赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0105民初3879号
原告：高征西，男，1971年9月30日出生，汉族，无业，住呼和浩特市赛罕区。
委托诉讼代理人：包春丽，内蒙古蒙银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏德，内蒙古蒙银律师事务所律师。
被告：内蒙古金汇房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区中山东路。
法定代表人：王然中，董事长。
委托诉讼代理人：张金来，内蒙古启安律师事务所律师。
原告高征西与被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司（以下简称金汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高征西的委托代理人苏德、包春丽、被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司的委托代理人张金来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高征西向本院提出诉讼请求：１．被告立即向原告办理位于呼和浩特市赛罕区新华东街维多利*摩尔城2#3#（B座）3层XXXXX号商业房屋的土地使用权变更和房屋所有权登记手续（办理房屋所有权证）；２．被告按照原告已付房款总额开具发票；3.被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金9562.57元；4.被告向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请就双方签订的《商品房买卖合同》登记备案。
事实和理由：2011年7月25日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于呼和浩特市赛罕区新华东街维多利*摩尔城2#3#（B座）3层XXXXX号商业房屋出售原告，该商品房建筑面积共计为29.56平方米，商品房总价为956257元。合同签订后，原告依约向原告支付了全部购房款，但被告未予开具发票。合同约定被告应当在商品房交付使用后的540日内为原告办理产权登记，取得商品房房地产权属证书，如原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款1%向原告支付违约金。然上述期限届满后，被告迟迟不予办理，被告的行为已经构成违约，故原告诉至我院，请求判如所请。
被告金汇公司辩称，该房屋因为权利受限以及结构的变化暂时无法办理相关证书，对此希望人民法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：2011年7月17日,被告金汇公司(出卖人)与原告高征西（买受人）签订了《商品房买卖合同》两份。两份合同第一条、第三条、第四条约定，买受人购买呼和浩特市赛罕区新华东街南侧维多利*摩尔城第2#3#座3层XXXXX号房，该商品房的用途为商业，合同约定建筑面积为29.56平方米，商品房单价为24156.09元每平方米，总金额为714054元。合同第二条约定，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为呼和浩特市房地产管理处，许可证号为呼房预销售证第20110022号。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案。
另查明，原告高征西（甲方）与内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（乙方）签订《维多利*摩尔城委托经营合同书》，合同第一条约定，1、甲方同意将所购买的维多利*摩尔城B座2#3#号楼3层XXXXX号商铺委托乙方经营，乙方接受甲方之委托；2、委托经营期限为三年，自商铺所在商业卖场开业之日（2012年5月28日）起算。合同第二条约定，1、经甲乙双方协商一致同意，乙方在签订本协议同时向甲方一次性支付三年收益，三年共计收益金额人民币242203元。
又查明，2011年7月17日，被告向原告出具收据两张，分别载明：今收到原告高征西摩尔城XXXXX号房款714054元、242203元。收款单位处有内蒙古金汇房地产开发有限责任公司财务专用章。
再查明，维多利•摩尔城第2#3#幢楼与维多利•摩尔城B座2#3#号楼系同一建筑，呼和浩特市产权市场管理处档案馆登记为维多利摩尔城东区综合楼。2012年5月28日，本案所涉房屋交付使用，被告对此予以认可。
还查明，被告已取得本案所涉房屋的商品房预售许可。本案所涉房屋所在维多利摩尔城东区综合楼一层房屋存在被其他诉讼案件司法查封的情况，且该建筑未办理初始登记。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告已经取得商品房预售许可，故该合同合法有效，双方权利义务关系明确，应受法律保护。原告已按合同约定履行了支付房屋价款的义务，是本案所涉房屋的实际所有权人，被告应按照合同约定在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但鉴于维多利摩尔城东区综合楼一层房屋存在限制登记的情形，无法办理初始登记。而办理初始登记是原告办理房屋所有权登记的前提，故原告要求被告为其办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的诉讼请求在客观上暂时无法实现，原告可以在障碍消除后与被告协商办理或另行主张权利。
对于购房款总额，原告按照收据的总金额956257元计算，包括《商品房买卖合同》中约定的购房款与委托经营三年收益金抵顶房款，且被告对收据的真实性予以认可，故本院予以支持。
对于原告主张被告按已付购房款1%支付违约金的诉讼请求，本院认为，房屋交付之日为2012年5月28日，至原告起诉之日止已超过约定的540日。被告未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，且维多利摩尔城东区综合楼一层存在限制登记系被告造成，故被告构成违约，应按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，按照已付购房款956257元的1%向原告支付违约金。对于被告辩称其已向房管局提交了办理房屋权属证书的申请，完成了合同约定义务，因房屋装修导致没有四至，应由被告、原告和摩尔城公司三方承担无法办理房屋权属证书的责任的抗辩理由，无相应证据支持，故本院不予支持。
对于原告主张被告按照已付购房款总额开具发票的诉讼请求，本院认为，未按照规定开具发票属于违反发票管理法规的行为。因此，开具发票属于行政法律关系的调整范围，而不是民事法律关系的调整范围，原告可向税务部门反映并要求其解决。
对于原告主张被告向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请就双方签订的《商品房买卖合同》登记备案的诉讼请求，本院认为，合同生效之日为2011年7月17日，至原告起诉之日止已超过约定的30日，故被告构成违约，应按照《商品房买卖合同》第二十四条的约定，向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案。对于被告辩称本案所涉房屋不具合同登记备案条件的抗辩理由，无相应证据支持，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告高征西支付逾期办理房屋权属证书的违约金9562.57元（按照已付购房款956257元的1%计算）。
二、被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内就原被告签订的《商品房买卖合同》向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案。
三、驳回原告高征西的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计25元，由被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
代理审判员 李维栋
二〇一六年八月九日
书 记 员 李祝英