北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第01536号
原告李×，男。
委托代理人闫明，北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人包华，北京市兰台律师事务所律师。
被告北京物丰华运商贸有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇宏福东路北侧7号。
注册号：110115009778774。
法定代表人张令，董事长。
委托代理人孙×，男。
原告李×与被告北京物丰华运商贸有限公司（以下简称物丰公司）业主共有权纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭晶独任审判，公开开庭进行了审理。原告李×之委托代理人闫明、包华与被告物丰公司之委托代理人孙×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李×诉称，我与物丰公司均为×大厦的业主。我为×大厦东区×的业主，物丰公司为×大厦西区的业主。2011年6月22日，物丰公司擅自侵占了×大厦一层北大厅，用于办公并开办餐厅至今。餐厅经营期间，饭菜味道充斥整个一层大厅，给其他业主造成工作、生活的极大负面影响。×大厦一层大厅是全体业主的共有区域。物丰公司未经全体业主同意，擅自占用公共区域的行为违反了法律规定，侵害了其他业主的合法权利。故诉至法院，要求物丰公司腾退×大厦一层北侧大厅，并将其恢复原状。
被告物丰公司辩称，李×不具备诉讼主体资格，本案主体应该为物业公司，物业公司有权要求排除妨碍、赔偿损失。我公司使用北侧大厅是为全体业主服务，属于公益性质，并非为了自己使用，故我公司不同意李×的诉讼请求。
经审理查明，2006年10月7日，李×与北京市×房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房预售合同》，约定李×购买位于五棵松路×的×大厦东区×房屋。该合同第二十一条：”......3、该商品房所在楼栋的大堂、大堂的各出入口使用权归全体产权人共有；4、该商品房所在楼栋的建设红线范围内的土地使用权归全体产权人共有......。”物丰公司系×大厦西区×业主。自2011年6月起，物丰公司使用大厦一层北侧大厅用于餐饮及其他业务事项。现李×以物丰公司私自占用业主共有财产为由，要求物丰公司腾退一层北侧大厅并恢复原状。审理中，李×提出业主不得私自占用共有部分，据此提交了《业主临时公约》，内容为：”为落实本物业的售后物业管理，维护全体业主的合法权益，维护物业区域内公共环境和秩序，根据国务院《物业管理条例》及有关法规、规章、规范性文件，并结合×大厦物业管理的实际，制订本公约，由本物业区域内全体业主共同遵守。......三、按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位，共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自变更房屋结构、外观和用途；不占用损坏共用部分和共用设施设备；不利用共用部位搭建建筑物、构筑物等......。”物丰公司对业主临时公约的真实性予以认可，对证明目的不予认可。李×提交物丰公司于2011年6月23日向北京×物业服务有限公司出具的《关于大厦送餐事宜的意见函》复印件，内容为：”×集团已定于2011年6月23日搬入大厦，×集团及东区员工都急待解决就餐问题。我公司考虑聘请专业送餐公司为大厦提供送餐服务，以解燃眉之急，临时使用一层大厅北侧空置房，待大厦地下餐厅建立并正式投入使用后将停止送餐服务并退出所使用区域。”物丰公司称无法核实该意见函的真实性，且使用一层北侧大厅系为方便大厦的全体业主用餐。李×提交了其拍摄的一层北侧大厅中午用餐情况、地下一层餐厅用餐情况、大厦×房屋照片，证明×大厦地下一层餐厅的配备足以满足大厦业主的使用需求，一层北侧餐厅用餐人数并不多，且物丰公司所有的×房屋亦有大部分空置面积。物丰公司对照片的真实性予以认可，对证明目的不予认可，且其×房屋使用情况与本案无关。李×提出物丰公司除不合理使用一层北侧大厅用于餐饮经营外，每月还使用北侧大厅用于与供应商之间的结算事宜，并提交北侧大厅用于其它用途时的照片，物丰公司对照片的真实性不予认可，并表示供应商并非每月均到此处对账，北侧大厅在大部分时间为空置状态。李×提出地下一层餐厅可以满足业主的使用需求，据此其提交北京×美食达送餐有限公司出具的《情况说明》。物丰公司对情况说明的真实性予以认可，但表示其公司职工为上千人，地下一层的餐厅无法满足其职工用餐需求。
审理中，物丰公司表示其系非营利性的使用一层北侧大厅，并提交了其关联企业北京×集团股份有限公司（甲方）与北京×快餐有限公司（乙方）签订的《×大厦员工餐厅委托经营合同》，约定甲方将×大厦一层快餐厅无偿提供给乙方经营全体大厦员工的午餐，合同期限为2012年9月1日至2013年8月31日止。李×表示无法确认该合同的真实性。物丰公司提交《×大厦一层餐厅饭菜满意度调查表》，证明该大厦东区员工也在北侧大厅设立的餐厅用餐。李×表示无法核实调查表的真实性，且实际使用人的意见不能代表大厦业主的意见。
本院在审理过程中，前往×大厦的物业管理单位北京×物业服务有限公司（以下简称×公司）调查，该单位表示一层北侧大厅自其2009年撤出后为空置状态，2011年7月物丰公司进驻大厦时提出将北侧大厅作为餐厅使用，经物业公司征求意见，大部分东区业主表示不同意，其将意见反馈给物丰公司后，物丰公司强行撬开一层北侧大厅的门锁，并搬入桌椅、餐车及空调等物品并设立餐厅。关于大厦员工就餐，×公司表示×大厦已于2011年底在地下一层设立餐厅，厅内有约400个座位，并有十元工作餐，完全可以满足大厦业主就餐，而一层北侧大厅平均用餐人数最多为几十人，物丰公司曾就使用一层北侧大厅向其发过意见函，但餐厅设立后，物丰公司又提出地下一层餐厅费用高，不同意腾出一层北侧大厅。关于一层北侧大厅用途，×公司表示物丰公司除将其作为餐厅外，每月有1至2次用于物丰公司与供应商在此进行对账。此外，×公司还向本院提供了将一层北侧大厅由临时餐厅改设为商务茶室的业主征询意见表及物丰公司占用北侧大厅、与供应商对账时的照片。李×对×公司的询问笔录、征询意见表、照片的真实性予以认可。物丰公司对询问笔录予以认可，对征询意见表、照片不予认可。审理中，李×与物丰公司均表示×大厦未设立业主委员会。经本院核实，×大厦所在地址为北京市海淀区×。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市商品房预售合同、业主临时公约、关于大厦送餐事宜的意见函、照片、情况说明、×大厦员工餐厅委托经营合同、×大厦一层餐厅饭菜满意度调查表、询问笔录、大堂北侧房间的功能安排征询意见表等证据在案佐证。
本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。李×与北京市×房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房预售合同》亦约定李×购买商品房所在楼栋的大堂、大堂的各出入口使用权归全体产权人共有。李×与物丰公司均系×大厦的业主，故双方对大堂等公共部分均享有共同共有权、管理权。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。故物丰公司提出李×缺乏诉讼主体资格的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。建设单位或其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。物丰公司在未经其他大厦业主的同意下，擅自占用作为公共部分的一层北侧大厅用于业主餐饮及业务结算用途，影响了大厦的公共秩序，已经严重侵害同样作为权利人的李×的合法权益。加之根据李×在庭审中提交的《关于大厦送餐事宜的意见函》复印件中，物丰公司承诺待大厦地下餐厅建立并正式投入使用后将停止送餐服务并退出所使用区域。物丰公司虽提出无法核实复印件的真实性，但结合本院对×公司的询问，×公司亦表示物丰公司曾向其发送过相关意见函，且物丰公司系强行占用一层北侧大厅。因此在×大厦已经设立大厦员工餐厅，用以保证大厦人员用餐的情况下，物丰公司应及时将一层北侧大厅腾空。现李×要求物丰公司腾退×大厦一层北侧大厅，并将其恢复原状的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。物丰公司提出其系免费为全体业主提供餐饮服务，大厦的地下餐厅无法满足其员工用餐的抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定，判决如下：
北京物丰华运商贸有限公司于本判决生效后七日内将位于北京市海淀区×号×大厦一层北侧大厅恢复原状，将北侧大厅内的物品腾空。
案件受理费三十五元，由北京物丰华运商贸有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郭晶
二〇一四年三月十二日
书 记 员 常远