延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民四终字第212号
上诉人（原审原告）：程岩，男，1987年4月9日生，汉族，无职业，现住吉林省延吉市。
委托代理人：李龙男，吉林首泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：延吉克劳博尔房地产开发有限公司，住所吉林省延吉市。
法定代表人：孙亨泰，总经理。
被上诉人（原审被告）：延边隆峰房地产开发有限公司，住所吉林省延吉市。
法定代表人：南彩莲，总经理。
委托代理人：赵基文，该公司法律顾问。
上诉人程岩因与被上诉人延吉克劳博尔房地产开发有限公司（以下简称“克劳博尔公司”）、延边隆峰房地产开发有限公司（以下简称“隆峰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2014）延民初字第3540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
程岩在一审中诉称：原告于2004年5月25日在被告克劳博尔公司购买了位于延吉市太平街汉城花园小区5号楼1单元503号、面积为76.60平方米的房屋，原告向被告克劳博尔公司预付了40%的购房款38000元。2006年被告克劳博尔公司将该楼盘转让给被告隆峰公司，被告隆峰公司理应向我交付房屋，但被告隆峰公司至今未交付房屋，房款也不予退还，故要求二被告退还房款38000元及利息（自2004年5月25日至被告实际偿还之日止，按中国人民银行同期贷款利率进行计算）。
克劳博尔公司一审未到庭亦未提交答辩意见。
隆峰公司在一审中辩称：被告隆峰公司是从案外人中国房地产开发有限公司（以下称中房公司）取得原告所在地房屋开发权，被告克劳博尔公司与被告隆峰公司之间的全部合同均为无效合同，故被告隆峰公司与被告克劳博尔公司之间不存在法律关系，因此被告隆峰公司不具备本案被告主体资格，原告起诉被告隆峰公司错误。因被告克劳博尔公司与原告签订了集资购房合同，故依据合同相对性原则，应由被告克劳博尔公司向原告履行返还义务，因此被告隆峰公司不应支付原告38000元及利息，请求法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2004年5月25日，原告在被告克劳博尔公司处集资购房，向被告克劳博尔公司预付40%的购房款38000元，被告克劳博尔公司给原告开具了收据。原告所购房屋为太平街北环路5号楼1单元503号，面积76.60平方米。被告克劳博尔公司收取房款后，至今未能将房屋交付给原告。
2006年11月6日，被告克劳博尔公司与被告隆峰公司签订转让开发权合同，约定按2100万元的总价格将此房屋开发项目转让给隆峰公司。
2007年4月12日，被告隆峰公司与被告克劳博尔公司签订《补充合同书》，约定被告隆峰公司于2006年11月20日向被告克劳博尔公司支付200万元用于原集资户退款。被告克劳博尔公司未将该笔费用用于原集资户退款。被告隆峰公司从2006年12月20日起陆续向被告克劳博尔公司支付175万元、88.51万元、195.75万元，明确上述费用用于原集资户退款。
2009年1月8日，延边朝鲜族自治州人民政府作出《延边州人民政府关于延边隆峰房地产开发有限公司于2007年取得的延州国用（2007）240100016号、延州国用（2007）240100017号土地使用证无效的决定》，认定隆峰公司未经中房公司的许可，用假印章和假合同把中房公司的土地使用证变更为该公司的土地使用证的事实清楚，证据充分，隆峰公司利用欺骗手段获取土地证书，依据《吉林省土地登记条例》第三十一条的规定，决定隆峰公司持有的延州国用（2007）240100016号、延州国用（2007）240100017号土地使用证无效。
被告隆峰公司于2010年向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起诉讼，要求确认2006年11月6日及2007年4月12日与被告克劳博尔公司签订的《转让开发权合同书》及《补充合同书》无效，并要求被告克劳博尔公司返还其已支付的部分开发权转让款10232623元。2012年8月27日，延边朝鲜族自治州中级人民法院认定隆峰公司已支付克劳博尔公司的财产折合人民币为19110520.12元，隆峰公司与克劳博尔公司订立的《转让开发权合同书》及《补充合同书》无效，隆峰公司在该案中仅请求克劳博尔公司返还10232623元，予以支持。判决克劳博尔公司于判决生效之日起十日内返还隆峰公司10232623元。隆峰公司针对该判决已申请执行，因被告克劳博尔公司法定代表人下落不明且无财产可供执行，现处于执行中止状态。
另查，2007年6月19日，被告克劳博尔公司对企业名称进行变更登记，将延吉市亨光房地产开发有限公司变更为延吉克劳博尔房地产开发有限公司。2011年10月17日，因克劳博尔公司逾期未年检被延吉市工商行政管理局吊销营业执照。现该公司法定代表人孙亨泰下落不明，且该公司无其他留守人员。
一审法院认为：原告程岩向被告克劳博尔公司购房并交付房款现金38000元，被告克劳博尔公司向原告出具收据，该合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，该房屋买卖合同合法、有效。被告克劳博尔公司在开发过程中未按照合同约定按期动工，且不能按时交付出房屋，其行为构成违约，故原告要求解除与被告克劳博尔公司之间的房屋买卖合同，并要求被告克劳博尔公司返还已付房款38000元及利息（自2004年5月25日起至2014年6月3日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）的请求，本院予以支持。
关于被告隆峰公司认为其不具备本案诉讼主体资格，且与被告克劳博尔公司签订的开发权转让合同无效，与其不存在法律关系，根据合同相对性原则，应由被告克劳博尔公司承担向原告返还购房款并承担违约责任的主张，原告认为被告隆峰公司口头承诺原告可以根据被告克劳博尔公司出具的收据到其公司退还购房款，因此被告隆峰公司应当承担返还购房款责任的请求，本院认为，二被告之间的开发权转让合同根据有关生效判决已认定无效，二被告之间未发生债权债务的转移，且原告未能提供证据证明被告隆峰公司承诺向原告退还购房款，故应由被告克劳博尔公司承担返还原告购房款的责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告与被告延吉克劳博尔房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；二、被告延吉克劳博尔房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告程岩房款30000元及利息（自2009年7月30日起至被告实际偿还之日止，按月利率1%计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由被告延吉克劳博尔房地产开发有限公司负担。
宣判后，程岩不服上述判决向本院提起上诉，其主要理由为：州法院（2010）延中民四初字第47号民事判决对于二被上诉人之间签订的《转让开发权合同书》及《补充合同书》的效力未进行确认，一审法院认定二被上诉人之间的开发权转让合同无效有误。既然二被上诉人之间的开发权转让合同并没有被确认无效，被上诉人隆峰公司不承担退还集资款的义务是错误的，且其亦承诺过退还集资款本息。综上，请求撤销一审判决，改判由二被上诉人承担退还集资款38000元本息（自2004年5月25日至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）的义务。
隆峰公司二审辩称：隆峰公司在与克劳博尔公司签订开发权转让协议时，并没有承接集资户问题，因此不应当承担退还房款的义务，请求维持一审判决。
克劳博尔公司二审未到庭亦未提交答辩意见。
本院经审理查明的事实与一审基本一致。
本院认为：程岩与克劳博尔公司之间订立的房屋买卖合同系商品房预售合同，订立合同时克劳博尔公司尚未取得涉案项目的商品房开发预售许可，合同订立后亦未取得相应的商品房预售许可，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，程岩与克劳博尔公司订立的房屋买卖合同应认定无效，其要求返还已交房款本息的主张，符合法律规定，应予支持，一审认定双方合同有效有误，其判令退还的房款本金及利息起算时间亦有不当，本院对此予以纠正。关于隆峰公司在本案中是否也应承担退还房款义务的问题，首先程岩与克劳博尔公司订立的房屋买卖合同属于无效合同，依照《中华人民共和国合同法》的规定属于不可转让的债权；其次隆峰公司与克劳博尔公司之间签订的《转让开发权合同书》及《补充合同书》已明确约定将原集资户的房屋买卖合同排除在转让范围之外，程岩作为债权人也未能提供证据证实隆峰公司同意承接其与克劳博尔公司订立的房屋买卖合同，故程岩要求隆峰公司承担退还已付房款义务的主张，缺乏事实和法律依据，一审对此部分未予支持，并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第3540号民事判决第三项，即“驳回原告的其他诉讼请求”；
二、撤销吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第3540号民事判决第一项，即“解除原告与被告延吉克劳博尔房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同”；
三、变更吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第3540号民事判决第二项为“被告延吉克劳博尔房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告程岩房款38000元及利息（自2004年5月25日起至被告实际偿还之日止，利率按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）”。
如果被告延吉克劳博尔房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费750元，由被上诉人延吉克劳博尔房地产开发有限公司负担；二审案件受理费750元，由上诉人程岩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘晓娟
代理审判员 刘玉敏
代理审判员 李 娜
二〇一五年七月七日
书 记 员 车世兰
《合同法》第44条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《合同法》第94条主要是针对合同法定解除情形的规定，其第4项为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
《合同法》第97条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《担保法》第19条：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
《民诉法》第144条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《合同法》第79条：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）根据当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。