广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1158号
上诉人（原审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地珠海市，组织机构代码：××。
法定代表人：欧阳湘波，总经理。
委托代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。
委托代理人：黄海云，广东显德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林翠婵，女，汉族，住珠海市斗门区，公民身份号码：×××6124。
委托代理人：张凤翼，广东非凡律师事务所律师。
原审第三人：斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会，住所地珠海市斗门区。
负责人：党绍民，主任。
委托代理人：赵建宁，男，××年××月××日出生，汉族，住珠海市斗门区。
上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华公司）因物业服务合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2015）珠斗法民三初字第512号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2009年12月1日，梅华公司与斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会（以下简称龙珠花园业委会）签订《龙珠花园物业管理服务委托合同》，合同甲方为龙珠花园业委会，乙方为梅华公司。合同约定由梅华公司为龙珠花园小区提供物业服务。该合同第一条约定如下：“本物业基本情况，物业名称龙珠花园，物业类型以多层住宅为主、商铺综合型小区，坐落位置珠海市斗门区，四至为东至江湾中路，南至江湾三路，西至中心南路，北至江湾二路，占地面积72600平方米，其中绿地面积14520平方米，建筑面积12100平方米，其中住宅10万平方米，商场2.1万平方米，停车场7260平方米。”该合同第二条约定如下：“甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同；乙方为本物业的业主大会选聘的物业管理企业。”该合同第四条约定乙方向业主或非业主使用人提供基本服务、房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护和有偿服务。基本服务分为日常服务、定期服务、综合管理。其中日常服务的项目如下：（1）公共环境卫生服务，范围为物业管理区域范围内，业主户门以外；（2）绿化与建筑小品的维修养护与管理，服务范围包括物业管理区域范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地；（3）治安防范，服务范围为物业管理区域内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管；（4）交通、车辆停放秩序及停车场管理，服务范围为物业管理区域内交通秩序的维护及对车辆停放秩序的管理；（5）装饰装修管理；（6）消防管理，服务范围为物业管理范围内公共区域消防设施的维护和消防管理；（7）房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，服务范围为物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、道路、垃圾道、烟囱、化粪池、沟渠、池、共用照明系统、室外排水管网、自行车棚、建筑物防雷设施、共用设施设备使用的房屋、垃圾中转站；（8）生活服务设施的维修养护和管理；（9）社区文化建设等。房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护包括房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造、房屋建筑共用部位、共同设备的小修、部分共用设施设备的中修、大修、更新及改造和其他特约服务。有偿服务是指业主或非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向乙方提出维护养护服务等要求的，乙方认为有能力承担的可以接受，收费标准由双方商定。该合同第九条约定如下：“乙方按本合同第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：1、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.4元收取；2、商业用房、商业用车库按建筑面积每月每平方米1.2元收取；3、楼道内防盗对讲系统维修费具体施行由补充协议详细确定。”该合同第十一条约定如下：“合同2009年12月1日生效，并从2009年12月1日起计收物业服务费，当月管理费在下一个月收取，每个月的1至10日。……”该合同第十二条第2款约定如下：“业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。”该合同第三十一条约定如下：“服务期限四年，自2009年12月1日起至2013年11月30日止，合同从2009年12月1日起算。”2012年12月19日，龙珠花园业委会将梅华公司的服务期限延长一个月，至2013年12月31日。
另查明，林翠婵是位于珠海市斗门区井岸镇江湾二路109号铺的权属人，该房产建筑面积86.4平方米。经原审法院现场勘查，该房屋用途为商业服务，前门临街，在涉案小区内没有后门。林翠婵在庭审中确认未向梅华公司支付过物业服务费。
原审法院认为，梅华公司在庭审中向原审法院出示了梅华公司与龙珠花园业委会签订的物业服务合同等证据，上述证据证明梅华公司为涉案小区提供了物业服务。虽然林翠婵的涉案商铺属于临街商铺，但是涉案商铺是涉案小区内建筑的一部分，涉案商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，与涉案小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体。因此，林翠婵的涉案商铺处于梅华公司提供物业服务的范围内。林翠婵作为涉案商铺的业主实际享受了梅华公司提供的相关服务，应当支付相应的对价。根据庭审查明的事实，梅华公司为涉案小区提供的物业服务仅限于涉案小区内，涉案商铺临街门前的卫生、绿化、治安防范、交通及车辆停放秩序等均不属于其服务的范围。梅华公司仍按照物业服务合同中约定的商业用房的收费标准向梅华公司主张物业服务费，有违《中华人民共和国民法通则》第四条规定的民事活动应当遵循的公平、等价有偿、诚实信用原则。鉴于林翠婵的涉案商铺属涉案小区建筑物的一部分，林翠婵实际上享受了梅华公司提供的部分服务，原审法院依照公平、等价有偿的原则，结合梅华公司实际为林翠婵提供部分服务的情况，确定林翠婵应按照每月每平方米0.2元的标准向梅华公司支付物业服务费。
在庭审中林翠婵确认从2009年12月1日至2013年12月31日未向梅华公司支付过物业服务费。经原审法院核算，林翠婵应向梅华公司支付的物业服务费为846.7元（86.4平方米×0.2元／月／平方米×49个月）。
关于滞纳金的问题。根据林翠婵提供的龙珠花园业委会的声明，双方对涉案商铺是否属物业服务范围及林翠婵是否应支付物业服务费及支付的标准均有争议，在争议未明确之前，林翠婵有理由不支付，故梅华公司主张林翠婵支付拖欠物业服务费的滞纳金依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院判决：一、林翠婵于判决生效之日起七日内向梅华公司支付物业服务费846.7元；二、驳回梅华公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，减半收取27元（梅华公司已预交），由梅华公司负担25元，林翠婵负担2元。
上诉人梅华公司不服一审判决，依法向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用全部由林翠婵承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，理由主要有以下几点：（一）、临街商铺属于梅华公司管理涉案物业的范畴，并存在管理的事实。一审法院认定梅华公司对涉案小区提供的物业服务仅限于涉案小区内，涉案小区的商铺临街门前的卫生、绿化、治安防范、交通及车辆停放秩序等均不属于其服务的范围与事实不符。涉案商铺物业大多数有后门，后门长期打开，商铺后门区域通常为商铺的办公区、仓储区或是厨房、生活区，与内部住宅小区形成相对开放的空间，这种开放的空间就使得小区外的人可以通过商铺进入涉案小区，涉案小区内的人通过商铺后门出去小区外。商铺业主实际上切实地享受了梅华公司提供的物业服务，其中包括了提供治安防范、卫生、绿化等服务。如商铺的业主需要搬运货物，货运车辆需进入小区内商铺后门进行装货卸货。商铺业主在后门处洗菜做饭，生活污水要流入公共排水管道、生活垃圾要倾倒于小区的内部垃圾桶。小区的保安每日的循例巡逻实际也为商铺的安全进行保驾护航。基于以上事实。梅华公司对涉案龙珠花园小区的管理范围包括小区住宅及商铺，是严格依据《物业管理委托服务合同》，尽职尽责地履行履行自己的管理义务。（二）一审法院庭后的现场勘查商铺后门的开设情况，与事不符。一审法院在开庭后对涉案小区是否存在后门进行了现场勘查。梅华公司认为涉案商铺的现状布局与梅华公司管理期间的布局已经存在重大变化，不能正确反映梅华公司管理期间的情形，现涉案小区商铺后门的开设情况是根据其自身经营状况而定，并且大部分商铺是租于他人使用。在一审法院工作人员进行现场勘查当天，有许多涉案业主收到消息，都不开后门，造成没有后门以及后门不使用的假象。而梅华公司在管理期间涉案物业百分之八十以上的商铺存在后门。一审法院根据涉案商铺现状区分物业费的缴纳义务系对梅华公司权益的极大损害，也与梅华公司管理期间各商铺后门的开设情况不符。一审法院进行现场勘验只能为法官能对涉案商铺的位置及现状以及与住宅紧密联系提供一个直观的感受，但绝不能作为认定案件事实的依据。事实上，梅华公司依据《物业服务合同》为临街商铺业主提供了管理职责，包括安保，消防，对小区物业的室外排水管道、沟渠、化粪池、井、楼面等公共设施的维护。正因商铺与住宅是一体，为保障业主的权益，梅华公司公司需进行统一管理。而管理的职责并无区分是否有后门亦或无后门，因此商铺业主负有同等的缴费义务。二、原审法院适用法律错误，原因如下：首先、梅华公司认为，原审法院应《物业服务合同》约定为准，严格适用合同法的具体规定。在法律规定不明确的情形下才可以引用法律的基本原则。本案中，一审法院完全无视合同法的具体条文，径直引用法律原则，严重违背了法律适用的基本原则。龙珠花园业主委员会在梅华公司进驻龙珠花园小区前已合法成立。梅华公司通过招标方式进入涉案小区，并与龙珠业委会签署《物业管理服务委托合同》，是在龙珠花园业主委员会成员确认、认可并在其正确认识且清楚了解相关条款的情况下签订的，除此之外，双方并未对服务范围另行作出书面补充。一审法院也确认了梅华公司与龙珠花园业主委员会所签订的《物业管理服务委托合同》合法有效性。梅华公司与林翠婵之间既属物业服务合同纠纷，一切内容应该围绕合同进行阐述，对于物业合同中有约定的部分，应严格按照合同约定履行。一审法院认定梅华公司与第三人签订的物业服务合同有效，认定涉案商铺处于梅华公司提供物业服务的范围内，但否认《物业合同》中有关商业用房物业费的约定内容，不按照双方签订的《物业服务合同》进行判决，明显有悖于法。其次，梅华公司与龙珠花园业委会所约定的商铺收费标准符合《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》中关于商铺的物业管理是住宅的三倍规定。民事合同是双方友好协商、自由意思表示的体现，恳请二审法院尊重合同的约定改判林翠婵的商铺按建筑面积每月每平方米1.2元支付物业服务费及延期滞纳金。综上，一审法院认定事实错误，适用法律有误，请求二审法院撤销原判，依法支持梅华公司的上诉请求。
被上诉人林翠婵答辩称，一、一审法院判决认定事实确实存在错误，但不是梅华公司所述的错误，理由有以下几点：（一）根据梅华公司在上诉状中所述，其为林翠婵所履行的物管服务管理义务的依据是《物业管理委托服务合同》（以下简称《物管合同》）。但此合同是由龙珠花园业委会与梅华公司签订的。同时，龙珠花园业委会作为一审第三人已经于一审法庭中声明，在《物管合同》签订时，已确定梅华公司提供物管服务的服务范围不包括龙珠花园一楼外围临街经营的商铺，并且梅华公司在合同服务期间也没有收取外围临街商铺的相关费用，更无从谈论梅华公司有履行相关的物业服务一说。虽然上述所言已在一审判决查明中的得到一审法院的认可，但遗憾的是，一审判决却对此主体资格存在的核心问题进行解决，导致一审错误的判决。因此，林翠婵认为，基于一审判决的事实查明部分，林翠婵与梅华公司不存在物业服务管理合同关系，林翠婵并不是梅华公司的服务对象。（二）涉案小区的临街商铺门前的卫生、绿化、交通及车辆停放秩序、治安防范等项目均属于行政公共管理项目，其管理范围是相关政府行政部门的管理范围，并非属于林翠婵服务范围。而梅华公司的日常生活垃圾也是由斗门区环卫所负责有偿清运，甚至涉案商铺的化粪池清理也是由梅华公司自行出资请专人处理；涉案商铺门前的摄像头等安全设施也是由梅华公司自行安装的。综上所述，即使林翠婵是《物管合同》的当事人，但梅华公司并没有对林翠婵履行其物管服务义务，林翠婵并无享受到任何服务。（三）自梅华公司负责涉案小区的物管服务职责开始至今，无论是小区内部或是小区外部皆无重大施工事项发生，而梅华公司所称涉案商铺的现状布局与其管理期间的布局已经存在重大变化，不能正确反映其管理期间的情况的一说便是无稽之谈。部分涉案商铺之所以有后门的安设，仅是为了消防安全考虑而设置；相反的，部分涉案商铺没有安设后门更是反映出商铺业主根本没有进出龙珠花园内部的可能性，也否决了梅华公司享受到涉案小区物管服务的可能。因此，单凭一个后门的有无而判断出梅华公司已经享受到林翠婵的物管服务确实没有事实依据。
二、一审判决依据所谓的“公平、等价有偿”原则判决梅华公司承担部分物业管理费是适用法律不当，更是没有事实依据支撑。按照《中国人民共和国合同法》具体规定，只有当法律规定不明确或者无明确的合同约束情况下才可以引用法律基本原则作为裁判标准，原审法院判决应当依据《物业合同》作为裁判标准，而非直接适用“公平、等价有偿”法律原则。如前所述，梅华公司不受到《物业合同》的约束。若林翠婵实际享受到梅华公司的物业管理服务，林翠婵也是愿意承担与物业管理服务相当的、合理的管理费。但事实上，在整个一审裁判过程之中，梅华公司并无提供任何关于“林翠婵享受到梅华公司服务”的事实证据。原审判决一方面在“本院认为”中认定梅华公司为涉案小区提供的物业服务范围仅限于涉案小区内部，涉案商铺临街门前的卫生、绿化、治安防范、交通及车辆停放秩序均不属于其服务范围；另一方面又认定结合梅华公司实际为林翠婵提供部分服务的情况，确定林翠婵按每月每平方米0.2元的标准向梅华公司支付物业服务费。这前后矛盾之处实在令人感觉极其荒谬。原审法院单凭梅华公司一方之词而判决林翠婵酌定承担部分物业费实在违背了“法院居中裁判”的原则，更是违背了“以事实为依据，以法律为准绳”的裁判要求，损害了梅华公司的合法权利。
综上，原审法院在认定事实和适用法律方面确实有误，但并非与梅华公司所言，故请求二审法院驳回梅华公司的上诉请求，维护林翠婵的合法权益。
原审第三人龙珠花园业委会述称：龙珠花园业委会于2007年3月初在井岸镇及井岸镇南湾居委会的直接领导及指导下，经除周边商铺外的业主依法选举产生，并于2007年7月19日在主管部门备案，龙珠花园业委会有权对外签订物业服务合同。龙珠花园业委会与梅华公司于2009年12月1日签订物业服务合同。该合同不包括一楼外围临街经营的商铺。梅华公司按协议管理期间也没有收取外围临街商铺的相关费用，也没有履行相关的物业服务。个别商铺与物业公司的约定，与龙珠花园业委会无关。
经审查，本院查明的事实与一审查明的事实一致，应予以确认。
本院认为，梅华公司取得物业管理资质，具有从事物业管理服务的资格。2009年12月1日，梅华公司与龙珠花园业委会签订《龙珠花园物业管理服务委托合同》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。
龙珠花园业委会与梅华公司签订《物业管理委托服务合同》明确约定进行管理的龙珠花园是“多层住宅为主、商铺综合型小区”，建筑面积中包括“住宅10万m2”与“商场2.1万m2”，可见梅华公司管理物业涵括住宅和商业经营场所。而林翠婵所有之商铺原本就与龙珠花园小区一并规划和建设，属于龙珠花园小区建筑的一部分，小区的供水、供电、排污等公用设施及绿化、小区业主专有部分以外的共有部分都是密不可分的共用整体。《物业管理委托服务合同》的上述约定将龙珠花园物业管理权交给梅华公司，并未将商铺区分为小区内商铺和临街商铺，更没有约定小区临街商铺不在物业管理范畴，在没有明确约定的情况下，合同所指商场应为小区规划、建设范围内的全部商铺，因此本院认为林翠婵所有之临街商铺均在合同约定的梅华公司实施物业管理和服务的范围之内。龙珠花园业委会关于案涉合同约定的物业服务管理范围不包括“一楼外围临街经营的商铺”的《声明》，是在2013年12月31日合同期满，梅华公司陆续提起诉讼，主张小区业主交纳物业服务费后的2015年7月27日出具，是对合同约定物业管理范围作出的单方意思解释，未获梅华公司认可，并不符合合同约定。林翠婵等商铺业主以龙珠花园业委会《声明》为据，认为涉案商铺不属于案涉合同约定的物业管理范畴的主张，依据不足，本院不予采纳。
根据《物业管理委托服务合同》基本服务中日常服务第七项约定，梅华公司应当对物业管理区域内共用部分、共用设施设备进行维修养护和管理，共用设施包括：外墙面、化粪池、沟渠、池、室外排水管网等等。既然涉案商铺属于小区物业范畴，在梅某公司针对公用部分、公用设施提供服务进行维护和管理时，涉案商铺则必然从中享受部分服务、从中得益，因此应当支付相应的物业服务费。
根据《物业管理委托服务合同》日常服务约定，梅华公司还应当负责物业管理区域范围内的公共环境卫生、绿化服务、治安防范、交通及车辆停放秩序等工作，但是案经审理，梅华公司并未提供证据证明其对龙珠花园小区外围、涉案临街商铺实施了合同约定的上述日常服务。梅华公司上诉认为其与龙珠花园业委会缔结合同则当然享有按照合同收取物业服务费的权利，但是享有按照合同收取物业服务费的前提是履行了合同约定的全部物业服务义务，如上所述，梅华公司并没有按照合同约定提供上述物业管理服务项目，则无权按照合同约定标准收取物业服务费，梅华公司该上诉主张，理据不足，本院不予采纳。一审法院从公平、诚实信用、等价有偿原则的角度出发，既考虑了林翠婵客观上享受共有部分服务之事实，又考虑梅华公司未全面履行合同约定物业服务义务，酌情将物业服务费调整至每月每平方米0.2元，符合客观实际，理据充分，本院予以维持。
如同上述，梅华公司并未提交证据证明对龙珠花园小区外围、涉案商铺实施合同约定的日常服务，而梅华公司一审诉讼中提交向林翠婵发出催款函的快递单据并不能证明已予送达，况且该单据显示系2015年并非案涉合同约定的管理期间发出，即梅华公司没有证据证明在管理龙珠花园小区期间曾向林翠婵主张过涉案商铺的物业服务费，故也不存在林翠婵怠于交纳物业服务费的事实。一审判决指出林翠婵依据业委会的声明对物业服务费是否应当支付及其标准提出异议，而与梅华公司存有争议，该争议当然是指梅华公司在案涉合同终止、退出龙珠花园小区管理之后，而陆续向林翠婵等物业所有人主张物业服务费的情况下所生之争议，该争议厘清前林翠婵并不确定梅华公司所主张的物业服务费支付标准等事项，故一审法院驳回梅华公司主张林翠婵支付滞纳金的请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，梅华公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币54元，由上诉人梅华公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖世娟
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一六年六月七日
书 记 员 梁 暐