广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初3099号
原告：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市越秀区。
法定代表人：钟东宁，职务所长。
委托代理人：俞寿德，该所职员，联系地址。
委托代理人：劳坚强，该所职员，联系地址。
被告：邵玉芬，身份证登记住址广州市海珠区。
委托代理人：邵玉平，身份证登记住址广州市越秀区。
原告广州市越秀区第二房屋管理所诉被告邵玉芬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人俞寿德、劳坚强，被告邵玉芬及其委托代理人邵玉平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：广州市越秀区海珠南路135号全间房屋是原告所管辖的房屋，之前由被告承租作为商业用房，其建筑面积134.13平方米，原月租金额为12452.1元，从2014年12月起按照2013年广州市越秀区房屋租金参考价调整月租金为20973.2元。被告户无故拖欠2014年12月起至2015年11月的租金差额共102253.2元。原告已经于2015年12月1日退房。为了维护公有房屋的合法权益，依法管理，原告特向法院起诉。请求法院依法判令：被告户支付2014年12月起至2015年11月的租金差额102253.2元（每月租金差额为8521.1元，共计12个月）。
被告辩称：原告于2015年1月20日以张贴的方式向被告发出《关于调整房屋租金的通知》，从原告提供的张贴照片可知，被告当天是营业的，原告并未亲自递交或者以邮寄方式向被告送达该通知，导致被告一直都不知悉相关内容。原告于2015年5月25日向被告发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，在该通知中提及“自本通知送达之日起至实际交回房屋期间，应按市国土房管局最新公布的房屋租金参考价的标准，缴交房屋的使用费”。该通知是2015年5月25日送达给被告，调租时间应当自2015年5月25日之后开始，而不应当是原告在诉状中所称的2014年12月。在该通知中，原告要求被告按照每月20973.2元的标准缴交租金，虽然被告签收了该通知，但是仅仅表示原告通知被告有调租的要求，此系原告单方面的意思表示而非双方的意见。被告在签收通知当场就表示不同意新租金标准，要求重新协商核定租金价格。因为新租金标准比原租金标准增长幅度超过68.4%，被告根本无力承担如此昂贵的租金。新租金的计算方法也存在错误。涉案房屋的计租面积为134.13平方米，其中包括地下前段60.97平方米，用于商业用途；地下后段36.58平方米，用于办公用途；阁楼36.58平方米。按照广州市非住宅房屋租金市场评估，商业用途与非商业用途如办公用途的计租方式是不一样的，办公用途的租金标准远低于商业用途的租金标准。被告要求的新租金标准是将非商业用途的地下后段36.58平方米也按照商业用途计租，严重不合理。事后，被告多次与原告沟通和协商，原告同意重新核算租金，并出具了《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》给被告，评估的月租金为15120.4元。被告接到此表后表示同意按照该评估月租金标准交纳租金。被告一直都是委托原告方从被告银行账号上面直接划账，银行一直没有收到原告要求更新租金金额的通知，导致银行划账仍然是按照原来每月12452.1元的标准划付，原告也按时收取被告按该标准交纳的租金并开具发票给被告，未提出任何异议，被告从来不存在拖欠租金的行为。综上，被告认为调整的租金标准应当为每月15120.4元而费被告要求的每月20973.2元。原告的诉请没有依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：涉案房屋即广州市越秀区海珠南路135号房屋，属于直管公房。2012年8月14日，广州市越秀区第一房屋管理所（出租人，甲方）与被告邵玉芬（承租人，乙方）就被告承租涉案房屋签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，合同约定该房屋作为商业用途，建筑面积134.13平方米。租赁期限自2012年7月1日至2014年6月30日，月租金额为12452元。租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票付款方式缴付给房甲方。租金标准变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付。第十九条、乙方必须服从甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市华锋物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项。
2013年12月27日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局发出《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》（越国房字[2013]30号），自2014年1月1日起人民街由原告负责办理房屋租赁手续等管理工作，自2014年3月1日起由广州市新骏物业管理有限公司负责收缴租金等工作。
2015年5月25日，原告向被告发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，称涉案房屋属于该所管理的非住宅直管房。其与被告签订的租赁合同已经于2014年6月30日到期，到期后双方并无续签新的房屋租赁合同，属不定期租赁关系。被告决定自该通知送达之日起终止与原告的租赁关系并收回房屋，请原告于2015年6月30日前将该房屋腾空交回原告，并清缴使用房屋期间产生的相关费用。自通知送达之日至实际交回房屋期间，应按市国土房管局最新公布的房屋租金参考价20973.2元／月的标准缴交使用费等。该通知同日由原告签收。
据原、被告双方一致陈述，被告按照每月12452.1元的租金标准缴纳租金至2015年11月份，并于2015年11月中旬将涉案房屋腾空交还给原告。
原告向本院提交了《关于调整房屋租金的通知》及其张贴照片2张，以证明原告于2015年1月20日通知对涉案房屋进行调租。该通知由原告于2015年1月20日作出，称其与被告签订的《广州市直管房租赁合同》已于2014年6月30日期满。根据规定决定按照2013年广州市房屋租金参考价标准调整上述房屋租金后续租两年，如被告有意续租的，于该通知送达之日十个工作日内办理调租和续租手续等。2张照片均无提供原件核对。被告对前述证据的三性均不予认可。
本院认为：2012年8月14日广州市越秀区第一房屋管理所与被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。在原告接手涉案房屋的管辖之后至2014年6月30日，该合同的租赁期限已经届满。原、被告双方未再续签书面租赁合同，被告仍继续承租涉案房屋并向原告支付租金，原、被告之间形成了不定期租赁合同关系，原告在合理期限内履行通知义务之后可以随时主张解除租赁关系并收回房屋。根据前述查明事实，原告于2015年5月25日向被告送达《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，通知终止租赁关系，要求被告于2015年6月30日前腾空交房。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，自原告合理通知期间届满之次日即自2015年7月1日起双方之间的租赁关系解除。合同解除后至被告实际腾空交还涉案房屋期间即自2015年7月1日至同年11月的房屋使用费的计付标准问题，原告诉请要求按2013年广州市越秀区房屋租金参考价20973.2/月的标准计付，因该标准未经双方协商一致，而且该标准仅属一区之内的租金参考值并由原告自行核算，故本院予以调整为参照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价标计算，前述租金差额应当在房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价标准基础上扣除被告每月已经支付的12452.1元计算。至于被告主张涉案房屋地下后和阁楼并非属于商业区域的抗辩主张，与合同约定的商业用途不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，判决如下：
自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告邵玉芬一次性向原告广州市越秀区第二房屋管理所支付自2015年7月1日至2015年11月30日的租金差额（前述每月的租金差额在房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价标准基础上扣除被告邵玉芬每月已经支付的12452.1元计算，并以不超过诉讼请求主张的8521.1元/月为限，共计5个月）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2345元，由原告广州市越秀区第二房屋管理所负担1370元，被告邵玉芬负担975元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梅林勇
人民陪审员 龙咏诗
人民陪审员 刘碧纯
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 戴 鹏