苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初3348号
原告张泽华（反诉被告）。
被告陆士义（反诉原告）。
原告（反诉被告）张泽华与被告（反诉原告）陆士义房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年5月18日立案受理后，依法由代理审判员衡晓晴适用简易程序审理，审理中被告陆士义提起反诉，本院决定合并审理，并于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告张泽华，被告陆士义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张泽华诉称：2013年8月4日，原、被告签订租房合同一份，约定原告承租被告所有的苏州市姑苏区宝详苑12幢1002室，租赁期限自2013年10月10日至2016年10月9日。后本人入住并装修，但涉案房屋为经济适用房，被告也从未向本人提供上述房屋产权资料，按照相关规定不宜出租，合同应属无效，被告应当赔偿我装修损失。同时，本人房租未到期，并且告知被告将在2016年3月10日搬离，但被告未经本人允许仍然在2月21日强行破门而入，并在合同期内将房屋转租给他人，构成违约。综上，要求判令被告退还押金1200元，赔偿我方装修及相关家具损失8000元，开锁费用260元。审理中，原告撤回要求被告赔偿260元开锁费用的诉讼请求。
被告陆士义辩称：原告的一切损失都不应由我来承担。第一、我出租房屋是因为经济困难，为偿还银行贷款才出租，原告既然签订了合同就表示其已经确认过房屋的产权资料。第二、原告自2016年1月10日起就未支付房租，直至3月10日交还房屋钥匙，但水电煤气卡均未交还。第三、租赁合同的提前终止是原告提出的，故我无需赔偿其为了改善居住环境而进行的装修，而且在其装修之初就应该知晓在租期届满时，有一部分装修无法拆除。第四、原告对涉案房屋的装修可视为破坏了房屋的结构，且原告在合同期内故意拖欠房租，构成违约，我有理由不退还押金。第五、原告自2016年1月10日起拒绝支付租金，且后来拒绝与我联系；在此情况下，我于2016年2月21日向原告催租未果，通过拨打110，在民警的全程监督、摄像、记录下，请开锁人打开房门，并告知了原告，我方的行为合理、合法；嗣后，原告在我方不知情的情况下，私自找人开锁，搬走了屋内物品，使我方权益受到损害。综上，请求驳回原告诉讼请求。
被告陆士义反诉称：我与被反诉人的合同约定租期至2016年10月9日，每月租金1200元，且合同约定了违约责任。一、被反诉人自2016年1月10日起未支付房屋租金，直至2016年3月10日才交还房屋钥匙，居住期间的物业费也从未交纳，故被反诉人应补交2个月的房租共计2400元，2013年10月10日至2016年3月9日的物业费1131元，拖欠的水电费82元。二、因被反诉人违约，其应按照合同约定支付2016年1月10日至2016年3月9日期间的滞纳金3480元（1200元×5%×58天）。三、被反诉人对房屋的装修，改动了房屋的结构，我方要求其对涉案房屋恢复原状，因我不想与被反诉人有任何纠葛，向其主张10000元修复费用。四、被反诉人还私自开锁，导致我需要更换锁芯，因此应赔偿我更换锁芯的费用。五、被反诉人至今仍有物品存放在涉案房屋内，故其应当按照月租金1200元的标准支付房屋占有使用费。六、被反诉人恶意违约，其在我方未追究其违约责任的情况下，将我一个年近80岁的老人诉至法院，造成本人严重失眠、心慌，血压升高，对本人身体、精神造成了严重伤害，故我有权要求对方赔偿精神损失费。综上，请求法院判令被反诉人支付租金2400元及滞纳金3480元，补缴物业费1131元、水电费82元，并归还水电煤卡，判令被反诉人支付自2016年3月10日至2016年6月22日期间的房屋占有使用费4120元、赔偿房屋复原费用10000元、换锁费用200元、精神损失费20000元。审理中，陆士义撤回了要求张泽华归还水电煤卡的反诉请求，并表示同意由法院依法调整滞纳金。
针对反诉张泽华答辩称：1、房东从来没有告知我租赁房屋性质，我一直向房东要求看房产证，房东没有提供，故而我拒绝支付租金。2016年2月21日，房东强行破门，故起主张租金计算到2016年3月11日不合理，最多计算到2016年2月21日，不同意支付滞纳金，请法院依法合理判决。2、水电费已经谈过一次，双方约定煤气费是我预充的，里面还有余额足以抵扣水电费。3、物业费我入住后从没有支付过，承租之初房东称涉案房屋是拆迁安置房，不需要支付物业费，因此房东主张的物业费我不同意支付，现愿意支付到2016年2月21日。4、房东提供的房屋是毛坯房，说明对方肯定同意我装修的，装修时我没有破坏房屋基本结构，现在不同意支付房屋复原费用。5、换锁费用不能成立，2016年2月21日，房东撬我锁的时候合同尚未解除，我又不在现场，是房东不对。6、房东和中介欺诈在先，后来又拒绝出具房产证，起诉是法律赋予我的权利，我又没有打他，精神损害费用不愿意负担。7、占有使用费是无稽之谈，后房东也以1600元的月租金出租给他人了。
经审理查明：本市姑苏区城北西路2555号宝祥苑12幢1002室（建筑面积77.89平方米）为保障性住房，产权人为陆士义及其配偶虞桂珍、儿子陆培恩。
2013年8月4日，张泽华（乙方）与陆士义（甲方）经中介方居间介绍，签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将上述房屋出租给乙方居住使用，租期自2013年10月10日至2016年10月9日，月租金1200元（不包括水、电、煤、物业费），租金按季支付，第一次于2013年10月10日支付4800元（含1200元押金），第二次于2014年1月10日支付3600元，以此类推；乙方若逾期支付租金，每逾期一天则乙方需按月租金的5%支付滞纳金。合同约定，甲方应向乙方出示该房屋的产权证或有权决定该房屋出租的相关证明，还约定租赁期间乙方因使用需要对房屋进行装修或改动的，须经甲方同意，合同期满乙方不得移走自行添加的结构性设施，甲方也无须对此进行补偿。合同第八条约定，租赁期内乙方逾期缴纳水费、电费、煤气费、电话费及物业管理费等有关费用达到一个月时，甲方有权用押金支付上述费用；还约定任一方违约，另一方有权终止合同。
合同签订当日，陆士义出具收条确认收到张泽华三个月房租及一个月押金共计4800元；经陆士义同意，张泽华对涉案房屋进行装修并自2013年10月10日起使用、计租，并支付租金至2016年1月9日。
2015年12月份，张泽华向陆士义提出不再继续租赁房屋并就租金支付及装修归属问题进行协商，但未能协商一致，仅确认张泽华租赁使用至2016年3月10日。嗣后，张泽华未支付2016年1月10日起的房屋租金，陆士义催收过程中，张泽华提出要求查看涉案房屋权属登记证书，陆士义表示可以提供原件查看，张泽华要求陆士义通过手机发送照片，收到后即支付租金，陆士义未发送，张泽华亦未支付租金。
2016年2月21日，经原房屋租赁合同中介方汪某报警，在派出所民警、中介汪某在场，张泽华不在场的情况下，撬开涉案房屋门锁进入房屋，为此陆士义支付开锁及换锁费用200元。当天开锁前，汪某短信通知张泽华，张泽华于2月21日晚赶赴涉案房屋处，将陆士义更换的锁具撬掉并更换新的锁具，为此花费开锁及换锁费用260元；张泽华随后将涉案房屋内个人物品及部分家具家电搬离，并于2016年3月初将涉案房屋钥匙部分交付给中介，部分存放在消防栓内，并由中介方转告陆士义，陆士义遂将涉案房屋另行出租给他人使用。
审理中，张泽华表示涉案房屋内属于其所有的可移动物品还有油烟机一个、燃气热水器一个、带有四把椅子的餐桌一个、不锈钢台面一个、洗衣机一台、冰箱一台。陆士义申请证人汪某出庭作证，证明涉案房屋内目前仅有张泽华所有的洗衣机、冰箱、油烟机、热水器各一台，没有张泽华主张的其他家具家电，并提交上述四个电器的照片，同意由其搬离，张泽华对证人证言及照片中的电器系其所有予以认可，但是表示证人可能遗漏了不锈钢台面和带四把椅子的餐桌，而且表示无地方可以搬离东西，故要求陆士义予以赔偿。
另查明，陆士义分别于2013年7月9日、2016年4月17日支付涉案房屋2013年7月9日至2014年7月8日期间、2014年7月9日至2016年7月8日期间的物业管理费467元、934元。于2016年3月4日、3月14日支付涉案房屋2016年2月14日前的水费17元以及2016年3月前的电费65元。
以上事实，由张泽华提交的房屋租赁合同、短信聊天记录、定额发票、开锁服务单、收条，陆士义提交的房屋租赁合同、银行交易明细、物业费收据、水费发票、电费网上交易记录、房屋所有权证书、开锁换锁费用收据、照片4张、证人证言及当事人庭审陈述在案证实。
本院认为，张泽华与陆士义间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。张泽华主张涉案房屋是经济适用房，不应用于出租、经营，故合同无效，陆士义应赔偿其装修损失；《江苏省经济适用住房管理办法》确实规定经济适用住房在取得完全产权前，不得用于出租经营，但是该规定系管理性规定，不影响合同效力，故对张泽华该主张本院难以支持。
双方合同履行过程中，由张泽华提出提前终止合同的履行，且双方一致同意张泽华使用至2016年3月10日；后陆士义以张泽华逾期支付房租为由，强行收回房屋。本院认为，在双方已经同意合同自2016年3月10日起终止但是未就租金支付和装修归属另行协商一致的情况下，张泽华本应依合同约定于2016年1月10日前支付截至2016年3月10日的租金，其以查看房屋所有权证书为由拒绝支付租金，但合同并未约定支付租金以陆士义出具房屋所有权证书为条件，且双方合同已经履行了2年余、涉案房屋确实登记在陆士义等人名下，故张泽华该拒绝支付理由不能成立，其未能依约支付已经构成违约。综上，涉案房屋租赁合同的解除根本原因在于张泽华逾期支付租金，并已于2016年2月21日实际解除。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁合同解除后，经出租人同意的未形成附和的装修，可由承租人拆除，故张泽华可以拆除、搬走涉案房屋内其所有的燃气热水器、冰箱、洗衣机、油烟机，现其以无地方可搬为由要求陆士义赔偿，无法律依据，本院不予支持。对于涉案房屋内已经形成附和的装修（如原告主张的卫生间防水装修、乳胶漆、地板等），张泽华装修之目的是满足个人对租赁房屋用途的使用，该形成附和的装修价值体现在租赁房屋之中，其对房屋使用的同时享用了形成附和的装修的价值，后其提出提前终止合同且逾期支付租金，合同最终解除原因在他，未能在租期内使用的装修价值应由其自行负担，在陆士义不同意补偿的情况下，张泽华无权要求陆士义予以赔偿。综上，对于张泽华要求陆士义赔偿装修损失8000元的诉讼请求，本院不予支持，但是张泽华可以自行搬走涉案房屋内属于其所有的燃气热水器、冰箱、洗衣机、油烟机。至于张泽华主张的涉案房屋内还有其他未形成附和的装修，因无证据证实，本院无法支持。张泽华还主张陆士义强行撬锁的行为构成违约，合同终止原因在陆士义，故其应当赔偿装修损失，但是陆士义强行收房前张泽华已表示要提前解除合同，且未依约支付租金，故虽然陆士义强行收房行为超出必要限度，但是合同解除的原因不应归责于其，故对张泽华该主张本院难以支持。
对于陆士义反诉请求，在双方已经协商确定终止日期且张泽华尚有1200元押金的情况下，强行撬锁收房，超出了维护其权益的必要限度，张泽华应依合同支付合同解除前的租金、物业费及水电费，陆士义自行负担合同解除后的己方损失并应返还张泽华已支付的押金1200元，即张泽华应向陆士义支付2016年1月10日至2016年2月21日期间的房屋租金1680元（1200元÷30天×42天）、2013年10月10日至2016年2月21日期间的物业管理费1105元（467元/年×2年+467元÷365天×134天）、欠付水电费82元（17元+65元），合计2867元；陆士义应返还张泽华已经支付的押金1200元。张泽华抗辩称虽然物业费约定由其支付，但租房时陆士义表明因涉案房屋是拆迁安置房而无需支付物业管理费，所以对于其主张的物业管理费中2013年部分张泽华不愿意支付，而且陆士义同意以其预付的煤气费来抵扣水电费的，但并未举证证明，故本院对该抗辩意见不予支持。
关于陆士义反诉主张的滞纳金的问题。该滞纳金为违约金性质，鉴于张泽华未付租金是在双方已经协商解除合同且尚有1200元押金在陆士义处的情况下，截至2016年2月21日，张泽华实际仅有11天未支付租金，故陆士义根据双方合同约定主张每天60元的滞纳金（月租金的5%）的标准过高，张泽华要求本院依法调整，陆士义主张滞纳金计算至2016年3月9日且表示同意本院依法调整，故本院酌定张泽华应支付的滞纳金为50元（以1680元租金为本金，参照中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2016年1月10日计算至2016年3月9日）。关于陆士义主张的换锁费用，因撬锁强行收回房屋行为超出其维护权益的必要限度，该费用应由其自行负担，本院不予支持。关于陆士义主张的房屋复原费用，因张泽华的装修经过其同意，故本院对此不予支持；其主张的精神损害赔偿，无法律依据，本院亦难支持；其主张的房屋占用使用费，考虑到涉案房屋在2016年3月初已另行出租的事实，本院对此诉讼请求亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十条之规定，判决如下：
一、张泽华于本判决生效之日起10日内支付陆士义房屋租金、物业管理费、水电费2867元，并支付滞纳金50元。
二、陆士义于本判决生效之日起10日内退还张泽华租房押金1200元。
上述第一、第二项相抵后，张泽华于本判决生效之日起10日内支付陆士义1717元。
三、驳回张泽华其他诉讼请求。
四、驳回陆士义其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉部分案件受理费50元，减半收取25元，由张泽华负担20元，陆士义负担5元；反诉部分案件受理费732元，减半收取366元，由陆士义负担338元，张泽华负担28元（各自负担诉讼费用两相折抵后，张泽华需向陆士义支付案件受理费23元，于本判决生效之日起10日内支付，双方已经支付至本院的案件受理费不再退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
代理审判员 衡晓晴
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 李艳婷