浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙温民终字第1392号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京德信腾飞废旧物资回收有限公司。
法定代表人：曾燕玉。
委托代理人：李求轶。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：温州新神州贸易有限公司。
法定代表人：张启升。
委托代理人：朱中高。
委托代理人：余德义。
上诉人北京德信腾飞废旧物资回收有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2012）温龙民初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年10月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原判认定，2011年5月12日，温州新神州贸易有限公司（甲方）与北京德信腾飞废旧物资回收有限公司（乙方）经温州市鹿城区如初房屋介绍所介绍，签订温州市房屋租赁合同。相关合同条款约定如下：1-1，甲方将其合法拥有的坐落于温州新世纪大厦A幢802室出租给乙方作为办公使用，计建筑面积829.66m²。2-1，该房屋租赁期共36个月，自2011年5月22日起至2014年5月21日止。3-1，该房屋每月每平方租金为95元整，按半年付一次，计472900元整，于2011年5月13日前付清，下期租金应提前30天支付。3-2，根据甲方要求，乙方应支付甲方水电费及设施等押金为50000元，于2011年5月12日前付于甲方，待租期满结清费用后（物品、设施没有损坏），甲方应于结清当日将押金全额退还于乙方；乙方如未按规定结清水电等费用，没有变更或注销营业执照在该房的产权地址，甲方有权拒还押金。3-3，乙方如逾期支付租金和押金，每逾期一天，则乙方需按月租金0.3%支付滞纳金。4-1，甲方房内水电设备要完整，保证供电供水。租房前水表0吨，电表0度，煤气表（划线）立方，租期内所用的水电费，电话费，有线电视、空调费、宽带、物业管理等一概由乙方负责付清。5-1，在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施。7-1，在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或者解除合同：（1）甲方或乙方因特殊原因，经双方协商一致同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或者全部该房屋的；（2）乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予纠正的；……。7-2，因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。8-1，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。……（2）拖欠租金累计一个月以上的。9-2，甲方须保证该房屋的产权地址乙方能办营业执照（以前注册了该房产权地址的营业执照已经变更或注销），否则因此造成乙方不能办营业执照的房租损失由甲方承担。9-3，在租赁期限内，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。12-2，甲、乙方双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决。协商不成时，双方向温州仲裁委员会申请仲裁，或向该房屋所在地区的人民法院起诉。12-4，本合同（正本）连同附件一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，自三方签字或盖章之日生效。13-1，甲方给乙方装修免租金期从2011年5月12日至2011年5月21日，免租期的物业费，电梯费，水电费等由乙方负责。免租期之前的所有费用由甲方负责付清。13-3，其他条款，……（3）甲方同意乙方附属关联公司使用，但不得转租其他公司。新神州公司、德信公司、温州市鹿城区如初房屋介绍所分别在合同出租方、承租方、中介方处盖章，甲、乙方双方的经办人张秀媚、李求轶及中介方经办人何建明、马超分别签字。
合同签订后，新神州公司将租赁房屋交由德信公司使用，德信公司已支付新神州公司首期租金（半年）为472900元。
2011年11月15日，新神州公司交给德信公司温州分公司温州经济技术开发区规划建设局《证明》三份，证明上载明：兹证明房屋产权人温州新神州贸易有限公司有房屋坐落于上江路198号温州市新世纪商务大厦A幢8层802室，面积为829.66平方米，房屋设计用途为商务楼，该房屋已经规划、建设、消防等相关部门竣工验收合格，产权证正在办理中。落款时间为2011年11月3日。
2011年11月21日温州市工商行政管理局向新世纪发展控股有限公司颁发住所地在新世纪商务大厦B幢603室的企业法人营业执照。
2011年11月28日新世纪商务大厦及附属工程经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位全部竣工验收合格，并于2011年12月13日向温州经济经济技术开发区规划建设局备案。
德信公司未付第二期租金。期间双方产生纠纷，新神州公司于2011年12月28日向原审法院起诉，请求解除合同等，该院于2012年2月24日将诉状副本送达德信公司。
2012年3月29日，新神州公司在租赁房屋门口张贴《收回房屋通知书》，载明：德信公司：我公司与你公司于2011年5月22日就位于温州经济技术开发区的温州新世纪大厦A幢802室房屋签订的《租赁合同》，现根据《合同法》和《租赁合同》第八条第1款第（2）的约定，特依法通知，解除合同，收回该房屋。望收函后10日内，迁出该房屋，否则我将依照法律及签订的上述租赁合同的约定，强制收回房屋，由此产生的一切法律后果由你司自行承担。
2012年4月9日，新神州公司将租赁房屋房门上锁。
2012年6月28日，为减少双方损失，原审法院建议德信公司先搬出租赁房屋，德信公司表示同意十五天内搬出。原审法院征询新神州公司意见后，其表示同意，并于7月3日将锁连同钥匙一把交付原审法院，原审法院通知德信公司来领取，但其至今未领取，也未搬出。
原判认为，新神州公司与德信公司于2011年5月12日签订《温州市房屋租赁合同》，表明双方建立房屋租赁合同关系的意思表示真实，并不违反法律规定，该合同在双方签字、盖章时生效。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在房屋租赁合同签订后，德信公司支付了半年租金，新神州公司将租赁房屋交付德信公司使用，合同开始履行。根据《房屋租赁合同》3-1约定的租金支付办法，德信公司应在2011年10月21日前付清第二期半年租金，但其至今未支付。根据《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。且按《房屋租赁合同》8-1（2）约定，拖欠租金累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋。德信公司至2011年11月22日未付第二期半年租金，其拖欠租金已累计一个月以上，新神州公司要求解除《房屋租赁合同》符合法律规定与合同约定。根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除。原审法院将诉状副本于2012年2月24日送达被告德信公司，故本案《房屋租赁合同》于2012年2月24日解除。
德信公司认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案租赁房屋2011年11月28日才经竣工验收合格，属不得交付使用，新神州公司无权收取租金，并应返还已收取的租金。对此，原判认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，德信公司已实际使用该租赁房屋，并无证据证明该房屋出现无法使用的情形，且即使无法使用的，其所享有的是合同解除权和按合同性质要求采取补救措施和赔偿损失的权利。但德信公司在2011年11月28日前没有提出解除合同，亦未就此造成其损失进行举证，故其在本案中以此为由要求返还已付租金（即原审第10项反诉请求），不予支持。
德信公司以租赁房屋不能办理营业执照或不能变更住所登记为由，主张新神州公司应承担违约责任，并认为其已据此主张先履行抗辩权，新神州公司无权要求支付第二期租金，故其亦不构成违约，新神州公司无权解除合同。原判认为，根据《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《房屋租赁合同》9-2约定甲方须保证该房屋的产权地址乙方能办营业执照，故能办营业执照为本案租赁房屋约定的用途之一，提供产权证或相关必要文件给德信公司办理营业执照或变更公司住所属于新神州公司的合同义务。但是，作为出租人无义务知晓办理营业执照或变更公司住所所需的具体材料，故该义务的履行需以德信公司向其提出为前提。德信公司没有提供其已向工商部门提出办理营业执照或变更公司住所申请的证据；其提供的证据对不能办理营业执照或变更住所登记系新神州公司造成的关联性不足；对其已提出办理营业执照或变更公司住所登记所需具体材料而新神州公司未提供的关联性亦不足。更何况，新神州公司提供的证据显示其曾在2011年11月15日向德信公司送达过规划建设部门的证明及已有公司于2011年11月21日在新世纪商务大厦注册公司住所。另，即使德信公司确因租赁房屋的原因不能办理公司住所变更登记。根据《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现，当事人有权解除合同。德信公司享有的是解除合同的权利，以及按照《合同法》第九十七条规定要求新神州公司采取其他补救措施及赔偿损失的权利。根据《合同法》第九十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限不行使的，该权利消灭。德信公司自认在2011年12月29日至2012年3、4月间，新神州公司多次以拖欠租金为由向其发函、送公告等，但德信公司均未提出解除合同，视为对方催告过，其未在合理期限内提出，故合同解除权消灭。另，德信公司也未能证明其因不能办营业执照或变更公司住所造成的相关损失。综上，德信公司的上述相关主张不能成立，其以租赁房屋不能办理营业执照（变更住所登记）、对方单方解除合同不合法、要求对方承担违约责任为由提出的第1、2、9、11项反诉请求，不予支持。
新神州公司请求德信公司按每月78818元支付从2011年11月22日起的租金（实际不满一个月的，按一个月计算）。原判认为，本案租赁合同于2012年2月24日解除，故德信公司应支付新神州公司从2011年11月22日至2012年2月24日的租金，按《房屋租赁合同》1-1、3-1约定标准计算，租金金额为：829.66m×95元／月·m×3个月3天=244334.87元。2012年2月25日至2012年4月8日德信公司仍继续使用租赁房屋，应按前述标准赔偿新神州公司租金损失：829.66m×95元／月·m×1个月13天=112972.04元。2012年4月9日至2012年7月13日因新神州公司将租赁房屋上锁，导致德信公司不能使用，该时间段租金损失由新神州公司自行承担。因在原审法院的建议下，双方均同意德信公司在2012年7月14日前搬出租赁房屋，新神州公司已将钥匙同锁交付本院，但德信公司未来领取，亦未搬出，由此扩大了新神州公司的租金损失应由德信公司承担，故其还应赔偿新神州公司2012年7月14日以后的租金损失，标准亦按租金标准计算。新神州公司诉请德信公司支付从2011年10月23日起滞纳金，如前所述因德信公司逾期未支付房租，故其诉请予以支持，标准适用《房屋租赁合同》3-3约定，按每日按月租金（829.66m×95元／月·m＝78817.70元）的0.3%计算从2011年10月23日起实际腾空之日止。如前所述，新神州公司解除合同符合合同约定和法律规定，德信公司在合理的期限内未腾空房屋，由此造成的损失应由德信公司自行负担。故德信公司以此为由提出的第3项确认上述锁门等行为系侵害经营权行为的违约行为及第6项赔偿工资、电话宽带费的反诉请求，不予支持。
德信公司认为新神州公司未履行合同约定的保证供电供水义务，租赁房屋存在权利瑕疵。原判认为，《房屋租赁合同》4-1约定，甲方房内水电设备要完整，保证供电供水
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水电费，电话费，有线电视、空调费，物业管理费等一概由乙方负责付清。该条文为格式条文，联系上下文义，其所规定的系保证水电设备正常运作，而非无条件的供电供水。且德信公司提供其被断电断水的证据尚不充分，更未提供证据证明该情况系新神州公司造成。德信公司主张林某甲被新神州公司相关人员殴打至轻伤为由主张新神州公司未履行人身安全保障义务，租赁房屋存在权利瑕疵。原判认为，该事件系新神州公司相关人员所为的证据尚不充分，且该事件亦不属于《房屋租赁合同》4-1约定的“保证出租房屋的使用安全”的范围，故德信公司以此为由提出的第4项反诉请求不予支持。
此外，德信公司要求神州公司退还50000元水电押金（反诉请求第5项），没有提供支付该款项的证据，即使有支付亦属于按《房屋租赁合同》3-2约定支付水电费及设施押金。按合同约定应待实际腾空之日，由双方结清有关费用、办理相关手续后由新神州公司退还，现其要求在本案中退还无事实与法律依据，不予支持。德信公司请求赔偿停车费、物业管理费（第7、8项反诉请求），因未提供支付的证据，且属租赁期间接受第三方服务而支付给第三方的费用，按《房屋租赁合同》约定属自行承担的范围，故要求新神州公司赔偿无事实与法律依据，不予支持。综上，对双方诉讼请求超出部分均予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条第二款、第九十六条、第一百一十九条、第二百二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：一、确认本诉原告温州新神州贸易有限公司与本诉被告北京德信腾飞废旧物资回收有限公司于2011年5月12日签订《温州市房屋租赁合同》于2012年2月24日解除；二、本诉被告北京德信腾飞废旧物资回收有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告温州新神州贸易有限公司租金244334.87元及赔偿租金损失（从2012年2月25日至2012年4月8日计112972.04元，从2012年7月14日起按每月78817.70元计算至实际腾空之日止）；三、本诉被告北京德信腾飞废旧物资回收有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告温州新神州贸易有限公司滞纳金（78817.70元为基数，从2011年10月22日起每日按0.3%计算至实际腾空之日止）；四、驳回本诉原告温州新神州贸易有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告北京德信腾飞废旧物资回收有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉案件受理费12368元，由本诉原告温州新神州贸易有限公司负担3679元，由本诉被告北京德信腾飞废旧物资回收有限公司负担8689元；反诉案件受理费25350.3元，由反诉原告北京德信腾飞废旧物资回收有限公司负担。
一审宣判后，北京德信腾飞废旧物资回收有限公司不服，向本院提起上诉称：1原判认定上诉人收取开发区规划建设局三份证明原件，与事实不符。即便收到，该三份证明复印件也与案件缺乏关联；2、原判未认定被上诉人在房屋租赁期间停水停电、未履行安全保障义务、未保证上诉人正常营业以及办理营业执照变更等违约事实，是错误的；3、被上诉人将未经竣工验收的商业用房用于租赁，违反了法律强制性规定，原判以上诉人已实际使用为由驳回上诉人的反诉请求，于法无据；4、原判对本案违约责任以及先履行抗辩权的认定，都是错误的。此外，原判在反诉审理、证据认定、释明权的行使等方面违反了法定程序。综上，原判认定事实错误，审判程序违法，请求二审改判并驳回被上诉人的原审诉请，支持上诉人的原审反诉请求。
被上诉人温州新神州贸易有限公司辩称：1、一审中，被上诉人提供的证据证明上诉人已经收到规划建设局的三份证明，证人林某甲亦承认收到该三份材料；2、被上诉人已经根据合同约定履行交付租赁物的义务，上诉人及其三家关联企业均已入驻办公；3、因上诉人拖欠租金超过一个月，被上诉人依照合同约定有权解除租赁合同。4、上诉人主张先履行抗辩权的理由不成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。
二审中，上诉人北京德信腾飞废旧物资回收有限公司提供了下列证据：
1、企业工商登记基本情况及房屋权属证明，用于证明被上诉人温州新神州贸易有限公司与温州永达利合成革有限公司的法定代表人均为张启升，且同一住所地；
2、快递邮件详情单，用于证明温州永达利合成革有限公司员工已经签收上诉人寄送的函件；
3、新世纪商务大厦A幢802室房屋权属登记信息，用于证明2011年11月3日涉案房屋尚未办理权属登记；
同时，上诉人申请证人陈某、林某甲、徐某、林某乙四人出庭作证。
对上述证据，被上诉人温州新神州贸易有限公司质证后认为，对证据1、3的真实性没有异议，对证据2有异议，被上诉人没有收到该快递邮件，也无法知晓邮件内容。对证人证言的内容，被上诉人持有异议。
本院认为，对上述证据1、3的真实性予以认定，对于证据2，被上诉人否认签收为其员工，且上诉人在二审中并未就函件的证明对象提出明确主张，故对该事实与案件缺乏关联，不予认定。此外，庭审中证人陈述内容模糊不清，陈述内容与案件法律事实关联不大，且上述证人多为上诉人及其关联企业的员工或业务关联人，故对上述证言二审不予采信。此外，对上诉人二审提供证据目录中的其他材料，因部分不属于新证据或与案件明显缺乏关联，本院不作评述。二审中，被上诉人温州新神州贸易有限公司没有提供新的证据。
经审理，本院二审认定的事实与原判认定的一致。
本院认为，双方于2011年5月12日订立的房屋租赁合同，属双方真实意思表示，合法有效，并已实际履行。被上诉人交付租赁物时，房屋虽未经验收合格，但涉案房屋已于2011年11月28日验收合格并备案。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案房屋租赁合同应认定为有效。期间，上诉人未依据该《解释》第八条的规定请求解除合同。同时，根据该《解释》第五条之规定，即便房屋租赁合同无效，当事人仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，上诉人主张租赁合同无效以及被上诉人违法法律强制性规定构成违约的上诉理由不成，本院不予支持。根据房屋租赁合同约定，拖欠租金累计一个月以上的，出租人有权终止合同，收回房屋。本案上诉人至2011年11月22日未付当期的半年租金，已累计超过一个月，故经被上诉人依法通知催告后，应确认本案房屋租赁合同已经解除。原判对此认定，于法有据，二审予以确认。上诉人主张因出租人停水停电、未提供安全保障义务的理由，与租赁合同约定内容不符，本院不予支持。此外，涉案房屋已由相关部门出具证明，并于2011年11月28日验收合格，期间，已有其他入驻企业办理了工商变更登记手续，且上诉人也没有提供充分的证据证明其曾要求被上诉人提供工商变更登记的相关材料，故其一审主张被上诉人违约并赔偿其相应损失的原审反诉请求，理由不足，原判不予支持，亦无不当。经审查，原审法院审判程序并无不当，上诉人认为原判程序违法的上诉理由不成立，二审不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37718.30元，由上诉人北京德信腾飞废旧物资回收有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨宗波
审判员 郑文平
审判员 苏子文
二〇一三年一月八日
书记员 黄百隆