上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3365号
上诉人（原审原告）：上海绿庭房地产开发有限公司，住所地上海市松江区新城区冬梅路888号。
法定代表人：俞乃奋，董事长。
委托诉讼代理人：汪梦妮，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：黄雪娟，女，1973年1月27日生，汉族，住浙江省苍南县。
上诉人上海绿庭房地产开发有限公司因与被上诉人黄雪娟房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初10933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上海绿庭房地产开发有限公司（以下简称“绿庭公司”）上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、判断是否实现合同目的应从合同履行的最终状态和目的出发，而非只视合同履行中的阶段性状态和目的。对上诉人来说，合同履行的最终目的是被上诉人支付房屋总价款，但由于被上诉人拖欠银行贷款，导致上诉人承担连带清偿责任，该责任已接近被上诉人所支付的房屋总价款，等同于上诉人没有取得合同项下房款，从合同履行的最终状态来看，上诉人的合同目的并没有实现，故上诉人有权依据合同约定解除双方合同。2、自上诉人向案外人承担连带责任后，上诉人多次向被上诉人催讨该支付款项，并曾明确表示解除双方预售合同，故一审法院关于该节事实的认定存在错误。
黄雪娟未到庭答辩。
绿庭公司向一审法院起诉请求：1、判令解除绿庭公司、黄雪娟之间签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令黄雪娟支付合同解除违约金24,956.56元（人民币，下同）。
一审法院认定事实：2010年1月23日，绿庭公司作为甲方、黄雪娟作为乙方签订《上海市商品房预售合同》，约定黄雪娟向绿庭公司购买松江区XX镇XX路XX弄XX城XX号XX室房屋，根据暂测建筑面积房屋总价暂定为1,247,828元。合同第七条约定：“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之1计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方责任，壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的2%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。”合同签订后，黄雪娟支付了除贷款部分的房款377,828元。
另查明：2010年2月24日，绿庭公司、黄雪娟与案外人中国A公司上海陆家嘴支行（以下简称“A行陆家嘴支行”）签订了编号为31105201000003379的《个人住房抵押借款合同》，合同约定黄雪娟因购买涉案房屋，向A行陆家嘴支行申请87万元的贷款；贷款利率在中国人民银行颁布的人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%，借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效之日起按调整后的贷款基准利率和合同约定浮动比例重新确定；借款期限从2010年2月24日起至2040年2月23日止；还款方式为按月等额本息还款；借款金额、发放日期、到期日期、借款利率以借款凭证记载为准。合同第五条第四款约定，如黄雪娟不按合同约定期限归还本金，A行陆家嘴支行有权对逾期贷款从逾期之日起在借款执行利率水平上加收50%计收逾期罚息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息，A行陆家嘴支行有权按罚息利率计收复利，应付未付利息包括借款期限内及借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按借款执行利率计算复利；自借款到期之日起，按逾期罚息利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期罚息利率计算复利。第十三条约定，如存款不足偿还全部逾期借款本息，按正常利息、罚息、逾期本金、复利的顺序扣收。第十六条约定，如黄雪娟连续积欠贷款本息达九十天以上，A行陆家嘴支行有权提前宣布合同履行期满，向黄雪娟发出《提前到期通知书》，要求黄雪娟在规定期限内偿还部分或全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金和A行陆家嘴支行为实现债权而发生的相关费用。第十七条约定，绿庭公司为本合同项下的借款提供连带责任保证，保证范围为黄雪娟应偿还A行陆家嘴支行的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金和A行陆家嘴支行为实现债权而发生的相关费用。若涉案房屋领取房地产权证且依据本合同办妥抵押登记的，自A行陆家嘴支行收执现房《房地产其他权利证明》之日起，绿庭公司保证责任终止。合同还约定，黄雪娟同意以涉案房屋设定抵押为上述贷款提供担保。2010年2月22日，A行陆家嘴支行与中国B公司上海浦东分行（以下简称“B行浦东分行”）合并。2010年3月8日，涉案房屋办理了抵押权预告登记。同日，B行浦东分行出具了个人借款凭证，载明借款金额为87万元，借款日期为2010年3月8日，到期日为2040年3月7日，还款日为每月20日，执行利率4.158%，逾期利率6.237%。黄雪娟在该凭证上签字确认。之后，绿庭公司收到了黄雪娟以贷款方式所付的87万元房款。以后，黄雪娟按约向银行偿还了部分本息，但自2012年4月起，其未按约定还款。2013年7月26日，上海市浦东新区人民法院立案受理B行浦东分行起诉绿庭公司、黄雪娟金融借款合同纠纷一案。至B行浦东分行起诉时，黄雪娟积欠贷款本息已达九十天以上。截至2013年2月20日，黄雪娟积欠B行浦东分行借款本金841,303.30元、利息30,948.37元、逾期利息1,649.10元。
上海市浦东新区人民法院于2013年12月10日作出（2013）浦民六(商)初字第6991号民事判决，判决内容：一、黄雪娟应于判决生效之日起十日内归还B行浦东分行借款本金841,303.30元；二、黄雪娟应于判决生效之日起十日内支付B行浦东分行上述借款至2013年2月20日的借款利息30,948.37元、逾期利息1,649.10元；三、黄雪娟应于判决生效之日起十日内支付B行浦东分行上述借款自2013年2月21日起至实际清偿之日止的利息、逾期利息（按中国人民银行有关规定及本案合同约定计算）；四、绿庭公司对黄雪娟第一至第三项判决义务承担连带清偿责任，绿庭公司承担连带清偿责任后，有权向黄雪娟追偿。案件受理费12,539元，由黄雪娟、绿庭公司共同负担，黄雪娟、绿庭公司应于判决生效之日起十日内向法院缴纳。
2014年7月至8月期间，绿庭公司向B行浦东分行支付了958,842.3元。
又查明，黄雪娟尚未就系争房屋办理产权登记手续。
一审法院认为，绿庭公司、黄雪娟之间签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，双方均应恪守履行各自的合同义务。
关于《上海市商品房预售合同》是否应当予以解除的问题。首先，根据庭审查明的事实，在绿庭公司、黄雪娟签订《上海市商品房预售合同》之后，黄雪娟已经履行了其合同中约定的付款义务。即使以绿庭公司为黄雪娟向银行承担保证责任视为黄雪娟未能履行完毕其支付房款的义务，也不能等同于本案合同目的无法实现。绿庭公司以合同目的无法实现为由要求解除合同的请求，并无事实和法律依据。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。具体到本案，即便绿庭公司有合同解除权，绿庭公司为黄雪娟承担保证责任系发生在2014年7月至8月期间，而本案诉讼之前，绿庭公司也未能发出过解除合同的通知，至本案起诉时，其合同解除权已经消灭。综上，绿庭公司主张解除合同的请求，一审法院不予支持。
因绿庭公司合同解除的请求不予支持，故绿庭公司基于合同解除主张的违约金，一审法院亦不支持。
一审法院判决：驳回上海绿庭房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费424元，公告费560元，合计诉讼费984元，由上海绿庭房地产开发有限公司负担（已付）。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人是否有权解除其与被上诉人就系争房屋签订的商品房预售合同。根据查明的事实，被上诉人已经向上诉人履行了预售合同约定的付款义务，上诉人虽主张其因被上诉人未按约偿还贷款而向银行承担保证责任应视为被上诉人未履行完毕付款义务，但本院须指出的是，首先，涉案借款及担保关系与预售合同关系并非同一法律关系，两者之间亦不存在主从关系；其次，上诉人承担的责任系保证责任，而非向银行返还购房借款；再者，上诉人与被上诉人亦未约定上诉人承担保证责任会对预售合同的效力或履行产生影响。由此，上诉人的上述主张难以成立，其据此认为预售合同目的无法实现而要求予以解除，缺乏事实和法律依据，本院亦难以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币424元，公告费人民币500元，由上诉人上海绿庭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年五月九日
书 记 员 曹晓璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……