广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第719号
上诉人（原审被告）：广州市穗福房产发展公司，住所地。
清算组组长：秦月明。
委托代理人：刘玉琴、马丽，均系北京市大成（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴桂鸿，男，1970年2月28日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。
委托代理人：吴海锋，广东德培律师事务所律师。
原审被告：佛山市南海惠展实业公司（原南海惠展实业公司），原住。现下落不明。
原审第三人：广州道勤投资有限公司，住所地。
法定代表人：何英汉，总经理。
委托代理人：陈晓杰，系该司职员。
上诉人广州市穗福房产发展有限公司（下称穗福公司）因与被上诉人吴桂鸿、原审被告佛山市南海惠展实业公司（下称惠展公司）、原审第三人广州道勤投资有限公司（下称道勤公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：1996年3月19日，吴桂鸿与惠展公司签订《临时定购合同》，约定吴桂鸿订购天景新村3豪门406房（三房一厅，面积88.6平方米）。1996年7月9日，吴桂鸿与惠展公司签订《天景新村住宅商品房预售合同》，约定吴桂鸿以228809元认购“天景新村”商住楼第c栋楼房的第四层406房（以下简称涉案房屋），一厅三房，总建筑面积88.6平方米，购房人办理“房屋所有权证”时，须凭本合同及购房收据与乙方签订广州市房管局统一印制的《房地产预售契约》并办理有关手续，手续费用及税费按照广州市房管局的有关规定办理等等。该合同无办理预售合同鉴证。诉讼中，吴桂鸿提供签约当日（1996年7月9日）由惠展公司开具的金额为228809元的购房款收款收据、2011年至2012年期间的盖有“天景新村收费专用章”的水电费及其他杂费的收款收据，拟证明吴桂鸿已依约付清购房款并实际收楼多年。穗福公司已于2003年10月9日吊销工商登记，现已成立清算组进行清算。广州市公安局白云区京溪派出所于2012年4月29日出具证明，内容为“兹吴桂鸿，男，1970年2月28日，（身份证号码××）购买房屋原地址：天景新村商住楼第c栋406房，现地址为：广州市白云区京溪路216号406房。根据广州市房地产交易登记中心于2013年7月30日向吴桂鸿出具的依申请公开信息复函载明：“经查我中心预售备案记录：无广州市京溪路天景新村商住楼第c栋406房预售备案及在建工程抵押登记记录。……（查询时点为2013年7月29日）。另据广州市仲裁委员会作出的（2010）穗仲案字第592号裁决书等证据查明，涉案的“天景新村”商住楼c栋已办理规划报建手续，原由穗福公司与惠展公司合作开发，已领取预售许可证，预售人是穗福公司。后来，第三人道勤公司通过仲裁依法取得“天景新村”项目，已向法院申请强制执行将“天景新村，的开发项目转至第三人名下，目前该转名手续正在办理中。穗福公司与惠展公司及第三人至今未协助吴桂鸿办理涉案房屋的房产证。以上事实，有生效民事判决书、《临时订购合同》、《天景新村住宅商品房预售合同》、收款收据、证明、复函、房地产登记簿查册表及当事人陈述等证据证实。
吴桂鸿因商品房预售合同纠纷，于2013年1月31日向原审法院提起诉讼，请求：1、穗福公司与惠展公司及道勤公司协助吴桂鸿办理座落于广州市京溪路天景新村商住楼第c栋406房（新门牌：广州市京溪路216号406房）的房地产权证；2、穗福公司与惠展公司及道勤公司承担本案的诉讼费。
原审法院认为：吴桂鸿与惠展公司在平等自愿的基础上签订的《临时订购合同》、《天景新村住宅商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，内容无违反国家法律法规的强制性规定，该合同合法有效。吴桂鸿提供的购房合同、购房款收据及相关水电费收据等证据可以证明吴桂鸿主张的购房付款及收楼情况属实，原审法院予以认定。惠展公司、穗福公司至今未为吴桂鸿办理房地产权证已构成违约，应承担违约责任。由于“天景新村”项目已由第三人道勤公司取得，相关手续已在办理中，故吴桂鸿欲办理涉案房屋的产权证需由道勤公司予以协助，且道勤公司已表示愿意协助，故吴桂鸿要求道勤公司协助办证理据充分，原审法院予以支持。鉴于办证需要一定时间，该期限以三十日为宜。惠展公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期满逾期无到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院作出如下判决：在本判决生效之日起三十日内，佛山市南海惠展实业公司、广州市穗福房产发展公司、第三人广州道勤投资有限公司协助吴桂鸿按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理广州市“天景新村”商住楼第c栋楼房的第四层406房（现地址为：广州市白云区京溪路216号406房）的房地产权证。一审案件受理费100元、公告费303元，由广州市穗福房产发展公司、佛山市南海惠展实业公司、广州道勤投资有限公司负担。
上诉人广州市穗福房产发展公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案的“天景新村”开发项目已转名过户至原审第三人广州道勤投资有限公司名下，上诉人已无法协助办理案涉房屋之房地产权证。根据广州市仲裁委员会作出的（201O）穗仲案字第592号《裁决书》，第三人道勤公司依法取得“天景新村”项目，并通过法院强制执行已将“天景新村”的开发项目登记至第三人道勤公司名下。案涉“天景新村”项目目前已不再登记在上诉人名下，上诉人客观上已无法协助办理案涉房屋之房地产权证。原审法院未查明“天景新村”项目目前的产权登记情况，判决上诉人协助办理案涉房屋之房地产权证是事实认定不清。二、《临时订购合同》和《天景新村商品房预售合同》是被上诉人与佛山市南海惠展实业公司签订的，上诉人并非《临时订购合同》和《天景新村商品房预售合同》的当事人，根据合同的相对性原则，上诉人不是合同的当事人，不承担《临时订购合同》和《天景新村商品房预售合同》的违约责任。原审法院认定“上诉人至今未为被上诉人办理房地产权证已构成违约，应承担违约责任”是适用法律错误。综上，请求：l、改判佛山市南海惠展实业公司、广州道勤投资有限公司协助吴桂鸿按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理广州市“天景新村”商住楼第c栋楼房的第四层406房（现地址为：广州市白云区京溪路216号406房）的房地产权证。2、判令佛山市南海惠展实业公司和广州道勤投资有限公司承担本案的诉讼费。
被上诉人吴桂鸿答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
原审被告佛山市南海惠展实业公司（原南海惠展实业公司）没有到庭，没有提交答辩意见。
原审第三人广州道勤投资有限公司表示同意原审判决。
本院经过庭询，确认原审法院查明的事实。
本院认为：吴桂鸿与惠展公司签订的《临时订购合同》和《天景新村住宅商品房预售合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。吴桂鸿为了主张对涉案房产享有的权利，其提供了购房合同、购房款收据以及相关的水电费收据等证据，原审法院根据上述证据认定吴桂鸿已经支付了购房款并且实际入住并无不当，本院予以确认。另根据广州市仲裁委员会作出的（2010）穗仲案字第592号裁定书查明的事实，涉案的“天景新村”商住楼C栋是由穗福公司与惠展公司合作开发，并且已经领取预售许可证，预售人是穗福公司。所以，由于穗福公司是案涉房屋的合作开发者，且案涉房屋登记的预售人是穗福公司，故穗福公司以其并非合同的签订主体为由主张其没有协助办证义务的理由，理据不充分，本院不予支持。另，虽然道勤公司通过仲裁依法取得“天景新村”项目，并且已经向法院申请将案涉房产转移到道勤公司名下，但此转名手续目前尚在办理之中，案涉项目尚未登记在道勤公司名下。故穗福公司上诉以案涉房产已转移登记到道勤公司名下为由主张其客观上已经无法协助吴桂鸿办理涉案房产的产权证书，与事实不符，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，原审法院认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州市穗福房地产发展公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年十一月三日
书记员 阮志雄