甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0102民初2833号
原告（反诉被告）：兰州宏光驾驶员培训服务有限公司，住所地甘肃省兰州市安宁区。
法定代表人：李玉涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：顾保年，甘肃泽锐律师事务所律师。
被告（反诉原告）李福军，住甘肃省兰州。
委托诉讼代理人：魏伟，甘肃中寰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张龙，甘肃中寰律师事务所律师。
原告（反诉被告）兰州宏光驾驶员培训服务有限公司与被告（反诉原告）李福军土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人顾保年，被告（反诉原告）委托诉讼代理人魏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告退还原告剩余未到期租金219178元；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告因新建驾驶员训练基地所需于2012年9月20日与任连松签订了《土地租赁合同》，约定由任连松向原告提供15亩土地用于原告驾校练车用地，合同期限为两年，自2013年3月20日起至2015年3月19日止，年租金为255000元。2013年3月18日，被告与任连松签订了《租赁合同》，合同约定由被告李福军将其承包地15亩以年租金225000元出租与任连松作为经营场地。2015年3月19日，被告与任连松租赁合同到期后，任连松再未与被告续签租赁合同。其后，经与被告协商，原告继续使用该场地，年租金提升至400000元，由原告直接向被告支付，双方未签订书面租赁合同。截至目前，原告已经向被告支付2015年3月19日至2017年3月20日期间两年租金共计800000元。然而，在租赁期间尚未到期的情况下，被告在未与原告协商的情况下，将原告正常使用的场地出租与第三方，后原告多次与被告协商退还租金及赔偿事宜，但被告均以各种借口予以搪塞，故诉至法院。
被告辩称，原告与任连松之间为合伙和代理关系，被告向原告和任连松按照口头约定交付了场地15亩，但是原告仅支付了2015年3月19日至2016年3月19日的租金，2016年3月20日至2017年的租金并未支付，被告从未违约，也未将场地租给第三方。
反诉原告向本院提出反诉请求：1、请求贵院依法判令解除反诉人与被反诉人的租赁合同关系；2、请求贵院依法判令反被反诉人向反诉人支付拖欠租金400000元，并支付自2017年3月19日起至腾出承包地之日止的占用费；3、本案诉讼费用由反诉人承担。事实和理由：2013年3月18日，反诉人与任连松签订《租赁合同》一份，约定反诉人将承包地15亩出租给任连松经营使用，租期2年，年租金225000元，租金年付。合同签订后，反诉人将15亩承包地交付任连松，但该承包地实际由被反诉人与任连松共同开设驾校使用。租赁合同到期后，2015年3月19日，反诉人与任连松、被反诉人达成口头协议，年租金上涨为400000元，承包地继续由被反诉人使用。口头协议达成后，被反诉人继续使用承包地，但被反诉人仅支付了第一年度租金400000元，第二年度租金被反诉人以种种理由拒不支付，故依法提起反诉。
反诉辩称，反诉原告的反诉请求没有任何事实及法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。2015年3月19日之后反诉人与被反诉人就场地租赁并未签订书面的租赁合同，双方属于不定期租赁关系，2016年8月初被告将该土地的一部分出租给第三人，导致我方无法正常使用土地，当时与被告协商后双方同意解除不定期租赁关系，因此不存在要求判令解除双方租赁关系的请求；我方已经按照双方约定全额支付了2015年3月19日至2017年3月20日期间的全额租金800000元，不存在拖欠反诉原告租金的事实；任连松与我方不存在合伙或者委托代理关系，2013年3月18日至2015年3月19日期间我方使用的土地系任连松出租于我方的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年9月20日，被告（合同甲方）与任连松（合同乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方愿将承包地出租给乙方使用，甲、乙双方实际丈量土地为15亩；乙方自愿承租甲方土地15亩作为乙方经营场地；租赁期为贰年，自2013年3月19日起至2015年3月18日止，期满后，乙方如继续租用，则甲方按市场价优先续租给乙方；承租费用225000元。同日，原告（合同乙方）与任连松（合同甲方）签订了一份《土地租赁合同》，其中约定：甲方将位于兰州市城关区南河路骆驼滩的土地15亩租给乙方作为驾校练车用地，土地的租金为255000元；租赁期限为二年，从2013年3月20日起至2015年3月19日止；本合同期满后，乙方享有优先租赁权；合同期间，租赁土地不得擅自收回。提前收回土地，甲方应当支付乙方所有用于场地建设的投资款并退回自土地收回之日起至2015年3月19日止土地租金（按天计算）和赔偿由此给乙方带来的其他损失。截止至原告与任连松的合同到期后，原告与被告于2015年3月19日达成口头约定，由原告直接从被告处继续租赁土地，年租金400000元，由原告直接向被告支付租金。2015年5月4日，原告通过其公司职工马长玉的兰州银行账户向被告转账400000元。2016年3月9日，原告公司职工张海涛，在中国邮政储蓄银行股份有限公司兰州市雁南路营业所用个人账户向被告汇款200000元。2016年3月16日，原告公司职工张海涛，又在中国邮政储蓄银行股份有限公司兰州市雁南路营业所用个人账户向被告汇款100000元。2016年4月25日，原告通过其公司职工李玉涛的招商银行账户向被告转账汇款100000元。2016年10月前，原告因其租赁的场地被被告断电并被被告用挡板、柳丁等分隔了租赁场地，无法继续使用驾驶员培训场地，进行驾驶员教学场地培训。经协商，遂终止租赁合同履行，搬离了场地。现原告以被告未退还剩余租金为由，诉至本院。
本院认为，本案争议焦点为：一、2015年3月19日后，原被告之间是否口头订立不定期租赁合同？二、原告实际使用被告土地的时间及原告撤离被告土地后，被告是否应退还原告多收取的土地租赁费。
针对本案第一个争议焦点问题。原告与任连松签订的《土地租赁合同》及被告李福军与任连松签订的《租赁合同》均是各方当事人真实意思的表示，合法有效，双方理应依约履行。从两份租赁合同看，案外人任连松从被告处租赁土地后，原告又从任连松处租赁了被告所有的土地，并用于驾校培训教学，原告向任连松如期交纳了土地租赁费，两份租赁合同届满后，各方均未续订租赁合同。而原告在与任连松的租赁合同到期后并未退出所租赁场地，而是与被告于2015年3月19日口头达成协议，由原告继续使用租赁土地，租金按每年400000元执行，因此，原被告之间开始形成不定期租赁合同关系。
被告辩称任连松与原告之间系合伙与代理关系，但未提供相关证据予以证实，本院认为任连松在同被告签订《租赁合同》时，原告并未委托，任连松也没有原告的委托手续，且任连松是以自己的名义与被告签订租赁合同，任连松与被告签订租赁合同后，又以自己的名义与原告订立租赁合同，故任连松与原告之间并不存在合伙与代理关系，两份租赁合同分属不同的合同关系，对于被告的此辩称意见本院不予采纳。至于任连松是否拖欠被告租赁费与原告并无法律关系。被告辩称应由原告承担任连松拖欠的租赁费的辩称理由，缺乏法律和事实依据，本院不予采信。
针对本案第二个争议焦点，关于租赁土地的实际使用时间及不定期租赁合同是否终止履行的问题。
原、被告口头约定的合同履行时间自2015年3月19日开始，双方均予以认可。关于合同终止的时间，原告称因被告在2016年8月将涉案土地出租给第三方故于2016年10月份搬离，提交了租赁土地被被告分割的照片及相关证人证言等证据材料，证人也均到庭接受了法庭的质询，本庭有理由相信由于被告在原告经营过程中未经原告同意将原告租赁的土地进行分割，干扰了原告的正常经营活动，致使原告无法进行正常驾校教学，由于被告的违约，原告才搬离了所租赁土地，根据两位证人所作证言，本院依法认定原告搬离租赁土地的时间为2016年10月31日前。故本案原告租赁涉案土地租赁使用期间为2015年3月19日至2016年10月31日。关于租赁涉案土地期间产生的费用，原告已于2015年5月4日履行了支付2015年3月19日至2016年3月18日期间的租金的义务，又于2016年3月9日、3月16日、4月25日履行了支付2016年3月19日至2017年3月18日期间的租金的义务，合计原告共向被告支付土地租赁费800000元，对原告已经履行的部分，被告应该承担提供租赁土地并保证原告正常经营的责任。本案中，涉案合同的租赁费总额为800000元。因原告搬离后，原被告之间的不定期租赁合同已于2016年10月31日前终止履行，且造成原告不能经营撤离租赁场地的责任在被告，故原、被告签订的合同履行了1年227天，共产生租赁费用为648767.12元，对于被告多向原告收取的租赁费，被告理应向原告退回，被告一直未退还，应承担相应的违约责任。
关于反诉原告（被告）的反诉问题。被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）未支付2016年3月19日之后的租金，原告于2015年5月4日支付的租金400000元系任连松欠付的被告的借款，因任连松与原告（反诉被告）之间并不存在合伙与代理关系，故被告的该辩称无事实与法律依据，本院不予采信。原、被告双方均认可原告（反诉被告）合计支付被告（反诉原告）800000元，则被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）退还原告撤出租赁场地后的剩余租赁费151232.88元。
被告（反诉原告）要求解除与原告（反诉被告）于2015年3月19日达成的租赁合同，因该合同实际已于2016年10月31日前终止履行，且造成终止履行的责任在被告（反诉原告），现被告（反诉原告）主张解除合同已无实际意义。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付自2017年3月19日期至腾出承包地之日止的占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告李福军于本判决生效后十日内退还原告兰州宏光驾驶员培训服务有限公司剩余场地租赁费151232.88元；
二、驳回原告兰州宏光驾驶员培训服务有限公司其他的诉讼请求；
三、驳回反诉原告李福军的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4588元，由原告兰州宏光驾驶员培训服务有限公司负担1422元，被告李福军负担3166元；反诉费7300元，由被告（反诉原告）李福军负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 张永强
人民陪审员 王 霞
人民陪审员 靳 果
二〇一八年三月十九日
书 记 员 李沛璐
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