广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民一初字第1797号
原告赵行文。
委托代理人黄河。
委托代理人胡邕南。
被告陈建晟。
被告陈建智。
委托代理人陈建晟。
被告陈健明。
原告赵行文与被告陈建晟、陈建智、陈健明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月26日公开开庭进行审理。原告赵行文及其委托代理人黄河、胡邕南与被告陈建智之委托代理人暨被告陈建晟到庭参加诉讼。被告陈健明经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告赵行文诉称：原告于2007年8月经与被告协商一致，购买被告位于南宁市西乡塘区北湖北路27号某小区12栋2单元XX号的房屋一套，双方于2007年8月15日签订《房地产买卖契约》（JF-91-01），并按照《房地产买卖契约》履行了支付购房款190000元的义务，被告亦将上述房产交付原告，并协助原告办理了房屋所有权过户登记手续。《房地产买卖契约》第三条约定：“双方同意于2007年8月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。”且根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，被告应该按照《房地产买卖契约》的约定全面履行义务，无条件协助原告办理房屋国有土地使用权过户登记手续。因此，为维护原告自己的合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、被告履行《房地产买卖契约》约定的义务，无条件协助原告办理南宁市西乡塘区北湖北路27号某小区12栋2单元XX号房屋土地使用权过户登记手续；2、本案诉讼费由被告负担。
被告陈建晟、陈建智辩称：2007年8月，原、被告通过中介南宁市冠联房地产策划代理有限公司，签订关于南宁市西乡塘区北湖北路27号某小区12栋2单元XX号房的《房地产买卖契约》。签约之前，被告向原告介绍房屋现状，并特别告知，房屋为遗产继承财产，被告负责办理房屋产权过户，但尊崇现实习惯，不办理土地使用权证的过户变更。原告已充分了解房产现状。《房地产买卖契约》第一条约定：“乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产。”契约签订后，被告在约定的时间内向原告移交了房屋及土地使用权，已完全履行买卖契约的约定。现原告以买卖契约第三条的约定为由起诉被告，系故意混淆房屋及土地使用权与所有权证过户的概念，隐瞒了双方对过户手续的约定。
2007年8月9日，原、被告共同委托南宁市冠联房地产策划代理有限公司进行房屋买卖中介服务，三方签订了《房屋买卖中介合同书》，其中第三条约定：“甲（被告）、乙（原告）双方共同委托丙方（中介公司）代为办理上述房屋的过户、按揭手续，丙方确保在产权登记之日起25个工作日内办完上述事宜。”因三方均认为土地使用权证不是房屋过户的必需文件，因此未约定土地使用权证的过户变更，在丙方要求甲方提交的《客户呈报告资料目录表》的《土地证》一栏是空白的。各种事实证明，当时原告没有要求被告履行土地使用权证的过户变更义务，否则被告不会以较低的房价与其签订《房地产买卖契约》。
原告在签订《房地产买卖契约》并已履行完毕六年后提出诉求，完全违背了《中华人民共和国民法通则》第四条“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”以及第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”、《人民法院民事诉讼风险提示书》第四条的规定。买卖契约是以签约当时房屋的条件为基础确立，明确约定了双方的权利义务，且原告已经享有房屋和土地的使用权以及办理了房屋所有权证，却在六年后提起诉讼，系毁约行为，被告坚决驳回原告的无理要求，请求法院不支持原告的诉讼请求，要求原告承担本案全部诉讼费用，并赔偿被告的误工费、交通费、精神损失费。
经审理查明：2007年8月9日，原告赵行文作为买受人通过中介方南宁市冠联房地产策划代理有限公司与被告陈建晟签订《房屋买卖中介合同书》，约定甲方（陈建晟、陈健明、陈建智）将位于南宁市西乡塘区北湖北路27号某小区12栋2单元XX号的房屋一套出售给乙方（赵行文），“乙方对甲方所出售的房屋及附属设施情况已作充分了解，自愿购买该房屋”，房屋成交总价208000元，原告应于签订合同当天向被告支付购房定金10000元、于双方到南宁市房产管理中心办理产权转移登记手续完成当天支付首期购房款58000元（不含定金），在办理过户完成后三个工作日内办理垫资及按揭等手续，原、被告共同委托中介公司代为办理房屋过户、按揭手续。合同第十四条约定：“当事人约定的其它事项……2、本合同因甲方共有人之一陈健明、陈建智不方便到场签字，由此发生的法律纠纷由甲方当事人负责承担……”合同同时对其他事项进行了约定。
2007年8月15日，原告（乙方）与三被告（甲方）签订《房地产买卖契约》，约定三被告自愿将位于南宁市西乡塘区北湖北路27号某小区12栋2单元XX号的房屋一套出售给原告，成交价格为190000元。契约第三条约定：“双方同意于二00七年八月三十日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。”
合同签订后，原告向三被告支付了购房款208000元。2007年8月31日，本案讼争房屋的房屋所有权人变更登记为原告，房屋所有权证号为邕房权证字第××号。
由于被告不协助原告办理土地使用权变更登记手续，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陈健明经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。
针对本案讼争房屋，原、被告签订了两份合同，即《房屋买卖中介合同书》及《房地产买卖契约》，该两份合同系双方在平等自愿的基础上所签订，意思表示真实，内容合法，属有效合同，对双方具有约束力。至于两份合同中内容相互矛盾的条款，则由双方协商选择所应履行的条款，内容不相同的条款，双方均应履行。
《房地产买卖契约》第三条明确约定本案讼争房屋范围内的土地使用权与房屋一并转移给原告。同时，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条第2款规定：“土地使用权者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让……”由此可见，现行法律确立了处分地上房屋等建筑物、附着物时，土地使用权一并处分的处分原则。而且，我国实行的是物权法定原则，不允许当事人自行设立与物权法规定相悖的物权类型。据此可认定，本案中，三被告将南宁市西乡塘区北湖北路27号某小区12栋2单元XX号房转让给原告时，该房屋占用范围内的土地使用权一并转让，三被告应依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款之规定履行协助原告办理土地使用权证变更手续的义务。
关于诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩……”而土地使用权属于用益物权，不受诉讼时效的约束。
被告陈建晟、陈建智在书面答辩状中要求原告赔偿误工费、交通费、精神损失费，但未于法定期限内提出反诉及具体数额，本院不予在本案中一并处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条第2款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告陈建晟、陈建智、陈健明协助原告赵行文办理南宁市西乡塘区北湖北路27号某小区12栋2单元XX号房占用范围内的土地使用权变更登记手续。
案件受理费4100元，公告费350元，合计4450元（原告赵行文已预交），由被告陈建晟、陈建智、陈健明负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪分理处；户名：南宁市中级人民法院诉讼费专户；账号：01×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗 媛
人民陪审员 朱进德
人民陪审员 黎细石
二〇一四年十二月五日
书 记 员 陈壹仟
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十一条房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第24条第2款土地使用权者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：
（一）支付存款本金及利息请求权；
（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；
（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；
（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。