北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终7855号
上诉人（原审被告）：王玉民，男，1972年2月29日出生。
委托诉讼代理人：徐丽华，北京市两高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟天放，北京市两高律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：北京东方龙泉装饰砖有限公司，住所地北京市门头沟区。
法定代表人：姜振珠，总经理。
委托诉讼代理人：邵思，北京颐合中鸿（上海）律师事务所律师。
上诉人王玉民因与被上诉人北京东方龙泉装饰砖有限公司（以下简称东方龙泉公司）合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院(2017)京0109民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王玉民上诉请求：撤销一审判决，改判驳回东方龙泉公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、我与东方龙泉公司之间是东方龙泉公司主导下的集资建房关系，一审法院对法律关系认定不清。1.东方龙泉公司通过租赁依法取得土地使用权，并以集资的方式建设宿舍楼；2.我与东方龙泉公司虽然名义上是租赁合同，但实质上不是租赁合同关系，在约定的5年的服务期满后，房屋应当归属我所有；3.宿舍楼的建设经过龙泉镇人民政府的批准，没有取得权属证书是历史原因及集体土地性质所致，但在征收过程中宿舍楼并没有被认定为违法建筑，在征收安置补偿方案中，公司厂区包括宿舍楼都在拆迁范围之内。二、《房屋租赁合同》是有效的。1.东方龙泉公司合法取得了房屋建设用地的使用权，为了保障外来职工居住建设宿舍楼，是有历史原因的，一审法院对于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的适用错误；2.《房屋租赁合同》对房屋的利益归属进行了约定，我可以获得房屋的所有收益，这一约定是双方真实意思表示，并未侵犯其他人利益和法律强制性规定，所以合同是有效的。三、即使《房屋租赁合同》无效，合同无效的后果也应当在本案中一并处理，而不能以所谓“释明”为由，认为我没有主张而拒绝对应返还的利益作出裁判。
东方龙泉公司辩称，因宿舍楼是在农村集体土地上建设的，属于违法建筑，故合同是无效的。我公司不认可一审法院关于合同性质的认定，我们认为双方之间是房屋租赁关系。
东方龙泉公司向一审法院起诉请求：一、确认我公司与王玉民就602号房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令王玉民腾退602号房屋。
一审法院认定事实：2003年，东方龙泉公司（乙方）与北京市门头沟区滑石道村委会（以下简称滑石道村委会）（甲方）签订《协议书》，约定：乙方向甲方租赁约70亩土地，期限为2003年1月1日至2052年12月31日，每年租金为43万元；租赁期内，乙方随时有权按国家政策征用该宗地块，甲方应积极配合不得阻挠，并同意给予乙方国家政策范围内最低标准的土地补偿。协议签订后，东方龙泉公司在租赁土地上建设厂房开展经营。
2006年5月，东方龙泉公司向其上级公司请示，为了稳定员工队伍，留住人才，拟在某区周边开发员工住宅，工厂提供建筑用砖，员工集资。2007年12月，宿舍楼建成并交付使用，共计28户，每户66.7平方米，宿舍楼未取得任何建房审批手续。
2007年9月19日，东方龙泉公司（甲方）与王玉民（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方系甲方单位职工，并与甲方签订了五年劳动合同；乙方承租甲方宿舍，建筑面积为66.7平方米，宿舍用途为居住，宿舍性质为暂无产权，租赁期限自2007年12月起至2012年12月30日止；由于乙方原因提前解除劳动合同的（集团公司内部调转除外），甲方有权解除本合同，收回宿舍，乙方已支付甲方的租金按乙方未服务年限一年扣除1.6万元（不足一年的按一年计算），乙方按劳动合同约定期满后，宿舍的所有收益均归乙方所有。当事人均认可，上述《房屋租赁合同》中的房屋为602号房屋。王玉民在东方龙泉公司工作已满五年。602号房屋现由王玉民居住使用。
2015年12月3日，龙泉镇人民政府与北京市门头沟区龙泉镇滑石道村股份经济合作社（以下简称滑石道经济合作社）签订《北京市门头沟区非住宅房屋征收补偿协议》（以下简称《征收协议》），协议项下被征收范围包括楼房2栋，建筑面积4121平方米，平房7间，建筑面积为14874.55平方米，房屋建筑面积共计18995.55平方米，空地营业损失最终认定面积为8107.28平方米。滑石道经济合作社依约获得工程配合奖37991100元（每平方米补偿2000元）、产业转型补助费28493325元（每平方米补偿1500元），停产停业损失费21682264元（每平方米补偿800元）、搬迁补助费474889元（每平方米补偿25元）、房屋重置成新价及附属物补偿价共计30269580元、大型设备拆移工程补助费2748356.02元。上述《征收协议》档案中的征收估价确认单中的3号房屋（面积共计1925平方米）即为诉争的宿舍楼。宿舍楼的重置成新价为1909600元。估价结果通知单未列明设备、装修及附属物具体的附属情况。
2016年10月28日，滑石道村委会（甲方）与东方龙泉公司（乙方）签订《解除承租合同协议书》，约定：棚户区改造非住宅房屋签约工作已全面启动，由于乙方承租的房屋位于拆除范围内，经甲乙双方协商一致，达成协议如下：乙方同意收到甲方书面解除承租协议通知及本协议约定的全部拆迁补偿之日解除双方租赁关系；甲方支付乙方各项拆迁补偿款7800万元（含税）；由于乙方在租赁土地内建有部分宿舍用于28户员工居住，甲方上述补偿款7800万元包含职工宿舍的补偿款。
东方龙泉公司主张其与王玉民之间系租赁关系，并同意租赁合同期满后，房屋所有的收益归王玉民所有。东方龙泉公司向一审法院提交了《房屋租赁合同》予以佐证。
王玉民主张双方系集资建房的关系，所建房屋应归王玉民所有。为证明其主张，王玉民向一审法院提交了如下证据：1.东方龙泉公司在2006年5月26日向其上级公司所作的请示，内容为“……为稳定员工队伍，留住和吸引人才，更利于企业的长远发展，经与村协商，工厂拟在厂区周边开发员工住宅，……工厂负责砖混结构住宅楼的全部用砖，员工集资，利用工厂的水、电及窑炉余热。……与入住楼内的员工签订服务合同明确违约责任，要求员工必须在工厂连续服务五年以上，同时只允许内部转让或工厂回购。”2.双鸭山新强设备制造股份有限公司所作批复，内容为同意东方龙泉公司为员工解决住宅问题，租赁滑石道村土地四亩，总建筑面积4000平方米，由东方龙泉公司提供住宅楼的全部用砖，员工集资，员工服务年限5-8年。3.双鸭山东方墙材工业有限责任公司所作批复，内容为同意东方龙泉公司为员工解决住宅问题，住房采取员工先集资的办法，东方龙泉公司制定相关规定，如建完后被拆迁，则员工的集资风险由龙泉公司承担。4.东方龙泉公司于2015年12月1日出具的证明，内容为：2007年东方龙泉公司为稳定员工工作，经滑石道村委会同意，由员工出资8万元，公司承担建材，共同建造该房屋；房屋为7个单元28户家属楼，每户面积为67平方米，当年入住，单位与员工约定，员工在单位服务满五年后（至2012年9月），房屋的所有收益归员工所有。经质证，东方龙泉公司对证据1至证据3真实性不持异议，但证明目的不予认可；对证据4真实性不予认可。
在本案审理过程中，经法院释明，王玉民不同意在本案中主张《房屋租赁合同》无效的后果。
一审法院认为：
一、关于《房屋租赁合同》的性质。
从合同内容来看，诉争合同对XX号厂区内宿舍楼的建造、使用、职工在公司服务满五年后对房屋的收益权等相关权益进行了一揽子的约定，其性质不同于一般的租赁合同，故法院对东方龙泉公司关于诉争合同系租赁合同的主张不予支持。根据《经济适用住房管理办法》的规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。即集资建房的企业应对房屋所在土地享有使用权，并取得相应的规划审批并经政府批准方可采取员工集资的方式合作建房，建房后员工对所建房屋享有物权。但本案龙泉公司未取得相关审批手续，对涉诉房屋所在的土地不享有物权，东方龙泉公司与王玉民之间并非集资建房的法律关系，王玉民对所建房屋亦不享有所有权。
二、关于《房屋租赁合同》的效力。
涉案房屋所在土地为农民集体所有土地。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”根据上述法律规定，东方龙泉公司并非符合《中华人民共和国土地管理法》规定的农民集体所有土地的合法用地主体。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”上述法律规定对农民集体建设用地使用权的流转范围进行了严格控制，明确了仅有符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形才可致使土地使用权依法发生转移。本案中，东方龙泉公司在XX号建设宿舍楼，并未依法用于农业项目建设，因此，东方龙泉公司就建成的宿舍楼与王玉民签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，当属无效。
三、关于《房屋租赁合同》无效的后果。
合同无效后，东方龙泉公司有权要求王玉民返还房屋。经法院释明，王玉民不在本案中主张合同无效的后果，故法院对此不予处理。但应指出，XX号宿舍楼系东方龙泉公司在明知其租赁土地为农民集体土地的情况下为解决公司职工居住问题所建，在其内部文件中，亦将员工交纳的8万元称为“集资款”，故东方龙泉公司应就合同无效承担主要责任。王玉民可就合同无效的后果另案主张。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，一审法院判决：一、北京东方龙泉装饰砖有限公司与王玉民就602号房屋签订的《房屋租赁合同》无效。二、王玉民于本判决生效之日起三十日内腾退602号房屋。
本院审理期间，各方当事人均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中的《房屋租赁合同》约定，王玉民劳动合同期满后，宿舍的全部收益均归王玉民所有，因此王玉民对于房屋并非只享有使用收益的权利，而是附条件的享有房屋的全部收益，东方龙泉公司的合同目的也不是以使用房屋的权利交换租金、在租赁期限届满后收回房屋，故《房屋租赁合同》虽名为租赁，但并不符合法律关于租赁合同的权利义务特征的规定。故对于东方龙泉公司主张《房屋租赁合同》为租赁性质的意见，本院不予采纳。王玉民上诉主张双方之间为集资建房的法律关系，但根据《经济适用住房管理办法》的规定，集资合作建房需要在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，并经市、县人民政府批准后，利用单位自用土地进行。本案中，东方龙泉公司未取得相关审批手续，对涉诉房屋所在的土地不享有物权，东方龙泉公司与王玉民之间并非符合法律规定的集资建房关系。王玉民所持房屋建设经过龙泉镇政府审批的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院对此不予采纳。
《房屋租赁合同》签订后，王玉民依约向东方龙泉公司交纳了8万元，东方龙泉公司建设诉争的宿舍楼时使用了该笔资金，双方的权利义务按照《房屋租赁合同》的约定已部分履行。但东方龙泉公司在集体土地上建设住宅房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定，东方龙泉公司在未依法取得土地使用权、未经过规划审批的情况下建设宿舍楼，违反了法律的强制性规定，故《房屋租赁合同》应为无效。王玉民与东方龙泉公司关于5年后房屋收益归属的意思真实，亦不能对抗《房屋租赁合同》存在的法定无效情形。故对于王玉民所持合同有效的上诉主张，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因《房屋租赁合同》无效，王玉民占有使用602号房屋缺乏权利基础，其应当将因该合同取得的602号房屋腾退返还。王玉民虽主张其在5年服务期满后取得602号房屋的所有权，但因该房屋并非合法建设，不能因建造行为当然取得所有权，故王玉民的该项主张缺乏法律依据。一审法院判令王玉民腾退602号房屋正确，本院予以维持。
因王玉民经法院释明后就《房屋租赁合同》无效的后果未提起反诉，在当事人未提出诉讼请求的情况下，法院不能进行裁判，故一审法院对于合同无效后的出资款返还、损失赔偿问题未予处理并无不当。对于王玉民要求一并处理的上诉主张，本院不予支持。
综上所述，王玉民的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由王玉民负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭燕枝
审 判 员 徐 冰
审 判 员 范 磊
二〇一七年十一月二十七日
法官助理 王 梦
法官助理 张 超
书 记 员 李 正
书 记 员 马子萌