重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0106民初6155号
原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路58号，组织机构代码69121939-3。
诉讼代表人任长中，宝嘉江枫美岸管理处负责人。
委托代理人杨亚屏，重庆升正律师事务所律师。
委托代理人彭春蓝，重庆升正律师事务所律师。
被告张访，男，1968年2月29日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人周里鹏，重庆吾耀律师事务所律师。
原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处（以下简称“江枫美岸管理处”）与被告张访物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法由代理审判员孙怀君按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告江枫美岸管理处的委托代理人杨亚屏、彭春蓝，被告张访及其委托代理人周里鹏到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告江枫美岸管理处诉称，原、被告双方于2010年2月28日签订了《宝嘉江枫美岸前期物业管理服务协议》，物业服务费按建筑面积每平方米1.1元收取。协议签订后，原告向被告提供了物业服务，但2013年11月至2016年6月的物业服务费共计2813元，被告未向原告交纳。现诉至法院，要求被告支付原告2013年11月至2016年6月的物业服务费共计2813元（房屋面积79.93平方米×1.1元/平方米×32个月）以及相应的违约金9776元（每月物业服务费87.92元/月乘以逾期之日起的日千分之五，从2013年11月1日至2016年6月30日止）。
被告张访辩称，原告不是本案的合法主体，原告与被告之间没有委托合同，双方的权利义务没有进行约定，被告也没有委托原告提供服务。即使存在事实上的服务，也不符合物业管理条例的相关规定。物业费超过诉讼时效的部分，不应当得到支付。原告陈述的房屋面积属实，前期物业合同约定物业费用是1.1元/平方米，前期物业合同不是跟本案原告所签。
经审理查明，被告张访是重庆市沙坪坝区某小区某号房屋业主，该房屋面积79.93平方米。原告为具有二级物业服务资质的重庆天穹物业管理有限责任公司的分公司。
2007年9月3日，重庆天穹物业管理有限责任公司（乙方）与宝嘉江枫美岸小区开发商重庆大学滨江园建设发展有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》约定：由甲方选聘乙方对宝嘉江枫美岸小区实施前期物业管理；合同自宝嘉江枫美岸实际交房之日起计算，期限为3年，合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，合同期限自动延长，合同继续有效，业主大会已成立的，当业委会与物管企业签定的新物业服务合同生效时，合同自动终止；住宅的物业服务费标准为1.10元/月·平方米；物业服务费或者物业服务资金按月交纳，甲方、业主或者物业使用人应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金；物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共秩序、消防等事项的协助管理和服务等。
2007年9月3日重庆天穹物业管理有限责任公司授权重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处对宝嘉江枫美岸小区进行物业管理。2012年11月28日，宝嘉江枫美岸小区成立业主委员会。该业委会成立后未选聘新的物业服务企业进行物业服务，由原告一直为被告所在小区提供物业服务。被告拖欠原告2013年11月至2016年6月的物业服务费。
审理中，被告认为被告不存在违约，即使被告违约，违约金约定过高，要求法院进行调整。原告撤回了要求被告支付2016年6月24日至2016年6月30日期间的违约金主张。
上述事实，有原告举示的前期物业服务合同、情况说明、重庆天穹物业管理有限责任公司的营业执照及资质证书、岗位值班记录表，被告举示的证明、业主委员会备案证明，以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，重庆天穹物业管理有限责任公司与宝嘉江枫美岸小区开发商重庆大学滨江园建设发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，并授权重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处对宝嘉江枫美岸小区进行物业管理，被告接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定向原告支付物业服务费。因此，被告应当支付其拖欠原告的物业服务费。
关于诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告提供的证据无法证明其缴费提醒通知单是于诉讼时效届满前贴在被告处的，且原告与被告签订的《宝嘉江枫美岸前期物业管理服务协议》约定，被告每月前15日内履行交纳当月费用的义务；因此，原告关于2013年11月至2014年5月10日期间的物业服务费和违约金的诉讼请求，已经超过诉讼时效，本院不予支持。因原告于2016年5月9日向本院提起诉讼，要求被告支付物业服务费和违约金，故原告诉请被告支付2014年5月至2016年6月期间的物业服务费和违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。综上，被告应向原告支付2014年5月至2016年6月的物业服务费2286元（79.93平方米×1.10元/月·平方米×26个月）。
关于违约金。被告逾期支付物业服务费，应当支付违约金。由于合同约定的违约金为每日千分之五，过分高于造成的损失，且被告提出异议，本院予以适当调整为中国人民银行同期同类贷款利率的130%。因此，被告应当以2014年5月至2016年6月期间每月应当交纳的物业服务费87.92元（79.93平方米×1.10元/月·平方米）为基数，从当月第16日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率130%计算至2016年6月23日。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定、第一百四十条规定，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》第一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张访在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处2014年5月至2016年6月的物业服务费2286元。
二、被告张访在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处违约金。该违约金以2014年5月至2016年6月期间每月应当交纳的物业服务费87.92元为基数为基数，从当月第16日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率130%计算至2016年6月23日。
三、驳回原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告张访负担，限被告张访于本判决发生法律效力后立即支付给原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 孙怀君
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 谭 丽