湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）望民初字第01856号
原告杨宾。
委托代理人卞四平，湖南华湘律师事务所律师。
被告叶金亮。
委托代理人熊友胜。
委托代理人刘农科。
原告杨宾诉被告叶金亮租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月15日公开开庭进行了审理，原告杨宾及其委托代理人卞四平、被告叶金亮及其委托代理人刘农科、熊友胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨宾诉称，原、被告双方于2010年9月28日签订了《房屋租赁合同》，被告向原告租赁了长沙市望城区湖南望城湘江印务有限公司旁（郭亮北路472号）第6、7号门面，该合同约定了双方的权利义务，并在该合同第四条明确了：“该房屋月租肆仟捌佰元整。”该合同第三条约定的租赁期限为：“自2010年10月1日至2011年9月30日止。”，第十五条约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的20%向乙方加收滞纳金。”租赁期限届满后，被告一直在继续使用该房屋，原告未提出异议，根据《合同法》第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，根据《合同法》第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，双方租赁关系继续存在，原租赁合同约定对双方均有约束力，但被告自2012年2月开始则未向原告支付房租，原告多次向被告催讨租金无果，被告拖欠租金的行为给原告造成利息损失、律师费用等。算至2014年10月，被告已拖欠33个月租金，按上述合同约定的4800元／月的租金标准计算，被告应向原告支付房屋租金158400元，并向原告依约支付违约金及每天按月租金的20%，即960元每天支付滞纳金。原告根据自身的损失，要求被告支付违约金11520元，按月租金的1%的标准每天向原告支付滞纳金，暂算至2014年10月止，被告应支付滞纳金47520元，赔偿原告的损失；原告要求解除原、被告租赁合同关系，要求被告立即腾空所占用的房屋内物品，将房屋交付给原告。为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第119条，特向贵院提起诉讼，请求如下：1、请求判令解除原、被告租赁合同关系，判令被告立即腾空所占用的房屋，将房屋交付给原告；2、请求判令被告立即向原告交付房屋租金158400元；3、请求判令被告向原告支付违约金11520元，支付滞纳金47520元；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。
被告叶金亮辩称，1、起诉程序和起诉主体不符合法律规定，原告拿不出标的物产权证书，没有出租权；原告早已放弃合法权益多年，原告并未上门找过店主要过租金，应驳回原告的起诉。原告的所谓转租是不成立的，实际是一种侵占财产受益权；就算合同是真的，原告一年可以收取230400元租金，但只要交厂里10万元，可获利130400元，是原告利用其父亲职务之便。拒交租金的原因不是对方所说是因为被告不交，而被告在间断性停电期间仍交了租金。即算是要追缴租金，交的主体只应交给房屋产权所有人。2、合同期内的租金被告全部交了，合同到期还交过几个月。延付、拒付租金的诉讼时效为一年。3、湘印停产是在2011年6月，6月之后就是湘印收钱；因为停电、停水、漏水，且原告未尽到维修等义务才没有交租金，是原告违约在先，被告请求减少或免除租金。
原告杨宾为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：
1、房屋租赁合同1份，拟证明原告与湖南望城湘江印务有限公司的租赁关系，租赁期限自2010年10月1日至2015年9月30日止，原告享有该门面的转租权；
2、房屋租赁合同1份，拟证明原、被告之间的租赁关系，并约定租赁金额、用途、租赁期限、双方权利义务等；
3、望房权证高字第××号房屋权证复印件1份，拟证明坐落在高塘岭镇郭亮北路69号0813356栋房屋所有权人为湖南望城湘江印务有限公司，原告所租赁的房屋是合法产权的，可供被告正常经营；
4、借款协议1份，拟证明原告因资金短缺向案外人任理礼借款30万元整，贷款利息为5分，并对还款时间、违约责任等进行了约定；因为被告没有及时支付租金，原告对湘江印务需按约支付租金，在筹措资金时产生的借款行为和利息损失，应与本案有关；
5、水电表数据，拟证明被告一直在使用所租门面。水电抄表是由湘江印务进行的，证明被告在使用门面期间产生的水、电费情况，有2012年、2013抄表数据，反映各被告在实际占用门面所产生的水电费，具体到了每月和度数，直到2013年1月15日原告被迫无奈通知湘印公司断了门面的水电；
6、证人证言，拟证明证人曾于2012年下半年向被告书面通知催收租金的事实。
对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：
证据1、2、3，无异议；证据4、5，与本案无关，不能证明原告尽到了供电义务；证据6，证人系湖南望城湘江印务有限公司工作人员，送达没有文字记录，不可信。
被告叶金亮向本院提交的证据有：
1，停电记录，拟证明停电事实；
2、停电后的应急措施，拟证明启用应急灯等情况；
3、使用邻单位电费收据；
4、从外接电源材料费；证据3-4拟证明停电损失；
5、停水情况说明；
6、停水后临时用水；证据5-6拟证明已停水事实；
7、停水、停电、房屋漏水损失，拟证明原告违约造成损失；
8、屋顶漏水、霉变开裂，拟证明被告所租门面已年久失修。
对被告提供的证据，原告发表质证意见如下：
证据1，该停电记录没有提供证据来源有关单位的公章，对真实性、合法性有异议，也不能实现被告的证明目的；2、启用应急类取代照明，照片时间、地点均不明确，不符合证据的要件，对真实性、合法性有异议，也不能实现被告的证明目的；证据3，对收条的关联性、真实性、合法性均有异议，吴娇也没有到庭作证，真实性不能核实，不能实现被告证明目的；证据4，对真实性、合法性、关联性均有异议，证据提供单位盖了个发票专用章，章是盖在销货信誉卡中，并不是在发票中，营业员等一栏是空白的，对三性均有异议，不能实现被告证明目的；证据5、6，不符合证据的合法要件，证人应到庭作证经双方质证，记录人是被告代理人，真实性、合法性有异议；证据7，损失清单合法性、真实性有异议，被告没有资质对损失进行确定，也不能反应真实情况，不能达到被告证明目的；证据8，拍摄时间、地点、制作人都不明确，对真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到原告证明目的，不能反应事实真相。
对当事人提交的上述证据，经审查，本院认证如下：
（一）原告提交证据的认定
证据1、2、3，房屋租赁合同2份、房屋产权证复印件1份，能证明租赁的标的物及存在二个租赁关系，且原告享有转租权，本院予以认定；证据4，不能证明直接损失，本院不予认定；证据5，电表数据，2013年1月15日抄表，能证明在2012年12月之前被告门面未停电，而被告从2012年2月起延付租金，本院对该事实予以认定。证据6，证人明确表示没有被告收到催收通知的证据，也找不到存根，且因证人系湖南望城湘江印务有限公司工作人员，与原告杨宾在租金的收取上存在共同利益，故仅凭该证言不足以证明原告曾向被告主张租金的事实。
（二）被告提交证据的认定
证据1-6，能证明停电、水的事实，本院予以认定；证据7-8，能证明房屋曾经失修漏水，本院予以认定。但证据1-8不足以证实损失的金额，且被告表示要求按违约责任处理，故对损失金额，本院不予认定。
根据以上有效证据及当事人的陈述，本院查明以下事实：
2010年9月28号，甲方杨宾（原告）与乙方叶金亮（被告）签订《房屋租赁合同》，双方约定，原告杨宾将湖南望城湘江印务有限公司（郭亮北路472号）第6、7号门面租赁给被告叶金亮，用途为摩托配件销售，租赁期限自2010年10月1日至2011年9月30日止，月租为肆仟捌佰元整，被告向原告支付定金伍仟元整，租金按［季］结算，由被告于每［季］末的前五日交付下［季］租金给原告；租赁期间，甲方对房屋及其附属设施每年检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。正常的房屋大维修费用由甲方承担，日常的房屋维修费用由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失的维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。水、电等费用均由乙方支付。租赁期间满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前书面向甲方提出，甲方如同意继续租赁，则续签租赁合同。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的20%向乙方加收滞纳金。
2011年6月，湖南望城湘江印务有限公司停产。因房屋漏水，2012年2月，被告叶金亮停止支付租金。2013年1月起，原告杨宾停止供电、供水。2014年11月10日，原告杨宾向本院提起诉讼。
另查明，本案涉及的6、7号门面，系原告杨宾从产权人湖南望城湘江印务有限公司承租的1-8号门面中的两个。原告杨宾与湖南望城湘江印务有限公司签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限至2015年9月30日止，房屋年租金各10万元；杨宾需转租该房屋，湖南望城湘江印务有限公司不作干涉，如因造成损失均由杨宾自行承担，与湖南望城湘江印务有限公司无关。本案在审理过程中，湖南望城湘江印务有限公司对杨宾转租行为再次书面予以认可；长沙市望城区高塘岭街道高塘岭社区居民委员会（系湖南望城湘江印务有限公司股东）书面证明，公司资产（临郭亮北路472号1至8号门面）由公司租赁给杨宾，具体租赁事项详见租赁协议；该房屋租赁合同行为属于公司经营期间经营管理行为，情况属实。
本院认为，本案争议焦点如下：一、原告是否享有转租权。被告提出原告所出租的门面所有权归湖南望城湘江印务有限公司，原告转租无效，其即将获得的大额租金差价属职务侵占。本院认为，湖南望城湘江印务有限公司与杨宾签订的租赁合同明确约定，杨宾需转租该房屋，湖南望城湘江印务有限公司不作干涉。另在审理过程中，湖南望城湘江印务有限公司再次对杨宾的转租行为予以书面认可；本院将被告的刑事举控状转交该公司股东高塘岭社区居民委员会后，该社区向本院书面说明，公司将门面租赁给杨宾，属经营管理行为，情况属实。杨宾的转租行为符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”及第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，故杨宾享有转租权，其与被告签订的《房屋租赁合同》内容并不违反法律强制性规定，合法有效，被告应按约定的金额向原告支付租金；同时原告的转租属经营行为，风险自负，可能获得租金差价，也可能亏本。即使被告提出的观点成立，租金差价属非法所得依法应予收缴，也不影响被告按约定的金额支付租金。二、诉讼时效问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物。出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，本院认为，原、被告之间的原租赁合同继续有效，被告应按约定金额向原告支付租金，但原告未提供充分证据证明在起诉前曾向被告主张租金的事实，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，故原告要求被告支付自起诉之前一年的租金的要求，符合该规定，本院予以支持。三、原告违约责任问题。被告对停电、停水、维修等损失，未提起反诉，经本院释明后，当庭表示要求减少或免除租金。根据双方约定，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，故本院酌情确定减少年租金11520元（4800×12×20％），即减少后月租金为3840元（4800×80%）。四、被告延付租金的责任问题。从延付租金原因上分析，因房屋漏水，应归责于原告，故原告主张违约金、滞纳金的请求，本院不予支持。五、不定期租赁合同的解除。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告在起诉状中提出了解除租赁合同，故原、被告的租赁合同自2014年11月10日立案之日视为解除之日。合同解除后，被告继续占用门面的，应当向原告支付占用费，按减少后的月租金标准计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告杨宾、被告叶金亮之间的《房屋租赁合同》已于2014年11月10日解除；
二、被告叶金亮于本判决生效后十日内向原告杨宾支付租金46080元（4800×12×80%）；
三、被告叶金亮向原告杨宾支付自2014年11月11日起至腾空并将门面移交给原告之日止，按3840元／月计算的门面占用费，定金在移交门面时与占用费一并结清；
四、驳回原告杨宾的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7200元，由原告杨宾负担5290元，被告叶金亮负担1910元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 肖永清
人民陪审员 喻常青
人民陪审员 刘沂新
二〇一五年二月二日
代理书记员 黄 宇
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成的损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。