浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终5169号
上诉人（原审被告）：浙江省广业钢铁实业有限公司，住所地杭州市新塘路33号。统一社会信用代码：91330000751949852M。
法定代表人：董妙军，董事长。
委托代理人：张琦、应宏伟，浙江扬理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广发银行股份有限公司杭州分行，住所地杭州市延安路516号。统一社会信用代码：913300008429228962。
负责人：韩立光，行长。
委托代理人：贝赛、刘佳伟，浙江浙杭律师事务所律师。
上诉人浙江省广业钢铁实业有限公司（以下简称广业钢铁公司）因与被上诉人广发银行股份有限公司杭州分行（以下简称广发银行杭州分行）合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院(2016)浙0103民初2258号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年7月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2012年8月14日，出租人（甲方）广业钢铁公司与承租人（乙方）杭州基督教会崇一堂（以下简称崇一堂）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋为杭州市江干区新塘路58号新传媒产业大厦写字楼26层1374.81平方米，属非居住用房；租期为三年，自2012年8月16日起至2015年10月15日止，其中前贰个月为乙方装修期，不计租金；实行先付租金后使用原则，租金实行年度递增计付制，其中前二年不变，按每天每平米2.5元计算，年租金为1254500元，第三年租金为1329700元；上述租金均不含税；乙方于本合同生效当日付清第一年租金，后二年租金在第一年租赁期限届满前一个月内一次性付清，在此前提下甲方同意一次性减免乙方租金80000元；乙方支付租金后，甲方提供正式收款收据或发票；甲方有偿提供乙方股东车位10个，乙方按每月每个车位300元标准一次性支付，三年车位使用费108000元，在支付租金时一并支付；等等。
2013年10月11日，收款单位广业钢铁公司开具收款收据一份，载明：缴款单位为崇一堂，款项内容为场租、房租，金额为1254500元，备注2013年10月16日至2014年10月15日。
2013年10月28日，广业钢铁公司向杭州市基督教协会开具发票一张，载明：付款项目为崇一堂场地费、房租费、车位费（2013年10月16日至2015年10月15日），金额2663400元。
2014年12月29日，甲方广发银行杭州分行与乙方广业钢铁公司、杭州市重特钢铁材料有限公司（以下简称重特钢铁公司）签订《以资抵债协议书》一份，约定：一、甲乙双方一致确认，乙方尚欠甲方借款本金89538374.39元（计算至2014年12月26日），利息（含罚息）及律师费、诉讼费等其他费用计13529361.19元（计算至2013年7月2日）；二、甲乙双方一致同意乙方以坐落于杭州市杭州广新商务大厦（杭州新传媒产业大厦）第二十五、二十六层，计建筑面积2749.62平方米房屋折价抵偿乙方所欠甲方债务；抵债房屋过户采用以乙方所投资的杭州广新商务大厦有限公司转让上述房屋给甲方或甲方指定的第三人形式进行，由此产生的税费依据法律规定由各方自行承担；乙方保证本协议所涉抵债房屋不存在任何权利瑕疵，否则由乙方承担相应赔偿责任；如抵债房屋现由第三方承租使用的，抵债房屋变更登记至甲方或甲方指定的第三方名下之日起，房屋出租方所享有的权利和承担义务全部由甲方承担和享有；抵债房屋变更登记至甲方或甲方指定的第三方名下之日前房屋租金归乙方所有，此日后的房屋租金归甲方所有，已由乙方收取的应归甲方所有的租金，由乙方在抵债房屋过户至甲方或甲方指定的第三人名下之日起一个月内支付给甲方；等等。
2014年12月29日，卖方杭州广新商务大厦有限公司与买方广发银行杭州分行就案涉房屋签订《杭州市房屋转让合同》。并于同日在杭州市住房保障和房产管理局办理房屋权属变更登记，将案涉房屋的所有权人变更为广发银行杭州分行。
另查明，杭州市江干区人民法院于2016年11月1日对广业钢铁公司、重特钢铁公司诉广发银行杭州分行合同纠纷一案作出（2016）浙0104民初6684号《民事判决书》，认为案涉《以资抵债协议书》（即本案案涉《以资抵债协议书》，下同）主体适格、意思表示真实、不违反法律强制性规范，应属有效，广业钢铁公司、重特钢铁公司主张案涉《以资抵债协议书》失效缺乏依据，判决驳回其诉讼请求。该案经杭州市中级人民法院二审，于2017年2月20日作出（2016）浙01民终8074号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。
广发银行杭州分行于2015年11月26日向杭州市江干区人民法院起诉，请求判令广业钢铁公司立即向广发银行杭州分行支付租金1056473.97元，并支付利息损失41981.09元（从2015年1月29日起按照人民银行同期贷款年利率5.6%计算至2015年10月15日）并由广业钢铁公司承担本案诉讼费用。后经裁定移送至原审法院。庭审中，广发银行杭州分行变更诉讼请求为：广业钢铁公司立即向广发银行杭州分行支付租金1056473.97元，并支付利息损失42143.18元（从2015年1月29日起按照人民银行同期贷款利率5.6%暂计算至2015年10月15日，此后另计）并由广业钢铁公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，案涉《以资抵债协议书》的主体适格、意思表示真实、不违反法律强制性规范，合法有效。广发银行杭州分行已于2014年12月29日取得案涉房屋的所有权，故自2014年12月30日起案涉房屋的租金应归广发银行杭州分行所有。关于租金的收取情况，广发银行杭州分行已提供杭州市基督教协会出具的租金发票予以佐证，广业钢铁公司未能提供相反证据，故应当认定广业钢铁公司已收取崇一堂的第三年（即2014年10月15日至2015年10月15日，下同）租金。至于第三年租金金额，杭州市基督教协会实际支付情况为2013年10月16日至2015年10月15日期间的场地费、房租费、车位费共计2663400元，其中包含2013年10月16日至2014年10月15日期间的租金1254500元。广业钢铁公司辩称合同约定对租金有减免情形，但未能提交证据予以说明实际减免情况，且杭州市基督教协会的租金支付时间亦不符合案涉《房屋租赁合同》中约定的租金减免情形。故广发银行杭州分行按《房屋租赁合同》约定的第三年租金1329700元折算2014年12月30日至2015年10月15日期间的租金为1056473.97元，并无不当，予以支持。广发银行杭州分行还主张对上述租金自2015年1月29日起按年利率5.6%计算利息损失，暂计至2015年10月15日为42143.18元（此后另计），该部分主张不悖法律规定，亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、浙江省广业钢铁实业有限公司在判决生效后十日内支付广发银行股份有限公司杭州分行租金1056473.97元；二、浙江省广业钢铁实业有限公司在判决生效后十日内支付广发银行股份有限公司杭州分行上述租金的利息损失42143.18元（暂计至2015年10月15日，此后按年利率5.6%的标准计算至实际履行之日止）。如果浙江省广业钢铁实业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14686元，减半收取7343元，由浙江省广业钢铁实业有限公司负担。
宣判后，广业钢铁公司不服，向本院提出上诉称：一、一审法院在案涉房产产权尚存争议的情况下，直接恢复本案审理，系程序错误，应予以撤销，发回重审。从一审判决理由看，一审以广发银行杭州分行已取得案涉房屋所有权来认定租金归属条件成就。因此，如果案涉房屋产权存在争议，依法应中止审理。而本案中，广发银行杭州分行对案涉房屋权属于2015年11月26日向杭州市江干法院提起确权诉讼（（2015）杭江民初字第2381号），说明案涉房屋权属存在争议，杭州市江干法院直至2017年6月16日才送达一审判决书，该案判决至今也未发生法律效力。在此情况下，一审法院不顾广业钢铁公司恢复审理异议，径直恢复审理并作出判决，显然程序错误，应予以撤销。二、一审法院以“广发银行杭州分行已于2014年12月29日取得案涉房屋的所有权”为由，认定“自2014年12月30日起案涉房屋的租金应归广发银行杭州分行所有”，这是对事实认定和法律适用错误。1、本案中，广发银行主张租金的依据是《以资抵债协议书》第八条约定，即“抵债房屋变更登记至甲方或甲方指定第三方名下之日前房屋租金归乙方所有，此日后的房屋租金归甲方所有，已由乙方收取的应归甲方所有的租金，由乙方在抵债房屋过户至甲方或甲方指定的第三人名下之日起一个月内支付给甲方。”因此，抵债房屋是否已经完成变更登记，是确定房屋租金归属的唯一判断依据。2、案涉房屋在2014年12月29日实施产权变更登记时，国家对房屋产权登记实行的“三证”登记，即房屋所有权证、国有土地使用权证和契证登记分别由住建局、国土资源局和农税部门实施，只有“三证”完成变更登记，才能完成房屋产权的转移。众所周知的是，国家不动产权登记制度改革，虽然源于《物权法》，但真正实施统一不动产权登记制度是在2016年6月1日，只有在该制度实施后才实现房屋所有权证和国有土地使用权证“二证”合一，才能以统一的不动产权登记部门的产权登记记载确定房屋产权关系。一审法院不顾国有土地使用权证和契证至今尚未办理变更手续，房屋所有权证也未领取的情况下，仅以当时住建局对房屋所有权证的内部变更记载，直接认定广发银行杭州分行已取得案涉房屋所有权，显然是对事实认定和法律适用错误。三、即便租金应归广发银行杭州分行所有，仅凭标注“场地费、房租费、车位费”的发票认定实际支付租金及金额，无事实与法律依据。且因广业钢铁公司向承租人开具了正式发票，其中所涉税金也应由广发银行杭州分行承担。一审法院对应给付租金中所涉税金不予以扣除，显然也是错误的。四、即便租金应归广发银行杭州分行所有，一审法院判决广业钢铁公司按银行固定利率5.6%支付利息，无事实与法律依据。一审中，广发银行杭州分行对利息的诉讼请求是按人民银行同期贷款利率计算，说明其对利息计算的利率是不固定的，而是随人民银行对同期利率的调整而调整。确实，广发银行杭州分行在起诉时同期人民银行贷款利率为5.6%，但此后至2015年6月30日，人民银行同期贷款利率发生三次调整，再此后至今，利率又发生一次调整。因此，广发银行杭州分行按5.6%固定利率计算逾期利息，与其诉讼请求不一致，也无事实与法律依据，一审超出广发银行杭州分行一审诉请按固定利率作出判决是错误的，也应予以改判。综上，一审法院审理程序严重违法，事实认定错误，法律适用错误，请求撤销原判，依法改判驳回广发银行杭州分行一审诉讼请求并由广发银行杭州分行承担一、二审诉讼费用。
被上诉人广发银行杭州分行辩称：一、《以资抵债协议书》第八条明确约定涉案房屋完成变更登记后的租金归广发银行杭州分行所有，而涉案房屋已于2014年12月29日变更登记至广发银行杭州分行名下。一审法院以此为由认定涉案房屋自2014年12月30日起的租金归广发银行杭州分行所有，认定事实清楚，适用法律正确。二、涉案《房屋租赁合同》第二条明确约定发票是在杭州基督教会崇一堂支付全部租金才予以开具的，本案中广业钢铁公司已在2013年10月28日开具了租金发票，一审法院以此为由认定租金已经支付并无不当。至于发票所涉及的税金，并无任何约定需要由广发银行杭州分行承担，而且广业钢铁公司也未在一审中主张。三、本案中是广业钢铁公司逾期支付租金导致了广发银行杭州分行的损失，广发银行杭州分行当有权要求赔偿，一审判决广业钢铁公司支付广发银行杭州分行利息损失并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人广业钢铁公司和被上诉人广发银行杭州分行在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本院于2017年2月20日作出的（2016）浙01民终8074号民事判决书确认：当事人于2014年12月29日签订《以资抵债协议书》的当日，杭州广新商务大厦有限公司、广业钢铁公司、重特钢铁公司已实际将广新大厦25、26层房屋移交给广发银行杭州分行占有并将前述房屋变更登记至广发银行杭州分行名下，故《以资抵债协议书》已实际履行，抵债房屋不但已实际交付还进行了物权变更登记。至于抵债房屋未办理三证的问题，属于后续履行事宜，不影响《以资抵债协议书》的效力。原审法院依据生效判决确定自2014年12月30日起案涉房屋的租金应归广发银行杭州分行所有并无不当。故原审法院依据广发银行杭州分行的请求，判决广业钢铁公司支付广发银行杭州分行2014年12月30日至2015年10月15日期间的租金为1056473.97元和利息损失并无不当。广业钢铁公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14686元，由浙江省广业钢铁实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵为民
审判员 陈 艳
审判员 金瑞芳
二〇一八年一月十一日
书记员 项 琳