广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第517号
上诉人（原审原告）：刘忠花，女，1968年5月3日出生，汉族。
委托代理人：刘后务，广东韶大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：官平花，女，1960年10月13日出生，汉族。
委托代理人：彭方金，男，1959年2月3日出生，汉族，系官平花丈夫。
委托代理人：李景秋，男，1943年7月15日出生，汉族。
上诉人刘忠花因与被上诉人官平花房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省翁源县人民法院（2013）韶翁法民一初字第351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月12日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理，本案现已审理终结。
本院经审理查明：彭方金与官平花是夫妻关系，官平花与案外人刘全滨是结拜姐弟关系，刘全滨与刘忠花是同胞姐弟关系。官平花是翁源县工程材料供应有限公司的职工。
1997年间，翁源县工程材料供应有限公司为了解决单位职工住房困难，发动单位职工集资在翁源县龙仙镇农林西路2号建房，并于同年竣工。之后，刘全滨对涉案的翁源县龙仙镇农林西路2栋402号房屋进行了装修，并搬入居住。1999年7月13日，翁源县工程材料供应有限公司与官平花签订了《翁源县公有住房买卖合同》，约定：根据翁源县住房制度改革有关文件的规定，翁源县工程材料供应有限公司将本案争议的房屋出售给官平花，该房屋建筑面积为92平方米，按照有关规定给予折扣后，官平花购买涉案房屋的实付房价款为29274.42元。广东省翁源县公证处于1999年8月20日出具了（99）翁证房字第××号《住房改革房屋买卖合同公证书》，对翁源县工程材料供应有限公司法定代表人官铭松与官平花签订房屋买卖合同一事予以公证。1999年9月14日，翁源县工程材料供应有限公司、中国工商银行翁源县支行在《职工购房缴款证明》中盖章确认官平花已缴清涉案房屋的购房款29274.42元。1999年9月22日，翁源县房地产管理所核发了涉案房屋的所有权证给官平花，房产证编号为粤房地证字第××号；其中“权属人”一栏登记为“官平花”，“房屋权属来源”为“房改售房（成本价购房）”，“占有房屋份额”为“全部”，“房屋所有权性质”为“私有”。上述购房手续及房产证等凭证原件均由官平花交给刘全滨收执。
2002年，刘全滨因购得新房而搬出涉案房屋，刘全滨父母则继续在该房屋内居住。2006年，刘全滨因做生意亏本、需要资金用以还债，在征得官平花同意后，将涉案房屋以人民币6万元的价格卖给刘忠花，刘全滨收取了全部购房款。2007年10月，刘忠花搬入涉案房屋内居住。同月9日，官平花、刘全滨出具一份《契约》给刘忠花，内容为：“我有住房一套，三房二厅，坐落农林西路，总平方玖拾贰平方，于贰零零陆年转让亚姐刘忠花与姐夫雷福兴夫妇所有权，价值已付清人民币陆万元正，一卖千秋。此据官平花；收款人刘全滨”。此后，刘全滨将涉案房屋的购房手续及房产证等凭证原件交付刘忠花。刘忠花在涉案房屋居住至今，但一直未办理房屋过户登记手续。
2010年11月1日，官平花丈夫彭方金以官平花未征得其同意，将涉案房屋出售给刘忠花，其要求刘忠花退回房屋，但刘忠花不同意为由，申请翁源县龙仙镇人民调解委员会进行调解。因各方当事人意见分歧较大未能达成协议，翁源县龙仙镇人民调解委员会遂于2010年12月1日通知了各方当事人终结调解。尔后，彭方金、官平花以其持有的粤房地证字第××号房屋所有权证已遗失为由，向翁源县房地产管理所申请补发。翁源县房地产管理所于2011年2月14日核发了新的房屋所有权证给官平花，证件号码为：粤房地权证翁字第××号；其中“房地产权属人”一栏登记为“官平花”，“房屋所有权取得方式”为“房改售房（成本价购房）”，“共有情况”为“单独所有”，“房屋性质”为“私有”。
2011年6月16日，彭方金以涉案房屋是其与官平花的夫妻共同财产，官平花、刘全滨在未征得其同意的情况下于2008年间以6万元的价格将该房屋出售给刘忠花，侵害了其合法权益为由，向广东省翁源县人民法院（以下简称翁源法院）提起诉讼【案号：（2011）韶翁法民一初字第384号】，请求判令：官平花、刘全滨、刘忠花的房屋买卖行为无效；刘忠花退回翁源县龙仙镇农林西路2号402号房屋给彭方金，并按每月400元的标准支付涉案房屋三年的房租14400元。
在该案诉讼过程中，彭方金、官平花提出，官平花向翁源县工程材料供应有限公司缴纳的购房款中有2万元是彭方金、官平花向刘全滨所借。因刘全滨无房屋居住，彭方金、官平花便将涉案房屋交给刘全滨居住。2008年期间，官平花、刘全滨在未经彭方金同意的情况下，将涉案房屋出售给刘忠花。刘全滨则称，涉案房屋是由其全额出资，以官平花的名义向翁源县工程材料供应有限公司购买的，而且其确实按约定将购房款全额支付给官平花，并由官平花交至翁源县工程材料供应有限公司，最终以官平花的名义购得，官平花亦因此将涉案房屋的购房凭证和房产证等原件交给其收执。之后，刘全滨因资金周转问题将涉案房屋以60000元的价格卖与刘忠花。2011年12月2日，翁源法院作出（2011）韶翁法民一初字第384号民事判决，以彭方金的诉讼请求没有事实和法律依据为由，驳回了彭方金的诉讼请求。彭方金不服，向本院提起上诉，本院经审理认为，涉案房屋是由刘全滨全额出资，以官平花的名义购买，彭方金、官平花在1997年已将涉案房屋处分给刘全滨，而官平花仅作为名义上的所有权人在《房屋买卖合同》、《职工购房缴款证明》、房屋所有权证中进行登记；刘忠花依据刘全滨购得涉案房屋并一直占有使用的情况，向刘全滨购买涉案房屋。涉案房屋的实际所有权人刘全滨向刘忠花出具了《契约》，官平花亦基于房产证所登记的权属人的身份在《契约》上签名确认，因此，《契约》合法有效，应受法律保护。官平花、刘全滨与刘忠花之间的房屋买卖合同是有效的。据此，本院于2012年4月18日作出（2012）韶中法民一终字第230号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力。
2013年5月8日，翁源县房地产管理所作出翁房管（2013）第1号《关于撤销房地产权登记的决定书》，内容为：“官平花：本所于2013年5月6日收到刘忠花关于撤销粤房地权证字第××号《房地产权证》之权利登记的申请书及相关资料。本所依法受理后，根据已经发生法律效力的（2011）韶翁法民一初字第384号和（2012）韶中法民一终字第230号民事判决，也已查明你在2011年1月5日以原房产证遗失为由，向本所申请补发时，隐瞒了你已于2007年10月9日将房屋转让给刘忠花，根本不存在粤房地权证字第××号《房地产权证》遗失的事实。现依照《房屋登记办法》第十一条、第八十一条和《广东省城镇房地产登记条例》第十四条的有关规定，决定如下：撤销2011年2月14日颁发给官平花的粤房地权证字第××号《房地产权证》的全部登记事项，官平花在收到决定书之日起五个工作日内将粤房地权证字第××号《房地产权证》原件交回本所”。因官平花未依时交回粤房地权证字第××号《房地产权证》，翁源县房地产管理所于2013年9月10日作出（2013）翁房注字第1号《注销登记公告》，注销了2011年2月14日颁发给官平花的粤房地证字编号第00××59号《房地产权证》，同时恢复1999年9月22日颁发给官平花的粤房地证字第××号《房地产权证》为有效
2013年11月18日，刘忠花向原审法院提起诉讼，诉称：1997年官平花以自己的名义向单位申报了一套集资房，地处龙仙镇农林西路2栋402房。为了照顾亲戚刘全滨，官平花将单位集资房由刘全滨出资集资，并由刘全滨入住，官平花名下集资房的所有房屋证件全部由刘全滨持有。2006年刘全滨、官平花将该套集资房以6万元卖给刘忠花，同时将l999年9月核发的粤房地权证字第××号《房屋所有权证》及其他相关证件交给刘忠花。刘忠花当时因资金困难，未及时办理过户手续。2010年10月，官平花丈夫彭方金以官平花卖房其不知情为由，要求收回房屋，在龙仙镇司法所调解无效的情况下，彭方金为了起诉，伙同官平花以1999年9月核发的登记为官平花的粤房地权证翁字第××号《房屋所有权证》遗失为由，向翁源县房屋管理所申请补办了粤房地权证翁字第××号《房屋所有权证》。彭方金诉请法院判令刘忠花归还房子。经一、二审法院判决，认可刘忠花与官平花、刘全滨的买卖合同有效，房子所有权归刘忠花所有，驳回了彭方金的诉讼请求。2013年1月，刘忠花以官平花利用欺诈手段骗取房管所补领房产证为由，申请房管所撤销了粤房地权证字第××号《房屋所有权证》。为避免日后再起纷争，刘忠花为了保护自己用血汗钱购得的房产，多次要求官平花过户，但官平花总是以各种理由推诿，不肯去办理。为此，刘忠花请求原审法院判令：一、官平花将粤房地权证翁字第××号《房屋所有权证》办理过户手续给刘忠花；二、案件诉讼费由官平花负担。
原审法院认为，韶关市中级人民法院作出的（2012）韶中法民一终字第230号民事判决已经生效，该判决确认“彭方金、官平花在1997年已将本案争议的房屋处分给刘全滨，而官平花仅作为名义上的所有权人在房屋买卖合同、《职工购房缴款证明》、房屋所有权证中进行登记”，“刘忠花依据刘全滨购得争议房屋并一直占有使用的情况向刘全滨购买争议房屋。本案争议房屋的实际所有权人刘全滨向刘忠花出具了《契约》，官平花亦基于房产证所登记的权属人的身份在《契约》上签名确认”，也即是说与刘忠花建立房屋买卖合同关系的是刘全滨，而非官平花。根据合同相对性原则，合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系外的第三人不产生法律效力，合同当事人一方只能基于合同向另一方提出合同上的请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同义务。官平花并非合同当事人，刘全滨与刘忠花之间的房屋买卖合同并不能约束官平花，即便官平花是以房产证登记权属人的身份在《契约》上签名，官平花也不因此成为合同当事人并享有合同权利或承担合同义务。故刘忠花诉请由官平花协助其办理粤房地权证翁字第××号《房屋所有权证》过户手续，属被告主体不适格，故刘忠花请求依据不足，该院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年3月27日作出（2013）韶翁法民一初字第351号民事判决：驳回刘忠花的诉讼请求。案件受理费1300元，由刘忠花负担。
刘忠花不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定官平花不是合同当事人，是错误的，其理由是：官平花在房屋买卖的《契约》上签了字，而且（2012）韶中法民一终字第230号民事判决明确认定“官平花、刘全滨与刘忠花之间的房屋买卖合同是有效的”，因此，官平花就是“官平花、刘全滨与刘忠花之间的房屋买卖合同”中的合同当事人之一。因此，原审判决认定官平花不是合同当事人，是完全错误的。二、原审判决认定官平花不享有合同权利或承担合同义务，是错误的，其理由是：1、如上所述，官平花是“官平花、刘全滨与刘忠花之间的房屋买卖合同”中的合同当事人之一，既然官平花是合同当事人之一，那么，官平花就应享有合同权利或承担合同义务；2、“官平花、刘全滨与刘忠花之间的房屋买卖合同”中的标的物是登记在官平花名下，与此相适应，粤房地权证翁字第××号《房屋所有权证》所记载的权属人是官平花，对于刘忠花要办理粤房地权证翁字第××号《房屋所有权证》的过户手续而言，唯一承担协助义务的是官平花。因此，原审判决认定官平花不享有合同权利或承担合同义务，是错误的。三、由于官平花是“官平花、刘全滨与刘忠花之间的房屋买卖合同”中的合同当事人之一，对于刘忠花要办理粤房地权证翁字第××号《房屋所有权证》过户手续而言，唯一承担协助义务的是官平花，因此，原审判决认定官平花“协助其办理粤房地权证翁字第××号《房屋所有权证》过户手续，属被告主体不适格”，
完全错误。据此，刘忠花请求本院：一、撤销原审判决，并判令官平花协助刘忠花将粤房地权证翁字第××号《房屋所有权证》办理过户手续给刘忠花。二、一、二审诉讼费用由官平花负担。
官平花答辩称：一、官平花不是合同契约主体。1、刘忠花所根据的是其与刘全滨缔结的《契约》，其中之称谓证明刘忠花只是与其弟刘全滨交易，并不涉及官平花，且标的物不具体指向官平花所有的402房，官平花之所以签字只是证人的身份而已。2、刘忠花、刘全滨双方商定的房价款6万元，刘忠花并没有给付官平花一分钱。官平花没有与刘忠花约定权利、义务，刘忠花也没有履行相关义务，故官平花不是《契约》的主体。二、刘忠花所诉违背法律规定。《中华人民共和国合同法》规定，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。官平花与刘忠花之间并没有约定权利义务关系，官平花没有承诺卖房给刘忠花，刘忠花也没有对官平花给付房价款，所诉契约关系不成立。因此，对于如此不对等、根本不存在权利义务关系的刘忠花要求官平花履行义务是违法的，官平花无须履行义务。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议的焦点是：刘忠花要求官平花协助办理涉案房屋的产权变更手续是否成立。
根据业已生效的（2012）韶中法民一终字第230号民事判决的认定，翁源县龙仙镇农林西路2栋402号房屋是由刘全滨全额出资，以官平花的名义购买的，官平花仅作为名义上的所有权人进行权属登记。之后，刘忠花向涉案房屋的实际所有权人刘全滨购买该房屋，刘全滨向刘忠花出具《契约》，官平花基于房产证所登记的权属人的身份在《契约》上签名确认，《契约》合法有效，应受法律保护。官平花、刘全滨与刘忠花之间的房屋买卖合同合法有效。在官平花等人没有提供充分的相反证据推翻的情况下，对于（2012）韶中法民一终字第230号民事判决的上述认定应予以认可。
由于刘全滨于2010年10月9日出具出售涉案房屋给刘忠花的《契约》时，官平花也在《契约》上签名确认，即官平花也是《契约》的当事人之一。由于涉案房屋一直登记在官平花名下，在房屋被出售给刘全滨、刘忠花之后，一直未予办理权属变更登记，因刘忠花购买涉案房屋已被生效判决认定为合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，作为涉案房屋登记权属人及《契约》当事人之一的官平花，对于将涉案房屋过户登记至实际所有权人刘忠花名下，具有合同义务，理应协助刘忠花办理房屋的产权变更手续。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。刘忠花的上诉主张有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销广东省翁源县人民法院（2013）韶翁法民一初字第351号民事判决。
二、官平花在本判决生效之日起10日内协助将翁源县龙仙镇农林西路2栋402号房（产权证号：粤房地证字第19108**号，权属人官平花）过户给刘忠花。
一审案件受理费1300元，由官平花负担。
二审案件受理费1300元，由官平花负担。二审案件受理费已由刘忠花预交，由本院清退1300元。官平花应向本院交纳二审案件受理费1300元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 陈 亮
代理审判员 朱应麟
代理审判员 神玉嫦
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 梁晓芳
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