新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民三初字第803号
原告：新疆新天物业管理有限公司，住所地乌鲁木齐市红山路159号天鸿山庄。
法定代表人：刘建敏。
被告：新疆维吾尔自治区军队离退休干部安置管理服务中心（以下简称军队离退休干部安置管理中心），住所地乌鲁木齐市天山区东泉路298号清泉小区综合楼1、3、4、5层。
法定代表人：彭阳旭。
原告新天物业公司与被告军队离退休干部安置管理中心物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹玮独任审判，公开开庭进行了审理。原告新天物业公司的委托代理人于承炜、被告军队离退休干部安置管理中心的委托代理人脱玉明、罗良俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新天物业公司诉称：被告于2012年8月入住位于乌鲁木齐市天山区东泉路298号清泉小区综合楼1、3、4、5层（面积为8422.07平方米），被告一直未按期支付原告物业管理费，累计拖欠物业费491691.1元未付。《临时管理规约》约定“未按期足额缴纳相关服务费用的，物业服务企业可以自欠费之日起依照业主或物业使用人所欠金额按日加收千分之三的违约金。”被告应向原告支付违约金623519.52元，原告只主张491691.1元，对于剩余违约金原告保留追诉的权利，故原告诉至法院，要求被告支付物业管理综合服务费492691.1元及违约金492691.1元。
被告军队离退休干部安置管理中心辩称：原告没有提供相应的物业服务，原告不应当收取被告物业管理费，原告要求被告支付物业管理费，违背我国法律公平、公正的法理原则，被告使用的办公用房主要免费用于小区的业主公益，未收取任何费用，原告主张的物业费用过高。原被告之间无所谓任何违约行为，原告主张支付违约金的诉求无任何事实与法律依据。
经审理查明：2010年被告委托新疆军区有关部门在位于乌鲁木齐市东泉路298号清泉小区内代建综合楼。小区建成后，新疆军区房地产管理局于2012年12月26日与原告签订《前期物业服务合同》，约定：“甲方（新疆军区房地产管理局）选聘乙方（原告）对新疆军区清泉小区实施前期物业管理服务，位于乌鲁木齐东泉路298号，物业类型为高层普通住宅，占地面积181581平方米，建筑面积53.92万平方米，其中高层住宅楼29栋，1栋综合楼，一栋幼儿园……共分三期建设，一期建筑面积272004.84平方米，其中……1栋综合楼….乙方提供服务的对象为本小区的全体业主和物业使用人，乙方管理服务的项目包括房屋建筑共有部位，公共设施及附属建筑物、公用绿地及花木、公共环境卫生、交通及车辆停放秩序，安全防范、相关的工程图纸档案等的维修、养护和管理，具体明确如下：（一）房屋建筑共用部位包括屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；（二）共用设施设备包括共用的上下管道、落水管、垃圾站、烟道、公用照明、天线、供水管线、水泵房、高低压配电室、楼内消防设备及污水处理设施等；（三）市政公用设施及附属建筑物包括道路、沟渠、池、井、室外上下水管道、健身器材、地下和露天停车场等；（四）公用绿地及花木包括因养护不当造成损坏后补植的绿地和花草树木；（五）公共环境卫生包括公共场所、房屋公用部位的卫生，垃圾的收集、清运的管理等；（六）安全防范包括安全监控、巡视、门岗执勤、治安防范等维护公共安全的活动；乙方负责向小区业主收取物业管理费、垃圾清运费、代收代缴水费、综合楼、幼儿园、商业用房物业服务费……业主违反《业主手册》、《临时管理规约》中相关规定，乙方可以根据具体情节，采取批评、警告、制止等措施予以纠正，同时可以按照相关法律法规规定进行处理；清泉小区高层住宅物业服务费标准为1.1元／月·平方米，综合楼物业服务费标准为1.5元／月·平方米……乙方对清泉小区一期业主免收三个月的物业费、停车费（2012年12月1日-2013年2月28日）……”《临时管理规约》中约定业主违反本规约关于业主共同利益的约定，未按期足额缴纳相关服务费用的，物业服务机构可以自欠费之日起依照业主或物业使用人所欠金额按日加收千分之三的违约金。该《临时管理规约》张贴在综合楼二楼走廊墙壁。自此，原告开始为清泉小区提供物业服务。期间，原告多次向被告发出催缴通知，被告均以物业费标准偏高应予调整为由拒绝支付。2015年10月23日，原告诉至法院，提出上述诉讼请求。
以上事实有前期物业管理合同、临时管理规约、函件、文件、收据及当事人的陈述在卷为证。
本院认为：新疆军区房地产管理局作为建设方于2012年12月26日与原告签订《前期物业服务合同》，新疆军区房地产管理局聘请原告在清泉小区进行前期物业管理，该《前期物业服务合同》是新疆军区房地产管理局在清泉小区未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订的，该《前期物业服务合同》符合法律法规的有关规定，合法有效，对清泉小区的业主具有约束力，且原告也履行了《前期物业服务合同》中约定的业务，对清泉小区进行了管理，被告作为综合楼一、三、四、五层的业主也接受了服务，从中收益，双方之间形成物业服务合同关系，被告应当按照《前期物业服务合同》约定的标准缴纳物业费，故被告应按1.5元·月／平方米的标准缴纳自2013年3月1日至2015年10月31日期间的物业费404259.36元（8422.07平方米×1.5元·月／平方米×32个月）。虽然《临时管理规约》中约定业主违反本规约关于业主共同利益的约定，未按期足额缴纳相关服务费用的，物业服务机构可以自欠费之日起依照业主或物业使用人所欠金额按日加收千分之三的违约金，但是《前期物业服务合同》及《临时管理规约》中均未对缴纳物业费的时间和方式进行约定，本院认为被告应当以先受益后付款的年缴方式较妥，参照原告的实际损失，本院酌定被告应按照欠付物业费数额的利息标准支付原告违约金20693.02元【（8422.07平方米×1.5元·月／平方米×12个月×4.875‰×20个月，自2014年3月1日至2015年10月31日）＋（8422.07平方米×1.5元·月／平方米×12个月×4.875‰×8个月，自2015年3月1日至2015年10月31日）】，原告主张超出部分，本院不予支持。原告为清泉小区提供的物业服务包括房屋建筑共有部位，公共设施及附属建筑物、公用绿地及花木、公共环境卫生、交通及车辆停放秩序，安全防范、相关的工程图纸档案等的维修、养护和管理，被告作为小区的业主，已享受到原告提供的相应的物业服务，另外，被告购买了综合楼1、3、4、5层，2层由物业公司作为办公场所使用，该综合楼内的高层电梯亦由被告独立使用，属于专用部分，其维护保养亦应由被告自行承担，被告以原告未提供电梯维护保养义务、楼内卫生保洁工作为由认为原告没有提供物业服务其不应当按1.5元·月／平方米标准缴纳物业费的抗辩理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：
一、被告军队离退休干部安置管理中心支付原告新天物业公司物业管理综合服务费404259.36元（8422.07平方米×1.5元·月／平方米×32个月，自2013年3月1日至2015年10月31日）；
二、被告军队离退休干部安置管理中心支付原告新天物业公司违约金20693.02元【（8422.07平方米×1.5元·月／平方米×12个月×4.875‰×20个月，自2014年3月1日至2015年10月31日）＋（8422.07平方米×1.5元·月／平方米×12个月×4.875‰×8个月，自2015年3月1日至2015年10月31日）】。
本案请求标的983382.2元，核定给付标的424952.38元，占请求标的的43%，案件受理费13633.82元（原告已预交），减半收取6816.91元，由原告新天物业公司负担3885.64元，由被告军队离退休干部安置管理中心负担2931.27元，邮寄送达费20元，由被告军队离退休干部安置管理中心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审判员 曹 玮
二〇一五年十一月二十三日
书记员 王义代