延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终984号
上诉人（原审被告）：延边天信房地产开发有限公司，住所吉林省延吉市健康路37-5号。
法定代表人：金信奎，该公司董事长。
委托代理人：赵春平，现住吉林省延吉市。
被上诉人（原审原告）：王洪斌，个体工商户，现住吉林省汪清县。
委托代理人：金容贤，吉林敖联律师事务所律师。
委托代理人：李红梅，吉林敖联律师事务所律师。
上诉人延边天信房地产开发有限公司（以下简称“天信公司”）因与被上诉人王洪斌房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第4986号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
王洪斌在一审中诉称：2011年7月31日，王洪斌与天信公司签订了商品房预售合同，合同约定王洪斌购买天信公司开发建设的天信小区第394幢3单元202号房屋，建筑面积为76．07平方米，房屋总价为257725元，且约定天信公司在商品房交付使用后480日内，办理房地产权属证书。签订商品房预售合同后，天信公司于2011年10月30日向王洪斌交付了房屋，但至今没有为王洪斌办理房地产权属证书。王洪斌认为天信公司未能按合同约定的期限内办理房屋所有权证应属违约，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，因本案签订的商品房预售合同中约定的违约金过低且损失数额难以确定，因此应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，对王洪斌进行赔偿，即赔偿因迟延办理房屋所有权证造成的损失50772元（从2013年2月21日暂计至2015年8月31日，按照中国人民银行逾期贷款利息标准计算，计算至办理房屋所有权证之日止）。
天信公司在一审中辩称：王洪斌的诉讼请求不能成立，其理由为：1.王洪斌所述的房屋属天信公司承建的棚户区改造项目。在开发建设过程中涉案房屋所在的位置在于供电的高压线路上，直到2010年供电部门将高压线移走，但未能对供电部门的补偿问题与政府达成一致意见，导致办理房屋所有权证所需的相关手续未能及时办理。天信公司多次找政府协商此事，但未能得到解决。因此，包括王洪斌的房屋在内的该栋楼房未能办理房屋产权证，并非天信公司造成的；2.对于违约金的计算，合同中已有明确约定，应以合同条款为准，按已付房款的1%支付违约金。综上，请求法院查明事实，作出公正判决。
一审法院经审理查明：2011年7月31日，王洪斌与天信公司签订商品房预售合同，约定王洪斌购买天信公司开发建设的天信小区第394幢3单元202号、建筑面积为76．07平方米、房屋总价为257725元的房屋。合同约定出卖人应在2011年10月30日前向买受人交付房屋，并应在商品房交付使用后480日内，为买受人办理房地产权属证书，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失；如买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。签订合同当日，王洪斌向天信公司交付购房首付款130725元，并办理了个人购置住房贷款，贷款金额为127000元。天信公司于2011年10月30日向王洪斌交付房屋，至今没有办理房屋权属证书。
一审法院认为：王洪斌与天信公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，合法、有效。王洪斌已向天信公司交付了全部购房款，天信公司亦将房屋交付给了王洪斌，故双方之间的房屋买卖合同已实际履行，天信公司应按合同约定，及时向王洪斌办理房屋权属证书。天信公司因未及时办理房屋权属证书，故构成违约，应向王洪斌承担违约责任。天信公司主张，涉案房屋所在位置在于高压线路上，2010年供电部门将高压线移走，但未能对供电部门的补偿问题与政府部门达成一致意见，导致未能及时办理房屋权属证书，其过错不在于天信公司。对此本院认为，该高压线已于2010年移走，其供电部门与政府部门之间的补偿问题与本案房屋权属证书的办理没有关联性，故对天信公司的上述主张不予支持。天信公司主张违约金应按照合同约定，按已付房款的1%计算，对此本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案商品房预售合同约定逾期办理房屋权属证书的违约金按已付房款1%计算，但该条款为格式条款，天信公司未采取合理的方式提请王洪斌注意该条款，且天信公司至今尚未给王洪斌办理房屋权属证书，如按1%计算违约金，则显失公平，故对天信公司提出的按已付房款1%计算违约金的上述主张本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项及第二款规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。天信公司应按合同约定在交付房屋后的480日内向王洪斌办理房屋权属证书，因至今未能办理房屋权属证书，故应从2013年2月21日起至办理房屋权属证书之日止，向王洪斌支付违约金，违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以计算。对于王洪斌要求天信公司支付违约损失50772元（从2013年2月21日起暂计至2015年8月31日，按照中国人民银行逾期贷款利息标准计算，计算至办理房屋所有权证之日止）的主张，本院予以支持。依照《中国人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告延边天信房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告王洪斌违约金50772元（从2013年2月21日起暂计至2015年8月31日，该期间违约金为50772元；从2015年9月1日起计算至办理房屋所有权证之日止，以上均按照中国人民银行逾期贷款利息标准计算）。如果被告延边天信房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1069元，由被告延边天信房地产开发有限公司负担。
宣判后，天信公司不服上述判决向本院提起上诉称：原审适用法律有误、计算违约金缺乏依据。一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的适用前提是合同中没有约定违约金，因此本案不应适用该条款。二、原审法院计算出违约金数额为50772元过高，缺乏依据，计算违约金时并未明确中国人民逾期贷款利息标准是多少，因此计算出的该违约金数额毫无依据。综上所述，原审法院在未正确适用法律以及未明确计算标准的基础上作出了判决，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院撤销一审判决，予以改判。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。
本院认为：王洪斌与天信公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。王洪斌已向天信公司支付了购房款，天信公司亦将房屋交付给王洪斌，但未按合同约定及时协助王洪斌办理房屋权属证书，故天信公司应承担逾期办证的违约责任。王洪斌与天信公司在商品房预售合同中约定买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。现王洪斌提出约定的违约金过低，要求调整违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，王洪斌作为买受人以约定的违约金过低为由可以请求增加违约金。鉴于天信公司逾期未能办证的时间较长，在违约事实发生之前双方通过合同条款确定的违约金数额不能完全弥补守约方王洪斌的损失，且损失数额难以确定，因此一审按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以计算违约金并无不当。天信公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1069元，由上诉人延边天信房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 林 美
审判员 朴美兰
二〇一六年七月十二日
书记员 金香花