贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔义民初字第1048号
原告吴玉刚，男，贵州省贞丰县人。
委托代理人覃得宇，系贵州天翊律师事务所律师，特别授权委托代理。
被告贵州双峰房地产开发有限公司。
委托代理人代立美，系贵州权衡律师事务所律师，特别授权委托代理。
原告吴玉刚诉被告贵州双峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2014年3月26日立案受理后，依法适用简易程序于2014年4月28日公开开庭进行了独任审理。原告委托代理人覃得宇，被告委托代理人代立美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴玉刚诉称，2010年9月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号为GF-2000-0171）一份，该《商品房买卖合同》约定由被告将其开发的位于兴义市桔山XX大道与X路（西）交叉处的“澳城”X栋XX层X号房屋以每平方米2747元的价格出售给原告，该房建筑面积为132.73平方米。同时合同约定被告应于2011年12月31日前将该套商品房经验收合格后交付原告使用，出卖人逾期60日交房的，须承担按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。原告于合同签订之日一次性向被告支付了全部购房款318552元，原告全面履行了合同约定义务。但被告于2014年1月17日才将符合约定的交付条件的商品房交付给原告使用，被告实际已逾期交房747天，根据合同约定，被告应支付原告逾期交房的违约金118979.2（318552元×0.0005×747天）元。为维护原告的合法权益，特诉至本院，诉请：1、请求人民法院依法判决被告赔偿原告逾期交房违约金118979.2元；2、案件受理费由被告承担。
被告贵州双峰房地产开发有限责任公司辩称，1、原告购买的是住房，被告未按时交付房屋，原告因此所产生的直接损失系房屋的租赁费用，根据评估，与澳城同地段同类房屋的租赁价格为按套内建筑面积计算每平方米每月7.2元，按此价格，原告一年的实际损失不到10000元，而原告按照双方签订的合同的约定，向被告主张118979.2元违约金，明显高于被告未按期交付房屋而给原告所造成的实际损失，现被告根据《中华人民共和国合同法》第114条及《合同法》解释二的相关规定，请求人民法院依法予以调减；2、被告虽然违约，但不属于恶意违约。同时，本案的诉讼时效已过，原告的诉请依法不应得到保护。
本案的争议焦点：1、原告诉请的违约金是否已过诉讼时效？2、被告是否应按照合同的约定支付原告逾期交房违约金？
经审理查明，原、被告双方于2010年10月19日签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告贵州双峰房地产开发有限公司开发的坐落于兴义市桔山XX大道与X路西交叉处的“澳城”X栋XX层X号商品房一套，该商品房套内建筑面积为115.96平方米，总价款为318552元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应于2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房验收合格’条件的商品房交付买受人使用。”第九条约定“逾期超过60日的，…，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。”同时约定“如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、政府相关职能部门办理有关手续或市政配套设施施工影响造成延误的”。2013年12月26日原告向本院起诉要求解除双方于2010年10月19日签订《商品房买卖合同》。2014年1月10日被告开发的涉案楼盘“澳城一期（A、B栋）”经相关部门验收合格，同日黔西南州住房和城乡建设局同意备案。审理中，原、被告双方一致确认实际交房时间为2014年1月17日。
另查明，原告所购的商品房在同地段同类的房屋租金为：每月每平方米套内建筑面积7.2元。
以上事实有原、被告双方的当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、购房时被告出具的收款收据、（2014）黔义民初字335号民事裁定书及被告提交的《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《兴价鉴字（2013）33号》价格鉴定结论书在卷为据。
本院认为，被告贵州双峰房地产开发有限公司在取得商品房预售许可证后，与原告吴玉刚签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同签订后双方均应按约定全面履行各自的合同义务。原告吴玉刚已按约定全面履行给付购房款的义务，被告贵州双峰房地产开发有限公司未按约定的交房时间及约定的交房条件向原告履行交付商品房的义务，构成违约。按合同约定被告应向原告支付至实际交房之日止的逾期交房违约金。双方在《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金作了约定，即从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。被告贵州双峰房地产开发有限公司辩解约定违约金过高要求调减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”依照前述规定，当事人约定的违约金是否过高，应当以违约金是否超过造成的损失30％为标准进行界定。对“造成损失”的界定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”原告在诉讼中又未提交其实际的损失的金额，据此规定，原告的损失应以双方争议楼盘“澳城”地段房屋的月租金价格为7.2元／平方米计算较为合理，故双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房的违约金明显高过了“造成的损失”的30%，即同地段同类房屋租金的130%。据此，本院认为双方约定的逾期交房的违约金过高，依法应予调减，以同地段同类房屋租金上浮30%计算违约金为宜。关于原告的诉请是否已过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”2013年12月27日原告向本院起诉撤销与被告于2011年9月19日签订的《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171），因本案的原告已于诉讼时效期间向被告主张权利，导致原告诉请被告支付逾期交房违约金的诉讼时效发生中断，故对被告以原告的诉请已过诉讼时效不受法律保护的抗辩主张，依法不予采纳。据此，原告诉请被告支付逾期交房违约金的诉请于事实和法律有据，依法予以支持。即被告应支付原告自2012年1月1日起至2014年1月17日的逾期交房违约金27026.1元［住房租金（115、96平方米×7.2元／㎡.月÷30天×747天×130％）］。
关于被告提出的逾期交房是因各种因素造成，并非主观恶意违约的辩解主张问题。对此，双方虽在《商品房买卖合同》第八条中约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、政府相关职能部门办理有关手续或市政配套设施施工影响造成延误的。”但是被告未提供充分证据证明存在合同约定的前述可延期交房的情形。按照“谁主张、谁举证”的一般民事诉讼举证规则，对被告的此辩解主张本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告贵州双峰房地产开发有限公司支付原告吴玉刚逾期交房违约金27026.1元；
二、驳回原告吴玉刚的其余诉讼请求。
案件受理费2680元，减半收取1340元，由被告贵州双峰房地产开发有限公司承担。
上列义务限判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 刘远高
二〇一四年五月十九日
书记员 吴召锋