成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0112民初2101号
原告(反诉被告)：黄祖莲，女，1974年10月25日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。
委托诉讼代理人：李帅，四川均鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）：熊秀丽，女，1983年9月12日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。
委托诉讼代理人杨小全，四川原则律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄祖莲与被告（反诉原告）熊秀丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告黄祖莲及其委托诉讼代理人李帅，被告熊秀丽及其委托诉讼代理人杨小全，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄祖莲提出的本诉请求：1.被告熊秀丽支付原告店铺转让费55000元、房租费2800元，并从起诉之日起，以57800为基数，按人民银行同期同档贷款利率支付资金占用利息；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告黄祖莲从2013年1月起与案外人龙泉驿区第二中学（以下简称“龙泉二中”）签订租赁合同，由黄祖莲承租龙泉二中位于龙泉镇文明东街46-2号商铺，用于经营“阿莲文具店”。原告已向龙泉二中支付了2018年1月至6月的房租4200元。2018年3月1日，原告将该铺面及货物一起转让给被告经营，双方约定店铺及货物的转让费共计80000元，被告熊秀丽当场支付了定金5000元，并提出要求原告将铺面交予被告经营。原告在收取定金后即将铺面及货物一并交给被告。2018年3月2日，被告又支付了2万元，原告向被告出具了收条。后原告要求被告一同前往出租人龙泉二中办理房屋租赁变更手续并支付余款57800元，被告一直无故拖延拒绝。原告为维护其权益，故提起诉讼。
被告熊秀丽辩称：双方在协商转租期限时，黄祖莲承诺可转租五年。为此，熊秀丽向黄祖莲支付了转租费25000元。嗣后，双方共同向案涉房屋的出租人龙泉二中请求变更租赁合同并调整租期为五年时，龙泉二中表示不可能签订五年的租期，且随时都可能收回出租房屋。由于黄祖莲不能协助签订完善房屋租赁合同的变更，熊秀丽遂口头告知黄祖莲要求解除合同并收回预付的转租费，双方的房屋租赁关系已解除。原告诉请继续履行协议，缺乏事实依据，应予驳回。
反诉原告熊秀丽提出的反诉请求：1.反诉被告黄祖莲退还店铺转让费25000元；2.反诉费用由黄祖莲负担。事实和理由：2018年3月1日，双方经协商约定，黄祖莲将承租的龙泉二中位于文明东街46号店铺一间（阿莲文具店）转让给反诉原告，转让费80000元，黄祖莲负责协调龙泉二中，由熊秀丽与龙泉二中直接签订房屋租赁合同，租赁期限为五年。熊秀丽在达成协议的当日就支付了黄祖莲定金5000元，次日又支付了20000元。嗣后，反诉原告得知，出租人龙泉二中根本不同意房屋转租，即使同意转租也最多认可一年的转租期限，且出租人有权随时收回出租房屋。为此，反诉原告要求黄祖莲返还房屋转让费并退回商铺未果。反诉原告认为，黄祖莲隐瞒房屋租赁期限仅有一年的事实，故意告知房屋可承租五年的虚假情况，侵害了反诉原告的合法权益，反诉原告为维护自身权益，故提起反诉。
反诉被告黄祖莲辩称，双方约定店铺转让费8万元，是黄祖莲转让货物的价值，不包括房屋租金。黄祖莲未作“可转租五年”的承诺，龙泉二中同意房屋转租，是熊秀丽拒绝到龙泉二中办理房屋租赁变更手续。熊秀丽单方解除合同，于法无据，故应予驳回熊秀丽的反诉请求。
经双方举证质证，本院审理认定的案件事实：2018年3月1日，黄祖莲向熊秀丽出具《收条》一份，载明：“今收到熊秀丽转让费订金5000元。”同日，黄祖莲将案涉铺面交由熊秀丽经营。2018年3月2日，黄祖莲（甲方）与熊秀丽（乙方）共签署《收条》一份，载明：“今收到乙方熊秀丽店铺转让费20000元，剩余55000元和2018年3月至6月的房租费2800元，共计57800元。尾款在甲方配合乙方到二中完善租房合同时一次性付清。”双方均在此收条签名捺印。嗣后，双方通过短信方式联系租赁合同改签事宜，出租人未给予双方办理房屋租赁变更手续。其间，双方互有通讯往来，主要涉及联系办理房屋转租及退还转让费等内容。
庭审中，熊秀丽陈述从2018年3月1日接收案涉商铺后经营至2018年3月5日，经营收入约2到3千元，同意将其经营期间的营业收入按3000元计算，退还给黄祖莲。黄祖莲陈述，截止2018年3月8日熊秀丽仍在经营该铺面。经本院查证，案涉商铺至今处于关门停业状态，钥匙由熊秀丽保管。
另查明：1.2018年1月3日，黄祖莲与案外人龙泉二中签订的《铺面房租赁合同》，约定龙泉二中将位于龙泉镇文明东街46-2号临街门面租赁给黄祖莲用作经营，租期一年，从2018年1月1日至2018年12月31日止，年租金8400元。该合同第七条约定，租赁期间，承租人未经出租人同意，不得将房屋租给第三方或改变用途。租期届满或解除合同时，黄祖莲需按约归还房屋。如需续租，须提前30天与出租方协商。
2.为查证案件事实，本院向案外人龙泉二中进行了询问调查。龙泉二中出具书面《情况说明》，载明：黄祖莲与第三方的转租纠纷是在学校不知情的情况下发生的，学校不予认可。鉴于黄祖莲在租赁期间给学校带来的种种不便，学校将考虑租期到期后终止租赁合同。
上述事实，有双方当事人陈述、收条、情况说明、《铺面房租赁合同》、微信记录截图等证据在案证实。
本案争议焦点是如何认定双方的民事法律关系。本院认为，因双方当事人未签订书面合同，导致双方权利义务约定不明确。通过黄祖莲出具的两份收条，结合双方当事人陈述，能够印证双方之间存在双重民事法律关系，一个是案涉房屋的转租合同关系，另一个是店铺内货物的买卖合同关系。双方约定的“店铺转让费8万元”，实质包括店铺转租费用和店内货物折算的价款，货物买卖合同关系依附于转租合同关系。黄祖莲认为双方系店铺转让关系，与双方缔约的真实意思相悖，本院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。首先，黄祖莲与出租人龙泉二中在租赁合同中明确约定，承租人转租的，需经过出租人同意。现出租人龙泉二中出具书面《情况说明》，明确表示对黄祖莲与熊秀丽之间的转租行为，不予认可；其次，黄祖莲与熊秀丽在2018年3月2日的《收条》中约定，双方需到出租人龙泉二中完善租赁合同。但至今未完成租赁合同的变更和续租，致使熊秀丽承租房屋的目的无法实现。
综上，黄祖莲与熊秀丽达成的房屋转租协议，系双方真实意思表示，黄祖莲虽未经出租人同意转租房屋，但双方之间形成的转租合同关系并不违反法律的规定，仍属有效。本案中，出租人龙泉二中不认可黄祖莲转租房屋的行为，致使熊秀丽承租房屋的目的无法实现。黄祖莲无权转租房屋的行为，构成对熊秀丽的违约，黄祖莲请求熊秀丽继续履行付款义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。熊秀丽以解除合同为由请求返还预付转让费25000元，于法有据，本院予以支持。同时，鉴于熊秀丽在完善租赁合同前，有短期占有房屋并经营的事实，熊秀丽也同意将营业收入3000元退还黄祖莲，故黄祖莲还应当返还熊秀丽预付款22000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）黄祖莲的全部诉讼请求；
二、原告（反诉被告）黄祖莲于本判决生效之日起三日内返还被告（反诉原告）熊秀丽店铺转让费22000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉诉讼费减半收取622.5元，反诉诉讼费减半收取212.5元，合计835元，由黄祖莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 王小明
二〇一八年五月三十一日
书记员 王嘉琴