内蒙古自治区牙克石市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牙民初字第1178号
原告内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市牙克石市。
法定代表人刘锋，总经理。
委托代理人郭万山，内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司职工。
委托代理人王卓，内蒙古敖森律师事务所律师。
被告刘春，男，汉族，1974年1月13日出生，牙克石市百胜宾馆老板，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市牙克石市。
原告内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司诉被告刘春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理。依法由代理审判员门金鸽适用简易程序于2015年8月14日公开开庭进行了审理。原告内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司委托代理人郭万山、王卓，被告刘春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司诉称，2010年10月31日，被告刘春从原告处购买了一套住宅（皇冠嘉园20#楼1单元502室）、两处门市（皇冠嘉园1#楼9号门市和10号门市）、四个车库（皇冠嘉园2#楼4至7号），上述所有房产总价值为5744934.34元。被告将9号门市用于销售汽车轮胎，10号门市用于经营百胜宾馆。被告仅支付455万元，尚欠1194934.34元，经过原告多次催要，被告以种种理由推脱，无奈，原告诉至法院要求被告支付购房款1194934.43元，逾期20个月付款利息为238980元（月利率1%）。
被告刘春辩称，被告于2010年12月30日购买皇冠嘉园1#楼9号门市和10号门市，当时交50万元定金，后来陆续交付给原告415万元，前后共交房款465万元，目前尚欠房款109万元。购房时与原告商谈房款的交付方式是现金给付一半，贷款给付一半。2014年夏天原告公司朱总与被告商谈，如果被告把余款结清，能将零头抹掉，大约5至6万元。对于四个车库价格有异议，包括地下室价格是每平方米是3850元，现在每平方米增加500元，被告不予认可。如果原告能把发票和购房合同给被告，被告就能把余款交清。
经审理查明，2010年8月6日、10月31日，原告以抵押房产向被告刘春借款的形式，向被告出售所抵押的房产，被告对此种房屋买卖的形式认可，皇冠嘉园项目部与被告刘春签订抵押物明细清单，抵押物明细清单约定了住宅房号、车库号、门市房号、单价，面积，总价等。2012年4月1日，原告内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司以民泰、民安、民和名称取得商品房预销售许可证。原告内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司立项申报时涉案小区名称是民泰、民安、民和小区，后统一更名为皇冠嘉园小区。原告向被告出售一套住宅（皇冠嘉园20#楼1单元502室）、两处门市（皇冠嘉园1#楼9号门市和10号门市）、四个车库（皇冠嘉园2#楼4至7号）。皇冠嘉园20#楼1单元502室住宅单价为每平米2780元，面积为63.03元，总价款为175223.4元。1#楼10号门市单价为2264.2元每平米，总面积为611.96平方米，总价款为1385599.832元。1#楼9号门市单价为每平方米5072元，面积为759.35平方米，总价款为3851423.2元。皇冠嘉园2#楼4至7号，每平米3850元，每个车库19.12平方米，共计76.48平方米，总价款为294448元。上述总价款为5706694.432元，被告刘春已向原告支付455万元，目前被告尚欠原告1156694.432元，涉案房屋已经交付给被告使用。在抵押物明细中双方没有约定交房时间及违约责任。
原告内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司提供以下证据：
一、被告签字确认抵押物明细2份（复印件），证明：1、被告对双方房屋买卖事实认可；2、2012年8月6日与2010年10月31日原告以向刘春借款的名义向其出售房屋，并同意被告刘春可以分期付款，出售给被告（皇冠嘉园20#楼1单元502室）、两处门市（皇冠嘉园1#楼9号门市和10号门市）、四个车库（皇冠嘉园2#楼4至7号），皇冠嘉园1#楼10号门市是按照被告刘春的要求设计的房产，目的是便于其经营。3、明细中明确约定了各套房产的单价及初步的房产面积（房产建筑面积还没有实际测绘；应当以实际建筑面积以测绘报告为准）。其中：（1）、20号楼1单元502室住宅价为每平米2780元，建筑面积约为63.03平方米，总价款为175，223.40元；（2）、1#楼10号门市单价为2264.20元每平米，总面积约等于530平米、（实际测绘为611平米），当时约定总价款的是120万元（现总价款应当是1，383，426.20元）；（3）、2#楼四个车库单价为每平米3850元，面积大约为76平米，总价款为292600元。（4）、1#楼9号门市，单价为每平方米5072元，面积大约是828平米（实际测绘为759平米）。当时约定总价是420万元。现在原告以实际测绘面积请求支付。4、明细中备注了皇冠嘉园项目部，在两处门市及四个车库的抵押物明细中约定：“由被告刘春首期支付50万元人民币，于2010年12月30日前再支付50万元，2011年4月1日前再支付50万元，逾期支付所交购房款不予退还，房屋另行处理，房屋图纸设计费10万元由购房者支付”。在页下备注：按照被告要求楼房的二层窗户为落地的大窗户。在住宅的抵押物明细中约定：“被告首先支付5万元人民币，剩余购房款应当在2012年8月30日付清”。综上，虽然协议的标题是抵押物明细，但合同中明确约定了单价、面积、总价款，分期付款的时间，充分表明了商品房买卖行为的存在，只是当时原告没有取得商品房预售许可，而签订一种变相的商品房买卖协议。现在原告已经取得商品房预售许可，依据商品房买卖条例的规定，双方的商品房买卖协议已经生效。被告刘春对证据无异议，认为当时被告从建筑方手中购买的房屋，除了原告说的455万元，被告另外交给建筑方呼日乐10万元，当时约定该笔款项抵20号楼1单元501室住宅的余款。本院认为，因被告刘春对该证据不持异议，本院对该证据予以采信。
二、收据19张（复印件），证明：1、被告刘春支付455万元的购房款，尚欠1，194，934.43元。2、通过被告刘春前期支付部分购房款行为表明，原被告双方房屋买卖的事实成立。被告刘春对该证据无异议。因被告对该证据无异议，本院对该证据予以采信。
三、牙克石市住房和城乡建设局于2012年4月1日颁发的商品房预售许可证，证明：1、本案原告已经合法取得商品房预售许可，原告与被告的房产预售行为有效。2、虽然预售许可证上的项目名称写的是民泰小区，与现在小区名称皇冠嘉园不一致，原因是原告在首期申报时用的是民安、民泰、民和，现在统一更名为皇冠嘉园。被告对证据无异议。因被告对该证据无异议，本院对该证据予以采信。
四、内蒙古慈航房产测绘有限公司的测绘报告及书面证明和牙克石市发展和改革局的文件（3份证据均为复印件），证明：1、原告交付给被告的所有房产现在的实际测绘面积为：1#楼10号门市总面积为611.96平米，比当初约定的多了81.96平方米；1#楼9号门市的总面积为759.35平方米，比当初约定的面积少了69平米；车库四个，每个建筑面积为19.12平方米，共计76.48平方米，比当初估计的多了0.48平米；住宅63.03平方米，没有变化。原告应按实际测绘的建筑面积收取被告的购房款。2、慈航测绘公司的证明与牙克石发该局的文件，可以证明本案中原告当初申报皇冠嘉园小区时，向建设局申报的名称是民和、民安、民泰；现在统一变更小区的名称为皇冠嘉园。虽然慈航测绘公司测绘时使用的是民泰小区，但其实就是被告购买的小区皇冠嘉园。3、房屋总价款为5744934.43元。被告对该证据无异议。因被告对该证据无异议，本院对该证据予以采信。
被告刘春未提供证据。
本院认为，原告以抵押房产借款的形式，向被告出售所抵押的房产，被告对此种房屋买卖的形式认可，皇冠嘉园项目部与被告刘春签订了抵押物明细清单，被告刘春已经实际占有和使用涉案房屋。虽然原被告双方未签订正式的商品房买卖合同，但双方抵押借款之初的本意是房屋买卖，只是用抵押借款的形式掩盖了商品房销售的真正目的，原被告双方在开庭审理时亦都认可本案属于商品房买卖的合同关系，且原告在2012年4月1日取得了商品房预销售许可证，不存在无证销售的情况，故本院对于双方的商品房买卖合同关系予以确认。房屋总价款为5706694.432元，被告刘春已向原告支付455万元，目前被告尚欠原告1156694.432元，鉴于原告已将涉案房屋交付给被告使用，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，原告要求被告支付购房款1194934.43元的诉讼请求，其中1156694.43元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，其余38240元属于原告计算错误，本院不予支持。双方在抵押物明细中双方没有约定全部房款付清时间及违约责任，无法确定原告是否违约及违约的计算方式，故本院对原告要求被告支付逾期利息238980元，证据不足，本院不予支持。被告抗辩称原告未交付付款发票及未与其签订商品房买卖合同阻碍其付款义务，因涉案房屋已经交付使用，交付付款发票及签订商品房买卖合同属于主合同的附随义务，不能对抗其履行付款的义务，故本院对被告的抗辩理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，判决如下：
一、被告刘春于本判决生效后七日内给付原告内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司购房款1156694.43元。
二、驳回原告内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17705元（原告已预交）减半收取，由被告刘春负担7141元，原告内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司负担1711.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
代理审判员 门金鸽
二〇一五年九月五日
书 记 员 崔媛媛
附：本案判决所依据的相关法律：
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。