广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梧民三终字第60号
上诉人（一审被告）黎文燕。
委托代理人关小龙，关崇强，岑溪市马路镇法律服务所法律工作者。
上诉人（一审被告）林海强。
委托代理人莫焕雄，梧州市万秀区148法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）岑溪市公共汽车有限公司。
法定代表人关崇勇，该公司总经理。
委托代理人黄桂炎，岑溪市148法律服务所法律工作者。
上诉人黎文燕、林海强因房屋租赁合同纠纷一案，不服岑溪市人民法院（2014）岑民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人黎文燕的委托代理人关小龙、关崇强，上诉人林海强及其委托代理人莫焕雄，被上诉人岑溪市公共汽车有限公司的委托代理人黄桂炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院综合全案证据，确认以下法律事实：被告林海强与黎文燕系夫妻。2009年10月20日，原告岑溪市公共汽车有限公司与被告黎文燕签订《租赁合同书》，约定原告将座落在岑溪市义洲大道公共汽车停车场内即原工商猪苗市场，和原猪苗市场大楼前15米内范围，以及原公司部分办公室和前10米空地范围内承租给被告，作为汽车维修厂及办公室；租赁期限从2009年10月30日起至2014年3月15日止，从2010年1月1日开始计收租金，每季度租金为10500元，乙方（被告）在每季度结束后10天内交清，以及其他相关内容。2011年12月26日，原告岑溪市公共汽车有限公司与被告林海强、黎文燕重新签订《房屋（场地）租赁合同》，约定除了与上述《租赁合同书》相同的内容条款之外，租金支付方式变更为按月支付，即在每月10日前把当月租金3500元交给原告，另外增加了逾期支付租金由原告收取被告10%的违约金并加收利息，以及租赁场地由甲乙双方停车用等内容。至2013年7月9日止，被告共交付了租金136500元给原告，原告曾于2013年7月15日诉至该院，要求被告支付拖欠的租金14000元、违约金1400元、利息1585元，后又于2013年9月6日撤诉。2013年12月23日，原告再次提起诉讼。本案在诉讼中根据原告申请，该院依法对被告黎文燕、林海强所有的存放于岑溪市城西安源汽车修理厂内的3D四轮定位仪设备一套、升降机一台、电焊机一台予以查封。案件审理中，经该院向被告林海强释明，其要求原告退回其多交的租金26250元不作为反诉请求，在答辩中对财产保全提出的异议也不作为本案争议的焦点。
一审法院审理认为，原告岑溪市公共汽车有限公司与被告黎文燕、林海强签订的《租赁合同书》及《房屋（场地）租赁合同》，均是双方在平等自愿基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效的合同，双方均应依照合同约定履行各自的义务。原告已依约把租赁的场地交给了两被告进行经营汽车维修业务，被告应按时足额支付租金给原告。根据被告提供的《应收修理厂租金明细》表与原告提供的收款收据对照，所反映被告支付的租金总额均为136500元（截至2013年7月9日止），数额相吻合；而根据合同约定，从计收租金的2010年1月1日起至2013年12月31日止共48个月（每月3500元）租金总计为168000元，被告确认自2013年7月9日后未再支付过租金，那么尚欠的租金为31500元，故原告诉请判令两被告支付租金31500元理由正当，依据充分，符合法律规定，该院予以支持。被告黎文燕、林海强未按约定支付租金，应承担相应的违约责任，双方在合同中已明确约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，即被告超出期限不交租金，原告收取被告10%的违约金，符合法律规定，该院亦予支持，故两被告应按逾期支付的租金31500元的10%支付违约金3150元给原告；被告承担违约金后，原告的损失已得到赔偿，不应再加收利息，故原告诉请从起诉之日起以34650元为基数按银行同期同类贷款利率计付利息没有法律依据，该院不予支持。被告林海强辩称原告违反合同约定停放公共汽车占用场地、改窄大门影响其经营，只应支付47250元租金，其计算方法及结果与事实不符：合同约定计收租金的期限自2010年1月1日起至2013年12月31日止为48个月，租金总额为168000元，已支付136500元，另外，由于合同中约定场地为双方停车用，而对大门的宽度合同中也没有作出约定，且大门被改窄也不是原告方所为。故此，被告方没有提供充分依据证明因原告的行为影响其经营而造成损失，故其主张原告违反《合同法》第二百一十六条规定，没有在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，理据不充分，该院不予采信；至于被告林海强认为根据《合同法》第二百二十八条规定，可以要求减少租金或不支付租金，该条文规定的是“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，但本案中并不存在因第三人主张权利，致使被告不能对租赁场地使用、收益的情况，故其辩解与法律规定不相符，该院亦不予采信。双方在履行合同过程中，如果原告方实施了违反合同约定或不符合相关法律规定的行为，致使租赁物不符合约定的用途，或承租人不能对租赁场地使用、收益的，被告应及时主张权利，并可要求解除合同，但在合同约定的租赁期限即将届满其一直未主张权利，故被告以此作为不履行支付租金义务的抗辩理由不成立。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条规定，故判决：一、被告黎文燕、林海强应支付2013年12月31日前尚欠的租金31500元及违约金3150元给原告岑溪市公共汽车有限公司；二、驳回原告岑溪市公共汽车有限公司要求被告黎文燕、林海强从起诉之日起以34650元为基数按银行同期同类贷款利率计付利息的诉讼请求。本案诉讼受理费666元、财产保全费370元，共计1036元（原告已预交）由被告黎文燕、林海强负担。
宣判后，上诉人黎文燕、林海强不服，向本院提起上诉，上诉称：一、一审判决错误。⑴上诉人与被上诉人于2009年9月20日签订《租赁合同书》，双方于2011年12月26日再次签订《房屋场地租赁合同》双方在签订第二个合同时确认上诉人尚欠租金为2011年10月至12月共为10500元。并规定2011年12月31日前交清。上诉人按规定于2011年12月23日交付租金10500元。新续租凭合同的租金在2012年，总额为42000元，2013年也是42000元，上诉人在2012年和2013年间所交租金总数为73500元。2013年7月15日被上诉人以尚欠租金14000元起诉上诉人并提供了2013年7月12日制作的《应收修理厂租金明细》表并盖公章。而一审法院却否认第一次诉讼庭审记录和证据，简单地从表面片面认定上诉人没有交妥租金的事宜，这是错误的。⑵从被上诉人提供2013年7月12日盖有公章的《应收修理厂租金明细》可知。2012年1月至2013年7月应交为66500元已交73500元，已预交7000元。由此可知，上诉人实际已交租金到2013年9月，尚欠2013年10月—12月租金共10500元。一审判决却错误认定为31500元，并判决支付违约金3150元，完全是错误的判决。二、上诉人不愿意缴交2013年10月以后的租金，是因为被上诉人违反合同约定，擅自把大门口从原来的9米变为现在的4米，导致一些大卡车司机不愿到修理厂进行保养和维修，同时被上诉人在晚上把已租赁的场地用公共汽车堵塞，严重影响需维修车辆的出入。所有这些行为致使上诉人收入大减，上诉人提出要求减租金，被上诉人不同意，一审法院不予认可，这是不公正的。综上，一审法院认定事实不清，导致判决错误，因此，请求二审法院：1、撤销原判第一项，在查清事实的基础上确定上诉人应承担的租金比例；2、一审、二审案件诉讼费及财产保全费由被上诉人承担。
被上诉人岑溪市公共汽车有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋（场地）租赁合同》是对原签订的《租赁合同书》的变更，该两份合同均是双方在自愿基础上，经过平等协商一致后才签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效的合同，双方均应依照合同约定履行各自的义务。被上诉人已依约把租赁的场地交给了上诉人进行经营汽车维修业务，上诉人则应依约按时足额支付租金给被上诉人。根据合同约定，合同期从2010年1月1日起至2013年12月31日止，共48个月，每月3500元，则租金合计为：3500元／月×48个月=168000元，扣除上诉人至2013年7月9日止向被上诉人交付租金136500元，上诉人尚欠被上诉人租金为31500元，事实清楚，证据充分，一审法院予以认定是正确的。被上诉人诉请判令两上诉人支付租金31500元理由正当，理据充分，符合法律规定，一审法院予以支持是正确的，应予维持。上诉人黎文燕、林海强未依合同约定支付租金，应承担相应的违约责任，根据双方在该合同中已明确约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，即上诉人超出期限不交租金，被上诉人向上诉人收取10%的违约金，符合法律规定，一审法院予以支持是正确的，应予维持。上诉人承担违约金后，被上诉人的损失已得到赔偿，不应再加收利息，故被上诉人诉请从起诉之日起以34650元为基数按银行同期同类贷款利率计付利息，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持是正确的。关于上诉人提出被上诉人违反合同约定停放公共汽车占用场地、改窄大门影响其经营的问题，由于合同中约定场地为双方停车用，而对大门的宽度合同中也没有作出约定，且大门被改窄也不是被上诉人所为，而是他人所为，与被上诉人无关。况且，上诉人在合同约定的租赁期限即将届满一直未向被上诉人提出过异议要求减少租金，也没有提供充分证据证明因他人改窄大门影响其经营而造成损失的数额，应承担举证不能的法律后果。所以，上诉人以此作为不履行支付租金义务的抗辩理由不成立，一审法院不予支持是正确的。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持，上诉人黎文燕、林海强上诉所提理据不足，且与事实不符，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费666元，由上诉人黎文燕、林海强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周春兴
审 判 员 覃 祥
代理审判员 覃显芸
二〇一四年五月七日
书 记 员 娄明胜
附适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。