甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘01民终1993号上诉人（原审第三人）：兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司，住所地兰州市七里河区。法定代表人：韩军，该公司经理。委托诉讼代理人：戴易，甘肃锦荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某甲，男，1957年4月13日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：腾光浩，甘肃玉榕律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鑫，甘肃玉榕律师事务所实习律师。原审被告：梁某某，女，1951年6月15日出生，汉族，住兰州市七里河区。原审被告：李某某，女，1979年7月25日出生，汉族，住兰州市七里河区，系梁某某之女。原审被告：马某某（曾用名马有华）（曾用名马有华），男，1967年2月21日出生，回族，住兰州市七里河区。上诉人兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司(以下简称新世纪公司)因与被上诉人李某某，原审被告梁某某、李某某、马某某确认合同无效纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2015）七民初30663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人新世纪公司的委托诉讼代理人戴易，被上诉人李某某及其委托诉讼代理人腾光浩、刘鑫，原审被告梁某某、李某某到庭参加诉讼，原审被告马某某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世纪公司上诉请求：二审法院撤销原判，依法改判。事实和理由：一、涉案被拆迁房屋产权归属不明，新世纪公司与李某某最终没有达成拆迁产权调换协议。1、新世纪公司确实与李某某签订过产权调换协议，但是后来马某某持与梁某某的涉案房屋买卖凭据及收条等材料要求安置，经我公司了解，马某某所述基本属实，是涉案房屋的实际使用人。我公司认为该房屋权属存在争议，遂收回了产权调换协议，待涉案房屋�权后再进行产权调换。2、李某某在一审诉讼中出示的产权调换协议是复印件，一审法院以该协议复印件作为定案依据，违反了基本的举证规则。二、新世纪公司与李某某签订的产权调换协议至今未生效，一审判决的第二项显属错误，应予纠正。产权调换协议中明确约定：本协议经双方签字盖章并在乙方将房屋交付拆除完毕后生效，是附条件的法律行为。现条件未成就，协议未生效。李某某辩称，一、新世纪公司以涉案房屋产权归属不明拒绝安置，没有依据。1、从李某某提供的户口本看，李某某是该房屋登记备案的承租人。2、马某某在收到一审判决后未上诉，现该房屋已不存在权属争议。3、涉案房屋产权归属是否明确与新世纪公司履行安置义务无关。二、产权调换协议被新世纪公司收回并保管至今，在其拒绝提交原件的情况下，李某某已经完成了举证�任，一审法院以此作为定案依据，未违反举证规则。三、产权调换协议合法有效且已生效。该协议是双方的真实意思表示，合法有效。现涉案房屋已经空置，达到交付条件，但新世纪公司一直未能接管、拆除房屋。综上，认为原审判决认定事实清楚，证据充分，判决结果公正。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告梁某某辩称，认为原审判决认定事实清楚，证据充分，判决结果公正。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告李某某辩称，认为原审判决认定事实清楚，证据充分，判决结果公正。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告马某某未到庭。李某某向一审法院起诉的请求：1、确认三被告于2005年8月3日签订的公房买卖《协议书》及《证明》（2010年5月6日）无效；2、第三人立即将安置的兰州市七里河区�林路经济适用房小区（欣悦家园）6号楼2单元804室房屋交付给原告；3、本案诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于兰州市七里河区工林路219号（面积71平方米），系甘肃省第二安装工程公司（以下简称“二安公司”）自管公房，二安公司委托下属子公司兰州良安物业有限公司（以下简称“良安物业公司”）对该公房提供物业管理服务，收取房费（租金）、物业管理费。涉案公房原属原告李某某父母承租，原告李某某自小在公房内生活。1992年7月，原告李某某父母去世，承租人变更为原告名下，户口本将原告登记为户主，户籍包括李某某、其妻贾麟、女儿李静、外孙女陈涵予、姐姐李爱民共5人。2005年原告将公房暂借给其兄李培禄居住。2005年8月3日，甲方被告梁某某、李某某与乙方被告马某某签订《协议书》，约定：“甲方工林路219号居�权属于马有华居住，如房屋拆迁费有甲方出面，拆迁费有乙方马有华所得五年以内如国家不给拆迁费有甲方负责，房屋作价壹万伍仟元整，经双方同意签此协议。”落款有被告中间人梁某某、李某某，被告马某某以及中间人马致成、马建福签名。协议签订后，被告马某某向被告梁某某支付房款15000元，被告梁某某将上述房屋交付被告马某某居住使用。对此，原告称不知情亦不予认可。2010年5月6日，李培禄出具《证明》，内容为：“今有安装公司家属院通过本人有特殊关系跟马某某协议已处理房子，至于安装公司是否怎样处理跟我们已没有任何关系概不负责我和兄弟李某某对房子工林路219号任何关系没有”。落款有马某某、李培禄、李某某及证人签字。2013年1月21日，原告李某某向良安物业公司缴纳了物业管理费30元，2006年、2007年、2008年1月至6月房费（租金）495元，�计525元；2013年2月28日，原告李某某又向良安物业公司缴纳了物业管理费116元，2001年、2002年、2003年、2004年、2005年、2008年7月至12月、2009年、2010年、2011年、2012年、2013年1月至2月房费（租金）1914元，共计2030元。另外，2013年6月4日，二安公司出具《证明》，根据华林坪西院住户花名册查知，李某某居住在华林坪西院219号。2013年第三人新世纪公司对工林路公房进行拆迁。2013年5月9日，第三人新世纪公司（甲方）与原告李某某（乙方）签订第098号《住宅房屋拆迁产权调换协议》，第一条约定：甲方拆迁乙方住宅房屋建筑面积71.3平方米，乙方选择就近期房产权调换；第二条第1款约定：乙方选择产权调换房屋安置地点为工林路经济适用房小区（欣悦家园）6号楼2单元804室，第2款约定：产权调换房屋套内建筑面积77.93平方米；第五条第2款约定：甲方在接管空房，将房屋拆除�毕后三日内一次支付乙方上述补偿、补助费21891元；第十一条约定：本协议将甲乙双方签字盖章并在乙方将房屋交付甲方拆除完毕后生效。本协议一式肆份，甲方、乙方、拆迁实施单位各执壹份，由甲方向市拆迁管理部门备案壹份。该《住宅房屋拆迁产权调换协议》与第三人新世纪公司、证人马兆新签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》内容一致。目前，涉案公房系闲置、空房状态。一审法院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案诉争房屋的性质为“公房”，该房屋户籍登记人为原告李某某、贾麟、李静、陈涵予、李爱民共5人，没有被告梁明慧、李某某，其中原告李某某系户主，故原告与贾麟、李静、陈涵予、李爱民均对涉案公房享有共同居住权，原告仅仅是家庭成员对外的代表。被告梁明慧、李某某与被告马某某就涉案公房作价买卖事宜签订《协议书》及李培禄出具的含有李某某签字的《证明》，侵犯了贾麟、李静、陈涵予、李爱民对涉案公房享有的居住权，且未取得公房自管单位二安公司的同意。根据《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《兰州市公有房产暂行管理办法》第六条规定：“对私卖、侵占、�除和有意破坏公房及设备者，要负赔偿责任，对情节严重者，诉请司法机关依法处理”。因此，公房不得私自买卖、处分，三被告所签《协议书》及李某某签字的《证明》应属无效。另外，根据证人马兆新证言，第三人系工林路公房的拆迁主体，马兆新也作为被拆迁人与第三人签订了《住宅房屋拆迁产权调换协议》，与原告签订的合同内容一致，足以说明原告与第三人签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》系客观存在的，自双方签订之日起协议成立。鉴于公房目前状态属于闲置、空房，早就具备被接管、被拆除的条件，第三人合同签订后长达三年的时间，未能拆除公房，也从未对原告是否交房提出异议，故本案应当视为第三人不正当阻止合同生效条件，根据《合同法》第四十五条规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。”《住宅房屋拆迁产权调换协议》生效条件成就，第三人负有向原告交付安置房屋的义务。综上，对于原告第一项、第二项诉讼请求，本院予以支持。关于被告梁明慧、李某某辩称其与被告马某某之间系转租关系的理由。根据三被告签订的《协议书》内容有“作价”字样，并无租金意思表示，说明三被告之间并非转租，而是私自转让行为，被告梁明慧、李某某抗辩理由不能成立。关于被告马某某辩称其属于善意取得以及原告追认的理由。首先，根据《物权法》第一百零六条规定，“善意取得”应当符合下列条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，被告马某某占有公房至今未办理公房变更手续，不属于“善意取得”；其次，原告�庭否认三被告之间的转让事实，说明其并未追认，原告签署的《证明》意思并不明确，其无权私下处分公房；同时，该《证明》亦侵犯了公房共同居住人的居住权，被告马某某抗辩理由不能成立。但其向被告梁某某支付的15000元购房款，可另行主张。关于第三人辩称其列为第三人错误及没有签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》的理由。本案实质基于公房拆迁引发的纠纷，不管公房的权利人是否存在争议，第三人均负有拆除公房进行安置的义务，其拒绝安置毫无理由，故第三人与本案存在利害关系。另外，根据马兆新证言，包括马兆新、原告在内的被拆迁户签署的《住宅房屋拆迁产权调换协议》原件均由第三人收回，可以确定原告与第三人签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》系真实的，该协议属于附条件生效合同。然而第三人怠于接管、拆除公房，一定程度上侵犯了被拆迁人的合法权益，且被拆迁人属于弱势、被动一方，一般情况下无力对抗拆迁主体，在公房具备拆迁条件而不实施拆除的情况下，应当视为第三人阻止合同生效条件成就，故原告与第三人签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》已生效，第三人抗辩理由不能成立，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，判决：一、被告梁明慧、李某某与被告马某某于2005年8月3日签订的《协议书》及原告李某某签字的《证明》（2010年5月6日）无效。二、第三人兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司于本判决生效后三十天内将安置的兰州市七里河区工林路经济适用房小区（欣悦家园）6号楼2单元804室房屋交付给原告李某某。案件受理费300元，由被告梁明慧、李某某承担200元，被告马某某承担100元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新世纪公司提交证据：1、兰州城投公司的两份请示文件兰州市征收办的回复文件，证明涉案的欣悦家园6号楼根本没有建设，不存在。2、城投公司关于欣悦家园二次安置的两份通知和报纸上的公告，证明欣悦家园的住户需要二次安置。李某某质证认为，不属于新证据，涉及二次安置的问题，《产权调换协议》有效，现因新世纪公司原因不能安置，故该证据和本案无关。梁某某和李某某同意李某某质证意见。李某某提交证据：1、《房屋拆除请求》；2、中国邮政特快专递寄件人存根；3、甘肃省国家税务局通用定额发票；4、中国邮政速递物流查询单。以上证据证明：2016年9月20日，李某某在涉案房屋产权归属明确，并已具备拆除条件时，向�世纪房屋拆迁公司发出房屋拆除请求，但该公司拒绝履行拆除、安置义务。新世纪公司质证认为，真实性无异议，证明目的有异议。李某某在案件审理过程中要求履行未生效的民事判决违背法律常识，该民事判决也未认定拆迁有效，涉案房屋目前不在拆除范围内，李某某应继续居住。梁某某和李某某认可上述证据。梁某某和李某某没有提交新证据。经二审查明，原审判决认定的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，新世纪公司与李某某签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》中约定的安置房屋欣悦家园6号楼未开工建设，原安置至6号楼的住户现进行了二次安置，安置地点为瑞兴园小区（兰工坪原塑料厂院内）。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案的争议焦点为：新世纪公司是否应当履行涉案《拆迁产权调换协议》的安置义务。新世纪公司称确与李某某签订过产权调换协议，但后因涉案房屋存在权属争议，新世纪公司遂收回该协议，双方就拆迁安置事宜未能达成合意。李某某则辩称，新世纪公司是因内部审批事宜而集体收回涉案拆迁房屋的协议，其与新世纪公司签订的《拆迁产权调换协议》已生效，新世纪公司应按合同履行安置义务。本院认为，李某某为解决其与马某某对涉案房屋的权属争议提起本次诉讼，可以印证新世纪公司的主张，即新世纪公司虽与李某某签订了《住宅房屋拆迁产权调换协议》，但确因房屋权属存在争议遂收回了该协议。而李某某未能提供相关证据证明其抗辩理由。故新新世纪公司的该项主张本院予以支持。因新世纪公司与李某某最终并未就涉案房屋的拆迁安置事宜达成合意，故不存在新世纪公司向李某某履行安置义务。李某某应就房屋的二次安置与相关部门进行协商，重新商讨安置方案。一审对此问题处理不当，本院予以纠正。综上，新世纪公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持兰州市七里河区人民法院（2015）七民初30663号民事判决第一项及案件受理费部分；二、撤销兰州市七里河区人民法院（2015）七民初30663号民事判决第二项；二审案件受理费300元，由李某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  石 浩代理审判员  王海燕代理审判员  雷 婧二〇一六年十一月三日书 记 员  唐菊萍