北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终7798号上诉人（原审原告）：朱建忠，男，1971年8月22日出生。被上诉人（原审被告）：宗茂财，男，1950年2月15日出生。委托诉讼代理人：王雅静，北京嘉润律师事务所律师。原审第三人：夏振江，男，1956年6月21日出生。委托诉讼代理人：张希，北京市广渡律师事务所律师。上诉人朱建忠因与被上诉人宗茂财，原审第三人夏振江农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2017）京0119民初3724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。朱建忠上诉请求：撤销原审法院的判决，依法改判支持我原审全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由:1.行政法规禁止农村集体土地流转至非集体经济组织成员。朱建忠与宗茂财签订的《房屋买卖协议》（以下简称《协议》）违反了行政法规的该项强制性规定为无效协议。宗茂财无权将诉争土地和房屋转让给夏振江，双方就此签订的《房屋买卖合同》（以下简称《合同》）亦属无效合同。2.一户一宅原则属于土地管理法的禁止性规定。夏振江在本村内已有宅基地的情况下又购买了诉争土地和房屋。其签订的《合同》违反了法律的禁止性规定，应属无效。3.夏振江与宗茂财不存在真实的房屋买卖关系，《合同》系宗茂财与夏振江恶意串通。宗茂财辩称，同意原审法院的判决，不同意朱建忠的上诉请求和理由。夏振江述称,同意原审法院的判决，不同意朱建忠的上诉请求和理由。朱建忠向一审法院起诉请求：1.朱建忠与宗茂财签订的房屋买卖协议无效；2.宗茂财与夏振江签订的房屋买卖协议无效；3.宗茂财及夏振江将房产返还朱建忠；4.本案诉讼费由宗茂财承担。一审法院认定事实:朱建忠原系村民。朱建忠有房屋一处。2001年5月6日，朱建忠与宗茂财签订了《协议》，朱建忠将上述房屋以29000元的价格卖给了宗茂财，朱建忠与宗茂财均在该《协议》上签字，且村民委员会在该《协议》上盖章。同日，宗茂财给付朱建忠购房款29000元，并按照《协议》给付村民委员会水电费2180元。之后，朱建忠将房屋及该房屋的集体土地建设用地使用证交给宗茂财。宗茂财购买房屋后，更换了北房的房瓦和窗户。2013年，宗茂财又在该院内新建了东房二间、西房二间、南房三间半。2016年8月9日，宗茂财与夏振江签订了《合同》，宗茂财以460000元的价格将上述房屋卖给了夏振江。该合同的主要内容为：甲方（出售人）宗茂财,乙方（买受人）夏振江；交易房屋建筑面积70.18平方米、实际面积160平方米；房屋价款为46万元（该价款为购买房屋的永久总价款），价款由乙方一次性向甲方付清。另外，合同还约定了其他事项。合同签订后，夏振江给付宗茂财购房款460000元，宗茂财将房屋及该房屋的集体土地建设用地使用证交给夏振江。审理中，经朱建忠申请，法院依法追加夏振江为本案第三人。庭审中，朱建军（系朱建忠之叔伯兄弟）出庭为朱建忠作证，称其与宗茂财是邻居，2016年10月，其给宗茂财维修过房屋。对于朱建军的证言，宗茂财不认可。审理中，朱建忠不认可宗茂财提供的《合同》，认为该《合同》违反了我国土地管理法关于一户农民只能拥有一处宅基地的规定，同时向法院提出鉴定申请，申请鉴定的内容为：1.对宗茂财与夏振江签订的房屋买卖合同中两处夏振江的签字是否为夏振江本人书写进行鉴定，手印是否为夏振江本人的进行鉴定；2.对宗茂财与夏振江签订的房屋买卖合同中手写字的书写时间进行鉴定。之后，朱建忠又撤回上述鉴定申请。另查明，宗茂财不是农民，夏振江为农民。再查，该房屋的集体土地建设用地使用证上记载的用地面积为257.73平方米，其中建筑面积70.18平方米，超占面积为57.73平方米。诉讼中，朱建忠提出，因宗茂财与夏振江签订的合同中所写的用地面积与该房屋的集体土地建设用地使用证上记载的用地面积相差97.73平方米，认为该97.73平方米宗茂财没有卖给夏振江，应为无效。一审法院认为，公民的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案系农村房屋买卖合同纠纷，涉及农村宅基地使用权的转让问题，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但不禁止在本集体经济组织成员内部流转。本案中，朱建忠与宗茂财所签订的《协议》，系其二人的真实意思表示，且进行了实际履行，宗茂财对北房进行了修缮，还在院中新建了房屋。之后，宗茂财将房屋卖给夏振江。鉴于诉争房屋连环买卖过程中，所签的合同均属于交易双方当事人的真实意思表示，且夏振江系村集体经济组织成员，双方诉争房屋的宅基地仍属于村集体经济组织所有，双方诉争的房屋仍属于村集体经济组织成员所有，系在集体经济组织成员内部进行流转，并未违反我国土地管理相关法律规定，故宗茂财与夏振江签订的《合同》，并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，并非效力性强制性规定，故朱建忠以此主张宗茂财与夏振江签订的《合同》无效，法院不予支持。朱建军虽证明2016年10月其给宗茂财修过房屋，但朱建忠与朱建军有利害关系，且无其他证据予以佐证，法院对朱建军的证言不予采纳。故朱建忠认为宗茂财与夏振江之间签订的《合同》不真实，缺乏依据，法院不予采纳。因宗茂财与夏振江签订的合同，是对涉案房屋的整体买卖，故朱建忠以宗茂财与夏振江签订的合同中所写的用地面积与该房屋的集体土地建设用地使用证上记载的用地面积相差97.73平方米为由，认为宗茂财没有将该97.73平方米卖给夏振江，应为无效的意见，法院不予采纳。综上所述，朱建忠的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回朱建忠的全部诉讼请求。本院经审理查明，朱建忠认可与其配偶、子女均为城镇户口。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，《协议》及《合同》未违反法律、行政法规的禁止性规定。1.农村房屋买卖受到禁止的立法目的应为国家保护农村集体经济组织成员对于农村土地的使用权。本案中，出卖人朱建忠及其家庭成员皆非农村集体经济组织成员，而最终的买受人是本集体的农村集体经济组织成员。如果认定《协议》及《合同》无效，则《协议》及《合同》无效的效果是夏振江将集体土地返还给宗茂财，宗茂财再将集体土地返还给朱建忠。该结果将导致集体土地流转至非农村集体经济组织成员的朱建忠手中，有悖于国家保护农村集体经济组织成员对于农村土地的使用权的立法目的。故朱建忠主张《协议》及《合同》因行政法规禁止农村集体土地流转至非集体经济组织成员而无效，本院不予支持。2.一户一宅原则并非法律和行政法规的禁止性规定，《协议》及《合同》不因违反该原则而无效。朱建忠主张宗茂财与夏振江之间恶意串通，朱建忠应对此承担举证责任。截止二审判决作出时，朱建忠仍无证据证明其主张，应由朱建忠承担相应的不利后果。本院对朱建忠的该主张不予采信。宗茂财与夏振江签订的合同中所写的用地面积与该房屋的集体土地建设用地使用证上记载的用地面积相差97.73平方米，宗茂财是否将该面积卖予夏振江与朱建忠并无利害关系，朱建忠无权就此问题提起诉讼。朱建忠以此为由要求确认《合同》无效之诉讼请求，本院不予审查。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费526元，由朱建忠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘新泉审 判 员  范 磊二〇一七年十一月七日法官助理  张 超书 记 员  武 旋