江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第1455号
原告：任志明，男，住南昌市西湖区。
委托代理人：邓明辉，江西洪城律师事务所律师。
委托代理人：李佳琪，江西洪城律师事务所实习律师。
被告：邓慧琴，女，住南昌市青云谱区。
原告任志明诉被告邓慧琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任志明及其委托代理人邓明辉、被告邓慧琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2015年6月12日、2015年7月2日，原告与被告邓慧琴签订房屋租赁合同和补充协议各一份。由被告承租原告位于南昌市西湖区二七南路468号房屋（建设面积约470平方米）。根据合同规定：“被告承担该店铺的月租金为32000元，交租方式为每季度交纳一次，从2015年7月13日起开始支付租金；被告需按时交纳店租，不得拖欠，超过付款约定日5天视为违约，甲方有权收回店面。”根据合同约定，被告应向原告交纳押金30000元，租金96000元。但被告至今只缴纳押金30000元和租金90000元，尚有租金6000元未付。原告就此多次要求被告按时足额交租未果。因被告拖欠店租已经超过付款约定日，根据合同约定，原告有权收回店面，终止合同。为此，原告起诉至法院，请求依法判决：1、解除原、被告所签订的房屋租赁合同；2、要求被告支付拖欠租金6000元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告任志明提交了如下证据：
证据一、身份证复印件、房产证复印件，证明原、被告双方主体，案外人李万盛的身份信息；
证据二、房屋租赁合同一份，证明原、被告双方房屋租赁关系成立，被告未按合同约定履行义务；
证据三、房屋转租合同三份及证明各三份，证明：1、被告将原告所有店面分为三块，分别转租给三个人，其行为未经原告同意；2、案外人李万盛代理被告处理房屋租赁事宜；
证据四、汪海楠、王尚水、蒲继春三人的证言：主要内容为该三位证人均是从被告手中转租的承租户或实际经营人，在转租合同签订过程中，均是与李万盛洽谈，最后和被告签订合同；
证据五、银行转账单一份（原告庭审后提交），主要内容为邓慧强于2015年6月12日转账3万元（店面押金）给原告，7月2日转账3万元，7月13日转账3万元，7月21日转账3万元，共计12万元。原告认为被告有一个月的租金不是按照合同约定的5日内支付，已构成违约，其有权解除合同。
被告邓慧琴辩称：我只与原告在2015年6月12日签订了一份租赁合同，我没有欠原告租金，也不同意原告与我解除租赁合同。
被告邓慧琴提交了如下证据：
租赁合同一份，证明其与原告签订了房屋租赁合同，并且该合同没有修改。
经审理查明：原、被告在洽谈租赁原告所有的位于南昌市西湖区二七南路468号房屋（以下简称涉案房）过程中，一直是由案外人李万盛与原告商谈。2015年6月12日，原、被告签订房屋租赁合同，主要内容为：“被告承租原告所有的涉案房，建筑面积约470平方米，租赁房屋被告用于商业经营，原告不得限制被告的经营业态。租赁期限为6年，自2015年6月13日起至2021年6月12日止，从交付房屋日起原告提供30天的免租装修期（从2015年7月13日起开始支付租金）。租金每月为30000元，每2年租金递增8%。交租方式为每季度交纳一次，从免租期后开始交纳。被告需按时交纳店租，不得拖欠，超过付款约定日5天视为违约，原告有权收回店面。签订当日被告需向原告交纳3万元作为该房屋租赁押金，合同期满交接完成原告不计息无条件将押金退还至被告。原告同意被告该店面转让或转租给第三方，需告知原告，如有需要，原告需配合被告办理相关变更手续，转让费归被告所有……”。2015年7月2日，原告与案外人李万盛签订补充协议一份，主要内容为：“原告同意被告将涉案房分租给第三方，且经营行业不限，被告在原合同基础上房屋每月增加2000元。被告与第三方签订的租赁合同所有责任与义务由被告承担，如被告与第三方发生纠纷与原告无关。其他条款按原合同履行，不做修改”。案外人李万盛代被告在该补充协议上签字。合同签订后，邓慧强（被告弟弟）于2015年6月12日转账3万元（店面押金）给原告，7月2日转账3万元，7月13日转账3万元，7月21日转账3万元，共计12万元。原告认为李万盛的签字同样对被告具有法律效力，诉状中要求被告支付拖欠的租金6000元。庭审后又认为被告有一个月的房租不是按照合同约定的5日内支付（7月21日转账支付），已构成违约，其有权解除合同。被告认为李万盛系房屋中介人，无权代表自己签订补充协议，但庭审中同意增加支付原告每月2000元租金。
另查明，被告承租涉案房后，将该房屋隔开转租给三案外人，与三案外人在转租洽谈过程中，均由李万盛代表被告商谈。针对原告庭审后认为其有一个月租金晚支付了几天，构成违约，本院对被告庭审后所做的笔录中其抗辩认为因合同中约定给予被告一个月的装修期，双方口头约定其先给付原告3万元押金和6万元租金。从2015年9月开始就三个月一次性支付。因原告起诉至法院，为避免麻烦，故其又转款3万元给原告，其没有违约。
上述事实，有原、被告的陈述；房屋租赁合同、补充协议、房屋转租合同、银行转账凭证、证人证言等证据所证实。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，对该协议的法律效力，本院予以认定。双方当事人应当按照合同行使权利、履行义务。原告与案外人李万盛签订的《补充协议》，虽然被告未出具明确的授权手续给原告，但在租赁合同洽谈过程中，实际上一直系李万盛代表被告商谈，在该房屋转租过程中，也是李万盛代表被告与次承租户商谈。足以认定李万盛的行为经过了被告的授权，李万盛签订补充协议的行为同样对被告发生法律效力。庭审中，被告也表示愿意每月再增加支付原告2000元租金。因此，对原告要求被告支付6000元（三个月）租金的诉请，本院予以支持。因原、被告系对该补充协议中6000元的支付发生纷争，致使原告诉至本院。该争议主要源于案外人李万盛签字是否对被告发生法律效力，现被告也表示愿意支付该6000元，故不能仅就该争议认为被告构成根本性违约。原告庭审后又认为被告有一个月的租金迟延几天支付（被告本应在2015年7月13日起5日内支付，但被告于2015年7月21日支付），也构成违约。被告迟延4天交付一个月的租金，未影响到原告订立合同目的的实现，亦不构成根本性违约。原告认为被告的转租行为未告知其，也未经其准许。但房屋租赁合同及补充协议中均明确约定被告可以转租或分租，故对原告要求解除租赁合同的诉请，本院不予支持。希望原、被告双方在履行合同过程中，能增强契约意识，本着诚实守信的原则全面履行合同约定的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
被告邓慧琴于本判决书生效之日起十日内支付原告任志明房屋租金6000元；
驳回原告任志明其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告预交的案件受理费50元，由被告邓慧琴承担，限随上述款一并偿付。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。
审 判 长 张世民
人民陪审员 吴婕瑜
人民陪审员 张薇霞
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 罗朝君
速 录 员 黄前琴