天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨功民初字第676号
原告张丽，女，1977年7月18日出生，汉族。
委托代理人张东梅，天津滨新律师事务所律师。
原告延俊荣，女，1966年2月12日出生，汉族。
委托代理人张东梅，天津滨新律师事务所律师。
被告天津泰达中南文化投资管理有限公司，住所地天津经济技术开发区奥运路19号4乒羽馆301。
法定代表人赵海鹏，董事长。
委托代理人庞军，该公司总经理。
委托代理人张玮，天津高地律师事务所律师。
原告张丽、延俊荣诉被告天津泰达中南文化投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理，依法由审判员罗东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张丽、延俊荣的委托代理人张东梅，被告天津泰达中南文化投资管理有限公司的委托代理人庞军、张玮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2011年4月27日与案外人天津德圣投资有限公司（以下简称德圣公司）签订商铺租赁合同，约定德圣公司将其所有的坐落于天津经济技术开发区奥运路11号泛海大厦一层，建筑面积5926.14平方米，租赁与被告使用，期限为2011年4月21日至2021年3月31日。德圣公司于2010年11月4日已将上述房屋出卖二原告，建筑面积1802.83平方米，其中的1304.08平方米属于被告承租范围。二原告、被告与德圣公司签订关于泛海大厦商铺租赁合同备忘录，明确二原告作为出租人所享有的权利，同时就二原告享有产权部分的租金进一步明确约定，交付方式为每半年提前30天交付一次租金，并约定违约责任等。但是，合同履行期间，被告违约未及时交付房租。故原告现向法院起诉，请求判令：1、被告支付二原告2012年4月14日至2014年3月31日期间欠付所承租的奥运路11号1－1－1－3、1－1－102房屋租金2801163.84元；2、被告支付二原告迟延履行期间的债务利息，按照银行同期贷款利率的二倍计算；3、诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张，提供如下证据：1、内资公司基本情况户卡，证明被告的主体资格；
2、房屋产权证2份，证明奥运路11号1－1－103房屋，建筑面积995.67平方米，产权人登记在原告张丽名下。奥运路11号1－1－102房屋，建筑面积308.41平方米，产权人登记在原告延俊荣名下；
3、房屋租赁合同租金情况表，证明被告交纳租金的情况，以及拖欠租金的情况。被告最后一次交付房租是2013年5月29日，原告于2014年2月起诉，未超过诉讼时效期间；
4、完税凭证，证明二原告于2013年6月8日就已收取的租金，交纳相应税费；
5、商铺租赁合同，证明2011年4月1日德圣公司与被告就泛海大厦一层5926.14平方米签订租赁合同，期限为2011年4月1日至2021年3月31日；
6、关于泛海大厦商铺租赁合同的备忘录，证明二原告、被告与德圣公司于2011年8月11日签订，原德圣公司与被告的租赁合同，由于德圣公司将房屋卖予二原告，其中1304.08平方米属于租赁合同中的承租部分，二原告由此享有合同权利；
7、律师函2份，证明二原告于2011年12月14日、2012年4月11日两次发函给被告，催收房租。
被告辩称，原告部分诉请已超过诉讼时效期间。被告在支付房租后，二原告未按约定提供正式税务发票，双方就违反合同约定应当各自承担相应责任。被告支付原告保证金56283元，在被告违约后，原告有权扣除保证金，冲抵相应欠租。故请求法院判决驳回原告超过诉讼时效的部分诉请，被告已交付部分的房租，原告未予开具税务发票的，应予驳回。诉讼费用由原告负担。
被告为证明上述辩解意见，提供如下证据：1、发票2张，证明二原告向被告开具发票，金额合计293418元；
2、收据1张、收条1张，证明二原告收取租金948066.36元，其中尚未开具发票的金额为654648.36元；
3、保证金收据，证明被告于2012年10月18日交付二原告保证金56283元。
经审理查明，原告张丽、延俊荣与案外人德圣公司于2010年11月4日签订房屋买卖协议，其中坐落于天津经济技术开发区奥运路11号1－1－103房屋，建筑面积995.67平方米，产权人登记为张丽。1－1－102房屋，建筑面积308.41平方米，产权人为延俊荣。天津经济技术开发区房地产管理局于2011年1月19日向二原告制发房地产权证。
案外人德圣公司作为坐落于天津经济技术开发区奥运路11号泛海大厦商业物业的合法经营人，有权出租全部或部分该物业。被告天津泰达中南文化投资有限公司与德圣公司于2011年4月1日签订商铺租赁合同，约定被告承租泛海大厦一层，建筑面积（同于计租面积）5926.14平方米，用于餐饮、超市、银行、会所，期限为2011年4月1日至2021年3月31日。租金包括所租赁物业租金及附属设施使用费用，不包括承租期间发生的水、电、通讯费用、能源费用、物业费用。租金及附属设施使用费的帐期为6个月，需提前30天支付下一帐期的费用。德圣公司收到被告当期的租金、附属设施使用费后15个工作日内向被告提供正式发票。被告延期支付租金，按应付款项的日1%向德圣公司支付违约金。
二原告、被告与案外人德圣公司于2011年8月11日签订“关于泛海大厦《商铺租赁合同》的备忘录”，主要内容为二原告所购置德圣公司房屋面积1802.83平方米，其中1304.08平方米为被告所承租面积。租金标准为第一年年租金896555元，第二年年租金1427968元，第三年年租金1427968元等。自备忘录签署后，德圣公司不再向被告收取房租，由被告直接交付与二原告，同时二原告向被告开具合法有效发票，租金包含的内容、支付时间、方式仍按德圣公司与被告签署的租赁合同执行。二原告为泛海大厦1号楼一层的出租方，就租赁合同中对应的出租标的享有权利、履行义务、承担责任。
上述商铺租赁合同及三方备忘录签订后，被告开始承租使用上述房屋。被告未依约按时履行支付房租的义务，具体支付时间及金额为：2012年2月13日付2011年4月1日至同年12月31日租金586836元，2013年5月29日付2012年1月1日至同年3月31日租金306459元，2013年5月29日付2012年4月1日至同年4月14日租金54771.36元。以上已付租金948066.36元，二原告于2013年6月8日向被告开具地税局机打发票各1张，张丽个人出租房屋2011年7月1日至同年9月30日，金额224025元；延俊荣个人出租房屋2011年7月1日至同年9月30日，金额69392.25元。已开具发票金额合计293418元，其余款项尚未开具发票。庭审中，双方确认被告尚欠二原告2012年4月14日至2013年3月31日租金1373196.24元，2013年4月1日至2014年3月31日租金1427967.60元，合计2801163.84元未付，被告当庭表示不再坚持时效抗辩意见。
本院认为，依照《合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，案外人德圣公司与被告签订商铺租赁合同后，就二原告所享有的产权部分，德圣公司、被告与二原告签署备忘录，变更商铺租赁合同的出租方为二原告，二原告享有出租方收取租金的权利，并进一步明确约定租金标准，其他方面均依原租赁合同约定执行。对此，三方无争议。故商铺租赁合同备忘录合法有效，各方均应依约履行义务。《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。庭审中，原、被告双方均确认被告已付租金、欠付租金的期间及金额，二原告已开具发票，尚未开具发票的金额。故被告应履行支付尚欠租金的义务，二原告应依约向被告开具租金发票。被告认为在尚未收到已付租金发票的情况下，拒付尚欠租金，依据不足，不予支持。对于违约金的支付问题，为双方主要争议焦点问题。依德圣公司与被告签订的商铺租赁合同约定，被告延期支付租金，按应付款项的日1%向德圣公司支付违约金。二原告认为此违约金的约定标准过高，诉请主张按同期银行贷款利率二倍支付逾期债务利息。被告以原告未举证证明被告欠付租金导致原告的实际损失，不同意支付违约金。《合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。在二原告未举证证明被告迟延履行支付租金的义务导致的实际经济损失情况下，主张按同期银行贷款利率二倍支付逾期债务利息，依据不足。故依照相关司法解释的规定，以被告尚欠二原告租金，其中2012年4月14日至2013年3月31日应付租金133196.24元，2013年4月1日至2014年3月31日应付租金1427967.60元，以上两期租金逾期付款之日至本判决指定付款期间的实际付款之日止，分别以应付租金数额为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率上浮30%计付违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告天津泰达中南文化投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付尚欠原告张丽、延俊荣的租金，即2012年4月14日至2013年3月31日租金1373196.24元，2013年4月1日至2014年3月31日租金1427967.60元，合计2801163.84元；
二、被告履行本判决第一项确定的支付租金义务后，原告张丽、延俊荣于五日内向被告开具租金发票；
三、被告于本判决生效之日起五日内支付原告张丽、延俊荣迟延履行支付租金的违约金，以上述两期租金逾期付款之日至本判决指定付款期间的实际付款之日止，分别以应付租金数额为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率上浮30%计付。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费29210元，减半收取为14605元，由被告承担，由被告于本判决生效之日起五日内径行给付二原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
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审判员 罗 东
二〇一四年六月十三日
书记员 李洪英
附：法律释明
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。