福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0582民初6969号原告：龙湖物业服务集团有限公司晋江分公司，统一社会信用代码9135058205842341XU，经营场所晋江市池店镇凤池路一号三楼。负责人：杨帆，总经理。委托诉讼代理人：林巧财、罗宏强，福建天衡律师事务所律师。被告：陈柏毅，男，汉族，1993年10月12日出生，住惠安县。原告龙湖物业服务集团有限公司晋江分公司（以下简称龙湖公司）与被告陈柏毅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告龙湖公司的委托诉讼代理人罗宏强到庭参加诉讼，被告陈柏毅经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。龙湖公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2016年8月1日至2017年5月31日物业管理费5154元、2016年6月1日至2017年4月30日水电公摊费531.61元、自2016年6月1日起至付清款项之日止的逾期付款违约金2635.54元，共计人民币8321.15元。庭审中原告以被告车位的物业管理费已缴纳1400元为由变更诉讼请求为被告向原告支付2016年8月1日至2017年5月31日物业管理费3754元、2016年6月1日至2017年4月30日水电公摊费481.59元、自2016年6月1日起至2017年5月31日之日止按日3‰计算的逾期违约金1939.67元并支付2017年5月31日起至实际付清之日止按按日3‰计算的逾期违约金。事实和理由：2013年9月9日，原告与晋江龙湖晋嘉置业有限公司（以下简称晋嘉公司）签订《福建省前期物业服务合同》，约定原告为晋江龙湖晋嘉置业有限公司开发建设的晋江龙湖池店南项目一期一组团高层住宅（龙湖·嘉天下）项目提供前期物业服务，合同期限4年，自2013年9月9日起2017年10月1日止，物业服务费按建筑面积计算，具体收费标准为1.9元/月/平方米（不包公共水电分摊费），物业共用部位及共用设施用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊，物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月15日前交付物业费，物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，已出售的物业服务费暂按房屋买卖合同标明的建筑面积收取，尚未出售的，按照商品房预售建筑面积收取。2013年11月15日被告陈柏毅与晋嘉公司签订编号为20131115001的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告向晋嘉公司购买龙湖·嘉天下2幢1001室商品房，面积160.66平方米，同时签订《前期物业服务合同》，约定服务期限为合同签订之日起至2017年10月1日，合同计费方式实行包干制，物业管理服务费1.9元/月/平方米，缴费方式为除入伙时首次预缴一个季度的物业费外，被告应于每月15日前交纳当月的物业管理费，无论房屋是否空置，否则逾期一日，被告应按交纳的费用金额日0.3%标准支付逾期履行违约金。2017年5月27日晋嘉公司向被告发出交付通知书，被告于2015年8月1日办理该商品房的接房手续，但被告却未能依约履行合同约定及时足额支付物业管理费，截至起诉之日，被告尚结欠物业管理费、水电公摊费等费用未能支付。被告陈柏毅未作答辩。在审理过程中，朝阳公司为证明其主张提供如下证据：1.营业执照、准予变更登记通知书、内资企业登记基本情况表各一份，证明原告诉讼主体资格及重庆新龙湖物业服务有限公司变更名称为龙湖物业服务集团有限公司，龙湖物业服务集团有限公司设立晋江分公司；2.身份证复印件一份，证明被告诉讼主体资格；3.前期物业服务合同一份，证明2013年9月9日，原告与晋江龙湖晋嘉置业有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，原告从2013年9月9日起开始管理龙湖·嘉天下小区至今，高层住宅每月每平方米的管理费为1.9元，物业共用部位及共用设施用水用电费用按建筑面积分摊，应于每月15日前支付物业管理费；4.《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同登记备案申请表》、《前期物业服务合同》各一份，证明被告与晋江龙湖晋嘉置业有限公司签订《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》，其中《商品房买卖合同》已备案登记，陈柏毅所购房产2幢1001室建筑面积197.56平方米，实际为198.58平方米，物业管理费1.9元/月/平方米、公摊水用电费用按建筑面积分摊，物业服务费按季度交纳，逾期将按日3‰收取违约金，公摊水电费按季度交纳，逾期按日3‰收取违约金；5.房屋交接手续一份，证明被告于2015年8月1日签收该房产；6.2016年8月至2017年5月31日每月公摊水电欠费明细10张，证明被告结欠水电费公摊481.59元；6.逾期违约金明细表一份，证明计算违约金的依据，被告应承担1939.67元逾期违约金。本院认为，被告陈柏毅均未到庭参加诉讼，又未提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃相应的诉讼权利。原告提供证据1可以证明原告名称变更事实及其诉讼主体资格。原告龙湖公司提供的其他证据，客观真实，来源及形式均未违反我国有关法律规定，且与本案事实有直接的关联性，能够证明案件事实，予以采纳并作为定案的依据。本案物业管理费自2016年8月至2017年5月31日止计算为197.58平方米×1.9元×10个月=3754元，水电公摊费用自2016年6月1日至2017年4月30日为481.59元。关于违约金问题，龙湖公司提供的物业管理服务合同中约定逾期付款违约金按每日3‰的标准计算，该约定偏高，本院酌情按日0.5‰计算，其中2016年6月1日起至2017年5月31日之日止逾期违约金止调整为323.28元，2017年5月31日起至实际付清之日止按按日3‰标准计付逾期违约金。经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实作如下认定：2013年9月9日，晋江龙湖晋嘉置业有限公司聘任重庆新龙湖物业服务有限公司为址在晋江龙湖池店南项目一期一组团高层住宅（龙湖·嘉天下）项目进行物业管理，并签订《前期物业服务合同》，约定从2013年9月9日起，该公司负责对该小区的物业进行管理。期间重庆新龙湖物业服务有限公司变更名称为龙湖物业服务集团有限公司，并设立龙湖物业服务集团有限公司晋江分公司。2013年11月15日被告陈柏毅向晋江龙湖晋嘉置业有限公司购买该项目2幢1001室商品房，该房产建筑面积197.5平方米，实际建筑面积为197.58平平方米，并再次签订《前期物业服务合同》，约定物业管理费1.9元/月/平方米、公摊水用电费用按建筑面积分摊，物业服务费按季度交纳，逾期将按日3‰收取违约金，公摊水电费按季度交纳，逾期交按日3‰收取违约金。被告陈柏毅作为该小区2幢1001室业主，至今未支付龙湖公司2016年8月至2017年5月31日止物业管理费3754元，水电公摊费用自2016年6月1日至2017年4月30日为481.59元，2016年6月1日起至2017年5月31日止的物业管理费的滞纳金323.28元。综上所述，本院认为，原告龙湖公司与被告陈柏毅之间的物业服务合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告陈柏毅作为业主拖欠原告的物业管理费、水电公摊费用，事实清楚，证据充分，应依法予以清偿。因被告陈柏毅未能按时支付物业费用，龙湖公司有权主张被告支付相应的违约金。对违约金部分龙湖公司未能提供其实际经济损失的证明，结合本案物业合同系格式合同考量，双方约定违约金偏高，本院酌定违约金按0.5‰计算，被告应支付原告2016年6月1日起至2017年5月31日止的物业管理费的逾期违约金323.28元。龙湖公司的其他诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告陈柏毅经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈柏毅应于本判决生效之日起十日内支付原告龙湖物业服务集团有限公司晋江分公司2016年8月1日至2017年5月31日物业管理费3754元、2016年6月1日至2017年4月30日水电公摊费用481.59元及以所欠费用为基数自2017年6月1日起至实际付清款项之日止按日0.5‰计算的逾期违约金（其中2017年6月1日起至2017年5月31日为323.28元）；二、驳回原告龙湖物业服务集团有限公司晋江分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告陈柏毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  禤汉夏审 判 员  黄庆明人民陪审员  邓生伟二〇一八年四月三日书 记 员  朱泽晶附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。