长春市宽城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宽民初字第288号
原告李歌，现住长春市南关区，公民身份号码×××。
委托代理人王振光，长春市宽城区奋进法律服务所法律工作者。
被告长春市路路通鞋业有限责任公司，住所地长春市长江路经济开发区步行街89-1号。
法定代表人包文斌，总经理。
委托代理人王家夫，长春市世诚法律服务所法律工作者。
原告李歌与被告长春市路路通鞋业有限责任公司（下称路路通公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王振光、被告委托代理人王家夫到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告诉称，2009年9月1日，原告与被告签订一份商铺收购协议，约定被告收购原告从长春房地产开发集团有限公司购买的位于长江路银座面积均为24.13平方米的商铺，价款为220304元。协议第二条约定，被告至2011年8月31日前，收购包括原告商铺在内的该楼一层、二层全部商铺产权。协议第四条约定，如果被告违约，原告有权收回商铺，同时由被告赔偿原告商铺总价款20%的违约金。2011年8月31日，又持续到原告起诉之日，被告根本没有收购商铺，也没有支付违约金。按协议约定，原告商铺的价款220304元，20%违约金为44060.80元。协议第三条约定，被告在收购前，向原告支付收购商铺的租金。从2009年9月1日起租，租金以商铺总价为基数，按年利率4.3%支付。2009年9月1日至2011年8月31日，被告应支付租金为18946元，但至原告起诉之日，被告只支付租金16569元，尚欠租金2377元。2011年8月31日，被告违约没有收购商铺，被告应将商铺退还给原告，但被告强行占用商铺，对外出租经营，收取租金，原告既收不回商铺，也拿不到租金，原告与其他商铺集体上访。2012年3月31日，长江路开发区管委会和派出所，关闭了包括原告在内的一楼经营。2011年8月31日至2012年3月31日，共7个月的期间，被告违约强占原告商铺出租盈利，参照协议，被告应支付原告租金5523元。2012年3月31日，政府关闭一楼后，被告仍然强占包括原告商铺在内的一楼所有业主商铺，用于仓储和存放被告对外出租遗留的柜台等物品，致使原告商铺的使用权、收益权无法实现。至2012年7月15日，被告才交还商铺钥匙，由原告将商铺出租，期间3个月零15天，被告应支付该3个月零15天的租金2761元。综上，被告共欠原告租金10661元。故诉请判令被告给付原告违约金44060.80元；判令被告给付原告租金10661元，并承担相应利息（协议期间利息从2011年8月31日起算；协议期满之后利息从2012年7月15日起算）；案件受理费及全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、原告租金的主张应区别对待：2009年9月1日至2010年9月30日租金，被告同意按协议约定给付；2010年10月1日至2012年3月31日租金被告同意参照协议约定支付；2012年3月31日政府已关闭一楼，被告已撤出，2012年4月1日起，原告已开始自行招商，并于2012年7月15日重新开业。原告主张2012年4月1日至2012年7月15日的损失于法无据。对欠付租金的利息，应从2012年4月1日起算。2、原告主张的违约金过高，商铺产权没有变更，合同期内房价在上涨，未对合同房价造成损失，只有租金损失，请求法院予以调整。
经审理查明，原告系长江路银座1F1A52商铺的业主。该商铺的建筑面积为24.13平方米。2009年9月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺收购协议》，约定乙方确认甲方商铺面积为24.13平方米，收购总价款为220304元（通过《长春银座路路通商场已售明细》确认）。协议第二条约定，自2009年9月1日起至2011年8月31日止，乙方收购一层、二层全部返租户的商铺产权。2010年9月30日前，收购一层全部和二层部分商铺，2011年8月31日前，收购二层剩余的全部商铺。协议第三条约定，乙方在收购前，向甲方支付未收购商铺的租金，自2009年9月1日起至乙方结清收购商铺款之前日，租金标准以商铺总价款为基数，按照年利率4.3%计算，每个季度支付一次，上打租，每个季度开始前5天现金支付。协议第四条约定，如乙方违约，甲方有权收回商铺，同时由乙方赔偿甲方商铺收购总价款20%的违约金。
协议签订后，被告未在约定期间收购原告的商铺，且拖欠原告的租金，致原告等其他业主群体上访，2012年3月31日，长江路开发区管委会和当地派出所强行关闭了银座一楼，被告停止在一楼的经营活动。庭审中，原告自认被告于2012年7月14日将商铺返还，次日，其将商铺出租给长春轩宇租赁管理有限公司。
本案在审理过程中，经双方当事人确认，2009年9月1日至2011年8月30日期间，原告在被告处共收到租金16569元，被告尚欠原告该期间租金2377元。
本院认为，原、被告签订的《商铺收购协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按约将商铺交付被告，但被告未按约收购商铺并拖欠租金，其应承担相应的违约责任。经原、被告双方对账，被告尚拖欠2009年9月1日至2011年8月30日期间租金2377元，对该部分租金，被告应予给付，并自2011年8月31日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息。被告未在约定期限内向原告支付商铺收购款但继续占用原告商铺，导致原告对商铺使用、收益权的丧失，其应当赔偿原告该部分损失。根据原告的主张，原告的实际损失分两部分计算，具体为：1、合同届满次日至银座一楼被政府关闭之日即2011年9月1日至2012年3月31日共7个月的商铺占用费。该部分原告主张参照协议约定租金标准计算，被告亦同意，本院予以支持，其具体数额为5525.96元（220304元×4.3%÷12月×7月）。2、银座一楼被政府关闭次日至原告将商铺出租给长春轩宇管理有限公司之日即2012年4月1日至2012年7月15日共3.5个月商铺占用费。被告虽提出自2012年4月1日起，原告已开始自行招商，其不应该承担该部分损失的抗辩，但其未能提供其已于2012年4月1日向原告交接商铺的证据，应自行承担举证不能后果。庭审中，原告自认被告于2012年7月14日将商铺返还，故该部分损失只能计算至2012年7月13日止即共3个月13天。原告主张该部分损失参照协议约定的租金标准计算合理，本院予以支持，具体数额为2705.67元（220304元×4.3%÷12月×3月＋220304元×4.3%÷365天×13天）。综上，被告未按约收购原告商铺给原告造成的损失共计为8231.63元（5525.96元＋2705.67元）。原告主张的协议约定违约金44060.80元远远超出上述损失，被告请求法院予以调整符合法律规定，本院予以支持。根据相关法律规定和本案具体情况，本院酌情将违约金调整为10701.12元（8231.63元×130%）。鉴于本院保护的违约金已足以弥补原告的实际损失，故原告同时要求被告支付2011年8月31日之后商铺占用费及利息的请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告长春市路路通鞋业有限责任公司给付原告李歌拖欠的租金2377元，并自2011年8月31日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息至实际给付之日止；
二、被告长春市路路通鞋业有限责任公司给付原告李歌违约金10701.12元；
驳回原告李歌其他诉讼请求。
上述款项，被告于本判决生效后十日内给付。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费620元，由被告长春市路路通鞋业有限责任公司负担50元，原告李歌自行负担570元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 徐纪颖
代理审判员 陈 颖
人民陪审员 郭凤芝
二〇一四年十二月九日
书 记 员 李 洋