湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第03735号
原告邓来珍。
委托代理人李萍，湖南环海律师事务所律师。
被告姚自美。
原告邓来珍（以下简称原告）诉被告姚自美（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐琳独任审判，于2015年8月20日第一次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李萍，被告到庭参加了诉讼。后本案因案情复杂转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年12月24日第二次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李萍到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年12月20日签订《租房协议》，约定：原告将长沙市雨花区梓园路225号门面出租给被告经营茶叶，租期从2013年12月20日起至2014年12月30日止；租金5400元／季度，提前半月支付，押金1800元整，租金不可逾期支付，否则视为违约，押金不得退回，由此引起纠纷，后果归被告承担。协议期满后，双方未续签协议，但口头协商将租金调整为6000元／季度，提前半月支付，被告已按约支付了原告2015年1月1日至3月31日止的租金6000元。2015年4月1日，由于同地段同门面市场行情上涨，门面租金调整为9000元／季度，原告多次找被告协商续签事宜，但被告均置之不理。自2015年4月1日至今被告一直拒付租金且拒绝腾退门面。诉讼请求：1、判令被告立即腾退长沙市雨花区梓园路225号门面；2、判令被告支付原告2015年4月1日至2015年7月14日的房屋使用费10500元，以后的房屋使用费按市场价3000元／月计算至被告实际腾退之日止；3、判令被告赔偿原告损失8000元（暂计算至2015年7月14日，以后按市场价3000元／月计算至被告实际腾退之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、被告支付租金至2015年3月31日，履行了双方租赁协议约定，但原告未尽妥善管理义务，导致被告承租涉案门面期间因屋顶漏水给被告造成16万余元的茶叶损失。2、双方租赁合同已经到期，且双方未续签合同，原告并非涉案门面的所有人，被告没有义务向原告交纳租金。3、被告希望原告协助处理被告茶叶损失赔偿事宜，在事情未妥善解决前，被告拒绝腾退涉案门面及交纳租金等相关费用。
经审理查明，位于长沙市雨花区梓园路225号门面的所有人系湖南省机械研究所。湖南省机械研究所自2005年左右起将该门面出租给原告。最近一次租赁期限从2015年4月1日起至2016年3月31日止，租金及其他费用共计1650元／月（租金1500元／月，其他费用150元／月）。原告向湖南省机械研究所交纳租金及其他费用至2015年12月31日。
2013年12月20日，原告与被告签订《租房协议》，约定：原告将长沙市梓园路225号门面租与被告经营茶叶，租期为1年，2013年12月20日起至2014年12月30日止，租金为5400元／季度，提前半月支付，押金1800元整。租期内被告若需变更或增加经营项目，需与原告协商方可，门面不得转租或者转让，否则门面无条件归原告收回。租金不可逾期支付，反之，视同违约，押金不得退还，由此引起纠纷，后果归被告负责承担。租期内被告若提前退租，请提前一个月告知原告。遇不可抗力之事，原告要提前终止协议也需提前一个月告与被告，租期期满，也请双方提前一个月商议下个租期是否续签租房协议。否则由违约方赔偿一切损失。被告不得对房屋进行拆改，装修原则来修去丢。房屋内物品归被告使用，物品损坏遗失，被告需赔偿，维修被告自行负责，物品含新科挂机空调一台。合同对其他事项还进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了押金1800元及相应租金。合同到期后双方未续签合同，但原、被告口头协议约定租金为2000元／月。被告向原告支付了2015年1月1日至2015年3月31日的租金6000元。之后，被告未向原告支付租金。
2015年7月9日，原告通过湖南环海律师事务所李萍律师向被告邮寄一份《关于解除租赁腾退门面的通知书》和《关于解除租赁腾退门面的律师函》，载明：被告与原告于2013年12月20日签订《租房协议》，由原告将长沙市雨花区梓园路225号门面出租给被告经营茶叶，租期为2013年12月20至2014年12月30日止，租金5400元／季度，提前半月支付，押金1800元整，租金不可逾期支付，否则视同违约，押金不得退回，由此引起纠纷，后果归被告承担。协议期满后，被告与原告未续签协议，但口头协商将租金调整为6000元／季度，提前半月支付，且被告已按约支付了原告2015年1月1日至3月31日的租金6000元。2015年4月1日，由于同地段同门面市场行情上涨，门面租金调整为9000元／季度，原告多次找被告协商续签协议事宜，但被告却置之不理，自2015年4月1日至今被告一直拒付租金，且拒绝腾退门面。故原告特向被告书面通知解除其与原告的租赁合同关系，同时通知被告在收到函件之日起2日内将门面退还原告并按照9000元／季度的标准支付所欠原告的租金。2015年7月10日，被告签收了上述邮件。之后，被告仍未向原告腾退门面及支付相应租金。原告遂于2015年7月15日起诉至本院，请求依法裁决。
另查明，1、湖南省机械研究所同意原告将涉案门面转租给被告。2、被告以涉案门面屋顶漏水给被告造成茶叶损失为由向本院提起诉讼，法院生效判决确认赵伟志、夏万各赔偿被告茶叶损失2000元。
以上事实，有《租房协议》、《房屋租赁协议》、《关于解除租赁腾退门面的通知书》、《关于解除租赁腾退门面的律师函》、邮件送达回执、情况说明、（2015）长中民一终字第05190号民事判决书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告在征得出租人同意下将涉案门面转租给被告，该转租行为合法有效。原、被告在租赁合同到期后虽未续签合同，但被告仍在使用原告转租的涉案门面，原、被告之间存在真实有效的租赁合同关系。被告应依约向原告支付相应租金。被告在支付部分租金后未再支付租金，被告的行为已构成违约，应向原告承担支付租金等相应的民事责任。
关于是否腾退涉案门面。被告在支付2015年1月1日至2015年3月31日的租金6000元后未再向原告支付租金。被告的行为已构成根本违约。原告于2015年7月9日向被告发函要求解除双方租赁关系，该函件于2015年7月10日由被告签收，根据法律规定，双方的租赁关系已于2015年7月10日解除。因此，原告要求被告腾退长沙市雨花区梓园路225号门面，本院予以支持。
关于租金及房屋占用费。原、被告的租赁关系于2015年7月10日解除。被告在2015年7月10日以前向原告支付相应租金，在2015年7月10日以后参照租金的标准向原告支付房屋占用费。被告按照2000元／月的标准向原告支付了2015年1月1日至2015年3月31日的租金。因此，被告应向原告支付租金6667元（2000元／月×3月＋2000元／月÷30天×10天），被告应参照2000元／月的租金标准向原告支付从2015年7月11日起至被告实际腾退涉案门面之日止的房屋占用费。对原告主张的租金及房屋占用费超过部分，本院不予支持。
关于赔偿损失。原告要求被告按照3000元／月的标准赔偿损失，因原告未提交相应证据证明其因本次租赁造成了其他相关损失，故对原告的该项诉求，本院不予支持。
被告辩称涉案门面屋顶漏水给被告造成茶叶损失，在事情未妥善解决前，被告拒绝腾退涉案门面及交纳租金等相关费用，因法院生效判决明确了各自责任归属，被告的辩解意见，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告姚自美应于本判决生效之日起15日内腾空长沙市雨花区梓园路225号门面并交付给原告邓来珍；
二、被告姚自美应于本判决生效之日起10日内支付原告邓来珍租金6667元及房屋占用费（参照2000元／月的租金标准从2015年7月11日起计算至被告姚自美腾空并交付涉案门面之日止）；
三、驳回原告邓来珍的其他诉讼请求。
本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费262元，由被告姚自美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 唐 琳
人民陪审员 毛宗复
人民陪审员 康代祈
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 刘亚玲
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。