江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏02民终3423号上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡育吉星物业管理有限公司，住所地无锡市新区江溪街道坊前新光路555号。法定代表人：陶开琪，该公司董事长。委托诉讼代理人：张涛、居红军，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡经发置业有限公司，住所地无锡市新区江溪街道新光路555号。法定代表人：史勇敢，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵丽娜、郁卿峰，江苏崇宁律师事务所律师。上诉人无锡育吉星物业管理有限公司（以下简称育吉星公司）因与被上诉人无锡经发置业有限公司（以下简称经发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2015）新民初字第0035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。育吉星公司上诉称：育吉星公司刚于2014年10月1日试营业，经发公司就在10月底提出大幅度提高租金，因双方协商未成，经发公司以育吉星公司逾期支付租金、物业管理费、保证金以及拒绝统一收银为由提出解除租赁合同，经发公司的解除通知书无效，主要理由：1、育吉星公司因与经发公司就重新拟定租金等费用进行协商，所以逾期交纳租金、物业管理费、保证金，对此经发公司从未提出异议，也从未发出催缴函，截止2014年10月30日，育吉星公司已付清全部费用，经发公司却以之前的逾期交费行为作为解除的事由，是不诚信的表现；2、虽然经发公司就建立统一收银系统铺设了线路，提供了收银台，但没有进行调试无法使用，而且经发公司拒绝提供企业资料，使育吉星公司无法申请POS机，实现统一收银，所以无法建立统一收银系统的过错在于经发公司。请求二审法院撤销原审判决，判令经发公司继续履行租赁合同。经发公司辩称：租赁合同履行过程中，育吉星公司除逾期15日交纳租金、物业管理费、保证金外，还拒绝对接经发公司的财务系统，导致场外收银，使经发公司无法掌握营业额情况，正常收取租金。经发公司已按约履行了铺设线路，提供设备的义务，POS机的申请应由育吉星公司以自己名义申领。根据合同约定经发公司仅是通过对接财务系统了解营业额情况，而不是直接将营业收入纳为己有，无需提供POS机将营业款项收入自己帐户。请求二审法院维持原审判决。经发公司向一审法院提起本诉称：其将新之城全生活广场B区1至4楼的部分房屋出租给育吉星公司，但育吉星公司自2014年7月1日进场日起就不按合同履行义务，逾期超过15日之久才支付租金、物业管理费，此外，还虚报营业额并拒绝经发公司的审计要求，其不得不于2014年12月22日向育吉星公司发函解除双方租赁关系，但育吉星公司未及时返还房屋。请求判令：1、育吉星公司迁出租赁的房屋（《租赁合同》附件一所示阴影部分房屋，除102、103、105、106、109、110、113、114、115、202、207、402、403、405号商铺外）并恢复原状；2、育吉星公司按2.14元/平方米/天的标准支付2014年10月1日至2014年12月22日期间的租金，共计2684488.30元；3、育吉星公司按0.3元/平方米/天的标准支付2014年10月1日至2014年12月22日期间的物业管理费。育吉星公司提起反诉称：经发公司要求育吉星公司支付超过合同约定的数倍租金未逞，而提出解除合同，该解除行为无效。由于经发公司的原因，致使统一的收银系统无法建立，育吉星公司在履约过程中不存在违约行为，反诉请求判令：1、经发公司于2014年12月22日单方解除房屋租赁合同无效，租赁合同继续履行；2、经发公司应赔偿其营业损失30000元。一审法院查明事实：2014年6月30日，经发公司与育吉星公司签订《租赁合同》，经发公司将无锡市新区新光路555号的新之城全生活广场购物中心B区1-4F部分商铺出租给育吉星公司使用，用作经营百货零售、餐饮，由经发公司提供统一物业管理服务和实施商业运营管理。约定：第一条，租赁面积15147.44平方米；第二条，租赁期限十年（2014.07.01到2024.06.30）；第三条，装修期3个月（2014.07.01-2014.09.30），装修期内，育吉星公司需承担2000元/月租金和3000元/月物业管理费，进场装修期的租金和物业管理费应在办理进场交接手续时一次性支付，且不退还；第四条，联营部分房屋租金按照育吉星公司的营业额的百分比计付，第一、二个租约年的收取比率为营业额的百分之一，租金支付方式为以一个自然月为一个交租期，当月的交纳日期为次月的10日前，育吉星公司按照当月营业的约定比例向经发公司支付租金，经发公司有权对育吉星公司交纳的租金进行审计，第一期租金的交纳日期为2014年11月10日；第六条，合同签署当日育吉星公司应向经发公司支付100000元作为履约保证金、服务质量保证金和物业服务费保证金，经发公司有权从保证金中相应扣除育吉星公司欠付的租金、物业服务费及其他费用；第七条，进场日为2014年7月1日，现状交付；第九条，试营业日为2014年10月1日，正式开业日为2015年1月1日，育吉星公司应当与本合同约定日开业经营，计租日自2014年10月1日起计算；第十条，物业服务费按育吉星公司的营业额2%的计付，支付方式为以一个自然月为一个交费期，交纳日期为次月的10日前，本合同下物业费优惠期为2014年10月1日至2016年6月30日，物业管理费收费标准按育吉星公司的营业额1%的计付；第十三条，经发公司有权对育吉星公司提交的营业额等进行审计，每个租赁年度结束后，经发公司在提前15日书面通知育吉星公司后，育吉星公司须按照经发公司要求做好各项审计准备公司，积极配合经发公司对其营业额进行审计；第十八条，育吉星公司承诺，其经营管理区域内所有的商户所使用的财务、收银系统对经发公司开放或和经发公司的财务系统对接，否则经发公司有权单方面终止合同，育吉星公司承担全部的违约责任；育吉星公司保证其承租区域联营部分销售必须有育吉星公司统一收银系统内完成交易，不得场外收银或场外销售，否则经发公司有权解除合同并追究育吉星公司对经发公司造成的损失；第二十四条，24.1如育吉星公司未能在本合同约定的期限内向经发公司足额支付保证金、租金、物业服务费等本合同项下应付款项的，则自育吉星公司逾期支付第15日起，经发公司即有权以书面通知方式解除合同；24.3因育吉星公司违约而提前终止的（包括育吉星公司违约被经发公司提前解除合同的），则经发公司有权没收本合同项下至所有保证金；24.4因育吉星公司违约，在经发公司以书面方式通知育吉星公司解除本合同情况下，经发公司有权自行处置该房屋内所有经发公司物品，处置育吉星公司所得扣除育吉星公司应缴纳的租金、其他费用及乙方应承担的违约责任后，如有剩余的，经发公司应无息返还，若处置育吉星公司前述物品所得不足以抵扣育吉星公司应缴纳即承担的全部费用的，育吉星公司有义务就不足部分予以弥补。第二十六条，26.1租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后90日内，育吉星公司应当将该房屋恢复原样交还经发公司；26.2育吉星公司还应当向经发公司归还所有经发公司向育吉星公司提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合本合同附件3的各项标准要求，经经发公司验收确认符合约定后，交还给经发公司；26.6育吉星公司实际撤离该房屋之后，育吉星公司在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为育吉星公司放弃了所有权及一切权利，经发公司有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿育吉星公司。第三十条，30.15如育吉星公司在经营本合同标的商业项目过程中，育吉星公司经营总额连续3个月低于400万元，经发公司可派驻专业经营人员协助育吉星公司提高销售业绩，育吉星公司需无条件配合。2014年7月28日，育吉星公司向经发公司汇入80000元；2014年7月30日，育吉星公司再次向经发公司汇入35000元。双方一致确认上述款项具体为装修期间的租金6000元、装修期间的物业管理费9000元、保证金100000元。2014年12月4日，育吉星公司通过银行转账向经发公司支付了2014年10月的租金2000元、物业管理费3000元，合计5000元。2014年12月10日育吉星公司再次通过银行转账向经发公司支付了2014年11月的租金2000元、物业管理费3000元，合计5000元。2014年12月22日，经发公司向育吉星公司送达了解除合同通知书，以育吉星公司迟延支付装修期间租金和物业管理费、虚报营业额并拒绝审计、迟延且未足额支付租金和物业管理费等原因为由，决定解除双方签订的《租赁合同》。以上事实，有房屋所有权证11份、《租赁合同》1份、函2份、中国农业银行账户明细查询2份、2014年7月30日收据2份、中国农业银行凭单2份及当事人陈述在卷予以证实。诉讼中，关于案涉房屋的现状，经发公司确认均已由其上锁在其管理之下，育吉星公司表示自2015年5月起其被清场出案涉房屋。经发公司要求育吉星公司返还租赁的房屋，即《租赁合同》附件一所示阴影部分房屋（除现其直接与商户签订租赁合同的102、103、105、106、109、110、113、114、115、202、207、402、403、405号商铺外），并恢复原状，具体为要求拆除清空房屋内物品、玻璃隔墙等。育吉星公司表示其并不知道房屋现状，其租赁房屋时对房屋进行了装修，建立了玻璃隔墙、铺设了地板等。诉讼中，经发公司提出育吉星公司未在双方约定的2014年7月1日进场时缴纳装修期间的租金、物业管理费、保证金，直至2014年7月28日、30日才缴纳。育吉星公司表示双方实际于2014年7月中旬才签订《租赁合同》，其公司实际在2014年7月底才进场，同时缴纳了相应各项费用，并不违反《租赁合同》中的约定。经发公司表示《租赁合同》中育吉星公司法人陶开琪所签的落款日期为2014年6月30日，因此《租赁合同》签订日期应以该日期为准。对此育吉星公司并未提供证据推翻《租赁合同》中陶开琪所签落款日期，或提供其他证据证明其实际进场时间为2014年7月底。诉讼中，关于经发公司发函解除与育吉星公司的《租赁合同》的行为是否合法有效。经发公司主张其根据《租赁合同》约定的内容有权在育吉星公司逾期15日以上支付租金、物业管理费、保证金以及未按约定建立统一收银系统等违约情况出现时行使解除权。育吉星公司主张其逾期支付租金、物业管理费系因双方在就租赁合同关系就签订补充协议一事进行协商；关于统一收银系统，其向经发公司提出了申请，但经发公司并未作出回应，故未能建立统一收银系统并非其责任。为证明其上述主张内容，育吉星公司提供了《关于经发补充协议部分情况需提供的材料及商讨》、2014年12月4日的函、2014年12月10日的函、《关于统一收银申请》、双方未签字的《补充协议》、2014年12月4日育吉星公司出具的《就关于的几点建议》。对于上述证据，经发公司均表示真实性无异议，但认为即使存在双方就补充协议进行重新协商的情况，也不代表育吉星公司就可以不交或逾期交纳租金、物业管理费，而根据《关于统一收银申请》上其公司员工钱当当在2014年12月5日的所签的“收银线路，设备已到位”说明经发公司已经就建立统一收银进行了配合，因此未建立统一收银的原因还是在于育吉星公司。诉讼中，关于租金、物业管理费的计算标准。育吉星公司提供了其与租户签订的房屋租赁合同、其员工手抄及电脑录入的营业额统计单，以证明联营部分每月的营业额，并进一步明确根据租赁合同中对租金、物业管理费均为营业额1%的约定，此营业额下其每月需支付的租金、物业管理费均不满2000元、3000元，现其按照2000元、3000元支付租金、物业管理费是合理的。经发公司对于育吉星公司提供的证据的真实性均不予认可，主张根据租赁合同育吉星公司应当建立统一收银系统，然后其根据收银系统的情况就营业额进行审计，确认无误后才可以按照营业额来计算租金、物业管理费，但现在因育吉星公司无法提供财务账册、统一收银系统，导致营业额无法确认，因此要求按照同地段的租金、物业管理费收费标准计算，即租金为2.14元/平方米/月，物业管理费为0.3元/平方米/月，为此提供了其与田建军等人签订的租赁合同4份予以证明。育吉星公司不认可该计算标准，认为其与经发公司之间为联营合同关系，并非经发公司与田建军等人之间的租赁合同关系，因此不可直接套用。经发公司表示《租赁合同》第30.15条对营业额作出了最低要求，该要求为其允许育吉星公司继续租赁的底线，即其向育吉星公司收取租金的最低限额，因此至少应当按照月营业额为400万元来计算租金和物业管理费。诉讼中，育吉星公司提出因经发公司单方解除租赁合同关系，将其赶出租赁的房屋，导致其产生损失30000元，提供了《装修工程承包合同》、《保洁服务合同》、《海宁皮草招商协议》、《咨询服务委托合同》、《广告宣传车合作合同》予以证明。经发公司对上述证据真实性无异议，但认为都是育吉星公司在经营过程中的正常行为，现双方解除租赁合同是育吉星公司造成的，其即使产生损失也应当自行承担。诉讼中，双方明确了育吉星公司在2015年1月9日、2015年2月10日、2015年3月9日、2015年4月8日各向经发公司汇款5000元，合计20000元。经发公司要求该款予以抵扣育吉星公司结欠其的房屋租金、物业管理费，育吉星公司认为上述款项系其公司缴纳的2015年1月到4月的租金和物业管理费，如双方于2014年12月22日解除《租赁合同》则经发公司无权收取，故要求予以返还。关于保证金100000元，经发公司主张育吉星公司违约导致合同解除，应当没收，如法院判决不予没收则同意抵扣育吉星公司应付未付的租金和物业管理费；育吉星公司主张如双方合同解除，则经发公司应予以返还，如有其应付未付的租金和物业管理费，同意予以抵扣。一审法院认为：经发公司与育吉星公司签订的房屋租赁合同合法、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。经发公司已按约交付了房屋并提供了物业服务，育吉星公司应当按照合同约定履行按期支付房屋租金、物业管理费的义务。关于育吉星公司提出双方之间并非是租赁关系而是联营关系的主张，根据《租赁合同》约定的内容，仅在收取租金、物业管理费的计算标准上双方提出与营业额挂钩，经发公司的审计权也是基于需要核实作为收取租金、物业管理费计算基数的营业额而约定，其他在《租赁合同》中所约定的招牌、广告、品牌宣传推广等是现当下商业综合体模式下发展的统一行为，其目的在于增加商业综合体的知名度、吸引更多人流，该部分条款的约定并未改变双方之间的关系实质上仍为租赁合同关系。本案的争议焦点在于：一、经发公司解除与育吉星公司的《租赁合同》的行为是否合法有效；二、育吉星公司应当按照何标准向经发公司支付租赁期间的租金、物业管理费；三、育吉星公司主张的损失是否合理，是否应得到支持。关于争议焦点一：经发公司解除与育吉星公司的租赁合同关系的行为是否合法有效。1、根据双方签订的《租赁合同》，如育吉星公司未能在本合同约定的期限内向经发公司足额支付保证金、租金、物业服务费等本合同项下应付款项的，则自经发公司逾期支付第15日起，经发公司即有权以书面通知方式解除合同。在合同履行过程中，育吉星公司：①未按照《租赁合同》约定的办理进场交接手续的2014年7月1日缴纳装修期的租金和物业管理费，而是在2014年7月28日、30日缴纳，②即使按照育吉星公司主张的《租赁合同》实际签订日为2014年7月中旬，其也未及时缴纳保证金；③2014年10月的租金和物业管理费亦未在2014年11月10日前缴纳，而是直至2014年12月4日才缴纳，虽育吉星公司主张其没有缴纳租金和物业管理费系因双方正在重新对租金缴纳标准进行协商，但并未提供证据证明双方就协商期间的租金、物业管理费延迟缴纳达成了一致意见，因此双方在未达成新的合意前仍应按照《租赁合同》履行相关权利义务。2、育吉星公司承诺育吉星公司及其经营管理区域内所有的商户所使用的财务、收银系统对经发公司开放或和经发公司的财务系统对接，保证其承租区域联营部分销售必须有育吉星公司统一收银系统内完成交易，不得场外收银或场外销售，否则经发公司有权单方面终止、解除合同，育吉星公司承担全部违约责任。现育吉星公司经营管理区域内商户确未全部向经发公司开放或对接财务系统，亦未由其进行统一收银。虽育吉星公司辩称未建立统一收银并非其造成，但根据其提供的《关于统一收银申请》载明的经发公司员工签字内容可见经发公司已进行了相应配合，育吉星公司未能进一步提供证据证明系经发公司导致统一收银未建立，故未建立统一收银、未开放或对接财务系统的违约后果应当由其承担。育吉星公司存在的上述多项违约行为已经满足了《租赁合同》中约定的多个解除合同的条件，现经发公司已于2014年12月22日以书面形式向育吉星公司送达了解除合同通知书，依据《租赁合同》的约定行使解除权，育吉星公司亦收到该解除合同通知书，解除合同的条件成就，双方之间的租赁合同解除，经发公司解除合同的行为合法有效。故双方之间的《租赁合同》于2014年12月22日解除。经发公司要求育吉星公司返还房屋（具体为《租赁合同》附件一图示中阴影部分的房屋，除102、103、105、106、109、110、113、114、115、202、207、402、403、405号商铺外）并恢复原状，依法予以支持。关于争议焦点二：育吉星公司应当按照何标准向经发公司支付租赁期间的租金、物业管理费。计算育吉星公司支付租金、物业管理费的金额，首先要明确育吉星公司的营业额。育吉星公司提供了手抄及电脑打印整理的营业额统计单以证明其营业额，该组证据系育吉星公司单方制作形成，无法明确其形成依据，而根据租赁合同第18.13条的约定育吉星公司保证其承租区域联营部分销售必须有育吉星公司统一收银系统内完成交易，因此育吉星公司应当提供由统一收银系统形成的营业额的统计单。现因未建立统一收银系统导致营业额不明，根据《租赁合同》约定该责任应当由育吉星公司承担。经发公司主张按照其在同一广场内向其他商户出租房屋的租金和物业管理费标准要求育吉星公司支付租赁期内的租金、物业管理费，因其他商户与育吉星公司所租房屋面积、房屋用途等均不同，不具有参考性，故不予采纳。经发公司另提出应当按照《租赁合同》约定的每月最低营业额400万元来计算租金和物业管理费，该计算标准符合双方合同履行过程中的实际情况，依法认可该计算标准。因此育吉星公司应支付经发公司2014年10月1日到2014年12月22日期间的租金400万/月×1%×2个月零22天=108387元，物业管理费为400万/月×1%×2个月零22天=108387元。关于保证金100000元，租赁合同因育吉星公司违约而被经发公司提前解除，经发公司有权没收本合同项下之所有保证金，且该金额对于租期为十年、租赁面积为15000余平方米的《租赁合同》尚为合理，故该款经发公司有权予以没收，无需向育吉星公司返还。关于2015年育吉星公司向经发公司支付的20000元，因双方之间租赁合同关系已于2014年12月22日解除，经发公司并未在本案中向育吉星公司主张解除合同后的房屋占有使用费，故经发公司应返还育吉星公司该20000元。综上，育吉星公司应支付经发公司2014年10月1日到2014年12月22日期间的租金、物业管理费216774元，扣除育吉星公司已经支付的租金、物业管理费10000元以及经发公司应返还育吉星公司的20000元，育吉星公司还应支付经发公司186774元。关于争议焦点三：育吉星公司主张的损失是否合理，是否应得到支持。育吉星公司仅提供了其为经营所签订的《装修工程承包合同》、《保洁服务合同》、《海宁皮草招商协议》、《咨询服务委托合同》、《广告宣传车合作合同》，该组证据与经发公司行使解除权并无直接关系，且育吉星公司并未提供实际支付的票据证明支出情况，上述证据不足以证明其损失30000元的事实。而且，育吉星公司违约导致租赁合同解除，因此产生的损失应由违约方承担，现育吉星公司并未提供证据证明经发公司存在违反合同约定导致其产生损失的情形，故即使育吉星公司存在损失也不应由经发公司承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，作出一审判决：一、育吉星公司于判决发生法律效力之日起十日内向经发公司返还房屋（详见《租赁合同》附件一：商铺位置图共4页，除102、103、105、106、109、110、113、114、115、202、207、402、403、405号商铺外），并对上述房屋恢复原状。；二、育吉星公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付经发公司2014年10月1日到2014年12月22日期间未付的房屋租金、物业管理费共计186774元；三、育吉星公司向经发公司缴纳的保证金100000元归经发公司所有；四、驳回经发公司的其他诉讼请求；五、驳回育吉星公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25278元，财产保全费5000元，合计30278元（此款已由经发公司预交），由经发公司负担28234元，由育吉星公司负担2044元。反诉案件受理费10100元，减半收取5050元（此款已由育吉星公司预交），由育吉星公司负担。（经发公司同意其预交的案件受理费2044元由育吉星公司向其直接支付，法院不再退还，由育吉星公司在本判决发生法律效力之日起十日内向经发公司支付）。二审中，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：当事人对自己主张的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据租赁合同，育吉星公司未按承诺“使用的财务、收银系统对经发公司开放或和经发公司的财务系统对接”，经发公司有权单方解除合同。育吉星公司上诉称，由于经发公司不履行配合义务致使统一收银系统无法建立，主要表现：收银设备没有调试，无法正常使用；拒绝提供POS机申请材料。经查，双方当事人已于2014年12月5日确认经发公司应配置的“收银线路、设备已到位”，育吉星公司认为该设备无法使用，却未提供证据证明其就该设备的无法使用向经发公司提出异议的证据，故本院确认“收银线路、设备已到位”就视为经发公司的配合义务已履行完毕。此外，育吉星公司认为经发公司的配合义务还有提供POS机的申请材料，经发公司予以否认，鉴于《租赁合同》中未明确约定提供POS机申请材料是经发公司的配合义务，且结合双方设立统一收银系统条款的目的，在于经发公司了解育吉星公司的营业收入状况确定租金数额，而非直接提取营业额，故本院采信经发公司的意见，育吉星公司应以自己的名义申请POS机，提供POS机申请资料不是经发公司的合同义务。综上，由于育吉星公司无法提供证据证明未能建立统一收银系统的过错在于经发公司，经发公司根据合同约定有权单方解除合同。故育吉星公司要求继续履行租赁合同的上诉请求，本院不予支持。据此，原审所作判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25278元，由上诉人育吉星公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  薛 崴审 判 员  李 杨代理审判员  宁尚成二〇一六年十一月十四日书 记 员  周喆菁