北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第8274号
原告:宋耀武，男，1977年11月16日出生，汉族，中国环球工程公司职员，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：陈丽华，北京市德鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋若冰，北京市德鸿律师事务所律师。
被告：李金明，男，1938年10月21日出生，汉族，北京市供电局退休工人，住北京市西城区。
法定代理人：田宝兰（李金明之妻），住北京市西城区。
委托诉讼代理人：李小娟（李金明之女），住北京市西城区。
委托诉讼代理人：李光庆（李金明之女婿），住北京市东城区。
第三人：田宝兰，女，1937年3月23日出生，汉族，北京市元件二厂退休职工，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：李小娟（田宝兰之女）。
委托诉讼代理人：李光庆（田宝兰之女婿）。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：徐俊杰，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
原告宋耀武诉被告李金明、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月4日作出（2013）西民初字第01544号民事判决书，宋耀武及李金明均不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2014年9月19日作出（2014）二中民终字第09480号民事裁定书，以原判决认定基本事实不清，遗漏当事人为由裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2013）西民初字第01544号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审。
本院于2015年2月26日受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。并依法追加田宝兰作为本案的第三人参加诉讼。原告宋耀武及其委托诉讼代理人陈丽华、宋若冰；被告李金明及第三人田宝兰的委托诉讼代理人李小娟、李光庆；第三人我爱我家公司委托诉讼代理人徐俊杰到庭参加了诉讼。重审中。李金明放弃了在原审中的反诉请求。本案现已审理终结。
原告宋耀武向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，办理北京市西城区××号的产权过户手续及房屋交接手续；2.判令被告支付逾期交房违约金，自2012年9月25日起至实际交付房屋之日止，每日按房屋总价款万分之五计算。事实及理由：2012年7月21日，原告宋耀武、被告李金明及居间方即第三人我爱我家公司在李金明家签订《房屋买卖定金协议》，约定原告购买李金明位于北京市西城区××号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为347.5万元。李金明之妻第三人田宝兰在场，原告于当日支付李金明定金4万元。2012年7月22日下午，在我爱我家公司店铺，李金明的女儿李××（作为李金明的委托代理人）和她的同事拿着李金明的产权证原件、身份证原件、委托书原件同原告签订了《北京市存量房买卖合同》、补充协议及装修款补充协议。合同签订后，原告依约履行合同，并先后于2012年7月26日向李金明委托的收款账户转账96万元、9月19日转账200万元、9月20日转账47.5万元。共计转账343.5万元，加上之前，已经支付的定金4万元，已经支付了全部购房款347.5万元。9月25日，我爱我家公司两位工作人员陪同李金明、田宝兰到蓝岛大厦办理涉案房屋的上市手续。因为缴税是需要买卖双方亲自到场，为此在9月28日，原告与李金明、田宝兰到西城区第二税务所办理缴税手续，在办理过程中发现李金明存在其他网签记录，视为非唯一住房，需缴纳个人所得税，李金明不愿支付。于是原告又开车带着李金明、田宝兰去朝阳区房管局办理了网签撤销手续。因时间原因，当天已经来不及办理过户手续，双方约定10月8日继续办理过户。但此后原告多次催促办理过户手续，被告均推脱不予办理。10月13日，原告同李××电话联系，李××告知李金明、田宝兰不想卖房了。10月16日，原告委托居间方以挂号信的形式发《告知函》给李金明，李金明回复要求解除合同，原告拒绝。此后原告再联系李金明时，他就不再配合办理了。2013年1月14日，李金明将350万元购房款打回了原告之前付款的账户上。于是我于2012年11月提起了诉讼。
被告李金明的法定代理人田宝兰辩称，原、被告的房屋买卖合同无效。第一，此房屋是李金明和田宝兰的共同财产，买卖应由李金明和田宝兰二人共同签字确认，合同上没有田宝兰的签字。第二，买卖合同成立的条件应当包括定金协议、委托书、存量房屋买卖合同、补充协议、装修补充协议、买卖居间合同、网签合同等几个部分。如果房屋买卖合同成立，需要这几个部分都真实有效，均要有李金明、田宝兰的签字，要有有效的证据。定金协议第六条约定一式三份，三方签字或盖章后生效，第三人我爱我家公司没有签字，存在瑕疵，也没有田宝兰的签字，定金协议没有达到生效条件，为无效协议。关于委托书，第三人我爱我家公司称委托书原件遗失，我方质疑真实性，且也没有田宝兰的签字和委托。网签合同是在未经李金明、田宝兰同意的情况下，第三人我爱我家公司擅自提交完成的，违背李金明、田宝兰的意愿，致使涉案房屋被锁定4年之久，李金明、田宝兰对其行为保留起诉权利。另外，李金明已于2013年4月18日，由西城区人民法院宣告为无民事行为能力人。综上，买卖合同为无效合同。被告不同意原告的全部诉讼请求。
第三人田宝兰述称，涉案房屋是李金明及田宝兰婚后唯一住房，是夫妻共同财产，田宝兰作为当事人但未在任何文件上签字，也没有出售涉案房屋的意思表示。原告与李金明所签订的房屋买卖合同是无效的。签订合同之前，原告说李金明和田宝兰没有电话，所有事都是同李××进行的联系，7月21日李××不在北京，原告和中介闯入李金明家，李金明害怕，签了定金协议。原告是欺骗了李金明和田宝兰，李金明和田宝兰才收了定金并签了定金协议。
第三人我爱我家公司述称，我公司认可原告所述的事实，看房、签合同、办央产房上市及交税等都有我方工作人员参与。确实如原告所陈述。原告在2012年7月30日向我公司支付了中介费。我公司同意继续履行本案的房屋买卖合同，其他诉讼请求与我方无关，听从法院判决。
经审理查明：位于北京市西城区××号房屋（建筑面积69.3平方米）房屋所有权登记在被告李金明名下。2012年7月21日，原告宋耀武（购买方，乙方）与被告（出售方，甲方）及第三人我爱我家公司（居间方，丙方）三方签订《房屋买卖定金协议》，约定由原告购买涉案房屋，房屋价款为347.5万元。甲、已双方商定签订本协议后1天内准备相关资料并到我爱我家公司签订购买该房屋《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房买卖居间服务合同》以便买卖交易的顺利进行。同日，原告向被告支付房屋定金4万元。原、被告在定金协议上签字。我爱我家公司的工作人员作为经办人在定金协议上签字。2012年7月22日，被告之女李××持被告身份证原件、产权证原件及授权委托书等材料在我爱我家公司代被告（作为出卖人，甲方）与原告（作为买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同编号为E09094958。该合同约定：原告购买涉案房屋，房屋成交价格为140万元。该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的见附件一。对于权属转移登记，约定为当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方还就房价款问题另行签订《装修款补充协议》：甲方出售给乙方的标的房屋合同价款为140万元，标的房屋的配套设施折价款为207.5万元，甲方净得房款为347.5万元。甲方在办理产权转移中不承担任何税费。签订合同当日，乙方支付甲方定金4万元，签订合同后5个工作日由乙方以现金转账方式支付甲方96万元，共计100万元作为首付款，剩余房款247.5万元于签订合同后两个月内由乙方自行支付给甲方，甲方在收到全部购房款后两个工作日内配合乙方办理产权转移手续。在办理完毕产权转移登记后50天内将房屋转交给乙方，并结清之前所有房屋内产生的费用。本协议是《北京市存量房买卖合同》不可分割的组成部分。同日，还签订了《存量房交易结算资金自行划转声明》及与北京伟嘉安捷投资担保有限公司三方签订了《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》。合同签订后，李××向原告提供了工商银行的借记卡，用于收取购房款。2012年7月26日，原告向李××转账96万元，用途为首款。2012年9月19日，再次转账200万元，用途为购房款。2012年9月20日，第三次转账47.5万元。共计转款343.5万元。加上提前支付的定金4万元，原告支付完毕全部购房款347.5万元。2012年7月30日，我爱我家公司向原告出具《业务收据》，收取原告交纳的中介费52125元。
2012年9月25日，我爱我家公司工作人员陪同李金明、田宝兰到蓝岛大厦办理了涉案房屋的上市手续，得到批准。下午，我爱我家工作人员办理了网签提交手续。9月28日，我爱我家公司工作人员、原告及李金明、田宝兰到西城区第二税务所办理缴税手续时，发现田宝兰作为买受人在朝阳区存在其他网签记录，涉案房屋不能视为唯一住房，产权人需缴纳个人所得税，李金明、田宝兰不愿支付，故又到朝阳区房管局办理了该套房屋的网签撤销手续。网签注销申请中载明：本人欲出售西城区房产时发现在朝阳区有一错误网签，经核实该网签信息内容有误，本人申请将该网签撤销。田宝兰及李金明签字。此后，双方约定于10月8日继续办理过户，后李金明开始推脱不予办理。10月13日，李××电话告知原告，李金明、田宝兰拒绝出售涉案房屋。2012年10月16日，北京伟嘉安捷投资担保有限公司向李金明发出《告知函》，要求李金明于2012年10月21日前配合办理过户手续，并告知其可能责任及不利后果。李××回复要求解除合同，原告拒绝。2013年1月14日，李××将350万元购房款打回了原告之前付款的账户上。
2013年1月5日，原告诉至本院要求继续履行合同。2013年年初，田宝兰向本院申请宣告李金明为无民事行为能力人。2013年3月10日，李金明经法大法庭科学技术鉴定研究所鉴定评定为无民事行为能力。2013年4月18日，本院作出（2013）西民特字第322号民事判决书，宣告李金明为无民事行为能力人。
另查，一、庭审中，原告宋耀武出示《委托书》复印件一份，委托人签字为“李金明”，该委托书原件交与我爱我家公司，现丢失。二、鉴定问题：2015年5月11日，李金明申请鉴定“李金明于2012年7月1日至2013年4月为无行为能力人”。2015年6月26日鉴定单位致函我院，认为该项鉴定所需技术要求超出鉴定机构技术条件和鉴定能力，予以退案。2015年7月23日，本院电话联系鉴定单位，得知申请鉴定事项不明确，无法鉴定。本院告知李金明代理人鉴定情况及鉴定风险后，李金明于2015年8月19日变更鉴定事项，要求“对李金明2010年12月13日是否具有民事行为能力进行鉴定”。2016年3月16日，李金明代理人向我院撤回鉴定申请，表示在本案一审过程中不再提出进行行为能力鉴定的申请，但保留进行鉴定的权利。三、原告已将全部购房款3475000元提存到法院，同意在李金明履行完毕过户义务后支付给李金明；四、依原告提出的财产保全申请，本院于2016年11月29日对涉案房屋进行了查封，查封期限为三年。
上述事实，有三方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》居间服务合同、《房屋交易保障服务合同》、《房屋买卖定金协议》、定金收据、告知函复印件、电话录音、保障合同、明细单、对账单、贷款流程图、证人证言、本院（2013）西民特字第322号民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案争议焦点为原告同李金明之间签订的房屋买卖合同是否有效；田宝兰是否应与李金明共同承担合同义务。
一、李金明同原告签订了《房屋买卖定金协议》，明确约定了房屋座落、房屋总价款、房款支付方式、房屋过户时间、房屋交接时间等内容。从权利、义务约定来看，该定金协议已经具备了房屋买卖合同的基本内容。在签订《房屋买卖定金协议》的第二天，李××持李金明的身份证原件、产权证原件及授权委托书等材料到我爱我家公司代李金明与宋耀武签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》。上述文件对房屋买卖关系中的权利和义务的约定与《房屋买卖定金协议》相比没有实质改变，特别是对房款总额、付款方式、税费负担、过户时间等没有改变。因此，原告与李金明之间的房屋买卖关系通过上述文件得到了进一步确认。
二、田宝兰与李金明为夫妻关系，涉案房屋为夫妻共同财产，各方当事人对此均无异议，本院予以认定。2012年7月21日，在涉案房屋内签订《房屋买卖定金协议》时，李金明、田宝兰均在场，田宝兰对协议的签订、协议内容及定金收取应当知情并且同意。结合当事人举证，田宝兰亲自参与了央产房上市、缴纳税费及撤销网签等多项与售房有关的事务，足以认定田宝兰对李金明出售涉案房屋的行为不仅知情、同意，还以实际行动配合履行。因此，李金明出售涉案房屋不构成无权处分；田宝兰未在《房屋买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议上签字不影响协议和合同的效力；田宝兰的行为构成了对房屋过户登记债务的加入。李金明和田宝兰虽主张李金明是在受欺骗和胁迫下签订的《房屋买卖定金协议》且签订协议时无民事行为能力，但未提交任何证据证明，李金明又于本案中撤回了行为能力鉴定申请，不能依据李金明现在无民事行为能力而推论李金明在签订协议时也不具有相应的行为能力。因此，李金明和田宝兰没有举证证明其抗辩意见，本院无法支持。需要说明的是，鉴于原、被告缔约、履约的实际情况，基于田宝兰与李金明的夫妻关系，即使李金明在签订《房屋买卖定金协议》时不具有完全的民事行为能力，田宝兰也以第一顺序监护人的身份对李金明的签约行为进行了认可。
三、对李金明及田宝兰认为李××没有取得李金明和田宝兰授权的抗辩意见，本院认为，李金明、田宝兰否认授权李××签订合同，在授权委托书原件遗失的情况下，无法确定委托书真伪。但综合考虑李××签订合同时持有李金明的身份证原件、涉案房屋产权证原件，且李××代为收款后，李金明和田宝兰按合同约定办理央产房上市、缴纳税费及撤销网签等履行合同的手续的事实，可以认定李金明、田宝兰从始至终认可李××的代理行为，并实际履行《房屋买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》所确定的义务。故对李金明、田宝兰的该项抗辩意见，本院不予支持。
综上所述，李金明与原告所签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，原告要求李金明协助办理产权过户手续的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。田宝兰作为涉案房屋共有权人，以实际行为构成对房屋过户登记债务的加入，有义务配合原告及李金明履行《北京市存量房屋买卖合同》。对于原告主张的要求李金明交付房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，因《装修款补充协议》约定“李金明在办理完毕产权转移登记后50天内将房屋转交给宋耀武”，李金明及田宝兰应按该约定履行交付房屋义务。又因《装修款补充协议》约定的房屋交付时间以办理完毕产权转移登记为前提，却未对办理完毕产权转移登记的最后期限进行约定，故无法认定延期交付房屋的违约责任。因此，对原告要求李金明支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、原告宋耀武与被告李金明签订的关于北京市西城区××号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行；
二、自本判决生效之日起七日内，原告宋耀武将购房款3475000元支付给被告李金明；
三、自本判决生效之日起七日内，被告李金明、第三人田宝兰协助原告宋耀武办理北京市西城区××号房屋的产权过户手续；
四、自北京市西城区××号房屋过户至原告宋耀武名下后五十日内，被告李金明、第三人田宝兰将上述房屋交付原告宋耀武。
五、驳回原告宋耀武的其他诉讼请求。
案件受理费1755元，由原告宋耀武负担1685元（已交纳877元），由被告李金明负担70元，均自本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 郭云燕
人民陪审员 王培发
人民陪审员 刘序新
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 孙冠华