天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终1409号
上诉人（原审被告）：石峰，男，1972年6月4日出生，回族，无职业，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：赵新彪，天津创泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：阮芳，女，1980年11月17日出生，汉族，天津物产集团职员，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：窦树华，天津津鼎律师事务所律师。
原审第三人：满懿金服（天津）房地产咨询有限公司，住所地天津市和平区大沽北路2号环球金融中心津塔写字楼3501。
法定代表人：梅虹，总经理。
委托诉讼代理人：王德新，男，该公司法务主管。
上诉人石峰因与被上诉人阮芳及原审第三人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2017）津0113民初511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
石峰上诉请求：1.请求二审法院撤销原审判决第三、四项，依法改判只支付违约金。2.案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决既支持被上诉人诉请的违约金32.9万元，又支持其诉请的房屋差价损失96.6万元，缺乏法律依据，应依法予以改判。一审法院计算房屋差价损失的依据缺乏合理性。一审法院以评估基准日为2017年3月16日的评估报告作为依据支持房屋差价损失，没有任何法律依据。上诉人将涉诉房屋另行出售给案外人的实际成交价格为415万元，多获得的利益为86万元。在本案中被上诉人为履行合同仅仅支付了10万元定金，如果以鉴定机构鉴定的结论计算房屋差价损失而对被上诉人进行赔偿，则对于上诉人而言是显失公平的。
阮芳辩称，同意原审判决意见，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实及理由：石峰构成根本违约，应当支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，上诉人应当赔偿损失及预期可得利益即房屋差价损失。2017年3月16日庭审中石峰告诉阮芳已将诉争房屋卖给他人并完成过户，阮芳当即变更诉讼请求，以该日为评估时间符合规定。上诉人表示过不同意鉴定但没有对评估点提出异议。上诉人主张出售给第三方的成交价格与本案无关，被上诉人不予认可。
满懿金服（天津）房地产咨询有限公司述称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意原审判决。
阮芳向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行《房产交易合同》；2.判令原、被告交收房价319万元；3.判令原、被告办理产权过户手续；4.判令被告交付房屋；5.诉讼费由被告承担。案件审理过程中阮芳将诉讼请求变更为：1.判令解除原、被告及第三人签订的《房产交易合同》；2.判令被告返还单倍定金100000元；3.判令被告给付违约金329000元；4.判令被告赔偿房屋差价损失1850000元；5.判令被告给付居间服务费32900元；6.判令被告给付评估费15350元；7.判令被告给付保全费5000元；8.判令诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年6月2日阮芳（买受方、乙方）与石峰（甲方、出售方）、满懿金服（天津）房地产咨询有限公司（丙方、居间方）签订了编号为TJ-2016-MM-0002107号《房产交易合同》，约定由阮芳购买王永霞名下坐落于天津市北辰区铁东北路与滦河道交口东北侧绿泊庭苑28-4房屋，建筑面积198.84平方米，该房屋成交价格为329万元，买方于签订合同同时给付卖方定金10万元，除定金外的剩余房款319万元以银行贷款形式付款，上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。买方须于2016年8月15日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。待乙方贷款申请经贷款银行审核后五个工作日内（乙方一次性付款的，应于定金及其他房款全部存入资金监管中心后五个工作日内），甲、乙双方应亲自赴该房地产所辖区房管局办理房地产所有权转移登记手续。买卖双方各约定，该房屋产权过户的相关费用由买方承担。该《房产交易合同》第七条第三款约定：“甲方未按约定注销抵押权的，或者乙方未按时、足额支付本合同第二条约定的款项的、或者甲乙双方中的任何一方违反合同其他约定导致本合同终止、无法履行或解除的，每逾期一日，违约方向守约方支付该房地产成交价的千分之一作为违约金；逾期履行超过十五日的，守约方有权以书面通知的方式解除房地产买卖合同关系，并要求违约方在合同解除后十五日内支付违约金，金额为该房地产成交价的百分之十。”另第七条第十二款约定：“因甲乙双方或其中任何一方违约，导致本合同不能履行的，丙方仍有权按照本合同约定收取居间服务费，如已收取居间服务费的，则丙方有权不予退还，如支付费用为守约方的，该笔费用由违约方直接赔付给守约方。”同日，原、被告签订一份《补充协议》约定：“卖方自行办理该房屋撤销抵押登记手续，双方约定自2016年8月15日起卖方办理清还该房屋贷款手续，并于2016年8月15日前办理完毕撤销该房屋抵押登记手续。办理上述手续所需一切费用由卖方支付。因卖方逾期未办理完成清贷手续，而导致买方因此不能履行其他义务的，买方不承担相应责任……。”上述合同签订后，阮芳于2016年6月2日将1万元定金给付石峰，于2016年6月3日将剩余9万元定金给付石峰，石峰在收到上述两笔定金后出具收据。2016年6月3日阮芳将32900元佣金给付满懿金服（天津）房地产咨询有限公司，满懿金服（天津）房地产咨询有限公司收到佣金后出具了收据。2016年11月19日石峰与案外人韩丽家签订《天津市房产买卖协议》将天津市北辰区铁东北路与滦河道交口东北侧绿泊庭苑28-4房产出售给案外人韩丽家，合同约定的房价款为375万元。后石峰将该房屋过户给案外人韩丽家。经一审法院依职权调取天津市不动产登记簿查询证明一份，该证据显示北辰区铁东北路与滦河道交口东北侧绿泊庭苑28-4房屋的权利人为韩丽家，登记日期为2017年1月10日。
另查，2012年11月6日，石峰与王永霞在南开区民政局协议离婚，离婚协议书约定“……位于北辰区住房一套归男方所有……婚姻存续期间位于北辰区住房的剩余房贷由男方偿还……。”
2017年7月24日，天津中量房地产土地评估有限公司出具一份房地产纠纷估价报告载明，评估对象坐落于北辰区铁东北路与滦河道交口东北侧绿泊庭苑28-4的房地产2017年3月16日价值时点可能实现的市场价值取整为人民币5140000元，平均单价为25842元/建筑平方米。评估费15350元。
一审法院认为，本案争议焦点为阮芳主张石峰承担的违约责任是否合理。阮芳、石峰与满懿金服（天津）房地产咨询有限公司签订的《房产交易合同》及阮芳、石峰签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定全面履行各自义务。庭审中石峰认可其在上述合同履行期间将诉争房屋售予案外人并且办理了房屋过户手续，构成违约，其应承担相应违约责任。现阮芳主张解除该《房产交易合同》，石峰、满懿金服（天津）房地产咨询有限公司同意解除，一审法院予以确认。关于阮芳主张石峰返还单倍定金100000元，石峰答辩中同意退还所收取的定金100000元，对此一审法院予以确认。关于阮芳诉请的给付违约金329000元一节，三方签订的《房产交易合同》第七条第三款约定，“如甲方（石峰）未按约定注销抵押权的……守约方有权以书面通知的方式解除房地产买卖合同关系，并按要求违约方在合同解除后十五日内支付违约金，金额为该房地产成交价的百分之十。”本案中石峰构成违约，应按合同约定向阮芳支付违约金，该合同约定房地产成交价为329万元，阮芳主张石峰给付违约金329000元，未超过约定的房地产成交价的百分之十，不违反相关法律规定，一审法院对此予以认可。关于阮芳主张石峰赔偿房屋差价损失1850000元一节，上述违约金并未弥补阮芳实际损失，现阮芳主张石峰赔偿差价损失，一审法院酌情予以支持。对于数额，三方签订的《房产交易合同》约定的诉争房地产成交价为3290000元，经天津中量房地产土地评估有限公司出具一份房地产纠纷估价报告载明，该房产2017年3月16日价值时点可能实现的市场价值取整为人民币5140000元，平均单价为25842元/建筑平方米。综合考虑阮芳、石峰履行合同情况、阮芳主张解除合同的时间、石峰违约事实及市场价格变动等情况，一审法院酌情支持阮芳966000元[（5140000-3290000）×70%-329000]为宜。关于阮芳诉请的居间服务费32900元一项，阮芳、石峰及满懿金服（天津）房地产咨询有限公司签订的《房产交易合同》中约定，“丙方仍有权按照本合同约定收取居间服务费，如已收取居间服务费的，则丙方有权不予退还，如支付费用为守约方的，该笔费用由违约方直接赔付给守约方。”故石峰作为违约方，应将阮芳已给付的居间服务费赔付阮芳，故对阮芳诉请石峰给付阮芳居间服务费32900元一项，一审法院予以支持。关于阮芳诉请的评估费15350元一项，系因石峰违约给阮芳造成的实际损失，对阮芳的该项诉请，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、阮芳与石峰于2016年6月2日签订的《房产交易合同》依法解除；二、石峰于本判决发生法律效力之日起十日内返还阮芳单倍定金100000元；三、石峰于判决发生法律效力之日起十日内支付阮芳违约金329000元；四、石峰于判决发生法律效力之日起十日内支付阮芳房屋差价损失966000元；五、石峰于判决发生法律效力之日起十日内支付阮芳居间服务费损失32900元；六、石峰于本判决发生法律效力之日起十日内支付阮芳评估费15350元；七、驳回阮芳的其他诉讼请求。案件受理费25458元，保全费5000元，合计30458元，由石峰负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对于涉诉合同的解除及定金返还、赔偿居间服务费、评估费均无异议，本院予以确认。
关于上诉人的违约责任问题，上诉人与被上诉人、原审第三人签订《房产交易合同》后，未按照合同约定履行自己的主要义务，将涉诉房屋转售他人，构成根本违约，应当承担违约责任。被上诉人有权主张合同约定的违约金，该违约金低于造成的损失的，其有权请求予以增加。
上诉人于2017年3月16日，一审庭审中方告知被上诉人房屋已经转售他人，被上诉人基于此确定双方无法继续履行合同，变更诉讼请求，要求上诉人赔偿损失，一审法院以该日作为鉴定损失的时间点并无不当。鉴定报告表明房屋涨幅金额远高于双方约定的违约金，被上诉人有权请求增加赔偿。一审法院综合案情，确认以房屋差价的70%作为被上诉人的实际损失。一审法院支持被上诉人主张的约定违约金及部分房屋差价，两项并未超过其实际损失，本院予以确认。上诉人主张以其将房屋另售他人的获利为赔偿依据，该主张没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，石峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16455元，由上诉人石峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
代理审判员 邵 丹
代理审判员 王 晶
二〇一八年四月三日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……