陕西省咸阳市杨陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民初字第00581号
原告陕西某某置业有限公司。
住所地：杨陵区某某路。
法定代表人史某某，该公司执行董事。
委托代理人上某某，陕西凌达律师事务所律师。
委托代理人张某某，女，汉族，住杨陵区某某小区。
被告符某某，男，汉族，住杨陵区某某小区。
委托代理人海某某，女，汉族，住杨陵区某某小区，系被告之妻。
原告陕西某某置业有限公司（以下简称某某置业公司）与被告符某某商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某某置业公司的委托代理人上某某、张某某，被告符某某的代理人海某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某某置业公司诉称，2011年2月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的某某小区17号楼1单元D1层10号地下室一套。合同约定的建筑面积为16.0平方米，单价2210元／平方米，房屋总价款为35360元。双方在合同第五条同时约定，最终房屋面积以实际交付面积为准，每平方米价格保持不变，房屋总价款按实际交付面积计算，多退少补。2012年2月，原告按照合同约定将房屋交付被告，被告验收后占有、使用。除互补差价外，至此合同已履行完毕。2012年9月3日，杨凌房管所指定的杨陵博远房产测绘队最终测定该房屋实际面积为23.72平方米，较合同约定面积增加7.72平方米，被告依合同应补房屋差价17061元。经原告多次催告，被告却拒不支付房屋差价。为维护自己合法权益不受侵犯，原告提起诉讼，要求被告向原告支付房屋差价17061元，违约金1535.49元，共计18596.49元，被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，1、原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》，系住建部与工商管理总局监制的，属于格式合同或格式条款。该《商品房买卖合同》中的合同双方的权利义务关系由原告预先拟定好，排除了双方意思自治，且该合同中关于面积误差中双方的处理方式、方法这一条款属于格式条款。《合同法》、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关法对此作出规定，本案中交付地下室的面积误差比为61%，远远超过了3%，法律赋予买受人解除合同的救济权利，原告通过格式条款，来排除买受人的法定合同解除权，该格式条款无效。2、根据关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）相关规定，提供格式条款的一方当事人违反《合同法》第三十九条关于提示和说明义务的导致对方注意免除和限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该条款的，人民法院应当支持。本案关于处理地下室面积误差的格式条款，原告没有按照法律规定进行合理说明，原告也没有证据证明尽了合理提示及说明的义务。故该条款无效。3、依据《消费者权益保护法》第二十四条规定经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定或者减轻其损害消费者合法权益的应当承担民事责任。4、开发商在出卖地下室时，对地下室室内通过各类管道的情况没有进行充分说明，以哄骗的方式对买受人进行出售，当买受人得知后提出退房和合理赔偿时，开发商没有进行合理解释和赔偿，属于欺诈行为。5、当事人对地下室和买受人签订《商品房买卖合同》，属违法行为。根据《商品房销售管理办法》第四十二条规定不能拆零销售商品房住宅，同时当事人在签订合同时未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》等相关资料，属违法行为，根据《合同法》第五十二条第三款、第五款规定，当事人以合法形式掩盖非法目的和违反法律、行政法规的强制性规定，订立合同，属于无效合同。6、《商品房销售管理办法》第二十四条规定开发商在变更房屋结构形式、布局、户型、空间尺寸、朝向时，买受人应在有关部门批准之日起10日内，按照买受人预留的联系地址书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权选择退房，本案中开发商在变更房屋空间尺寸时，并没有按相关规定期限通知买受人，属于私自变更设计方案，属欺诈行为。
根据原告陈述、被告答辩，归纳本案争议焦点：双方签订的合同中关于面积差异方式处理的约定有无效力。
庭审中，原告提供如下证据：1、商品房（地下室）建筑图纸，证明当时签订合同的面积是房子的面积，不含公摊面积。2、买卖合同、杨陵区分户面积成果表、17号楼地下室交房清单及特快专递各一份，证明合同签订的面积是16m2，若面积与实测有误时，以实测面积为准，现实测面积为23.72m2，被告应补交差价17061元，该地下室已交付被告，被告已接收使用，原告于2012年8月30日通过EMS邮寄方式告知被告面积增加，要求被告补交余款，被告补交余款的最后期限应为2012年10月4日，现已逾期323天。
被告质证认为，对证据1真实性无异议，不认可证明目的。对证据2中的买卖合同、17号房屋的交付时间表及特快专递真实性无异议，对证明目的有异议。
被告未向法庭提供证据。
本院认为，原告提供的证据1、2，被告对真实性均无异议，本院对该二组证据的真实性予以认定。
根据原、被告举证，质证及本院认证情况，结合庭审笔录、谈话笔录，本院确认如下案件事实：
2011年2月19日，原告陕西某某置业有限公司（出卖人）与被告符某某（买受人）签订了商品房买卖合同，买受人购买出卖人开发的某某小区17幢1单元Ｄ1层10号地下室一套。该合同第三条约定“该商品房合同约定建筑面积共16平方米，其中，套内建筑面积及公共部位与公用房屋分摊建筑面积均为空白。”第四条约定“按建筑面积计算，该商品房单价为2210元／平方米，总金额35360元。第五条约定“面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与有资质的测量单位测定的实际交付面积有差异的，以实际交付面积为准。商品房交付，有资质的测量单位测定的实际交付面积与合同约定面积发生差异的，双方同意按第1种方式进行处理：双方自行约定以实际交付面积为准，每平方米价格保持不变，房屋总价款按实际交付面积计算，多退少补。”第六条约定：买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款，买受人于2010年11月5日前支付总房款，计人民币35360元，一次性以现金或银行转帐方式付清。合同签订后，被告符某某支付了房款35360元。2012年4月原告将该地下室房屋交付被告符某某。2012年9月3日，杨陵博远房产测绘队出具房屋分户面积成果表，测量被告符某某购买的该地下室房屋私有面积为17.54平方米、共有面积为6.18平方米，产权面积为23.72平方米。2012年8月30日原告向被告符某某以邮寄的方式告知了该房屋实际面积增加。因被告拒绝补交增加面积的房款，原、被告发生争议，原告起诉至法院。本案在审理过程中，经本院向杨陵博远房产测绘队了解，该案合同约定的建筑面积实际为套内净面积，且在买卖商品房时根据图纸可以预测出公摊面积。
本院认为，本案原告某某置业公司与被告符某某所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，为有效合同。对于房款的结算合同约定发生面积误差时按实际交付面积结算，但该约定违反了建设部《商品房销售管理办法》第二十一条的规定：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。本案商品房买卖合同中虽约定所涉商品房按建筑面积计价，但合同中并未约定套内建筑面积与分摊的共有建筑面积的具体数额，且合同中约定的面积虽注明是建筑面积，但实际为套内建筑面积，对公摊面积的数额合同中并未约定，导致测绘部门测绘结果中增加的主要面积为公摊面积。因该商品房买卖合同系原告某某置业公司印制的格式条款，原告公司作为有资质的商品房出卖人，熟知所卖商品房的套内建筑面积与公摊面积的具体数额，却未在合同中明确注明，故应作出不利于其的解释，视为合同约定不明，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，对合同约定不明的，应按面积误差比绝对值是否超出3％进行结算。本案所涉地下室面积误差比远远超出3％，该买受人未表示要解除合同，故可认为买受人同意继续履行合同。故对于面积误差比3％的部分由买受人即被告按照约定价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人即原告承担。故由被告承担房屋增加面积的房款为16平方米×3％×2210元／平方米，即1060.8元。对于原告超出部分的请求，不符合法律规定，本院不予支持。对于原告某某置业公司要求被告支付违约金，因合同中并未约定增加面积的房款具体交付时间，双方也未达成补充协议，故对原告此请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告符某某于本判决生效后五日内支付原告陕西某某置业有限公司房款1060.8元。
二、驳回原告陕西某某置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费265元（原告已交纳），由被告符某某承担20元，原告自行承担245元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 孙国萍
代理审判员 段蔚娟
人民陪审员 赵芳玲
二〇一五年四月十七日
书 记 员 王丹萍
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。