浙江省金华市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）浙金商终字第1682号
上诉人（原审原告）：吴泽富。
委托代理人：陈国群。
被上诉人（原审被告）：金子钢。
委托代理人：骆忠红。
委托代理人：徐艳飞。
上诉人吴泽富为与被上诉人金子钢委托合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2013）金永廿三里商初字第532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年，原告经被告介绍购买位于山东烟台龙口的东海19克拉公寓。2011年8月14日，原告（认购方）与烟台海铭置业有限公司、青岛辰星置业有限公司（出售方）签订《东海19克拉商品房认购书》一份，其中载明认购价总金额为558000元。同日，原告向被告交付2万元。2011年8月19日，被告向原告出具《承诺书》一份，其中载明：“客户吴泽富于2011年8月14日预定了龙口19克拉公寓，如果证件没有（土地证、规划证等），金子钢负责退回已交房款。”。2011年8月21日，原告以银行转账方式向被告交付259000元。2012年6月23日，原告（乙方）与烟台海铭置业有限公司（甲方）签订《协议》一份，载明：“经甲乙双方平等协商，达成如下协议：1、乙方购买甲方开发的东海19克拉A－0530号，乙方已交诚意金贰拾柒万玖仟元，因规划设计变更，至今未开工建设。2、2012年10月31日甲方此项目若不开工，甲方按乙方从交款之日起已交款的银行同期贷款利息2倍赔付乙方，并返还本金；若乙方继续保留此房源，需留伍万元诚意金，以享受原购买价格。3、东海19克拉工期3年，包括半年酒店管理筹备期，如未按时交付，同样按照上述第二条赔付。4、若乙方保留此房源，任何时间可差价出售，但须交8.5%的税金。5、若乙方购房时付款方式为按揭，在封顶之日改为一次性且交齐全款，则仍可享受一次性优惠价格。6、乙方剩余房款待本建筑封顶之日交齐，双方互不追究违约责任。7、此协议受法律保护。”。2013年5月29日，原告（乙方）与烟台海铭置业有限公司、青岛辰星置业有限公司（甲方）签订《协议书》一份，其中载明：“乙方于2011年8月14日购买了龙口东海19克拉，已交诚意金279000.00元，由于东海19克拉项目至今未开工，经甲乙双方协商一致达成以下共识：乙方预留2万元作为诚意金预定东海19克拉原选定房源，剩余房款人民币259000.00元（贰拾伍万玖仟元正）甲方于2013年7月28日前退还到乙方账户。乙方将所交房款额所产生的利息55800元作为保留房源诚意金，房价按原认购书不变。甲方于2014年5月30日前办理完填海及相关手续并大面积开工，乙方将诚意金冲抵房款，并且须在工程达到预售条件时按照原付款方式缴纳所选房源的房款；若东海19克拉在此时间内未经国家有关部门批准且未开工，甲方须退还诚意金人民币75800元（柒万伍仟捌佰元正）。此协议一式两份，甲乙双方各一份，具有同等法律效力。”。2013年9月10日，原告诉至法院。被告则认为：自己相当于烟台海铭置业有限公司与原告的中间人，当时从事本案所涉业务时，曾从烟台海铭置业有限公司处获得报酬。
原审原告吴泽富于2013年9月10日向原审法院起诉，请求判令：判令被告返还款项279000元并赔偿利息损失58800元。
原审被告金子钢答辩称：1、原告是与烟台海铭置业有限公司签订的商品房认购书，被告并非购房合同的相对方，退款义务不在被告，而在烟台海铭置业有限公司。2、原告承认其委托被告购买东海19克拉公寓，本案系委托合同纠纷，被告已积极履行委托义务，在得知该项目无法正常运作后，被告先后于2012年6月23日、2013年5月29日两次陪同原告前往烟台海铭置业有限公司与该公司协商退款事项，而且原告与烟台海铭置业有限公司达成协议并签订两份协议书，该两份协议书的内容是关于退款事项，被告作为委托人其已经履行了介入权，此时购房合同的相对方为原告与烟台海铭置业有限公司。3、被告承诺负责退回已交房款的真实意思表示为由被告办理退款手续，而被告在得知房地产项目无法正常运作后，积极与原告及烟台海铭置业有限公司协商退款事项。从原告与烟台海铭置业有限公司达成的两份协议书可以看出，被告已经完成委托义务，不需要承担向原告返还购房款及利息损失的义务。
原审法院审理认为：虽然原告认为自己与被告之间存在委托关系，但结合被告陈述，本案被告实际应为居间人。2011年8月19日被告出具的《承诺书》系其真实意思表示，且内容也未违反法律规定，应认定合法有效。该《承诺书》应理解为如果没有土地证、规划证等证件，则由被告负责从房地产公司退回已交房款后再交还给原告。但之后原告又于2012年6月23日、2013年5月29日两次与房地产公司签订协议，对所预交的279000元购房款重新进行了约定处理，应认定原告已改变由被告负责从房地产公司退回已交房款后再交还给原告的处理方式，现原告在其与房地产公司进行重新约定后又根据之前的《承诺书》向被告主张返还预交的购房款依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第五十八条、第八十四条之规定，判决：驳回原告吴泽富的诉讼请求。案件受理费3184元，保全费2209元，合计5393元，由原告吴泽富负担。
上诉人吴泽富不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：2011年5、6月间，上诉人经被上诉人介绍购买烟台海铭置业有限公司开发的东海19克拉公寓。2011年8月19日，经上诉人要求，被上诉人书面承诺：如果东海19克拉公寓项目没有取得土地证、规划证等法定手续，由被上诉人负责退还购房款。在该承诺基础上，上诉人委托被上诉人支付了购房款。因合同一直没有履行，上诉人与烟台海铭置业有限公司于2013年5月29日解除商品房交付的权利、义务，明确烟台海铭置业有限公司应于2013年7月25日前退还其购房款259000元人民币。事后经证实，东海19克拉公寓项目没有合法审批手续。其向被上诉人主张权利未果，于2013年8月12日向义乌市人民法院针对被上诉人提起诉讼。原判认为被上诉人出具的《承诺书》合法有效，但上诉人于2013年5月29日与房地产公司签订协议，对所预交的279000元购房款重新进行了约定处理，应认定其已改变由被上诉人负责到房地产公司退回已交房款后再交还给其的处理方式，以此为由驳回其诉讼请求。原判的该认定系未能正确分析其与被上诉人之间确定的权利义务关系，把实体权利、义务的配置转化为购房款处理方式的程序问题，在此基础上作出的判决缺乏实质性法律依据。原判认定其与被上诉人之间存在居间法律关系，但忽视了被上诉人出具的《承诺书》的法律意义。被上诉人接受烟台海铭置业有限公司的委托，推销房地产项目，为了促成交易出具了《承诺书》，该《承诺书》在法律上系一种保证形式。其系在该保证的基础上，委托被上诉人支付购房款，因此，被上诉人的保证义务跟上诉人与烟台海铭置业有限公司之间签订的商品房买卖合同相关。如烟台海铭置业有限公司未能交付商品房，被上诉人在烟台海铭置业有限公司退还购房款的义务范围内承担保证责任，这是实体上的义务而非原判所认为的购房款的处理方式。从法律层面上讲，上诉人与烟台海铭置业有限公司于2012年6月23日所签订的协议是双方对交付商品房的可行性及期限的设定，没有形成对2011年8月14日协议的本质变更。2013年5月29日所签订的协议双方解除了交付商品房交付的权利义务，同时明确烟台海铭置业有限公司应于2013年7月25日前退还上诉人购房款259000元人，在该份协议中上诉人亦未免除被上诉人的保证义务，故此，上诉人可以诉请被上诉人返还259000元购房款。综上所述，请求二审法院撤销原判或依法改判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人金子钢答辩称：1、原判认定上诉人向案外人烟台海铭置业有限公司及青岛辰星置业有限公司购买商品房的过程中，被上诉人处于居间人的地位，根据双方在一审中的陈述及举证情况来看，该认定符合案件客观事实。2、关于被上诉人出具的承诺书的定性问题，是双方争议的焦点。其认为承诺书应该是被上诉人作为居间人在房屋买受人提出要求的情况下，承诺为其代办退还已付购房款的事宜。该理解符合居间人的身份，也是被上诉人当时的真实意思表示。更何况上诉人在2013年5月29日与房屋出卖人之间达成了明确约定，明确由上诉人自行向房屋出卖人退还其交付的诚意金259000元，留下的2万元诚意金本金加利息55800元继续作为上诉人购买商品房的诚意金，到2014年5月30日前再来决定继续履行房屋买卖合同还是终止合同履行。退还诚意金的责任主体是案外人即房屋出卖人。上诉人主张承诺书是被上诉人作为保证的意思表示，该理解错误。按照《中华人民共和国担保法》第六条的规定，本案中被上诉人出具的承诺书内容仅仅明确：假如上诉人购买的楼盘未能取得相关证书的话，由被上诉人负责帮助退回其房款，而并没有约定假如房屋的出卖人不退还房款，由被上诉人承担保证责任。故被上诉人出具的承诺书并非是保证的意思表示。原判对相关法律关系的认定以及承诺书的认定正确，实体处理亦正确，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人吴泽富在二审当中提供了如下证据：1、录音及整理资料各一份，用以证明被上诉人金子钢承认系其与上诉人一起去案外人那里签了两份协议，该两份协议签订后，被上诉人金子钢承认他还是负有退还本金的义务。2、收条原件一份，用以证明两次办理购房及退款手续都是金子钢亲自去办理。
经质证，被上诉人金子钢对上述证据提出如下质证意见：
1、对证据1，该证据不属于新证据，不同意质证。且对该证据的真实性和完整性均有异议：不清楚与被上诉人通话的通话人的具体身份，当中的一些内容不真实，亦不能排除上诉人对该录音进行剪辑、重新处理的可能；对该证据的合法性和关联性均有异议，该录音当中多带有诱导性发问，故通话内容未能完整体现出被上诉人的真实意思，不具有合法性。且被上诉人只是表达了会负责帮上诉人到开发商处退回购房款，并未说自已会把购房款退给上诉人，故该录音资料不能证明上诉人欲证明的对象。2、对证据2的真实性没有异议，但对关联性有异议，该收条只是保证青岛辰星置业有限公司盖上合同章，故与本案无任何关联。
对上诉人吴泽富提供的证据，本院认为证据1非新证据，且被上诉人金子钢对该证据的真实性、合法性、关联性和完整性均提出了异议，而上诉人吴泽富又未能提供印证证据，故对该证据本院不予采信；被上诉人金子钢虽对证据2的真实性没有异议，但对关联性提出了异议，提出该证据与本案无任何关联。从该证据的内容来看，该证据并不影响对本案事实的认定，故本院认定该证据的证据效力，但对该证据的证明效力不予认定。
被上诉人金子钢在本院二审审理期间没有新证据提供。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，双方当事人对本案现有证据的真实性均无异议，故均应予确认。从现有证据的内容来看，上诉人吴泽富虽于2012年6月23日才以自己的名义与烟台海铭置业有限公司（甲方）签订《协议》一份，于2013年5月29日与烟台海铭置业有限公司、青岛辰星置业有限公司签订《协议书》一份，但从之前签订《东海19克拉商品房认购书》及《承诺书》的过程来看，在2011年8月19日被上诉人金子钢向吴泽富出具《承诺书》之前的同月14日，吴泽富就以自已的名义与烟台海铭置业有限公司、青岛辰星置业有限公司签订了《东海19克拉商品房认购书》，且被上诉人金子钢亦承认在整个居间牵线过程中如能中介成功，则能从房地产公司处得到相应的报酬。因此，就上述证据来看，在购买本案所涉的东海19克拉商品房活动中双方当事人间存在居间合同关系。原判以上诉人吴泽富在被上诉人金子钢向其出具了《承诺书》后又与房地产公司签订协议，已改变由被上诉人金子钢负责从房地产公司退回已交房款后再交还给上诉人的处理方式，上诉人吴泽富再依据《承诺书》向被上诉人主张返还预交的购房款依据不足为由，驳回上诉人吴泽富的诉讼请求不妥。被上诉人金子钢于2011年8月19日出具的《承诺书》载明“如果证件没有（土地证、规划证等），金子钢负责退回已交房款。”等内容，而2013年5月29日上诉人吴泽富与烟台海铭置业有限公司、青岛辰星置业有限公司签订的《协议书》载明“甲方（烟台海铭置业有限公司、青岛辰星置业有限公司）于2014年5月30日前办理完填海及相关手续并大面积开工，乙方（吴泽富）将诚意金冲抵房款”及“若东海19克拉在此时间内未经国家有关部门批准且未开工，甲方须退还诚意金人民币75800元（柒万伍仟捌佰元正）”等内容，从该两份证据的内容来看，被上诉人金子钢承诺的“负责退回已交房款”的前提条件“如果证件没有（土地证、规划证等）”如要实现，则至少要在涉案的房地产公司烟台海铭置业有限公司、青岛辰星置业有限公司未在2014年5月30日前办理完填海及相关手续并大面积开工的手续才能明确，现该期限并未届满，故上诉人吴泽富提起诉讼的条件并未成就，其起诉不适时，应予驳回。综上，上诉人吴泽富所提的其可依据被上诉人金子钢出具的《承诺书》诉请被上诉人金子钢返还259000元购房款的上诉理由不能成立，本院不予采纳，原判认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百一十九条第一款第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销浙江省义乌市人民法院（2013）金义廿三里商初字第532号民事判决；
二、驳回吴泽富的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李向平
审 判 员 金 莉
代理审判员 李建旭
二〇一四年一月六日
代书 记员 范夏青