湖北省宜昌市夷陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0506民初309号
原告：宜昌市康居物业管理有限责任公司，统一社会信用代码：9142050618262792X0，住所地宜昌市夷陵区松湖路（松湖花园）。
法定代表人：韩永义，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黎祥共，男，1961年8月31日出生，汉族，宜昌市康居物业管理有限责任公司职工，住宜昌市夷陵区。一般授权代理。
委托诉讼代理人：邢诚，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。
被告：宜昌鸿华房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91420506615575433N，住所地宜昌市夷陵区平云二路29号。
法定代表人：李长信，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王群，湖北群晖律师事务所律师，特别授权代理。
被告：宜昌爱家智能装饰有限公司，统一社会信用代码：914205066797864167，住所地宜昌市夷陵区平云三路黄金居锦云苑03室。
法定代表人：胡高明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李孝洁，湖北诚弘律师事务所律师。一般授权代理。
原告宜昌市康居物业管理有限责任公司（以下简称康居物业公司）与被告宜昌鸿华房地产开发有限责任公司（以下简称鸿华房地产公司）、宜昌爱家智能装饰有限公司（以下简称爱家智能公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康居物业公司的委托诉讼代理人黎祥共、邢诚，被告鸿华房地产公司的委托诉讼代理人王群，被告爱家智能公司的法定代表人胡高明及委托诉讼代理人李孝洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康居物业公司的诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年5月1日至2017年12月31日物业费共计521667.9元，并支付违约金1565元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告鸿华房地产公司系夷陵区黄金居·馨港住宅小区一楼、二楼、负一楼商业门面的业主。原告与该小区业主委员会于2013年1月16日签订了《物业管理委托合同》。合同约定，由原告为座落在夷陵区平云二路的黄金居·馨港住宅小区提供物业管理服务事宜。提供服务的受益人为本物业管理区域内的全体业主和物业使用人。物业服务收费标准为商业物业按营业面积每月1元/平方米收取、商业垃圾运费每月0.5元/平方米，同时在合同中约定没有按时足额缴纳物业费的按照千分之三的标准加收违约金。合同签订后原告依照合同约定开始给小区提供物业服务，但是从2014年5月1日起，被告上述所有门面就没有向原告交纳物业费。
被告鸿华房地产公司辩称：1.被告所属商铺先后出租给了湖北雅斯连锁商业有限公司宜昌分公司和爱家智能公司经营使用，如需要交纳物业管理费，应由上述二家公司承担。《物业管理委托合同》第17条第3款约定：“商业物业，按营业面积每月1元/平方米向业主或物业使用人收取”，该约定表明在有物业使用人的前提下，由物业使用人承担交纳管理费的责任。2.爱家智能公司已经交纳部分物业管理费。未及时交纳物业管理费与原告未履行物业服务义务密切相关。应驳回原告要求我公司承担物业服务费的诉讼请求。
被告爱家智能公司辩称：1.我公司在2015年5月全面接管涉案商铺，此前的物业服务费与我公司无关；2.原告对我公司所租赁房屋提供物业服务较少，在公共区域保洁、管线维护、安防措施等方面均存在服务缺失；3.原告请求的物业费标准太高，没有考虑此前物业收费标准及本案的实际情况。请求法院充分考量上述情况，合理确定我方负担的物业管理费数额。
本院经审理认定事实如下：
1.被告鸿华房地产公司系夷陵区黄金居·馨港住宅小区一楼、二楼、负一楼商业门面的业主。其中第一层建筑面积2313.47平方米、第二层建筑面积2358.23平方米、负一层建筑面积3232.36平方米。
2.原告于2008年进驻夷陵区黄金居·馨港住宅小区从事物业服务。2008年2月26日，原告与湖北雅斯连锁商业有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期物业管理由湖北雅斯连锁商业有限公司自行负责。2009年11月1日，原告与被告鸿华房地产公司作为移交方、湖北雅斯连锁商业有限公司作为接交方办理了《商业用房移交清单》，将租赁房屋移交。之后，原告康居物业公司与湖北雅斯连锁商业有限公司签订了《物业服务合同》，约定所租赁房屋，物业服务费每年3万元，双方按照此标准履约。2014年12月18日，鸿华房地产公司与湖北雅斯连锁商业有限公司签订了《解除合同协议书》。原告称2014年12月24日，湖北雅斯连锁商业有限公司交纳了1万元物业费，尚有2万元没有交纳。之前其他年度的物业管理费，湖北雅斯连锁商业有限公司已经按照约定交纳。
3.被告鸿华房地产公司与被告爱家智能公司于2015年1月10日签订了《商业门面托管协议书》。约定将住宅小区一楼、二楼、负一楼交由爱家智能公司托管；托管期限十年，从2015年1月10日至2025年1月9日；托管期间的物业管理费由爱家智能公司承担。被告爱家智能公司没有与原告单独签订《物业服务合同》。2018年1月10日，爱家智能公司向鸿华房地产公司承诺，在爱家智能公司承租的房产范围内，物业由爱家智能公司承担。
4.原告与夷陵区黄金居·馨港住宅小区业主委员会于2013年1月16日签订了《物业管理委托合同》。合同约定，由原告为座落在夷陵区平云二路的黄金居·馨港住宅小区提供物业管理服务事宜。提供服务的受益人为本物业管理区域内的全体业主和物业使用人。商业物业服务收费标准为按营业面积每月1元/平方米收取、商业垃圾运费每月0.5元/平方米，同时在合同中约定没有按时足额缴纳物业费的按照千分之三的标准加收违约金。合同还约定了原告委托管理的事项、物业管理服务质量标准及合同双方的权利义务。合同签订后原告依照合同约定开始给小区提供物业服务。
5.被告爱家智能公司主张康居物业公司未履行相应的物业管理职能，提交了商铺一楼至负一楼公共楼道、消防通道、小区安全出口通道及下水管维修未清理垃圾污垢的照片，还提供了康居物业公司在商铺附近并未安排垃圾桶的照片，证人陈某的证言也证实了上述事实。被告爱家智能公司提交了4张交纳物业费发票，2017年5月28日、7月28日、9月25日、10月28日分别交纳5000元。原告称是被告爱家智能公司交纳其锦云门面，但是发票没有作备注，可认定是交纳黄金居·馨港住宅小区物业费。2017年10月23日，原告以《律师函》形式，向被告鸿华房地产公司催收物业服务费。
上述事实，有《物业管理委托合同》、《产权证》、律师函、《房屋租赁合同》、商业用房移交清单、解除合同协议书、《商业门面托管协议书》、《承诺》、商铺一楼至负一楼公共楼道现状照片、物业交房明细、证人陈某的证言及当事人当庭陈述，经庭审质证及本院审查，可以认定。
本院认为，本案的焦点问题为：一是涉案《物业管理委托合同》的效力；二是2014年度物业服务费，两被告应否承担责任；三是本案被告爱家智能公司抗辩拒交或少交物业服务费理由能否成立及原告主张违约金是否应当支持。针对上述争议焦点，本院评述如下：
一、关于《物业管理委托合同》的效力问题。本院认为，该委托合同，是夷陵区黄金居·馨港业主委员会与原告之间在平等、自愿、协商一致的基础上签订的。根据《物业管理条例》第十五条规定，代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，属于业主委员会的职责。根据《物业管理条例》第十二条规定，业主委员会的决定，对业主具有约束力。所以，《物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，故该协议合法有效。
二、2014年度物业服务费，两被告是否承担责任的问题。被告爱家智能公司于2015年1月10日与被告鸿华房地产公司签订《商业门面托管协议书》，显然爱家智能公司对2014年度物业服务费，不应当承担责任。被告鸿华房地产公司虽然是业主，但是在2009年度就与湖北雅斯连锁商业有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期物业管理由湖北雅斯连锁商业有限公司自行负责，且经过原告的同意并办理了财产移交清单。事后，原告与湖北雅斯连锁商业有限公司又自行签订了每年3万元物业服务合同。故2014年度，履行物业服务合同主体应当是湖北雅斯连锁商业有限公司。原告请求被告鸿华房地产公司、爱家智能公司承担2014年度物业服务费，本院不予支持。
三、关于被告爱家智能公司抗辩拒交或少交物业服务费理由能否成立及原告主张违约金是否应当支持的问题。本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会自愿签订的，由物业服务企业依约向业主提供物业服务，业主依照约定交纳物业服务费用的合同，该合同在履行期间上具有长期性、在履行方式上具有互动性，需要双方在合同约定和法律法规规定的规定下，自觉、及时的履行义务，才能实现业主享受安全舒心的物业服务、物业服务企业得到长足发展的利益双赢，任何过分强调自身利益、逃避履行义务的行为最终将损害双方利益。物业管理服务是一项综合性的服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若业主或物业使用人拒交物业服务费，势必导致物业管理服务企业减少成本，从而进一步降低服务质量。鉴于康居物业公司基本保障了小区内物业管理的正常运转，对被告以提供物业管理服务不尽责拒交物业服务费的意见，不予采纳。根据本案的事实被告爱家智能公司提供了租赁房屋范围内状况的照片，确实存在消防通道、小区的安全出口存在着环境保洁不到位，公共设施（下水管道）维护不尽责等瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：”质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。本案中，康居物业公司并非完全没有履行物业管理服务，而是提供的物业管理服务未达到约定标准。据此，原告康居物业公司可承担减少物业服务费的违约责任。被告爱家智能公司请求法院合理确定应负担的物业管理费数额，其本意就是要求作为物业服务企业的康居物业公司承担违约责任，属于合理抗辩行为。本院对被告爱家智能公司应交纳的物业服务费予以酌减。综合全案双方履行合同的情况，可酌定由被告爱家智能公司按所欠物业服务费的60%计算支付给康居物业公司。同理，对原告康居物业公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，鸿华房地产公司作为业主与物业使用人爱家智能公司约定，物业服务费由爱家智能公司交纳，原告康居物业公司请求业主承担连带责任的，法院应予以支持，故被告鸿华房地产公司对爱家智能公司承担物业服务费承担连带责任。
综上所述，原告康居物业公司诉请的2014年度物业服务费及主张违约金1565元，本院不予支持。认定2015年1月至2017年12月共计36个月，物业服务费7904.06平方米×1.5元/平方米/月×36月=426819.24元。由被告爱家智能公司作为物业使用人承担60%，即256091.54元，已经交纳了物业管理费20000元，尚欠236091.54元。被告鸿华房地产公司承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第十五条、第三十五条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、第七条的规定，判决如下：
一、由被告宜昌爱家智能装饰有限公司在本判决生效后一个月内向原告宜昌市康居物业管理有限责任公司支付所欠物业服务费236091.54元（截止到2017年12月31日止）。
二、由被告宜昌鸿华房地产开发有限责任公司对上述第一项承担连带清偿责任。
三、驳回原告宜昌市康居物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9032元，减半收取4516元。由被告宜昌爱家智能装饰有限公司、宜昌鸿华房地产开发有限责任公司负担2716元、原告宜昌市康居物业管理有限责任公司负担1800元。应由二被告负担而已由原告预交的诉讼费用2716元，由二被告在履行本判决确定的给付义务时一并转付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 蒋少锋
二〇一八年四月十八日
书记员 李南萱