咸阳市秦都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0402民初字316号
原告（反诉被告）：咸阳某某足疗养生会馆有限公司（以下简称某某公司）。
法定代表人：张某某，系该公司经理。
委托诉讼代理人：谈未来，男，陕西五功律师事务所律师。
被告（反诉原告）：唐某某，女。
被告：刘某某，女。
二被告共同委托诉讼代理人：郭永平，男，陕西合恒律师事务所律师。
原告（反诉被告）咸阳某某足疗养生会馆有限公司(以下简称某某公司)与被告（反诉原告）唐某某、被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）某某公司的委托代理人谈未来，被告（反诉原告）唐某某、被告刘某某的共同委托代理人郭永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告某某公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告立即将承租的位于咸阳市秦都区玉泉西路，秦博置业综合大厦三楼约700平米的房屋及大厅，保持现状返还给原告；3、被告支付承租之日到实际返还房屋之日，拖欠原告的房屋租金、物业费，并支付逾期缴费的违约金30000元，暂计至2017年1月11日，合计344520元。4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月原、被告进过协商签订了《三楼租赁协议》一份，约定将原告承租的位于咸阳市秦都区玉泉西路秦博置业综合大厦三楼房屋及大厅约700平米出租给被告使用。合同第3条约定：每年一次性缴纳全年房租，第一年年租金为218400元，次年租金在上一年度的基础上递增5%，并应在每年度到期前15日内缴纳下一年租金。第5条约定：被告应按期缴纳费用，逾期每日按应缴纳费用的1%支付原告违约金，出租方有权解除合同，被告缴纳的2万元履约保证金不予退还。合同签订后，被告除给原告缴纳了2万元履约保证金外，仅交纳租金15万元。截止到2017年1月11日，被告拖欠租金和物业费314520元，已经构成违约。为维护原告合法权益，故原告诉至法院。
二被告的共同代理人辩称，不同意原告的诉讼请求。被告唐某某并未违约，而原告恶意欺诈被告，其行为已经构成违约应承担相应的违约责任。被告刘某某和原告之间没有合同关系，也不是合同的相对方，刘某某只是帮其其母亲处理日常事务，不应承担任何法律责任。
反诉原告唐某某向本院提出反诉请求：1、被反诉人继续履行房屋租赁合同，反诉人按实际面积支付租金；2、由被反诉人承担因被反诉人恶意欺诈夸大房屋面积，意图多收房租的违约行为承担违约金50000元；3、由被反诉人承担所有诉讼费用。事实与理由：2015年1月11日唐某某和某某公司签订了三楼租赁协议，租赁房屋面积为800平米。但在实际装修后，反诉原告发现房屋面积差距很大，随即和反诉被告进行协商，但反诉原告以各种理由进行推脱，所以反诉原告无法确定支付租金的具体金额。反诉原告并未违约，而反诉被告恶意欺骗在先，并经常以各种理由给反诉原告的经营进行干扰，造成客户流失等损失，故应承担相应违约责任。
反诉被告某某公司辩称，本案反诉原告未在答辩期限内提起反诉，对反诉部分不应受理。在本租赁合同履行的过程中，反诉被告已经将房屋交付反诉原告正常使用，反诉原告因为没有客户已经停业关门长达三个月之久，因此，反诉原告之所以不缴纳房屋，是因为其经营不善，无法承担租金。反诉被告没有违约行为。
本诉原告某某公司为支持自己的本诉请求向法庭提交如下证据：
1、2010年3月23日《房产整体租赁经营合同》（原件）、《房屋所有权证》（复印件）各一份。证明原告对其承租的位于咸阳市秦都区玉泉西路，秦博置业综合大厦三楼约700平米的房屋即大厅，享有对外出租的权利。
2、原告与被告唐某某签订的《三楼租赁协议》及所附表格刘某某身份证复印件各一份。证明2015年1月12日，原告将承租的位于咸阳市秦都区玉泉西路秦博置业综合大厦三楼约700平米的房屋及大厅出租给二被告经营使用；二被告第一年应当按照每月18200元标准，每年给原告缴纳一次房租218400元，以后每年以上一年度基数递增5%，期满前15日内，应缴纳下年度租金，同时，应给原告按照每月700元的标准交物业费；被告如不按期缴纳租金及其他费用，逾期每月应按应缴费用的1%支付原告违约金，被告拖欠费用累计到36000元，原告有权解除租赁合同，并清收所有拖欠的费用，被告缴纳的2万元履约保证金不予退还。
3、原告给被告开具的2015年元月11日、2015年元月26日、2015年3月3日《收据》（复印件）存根三份。证明被告刘某某分三次给原告缴纳履约保证金20000元和房租150000元，共计170000元；截止2017年1月11日，二被告共拖欠原告费用314520元，已构成违约；因被告违约，按照合同第五条约定，应支付原告违约金，远远高于所欠费用314520元，原告仅主张30000元，同时原告享有解除合同的权利。
4、原告给二被告送达的《解除租赁合同通知》及张贴该通知的照片两张。证明因二被告违约未按合同约定时间，给原告足额缴纳房租和物业费，原告履行了解除合同的通知义务，要求解除该租赁合同的请求应予以支持；二被告应立即将承租的位于咸阳市秦都区玉泉西路秦博置业综合大厦三楼约700平米的房屋及大厅保持现状返还给原告；二被告应支付拖欠原告的租金297720元和物业费16800元共计314520元、以及原告要求被告支付违约金30000元，均应予以支持；二被告应支付原告自2017年1月11日至被告实际返还房屋之日期间，按每月20020元的标准支付租金和每月700元的标准支付物业费。
二被告的共同委托代理人质证后表示，对原告所举证据1认可；对证据2不认可；对证据3的真实性认可，证明目的不认可；对证据4不认可。
二被告为支持其本诉答辩意见，当庭提举如下证据：
1、《房屋所有权证》、消防报警三楼平面布置图。证明被告租赁的部分房屋面积为500平米左右，原告在签订协议时，恶意夸大所租房屋的实际面积构成恶意欺诈，应承担违约金2万元；房屋实际使用面积没有确定前，无法计算房租的具体数额，所以被告没有违约，应按照被告实际使用面积收取租金；原告以各种方式影响被告正常经营应承担违约金3万元。
2、2015年元月11日、2015年元月26日、2015年3月3日《收据》收款收据三张、招商银行历史交易明细表。证明被告共支付原告房租200000元，2015年元月11日被告向原告支付60000元（50000元转账支付、10000元为现金支付）（原告向被告出具了收款收据），2015年元月26日被告向原告转账支付80000元（原告向原告出具了收款收据），2015年2月6日，被告向转账30000元（未出具收款收据），2015年3月3日被告向原告以现金的形式支付30000元（原告向原告出具了收款收据）。
3、房屋面积测量报告一份。证明经被告唐某某申请，对争议房屋面积进行鉴定，结论为：涉案房屋套内使用建筑面积合计为646.15平方米。
原告某某公司的代理人质证后表示，对被告所举证据1中《房屋所有权证》的真实性认可，消防报警三楼平面布置图与本案无关，关联性、证明目的不认可；证据2的真实性认可，证明问题不认可；证据3的真实性认可，但应该将楼梯、电梯、楼梯间这些公摊面积计算在内约56.76㎡，加上测量的总面积为702.91㎡。
反诉原告、反诉被告均未提交反诉证据。
经综合评议，原告某某公司所举本诉证据1因被告质证后认可，故本院依法予以认定；证据3被告质证后对其真实性认可，本院依法对该证据的真实性予以认定；证据2、4不符合证据的表现形式，不能证明原告所要证明的问题，且被告质证后不认可，故本院依法不予认定。被告所举证据1中的《房屋所有权证》、证据2及证据3，因原告质证后对其真实性认可，对本院依法对该证据的真实性予以认定；证据1中消防报警三楼平面布置图因无法证明与本案的关联性，且原告质证后不认可，故本院依法不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告某某公司与被告唐某某于2015年1月签订《三楼租赁协议》原内容为：租赁期限为5年，从2015年1月12日到2020年1月11日；租赁用途为将某某足疗养生会馆三楼房屋带大厅约800平米租赁给被告唐某某使用；租赁费用为第一年每月租赁费用为20800元，以后每年以上一年基数递增5%；协议签订当日现付履约保证金2万元和全年租赁费249600元及物业费（每平方米1元即月800元）9600元，共计279200元，以后租赁费用、物业费在每年度到期前十五日内缴纳；被告唐某某应按时缴纳相关费用，逾期每日按应缴纳费用的1%支付原告某某公司违约金，被告唐某某拖欠费用累计到36000元时原告某某公司有权解除合同，并清收所拖欠的所有费用，被告唐某某缴纳的2万元履约保证金不予退还。
本案在审理过程中，因双方仅对该房屋租赁合同中的房屋面积有争议。经被告唐某某申请，本院依法委托鉴定机构对涉案房屋面积进行了鉴定结论为：涉案房屋套内使用建筑面积合计为646.15平方米。原被告均认可房屋租金为每月每平米26元。
另查明，被告唐某某在2015年1月11日向原告某某公司支付60000元，同日原告某某公司向被告出具收据一张，内容为：今收到刘某某三楼房屋租赁六万；2015年1月26日被告向原告某某公司支付80000元，同日原告某某公司向被告出具收据一张，内容为：今收到刘某某三楼房屋租赁费捌万；2015年2月26日被告向原告某某公司支付30000元，2015年3月3日原告某某公司向被告出具收据一张，内容为：今收到三楼2015年2月租赁费三万。
本院认为，本诉原告某某公司与本诉被告唐某某于2015年1月签订的《三楼租赁协议》，依法成立有效。本诉原告在向本诉被告唐某某履行交付房屋义务时未按照房屋现有面积交付，显属违约。被告唐某某未依约支付房屋租金，亦应承担相应的违约责任。故对本诉原告的违约损失及反诉原告的违约损失应各自承担。本诉原告请求解除原、被告签订的房屋租赁合同的主张，因符合双方合同约定的解除条件，故本院依法予以支持；原告请求被告立即将承租的位于咸阳市秦都区玉泉西路秦博置业综合大厦三楼的房屋及大厅保持现状返还给原告的主张，因合同符合解除的条件，故本院依法予以支持；被告支付承租之日到实际返还房屋之日，拖欠原告的房屋租金、物业费，暂计至2017年1月11日的主张符合法律规定，本院依法予以支持。具体计算方式为：因原被告合同中的涉案房屋套内使用建筑面积为646.15平方米，租金为每平米每月26元（以后每年以上一年基数递增5%），从2015年1月11日起到2016年1月11日止期间内的租金应为201598.8元；从2016年1月12日起到2016年1月11日止期间内的租金应211678.74元；物业费每平方米每月1元，从2015年1月11日起到2017年1月11日止期间内的物业费应为15507.6元；以上合计为428785.14元。本诉原告主张本诉被告支付的租金里有保证金20000元，因未提举有效证据予以证明，且被告不予认可，故对本诉原告的主张本院不予采信；2015年2月26日本诉被告向本诉原告支付30000元和2015年3月3日原告向被告出具的收据中的30000元，结合证据内容，本院依法认定为系同一笔款项，故被告唐某某已经支付给原告房屋租金170000元。综上，被告唐某某共欠原告租金及物业费428785.14元，扣除被告唐某某已经支付的租金170000元，实际欠款数额为258785.14元。反诉原告唐某某请求继续履行合同的主张，因反诉原告提举的证据不足以证明其主张，故本院依法不予支持。。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除本诉原告咸阳某某足疗养生会馆有限公司和本诉被告唐某某于2015年1月签订《三楼租赁协议》。
二、本诉被告唐某某在本判决生效之日起十五日内将承租位于咸阳市秦都区玉泉西路秦博置业综合大厦三楼的房屋及大厅保持现状返还给原告咸阳某某足疗养生会馆有限公司。
二、本诉被告唐某某在本判决生效之日起十日内，给付本诉原告咸阳某某足疗养生会馆有限公司房租租金及物业费258785.14元。
三、驳回本诉原告咸阳某某足疗养生会馆有限公司对本诉被告唐某某的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告唐某某的反诉请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6468元（原告某某公司已预交），由被告唐某某承担5181元，由原告咸阳某某足疗养生会馆有限公司承担1287元；反诉费525元（反诉原告唐某某已预交），由反诉原告唐某某承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 董 娟
代理审判员 王光祖
代理审判员 鱼 跃
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 刘勃勃