新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新2826民初25号
原告刘越，男，回族，1991年9月出生，无固定职业，现住新疆。
委托代理人张红宇，系新疆凤兴律师事务所律师。
被告巴州安达置业有限责任公司美岸分公司，住所新疆焉耆县新华路安达综合楼3幢1号5层南侧。
负责人王敦乐，系该公司经理。
委托代理人江兰，女，汉族，1973年10月出生，系该公司售房部经理，现住新疆。
委托代理人王宝林，系新疆天通律师事务所律师。
被告新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司，住所焉耆县光明路。
负责人胡应美，系该公司经理。
委托代理人王德军，系新疆腾格斯律师事务所律师。
原告刘越诉被告巴州安达置业有限责任公司美岸分公司、新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘越及其委托代理人张红宇；被告巴州安达置业有限责任公司美岸分公司委托代理人江兰、王宝林；被告新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司委托代理人王德军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘越诉称，我为了在县城居住，于2013年12月31日在安达鹭岛国际售房部与被告巴州安达置业有限责任公司美岸分公司签订了《安达鹭岛国际定金协议》，后我分别于2013年12月31日、2014年1月4日在安达鹭岛国际售房部向被告巴州安达置业有限责任公司美岸分公司分别交纳了定金10000元和房款5994元，售房部销售人员向我出具了收据。2014年8月21日我在安达鹭岛国际售房部向被告新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司交纳了房款20000元，售房部销售人员向我出具了收据，被告口头向我承诺2014年9月30日前交付使用该房屋，现房屋至今未竣工、交付，因被告违约行为致使我至今未能使用该房屋，被告已构成根本违约，经交涉未果，故诉至法院，请求判令解除原告与被告巴州安达置业有限责任公司美岸分公司于2013年12月31日签订的《安达鹭岛国际定金协议》，两被告共同向原告返还购房款35994元及支付违约金5000元，本案诉讼费用由两被告承担。
被告巴州安达置业有限责任公司美岸分公司辩称，新疆巨泰房地产开发公司公司法定代表人胡应美用我方名义与原告签订了房屋买卖协议，但原告并没有跟我方履行协议，原告交付的定金、房款也没有交给我方，我方同意解除该协议。2014年5月28日，我公司通过政府将该工程项目整体转让给了新疆巨泰房地产开发公司，该公司成立了新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司负责涉案房产的继续开发，原告主张的债权债务应由新疆巨泰房地产开发有限责任公司及新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司承担，与我方无关，请求法院驳回原告对我方的诉讼请求。
被告新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司辩称，原告起诉我方主体错误，应该起诉新疆巨泰房地产开发有限责任公司，我方是分公司，不能独立对外承担责任。原告是与被告巴州安达置业有限责任公司美岸分公司签订的定金协议，根据合同的相对性，原告将我方作为被告不符合法律规定。原告并未按协议在7日内签订商品房预售合同，也未交够70000元首付款和办理剩余房款的银行按揭贷款手续，原告应承担违约责任。根据焉耆县政府的会议纪要，2014年我公司与焉耆县政府签订了鹭岛国际整体项目的开发合同，取得了涉案楼盘的开发建设权，2014年8月23日原告向我方缴纳了购房款20000元，《安达鹭岛国际定金协议》的实际履行方是我公司与原告，因协议的履行方已经变更，协议的出售人应改成我公司，由我公司继续履行合同。原、被告并未约定房屋的交付时间，我方不构成根本违约，原告要求解除协议并由我公司返还购房款及违约金与事实不符,请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年12月31日，原告刘越在安达鹭岛国际售房部与被告巴州安达置业有限责任公司美岸分公司签订了一份《安达鹭岛国际定金协议》，内容为：“甲方巴州安达置业有限责任公司美岸分公司，乙方刘越，订购物业：鹭岛国际10号楼3单元501室，建筑面积106.3平方米。订购价格：单价2423元/㎡，总金额257564.9元，优惠后单价2380元，总金额252994元，定金10000元须于签署本协议时付清。付款方式：银行按揭，首付楼款75994元须于日内付清，并签署《商品房预售合同》，选择银行按揭的客户同时提交贷款177000元的银行按揭手续。认购条款：1、若乙方选定物业后，在签署预售合同前变更购房人或更换物业，须征得甲方书面同意后方可办理；2、乙方应在甲方通知之日起七日内签署商品房预售合同并缴纳购房款，乙方逾期未签订预售合同及交付购房款的，即视为乙方违约及放弃本协议中规定的所有权益，甲方有权解除合同，乙方已缴纳的定金不予退还，甲方有权将物业另行出售，无需通知乙方。但甲方在此7日内不得将该物业转让第三方；3、乙方在选择银行按揭付款方式的，如因乙方原因（如乙方个人资信及其他问题）导致银行不予放贷的，乙方须在接到甲方通知之日起十日内一次性付清房款，否则视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，乙方所选物业另行销售；4、乙方确保其通讯地址及联系电话正确无误，如有更改乙方须以书面形式通知甲方。如由于乙方的原因，导致甲方不能联系上乙方而产生的任何损失，一概由乙方负责；5、该物业的最终面积以具有测绘资质的测绘公司测定面积为准；6、本协议由乙方亲自签署，如由他人代签须提供有效委托文件。备注：此客户优惠已给完。”甲方处盖有巴州安达置业有限责任公司美岸分公司印章，乙方处刘越签名。当日，原告刘越在安达鹭岛国际售房部交纳了10000元，2014年1月4日原告刘越在安达鹭岛国际售房部交纳了5994元，两次付款安达鹭岛国际售房部工作人员向原告出具收据两张，但未加盖被告巴州安达置业有限责任公司美岸分公司印章。2014年8月21日原告刘越之妻马晓燕在安达鹭岛国际售房部交纳了20000元，售房部工作人员向原告出具收据一张，并加盖了被告新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司财务专用章。2015年11月，原告在焉耆县信访局协商解决购房问题时，被告新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司负责人胡应美在原告的三张付款收据上签名，对原告购房付款35994元予以确认。
另查，2012年5月1日，巴州安达置业有限责任公司作出了任命书，任命被告胡应美为巴州安达置业有限责任公司美岸分公司负责人，任期自2012年5月1日至2015年12月31日。2012年5月4日，巴州安达置业有限责任公司向焉耆县工商局提交了分公司设立登记申请书，申请设立巴州安达置业有限责任公司美岸分公司。焉耆县北岸干渠景观带核心区段景观工程及周边房地产开发建设工程项目经被告巴州安达置业有限责任公司美岸分公司通过公开竞标的形式中标。2012年5月8日，被告巴州安达置业有限责任公司美岸分公司与焉耆县人民政府签订了《焉耆县北岸干渠景观带核心区段景观及周边房地产开发建设工程合同书》，后被告巴州安达置业有限责任公司美岸分公司取得了坐落于焉耆县检察院东侧的国有建设用地使用权。后被告巴州安达置业有限责任公司未经县政府允许，单方面将北岸干渠景观带核心区段景观工程及周边房地产开发建设工程转包给新疆巨泰房地产开发有限责任公司（公司法人为胡应美，以下简称巨泰公司），工程由巴州安达置业有限责任公司美岸分公司（负责人为胡应美）实际承建。2014年4月，被告巴州安达置业有限责任公司以书面形式向县住建局提出因公司实力不足，濒临破产，无力继续实施北岸干渠景观带核心区段景观工程及周边房地产开发建设工程，请示解除合同并有工程实际出资方安达美岸分公司继续履行《焉耆县北岸干渠景观带核心区段景观及周边房地产开发建设工程合同书》的权利义务。经焉耆县第十六届人民政府第十九次常务会议讨论，形成了《焉耆县北岸干渠景观带核心区段景观工程建设相关事宜会议纪要》，会议决定主要内容为：“同意巴州安达置业有限责任公司提出的解除合同申请，按照法定程序解除2012年5月8日县政府通过公开招商与巴州安达置业有限责任公司签订的《合同书》；原合同书规定的权利和义务由工程实际出资方建设方巨泰公司（美岸分公司）继续履行合同义务，并由巨泰公司注册成立新公司与县政府重新签订《合同书》；巨泰公司负责注册成立新公司，继续履行《合同书》权利和义务；巴州安达置业有限责任公司美岸分公司依法转让给巨泰公司注册成立新公司相关土地使用权，由县国土资源局负责做好协调服务工作”。2014年5月31日，焉耆县住房和城乡建设局在《巴音郭楞日报》上刊登了公告，公告主要内容为：“因项目转让，原批准给巴州安达置业有限责任公司实施的焉耆县北岸干渠核心区房地产开发项目安达鹭岛国际现实施单位变更为新疆巨泰房地产开发有限责任公司（法人胡应美），我局将于2014年6月10日开始变更原安达鹭岛国际1号、2号、3号商业楼，6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号底商住宅楼规划手续，为保证相关利害关系人合法利益，如有相关债务债权关系及购房关系的单位和个人见到此公告后，请及时联系巴州安达置业有限责任公司和新疆巨泰房地产开发有限责任公司解决！特此公告！”。后焉耆县政府与被告巴州安达置业有限责任公司解除了双方于2012年5月8日县政府通过公开招商与巴州安达置业有限责任公司签订的《焉耆县北岸干渠景观带核心区段景观及周边房地产开发建设工程合同书》。2014年6月30日，县政府与新疆巨泰房地产开发有限责任公司签订了《焉耆县北岸干渠景观带核心区段景观工程建设及周边房地产开发建设工程合同书》，该合同主要内容为：“由新疆巨泰房地产开发有限责任公司负责北岸干渠景观带核心区段景观工程建设及周边房地产开发建设工程建设，履行县政府与巴州安达置业有限责任公司签订的原《合同书》的权利和义务，新疆巨泰房地产开发有限责任公司按照国家相关规定缴纳市政设施建设配套费和土地出让金及相关规费”。2014年5月7日，新疆巨泰房地产开发有限责任公司任命被告胡应美为新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司经理，并于当日向焉耆县工商局递交了分公司登记申请书，申请注册成立新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司，分公司负责人为胡应美。2014年5月12日，被告新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司注册成立，现由该公司具体负责北岸干渠景观带核心区段景观工程建设及周边房地产开发建设工程建设。2015年6月24日，焉耆县工商局准予了被告巴州安达置业有限责任公司美岸分公司的变更负责人为王敦乐的登记申请，胡应美已不再担任被告巴州安达置业有限责任公司美岸分公司负责人。2015年6月30日，巴州中级人民法院作出了（2015）巴执字第272号查封公告，对预售登记在卢友远名下的焉耆县迎宾路北侧客运站南侧鹭岛国际10号楼3单元301、401、501室等49套房产。经本院调查核实，本案涉案房屋鹭岛国际10号楼3单元501室已于2013年11月19日预售登记在卢友远名下。庭审中，原、被告对以上事实均无异议。原告提交了户口本、永宁镇九号渠村委会证明、新疆医科大学附属医院诊断证明书，用以证实其父亲刘长明因患结肠恶性肿瘤和直肠恶性肿瘤，急需用钱治疗，故申请返还房款。原告虽提出被告向其承诺2014年9月30日前交付使用涉案房屋，但未提交相关证据予以证实。被告巴州安达置业有限责任公司美岸分公司提交了县政府先后签订的两份《焉耆县北岸干渠景观带核心区段景观工程建设及周边房地产开发建设工程合同书》、县住建局在巴音郭楞日报上刊登的公告、县政府会议纪要复印件、县住建局给新疆巨泰房地产开发有限责任公司颁发的预售许可证、建设施工许可证、规划许可证等证件的复印件、巨泰公司承诺书、被告新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司的承诺书，用以证实《安达鹭岛国际定金协议》的实际履行方系被告新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司，原告缴纳的房款实际取得人是被告新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司。被告新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司认可该公司系《安达鹭岛国际定金协议》的实际履行方，并已解除该协议，并愿意按照协议继续履行。
本院所确认的上述事实，由原、被告陈述、原告提交的户口本、永宁镇九号渠村委会证明、新疆医科大学附属医院诊断证明书，被告巴州安达置业有限责任公司美岸分公司提交的县政府先后签订的两份《焉耆县北岸干渠景观带核心区段景观工程建设及周边房地产开发建设工程合同书》、县住建局在巴音郭楞日报上刊登的公告、县政府会议纪要复印件、巨泰公司承诺书、被告新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司的承诺书，公司营业执照、县住建局给新疆巨泰房地产开发有限责任公司颁发的预售许可证、建设施工许可证、规划许可证等证件的复印件，被告新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司提交的营业执照在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案涉案房屋鹭岛国际10号楼3单元501室已于2013年11月19日在焉耆县住房和城乡建设局预售登记在卢友远名下，被告巴州安达置业有限责任公司美岸分公司不应将涉案房屋再出售给他人，被告巴州安达置业有限责任公司美岸分公司违反法律规定，于2013年12月30日与原告刘越签订的《安达鹭岛国际定金协议》应属无效协议。根据焉耆县政府会议纪要、《焉耆县北岸干渠景观带核心区段景观工程建设及周边房地产开发建设工程合同书》和承诺书，新疆巨泰房地产开发有限责任公司承接了北岸干渠景观带核心区段景观工程建设及周边房地产开发建设工程建设和债务。被告新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司虽未与原告刘越签订过书面协议，但该公司于2014年8月21日收取原告刘越妻子马晓燕20000元，并加盖了公司财务专用章的行为，属于与原告形成了事实上的房屋买卖合同，但该买卖合同因涉案房屋已预售登记给他人也应属无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对原告刘越请求返还房款35994元的诉讼请求，本院予以支持。因原告分3次向两被告付款时，两被告的负责人均系胡应美，且被告新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司的负责人胡应美于2015年11月对收到原告付款35994元的收据签名予以确认，故原告刘越已交付的房款35994元应由被告新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司负责返还。原告刘越无法提供被告承诺2014年9月30日前交付使用涉案房屋的相关证据，且原告亦未按照协议足额交纳首付款，对原告刘越请求两被告支付违约金5000元的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究决定后判决如下：
一、解除2013年12月30日原告刘越与被告巴州安达置业有限责任公司美岸分公司签订的《安达鹭岛国际定金协议》。
二、解除2014年8月21日原告刘越与被告新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司达成的事实买卖合同。
三、被告新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司于判决生效后十日内向原告刘越返还房款35994元。
四、驳回原告刘越的其他诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费824.85元（原告已预交），由原告刘越自行承担100元，由被告新疆巨泰房地产开发有限责任公司焉耆分公司承担724.85元，并与案款同时缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。
审 判 长 丁剑波
代理审判员 黄姿秀
人民陪审员 王晓萍
二〇一六年四月十三日
书 记 员 谭 星