北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3275号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王健，女，1973年1月24日出生。
委托诉讼代理人：李绍飞，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王川，男，1964年4月20日出生。
委托诉讼代理人：戴皓俊，北�代木想律师事务所律师。
原审第三人：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：梅虹，总经理。
委托诉讼代理人：姜博，男，该公司职员。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司北京商务中心区支行，住所地北京市朝阳区东环南路2号。
负责人：张军，行长。
委托诉讼代理人：李响，女，中国工商银行股份有限公司北京市分行职员。
委托诉讼代理人：李森，男，中国工商银行股份有限公司北京市分行职员。
上诉人王川、上诉人王健与原审第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司、中国工商银行股份有限公司北京商务中心区支行（以下简称中心区支行）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2017)京0101民初6017号民事判决，向本院提起上�。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
王健上诉请求：1、请求撤销一审判决第五项，改判王川向王健支付违约金（以605万元为基数，按日万分之五的标准，自2017年3月4日起计算至判决生效之日）；2、诉讼费均由王川承担。事实和理由：1、涉案合同交易过程中，王川在收到王健已经支付的400万元后不予办理解押手续，导致购房交易无法继续进行，责任全部在于王川，一审法院就此事实未予查明；2、涉案合同履行过程中按照《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》（以下简称监管通知）的要求，房款应当存放在房屋主管部门的资金监管账户里，否则下一步网签将无法履行，此属于不可抗力因素，后经中介公司工作人员沟通，王川同意变更支付余款的金额和方式，对此事实一审法院没有认定。此外，一审法�在认定王健不构成违约的情况下，以双方未对合同变更达成一致意见为由认定王健主张违约金没有事实和法律依据，该认定有误；3、涉案合同履行过程中，由于王川不解押的行为，导致合同无法履行，严重违约，因此王川应当按照合同约定条款支付王健违约金。综上，请求二审法院查清事实，依法支持王健的上诉请求。
王川辩称，不同意王健的上诉请求。第一，王川并没有隐瞒抵押的事实，签合同时王川已经说明涉案房屋有两个抵押。第二，双方合同签订时间为2016年11月30日，监管通知的生效时间为12月。监管通知不必然适用双方的合同。双方合同最初即约定付款行为可以自行划转，不通过资金监管，且约定2017年1月26日之前付清全部款项。我方认为最终合同没有履行是因为对方的根本违约造成，不存在不可抗力的问题。第三，王健声称建委要监管198万元不属实，即使存在也是105万元。对方不履行余款的付款义务在先，构成根本违约。
王川上诉请求：1、撤销一审判决第六项，改判王健向王川支付违约金121万；2、案件诉讼费、保全费均由王健负担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。王川并没有隐瞒涉诉房屋抵押情况，且本案关键为王健未能在2017年1月26日前履行其应尽的付款义务，违约在先。二、一审判决适用法律错误。涉案房屋买卖合同签订时间为2016年11月30日，一审判决将2016年12月15日生效的监管通知适用于本案是错误的。此外，涉案合同中已约定购房资金划转方式为自行划转，监管通知中对此并未禁止。三、一审判决不公正。一审法院认为王川不存在违约行为，判决本诉受理费中部分费用由王川负担，明显不公。综上，请求二审法院查清事实，依法改判支持王川的上诉请求。
王健�称：不同意王川的上诉请求和事实理由。第一，一审认定王川签订合同时没有说明涉案房屋的抵押情况正确。第二，监管通知明确房款应当存放在房屋主管部门的资金监管账户里，此条适用双方所签合同。第三，我方认为诉讼费应该全部由王川承担，我方不存在违约行为。综上，请求驳回王川的上诉请求。
满懿（北京）房地产咨询有限公司述称，同意一审判决。关于王健、王川的上诉请求，不直接针对我方，不发表意见，听从法院的判决。
中心区支行述称，同意一审判决。王健、王川的上诉请求都和我方无关。
王健向一审法院起诉请求：1、王健代王川向中心区支行偿还全部贷款本息；2、王健代王川向中心区支行偿还全部贷款本息后，王川及中心区支行共同向房屋管理部门办理抵押权注销登记手续；3、王川将位于北京市东城区×××18�4号楼810号房屋（以下简称涉诉房屋）产权转移登记至王健名下；4、王川支付王健违约金，以605万元为基数，按日万分之五的标准，自2017年3月4日起计算至判决生效之日；5、诉讼费及保全费由王川负担。
王川向一审法院反诉请求：1、王健向王川支付违约金121万元；2、本案反诉费由王健承担。
一审法院认定事实：2016年11月30日，王川（出卖人）与王健（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定，出卖人所售房屋为楼房，坐落于北京市东城区×××18号4号楼810号。该房屋所在楼栋建筑总层楼为25层，该房屋所在楼层为8层，建筑面积共计68.4平方米。该房屋规划设计用途为住宅。该房屋产权证登记证编号为京房权证东私字第XX**号，该房屋性质为商品房。该房屋的抵押情况为该房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行。该房屋出卖人未将�房屋出租。出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交，房地产经纪机构名称为满懿（北京）房地产咨询有限公司。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为605万元。经买卖双方协商一致，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价零元。买受人向出卖人支付定金100万元，定金不高于房屋总价款的20%，具体支付时间以补充协议的约定为准。买受人以自有资金交易（即全款交易），买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应付清全部房屋总价款。如以资金监管或托管形式支付购房款的，则依据相关资金监管或托管协议的约定进行房款支付；补充协议对具体付款方式及期限另有约定的，以补充协议的约定为准。买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后60个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理税费缴纳及房屋权属转移登记手续。如本条款与补充协议的约定不一致的，以补充协议的约定为准。本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，买卖双方同意，交易过程中所产生的税费的承担方式以补充协议的约定为准。合同履行过程中，因法律法规、政策变动原因导致缴纳新的税、费的，由政策变动后规定的缴纳方承担；政策变动后未明确缴纳方的，买卖双方同意，就政策变动后未明确缴纳方的税、费的承担事宜由买卖双方另行协商处理。办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将该房屋交付给买受人。本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。
同日，王川（甲方、出卖人）、王健（乙方、买受人）与满懿（北京）房地产咨询有限公司（丙方、居间人）签�《居间服务合同》。该合同约定，本合同项下的居间服务费为七万元，由乙方承担七万元，并应于本合同签订当日一次性足额向丙方支付。该合同约定了合同各方当事人的权利义务及违约责任。
同日，王川（甲方、出卖人）与王健（乙方，买受人）及满懿（北京）房地产咨询有限公司签订《补充协议》。该协议约定，鉴于甲、乙双方经丙方居间就坐落于北京市东城区×××18号4号楼810号房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：BJ2016-MM-0006413）、《居间服务合同》等相关法律文件，现三方经友好协商就房屋买卖事宜作出补充约定如下：交易房屋的总价款（包括房屋成交价款和家具家电、装饰装修和配套设施作价）为605万元，此价格不含税。乙方应于2016年11月30日向甲方支付定金100万元。甲、乙双方确认并同意，交易房屋有抵押，甲方应于此房屋缴税前解押，办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。除定金及物业交割保证金外的购房款的支付，乙方以自有资金支付购房款的（即全款购房方式），则乙方应于2017年1月26日前将第一笔购房款505万元以建委资金监管的方式支付给甲方。甲、乙双方同意，双方应于本合同签署60工作日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须本人到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求亲自到场办理。甲、乙双方同意，双方应于过户当天自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲、乙双方确认，交易房屋内不存在任何户口，故甲方无需办理户口迁出事宜。甲、乙双方同意，本次房屋交易涉及的税费金额以税务机关最终核算的金额为准，全部由乙方承担。甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除《买卖合同》，并要求甲方承担违约责任：（1）甲方提供的交易房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明文件或手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）甲方无处分权或无完全处分权的（包括但不限于甲方出售行为未取得共有权人的同意、甲方代理人未取得授权委托），导致买卖合同无法继续履行或乙方无法取得房屋所有权的；（3）交易房屋被查封或被限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（4）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；（5）拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高�屋交易总价的；（6）将交易房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任：（1）提供的证件资料等购房所需的资料（包括但不限于购房资质审核所需资料、授权委托书等）不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买交易房屋的；（3）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项可用于冲抵违�金，并多退少补；丙方收取的费用不予退还，由支付方向违约方追索。其他约定：2016年11月30日定金50万元，2016年12月5日前50万元，共计一百万元。2017年1月26日前支付首付加房款505万元，房屋共计605万元（其中100万元作为资金监管）。
2016年11月30日，王健向王川支付定金50万元。2016年12月2日，王健向王川支付定金50万元。2017年1月4日，王健向王川支付购房款200万元。2017年1月16日，王健向王川支付购房款100万元。王健向王川共计支付购房款400万元，剩余购房款没有支付。
涉诉房屋现登记在王川名下，登记时间为2004年5月25日，设计用途为住宅，建筑面积为68.40平方米。2012年，王川与中心区支行签订合同，将涉诉房屋抵押给中心区支行，最高债权额为2190647元，期限为2012年2月24日至2018年2月24日。2016年5月19日，王川与案外人黄震签订《主债权及不动产�押合同》，将涉诉房屋抵押给黄震，抵押金额为150万元，债务履行期限为2016年5月13日至2017年5月13日。2017年1月6日，王川与黄震办理了涉诉房屋的抵押注销登记手续。
2016年11月10日，北京市住房和城乡建设委员会与中国人民银行营业管理部发布了《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》，该通知要求，北京市全面实施存量房交易资金监管，各区房产管理部门要切实组织开展好存量房交易资金监管工作。东城、朝阳、通州、顺义、昌平、大兴等区，应按照《关于开展存量房交易服务平台扩大试点工作的通知》、《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》要求，由区房产管理部门选择监管银行、开设存量房自有交易资金监管账户，与监管银行签订《北京市存量房交易资金监管服务协议》，委托监管银行做好存量房交易资金监管工作�委托经纪机构达成交易的，买卖双方在完成存量房网签前，应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，在完成不动产登记手续后，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金；自行达成交易的，可协商选择是否进行自有交易资金监管。房地产经纪机构、从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金，不得利用客户资源和信息优势强制提供担保、金融等相关服务。本通知自2016年12月15日起执行。
王健与王川未就北京市东城区×××18号4号楼810号房屋办理网上签约登记手续。涉诉房屋交易过程中，王川就涉诉房屋没有进行房源核验，王健没有进行购房资格核验。庭审中，王健向法院提交购房资格核验表，核验结果显示为初步核验通过。
法院到北京市东城区不动产登记事务中心进行调查，该单位工作人员答复称，房屋上设定了抵押，如果该房屋产权人出卖房屋办理网上签约登记手续，首先应该解除该房屋上的抵押权，否则无法办理网上签约登记手续。该单位实行一事一办，抵押权登记没有注销，抵押行为没有解决，其他事宜无法办理。
法院询问中心区支行是否同意王健代王川偿还所欠全部贷款本息，协助办理涉诉房屋解除抵押手续，中心区支行表示同意。王健已将剩余购房款205万元汇入法院账户。
另查，王川于2008年1月8日与张萃离婚，双方签订《解除婚姻协议书》，约定登记在王川名下的房屋及财产归王川所有。
庭审中，王川向法院提交一份涉诉房屋的产权证复印件，证明涉诉房屋的产权证上记载了涉诉房屋存在两个抵押的情况，王川让王健看过该份产权证。王健认可产权证的真实性，但其�王川当时没有出示涉诉房屋产权证原件，出示的是复印件，与签订合同时王川出示的不一致，签订合同时出示的产权证上只有一个抵押登记。满懿（北京）房地产咨询有限公司称王川当时提交的复印件中是不存在两个抵押登记的，只有一个抵押登记，且该抵押登记是最高额抵押。签订合同时满懿（北京）房地产咨询有限公司也只知道存在一个抵押登记，王川没有告知还存在一个抵押登记。
关于王健诉讼请求的依据，王健称依据《北京市存量房屋买卖合同》第六条及《补充协议》第二条第四款，王川应该配合王健办理涉诉房屋的过户手续，合同签订之日是2016年11月30日，应于2017年3月3日前办理过户手续。违约金依据《补充协议》第四条第一款，以房屋总价款605万元为基数，按照总价款日万分之五的标准，从2017年3月4日开始计算违约金。关于王川反诉请求的�据，王川称依据《补充协议》第四条第三款第三项，王健构成根本违约，按照房屋总价款的20%支付违约金，所以违约金为121万元。
关于王健主张违约金的标准，王川认为违约金标准过高，且王川没有违约，违约金标准应以已付款400万元为基数，按低于日万分之一的标准，请求法院予以调整。关于王川主张违约金的标准，王健认为该标准过高，应以百分之一计算，请求法院予以调整。
关于王健未能在2017年1月26日付清全部购房款的原因，王健称因为王川没有对涉诉房屋办理解除抵押手续，所以房源核验不能通过，网签无法进行。王健已经支付了400万元的购房款，剩余购房款205万元应该打到资金监管账户上。王川称不清楚原因，但是王健一直没有支付剩余购房款。
在案件审理过程中，根据王健的申请，法院于2017年3月23日作出（2017）京0101民初6017号民事裁定书，对涉诉房屋进行了查封。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，王健与王川签订的《北京市存量房屋买卖合同》及王健、王川与满懿（北京）房地产咨询有限公司签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定，涉诉房屋的抵押权人为工商银行，而在签订该合同时，涉诉房屋仍存在另外一笔抵押登记，该笔抵押未能在合同中显示。王川未能向王健如实披露涉诉房屋的抵押情况，未能履行诚实信用义务。王健作为购房方，对此亦负有审慎的审查义务。作为双方交易的居间服务方，满懿（北京）房地产咨询有限公司负有保障交易安全的审查义务，但其未能履行该义务严格审查涉诉房屋的抵押情况。
涉诉合同中约定解除抵押的时间为涉诉房屋缴税前，约定王健付清全部购房款的时间为2017年1月26日，对办理网上签约登记手续的时间没有约定。而王川不解除涉诉房屋的抵押注销登记手续，就无法办理涉诉房屋的网上签约登记手续。
在合同履行过程中，因王川未能办理涉诉房屋的抵押注销登记手续，导致涉诉房屋无法办理网上签约登记手续，交易无法继续进行。同时，房屋交易的主管部门出台政策要求委托经纪机构达成交易的，买卖双方在完成存量房网签前，应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量�自有交易资金划转协议》，在完成不动产登记手续后，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金。基于上述情况，王健与王川对合同中约定涉诉房屋解除抵押登记的时间及购房款的付款时间需要进行变更，才能推进交易的进行，而王健与王川对上述履行时间的变更没有达成合意。在此种情况下，王川未能同意变更合同的履行时间，王健为了保障交易安全，未能在合同约定时间内支付全部购房款，双方的行为均不构成违约。
现王健同意代王川向中心区支行偿还全部贷款本息，且已将剩余购房款汇入法院账户，王健具备购房的意愿及能力。中心区支行同意王健代王川偿还所欠全部贷款本息，协助办理涉诉房屋解除抵押手续。故王健要求继续履行合同，将涉诉房屋产权转移登记至王健名下的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。因王健主张�川支付违约金的依据为王川逾期履行合同义务，而本案中王川未违反合同约定的义务迟延履行，本案的纠纷系按照合同约定的方式履行合同不能保证交易的继续履行，而双方未能对合同的变更达成一致意见。故王健要求王川支付违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。关于王川要求王健支付违约金的反诉请求，因王健没有按照合同约定的日期支付剩余购房款系因王川未能解除涉诉房屋的抵押登记及按照合同约定的付款方式无法满足房屋主管部门的资金监管要求，王健的行为不构成违约，故王川的反诉请求，法院不予支持。
据此，一审法院判决如下：一、王健于判决生效后七日内代王川向中国工商银行股份有限公司北京商务中心区支行一次性偿还所欠全部贷款本息；二、王健代王川向中国工商银行股份有限公司北京商务中心区支行一次性偿还所欠全部贷款本息后七日内，王川与中国工商银行股份有限公司北京商务中心区支行共同向房屋管理部门办理北京市东城区×××十八号四号楼八一〇号房屋的抵押权注销登记手续；三、王川自北京市东城区×××十八号四号楼八一〇号房屋的抵押权登记手续注销后七日内协助王健办理北京市东城区×××十八号四号楼八一〇号房屋所有权变更登记手续，将该房屋所有权变更登记至王健名下，在办理上述手续时发生的税费等相关费用由王健负担；四、王健于北京市东城区×××十八号四号楼八一〇号房屋所有权变更登记至王健名下后七日内，将扣除上述全部贷款本息后的剩余购房款支付王川；五、驳回王健的其他诉讼请求；六、驳回王川的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人对一审法院已查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案中，王健与王川在房屋买卖合同的补充协议中约定：1、2016年11月30日定金50万元，2016年12月5日前50万元，定金共计100万元；2、2017年1月26日前首付加房款505万元，房款共计605万元（其中100万元作为资金监管）。在王健履行上述付款义务的过程中，监管通知于2016年12月15日开始执行，截至2017年1月16日，王健共向王川支付定金及购房款共计400万元，剩余购房款205万元未付。因王健与王川系委托经纪机构达成本次房屋交易，故依照监管通知的要求，双方应当在网签前，通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，以便在完成不动产登记手续后，通过监管账户划转交易资金。由此�见，监管通知实施后，由于相关部门对资金划转提出了新的要求，王健与王川需要就双方合同的重要条款即付款条款进行相应变更，现王健与王川未能协商一致按照相关部门的要求签订《存量房自有交易资金划转协议》，在此情况下，王健未继续支付剩余房款，不构成违约。按照房地产管理部门关于交易房屋网签的要求，涉诉房屋应当先行解除抵押，才能够进行网签，因本案合同约定的房屋解押时间为缴税前，故为了交易的顺序进行，该解押时间亦应进行变更，鉴于王健与王川亦未就此重新达成一致，故王川未进行解押，亦不构成违约。综上所述，王健与王川的上诉请求均不能成立，本院均予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回双方上诉，维持�判。
王健上诉部分的二审案件受理费8800元，由王健负担（已交纳）；王川上诉部分的二审案件受理费15690元，由王川负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 颖
审 判 员 周梦峰
审 判 员 李 淼
二〇一八年六月二十日
法官助理 韩舒同
书 记 员 林晓天