上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初6430号
原告陈卫勇，男，1973年10月30日生，布依族，住贵州省贵阳市。原告冯莉，女，1978年9月11日生，汉族，住贵州省遵义市。上列两原告的共同委托代理人耿宏鸣，上海凯欣律师事务所律师。被告周其明，男，1967年1月19日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人王磊，上海浩锦律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行，住所地上海市。负责人陈磊，行长。委托代理人陈佳。委托代理人封佳文。原告陈卫勇、冯莉与被告周其明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，通知中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行(以下简称工行闸北支行)作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告陈卫勇，及其与原告冯莉的共同委托代理人耿宏鸣，被告周其明的委托代理人王磊，第三人工行闸北支行的委托代理人封佳文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈卫勇、冯莉诉称，2016年1月2日，陈卫勇、冯莉经中介公司居间与周其明签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定，陈卫勇、冯莉向周其明购买本市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称402室房屋)，总房价为340万元，双方于签订《房屋买卖合同》后90天内签订《上海市房地产买卖合同》，并于2016年5月31日前办理产权过户。合同签订后，陈卫勇、冯莉支付了周其明定金20万元。2016年3月28日，陈卫勇、冯莉至中介处欲支付周其明首付款，周其明称购房政策变化，如将402室房屋卖给陈卫勇、冯莉，周其明将无法再购买房屋，故拒绝进行交易。现陈卫勇、冯莉起诉要求周其明在清偿债务的前提下，由工行闸北支行注销设定在402室房屋上抵押权，周其明将该房屋过户给陈卫勇、冯莉，并按总房价款的日万分之五计算，支付从2015年6月1日起至实际过户之日止的违约金。被告周其明辩称，双方约定于2016年4月2日签订《上海市房地产买卖合同》，陈卫勇、冯莉支付首付款，但陈卫勇、冯莉在此期限内并未支付首付款，也未与周其明签约。且购房新政出台后，陈卫勇、冯莉不具备购房资格，故陈卫勇、冯莉构成违约。周其明不同意陈卫勇、冯莉的诉请。周其明愿意解除合同，返还定金20万元。第三人工行闸北支行述称，要求保护该行在402室房屋上的合法抵押权。经审理查明，402室房屋房地产权利人登记为周其明，2010年1月29日，工行闸北支行在该房屋上设定了抵押权，债权数额为97万元。2016年1月2日，陈卫勇、冯莉(乙方)经上海搜房房天下房地产经纪有限公司(丙方)居间，与周其明(甲方)签订了《房地产买卖居间协议》，约定，乙方购买甲方402室房屋，总房价款340万元；乙方向丙方支付意向金5万元，作为与甲方洽谈之用，若甲方签署《房屋买卖合同》则该意向金转为定金；乙方于甲方签署《房屋买卖合同》后10日内补足定金至20万元。当日，陈卫勇、冯莉(乙方)与周其明(甲方)签订了《房屋买卖合同》，约定，乙方购买甲方402室房屋，该房屋设立抵押，抵押权人工商银行，抵押金额80万元；该房地产转让价格共计340万元，为办理交易过户手续之需，双方于本合同签署后90天内至居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方于签订示范合同当日向甲方支付首付款100万元(含已付定金)，甲方收款后先用于清偿抵押贷款；乙方于签订示范合同后5日内申请银行贷款，以贷款方式支付第二期房价款238万元；甲方收到全部款项后5日内对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付乙方，乙方在交接后当日支付甲方尾款2万元；甲乙双方于2016年5月31日前办理过户；本次交易中所有税、费全部由乙方承担；一方未按本合同约定履行义务的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金；补充约定：若乙方首付款未能如期支付，因乙方原因不能按规定时间与甲方办理产权过户，每逾期一日，乙方向甲方赔偿500元。同日，陈卫勇、冯莉支付了周其明定金5万元。1月10日，陈卫勇、冯莉又支付了周其明定金15万元。另查明，陈卫勇、冯莉系夫妻。至2016年4月，陈卫勇累计74个月缴纳本市个人城镇基本养老保险。审理中，陈卫勇、冯莉提供了与周其明的谈话录音，主要内容为，陈卫勇表示，陈卫勇遵守合同于三月底前支付首付，今天就是来支付首付款的。周其明表示，325政策那天出来了，周其明不好再买房屋了，自己也没得住，不能再和陈卫勇、冯莉交易。冯莉表示，周其明是否要违约。周其明表示，是国家政策，不是违约。冯莉表示，陈卫勇、冯莉的房屋已经卖掉了，也要睡马路了。周其明表示，对录音的真实性不予认可。经本院释明，周其明表示对录音不申请鉴定。审理过程中，陈卫勇、冯莉将剩余房款320万元交至本院代管。以上事实，有陈卫勇、冯莉提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、定金收据、谈话录音、房地产抵押状况信息，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，陈卫勇、冯莉与周其明于2016年1月2日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，陈卫勇、冯莉与周其明为办理交易过户手续之需，于签订该合同后90天内签订《上海市房地产买卖合同》，陈卫勇、冯莉于签订《上海市房地产买卖合同》当日支付周其明首付款100万元。陈卫勇、冯莉提供了与周其明的谈话录音，可以证明周其明因自身原因不愿意继续出售房屋。周其明主张陈卫勇、冯莉未按约支付首付款，本院不予采信。周其明否认录音的真实性，但未提供相应证据证明，亦不申请进行鉴定，故本院不予采纳。陈卫勇至合同约定的签订《上海市房地产买卖合同》之时，在本市缴纳个人城镇基本养老保险已满5年，周其明主张陈卫勇、冯莉无购房资格，缺乏依据，本院不予采纳。陈卫勇、冯莉要求周其明继续履行《房屋买卖合同》，将402室房屋过户给陈卫勇、冯莉，符合法律规定及合同约定，本院予以准许。鉴于工行闸北支行在402室房屋上设定了抵押权，周其明应当还清贷款本息，注销抵押权后，将该房屋过户给陈卫勇、冯莉。《房屋买卖合同》约定，陈卫勇、冯莉与周其明于2016年5月31日前办理过户；一方未履行本合同约定义务的，视为违约，守约方有权要求违约方按总房价款的日万分之五支付违约金。陈卫勇、冯莉要求周其明支付违约金，符合约定。考虑到该违约金标准较高，本院酌情调整为违约金按日万分之二点五计算。《房屋买卖合同》约定，周其明收到全部房款后应当将房屋交付给陈卫勇、冯莉。陈卫勇、冯莉已将剩余全部房款交至本院代管，保证其履行合同的付款义务，考虑到避免当事人的诉累，及合同全面履行，本案中一并判决周其明将房屋交付给陈卫勇、冯莉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周其明于本判决生效之日起十日内，在还清第三人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行借款本息的前提下，注销设定在宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权，将该房屋及该房屋房地产权利交付给原告陈卫勇、冯莉；二、原告陈卫勇、冯莉于被告周其明交付上述房屋及该房屋房地产权利时支付被告周其明剩余房款320万元；三、被告周其明于本判决生效之日起十日内，以340万元为本金，按日万分之二点五计算，支付原告陈卫勇、冯莉从2016年6月1日起至房屋过户之日止的违约金；四、原告陈卫勇、冯莉的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为17,400元、诉讼保全费5,000元，由原告陈卫勇、冯莉负担250元，被告周其明负担22,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数递交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一六年八月二十六日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条……。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。