重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终8675号
上诉人（原审原告）：李晓凤。
被上诉人（原审被告）重庆长安房地产开发有限公司。
法定代表人：李毅，董事长。
委托诉讼代理人：李小维。
被上诉人（原审被告）：重庆市长安物业管理有限公司。
法定代表人：杨其斌，总经理。
委托诉讼代理人：高波。
委托诉讼代理人：赵红利。
上诉人李晓凤因与被上诉人重庆长安房地产开发有限公司（以下简称长安地产公司）、重庆市长安物业管理有限公司（以下简称长安物管公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2016)渝0112民初7591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李晓凤、被上诉人长安地产公司之委托诉讼代理人李小维，以及被上诉人长安物管公司之委托诉讼代理人高波、赵红利到庭参加了询问。本案现已审理终结。
李晓凤上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1�一审法院没有查清上诉人遭受的损失，直接判决由上诉人承担全部损失是错误的。2、《房屋质量整改通知书》的手写部分内容是虚假的。
长安地产公司辩称，一审判决正确，请求维持原判，驳回上诉人的请求。
长安物管公司辩称，一审判决正确，请求维持原判，驳回上诉人的请求。
李晓凤向一审法院起诉请求：1、被告赔付原告2013年8月至2016年7月的租房花费65200元（1800×24+2000×11）；2、被告赔付原告物管费、公摊水电费、前两项违约金共10548.08元（以被告重庆市长安物业管理有限公司起诉原告物业管理服务合同纠纷案裁判金额为准）；3、被告赔付原告整改用水水费及违约金共1039元；4、被告赔付原告修复房屋墙面空鼓的花费1680元；5、被告赔付原告装修损失12499元；6、被告赔偿原告损坏物品损失300元；7、本案证人出庭费用由被告�担；8、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中,原告变更第一项诉讼请求为被告赔付原告2013年8月至2016年4月的租房花费59200元;变更第二项诉讼请求为被告赔付原告物管费、公摊水电费、前两项违约金共2106.1元；撤回第六项诉讼请求。
一审法院认定事实：2010年6月4日，原告与长安地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买房屋。第十八条约定《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非因甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。
长安物管公司是原告所购房屋的物业管理�司。
2012年2月19日原告实际接收该房屋。《重庆市新建商品房质量保证书》中载明：保修项目：墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙贴墙面砖、板式墙裙、空鼓、脱落装修工程，保修期限为两年，质量问题处理完成时间期限为10日内。保修处理期限：在接到用户《重庆市新建商品房屋质量报修联系单》后，由本公司或委托的物业管理公司，在用户的配合下，一般情况按表中规定时间（大修时可视实际情况以书面形式约定）完成修复工作。保修期内维修时导致其他用户受到影响造成损失的，我公司将出面进行协调处理，并酌情依法承担赔偿责任。
2013年9月8日，原告向长安物管公司交纳了装修保证金并开水电。原告将其中一把装修钥匙交给长安物管公司。2016年1月13日原告从长安物管公司处拿回了钥匙。
因房屋空鼓问题，原告向�安物管公司报修。原告举示的2013年9月11日《房屋质量整改通知书》显示，原告房屋客厅大面积有裂缝、墙面空鼓。长安物管公司举示的2013年9月11日《房屋质量整改通知书》与原告举示的一致，但用手写体加注：电联已通知六项目部符军。已处理，2013年9月18日。
长安物管公司另举示了2013年9月28日《房屋质量整改通知书》，维修内容为：以前整改的地方还是有空鼓，业主要求再整改。手写体注明：9月28日中午张楠、ＸＸ超去到该户核实，由于装修方用榔锤敲。业主说客厅、主、次卧的共3面墙要整个做，业主说平时没时间，只有星期天。随后将此事告知符君。说：10月13日来。13日上午符君与业主协商改天敲空鼓，有就做。10月19日上午符君与业主重新敲空鼓，一周内处理，业主认可。约到星期天上午8：30做空鼓2013年11月1日。已处理。2013年11月。原告对长安物管公司的《房屋质量整改通知书》提出异议，称其看到的只是空白的，手写体系长安地产公司添加的。
原告与长安物管公司均举示了长安物管公司制作的《派工协调单》，记录内容为：2014年2月7日，12-15-1反映房屋漏水。随后与12-16-1业主联系，称有1把钥匙在客服部，让先进现场看。2014年2月8日，联系业主称客服部未找到钥匙，需自带钥匙到现场开门。查看现场把权责划分了，钥匙的事情以后商量处理。业主认可，答应找钥匙。2014年2月10日、13日、16日、18日、22日、23日、3月5日、13日、18日、23日、24日、26日、28日记录显示长安物管公司多次打电话向原告要钥匙。2014年3月28日记录内容为：找到钥匙进房处理了积水，漏水原因是业主卫生间水龙头和水管的接头处。3月31日记录内容为：业主给长安物管公司打电话，称星期六或星期天过来。2014年4月4日记录内容为：给业主打电话，确认4月5日去房内查看。4月5日记录显示，业主到房内看到情况后，称：漏水不关她的事，是施工方整改好后没有通知我。4月6日记录内容为：业主到客户部谈漏水的问题。2015年12月8日记录内容为：业主要求和施工方洽谈。12月26日记录内容为：施工方答应过来，但业主来不到。2016年3月9日记录为：业主反映厕所墙面有空鼓。客户部通知工程部负责整改的师傅和工程部主管去查看，告之业主保质期两年已过，施工方不会处理。原告对以上证据认为其确实在上述时间与物管公司进行过联系，但内容均为物管公司记录的，故对真实性有异议，原告与物管公司通电话均是报修。长安地产和长安物管公司对以上证据无异议。
2016年3月16日，重庆市工商行政管理局渝北分局向原告出具《终止消费者权益争议调解告知书》，认为其与重庆长安建设工程有限公司消费者权益争议调解过程中出现其他应当终止的情形，终止调解。
原告另举示了：1、其分别与陈伟和周明才的《房屋租赁合同》，租金收条，物管公司证明，拟证明其在长安地产公司整改期间产生的房屋租金。
2、（2016）渝0112民初6910号传票、应诉通知书、民事诉讼状及民事裁定书及判决书，拟证明原告的第二项诉讼请求；原告认为在长安地产公司整改期间物管费及水电公摊费应当由其缴纳，违约金也是由于其拒不缴纳产生，故应当由其承担。
3、用户欠费明细清单，显示2014年1月至5月，水费的起数从0至45吨。到2016年5月31日止，滞纳金共831.52元，累计费用1039元。原告称此笔费用是由于长安地产公司在整改期间用水和其施工工人忘记关水造成的水费，但二者之间无法区分。
4、原告与重庆港宏装饰设计工程有限公司装修�同、收据、解除合同协议、价款证明；原告与重庆兄弟装饰工程有限公司的装修合同、预算表、设计图。原告拟证明重庆兄弟装饰工程有限公司的预算表中卫生间及客厅空鼓打墙处理及单面抹灰共需花费1680元，即原告的第四项诉讼请求。原告与重庆兄弟装饰工程有限公司的合同价款为46179元，与重庆港宏装饰设计工程有限公司的合同价款为32000元。由于长安地产公司的原因造成合同价款的增加，故原告的第五项诉讼请求即为合同差额减去第四项诉讼请求。原告另明确装修公司尚未入场装修。
5、照片2张，证明在整改过程中，工人损坏了原告的抽屉，现尚未维修。维修的证据原告没有。
原告另明确其起诉的法律关系是基于与长安地产公司的房屋买卖合同关系，要求长安地产公司对其违约行为给原告造成的损失进行赔偿。对属于财产损害赔偿法律关�产生的诉讼请求由法院依法处理。原告要求长安物管公司与长安地产公司承担连带责任，认为长安物管公司与长安地产公司存在委托关系。长安地产公司整改后没有通知长安物管公司或原告，应当由长安地产公司承担责任，否则由长安物管公司承担责任。
另，一审庭审过程中，原告向一审法院提出鉴定申请，要求对房屋的租金损失进行鉴定。
本案认为，原告与长安地产公司的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同。长安地产公司作为原告所购房屋的建设单位，应当对房屋存在质量问题在质保期内进行维修。
原告与长安物管公司均举示了《派工协调单》，原告虽在对长安物管公司的证据质证时对内容提出了异议，但对时间无异议，双方在庭审中也提到的原告房屋漏水及两次保修的事实�与《派工协调单》的记录一致，故一审法院对《派工协调单》的真实性予以采信。
长安地产和长安物管公司虽在报修中有委托关系，但现长安地产公司举示的《派工协调单》证明物管公司已履行了为原告报修的义务。现原告未举证证明长安物管公司在整个过程中存在过错或违约行为，其要求长安物管公司承担连带责任没有法律依据，一审法院不予支持。
由于原告选择以商品房买卖合同关系作为本案起诉的依据，其第三项及第六项诉讼请求是属于财产损害赔偿的范围，不属于本案的处理范围，一审法院不予支持。
原告诉状中陈述2013年9月11日其第一次对墙面空鼓问题报修后，其本人到场看了工人的维修。这与长安物管公司举示的2013年9月11日《房屋质量整改通知书》手写体显示的内容一致。故一审法院认为2013年9月28日原告报修后，长安物管公司在《房屋质量整改通知书》的手写内容也应当认定是属实的。也即长安地产公司在2013年11月对原告提出的空鼓问题进行了整改。
对于原告提出的长安地产公司整改后未及时通知原告的问题。一审法院认为，单从2013年9月28日《房屋质量整改通知书》无法看出长安物管公司对整改已完成的事实进行了通知。但原告已实际接房，房屋由原告实际掌握，长安地产公司是否进行维修原告应当清楚。如长安地产公司未进行维修，原告可再次要求其进行保修。原告如认为未整改好，就应当再次进行报修整改或自行整改，并要求长安地产公司承担整改费用，而不是以长安地产未通知已整改为由继续等待，扩大损失。
且结合《派工协调单》的内容，从2014年2月7日起，长安物管公司多次联系原告解决房屋漏水问题。2014年4月5日记录中显示原告称施工方在整改�后未通知的内容。也即原告是知道房屋空鼓问题已整改过了的事实。
从2014年2月20日起，原告超过了房屋空鼓的保修期，长安地产公司也不应再对原告承担保修责任，原告的损失应当自行承担。
综上，对原告要求的损失一审法院均不予支持。对原告申请对房屋租金进行鉴定的申请一审法院也不予支持。
一审法院判决:“驳回原告李晓凤的诉讼请求。本案受理费1725元，由原告李晓凤负担。”
二审中，双方没有举示新证据。
本院二审查明：二被上诉人对于上诉人存在租房行为以及上诉人主张的租金数额无异议。
本院查明的其余事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，关于长安地产公司是否履行完毕房屋质量整改义务，是否将之及时通知上诉人的问题，从现有证据分析，应当认定被上诉人长安地�公司已经履行完毕整改义务，但未及时履行通知义务。理由如下：
我国《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，从《重庆市新建商品房质量保证书》载明的内容可知，房屋存在空鼓、开裂等质量问题的，保修期限为两年。根据该约定，作为开发商的长安地产公司应对前述质量问题履行自房屋交付之日起两年的保修义务。在李晓凤于2012年2月19日接房后，长安地产公司的前述保修义务的履行期间应为2012年2月19日起至2014年2月18日止。同时，根据前述法律规定，长安地产公司除应积极履行保修义务外，还应就整改进度、整改结果等情况及时告知李晓凤，便于其在知悉整改相关情况后及时履行相应的配合协助义务。
从2013年9月11日的《房屋质量整改通知书》载明的内容看，长安物管公司在收到李晓凤反映的空鼓、裂缝问题后，及时安排了相关人员进行处理，直至2013年11月，被上诉人都在履行保修义务。但是，就目前而言，被上诉人没有证据证明其在履行保修义务期间或者整改结束后及时将整改情况通知上诉人。根据被上诉人举示的2014年4月5日的《派工协调单》记录的内容以及上诉人李晓凤陈述的意见，迟至当日，李晓凤方因被上诉人向其反映房屋漏水问题进入涉案房屋查看房屋漏水、质量整改等问题。据此，本院认定，最迟在该日，李晓凤对被上诉人是否完成整改义务应是知晓的，如果李晓凤对被上诉人的整改行为仍有异议，应当及时提出。但是，李晓凤举示的证据不足以证明其在2014年4月5日当天就涉案房屋经整改后仍存在质量问题提出异议，故本院认定被上诉人长安地产公司于2014年4月5日已履行完毕质量整改义务。
关于长安地产公司应否承担租金损失以及损失大小的问题，我国《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。具体到本案而言，被上诉人长安地产公司交付的房屋存在空鼓、裂缝等质量问题，根据前述规定，因该司履行保修义务导致上诉人无法装修入住造成的租金损失应由长安地产公司承担。二被上诉人对于上诉人租房居住的行为以及租金数额均无异议，故本院认为，被上诉人长安地产公司应承担的租金损失为12360.00元〔计算公式：1800元∕月×6个月（自2013年9月11日起至2014年4月5日止）+60元∕天×26天）〕。
关于物管费的问题，购房者接房后，应向物管公司依约缴纳相应的物管费。本案中，李晓�已于2012年2月19日接房，其理应向长安物管公司按约支付物管费，故李晓凤提出的应由被上诉人赔偿物管费2106.1元的主张于法无据，本院不予支持。
至于上诉人提出的应由被上诉人承担整改用水水费及其违约金、修复房屋墙面空鼓费用，以及装修损失的主张，因前述损失均未实际产生，本院对上诉人的前述主张均不予支持。
综上，李晓凤的上诉请求部分成立，应予相应支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销重庆市渝北区人民法院(2016)渝0112民初7591号民事判决；
二、限重庆长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付李晓凤租金损失12360�；
三、驳回李晓凤的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1725元，由李晓凤负担1445元，重庆长安房地产开发有限公司负担280元；二审案件受理费1725元，由李晓凤负担1445元，重庆长安房地产开发有限公司负担280元。
本判决为终审判决。
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审判长 陈孟琼
审判员 陈娅梅
审判员 罗太平
二〇一六年十二月九日
书记员 赵晓娟