山西省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）晋民终字第312号
上诉人（原审原告）：北京戴德梁行物业管理有限公司。
法定代表人：赵振兴，该公司总经理。
委托代理人：文亮，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。
委托代理人：王宪礼，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：临汾市恒安房地产开发有限公司。
法定代表人：李延军，该公司总经理。
委托代理人：郑亚仟，山西亚仟律师事务所律师。
上诉人北京戴德梁行物业管理有限公司（以下简称北京戴德梁行公司）因与被上诉人临汾市恒安房地产开发有限公司（以下简称临汾恒安公司）合同纠纷一案，北京戴德梁行公司不服临汾市中级人民法院（2014）临民初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京戴德梁行公司委托代理人文亮、王宪礼，被上诉人临汾恒安公司委托代理人郑亚仟到庭参加诉讼。
原审法院经审理查明，原告北京戴德梁行公司与被告临汾恒安公司于2008年12月30日签订了《临汾新东城项目商业部分租售代理合同》（以下简称《租售代理合同》），双方约定，由原告为被告开发的新东城项目商业部分提供招商及销售代理服务，被告依约向原告支付相关服务费用，在租售代理合同期内，原告为被告的唯一代理公司，期间任何商铺面积的成交均视为原告的业绩，同时对原告戴德梁行提供服务范围、内容及双方的责任及其权利、服务费用及支付方式均作了明确约定。2011年7月22日被告与美特好公司签订了《美特好连锁超市房屋租售合同》及《商品房买卖合同》，由美特好公司租赁被告新东城项目A3地块24号商业楼第二、三层，建筑面积共计11465平方米，同时购买该楼第一层，建筑面积共计6465平方米。后原告分别于2011年9月28日、2011年10月28日、2011年11月9日函致被告恒安公司，请求依照《租售代理合同》支付销售代理佣金840440元，招商代理佣金1490450元，共计2330890元。双方协商未果，北京戴德梁行公司遂诉至人民法院，请求恒安公司支付上述款项及利息，支付律师费用并承担本案诉讼费用。以上为本案基本事实。
原审法院认为，原、被告双方签订的《租售代理合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方应遵照合同的约定履行自己的义务。双方争议的焦点问题是，被告临汾恒安公司是否应依约支付原告北京戴德梁行公司涉案服务费用。原告依据《租售代理合同》第一条第5项之约定“甲方（被告）委任乙方（原告）作为甲方项目商业部分销售的唯一代理公司，期间任何商铺面积的成交，均视为乙方销售业绩”，诉请支付。首先，该约定系排除其他代理公司与被告就租售代理签约的可能性，但事实上被告与美特好公司的租售行为并未涉及其他代理公司；其次，根据《租售代理合同》的约定，原告所提供的租售代理服务应包括组成专人工作小组，根据项目定位对租赁商户进行评估选择、区位安排，就租赁条件及商业条款进行谈判等招商代理服务；制定项目整体营销策略计划、合同范本提供、按时以文字形式提交阶段性工作计划与工作总结等现场营销管理；制定相应销售计划、培训人员、向目标客户介绍、解说并完成认购书，《商品房屋买卖合同》的签订等项目租售代理执行等服务，但原告未能提供充分证据证明在美特好项目上其履行了提供各项代理服务的义务；第三，结合美特好公司的证明，美特好公司系主动与被告恒安公司联系、签约，未有第三方提供服务，该证明内容与恒安公司的工作人员申彦伟、刘芝花证言一致。综上，原告诉请依约支付服务费的请求缺乏事实依据，证据不足，无法支持，予以驳回。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告北京戴德梁行物业管理有限公司的诉讼请求。
原审判决后，北京戴德梁行公司不服，向本院提出上诉。
北京戴德梁行公司上诉请求：1.撤销山西省临汾市中级人民法院作出的（2014）临民初字第50号民事判决书；2.改判被上诉人向上诉人支付：（1）招商代理费及销售代理费共计人民币2330890元；（2）自2011年8月6日起至实际支付日止招商代理费及销售代理费的利息（暂计算至2014年2月25日为人民币372306.99元，2014年2月16日至实际付款日的利息另行计算）；（3）律师费人民币4.5万元（截止二审立案时的律师费为4.5万元，其中一审律师费2.5万元；二审律师费2万元；后续律师费另行主张）。
事实与理由：1.一审法院对案件事实认定不清。根据合同约定，甲方（被上诉人）委任乙方（上诉人）作为甲方项目商业部分销售的唯一代理公司，期间任何商铺面积的成交，均视为乙方销售业绩（除双方特别约定确认的单元以外）。上述约定，无论从该条文意表述，还是追究条款设置原意，该条款均对第三方销售代理成交和开发商自行成交的情形同样适用。因为作为独家销售代理，上诉人需对项目的宣传、推广、策划等工作提供建议，因此无论是上诉人自行成交还是第三方代理公司乃至被上诉人自行成交，均受益于上诉人的服务。而且，被上诉人与上诉人并未对山西美特特连锁超市股份有限公司（以下简称美特好公司）购买及租赁的单元做除外约定。但是，一审法院认为该条款只是排除第三方销售代理，而本案未涉及第三方销售代理，因此系认定事实不清；2.一审法院适用法律错误。一审法院认定美特好公司不是上诉人引进的商户，依据是美特好公司的证明以及被上诉人公司员工的证言，却无视上诉人提供的种种有效证据，有违民事诉讼法中的优势证据认定原则。尤其是被上诉人2011年11月7日“关于戴德梁行就美特好项目招商代理佣金传真的回复函”（下称“回复函”），一审庭审中，被上诉人已认可其真实性，根据回复函的内容，被上诉人仅欲与上诉人协商招商代理费及销售代理费的支付时间，但并未对招商代理费及销售代理费本身的真实性及准确性提出任何质疑，这进一步证明被上诉人实际上已认可美特好是由上诉人引进被上诉人项目，并且被上诉人应就此向上诉人支付招商代理费及销售代理费。
被上诉人临汾恒安公司答辩称：1.双方签订的销售代理合同在履行中上诉人存在着严重的欺诈行为；2.上诉人无任何证据证明美特好是其成功引进，而被上诉人有充分的理由和证据可证明美特好不是上诉人介绍、引进的项目；3.上诉人未尽到代理合同中约定的诸多义务，无权要求被上诉人支付费用；4.在合同签订过程中，上诉人利用自己在行业中的优势地位，利用自己制定的格式合同文本，在众多条款中一方面免除责任，另一方面加重对方责任，排除对方主要权利，以合法形式掩盖非法合同目的；上诉人所提供的证据无法证实美特好项目是由其自主独立引进的。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实基本相同。
另查明，2009年9月3日，北京戴德梁行公司向临汾恒安公司发出《客户确认书》。该确认书内容为：“兹就本行介绍客人山西美特好超市到贵司物业（即：临汾新东城项目），现予以书面登记。我行将继续跟进客户。倘若成功完成交易，我行将向贵司收取人民币130元∕平方米租金作为代理费，于客户签订正式合同或交付按金时向贵司收取。请确认并签回此确认书。”在该确认书的落款处，北京戴德梁行公司董事聂绮冰、临汾恒安公司法定代表人李延军分别签字确认。
2011年11月3日，北京戴德梁行公司员工张治波参加了美特好公司与临汾恒安公司的签约仪式。
2011年9月28日、2011年10月28日、2011年11月9日，北京戴德梁行公司三次与临汾恒安公司就临汾新东城项目招商代理服务佣金进行沟通。2011年11月7日，临汾恒安公司关于北京戴德梁行公司就美特好项目招商代理佣金作出回复。该回复函称：“今获悉贵行传真沟通函，我司深表理解。首先，感谢戴德梁行在山西美特好商业项目上签约前期工作所做的努力。对于美特好商业招商销售代理佣金事宜，由于双方在理解和认识上存在差异，故未予支付，还望见谅。根据双方的签订的销售代理合同之约定及行业规范，结算佣金是按实际回款额予以结算，而贵司在此项目结算佣金时是用合同额全额结算，由于合同周期较长，后期款项支付周期很长，存在着较大的不确定性，这势必给我司后期项目回款带来很大的市场风险，经我司上会研究决定：1.将美特好商业项目招商销售代理佣金按合同首付的实际回款额计算佣金。2.戴德梁行按实际回款额重新计算佣金费用，报我司财务审核无误后，予以支付”。
再查明，2012年12月19日，美特好公司出具一份书面证明。证明内容为：“美特好公司与临汾市恒安房地产开发有限公司于2011年7月22日签订新东城项目A3地块24号商业楼一层的《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》的补充协议与二、三层《房屋租赁合同》事宜，我公司证明如下事实：1、该项目系美特好公司主动与恒安房地产公司取得联系，表明进驻意向并与恒安房地产公司达成一致，无任何第三方引荐和介绍。2、美特好公司与临汾恒安房地产开发有限公司签订的各合同版本，除《商品房买卖合同》系建设局监制、房地局统一提供的格式合同外，其余全部合同及相关附件均由美特好公司提供并在此基础上签约。上述合同的签订与履行主体均为临汾恒安房地产开发有限公司，并不涉及其它第三方”。
本院认为，首先，本案在一审判决中，虽然原审法院认为北京戴德梁行公司未能提供充分证据证明在美特好项目上其履行了提供各项代理服务的义务，从而认定北京戴德梁行公司诉请依约支付服务费的请求缺乏事实依据，证据不足。但是，根据当事人的上诉请求及答辩情况，以及结合双方当事人提交证据的证明情况，尤其是北京戴德梁行公司所提交的一系列证据，并不能得出其未履行相关代理服务义务的结论。因此，原审法院应当综合当事人之间证据的关联性、有效性，以及证据的证明力大小等因素，确定所佐证的相关事实，在此基础上再对本案进行认定。其次，原审法院还应以双方当事人签订的合同内容为依据，结合北京戴德梁行公司合同履行整体情况，特别是代理服务、销售情况以及行业惯例等，在此基础上，明确义务，厘清责任，依法合理地确认业绩归属以及确定相关费用，更为妥当。
综上，本院认为，原判决认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销临汾市中级人民法院（2014）临民初字第50号民事判决；
二、发回临汾市中级人民法院重审。
审 判 长 姬芳
审 判 员 高耀
代理审判员 刘涌
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 薛花