浙江省金华市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）浙金商终字第1682号
上诉人（原审原告）：吴泽富。
委托代理人：陈国群。
被上诉人（原审被告）：金子钢。
委托代理人：骆忠红。
委托代理人：徐艳飞。
上诉人吴泽富为与被上诉人金子钢委托合同纠纷一案，不服
浙江省义乌市人民法院（2013）金永廿三里商初字第532号民事判
决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案
。现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年，原告经被告介绍购买位于山东
烟台龙口的东海19克拉公寓。2011年8月14日，原告（认购方）与
烟台海铭置业有限公司、青岛辰星置业有限公司（出售方）签订
《东海19克拉商品房认购书》一份，其中载明认购价总金额为558
000元。同日，原告向被告交付2万元。2011年8月19日，被告向原
告出具《承诺书》一份，其中载明：“客户吴泽富于2011年8月14
日预定了龙口19克拉公寓，如果证件没有（土地证、规划证等）
，金子钢负责退回已交房款。”。2011年8月21日，原告以银行转
账方式向被告交付259000元。2012年6月23日，原告（乙方）与烟
台海铭置业有限公司（甲方）签订《协议》一份，载明：“经甲
乙双方平等协商，达成如下协议：1、乙方购买甲方开发的东海19
克拉a－0530号，乙方已交诚意金贰拾柒万玖仟元，因规划设计变
更，至今未开工建设。2、2012年10月31日甲方此项目若不开工，甲方按乙方从交款之日起已交款的银行同期贷款利息2倍赔付乙方
，并返还本金；若乙方继续保留此房源，需留伍万元诚意金，以
享受原购买价格。3、东海19克拉工期3年，包括半年酒店管理筹
备期，如未按时交付，同样按照上述第二条赔付。4、若乙方保留
此房源，任何时间可差价出售，但须交8.5%的税金。5、若乙方购
房时付款方式为按揭，在封顶之日改为一次性且交齐全款，则仍
可享受一次性优惠价格。6、乙方剩余房款待本建筑封顶之日交齐
，双方互不追究违约责任。7、此协议受法律保护。”。2013年5
月29日，原告（乙方）与烟台海铭置业有限公司、青岛辰星置业
有限公司（甲方）签订《协议书》一份，其中载明：“乙方于201
1年8月14日购买了龙口东海19克拉，已交诚意金279000.00元，由
于东海19克拉项目至今未开工，经甲乙双方协商一致达成以下共
识：乙方预留2万元作为诚意金预定东海19克拉原选定房源，剩余
房款人民币259000.00元（贰拾伍万玖仟元正）甲方于2013年7月2
8日前退还到乙方账户。乙方将所交房款额所产生的利息55800元
作为保留房源诚意金，房价按原认购书不变。甲方于2014年5月30
日前办理完填海及相关手续并大面积开工，乙方将诚意金冲抵房
款，并且须在工程达到预售条件时按照原付款方式缴纳所选房源
的房款；若东海19克拉在此时间内未经国家有关部门批准且未开
工，甲方须退还诚意金人民币75800元（柒万伍仟捌佰元正）。此
协议一式两份，甲乙双方各一份，具有同等法律效力。”。2013
年9月10日，原告诉至法院。被告则认为：自己相当于烟台海铭置
业有限公司与原告的中间人，当时从事本案所涉业务时，曾从烟
台海铭置业有限公司处获得报酬。
原审原告吴泽富于2013年9月10日向原审法院起诉，请求判令：判令被告返还款项279000元并赔偿利息损失58800元。
原审被告金子钢答辩称：1、原告是与烟台海铭置业有限公司
签订的商品房认购书，被告并非购房合同的相对方，退款义务不
在被告，而在烟台海铭置业有限公司。2、原告承认其委托被告购
买东海19克拉公寓，本案系委托合同纠纷，被告已积极履行委托
义务，在得知该项目无法正常运作后，被告先后于2012年6月23日
、2013年5月29日两次陪同原告前往烟台海铭置业有限公司与该公
司协商退款事项，而且原告与烟台海铭置业有限公司达成协议并
签订两份协议书，该两份协议书的内容是关于退款事项，被告作
为委托人其已经履行了介入权，此时购房合同的相对方为原告与
烟台海铭置业有限公司。3、被告承诺负责退回已交房款的真实意
思表示为由被告办理退款手续，而被告在得知房地产项目无法正
常运作后，积极与原告及烟台海铭置业有限公司协商退款事项。
从原告与烟台海铭置业有限公司达成的两份协议书可以看出，被
告已经完成委托义务，不需要承担向原告返还购房款及利息损失
的义务。
原审法院审理认为：虽然原告认为自己与被告之间存在委托
关系，但结合被告陈述，本案被告实际应为居间人。2011年8月19
日被告出具的《承诺书》系其真实意思表示，且内容也未违反法
律规定，应认定合法有效。该《承诺书》应理解为如果没有土地
证、规划证等证件，则由被告负责从房地产公司退回已交房款后
再交还给原告。但之后原告又于2012年6月23日、2013年5月29日
两次与房地产公司签订协议，对所预交的279000元购房款重新进
行了约定处理，应认定原告已改变由被告负责从房地产公司退回
已交房款后再交还给原告的处理方式，现原告在其与房地产公司进行重新约定后又根据之前的《承诺书》向被告主张返还预交的
购房款依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》
第五十七条、第五十八条、第八十四条之规定，判决：驳回原告
吴泽富的诉讼请求。案件受理费3184元，保全费2209元，合计539
3元，由原告吴泽富负担。
上诉人吴泽富不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉
称：2011年5、6月间，上诉人经被上诉人介绍购买烟台海铭置业
有限公司开发的东海19克拉公寓。2011年8月19日，经上诉人要求
，被上诉人书面承诺：如果东海19克拉公寓项目没有取得土地证
、规划证等法定手续，由被上诉人负责退还购房款。在该承诺基
础上，上诉人委托被上诉人支付了购房款。因合同一直没有履行
，上诉人与烟台海铭置业有限公司于2013年5月29日解除商品房交
付的权利、义务，明确烟台海铭置业有限公司应于2013年7月25日
前退还其购房款259000元人民币。事后经证实，东海19克拉公寓
项目没有合法审批手续。其向被上诉人主张权利未果，于2013年8
月12日向义乌市人民法院针对被上诉人提起诉讼。原判认为被上
诉人出具的《承诺书》合法有效，但上诉人于2013年5月29日与房
地产公司签订协议，对所预交的279000元购房款重新进行了约定
处理，应认定其已改变由被上诉人负责到房地产公司退回已交房
款后再交还给其的处理方式，以此为由驳回其诉讼请求。原判的
该认定系未能正确分析其与被上诉人之间确定的权利义务关系，
把实体权利、义务的配置转化为购房款处理方式的程序问题，在
此基础上作出的判决缺乏实质性法律依据。原判认定其与被上诉
人之间存在居间法律关系，但忽视了被上诉人出具的《承诺书》
的法律意义。被上诉人接受烟台海铭置业有限公司的委托，推销房地产项目，为了促成交易出具了《承诺书》，该《承诺书》在
法律上系一种保证形式。其系在该保证的基础上，委托被上诉人
支付购房款，因此，被上诉人的保证义务跟上诉人与烟台海铭置
业有限公司之间签订的商品房买卖合同相关。如烟台海铭置业有
限公司未能交付商品房，被上诉人在烟台海铭置业有限公司退还
购房款的义务范围内承担保证责任，这是实体上的义务而非原判
所认为的购房款的处理方式。从法律层面上讲，上诉人与烟台海
铭置业有限公司于2012年6月23日所签订的协议是双方对交付商品
房的可行性及期限的设定，没有形成对2011年8月14日协议的本质
变更。2013年5月29日所签订的协议双方解除了交付商品房交付的
权利义务，同时明确烟台海铭置业有限公司应于2013年7月25日前
退还上诉人购房款259000元人，在该份协议中上诉人亦未免除被
上诉人的保证义务，故此，上诉人可以诉请被上诉人返还259000
元购房款。综上所述，请求二审法院撤销原判或依法改判，支持
上诉人的诉讼请求。
被上诉人金子钢答辩称：1、原判认定上诉人向案外人烟台海
铭置业有限公司及青岛辰星置业有限公司购买商品房的过程中，
被上诉人处于居间人的地位，根据双方在一审中的陈述及举证情
况来看，该认定符合案件客观事实。2、关于被上诉人出具的承诺
书的定性问题，是双方争议的焦点。其认为承诺书应该是被上诉
人作为居间人在房屋买受人提出要求的情况下，承诺为其代办退
还已付购房款的事宜。该理解符合居间人的身份，也是被上诉人
当时的真实意思表示。更何况上诉人在2013年5月29日与房屋出卖
人之间达成了明确约定，明确由上诉人自行向房屋出卖人退还其
交付的诚意金259000元，留下的2万元诚意金本金加利息55800元继续作为上诉人购买商品房的诚意金，到2014年5月30日前再来决
定继续履行房屋买卖合同还是终止合同履行。退还诚意金的责任
主体是案外人即房屋出卖人。上诉人主张承诺书是被上诉人作为
保证的意思表示，该理解错误。按照《中华人民共和国担保法》
第六条的规定，本案中被上诉人出具的承诺书内容仅仅明确：假
如上诉人购买的楼盘未能取得相关证书的话，由被上诉人负责帮
助退回其房款，而并没有约定假如房屋的出卖人不退还房款，由
被上诉人承担保证责任。故被上诉人出具的承诺书并非是保证的
意思表示。原判对相关法律关系的认定以及承诺书的认定正确，
实体处理亦正确，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人吴泽富在二审当中提供了如下证据：1、录音及整理资
料各一份，用以证明被上诉人金子钢承认系其与上诉人一起去案
外人那里签了两份协议，该两份协议签订后，被上诉人金子钢承
认他还是负有退还本金的义务。2、收条原件一份，用以证明两次
办理购房及退款手续都是金子钢亲自去办理。
经质证，被上诉人金子钢对上述证据提出如下质证意见：
1、对证据1，该证据不属于新证据，不同意质证。且对该证
据的真实性和完整性均有异议：不清楚与被上诉人通话的通话人
的具体身份，当中的一些内容不真实，亦不能排除上诉人对该录
音进行剪辑、重新处理的可能；对该证据的合法性和关联性均有
异议，该录音当中多带有诱导性发问，故通话内容未能完整体现
出被上诉人的真实意思，不具有合法性。且被上诉人只是表达了
会负责帮上诉人到开发商处退回购房款，并未说自已会把购房款
退给上诉人，故该录音资料不能证明上诉人欲证明的对象。2、对
证据2的真实性没有异议，但对关联性有异议，该收条只是保证青岛辰星置业有限公司盖上合同章，故与本案无任何关联。
对上诉人吴泽富提供的证据，本院认为证据1非新证据，且被
上诉人金子钢对该证据的真实性、合法性、关联性和完整性均提
出了异议，而上诉人吴泽富又未能提供印证证据，故对该证据本
院不予采信；被上诉人金子钢虽对证据2的真实性没有异议，但对
关联性提出了异议，提出该证据与本案无任何关联。从该证据的
内容来看，该证据并不影响对本案事实的认定，故本院认定该证
据的证据效力，但对该证据的证明效力不予认定。
被上诉人金子钢在本院二审审理期间没有新证据提供。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，双方当事人对本案现有证据的真实性均无异议，
故均应予确认。从现有证据的内容来看，上诉人吴泽富虽于2012
年6月23日才以自己的名义与烟台海铭置业有限公司（甲方）签订
《协议》一份，于2013年5月29日与烟台海铭置业有限公司、青岛
辰星置业有限公司签订《协议书》一份，但从之前签订《东海19
克拉商品房认购书》及《承诺书》的过程来看，在2011年8月19日
被上诉人金子钢向吴泽富出具《承诺书》之前的同月14日，吴泽
富就以自已的名义与烟台海铭置业有限公司、青岛辰星置业有限
公司签订了《东海19克拉商品房认购书》，且被上诉人金子钢亦
承认在整个居间牵线过程中如能中介成功，则能从房地产公司处
得到相应的报酬。因此，就上述证据来看，在购买本案所涉的东
海19克拉商品房活动中双方当事人间存在居间合同关系。原判以
上诉人吴泽富在被上诉人金子钢向其出具了《承诺书》后又与房
地产公司签订协议，已改变由被上诉人金子钢负责从房地产公司
退回已交房款后再交还给上诉人的处理方式，上诉人吴泽富再依据《承诺书》向被上诉人主张返还预交的购房款依据不足为由，
驳回上诉人吴泽富的诉讼请求不妥。被上诉人金子钢于2011年8月
19日出具的《承诺书》载明“如果证件没有（土地证、规划证等
），金子钢负责退回已交房款。”等内容，而2013年5月29日上诉
人吴泽富与烟台海铭置业有限公司、青岛辰星置业有限公司签订
的《协议书》载明“甲方（烟台海铭置业有限公司、青岛辰星置
业有限公司）于2014年5月30日前办理完填海及相关手续并大面积
开工，乙方（吴泽富）将诚意金冲抵房款”及“若东海19克拉在
此时间内未经国家有关部门批准且未开工，甲方须退还诚意金人
民币75800元（柒万伍仟捌佰元正）”等内容，从该两份证据的内
容来看，被上诉人金子钢承诺的“负责退回已交房款”的前提条
件“如果证件没有（土地证、规划证等）”如要实现，则至少要
在涉案的房地产公司烟台海铭置业有限公司、青岛辰星置业有限
公司未在2014年5月30日前办理完填海及相关手续并大面积开工的
手续才能明确，现该期限并未届满，故上诉人吴泽富提起诉讼的
条件并未成就，其起诉不适时，应予驳回。综上，上诉人吴泽富
所提的其可依据被上诉人金子钢出具的《承诺书》诉请被上诉人
金子钢返还259000元购房款的上诉理由不能成立，本院不予采纳
，原判认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华
人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百一
十九条第一款第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项之
规定，裁定如下：
一、撤销浙江省义乌市人民法院（2013）金义廿三里商初字
第532号民事判决；
二、驳回吴泽富的起诉。本裁定为终审裁定。
审 判 长 李向平
审 判 员 金 莉
代理审判员 李建旭
二〇一四年一月六日
代书 记员 范夏青