--广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第457号原告：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司。负责人：张明。委托代理人：陈弈煊、余玉芬。被告：胡周艳。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司（以下简称金地公司广州分公司）诉被告胡周艳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金地公司广州分公司的委托代理人陈弈煊、余玉芬、被告胡周艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地公司广州分公司诉称：2011年9月13日，金地公司广州分公司与胡周艳签订《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》，协议约定由金地公司广州分公司对胡周艳房产提供物业管理服务，管理费为每月每平方米3元，在每月的10日交纳，即胡周艳每月应向金地公司广州分公司交纳物业管理费554.31元，逾期交纳的金地公司广州分公司自逾期之日起有权按日向胡周艳加收应交费用万分之五的滞纳金。另外，合同对双方其它的权利义务一一作了约定。但胡周艳自2012年12月份起至今拒不交纳物业管理费等，期间，虽经金地公司广州分公司多次催收，胡周艳却拒绝支付。金地公司广州分公司认为，胡周艳的欠费行为不但严重影响了金地公司广州分公司正常的经营活动，也将由此损害业主的合法权益，胡周艳的行为业已构成严重违约。综上，为维护金地公司广州分公司及广大业主的合法权益，特依法诉至法院，请求判令，一、胡周艳立即向金地公司广州分公司支付拖欠的房屋物业管理费14412.06元以及滞纳金(自逾期之日起按日加收应交费用的万分之五计至付清之日止，暂计至2015年1月21日为2749.08元)；二、本案诉讼费用由胡周艳承担。被告胡周艳辩称：不同意金地公司广州分公司的诉讼请求。关于物业管理费的时间段问题，胡周艳欠交的是2012年12月1日至2014年11月31日期间的物业管理费，自2014年12月1日开始胡周艳已经交了2014年12月1日至2015年6月30日的物业管理费。2012年12月1日至2014年11月31日期间没有交费的原因是胡周艳于2011年3月购买的涉案房屋是二手楼，当时整个房屋是翻修过的，胡周艳于2011年9月份入住，2012年3月份就发现严重的渗水，当时就告知给了金地公司广州分公司，但金地公司广州分公司称不关他们的事，去找开发商，广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东某公司）称是梅雨天的原因所致，胡周艳多次投诉东某公司均未整改。至2012年10月份，房屋渗水越来越严重，导致电都不能正常使用了。金地公司广州分公司称需要重新安装电线走明线，但胡周艳不同意，因为这不能解决漏水问题。2012年10月份，胡周艳发现隔壁及楼上都因为漏水的问题在维修，导致无法在涉案房屋居住，就搬离涉案房屋。2014年年底，金地公司广州分公司成立的整改办撤掉之前，对涉案房屋进行了部分维修，期间胡周艳承诺如果涉案房屋维修好就支付物业费，所以胡周艳支付了2014年12月以后的物业管理费。经审理查明：2008年2月28日，原增城市国土资源和房屋管理局出具编号（增）物招投标[2008]003号《前期物业管理中标备案书》，载明对建设单位东某公司提交的中标结果、前期物业管理服务合同等资料收悉，对东某公司报送的位于增城区新塘镇新新公路（金地·荔湖城）前期物业管理中标材料给予备案。位于增城区新塘镇永和荔湖城三叠院一街2号202房的产权人是胡周艳，建筑面积为184.77平方米，缮证日期为2011年4月12日，房产证号为00××58。2011年9月13日，金地公司广州分公司（甲方）与胡周艳（乙方）签订《[金地·荔湖城]前期物业管理服务协议》，约定金地公司广州分公司为胡周艳名下坐落在金地·荔湖城小区一街1栋202房屋提供物业服务。协议约定“……第二条双方的权利义务一、甲方的权利义务1、物业共用部位维修、养护的服务和管理……12、依据本协议自开发商发出入伙通知之日起向乙方收取物业管理费……二、乙方的权利义务……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……第五条物业管理服务费的收取标准三叠院（不带电梯）物业管理费标准为3.00元/㎡·月×建筑面积，说明：三叠院为类别墅产品，物业管理费已包含花园、天台及露台等区域的管理费，赠送面积不再计费……二、物业管理服务费的计费时间：自开发商通知正式入伙之日起计收物业管理费。三、物业管理服务费实行按月计收的方式，乙方每月10日前交纳该月的物业管理服务费……第十条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日加收欠交金额万分之五的滞纳金或停止服务，超过六个月不交纳，甲方可以向人民法院起诉……”2015年2月12日，金地公司广州分公司以胡周艳拖欠物业管理费为由，向本院提起诉讼。庭审中，一、金地公司广州分公司及胡周艳均确认《[金地?荔湖城]前期物业管理服务协议》中所记载的房屋与金地公司广州分公司提供的房地产权属证书复印中所记载的房屋以及《增城市房地产权查册表》中登记的房屋系同一房屋。二、金地公司广州分公司主张其诉请的14412.06元是2012年12月1日至2015年1月31日期间的物业管理费。同时，金地公司广州分公司承认胡周艳在诉讼期间交纳了2014年12月1日至2015年7月31日期间的物业管理费，至今胡周艳仍欠交2012年12月1日至2014年11月30日期间的物业管理费。鉴于胡周艳在诉讼期间已交纳了部分物业管理费，经本院询问，金地公司广州分公司表示不变更诉讼请求，愿意承担相应的诉讼风险。三、金地公司广州分公司称，涉案房屋的质量问题是胡周艳与东某公司之间的纠纷，与金地公司广州分公司无关，且金地公司广州分公司从未成立过整改办公室，金地公司广州分公司对涉案房屋专有部分无维修或补偿义务；胡周艳已使用涉案房屋，享受金地公司广州分公司提供的管理服务，胡周艳有义务支付物业管理费并承担违约责任。四、金地公司广州分公司主张已向胡周艳发出了《荔湖城收费通知单》催收物业管理费，为此，提交了2012年12月、2013年12月、2014年12月三份《荔湖城收费通知单》佐证。胡周艳称对金地公司广州分公司提交的三份《荔湖城收费通知单》不予确认，称从未收到过上述通知单。四、周艳主张，其在2011年3月份购买的涉案房屋是二手楼，涉案房屋一直存在各种质量问题才拒交物业费，并提交了涉案房屋的照片拟证明涉案房屋的漏水问题。金地公司广州分公司对胡周艳提交的照片真实性不予确认，认为无法确认照片所拍的是涉案房屋哪个部位。五、金地公司广州分公司主张涉案房屋的物业管理费是按产权证书的面积184.77平方米计算，按每平方米3元的标准计算出每月物业管理费为554.31元。胡周艳对金地公司广州分公司上述主张的每月物业管理费计算标准没有异议。本院认为：金地公司广州分公司、胡周艳签订的《[金地·荔湖城]前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。因胡周艳购买涉案房屋于2011年4月12日办理了过户登记手续，将涉案房屋登记在其名下，并于2011年9月份与金地公司广州分公司签署了《[金地?荔湖城]前期物业管理服务协议》，金地公司广州分公司已依约对涉案房屋提供了物业管理服务，故胡周艳应按上述协议的约定交纳物业管理费。涉案房屋的建筑面积为184.77平方米，有金地公司广州分公司提交了涉案房屋产权证书复印件及《增城市房地产权查册表》为证，胡周艳对此亦无异议，本院予以确认。金地公司广州分公司主张按该产权证记载的面积184.77元/平方米计收物业管理费，本院予以准许。胡周艳一直未向金地公司广州分公司支付2012年12月1日至2014年11月30日期间的物业管理费，显属无理，现金地公司广州分公司要求何某支付上述期间物业管理费，合理合法，本院予以支持。金地公司广州分公司主张根据《[金地·荔湖城]前期物业管理服务协议》约定，按3.00元/平方米/月×建筑面积184.77平方米计算出涉案房屋每月的物业管理费为554.31元，胡周艳对此没有异议，本院予以采纳。经计算，2012年12月1日至2014年11月30日的物业管理费为13303.44元（554.31元/月×24个月）。金地公司广州分公司诉请的物业管理费金额超出13303.44元的部分，本院不予支持。至于滞纳金的问题，因胡周艳一直就房屋的维修问题与金地公司广州分公司及东某公司交涉，胡周艳并不存在违约的恶意，故金地公司广州分公司主张胡周艳支付滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。对于胡周艳所主张的房屋质量问题，属于另一法律关系，本案不作调处，胡周艳可另案主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告胡周艳于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2012年12月1日至2014年11月30日的物业管理费13303.44元；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元，由原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司负担52元，被告胡周艳负担178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 卢 艳 晖人民陪审员 詹 玉 琴人民陪审员 罗 巧 宜二〇一五年七月二十七日书 记 员 余蓓蓓－－附本判决相关法律《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。