四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川09民终242号
上诉人（原审被告）：蒋玉民，女，1965年10月22日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：刘才勇（蒋玉民之夫），1964年8月20日出生，汉族。
上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：赵敏，四川广略律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱昌海，男，1975年5月1日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）：肖明富，男，1955年4月7日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）：赵勤（肖明富之妻），1964年3月14日出生，汉族。
上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人（特别授权）：张科，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。
上诉人蒋玉民、刘才勇因与被上诉人朱昌海、肖明富、赵勤案外人执行异议之诉一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初3286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒋玉民、刘才勇及共同委托诉讼代理人赵敏、被上诉人朱昌海、被上诉人肖明富、赵勤的共同委托诉讼代理人张科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋玉民、刘才勇的上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初3286号民事判决书；2.请求改判驳回被上诉人朱昌海的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1.一审超出被上诉人朱昌海的诉讼请求进行审理为程序错误。被上诉人朱昌海在一审诉讼中的第一项诉讼请求为：请求停止对争议房屋的评估、拍卖，并解除查封。在整个一审诉讼过程中也没有对诉讼请求进行变更或增加，而一审判决第一项却为停止对争议房屋的执行。而停止对争议房屋的执行远远超过被上诉人的诉讼请求范围，严重损害上诉人的合法权益。2.一审认定事实错误。（l）一审认定肖明富于2013年5月3日向朱昌海借款20万元错误。朱昌海为支持其与肖明富之间存在借款20万元的虚假陈述，向人民法院出具了其于2011年11月3日向名为邓波的银行账户转款20万元的银行交易流水及肖明富于2013年5月3日出具的借条。肖明富向朱昌海出具的收条不排除双方为本次诉讼虚构证据，恶意转移财产。就这两份证据不能认定朱昌海与肖明富之间存在20万元的借贷关系。（2）一审认定肖明富于2014年5月28日在梁红处借款15万元错误。15万元的借款就一般公民来说不会现金交易，即使是现金交易也应当是从银行支取出来进行交付，但一审中朱昌海并没有提供此次交易的任何银行转账或支出记录，而一审人民法院仅凭肖明富出具的一份虚假借条就进行了认定，实为对事实的认定错误。（3）一审认定查封本案争议房屋前朱昌海已合法占有该房屋错误。朱昌海并没有证据证明在查封之前就已经占有该房屋，更没有合法占有房屋的证据。提供的房屋内的照片只能证实房屋内现在的情况，而不能证明系朱昌海占有，更不能证明是在查封前就已合法占有，故一审认定该事实没有证据支持。（4）一审认定朱昌海继续履行按月还银行贷款的行为得到了抵押权人信用社的同意系对事实的认定错误。按照朱昌海提供的“申请”显示，信用社的意见原文为：“只要买受人朱昌海保证偿还完肖明富在我社贷款本息，我中心同意该房屋买卖。”该回复只能理解为一次性偿还借款本息，而不是继续按信用社与肖明富的借款合同履行，因为如果朱昌海继续履行原借款合同，这就应当另行签订借款合同，但双方没有签订新的借款合同；如果是让朱昌海承担保证责任，那么也应当另行签订保证合同，但是双方也没有再签订任何保证合同时，按朱昌海的说法是债务转移，那么就应当是签订债务转移合同，但是双方也没有签订债务转移合同，朱昌海也没有在“申请”上进行任何的签字认可。因此，此句回复只能理解为信用社是要求朱昌海在一次性归还本息的情况下才允许对外出售。但一审人民法院并没有向信用社了解、核实，就想当然地对事实进行了认定，实为对事实认定错误。3.一审判决适用法律错误。一审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》的第二十八条确定停止对本案争议房屋的执行错误。首先，一审判决对该条第一款作扩大解释，该条第一款还有一个限制就是“且其权利能够排除执行”，一审人民法院却给予忽略。显然上诉人朱昌海本次诉讼不能排除执行。本案所查封的房屋至今登记在肖明富和赵勤名下，根据《物权法》的规定和精神，不动产登记薄载明的权利人为物权所有人，同时不动产物权登记具有公告公示的效力，不动产登记是确定不动产归属的权利凭证。故上诉人依据人民法院生效的判决执行登记在肖明富、赵勤名下的不动产是合法的、正当的，朱昌海不能排除本次执行。即使朱昌海与肖明富、赵勤的交易真实，那么在不动产物权变动之前，其相互间形成的也只是债权、债务关系，现因房屋在发生变动之前已被人民法院进行查封，物权变动不能完成，朱昌海就只能请求解除合同，向肖明富、赵勤主张债权。其次，一审判决对该条第四项作缩小解释。该条第四项原文为“非因买受人自身原因未办理过户登记”却并不要求买受人有过错。因此即使朱昌海与肖明富、赵勤之间的交易是真实的，也是因为朱昌海的自身原因未办理过户登记。如果交易真实，朱昌海只要向信用社支付全部的借款本息就可以完成过户登记。而一审判决却以未过户朱昌海没有过错错误。4.一审判决给债务人恶意逃债提供了判例，将对社会经济秩序造成严重的不良影响，将严重损害广大没有过错的债权人合法权益。
被上诉人朱昌海辩称，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人肖明富、赵勤辩称，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，请求驳回上诉，维持原判。
朱昌海向一审法院起诉请求：1.判决停止对遂宁市船山区西山路188号银河嘉园D7栋3单元5层3号、6层4号房屋（遂房权证船山区字第0208705、02087**号）评估拍卖，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认原告朱昌海与第三人肖明富、赵勤于2015年11月20日达成的《存量房买卖合同》合法有效，并确认位于遂宁市船山区西山路188号银河嘉园D7栋3单元5层3号、6层4号房屋（遂房权证船山区字第0208705、02087**号）归原告所有；3.案件受理费由被告负担。
一审法院认定事实：第三人肖明富、赵勤系夫妻关系，本案涉诉房屋登记在二人名下。2015年8月26日，第三人在58同城网发布涉诉房屋的出售信息。自2015年10月8日起，原告通过手机短信等与第三人协商房屋买卖事宜。2015年11月19日，肖明富向遂州农村信用合作联社小额贷款中心出具《申请》，载明：“兹有肖明富，男，公民身份号码510902195504079491，本人在遂州农村信用合作联社小额贷款中心办理了住房抵押贷款。经肖明富和赵勤（系配偶）综合考虑，决定将位于遂宁市船山区西山路188号银河嘉园D7栋3单元5层3号、6层4号房屋（遂房权证船山区字第0208705、02087**号）出卖，抵押贷款余额由买方负责偿还，直至抵押权消灭，请贵社同意。此致。”遂宁市遂州农村信用合作联社小微金融城南服务中心在该申请上回复称：“只要买房人朱昌海保证偿还完肖明富在我社贷款本息，我中心同意该房屋买卖。2015.11.19”。
2015年11月20日，原告与第三人签订《存量房买卖合同》，双方约定，第三人将其所有的位于遂宁市船山区西山路188号银河嘉园D7栋3单元5层3号、6层4号房屋卖与原告。合同第二条“房屋现状”载明“该房屋处于抵押状态，抵押权人遂州农村信用合作联社小额贷款中心。抵押权人同意卖方出售该房屋。”合同第三条“房屋成交价”约定：“该套房屋的成交价格为￥780000.00元（大写人民币：柒拾捌万元正），该价格包括房屋的附属设施、设备、家具、家电等物品。”合同第四条“房款交付”约定“银行贷款余额411143.42元，由买方支付，每月20日将7219.86元存入肖明富农信银行账户（88090110373500710）。”合同签订的当日，第三人在四川省遂宁市红旗公证处出具了《授权委托书》，就本案涉诉房屋出售相关事宜，委托尤厚雄全权代表第三人办理提前还款及解押手续、房屋出售、办理过户、缴纳税费、协助买方办理上述房屋按揭贷款相关手续等与出售上述房屋相关的其他未尽事宜。四川省遂宁市红旗公证处对该委托进行了公证。第三人肖明富缴纳了公证费240元。同日，第三人肖明富向原告出具收条，载明收到朱昌海购房款柒拾捌万元正<780000.00>，实付房款368856.58元，银行贷款411143.42元由买方负责偿还，逾期未还责任由买方负责。
第三人肖明富分别于2013年5月3日向原告朱昌海借款
200000元，又于2014年5月28日向原告朱昌海之妻梁红借款
150000元，双方约定的月利率为2.5%、3%不等。原告向第三人购房时，第三人肖明富尚未偿还原告朱昌海及其妻梁红借款本金及部分利息。双方约定将借款本金及利息抵作购房款368856.58元，双方各不找补。之后，原告朱昌海分别于2015年11月20日、2015年12月20日、2016年1月19日共三次，每次向户名为肖明富、账号为88090110373500710账户内存入7200余元。
2015年12月24日，被告蒋玉明、刘才勇因与被告肖明富、赵勤民间借贷纠纷，申请诉前财产保全，一审法院作出（2015）船山民保字第689号民事裁定书，裁定对登记于第三人肖明富、赵勤名下的位于遂宁市船山区西山路188号银河嘉园D7栋3单元5层3号、6层4号房屋予以查封。后二被告依据生效判决申请法院执行诉争房屋，原告朱昌海提出执行异议，2016年9月14日，作出（2016）川0903执异14号执行裁定书，裁定驳回案外人朱昌海的异议请求。
一审法院认为，我国物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告与第三人签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。被告主张原告与第三人之间签订的房屋买卖合同系双方恶意串通，损害了第三人的利益。从原告提交的证据来看，原、被告是从2015年10月开始商谈房屋买卖事宜，在房屋办理了抵押登记的情况下，经抵押权人同意后，双方签订的房屋买卖合同，且在合同签订的当日，第三人对房屋后续的相关事宜进行了委托公证。上述行为均是根据被告的申请对涉诉房屋查封前，故原告与第三人不存在恶意串通损害他人利益的行为。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，要确认被法院查封的房屋归属，也应从上述四个方面审查。本案中，原告与第三人在查封之前签订了合法有效的房屋买卖合同，且该房屋已交付给原告。原告亦举证证明了第三人尚欠其借款本金350000万元及部分利息的事实，第三人对该事实亦认可，双方约定以第三人尚欠的该借款本息冲抵购房款368856.56元，该行为系双方当事人真实意思表示，且该以物抵债的行为发生在被告申请对诉争房屋进行查封前，双方的该约定不违反法律禁止性规定，合法有效。原告虽未支付全部购房款，但剩余购房款系抵押权人享有，原告与第三人约定由原告朱昌海履行向抵押权人偿还贷款的义务，该约定也得到了抵押权人的同意，原、被告之间签订的合同并不影响抵押权人的实体权利，只要其继续偿还银行贷款，就可以认定原告已履行了支付全部购房款的义务。另外，原告未办理过户登记的原因，系该房屋抵押贷款无法一次性偿还，经抵押权人同意后，在偿还完所有贷款后办理房屋过户手续亦符合交易习惯，原告对未办理过户手续并无过错。
综上，原告朱昌海对执行标的享有合法真实的实体权利，其执行异议成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：一、停止对遂宁市船山区西山路188号银河嘉园D7栋3单元5层3号、6层4号房屋（遂房权证船山区字第0208705、02087**号）的执行；二、原告朱昌海与第三人肖明富、赵勤于2015年11月20日签订的《存量房买卖合同》有效；三、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费100元，由蒋玉明、刘才勇负担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院依职权调取了证据，并组织当事人进行了证据交换和质证。即上诉人蒋玉民、刘才勇提供了以下证据：1.四川省遂宁市船山区人民法院的执行裁定书两份，拟证明是对朱昌海和赵勤的执行异议予以了驳回；2.遂宁市中级人民法院的执行裁定书，拟证明驳回了赵勤的复议申请；3.遂宁市房地产管理局的档案证明，拟证明房屋所在位置及现仍登记在肖明富名下；4.信用社小贷金融部贷款交易流水，拟证明朱昌海和肖明富未发生债权债务关系，经了解信贷部的主任，应该是还了款后才能进行买卖；5.短信记录，拟证明是由朱昌海及时还清款项，但是没还清的问题。被上诉人朱昌海提供了以下证据：即6.还款记录的凭据，拟证明买受人代替债务人肖明富在履行义务；7.本院依职权调取的遂宁农村商业银行股份有限公司小额微金融部直属风管中心证据，拟证明被上诉人朱昌海通过其配偶梁红的银行账户分别在2017年1月19日、2017年2月6日、2017年3月7日到被上诉人肖明富账户上扣款情况属实，贷款余额39.7万元。二上诉人对被上诉人朱昌海提供的6号证据质证认为真实性、合法性无异议，对手写的内容持异议。被上诉人朱昌海对1至6号证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为执行庭驳回了异议，才能进行执行异议之诉的诉讼，撤诉的情况与本案是无关。房管局的档案是因为查封了就不能过户，因此一直在肖明富的名下。银行的还款明细，是存在房款有拖欠，查封后权属存在不清，但是和本案无关。7号证据二上诉人与被上诉人朱昌海对真实性、合法性、关联性均无异议，本院对以上1至7号证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
二审查明，被上诉人朱昌海于2017年1月19日、2017年2月6日、2017年3月7日三次向被上诉人肖明富账户上转款并被遂宁农村商业银行股份有限公司扣款14343.42元情况属实，贷款余额39.7万元，并且主动向本院陈述愿意一次性偿还被上诉人肖明富在遂宁农村商业银行股份有限公司的剩余贷款39.7万元的事实。
二审审理查明的其他案件事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：第一，一审判决停止对诉争房屋（遂宁市船山区西山路188号银河嘉园D7栋3单元5层3号、6层4号房屋，遂房权证船山区字第0208705、02087**号）的执行是否恰当，是否超越了被上诉人朱昌海的诉讼请求；第二，朱昌海作为买受人是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，朱昌海的诉讼请求应否驳回。
关于争议焦点一，依照《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称民事诉讼法解释）第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，案外人执行异议之诉的性质为救济之诉，为确认之诉和形成之诉的合成。被上诉人朱昌海在一审的诉讼请求为停止对案涉房屋的评估拍卖并解除查封，该诉讼请求为“不得执行该执行标的”的处理结果所包含，一审法院依照民事诉讼法解释规定，判决停止遂宁市船山区西山路188号银河嘉园D7栋3单元5层3号、6层4号房屋（遂房权证船山区字第0208705、02087**号）的执行，并无不当，上诉人关于一审法院超出诉讼请求的主张不成立，本院不予支持。
关于争议焦点二，从查明的事实看，朱昌海作为买受人，已在人民法院查封前与肖明富签订合法有效的《存量房买卖合同》，并实际占有了房屋，同时亦按照房屋买卖合同约定支付了相应对价，且执行标的因房屋处于抵押状态而未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，朱昌海作为买受人，就该特定房屋享有的物权期待权，应优先于作为金钱债权申请执行人欲实现的债权，也就是说，朱昌海享有足以排除强制执行的权益。据此，上诉人要求驳回朱昌海诉讼请求的主张不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人蒋玉明、刘才勇的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和第二项规定，判决如下：
一、维持四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初3286号民事判决第一项；
二、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初3286号民事判决第二、三项。
三、驳回朱昌海的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各100元，由蒋玉民、刘才勇共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜红梅
审 判 员 廖琼英
代理审判员 赖 力
二〇一七年五月四日
书 记 员 姚 林