山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第1839号
原告（反诉被告）南京新华海科技产业集团有限公司，住所地南京市玄武区珠江路498号三层。
法定代表人段红飚，董事长。
委托代理人田军，南京新华海科技产业集团有限公司工作人员。
委托代理人庄卓，江苏省德永衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）四川卢米埃影业有限公司，住所地四川省成都市武侯区人民南路四段3号来福士广场3层3002、4层4004、5层5002、6层6001号。
法定代表人JIMMYWU，董事长。
委托代理人李洁，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人王洁茹，山东德衡律师事务所律师。
南京新华海科技产业集团有限公司（以下称原告）与四川卢米埃影业有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。南京新华海科技产业集团有限公司的委托代理人庄卓、四川卢米埃影业有限公司的委托代理人李洁、王洁茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
南京新华海科技产业集团有限公司诉称，原、被告于2011年12月签订房屋租赁合同，约定被告承租原告开发的青岛市市北区＊层的房屋，租期20年，暂定于2014年12月31日前交付房屋等内容。合同签订后，原告积极履约，而被告在与原告其他项目合作中丧失履约诚意，同时因涉案项目征地拆迁等不可抗力原因导致该项目至今未能完成拆迁，致使原告迟迟未能取得建设工程规划许可证。根据最高人民法院的相关解释规定，请求判令：1、确认原、被告签订的租赁合同无效。2、诉讼费由被告承担。
四川卢米埃影业有限公司答辩并反诉称，原、被告签订的租赁合同属于预租合同，并不违反法律规定，是合法有效的，最高人民法院的相关司法解释是针对已建成的房屋进行出租的合同效力界定，不适用本案双方所签订的租赁合同。原告至今未将房屋交付给反诉人，并以合同无效为由拒绝履行合同，严重侵犯了反诉人的合法权益，请求判令：1、解除双方于2011年12月20日签订的租赁合同；2、原告向被告退还保证金70万元；3、原告向被告支付违约金500万元并赔偿经济损失（以评估鉴定的数额为准）。
经审理查明，原告系青岛天兴房地产开发有限公司的控股股东。青岛天兴房地产开发有限公司于2005年12月30日与青岛市国土资源和房屋管理局签订国有土地使用权出让合同，青岛市国土资源和房屋管理局将青岛市＊宗地总面积28007.1平方米的土地使用权出让给青岛天兴房地产开发有限公司。2009年8月青岛市市北区发展和改革局出具文件，通知青岛天兴房地产开发有限公司对青岛市泰山路、吉林路危房改造项目备案。
2011年12月20日原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将青岛市＊房屋出租给乙方使用，该房屋的实际建筑面积约为4812平方米，（最终以附件一《标的房屋平面图》中红线内圈定建筑面积为准，包含放映夹层。放映夹层部分，乙方有权作为电影院的一部分投入使用，租期20年，暂定甲方于2014年12月31日前向乙方交付该房屋，并提前两个月通知乙方准确进场时间，交付日至起租日期间的3个月为乙方的装修及试营业免租期，交付租金的实际租赁期自免租期满之日开始起算，免租期满之日即为起租日；若交付场地时间延迟，则免租期顺延，本合同签订后15个工作日内，乙方向甲方支付人民币70万元作为履约保证金，该70万保证金用作租金抵扣，从计租日起开始即按月扣除，直至扣完为止。房屋租金采用保底租金，第一年至第三年，年租金244万元，第四年至第六年，年租金为255.8万元，第七年至第九年的年租金为268.1万元，第十年至第十二年的年租金为284.1万元，第十三年至第十五年的年租金为300.9万元，第十六年至第十八年的年租金为318.5万元，第十九年至第二十年的年租金为337万元。合同第九条第9.1项约定，本合同签定以后，甲方需按本合同第7.1条约定的交房时间和合同附件二的《影城项目交屋条件及分工界定》向乙方交付。交付时，甲方商务物业和租赁场地建设所需的各项法律手续应合法、有效、完备。租赁场地已经获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可、建设工程施工许可等政府批准和权属证明及其他准许租赁准许销售的相关证明文件。甲方应完成项目的建筑消防建设（取得建筑整体验收合格证及标的房屋电影院建设工程消防设计审核意见书）。若交房时甲方不具备合法租赁的证明文件，乙方有权终止本合同，并且甲方应将立即将乙方以交纳的履约保证金退还给乙方，并赔偿由此对乙方造成的全部损失。合同第九条第9.3项约定：本合同签订后，如因甲方未按第7.1条约定交房逾期在180日以内的，租赁期及免租期相应顺延，超过180日不能交房，乙方有权解除本合同，甲方应退还履约保证金并向乙方支付违约金100万元整。合同第十三条第13.1.2项约定：交房时，甲方保证对本合同标的房屋及相应的土地使用权拥有合法的使用权和处置权，拥有合法的房屋出租的权利，保证房产现状不属于违章建筑。甲方承诺并保证标的房屋在交付时已取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。合同第十六条第16.2条约定：发生本合同约定的解除合同事由，取得解约权的一方应在该事由发生之日起60日内以书面形式通知对方解除合同，逾期视为自动放弃解约权。合同第十九条第19.1条约定，因甲方违反本合同约定导致乙方解除合同的（本协议中已明确约定了违约责任的不适用本条约定），或者甲方擅自解除本合同的，甲方应向乙方支付违约金，双方同意，该违约金的金额为人民币500万元，如实际损失超过违约金的，则按实际损失进行赔偿。
合同签订时，原告向被告提供了企业法人营业执照、国有土地出让合同、股权转让共同开发合作项目协议、建设用地规划许可证、青岛市市北区发展和改革局北政发改发（2009）59号文件、建设工程规划许可证（建设项目名称为泰山路、吉林路危房改造项目南区）。
原、被告合同签订后，被告于2011年12月31日向原告支付履约保证金70万元。
原、被告签订上述租赁合同时，该标的房屋尚未开发建设，至今该标的房屋所在的泰山路、吉林路危房改造项目（北区）仍未取得建设工程规划许可证。诉讼中原告提供了青岛市市北区民生安居建设中心出具的情况说明，该说明称，该中心是青岛市市北区人民政府下属的民生安居企业，于2010年承办并负责实施对泰山路、吉林路危房改造项目拆迁安置工作。并由青岛天兴房地产开发有限公司投资承建该两项项目工程，目前该项目的北区拆迁工作尚未彻底结束，因此未取得土地使用权证、规划许可证，具体原因是个别被拆迁人因种种原因未签订拆迁补偿协议。被告认为出具该说明的是一个企业，该说明无法证明是政府的原因导致不能取得土地使用权证等，该说明中所载的个别未搬迁情况与事实不符，从被告提供照片可以看出涉案土地是未建设的空地，不存在未完成搬迁的情形。
上述事实，有股权转让和合作项目协议、国有土地使用权出让合同、建设工程规划许可证（泰山路、吉林路危房改造项目南区）、青岛市市北区发展和改革局北政发改发（2009）59号文件、原、被告签订的租赁合同、收款收据、青岛市市北区民生安居建设中心出具的情况说明、庭审笔录，在案佐证并经庭审质证和审查，可以采信。
本院认为，本案原、被告争议的主要焦点问题在于双方签订的租赁合同效力问题。
我国合同法第五十二条明确规定了合同无效的情形，其中第五项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”。关于房屋租赁合同效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有明确规定，该解释第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该条规定是关于合同效力的强制性规定，本案原、被告自签订房屋租赁合同之时至今，合同项下的房屋所在的工程项目（泰山路、吉林路危房改造项目北区）未能取得建设工程规划许可证，因此原告要求确认合同无效，符合上述法律规定，本院予以支持。
被告辩称双方签订的合同是预租赁合同，不受上述法律规定的约束，理由不足。其一，虽然现行法律对预租合同没有明确规定，所谓“法无禁止即自由”，当事人有权签订预租合同，但并不意味着只要是签订了预租合同即当然合法有效。即使双方所签订的合同是预租赁合同，标的物也应当是合法的，其合同效力亦应当符合法律规定的生效要件。本案原、被告签订的租赁合同项下的房屋所在的项目至今没有取得建设工程规划许可证，所以即使双方签订的是预租合同也是无效的；其二，从原、被告签订的租赁合同中双方的权利义务内容看，该租赁合同是远期履行的本约合同，因此应当受到上述法律规定的约束，原、被告签订合同后至今，已远远超过合同约定的房屋交付期限，房屋所在项目仍未取得建设工程规划许可证，显然不符合上述法律规定。因此被告反诉请求解除双方的租赁合同，由原告支付违约金并赔偿经济损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原、被告签订合同时，均清楚涉案房屋所在的工程项目尚未取得建设工程规划许可证，因此对合同的无效双方均有一定过错，应各自承担相应的责任，故原告应将被告支付的履约保证金70万元退还给被告。被告虽未明确主张利息损失，但从被告主张违约金及经济损失的请求看，被告对其损失是明确提出了主张的，利息损失是当然存在的，利息损失应予支持，因为原、被告双方对合同的无效均有过错，因此对利息损失由原告承担二分之一即可。对被告主张的违约金和赔偿经济损失的请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告南京新华海科技产业集团有限公司与被告四川卢米埃影业有限公司就青岛市市北区＊房屋所签订的房屋租赁合同无效；
二、原告南京新华海科技产业集团有限公司于判决生效之日起十日内向被告四川卢米埃影业有限公司退还履约保证金70万元及利息（以70万元为计算基数，按银行同期贷款基准利率的二分之一计算，自2011年12月31日起计算至本判决生效之日止）；
三、驳回反诉原告四川卢米埃影业有限公司要求解除租赁合同的请求；
四、驳回反诉原告四川卢米埃影业有限公司要求反诉被告南京新华海科技产业集团有限公司支付违约金500万元的请求；
五、驳回反诉原告四川卢米埃影业有限公司要求反诉被告南京新华海科技产业集团有限公司支付损失赔偿金的请求。
如果南京新华海科技产业集团有限公司未在本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10800元，由原告南京新华海科技产业集团有限公司负担5400元、被告四川卢米埃影业有限公司负担5400元；反诉案件受理费25850元，由反诉原告四川卢米埃影业有限公司负担。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 田文静
人民陪审员 曹积泉
人民陪审员 于建芝
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 王 会