江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第4572号
原告杨云飞。
被告森隆地产有限公司，住所地江苏省昆山市开发区伟业路18号楼第25层，组织机构代码78993593-7。
法定代表人张水利，系该公司董事长。
委托代理人王莺，江苏华峡律师事务所律师。
委托代理人丁文菊，江苏华峡律师事务所律师。
原告杨云飞与被告森隆地产有限公司房屋买卖合同预约合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理后，于2013年12月3日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案适用普通程序，依法组成合议庭，于2014年3月21日公开开庭进行了审理。原告杨云飞、被告森隆地产有限公司委托代理人王莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨云飞诉称：2013年9月20日，我交付1000元意向金给被告森隆地产有限公司，双方口头约定，如最终双方签订房屋销售合同，此款可自动转为首付款，如未签订合同，则应返还。2013年9月28日，我认购被告森隆地产有限公司象峪珑庭楼盘9号楼802室，房价832299元，双方签订《房屋预定单》，我履行了定金协议。我因不具备昆山市购房条件，不知银行有不良助学贷款记录，无法办理银行贷款业务，我遂向被告森隆地产有限公司提出修改部分合同条款，被告森隆地产有限公司予以否决，故最终房屋销售合同无法签订。我2013年10月7日提出返还房屋预订定金20000元，被告森隆地产有限公司予以拒绝。诉请判令：撤销双方签订的房屋预定单，被告森隆地产有限公司返还定金20000元、意向金1000元，承担本案诉讼费用。
原告杨云飞为证明其诉讼请求，向法院提供房屋预订单复印件1份、收据复印件2份，录音资料及文字资料、个人信用报告、个人贷款还款凭证等证据。
被告森隆地产有限公司辩称：原、被告订立的《房屋预定单》是双方真实意思表示，在订立之前被告森隆地产有限公司充分进行了书面及口头的告知。原告杨云飞如果按照预订单约定的期限订立商品房销售合同可以享受极大的优惠政策。双方订立《房屋预定单》后，原告杨云飞未按约定时间签订合同，并未同公司进行多次沟通。2013年10月14日，被告森隆地产有限公司发函给原告杨云飞告知签约期限可推迟至2013年10月22日，但原告杨云飞仍未能签约。双方未签订房屋销售合同的原因在于原告杨云飞，原告杨云飞自身因银行不良记录未能贷款。被告森隆地产有限公司确认收到原告杨云飞21000元。建议驳回原告杨云飞诉讼请求。
被告森隆地产有限公司为证明其抗辩意见，向法院提供信函及邮寄凭证复印件。
经审理查明：2013年9月21日，原告杨云飞向被告森隆地产有限公司交付1000元珑庭花园意向金，被告森隆地产有限公司向原告杨云飞开具收据一份。2013年9月28日，原告杨云飞（乙方）与被告森隆地产有限公司（甲方）签订编号为NO.0000142号《房屋预定单》，约定：原告杨云飞认购珑庭花园9幢802室建筑面积为86.50平方米的房屋一套，认购定金20000元，认购总房价为948040元。备注：按时签约享受开盘优惠以总价832299元成交。付款方式通过银行贷款，首付日期2013年10月8日，首付金额30%，剩余房款支付时间未约定。预定单条款：1、在签订本预定单前，乙方对甲方所开发的楼盘项目充分了解和选择，并对银行规定的按揭贷款条件及所需提供的文件已经自行充分了解，且乙方已充分了解了认购商品房的基本情况，阅读了签约须知、甲方提供的《昆山市商品房购销合同》（包括条款、附件、补充条款及相应委托书）样本，乙方自愿与甲方签订本协议并确认按照该《昆山市商品房购销合同》样本与甲方签订《昆山市商品房购销合同》，乙方认购后不得主张对《昆山市商品房购销合同》条款有异议而放弃购买。2、乙方应于签订本协议之日向甲方缴纳认购定金，作为甲、乙双方订立《昆山市商品房购销合同》的担保。乙方按照《昆山市商品房购销合同》样本与甲方签定《昆山市商品房购销合同》的日期未约定。乙方已支付之定金作为甲、乙双方订立《昆山市商品房购销合同》的担保，自双方签署《昆山市商品房购销合同》之日起转为房款的一部分。合同中乙方（包括共有人）姓名应与《昆山市商品房购销合同》买方姓名一致。3、如乙方未在本预定单确定的期限内到售楼处按本预定单约定与甲方签定《昆山市商品房购销合同》或违反本预定单（包括签约须知）的其他约定，则甲方有权单方面解除本预定单，将乙方认购的商品房另行处置，乙方已支付定金归甲方所有，不予返还。4、在预定期内，若甲方将房屋转售他人，应双倍返还向乙方收取的定金。双方还约定其他事项。同日，原告杨云飞向被告森隆地产有限公司交付20000元定金，被告森隆地产有限公司向原告杨云飞开具收据一份。
2013年10月14日，被告森隆地产有限公司向原告杨云飞寄出挂号信，信的主要内容为：因原告杨云飞未于2013年10月8日前来被告森隆地产有限公司售楼处与被告森隆地产有限公司签订《昆山市商品房购销合同》，特致函原告杨云飞于2013年10月22日前按照《房屋预定单》约定备好首期款及时与被告森隆地产有限公司签订《昆山市商品房购销合同》。如超过上述时间未办理相关签约手续，将视作原告杨云飞已放弃认购该房屋，被告森隆地产有限公司将解除与原告杨云飞签订的《房屋预定单》，不再为原告杨云飞保留该房屋，并按《房屋预订单》的约定不予返还收取的定金。
另查明：原告杨云飞于2002年11月11日获得中国建设银行上海市分行发放的个人助学贷款12000元，贷款到期日为2008年11月11日。2013年2月28日，原告杨云飞偿还该笔贷款本金11999元，利息1573.31元和罚息3792.03元。2013年9月29日，原告杨云飞查询其个人信用记录，载明该笔贷款仍有余额11999元未清偿。2013年10月10日，原告杨云飞偿还该笔贷款罚息3809.19元，中国建设银行于同日向原告杨云飞出具个人贷款结清证明。原告杨云飞查询其个人信用报告，载明该笔个人助学贷款于2013年10月已结清，最后5年内有11个月处于逾期状态，其中11个月逾期超过90天。2013年9月29日，杨云飞的个人信用报告因贷款审批和个人查询共查询2次。
上述事实，有《房屋预定单》、收据、挂号信、个人信用报告、个人还贷凭证、个人贷款结清证明、原、被告当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告杨云飞与被告森隆地产有限公司为将来签订商品房买卖合同而签订的《房屋预定单》是商品房合同预约合同，《房屋预定单》预定单条款第1款规定“原告杨云飞认购后不得主张对《销售合同》条款有异议而放弃购买”的条款，系格式合同条款，作为格式条款提供方的被告森隆地产有限公司在该格式条款中排除了原告杨云飞的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该款相关内容无效。《房屋预定单》中并未约定双方签订商品房买卖合同的日期，被告森隆地产有限公司通过信件要求原告杨云飞在2013年10月22日前签订商品房买卖合同，但未得到原告杨云飞的确认，双方何时签订商品房买卖合同应重新协商确定，故原告杨云飞未在首付款交付之日即2013年10月8日与被告森隆地产有限公司签订商品房买卖合同并不构成对《房屋预定单》的违约。原告杨云飞已于2013年2月28日偿还其个人助学贷款本金、利息、罚息后，确因不可归因于其个人的原因，该笔贷款未在随后原告杨云飞个人信用报告中准确记载已经清偿的信息。2013年9月28日原告杨云飞与被告森隆地产有限公司签订《房屋预定单》后，2013年9月29日经贷款审批和原告杨云飞2次查询，原告杨云飞已经偿还的个人助学贷款仍显示还有余额11999元。原告杨云飞于2013年10月10日向银行支付罚息，银行出具结清证明后，原告杨云飞的个人信用报告载明该笔个人助学贷款于2013年10月结清，最后5年内有11个月处于逾期状态，其中11个月逾期超过90天。上述事实证明原告杨云飞的个人信用存在不良记录的事实，不可全归因于原告杨云飞本人。故原告杨云飞因其不知个人信用存在不良记录要求被告森隆地产有限公司变更合同部分条款的理由成立，本院予以支持。被告森隆地产有限公司因在《房屋预定单》格式条款中约定“认购后不得主张对《销售合同》条款有异议而放弃购买”的条款，不适当排除了原告杨云飞自由、平等缔约合同的主要权利，导致其与原告杨云飞未能订立商品房买卖合同，该原因系不可归责于当事人双方的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被告森隆地产有限公司应将其收取的定金返还原告杨云飞；因双方未能签订房屋买卖合同，双方签订的《房屋预定单》已经不能实现合同目的，故原告杨云飞要求被告森隆地产有限公司返还意向金1000元，本院予以支持。被告森隆地产有限公司认为因原告杨云飞一方的原因不能签订商品房买卖合同，不应返还定金的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。鉴于双方订立《房屋预定单》时显失公平，原告杨云飞要求撤销《房屋预定单》符合法律规定，本院予以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
一、撤销原告杨云飞与被告森隆地产有限公司签订的《房屋预定单》；
二、被告森隆地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨云飞20000元定金和1000元意向金。
（如采用转账方式，请汇入原告杨云飞指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60。）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费326元，由被告森隆地产有限公司负担。该款原告杨云飞已垫付，本院不再退还，由被告森隆地产有限公司于本判决生效后十日内一并支付给原告杨云飞。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 朱 诚
人民陪审员 朱 莉
人民陪审员 缪美琴
二〇一四年五月四日
书 记 员 吴 青
附页：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件
适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。