河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双桥民初字第3131号
原告（反诉被告）彭国栋，住承德市。
委托代理人申超，河北山庄律师事务所律师。
委托代理人尚冬冬，住北京市广安门外大街广源小区。
被告（反诉原告）张洋，自由职业，住北京市海淀区。
委托代理人邙光远，河北德律律师事务所律师。
委托代理人张某某，大三和股东，住承德市。
原告（反诉被告）彭国栋诉被告（反诉原告）张洋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月6日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）彭国栋及其委托代理人申超、被告（反诉原告）张洋及其委托代理人邙光远、张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年12月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于承德市双桥区钟鼓楼小区7号面积1000平方米的门面房一处出租给原告，用于商业经营。约定租期自2014年12月1日至2024年12月1日共10年，租金前四年为650000.00元人民币每年，其后每四年递增。合同签订后，原告依约定支付了第一期租金，并对房屋进行装修等投入后，开设傲辣火锅进行正常营业。租赁期间，原告发现被告出租房屋中的270平方米，为自第三方处转租，原告与第三方约定的房屋租赁期已经到期且未能继续续租。且被告于2015年8月14日带人强行将原告的经营场所封闭，致使原告停止营业至今。现被告客观上已经无法继续向原告完整履行《房屋租赁合同》中约定的出租房屋交付义务，属于严重违反合同约定的违约行为。被告作为违约方，应返还原告租金32055.00元，并应根据合同约定向原告支付违约金650000.00元人民币。此外原告在签订租赁合同后开设“傲辣火锅店”投入资金数额巨大，租赁合同约定的违约金数额，明显低于被告违约行为给原告造成的实际损失。故原告要求依法增加违约金数额500000.00元人民币，以赔偿原告实际损失与违约金的差额部分。现诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告租金32055.00元人民币；3、被告向原告支付违约金650000.00元人民币；4、判决增加违约金500000.00元人民币。以上三项合计人民币1182055.00元；5、诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，1、答辩人为合同守约方，享有合同解除权，被答辩人为合同违约方，根据合同约定及法律规定不享有合同解除权。合同法第九十三条第二款规定：“当事人可经约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；本案中，双方签订的合同第十一条第3项约定“如果乙方迟延20日未缴纳房租，甲方有权立即终止合同”。根据规定和约定可见，合同解除权仅是赋予答辩人的救济方式。2、被答辩人于2015年8月13日支付的162500.00元，远不够支持占用期间的租金、违约金及滞纳金总额，故其要求返还32055.00元的诉讼请求不能成立。3、答辩人自合同生效至合同解除期间的履行过程中不存在违反合同约定的情形，根据法律规定及合同的约定无需支付违约金和赔偿损失。被答辩人第三、第四项诉讼请求不能成立，理由如下：①合同无法正常履行是被答辩人未按合同约定如期支付房屋租金所致。②答辩人于2015年8月14日带人封闭被答辩人经营场地的行为属于合同解除后的自力救济途径，目的是用以对抗被答辩人不返还房屋使用权的行为，不属于违约。③合同无法正常履行并非答辩人与第三方约定的房屋租赁期已经到期且未能继续续租所致。④被答辩人主张的“增加违约金“请求实际上属于赔偿损失，对此，首先答辩人没有违反合同约定，被答辩人的损失与答辩人无关。其次，被答辩人未能提供证据予以证明，因此其提出的该项请求同样不能成立。综上，被答辩人的诉讼请求均不能成立，请依法全部驳回。
反诉原告（本诉被告）反诉称，2014年12月1日，反诉人与被诉人签订《房屋租赁合同》，被反诉人承租反诉人位于承德双桥区钟鼓楼小区7号楼的门面房作餐饭服务之用。合同约定：“年租金为人民币650000.00元；租金支付方式和时间为，签订合同之日起交付租金，现金半年支付一次，下一次租金提前30天支付，同样一次性支付下半年租金；违约方按当年租金总额向对方支付违约金；乙方未经甲方同意逾期交付房屋租金的，需支付滞纳金，每日滞纳金为当年房屋租金总额的1%，迟延20日未缴纳房屋租金的，出租人有权立刻终止合同。”合同签订后，被反诉人在支付（2015年5月1日）到期后，经反诉人多次催要，以种种理由拖脱拒不支付下半年房租，直至反诉人通知清场之日，被反诉人也没有按照合同约定向反诉人支付租金、滞纳金、违约金。综上，反诉人认为，被反诉人作为《房屋租赁合同》的当事人，应当遵守诚实信用原则，按照《合同法》相关规定，依约履行向反诉人按期交付租金的义务。反诉人基于被反诉人的上述违约行为及《房屋租赁合同》中的约定，有权单方提前解除合同，同时，被反诉人仍应向反诉人支付违约金、滞纳金。据此，反诉人希望贵院依法支持反诉人的诉请：1、解除反诉人与被反诉人于2014年12月1日签订的《房屋租赁合同》。2、被反诉人向反诉人支付违约金650000.00元。3、被反诉人向反诉人支付滞纳金676000.00元。以上二、三项诉请合计人民币1326000.00元。4、本案本诉、反诉诉讼费用均由被反诉人全部承担。
为支持其诉讼请求，原告（反诉被告）当庭提供如下证据：
1、房屋租赁合同，拟证明原、被告之间的合同关系及权利义务内容；
2、照片一组，内容为原告经营店铺门头情况，拟证明原告租赁房屋已经装修完毕并且开始正常经营傲辣火锅店；
3、房屋租赁协议书一份，本案涉诉房屋的一部分（二楼）为被告张洋的父亲张某某自承德昊源物业服务有限公司租赁，从而取得使用权，然后转租给原告。该合同约定的租赁期限到2015年3月31日终止。拟证明被告对涉诉房屋的一部分自2015年4月1日起为无权处分。被告从客观上无法继续、全面履行其与原告之间的租赁合同关系；
4、证明一份，承德昊源物业服务有限公司证明，在其与被告父亲之间的租赁合同到期日2015年3月31日前已经明确通知租赁合同不再续签，张某某应于2015年3月31日将租赁房屋交还。拟证明被告在原告应当支付第二期租金之前，已经明知其自己不能继续、全面履行其与原告之间的租赁合同关系。以上第3、4号证据共同证明，被告已经构成预期违约，原告有权拒绝支付第二年租金，原告拒付租金的行为不构成违约；
5、录音一组，内容为原告、原告工作人员张某甲与被告代理人张某某、被告工作人员孙某某之间，于2015年7月22、23、24日的三次谈话录音。拟证明①被告因第三方原因，无法向原告正常提供全部租赁房屋；②原告未按照约定日期交付租金是由于被告拒收房租造成；③被告明知其行为构成违约，并同意承担赔偿责任；
6、租赁费支付凭证一份，原告向被告支付租金总额为487500.00元人民币租金支付至2015年8月31日。拟证明已经交付租金；
7、收据一份，拟证明被告工作人员孙某某于2014年11月13日出具收据，表示被告收到2015年5月30日前的房租；
8、房屋租赁合同、补充协议及合同终止确认书。拟证明被告无法依约履行原合同，并希望以减少租金、赔偿损失的方式，与原告重新签订新的合同，终止原租赁合同，并证明邮件来源、转发过程的截图。拟证明上述7月24日被告发给原告的合同文本，均明确了被告存在不能按合同约定交付房屋的违约行为，且未支付租金的客观事实是经过被告同意的；
9、原告损失清单一份，原告在签订租赁合同后，为实现营业目的共计支出装修费、宣传费、差旅费、服装费等总计959094.10元人民币。拟证明因被告的违约行为致使原告投资不能回收，共计造成原告各项经济损失959094.10元人民币，以上各项损失由被告承担赔偿责任，合同约定的违约金不足以弥补原告损失，依法增加未约定有事实及法律依据。
反诉原告（本诉被告）为支持其反诉主张，当庭提供如下证：
1、原、被告于2014年12月1日签订的《房屋租赁合同一份》，拟证明原、被告于2014年12月1日签订了租赁合同这一事实。根据合同约定，由于原告违约，被告有权追究其违约责任，同时按照合同约定单方解除合同；
2、第二组证据共3份，①、2015年7月27日被告委托律师向原告寄送追究其违约责任的律师函、解约律师函。②、2015年7月29日被告委托律师向原告寄送的补正函。③、EMS运单及EMS快递状况截屏；
3、2015年7月30日原告委托律师向被告回函；
4、第4组证据共2份，①针对原告的第一次回函，2015年7月31日被告委托律师向原告寄送再次明确解约及追究违约责任的律师函、②EMS运单及EMS快递状况截屏；
5、2015年8月4日原告委托律师第二次向被告回函；
6、针对原告的第二次回函，2015年8月7日被告委托律师向原告寄送第010807号律师函，EMS运单及EMS快递状况截屏；
证据2-6的证明目的，拟证明被告基于原告的违约行为，向原告寄送解约通知以及追究违约责任的通知；原告通过委托律师向被告两次回函的方式证实其已收到上述通知；
7、清场通知书、EMS运单及EMS快递状况截屏，拟证明2015年8月4日被告向原告寄送“清场通知书”，原告于2015年8月6日签收；
8、2002-2014年承德大三和餐饮有限公司与承德昊源物业服务有限公司签订的《房屋租赁协议书》，拟证明通过案外人承德昊源物业服务有限公司自2002年起至2014年一直与承德大三和餐饮有限公司签订房屋租赁协议这一事实，能够证实被告具有与原告签订长租赁合同的权利；
9、2011年10月14日承德大三和餐饮有限公司与孙某甲签订的《房屋租赁合同》、2013年4月18日李某授权车某某与张洋签订的《房屋租赁合同》、李某出具的授权委托证明、李某身份证复印件、交纳租金转账明细、明德火锅店税务信息登记表。通过这组证据并结合《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件的司法解释》第十六条之规定，可以看出被告张洋具有将从承德昊源物业服务有限公司承租的房屋转租原告的权利。
被告（反诉原告）对于原告（反诉被告）提出的证据提出质证意见：1号证据签订合同的主体符合资格，对于证据的真实性、合法性、关联性无异议。违约方是本案的原告不是被告，对于原告的证明目的不予认可；2号证据对于原告的证明目的不予认可，对于照片的本身的真实性认可，但不能达到原告的证明目的，与本案缺乏关联性；3号证据的真实性予以认可，但是认为原告主张的证明目的、证明内容不予认可；4号证据首先真实性不予认可，因为从证明的形式看，落款仅仅加盖了昊源公司的公章，没有相关部门负责人的签字，而且证明的第二段有争议不予认可。如该公司不主张续签房屋租赁合同，应该书面通知我方终止或者解除合同。另证明中所谓的“告知”承租人的方式我们不予认可，对于证据的真实性、合法性、关联性不予认可；5号证据的真实性、合法性、关联性不予认可，三份录音文件均是断章取义，有意选择对其有利的录音，三份证据存在剪辑。证据中的录音是不是张某某、是不是孙某某我们不确定，并且孙某某有无授权，他的说话不予认可；6号证据不予认可，原告陈述我们拒收，不存在此事实，且明显违反常理。之前原告将租金打入大三和账户，之后怎么不知道。对于原告的证明目的不予认可；7号证据，我们只是叫他收钱，其他事情没有授权；8号证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。邮件的发件人、收件人证明不了其身份，没有任何效力。所谓的协议双方均未签字，体现不了双方真实意思表示，不能就此主张被告存在违约责任。9号证据对于原告的装修明细，应该是先弄清谁违约。与被告没有关联性，损失应该由其自行承担。另我们出租的房屋是主体装修好了的。原告提供的明细中有好多物品是可以重复利用、并且可以返还的，不存在损失问题。对于真实性、关联性、合法性均不予认可。广告合同与本案没有任何关系。是为了自己的经营、营销、即使违约应该计入他们自己的营销成本，并且有一部分没有发票。即使有一方过错，给员工发工资，是劳动力的对等报酬，不应该由被告承担。安防设施、向政府缴纳的费用、装设冷库的费用应该是自己的运营成本。并且还有好多白条，原告主要证明的是装修主体损失，我们是装修好的，并且他们的东西都搬走了。送货单我们不予认可，缺乏关联性、合法性，他们搬走东西我们都有录像，我们也报警了。明细中有好多健身器材与本案没有关系，原告的宣传投资与本案没有关系。原告的差旅费与本案没有关系。综上原告的证据达不到原告的证明目的。
原告（反诉被告）对于被告（反诉原告）提供的证据发表质证意见：1号证据真实性没有异议，对于其证明目的不予认可，双方的权利义务在合同上有体现，被告不能单独摘录一条证明其证明目的；2-6号证据的真实性没有异议，但是对于其证明目的不予认可，只证明双方对于原租赁协议的履行出现了纠纷，不能证明原告存在违约行为；7号证据的真实性、关联性均不予认可，清场通知书没有证据证明已经送达原告，他人签收不能证明谁签收的，可以证明原告没有收到该清场通知；8号证据的真实性无异议，不认可证明目的，该证据的内容很清楚，协议中明确载明了终止时间，是否继续租赁需重新签署租赁协议。并且约定本案被告应交付租金，否则收回房屋，没有看到2015年4月1日之后的租赁合同，也没有看到2015年4月1日之前向昊源交付租金的证据，不能证明被告与昊源有租赁关系，缺乏证据依据，是被告的自己认可。8号证据的前5份租赁合同与本案没有关联性，只能证明被告与昊源之前的合同权利义务，并且全部合同已经终止，不能达到其证明目的；9号证据与本案不具有关联性，对于真实性、合法性、证明目的均不予认可。
经合议庭评议，本院对于原、被告双方提供的证据认定如下：
一、原告（反诉被告）提供的证据。1、2证据真实、合法，与待证事实之间有一定关联性，具有一定的证明力，本院确认其具有证据效力；3号证据的真实性无异议，但无法达到原告的证目的。截止本案庭审时，被告仍在实际占用涉诉房屋的二楼，不能从此租赁协议中认定被告自2015年4月1日起没有承租权；4号证明是昊源公司出具的证明，该证明不符合证据的形式要件，不具有证据效力；5号证据是三次谈话录音及文件，该录音证据证实原、被告双方因合同履行中出现问题，就租金的数额及赔偿问题进行过协商，对于查明本案事实有一定的证明力；6号证据能够证实原告交纳租赁的时间、数额，具有证据效力；7号证据真实性无异议，对于查明本案事实有一定的证明力；8号证据并没有对方签字，达不到原告的证明目的，不具有证据效力；9号证据是原告签订后支出的装修费、宣传费、差旅费、服装费，上述费用的单据大部分是原告自己所列，没有发票。另宣传费、差旅费、服装费都是用于营业，作为本案要求赔偿依据不足，达不到原告的证明目的，不具有证据效力。
二、被告（反诉原告）提供的证据。1--
7证据，被告对于证据的真实性无异议，与待证事实之间有一定关联性，具有一定的证明力，本院确认其具有证据效力；8、9号证据均是房屋租赁合同，是真实、合法的，与本案有一定的关联性，具有一定的证明力，本院确认其具有证据效力。
据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）当庭诉、辩陈述及有效证据，本院查明如下事实：自2002年3月29日起至2014年庭审前，张某某（被告张洋之父）一直租用承德昊源物业服务有限公司（以下简称昊源公司）房屋，该房屋位于本市钟鼓楼小区惠洁清洗公司二楼约250平方米。自2002年至2014年，双方均是签订租赁期为一年的合同。
2014年12月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》。出租方（甲方）是张洋，承租方是彭国栋（乙方）。双方约定：甲方将其合法拥有有的坐落于承德双桥区钟彭楼小区7号门面房租给乙方用于经营。该门面房面积共1000平方米，保证乙方使用该房屋能够正常商业经营；租赁期为10年，自2014年12月1日至2018年12月1日止，前4年，每年租金为65万元，4年之后，租金每当年递增。年租金为人民币650000.00元，租金支付方式和时间为，签订合同之日起交付租金，现金半年支付一次，下一次租金提前30天支付，同样一次性支付下半年租金；若甲乙方未经合同约定完成自己应尽义务，将视为违约。非违约方的有权要求终止合同，非违约方有权要求终止合同，违约方按当年租金总额向对方支会违约金；乙方未经甲方同意逾期交付付房屋租金的，需支付滞纳金，每日滞纳金为当年房屋租金总额的1%，迟延20日未缴纳房屋租金的，出租人有权立刻终止合同。
合同签订后，原告依合同约定缴纳半年租金。下半年租金的支付日（2015年5月1日）到期后，原告并未交纳租金。至合同租金交纳的宽限日（2015年5月21日）止，原告亦未交纳租金。
自2015年7月起，原告、被告均得到消息称，承德昊源公司可能收回出租给张某某的250平方米房屋，不再续租。原、被告多次通过见面及电话的形式多次就房屋变更后的租赁事宜进行协商，且各自委托了律师进行磋商，但最终未取得一致意见。
2015年8月4日，被告向原告邮寄了清场通知书。原告于2015年8月13日向被告的账户打款162500.00元，2015年8月14日被告将原告租赁的经营场所关闭。
本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合法、有效。双方应当依据合同的约定，全面履行合同义务。现原告向本院主张解除合同，反诉原告（被告）也向本院提起反诉，主张解除合同，就房屋租赁合同解除这一事宜，双方当事人诉讼请求一致，故本院对此予以支持。
关于本诉原告认为被告存在预期违约。所谓预期违约，指当事人在合同履行期到来之前无正当理由明确表示将不履行合同，或者以自己的行为表明将不履行合同，即构成预期违约。本案中，依据双方签订的租赁合同，原告应当给付租金的义务最后履行日期是2015年5月21日。庭审中原告所举证据无法证明被告在此日期前明确表示或者以自己的行为表示不再履行合同，故对于原告提出被告预期违约，本院不予支持。
关于反诉原告提出反诉被告未按合同约定期间给付租金，有权提出解除合同，要求反诉被告承担违约责任。本院认为，反诉被告虽然在合同约定期间最后给付租金日期前没有给付租金，但在此后，反诉原告也没有要求立即解除合同，相反，反诉原告自2015年7月份起一直与反诉被告协商重新订立租赁合同，给付赔偿问题。有理由相信，反诉原告也认可了反诉被告可以迟延交付租金的事实。故现反诉原告提出反诉被告违约，要求承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。
关于双方提出各方损失的问题。本院认为，被告在签订合同过程中，存在缔约过失。本案中，被告与昊源公司签订有租赁合同，双方自2002年起至本案庭审前，被告一直租赁昊源公司的房屋，租赁合同是一年签订一次，双方的合作已经十多年。且在这十多年中，被告自己使用过，也与自己所有房屋一并转租他人，昊源公司均未提出异议，使被告有理由相信可以一直承租下去。在与原告签订合同时，并未就租赁他人250平方米房屋的事实明示给原告，以致出现本案现局面，存在过失。而作为原告也未就对于出租房屋的所有权问题进行审查，双方均存有过失。原告本与被告签订了10年的房屋租赁合同，为了经营饭店，前期投入较大资金，现因租赁场所面积的减少，双方就减少租赁面积后的合作无法达成一致，以致其经营目的无法实现，存在经济损失。而被告同样存在着门面房屋闲置，无法收取租金的经济损失。综合上述因素，本院认为应当由被告承担缔约过失责任，赔偿原告的经济损失。原告主张赔偿损失959094.10元，未能提供充足证据证明，本院酌定赔偿原告经济损失45万元。对于反诉原告的主张，本院不予支持。
关于原告主张返还多支付的租金32055.00元。经本院核实，原告于2015年8月13日向被告张洋银行卡汇款162500.00元租金，8月14日离场，下半年实际租用被告房屋74天，租金为30719.32元（650000.00元／年÷365天×74天），故本院确定被告返还原告租金30719.32元。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项及第九十三条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2014年12月1日所签订房屋租赁合同。
二、被告张洋于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告彭国栋经济损失450000.00元。
三、被告张洋于本判决生效之日起十日内返还原告彭国栋租金30719.32元。
四、驳回本诉原告（反诉被告）及反诉原告（本诉被告）的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。
迟延履行期间的债务利息，根据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。
本诉案件受理费15438.00元，由原告承担5438.00元，被告承担10000.00元。反诉案件受理费8267.00元，由反诉原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 邓立靖
人民陪审员 满丽园
人民陪审员 巴 丽
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 钱 英
附页：
本判决中引用的法律法规条款：
《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中在下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。
迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定的方法给付利息的，不予计算。
加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务X日万之一点七五X迟延履行期间。