广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1534号
上诉人（原审原告）：广州市海珠区凤阳街凤和鹭江第四经济合作社，住所地：。
负责人车炳员，该社社长。
委托代理人黄永江，广东穗卫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李艳秋，女。
委托代理人金宏、雷建飞，广东正光明律师事务所律师。
上诉人广州市海珠区凤阳街凤和鹭江第四经济合作社（以下简称鹭江四社）因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第2149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，据《广州市集体土地房产证》（穗集地证字第NO.0097244号）记载，海珠区凤和村鹭江新港西路171号之一权属人为鹭江四社，总建筑面积510平方米。
2009年1月1日，鹭江四社（出租方、甲方）和李艳秋（承租方、乙方）签订了《租赁合同》（以下简称合同4），约定甲方同意将位于新港西路171号之一的厂房（商铺、场地）租赁给乙方作经营使用，建筑面积为300平方米；租赁合同期自2009年1月1日起至2011年12月31日止；租金3953元，每月应缴款每年起按每年10%递增。乙方应于每月15日前交清当月租金、管理费和服务费及上月水电费（每月的租金、管理费和服务费乙方应当一次性缴纳完毕，拖欠任何一项费用均视为未按时缴纳租金、管理费和服务费）；乙方未能按合同约定依时向甲方支付租金、管理费和服务费的，以欠交费用总额为基数，按每日2%向甲方计付违约金；乙方逾期超过一个月，甲方有权免责单方面解除合同，乙方所交的履约保证金不予退回并赔偿甲方相当于承租厂房（商铺、场地）同期两个月租金数额的场地空置费；等。之后，李艳秋按合同约定交付租金至2011年12月31日。
鹭江四社于2012年10月11日向原审法院诉称，至2011年12月31日合同期限届满后，李艳秋拒不将涉案商铺交还给鹭江四社，并一直拖欠商铺占用费，故起诉请求：1、李艳秋立即交还新港西路171号之一建筑面积300平方米的商铺给鹭江四社；2、李艳秋立即清还自2012年1月1日起的商铺占用费给鹭江四社（商铺占用费以建筑面积300平方米为基数，按市价每月50元／平方米的标准计算，一直计算至场地全部交还之日止，暂计至2012年8月31日为120000元）；李艳秋承担本案诉讼费。
李艳秋原审辩称，1、同意鹭江四社第一项诉请返还涉案商铺给鹭江四社。2、关于商铺占用费的问题，占用费按50元／平方米的标准计算已超出了目前一级租赁市场的标准，占用费的标准应按合同约定的标准计算。3、要求法院对本合同的效力进行确认，按照最高院的司法解释，合同认定为无效的，占用期间按合同约定的租金支付使用费。
2012年11月23日，原审法院组织鹭江四社、李艳秋双方当事人到涉案商铺的现场进行勘察，涉案的场地没有明确的门牌标识。鹭江四社表示由于涉案合同约定的承租面积与（2012）穗海法民三初字第2151号（以下简称2151号）案的涉案合同（以下简称合同1）约定的面积是混在一起，在2003年之前已经一起交付给了李艳秋使用，涉案场地的300㎡面积的具体位置鹭江四社无法指认，但该面积包括在了2151号案主张的5份集体土地房产证及宅基地使用证记载的面积中了。李艳秋对鹭江四社的陈述不予确认，认为涉案合同约定的承租面积目前是经营鹭江网吧场地的一部分。李艳秋表示同意将鹭江网吧的经营权交还给鹭江四社，但鹭江四社表示鹭江网吧的地址是新港西路169号，与本案无关，故只同意在2151号案中接收鹭江网吧。
原审庭审中，鹭江四社陈述：之前其与案外人车伟新签订了租赁合同1，由于该租赁合同中约定的计租面积比实际出租给车伟新的面积少，所以为了增加租金，才签订了涉案合同。双方签订合同的目的是为了增加租金。李艳秋对鹭江四社的陈述不予确认。经原审法院释明，鹭江四社明确表示本案中不追加涉案场地的实际使用人参加诉讼，不向涉案场地的实际使用人主张腾空场地，只要求形式上收回涉案场地的经营权。
诉讼中，李艳秋为证明鹭江网吧的经营场地即为涉案场地，提交了一份鹭江网吧的《工商登记资料》。鹭江四社对上述材料的真实性予以认可，但对于关联性不予认可，关于鹭江网吧有两份租赁协议，一份是2001年签订的，另一份是2007年签订的，鹭江四社认为2001年的合同签订时间久远，不能反映实际情况，应该以2007年签订的合同为准，该两份合同都是在涉案合同之前签订，工商登记的两份租赁合同都与李艳秋无关。这也证明了鹭江网吧确实不是李艳秋转租给鹭江网吧的经营者，网吧的经营场所与李艳秋无关。
2013年4月24日，鹭江四社又补充提交了以下证据：1、《2011年7月12日李艳秋写给鹭江四社的信函》；2、《会议记录及会议签到表（两张）》；3、银行转账及对账资料（三张）；4、收款收据（三张）。李艳秋认为鹭江四社提交上述材料已经超过了举证期限，不予质证。
另查，鹭江四社在提起本案诉讼时，还同时起诉了（2012）穗海法民三初字第2150、2151号两件案。在2151号案中，鹭江四社起诉要求：1、判令李艳秋、刘金妹、车蕴倩、车蕴仪立即交还新港西路171之1号路段（包括新港西路169号、169号之1、169号之2、171号之1、171号之3）的场地给鹭江四社；2、判令李艳秋、刘金妹、车蕴倩、车蕴仪立即支付因其未按合同约定出资建造不小于两层混凝土框架结构房屋的补偿款3566072元；3、判令李艳秋、刘金妹、车蕴倩、车蕴仪立即清还自2012年1月1日起的场地占用费给鹭江四社（场地占用费以两层商铺共4002平方米为基数，按市价每月50元／平方米的标准计算，一直计算至场地全部交还之日止，暂计至2012年8月31日为1600800元）；等。
原审法院认为，合同的效力问题。鹭江四社、李艳秋对于交付租赁物及支付租金的事实均没有异议，并签订了《租赁合同》。该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是有效的合同。
场地交付问题。诉讼中，鹭江四社、李艳秋对合同约定的新港西路171号之一建筑面积300平方米场地的具体位置存在争议。根据原审法院组织双方当事人到现场勘查的情况反映，涉案的场地没有明确的门牌标识，鹭江四社也无法指认合同约定出租给李艳秋场地的具体位置。李艳秋则表示鹭江四社出租的场地是现在用作鹭江网吧经营场地，对此鹭江四社不确认，而从现场勘查的情况和鹭江网吧的工商登记资料无法反映其所在的位置是涉案合同约定的新港西路171号之一地址。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定证据规则》第二条规定，当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证实当事人的事实的由负有举证责任的当事人承担不利后果。鹭江四社作为租赁合同中的交付场地义务方对于其主张交还的场地无法确认，对涉案场地的具体位置也没有提供相应的证据材料予以证实，故应承担不利后果。鹭江四社要求李艳秋立即交还新港西路171号之一建筑面积300平方米的商铺给其，原审法院依法予以驳回。
商铺占用费的问题。由于李艳秋有实际承租鹭江四社的商铺，且一直按照《租赁合同》的标准支付租金，故鹭江四社、李艳秋之间的租赁合同是有实际履行的。现合同约定的租赁期限已经届满，李艳秋仍在继续使用涉案商铺的，理应按照原合同约定的租金标准（2009年的租金为3953元／月，之后每年的月租金10%递增；即2012年的月租金标准为5261.44元）计算从2012年1月1日起至李艳秋交还涉案商铺之日止的房屋租金给鹭江四社。鹭江四社要求李艳秋按市价每月50元／平方米的标准计算租金，依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院2013年9月30日判决如下：一、李艳秋向广州市海珠区凤阳街凤和鹭江第四经济合作社支付从2012年1月1日起至交还新港西路171号之一300平方米商铺给鹭江四社之日止的租金（租金从2012年起按照5261.44元／月的标准计算，之后每年的月租金按照10%的标准递增；从2012年1月1日起至本判决生效之日止的租金在本判决生效之日起10日内支付，本判决生效之后的租金，按月支付，每月15日前支付给鹭江四社）；二、驳回广州市海珠区凤阳街凤和鹭江第四经济合作社的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2800元，由广州市海珠区凤阳街凤和鹭江第四经济合作社负担100元，李艳秋负担2700元。
判后，鹭江四社不服，向本院提起上诉称：一、本案与关联案件2150号案所涉租赁合同并非为了实际履行订，而是为了增加关联案件2151号案所涉租赁合同的租金而签订，这些关联案件的事实基础实质上都是同一个租赁合同关系，依法应将这些关联案件合并为一个案件审理。本案所涉2009年租赁合同显示的租赁场地为新港西路171号之一，但实际上该场地已经于2002年出租给车伟新，所以本案所涉租赁合同是根本无法履行的合同。同样地，2150号案所涉2009年租赁合同显示的租赁场地为新港西路171号之2，但实际上该场地已经于2002年出租给车耀明作经营明记海鲜城之用，所以前述2150号案所涉租赁合同也是根本无法履行的合同。之所以出现根本无法履行的前述两份2009年租赁合同，关键在于这两份租赁合同签订目的不在于履行，而在于通过这个形式增加2151号案所涉及租赁场地的租金。李艳秋承认其于2008年9月27日代支付车伟新生前欠鹭江四社的前五年租金23400元。而这23400元租金，并非一审2151号案中车伟新租赁合同内的租金，而是合同外租金。这说明，车伟新租赁合同所约定的租金确实偏低需要增加，而且在这一个问题上李艳秋也在车伟新去世后以代车伟新补交租金的方式予以认可。也正是李艳秋认可车伟新租赁合同租金偏低需要增加的基础上，李艳秋才于2009年签订了上述两份并非为了履行而是为了增加车伟新租赁合同租金的合同。二、在租赁期限届满但承租人拒不交还租赁房屋的情况下，租赁合同已经终止，一审判决认为承租人只需按终止后的原租赁合同计付租赁期限届满后的租金显属错误。对此，既然合同约定的租赁期限已经届满，而且在承租人拒不交还租赁房屋的情况下，那么说明原租赁合同已经终止，已经失去对本案双方当事人的约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”据此可见，在租赁期限届满的情况下，房屋的次承租人都应该支付逾期腾房占有使用费。故上诉请求：1、撤销（2012）穗海法民三初字第2149号民事判决第二项；2、变更（2012）穗海法民三初字第2149号民事判决第一项为：判令李艳秋立即清还自2012年1月1日起的商铺占用费给鹭江四社（商铺占用费以建筑面积300平方米为基数，按市价每月50元／平方米的标准计算，一直计算至场地全部交还之日止，暂计至2012年8月31日为人民币120000元）；3、李艳秋立即将新港西路171号之一建筑面积300平方米的商铺经营权（与关联案件一审2151号案所涉租赁场地一道）交还给鹭江四社；李艳秋负担全部诉讼费用。
李艳秋答辩同意原审判决。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，据《广州市集体土地房产证》（穗集地证字第NO.0097230号、穗集地证字第NO.0097189号、穗集地证字第NO.0097244号、穗集地证字第NO.0097284号）记载，海珠区凤和村鹭江新港西路169号、海珠区凤和村鹭江新港西路169号之二、海珠区凤和村鹭江新港西路171号之一、海珠区凤和村鹭江新港西路171号之三权属人为鹭江四社，总建筑面积分别为586.28平方米、380.69平方米、510平方米、2557.58平方米。据《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第NO.012864号）记载，凤和乡路江村新港西路169号之1号使用人为鹭江四社，面积1137平方米。
对于上述场地，鹭江四社主张其分别签订了以下合同：
合同1、鹭江四社与车伟新于2002年10月1日签订的《租赁合同》，鹭江四社称因管理混乱而只能提供该合同的复印件。该合同约定，鹭江四社将新港西路171号之1路段（即省防疫站对面）的场地，占地面积2001平方米租给乙方合法经营之用，并由乙方出资建造不小于两层混凝土框架结构的房屋，甲方给乙方3个月的报建手续期、3个月的建筑期及1个月的装修期，合计7个月不计收乙方租金，从第8个月起为正式租赁期；租赁期限为八年，自2003年1月1日起至2011年12月31日止；场地租金开始第一、二年内每月每平方米10元，每月租金20010元，第三年每月每平方米11元，每月租金22011元，第三年租金开始递增10%，第四、五年内每年租金按上年的基数递增10%，第六、七、八年内每年租金按上年的基数递增10%；等。拟证明鹭江四社与车伟新租赁新港西路171号之1号路段占地面积2001平方米场地的租赁合同关系。由于鹭江四社不能提供上述合同的原件，李艳秋等表示对该合同的真实性、合法性、关联性均有异议，根据相关最高院的司法解释，没有原件的证据不能作为定案的依据。
合同2、2002年10月1日，2150号案第三人车耀明与鹭江四社签订的《租赁合同》。合同约定鹭江四社将新港西路171号之2号地段的场地，占地面积919.2平方米租给车耀明合法经营之用；租赁期限为8年，从2003年1月1日起至2011年12月31日止；开始第一、二年内每月租金9192元，第三年租金开始递增10%，第四、五年内每年租金按上年的基数递增10%，第六、七、八年内每年租金按上年的基数递增10%；等。车耀明是广州市海珠区鹭江明记海鲜城（以下简称明记海鲜城）的执行事务合伙人。
合同3、2009年1月1日，鹭江四社（出租方、甲方）和李艳秋（承租方、乙方）签订的《租赁合同》，约定甲方同意将位于新港西路171号之2的厂房（商铺、场地）租赁给乙方作经营使用；租赁合同期自2009年1月1日起至2011年12月31日止；租金1300元，每月应缴款每年起按每年10%递增。乙方应于每月15日前交清当月租金、管理费和服务费及上月水电费（每月的租金、管理费和服务费乙方应当一次性缴纳完毕，拖欠任何一项费用均视为未按时缴纳租金、管理费和服务费）；乙方未能按合同约定依时向甲方支付租金、管理费和服务费的，以欠交费用总额为基数，按每日2%向甲方计付违约金；乙方逾期超过一个月，甲方有权免责单方面解除合同，乙方所交的履约保证金不予退回并赔偿甲方相当于承租厂房（商铺、场地）同期两个月租金数额的场地空置费；等。之后，李艳秋按该合同约定交付租金至2011年12月31日。
合同4、2009年1月1日，鹭江四社（出租方、甲方）和李艳秋（承租方、乙方）签订的出租新港西路171号之一的厂房（商铺、场地）的《租赁合同》。
李艳秋与车伟新是夫妻关系，刘金妹是车伟新的母亲，车蕴倩、车蕴仪是车伟新的女儿。车伟新于2008年5月28日死亡。
鹭江四社主张上述合同3、4并未真实履行，而是为增加合同1的租金数额签订，为印证其主张，鹭江四社在一审还提供了以下证据：1、（2011）穗海法刑初字第1315号《刑事判决书》复印件。据该判决书记载，车伟红原任鹭江四社社长。广州市海珠区人民检察院以穗海检诉（2011）1546号起诉书控被告人车伟红犯非法转让土地使用权罪，于2011年12月15日向原审法院提起公诉。李艳秋的证言记载：“其于2010年将鹭江南约围仔塘空地交给车窝强作停车场，月租4000元，但未签订租赁合同。该空地是其丈夫车伟新从鹭江三、四社租来的，但一直没盖楼房，于是其就将该空地交给车窝强作停车场使用。其不太清楚车伟新从鹭江三、四社租赁土地的价钱，因为租金是车伟新一次性交清的，租期听说是无限期的。其现在没有车伟新租地时的相关协议，当时和车伟新签订协议的应该是鹭江三、四社的负责人”。鹭江四社提供该判决书拟证明车伟新已经死亡，其租赁合同权利义务转由李艳秋承受。李艳秋、车蕴倩、车蕴仪、2151号案第三人贰号线商场表示由于鹭江四社没有提供原件，对该判决书的真实性、合法性、关联性均有异议。
2、广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社委托广东诚安信会计师事务所有限公司出具的《关于鹭江四社租金收入的专项审计报告》。鹭江四社拟证明对于车伟新所承租的新港西路171号之一号路段占地面积2001平方米场地，2002年每月租金26185.61元，高于车伟新后来续签合同约定的每月每平方米10元每月，总计20010元。后来续签订合同约定的租金确实更低，确是以作为四社提供给车伟新的建筑不小于两层混凝土框架房屋的对价，车伟新确实负有建筑不小于两层混凝土框架房屋合同义务；2003年1月至7月，车伟新确实免予交纳上述2001平方米场地的租金，这也是鹭江四社提供给车伟新的建筑不小于两层混凝图框架房屋的对价，说明车伟新确有建筑房屋的合同义务。李艳秋、车蕴倩、车蕴仪、贰号线商场表示该证据是鹭江四社内部审计报告，其计算的内容与本案争议的事实没有任何关联，对其内容的真实性有异议，对合法性不发表意见。
又查，本院二审组织各方当事人去（2013）穗海法民三初字第2149-2150号三案的涉案场地现场勘察，各方当事人无法确认案涉合同场地的具体指向以及面积，而招牌为鹭江网吧、明记海鲜城的场地并无门牌编号。车耀明在原审法院2013年1月23日进行的庭审中陈述其租赁的场地共两块，一块是171号之二600多平方米的场地和169号之二三百多平方米，鹭江四社称车耀明将169号之二三百多平方米退回给鹭江四社，具体退回时间因社里管理不善而不清楚，鹭江四社没有实际接收，直接退给车伟新管理；李艳秋则认为租赁合同的门牌号与实际租赁场地并不符，从车耀明和鹭江四社的陈述来看，恰恰说明车耀明已经把169号之二即鹭江网吧的地址退回四社，而四社又重新把鹭江网吧现有的三百多平方米及2150号案中所涉的100平方米的场地再租赁给李艳秋。
再查，鹭江网吧的经营人吴奕强原审表示，其承租场地用来经营鹭江网吧，一开始其与车伟新商谈承租事宜，但租赁合同是与关汉坚（现任2151号案第三人贰号线商场法定代表人）签订的，租金也是支付给关汉坚的，在2011年12月31日合同期满后，由于原承租方与出租方之间产生纠纷，其就与鹭江四社签订备忘录并支付定金15万元给鹭江四社，约定待鹭江四社与李艳秋、刘金妹、车蕴倩、车蕴仪的诉讼结束后，其再与鹭江四社签订租赁合同，其至今没有支付过从2012年1月1日起的房屋的租金。吴奕强为证明其与鹭江四社之间的协议，还提交了一份其与鹭江四社签订的《备忘录》及鹭江四社出具的收到其订金15万元的《收款收据》。鹭江四社表示对该证据的真实性没有异议，但该证据与本案无关。李艳秋称其与鹭江网吧也签订了租赁合同，但找不到了，租赁面积为400平方米，租期至2011年12月31日。
本院认为，原审法院认定鹭江四社与李艳秋签订的租赁合同有效并无不当，本院予以确认。本案争议的焦点为：一、各租赁合同之间的关系？本案双方当事人签订的租赁合同是否实际履行？二、能否确定李艳秋应交还给鹭江四社的场地范围？占用费的标准如何确定？评析如下。
首先，鹭江四社只能提交其与车伟新于2002年10月1日签订的《租赁合同》即合同1的复印件，而李艳秋、贰号线商场、关汉坚等均表示未见过上述合同，故合同1属于无法与原件核对的复印件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品”、第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品”的规定，本院对于该证据不予采信，但鉴于李艳秋等人对车伟新承租案涉场地的事实并不否认，关汉坚亦称其在车伟新死亡后接收缴纳合同1标准的租金，故车伟新与鹭江四社确实建立了租赁关系。另鹭江四社虽然主张合同3、合同4均是李艳秋为继续履行合同1而提高租金所签订，但一方面如前所述，合同1的真实性不能确认；另一方面，鹭江四社提供的证据未能证明其主张，鹭江四社另称“车伟新去世后，其原来的新港西路171号之1号路段场地转租生意，根据日常生活经营法则可推知应也是由其家属继续经营”、故李艳秋等四人承继了车伟新的合同权利义务，该观点缺乏理据，且李艳秋等人予以否认，关汉坚亦认为是由其代车伟新交租，故本院对鹭江四社的该主张不予支持。
其次，从本案查明的事实来看，鹭江四社未能指明合同4所涉场地的具体位置与指向，而与案涉场地相关的鹭江网吧、明记海鲜城等场地并无门牌编号，鉴于各方当事人未能明确案涉租赁纠纷场地的具体指向，鹭江四社作为出租人在未能举证证明其主张收回的场地范围的情况下，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，未予支持其主张并无不当，本院亦予以维持。
综上所述，鹭江四社的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2800元，由上诉人广州市海珠区凤阳街凤和鹭江第四经济合作社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 杨仁义