湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初8574号
原告刘某，男，1992年11月10日出生，汉族，住长沙市开福区。
委托代理人余园，湖南龙冠律师事务所律师。
被告长沙奥克斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路858号奥克斯缤纷广场写字楼7楼7001室。
法定代表人何锡万，系该公司经理。
委托代理人肖彬，湖南湘恒律师事务所律师。
委托代理人王林，湖南智嵘律师事务所律师。
原告刘某诉被告长沙奥克斯置业有限公司（以下简称“奥克斯置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，依法由审判员杨玮担任审判长，与人民陪审员周志国、成冠军组成合议庭于2017年11月20日公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任庭审记录。原告刘某及其委托代理人余园，被告奥克斯置业公司的委托代理人肖彬、王林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某诉称：2014年10月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于岳麓区杜鹃路××房，总房款为人民币1093809元。根据合同第八条的约定，被告应于2016年3月30日前，将已经竣工验收备案并符合交付条件的商品房交付原告使用，所交房屋应当符合“一户一电表”的交房条件。同时，合同第十一条约定，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之五支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依约支付了所有购房款。但被告在2016年3月份通知原告收房时，其提供的电力属于建设工程临时用电，直至2016年12月9日才实现“一户一电表”的供电，才符合交房条件，被告逾期交房254天。被告逾期交房的行为，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决：一、被告立即支付原告逾期交房违约金人民币138913.74元；二、被告承担本案全部诉讼费用。
被告奥克斯置业公司辩称：一、被告按合同约定向原告交付房屋，不构成逾期交房，原告拒绝收房所造成的损失应由其自己承担；被告已按照合同约定的交付时间和条件向原告交付房屋；原告无权因未实现“一户一表”拒绝收房，因此造成的损失应由原告承担。二、合同中并无未实现“一户一表”违约责任的约定，被告已经采取了补救措施，且原告并无实际损失；而在本案中，虽在交房时未实现“一户一表”，但被告已按照《合同法》的规定采取了相应的补救措施保证了供电，且原告不须支付电费免费使用，未给原告造成任何实际损失。因此，原告所主张的逾期交房违约金没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：涉案房屋位于长沙市××杜鹃路××房。2014年10月29日，被告奥克斯置业公司（卖方）与原告刘某（买方）签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：卖方将涉案房屋卖给买方，合同约定房屋建筑面积132.03平方米，单价为每平方米8284.55元，总房价款为1093809元。合同第八条交付时间及条件约定，（一）出卖人应当在2016年3月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第九条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件第一款约定，（一）城市基础设施（工程）1、供水：2016年3月30日达到接通条件；2、供电：2016年3月30日达到接通条件；3、燃气：2016年3月30日达到接通条件；4、电话通信：交付时线路敷设到户；5、有线电视：交付时线路敷设到户；6、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第3、4、5、6项需要买受人自行办理开通使用手续。第十一条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内（该时限应当与第七条第1（1）项中的时限相同），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款0.3‰的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该时限应当与第七条第1（2）项中的时限相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1‰向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.5‰（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。合同附件三关于本项目内相关设施、设备的具体约定，供电设施：一户一表。
合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2016年3月，被告依约向原告发出书面交房通知。因涉案房屋内供电未能达到合同约定的“一户一表”的标准，原告遂拒绝办理交房手续。
另查明：1、涉案房屋所在工程项目于2016年3月11日竣工验收，并于2016年3月22日完成竣工验收备案。2、依据涉案房屋“用电客户信息”中显示，涉案房屋“送电日期”为2016年12月9日，“立户日期”为2016年12月13日。3、从合同约定的交付房屋之日即2016年3月30日至2016年12月9日，被告向涉案房屋提供了建设工程临时用电，该期间内涉案房屋内产生的电费由被告自行承担。4、2017年7月，原告刘某办理了涉案房屋的交手续。
上述事实，有当事人当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、购房发票、《用电客户信息表》、《建设工程竣工验收备案表》、《宁波奥克斯物业长沙分公司专用收据》等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，原告刘某与被告奥克斯置业公司签订《长沙市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定严格履行义务。本案的焦点问题主要包括以下两个方面：一、被告是否存在违约行为的问题；二、如果被告存在违约行为，则违约责任应如何承担的问题。
关于争议焦点一。依据合同第八条约定，被告应在2016年3月30日前向原告交付涉案房屋。房屋交付应符合已经竣工验收备案及满足合同第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。又依据合同第九条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件的约定，供电：2016年3月30日达到接通条件。依据庭审查明的事实，涉案房屋所在工程项目已于2016年3月22日完成竣工验收备案，从合同约定的交房时间即2016年3月30日起至2016年12月9日，被告向涉案房屋提供了建设工程临时用电，供电已达到了合同约定的“接通条件”，故涉案房屋实际已具备交房的条件。但依据合同附件三关于本项目内相关设施、设备的具体约定，其中“供电设施”明确为“一户一表”，故本院认定，被告向原告交付的房屋虽达到了交房条件但存在供电瑕疵，被告应对涉案房屋存在的上述供电瑕疵承担违约责任。
关于争议焦点二。原告在本案中主张被告每日按照已付购房款万分之五支付逾期交房违约金，被告提出原告所主张的违约金过高，应当驳回。对此，本院认为，原、被告对于被告在交房时供电设施没有达到合同约定标准需要承担的违约责任没有明确的约定，现考虑到被告虽然已于2016年3月30日向原告提供了临时用电，但实际至2016年12月9日才完成供电设备“一户一表”的安装，给原告对房屋的使用造成了一定影响，本院综合考虑被告逾期时间的长短、过错大小，从公平原则和诚实信用原则出发，酌情确定被告向原告支付违约金2778元。同时，考虑到被告在交付房屋时供电设备上存在的上述瑕疵不能成为原告拒收房屋的正当理由，对于原告自身拒收房屋所发生的其他损失，应由原告承担相应责任，因此，对于原告超出上述违约金部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、限被告长沙奥克斯置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘某违约金2778元；
二、驳回原告刘某其他诉讼请求。
如被告长沙奥克斯置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取3078元，由被告长沙奥克斯置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 玮
人民陪审员 周志国
人民陪审员 成冠军
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 段腾腾
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。