河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沧民终字第221号
上诉人（原审被告）：衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司，住所地：海兴县城兴业街西海滨路北。
法定代表人：曹文占，经理。
委托代理人：袁炳超，河北榆轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王树清，男，1979年1月21日出生，汉族，农民，住海兴县。
委托代理人：马风良，海兴县城关阳光法律服务所法律工作者。
上诉人衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司（以下简称昆仑房地产海兴分公司）因与被上诉人王树清房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省海兴县人民法院（2013）海民初字第478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2012年4月9日，原告王树清与被告昆仑房地产海兴分公司在兴海花园售楼处签订商品房买卖合同，合同载明主要内容为：第三条、买受人所购商品房的基本情况（兴海花园）第6幢A1单元201号房，……该商品房（合同约定）建筑面积共104.49平方米，其中套内建筑面积88.95平方米；第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2871元，总金额（人民币）叁拾万元整。……第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3、银行按揭贷款，（1）买受人于2012年4月9日向出卖人缴纳首付款人民币（大写）壹拾贰万元整。（2）买受人银行按揭金额为人民币（大写）壹拾捌万元整。第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；……第八条、交付期限。出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人也可据实予以延期：1、遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……5、其他不可预见、不能避免并不能克服的原因。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，全同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……。合同补充协议第一项约定，凡办理银行按揭贷款的买受人需在《商品房买卖合同》签署后七日内提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续，逾期按合同第七条逾期付款处理。……。合同签订后，原告王树清依约于当日向被告交付首付款120000元，剩余楼款180000元银行于2013年1月4日发放。另外，2012年4月9日原告向被告交纳了燃气初装费2200元。2013年5月7日被告将房屋交付于原告，被告构成迟延履行，逾期计218天。以上事实，由原被告陈述、原告提供的商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、房屋首付款收据一张、中国银行贷款用款凭证一份、燃气初装费收据一张、装修保证金收据一张等证据予以证实。
原审认为：原告王树清与被告昆仑房地产海兴分公司双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务，否则应承担相应的违约责任。（一）关于被告抗辩所称因拆迁工程遭遇重大障碍而致延期交房属不可抗力，应减免违约责任的问题。本院认为，房屋拆迁是因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护的需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，且对房屋所有者或使用者进行拆迁安置并给予一定补偿的活动。由此看来，房屋拆迁是一项社会综合工程，其难度大、影响深、风险高是属公众共知的事实，而且它不是独立于作为建设方（被告）之外的客观事件，其进程和结果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和应有的谨慎与勤勉并恪守诚信，完全可以对拆迁活动中所遭遇的困难状况及其结果加以控制和克服。因此，拆迁障碍并不符合合同中所约定的不可预见、不可避免、不可克服等减免责任的情形，不属于不可抗力，依此本院对被告的此项抗辩主张不予支持。（二）关于被告抗辩所称应将已给予原告购房优惠款项从其应支付违约金中扣除问题。本院认为，在市场经济条件下，对买受方实行降低让利等种种优惠是开发商常见并行之有效的促销手段，借以实现多销营利、争取市场占有率的经济目的，即使个别买受人通过关系要求开发商降低房价，但同意与否是作为理性市场主体开发商完全能够有权自行决定的，在无证据证明存在影响被告真实意思自主表示的情形下，合同中所载明的房屋价款就是原被告双方充分磋商后合意的结果，应得到法律的确认与保护。被告此项抗辩主张，实际上是让守约方分担本应违约方所承担的违约责任，与法相悖，本院予以驳回。（三）关于违约期限问题。被告抗辩称曾在2013年4月30日电话通知原告来被告处办理房屋交接手续，由于原告拖延才于5月7日交房，违约期限应截至2013年4月30日止的主张，因被告未提供证据予以证实，原告又对此否认，本院不予支持。（四）关于燃气初装费的问题，根据《河北省天然气价格管理办法（施行）》的规定，自2011年1月1日起，新建商品房燃气初装费应作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位交纳，不得向用户收取，故原告要求被告退还燃气初装费2200元的主张，合理合法，本院予以支持。（五）关于贷款逾期违约问题。被告提供贷款用款凭证复印件一份，证明贷款发放时间为2013年1月4日，原告存在违约的事实。合同补充协议约定的银行按揭贷款的买受人需在《商品房买卖合同》签署后七日内提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续。因办理房贷在实践中需要开发商与购房户相互协助向银行提供所需资料并履行相关手续，且发放贷款的主体是银行，房贷的办理期限并不能由开发商与购房户完全控制，故被告提供的贷款用款凭证复印件，虽经原告认可，可以证明贷款发放的事实和时间，但是并不能证明原告未在七日内提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续，据此，被告主张原告负违约责任，本院不予支持。综上，被告昆仑房地产海兴分公司没有按照合同约定如期向原告交付房屋，构成迟延交付，有违诚信，是一种违约行为。在没有法定和约定的减免责任的条件下，应当承担违约责任，即按照已交付房款总额每日万分之三的标准承担违约金：（1）120000元×218天（2012年10月2日至2013年5月18日）×0.0003=7848元；（2）180000×124天（2013年1月4日至2013年5月7日）×0.0003=6696元，合计14544元。遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起五日内支付原告违约金14544元。二、被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起五日内退还原告燃气初装费2200元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费345元，由被告昆仑房地产海兴分公司承担。
昆仑房地产海兴分公司不服上述判决，其上诉理由为：一、根据上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……5、其他不可预见、不能避免并不能克服的原因。”本案中，在兴海花园小区工程拆迁安置过程中，拆迁户拒不配合拆迁安置工作的开展，使该拆迁安置工作举步维艰，给本次拆迁工程造成巨大障碍，实属不可预见，不能能避免并不能克服的原因，开发方理应减轻以至不承担延期交房违约责任。二、在商品房销售过程中，被上诉人通过找熟人，托关系，向上诉人索取优惠。被上诉人购房时房屋时价为每平方米2978元，优惠后每平方米2871元，每平方米优惠107元，被上诉人所购房屋为104.49平米，共优惠人民币11180元。被上诉人享受优惠利益后反而又起诉上诉人，违反诚信原则，本案上诉人如知被上诉人过后会起诉也不会给予其优惠，被上诉人行为严重违反工序良俗原则，据此，理应将上诉人给予被上诉人的优惠款从上诉人的违约金中扣除，超出部分由被上诉人退还。三、本案中，上诉人曾在2013年4月30日多次催促被上诉人前来办理房屋交接手续，是被上诉人一再拖延，即使上诉人违约，其违约期限应截至2013年4月30日止，被上诉人所计违约期限错误。四、上诉人与被上诉人于2012年4月9日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被上诉人购买上诉人开发建设的商品房住宅一套，即位于海兴县兴业街海滨路北的兴海花园小区6幢A1单元201号房屋。协议约定被上诉人以银行按揭贷款的方式支付房屋价款，并在《商品房买卖合同》签署后七日内即2012年4月16日前提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续，逾期按合同第七条逾期付款处理，即买受人按日向出卖人支付逾期应付款（180000元）万分之三的违约金，被上诉人于2013年1月4日办理完相关手续，根据合同规定被上诉人逾期办理贷款并延期交付房款192天，已构成违约，应交付上诉人违约金10368元。
王树清答辩称：一、拆迁没有困难，上诉人多次考察，均与被拆迁户谈妥，签订了拆迁合同，不存在不可预见、不能克服的原因，交房晚是上诉人自己的原因，不及时给付施工单位工程款导致停工，不交纳供水公司的相关费用等等，故上诉人上诉状第一条理由不能成立。二、关于优惠问题，不存在优惠的事情，双方签订了商品房买卖合同，有明确的约定价格。三、2013年4月30日没有通知，按照商品房买卖合同第十一条规定，如达到交房条件，应书面通知。四、七日内被上诉人将办理贷款的相关资料全部提交了上诉人，并按照上诉人要求履行了贷款手续，贷款是上诉人负责办理的，贷款下来的早与晚与被上诉人无关。
经审理查明：本院二审查明的案件基本事实和证据与原判相一致。
本院认为：上诉人与被上诉人双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，依法应认定为有效。双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务。上诉人上诉称因拆迁工程遭遇重大障碍而致延期交房是属不可抗力，本院认为，房屋拆迁是因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护的需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，且对房屋所有者或者使用者进行拆迁安置并给予一定补偿的活动。拆迁障碍并不符合合同中所约定的不可预见、不可避免、不可克服等减免责任的情形，不属于不可抗力，依此本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。上诉人上诉称应将已给予原告购房优惠款项从其应支付违约金中扣除问题。本院认为，在市场经济条件下，对买受方实行降价让利等种种优惠是开发商常见并行之有效的促销手段，借此实现多销营利、争取市场占有率的经济目的，即使个别买受人通过关系要求开发商降低房价，但同意与否是作为理性市场主体开发商完全能够有权自行决定的，在无证据证明存在影响上诉人真实意思自主表示的情形下，合同中所载明的房屋价款就是上诉人与被上诉人双方充分磋商后合意的结果，应得到法律的确认与保护。上诉人所上诉称的违约期限问题，上诉人称曾在2013年4月30日多次催促原告来被告处办理房屋交接手续，由于原告拖延才于5月7日交房，因此违约期限应截至2013年4月30日止。被上诉人对此否认，上诉人也未提供证据予以证实，且依照双方合同的约定，通知形式为书面，上诉人没有向被上诉人发出书面通知，上诉人此项主张理据不足，本院不予采信。关于上诉人上诉称被上诉人存在贷款逾期违约问题，因发放贷款的主体是银行，房贷的办理期限并不能由开发商与购房户完全控制，在上诉人不能证明被上诉人未在合同约定的七日内提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续的情况下，原判对上诉人的该项主张未予支持并无不当。综上，上诉人上诉理由均不能成立，原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费345元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭景岭
审判员 胡希荣
审判员 付 毅
二〇一四年二月二十日
书记员 杨 琨