江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初1329号原告陈兵，男，汉族，1970年11月4日生。原告陶红弟，女，汉族，1976年1月10日生。原告陈某，女，汉族，2002年2月16日生。以上三原告委托诉讼代理人张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。（律师执业证号1320201410978331）以上三原告委托诉讼代理人蒋龙飞，江苏海浪律师事务所律师。被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司），住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人林乃轩。委托诉讼代理人奚春锋，江苏法德永衡律师事务所律师。（律师执业证号13201200011542601）原告陈兵、陶红弟、陈某与被告南京图腾置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年2月20日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶红弟及三原告的委托代理人张桂宝，被告图腾公司的委托诉讼代理人奚春锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2016年1月30日至2017年4月29日期间的租金37776.75元，违约金3232.18元及剩余违约金（自被告付款逾期30日起，每日按本期租金回报额的万分之三计算，至被告实际付清之日止），诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年12月26日原、被告双方签订了一份《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》（以下简称《合同书》），约定原告将其所有的本市建宁路300号南京大观·天地MALL房号1115商铺交于被告经营管理；合同期限八年，自2010年4月30日至2018年4月29日止；被告将该商铺每年租赁回报分四次支付原告，每三个月支付一次，每次回报为7969元。原告每次实际税后租赁回报为7555.35元。合同履行至今，被告尚欠原告租金37776.75元未支付。原告多次索要未果，现请求判决支持原告的诉讼请求。被告图腾公司承认原告在本案中主张的有关事实，但认为：1.根据双方合同约定，是由原告方委托被告经营和管理诉争商铺，而并非被告承租原告商铺，双方之间系委托经营合同关系，并非租赁合同关系；2.双方签订经营合同时，2008年实体运营环境比较好，双方签订的是对于原告最高收益率的约定，双方并没有对如果商铺达不到8.5%回报率收益时如何处理。目前被告商铺实际对外出租收益为0.39元/天/平方米，按合同约定返租成本为6.23元/天/平方米，高于实际收益率的6倍，在此情况下，被告无法支撑。三原告房屋实际的建筑面积小于《合同书》登记的面积，商铺回报应按照实际面积计算；3.原告的违约金计算期限与事实不符，原告按日万分之三主张违约金的数额过高，超过原告的损失。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：南京市建宁路XXX号XXXX室房屋（建筑面积为14.19平方米，以下简称涉案房屋）系三原告陈兵、陶红弟、陈某所有房产。2008年12月11日，三原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订了《合同书》，约定：甲方将涉案房屋委托乙方自营或对外租赁经营；委托经营期限为八年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；商铺房屋登记建筑面积为14.22平方米；甲方在合同期限内有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益（含税）即租赁回报；租赁回报计算方式为商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；在合同约定的期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，每次数额为7969元（此租赁回报金额中含甲方应缴纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；乙方支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。上述《合同书》订立后，原告将涉案房屋交付被告，被告前期依约向原告支付了租赁回报，每期扣除税款后实际支付金额为7555.35元。后被告因经营困难，未能按照约定及时向原告支付合同约定的租赁回报。2015年1月30日至2016年1月29日的租赁回报，被告分别于2016年1月26日支付了两笔，2017年1月24日支付了两笔；但此后2016年1月30日至2017年4月29日的租赁回报，被告均未给付。原告向被告催要未果，遂诉至本院，要求判如所请。与涉案房屋相同的其他业主，亦曾与被告发生与本案相同的房屋租赁合同纠纷，经本院及南京市中级人民法院两审终审，判定被告与业主之间订立的合同，性质为房屋租赁合同，并判决被告按照合同约定支付欠租及违约金。判决生效后，有关业主申请强制执行，被告已实际履行。对该事实，被告不持异议，但表示仍然坚持其观点。本案因被告不同意调解，致未能调解解决。以上事实，有原告提交的产权证、《合同书》、原告陶红弟账户的交易明细，有关生效裁判文书以及双方当事人的当庭陈述等证据为证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据当事人提供的《合同书》等证据，结合有关生效裁判文书的认定，本案原、被告双方签订的《合同书》是原告将涉案房屋交由被告出租经营，被告按季度支付固定租金的合同，而非原告委托被告经营涉案房屋，并由原告确定具体承租人及租金标准，因此《合同书》的性质是租赁合同，该合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告未按照合同约定支付2016年1月30日之后的租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求被告支付拖欠的2016年1月30日至2017年4月29日期间的租金37776.75元（已扣除税款），符合法律规定，本院予以支持。根据双方合同约定，被告逾期支付租金的，自逾期的第16个工作日起计算违约金。2015年1月30日至2016年1月29日的租金，被告未按照合同约定的时间给付，故本院对于原告主张的该租赁期间的违约金3232.18元予以认定。对于2016年1月30日至2017年4月29日期间违约金，被告仍应按合同约定承担给付义务，直至租赁回报给付之日止。针对被告的抗辩，本院认为，关于商铺面积，因合同中已作明确约定，且被告在支付租赁回报时从未就此提出异议，应视为被告对该面积数额已予认可。而被告在本案中要求按面积计算租赁回报的抗辩，恰印证了本案原、被告之间关于商铺回报的约定，完全是按房屋租赁合同属性的要求确定的，故对于被告要求按照商铺经营效益确定租赁回报的意见，本院不予采信。对于被告关于违约金标准过高的意见，因对此未提供充分的证据证明，本院不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告图腾公司于本判决生效之日给付原告陈兵、陶红弟、陈某自2016年1月30日至2017年4月29日的租金共计37776.75元，支付违约金3232.18元，并继续支付2016年1月30日至2017年4月29日期间租赁回报的违约金（按双方合同约定计算至被告付清该期间租赁回报之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费825元，减半收取413元，由被告图腾置业公司负担（此款原告已预交，被告于本判决生效后当日将该款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  方再非二〇一七年三月二十三日见习书记员  谭迎珠履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。