北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初797号
原告（反诉被告）段金龙，男，1971年12月3日出生，汉族，住北京市房山区，现住北京市房山区。
委托代理人张金海，北京市智远律师事务所律师。
被告（反诉原告）隗功杰，男，1983年10月14日出生，汉族，住北京市房山区，现住北京市石景山区。
被告徐曌，女，1983年12月29日出生，汉族，住北京市石景山区。
二被告之共同委托代理人吴韬，北京市双强律师事务所律师。
第三人北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86D-097。
法定代表人吴平，董事长。
委托代理人张毅然，女，1983年9月9日出生，汉族，该公司法务职员，住北京市房山区，现住公司宿舍。
委托代理人安云飞，男，1980年7月30日出生，汉族，该公司店经理，住北京市房山区，现住公司宿舍。
原告（反诉被告）段金龙与被告（反诉原告）隗功杰、被告徐曌、第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李亚丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）段金龙及其委托代理人张金海、被告（反诉原告）隗功杰、被告徐曌及其二被告之共同委托代理人吴韬、第三人经纪公司之委托代理人张毅然、安云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）段金龙诉称，2016年8月22日，原、被告通过第三人居间服务签订了北京市存量房屋买卖合同。该合同约定：被告将其位于房山区XX小区XX号楼XX单元XX室以225万元的总价转让给原告；原告支付2万元作为定金，由第三人保管；原告在房屋过户之前向被告支付145万元首付款，余款80万元通过公积金贷款支付；被告应于2016年8月26日前申请办理解押还款手续，原告应向被告支付购房款15万元，用于被告办理房屋解押；被告收到全部房款7日内交付房屋；第三人协助原、被告办理房屋核验、购房人资格审核、网签、贷款、过户等手续。如被告未按约履行义务导致交易不能进行的，应按房屋总价款的万分之五按日支付违约金。2016年8月22日，原告在合同签订当日支付了2万元定金，8月28日，原告支付15万元用于被告办理解押手续，10月11日，原告再次向被告支付了20万元购房款。2016年10月21日，第三人通知原、被告办理网签、贷款手续，被告借故拒绝办理。此后，第三人就买卖房屋之事进行多次沟通协调，11月6日，被告明确提出增加房款50万，否则不再履行合同。基于以上事实，原告认为双方所签房屋买卖合同合法有效，双方均应恪守承诺严格按约履行。请求法院判令：1、被告履行合同义务，协助原告及第三人办理买卖合同的网签、房屋产权过户手续；2、判决被告自收到全部房款之日起7日内将位于房山区XX小区XX号楼XX单元XX号房产交付给原告；3、判决被告自2016年11月21日起每日向原告支付1125元的违约金，直至房屋过户完毕之日止；4、判决被告承担原告已支付的2万元律师费；5、诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）隗功杰辩称，答辩人隗功杰与被答辩人段金龙于2016年8月22日在北京华熙房地产经纪有限公司的介绍下，签订了《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。合同签订当日，答辩人将位于北京市房山区XX小区XX号楼XX单元XX号房产证交于中介公司办理相应的卖房手续。当日被答辩人与中介公司以合同签章及补写另外两份合同为由将三份合同一同带走。答辩人在签订合同当日与房产证抵押银行约定提前还贷的手续，答辩人于2016年9月1日将房屋抵押款全部还清。（附件1：贷款结清通知书）。答辩人于2016年9月7日领取银行解除抵押资料，并通知中介公司可以前往建委办理房本解押手续。2016年9月20日答辩人与中介公司一同将房本交于房山区建委。在此期间，答辩人向中介公司多次索要所签订的《存量房屋买卖合同》，并委托中介公司催促房屋购房款事宜，但中介公司以忘记带等理由未能给予合同也未能回复房款的进展情况。在询问中介公司未果的情况下，2016年9月28日答辩人向被答辩人索要购房款，被答辩人明确答复手里没有购房款。2016年10月11日在答辩人的一再催要下，被答辩人才支付部分购房款20万元，而不是首付款145万元。在答辩人收到部分房款后，中介公司才将《存量房屋买卖合同》交与答辩人。答辩人在收到合同后，发现被答辩人在2016年9月25日未按照合同约定时间提供真实有效的购房资格审核资料，也未按照约定时间办理网签手续。随即答辩人与中介方进行交涉，中介公司未予答复。2016年10月21日中介公司和被答辩人通知答辩人进行网签，但被答辩人不能支付剩余房款，要求以资金监管23万先进行网签，答辩人不同意，被答辩人答复没钱，需要筹款。由此产生分歧，在中介的联系下开始协商解决。答辩人卖房的主要原因是住房需要改善换房，被答辩人在没有购房条件下，签订了《存量房屋买卖合同》和购房承诺书。答辩人在长达50天的时间里未能取得相应的购房款，导致答辩人无法购买房屋，答辩人要求被答辩人补偿由于其无法支付房款所给答辩人带来的经济损失50万元。中介公司在《存量房屋买卖合同》签订后，以公司签章为由将合同拿走，在随后50天的时间里不能归还合同给答辩人、结合被答辩人未按规定时间提交购房审核资料、中介公司让答辩人先收钱后给合同、购房首付款不能一次性支付等因素，中介公司存在故意隐瞒合同条款内容的事实真相。根据以上陈述，答辩人认为被答辩人在不具备购房条件下与答辩人签订《存量房屋买卖合同》，给答辩人造成了严重的经济损失。答辩人根据《存量房屋买卖合同》第八条违约责任的相关内容条款认为，被答辩人从2016年9月25日应提交购房资格资料之日起至网签申请日止，已逾期15天，已属于违约。答辩人有权解除合同并向其索要违约金。另，合同签订后按照合同约定被答辩人有先行付款的义务，答辩人因被答辩人未履行先行付款义务而拒绝履行合同是行使抗辩权，故在被答辩人未履行付款义务前，答辩人无须承担任何违约责任，答辩人不应该向被答辩人支付其产生的律师代理费，且本案的律师代理费并不是产生的必然费用，其他的答辩意见与被告徐曌的答辩意见一致。
被告徐曌辩称，一、2016年8月22日原、被告及第三人签订的《存量房屋买卖合同》属于无效合同。在本案中所涉房产处分未征得答辩人的同意，其丈夫隗功杰与被答辩人段金龙签订房屋买卖合同，事后也未得到答辩人的追认，属于无权处分，房屋买卖合同无效。1、本案所涉房产是夫妻共有财产，为夫妻共同共有。虽然房产证登记的所有权人只有隗功杰一个人，但婚前双方共同出资、以婚姻为目的而共同购置共同财产、婚后共同还贷，应认定为共同财产。2、隗功杰未经过答辩人同意，对涉及夫妻双方重大权益的房产事项之处分属于无权处分，故隗功杰的行为属于无权处分。根据婚姻法司法解释（一）第十七条第（二）项之规定：”夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见”，隗功杰处分房屋也不属于家事代理。婚姻法司法解释（一）第十七条第（一）项规定：”因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。”这里的处理夫妻共同财产的事项主要限制在维持家庭共同生活的费用、抚育子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等方面，此家事代理权限必须在日常家事的范围之内实施方为有效。针对处分夫妻共有财产重大事务的权利，如变卖夫妻共同房产，均得由配偶共同决定处理，任何一方不得独断专行。不动产的处分因价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益，故本案隗功杰的行为不属于日常家事的情形。事后共有人即答辩人对合同没有追认。根据《合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。答辩人没有追认，所以该房屋买卖合同无效。二、无效合同后的处理原则为：当事人相互返还因合同取得的财产，而不是继续履行合同。本案中，隗功杰未经答辩人同意，擅自处分夫妻共同财产，与被答辩人签订的房屋买卖合同应属无效，被答辩人也不能善意取得该房屋的所有权，故本案无须继续履行。三、在坚持上述答辩意见的基础上，答辩人认为被答辩人的诉请于法无据。作为被答辩人在明知本案被告隗功杰有配偶的情况下，且被答辩人已知房屋涉及答辩人的利益，并追加其为被告，其不具备第三人善意购买的条件。被答辩人在起诉状中诉称，要求按照原合同之约定继续履行合同及过户手续，从上述分析看，原合同已因违反法律的强制性规定而导致无效，被答辩人要求继续履行合同，也不应得到法律的支持。综上所述，答辩人认为，被答辩人的诉请于法无据，不应得到法律支持。请贵院以事实为依据、以法律为准绳，维护法律权威，驳回被答辩人的诉讼请求。
第三人经纪公司述称，认可原告的事实与理由及诉讼请求。
房产证上面登记是被告隗功杰单独所有房屋买卖是以产权登记为主的。且我方要求看二被告结婚的登记日期。
被告（反诉原告）隗功杰反诉称，2016年8月22日，隗功杰与段金龙经本案第三人居间服务签订了《存量房屋买卖合同》，因市场环境变化，合同未能得到履行，原告（反诉被告）向房山区人民法院提起诉讼，提出判令被告隗功杰履行合同、交付房屋、承担违约金、承担律师费、承担诉讼费用等五项诉讼请求，现被告隗功杰提起反诉，申请法院判令解除合同，原、被告互不承担违约责任。本案具体事实如下：一、《存量房屋买卖合同》约定的主要内容：1、隗功杰将位于房山区XX小区XX号楼XX单元XX号房屋（房产证号码：X京房权证房字第XX**号，房屋面积91.72平方米）出售给段金龙，总价225万元；2、隗功杰应于2016年8月26日前申请办理提前还款手续，解除抵押提前还款的方式为隗功杰用段金龙的首付款专项解押，首付不足部分隗功杰自筹。3、付款方式为住房公积金贷款，过户前向隗功杰支付145万元，房源审核通过且买方购房资格审核通过之日起7日内双方办理房产贷款手续。4、房屋过户费用由段金龙承担。5、房屋交付：公积金管理中心通知批贷之日起7日内办理房屋权属转移登记手续，隗功杰收到全款后7日内将房屋交付给段金龙。二、合同签订后的履行过程：合同签订后隗功杰按照约定履行合同，于2016年9月1日将房屋抵押款全部还清，9月7日领取银行解押资料并通知了中介方，9月20日与中介方一起将房本交与房山区建委，全面履行了房屋交付前的合同义务。但是段金龙没有及时、全面的履行合同义务，2016年9月28日隗功杰向段金龙提醒尽快履行合同义务，支付购房款，段金龙答复没有足够的款项，经一再催促，段金龙于2016年10月11日支付了20万元，而不是合同约定的首付款145万元。2016年10月21日中介公司通知网签，段金龙违反合同约定，提出不能足额支付剩余房款，要求以资金监管23万元先进行网签，被隗功杰拒绝，双方发生分歧，经协商一直未能达成一致，直至起诉之日，段金龙一直没有按照合同约定足额支付首付款145万元，导致合同至今没有得到履行。在此期间北京市房产市场出现大幅波动，房屋价格有了较大的涨幅，与涉案房产相同条件的房产（相同位置、面积、房型）价格比照签约时涨幅约100万元，超过合同原价款接近50%，按照约定继续履行合同显失公平，根据最高人民法院关于《合同法》的司法解释（二）第26条之规定，请求法院判令原告、被告双方解除《存量房屋买卖合同》，互不承担违约责任。
原告（反诉被告）段金龙针对反诉辩称，对于被告隗功杰的反诉，原告、被告于2016年8月22日签订合同以后，在2016年10月21日之前，原、被告为合同目的都在实际履行，双方对于首付款的约定是在过户前交纳145万元，被告称原告违约，支付首付款是不合理的，进入监管账户也是应当的，是对方不履行合同导致下面程序无法进行，而不是原告方，被告以现在的房价超过合同原价款的50%为解除合同的理由，从近几年的房价看价格一直是上涨的趋势，被告对房价上涨是可以预见的，从2016年8月22日签订合同到2016年10月21履行合同就是2个月的时间，作为被告又有什么投入到涉案房产上，任何的交易都有一个交易的过程，在两个月以后被告认为房价上涨50%就可以解除合同，这种房子交易除了一次性交纳房款，其他情况都是可能发生的，对于被告轻易解除合同的请求希望法院驳回被告的反诉请求。
第三人针对反诉述称，不同意反诉人的反诉请求，违背了法律的公平和诚实信用原则，房价上涨不属于抗辩事由。
经审理查明：2016年8月22日，原告段金龙（买受人）与被告隗功杰（出卖人）及第三人经纪公司签订编号为015162的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定原告段金龙购买被告隗功杰所有的房山区XX小区XX号楼XX单元XX号房屋，建筑面积为91.72平方米，产权证号为X京房权证房字第XX**号，该房屋已经设定抵押，出卖人应于2016年8月26日前申请办理提前还款手续，出卖人用买受人首付款专项解押，首付款不足部分由出卖人自筹。双方协商一致，该房屋成交价格为2250000元。买受人向出卖人支付20000元作为购房定金，在买、卖双方协商一致的情况下，定金由居间方暂时提存，该定金用于冲抵居间服务费。买受人于过户之前向出卖人交纳购房首付款1450000元，买受人拟申请公积金贷款800000元。买卖双方协商一致，于卖方房源核验通过且买方购房资格审核通过之日起七日内双方办理该房产的贷款手续。买受人应向有关部门支付过户时产生的所有税费以及贷款费用。出卖人应当在收到该房产全部房款之日起七日内将该房屋交付给买受人。自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方未按照本合同之相关约定履行，均视为违约。合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天的，买受人有权单方解除合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。当事人双方同意，于公积金管理中心通知批贷之日起七日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。买受人应于2016年9月25日向居间方提供真实有效的购房资格审核资料；出卖人应于2016年9月25日向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料。同时合同补充协议约定，此房成交价为出卖人净得价；出卖人办理解押还款手续当日，买受人向出卖人支付购房款15万元，用于出卖人解押，专款专用，解押款不足的部分由出卖人自筹。同日，原告段金龙签订购房承诺书，承诺若违反住房限购政策规定愿意承担相应法律责任。
合同签订当日，原告段金龙向第三人经纪公司支付定金20000元，2016年8月28日，原告段金龙向被告隗功杰支付购房款150000元，2016年10月11日，原告段金龙再次向被告隗功杰支付购房款200000元。2016年10月20日，原告段金龙购房资格审核第一次通过，之后又分别于2016年11月23日、2016年12月29日通过，2016年9月22日，被告隗功杰完成涉案房屋的解押手续，2016年10月12日，涉案房屋的房源核验通过。2016年10月21日，第三人经纪公司通知原被告双方于2016年10月22日做网签、办理贷款，原告段金龙表示同意，被告隗功杰称要去医院，估计回不来。2016年10月22日，原告段金龙再次询问被告隗功杰10月23日是否可以办理网签，被告隗功杰表示时间排不开，之后第三人经纪公司又分别于2016年10月24日、28日询问双方是否可以办理网签及贷款手续，原告段金龙均表示可以，被告隗功杰以有事为由表示不能办理。庭审中，被告隗功杰表示不认可其于2016年10月21日拒绝履行合同，且2017年1月16日庭审时，被告隗功杰以原告段金龙于2016年8月22日不具备购房资格、未在2016年9月25日提交购房资格审核申请资料为由不同意继续履行合同。此外，被告隗功杰于2017年2月14日向本院提交反诉状，以原告段金龙未按合同约定足额支付首付款145万元及合同签订后房屋价格出现大幅度上涨为由要求解除合同。
再查，被告隗功杰与被告徐曌为夫妻关系，双方于2009年9月8日登记结婚，涉案房屋是被告隗功杰于2009年6月22日从案外人李国雨处购买，议定成交价为65.8万元，首付款29万元，银行贷款36万元，2009年8月4日，被告隗功杰取得涉案房屋的所有权证。庭审中，被告徐曌辩称涉案房屋的首付款29万元是其与被告隗功杰共同出资，房屋银行贷款也是用夫妻共同财产偿还，故涉案房屋是其和被告隗功杰的夫妻共同财产，被告隗功杰在出卖涉案房屋时未征得其同意，该行为应属无效。
本案审理过程中，根据原告段金龙的申请，本院已对涉案房屋进行了查封。
上述事实，有双方当事人陈述，经庭审质证的房产证、存量房屋买卖合同、收条、聊天记录、中国银行石景山支行告知单、核验结果、核验信息表、清单、结婚证、房屋认购合同在案证实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告段金龙与被告隗功杰及第三人经纪公司订立的《存量房屋买卖合同》是三方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。本案中，原告段金龙已经按照约定履行先期付款义务，并通过了购房资格审核，被告隗功杰亦完成了房屋核验及房屋解押工作，双方可以办理网签及贷款等后续手续，但被告隗功杰却以有事为由一再推延办理时间，并于本院2017年1月16日庭审时表示不同意继续履行合同，且于2017年2月14日向本院提交反诉状，要求解除原告段金龙与被告隗功杰及第三人经纪公司订立的《存量房屋买卖合同》。对于被告隗功杰不同意继续履行并要求解除合同的理由，本院认为：1、关于被告隗功杰辩称原告段金龙未给付首付款145万元的意见，因双方签订的《存量房屋买卖合同》明确约定原告段金龙应于过户前向被告隗功杰给付首付款145万元，本案中双方尚未履行至办理过户手续阶段，故被告隗功杰无权要求原告段金龙提前支付145万元首付款，且原告段金龙已按合同约定履行了先期支付15万元购房款的义务，故原告段金龙在履行支付购房款义务的过程中不存在不当或违约行为，被告隗功杰的抗辩理由本院不予采纳；2、关于被告隗功杰辩称原告段金龙在签订合同当日不具有购房资格且未按照合同约定时间提交购房资格审核资料的问题，虽然原告段金龙在签订合同当日签订了《购房承诺书》，但该承诺书仅是保证原告段金龙提交的审核资料真实、合法，并承诺遵守住房限购政策，并未承诺签订合同当日具有购房资格，另外，庭审中第三人经纪公司表示原告段金龙未按照合同约定时间提交购房资格审核资料，对此原告段金龙不予认可，第三人经纪公司亦未提交相应证据证明，且原告段金龙已于2016年10月20日第一次通过了购房资格审核，双方合同可以继续履行，故原告段金龙是否迟于合同约定时间提交购房资格审核资料并不能导致本案交易无法进行，被告隗功杰无权以此为由要求解除合同；3、关于被告隗功杰辩称合同签订后房屋价格出现了大幅度上涨，以情势变更为由要求解除合同的主张，本院认为房屋价格波动属于市场经济的正常现象，亦属于双方当事人从事交易行为理应预见到的合理的商业风险，双方当事人均应以诚信为根本，而不应以利益为导向，故对于被告隗功杰以情势变更为由要求解除合同的反诉主张本院亦不予支持；4、关于被告隗功杰及被告徐曌辩称的涉案房屋属于夫妻共同财产，被告隗功杰出售房屋时未征得被告徐曌同意的意见，根据双方当事人提交的证据，涉案房屋的首付款支付及房产证取得的时间均在被告隗功杰与被告徐曌登记结婚之前，且被告徐曌提交的证据不足以证实首付款系由二被告双方共同支付，故关于二被告辩称涉案房屋属于夫妻共同财产的主张本院不予采信。综上，本案被告隗功杰要求解除《存量房屋买卖合同》的反诉主张不能成立，且原告段金龙同意一次性支付剩余购房款，并将剩余购房款先行支付到法院账户，涉案合同具备继续履行的基础，故对于原告段金龙要求被告隗功杰协助办理涉案房屋的过户手续并交付房屋的诉讼请求本院予以支持，关于原告段金龙要求被告隗功杰配合办理网签的诉讼请求，因办理网签属于相关部门的行政行为，故本院不予处理。关于原告段金龙要求被告隗功杰自2016年11月21日起每日支付1125元的违约金，直至房屋过户完毕之日止的诉讼请求，根据双方合同约定卖方房源核验通过且买方购房资格审核通过之日起七日内双方办理该房产的贷款手续，涉案房屋的核验结果于2016年10月12日通过，原告段金龙购房资格审核于2016年10月20日第一次通过，2016年10月21日及以后，第三人经纪公司通知原被告双方办理网签、贷款手续时，被告隗功杰均以有事推延，并最终导致交易无法进行，故原告段金龙有权根据合同约定要求被告隗功杰支付违约金，关于违约金标准本院根据案件实际情况调整为总房价款的日万分之一，起算时间确定为原告主张的2016年11月21日。关于原告段金龙要求被告承担已支付的2万元律师费的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）隗功杰于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）段金龙将位于北京市房山区XX小区XX号楼XX单元XX号房屋过户至原告（反诉被告）段金龙名下，因办理房屋过户所产生的税费由原告（反诉被告）段金龙负担。办理过户当日，原告（反诉被告）段金龙一次性向被告（反诉原告）隗功杰支付剩余购房款一百九十万元。
二、被告（反诉原告）隗功杰于在原告（反诉被告）段金龙付清剩余购房款之日起七日内将北京市房山区XX小区XX号楼XX单元XX号房屋交付给原告（反诉被告）段金龙。
三、被告（反诉原告）隗功杰于本判决生效后十日内按照每日二百二十五元的标准向原告（反诉被告）段金龙支付违约金（自二〇一六年十一月二十一日起至房屋过户完毕之日止）
四、驳回原告（反诉被告）段金龙的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）隗功杰的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万二千四百元，由原告（反诉被告）段金龙负担二千四百元（已交纳），由被告（反诉原告）隗功杰负担一万元（于本判决生效后七日内交纳）；保全费五千元，由被告（反诉原告）隗功杰负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一万二千四百元，由被告（反诉原告）隗功杰负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 李亚丽
二〇一七年四月十二日
书记员 张 雪