陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0802民初3190号
原告：陕西航天华航物业管理有限责任公司榆林分公司，住所地陕西省榆林市高新技术产业园区苏榆路紫陌园小区，统一社会信用代码916108933054430808。
法定代表人：李岩，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：白海艳、高原，陕西东源律师事务所律师。
被告：冯某。
原告陕西航天华航物业管理有限责任公司榆林分公司与被告冯某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，依法适用简易程序于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告陕西航天华航物业管理有限责任公司榆林分公司的委托诉讼代理人白海艳、高原，被告冯某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陕西航天华航物业管理有限责任公司榆林分公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告冯某向原告支付2015年、2016年、2018年物业费838.9元、2015年－2016年取暖费4631.2元，并以所欠物业费的30%向原告支付违约金251.67元，以上费用共计5721.77元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月21日，原告陕西航天华航物业管理有限责任公司榆林分公司与榆林市农垦花园业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期为三年，即从2015年10月21日起至2018年10月21日止。根据合同约定：1、从2015年10月21日起，由原告向榆林市农垦花园小区的各业主提供物业管理服务，代收水、电、气、取暖费等；2、住宅物业服务管理费标准按建筑面积每月0.35元/平方米收取，取暖费标准按建筑面积每月4.25元/平方米收取；3、各业主须按月交清物业管理费及取暖费等相关物业服务费用；4、对无故不缴有关费用或者拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施；5、未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准支付违约金等相关条款。被告冯某是坐落于榆林市××花园小区××室的业主，住宅面积108.971㎡。原告作为该小区的物业管理公司，已经严格履行相关合同义务，为被告及小区其他业主提供了符合要求的物业管理服务，被告作为小区的业主之一，享受了原告提供的物业管理服务，理应按照《物业管理条例》规定和《物业服务合同》约定向原告缴纳物业管理费及取暖费等相关费用，但被告从2015年起至起诉之日，分别拖欠原告22个月的物业管理服务费838.9元、10个月的取暖费4631.2元，金额总计为5470.1元。在原告多次催收的情况下，被告仍拖欠费用、拒不交纳。根据《物业管理条例》第七条第（五）项及《物权法》第七十二条之规定，按时交纳物业费用是业主的义务，而业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。被告多次拒不交纳物业管理费及取暖费等相关费用的行为已构成违约，侵犯了原告的合法权益，故原告向本院提起诉讼，提出上述诉请。
原告向法庭提交了以下证据：
1、营业执照、资质证书各一份，用以证明原告具有物业服务资质，诉讼主体资格适格的事实。
2、《物业服务合同》、业主档案表、通知各一份，用以证明原告与农垦花园小区业主委员会存在物业服务合同关系，对该小区全体业主具有约束力，被告诉讼主体资格适格，以及被告在享受物业服务同时，负有支付物业费和取暖费的义务，逾期的应依合同支付违约金的事实。
3、购电汇总报表、抄表收费汇总报表、用户水电费回单各二份，用以证明原告从2015年7月份开始为农垦花园小区全体业主提供物业服务至今的事实。
4、催缴费通知书五份，用以证明原告根据法律规定及合同约定曾多次向被告等业主催收物业费和取暖费，以及被告拖欠物业费22个月838.9元、取暖费10个月4631.2元，理应依法依约向原告承担违约责任的事实。
被告冯某辩称：原告物业服务质量存在问题，供热不暖，卫生不好，不能及时解决，故未缴纳物业费和取暖费，若改善后自愿缴纳。
被告向法庭提交收款收据两支，用以证明被告于2017年11月16日向原告缴纳2017年11月至2018年4月取暖费2315.6元、于2018年2月4日向原告缴纳2017年1月份至12月份物业费458元的事实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，被告质证均无异议。原告对被告提供的证据无异议。经查，原告对该小区已实际服务，费用已实际产生，原告的证明目的，本院依法予以确认并在卷佐证。对于被告提供的两支收据，被告已实际缴纳了2017年11月至2018年4月取暖费2315.6元和2017年1月份至12月份物业费458元，有相关凭证，本院依法予以确认。
本院经审理认定事实如下：
原告陕西航天华航物业管理有限责任公司榆林分公司于2015年7月份开始为农垦花园小区全体业主提供物业服务，并于2015年10月21日与榆林市农垦花园业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期为三年，即从2015年10月21日起至2018年10月21日止。根据合同约定：1、从2015年10月21日起，由原告向榆林市农垦花园小区的各业主提供物业管理服务，代收水、电、气、取暖费等；2、住宅物业服务管理费标准按建筑面积每月0.35元/平方米收取，取暖费标准按建筑面积每月4.25元/平方米收取；3、各业主须按月交清物业管理费及取暖费等相关物业服务费用；4、对无故不缴有关费用或者拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施；5、未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准支付违约金等相关条款。被告冯某是坐落于榆林市××花园小区××室的业主，住宅面积108.971㎡。原告依约提供了物业服务，被告系小区业主，享受了原告提供的物业服务，应当向原告缴纳物业管理费及取暖费等相关费用，但被告从2015年7月份起至起诉之日2018年4月份，分别拖欠原告22个月的物业管理服务费838.9元、10个月的取暖费4631.2元。在原告多次催收的情况下，被告以服务质量存在问题等未缴纳费用，致原告持上述理由及相关证据向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。
本院认为，原告陕西航天华航物业管理有限责任公司榆林分公司与榆林市农垦花园业主委员会签订的《物业服务合同》体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法确认为有效合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定。本案中，原告虽未与被告签订书面物业服务合同，但合同对该小区包括被告在内的全体业主具有约束力，各方均应按合同约定履行各自义务。原告依照物业服务合同，履行了物业服务，被告应当按照合同约定支付原告的物业费、取暖费，被告不能按时足额交纳物业费和取暖费已经构成违约，应当承担继续履行合同的违约责任。被告虽抗辩原告服务质量存在问题，但未提供证据予以证明，且原告已经履行合同主要义务，被告仍应依约支付物业费、取暖费，故被告的抗辩理由不能成立。被告虽主张已缴纳了2017年11月至2018年4月取暖费2315.6元、2017年1月份至12月份物业费458元，但原告主张的是2015年、2016年、2018年物业费和2015年－2016年取暖费，故原告诉请被告支付原告2015年、2016年、2018年物业费838.9元、2015年－2016年取暖费4631.2元的诉讼请求有必要的事实和法律依据，本院依法予以支持；原告主张被告支付所欠物业费30%计算的违约金251.67元之诉讼请求，虽然在物业合同中约定“未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日物业费3‰的标准向乙方支付违约金”的条款。但根据实际情况考虑，酌情不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
本判决生效后十日内，由被告冯某向原告陕西航天华航物业管理有限责任公司榆林分公司支付所欠物业费838.9元、取暖费4631.2元，共计5470.1元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告冯某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 杨文林
二〇一八年六月十二日
书记员 朱虎虎