福建省华安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）华民初字第712号
原告李复浩，男，1972年9月14日出生，汉族，居民。
原告郑林杰，男，1972年1月3日出生，汉族，居民。
两原告的委托代理人郑仁川、林燕，福建仁胜律师事务所律师。
被告李顺德，男，1975年7月16日出生，汉族，居民。
委托代理人汤伟云，女，1953年1月22日出生，汉族，农民。系被告李顺德的母亲。
被告李东成，男，1977年5月25日出生，汉族，农民。
第三人林群松，男，1972年2月23日出生，汉族，农民。
原告李复浩、郑林杰诉被告李顺德、李东成、第三人林群松租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李复浩、郑林杰的委托代理人郑仁川、林燕、被告李顺德的委托代理人汤伟云、被告李东成参加2013年8月22日第一次开庭，第三人林群松经合法传唤拒不到庭参加诉讼；原告李复浩、郑�杰的委托代理人林燕、被告李顺德的委托代理人汤伟云、第三人林群松参加2013年11月25日第二次开庭，被告李东成经合法传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告李复浩与原告郑林杰系原名××渔馆的经营合伙人。2008年4月6日，由原告郑林杰与被告李顺德签订《店面租赁合同》，租用被告李顺德的位于××××用于经营××鱼馆，租期3年；合同期满，如被告李顺德要收回店面，店内的装修费用，应折价返还原告，如转包第三人，应由原告和第三人协商，装修费用折价归原告所有。2009年4月11日，原告李复浩与被告李东成签订转让协议书，将××渔馆的经营权转让给李东成，转让期限两年，并约定：协议期满，鱼馆内的属酒楼营业需要的物品归李东成所有，固定装修归原告所有，并履行原来郑林杰与李顺德的租房协�。2011年3月，被告李东成越过原告将讼争店面交还被告李顺德，后被告李顺德在未与原告协商装修折价的情况下又将该店面租与第三人林群松，且未经原告允许私自敲毁店内原装修。为保全证据，原告于2011年3月27日向华安县公证处申请证据保全公证，并委托漳州价格认证中心进行价格鉴定，经鉴定该装修价值53492元。被告李顺德的行为违反租赁合同的约定，侵犯原告对讼争店面装修所有权，应承担赔偿责任；被告李东成合同期满未与原告办理交接手续负有一定过错，应与被告李顺德承担连带责任。故请求：1、被告李顺德赔偿两原告装修损失53492元；2、被告李东成承担连带赔偿责任。
被告李顺德辩称：被告李顺德已在合同期满前去了秘鲁，被告李顺德的委托代理人汤伟云对房屋被拆之事不知情，也不可能叫别人去拆。请求法院依法判决。
被告李东成辩称：我是与�告李复浩租两年的，第三人林群松与房东协商同意后，我把冰箱等营业物品不包括固定装修转给林群松，林群松提前装修与我无关，如果有过错的话，我没有向原告告知讼争店面转让给林群松。请求法院依法判决。
第三人林群松述称：我与李东成转盘店面时，李东成故意隐瞒他本人与原告有签订租赁合同的事实，我与原告也没接触过，如果当时李东成有告诉我他与原告之间有租赁协议，我也不会向李东成转盘，我是用30000元向李东成转盘店面，转盘没有说明是否包括固定装修。李东成将店面钥匙交给我后，我就开始装修，李东成的合同到期后，由我向房东续租。
经审理查明：2008年4月6日，原告郑林杰与被告李顺德签订《店面租赁合同》，向被告李顺德租赁位于华安县××××自来水公司边上的五间店面，双方约定：一、租期自2008年4月6日起至2011年4月5日止；二、郑林杰于店面交付使用之日一次性付给李顺德50000元，负担李顺德前期投入的装修费；三、每间店面（上下两层）的租金450元／月，位于楼上另一小单间的租金200元／月，总共每月的租金2450元。租金从店面交付使用之日起计，按季度付租；四、合同期满，如李顺德要收回店面，需经双方协商，店内的装修费用（包括郑林杰付给李顺德的五万元）折价有偿收回，如转包第三人，应由郑林杰与第三人协商，装修费用折价转让，并归郑林杰所有；五、任何一方违约，按合同法处理，赔偿对方损失；六、本合同自签订之日起生效。原告郑林杰与原告李复浩合伙，将租赁的五间店面用于经营××鱼馆。
2009年4月11日，原告李复浩与被告李东成签订一份《转让协议书》，约定：一、李复浩同意将位于××××××鱼馆经营权（租用李顺德的店�）转让给李东成经营；二、李东成同意一次性付给李复浩现金壹拾万元整（￥100000.00）。付款方式：协议签订之日付壹万元，2009年5月10日前付伍万元，余肆万元于协议签定后每季度付壹万元。三、转让期限两年（自2009年4月11日-2011年4月11日），期限内房租由李复浩负责，李复浩不干涉李东成经营，李东成方自负盈亏、自负饮食卫生、安全等责任；四、协议期满，鱼馆内的属酒楼营业需要的物品归李东成所有，固定装修属李复浩所有，并履行原来的租房协议（郑林杰与李顺德签订的）；五、任何一方不得违约，否则赔偿对方全部损失。协议签订后，李东成先后支付6万元，购买讼争店面的经营物品但不包括固定装修，李东成另外分八次将2009年4月15至2011年4月5日的租金按每季度6750元（最后一季度6000元）交付李顺德的母亲汤伟云或父亲李某（抵偿李东成按《转让协议书》第二条约定应支付的尾款40000元），汤伟云、李某分别出具收条给李东成收执。
2011年3月份，林群松找到李东成，欲承接讼争店面，李东成表示如果房东同意将讼争房屋租给林群松，其才能转盘店面；林群松遂与李顺德的父亲李某联系承租事宜，李某表示讼争房屋到期后李东成不续租再租给林群松；林群松后与李东成谈妥以30000元价格转盘讼争店面，林群松随后将30000元付给李东成，付款当天李东成将讼争店面钥匙交给林群松，林群松随后开始装修。
2011年3月，原告李复浩、郑林杰发现第三人林群松对店内原有装修进行拆除重修，便于2011年3月27日委托漳州市价格认证中心对店内装修物的价格进行鉴定，并申请华安县公证处对漳州市价格认证中心勘验店内装修物的过程进行证据保全。2011年3月28日漳州市价格认证中心对店内装修物进行勘验，同时华安县公证处对勘验过程进行公证保全。2011年4月8日漳州市价格认证中心出具漳价认（2011）第31号价格鉴定结论：依据成本法，在2011年3月28日鉴定标的价格为53492元。
2011年4月10日，第三人林群松与被告李顺德的父亲李某签订《店面租赁合同》，承租讼争店面，该合同未对讼争的装修进行约定。
本院于2013年12月25日进行勘验，经当事人确认，李顺德出租给李复浩起到本院勘验时止尚在使用的固定装修包括：第一层水磨地面、卷帘门5副、第二层水磨地面、走廊木作背景。林群松结束租赁时讼争房屋固定装修还包括：玻璃橱窗3个21.66㎡，玻璃隔墙3.84㎡。
上述事实有李顺德与郑林杰2008年4月6日签订的《店面租赁合同》、李复浩与李东成2009年4月11日签订的《转让协议》、（2011）华证内字第022号公证书、漳价认（2011）第31号《关于郑林杰租赁店面固定装修的价格鉴定结论》、汤伟云出具的5�收条和李某出具的3张收条、李某与林群松2011年4月10日签订的《店面租赁合同》、本院的勘验笔录及当事人庭审、勘验的陈述为据，可以认定。
本案争议焦点为：2008年4月6日《店面租赁合同》约定的装修折价或损失应由谁承担？
原告认为：被告李顺德的行为违反租赁合同的约定，侵犯原告对讼争店面装修所有权，应承担赔偿责任；被告李东成合同期满未与原告办理交接手续负有一定过错，应与被告李顺德承担连带责任。
被告李顺德认为：被告李顺德已在合同期满前去了秘鲁，被告李顺德的委托代理人汤伟云对房屋被拆之事不知情，也不可能叫别人去拆。李顺德不应承担责任。
被告李东成认为：我把冰箱等营业物品不包括固定装修转给林群松，林群松提前装修与我无关，如果有过错的话，我没有向原告告知讼争店面转让给林群松。
第三人林群松认为：我与李东成转盘店面时，李东成没有告诉我他与原告之间有租赁协议，我是用30000元向李东成转盘店面，转盘没有说明是否包括固定装修。李东成将店面钥匙交给我后，我就开始装修，李东成的合同到期后，由我向房东续租。本案与我无关。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告与被告李顺德签订2008年《店面租赁合同》，承租讼争店面，双方建立租赁关系。原告与被告李东成签订《转让协议》，将讼争店面经营物品转让给被告李东成，同时将讼争店面转租给被告李东成。被告李东成接手后，按《转让协议》第2条约定支付了6万元，余4万元则采用向李顺德支付租金的形式来履行，原告和被告李东成以其行为改变《转让协议》第2条关于支付4万元的履行期限、方式的约定和第3条房租由李复浩负责的约定。李东成接手后分八次将2009年4月15至2011年4月5�的租金按每季度6750元（最后一季度6000元）交付李顺德的母亲汤伟云或父亲李某，汤伟云、李某分别出具收条给李东成收执。收条均记载“向李东城（或东城）收到某年某月某日至某年某月某日店面租金（或房租）”。汤伟云和李某行为应由李顺德承担，故可以认定李顺德明知讼争房屋转租的事实且以收取房租的行为认可原告与李东成的转租。故原告与李东成的转租关系合法有效。2008年《店面租赁合同》与《转让协议》约定的租赁期限届满日期不一，前者届满日为2011年4月5日，后者届满日为2011年4月11日。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。故应认定《转让协议》租赁期限届满日为2011年4月5日。
2008年《店面租赁合同》第四条约定�合同期满，如李顺德要收回店面，需经双方协商，店内的装修费用（包括郑林杰付给李顺德的五万元）折价有偿收回，如转包第三人，应由郑林杰与第三人协商，装修费用折价转让，并归郑林杰所有。该条约定了讼争店面期满后装修的处理，包括出租人（被告李顺德）收回折价补偿和承租人（原告）转包第三人折价转让补偿两种情形，核心是保障原告的装修受补偿权利。《转让协议》第四条约定：协议期满，鱼馆内的属酒楼营业需要的物品归李东成所有，固定装修属李复浩所有，并履行原来的租房协议（郑林杰与李顺德签订的）。该条款表明，李东成未受让讼争的固定装修，李东成知道原告享有固定装修受补偿的权利。
本案漳州市价格认证中心根据成本法作出价格鉴定结论，鉴定程序合法，作出的结论并无不当，可以作为本案定案依据。对照价格鉴定明细表，固�装修可以分为四个部分：第一部分，至2011年3月28日新增部分：明细表16、27部分合计2506元。第二部分，2011年3月28日前被拆除：明细表11、12－③、13、22、25部分合计5526元，第三部分，林群松结束租赁时尚存的固定装修：明细表1（第一层水磨地面），8（卷帘门5副），9（玻璃橱窗3个），10（玻璃隔墙3.84㎡），17（第二层水磨地面），21（走廊木作背景）合计16942元，第四部分，第一至第三部分以外的固定装修，合计28518元。由于本案纠纷发生时隔多年，讼争房屋几易其手，房屋状况改变较大，无法准确确认2011年3月28日以后林群松损坏的固定装修范围，本院酌定扣除第一至第三部分以外的固定装修作为2011年3月28日以后林群松损坏的固定装修。
对上述固定装修的折价或损失的承担，本院分析如下：1、关于第一部分。系第三人林群松另行装修，不属本案当事人争议的固�装修损失。2、关于第二部分。被告李东成明知2008年《店面租赁合同》和《转让协议》对固定装修有明确约定，未告知原告、被告李顺德及第三人林群松。应对林群松不知情前（漳州市价格认证中心勘验前）已发生的损失承担赔偿责任。故第二部分损失5526元应由被告李东成承担。3、关于第三部分。2008年《店面租赁合同》第四条约定讼争店面期满后固定装修的处理，即出租人（被告李顺德）收回折价补偿和承租人（原告）转包第三人折价转让补偿两种情形。本案原告在租赁期内将讼争店面转租李东成，李东成又将讼争店面转盘给第三人林群松，店面的转手不属2008年《店面租赁合同》第四条约定的两种情形。从诚实信用出发，探究2008年《店面租赁合同》本意，不管是基于原告签订合同时有支付被告李顺德5万装修费，还是基于其他原因，被告李顺德对讼争店面租赁期满时原告已投入的固定装修费用（包括已付的5万元）是要以一定的形式进行补偿的，囿于当事人的认知能力，签订合同的当时只预见上述两种情形，不能以本案不属上述二种情形否认原告受补偿的权利。从本案实际情况看，在本案第三人林群松结束租赁时，尚有第一层水磨地面等6项固定装修没被破坏，被告李顺德应当对该6项固定装修（计16942元）对原告进行折价补偿。4、关于第四部分。《转让协议》第四条约定可以派生出李东成负有其不继续租赁时将讼争房屋移交原告或转盘店面时通知并协助原告折价受偿固定装修的附随义务，李东成既没有将讼争房屋交还原告，也没有通知原告并协助原告折价受偿，转盘时亦未告知第三人林群松固定装修的情况，造成本案纠纷，纠纷发生后亦未积极进行协调，造成固定装修被破坏，应承担责任；另外李东成在转租期限内对第三�林群松损坏固定装修的行为也要向转租人承担合同责任；本院酌定由李东成承担第四部分固定装修损失的60％。原告李复浩、郑林杰在得知讼争房屋固定装修被破坏时，仅采取勘验和鉴定固定装修价格的方法，不足以防范固定装修被破坏，亦应承担一定责任，本院酌定由原告承担第四部分固定装修损失的20％。根据2008年《店面租赁合同》，被告李顺德负有提醒第三人林群松注意固定装修的附随义务，但在林群松联系租房事宜时疏于告知林群松固定装修事宜，应承担责任。根据2008年《店面租赁合同》，租赁期满后李顺德还负有保持讼争房屋固定装修完整并协助原告受偿固定装修的附随义务。在租赁期满后的2011年4月10日，被告李顺德的父亲李某与第三人林群松签订《店面租赁合同》，该时间节点应视为李顺德占有讼争房屋，并由李某出租给第三人林群松，李顺德即应�行该附随义务，保持讼争房屋固定装修完整，李顺德未履行该附随义务，应对2011年4月10日《店面租赁合同》签订后林群松破坏原固定装修承担责任。本院综合酌定由李顺德承担第四部分固定装修损失的20％。第三人林群松在得知讼争房屋固定装修有争议时，怠于协商，继续进行装修，破坏原固定装修，是固定装修损坏的直接原因，由于其不是本案租赁合同或转租合同的当事人，其造成的损坏后果相应由本案合同当事人进行承担。至于李顺德、李东成承担损失后的追偿问题，属另一法律关系。
综上，被告李顺德应折价补偿原告李复浩、郑林杰固定装修16942元，赔偿2011年3月28日后的固定装修损失28518元的20％计5703.6元，合计22645.6元；被告李东城应赔偿原告李复浩、郑林杰2011年3月28日前被拆除固定装修损失5526元，2011年3月28日后的固定装修损失28518元的60％计17110.8元，�计22636.8元。原告李复浩、郑林杰请求被告李东成承担连带责任，于法无据，本院不予支持，原告李复浩、郑林杰应自行承担的固定装修损失部分的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告李顺德应于本判决生效之日起十日内支付原告李复浩、郑林杰人民币22645.6元；
二、被告李东成应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李复浩、郑林杰人民币22636.8元；
三、驳回原告李复浩、郑林杰其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1137元，由原告李复浩、郑林杰负担175元，由被告李顺德负担481元，被告李东成负担481元；其他诉讼费60元，由原告李复浩、郑林杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审判长 陈少志
审判员 李 琛
审判员 林金枝
二〇一四年八月五日
书记员 高 健
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。