浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0104民初4684号
原告（反诉被告）周东伟，男，1973年3月14日出生，汉族，住杭州市上城区。
原告（反诉被告）张凤霞，女，1971年2月14日出生，汉族，住址同上。
委托代理人沈桂英，浙江尹天律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）国华人寿保险股份有限公司浙江分公司。住所地杭州市江干区新城时代广场*幢*********室。
负责人江胜利，该公司总经理。
委托代理人徐振，该公司营销部经理。
委托代理人卓静洁，浙江绿银律师事务所律师。特别授权代理。
原告周东伟、张凤霞为与被告国华人寿保险股份有限公司浙江分公司（浙江国华保险公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年6月17日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员沈澄独任审判。在本案审理过程中，被告浙江国华保险公司提起反诉，本院依法受理后于2016年9月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周东伟、张凤霞的委托代理人沈桂英、被告（反诉原告）浙江国华保险公司的委托代理人徐振、卓静洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周东伟、张凤霞诉称，2012年3月12日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于杭州市江干区新塘路65号旺座中心B幢1501室（面积为380.32平方米）的商业用房屋出租给被告使用，租赁期限自2012年3月13日起至2016年3月12日止；租金总额为人民币1646370.2元（其中第四年租金为468384.10元）。被告应合理使用其所租赁的房屋及其附属设备，如因使用不当造成房屋及其设施损坏的，应立即负责修复或经济赔偿。被告应于房屋租赁期满当天，将承租房屋及附属设施、设备交还原告；合同解除后被告交还原告的房屋应该保持房屋及设施、设备的完好状态，不得存留物品或影响房屋的正常使用；被告在租赁期满前将在原告房屋地址内注册的公司迁址或注销。如未及时迁址或注销，应按每逾期一日向原告支付原租金一倍的滞纳金，并同意赔偿原告因此所受损失。该合同还约定了其他条款。合同签订后，原、被告按约履行。租赁期限届满后，被告将涉案房屋交还原告，经原告查验，发现在被告租赁期间，涉案房内的大金空调外机不能启动，已无法正常使用，且被告未按约办理公司工商登记地址（涉案房屋的地址）的迁址或注销等工商变更登记。经原告多次交涉及催促，被告仍拒绝修复损坏的空调外机。直至2016年5月19日，被告才将其公司登记地址从涉案房屋所在地址迁出并办理工商变更登记，致使原告在两个多月的时间内无法另行出租涉案房屋。请求依法判决：1、被告支付违约金（滞纳金）171922元，并赔偿原告租金损失78064元；2、被告修复损坏的空调外机并恢复使用功能，如果被告不予修复，则要求被告赔偿修复费用16900元；3、本案案件受理费由被告承担。
被告（反诉原告）浙江国华保险公司辩称，被告已按约履行了合同，及时向上级主管部门提交变更营业场所地址的申请并进行了迁址。被告没有主观违约意图，确系因为不可控因素，造成营业场所变更登记的时间有所拖延，但这与原告是否能够出租涉案房屋并无因果关系，且原告已将涉案房屋出租给了第三人，故原告要求赔偿租金损失的诉请不合理，请求予以驳回。根据合同法和司法解释的相关规定，原告对违约金的诉请明显过高，请求法院公正判决。原告按两倍支付滞纳金计算方式与合同约定不符，不予认可。涉案方屋在交付给被告使用时，空调即已损坏，被告要求原告维修未果，被告自行维修后仍无法使用，只能调用旧空调安装使用。租赁期限届满后，原、被告在交接房屋时，原告对房屋及附属设施所括大金空调均进行了验收，同时核对水电费和物管费的交费情况，原告均未按约在7日内提出异议。同时，原告也未提交证据证明已在合理期限内向被告提出异议，这表明原告对空调的状态已予认可，被告没有维修空调的责任，请求驳回原告第二项诉请。
根据双方签订房屋租赁合同，反诉原告向反诉被告支付押金50000元。租赁期间，反诉原告已按约履行合同义务，结清全部水电费和物业管理费等费用，不存在违约行为。但反诉被告却拒绝归还房屋押金。请求判令反诉被告返还房屋押金50000元。
反诉被告周东伟、张凤霞辩称，反诉被告确实收取了反诉原告支付的押金50000元，合同未约定押金的退还时间，在反诉被告提起本诉之前，反诉原告并未要求退还押金。同意50000元押金用于抵充反诉原告本诉应支付的款项。
对于本案所涉事实，原告（反诉被告）周东伟、张凤霞提交了以下证据：
1、房屋租赁合同，以证明双方就房屋租赁所作的相关约定；
2、国华人寿保险股份有限公司杭州江干支公司（以下简称国华江干公司）工商登记基本情况及营业执照（复印件），以证明被告承租涉案房屋用于其设立支公司的营业场所使用之需，租赁合同期限届满后，长时间拖延办理国华江干公司登记地址的变更手续；
3、照片、维修报价表各1份，以证明返还涉案房屋时，室内的大金空调外机已无法启动，不能正常使用。
被告对证据1、2的三性无异议。对证据3的三性均有异议，认为空调并非被告损坏，与被告无关。
被告（反诉原告）浙江国华保险公司提交了以下证据：
4、国华寿浙发[2016]022号文件及保监会浙江监管局批复各1份，以证明被告已及时向上级主管部门提出变更国华江干公司登记地址的申请；
5、租赁合同，证明被告国华江干公司已重新租赁办公场地，于租赁期满之日即搬出涉案房屋；
6、发票2份、固定资产需求审批流程10份，以证明因涉案房屋的空调无法使用，国华江干公司自行购买空调及向被告其他下属机构借用空调；
7、支付凭证和收条各1份，以证明已按约支付押金。
原告（反诉被告）对证据4的真实性无法判断，如果是真实的，正好说明被告有违约行为。对证据5的真实性无法判断，即使是真实的，也与是否变更营业地址无关。对证据6的真实性无法判断，即使是真实的，亦与本案无关联。对证据7无异议。
本院对上述证据审查后认为：
证据1、2、7的真实性均可予确认，反映的事实与本案相关联，本院予以确认。
证据3反映的内容与涉案空调是否被告（反诉原告）损坏并无关联，该证据并不能达到原告（反诉被告）所期待的证明力，本院不予确认。
证据4、5、6的真实性无法确认，本院不予确认。
综上，本案事实认定如下：
2012年3月12日，原告（反诉被告、甲方）与被告（反诉原告，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于杭州市江干区新塘路65号旺座中心B幢1501室（面积为380.32平方米）的商业用房屋出租给乙方使用，租赁期限自2012年3月13日起至2016年3月12日止；租金总额为人民币1646370.2元。协议签订后五个工作日内乙方支付押金5万元给甲方，同时支付第一年年租金370023.5元给甲方。第二、三、四年的租金386416.9元、421545.7元和468384.1元乙方应于2013年、2014年和2015年2月12日前一次性给甲方。乙方应合理使用其所租赁的房屋及其附属设备，如因使用不当造成房屋及其设施损坏的，应立即负责修复或经济赔偿。甲方应在租期满之前验收房屋，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于7日内向对方主张。乙方应在租赁期满前将在甲方房屋地址内注册的公司迁址或注销。如未及时迁址或注销，应按每逾期一日向原告支付原租金壹倍的滞纳金，并同意赔偿甲方因此所受损失。合同还就其他相关事宜作了约定。
2016年5月19日，国华江干公司的营业地址由涉案房屋所在地址变更登记至其他地址。
本院认为，周东伟、张凤霞与浙江国华保险公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据法律规定，合同当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。虽然合同约定浙江国华保险公司应在租赁期满前将在涉案房屋地址内注册的公司迁址或注销，如未及时迁址或注销，应按每逾期一日向周东伟、张凤霞支付原租金壹倍的滞纳金，并同意赔偿甲方因此所受损失。但该约定并未明确“原租金”的概念，故无法按该约定计算违约金的数额。在周东伟、张凤霞未就因浙江国华保险公司逾期迁址所受损失提交相关证据的情形下，原告诉请要求按合同约定的第四年日租金的2倍支付违约金171922元并同时要求赔偿经济损失78064元，明显过高。浙江国华保险公司认为周东伟、张凤霞诉请的违约金及租金损失的数额明显过高要求依法予以调整的理由成立，本院予以支持，酌定浙江国华保险公司承担逾期迁址的违约金和损失人民币5万元。
根据合同约定，周东伟、张凤霞应在租期满之前验收房屋，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于7日内向对方主张。本案中，周东伟、张凤霞未能提交其已向浙江国华保险公司提出要求维护空调的相关证据，亦未能提交空调系在浙江国华保险公司租赁涉案房屋期间损坏的证据，周东伟、张凤霞要求浙江国华保险公司修复空调或赔偿空调修理费16900元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。
涉案房屋租赁合同已履行完毕，浙江国华保险公司亦已将房屋交还周东伟、张凤霞，周东伟、张凤霞已无理由继续占有浙江国华保险公司依约支付的押金人民币5万元，应予返还。浙江国华保险公司反诉要求周东伟、张周霞返还押金人民币5万元的反诉请求，本院予以支持。
综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告国华人寿保险股份有限公司浙江分公司支付给原告周东伟、张凤霞违约金及经济损失人民币5万元；
二、反诉被告周东伟、张凤霞返还给反诉原告国华人寿保险股份有限公司浙江分公司押金人民币5万元；
三、驳回原告周东伟、张凤霞其他诉讼请求。
上述一、二两项相互折抵后，周东伟、张凤霞和国华人寿保险股份有限公司浙江分公司不再互负付款义务。
按规定减半收取的本诉案件受理费人民币2525元，由原告周东伟、张凤霞负担人民币2020元、被告国华人寿保险股份有限公司浙江分公司负担人民币505元。反诉案件受理费人民币525元，由反诉被告周东伟、张凤霞负担。被告国华人寿保险股份有限公司浙江分公司应负担的案件受理费人民币505元案件受理费应在本判生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币5575元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 沈澄
二〇一六年十一月十四日
书记员 王洁