四川省雅安市雨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨城民初字第1842号
原告：中国农业银行股份有限公司雅安分行。住所地：雅安市雨城区。
负责人：赵德勇，职务：行长。
委托代理人：杨杰，四川三龙律师事务所律师。
委托代理人：刘艳，四川三龙律师事务所律师。
被告：四川省雅安市幸福茶厂。住所地：雅安市雨城区。
负责人：胥忠强
被告：胥忠强，男，1954年7月3日出生，汉族，村民，四川省雅安市人，住四川省雅安市雨城区。
原告中国农业银行股份有限公司雅安分行与被告四川省雅安市幸福茶厂、胥忠强金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月14日受理后，依法由审判员刘力适用简易程序于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司雅安市分行的委托代理人杨杰、刘艳，被告四川省雅安市幸福茶厂的负责人胥忠强及被告胥忠强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司雅安分行诉称：被告因收购原材料及周转需要，与原告签订了《最高额抵押担保合同》，并分别于1998年9月1日、1999年3月30日、199年12月17日与原告签订了3份《最高额抵押担保借款分合同》，共计借款39.5万元。被告四川省雅安市幸福茶厂以其名下土地使用权、被告胥忠强以其名下的房屋为贷款作担保，并在登记机关设立了抵押登记，分别办理了《土地他项权利证明书》、《房屋他项权证》借款到期后，被告仅归还原告借款5.5万元，其余本息均未支付，
经原告催收未果，起诉要求：1、被告四川省雅安市幸福茶厂归还贷款本金34万元并支付直到实际归还完结债务期间的贷款利息；2、依法判决原告对抵押物享有优先受偿权；3、被告承担原告实现债权的律师代理费用5000元；4、由被告胥忠强对上述债务承担连带还款责任；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告四川省雅安市幸福茶厂辩称：四川省雅安市幸福茶厂1983年至2002年系乡镇集体企业，2002年国务院下达边茶生产企业名单，取消了幸福茶厂生产边茶，为了企业生存，股份制企业进行改制才由被告胥忠强买下企业债权、债务，集体企业改制为私有企业。当时一边转产改行，一边归还银行贷款5.5万元，但是由于银行未按当时转产开会时计经委宣布的停息通知处理，加上企业转产后亏损严重，故未再归还原告贷款。综上，被告四川省雅安市幸福茶厂向原告贷款39.5万元，现尚欠34万元未归还基本属实，但原告应按照2002年经贸委对边茶转产企业停息处理。被告所欠本金可按每年5万元分期归还。律师费5000元被告承担一半即2500元；诉讼费由被告全部承担。
被告胥忠强辩称：作为承担抵押担保责任被告没有意见，应该承担，对本金认可，但利息不应计算。
经审理查明：1999年1月，被告四川省雅安市幸福茶厂以资金周转为由，与原中国农业银行雅安市支行签订了《最高额抵押担保借款合同》。合同约定：本合同为最高额抵押借款合同。抵押人自愿以其所有的财产房产、土地（详见清册）作为本合同载明借款的抵押物，抵押物评估价值585346元，抵押额为40万元。抵押物的从物、孳息及衍生的权利一并抵押；借款合同期间自本合同生效之日起至2004年12月31日止，在此期间，借款人所申请的借款，由抵押人承担担保责任。抵押担保期至抵押人担保范围内全部债务清偿完毕为止。借款是否议定最高限度为40万元，本最高额仅指借款本金余额的最高限制数。抵押担保的范围为借款本金、利息（含加、罚息）、违约金、贷款方为收回贷款所支出的各种费用及依法支付的诉讼代理费。合同签订后，被告四川省雅安市幸福茶厂以其名下坐落于雅安市草坝镇幸福村三组的划拨土地使用权为该贷款作抵押担保，并于1999年1月办理了“雅国土他项（1999）字第013号《土地他项权利证明书》”。该证明书中载明：“债务清偿时，应先补交土地出让金后，权利人方可优先受偿。”同时，被告胥忠强以其名下坐落于雅安市草坝镇幸福村三组建筑面积为1539.35平方米的房产为该贷款作抵押担保，并于1999年1月办理了“雅地权字第0889-126号《房屋他项权证》”。
1999年3月30日被告四川省雅安市幸福茶厂与原告签订雅草农银借合字04-1号《最高额抵押担保借款分合同》向原告贷款23.5万元，借款期限为12个月，从1999年3月31日至2000年3月25日，借款月利率为5.325‰，加上浮利率1.065‰，并按国家利率管理规定调整和计算。1999年9月1日被告四川省雅安市幸福茶厂与原告签订（98）农银借合字0929号《最高额抵押担保借款分合同》向原告贷款10万元，借款期限为11个月，从1999年1月1日至1999年11月25日。1999年12月17日被告四川省雅安市幸福茶厂与原告签订雅草农银借合字99-1206号《最高额抵押担保借款分合同》向原告贷款6万元，借款期限为12个月，从1999年12月17日至2000年12月15日，借款月利率为4.875‰，加上浮利率1.4625‰，并按国家利率管理规定调整和计算。合同签订后，原告按合同约定三次向被告四川省雅安市幸福茶厂支付贷款共计39.5万元，同时三份分合同均约定贷款方、借款人、抵押人均按《最高额抵押担保借款合同》之约定享有权利、履行义务及承担违约责任。贷款到期后，被告四川省雅安市幸福茶厂分别于2000年9月21日、2001年6月22日、2002年3月13日、2014年4月28日归还原告借款本金1.5万元、1万元、2万元、1万元，共计5.5万元。余下本金34万元及利息被告未按约定归还，经原告催收未果，遂起诉来院。
另查明，原中国农业银行雅安市支行于2009年6月24日依法更名为中国农业银行股份有限公司雅安分行，原告依法承继了原中国农业银行雅安市支行的民事权利和义务。被告四川省雅安市幸福茶厂为个人独资企业，投资人为被告胥忠强个人。
以上事实有经庭审确认的以下证据佐证：原告的营业执照、金融许可证、组织机构代码证、负责人证明书、被告四川省雅安市幸福茶厂营业执照、被告胥忠强身份证复印件、《最高额抵押担保借款合同》、《最高额抵押担保借款分合同》三份、房屋他项权证、土地他项权证利证明书、贷款凭证、收贷凭证、债务逾期催收通知书七份以及原、被告的陈述。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。……”第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”本案中，原、被告签订的借款合同以及保证合同所约定的内容不违反国家法律、法规的规定，系合法有效的合同。被告四川省雅安市幸福茶厂向原告借款39.5万元后至今仍有本金34万元及到期利息未归还的事实清楚，证据充分。故本院对原告要求被告四川省雅安市幸福茶厂归还借款本金34万元及支付到期利息的诉讼请求依法予以支持。被告辩称企业转产时相关部门有政策要求原告停息，所以该借款不应支付利息的辩解意见，因被告未提供证据证明，原告也予以否认，故对被告的该辩解意见不予支持。《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“……债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”被告四川省雅安市幸福茶厂以其名下坐落于雅安市草坝镇幸福村三组的划拨土地使用权为该贷款作抵押担保，并于1999年1月办理了“雅国土他项（1999）字第013号《土地他项权利证明书》”。同时，被告胥忠强以其名坐落于雅安市草坝镇幸福村三组建筑面积为1539.35平方米的房产为该贷款作抵押担保，并于1999年1月办理了“雅地权字第0889-126号《房屋他项权证》”。故对原告请求对抵押物享有优先受偿权的主张依法予以支持。但《土地他项权利证明书》中载明：“债务清偿时，应先补交土地出让金后，权利人方可优先受偿。”因此，原告在对该抵押物实现优先权时应当先补交土地出让金。对于原告主张被告胥忠强对上述债务承担连带还款责任的主张，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”被告四川省雅安市幸福茶厂为个人独资企业，被告胥忠强作为该企业的投资人，依法应以个人财产对企业债务承担无限责任。对于原告主张被告给付代理费5000元的诉讼请求，因原告未提交证据证明，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十六条、第五十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：
一、由被告四川省雅安市幸福茶厂在本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司雅安分行借款本金34万元，并按合同约定的利息计算方式及未支付利息的日期计付利息直到本判决确定的还款之日止；
二、在抵押权实现时，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，原告中国农业银行股份有限公司雅安分行对被告四川省雅安市幸福茶厂用于抵押的土地使用权拍卖所得价款有优先受偿权；原告中国农业银行股份有限公司雅安分行对被告胥忠强用于抵押的房产拍卖所得价款有优先受偿权；
三、被告四川省雅安市幸福茶厂不能清偿该债务时，被告胥忠强以其个人财产对该债务承担连带还款责任；
四、驳回原告要求被告支付代理费5000元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5140元，由被告四川省雅安市幸福茶厂负担。该费用原告已预交，在本案执行时，由被告直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审判员 刘 力
二〇一五年十月二十日
书记员 罗敏敏