上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第2400号
原告上海上实物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人李胜来，董事长。
委托代理人吴家元。
被告谈亮，男，1977年6月22日出生，汉族，住所地上海市黄浦区。
原告上海上实物业管理有限公司（以下简称“上实物业公司”）与被告谈亮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员常彩玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告上实物业公司委托代理人吴家元、被告谈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上实物业公司诉称，被告系上海市瑞金南路XXX弄XXX号XXX室业主，原告系该小区物业服务单位，根据《物业管理服务合同》的约定，被告每月应向原告支付物业管理费人民币（以下币种均为人民币）126.40元，被告自2013年4月起至2014年12月止共计欠费2654.40元。原告因催讨未果，现请求判令被告支付自2013年4月1日起至2014年12月31日止的物业管理费2654.40元及上述欠款的滞纳金（即逾期付款违约金）875.20元。
原告上实物业公司提供下列证据：
1、上海市房地产登记簿；2、《物业管理服务合同》；3、《关于未及时续签%26lt；瑞南新苑物业管理服务合同%26gt；的情况说明》；4、催款函及邮寄凭证；5、发票；6、《证明》；7、《公告》；8、《瑞南新苑业主大会表决情况公示》；9、《关于业委会提交小区业主大会决议表决公告》；10、《2008-2014年7月收支明细汇总表》；11、《关于黄浦区瑞南新苑物业服务费调整的公告》；12、《情况说明》。
被告谈亮辩称，被告不是拒付而是暂缓支付物业管理费，原告以经营亏损为由动用业主的公益性收入来弥补亏损，业主反复沟通无果，原告不作为造成的亏损不应由业主承担；原告帐目混乱，没有按照合同约定公布帐目，仅做了报表审计而不是专项审计；物业服务质量不符合合同约定；2014年7月之前物业管理费收缴不足部分已由小区公益性收入结余中偿还给原告，被告不应再支付2014年7月之前的欠费；逾期付款违约金的计算方式不符合合同约定。
被告谈亮提供下列证据：
1、《物业管理服务合同》附件5《瑞南新苑物业管理服务质量标准》；2、《关于瑞南新苑财务运作情况的说明》；3、视频光盘；4、停车费收入表；5、《瑞南新苑第四届业委会半年工作总结报告》；6、《关于偿还上实物业管理有限公司物业费欠款的通知》；7、《瑞南新苑物业使用规约》、《瑞南新苑业主大会议事规则》、《瑞南新苑物业服务企业的选聘规约》、《专项维修资金管理规约》；8、挂号信邮寄凭证；9、被告给原告的信。
经质证，被告对原告提供的证据1-5无异议；对证据6有异议，认为第五届业委会和原告关系良好，虽然《证明》是真实的，但反映的内容是不真实的；对证据7真实性无异议，对公告的金额有异议，原告证据证明原告已经得到了200多万的补偿；对证据8真实性无异议，但认为与本案无关；对证据9真实性无异议，但认为与本案无关，被告的欠费原告已经收缴完成；对证据10真实性无法确认，也不认可其合法性；对证据11真实性无异议，但认为与本案无关；对证据12真实性无异议，但认为业委会与原告有利害关系，且是在庭审中补充的，原告应提供当时的证明。
原告对被告提供的证据1无异议，原告已经公布了帐目；对证据2真实性无异议，但认为不能证明原告没有公布帐目；对证据3认为与本案无关；对证据4未发表意见；对证据5真实性无异议，但是证据6已经否认了证据5；对证据6真实性无异议，但这是业委会的决议，不是原告的决议；对证据7真实性无异议，每季度结算是和业委会结算的，业委会也没有要求，现在公益性收入是在帐外，没有进入维修基金，和业委会结算的时候才纳入维修基金；对证据8、9无异议，被告曾就车辆被划伤的事情与原告交涉，原告也和被告沟通过，被告没有理由拒付物业管理费。
经审理查明，2006年5月，原告与原上海市卢湾区（现黄浦区）瑞南新苑业主委员会（以下简称“瑞南新苑业委会”）签订《物业管理服务合同》，约定由原告为上海市瑞金南路185弄瑞南新苑提供物业服务，服务期限为2006年6月1日至2008年5月31日；物业管理费由原告向业主按季收取，其中住宅（商品房）和售后公房（交易后）物业管理费为每月每平方米1.50元，逾期缴纳的，原告直接向该业主催缴直至对其提起诉讼并加收1‰的逾期付款违约金；原告的物业服务酬金由物业管理酬金和其他服务酬金组成，物业管理酬金按每月应收物业管理费的5%25提取，每年年终决算时，若当年的物业管理费有盈余，可视原告的服务质量适当提高当年的物业管理酬金比例，但最高不超过8%25，其他服务酬金按每季实收的其他物业管理费（即地面机动车停车费和物业区域内的其他经营性项目）的30%25计取，其余全部用于物业服务合同约定的支出，年度末略有结余或者不足均由业主享有或承担。《物业管理服务合同》附件5《瑞南新苑物业管理服务质量标准》约定小区管理帐目包括保洁、保安、车辆管理、物业管理、维修基金等费用三个月公布一次等。《物业管理服务合同》期满后至2014年底，瑞南新苑业委会因故未与原告续签物业服务合同，但原告一直为瑞南新苑提供物业服务至今。
2014年9月27日，瑞南新苑业委会向业主发出《公示》，指出因为物业服务人力成本不断提高，物业管理费收支缺口逐年递增，自2008年1月至2014年7月缺口已达XXXXXXX.96元，经协商原告同意减免656700元，其余XXXXXXX.96元拟从小区历年公益性收入资金中支付；拟继续聘请原告为小区提供物业服务并从2015年1月1日起上调物业管理费标准等；以上方案交由业主讨论后将召开业主大会投票表决。
2014年11月9日，瑞南新苑业委会向业主发出《瑞南新苑业主大会表决情况公示》，表示业主大会经过投票通过了偿还原告欠款、续聘原告并上调物业管理费标准的方案。
2014年12月28日，瑞南新苑业委会向原告发出《关于偿还上实物业管理有限公司物业费欠款的通知》，表示根据物业服务合同约定的利益共享、风险同担的原则，经瑞南新苑业主大会表决，同意将2008年1月至2014年7月物业管理费收缴不足由业主承担的部分共XXXXXXX元，从瑞南新苑小区公益性收入结余中支出，偿还给原告。
被告系上海市瑞金南路XXX弄XXX号XXX室（建筑面积84.30平方米，房屋类型为居住）业主之一，每月应支付物业管理费126.45元，因被告未支付自2013年4月1日之后的物业管理费，原告曾于2013年8月发函催讨，被告提出2013年6月被告车辆在小区内被撞导致损坏，要求物业减免4-6月份的物业管理费，遭到原告拒绝。2015年4月，原告再次发函催讨，未果，遂于2015年8月3日诉至法院，请求判如诉请。
诉讼中，被告主张根据《关于偿还上实物业管理有限公司物业费欠款的通知》，2014年7月之前物业管理费收缴不足部分已由小区公益性收入结余中偿还给原告，被告不应再承担2014年7月之前的欠费。对此，原告提交了瑞南新苑业委会于2015年10月19日出具的《情况说明》，瑞南新苑业委会明确用历年公益收入的结余支付原告的物业管理费缺口212万余元不包含小业主的历年欠费部分。
本院认为，瑞南新苑业委会代表全体业主与原告签订的《物业管理服务合同》合法有效，原告在合同期满后继续为瑞南新苑小区提供物业服务，被告应按照合同约定支付相应的物业管理费。被告辩称不应用公益性收入弥补原告亏损，本院认为，《物业管理服务合同》期满后未续签合同也未调整物业管理费的标准，随着物业服务人力成本等不断提高，原告的经营成本也随之增加，从小区历年公益性收入结余中提取XXXXXXX.96元以弥补原告亏损系瑞南新苑业委会与原告协商的结果，并经业主大会表决通过，被告以此作为拒付物业管理费的理由无事实和法律依据，该辩称意见本院不予采纳。被告辩称2014年7月之前欠付的物业管理费已由小区公益性收入结余中偿还给原告，但瑞南新苑业委会出具的《情况说明》明确用历年公益收入的结余支付原告的物业管理费缺口212万余元不包含小业主的历年欠费部分，故被告该辩称意见，本院亦不予采纳。被告辩称物业服务质量不符合合同约定，但被告并未提供证据加以证明，该辩称意见亦不予采纳。故原告要求被告支付自2013年4月1日至2014年12月31日物业管理费的诉请，本院予以支持。鉴于被告存在拖欠物业管理费的事实，原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求理由成立，但《物业管理服务合同》约定业主逾期缴纳物业管理费的，原告直接向该业主催缴直至对其提起诉讼并加收1‰的逾期付款违约金，原告要求按日加收1‰逾期付款违约金的诉请没有依据，本院难以支持，被告应按照合同约定支付欠费总额1‰的逾期付款违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告谈亮应于本判决生效之日起十日内支付原告上海上实物业管理有限公司自2013年4月1日起至2014年12月31日止的物业管理费人民币2654.40元；
二、被告谈亮应于本判决生效之日起十日内支付原告上海上实物业管理有限公司上述欠款的逾期付款违约金人民币2.65元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，本案适用简易程序，减半收取，计人民币25元，由被告谈亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 常彩玲
二〇一五年十二月十日
书记员 王亦男
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。