浙江省平湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉平商初字第853号
反诉原告：梅花平。
反诉原告：王根波。
委托代理人：朱谨。
反诉被告：上海跃成房地产营销策划有限公司。
法定代表人：陆跃平。
委托代理人：陆成高、金玉娟。
跃成公司为与梅花平、王根波合同纠纷一案，于2013年6月18日向本院起诉，本院于6月28日受理后，依法适用普通程序进行审理。2013年7月3日，梅华平、王根波向本院提起反诉，本院于2013年7月10日受理，并决定与本诉一并审理。2013年8月21日，跃成公司向本院申请撤回本诉，本院依法裁定准许。并于2013年10月12日、10月18日、12月23日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。梅花平、王根波委托代理人朱谨三次开庭均到庭参加诉讼，跃成公司法定代表人陆跃平及委托代理人陆成高、金玉娟分别在第一、二次开庭到庭参加诉讼，第三次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
跃成公司反诉称：2011年6月27日，梅花平、王根波与跃成公司协商，跃成公司要求梅花平、王根波出面与浙江山鑫置业有限公司（以下简称山鑫公司）签订《房屋销售代理合同》，由跃成公司打包销售“金旺广场”的部分闲置房源。梅花平、王根波与山鑫公司签订合同后，于2011年6月30日与跃成公司签订《合作销售协议》，并约定了销售期限、销售面积为7079.11㎡，每平方米4420元，在规定期限内必须完成销售任务，销售未完成部分由跃成公司打包，梅花平、王根波支付山鑫公司500万元履约保证金，双方各出资50%，每销售一套跃成公司支付梅花平、王根波15000元，销售高于每平方米4420元减去支付给梅花平、王根波每套15000元佣金后的全部利润由跃成公司享受，双方共同指定装修队伍，双方共同与装修公司签订装修协议，跃成公司委托梅花平、王根波负责工程质量监督和工程进度安排，装修全部费用由跃成公司承担。2011年10月15日，梅花平、王根波与跃成公司又签订了关于《金旺公寓》装修款支付协议，明确跃成公司委托梅花平、王根波装修乍浦镇雅山中路《金旺公寓》，装修费用总计271万元，并约定了支付时间，如装修款未按时支付而导致工程无法按时完成所造成的损失由跃成公司承担，协议签订后共支付梅花平、王根波210万元，尚有61万元装修费未支付，装修已按样板房装修，基本符合样板房要求，并按约定时间完成装修工程，尚有几套没有贴墙纸和铺设地板，是由于跃成公司61万元装修费未支付造成。跃成公司在协议签订后销售形势一片大好，销售给上海客户分别在6800～7000元∕㎡不等的价格，许多客户支付每套5000～50000元不等的定金，已销售13套，并支付梅花平、王根波10套佣金计15万元。后受国家宏观调控影响，房产价格直线下降，客户宁愿放弃定金也不愿购房，形势一片惨淡，并不是装修质量原因所致，而是跃成公司营销能力不够及房价形势变化所造成的。梅花平、王根波认为，在销售期限内跃成公司未能全部销售掉66套商品房，跃成公司又未打包回购，跃成公司已严重违约，导致梅花平、王根波250万元保证金被山鑫公司没收。跃成公司以装修不合格为由认为梅花平、王根波违约，是没有事实依据的，房屋的装修是跃成公司委托梅花平、王根波负责质量监督和工程进度安排，装修费用全部由跃成公司承担，梅花平、王根波并不是装修房屋的主体，何况装修质量和进度均基本符合样板房的要求，由于跃成公司严重违约，造成梅花平、王根波250万元保证金及56套佣金计84万元的经济损失，必须由跃成公司赔偿，跃成公司还理应支付梅花平、王根波装修费61万元。故梅花平、王根波诉请法院：1、判令跃成公司赔偿梅花平、王根波250万元保证金及佣金84万元；2、判令跃成公司支付梅花平、王根波装修款61万元；3、反诉费用由跃成公司承担。梅花平、王根波在庭审过程中，变更第一项诉讼请求为：判令跃成公司赔偿梅花平、王根波50万元保证金及佣金84万元
跃成公司答辩称：装修队是双方指定的，但实际上跃成公司对装修队的情况不知情，双方共同出资500万元，王根波称跃成公司的250万没有了，但是他们的还是有的。工程上最能说明问题的还是工地的现场，房子在装修方面存在很大的问题。房子质量不好，已经卖出去的13套房子，仍有人找上门要求退房。宏观调控和房子的销售根本没有关系。
梅花平、王根波提供的证据和所需证明的事实内容如下：
证据一、房屋销售代理合同1份。
证明：跃成公司要求由梅花平、王根波出面与山鑫公司签订房屋销售代理合同，跃成公司与梅花平、王根波各支付250万元保证金，并约定销售范围、期限、销售单价、平方。
证据二、合作销售协议1份。
证明：跃成公司与梅花平、王根波约定了销售期限、面积及保证金出资及未售部分由跃成公司打包回购。
证据三、关于《金旺公寓》装修款支付协议1份。
证明：装修费为271万元，约定支付时间，定期定量付给梅花平、王根波。
证明四、装饰工程合同书1份。
证明：梅花平、王根波与嘉兴市港区杰事能装饰有限公司签订装修工程合同书，装修总价（不包括隔墙等土建工程）2273108元。
证据五、解除房屋销售代理合同通知书1份。
证明：由于跃成公司违约，造成各250万元的履约保证金被山鑫公司没收，代理合同已解除。
证据六、证明1份。
证明：山鑫公司收到王根波、梅花平履约保证金300万元，尚欠山鑫公司履约保证金200万元。
证据七、银行转账凭证4份。
证明：王根波、梅花平支付给山鑫公司履约保证金300万元。
证据八、农行借记卡资料查询1份。
证明：该卡是梅花平的，通过农行转账给张鸿锡20万元。
证据九、转账凭条2份。
证明：梅花平汇给张鸿锡220万元。
跃成公司提出如下质证意见：对证据一的真实性有异议。对证据二的真实性、关联性、合法性均无异议。对证据三的真实性、关联性、合法性均无异议。对证据四未见过，对其真实性有异议。对证据五的真实性、关联性、合法性均无异议。对证据六的真实性无法确认，未与山鑫公司直接联系。对证据七的真实性、关联性均有异议，无法反映出将跃成公司支付的250万元及梅花平、王根波应承担的250万元保证金支付给山鑫公司，跃成公司与梅花平、王根波签订的合同是6月30日，未签订合同前是不会支付款项的。对证据八、九跃成公司未向本庭提供书面质证意见也未到庭进行质证。
跃成公司提供的证据和所需证明的事实内容如下：
证据、客户确认单11份。
证明：客户对装修质量的反馈意见及要求退款的意见书。
梅花平、王根波质证认为：对该份证据的真实性有异议，装修基本符合双方要求，不存在质量问题。
本院认证认为，梅花平、王根波提供的证据一，虽跃成公司对真实性提出异议，但跃成公司2013年6月17日的民事起诉状载明“2011年6月27日，被告与山鑫公司签订《房屋销售代理合同》……”，结合双方签订的《合作销售协议》，跃成公司对该份证据应为明知，故对该份证据本院予以认定。梅花平、王根波提供的证据二、三、五，跃成公司对真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以认定。梅花平、王根波提供的证据四，跃成公司对真实性提出异议，经审核，本院认为，该份合同系梅花平、王根波与案外人签订，与本案缺乏关联性，本院不予认定。梅花平、王根波提供的证据六、七、八、九，虽跃成公司提出异议，但综合四份证据，可证明梅花平、王根波已将300万元支付给山鑫公司。跃成公司提供的证据，梅花平、王根波对真实性有异议，且跃成公司未提供其他证据佐证房屋装修存在质量问题，故对该份证据本院不予认定。
基于双方的举证、质证、陈述及本院的认证，本院认定法律事实如下：
2011年6月27日，梅花平、王根波与山鑫公司签订《房屋销售代理合同》1份，约定：山鑫公司委托梅花平、王根波销售金旺广场部分闲置房源，销售面积共计7079.11平方米，其中出租部分面积为3457.91平方米（根据市场摸底情况再商定是否需要代理销售），空置部分面积为3621.2平方米，代理期限为6个月，自2011年8月1日至2012年1月31日，在本合同签约之日起7日内，梅花平、王根波须一次性支付跃成公司保证金500万元，在销售完成后全额退还代理保证金500万元；销售基价为4420元／平方米，在代理期限内，梅花平、王跟波若无法完成销售任务，则其余房产由梅花平、王根波购入，梅花平、王根波须保证在代理期限内销售总价全部到位，不足部分扣除代理保证金后由梅花平、王根波补足等内容。2011年6月30日，梅花平、王根波与跃成公司签订《合作销售协议》1份，约定：销售期限以梅花平、王根波与山鑫公司签订的期限为准，即2011年8月1日至2012年1月31日；房屋总面积为7079.11平方（以实际测量为准），每平方为4420元，此面积为两部分，第一部分为空置部分，面积为3621.2平方（66套），此区域为包销模式，即在规定期限内必须完成销售任务，销售未完成部分由跃成公司打包；双方共同承担意向变更金和销售保证金，各自承担50%，即意向变更金每方10万，销售保证金每方240万，作为销售金旺广场保证金，支付给山鑫公司，在销售至剩余房款250万时，跃成公司有权利将其保证金作为房款抵付；装修由双方共同指定装修队伍，最终装修款全部由跃成公司承担；每销售一套跃成公司给予梅花平、王根波15000元等内容。跃成公司已将250万元保证金交付给梅花平、王根波。2011年10月15日，双方又签订《关于金旺公寓装修款项支付协议》1份，约定：房屋的硬装修部分计价2710000元，跃成公司已于2011年10月15日前支付35万元，余款约定分别于2011年10月20日、10月30日、11月15日、11月30日、12月15日、12月30日、2012年1月10日、1月20日支付20万元、25万元、30万元、30万元、30万元、30万元、30万元、41万元等内容。截止2012年1月15日，跃成公司共支付梅花平、王根波装修款210万元，尚欠61万元未付。2012年12月20日，山鑫公司委托律师致函梅花平、王根波称由于未在合同约定的代理期限内完成销售面积，且至今已远远超过合同约定的代理期限，故2011年6月27日签订的《房屋销售代理合同》自收到之日解除，合同终止履行，合同解除后，已支付的500万元履约保证金作为违约金，山鑫公司不再返还等内容。另查明，梅花平、王根波已交付山鑫公司保证金300万元；跃成公司共售出房产13套，并已支付梅花平、王根波10套房子佣金150000元。
本院认为，民事主体从事民事活动时应当诚实守信，自觉履行其法定、约定义务。本案主要争议焦点为：一、跃成公司是否应赔偿梅花平、王根波保证金损失50万元；二、跃成公司尚欠梅花平、王根波佣金金额；三、跃成公司尚欠梅花平、王根波装修款金额及房屋装修是否存在质量问题。
对争议焦点一，本院认为跃成公司应赔偿梅花平、王根波保证金损失50万元。理由如下：1、双方签订的《合作销售协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按约履行。《合作销售协议》约定：跃成公司必须在2011年8月1日至2012年1月31日期间完成3621.2平方米（66套）房产的销售任务，销售未完成部分由跃成公司打包，在规定时间内与山鑫公司结清。即跃成公司应在规定期限内完成销售任务，若无法完成销售任务则应向山鑫公司购进剩余房产，但跃成公司未履行该项约定，故跃成公司存在违约行为。2、从双方签订的《合作销售协议》关于“本合同销售代理期限以梅花平、王根波与山鑫公司签订的期限为准”、“作为销售金旺广场的保证金，支付给山鑫公司”等内容的记载，结合跃成公司2013年6月17日的民事起诉状关于“2011年6月17日，被告与山鑫公司签订《房屋销售代理合同》，双方约定……并由梅花平、王根波支付山鑫公司保证金500万元”的表述，可见跃成公司对梅花平、王根波与山鑫公司签订《房屋销售代理合同》及合同的内容系明知；且跃成公司作为专业的房地产销售公司，在签订合同时应对房地产市场行情进行过调研、预判，作为市场主体，其在享受收益的同时必然承担相应风险，而与梅花平、王根波之间关于销售未完成部分打包的约定系双方自愿的市场行为，其亦与梅花平、王根波各交付保证金给山鑫公司。故跃成公司应明知其未在约定期限内完成销售任务及未将销售未完成部分打包将导致双方保证金损失。3、山鑫公司已于2012年12月20日解除与梅花平、王根波签订的《房屋销售代理合同》，并将保证金作为违约金不再返还，对此梅花平、王根波未提出异议，跃成公司对此亦知晓并曾以房屋装修存在质量问题导致无法按时完成销售任务为由要求梅花平、王根波赔偿跃成公司损失的250万元保证金，梅花平、王根波以跃成公司未将未销售房产打包购入为由要求其赔偿保证金损失50万元，可见双方对山鑫公司将保证金作为违约金不再返还均无异议，双方争议的是谁的责任导致保证金损失。如前所述，跃成公司未完成销售任务且未向合同约定的第三人即山鑫公司履行购入房产的义务，导致山鑫公司将保证金作为违约金不再返还，其在履行合同过程中存在违约行为，导致双方保证金损失。综上分析，跃成公司应赔偿梅花平、王根波保证金损失500000元。
对争议焦点二，梅花平、王根波主张跃成公司支付佣金840000元，根据《合作销售协议》关于“每销售一套跃成公司给予梅花平、王根波15000元”的约定，跃成公司应在销售成功一套房屋后支付相应佣金15000元，现双方对跃成公司已完成销售13套房屋并支付10套房屋的佣金无异议，故跃成公司需支付梅花平、王根波另3套房屋的佣金45000元。
对争议焦点三，根据双方于2011年10月15日签订的《关于金旺公寓装修款项支付协议》的约定，跃成公司应于2012年1月20日前支付完毕装修款，但至今尚欠61万元未付，显属理欠，应予支付。至于跃成公司抗辩认为房屋装修存在质量问题，未提供充足证据予以证实，本院不予采信。
综上，梅花平、王根波要求跃成公司赔偿保证金损失500000元的诉请本院予以支持；梅花平、王根波要求跃成公司支付佣金840000元的诉请，本院依法支持其中部分；梅花平、王根波要求跃成公司支付装修款610000元的诉请，本院依法支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、反诉被告上海跃成房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告梅花平、王根波保证金损失500000元，并支付佣金45000元及装修款610000元，合计1155000元；
二、驳回反诉原告梅花平、王根波本案其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案反诉受理费11175元（已减半），由反诉原告负担3577元，反诉被告负担7598元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审 判 长 何丹萍
代理审判员 吴竹琴
人民陪审员 沈芳根
二〇一四年四月十八日
书 记 员 严 瑾