阳江市阳东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1704民初260号
原告：阳江市愉景物业服务有限公司，住所地阳江市江城区石湾路愉景花园。
法定代表人：刘贞良，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄仕掌，广东拓进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁适，广东拓进律师事务所实习律师。
被告：阳江市阳东区祥业房地产有限公司，住所地阳江市阳东区东城镇旭达一路20号。
法定代表人：郑好龙，该公司经理。
原告阳江市愉景物业服务有限公司（以下简称愉景物业公司）与被告阳江市阳东区祥业房地产有限公司（以下简称祥业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告愉景物业公司的委托诉讼代理人黄仕掌、梁适到庭参加诉讼。被告祥业公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告愉景物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2014年4月至2015年5月尚欠的物业管理服务费共98279.59元、违约金（计至2015年6月6日的违约金为20000元，从2015年6月7日起的违约金以所欠物业管理服务费为计算基数，按每日千分之三计算至清偿完毕日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告的分公司阳江市愉景物业服务有限公司阳东分公司与被告于2012年1月签订《馨雅苑前期物业服务合同》，约定原告为阳江市阳东区工业大道工业区8号阳东馨雅苑住宅小区（含多层住宅和商业物业）提供管理服务，服务期限自2012年6月1日起至2015年5月31日止。物业管理服务费按购房合同的建筑面积计算：1.多层住宅1元／月／平方米；2.商业物业1.5元／月／平方米。合同还约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未销售，或者因甲方（即被告）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额缴纳”、“物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月的5日前交纳下个月的物业服务费用”。被告是阳东馨雅苑的开发商，应承担空置房（即已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业）以及赠送业主的物业服务费。被告拖欠了自2014年4月起至2015年5月止的物业管理费共98279.59元。被告的行为已构成违约，被告除应立即缴清上述物业管理费外，还应支付违约金，违约金以当月所欠的物业服务费为计算基数，自下一个月的6日起，按每日千分之三计算。原告为维护合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，特向法院提起诉讼。
被告祥业公司未作答辩。
经审理查明：原告愉景物业公司是于2003年2月14日成立的从事物业服务的有限责任公司。阳江市愉景物业管理有限公司阳东分公司（以下简称愉景物业阳东分公司）是原告愉景物业公司设立的分公司，该公司于2010年3月16日成立并取得营业执照。被告祥业公司是2010年6月24日成立的经营房地产开发的有限责任公司，公司名称原系阳东县祥业房地产有限公司，2015年5月12日变更为阳江市阳东区祥业房地产有限公司。
被告祥业公司是阳东馨雅苑住宅小区的开发商。阳东馨雅苑住宅小区坐落在阳江市阳东区东城镇旭达一路20号，有A幢和B幢两幢楼房，开盘预售时间为2012年3月23日。其中，A幢楼房9层，预售商品房70套，建筑面积6593.48平方米；B幢楼房9层，预售商品房64套，建筑面积6178.64平方米。
2012年1月，被告祥业公司（甲方）与愉景物业阳东分公司（乙方）签订《馨雅苑前期物业服务合同》，约定乙方为阳东馨雅苑住宅小区提供前期物业管理服务，合同期限自2012年6月1日起至2015年5月31日止。该合同第六条约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，交纳标准为多层住宅每平方米每月1元，商业物业每平方米每月1.5元。第七条约定，业主应于签订商品房买卖合同约定收楼日期当日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的5日前交纳下个月的物业服务费用；第二十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按交纳物业服务费日计千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，愉景物业阳东分公司即依约对阳东馨雅苑住宅小区进行物业服务管理。
原告愉景物业公司起诉主张，被告祥业公司是阳东馨雅苑住宅小区的开发商，应向原告承担该小区空置房及赠送业主的物业管理费。经计算，被告拖欠2014年4月至2015年5月A幢37套空置房的物业管理费46129.52元，B幢35套空置房的物业管理费44322.40元，A幢商铺6套空置房的物业管理费6173.16元，一共96625.08元；另外被告还拖欠A幢楼房赠送给业主物业管理费1373.83元、B幢楼房赠送给业主物业管理费280.68元，一共1654.51元。上述欠费合计98279.59元。原告对其主张的事实，提供有《A幢空置房2014年4月至2015年5月物业服务费欠费明细》、《B幢空置房2014年4月至2015年5月物业服务费欠费明细》、《商铺2014年4月至2015年5月物业服务费欠费明细》、《2014年开发商赠送业主的物业服务费明细》、《2015年开发商赠送业主的物业服务费明细》等证据加以证明。经查，被告祥业公司与愉景物业阳东分公司就阳东馨雅苑住宅小区的空置房管理费及被告赠送给业主的物业管理费没有进行结算，原告提交的上述欠费明细表均由原告自行制作，并未经被告祥业公司签名盖章确认。本案在庭审当中，被告祥业公司未到庭，其对原告提供上述证据的真实性没有提出质证意见。
为了查明阳东馨雅苑住宅小区A幢商铺的6套房产、A幢住宅小区37套房产、B幢住宅小区35套房产在2014年4月1日至2015年5月31日期间是否已销售的事实，本院向阳江市阳东区城镇建设和房屋权属档案室调查上述房产的权属登记情况。该档案室将上述房产的《房地产档案资料检验证明》（商品房权属）提交本院。上述档案资料主要证明以下内容：（1）A幢住宅小区截至2016年6月21日止仍未销售的有23套房产，分别为A202、A203、A205、A206、A207、A208、A405、A504、A702、A707、A801、A803、A804、A805、A807、A901、A902、A903、A904、A905、A906、A907、A908；另外，A幢商铺的6套房产及A幢住宅小区的14套房产已经销售，其中A幢101商铺、102商铺及A幢住宅小区的A201、A601、A603共5套房产在2015年12月10日办理销售登记，A幢103商铺、104商铺、105商铺、106商铺及A幢住宅小区的A204、A304、A308、A505、A507、A508、A605、A608、A704、A806、A808共15套房产在2015年12月11日办理销售登记。（2）B幢住宅小区截至2016年6月21日止仍未销售的有25套房产，分别为B202、B205、B207、B304、B305、B402、B404、B504、B505、B604、B605、B608、B704、B705、B708、B801、B804、B805、B808、B901、B902、B904、B905、B906、B908；另外，B幢住宅小区有10套房产已经销售，其中B幢住宅小区的B406、B408、B502、B507、B601、B602、B707、B907共8套房产在2015年12月11日办理销售登记，B幢住宅小区的B802、B807共2套房产在2015年12月16日办理销售登记。经质证，原告对上述《房地产档案资料检验证明》的真实性及其所证明的事实予以确认。
以上事实，有当事人的陈述，原告提供的营业执照、机构代码证、核准变更登记通知书、《馨雅苑前期物业服务合同》、各项目欠费明细、律师函，本院依职权调查的《房地产档案资料检验证明》等证据在案证实。
本院认为：愉景物业公司是一级法人，愉景物业阳东分公司是愉景物业公司的分公司，不具有独立的法人主体资格，其民事责任应由愉景物业公司承担，愉景物业公司作为本案原告提起诉讼，其诉讼主体资格适格。
愉景物业阳东分公司与被告祥业公司签订的《馨雅苑前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律禁止性规定，该合同合法有效。愉景物业阳东分公司按合同约定为阳东馨雅苑住宅小区提供物业管理服务，被告祥业公司应承担空置房的物业管理服务费。根据《房地产档案资料检验证明》的权属登记情况来看，截至2016年6月21日止，阳东馨雅苑A幢住宅小区有23套房产尚未销售，B幢住宅小区有24套房产尚未销售，因合同约定尚未出售的房产即为空置房，故上述未出售的房产在2014年4月1日至2015年5月31日期间应为空置房，本院对此事实予以确认。另外，A幢商铺的6套房产、A幢住宅小区的14套房产、B幢住宅小区的10套房产在2015年12月期间办理销售登记，原告主张上述房产在2014年4月1日至2015年5月31日期间亦为空置房，并提供欠费明细表加以证明，理据充足，本院予以采纳。原告主张被告拖欠A幢37套房产的空置房物业管理服务费46129.52元、B幢35套房产的空置房物业管理服务费44322.40元、A幢6套商铺的空置房物业管理费6173.16元，一共96625.08元，合法合理，本院予以支持。对于原告主张被告还拖欠A幢楼房赠送给业主物业管理费1373.83元、B幢楼房赠送给业主物业管理费280.68元，因原告未能提供相关的赠送协议及结算凭证，原告主张的事实证据不足，本院不予支持。
关于逾期缴纳物业管理服务费的违约金问题。被告按时缴纳空置房的物业管理服务费，是其履行物业服务合同的义务，被告长期未缴纳空置房的物业管理服务费，属违约行为，应当承担违约责任。因被告未交纳空置房的物业管理服务费，给原告造成的经济损失应为利息损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案《馨雅苑前期物业服务合同》虽然约定“在每月5日前缴清下月物业管理服务费等费用，逾期缴纳的，按日千分之三收取滞纳金”，但该约定明显过分高于银行贷款利息的30%，应予适当调整，结合本案的实际情况，本院酌定违约金应按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算。据此，被告应从2014年4月6日起支付物业管理服务费违约金给原告，以当月所欠的物业管理费为计算基数，从每个月的6日起计至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付违约金给原告。
被告祥业公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视其自愿放弃答辩、举证及质证的诉讼权利，依法应作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告阳江市阳东区祥业房地产有限公司在本判决生效之日起七日内支付2014年4月至2015年5月的空置房物业管理服务费96625.08元给原告阳江市愉景物业服务有限公司；
二、被告阳江市阳东区祥业房地产有限公司在本判决生效之日起七日内支付物业管理服务费的违约金（违约金以每月所欠的物业管理服务费为计算基数，从2014年4月6日起计至本判决确定的付款之日止按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计算）给原告阳江市愉景物业服务有限公司；
三、驳回原告阳江市愉景物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2665元，由原告阳江市愉景物业服务有限公司负担450元，被告阳江市阳东区祥业房地产有限公司负担2215元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审 判 员 冯学理
人民陪审员 冯宗俭
人民陪审员 周裕宗
二〇一六年十月十九日
书 记 员 李钊莹