山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第637号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：日照永发房地产开发有限公司。住所地：山东省日照市济南路北侧。
法定代表人：李健国，该公司董事长。
委托代理人：张蔚，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：黄月月，女，汉族，1979年7月24日出生，住山东省日照�东港区。
委托代理人：张成琳，男，汉族，1979年9月5日出生，住山东省日照市东港区，系黄月月之夫。
再审申请人日照永发房地产开发有限公司（以下简称永发房地产公司）因与被申请人黄月月商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省日照市中级人民法院（2013）日民一终字第942号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月15日做出（2015）鲁民提字第637号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年6月1日公开开庭审理了本案。再审申请人永发房地产公司的委托代理人张蔚，被申请人黄月月及其委托代理人张成琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年4月9日，黄月月向日照市东港区人民法院起诉称：其于2011年4月18日购买永发房地产公司开发的位于济南路北侧、兖州路以西风景水岸嘉园15号楼3单元3-301室房屋，并于当日签订商�房买卖合同，当日交清房款538000元。永发房地产公司于当日交付房屋。由于永发房地产公司的原因，黄月月至今无法取得房地产和土地证，故诉至一审法院，请求依法判令永发房地产公司协助其办理房屋所有权证、土地使用权证，并支付违约金。
永发房地产公司答辩称：黄月月所购买的房屋为现房，永发房地产公司在交房时已经告知黄月月交付办证材料及办证费用，但黄月月至一审开庭仍未交付相关材料，故未办理产权登记的责任不在永发房地产公司，请求驳回黄月月的诉讼请求。
日照市东港区人民法院一审查明：黄月月与永发房地产公司于2011年4月18日签订商品房买卖合同，约定黄月月购买永发房地产公司开发的位于日照市济南路北侧、兖州路以西风景水岸嘉园15幢3单元3-101室房屋。该房屋依法取得了商品房预售许可证。该合同主要内容载明�：“三、买受人所购商品房的基本情况：该商品房建筑面积共86.03平方米；四、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6204.59元，总金额为533781元；十五、关于产权登记的的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人的损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的_%向买受人支付违约金”。合同签订当日黄月月向永发房地产公司交纳总房款538000元，永发房地产公司向黄月月交付房屋。黄月月主张于2011年6月14日向该小区物业管理局部门交纳装修押金、�共维修基金和物业管理费，但至今一直未取得房屋所有权证和土地使用证。黄月月主张其多次到永发房地产公司处催办两证，永发房地产公司以种种理由不予办理。永发房地产公司主张未办理两证的原因在于黄月月，永发房地产公司在售房时已通知黄月月办证需其提交相关资料和交纳费用，黄月月对此不予认可，主张永发房地产公司未告知相关事宜。永发房地产公司主张多次通知黄月月交纳费用和相关资料以便于为其办证，黄月月不予认可，主张从未收到永发房地产公司的通知，而是黄月月多次到永发房地产公司处催办，永发房地产公司无故拖延。双方当事人就自己的主张均未提供证据证明。永发房地产公司主张该栋房屋已经有其他用户办理了两证，故黄月月未办理两证的原因在于其本人，而不在于永发房地产公司，黄月月对此不予认可，主张该栋楼其他用户取得两证与否与黄月月无关，黄月月未取得两证的原因是永发房地产公司无故拖延为黄月月办理两证。黄月月于2013年4月9日诉至一审法院后，一审法院督促双方抓紧办理两证。永发房地产公司出具相关手续后，黄月月于2013年6月8日向税务部门交纳了相关税费。2013年6月9日，黄月月向永发房地产公司交纳了印花税、测绘费、登记费、贷款抵押费等相关费用。截至2013年7月25日，永发房地产公司仍未将其相关资料提交日照市房管局，黄月月仍未取得房产证和土地证。
日照市东港区人民法院一审认为：黄月月与永发房地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行。因双方买卖标的系不动产，不动产物权转移包括实物交付和权利交付，永发房地产公司虽将其楼房交付黄月月，黄月月亦提供了相关资料并交纳了�关费用，但至今未办理相关手续，根据合同法第六十条规定，永发房地产公司应协助黄月月办理权属证书登记手续，故黄月月要求永发房地产公司协助办理房屋所有权证和土地使用证的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持，一审法院酌定永发房地产公司协助黄月月办理权属证书的合理期限为30日。关于黄月月要求永发房地产公司承担逾期办证违约责任支付违约金问题。因双方在合同第十五条关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日10日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房款的0.5%赔偿买受人的损失。2、买�人不退房，出卖人按已付房款的_%向买受人支付违约金”，即双方已约定在交付房屋180日内永发房地产公司将办理权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案，永发房地产公司作为专业的房地产开发公司应按合同约定积极履行相应义务，然永发房地产公司并未履行该义务。永发房地产公司虽主张其已经在卖房时及以后多次告知黄月月缴纳费用和相关资料，因黄月月不予配合，导致永发房地产公司不能将应该由其提供的资料报房管局备案，但黄月月对此不予认可，而永发房地产公司未能提供证据证明其已告知黄月月交纳费用和相关资料，永发房地产公司未能履行通知义务，且从事实看，在本案审理过程中，黄月月应提供的资料交付给永发房地产公司后，永发房地产公司在多日后仍未向有关部门提供审核为黄月月办理产权登记，由此可见，至今未办理产权证书�责任在于永发房地产公司。综上，永发房地产公司未按约定履行备案义务，应当承担违约责任。但因永发房地产公司的原因，黄月月不能取得产权登记证书，且黄月月不退房，双方当事人对此情形未做约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定的，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同标的为已竣工房屋的，自交付房屋之日起90日；合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定，永发房地产公司应承担违约责任向黄月月支付已购房款538000元为基数的逾期贷款利息。对于支付违约金的起止时间问题，因为黄月月缴纳办证相关税费是其取得两证的必要步骤，黄月月未缴纳相关税费前即让永发房地产公司承担支付违约金的责任对永发房地产公司而言显不公平，故永发房地产公司支付违约金以黄月月缴纳相关税费时即2013年6月9日为起算时间更为合适，至永发房地产公司协助黄月月将房屋所有权证、土地使用证办出之日止。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，山东省日照市东港区人民法院于2013年8月13日作出（2013）东民一初字第1492号民事判决：一、被告永发房地产公司于本判决生效之日其三十日内协助黄月月办理位于日照市风景水岸嘉园15幢3单元3-101号房的房屋所有权证、土地使用证；二、被告永发房地产公司�判决生效之日起十日内向黄月月支付违约金（自2013年6月9日起至被告永发房地产公司协助黄月月办出房屋所有权证、土地使用证日止，以538000元为基数，按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算）。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告永发房地产公司负担。
黄月月不服一审判决向日照市中级人民法院上诉并针对上诉人永发房地产公司的上诉答辩称:原审认定以黄月月缴纳相关税费时间即2013年6月9日作为计算违约金的起点，与涉案商品房买卖合同第十五条的约定不符，严重侵害了黄月月的合法权益。涉案商品房买卖合同第十五条关于产权登记明确约定为“出卖人应当在商品房交付后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房管局备案”。2013年6月8日，永发房地产公司通知黄月月缴纳契税，黄月月于2013年6月9日缴纳，且是一批统一办理的，并非黄月月请求缴纳契税，永发房地产公司要求缴纳的费用黄月月都按时缴纳了.原审查明黄月月至今未取得产权证书的责任在永发房地产公司，永发房地产公司未按合同约定履行备案义务，应当承担违约责任.永发房地产公司应自2011年I0月17日起以已付房款为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金至实际办理房屋所有权证、土地使用证日止。综上，请求维持原审判决第一项，依法改判一审判决第二项，二审案件受理费由永发房地产公司承担。
上诉人永发房地产公司不服原审判决上诉，并针对上诉人黄月月的上诉答辩称:黄月月接房后始终没有向永发房地产公司提交应由产权人提供的办证的相关手续，也没有缴纳法律规定的税、费，就是说黄月月没有申请和要求永发房地产公司协助。2013年6月9日，黄月月才向永发房地产公司交付了印花税、测绘费、登记费、贷款抵押费等相关费用，正式请求永发房地产公司协助其办理产权登记。收到黄月月的材料后，永发房地产公司在整理后就交给房产登记机关，房产证已于8月份办出。从黄月月交付办证材料请求永发房地产公司协助办证到登记机关审查材料、核税、发证，仅有两个月的时间，完全是在合理时问之内，永发房地产公司在协助办证过程中没有任何逾期和拖延，不应承担违约责任。综上，一审判决永发房地产公司承担违约金不妥，请求依法改判。
日照市中级人民法院查明：二审过程中，黄月月提供了（2012)东民一初字第135号民事判决书复印件、(2012)日民一终字第659号民事判决书复印件、(2012)东执字第1424号执行裁定书复印件各一份，认为:上述裁判文书中，高原亦因购买了永发房地产公司风景水岸的商品房未能办理产权登记，一二审法院均判决永发房地产公司承担违约金并已经执行完毕，违约金自商品房交付后180日开始起算，本案违约金亦应从商品房交付后180日期满开始计算。永发房地产公司质证认为:高原案永发房地产公司承担违约金的原因是所在楼未能办理初始登记，但本案商品房所在楼于交付前已经办理初始登记，办证的障碍并不存在，该楼很多用户已经办理了房产证，永发房地产公司不应承担违约金。二审过程中，永发房地产公司提供了日房权证市字第××号房屋所有权证书一份，房屋所有权人为永发房地产公司，房屋坐落老城区济南路北风景水岸嘉园015幢，附记业务种类为公房初始登记，登记时间为2010年1月26日，填发时间为2010年I月28�。黄月月质证认为，永发房地产公司应当自商品房交付后180日内承担违约责任。二审过程中，永发房地产公司主张其向日照市房地产管理局交纳办证材料的时间为2013年6月17日，黄月月对该时间予以认可。
日照市中级人民法院二审经查明的其他事实和证据与一审查明的事实一致。
日照市中级人民法院二审认为:双方争议的焦点是永发房地产公司应否支付违约金及违约金的起算时间问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。永发房地产公司将涉案商品房出卖给黄月月，就应当按照合同约定全面履行自己的义务，并负有积极协助黄月月办理涉案商品房产权登记的义务。根据双方商品房买卖合同第十五条�约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。永发房地产公司未能提供证据证明其已按照合同约定履行了上述义务，构成违约，应当承担违约责任。一审判决永发房地产公司向黄月月支付违约金并无不当。永发房地产公司关于自己不应支付违约金的上诉理由不成立，不予支持。关于违约金的起算时间问题。永发房地产公司未能按照合同约定履行义务，其自商品房交付使用后180日期满次日2011年10月18日已经构成违约，违约金应自2011年10月18日起开始计算，计算至永发房地产公司按约定将办证材料提供给日照市房地产管理局之日2013年6月17日止。一审判决认定违约金自2013年6月9日起算至房屋所有权证、土地使用权证日办出之日止不当，予以纠正。黄月月关于违约金起算时间不当的上诉理由成立，予以支持。�上，原审认定事实部分不清，违约金计算起止时间认定不当，应予变更.依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款(二)项、第一百七十五条之规定，日照市中级人民法院于2014年5月2日作出（2013）日民一终字第942号民事判决:一、维持日照市东港区人民法院(2013)东民一初字第1492民事判决第一项及诉讼费负担部分;二、变更日照市东港区人民法院(2013)东民一初字第1492号民事判决第二项为:上诉人日照永发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人黄月月支付违约金(自2011年10月18日起至上诉人日照永发房地产开发有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报日照市房地产管理局之日2013年6月17日止，以538000元为基数，按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费200元，由日照永发房地产开发有限公司负担。
再审申请人永发房地产公司申请再审称：从法规、规章规定及合同约定看，永发房地产公司不负有为黄月月办理房产证的法定义务，仅仅是协助义务。其已按约履行提交办证所需资料的相关义务，无法办证的原因是黄月月未缴纳相关的税费和相关的资料，缴纳税费是购房人的法定义务。通过永发房地产公司提供的证据可以看出，该幢建筑物中已有多户业主已办理房地产权属证，而二审法院无视其提交的涉案房屋日照市济南路北风景水岸嘉园015幢初始产权登记证及同一建筑中多户房产早已办理房屋产权的事实，在未查清涉案房屋未能办理产权证真正原因的情况下，毫无根据的认定再审申请人未能按照合�约定履行相应义务，既无法律根据，也无合同依据，更违反公平、公正原则。请求再审撤销二审判决第二项。
被申请人黄月月答辩称：2011年4月28日其到永发房地产公司处购买涉案房屋的目的是方便子女上学，签订购房合同后，永发房地产公司从未其说明或要求提供办理房产证及土地证材料，后黄月月曾多次要求永发房地产公司办理房产证及土地证，其都已再等等理由推脱。一、二审判决已经查实黄月月未取得涉案房屋所有权证、土地使用证原因在于永发房地产公司。故永发房地产公司应当按照法律规定向黄月月支付违约金。综上，二审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求维持二审判决。
本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
本院再审认为：本案的争议焦点是永发房地产公司逾期为黄月月办理相关产权证�是否构成违约及责任承担。黄月月与永发房地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行。从本案查明的事实看，永发房地产公司未按合同约定的时间提交相关办证资料，构成违约。双方合同第十五条明确约定了因永发房地产公司原因导致黄月月不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任承担方式为：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人的损失。该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，合同双方均应按合同约定履行。在黄月月不行使因对方违约而退房并承担相应赔偿责任的前提下，黄月月一审主张永发房地产公司按银行逾期贷款利率承担违约金的诉讼请求，不符合双方合同约定。一、二审法院认定�方违约金约定不明显属不当，应予纠正。因此，关于永发房地产公司认为其不应向黄月月支付违约金的再审请求，符合合同约定，应予支持。
综上所述，原一、二审判决部分事实认定不清，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持山东省日照市中级人民法院（2013）日民一终字第942号民事判决第一项。
二、撤销山东省日照市中级人民法院（2013）日民一终字第942号民事判决第二项。
三、驳回黄月月的其他诉讼请求。
二审案件受理费200元，由黄月月负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范 勇
审 判 员 谭占立
代理审判员 王立泽
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 权 威