杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余民初字第2884号
原告：徐锐。
委托代理人：李庆峰，浙江浙杭律师事务所律师。
委托代理人：刘大金，浙江浙杭律师事务所律师。
被告：杭州余杭金腾房地产开发有限公司，住所地：杭州市余杭区临平街道星河路200-1号。
法定代表人：许峰，董事长。
委托代理人：王嘉树，公司员工。
第三人：杭州住房公积金管理中心余杭分中心，住所地：杭州市余杭区临平南大街。
代表人：张红雨，主任。
委托代理人：施慧萍，公司员工。
委托代理人：马洁，浙江振业律师事务所律师。
原告徐锐诉被告杭州余杭金腾房地产开发有限公司（以下简称金腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理，依法由审判员冯妍独任审判，于2014年10月28日公开开庭进行了审理。在审理过程中，因杭州住房公积金管理中心余杭分中心（以下称公积金中心余杭分中心）与本案有利害关系，本院依职权追加公积金中心余杭分中心为本案第三人。后因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，组成合议庭于2015年3月30日公开开庭审理了本案。原告徐锐的委托代理人刘大金，被告金腾公司的委托代理人王嘉树，第三人公积金中心余杭分中心的委托代理人马洁、施慧萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐锐起诉称：2010年12月4日，原、被告签署编号为2010预960673的《浙江省商品房买卖合同》一份，合同第十六条规定：金腾公司（出卖人）承诺于2013年4月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给徐锐（买受人）。如约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人有权退房。但至今金腾公司仍未向徐锐交付土地、房屋权属证书。为此，徐锐于2014年7月向金腾公司发出了解除合同通知函，金腾公司没有回应。现起诉，请求判令：1、解除原、被告签订的编号为2010预960673的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议。2、金腾公司返还徐锐购房款1474662元，专项维修基金3399.3元；并赔偿徐锐利息损失293905.67元（暂计至2014年7月20日，之后按徐锐实际支出的公积金利息损失、一次性付款233645.37元按银行同期贷款利率计算、首付款600669元的利息按同期贷款利率计算至判决生效之日）；3、金腾公司承担本案的保全费5000元。
原告徐锐为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：
1．浙江省商品房买卖合同及补充协议（合同编号：2010预960673）一份，用以证明2010年12月4日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定徐锐应向金腾公司支付首付款600669元，以及徐锐符合解除合同的条件的事实。
2．销售不动产统一发票一份，用以证明徐锐支付金腾公司1474662元购房款的事实。
3．发票（号码：00046284）及收据一份，用以证明徐锐缴纳物业服务费、车位物业服务费共计3591.40元，交付专项维修基金3399.3元的事实。
4．中国建设银行个人贷款对账单一份，用以证明2011年4月2日，中国建设银行余杭支行向徐锐发放商业贷款89万。徐锐向中国建设银行余杭支行支付2011年4月2日至2012年4月1日的利息50335.79元的事实。
5．中国建设银行个人还款凭证三份、中国建设银行个人贷款结清证明一份，用以证明徐锐于2012年4月1日分两笔一笔65万元，一笔233645.37元还清中国建设银行余杭支行商业贷款的事实。
6、住房公积金个人贷款担保借款合同（编号：120120360123）、特种转账贷款方凭证各一份，用以证明徐锐于2012年3月16日向公积金中心余杭分中心进行公积金贷款65万元的事实。
7．住房公积金还款信息表一份，用以证明截止2014年7月20日，徐锐偿还住房公积金贷款利息67626.42元的事实。
8．公证书一份，用以证明徐锐已通知金腾公司解除合同的事实。
9．关于地下车位的商品房买卖合同补充协议一份，用以证明徐锐向金腾公司购买涉案房屋时车位是赠送的事实。
10．账户交易明细一组，用以证明徐锐已于签订合同当日向金腾公司付清全部涉案房屋的首付款600669元的事实。
被告金腾公司答辩称：涉案房屋的土地使用权证确实存在逾期办理的情况，但双方合同约定第十六条第2款已约定了相应违约条款。双方既然已经约定了违约金计算方法应依据该合同约定。现徐锐要求金腾公司支付已付房款的银行利息违反合同规定，也于法无据。因蓝庭项目当初为毛地出让，且出让时间较早，导致项目开发过程中因政策及政府规划变更导致存在一些历史遗留问题，紫萝院所载项目西区块原规划中有一条市政道路贯穿项目（占地约13亩），后因政府规划调整取消该规划道路建设，而在项目西区块四至的规划道路（星河路、月荷路、振兴路、北沙西路）建设中政府占用了项目部分红线内土地，双方补签土地置换协议。因此对紫萝院土地使用权证办理期限造成一定影响，但是本项目房屋所有权证已按期办理，但徐锐亦未前来办理房屋所有权证。根据商品房买卖合同附件八第十条第3款明确约定：“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十六条约定的期限前，取得该土地、房屋权属证书交付给买受人，出卖人不承担违约责任。”现金腾公司已于2014年4月29日办理出土地使用权证，具备办理房屋三证的条件，所以金腾公司希望双方能继续履行商品房买卖合同。
被告金腾公司向本院提交如下证据：
1．房屋产权证书（余房权证临字第××号）一份，用以证明金腾公司已于2013年6月5日办理好房屋产权登记证书的事实。
2．土地分割登记许可证（编号201414490）一份，用以证明金腾公司已于2014年4月29日办理好土地分割登记许可证的事实。
第三人公积金中心在庭审中陈述：公积金中心余杭分中心系公积金管理机构，对原、被告之间的纠纷并不清楚，且公积金中心余杭分中心已经依约履行发放公积金贷款的义务，无论原、被告之间是否解除相关合同，相关人员都应当向公积金中心余杭分中心履行偿还公积金贷款本息的义务。
第三人未向本院提交证据。
上述证据材料，经庭审质证，本院认证如下：
原告徐锐提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10，经被告金腾公司、第三人公积金中心余杭分中心当庭质证，金腾公司对徐锐提交的上述证据无异议。公积金中心对证据1、2、3、4、5、8、9真实性没有异议，但是认为与公积金中心余杭分中心无关；对证据6、7无异议；对证据10，不清楚。本院对徐锐提交的证据的真实性予以认定，并据证据内容作为认定本案相关事实的依据。
被告金腾公司提交的证据1、2，经原告徐锐、第三人公积金中心余杭分中心质证，对金腾公司提交的上述证据真实性均无异议。本院对金腾公司提交的证据的真实性予以认定，并据证据内容作为认定本案相关事实的依据。
根据当事人的陈述及上述有效证据，本院认定本案的事实如下：
2010年12月4日，徐锐（买受人）与金腾公司（出卖人）签订编号为2010预960673号的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定金腾公司向徐锐出售位于杭州市余杭区临平街道蓝庭花园紫萝院2幢2单元301室的房屋，约定房屋的价款为1474662元，并约定徐锐应于合同签署的同时支付首付款600669元，剩余购房款890000元通过商业银行贷款或公积金贷款的方式予以支付，并应在合同签署之日向出卖人指定的银行或公积金中心指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。合同第九条对交付期限的约定为，出卖人应当在2012年12月31日前交房。第十条约定，逾期交房超过120天的，买受人有权解除合同。合同第十六条关于产权的登记约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年4月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理商品房转移登记。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属登记证书或登记证明的，双方同意按下列（1）或（2）处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案手续及预告登记手续）15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。附件八，补充协议第十条第2款约定，合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期。出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续。第7款规定，出卖人在提供办理权属登记的相关资料后，如因买受人本人的原因导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任及其他法律责任，一切后果由买受人承担。该商品房交付后需缴纳的相关税费由买受人自行承担，如遇政府部门相关政策调整的，则按新政策缴纳相关的税费。合同还就其他事项进行了约定。
合同签订当日，徐锐向金腾公司付清首付款600669元（首付款系徐锐通过自己的银行卡向金腾公司转账汇款）。2011年4月2日，徐锐向中国建设银行余杭支行（以下称建设银行余杭支行）贷款890000元。自2011年4月2日起至2012年4月1日止徐锐共归还建设银行余杭支行利息50335.79元。
2012年3月16日，徐锐与公积金中心余杭分中心签订《杭州市余杭区住房公积金个人贷款担保借款合同》一份，约定徐锐向公积金余杭分中心贷款650000元，后公积金中心余杭分中心向徐锐发放贷款650000元。截止2014年7月20日，徐锐共计偿还公积金中心余杭分中心公积金贷款利息67626.42元。
2012年4月1日，徐锐以公积金中心余杭分中心发放的650000元贷款及自行筹集的233645.37元向建行余杭支行还款。至此，徐锐向建设银行余杭支行贷款的890000元已还清。
徐锐于2012年12月22日收房，并于2012年12月27日向金腾公司交纳专项维修基金3399.3元。金腾公司于2013年6月5日办理了涉案房屋产权登记证书，现涉案商品房的房屋所有人为金腾公司。2014年4月29日，金腾公司取得涉案宗地的土地使用权，土地证号为杭余出国用（2006）字第101-1**号。金腾公司未按合同约定办理土地证及可以办理土地证后均未书面通知徐锐。
2014年7月24日，徐锐向金腾公司发送《解除合同通知函》一份，要求解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2010预960673号）。
本院认为：原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及相关补充协议为双方真实意思表示，且不违背相关法律法规的强制性规定，为合法、有效协议。双方应按照合同约定享有权利、履行义务。根据各方当事人的诉辩主张，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》是否应予以解除的问题（争议焦点一）。二、金腾公司是否应赔偿徐锐损失及损失的数额确定问题（争议焦点二）。
针对争议焦点一，按涉案商品房买卖合同约定，金腾公司应于2013年4月30日前取得土地权属证书并交付给徐锐，如逾期90日以后，徐锐有权要求解除合同，金腾公司于2014年4月29日才取得涉案房屋的土地权属证书，远超过双方合同约定的90日，双方约定的合同解除条件已经成就，故对徐锐要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。金腾公司关于系政府原因导致涉案房屋的土地使用证无法按合同约定办出的抗辩意见，因依据不足，本院不予采纳。因双方的合同解除，按双方合同约定，金腾公司应在徐锐提出退房要求之日起办理完成退房手续后（包括撤销合同备案手续及预告登记手续）15日内将徐锐已付房款退还给徐锐。因此，徐锐要求金腾公司返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。本案中，因徐锐与公积金中心均不要求解除涉案《杭州市余杭区住房公积金个人贷款担保借款合同》，故本院不予处理。
针对争议焦点二，本案合同解除的原因在于金腾公司，徐锐因合同解除受到的实际损失为首付款、一次性付款、按揭贷款所付给建设银行及公积金中心的利息。双方在合同中约定的违约金低于其实际损失，因此，徐锐可要求金腾赔偿其实际损失。由此，对于徐锐要求金腾公司按其实际损失赔偿的诉讼请求，本院予以支持。关于徐锐的损失计算问题。徐锐主张利息损失数额包括以下四部分：（一）徐锐主张首付款的利息损失以首付款600669元为基数，自2010年12月4日按银行同期贷款利息计算至2014年7月20日为142572.82元属合理，本院予以支持。自2014年7月21日起至生效判决确定履行之日止的损失按金额600669元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率另行计付。（二）2011年4月2日徐锐向中国建设银行余杭支行贷款890000元，2012年4月1日还清。徐锐主张自2011年4月2日起至2012年4月1日止的利息损失为50335.79元属合理，本院予以支持。（三）徐锐以公积金贷款偿还商业贷款后差额为233645.37元，2012年4月1日，徐锐以自筹资金向建设银行余杭支行一次性付款233645.37元，徐锐主张按照银行同期贷款利率自2012年4月1日起暂计算至2014年7月20日为33370.64元属合理，本院予以支持。自2014年7月21日起至生效判决确定履行之日止的损失按金额233645.37元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率另行计付。（四）徐锐主张自2012年3月16日截止2014年7月20日偿还的住房公积金贷款利息为67626.42元属合理，本院予以支持。自2014年7月21日起至生效判决确定履行之日止的公积金贷款利息损失，以徐锐实际支出的公积金利息损失数额另行计付。因此，对徐锐要求金腾公司支付其利息损失293905.67元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于徐锐要求金腾公司返还专项维修基金3399.3元的诉讼请求，因徐锐与金腾公司的合同解除，金腾公司亦应退还徐锐。故徐锐要求金腾公司返还专项维修基金3399.3元的诉讼请求，本院予以支持。金腾公司关于应按合同约定计算违约金的抗辩意见，因徐锐的实际损失大于合同约定的违约金，故对该抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告徐锐与被告杭州余杭金腾房地产开发有限公司于2010年12月4日签订的《浙江省商品房买卖合同》及其附件（合同编号为2010预960673）于本判决生效之日起解除；
二、被告杭州余杭金腾房地产开发有限公司返还原告徐锐购房款1474662元，于本判决生效之日起十五日内付清；
三、被告杭州余杭金腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告徐锐自2010年12月4日起至2014年7月20日止的利息损失293905.67元（自2014年7月21日起至生效判决确定履行之日止的损失按金额600669元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率另行计付；自2014年7月21日起至生效判决确定履行之日止的公积金贷款利息损失，以徐锐实际支出的公积金利息损失数额另行计付；自2014年7月21日起至生效判决确定履行之日止的损失按金额233645.37元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率另行计付）；
四、被告杭州余杭金腾房地产开发有限公司返还原告徐锐专项维修基金3399.3元，于判决生效之日起十五日内付清；
五、被告杭州余杭金腾房地产开发有限公司支付原告徐锐因本案支出的保全费用5000元，于判决生效之日起十五日内付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费20793元，减半收取10396.5元，由被告杭州金腾房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费20793元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审 判 长 冯 妍
人民陪审员 王 军
人民陪审员 张 丽
二〇一五年五月十一日
书 记 员 沈秋霞