河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
2014郑民三终字第872号
上诉人（原审原告）刘爱菊，女，汉族，1962年9月24日出生。
委托代理人刘晓建，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河南龙都大酒店管理有限公司。
法定代表人宋羿廷。
委托代理人马丽娜，女，汉族、1986年2月3日出生。该公司员工。
上诉人刘爱菊因与被上诉人河南龙都大酒店管理有限公司（以下简称龙都公司）买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2012）二七民二初字第1859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘爱菊及其委托代理人刘晓建，被上诉人龙都公司的委托代理人马丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年11月28日，刘爱菊（买受人）与龙都公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：0075。双方约定：“第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为【现房】。商品房房屋所有权证号为：0501015723号。第三条买受人所购商品房的基本情况。……第1【座】20【层】06号房。……建筑面积共58.34平方米。第四条计价方式与价款。……按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米：5388.62元，总金额（人民币）：叁拾壹万肆仟叁佰柒拾贰元整。第六条付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款：……2、其他方式：分期付款方式。（1）第一期：买受人2007年11月28日支付第一期房款壹拾肆万陆仟捌佰玖拾柒元，（2）第二期：剩余房款壹拾肆万元整在出卖人为买受人办理产权过户时付清。第八条交付期限。出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房室内改造装修完成。…第九条出卖人逾期交房的违约责任。……按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过叁拾日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过叁拾日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起叁拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之捌（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权过户或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条关于产权过户的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，为买受人办理该商品房的产权过户手续……。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：…；2.依法向人民法院起诉。”合同签订当日，刘爱菊（甲方）又与龙都公司（乙方）签订《委托管理承包经营合同》，双方约定：“一、承包经营事项：1、承包经营标的：甲方将购买的商品房即甲乙双方所签订的编号为：0075号的《商品房买卖合同》中所涉及的商品房，地址：郑州市二七路26号，建筑面积：58.34㎡，资产金额￥339320元乙方用于酒店经营。2、承包经营期限：期限三年，从甲方购房款全额付清时次月1日起三年。3、承包金额及支付方式：（1）乙方将承包经营的资产金额￥339320元的8%作为每年的承包金支付给甲方。（2）承包金每年支付一次，乙方承包经营期开始时即先付甲方一年的承包金，以后依此类推。一年的承包金额为：￥339320元×8%=￥27146元。（3）第一年承包金乙方已全额支付给甲方。……”刘爱菊在《商品房买卖合同》签订前后，分别于2007年11月18日交付购房定金5000元，于2007年11月28日交付119686元和22211元，付清了合同约定的第一期房款146897元，后又于2008年12月20日交付37913元。刘爱菊在与龙都公司签订《委托管理承包经营合同》后，先后于2007年11月28日收取承包金23016元，于2011年1月18日分别收取2008年12月1日至2009年11月30日托管费27146元，2009年12月1日至2010年11月30日托管费27146元。后因龙都公司一直未按合同约定办理房屋过户手续，故刘爱菊诉至原审法院，要求判令龙都公司：1、协助刘爱菊办理产权过户手续；2、支付逾期交房的违约金247349.7元；3、承担本案的诉讼费。
另查明，刘爱菊主张权利的房屋位于郑州市二七区二七路26号20层2006号，房屋产权于2010年10月29日登记在龙都公司名下，产权证号为1001118837。
原审法院认为：刘爱菊、龙都公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，受法律保护，双方均应按照合同约定履行自己的义务。刘爱菊按约定交纳了第一期房款146897元，后又交付37913元，因双方约定的“（2）第二期：剩余房款壹拾肆万元整在出卖人为买受人办理产权过户时付清”及“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，为买受人办理该商品房的产权过户手续”未约定先后履行顺序，双方又未协商达成一致意见，根据双方的合同约定，龙都公司应当协助刘爱菊办理产权过户手续，但刘爱菊亦应在合理期限支付剩余房款，故对刘爱菊主张要求判令龙都公司为刘爱菊办理产权过户手续的诉讼请求该院予以支持。对刘爱菊主张的逾期交房违约金，因刘爱菊在签订《商品房买卖合同》当天又签订《委托管理承包经营合同》，并实际收取了龙都公司三年的承包金，故不存在逾期交房的情形，对刘爱菊的该项主张该院不予支持。龙都公司辩称的刘爱菊未足额支付购房款，如刘爱菊未在合理期限内支付，龙都公司可另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，该院判决：一、河南龙都大酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内向房屋权属登记机关提供相应材料，协助刘爱菊办理位于郑州市二七区二七路26号20层2006号（产权证号为10011188**）房屋的过户手续；二、驳回刘爱菊的其他诉讼请求。案件受理费5126元，保全费2092元，由刘爱菊负担5026元，由龙都公司负担2192元。
宣判后，刘爱菊不服原审判决，向本院提起上诉称：刘爱菊与龙都公司双方在2007年11月28日签订房屋买卖合同（以下简称“买卖合同”）约定，刘爱菊购买龙都公司位于二七区二七路26号河南龙都大酒店有限公司房屋一套。在签订上述房屋买卖合同的同时，亦即2007年11月28日刘爱菊与龙都公司又签订了委托管理承包经营合同，作为发包方的刘爱菊并非所有权人，也非使用权人（该房屋根本没有向刘爱菊实际交付使用），依据《物权法》第40条的规定，刘爱菊并非所有权人，无权对该房屋设立用益物权，因此刘爱菊与龙都公司签订的委托管理承包经营合同由于刘爱菊没有处分权而无效。另据2013年04月12日郑州市房产档案馆出具的查询证明显示：“所有权人为河南龙都大酒店管理有限公司，房号为2006号的房屋自2011年06月27日起至2013年06月26日止被查封”。双方的买卖合同第8条约定“出卖人应当在2008年6月30日前……交付买受人使用”；第9条约定“出卖人逾期交房的违约责任……（1）逾期不超过30日之内，自本合同第8条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金。”第12条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权过户或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”根据以上双方的买卖合同第8、9、12条约定，出卖人应向买受人支付从2008年7月1日起至实际交付之日（暂定2013年1月29日）止的逾期交房的违约金247349.7元整。综上，原审判决认定事实不清，实体处理不正确。请求二审法院撤销原审判决第二项，改判龙都公司向刘爱菊支付违约金247349.7元。
龙都公司辩解称：龙都公司与刘爱菊在签订《商品房买卖合同》的同时又签订《委托管理承包经营合同》。有托管协议不存在违约交房的问题。刘爱菊也收了我们的租金，有收条为证，按托管协议约定不存在交房的问题，龙都公司没有违约。原审判决认定事实清楚，应予维持。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：刘爱菊对《委托管理承包经营合同》上其签字不持异议且刘爱菊签字确认收托管费。本院对《委托管理承包经营合同》的真实性予以确认。依据该合同，龙都公司依约对涉案房屋实施托管，故龙都公司并无违约交房的事实。刘爱菊请求龙都公司支付逾期交房违约金无事实及法律依据。综上，刘爱菊的上诉理由并不成立，原审法院认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5126元，由上诉人刘爱菊负担。
本判决为终审判决。
审判长 童 铸
审判员 刘俊斌
审判员 顾立江
二〇一四年十一月二十二日
书记员 刘 盼