重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝民再179号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：孙晓容，女，1975年1月24日出生，住重庆市石柱土家族自治县。
委托诉讼代理人：康小平，重庆舒义律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：重庆盛夏实业有限公司。住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇玉音巷文广大厦***号。统一社会信用代码：915002406965652872。
法定代表人：谭建旗，该公司董事长。
委托诉讼代理人：田永禄，重庆经冠律师事务所律师。
再审申请人孙晓容因与被申请人重庆盛夏实业有限公司（简称盛夏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市第四中级人民法院（2015）渝四中法民终字第00703号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年9月1日作出（2016）渝民申389号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。孙晓容的委托诉讼代理人康小平，盛夏公司的委托诉讼代理人田永禄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙晓容申请再审称，二审判决以盛夏公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间为计算逾期办证违约金的终止时间，违反双方合同约定，亦违背本案的客观事实。本案的客观事实是，盛夏公司代申请人填写《重庆市土地房屋权属登记申请书》时间是2014年5月26日，房屋勘测定届机构于同日出具《石柱县土地房屋权属调查及勘测定届报告》，盛夏公司于2014年6月18日才将申请人交纳的大修基金交给重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（简称石柱县国土房管局），此时才具备给申请人办理房屋产权转移登记的条件。从石柱县国土房管局提供的业务处理过程显示，盛夏公司报件和窗口收件并初审时间是2014年7月9日，石柱县国土房管局于当日出具登记受理单。原二审判决在未查清上述事实的基础上采用推理的方式，推定2013年10月23日为盛夏公司完成提交申请及资料的时间错误。即便石柱县国土房管局怠于出具登记受理单，逾期办证违约责任的终止时间也应是取得登记受理单之日。综上所述，原二审判决认定基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，请求予以撤销，维持一审判决。
盛夏公司辩称，房管部门出具的材料证实被申请人于2013年3月提交办理房地产权属登记资料，由于房管部门系统升级改造未受理，加之被申请人当时未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2013年10月23日被申请人取得该证后，即具备办理产权转移登记的条件，是房管部门没有出具登记受理单，责任不在被申请人，且未给对方造成损失。原二审判决认定事实正确，判决合理，请求予以维持。
孙晓容向一审法院起诉请求：判令盛夏公司支付2012年4月17日至2014年6月1日的逾期办证违约金29482元及2014年6月1日至盛夏公司履约终止之日的违约金，并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2011年2月17日，盛夏公司（甲方）与孙晓容（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：1.甲方将位于重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道“畔山华府”2-2-1号房屋以总价393104元出售给乙方，甲方应在2011年12月31日前将房屋交付给乙方使用。房屋交付时应符合以下条件：⑴本商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；⑵本商品房为装修房屋的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定；⑶暂未达到上述条件的，已通过单幢竣工验收亦视为符合交付条件。2.预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.如因甲方的责任，未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单日止，甲方按日向乙方支付已付房屋价款万分之一的违约金。该合同订立当日，孙晓容即付清购房款。2013年4月14日，盛夏公司向孙晓容交付房屋。
2013年10月23日，“畔山华府”项目取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2014年5月21日，石柱县国土房管局出具证明，其内容为：“兹有重庆盛夏实业有限公司开发的‘畔山华府’一期办理房地产权属登记资料于2013年3月11日提交我局，因我局按市局统一规划安排，全市区县进行系统升级改造（实行网签商品房买卖合同登记等规范），故未受理‘畔山华府’提供的办理权属登记相关事宜，且全县如此。”后石柱县国土房管局致函一审法院撤销该证明。
2014年7月9日，石柱县国土房管局受理盛夏公司办理孙晓容《房地产权证》申请，并出具登记受理单。
盛夏公司在一审庭审中提出孙晓容主张的违约金过高，要求人民法院依法予以调整。
一审法院认为，孙晓容与盛夏公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。双方在《重庆市商品房买卖合同》中明确约定盛夏公司应在房屋交付使用后60日内提交办证申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但盛夏公司至今未办理，故应按合同约定承担从2013年6月13日起至其实际提交资料并取得登记受理单之日为止的违约金。盛夏公司在2013年10月23日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，其在2013年3月11日还未取得土地房屋权属证书，根本不具备办理预售后房屋权属转移登记的条件。故其提出的2013年3月11日已向石柱县国土房管局提交办证资料，由于系统升级才未受理的理由不能成立。盛夏公司没有提供证据证明其向孙晓容履行了通知提交办证资料的义务，故对盛夏公司辩称因孙晓容不按要求提交办证资料才导致逾期办证的抗辩理由，不予采纳。关于盛夏公司调整违约金的主张，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定或者损失数额难以确定，可以按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。合同约定的按已付购房款日万分之一的标准支付违约金，没有高过该司法解释规定的标准，故对违约金不予调整。综上，盛夏公司应承担合同约定的以已付购房款为基数按日万分之一从2013年6月13日起至其实际提交资料并取得登记受理单之日即2014年7月9日止的违约金。重庆市石柱土家族自治县人民法院于2014年11月12日作出（2014）石法民初字第01947号民事判决：一、被告重庆盛夏实业有限公司在判决生效之日起三日内赔偿原告孙晓容逾期办证违约金15409.68元；二、驳回原告孙晓容的其他诉讼请求。案件受理费537元减半收取268.50元，由原告孙晓容负担128.50元，被告重庆盛夏实业有限公司负担140元。
盛夏公司不服一审判决，上诉请求：（一）计算逾期申请商品房产权转移登记违约金的截止时间应是取得《房地产权总证》之日即2013年10月21日，或是取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日即2013年10月23日，原判认定的截止时间不当。（二）孙晓容主张的计算逾期办证违约金标准过高，应予调整。请求撤销一审判决，依法予以改判。
二审中，盛夏公司举示证据：1.《重庆市房产面积测算报告书》；2.石柱县国土房管局于2014年9月23日向一审法院出具的《关于“畔山华府”商品房业主登记受理单的情况说明》；3.石柱县国土房管局不动产登记中心主任黎克玉的出庭证言。该三组证据拟证明石柱县国土房管局应当在盛夏公司取得“畔山华府”《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》和《房地产权总证》后出具办理分证的登记受理单。孙晓容质证认为，该三组证据不属于二审新证据。并且，证据1不是分户的测绘报告，与本案无关联；证据2的内容与石柱县国土房管局出具的登记受理单相矛盾；证据3系孤证，且作为证人证言，其证明力弱于书证登记受理单的证明力。
孙晓容在二审中举示重庆市石柱土家族自治县人民政府于2013年8月29日在政府公开网上对公开信箱的回信，拟证明“畔山华府”未通过规划验收和综合验收。盛夏公司质证认为，该证据与本案无关，因为盛夏公司在2013年10月23日已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
二审法院经审查认为，盛夏公司出示的《重庆市房产面积测算报告书》是“畔山华府”房屋面积分层及分户汇总表，该报告系办理《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及商品房产权证所必须具备的资料，与本案具有关联性；《关于“畔山华府”商品房业主登记受理单的情况说明》的内容，与证人黎克玉的出庭证言能够相互印证。故二审法院对盛夏公司所举示的三组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，并认为其可以作为认定本案事实的根据。孙晓容提交的重庆市石柱土家族自治县人民政府回信写明的验收时间系在盛夏公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之前，与本案事实无关联，故不能作为认定本案事实的根据。
二审法院查明，孙晓容在与盛夏公司订立《重庆市商品房买卖合同》当日，即委托盛夏公司代为提交办理商品房产权登记的相关资料。石柱县国土房管局出具给孙晓容的登记受理单载明的受理时间，与向其颁发的《房地产权证》记明的登记时间一致，均是2014年7月9日。
盛夏公司于2013年10月21日取得“畔山华府”《房地产权总证》，于2013年10月23日取得该楼盘《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。盛夏公司举示的《重庆市房产面积测算报告书》能够证明石柱县土地房屋勘测所对“畔山华府”分户面积进行了测算，并于2013年9月3日出具该报告。石柱县国土房管局2014年9月23日的《关于“畔山华府”商品房业主登记受理单的情况说明》载明：“一、我局的办证流程。一是开发商将业主签订的商品房买卖合同进行备案登记，待取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后才能申请总登记。二是开发商总登记结束后，凭总证再申请分户登记。三是我局从去年开始将手工备案登记转为网签登记。二、盛夏公司的办证情况。2013年3月11日，盛夏公司向我局提交办理商品房《房地产权证》的申请，因其未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故我局未予受理。2013年10月23日，盛夏公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备案〔2013〕013号），随后申请办理了总证，分户办证得以陆续进行。三、登记受理单的时间说明。由于我局实行网签以后，在网上信息录入审核完毕后自动生成登记受理单，即登记受理单的时间就是《房地产权证》的登记时间，两个时间相同。但办理《房地产权证》还有很多的程序，最重要的是需要补录项目楼盘相关信息并需市局导入数据核实，才进入审核办证流程。按我局办证时限要求，正常的转移登记时限为20个工作日，对大的楼盘进行分户登记时限可能要30个工作日。”石柱县国土房管局不动产登记中心主任黎克玉在二审中出庭作证称：1.申请房地产权登记按规定需要提交建设工程竣工验收备案登记证、房产面积测算报告、购房合同、购房人的身份证明、委托书及其缴纳税款、大修基金的凭据等资料；2.“畔山华府”是石柱县国土房管局第一个实行网上审签的楼盘，由于第一次做网签，在摸索阶段，工作人员也要培训，即使具备了出具登记受理单的条件也没有出具；3.2015年5月才开始对实行网上审签的出具登记受理单，在这以前没有给哪个楼盘出具过纸质的登记受理单；4.“畔山华府”办理分证，其他的材料都具备了，只是等建设工程竣工验收备案登记证，取得该证就应当出具登记受理单；5.当事人出示的登记受理单，是网上审签完毕后电脑自动生成的，其记载的受理时间与颁证时间一致，实际受理时间应当在该登记受理单记载的受理时间之前。黎克玉的证言与石柱县国土房管局《关于“畔山华府”商品房业主登记受理单的情况说明》能够相互印证，共同证明盛夏公司在2013年10月23日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，即具备了办理“畔山华府”产权分户登记的条件。
二审法院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
二审法院认为，双方在二审中争执的焦点是：1.盛夏公司逾期申请商品房产权转移登记违约金计算的截止时间问题；2.盛夏公司逾期申请商品房产权转移登记违约金的计算标准问题。
关于盛夏公司逾期申请商品房产权转移登记违约金计算的截止时间问题。孙晓容主张是石柱县国土房管局出具的登记受理单记明的受理时间即2014年7月9日，盛夏公司认为应是取得《房地产权总证》的时间即2013年10月21日，或者是取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间即2013年10月23日。该院认为，认定盛夏公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间为计算违约金的截止时间较为恰当。理由如下：
首先，认定该截止时间为登记受理单记明的受理时间或者取得《房地产权总证》的时间均有悖常理。石柱县国土房管局在当事人双方发生争议后，根据孙晓容的请求向其出具登记受理单，而不是在盛夏公司提交办证资料后，按照正常的办证业务流程向其出具登记受理单，因而孙晓容获取的登记受理单记明的受理时间，可否视为实际受理时间或者应当受理的时间本身存疑。并且，该登记受理单记载的受理时间与颁证时间为同一天，显然不符合常理。因为按照正常的业务流程，房屋登记部门受理办证申请后，还须经过一段时间的初审和网上审签等程序才能颁发《房地产权证》，即实际受理时间与颁证时间不可能是同一天。石柱县国土房管局不动产登记中心主任黎克玉出庭对这种矛盾现象作出了合理解释：当事人出示的登记受理单系网上审签完毕后电脑自动生成，其记载的受理时间与颁证时间相同，但该时间并不是实际受理的时间，实际受理时间应当在该时间之前。该解释与石柱县国土房管局致函一审法院的解释一致，两者相互印证，能够否定孙晓容提出的登记受理单记载的受理时间即为实际受理时间的事实主张。由此可见，认定计算违约金的截止时间为登记受理单记载的受理时间，与客观事实相左，与常理不合。盛夏公司取得《房地产权总证》的时间是2013年10月21日，而其取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间却是2013年10月23日，即在取得《房地产权总证》时尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，所以，认定取得《房地产权总证》的时间为计算违约金的截止时间也不合情理。
其次，认定取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间为计算违约金的截止时间，符合合同当事人的真实意思表示。双方的合同约定，在涉案商品房交付之日起60日内，双方共同向土地房屋登记机构提出办证申请，提交相关资料并取得登记受理单；若孙晓容委托盛夏公司办理，盛夏公司则应在交房之日起60日内提交相关资料并取得登记受理单；如因盛夏公司的责任，未按期提出申请并取得登记受理单的，则应承担违约责任。依此约定，向土地房屋登记机构提出办证申请并提交相关资料是双方当事人的义务，但在实际履约中盛夏公司接受孙晓容的委托后就转为单方的义务，即约定由盛夏公司向土地房屋登记机构提出申请并提交相关资料，并且约定盛夏公司应当在涉案商品房交付之日起60日内完成该义务，若因该公司的责任而未按期完成则应承担违约责任。由此可见，双方达成该约定之目的，旨在促使盛夏公司积极履行向土地房屋登记机构提出申请并提交相关资料的义务，即只要盛夏公司在约定期限内履行了该义务，而土地房屋登记机构迟延登记办证则不属于盛夏公司的责任，即不能因此而视为盛夏公司违约，从而追究其违约责任。截至2013年10月23日，盛夏公司完成了向土地房屋登记机构提出办证申请并提交资料的义务，而土地房屋登记机构基于自身原因未能出具登记受理单并及时办理产权登记。依据双方的约定，对于因土地房屋登记机构的原因所致时限延误，不能追究盛夏公司的责任。进一步探究双方约定的盛夏公司提交相关资料并取得登记受理单之真意，应认为其履行提出申请并提交相关资料的义务为实质内容，取得登记受理单只不过是完成该义务的表象和证明。盛夏公司在不能如期获得登记受理单这一证据的情况下，能够提供其他有效证据证明截至2013年10月23日完成了提出申请并提交相关资料的义务，根据双方的合同所表达的真实意思，盛夏公司不承担完成提出申请并提交相关资料义务之后的时限延误之责。因此，应以盛夏公司完成该义务的截止时间作为计算违约金的终期。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，合同当事人应承担第三人原因所致违约的责任。该法条表述的法律规范属于任意性规范，只适用于合同当事人对第三人原因所致违约的责任承担未作约定之情形；然而，本案合同当事人已对该责任承担作出约定，故无适用该规定之余地。孙晓容主张本案应适用该规定确定违约责任的理由不能成立。
再次，认定取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间为计算违约金的截止时间，符合公平正义的法律精神。盛夏公司提出办证申请并提交相关资料后，石柱县国土房管局本应按其致函一审法院释明的办证时限要求，即正常情况下在30个工作日内完成商品房产权登记，但该局因改设网上审签程序之初电脑办证软件系统升级、办证人员技术培训耽误时日而迟延完成登记。对于因土地房屋登记机构迟延登记所致时限延误，苛责于盛夏公司，也有违公平正义的法律精神。
关于逾期申请商品房产权转移登记违约金的计算标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……。合同没有约定或者损失数额难以确定，可以按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。该司法解释规定的逾期申请商品房产权转移登记违约金计算标准高于双方约定的标准，因此，对盛夏公司提出的调低违约金计算标准的主张，不予采纳。
综上所述，盛夏公司关于孙晓容主张的逾期申请商品房产权转移登记违约金计算标准过高应予调整的上诉理由，因与合同约定和法律规定相悖，不予采纳；其提出的以取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的日期作为计算逾期申请商品房产权转移登记违约金的截止时间的上诉请求，理由正当充分，予以支持。当事人在二审中提出新证据，致使二审法院纠正一审认定的部分事实并予以改判。重庆市第四中级人民法院于2015年8月10日作出（2015）渝四中法民终字第00703号民事判决：一、撤销重庆市石柱土家族自治县人民法院（2014）石法民初字第01947号民事判决；二、重庆盛夏实业有限公司向孙晓容支付逾期申请商品房产权转移登记违约金5188.97元，限本判决生效之日起三日内付清；三、驳回孙晓容的其他诉讼请求。一审案件受理费537元，减半收取268.5元，由孙晓容负担178元，重庆盛夏实业有限公司负担90.5元；二审案件受理费537元，由孙晓容负担356元，重庆盛夏实业有限公司负担181元。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
2011年2月17日，盛夏公司（甲方）与孙晓容（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》。合同第十三条关于办理产权登记约定，预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具登记受理单日止，甲方按日向乙方支付已付房屋价款万分之一的违约金；如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。
2014年5月26日，盛夏公司代孙晓容填写《重庆市土地房屋权属登记申请书》，同日，房屋勘测定届机构出具《石柱县土地房屋权属调查及勘测定届报告》。从石柱县国土房管局业务处理过程信息显示，盛夏公司就涉案房屋办理权属登记（转移登记）报件和窗口收件并初审时间是2014年7月9日，石柱县国土房管局于当日出具登记受理单，并在《重庆市土地房屋权属登记审核表》载明初审意见：经查情况属实，产权来源清楚，手续资料齐备，无司法冻结，拟作房屋转移登记。
另查明，2011年3月3日，盛夏公司代收孙晓容大修基金10112元，并向孙晓容开具收据。2014年6月18日，石柱县国土房管局就孙晓容所购涉案房屋出具重庆市物业专项维修资金专用收据。
本院再审查明的其他案件事实与原二审查明的事实一致，予以确认。
本院再审认为，孙晓容与盛夏公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未损害社会公共利益和他人利益，合法有效。双方的买卖合同约定，在涉案商品房交付之日起60日内，双方共同向土地房屋登记机构提出办证申请，提交相关资料并取得登记受理单；若孙晓容委托盛夏公司办理，盛夏公司则应在交房之日起60日内提交相关资料并取得登记受理单；如因盛夏公司的责任，未按期提出申请并取得登记受理单的，则应承担违约责任。依此约定，向土地房屋登记机构提出办证申请并提交相关资料是双方当事人的义务，但在实际履约中盛夏公司接受孙晓容的委托后就转为单方义务，即约定由盛夏公司向土地房屋登记机构提出申请并提交相关资料，并且约定盛夏公司应当在涉案商品房交付之日起60日内完成该义务，若因该公司的责任而未按期完成则应承担违约责任。由此可见，双方达成该约定之目的，旨在促使盛夏公司积极履行向土地房屋登记机构提出申请并提交相关资料的义务，即只要盛夏公司在约定期限内履行了该义务，土地房屋登记机构迟延登记办证则不属于盛夏公司的责任，即不能因此视为盛夏公司违约，从而追究其违约责任。截至2013年10月23日，盛夏公司完成了向土地房屋登记机构提出办证申请并提交资料的义务，而土地房屋登记机构基于自身原因未能出具登记受理单并及时办理产权登记。依据双方的约定，对于因土地房屋登记机构的原因所致时限延误，不能追究盛夏公司的责任。因此，应以盛夏公司完成该义务的截止时间作为计算违约金的终期。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，合同当事人应承担第三人原因所致违约的责任。该法条表述的法律规范属于任意性规范，只适用于合同当事人对第三人原因所致违约的责任承担未作约定之情形；然而，本案合同当事人已对该责任承担作出约定，故无适用该规定之余地。孙晓容主张本案应适用该规定确定违约责任的理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持重庆市第四中级人民法院（2015）渝四中法民终字第00703号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 怡
审 判 员 宋汀汀
代理审判员 余 晨
二〇一七年四月十九日
书 记 员 张小青