北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第05957号
上诉人（原审原告）陈×，女，1951年10月4日出生。
委托代理人窦福勇，北京廉峰律师事务所律师。
上诉人（原审原告）宋×，男，1950年6月1日出生。
委托代理人窦福勇，北京廉峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘×1，女，1963年5月1日出生。
委托代理人曹春林，北京市天正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吕×，女，1939年6月1日出生。
委托代理人曹春林，北京市天正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张×，女，1967年1月1日出生。
委托代理人曹春林，北京市天正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘×2，男，1987年9月29日出生。
委托代理人曹春林，北京市天正律师事务所律师。
上诉人陈×、宋×因与被上诉人刘×1、吕×、张×、刘×2农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第01792号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年12月，陈×、宋×诉至原审法院称：陈×、宋×在北京市通州区××号原有住房及院落一处。2004年陈×、宋×将上述房屋以人民币6万元的价格出售给刘×1，刘×1又将上述房屋出售给案外人刘×3，钱款及房屋均已交付。案外人刘×3于2007年去世，张×系案外人刘×3之妻，刘×2系案外人刘×3之子，吕×系案外人刘×3之母。2014年，陈×与宋×起诉刘×1要求确认陈×、宋×与刘×1签订的《房屋买卖契约》无效，刘×1限期搬出××号院。2014年北京市通州区人民法院判决陈×、宋×与刘×1，2004年4月20日签订的《房屋买卖契约》无效，并且认为张×、刘×2、吕×家庭成员过多，亦没有证据证明其有其他住房，暂不具备腾退条件，陈×、宋×可待条件成熟后另行主张。现经陈×、宋×查明张×、刘×2、吕×拥有其他住房，现陈×、宋×诉至法院，请求依法判令：1、刘×1与案外人刘×3的房屋买卖关系无效；2、张×、刘×2、吕×将位于北京市通州区××号院内房屋腾退返还给陈×、宋×；3、本案诉讼费用由刘×1与吕×共同承担。
刘×1、吕×、张×、刘×2共同辩称：不同意陈×与宋×的诉讼请求。张×、刘×2、吕×作为本案被告不适格，其并非刘×1与案外人刘×3买卖合同的当事人。对于陈×与宋×的第一项与第二项诉讼请求，分别为确认合同无效纠纷与物权保护纠纷，刘×1、吕×、张×、刘×2对能否进行合并审理，存在异议。案外人刘×3已经去世，从目前明确的法律规定来说，我方并未见到明确的条文禁止将农村住宅出售给农民。目前陈×与宋×并没有提出有效的法律依据，故买卖合同是有效的。目前诉争房屋自案外人刘×3去世后，刘×2一家四代五口人在此居住，目前不具备腾退条件。
原审法院经审理查明：陈×与宋×在北京市通州区××号（以下简称××号院）原有住房及院落一处。2004年4月，陈×、宋×将上述房屋以6万元的价格出售给刘×1，后刘×1又将该处房屋出售给案外人刘×3。案外人刘×3于2007年去世，张×系案外人刘×3之妻，吕×系案外人刘×3之母，刘×2系案外人刘×3之子。2014年，陈×、宋×将刘×1、吕×、张×、刘×2诉至法院，要求确认陈×、宋×与刘×1签订的《房屋买卖契约》无效，并要求刘×1、吕×、张×、刘×2限期搬出××号院。2014年9月17日，北京市通州区人民法院做出（2014）通民初字第08787号民事判决书，认为根据查明的事实，刘×1、张×、吕×、刘×2、案外人刘×3均非北京市通州区永乐店镇永二村村民，刘×1与陈×、宋×之间的《房屋买卖契约》违反了法律强制性规定，应属无效。刘×1与案外人刘×3之间的买卖协议亦违反了法律强制性规定，亦应无效。张×、刘×2、吕×家庭成员较多，亦没有证据证明其有其他住房，暂不具备腾退条件，陈×，宋×可待条件成熟后，另行主张。故判决如下：一、陈×、宋×与刘×1于2004年4月20日签订的《房屋买卖契约》无效；二、驳回陈×、宋×的其他诉讼请求。
上述判决生效后，陈×与宋×以张×、吕×、刘×2拥有其他住房为由诉至法院要求张×、刘×2、吕×将××号院腾退返还给陈淑萍、宋×。在本案审理过程中，陈×与宋×向本院申请调取北京梦晨永乐照相馆的企业工商档案材料，用以查明北京市通州区×1号房屋的使用情况。本院依法调取了北京梦晨永乐照相馆个体工商户的工商信息，其中经营场所证明”产权人证明”处有”同意将位于上述地址（北京市通州区×1号）60㎡的房屋提供给该个体工商户使用”。产权人处有刘×2的签字。刘×1、张×、刘×2、吕×对此不予认可，认为该房屋为经营性用房，无法居住使用，且该房屋的产权人为吕×，但并未就此提供相应证据予以证明。陈×与宋×提交一份土地使用者为案外人刘×3的北京市土地登记审批表，认为吕×、刘×2、张×有其他住房，吕×、张×、刘×2对此予以认可，但是其表示该房屋目前只剩两间房屋，不能满足其一家人的居住条件。陈×与宋×提交一份房屋租赁合同用以证明，其为吕×、张×、刘×2租赁了周转房（两间正房），吕×、张×、刘×2不同意搬至陈×、宋×为其提供的周转房。目前××号院由吕×、张×、刘×2及其妻子宋琳琳、孩子刘尚共同居住。
另，张×、吕×、刘×2称如法院判决刘×1与案外人刘×3之间的房屋买卖关系无效，一并在本案中主张要求陈×、宋×赔偿损失。张×、吕×、刘×2主张陈×、宋×赔偿其损失230万，双方差距过大，调解未果。陈×、宋×现同意按照北京市通州区××拆迁标准对××号院进行评估，吕×、张×、刘×2均不同意。
原审法院审理后认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。根据（2014）通民初字第08787号民事判决书及本案查明的事实，陈×与刘×1之间的《房屋买卖契约》已经法院判决无效，且刘×1与案外人刘×3之间的房屋买卖关系违反了法律的强制性规定，应属无效。然而，由于对××号院进行评估所依据的《关于确定通州区集体土地房屋拆迁宅基地面积控制标准、区位补偿价标准及有关补助费的通知》［通政发（2004）21号］已经被通州区人民政府于2012年8月7日颁布的《北京市通州区人民政府关于进一步规范通州区集体土地房屋拆迁工作指导意见》所废止，且诉讼过程中尚未出台有关本案诉争房屋所在区域的集体土地房屋拆迁宅基地控制面积及区位补偿价标准，双方当事人又未能就评估标准达成一致意见，故本案诉争房屋目前无法对其宅基地区位补偿价值进行评估，亦无法确定张×、刘×2、吕×损失的具体数额。故对于陈×、宋×要求张淑萍、刘×2、吕×腾退返还诉争房屋的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。陈×、宋×可待条件成熟后另行主张。
原审法院判决如下：一、刘×1与刘×3（已故）之间的房屋买卖关系无效；二、驳回陈×、宋×的其他诉讼请求。
判决后，陈×、宋×不服，向本院提出上诉。陈×、宋×上诉称：上诉人不认为被上诉人的具体数额不能确定，应当参照2014年北京市通州区××拆迁标准确定被上诉人的损失数额；上诉人认为被上诉人损失的具体数额不能确定，不是驳回上诉人要求被上诉人腾退房屋诉讼请求的理由。上诉人请求撤销原审判决，改判被上诉人腾退房屋或者发回重审，被上诉人承担案件受理费。刘×1、吕×、张×、刘×2同意原审判决。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有（2014）通民初字第08787号民事判决书、房屋买卖契约、北京市土地登记审批表、房屋租赁合同、照片以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：农村房屋买卖合同被宣告无效后，应综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。在本案中，上诉人提出应当参照2014年北京市通州区××拆迁标准确定被上诉人的损失数额，对此，被上诉人不予认可。而且，没有证据证明2014年北京市通州区××拆迁标准的适用范围包括本案中的涉案房屋。上诉人认为被上诉人损失的具体数额不能确定，不是驳回上诉人要求被上诉人腾退房屋诉讼请求的理由。对此，本院认为，在当地政府制定的拆迁补偿标准出台之前，或者在本案双方当事人对于拆迁补偿评估标准达成一致之前，如果判决被上诉人腾退房屋，将对其有失公平。本院认为，上诉人的上诉理由不能成立，对于其上诉请求，本院不予支持。
综上，原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由陈×、宋×共同负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由陈×、宋×共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 齐晓丹
代理审判员 夏 莉
代理审判员 陈 茜
二〇一五年六月十日
书 记 员 石艳明