上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第510号
原告（反诉被告）上海苏宁云商销售有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人蒋勇，总经理。
委托代理人钱忠伟，男，在上海苏宁云商销售有限公司工作。
委托代理人宗炜，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告（反诉原告）海通证券股份有限公司，住所地上海市。
法定代表人王开国，董事长。
委托代理人唐晓燕，北京市岳成律师事务所上海分所律师。
委托代理人袁春松，北京市岳成律师事务所上海分所律师。
原告上海苏宁云商销售有限公司诉被告海通证券股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月10日立案受理后依法由审判员吴海港独任审判。本案于2014年3月3日公开开庭进行了审理。原告上海苏宁云商销售有限公司委托代理人钱忠伟、宗炜、被告海通证券股份有限公司委托代理人唐晓燕到庭参加诉讼。同日，被告提起反诉。本案于2014年5月15日公开开庭进行了审理。原告上海苏宁云商销售有限公司委托代理人钱忠伟、宗炜、被告海通证券股份有限公司委托代理人唐晓燕到庭参加诉讼。经各方当事人同意延长的调解，因案情复杂，本院依法组成合议庭。本案于2014年6月27日公开开庭进行了审理，原告上海苏宁云商销售有限公司委托代理人钱忠伟、宗炜、被告海通证券股份有限公司委托代理人唐晓燕到庭参加诉讼。本案于2014年8月19日公开开庭进行了审理，原告上海苏宁云商销售有限公司委托代理人宗炜、被告海通证券股份有限公司委托代理人唐晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海苏宁云商销售有限公司诉称：2010年3月3日，原告（原称上海苏宁电器有限公司）与海通证券股份有限公司上海分公司签订关于上海市青浦区某区域的房屋租赁合同，租赁期限自2010年3月5日至2017年12月31日止。2013年12月，被告上海分公司擅自撤场，并拒付租金。2013年12月27日，原告向被告上海分公司发函，要求继续履行租赁合同，并按照约定支付租金。为维护原告的合法权益，现诉诸法院，判令被告继续履行租赁合同，支付2014年1月5日至2014年3月4日的租金人民币357，300元，诉讼费由被告负担。
被告海通证券股份有限公司辩称：海通证券股份有限公司上海分公司系隶属于被告，该上海分公司与原告签订了租赁合同。合同履行中，被告曾发函原告解除租赁合同，之后，原告没有提出异议，被告认为租赁合同已经解除。2013年12月15日，被告已经搬离租赁房屋，且已经致函原告有关搬离的事宜，被告租金实际支付到2014年1月4日。故不同意原告的全部诉讼请求。现被告提起反诉，请求判令反诉原告与反诉被告签订的租赁合同于2013年8月17日解除；判令反诉被告返还租赁保证金330，833元；判令反诉被告返还2013年12月16日至2014年1月4日预付租金115，258元；判令反诉被告赔偿利息损失（以本金446，091元，自2013年12月24日至判决生效确定的履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；反诉受理费由反诉被告负担。
针对反诉原告的反诉请求，反诉被告答辩意见为：请求驳回反诉原告的全部诉讼请求，反诉原告既没有约定的解除权，也没有法定的解除权，该租赁合同应继续履行。
经开庭审理查明：2010年3月3日，上海苏宁电器有限公司（甲方）与海通证券股份有限公司上海分公司（乙方）签订关于上海市青浦区某区域的场地租赁合同，还约定：租赁期限自2010年3月5日至2017年12月31日止，装修优惠期自2010年3月5日至6月4日，年租金198.50万元（含物业管理费），从第三年度起，租金每两年按8%的比例在上年租金的基础上递增（其中2013年3月5日至2014年3月4日的季度租金为535，950元），租金采用先付后租的方式按季支付，在合同签订的3个工作日内，支付首期租金496，250元，以后每个租赁期，乙方提前10天向甲方缴纳下个租赁期的租金；水电费按照有关部门的收费标准计收，并加收5%的损耗；合同签订同时，乙方一次性向甲方缴纳相当于2个月租金的保证金330，833元，作为履行合同的保证金，租赁期满，乙方无任何违约行为并将租赁物交回甲方后十日内，甲方将保证金无息退还，如乙方有违约行为，甲方有权以保证金抵扣；乙方在租赁期内，若擅自搬离、擅自停止经营行为，或因违法行为被依法查封，则视为乙方自行放弃经营权，甲方有权解除本合同，乙方须承担违约责任；租赁场地仅限于经营项目为证券交易营业部，乙方对租赁场地实现区租赁目的负有调查、论证义务，并承诺已全面了解租赁场地性质及周边情况，如因此至本合同无法履行，自行承担责任，已付定金不予退还；租赁场地交付时间为2010年3月5日，交付标准为现状交付；合同期满如乙方不再续租或因乙方违约导致本合同提前解除，乙方应在期满或受到甲方通知后10天内撤出，乙方将所有权属其的设备设施及货物清除出租赁场地，撤离期结束，租赁场地内乙方未撤离的物品视为抛弃物，甲方有权处置；乙方撤离时，需与甲方签订书面交还租赁场地清单，乙方对自行安装的设备设施进行拆除，并将租赁场地恢复到甲方交付时的状态；乙方可根据经营需要在租赁区域内自行添置辅助设备，费用由乙方承担，产权归乙方所有；甲方负责乙方租赁区域外的整体维护、保养，在乙方正常履约的情况下，保证乙方的供水、供电需求，租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的10天内进行维修，逾期不维修，乙方可代为维修，费用在得到甲方认可后，由甲方承担；租赁期内，未经甲方同意，乙方不得转租、提前退租，乙方必须按照合同约定的时间足额向甲方支付租金及其他相关费用（含保证金），如乙方迟延支付租金及其他费用，需按未交费用每日千分之三的标准向甲方支付迟延付款的违约金，迟延15天，甲方有权采取停水、停电等措施，迟延达一个月的，视为乙方违约，除乙方承担违约责任外，甲方有权解除本合同；甲方违反本合同相关条款，应向乙方支付相当于当年度年租赁费用的违约金，乙方有权解除合同；乙方违反本合同的相关条款，或由于乙方原因解除合同时，乙方应向甲方支付相当于当年度年租赁费用的违约金，甲方有权解除本合同；甲、乙双方依据本合同约定条款主张解除合同的，应当提前6个月书面通知对方。经甲、乙双方书面确认，合同解除；对方有异议的，双方可以协商解决，协商不成的，双方均可向租赁房屋所在地有管辖权的人民法院起诉，要求确认解除合同的效力；该合同还约定了其他条款。合同签订后，被告隶属上海分公司支付原告保证金330，833元，原告交付该租赁场地给该上海分公司。2010年8月27日，原告发函被告：关于四楼漏水问题，收到被告要求赔偿损失的费用，未能达成一致意见，要求与被告协商处理。2012年7月30日，该物业的物业管理企业上海业清物业管理有限公司致函被告，内容为：关于被告上海青浦营业部最近漏水事宜，作出如下补救方案1、继续协调秋雨海棠美容院对四楼办公区域装修损坏进行造价赔偿，2、安排专门人员处理漏水问题，3、五楼水管爆裂漏水造成的损失全部由其公司承担并赔偿相应损失，4、被告原有的漏水已基本解决，现为楼层甲板渗水所致，西立面玻璃墙漏水问题将一并解决。2013年8月16日，被告因提前退租致函原告，主要内容为：租赁场地常年存在漏水，老鼠、蟑螂频繁出没等问题，严重影响正常经营，并存在信息技术安全隐患，为了避免发生潜在的风险，现向原告提出解除房屋租赁合同。该函件原告于2013年8月17日签收。2013年9月20日，上海业清物业管理有限公司出具物业维修单一份，主要内容为：设备部门海通证券，维修内容为下雨天屋顶漏水导致天花板有水渍，后工程部委托外施工队对楼顶做油膏现浇修现，工作已完成；被告工作人员彭流江在该维修单上签署：物业已维修，目前未发现漏水。同日，上海业清物业管理有限公司还出具物业维修单一份，主要内容为：设备部门海通证券，维修内容为办公室和财务室天面漏水，原因是五楼诗婷卫生间防水层未做好导致，现重新对卫生间地坪做防水层工作，工作已完成；被告工作人员彭流江在该维修单上签署：物业已维修，目前未发现漏水。2013年9月24日，上海业清物业管理有限公司出具物业维修单一份，主要内容为：设备部门海通证券，维修内容为大户室通道下雨天有滴水现象，原因幕墙玻璃老化和屋顶防水层破坏引起，工程维修进行中；被告工作人员彭流江在该维修单上签署：物业工程维修工作进行中。同日，上海业清物业管理有限公司出具物业维修单一份，主要内容为：设备部门海通证券，维修内容为大户室VII有滴水现象，原因屋顶油膏层老化和屋顶破坏，工程维修进行中；被告工作人员彭流江在该维修单上签署：物业工程维修工作进行中。同日，被告发函原告：租赁场地自承租以来不断发生漏水问题，严重影响客户日常交易，每次漏水事故后，物业的修补效果不佳，每遇大量降水天气，漏水仍会发生，而且不断有新的漏水点出现，故向被告反映该情况。2013年10月25日，被告所属上海青浦证券营业部向上海市青浦区公证处对位于上海市青浦区某处A区的营业用房内现状进行保全证据，上海市青浦区公证处在现场对拍摄人员彭流江为保全标的进行拍照、摄像的全过程进行了监督，兹证明与本公证书相黏连的三十三张照片集一张光盘为彭流江现场所拍摄，与现场实际情况相符（附照片三十三张、光盘一张）。2013年11月29日，原告发函被告，主要内容为：按照合同约定被告应当在2013年11月25日前支付租期为2013年12月5日至2014年3月4日的租金535，950元，原告将于2013年12月4日起停止向被告提供物业服务，并且保留通过司法途径追究被告的违约责任的权利。2013年12月2日，被告致函原告，主要内容为：被告租赁的营业场所已与原告协商解除租赁合同，并拟定于2013年12月20日前后进行搬迁，被告将继续支付2013年12月5日至2014年1月4日期间的租金，届时多退少补，要求原告协同做好退租事宜。2013年12月4日，被告通过网银支付原告2013年12月5日至2014年1月4日的房租178，650元。2013年12月16日，被告因交还租赁房屋致函原告，主要内容为：原告拒不履行维修义务导致被告无法正常使用租赁房屋已构成根本违约，被告有权解除合同，被告在2013年8月16日已发函原告解除合同，房屋租金预付至2014年1月4日，合同解除后，被告已经将所有设施设备及货物等清除出租赁房屋，故通知原告1、双方签订的合同于2013年8月16日发出的通知送达至原告之日起正式解除，2、被告已于2013年12月15日撤离租赁房屋，原告可随时将房屋另行出租其他方，3、要求原告在接到本通知后三日内与被告办理交还租赁房屋的交接手续，逾期不办理房屋交接手续所产生的风险由原告自行承担，4、要求原告将被告已预付但未实际产生的房屋租金（自2013年12月16日至2014年1月4日的预付租金115，258元）以及租赁保证金330，833元于三日内退还被告公司账户。该函件原告于2013年12月20日妥收。2013年12月24日，原告致函被告，主要内容为：漏水问题并未影响被告的业务开展，故不同意被告解除合同的要求，并要求被告继续履行租赁合同，尽快按照合同的约定交付2014年1月5日至3月4日的租金。2014年1月21日，被告将租赁场地的钥匙邮寄至“地址为上海市闵行区某处，收件人孙永波，手机号码1862190****，公司名称苏宁云商”，该邮件经邮政送达为拒收。原告因要求被告继续履行租赁合同等，遂诉诸法院。
另查明，2010年4月26日，上海卫远置业有限公司与被告隶属上海分公司签订关于上海市青浦区某处西大门部分区域的房屋租赁合同，该合同中约定了户外招牌位置（具体广告位三处），由上海卫远置业有限公司免费提供。该区域毗邻上海市青浦区某区域。2013年12月26日，上海卫远置业有限公司与被告隶属上海分公司签订终止协议，双方于2014年1月17日，交接完毕。2013年10月，被告与上海兆屿投资发展有限公司签订他处租赁合同，用于其下属上海青浦证券营业部证券交易。
上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的租赁合同、与被告来往信函等、被告提供物业公司信函、与原告来往信函、公证书、照片、保证金收据、租金支付凭证、与上海兆屿投资发展有限公司签订租赁合同等；以上证据并经庭审质证，本院予以确认。
在本案审理过程中，本院组织原、被告双方代理人至租赁场地现场勘查，在场人为上海业清物业管理有限公司工作人员汤益标，事项：1、拆封被告于2014年1月21日邮寄至某处遭拒收的钥匙邮件；2、用邮件内的钥匙开启租赁场地的大门及防盗门；3、查看现场。勘查结果：1、邮件内的钥匙能开启租赁场地的大梦及防盗门；2、底楼租赁场地结构已经更改，大门另开，钥匙在上海业清物业管理有限公司；3、被告在租赁期间将位于一楼的中央空调设备移至原告一楼商场内，未恢复原状；4、四楼租赁场地还有少量遗留物。原告主张如法院判决租赁合同解除，原告要求被告支付2014年1月5日至判决解除之日期间的租金以及恢复原状交付期间的占有使用费，要求被告支付违约金（相当于当年度1年的租金）。被告主张租赁房屋因漏水存在消防安全隐患并多次自行维修，为此被告提供1、名为“上海易川消防工程有限公司”的维修单。主要内容：机房气体灭火系统报警控制器报故障，经查系统报警器上部吊顶内漏水进入报警控制器内主机板，造成报警控制器故障，目前已烘干主机控制板，故障消除运行正常。2、名为“上海宝立建筑装饰工程有限公司”情况说明，主要内容为：2010年6月1日至2011年12月30日期间，被告上海青浦证券营业部漏水，该公司进行维修。原告对该两份证据的真实性不予确认。
本案的争议及本院的认定：
一、被告发出的解除通知函是否发生合同解除的后果
被告主张租赁系争房屋后，该租赁房屋不断出现漏水现象，从被告总经理办公室、运营总监办公室、业务室、财务室、机房、VIP客户休息室等多处均遭受不同程度的损失，且租赁期间，甚至发生消防系统报警的事件，原因也是因为报警控制器上部吊顶内漏水进入报警控制器内主机板，造成报警器故障；每次漏水报修后，原告虽然也要求物业公司进行维修，但漏水问题始终未能得到根本的解决。被告作为一家大型的证券交易营业部，是公司对外的服务窗口，由于漏水问题已经给被告客户造成较大的影响，导致客户对此投诉；更重要的是按照证监会的要求，机房应尽量避免易漏雨、易漏水的区域，如果由于漏水导致机房系统瘫痪影响证券交易，将造成巨大的损失。故由于系争租赁房屋持续存在漏水现象，不能保障被告使用房屋的安全性，由此导致被告租赁房屋用于证券交易的合同目的不能根本实现，被告有权解除与原告的租赁合同。被告发出解除合同通知到达原告后，原告未在3个月内对被告提出的解除合同提出异议，故解除通知到达原告时合同解除。被告为此提供了青浦区公证处的公证文书及有关照片、视频资料等。原告对被告的主张有异议，认为租赁期间是存在漏水现象，但原告已经积极安排物业等进行维修且从公证文书附记的视频资料及照片来看，租赁房屋只有少许水渍，不影响被告使用房屋用于证券交易，被告解除租赁合同的理由不能成立。被告既无约定解除权，又无法定解除权，故被告无权解除租赁合同。本院认为，租赁合同中关于维修保养条款中约定为被告发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知原告修复等，该租赁合同实际履行过程中，租赁房屋存在漏水现象，被告向原告报修，原告亦委派物业进行维修，故原告已经尽了维修保养义务。被告主张由于系争租赁房屋持续存在漏水现象，不能保障被告使用房屋的安全性，由此导致被告租赁房屋用于证券交易的合同目的不能实现，被告有权解除与原告的租赁合同的理由不能成立。故被告擅自搬离租赁房屋的行为，既不符合约定解除条件又不符合法定解除条件，因此搬离行为并不具有单方解除合同的效力。被告不具备解除权的情况下，主张合同解除，原告无需提出异议。故被告向原告发出的解除通知函其形式上属于要约的性质，因原告未同意，被告的解除通知函不发生合同解除的后果。
二、被告搬离后租赁合同是否继续履行
2013年12月15日，被告撤离与原告签订的租赁场地，并书函原告要求办理交接手续，后于2014年1月21日，将租赁场地的钥匙邮寄原告，原告于2014年1月22日拒收。同时被告将底楼与上海卫远置业有限公司租赁的用于被告上海青浦营业部用作营业厅的房屋终止租赁关系，并于2014年1月17日办理交接手续，被告另与上海兆屿投资发展有限公司另签订房屋租赁合同，上海青浦营业部的证券交易也已搬至该处开展工作。本院认为，由于非金钱义务无法强制履行，因此在被告不愿继续履行租赁合同且实际已经搬离的情形下，租赁合同已确实无法履行，该租赁合同终止履行。且双方在租赁合同中约定若被告擅自撤离、擅自停止经营行为，则视为被告自行放弃经营权，原告有权解除合同，被告需承担违约责任。故原、被告签订的租赁合同于2014年1月22日终止履行，但被告应当承担违约责任。
三、被告违约责任的承担方式
原告主张如认定被告单方解除租赁合同，造成合同不能继续履行，该租赁合同解除，原告要求被告承担租金、实际使用费及支付违约金。被告主张如不能确定由于原告的根本性违约造成租赁合同解除，对原告主张的违约金要求相应减少，并不同意支付搬离之日起的租金及实际使用费。本院认为，被告单方解除合同，未履行期间发生的租金可视为原告的损失，由被告予以补偿，双方剩余租期超过3个月，补偿额按3个月的租金计付。另由于被告的违约行为致使租赁合同不能继续履行，使原告按照合同约定收取租金的目的不能达到，综合考虑免租期对出租人租金收入损失的影响，本院酌定为1.5个月的赔偿额。被告在与原告的信函往来中明确已经搬离租赁房屋，并告知原告可另行办理另行出租事宜。原告虽系守约方，也负有减损义务，应及时寻找其他承租人。故至今未能出租获得收益造成原告的损失，系扩大的损失，该损失由原告自行承担。虽然租赁合同中，双方约定由于被告原因解除合同时，被告应向原告支付相当于当年度年租金费用的违约金。但违约金的数额应当以违约造成的损失为准，现因被告违约造成的原告的损失相当于当年度4.5个月的租金数额，故双方约定的违约金过高，本院予以调整，违约金调整为相当于当年度4.5个月租金的数额。
四、尚在租赁场地内遗留的物品及一楼空调设备、广告牌的处理
原告主张被告违约撤离后，四楼区域未完全恢复原状，一楼空调设备也未恢复原状，户外广告牌未拆除。被告对原告陈述的事实无异议，但认为四楼区域因有管道线等需要原告予以配合才能拆除，现被告仍愿意清理现场；一楼的空调设备如原告认为需要恢复原状，被告同意；广告位系被告从上海卫远置业有限公司获取，是否拆除与原告无关。本院认为，合同中对于合同到期而终止或合同被依法解除后租赁场地，被告都负有恢复原状的义务，至于原状的状态应为原告交付被告时的状态。现被告尚有极少部分未恢复至交付状态，原告可要求被告继续恢复或在自行恢复后由被告承担因恢复发生的费用，但该恢复不能成为原告拒收租赁房屋的理由。
根据庭审确认的事实，本院认为：民事活动应当遵循自愿、合法的原则。原告与被告隶属上海分公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应按照协议的约定履行各自的义务。本院已对被告发出的解除通知函是否发生合同解除的后果、被告搬离后租赁合同是否继续履行及被告违约责任的承担方式等分别在前文进行了阐述，在此不再赘述。综上，原告与被告下属上海分公司签订的关于上海市青浦区某区域的场地租赁合同于2014年1月22日终止。故原告要求被告支付2014年1月5日至1月22日租金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付2014年1月23日至判决解除之日的租金及至恢复原状、交付期间的占有使用费的诉讼请求，本院难以支持。但被告应支付原告相当于当年度4.5个月租金数额的违约金。由于被告的违约行为造成双方签订的租赁合同终止履行，故在原告处的相当于2个月租金数额的租赁保证金应在违约金中予以抵扣，原告无需返还。故反诉原告要求反诉被告返还租赁房屋保证金，返还2013年12月16日至2014年1月4日房屋租金及其利息损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：
一、原告上海苏宁云商销售有限公司与被告海通证券股份有限公司所属上海分公司于2010年3月3日签订关于上海市青浦区某区域的场地租赁合同于2014年1月22日终止；
二、被告海通证券股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海苏宁云商销售有限公司2014年1月5日至2014年1月22日的租金107，190元；
三、被告海通证券股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海苏宁云商销售有限公司违约金473，092元（按月租金178，650元计算，已扣除租赁保证金330，833元）；
四、原告上海苏宁云商销售有限公司要求被告海通证券股份有限公司支付2014年1月23日至恢复原状交付之日至的租金及占有、使用费的诉讼请求不予支持；
五、反诉原告海通证券股份有限公司要求反诉被告上海苏宁云商销售有限公司返还租赁保证金330，833元的诉讼请求不予支持；
六、反诉原告海通证券股份有限公司要求反诉被告上海苏宁云商销售有限公司返还2013年12月16日至2014年1月4日租金115，258元的诉讼请求不予支持；
七、反诉原告海通证券股份有限公司要求反诉被告上海苏宁云商销售有限公司支付利息损失（以本金446，091元、自2013年12月24日至判决生效之日止、按照中国人民银行同期贷款利率计算）的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6，659.50元，反诉案件受理费7，991.30元，合计14，650.86元，均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴海港
审 判 员 贾建浦
人民陪审员 董枫林
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 杨凤逸
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。