广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终23415号
上诉人（原审原告）：赵渊，女，汉族，1971年9月5日出生，住所地：广东省深圳市南山区，
委托诉讼代理人：俞飞，广东君强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈佳，广东君强律师事务所实习律师。
上诉人（原审第三人）：代文荣，男，汉族，1984年7月5日出生，住所地：陕西省武功县，
委托诉讼代理人：俞飞，广东君强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈佳，广东君强律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：郭庆兰，女，1947年4月25日出生，香港永久性居民，
委托诉讼代理人：蒋卫东，广东鹏鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：谢奇骏，男，1940年3月6日出生，香港永久性居民，
委托诉讼代理人：吴元安，广东鼎方律师事务所律师。
上诉人赵渊、代文荣因与被上诉人郭庆兰、谢奇骏房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法前民初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人赵渊、代文荣上诉请求：1、撤销深圳市南山区人民法院(2015)深南法前民初字第14号民事判决第二项的判决，依法改判郭庆兰、谢奇骏继续履行合同，协助将位于深圳市南山区铜鼓路深房地字第××号城市SG花园9栋103室过户给代文荣；2、请求判决郭庆兰、谢奇骏承担本案一审及二审全部诉讼费用。
上诉事实与理由：一、一审法院判决未说明认定事实的理由。一审法院判决认定谢奇骏系涉案房产的共同共有人，并未说明认定该事实的理由。而根据《中华人民共和国民事诉讼法》第152条的规定，判决书内容应当包括判决认定的事实和理由。因此，一审法院认定该事实，并据此认为涉案房屋登记在夫妻一方即郭庆兰名下，郭庆兰自行出售登记在其名下的房产，未取得房产共有人即谢奇骏的同意而驳回赵渊、代文荣请求继续履行合同并要求协助办理房屋权属转移登记的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，严重违反了诉讼程序，造成事实认定错误。二、谢奇骏无证据证明其为房产共同共有人。1、谢奇骏无证据证明其与郭庆兰夫妻关系存续。郭庆兰、谢奇骏出具的结婚证书仅能证明2013年3月19日出具声明书时郭庆兰与谢奇骏存在夫妻关系，并不能证明2014年10月19日出售房产时其夫妻关系仍然存续，谢奇骏无证据证明其为房产共同共有人。2、谢奇骏不是房产证上的产权人。房产证上已载明郭庆兰对涉案房产享有lOO%份额，公证的授权委托书亦己载明郭庆兰享有完全产权。《中华人民共和国公证法》第36条的规定，“经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据。”而谢奇骏并非房产证上的产权人，公证的授权委托书亦显示郭庆兰享有完全产权，故谢奇骏并非房产共同共有人。3、谢奇骏主张适用大陆法认定涉案房产属于夫妻共同财产缺乏依据。郭庆兰与谢奇骏于1966年6月22日在香港以习俗形式结婚，后于1996年7月19日在香港蒲岗登记处注册结婚手续，双方均为香港特别行政区居民，其夫妻财产关系应适用香港特别行政区的法律。根据香港法例2.1的规定，夫妻财产所有权是指男女婚后对其财产享有占有、使用、收益、处分权的法律制度，简称夫妻财产制。香港采用夫妻分别财产制，是指夫妻双方对其婚前财产和婚后财产各自保留其财产所有权的制度。香港法例2.2《已婚者地位条例>第182章第3条关于已婚女性的能力的规定，已婚女性犹如未婚时一样，有取得、持有及处置财产的能力，就侵权行为、合约或义务而言，有自我承担责任及被委以责任的能力。《已婚者地位条例》第182章第4条关于已婚女性的财产的规定，已婚女性已取得或正取得的财产，或已转予或正转予该已婚女性的财产，须全归该女性所拥有，犹如未婚时一样，该财产并可据此而予以处置。因此，根据香港特别行政区的法律规定，夫妻各自享有各自独立的财产权利，涉案房产属于郭庆兰的个人财产，且房产证上己载明郭庆兰享有lOO%份额，谢奇骏并非涉案房产共同共有人，一审法院适用法律错误，认定事实错误。三、赵渊、代文荣有理由相信出售涉案房产系郭庆兰与谢奇骏的共同意思表示。1、代理人谢锦L代理郭庆兰出售涉案房产事宜出具了公证的授权委托书和声明书，声明书明确附注有：此文件仅限用于在中国广东省深圳市办理房产事宜之用。办理房产事宜包括购买、出售等有关房产的一切事宜。且声明书签订时间为2013年2月19日，公证的授权委托书签订时间为2013年2月28日，二者相差不到10天，表明此声明书系特意为办理出售房产事宜而出具。谢奇骏作为声明书的主体，且声明书附有其身份证，赵渊、代文荣有理由根据声明书相信谢奇骏对出售房产事宜知情。2、代理人谢锦L系婚生儿子足以说明谢奇骏知情。代理人谢锦L作为郭庆兰与谢奇骏的婚生儿子处理房产事宜，且郭庆兰称出售涉案房产是为了资金急用，已另行向亲友借款。赵渊、代文荣有理由相信出售房产、甚至向亲友借款是其一家人的共同决定，并基于对儿子的共同信赖委托其为代理人处理涉案房产，其一家人必然就此重要事项相互沟通并达成一致。且其无证据证明夫妻不和、父子关系不和，一家人之间就该等重要事项互不沟通也不符合实际，故赵渊、代文荣有理由相信谢奇骏对出售涉案房产事宜知情。根据《中华人民共和国婚姻法》第17条和最高人民法院《关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（一）》第17条关于“（一）因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，即使涉案房产属于郭庆兰与谢奇骏的共同财产，郭庆兰称出售涉案房产是为了资金周转，显然系因日常生活而处理财产，任何一方均有权决定。若非基于日常生活需要，赵渊、代文荣亦有上述充分理由相信出售房产是郭庆兰与谢奇骏的共同意思表示。因此，郭庆兰、谢奇骏不能以夫妻一方不知情或不同意为理由对抗善意购买人赵渊、代文荣，应当承担继续履行合同的义务。
二审期间，上诉人赵渊、代文荣补充其上诉理由称，另案（2016）粤03民终6844号民事判决维持原判，驳回赵渊、代文荣对郭庆兰、谢奇骏关于解除合同的诉讼请求。关于代文荣至今的社保记录，从2010年开始到2016年12月份至今一直在连续缴纳保险。一审法院没有认定谢锦L是郭庆兰、谢奇骏的婚生儿子。谢锦L是签署合同公证的委托代理人，其不是第三人，故郭庆兰、谢奇骏称没有经过其同意有违常理。一审法院没有认定涉案房产就是在《声明书》中所提及的附注标明的房产。谢奇骏是知情的，因为该份证据是郭庆兰、谢奇骏在一审时提交的。但时间截止至2016年12月份，说明我方延续缴纳社保已经五年以上，符合购房条件。
被上诉人郭庆兰辩称，赵渊、代文荣的上诉理由是错误的。没有法律依据。1、一审中对于郭庆兰、谢奇骏夫妻关系已经作出了认定，提供了结婚证明。按照大陆的相关法律规定，涉案房产在大陆，应当适用不动产所在地法律，其房产归为夫妻共同所有。2、我方认为代文荣的出现属于赵渊、代文荣恶意炒房，故意规避国家政策。
被上诉人谢奇骏辩称，1、赵渊、代文荣上诉请求没有事实和法律依据。请求二审法院依法驳回其上诉请求。2、关于本案的法律适用问题：根据中华人民共和国涉外民事关系法律适用法第二十四条的规定，夫妻共同财产当事人可以选择主要财产所在地的法律。在一审时谢奇骏明确提出涉案财产为夫妻共同财产，在一审时因为郭庆兰对夫妻财产的定性没有提出异议，而且赵渊、代文荣在一审时也没有对财产性质提出任何异议，其仅对郭庆兰、谢奇骏婚姻关系提出异议。也就是说赵渊、代文荣对本案在一审适用中国内地的法律没有任何异议，对法律的适用是认可的。而且从赵渊、代文荣在其上诉状中仍然引用了中华人民共和国婚姻法的相关规定，据此确认赵渊、代文荣对本案的法律适用选择了中国大陆内地的法律。根据中华人民共和国涉案民事关系法律三十六条也规定，不动产物权适用不动产所在地法律，从该点可以看出本案的法律适用应当适用我国内地的相关法律规定。关于公证声明书的问题，赵渊、代文荣在上诉状中也已经提到，我方认为公证委托书只是证明谢奇骏与郭庆兰的夫妻关系，并不能证明该房产属于郭庆兰一人所有，更不能证明谢奇骏对涉案房产不享有所有权。赵渊、代文荣在一审庭审过程中对郭庆兰与谢奇骏婚姻关系的问题提出质疑，但是没有提交相关的证据予以证明。谢奇骏在一审时也向法庭提交了结婚证原件以及经香港公证部门证明两人为夫妻关系的证明书。如果谢奇骏和郭庆兰现在依然存在婚姻关系，也就认可谢奇骏对涉案房产具有所有权。赵渊、代文荣在上诉状和一审都对婚姻关系提出异议。赵渊、代文荣混淆是非，强词夺理。首先谢奇骏并不是声明书的主体，事实上该份声明书仅是谢奇骏与郭庆兰是夫妻关系的证据。没有注明涉案房产与谢奇骏有关。其次公证授权的委托书也是郭庆兰一人的授权。无论是声明书还是委托书均没有谢奇骏说明。赵渊、代文荣主张有理由相信谢奇骏知情纯属个人的推断，没有事实和法律依据。如果正如赵渊、代文荣所述，谢奇骏可以直接在香港办理房屋买卖的公证书。因此赵渊、代文荣的主张没有任何说服力。谢奇骏认为，赵渊、代文荣在签订房屋买卖合同时也存在一定过失。因此赵渊、代文荣应该与郭庆兰共同承担过失责任。一审法院认定仅由郭庆兰一人承担违约责任显公平，应当予以纠正。从深圳目前的限购政策来看，赵渊不具有购房资格。其将购买的房产转移给第三人代文荣，其行为涉嫌炒房，扰乱了房产市场的正常交易。因此赵渊的购房行为不应该得到法律的支持。
赵渊向一审法院起诉请求：一、郭庆兰继续履行合同，协助将位于深圳市南山区铜鼓路深房地字第××号城市SG花园9栋103室过户给代文荣；二、郭庆兰向赵渊支付违约金人民币286000元；三、郭庆兰承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：郭庆兰系南山区铜鼓路城市SG花园9栋103房产（房产证号：深房地字第××号）权利人，占100%份额，登记日期为2013年2月26日。2013年2月28日，郭庆兰办理（2013）深证字第32741号《公证书》，委托谢锦L办理涉案房产的转让、抵押、赎楼、租赁等事宜。
2014年10月19日，赵渊（买某）与郭庆兰（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方将涉案房产出售给买某，转让价格为143万元。买某同意在合同生效当日向卖方支付定金1万元，在合同生效后1日内向卖方支付定金9万元。定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买某将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买某出具定金收据，卖方拒绝向买某出具定金收据的，不影响定金的生效。卖方收到上述定金后须将该物业之房产证原件及其他产权证明资料放在第三方作为过户之用；上述定金在双方完成交易时自动转为第一部分楼款。第二部分楼款为133万元，买某采取银行按揭付款方式：买某在2014年11月11日前将首期房款33万元（注：此为大概数目，未含定金数额，准确数以银行贷款承诺书和送审评估报告为准）交予第三方或银行资金托管，并办理按揭申请手续。银行承诺贷款并出具“承诺书”（贷款金额必须通得过送审）后三个工作日买某须和第三方落实首期房款金额（多退少补），第二部分楼款总额减去银行承诺贷款之金额为准确的首期款（未含定金部分），如因物业本身或买某条件等原因致使不能达到买某的贷款金额，买某应及时补足首期款，并可预见银行贷款的风险性，随时保证购买房产的足额资金支付，否则视为买某违约；卖方应积极配合买某办理银行贷款手续，否则视为卖方违约。过户转让手续全部办理完毕且买某领取新房产证后3个工作日内，首期房款由托管方付清给卖方；银行承诺贷款部分的房款，在完成抵押登记后由银行直接划入“承诺书”中指定的卖方收款账户，如有赎楼的，须结清赎楼款后划入卖方收款账户。买卖双方与第三方约定在2014年10月25日前到公证处做全权委托公证，并签署相关担保资料；买卖双方在履行合同过程中不得无故撤销公证委托，否则视为违约。赎楼采用担保赎楼【卖方委托担保公司进行赎楼的，不得通知欠款银行或担保公司及第三方停止赎楼，否则视为根本违约；卖方撤销公证委托的须在撤销委托公证书之日起五个工作日内（含当日）自行筹资还清贷款、注销抵押登记，否则视为根本违约；卖方委托担保公司赎楼但无法实现赎楼贷款的，须在签订本合同之日起五十日内（含当日）自行赎楼，注销抵押登记，并将房地产证原件交予买卖双方指定第三方处以便交易用。】委托担保公司赎楼的在银行出具贷款承诺函之日起，或卖方在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起三个工作日内，买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》。交房保证金5000元。如买某未按照本合同约定的期限履行义务（包括但不限于付款等义务），卖方有权要求买某以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买某逾期义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买某支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买某已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务（包括但不限于交房及做委托公证等义务），买某有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。如卖方逾期履行义务超过五日，买某可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买某已支付的定金。附加条款约定：1、卖方143万实收。2、买卖双方共同协商，如其中任何一方违约，需按成交价百分之二十赔付守约方。3、代理人在征得产权人的同意下签订此合同同样具有法律效力。4、签署人可以指定产权人过户。5、客户可以自己找银行做贷款。6、买某只支付和该物业交易有关的公证费和其他应交税费。7、卖方带家私家电出售（其中酒柜和电视带走，其它都送给客户）。及其他条款和内容等。
赵渊分别于2014年10月19日、20日向郭庆兰支付定金1万元、9万元，郭庆兰向赵渊出具相应收款收据。2014年11月11日，代文荣向建设银行深圳南山支行资金托管账户支付330079元。2014年11月18日，建设银行深圳南山支行出具“房易安”交易资金到账回单，载明涉案房产结算资金托管专户（子账户名称：代文荣）金额为33万元。甲方（卖方）郭庆兰、乙方（买某）代文荣与丙方（担保人）深圳市不动产融资担保股份有限公司签署《二手楼赎楼贷款担保委托合同》，载明：甲方因出卖其房产，委托丙方为其向银行申请的赎楼贷款提供担保；乙方为购买房产，委托丙方办理相关事宜。确认甲方自愿出售涉案房产，并已与乙方订立房地产买卖合同；甲方涉案房产原在中国建设银行景苑支行有按揭贷款60万元，目前尚有贷款本息余额587894.94元未还清，甲方为提前偿还涉案房产的原按揭贷款并注销该房产的抵押登记，已向中国建设银行深圳市分行景苑支行申请赎楼贷款，金额为61万元。甲方的申请已获赎楼贷款银行同意，并与赎楼贷款银行订立借款合同。乙方为购买该房产，已向中国建设银行深圳市分行景苑支行申请按揭贷款，贷款金额为人民币100万元，贷款期限为360个月。按揭贷款银行已向乙方出具按揭贷款承诺书。丙方为甲方担保的主债权为甲方与赎楼贷款银行订立的借款合同项下赎楼贷款本金61万元，担保期限3个月。及其他条款和内容。2014年12月5日，中国建设银行深圳市分行景苑支行向郭庆兰出具个人贷款还款凭证，载明郭庆兰向其偿还利息2307.80元、本金587226.07元。同日，该行向郭庆兰出具《结清证明》，载明郭庆兰在该行的个人贷款总额60万元借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2014年12月5日结清。代文荣出具社保参保证明、房屋产权信息查询单、户口本证明其拥有在深圳购房的资质，代文荣表示愿意一次性付清剩余购房款。
一审庭审中，赵渊申请证人秦某出庭作证，秦某，男，汉族，1978年10月5日出生，身份证号码，为深圳市中运房地产经纪有限公司员工（按揭员）。证人称：“2014年11月11日，证人跟买某在银行办理贷款手续，后来业主（郭庆兰）又说不卖了，郭庆兰从担保公司把房产证拿回来了。担保公司帮郭庆兰赎楼，并拿回房产证，后郭庆兰与担保公司结清赎楼款并拿回房产证。”“签订的协议上允许指定人员去办理贷款手续。”并明确在银行办理贷款手续的买某是代文荣。
谢奇骏提交经公证转递的郭庆兰的《声明书》，该声明书载明：郭庆兰于1966年6月22日在香港与谢奇骏以习俗形式结婚，后于1996年7月19日在香港新浦岗婚姻登记处与谢奇骏补办注册结婚手续，现郭庆兰与谢奇骏仍为夫妇关系，郭庆兰与谢奇骏并没有未满十八岁之子女。声明于2013年2月19日作出，附注：此文件仅限用于在中国广东省深圳市办理房产事宜之用。声明书附有经中国委托公证人、香港律师鉴定与文件原本相符的郭庆兰、谢奇骏香港永久性居民身份证及结婚证书复印本。
一审法院另查，（2015）深南法民三初字第427号郭庆兰诉赵渊房屋买卖合同纠纷一案，郭庆兰诉讼请求为：1、解除双方房屋买卖合同；2、赵渊向郭庆兰支付违约金人民币286000元；3、赵渊承担本案诉讼费。2015年10月21日，一审法院作出民事判决，驳回郭庆兰的全部诉讼请求。郭庆兰不服该民事判决，向深圳市中级人民法院提出上诉，截至本案一审庭审之日，该案尚在二审审理过程中。
赵渊提交《催办函》，拟证明其催促郭庆兰履行合同。该《催办函》主要内容为赵渊于2014年12月16日催促郭庆兰代理人谢锦L尽快联系担保公司办理过户手续。郭庆兰对该《催办函》的真实性不予认可。
一审法院认为，赵渊、郭庆兰签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定严格履行各自的义务。关于赵渊主张郭庆兰继续履行双方签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求，因涉案房屋系登记在夫妻一方即郭庆兰名下，郭庆兰自行出售登记在其名下的房产，未取得房产共同共有人即谢奇骏的同意，故赵渊请求继续履行合同并要求协助办理房屋权属转移登记，一审法院不予支持。赵渊、郭庆兰签订《二手房买卖合同》后，赵渊依约履行支付定金及首期房款等义务，但郭庆兰以涉案合同“签署人可以指定产权人过户”约定不明为由，拒不履行合同义务，显系违约。郭庆兰称赵渊存在未办理首期款监管，未办理按揭手续，未获得贷款承诺函，导致双方合同履行出现障碍的情形，但证据显示赵渊已依约办理首期款监管，郭庆兰主张赵渊未办理按揭手续，未获得贷款承诺函亦与郭庆兰签订的《二手楼赎楼贷款担保委托合同》第三条的约定相悖，明显有违诚实信用原则。一审法院认为，郭庆兰作为一个完全民事行为能力人，应对其言行负责，应承担相应的违约责任，故关于赵渊请求郭庆兰支付违约金人民币286000元的诉讼请求，一审法院予以支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郭庆兰于本判决生效之日起十日内向赵渊支付违约金286000元；二、驳回赵渊的其他诉讼请求。一审案件受理费5590元，保全费1950元，由郭庆兰负担。
本院经二审审理查明，一、关于前述另案郭庆兰诉赵渊房屋买卖合同纠纷，郭庆兰上诉至本院，本院审理后认为赵渊指定的过户人代文荣已依约办理了资金监管、按揭贷款等手续，赵渊不存在违约行为，故本院（2016）粤03民中6844号民事判决维持原判，驳回上诉。该民事判决已于2016年10月10日生效。
二、建设银行深圳南山支行于2014年11月18日出具“房易安”交易资金到账回单，载明涉案房产结算资金托管专户（子账户名称：代文荣）金额为33万元，托管期间为三个月。
三、深圳市不动产登记中心于2017年5月11日出具的《购房资格证明》载明：经核查，2017年5月11日，申请人代文荣家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。本案二审期间，代文荣承诺向郭庆兰一次性支付剩余房款。
四、本案二审期间，赵渊向本院提交经公证转递的《法律意见书》，该《法律意见书》载明：香港法例第182章《已婚者地位条例》第4条已婚女性的财产第（1）项规定“除本条例另有规定外，凡（a）于紧接1936年3月20日以前，属已婚女性的专有财产或根据衡平法代其持有作其专有的财产；或（b）于该日以后结婚的女性，在结婚时已拥有或正拥有的财产；或（c）于该日以后，已婚女性已取得或正取得的财产，或已转予或正转予该已婚女性的财产，须全归该女性所拥有，犹如未婚时一样，该财产并可据此而予以处置。”
五、本案二审期间，谢奇骏向本院提交经公证转递的《声明》，该《声明》载明：谢奇骏与郭庆兰经夫妻双方协商，郭庆兰购买位于广东省深圳市××山谷花园××103房屋自购入起，产权归夫妻双方共同所有。该项声明由声明人谢奇骏与声明人郭庆兰于2017年6月9日作出。
六、一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：郭庆兰出卖涉案房产时，涉案房产是否为郭庆兰、谢奇骏的夫妻共同财产、郭庆兰是否有权处分涉案房产以及由此涉案合同能否继续履行的问题。
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条明确规定“夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律。”本案中，郭庆兰、谢奇骏均为香港居民，故其夫妻财产关系的法律适用问题应当依据前述规定来确定准据法；而本案为房屋买卖合同纠纷，郭庆兰、谢奇骏在本案中为利益共同方，此时如仅由其双方协议选择适用准据法，显有悖公平原则；就涉案房产是否为郭庆兰与谢奇骏夫妻共同财产的问题，赵渊、代文荣并不同意郭庆兰、谢奇骏关于适用内地法律的主张，涉案各方就此并未达成一致，故本院认为，对于涉案房产是否为郭庆兰、谢奇骏夫妻共同财产的问题，应适用其双方共同经常居所地香港的法律。
依前述查明事实，根据香港法例第182章《已婚者地位条例》第4条已婚女性的财产第（1）项的规定，香港夫妻之间实行分别财产制，已婚女性婚前或婚后取得的财产归其所有并可据此予以处置。本案中，涉案房产系由郭庆兰购入，并于2013年2月26日登记在郭庆兰个人名下，故涉案房产依法应为郭庆兰个人财产；且从涉案合同的实际履行情况看，郭庆兰单独出具公证《授权委托书》委托谢锦L出卖涉案房产、郭庆兰为处理涉案房产事宜以其个人名义出具《声明书》，前述情形均可看出实际上亦是由郭庆兰单独行使对涉案房产的处分权。据此，本院认为，赵渊、代文荣上诉主张涉案房产系郭庆兰个人财产，具有事实和法律依据，本院予以采纳。原审依据我国婚姻法的相关规定认定涉案房产为郭庆兰、谢奇骏的夫妻共同财产，属适用法律错误，本院予以纠正。
至于前述谢奇骏与郭庆兰于2017年6月9日作出的《声明》，本院认为，本案纠纷发生之前，并未有证据显示郭庆兰与谢奇骏有约定涉案房产系夫妻共同财产，亦未有证据显示郭庆兰与谢奇骏有共同行使对涉案房产的处分权；现在郭庆兰以其个人名义出卖涉案房产且其后拒绝继续履行合同、在另案中诉求解除合同已被驳回的情形下，于本案二审期间，郭庆兰与谢奇骏又作出《声明》称郭庆兰购买的涉案房产自购入起产权即归其双方，显有悖诚信原则，郭庆兰与谢奇骏据此主张郭庆兰出卖涉案房产系无权处分、涉案合同不能继续履行，理据不足，本院不予采纳。
依前述分析，涉案房产为郭庆兰个人所有，其有权处分涉案房产，现涉案合同并未有法律上或事实上不能履行的情形，故赵渊上诉主张继续履行涉案合同，理据充分，本院予以支持。本案中，涉案合同约定赵渊有权指定产权人过户，结合合同履行过程中郭庆兰作为卖方、代文荣作为买某签订《二手楼赎楼贷款担保委托合同》，足以认定由代文荣履行涉案合同、涉案房产过户至代文荣名下系涉案各方一致意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，各方应恪守履行；前述生效的（2016）粤03民中6844号民事判决亦认定由代文荣履行涉案合同、赵渊未存在违约行为，据此，赵渊、代文荣上诉主张由代文荣继续履行涉案合同，具有合同依据，应予支持。因前述涉案首期款托管期已过，该首期款项33万元无法直接划转至郭庆兰，故代文荣尚需向郭庆兰支付的涉案房款为133万元（143万元-10万元）。现代文荣承诺向郭庆兰一次性支付剩余房款，有利于涉案各方实现合同目的亦不增加各方履约负担，本院予以支持，并就此酌定代文荣向郭庆兰一次性支付剩余房款133万元的合理期限为三十日；郭庆兰收到剩余房款133万元后应协助办理房产过户手续，将涉案房产过户至代文荣并向代文荣交付房产，本院就此酌定郭庆兰履行前述义务的合理期限为十日。另，关于违约金。涉案合同的附加条款虽约定违约方应向守约方支付成交价百分之二十的违约金，但结合合同主文中关于守约方可解除合同并要求违约方支付成交价百分之二十违约金的约定，本院认为，守约方仅得在对方构成根本违约且守约方解除合同的情形下要求支付成交价百分之二十的违约金，现在赵渊未解除合同且本院支持涉案合同继续履行的情形下，赵渊诉求郭庆兰支付成交价百分之二十的违约金，理据不足，本院不予支持。原审处理欠妥，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，处理欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法前民初字第14号民事判决；
二、代文荣于本判决生效后三十日内向郭庆兰支付剩余购房款133万元；
三、郭庆兰于收到剩余购房款133万元后十日内向代文荣交付深圳市南山区铜鼓路城市SG花园9栋103房产；
四、郭庆兰于收到剩余购房款133万元后十日内协助办理房产过户的相关手续，将深圳市南山区铜鼓路城市SG花园9栋103房产过户至代文荣名下，有关交易税费由代文荣承担；
五、驳回赵渊的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费5590元、保全费1950元（赵渊已预交），由郭庆兰负担3770元，赵渊负担3770元；本案二审案件受理费11180元（赵渊、代文荣已预交），由郭庆兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一七年七月十一日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。