广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第5779号
原告（反诉被告）东莞柏康装饰制品有限公司，住所：东莞市。
法定代表人王二东，总经理。
委托代理人赵向阳，系广东震鹏律师事务所律师。
委托代理人叶少梅，系广东震鹏律师事务所辅助人员。
被告（反诉原告）梁家云，男，汉族，1968年7月4日出生，住广东省深圳市。
委托代理人杨华，女，汉族，1972年10月19日出生，系被告（反诉原告）梁家云的妻子。
原告东莞柏康装饰制品有限公司（以下简称“柏康公司”）与被告梁家云房屋租赁合同纠纷一案及原告梁家云与被告东莞柏康装饰制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月18日受理后，依法组成合议庭，分别于2013年12月2日、2014年4月2日公开开庭进行了审理。柏康公司的委托代理人赵向阳、叶少梅，梁家云及其委托代理人杨华已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柏康公司诉称，柏康公司由于需要租用厂房使用，经人介绍认识梁家云。双方于2012年11月16日签订了《租赁合同》，合同约定：合同签订后叁天内柏康公司预付一年租金给梁家云作为定建厂房的订金，约合人民币壹佰零捌万贰仟肆佰元整，梁家云应于2013年3月底前将位于东莞市谢岗镇金川工业区属下的工业地块上建设厂房出租给柏康公司，租赁期限为五年，从梁家云建好厂房交付给柏康公司之日起计算。梁家云并称会尽快将拥有租赁地块土地使用权及厂房建设手续等证明资料交柏康公司查验。2012年11月22号柏康公司向梁家云预付订金人民币贰拾万元整（￥200000）。经柏康公司质询，梁家云不能向柏康公司提供涉案地块使用及报建手续，涉案厂房至今仍未动工建造。柏康公司多次向梁家云索要已付订金，2013年2月22日，梁家云（以邮件形式）向柏康公司发出第二份《租赁合同》，称可以用自己属下的其他厂房替代第一份合同履行。合同商签过程中，梁家云又突然电话告知柏康公司，第二份《租赁合同》里约定的厂房已经出租给给第三人。柏康公司多次索要预付订金未果。梁家云的行为不仅浪费了柏康公司的时间和精力，也损害了柏康公司的利益。因此，请求法院依法判令：1、解除柏康公司与梁家云签订的《租赁合同》，梁家云返还柏康公司所预付的订金人民币贰拾万元整（￥200000）并支付利息共人民币12000元（暂自2013年4月1日起至起诉日，其后利息按照中国人民银行有关规定计算至被告返还人民币贰拾万元之日。）；2、梁家云承担本案诉讼费用。
梁家云辩称：梁家云之前向东莞市谢岗镇谢岗村购得位于谢岗镇金川工业区内的工业用地一块，意愿是建好厂房后出租给他人使用以便自己晚年有固定的收入保障。朋友建议：建厂房出租效益最好的是有人来定建定租，建好就马上有租金收，而且定建厂房的老板还会在定建时先付一定的订金，这样减少好多风险。如果是自己先建好再招租，有时候可能一年两年都不一定能租得出去，因为自己设计建设的厂房不一定适合人家使用，如果一两年都租不出去，投资建设的资金利息就要很多了，这样不合算。自己考虑确实也是，之前自建的厂房租了一年都还没有租出去，于是自己就决定以朋友建议的模式先招租定建。招租招商了一年多终于招来了柏康公司老板，经过多次协商双方达成了定建厂房的协议，于2012年11月16日签订了《租赁合同》，合同约定：合同签订后叁天内柏康公司预付一年租金给梁家云作为定建厂房的订金，约合人民币壹佰零捌万贰仟肆佰元整。柏康公司于2012年11月22日付给梁家云人民币20万元整，接着柏康公司王总经理给梁家云来电话说预付订金的事要商量，说柏康公司现阶段资金周转有点紧张，反正梁家云现在也还不需要那么多钱去做事，就先按柏康公司的方案设计图纸和其它应该准备的工作，柏康公司迟点再安排。梁家云当时就接受了柏康公司王总经理的说法并要求柏康公司在正式图纸出来后报建前一定要付完订金，柏康公司也承诺没有问题。梁家云一直就在做前期的施工：平整填高土地，砌围墙，按照原告专用设计并出正式图纸，建配电房，安装专用变压器，搭建工地施工指挥办公室、施工工人工房，修建大门、门卫值班室等（以上事实都有实物为证）。到2012年12月中旬左右，正式的设计图纸已经做好，梁家云即联系柏康公司王总经理，告知正式的设计图纸已经出来了，要抓紧报建以及进一步的施工，争取在合同约定的时间内交付使用，请柏康公司抓紧安排合同约定的订金。这时柏康公司王总经理才支唔说柏康公司已经放弃了这个计划，所付的订金他们也不要了，要也要不回了，这个事情就这样不了而了了。梁家云追问柏康公司放弃这个计划的原因，柏康公司说是因为公司资金有点紧张。柏康公司当时不能履行合同对梁家云来说损失严重，于是就与柏康公司交涉，希望柏康公司能继续履行合同，但多次未果。到2013年2月初，梁家云感觉让柏康公司履行合同已经无望，于是又建议柏康公司要不要租梁家云已经建好的厂房，并愿意把之前的20万订金拿出来当相应的租金，柏康公司也多次来看过厂房，始终犹豫不决，说不是很适合他们使用。直到2013年2月22日柏康公司联系梁家云说先发一份合同版本给他们看看，于是就有了柏康公司所说的第二份合同！但柏康公司还是迟迟没有意愿签订合同。直到2013年3月10日，梁家云才把柏康公司所说的第二份合同的厂房的一小部分租给别人（有合同为证）。至于柏康公司所说的梁家云没能提供报建手续，厂房至今未动工。事实很清楚，柏康公司没有按合同约定支付给梁家云订金导致合同不能继续履行。进一步的工作和继续施工都是要钱的！柏康公司已经不履行合同，不支付合同约定的应付订金，就不能去政府主管部门报建。这份设计图纸是按照柏康公司的专用方案，按照柏康公司的要求设计的，如果报建，就要按政府部门的要求交清各种费用（约40万），政府主管部门也按管理程序把这些设计图纸方案归档，梁家云就不能变更厂房的建造结构，只能按照报建时的设计方案建造。柏康公司又不要这个厂房，别人又不适合用，到时就很难租给别人。梁家云的花费已不止20万，设计图纸用了7万元，填土花了约15万元，平整土地约5万元，砌围墙约20万，建配电房8万，安装变压器43万，搭建工房及施工办公室6万多，安装大门及保安室约5万。还有浪费近一年的时间，损失也不止20万。当时合同履行对自己只有利益而无害处，合同不履行对梁家云只有损失而无益处，没有理由不履行合同。现在如果柏康公司还愿意向我们定建那厂房，我们还愿意与他们和解继续合作；如果不愿意则原合同就此中止，不得再骚扰，以便梁家云寻求新的合作者。根据以上事实和理由以及柏康公司与梁家云的合同约定，属于柏康公司不按合同的约定履行、违约、毁约、中止了合同，已经使梁家云蒙受了巨大的经济损失。
梁家云反诉诉称，根据柏康公司和梁家云的合同约定，柏康公司未按合同约定履行合同义务，属违约、毁约、中止了合同，导致梁家云蒙受了重大损失。按原合同的约定：柏康公司应支付梁家云三个月的租金（￥270600）作为赔偿。扣除柏康公司已支付的20万元，梁家云要求柏康公司支付剩余赔偿款人民币柒万零陆佰元整（￥70600）。因此，请求法院依法判令1、柏康公司支付剩余赔偿款人民币柒万零陆佰元整（￥70600）；2、柏康公司承担本案的反诉费用。
梁家云对其上述辩称以及反诉诉称提供的证据材料有：租赁合同、合同书、发票联、图片及图纸、收费明细、设计文件目录、建设用地批准书、集体建设用地使用权流转出让合同书、见证书。
柏康公司辩称，柏康公司已按照约定预付20万元给梁家云，已经履行合同，因梁家云违约，柏康公司才没有支付余下订金。梁家云并没有按约定向柏康公司提供案涉厂房的权属证明资料，不能向柏康公司证明案涉厂房及地皮的使用权，因此柏康公司才解除合同。
柏康公司对其上述诉称以及反诉辩称提供的证据材料有：订建厂房合同邮件及租赁合同、合同邮件及租赁合同、银行存款回单、存款凭条、公证书、证明书、证人证言。
经审理查明，东莞市谢岗镇谢岗经济联合社取得用地批准文号为东集用补（2005）1641号的一块工业用地的集体建设用地使用权
，批准用地面积为14641.71平方米，有东莞市国土资源局颁发的建设用地批准书予以证明。2011年11月18日，东莞市谢岗镇谢岗经济联合社作为出让方与被告梁家云签订了一份集体建设用地使用权流转出让合同书，约定出让期限为50年。东莞市谢岗镇法律服务所对该转让合同出具了见证书，原告向镇人民政府递交了附有村民代表签名同意的关于有期有偿使用土地的请示、并有经过谢岗镇领导批示同意的东莞市谢岗镇党政办公室公文呈批表以兹证明。谢岗村委会书记谢贺伦称对于案涉地块的转让是依法进行，程序亦遵循法律和基层民主实际，梁家云与东莞市谢岗镇谢岗经济联合社实施的民事法律行为合法有效，应予保护，梁家云是该案涉地块的合法使用权人。
另查明，原告柏康公司与被告梁家云在2012年11月16日签订了一份租赁合同。该合同约定：梁家云将在东莞市谢岗镇金川工业区属下的工业地块新建厂房约8200平方米（按图纸施工）出租给柏康公司，出租年限为五年，从梁家云建好厂房交付给柏康公司之日起算，初定为2013年3月底前交付给柏康公司。双方签约后三天内柏康公司预付一年租金给梁家云作为定建厂房的订金，约合人民币壹佰零捌万贰仟肆佰元（￥1082400），在梁家云收到订金后即按照双方设计认可的定建方案施工并在预期内交付使用。合同生效后，双方均不得提前终止合同，如果梁家云提前终止合同则支付柏康公司因此造成的实际经济损失；如果柏康公司提前中止合同则应提前3个月通知并支付梁家云3个月的租金作为赔偿。第一年每月每平方米的租金为人民币11元。柏康公司主张，由于梁家云要求支付部分定建订金后才给柏康公司出示土地权属的文件，柏康公司于2012年11月22日向梁家云预付了20万元，后口头要求梁家云出示土地权属文件，梁家云一直未出示，故柏康公司也未支付剩余订金。而且即使柏康公司给付订金108万，梁家云也不可能完成报建手续，因登记建设单位是谢岗经济联合社，梁家云不可能办到使用权证书。柏康公司不清楚梁家云在签订合同后有无进行施工。由于报建手续一直办不下来，合同没有约定报建时间，2013年3月底前梁家云无法按时交付厂房，梁家云就称采取补救措施提供另外的厂房。但因第二份厂房的面积很小，不适合柏康公司使用，所以柏康公司没有签订这份租赁合同。如今柏康公司已搬到惠州，无需再租厂房，不同意继续履行合同。梁家云主张，之所以梁家云与柏康公司在签订租赁合同的时候，没有出示土地的使用权及报建手续的证明，是因为柏康公司没有要求梁家云出示，而且租赁合同中也没有约定。柏康公司给付订金108万后，梁家云才能报建并交费，报建费共40多万，柏康公司仅支付20万，所以梁家云不可能报建。建设用地批准书的建设单位虽然是谢岗经济联合社，但集体土地的权属是村民，村民有权转让给他人使用，梁家云虽不可能办到使用证书，但有流转出让合同为证。2012年12月初，梁家云要求柏康公司支付余下订金，柏康公司说放弃该计划，双方经过几个月的交涉均无法协商一致。后来，梁家云发了第二份邮件表示可以出租其他厂房，柏康公司看过厂房以及梁家云出具的租赁合同后就没有回复梁家云。2012年11月12日，梁家云在收到柏康公司20万元后就开始安装变压器、砌围墙、大门、保安室、工房，2013年1月完工。2013年3月10日，梁家云将厂房出租给其他人。
上述事实，有订建厂房合同邮件及租赁合同、合同邮件及租赁合同、银行存款回单、存款凭条、公证书、证明书、证人证言、合同书、发票联、图片及图纸、收费明细、设计文件目录、建设用地批准书、集体建设用地使用权流转出让合同书、见证书及庭审笔录等附卷为证。
本院认为，东莞市谢岗镇谢岗经济联合社作为该块案涉地块（东集用补（2005）1641号）合法的使用权人，其有权根据本集体利益的需要并遵循法定的程序就该建设用地的使用权进行流转。私法自治原则要求私法要尊重当事人的合意，同时基于维护合同效力以促进交易、保持法律关系稳定以减少纠纷的考虑，民事合同只要是双方真实的意思表示且不违反法律、法规效力性的强制性规定，均不宜被宣告无效。谢岗镇谢岗经济联合社与梁家云订立的集体建设用地使用权流转出让合同是双方在平等自愿的基础上签订的，意思表示并无瑕疵，也未违反现行法律、法规的效力性强制性规范。该案涉地块的批准用途为工业用地，所以也不涉及耕地保护问题。建设用地使用权流转只是使用权主体有所变更，这与当前在不违反耕地保护的前提下鼓励集体土地在法律的框架下进行流转以提高土地资源利用效率的政策亦相吻合。该用地单位的主管机关为谢岗镇人民政府，谢岗镇谢岗经济联合社在以有期有偿方式将案涉地块转让时也向谢岗镇人民政府请示过并得到镇政府领导的批示同意，在集体内部也得到村民代表的同意签字，并无程序瑕疵，该流转合同合法有效，梁家云是该案涉地块的合法使用权人。
关于柏康公司与梁家云在2012年11月16日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方当事人都要按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定，双方签约后三天内由柏康公司预付一年租金给梁家云作为定建厂房的订金，约合人民币壹佰零捌万贰仟肆佰元（￥1082400），在梁家云收到订金后即按照双方设计认可的定建方案施工并在预期内交付使用。由此可见，柏康公司负有先履行预付订金的合同义务。柏康公司预先支付了梁家云20万元的定建订金后，柏康公司要求梁家云出示土地权属文件才交付剩余订金。由于合同中并未有须梁家云出示土地权属文件柏康公司才支付订金的约定，且梁家云能否办到土地使用权证书、能否成功报建以及按期交付属于合同履行问题，其并非是影响合同效力的因素，合同已然生效，柏康公司在无法定情形下拒绝履行合同义务已构成违约，须按照《合同法》第一百零七条的规定承担违约责任。《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行债务一方不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。梁家云依据合同的约定，在柏康公司未交清订金的情况下并无报建并施工的义务，其未完成报建手续并按期交付厂房是梁家云行使抗辩权的体现，并非违约。所以，柏康公司要求解除与梁家云签订的《租赁合同》并返还柏康公司所预付的订金人民币20万元的诉讼请求，本院依法不予支持。
另，柏康公司不同意继续履行合同，根据《合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据《租赁合同》第十条的规定，合同生效后，双方均不得提前终止合同，如果梁家云提前终止合同则支付柏康公司因此造成的实际经济损失；柏康公司提前中止合同则应提前3个月通知并支付梁家云三个月的租金作为赔偿。关于租金的计算方式，《租赁合同》第一条、第三条规定，该工业地块新建厂房约8200平方米，第一年每月每平方米的租金为人民币11元，故三个月的租金即为270600元（8200㎡×11×3）。梁家云收受订金后着手安装变压器、砌围墙、大门、保安室、工房等，柏康公司的违约已使梁家云遭受到经济损失，柏康公司应对此予以赔偿。柏康公司应按照合同约定的损害赔偿的计算方法即支付梁家云三个月的租金作为赔偿。鉴于梁家云已经收取柏康公司20万元订金，扣除20万元后柏康公司尚需支付梁家云706**元（270600－200000）。因此，对于梁家云要求柏康公司支付赔偿款人民币70600元的诉讼请求，本院依法予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，第九十八条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、东莞柏康装饰制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向梁家云支付赔偿款70600元。
二、驳回东莞柏康装饰制品有限公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4480元、反诉受理费1566元、共计6046元，由东莞柏康装饰制品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 刘传飞
代理审判员 吴鹏飞
人民陪审员 骆红招
二〇一四年四月八日
书 记 员 陈雪媚
楚仑
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行债务一方不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。