南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初1448号
原告（反诉被告）闫华山，男，汉族，1979年3月7日出生。
被告（反诉原告）徐道荣，男，汉族，1968年6月28日出生。
原告（反诉被告）闫华山与被告（反诉原告）徐道荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员张璐独任审判，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闫华山，被告（反诉原告）徐道荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闫华山诉称，原告与被告于2015年11月15日签订租赁协议，约定，被告将栖霞区某某村XXX号XXXX房屋主卧出租给原告一家人居住，租金每月600元，另付其他费用每月80元，每2个月一付，租期3个月，即2015年11月16日至2016年2月15日。同日，原告通过支付宝转账给被告2160元（2015年11月16日至2016年1月15日的租金、押金及各项费用）。2015年1月12日，原告再次通过支付宝转账给被告680元（2016年1月16日至2016年2月15日期间的包含房租、水、电、煤气、物业、卫生等费用），被告表示无异议。2016年2月，被告将房屋出租给第三方租住，原告不知情。因房屋条件简陋，不适合长期居住，原告根据合同约定，提前一个多月，在2015年1月8日，通过短信告知被告，原告打算住满三个月即退房。租住期间，被告数次擅自用私配钥匙打开原告住所，并私自拿走物品。原告多次要求被告协调处理房屋租赁纠纷，并报警，张贴退房通知，通知被告原告已经搬离此房。被告在中介处说是两户合租，实际上是三户合租。综上，原告认为被告的上述行为违反了租赁协议第三条、第九条、第十条的约定，应当承担违约责任。故原告诉至法院，请求判决：1、被告支付房屋租赁违约金600元、退还房屋租赁押金700元、退还未住房屋租金及各项费用396元（2016年2月3日至2016年2月15日），共计1796元；2、被告承担本案诉讼费用，并根据《南京市房屋租赁管理办法》二十条规定，向原告出具税务部门监制的发票。
被告徐道荣辩称，原告违反了合同约定，原告退租的时候没有交还钥匙，也没有验收，并且原告搬出后，还继续前往涉案房屋，搞坏很多东西，还骚扰被告的租客，所以押金700元不应该退还。租金396元在租期内，所以不应该退还。违约金600元，依照合同被告没有违约，所以被告不支付违约金600元。本案纠纷是原告引起的，就应该是原告承担本案诉讼费用。租赁发票与本案无关。被告发布的租赁消息就是三户合租，并且与本案无关。
反诉原告徐道荣诉称，反诉原被告于2015年11月15日签订协议书，经商议，确定租用四个月，首次付押金700元和2个月租金。约定到了退房时及时交还钥匙，否则押金不退，钥匙作废。反诉被告年前多次向我提出退房，反诉原告表明因为租期中有个春节，租金已优惠很多，不答应其退租。反诉被告称不使用空调，因此没有预先支付空调费，但空调电表增加200度，因此反诉被告应缴纳100元空调费。反诉被告没有经过反诉原告同意就退租，没有按期支付租金，违反了协议约定的付款义务，反诉被告应承担违约责任。故反诉原告提起反诉，请求法院判决：1、反诉被告支付拖欠1个月的租金680元、空调使用费用100元、违约金600元，共计1380元；2、反诉被告承担诉讼费用。
反诉被告闫华山辩称，反诉原告要求反诉被告支付拖欠一个月的房租680元不合情理，反诉被告已经提前1个月通知对方退租，并且反诉原告已经于2月份将房屋出租给第三方。对空调使用费100元有异议，反诉被告于2月5日拍的电表，显示度数为773度，原始的是692度，因此没有100元。违约金600元，反诉被告没有违约，不承担违约责任。
经审理查明，2015年11月15日，徐道荣（甲方）与闫华山（乙方）签订房屋租赁合同，合同第一条约定甲方将栖霞区某某村XXX号XXXX住房（以下简称涉案房屋）租赁给乙方使用，每月租金为600元，每2个月一付，租期自2015年11月16日至2016年3月15日。甲乙双方如要退租或续租须提前1月通知对方；合同第二条约定，房租付款原则先付后住，下次付款须提前10天预交房租，乙方首付房租2个月计1200元；合同第三条约定，水费、电费每月20元，租期4个月，宽带每月50元，电视费免收，物业费自付；乙方预付700元押金，在乙方退租迁出验收后全额归还；合同第四条约定，租赁期间的所有水、电、物管费、垃圾费、燃气、有线电视、电话等费用乙方应逐月自觉交纳付清，空调692度；合同第九条约定，甲乙双方必须认真履行本协议，违约者须向另一方支付相当于一个月租金的罚金；另约定2016年1月15日付另外2个月房租。同日，闫华山支付了2个月租金1200元、押金700元、宽带100元、水电费40元、物业费20元，合计2060元。2016年1月8日，闫华山短信通知徐道荣要求退租，徐道荣没有同意。2016年1月12日，闫华山支付了2016年1月16日至2016年2月15日的租金及水电物业费合计680元。2016年2月4日闫华山短信通知徐道荣已搬离房屋。2016年2月5日，闫华山在租住的房屋门上张贴通知。同日，闫华山拍摄空调电表照片显示为773度。双方没有办理过交接手续。
以上事实，有原被告的一致陈述，原告举证的房屋租赁合同、收据、照片、短信记录，反诉被告举证的照片，以及本院开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：闫华山与徐道荣就涉案房屋签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。闫华山于2016年2月4日、5日通知徐道荣并搬离房屋，因此双方的房屋租赁合同已于2016年2月5日实际解除。关于原告主张被告支付违约金的请求，原告提交的证据不足以证明被告存在违约行为，故原告的此请求，依据不足，本院不予支持。关于原告主张被告退还押金700元的请求，原告通知被告退租并交接，被告没有交接，导致双方没有交接验收房屋，因此原告的此请求，合法有据，本院予以支持；关于原告主张被告退还房屋租金及各项费用的请求，双方的房屋租赁合同于2016年2月5日解除，原告已支付至2016年2月15日的租金及其他费用，因此，被告应退还原告租金及其他费用227元（（600元+80元）/30天×10天）；关于原告主张被告出具发票的请求，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。本案被告作为出租方共收取原告租金1600元，因此被告应向原告开具金额为1600元的发票；关于反诉原告主张反诉被告支付拖欠一月租金的请求，因双方的房屋租赁合同已于2016年2月5日解除，故反诉原告的此请求，于法无据，本院不予支持；关于反诉原告主张反诉被告支付空调使用费的请求，徐道荣没有举证证明空调电表增加200度，根据闫华山提交的证据，且双方认可电费每度0.5元，因此闫华山应支付空调使用费41元[（773度-692度）×0.5元]。关于反诉原告主张反诉被告支付违约金600元的请求，反诉被告解除合同没有与反诉原告协商一致，因此反诉被告应承担违约责任，故反诉原告的此请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告徐道荣于本判决生效之日起十日内向原告闫华山开具金额为1600元的发票；
二、被告徐道荣于本判决生效之日起十日内向原告闫华山退还押金700元、退还租金及其他费用227元，合计927元；
三、反诉被告闫华山自本判决生效之日起十日内向反诉原告徐道荣支付空调使用费41元、违约金600元，合计641元；
四、上述第二项与第三项判决相冲抵，被告徐道荣应于判决生效之日起十日内向原告闫华山支付286元；
五、驳回原告闫华山和反诉原告徐道荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费210元，减半收取105元，由原告闫华山负担50元，被告徐道荣负担55元；反诉案件受理费25元（已减半收取），由反诉原告徐道荣负担10元，反诉被告闫华山负担15元（上述案件受理费相冲抵，由被告徐道荣于本判决生效之日起十日内给付原告闫华山40元)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 张 璐
二〇一六年五月五日
见习书记员 朱文清