山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第384号
上诉人（原审原告）济南福成物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人郭珺，经理。
委托代理人李文珍，女，1978年7月1日出生，汉族，该公司职工。
委托代理人王守怀，男，1957年12月23日出生，汉族，该公司副经理。
被上诉人（原审被告）赵宏伟，男，1964年9月13日出生，汉族，山东彼岸电力科技有限公司副总经理，住济南市。
上诉人济南福成物业管理有限公司（以下简称福成物业公司）因与被上诉人赵宏伟物业服务合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2014）长民初字第2127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人福成物业公司的委托代理人李文珍、王守怀，被上诉人赵宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：赵宏伟系X幢X号房屋业主，房屋建筑面积为252.72平方米。2002年10月6日，济南市某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司）与济南市长清区房地产开发建设服务中心签订前期物业管理委托合同，约定由某某物业公司对文昌山庄实行前期物业管理。2011年4月27日，某某物业公司与福成物业公司签订文昌山庄物业管理移交协议，约定：福成物业公司自2011年5月1日开始收取物业管理服务费，之前业主欠缴的物业管理服务费作为某某物业公司的债权转让给福成物业公司。福成物业公司未提交证据证明债权转让情况已经通知业主。2011年4月21日，福成物业公司与济南市长清区文昌山庄业主委员会（以下简称文昌山庄业委会）签订文昌山庄前期物业管理服务委托合同，约定：文昌山庄业委会将坐落于长清区凤凰路东大学路南的文昌山庄别墅区（建筑面积72000平方米）委托福成物业公司实行物业管理服务；福成物业公司根据产权面积和物价部门核准的收费标准向业主或使用人收取物业服务费，合同有效期内，按每平方米0.6元的标准执行；每半年向业主或使用人收取一次物业服务费，毛坯房按全额的70%缴纳，业主或使用人可直接到福成物业公司财务室缴纳，逾期不缴纳物业管理服务费，从逾期之日起，按省、市的有关规定缴纳滞纳金；本物业管理服务委托合同，至2012年4月30日即一年期满，在与新聘物业公司签订的合同未生效之前，福成物业公司继续履行本合同。2013年9月1日，文昌山庄业委会与济南某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司）签订的文昌山庄物业管理服务试用合同。载明：本物业管理服务委托合同，自2013年9月1日至2013年11月30日期满，在与新聘物业公司签订的合同未生效之前，继续履行本合同。2013年12月1日，文昌山庄业委会与某某物业公司签订的文昌山庄物业管理委托合同。该合同载明：委托服务期限为三年，自2013年12月1日起至2016年11月30日止。2013年9月1日，文昌山庄业委会出具的文昌山庄物业管理服务费交纳通知。通知载明：与福成物业公司签订的合同于2013年8月31日履行期限届满，合同终止，2013年9月1日决定聘用某某物业公司为业主服务，试用期3个月，试用期内业主不交物业管理服务费。赵宏伟自交房后未在文昌山庄居住，赵宏伟未提交证据证明缴纳自2010年1月至2013年12月的物业管理费。福成物业公司主张在文昌山庄服务至2013年12月28日，现要求赵宏伟支付自2010年1月至2013年12月的物业管理费5094元及滞纳金1528元。
原审法院认为：关于福成物业公司要求赵宏伟支付自2010年1月至2011年4月30日之前的物业费的问题。福成物业公司的依据是与某某物业公司签订的文昌山庄物业管理移交协议。但福成物业公司未提交证据证明其已将债权转让情况通知业主，故根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，该债权转让对赵宏伟不发生法律效力。福成物业公司依据移交协议要求赵宏伟支付期间的物业管理费，原审法院不予支持。关于福成物业公司要求赵宏伟支付自2011年5月1日至2013年8月31日期间的物业管理费。福成物业公司与文昌山庄业委会签订了《文昌山庄前期物业管理服务委托合同》，该合同意思表示真实，不违反法律强制性规定，为有效合同。赵宏伟系该小区的业主，上述合同对赵宏伟具有约束力。基于福成物业公司与赵宏伟双方之间的物业管理服务关系，福成物业公司提供了物业管理服务，有权收取物业费，赵宏伟应履行给付物业管理服务费的义务。依据《文昌山庄前期物业管理服务委托合同》，福成物业公司每月每平方米收费标准为0.42元（0.6元×70%），福成物业公司主张每月每平方米按照0.4元收取，原审法院予以支持。关于福成物业公司要求赵宏伟支付自2013年9月1日至2013年12月28日期间的物业费的问题。依据赵宏伟提交的文昌山庄物业管理服务试用合同、文昌山庄物业管理委托合同、聘用通知、公示通知、文昌山庄物业管理服务费交纳通知、文昌山庄自来水公司移交报告、文昌山庄供电管理移交报告、严格按照规定办理物业管理交接的答复，该组证据能够形成完整的证据链条，能够证明自2013年9月1日后文昌山庄由案外人某某物业公司进行物业管理，福成物业公司要求赵宏伟支付自2013年9月1日之后的物业费没有法律依据和事实依据，原审法院不予支持。关于福成物业公司要求赵宏伟支付滞纳金的问题。该滞纳金性质为违约金，福成物业公司要求依据济南市长清区房地产开发建设服务中心与某某物业公司签订的《前期物业管理委托合同》中约定的标准计算滞纳金没有法律依据，该合同对福成物业公司没有约束力，福成物业公司的请求原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告赵宏伟应于本判决生效之日起十日内支付原告济南福成物业管理有限公司2011年5月1日至2013年8月31日的物业服务费（以建筑面积252.72平方米，每月每建筑平方米人民币0.4元计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵宏伟负担。
上诉人福成物业公司不服原审判决上诉称：原审法院认定与事实不符。原审法院已庭审查明福成物业公司自2011年开始为赵宏伟所在小区提供服务，对福成物业公司提交证据的真实性予以确认，并予以采信。福成物业公司提交的2013年12月28日文昌山庄业委会向福成物业公司出具的通知载明：“根据业主委员会与某某物业管理有限公司物业服务合同已经生效，请你公司两日内搬离文昌山庄。”该证据可以证实两个事实：1.文昌山庄与某某物业公司的合同于2013年12月28日生效；2.福成物业公司在2013年13月28日之前一直在文昌山庄服务未离开。因为，如果福成物业公司早在2013年12月28日前就已离开文昌山庄，文昌山庄业委会不必再向福成物业公司出具该通知。福成物业公司提交的福成物业公司为文昌山庄全体业主交纳电费的单据明确记载了交费人为福成物业公司，明确了交费时间及电费数额。通过该证据也可以证明福成物业公司为文昌山庄全体业主的服务期限，如果福成物业公司已不为文昌山庄提供物业服务没有必要代业主向电力公司交纳电费。因此，福成物业公司的服务期限应至2013年12月28日，原审法院认定福成物业公司主张2013年9月1日之后的物业费没有法律依据及事实依据，与事实不符。综上，请求二审法院依法撤销原判第一项，改判赵宏伟支付福成物业公司2011年5月至2013年12月的物业费3290元；本案的上诉费由赵宏伟承担。二审期间，福成物业公司明确其上诉请求为要求赵宏伟支付其2013年9月1日至2013年12月28日的物业费。
被上诉人赵宏伟答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：2002年10月6日，济南市长清区房地产开发建设服务中心与某某物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定某某物业公司为文昌山庄提供物业服务，期限为合同生效之日至文昌山庄业委会与选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。2011年4月27日，某某物业公司与福成物业公司签订《文昌山庄物业管理移交协议》，约定某某物业公司将文昌山庄物业服务转让给福成物业公司。文昌山庄业委会又与福成物业公司签订《文昌山庄前期物业管理服务委托合同》，约定福成物业公司为文昌山庄提供物业服务，期限为一年，至2012年4月30日期满，在与新聘物业公司签订的合同未生效之前，福成物业公司继续履行本合同。因此，2012年4月30日，福成物业公司与文昌山庄业委会之间的物业服务合同已经到期。该合同到期后，福成物业公司继续在文昌山庄进行物业服务，在文昌山庄业委会未聘请新的物业企业进行物业服务的情况下，文昌山庄业主接受福成物业公司提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务关系。但是，2013年9月1日文昌山庄业委会与某某物业公司签订《文昌山庄物业管理服务试用合同》生效后，文昌山庄业主已经与某某物业公司形成物业服务关系。为此，文昌山庄业委会发出《文昌山庄物业管理服务费交纳通知》，该通知载明文昌山庄业委会与福成物业公司签订的《文昌山庄前期物业管理服务委托合同》到期终止，自2013年9月1日起，由某某物业公司为文昌山庄业主进行物业服务。故，2013年9月1日文昌山庄业主与福成物业公司之间的物业服务关系终止。2013后9月11日，文昌山庄业委会向福成物业公司发出《文昌山庄物业管理交接通知书》，要求福成物业公司办理交接手续，移交全部物业资料。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”因此，福成物业公司上诉请求赵宏伟支付其2013年9月1日至2013年12月28日的物业费没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人济南福成物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 艳
代理审判员 徐林豹
代理审判员 曹 慧
二〇一五年五月八日
书 记 员 孙培培