湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂丹江口民初字第02277号
原告：王晓英，女，生于1975年8月11日，汉族。
委托代理人：王灵芝，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：丹江口市中鸿投资管理有限公司，住所地：湖北省丹江口市沿江路水都风情6楼。
法定代表人：郭晓燕，该公司总经理。
委托代理人：刘均，该公司法律顾问。代理权限：一般代理。
原告王晓英诉被告丹江口市中鸿投资管理有限公司（以下简称：中鸿公司）服务合同纠纷一案，本院2015年9月29日受理后，依法组成由审判员周智华担任审判长，审判员江涛（主审）、人民陪审员杨月参加评议的合议庭，于2015年11月9日公开开庭进行了审理。原告王晓英及其委托代理人王灵芝、被告中鸿公司的法定代表人郭晓燕及其委托代理人刘均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王晓英诉称：原告购买被告中鸿公司开发建设的水都风情商住楼1幢1单元21楼2103室，双方签订有《商品房买卖合同》。合同签订后原告按时交纳了全部首付房款，并办理了按揭手续，每月按揭还款。但被告在给付原告房屋钥匙时强制提出必须交纳热水开通费4500元、燃气开通费2000元、装修押金3000元，否则一律不给房屋钥匙。原告为能早日入住，交纳了以上费用。但原告从住进该房屋后就没有开通热水消费热水，期间原告找到被告要求退还以上费用，但被告以种种理由推托，最后发展为被告擅自将以上费用抵扣物业管理费。2015年8月26日，业主收到被告即将要被注销的通知。原告认为依照法律规定被告没有收取上述费用的资格和法律依据，为维护原告权利，遂诉至法院，要求被告立即退还热水开通费4500元、装修押金3000元及占用期间的利息，诉讼费用由被告承担。
原告王晓英为了支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1：原告的身份证复印件1份；被告的企业基本信息1份。拟证明：1.证明原告的主体适格；2.被告物业管理的经营起始时间是2010年10月20日。经质证，被告对原告的身份证无异议，对企业信息的真实性无异议，对证明内容有异议：被告取得物业管理资格的时间不是2010年10月20日，而是之前。被告在从事商品房预售的同时取得了物业管理资格。本院对该组证据的真实性予以确认，对原告的证明目的和被告的质证意见将结合其他证据和案件事实予以分析认定。
证据2：房屋所有权证书1份。拟证明：房屋建成时间是2011年。在房屋建成、竣工验收合格之前，也就是2011年前被告是不可能实际交付房屋的。经质证，被告陈述前期签订的是商品房预售合同，后来为了办理房产证改签为商品房买卖合同。商品房预售合同和商品房买卖合同是连接的。签订商品房预售合同后就可以签订前期物业管理服务协议。本院对该组证据的真实性予以确认，对原告的证明目的和被告的质证意见将结合其他证据和案件事实予以分析认定。
证据3：2010年7月30日中鸿物业管理处出具的收据1份。拟证明：1.被告在实际交付房屋前向原告收取了热水开通费4500元、装修押金3000元；2.原告签订《前期物业管理服务协议》的时间早于商品房买卖合同时间。3.被告强行胁迫原告必须交纳热水开通费、装修押金后，方与之签订的《商品房买卖合同》，交付的房屋钥匙。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性无异议，对收取费用的事实和原告的交费时间无异议。但当时双方在签订《前期物业管理服务协议》时都是自愿的，原告称是被告强迫签的需要证据证明。如果属于强迫，更加证明原告的起诉超过一年的诉讼时效。本院对该组证据的真实性予以确认，对原告的证明目的和被告的质证意见将结合其他证据和案件事实予以分析认定。
证据4：2015年8月26日《通知》1份。拟证明：被告欲将企业注销，被告违法收取的热水开通费、装修押金面临着无人退还的严重后果。经质证，被告认可该通知实际存在，但对原告的证明对象有异议，被告注销的是公司的企业开发资质，不是企业注销，也不是企业解散。企业还存在，只是转型。原告的证据内容和证明对象不一致。本院对该组证据的真实性予以确认，对原告的证明目的和被告的质证意见将结合其他证据和案件事实予以分析认定。
证据5：1.《湖北省商品住宅价格管理实施细则》第4条规定，商品住宅基本价格构成中包含基础设施建设费，基础建设包含供水、供电、供气等设施和建设费用；2.《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》第5条规定，商品房价格必须向价格主管部门申报；第11条规定，商品房交易和产权转移过程中商品房经营者不得在房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用；3.《关于商品房销售价格管理有关问题的通知》第1条规定，商品房销售实行明码标价制度，价目必须要公示，公示的内容含建筑面积、前期物业服务费标准等内容；第2条规定，开发商代收代办的费用全部要在商品房买卖合同中予以明确约定，合同之外不得再加收任何费用；4.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条。拟证明：被告向原告收取热水开通费、装修押金既没有在双方签订的《商品房买卖合同》中约定，也没有合法的批文，应当退还。经质证，被告认为《湖北省商品住宅价格管理实施细则》如是省政府制定属于政府规章，如是省住建局制定属于部门规章。无论哪种，在本案中必须是合同约定违反了国家法律强制性规定才适用。本案原、被告约定的热水开通费是否有效要看是否违法。只有违背了法律、行政法规的强制性规定才无效，否则湖北省制定的条例均不能推翻合同效力。原告列举的不是证据而是部门规章，不能推翻合同效力。本院对该组证据的真实性予以确认，对原告的证明目的和被告的质证意见将结合其他证据和案件事实予以分析认定。
被告中鸿公司辩称：1.原告诉讼已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。原告与被告签订有《前期物业管理服务协议》，协议第4条“物业管理服务费的收取”第三项约定了收取热水开通费（高层4500元／户，多层4000元／户）、燃气开通费（高层2000元／户，多层1800／户）、装修押金3000元／户（装修完毕一个月以内退还，另扣除一年的物业管理费）。从协议签订后到原告诉讼之前，原告从未向被告提出过要求退还热水开通费和装修押金的主张，按照普通诉讼时效计算原告的起诉时间已超过两年。从原告诉状中看，原告以被告强制提出必须交纳热水开通费、燃气开通费、装修押金为由起诉被告，可认为原告是以被告乘人之危要求其与被告签订《前期物业管理服务协议》。该诉讼时效为除斥期间，期限为一年，原告起诉也已超过诉讼时效。2.被告按照与原告签订的《前期物业管理服务协议》第3条、第4条约定，履行了开通热水的义务，没有违约行为，住户可根据自己的需要决定是否使用热水。原告要求返还热水开通费与合同约定不符。3.原告要求被告退还装修押金与其不按约定交纳物业管理费的事实不符，请求驳回原告的诉讼请求。后被告放弃诉讼时效抗辩主张。
被告中鸿公司为了支持其辩解理由，向本院提交了以下证据：
证据1：被告的营业执照、组织机构代码证复印件各1份；城市物业管理资质证书1份。拟证明：被告的主体资格合法。被告在2007年已取得物业管理资质，在与原告签订合同时具有物业管理资格。经质证，原告对主体资格证据的真实性、客观性、关联性及证明目的没有异议。对被告是什么时候取得物业管理资质问题与本案没有关系。取得资质后是否有经营权利需要得到相关部门的许可，是两回事，取得资质时间不能对抗经营时间。没有其他证据证明被告的经营时间早于2010年10月20日。被告在没有取得经营资格的情况下不能与原告签订物业管理协议。本院对该组证据的真实性予以确认，对被告的证明目的和原告的质证意见将结合其他证据和案件事实予以分析认定。
证据2：《前期物业管理服务协议》1份、《房屋装修装饰管理协议》1份、《业主验收书》1份、《业主、住户入住登记表》1份；热水费收据。拟证明：1.原告于2010年7月30日入住房屋，并接收房屋钥匙；2.原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议第4条第三项约定了热水开通费，原告的房屋属于高层，应交热水开通费4500元；3.本案已过诉讼时效即其以乘人之危诉讼被告，要求被告退还热水开通费4500元已超过诉讼时效。经质证，原告认为：1.该组证据既不客观也不真实，《业主、住户入住登记表》缺乏有效证据的形式要件；2.该组证据达不到被告所证明的几个证明目的；3.被告所主张的原告入住时间及接收钥匙的时间是不客观不真实的，该时间早于原告房屋产权证上记载的房屋建成时间，在房屋建成、竣工验收合格之前，也就是2011年前被告是不可能实际交付房屋的，不应当依据《业主验收书》记载的时间认定原告入住房屋、接收钥匙的时间；4.《前期物业管理服务协议》、《房屋装修装饰管理协议》、《业主验收书》签订的时间是同一天，结合原告提供的热水开通费收据可以看出四个行为均是早于房屋建成、竣工验收时间，说明被告是以胁迫方式强行向原告收取的热水开通费；5.《前期物业管理服务协议》中提供的服务项目中没有提供热水等服务项目，被告收取该项费用没有合同约定。合同收费中的收取项目及标准没有国家相关文件依据，属于违法收费，该协议的此条款属于违法条款，应当无效，费用应当退还；6.原告不存在时效已过，被告在交付房屋后每月不断的找原告索要热水费等费用，对此在被告提供的第四组证据中有所反映，在此过程中，原告多次与被告交涉不应当交纳热水开通费，应当退还，但诉求一直未得到被告的认可，因此不存在时效已过之说，况且由于被告收取该费用是一种违法行为，该违法行为一直持续不断的侵犯着原告的利益直到今天，所以对原告来说不存在时效已过；7.被告说原告“以乘人之危诉讼被告”是缺乏证据依据的，相反被告为了达到违法收取费用的目的，打算注销该公司，导致原告无法退取该费用的后果出现。本院对该组证据的真实性予以确认，对被告的证明目的和原告的质证意见将结合其他证据和案件事实予以分析认定。
证据3：水都风情部分业主欠费明细1份。拟证明：1.原告欠被告2010年7月至2015年10月的物业管理费情况；2.被告未退还原告装修押金3000元是对原告不支付被告物业管理费所实施的抗辩行为。经质证，原告认为：1.该组证据材料是被告单方面制作的明细表，没有原告的签名确认，是否客观真实不得而知，不能作为证据使用，达不到被告的证明目的；2.原告不存在欠被告物业管理费。本院对该证据的真实性和证明目的及原告的质证意见将结合其他证据和案件事实予以分析认定。
证据4：从2012年到2015年部分业主交热水费通知。拟证明：1.被告及时开通了热水管道；2.大部分住户使用热水管道的热水，进行了消费，被告收取热水费；3.原告曾经使用过热水，并交纳热水管理费。经质证，原告认为：1.该组证据材料是被告单方面制作的通知，没有原告的签名确认，缺乏通知相对人原告对通知内容是否回应的相关证据，该通知是否客观真实不得而知，不能作为证据使用，达不到被告的证明目的；2.热水是否已经使用与本案无关联性，根据法律法规的规定，被告是没有收取相关费用的主体资格的，在被告没有提供物价局批准其有权收取热水开通费等费用的相关文件前提下，被告的收取行为是违法行为，不管原告使用与否，均应当退给原告。本院对该证据的真实性和证明目的及原告的质证意见将结合其他证据和案件事实予以分析认定。
经审理查明：原告王晓英购买被告中鸿公司开发的水都风情商住楼1幢1单元21楼2103室，建筑面积106.30㎡，办理有房屋所有权证书。2010年7月30日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议第4条“物业管理服务费的收取”第三项约定了收取热水开通费（高层4500元／户，多层4000元／户）、燃气开通费（高层2000元／户，多层1800／户）、装修押金3000元／户（装修完毕一个月以内退还，另扣除一年的物业管理费）。同日原告交纳热水开通费、装修押金，签订《房屋装修装饰管理协议》、《业主、住户入住登记表》，接收房屋钥匙。交付房屋时热水管道已接通。后因热水质量问题、价格问题、物业管理费交纳等原因双方发生争议，装修押金被告至今未退。被告辩称以装修押金抵扣原告未交纳的物业管理费，原告称不知情且不同意。2015年8月26日，被告张贴《通知》，欲注销企业开发资质。原告担心被告收取的热水开通费、装修押金无人退还，遂于2015年9月29日诉至法院，要求被告立即退还热水开通费4500元、装修押金3000元及占用期间的利息，诉讼费用由被告承担。
本院认为：被告中鸿公司在2007年已取得物业管理资质，原、被告2010年7月30日签订的《前期物业管理服务协议》有原告方签名、被告公司物业管理处加盖印章，协议内容不违反法律、行政法规禁止性规定，协议合法、有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。被告将热水管道安装到位，已履行了自己的义务，原告应当按照协议约定支付热水开通费，是否使用热水依原告自己的意愿，与热水开通不属于同一法律关系。原告称签订该协议是被告强制签订，交纳的热水开通费和装修押金是为能够拿到房屋钥匙被迫交纳的诉讼意见，因无证据证实，本院不予采纳。原告称《前期物业管理服务协议》缺乏物价部门核准同意其收费的文件依据，被告收取的物业管理费里已经含有公共基础设施管理费用，热水开通费、装修押金是一种重复收费的行为，被告收费是违规收费的诉讼意见，因该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方合意签订的协议在不违反法律、行政法规的情况下对双方当事人有约束力，本院不予采纳。被告辩称已按照与原告签订的《前期物业管理服务协议》约定履行了开通热水的义务，没有违约行为，住户可根据自己的需要决定是否使用热水，原告要求返还热水开通费与合同约定不符的辩解意见有事实和法律依据，本院予以采纳。故原告要求被告退还热水开通费及占用期间利息的诉讼请求本院不予支持。装修押金在《前期物业管理服务协议》中约定装修完毕后一个月内退还，另扣除一年物业管理费，被告辩称抵扣后的押金未退还是对原告未交纳物业管理费行为的抗辩，但因协议未约定可以装修押金继续抵扣物业管理费，被告也无证据证明通知过原告、原告也同意以押金抵扣物业管理费，故被告的此项辩解意见本院不予采纳，原告要求被告退还押金的诉讼请求在扣除一年物业管理费即按协议约定的收费标准及房屋面积计算为1020.48元后的数额1979.52元被告应当退还，本院予以支持。原告要求被告支付装修押金占用期间利息的诉讼请求因未提供证据证明装修完毕时间，亦未提出利息主张标准及具体金额，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
1、被告丹江口市中鸿投资管理有限公司在本判决生效后十日内退还原告王晓英装修押金1979.52元（已扣除一年物业管理费）。
2、驳回原告王晓英的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，原告王晓英负担30元，被告丹江口市中鸿投资管理有限公司负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号：17×××01。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
申请执行期限为二年，超出上述期限不予执行。
审 判 长 周智华
审 判 员 江 涛
人民陪审员 杨 月
二〇一六年一月十一日
书 记 员 陈 伟
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。