浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙金商终字第339号
上诉人（原审原告）：义乌市××经纪有限公司，住所
地：义乌市××春××号。
法定代表人：王某。
委托代理人：龚某某。
被上诉人（原审被告）：金某某。
被上诉人（原审被告）：何某某。
上诉人义乌市××经纪有限公司为与被上诉人金某某、
何某某居间合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2010
）金义商初字第3552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法
组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2009年12月5日，在原告的住所地义
乌市化工路400号签订了一份三方合同，甲方（卖方）为叶某
、叶哨鸣、谷某某，乙方（买方）为二被告，丙方（中介方）
为原告。该合同约定，二被告购买案外人叶某所有的义乌市现
代城市花园235幢房屋；房屋买卖价格为412万元；该合同第三
条约定甲乙双方签订本合同时，应向丙方支付房产咨询及经纪
某某费8万元，甲方支付4万元，乙方支付4万元；在该合同第
十一条第八项约定该房屋2010年起至该房屋一手所有权证办理
完毕的的按揭贷款利息由买方即二被告承担。签订该合同时，
叶某未到场。该合同落款处的甲方栏空白，委托代理人栏由叶哨鸣、谷某某签名，乙方栏由何某某签名，委托代理人栏由金
某某签名，丙方栏盖有原告的合同专用章。原告承诺会让产权
人叶某在合同中补签名。合同签订后，二被告支付给原告中介
费2万元。之后，房屋产权人一直未在合同中签名。在买受人
即两被告要求出卖方履行房屋过户手续时，叶某提出额外条件
，如不答应就拒绝协助办理过户手续。此事经二被告与叶甲商
，二被告额外承担了该房屋一手所有权证办理完毕以后的银行
按揭贷款利息80318元，另外二被告再以写欠条的形式补偿叶
某15万元。2010年6月份，该房屋已由叶某的名下过户给了二
被告。另认定，叶乙1987年出生，身份证号为××
0030。叶哨鸣与谷某某是叶某的父母。本案所涉的现代城市花
园235幢已定名为四季五区235号。原告的住所地化工路400号
已于2010年3月份变更为北苑春华路32号。
2010年11月8日，原告义乌市××经纪有限公司向原审法
院提起诉讼，请求判令：二被告支甲告房产咨询和经纪某某费
2万元并支付利息。
被告金某某、何某某在原审中共同答辩称：经原告居间
介绍，两被告受让了案外人叶某所有的义乌市城市花园235幢
房产。2009年12月5日，在原告的住所地义乌市化工路400号签
订了一份三方合同，叶丙父母叶哨鸣、谷某某作为房屋出卖方
，两被告作为房屋买受方，原告作为居间介绍方。合同约定了
房屋买卖的相关事项，并约定该合同签订时，房屋买卖双方各
向原告支付房产咨询及经纪某某费4万元。签订合同时，因产
权人叶某不在场，没有在合同上签名，其余人均在合同中签名或盖章。当时，被告因产权人叶某未在合同中签名有些担心，
但原告承诺会让叶某在合同中补签名。合同签订后，被告向原
告支付了2万元中介服务费。但之后房屋产权人叶某一直未在
合同中补签名。直到被告要求出卖方履行过户手续时，叶某以
其未在合同中签名为由提出要额外补偿。因两被告已支付了大
部分房款，无奈只好跟叶甲商，又在原来的基础上，多付给叶
某230318元，其中15万元是欠条写给叶某的。此外，原告在合
同签订后住所搬迁没有告知被告，致使被告在与叶某发生纠纷
时，找不到原告处理。现在要求原告出面把整个合同的事情包
括被告多付的钱处理好。
原审法院审理认为：原告在本案中所涉的三方合同中明
确载明是中介方，买卖双方约定支付给原告的服务费的性质应
当是中介服务费即报酬。原告对被告是否享有支付某某服务费
的请求权，取决于以下两个因素：1、要求被告支付某某服务
费，是否以原告促成买卖合同成立为前提。我国合同法第四百
二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬
。而本案所涉的三方合同第三条约定，房屋买卖双方签订本合
同时，各支甲告中介服务费4万元。这里的“买卖双方签订本
合同”应当是买卖双方当事人都签署该合同即买卖合同成立之
意。因此，不论是从原、被告双方的约定看，还是从法律规定
看，原告作为居间人，要求被告支付报酬即居间服务费的前提
条件，是要促成被告与叶某之间的房屋买卖合同成立。2、被
告与叶某之间的房屋买卖合同是否已经成立。本案所涉及的三
方合同实际上是三个合同的合并，一个是被告与叶某、叶哨鸣、谷某某之间的房屋买卖合同，一个是原告与被告之间的居间
合同，这个合同与本案无关，不予评价。现原、被告在三方合
同中都是签过名的，因此，原、被告之间的居间合同是成立并
生效的。关键是被告与叶某之间的房屋买卖合同是否成立。买
卖的房屋是叶某名下的，叶某是成年人，是完全民事行为能力
人，合同明确载明其是产权人并是出卖方，但其始终未在三方
合同中签名，而未在事后对该合同有过追认。因此，该合同始
终未成立并生效。叶哨鸣、谷某某虽然是叶某的父母，但没有
当然的代理权，因此，叶哨鸣、谷某某签署三方合同，要么是
无权代理人，要么是无权处分人，并不能使房屋买卖合同成立
并生效。至多是一个效力待定合同，未得到产权人叶某的追认
，不能成立并生效。关于本案所涉房屋叶某已实际卖给被告并
已过户的问题。现实是产权人叶某在事后提出了新的要求，实
际上是一个新的要约，经过协商，被告额外付出代价与叶丁成
协议，这个协议是价格不同于原合同的新的协议，买卖双方履
行的是该新的协议，而这个协议并非是原告促成的。关于被告
提出整个事情一并处理的问题，因未促成房屋买卖合同成立是
否应承担相应责任，均不是本案审判的范围。综上，原告要求
被告支付服务费的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，不予
支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定
，判决：驳回原告义乌市××经纪有限公司的诉讼请求。案件
受理费165元，由原告义乌市××经纪有限公司负担。
上诉人义乌市××经纪有限公司不服原审法院上述民事
判决，向本院提起上诉称：原判认定被上诉人与叶某之间的房屋买卖合同未成立且未生效错误。根据合同法第四十四条规定
，依法成立的合同，自成某某生效。法律、行政法规规定应办
理批准、登记手续生效的，依照其规定。合同法第五十一条规
定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的
人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案诉争的合同，
签订合同时，被上诉人对叶某的父母叶哨鸣和谷某某代理其签
订合同是明知的。房屋买卖合同自签订之时即已成立。且之后
买卖的房屋已实际过户至二被上诉人，房屋买卖合同已履行完
毕。另外，房屋买卖合同中第三条明某某定，签订本合同时，
被上诉人即应支付某某费40000元。被上诉人是否按合同履行
不是支付某某费的条件。根据合同法第四百二十条规定，居间
人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。综上，请
求撤销原判，依法改判。
被上诉人金某某、何某某答辩称：合同根本没有签订成
立，因为房子是叶某的，叶戊人没有签上去，合同不成立。本
合同第九条有规定。上诉人地址变更也未通知被上诉人。
二审中，上诉人义乌市××经纪有限公司向本院提供了
上诉人与叶哨鸣、谷某某的调解笔录，用以证明：上诉人与被
上诉人之间的房屋买卖合同已经成立，叶哨鸣方已履行完毕。
对上诉人义乌市××经纪有限公司二审中提供的上述证
据，被上诉人金某某、何某某认为当时办房产证都是叶戊人来
的，房子是叶某的，叶哨鸣、谷某某的调解与其无关。
对上诉人义乌市××经纪有限公司二审中提供的上述证
据，本院认证如下：该证据不属于二审程序中的新证据，且事实与被上诉人并无关联性，并不能证明上诉人的证明目的，故
本院依法不予认定。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：合同的当事人应当遵循诚实信用的原则履行
各自的法律义务。上诉人义乌市××经纪有限公司上诉认为被
上诉人金某某、何某某与叶某之间的房屋买卖合同由其促成并
已生效，被上诉人应依约再支付其咨询及经纪费用2万元。首
先，涉案房屋买卖合同中，作为甲方的房屋产权人叶某并未签
名。上诉人作为专业的房产中介代理公司，应从维护委托人权
益出发遵循诚信原则全面履行应尽的法律义务。上诉人明知房
屋买卖合同必须由所有权人或其授权的委托代理人签名，却在
合同签订时未要求或督促叶某签名。上诉人也未提供充分证据
证明叶某最终同意与被上诉人达成协议并协助办理房屋转让手
续系其努力促成的结果。其次，涉案房屋买卖协议第九条明某
某定了“本合同中所有环节都必须由丙方（即上诉人）到场协
助见证办理”。该约定属于合同明某某定的依法应由上诉人承
担的法律义务，而非为上诉人所称与支付报酬无关且无需承担
任何法律责任的附随义务。本案来看，虽然上诉人的前期劳动
为被上诉人最终受让叶某的房屋提供了一定的便利。但被上诉
人通过与叶甲商达成房屋协议并办理过户手续过程中上诉人也
并未到场协助办理。上诉人在未依约完全履行合同义务的情况
下要求被上诉人再支付2万元咨询和服务费也于法无据，于情
不符。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原
审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定
，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费330元，由上诉人义乌市××经纪有限公
司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
代理审判员 黄玉强
代理审判员 金 莹
二〇一一年三月三十日
代书 记员 张青青