湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终774号
上诉人（原审原告）湖北三江航天商业经营管理有限公司宜昌分公司。住所地宜昌市夷陵路**号建行三峡分行*楼。
代表人周耀辉，该分公司总经理。
委托代理人刘健，该公司员工。一般授权代理。
委托代理人ＸＸ伟，该公司员工。一般授权代理。
被上诉人（原审被告）孙小虎。
被上诉人（原审被告）宜昌润泰昌餐饮管理有限公司。住所地宜昌市西陵区陶珠路*号。
法定代表人孙小虎，该公司总经理。
上诉人湖北三江航天商业经营管理有限公司宜昌分公司（以下简称三江航天宜昌公司）与被上诉人孙小虎、宜昌润泰昌餐饮管理有限公司（以下简称润泰昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2015）鄂西陵民初字第00702号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明：2011年8月10日，三江航天宜昌公司（甲方）与润泰昌公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方�商铺坐落于宜昌市商业步行街6栋2层6201-6225号，建筑面积为1286.77平方米（以政府主管部门最终认定之测绘数据为准）；2、该商铺的租金为每月每平方米（指建筑面积）50元。月租金为64339元，折合年租金为772068元，租金递增前3年不变，第四年起租金按8%递增；租金支付方式为：按季支付，每季度最后一个月的20日前支付下一季度租金；第一期租金应于本合同生效之日起五个工作日内支付，应交租金193017元；3、乙方在该商铺内经营品牌为小炒肉时尚餐厅，经营项目为餐饮，并应接受和服从甲方的统一管理；4、本合同签署当日，乙方应当向甲方支付128678元作为履约保证金；5、作为该商铺的，乙方应当自计租日起向甲方指定的物业服务公司交纳该商铺的物业服务费。物业服务费收费标准为：按该商铺的建筑面积计算，计租日起每平方米每月6元人民币，物业服务费支�方式：按季付，每季度最后一个月的20日前支付下一季度物业费；第一期物业服务费应于本合同生效之日起五个工作日支付，应缴物业服务费为23163元；6、甲、乙双方确认：本合同因乙方违约而提前终止的，则本合同项下之履约保证金不予退还；乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用，则每延迟一日，乙方应按欠费金额1‰向甲方或物业公司支付违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除本合同；甲、乙双方特别确认：在租赁期限内，若乙方迟延交纳租金或物业服务费或能源费用累计超过3笔（含本数），则甲方有权单方解除本合同；7、（25.1款）本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止之日起7日内，乙方应当将该商铺交还甲方。该期限为本合同项下该商铺之交还期；（25.2款）在上述所述交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙�提供的物业服务资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该商铺符合本合同附件3的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后，交还给甲方；无论何种原因，第25.1款所述交还期期满后乙方仍未能将符合第25.2款要求的该商铺交还甲方的，则自交还期届满之日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该商铺物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止。若因此造成甲方迟延向新租户交付该商铺而需承担违约金、中介费，以及造成甲方其他损失的，乙方均应赔偿；同时，自第25.1款所述交还期限届满之日的次日起，甲方或物业服务公司有权采取对该商铺停止水、电等能源供应、控制人员从该商铺进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施。此种情�下，乙方所应承担的租金、物业服务费及相关能源费用并不因此而减免。双方并就其他事项进行了约定。
原审另查明：2014年3月19日，孙小虎以小炒肉餐厅的名义向三江航天宜昌公司出具《关于小炒肉餐厅欠缴租金的承诺书》，要求减少经营面积，给予两个月的装修期限，对于拖欠的租金321695元、管理费193025元，拟补交前期一个月的拖欠租金64339元，并用原合同押金冲抵2个月的欠租。另欠租金及管理费321703元平均分三次，分别在2014年9月、10月、11月缴清，新合同签订时，预交二个月押金，开业前缴纳当月租金及管理费。2014年4月22日，三江航天宜昌公司（甲方）与润泰昌公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方的商铺坐落于宜昌市商业步行街、6221-6225，建筑面积657平方米；本合同项下租赁期限为29个月，自2014年3月20日至2016年8月19日止；2、甲方同意自2014年3月20日至2014年5月19日为免租装修期；该商铺的租金为每月每平方米（指建筑面积）人民币56元，月租金为36792元（此租金包含251的商业管理费），折合年租金为441504元；3、本合同签署当日，乙方应当向甲方支付73584元作为履约保证金。本合同期满，甲乙双方对商铺进行验收并办理交接手续，甲方确认商铺完好且乙方将商铺交还甲方之日起45个工作日内，甲方将履约保证金无息返还给乙方；4、本合同生效后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、物业服务公司足额支付履约保证金、物业服务费保证金，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权以书面通知方式解除本合同。甲方解除本合同的，乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约赔偿金；5、甲、乙双方确认：本合同因乙方违约而提起终止的，则本合同项下之履约保证金不予退还。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应无息双倍返还本合同项下的履约保证金。该合同约定的其他事项与原合同相同。后润泰昌公司交清第一次房屋租赁合同约定的租金及管理费，另按合同约定交纳了履约保证金73584元。原合同中的履约保证金抵扣了两个月的房屋租金。
2014年10月14日，三江航天宜昌公司向润泰昌公司发出《解除租赁合同通知》，主要内容为：“贵方所欠租金128678元，欠物业管理费193025元。但截止今日，贵方仍没缴清所欠费用。根据贵我双方签订的《宜昌步行街商铺租赁合同》第二十三条之约定，现我司正式通知贵方：依据合同约定，依法解除双方签订的《宜昌步行街商铺租赁合同》。同时，我司保留追究贵方违约责任的法律权利，保证金不予退还。”从2014年10月10日起，润泰昌公司即再未在租赁三江航天宜昌公司的房屋内经营。三江航天宜昌公司也停止对润泰昌公司租赁房屋的供水供电，并在大门加锁。2015年1月22日，润泰昌公司的法定代表人孙小虎给三江航天宜昌公司管理的物业专管员和副总经理发短信询问该出租房内的设施被拿走损坏的事宜。三江航天宜昌公司未明确答复。润泰昌公司租赁的坐落于宜昌市商业步行街6栋2层6201-6225号系宜昌三江航天房地产开发有限公司所有，其授权三江航天宜昌公司代表其公司出租商业步行街商铺并与商户签订《宜昌商业步行街商铺租赁经营管理合同》等相关内容。
三江航天宜昌公司诉至原审法院，请求判令：1、润泰昌公司立即腾退宜昌市商业步行街6栋二层6201-6207，6221-6225号房屋。2、润泰昌公司支付拖欠的租金、管理费共计321703元及利息6454元（拖欠租金从2014年1月20日算至2014年3月19日共计128678元，拖欠管理费从2012年2月20日算至2014年3月19日共计193025元，利息按照银行同期贷款基准利率计算）。3、润泰昌公司参照合同约定租金标准向三江航天宜昌公司支付房屋占用费（从合同解除日2014年10月13日至2015年3月1日共计4个月15天合计金额165564元，并计算至实际腾退房屋之日）。4、孙小虎对上述一至三项诉讼请求承担连带责任。5、本案诉讼费用由孙小虎和润泰昌公司共同承担。
原审认为：1、三江航天宜昌公司依法取得宜昌商业步行街的经营管理权，三江航天宜昌公司与润泰昌公司签订的《租赁合同》不违反法律规定，予以确认。双方均应依约履行。由于润泰昌公司未按期交纳租金及管理费，三江航天宜昌公司向其发出解除租赁合同的书面通知，润泰昌公司并未提出异议，视为双方已协商解除租赁合同关系。2、润泰昌公司对截止2014年10月14日欠三江航天宜昌公司房屋租金128678元和物业管理费193025元不持异议，应按照约定支付。润泰昌公司对三江航天宜昌公司的物业管理费收取有异议，认为其未尽到管理职责，未提交确凿证据，不予采纳。3、2014年10月14日，三江航天宜昌公司书面通知解除与润泰昌公司的租赁合同时已将租赁房屋加锁，此后，润泰昌公司并未再使用该租赁房屋。三江航天宜昌公司要求润泰昌公司支付租赁合同解除之后的房屋占用费，没有事实依据，不予支持。虽然双方在租赁合同中约定，润泰昌公司交还房屋时需退还各项资料，并需三江航天宜昌公司验收才作为正式交房的条件，但该约定明显不合理，不予采纳。4、润泰昌公司租赁的房屋已由三江航天宜昌公司实际占有，其要求润泰昌公司腾退，无事实依据，不予支持。5、孙小虎作为润泰昌公司的法定代表人与三江航天宜昌公司签订的租赁合同，履行的是职务行为，三江航天宜昌公司要求孙小虎个人承担连带责任，不符合法律规定，不予支持。润泰昌公司认为其房屋内物品遭到损失，可另案主张权利。另润泰昌公司向三江航天宜昌公司交付的履约保证金具有定金的性质，现因润泰昌公司未按期交纳租金导致合同提前终止，三江航天宜昌公司不退还该费用，符合双方的约定，润泰昌公司要求将履约保证金作为租金折抵房租的答辩意见，因无法律依据，不予采纳。同时，三江航天宜昌公司已选择适用定金条款，其再要求润泰昌公司按照合同约定支付违约金，违反法律规定，对其主张租金利息损失的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十�条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告宜昌润泰昌餐饮管理有限公司支付原告湖北三江航天商业经营管理有限公司宜昌分公司房屋租金128678元，管理费193025元。二、驳回原告湖北三江航天商业经营管理有限公司宜昌分公司其他诉讼请求。上列应付款项，于判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8786元（原告已预交），适用简易程序，减半收取4393元，由被告宜昌润泰昌餐饮管理有限公司负担。被告负担的费用在给付上述款项时一并给付原告。
上诉人三江航天宜昌公司不服原审法院的上述判决，向本院提出上诉称：1、孙小虎所欠租金、物业管理费分别为2014年1月20日至2014年3月19日、2012年2月20日至2014年3月19日的费用。孙小虎于2014年3月19日承诺租金及管理费分三次在2014年9月、10月、11月缴清，第一次租赁合同的主体是孙小虎，第二次租赁合同实际上是由润泰昌公司及孙小虎对第一个合同所做的变更，相应的租金及管理费应由孙小虎及润泰昌公司承担，一审法院认定润泰昌公司交清第一次房屋租赁合同约定的租金、管理费并根据2014年4月22日签订的租赁合同判决孙小虎不承担责任与事实不符。2、一审法院将上诉人与被上诉人孙小虎、润泰昌公司签署的合同中孙小虎的签字认定为职务行为与事实不符，双方签署的合同中，在乙方（）处填写的内容为“（孙小虎）宜昌润泰昌餐饮管理有限公司”，该合同中孙小虎是合同主体一方，�不是履行职务行为。上诉人三江航天宜昌公司请求依法发回重审或改判，并由被上诉人孙小虎、润泰昌公司承担案件一审、二审诉讼费。
被上诉人孙小虎、润泰昌公司辩称：1、2014年4月22日，为缩小餐厅经营面积，润泰昌公司与三江航天宜昌公司协商中止2011年8月签订的租赁合同，重新由润泰昌公司与三江航天宜昌公司签订新的租赁合同，双方约定2014年3月19日以前所欠租金和物业管理费由新的租赁合同的主体润泰昌公司承担，新的租赁合同签订后，实际债务的承担已由孙小虎转为润泰昌公司。2、2014年4月22日签订的租赁合同，乙方合同主体明显是润泰昌公司，孙小虎只是作为法定代表人履行职务行为而签名。被上诉人孙小虎、润泰昌公司请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理查明：上诉人三江航天�昌公司主张的租金128678元、物业管理费193025元为2014年3月19日以前所欠租金和物业管理费。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院认为：本案争议的租金128678元、物业管理费193025元虽是2014年3月19日以前所欠租金和物业管理费，但2014年4月22日三江航天宜昌公司与润泰昌公司签订了新的租赁合同，对三江航天宜昌公司与孙小虎于2011年8月10日签订的租赁合同进行了承继并更改（包括租赁面积、租金），该新的租赁合同双方当事人分别为三江航天宜昌公司与润泰昌公司，此合同上孙小虎的签字行为只是其作为法定代表人履行职务的行为。2014年10月14日，三江航天宜昌公司向润泰昌公司发出《解除租赁合同通知》，提出润泰昌公司所欠租金128678元，欠物业管理费193025元，润泰昌公司没缴清�欠费用，三江航天宜昌公司依照合同约定解除双方签订的租赁合同。综合来看，2014年3月19日以前所欠租金和物业管理费已转由润泰昌公司承担。上诉人三江航天宜昌公司主张孙小虎对该项欠付租金和物业管理费承担责任没有法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决适用法律正确，上诉人三江航天宜昌公司的上诉理由不能成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6126元，由上诉人湖北三江航天商业经营管理有限公司宜昌分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张士勇
审判员 苗劲松
审判员 张原鹏
二〇一六年四月十二日
书记员 赵芯羽