四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第746号
上诉人（原审原告）罗荟，女，1987年2月23日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。
委托代理人辛长洋，四川恒创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郑英杰，男，1976年10月26日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区。
委托代理人兰亚勋，四川雅图律师事务所律师。
上诉人罗荟与被上诉人郑英杰房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第6741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年8月5日，罗荟、郑英杰双方通过中介伊诚地产签署了房屋买卖合同，约定由郑英杰将位于金牛区南熏巷28号荷里活1栋1单元22层19号的房屋出售给罗荟，价款66万元（首付款14万元，银行按揭贷款42万元），定金10万元，罗荟委托经纪方伊诚地产办理银行按揭42万元。合同签订时，郑英杰向罗荟出示了经过公证的委托书，郑英杰委托雷蕾为其授权代理人，全权处理后续的房产过户事宜。罗荟根据合同约定于2013年8月5日向郑英杰支付了定金10万元。
之后，罗荟的按揭贷款因故迟迟未能发放，致使罗荟无法履行支付购房全款的义务。
2014年4月22日，郑英杰以罗荟既不能支付全款也不能成功办理银行按揭贷款为由向罗荟发出履约通知书，要求罗荟必须在2014年4月22前成功办理银行按揭购房款，否则将解除合同，并将房屋卖给其他人且不返还定金。罗荟收到履约通知书后认为郑英杰的行为存在交易陷阱，对罗荟不公平。
2014年4月30日，郑英杰向罗荟书面发出解除合同通知书，告知罗荟解除合同，并不退还罗荟交纳的定金10万元。罗荟收到解除合同通知书后，认为郑英杰的行为违反合同约定，应当承担相应的违约责任，故诉至法院。
原审法院另查明，2014年5月11日，郑英杰将案涉房屋出售给第三人钟柱并办理了房产过户手续，售价为64.8万元，与罗荟、郑英杰约定的购房款相比降低了1.2万元。
2014年6月12日，罗荟以继续履行房屋买卖合同并配合办理房屋过户手续为由起诉郑英杰，后撤诉，原审法院于2014年7月22日作出（2014）金牛民初字第6304号民事裁定书，准许罗荟撤诉。
罗荟于2014年8月12日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除罗荟、郑英杰于2013年8月5日签订的房屋买卖合同；2、郑英杰退还定金10万元并支付违约金6.6万元。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：《房屋买卖合同》、《履约通知书》、《解除合同通知书》，《收条》、证人证言、《房产证》复印件、《公证书》、《合同变更协议》、《情况说明》、《房地产买卖及居间合同》、房屋信息摘要、（2014）金牛民初字第6304号民事裁定书、庭审笔录以及各方当事人的陈述。
原审法院认为，罗荟、郑英杰于2013年8月5日签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，亦不侵害社会公益和第三人合法权益，该合同应为真实有效。作为合同的当事人，罗荟、郑英杰均应当按照合同的约定履行自己的义务。罗荟作为购房人有义务按照合同约定向郑英杰支付购房价款，罗荟选择了以银行按揭方式支付购房款，理应按照银行要求提供全部按揭手续或付清全款，郑英杰有义务配合罗荟办理相关手续。罗荟主张其银行贷款迟迟无法办理的原因是郑英杰不履行按揭放款的签字手续，导致无法完成房屋过户手续，但罗荟未能举证证明其向银行申请按揭贷款必须郑英杰签字确认，银行才予以放款。故对罗荟的该项主张，原审法院不予支持。
关于罗荟主张郑英杰发出的履约通知书和解除合同通知书存在交易陷阱的问题。原审法院认为，自2013年8月5日双方合同签订之日至2014年4月22日郑英杰发出履约通知书已经有长达8个月的时间，在这8个月的时间里，罗荟有足够的时间准备购房款，罗荟主张郑英杰没有给罗荟预留足够的合理时间，存在交易陷阱的理由不能成立，对罗荟的该项主张，原审法院不予支持。
关于定金及违约金的问题。定金的功能本身就是促使当事人信守诺言，认真履行合同，具有履约担保功能。罗荟未在合理期间内办理完毕银行按揭手续，又无法支付全额购房款，罗荟无法支付购房款的行为证明其无法履行其应当履行的合同义务，故罗荟无权要求返还定金。本案中，郑英杰在罗荟无法支付购房款并通知罗荟解除合同后将诉争房屋以低于66万元的价格出售于第三人钟柱，其主观上并不存在恶意，客观上亦没有获得更多的利益，故原审法院认为郑英杰的上述行为没有违约，不应当承担违约责任。故对罗荟提出郑英杰返还定金及支付违约金的主张，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、解除罗荟与郑英杰于2013年8月5日签署的房屋买卖合同；二、驳回罗荟的其他诉讼请求。案件受理费1860元由罗荟负担。
宣判后，原审原告罗荟不服，向本院提起上诉称：1、根据约定，罗荟已支付了定金，并按期向中介机构提交了过户递件的全部资料，由于案涉房屋的银行贷款手续均由罗荟委托中介机构代办，在罗荟个人征信不存在任何问题的情况下，罗荟已履行了案涉房屋买卖合同中的义务，不存在违约行为，郑英杰不退还定金于法无据。2、原审判决认定案涉房屋不能办理银行按揭贷款手续系因罗荟导致，缺乏证据；且在案涉房屋未能办理按揭贷款的情况下，罗荟也无一次性向郑英杰付清全部房款的义务。3、郑英杰擅自将案涉房屋另行出售他人是导致合同不能继续履行的根本原因，郑英杰应对此承担违约责任。请求撤销原判，依法改判支持罗荟的全部诉讼请求。
被上诉人郑英杰答辩称，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，罗荟提交一份《个人信用报告》，拟证明其个人征信良好，不存在因其征信问题导致贷款无法办理的情形，而案涉房屋按揭贷款手续不能办理，是由于郑英杰不履行按揭放款的签字手续。郑英杰质证认为，根据该报告载明的查询记录显示，罗荟在2014年2月25日曾查询过其信用报告，但并未在原审法院审理中进行举证，该报告不属于二审中的新证据；记录还显示，成都银行、工商银行分别于2013年9月10日、2014年1月16日对罗荟的征信情况进行查询，查询原因均为贷款审批，表明罗荟曾向该两家银行申请贷款，但均未能办理成功，正是由于罗荟在2013年5月9日由中国银行发放的准贷记卡上存在高额透支，才导致罗荟不能办理案涉房屋的按揭贷款手续，该报告不能达到罗荟的证明目的。本院对该证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性，在其后予以阐述。
双方未提交其他证据。
本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。
二审中，罗荟明确表示，其解除合同的依据是《房屋买卖合同》第18条。
本院另查明，《房屋买卖合同》第5条“付款方式”约定：“由买卖双方自行交接房款。按揭贷款方式支付房款：过户递件完成后当日内，买方将首付款14万元支付给卖方，剩余房款42万元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。”第7条约定：“买方委托经纪方代办银行按揭贷款，买方应按经纪方通知及时向经纪方提交其贷款所需的相关手续，并协助经纪方向贷款银行提交按揭贷款申请。”第17条约定：“买方擅自解除本合同或买方单方面违约致使本合同被解除的，须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金。买方逾期支付房款，或未能按时履行本合同约定的其它义务，每逾期一天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。逾期30天，卖方有权解除本合同，本合同解除的，买方须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金，并承担卖方支付的佣金损失。”第18条约定：“卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金。卖方逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其它义务，每逾期一天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。逾期30天，买方有权解除本合同，本合同解除的，卖方须退还买方已支付的所有款项，并向买方支付该房屋成交价10%的违约金，并承担买方支付的佣金损失。”
本院认定上述事实，依法采信了《房屋买卖合同》及双方的陈述。
本院认为，案涉《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约定全面履行各自的权利义务。本案中，双方明确约定由罗荟通过银行按揭贷款方式向郑英杰支付购房款42万元，但直至郑英杰于2014年4月30日发出《解除合同通知书》时，罗荟仍未能办理银行按揭贷款手续。本院认为，罗荟作为买方，其负有向郑英杰支付对价的主要合同义务。银行按揭贷款仅仅是罗荟对付款方式的选择，并不因此免除其应承担的支付全部购房款义务。《房屋买卖合同》中对贷款未能办理的情形虽未作约定，但结合合同第5条关于“若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额”的约定，应当认定在银行贷款未能办理的情况下，罗荟负有以其它方式向郑英杰付清购房款的义务。
罗荟虽上诉主张其银行按揭贷款无法办理系因郑英杰不配合签字所致，但根据《房屋买卖合同》第7条的约定，案涉房屋的银行按揭贷款手续是由买方委托经纪方代为办理，合同仅约定罗荟负有向经纪方提交相关手续的义务，并未约定郑英杰需承担任何配合义务；且罗荟除自己的陈述外，在本案中未提交任何证据予以证明，郑英杰对此亦不予认可。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，罗荟的该主张不成立。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据庭审已查明的事实，自双方于2013年8月5日签订《房屋买卖合同》至2014年4月22日郑英杰发出《履约通知书》之时，罗荟在长达8个月的时间内，无法按约办理银行按揭贷款手续，也未能通过其他方式履行付清房款的义务，罗荟的行为构成严重违约。根据《房屋买卖合同》第17条关于“买方逾期支付房款30天的，卖方有权解除合同”之约定，郑英杰有权解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”罗荟于2014年6月12日向原审法院提起诉讼，要求郑英杰继续履行案涉《房屋买卖合同》并配合办理房屋过户手续，应视为罗荟对郑英杰解除合同有异议。但根据前述分析，双方明确约定了解除合同的条件，结合合同实际履行的情况，郑英杰有权解除合同，故罗荟的异议不成立。本案中，郑英杰已于2014年4月30日向罗荟发出《解除合同通知书》，罗荟对收到该《解除合同通知书》的事实不持异议，故，罗荟与郑英杰之间签订的案涉《房屋买卖合同》自罗荟收到该《解除合同通知书》之时解除。罗荟未履行约定义务，根据定金罚则，其无权要求返还定金；其主张郑英杰擅自解除合同构成违约，缺乏事实和法律依据，对罗荟依据《房屋买卖合同》第18条的约定主张解除合同，以及要求郑英杰支付违约金的请求，本院不予支持。
因案涉《房屋买卖合同》已于罗荟收到《解除合同通知书》时解除，原审法院判决解除《房屋买卖合同》错误，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市金牛区（2014）金牛民初字第6741号民事判决书；
二、驳回罗荟的全部诉讼请求。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费3720元，由上诉人罗荟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 骥
代理审判员 龚 耘
代理审判员 胡张映雪
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 刘 杨