云南省开远市人民法院民 事 判 决 书（2015）开民二初字第00455号原告云南中和房地产开发经营有限公司。住所地：云南省昆明市。法定代表人孙汉平，该公司总经理。组织机构代码：7816XXXX-X。委托代理人邹晓芸，云南云誉律师事务所律师，代理权限特别授权代理。被告云南宝豪仕家居管理有限公司。住所地：云南省开远市。法定代表人海倞源，该公司总经理。原告云南中和房地产开发经营有限公司（以下简称云南中和公司）与被告云南宝豪仕家居管理有限公司（以下简称云南宝豪仕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告云南中和公司的委托代理人邹晓芸，被告云南宝豪仕公司的法定代表人海倞源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云南中和公司诉称，原、被告双方经协商一致，于2013年1月28日签订了《101大厦商业用房委托经营管理合同》，合同约定，由被告承租101大厦一至三层商场，租期15年，租金每半年支付一次。但在合同履行过程中被告多次欠缴租金高达4419741.6元，经原告多次催收未果。2015年4月10日原告无奈与被告经协商达成解除合同的协议书，该协议书约定被告与各商户签订的承包及租赁合同由原告继续履行，被告方在101大厦一至三层所做的公共过道及吊顶等建设归原告所有，另约定所有商户由被告收取的各种保证金、押金共计213600元，2015年7月1日后的租金135150元由被告于2015年6月30日前一次性移交给原告，一至三层水电费由被告承担3万元，于2015年6月30日一次性付清。至今为止被告未履行协议书义务，构成根本性违约，协议书约定的违约金为50000元。综上所述，为维护原告的合法权益不受侵犯，根据民事诉讼法及合同法的相关规定，特起诉请求判令：1、被告履行双方于2015年4月10日签订的协议书，由被告立即移交协议书约定经济给付义务共计428750元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告云南宝豪仕公司辩称，2012年7月30日的第一份合同中就说明了要将相关消防验收手续提供给我们，但被答辩人直至2013年9月29日才收到消防验收通知书，这中间拖延了14个月，而当时约定标的物移交后还有7个月的免租期，因此答辩人认为应该是2014年10月份才开始给付租金，而被答辩人认为答辩人欠其400多万的租金，是不合理没有事实依据的。在整个合同履行期间，被答辩人没有与答辩人进行协商，而是请社会上的人员干扰答辩人的经营管理，致使答辩人无法继续经营管理，才于2015年4月10日与被答辩人协商达成协议，而被答辩人在达成协议后并没有履行协议中的支付9家返租户的租金，导致这9家返租户对答辩人进行骚扰及辱骂。答辩人面对这种情形不得不拖延给付被答辩人的协议部分。依此希望被答辩人先把返租户的租金支付完毕后答辩人再来履行协议中应移交被答辩人的费用。答辩人希望被答辩人与答辩人及返租户三方一起来协商，面对面结算清楚。故此，是被答辩人违约，答辩人不应支付50000元的违约金。2014年3月23日，恒洁卫具、大发宝才进行重新招商，2014年3月26日签订的合同，市交一年送一年的合同，这个不存在退还租金的事由。原告云南中和公司为证明其主张向本院提交如下证据：第一组证据《租赁意向书》、《房屋租赁合同》、《101大厦商用房委托经营管理合同》、《委托管理协议补充合同》复印件各一份，证明原告云南中和公司曾将101大厦商用房出租给被告云南宝豪仕公司；第二组证据《协议书》复印件一份，证明原告云南中和公司与被告云南宝豪仕公司已经终止相关合作合同；第三组证据《款项清单》，证明被告未能按协议约定支付原告的保证金、装修押金、租金总额；第四组证据《15家商铺的票据清单》复印件，证明被告曾收取的15家商户的保证金、押金、租金等费用。经质证，被告云南宝豪仕公司对原告提交的证据认为，对证据一组《租赁意向书》、《房屋租赁合同》、《101大厦商用房委托经营管理合同》、《委托管理协议补充合同》、二组《协议书》和四组《15家商铺的票据清单》的真实性、合法性、关联性无异议，对证据三组《款项清单》中涉及恒洁卫具、大发宝的租金有异议，因为这两家的政策是租一年免一年的，故此应去掉这两家的租金，其他得金额没有异议。被告云南宝豪仕公司未向法庭提交证据。通过双方当事人对上述证据的举证、质证，本院认为：原告提供的证据一组、二组、四组，真实合法有效，能够证实原、被告之间曾是租赁关系，后又解除了租赁关系以及被告收取了15家商铺保证金、装修押金、租金等费用的事实，本院予以采信；证据三组《款项清单》中，除涉及恒洁卫具、大发宝的房租管理费与证据四组《15家商铺的票据清单》的记录不吻合，本院不予采信外，其他商户的各项费用本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：本案原告云南中和公司系云南省开远市101大厦的房地产开发商。2012年7月30日原告云南中和公司与被告云南宝豪仕公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将101大厦100㎡的商铺出租给被告办公。2013年1月28日原、被告双方又签订了《101大厦商业用房委托经营管理合同》及《委托管理合同补充协议》，该合同约定原告将其拥有的开远市建设东路101大厦一层商铺（建筑面积3419.76㎡）经营管理权委托给被告，本合同商场租赁期为15年；租金标准按1-3年每平方米30元，第4年每平方米40元，5至15年以实际租赁租金为准，原、被告按9:1分成，原告的9成，被告的1成等等；正常的免租期应当自2013年3月1日至2013年9月30日；因原告未能按所签订协议交付经营管理标的物，2013年9月份的租金全部作为被告的补偿金等等。2015年4月10日原、被告双方签订了《协议书》，该协议书约定：“一、甲（原告）、乙（被告）双方自愿终止双方就101大厦1-3层商业区所签订的《租赁意向书》、《房屋租赁合同》、《101大厦商业用房委托经营管理合同》、《委托管理协议补充合同》，终止履行上述合同所涉及的全部合同权利义务；二、甲、乙双方在履行上述合同过程中均有过失，造成双方损失重大，经协商：1、甲方不在向乙方收取《租赁意向书》、《房屋租赁合同》、《101大厦商业用房委托经营管理合同》、《委托经营管理协议补充合同》应缴纳的全部房屋租金。2、乙方不再向甲方提出任何损失赔偿要求，因本项目导致的乙方的经济损失由乙方自行承担。······4、截止2015年4月10日止，乙方与101大厦1-3层共17家商户签订了《承包合同》、《租赁合同》。现甲、乙双反均同意，乙方与17家商户签订的所有合同维持不变，由甲方继续全面履行17家商户的全部合同，并承担乙方的全部义务；5、2015年6月30日前101大厦1-3层17家商户依合同应缴纳的租金归乙方所有；2015年6月30日后101大厦1-3层17家商户依据合同应缴纳的租金归甲方所有。乙方于2015年6月30日前向甲方退还已收取的17家商户已缴纳的合同保证金、装修押金以及已收取的2015年6月30日后的租金（其中六户退租时间延后至2015年8月31日）。6、截止本合同签订之日，甲、乙双方确认101大厦1-3层水电费用共计约7万元，由乙方承担3万元（于2015年6月30日前一次性付清），其余部分由甲方自行承担；······三、截至本协议签订之日止，乙方与101大厦一层业主李某某、吴某某、朱某某、田某某、欧某某、高某某、黄某某、陈某某、王某某等已购房业主签订的《开远市101大厦商铺委托经营管理合同》全部维持不变，由甲方继续全面履行与上述业主签订的《委托经营管理合同》。同时双方约定：2015年4月10日前的合同义务由乙方承担；2015年4月10日后的合同权利义务由甲方承担。四、截止本协议签订之日止，甲、乙双方因本项目产生的各自债权债务由各方自行承担，甲、乙双方均互不再追究相对方任何法律责任。五、违约责任，甲、乙双方任何一方如有违约行为，违约方应向守约方支付违约金5万元。”合同签订后，被告向原告交出了101大厦的经营管理权，但双方就退还被告收取的商户保证金、装修押金以及租金的金额产生分歧，经协商未果，原告遂起诉至本院。另查明，被告收取101大厦商户的合同保证金为147000元、装修押金为37000元、广告治价费12000元、房租管理费58441.92元（其中恒洁卫具管理费为18313.92元、大发宝管理费为40128元）、2015年6月30日后的租金60082.07元（其中恒洁卫具为9个月租金35197.07元、乐视TV为4个月租金13569元、蓝谷智能橱柜为2个月租金6458元、兰舍硅藻泥为2个月租金4858元）、电表押金17600元，合计332123.99元。原、被告双方于2015年4月10日签订的《协议书》中涉及的李某某、吴某某、朱某某、田某某、欧某某、高某某、黄某某、陈某某、王某某9名一层业主均系向原告购买了101大厦一层商铺的所有权人，该9名商铺业主均与被告签订了《开远市101大厦商铺委托经营管理合同》，其所涉及的租金均不在本案原告的起诉范围内，即本案原告所起诉请求的租金部分未涉及9名商铺业主的租金。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告因开远市101大厦商业用房而签订的《租赁意向书》、《房屋租赁合同》、《101大厦商业用房委托经营管理合同》、《委托经营管理协议补充合同》符合租赁合同的构成要件，双方之间形成租赁合同关系，而为解除以上合同关系而签订的《协议书》也属于租赁合同关系的范畴。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定“依法成立的合同，自成立时生效。”本案原、被告双方签订的《协议书》不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案原、被告应当按照双方签订的《协议书》约定全面履行自己的义务，即本案被告应当按照《协议书》中第二大项的第4至6小项的约定履行义务，但本案原告除请求按《协议书》所约定的被告应当退还合同保证金、装修押金、租金及负担3万元水电费外，还要求退还广告治价费、房租管理费、电表押金，且原、被告双方又都认可房租管理费与租金不是同一种费用。由此，原、被告双方在《协议书》中对于应退还的费用范围约定是不明确或没有约定，这也是双方在本案中产生争议的缘由。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定“合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案原、被告双方所签订的《协议书》是解除原、被告双方租赁关系的协议，从协议约定的应退还合同保证金、装修押金、租金的性质上看，都属于暂存款或以后发生的费用，而广告治价费属于以后将产生的费用、电表押金属于暂存款，故本院认为这两项费用应属于应退还原告的费用，这也符合原、被告双方解除合同关系的目的以及交易习惯，原告要求合同保证金、装修押金、租金、广告治价费、电表押金以及3万元的水电费应由被告支付给原告的主张，本院予以支持。对于租金管理费，原、被告双方都认可是人工费用、宣传和广告投入及管理的费用，这项费用属于在进行经营管理过程中产生的费用，本院认为属于不应退还的范畴，原告主张此项费用予以退还，本院不予支持。综上，本院对于原告的诉讼请求部分予以支持，即被告应将合同保证金为147000元、装修押金为37000元、广告治价费12000元、2015年6月30日后的租金60082.07元（其中恒洁卫具为9个月租金35197.07元、乐视TV为4个月租金13569元、蓝谷智能橱柜为2个月租金6458元、兰舍硅藻泥为2个月租金4858元）、电表押金17600元、水电费30000元，以上合计303682.07元支付给原告。至于被告主张恒洁卫具、大发宝两家商户按招商时签订的合同应是收第一年租金免第二年租金，不存在退还原告租金的理由，因被告对其主张的未能举证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故对于被告主张恒洁卫具、大发宝两家商户按招商时签订的合同应是收第一年租金免第二年租金，不存在退还原告租金的抗辩理由，本院不予支持。关于该《协议书》中对于9名101大厦一层商铺业主的租金问题，因属另外一个法律关系，应另案处理。关于本案被告是否存在违约的问题，因本案原、被告双方在签订合同时未能对合同内容进行谨慎审查，造成所签订的合同在某些主要条款上出现效力待定、约定不明确或没有约定，进而使原、被告双方在履行合同时产生分歧，形成目前的局面，归根结底原、被告双方都有责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”故本案原告要求被告承担5万元的违约责任，本院不予支持。综上所述，本案事实清楚，证据充分。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十一条、第一百二十条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告云南宝豪仕家居管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告云南中和房地产开发经营有限公司合同保证金、装修押金、广告治价费、2015年6月30日后的租金、电表押金及水电费共计人民币303682.07元。二、驳回原告云南中和房地产开发经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7731元，由原告云南中和房地产开发经营有限公司负担2319元，被告云南宝豪仕家居管理有限公司负担5412元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  黄健秋人民陪审员  谢裕恒人民陪审员  李春梅二〇一六年三月二十八日书 记 员  许妙容