广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第539号
原告黄伟文，男，XXX年XX月XX日出生，住香港特别行政区，居民身份号码：XXX。
委托代理人华宗晟，系广东硕源律师事务所律师。
被告东莞市城市星座实业有限公司，住所：广东省东莞市XXX，营业执照注册号：XXX。
法定代表人卢达成，经理。
委托代理人戴连辉，男，汉族，XXX年XX月XX日出生，住址：广东省，公民身份号码：XXX，系公司员工。
原告黄伟文诉被告东莞市城市星座实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄伟文及其委托代理人华宗晟到庭参加诉讼，被告东莞市城市星座实业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月13日，原、被告签订了《委托经营协议》，约定：原告将位于东莞市XXXX3.4.5栋104号商铺出租给被告作商业使用，租期6年，自2010年5月15日起至2016年5月14日止；被告于商品房买卖合同签订当日向原告一次性支付前两年租金，即从2010年5月15日至2012年5月14日；2012年5月15日至2014年5月14日两年的租金分四次支付（即第一次6638元，于2012年11月30日前支付；第二次6638元，于2013年5月31号前支付；第三次6638元，于2013年11月30日前支付；第四次6638元，于2014年5月14日前支付）；2014年5月15日至2016年5月14日两年的租金分四次支付（即第一次7710元，于2014年11月30日前支付；第二次7710元，于2015年5月31号前支付；第三次7710元，于2015年11月30日前支付；第四次7710元，于2016年5月14日前支付）；商铺的交铺时间为2010年5月15日前；被告拖欠租金达一个月，原告有权追讨未收租金（余下未履行合同义务之责任及每日万分之三违约金）等条款。合同签订后，原告依约定及时将商铺交付给被告使用，被告开始尚能按时支付租金。2013年5月15日至2014年11月14日的租金，经原告多次催要，被告至今仍以种种借口拒绝支付。被告多次拒绝支付租金的行为已经严重构成违约，为了维护原告的权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告立即支付2013年5月15日至2014年11月14日租金人民币20986元和违约金（违约金从2013年12月1日起算，按未支付租金的每日万分之三计算至本息付清时止，暂计至2015年1月20日为1439元）；二、被告承担本案全部诉讼费用。
被告东莞市城市星座实业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见或证据材料。
经审理查明，原告系东莞市XXXX3.4.5栋104号商铺的所有权人。2010年5月13日，原告与被告签订《委托经营协议》（以下简称协议），原告将位于东莞市XXXX3.4.5栋104号商铺出租给被告作为商业使用，租赁期限自2010年5月15日起至2016年5月14日止。协议第三条第一款约定，2010年5月15日至2012年5月14日两年的租金共计人民币38638元，被告已于商业房买卖合同签订当日向原告一次性付清。协议第三条第二款约定，2012年5月15日至2014年5月14日两年的租金共计26552元，分四次支付，第一次6638元，于2012年11月30日前支付；第二次6638元，于2013年5月31号前支付；第三次6638元，于2013年11月30日前支付；第四次6638元，于2014年5月14日前支付；2014年5月15日至2016年5月14日两年的租金共计30840元，分四次支付，第一次7710元，于2014年11月30日前支付；第二次7710元，于2015年5月31号前支付；第三次7710元，于2015年11月30日前支付；第四次7710元，于2016年5月14日前支付。协议第七条第十一款约定，乙方拖欠租金达一个月，甲方有权追讨未收租金（余下未履行合同义务之责任及每日万分之三违约金）。
另查明，原告在签订《委托经营协议》后已依约定在2010年5月15日前向被告交付租赁物，被告一次性向原告支付了2010年5月15日至2012年5月14日两年的租金，2012年5月15日至2014年5月14日期间的租金分四次支付，其中2012年5月15日至2013年5月14日的租金，被告已经通过转账的形式支付。
上述事实，有委托经营协议、房地产权证等证据及庭审笔录附卷为据。
本院认为，被告东莞市城市星座实业有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交证据或书面的答辩意见，视为放弃举证、质证与抗辩的权利，本院对原告提交的证据经审查后予以认定。本案案涉商铺依法取得了房地产权证，原告与被告签订的《委托经营协议》并未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照以上协议的约定享有权利并履行义务。被告作为《委托经营协议》中的承租人，有义务按照协议的约定向原告支付租金，并对其已支付租金承担举证责任，被告放弃举证、质证与抗辩的权利，应承担举证不能的法律后果。对原告主张的被告未支付2013年5月15日至2014年11月14日的租金，且至庭审之日仍未支付租金的事实，本院予以确认。故原告要求被告支付2013年5月15日至2014年11月14日租金人民币20986元的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告拖欠租金已经构成违约，原告有权按照协议约定追讨违约金，协议第七条第十一款明确约定：“乙方拖欠租金达一个月，甲方有权追讨未收租金（余下未履行合同义务之责任及每日万分之三违约金）”，现被告拖欠租金已经超过一个月，因此，对原告要求被告支付违约金的诉请，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市城市星座实业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄伟文支付2013年5月15日至2014年11月14日的租金人民币20986元及违约金（违约金分段计算，其中：2013年5月15日至2013年11月30日的租金为6638元，违约金以该租金为本金从2013年12月1日起算；2013年12月1日至2014年5月14日的租金为6638元，违约金以该租金为本金从2014年5月15日起算；2014年5月15日至2014年11月14日的租金为7710元，违约金以该租金为本金从2014年12月1日起算。以上各段违约金按每日万分之三的标准从各段的起算日计至本判决确定的履行期限届满日止）；
二、本案案件受理费360.62元，由被告东莞市城市星座实业有限公司承担。
如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 邹国雄
审 判 员 周敬棠
人民陪审员 黄洁文
二〇一五年五月十一日
书 记 员 朱爱玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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