湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4429号
上诉人（原审被告）：武汉邦信小额贷款有限责任公司，住所地武汉市江岸区解放大道1320号（根浩大厦）12、13楼。
法定代表人：李建军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林琳，湖北中和信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王文峰，湖北中和信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:汪小栋，男，1978年3月9日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，
委托诉讼代理人：李红良，湖北诚明律师事务所律师。
原审被告：武汉世纪长荣贸易有限责任公司，住所地武汉市洪山区徐东路7号凯旋门广场A-8-B。
法定代表人：詹赤兵，该公司总经理。
原审被告：武汉市信诚经济发展有限公司，住所地武汉市江岸区台北路83号。
法定代表人：陈广寿，该公司总经理。
原审被告：陈广寿，男，1965年10月23日出生，汉族，住武汉市江汉区，
上诉人武汉邦信小额贷款有限责任公司（以下简称邦信贷款公司）因与被上诉人汪小栋及原审被告武汉世纪长荣贸易有限责任公司（以下简称世纪长荣公司）、武汉市信诚经济发展有限公司（以下简称信诚公司）、陈广寿第三人撤销之诉一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初1957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人邦信贷款公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致错误判决。1、本案所涉房产并非建设工程，一审判决适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，与本案无关联性。2、抵押权属物权，一审判决却未适用《中华人民共和国物权法》相关规定，违反了物权法定和物权公示原则。3、邦信贷款公司在相关人员的陪同下至房屋现场进行了核查，确认房屋均属租赁状态，并核查了房屋产权登记状态，才发放贷款。一审判决认定邦信贷款公司未尽到合理的谨慎注意义务，属认定事实不清。4、一审判决强加给邦信贷款公司不公平、不合理义务，随意撤销生效判决，使邦信贷款公司的合法权益无法得到保障，也使金融秩序和贷款安全无法得到法律保障。
被上诉人汪小栋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告世纪长荣公司、信诚公司、陈广寿未到庭参加诉讼。
汪小栋向一审法院起诉请求：一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院作出的（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决书中关于邦信贷款公司有权就武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层59号房屋实现抵押权的第四项判决；二、确认邦信贷款公司与世纪长荣公司签订的编号为17010130142[抵]-01《抵押合同》（以下简称《抵押合同》）约定的“武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层59号房屋抵押担保”部分无效；三、判令邦信贷款公司与世纪长荣公司协助我办理解除武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层59号房屋抵押登记手续，并由世纪长荣公司将上述房屋过户登记至汪小栋名下；四、判令世纪长荣公司、邦信贷款公司、信诚公司、陈广寿负担全部诉讼费用。
一审法院查明，武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层原为十套房屋，其中八套登记在案外人武汉银洲物业发展有限公司（以下简称银洲物业公司）名下，两套于2008年登记在世纪长荣公司名下。后银洲物业公司与世纪长荣公司共同将上述十套房屋分割成82套，世纪长荣公司名下原面积372.82平方米，分割为房号为15、16、17-1、17-2、18-1、18-3、50、51、52、53、54、55、56、57、58、59、60号的房屋。武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层59号房屋系于2010年2月9日办理了产权登记（建筑面积为29.83平方米），现房屋所有权证号为武房权证硚字第××号，所有权人登记为世纪长荣公司，用途为商业服务。世纪长荣公司于2008年5月15日登记设立。2009年4月28日，案外人郑靖经变更登记为世纪长荣公司法定代表人；2012年7月27日，世纪长荣公司又办理法定代表人变更登记，由郑靖变更为案外人周同声；2012年11月7日，世纪长荣公司分别办理了股东变更登记和法定代表人变更登记，郑靖成为世纪长荣公司唯一股东和公司法定代表人；2012年12月17日，郑靖将其拥有的世纪长荣公司100%的股权转让给案外人詹赤兵，公司法定代表人亦由郑靖变更为詹赤兵。
2010年6月24日，汪小栋与昊博公司就武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层59号商铺签订《崇仁路收藏品市场商铺订购确认书》，双方在确认书中约定，汪小栋订购武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层59号商铺，建筑面积29.83平方米，总房款为304000元。当日，汪小栋向昊博公司支付定金1万元，昊博公司出具了相应金额的《收据》。同年6月29日，汪小栋（作为乙方）与世纪长荣公司（作为甲方）签订了一份《武汉市存量房买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方位于硚口区崇仁路110号银洲商城2层59号商铺，建筑面积为29.83平方米，成交价格为304000元；甲方应在收到乙方全部房款60日内，将房屋交付给乙方；甲乙双方在本合同生效之日起三十日内，携带“房屋所有权证”和“土地使用权证”到相关部门办理房地产转移过户手续。合同还约定了其他权利义务。该合同卖方落款处加盖世纪长荣公司、昊博公司公章，并由两公司共同的法定代表人郑靖署名。合同签订后，汪小栋于2010年6月29日向世纪长荣公司指定的收款人支付了59号房屋的购房款288528元，为此，世纪长荣公司出具了《收据》，确认收到定金1万元（已由昊博公司出具《收据》）、返租23712元、办证费18240元，实收312240元。同日，世纪长荣公司向汪小栋交付了诉争房屋，汪小栋即与昊博公司就诉争房屋签订了《委托经营管理协议书》，汪小栋将该房屋委托昊博公司作为武汉昊博艺术品市场，实行统一经营管理，统一代租，整体经营，委托期限自2009年6月29日起至2015年6月28日止。其后，昊博公司即以诉争房屋对外发租。因世纪长荣公司等未及时办理诉争房屋的过户登记，汪小栋以世纪长荣公司、昊博公司为被告提起诉讼，其诉讼请求为：1、世纪长荣公司、昊博公司配合汪小栋办理武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层59号房屋权属登记，包括房屋所有权证和国有土地使用权证；2、世纪长荣公司、昊博公司以房屋总价为基数，按银行同期贷款利率赔偿汪小栋损失37392元；3、世纪长荣公司、昊博公司承担本案诉讼费用。湖北省武汉市硚口区法院于2014年3月21日予以立案受理，且于2014年8月1日作出（2014）鄂硚口民商初字第00099号民事判决，该判决载明：经向郑靖（原系世纪长荣公司的全资股东和法定代表人）调查核实，其承认将本案诉争商铺出卖给了汪小栋，汪小栋已经全额付款。世纪长荣公司收到房款并向汪小栋交付了房屋。双方的买卖合同关系成立。现世纪长荣公司已将房屋抵押，抵押权尚未解除，无法履行将房屋过户给汪小栋的义务。世纪长荣公司、昊博公司无法履行为汪小栋办理房屋权属证书的义务，构成违约，应当承担违约责任。遂判决：一、世纪长荣公司于本判决生效之日起10日内支付汪小栋本金为304000元两年的利息损失（自2012年3月22日起至2014年3月21日，以中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回汪小栋的其他诉讼请求。
2010年5月25日，郑靖与案外人中国民生银行股份有限公司武汉分行（以下简称民生银行武汉分行）签订《个人额度借款合同》，郑靖向民生银行武汉分行贷款150万元。同日，世纪长荣公司与民生银行武汉分行签订《最高额抵押合同》，以其名下坐落在武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层包括诉争房屋在内的11套房屋作上述贷款的抵押。相关房产管理部门于2010年5月27日办理了上述房屋的抵押登记。因郑靖逾期偿还贷款本息，民生银行武汉分行诉至湖北省武汉市江汉区人民法院。湖北省武汉市江汉区法院于2013年7月18日作出（2013）鄂江汉民二初字第01124号民事判决，判决郑靖向民生银行武汉分行偿还所欠借款本金150万元及利息、罚息，并判决民生银行武汉分行对前述抵押房屋（含诉争房屋）享有优先受偿权等。2013年11月1日，有关房产管理部门办理了前述11套房屋的抵押注销登记。
2013年10月22日，信诚公司（作为借款人）与邦信公司（作为贷款人）签订了《借款合同》一份，合同约定：借款人贷款400万元，贷款期限6个月，贷款年利率22.4%，还款方式为按月付息，到期还本等。同日，世纪长荣公司(作为抵押人,甲方)与邦信公司（作为抵押权人，乙方）签订了《抵押合同》一份，约定：本合同所担保的主合同为乙方与信诚公司于2013年10月22日签署的《借款合同》，本金为400万元；甲方抵押担保的范围为主合同项下的全部债务；甲方应以其有权处分的财产作抵押，抵押财产由本合同项下的抵押财产清单载明，该清单为本合同的组成部分；乙方可以不先行使其对债务人的其他担保权利（如有）而直接行使本合同项下的抵押权等。附件《抵押财产清单》以表格方式载明抵押财产的坐落为武汉市硚口区××商城××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共××套房屋，房屋所有权证号：武房权证硚字第××、20××01、20××85、20××89、20××84、20××90、20××07、20××11、20××87、20××91、20××15号。其中，房屋所有权证号为武房权证硚字第××号即诉争房屋。时任世纪长荣公司法定代表人的詹赤兵为此向邦信公司出具《双方价格确认书》一份，确认上述抵押房屋权利价值为5,000,000元。2013年11月1日，上述11套房屋在武汉市硚口区住房保障和房屋管理局办理了抵押登记，债权数额400万元，他项权证号：武房他证硚字第××号。陈广寿并向邦信公司出具《个人无限连带责任保证书》一份，承诺对《借款合同》及今后可能发生的修改、补充条款中债务人所有债务承担无限连带责任。上述合同签订后，邦信公司于2013年11月1日向信诚公司发放贷款400万元。因信诚公司等逾期归还借款本息，邦信公司于2015年3月19日诉至湖北省武汉市江岸区人民法院，湖北省武汉市江岸区人民法院于2015年10月16日作出（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决，其中一、二、三项判决主要内容为：信诚公司于本判决生效之日起三日内向邦信公司偿还借款本金400万元并支付期内利息104533.34元（以400万元为本金，自2014年3月20日起至2014年4月30日止，日利率按年利率22.4%除以三百六十天计算），且支付逾期本金产生的利息（以400万元为本金，自2014年5月1日起至借款本金清偿完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）；第四项判决内容为：信诚公司如不能履行上述判决第一、二、三项的给付义务，世纪长荣公司以其抵押的位于武汉市硚口区××商城××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共××套房屋（他项权证号：武房他证硚字第××号），依法折价或者拍卖、变卖后的价款由邦信公司优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归世纪长荣公司所有，不足部分由信诚公司清偿；第五项为陈广寿对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；第六项为驳回邦信公司的其他诉讼请求。2016年1月18日，湖北省武汉市江岸区人民法院出具《生效证明书》一份，证明（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决已于2016年1月10日生效。
一审法院认为，本案系第三人撤销之诉纠纷。就涉案房屋，汪小栋与世纪长荣公司签订的《武汉市存量房买卖合同》后即已按约于2010年6月29日前履行了支付全部购房款的义务并于同年实际接收并使用、管理诉争房屋至今。湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决认定邦信公司对涉案房屋折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权直接涉及汪小栋对房屋的占有、使用、收益等权利，汪小栋享有本案诉权。
本案显现的是实际购房人的权利与物上的抵押权之争，对于何者优先的问题，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，建设工程价款优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款的优先受偿权不得对抗已支付了全部或大部分房款的购房者，即无过错购房人主张的房产权利优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款的优先受偿权优先于该建筑物上的抵押物权。而本案中，世纪长荣公司在与邦信公司签订涉案《抵押合同》（含附件《抵押财产清单》）及办理抵押登记的过程中，隐瞒诉争房屋已转让给汪小栋的事实，主观上具有恶意，属于无权处分的行为，且在本案审理过程中，邦信公司提交的证据不足以证明该公司除核实房屋产权登记外，还履行了现场查勘、查实房屋的实际使用人等其他基本的谨慎注意义务，对此应承担举证不能的责任。世纪长荣公司恶意处分他人财产，邦信公司未尽基本的谨慎审查义务，形成本案纠纷，而《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，故涉案《抵押合同》（含附件《抵押财产清单》）中有关以诉争房屋设定抵押部分的约定因违反相关法律和行政法规的强制性规定应为无效。湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号案因不可归责于汪小栋的原因导致其未参加诉讼，该案在未查明诉争房屋已由汪小栋购买并占有、使用的情况下所作邦信公司对诉争房屋折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权的判决内容，实体处理上存在偏差，应予纠正。邦信公司未举证证实汪小栋在湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决书生效前已知悉该案诉讼，应承担举证不能的法律后果。汪小栋要求撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决第四项中确定邦信公司对诉争房屋享有优先受偿权的判项的主张以及请求确认涉案《抵押合同》中就诉争房屋设定抵押部分无效的主张成立，予以支持。
汪小栋并主张邦信公司与世纪长荣公司协助其办理解除武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层59号房屋抵押登记手续，并由世纪长荣公司将上述房屋过户登记至其名下。因第三人撤销之诉系形成权之诉，是针对人民法院已经生效的判决、裁定、调解书内容存在错误，损害了因不能归责于本人的事由而未参加原审诉讼程序的第三人的合法权益，从而赋予第三人保护自身合法权益的事后救济程序，而汪小栋要求相关责任人协助办理解除抵押登记并办理房屋过户登记的主张显属所有权确认之诉的范畴，不属于本案审理范围，应另案主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、五十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决第四项中就位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层59号房屋（房屋所有权证号：武房权证硚字第××号）依法折价或者拍卖、变卖后的价款由武汉邦信小额贷款有限责任公司优先受偿的判项；二、武汉世纪长荣贸易有限责任公司与武汉邦信小额贷款有限责任公司于2013年10月22日签订的17××××42[抵]-01号《抵押合同》（含附件《抵押财产清单》）中就武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层59号房屋（房屋所有权证号：武房权证硚字第××号）设立抵押的内容无效；三、驳回汪小栋的其他诉讼请求。本案案件受理费2900元，及公告费260元、邮寄费80元，共计3240元，由武汉世纪长荣贸易有限责任公司负担。
二审中，双方当事人未提交新的证据。
经审理查明，一审判决认定的事实属实,本院予以确认。
本院认为，案涉房屋虽于2013年11月1日办理了抵押登记，但生效判决认定，2010年6月24日，汪小栋与世纪长荣公司就案涉房屋签订了《商铺买卖合同》，汪小栋付清了购房款，世纪长荣公司收到房款并向汪小栋交付了房屋，双方的买卖合同关系成立。故汪小栋依法享有对案涉房屋的占有、使用和收益的权利及相应的物权期待权。世纪长荣公司、邦信贷款公司于2013年11月1日将案涉房屋设定抵押及湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决第四项内容，明显侵害了汪小栋的合法权益，一审判决撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决第四项中就位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层59号房屋依法折价或者拍卖、变卖后的价款由武汉邦信小额贷款有限责任公司优先受偿的判项是正确的。但世纪长荣公司、邦信贷款公司于2013年10月22日签订的17××××42[抵]-01号《抵押合同》并未违反法律及行政法规的强制性规定，一审判决该《抵押合同》中就武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层59号房屋设立抵押的内容无效，缺乏相应的事实和法律依据，邦信贷款公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。
综上，上诉人邦信贷款公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初1957号民事判决第一项；
二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初1957号民事判决第二项、第三项；
三、驳回汪小栋的其他诉讼请求。
一审案件受理费2900元，及公告费260元、邮寄费80元，共计3240元，由武汉世纪长荣贸易有限责任公司负担。
二审案件受理费2900元，由武汉邦信小额贷款有限责任公司、汪小栋各负担1450元。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
二〇一七年九月十九日
书记员 陈旭敏