贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终5761号
上诉人（原审被告、反诉原告）：云南中致远帝利汽车销售服务有限公司，住所地云南省昆明市西山区滇池路中央购物金座1栋B区103、104号。
法定代表人：石磊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴伟，云南上义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周怀飞，云南上义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭庆。
委托诉讼代理人：耿斌，贵州润澜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘竤蒽，贵州润澜律师事务所律师。
原审被告：贵州中致远帝利汽车销售服务有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市青龙办扁坡村2号地（贵州济辉汽车城内）。
法定代表人：李静，该公司经理。
原审被告：贵州中致远帝利汽车销售服务有限公司观山湖分公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城C组团商城1层1号。
负责人：邵华，该公司总经理。
上列二原审被告共同委托诉讼代理人：吴伟，云南上义律师事务所律师。
上列二原审被告共同委托诉讼代理人：周怀飞，云南上义律师事务所律师。
上诉人云南中致远帝利汽车销售服务有限公司（以下简称“云南中致远公司”）因与被上诉人谭庆以及原审被告贵州中致远帝利汽车销售服务有限公司（以下简称“贵州中致远公司”）、贵州中致远帝利汽车销售服务有限公司观山湖分公司（以下简称“观山湖中致远分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
云南中致远公司上诉请求：一、撤销（2016）黔0115民初548号民事判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、撤销（2016）黔0115民初548号民事判决第四项，改判被上诉人退还上诉人支付的履约保证金人民币600000元，被上诉人退还上诉人多支付的2016年2月28日至2016年3月31日期间的房租人民币229377元；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、解除合同系因不可抗力，被上诉人在收到《解除租赁合同通知函》后未与上诉人联系处理后续事宜，上诉人并未滥用权利，故由此造成的损失应由被上诉人自行承担，原判按空置十个月的时间来计算被上诉人的损失无任何法律和事实依据；二、因被上诉人的损失是由其自身造成，不应由上诉人承担，上诉人所交保证金不能用于抵扣被上诉人的损失。同时，被上诉人于2016年2月27日收到《解除租赁合同通知函》，租赁合同在当日即解除，故被上诉人应当退还自2016年2月28日起至2016年3月31日的租金。
谭庆答辩称：一审判决后，我方多次拨打被上诉人的电话要求交付房屋，但至今上诉人一直未交付。原判认定事实清楚，适用法律正确，应该驳回上诉人的上诉请求。
谭庆向一审法院起诉请求：一、确认云南中致远公司2016年2月24日作出的《解除租赁合同通知函》无效；二、被告云南中致远公司继续履行2012年12月11日与原告签订的《房屋租赁合同》；三、被告云南中致远公司立即支付原告违约金人民币2000000元，被告贵州中致远有限公司、观山湖中致远分公司承担连带责任；四、本案诉讼费由三被告共同承担。
云南中致远公司向一审法院反诉请求：一、确认云南中致远公司2016年2月24日出具给谭庆的《解除租赁合同通知函》有效；云南中致远公司与谭庆签订的《房屋租赁合同》已于2016年2月24日解除；二、谭庆退还云南中致远公司支付的履约保证金600000元；三、谭庆退还云南中致远公司多支付的2016年2月25日至2016年3月31日期间的租金243945元；四、谭庆承担全部诉讼费。
一审法院认定事实：谭庆与云南中致远公司于2012年12月签订了一份《房屋租赁合同》，约定谭庆将其位于贵州省贵阳市金阳新区（现为观山湖区）金阳南路6号贵阳世纪城C组团商场1层的商铺774平方米以每平方米260元的价格出租给云南中致远公司使用，每年租金递增6%，租期10年（2012年12月11日至2023年3月31日，装修期2012年12月11日至2013年3月31日不计算租金），云南中致远公司在2013年1月30日前交纳履约保证金600000元，在合同履行完毕或合同解除后三日内返还；该合同还载明：“第八条合同的解除（需提前60日书面通知对方）……（2）拖欠租金贰个月。……第九条违约责任1、违约方如出现上述违约行为，则违约方须向守约方支付人民币贰佰万元作为违约金4、乙方若逾期交付租金，除仍应补缴欠租外，并按租金的0.1%以天数计算向甲方交付违约金，超过60天则视同乙方擅自提前终止合同，乙方应向甲方承担违约责任……”。合同签订后，谭庆和云南中致远公司均按照约定履行各自义务。2013年8月26日，贵阳市公安交通管理局发出《关于北京西路与金阳南路交叉路口改造工程施工期间调整交通的通告》，载明：经市政府同意，北京西路和金阳南路交叉路口改造工程定于2013年8月31日至2014年12月31日止进行施工，将中断金阳南路、北京西路、金清大道部分路段的交通，从2013年8月31日至2014年4月30日，金清大道（云潭南路与至金阳南路段）、北京西路（居然之家至金源大饭店）封闭施工，禁止机动车通行。2014年7月23日，贵阳市公安交通管理局发出《关于北京西路与金阳南路交叉路口改造工程（第二阶段）施工期间调整交通组织的通告》，载明：从2014年7月26日零时起至2015年4月30日，北京西路与金阳南路交叉路口中断，禁止机动车通行。2015年3月23日，谭庆委托贵州润澜律师事务所耿斌、潘竤蒽律师向云南中致远公司、观山湖中致远分公司发出律师函，认为云南中致远公司第二年和第三年均未按照约定支付租金，建议其积极协商解决迟延给付租金的法律责任，并将商铺及时交还谭庆。2015年4月28日，谭庆向云南中致远公司出具了收条，载明其收到房租2540000元和滞纳金160000元。2015年9月28日，贵阳轨道交通2号线一期工程开工建设，致使云南中致远公司租用谭庆房屋前的一侧道路仍处理限制通行状态。2016年2月24日，云南中致远公司向谭庆发出《解除租赁合同通知函》，主要载明：因2013年9月起，由于政府陆续进行道路改造、修建地铁等市政建设，公司重要的进出道路完全封闭，导致车辆无法进出，公司为经营超豪华品牌汽车4S店，导致商品车、试驾车、客户自驾车均无法出入，前述政府的市政建设要持续至2018年，直接影响到公司的正常经营，如继续支付高额租金，对公司极不公平，通知解除与谭庆签订的《房屋租赁合同》，并表示在2016年3月15日前清场完毕。谭庆认可已于2016年2月27日收到该通知。根据原告谭庆向一审法院申请证据保全所显示的照片，云南中致远公司向贵阳市立诚公证处申请保全证据所附照片，时间截点在2016年3月至4月期间，云南中致远公司租用谭庆房屋前主道路已被施工隔板完全封闭，隔板至房屋阶梯处可容一般中小型客车正常行驶。云南中致远公司与谭庆均确认房屋租金已经支付至2016年3月31日。
一审法院认为，本案争议的焦点系云南中致远公司于2016年2月24日向谭庆发出的解除租赁合同通知函的效力。首先，云南中致远公司向谭庆承租的房屋系用于出售和维修、养护较为昂贵的玛莎拉蒂牌汽车4S店，租赁房屋处于人口流量较大的世纪城，毗邻观山湖区人民政府，属于本辖区内经济较为发达的位置，该房屋门口因市区道路建设、城市轨道建设，至通知函发出时，已长期处于限制交通的情况，现仍在房屋前设置施工挡板，隔绝房屋门口与道路，虽然门口仍可通行一般车辆，但与租赁合同时相比，仍存在较大的区别，故根据《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”的规定，因市政交通设施的建设，导致云南中致远公司向谭庆租赁房屋的目的（正常经营）不能实现，故其可以行使该条内容规定的合同解除权；其次，根据合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，各当事人均认可解除租赁合同通知函谭庆于2016年2月27日收到，故法院予以确认云南中致远公司于2016年2月24日向谭庆发出的解除租赁合同通知函有效，生效时间为2016年2月27日；再次，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，在2016年2月27日收到解除租赁合同通知函后，谭庆立刻向人民法院主张解除租赁合同通知无效，并申请证据保全，其在行使法律赋予的权利，在人民法院未确定解除合同的效力时，双方并未对解除合同后的后续事宜进行协商和准备，且云南中致远公司亦未有效地将房屋交还给谭庆，继而导致租赁房屋空置致使谭庆的遭受损失，故云南中致远公司应当向谭庆支付该部分损失；结合前述案件事实以及诉讼时间，加之突然解除合同致使谭庆对因不可抗力仍在持续而导致的房屋难以继续以原价出租的原因，宜以十个月空置时间计算，即云南中致远公司在合同解除后除已付租金外还应向谭庆支付十个月的房屋租金作为对谭庆的补偿，按约定2016年4月1日起的房屋租金计算为2247166.67元。同时，本案系不可抗力导致的解除合同，非一方当事人的违约行为，故谭庆仍应退还云南中致远公司保证金600000元，该部分可予以抵扣，即云南中致远公司还应支付谭庆1647166.67元。另，需要说明的两个问题：一为本诉被告贵州中致远公司和观山湖中致远分公司的责任问题，因合同具有严格的相对性，本案租赁合同的承租人为云南中致远公司，不因云南中致远公司授权贵州中致远公司或观山湖中致远分公司使用而改变合同的主体，云南中致远公司仍应作为承租人履行租赁合同义务，故本诉被告贵州中致远公司和观山湖中致远分公司并不承担解除合同后的责任；二为本诉请求虽为确认解除合同无效和要求履行合同，但谭庆作为反诉被告已经对反诉请求作出了抗辩，且从减少当事人诉累的角度考虑，故对于解除合同后的后果即便谭庆未作明确的诉请，也可在本案中一并处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、云南中致远帝利汽车销售服务有限公司于2016年2月24日向谭庆发出的《解除租赁合同通知函》有效；二、被告云南中致远帝利汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告谭庆因解除合同而导致的损失1647166.67元（已扣除保证金600000元）；三、驳回原告谭庆的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告云南中致远帝利汽车销售服务有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取11400元，反诉案件受理费减半收取6120元，共计17520元，由谭庆负担7520元，由云南中致远帝利汽车销售服务有限公司负担10000元。”
二审中，上诉人云南中致远公司陈述其已于2016年9月将案涉房屋钥匙交付物管处保管，并已通知被上诉人谭庆。被上诉人谭庆表示其未收到房屋钥匙。二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。本案事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、房屋所有权证、《解除租赁合同通知函》等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，上诉人云南中致远公司与被上诉人谭庆签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容于法不悖，应为有效，签约双方均应恪守履行。该租赁合同履行过程中，因案涉房屋门口进行市政工程建设一定程度上影响了该房屋的使用，后云南中致远公司向谭庆发函告知解除《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，上诉人云南中致远公司在租期尚余七年的情况下即要求解除《房屋租赁合同》，即使该解除行为系基于不可抗力，但客观上仍造成被上诉人谭庆既得利益的损失，且该不可抗力的持续亦导致被上诉人谭庆难以按《房屋租赁合同》约定的价格进行再次出租。同时，云南中致远公司在发出《解除租赁合同通知函》后，亦未有效的与谭庆协商处理后续事宜，且未将案涉房屋交还给谭庆。综合上述原因，并结合公平原则，原判判令上诉人云南中致远公司在已付租金外补偿被上诉人谭庆十个月的房屋租金并无不当，本院予以维持。对于上诉人云南中致远公司主张被上诉人谭庆应当退还其保证金600000元的上诉请求，本院认为，原判在计算上诉人云南中致远公司向被上诉人谭庆支付的补偿时已将该保证金600000元进行抵扣，故对于云南中致远公司的该项上诉请求，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19624元，由云南中致远帝利汽车销售服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 蓉
审判员 田 勇
审判员 刘 劼
二〇一六年十二月十二日
书记员 万炫兵