重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初12575号原告：重庆科路思工贸有限责任公司，住所地重庆市渝北区回兴街道翠屏二巷9号1幢，统一社会信用代码915001127688503959。法定代表人：张勇，总经理。委托诉讼代理人：刘曾，重庆潜卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘立宁，重庆潜卫律师事务所律师。被告：重庆佰佳模型有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道羽裳支路13号2幢整幢-1，注册号500112000316085。法定代表人：胡鑫，经理。原告重庆科路思工贸有限责任公司（以下简称科路思公司）与被告重庆佰佳模型有限公司（以下简称佰佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告科路思公司的委托诉讼代理人刘曾、甘立宁，被告佰佳公司的法定代表人胡鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科路思公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《2号厂房三、四楼租赁合同》；2.被告向原告支付2017年1月1日起至2017年7月13日的租金118971.24元、2016年4月1日至2017年7月18日的物管费5590.2元、水电费9803元、违约金237582.48元；3.被告支付的保证金20000元不予退还；诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年9月10日签订《2号厂房三、四楼租赁合同》，约定原告将渝北区回兴服装城翠屏路二支巷9号2号楼门市3、4楼的厂房租赁给被告，租期为三年，被告连续一个月未交租金原告有权收回房屋。合同签订后，原告按约将厂房交付给被告使用，但从2016年4月1日起，被告却未按约定支付2016年第二季度的租金及物管费62190.72元。被告于2016年5月作出付款承诺，但承诺后仅支付了50000元，原告再次发出催款通知，被告接到通知后分三次支付了59600元、30000元、20000元。故原告起诉来院。被告佰佳公司辩称，同意解除合同，但所欠的租金和物管费没有这么多；被告确实违约了，同意保证金不退，保证金作为违约金；违约金过高，应予调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据房地产权证、《2号厂房三、四楼租赁合同》、承诺书、催款通知、发票、能源费清单本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：原告是渝北区回兴街道翠屏二巷9号房屋的所有权人。2014年9月10日，以原告为甲方、被告为乙方，签订《2号厂房三、四楼租赁合同》，主要约定：甲方租赁给乙方的厂房坐落于渝北区回兴服装城翠屏路二支巷9号2号楼门市3、4楼，租赁建筑面积为1164.62平方米；租期自2014年9月30日起至2017年9月30日止，每月每平方米租金为17元，每月合计租金为19798.54元；每月每平方米物管费0.8元，每月合计物管费931.7元；租金及物管费每季度支付一次，需按合同签订日提前10天预付租金和物管费，如乙方未如期交付每迟延一天按3%缴纳滞纳金，乙方连续一个月未交租金，甲方有权收回房屋，终止合同，并不承担由此给乙方造成的一切损失；保证金，乙方签订合同时向甲方一次性支付20000元，合同到期时，乙方结清租金、水、电时，甲方无条件把保证金退还给乙方；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电等费用由乙方承担，并在收到缴费通知单时到甲方财务室缴纳，如乙方未如期交付每延迟一天按水、电企业规定交纳3%的滞纳金。合同签订后，双方按照合同约定履行。2016年3月起被告未支付租金和物管费等。被告的法定代表人胡鑫出具《承诺书》，载明：重庆佰佳模型有限公司租赁了重庆科路思工贸有限责任公司的厂房，本公司现郑重承诺，本公司欠重庆科路思工贸有限公司2016年二季度的房屋租金和物管费共计62190.72元必须于6月30日前付清，如果付款时间超过6月30日，重庆佰佳模型有限公司将缴纳一年的房租237582.48元作为违约的滞纳金，以此类推，凡是本季度的房租和物管费没有在本季度内结清，超过本季度支付的，重庆佰佳模型有限公司一律执行缴纳一年的房租237582.48元给重庆科路思工贸有限责任公司作为违约的滞纳金。2016年12月9日，原告向原告送达了《催款通知》，要求被告支付欠付的2016年4月至12月的房租和物管费及2016年7月至11月的水电费。被告陆续支付了一些费用。庭审中，原告举示能源费表，证明被告2016年7月至2017年7月应付电费20161元、水费874元。被告认可应付金额，但辩称已经支付了部分水、电费，但无证据佐证。被告还辩称支付过2017年1月1日后的租金和物管费，但无证据佐证。原告明确其诉请的违约金是逾期支付租金、物管费、水电费的违约金，金额依据被告出具的《承诺书》计算为一年租金237582.48元。双方一致确认，租赁合同于2017年7月13日解除。本院认为，原、被告签订的《2号厂房三、四楼租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。关于解除合同。在庭审中，双方达成一致，于2017年7月13日解除了《2号厂房三、四楼租赁合同》，本院予以确认。关于租金及物管费。原告主张被告欠付2017年1月1日至2017年7月13日期间的租金和2016年4月1日至2017年7月18日的物管费，被告辩称已经支付过部分费用，但未举示证据佐证，应承担举证不能的法律责任。双方签订的租赁合同于2017年7月13日解除，故被告应支付原告2017年1月1日至2017年7月13日的租金19798.54元×6.43个月=127304.61元，2016年4月1日至2017年7月13日的物管费931.7元×3.43个月=3195.73元。原告仅要求被告支付2017年1月1日至2017年7月13日的租金118971.24元是对其自身权利的处分，本院予以认可。关于水、电费。被告认可其2016年7月至2017年7月应付电费20161元、水费874元，虽然被告辩称支付过部分费用，但未举示证据证明，应承担举证不能的法律责任。原告仅要求被告支付水、电费9803元，是对自身权利的处分，本院予以认可，故原告要求被告支付水、电费9803元的诉讼请求本院予以支持。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告要求被告支付逾期支付租金、物管费、水电费的违约金，依据被告出具的《承诺书》主张违约金金额为一年的房租237582.48元。被告辩称违约金过高，应予调整。原告主张被告逾期付款给其造成的损失是资金占用损失，按照《承诺书》约定的违约金过分高于损失，应予调整。按照合同约定，应提前10日支付下一季度的租金及物管费；水、电费应在被告收到原告发出的缴费通知单时到原告财务室缴纳。原告未举示证据证明已向被告送达了缴费通知单，故对原告要求被告支付延期支付水、电费违约金的诉讼请求本院不予支持。故本院酌情调整违约金为：以2017年1月至2017年3月的租金59395.62元为基数从2016年12月22日起、以2017年4月至2017年6月的租金59395.62元为基数从2017年3月22日起、以2017年7月1日至2017年7月13日的租金8513.37元为基数从2017年6月21日起、以2017年4月至2017年6月的物管费2795.1元为基数从2017年3月22日起、以2017年7月1日至2017年7月13日的物管费400.63元为基数从2017年6月21日起，均至付清之日止，按照年利率24%计算。被告向原告交纳的保证金20000元，原告要求不予退还，被告亦同意不予退还，但该保证金在不予退还的情况下转化为了违约金，与原告要求的逾期支付租金的违约金不应重复主张，故被告向原告支付的逾期付款违约金应为：以59395.62元为基数从2016年12月22日起、以59395.62元为基数从2017年3月22日起、以8513.37元为基数从2017年6月21日起、以2795.1元为基数从2017年3月22日起、以400.63元为基数从2017年6月21日起，均至付清之日止，按照年利率24%计算的金额扣减20000元的所剩金额。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、于2017年7月13日解除原告重庆科路思工贸有限责任公司与被告重庆佰佳模型有限公司签订的《2号厂房三、四楼租赁合同》；二、被告重庆佰佳模型有限公司在本判决生效后三日内支付原告重庆科路思工贸有限责任公司2017年1月1日至2017年7月13日的租金118971.24元；三、被告重庆佰佳模型有限公司在本判决生效后三日内支付原告重庆科路思工贸有限责任公司2016年4月1日至2017年7月13日的物管费3195.73元；四、被告重庆佰佳模型有限公司在本判决生效后三日内支付原告重庆科路思工贸有限责任公司水、电费9803元；五、被告重庆佰佳模型有限公司在本判决生效后三日内支付原告重庆科路思工贸有限责任公司逾期付款违约金，计算方式是以59395.62元为基数从2016年12月22日起、以59395.62元为基数从2017年3月22日起、以8513.37元为基数从2017年6月21日起、以2795.1元为基数从2017年3月22日起、以400.63元为基数从2017年6月21日起，均至付清之日止，按照年利率24%计算的金额扣减20000元后的所剩金额；六、保证金20000元原告重庆科路思工贸有限责任公司不予退还；七、驳回原告重庆科路思工贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告重庆佰佳模型有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10930元，减半收取5465元，由被告重庆佰佳模型有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  黄明真二〇一七年八月二十四日书记员  陈 实