山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第769号
上诉人（原审被告）：山东金涛置业有限公司。住所地：淄博市张店区共青团西路**号园林大厦**楼****室。
法定代表人：郑桂英，董事长。
委托代理人：燕英，山东海右律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：段继强，淄博市中心医院医生。
委托代理人：徐存斌，淄博开发珠峰法律服务所法律工作者。
上诉人山东金涛置业有限公司（以下简称金涛置业）因房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博高新技术产业开发区人民法院（2015）新民初字第707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金涛置业的委托代理人燕英，被上诉人段继强的委托代理人徐存斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2011年12月21日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的位于张店区西二路237号的都市名苑7号楼2单元020401号房产，还约定其他主要内容：楼房面积为98平方米，总房款为598976.00元；商品房交付后，若产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积计算，多退少补，据实结算；合同签订时原告首付188976.00元，余款410000.00元采取按揭贷款形式，于15日内办理完毕贷款手续并放贷；被告应于2012年8月31日前交房，若逾期交房，被告按日向原告支付已付房款万分之零点五的违约金；关于房屋登记，合同第十五条约定：被告应当在2014年3月1日前为原告办理完毕房屋权属登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，第2项的内容为：由被告承诺交房后18个月内协助原告办妥房地产权属证书，若因原告原因未能办妥的责任由原告负担，因此给被告造成的损失由原告承担。2012年4月27日，原告交纳办证费25157.00元。原告按约定向被告交清了房款，被告实际于2013年6月6日向原告交房。被告至今未协助原告办理涉案房屋的权属证书。为维护自身合法权益，原告诉至法院，提出了上述诉讼请求。
关于逾期交房违约金，原告的计算依据为：以总房款为基数，从2012年8月31日起至实际交房之日2013年6月6日止，计281天，按合同约定的日万分之零点五计算为8411.39元。被告对实际交房日期无异议，但主张原告请求逾期交房违约金已过诉讼时效。关于逾期办证违约金，原告的计算依据是：合同约定2014年3月1日前办理完毕，被告至今未办理，故应自2014年3月2日计算至2015年7月2日，计485天，由于合同没有约定逾期办证违约金的计算标准，可按最高院有关司法解释，以总房款为基数，按年利率6%，计算为47730.00元。被告主张合同约定被告在交房后十八个月内协助原告办理产权证书，原告一直未提交办证资料，且原告主张的办证违约金要求过高。
关于办理涉案房屋权属证书的问题，原告称在交纳办证费用的同时已全部交齐办证资料，被告则称按合同约定被告协助原告办理权属证书，不清楚原告是否提交了办证资料。
原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应自觉履行。原告已按合同约定交清全部房款及办证费，被告也应按合同约定向原告交房并办证，否则应承担继续履行合同、支付违约金等违约责任。
关于逾期交房违约金的问题，由于双方合同约定被告交房时间为2012年8月31日前，被告实际交房时间为2013年6月6日，根据有关法律规定，权利人应当从知道或者应当知道权利被侵害之日起两年内主张权利，即自2013年6月7日起原告就应当知道其合法权益受到侵害，但原告于2015年6月24日才起诉，且原告亦未能提供诉讼时效中止、中断的相关证据，可见原告主张的逾期交房违约金已超过两年的诉讼时效，已丧失胜诉权，故对原告要求被告支付逾期交房违约金8411.39元的诉讼请求，依法不予支持。
关于逾期办证违约金的问题。双方所签合同明确约定，被告应当在2014年3月1日前为原告办理完毕房屋权属登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由被告承诺交房后18个月内协助原告办妥房地产权属证书，被告实际交房时间为2013年6月6日，十八个月后即为2014年12月5日，故逾期办证违约金应从2014年12月6日计算至原告主张的2015年7月2日，为208天。由于逾期办证违约金如何计算双方合同没有约定，因此根据最高院有关司法解释，应按银行计收逾期贷款利息的标准计算，原告要求以总房款为基数，按年利率6%计算，符合有关规定，经本院计算，实际总房款为595737.00元（被告从约定房款中退还原告房款3239.00元），应为20652.22元，对原告多主张的部分，依法不予支持。
关于办理涉案房屋权属证书的问题。原告称在交纳办证费的同时向被告提交了办证资料，被告则称不清楚，显然缺乏必要的诚信，因此综合考虑本案案情、交易习惯等，依法认定原告在交纳办证费用的同时也已向被告提交了办证资料；双方合同约定被告应在交房后十八个月内协助原告办妥房地产权属证书，再考虑到办理证书是有关政府部门的职责，并非由被告直接办理，因此被告应当协助原告到有关部门办理房地产权属证书，而非直接办理房地产权属证书。综上，被告应按约定协助原告到有关行政部门办理涉案房屋的房地产权属证书。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及其他相关法律规定，判决：一、被告山东金涛置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告段继强办理位于张店区西二路237号的都市名苑7号楼2单元020401号房屋的房地产权属证书。二、被告山东金涛置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告段继强逾期办证违约金20652.22元。三、驳回原告段继强的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费602.00元，由被告山东金涛置业有限公司负担221.00元，原告段继强负担381.00元。
金涛置业不服原审判决，向本院提起上诉称：首先，依据双方签订的《商品房买卖合同》，上诉人的责任是协助被上诉人办理权属证书，被上诉人在办理权属证书过程中未能及时提交办证资料才是造成逾期办理权属证书的真正原因，其责任应由其自行承担。其次，被上诉人所要求的逾期办证违约金应当以实际损失为标准，被上诉人并未提供由于逾期办证造成损失的证据，其要求的违约金数额明显过高。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人段继强答辩称：上诉人所述不能对抗合同法相应的违约责任，上诉人交房时间与合同约定时间相差甚远，我方主张是从交房时间至一审，并未超过诉讼时效，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
上述事实，有商品房买卖合同、收据及双方当事人当庭陈述等在卷为证。
本院认为，上诉人金涛置业作为开发商，在办证过程中，书面通知及交付、提示必要文件资料是其附随义务。因此，现被上诉人已交纳办证费用，上诉人主张未能及时办证系因被上诉人未能提交办证所需材料所致，但其并未提供证据证明其已以书面形式或其他有效方式通知被上诉人补交办证材料而被上诉人拒不配合，对其该项上诉主张不予支持。
关于违约金数额是否过高的问题。因在双方签署的商品房买卖合同中对逾期办证违约金的计算方式未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，对于逾期办证违约责任的承担，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，因此，被上诉人主张按照年利率6%计算违约金并未超出该标准，原审法院采用该标准计算逾期办证违约金并无不当，依法应予支持。综上，上诉人的上诉主张不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费322.00元，由上诉人山东金涛置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴民
代理审判员 姜修娟
代理审判员 赵树一
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 宋金来