北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第7135号
上诉人（原审被告、反诉原告）杨神通，男，1979年6月22日出生。
委托代理人李永慧，北京市创然律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市圣瑞物业服务有限公司，住所地北京市西城区南礼士路36号5层501。
法定代表人谭宇青，董事长。
委托代理人包华，北京市兰台律师事务所律师。
上诉人杨神通因与被上诉人北京市圣瑞物业服务有限公司（以下简称圣瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第4427号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨神通之委托代理人李永慧，被上诉人圣瑞物业公司之委托代理人包华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
圣瑞物业公司在原审法院诉称：我公司系和智大厦（xx房改带危改项目）的物业服务方，杨神通系和智大厦的业主。自入住以来，杨神通已拖欠2011年10月31日至2013年12月31日间的物业服务费用及滞纳金共计人民币88599.49元。我公司就上述款项多次与杨神通协商，但至今未果。杨神通曾提出空调温度不达标的问题，我们已向杨神通进行解释，而且我们作为物业企业大厦的供冷和供暖期都按时启动了空调系统，出风口温度的调控由业主自行决定，因此我公司对此没有服务不到位的情况。为维护我公司的合法权益，故诉至法院请求判令杨神通：1、支付2011年10月31日至2013年12月31日期间的物业服务费用共计88599.49元；2、支付欠缴物业费期间的滞纳金6120.08元；3、承担全部诉讼费用。
杨神通在原审法院辩称：不同意圣瑞物业公司的诉讼请求。圣瑞物业公司作为大厦的物业服务企业，向我收取的物业费包括空调供冷、供暖等相关费用。但其未就收费项目提供具体的明细标准。自我入住大厦后，我所有的物业房屋一直供暖不达标，我曾多次就此问题与物业协商。此外，圣瑞物业公司对于大厦底商的走廊、卫生间保洁不到位。由于圣瑞物业公司未履行物业服务义务，故我现在提出反诉请求，要求判令圣瑞物业公司返还我已经交纳的2010年10月至2011年10月的物业服务费40841.48元。
圣瑞物业公司针对反诉辩称：不同意杨神通的反诉请求。我公司一直按照合同约定履行物业服务义务，底商走廊、卫生间因为常有外来人员不当使用才有时出现保洁不及时的情况，对此我公司已加强了保洁工作。空调问题在起诉状中我们已经说明，我公司在供冷、供暖期间均按照要求启动了中央空调设备。不同意返还已收取的物业服务费。
原审法院经审理查明：杨神通系和智大厦1-111、1-112、1-116三处专有物业的业主，上述三处物业总建筑面积171.2平方米。办理入住时间为2010年10月26日。
2008年9月，xx房改带危改项目开发建设单位北京焯桥房地产开发有限公司（甲方）与圣瑞物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》。合同约定：1、甲方选聘乙方提供前期物业服务。2、物业服务费由业主按照拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为Ⅰ段住宅3至5层每月每平方米1.37元；Ⅰ段（2层）平层，Ⅱ段2至11层平层每月每平方米4.8元；Ⅰ段（2层）LOFT，Ⅱ段12层LOFT每月每平方米7.68元；Ⅰ段、Ⅱ段首层商业每月每平方米19.88元（含VRV空调供冷和供暖）。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。3、投标阶段的测算明细表作为以上费用的有效依据，若遇政府的相关费用标准调整则乙方有权对上述费用进行调整，调整前须向全体业主进行公示。4、乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。5、物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付壹年的物业服务费。此后按半年交纳，具体时间为每半年的第一个月。6、本合同期满前，甲方未提前三个月通知乙方不再续约的，则合同期限自动延长且可多次延续，乙方继续按照本合同约定提供服务，物业服务费仍由业主按合同约定交纳。7、业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之三的标准承担相应滞纳金。
作为杨神通购买专有物业的《北京市商品房预售合同》附件，《和智大厦业主临时管理规约》约定：1、和智大厦原规划案名北下关娘娘庙房改带危改项目。物业服务机构为圣瑞物业公司。2、业主有权按照物业服务合同约定，接受物业服务机构提供的服务，提议召开业主大会，提出补充、修改本规约的建议。3、业主应按照物业服务合同的约定，向物业服务机构交纳物业服务费用。4、物业服务费按照前期物业服务合同的约定交纳，并在前期物业管理服务合同约定期限内付清。5、业主办理入住手续时预付壹年的物业服务费，此后按半年交纳，具体时间为每半年的第一个月。6、业主应按照与房屋开发建设单位约定的日期办理收房入住手续，自确定收房之日起，不论业主是否开始使用房屋，均应负担起房屋的物业管理费。7、业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应缴管理费的万分之三交纳滞纳金。8、物业服务费标准可根据政府公布的物价指数和行业指导标准报业主大会同意后进行调整。
为催促杨神通交纳拖欠的物业服务费，2012年12月圣瑞物业曾向杨神通寄送律师函。
2010年10月1日，杨神通向案外人张×出具授权委托书，委托张×处理杨神通在和智大厦的三处物业的房屋维护及物业相关事宜以及对外出租等事项。2010年10月26日，杨神通就上述三处物业，向圣瑞物业公司交纳2010年10月至2011年10月的物业服务费共计40841.48元。
2011年12月19日、12月21日张×就杨神通所有的物业的空调供暖问题曾要求圣瑞物业予以测温，圣瑞物业公司予以了处理；2011年7月张×就杨神通所有的物业的房屋漏水问题要求圣瑞物业公司进行处理，圣瑞物业公司予以了处理。2012年6月6日，张×与圣瑞物业公司人员就物业供暖、经济补偿以及广告方案等问题进行了协商，但协商未确定明确结果。
诉讼中，杨神通向法院提交的照片显示，和智大厦一层有卫生间隔间门掉落、厕位保洁不及时等情况。圣瑞物业公司对于上述情况的真实性予以认可，但表示愿意加以改进和修理。
为证明与圣瑞物业公司协商减免物业费的情况，杨神通向法院提交了如下证据：1、催促物业退还物业费赔偿经济损失的往来邮件；2、商谈纪要、测温记录、保修单、派工单；3、证人张×证言；4、交谈录音记录。圣瑞物业公司对上述证据中有圣瑞物业公司人员签字确认的文件真实性予以认可，但提出在所有书证和录音中，圣瑞物业公司均未承诺杨神通向其退还或赔偿任何物业服务费，因此不认可杨神通上述证据的证明目的。
针对杨神通反诉主张，圣瑞物业公司提交了该公司2011年1月1日至2014年2月公区电量统计表，证明该公司在供冷、供暖季均按时启动了中央空调系统。杨神通对上述证据的真实性不予认可。
目前和智大厦尚未成立业主大会及业主委员会。
诉讼中，经法院询问，杨神通陈述自己系于2012年下半年开始使用和智大厦中的专有物业。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。圣瑞物业公司与杨神通基于《前期物业服务合同》而形成的物业服务合同关系，系合法有效，双方均应按照合同约定履行。本案中，双方当事人对于欠费期间为2011年10月31日至2013年12月31日，没有争议。杨神通拒绝交纳物业费并且要求返还已交纳物业费的主张依据主要为：日常物业服务在卫生间保洁、供冷、供暖等方面存在严重不足。且双方曾就退还、赔偿问题达成一致意见。
根据诉讼中双方提交的证据材料可以确认：1、圣瑞物业在大厦一层的卫生间保洁方面确有服务瑕疵。主要表现为不能及时对卫生间的污物进行清理，没有随时保持卫生间的清洁，对于卫生间内隔间门及外门的损坏未能及时修复。2、在杨神通办理入住手续后，其或其委托代理人就其专有物业的供暖问题、房屋漏水问题确曾多次向圣瑞物业公司提出异议。3、圣瑞物业公司自2011年至2014年期间的供冷、供暖季确实按时启动中央空调系统。4、虽然圣瑞物业公司与杨神通及其代理人多次进行协商，但双方对于减免、退还费用或赔偿损失均未达成一致意见。由此，圣瑞物业公司在主张的欠费期间所提供的物业服务确实存在瑕疵，但上述服务瑕疵不足以构成减免物业服务费的合理抗辩，亦不足以构成杨神通要求退还已交纳物业服务费的充分合理依据。由于物业服务瑕疵，杨神通及其委托代理多次与圣瑞物业公司进行协商，由于始终未能达成一致意见，导致杨神通未足额按期交纳物业服务费，因此杨神通未按期交纳物业服务费的做法并非无合理理由拒绝交纳的情形。故圣瑞物业公司要求杨神通支付拖欠物业服务费的主张，法院予以支持，但圣瑞物业公司要求杨神通支付逾期交纳物业服务费滞纳金的主张，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。从维护物业服务企业与服务对象之间的和谐关系角度，法院亦希望圣瑞物业公司在日后的物业服务中注意改进服务，不断提高服务质量，赢得业主对物业服务的认可。
根据收费标准，杨神通所拥有的专有物业面积为171.2平方米，按照每月每平方米19.88元的收费标准，每月应交纳的物业费合计为3403.46元，则2011年10月31日至2013年12月31日期间共计26个月的物业服务费应为88489.86元。现圣瑞物业公司要求杨神通支付88599.49元，其中超出应交纳部分的物业服务费主张，因缺乏合理依据，法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨神通于本判决生效后十五日内，给付北京市圣瑞物业服务有限公司二〇一一年十月三十一日至二〇一三年十二月三十一日期间的物业服务费八万八千四百八十九元八角六分；二、驳回北京市圣瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回杨神通的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，杨神通不服原审法院判决，向本院提起上诉称：首先，物业服务合同约定的19.88元并非一审法院认定的全部为物业费，还包含VRV供冷供暖等全部费用，且我方在一审法院反诉要求圣瑞物业公司退还2010-2011年度的物业费和供暖费，一审法院对供暖费部分漏审漏判。其次，圣瑞物业公司一审法院提供的用电量证据表不仅没有原件，而且其数值也是自相矛盾，一审将其作为认定事实的依据是错误的；另，我方一审申请法院调查圣瑞物业公司用电费用等支出，但一审法院却未予取证，存在偏袒圣瑞物业公司之嫌。最后，圣瑞物业公司作为物业服务方未履行约定是违约在先，自我方入住以来，供暖、公共秩序维护以及保洁等服务均不达标。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判返还已交纳的物业费，就未交纳物业费按照居民物业费4.8元／平方米／月，居民供暖费30元／平方米／采暖季计算或将本案发回重审。
圣瑞物业公司答辩称：同意一审法院判决，坚持原审审理中的答辩意见。我公司于2010年10月31日接管大厦的物业服务，为后期统计，从2010年12月份开始加装分户计量装置，进行抄表记录，所以不能提供2010年第4季度的抄表记录。
本院经审理，核对相关证据后认为，原审法院认定事实正确。二审补充查明，2011年12月21日圣瑞物业公司为杨神通房屋出具的《测温记录表》中，记录的测量温度为14.8度，双方当事人均认可这次测温记录的真实性，但圣瑞物业公司认为测量的温度值不能说明物业公司提供的服务不达标，物业公司在正常启动设备的情况下进行供暖，提供的热源温度达标，如果业主户内温度不达标，可能和建筑本身的保温性能有关，不可归咎于物业公司。
二审审理中，圣瑞物业公司陈述，大厦底商区域设立的空调系统为海尔VRV空调系统，该系统必须达到30％以上的使用负载才能正常启动。2010年10月至2011年10月的供暖季中，因底商业主入住率低，导致VRV供暖系统进行停机保护，温度不达标，但物业公司采取了积极的措施维护已入住业主的利益，包括对底商房间的空调控制面板进行充电，逐一调整底商户内的空调控制面板，故底商业主所称的温度不达标，并非由于物业公司不当维护、管理导致，故不同意减免业主杨神通应交纳的物业费。
另查，本案双方当事人约定的物业费，包括供暖、制冷及其他物业服务费用。圣瑞物业公司陈述无法明确区分物业费中的供暖费。
上述事实，有双方当事人一审、二审当庭陈述、《前期物业服务合同》、《和智大厦业主临时管理规约》、公区电量统计表、邮件详单、照片打印件、业主资料登记表、授权委托书、商谈纪要、测温记录表、保修但、派工单、交费发票、证人证言、录音光盘等证据材料在案佐证。
本院认为：圣瑞物业公司与杨神通基于《前期物业服务合同》而形成的物业服务合同关系，系合法有效，双方均应按照合同约定履行。本案中，圣瑞物业公司与杨神通对于欠费期间为2011年10月31日至2013年12月31日，没有争议，双方争议的焦点是在圣瑞物业公司就有关供暖季提供未达标准的供暖时，业主是否仍应当全额交纳物业费。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据本案现有证据，圣瑞物业公司在2010年10月至2011年10月，2011年至2012年供暖温度不达标。现双方就是否减交物业费各执一词，圣瑞物业公司认为造成供暖不达标是设备问题，不可归咎于物业公司，故要求业主杨神通全额交纳物业费；杨神通认为，因供暖温度不达标，故应当按照和智大厦居民物业费标准交纳物业费。
圣瑞物业公司与杨神通之间形成了物业服务合同，只有圣瑞物业公司按合同约定提供达到标准的供暖，方可要求业主杨神通全额交纳物业费，现其提供的供暖未达标，且温度不达标并非由于业主自身原因导致，根据合同履行的相对性，圣瑞物业公司要求业主在供暖不达标情况下全额缴费，没有事实和法律依据，本院不予支持。业主杨神通要求减免物业费数额，有相应的事实依据，本院予以支持。
因本案供暖费包含在物业费中，不能明确区分出供暖费的具体数额，且物业费中还包括制冷、物业服务等其他服务费用，故本院在双方约定的物业费的基础上进行酌减，确定圣瑞物业公司应当返还和杨神通应当交纳的物业费。杨神通要求按照和智大厦居民物业费标准进行物业费的酌减，没有相应依据，本院不予采纳。
综上，因二审出现新的事实，本院依照查明的事实，进行相应的更正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第4427号民事判决；
二、杨神通于本判决生效后十五日内，给付北京市圣瑞物业服务有限公司二〇一一年十月三十一日至二〇一三年十二月三十一日期间的物业服务费七万八千二百七十九元五角八分；
三、北京市圣瑞物业服务有限公司于本判决生效后十五日内，返还杨神通二〇一〇年十月至二〇一一年十月期间物业费一万零二百一十元三角八分；
四、驳回北京市圣瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回杨神通的其他上诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费二千九百八十九元，由北京市圣瑞物业服务有限公司负担五百七十四元（已交纳）；由杨神通负担二千四百一十五元（已交纳一千六百四十元，余款七百七十五元于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二千一百七十一元，由杨神通负担一千八百零四元（已交纳）；由北京市圣瑞物业服务有限公司负担三百六十七元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
代理审判员 白 云
代理审判员 王玲芳
二〇一四年十一月十五日
书 记 员 刘 佳