湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终7873号
上诉人（原审被告）：蒋灵芝。
委托代理人：陈良喜。
被上诉人（原审原告）：长沙馨香源物业管理有限公司，住所地长沙市开福区金霞路广福园小区一栋3楼。
法定代表人：骆杰，公司总经理。
委托代理人：凌辉，湖南天楚律师事务所律师。
委托代理人：李慧，湖南天楚律师事务所实习律师。
上诉人蒋灵芝因与被上诉人长沙馨香源物业管理有限公司（以下简称馨香源公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2016）湘0105民初3502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人蒋灵芝上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回馨香源公司在一审的诉讼请求。事实及理由：一、馨香源公司未依约履行合同。小区大门年久失修，无法正常使用，楼梯扶手失修，存在严重的安全隐患，且蒋灵芝所居住的房屋有一间位于楼顶，存在严重的漏水现象，导致家中的墙体、家具严重受损，蒋灵芝就以上问题多次要求馨香源公司维修，但是至今没有得到任何答复，馨香源公司亦未进行维修。二、馨香源公司违约在先，因此其无权要求蒋灵芝履行义务，更不存在蒋灵芝要承担违约责任。三、一审法院适用法律错误，蒋灵芝享有先履行抗辩权，可以拒绝履行合同。
被上诉人馨香源公司辩称，一、关于蒋灵芝的房屋漏水问题，房屋质保期内是开发商维修，超过质保期公共部位的维修应该要启动维修基金，且蒋灵芝家漏水的情况是因为楼上业主漏水造成的，他们之间也协商过，蒋灵芝可以要求楼上业主进行赔偿。二、馨香源公司履行了物业服务合同，蒋灵芝拒不缴纳物业费，属于违约，应该承担相应的违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉维持原判。
馨香源公司向一审法院起诉请求：一、判令蒋灵芝向馨香源公司支付物业费2808元，滞纳金669.708元；二、判令蒋灵芝承担本案的全部诉讼费用。
原审法院经审理查明，长沙福兴隆房地产开发有限公司物业管理部（甲方）与蒋灵芝（乙方）签订了《广福园小区物业管理合同》，约定甲方对广福园小区的房屋、公共设施、设备、秩序等事务行使管理权；乙方购买或承租的物业为广福园小区，作为居家使用，物业管理费为0.5元/㎡/月（以物价局核价为准）；违约责任：乙方应当按照规定时间交清费用，对不按规定交纳各项费用的，处以应缴金额5‰的滞纳金。2002年10月20日，长沙福兴隆房地产开发有限公司（甲方）与馨香源公司（乙方）签订了《广福园物业管理服务合同》，约定长沙福兴隆房地产开发有限公司委托馨香源公司对长沙市开福区金霞路广福园小区进行物业管理，委托管理期限自2002年11月1日起至业主委员会成立日止。业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业管理费的收取标准按双方协商的标准乙方向业主（用户）收取：（1）不带电梯的多层住宅0.5元/㎡/月；（2）商铺1.5元/㎡/月（最终以物价局批准的收费价格为准）。合同签订后，馨香源公司依约对长沙市开福区金霞路广福园小区进行了物业管理，蒋灵芝居住在长沙市××小区××房。蒋灵芝自2012年1月1日起至2016年4月30日止，欠缴物业服务费2808元。馨香源公司于2016年5月20日向蒋灵芝发出《律师函》催缴拖欠的物业服务费，因蒋灵芝未交纳物业管理费，而致使本案纠纷的产生。另查明，馨香源公司从2002年8月26日起具有从事物业管理活动的资质。馨香源公司向原审法院提交由长沙福兴隆房地产开发有限公司于2010年10月8日出具的一份《证明》，证明长沙福兴隆房地产开发有限公司广福园物业管理部系长沙馨香源物业管理有限公司前身，长沙馨香源物业管理有限公司成立于2002年8月26日。经物价部门批准，广福园小区多层住宅物业服务费为0.5元/㎡/月。庭审中，蒋灵芝提交一组房屋漏水及单元门失修的照片，馨香源公司经质证后认为：小区的相关设备确实老化了，已在维修；蒋灵芝房屋确有漏水的印记。
原审法院认为，一、馨香源公司与长沙福兴隆房地产开发有限公司签订的《广福园物业管理服务合同》，以及蒋灵芝签订的《广福园小区物业管理合同》，均系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故《广福园物业管理服务合同》、《广福园小区物业管理合同》对业主应具有约束效力。按照合同约定，交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任；二、本案中，蒋灵芝提出部分公共设施年久失修，其房屋漏水，并提供了相应照片为证。因此，原审法院对蒋灵芝提出馨香源公司物业服务存在瑕疵的抗辩理由予以采信。原审法院酌情支持蒋灵芝应向馨香源公司支付其欠缴物业管理费的80%，即蒋灵芝应向馨香源公司支付物业管理费2246元（2808元×80%），对于馨香源公司要求支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、蒋灵芝于判决生效之日起10日内向馨香源公司支付自2012年1月1日起至2016年4月30日止的物业服务费2246元；二、驳回馨香源公司的其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由蒋灵芝承担。
在二审中，当事人没有提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，长沙福兴隆房地产开发有限公司与蒋灵芝签订的《广福园小区物业管理合同》以及馨香源公司与长沙福兴隆房地产开发有限公司签订的《广福园物业管理服务合同》均系各方真实意思表示，且无法律规定的合同无效情形，应认定为合法有效。现蒋灵芝与馨香源公司因合同履行产生纠纷，蒋灵芝虽对其尚有2808元物业费没有支付的事实不持异议，但是蒋灵芝认为其拒交物业费是因馨香源公司没有履行合同约定的维修义务所致，本院认为，根据合同约定，物业服务包括房屋及设施设备的维修养护、绿化维护、保洁、公共秩序维护、消防管理、电梯运行维护等多方面的内容，现馨香源公司在一审中亦认可其提供的物业服务有瑕疵，即小区设备老化、蒋灵芝的房屋确有漏水的印记，故一审法院根据馨香源公司提供的物业服务内容以及其为蒋灵芝提供的物业服务质量，酌情认定蒋灵芝支付欠缴物业费的80%并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，判处得当，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由蒋灵芝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年十二月五日
书 记 员 孙 娇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。