陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0116民初4702号原告：陕西崇立物业管理有限公司。法定代表人：刘维娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜妮娜，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏宇，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：张卫强。原告陕西崇立物业管理有限公司（以下简称崇立物业公司）与被告张卫强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崇立物业公司之委托诉讼代理人姜妮娜、晏宇；被告张卫强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崇立物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付物业费6228.5元、公摊电费974.2元、暖气费2421.4元、滞纳金15063.03元，共计24687.13元；2.本案诉讼费由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为：要求被告向原告支付物业费6228.5元、公摊电费974.2元、暖气费2421.4元、滞纳金15063.03元、律师费700元，共计27387.13元。事实与理由：原告系西安市长安区金宇蓝苑小区的物业管理公司，被告系金宇蓝苑小区4号楼2单元14层2号房屋业主，房屋面积为85.98平方米。2013年6月6日，原、被告签订《前期物业服务管理协议》，该协议约定：（一）1.物业管理费每平方米1.1元；2.电梯运行费1层起收，1层每户每月10元，2-3层每户每月15元，4-6层每户每月20元，7-9层每户每月25元，10-12月每户每月30元，13-15层每户每月35元，16-18层每户每月40元，19-21层每户每月45元，22-24层每户每月50元，25层每户每月55元（试运行一段时间后，实际核算，多退少补）；3.水、电费按照国家规定执行；（二）物业费按季度缴纳，每季度第一个月1-15日为统一缴纳日；（三）每个季度第一个月第16日未缴纳物业费，被告须向原告另外缴纳每日3‰的滞纳金及追讨欠款发生的行政和法律费用。现原告按合同约定履行了相应的权利义务，但被告未按合同约定履行相应的支付义务，原告多次催告，被告均以各种理由拒缴，原告遂诉至法院。被告张卫强认可其是涉案房屋的业主，房屋建筑面积为82.36平方米，自2014年4月起至今未交付物业费。但辩称：一、原告提供的物业服务未达到合同约定的标准，且原告的选聘条件和资质他方不认可，2015年11月14日，小区业主代表与原告签订协议，约定“地下室门禁于2015年12月31日前安装，否则业主有权拒绝交一切物业费”，故其不同意原告主张；二、《前期物业服务管理协议》中未约定公摊电费，原告亦未就公摊电费进行公示，且自其入住至今，双方未就公摊电费一项协商一致，故认为原告要求其支付公摊电费不合理；三、律师费700元，不同意支付。本院经审理认定事实如下：原告系西安市长安区金宇蓝苑小区的物业管理公司，被告系西安市长安区金宇蓝苑小区4号楼2单元14层2号房屋的业主，房屋建筑面积82.36平方米。2013年6月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务管理协议》，约定：原告受陕西崇立实业发展有限公司的委托，对其开发的“金宇蓝苑”实施前期物业管理；前期管理期限为自本合同签订之日起至小区业主委员会成立以后与新的物业管理公司签订聘任管理合同，新的物业管理公司正式接管小区之日止；甲方的权利和义务：对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……；制止违反本合同和《业主规约》的行为……；乙方的权利和义务：……监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出建议和意见……依据《物业管理条例》规定及本协议向甲方交纳物业管理费用……；物业管理服务的内容：小区共用部位的维护与管理，小区共用设施运行维护和管理，共同部位及公共场地、共用设施设备的清洁卫生，绿化养护管理，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序、车辆管理、消防管理、犬类管理、智能化监控等公共秩序维护；物业管理服务质量：外墙面整洁、无损坏、无违章搭建，水泵每天24小时正常运行，定期检修、保养，做好设备运行记录，如遇设备检修必须停水停电时须提前一天公告业主，场地无果皮、烟蒂、纸屑等杂物。……保安：24小时保安人员值班且有完整记录，24小时定时巡逻，外来人员进入小区做好登记，接警后十分钟内赶到现场；物业管理费用具体内容：1.管理服务费，含共用部位清洁卫生、绿化、安全秩序维护、共用设施设备管理与维修、服务人员工资和按规定提取的福利费、办公费、固定资产折旧费、法定税费、公用设备设施的责任保险费用、经业主同意的其他费用。……5.代收代缴费，即代相关部门向业主或物业使用人收缴的水、电、气、有线等费用；物业管理服务收费标准：1.物业管理费由甲方按产权证面积每月每平方米1.1元收取；2.电梯运行费一层起收，一层每户每月10元，2-3层每户每月15元，4-6层每户每月20元，7-9层每户每月25元，10-12月每户每月30元，13-15层每户每月35元，16-18层每户每月40元，19-21层每户每月45元，22-24层每户每月50元，25层每户每月55元（试运行一段时间后，实际核算，多退少补）；3.水、电费价格按照国家规定执行；乙方缴费时间：按季缴费，每季度第一个月1-15日为集中交费时间；乙方若到每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金以及管理者为追讨欠款而发生的额外行政、法律费用；乙方办理入伙手续后，房屋连续空置6个月以上的，从第7个月开始，管理服务费按照原收费标准每月每平米1.1元的70%计收即0.77元/平方米/月；其他有偿服务项目：甲方为方便乙方而提供的其他有偿服务项目待乙方入住后，根据实际需要另行制定服务项目和收费标准；……违约责任：1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；2.甲方违反约定，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退超出部分所有费用，退还利息并支付违约金；3.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准或缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交本金、滞纳金及相关费用。……合同签订后，原告依约向西安市长安区金宇蓝苑小区提供了物业服务。被告收房后自2014年4月1日起至今未交纳物业服务费、电梯费、垃圾处理费、暖气费。2015年8月5日，原告向涉案小区业主公示，2015年7月份开始收取2014年1月份至2015年9月份的公摊电费，每户每月18.04元。被告自2014年1月1日至今未交纳公摊电费。现原告向被告主张2014年4月1日至2018年6月30日期间物业费6228.5元、2014年1月1日至2018年6月30日的公摊电费974.2元、4个采暖季的暖气费2421.4元、滞纳金15063.03元、律师费700元。被告以原告提供的物业服务未达到合同约定的标准，且小区业主代表与原告约定“地下室门禁于2015年12月31日前安装，否则业主有权拒绝交一切物业费”，《前期物业服务管理协议》中未约定公摊电费，原告亦未就公摊电费进行公示，家中被淹赔偿问题未能解决等为由进行抗辩，不同意支付原告主张的上述费用及滞纳金。原告称该小区未安装地下室门禁处为消防通道，消防部门禁止安装门禁。依据当事人陈述、照片及本院工作人员前往涉案小区进行核实情况，该小区地下一层通往单元楼的入户门处确未安装门禁。本院与相关消防部门核实，地下一层通往单元楼的入户门处为消防通道，禁止安装门禁。另查明，西安市长安区金宇蓝苑小区的垃圾费为每户每月6元，暖气费为每月每平方米6元，该小区尚未成立业主委员会。上述事实有当事人陈述、《前期物业服务管理协议》、公区供电公示、收款收据、委托代理合同、照片等在卷为凭，已经庭审质证。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方订立的《前期物业服务管理协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。现涉案小区尚未成立业主委员会，故该《前期物业服务管理协议》继续有效。原告应按照合同的约定提供相应的服务，被告亦应按照合同的约定交纳物业服务费用。原告实际为西安市长安区金宇蓝苑提供了物业服务，现原告要求被告支付2014年4月1日至2018年6月30日期间的物业费（含物业服务费、电梯费、垃圾处理费），因被告认可其该期间未交纳上述费用，本院予以支持，物业费具体金额计算如下：物业服务费4620.4元（1.1元/月/平方米×82.36平方米×51个月）、电梯费1220.94元（23.94元/月/户×51个月）、垃圾处理费306元（6元/月/户×51个月），以上物业费共计6147.34元；对原告主张2014年1月1日至2018年6月30日期间产生的公摊电费974.2元一节，因公摊电费实际产生，且原告亦进行了公示，故本院对公摊电费予以支持，根据公示的每户每月公摊电费18.04元计算54个月为974.16元；对原告主张物业费滞纳金15063.03元一节，《前期物业服务管理协议》约定每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金，系双方对于违约责任的约定，因该约定的违约金计算标准明显过高，故本院酌定以拖欠物业费金额6147.34元的10%计算被告应支付的滞纳金为614.7元。对原告主张律师费700元一节，因《前期物业服务管理协议》约定乙方若到每季度第一个月第16日仍未交物业费，乙方须向物业管理处另外缴付每天3‰的滞纳金以及管理者为追讨欠款而发生的额外行政、法律费用，原告提供委托代理合同为据，故原告主张律师费700元，本院予以支持。对原告主张暖气费一节，本院予以支持，暖气费计算为2371.97元（6元/月/平方米×82.36平方米×16个月×30%）。因《前期物业服务管理协议》约定甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任，故被告若认为原告提供服务不符合合同约定给其造成损失，可另行主张。综上所述，原告请求之合理部分，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张卫强于本判决生效之日起十日内向原告陕西崇立物业管理有限公司支付2014年4月1日至2018年6月30日期间的物业费6147.34元、2014年1月1日至2018年6月30日期间的公摊电费974.16元、2014年—2017年的暖气费2371.97元、滞纳金614.7元、律师费700元，以上共计10808.17元；二、驳回原告陕西崇立物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费435元，原告已经预交，本院减半收取计217.5元，由原告负担131.5元，由被告负担86元，于本判决生效后十日内直接给付原告，余款217.5元由本院退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  张倩二〇一八年七月十九日书记员  李涵