上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初10275号
原告(反诉被告)：上海若御投资管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：刘珏，总经理。
委托诉讼代理人：蓝惠化，女。
被告(反诉原告)：张娜，女，1988年11月17日生，汉族，住江苏省南京市。
委托诉讼代理人：任靖，上海丰兆律师事务所律师。
原告上海若御投资管理有限公司与被告张娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法受理，并于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蓝惠化、被告张娜及其委托诉讼代理人任靖到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间于2016年3月3日签订的《租赁合同》于2016年12月20日解除；2.判令被告向原告支付租金、物业管理费及违约金共计人民币(以下币种同)24,110.88元〔租金和物业管理费均指2016年10月1日至2016年12月20日期间的欠付金额，分别为5,618.24元和2,104.96元。违约金既包含逾期支付租金、物业管理费的违约金10,371.70元，依据为合同第4.3条；又包含解约违约金6,016元，依据为合同第10条〕。庭审结束后，原告自愿放弃了违约金的诉请，表示不再主张。事实和理由：2016年3月3日，原、被告签订商铺租赁合同，约定由被告向原告承租上海市松江区玉树路XXX号飞航广场丽人街XX、XX商铺(以下简称涉案房屋)，面积为17.60平方米，租期为2016年4月1日至2017年3月31日，合同另对租金标准、物业管理费标准，支付方式、违约责任等进行了约定。合同生效后，被告拖欠租金及物业管理费，经原告催要后仍不支付，且于2016年12月20日擅自搬离租赁物，构成单方解除合同。
被告辩称，其并未违约。首先，2016年12月20日，双方协商一致提前终止了租赁合同。且在当天的协商过程中，双方说好“不来不往”，此后原告也未找被告协商过租金和押金的结算问题。其次，双方曾达成过补充协议，原告承诺2016年10月1日至2016年12月31日免租，这也是被告未支付该期间租金的真实原因，否则被告不可能只付物业管理费而不付租金。最后，原告所提两笔违约金属于重复主张，即便要算，也只能择一，且原告的计算期间有误，计算标准也过高，要求调整。
被告向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告返还租赁保证金3,800元、电表押金500元；2.判令原告向被告返还2016年12月21日至2016年12月31日期间的物业管理费260.48元。事实和理由：2016年3月3日，双方签订商铺租赁合同。被告于当日向原告支付租赁保证金3,800元、六个月房租及物业管理费共计26,600元，并于2016年3月9日支付了电表押金500元。2016年9月，双方签订《补充合同》，约定首期租金支付期限为2016年4月1日至2016年9月30日，免租期为2016年10月1日至2016年12月31日，物业管理费2,376元被告应在2016年10月10日前全额支付。2016年10月10日，被告如约支付该物业管理费2,376元。2016年12月20日，在松江区永丰派出所调解下，双方协商一致提前终止商铺租赁合同，并由原告的招商总监朱元清代表原告与被告签订了终止协议，约定由被告先行搬离店内相关货品，有关租金及押金结算问题七日内进行协商，故被告于当天撤场。被告认为，商铺租赁合同系双方协商一致提前终止，并非因被告违约而解除，被告不应承担违约责任。相反，原告还应返还押金等费用，故提起反诉。
针对被告的反诉，原告辩称，被告欠付租金，在未付清的情况下，被告不同意退还押金。至于物业管理费，被告尚且欠付，无退还之理。
本院经审理认定事实如下：2016年3月3日，原告作为甲方(出租方)与被告作为乙方(承租方)签订《租赁合同》，约定原告将涉案房屋租给被告使用，签订该合同前，甲方作为商场的整体运营管理人，受该商场各权属利益人上海永航置业有限公司以及其他权益人委托全权管理该商场，甲方有权签署所有租赁权益有关文件并承担有关全部的权利义务，甲方已告知乙方，乙方已知晓且无异议。租期一年，从2016年4月1日至2017年3月31日；免租装修期1个月，自2016年3月3日起至2016年3月31日止；免租经营期1个月即2017年4月。免租经营期及免租装修期内甲方免收租金，但物业管理费、水、电等公用事业费及相关费用乙方需正常交纳。租金、物业管理费、水电费等费用均为预充值或先付后用(除电信等约定支付的特殊公用事业性费用外)。租金每月3,008元，按六个月为一期支付，首期租金乙方应于2016年3月3日前付清，以后每期租金提前7天支付，最晚支付时间不晚于该期首月的3日前。每期租金由乙方以现金形式支付或转账至原告账户。租赁期内，物业管理费为每月每平方米(按使用面积计)45元，月管理费为792元，也按六个月为一期，每期支付时间节点同每期租金。但商铺自甲方交付乙方前乙方需向甲方交纳全额的免租装修期物业管理费。该合同第4.3条约定，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如逾期超过二十日，除如数补缴租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止该合同，乙方须按该合同第9条承担违约责任。租赁保证金3,800元，乙方应于签约当日或之前向甲方支付。合同第10条约定，如任何一方未按合同约定履行，该合同另有特别约定相关责任的，从其约定；该合同没有特别约定相关责任，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除该合同，且违约方须支付相当于两倍月租金的违约金。该合同另对其他相关事宜作出了约定。
当天，被告向原告支付了涉案房屋“付六押一”的各项费用共计26,600元(含租赁保证金3,800元)。另于2016年3月9日支付物业费607元、装修许可证费用50元共计657元，以及电表押金500元。2016年10月10日，被告又向原告支付了2016年10月1日至2016年12月31日期间的物业管理费2,376元。诉讼中，原告确认收到了上述电表押金500元及租赁保证金3,800元,并主张将两笔款项优先抵扣被告欠付的租金。
2016年9月，原告作为甲方，与被告作为乙方签订《补充合同》，约定由于原租赁合同部分约定不详、并有新情况发生，双方经友好协商达成如下协定：租期为2016年4月1日起至2017年3月1日止；起租、计租日期为2016年4月1日。首期租金为2016年4月1日起至2016年9月30日止合计22,800元(含物业费)；免租期为2016年10月1日起至2016年12月31日止，合计2,376元物业费，乙方承诺在2016年10月10日前全额支付。第二期租金为2017年1月1日起至2017年6月30日止合计22,800元(含物业费)，乙方承诺在2016年12月31日前全额支付。免租期免租金不免物业费，乙方承诺按甲方要求经营、关闭店和配合甲方经营、营运活动以及物业管理需要。该合同第三条约定，合同期限乙方全力配合甲方的招商营运工作，乙方未来经营过程中不参与、不主导有损甲方以及其他商家的停业、歇业、抗租等不理智行为，如乙方违反该协议，则上述免租经营期优惠、租金优惠等甲方有权单方取消并追讨；如乙方违反该协议约定、违约并单方终止租赁关系则乙方需承担违约责任；第五条约定，乙方需保证其租赁商铺上午10点起、截止晚上22点止；保证全年不少于360天营业；如乙方租赁的该商铺全年营业时间少于360天或商铺非常时间营业、歇业次数累计超过20次的，甲方有权视乙方违约(以甲方部门拍照留存时间为准)。该合同另对其他相关事宜进行了约定。诉讼中，原告指出，该《补充合同》签订后，被告违反上述第三、五条之约定，并未配合原告开展市场经营，且曾经参与过一次集体的暂停营业行为，故被告无权适用上述免租期的约定。
2016年12月20日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《终止协议》，载明：鉴于飞航广场建立社会和谐商业理念，双方协商一致同意提前终止原租赁合同，但目前双方对租金及押金结算存在争议，双方经协商达成如下协议：1.甲方同意乙方先行搬离乙方店内相关货品；2.有关租金及押金结算问题双方约定7日内进行协商；3.若协商未果，任何一方都有权向松江法院提起诉讼进行解决。
审理中，本院释明后，原、被告明确没有其他合同解除的后果需要在本案中处理。
上述事实，有《租赁合同》、收据存根、《补充合同》、《终止协议》及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》、《补充合同》均系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守履行。另当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方通过签署《终止协议》的方式合意解除了《租赁合同》，本院对此予以确认。本案的争议焦点在于合同解除后果的处理问题。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，从上述合同的约定来看，被告并不存在欠付租金及物业费的情形，原告的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持，其认为被告存在违反《补充合同》相关条款的行为，故无权适用该合同约定的免租期，对此，原告未提供相应的证据予以证明，被告对此又不予认可，故本院对此不予采信。而对于物业管理费，通过现有证据来看，被告不但未欠付，相反，原告还应退还2016年12月21日至2016年12月31日期间的物业管理费，被告主张的金额并无不妥，本院予以支持。至于押金共计4,300元，鉴于原告的主张并不成立，被告要求返还也无不妥，本院亦予以支持。原告自愿放弃违约金的主张，系对自身权利的自由处分，本院不持异议。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)上海若御投资管理有限公司与被告(反诉原告)张娜之间签订的《租赁合同》于2016年12月20日已解除；
二、原告(反诉被告)上海若御投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)张娜物业管理费260.48元；
三、原告(反诉被告)上海若御投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)张娜租赁保证金3,800元及电表押金500元；
四、驳回原告(反诉被告)上海若御投资管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费403元，减半收取计201.50元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费226.50元，由原告(反诉被告)上海若御投资管理有限公司负担(已付)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一八年一月八日
书记员 周昳歆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。