广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第533号
上诉人（原审被告）：惠州市银泰达实业有限公司。
法定代表人：杨成业。
委托代理人：林立红、曾文涛，均系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：钟玉芬，女，汉族。
被上诉人（原审原告）：钟玉英，女，汉族。
委托代理人：胡丽琴、吴海珊，广东九韬律师事务所律师、实习律师。
上诉人惠州市银泰达实业有限公司（下称银泰达公司）与被上诉人钟玉芬、钟玉英因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市博罗县人民法院（2014）惠博法民一初字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年8月27日，原审原告钟玉芬、钟玉英向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、请求法院依法判决解除原、被告所签订的《楼宇认购书》；2、请求法院依法判决被告退还原告所交的定金100000元。3、判决由被告承担本案诉讼费。
主要事实和理由是：2013年3月31日，原告与被告签订《楼宇认购书》一份，约定原告认购被告开发的华基江山美苑一期B12栋1-101号房，并向被告交付了购房定金100000元。签订了《认购书》并交付了定金100000元之后，原告积极准备、提供按揭材料配合办理按揭贷款，但并非原告原因导致按揭贷款手续无法办理，导致双方无法签订《广东省商品房买卖合同》。这属于不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，被告应当将定金返还原告。综上，向贵院提起民事诉讼，请求判如所请。
被告银泰达公司辩称：一、根据认购书的约定和相关法律的规定，被答辩人不按约定履行认购书，已构成违约，应按认购书约定承担违约责任，无权要求退还已付定金。（一）答辩人与被答辩人双方在2013年3月31日签订的认购书中第六条第1款明确约定：“乙方（被答辩人）应在签订本认购书后七天内，即2013年4月6目前，按照选择的付款方式支付购房款，同时签订《商品房买卖合同》”；在第六条第5款的约定：“如乙方（被答辩人）未能按照本认购书第六条第1款之规定按时签订《商品房买卖合同》并支付购房款及向甲方（答辩人）缴交其应承担的相关税费的，将视为乙方（被答辩人）自动放弃认购该房产，甲方（答辩人）有权将该房产向第三方另行销售而无须通知乙方（被答辩人），同时乙方（被答辩人）已付定金不予退还。”被答辩人未在2013年4月6日前与答辩人签订商品房买卖合同，按照认购书的约定，答辩人有权不予退还定金10万元。（二）根据《最高人民法院关于适用﹤担保法﹥若干问题的解释》第115条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。本案所涉及的纠纷为因认购书的履行而引起的，而非商品房买卖合同的履行引起的。认购书是一种预约合同，是具有明确的法律约束力的。认购书的定金属于立约定金，是为了保障签订本约而交付的定金。在本案中，双方在认购书中约定了将来订立正式商品房买卖合同的义务，被答辩人并以向答辩人支付定金10万元作为订立正式商品房买卖合同的担保，而被答辩人又未在约定的期限内与答辩人签订商品房买卖合同，根据该条规定，被答辩人无权要求返还定金。因此，根据认购书的上述约定及相关法律规定，被答辩没有在认购书约定期限内即2013年4月6日前与答辩人订立商品房买卖合同，已经构成违约，应按认购约定和相关法律规定承担违约责任，无权要求退还定金。
二、被答辩人认为“因非原告原因导致按揭贷款手续无法办理，导致双方无法签订《广东省商品房买卖合同》，这属于不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，被告应当将定金退还原告。”这是对法律的错误理解，且逻辑颠倒。（一）如被答辩人所述因为被答辩人为非惠州户口且工作地点不在惠州不具备按揭贷款资格，这也是被答辩人个人原因，而不是不可归贵于当事人的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，答辩人也有权不予退还被答辩人已付的定金。不可归责于当事人的事由是指在签订认购书时与签订认购书后履行过程中发生了某些因素的变化导致无法履行的情形，如签订认购书后，开发项目被政府决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等。然而，被答辩人所说的非惠州户口且工作地点不在惠州是被答辩人的个人情况，且在签订认购书时被答辩人就已经明知自己的该个人情况，在签订认购书后也没有发生变化，根本不属丁导致无法履行认购书的不可归责于当事人的事由，而是被答辩人的个人原因。事实上，也没有一家银行规定外地户口、在外地工作不能办理按揭贷款，大量的外地客户成功申请按揭贷款。（二）导致认购书不能履行的真正原因是被答辩人未能在认购书约定的时间签订商品房买卖合同，是被答辩人的违约行为造成认购书不能履行，而不是无法办理按揭贷款。买受人与出卖人之间商品房买卖合同的成立生效，是买受人与银行订立商品房担保贷款合同的前提，只有签订了商品房买卖合同，才可能存在因履行买卖合同而去申请办理按揭贷款的行为。因此在时间上是先有商品房买卖合同，后才可能发生被答辩人为履行该买卖合同向银行办理按揭贷款问题。是否能办理按揭贷款签订担保贷款合同的问题，是发生在商品房买卖合同签订生效后履行过程中，影响的是商品房买卖合同订立后能否继续履行的问题，而不是商品房买卖合同的订立问题。事实上，银行的操作惯例也是只有订立了商品房买卖合同后，才能去申请按揭贷款，才能知道能否办理按揭贷款。而本案中，被答辩人未签署商品房买卖合同，怎可能知道能否办理按揭贷款所以，被答辩人在尚未存在商品房买卖合同这一前提的情况下，谈是否能办理按揭贷款的问题，是以商品房买卖合同履行过程中的可能存在但根本尚未发生的事由，来作为其不履行认购书订立商品房买卖合同的抗辩事由，在逻辑上是颠倒的，纯属狡辩。综上，被答辩人因其个人原因不按认购书的约定履行签订正式的商品房买卖合同的义务，已构成违约，应按认购书约定和相关法律规定承担违约责任，无权要求退回已付定金10万元。请法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年3月31日，原、被告签订了《楼宇认购书》，约定：原告认购被告开发的华基江山美苑一期B12栋1-101号房，建筑面积225.33平方米，总价1474600元，原告在签订本认购书时支付认购定金100000元，并于2013年4月6日前签订《商品房买卖合同》，付款采取按揭贷款方式，签订《商品房买卖合同》时一次性付清首期款444600元，余款向银行按揭支付。认购书还约定：如原告未能按照本认购书第六条第1款之规定按时签订《商品房买卖合同》并支付购房款及向被告缴交其应承担的相关税费的，将视为原告自动放弃认购该房产，被告有权将该房产向第三方另行销售而无须通知原告，同时原告已付定金不予退还。签订认购书之日，原告支付了定金100000元。原告称，因原告不符合贷款条件，无法按揭贷款，致使没有签订《商品房买卖合同》。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原、被告签订的《楼宇认购书》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告在签订《认购书》时，应已知道原告不是惠州市本地居民，也未提供有在惠州市一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，原告的按揭贷款购房不符合国务院颁发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》［国发（2010）10号］的有关规定，但仍然与原告签订《认购书》，致使原告无法取得按揭购房贷款，导致双方当事人未能签订正式的《商品房买卖合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，应属于不可归责于当事人双方的事由，该《认购书》应予解除，被告应将收取的定金10万元返还给原告。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
一、解除原告钟玉芬、钟玉英与被告惠州市银泰达实业有限公司于2013年3月31日签订的《楼宇认购书》。
二、被告应于本判决生效之日起10日内返还定金10万元给原告钟玉芬、钟玉英。
案件受理费1150元，由被告负担。
当事人二审的意见
上诉人银泰达公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销博罗县人民法院做出的（2014）惠博法民一初字第386号民事判决书第二项内容，直接改判驳回被上诉人的该项诉讼请求。2、本案一、二审一切诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：
一、上诉人与被上诉人签订的《楼宇认购书》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，应对双方具有法律约束力。根据认购书第六条第1款的约定及《最高人民法院关于适用（担保法）若干问题的解释》第115条规定，被上诉人没有在认购书约定期限内即2013年4月6日前与上诉人订立商品房买卖合同，已经构成违约，应按认购书约定和相关法律规定承担违约责任，无权要求退还定金。一审法院既然认为上诉人与被上诉人签订的《楼宇认购书》是合法有效的，却不依照认购书约定和相关法律规定判决被上诉人承担违约责任，无权要求退还定金，是明显违背法律的。
二、一审判决认为“原告不是惠州市本地居民，也未提供有在惠州市一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，原告的按揭贷款购房不符合国务院的相关规定，致使原告无法取得按揭贷款，导致双方当事人未能签订正式的《商品房买卖合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，应属于不可归责于当事人双方的事由，被告应将收取的定金10万元返还给原告。”这是对法律的错误理解和适用，是将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠缈案件适用法律若干问题的解释》第20条规定和第4条规定混淆在一起适用，是忽视了《楼宇认购书》为预约合同而认购定金为立约定金这一法律性质。
（一）被上诉人为非惠州户口且工作地点不在惠州，这是被上诉人个人原因，而不是不可归责于当事人的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，上诉人也有权不予退还被上诉人已付的定金。
不可归责于当事人的事由是指在签订认购书时与签订认购书后履行过程中发生了某些因素的变化导致无法履行的情形，如签订认购书后，开发项目被政府决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等。然而，被上诉人所说的非惠州户口且工作地点不在惠州是被上诉人的个人情况，且在签订认购书时被上诉人就已经明知自己的该个人情况，在签订认购书后也没有发生变化，根本不属于导致无法履行认购书的不可归责于当事人的事由，而是被上诉人的个人原因。
按常理，被上诉人最清楚其自身的个人情况，其也应十分清楚购房贷款政策，在签订认购书时，被上诉人并未申明其无法提供惠州市一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，还与上诉人签订《认购书》，而且选择银行按揭贷款方式付款，那么，上诉人有理由相信其符合按揭贷款条件或者在签订《商品房买卖合同》时能够支付房款。
（二）被上诉人自身的这些情况，并不能从法律上导致双方无法签署正式的商品房买卖合同。―审判决认为“被上诉人在签订《认购书》时，不是惠州本地居民，也未提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明，导致双方当事人未能签订正式的《商品房买卖合同》。”也就是说，一审法院认为非本地居民提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明是双方当事人签订正式合同的前提条件，这是没有法律依据的，也不符合逻辑。
根据合同法一般原理，合同成立的一般要件是当事人对合同主要条款达成合意，法律并未规定非本地买房人提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明是当事人签订《商品房买卖合同》的必要前提条件。非本地居民购房，提供一年以上的当地纳税证明或社会保险缴纳证明只是买房人在办理按揭贷款时需提供给银行审查其收入情况的资料之一，而不是开发商和买房人签订《商品房买卖合同》的前提条件，也不是买房人签订认购书和《商品房买卖合同》时必须耍提供给开发商的文件。
（三）导致认购书不能履行，即《商品房买卖合同》未能签订的真正原因，是被上诉人未能在认购书约定的时间来签订商品房买荬合同，是被上诉人的违约行为造成《商品房买卖合同》未能签订，而不是被上诉人的外地户口和无法提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明。
买受人与出卖人之间商品房买卖合同的成立生效，是买受人与银行订立商品房担保贷款合同的前提，只有签订了商品房买卖合同，才可能存在因履行买卖合同而去申请办理按揭贷款的行为。因此在时间上是先有商品房买卖合同，后才可能发生被上诉人为履行该买卖合同向银行办理按揭贷款问题，并提供相关证明资料的问题。是否能办理按揭贷款签订担保贷款合同的问题，是发生在商品房买卖合同签订生效后履行过程中，影响的是商品房买卖合同订立后能否继续履行的问题，而不是商品房买卖合同的订立问题。事实上，银行的操作惯例也是只有订立了商品房买卖合同后，才能去申请按揭贷款，才能知道能否办理按揭贷款。而本案中，被上诉人未签署商品房买卖合同，怎可能知道能否办理按揭贷款
所以，被上诉人在尚未存在商品房买卖合同这一前提的情况下，谈是否能办理按揭贷款的问题，是以商品房买卖合同履行过程中的可能存在但根本尚未发生的事由，来作为其不履行认购书中约定的订立商品房买卖合同义务的抗辩事由，在逻辑上是颠倒的，纯属狡辩。
一审法院采纳被上诉人的这一逻辑，是站不住脚的，是明显置被上诉人在楼宇认购书中的违约行为于不顾，是忽视了《楼宇认购书》为预约合同而认购定金为立约定金这一法律性质。
（四）一审判决认为原告的按揭贷款购房不符合《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》有关规定，这是适用法律错误。
《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》有关规定，即该通知的第（三）条第二款：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的规定。
该条款的适用前提是“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，但是惠州市是不是属于商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区呢如果答案是肯定的，依据何在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，一般是指一线城市，最低标准也是二线城市，而惠州市属于三四线城市，不可能是房价过高的地区，也不算是上涨过快、供应紧张的地区。所以答案只能是否定的，即惠州市不属于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，本案不符合该条款适用的前提条件。同时，该条规定仅是个指引性的政策性文件，该文件中规定，“商业银行可根据风险状况”来决定暂停发放，而并非是绝对不发放住房贷款。被上诉人都未向银行申请过办理按揭事宜，何从知道其无法取得按揭贷款
事实上，也没有一家银行规定外地户口、在外地工作不能办理按揭贷款，大量的外地客户成功申请按揭贷款。
三、一审判决说理不充分。
按照一审法院的逻辑，买房人明知自身不符按揭贷款条件，还与开发商签订《认购书》，而且选择以银行按揭贷款方式付款，到了应签订正式合同之时又反悔不想买房了，只要以此为由，不签订正式合同，就可以要求退还定金且得到法院的支持，而造成出卖人白白丧失了商业机会的损失，却不用承担任何责任。这不是纵容买房人进行恶意磋商，违反诚信原则吗
众所周知，判决书应说理充分，以理服人，才能让当事人服判息诉。然而，对上诉人在一审时的答辩意见，一审判决既未采纳，也未说明理由，而是置之不理。这样的判决，如何让人信服
上诉人认为被上诉人因其个人原因不按《认购书》的约定履行签订正式的《商品房买卖合同》的义务，已构成违约，应按《认购书》的约定和相关法律规定承担违约责任，无权要求返还已付定金10万元。为维护上诉人的合法权益，特依法向贵院提起上诉，望予依法裁判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人钟玉芬、钟玉英答辩称：一审判决事实依据充分、适用法律正确，请求二审维持原判。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院除查明一审查明的事实外，还查明：2013年3月31日钟玉芬、钟玉英与银泰达公司签订的《楼宇认购书》中，所预留联系地址为：深圳市龙岗中心城紫苑（西）二期3栋903。钟玉芬的身份证地址为：江西省萍乡市开发区XXXXXXX号，钟玉英的身份证地址为：江西省赣州市兴国县潋江镇XXXXX号。
本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。根据上诉意见，本案二审争议的是未能签订正式商品房买卖合同的原因及解除认购书的责任问题。
尽管涉案的《楼宇认购书》是银泰达公司与钟玉芬、钟玉英的真实意思表示，但是该《楼宇认购书》并不因为双方当事人的意思表示真实一致而当然产生法律效力，即便是合法有效的也可能因为无法履行而导致必须予以解除的问题。本案中双方争议的该认购书中，双方当事人当人可以约定用银行的按揭贷款来支付首期款之外的剩余房款。但是能否取得按揭贷款，当然与购房人的资格条件相关。本案所涉的《楼宇认购书》付款方式为按揭贷款支付，由于钟玉芬、钟玉英的户籍及工作单位均不在惠州市博罗县，涉案的认购书签订时间的日期为2014年7月4日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号）颁布时间为2010年4月17日。银泰达公司作为专业的房地产开发企业，应知晓该份已被相关政府部门公示的政策性文件，并严格审查钟玉芬、钟玉英的按揭贷款申请资格。在本案所涉及到的《楼宇认购书》中，明确记载钟玉芬、钟玉英的联络地址为：深圳市龙岗中心城紫苑（西）二期3栋903。作为出卖人，银泰达公司应当进一步审查钟玉芬、钟玉英是否属于限购对象。在钟玉芬、钟玉英的身份证地址、工作单位均不在博罗县的情况下，两人属于相关文件规定调控范围对象。涉案的认购书中约定大部分房款通过办理按揭贷款支付，对钟玉芬、钟玉英产生误导，认为其可能能够通过按揭贷款审核进而签订认购书。
银泰达公司认为：按照合同履行的程序，在《楼宇认购书》签订以后，应当签订正式的《房屋买卖合同》，再向银行提交按揭贷款申请；只有在按揭贷款申请被拒绝的情况下，才能够确定《房屋买卖合同》确实存在无法履行的情形；而本案中，仅仅只签订了《楼宇认购书》，故而一审法院以违反限购为由认定应当解除《楼宇认购书》是不符合逻辑的。对此，由于《认购协议书》中已经第六条约定了“按照选择的付款方式支付购房款，同时签订《商品房买卖合同》”，也就是说钟玉芬、钟玉英要与银泰达公司签订的《商品房买卖合同》中，付款方式只能是《楼宇认购书》中约定的“首期款＋按揭贷款”的方式。钟玉芬、钟玉英在已经明知自己属于限购对象，得知自己无法取得按揭贷款审批、也无法一次性支付剩余房款的情况下，其提出不签订《商品房买卖合同》、解除认购书是明智的选择；如果不顾以上情况，而按照银泰达公司的意见继续与银泰达公司进行磋商，则存在恶意应当承担缔约过错责任。银泰达公司作为专业开发商应当具备的金融知识，应当能够清楚知道那些人具备按揭贷款资格并可能获得贷款，而无须等到签订合同、提交按揭贷款之后。
综上所述，上诉人银泰达公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2300元，由上诉人惠州市银泰达实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一五年七月十日
书记员 彭科梅
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；