四川省邻水县人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）川1623民初2475号
原告：陈小良，女，汉族，1970年9月16日出生，住邻水县。
委托诉讼代理人：钟仁文（系原告之夫），男，汉族，1968年6月9日出生，住邻水县。特别授权代理。
委托诉讼代理人：冯隐森，四川协泰律师事务所律师。
被告：熊俊全，男，汉族，1965年7月1日出生，住邻水县。
委托诉讼代理人：邓健，四川顿开律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：徐建民，四川信和信律师事务所律师。
被告：冯仁芳，女，汉族，1970年7月21日出生，住邻水县。系被告熊俊全之妻。
委托诉讼代理人：邓健，四川顿开律师事务所律师。特别授权代理。
原告陈小良与被告熊俊全、冯仁芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月15日作出了（2016）川1623民初318号民事判决书，后被告熊俊全、冯仁芳不服上诉于广安市中级人民法院，广安市中级人民法院于2016年10月11日作出（2016）川16民终字855号民事裁定书，将本案发回重审，本院于2016年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付违约金102,936.60元；2、交付《房屋买卖协议书》中约定的14套房屋并将房屋房地产权属证书登记给原告；3、办理房地产权属证书的费用由二被告承担；4、依法确认原告与二被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效；5、本案诉讼费及诉讼保全费由二被告承担。事实和理由：2013年12月18日，二被告熊俊全、冯仁芳与原告签订房屋买卖协议，约定将其位于上甲御城的14套安置房屋（建筑面积共计1143.74平方米）以3,431,220元的价格出售给原告。原告保证将购房款一次性付给二被告，二被告自收到购房款后在四川上甲房地产开发有限责任公司通知其接房的两日内将房屋正式交付给原告，且被告保证房屋产权清楚，无纠纷，如有不实，被告愿意承担一切法律责任和后果，任何一方违约，支付对方房屋总价款30%的违约金。当日，原告向被告冯仁芳转去购房款共计2,000,000元。由于二被告之前尚欠原告借款3,130,000元，通过算账后，双方共同作出了情况说明书一份，说明此次房屋买卖的付款方式为：通过银行转账付款2,000,000元，余下的1,431,220元用被告欠原告的借款冲抵。冲抵后，原告已付清二被告的全部购房款，截止2013年12月18日，二被告尚欠原告借款1,698,780元。同日，二被告向四川上甲房地产开发有限公司出具委托书一份，委托该公司将安置给二被告的14套房屋直接交付给原告使用所有，并将房屋所有权证书、土地使用权证书、契证直接办理给原告，所有办证费用一律由二被告承担。在庭审中，原告称原告与被告之间约定的利息不超过年利率36%，在2013年12月18日之前的债务，原、被告已经结算。2014年1月17日、1月21日、1月23日、1月25日的四笔转账系邻水县新乐粮食制品有限公司归还的借款，但该借款仅归还了本金，尚欠利息及违约金。之后归还的1,349,000元是归还2013年12月18日结算后下欠原告的借款。现原告找到二被告要求接房，二被告不予配合。
被告辩称，被告与原告自2012年以来就有经济往来，截止2014年12月27日，被告向原告转款共计7,160,000元。其中，2013年12月18日，原告向被告转款2,000,000元系向原告的短期借款，由于原告担心被告还不上钱，被告就提出与其签订一份房屋买卖协议来为借款作担保。当日，原告向被告转款2,000,000元，被告于当天用以归还了中国农业发展银行的贷款2,000,000元，中国农业发展银行在2014年1月17日又向被告发放贷款2,000,000元，被告将该2,000,000元转账还给了原告。由于被告与原告之间的该笔债务已清偿，原、被告之间的民间借贷关系就不存在了，作为该笔借款担保的房屋买卖协议就已失效。因此被告没有违约，不需要支付原告违约金，也不需要向原告交付房屋并为之办理相关房地产权属登记，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证，对没有争议的证据：1、原、被告的身份证复印件；2、二被告结婚证复印件；3、邻水县新乐粮食制品有效公司工商登记信息，本院予以确认并在案为凭。
对有争议的证据，本院认定如下：1、拆迁补偿安置协议书；2、《房屋买卖协议书》；3、陈小良向被告冯仁芳打款2,000,000元的银行转账凭条；4、中国工商银行个人结算业务申请书；5、二被告与原告一起作出的《情况说明书》；6、二被告向四川上甲房地产开发有限公司出具的《委托书》；7、中国工商银行个人业务凭证；8、中国农业银行交易数据查询流水单一份；9、邻水县新乐粮食制品有效公司2012年5月7日、5月25日、5月28日的转账凭证；10、中国农业发展银行活期存款分户账。原、被告均认可证据的真实性，至于是否达到原、被告的证明目的，是法律适用问题，应由本院综合判断，因此，以上证据，本院予以采信。11、被告熊俊全的书面说明；12、本院向被告熊俊全调取的询问笔录。虽是被告的口头陈述，但与其他证据能够相互印证，本院予以采信。
根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。邻水县新乐粮食制品有效公司系个人独资公司，法定代表人为被告熊俊全。从2011年10月27日到2012年6月16日，二被告共向原告借款5,00,000元，被告熊俊全经营的邻水县新乐粮食制品有限公司向原告借款2,000,000元，合计2,500,000元。
2013年12月18日，原、被告签订了《房屋买卖协议书》，该协议载明：将四川上甲房地产开发有限责任公司安置给被告的14套房屋（建筑面积共计1,143.74平方米）作价3,431,220元出售给原告。同日，原、被告作出了《情况说明书》，载明：“陈小良已付清了全部购房款3,431,220元，付款方式为：1、通过银行转账2,000,000元。2、冲抵借款1,431,220元。截止二零一三年十二月十八日。熊俊全、冯仁芳尚欠陈小良借款1,698,780元。”同日，原告向二被告转款2,000,000元。二被告于当日向原告出具了《委托书》，至原告起诉之日，该《委托书》一直由原告保管。
另查明，二被告从2012年3月5日起至2015年9月4日止共向原告转款6,035,000元，其中，从2012年3月5日到2013年12月16日止，二被告共向原告转款2,686,000元，从2013年12月29日起至2015年9月4日止，二被告共向原告转款3,349,000元。在2013年12月18日后，原告再未向二被告转款。被告熊俊全经营的邻水县新乐粮食制品有限公司于2012年5月7日、5月25日、5月28日分三次共向原告转账882,000元。
还查明，2013年12月18日，被告熊俊全经营的邻水县新乐粮食制品有限公司向中国农业发展银行归还贷款2,000,000元。2014年1月17日，中国农业发展银行又向邻水县新乐粮食制品有限公司发放贷款2,000,000元，邻水县新乐粮食制品有限公司分别于2014年1月17日、1月21日、1月22日分四次将2,000,000元转出公司账户。被告冯仁芳分别于2014年1月17日、1月21日、1月23日、1月25日共向原告转款2,000,000元。
本院认为，本案的诉争焦点在于原、被告签订的《房屋买卖协议书》的真实意思表示是房屋买卖还是为原、被告之间的民间借贷法律关系提供担保。
合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，而应根据当事人签订合同的背景、目的，即合同双方当事人所设立权利义务关系进行全面理解和准确判定。结合本院查明的事实及当事人的陈述，本院认为二被告与原告签订的《房屋买卖协议书》的真实意思表示是二被告向原告借款并以签订的《房屋买卖协议书》作为担保。理由如下：
原、被告之间签订合同的过程，不符合交易习惯。从通常交易的习惯来看，房屋买卖合同的成立应当是买房人首先有购房的心理和现实需求，卖房人发出要约或要约邀请，买房人作出承诺或要约，双方达成合意，成立房屋买卖合同。但本案中，原告在庭审中陈述的交易过程是：原告在二被告向原告借款之前并没有购买四川上甲房地产开发有限责任公司安置给二被告的14套房屋的心理和现实需求，反而是二被告先找原告借款，原告担心二被告还不上，二被告就提出了将所有的房屋全部向原告一人出售房屋的意愿，与通常的房屋买卖合同的成立顺序相反。在原、被签订《房屋买卖协议书》后，二被告也仅向原告出具了《情况说明书》和《委托书》，原告也无证据证明其向开发商或房屋登记管理部门提出过过户申请。同时，按照一般的商品房定价习惯，房屋价格的高低与房屋的坐落、朝向、面积和楼层有直接关系。在本案中，原告与二被告协商约定房屋价格统一为3,000元/平方米，但定价时没有考虑上述因素，明显不符合交易习惯。因此，原告诉称的与二被告是房屋买卖关系，但房屋买卖过程，不符合通常的交易习惯。
二、2013年12月18日原告向二被告转款2,000,000元应认定是借款。被告辩称2013年12月18日原告向被告转款2,000,000元系向原告短期借款，并于2013年12月18日当天用以归还了中国农业发展银行的贷款2,000,000元，中国农业发展银行在2014年1月17日又向被告发放贷款2,000,000元，二被告将该2,000,000元转账归还给了原告。同时，二被告向本院举示了中国农业发展银行活期存款分户账予以证明，虽然该证据显示的是邻水县新乐粮食制品有限公司的转款记录，但邻水县新乐粮食制品有限公司是被告的个人独资企业，而且之前也有邻水县新乐粮食制品有限公司向原告转款882,000元的情况，因此，该证据能与二被告提供的其他转账记录相互印证，二被告的辩称与其提交的证据，形成了证据锁链，本院予以采信。
三、原告未对二被告个人向其转款共计6,035,000元和邻水县新乐粮食制品有限公司向其转款882,000元作出合理解释。在庭审中，原告称2014年1月17日、1月21日、1月23日、1月25日的四笔转账系邻水县新乐粮食制品有限公司归还的借款，但该借款仅归还了本金，尚欠利息及违约金。之后归还的1,349,000元是归还2013年12月18日后下欠原告的借款。按照一般常理，借款应当先归还利息，再归还本金，而且在已经归还本金的前提下，原告仍保留着借条原件，因此，原告的说法不符合常理，本院不予采信，原告对2013年12月18日之后，二被告为何向原告转款3,349,000元未作出合理解释。从目前证据来看，二被告个人共向原告借款500,000元，被告公司向原告借款2,000,000元。原告称原告与二被告之间约定的利息不超过年利率36%，在2013年12月18日之前的债务，原、被告已经结算。但原告对为何二被告以个人名义在2013年12月18日前已经还款2,686,000元，以公司名义向原告转款882,000元，却经过原告与二被告结算，二被告仍欠原告借款3,130,000元的问题未作出合理解释。
综上所述，二被告与原告签订的《房屋买卖协议书》的真实意思表示并非是二被告将房屋出售给原告，而是二被告向原告借款，并以《房屋买卖协议书》作为借款的担保。因此，本案的基础法律关系是民间借贷而非房屋买卖合同关系。经本院释明后，原告坚持不变更诉讼请求。据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：
驳回原告陈小良的起诉。
案件受理费34,240元，依法退还原告陈小良。保全费5,000元，由原告陈小良负担。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉至四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 古翰举
审 判 员 王 越
代理审判员 钟 瑜
二〇一七年三月六日
书 记 员 杜 姝