上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第210号
原告王明先，男，1926年9月20日出生，汉族，住上海市长风二村。
委托代理人汪翔，上海市托普律师事务所律师。
被告金阿妹，女，1931年2月8日出生，汉族，住上海市长风二村。
被告顾庆华，男，1956年9月11日出生，汉族，住址同上。
第三人梁玉英，女，1942年7月7日出生，汉族，户籍地上海市愚园路。
委托代理人熊志新，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
原告王明先与被告金阿妹、顾庆华，第三人梁玉英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王明先的委托代理人汪翔，被告金阿妹、顾庆华及第三人梁玉英的委托代理人熊志新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王明先诉称，原告和被告金阿妹系再婚夫妻，被告顾庆华与被告金阿妹系母子关系。坐落上海市长风二村22号303-304室房屋为原告王明先与被告金阿妹婚后买下的售后产权房，房屋产权登记在被告金阿妹名下。原告夫妇一直居住在该房屋内。2013年10月，原告欲将户口迁回系争房屋，但被告知房屋产权已于2008年5月19日登记在被告顾庆华名下。原告对此与被告金阿妹沟通，表示系争房屋系夫妻共同财产，被告金阿妹此举侵犯了原告的合法财产权利，但未果。为此原告诉至法院，要求判决关于上海市长风二村22号303-304室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效。
被告金阿妹辩称，系争房屋是被告单位套配给自己的住房，虽然当时原告将属其的一套房屋交给被告交单位套配，但原告说过把房屋给被告，当时原告亦把其单位增配的房屋给了他女儿。被告在将系争房屋过户时与原告沟通过，因此不能同意原告的诉讼请求。
被告顾庆华辩称，系争房屋过户至被告名下，被告未支付过对价。对此事，原告是明知的。2013年10月，被告将系争房屋以人民币115万元的价格出售给了第三人，并办理了系争房屋的产权过户手续。
第三人梁玉英述称，2013年10月，第三人的妹妹说被告顾庆华想出售房屋，由于第三人名下没有房产，故出于投资目的购买系争房屋。由于被告金阿妹不想搬离系争房屋，欲住到2017年底，遂双方最后谈妥房价为人民币100万元，后又说住到2016年10月，故又增加了人民币40000元的房款，故房屋成交价为人民币104万元。第三人已付清房款，并办理了房屋产权过户手续。第三人没有听到被告顾庆华说起其和原告之间有纠纷，若是，第三人是不买房的。
经审理查明，原告和被告金阿妹为再婚夫妻，两被告系母子关系。坐落上海市长风二村22号303-304室房屋系原告将其租赁的曹杨八村房屋由被告金阿妹上交其单位后，由被告金阿妹单位分配的房屋。1994年该房屋买为售后产权房，产权登记在被告金阿妹名下。2008年5月29日，两被告签订《上海市房地产买卖合同》，并完成了过户手续。被告顾庆华未支付被告金阿妹房款。2013年10月，长住医院的原告向被告金阿妹提出要将户籍迁入系争房屋，遭被告拒绝。为此原告诉讼至法院，因希望协商解决纠纷遂息诉。嗣后，原告发现系争房屋已出售给第三人，故再次诉讼至法院，要求确认系争房屋的房地产买卖合同无效。
另查，2013年10月24日，被告顾庆华（甲方）和第三人（乙方）签订了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，双方约定房屋成交价为人民币100万元。系争房屋的房地产买卖合同第六条约定双方于2014年1月23日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续及补充条款（二）第2条约定：因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。除此之外，买卖双方未做任何约定。
审理中，被告金阿妹、顾庆华出示原告女儿王滨1998年5月所书的，内容为“今年二月区老干部局分配给爸爸两间不成套的住房，因为煤卫合用，生活不便，爸爸即托西部房产出售了十万元，出售后再行购房。看过多处，都因房型，朝向，经济等问题未购成功，五月份，我分到住房，装修需要钱款，即与爸爸讲，我在大渡河路2031弄1号201室的一套小两房一厅给爸爸居住，爸爸即给我人民币壹拾壹万贰仟元。室内家具，空调，热水器，电话等是我给爸装的。爸爸讲，在爸爸百年之后房子由大女儿王滨继承，故不办理过户手续”，落款处有王滨亲笔签名的说明书称，原告当时说好的，大渡河路房屋给其女儿后，长风二村的房屋就由被告金阿妹处理。原告女儿所书的说明书间接证明了被告的主张成立。原告认为，说明书无法证明原告承诺过系争房屋可由被告金阿妹处理。
庭审中，第三人称，被告顾庆华系第三人妹妹的前夫。被告顾庆华出售房屋时，第三人发现系争房屋产权过户在其名下已过5年，据此第三人认为系争房屋产权是清楚的，所以才购买。第三人应为善意购房人。被告顾庆华和第三人间的房地产买卖合同应为有效。
本院认为，庭审中，被告认为，原告王明先处分了大渡河路房屋，因此被告金阿妹有权处置系争房屋。其出示的王滨的说明书从侧面可证明被告的主张。从案外人王滨的说明书内容分析，该说明主要是表明，原告对大渡河路房屋产权归属作出了处分，为了避免再行办理过户手续的麻烦，大渡河路房屋产权就不办理由王滨变更至王明先的相关手续。因此，被告主张，与事实不符，本院不予采纳。审理查明，系争房屋属原告王明先和被告金阿妹夫妻共同财产，任何一方不得擅自处分。现被告金阿妹以房地产买卖的形式，在被告顾庆华未支付对价的情况下，将系争房屋产权过户至被告顾庆华名下，该行为形式上系买卖，实质为赠予。系争房屋的房地产买卖合同非双方买卖的真实意思表示，故原告要求确认系争房屋的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。被告金阿妹未经原告的同意擅自将系争房屋过户至被告顾庆华的名下，其对房地产买卖合同无效负有责任。根据相关法律规定，无效的民事行为自始无效，因无效合同取得的财产应当予以返还。由于被告顾庆华在原告王明先与被告金阿妹就系争房屋产权变更发生纠纷期间，即与第三人梁玉英（被告顾庆华前妻的姐姐）就该房屋签订了买卖合同，虽然第三人和被告顾庆华均称房款已付清，但作为被告金阿妹唯一的一套住房，此举有违常理。而系争房屋的房地产买卖合同，除了房屋成交价外再无其他约定，也不符常理。从而使得本院有理由相信，签订房地产买卖合同的双方关系密切。基于此本院无法相信第三人的购房行为系善意。因此被告顾庆华和第三人梁玉英间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》亦为无效。房地产买卖合同约定，房屋成交价为人民币100万元，但被告顾庆华自认收到房款人民币104万元，故被告顾庆华收取房款人民币104万元应返还第三人梁玉英，第三人应在收到款项后协助被告顾庆华办理系争房屋过户手续。被告顾庆华亦应在系争房屋产权恢复其名下后及时与被告金阿妹办理系争房屋产权恢复原状手续。审理中，被告顾庆华与第三人未提供证据表明系争房屋的成交价为人民币115万元，故对第三人称，合同约定成交价与实际成交价间的差额人民币110000元为租金的主张，本院无法采纳。因此本院无法对此作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告金阿妹与被告顾庆华间签订的关于上海市长风二村22号303-304室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告顾庆华与第三人梁玉英间签订的关于上海市长风二村22号303-304室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；
三、被告顾庆华应于本判决生效之日起十日内返还第三人梁玉英房款人民币1040000元；第三人梁玉英应在收到前述款项十日内协助被告顾庆华办理上海市长风二村22号303-304室房屋产权变更手续，将房屋产权恢复至被告顾庆华名下；
四、被告顾庆华应在产权恢复至其名下十日内协助被告金阿妹办理上海市长风二村22号303-304室房屋产权变更手续，将房屋产权恢复至被告金阿妹名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案诉讼保全费人民币5000元，由两被告负担。
本案受理费人民币7000元，由两被告负担。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 刘怡文
人民陪审员 葛秀宝
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 蒋 平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。