湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民再145号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李志文。
委托诉讼代理人：苏会芬（系李志文之妻）。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：罗会学。
委托诉讼代理人：韩骥，湖北今天律师事务所律师。
再审申请人李志文因与被申请人罗会学房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）鄂武汉中民终字第01467号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2016年4月18日作出（2016）鄂民申236号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李志文及其委托诉讼代理人苏会芬、被申请人罗会学及其委托诉讼代理人韩骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李志文申请再审称，罗会学在出租前没有对房屋进行过装修，该投入均为我单方投入，评估公司对房屋装饰装修价值补偿以及由此派生出的房屋结构差异补助、夹层补偿等价值的认定应是对我方资产价值的评估。双方并未在租赁合同中对拆迁补偿进行过约定，我方有权分配相关的补偿费用。原二审认定国家对经营性用房给予的停产停业损失补偿归未曾在拆迁房屋实施经营的罗会学所有无事实依据。罗会学未提出过终止合同。依据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十条及第三十一条的规定，请求：1.撤销（2015）鄂武汉中民终字第01467号民事判决；2.判令罗会学返还征收部门支付的停产停业损失131004元及房屋装饰装修补偿费、夹层、房屋结构差异补助费用121835元，共计252839元；3.本案诉讼费由罗会学负担。
罗会学辩称，1.罗会学与李志文之间成立的民事法律关系是房屋租赁关系，应适用《中华人民共和国合同法》来调整，罗会学基于物权而获得的政府征收部门的征收补偿与李志文无关。商业用房出租本身就是一种商业行为，房屋被征收后，罗会学因再也不能获得租金收益而受到损失。并且武汉市对于征收生产经营性用房，只要房子登记的性质为商业用房，不论该房屋有没有实际经营，被征收人都按房屋价值的5%得到补偿。另外，2013年6月7日合同到期后，拆迁并没有实际实施，申请人在没有缴纳房租的情况下一直在房屋内经营至2014年春节前，并没有停产停业，不存在停产停业损失。2.双方之间的合同解除，罗会学没有任何过错，不应给付李志文任何赔偿费用。3.李志文要求装饰装修、房屋结构差异补助费用本身于法于理无据。本案一、二审法院均认定双方成立不定期租赁关系，即双方签订的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。根据双方合同约定，装饰装修补偿费等与李志文无关。“结构差异补助”也与李志文无关。请求：维持（2015）鄂武汉中民终字第01467号民事判决。
李志文于2014年12月23日向武汉市洪山区人民法院起诉请求判令：1.罗会学将房屋征收部门支付的停产停业损失131004元返还李志文；2.罗会学将征收部门支付的房屋装饰装修补偿费、夹层、房屋结构差异补助费用共计121835元返还李志文；3.由罗会学承担本案诉讼费用。
武汉市洪山区人民法院一审认定，2009年3月7日，李志文、罗会学签订一份《房屋租赁合同书》，主要约定：甲方（罗会学）将其所有的位于洪山区xxx号房屋出租给乙方（李志文），租赁期一年，自2009年6月8日至2010年6月7日止，期满后，如果需续签合同，在同等条件下，乙方有优先承租权。月租金3500元，按季交付，每次（季）付款必须提前10天付款。乙方不得随意改变甲方房屋结构，否则由乙方负责。如果乙方自身要改建、装修，须经甲方同意后进行。乙方自行投入的不动产（装修、搭盖、电线等固定设施），在合同期满（或者终止合同）后，乙方不得拆除或破坏，应无偿归甲方所有，乙方不得提出任何要求等。合同签订后，罗会学将房屋交付李志文使用，李志文依约交付了一年房租，并将房屋用于经营服装销售。2010年6月7日合同期满后，双方未重新签订书面租赁合同，李志文亦未从该房屋中退出，而是继续使用该租赁房屋并向罗会学支付租金至2013年6月7日，罗会学未提出异议，期间罗会学从李志文处收取了前承租人扣减的装修费3500元。2011年8月，李志文对租赁房屋进行了装修。2013年4月27日，武汉市洪山区人民政府发布洪政征决字（2013）第1号文及房屋征收决定公告，对劝业场社区旧城改造项目予以征收，罗会学房屋在此次征收范围。2013年5月17日，洪山区房屋征收管理办公室发出通知，要求出租户及租赁户在20天内将房屋腾退完毕。李志文接此通知后，多次找罗会学协商停产停业损失无果，遂于2013年6月停止向罗会学交付房租。李志文于2014年春节前将房屋腾退，但未与罗会学办理房屋腾退手续。另查明，经征收部门委托评估，罗会学房屋装修补偿价值为71280元、夹层补偿价值为8705元。2014年8月12日，罗会学与洪山区房屋征收事务服务中心签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，其中对罗会学的装饰装修补偿为71280元、停产停业补偿为131004元（按房屋补偿价2620080元的5%计算），夹层补偿为8705元、房屋结构差异补助为41850元等。协议签订后，罗会学收到了上述安置补偿款。
一审法院认为，李志文、罗会学之间的争议系房屋租赁合同法律关系。双方于2009年3月7日签订的《房屋租赁合同书》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，为有效合同。在合同期限内，双方均履行了各自的义务。合同一年期满后，双方没有续签书面合同，李志文没有将房屋予以腾退，而是继续按原合同约定向罗会学交付租金，罗会学收取了租金且没有提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2013年4月27日后，李志文、罗会学均知晓诉争房屋已被纳入武汉市洪山区人民政府征收范围，李志文从同年6月7日后未向罗会学交付房屋租金，双方以自己的行为解除了原房屋租赁合同。根据《房屋租赁合同书》第六条第二款“李志文自行投入的不动产（装修、搭盖、电线等固定设施），在合同期满（或者终止合同）后，李志文不得拆除或破坏，应无偿归罗会学所有”，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定之精神，李志文对其装饰装修及搭建部分不享有权利。故诉争房屋被征收后补偿的装饰装修补偿71280元、夹层补偿8705元、房屋结构差异补助41850元等应由罗会学所有。李志文请求罗会学将征收部门支付的房屋装饰装修补偿费、夹层、房屋结构差异补助费用共计121835元返还给李志文的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。李志文将租赁房屋进行装修后办理了个体工商户营业执照，从事服装经营，由于所租赁房屋被政府征收后，李志文停止了服装经营，造成了一定的经营损失，对于政府征收部门补偿的停产停业损失，李志文应合理合法享有。罗会学虽损失了租金利益，但其已按房屋面积得到了补偿，酌情由李志文享有停产停业损失的80%，故罗会学应将停产停业损失补偿中的104803.20元返还给李志文。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、罗会学将停产停业损失补偿款104803.20元返还给李志文；二、驳回李志文的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5092元（李志文已预缴5092元），由李志文负担2696元，罗会学负担2396元。
李志文不服一审判决，上诉请求：1.依法改判罗会学将房屋征收部门支付的停产停业损失补偿款全额131004元及房屋装饰装修补偿71280元、夹层补偿8705元、房屋结构差异补助费用41850元等全部全额返还给李志文；2.本案的二审诉讼费用由罗会学承担。罗会学不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.本案上诉费用由李志文承担。
二审法院认定，一审法院审理查明的事实基本属实。二审另查明，李志文没有提供其曾以其停产停业损失超过被征收房屋价值5%提请房屋征收部门委托选定的房地产价格评估机构按照房屋被征收前3年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估的相关依据。罗会学所获得房屋征收部门支付的停产停业损失补偿款全额131004元中，不包含承租人李志文认为其停产停业损失补偿的部分。
二审法院认为，2009年3月7日，李志文、罗会学签订《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应全面实际履行。双方争议焦点为，租赁房屋被征收所获得的停产停业损失补偿款、房屋装饰装修补偿款、夹层补偿款、及房屋结构差异补助费用等款项全部应归房屋出租人罗会学，还是应归房屋承租人李志文享有。本案中，李志文所租赁房屋系罗会学个人所有的商用房屋，罗会学对其房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利，租赁房屋被征收的义务责任承担主体、房屋征收获得补偿款的权利人及接受人均为罗会学。李志文对罗会学私有房屋进行承租，是租赁房屋的使用人，仅在租赁期间对租赁房屋享有使用权，租赁期满对租赁房屋不再享有该权利。根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十条以及第三十一条的规定，本案租赁房屋的被征收人为罗会学，租赁房屋因征收所造成的停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费均归被征收人罗会学享有。承租人李志文认为其停产停业应获得补偿，且其损失超过被征收房屋价值5%的，可以提请房屋征收部门委托选定的房地产价格评估机构按照房屋被征收前3年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。现李志文未能提供其曾向房屋征收部门提出其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的依据；也未提供就停产停业损失补偿费的分配与罗会学之间有过约定；且罗会学所获得房屋征收部门支付的停产停业损失补偿款全额131004元中，不包含承租人李志文认为其停产停业损失补偿的部分；其主张将罗会学作为被征收人因房屋被征收所获得的停产停业损失全部给予李志文，缺乏事实和法律依据，一审判决酌情由李志文享有停产停业损失的80%不当，对李志文该项上诉请求不予支持。对罗会学的该项上诉请求予以支持。对李志文提出罗会学向其返还房屋装饰装修补偿款、夹层补偿款、及房屋结构差异补助费用等款项的问题，因该部分款项需依照李志文与被征收人罗会学的约定分配，而双方合同中约定了李志文自行投入的不动产（装修、搭盖、电线等固定设施），在合同期满（或者终止合同）后，李志文不得拆除或破坏，应无偿归罗会学所有，李志文不得提出任何要求等。故李志文对该部分款项在没有双方另行约定的情况下，其上诉理由不能成立，一审判决未支持其该项主张正确，对其该项上诉请求不予支持。二审法院判决：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第00021号民事判决；二、驳回李志文诉讼请求。本案一审案件受理费人民币5092元，由李志文负担。二审案件受理费人民币5092元，由李志文负担。
再审庭审中，李志文除对原审判决中有两处将装饰装修补偿费“71280元”写成了“70280元”有异议，对“罗会学从李志文处收取了前承租人扣减的装修费3500元”的事实认定不予认可外，对其他一审事实没有异议，对二审查明的事实不予认可。罗会学对一、二审查明的事实均无异议。
本院再审查明的主要事实与原一审查明的事实相同。另查明，装饰装修补偿费为“71280元”。
本院再审认为，本案的争议焦点为，李志文是否有权分配承租房屋被征收后的停业损失补偿费，是否有权得到承租房屋被征收后的房屋装饰装修补偿费。
关于李志文是否有权分配承租房屋被征收后的停业损失补偿费的问题。本案双方当事人于2009年3月7日签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，李志文和罗会学签订的房屋租赁合同一年期满后，双方没有签订书面合同，李志文继续按原合同约定占有使用房屋并向罗会学交付租金，罗会学接收租金且没有提出异议。因此，当事人双方存在不定期租赁关系，双方的权利义务受原书面合同的约束。2013年4月27日后，双方当事人均知晓本案讼争房屋被纳入武汉市洪山区人民政府征收范围，李志文从同年6月7日后未向罗会学交付房屋租金，双方以自己的行为解除了原房屋租赁合同。《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条规定：“被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人、公有房屋承租人的，依照其与被征收人、公有房屋承租人的约定分配停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费。”本案双方当事人在房屋租赁合同中并未就房屋被征收后造成停产停业损失的情形进行约定。一审法院考虑到本案房屋租赁合同因征收而解除，双方对合同的解除均没有过错，房屋出租人罗会学的房屋被征收后已按房屋面积获得了补偿，而李志文对租赁房屋进行了装修，并一直在租赁房屋中从事经营活动，因租赁房屋被征收遭受了一定的损失，应合理合法地享有政府征收部门补偿的停产停业损失，遂作出将罗会学所获停产停业损失补偿的80%给予李志文的判决并无不当。
关于李志文是否有权获得承租房屋被征收后的房屋装饰装修补偿费的问题。双方房屋租赁合同第六条二款约定“李志文自行投入的不动产（装修、搭盖、电线等固定设施），在合同期满（或者终止合同）后，李志文不得拆除或破坏，应无偿归罗会学所有，李志文不得提出任何要求。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，对装修物的处理，双方有约定的应依照约定处理。因此，李志文要求罗会学返还房屋装饰装修补偿费没有法律依据。原一、二审认为李志文对租赁房屋装饰装修及搭建部分不享有权利是正确的。
原二审另查明的事实缺乏证据证明。原二审关于“承租人李志文认为其停产停业应获得补偿，且其损失超过被征收房屋价值5%的，可以提请房屋征收部门委托选定的房地产价格评估机构按照房屋被征收前3年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。现李志文未能提供其曾向房屋征收部门提出其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的依据；”的认定有误。一审判决中装饰装修补偿费应为71280元，李志文不认可“罗会学从李志文处收取了前承租人扣减的装修费3500元”的事实与本案无直接关系。
综上，原二审判决认定部分事实有误，实体处理不当，再审予以纠正。李志文再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）鄂武汉中民终字第01467号民事判决；
二、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第00021号民事判决。
二审案件受理费5092元，由李志文负担2696元，罗会学负担2396元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 林
审判员 赵 军
审判员 刘汉涛
二○二○一七年三月九日
书记员 马 赟