重庆市第三中级人民法院
民事判决书
（2015）渝三中法民终字第01576号
上诉人（一审被告）李大群，女，1944年10月25日出生，汉族，住重庆市南川区。
委托代理人熊强，重庆市南川区为民法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）黄开德，男，1940年8月18日出生，汉族，住重庆市南川区。
被上诉人（一审原告）杨邦琴，女，1970年5月19日出生，汉族，住重庆市南川区。
上诉人李大群与被上诉人黄开德、杨邦琴房屋买卖合同纠纷一案，南川区人民法院于2015年7月31日作出（2015）南川法民初字第02463号民事判决，李大群对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员贺付琴担任审判长与审判员陈江平、代理审判员张东一参加评议的合议庭审理了本案。上诉人的委托代理人熊强，被上诉人黄开德、杨邦琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：李大群与黄开德系夫妻关系，户籍均在重庆市南川区XX街道XX村X组。杨邦琴原系重庆市南川市XX镇华X村村民，于1991年11月15日因结婚将户口迁到重庆南川市XX镇XX村X组（现为重庆市南川区XX街道XX村X组）。1996年9月15日，黄开德与杨邦琴签订《契约》，其内容为：“立约人金家村三社黄开德将自己的石木结构瓦房二间卖给本社杨邦琴居住使用更新，经双方商议价款柒仟伍佰元正（7500）元，分二次付清，第一次于9月15日付肆仟元（4000）元，第二次叁仟伍佰元（3500）元于年底付清不误。界畔东抵黄学宋的共列墙中心，南抵陈明容的自由地大路坎下，西抵河沟，北抵地坝滴水，同时黄开德将宅基地一并付给杨邦琴管理，以证为凭。立约人双方：黄开德、杨邦琴，在场人：秦兴木、蒋学中、黄木森、黄学文、三社社长韦宗祥”。1997年5月4日，黄开德向杨邦琴出具收条，其内容为：“收到杨邦琴交来购房费8000元，情�属实。”经核实，杨邦琴与黄开德均表示，该收条中所写“购房费8000元”包括房屋购房费7500元及土地转让费500元。杨邦琴付清购房款之后，黄开德将出售的房屋及集体土地建设用地使用证（南川集建91字第45824号）交付给杨邦琴。该集体土地建设用地使用证中载明，土地使用者黄开德，地址南川县XX乡XX村X社，土地类别为住宅用地，用地面积（建筑占地）为155.17平方米。
一审法院另查明：黄开德出售给杨邦琴的房屋位于现重庆市南川区XX街道XX村X组（原南川县XX乡XX村X社），该房屋属于黄开德与李大群的夫妻共同财产，该房屋由于年久失修现有部分房屋已经垮塌，该房屋现为闲置，由杨邦琴管理。黄开德与李大群当庭认可，杨邦琴所支付的购房款已经被黄开德用于家庭开销支出。
杨邦琴一审诉称：我与黄开德系同组村民，1996年9月15日，我与黄开德经过协商，黄开德将位于原南川县XX乡XX村X社（现重庆市南川区XX街道XX居委X组）的石木结构房屋以7500元价格出售给我，双方签订了《契约》。《契约》约定：“黄开德将自己的石木结构瓦房二间卖给本社杨邦琴，价款7500元，分二次付清，黄开德将宅基地交付给杨邦琴，以证为凭。”《契约》签订后，黄开德将宅基地证以及房屋交给了我。1997年5月4日，我付清了房款，黄开德出具了收条。2008年，由于上述房屋年久失修成为危房，我准备改建翻修，遂找黄开德协助自己进行过户，黄开德予以拒绝。2013年，上述房屋部分垮塌，我与黄开德又协商过户事宜，仍然未果。诉请法院：1、确认杨邦琴与�开德于1996年9月15日签订的《契约》合法有效，确认《契约》中约定的位于重庆市南川区XX街道XX村X组（原南川县XX乡XX村X社）的房屋产权归杨邦琴所有；2、诉讼费由黄开德承担”。
黄开德一审辩称：我与杨邦琴签订的《契约》是无效的，原因是房屋属于我与妻子李大群共同修建，我出售房屋的行为违背了妻子的真实意思。我在未与李大群及其他家人协商的情况下就与杨邦琴签订了该契约，有侵权行为。在房屋出售后，李大群也多次找杨邦琴要求退房，但由于杨邦琴外出务工，没有找到，所以拖到现在。故依据我国相关法律规定，杨邦琴请求法院确认房屋买卖合同有效，缺乏法律依据，请求法院驳回杨邦琴的诉讼请求。
李大�一审辩称：黄开德出售给杨邦琴的房屋属于我与黄开德的夫妻共同财产，黄开德与杨邦琴私自签订的房屋买卖《契约》是无效的，黄开德的行为侵害了我的权利。在房屋买卖后也未进行过户登记，未进行过户登记就不发生法律效力。故请求法院驳回杨邦琴的诉讼请求。
一审法院认为：关于杨邦琴与黄开德于1996年9月15日签订的《契约》是否有效的问题。首先，杨邦琴与黄开德签订的《契约》系双方真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，该《契约》合法有效；李大群提出的黄开德无权利单独出售讼争房屋，黄开德单独出售房屋导致该《契约》无效，此与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权�者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定不符，故对李大群该项辩解意见依法不予以采纳；房屋产权变更登记手续的履行与否，是所有权转移的必要条件，具有公示效力，但并非房屋买卖合同的生效要件，本案中，杨邦琴与黄开德签订的《契约》已经实际履行，故对李大群提出的由于讼争房屋未办理过户登记，房屋买卖未发生法律效力的辩解意见不予以采纳。其次，李大群虽未在《契约》上亲自签名，但其与黄开德系夫妻关系，南川集建91字第45824号集体土地建设用地使用证上也载明土地使用者为黄开德，黄开德作为讼争房屋的共有权人在《契约》上签字，杨邦琴有理由相信黄开德已取得李大群的同意，黄开德上述行为构成表见代理，该代理行为有效。因此该《契约》对李大群具有约束力。同时，黄开德将房屋出售给杨邦琴后，杨邦琴向黄开德支付了购房款，黄开德已将房屋及集体土地建设用地使用证交付原告，至今已经十余年，且黄开德与李大群均认可杨邦琴交付的购房款已经被黄开德用于家庭开销，李大群也承认在房屋出售半年后就已经知晓房屋出售的事情，但仅辩称由于杨邦琴一直外出务工，所以无法与之协商，李大群此辩解不符合日常生活常理，法院不予以采信。综上，杨邦琴与黄开德于1996年9月15日签订的房屋买卖《契约》有效；位于现重庆市南川区XX街道XX村X组（原南川县XX乡XX村X社）登记在黄开德名下（集体土地建设用地使用证为南川集建91字第45824号）的房屋归杨邦琴所有。
李大群不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销南川区人民法院（2015）南川法民初字第02463号民事判决并进行改判。上诉的主要理由：黄开德�杨邦琴于1996年9月15日签订的《契约》是无效的，因为讼争房屋系我与黄开德的夫妻共同财产，黄开德在自己不知情的情况下无权将该房屋卖给杨邦琴，该行为侵犯了上诉人李大群财产权，是一个侵权行为，是一个无效行为；按照法律规定，不动产买卖必须登记过户才具有法律效力，未登记过户不产生法律效力。此外，黄开德与杨邦琴签订的《契约》中所指的“瓦房二间”仅仅指的是讼争房屋前面的两个房间，不包括房屋后面的灶房和猪圈。
被上诉人黄开德辩称：我将夫妻共有的房屋于1996年9月15日卖给杨邦琴没有经过妻子李大群的同意，出卖之后不久李大群才知道该事，我私自将夫妻共同所有房屋卖给杨邦琴侵犯了李大群的财产权，我与杨邦琴签订的《契约》是一个无效合�；按照法律规定，未登记过户的不动产买卖不产生法律效力；我同杨邦琴所签订的房屋买卖《契约》中所指的“瓦房两间”仅指讼争房屋前面的两个房间，不包括房屋后面的灶房和猪圈。
被上诉人杨邦琴辩称：一审法院
的判决事实清楚、证据充分、适用法律恰当；上诉人引用的《物权法》不具有溯及力；上诉人所称房屋买卖《契约》中所指的“瓦房二间”包括了房屋后面的灶房和猪圈，因为《契约》中的四至界畔的范围以及集体土地建设用地使用证（南川集建91字第45824号）上的范围都包括了灶房和猪圈。请求驳回上诉，维持一审判决。
本院二审中，被上诉人杨邦琴于2015年11月19日向本�提交了撤回诉讼请求申请书，申请撤回其在一审诉讼中提出的“请求法院判决其与黄开德于1996年9月15日签订的房屋买卖《契约》中约定的位于重庆市南川区东城街道东金华村1组（原南川县XX乡XX村X社）的房屋产权归其所有”的诉讼请求。
本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，杨邦琴作为原审原告申请撤回“请求确认讼争房屋产权归其所有”的诉讼请求，是其真实意思表示，是杨邦琴对自己诉讼权利的合法处分，未违反法律禁止性规定，本院对杨邦琴该申请予以准许。现双方争议的焦点为：一、黄开德与杨邦琴签订的《契约》是否合法有效；二、《契约》中约定黄开�出售给杨邦琴的房屋范围除“瓦房两件”外，是否还包括灶房与猪圈。
关于第一个焦点。首先，讼争房屋系黄开德与李大群夫妻共同财产，黄开德将房屋出售给杨邦琴之后不久即将房屋交付给了杨邦琴，李大群辩称对此不知情，不合常理；李大群称对黄开德将讼争房屋卖给杨邦琴有异议，李大群在黄开德卖房至今如此长的时间内却未行使撤销权，不合常理；且李大群认可杨邦琴所支付的购房款已经被黄开德用于家庭开销支出，故可以认定李大群对黄开德将房屋卖给杨邦琴一事是知道的、同意的；其次，黄开德与李大群系夫妻关系，杨邦琴有理由相信黄开德在《契约》上签字已取得房屋共同所有权人李大群的同意，黄开德的行为构成表见代理，应对双方当事人具有约束力；再�，房屋是否进行产权变更登记不影响房屋买卖合同的效力，故本案中讼争房屋没有办理变更登记过户不影响黄开德与杨邦琴所签订《契约》的效力。经查，本案合同也不存在合同法规定的其他无效情形，故一审判决确认黄开德与杨邦琴签订的房屋买卖《契约》合法有效，并无不当。
关于第二个焦点。首先，根据南川集建91字第45824号集体土地建设用地使用证载明内容，讼争房屋所在土地用途为“住宅、畜舍”，灶房和猪圈分别是住宅和畜舍的一部分，故灶房和猪圈应是讼争房屋的附属建筑；其次，黄开德与杨邦琴于1996年9月15日签订的《契约》第一段内容虽约定将“瓦房两间”出售给杨邦琴，但该《契约》第二段内容中同时约定了黄开德所出售房屋的�至界畔，灶房和猪圈作为讼争房屋的附属建筑，明确包含在该四至界畔的范围内；再次，结合农村房屋使用的传统习惯，农村中的灶房和猪圈一般是作为一幢房屋的附属建筑，不具有单独的使用价值，若单独进行买卖，不符合生活常理。故《契约》中黄开德出售给杨邦琴的房屋范围除“瓦房两件”外，还包括灶房和猪圈。
综上所述，鉴于被上诉人杨邦琴在二审中撤回了部分诉讼请求，属于在二审中出现的新证据，本院对一审法院针对该部分诉讼请求所作判项予以撤销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市南川区人民法院（2015）南川法民初字第02463号民事判决第一项。
二、撤销重庆市南川区人民法院（2015）南川法民初字第02463号民事判决第二项。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由黄开德、李大群负担；二审案件受理费50元，由上诉人李大群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺付琴
审 判 员 陈江平
代理审判员 张东一
二〇一五年十二月一日
书记员石佳