广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东中法民一终字第1861号
上诉人（原审被告）：卢丽和，女，1968年7月出生。
委托代理人：朱宏明，广东达维律师事务所律师。
委托代理人：刘甜，广东达维律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：东莞市食神餐饮策划管理有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇长盛广场美食街***********号铺。
法定代表人：叶友弟，该公司总经理。
委托代理人：季元斌，广东莞信律师事务所律师。
委托代理人：曹奕，广东莞信律师事务所律师。
原审第三人：东莞市碧水天源物业有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇美景中路碧水天源。
法定代表人：谭金荣，该公司董事长。
委托代理人：陈艳，广东南方福瑞德律师事务所律师。
�托代理人：严妙佳，该公司员工。
原审第三人：罗广明，男，1968年2月出生。
上诉人卢丽和因与被上诉人东莞市食神餐饮策划管理有限公司（以下简称食神公司）、原审第三人东莞市碧水天源物业有限公司（以下简称碧水天源公司）、罗广明租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法朗民一初字第492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年6月8日，食神公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令卢丽和继续履行《租赁合同》，并向食神公司交付位于大朗镇枫景台1**号商铺。
原审法院经审理查明：碧水天源公司系东莞市大朗镇碧水天源－枫景台1、2、3、4栋的建设单位之一，该建筑工程已于2010年1月14日取得建设工程规划许可证等证件，并已经竣工验收。2012年8月，以碧水天源公司为甲方、以食神公司为乙方，双方签订一份租赁合同，合同约定碧水天源公司将位于东莞市大朗镇枫景台1－4栋的一楼商铺出租给食神公司作商业使用，租赁期限自2013年4月2日起至2025年4月1日止，碧水天源公司应在2013年4月1日前将租赁物交付给食神公司使用，如碧水天源公司未能于2013年4月1日前交付，则以交付日期为准，本合同租赁期限顺延。合同还约定了租金、押金、违约责任等内容。碧水天源公司主张已将上述商铺中的108号商铺出售给卢丽和，并已于2013年3月交付。卢丽和对此予以确认。2013年3月11日，碧水天源公司向食神公司发出通知，通知食神公司双方案涉租赁合同所涉物业已于2012年12月间以“带租约”方式出售给新业主。其中案涉108号商铺的新业主为卢丽和。食神公司主张其于2012年12月20日将案涉108号商铺出租给案外人谢志勇，租赁期限自2013年4月2日起至2025年4�1日止，食神公司应在2013年4月1日将租赁物交付给谢志勇使用。食神公司并提供了其与谢志勇签订的租赁合同予以佐证。2013年6月8日，食神公司以卢丽和未交付商铺为由诉至原审法院，请求判如所请。
另查明，卢丽和分别于2013年1月及2013年5月两次向食神公司发出律师函，主张碧水天源公司将食神公司承租的案涉商铺（即东莞市大朗镇松佛路229号碧水天源枫景台1**号商铺）出售给卢丽和，并将食神公司相应的租金和押金转交给卢丽和，由于卢丽和不同意将商铺交付给食神公司，且已出租给他人并已实际交付使用，故通知食神公司解除租赁合同。食神公司确认已收到上述律师函。卢丽和并主张其已将案涉商铺出租给罗广明并已交付罗广明使用，并提供了商铺租赁合同及商铺交接说明书予以佐证。商铺租赁合同由卢丽和和罗广明于2013年4月25日签订，合同约定卢丽和将案�商铺出租给罗广明作为经营手机销售使用，租赁期限自2013年5月1日起至2018年7月31日止。商铺交接说明书载明卢丽和于2013年4月29日将案涉商铺连同该商铺的全部钥匙正式移交给罗广明。罗广明亦提供了一份情况调查，拟证明卢丽和已于2013年4月29日将案涉商铺交付给罗广明，罗广明正在进行装修、注册登记等准备工作。碧水天源公司向原审法院提供一份由东莞市南峰物业管理有限公司于2013年7月11日出具的证明，载明案涉商铺处于空置状态，且2013年5月起至证明出具之日未缴纳物业管理费。卢丽和确认东莞市南峰物业管理有限公司系案涉商铺的物业服务企业，但主张其去缴纳物业管理费时，该公司拒不收取。原审法院到案涉商铺现场调查，发现案涉商铺大门紧锁，尚未进行实地装修及经营等。
原审法院认定上述事实的证据有：食神公司提供的租赁合同、通知、律师函，卢丽和提供的商铺租赁合同、商铺交接说明书、律师函、邮件详情单，碧水天源公司提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案证书、证明以及本院现场调查笔录、原审庭审笔录等。
原审法院认为：本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：卢丽和是否应当将案涉商铺交付给食神公司。围绕双方的诉辩意见，原审法院分析如下：
首先，碧水天源公司与食神公司签订的案涉租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同依法有效。其次，碧水天源公司主张将案涉商铺（东莞市大朗镇松佛路229号碧水天源枫景台1**号商铺）出售给卢丽和并已于2013年3月交付，卢丽和对此予以确认，原审法院对此予以认定。上述案涉商铺属于碧水天源公司与食神公司签订的租赁合同中其中一间商铺，即属于�案涉租赁合同的租赁物之一，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，卢丽和作为案涉商铺的新业主，承继碧水天源公司作为出租人的权利义务，食神公司与碧水天源公司之间就案涉租赁物所签订的租赁合同，对卢丽和具有相应的法律约束力，卢丽和应依合同约定向食神公司交付案涉商铺。再次，卢丽和辩称已将案涉商铺出租并交付给罗广明使用，罗广明亦述称已对案涉商铺进行装修及注册登记等准备工作，但经原审法院现场调查，该商铺尚未进行实地装修及经营，且�丽和确认的物业管理公司亦出具证明，证明案涉商铺仍处于空置状态，故案涉商铺并不存在罗广明实际占有使用的情况，即并不存在卢丽和所主张的“事实上不能履行”及“债务标的履行费用过高”的情形，对卢丽和的辩解，原审法院不予采信。因此，食神公司诉请卢丽和继续履行租赁合同并交付案涉商铺，于法有据，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，于二〇一三年八月十九日判决：一、卢丽和应继续履行东莞市食神餐饮策划管理有限公司与东莞市碧水天源物业�限公司签订的案涉《租赁合同》（限与案涉商铺相关的权利义务内容）。二、卢丽和于判决发生法律效力之日起三日内将案涉商铺（东莞市大朗镇松佛路229号碧水天源枫景台1**号商铺）交付给东莞市食神餐饮策划管理有限公司。一审受理费100元，由卢丽和负担。
卢丽和不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）卢丽和已经将案涉商铺出租给罗广明，原审判决要求卢丽和履行租赁合同并交还案涉商铺，事实上已经不能履行。1、卢丽和已经书面通知食神公司要求解除与其的租赁合同，并告知食神公司交付案涉商铺事实上不能履行的情况。2、食神公司要求卢丽和交付商铺，会导致罗广明的经济损失，这与适用强制履行应兼具可行性和合理性的要求相悖。且本案所涉情形属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“事实上不能履行”和“债务标的履行�用过高”的除外情形，应改判驳回食神公司的诉讼请求。（二）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，罗卢丽和与罗广明签订了商铺租赁合同，且罗广明已经合法占有租赁房屋，先于食神公司成为案涉商铺的实际占有承租人。（三）卢丽和已经多次书面明确通知食神公司解除租赁合同，若法院仍强行判令继续履行，将引发更多的矛盾纠纷。卢丽和分别于2013年1月20日、2013年5月22日向食神公司发送律师函，多次书面通知食神公司解除租赁合同，并告知食神公司交付案涉商铺事实上不能履行的情况。事实上，卢丽和已向食神公司退还了碧水天源公司以前收取的租赁押金，并同意做出适当的补偿。还有食神公司要求卢丽和强制履行，相当于强迫交易，这与民法的真实自愿原则相违背。据此，卢丽和请求本院依法撤销原审判决，改判驳回食神公司的全部诉讼请求。
被上诉人食神公司没有在法定期限内提交书面答辩意见。
原审第三人碧水天源公司、罗广明没有在法定期限内提交书面答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，卢丽和和罗广明签订的商铺租赁合同约定，装修期为三个月，自卢丽和向罗广明交付该商铺之日起计算，装修期间罗广明免交租金。卢丽和确认于2013年4月29日将商铺交付给罗广明，装修期计算至2013年7月28日止。
还查明，碧水天源公司与食神公司签订的租赁合同以及卢丽和和罗广明签订的商铺租赁合同，均未到相关部门办理备案登记手续。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事�在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、碧水天源公司与食神公司就案涉商铺的租赁合同是否已解除；二、卢丽和应否将案涉商铺交付给食神公司。
关于碧水天源公司与食神公司就案涉商铺的租赁合同是否已解除的问题。原审法院认定碧水天源公司与食神公司签订的案涉租赁合同合法有效，卢丽和作为案涉商铺的新业主，承继碧水天源公司作为出租人的权利义务，食神公司与碧水天源公司之间就案涉商铺的租赁合同，对卢丽和具有相应的法律约束力，卢丽和对此未提出异议，本院予以确认。卢丽和主张其于2013年1月20日通知食神公司解除案涉商铺的租赁合同，食神公司未在收到解除合同通知之日起三个月内提起诉讼，案涉商铺的租赁合同已解除。卢丽和作为案涉商铺的新业主，拒不依租赁合同约定向食神公司交付案涉商铺，其作为违约方，单方要求解除合同，不符合案涉租赁合同的约定，亦未达到法定的解除条件，在食神公司不同意解除合同的情况下，本院认定其要求解除合同的主张不成立。碧水天源公司与食神公司就案涉商铺的租赁合同并未解除，卢丽和的上述主张，于法无据，本院不予支持。
关于卢丽和应否将案涉商铺交付给食神公司的问题。卢丽和与罗广明签订的租赁合同约定，装修期从交付商铺之日起计算三个月，至2013年7月28日止，即租金从2013年7月29日起计算。至2013年8月19日原审法院与各方当事人到案涉商铺现场进行调查时，并未进行任何装修，与日常生活经验明显不符。卢丽和主张案涉商铺已交付给罗广明，罗广明已合法占有案涉商铺，缺乏依据，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，�合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”的规定，因本案不存在合法占有房屋及办理登记备案手续的情形，故原审法院判决卢丽和应继续履行成立成先的案涉商铺租赁合同，向食神公司交付案涉商铺，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人卢丽和上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由卢丽和负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 健 如
代理审判员 刘 海 燕
代理审判员 �何玉煦
二〇一三年十一月十五日
书 记 员 冯 颖 欣
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……