上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初2277号原告钱亚娟，女，1970年6月11日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人顾叶青，上海市长江律师事务所律师。委托代理人范峥铎，上海市长江律师事务所律师。被告林琳，女，1983年11月19日生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市。委托代理人栾启锋(系被告林琳丈夫)，男，住山东省高密市。被告上海颐思殿大酒店有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人沈圆彬，董事长。原告钱亚娟与被告林琳、上海颐思殿大酒店有限公司(以下简称“颐思殿公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法由审判员朱金彪独任审判，于2016年3月11日、4月1日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2016年4月XX日转为适用普通程序，并依法组成合议庭于同年6月22日公开开庭再次进行了审理。原告钱亚娟的委托代理人范峥铎到庭参加了第一次诉讼。原告钱亚娟的委托代理人顾叶青到庭参加了第二、三次诉讼。被告林琳的委托代理人栾启锋三次均到庭参加诉讼。被告颐思殿公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告钱亚娟诉称：2013年4月18日，原告与被告颐思殿公司签订《颐思殿广场认购书》约定原告向被告颐思殿公司购买坐落于本市松江区松东路219弄颐思殿广场1层XX号房屋(以下简称“系争房屋”)。该认购书对房屋总价、支付定金、返租等事项作了约定。同日，原告通过POS机刷卡方式按约向被告颐思殿公司支付10万元定金。2013年5月12日晚，原告通过POS机刷卡方式向被告260.7115万元购房款及预缴税费。2013年5月13日，原告与被告颐思殿公司网签了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告颐思殿公司购买系争房屋，房屋总价款510万元，首付款255万元，余款255万元原告通过向银行申请商业贷款支付。系争房屋税费由双方各自承担。在网签合同时，被告颐思殿公司现场工作人员范莹告知原告，如需要可加快办理小产证的时间，具体方法是将购房款及契税等税款划到被告颐思殿公司账户上，故原告将10万元房地产交易税费划到了被告林琳的个人账户上(当时解释被告林琳是被告颐思殿公司的财务)，被告颐思殿公司向原告出具了《收据》。2013年6月13日，原告与被告颐思殿公司签订了《委托经营管理合同》，约定原告将系争房屋委托被告颐思殿公司经营，被告颐思殿公司向原告支付租金。2013年12月4日，原告通过向上海农商银行松江支行贷款向被告颐思殿公司支付了剩余购房款255万元。因系争房屋实测面积与预测面积差价24万元，原告需要向被告颐思殿公司补交购房款24万元。2013年12月3日，原告与被告颐思殿公司签订《补款协议》，约定该差价在双方签订的《委托经营管理合同》中，被告颐思殿公司应付原告的租金中扣除，被告颐思殿公司于20XX年6月25日向原告出具了《收据》。原告于2013年12月13日取得了《上海市房地产权证》。期间，被告颐思殿公司先后为原告代为缴纳了维修基金4,296.42元、交易手续费等4,630元、契税160,366.50元，合计169,292.92元。因此，被告颐思殿公司应当向原告返还预付代缴税费款项87,822.08元。被告颐思殿公司与案外人上海茸启投资管理有限公司(以下简称“茸启公司”)之间系委托售房合作关系，被告林琳是案外人茸启公司的法定代表人，原告于2013年5月13日划到了被告林琳的个人账户上的10万元，是以被告颐思殿公司现场工作人员范莹指令支付的，故请求法院判令：一、两被告返还原告多预付购房款和代缴税费87,822.08元；二、两被告赔偿原告利息损失(以87,822.08元为本金，自2015年7月20日起至判决生效日止，按中国人民银行同期代理利率计算)。被告林琳辩称：一、其不是系争房屋的出卖人，与原告之间没有房屋买卖合同关系；二、原告提供证据只能证明，案外人陈某某于2013年5月13日向其转账10万元，该10万元与原告无关，原告向其主张权利缺乏事实依据；三、原告认为是不当得利就以不当得利来起诉。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告颐思殿公司未作答辩。经审理查明：2013年4月18日，原告与被告颐思殿公司签订《颐思殿广场认购书》一份，约定原告向被告颐思殿公司自愿认购系争房屋，总房屋价款527万元，原告于签订认购书之日支付定金100,000元，于同年5月5日支付第二笔购房款2,590,000元。认购书另对其他事项作了相应的约定。上述认购书上加盖了被告颐思殿公司的“业务专用章”，并由置业顾问“范莹”的签字。同日，原告向被告颐思殿公司支付定金100,000元。2013年5月13日，原告与被告颐思殿公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告颐思殿公司购买系争房屋，房屋建筑面积为105.51平方米(暂测)，每平方米48,337元，合计510万元。合同另对其他事项作了相应的约定。同日，原告向被告颐思殿公司支付2,607,115元。2013年12月4日，原告通过向上海农商银行贷款向被告颐思殿公司支付2,550,000元。综上，原告合计向被告颐思殿公司付款5,257,115元。另查明：2013年6月13日，原告与案外人上海颐思殿大酒店有限公司颐思殿物业管理分公司(以下简称“物业公司”)签订《委托经营管理合同》一份，约定原告将系争房屋委托物业公司经营管理，委托期限为10年，委托期限内收益比例按原告购买系争房屋总房款的百分比进行计算。合同另对其他事项作了相应的约定。2013年11月9日，被告颐思殿公司向原告发《购房补款通知书》，通知载明：系争房屋实测面积为110.59平方米，要求原告补交5.08平方米的购房款245,551.96元。并要求原告5日内到上海市松江区房地产交易中心办理相关手续。2013年12月3日，原告与被告颐思殿公司签订《补款协议》一份，约定原告尚欠被告颐思殿公司实测面积与预测面积差价240,000元，经双方协商，原告同意用《委托经营管理合同》经营收益款补交。上述240,000元面积差价，原告于20XX年6月5日补交完毕。2013年12月13日，原告取得系争房屋《上海市房地产权证》，建筑面积为110.59平方米，建筑类型为店铺。因办理产权证需要，原告支付了维修基金4,296.42平方米、房屋登记及交易手续费4,630元、契税160,366.50元，合计169,292.92元。再查明：原告与案外人陈某某系夫妻关系。2013年5月13日，案外人陈某某通过银行转账向被告林琳支付10万元。另外，原告持有编号为XXXXXXX《收据》一份，《收据》的开具日期为2013年5月13日，《收据》上盖有被告颐思殿公司的“合同专用章”但无法看清收款事由。针对上述10万元转账及《收据》，被告林琳确认收到10万元，但对《收据》不认同。本院在(2015)松民三(民)初字第2642号一案审理中，针对上述10万元转账及《收据》，林琳作为第三人认为，收到案外人陈某某转账给其的10万元，但其已经将该10万元作为佣金支付给了分销代理公司(即上海润企房地产经纪事务所)，该10万元是佣金原告是清楚的，不是房款；被告颐思殿公司认为，其公司没有“合同专用章”，《收据》是假的、“合同专用章”也是假的。其与茸启公司存在委托合同关系，与林琳之间没有任何关系，如果该10万元原告作为预付税费，应当将款项转入其公司，不应当转账给林琳，而林琳已经确认该10万元是佣金。又查明：被告林琳系茸启公司的法定代表人。被告颐思殿公司与茸启公司之间存在委托合同关系，被告颐思殿公司将《颐思殿广场》委托茸启公司销售，原告在购买系争房屋时，《颐思殿广场》售楼处的现场工作人员均是茸启公司得员工，范莹也是茸启公司的员工。审理中，原告坚持认为，该10万元是案外人陈某某代原告支付的，《收据》上有被告颐思殿公司的“合同专用章”，被告林琳是因为基于原告与被告颐思殿公司之间的商品房预售合同获得了该10万元，故该10万元是购房款和代缴税费的款项。被告林琳是实际收款人，被告林琳以被告颐思殿公司名义与原告进行交易，故两被告应当将多收的款项共同返还给原告。以上事实，有《颐思殿广场认购书》《上海市商品房预售合同》、《委托经营管理合同》、《购房补款通知书》、《补款协议》、《上海市房地产权证》、《结婚证》、《收据》、(2015)松民三(民)初字第2642号2015年11月16日的庭审笔录及原告、被告林琳陈述等证据证明证实。本院认为：原告与被告颐思殿公司之间就系争房屋商品房预售合同，根据合同约定，原告应支付被告颐思殿公司购房款5,345,588.83元(110.59平方米×每平方米48,337元)，加上原告应承担的税费为169,292.92元，原告应支付被告颐思殿公司合计5,5XX,881.75元。根据本案查明的事实，原告合计已向被告颐思殿公司付款5,497,115元。关于案外人陈某某于2013年5月13日支付的10万元，虽然在《收据》上盖有被告颐思殿公司的“合同专用章”，但该10万元实际支付到了被告林琳个人账户上。本案主要争议焦点在案外人陈某某于2013年5月13日通过银行转账向被告林琳支付的10万元，是否属于代原告支付给被告颐思殿公司代缴税费的款项？对此，本院作如下评析：首先，原告与被告林琳之间不存在商品房预售合同关系，若原告向被告颐思殿公司支付代缴税费的款项，原告应当支付到被告颐思殿公司账户，不应该将款项支付到被告林琳个人账户；其次，虽然被告颐思殿公司与茸启公司之间存在委托合同关系，被告林琳是茸启公司法定代表人，但原告与茸启公司之间也不存在商品房预售合同关系，也不应该将款项支付到茸启公司法定代表人个人账户上；再次，按照被告颐思殿公司交易习惯，被告颐思殿公司向原告收取款项，应当加盖财务专用章，而在2013年5月13日的《收据》上加盖的是“合同专用章”，不符合被告颐思殿公司的交易习惯，且两被告均对该《收据》的真实性不予认可，故该《收据》不能证明该10万元是被告颐思殿公司指定被告林琳收取的，且用途为购房款和代缴税费的款项。综上，对于原告诉称的该10万元款项系支付给被告颐思殿公司的购房款和代缴税费的款项，本院难以采信。因此，原告基于其与被告颐思殿公司之间的商品房预售合同，要求两被告返还款项，本院难以支持。若原告认为，被告林琳向其及案外人陈某某收取该10万元，没有合法根据，取得不当利益，造成其损失的，可通过其他法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：驳回原告钱亚娟的全部诉讼请求。案件受理费2,021元，由原告钱亚娟(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪代理审判员  李 娜人民陪审员  范幼芳二〇一六年七月十九日书 记 员  朱小芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院%26lt;关于民事诉讼证据的若干规定%26gt;》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。