重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝03民终1094号
上诉人（原审被告）：高亚平，男，1957年12月15日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
被上诉人（原审原告）：重庆市涪陵区公路桥梁管理处,住所地重庆市涪陵区长江大桥南桥头，组织机构代码70949953-1。
法定代表人：李卫东，该管理处处长。
委托代理人：向阳，男，1971年3月14日出生，汉族，该管理处职工，住重庆市涪陵区。
委托代理人：蒋维明，重庆市涪陵区蔺市法律服务所法律工作者。
上诉人高亚平因与被上诉人重庆市涪陵区公路桥梁管理处（以下简称涪陵路桥管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2015）涪法民初字07346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年4月8日，涪陵路桥管理处与高亚平签订《租房协议》，约定涪陵路桥管理处将涪陵乌江大桥原桥头收费站房租给高亚平使用，租期为三年，从2009年4月9日至2012年4月8日，到期后高亚平需继续租用，经涪陵路桥管理处同意后，同等条件下可以优先租给高亚平；租金为每年5000元；高亚平在房屋租用期间，未经涪陵路桥管理处同意不得擅自改变房屋结构并保证房屋完好无损，高亚平擅自构建的设施，所发生的费用与涪陵路桥管理处无关，在合同终止或到期后，高亚平在不影响涪陵路桥管理处房屋结构的情况下自行拆除，但不得以任何借口向涪陵路桥管理处索要产生的费用；合同终止或到期后，高亚平应于15天内无条件搬离出租房，逾期按每天100元支付涪陵路桥管理处违约金。协议签订后，高亚平租用该房屋至租赁期满，后双方虽未再签订租赁协议，但房屋仍由高亚平租用，高亚平向涪陵路桥管理处缴纳租金至2015年4月8日。后涪陵路桥管理处以国家公路建设需要，该房屋须近期拆除为由，于2015年5月7日向高亚平发送通知，终止租房协议，并要求高亚平将站房内所属设施等相关物品尽快搬离。高亚平于2015年5月20日向涪陵路桥管理处发出《申辩函》，提出在2004年4月至2009年4月期间，高亚平因维修和建设相关设施在该房屋共花费近30万元，要求涪陵路桥管理处给予补偿。同年6月29日，涪陵路桥管理处向高亚平发《催告函》，催促高亚平立即搬离该房屋，不同意高亚平提出的补偿请求。因高亚平至今未搬离该出租站房，涪陵路桥管理处遂诉至一审法院。
涪陵路桥管理处一审诉称：2009年4月8日，涪陵路桥管理处与高亚平签订《租房协议》，将涪陵乌江大桥桥头收费站房租赁给高亚平使用。该协议约定，1.租期三年，从2009年4月9日至2012年4月8日，到期后如高亚平继续租用，经涪陵路桥管理处同意后，同等条件下可以优先租用；2.租金为每年5000元；3.房屋租用期间，未经涪陵路桥管理处同意不得擅自改变房屋结构并保证房屋完好无损，高亚平擅自构建的设施，所发生的费用与涪陵路桥管理处无关，在合同终止或到期后，高亚平在不影响涪陵路桥管理处房屋结构的情况下自行拆除，但不得以任何借口向涪陵路桥管理处索要产生的费用；4.高亚平应于每年4月9日前一次性足额交齐当年租金，逾期10天未交，涪陵路桥管理处有权单方解除租赁合同；5.合同终止或到期后，高亚平应于15天内无条件搬离出租房，逾期按每天100元支付涪陵路桥管理处违约金。协议到期后，双方未续签协议，高亚平仍按原协议每年5000元向涪陵路桥管理处缴纳租金至2015年4月8日。2015年5月7日，涪陵路桥管理处向高亚平发书面通知，决定解除租赁协议，要求高亚平将房内相关物品搬离。高亚平以其在租赁房屋期间增加相关设施等理由给涪陵路桥管理处发出《申辩函》，载明其于2015年5月12日收到前述通知，并提出补偿要求。涪陵路桥管理处于2015年6月29日再次向高亚平发《催告函》，催促高亚平立即搬离该房屋。现高亚平仍未搬走，请求法院判决高亚平立即搬离乌江桥头收费站房，支付涪陵路桥管理处从2015年4月9日至今的房屋租金3750元及违约金21800元。
高亚平一审答辩称：涪陵路桥管理处于2004年4月9日将乌江桥头收费站房屋租赁给高亚平所在的重庆市涪陵天润实业有限公司使用，租金为每年5000元。2009年到期后，涪陵路桥管理处于同年4月9日又将该房屋以每年5000元的租金出租给高亚平，高亚平支付涪陵路桥管理处租金至2015年4月。高亚平在2004年至今租用该房屋期间，因对该房屋进行维修、安装水电和增加设施等共花费395000元。现涪陵路桥管理处要求高亚平搬离房屋并支付租金3750元，高亚平同意该请求，但不同意支付违约金，且涪陵路桥管理处应对高亚平作适当补偿。
一审法院认为，涪陵路桥管理处与高亚平之间于2009年4月8日签订的站房租赁协议，内容合法有效，对双方当事人具有约束力。该租赁协议到期后，双方仍自愿将租赁关系延续至2015年4月8日，且高亚平也定期向涪陵路桥管理处缴纳了租金。此后因涪陵路桥管理处要求收回出租房屋，并数次书面通知高亚平搬出该房屋，其租赁关系已终止，高亚平应搬出并将租赁房屋交还，否则应承担违约责任，即向涪陵路桥管理处赔偿迟延交房期间的租金损失及违约金。对于违约金应依法计算，不得超过租金损失总额的30%，故酌定高亚平支付的违约金为1125元。高亚平未经涪陵路桥管理处同意，擅自在出租的站房构建设施，已违反合同约定，其产生的相应费用应自行承担，故高亚平提出涪陵路桥管理处应对其作补偿的请求，不应予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决：一、高亚平在判决生效后10日内将位于重庆市涪陵区乌江大桥原桥头收费站房返还给涪陵路桥管理处，并赔偿涪陵路桥管理处从2015年4月9日后的租金损失3750元。二、高亚平在判决生效后10日内支付涪陵路桥管理处违约金1125元。三、驳回涪陵路桥管理处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由涪陵路桥管理处负担75元，高亚平负担25元。
上诉人高亚平不服上述判决，向本院上诉称：1.租赁协议约定，协议到期后，我享有继续承租该房屋的权利，且协议到期后，我并未收到涪陵路桥管理处解除协议的通知，按照合同法第二百三十六条的规定，协议到期后，双方之间的租赁合同为不定期合同，该合同合法有效，双方应继续履行，一审判决解除租赁协议不当。2.租赁协议到期后，我已经按照原协议的约定履行了支付租金的义务，涪陵路桥管理处也未提出异议，我没有违约行为，不应当支付违约金。请求二审法院撤销一审判决，依法改判，并由涪陵路桥管理处承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人涪陵路桥管理处答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，高亚平与涪陵路桥管理处于2009年4月9日签订的租房协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有拘束力。协议约定，租期为三年，2009年4月9日至2012年4月8日。租赁期间届满后，双方虽未续签书面租赁合同，但实际仍继续履行原协议，应当认为双方之间形成不定期租赁关系，出租人涪陵路桥管理处可以随时解除租赁合同。因国家公里建设需要，租赁房屋近期将拆除，涪陵路桥管理处于2015年5月7日向高亚平发出通知，通知解除租房协议，并于一个月内将房内所属设施等物品搬离，高亚平同年5月12日收到该通知并发出的申辩函，应当视为协议解除前涪陵路桥管理处已在合理期限内通知了承租人高亚平，现双方的租赁关系已于2015年6月11日解除。高亚平主张继续履行租赁合同的理由不能成立，本院不予支持。双方当事人对高亚平欠付租金及租金损失的数额均无异议，本院予以确认。至于违约金，因租赁协议已经解除，高亚平应当按照租房协议的约定，在15天搬离，现高亚平仍未搬离租赁房屋，按照协议约定，应当支付违约金。二审中，高亚平对违约金的数额及计算方式均予以认可，本院对高亚平应当向涪陵路桥管理处支付的违约金为1125元予以确认。综上，高亚平的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由高亚平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
审 判 员 简元华
代理审判员 张 艳
二〇一六年六月一日
书 记 员 洪 燕