广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇四法民二初字第295号
原告广州市第三建筑工程有限公司。住所：广州市越秀区。
法定代表人刘付亚福。
委托代理人喻玲，广东正大方略律师事务所律师。
委托代理人谢敏，女，××年××月××日出生，汉族，住广州市荔湾区。
被告四会市悦风房地产开发有限公司。住所：广东省肇庆市四会市。
法定代表人冯永光。
第三人周绍贵，男，汉族，住广东省四会市。公民身份号码：×××2633。
委托代理人马晓阳，广东志江律师事务所律师。
原告广州市第三建筑工程有限公司诉被告四会市悦风房地产开发有限公司、第三人周绍贵债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市第三建筑工程有限公司委托代理人喻玲、谢敏，被告四会市悦风房地产开发有限公司法定代表人冯永光，第三人周绍贵委托代理人马晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市第三建筑工程有限公司诉称，2012年12月21日，原告与被告就位于四会市城中街道高狮村委会的“华馨新城”项目（后更名为“悦凯新城”）签署了《广东省建筑工程施工合同》，约定由原告承建该项目。合同签订后，原告积极组织施工，至2014年11月已基本完工，并就项目主体部分已验收合格，但因被告的不配合尚未进行整体竣工验收。根据原告于2014年12月17日上报的工程预算书，当时需支付的工程进度款为79487460元。而截止至2015年8月，被告仅支付51707136元，即至少欠付工程进度款27780324元（最终金额需完成竣工验收后确定）。为此，原告在与被告数月协商无果的情况下，将被告诉至四会市人民法院，要求支付应付未付工程款及利息，且该款项享有建筑工程款优先受偿权。该案已受理，案号为（2015）肇四法民二初字第148号。提起诉讼后，原告就上述建筑工程施工合同纠纷案申请了财产保全，然而，在向四会市房管部门调查“悦凯新城”项目情况时，发现被告早在2014年底就开始低价抛售尚未验收的商品房和商铺。尤其是商铺的售价单价仅为3972-8000元／㎡不等。而据了解，该项目1号、2号商铺售价单价分别为31605元／㎡、33346元／㎡，另外在周边位置商铺的售价单价至少在10000元／㎡，临街商铺更可达到20000元／㎡以上，可见，被告与第三人的交易价格是低得离谱的。显然，被告是在故意低价抛售商铺，且回笼的资金亦未用于支付工程款，这是恶意损害原告作为该项目的承包人所享有的“建筑工程价款优先受偿权”的行为。而第三人明知道价格明显低于市面正常售价，仍与被告在房管部门办理的预售登记，亦非善意第三人，甚至有与被告串通损害原告利益的嫌疑。现该项目因欠付工程款过多已停工数月，尚有部分收尾工程未能完成，大批小业主也因房屋未竣工验收无法收楼，可见，被告及第三人的行为已不仅仅严重侵犯了原告的利益，还祸及无辜小业主，拖欠国家税费，损害了国家和社会公共利益。综上所述，原告特依据《合同法》第七十四之规定，“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的”，请求判令：1、被告与第三人关于位于四会市城中街道高狮村委会的“悦凯新城”项目的7-10、65、66、110、111、××商铺（合计9套）的买卖合同无效，并撤销上述商铺在房管部门的预售登记备案；2、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告提供如下证据：1、《广东省建筑工程施工合同》（编号：四会-20121212），证明（1）被告系“华馨新城”的开发商及发包人，并委托原告承建该项目，原告据此享有法律规定的建筑工程价款优先受偿权；（2）合同专用条款第28条约定，发包人在无力支付工程进度款的情况下，承诺以房折价抵扣工程款，即合同约定也限制被告在未付清工程款的情况下私自、低价抛售在建项目。2、《华馨新城补充合同（一）》，证明2013年8月，原、被告签订补充协议一，将项目名称由“华馨新城”变更为“悦凯新城”，即原告系“悦凯新城”项目的合法承包人。3、《关于四会市悦风房地产开发有限公司与周绍贵的商铺交易情况》，证明原告向四会市房管部门查询所得，被告与第三人低价交易共计9套商铺，价格在3972-8000元／㎡不等。4、《“悦凯新城”商铺的正常销售情况》，证明该项目1号、2号商铺系正常交易售出，其售价单价分别为31605元／㎡、33346元／㎡，价格差异之大与证据3形成鲜明对比。5、《受理通知书》，证明原告就被告拖欠巨额工程款一事诉至四会市人民法院，欠款金额将近2800余万元。
被告四会市悦风房地产开发有限公司辩称，我公司不认定原告3000万价值的诉求；我公司不认可低价抛售物业的行为；我公司与第三人不存在买卖关系。我公司尚欠吴世欢、冯永光本金960万元，而我公司股东以商铺作为抵押购买形式向银行贷款偿还我公司部分债务，第三人只是作为合法化去占有我公司的商铺。
被告提供如下证据：1、《房地产初步评估意见书》（复印件），证明工程总价值；2、《悦凯新城商铺预售价格》，证明被告内部对商铺的销售价格；3、《协议书》、《见证书》，证明被告与案外人林常青存在借贷关系；4、《公证书》，证明被告无法偿还案外人林常青的3000万元债务，由第三人承担，被告将商铺用网签的方式预售给第三人。
第三人周绍贵述称，一、本案的审理必须以（2015）肇四法民二初字第148号案件的审理结果为前提，否则，无法确认广州市第三建筑工程有限公司是否是本案适格的原告，及撤销的债权范围。现广州市第三建筑工程有限公司作为原告提起撤销权之诉无事实及法律依据。我国《合同法》第七十四条规定……撤销权的行使范围以债权人的债权为限。原告自行提供的证据证实，2015年8月7日，原告将本案的被告以建设工程施工合同纠纷为由诉至法院，法院已受理，案号（2015）肇四法民二初字第148号。该案现因被告提起管辖权异议而中止审理。据悉，涉案的“悦凯新城”工程由陈源、林毓开、杨惠超等人挂靠原告施工，实际施工人为陈源、林毓开、杨惠超等人。而且本案的被告与本案原告及陈源、林毓开、杨惠超等人在总工程量及工程质量等方面存在纠纷，无法达成一致，导致无法共同进行整体竣工验收，无法确认未支付的工程尾款。故在（2015）肇四法民二初字第148号案件审理终结前，无法确定广州市第三建筑工程有限公司是否是本案适格的原告，也无法确认原告对被告的具体债权数额，当然也不排除存在被告无需再向原告及陈源、林毓开、杨惠超等人支付任何款项的情况。综上，本案的审理必须以（2015）肇四法民二初字第148号案件审理结果为前提。否则，无法确认广州市第三建筑工程有限公司是否是本案适格的原告，及撤销的债权范围。现广州市第三建筑工程有限公司作为原告提起撤销权之诉无事实及法律依据。二、答辩人向被告购买商铺的价格已比市场评估价偏高。不存在显失公平的情形，且全部款项均已支付完毕，依法应予维护。原告提供虚假证据进行诉讼应属于恶意诉讼，依法应追究其恶意诉讼的法律责任。我国《合同法》第七十四条规定……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。2015年4月3日，答辩人与被告签订商品房买卖合同（合同编号分别为：15040040、15040039、15040036、15040041及15040037），购买被告名下的首层［栋］1［层］7、8、9、10号商铺及二层××内铺。按套内建筑面积计算，7、8、9、10号商铺的单价为每平方米30884.58元，二层××内铺的单价为每平方米6620.61元，被告悦风公司开具相应的发票给答辩人，并到房管部门办理了预售登记备案手续。按常理，开发商在出售商铺时一般临街首层售价高，二层内铺且出售面积大时价格优惠大。众所周知，答辩人支付的上述价格已相对高于当时的市场价，也与原告自认为合理的销售价格相当，并不存在显失公平的情形。答辩人并未购买悦风公司第65、66、110及111号内铺，原告所提供的购买者身份证号码与答辩人并不是同一人，且答辩人支付的购买临街4卡单价已3倍高于原告起诉时提供的证据三所标注的单价，二层内铺已1倍高于原告起诉时提供的证据三所标注的单价，原告提供的证据三系典型的虚假证据。综上，答辩人购买被告商铺的价格已属偏高，不存在显失公平的情形，且全部款项均已支付完毕，依法应予以维护。若以原告讲法，已出售的住宅部分也可以以价格低为由进行撤销了，原告提供虚假证据进行诉讼应属于恶意诉讼，依法应追究其恶意诉讼的法律责任。综上所述，本案的审理必须以（2015）肇四法民二初字第148号案件的审理结果为前提。否则，无法确认广州市第三建筑工程有限公司是否是本案适格的原告，及撤销的债权范围。原告通过虚假证据对答辩人的起诉无事实及法律依据。答辩人购买被告的商铺价格已比正常评估价偏高，不存在显失公平的情况，且不会对原告的债权造成损害。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人提供如下证据：《商品房买卖合同》五份（编号分别为：15040040、15040039、15040036、15040041、15040037）及发票十份，证明第三人仅购买了被告7、8、9、10号及××商铺，7、8、9、10号商铺单价为每平方米30884.58元，××商铺单价为每平方米6620.61元，上述总价51351400元。
经审理查明，2012年12月21日，原告广州市第三建筑工程有限公司与被告四会市悦风房地产开发有限公司签订《广东省建筑工程施工合同》，约定由原告承包被告位于四会市城中街道高狮村委会的“华馨新城”的土建、基坑支护、土方、装饰装修、给排水等施工工程；2013年8月，原、被告再签订《华馨新城补充合同（一）》，将原合同工程名称“华馨新城”更正为“悦凯新城”。
2015年3月13日，第三人周绍贵和被告及案外人林常青在广东省四会市公证处公证签订《协议书》，《协议书》约定：被告和案外人林常青同意处理四会市城中街道仓丰大道悦凯新城首层、二层商铺［其中首层商铺门牌号及建筑面积分别为：7号-10号（共四套），每套建筑面积73.53㎡，建筑面积共294.12㎡；二层商铺门牌号为××（整套），建筑面积为8799.68㎡］，被告自愿放弃主张上述物业的一切权利（包括但不限于回赎上述物业的权利）；被告、案外人林常青同意第三人以伍仟万元购买上述物业，其中，第三人优先向案外人林常青偿还被告欠案外人林常青叁仟万元借款及借款收益金，具体付款时间和付款方式由案外人林常青与第三人另行签订；被告按第三人已付款总额，向案外人林常青和第三人开具发票，并在第三人付清约定的款项后十五天内，被告、案外人林常青双方必须无条件配合第三人到房管部门办理上述商铺的确权手续等内容。
2015年4月3日，被告与第三人签订了多份《广东省商品房买卖合同》，合同约定由第三人向被告购买四会市城中街道仓丰大道悦凯新城首层商铺7号至10号（建筑面积均为73.53㎡，套内面积均为59.52㎡，总房价均为1838250元，预售单价均为30884.58元／㎡元）、四会市城中街道仓丰大道悦凯新城二层商铺××（建筑面积为8799.68㎡，套内面积为6645.67㎡，总房价为43998400元，预售单价均为6620.61元／㎡元），共计五套商铺；上述商铺均在房产管理部门办理了预售合同登记备案手续。
2015年8月7日，原告以被告拖欠工程进度款27780324元为由向本院起诉，本院于当日立案受理，案号为（2015）肇四法民二初字第148号，该案尚在审理中。在该案的审理过程中，原告认为被告故意低价抛售商铺给第三人，遂于2015年11月5日向本院提起债权人撤销权之诉。
另查明，四会市城中街道仓丰大道悦凯新城A栋首层1号商铺的建筑面积单价为25582.13元／㎡，四会市城中街道仓丰大道悦凯新城首层栋1层2号商铺的建筑面积单价为6475.54元／㎡。
以上事实有原、被告，第三人提供的上述证据；以及本院依职权到房产管理部门调取的四会市城中街道仓丰大道悦凯新城A栋首层1号《商品房预售合同备案详细资料》，四会市城中街道仓丰大道悦凯新城首层栋1层2号《商品房预售合同备案详细资料》，四会市城中街道仓丰大道悦凯新城首层商铺7号至10号、四会市城中街道仓丰大道悦凯新城二层商铺××《商品房预售合同备案详细资料》等证据以及庭审笔录证实。
本院认为，原告依据《中华人民共和国合同法》第七十四的规定提起本案诉讼，故本案为债权人撤销权纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担”的规定，本案原告行使债权人撤销权需同时满足以下条件，1、原告对被告拥有合法的债权；2、被告以明显不合理的低价转让财产；3、被告的转让行为对原告造成损害；4、第三人知道上述情形。换言之，本案的争议焦点为原告行使撤销权是否满足上述四个条件。
第一，原告对被告是否拥有合法的债权。原告虽然以被告拖欠工程进度款27780324元为由向本院提起诉讼，但该案尚在审理阶段，被告对该债权的具体数额也未予认可，因此在法院未作出生效裁决前，尚不能确定原告对被告拥有合法的债权。
第二，被告是否以明显不合理的低价转让讼争商铺。原告主张被告出卖给第三人的商铺单价与周边商铺相差较大，而且同一楼盘的1号和2号商铺单价均在30000元／平方米以上，但根据本院依法向四会市住房和城乡建设局调查所得的《商品房预销售合同备案详细资料》显示，1号商铺的建筑面积单价为25582.13元／㎡，2号商铺的建筑面积单价为6475.54元／㎡，即同一楼盘的两间商铺的交易价格也相差较大，又因商铺的价格与其地理位置、结构布局、市场波动等因素有着重大关联，在没有经过专业机构评估鉴定的情况下，讼争商铺的市场交易价难以确定。根据“谁主张，谁举证”的原则，原告所提供的证据无法证实第三人受让的商铺价格过分低于交易时交易地的市场交易价，因此本院对原告主张被告以明显不合理的低价转让讼争商铺不予认可。
第三，被告的转让行为是否对原告造成损害。原告诉被告建设工程施工合同纠纷一案［案号：（2015）肇四法民二初字第148号］中，原告向本院申请财产保全知悉被告把其开发的楼盘部分商铺都出卖给第三人，据此认为被告的转让行为对其造成损害，但由于该案尚未审结，原告是否对被告拥有债权尚未能确定，而且该案也没有进入执行阶段，除了讼争商铺外，被告所拥有的其他财产是否不足以抵偿其欠原告的债务也未能确定，因此原告主张被告把讼争商铺转让给他人的行为对其债权的实现构成损害理据不足。
第四，第三人是否存在知道被告以明显不合理的低价转让财产并对原告造成损害的情形。原告诉被告建设工程施工合同纠纷一案是在2015年8月7日立案受理，而第三人受让讼争商铺的时间是在此之前，原告没有提供证据证明第三人是在明知被告未清偿债务的情况下恶意受让讼争商铺；而且讼争商铺在交易当时的市场交易价格没有经过专业机构评估鉴定，难以确定第三人受让商铺的价格明显低于市场交易价格，因此也无法从第三人的受让价格推定其当时的主观意愿。故原告主张第三人是明知并且以明显不合理低价受让讼争商铺，没有事实和法律依据，不予支持。
综上，原告要求行使债权人撤销权的条件不成就，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告广州市第三建筑工程有限公司的诉讼请求。
本案收取受理费100元，由原告广州市第三建筑工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 梁小强
审 判 员 李红基
人民陪审员 杨冰淩
二〇一六年三月七日
书 记 员 马安琪
第13页共13页