上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初5351号
原告上海华谊集团置业有限公司，住所地上海市。法定代表人吕洪昇，执行董事。委托代理人江建平、魏佳璐，上海市ＸＸ律师事务所律师。被某李继森(兼被某上海市黄浦区李继森皮革修理服务部经营者)，男，1971年6月18日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜阳市，现住上海市黄浦区。被某上海市黄浦区李继森皮革修理服务部，住所地上海市黄浦区。两被某共同委托代理人黄辉，上海邦耀律师事务所律师。原告上海华谊集团置业有限公司(以下简称华谊公司)与被某李继森、上海市黄浦区李继森皮革修理服务部(以下简称皮革修理部)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日受理后,适用简易程序，依法由审判员张宁独任审判，于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告华谊公司的委托代理人魏佳璐、被某李继森(兼皮革修理部的经营者)及两被某共同委托代理人黄辉、证人倪某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华谊公司诉称，上海市陕西南路XXX号房屋所有权属案外人上海华谊(集团)公司，使用单位是上海吴泾化工有限公司(以下简称吴泾化工公司)。2014年7月，吴泾化工公司与被某李继森签订房屋续租合同，约定吴泾化工公司将上海市陕西南路XXX号地下室、208室房屋出租给被某李继森作为经营、住宿使用，房屋面积20平方米，租赁期限自2014年6月1日至2015年5月31日止，每月租金为人民币(币种下同)4,950元；租赁期满，吴泾化工公司有权收回房屋，被某李继森应如期按原样完好无条件返还，如不按时返还，每逾期一日的租金按原合同租金的两倍支付使用费。后由行政部门对被某李继森承租的地上门面建筑部分重新编制门牌号码，确定为上海市陕西南路XXX-
XXX号。2015年2月13日，被某李继森书面同意其与吴泾化工公司签订的房屋租赁协议的出租人变更为原告。2015年5月11日，原告依约通知被某李继森，租赁期满后将收回涉案房屋自用。但两被某拒不返还涉案房屋。因此，原告起诉要求：1、两被某迁出上海市陕西南路331-3地下室、208室、331-5号房屋，将该房屋返还原告;2、两被某共同支付房屋使用费(自2015年8月1日起至实际迁出之日止，按租金2倍即9,900元/月计算)。被某李继森、皮革修理部辩称，上海市陕西南路XXX号地上门面系被某李继森以2.8万元对价从案外人李鹤忠处受让，且吴泾化工公司负责人倪某承诺只要该房屋不拆迁即可由其继续租赁，基于此，被某李继森进行多次装修、改建造，累计花费近20万元。当时吴泾化工公司称出于管理需要，才在每年签订一次房屋租赁合同，但由于实际的地上门面系多次搭建和装潢形成，并无明确地址和权属，因此才以地下室的名义租给被某李继森，租赁的部位包括上海市陕西南路331-3地下室及地上门面331-5室、208室。虽然至2015年5月31日租赁合同到期，但是2015年7月吴泾化工公司还在继续收取被某李继森的租金。租赁变更协议无效。被某李继森于2015年5月底6月初已将208室返还原告，现在占有使用的是地下室及地上门面331-5室、地上卧室，系基于与吴泾化工公司约定的租赁事项而合法占有。原告对上述房屋既无所有权，也无使用权，且与被某不存在债权债务关系，故原告主张两被某返还上海市陕西南路XXX号地下室及208室、地上门面无事实和法律依据。即使合同有效，适用违约条款，房屋使用费应为租金的30%以内，原告按照双倍租金主张，明显过高，应予调整。本院经审理查明，2007年4月19日，上海市陕西南路XXX号房屋权利人登记为上海华谊(集团)公司，使用单位为上海吴泾化工总厂。上海吴泾化工总厂于1993年登记变更名称为上海太平洋化工(集团)有限公司吴泾化工总厂，于1999年登记变更名称为上海吴泾化工有限公司。2015年1月1日，上海华谊(集团)公司出具授权委托书，同意将上海市陕西南路XXX号房屋授权原告经营管理和对外出租，期限从2015年1月1日至2017年12月31日。2014年，吴泾化工公司与被某李继森签订房屋续租合同，约定吴泾化工公司将上海市陕西南路XXX号地下室、208室出租给被某李继森作为修理、住宿使用，房屋面积20平方米，租赁期限暂定一年，自2014年6月1日至2015年5月31日止，租赁期满，吴泾化工公司有权收回房屋，被某李继森应如期按原样完好无条件返还；每月租金为4,950元；被某李继森到期后如不按时将房屋完好的归还吴泾化工公司，每逾期一日的租金，以原合同租金的两倍支付。被某李继森系被某皮革修理部的经营者，被某皮革修理部的经营场所为上海市陕西南路XXX号-3地下室、208室。2015年2月13日，吴泾化工公司(变更前出租方)、被某李继森和原告(变更后出租方)签订房屋租赁变更协议，约定：被某李继森与吴泾化工公司于2014年就上海市陕西南路XXX号地下室、208室房屋签订的房屋租赁协议的出租人变更为原告，自2015年1月1日起，被某李继森向原告支付租金，吴泾化工公司将租赁保证金3,500元移交给原告，水费、电费、物业费等由被某李继森按时直接支付。同年6月，原告通知被某李继森：2015年5月31日租赁期满后，原告将收回承租房屋自用，被某李继森依约应于同年7月1日前迁出上海市陕西南路XXX号房屋，与原告办理交接手续。被某方证人倪某述称，被某李继森承租上海市陕西南路XXX号-3地下室及地上建筑-5、208室，另有12平方米房屋，并三次装修改造，证人口头承诺被某李继森如上述房屋不拆迁则由其继续租赁，该承诺未经吴泾化工公司授权。原告对证人陈述的被某李继森的租赁部位认可，认为口头承诺无效。审理中，对于被某李继森承租的实际部位，被某方证人倪某确认系上海市陕西南路XXX号-3地下室及地上建筑-5、208室，另有12平方米房屋，原告确认系上海市陕西南路XXX号-3地下室及地上建筑-5、208室，被某称“由于实际的地上门面系多次搭建和装潢形成，并无明确地址和权属，因此才以地下室的名义租给被某李继森，租赁的部位包括上海市陕西南路331-3地下室及地上门面331-5室、208室。”对于被某称208室已返还原告，原告否认，被某未提供证据证明。原告确认已收取被某支付的租赁保证金3,500元，同意该款用于抵扣被某应付的房屋占有使用费。另查明，2011年8月15日被某李继森支付吴泾化工公司陕西南路分公司房屋租金和押金7,000元。同年8月29日，被某李继森与吴泾化工公司陕西南路分公司签订房屋租赁合同，约定被某李继森承租上海市陕西南路XXX号地下室、212室作为修理使用，房屋面积20平方米，租赁期限暂定一年，自2011年9月1日至2012年8月31日止，租赁期满，出租人有权收回房屋，被某李继森应如期按原样完好无条件返还；年租金为4.2万元；被某李继森到期后如不按时将房屋完好的归还，每逾期一日的租金，以原合同租金的两倍支付。后被某李继森支付同年10、11月租金3,500元/月、2011年12月至2013年8月租金3,550元/月、2013年9月至2015年7月租金4,950元/月。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、授权委托书、工商登记信息、房屋续租合同、房屋租赁变更协议、回执，被某提供的房屋租赁合同、收据以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，根据2014年7月吴泾化工公司与被某李继森签订的房屋续租合同，至2015年5月31日租赁期满，被某应返还房屋，否则应按原合同租金的两倍支付房屋占有使用费。根据2015年2月13日的房屋租赁变更协议，房屋续租合同上吴泾化工公司的权利义务一并转让给原告，且原告取得房屋产权人授权经营管理和对外出租涉案房屋。根据被某方证人证言和被某陈述，被某从吴泾化工公司实际承租的部位包括上海市陕西南路331-3地下室、208室及331-5号房屋。现合同约定租期已届满，原告收取被某支付租金至2015年7月，现原告要求两被某迁出还房、支付自2015年8月1日起至实际迁出之日止房屋占有使用费的诉请，本院予以支持。关于2015年8月1日起的房屋占有使用费的计算标准，合同约定为双倍租金，被某未提供初步证据证明约定标准过高，且被某李继森与吴泾化工公司约定的租金在2013年9月较2011年上涨逾40%，现被某李继森拒不还房构成违约，两被某继续占有使用承租房屋无法律依据，同时为有利于原告收回房屋，本院不予调整合同约定的房屋占有使用费的计算标准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被某李继森、上海市黄浦区李继森皮革修理服务部应于本判决生效之日起十日内迁出上海市陕西南路331-3地下室、208室、331-5号房屋，将该房屋返还原告上海华谊集团置业有限公司；二、被某李继森、上海市黄浦区李继森皮革修理服务部应于本判决生效之日起十日内按人民币9,900元/月的标准支付原告上海华谊集团置业有限公司自2015年8月1日起至实际迁出上海市陕西南路331-3地下室、208室、331-5号房屋之日止的房屋占有使用费(被某已付租赁保证金人民币3,500元从中予以抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,285元，本案适用简易程序，减半收取，计人民币642.50元，由被某李继森、上海市黄浦区李继森皮革修理服务部共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张 宁
二〇一六年六月一日
书记员 陈佩华
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。