广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终4699号
上诉人（原审被告）：戴X巧，住所地：广东省深圳市福田区。
被上诉人（原审原告）：深圳市CJ物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区深南中路。
法定代表人：王黎。
委托诉讼代理人：李山，广东金圳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭禹，广东金圳律师事务所律师。
上诉人戴X巧因与被上诉人深圳市CJ物业管理有限公司（以下简称CJ公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
戴X巧上诉请求：1、撤销（2015）深福法民三初字第1926号民事判决第一项，并改判CJ公司不得收取戴X巧自切断（关闭）自来水的2013年5月1日至2015年3月31日期间的物业管理费人民币7611.24元（以下货币均为人民币）；2、撤销（2015）深福法民三初字第1926号民事判决第二项；3、撤销（2015）深福法民三初字第1926号民事判决本案一审案件受理费50元；4、本案一审、二审案件受理费由CJ公司承担；5、判令CJ公司马上给戴X巧恢复供水，并判令CJ公司从恢复供水之日起开始计收戴X巧的物业管理费。事实与理由：
一、CJ公司侵占园X花园业主共有的三楼花园平台，分别在二栋和三栋的三楼花园平台上面圈建民宿对外出租，获取房屋租金，令戴X巧等广大业主的活动空间越来越窄小，生活环境变得恶劣。
二、CJ公司在这十多年里无论有无做过维修工程，都伪造每个季度专项维修基金开支巨大。管理处人员从专项维修基金拨款（包工包料）做戴X巧家的阳台外墙补漏工程款3600元，却伪造成49.9万多元的假账，还要逼迫戴X巧在这49.9万多元的假账上面签名（戴X巧业主拒绝了）。
三、CJ公司为了打击报复戴X巧，就趁戴X巧银行账户扣管理费失败之机切断戴X巧家的自来水，并未电话通知戴X巧欠费，也未向戴X巧投送《园X花园费用通知书》。戴X巧通过电话、短信、亲自到管理处要求恢复供水和索要《园X花园费用通知书》都未果。
四、CJ公司自知严重违反了《园X花园物业服务合同》约定，就对外否认切断了戴X巧家的自来水，直至2015年8月18日14:26福田区人民法院的潘法官打电话给戴X巧的时候，CJ公司还否认切断（关闭）了戴X巧家自来水的事实，甚至伪造一份《园X花园大厦业主公约》上呈原审法院，CJ公司伪造的这份《园X花园大厦业主公约》之中的每一张纸上面（包括落款处）都没有任何人签署或者盖章，这份《园X花园大厦业主公约》是伪造的；而且自来水就是供水公司赖以生存和盈利的商品，管理处借以欠交管理费就随意切断业主家的自来水，就等于限制和禁止业主向供水公司购买商品，也就是剥夺和侵害供水公司销售商品的权利，而一审不问CJ公司有否有供水公司同意其关阀制水的协议，原审在无《园X花园大厦业主公约》原件的情况下，采纳这份造假的《园X花园大厦业主公约》。
CJ公司切断戴X巧家自来水的行为造成戴X巧损失，CJ公司的所作所为严重违反了《园X花园物业服务合同》第二章第三条第（三）款、第三章第九条款、第四章第十一条款、第五章第十四条第（九）款、第七章第二十一条款。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。
CJ公司辩称，一、戴X巧拖欠物业管理费的金额和时间在一审双方均没有异议。二、戴X巧上诉的事实和理由中所描述的关于管理处人员贪污公款或者受贿的主张没有任何的证据证明，即便有这些现象，也与本案没有关联性，应该另案处理，或者戴X巧可以到公安部门去报案。一审查明事实非常清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
CJ公司向一审法院起诉请求：1、戴X巧向CJ公司支付深圳市福田区园X花园2栋32B室自2013年5月1日至2015年3月31日期间的管理费、专项维修基金、水费、排污费8200.57元；2、戴X巧向CJ公司支付逾期缴纳管理费等费用的滞纳金128.84元（滞纳金按照每日万分之五的标准暂计至2015年3月31日为128.84元，要求支付至实际付清全部费用之日止）；3、戴X巧承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：戴X巧为深圳市福田区园X小区第2栋32B房业主，房屋建筑面积为100.28平方米，CJ公司系戴X巧所住园X花园小区物业服务企业，具有物业管理壹级资质证书。
CJ公司于2014年4月28日与深圳市福田区园X花园业主委员会签订《园X花园物业服务合同》，约定由CJ公司为园X花园小区提供物业管理服务，并约定住宅按每月每平方米建筑面积3.3元收取物业服务费。另，《园X花园大厦业主公约》第四条“违约责任”规定：“3、业主如延期缴交应交的管理服务费，大厦维修基金及有关赔偿款、罚款等费用，处以每日千分之三的滞纳金；无正当理由超过三个月不交的，物业管理部门可采取停水、停电、停气等催缴措施”。
一审庭审中，CJ公司主张戴X巧从2013年5月起欠费，截至2015年3月，累计拖欠物业管理费7611.24元、专项维修资金576.61元、水费9.2元、排污费3.6元、滞纳金128.93元（暂计至2015年3月31日）。戴X巧主张，CJ公司在没有通知其欠费的情况下就停水，没有全面履行物业服务合同约定的义务，从CJ公司断水之日起就未缴物业管理费、专项维修资金、水费、排污费等费用，其后多次通过电话、短信向CJ公司索要缴费通知单未果。CJ公司抗辩称，CJ公司每月以通知单及电话形式通知戴X巧缴纳管理费，在2013年9月以停水形式要求戴X巧及时缴纳，并给戴X巧开通水，但戴X巧依然未缴纳相关费用，因此在开通一个月后于2013年11月继续停止供水。
再查，园X花园小区的水费由CJ公司代扣代缴；CJ公司每月扣取上月的物业管理费、专项维修资金等费用。
一审法院认为，CJ公司与深圳市福田区园X花园业主委员会签订的《园X花园物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，该物业服务协议对物业管理区域内的业主具有约束力。戴X巧作为小区涉案房产的业主，承担《业主公约》所产生的一切权利义务。
戴X巧依法负有向CJ公司支付物业服务费、本体维修基金、水费、排污费等费用的义务，CJ公司请求判令戴X巧支付拖欠的上述费用，有理有据，一审法院予以支持。《业主公约》明确滞纳金计付标准为日千分之三，但CJ公司仅主张按日万分之五计算，一审法院予以照准。鉴于物业服务在效用上具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，如允许业主对物业服务稍有不满即可拒交物业管理费，物业公司则因无法及时收到费用而出现资金困难，降低服务标准，由此将会有更多的业主拒交物业管理费，最终物业公司将丧失运营资金，陷入瘫痪，无法为小区提供服务，导致小区无人管理，双方陷入恶性循环之中，整个小区业主的利益和小区环境都会受到损害。因此，物业服务合同具有的公共性、垄断性的特点，决定了业主与物业公司任何一方停止履行自己的合同义务均会造成对方较大损失，且易损害到其他业主的利益，有必要对双方的抗辩权进行必要的限制。故此，戴X巧以CJ公司未经通知就擅自停水而拒不交费的抗辩理由不能成立，一审法院予以驳回。如戴X巧认为CJ公司的某些行为侵犯了其权益，戴X巧可另循途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、戴X巧应于本判决生效之日起十日内向CJ公司支付拖欠2013年5月1日至2015年3月31日期间的物业管理费7611.24元、专项维修资金576.61元、水费9.2元、排污费3.6元，合计8200.63元；二、戴X巧应于本判决生效之日起十日内向CJ公司支付拖欠的物业管理费、专项维修资金、水费、排污费等费用的滞纳金（滞纳金按每月实际欠交管理费、专项维修基金、水费、排污费金额为基数，按日万分之五计算，从应缴月下月1日起计至戴X巧实际缴清之日止）。本案案件受理费50元（已由CJ公司交纳），由戴X巧负担。
本院经审理查明，CJ公司在原审提交的《园X花园大厦业主公约》上没有物业管理公司以及业主方的签字盖章，不能证明CJ公司与园X花园的业主签订了《业主公约》，原审认可该《业主公约》的真实性有误，本院予以纠正。
CJ公司认可其在2013年7月开始对涉案房产停水，停水一个月后又恢复供水，因戴X巧仍然拖欠水费，故从2013年9月停水至今。
另查，2004年12月14日，深圳市水务（集团）有限公司与CJ公司签订《趸售协议》，约定深圳市水务（集团）有限公司委托CJ公司对就涉案小区的用户抄表收费，用户如发生欠费，CJ公司有权向用户追收，处理办法可参照《深圳市经济特区城市供水用水条例》执行。《深圳市经济特区城市供水用水条例》第六十四条规定，供水企业或受委托机构收取水费，应当发给用户《税费交纳通知书》；第六十五条规定，用户应当按《水费通知书》规定的时间缴纳税费，逾期六十日仍未交纳的，供水企业可停止供水，采取停止供水的，供水企业应当提前十日通知用户。被停止供水的用户按规定交纳了足额水费的，供水企业应当及时恢复供水。
原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，CJ公司与深圳市福田区园X花园业主委员会签订的《园X花园物业服务合同》，合法有效，合同对包括戴X巧在内的园X花园全体业主具有约束力。
戴X巧主张，CJ公司在物业服务的过程中存在服务不到位的情形，其有权拒绝支付物业服务费。本院认为，业主所缴纳的物业管理费用是用于整个小区设施的维修、养护及清洁、安全管理等，即便物业服务公司存在某一方面的服务质量不到位，但并不能抹杀其全部的服务劳动，业主以物业服务存在问题为由，拒绝交纳全部物业服务费不仅损害了物业服务企业的利益，而且也是对其他业主利益的一种侵害。戴X巧以CJ公司物业服务不到位为由不支付涉案房产的物业管理费、水电费、排污费和本体维修基金没有依据，本院不予支持。至于上述费用的滞纳金，涉案《园X花园物业服务合同》并未进行约定，CJ公司亦不能证明其与涉案小区业主进行过其他有效的约定，故CJ公司无权收取戴X巧拖欠上述费用的滞纳金。
另一方面，CJ公司作为小区的物业管理公司，在业主提出相关服务瑕疵的异议时，应当及时进行沟通、并加强物业管理的服务水平。本案中，戴X巧于2013年6月开始拖欠物业管理费等相关费用，CJ公司应当对此予以及时的催告、通知。涉案《园X花园物业服务合同》未约定CJ集团有权以停水的方式催促业主支付物业管理费等相关费用，而CJ公司与深圳市水务（集团）有限公司的《趸售协议》仅约定经供水企业通知，用户在拖欠水费达到60天的情形下才能采取停水的措施。CJ公司未提供证据证明其通知了戴X巧交纳拖欠费用，又在2013年7月即对戴X巧采取了停水的方式来催缴物业管理费等费用不妥。
戴X巧称其在2012年12月向银行转账2000元，足以支付多月物业管理费。本院认为，戴X巧作为物业服务费的支付义务人，应当及时查看银行账户内款项是否足额。戴X巧交纳物业管理费的银行账户于2013年5月被扣划物业管理费后已不足交纳下月费用，戴X巧应当及时存入钱款，特别在CJ公司采取停水措施之后，戴X巧即应当知道欠费的事实，其继续不交纳物业管理费和水电费、排污费、本体维修基金已没有事实依据。
综合上述情形，本院认为，因CJ公司的履行合同义务不当的行为，导致戴X巧未能及时支付物业管理费等相关费用，故对于戴X巧于2013年6月开始拖欠的物业管理费，本院酌情扣除2个月金额的合理数额。至于本体维修基金，涉及全体业主利益，与CJ公司是否通知无关，而戴X巧拖欠的水费和排污费，亦应当按照实际的数额予以交纳。由上，截至2015年3月1日，戴X巧应当支付物业管理费6892.86元，专项维修基金576.61元、水费9.2元、排污费3.6元。戴X巧的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第十二条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1926号民事判决第二项；
二、变更深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1926号民事判决第一项为：戴X巧应于本判决生效之日起十日内向CJ公司支付拖欠物业管理费6892.86元，专项维修基金576.61元、水费9.2元、排污费3.6元。
若未按本判决指定的期间履行给付金额义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费均为50元，合计100元，由戴X巧承担72元、CJ公司承担28元。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年九月十八日
书记员 林翘（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。