杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第491号
原告：王志强。
委托代理人：赵羽、浙江朗威律师事务所律师。
委托代理人：徐登峰。
被告：浙江省邮政公司。
法定代表人：鞠勇。
委托代理人：倪智敏，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
原告王志强诉被告浙江省邮政公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法由审判员陈甲骏独任审判，于2015年3月5日公开开庭进行了审理，原告王志强的委托代理人赵羽、徐登峰，被告浙江省邮政公司的委托代理人倪智敏到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告王志强的委托代理人赵羽、徐登峰，被告浙江省邮政公司的委托代理人倪智敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年5月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告租赁被告所有的位于舟山市定海区环城东路125号营业房，租赁期限自2012年6月1日至2015年5月31日，主营水产品。合同签订后，原告支付给被告履约保证金及水电押金20000元。2013年11月20日，原告支付给被告2013年12月31日至2014年12月31日期间的房屋租金532683.5元。2014年2月13日，被告通知原告因拆迁需要，要求原告于2014年2月18日前迁出租赁房屋，等待拆迁。原告收到通知后于次日停止营业，准备腾退，并向舟山市工商局定海分局申请注销个体工商户。2014年2月13日，原告向被告发出《要求尽快处理拆迁补偿报告》并于2014年2月17日迁出租赁房屋。现被告尚有2014年2月18日至2014年12月31日的预付租金467008元及水电保证金及押金20000元未退还原告。故诉请判令：1、被告退还原告房租预付款467008元。2、被告退还给原告履约保证金及水、电费押金20000元。3、被告支付给原告装修等损失补偿1325015元。4、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：原、被告签订的《房屋租赁合同》于2014年9月24日终止，租赁房屋钥匙亦于2014年9月24日由原告工作人员交还被告，故房屋租金应计算至房屋实际交还给被告日止。被告仅需退还给原告租金147858.37元。根据合同约定，被告无需支付给原告任何补偿，且提前终止合同的原因系政府征收行为，被告不存在过错。合同同时约定装修及附属设施归被告所有，原告要求装修补偿不符合合同约定。原告系擅自装修，被告并不清楚，且擅自拆除原有装修。关于履约保证金及水、电费押金应待双方对水、电及物管费用结清后进行计算。要求驳回原告不合理的诉讼请求。
原告为证明其主张，提供了下列证据材料：
1、房屋租赁合同，证明原、被告之间的租赁合同关系。
2、个体工商户营业执照，证明原告在租赁房屋申领舟山市定海王氏旺大年水产商行的营业执照，并开展经营。
3、租金支付凭证，证明原告已支付给被告2013年12月31日至2014年12月31日期间的房屋租金。
4、书面通知，证明被告以拆迁需要为由，要求原告于2014年2月18日前迁出租赁房屋。
5、要求尽快处理拆迁补偿报告，证明原告在收到被告书面通知后，已腾退租赁房屋，并向被告发出协商请求。
6、准予个体工商户登记通知书，证明原告已于2014年2月19日注销舟山市定海王氏旺大年水产商行的工商登记，并不再使用租赁房屋。
7、注销税务登记通知书，证明原告已于2014年2月19日注销了舟山市定海王氏旺大年水产商行的税务登记，并不再使用租赁房屋。
8、照片，证明租赁房屋腾退前后对比，原告已依被告通知要求腾退租赁房屋。
9、损失统计，证明因租赁房屋被拆迁造成原告损失情况的统计。
10、制作海鲜池合同，证明原告装修制作海鲜池花费37000元。
11、冷库工程安装合同，证明原告装修制作冷库花费120189元。
12、舟山旗舰店清单，证明原告装修制作广告牌花费154750元。
13、2012年7月-2014年2月利润表，证明因租赁房屋拆迁造成原告停产停业损失317730.12元。
14、水电费结算清单，证明原告缴纳水电费用的凭据。
15、网上银行交易电子凭证、付款凭证，证明原告支付的水电费。
被告为证明其主张，提供了下列证据材料：
1、舟山市定海区人民政府和平路区块房屋征收公告，证明租赁房屋被当地政府征收，符合双方签订的《房屋租赁合同》提前解除合同的约定。
2、通知，证明被告在2013年12月将政府准备征收租赁房屋的相关事宜告知原告，原告聘请的店长袁芳代表原告签收通知。
3、《房屋租赁合同》终止协议，证明双方于2014年9月24日终止《房屋租赁合同》，租赁房屋于同日交还给被告。
4、王氏水产官网截图，证明袁芳现在仍在原告经营的商行任职。
5、舟山市邮政局与舟山市定海工农兵美食城签订的《房屋租赁合同》，证明被告出租给原告的商铺自带装修。
6、照片，证明舟山市定海工农兵美食城与原告租赁房屋系同一地址。
7、房屋所有权证，证明被告拥有租赁房屋产权。
8、转账凭证，证明原告在2014年4月23日仍支付租赁房屋的水电费，当时双方未办理房屋交接。
上述由原告提供的证据，经被告质证后认为，对证据1没有异议，合同中对终止租赁合同后的处理及装修进行明确约定。证据2，系复印件，真实性不予认可，且与本案无关。证据3，没有异议。证据4，真实性无异议，该通知有原告店长袁芳签字，袁芳在2014年9月24日与被告签订房屋租赁合同的终止协议，袁芳有权代表原告与被告签订房屋租赁合同的终止协议。证据5，系原告单方出具，无其他证据予以佐证。证据6，真实性无异议，关联性有异议，不能证明原告的证明目的。证据7，真实性无异议，关联性有异议，不能证明原告的证明目的。证据8，系打印件，真实性不予认可，且与本案无关。证据9，系原告单方出具。证据10、11，系原告单方出具，且原告制作海鲜池、安装冷库未告知被告，不予认可。证据12，原告装修安装广告牌未告知被告，且安装费用没有相关证据证明，不予认可。证据13，系原告单方出具，不予认可。证据14，真实性无异议，但根据用电量显示，2014年1月为3150元，2月为3200元，可以证明原告在2014年2月正常使用租赁房屋，与原告所述2014年2月17日搬离租赁房屋不符。证据15，真实性无异议，但不能证明原告在2014年2月17日搬离了案涉房屋。
上述由被告提供的证据，经原告质证后认为，对证据1的真实性有异议，不能确认该公告与墙上张贴的公告一致。证据2，真实性无异议，证明对象有异议，袁芳签字仅证明签收被告发出的通知，袁芳不能代表原告进行确认。证据3，有异议，被告的终止协议无效，当时系被告告知袁芳已和原告协商一致后袁芳才签字，原告未授权袁芳签字，也未进行追认。证据4，真实性、关联性有异议，仅证明袁芳系王氏阳澄湖大闸蟹沈家门店店长，不能证明其是租赁房屋店的店长。证据5，真实性不予认可，且租赁房屋系饭店装修，不能满足原告经营海鲜需要，故原告对租赁房屋进行装修以达到经营海鲜目的。证据6，对于舟山市定海工农兵美食城与原告租赁房屋系同一地址没有异议，但饭店装修与原告经营海鲜的装修不符，故原告需重新装修以达到经营目的。证据7，真实性、合法性无异议，关联性有异议，地址不一致，不能确认系租赁房屋权属证明。证据8，原告直至2014年4月仍交纳水电费系由于被告故意拖延交接，原告收到被告要求搬迁通知后，一直与被告协商，被告以房屋评估未完成为由拖延交接。
本院对原、被告提供的证据作如下认证：原告提供的证据1、2、3，结合双方在庭审中的陈述，予以认定。证据4，被告对真实性没有异议，真实性予以认定。证据5，系原告单方制作，被告不予认可，且无其他证据证明被告已收到该报告，不予认定。证据6、7，真实性予以认定。证据8，仅凭该证据不能证明原告的证明目的。证据9，系原告单方制作，不予认定。证据10、11、12，无相应支付凭证予以佐证，不能证明原告所支出的装修费用。证据13，系原告单方制作，不予认定。证据14、15，真实性予以认定。被告提供的证据1，系相关职能部门所作公告，予以认定。证据2，该《通知》盖有舟山市定海王氏水产商行的印章，并有袁芳签字，该舟山市定海王氏水产商行亦由原告经营，可以证明袁芳系原告的代表。证据3，系袁芳与浙江省邮政公司舟山市分公司所签订，结合证据4，袁芳一直在原告经营的水产商行担任店长，可以证明原、被告双方已就房屋租赁合同终止事宜达成一致，故对证据2、3、4予以认定。证据5，真实性予以认定。证据6，被告对真实性无异议，予以认定。证据7、8，真实性予以认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2012年，舟山市邮政局与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向舟山市邮政局租赁位于舟山市定海区环城东路125号的房屋作为商业经营使用，租期3年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止；租金总额1546367元，具体为2012年6月1日至2013年5月31日租金481000元，2013年6月1日至2014年5月31日租金514670元，2014年6月1日至2015年5月31日租金550697元；付款时间为2012年6月2日前支付租金481000元，2012年11月30日前支付租金257335元，2013年10月31日前支付租金532683.5元，2014年10月31日前支付租金275348.5元，原告在签订合同之日须向舟山市邮政局缴纳履约保证金及水电费押金20000元，合同期满原告付清相应租金、水电费后应予退还。舟山市邮政局在收到房屋租金后于2012年6月1日将租赁房屋交付给原告，原告对房屋进行装修，应符合安全要求，不得破坏房屋主体结构，装修方案需书面报经舟山市邮政局认可，且需经相关部门审批后方可实施，原告承担一切费用，舟山市邮政局在原告办理相关审批手续时予以配合。租赁期满后或合同终止、解除的，未经舟山市邮政局同意，原告不得任意改变或破坏装修、设施，除双方另有约定外，舟山市邮政局有权要求原告恢复原状。租赁房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回、因城市规划需要房屋被拆迁、因不可抗力因素致使房屋不符合安全使用要求及因舟山市邮政局执行政府或其上级指令的，合同无条件终止，双方互不追究责任。承租期满或合同停止执行后5天内，双方按下列约定条款交接：（1）原告应负责将房屋恢复正常装修状况，保留租期届满时的装修状况，原告装修的设施除约定可搬离外，其余设施所有权属舟山市邮政局；（2）原告向舟山市邮政局交房时，结清应由原告承担的所有费用后10天内，舟山市邮政局应将保证金无息退还原告，如原告有欠缴的租金及其它未结清的费用，则舟山市邮政局将保证金折抵后剩余部分退还原告；（3）原告向舟山市邮政局交房5天后，舟山市邮政局有权任意处置原告的遗留物。合同签订后，舟山市邮政局依约将租赁房屋交付给原告。原告使用租赁房屋注册个体工商户即舟山市定海王氏旺大年水产商行进行经营，并依约支付履约保证金及水电费押金20000元及房屋租金。2013年11月，原告支付2013年12月31日至2014年12月31日期间的房屋租金532683.5元。2013年9月22日，舟山市定海区人民政府下发《舟山市定海区人民政府和平路区块房屋征收公告》，载明因定海区和平路区块旧城改造项目，征收范围：定海区和平路区块，东至环城东路、西至东岳宫山下东侧、南至沿港东路、北至环城南路范围内的房屋及一切附属设施。2013年12月17日，舟山市邮政局向原告发送《通知》，载明：2013年12月12日，接区政府拆迁办通知，租赁的位于环城东路125号房屋在本次拆迁范围内，现书面形式通知，请提前做好搬迁准备，同时在接到通知后不得再对房屋进行装修改造。该通知由袁芳于2013年12月17日签收并加盖舟山市定海王氏水产商行印章。2014年9月24日，浙江省邮政公司舟山市分公司与袁芳签订《房屋租赁合同终止协议》，载明，浙江省邮政公司舟山市分公司位于定海区环城东路125号的出租房由于划入改造拆迁范围，根据浙江省邮政公司舟山市分公司与王志强签订的《房屋租赁合同》第12条第2款“因城市规划需要房屋被拆迁”之相关约定，《房屋租赁合同》将无条件终止。现浙江省邮政公司舟山市分公司与王志强签订本协议，原《房屋租赁合同》中所有条款自本协议签订之日起全部停止执行，并由王志强交还所有房屋钥匙。袁芳在该协议承租方处签字。
另查明，舟山市定海区环城东路125号与舟山市定海区环城南路171号系同一地址，位于舟山市定海区环城南路171号地址的房屋的所有权人为舟山市邮政局，舟山市邮政局于2014年2月19日变更名称为浙江省邮政公司舟山市分公司，系被告的分支机构。
审理过程中，原告确认袁芳系原告在租赁房屋所开舟山市定海王氏旺大年水产商行的店长，租赁房屋钥匙于2014年9月交还给被告。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力，双方均应按合同约定履行。现原、被告双方对案涉《房屋租赁合同》已经终止均不持异议，双方的主要争议在于《房屋租赁合同》的终止时间。对此本院认为，被告于2013年12月17日向原告发出《通知》，双方并于2014年9月24日签订《房屋租赁合同终止协议》，该协议承租方处由袁芳签字。如前证据分析中所述，袁芳系原告租赁房屋连锁水产商行的店长，作为连锁经营的水产商行，其日常经营活动均由店长主持，被告有理由相信袁芳有权代表原告作出上述行为。故由袁芳代表原告签订的《房屋租赁合同终止协议》对原告具有约束力。根据该协议约定，双方的《房屋租赁合同》于2014年9月24日终止，原告亦确认租赁房屋钥匙于2014年9月交付给被告。因此本院认定双方合同终止时间为2014年9月24日，被告应将此后的房屋租金退还给原告。现原告已支付2013年12月31日至2014年12月31日的房屋租金532683.5元，故被告应将2014年9月25日至2014年12月31日期间的房屋租金退还给原告，经计算为143022元。关于原告主张的履约保证金及水电费押金，根据《房屋租赁合同》约定，合同终止后，在原告结清费用后，被告应予以退还。现无证据证明原告尚有未结清的费用，故被告应将履约保证金及水电费押金退还给原告。关于原告主张的装修损失补偿。根据《房屋租赁合同》约定，合同终止后，原告装修的设施除约定可搬离外，其余设施所有权归被告所有。故对于合同终止后装修设施的归属双方已作出约定，故原告要求被告支付装修损失无依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、浙江省邮政公司于本判决生效之日起十日内退还给王志强房屋租金143022元。
二、浙江省邮政公司于本判决生效之日起十日内退还给王志强履约保证金及水电费押金20000元。
三、驳回王志强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16726元，由王志强负担14668元，由浙江省邮政公司负担2058元，浙江省邮政公司负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 陈甲骏
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 朱湘江
二〇一五年十月十九日
书 记 员 鲁 琳