山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终6053号
上诉人（原审被告）：鲍洪彤。
委托诉讼代理人：高林伟，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青岛宇兴物业管理有限公司。
法定代表人：王若蔚，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王亚快，系该公司工作人员。
委托诉讼代理人：张建，系该公司工作人员。
上诉人鲍洪彤因与被上诉人青岛宇兴物业管理有限公司（以下简称宇兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省崂山区人民法院（2015）崂民二初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鲍洪彤及委托诉讼代理人高林伟、被上诉人宇兴公司委托诉讼代理人王亚快、张建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鲍洪彤上诉请求：1.撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2015）崂民二初字第240号民事判决；2.请求二审法院在查清事实的基础上依法改判；3.本案一、二审案件受理费由宇兴公司负担。事实和理由：1.宇兴公司并未经过业主委员会督促和书面催缴的法定程序，直接通过诉讼主张物业费，存在明显怠于行使权利的行为，宇兴公司主张的物业费已经超过诉讼时效，不应得到法院支持；2.宇兴公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任；鲍洪彤未付费的原因是，宇兴公司没有按照《物业管理服务协议》约定向业主提供应有的物业服务，违约在先，鲍洪彤有权根据《合同法》规定拒绝履行约定，暂时拒交物业费。
宇兴公司辩称：1.诉讼未过诉讼时效，有催缴费通知单，是连续的，每次收取物业费都张贴到宣传栏；2.服务标准按照合同执行；3.消防大队到小区进行过消防演练，是合格的。
宇兴公司向一审法院起诉请求：1.鲍洪彤支付物业管理费14352.87元、电梯费2949.4元、停车服务费3150元，以及在2010年1月1日至实际支付之日按日千分之一计算的滞纳金；2.案件诉讼费由鲍洪彤承担。
一审法院认定事实：2010年6月9日，宇兴物业公司（甲方）与鲍洪彤（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议第二条物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、共用门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生：公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁、垃圾的收集和清运；公共绿化、花木、建筑小品等养护与管理；公共区域的蚊虫消杀。……七、物业管理服务质量：1.房屋外观：（1）房屋整体外观统一、完好、整洁；（2）公共区域内无违章、乱搭乱建现象；2.设备运行：（1）设备良好、运行正常、无事故隐患；（2）特殊工作人员持证上岗，遵守操作规程；3.共用部位、共用设施设备的维护和管理：（1）公共部位、共用设施设备保持完好，保养、检修制度完善；（2）道路通畅，路面平坦，污水排放通畅，二次供水正常。第三条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更换、改造的费用）1.乙方缴纳费用时间：按季（每3个月）交纳；2.物业管理费自交房之日起，按建筑面积收取，多层：2.5元/月/平方米，电梯费0.4元/月/平方米（首层不收），小高层：2.4元/月/平方米，电梯费0.4元/月/平方米（首层不收）。第八条违约责任鲍洪彤违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，宇兴公司有权要求鲍洪彤补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或逾期三个月拒绝交费的，物业服务企业将根据国建相关法律规定采取催缴措施，直至向人民法院提起诉讼。
2010年6月9日，鲍洪彤与案外人青岛环宇房地产发展有限公司（以下简称环宇房地产公司）签订《颐和星苑地下车位使用权协议》，该协议第一条根据双方签订的商品房购销合同约定，甲方随房赠送乙方颐和星苑地下一层第东姜一路18号2号楼021号地下车位使用权一个。第二条上述车位使用权年限自环宇房地产公司交付日起至2055年12月12日止，使用年限届满，鲍洪彤应将上述车位无偿交回环宇房地产公司，如鲍洪彤要求继续使用上述车位，应于年限届满30天前，与环宇房地产公司重新签订购买协议。第四条鲍洪彤承诺在车位使用权限内，及时缴纳该车位所需负担的相关物业管理费用，并按照地下停车场管理规定使用车位。
鲍洪彤为证明宇兴公司服务存在瑕疵向法庭提交录音材料三份，鲍洪彤标注时间为2015年9月8日消防大队姜洋参谋的录音文字材料中记载有“确实存在重大火灾隐患…进行整改7月31日最后一次去小区，给物业一个月的整改时间…消防使用的产品开发商总包再分包，责任无从查起…”等内容，鲍洪彤标注时间为2015年9月15日姜洋参谋的录音文字材料中记载有“消防设施如灭火器、消防栓等，都达不到基本的，而且消防栓不通水，同时对地下车库进行了重点检查，应急用电都存在很大问题。然后对物业下发了责任通知书，限期进行整改。后来据我们了解，物业对费用不能承担的情况下，申请开发商投入资金进行更换，所以大伙今天看到了消防供水已打到了正常供水的标准，从而达到了小区消防安全的作用”的内容。
2015年7月23日，颐和星苑整改报告中载明的问题包括消防喷淋无水压、消防手报按钮故障、消防栓无水带等内容，同时整改报告载明整改结果为已整改。
宇兴公司主张鲍洪彤自2010年12月9日至2011年2月28日、2012年3月1日至2015年1月1日期间未缴纳物业费、电梯费，物业费按每月每平方米2.4元计算、电梯费按每月每平方米0.4元计算，自2010年12月9日至2015年1月1日期间未缴纳车位费，车位费按每月70元计算。且宇兴公司于2012年12月6日、2014年10月29日两次通过张贴欠费催缴函索要上述费用。此外，鲍洪彤房屋建筑面积150.48平方米。
一审法院认为，宇兴公司与鲍洪彤之间的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，该协议合法有效，双方均应全面履行。该《协议》约定物业费的收费标准为每月每平方米2.4元、电梯费每月每平方米0.4元、车位费每月70元。鲍洪彤正常缴纳2011年2月28日至2012年3月1日期间的物业费、电梯费及车位费。宇兴公司对自2010年12月9至2011年2月28日期间鲍洪彤应付物业费、电梯费及车位费并未放弃，且在2012年10月29日、2014年12月6日向鲍洪彤主张过，故对鲍洪彤不支付2010年12月9至2011年2月28日期间物业费、电梯费、车位费的抗辩意见，一审法院不予采纳。宇兴公司仅主张截至2015年1月1日之间的物业费、电梯费及车位费系对其自身权利的自由处分，一审法院予以确认。鲍洪彤自2011年12月9日至2012年2月28日、2012年3月1日2015年1月1日期间应缴纳的物业费金额为13218.16元（150.48平方米×2.4元×36.6个月）、2011年12月9日至2012年2月28日、2012年3月1日2015年1月1日期间应缴纳的电梯费金额为2203.03元（150.48平方米×0.4元×36.6个月）、2011年12月9日至2012年2月28日、2012年3月1日2015年1月1日期间应缴纳的车位费金额为2562元（70元×36.6个月）。
鲍洪彤提交三份录音材料既有“确实存在重大火灾隐患”等内容，也有“消防使用的产品开发商总包再分包，责任无从查起”、“消防供水已打到了正常供水的标准，从而达到了小区消防安全的作用”等内容，故仅凭该录音材料无法证实宇兴公司服务存在严重违约情形，对鲍洪彤要求减免物业费的抗辩意见，一审法院依法不予采纳。但结合鲍洪彤提交的《整改报告》等证据，可以认定宇兴公司在服务过程中存在一定的瑕疵，故对宇兴公司要求鲍洪彤支付违约金的请求，一审法院认为不宜支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、鲍洪彤于一审判决生效之日起十日内支付宇兴公司物业管理服务费人民币13218.16元、电梯费2203.03元、车位费2562元，共计人民币17983.19元（该物业管理服务费、电梯费及车位费截至2015年1月1日）；二、驳回宇兴公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；一审案件受理费703元，由宇兴公司负担353元，鲍洪彤负担350元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
经审理查明，二审庭审中，鲍洪彤自认其在本案一审中未提出时效抗辩。本院查明的事实与一审一致。
本院认为，物业服务合同是与物业服务企业订立的约定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地等进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序等，由业主支付费用的服务合同。其中，物业服务企业的主要义务是提供合同约定的服务，业主的主要义务是支付合同约定的费用。本案中，宇兴公司与鲍洪彤签订了物业服务合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面、适当地履行合同。宇兴公司为涉案小区业主付出了劳务、提供了服务，即已经履行了物业服务合同的主要合同义务，作为业主的鲍洪彤亦应当对等地给付对价，支付物业费。而鲍洪彤欠付宇兴公司多年的物业费，没有履行其合同的主要义务，以致影响到宇兴公司签订物业服务企业的根本目。鲍洪彤对此主张系宇兴公司物业管理服务存在诸多问题，违约在先，其对此享有先履行抗辩权，但鲍洪彤并无充分证据证明宇兴公司存在根本违约的行为以致剥夺了其依据合同所享有的主要权利，故鲍洪彤以拒不履行合同主要义务的方式进行对抗，系对先履行抗辩权的不当理解和行使，一审法院对此不予支持，并无不当。鲍洪彤主张宇兴公司服务过程中小区存在消防等瑕疵，物业费应予减少，但宇兴公司本案主张的是2010年12月9日至2011年2月28日、2012年3月1日至2015年1月1日的物业费，而根据鲍洪彤提交的证据仅能证明涉案小区曾经存在过消防方面的服务瑕疵，但并不能确定瑕疵存在具体的期限，而双方物业服务合同就如出现服务瑕疵进行物业费减免的条件、标准等亦未进行明确约定，故鲍洪彤的该项主张缺乏事实和合同依据。一审法院综合宇兴公司已经进行了整改且并未因此发生严重后果的事实，免除了鲍洪彤欠付多年物业费的违约金，体现了对合同双方当事人利益的平衡保护，本院对此予以维持。此外，鲍洪彤主张宇兴公司应当经过业主委员会督促才能至法院起诉，但我国法律并未对物业服务合同纠纷设置前置程序，鲍洪彤的该项主张缺乏法律依据，本院对此不予支持。鲍洪彤主张宇兴公司的诉讼请求已过诉讼时效，而宇兴公司对于其欠付的物业费已经进行过催缴，且鲍洪彤于本案一审中并未明确提出时效抗辩，其二审中对此亦予自认，故鲍洪彤的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人鲍洪彤的上诉主张不能成立，本院对此不予支持。原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人鲍洪彤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 琦
代理审判员 孙 付
代理审判员 甘玉军
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 魏 巍