重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第02295号
上诉人（原审原告）重庆晟唐物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路58-1-1-2号，组织机构代码67335319-3
法定代表人梁定权，董事长。
委托代理人张明全，公司职工。
委托代理人吴斌，重庆兴胜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）重庆聚金实业（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区大溪沟街73号聚金大厦六楼，组织机构代码20284548-2。
法定代表人宋春梅，董事长。
委托代理人吴东旭，公司员工。
上诉人重庆晟唐物业管理有限公司（以下简称晟唐公司）与上诉人重庆聚金实业（集团）有限公司（以下简称聚金公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年4月3日作出（2012）江法民初字第08041号民事判决，上诉人晟唐公司、聚金公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年6月19日对本案进行了询问，上诉人晟唐公司的委托代理人张明全、吴斌、上诉人聚金公司的委托代理人吴东旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，重庆市江北区观音桥嘉陵六村15号“聚金花园”小区由被告开发销售。因小区业主对前期物管企业重庆聚金物业管理有限公司（下称聚金物管公司）的物业服务不满意，要求更换物管公司。鉴于“聚金花园”小区尚未成立业主委员会，江北区观音桥街道建西居民委员会于2011年2月22日向聚金物管公司发出《通知》：经请示观音桥街道办事处，并综合小区业主的意见，通知聚金物管公司在2011年3月10日退出小区服务，并移交相关资料和设施设备。同年3月11日，江北区观音桥街道建西居民委员会向原告发送《聘请函》，聘请原告（三级资质等级）临时作为小区物管公司，对聚金花园进行管理，履行服务职责，服务期限自2011年3月10日至聚金花园业主委员会产生之日。
聚金物管公司于2011年3月10日撤场，原告即进入小区实施物业服务事宜。期间，聚金物管公司对资料和设备的移交、聘请新物管公司的程序及主体适格等问题提出异议，江北区观音桥街道办事处对此进行了书面回复，认为其异议不成立。江北区信访办、区房管局、江北区观音桥街道办事处等单位组成了联合工作组，负责协调化解该小区的物业管理纠纷，于2011年6月2日形成了《关于协调解决聚金花园小区物业管理纠纷的具体意见》，明确从2011年3月10日至业主委员会成立期间，委托原告实施物业管理服务。同年8月1日，被告向观音桥街道办事处提交“关于聚金花园业主委员会成员候选人资格相关意见的函”，提出未足额缴纳物业服务费的业主不具有成为业委会成员候选人资格，主张其作为享有车位及门面专有部分产权的业主，具备业委会成员候选人资格。观音桥街道办事处次日回函：公示的候选人已完善缴纳物业服务费的相关手续，具备候选人资格；被告未缴纳专项维修资金，不具备候选人资格。
2011年12月7日，“聚金花园”小区的业主委员会成立并经江北区观音桥街道办事处备案，王耀礼选为业主委员会主任。
2012年6月2日，“聚金花园”小区业委会（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》，甲方以议标方式选聘乙方进行物业管理服务，合同期限为5年，2012年7月1日至2017年6月30日。委托服务事项包括“交通秩序与车辆停放的管理”。合同约定：商业物业的服务费收取标准为3.90元／月·平方米；停车场属于开发建设单位所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照物价部门核定的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按车位70元／个·月标准提取停车管理服务费；业主或物业使用人应在每月1-10日前履行交纳义务，业主未按时交纳物业服务费的，按每日千分之三标准向乙方支付违约金。该合同载明小区由5幢高层建筑组成，住宅建筑面积为123235.30平方米，非住宅建筑面积为21868.17平方米，机动车位有375个。此《物业管理服务合同》于2012年7月9日在江北区房管局备案。
本案庭审中，被告举示了《房地产权证》（房权证：103房地证2009字第41221号）及重庆市房屋勘测院制作的《房产面积测算报告书》各一份，证明小区车库及非住宅商铺、商业用房的建筑面积共计17700.52平方米，其中车库14175.07平方米，商铺、商业用房3525.45平方米。原告对此证据材料的真实性无异议。
原告晟唐物业公司诉称：聚金花园小区是被告开发建设的经济适用房，2007年住房交付业主后，该小区的车库和商用门面一直由被告实际控制至今。2011年3月10日，原告接受江北区观音桥街道建西居委会聘请，开始接管该小区的物业管理。2012年6月2日，聚金小区业委会代表小区业主与原告签订了正式《物业管理服务合同》，约定交纳车库及商用门面的物业管理费标准为3.90元／平方米，每个车位的物管费为70元／月。此合同于2012年7月9日经区房管局备案。备案的物业管理区域面积为14.51万平方米，包括由被告实际控制使用的面积为21868.17平方米的375个经营性车库及商用门面等物业区域。被告应当从2011年3月11日起支付物业服务费，但被告一直没有履行交纳物业服务费的义务，截止2012年11月，被告累计拖欠20个月物业服务费1411717.20元，应承担违约金1207018.20元。请求：判令被告支付原告2011年3月11日至2012年11月期间计20个月的物业服务费1411717.20元、违约金1207018.20元。诉讼费由被告承担。
被告聚金公司辩称：聚金小区业主委员会成立前，江北区观音桥街道建西居委会无权代行业主大会的权利，其聘请物业公司的行为无效，原告无权实施小区的物业管理。聚金小区业主委员会成立后，业委会主任拖欠物管费，不具备业委会委员资格。选聘物管公司的程序不合法，原告与业主委员会签订的《物业管理服务合同》应为无效合同。退一万步讲，即使认定《物业服务合同》有效，该合同没有溯及力，原告无权主张2012年7月1日合同签订之前的物管费。小区车位和门面是被告的所有权，由被告自行和委托其他单位进行了管理，原告实际并未对车位和门面进行物业管理，不应当收取被告的物业服务费。原告主张的违约金金额几乎与本金相当，明显过高。原告没有证据证明其实际损失，主张高额违约金对被告显失公平。请求驳回原告的诉讼主张。
一审法院认为，被告开发销售的“聚金花园”小区，因业主对前期物管企业聚金物管公司的物业服务不满意，要求更换物管公司，聚金物管公司于2011年3月10日撤场。此时小区尚未成立业主大会和选举产生业主委员会，物业所在地江北区观音桥街道建西居民委员会代行业主委员会职责，符合《重庆市物业管理条例》第十二条第二款“未依法业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅业主意见并取得半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责”的规定。同年3月11日，江北区观音桥街道建西居民委员会向原告发送《聘请函》，聘请原告作为小区临时物管公司履行物业服务职责，故原告进驻小区，程序没有不当之处。原告履行了物业服务管理事项，享有获得此期间的物业服务费的权利。
国务院《物业管理条例》规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选娉的物业服务企业签订物业服务合同。“聚金花园”小区的业主大会选举业主委员会和业主委员会成员、选聘物业服务企业，是业主大会的职责。被告对此提出异议，观音桥街道办事处已回函处理，异议不成立。2011年12月7日“聚金花园”小区业主委员会经业主选举产生，并报江北区观音桥街道办事处备案。2012年6月2日“聚金花园”小区业委会与原告签订《物业管理服务合同》，双方均系具有缔约能力的民事主体，合同不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。
被告是“聚金花园”小区车库及非住宅商铺、商业用房的产权人。被告作为业主，负有向提供了物业管理服务事宜的企业交纳物业服务费用的义务。依被告举示的《房地产权证》及《房产面积测算报告书》核算，被告名下非住宅商铺、商业用房的建筑面积为3525.45平方米，按上述《物业管理服务合同》对商业物业的服务费收取标准（3.90元／月·平方米）约定，被告每月应当交纳非住宅部分的物业服务费为13749元（3525.45平方米×3.90元）。2011年3月11日至2012年6月30日期间，原告作为小区临时物管公司实际履行了物业服务职责，此期间的非住宅物业服务费可参照《物业管理服务合同》的约定标准收取。
《物业管理服务合同》明确了原告服务事项包括对“交通秩序与车辆停放的管理”，停车管理服务费按车位70元／个·月标准提取。即原告应当在实施了车辆停放管理服务的情况下，才应获得相应服务费。本案讼争的车库为被告所有，作为建筑物专有部分的专有权人，依法对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。被告举示的证据和原告的陈述，表明车库内部区域的安保、保洁工作是被告实际负责。而小区车库的使用功能，表明其具有“公共性”，在原告没有对车库实施公共性车辆停放管理服务的情况下，原告要求按《物业管理服务合同》约定的每月每个车位70元标准计收物业管理服务费，依据不充分。但被告作为小区共用部分的共有权人和业主，依然负有交纳公共物业服务费用的义务。根据本案实际情况，一审法院酌情按每个车位每月35元的标准予以主张。双方当事人均认可车库有374个车位，该院予以确定。被告每月应交纳的车位物业服务费为13090元（35元×374个车位）。2011年3月11日至2012年6月30日期间，原告作为小区临时物管公司实际履行了物业服务职责，此期间的车位物业服务费亦按此标准收取。
关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求是否成立的问题。一审法院认为，被告拒绝缴纳物业服务费的理由主要是对原告与业主委员会签订的《物业管理服务合同》有异议，并提出违约金标准过高，而经一审法院审查，原告按车位70元／个·月计收物业服务费与其提供车辆停放管理的实际服务情况存在差距，一审法院已将此标准予以下调，故被告不同意承担违约金的抗辩存在合理性。原告的此项诉讼请求，不予支持。
综上，被告每月应当交纳的物业服务费计26839元（13749元＋13090元）。原告在本案中主张的2011年3月11日至2012年11月期间计20个月的物业服务费应为536780元。
一审法院依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决：一、重庆聚金实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付重庆晟唐物业管理有限公司2011年3月11日至2012年11月期间计20个月的物业服务费536780元。二、驳回重庆晟唐物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取13875元，由重庆晟唐物业管理有限公司负担11031元，重庆聚金实业（集团）有限公司负担2844元（此费已由重庆晟唐物业管理有限公司向一审法院交纳，重庆聚金实业（集团）有限公司在履行前述义务时一并给付重庆晟唐物业管理有限公司）。
宣判后，上诉人晟唐公司不服一审判决，向本院上诉称，1、一审判决未查明聚金公司实际控制使用的物业区域建筑面积，导致物业服务费计算错误。经房管局审查备案的《物业服务合同》载明聚金小区的非住宅面积为21868.17平方米，故一审判决认定的17700.52平方米有误。这一错误直接导致每月少计算聚金公司应付物管费16253.84元。2、一审判决无法定理由，不适用合同约定的每个车位每月70元物业服务费的标准，而酌情按每个月35元的标准予以主张，于法无据，且系在纵容违约行为。3、双方签订的《物业服务合同》已经房管局审查备案，合同约定每日千分之三的违约金标准系行规。一审判决免除被上诉人聚金公司的违约金责任，缺乏事实和法律依据。据此，请求二审法院撤销一审判决，改判聚金公司支付2011年3月11日至2012年11月9日期间的物业管理费1411717.20元及违约金1207018.20元，并由被上诉人聚金公司承办本案一、二审诉讼费用。
上诉人聚金公司亦不服一审判决，向本院提出上诉称，1、
一审法院认定晟唐公司合法入驻聚金花园小区和聚金小区业主委员会签订的《物业服务合同》系有效合同缺乏事实和法律依据。2、聚金公司所有的聚金花园小区车库及门面与该小区住宅部分可以划分为不同的管理区域，一审法院将上述区域认定为整体物业管理区域缺乏事实和法律依据。3、即使《物业服务合同》合法有效，一审法院认定上诉人缴纳物业服务费也属于适用法律错误。根据法律规定，物业服务企业没有按照合同约定以及相关规定提供服务，业主以未享受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院应予支持。一审法院已经查明晟唐公司事实上未按照合同约定提供物业服务，但却判决按照合同约定支付物业服务费明显存在不公。综上，请求驳回晟唐公司的一审全部诉讼请求，并由晟唐公司承担本案一、二审诉讼费用。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷若干问题的解释》第八条第（一）项规定，专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算。《物权法》第十七条还规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致。现依据本案事实，结合相关法律规定，对上诉人晟唐公司和聚金公司的上诉意见评析如下：
关于上诉人晟唐公司称一审判决错误认定聚金公司控制使用的物业区域面积的意见。本院认为，聚金公司在一审中提供了《房地产权证》及《房产面积测算报告书》，晟唐物业对此亦无异议。故一审法院据此确定聚金公司的商铺、商业用房面积为3525.45平方米并计算物业服务费符合法律规定，本院予以确认。
关于上诉人晟唐物业称一审判决确定按照每月35元给付车位物业服务费违反双方合同约定，且于法无据的意见。本院认为，根据审理查明的事实，聚金花园小区内车库内部区域的安保、保洁工作是聚金公司在自行负责，晟唐公司在没有对车库实施公共性车辆停放管理服务的情况下要求按《物业管理服务合同》约定的每月每个车位70元标准计收取物业服务费，依据确不充分。但聚金公司依然负有交纳公共物业服务费用的义务，故一审法院酌情按每个车位每月35元的标准予以主张物业服务费符合法律规定，本院予以确认。
关于上诉人晟唐公司称一审判决免除聚金公司的违约金责任不当的意见。本院认为，聚金公司拒绝缴纳物业服务费的理由在于对晟唐公司与小区业委会签订的合同存有异议，且相关车位内部的清洁等工作确系聚金公司自行负责，故该公司不同意承担违约金的抗辩具有合理性。一审判决对此已经进行充分阐述，本院予以确认。
关于上诉人聚金公司称一审判决认定晟唐物业公司合法入驻聚金花园小区和聚金小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效缺乏事实和法律依据的意见。本院认为，聚金花园小区业主因对前期物业管理公司重庆聚金物业管理有限公司提供的服务不满而将其更换，在新的业主委员会成立前，为维护小区的正常秩序、保障小区居民的正常生活，由江北区观音桥街道建西居民委员会聘请晟唐公司作为小区临时物管公司履行物业服务职责并无不当之处。此外，江北区信访办、区房管局等相关部门组成的联合工作小组为协调聚金花园小区纠纷形成的《关于协调解决聚金花园小区物业管理纠纷的具体意见》也明确了晟唐公司作为小区临时物业管理公司的职责。故一审判决认定晟唐公司系合法入驻聚金花园小区符合法律规定，本院予以支持。聚金花园小区业委会系经业主大会依法选举成立，系业主大会的执行机构，其有权执行业主大会的决议，对外与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同。其与晟唐公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。晟唐公司作为合同相对人，有理由相信聚金花园小区业委会与其签订合同系有相关授权的行为，如聚金公司认为业委会签订的合同超出了业主大会的授权范围，其可以通过其他途径另行解决。
关于上诉人聚金公司称一审法院将聚金花园小区的车库及商铺认定为整体物业管理区域缺乏事实和法律依据的意见。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案审理中，聚金公司未能举证证实其所有的门面、车库与聚金花园住宅部分形成了完全独立的两个物业管理区域，故应由其承担举证不能的不利后果。故上诉人聚金公司就此的上诉意见，本院不予采纳。
关于上诉人聚金公司称一审判决认定应缴纳物业服务费属于适用法律错误的意见。本院认为，聚金花园小区业委会与物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，聚金公司作为小区车库及商铺的业主也应受物业服务合同约束。在晟唐公司提供了公共物业服务的情况下，一审法院根据本案情况支持其关于商铺部分的物业服务费的诉请及酌情调减按每个车位每月35元收取物业服务费的判决符合法律规定，本院予以确认。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。晟唐公司和聚金公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求均不支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9180元，由上诉人重庆晟唐物业管理有限公司、上诉人重庆聚金实业（集团）有限公司各负担4590元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 静
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 梁 麟