四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遂中民终字第30号
上诉人（原审原告）肖某忠，男，生于1969年10月15日，汉族，务农。
上诉人（原审原告）陈某甲，肖某忠之妻，生于1970年2月10日，汉族，务农。
二上诉人的共同特别授权委托代理人杨东升，四川弘维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈某禄，男，生于1965年06月08日，汉族，务农。
特别授权委托代理人王晓均，四川弘维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）肖某坤，肖某忠之父，生于1945年1月23日，汉族，退休工人。
被上诉人（原审被告）安某某，肖某忠之母，生于1944年4月28日，汉族，务农。
上诉人肖某忠、陈某甲因与被上诉人陈某禄、肖某坤、安某某确认合同无效纠纷一案，不服遂宁市安居区人民法院（2012）安居民初字第622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月19日公开开庭进行了审理。上诉人肖某忠、陈某甲的共同特别授权委托代理人杨东升，被上诉人陈某禄的特别授权委托代理人王晓均到庭参加诉讼，被上诉人肖某坤、安某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，原告肖某忠、陈某甲系夫妻关系。原告肖某忠系被告肖某坤、安某某之子。原告肖某忠、陈某甲夫妻有现位于遂宁市安居区磨溪镇南北街上段85号房屋1套（产权证号：36039**）。因原告肖某忠、陈某甲长期在外务工，故将该房交由被告肖某坤、安某某在管理（出租、收益）。2008年2月12日，被告肖某坤、安某某与被告陈某禄就原告肖某忠、陈某甲夫妻所有现位于遂宁市安居区磨溪镇南北街上段85号房屋1套（产权证号：36039**）达成《房屋买卖协议书》，该协议书载明：“安居区磨溪镇南北街上段85号（原-1-30号）占地面积叁拾叁点肆（33.4）房，建筑面积68.4平方。建筑为二楼一底。为适应社会市场经济发展满足人民生活，经双方协定，房主方肖某中，简称甲方，自愿将此房出售给乙方，协议如下：一、此房成交价人民币68000元（陆万捌仟元正），当场一次性付清给甲方，房屋归乙方所有。二、此房中的水、电、光纤、电视户头设施随房屋一次性出售。三、房屋东以自墙为界临街面，西以滴水为界临岩坎，北以自墙为界邻袁作刚，南1-2楼借尹西墙为界，2-3以自墙为界。四、此房买卖当事人付款签定生效，其有法律效应，互不反悔违约，违约方负责赔付其经济损失。五、过户手续费用一律由乙方负责。六、此房出售时，因房主在外打工，由甲方委托其母亲、父亲办理一切相关的收款等手续。此协议一式两份，买卖双方各自一份，双方签字盖章后生效，立约为证。卖方：肖某中、肖某坤（手印）、安某某（手印），买方：陈某禄，证明人：李某某、袁某某、尹某某2008年2月12日”。合同签订后，被告陈某禄于2008年2月12日、2008年3月11日分别支付给被告肖某坤、安某某购房款人民币62000元和6000元。被告肖某坤、安某某将房的产权证、土地使用证及房屋等交付给被告陈某禄。2008年3月31日，被告陈某禄就南北街上段85号房屋在遂宁市安居区磨溪镇农业机械管理服务站交纳了气上户费人民币3000元。原告肖某忠、陈某甲曾分别在2009年7月、9月和2011年12月因女儿考入大学和肖某坤生病回家。一审审理中，因原、被告各持己见，且不同意调解，致法庭未能进行调解。
原判认为，原告肖某忠、陈某甲就其所有位于遂宁市安居区磨溪镇南北街上段85号（原-1-30号）的房屋（占地面积叁拾叁点肆（33.4）房，建筑面积68.4平方，建筑为二楼一底，所有权证号3603905）长期委托原告肖某忠的父母肖某坤、安某某在管理（出租、收益），肖某坤、安某某以肖某忠之名欲出售该房时，作为被告陈某禄有理由相信肖某坤、安某某是受原告肖某忠的委托而与肖某坤、安某某于2008年2月12日签订的《房屋买卖协议》，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”之规定，作为本案的被告陈某禄是善意、有偿取得该财产，并对该房实际占有使用，且被告陈某禄与肖某坤、安某某签订《房屋买卖协议》后，肖某坤、安某某将该房的产权证、土地使用证及房屋等交付给被告陈某禄，足以使被告陈某禄更加有理由相信肖某坤、安某某具有代理权，加之原告肖某忠、陈某甲自2009年起至2011年期间曾回家三次，应当知道肖某坤、安某某以其名将该房出售给被告陈某禄，但其未提出异议，故原告肖某忠、陈某甲辩解其未授权肖某坤、安某某出售该房和其不知情，主张肖某坤、安某某与被告陈某禄所签订的《房屋买卖协议》无效的主张，不予支持。由于本案争议的房屋买卖合同合法有效，原告肖某忠、陈某甲请求陈某禄返还位于安居区磨溪镇南北街上段85号房屋，没有法律依据，亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，判决：驳回肖某忠、陈某甲的诉讼请求。案件受理费人民币1500元，由肖某忠、陈某甲承担。
宣判后，肖某忠、陈某甲不服，向本院提起上诉。其上诉请求为：1.撤销原审判决，改判确认被上诉人陈某禄与肖某坤、安某某所签订的房屋买卖协议无效，判令被上诉人陈某禄退还上诉人的房屋产权证及土地使用权证并腾退房屋；2.本案一二审诉讼费均由被上诉人承担。其上诉理由为：1.一审法院认定本案被上诉人肖某坤的行为属于表见代理，属于适用法律错误，应予纠正；2.一审法院认定被上诉人陈某禄属于善意取得该房屋是对法律的适用错误，该案缺乏善意取得的三大构成要件，不应当适用善意取得；3.一审法院认定上诉人在2009年至2011年曾经三次回家应当知道该房屋已经被售出、但并未提出异议的事实，以及认定讼争的房屋由上诉人肖某忠、陈某甲委托被上诉人肖某坤、安某某在管理、出租、收益，从而推定被上诉人陈某禄有理由相信肖某坤是受上诉人的委托出售房屋的事实均无证据，属于认定事实错误。
被上诉人陈某禄答辩称：原判认定肖某坤、安某某的行为构成了表见代理，且陈某禄的行为亦属于善意取得，属于认定事实清楚，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
二审经审理查明，在本案诉争房屋被出售之前，肖某忠、陈某甲夫妇并未与肖某坤、安某某分家并单独生活居住；此外，肖某忠、陈某甲夫妇外出打工期间，将诉争房屋的房屋产权证、土地使用权证原件以及二人的结婚证及身份证复印件交由被上诉人肖某坤、安某某保管，在签订《房屋买卖协议书》当日，肖某坤、安某某将肖某忠、陈某甲的结婚证及身份证复印件交给给了陈某禄。
二审经审理查明的其余事实与原判认定的一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、肖某坤、安某某出售诉争房屋的行为是否构成了表见代理；二、2008年2月12日肖某坤、安某某与陈某禄所签订的《房屋买卖协议书》是否合法有效。
首先，《中华人民共和国合同法》第四十九条明确规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”所谓表见代理就是指行为人虽无代理权，但因具有足以使善意相对人客观上有充分正当理由相信其有代理权的表面特征，因而被代理人须承受行为人所实施行为之法律效果的法律制度。设立表见代理制度的立法宗旨在于：保护善意相对人的合法权益、维护市场交易的安全。本案中，肖某忠、陈某甲夫妇并未与肖某坤、安某某分家并单独生活居住，且二人长期在外地务工生活，该二人在外出务工生活期间，委托其父亲肖某坤、母亲安某某对诉争房屋进行日常管理，即由被上诉人肖某坤、安某某将诉争房屋对外出租、收益。虽然肖某忠系本案诉争房屋的真正物权人，但《房屋买卖协议书》的协议主文的第六条中明确载明了：“此房出售时，因房主在外打工，由甲方委托其母亲、父亲办理一切相关的收款等手续。”当天的在场人李某某、袁某某、尹某某亦在该《房屋买卖协议书》上签名予以见证，肖某坤、安某某亦将肖某忠、陈某甲的结婚证复印件及身份证复印件交付与被上诉人陈某禄；在签订协议后，陈某禄按协议分两次将购房款共计人民币68000元足额支付与肖某坤、安某某，肖某坤、安某某随后亦及时将房屋的产权证、土地使用权证、钥匙一并交付与陈某禄。由此可见，虽然肖某忠并未亲自参与本案诉争房屋出售的整个过程，但其父亲肖某坤、母亲安某某所从事的一系列民事行为足以使被上诉人陈某禄能够相信肖某坤、安某某对诉争房屋具有处分权。
其次，作为买受人的陈某禄在购买该房屋时系自愿善意购买，并在签订《房屋买卖协议书》后按照当时的市场合理价格及时全额支付了购房款，且上诉人肖某忠、陈某甲在本案一审和二审中并未提供相反的证据证明陈某禄作为《房屋买卖协议书》的相对人在购买诉争房屋的过程中存在明知或应知行为人肖某坤、安某某为无权代理人而仍与其订立合同之恶意，陈某禄在合同缔结与履行过程中已经尽到了合理的注意义务，主观上并无过失，故被上诉人陈某禄系《房屋买卖协议书》的善意相对人，虽然其未能及时办理诉争房屋的产权过户手续，但其在购买诉争房屋后一直对该房屋进行实际管理使用至今，从而成为了该诉争房屋的实际物权人。上诉人肖某忠、陈某甲虽然声称对其父亲肖某坤、母亲安某某擅自出售诉争房屋的行为毫不知情，但其在2009年7月、9月及2011年12月三次从外地回到家中后均未对其父母肖某坤、安忠菊将诉争房屋出售与陈某禄事宜提出任何异议；可见，上诉人已经认可了被上诉人肖某坤、安忠菊将诉争房屋出售与陈某禄的法律行为。因此，2008年2月12日肖某坤、安某某签订《房屋买卖协议书》的法律行为已经明显构成了民法上的表见代理，其行为对诉争房屋的所有权人即肖某忠、陈某甲具有拘束力，该《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体和他人的合法权益，应为合法有效。
再者，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，本院综合一、二审理查明的事实认为，上诉人肖某忠、陈某甲所提出的被上诉人肖某坤、安某某与被上诉人陈某禄签订《房屋买卖协议书》处分上诉人房产的行为是无权代理未经权利人追认的行为，因而应当确认该《房屋买卖协议书》无效的上诉请求无证据予以证明，且与现行的法律及司法解释之规定相悖，本院对此不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1500元，由上诉人肖某忠、陈某甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 力
审 判 员 廖琼英
代理审判员 姚梓佳
二〇一四年二月二十一日
书 记 员 姚 林