广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港北民初字第1205号
原告吴琨萍。
被告陶玉富。
原告吴琨萍与被告陶玉富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法由代理审判员刘卉适用简易程序于2015年5月27日公开开庭进行了审理。书记员郭洋洋担任法庭记录。原告吴琨萍、被告陶玉富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴琨萍诉称，原、被告于2013年12月1日签订了房屋租赁协议，约定原告将贵港市中山路111号盛世名门A17号商铺一、二楼租给被告使用，租期从2013年12月1日至2014年12月1日止，租金为每月3000元，被告按季度支付租金，月初的5号前缴清当季租金、物业服务及水电费等。协议签订后，被告多次拖延房租，水电、物业费更是多达8个月未结，原告跟被告协商多次未果。2014年10月初，在合同没有到期和没有任何通知的情况下，被告擅自搬离铺面，还在铺面大门私自加锁，钥匙不知下落，行为十分恶劣，给原告造成了一定的损失，被告没有按照房屋租赁协议要求履行，构成违约，按合同约定，原告有权收回房屋，为维护原告合法权益，现诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告于2013年12月1日签订的房屋租赁协议；2、被告向原告支付2014年9月、10月的房租6000元及2014年3月1日至2014年10月31日的电费3368.10元、水费50元／月×8个月=400元、物业费200平方米×1元／平方米×8个月=1600元，并支付违约金6000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告陶玉富辩称，其在2014年9月份已告知原告其不再租赁铺面，原告同意后要求其搬离，同年10月5日其搬离商铺，双方的租赁合同也应于搬离之日解除，原告再要求其支付搬离后的租金没有事实和法律依据。出于安全其搬离时确将铺面门上锁，但锁、钥匙都是原告给其的，之后原告未向其要回钥匙，而该铺面现在是出租的，是另一人问其要钥匙去开的门。原告出租的铺面有三间，分别租给其及其他两户商户，却共用一个电表，产生的电费全由其缴纳，其已缴纳了五、六个月，向原告要求将三户的电表拆开，原告没有协助办理，由于其要多缴纳水电费，故2014年5月起的水电费、物业费其未再缴纳，其愿意承担2014年5月至同年10月5日期间其应当承担的水电费、物业费，其他两户商户的水电费不应由其承担，2014年10月5日其已搬离，之后产生的水电费与其无关。其向原告缴纳的押金6000元，原告没有退还，该款不是违约金，应用以冲抵其未付的水电费、物业费及9月至10月5日的租金。
针对被告的答辩，原告诉称，租赁合同解除的时间应为2014年12月1日。2014年9月被告说不想租了，其说可以，但要把费用结清并搬离铺面，后被告搬离并未告知其，11月初起去铺面看时才发现人去楼空，是其叫人把锁打开的，铺面现在还是闲置。后其通过中介公司电话联系被告，被告说还有押金在原告这里，不愿再交费。每一间铺面都有单独的电表，其向被告主张的是被告产生的电费。
根据原、被告诉辩陈述，本院归纳本案的庭审争议焦点为：1、双方的房屋租赁协议于何时解除？2、被告尚欠的租金、水电费、物业费金额应为多少？3、被告向原告缴纳的6000元是何性质，是押金还是违约金或履约金？
围绕争议焦点，原告向本院提交的证据材料有：1、《房屋租赁协议书》1份，证明原、被告的房屋租赁关系，协议约定租期至2014年12月1日，故解除时间应以此时间为准，协议第七条约定被告向原告缴纳6000元履约金，如被告违约，履约金不予退回；2、原告于2014年3月23日、2014年7月5日出具的收据复印件各1份，证明被告从2014年3月1日起至搬离之日止的水电费、物业费均未缴纳；3、盛世名门收款收据（电费）5份，证明该电费所属的电表为被告承租的商铺专用，证明了被告尚欠的电费金额，被告搬离之后未再产生电费；4、《房屋租赁协议书》、个人委托书、身份证复印件各1份，证明A17号商铺系吴秉周向广西贵港市小龙房地产开发有限公司（以下简称“小龙地产公司”）承租，后吴秉周委托吴琨萍管理转租。
被告向本院提交的证据材料有：1、原告出具的租金收据3份，证明被告已向原告支付了2013年12月至2014年8月的租金；2、原告于2014年3月23日、2014年7月5日出具的收据各1份，证明2013年12月至2014年5月的水电费、物业费被告已经付给原告；3、盛世名门收款收据（电费）6份，由原告给被告，证明A17号商铺2013年12月至2014年5月的电费被告已缴纳；4、广西贵港市小龙物业服务有限公司出具物业费发票3份，证明2014年3月至5月的物业费被告已缴纳；5、原告于2013年11月21日出具的收据1份，证明原告收取了被告押金6000元，该款的性质应为押金，而非违约金。
经庭审质证，被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但对其证明内容有异议，缴纳的6000元是押金不是违约金，其9月份已与原告沟通好，原告同意以押金抵后面的房租，也同意其提前搬离，应以其搬离的时间作为解除合同的时间；对证据2的真实性无异议，认为不能证明原告的主张，证据2的原件在其手上，其已将2014年3月至5月的水电费、物业费大部分以汇款方式付给原告；对证据3的真实性无异议，但认为该证据恰能证实另两家商户与其是共用一个电表的，其10月份搬离后仍然有电费产生；对证据4中《房屋租赁协议书》的真实性由法院核实确定，如该协议书是真实的，则该协议上约定的租赁期限止于2014年9月14日，但原告将铺面租给被告的租赁期限却是约定到2014年11月30日止，同时该协议也载明“不得将铺面擅自转租”，对证据4中的个人委托书、身份证复印件的真实性有异议，被告从未见过该委托书。
原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2、3、4的真实性无异议，但证据2、3、4中涉及的收据均是其交给被告用于核实物业费、水电费的，物业费是其缴纳的，其未收到被告缴纳的相关费用，被告应对付款提交证据予以证明；对证据5的真实性无异议，但对其证明内容有异议，双方口头约定过押金就是违约金，而违约金不能冲抵租金。
根据被告申请，本院依职权调取的证据有：1、《房屋租赁协议书》及结算单各1份，证明A17号商铺由小龙地产公司出租给吴秉周，协议约定租赁期限从2009年9月15日至2014年9月14日止，双方的租赁关系实际截止于2014年11月14日；2、广西贵港市小龙物业服务有限公司盛世名门服务中心客服部出具的证明，证明该物业公司管理下的A17号商铺仅装有一个电表，物业公司抄录的电费情况及开具的电费收款收据均以该电表为准；3、盛世名门配电房、A17号商铺的现场照片，证明A17号铺面在盛世名门配电房内只有一个电表，物业公司开具的电费收款收据均以该电表为准，A17号商铺内安装有两个电表，但为业主自行安装。
经庭审质证，原告对法院依职权调取的证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，认为恰能证明原告主张被告支付10月租金的合理性，如果被告搬离时告知原告，后面的费用就不会产生；对证据2有异议，A17号商铺另一租户是一家公司，有自己的电表，每月产生的电费很少，原告对该租户每月都收取了电费，原告没有要求被告承担全部电费。被告对法院依职权调取的上述证据均无异议。
综上，本院对全案证据认证如下：
原告提交的证据1，被告对其真实性无异议，但否定有违约金，对本协议的解除时间亦不予认可，协议仅能证实双方的租赁关系，对于承租方提前退租的情形及法律后果协议并未作约定，而经本院当庭核对原、被告各自持有的《房屋租赁协议书》原件，双方虽约定有履约金条款，但对履约金金额未作约定，亦未约定有违约金，结合被告提交的证据5及民间房屋租赁的交易习惯，本院认为被告向原告缴纳的6000元应为押金，而非违约金，故本院对证据1的证明对象不予采信；原告提交的证据2，被告对其真实性无异议，该份证据的原件由被告持有，而收据作为一种收到钱款后出具的收款凭证，恰能证实被告已向原告支付了2013年12月至2014年5月的租金及水电费、物业费，故原告以证据2证明的对象不能成立，本院对被告的质证意见予以采信；原告提交的证据3，被告对其真实性无异议，该电费由物业公司直接开具，本院依职权调取的证据2证实物业开具的电费收据为A17号整间商铺产生的电费金额，故对证据3的证明对象，本院不予采信；原告提交的证据4，被告对其真实性虽有异议，但根据本院向小龙地产公司核实的情况，本院对该份证据的真实性予以确认，在被告持有的其与原告签订的《房屋租赁协议书》首页上方亦有小龙地产公司的盖章及负责人签名同意原告的转租行为，故本院对证据4予以采信。
被告提交的证据1，原告无异议，本院予以采信；被告提交的证据2、3、4，原告对其真实性均无异议，这三份证据的原件均由被告持有，其中证据2为原告出具给被告的收款收据，证据3、4则为证据2中对应的物业费、电费单，原告作为具有完全民事能力的自然人应当清楚出具收款收据即意味着确认已收到钱款，原告以证据2、3、4是其交给被告核对金额为由否定收到钱款的质证意见，有悖常理，也与三份证据证明的情况不符，故本院对被告提交的证据2、3、4予以采信；被告提交的证据5，原告对其真实性无异议，而原告未能提交证据证实双方曾口头约定押金为违约金，被告亦不予认可，故原告的质证意见不能成立，本院对被告提交的证据5予以采信。
本院依职权调取的证据1、2、3，本院予以采信。
根据原、被告诉辩陈述及上述有效证据，本院确认以下事实：
2013年年底，原告吴琨萍（甲方）与被告陶玉富（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：原告将位于贵港市中山路111号盛世名门A17号商铺右铺一、二层（面积共200平方米）出租给被告；租期从2013年12月1日至2014年11月30日止，租金每月3000元，物业费按1元／平方米收取，被告于每月5日前缴清当月租金、物业费及水电费。被告于2013年11月21日向原告缴纳押金6000元后，于2013年12月1日开始使用该商铺并按约向原告支付了2013年12月至2014年8月的租金、2013年12月至2014年5月的物业费、水费以及A17号商铺的电费。因被告支付的电费系A17号商铺左右两间铺面共同产生的电费，引起被告不满，故自2014年5月之后被告未再缴纳水电费。2014年9月，被告与原告协商欲提前解租，原告表示可在结清租金、物业费、水电费并搬离铺面后解除双方的租赁关系。2014年10月，被告在未与原告结清租金、物业费、水电费的情况下搬离铺面，原告追讨租金及相关费用无果，遂诉至本院。
另查明，贵港市中山路111号盛世名门A17号商铺由小龙地产公司出租给吴秉周，租期从2009年9月15日至2014年9月14日止，后由吴秉周委托原告吴琨萍对外转租，转租被告时已获得小龙地产公司批准，该铺面原告续租至2014年11月14日由小龙地产公司收回。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》意思表示真实、内容合法有效，对双方均产生法律约束力，双方应依约履行。双方签订的《房屋租赁协议书》中对承租人提前解租的情形及法律后果未作约定，而按照法律规定及交易习惯，在承租期内，承租人仅向出租人作出提前解除租赁关系的意思表示后搬离租赁房屋并不意味着双方的租赁关系就此解除，还应向出租人结清租金及相关费用，获得出租人同意后，双方的租赁关系方能解除。而在本案中，被告在承租期内告知原告要提前解租后就搬离了租赁房屋，但未向原告结清租金及相关费用，双方的租赁关系并未解除，被告仍需按约支付租金，故被告不交租金的行为已构成违约，原告有权依约解除合同，并要求被告支付租金及相关费用。原告在诉讼请求中明确要求被告支付2014年9月份及10月份的房租，表明原告认可被告10月搬离的事实，亦说明原告认为双方解除合同的时间应2014年10月31日，结合原告提交的盛世名门电费收款收据及本院从小龙地产公司调取的结算单，本院认为以2014年10月31日作为双方租赁合同解除的时间，符实合理，本院予以确认。根据原告出具给被告的租金收据及被告的答辩，足以证实被告的租金仅交至2014年8月，此后的租金未曾支付，故被告还需向原告支付2014年9月、10月的租金共3000元／月×2个月=6000元。原告出具给被告的收据足以证实被告已向原告缴纳了2013年12月至2014年5月的水电费、物业费，故原告主张被告支付2014年3月至2014年5月的水电费、物业费，缺乏依据，本院不予支持。双方在合同中约定物业费按1元／平方米收取，被告租赁的面积为200平方米，则每月物业费为200元，故原告诉请被告支付2014年6月至2014年10月的物业费共200元／月×5个月=1000元，合法有据，本院予以支持。另本院查明，原告向被告收取电费是以物业公司收取A17号整个商铺的电费收据作为依据，而A17号商铺实际由被告与另一商户分租，原告并未提供证据证实被告的实际用电量，被告亦未表示愿意承担A17号商铺全部的电费，故原告诉请被告支付2014年6月至2014年10月的电费，缺乏依据，本院不予支持。从原告出具给被告已付水电费的两份收据可知，双方对水费的收取并不以实际用水量结算，而是以每月50元的定额进行收取，故原告诉请被告支付2014年6月至2014年10月的水费50元／月×5个月=250元，本院予以支持。被告在签订合同时曾向原告缴纳押金6000元，这一事实有原告出具给被告的收据予以证实，租赁关系中的押金实质是一种抵押款，即当承租人不按时支付租金时，出租人可以通过押金抵偿租金保证自身利益不受损害，而违约金是指按照当事人的约定或法律直接规定在一方当事人违约时应向另一方支付的金钱，押金与违约金有着本质的区别，本案中双方对违约金并无约定，且被告违约给原告造成的损失，原告已经通过主张租金得以弥补，不存在法定应支付违约金的情形，故被告提出已缴纳的押金不是违约金的抗辩意见成立，原告主张被告支付违约金于法无据，本院不予支持。综上，被告应向原告支付租金6000元、物业费1000元、水费250元。被告主张以已缴纳给原告的押金6000元抵付租金及相关费用，符合法律规定，本院予以准许。
为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告吴琨萍与被告陶玉富签订的《房屋租赁协议书》于2014年10月31日解除；
二、被告陶玉富向原告吴琨萍支付房租6000元（此款以被告陶玉富于2013年11月21日缴纳给原告吴琨萍的押金6000元抵付）；
三、被告陶玉富向原告吴琨萍支付物业费1000元、水费250元；
四、驳回原告吴琨萍的其他诉讼请求。
本案案件受理费234元，适用简易程序减半收取为117元，由原告吴琨萍负担47元，被告陶玉富负担70元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费234元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘 卉
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 郭洋洋