重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0237民初2738号
原告：董泽龙，男，1963年5月18日出生，汉族，住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：陈超（系特别授权），重庆宏愿律师事务所律师。
被告：文国胜，男，1965年11月27日出生，汉族，住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：曹建东（系特别授权），重庆市巫山县维正法律服务所法律工作者。
被告：段德兵，男，1974年7月20日出生，汉族，住重庆市巫溪县。
原告董泽龙与被告文国胜、段德兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月4日受理后，依法由代理审判员鲁光凤独任审判，适用简易程序并于2016年9月19日公开开庭进行了审理。原告董泽龙及其委托诉讼代理人陈超，被告文国胜的委托诉讼代理人曹建东到庭参加诉讼，被告段德兵经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告董泽龙向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告段德兵与被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限责任公司的名义签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，并判决确认2010年8月28日原告与被告段德兵签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判决二被告履行将重庆市巫山县某某街道某某路某某号某某号楼第某某层某某号房过户给原告的义务；3.判决被告文国胜支付原告违约金8428.20元；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2008年8月4日，被告段德兵与重庆市文丰房地产开发有限责任公司（该公司于2008年10月30日变更为：重庆市尧冠房地产开发有限责任公司，该公司于2014年6月9日注销）签订《商品房买卖合同》，约定将自己开发的重庆市巫山县某某街道某某路某某号楼第某某层某某号房（建筑面积为77.74㎡）卖给被告段德兵。被告文国胜以法人代表人的名义在合同上签字确认。签订合同时，被告段德兵一次性付清了房款116600.00元。且约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金。合同签订后重庆市文丰房地产开发有限责任公司就把该房屋交付给被告段德兵。2010年8月28日原告又与被告段德兵就该房屋达成买卖协议，原告一次性付清房款后至今，一直生活居住在该房屋内。重庆市文丰房地产开发有限责任公司和被告文国胜在2006年10月8日签订《商品房买卖合同》，将该房产卖给了文国胜，并于2007年7月26日将该房产过户到文国胜名下。原告和被告段德兵签订合同后，原告一直要求二被告按照《商品房买卖合同》第十五条的内容为原告购买的房屋办理产权登记证书，二被告均以各种理由拒绝办理，致使原告的合法权益受到严重损失。综上所述，为维护原告的合法权益，根据相关法律的规定，特诉至你院，请求予以支持原告的诉讼请求
被告文国胜辩称，被告文国胜与被告段德兵签订的《重庆市商品房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，其约定符合相关法律之规定，应为合法有效；被告文国胜至今没有按照合同的约定依法履行给段德兵办理产权过户登记的义务，由衷表示深深的歉意，并将积极努力尽快地为其所购买的房屋办理产权过户登记手续；被告文国胜之所以至今没有履行过户登记的义务是因为受到目前房地产市场行情的严重冲击，导致其资金运转困难；被告文国胜收受的购房款以其出具给段德兵的收款收据为准，包含段德兵欠缴的水电费用等，届时一并予以结算；本案的诉讼费按照法律规定分担；根据合同的相对性原则，本案所涉及的权利义务主体为文国胜与段德兵，文国胜办理产权过户登记应该过户给段德兵，如能直接将产权过户给原告，文国胜将予以积极协助。
被告段德兵未作答辩，在举证期间内亦未向本院提交证据材料。
经审理查明，被告文国胜原系重庆市文丰房地产开发有限责任公司法人代表，2008年10月31日，重庆市文丰房地产开发有限责任公司更名为重庆市尧冠房地产开发有限责任公司，法人代表变更为冯琼，该公司于2014年6月9日注销。2006年10月8日，重庆市文丰房地产开发有限责任公司将位于重庆市巫山县某某镇某某街某某号某某幢某某-
某某-（某某）-某某号[现位于重庆市巫山县某某街道某某路某某号某某幢-
某某-（某某）-某某号，所在层数为2层，房屋建筑面积1000.18平方米]和重庆市巫山县某某镇某某街某某号某某幢某某-
某某-（某某）-某某号[现位于重庆市巫山县某某街道某某路某某号某某幢-
某某-（某某）-某某号，所在层数为2层，房屋建筑面积775.54平方米]的房屋出卖给被告文国胜，被告文国胜于2007年7月26日取得上述房产的房地产权证。2008年8月4日，被告段德兵与重庆市文丰房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，被告文国胜以公司法人代表的身份在该合同加盖印章，重庆市文丰房地产开发有限公司将位于巫山县某某镇某某街某某号某某幢某某层某某号（现位于重庆市巫山县某某街道某某路某某号某某幢某某-
某某号）的房屋，以总价款116610.00元出卖给被告段德兵，房屋建筑面积77.74平方米，单价1927.44元/平方米。签订合同后，重庆市文丰房地产开发有限公司将上述房屋交付给段德兵使用。2010年8月28日，被告段德兵与原告董泽龙签订《房屋买卖合同》，被告段德兵将上述房屋以169000.00元的价格转卖给原告董泽龙，原告董泽龙一次性支付给被告段德兵房款164000.00元，被告段德兵与原告董泽龙并未就违约责任进行约定，该房屋一直由原告董泽龙生活居住管理至今，但未办理房屋产权过户。
另查明，2011年，被告文国胜与案外人陈渝签订《重庆市房地产抵押合同》，文国胜用位于重庆市巫山县某某街道某某路某某号某某幢188-10-（2）-1号、某某号某某幢188-10-（2）-2号、某某号某某幢210-3-（1）-10号、某某号某某幢210-3-（1）-11号等四处房产抵押向陈渝借款3000000.00元，并在重庆市巫山县国土资源和房屋管理局办理抵押登记，贷款期限1个月，贷款和抵押期限均至2011年6月11日。经重庆市巫山县国土资源和房屋管理局查询，截止2016年6月30日，上述房产仍处于抵押状态。被告文国胜在庭审中表示，其陆续向陈渝偿还了部分借款，但至今未还清，故截止一审辩论终结前，上述房产至今仍处于抵押状态。
以上事实，有原告提交的原告董泽龙与被告段德兵的身份证复印件，被告段德兵的结婚证复印件，被告段德兵与重庆市文丰房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》复印件一份，原告董泽龙与被告段德兵签订的《房屋买卖合同》复印件一份，被告文国胜与重庆市文丰房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》复印件及房产权证复印件各二份，巫山县房产测量所制作的房屋面积分户汇总表复印件一份，收条复印件一张，购房计算单复印件一份，重庆市房地产抵押合同复印件一份，本院依职权出示的巫山县工商局档案查询资料复印件一份，以及原、被告的当庭陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。上列证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证并经本院审查，可以作为本案认定事实的根据。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。重庆市文丰房地产开发有限公司与被告段德兵签订的《重庆市商品房买卖合同》、原告董泽龙与被告段德兵签订《房屋买卖合同》，均系合同双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力。庭审中，被告文国胜对重庆市文丰房地产开发有限公司与被告段德兵签订的《重庆市商品房买卖合同》的真实性予以确认并追认其效力，现原告要求确认被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限公司的名义与被告段德兵于2008年8月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，确认原告董泽龙与被告段德兵于2010年8月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效，符合法律的规定，本院予以支持。虽然重庆市文丰房地产开发有限公司与被告段德兵在《重庆市商品房买卖合同》中明确约定了违约责任，但是原告董泽龙与被告段德兵在房屋买卖合同中没有对违约责任进行约定，原告陈述被告段德兵将其与重庆市文丰房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同的权利义务一并转让给了自己，但均未征得重庆市文丰房地产开发有限公司或者被告文国胜的同意和追认，原告并非《重庆市商品房买卖合同》的合同相对方，故原告要求被告文国胜支付违约金8428.20元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
房屋买卖合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移给买受人，协助买受人办理过户手续。在办理过户登记之前，买受人对房屋仅享有债权，不享有物权变动的效力。虽然被告文国胜在庭审中表示愿意协助原告办理产权过户登记，但因被告文国胜已将本案争议房屋抵押给案外人陈渝并办理了抵押登记，案外人陈渝对本案争议房屋享有抵押权，有权就该财产优先受偿。抵押权属于物权，优先于依合同取得的债权，在抵押权存续期间，原告要求二被告协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。原告主张案外人陈渝对本案争议房屋的抵押权已经消灭，但根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。现原告没有证据证明被告文国胜与陈渝的债权债务已过诉讼时效，故原告的该项主张，本院不予支持。待本案争议房屋的抵押权消灭后，被告文国胜和段德兵应当积极协助原告办理房屋产权过户登记。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告董泽龙与被告段德兵于2010年8月28日签订的《房屋买卖合同》有效；被告段德兵与被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限责任公司的名义于2008年8月4日签订的《重庆市商品房房买卖合同》有效。
二、驳回原告董泽龙的其他诉讼请求。
案件受理费2801元，减半收取1400元，由被告文国胜负担负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 鲁光凤
二〇一六年九月十九日
书 记 员 易雪兰