上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1523号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄人杰。
上诉人（原审被告）王水红。
上列两上诉人之共同委托代理人李耀强，浙江和诚震旦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海绿地澜湾置业有限公司。
法定代表人。
委托代理人刘明荣。
上诉人黄人杰、王水红因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月9日受理后依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理。上诉人黄人杰、王水红的共同委托代理人李耀强，被上诉人上海绿地澜湾置业有限公司（以下简称绿地公司）的委托代理人刘明荣到庭参加了诉讼。经本院院长批准，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
原审查明，2011年8月20日，绿地公司作为甲方（卖方）、黄人杰作为乙方（买方）签订一份《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买，房屋建筑面积103.72平方米，另有地下附属面积284.87平方米，房屋总价3，467，427元（不包括房屋全装修价格）。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权解除合同。合同第十一条约定，甲方定于2012年6月30日前将该房屋交付给乙方。
合同附件一“付款方式和期限”约定，乙方于2011年8月20日前支付房款550，000元，于2011年9月15日前支付房款497，427元，于2011年10月30日前付清余款2，420，000元。
绿地公司分别于2011年8月4日、2011年8月20日、2011年12月19日出具《内部收款凭证》，确认收到黄人杰购房款5万元、50万元、25万元。
2013年8月，绿地公司诉至原审法院，请求判令黄人杰、王水红支付购房余款2，667，427元及相应的违约金（自2011年10月31日起至实际支付之日止，按日万分之五标准计算）。黄人杰辩称：预售合同上并非其本人签字，是其妻子王水红代签的，但其对王水红的代签行为是认可的。其购买该房屋是看中了该房屋有一个200多平方米的地下室，购买时，绿地公司工作人员向其保证该地下室朝南的地方有窗户、是通透的，中间没有隔墙。考虑到该情况，其才签订了预售合同。但房屋建成后其才发现该地下室是全暗的，而且被分割成很多小间，不符合其购房预期。而且地下室存在严重的质量问题，有倒灌水的现象。此外，合同约定的违约金标准也过高。现其也无继续支付房款的能力，故其不同意继续履行合同，要求解除合同，请求驳回绿地公司的诉讼请求。王水红同意黄人杰的所有意见。
审理中，黄人杰提起反诉，请求判令：1、解除黄人杰与绿地公司签订的《上海市商品房预售合同》；2、绿地公司返还黄人杰已付购房款80万元；3、绿地公司赔偿黄人杰相应的利息损失（以已支付的各笔购房款为基数，从支付日的次日计算至返还之日，均按银行同期贷款利率计算）。针对黄人杰的反诉请求，绿地公司辩称，绿地公司并没有向黄人杰承诺过地下室全明、没有隔断，房屋的具体情况应以合同约定为准。房屋并不存在黄人杰所称的倒灌水问题，更何况现在房屋尚未到交付时间，如房屋交付后发现有质量问题的，也应当按照预售合同的约定来处理，请求驳回黄人杰的反诉请求。
原审审理中，黄人杰还提供了照片、录音各一组，以证明系争房屋的地下室全暗、隔断，并存在质量问题及绿地公司销售人员曾经承诺地下室是全明的、朝南地方有窗户、没有隔断。绿地公司对上述证据不予认可。
案件审理过程中，法院至涉案房屋现场勘验房屋质量情况，并向绿地公司销售人员纪春华询问有关情况。经勘验，现场未发现有倒灌水现象；地下室确实被分隔成若干个小间，除一扇进出门以外，没有其他可透光的部位，朝南方位没有窗户。纪春华称，其并未向黄人杰承诺过地下室没有隔断，作为小高层的地下室也不可能做到近300平方米的面积没有任何隔断、不做承重墙；其也从未向黄人杰承诺过地下室通透、朝南地方有窗户。
原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，即使《上海市商品房预售合同》上黄人杰的签字确系王水红代签，鉴于黄人杰对王水红代理行为的认可，故法院确认该《上海市商品房预售合同》在绿地公司与黄人杰之间合法有效，双方均应按约履行。
本案争议焦点在于黄人杰是否有权解除该合同？黄人杰主张的解约理由有三，一是认为绿地公司曾经承诺地下室朝南方位有窗户，且中间没有任何隔断，二是认为地下室有倒灌水的严重质量问题，三是自身无继续履行的能力。关于第一点，法院认为，虽然目前地下室朝南方位确实没有窗户，而且被分隔成若干小间，但黄人杰提供的证据尚不足以证明绿地公司曾经做过相应的承诺并成为了合同约定的内容，故黄人杰该项解约理由难以成立。关于第二点，经现场勘察，目前尚未发现地下室存在黄人杰所称的导致其合同目的不能实现的质量问题，更何况房屋尚未到交付的时候，如在交付时黄人杰发现房屋确有质量问题的，可再依约依法解决争议。关于第三点，黄人杰以经济原因不具备履行能力的理由，缺乏事实依据和法律依据，法院难以支持。
综上，黄人杰主张的合同解除理由不能成立，对其解除合同以及相应的反诉请求均不予支持。现合同约定的房款支付条件均已成就，黄人杰应当向绿地公司支付剩余房款，并按约定支付违约金。双方约定的日万分之五违约金系双方真实意思表示，并未过高，法院不予调整。
王水红与黄人杰系夫妻关系，黄人杰个人所负债务，应当按夫妻共同债务处理，黄人杰、王水红应当承担共同的还款责任。
原审法院审理后于二〇一四年四月三十日作出判决：一、被告（反诉原告）黄人杰、被告王水红于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海绿地澜湾置业有限公司购房余款2，667，427元；二、被告（反诉原告）黄人杰、被告王水红于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海绿地澜湾置业有限公司逾期支付上述购房余款的违约金（以2，667，427元为本金，从2011年10月31日起至实际支付之日止，按日万分之五为标准计算）；三、驳回原告（反诉被告）上海绿地澜湾置业有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黄人杰的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34，099元，反诉案件受理费6，332元，合计诉讼费40，431元，由被告（反诉原告）黄人杰、被告王水红负担。
判决后，黄人杰、王水红不服，上诉于本院，诉称：一、上诉人自己名下有公司，为充分利用房屋，上诉人购房时非常关注地下室的相关情况并准备将其作为仓库使用，因此签约前上诉人向被上诉人询问地下室情况，当时被上诉人宣传并向上诉人明确该房屋地下室为全明且无隔断。由于当时房屋处于在建状态，上诉人客观上也无法查看房屋，上诉人也基于信任绿地这样一家大型房地产开发公司，因此不仅由上诉人王水红代黄人杰签署了合同，其后还支付了部分房款80万元，但之后上诉人发现该房屋实际上地下室为全暗、被隔断成很多小间且分隔墙为承重墙无法进行后期改动装修，与被上诉人所称的地下室为全明且无隔断严重不符，完全无法满足上诉人的购房预期。被上诉人违反合同约定，已构成违约。同时，系争房屋还存在漏水、地下室出现倒灌水等严重质量问题，致使上诉人不能实现合同目的，上诉人有权解除合同，被上诉人返还房款并赔偿损失。二、鉴于上诉人目前经济状况已经严重恶化，确实不具备继续履行合同的经济能力，客观上也无法再继续履行，因此应该判令解除合同。三、鉴于双方为调换房屋等一直处于协商过程中，因此违约金也应该从双方就调换房屋达成一致开始起算，而不应从合同约定的付款日期起算；另约定的违约金过高，对作为弱者的购房者个人来讲难以承受，因此请求法院依法进行调整。综上，请求二审撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审本诉诉讼请求，支持上诉人原审反诉诉讼请求。
被上诉人绿地公司辩称：一、预售合同及被上诉人销售中从没有承诺过地下室没有隔断，相反合同明确地下室状态以交付时为准，这些隔断建造应该是承重需要，被上诉人并没有虚假宣传，且合同总价是按照地面部分计算的，地下室面积并没有计算到房价中，是被上诉人赠送的。二、按照合同约定上诉人应该在2011年10月付清房款，房屋应该在2012年10月交付。而被上诉人直至2013年8月才起诉，因此不存在上诉人因为房屋质量问题有异议而不支付房款，恰是因为上诉人自身资金问题而不支付房款，合同的违约条款同时也约束于双方，不存在显失公平，且约定的违约金没有超过法律规定，不同意调整。综上，请求二审依法维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院审理中主持双方进行调解，终因双方放弃较大，致调解未成。
本院认为，鉴于上诉人黄人杰与被上诉人绿地公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且于法不悖，故合同应属有效，双方均应按约履行。现上诉人称其购买的系争房屋地下室朝南地方没有窗户并被分隔成若干小间，被上诉人存在虚假宣传和欺诈；还称系争房屋有严重质量问题，不符合交房要求，以此主张被上诉人存在违约。对此，本院认为，虽然上诉人在一审中提交照片、录音等证据旨在证明系争房屋全暗、有隔断及绿地公司销售人员曾经承诺地下室是全明的、朝南地方有窗户、没有隔断，但鉴于双方在预售合同补充条款中对此作了约定，即部分一层房型甲方赠送地下室（具体面积以实测报告为准）归乙方使用，该地下室层高、设备、公共管线等以甲方交付时实际状态为准，即绿地公司并没有虚假宣传为地下室没有隔断等；同时，上诉人提供的上述证据也难以证明绿地公司销售人员承诺地下室没有隔断。因此，黄人杰认为绿地公司存在违约的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。
根据双方在合同附件一“付款方式和期限”中的约定，上诉人应于2011年9月15日及2011年10月30日之前分别支付剩余房款，上诉人如果未能按时支付房款，则应按约承担逾期支付房款的违约责任。至于双方在合同中约定的“上诉人逾期支付房款超过90天，被上诉人有权解除合同”，系赋予被上诉人行使解约的权利，但并不影响被上诉人要求上诉人继续履行合同的权利。关于上诉人称其无履行能力要求解除合同一节，因合同中未就此情形赋予上诉人合同解除权，在被上诉人要求继续履行合同情况下，原审法院判令该份预售合同继续履行，并无不当。
关于上诉人提出的违约金起算时间重新认定一节，本院认为，根据双方在合同第七条中的约定，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，自应付款期限第二天起算至实际付款之日止。上诉人有两笔房款未按时支付，故违约金的起算应根据欠付金额并分别从2011年9月16日、10月31日起算直至付清为止，原审法院所作认定并无不当。至于上诉人称违约金的起算时间从协商未成之后起算，因上诉人所称的协商换房事由，并非由于被上诉人的违约引起，故不能免除上诉人在此期间未及时支付房款的违约责任。故对上诉人的该项要求，本院亦不予采信。
关于上诉人提出的调整违约金一节，本院认为，双方在本案诉讼之前确存在协商换房的情况，被上诉人曾答应上诉人为其换房，只是因种种原因未成。同时，系争房屋地下室确实被分隔成若干小间，除一扇进出门以外，没有其他可透光的部位。综合上述因素之考虑，结合对上诉人的违约行为及过错程度以及给被上诉人造成的实际损失之考量，对上诉人提出的违约金调整要求，本院予以采纳。至于违约金调整数额，参照双方在合同中违约金的约定，考虑到截止二审判决为止上诉人应承担的违约金数额超过上诉人已付80万元房款的情况，本院酌情调整违约金金额为不超过上诉人已付80万元房款为限。基于此，本院对原审法院所作的违约金之判决予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1876号民事判决第一项、第四项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1876号民事判决第二项、第三项；
三、黄人杰、王水红于本判决生效之日起十日内支付上海绿地澜湾置业有限公司逾期支付上述购房余款的违约金（以497，427元为本金，自2011年9月16日起计算；以2，420，000元为本金，自2011年10月31日起计算，均至实际付款之日止，按日万分之五标准，以不超过已付款800，000元为限）；
四、驳回上海绿地澜湾置业有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币34，099元、反诉案件受理费人民币6，332元，合计40，431元，由上海绿地澜湾置业有限公司负担16，981元，由黄人杰、王水红负担23，450元；二审案件受理费人民币34，078元，由黄人杰、王水红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一五年一月十九日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条
债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。