广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第99号
原告（反诉被告）潘福强，男。
委托代理人邓艳，系广东禅都律师事务所律师。
委托代理人周杜棋，系广东禅都律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）洪浩，男。
委托代理人崔建珍，系广东金腾律师事务所律师。
委托代理人李君，系广东金腾律师事务所律师。
原告潘福强诉被告洪浩租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月17日受理后，被告在举证期限内提出反诉，本院依法受理并决定合并审理。依法由审判员招伟妍独任审判，于2014年3月17日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人邓艳，被告的委托代理人李君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月11日，被告与原告签订《铺位租赁合同》，约定被告向原告租用位于佛山市南海区狮山镇的总面积为558平方米的铺位。合同约定的租赁期限从2012年9月11日起至2018年9月10日止，起租期为2013年2月11日。2014年9月11日之前的租金每月27900元，物业管理费（即卫生垃圾费和管理费用）每月2790元，租金及物业管理费的支付方式为每月30日之前支付次月租金及物业管理费。合同签订后，原告依约向被告交付了铺位。但被告接收铺位后至今，既未装修营业，也未依约向原告支付租金及物业管理费。原告曾多次向被告催收拖欠的租金及物业管理费，并要求被告尽快装修营业，但被告均以各种理由予以拖延拒绝。截止至起诉之日止，被告已累计拖欠原告2013年2月11日至2014年1月31日期间的租金325832元、物业管理费32583元及应付未付的租赁保证金33700元，三项共计392115元。另外，根据《铺位租赁合同》第四条第5项的约定，被告还应按照所欠租金总额的0.5%向原告支付逾期缴纳租金的滞纳金，滞纳金计算至起诉之日共计326430元，原告现只要求被告支付其中的30%即97929元。被告的违约行为已给原告造成了巨大的经济损失，合同目的亦无法实现。现原告依据《铺位租赁合同》第八条第一款的约定及合同法的相关规定，决定解除与被告签订的《铺位租赁合同》，收回租赁物，并要求被告立即支付拖欠的各项费用。请求判令：1、解除原告与被告签订的《铺位租赁合同》，被告立即向原告交还租赁的铺位；2、被告立即向原告支付拖欠的2013年2月11日至2014年1月31日期间的租金、物业管理费及租赁保证金共计392115元；3、被告立即向原告支付逾期缴纳租金的滞纳金97929元；4、被告按照原合同约定的租金支付标准向原告支付从2014年2月1日起至铺位实际交还之日止的铺位占用费（每月租金27900元、从2014年9月11日每月租金30690元，物业管理费每月每平方米5元即每月2790元）；5、本案全部诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告招商和签订合同时使用虚构的公司主体以及印章，对于不可通过消防审核的二层搭建进行虚假宣传的承诺，欺骗了包括被告在内的投资人，属欺诈行为。原告在2013年6月份未作任何通知的情况下，停止供水供电、禁止被告装修，导致被告不能使用租赁物，合同不能实际履行，原告的行为是违约解除合同的行为。由于原告上述行为致使被告投入大量资金装修和搭建二层，而最终无法履行合同，因此被告遭受了巨大的经济损失。故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。2013年6月份，双方签订的合同已经解除。被告没有实际使用和占用租赁物，不存在交还租赁物予原告的问题。
被告反诉称，2012年，被告因经营餐饮需要租赁商铺，而恰逢“狮山新世界美食娱乐广场”招商，被告得知后即到现场参观，“狮山新世界美食娱乐广场”的梁乃帮向被告推荐本案租赁物即综合3号楼首层，称租赁物层高7米，可以搭建二楼，适合经营餐饮，故被告表态承租该租赁物，并于2012年8月4日签订《商铺定金协议》，交纳20000元定金。2012年9月11日，原告与被告签订铺位租赁合同，合同对租赁物面积、租赁期限、租赁物用途以及双方权利义务、违约责任等进行了约定，同时，被告还向原告支付了保证金30000元。合同签订后，被告对租赁物进行装修，原告派员监工，后由于工程质量出现重大质量问题，合同原来约定的2012年9月11日至2013年2月10日的免租期内无法完工，故经协商后，出租方承诺2013年2月10日至2013年5月9日这四个月作为增加的装修期予以免租。2013年4月、5月期间，消防和工商部门对“狮山新世界美食娱乐广场”多次检查、处罚、整改，导致被告无法继续施工，其它已经开业的餐饮企业也受到牵连而无法正常经营，鉴于此种情况，被告连同其他租户一同要求出租方解决，但出租方一直未能妥善解决，已经开业的餐饮企业至今依然是违规经营，随时有被处罚的风险。此时，被告才知道租赁物不能搭建二楼，即使搭建，也不能取得合法手续，根本不可以合法经营。2013年6月初，出租方在没有预先通知的情况下，停止租赁物供电，导致被告无法继续装修，为避免更大损失，被告只能和装修方协商停止装修工程，停工时，装修工程已经完工部分耗资564900元。停工后，出租方已经收回租赁物，被告也没有再装修或使用租赁物。后被告多次要求出租方赔偿，出租方同意，但双方一直未能就赔偿金额达成一致。2014年1月14日，被告突然收到律师函，律师函要求解除合同及支付欠租，数日之后，原告就向法院提出本案本诉。被告认为，出租方先是在招商和签订合同时欺诈被告，作出虚假承诺，致使被告产生错误认识而签订合同，以及对租赁物进行装修，后又以停止供电手段逼迫被告装修停工，使合同从根本上无法继续履行。出租方的上述欺诈行为存在重大过错，导致租赁合同目的无法实现，而其停止供电的行为使合同无法继续履行，属违约解除合同。故出租方应当赔偿被告装修的经济损失，并按照合同以及法律规定返还保证金及支付赔偿金。请求判令：1、原告（反诉被告）立即向被告（反诉原告）赔偿经济损失564900元，支付违约赔偿金83700元，并返还保证金50000元；2、原告（反诉被告）承担本案全部诉讼费用。
原告针对被告的反诉辩称，被告反诉的事实和理由是伪造的。被告因资金困难及对餐饮业前景不看好，所以才对承租的铺位迟迟不投入装修。原告从未对被告的租赁物进行过停水停电，也从未对被告的装修有任何的阻碍和影响。被告主张的装修损失没有任何事实依据。请求驳回被告的反诉请求。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、铺位租赁合同（2012）（1份，原件），用以证明原、被告签订了《铺位租赁合同》，约定被告方向原告租用位于佛山市南海狮山镇狮城路狮山美食城综合三栋首层东南边总面积为558平方米的铺位。
2、通告（1份，原件）。
3、限期交租通知（1份，原件）。
证据2、3，用以证明原告多次通知被告缴纳拖欠的租金及管理费等费用。
4、（2014）禅都律函字第2号律师函（1份，原件）。
5、全球邮政特快专递详情单（号码分别为：1058264573206、1058264572906）（2份，原件）、邮件全程跟踪查询（3页，打印件，加盖广东南海速递印章）。
证据4、5，用以证明因被告方的根本违约导致合同目的无法实现，原告依法通知解除与被告签订的《铺位租赁合同》，收回租赁物并要求被告立即支付拖欠的各项费用。
6、2005年6月9日的证明（1份，原件）。
7、粤房地权证佛字第02003465**号房地产权证（1份，原件）。
8、土地使用权租赁合同（1份，原件）。
9、2012年3月16日的授权委托书（1份，原件）。
10、2013年8月5日的证明（1份，原件）。
证据6-10，用以证明原告有充分的权利对租赁物进行出租收益。
11、2013年4月3日的授权委托书（1份，原件）。
12、企业法人营业执照（副本）（1份，原件）。
证据11、12，用以证明佛山市南海区茂昌物业管理有限公司受原告等的委托对租赁物进行物业管理。
经质证，被告对原告出示的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据可以证明原告在出租铺位时使用不存在的公司主体名义签订合同；认为合同约定的违约金过高。对证据2、3的真实性不予确认，被告没有收到该组证据。对证据4、5的真实性、合法性、关联性均无异议，该组证据证明原告是在2014年1月10日、11日才向被告作出律师函的通知。对证据6-8的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据9的真实性无法确认，认为被告之前没有见过该证据。对证据10的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据11、12的真实性、合法性、关联性均无异议。茂昌公司的法定代表人是梁乃帮，可以证明梁乃帮是代理原告租赁物租赁业务的办理。茂昌公司的成立时间是2013年4月3日，迟于租赁物招商的日期。
被告在诉讼中提供下列证据：
1、授权委托证明（1份，复印件）。
2、商铺定金协议（1份，原件）。
证据1、2，用以证明涉案租赁物在招商时是由梁乃帮办理招商及合同签订业务。梁乃帮及原告使用狮山新世界美食娱乐广场虚构主体的虚假公章进行招商，骗取被告的信任。
3、招商手册（1页，原件），用以证明招商手册中承诺和宣传涉案租赁物可以构建双层空间。
4、个体工商户名称预先核准通知书（2份，原件），用以证明被告一直在积极筹备办理涉案租赁物相关火锅店的设立手续。特别是在2013年5月14日（即原告停水停电之前）被告也是一直积极办理，被告没有违约或者不愿开办火锅店的意图和行为。
5、装饰工程合同书（1份，原件）。
6、狮山新世界美食城酒楼（洪浩）工程预算报价单（6页，打印件，加盖佛山市龙景装饰设计有限公司印章）。
7、个体工商户基本登记信息查询资料（1份，打印件）。
8、确认书（2份，原件）。
证据5-8，用以证明被告一直积极对租赁物进行装修直至2013年6月份，原告禁止被告装修。被告因此产生的工程款为562100元。
9、证人证言（5份，原件），用以证明原告对被告搭建二楼的事实是清楚的，原告对被告的装修工程进行监工，被告装修工程曾出现重大的质量问题，需要重新计算装修的免租期。2013年6月份开始，原告停止对租赁物供水供电，禁止被告继续装修。
10、2013年2月24日的铺位租赁合同（1份，复印件）。
11、个体工商户基本登记信息资料（1份，打印件）。
12、（狮山派出所）责令改正通知书（1份，复印件）。
证据10-12，用以证明原告使用虚构公司主体和公章与承租方签订租赁合同，承租方开办酒楼后由于消防不能通过审批而被有关部门责令改正。消防责令改正时间是2013年3月27日，在此日期之后，消防部门对狮山美食城还进行过多次整改，但凡是搭建了二层建筑均无法通过消防审核。
13、光盘（1个）及电话录音记录（4页打印件），用以证明原告在2013年6月开始不让被告装修租赁物，被告装修工程曾出现重大质量问题需要返工，原告对此知情。此外，至2014年2月23日，狮山美食城有关消防的审批手续也才是刚刚办好，在此之前，消防一直没有通过审核。该电话录音的形成时间是：2014年2月23日。电话录音中的谈话人：男的是梁乃帮（即原告代理人）、另一个是王军波（即被告妻子）。此两人在涉案租赁物的租赁问题上一直在沟通。
经质证，原告对被告出示的证据1、2的真实性无异议，但对其证明内容有异议，该合同不是虚假主体，应以合同签名为准。对证据3的真实性无异议，认为被告承租的只是第三栋，原告用于招商共有五栋建筑物，该宣传单是对五栋建筑物进行的宣传，并不能证明原告曾向其承诺租赁物可以搭建双层。而且根据租赁合同第六条第1款的约定，被告装修应当向有关部门报批，被告未经报批，私自搭建造成的损失应由其自行承担。对证据4的真实性无异议，但认为申请核准的申请人洪湘绮及申请的个体工商户名称与被告无任何关联性，另外被告同时在南海其他地方有经营餐饮，该通知不能证明被告的主张，与本案无关。对证据5-8，是被告为了应诉而伪造的证据，并不真实存在，如果被告向龙景公司支付过工程款，被告应出示相关的付款凭证及装修发票。对证据9的真实性、合法性不予确认，认为是被告为了应诉而伪造的证据，该组证据与原告证据8相矛盾，既然被告与龙景公司签订了合同，但在证人证言又表述有关的水电工程是由证人完成的，并且支付了装修费。对证据10-12的真实性无法确认，认为没有原件核对。证据12的布依川菜馆的地址无法核实，即使在美食城内，根据该证据只是提示布依川菜馆因为制定消防安全制度，未组织消防安全教育培训及占用堵塞封闭疏散通道，而被有关部门责令改正，并没有提及未经消防验收或没有完善相关的消防设施，根本不能证明被告的主张。对证据13，原告没有听到录音的内容，无法核实录音的真实性，录音是容易擅改，即使是真实的，也无法证明被告的主张，该证据不具有证明力。
经被告申请，证人何某、周某出庭陈述证言。
经质证，原告认为证人证言与被告提供的装修工程合同相矛盾，证人何某自称是龙景公司，却没有任何证据证实其与龙景公司有任何关系。两证人证言均是虚假的，是被告方为了应诉而故意伪造的，对两证人的身份无法核实，对其证言不予确认。被告认为证人证言均是真实、合法的，能证明本案的事实。证人证言之间并不相互矛盾，证人周某是做楼梯的，跟其他工程是不相同的，其他工程是由何某（即龙景公司）总包之后再找相应的工人施工，至于龙景公司的股东关系可以庭后提供，也是可以在工商部门查阅到，涉案租赁物内部的装修工程是实际存在的。被告没有必要伪造证人证言所述的事实。
经审查，原告出示的证据1、4-12及被告出示的证据1-4因对方对其真实性无异议或虽有异议未能举证推翻，本院予以确认。原告出示的证据2、3未能提供送达依据，其证据效力本院不予确认。被告出示的证据10-12没有原件核对，其证据效力本院不予确认。证据13通话主体不明确，无法证实与本案关联，其证据效力本院不予确认。被告出示的证据5-9及证人证言本院综合进行认定。
经审理查明：位于佛山市南海区狮山镇狮山美食城综合楼三登记权属人为南海区狮山镇穆院村察美村民小组。南海区狮山镇穆院村察美村民小组出具证明，包括上述建筑物内合共五栋由潘福强、何礼泉、罗嘉焙、罗顺恒租赁土地起建，在租赁期内潘福强等人有权使用或出租该建筑物。何礼泉、罗嘉焙、罗顺恒确认狮山美食城、狮山太古城物业由潘福强个人对外签订合同、收取租金、处理租赁各类纠纷。
涉讼项目宣传资料载明“整个项目由五栋建筑体组成，其中综合楼1座、2座、3座作餐饮娱乐业态经营……商业建筑体首层层高达7米，可构建堂皇气派空间，亦可构建双层空间……”。
2012年9月11日，原告潘福强（合同抬头为“狮山新世界美食娱乐广场”）与被告洪浩签订一份《铺位租赁合同（2012）》，约定原告将位于佛山市南海狮山镇狮山美食城综合三栋首层东南边558平方米铺位出租予被告；租赁物业指定用途为海鲜火锅；被告每月需缴纳5元每平方米的卫生垃圾费及管理费用，即每月合共2790元；租赁期限为6年，即从2012年9月11日起至2018年9月10日，其中免租期2012年9月11日起至2013年2月10日；被告应于本合同签订之日，向原告支付租赁保证金83700元，被告提前解除合同的，保证金不予退还；2012年9月11日至2014年9月11日铺位每月租金27900元，2014年9月11日至2016年9月11日铺位每月租金30690元，2016年9月11日至2018年9月10日铺位每月租金33759元；被告每月30日前向原告支付次月租金，被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金按所欠租金总额的0.5%每天计算；在租赁期内，若遇被告欠交租金或其它费用超过30日视为被告违约，除需要支付原告违约金外，原告有权提前解除合同；被告确需提前解约……应于本合同提前终止前向原告支付相等于当月租金3倍的款项作为提前解约赔偿金；原告提前解除合同的，支付被告相等于当月租金3倍赔偿金。
被告已支付保证金50000元予原告。
2014年1月11日，被告收到原告寄送的律师函，要求解除租赁合同，被告交还商铺并结清费用。
2014年1月17日，原告提起诉讼。诉讼中，双方确认涉讼铺位层高7米，现铺位尚未装修完毕，未有独立核算的水电读数，铺位未有上锁。
本院认为，《铺位租赁合同（2012）》合同抬头“狮山新世界美食娱乐广场”未有工商登记，且原告个人签名订立合同，合同相对方为原告，相应的权利义务由原告享有承担。原、被告签订的《铺位租赁合同（2012）》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼铺位位于首层、层高7米，包括涉讼商铺在内的项目宣传资料载明“建筑体首层层高达7米……亦可构建双层空间”，且原告亦有相应的物业管理公司经营管理商场，清楚知道被告搭建装修情况，原告认为未有准许被告在铺位中搭建二层的主张本院不予采信。房屋起建需与土地相应用途、容积率等相符，经规则、报建、竣工验收，无论房屋层高高度如何，在已起建房屋内部再行加建加层，实质改变房屋结构，突破容积率限制，增大原核定的建筑面积，需另行经相关行政主管部门许可，并按审定的图纸进行施工。被告作为铺位的使用人，应尽到合理谨慎注意义务，铺位能否加建、是否经行政主管部门批准理应进行查核，并不能仅凭原告陈述即签订合同进行施工，就此被告亦存在过错。现双方均无继续履行合同的合意，原告请求解除合同的主张本院予以支持。如前所述，致合同无法继续履行双方均存在过错，结合本案实际情况，本院判定被告已支付的保证金50000元予以退还，双方主张的租金、违约金、损失等由双方各自承担，相应的主张本院均不予支持。被告就其装修情况出示的证据5-9及证人证言本院不再一一进行认定。涉讼商场由原告经营管理，且双方亦确认铺位尚未装修完毕、并未上锁，故本院判令涉讼铺位由原告自行收回，原告请求被告交还铺位的主张本院不再支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）潘福强与被告（反诉原告）洪浩于2012年9月11日签订的《铺位租赁合同（2012）》。
二、原告（反诉被告）潘福强应于本判决发生法律效力之日起十日内返还50000元予被告（反诉原告）洪浩。
三、驳回原告（反诉被告）潘福强的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）洪浩的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取4325.33元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费减半收取5393元（被告已预交，由原告负担525元，由被告负担4868元。原告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一四年三月十八日
书记员 刘冬花