安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民一初字第01791号
原告：合肥昌兴房地产代理服务有限公司，住所地合肥市。
法定代理人：李生，董事长。
委托代理人：安超，安徽睿正律师事务所律师。
委托代理人：黄亚美，安徽睿正律师事务所律师。
被告：合肥天威置业有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：马国威，董事长。
委托代理人：王昭文，安徽万世律师事务所律师。
委托代理人：文美荣，安徽万世律师事务所律师。
原告合肥昌兴房地产代理服务有限公司（以下简称昌兴公司）与被告合肥天威置业有限公司（以下简称天威公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理，依法由代理审判员陈旋适用简易程序于2015年6月26日公开开庭进行了审理。原告昌兴公�的委托代理人黄亚美，被告天威公司的委托代理人文美荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昌兴公司诉称：2011年7月28日，昌兴公司与天威公司签订了《项目策划及代理合同》，合同中约定，天威公司委托昌兴公司对其所属“碧水兰庭”项目进行全程营销策划及独家代理销售；代理期限自合同签订之日起至该项目面积销售率达到95%之日止；销售执行阶段的代理佣金由基本佣金和溢价佣金两部分组成，基本佣金=底价实际成交面积1.1%，溢价佣金=（成交价格-
底价）实际成交面积20%；代理佣金的结算日为每个月的最后一天，天威公司应在次月5日前将上月签订购房合同的基本佣金支付给昌兴公司，在昌兴公司催收完房屋贷款总额并进入到天威公司帐号后支付昌兴公司溢价佣金。后昌兴公司与天威公司于2012年6月18日签署的《补充协议》对《项目策划及代理合同》中关于代理佣金的结算和支付条件变更为：“在2012年6月30日前甲方须将乙方已完成签约的所有房屋的佣金和溢价由甲乙双方财务进行核算确认盖章并支付。其中溢价佣金结算以客户缴纳首付款并签订银行贷款协议后方可支付。二期销售期间，销售佣金按照（附件一）销售阶段时间，进行阶段性结算并在下一阶段的第一销售月5日前确认结算支付，其中溢价部分按每个销售阶段的实际平均成交价4600元／平方米进行核算，并以客户缴纳首付款并签订银行贷款协议后支付。”合同签订后，昌兴公司积极全面履行合同项下义务。2013年11月12日，双方对昌兴公司2013年11月11日前销售的76套房屋代理佣金进行结算，并经天威公司确认其应支付昌兴公司的基本佣金为444207元，溢价佣金为267481元，合计711688元。另外，昌兴公司2013年11月11日前销售的76套房屋中有20套房屋购买人的房屋贷款已由银行发放至天威公司帐户。根据合同约定，天威公司应在双方结算后即2013年11月13日支付昌兴公司上述76套房屋的基本佣金，在客户缴纳首付款并签订银行贷款协议后支付昌兴公司上述76套房屋的溢价佣金。昌兴公司向天威公司多次催要上述76套房屋的代理佣金，但截止起诉之日，天威公司仍未向昌兴公司支付任何费用。天威公司上述行为已经严重违反合同的约定，并给昌兴公司造成严重的经济损失，故昌兴公司诉至法院，请求判令：1、天威公司立即支付昌兴公司代理佣金711688元和逾期付款违约金226245.6元（自2013年11月13日起按同期银行贷款利率的四倍即月利率1.87%暂计算至2015年4月13日，以后顺延计算至实际履行之日止）；2、本案的诉讼费、保全费由天威公司承担。
天威公司在庭审中辩称：关于昌兴公司要求的佣金711688元，本案的佣金双方尚未结算，且在2013年11月11日双方确认后，有3户购房者办理了退房手续，该部分佣金应当予以扣除；对于违约金，双方对房屋销售佣金尚未结算，故昌兴公司主张的违约金无相关事实依据，也无法律依据，不应得到支持，鉴于双方对销售佣金未最终结算，请求法庭驳回昌兴公司的诉讼请求。
经审理查明：2011年7月28日，昌兴公司与天威公司签订了《项目策划及代理合同》，合同中约定，天威公司委托昌兴公司对其开发建设的“碧水兰庭”项目进行全程策划及销售代理；代理期限自合同签订之日起至该项目面积销售率达到95%之日止；昌兴公司完成销售的认定标准为，昌兴公司与购房者签订《商品房买卖合同》且购�者支付首笔购房款或支付合同约定的银行按揭首付款；销售执行阶段的代理佣金由基本佣金和溢价佣金两部分组成，基本佣金=底价实际成交面积1.1%，溢价佣金=（成交价格-
底价）实际成交面积20%；代理佣金的结算日为每个月的最后一天，天威公司应在次月5日前将上月签订房屋合同的基本佣金支付给昌兴公司，溢价佣金在昌兴公司催收完房屋贷款总额并进入到天威公司帐号后支付。合同中还对双方的权利义务和违约责任进行了约定。2012年6月18日，昌兴公司与天威公司又签订了《补充协议》，协议对《项目策划及代理合同》中关于代理佣金的结算和支付条件进行了变更：2012年6月30日前，天威公司须将昌兴公司已完成签约的所有房屋的佣金和溢价由双方财务进行核算，确认盖章并支付。其中溢价佣金结算以客户缴纳首付款并签订银行贷款协议后方可支付。二期销售期间，销售佣金按照双方约定的销售阶段，进行阶段性结算并在下一阶段的第一销售月5日前确认结算支付，其中溢价部分按每个销售阶段的实际平均成交价4600元／平方米进行核算，于客户缴纳首付款并签订银行贷款协议后支付。2013年11月12日，双方对昌兴公司2013年11月11日前销售给沈学峰、詹梦伟、李敏等76户购房者的房屋进行确认，销售该76套房屋的基本佣金为444207元，溢价佣金为267481元，合计711688元。销售确认表上载明“以上房屋均由昌兴房地产代理服务有限公司2013.11.11前销售，佣金尚未结算，待银行放款后结算。如遇以上客户退房，从该结算表中删除，此客户不予结算”。昌兴公司与天威公司均在销售确认表上加盖公章。此外，76套房屋中詹梦伟、梁本山等20户购房者的按揭贷款已分别由中国建设银行合肥市濉溪路支行、中国农业银行合肥金寨路支行发放至天威公司帐户。昌兴公司向天威公司催要代理佣金未果，故诉至本院，请求判如所请。
以上事实，有昌兴公司提供的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、企业信息查询表、《项目策划及代理合同》、《补充协议》、销售确认表、银行放款记录表，以及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为：昌兴公司与天威公司于2011年7月28日签订了《项目策划及代理合同》，2012年6月18日又签订了《补充协议》，上述合同及协议的内容系双方的真实意思表示，合法有效。双方应按照约定，全面履行义务。
关于天威公司是否应支付昌兴公司销售76套房屋的代理佣金。根据《项目策划及代理合同》第四条之约定，昌兴公司完成销售的认定标准为：昌兴公司与购房者签订《商品房买卖合同》且购房者支付首笔购房款或支付合同约定的银行按揭首付款，天威公司确认昌兴公司完成销售面积。2013年11月12日，双方就昌兴公司2013年11月11日前销售给沈学峰、詹梦伟、李敏等76户购房者的房屋进行了确认，并制作了《销售确认表》，应视为天威公司确认昌兴公司完成76套房屋的销售面积及相应的基本佣金和溢价佣金数额。双方在《项目策划及代理合同》中约定，每月最后一天为代理销售佣金的结算日，天威公司应于次月5日前将上月签订房屋合同的基本佣金支付给昌兴公司；溢价佣金在昌兴公司催收完房屋贷款总额并进入到天威公司帐号后支付。双方在《补充协议》中又约定，销售佣金进行阶段性结算并在下一阶段的第一销售月5日前确认结算支付，其中溢价部分以客户缴纳首付款并签订银行贷款协议后方可支付。根据双方对基本佣金和溢价佣金支付条件的约定，基本佣金应在阶段性结算后，于下一阶段的第一销售月5日前支付，并不以银行放款为支付条件。故昌兴公司主张的76套房屋的基本佣金已经双方确认完成销售面积，达到双方约定的付款条件，天威公司应按《销售确认表》确定的基本佣金数额支付昌兴公司444207元。同时，双方约定的溢价佣金支付条件为客户缴纳首付款并签订银行贷款协议，昌兴公司仅提供了20套房屋的银行放款证明，虽然昌兴公司主张剩余56套房屋银行未放款的原因系天威公司开发的部分房屋被法院查封，但未能提供证据加以证明，故对其主张，本院不予支持。天威公司应按合同约定支付已达到付款条件的20套房屋的溢价佣金。根据双方确定的詹孟伟、梁本山等人购买的20套房屋面积和成交差价，按约定的溢价佣金计算公式（成交价格-
底价）实际成交面积20%计算，天威公司应支付昌兴公司溢价佣金72135元。已达支付条件的代理佣金总计516342元。关于剩余56套房屋的溢价佣金，待有新证据时，昌兴公司可另案主张。天威公司辩称76套房屋中有3套购房者已退房，其未提供相关证据证明该事实，故对天威公司的该项抗辩理由，本院不予采信。天威公司辩称昌兴公司未完成办理房产权属证书的合同义务，但双方签订的《项目策划及代理合同》及《补充协议》中均未约定昌兴公司有该项义务，故对天威公司的抗辩理由，本院不予采信。天威公司辩称76套房屋之前阶段销售的房屋中有3户购房者退房，应在本案中扣除相应佣金，因该项抗辩理由与本案中昌兴公司主张的76套房屋代理佣金无关联性，本院亦不予采信。
关于天威公司是否应支付违约金。双方在《项目策划及代理合同》第十一条违约责任第三项中�定，在合同履行期限内，如有任何一方无故或擅自不履行本合同的，即视为违约；守约方对违约方进行书面催告后60日，违约方仍未纠正违约行为的，守约方有权单方面终止本合同，同时，守约方有权向违约方收取200万元违约金。天威公司未按合同约定支付代理佣金，应当支付违约金。昌兴公司要求天威公司自2013年11月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准支付违约金，但未能提供证据证明其已按合同约定对天威公司进行书面催告，违约金应弥补昌兴公司的利息损失，故本院依法将违约金调整为，以天威公司尚欠代理佣金516342元为基数，自起诉之日即2015年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率两倍的标准计算至实际履行之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、合肥天威置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥昌兴房地产代理服务有限公司代理佣金516342元及违约金（违约金自2015年4月30日起以欠付代理佣金516342元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算至实际履行之日止）；
二、驳回合肥昌兴房地产代理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为6590元，由合肥昌兴房地产代理服务有限公司负担2962元、合肥天威置业有限�司负担3628元；保全费5000元，由合肥昌兴房地产代理服务有限公司负担2247元、合肥天威置业有限公司负担2753元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 陈旋
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 钟丽
附本案适用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，�法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减�。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。