出（2009）深中法民五终字第323号民事裁定，准许林方宽、徐张华、李小逸撤回上诉，当事人的权利义务按（2007）深南法民三初字第786号民事判决执行。
（2009）深南法民三初字第408号案件、（2010）深中法民七初字第51号案件。2009年5月27日，林方宽、徐张华、李小逸起诉王胜祥、第三人林卓升，请求王胜祥办理涉诉房产的房产证，并将涉诉房产过户给林方宽、徐张华、李小逸。该案审理过程中，依林方宽、徐张华、李小逸申请，原审法院追加甲公司清算组作为被告参加诉讼。2010年6月2日，原审法院�甲公司进入破产程序为由，将该案移送深圳市中级人民法院审理。在深圳市中级人民法院对该案的庭审过程中，甲公司确认涉诉房产一手房房产证的办证条件已经具备。深圳市中级人民法院于2011年5月31日作出（2010）深中法民七初字第51号民事判决，认为：林方宽、徐张华、李小逸与林卓升签订的《房屋转让合同》明确披露了林卓升的委托代理人身份，故林卓升系以王胜祥的委托代理人的身份与林方宽、徐张华、李小逸签订合同，《房屋转让合同》直接约束林方宽、徐张华、李小逸与王胜祥；根据合同相对性原理，林方宽、徐张华、李小逸无权主张王胜祥根据其与甲公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》［深（南）网预买字XX号］所享有的权利，林方宽、徐张华、李小逸与王胜祥签订的《房屋转让合同》也未约定在办证条件具备时林方宽、徐张华、李小逸有权代王胜祥要求甲公司配合办理产权过户手续，故林方宽、徐张华、李小逸请求办理一手房房产证，缺乏事实和法律依据；王胜祥尚未取得涉诉房产的房产证，林方宽、徐张华、李小逸请求将涉诉房产过户至其名下的条件尚未成就，故判决驳回林方宽、徐张华、李小逸的诉讼请求。林方宽、徐张华、李小逸、王胜祥表示其未上诉，该判决已生效。
（2011）深南法民三初字第1203号案件。林方宽、徐张华、李小逸起诉，请求法院判令：1、王胜祥将诉争的某6座14C号房屋交予林方宽、徐张华、李小逸占有和使用；2、本案诉讼费用均由王胜祥承担。
（2011）深南法民三初字第1392号案件。2011年11月25日，林方宽、徐张华、李小逸起诉王胜祥，请求王胜祥继续履行合同，立即办理涉诉房产的房产证，该案正在审理过程中。
五、涉诉房产的登记情况
2006年2月14日，深圳市中级人民法院裁定受理甲公司的破产还债一案。2006年9月14日，深圳市中级人民法院裁定宣告甲公司破产还债，并制定清算组接管破产企业。2008年5月16日，甲公司清算组出具《情况说明》，对涉诉房产的房产权利情况进行说明，内容为：“某”系甲公司开发之楼盘，甲公司在2003年5月10日与王胜祥签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，将涉诉房产出售给王胜祥，并在产权登记部门办理了备案登记；2006年9月14日，甲公司被深圳市中级人民法院裁定宣告破产还债，并指定成立清算组进行清算工作；清算组在审查涉诉房产办理房产证的资料时发现，王胜祥实际上并未依照《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定向甲公司交纳购房首期款；为此，清算组告知王胜祥需在补交清全部购房首期款后方能为其出具办理房产证的手续；后王胜祥未向�算组补交相应款项，清算组也未向其出具办理房产证的手续；涉诉房产目前仍备案登记在王胜祥名下，在其补交清全部首期款后，清算组即能为其出具办理房产证的手续。2009年1月13日，甲公司清算组再次出具《情况说明》，表示因情况发生变化，对2008年5月16日的《情况说明》进行修正如下：涉诉房产的备案登记人即王胜祥已无需补交首期款，清算组可以为其出具涉诉房产办理房产证的手续。2009年7月14日，甲公司清算组出具《证明》，表示涉诉房产是权利人王胜祥的财产，不属于甲公司的破产财产，请深圳市产权登记中心为权利人办理产权登记手续。
各方签订的买卖合同均没有经过备案。
涉诉房产没有办理王胜祥作为产权人的房地产证。
本案审理过程中，依林方宽、徐张华、李小逸的申请，涉诉房产由（2011）深南法民三初字第1203号案件进行预查封，涉诉房产另由（2011）深南法执字第2249号案件及本案进行轮候预查封。
六、涉诉房产的还贷情况及使用情况
林方宽、徐张华、李小逸于2005年11月23日向王胜祥的某银行账户存款49348.93元以偿还其拖欠的按揭贷款，并自2005年12月每月还贷至2012年2月。2012年2月22日，赵彬向王胜祥名下某银行的账户付款110万元；同日，王胜祥向某银行还款本金448696.39元、利息149.38元，提前结清全部贷款本息。
2005年11月，林卓升将涉诉房产交付给林方宽、徐张华、李小逸，林方宽、徐张华、李小逸一直使用涉诉房产至2009年12月，并一直缴纳物业管理费、煤气费、有线电视费等费用。林方宽、徐张华、李小逸提交了报警回执、投诉回复等文件，主张王胜祥指使欧亮、罗选军等人于2009年12月7日以暴力手段抢占了涉诉房产。某服务管理处于2013年11月1日出具《证明》，表示赵彬于2010年1月起入住涉诉房产并一直支付物业管理费至今。
原审庭审中各方确认涉诉房产在2005年至2009年12月7日由林方宽、徐张华、李小逸占有使用，2010年1月以后由赵彬占有使用。
赵彬陈述涉诉房产的钥匙是否由王胜祥交付不清楚。
原审原告赵彬诉讼请求：一、赵彬与王胜祥、欧亮签署的《二手房买卖合同》合法有效；二、王胜祥协助赵彬办理涉案房产的过户登记手续；三、王胜祥向赵彬支付违约金，按每日600元的标准，自2010年1月1日起计至房屋过户登记手续办理完成之日止，欧亮承担连带责任；四、王胜祥、欧亮承担本案诉讼费。
原审法院认为，王胜祥与甲公司签订了《深圳市﹤某﹥楼宇认购书》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》［深（南）网预买字XX号］，系涉诉房产预售权利人。虽然林�升以自己的名义与林方宽、徐张华、李小逸签订《房屋转让合同》，但王胜祥向林卓升出具的《委托书》经过公证，根据《委托书》，林卓升有权代理王胜祥办理转让涉诉房产有关手续，包括签署转让合同并收取售房款，林卓升与林方宽、徐张华、李小逸签订的《房屋转让合同》的时间亦在有效的委托期限内，林方宽、徐张华、李小逸对林卓升的代理人身份亦予确认，故林卓升系代理王胜祥与林方宽、徐张华、李小逸签订《房屋转让合同》，该合同直接约束林方宽、徐张华、李小逸与王胜祥，双方均应依约履行义务。
2009年9月7日，赵彬与王胜祥签订《二手房买卖合同》，将涉诉房产转让给赵彬。林卓升代理王胜祥与林方宽、徐张华、李小逸签订的《房屋转让合同》先于赵彬与王胜祥签订的《二手房买卖合同》，林方宽、徐张华、李小逸已依约向林卓升支�了首期购房款，偿还了其购房时涉诉房产拖欠的按揭贷款并继续承担按揭贷款，且已先行实际使用涉诉房产，虽然赵彬亦支付了购房款并居住于涉诉房产，但其买卖合同的成立时间、购房款的支付时间及占有涉诉房产的时间均后于林方宽、徐张华、李小逸，故在林方宽、徐张华、李小逸与赵彬均对涉诉房产主张权利的情况下，赵彬的权利保护顺位后于林方宽、徐张华、李小逸。赵彬依据房屋买卖合同关系请求确认与王胜祥签署的《房屋买卖合同》合法有效，并请求王胜祥协助赵彬办理涉案房屋的过户登记手续，没有法律和事实依据，原审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回赵彬的全部诉讼请求。原审案件受理费6206元、保�费2155元，均由赵彬负担。
赵彬不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销深圳市南山区人民法院（2012）深南法民再字第1号民事判决；2、依法改判赵彬与王胜祥于2009年9月7日签订的《二手房买卖合同》合法有效；王胜祥向赵彬支付违约金（自2010年1月1日起按照每日600元的标准支付至王胜祥办理涉案房屋过户至赵彬名下的登记手续之日止）；王胜祥协助赵彬办理某6座14C房过户至赵彬名下的登记手续；3、依法改判欧亮对于王胜祥应向赵彬支付的违约金承担连带责任；4、依法改判王胜祥、欧亮承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：一、赵彬与王胜祥于2009年9月7日签订的《二手房买卖合同》合法有效，王胜祥理应履行合同中约定的支付违约金和办理房产过户等义务，欧亮应对违约金承担连带责任。l、赵彬与王胜祥（代理人欧亮）签订的《二�房买卖合同》是买卖双方真实意思的表示，该合同合法有效。根据我国《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。而案涉的房屋买卖合同根本不存在上述属于合同无效的情形；原审判决驳回赵彬的相关诉讼请求没有法律依据。2、根据欧亮对王胜祥履行合同承担连带责任的承诺，理应判决其对王胜祥向赵彬支付违约金承担连带责任。
二、原审判决查明事实不清。具体为：1、王胜祥与林卓升签订房屋买卖合同，将房产转让给王胜祥，其后林卓升将房屋以自己名义转卖给林方宽，并签订了房屋买卖合同，两个房屋买卖关系各自独立，买卖双方全不相同。2、林方宽等是向林卓升购房，应向林卓升主张权利，而非王胜祥。3、赵彬是案涉房屋合法占有人和使用人。赵彬根据与王胜祥签订房屋买卖合同，合法占有并使用案涉房屋，并在管理处以业主身份办理了入住手续，一直至今。而林方宽等从未向赵彬就房屋合法占有使用提出异议。4、赵彬是在向原审法院申请执行（案号2011深南法执字第2249号）过程中，依据该案的执行程序以及执行程序中达成的和解程序，完成了上述判决书的执行。
三、退一步而言，即使法院认定林方宽与王胜祥之间存在房屋买卖合同关系，但鉴于赵彬与王胜祥的房屋买卖行为已经根据法院生效判决和合法执行程序履行完毕，王胜祥事实上已经不能履行与林方宽等之间的房屋买卖合同。《合同法》第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。由此可见，在上述三种情形下，不适用实际履行。如前所述，赵彬与王胜祥之间的房屋买卖合同履行完毕，王胜祥已经无房产可履行，因此林方宽等要求王胜祥履行房屋买卖合同，事实上已经不可能。也即，林方宽与王胜祥的买卖合同不适用实际履行原则。
四、再退一步而言，即使赵彬与王胜祥之间的房屋买卖合同和林方宽等与王胜祥之间的房屋买卖合同均可适用实际履行，但赵彬最终可以使用实际履行制度取得涉诉房产的所有权。实际履行是违约方承担违约责任的方式，具体是指一方违反合同时，另一方有权要求违约方依据合同的规定继续履行，《合同法》第107条规定：�事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从上述规定可以看出，实际履行属于违约救济的范围，是合同违约方承担违约责任的其中的一种形式，但并非是唯一的一种形式。在本案中，综合两个房屋买卖合同中，房屋买受人是否实际合法占有、合法居住；是否已经实际付清房款；是否履约成本最低；是否依据合法程序交易完毕等方面而言，都应判令赵彬最终可以使用实际履行制度取得涉诉房产的所有权。1、赵彬自2010年1月至今，已经实际合法占有，并实际居住，支付与房产相关的全部费用；林方宽等没有实际合法占有，未实际居住，也未支付与房产相关的全部费用。因此从房地产利用效益原则出发，维持赵彬与王胜祥之间的交易更有利于交易安全和交易公平，有利于房地产利用效益最大化，同时也维护交易的稳定。2、赵彬已经付清了全部房款200万元，而林方宽等只支付了约50万元的购房款（并且已经在2012年3月停止支付）。因此从履行成本而言，继续履行赵彬与王胜祥房屋买卖合同的履行成本低于继续履行与林方宽的房屋买卖合同。3、赵彬是通过完整的、合法的诉讼程序和执行程序与王胜祥履行完毕，赵彬主观善意，且没有任何过错。因此从维护交易稳定和安全的角度、以及维护判决以及执行的权威性出发，更应保护赵彬的权益，否则倘若房产的所有权最终归于林方宽等，那么作为严格依照原审法院判决书履行并按照执行程序执行的赵彬，反而招致权利受损以及巨额房屋转让款难以收回以及房产升值的财产损失，如此有违法理和情理的判决，将必然会导致法院判决的公正性和权威性收到严重质疑。4、赵彬根据公示公信原则，与王胜祥进行交易，主观是善意的，且无过错，该交易应受到保护。不动产物权公示原则是指将不动产物权的设立、移转通过登记方式向社会公开。不动产物权公信原则是指任何人因为相信登记记载的权利而与权利人从事了移转该权利的交易，该项交易应当受到保护。公示公信原则彰显了保护信赖利益的精髓，而信赖利益往往又是交易安全的基础。在赵彬与王胜祥的房屋买卖过程中，王胜祥是登记记载的权利人，赵彬作为买受人，基于对不动产登记的合理信赖而与之交易，自应获得房屋所有权，该交易应受到保护。否则将是对无辜、善良的后买受人的非难，有悖于公平正义之法则。综上，请求二审法院支持赵彬的全部诉讼请求。
被上诉人王胜祥答辩称，1、王胜祥与赵彬之间的《二手房买卖合同》才是真正的双方当事人真实意思表示，合同内容不存在违法、无效的情形，应当确�该合同有效。并且王胜祥与赵彬的买卖合同已经在执行程序中全面履行买卖合同的义务，付清了全部的房款，代为还清按揭款，并注销抵押登记，只因该房产被查封而未能办理过户手续。2、王胜祥与第三人林方宽等人之间没有合同关系，第三人不应当向王胜祥主张权利。3、王胜祥与林卓升之间签署了《房屋买卖合同》，该合同也是当事人的真实意思表示。在2005年11月14日、2005年11月16日，双方两次就房屋转让合同进行了约定，两次协商签订了书面的两份《房屋转让合同》。合同就房屋转让的价格、交付方式，包括委托公证等都是该合同约定的所有内容，因此应当确认王胜祥与林卓升是真正建立了房屋买卖关系，并非是公证委托关系。4、王胜祥与林卓升办理的公证委托是依据双方所签署的前后两份房屋转让合同中第2条、第9条的约定，办理的公证委托手续。该委托�证是为了委托履行合同，并非建立的新的委托关系。（1）从这两份合同可以看出，办理公证委托的目的是：第一、林卓升是某银行的工作人员，由于工作原因，王胜祥有拖欠按揭款，林卓升告知王胜祥，如不归还按揭欠款，会收回涉案房产，在此情况之下，林卓升才提议购买涉案房产，由于王胜祥与林卓升既非朋友关系，相互之间不信任，林卓升担心王胜祥办理完一手房产证后会不配合房产至林卓升名下，才要求王胜祥将所有办理房产证的相关手续全部委托给林卓升办理。第二、王胜祥既不在深圳居住，也不在深圳工作，涉案房产不仅要办理一手，还要办理二手的房产过户，之间还涉及到银行贷款、注销抵押登记等手续，如果多次往返深圳，会影响到王胜祥的正常居住，所有才委托林卓升办理公证手续。第三、该委托书上第8行载明“我欲购买涉案房产，现委托林�升代为办理”，这种表述的前提是林卓升代王胜祥向开发商购买及办理一手楼的相关手续，这才是办理公证委托的前提和目的，并非是让林卓升向第三方出售房产。（2）双方当事人实际已履行了双方合同中的部分义务，其中包括按照合同约定办理了公证委托手续，按照合同约定支付了10万元的首期款，按照合同约定将办理一手房产证的买卖合同发票、借款合同、抵押合同等全部資料原件，全部提交给林卓升，双方均是按照转让合同的第2条、第3条、第5条、第6条、第9条的约定履行的合同，所以可以确认双方的委托手续仅仅是为了履行双方之间买卖合同的义务而已。5、林卓升在买卖合同中第5条中自认了“涉案房产是王胜祥卖给我，与我签署了买卖合同…”，其自认等事实与王胜祥之前的答辩意见及双方签署的转让合同及履行的行为相互印证。证明王胜祥与林卓升之间已建设了买卖合同关系，而林卓升与林方宽等人之间建立的是另一买卖合同关系，并非委托关系。根据民诉法司法解释的第92条规定，自认的事实应当予以确认。6、在林卓升与王胜祥签署的《房屋转让合同》中，由于林卓升一直未支付房款余款65万元，导致某银行的贷款迟迟未归还，并且林卓升在未取得、未办理一手房、二手房的房产证、也未向王胜祥告知的前提下，将涉案房产转让给了林方宽等人，王胜祥对该事实毫不知情、也未收到任何款项。因此林卓升的行为已经构成了根本违约，王胜祥解除了与林卓升之间的买卖合同关系之后，才将涉案房产重新转让给了赵彬，因此王胜祥与赵彬之间的合同合理合法，应当受到法律保护。
被上诉人欧亮未发表答辩意见。
原审第三人某银行福田支行答辩称，本案与某银行福田支行没有利害关系。2012年2�22日，王胜祥已向银行结清全部借款本息。
原审第三人林方宽、李小逸、徐张华共同答辩称，一、赵彬的上诉理由没有事实依据。原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，所以应当全部驳回赵彬的上诉请求。关于合同关系的问题，林方宽等三人与王胜祥就诉争的房屋买卖合同在2005年就成立且生效，2007年林方宽等三人就开始主张合同成立，正是因为王胜祥见利忘义，故意不履行合同义务，才导致有了今天的诉讼。正如（2007）深南法民三初字第786号民事判决、（2010）深中法民七初字第51号民事判决所确认的，林方宽等三人与王胜祥之间的买卖合同合法有效，并且确认王胜祥负有继续履行合同的义务。就赵彬与王胜祥之间的合同关系，原审判决已作出了认定。如果赵彬与王胜祥之间存在重大过错，甚至是恶意串通，就赵彬而言，签订房屋买卖合同的时候，�争房屋已因为诉讼而被查封，对王胜祥而言，其绝对是恶意的，侵害了林方宽等三人的合法权益，也是故意欺诈上诉人赵彬，明知诉争房屋不可以卖，明知自己负有继续履行合同的义务，却再次将房屋卖给别人。（2007）深南法民三初字第786号判决已确认王胜祥与林方宽之间的《房屋转让合同》合法有效，也就是说，对于林方宽来讲，林方宽存在主张权利的选择权，林方宽选择以王胜祥的委托代理人身份，将诉争房屋卖予林方宽等三人，而放弃了其作为买方的转让合同的全部权利。这些问题在本案及之前的几次审理过程中，已反复进行过调查及辩论。（2007）深南法民三初字第786号已查明并确认，也经王胜祥自认，诉争房屋与林方宽等三人合同成立的时候，委托林卓升将房屋的全部所有手续都交付给了林方宽等三人，林方宽等三人也完全是按照双方的合同约定，全面�行合同义务。诉争房屋于2009年12月7日，欧亮通过暴力手段强行强占诉争房屋。原审判决第16页，本案上诉人赵彬对涉案房屋的交付是否是卖方王胜祥交付，上诉人赵彬表示不清楚。也就是说，赵彬不清楚该房屋的来源。另外我方也保留继续向欧亮主张侵权责任的权利，所以该房屋现在由赵彬占有及使用是否合法，还有问题。二、针对王胜祥的最后一点答辩意见，我方认为王胜祥比赵彬更为急迫取得房产。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回赵彬的全部上诉请求，维持原判。
原审第三人林卓升未发表答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，王胜祥于2005年11月16日与林卓升签订《房屋转让合同》，并于同日出具经公证的《委托书》，明确载明王胜祥委托林卓升为其代理人，办理转让涉诉房产有关手续，代为签署转让合同并收取售房款。根据该委托事项，足以认定王胜祥已作出授权林卓升将涉案房产另行出售的意思表示。赵彬、王胜祥关于《委托书》仅包含办理王胜祥与林卓升之间买卖合同关系相关手续等委托事项的主张不能成立，本院不予采信。既而，林卓升又于2005年11月22日与林方宽、李小逸、徐张华三人签订《房屋转让合同》，该行为应认定为林卓升以自己的名义代理王胜祥将涉讼房产转让给林方宽、李小逸、徐张华三人。由于林方宽、徐张华、李小逸对林卓升的代理人身份亦予确认，因此林卓升与林方宽、徐张华、李小逸签订的《房屋转让合同》直接约束被代理人王胜祥，王胜祥应依约履行合同义务。
2009年9月7日，王胜祥与赵彬签订《二手房买卖合同》，再次将涉讼房产转让给赵彬。该合同系双方真实意思表示，根据现有证据，不能证明双方存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的等违反法律、行政法规强制性规定的情形，因此，赵彬请求认定其与王胜祥于2009年9月7日签订的《二手房买卖合同》合法有效，本院予以支持。但由于赵彬与王胜祥签订的《二手房买卖合同》成立时间、购房款的支付时间及占有涉诉房产的时间均后于林方宽、徐张华、李小逸，在林方宽、徐张华、李小逸与赵彬均对涉讼房产主张物权权利的情况下，赵彬的权利保护顺位后于林方宽、徐张华、李小逸。因此，赵彬关于王胜祥协助其办理涉案房产过户登记手续并支付逾期过户违约金的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，本院依法予以部分纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百�十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2012）深南法民再字第1号民事判决；
二、赵彬、王胜祥于2009年9月7日签订的《二手房买卖合同》合法有效；
三、驳回赵彬的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费共计12412元，保全费2155元，均由赵彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中�人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。