浙江省三门县人民法院民 事 判 决 书（2013）台三民初字第2677号原告：周瑞敏。委托代理人：张珍炎，浙江金威律师事务所律师。被告：台州市鼎盛房地产开发有限公司，住所地：三门县海游镇上洋路261号。法定代表人：阮炳荣，该公司总经理。委托代理人：梅其良，浙江新台州（杭州）律师事务所律师。原告周瑞敏与被告台州市鼎盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2013年7月8日提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年8月7日对本案进行了公开开庭审理。原告周瑞敏及委托代理人张珍炎及被告的委托代理人梅其良均到庭参加了诉讼。本院对本案作了当庭宣判。原告周瑞敏起诉称：原、被告于2009年11月25日签订《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于“鼎盛心湖国际”的A3幢4001室商品房一套，面积为121.92平方米，该房总价款为591556元。原、被告于2010年5月17日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于“鼎盛心湖国际”商品房一套，房屋价款为591556元，《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，交付房屋期限及条件为，“出卖人应当在2011年8月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”。《浙江省商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任，“除本《商品房买卖合同》第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期不超过90日，自本《商品房买卖合同》第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，《商品房买卖合同》继续履行”。《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，“出卖人承诺于2011年11月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）（2）处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告按约支付房款591556元，其中以现金方式支付161556元，以按揭贷款形式支付410000元。被告于2011年8月、2012年12月16日通知过原告收房，因涉案商品房面积超出合同约定的面积误差范围问题尚未解决，故原告尚未收房。被告未在约定的时间取得建设工程竣工验收备案证明和取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，至今也未办理房屋权属证书，被告明显违约。根据《浙江省商品房买卖合同》第十条、第十六条之规定，原告选择继续履行合同，要求被告承担违约责任，应当支付给原告违约金。逾期交房的违约金按已付房屋价款591556元乘以日万分之三自2011年9月1日起计算至符合交房条件之日止。逾期办证的违约金按按已付房屋价款591556元乘以日万分之三自2011年11月30日起计算至房屋权属证书交付之日止。故现原告要求判令：一、被告继续履行《浙江省商品房销售合同》，支付逾期交房违约金64605元;二、被告继续履行《浙江省商品房销售合同》，被告支付逾期办证违约金为64605元。在庭审中，原告认为涉案商品房符合交房条件日期为2012年5月11日，故原告变更第一项诉讼请求的逾期交房违约金为45077元（即计算至2011年5月11日止）。被告台州市鼎盛房地产开发有限公司答辩称：对双方签订商品房买卖合同的时间以及约定事项、原告已支付的总房款、被告曾于2011年8月左右、2012年12月16日向原告发出过交房通知书、目前涉案商品房尚未交付、涉案商品房权属证书尚未办理均无异议。但对以下事实有异议：一、本案属于未交房。在交房问题上，在被告两个时间段均通知原告，原告自己迟迟不收房。被告认为，本案商品房符合交房条件日期为2011年12月25日，故自认逾期交房115天，但认为逾期违约金的计算方式应按本院曾作出过的判决以租金形式予以调整，根据原告房屋的面积，户型为三室二厅二卫，故本案房屋租金为50元/天，故被告支付逾期交房违约金5750元。二、对于逾期办证的违约金，被告不认可。因工程竣工验收后，如果符合交房条件为2012年5月11日，被告在该时间之后也书面通知原告收房，而原告拒不办理收房手续并支付契税10000多元，故根据合同法有关责任分摊原则，逾期办证的过错责任在于原告。且被告作为原告按揭贷款的担保人，现在涉案房屋的价格已上涨，实际是被告对上涨的房价是有贡献的。综上，请法庭依法作出判决。原告周瑞敏为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：证据一，《浙江省商品房买卖合同》原件一份，拟证明原、被告系商品房买卖关系，合同约定房屋价款、交房时间、交房条件、交付房屋权属证书的时间、违约责任及违约金计算方式等。被告质证认为：对证据一的真实性无异议，对关联性有异议，该合同是格式合同，根据相关判例，很多都作了调整。本案是违约责任认定，原告不能单凭合同约定的条款内容认定与本案具有关联性。证据二，浙江省台州市工商企业统一收款收据原件二张、中国银行零售贷款借款借据原件一张、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同原件一份，拟证明原告已按约付清房价款。被告质证认为：对证据二的真实性无异议，其中贷款合同的保证人是被告，房价款总额是500000多元，贷款有410000元，在原告没有拿到房产权属证书的情况下，贷款的还款风险是被告承担。证据三，登记收费发票原件一张（系当庭提交），拟证明原告交纳的办理权属登记收费情况。被告质证认为：无异议，但证据三中的费用是为了做初始登记而交纳的费用。原告房屋的初始登记已做好了，与本案无关。（经核对，原告提交的证据一、二、三原件与复印件一致无异，上述证据的原件交还给原告。）被告台州市鼎盛房地产开发有限公司为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：证据一，竣工验收证明原件一份，拟证明原告房屋所在A区已于2011年8月29日组织了竣工验收。原告质证认为：对证据一有异议，竣工验收证明应该由建设单位负责组织实施，由勘察、设计等四个相关单位签署合格意见经主管部门同意后方可证明，该证据上加盖公章的的单位非主管部门，与本案无关。证据二，消防验收合格意见书原件一份，拟证明2011年12月29日由消防部门出具的验收合格意见。原告质证认为：对证据二无异议，但不具备合同第九条约定的交房条件。证据三，竣工验收备案表原件一份，拟证明原告房屋所在的A3楼房已经竣工验收备案、手续齐全。原告质证认为：对证据三无异议，主管部门于2012年5月11日同意竣工验收备案表是交房条件成就之一。证据四，土地使用证复印件一份（原件在土地管理部门存档），拟证明土地使用权于2006年12月20日登记的情况。原告质证认为：证据四使用人是被告，只能证明被告有权开发土地，与本案无关。证据五，再次交房通知书原件一份，拟证明被告于2012年12月16日再次通知原告交房。原告质证认为：证据五只能证明2012年12月通知原告交房事实，证明被告违约交房事实。证据六，邮件投递单原件一份，拟证明被告再次交房通知书投递情况。原告质证认为：证据六只能证明证据五投递事实，与本案无关。（经核对，被告提交的证据一、二、三原件与复印件一致无异，原件交还给被告。）经庭审，本院对本案的证据认证如下：被告对原告提供的证据一、二、三的真实性均无异议，且双方关于该证据证明的事项陈述一致，故本院对该三份证据的证明对象均予以采信，即能证明原、被告签订浙江省房屋买卖合同，对所购房屋的位置、房号、房价款及逾期交房和逾期办证的违约责任等作了相关约定，原告已按约付清房价款并支付80元的房屋登记收费。对被告提供的证据一、二、三，该组证据系被告用以证明A区工程已于2011年8月29日组织竣工验收，消防验收合格，工程已竣工验收备案、手续齐全等。本院认为，该组证据系相关政府职能部门依职权所制作，但被告所提供的证据有自相矛盾之处，即证据一上记载的内容为“心湖国际A区工程于2011年8月29日组织竣工验收”，但在证据三中记载的竣工验收日期为2011年12月25日，考虑到证据三上有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方责任主体单位共同盖章与签字，故本院对证据三予以采信，并据此认定涉案商品房所在工程的竣工验收合格日期为2011年12月25日。根据证据二记载，台州市鼎盛房地产开发有限公司三门鼎盛·心湖国际建设工程消防，至2011年12月30日，才验收合格。而被告也未提供其他证据证明其他相关部门于2011年12月25日前全部验收合格，而证据三记载涉案商品房所在工程的竣工验收备案文件的收讫日为2012年5月11日，结合《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，交付的商品房应取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等，本院认定2012年5月11日为涉案商品房符合交房条件的日期。对被告提供的证据四，系相关职能部门所制作，原告亦无异议，故本院予以采信。原告对被告提供的证据五、六的证明对象予以认可，故对被告提供的证据五、六亦予以采信。综上，本院认定本案事实如下：原、被告于2009年12月25日签订《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于三门县大湖塘新区的“鼎盛心湖国际”商品房一套。约定房号为A3-401室，建筑面积121.92平方米，房屋总价款591556元。其中《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。《浙江省商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任，“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行;②逾期超过90日后，买受人有权解除合同,买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证；出卖人承诺于2011年11月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②处理，①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告按约向被告支付房价款591556元，其中以现金方式支付181556元，以按揭贷款形式支付410000元。2011年8月份，被告通知原告收房。2012年5月11日，该涉案商品房符合合同约定的交付条件。2012年12月16日，原告再次收到被告发送的再次交房通知书。涉案商品房至今未交付，房屋权属证书也尚未办理。本院认为：原、被告之间订立的商品房买卖合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律上的约束力，原、被告应当按照约定履行自己的义务。原告作为买受人已向被告履行了交付房款的义务，被告亦应按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按约定交付房屋及办理产权证的行为，显属违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于逾期交房违约金及逾期办证违约金，结合本案的事实及有关法律规定综合分析如下：（一）关于逾期交房违约金，首先，涉及到逾期交房时间的认定。根据《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，被告应于2011年8月31日前将符合相关条件的商品房交付原告使用，故逾期交房的违约金应自约定日期的次日起算，被告虽辩称其在2011年8月份通知过原告接收房屋，但未能证明涉案商品房于2011年8月31日符合交房条件，故原告有权拒绝收房，并可向被告主张逾期交房违约金。涉案商品房于2012年5月11日具备合同约定的交房条件，故逾期交房违约金应计算至2012年5月11日止。其次，关于逾期交房违约金的计算标准，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九之规定，人民法院在确定违约金时虽应以实际损失为基础，但同时亦应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被告认为该约定的违约金计算标准过高并要求人民法院予以调低，但本案原、被告自愿约定从逾期之日起按已付房款的日万分之三标准计算，其计算标准并未过分高于原告的实际损失诸如已付房款的利息损失等，故本院认定逾期交房违约金按合同约定即按已付房款日万分之三计算，故被告应原告支付的逾期房违约金为591556元×0.0003×254元/天=45076.57元。（二）关于逾期办证违约金。根据双方订立的《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，被告负责办理土地使用权、商品房所有权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明和房屋所有权证。被告承诺于2011年11月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告。而涉案商品房于2012年5月11日才具备交房条件，故被告显然存在逾期办证行为，应支付逾期办证违约金。虽然双方约定逾期办证的违约金按已付房款的日万分之三计算，但相比较逾期交房而言，原告因逾期办证导致的损失并不明显，也未提供证据予以证明，结合原告已按揭贷款及办理房产权属登记证书的具体时间及进度并非被告所能完全控制等客观因素，从公平角度出发，双方约定的逾期办证违约金标准显然过高。对此，本院酌情调整逾期交证的违约金为按已付房价款1%计算，即被告应支付给原告逾期办证的违约金为5915.56元。综上，原告二项诉请，在合法合理的范围内，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告台州市鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告周瑞敏逾期交房违约金45076.57元。二、限被告台州市鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告周瑞敏逾期办证违约金5915.56元。如果被告台州市鼎盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2494元（按变更后的诉讼请求计算），由原告周瑞敏负担1190元，由被告台州市鼎盛房地产开发有限公司负担1304元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式二份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费2494元。（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19900001040000225089001，开户银行：台州市农行]。本案申请执行期限为二年审 判 长  楼呈飞代理审判员  章青青人民陪审员  韩 瑛二〇一三年八月七日代书 记员  蒋玛莉