江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10303号
上诉人（原审被告、反诉原告）：平治邦，男，1963年9月18日生，汉族，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：徐飞，男，住南京。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京舜建投资管理有限公司，住所地在南京市浦口区凤凰台路1号天凤国际广场01-02幢316室。
法定代表人：胡舜华，该公司经理。
委托诉讼代理人：钱志明，江苏高的律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘春波，江苏高的律师事务所实习律师。
原审被告：平继文，男，1987年6月28日生，汉族，住南京市浦口区，系平治邦儿子。
委托诉讼代理人：平萍，女，住南京市浦口区江浦街道天凤国际*楼***室，系平继文姑妈。
原审被告：平萍，女，1965年2月22日生，汉族，住南京市浦口区。
上诉人平治邦因与被上诉人南京舜建投资管理有限公司（以下简称舜建投资公司）、原审被告平继文、原审被告平萍房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
平治邦上诉请求：1.撤销（2015）浦江民初字第531号民事判决并发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：
一、一审法院判决驳回平治邦的一审反诉请求错误。首先，因舜建投资公司在2014年12月多次将平治邦租赁的涉案房屋关停用电，造成无法正常经营。且根据一审法院认定的从2014年5月1日起计算租金，平治邦当时所交纳的租金合计并不欠舜建投资公司租金。其次，在平治邦租赁合同未到期满时，舜建投资公司将涉案房屋租赁给他人开网吧，其他租赁人将平治邦的所有装饰装潢全部拆除。再次，在平治邦租赁合同未到期满时，舜建投资公司将涉案房屋租赁给他人开网吧，应该赔偿平治邦的合法经营损失。因此，舜建投资公司应当赔偿平治邦停业损失和装饰装潢费用共计200万元。
二、舜建投资公司租赁给平治邦的涉案房屋，违反了租赁合同约定的面积，实际交付给平治邦房屋的面积没有1066平方米，故应该根据合同约定减少租金。
舜建投资公司辩称，一审判决认定事实，适用法律正确，不存在平治邦上诉所陈述的事实，请二审法院依法驳回平治邦的上诉请求，维持原判。
平继文、平萍述称，对于平治邦主张赔偿损失的请求，舜建投资公司应当赔偿装修费用和造成的损失费用，请二审法院支持平治邦的上诉请求。
舜建投资公司向一审法院起诉请求：1.判令平继文、平治邦支付舜建投资公司租金552780元、违约金165834元；2.判令平萍承担连带责任；3.平治邦、平继文、平萍承担本案的诉讼费用。
平治邦向一审法院反诉请求：判令舜建投资公司赔偿平治邦停业损失和装饰装潢费用共计2000000元，并承担本案全部的诉讼费用。
一审法院认定的事实：
舜建投资公司于2012年9月27日成立，法定代表人系胡舜华。2013年10月24日，南京广厦（集团）万杰置业有限公司将其坐落于南京市浦口区凤凰台路1号商业用房租赁给舜建投资公司做经营使用，言明：在租赁期间内如因承租方需要，可允许将其租赁的部分面积转租给他人或合作经营，并与舜建投资公司的法定代表人胡舜华签订了《房屋租赁合同》一份，约定租赁期间为2014年9月30日至2029年9月30日。2013年10月31日，胡舜华委托舜建投资公司办理转租事宜，包括但不限于商谈租赁事宜，签订房屋租赁协议，收取房屋租金，出具租金发票，签订与房屋租赁相关的补充协议，签收或确认相关租赁法律文件等。
2013年12月5日，舜建投资公司与平继文签订《南京天凤国际商铺承包合同》（下称《商铺承包合同》）一份，约定：舜建投资公司将南京市浦口区江浦街道凤凰台路1号2F-5房屋承包给平继文使用，建筑面积为1066平方米，只限于经营火锅；承包期限为8年，即自2014年3月10日起至2022年3月9日止，舜建投资公司同意于2013年12月10日将上述房屋交付给平继文先行装修，装修承包期为3个月，自房屋交付之日起至2014年3月10日止；年租金为税后680000元，平继文每年提供现金消费券20000元给舜建投资公司，年租金每半年一付，每次付款提前一个月付清，每两年后在上一年度基础上递增5%租金。该《商铺承包合同》有舜建投资公司、平继文盖章签字。2015年8月27日，经一审法院委托，南京东南司法鉴定中心鉴定，《商铺承包合同》上“平继文”签名处的红色捺印不是平继文所留。
2013年12月5日，舜建投资公司与平继文签订《合同补充协议》一份，约定，1、舜建投资公司同意提供300KW的电力给平继文使用，并从舜建投资公司的总配电房拉出五零……，相关费用由舜建投资公司自行负责。2、舜建投资公司承诺将乙方标的场内的四根消防管及消防栓移至墙边合理位置，相关费用由舜建投资公司自行负责，移动时间2013年12月底之前，以不影响平继文工程进度为准。3、舜建投资公司提供平继文安装空调外机摆放位置。4、舜建投资公司承诺无偿提供平继文广告位两块，相关手续及费用平继文自己办理。5、如因舜建投资公司原因（如基础建设等，未在平继文免租期内完成）影响到平继文的正常开业，则交租期顺延。该《合同补充协议》上的“平继文”签名系其父亲平治邦代签。
2014年9月15日，不了火锅店支付给舜建投资公司2014年9月10日至11月9日两个月的房租共113300元。2014年11月16日，不了火锅交纳10月份电费、水费、公摊费共计3927.8元。
2014年12月16日，平治邦出具承诺书一份，承诺：对2013年12月5日所签订的天凤国际2F-5号商铺承包合同至今在执行过程中无任何疑议，因本人资金短缺，无能力在合同所约定的时间内（2014年8月10日）一次性支付2014年9月10日至2015年3月9日的房租，现向舜建投资公司申请2014年8月10日前应付的房租延期交付，于2015年1月15日之前付清2014年所欠全年租金，望舜建投资公司能够同意免除本人延期交付租金所造成的违约金。
2014年12月19日，平治邦领取营业执照，名称南京市浦口区不了火锅店，类型个体工商户，经营场所南京市浦口区江浦街道凤凰台路1号天凤国际广场01-02幢220室。
2014年5月1日，南京市浦口区凤凰台路1号天凤国际广场商业用房基础设施完工，正式对外营业。
南京市浦口区凤凰台路1号2F-5房屋已被舜建投资公司收回，并另行转租。
一审法院认为：
一、主体问题。舜建投资公司的法定代表人胡舜华自南京广厦（集团）万杰置业有限公司取得本案诉争房屋的经营权，其委托舜建投资公司办理转租事宜，舜建投资公司即有权对外签订合同、收取租金等，其作为本案舜建投资公司，主体适格。本案涉及的《商铺承包合同》上“平继文”签名及捺印虽不是平继文本人所签，但根据2013年12月5日的《合同补充协议》及平治邦于2014年12月16日出具的承诺书，均对《商铺承包合同》中的内容予以认可，且《商铺承包合同》的签订是为了火锅店的营业，针对《商铺承包合同》领取的是南京市浦口区不了火锅店的营业执照，经营人为平治邦，即可认为舜建投资公司与平治邦是《商铺承包合同》的相对当事人，与平继文、平萍无关，故一审法院认为，《商铺承包合同》及《合同补充协议》系舜建投资公司及平治邦双方当事人的真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方均应按约定履行。
二、租金交付起止时间问题。本案涉及的《商铺承包合同》中约定承包期限8年，自2014年3月10日至2022年3月9日，平治邦自2014年3月10日起支付房屋租金。但根据双方签订的《合同补充协议》约定，基础设施的建设影响正常开业的，则交租期顺延。南京市浦口区凤凰台路1号天凤国际广场基础设施于2014年5月1日完工，正式对外营业，故平治邦交付房屋租金的起始时间应为2014年5月1日。
三、舜建投资公司的本诉诉讼请求问题。舜建投资公司于2015年5月13日至一审法院起诉时递交的起诉状中的诉讼请求为：要求平治邦支付舜建投资公司租金312891元（2014年9月至2015年3月10日尚欠房租206700元＋2015年3月9日至5月6日尚欠房租106191元）、违约金93867.3元（暂计算至2015年5月6日，按合同约定的30%计算）、电费、物业费7445.4元、违约金2233.62元（暂计算至2015年4月1日）。本案在审理过程中，舜建投资公司于2015年8月24日递交一份追加诉讼请求申请书，要求解除舜建投资公司与平继文、平治邦之间的租赁合同。舜建投资公司于2015年10月13日14时30分的庭审笔录中变更了诉讼请求，将租金数额变更为552780元（计算至2015年9月15日）、违约金165834元；于2016年3月28日14时30分的庭审笔录中明确表示不要求解除合同。舜建投资公司在规定的时间内没有交纳增加诉讼请求部分的诉讼费用，故一审法院对舜建投资公司增加的诉讼请求部分不予支持。根据双方签订的《商铺承包合同》约定，年租金为680000元，平治邦自2014年5月1日开始交纳，其经营的南京市浦口区不了火锅店于2014年9月15日已支付房屋租金113300元（2014年9月10日至11月9日2个月），水电、公摊费3927.8元，舜建投资公司主张的租金312891元（计算至2015年5月6日），应扣除113300元、2014年3月10日至2014年5月1日多收的93150元，即应为106441元。舜建投资公司主张的电费、物业费7445.4元（计算至2015年4月1日），应扣除3927.8元，即应为3517.6元。至于舜建投资公司主张的违约金，双方约定过高，可参照舜建投资公司总损失的30%计算违约金，即为31932元（106441元×30%）。
四、反诉问题。平治邦反诉要求舜建投资公司赔偿损失共计2000000元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，平治邦提出反诉，但其没有提供相应证据证明损失的存在及具体的损失组成，故一审法院对平治邦的反诉请求予以驳回。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、平治邦于判决生效之日起十日内支付舜建投资公司房屋租金106441元（截止2015年5月6日）、水电物业费3517.6元、违约金31932元。二、驳回舜建投资公司的其他诉讼请求；三、驳回平治邦的反诉请求。本案本诉案件受理费7547元，由平治邦承担1929元，由舜建投资公司承担5618元；本案反诉案件受理费22800元，由平治邦承担。
二审中，平继文、平萍提交两张照片，证明舜建投资公司已把房屋租给别人。舜建投资公司提交于其2015年9月13日在涉案房屋店铺门上张贴《关于解除天凤国际二楼5号商铺承包合同函》的照片，证明合同已解除。
本院二审期间，对一审查明的各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
本院另查明，《商铺承包合同》第一条载明：“……，甲、乙双方共同确认房屋的建筑面积（含共用建筑面积分摊，以附件图为准）为约1066平方米，……”。《商铺承包合同》第九条违约责任中关于乙方的违约责任载明：“乙方有下列情况之一的，甲方有权解除本合同、无条件切断水电等能源供应、自行迁出承包商铺内所有物品代为保管、收回承包商铺另行出租、保证金充当违约金不予退还；乙方承包商铺内装修装潢视作放弃；保证金不足以抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿：……（5）逾期支付租金或者不足额逾期支付租金超过15天的；……”另，舜建投资公司于2015年9月13日在涉案房屋店铺门上张贴了《关于解除天凤国际二楼5号商铺承包合同函》，通知解除合同。
本院认为，平治邦与舜建投资公司签订的《商铺承包合同》系双方真实意思表示，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。平治邦未按照合同约定支付房屋租金及水电物业费用，应承担相应责任。一审法院判决平治邦支付舜建投资公司房屋租金、水电物业费及违约金，并根据实际情况调整舜建投资公司主张的房屋租金、水电物业费交付起止时间及违约金数额，并无不当，应予维持。
关于平治邦要求舜建投资公司赔偿装饰装潢费用和停业损失计2000000元的上诉请求，《商铺承包合同》第九条违约责任中关于乙方（承租方）的违约责任载明：“乙方有下列情况之一的，甲方有权解除本合同、无条件切断水电等能源供应、自行迁出承包商铺内所有物品代为保管、收回承包商铺另行出租、保证金充当违约金不予退还；乙方承包商铺内装修装潢视作放弃；保证金不足以抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿：……（5）逾期支付租金或者不足额逾期支付租金超过15天的；……”故对于平治邦要求舜建投资公司赔偿装饰装潢费用的主张，不符合合同约定，本院不予支持。因平治邦在一审、二审中均没有提交相应证据证明其停业损失，本院对其该项主张不予支持。
关于平治邦提出舜建投资公司租赁给其的房屋面积不足，故应该根据合同约定减少租金的主张，本院认为，双方签订的《商铺承包合同》第一条明确载明：“……，甲、乙双方共同确认房屋的建筑面积（含共用建筑面积分摊，以附件图为准）为约1066平方米，……”，由此可见，双方已在合同中对房屋面积进行确认，平治邦在合同履行中从未对租赁面积提出异议，且根据2013年12月5日的《合同补充协议》及平治邦于2014年12月16日出具的承诺书，均对《商铺承包合同》中的内容予以认可。故对其该项主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人平治邦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7547元，由上诉人平治邦负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一七年三月二日
书记员 朱亚芳