宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终1766号
上诉人（原审被告）：宁夏通和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人：陈志杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谈帮瑞，宁夏瀛智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周生平，男，1973年9月8日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
被上诉人（原审原告）：王永霞，女，1978年2月10日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：周生平，男，1973年9月8日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区，系王永霞丈夫。
原审第三人：宁夏平罗农村商业银行股份有限公司，住所地宁夏回族自治区平罗县。
法定代表人：宋守安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张婷，宁夏宁正律师事务所律师。
上诉人宁夏通和房地产开发有限公司（以下简称通和公司）因与被上诉人周生平、王永霞及原审第三人宁夏平罗农村商业银行股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2015）兴民初字第2436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
通和公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判上诉人支付房屋装修损失103536.31元并不支付赔偿款；2.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人未隐瞒没有取预售许可证的事实，第三人违法、违约将涉案房屋抵顶给被上诉人，并通过上诉人提供的空白收据收款。一审法院判决上诉人向二被上诉人支付赔偿款148579.6元属于认定事实错误，适用法律错误。2.一审法院判决上诉人向二被上诉人支付房屋装修损失165658.1过高（装修价值的80%），鉴定意见的金额是当年装修时的市场价值，现在已经过去四年，一审未考虑到折旧的问题，上诉人认为应支付装修价值的50%，即103536.31元。
被上诉人周生平、王永霞辩称，上诉人的上诉理由不能成立，请求依法驳回。
原审第三人宁夏平罗农村商业银行股份有限公司述称，请求驳回上诉，维持一审判决。
周生平、王永霞向一审法院起诉请求：1.确认周生平、王永霞与通和公司之间的商品房买卖合同法律关系无效；2.通和公司返还购房款742898元，支付利息损失183497.17元（包括360000元银行贷款自2011年7月28日至2013年7月27日期间的利息损失62157.55元及按中国人民银行同期贷款基准利率计算742898元购房款自2011年7月25日起至2015年4月1日止的利息损失121339.62元），利息损失主张至通和公司实际返还购房款之日止，赔偿房屋装修损失250000元；3.通和公司赔偿原告已付购房款一倍的损失742898元；4.本案诉讼费由通和公司负担。
一审法院认定事实：被告通和公司因欠第三人平罗农商银行（原名为平罗县农村信用合作联社）贷款未清偿，于2010年9月14日与第三人平罗农商银行签订一份《代售商品房协议》，约定：甲方：宁夏通和房地产开发有限公司乙方：平罗县农村信用合作联社经甲乙双方充分协商，依据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规的规定，就乙方代售甲方开发的“金水花苑”商品房事宜，在平等自愿的前提下，达成以下条款，并承诺共同遵守。第一条代售方式本协议约定的代售，是指乙方与甲方签订代售协议，在协议规定的条款范围内代理甲方销售其指定的商品房，并约定将商品房销售款存入乙方指定的存款账户，促成甲方完成商品房交易的行为。第二条代售范围甲方指定乙方代售“金水花苑”项目的100套商品房和100个车位（具体代售商品房总建筑面积、分户面积、房号及分户平面图见本协议附件），该项目位于银川市兴庆区清河北街西侧，规划路南侧，银川市污水处理厂东侧，景墨家园北侧，商品房性质为住宅，商品房预售许可证为——（商品房预售许可证号待甲方取得商品房预售许可证后填写）。第三条代售期限本协议约定的代售期限自取得房屋预售许可证之日起至房屋全部代售完为止。第四条代售价格本协议所约定的代售房屋价格以开盘价为主，代售价格可适当优惠，浮动比例不超过10%。第五条甲方的权力与义务1、甲方应在见到乙方出具的房款缴纳单据时，向商品房受买人出具正式收据或发票，并签订《商品房买卖合同》……；2、甲方须向乙方支付商品房代售手续费，手续费按乙方收缴代售房款的3‰计算；3、甲方不得自行销售乙方代售范围内的房屋。第六条乙方的权力与义务1、乙方负责代售商品房的营销和房款的收缴工作，并对商品房受买人提供住房按揭贷款；2、乙方收缴的代售房款须存入甲方的指定账户（户名：宁夏通和房地产开发有限公司，账号：500006130xxxx，开户行：平罗联社营业部），除用于清偿贷款本息外，售房款不得挪作他用；3、乙方应协助甲方开展商品房促销活动以促成商品房交易。第七条违约责任1、如甲方违反本协议的约定，自行销售房屋或另行委托他人销售房屋的，按销售所得向乙方全额赔付违约金；2、……；3、……。第八条其他事项……。该《代售商品房协议》附件有“金水花苑”五号楼房屋房号明细及“金水花苑”九号楼代售房屋房号明细各一份，其中“金水花苑”五号楼房屋房号明细列表中的代售房屋包括银川市兴庆区金水花苑5-3-302室，房屋面积暂定为142㎡。被告通和公司和第三人平罗农商银行分别在上述两份房屋房号明细“甲方”和“乙方”处盖章。2010年10月14日，宁夏回族自治区平罗县公证处以（2010）平证字第1786号公证书对上述《代售商品房协议》进行了公证。二原告称其于2011年7月份经第三人介绍获悉被告通和公司出售房屋。2011年7月25日、2011年7月28日和2011年11月30日，原告周生平通过其银行账户分别向被告通和公司在第三人平罗农商银行开设的账户（账号：500006130xxxx）转帐360000元、360000元、22898元。其中，2011年7月28日360000元贷款是原告周生平向平罗县农村信用合作联社（即第三人平罗农商银行的前身）申请的消费贷款。2013年7月16日，原告周生平偿还了第三人平罗农商银行上述贷款本金360000元。自2011年7月28日至2013年7月27日期间，原告周生平累计支付第三人平罗农商银行上述贷款利息62157.55元。庭审中，二原告向法庭提交了日期为2011年7月25日、2011年8月1日和2011年11月30日的《收据》各一张，其中2011年7月25日《收据》载明：“今收到周生平交来金水花苑房款人民币（大写）叁拾陆万元整￥360000元收款人宁夏通和房地产开发有限公司交款人周生平”，2011年8月1日《收据》载明：“今收到王永霞（周生平）交来金水花苑房款人民币（大写）叁拾陆万元整￥360000元收款人宁夏通和房地产开发有限公司交款人王永霞”，2011年11月30日《收据》载明：“今收到王永霞（周生平）交来金水花苑房款人民币（大写）贰万贰仟捌佰玖拾捌元整￥22898元收款人宁夏通和房地产开发有限公司交款人周生平”。二原告称涉案房屋购房款622898元、车位款120000元，原告将购房款及车位款一并打入被告通和公司的上述银行账户，但未在黄河农村商业银行进账单（回单）及收据中对此予以注明；2012年6月29日，被告通和公司向原告交付了位于银川市兴庆区金水花苑5-3-302室房屋和车位，二原告对该房进行装修后居住使用至今。被告通和公司称该公司将加盖有公司财务专用章的《收据》及涉案房屋钥匙交付给了第三人平罗农商银行，系第三人平罗农商银行将涉案房屋及该房钥匙交付二原告的。第三人平罗农商银行称买卖房屋及收取购房款均由被告通和公司负责处理，第三人不清楚涉案房屋及该房钥匙是由谁交付二原告的。2012年8月23日，二原告与宁夏通和物业服务有限公司签订一份《金水花苑住宅小区装饰装修管理服务协议》，约定涉案房屋装修工程实施期限自2012年8月23日至2012年11月23日，并就装修其他权利及义务进行了约定。2014年5月19日，原告王永霞与宁夏通和物业服务有限公司签订一份《金水花苑小区停车位管理协议书》，双方就金水花苑小区地下1#车库58#车位权利及义务进行了约定。经宁夏圣方工程造价司法鉴定所评估，位于银川市兴庆区金水花苑5-3-302室房屋2012年装修价值207072.63元。二原告支付鉴定费5000元。本案第二次庭审中，被告通和公司申请宁夏圣方工程造价司法鉴定所鉴定人员出庭接受质询，该司法鉴定所鉴定人员出庭接受质询，称现在国家并无相关房屋装修折旧和磨损的明确规定，涉案房屋装修现值无法鉴定。另查明，被告通和公司至今未取得《代售商品房协议》指定代售的“金水花苑”项目100套商品房的房屋预售许可证。
一审法院认为，结合原告提交的黄河农村商业银行进账单（回单）、收据、金水花苑住宅小区装饰装修管理服务协议、金水花苑停车位管理协议书、被告通和公司与第三人平罗农商银行签订的《代售商品房协议》及第三人平罗农商银行的当庭陈述，可以认定第三人平罗农商银行代理被告通和公司销售位于银川市兴庆区金水花苑5-3-302室房屋及地下1#车库58#车位，被告通和公司和第三人平罗农商银行分别为上述房屋及车位的出卖方和代售方，二原告购买了上述房屋及车位，被告通和公司收取二原告购房款及车位款共计742898元，且该房屋和车位已交付二原告使用，原、被告之间形成事实上的商品房销售合同法律关系。《代售商品房协议》第二条明确载明“……商品房预售许可证号待甲方（即被告通和公司）取得商品房预售许可证后填写”，可见签订该协议时，被告通和公司明知其尚未取得涉案房屋的商品房预售许可证；被告通和公司在明知未取得商品房预售许可证情况下仍将加盖有公司财务专用章的收据提供给第三人平罗农商银行；再结合涉案房屋交付时被告通和公司仍未取得商品房预售许可证的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效……”之规定，原告要求确认原、被告之间的商品房销售合同无效的诉请，该院予以支持。再根据以上司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实…………”之规定，被告通和公司应返还二原告购房款及车位款共计742898元；并应赔偿二原告相应的损失，对于二原告主张的损失，该院支持由被告通和公司赔偿二原告360000元银行贷款利息损失62157.55元，考虑到二原告居住使用涉案房屋已近四年，该房装修存在一定折价和磨损，该院酌情支持被告通和公司赔偿二原告房屋装修损失165658.1元（207072.63元×80%）；对于二原告主张的742898元购房款自2011年7月25日起至实际返还之日止的利息损失，因二原告2012年装修涉案房屋后一直居住使用至今，故该院对此利息不予支持；同时，二原告按照已付购房款一倍的标准要求被告通和公司承担赔偿责任过高，且该院已支持被告通和公司赔偿二原告银行贷款利息损失及房屋装修损失，结合原告的实际损失及被告通和公司过错程度，该院确定被告通和公司按照已付购房款20%的标准赔偿二原告148579.60元（742898元×20%）。被告通和公司退还房款、车位款并赔偿二原告损失后，二原告应将位于银川市兴庆区金水花苑5-3-302室房屋及地下1#车库58#车位返还给被告通和公司。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项之规定，判决如下：一、确认原告周生平、王永霞与被告宁夏通和房地产开发有限公司之间就位于银川市兴庆区金水花苑5-3-302室房屋及地下1#车库58#车位的商品房销售合同无效；二、被告宁夏通和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告周生平、王永霞位于银川市兴庆区金水花苑5-3-302室购房款及地下1#车库58#车位款共计742898元，并支付原告周生平、王永霞360000元银行贷款的利息损失62157.55元及上述房屋装修损失207072.63元；三、被告宁夏通和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周生平、王永霞赔偿款148579.60元；四、驳回原告周生平、王永霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22174元，由被告宁夏通和房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2012年6月29日，周生平、王永霞接收了位于银川市兴庆区金水花苑5-3-302室房屋和涉案车位，二人对该房进行装修后居住使用至今。本院认定的其他事实与一审一致，对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，上诉人称一审法院判令其支付赔偿款148579.6元不当，经查，一审法院结合实际损失及当事人的过错程度，确定上诉人按照已付购房款20%的标准赔偿148579.60元（742898元×20%），该认定并不违反法律规定。上诉人还认为一审法院判决其支付房屋装修损失165658.1元过高，因涉案房屋装修存在一定折价和磨损，一审法院酌情判令通和公司赔偿房屋装修损失165658.1元亦不违反法律规定。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4461元，由上诉人宁夏通和房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭 鹏
审判员 张 婧
审判员 李山山
二〇一六年十一月二十五日
书记员 马纵宇
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
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