西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0103民初2409号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区南广济街38号。
负责人：杨新丰，该行行长。
委托代理人：赵洁，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：瞿龙，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：杜秀芳，女，1970年8月27日出生，汉族，无业。
被告：陕西嘉里房地产开发有限公司，住所地：西安市灞桥区十里铺街道矿山路东方罗马花园9号楼10206室。
法定代表人：刘万利，该公司经理。
委托代理人：鲁超美，陕西华宝卓律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）与被告杜秀芳、被告陕西嘉里房地产开发有限公司（以下简称嘉里公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理，依法由代理审判员卫珊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行陕西分行委托代理人瞿龙、被告嘉里公司委托代理人鲁超美到庭参加诉讼。被告杜秀芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告建行陕西分行诉称，2011年10月8日,原告与被告杜秀芳签订了个人住房(商业用房)借款合同。合同中约定：由原告向被告杜秀芳发放贷款325000元，用于被告购买合同中列明的位于西安市灞桥区矿山路东方罗马花园第18幢2单元4层20406号房，借款期限自2011年10月8日至2029年10月8日，在此期间被告应按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月按时归还本息金额2864.8元。原告与被告嘉里公司签订了编号为2010-94的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，被告嘉里公司对被告杜秀芳的上述债务承担最高额保证责任。为确保上述借款合同的履行，原告与被告杜秀芳同日签订了西安市房地产抵押合同,约定被告杜秀芳以抵押合同中列明的上述房产担保其履行债务；抵押合同担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用和所有其他应付的费用。借款合同签订后，原告依约向被告杜秀芳发放贷款325000元，但自2014年12月至今，被告杜秀芳以种种理由拖延不予还款，到2015年7月27日尚有本金人民币296021.15元、利息12536.79元、本金罚息233.51元、利息复利390.88元未归还原告。现起诉请求：1.判令宣布贷款立即到期，被告杜秀芳偿还原告借款本金人民币296021.15元、利息12536.79元、本金罚息233.51元、利息复利390.88元（合计309182.33元），及2015年7月27日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用；2、判令原告对被告杜秀芳为本案借款提供的抵押房产变卖所得享有优先受偿权；3、判令被告嘉里公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令由二被告承担诉讼费。
被告杜秀芳未答辩。
被告嘉里公司辩称，原告应当先处置抵押房产，对不足部分才由其承担连带清偿责任。
经审理查明，2011年10月8日，原告建行陕西分行与被告杜秀芳签订个人住房（商业用房）借款合同，双方约定，被告杜秀芳向原告建行陕西分行借款325000元；借款期限从2011年10月8日至2029年10月8日。在此期间被告杜秀芳应按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月按时归还本息金额2864.8元。该款用于购买位于西安市灞桥区矿山路东方罗马花园第18幢2单元4层20406号房。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款，则构成违约；出现违约行为，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还本息及相关费用。同日，原告建行陕西分行与被告杜秀芳签订了西安市房地产抵押合同，合同中约定被告杜秀芳以上述房屋作为贷款抵押。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；利息及违约金按照借款合同的约定计算。并于2011年11月15日在西安市房屋管理局办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。合同签订后，原告建行陕西分行依约定向借款人被告杜秀芳指定的账户发放了借款，但被告杜秀芳并未按照合同约定履行还款义务。截止2015年7月27日，被告杜秀芳拖欠原告建行陕西分行借款本金人民币296021.15元、利息12536.79元、本金罚息233.51元、利息复利390.88元。
原告建行陕西分行与被告嘉里公司于2010年11月8日签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，双方约定本最高额保证所担保的债权是指自2010年11月8日至2013年11月8日期间因原告建行陕西分行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权。被告嘉里公司提供的保证为连带责任保证；无论原告建行陕西分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立，是否有效，不论其他担保是否由债务人自己所提供、原告建行陕西分行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，被告嘉里公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告建行陕西分行均可直接要求被告嘉里公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告嘉里公司不提出任何异议。
上述事实，有原告提交的个人住房（商业用房）借款合同、西安市房地产抵押合同、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明、个人贷款支付凭证、对账单及拖欠明细、个人住房（商业住房）借款最高额保证合同及庭审笔录等证据在卷予以佐证。
本院认为，原告建行陕西分行与被告杜秀芳签订的个人住房（商业用房）借款合同及西安市房地产抵押合同，意思表示真实，内容合法，不违反法律规定，为有效合同。合同当事人均应按照合同约定履行相应的义务。现被告杜秀芳未按约定支付借款本息，已经构成违约，对原告要求宣布贷款立即到期，要求被告偿还借款本金、利息和罚息的请求，依法应予以支持。依据上述抵押合同，被告杜秀芳以西安市灞桥区矿山路东方罗马花园第18幢2单元4层20406号房为借款债务作抵押，且已经办理了贷款抵押登记，原告建行陕西分行取得了对该房屋的抵押权，原告要求对该抵押物拍卖或者变卖所得的价款优先受偿的请求，依法应予以支持。关于被告嘉里公司主张原告应首先处置抵押房产，抵押房产处置之后不足清偿的部分才由其承担连带清偿责任一节，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，即“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”本案中原告建行陕西分行与被告嘉里公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同第七条第二项明确约定，“无论原告建行陕西分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立，是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、原告建行陕西分行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，被告嘉里公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告建行陕西分行均可直接要求被告嘉里公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告嘉里公司不提出任何异议。”该约定是对被担保的债权既有物的担保又有人的担保的情形时债权如何实现做出了明确约定，因此，对被告嘉里公司的该项辩称，本院不予采纳。原告要求被告嘉里公司对上述债务承担连带清偿责任的请求，依法应予以支持。被告嘉里公司承担保证责任后，可向杜秀芳追偿。被告杜秀芳未到庭应诉，视为放弃权利。综上，依据《中国人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条,《中国人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杜秀芳于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行截止2015年7月27日的借款本金人民币296021.15元、利息12536.79元、本金罚息233.51元、利息复利390.88元（合计309182.33元），及2015年7月27日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用按合同约定计算支付；
二、被告杜秀芳逾期未履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告杜秀芳提供抵押担保的位于西安市灞桥区矿山路东方罗马花园第18幢2单元4层20406号房拍卖或者变卖所得的价款享有优先受偿权；
三、被告陕西嘉里房地产开发有限公司对被告杜秀芳的上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，可向被告杜秀芳追偿。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费5938元，减半收取2969元由被告杜秀芳负担（此款原告已预付，被告在付上述款项时，一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
代理审判员 卫 珊
二〇一六年六月五日
书 记 员 蒋金瑜