云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云29民终3号
上诉人（原审被告）北京中机浦发进出口有限公司。
委托代理人张建忠、李庆，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告）彭晓林。
上诉人（原审被告）龚自伟。
上诉人彭晓林、龚自伟共同委托代理人虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）大理市文物保护管理所。
委托代理人杨作东、王寸绿，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人北京中机浦发进出口有限公司（以下简称“中机公司”）、彭晓林、龚自伟因与被上诉人大理市文物保护管理所（以下简称“文管所”）企业租赁经营合同纠纷一案，不服大理市人民法院(2015)大民二初字第495号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议进行了审理，本案现已审理终结。
原审经审理查明：大理三塔苑酒店是原告管理的国有资产。2009年5月22日，原告与被告北京中机浦发公司签订了《大理三塔苑酒店承包经营协议书》，原告将大理三塔苑酒店租赁给被告北京中机浦发公司经营，租赁期限从2009年5月22日起至2011年12月31日止，协议书签订后原告将大理三塔苑酒店移交给被告北京中机浦发公司经营。2011年12月29日，双方签订了《＜大理三塔苑酒店承包经营协议书＞补充协议》，约定将酒店租赁期限延长至2017年12月31日。2015年初，因被告北京中机浦发公司经营不善，向原告提出解除承包合同，原告向主管局部门汇报并征得同意后，原告与被告北京中机浦发公司于2015年2月1日签订了《解除承包合同协议书》，双方一致同意终止酒店租赁合同，合同约定被告北京�机浦发公司于2015年2月10日前完成撤离并将大理三塔苑酒店交还原告。在原告接收酒店资产时，被告彭晓林、龚自伟留守在大理三塔苑酒店拒不撤离。另查明，2011年12月30日，北京中机浦发公司将大理三塔苑酒店转包给云南锦伦公司，该公司又转包给张士超。2013年3月28日，张士超和彭晓林、龚自伟签订《承包经营协议书》，将大理三塔苑酒店再次转包给彭晓林、龚自伟。2015年5月，原告与王华签订租赁合同，将大理三塔苑酒店承包给王华。
原审原告文管所的诉讼请求：1.判令被告中机公司立即将租赁财产大理三塔苑酒店交还给原告。2.判令被告中机公司向原告支付2015年2月11日起至2015年8月10止的房屋租金453840元（每月房屋租金75640元）。3.判令被告中机公司支付延期交还房屋的租金（从2015年8月11日起至其将大理三塔苑酒店交还原告之日止，按每月75640元的标准计算）。4.判令被告彭晓林、龚自伟停止侵害并限期撤离大理三塔苑酒店。5.判令被告彭晓林、龚自伟承担第2、3项诉讼请求的连带支付责任。6.诉讼费用由三被告共同承担。
原审法院认为，原告文管所与被告中机公司签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，属于有效合同。原告与被告中机公司于2015年2月1日签订了《解除承包合同协议书》，双方同意终止酒店租赁合同，是当事人的真实意思表示，双方终止承包合同应当予以准许。被告中机公司应当按照约定于2015年2月10日前完成撤离并将大理三塔苑酒店交还原告，酒店不能按照约定交付是因中机公司将大理三塔苑酒店转包给云南锦伦公司，该公司又转包给张士超，张士超又将大理三塔苑酒店再次转包给彭晓林、龚自伟。原告请求判令被告中机公司将租赁财产大理三塔苑酒店交还给原告的诉讼请求，本院予�支持。因被告中机公司的原因致酒店无法交付，应当承担逾期交房期间的租金。原告请求判令被告中机公司向原告支付2015年2月11日起至2015年8月10止的房屋租金453840元以及支付延期交还房屋的租金从2015年8月11日起至其将大理三塔苑酒店交还原告之日止，按每月75640元支付的诉讼请求予以支持。因原告与被告中机公司租赁合同已经终止，被告彭晓林、龚自伟应当停止侵害并限期撤离。原告请求判令被告彭晓林、龚自伟承担第二、三项诉讼请求的连带支付责任，不符合法律规定，本院不予支持。被告彭晓林、龚自伟与他人承包经营属另一法律关系，本案不作评判。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百一十七条、第一百三十四条第一项之规定，判决如下：一、被告北京中机浦发公司于判决生效后10日内将大理三塔苑酒店返还给大理市文物保护管理所；二、被告北京中机浦发公司于判决生效后10日内支付给大理市文物保护管理所从2015年2月11日起至2015年8月10止的房屋租金453840元，以及支付延期交还房屋的租金（从2015年8月11日起至执行之日止，按每月75640元支付）；三、被告彭晓林、龚自伟于判决生效后10日内停止侵害并且撤离大理三塔苑酒店；四、驳回原告大理市文物保护管理所的其他诉讼请求。本案诉讼费8108元，减半收取4054元，由被告北京中机浦发进出口有限公司负担。
原审判决宣判后，上诉人中机公司、彭晓林、龚自伟均不服，向本院提出上诉。上诉人中机公司请求撤销原判，改判驳回被上诉人文管所的诉讼请求或者发回重审，案件受理费由被上诉人文管所承担。其主要理由为：1.目前涉案酒店不由上诉人掌控及经营管理，一审�决由上诉人将涉案酒店返还被上诉人无事实依据且无法执行。2.涉案酒店发生多次转包，从2013年3月28日起就由彭晓林、龚自伟实际经营并由其与被上诉人文管所对接，因彭晓林、龚自伟未按约定及时缴纳承包费，导致上诉人与被上诉人解除合同，并非因其经营不善。所以从2015年2月11日起至实际执行之日止的租金应由彭晓林、龚自伟承担。3.一审遗漏必要共同诉讼当事人，本案经多次转包，上诉人文管所仅起诉彭晓林、龚自伟，应将案外人锦伦公司及张世超追加为本案当事人才能全面查清案件事实。
上诉人彭晓林、龚自伟请求撤销原判改判驳回被上诉人文管所的诉讼请求或者发回重审，案件受理费由文管所负担。其主要理由为：1.一审不同意追加锦伦假日酒店及张士超，遗漏当事人，程序错误。2.一审在查明各个转包合同均有效且没有解除的情况下，违法支持文管所与中机公司解除合同，直接判决上诉人撤离三塔苑酒店，违反民事诉讼法诚实信用原则和合同相对性原则，严重侵犯上诉人的合法权益。且上诉人接手酒店后，文管所已对上诉人进行授权，租金也是由上诉人直接支付给文管所。
被上诉人文管所答辩称其合同相对方为中机公司，与被上诉人履行合同的也是中机公司，合同解除后，中机公司负有返还涉案酒店，支付超期占用费的义务，其辩解该义务应由彭晓林、龚自伟承担系混淆了合同责任与侵权责任，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人中机公司向本院提交大理三塔苑酒店登记情况表一份，拟证实该酒店已于2015年5月27日被注销。上诉人彭晓林、龚自伟向本院提交彭晓林借记卡账户历史明细清单一份，并申请调取汇款记录一份，拟证实其于2014年7月1日从该卡取现367200元，并将该款�入被上诉人文管所的账户，用于交付租金。
上诉人彭晓林、龚自伟、被上诉人文管所对中机公司提交的证据均无异议。中机公司对彭晓林、龚自伟提交的证据无异议，文管所认为该证据与本案无关联性，不能证明彭晓林、龚自伟直接将租金交给文管所。
本院认为，涉案酒店的登记情况表各方均无异议，予以采信；彭晓林借记卡账户历史明细表和申请调取的汇款记录不能证实彭晓林、龚自伟历次承包费都交纳给文管所及双方是实际的合同当事人，其与本案无关联性，故不予采信，亦不予调取。
二审进一步查明，上诉人中机公司与被上诉人文管所解除合同后，文管所与上诉人彭晓林、龚自伟因收回涉案酒店发生纠纷，文管所将该酒店的部分装修拆除，2015年5月27日涉案酒店的营业执照被注销，现涉案酒店处于停业状态，由上诉人彭晓林、�自伟控制。其他案件事实与一审查明的一致。
本院认为，一、关于本案的程序问题。涉案酒店自上诉人中机公司承包经营后，出现多次转包，不同主体签订了多个合同，各合同均具有独立性，其仅对合同当事人具有约束力。本案解决的是上诉人中机公司与被上诉人文管所之间的合同关系。故案外人锦伦假日酒店及张士超并非必要共同诉讼当事人，上诉人彭晓林、龚自伟关于一审程序错误的主张不成立，不予支持。
二、关于涉案合同能否解除及解除后的责任问题。上诉人文管所与被上诉人中机公司作为《大理三塔苑酒店承包经营协议书》及《补充协议》当事人，有权协议解除上述合同。双方于2015年2月1日在文管所未收到承包费的情况下签订《解除承包合同协议书》，该协议书是双方协商一致的结果，也未违反法律、行政法规的强制性规定，故上�协议书有效。合同解除后，中机公司应按上述协议书的约定于2015年2月10日前将涉案酒店交还文管所，因上诉人彭晓林、龚自伟通过转包取得并实际占有涉案酒店，故应由彭晓林、龚自伟及时履行腾房义务，并向文管所承担酒店占用损失。上诉人彭晓林、龚自伟通过层层转包取得酒店经营权，其对酒店的占有事出有因，对此文管所亦负有一定的责任。故根据本案的实际情况，综合确定损失参照合同约定月租标准的一半，从2015年2月11日计算至实际交付酒店之日止，上诉人彭晓林、龚自伟每月负担37820元的损失。
上诉人彭晓林、龚自伟主张其占有涉案酒店是依据其与案外人张士超签订的合同，但被上诉人文管所不是该合同的当事人，该合同不能约束被上诉人，也不能对抗物权人行使物权，其主张不成立。上诉人彭晓林、龚自伟与他人的纠纷另行解决。
综上，一审认定事实清楚，适用法律错误，判决结果不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大理市人民法院(2015)大民二初字第495号民事判决；
二、上诉人彭晓林、龚自伟于本判决生效之日起十日内将涉案房屋返还被上诉人大理市文物保护管理所；
三、上诉人彭晓林、龚自伟于本判决生效之日起十日内按每月37820元的标准向被上诉人大理市文物保护管理所赔偿从2015年2月11日起至实际交付之日止的房屋闲置损失；
四、驳回被上诉人大理市文物保护管理所的其他原审诉讼请求。
一审案件受理费8108元，减半收取4054元，由上诉人彭晓林、龚自伟负担2027元，被上诉人大理市文物保护管理所负担2027元；二审案件受理费8108元，由上诉人彭晓林�龚自伟负担4054元，被上诉人大理市文物保护管理所负担4054元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 马 娟
审判员 杨剑丽
审判员 赵万石
二〇一六年四月十一日
书记员 段杰润