天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终7380号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭南平，男，1961年2月11日出生，汉族，自由职业，住天津市和平区。
委托诉讼代理人：张莉（夫妻关系），住天津市和平区。
委托诉讼代理人：赵媛媛，天津媛媛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯婧，女，1987年9月10日出生，汉族，天津工业大学教师，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：雷亮（夫妻关系），住天津市西青区。
委托诉讼代理人：孔繁玲，天津硕众律师事务所律师。
原审第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层04、05、06、07、08室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。
上诉人郭南平因与被上诉人冯婧及原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初13209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭南平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回冯婧全部诉讼请求，支持郭南平反诉请求，诉讼费用由冯婧承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。第一，一审判决未将庭审中查明的事实进行认定。郭南平出售给冯婧的只是一间房屋，一审法院采信的评估报告是针对两间屋，故一审判决所依据的评估报告不符合事实。冯婧未向郭南平支付购买产权费用和首付款，违约在先；郭南平解除合同合理合法。第二，一审法院将与本案无关的法律关系作为定案依据。郭南平申请撤销合同的房屋买卖合同纠纷虽经两审判决，但郭南平已经申请再审。第三，一审判决适用法律错误。本案买卖合同针对的是公产房，而且合同中约定了违约责任，一审法院应按照合同约定判决。冯婧并未举证存在实际损失，故一审法院不应支持冯婧关于房屋差价的损失。第四，郭南平的反诉请求有据可查，应得到支持。
冯婧辩称，不同意郭南平的上诉请求。其主要答辩意见是：第一，关于涉诉房屋性质，一审法院已经调取产权变更手续并查明。房产交易合同约定冯婧以贷款方式购买涉诉房屋的全部而非一部分，双方须于2016年12月30日前到房管部门打印买卖协议，同时存入首付款并办理银行贷款手续。郭南平在约定期限到来之前就明确表示不再出售诉争房屋。郭南平购买完诉争房屋产权后未通知冯婧支付费用或进行下一步的程序。冯婧不存在违约行为。第二，房产交易合同的效力已经两审生效判决确认，合法有效。第三，一审中双方对房屋差价损失未达成一致，故一审法院依法委托鉴定机构予以鉴定，冯婧已经完成举证责任。另外冯婧购房目的是为孩子办理落户上学，郭南平的违约行为导致冯婧失去购买学区房的机会。
天津链家宝业房地产经纪有限公司述称，不同意郭南平的上诉请求。其主要答辩意见是：本案所涉房产交易合同合法有效，购买产权后的房本针对的就是涉诉房屋，双方的房产交易属于私产房买卖。冯婧一方不存在违约行为。郭南平一方也并非因为冯婧未交纳购买产权费用拒绝履行合同。天津链家宝业房地产经纪有限公司同意一审判决。
冯婧向一审法院提出诉讼请求：1.解除冯婧、郭南平及天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》；2.郭南平双倍返还冯婧购房定金200000元；3.郭南平赔偿冯婧损失822800元（包括800000元损失、22800元居间代理费）；4.诉讼费由郭南平承担。
郭南平向一审法院提出反诉请求：1.解除冯婧、郭南平及天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》；2.冯婧支付的购房定金10万元由郭南平享有；3.反诉费用由冯婧承担。
一审法院认定事实：2016年9月16日，冯婧、郭南平及天津链家宝业房地产经纪有限公司签定《房产交易合同》，合同约定：郭南平以1140000元的价格将其承租的坐落天津市河西区黑牛城道可园里18门601-604号房屋出售给冯婧；冯婧需向郭南平支付定金100000元，向天津链家宝业房地产经纪有限公司支付居间代理费22800元及贷款服务费600元、代收评估费1000元，房款支付方式为银行贷款。其中第八条违约责任第2项约定：在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价的10%作为违约金；第8项约定：本合同签订后，如甲（即郭南平）乙（即冯婧）双方或甲、乙任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失；第十五条备注约定：该房屋面积为40.87平方米由独用14.87平方米+12.35平米+伙用13.74平米；房屋编号00199011001802075及00199011001802175；该房屋性质为公产房屋，卖方（即郭南平）配合买方（即冯婧）购买产权手续，购买产权所需费用由买方承担，待该房屋购买产权手续办理完毕后，该房屋的《不动产权证》下发10日内，买方需将首付款及相关费用筹齐，买卖双方开始办理贷款及过户手续，贷款及过户所产生的一切费用由买方承担，该房屋实际面积以下发的《不动产权证》为准，本合同的实际成交价格不以面积的增减而产生多退少补，买卖双方均认可；若违约，购买产权的费用由违约方承担。
合同履行中，冯婧依约于2016年9月16日给付郭南平定金100000元，同日向天津链家宝业房地产经纪有限公司交纳居间代理费22800元及贷款服务费600元、代收评估费1000元。郭南平于2016年9月28日向讼争房屋产权部门天津市房产经理站提交购买产权的申请，10月交纳购买产权费用27695元，11月10日取得讼争房屋不动产权证书。后郭南平于2016年11月25日提出不再继续履行合同。
另查，郭南平于2017年1月20日起诉冯婧及天津链家宝业房地产经纪有限公司，其认为三方签订的房产交易合同系因重大误解订立的，且订立合同时显失公平，故要求撤销讼争的房产交易合同。一审法院于2017年4月7日下发（2017）津0104民初1281号民事判决书，认定：根据当事人合同签订及履行的情况，冯婧、郭南平及天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》系三方真实意思表示，不存在重大误解及显失公平的情况，也不存在欺诈、胁迫或乘人之危等情形，故合同合法有效，一审法院依法予以确认，驳回了郭南平的诉讼请求。郭南平不服向本院提出上诉，本院于2017年6月19日下发（2017）津01民终4253号民事判决书，驳回郭南平的上诉请求，维持原判。
再查，针对冯婧申请房屋升值差价损失问题，一审法院委托天津华审房地产土地评估咨询有限责任公司对讼争房屋在2016年9月16日（冯婧、郭南平签订房产交易合同之日）的价值进行评估，结论为1180000元（单价：19627元/平方米），及2016年11月25日（郭南平明确表示不再出售诉争房屋之时）的价值进行评估，结论为1870000元（单价：31104元/平方米），冯婧预付评估费10000元。冯婧及天津链家宝业房地产经纪有限公司对该评估结果无异议，但郭南平则认为该评估报告与本案无关联性。
本案在审理过程中，冯婧于2017年1月16日向一审法院提出财产保全申请，请求冻结郭南平名下天津市河西区黑牛城道可园里18-601号房屋所有权转移手续，并提供相应担保。一审法院作出民事裁定书。冯婧预交保全费5000元。
一审法院认为，本案争议焦点为：三方签订的《房产交易合同》应当解除还是撤销；郭南平赔偿冯婧损失的范围。关于焦点一，郭南平曾以签订涉诉合同时存在重大误解为由起诉要求撤销讼争的房产交易合同，但两审法院均认定该合同合法有效，故双方均应依约履行合同内容。现冯婧、郭南平均要求解除该合同，故一审法院予以照准。
关于焦点二，郭南平在2016年11月10日取得房屋所有权后，于25日明确表示不再履行合同，郭南平已构成根本性违约，因此，根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，应当赔偿损失，其中包括合同履行后可以获得的利益。冯婧主张的房屋差价损失即属于合同履行后可以获得的利益。现讼争房屋在2016年9月16日签订合同时评估价1180000元，合同成交价格为1140000元，加上购买产权的费用27695元，应为1167695元；2016年11月25日郭南平违约时讼争房屋评估价为1870000元，故郭南平违约之时房屋价值高出合同售价702305元（1870000元-1167695元）。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”故冯婧主张郭南平双倍返还定金共计200000元的主张一审法院予以支持。同时，综合考虑合同履行程度、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力等因素，一审法院酌定郭南平赔偿冯婧由于房屋价格上涨所造成的损失600000元。另，郭南平应赔偿冯婧居间代理费22800元。
一审法院判决：“一、解除原告冯婧与被告郭南平、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年9月16日签订的《房产交易合同》；二、本判决生效后十五日内，被告郭南平双倍返还原告冯婧购房定金20万元；三、本判决生效后十五日内，被告郭南平赔偿原告冯婧已支付的居间代理费22800元；四、本判决生效后十五日内，被告郭南平赔偿原告冯婧经济损失60万元；五、驳回原告冯婧其他诉讼请求；六、驳回被告郭南平（反诉原告）其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14005元，保全费5000元，评估费10000元，共计29005元，由原告冯婧负担4005元，被告郭南平负担25000元，被告负担部分于本判决生效后十五日内给付原告。反诉费1150元，由被告自行负担。”
二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。案经本院调解未果。
本院认为，本案的争议焦点为房屋买卖交易过程中违约方的确认及违约责任的承担。
第一，关于房产交易合同的效力问题，郭南平已另行提起撤销之诉但诉讼请求被驳回。郭南平虽主张已经申请再审，但两审生效裁判文书至今并未被撤销。依照民事诉讼法律规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。故房产交易合同不存在可撤销情形。三方当事人于2016年9月16日签署房产交易合同并签字确认，该合同载明三方对各自权利义务清楚明白，系真实意思表示。本案审理过程中，亦未出现新的事实证明房产交易合同存在无效情形，故一审法院认定合同效力得当，本院予以确认。
第二，关于房产交易合同指向房屋问题，房产交易合同备注约定，该房屋性质为公产房，卖方配合买方购买产权手续，……该房屋实际面积以下发的《不动产权证》为准，本合同的实际成交价格不以面积的增减而产生多退少补，买卖双方均认可。二审庭审中，郭南平亦认可冯婧所看诉争房屋仅有一个入户门，其未举证证明曾明示买方出售部分房间，故对郭南平主张其所出售的仅为一间房屋的主张，本院不予采信。结合双方对购买产权等事宜的约定及郭南平自行购买涉诉房屋产权的事实，本院认定双方对涉诉房屋进行私产房买卖而非公产房置换一节知悉，对郭南平关于本案买卖合同交易为公产房置换的主张，本院不予采信。
第三，关于违约方的确认问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，房产交易合同备注约定，该房屋的《不动产权证》下发10日内，买方需将首付款及相关费用筹齐，但并未对支付费用时间进行明确约定。郭南平虽依照合同约定购买诉争房屋产权并交纳费用，涉诉房屋于2016年11月10日取得《不动产权证》，但郭南平一审提交证据无法证明冯婧一方拒绝支付该费用，故对郭南平关于冯婧违约拒付购买产权费用的主张，本院不予采信。郭南平自认于2016年11月25日表示不再出售涉诉房屋，故冯婧有权在2016年12月31日前，即履行期限届满前要求郭南平承担违约责任。
第四，关于违约责任的承担方式问题。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。郭南平称，各方当事人曾协商按照房屋成交价10%作为违约金，但其提交的《合同解除协议》并无各方当事人签字。冯婧有权依照合同约定向郭南平主张违约责任，亦可按照法律规定主张郭南平赔偿损失。
一审法院委托评估，选取合同签订日和郭南平表示不再出售房屋日作为差价计算节点，已经充分考量双方利益，并经冯婧一方认可，可以作为判决所依据的事实。郭南平并未举出足以推翻上述评估结论的证据，其关于评估报告不真实的主张，本院亦不采信。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，郭南平收受冯婧100000元定金，表示不再履行合同，应双倍返还定金。
《房产交易合同》违约责任条款约定，本合同签订后，如甲乙双方或甲、乙任何一方未能履行合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。合同还约定：若违约，购买产权的费用由违约方承担。故郭南平应自行承担购买涉诉房屋产权费用，不具备另行主张此费用的权利，同时应赔偿冯婧居间服务费。
郭南平上诉要求支持其反诉请求，关于合同解除一项，各方当事人均同意解除房产交易合同，本院予以确认。关于不再返还冯婧所支付的100000元违约金的请求，因郭南平未举证证明冯婧存在违约行为，故本院不予支持。
综上所述，郭南平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12028元，由郭南平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 尹春海
代理审判员 张玉洁
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 汤建为
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……