浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉善民初字第94号
原告：吴志豪。
原告：吴叶栋。
法定代理人：吴志豪，身份事项同上，系原告吴叶栋之父。
两原告共同委托代理人：周燕燕。
两原告共同委托代理人：吴胜荣。
被告：嘉善中盈房地产开发有限公司。
法定代表人：冯海珍。
委托代理人：杨国江、李康。
原告吴志豪、吴叶栋与被告嘉善中盈房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2014年1月10日向本院起诉，本院当日受理立案后，本案适用简易程序，于2014年3月5日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于2014年6月6日公开开庭进行了审理。原、被告各自的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴志豪、吴叶栋起诉称：2011年6月29日原、被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买“金地家园”一期复式第19幢房号2-101-1、房号2-101-2。其中，19幢房号2-101-2的层次2、房屋层高3米、地上层4、建筑面积94.83平方米、单价8280.75元、总价1587750元；储藏室1个25万元；19幢房号2-101-1的层次1、层高3米、地上层4、建筑面积96.91平方米。合同约定：出卖人（即被告）应当在2013年9月30日前将建设工程经竣工验收合格商品房交付买受人（原告）使用；出卖人逾期交房的违约之日，按每日万分之0.5的违约金；经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。签约后，原告按约分别于2011年6月29日、2012年12月10日通过银行汇付给被告房款1587750元和220000元，合计已交房款1807750元。被告开具给原告一张销售不动产统一发票金额为1587750元，一张为220000元。事后被告擅自对该商品房结构形式、户型、空间尺寸进行了变更，但未书面通知原告。2013年7月原告发现此问题，向被告提出异议，要求其改正，但被告置之不理。2013年9月30日被告发给原告延期交房通知书，事后迟迟未交付给原告质量合格的房屋。同年12月24日发函给被告，提出商品房房屋结构等存在瑕疵问题：1、《民用建筑设计通则》6.2.3建筑物用房的室内净高应符合专用建筑设计规范的规定；地下室、局部夹层、走道等人员正常活动的最低处的净高不应小于2m（地面至梁底垂直距离之间计算）。现离地面平台第一个梁1.65米、第二个梁1.75米，人进出头撞梁；不符合设计要求，要求达到国家住宅质量标准；2、客厅内高出地面1.2米（3.6平方米），所谓储藏室与合同原样完全不符，严重影响使用效果，要求恢复原状，请求被告给予一个满意的解答。但被告仍拒不履行合同义务的行为致使原告合法权益受损。原告现再次重申：（1）要求被告并在保证房屋结构安全的前提下，进行修改，使人行进时不碰头，修改方案应有书面形式由被告送达原告；（2）按买卖房屋合同上的一层平面布置，如被告不能恢复原状，由被告赔偿原告经济损失80000元。原、被告之间签订的商品房买卖合同是被告采用预先拟定的格式条款订立的合同内容，违约金设定承担金额明显过低，远远低于原告所遭受的经济损失。为此依照合同法第一百一十四条第二款的规定，原告要求违约金万分之0.5增加到商业房屋按揭贷款利率标准为月息0.0065元计算。在此，为了维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼请求：1、判令被告按照编号为20110600321的《商品房买卖合同》立即交付给原告符合合同房屋质量标准和符合国家民用建筑设计标准的金地家园第19幢房号2-101-1、房号2-101-2房屋及储藏室；2、判令被告支付原告逾期交房违约金39950.34元（自2013年10月1日起至2014年1月10日止，共102天，按月息0.0065元计算，已付房款1807750元×0.0065元÷30天=每天逾期交房违约金391.67元×逾期102天=39950.34元）及实际交房之日止的违约金；3、判令被告补偿原告因客厅面积不能恢复所造成的经济损失80000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告嘉善中盈房地产开发有限公司在第一次庭审中答辩称：原告在发现其所谓的问题后，与房产公司友好协商。原告可以随时到被告处结算逾期交房的违约金，具体结算方式按照合同约定。2013年11月被告通知原告交付诉争房屋，这个房屋是依照相应规定向政府部门备案的，图纸是经过相应部门审定确认的，被告向原告交付的房屋是符合经过备案设计图纸要求的，希望原告撤回起诉。也可以通过法院组织协商，如果协商不成，请求法庭驳回原告的诉讼请求。在第二次庭审中答辩称：关于双方之间商品房买卖合同，情况属实，但原告所称被告擅自变更商品房，未通知原告，及诉争商品房存在瑕疵，即地下室不符合规定、客厅中储藏室问题，原告就此要求被告补偿，被告认为原告所称的该两点事实不对。原因如下：被告在施工中未对户型、设计做变化，储藏室在原来的设计中就是存在的，原告认为平面图和现实有差距，是原告的误解，平面图中是不能反映高差的，事实上被告未变更；关于地下室净高的问题，被告设计时地下室就是这个高度，设计的高度没有违反国家的强制性规定，民用设计规则6.3.2规定是推荐条文。只有卧室、起居室净高是有强制性规定的，其余的房间没有强制性规定；关于房屋质量问题，诉争房产已经通过了嘉善住建局的核实确认，并通过了各种竣工验收、消防验收及小区的综合竣工验收备案，所以被告交付的房屋是符合合同中约定的交付条件的。关于原告要求补偿80000元的诉请，被告认为该诉请没有事实依据，一是设计不存在变更，退一步讲，即便存在变更，按照双方签订的合同第十一条，原告仅有权选择退房，而没有权利要求整改、赔偿损失，房屋也不可能整改到原告的要求；关于逾期交房问题，被告在履行合同中，的确存在逾期交房问题，逾期交房时间没有原告所称的那么多，被告认为是从2013年10月1日到2013年11月28日。
在第一次庭审中，原告为证明其主张所举的证据如下：
1、两原告身份证、被告公司基本情况复印件各1份。证明：原、被告诉讼主体资格；
经质证，被告无异议。
2、商品房买卖合同复印件1份。证明：原、被告于2011年6月29日签订了商品房买卖合同，该合同对房价、违约责任等作了详细约定，明确了应当交付的房屋结构；
经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为：违约金计算是按照已付房款的日万分之零点五，合同附件只是房屋的平面图，应该交付的房屋是按照经过备案的设计图纸建造的。
3、销售不动产统一发票复印件2份。证明：原告已缴纳购房款1807750元；
经质证，被告无异议。
4、延期交房通知书复印件1份。证明：被告迟延交房；
经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为：交房时间是2013年11月28日前，具体时间以另行通知的时间为准。
5、函复印件1份。证明：原告向被告主张过房屋问题；
经质证，被告表示收到了这份函，但认为：交付的房屋是符合设计图纸的，没有出现原告函中所提到的情况。
6、民用建筑设计通则、住宅设计规范复印件各1份。证明：被告交付的房屋都是不符合国家的规范；
经质证，被告对文件的真实性无异议，但认为：关联性不予认可，对证明目的有异议。
7、照片6张。证明：被告交付的储藏室高于地面1.2米，面积3.6平方米；地下室净高不足2米，不符合民用建筑设计的规定，就是俗称的“人头撞梁”；
经质证，被告对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为：被告是按照备案的设计图纸施工的，恰恰证明原告收到房屋的情况。
对原告所举的证据在第二次庭审中所补充发表的质证意见为：对证据1、3、4，没有异议。对证据2，对真实性、合法性没有异议，请法庭注意合同第十一条。对证据5，对真实性没有异议，对函的内容不认可。对证据6，对真实性没有异议，原告没有提供完整的文本。对住宅设计规范真实性没有异议，对待证内容有异议，规范生效时间在双方合同签订之后，合同签订时适用的规范是1999年版本的住宅设计规范。即便按照新的规范，被告交付的房屋也是符合规定的。对证据7，对真实性、合法性均有异议，该组照片不能证明房屋是否存在变更、是否符合国家标准。
在第一次庭审中被告为其辩解所举的证据有：
1、商品房交付的通知、交接须知、交房费用清单、金地家园·尚城物业费用清单各1份。证明：被告将交房的通知书面告知原告，让原告于2013年11月16日办理交房手续。我们发了通知后于2013年11月14日对原告进行了电话回访；
经质证，原告对证据的真实性无异议，表示原告确实收到了这些通知，但认为：这份通知上不能体现被告所交付的房屋存在质量问题。
2、一层平面设计图1份。证明：这份设计图纸是经嘉兴市恒业工程技术咨询有限公司盖有审查合格专用章的，这份图纸向建设部门进行了备案，被告交付的房屋是严格按照这份设计图纸进行施工的，图纸内容体现了诉争房屋客厅的具体设计情况；
经质证，原告对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为：原告在购房时没有见过这份图纸，当时凭合同后面的附件1也没有明确表明底层净高是1.15米，被告存在明显的欺诈行为。根据被告所提供的图纸，更真实的反映了其设计根本不符合民用建筑规定的净高应该达2米这一规定。
3、宣传资料1份。证明：房屋客厅的状况，客厅那边的储物间，通过这份宣传资料购房者对房屋状况有个直观的认识；
经质证，原告认为：我们买房子是根据合同的，宣传资料上没有标注储物间的标高，这只是图片参考，不作为签订合同的依据，实际应当以合同为准。
第二次庭审中被告为其辩解所举的证据有：
1、浙江省建设工程规划核实确认书、建设工程消防验收意见书、竣工验收备案表、竣工综合验收备案申请表复印件各1份。证明：被告所交付的商品房是符合双方在合同中约定的交付条件的，且在2013年11月28日已经具备了；
经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为：不能说明交付的房屋没有违约。
2、情况说明1份。证明：诉争工程的设计单位中国建筑西南勘察设计研究院有限公司针对本案争议事项出具了说明：一是客厅内的储藏室高出地面1.2米在施工图纸中原本存在并非施工过程中变更；二是地下储藏室净高不足2米并未违反国家强制性规范；
经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为：这是被告片面性作出的说明，原告以合同为准而并非以工程图为准，工程图是原告无法取得、无法看到的，原告在购房时是凭被告所提供的房屋平面图购房的，平面图中未如实反映储藏室，所以工程图中是否设计了储藏室，都不影响被告违约的性质。
经庭审对原、被告所举的证据依法予以质证后，本院认证如下：
原、被告所举的证据，双方对其真实性均无异议，经本院审查后均予以确认。
为此，结合原、被告在法庭上的各自陈述，本院依法予以确认的事实如下：
2011年6月29日原、被告签订了一份备案合同编号为20110600321的商品房买卖合同，合同约定由被告向原告购买位于嘉善县罗星街道车站南路西、世纪大道南、白水塘路北的“金地家园”一期复式第19幢房号2-101-1、房号2-101-2住宅，单价8280.75元，总价1587750元，储藏室1个计250000元。其中，19幢房号2-101-1的层次1、层高3米、地上层4、建筑面积96.91平方米、套内面积88.110平方米、分摊面积8.80平方米，房号2-101-2的层次2、层高3米、地上层4、建筑面积94.83平方米、套内面积86.220平方米、分摊面积8.61平方米。合同第九条约定：出卖人（即被告）应当在2013年9月30日前将建设工程经竣工验收合格商品房交付买受人（原告）使用；第十条规定出卖人逾期交房的违约责任为：出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；第十一条规定规划设计变更的约定：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。合同签订后，原告分别于2011年6月29日、2012年12月10日支付给被告购房款1587750元、220000元，共计已交房款1807750元。同时，被告已开具给原告相应的销售不动产统一发票。2013年9月30日被告发给原告延期交房通知书，告知未能按期交房，预计交房时间推迟至2013年11月28日前（具体时间再予通知）。2013年10月18日被告通知原告于同年11月16日交付房屋，但被告在答辩中自认逾期交付计算至2013年11月28日。2013年12月24日原告发函给被告反映所涉商品房房屋结构等存在瑕疵有：1、地下室等现离地面平台第一个梁1.65米、第二个梁1.75米，人进出头撞梁，不符合设计要求，要求达到国家住宅质量标准；2、客厅内高出地面1.2米（3.6平方米），所谓储藏室与合同原样完全不符，严重影响使用效果，要求恢复原状。原告另认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同是被告采用预先拟定的格式条款订立的合同内容，违约金设定承担金额明显过低，远远低于原告所遭受的经济损失，要求违约金万分之0.5增加到商业房屋按揭贷款利率标准为月息0.0065元计算。原告为此现诉至本院要求被告交付给原告符合合同房屋质量标准和符合国家民用建筑设计标准的房屋及储藏室、支付原告逾期交房违约金39950.34元（自2013年10月1日起至2014年1月10日止，共102天，按月息0.0065元计算，已付房款1807750元×0.0065元÷30天=每天逾期交房违约金391.67元×逾期102天=39950.34元）及实际交房之日止的违约金、补偿原告因客厅面积不能恢复所造成的经济损失80000元。
在诉讼期间，根据被告所举的证据另查明：所涉房屋的建设单位为被告，建设项目名称为金地家园居住小区，该居住小区于2013年11月13日通过竣工验收，同月28日经消防验收合格。2014年中国建筑西南勘察设计研究院有限公司出具《情况说明》，说明：一是诉争工程的设计单位系其公司，涉案房屋客厅内的储藏室高出地面1.2米在施工图纸中原本存在并非施工过程中变更；二是地下储藏室净高不足2米并未违反国家强制性规范。诉讼中，原告坚持要求被告交付其所要求的房屋，被告则表示其无法按照原告的诉请的要求对房屋作出变更达到原告所要求的房屋状态。因双方分歧较大致调解无效。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当遵照履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告按照规划设计施工图纸施工，取得上述房屋的建设规划验收合格书，并经竣工验收备案。在本案的《商品房买卖合同》附件房屋平面图中虽未注明客厅内储藏室（约3.6平方米）高出地面1.2米左右，但在施工图纸中原本存在，并非被告在施工过程中变更；至于房屋地下储藏室净高不足2米现也无证据能证明属违反国家强制性规范的非合格房屋，况涉案房屋已经相关部门竣工验收为合格，故原告诉请要求被告交付如其诉请的房屋无法予以实现，本院难以支持。原告诉请被告“因客厅面积不能恢复所造成的经济损失80000元”也无相应证据予以证实及相应计算依据，故本院现无法予以支持。按照合同的约定，被告理应在2013年9月30日前将商品房交付原告使用，但被告实际通知原告交房的时间在2013年11月28日，逾期时间为59天。按合同的约定被告按日应向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，考虑本案的实际情况，该约定明显过低可调整为被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金即1807750元×59天×0.01%=10666元。对原告就此提出的主张，部分予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第第一款、第、第、第、第一百一十四条、《》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：
一、被告嘉善中盈房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告吴志豪、吴叶栋逾期交房违约金10666元。
二、驳回原告之其余诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2699元（原告已预交），由原告吴志豪、吴叶栋负担2459元，被告嘉善中盈房地产开发有限公司负担240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 吕学强
人民陪审员 肖海荣
人民陪审员 徐玉祥
二〇一四年七月八日
书 记 员 倪引芳
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。