上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2582号
上诉人（原审被告）上海万兆房地产发展有限公司，住所地上海市闵行区＊层。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人何正大，上海何正大律师事务所律师。
委托代理人王诚，上海何正大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈静，＊出生，汉族，户籍地上海市闵行区＊号***室，现住＊＊＊。
委托代理人向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。
上诉人上海万兆房地产发展有限公司（以下简称万兆公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2012年1月14日，陈静（买方，签约乙方）与万兆公司（卖方，签约甲方）签订上海市商品房预售合同，约定由乙方向甲方购买本市闵行区＊号1层103室房屋，暂测建筑面积为90.76平方米，总房价款暂定为人民币2，716，036元。乙方于2012年1月14日与甲方签约，并支付首付款816，036元，另申请商业贷款190万元，于2012年3月13日前付清。甲方承诺在2012年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。甲方定于2012年5月31日前将房屋交付给乙方。甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后10日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。双方另对其余事项作了约定。
合同签订后，陈静依约付清了全部房款。2013年5月22日，万兆公司取得了涉案房屋的大产证。2013年5月26日，陈静与万兆公司签署了《房屋交接书》，确认该房屋的实测建筑面积为90.10平方米，并最终确认上述房屋的实际价格为2，696，285元。之后，陈静在向相关部门缴纳维修基金及税费后，涉案房屋的房地产权利于2013年10月29日登记至陈静名下。
由于双方对逾期办出大产证的违约责任的承担产生分歧，陈静遂诉至原审法院，请求判令万兆公司支付逾期办理房地产权证（大产证）的违约金114，519元（以房屋总价2，716，036元为基数，按同期同类银行贷款基准利率上浮50%计，自2012年12月1日起算至2013年5月26日止）。万兆公司则请求驳回陈静的诉讼请求。
原审认为，陈静与万兆公司签订的《上海市商品房预售合同》，系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应信守并依约履行。本案中，陈静作为买受方，在付清全部购房款后，有权取得房屋及申领房屋小产证。万兆公司作为房屋出卖方，负有向陈静交付房屋及协助办理小产证的义务。根据上述合同约定，陈静办理小产证的时间为万兆公司于2012年11月30日前取得大产证之后的40天内（即2013年1月9日前）。现万兆公司直至2013年5月22日才取得大产证，导致陈静逾期取得小产证，万兆公司的行为已构成违约。在万兆公司逾期取得大产证的情况下，合同赋予作为守约方的陈静有解除合同的权利。陈静可以选择解除合同，也可以选择追究万兆公司逾期办证的违约责任。陈静作为守约方并没有选择行使合同解除权，其诉请的基础是在合同继续履行的前提下，要求万兆公司承担逾期办证的违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，陈静主张逾期办理大产证的违约金，合法有据，应予支持。
根据约定，万兆公司提供各项材料协助陈静办理小产证的时间为万兆公司于2012年11月30日前取得大产证之后的40天内（即2013年1月9日前）。现万兆公司直至2013年5月22日才取得大产证，于2013年5月26日向陈静交付房屋，故陈静主张的逾期办理大产证的违约责任起算日期应为2013年1月10日，应以陈静实际支付的房款2，696，285元为基数。关于计算标准，考虑到万兆公司违约的过错程度、对陈静造成的损失大小，兼顾合同履行的情况等因素，酌情确定为参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%计算逾期办理大产证的违约金。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，于二○一四年八月二十二日作出判决：上海万兆房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内支付陈静以房价款2，696，285元计，自2013年1月10日起至2013年5月26日止，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%标准计算的逾期办证违约金。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，590.38元，减半收取计1，295.19元，由上海万兆房地产发展有限公司负担。
原审法院判决后，万兆公司不服，向本院提起上诉称：双方签订的《上海市商品房预售合同》第十条、第十九条对上诉人逾期办理大产证应承担的违约责任已作了明确约定，上述约定属于双方之间的“特殊约定”，应优先适用。原审判决将上述约定排除在“特殊约定”范畴之外，系对司法解释第十八条进行限制性解释，不但与事实不符，也在客观上造成极不合理的结果。此外，被上诉人未就其损失进行举证，故其无权向上诉人主张违约金。综上，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求。
被上诉人陈静辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反我国相关法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格恪守。支付房款是房屋买受方的主要义务，向买受方交付房屋并转移房屋所有权是房屋出售方的主要义务。合同签订后，被上诉人已按约付清了全部房款。上诉人理应在合同约定的期限内取得大产证并协助被上诉人申领系争房屋的小产证。根据预售合同约定，上诉人应于2012年11月30日前取得大产证，被上诉人办理小产证的时间为上诉人取得大产证之后的40天内（即2013年1月9日前）。由于上诉人直至2013年5月22日才取得大产证，导致被上诉人未能按期取得小产证，故上诉人已构成违约，其理应承担相应的违约责任。
预售合同第十条关于“上诉人如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），被上诉人有权单方面解除合同”的约定内容，系针对上诉人未按时取得大产证的情况下，合同赋予守约方被上诉人可以选择适用的权利，但并不表示被上诉人只能选择解除合同，否则就是放弃了追究上诉人逾期办证违约责任的权利。至于预售合同第十九条，则是针对被上诉人选择合同解除权的情况下，上诉人所应承担的赔偿责任而作出的约定。现被上诉人作为守约方并没有选择行使合同解除权，其诉请的基础是在合同继续履行的前提下，要求上诉人承担逾期办证的违约金。鉴于双方在预售合同中对此未作特殊约定，原审法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，结合本案的实际情况，判令上诉人向被上诉人支付自2013年1月10日起至2013年5月26日止，以被上诉人支付的房款2，696，285元，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%标准计算的逾期办证违约金，并无不当。万兆公司上诉称预售合同已就逾期办理大产证所应承担的违约责任作了明确约定，与事实不符，本院不予采信。综上，原审法院查明的事实清楚，判决适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人万兆公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2，590.38元，由上诉人上海万兆房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年十月二十日
书 记 员 倪非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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