江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终4948号
上诉人（原审原告）：苏州市姑苏区盘福苑小区业主委员会,住苏州市姑苏区南门路1750号盘福苑。
负责人：顾志方，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：崔军。
被上诉人(原审被告)江苏老妈米线（连锁）有限公司,住苏州市阊胥路388号
法定代表人：房方，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱元锋，该公司员工。
被上诉人(原审被告)姑苏区姑馨商务宾馆,住苏州市南门路1619号
负责人：居海林。
上诉人苏州市姑苏区盘福苑小区业主委员会（以下简称“盘福苑小区业委会”）因与被上诉人江苏老妈米线（连锁）有限公司（以下简称“老妈米线公司”）、姑苏区姑馨商务宾馆（以下简称“姑馨宾馆”）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00593号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人盘福苑小区业委会上诉请求：1、撤销一审判决，改判二被上诉人转租合同无效。2、判令解除与老妈米线公司签订的房屋租赁合同。3、判令老妈米线公司支付2015年3月1日至实际返还房屋期间的租金，暂计算至2016年8月31日，为16500元；判令老妈米线公司支付2015年4月1日至实际返还房屋期间的物业管理费，暂计算至2016年8月31日，为15583.34元。4、判令二被上诉人将房屋恢复原状并返还上诉人。5、判令二被上诉人承担本案一二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。邱ＸＸ为利害关系人，其一审期间所作陈述关系到自身利益。在此背景下，没有书面证据，仅靠其陈述就将三扇门认定为邱ＸＸ所开，将本来简单的租赁关系引导向相邻权纠纷，属于事实认定错误。二、一审适用法律错误。现任业委会上任后，发现涉案房屋没有办理产权证，遂按照规定办理了产权证，在拿到产权证后六个月内向人民法院起诉，符合法律规定。老妈米线公司将违反房屋租赁合同、擅自改变房屋结构的责任推给居海林和168号房屋业主邱ＸＸ没有道理，因为在老妈米线公司承租170号房屋三四层之前，168号房屋与170号房屋由承重墙隔开，毫无关系，170号房屋三四层曾是小区物业管理办公室。一审判决上用景运物业公司员工贾杰的陈述，来说明转租和改变房屋结构的行为得到前业委会的同意，是苍白无力的。房屋租赁合同是由老妈米线公司和景运物业公司、小区前业委会签订的，三方均盖有印章，而改变房屋结构，没有景运物业公司书面意见，也没有业委会任何同意字样，仅凭借贾杰陈述，是不成立的。另，贾杰是景运物业公司的员工，也是景运物业公司在盘福苑小区的前项目经理，整个租赁事件都是他经办的，对小区业主来说，他是利益方之一。上诉人认为其证言应当无效。三、一审法院举证责任分配错误，改变承重墙结构的行为影响房屋安全的事实应由被上诉人举证。
被上诉人老妈米线公司答辩称：服从一审判决。上诉人在上诉状中也表示判决基本还原了事实真相和现实状况。一审期间，上诉人除了提供产权登记表和一张照片外，没有提供一份像样的原始证据。而我公司提供了反映事实真相的大量直接原始证据，证据具有真实性合法性，证据间有关联性，定案依据充分。一审程序也合法适当。上诉人认为举证责任分配错误，毫无道理。上诉人自己举证不能，应承担不利后果。
被上诉人姑馨宾馆答辩称：我方和上诉人之间没有关系，我开始营业的时候他们小区业主到派出所说我宾馆的消防通道不安全，我进出的人员都扫身份证的，不存在不安全的问题。外面的人也进不进来的，要进来要扫身份证的，里面也全部都有监控录像的。不存在安全隐患。
盘福苑小区业委会向原审法院起诉请求：1、判令两被告之间的转租合同无效；2、判令解除原告与被告老妈米线公司的房屋租赁合同；3、判令被告老妈米线公司支付自2013年3月1日起至实际返还房屋止，以2.2万元/年计算的租金、物业管理费；4、判令两被告将房屋恢复原状并返还；5、判令本案诉讼费由两被告承担。
原审法院认定事实：1、苏州市姑苏区盘南路168号房屋与170号房屋东西相连，西侧为168号房屋，该房共有四层，建筑面积为849平方米，所有权人为案外人邱ＸＸ；东侧为170号房屋，该房共有四层，建筑面积为202.13平方米，所有权人为盘福苑住宅小区全体业主。
2012年7月30日，邱ＸＸ（出租方、甲方）与老妈米线公司（承租方、乙方）签订《经营场所租赁协议书》一份。双方约定：甲方将位于苏州市姑苏区盘门路168号的房屋出租给乙方；租赁期间自2012年9月1日始至2018年8月31日止；合同还对租金的支付方式、租金标准等作出约定。
2013年8月28日，盘福苑小区业委会代表盘福苑全体业主与苏州市景运物业管理有限责任公司（以下简称景运物业公司、出租方）、老妈米线公司（承租方）续签《房屋租赁合同》。双方约定：由承租方租赁盘福苑小区4幢西单元（即盘南路170号房屋）三、四楼办公用房两套从事商业经营；租赁期间自2013年9月1日起至2018年8月31日止；每年房租为11000元、每年物业费为11000元；租金及物业管理费先付后租，分期支付；每年支付两次，每次提前一个月支付；本合同签约时承租方支付第一期租金5500元、物业管理费5500元；第二期开始于每年8月1日和2月1日前支付当期租金5500元、物业管理费5500元（与盘福苑168号邱ＸＸ房屋同期交纳）；承租期间内，如承租方擅自将房屋转租或转借或未经承租方同意擅自改变房屋结构、用途的，出租方有权解除合同，收回房屋；租赁期间双方均不得擅自变更或解除合同，一方如因特殊情况需终止本合同的，应提前一个月通知对方，并商定补偿标准；承租方在承租期间必须服从出租方管理，门、窗全面封闭，以免影响小区内居民的正常生活；如承租方的行为造成小区内居民普遍不满，出租方可以无条件终止合同；承租方在租赁期满后，将房屋恢复原状。
老妈米线公司依据上述续签的合同取得168号房屋全部四层和170号房屋第三、四层的承租权。
2、2013年4月16日，老妈米线公司（出租方、甲方）与居海林（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》一份。双方约定：甲方将位于苏州盘南路168号的二、三、四楼商铺现状约600平方米左右出租给乙方用于开办无餐饮宾馆，外招为夏馨宾馆；租赁期限自2013年7月1日起至2018年8月31日止；合同还对租金金额、支付方式、支付期限等作出约定。
2013年8月30日，老妈米线公司向景运物业公司出具《关于开班姑馨宾馆的备案说明》一份。该说明载明：因我连锁企业内部人员按来苏培训、工程施工等临时住宿需要，同时考虑方便周边居民，我方与居海林联合开办姑馨宾馆（主体在我方与原租赁的邱ＸＸ的二、三、四楼），原租用的贵方三、四楼两间房屋由姑馨宾馆使用。原租赁合同项下的权利义务关系仍由我单位承担。景运物业公司于2013年9月5日收到该说明。
2013年9月6日，老妈米线公司（甲方）与居海林（乙方）签订《盘福苑物业用房使用说明》一份。双方约定：经双方协商并报物业备案，甲方将原租用的盘福苑物业用房三、四楼两间（指盘福苑小区全体业主所有的苏州市盘南路170号房屋三、四层）给居海林使用，使用期限和原合同期限至2018年8月31日，原合同项下的权利义务仍由甲方承担。使用费由乙方向甲方直接支付。
老妈米线公司在经与居海林协商并报景运物业公司备案后，将从邱ＸＸ处承租的苏州市盘南路168号房屋的二、三、四楼和从景运物业公司处承租的苏州市盘南路170号房屋的三、四楼转租给居海林。居海林在取得上述房屋的承租权后，对上述房屋进行整体装修，并于2013年12月装修完毕。
至2013年12月，除老妈米线公司、居海林在168号房屋全部四层、170号房屋三、四层进行内部装修及因装修需要在房屋内做的改动外，老妈米线公司、居海林、邱ＸＸ还将168号房屋与170号房屋相连接的山墙共计开了七扇门，连通了168号、170号房屋。具体为：第一层一扇（老妈米线公司开设）、第二层一扇（老妈米线公司陈述，该扇门为邱ＸＸ开设）、第三层三扇（邱ＸＸ开设一扇、老妈米线公司、居海林共同开设两扇）、第四层两扇（邱ＸＸ开设一扇、老妈米线公司、居海林共同开设一扇）。
审理过程中，景运物业公司的贾杰至原审法院陈述，在168号房屋与170号房屋相连接的山墙上开门，使得168号房屋与170号房屋连通是经过景运物业公司、盘福苑小区业委会同意的。
3、2014年12月1日，景运物业公司向老妈米线公司发函，称：根据我方与贵方签订的租赁合同，请贵方将2015年3月1日至3月31日的租金、物业管理费合计1833元交付盘福苑管理处贾杰，之后的租金待我方与小区业委会内部调整结束，明确代收人后再行收取。
2014年12月25日，盘福苑小区业委会向老妈米线公司发函，称：本届业委会自2014年8月上任以来，对小区商业用房的出租情况进行了梳理，其中涉及前业委会委托物业与贵方签订的自2013年9月1日至2018年8月31日止的租赁合同，本届业委会对合同实施情况存有诸多疑问，欲与贵方沟通，虽经多次联系，至今仍未能见面。现函告：1、合同约定不能转租，而贵方已经将房屋转租给姑馨商务宾馆，属违约，我方有权单方解除合同。请贵方尽快与我方联系解决合同纠纷。2、……。3、本届业委会决定，不再委托物业公司与贵公司接洽房屋租赁业务，请贵方不要再将租金交给物业公司，直接联系本届业委会。
2015年3月2日，景运物业公司向老妈米线公司发送《情况说明》一份，称：我公司将于2015年3月31日撤离盘福苑小区。依照我公司与贵公司签订的经营用房协议，贵公司仍需支付我公司一个月的物业费及房屋租金1833元。老妈米线公司在收到该情况说明后，于2015年3月24日向景运物业公司的贾杰支付2015年3月份的租金、物业管理费合计1883元。
4、2012年1月7日，景运物业公司与盘福苑小区业委会签订《盘福苑物业管理委托合同》一份，双方约定由景运物业公司为该小区提供物业管理，管理期限自2012年1月1日至2015年12月31日止。2015年3月31日，景运物业公司从盘福苑小区撤离。该小区目前由业主自治。
以上事实由原告提交的证明、房地产登记薄、房屋租赁合同、设计图、照片，被告老妈米线公司、居海林提供的房屋租赁合同两份、说明、经营场所租赁协议书、房屋所有权证、土地使用证、备案说明、开设消防安全通道并安装隔断门的约定、函两份、盘福苑物业管理委托合同、说明、情况说明、房屋租赁合同书、盘福苑物业用房使用说明、设计图、贾杰的证言予以证实，上述证据真实、合法且与本案有关联，原审法院对上述证据予以确认。
原审法院认为：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主委员会对于拒付物业费、损害房屋承重结构等损害业主合法权益的行为，有权依据法律、法规的规定，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。因此，苏州市姑苏区盘福苑小区业主委员会有权作为原告代表全体业主提起本案诉讼。
依法成立的合同自成立时生效，对双方具有约束力，双方均应按约履行。本案中，被告老妈米线公司通过与盘福苑小区原业委会、景运物业公司续签租赁合同，取得盘南路170号房屋三、四层的承租权；通过与邱ＸＸ签订租赁合同，取得盘南路168号房屋全部四层的承租权。虽然盘福苑小区原业委会与被告老妈米线公司、景运物业公司签订的《房屋租赁合同》中约定不得擅自转租、不得擅自改变房屋结构，但被告老妈米线公司转租房屋的行为已经于2013年8月30日告知了景运物业公司，无证据显示景运物业公司、盘福苑小区原业委会在转租行为发生后的六个月内提出过异议，盘福苑小区现业委会应当受到前业委会、景运物业公司对转租行为默许或同意的约束，故现业委会以被告老妈米线公司未经准许擅自转租房屋为由，请求解除双方的租赁合同并要求确认两被告之间的转租合同无效的请求不符合法律的规定，原审法院碍难支持。在转租行为发生后，被告居海林为了开设宾馆，与邱ＸＸ、被告老妈米线公司将168号房屋的三、四层与170号房屋的三、四层打通。根据景运物业公司的员工贾杰陈述，该行为经过了景运物业公司、盘福苑小区原业委会的同意。在无证据显示上述房屋结构改变已经危及房屋安全的情况下，现业委会亦应受到原业委会相关同意意见的约束，故现业委会以被告老妈米线限公司、居海林未经原告准许擅自改变房屋结构为由要求解除原告与被告老妈米线公司签订的《房屋租赁合同》并要求确认两被告之间的转租合同无效的请求不符合法律规定，原审法院碍难支持。
对于物业管理费、房屋租金，被告老妈米线公司认为应当支付，但因没有明确的收取主体，故无法支付。原审法院认为，景运物业公司仅为租金的委托收取方，且原告已于2014年12月25日函告被告老妈米线公司，之后的租金应直接支付给业委会，因此，自2015年3月始至合同期满之日止的租金，被告老妈米线公司应直接向原告支付，计算至2016年8月31日为16500元。因景运物业公司已于2015年3月31日撤离盘福苑小区，且被告老妈米线公司认为应当支付物业管理费，因此，2015年4月1日起至租赁合同期满期间的物业管理费，被告老妈米线公司应直接向原告支付，计算至2016年8月31日为15583.34元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十五条、第一款、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告江苏老妈米线（连锁）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州市姑苏区盘福苑小区业主委员会支付租金16500元、物业管理费15583.34元（租金、物业管理费计算至2016年8月31日，之后的租金、物业管理费按照《房屋租赁合同》的约定履行）。
二、驳回原告苏州市姑苏区盘福苑小区业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费625元，由原告苏州市姑苏区盘福苑小区业主委员会承担240元、被告江苏老妈米线（连锁）有限公司承担385元，被告江苏老妈米线（连锁）有限公司承担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告。
二审中，上诉人盘福苑小区业委会提交2013年到2014年期间小区改选业委会的公告、动议、业主签名表、社区活动记录若干，以证明当时小区业主对原有业委会或物业做的事情非常不满，并予以抵制。
被上诉人老妈米线公司质证认为：对公告的真实性没有异议，业委会改选的问题和我们无关，没有关联性。动议、活动记录等也都和我们无关。
被上诉人姑馨宾馆质证意见同上。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：由2014年12月25日上诉人向被上诉人老妈米线公司发出的函以及相关收款事实可以看出，上诉人存在委托景运物业公司负责案涉房屋出租接洽及租金收取的事实，被上诉人老妈米线公司将房屋转租予居海林后，将相关情况报景运物业公司进行备案，景运物业公司在六个月内均未提异议，应视为其对转租行为之认可，相应法律后果应归于上诉人。结合一审中上诉人自述对转租行为未提出异议，故以擅自转租请求确认房屋租赁合同无效、解除房屋租赁合同缺乏依据。被上诉人老妈米线公司一审申请证人出庭作证，对老妈米线公司、居海林、邱ＸＸ将168号和170号房屋相连接的山墙上开门连通经过上诉人同意的事实具有一定证明力，上诉人一审中对此未提出相反证据，根据证据优势原则，原审认定上诉人存在同意开门的事实并无不当。上诉人二审主张该证人证言无效，与其一审提出的证言效力较低的意见冲突，且缺乏法律依据，不予采信，故原审认定上诉人同意该改造行为并无不当。又上诉人一审明确不申请鉴定，应视其举证不能，对其提出的因改变房屋结构、影响房屋安全进而要求解除租赁合同的意见碍难支持。
综上，上诉人苏州市姑苏区盘福苑小区业主委员会上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费626元，由上诉人苏州市姑苏区盘福苑小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵东
代理审判员 裘实
代理审判员 柳璐
二〇一六年十月十一日
书 记 员 孙贞