安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民一初字第02925号
原告：合肥公交集团有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：彭立煌，该公司董事长。
委托代理人：牛传强，该公司员工。
被告：马庆华，男，1981年2月15日出生，汉族。
委托代理人：邓传信，合肥市少荃法律服务所法律工作者。
委托代理人：邓家红，合肥市少荃法律服务所法律工作者。
原告合肥公交集团有限公司诉被告马庆华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理，依法由代理审判员周燕平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥公交集团有限公司委托代理人牛传强，被告马庆华及其委托代理人邓传信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
合肥公交集团有限公司诉称：1988年，因合肥市蚌埠路改造，合肥市政府在东二十埠征地4.23亩，划拨给合肥公交集团建设2路车终点站。随后，我公司在该划拨土地上盖起了一幢二层建筑。1999年4月，我公司与安徽新长江集团投资有限公司签订房地产互换协议，将4.23亩土地以及附属二层建筑物与对方位于长江批发市场西北角的一栋三层楼以及附属停车场互换。本案涉及的合肥长江东路27号房屋即交换而来。我公司未办理房产证。由于房屋富余，我公司于2011年1月1日和马庆华签订房屋租赁合同，将房间租给其经营，租期为2011年1月1日至2013年12月31日。由于我公司自身需使用上述房屋办公，租期期满前后，我公司多次向马庆华表示合同到期后不再续租，要求其在租赁期满后返还房屋。但马庆华一直未归还房屋，也未支付房屋租赁费用。为保护自身合法权益，现提起诉讼，请求判令：一、被告马庆华立即返还原告合肥公交集团有限公司房屋；二、被告马庆华给付原告合肥公交集团有限公司房屋租赁费19200元（暂自2014年1月1日起按照每月租金1200元计算2015年4月30日，后期租金按每月1200元自2015年5月1日计算至实际交房时止）；三、本案诉讼费用由被告马庆华承担。
马庆华辩称：合肥公交集团有限公司所述我租赁房屋是事实，我在2001年就租赁该房屋。最初承租人叫宋文彬，经过第六次店面转让，本案诉争房屋才到我手中，我在2011年1月1日之前已租赁本案诉争房屋。后2011年1月1日，我与合肥公交集团有限公司签订了房屋租赁合同，租赁合同约定租赁期限为2011年1月1日至2013年12月31日。合同到期后，合肥公交集团有限公司仅口头告知要求交还房屋，并在2014年3月初停水停电。我共计交纳房屋租赁押金4000元。2014年3月中旬，我去合肥公交集团有限公司退房并要求其退还房屋租赁押金，但合肥公交集团有限公司工作人员让我继续经营，并告知后期的房屋租赁费待续签合同后再交纳。2015年4月中旬，合肥公交集团有限公司要求我提供身份证复印件并称要与我续签租赁合同。我向合肥公交集团有限公司提交身份证复印件后，进了20万元左右的烟草，并开通了移动业务代理。2015年4月底，合肥公交集团有限公司告知不再与我续签租赁合同，随后向法院提起诉讼。根据烟草专卖的有关法律条文，烟草专卖店审批后必须在指定的地点经营。故合肥公交集团有限公司应当与我继续履行租赁合同。如合肥公交集团有限公司房屋被行政强制拆除，被告无条件让出房屋，否则，合肥公交集团有限公司要求解除租赁合同，应赔偿我的损失。合肥公交集团有限公司诉我返还侵占诉争房屋没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉请。
经审理查明：1989年8月4日，经公交公司向合肥市规划管理处申请建造东二埠车站站房，站房长16.74m，宽9.34m，与蚌埠路平行布局，北沿距蚌埠路中心线25.3m，总占地4.23亩【原蚌埠路（现更名为长江东路）车行道路幅宽45米】。
1999年4月12日，原告合肥公交集团有限公司（原名称为合肥市公共交通总公司，后更名为合肥公交集团有限公司）与长江集团公司签订《房地产互换协议》，约定，根据长江集团公司要求，长江集团公司位于长江批发市场西北角新建一栋三层楼房及停车场（新2路车站），现需调换合肥公交集团有限公司位于长江批发市场东北角一栋二层调度楼及停车场（原2路车站），经双方协商，达成如下协议：“1、双方房屋和停车场相互调换，互不补偿，无任何牵挂。2、换房时双方应保证房屋及水电等设施完好，若有损缺，原产权人应负责修复……”。之后，双方交换房屋和停车场使用，合肥公交集团有限公司对长江集团公司位于长江批发市场西北角新建一栋三层楼房及停车场实际占用使用至今，双方未办理相关权属变更登记。
2011年1月1日，合肥公交集团有限公司与马庆华签订《房屋租赁合同》，将房屋租赁给马庆华，双方约定：租赁期为叁年，自2011年1月1日至2013年12月31日止。每月租金1200元，年租金14400元，签订合同时缴纳租房保证金4320元，合同期满后全额退还本金。合同还约定：合同期满后，租赁双方及时办理交接手续，承租方如需继续续租，应提前1个月与出租方协商续租事宜，原承租方在同等条件下，享有续租优先权。未经合肥公交集团有限公司同意，马庆华不得将承租房擅自转租、转让、转借、分组或改变用途。马庆华未征得合肥公交集团有限公司同意，连续三个月不交租金的，除补交租金、违约金外，合肥公交集团有限公司有权解除房屋租赁合同，后马庆华交纳保证金。租赁期满后，合肥公交集团有限公司、马庆华未再续签《租赁合同》，合肥公交集团有限公司口头通知马庆华交还房屋，马庆华未将租赁房屋交还。马庆华按租赁合同约定交纳房屋租赁费至2013年12月31日。马庆华交纳房屋租赁押金为4000元。
2005年4月11日，马庆华向合肥公交集团有限公司交纳2005年4月1日至7月1日房租3000元。2006年9月8日马庆华向合肥公交集团有限公司交纳电费294元。
马庆华从事零售卷烟，其取得烟草专卖许可证，制证时间为2014年1月1日，有效期为2014年1月1日至2018年12月31日。
上述事实，有合肥公交集团有限公司提交的合政地（1988）120号文件、合肥市城市建设重点工程指挥部市政工程办公室与肥东县人民政府的征地协议书、合规管字第民126号建筑执照、判决书两份、《房屋租赁合同》，马庆华提交的3张收据复印件（票号027643、0020890、025584）、2张押金收据复印件（票号011242、0020891）、2007年2月社会治安综合治理目标责任书、烟草专卖零售许可证以及双方当事人当庭陈述载卷佐证，足以证明。
本院认为：合肥长江东路27号三层建筑物系合肥公交集团有限公司与长江集团公司互换而来，双方虽未办理相关产权变更手续，但合肥公交集团有限公司在双方签订《房地产互换协议》后就对该三层建筑合法占有使用。2011年1月1日，合肥公交集团有限公司与马庆华签订的《房屋租赁合同》中约定将建筑物租赁给马庆华，其与马庆华签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应当按合同约定履行权利和义务。合同约定房屋租赁到期时间为2013年12月31日。双方虽约定租赁期满，马庆华在同等市场价格条件下享有优先续租权。但合肥公交集团有限公司因经营需要使用该房屋，并在合同期满口头告知马庆华不再继租，故合肥公交集团有限公司在房屋租赁合同期满后要求收回出租房屋并无不当，马庆华应当在2014年1月1日前交还租赁房屋。由于被告马庆华未按时交还房屋，现合肥公交集团有限公司诉请马庆华按合同确定的租金支付后期房屋租金至其实际返还房屋时止的诉请合理，本院予以支持。马庆华当庭称自己交纳房屋押金为4000元，根据其提交的两张押金收据数额能与之对应，本院确认马庆华交纳的房屋租赁押金为4000元。庭审中合肥公交集团有限公司认可对马庆华交纳的押金在其返还房屋后可折抵应付租赁费，故本院确认该款在马庆华应支付合肥公交集团有限公司后期房屋租赁费中予以扣除。马庆华提出因其从事烟草专卖，其在申请烟草专卖店时向烟草公司交纳了58600元保证金，烟草专卖店审批后必须在该指定的地点经营，除原告房屋由行政强制拆除外原告都应和被告继续履行租赁合同。原告如要解除租赁合同，就应当赔偿被告58600元损失。本院认为根据马庆华提交的烟草专卖许可证许可证上登记的制证时间为2014年1月1日，可以推定其向烟草专卖店申请许可证的时间应在2014年1月1日前，而根据合肥公交集团有限公司与马庆华签订的租赁合同到期时间这2013年12月31日，合肥公交集团有限公司在2013年已口头通知其合同到期后不再续租，故其此时申请烟草专卖许可证不当，应自行承担相应后果，对马庆华的陈述不予采纳。马庆华称合肥公交集团有限公司在2015年4月中旬提出要与自己续签合同致自己大量进货，因其提交的证据无法证明，对该陈述意见不予采纳。为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十三条、二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告马庆华于本判决生效之日起十日内将房屋返还原告合肥公交集团有限公司；
二、被告马庆华于本判决生效之日起十日内给付原告合肥公交集团有限公司房屋租赁费15200元（暂自2014年1月1日起按照每月租金1200元计算2015年4月30日，扣除马庆华交纳的4000元房屋租赁押金，后期租金按每月1200元自2015年5月1日计算至马庆华实际交房时止）
三、驳回原告合肥公交集团有限公司其它诉请。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币280元，本院减半收取人民币140元，由被告马庆华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 周燕平
二〇一五年八月十二日
书 记 员 冯 叶
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。