广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1257-1270号
上诉人（原审被告）吴火龙
委托代理人邓标华，广东法广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马小喜等14人
委托代理人闫军，广东鼎为律师事务所律师。
委托代理人黄丽香，广东鼎为律师事务所实习律师。
上诉人吴火龙因与被上诉人马小喜等14人房屋租赁合同纠纷案件不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法公民初字第81-94号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上述案件现已审理终结。
原审法院审理查明，马小喜等14人与吴火龙于2014年签订一份《xx百货商铺承租合同》，约定马小喜等14人向吴火龙承租位于深圳市光明新区××街道xx社区xx百货的各商铺用于商业经营。双方约定了租金及押金的数额，吴火龙负责将商铺水电安装到位，铺位装修由马小喜等14人负责，必须符合吴火龙要求安装，合同终止时租赁期限尚未届满。
合同签订后马小喜等14人按照合同约定向吴火龙支付了押金、租金及水电费。
2014年10月8日，吴火龙向马小喜等14人发出通告，称本商场在2014年10月31日结业倒闭，2014年11月1日停电停水，请各租户搬离所有商品及用具。
此后双方发生纠纷，经协商吴火龙退回了马小喜等14人支付的押金及进场费，收回了部分承租人的租赁合同、押金及收款收据原件，但未签订任何书面的协议。
马小喜等14人于2014年11月25日委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋的损失进行评估，深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司作出《关于位于深圳市光明新区××街道xx社区第一工业区内由深圳市勘察研究院有限公司出具的﹤深圳市征（收）地拆迁测绘报告﹥（现状测绘）所包含的构筑物（附属物）及其二次装修与物品设备的价值咨询报告》，该报告确定涉案房屋上的财物在时点2014年11月18日的市场咨询价值为汇总表中马小喜等14人起诉的具体金额（见附表）。
另查明，涉案房屋尚未取得报建手续，马小喜等14人搬离后已由案外人经营。
马小喜等14人原审诉讼请求：1、吴火龙赔偿马小喜等14人各项损失（详见附表）；2、吴火龙承担本案的诉讼费用（见附表）。
原审法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。吴火龙经原审法院要求未在规定的期限内提交涉案房屋的报建手续，经原审法院向深圳市房地产权登记中心核实，涉案房屋尚未登记产权信息，故马小喜等14人与吴火龙签订的《xx百货商铺承租合同》应为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
马小喜等14人对构筑物（附属物）、二次装修费用及物品设备等损失提交了深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2014年11月25日制作的《价值咨询报告》以证明其损失，吴火龙辩称该报告系马小喜等14人自行委托应不予认定。原审法院认为，吴火龙未提交相应的证据证明上述价值咨询程序违法，且深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司具有相应的房地产（土地）估价资质证书，马小喜等14人为避免扩大损失而自行委托该公司作出的价值咨询结论可以作为马小喜等14人损失的参考。
对马小喜等14人主张的物品设备和积压商品等损失，因上述物品不属于形成附合的装饰装修物，马小喜等14人可搬离后再行利用，对该损失原审法院不予支持。
对马小喜等14人主张的构筑物（附属物）折价损失，除原审第84号案梁聪提供了吴火龙开具的铁皮房建设费收据外，其他承租人均未提交涉案房屋由其建设的相关证据，故原审第84号案梁聪主张的构筑物费用吴火龙予以支付的部分原审法院参照合同无效的处理后果酌情支持。除原审第84号案外，其他承租人主张的构筑物（附属物）折价原审法院不予支持。
对马小喜等14人主张的二次装修费用，因双方签订的合同明确约定装修由马小喜等14人负责，吴火龙未提交相应的证据证明涉案商铺的装修系吴火龙所为，现马小喜等14人搬离后已由吴火龙将涉案房屋交付给案外人使用，故马小喜等14人向吴火龙主张二次装修折价损失于法有据。因合同无效，形成附合的装修物由各自按照过错承担损失，吴火龙作为房屋出租方应对涉案房屋的报建及产权手续进行确认后再行出租，故对无效后的处理结果承担主要过错责任，但马小喜等14人作为承租方也应在承租房屋时审查房屋的产权登记情况，原审法院参照咨询报告作出的结论酌情认定吴火龙向马小喜等14人应支付二次装修费用的现值损失（具体金额见附表）。对于原审第88号案刘清军因未委托第三方鉴定机构对损失进行鉴定，参照马小喜等14人承租的房屋面积及用途，原审法院酌情认定吴火龙承担该案的二次装修费用为3500元。
对马小喜等14人主张的搬迁费、评估费、测绘信息费、展览策划费，因马小喜等14人均提供了相应的发票证明已实际发生上述费用，且本案承租合同的终止履行系因吴火龙经营不善所引起并非其他不可抗力的因素或马小喜等14人违约，故马小喜等14人主张的上述合理费用原审法院予以支持。
对马小喜等14人主张的可预期收入，马小喜等14人仅提供其单方制作的记录，未提供相应的缴税证明等证据予以证明，故对该项诉求原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、马小喜等14人与吴火龙签订的《xx百货商铺承租合同》无效；二、吴火龙于本判决生效之日起五日内向马小喜等14人支付各项损失（详见附表中吴火龙应承担的部分）。三、驳回马小喜等14人的其他诉讼请求。本案诉讼费由马小喜等14人与吴火龙承担的部分见附表，马小喜等14人已预交。
上诉人吴火龙不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销原判，并依法改判吴火龙无须支付马小喜等14人二次装修费及搬迁、评估、测绘费用（详见附表），驳回马小喜等14人相关诉讼请求。
事实和理由：一、双方纠纷于诉讼前已通过调解方式达成一致意见并执行完毕，马小喜等14人依法不应再行向法院提起诉讼要求赔偿，法庭亦应尊重双方协商调解的真实意思表示，依法驳回马小喜等14人诉讼请求。即使是双方达成的口头调解协议，在双方已实际履行完毕的情况下，马小喜等14人违反诚实信用原则，其诉讼请求也不应得到法律的支持。二、原审判决吴火龙支付马小喜等14人二次装修费无事实和法律依据。事实上，马小喜等14人经营铺位全部由吴火龙建造交付使用，其经营场所无须进行二次装修，且马小喜等14人经营之前已有其他商户先行经营，马小喜等14人仅是转让接手经营，经营前己全部装修完毕。马小喜等14人也没有提供任何证据证明其存在二次装修事实。原审判决认定其二次装修的具体费用依据不真实，马小喜等14人提供的《价值咨询报告》不应作为证据使用。另外，原审判决既认定合同无效，却没有对双方过错责任予以划分，对二次装修价值涉及的使用折旧也未作任何考虑。因此，原审判决对二次装修费用的赔偿判决显属错误。三、马小喜等14人主张要求搬迁费用赔偿没有任何法律依据和合同依据，马小喜等14人也没有提供任何证据证明其具有搬迁事实存在，请求依法予以驳回。
被上诉人马小喜等14人答辩称，一、吴火龙与马小喜等14人并未就解除双方的租赁合同达成一致。吴火龙应就单方解除租赁合同承担违约责任。二、马小喜等14人在店铺的实际经营过程中，进行了装修及添置附属物，因吴火龙的行为导致该装修及附属物的损失，吴火龙应承担赔偿责任。三、马小喜等14人就相关的损失委托有资质的鉴定评估机构作出的评估报告，真实有效，请求法院予以采信。四、马小喜等14人主张的搬迁等费用，是因吴火龙的违约行为导致，且马小喜等14人提交了相应的票据，吴火龙应予承担赔偿责任。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司出具的《价值咨询报告》显示，对包括二次装修在内的估价对象的测算有包含对其成新度的测算。
本院认为，本系列案系房屋租赁合同纠纷。涉案房产未取得建设工程规划许可证，亦未有其他合法报建手续，涉案租赁合同依法应为无效，原审关于涉案合同的效力认定正确，本院予以确认。根据吴火龙的上诉主张，本案二审的争议焦点为：一、涉案各方是否已就涉案纠纷达成调解协议并履行完毕；二、关于涉案房产二次装修费用的问题；三、关于搬迁费、评估费和测绘费的问题。
关于本案第一个争议焦点。本院认为，吴火龙上诉主张涉案各方已就涉案合同损失赔偿问题达成一致协议并已履行完毕，但未能提供充分有效的证据证明其主张，在马小喜等14人仅认可吴火龙退还了押金及入场费的情形下，吴火龙对其主张应承担举证不能的不利后果。据此，本院对吴火龙的该项上诉主张不予采纳。
关于本案第二个争议焦点。本院认为，一、涉案合同明确约定由承租人负责装修涉案房产，现亦未有证据显示涉案房产的装修系由吴火龙或其他人实施完成，故吴火龙上诉主张涉案承租人未对涉案房产实施装修，理据不足，本院对其主张不予支持。二、涉案承租人委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房产二次装修费用进行评估，现未有证据显示该公司的估价资质或估价程序存在违法不当的情形，且如前所述，该评估对二次装修的估价已包含对成新度的测算，据此，该评估结论系已考虑装修折旧的因素。故本院认为可参照该公司出具的《价值咨询报告》的结论认定涉案房产装修的现值损失，原审处理正确，本院予以维持。三、涉案租赁合同自始无效，合同双方应按照各自过错分担装修现值损失。吴火龙在未确认涉案房产具有合法报建手续及产权手续的情形下出租涉案房产，其对涉案租赁合同无效具有主要过错，结合本案具体案情，原审认定吴火龙对涉案房产装修现值损失承担80%的过错责任，并以此计算吴火龙应承担的涉案房产二次装修的损失（见附表），处理得当，本院予以维持。
关于本案第三个争议焦点。本院认为，涉案合同无效，过错方应赔偿对方因此受到的损失。本案中，马小喜等14位承租人系因出租人吴火龙结业倒闭的原因需搬离涉案房产，且如前所述，吴火龙对涉案合同无效具有主要过错，马小喜等14位承租人亦已提供相应的票据证明搬迁、评估和测绘费用的产生，故原审认定由吴火龙承担前述搬迁、评估和测绘费用，处理正确，本院予以维持。
综上，吴火龙的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决查明基本事实无误，适用法律正确，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本系列案二审案件受理费（具体数额见附表）由上诉人吴火龙负担，吴火龙已预交。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年七月十五日
书 记 员 陈晓莹(兼)