湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）湛开法民二初字第132号原告：蔡斌芳，女，汉族，住址广东省湛江市。委托代理人：陈才奋，男，汉族，系原告蔡斌芳的丈夫。被告：梁车发，男，汉族，住址广东省湛江市。委托代理人：梁毅华，男，汉族，系被告梁车发的儿子。委托代理人：黄智，广东粤海律师事务所律师。原告蔡斌芳诉被告梁车发定金合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法由审判员陈华独任审判，于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告蔡斌芳的委托代理人陈才奋、被告梁车发的委托代理人梁毅华、黄智均到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告诉称：经中介人符泽胜和朋友林月莲推荐并见证，原告和被告于2014年6月10日商定，被告自愿将位于湛江经济技术开发区X街道办X村X区X巷X号住宅地转让给原告建房使用，住宅地现状为东西距9.1米、南北距14.6米，占地面积约133平方米。转让条件为：1、被告确保所转让的住宅地转让前全部权属归被告；2、被告确保转让住宅地北面方向约200平方米空地（即转让住宅门前空地，原是村民梁财发家人住宅地，当时建筑物已被拆除）已被征用，不再存有住宅地，也就是转让住宅门口直接面临万达在建商铺；3、转让金1298000元。在商定过程中，原告多次对拟转让住宅地的周围土地使用环境向被告提出释疑要求：即拟转让住宅地北面方向约200平方米空地（原是村民梁财发家人住宅地，当时建筑物已被拆除）是否确保已被征用？是否还有住宅地用途？被告的答复是“空地已被征用，以后不会再建房了”。得到肯定答复后，原告于2014年6月15日交给被告转让住宅地交易定金人民币壹拾万元整（￥100000元）。由于转让合同需被告家庭所有直系成员签名同意，但当时被告多个子女在外地工作学习，被告提出待其子女在国庆期间回家后双方再签订正式住宅地转让合同。此后，原告在住宅地筹建工作过程中，于2014年6月23日发现被告之前所承诺“转让住宅地北面方向约200平方米为空地，已被征用，不会再建住宅”不合事实。据了解，该空地所有权依然属于村民梁财发家人所有，并不是已征用空地。在原告发现问题后，立即要求被告作出对“空地”存在问题的解释，得到的答复是“该‘空地’仍是村民梁财发家人所有的住宅地，政府只征用其地面建筑物。”鉴于所转让的住宅地由原来的“直接面临万达商铺”变为“村内后巷住宅地”，导致住宅地价值发生巨大变化，原告多次向被告提出面谈交涉，但被告多次以种种借口推诿拖延至2015年4月11日。2015年4月11日晚，双方当事人在见证人王某某、林某某、李某某、郑某某、梁毅华的见证下，双方再次对该住宅地交易价格进行商议。在商议过程中，被告首先承认所承诺的“转让住宅地北面方向为空地，已被征用，不会再建住宅”事实，但最后由于双方期望价格出现较大差异，协商失败。当时原告向被告提出返还交易住宅地定金和赔偿相应损失时，被告一口拒绝。鉴于以上事实，被告具有故意掩盖事实，具有欺骗原告意图。根据相关法律规定，被告应当承担民事责任，原告有权要求被告双倍返还定金，并赔偿由此造成原告的一切经济损失。综上，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告双倍返还原告定金共200000元；2、被告承担本案诉讼费用。原告在庭审中增加诉讼请求：被告赔偿原告直接经济损失69520元。被告辩称：一、被告不存在故意掩盖事实，欺骗原告的意图。被告没有承诺过拟转让住宅地北面方向约200平方米的空地已被征用，以后不会再建房。被告对原告的承诺是北向300平方米空地及湛江万达地产规划路，对转让的X村X区X巷X号住宅地拥有权属，确保不存在任何权属和经济纠纷。二、蓝色版本的《住宅地转让协议书》是双方经过多次协商，达成一致意见的协议。被告与原告经过多次协商后，原告才于2014年6月12日将其拟好的蓝色版本的《住宅地转让协议书》交给被告，于是双方于2014年6月14日晚一起在海洋世界吃饭，最终达成了一致的意见即按上述协议去履行，为表示诚意，原告当晚现金给付了50000元给被告，第二天原告又存了50000元至被告的建设银行账号，原告共给付了10万元定金给被告。该协议在当时没有签字是因为被告多名子女在外地工作学习，待子女在国庆回家之后才能正式签字。因此，协议中记载签字时间为2014年10月18日。三、被告没有存在违约行为。原告请求双倍返还原告定金共200000元没有事实与法律依据。被告收取的是立约定金，现在是原告无正当理由而拒绝签订《住宅地转让协议书》，继续受让被告的宅基地，违反了诚实信用的基本原则。因此，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”之规定，本案的定金依法不应当退还。四、原告请求被告赔偿直接经济损失69520元没有事实和法律依据，因被告没有任何违约行为，这些费用的产生也不是因为被告的过错。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，为维护被告的合法权益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原、被告双方商定，被告拟将位于湛江经济技术开发区X街道办X村X区X巷X号宅基地转让给原告。双方拟定了《住宅地转让协议书》，约定“一、住宅地的具体范围和规模。……北向约300平方米空地及湛江万达地产规划路。……二、住宅地的转让年限与相关权益：永久转让。……三、住宅地转让金和付款方式。甲方（即被告）住宅地转让金：人民币壹佰贰拾玖万捌仟元整。……四、双方责任。……”由于被告的子女在外工作或学习，该转让协议需被告全家签名同意，故原、被告双方约定待被告子女于国庆回家期间正式签订该《住宅地转让协议书》。在等待签订协议书期间，原告分别于2014年6月14日、6月15日各交付50000元共计100000元予被告，被告出具收据，记载“今收到蔡斌芳交来X村X区X巷X号梁车发住宅地转让金定金人民币壹拾万元整。转让住宅地东西距9米，南北距15米，规划建筑占地面积129平方米，总转让金为人民币壹佰贰拾玖万捌仟元整。收款人（签名）：梁车发2014年6月15日”。之后，原告经了解发现，协议书中“北向约300平方米空地及湛江万达地产规划路”中的“空地”属于其他村民所有，并非原告理解的“已征用空地”，遂找被告核实，被告答复该“空地”系村民梁财发家人所有的宅基地，政府征用的是其地面建筑物。原告认为“空地”的实际情况与其期望情况不一致，遂与被告进行磋商交涉，但无果。遂诉至本院。另查明，被告为霞海村村民，原告非霞海村村民。以上事实，有身份证、收据、证明、宗地图、《住宅地转让协议书》以及庭审笔录等证据，予以佐证。本院认为：本案系定金合同纠纷。原、被告双方为签订《住宅地转让协议书》进行了磋商，为了保证该协议的签订，原告交付了定金100000元给被告，被告开具了收据给原告，根据《中华人民共和国担保法》第九十条：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”的规定，原、被告之间定金合同成立并生效。本案定金属于立约定金，该定金合同为担保合同。根据《中华人民共和国担保法》第五条：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”的规定，该定金合同即从合同的效力还取决于主合同即原告与被告之间的《住宅转让协议书》的效力。本案中，该《住宅转让协议书》并未签订。未签订的原因在于原、被告双方就《住宅转让协议书》条款协商未能达成一致意见，双方对于《住宅转让协议书》关于住宅地的具体范围和规模的约定中“北向约300平方米空地”的“空地”的理解各异：原告认为“空地”意为“已被征用，不存在住宅地”；被告认为“空地”意为“地面上没有建房”。原告主张被告口头承诺该空地为“不存在住宅地”即双方对于该协议书条款的理解认知一致，但未能提供证据予以证明。故最终导致不能签订该协议书的原因在于原、被告双方对于合同一般条款的理解认知不一致，责任不能归责于双方。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”及依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”的规定，原、被告就合同条款不能达成一致意见导致主合同未能签订，不可归责于任何一方当事人，被告应当将定金返还原告。故原告诉求被告双倍返还定金的主张，本院予以部分支持，被告应当将定金100000元返还原告。另，原告诉求被告赔偿直接经济损失的主张，未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应承担不利后果，本院对该主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第五条、第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告梁车发返还原告蔡斌芳定金100000元；二、驳回原告蔡斌芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元，减半收取即2150元，由被告梁车发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本一式4份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 陈 华二〇一五年八月四日书记员 刘艳君附：相关法律条文《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。