河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）洛民终字第2485号
上诉人（原审被告）：河南新恒顺地产有限公司。住所地：洛阳市涧西区。
法定代表人：李雪玲，该公司总经理。
委托代理人：冯俊岭，河南开物律师事务所律师。
委托代理人：王干益，河南开物律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李绍杰，男，汉族。
委托代理人：张红艳，河南绿洲律师事务所律师。
上诉人河南新恒顺地产有限公司（以下简称恒顺地产公司）因与被上诉人李绍杰为商品房预售合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2012）涧民一初字第503号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河南新恒顺地产有限公司的委托代理人冯俊岭，被上诉人李绍杰及其委托代理人张红艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年5月20日，原、被告因买卖洛阳市涧西区浅井头1号院恒顺幸福堡号第2幢3单元3-101号（以下简称：101号）和洛阳市涧西区浅井头1号院恒顺幸福堡号第2幢3单元3-负101号（以下简称：负101号）住宅签订了合同编号分别为YS0108485和YS0116121的《商品房预售合同》各一份。两份《商品房预售合同》均是由主合同与附件一、附件二、附件三、附件四、附件五组成。合同生效后，原告即依照主合同第四条、第六条的约定将购买101号住宅的604890元和购买负101号住宅的187580元房款支付给了被告。依照主合同第八条的约定，被告应当于2012年6月30日前将经过验收合格并符合《商品房预售合同》约定条件的101号和负101号住宅交付给原告。2012年6月（主合同约定的交房期内），被告向原告送达了《交房通知书》，《收楼须知》，通知称原告所购买的101号、负101号住宅，已具备交房条件，原告可于2012年6月28日起到被告处办理入住手续。2012年6月28日，原告到被告处要求看房后再办理住宅的交接手续。被告要求原告按“实测面积”补缴40000余元（两套）的购房款，原告认为被告计算“实测面积”的依据不足，且因已发现被告交付的101号房屋没有安装通向后花园的楼梯，拒不补缴购房款，被告也没有将住宅的入户门钥匙交予原告，原、被告间的住宅交接手续未能完成。2012年7月3日，被告在《关于“恒顺幸福堡业主要求”的答复》中对原告与同小区其他业主提出的要求，作出了如下答复：1、可以将房地产管理部门测量的实测结果进行公示；2、同意兑现“送1／2阳台，送露台”的承诺，具体明细正在核算，待交房时才可获知；3、同意为2号楼3个单元的住宅（含原告购买的101号住宅）安装通向后花园的楼梯。因被告一直没有为原告购买的101号住宅安装通向后花园的楼梯，且在作出上述答复之后将原告购买的负101号住宅的入户门进行封闭了。原告认为，被告的行为不仅违反了其自身的答复，也违反了合同附件三中的第5项：“……（-1层木制入户门）……”的约定。拒绝与被告办理房屋交接手续。引发该案纠纷。另查明：主合同第九条约定的内容为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2012年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”。附件四第六条第一款：“合同双方办理商品房交付时，除商品房存在主体结构质量问题之外，如买受人认为房屋质量存在瑕疵，经出卖人核实无误后，出卖人应承担维修义务，但不影响双方办理商品房交付手续；如买受人以此为由不办理交付手续的，不影响商品房已交付的法律效力，买受人应自行承担交付后的法律责任。同时买受人无权因此要求出卖人承担逾期交付责任”。
原审法院认为：原告与被告签订的编号为YS0108485的《商品房预售合同》和编号为YS0116121的《商品房预售合同》均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为有效的合同，双方当事人均应当按照合同的约定全面正确地履行合同义务。依据编号为YS0108485的《商品房预售合同》的附件一：房屋平面图中的表注及被告在《关于“恒顺幸福堡业主要求”的答复》中“同意将缺少的楼梯根据业主需求可以给予安装”的承诺，可以认定原告购买的101号房屋的南阳台应有通向室外的楼梯。因被告在《交房通知书》规定办理入住（即交房）手续的时间内没有完成101号房屋南阳台通向室外楼梯的建筑，原告以被告交付的101号房屋不符合编号为YS0108485的《商品房预售合同》第八条的规定为由，拒绝与被告办理该房屋的入住手续，理由正当。因被告至今也没有完成该房屋南阳台通向室外楼梯的建筑，原告要求被告在101号房屋的南阳台安装通向室外楼梯，并按101号房屋已交房款604890元的日万分之二承担自2012年7月1日起至将符合合同约定的101号房屋交付给原告时止的逾期交房违约金的诉讼请求，该院应予支持。依据编号为YS0116121的《商品房预售合同》的附件三：装饰、设备标准5门窗：“……（-1层木制入户门）……”的约定，被告交付的负101号房屋应有木制入户门，被告在《交房通知书》规定的办理入住（即交房）手续的时间内也已经为负101号房屋安装起了木制入户门。在合同约定的交房期间内，原、被告因是否需按被告的要求补缴购房款发生争议，被告拒不向原告交付该房屋的入户门钥匙，是导致该房屋未能如期办理入住手续的原因之一。之后，被告又将该房屋的木制入户门拆除后用砖封死，是导致该房屋至今仍未办理入住手续的主要原因。依据被告在《关于“恒顺幸福堡业主要求”的答复》，可以认定被告在合同约定的交房期间内要求原告按“实际测量”结果补交房款的依据不足，且被告将补交房款作为交付房屋的条件也没有合同依据。故原告要求被告为负101号房屋安装木制入户门，并按负101号房屋已交房款187580元的日万分之二承担自2012年7月1日起至将符合合同约定的负101号房屋交付给原告时止的逾期交房违约金的诉讼请求，该院也应予以支持。原告要求被告赔偿其租房损失的诉讼请求，既没有合同依据，也没有法律依据，该院不予支持。被告称其不存在逾期交房的依据是合同附件四第六条第一款的规定，因该款是对房屋质量瑕疵争议处理的规定，而主合同第八条是对房屋交付条件的约定，二者不是同一法律概念，在原、被告对该条款的解释产生分歧时，应作出对被告不利的解释。被告的辩解意见，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南新恒顺地产有限公司于判决生效后三十日内向原告李绍杰交付符合合同约定的洛阳市涧西区浅井头1号院恒顺幸福堡号第2幢3单元3-101号房产（包括为该房屋的南阳台安装通往室外的楼梯）；二、被告河南新恒顺地产有限公司于判决生效后三十日内向原告李绍杰交付符合合同约定的洛阳市涧西区浅井头1号院恒顺幸福堡号第2幢3单元3-负101号房产（包括为该房屋安装木制入户门）；三、被告河南新恒顺地产有限公司于判决生效后十五日内按洛阳市涧西区浅井头1号院恒顺幸福堡号第2幢3单元3-101号已交房款604890元的日万分之二向原告李绍杰支付自2012年7月1日起至将符合合同约定的该房屋交付给原告李绍杰时止的逾期交房违约金；四、被告河南新恒顺地产有限公司于判决生效后十五日内按洛阳市涧西区浅井头1号院恒顺幸福堡号第2幢3单元3-负101号已交房款187580元的日万分之二向原告李绍杰支付自2012年7月1日起至将符合合同约定的该房屋交付给原告李绍杰时止的逾期交房违约金；若逾期不履行则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，即加倍执行迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李绍杰的其它诉讼请求。一审案件诉讼费311元，由被告河南新恒顺地产有限公司承担。此款由被告河南新恒顺地产有限公司于判决生效后七日内直接支付给原告李绍杰。
宣判后，河南新恒顺地产有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、判决书错误解释合同条文。合同附件四第六条第一款；合同双方办理商品房交付时，除商品房存在主体结构质量问题外，如买受人认为房屋质量存在瑕疵，经出卖人核实无误后，出卖人应承担维修义务，但不影响双方办理商品房交付手续；如买受人以此为由不办理交付手续，不影响商品房已交付的法律效力，买受人应自行承担交付后的法律责任。同时买受人无权因此要求出卖人承担逾期交付责任。本商品房验收合格、经政府备案。即使退一万步讲，该商品房存在“没有直接到达后花园的楼梯和地下的付101室没有木质入户门”，也不是“主体结构质量问题”，也不是买受人拒绝接受房屋的理由。买受人以此理由不办理交付手续的，不影响商品房已交付的法律责任，买受人应自行承担交付后的法律责任。二、判决书错误认定事实；1、原审判决依据编号YS0108485的《商品房预售合同》的附件一：房屋平面图中的标注及被告在﹤关于恒顺幸福堡业主要求的答复﹥中“同意将缺少的楼梯根据业主需求可以给予安装”的承诺，认定原告购买的10l号房屋的南阳台应有通向室外的楼梯没有事实根据。﹤1﹥、合同约定的平面图明确画图；南阳台是实墙，实墙外是装饰性的小楼梯。﹤2﹥、该小楼梯设计的是木质小梯，因一部分业主认为此装饰性小梯没有意义，建议折合成钱给业主，所以交房时公司就明确说明；如要小梯，马上安装，如不要小梯，可以折合600元给业主。大部分业主要了钱，而本案原告并不是因为此事而不接收房屋。2、原审认定被告在合同约定的交房期间内要求原告按“实际测量”结果补交房款的依据不足，且被告将补交房款作为交付房屋的条件也没有合同依据。﹤1﹥、合同编号YS0l08458号附件一；房屋平面图明确划定该2-3-负101室只有室内上下楼梯，没有单独的地下出入门洞和门；﹤2﹥、交付的房屋有室内上下楼梯和门，并且已经验收合格，经政府备案。﹤3﹥、大部分业主提议地下部分单独开门洞和单独安门，包括本案原告也是这样的要求，虽然这样的要求改变了合同房屋平面图的画定，改变了图纸设计，变更了合同约定，增加了被告的费用，但被告还是同意了更改。但是房管部门在对房屋作实际面积测量时，依据地下开门洞和门的情况，公摊面积增大，需要增加公摊房款。其他业主已经按房管部门的要求缴纳增加的公摊房款，而本案原告却不愿意缴纳增加的公摊房款，并且拒不接受房屋。在无奈的情况下，被告被迫将已经打开的墙重新封死。但原告又同意重开门洞和门，缴纳新增加的公摊费用，被告又把已封死的墙打开，给原告免费增加木质门，但原告又反悔不愿交纳增加的公摊费用，又不接收房屋，被告被迫又将墙封死。本案依照原告要求重新规划地下室，重新开门洞和开门，市房管部门实测后需要增加公摊面积，并非被告要求增加公摊费用等。三、原审判决适用法律错误等。请求判令：1、撤销原审判决；2、驳回被上诉人一切诉讼请求；3、由被上诉人承担一切诉讼费用。
李绍杰答辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确。l、答辩人与上诉人签订的《商品房预售合同》的第八条约定，上诉人应当于2012年6月30日前将经过验收合格并符合《商品房预售合同》约定条件的房屋交付给原告。这其中不仅要将房屋经过验收合格，同时还要符合《商品房预售合同》约定，这就包括上诉人交付的101号房屋应安装有通向后花园的楼梯和负101号房屋有入户木制门，由于上诉人交付的房屋并不符合《商品房预售合同》的约定条件，所以没有达到合同的约定。双方合同附件四第六条第一款是对房屋质量瑕疵争议处理的规定，与主合同中房屋交付条件的约定，二者就不是一个概念。所以上诉人引用合同附件四第六条第一款来抗辩其违约的事实不能成立。2、双方签订的合同中上诉人交付的101号房屋的南阳台应有通向室外的楼梯。（1）20l2年7月3日上诉人在《关于“恒顺幸福堡业主要求”的答复》中对答辩人与同小区其他业主提出的要求，作出的答复中：同意为2号楼3个单元的住宅（包括答辩人购买的l0l号住宅）安装通向后花园的楼梯：（2）上诉人在与答辩人签订的合同附件一：房屋平面图中南阳台就有楼梯，并且标注有可以上下的功能；（3）上诉人在销售房屋时向答辩人散发的宣传单页中也可以看到该楼梯是具有使用功能的楼梯，并非上诉人所说的装饰性楼梯；（4）上诉人在网页上对该房屋的宣传上显示的南阳台仍是具有可以使用功能的楼梯；（5）上诉人在房屋承建的过程中答辩人到过现场，见到过上诉人已经安装好使用楼梯，后来是因为上诉人改变建筑结构，致使无法为中间的住户安装楼梯才不得不将已经安装好的楼梯拆除。3、上诉人交付的负101号房星应安装有木制的入户门。（1）根据上诉人与答辩人签订《商品房预售合同》附件三第5门窗的约定，1-7层钢制入户门（-1层木制入户门），这说明在负1层是有木制的入户门。（2）在上诉人通知答辩人接房时，负1层是有木制的入户门，只是上诉人后来将其堵上了。（3）上诉人称是大部分业主提议地下部分单独开门洞和单独安门，包括答辩人也这样要求，没有任何根据。（4）上诉人称是因为答辩人要求重新规划地下室，重新开门洞和开门，市房管部门实测后需要增加公摊面积，上诉人的这一说法没有任何事实依据。答辩人在一审中提出按上诉人的说法：如果负1层不开门是否就不应缴纳增加的公摊面积，上诉人称负1层开不开门都要缴纳增加的公摊费用。这说明上诉人是把开不开门作为要求答辩人缴纳增加的公摊费用的条件，而不是其所谓的开门后增加公摊面积的说法等。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，判决并无不当。二审法院应依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，二被上诉人提供证据入下：证据1恒顺地产公司在开发房屋时向客户发放的宣传单一份，拟证明其宣传单中展示的楼房在一楼南阳台有通向后花园的楼梯且是具有使用功能的楼梯，也拟证明南阳台有通向后花园的门；证据2网上下载的“恒顺幸福堡”B复式2号楼01室的房屋展示图，拟证明：该房屋南阳台具有通向后花园的楼梯，且是具有使用功能的楼梯。上诉人质证后认为，对证据1的真实性无异议，但是宣传图纸上显示的楼梯看不见；对证据2不清楚，不能显示图上的就是被上诉人购买房屋所在的楼。图上有小楼梯但是不能看出其是否有使用性。双方的合同图纸上显示南面是实墙，楼梯是装饰性。凉台往外面是半截实墙。装饰性的楼梯也有使用性。合同第六条有约定，双方办理交付时退一步讲即便我方违约了也不影响房屋交付等。
本院经审理查明事实与原审查明相同。
本院认为：恒顺地产公司与李绍杰签订的两份涉案的《商品房预售合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面及时履行合同义务。上述合同签订后，李绍杰依约履行了付款义务，恒顺地产公司也应按照约定履行向李绍杰交房的义务，根据查明事实，恒顺地产公司虽已通知李绍杰交房，但其提供的交房条件并不符合合同约定的条件，故李绍杰要求恒顺地产公司支付违约金的理由正当，上诉人恒顺地产公司的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，其诉讼请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判处得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费311元由恒顺地产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 娜
审 判 员 吴爱霞
代审判员 沈可可
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 李亚丹