四川省南充市高坪区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1303民初1935号
原告：王劲博，男，出生于1987年3月9日，。
委托代理人：段林林，四川锐思邦律师事务所律师。
委托代理人：王承强，男，汉族，出生于1964年3月10日。（系王劲博之父，特别授权）
被告：南充华诺房地产开发有限公司。
法定代表人：杨保林，该公司董事长。
原告王劲博诉被告南充华诺房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李大骏担任审判长，与人民陪审员梁和平、易图进组成合议庭公开开庭进行了审理，原告方代理人到庭参加诉讼，被告经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王劲博向本院提出诉讼请求:1、确认2010年双方订立的认购书有效。2、判令被告于原告订立商品房买卖合同，并依法为原告办理南充华诺国际1-3-301房屋产权登记手续。3、判令被告向原告承担逾期办证的违约责任（从2013年1月1日按人民银行公布的金融机构逾期贷款利率算至办证时止，算至2017年5月31日为2940751.72元。）。事实和理由：2010年12月6日被告与原告签订《认购书》，约定原告认购被告开发的华诺国际1-3-301房屋，套内面积1115.28㎡，建面单价7000元／㎡；约定按套内面积计算总成交额7806960元；约定定金400万元。原告支付定金后，又陆续支付了全部房款780.696万元。2012年10月12日，被告通过南充市宏成物业管理服务有限公司向原告交付了华诺国际1-3-301房屋并由原告使用至今，但被告至今未申办产权登记。为此，为维护原告合法权益，按照法律规定，现具状至法院，请求判如所请。
原告为支持诉讼主张，向本院提交如下证据：
第一组证据：原、被告身份信息。
第二组证据：2010年12月6日原、被告签订的认购书，主要约定原告在被告处购买位于高坪区江东大道华诺国际1-3-301房屋，总价为780.696万元。
第三组证据：被告出具给原告的收据三份，2017年12月7日400万元收据、2010年12月7日6960元收据、2011年8月18日380万元收据。综上原被告之间订立了购买案涉标的房屋的认购协议且原告按照协议支付了全部的购房款项，原被告之间订立的认购协议书内容依法应当认定为商品房买卖合同。
第四组证据：、2017年8月15日南充市房地产档案管出具的房屋备案查询结果单，其上面载明位于高坪区江安街78号华诺国际小区1区3幢301其目前的产权登记状态为仅仅办理了网签备案，且网签买受人为案外人陈凯旭。
第五组证据：重庆市大渡口区法院民事判决书(2014)渡法民初00420号，在判决书中的第6页第二段中确认本案被告曾经用案涉的铺面以网签的方式抵押给案外人陈凯旭作担保，在判决书第10页大渡口区认定被告与陈凯旭签订的合同系民间借贷抵押，人民法院对其抵押权并未支持。综上四、五组证据证明被告出售给原告的房屋没有他项权益，但是被告一直未给原告办理相关产权，造成原告的损失。
第六组证据：2013年2月22日我方给被告发了一个书面通知要求签订商品房买卖合同，被告方销售部经理胡朋签字，但被告一直说在办理相关的手续签不了。
被告南充华诺房地产开发有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明:1、2010年12月6日，原告与被告签订《认购书》，约定认购方（本案原告）认购被告开发的华诺国际1-3-301房屋，套内面积1056.858㎡，套内单价7386.95元／㎡；约定按套内面积计算总成交额7806960元；付款方式约定：①、认购方签订本认购书时交付定金人民币400万元，②、认购方应于认购书签订之日起七日内签订《商品房买卖合同》，并按合同约定支付房款。经双方协定，出售方与认购方严格遵守以下条例：①、认购方选定房号后，须在当日交纳定金，凭出售方定金收据签订认购书，所交定金在签订《商品房买卖合同》时转为房款。认购方如在约定的期限内未签订《商品房买卖合同》，则视为认购方自动放弃所购商品房之权益，出售方有权处理认购书中认购方原定的单位，并恕不退回认购方所交定金。②、认购方在《商品房买卖合同》签订后，需银行按揭贷款的，必须承付办理银行按揭手续的一切费用。③、认购方除付款外，其他如公正、产权登记等有关费用均由认购方自理。④、其他条款皆以《商品房买卖合同》及补充协议的条款为依据。⑤、此认购书必须附收款收据方可生效。⑥、本认购书壹式叁份，出售方贰份，认购方壹份，叁份具有同等效力。认购方在与出售方签订《商品房买卖合同》时需将认购书交回出售方。2、2010年12月6日，原、被告双方签订商品房认购书后，原告于2010年12月7日，向被告交纳定金400万元。同日交纳6960元房款，2011年8月18日，原告再次交纳购房款380万元。原告累计向被告交纳购房款7806960元，原告交清房款后，原、被告未签订《商品房买卖合同》。3、2012年10月22日，被告向南充市宏成物业管理服务有限公司发出通知，王劲博客户购买华诺国际购买自编3-3-1-310号房，现房款已结清，请予交房。原告凭该通知到南充市宏成物业管理服务有限公司接收了房屋，并交纳了前期物业管理费。4、2013年2月22日，原告向被告发出“通知书”，其内容为：“本人于2010年12月6日向你司购买华诺国际广场商铺公司自编号壹区叁幢壹单元301铺（后房号变更为308号），并支付了购房款，约定于本人认购书签订之日起七日内签订《商品房买卖合同》，你司已将该房屋交付我占有使用。但时至今日，贵司没有与我办理网上签约，亦未向房产登记部门办理房屋买卖产权登记，你司已构成违约。现特向你司发出通知如下：一、请于通知发出之日起七日内于本人办理网签手续和房屋买卖产权登记手续。二、如你司不按上述时间内完成该项工作，我将依法向你司追究因迟延办理房产证和国有土地使用权证而产生的民事责任。”。5、重庆市大渡口区人民法院作出的(2014)渡法民初字第00420号民事判决书中，认定：被告南充华诺房地产开发有限公司以其所有的位于南充市高坪区江东大道华诺国际1-3-301的门面以买卖方式为在陈凯旭处的借款提供担保，不符合不动产抵押权设立的法定形式，对陈凯旭主张抵押权的诉讼请求不予支持。6、被告通过南充市宏成物业管理服务有限公司向原告交付了华诺国际1-3-301房屋并由原告使用至今，被告至今仍未给原告签订商品房买卖合同、未办理产权过户登记。
上述事实由证据及庭审笔录记录在卷。
本院认为：一、关于原、被告之间的商品房买卖合同关系是否成立有效？
原、被告之间签订的认购书，属于预约合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体及第三人的利益，属合法有效，被告应当与原告签订《商品房买卖合同》；虽然被告至今未给原告签订《商品房买卖合同》，但是，原告在与被告签订了认购书后，按照约定交纳了保证金400万元，同时，原告也将下欠尾款380.696万元给被告交清，被告也予以收取，原告向被告交清了全部付款；并且被告也将原告的所购商铺交付原告使用；况且原、被告双方签订的认购书中，就商品房买卖合同的主要条款进行了约定，证明，原、被告双方的具体履行行为构成商品房买卖关系，并实际履行，双方的商品房买卖合同关系依法成立，依法成立的合同，至合同关系成立时生效，因此，原被告双方之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效。
二、关于原告请求被告签订商品房买卖合同及办理产权过户登记的问题？
原、被告双方之间的商品房买卖合同关系依法成立有效，且原告履行了商品房买卖合同的全部义务，被告应当给原告签订商品房买卖的书面合同，并为原告办理商品房的产权过户登记。对原告要求被告签订商品房买卖合同及办理过户登记的诉讼请求本院予以支持。但依据合同约定，其办证发生的税费由原告承担。
三、关于原告主张要求被告承担违约责任的问题。
由于双方尚未签订正式的商品房买卖合同，对被告何时应当为原告办理产权过户登记，没有合同约定，对未签订商品房买卖合同的原因及办理过户登记的时间无法确定。但2013年2月22日原告向被告发出了书面通知书，要求被告与其签订商品房买卖合同并办理产权过户登记，被告就应当及时给原告签订商品房买卖合同并办理产权过户登记，合同对办证时间有约定的从其约定，没有约定的从法定，而法定的办证时间为90日，因此，本院认定被告应当于原告2013年2月22发出通知后的90日为原告办理产权过户登记，被告至今未给原告办理产权过户登记，依法应当承担违约责任，但原告主张的违约责任过高，依法应予以调整，本院酌定按原告已付房款的日万分之一确定被告的违约责任。
综上，为维护正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、六十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、原告王劲博与被告南充华诺房地产开发有限公司于2010年12月6日签订的认购书合法有效。
二、由被告南充华诺房地产开发有限公司于本判决书生效后90日内给原告王劲博办理所购买的商铺办理国有土地使用权证及房屋所有权证，办证税费由原告承担。
三、由被告南充华诺房地产开发有限公司于2013年5月22日起以原告王劲博已交房款7806960元为基数按日万分之一计算违约损失至被告给原告王劲博办理所购商铺的国有土地使用权证及房屋所有权证止。
四、驳回原告王劲博的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费86286元，由被告南充华诺房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。
审 判 长 李大骏
人民陪审员 梁和平
人民陪审员 易图进
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 钟 媛