上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初1326号
原告蒋金豹，男，1954年6月29日生，汉族，住上海市闵行区。原告卢美英，女，1958年9月2日生，汉族，住上海市闸北区。两原告共同委托代理人郭伟伟，上海东申律师事务所律师。两原告共同委托代理人钟楠，上海东申律师事务所律师。被告黄连洪，男，1956年4月22日生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。原告蒋金豹、卢美英与被告黄连洪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟楠、被告黄连洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两原告系夫妻关系。2010年6月3日，两原告与被告就坐落于上海市嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)签订了房地产买卖协议。根据该协议，房屋总价款为人民币(以下币种同)78万元，2010年6月3日，两原告向被告支付购房定金3万元，2010年8月11日前两原告支付购房款65万元，2011年3月31日前，两原告向被告支付购房款5万元，剩余5万元房款在被告协助两原告办理产权过户登记交易的当天支付。被告应于2010年8月11日前将房屋交付两原告使用，逾期交付房屋的，每逾期一日被告应支付房屋总价款的万分之五违约金，同时被告承诺于2010年8月11日前办理房屋原有户口的迁出手续，否则，被告承担每逾期一日向两原告支付房屋总价款的万分之五违约金。因该房屋为拆迁安置房，原、被告约定，双方应于该房屋允许交�期日起5个工作日内办理房屋产权过户手续。合同签订后，两原告按照购房协议约定的时间节点陆续向被告支付了73万元购房款。被告本应于2010年8月11日前交付的房屋，但直到2011年3月25日才交付。被告承诺的2010年8月11日前办理房屋原有户口迁出手续也迟迟未予兑现。该房屋于2014年6月27日允许过户交易后，被告不配合两原告办理产权过户登记手续。原告认为被告的行为构成违约。现原告诉请要求：1、判令被告继续履行原、被告签订的房地产买卖合同，协助原告办理产权过户登记手续；2、请求判令被告承担逾期交付房屋违约金81,510元(每日按房屋总价的万分之五计算，自2010年8月11日起计算至2011年3月8日)；3、请求判令被告承担逾期迁出户口违约金771,810元(以每日房屋总价的万分之五计算，自2010年8月11日起暂计至2016年1月11日，实际计算至被告履行完毕)；4、请求判令被�承担逾期办理产权过户违约金219,570元(以每日房屋总价的万分之五计算，自2014年6月27日起暂计至2016年1月11日，实际计算至被告履行完毕)；以上各项违约金中两原告仅主张相当于房屋总价的20%部分，共计156,000元。被告辩称，不同意原告诉请，房屋买卖未成功，不能计算违约金，虽然合同约定2014年6月27日配合两原告办理产权过户登记手续，但是本人在2014年5月就被拘留了，现于监狱服刑，已经失去自由，无法办理原告诉状上的事情。而且现在被告和其家人除了这套房子以外没有地方居住，房屋不卖了。经审理查明，2010年6月3日，两原告与被告就系争房屋签订了一份《房地产买卖协议》，约定由两原告购买被告的系争房屋，建筑面积76.38平方米，该房屋转让(交付)时为5年内不能上市交易产权房，没有设立抵押、租赁，转让总价款为78万元，房款支付期限及方式：2010�6月3日，两原告向被告支付购房定金3万元，2010年8月11日前两原告向被告支付购房款65万元，2011年3月31日前，两原告向被告支付购房款5万元，剩余5万元房款在被告协助两原告办理产权过户登记交易，被告协助两原告办理房屋水、电、煤、维修基金等过户完毕的当天支付。被告应于2010年8月11日前将房屋交付两原告使用，交付标志为被告将该房屋的所有钥匙交付两原告。基于双方买卖的该房屋为拆迁安置房，双方应于根据国家及上海市的有关规定允许该房屋上市交易期日起5个工作日内到房屋所在地房地产交易中心办理房屋产权过户手续。合同在违约责任部分约定：被告收取条款房款后，被告反悔不出售系争房屋的，则被告应按照该协议约定房屋总价的双倍向两原告支付违约金，或按违约当时房价市值赔偿，同时返还两原告已经支付的房款，并按实承担两原告对该房屋的装修费用(以发票或相关收据为准)；若违约金不足以弥补两原告实际损失或房屋市场差价损失等，被告还应赔偿不足部分的损失。逾期交付房屋的，每逾期一日被告应向两原告支付房屋总价款的万分之五违约金，直至交付为止。迟延办理产权过户的，每迟延一日被告应向两原告支付房屋总价款的万分之五违约金，直至为两原告办理产权过户之日止。签订合同后，任何一方不得因房价涨跌或其他因素反悔，否则按照合同约定承担违约赔偿责任。其他约定：如果两原告在8月11日之前将65万元房款给被告，则被告应在款清之日交房。合同还作了其他约定。合同签订当日，两原告向被告支付定金3万元。2010年7月2日，两原告通过银行转账方式支付被告10万元房款，被告出具收款收据。2010年7月27日，两原告分别通过银行转账方式支付被告431,000元和119,000元房款，合计55万元，由被告开具收条。后被告将系争房屋交付原告。2011年3月25日，两原告支付被告5万元房款，被告向两原告出具收款收据。后被告因涉嫌犯罪，于2014年5月9日被羁押，并于2014年6月13日被上海市公安局嘉定分局逮捕，经本院判决，被告犯贩卖毒品罪，判处有期徒刑六年三个月(刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2014年5月9日起至2020年8月8日止)。该判决现已生效。现被告关押于上海市南汇监狱。因被告未配合两原告办理产权过户手续，故原告诉至本院。另查明，1、系争房屋于2009年6月27日登记在被告一人名下，规定5年内不得上市交易，自2014年6月27日起可以转让、出租。2、被告的户口现位于上海市普陀区光新路光新一村XXX号楼下，不在系争房屋内。审理中，原告当庭表示放弃关于逾期迁出户口违约金的第三项诉请，并同意房屋尾款5万元在本案中一并处理，在办理产权过户后支付被告。以上事实，有《房地产买卖协议》、收款收据、银行转账凭证、收条、房地产登记簿、上海市监狱管理局罪犯档案资料及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告应依约履行各自的义务。鉴于合同主要内容已经大部分履行完毕，只余产权过户和5万元房屋尾款尚未支付，且合同继续履行符合诚实信用原则，也有利于维护良好的市场交易秩序，被告反悔显然有违诚信，故对于原告要求继续履行原、被告签订的房地产买卖合同的诉请本院予以支持。现系争房屋自2014年6月27日起即可转让、出租，被告依约应于2014年7月4日前到房屋所在地房地产交易中心协助两原告办理房�产权过户手续，但因2014年5月9日被告已被公安机关羁押，事实上无法协助两原告办理产权过户手续，并非被告故意违约，但被告有过错，考虑到逾期办理产权过户确实会对原告造成一定的损失，故本院对于逾期办理产权过户违约金酌定为10,000元。关于逾期交付房屋违约金，合同约定被告应于2010年8月11日前将房屋交付两原告使用，如果两原告在8月11日之前将65万元房款给被告，则被告应在款清之日(即2010年7月27日)交房，但因双方并未办理书面的交接手续，原告也未有证据证明被告逾期交付房屋，且原告也未提供其在5年内向被告提出过异议的相关证据，与常理不符，故本院认定被告已经按约交房，对于原告关于逾期交房违约金的诉请本院不予支持。为减少诉累，系争房屋的尾款5万元在本案中一并处理，由原告在产权过户后立即支付被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告黄连洪应于本判决生效之日起十日内配合原告蒋金豹、卢美英办理位于上海市嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续；二、被告黄连洪应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋金豹、卢美英逾期办理产权过户违约金1万元；三、原告蒋金豹、卢美英应于本判决生效之日起十日内支付被告黄连洪房款5万元；四、驳回原告蒋金豹、卢美英其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,420元，减半收取1,710元，保全费4,170元，合计诉讼费5,880元，由原告负担3,745元，由被告黄连洪负担2,135元(被告负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐熙春
二〇一六年三月二十五日
书记员 顾颖琦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因�反合同可能造成的损失。·····第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。······二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。