浙江省兰溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金兰马商初字第254号
原告兰溪市华厦房地产开发有限公司，住所地兰溪市黄店镇前路1号。
法定代表人陈永樟，执行董事。
委托代理人成晓东，浙江一剑律师事务所律师。
被告金文文，男，1973年6月15日出生，汉族，住兰溪市马涧镇马四村马涧前草滩区**号。
原告兰溪市华厦房地产开发有限公司（以下简称华厦公司）与被告金文文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月23日立案受理。依法由审判员童珉珉独任审判，于同年11月15日公开开庭进行了审理。原告华厦公司的委托代理人成晓东、被告金文文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华厦公司诉称，2009年8月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告购买营业房，总房款1091766元，被告应当在合同签订之日首付551766元，余款540000元办理银行按揭。逾期付款超过30日，原告（出卖人）有权解除合同，且被告（买受人）应按累计应付款额的5%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自该合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金，若因买受人的原因逾期按揭贷款的视同逾期付款。合同签订之后，被告仅支付了450000元，虽经原告多次催告，被告均以种种理由拒绝支付余款。为此，原告于2011年6月份向被告发出解除合同的律师函，但被告即未提出异议，也未前来付款。2011年10月，原告第二次向被告发出“要求被告腾退房屋，办理相关结算”的律师函，并于2011年12月12日起诉请求法院确认原、被告之间的合同解除，判令被告立即腾退房屋及支付违约金32000元，但被贵院驳回。直至本次具状之日，被告仍欠购房款641766元。原告于2009年9月底已将房屋交付给被告使用，且被告一直将房屋出租，收取房租收益。综上，被告不支付余款的行为，已构成严重违约，原告按照合同的约定，请求依法判令：1、被告支付余款641766元，承担支付违约金619426元（101766元按每日万分之八从2009年9月1日计算至2013年10月16日为120898.008元。540000元按每日万分之八自按揭贷款之日2010年8月2日计算至2013年10月16日为498528元），其余违约金要求计算至实际付款之日止；2、被告承担本案诉讼费用。
被告金文文答辩称，1、购买房子的时候，原告只要求我们在合同空白文本上签字，表示买卖合同的成立。当时口头约定首付是40%，原告并以交付房产表示对首付的认可。2、合同是原告提供的空白文本，被告签字后，本人未拿到双方签字的合同文本。2011年5月本人多次向市长热线反映，才勉强拿到。房屋合同上约定50%首付，本人不知情。原告也未就首付问题告知本人。3、销售方有义务告知购房者真实情况，现原告方未履行该义务，本人认为违约方是原告，本人在此合同中无故意或违约行为。4、原告提出的律师函是无理要求解除合同的单方行为，无法律依据，本人对此也复函解释。故本人在本案中无违约事实，请求法庭驳回原告的诉求。
后经本院释明，被告金文文补充答辩意见，如果法院判决存在违约行为的，主张原告要求的违约金过高，请求予以调整。
原告为证明自己的主张，在举证期限内提交的证据有：1、原告营业执照副本复印件，法代人身份证明各一份，以证明原告的诉讼主体资格；2、被告身份证复印件1份，以证明被告的诉讼主体资格；3、商品买卖合同一份，以证明被告不按约付款，原告有权要求被告支付购房款及按日万分之八承担违约金；4、（2012）金兰马民初字第13号民事判决书一份，以证明原告向被告主张权利的过程及事实；被告仅付45万元，原告已于2009年9月底交付房屋的事实。
结合被告的质证，本院认证如下：对于证据1、2无异议，本院予以认定。被告认为证据3合同第2页第3条第2款是空白的，而被告提供的合同上面写着“兰浦路198号”；证据3上该商业房的设计用途有涂改痕迹，第四款原告上面是框架，被告的合同上是框混，也有涂改。第2页倒数第二行合同产权约定上面是没有标记的，被告的合同上是有标记的。被告的合同里的房屋平面图明显被原告换掉了。综上可以证明被告2010年5月份拿到的合同是原告擅改过的。合同是真的，对合同的真实性无异议，对涂改过的地方真实性有异议。总之被告不构成违约，被告当时签的是空白文本，拿到合同是2011年5月份，并不知道合同的内容。本院认为被告的质证意见属实，但认可该合同的真实性，故本院对该证据的真实性予以认可，但其证明目的还需结合全案事实及其他证据才能认定。对证据4，认为该证据的内容与本案无关。真实性、合法性无异议。证明目的有异议，原告没有向我主张过权益，被告实际支付原告453884元，房屋是2009年10月29日交付的房子。本院对该份判决书予以认定。但该份判决书的内容为原告主张过要求解除与被告的商品房买卖合同的权利，但被本院驳回的事实。该判决书事实认定部分明确了被告支付的首付款为450000元，故对该证明目的予以认定。判决书亦明确了本案所涉营业房于2009年9月底或10月初交付，在本案庭审中原被告确认是于2009年10月29日交付，故本院认定涉案房屋的交付时间为2009年10月29日。
被告为证明自己的主张，在举证期限内提交如下证据：1、建设局回信一份，以证明被告在2011年5月份才拿到有内容的购房合同；2、快件、（2012）金兰马民初字第13号民事判决书（第5页被告举证的证据1）各一份，以证明2011年6月去原告处付款，原告方开具了两张纸条，原告以账号变更为由不让被告付款的事实。3、付款凭证一份，以证明被告支付了55万，其中本案房屋款453884元，另外的钱付的是楼上的住房的事实。4、房屋买卖合同一份，以证明被告当时签的是空白合同，2011年5月份之前合同在原告处，原告提供的合同存有更改的事实。
结合原告的质证意见，本院认证如下：对证据1证明目的有异议，没有证据证明被告在2010年5月份才拿到合同。被告2009年向信用社贷款就是以这份合同办贷款了，可见他在2009年已经拿到合同了。在贵院（2012）金兰马商初第13号判决书中已经认定了双方签订合同的真实性。本院认为该回信是一份调查报告，里面没有内容涉及被告的证明目的，故对其证明目的不予认定。对证据2，被告单方提起拒付房款的理由没有证据证明；退一步讲，原告2011年给被告发了律师函，即使2011年5月份才拿到合同，被告也应该支付房款了，可被告至今未付。本院认为，快件为被告对原告律师函的回复，回复的内容均是被告自己的陈述，无证据可以证明其陈述内容的真实性，故对该回复的证明目的不予认定。另外，该份判决书已经对其中被告举证的证据1的证明目的不予认定，故本院在此不再重复认证。证据3没法证明交款453884元，付款45万的事实在（2012）金兰马民初第13号判决书中已经认定，可作事实引用。本院认为，原告的质证意见合理合法，本院予以采信。对证据4对更改的事实没有异议，更改只是对合同的细化，所谓的涂改不影响本案的事实认定，与原告的证明目的没有影响。本院认为，被告提供的合同并不空白，签订的时间为2009年8月1日，且该证据中第三条第四款是有更改痕迹，更改地方加盖了原告的公章，故本院只认定证明合同存在更改的目的，对其他证明目的不予认定。
根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2009年8月1日原告华厦公司与被告金文文签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告购买其预售的商品房，该房建筑面积共183.49平方米，内建筑面积173.65平方米，分摊的面积为9.83平方米。单价为每平方米5950元，按建筑面积作为计价方式，总价款为1091766元，如产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积差异比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。付款方式为分期付款：签订合同时首付551766元，余款540000元办理银行按揭，如被告不按合同规定时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金；原告愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之八的违约金。被告如属按揭或公积金贷款付清房款的，在房屋交接前应办理房产登记等有关解除原告对该房屋保证责任手续。合同签订后，被告于同年9月18日、9月19日、9月28日三次向原告支付购房款合计450000元。原告于同年10月29日将涉案房屋交付被告，但该房屋的产权仍登记在原告名下。被告受领房屋后不久，认为存在质量问题，与原告产生纷争，本案涉案房屋的后续房款结算、产权过户等事项搁置下来。2012年1月5日，原告向本院起诉请求判令解除与被告签订的商品房买卖合同，被本院驳回。另查明，涉案房屋的实测面积比合同约定面积少了3.12平方米。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，原被告约定标的物价款分两次支付，即签订合同时首付551766元，余款540000元由被告办理银行按揭贷款后支付。本案的争议焦点在于：一是被告对未付清首付款是否构成违约；二是被告对未支付余款是否构成违约；三是双方约定的违约金是否过高。被告辩称其签订合同时，合同为空白文本，双方口头约定首付450000元，故未有任何违约行为，但其未提供证据予以证明，故本院对其主张不予采信。违约金的计算利率为每日万分之八，本院在释明时被告认为过高，结合被告不按期付清首付款，原告仍自觉履行交付房屋义务的情况，本院酌定该违约金按每日万分之五计算为妥。涉案房屋实测面积比约定面积少了3.12平方米，按原被告约定应按实际面积结算房款，所差面积的相应价款应予扣除，即被告尚欠首付款83202元未付，被告对此应该承担继续支付该款项及违约金的责任。原被告双方约定余款540000元的支付方式为办理银行按揭，由原告交付房屋前办理房产登记等手续。本院认为，被告按约办理银行按揭贷款后支付余款，必须以涉案房屋作为抵押物，而办理抵押贷款又必须以涉案房屋的产权已登记在其名下为前提，这就需要原告协助被告先办理涉案房屋的产权过户手续。被告未能支付余款的原因在于其还不是涉案房屋产权登记的所有人而无法办理银行按揭贷款。其次，原告明知被告未付清首付款，也未商定余款如何办理按揭贷款等事项，在已存在纠纷的情况下，仍向被告交付房屋，可视为对被告行为的一种默许。因此，被告未支付余款的行为不构成违约。原被告双方应遵循诚实信用原则继续履行合同约定的义务，原告应协助被告办理产权过户手续，被告应在办理产权登记后及时办理银行按揭贷款支付余款。故原告要求被告立即支付余款及违约金的诉讼请求完全不能支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条之规定，判决如下：
一、被告金文文于本判决生效之日起十日内支付原告兰溪市华厦房地产开发有限公司房屋首付款人民币83202元及违约金（按每日0.05%自2009年8月1日计算至判决确定履行期限届满之日止）。
二、驳回原告兰溪市华厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8076元（已减半），由原告兰溪市华厦房地产开发有限公司负担6576元，由被告金文文负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（预交上诉案件受理费16151元，款汇至金华市财政局，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入账号：19699901040008737，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 员 童珉珉
二〇一三年十二月十二日
代书记员 宋燕秀