广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初2579号原告古桦，女，汉族，1966年1月27日出生，地址广东省深圳市罗湖区。委托代理人段林光，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被告苏群山，男，汉族，1978年11月29日出生，住址广东省深圳市南山区。委托代理人李江昊，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人罗贞，广东普罗米修律师事务所律师实习律师。第三人刘劲，男，汉族，1983年12月18日出生，住址湖北省红安县。原告古桦与被告苏群山、第三人刘劲合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人段林光，被告委托代理人李江昊、罗贞到庭参加诉讼。第三人刘劲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告为朋友关系，2014年3月，原、被告合作共同用第三人的名义购买位于深圳宝安区圣莫里斯花园B06栋3单元X房屋，原、被告各出资50%。同年3月23日双方与第三人签订了《委托购房协议书》，约定原、被告借用第三人名义购房，原、被告各占50%的份额，第三人不享有该房屋的任何权益，负有无条件配合过户的义务，作为酬劳原告给付给第三人人民币1万元。现《委托购房协议书》已经履行完毕，原、被告委托购买的房屋已经登记在第三人名下。2015年3月6日，因深圳房价处于低位，房屋首付款人民币140万元，银行按揭月供付款人民币40万元（至2014年4月-12月），购房过户、税费约人民币25万元，装修款、物管费人民币60万元等综合计算，双方协商原告以人民币140万元的价格出资购买被告50%的房屋份额。原告当即向被告转款人民币40万元，被告在给原告出具的收款收据中载明“兹收到古桦转让费40万元，深圳圣莫里斯B区6栋303A原共有房产权的本人所拥有的权力之转让费人民币140万元，现收到古桦40万元，余100万元古桦同意1个月后付清。如不付清，本人可以回购该房屋”。至此，原、被告双方房屋份额转让合同已经成立并生效。2015年4月2日，原告如期给付余款人民币100万元，房屋份额转让合同履行完毕。但随着房价上涨，被告心里不平衡，有反悔行为，发函给第三人不能擅自给原告办理过户手续，且在原告和第三人房屋确权纠纷中，不予配合，设置障碍。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方于2015年3月6日签订的房屋50%份额转让合同有效；2、本案诉讼费由被告承担。原告庭审前增加诉讼请求如下：确认涉案房产的所有权归原告所有，并配合原告办理涉案房产的过户手续，原告又撤回该项增加的诉讼请求。原告在庭审中明确其第1项诉讼请求为：确认2015年3月6日被告以出具《收据》的方式向原告转让涉案房产50%份额的行为有效。被告答辩称，一、原告诉请确认合同有效的《收据》本身不具备合同构成的基本要素，无法作为确认合同有效的客体，首先，双方之间不存在书面的合同文件，且无法证明双方之间达成口头协议，即双方之间的权利义务并不明确具体；其次，收据仅体现原告交付款项性质，无法体现原告与被告之间基础性法律关系，也无法证明原、被告之间合同履行情况，也无法体现原、被告之间是否存在争议，收据本身不存在可以确认有效或无效的情形；最后，原告要求确认有效的合同指向的转让行为应属于双方民事法律行为，单方出具《收据》的行为本身无法构成双方的意思表示，双方法律行为是指基于双方当事人的意思表示一致才能够发生法律效力的民事法律行为，转让行为作为典型性的双方法律行为，其合同成立需由转让方与受让方双方均存在且均作出意思表示方可成立，基于此，原告诉请确认有效合同的客体即《收据》不构成双方的意思表示，无法体现双方的合意，其本身并非合同，故其无法作为确认合同有效的客体；二、被告在《收据》中单方作出的针对标的物的处分行为属于物权法的无权处分，该等行为因损害第三人利益而应属无效，涉案房产为第三人合法所有并登记在其名下，故第三人为标的物所有权人，被告在《收据》中单方针对标的物作出的物权处分行为，损害了第三人合法权益，且被告至今已未取得第三人对该等处分行为的授权或同意，故被告在《收据》中作出的处分行为因损害第三人的合法利益而应属无效。三、涉案房屋为原告及被告通过委托第三人并以第三人名义购买的，原告及被告为实际还款人（按揭款），被告在收据中的处分行为还涉及按揭还款义务的转让，也即是债务转让，未经债权人同意的债务转让行为无效。四、被告作出处分行为时，标的物已经抵押给第三方，未经抵押权人同意的处分行为应属无效；标的物原始购买方式是银行按揭购买，即第三人在取得标的物的所有权时，该标的与已经抵押给第三方即中国农业银行股份有限公司深圳华侨城支行，被告在收据中单方作出的处分行为，将直接导致对银行的还款来源减少，根据《物权法》第191条第2款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权利的除外，被告未经抵押权人同意擅自处分抵押物的行为应属无效。五、因被告的处分行为无效，被告已将原告交付的款项足额退还给原告，原告诉求确认合同有效的请求应予驳回。六、原告在已知其诉讼请求无正当依据的情形下，以暴力方式毁损了为被告所有的财产，并对被告及家人实施恐吓、威胁，给被告及家人的人身安全造成了严重威胁，相关案件已经由公安机关检察院介入、调查。本案诉讼前，原告已以本案第三人为被告、本案被告为第三人提出诉讼，案由为委托合同纠纷，案号为（2015）深宝法民三初字第1886号，在该案庭审后，因原告意识到其诉讼请求无正当依据，遂以暴力方式毁损了为被告所有的财产，并对被告及家人实施恐吓、威胁，给被告及家人的人身安全造成了严重威胁，相关案件已经经公安机关侦查，并移送检察院进行审查起诉。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。第三人刘劲虽未到庭参加庭审，但第三人提交书面意见如下：第三人刘劲接受原、被告的委托购买涉案房产，涉案房产以第三人的名义办理按揭贷款，并登记在第三人名下，被告未经第三人同意擅自将第三人享有的合法物权的标的物进行处分，该处分行为损害了第三人享有的物权，该行为处分应当属于无效。第三人虽接受原被告委托购买涉案房产，但第三人为涉案房产法律上所有权人，亦为银行贷款的还款的债务人，如第三人无法按期偿还贷款，将对贷款银行承担违约责任，还会因此对第三人征信产生不良影响。第三人并不认可被告的单方处分行为，第三人保留根据委托协议的约定及相关法律法规规定，追究原被告法律责任的权利。经审理查明：2014年3月23日，原告古桦、被告苏群山作为甲方，第三人刘劲作为乙方，双方签订了《委托购房协议书》，约定：甲方委托乙方以乙方的名义，购买深圳市圣莫里斯花园B06栋3单元03A房产，首付款、按揭等交易费用均由甲方支付，乙方只负责在购房合同、银行按揭、过户等手续上签字；乙方虽然是涉案房产名义上的产权人和抵押贷款人，但其本人及其家人对该房产不承担债务也不享有产权，该房屋使用人和最终产权人为甲方，房屋权益由甲方享有，作为酬谢甲方向乙方支付人民币1万元；该房产过户后，甲方将涉案房产抵押给农业银行深圳白石洲支行，贷款人民币77万元，乙方刘劲作为抵押贷款人，原告古桦作为担保人，由甲方负责还贷；甲乙双方签订公证委托书，乙方将该房产全权委托甲方代理，如乙方擅自取消公证委托书，则视为乙方违约，乙方须承担违约责任；在甲方认为条件成熟时，任何时候均可通知乙方完成房屋产权变更为甲方或甲方指定方的手续，乙方应无条件配合。原告古桦、被告苏群山对该房产各享有50%的产权，详尽事宜由原告古桦和被告苏群山另行协商确定。2014年4月3日，第三人刘劲和中国农业银行股份有限公司深圳华侨城支行签订《个人购房担保借款合同》，约定为购买涉案房产，第三人刘劲作为借款人和抵押人（以涉案房产作为抵押物），向中国农业银行股份有限公司深圳华侨城支行贷款人民币770万元，原告古桦为上述贷款的担保人。2014年5月6日，涉案房产经核准登记在第三人刘劲名下，房地产证号为深房地字第××号。2014年5月8日，第三人刘劲办理了抵押登记手续，将涉案房产抵押给中国农业银行股份有限公司深圳华侨城支行。2014年5月27日，第三人办理了公证委托手续，将办理涉案房产的转让、注销抵押登记等手续委托给原告古桦和被告苏群山。2014年5月27日，第三人刘劲出具《收条》，表明收到古桦和苏群山支付的现金人民币1万元用于购买涉案房产作为产权人代表，实际购买人为古桦和苏群山。2015年3月6日，被告苏群山向原告古桦出具《收据》，该份收据载明：兹收到原告转让费人民币40万元，深圳圣莫里斯B区6栋303A原共有房产权的本人所拥有的权利转让费人民币140万元，现收到原告古桦人民币40万元，余人民币100万元原告古桦同意1个月后付清，如未付清，本人可以回购该房屋。原告持有该份《收据》原件。原、被告确认除上述《收据》外，原。被告未签订其他书面的转让协议。被告在庭审中主张双方口头协商后，双方达成了意向，故被告出具了上述《收据》，但双方对价款产生了争议。原告古桦分别于2015年3月6日（3月7日到账）、2015年4月2日向被告苏群山支付款项人民币40万元、100万元。2016年3月17日，被告苏群山向原告古桦以转账方式返还款项人民币140万元，返还用途中注明“退还古桦（2015年3月17日、2015年4月2日款项）”。另查，1、2015年7月16日，深圳市房地产登记中心出具《购房资格证明》，表明经查2015年7月16日，申请人家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，家庭可购一套。2、关于按揭贷款的偿还情况。2015年1月之前，原、被告均按照各自50%的比例偿还按揭贷款。原告主张双方从2015年1月就开始协商涉案房屋份额的转让事宜，根据原告提交的电子回单和转账凭证可知，自2015年1月开始原告向第三人刘劲的按揭贷款账户转账的款项平均每月的数额与每月需要偿还的按揭贷款的全额基本相当；被告主张2015年1月之后，双方仍然按照各自50%的比例偿还按揭贷款，但被告仅提交了2015年4月之后的转账记录，并未提交2015年1月至3月的转账记录，被告主张2015年1月至3月期间应由其承担的50%的按揭贷款与被告支付的装修工程款相抵扣，故其未再转账支付按揭贷款。3、原告主张涉案房产于2014年底就已经交付给原告，由原告进行管理和使用；被告主张涉案房产一直处于空置状态，双方均在使用。以上事实，有委托购房协议书、个人购房担保借款合同、公证书、委托书、房地产证、收条、收据、购房资格证明、电子回单、转账凭证等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案为合同纠纷。民事法律行为是指公民或法人以设立、变更、终止民事权利和民事义务为目的的具有法律约束力的合法民事行为，民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。本案中，首先，虽然被告仅向原告出具了收据，但该收据中已经明确载明了转让标的、转让价款以及转让价款的支付方式，即被告出具收据的行为所表现出的意思表示对应的行为目的是转让涉案房产的份额，在原告对此亦予以确认的情况下，本院认为双方意思表示明确；其次，根据本院查明的事实，原告已经依据《收据》中载明的内容向被告履行了付款义务，而被告在明知原告已经付款的情况下，于一年后才向原告退还相关款项，且自2015年1月开始原告向第三人刘劲的按揭贷款账户转账的款项平均每月的数额与每月需要偿还的按揭贷款的全额基本相当，由此可知，双方基于转让的意思表示均有一定的履约行为，即被告以出具《收据》的方式向原告转让涉案房产50%份额的权利为双方真实意思表示；再次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。虽然涉案房产登记在第三人刘劲名下，但原告、被告以及第三人已经以签订《委托购房协议书》方式约定了委托购房的内容，且涉案房产是否登记在原、被告名下并不影响原、被告之间转让涉案房产的权利的行为效力；最后，被告并未提交证据证明其转让行为存在可撤销或者无效的法律事由。综上，被告以出具《收据》的方式向原告转让涉案房产50%份额的权利的行为是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，原告主张确认该行为有效，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、五十六条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告苏群山以出具《收据》的方式向原告古桦转让涉案房产50%份额的权利的行为有效。本案受理费人民币17,400元，由被告承担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨 莹人民陪审员  陈远霞人民陪审员  郭映舜二〇一六年九月二十四日书 记 员  李玉婷书 记 员  李婷霞附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十六条民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第7页共109页