甘肃省山丹县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0725民初1889号原告：杜某某，山丹县居民。委托诉讼代理人：王某某，甘肃德言盛律师事务所律师。被告：山丹县清泉镇人民政府。地址：甘肃省张掖市。负责人：郭某某，该镇镇长。委托诉讼代理人：张某某。被告：山丹县住房和城乡建设局。地址：甘肃省张掖市。负责人：赵某某。委托诉讼代理人：王某某。委托诉讼代理人：周某，该局法律顾问。原告杜某某与被告山丹县清泉镇人民政府、山丹县住房和城乡建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜某某及其委托诉讼代理人王某某，被告山丹县清泉镇人民政府的委托诉讼代理人张某某，被告山丹县住房和城乡建设局的委托诉讼代理人王某某、周某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜某某向本院提出诉讼请求：一、判令两被告立即向原告支付违约金438000元；二、判令两被告立即为原告办理新建房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；三、判令两被告立即向原告交付新建房屋的三层和地下室；四、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2012年7月，根据山丹县城市新区艾黎大道建设需要，对原告所有的二层楼房进行整体拆迁。7月27日，被告山丹县清泉镇人民政府、山丹县住房和城乡建设局作为甲方共同与作为乙方的原告签订《房屋拆迁补偿协议》一份，协议约定：”新建房屋于2012年11月30日前交付使用，交付使用时保证符合国家相关规范标准及设计要求，门窗齐全、水电暖通畅。如甲方不能按期交付使用，每延误一天赔偿乙方损失300元；甲方在交付房屋后应在七个月内为乙方办理（2013年6月30日前）新建房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等房屋权属登记的相关证件，办理该手续所需交纳的费用由甲方承担，乙方不再承担任何费用；新建房屋的占地面积315平方米，建筑为框架结构、地上两层面积630平方米，铺面沿艾黎大道长度不少于21米，因设计等原因实际房屋建筑面积超出约定面积，超出部分产权归乙方所有，乙方向甲方按建筑成本支付建设费用；乙方委托房地产开发公司代建的地下室，修建协议由乙方与房地产开发公司签订，修建费用由乙方承担，新建地下室产权归乙方所有。”协议签订后，原告积极响应政府的城镇规划，按照协议约定进行了搬迁，但直到2016年11月，两被告才通过房地产开发公司将房屋交付给原告使用，迟延交付达4年多，而且至今为止两被告未给原告办理新建房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；原计划修建的两层楼房带地下室由房地产开发公司实际修建为三层带地下室的商铺，原告按照协议约定欲以建筑成本价支付修建费用，但两被告通过房地产开发公司锁门管理至今，迟迟不向原告交付。为解决以上问题，原告先后多次向政府有关部门反映，但2017年6月23日，被告山丹县清泉镇人民政府以山清信访（2017）7号信访事项处理意见书答复原告，建议依法向法院提起诉讼。综上，原告认为与两被告签订的《房屋拆迁补偿协议》合法有效，应受法律保护，两被告的行为已严重侵害原告的合法权益，应当承担相应的责任。故原告提出上述诉讼请求。被告山丹县清泉镇人民政府辩称，被告与原告签订《房屋拆迁补偿协议》无异议，但协议内容还需法庭进一步调查核实；对于信访答复意见，根据信访条例规定，被告山丹县清泉镇人民政府在处理不了的情况下要求原告通过司法程序解决；对于原告主张的违约金，被告山丹县清泉镇人民政府没有确认的权利。被告山丹县住房和城乡建设局辩称，1.对原告要求二被告支付违约金438000元有异议，被告的违约行为确实有，协议中约定的是2012年11月30日交付使用，但房屋竣工、验收的时间是2014年2月份，房屋修建是由山丹县房地产开发公司负责，房屋建设好后，被告多次通知原告，但原告以多种理由未接收，直到2016年原告才接收；2.原告要求被告办理房产证及土地证，但房产证和土地证的办理手续非常复杂，故至今未办理；3.原告要求二被告立即向原告交付新建房屋的三层和地下室，对于这项诉讼请求，被告不认可，当时原告没有与山丹县房地产开发公司签订关于新建房屋的三层和地下室的协议，被告没有义务向原告交付新建房屋的三层和地下室；4.原告诉请的违约金过高，请求法庭依法作出调整，被告向原告交付房屋的时间是2014年2月，并不是原告诉称的2016年11月。原告针对自己的诉讼请求提交了以下证据：1.2012年7月27日原告与二被告签订的《房屋拆迁补偿协议》一份，证明二被告根据城市新区艾黎大道建设的需要，对原山平路北端西侧，312国道南面城北村二社杜某某的二层楼进行整体拆迁的事实。该协议明确约定了新建房屋要在2012年11月30日前交付使用，若不能按期交付，每延误一天，赔偿损失300元。同时约定二被告在交付房屋后应在七个月内为原告办理房产证和土地证，还约定了新建地下室及超出面积产权归原告所有；2.2017年6月23日山丹县清泉镇人民政府山清信访[2017]7号信访事项处理意见书一份，该证据证明经过清泉镇政府调查确认的事实是，直到2016年11月山丹县房地产开发公司才将房屋交付原告使用，延期交付了4年时间，违约金约为43万余元；二被告至今也未向原告办理房产证和土地证；2012年该房屋修建时计划修建两层楼房带地下室，但实际修建的房屋为三层带地下室的商铺，现在该商铺的一、二层已交付原告使用，地下室和三层由山丹县房地产开发公司锁门管理。原告欲以房屋建筑成本价购买地下室和三层，但未与山丹县房地产开发公司达成一致意见，处理意见是二被告确实存在违约责任，经多次进行协调未果，建议原告向山丹县人民法院提起诉讼。被告山丹县清泉镇人民政府质证认为：对原告提交的《房屋拆迁补偿协议》真实性、合法性、关联性均无异议，该协议应该由山丹县房地产开发公司与原告签订，但是应原告要求，二被告才与原告签订了该协议。经双方协商，二被告按照协议内容向原告履行交付房屋的义务，但原告由于种种原因未接收，直到2016年11月才接收。因为迟延交付的原因，原告到县信访局信访，县信访局交办给被告山丹县清泉镇人民政府处理，给原告作出了信访答复意见。被告山丹县住房和城乡建设局质证认为：1.对原告提交的《房屋拆迁补偿协议》真实性、合法性、关联性均无异议，对要证明的问题有异议，该协议是迫于拆迁的需要才签订的，有一定的胁迫性质，同时违约金约定过高，请求法庭依法予以调整；2.交付原告的房屋是被告山丹县住房和城乡建设局委托山丹县房地产开发公司修建，2014年2月，房屋修建完工后，山丹县房地产开发公司多次通知原告接收房屋，被告也多次口头通知原告，但由于种种原因，直到2016年11月原告才接收房屋。因被告的修建要符合整体规划，所以修建的房屋与协议约定的交付内容有出入；3.该协议同时证明被告没有义务向原告交付地下室，协议中约定，地下室的修建是由原告与山丹县房地产开发公司另行签订协议，同时修建费也由原告承担，但至今，原告未与山丹县房地产开发公司签订协议和交纳修建费用，故被告没有任何义务向原告交付地下室。被告山丹县清泉镇人民政府针对自己的抗辩意见，未向本院提交证据。被告山丹县住房和城乡建设局针对自己的抗辩意见提交2014年2月17日甘肃省建设工程竣工验收备案表一份，证明本案诉争的房屋在2014年2月17日经竣工验收合格后，通知原告接收房屋的事实；同时申请证人张某某出庭作证，证人张某某证明，2013年12月工程竣工后，山丹县房地产开发公司就通知了原告，要求原告接收房屋。原告说没有经过正式验收，等验收完后再处理。2014年2月进行了竣工验收，并出具了竣工验收报告。经我们多次电话通知原告办理相关手续，但由于原告要求我们对其房屋外墙进行大理石装饰，一层商铺安装卷闸门、玻璃门，并要求交付三层及地下室，但是对于三层和地下室，原告一直没有找我们办理协议中约定的事项，2016年7月，由于原告及银行的问题，对三层和地下室如何交付一直未能谈成。原告一直消极配合，直到2016年11月才交付。对甘肃省建设工程竣工验收备案表及证人张海龙的证人证言，原告杜某某质证认为：1.对甘肃省建设工程竣工验收备案表的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该证据不能证明二被告是在2014年2月向原告交付房屋的事实，该证据只是一张竣工验收表，该证据上也没有原告的签字，该证据与本案无关；2.证人张某某陈述在2016年11月17日向原告交付了房屋属实。其他的证言均不属实，被告多次电话通知原告接收房屋及原告消极配合，均没有任何证据予以证实。证人是山丹县房地产开发公司的副经理，而本案诉争的房屋是由山丹县房地产开发公司修建的，证人与被告山丹县住房和城乡建设局有利害关系，其证言带有倾向性，且是一份孤证，不能证明二被告抗辩的在2014年2月就将房屋交付原告。被告山丹县清泉镇人民政府对甘肃省建设工程竣工验收备案表、证人证言均无异议。原、被告双方争议的焦点问题：1.二被告实际向原告交付房屋的时间及原告主张的违约金能否成立的问题。原告依据协议约定要求二被告向原告支付违约金438000元（自2012年11月30日起至2016年11月29日，共1460天，每天300元，合计438000元），二被告抗辩认为房屋交付时间应为房屋验收合格之日即2014年2月17日，违约金应计算至2014年2月17日，且原告主张的违约金过高，请求法庭依法作出调整。被告山丹县住房和城乡建设局针对自己的抗辩理由提交的甘肃省建设工程竣工验收备案表只能证明修建工程竣工验收的时间，不能证明向原告交付房屋的事实；证人张海龙的证言原告不予认可，被告山丹县住房和城乡建设局未提交其他证据予以佐证，不能支持被告的抗辩理由。庭审中，原、被告均认可二被告向原告实际交付房屋的时间为2016年11月17日。故，二被告向原告实际交付房屋的时间应认定为2016年11月17日。二被告在履行协议过程中确实存在迟延交付房屋的违约行为，应承担向原告支付违约金的民事责任；2.原告要求二被告办理房产证和土地证的主张能否成立的问题。原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议》中约定，二被告在交付房屋后应在七个月内为原告办理新建房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等房屋权属登记的相关证件，办理该手续所交纳的费用由二被告承担，原告不再承担任何费用。经审理查明，二被告在2016年11月17日向原告交付房屋后，至今未给原告办理新建房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。二被告应按照合同约定给原告办理所交付新建房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，所需交纳的费用由二被告承担。3.二被告是否应向原告交付新建房屋的三层和地下室。原告诉称，二被告向原告交付的房屋原计划修建的两层楼房带地下室，由房地产开发公司实际修建为三层带地下室的商铺，原告按照协议约定欲以建筑成本价支付修建费用，但二被告通过房地产开发公司锁门管理至今，迟迟不向原告交付。要求判令二被告立即向原告交付新建房屋的三层和地下室。二被告抗辩认为，原告要求二被告交付新建房屋三层及地下室的主张不能成立，二被告已按照协议约定交付原告新建房屋的一、二层，总计面积634余平方米。地下室根据协议约定由原告委托山丹县房地产开发公司修建，修建费用由原告承担，但在修建过程中，原告并未与山丹县房地产开发公司签订协议，亦未支付修建费用，故被告没有义务向原告交付地下室。同时，根据原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议》约定，二被告负责在新城区仁和家园和谐区沿艾黎大道东侧给原告修建630平方米的框架结构二层楼房一处，修建费用由二被告承担；新建房屋的占地面积315平方米，建筑为框架结构、地上两层面积630平方米，铺面沿艾黎大道长度不少于21米，因设计等原因实际房屋建筑面积超出约定面积，超出部分产权归原告所有，原告按照建筑成本支付建设费用。根据庭审查明的事实，二被告已于2016年11月17日向原告交付了新建房屋的一、二层，总计面积634平方米。新建房屋在修建时，按照新城区的总体规划由原计划修建的两层带地下室实际修建为三层带地下室。原告在房屋修建过程中未与山丹县房地产开发公司签订修建协议，亦未承担相关修建费用，且原告欲以房屋建筑成本价购买地下室及三层，未与山丹县房地产开发公司达成一致意见，原告并未取得新建房屋三层和地下室的所有权，故原告要求二被告交付新建房屋三层及地下室的诉讼请求不能成立。本院经审理认定事实如下：2012年，因山丹县城市新区艾黎大道建设的需要，对原告所有的山平路北端西侧，312国道南面城北村二社的二层楼房进行整体拆迁。经二被告与原告进行协商，2012年7月27日，二被告作为甲方共同与作为乙方的原告签订《房屋拆迁补偿协议》一份，协议签订后，原告按照协议约定进行了搬迁。并由被告山丹县住房和城乡建设局委托山丹县房地产开发公司进行房屋修建。在修建过程中，按照新城区整体建设规划要求，实际修建的房屋为三层带地下室的商铺。2014年2月17日，建设工程经竣工验收合格。2016年11月17日，被告将地上两层总计面积634平方米的商铺通过山丹县房地产开发公司交付原告使用。但二被告未能按照合同约定的时间给原告办理新建房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。2017年4月，原告杜志雲因二被告未全部履行《房屋拆迁补偿协议》约定内容，要求政府信访部门解决。2017年6月23日，被告山丹县清泉镇人民政府作出山清信访（2017）7号信访事项处理意见书，处理意见如下：根据2012年7月27日由山丹县清泉镇人民政府、山丹县住房和城乡建设局与杜某某签订的《房屋拆迁补偿协议》，山丹县清泉镇人民政府、山丹县住房和城乡建设局确实存在违约责任，现经我镇工作组多次进行协调未果，建议你依法向法院提起诉讼。综上，原告认为与两被告签订的《房屋拆迁补偿协议》合法有效，应受法律保护，二被告的行为已严重侵害原告的合法权益，应当承担相应的责任。故原告提出上述诉讼请求。本院认为，原、被告之间的房屋拆迁补偿协议是双方在自愿有偿基础上签订的，是双方真实意思表示，该协议对双方均具有约束力。对于原告要求二被告因迟延履行交付房屋义务而向其支付违约金的主张，因二被告在履行协议时确实存在迟延交付房屋的违约行为，应承担违约责任，向原告支付违约金。对于原告主张的违约金438000元，二被告认为协议中约定的违约金数额过高，请求法庭依法作出调整。鉴于原、被告均未对延迟交付房屋给原告所造成的实际损失提供相应证据予以证实，故根据相关法律规定，二被告承担原告的违约金应以当事人约定的违约金为基准，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，依法调整至合理范围。综上，二被告向原告支付违约金的数额应计算为[（1448天×300元）×30%]，即130320元较为合理。对于原告要求二被告为其办理新建房屋《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。原告要求二被告交付新建房屋的三层及地下室的诉讼请求，因法律依据和事实依据不足，本院不予支持。原告杜志雲可与山丹县房地产开发公司另行协商解决新建房屋三层及地下室的购买问题。鉴此，本院为保护合同双方的权益不受侵害，维护正常的生产、生活秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告山丹县清泉镇人民政府、山丹县住房和城乡建设局支付原告杜某某违约金130320元。限于本判决生效后30日内履行完毕；二、被告山丹县清泉镇人民政府、山丹县住房和城乡建设局于本判决生效后60日内为原告杜某某办理新建房屋一、二层的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，办理上述证件所需费用由被告山丹县清泉镇人民政府、山丹县住房和城乡建设局承担；三、驳回原告杜某某的其他诉讼请求。如果被告山丹县清泉镇人民政府、山丹县住房和城乡建设局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7870元，由原告杜某某负担5529元（已交纳），由被告山丹县清泉镇人民政府、山丹县住房和城乡建设局负担2341元，限于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长  卢殿宏审 判 员  孟儒海人民陪审员  王加其二〇一八年一月三十日书 记 员  孙彩霞