白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浑民一初字第648号
原告贺发德，住白山市。
原告王金凤，�白山市。
二原告委托代理人索世林，吉林万秋律师事务所律师。
被告韩高峰，住白山市。
委托代理人孙宝民，白山市浑江区惠民法律服务所法律工作者。
原告贺发德、王金凤诉被告韩高峰返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人索世林，被告韩高峰及其委托代理人孙宝民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2008年12月31日，原告与白山市永盛房地产开发有限公司之间签订《房屋预订协议书》，购买了该公司预开发的位于浑江区城南街永盛家园2号楼1单元401室房屋一处。2010年1月25日，原告将上述房屋的全部入住手续办理完结后，永盛房地产开发有限公司将上述房屋交付给原告。原告接收后，对该房屋进行了查看，并将房屋锁好离开。不久后，原告得�该房屋内已有他人居住。原告前住查看时发现，被告竟然搬进该房屋居住。被告称该房屋是其从一个叫“李坤”的人手中以顶帐的方式取得，并不同意腾出该房屋。原告认为，被告的行为已侵犯原告的合法权益，故要求被告返还争议房屋，并赔偿原告对此房屋所交纳的物业费1594.00元、卫生费118.00元、取暖费974.60元、房屋租金30000.00元，共计32686.60元。
被告辩称：2009年4月19日，被告韩高峰与争议房屋所在工程的建筑工程承包人李坤签订了《房屋抵顶协议》，以顶帐的方式取得了争议房屋，而原告购买争议房屋签订合同的时间却在2014年8月1日。被告的《房屋抵顶协议》在先，原告的购买行为在后，并且被告已于2010年10月13日起就开始在争议房屋内居住至今，原告的请求没有事实及法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。
为证实自己的主张，原告举证如下：
1、《房屋预订协议书》一份，证明原告购买本案争议房屋，在该证据的结尾处有开发商的备注，写明“此房由李坤顶3-5#住宅，转给贺发德，此房售后不退不换。”由此可以看出本案争议房屋是李坤与开发商顶帐并协商一致，由开发商把房屋出售给原告的事实；
2、不动产发票一张，证明原告已向开发商交纳全部购房款；
3、房屋产权证一份，证明二原告系争议房屋的产权所有人；
4、物业管理合同一份，证明2010年1月25日起，原告就办理了入住手续并接受小区的物业管理；
5、2010年1月25日、2014年8月1日收据各一张，证明原告从2010年1月25日办理入住手续时至起诉时持续缴纳物业费1594.00元、卫生费94.00元，该物业费、卫生费由原告缴纳，房屋却由被告使用，被告应当赔偿原告该部分损失；
6、房屋专项维修收据一张，证明原告在2010年1月25日办理入住手续时缴纳了争议房屋的专项维修基金2955.00元；
7、收据一组6张，证明原告办理入户时缴纳了各项费用，其中包括取暖费974.60元、卫生费24.00元；
8、有线入户手续及入户明细单各一份，证明原告系该房屋所有权人，已办理入户手续；
9、网上下载永盛家园小区内的房屋出租信息二份，证明在争议房屋同类地段同类楼层的房屋租赁价格为700元／月，在扣除物业费1594.00元、卫生费118.00元、取暖费974.60元后，原告几年的租金损失为30000.00元；
10、房屋入住钥匙照片一份（当庭出示由原告自行保管的照片中的实物），证明原告早已接收争议房屋并已办理入户手续。
被告质证：对证据1真实性无异议，对证明事实有异议，该《协议书》备注中的“李坤”字样并不是李坤本人所签，并且在�订该协议时，争议房屋尚未施工；对证据2无异议，对证明事实有异议，因为被告于2009年4月19日与李坤签订抵顶协议，并于2010年10月13日实际入住争议房屋；对证据3无异议，但该房屋登记存有暇庇；对证据4有异议，当时争议房屋所在小区并没有物业公司入驻；对证据5、7有异议，该组收据是白条，并不是正式发票，不能作为证据使用；对证据6无异议，但不能证明原告已合法取得争议房屋；对证据8有异议，被告也已经办理了有线入户手续，并领取了电视机顶盒，入户明细单中注明两年内办理产权，但实际在该时间争议房屋并没有交付使用；对证据9有异议，该信息所注明的楼层系5楼，不能证明与本案争议房屋一致；对证据10有异议，不能证明是争议房屋入户时领取的钥匙。
被告举证如下：
1、2009年4月19日房屋抵顶协议一份，证明被告与建筑商李坤签订抵顶协议，取得了争议房屋的所有权；
2、建筑商李坤出具的证明一份，证明争议房屋已于2009年10月1日抵顶给被告；
3、建筑商李坤出具的声明信一份，证明争议房屋已抵顶给被告韩高峰；
4、2013年9月21日李坤出具的说明一份，说明争议房屋并不是原告合法购买，而是原告放高利贷所取得的；
5、争议房屋产权档案一份，证明原告办理争议房屋的产权证照的时间为2014年8月1日，而被告签订抵顶协议的时间是2009年，该房屋应当归被告所有；
6、2014年9月18日城南街道新苑社区出具的证明一份，证明被告已于2010年10月13日入住争议房屋。
原告质证：对证据1有异议，该证据甲方为通化市建设就业建筑工程处白山分公司，但在签订协议的结尾签名却系李坤，并且只加盖一个“第二项目部”的长条章，该章既不是公�的法人章也不是公司的公章，原告对该章的真实性及证明力不认可。原告于2008年12月31日就与开发商签订了房屋预订协议书，而该证据上记载的时间却是2009年4月19日，显然原告买房在先，并且原告向开发商购房也是因李坤抵顶工程款而购买，同时，原告现已取得房屋产权证，该证据并不能对抗房权证的效力；对证据2有异议，该证据所盖的章是通化建设就业建筑工程处，不是法人单位，其中说明的按防水合同执行，指向不清楚，不能证明被告可以合法取得争议房屋；对证据3、4、6有异议，不能证明被告能够合法取得争议房屋的所有权；对证据5真实性无异议，众所周知购买商品房的程序是：签订预订协议书－交购房款（并不能开正式发票，只有一个收据）－等待房屋骏工－骏工后房产部门测绘实际面积－签订黄本合同－开具正式发票－办理房照，商品房买卖合同是房屋管理登记部门要求的，在办理所有权证时必须当场签订的一份制式合同，其上所载的时间2014年8月1日，并不是原告实际购房的时间，被告在调取该档案时并没有调取黄本合同，从该组证据可以看出，原告取得房屋所有权证是合法有效的。
根据原、被告的陈述、举证及质证，本院查明如下案件事实：
本案争议的房屋即位于浑江区城南街永盛家园2号楼1单元401室，由白山市永盛房地产开发有限公司开发建设。案外人李坤系上述小区的建筑工程施工人，被告韩高峰系该工程中的防水工程施工人。2008年12月31日，原告贺发德与永盛房地产开发有限公司签订《房屋预订协议书》，预购了上述争议房屋。同时，双方在该《房屋预订协议书》上加载备注：此房由李坤顶3-5#住宅转给贺发德，此房售后不退不换。2009年4月19日，案外人李坤与被告韩高峰签订《防水款顶房协议》，约定李坤将其从永盛房地产开发有限公司处抵顶的永盛家园2号楼1单元401室即本案争议房屋抵给被告韩高峰，用以抵顶所欠被告的防水工程款。2009年末，争议房屋竣工。2010年1月25日，原告贺发德与白山市永盛物业管理有限公司签订《物业管理合同》，并交纳了该房屋2010年2月1日-2011年1月31日期间的物业费、燃气费、卫生费、垃圾清运费、专项维修资金、装修保证金及2009年-2010年度的取暖费等费用，同时办理了有线数字机顶盒领用单及入户明细单，并领取了争议房屋的入户钥匙。2010年10月13日，被告韩高峰基于其与李坤之间的协议，搬进争议房屋开始居住至今。2014年7月31日，白山市永盛房地产开发有限公司为原告贺发德开具了正式的销售不动产统一发票，其上所载购房款金额为118195.00元。2014年8月1日，原告向白山市永盛物业服务有限公司交纳了争议房�2011年2月1日-2014年12月30日期间的物业费、卫生费。2014年8月11日，白山市房产管理部门为原告办理了争议房屋的产权证照（白BQ字第2014007400号）。
另查，原、被告双方均未对争议房屋进行过任何装修，该房屋现仍处于竣工当时的状态。争议房屋所在小区内与争议房屋位置、楼层、面积等相符的已进行相应添附或装修的房屋每月租金约700.00元（含取暖费、物业费）。
本院认为，对于争议房屋的权属问题：原告持有一份与开发商之间签订的《房屋预订协议书》、被告亦持有一份与案外人李坤之间签订的《防水款顶房协议》，虽然被告主张争议房屋系其以防水工程款抵顶而来，并已实际入住该房屋至今，该房屋理应归其所有，但原告与开发商之间签订《房屋预订协议书》之后已全额交纳了争议房屋的购房款并办理了所有入户手续，后于2014年8月11日经�产部门登记办理了该房屋产权证照，故争议房屋理应归原告所有。被告提出争议房屋应归其被告所有，并不予向原告返还的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持，其理应向原告返还该房屋并承担因其占有使用该房屋期间给原告造成的相应合理损失；对于原告的合理损失问题：因被告自2010年10月13日起至今一直在争议房屋内实际居住，此期间其享受的物业管理、卫生清理等服务，均系原告支付的相关费用，对于此类费用的产生，被告理应向原告承担相应的给付义务。原告主张其已交纳2010年2月1日-2014年12月30日期间的卫生费118.00元（每月2.00元，即118元÷59个月），但基于被告自2010年10月13日起才在争议房屋内实际居住的事实，本院酌定被告应承担2010年10月至2014年11月期间的卫生费94.00元（2.00元／月×3年11个月）为宜（之后再产生的费用，原告可另行主张）。对于原告要求被告赔偿其占用争议房屋期间所产生的房屋租金损失30000.00元的诉讼请求，因争议房屋所在小区内与争议房屋位置、楼层、面积等相符的已进行相应添附或装修的房屋每月租金约700.00元（含取暖费、物业费），再结合争议房屋并未进行过任何装修、仍处于竣工当时的现实状态，本院酌定该房屋的每月合理租金为400.00元／月（其中亦应包含取暖费、物业费）为宜，故被告理应赔偿原告自2010年10月至2014年11月期间的房屋损失18800.00元（400.00元／月×47个月）。同时，因取暖费、物业费已包含到房屋租金损失当中，故对于原告要求被告赔偿其取暖费、物业费的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第三十九条“所�权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”、第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，判决如下：
一、被告韩高峰于本判决发生法律效力后十日内向原告返还位于浑江区城南街永盛家园2号楼1单元401室房屋一处；
二、被告韩高峰于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告因其占用房屋给原告产生的各项损失共计18894.00元（期间起止时间�2010年10月至2014年11月）；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费616.00元，减半收取308.00元，由二原告承担130.00元、被告承担178.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 姜延彬
二〇一四年十一月七日
书记员 赵 斌