广东省广州市萝岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗萝法民三初字第75号
原告：广州吉必盛科技实业有限公司，住所地：广州市高新技术产业开发区。
法定代表人：王跃林，董事长。
委托代理人：王青，住广州市黄埔区，系该司职员。
委托代理人：杨凯，住江西省新余市渝水区，系该司职员。
被告：李琛，住广东省江门市蓬江区。
被告：广州合润信息科技有限公司，住所地：广州高新技术产业开发区科学城南翔三路15号实验楼六层610房。
法定代表人：李琛。
委托代理人：梁玉林，住广州市番禺区，系该司经理。
原告广州吉必盛科技实业有限公司（以下简称“吉必盛公司”）诉被告李琛、广州合润信息科技有限公司（以下简称“合润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月14日立案受理后，依法适用普通程序于2015年3月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨凯，被告李琛、被告合润公司的委托代理人梁玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2013年7月24日签订租赁合同，合同约定原告将位于广州市高新技术产业开发区科学城南翔三路15号实验楼六层610房间租予被告，被告以该地址为公司住所，办理注册广州合润信息科技有限公司的工商登记手续。被告于2013年8月1日起每三个月初的前十天向原告支付租金及管理费共计3600元。合同生效后，被告向原告支付了三个月的房屋租金及管理费共计3600元，原告也依约定为被告办理了房屋租赁备案登记手续。但被告于2013年11月1日起便未再支付原告包括房屋租金、管理费在内的一切费用。经原告多次追讨，被告均表示暂时没有时间支付房租及管理费，直至中断与原告联系。被告在经营期间多次因税务问题收到税局的《责令限期整改通知书》，此情况亦对原告的公司形象产生不良影响。原告多次要求被告支付房租及管理费，被告均不予理会。原告也向被告提出解除租赁合同，要求被告配合办理解除、终止房屋租赁合同备案手续，被告也以不在广州等理由拖延，造成原告既无法收取被告租金亦无法将标的物业转租他人的事实。原告为维护合法权益，特起诉至法院请求判令：1.被告支付原告从2013年11月1日至2014年7月31日止共9个月的租金和管理费共计10800元（租金1050元/月、管理费150元/月）；2.被告赔偿拖欠租金的违约金要求计至2014年7月31日共计7549.14元（合同约定租金按每一季度支付，故从2013年11月1日起至2014年1月31日止的租金3600元于2013年11月11日起开始计算违约金，违约天数是262天，2014年2月1日至2014年4月31日止的租金3600元于2014年2月11日起开始计算违约金，违约天数是171天，2014年5月1日起至2014年7月31日止的租金3600元于2014年5月11日起开始计算违约金，违约天数是82天，违约金的计算标准是每日0.3%）；3.被告赔偿从2014年8月1日开始计算至被告不再占用原告房屋之日止的房屋租金收益（以每月租金1200元为基数）；4.被告承担本案全部诉讼费用。原告于庭审中明确要求两被告承担连带责任。
被告合润公司辩称：确认我方与原告签订了租赁合同，但双方并没有实际履行该合同，我方想找一个地址注册公司，故通过中介找到了原告，但双方签订合同后原告并没有实际交付涉案房屋给我方使用，其没有将涉案房屋的钥匙或门卡交付我方，涉案房屋一直是由原告自己在实际使用。原告主张我方占用其注册地址，而我方曾于2013年11月通过电话告知其办理取消涉案的注册地址并协商解除合同之事宜，但因为我方有其他纠纷故导致到目前为止都无法取消涉案的注册地址，我方也没有向原告发出书面的解除通知。不同意支付原告主张的各项金额。同意按照合同约定的违约金计算标准。
被告李琛辩称：同意被告合润公司的答辩意见。
经审理查明：原告吉必盛公司是位于广州开发区南翔三路15号自编三栋房屋的所有权人。2013年7月24日，原告吉某公司与被告合润公司签订《租赁合同》，约定：一、租赁物位置、面积：原告吉必盛公司将位于广州市高新技术产业开发区科学城某房屋租予被告合润公司使用，建筑面积为45平方米；二、租赁期限：合同有效期自2013年8月1日至2015年7月31日；三、租赁费用：1.租期内该出租物业租金为1050元/月，管理费用150元/月，支付方式为被告合润公司在2013年8月1日起的每三个月初的前十天向原告吉某公司支付当期租金及管理费共计3600元；2.合同生效后7天内，被告合润公司向原告吉某公司支付租赁保证金合计2400元，当租期届满，在被告合润公司将所租赁物业完好无损的返还原告吉某公司，并按时缴清全部租金及相关费用后十天内，原告吉某公司将租赁保证金免息退还被告合润公司，否则原告吉某公司有权没收该保证金；七、违约责任：1.经双方协商一致同意，可提前终止本合同，在租赁期内，双方如有一方有特殊情况需提前解除协议的，必须提前三个月书面通知对方，经双方协商一致后方可解除；4.被告合润公司逾期支付租金，应向原告吉某公司支付滞纳金，滞纳金金额为：每拖延一天，须向原告吉某公司支付本协议月租金额的千分之三的迟延履行金，被告合润公司拖欠两个月的租金或水电费，原告吉某公司有权单方解除本合同收回场地并要求被告合润公司支付欠付租金和其他一切费用并没收租赁保证金……被告李琛在被告合润公司签章处签名，各方当事人均确认被告李琛在该《租赁合同》上签名是为了设立合润公司租赁场地而代表被告合润公司签名。该《租赁合同》于2013年8月29日登记备案。
各方当事人一致确认以下事实：被告合润公司向原告吉某公司缴纳租金至2013年10月31日，2013年11月起被告合润公司未再缴纳租金及管理费；被告合润公司现在除使用涉案物业注册公司住所地外，未实际占用涉案物业。
原告吉某公司主张于庭审当天即2015年3月30日解除该《租赁合同》。两被告主张自《租赁合同》签订以来原告并未向被告合润公司交付涉案物业钥匙和门卡，原告并未实际交付涉案物业给被告合润公司使用，被告合润公司只是用涉案物业地址注册了公司的住所地，但被告合润公司确认并未向原告提出异议。两被告陈述称由于被告合润公司自身原因暂时无法确定何时能将公司注册地址迁移出涉案物业。
另查明，被告合润公司成立于2013年11月7日，住所地是广州高新技术产业开发区科学城某房，法定代表人是李琛。
以上事实有原、被告当庭陈述、《租赁合同》、房地产权证、商事登记信息等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。本案中，各方当事人均确认被告李琛是代表被告合润公司在《租赁合同》上签名，因此，被告李琛在该《租赁合同》上签名的行为应认定为代表被告合润公司的职务行为，该《租赁合同》应认定为原告与被告合润公司之间签订。原告与被告合润公司签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
关于《租赁合同》何时解除的问题。由于被告合润公司自2013年11月起未再向原告缴纳租金及管理费，根据双方签订的《租赁合同》第七条第4点，原告有权在被告合润公司累计拖欠两个月租金或水电费的情况下单方解除合同，现原告主张于庭审当天即2015年3月30日解除该《租赁合同》，符合双方约定，本院确认该《租赁合同》于2015年3月30日解除。被告主张已于2013年11月解除合同，未提交书面证据予以证实，本院不予采信。
关于被告合润公司是否需要支付拖欠的租金和管理费的问题。被告合润公司主张原告未向其交付房屋，但被告在庭审之前并未向原告提出过书面异议，本院不予采信。一方面，被告合润公司在合同未解除的情况下拒绝支付租金和管理费，属违约，应承担相应的违约责任，即应支付拖欠的租金、管理费以及按合同约定支付滞纳金。另一方面，根据《合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，根据《租赁合同》的约定，被告只要拖欠两个月的租金或水电费原告就有权单方解除合同，而原告直至庭审当日才要求解除合同，距离被告违约已长达一年多之久，原告在这段期间完全可以行使也有义务行使合同解除权来防止损失的扩大，但原告未采取任何减损措施，因此，原告不得就扩大的损失要求被告赔偿。结合双方《租赁合同》的约定，本院酌情确定原告在被告拒绝支付两个月的租金和管理费后采取减损措施的合理期间为一个月，因此，被告应向原告支付三个月即2013年11月至2014年1月的租金和管理费共计3600元，2014年2月后的租金和管理费被告无须支付。根据双方合同约定，被告应在2013年11月10日前向原告支付2013年11月至2014年1月的租金和管理费，逾期支付的，被告须向原告支付月租金额的千分之三的迟延履行金。现原告主张以2013年11月至2014年1月的租金和管理费共计3600元为本金，从2013年11月11日起开始按照每日千分之三计算违约金，计算至2014年7月31日共计262天，是原告对自身权利的处分，同时被告对违约金的计算标准也未提出异议，本院予以支持，上述违约金共计2829.6元（3600元×262天×3‰）。
关于原告主张的房屋收益问题。原告主张的房屋收益，实质上是被告占用原告房屋的房屋占用费。被告由于自身原因一直无法将公司注册地址迁出涉案房屋，无论其是否实际使用涉案房屋，都应向原告支付一定的费用。原告主张按照租金标准计算房屋占用费，本院认为即使被告将涉案房屋用于注册登记，并不必然导致涉案房屋无法再出租给其他人使用，因此按照每月租金标准计算房屋占用费并不合理，本院酌情确定按照每月500元的标准计算房屋占用费，从2014年2月开始计算至被告实际迁出之日止。
关于被告李琛是否要与被告合润公司承担连带责任的问题。被告李琛为设立被告合润公司对外以被告合润公司名义签订《租赁合同》，合同签订后被告合润公司依法成立，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条第一款，该《租赁合同》的权利义务应由被告合润公司承担，故原告主张被告李琛承担连带赔偿责任没有法律依据，本院不予支持。原告的其他诉讼请求无理据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告广州合润信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州吉必盛科技实业有限公司支付管理费和租金3600元；
二、被告广州合润信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州吉必盛科技实业有限公司支付违约金2829.6元;
三、被告广州合润信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州吉必盛科技实业有限公司支付房屋占用费（按照每月500元的标准，从2014年2月开始计至被告实际迁出之日止）；
四、驳回原告广州吉必盛科技实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费439元，由原告负担246元，由被告广州合润信息科技有限公司负担193元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 员 李小伟
代理审判员 王 梦
人民陪审员 龙妙娴
二〇一五年六月二日
书 记 员 庄 臻
倪淑如