成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第3018号
原告胡绍华，男，汉族，1981年10月16日出生，住成都市青羊区。
委托代理人李一冰，四川精伦律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人秦舰，四川精伦律师事务所律师。一般授权代理人。
被告梁芷铭，男，汉族，1982年5月13日出生，住成都市武侯区。
第三人平安银行股份有限公司成都分行，住所地：四川省成都市。
法定代表人徐良，公司负责人。
委托代理人陈丽，女，汉族，1986年9月9日出生，住四川省大邑县，该公司员工。特别授权代理人。
委托代理人纪婷婷，女，汉族，1983年3月12日出生，住重庆市九龙坡区，该公司员工。特别授权代理人。
原告胡绍华诉被告梁芷铭、第三人平安银行股份有限公司成都分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡绍华及其委托代理人李一冰、秦舰、第三人平安银行股份有限公司成都分行委托代理人陈丽、纪婷婷到庭参加诉讼。被告梁芷铭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告胡绍华诉称，2013年12月9日，原告胡绍华与被告梁芷铭签订《二手房买卖合同》，合同约定被告将位于“高新区天府大道177号天鹅湖花园23栋3单元30楼10号”建筑面积125.79平方米的商品房及土地使用权一并转让给原告。合同签订后原告按照合同将52万元支付给被告，按照合同第三条第二款的规定，被告“应保证在2014年4月10日将该房屋的银行按揭款项清偿完毕”，但截至2014年5月31日被告仍然未履行该项义务，造成该房屋所有权及土地使用权无法办理变更登记为原告所有，无法实现合同目的并给原告造成巨大损失。根据双方签订的《二手房买卖合同》第九条第一款的规定，被告应向原告支付合同总房款百分之十五的违约金即144000元。被告已经将房屋交给原告实际占有居住，原告愿意代被告清偿银行按揭款，将被告尚欠银行按揭款支付给第三人。故诉讼请求：一、判令被告继续履行合同义务，由原告将尚欠银行按揭款支付给第三人后将房屋（成房权证监证字第19120**号）的所有权及土地使用权变更登记为原告所有；二、判令被告向原告支付违约金144000元。在诉讼过程中，原告胡绍华于2014年11月15日变更诉讼请求为：一、判令被告向原告返还购房款52万元及利息（利息按合同约定计算至本金付清为止）；二、判令被告向原告支付违约金144000元；三、判令原告对被告所有的位于“高新区天府大道177号天鹅湖花园23栋3单元30楼10号”建筑面积125.79平方米的商品房及土地使用权的折价款或者拍卖、变卖的价款在上述款项范围内享有优先受偿权；四、判令被告承担本案全部诉讼费、评估费、拍卖费等。
被告梁芷铭未作答辩。
第三人述称，第三人的前身深圳发展银行成都分行与被告梁芷铭签订了《房地产买卖抵押贷款合同》，梁芷铭以其所有位于“高新区天府大道177号天鹅湖花园23栋3单元30楼10号”的房屋作为抵押物向第三人按揭贷款53.9万元，贷款期限20年，已出现逾期还款情况，至2014年10月27日尚欠40余万借款本息没有偿还。本案为原、被告之间个人房屋买卖合同纠纷，与第三人无关，其买卖关系的真实性无法确认，第三人的抵押权登记在原告的抵押权之前，原、被告之间的约定不能对抗第三人，关于提前还款解除抵押应由被告按合同约定向第三人提出，经第三人同意。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年12月9日，原告胡绍华作为乙方与甲方被告梁芷铭签订《二手房买卖合同》，双方约定甲方将其所有的位于成都高新区天府大道177号天鹅湖花园23栋3单元30楼10号房屋出售与乙方，该房屋甲方在平安银行抵押按揭贷款53.9万元，截止合同签订时，欠银行按揭款41.5万元，甲方在房屋办理银行按揭后，于2012年10月以该房屋办理抵押借款，贷款金额50万，截止合同签订时，甲方还有余款26万元未清偿。原、被告在该合同中约定的房产交易总价款为960000元，约定的首付款的付款方式：乙方在该合同签订时向甲方支付定金10000元，甲方在本合同签订后第二日内将第二次抵押所借款项清偿完毕，注销该借款所涉及的二次抵押登记，并在注销该抵押登记后，甲方将房屋二次抵押给乙方，在甲乙双方办理房屋抵押登记后，乙方当日向甲方支付人民币510000元整；关于尾款的支付原、被告约定：甲方保证在2014年4月10日前将银行按揭款项清偿完毕，办理银行结案手续，注销银行按揭抵押登记，在甲方注销银行抵押登记后五个工作日内，乙方应到银行办理乙方的按揭手续，甲乙双方共同在银行签订按揭协议，乙方完成银行的按揭登记后，五个工作日之内甲方与乙方共同在房屋权属登记机关办理房屋所有权变更登记手续，将房屋登记在乙方名下，并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更登记手续；甲方给乙方办理房屋所有权变更后，乙方支付甲方现金3万元整。由银行将剩余尾款410000元支付甲方，若无法办理银行按揭，乙方应在收到银行通知后10日内采取各种方式向甲方支付尾款。原、被告还约定：“如因甲方的故意或过失造成乙方不能在本合同约定的时间内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起10日内将乙方已付款退还给乙方，并按总房价款的百分之十五支付违约金。上述《二手房买卖合同》签订后，原告胡绍华于2013年12月9日向被告梁芷铭支付定金10000元，于2013年12月10日向被告梁芷铭银行转账支付510000元，共计支付首付款520000元。原告胡绍华与被告梁芷铭于2013年12月10日在房产部门办理了他项证号为1145197号的抵押登记，抵押的权利价值为52万元。
另查明，被告梁芷铭于2009年4月28日与本案第三人平安银行股份有限公司成都分行的前身深圳发展银行成都分行签订《房地产买卖抵押合同》，被告梁芷铭以其所有的位于成都高新区天府大道177号天鹅湖花园23栋3单元30楼10号房屋作为抵押物，向深圳发展银行成都分行按揭贷款539000元。该合同签订后，深圳发展银行成都分行按照合同约定发放了贷款，并与被告梁芷铭于2009年4月30日在房产部门办理了他项证号为0429367号的抵押登记。截止2014年10月27日，被告梁芷铭已出现逾期还款情况，尚欠第三人平安银行股份有限公司成都分行40余万借款本息。
上述事实，有原、被告及第三人的主体身份信息、《二手房买卖合同》、银行转账凭证及收条、《房地产买卖抵押合同》、原告及第三人的陈述等证据予以证明，足以认定。
本院认为，原、被告之间签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性规定，为合法有效之合同，对双方当事人均具有拘束力。合同签订之后，原告胡绍华已经向被告梁芷铭支付了首付房款共计520000元，被告梁芷铭未按约定办理其在第三人处的按揭结案手续，未能注销第三人的抵押登记，致使不能按照约定向原告胡绍华办理房产过户手续，故被告梁芷铭已经违约，且致使原告胡绍华购买房屋获得产权的合同目的不能实现，双方的合同已不具备继续履行的条件，只能予以解除，合同解除之后，被告梁芷铭应当向原告胡绍华返还房款520000元，并按照双方合同约定承担总房价款的百分之十五的违约金即144000元。因双方并未约定须退还已付房款的利息，且该违约金已能弥补原告胡绍华交纳的房款利息损失，故对原告胡绍华请求被告支付已交纳的房款利息的请求，本院不予支持。关于原告对所购房屋的优先受偿权的请求，因第三人平安银行股份有限公司成都分行对该房屋的抵押权登记在前，故其优先受偿的权利应在第三人平安银行股份有限公司成都分行之后。
依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告梁芷铭于本判决生效之日起十日内向原告胡绍华返还购房款520000元。
二、被告梁芷铭与本判决生效之日起十日内向原告胡绍华支付违约金144000元。
三、原告胡绍华对被告梁芷铭所有的位于成都高新区天府大道177号天鹅湖花园23栋3单元30楼10号的房产（权证号：监证19120**），在第三人平安股份有限公司成都分行之后，在520000元的抵押权利价值范围内享有优先受偿权。
四、驳回原告胡绍华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费14736元，由被告梁芷铭承担（本案案件受理费原告胡绍华已预交，被告梁芷铭于履行本判决给付货款义务时一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 徐 毅
人民陪审员 冯 飞
人民陪审员 杨远如
二〇一五年三月四日
书 记 员 沈小博