江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第3269号
原告金叶。
原告陈显忠。
委托代理人赖艳丽，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。
委托代理人李祚晖，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。
被告傅高青。
第三人马海福。
第三人马阿色。
委托代理人马成义。
委托代理人马福祥。
原告金叶、陈显忠与被告傅高青、第三人马海福、马阿色、马克龙、冶有布房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月28日受理后，原告金叶、陈显忠于2015年9月22日撤回对第三人马克龙、冶有布的起诉。本院依法适用简易程序于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告金叶、陈显忠及其委托代理人李祚晖、第三人马阿色及其委托代理人马成义、马福祥到庭参加诉讼。被告傅高青、第三人马海福经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告金叶、陈显忠诉称：2012年12月10日，原告与被告签订《租房合同》，双方约定原告将位于昆山市开发区新南中路288号世茂蝶湖湾花园二期XXX号楼XXX室租赁给被告用于普通住房，租赁期限2012年10月27日至2015年3月30日，且约定只能转租给冶有布，若违反赔偿经济损失100万元。被告于2012年3月31日与马克龙签订《房屋出租合同》，将房屋租给马克龙。冶有布于2013年6月13日与第三人马阿色签订《转让协议》一份，将经营的兰州拉面店转让给第三人马阿色。现在房屋租赁已到期，原告收房发现被告私自将房屋租给冶有布以外的人，并且进行商业活动，原告委托律师发《催告函》给被告及第三人，要求其迁出该房屋，但被告、第三人置之不理。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告赔偿经济损失和违约金100000元；2、被告及第三人腾房，迁出昆山开发区新南中路288号世茂蝶湖湾花园二期XXX号楼XXXX室；3、被告支付2015年3月31日至2015年9月21日的房屋占有使用费（每月按5000元计算），支付2015年9月22日至实际腾房之日的房屋占有使用费（每月按8000元计算）；4、诉讼费由被告承担。
被告傅高青辩称：我于2011年10月28日与房屋租赁公司签订了蝶湖湾XXX幢XXXX室租房协议，期限为一年，年租金3万，毛坯房。我把房子简单地装修了一下准备开棋牌室之用，后来因为营业执照办不下来，房子空旷了好几个月，我于是贴出了短期出租信息，有一天马克龙找上门来了说要找房子租住，我看他还是比较老实就以年租金3.5万元计算，半年一付，然后等我电话通知再过来签订租房协议，我于是打电话给租赁公司，房子到期后能否续签合同，租赁公司回话说业主同意续签合同，但是房租要涨5%左右，我觉得可以承受，于是电话通知马克龙第二天过来签订租房协议，租房合同签到2015年3月30日止。事情到了2012年10月，我让租赁公司电话通知业主有空过来把续签合同给签了。一直等到十月底，租赁公司说房东说房子不租了，我于是在租赁公司那里要来了房东陈先生的电话号码直接沟通，我说如果不是你当初说房子可以续租，我也不会贪图几个月房租将房子租给别人三年的。因为双方意见达不到一致，事情一直拖到12月9日，我接到房东陈先生的电话通知。第二天我们到房子的地方碰面协商。我10号开车准时到达约定地点：蝶湖湾租赁公司，没想到的是房东带来了十几个社会上的人，说话威胁我并且将我的汽车扣下，差点还动手打起来，可能是旁观者见事情严重了，打电话报了警。然后警察将我们带到派出所，经过协调，最后重新签订了租房协议，时间是我与马克龙签订的一致的，同样到2015年3月30日，租金也是3.5万元一年。我还另付了押金，即违约金3000元，即一个月的房租。我于是根据协议要求付了73000元租金后才去将我的车子开回苏州。事至今年2月底，我接到房东陈先生的电话通知退房的事情，我就说明我们三方合同是同一时间到期的，具体事情是你业主本人和马克龙对接，我同时也打电话给马克龙通知他尽快找房子，然后在时间内搬出去，马克龙要求我把房东电话号码给他，他们直接协商，其结果我也不太清楚。在这期间又有一个人打电话给我，说是受陈先生之托找我的，我说没有必要，我们合同到期了，最终是要业主和实际居住人协商处理，我也是无能为力。
第三人马阿色意见：我们是从冶有布那里转租过来的，现在拉面店的经营比较困难，当时从冶有布那里租来的时候是说租到2018年的。我们希望房租便宜点，我们继续给你交房租，如果不可以的话原告要承担我们房屋装修及转让的损失，我们这么多人出去也找不到住处，因为现在拉面店规定方圆五百米不准有相同的。
第三人马海福未作陈述。
经审理查明：2011年10月，原被告通过居间方（上海世茂南京物业服务有限公司昆山第三分公司）以传真的方式签订《昆山市房屋租赁合同》，被告承租原告所有的位于昆山市世茂蝶湖湾花园二期XXX号楼XXX室房屋（房屋面积200平方米），租期自2011年10月27日至2012年10月27日，月租金2500元，承租方到期需续租须提前一个月与出租方协商并通过居间方统一办理续租手续。2012年3月31日，被告将该房屋（一楼二楼）转租给马克龙，租赁期从2012年3月31日至2015年3月30日，年租金35000元。马克龙承租下来后将房屋交冶有布经营。2012年10月27日，原被告租赁期限届满，原告上门收房不成，原被告遂产生纠纷并至派出所调解。2012年12月10日，原被告续签合同，约定租赁期限自2012年10月27日至2015年3月30日；总租金为90000元，押金3000元，租赁终止，原告验收房屋无损坏后，水电费结清，将押金退还被告，若有损坏则押金不予退还，房屋损坏费用由被告承担；被告向原告承诺，租赁该房屋仅作为普通住房使用；租赁期满，原告有权收回出租房屋，被告则无条件退还原告房屋，若到期被告不退还，则赔偿原告经济损失1000000元整，一切后果由被告自负，被告不得有任何异议；若被告再转租除冶有布以外的人，则赔偿原告经济损失1000000元整，一切后果全部被告自己承担。2013年6月13日，冶有布与第三人马阿色签订转让协议，约定冶有布将经营的昆山市世茂蝶湖湾小区XXX幢XXXX号兰州拉面店转让给第三人马阿色，转让费349000元，2013年6月13日以前兰州拉面店的水、电、房租、物业其他等等，由冶有布负担，2013年6月13日以后的兰州拉面店的一切由第三人马阿色负担，冶有布无关。现第三人马阿色和马海福在涉案房屋经营兰州拉面店，马海福系马阿色儿子。
另查明：2015年3月30日前的房租、水电费等，被告已经全部结清，原告未将3000元押金退还被告。被告已经支付原告房屋占有使用费17500元。
上述事实有房屋租赁合同三份、转让协议、房屋产权证及当事人在庭审中的陈述所证实。
本院认为：原被告签订的两份房屋租赁合同（分别于2011年10月、2012年12月签订）合法有效，双方均应恪守。合同约定的租赁期限届满，原告有权收回房屋，被告理应向原告退还房屋，故本院对于原告要求被告退还昆山市世茂蝶湖湾花园二期XXX号楼XXX室房屋的诉请予以支持。被告虽未实际居住在该房屋内，但因其未有效管理致其无法交还房屋，被告因他人的原因造成违约的，仍应当向原告承担违约责任，被告和他人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，故本院对于被告的该辩称不予采纳。被告未按约退还房屋，理应支付房屋占有使用费，原告主张的金额超出被告预期，本院依据原被告于2012年12月签订的房屋租赁合同调整为35000元／年，支付至被告实际退还房屋之日。2012年12月的房屋租赁合同约定，租赁期满被告不退还房屋则赔偿原告经济损失1000000元，同时被告再转租除冶有布以外的人，则赔偿经济损失1000000元，该约定明显过高，原告主张的100000元亦过高，同时原告未提供证据证明其经济损失，本院酌定违约金50000元。原被告之间房屋租赁期限届满，第三人马海福、马阿色作为实际占有人理应搬离昆山市世茂蝶湖湾花园二期XXX号楼XXX室协助被告退还房屋。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、第一百二十一条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告傅高青于本判决生效后十日内退还昆山市世茂蝶湖湾花园二期XXX号楼XXX室房屋。
二、第三人马海福、马阿色协助配合被告傅高青履行上述第一项判决义务。
三、被告傅高青于本判决生效后十日内支付原告金叶、陈显忠房屋占有使用费，按照35000元／年标准从2015年10月1日计算至实际退还之日。
四、被告傅高青于本判决生效后十日内支付原告金叶、陈显忠违约金50000元并扣除3000元押金。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费2780元，减半收取1390元，由被告傅高青负担。此款原告金叶、陈显忠已预交，被告傅高青于本判决生效后十日内支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。
代理审判员 郑 煦
二〇一五年十月十四日
书 记 员 顾志峰