西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初10087号
原告西安新都实业发展有限公司，住所地：西安市长安区郭杜北街58号五龙大厦。
法定代表人刘平，系该公司总经理。
委托代理人白文军，西安市雁塔区大雁塔法律服务所法律工作者。
被告西安银行股份有限公司长延堡支行，住所地：西安市雁塔区长延堡办水厂路南侧0号旺园小区第1幢1单元1层010102号。
负责人曹焕英，系该支行行长。
委托代理人刘新功，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托代理人牛晓征，陕西丰瑞律师事务所律师。
原告西安新都实业发展有限公司（以下简称“新都公司”）与被告西安银行股份有限公司长延堡支行（以下简称“西安支行”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新都公司的委托代理人白文军，被告西安支行的委托代理人刘新功到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新都公司诉称，2005年9月，陕西省西安市中级人民法院在执行申请人陕西省公安厅交通警察总队（以下简称省交警总队）与被申请人西安安泰酒店有限责任公司（以下简称安泰公司）偿付租金、电费一案时，依法将安泰公司位于西安市长安南路123号的安泰酒店1至15层总面积15097.7平方米的十年经营收益权进行查封，公开拍卖，原告在2006年6月2日，依法取得了安泰酒店1至15层总面积15097.7平方米经营收益权，同时，陕西省西安市中级人民法院在拍卖安泰酒店1至15层总面积15097.7平方米的十年经营收益中，已将安泰酒店与被告房租的收益估算在安泰酒店未来十年的经营收益权中，也就是原告的十年经营收益权中包括了被告未来十年的房屋租金在内的估算，据此，被告与原告实际上重新达成了事实上的房屋租赁关系。按我国法律规定买卖不破租赁的原则，原告也愿意让被告继续租赁，但被告应该从原告接收经营之日起按规定向原告交纳所租房屋的房租和水电费。2006年6月3日，原告正式接收了安泰酒店进驻经营，并按法院拍卖的价格出资400多万元买断了安泰酒店1至15层总面积15097.7平方米10年的经营收益权，且原告每年向省交警总队支付280余万元的租金，并每月交纳水电费等高额费用，从2006年6月3日至今，被告所租赁的390平方米房屋一直未交房租，也不按时交纳水电费，房租和水电费全部由原告垫付，原告的经济收益得不到保障，按照省交警总队电费分摊表，被告的空调、水电应从酒店表计费中扣除，但每月都是原告为被告垫付了水电费用，被告从2006年6月3日至2007年12月共拖欠房屋租金791666元，2006年8月17日至2007年12月拖欠水电费63337.14元。原告曾于2006年6月、9月、11月多次函告被告清结房租及水电费，并于2007年4月23日同被告对电表核对写下核对单，并加盖商业银行长延堡支行印章进行确认电表底数为4269，并约定了空调费用390平方米以实用面积商议。2008年1月7日，原告再次核对电表底数为4748度，但被告一直不予理睬。因所有用电表包括酒店、被告商业银行长延堡支行电表都在省交警总队总配电房，所以让省交警总队予以确认商业银行长延堡支行的用电量。商业银行长延堡支行于2006年11月10日还致函给原告友好协商：“被告近期考察、商谈搬迁新址,搬迁需考察一段时间，让原告在此期间继续供水供电”，但被告一拖再拖，违背诚实信用原则，为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告立即结清2006年6月3日至2008年1月3日期间的房租79.1666万元；2、被告支付原告代其垫付的2006年8月17日至2007年12月水电费6.333714万元；3、被告承担垫付期间的利息7万元。
被告西安支行辩称，被告与省交警总队培训中心签订的租赁合同合法有效，且得到了（2004）陕民一终字00048号民事判决书的确认，该生效判决明确了合同继续履行义务，而且根据双方签订的租赁合同，本案被告已经履行了支付租金的全部义务，即一次性向西安市公安厅省交警总队培训中心支付了550万元16年的全部租金，其租赁合同的义务已经履行完毕。根据买卖不破租赁的基本原则，被告不应重复履行合同义务。本案原告要求被告支付租金显然违反了生效判决确认的合同有效的基本事实,故应驳回原告的诉请。原告拍卖所得的所谓经营收益权，不应包括本案所涉房屋的范围，仅被告支付的房租除去2014年之前已经使用的时间也达400余万元，而原告取得的经营收益权也仅为400余万元。本案存在关联交易损害被告的事实，安泰酒店的法定代表人与原告的法定代表人是母子关系，安泰酒店的监事是原告的法定代表人，安泰酒店与原告显系关联公司，存在恶意串通，致使被告重复支付租金的事实。
经审理查明，1999年11月11日，省交警总队与陕西家力安酒店有限责任公司[该公司于2000年8月14日更名为西安安泰酒店有限责任公司（以下简称“安泰公司”）]签订租赁合同，合同约定将已建成的培训中心大楼承包给安泰公司，供安泰公司自主经营，并同意安泰公司使用陕西省公安厅交警总队培训中心（以下简称“省交警培训中心”）的牌子，对外承接会议，开展经营活动。后省交警培训中心将该大楼部分房屋出租。
2000年3月12日，省交警总队向西安市商业银行培华支行出具授权委托书一份，该委托书内容为：“我总队授权培训中心将培训大楼部分房屋出租你行从事经营活动，租赁期限和租金由你行和培训中心协商确定”。
2000年4月6日，乙方被告西安支行（原名为培华支行）与甲方省交警培训中心签订了房屋租赁合同，约定将省交警培训中心大楼西侧一楼大厅及六楼西侧的十三间房屋租给被告从事经营活动；租赁期限16年，自2000年1月1日至2015年12月31日止；租金为每年50万元，如乙方一次性付清十六年租金，则支付全部金额为550万元；租期内甲方同意乙方每月无偿使用度电，吨水，超过部分由乙方承担费用；甲方无偿提供中央空调，乙方在租期内不再承担物业管理等其他费用。合同签订后，被告向省交警总队预付了全部房租550万元，并在一楼设立了办公机构进行经营。后省交警总队与安泰公司因租赁费等问题发生纠纷，诉至法院，将西安支行作为第三人列入。经省高院（2004）陕民一终字第00048号民事判决书确认，安泰公司以省交警培训中心的名义与西安支行签订的房屋租赁合同有效，应当继续履行。2005年9月，陕西省西安市中级人民法院在执行申请人省交警总队与被申请人安泰公司租赁合同纠纷一案，依法将安泰公司位于西安市长安南路123号安泰公司1至15层总面积为15097.7平方米的十年经营收益权进行查封和公开拍卖。
2006年6月2日，原告新都公司通过竞拍的方式，以435万元的价格依法取得了安泰公司1至15层总面积为15097.7平方米的十年经营收益权，其中被告西安支行所租赁的房屋西侧一楼大厅及六楼西侧十三间房屋均包括在内。陕西金花拍卖有限责任公司的拍卖标的成交确认书中，买受人须知第4条规定，安泰公司拍卖前所发生的债权债务买卖人概不负责，买受人必须遵守原合同的权利和义务。2006年6月3日，原告新都公司正式接手安泰公司，每年按时向省交警总队支付280余万元的租金及相应的水电费。
另查明，2006年11月21日，省交警总队向西安市商业银行长延堡支行发出情况说明一份，该情况说明的内容为：“我单位陕西省公安厅交通警察总队，因上级主管单位陕西省公安厅规定辖属单位财务集中核算，现我单位无独立财务账户，请贵行将每月应交纳水电费转入陕西省公安厅，账号：087868120100330000457，开户行：中国光大银行西安经济技术开发区支行账户。特此说明。”2006年11月1日，省交警总队向西安市商业银行长延堡支行出具票据一份，该票据显示西安市商业银行长延堡支行向其支付2006年1月至9月的电费1.974248万元，但未向新都公司交纳水电费及相应的租金。
新都公司分别于2006年9月8日、2006年11月12日、2006年11月20日向被告发出催要水电费的通知,2006年11月10日，西安银行雁塔支行（原商业银行雁塔支行）曾就此事回函新都公司，对相关问题进行了答复。
另查明，西安支行所承租房屋自2006年6月3日至2008年1月3日实际发生租金79.1666万元，从2006年8月17日至2007年12月实际发生水电费6.3337万元。2001年西安市商业银行培华支行更名为西安市商业银行长延堡支行。
另本案系2008年新都公司对西安支行提起诉讼，本院依法作出判决，后西安支行不服该判决提起上诉，陕西省西安市中级人民法院依法维持原判。2009年西安支行向陕西省高级人民法院提起申诉，陕西省高级人民法院依法驳回了西安支行申诉的请求。2016年陕西省人民检察院对本案向陕西省高级人民法院提起抗诉，陕西省高级人民法院认为根据买卖不破租赁的原则，当安泰酒店的经营收益权发生变化时，不影响西安支行与安泰公司之间租赁合同的效力。在西安支行已经一次性付清全部房租的情况下，新都公司以自己已取得了该酒店的经营收益权为由要求西安支行另行向其支付租金，一、二审判决予以支持，依据不足。
上述事实，由司法技术鉴定函、拍卖规则、（2005）西民执字第184-1号民事裁定书、情况说明、票据、核对单、通知、函告书、回函、报告书、答复书、房屋租赁合同、授权委托书、（2004）陕民一终字第00048号民事判决书、（2016）陕民再64号民事裁定书、进账单、收款收据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。
本院认为，虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”但因本案涉及的合同效力的案件在2009年之前已经审结，根据该解释第二十五条：“本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。”的规定，本案涉及的合同效力不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条的规定，故陕西省交警总队与安泰公司签订租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。被告西安支行（原名为培华支行）与安泰公司以省交警培训中心的名义签订的房屋租赁合同亦系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。在上述合同的履行过程中，因陕西省交警总队与安泰公司租赁合同发生纠纷，2006年6月，原告通过竞拍的方式取得了包括西安支行与安泰公司以省交警培训中心的名义所签订的房屋租赁合同涉及的标的物在内的1至15层的经营收益权。
本案争议的焦点一是本案是否适用买卖不破租赁的原则。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定以及《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，买卖不破租赁的原则是指租赁物在租赁期间所有权（包括占有、使用、收益和处分）的权利发生变动，不影响租赁合同即本案中的安泰公司以省交警培训中心的名义与西安支行租赁合同的效力，也即该合同仍然合法有效。本案中，原告因竞拍取得安泰公司对于西安市长安南路123号安泰公司1至15层包括安泰公司以省交警总队的名义与西安支行签订的租赁合同涉及的楼层及面积在内的总面积为15097.7平方米的十年经营收益权。所谓经营收益权，是指非所有人根据法律或合同，直接经营或使用他人之物，并取得因经营或使用而获取利益的权利，其是独立于所有权直接对物加以使用获取利益的权利。本案中，虽然被告西安支行所承租的房屋的所有权未发生变动，但因原告竞拍所得十年经营收益权而取得租赁物占有、使用、收益的权利发生变动，使得租赁物在该十年内的物权的部分权利发生变动，故本案适用合同法第二百二十九条买卖不破租赁的原则。
本案争议的焦点二是原告与被告之间的法律关系是否系租赁合同关系。对于该争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定可知，该法条意指租赁物所有权在租赁期间发生变动后，并不影响出租人与承租人之间原租赁合同的效力。因出租人对于租赁物在租赁期间的处分行为，致使出租人已无法履行其与承租人签订的租赁合同的义务，但是法律明确规定出租人与承租人签订的租赁合同效力不受影响，故此承租人与出租人之间租赁合同关系的相对人因法律的规定变更为承租人与租赁物所有权的继受人，该法条是关于出租人权利义务的法定概括转移，本案的出租人是指安泰公司，承租人是指西安支行，租赁物所有权继受人是指新都公司。本案中，虽然被告西安支行所承租的房屋的所有权未发生变动，但因原告竞拍所得十年经营收益权而取得租赁物占有、使用、收益的权利发生变动，该经营收益权致使安泰公司无法履行其以省交警总队培训总队的名义与西安支行签订的租赁合同，该合同安泰公司的权利义务因法定概括转移给新都公司，因此，新都公司与被告西安支行系租赁合同关系。
本案争议的焦点三是被告西安支行向新都公司支付房屋租金（或占用使用费）后再向省交警培训中心（安泰公司）要求返还财产是否于法有据。
对于该争议焦点，原告称被告西安支行向新都公司支付房屋租金（或占用使用费）后再向省交警培训中心（安泰公司）要求返还财产，（2009）陕民申字第236号民事裁定书、（2008）西民一终字第1038号民事判决以及（2008）雁民初字第1452号民事判决中均称被告西安支行向新都公司支付房屋租金（或占用使用费）后再向省交警培训中心（安泰公司）要求返还财产为宜。省交警培训中心（安泰公司）与西安支行法律关系系租赁合同关系，西安支行向省交警培训中心（安泰公司）支付租金的依据是双方签订的租赁合同，西安支行向省交警培训中心（安泰公司）要求返还财产（租金）的依据亦应根据双方签订的租赁合同，但因省交警培训中心（安泰公司）与西安支行的租赁合同因合同法第二百二十九条的规定继续合法有效，该租赁合同并未解除，也未被认定合同无效，西安支行向省交警培训中心（安泰公司）要求返还财产，并无法律及合同依据。
本案争议的焦点四被告西安支行是否应当因买卖不破租赁致使合同相对人变更而多次履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，安泰公司以省交警培训中心名义与西安支行签订租赁合同的相对人因合同权利义务的法定概括转移变更为新都公司与西安支行，新都公司作为原租赁合同的继受人其继受的原合同尚未履行部分的权利义务。因西安支行与安泰公司以省交警培训中心签订的合同合法有效，西安支行已向安泰公司支付了2000年1月1日至2015年12月31日止的全部租金550万元，被告西安支行已经履行了合同义务，故被告西安支行不应因买卖不破租赁的法律规定致使合同相对人变更而多次履行合同义务。因此，原告要求被告支付2006年6月3日至2008年1月3日期间的房屋租金79.1666万元的诉请，本院依法不予支持。虽然安泰公司以省交警培训中心的名义与西安支行签订的租赁合同约定的是西安支行每月无偿使用水电，超过部分由西安支行承担，但因该约定不明确，且西安支行以其交水电费的行为认可了水电的有偿使用。因原告2006年6月2日已经依法取得了安泰酒店1至15层包括安泰公司与西安支行签订的租赁合同约定的房屋在内的总面积为15097.7平方米的十年经营收益权，西安支行并未按照其与安泰公司签订的租赁合同履行其2006年8月17日至2007年12月期间水电费的义务，故新都公司作为原租赁合同的继受人有权要求被告支付该期间的水电费。因该期间的水电费为6.333714万元，故原告要求被告支付2006年8月17日至2007年12月水电费共计6.333714万元的诉请，本院依法予以支持。因安泰公司与西安支行签订的租赁合同约定的水电费的收取不明确，后又未形成书面的补充协议，且新都公司作为原租赁合同的继受人亦未与西安支行达成新的协议或补充协议，另原告向省交警总队支付租金系其竞拍与省交警总队形成的经营收益权收益关系，而非其因与西安支行的租赁合同关系向省交警总队支付租金，故原告要求被告承担垫付期间利息7万元的诉请，于法无据，本院依法不予支持。
综上所述，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第二十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十九条的规定，判决如下：
一、被告西安银行股份有限公司长延堡支行（原西安市商业银行长延堡支行）于本判决生效之日起十五日内向原告西安新都实业发展有限公司支付2006年8月17日至2007年12月水电费共计6.333714万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告西安新都实业发展有限公司其余的诉讼请求。
本案件受理费19533元，由原告西安新都实业发展有限公司承担18150元，被告西安银行股份有限公司长延堡支行承担1383元。因原告西安新都实业发展有限公司已预交，被告西安银行股份有限公司将其应当承担的部分并上述款项支付给原告西安新都实业发展有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 赵 妍
人民陪审员 高雪梅
人民陪审员 张 丹
二〇一七年八月十七日
书 记 员 刘 欢
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