赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0105民初4922号
原告：吕文江，男，1988年4月1日出生，汉族，住呼和浩特市新城区。
被告：呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街养鱼池巷西2号。
组织机构代码：69024892-6。
法定代表人张文斌，董事长。
委托代理人包玉龙，该公司法律顾问。
原告吕文江与被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司（以下简称蒙海和公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年7月5日诉至本院。本院受理后，由审判员钟黎明适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告吕文江，被告蒙海和公司委托代理人包玉龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
吕文江向本院提出诉讼请求：1、依法确认《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》无效；2、判令被告退还已经收取的房款138640元；3、支付原告利息16636.8元（138640元×6%×2年）；4、支付原告从2014年7月31日（被告承诺的交房日期）至今的租房费用32000元（2年×16000元/年）；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月25日，原告吕文江与被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司签订了《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》。第一条，原告于当日预订了位于金开发区化肥厂生活区东侧的由呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司开发的《爱巢8090》2号楼0621户的住宅一套，该房屋建筑面积约为52平米，房屋单价6320元每平方米，总房款为人民币328640元。该房屋定于2014年7月31日交付，如逾期未交付，被告将给予原告所交全部款项银行同期活期利率双倍的补偿。第二条、原告于2012年8月25日将首付款138640元交于被告（后付收款收据复印），原告按约定履行了相应的义务，但如今已过去两年，被告依然未交付房屋。经查实，被告至今也未取得《商品房预售许可证》，故原告诉至法院。
呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司辩称，一、关于购房合同(协议)无效和返还购房款问题：由本公司投资、开发、建设的“爱巢8090”项目位于呼和浩特市赛罕区巧报镇东黑河村与西喇嘛营村结合部炼油厂小区西侧世纪九路南侧l02省道北侧兴安南路东侧，总占地面积约120亩地。是呼和浩特市实施“城中村”改造《2010年度第二十八批次中心城市农用地转为建设用地》工程项目。本小区由l0栋住宅楼2栋商业楼及地下车库组成，总建筑面积22万多平方米。本小区工程自2013年春季开始施工。由于种种原因，该工程项目至今尚未办理建设工程相关批准手续，工程被迫停工达两年之久，导致公司无法按原购房协议约定的交房时间给众多业主交房，对此我公司深表歉意。因此，对于原告方请求法院确认购房协议无效，返还购房款表示理解和同情，我方并无异议。二、关于要求支付双倍利息问题：原被告双方签订《爱巢8090项目内部认购协议(住宅)》是在平等、自愿的基础上达成的真实意思表示，我方并不存在隐瞒(预售商品房许可证等“五证”)或欺诈等不诚信行为。但是，依据最高人民法院2003年4月28日法释(2003)7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，双方所签《爱巢8090项目内部认购协议(住宅)》应当属于无效，协议书中约定的“逾期交房双倍支付利息”的条款同样也无效。对此原告方亦存在一定的过错，故应当各自承担过错责任，不存在双倍赔偿利息问题。三、关于要求赔偿租房损失问题：私人所有的房屋出租虽然是公民个人享有的私权力，但是在我国并不是完全不受任何限制或约束的民事法律行为。国家一直把公民出租私人所有的房屋也纳入城市房地产法律法规的监督与管理之下，多次制定或颁发相关规定进行有效管理。建设行政主管部门依据法律法规相继出台了一系列的《办法》。原建设部于1995年5月9日发布实行了《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)，后来重新修订本《办法》自2011年2月1日起施行的新《办法》第五条规定：“直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。”由此可见，公民私人所有房屋的出租应当适当受制于国家法律、行政法规以及行政规章类管理与监督。《办法》第六条：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)属于违法建筑的；(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；(三)违反规定改变房屋使用性质的；(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。”这一规定说明，个人所有房屋出租也不是随便的，要有“章”可依，否则会不受法律保护的。同时，《办法》第十四条一款：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。”第十五条一款又规定：“办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：(一)房屋租赁合同；(二)房屋租赁当事人身份证明；(三)房屋所有权证书或者其他合法权属证明；(四)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。”从以上规定看出，个人房屋出租应当依照规定到市、县人民政府建设(房地产)主管部门进行登记备案方可视为有效的租赁关系。有关部门不能仅凭当事人“口头出租”来认定租赁关系的存在，也不能凭一纸“协议”或“合同”就认定租赁关系的发生与存在。根据我国《民事诉讼法》证据举证规则，当事人(出租人)要想证明租赁关系的存在，应当至少向法庭提供《房屋租赁合同(协议)》，《房屋所有权证》，出租人身份证明，房屋主管部门《登记备案证明》，租赁费用的《收据》证明，街道或社区的《住户证明》以及所住小区物业管理部门的物业费《收据》等相关证据方能证明租赁事实的存在。否则，不能证明租赁事实或租房损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》、收款收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：因原告吕文江提交的无房证明、租房合同、居住证明，相互关联能够证明原告租房并支付房租的事实。本院予以支持。
本院认为，本案的争议焦点为：认购协议有无效力？原告诉讼请求应否支持？原告吕文江与被告蒙海和公司签订的《内部认购协议》，形式上虽为认购，但双方详细约定了房屋坐落、面积、价款、违约责任、付款方式和交付时间，已具备合同的主要条款，应当适用商品房买卖合同的相关法律规定。因被告蒙海和公司至今未取得《商品房预售许可证》，故该协议系无效合同。因此，被告收取的购房款应当返还原告，并赔偿原告的利息损失。原告请求的利率标准符合法律规定，本院予以支持。对于租金损失，由于原告吕文江提交的无房证明、租房合同、居住证明，相互关联能够证明原告租房并支付房租的事实，本院予以支持。
综上所述，原告吕文江与被告蒙海和公司签订的《内部认购协议》，系无效合同。对于原告吕文江的诉讼请求本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，判决如下：
一、确认原告吕文江与被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司于2012年8月25日签订的《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》无效；
二、被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告吕文江返还购房款138640元并支付其利息16636.8元（138640元×6%×2）。
三、被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告吕文江支付两年租金32000元。
如果未按本判决指定的期间，给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费2023元（原告已预交），由被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司承担2023元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 钟黎明
二〇一六年九月二十二日
书记员 徐 玲