上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第7562号
原告上海证大置业有限公司。
法定代表人王辅捷。
委托代理人金永红，上海市公民律师事务所律师。
委托代理人程先林，上海市公民律师事务所律师。
被告博士蛙（上海）企业发展有限公司。
法定代表人钟政用。
委托代理人张士欣。
委托代理人刘巍。
原告上海证大置业有限公司诉被告博士蛙（上海）企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月3日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2014年7月7日公开开庭进行了审理。原告上海证大置业有限公司的委托代理人金永红、程先林、被告博士蛙（上海）企业发展有限公司的委托代理人张士欣、刘巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海证大置业有限公司诉称，2010年9月8日，原、被告就浦东新区芳甸路XXX号213、214室商铺签订两份《“证大大拇指广场”租赁合同》，合同约定被告承租213室商铺的租赁期限自2010年9月1日至2015年11月30日止，214室商铺的租赁期限自2010年12月1日至2015年11月30日止，装修免租期均为60日，装修免租期内需支付物业管理费、水电费等营运费。租金采用“保底租金和提成租金”两者取高的方式确定。保底租金每天每平方米人民币（以下币种同）9.50元起，提成租金为每月所得营业额收入（税前）的17%。物业管理费为每月每平方米30元。合同另约定，被告未付租金满30天，原告有权解除合同，被告应按三个月租金及物业管理费承担违约金。合同签订同时，被告与原告关联公司上海证大商业经营管理有限公司签订两份有关租赁房屋的《市场推广服务协议》，约定被告需在租赁期限内按每日每平方米1元的标准支付市场推广费。上述合同及协议签订后，原告即向被告交付了房屋，被告经装修后正式经营。然，被告自2012年11月起，便拖欠租金、物业管理费、水电费、市场推广费等费用。2013年3月20日，经双方友好协商，签订了租赁房屋的《终止协议书》。协议书除要求被告履行支付欠款、办理工商注销手续外，免除其大部分违约责任。如被告不履行该协议前述义务的，按原合同执行。该协议书签订后，被告便人去楼空，经原告多次催促，仍拒不履行相关义务。2013年6月2日，原告发律师函给被告，通知其租赁合同于2013年6月8日正式解除，并再次要求其履行付款义务，但被告仍置之不理。2013年8月19日，经公证处现场公证后，原告收回了租赁房屋。综上，原告诉至法院，要求判令被告支付房屋租赁费1，523，525.90元、电费23，241元、物业管理费131，715.15元、市场推广费150，826.76元、免租期损失294，422.10元；2、被告支付违约金472，779.91元；3、诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回要求被告支付电费23，241元的诉讼请求。
被告博士蛙（上海）企业发展有限公司辩称，不认可原告提出的租金、物业管理费、市场推广费的止算期限，截止日期应该计算至2013年2月27日即被告最后一天营业为止，计算标准无异议。免租期是被告装修进场经营的必要准备时间，是被告合法享有的权利保障，原告主张该项损失无法律依据。被告不存在违约情形，即使法院认定被告存在违约，原告主张的违约金标准也过高。
经审理查明，2010年9月8日，原告作为出租人（甲方），被告作为承租人（乙方），双方签订两份《“证大大拇指广场”租赁合同》，一份约定：甲方出租给乙方的房屋位于上海市浦东新区芳甸路XXX号213室，建筑面积为331.37平方米。乙方向甲方承诺租赁该房屋仅用于经营儿童类零售业态，经营博士蛙品牌，经营项目为博士蛙公司所经销的儿童服装用品类。房屋租赁期自2010年9月1日起至2015年11月30日止。该房屋的免租期为60天（自2010年12月1日至2011年1月29日），免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需缴纳物业管理费及其它因房屋使用产生的费用（包括但不限于垃圾清运费、水电费、装修管理费）。甲、乙双方约定，在租赁期内，乙方应支付的房屋租金标准按“保底租金”与“提成租金”两者取高的方式确定：即乙方先按本合同约定的保底租金按月向甲方预付房屋租金，待双方对当月乙方的营业额进行核算，并根据本合同约定的比例确定当月的“提成租金”后，如“提成租金”高于乙方当月已预付租金的，则“提成租金”作为当月的房屋租金标准，乙方应当向甲方补足差额部分；如“提成租金”低于乙方已预付租金的，则保底租金作为当月的房屋租金标准，甲方无需退还差额部分。双方确认，该房屋的保底租金标准如下（按本合同约定的建筑面积计算）：2010年9月1日起至2012年11月30日，保底租金为每日每平方米9.50元；2012年12月1日起至2014年11月30日，保底租金为每日每平方米10.17元；2014年12月1日起至2015年11月30日，保底租金为每日每平方米10.88元。“提成租金”按乙方每月所得营业额收入（税前）抽成：服装零售类抽成17%。甲乙双方确认，乙方应以先付后用原则按月预付房屋保底租金。乙方应于每月25日前按本条前款约定的保底租金保证向甲方支付下月租金。乙方须向甲方支付95，752.10元作为履行本合同义务的保证金，以确保乙方遵守在本合同下其必须遵守的一切条文规定。本合同约定的免租期及租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、空调及其它费用，均由乙方承担。电费每度1.05元。该房屋内的水、电等费用按照设置于该房屋内的独立仪表读数确定。物业管理费每月每平方米30元，乙方应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费。未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或依本合同约定中的乙方违约造成甲方提前解除本合同时，甲方有权不予退还乙方已付保证金。乙方除需承担本合同约定的其他违约责任外，还需支付相当于三个月租金及物业管理费的违约金。另一份约定：甲方出租给乙方的房屋位于上海市浦东新区芳甸路XXX号214室，建筑面积为185.16平方米。乙方向甲方承诺租赁该房屋仅用于经营儿童类零售业态，经营博士蛙品牌，经营项目为博士蛙公司所经销的儿童服装用品类。房屋租赁期自2010年12月1日起至2015年11月30日止。该房屋的免租期为60天，免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需缴纳物业管理费及其它因房屋使用产生的费用（包括但不限于垃圾清运费、水电费、装修管理费等）。甲、乙双方约定，在租赁期内，乙方应支付的房屋租金标准按“保底租金”与“提成租金”两者取高的方式确定：即乙方先按本合同约定的保底租金按月向甲方预付房屋租金，待双方对当月乙方的营业额进行核算，并根据本合同约定的比例确定当月的“提成租金”后，如“提成租金”高于乙方当月已预付租金的，则“提成租金”作为当月的房屋租金标准，乙方应当向甲方补足差额部分；如“提成租金”低于乙方已预付租金的，则保底租金作为当月的房屋租金标准，甲方无需退还差额部分。双方确认，该房屋的保底租金标准如下（按本合同约定的建筑面积计算）：2010年12月1日起至2012年11月30日，保底租金为每日每平方米9.50元；2012年12月1日起至2014年11月30日，保底租金为每日每平方米10.17元；2014年12月1日起至2015年11月30日，保底租金为每日每平方米10.88元。“提成租金”按乙方每月所得营业额收入（税前）抽成：服装零售类抽成17%。甲乙双方确认，乙方应以先付后用原则按月预付房屋保底租金。乙方应于每月25日前按本条前款约定的保底租金保证向甲方支付下月租金。乙方须向甲方支付53，503.50元作为履行本合同义务的保证金，以确保乙方遵守在本合同下其必须遵守的一切条文规定。本合同约定的免租期及租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、空调及其它费用，均由乙方承担。电费每度1.05元。该房屋内的水、电等费用按照设置于该房屋内的独立仪表读数确定。物业管理费每月每平方米30元，乙方应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费。未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或依本合同约定中的乙方违约造成甲方提前解除本合同时，甲方有权不予退还乙方已付保证金。乙方除需承担本合同约定的其他违约责任外，还需支付相当于三个月租金及物业管理费的违约金。合同签订后，双方开始履行。2013年3月20日，原告作为甲方，被告作为乙方与上海证大商业经营管理有限公司（丙方）一同签订《终止协议书》，约定：甲、乙双方就上海市浦东新区芳甸路XXX号213、214室房屋分别订立租赁合同，丙方与乙方就租赁房屋订有《市场推广服务协议》。三方同意，租赁合同及推广协议于本终止协议书签署之日的次日起正式解除。乙方在本终止协议书签署之日的次日起，应于7天内按租赁合同约定将租赁房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，在与原状（毛坯）一致或甲方书面认可的干净、整洁和标准的可租用良好使用状态下返还甲方，并交还租赁房屋的所有钥匙。乙方逾期未返还租赁房屋的，甲方有权自行收回租赁房屋，乙方留置在该房屋内的任何物品，甲方有权视为遗弃物做任意处置，乙方不提出任何异议，由此产生的处置费用及引起的所有责任由乙方自行承担。乙方应按照租赁合同约定的标准于本终止协议书签署后3日内向甲方支付全部拖欠的房屋租金款项、向丙方支付全部拖欠的市场推广费用，均结算至本终止协议书的实际签署日。乙方留存于甲方处的租赁保证金447，766.80元，作为提前终止租赁合同的违约赔偿金，甲方无需退还。乙方应按照本协议约定的该房屋返还之时结算拖欠的物业管理费及水电费，并自行向相关部门缴纳。在乙方完全履行本协议所载各事项的前提下，甲方、丙方均同意免予追究乙方就履行租赁合同及推广协议过程中的其他违约责任。若乙方未能完全履行本协议所载各事项，则甲方、丙方有权收回本协议中承诺乙方的赦免条件，并有权按照租赁合同、推广协议之约定追究乙方的一切违约责任，乙方对此无异议。之后，被告未支付欠付租金、返还房屋。2013年8月19日，原告在公证之下进入并收回涉案房屋。
另查明，被告作为乙方，上海证大商业经营管理有限公司作为甲方，双方签订过一份《市场推广服务协议》，约定协议期限自2010年9月1日起至2015年11月30日止，若《租赁合同》终止或续期的，则本协议自动终止或续期。甲方根据广场整体安排向乙方提供如下市场推广服务：固定及传统节日活动促销；广场周年庆活动促销；开业推广支持。市场推广费标准为每日每平方米1元（按《租赁合同》约定的建筑面积计算）。整个协议期内，乙方应于每月25日前向甲方支付下月市场推广费；但首月市场推广费应于本协议签订日后七个工作日内支付予甲方。所述日期恰逢法定休假日的，则相应提前一日支付。若乙方逾期付款超过30日的，甲方有权提前终止本协议与《租赁合同》，且视为乙方构成对《租赁合同》的违约，乙方除应根据本协议承担违约责任外，还需根据《租赁合同》承担相应的违约责任。2014年7月10日，上海证大商业经营管理有限公司向本院出具《权益转让书》，载明被告拖欠市场推广费150，826.76元，现将上述相关款项的追讨权利转让予原告，由其全权办理。
经原、被告一致确认，租赁合同于2013年3月21日协议终止，被告支付租金至2012年10月底，支付物业管理费至2012年11月底，支付租赁保证金447，766.80元。
审理中，原告表示租赁保证金不予退还，直接充当违约金，被告还需另付相当于三个月租金与物业管理费的违约金，租金、物业管理费、市场推广费都是计算至公证收回房屋之日，合同解除前是租金，合同解除后是占用费，被告留置在租赁房屋内的货品，原告已经作为遗弃物处理了。被告表示终止协议书洽谈过程中约定的先拉货品再支付费用，该协议签订后，因为原告的原因导致被告无法拉出货品，原告应对损失的扩大自行承担相应责任。原告不是市场推广协议的推广方，终止协议书中也载明市场推广费不是付给原告的，原告不是该费用的适格主体。
以上事实，有《“证大大拇指广场”租赁合同》（两份）、《市场推广服务协议》、终止协议书、收据、公证书以及原、被告的陈述等在案佐证。
本院认为，涉案租赁合同及终止协议书系当事人真实意思表示，内容合法有效。原、被告在终止协议书中明确双方租赁关系于该协议书签署次日即2013年3月21日起解除，本院予以确认。合同解除前，被告应按约支付欠付租金及物业管理费。合同解除后，被告并未按协议约定及时清空物品并返还房屋，致使该房屋在原告收回前长期空置，由此造成空置期间的租金及物业管理费损失应由被告承担。被告辩称上述事实系由原告阻挠所致，但在原告不予认可的情况下，未提供相关证据证明，本院难以采纳。原告已依据终止协议书自行处置被告留置在房屋内的物品，被告再行要求返还，本院不予支持。被告未能按约履行终止协议中确定的义务，原告要求收回承诺的赦免条件，并无不当，被告应依照租赁合同承担违约责任。免租期系原告针对整个合同期限给予被告的一种优惠措施，现合同因被告违约而提前解除，原告要求被告赔偿免租期损失，具有法律依据，但应扣除合同已履行部分。租赁合同约定，被告单方面要求提前终止合同，或依本合同约定中的被告违约造成原告提前解除本合同时，原告有权不予退还乙方已付保证金。乙方除需承担本合同约定的其他违约责任外，还需支付相当于三个月租金及物业管理费的违约金。终止协议中明确被告交付的租赁保证金作为提前终止租赁合同的违约金予以没收，被告应为合同解除的违约方，故原告依照上述合同约定要求没收保证金并要求被告另行支付违约金，具有合同依据，但考虑到合同约定的违约金标准过高，本院根据被告意见并综合双方过错、合同履行等情况酌情予以调整。至于市场推广费，原告并非《市场推广服务协议》的合同主体，上海证大商业经营管理有限公司将上述费用的追讨权利转让原告时也未经被告同意，故原告要求被告支付上述费用，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告博士蛙（上海）企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海证大置业有限公司自2012年11月1日至2013年8月19日止的租金与使用费1，523，525.90元；
二、被告博士蛙（上海）企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海证大置业有限公司自2012年12月1日至2013年8月19日止的物业管理费131，715.15元；
三、被告博士蛙（上海）企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海证大置业有限公司免租期损失130，800元；
四、原告上海证大置业有限公司除不予退还被告博士蛙（上海）企业发展有限公司支付的租赁保证金447，766.80元外，被告博士蛙（上海）企业发展有限公司仍应于本判决生效之日起十日内支付原告上海证大置业有限公司违约金159，782元；
五、驳回原告上海证大置业有限公司要求被告博士蛙（上海）企业发展有限公司支付市场推广费294，422.10元的诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27，572元，由原告上海证大置业有限公司负担5，260元，被告博士蛙（上海）企业发展有限公司负担22，312元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 杜献伟
人民陪审员 周国莲
二〇一四年八月十八日
书 记 员 李 烁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。