浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙嘉民终字第595-2号上诉人（原审原告）：周治平。被上诉人（原审被告）：江文军。被上诉人（原审被告）：蓝美仙。委托代理人：江文军，身份情况同上，系蓝美仙丈夫。上诉人周治平因与被上诉人江文军、蓝美仙房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2014）嘉平民初字第1170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，江文军与蓝美仙系夫妻关系，两人于2010年4月12日购买了浙江省平湖市乍浦东方巴黎城43幢204室房屋。2014年5月2日，江文军出具了委托书1份，注明：本人江文军委托乍浦小施房产销售乍浦东方巴黎城43幢204室，净拿价370000元整，过户时间以产证出来（5月31日前）为准，付款方式为一次性付款。同日，小施房产中介（施影）以江文军的名义与周治平签订房屋转让合同1份，约定江文军、蓝美仙将平湖市乍浦东方巴黎城43幢204室房屋（建筑面积约90平方米）转让给周治平，房屋总价370000元，签约当日付定金20000元，余款350000元于2014年5月31日前过户时一次性付清。周治平当日支付定金20000元，小施房产中介出具收条1份，并于次日将定金转入江文军帐户。2014年5月6日，诉争房屋办理了房屋所有权证和国有土地使用证登记，江文军、蓝美仙各占50%产权。2014年5月8日，周治平支付江文军、蓝美仙购房款350000元，江文军出具相应收条1份。2014年5月9日，周治平与江文军、蓝美仙签订房屋转让合同（缴税）1份，约定江文军、蓝美仙将诉争房屋转让给周治平，该合同上注明房屋缴税申报价为310000元。同日，周治平与江文军、蓝美仙再次签订房屋买卖合同1份，约定江文军、蓝美仙将坐落于平湖市乍浦东方巴黎城43幢204室房屋（建筑面积90.65平方米）以370000元的价格转让给周治平，房款已付20000元，其余350000元于2014年5月9日付清，款清交房；房屋交付日前发生的物业管理费等由江文军、蓝美仙承担，交付后发生的费用由周治平承担；本合同签订后，双方应当在30天内按照国家规定缴纳各项税、费并到房屋产权登记机构进行产权登记；本合同签订后，双方必须全面履行，如有违反，由违约方承担房屋成交价的20%违约金。该房屋买卖合同经浙江省平湖市公证处公证。2014年5月9日，江文军、蓝美仙向小施房产中介支付物业管理费4600元，小施房产中介于2014年5月10日向嘉兴市穗和置业有限公司支付物业管理费4568.80元。此后，周治平去办理房产过户登记手续，但因缺少契证及售房发票而未果。周治平向江文军、蓝美仙催要上述材料，但江文军、蓝美仙要求周治平支付4600元物业费才同意将材料给周治平，双方由此形成纠纷。涉案房屋至今尚未过户登记至周治平名下。周治平于2014年6月23日诉至原审法院，要求：一、江文军、蓝美仙依约将平湖市乍浦镇东方巴黎城43幢204室房屋交付周治平并将产权过户至周治平名下；二、江文军、蓝美仙支付周治平违约金74000元。江文军、蓝美仙在原审中答辩称，江文军、蓝美仙是在周治平和中介的要求下被迫支付物业费4600元，经公证的房屋买卖合同并非江文军、蓝美仙的真实意思表示，应无效。周治平未曾要求江文军、蓝美仙提供契证和发票，江文军、蓝美仙不存在违约行为。原审法院认为，周治平与小施房产中介于2014年5月2日签订的房屋转让合同，由于小施房产中介取得了江文军授权，故该房屋转让合同合法有效；周治平、江文军、蓝美仙于2014年5月9日签订的房屋转让合同（缴税）系双方当事人为缴税而签订，该合同不能作为确定双方权利义务的依据；周治平、江文军、蓝美仙于同日签订的房屋买卖合同由双方当事人到场签名，该合同的形成时间晚于2014年5月2日签订的合同，且经过公证处公证，故周治平、江文军、蓝美仙应以该合同的约定全面履行合同义务。江文军、蓝美仙主张该房屋买卖合同不是其真实意思表示，要求确认该合同无效，原审法院认为，江文军、蓝美仙对其主张未提供相应证据证明，不予采信。根据该房屋买卖合同约定，诉争房屋在周治平付清购房款后，江文军、蓝美仙即应交房，故周治平付款当日，即2014年5月9日，江文军、蓝美仙应将房屋交付给周治平，现江文军、蓝美仙未履行该义务，显属违约，故周治平请求江文军、蓝美仙交付诉争房屋的请求，本院予以支持。江文军、蓝美仙抗辩称其已将房屋交付给周治平，但未能提供相应证据证明，不予采信。根据房屋买卖合同的约定，周治平、江文军、蓝美仙应在合同签订后30天内缴纳各种税费并办理产权过户登记手续，但江文军、蓝美仙以周治平未支付4600元物业费为由拒绝提供部分过户材料，原审认为，该物业费系周治平、江文军、蓝美仙签订房屋买卖合同前结欠，根据双方约定理应由江文军、蓝美仙承担，江文军、蓝美仙的要求缺乏依据，现江文军、蓝美仙未按约协助周治平办理房屋产权过户登记手续，显属无理，故周治平要求江文军、蓝美仙协助办理诉争房屋产权过户登记手续的请求，予以支持。鉴于江文军、蓝美仙未按约履行交付房屋及协助办理房屋产权过户登记手续的义务，故周治平要求江文军、蓝美仙支付违约金的请求，予以支持，至于违约金的数额，周治平、江文军、蓝美仙约定为房屋成交价的20%，即74000元，原审认为，周治平未提供充分证据证明其因为江文军、蓝美仙违约而造成的经济损失，且江文军、蓝美仙亦主张违约金约定过高，请求法院予以适当减少，原审根据周治平的实际损失，兼顾合同的履行情况，江文军、蓝美仙的过错程度等因素，酌情予以确定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、江文军、蓝美仙于判决生效后十日内向周治平交付坐落于平湖市乍浦东方巴黎城43幢204室房屋，同时协助周治平办理该房屋的产权过户登记手续；二、江文军、蓝美仙于判决生效后十日内支付周治平违约金（计算方法：以370000元为基数，自2014年5月10日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，至江文军、蓝美仙履行完毕第一项判决义务之日止）；三、驳回周治平的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由周治平负担650元，江文军、蓝美仙负担1000元。判决宣告后，周治平不服，向本院提出上诉称，江文军、蓝美仙在原审仅作免责抗辩，并未提出适当减少违约金的抗辩，而原判却以“江文军、蓝美仙主张违约金过高，请求适当减少”为由将违约金调整，没有事实和法律依据。原审即使无法认定周治平的实际损失，也应认定合同中违约金条款的效力，不应对违约金进行调整，否则将纵容江文军、蓝美仙的违约行为，不利于市场交易安全。江文军、蓝美仙在二审中答辩称，江文军、蓝美仙不存在违约，根据合同约定，付清房款时交房，房屋已经交付，过户已经完成。双方在二审中均未提供新的证据。本院经审理对原审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于原审判决对违约金的调整有无不当。江文军在原审2015年2月12日庭审中已经明确表示要求降低违约金的计算标准，故原审对违约金的调整系依江文军申请而作，周治平关于江文军、蓝美仙从未主张违约金过高的上诉理由并不成立。根据周治平陈述可知，其所谓损失主要为租金损失，结合本案事实，一、案涉房屋系毛坯房，即使周治平买来自己居住亦需要装修之后，并非可以直接居住；二、周治平原审中提供的租赁合同显示其租房地址在上海市，而案涉房屋在浙江省平湖市，确实无法证明其主张的租金损失与逾期交房、办证之间存在因果关系。因双方协议中约定的违约金确实过高，原审依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，在综合考虑案涉合同履行情况、双方各自过错及实际损失的基础上，将违约金调整为以已付购房款370000元为本金，自房款付清之次日起按银行同期贷款利率的1.3倍计算，合理有据，并无不当。关于周治平要求江文军、蓝美仙支付2014年5月10日之后物业管理费的问题，因其原审并未诉请，系二审新增诉讼请求，本院亦无法调解解决，故对该诉请本案不作处理。关于江文军、蓝美仙所主张不存在违约行为不应承担违约责任的理由，因江文军的上诉因未按时交纳上诉费用，已按撤回上诉处理，故本院对此不作审查。综上，原审事实认定清楚，法律适用正确，判决结果并无不当。周治平的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1650元，由上诉人周治平负担。本判决为终审判决。审 判 长  金富祥代理审判员  ＸＸ芳代理审判员  章玉萍二〇一五年七月三十一日书 记 员  郑 茜