江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民四终字第00037号
上诉人（原审被告）韩春涛（曾用名韩剑鸣）。
委托代理人周雅丽，江苏众成信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）兴化市张郭镇赵万村民委员会，住所地兴化市张郭镇赵万村。
法定代表人赵东红，主任。
委托代理人赵信佐，兴化市张郭法律服务所法律工作者。
上诉人韩春涛与被上诉人兴化市张郭镇赵万村民委员会（以下简称赵万村委会）土地租赁合同纠纷一案，兴化市人民法院于2014年11月11日作出（2014）泰兴戴民初字第0433号号民事判决，上诉人韩春涛不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2007年4月15日，韩春涛与赵万村委会签订了一份土地承租协议，协议载明：韩春涛因办厂承租赵万村委会的土地，其中集体办证租用面积3.92亩，年租金3500元／亩，临时用地面积2.49亩，年租金4000元／亩，合计年租金23680元；每年6月30日前和12月20日前分别缴纳年租金的50%；合同一年一签。该协议并经主管部门兴化市张郭国土资源所和兴化市张郭镇农经站见证。协议签订后，韩春涛曾拖欠租金。2009年5月，赵万村委会诉至原审法院，要求韩春涛偿付2007年度及2008年度的土地租金。同年7月16日，经原审法院调解以（2009）兴民二初字第354号民事调解书约定韩春涛于2009年10月1日前给付赵万村委会2007年度及2008年度的土地租金56160元。该款韩春涛至今尚有6000元未支付。自2009年起至今，韩春涛每年均拒绝续签租赁合同并连续拖欠赵万村委会五年的租金。赵万村委会催讨无着，遂于2014年5月12日起诉，要求判令韩春涛立即支付2009年1月1日至2013年12月31日的土地租金118400元及其按银行同期贷款利率逐年计算的利息并承担诉讼费。审理中，韩春涛在承认2009年以来的租金一直未支付的同时辩称：（2009）兴民二初字第354号案件调解时赵万村委会曾口头承诺解决韩春涛的宅基地问题，但至今未解决，韩春涛因此才拖欠租金的。双方之间的租赁协议属无效合同。赵万村委会主体不适格。韩春涛并据此要求法院驳回赵万村委会的诉讼请求。而赵万村委会则根据本案的具体情况变更诉讼请求为要求判令韩春涛立即支付2009年1月1日至2013年12月31日的土地使用费118400元及其自起诉之日起按银行同期贷款利率计算的利息并承担诉讼费。就本案原审法院曾力图调解，但因双方均拒绝而致调解不成。
原审另查明：涉案土地为耕地；原承包人分别为ＸＸ中、赵正怀、赵信均、赵正东；韩春涛自1998年起至今一直租用涉案土地办厂；涉案土地2009年1月1日至2013年12月31日的土地租金已由赵万村委会分别于当年垫付给原承包人。
上列事实，有赵万村委会提供的土地承租协议、兴化市张郭镇农村土地流转交易服务中心的土地信息、兴化法院（2009）兴民二初字第354号民事调解书及双方庭审陈述、赵万村委会询问笔录等在卷佐证。
原审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。涉案土地虽早已发包给ＸＸ中、赵正怀、赵信均、赵正东耕种，但仍属赵万村委会所有。且赵万村委会自1998年起即将涉案土地租赁给韩春涛办厂至今。其间，双方于2007年4月15日订立的土地租赁协议业经主管部门兴化市张郭国土资源所和兴化市张郭镇农经站见证。多年来，相关主管部门及原土地承包人对租赁行为均未提异议，原土地承包人并接受了赵万村委会历年来转交的租金。再者，2009年韩春涛因拖欠土地租金涉诉后经法院调解曾达成韩春涛定期付款的协议，审理时韩春涛对赵万村委会的主体资格并无异议，且调解书生效后韩春涛还自觉履行了绝大部分款项，所以赵万村委会因韩春涛拖欠2009年以来的租金再行诉求判令韩春涛支付相应租金，其民事诉讼的原告主体资格适格，而非韩春涛所谓的不适格。另外，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条第项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。双方订立的土地租赁协议约定将耕地用于办厂即非农业建设，违反了关于土地用途的法律强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依照无效合同返还财产、赔偿损失的处理原则，双方之间的租赁合同被认定无效后，韩春涛应当返还根据无效合同所取得的财产，这种财产的范围应当包括有形的财产即租赁土地，也应当包括韩春涛实际占有租赁土地期间在事实上所获得的利益即消耗掉的涉案土地的使用权。因赵万村委会未主张返还土地，根据当事人意思自治原则，本案不理涉土地返还问题。由于韩春涛基于占有租赁物所获得的利益并非有形财产，无法现实返还，只能以折价方式进行补偿。而支付土地使用费，正是这种折价补偿方式的体现。因此，韩春涛作为承租人仍应向出租人即赵万村委会支付土地的占有使用费。考虑到双方在土地租赁协议中约定的租金标准系双方协商一致的结果，亦与合同订立时当地的市场行情相符，以此作为土地使用费的参照标准，较为公平合理。故韩春涛应支付的土地占有使用费的标准可参照双方在土地租赁协议中约定的租金标准。审理中，赵万村委会根据本案的具体情况变更逾期付款利息的起算时间，意思表示真实，且符合有关法律规定，应予照准。赵万村委会要求韩春涛立即支付2009年1月1日至2013年12月31日的土地使用费118400元及其自起诉之日起按银行同期贷款利率计算的利息并承担诉讼费的请求，符合有关法律规定，应予支持。韩春涛以宅基地未解决为由拒付办厂用土地租金，于情于理于法均不合。解决宅基地不能作为支付办厂用土地租金的充要条件，两者并无法律上的因果关系。至于韩春涛提出的赵万村委会主体不适格以及应驳回赵万村委会诉讼请求等主张，于法无据，皆不予采纳。为此，为保护法人的合法权益，安定社会生产和生活秩序，原审依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十二条之规定，判决：韩春涛应于本判决生效之日起五日内向兴化市张郭镇赵万村民委员会支付2009年1月1日至2013年12月31日的土地使用费118400元及其利息（自2014年5月12日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。案件受理费2660元，由韩春涛负担。
上诉人韩春涛不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审法院程序不合法，遗漏了有独立请求权的第三人。第三人ＸＸ中、赵正怀、赵信均、赵正东是案涉土地承包人，本案的审理与第三人有直接的利害关系，人民法院应该通知第三人参加本案的审理。2、一审法院认定事实不清。上诉人对案涉土地属于赵万村集体所有没有争议，但是案涉土地已经承包给第三人，上诉人应该与第三人签订土地承租协议，而不是与被上诉人，所以被上诉人没有原告主体资格。案涉土地因为有用益物权土地承包经营权，已经限制了原土地所有权人的权利的行使，而承包人是如何将土地流转给被上诉人的，流转的行为和程序是否合法，一审法院没有查清。3、一审法院适用法律错误。综上，请求二审依法改判或发回重审。
被上诉人赵万村委会答辩称：1、上诉人认为被上诉人赵万村委会无原告主体资格是错误的，上诉人向被上诉人申请建厂的建设用地，并经兴化市政府批复同意，上诉人与被上诉人签订了企业用地协议书，而不是上诉人所认为的与第三人的租赁关系。上诉人应按其与被上诉人所签协议缴纳土地使用费，与第三人毫无关联。上诉人后来之所以拒缴，其辩称理由就是被上诉人未给其儿子安排宅基地，但这是两个不同的法律关系，不能作为上诉人不缴费的理由。2、上诉人办厂所占用土地的使用权，系被上诉人从原承包户处取得后，再与上诉人签订的案涉土地承租协议，土地租金已由被上诉人按年垫付给原承包户，故上诉人与第三人（原承包户）无任何关联。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人提供了2001年10月20日其与ＸＸ中、赵正怀、赵信均、赵正东签订的土地使用权承租协议各1份，证明被上诉人已与村民签订了合同，案涉土地使用权归被上诉人所有，被上诉人再与上诉人签订土地承租协议，故被上诉人完全有原告主体资格。上诉人质证认为，被上诉人通过转租土地从中违法截留部分土地收益，该土地流转程序不合法。
二审询问审理后，上诉人提交申请书1份，要求对上述证据进行笔迹和形成时间的鉴定。因上诉人在二审质证时对上述证据的真实性并未提出异议，ＸＸ中等四名原承包人并非本案的当事人，且从未对被上诉人转租其承包地这一事实提出过异议，上述证据存在与否对相关事实的认定均无影响，故本院对上诉人的该鉴定申请不予准许。
二审查明的事实与一审查明的事实无异，本院对此予以确认。
本院认为：关于被上诉人赵万村委会的原告主体资格。1、二轮承包时案涉土地虽然由被上诉人的村民ＸＸ中、赵正怀、赵信均、赵正东承包经营，但包括案涉土地在内的区域经相关部门批准已作为赵万村工业集中区用于兴办乡镇企业，且历年来被上诉人均按照其与村民约定的租金标准，向该区域内的原土地承包人（包括ＸＸ中等四人）逐年发放了土地租金，故本案所涉及的法律关系为被上诉人从村民手中统一流转取得案涉土地的使用权，然后再分割转租给上诉人等人办厂使用。2、在此期间，上诉人与被上诉人于2007年4月15日订立的土地承租协议业经主管部门兴化市张郭国土资源所和兴化市张郭镇农经站见证，多年来相关主管部门及原土地承包人对该租赁事实均未提出异议，且原土地承包人均接受了赵万村委会历年给付的土地租金。3、2009年上诉人因拖欠案涉土地租金（2007、2008年度）涉诉后，经法院调解曾达成上诉人定期还款协议，后上诉人自觉履行了绝大部分款项，该案审理及执行过程中，上诉人对被上诉人的原告主体资格并无异议。4、案涉土地承租协议的租赁双方为上诉人与被上诉人，上诉人从未与ＸＸ中等四名原土地承包人订立土地承租协议并给付相应土地租金。综上，根据合同的相对性原理，被上诉人因上诉人拖欠2009年以来的土地租金再行起诉，其原告主体资格适格。对上诉人认为被上诉人无原告主体资格的主张，本院不予采信。本案一、二审过程中，ＸＸ中等四名原土地承包人均未对案涉诉讼标的提出独立请求并申请参加本案诉讼，故上诉人认为一审程序违法，遗漏了有独立请求权的第三人的主张，于法无据，本院不予采信。原土地承包人与上诉人之间系另一法律关系，本院在本案中对此不予理涉。
综上，上诉人韩春涛的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2660元，由上诉人韩春涛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 高 云
审判员 刘春生
审判员 丁万志
二〇一五年三月十九日
书记员 袁高亮