苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初492号
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行,住所地江苏省苏州工业园区苏州大道西18号。
法定代表人刘兴华,行长。
委托代理人王福林，江苏新苏律师事务所律师。
委托代理人徐波，江苏新苏律师事务所实习律师。
被告成亚。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行与被告成亚金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法由代理审判员李雅静适用简易公开进行审理。本案于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王福林、徐波，被告成亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行诉称，2012年1月6日，被告与原告签署《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款66.4万元，并以被告名下房屋提供抵押，且对抵押房产办理了登记。2012年1月17日，原告按约发放贷款。然，被告并未按约还款，原告根据借款合同约定，要求被告提前偿还全部借款。现诉至本院，请求：1、判令被告清偿原告贷款本金639359.35元，欠息（包括利息、罚息、复利）18619.33元，共计657978.68元（欠息暂算至2016年1月4日，之后欠息按合同约定算至本息还清之日）；2、判令被告承担原告实现本债权所支付的律师费用22049元；3、判令被告承担本案诉讼费；4、判令原告就以上债权对被告所抵押房屋（××××××房产）享有优先受偿权。
庭审中，原告主张在其起诉后，被告归还了部分款项，故当庭将诉讼请求第1项变更为：要求判令被告清偿原告贷款本金633760.90元，欠息（包括利息、罚息、复利）2973.11元，共计636734.01元（欠息暂算至2016年3月29日，之后欠息按合同约定算至本息还清之日）；其余诉讼请求不变更。
被告成亚辩称，原告为此次诉讼签订的聘请律师合同是在2015年12月30日，但在原告2016年1月11日给被告发送的催款通知书上没有提到诉讼的情况。原告在起诉之前应当提前通知，便于被告筹措资金先行归还部分贷款，以免于因诉讼而产生的律师费和诉讼费。
经审理查明，2012年1月6日，被告成亚（借款人/抵押人）与原告（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份。合同约定，借款人借款本金为人民币66.4万元；借款期限为360个月，即2012年1月6日至2042年1月6日；本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮6%，如遇基准利率调整，于每年1月1日调整；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同执行贷款利率水平上上浮50%；借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；还款方法为等额本息还款法；本合同项下的抵押财产为××××××××房产，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）；如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用由借款人承担。2012年5月17日，原、被告就被告名下位于苏州市高新区××××××××房产办理了抵押登记手续，登记的债权金额为人民币664000元。
2012年1月17日，原告按约发放贷款人民币664000元。
上述贷款发放后，被告未按约还款。截至2016年3月29日，被告尚欠原告贷款本金人民币633760.9元，欠息（含利息、罚息、复利）人民币2973.11元。
原告与江苏新苏律师事务所签订委托代理协议，由该所指派律师通过诉讼的方式实现债权，合同约定律师费为人民币22049元。
以上事实，由个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、房屋他项权证、个人贷款对账单、结清试算、委托代理协议等证据以及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为，原告中国建设银行股份有限公司苏州分行与被告成亚签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，依法成立生效，对各方均有约束力。原告已按约放款，被告亦应按约还款。被告未按约还款已构成违约。被告违约情形明确，故原告有权根据合同约定宣布合同提前到期，要求被告归还剩余的贷款本金人民币633760.9元。
原告主张的欠息亦有合同依据，故本院予以支持。
关于律师费，本院认为，被告违约在先，原告聘请律师咨询、代理诉讼相关事宜，向被告发送催款通知书，均系其救济自身权利所采取的手段，原告未将起诉事宜提前告知被告并不违反法律规定及双方合同的约定，原、被告双方在借款合同中已约定原告实现债权所支付的律师费用由被告承担，且计算标准符合相关规定，本院予以支持。
对原告要求以抵押财产苏州市高新区××××××××房产实现抵押权的主张，因符合合同约定，本院予以准予，原告有权以上述抵押物进行拍卖、变卖，并以所得价款在登记债权数额内优先受偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告成亚应于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司苏州分行借款本金人民币633760.9元，并赔付原告至2016年3月29日的利息、罚息、复利计人民币2973.11元，以及自2016年3月30日起至实际履行之日止的利息（基准利率水平上上浮6%，利率调整日为每年的1月1日）、罚息、复利（执行利率水平上上浮50%，调整日为每年的1月1日）。
二、被告成亚应于本判决生效之日起十日内赔付原告中国建设银行股份有限公司苏州分行律师费人民币22049元。
三、如被告成亚未按上述期限付款，则原告中国建设银行股份有限公司苏州分行有权以被告成亚名下的位于苏州市高新区××××××××房产折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款在人民币664000元限额内优先受偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为5300元，由被告成亚负担。原告同意其所预缴的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，被告应于履行判决时一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。
代理审判员 李雅静
二〇一六年四月十五日
书 记 员 刘佳玉
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向××借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；××可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。