湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终172号上诉人（原审原告）：李阳春，男，1965年12月22日出生。委托诉讼代理人：李智勇，湖南锐鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志军，男，1962年6月28日出生。被上诉人（原审被告）：郴州市新天地房地产开发有限公司。法定代表人：夏国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：周乘宇，湖南奋斗者律师事务所律师。原审第三人：陈新华，男，1956年2月2日出生。上诉人李阳春因与被上诉人郴州市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）及原审第三人陈新华商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李阳春上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令新天地公司履行交房义务并承担逾期交房的违约金92,729.23元[从2011年12月31日暂计至2016年11月9日，92,729.23=264,219.7元×（1675-60）÷365×6.1%×1.3，之后另计]；三、一、二审诉讼费由新天地公司承担。事实和理由：一、本案是商品房买卖合同纠纷。李阳春与新天地公司签订的《商品房认购合同》已就房屋基本情况、销售方式、价款的确定方式、总价款、付款方式、付款时间、交房条件、违约责任等作了明确约定，具备规定的商品房买卖合同的主要内容。李阳春已依约支付购房款，根据司法解释的规定，该认购合同应当认定为商品房买卖合同。二、《商品房认购合同》具备商品房买卖合同的全部要素，对双方有约束力，新天地公司应当履行。该合同约定了交房时间为2011年12月31日，如遇不可抗力因素不能如期交房，经合同双方签字认可后方可延期。但新天地公司未征得李阳春签字认可，直到2012年底才竣工验收合格，2015年1月19日才通知交房，至今仍未交房，严重违约，李阳春在新天地公司违约延期交房的情况下有权迟延付款，并非是达成了延期交房的共识。三、新天地公司延期交房达1685天，依双方《商品房认购合同》约定违约应按已付款的5‰每天计算违约金，李阳春降低标准按金融机构计收逾期贷款利息标准计算，按2011年同期银行贷款基准利率6.1%加收30%计算违约金合情合理合法。新天地公司辩称：一、李阳春与新天地公司签订的《商品房认购合同》中没有约定所购买房屋的房号和栋号，价格约定也不明确，一审法院认定为商品房预约合同纠纷是准确的。二、新天地公司工期延期是因为遇到了罕见的巨大溶洞导致的，且新天地公司及时向李阳春和郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会（以下简称团购委）进行了通报，团购委表示理解和支持，并继续向新天地公司支付房款，足以说明团购委对延期交房明知和认可。三、团购委按《委托代建协议》约定的价格付款后，2015年1月19日，新天地公司通知团购委收房，但是团购委未通知李阳春收房，其责任在团购委，新天地公司不应承担违约责任。李阳春向一审法院起诉请求判令：一、新天地公司支付逾期交房违约金48,616.4元（从2011年12月31日算至2014年6月28日止，之后另计）；二、由新天地公司承担本案的诉讼费和诉讼担保费。一审法院认定事实：2010年5月31日，团购委与新天地公司签订了《商品房委托代建协议》，团购委向新天地公司订购商品房250套左右，约定交房日期为2011年12月31日。2010年7月13日，李阳春作为购房业主与新天地公司签订了《商品房认购合同》，该合同约定的交房时间为2011年12月31日，约定的购房总价为278,126元。2012年3月，新天地公司取得了爱莲花园6、7、8栋预售许可证。认购合同签订后，李阳春将房款交给陈新华，由其按工程进度将众购房户的款项转入新天地公司的银行账户中。截至2012年11月8日，众购房户已统一将购房款共计85,540,111元交给了陈新华，陈新华已依约按工程进度转款81,263,106元至新天地公司银行账户，留下了5%尾款，合同约定为新天地公司需全部办好交房手续，才将尾款交给新天地公司。因新天地公司开发的房产主体工程至2012年5月22日才经郴州市质检站验收，且至今未交房给李阳春，众购房业主于2013年7月27日自行组织选房会议，将团购委认购的253套房屋分给了各购房户，并将分房业主名单及房屋编号于2013年8月7日告知了新天地公司。因新天地公司坚持认为所建房屋遇罕见地质情况，导致工期顺延一年，属不可抗力，新天地公司无责，且因不可预见的地质原因，导致开发成本增加，李阳春应承担增加的开发成本。双方为此发生争议，多次协商未果。一审法院认为，本案属商品房预约合同纠纷。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。本案中，李阳春与新天地公司签订的是《商品房认购合同》，故本案的案由应为商品房预约合同纠纷。双方所签订的商品房预约合同系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应当按照合同的约定履行。本案双方争议的焦点为：一、交房时间的确定；二、新天地公司是否构成逾期交房。关于焦点一。按照双方合同约定，工程应于2010年6月底开工建设，2011年9月完成主体工程，2011年12月竣工交付。付款方式的约定为：合同签订生效后十个工作日每户购房户交首付款97,000元，占总房款的30%，用于支付土地款和办理报建相关手续；桩基工程完工后每户购房户付49,000元，占总房款的15%；住宅土建完成三层楼面时付49,000元，占总房款的15%；住宅土建完成八层楼面时付65,000元，占总房款的20%；住宅封顶时付49,000元，占总房款的15%；主体工程竣工验收时付清5%的尾款。李阳春委托陈新华向新天地公司支付购房款，陈新华从2010年1月27日开始，陆续按工程进度支付工程款，最后一次支付工程款的时间为2012年11月8日，至此，陈新华已将95%的购房款支付给了新天地公司。若双方严格按合同约定的话，新天地公司应该于2011年12月主体竣工交付，则陈新华在2011年12月底以前就应支付完全部购房款，但陈新华作为购房户的代表直至2012年11月8日仍在付款，可见工程因地质原因而延期是双方达成的共识。至此，双方已用实际履行的行为对原签订的合同所约定的交房时间予以了变更。交房时间应在双方正式签订《商品房预售合同》或《商品房销售合同》时予以确定。故此，李阳春要求新天地公司限期按《商品房认购合同》所约定的交房时间履行交房义务的请求，无事实和法律依据，依法不予支持。关于焦点二。因本案中的交房时间需双方重新约定，签订正式的商品房买卖合同，才可计算逾期交房的具体时间。如前所述，本案中尚不具备计算延期交房违约金的条件，故对李阳春要求新天地公司支付延期交房违约金48,626.4元的诉讼请求，亦不予支持。综上，李阳春的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第六十一条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院作出如下判决：“驳回原告李阳春的诉讼请求。案件受理费1015元，由原告李阳春承担”。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案是商品房销售合同纠纷还是商品房预约合同纠纷；二、新天地公司是否应承担违约责任。关于焦点一。李阳春与新天地公司签订的《商品房认购合同》就诉争房屋基本情况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、供水、供电等设施、违约责任等已作了具体明确的规定，该认购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且新天地公司按约定已收受购房款，李阳春所购房屋的房号也已经确定，故双方所签订的《商品房认购合同》具有商品房买卖合同性质，合法有效。本案应定性为商品房销售合同纠纷，一审法院定性为商品房预约合同纠纷定性不准确，本院予以纠正。关于焦点二。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，团购委是郴州市质量技术监督局团购职工共同成立的一个团购组织，陈新华是团购委主任，代理郴州市质量技术监督局团购户与新天地公司协调房屋买卖过程中的相关事务。李阳春作为团购户，对其推选的组织和代表代理其实施的民事行为，即团购房买卖相关事宜，应承担民事责任。事实上，团购委与新天地公司签订《商品房委托代建协议》，李阳春购买团购房、缴纳房款、确定房号等行为均是通过团购委进行，故团购委与新天地公司签订的《商品房委托代建协议》及关于处理团购房买卖事宜的行为对李阳春均具有约束力。新天地公司施工中遭遇罕见溶洞、政府调规、红旗渠道搬迁等不可预见的情形，经与团购委协商，双方已达成将工期延期至2012年12月31日的意见。期间，因新天地公司就上述情形向团购委提出每平方米需增加成本费用的要求，双方就此产生纠纷并多次进行协商。团购委于2014年12月26日代李阳春及其他团购户按协议、合同约定交清全部房款。后新天地公司于2015年1月19日向团购委送达交房通知，该通知表明新天地公司同意出具交房手续。同年4月9日的《补充协议》对同意增价的团购户，确定交房时间为4月底前，对不同意增价的团购户的交房时间未另作规定。据此可视为双方对交款时间和交房时间进行了协商变更。故新天地公司不存在逾期交房行为，李阳春要求新天地公司支付延期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。李阳春在上诉请求中提出要求新天地公司履行交房义务，由于李阳春在一审起诉时未提出该诉讼请求，因此，该上诉请求超出了一审审理的范围，本院不予审理。综上所述，李阳春的上诉请求不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2118元，由上诉人李阳春负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 杨爱华审 判 员 陈新德审 判 员 黄小峰二〇一七年三月二十一日法官助理 袁浩飞书 记 员 易唐靓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。