四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广民终字第445号
上诉人（原审被告）何德生，男，生于1936年2月1日，汉族，退休教师。
上诉人（原审被告）王桂蓉，女，生于1941年12月8日，汉族，退休教师。系被告何德生之妻。
以上二上诉人委托代理人贺荣，四川方尽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李清华，女，生于1974年7月28日，汉族，居民。
委托代理人滕毅龙，四川苍龙律师事务所律师。
上诉人何德生、王桂蓉与被上诉人李清华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省旺苍县人民法院（2014）旺苍民初字笫107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人何德生、王桂蓉的委托代理人贺荣、被上诉人李清华及委托代理人滕毅龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，何德生、王桂蓉系再婚夫妻关系，双方于1963年5月4日登记结婚。何德生与前妻生育有何绍英等子女，李清华系何绍英婚生女（李清华系被告何德生亲外孙女）。何德生、王桂蓉婚后生育有子女何红玫。何德生、王桂蓉夫妇退休后，于1996年搬至成都市居住、生活，二人将夫妻共有的位于旺苍县东河镇新华街冯家巷15幢2-3-18号住房交由女儿何红玫居住、使用。2005年9月23日何红玫告之原告李清华，其父母住房要转让，李清华表示愿意购买。双方遂协商房屋价款为4万元，何红玫添置的家俱折价为4千元，总计价款4.4万元。当日李清华的父母李尚法、何绍英将购房款4.4万元交付给何红玫，何红玫出具收据，载明：“今收到李尚法、何绍英购房款肆万肆千元整”。何红玫收取购房款后，遂将房屋交付原告。李清华随后前往成都何德生、王桂蓉居住处，何德生将事先书写好的住房转让书及买卖房屋的房产权、土地使用证交付给李清华。该住房转让书内容为：“旺苍实验校三楼住房两室一厅一厨一厕，因无人居住，特转让给孙女李清华永久使用，收现金肆万元整。特此具字为证。何德生王桂蓉2005年9月24日”。该住房转让书签名处并加盖有何德生私章。此后，李清华在该买卖房屋内居住、生活至今。2013年何德生、王桂蓉在旺苍县房管局对交付给李清华的房产证申请了挂失，李清华在要求何德生、王桂蓉协助过户未果后起诉。
另查明，旺房权证A字第000069**号房屋登记产权人为何德生，房屋建筑面积为70.92平米，按双方协商价款，每平米房价为564.02元，该房价与2005年旺苍县东河镇市场房价相当。住房转让书上王桂蓉的签名系何德生代签，何德生在转让住房时王桂蓉在深圳。2006年春节后王桂蓉返回成都，即知晓丈夫何德生巳将旺苍住房变卖给。庭审中李清华表示愿承担交易房屋过户的相关税费。
原审认为，何德生、王桂蓉与李清华双方买卖房屋，虽未签订书面的房屋买卖合同，但何德生、王桂蓉之女何红玫收取原告购房款、交付住房及何德生交付房产证、土地使用证、住房转让书的客观事实行为，在双方当事人之间形成了房屋买卖合同关系，是双方当事人真实意思表示，双方当事人应当按照口头约定和交易习惯各自履行各自义务。何德生、王桂蓉以房屋买卖系何德生一人做主，王桂蓉不同意变买房屋，未在住房转让书上签名，何德生超越了处分权为由，主张住房转让书应为无效协议的辩称理由能否成立，是本案争议焦点。《中华人民共和国婚姻法》规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。从双方当事人之间的身份关系及何德生、王桂蓉之女何红玫代为收取购房款在先，其父何德生交付房产证、土地使用证、住房转让书在后的行为上可以推定李清华有充分理由相信何德生、王桂蓉转让房屋是二人的共同意思表示。且李清华购买房屋，支付了合理价款。住房转让书上王桂蓉的签名虽系何德生代签，亦不影响双方买卖合同的效力。《中华人民共和国合同法》对表见代理所订立的合同明确规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。综上，何德生、王桂蓉的辩称理由不能成立，双方房屋买卖合同关系合法有效，应受法律保护，双方均应本着诚实信用原则按约定履行各自义务。双方虽未明确书面约定办理交易房屋产权过户时间，相关税费的承担方式，因李清华按照约定支付房款并已实际占用讼争房屋，出卖人应当在买受人催告后履行转移房屋所有权过户的义务。何德生、王桂蓉在经催告后不予履行协助过户义务，其行为存在违约，何德生、王桂蓉应承担继续履行合同的义务，故李清华主张何德生、王桂蓉应协助其办理交易房屋的房屋所有权证及土地使用权证的过户手续的诉求，理由充分、合法正当，本院应予支持。庭审中，李清华表示愿承担交易房屋过户的相关税费，不违背法律规定，本院予以确认。故一审依法判决确认李清华与何德生、王桂蓉的房屋买卖合同合法有效；何德生、王桂蓉在判决生效后二十日内协助李清华办理相关权证过户手续，过户相关税费由李清华负担。
一审宣判后，何德生、王桂蓉不服提出上诉称，何德生擅自处分夫妻共有重大财产，属越权处分；李清华明知该房屋是何德生与王桂蓉的共同财产，在未征求王桂蓉意见的情况下与何德生签订房屋买卖合同，具有重大过错。请求撤销原判并确认双方买卖合同无效。
被上诉人李清华辩称，王桂蓉对何德生出卖房屋一事知情，被上诉人的购买行为属善意取得。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉。
二审审理期间，上诉人何德生、王桂蓉提交两组证据。一组是上诉人何德生、王桂蓉的个人陈述，拟证实王桂蓉对何德生出卖房屋一事并不知情，何德生与李清华之间签订的协议无效。第二组证据是证人何红玫、陈联华的证言及一组照片，拟证实李清华所购买的涉案房屋系用于对外出租。
被上诉人李清华质证认为，何德生、王桂蓉的个人陈述不属证据，且陈述与客观事实不符。认为第二组证据均不符合证据三性，不应作为定案证据采信。
二审中被上诉人李清华未提供新的证据。
对上诉人所提交证据，本院认证如下：上诉人何德生、王桂蓉在二审中的书面陈述，与其在一审询问笔录中的陈述内容不一，且无证据证实原陈述内容不真实，对其二审中的陈述本院不予采信。对上诉人所提交第二组证据中证人证言，证人未出庭作证；所提供照片无拍摄时间、地点以及制作人等必要说明，均不符民事诉讼证据规则规定。故对上诉人所提交的上述证据，本院不予采信。
二审审理查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实本院予以确认。
二审中，被上诉人李清华表示自愿补偿二上诉人人民币一万元，对该事实本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为何德生与李清华之间签订的买卖合同是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同可采用书面形式订立，也可以口头或其他形式订立。本案出卖人所书立的协议名为住房转让协议，但根据该协议内容及其收取出售房屋款项，并将该房屋所有权证全部交付给买受人的事实可以证实，双方形成了事实上的买卖合同关系。上诉人王桂蓉称何德生对其隐瞒出售房屋事实，越权处分夫妻共有重大财产的行为无效。本案讼争房屋的出卖系由王桂蓉的婚生女何红玫先收取购房款，后由何红玫将该笔款项交付给上诉人何德生。在何红玫亲笔书立的收条中载明该款性质为购房款，与出卖人书立的住房转让书中金额一致。结合本案售房款的收取和交付过程，原审认定转让房屋是上诉人二人的共同意思表示更符合客观事实。被上诉人李清华接收房屋后，亲自到成都与上诉人何德生签订协议并交接房屋权证，结合双方当事人之间的特殊身份，应当视为其已支付合理价格，且尽到谨慎注意义务。上诉人认为被上诉人有过错的上诉理由，本院不予支持。
二审中被上诉人李清华表示自愿补偿二上诉人人民币一万元，是其对自己民事权利的自由处分，亦有利于本案纠纷的化解，本院予以支持。
综上，上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费900.00元，由上诉人何德生、王桂蓉负担。
本判决为终审判决。
审判长 王振茂
审判员 熊剑洪
审判员 江 英
二〇一四年十一月二十五日
书记员 黄 琴