江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终1269号
上诉人（原审被告）：高贤云，男，汉族，1962年3月26日生，上海铁路局连云港东站职工，住连云港市连云区。
委托诉讼代理人：池小水、杨玥，江苏明智达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许晨国，男，汉族，1958年12月26日生，住连云港市开发区。
被上诉人（原审原告）：盛含菊，女，汉族，1962年2月25日生，住连云港市开发区。
委托诉讼代理人：唐浩、李建强，江苏苍梧律师事务所律师。
原审第三人：连云港蓝天宇辰房产经纪有限公司连云分公司，住所地连云港市连云区。
法定代表人：王秋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王启泰，该公司职员。
上诉人高贤云因与被上诉人许晨国、盛含菊，原审第三人连云港蓝天宇辰房产经纪有限公司连云分公司（以下简称蓝天房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2016）苏0703民初3136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案受理后，依法组成合议庭于2017年6月1日公开开庭审理了本案。上诉人高贤云及其委托诉讼代理人池小水，被上诉人许晨国、盛含菊的共同委托诉讼代理人李建强，原审第三人蓝天房产经纪公司的委托诉讼代理人王启泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人高贤云上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：1、涉案房屋买卖合同无法继续履行。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后，由于被上诉人的房屋已经竣工20年，因此上诉人无法办理公积金贷款，双方约定的合同履行方式已经无法继续履行，应当依法确认无法履行的原因再作出判决。2、上诉人公积金的性质不影响本案的正常履行。虽然上诉人的公积金性质为铁路公积金，但无论是铁路公积金还是本地公积金，在房龄不超过20年的情况下均可进行公积金贷款。本案无法贷款的原因是被上诉人没有告知房屋的实际房龄。一审法院认为涉案房屋如果使用一般公积金贷款在担保公司担保的情况下仍可以继续履行的观点上诉人不认可，即便上诉人的公积金性质不是铁路公积金，在房龄超过20年的情况下是否选择担保公司担保属于上诉人的自由选择权，第三方或者法院没有权利擅自变更已经约定好的履行方式，因此本案的实际情况是所购房屋房龄超过20年，无法正常公积金贷款。3、双方在签订买卖合同时已经明确约定，买方查询公积金情况，卖方查询房屋情况，从现有情况看，上诉人的公积金情况正常，可以办理公积金贷款，但被上诉人没有明确告知涉案房屋的房龄，该告知义务属于卖方。中介机构作为交易服务方，在收取服务费后应当尽职履行中介服务，查明房龄及公积金情况，上诉人在购买房屋时已经告知中介机构公积金情况，中介机构也陪同上诉人进行过查询。导致房屋无法进行公积金贷款的原因是被上诉人没有履行诚实告知义务及中介机构的过失导致，上诉人无任何责任。
被上诉人许晨国、盛含菊答辩称，1、答辩人与上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人是对答辩人所有的房屋进行充分调查和了解后签订的合同，导致合同没有履行付款义务的原因是上诉人违约所致。一审法院已经查明房龄超过20年仍然可以申请普通公积金贷款，如果上诉人申请普通公积金贷款，则上诉人仍然可以继续履行合同，不存在合同无法继续履行的情形。2、答辩人与上诉人签订的房屋买卖合同约定，付款方式为公积金贷款，至于上诉人采用普通公积金还是铁路公积金贷款是上诉人的选择，与被上诉人无关，合同还约定，上诉人对答辩人所售房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。现答辩人交付给上诉人的房屋即是上诉人多次调查充分了解的房屋，答辩人在本合同履行过程中无任何违约且已经全面履行。3、合同明确约定买房的付款方式为公积金付款，只要答辩人交付的房地产符合合同约定即履行了卖方的全部义务，是否告知房龄并不是合同约定的义务，答辩人也未隐瞒，答辩人没有任何过错。
原审第三人蓝天房产经纪公司辩称，同意被上诉人的答辩意见。
许晨国、盛含菊向一审法院起诉请求：1.要求高贤云支付许晨国、盛含菊剩余购房款21.2万元及利息（利息自2016年8月20日至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.诉讼费由高贤云承担。
一审法院认定事实：在蓝天房产经纪公司介绍下，许晨国、盛含菊将其所有的位于连云港经济技术开发区新光路2-4号二单元201室房屋（面积为69.54平方米，产权丘号为：00002574）卖与高贤云，2016年6月16日许晨国（甲方）、高贤云（乙方）、蓝天房产经纪公司（丙方）签订《房屋合同》1份，约定：一、2.房屋权属性质为商品房。二、1.总房价款为二十陆万伍仟元（265000元），上述交易总价款包括：房价款、现有的公共维修基金、室内不可移动至装修装饰。2.在本合同签订后当日内，乙方同意交付甲方定金贰仟元（2000元）。税费由乙方承担。3.甲乙双方均同意采取下列第(2)种方式付款：（2）公积金贷款：乙方在本合同签订之日起3日内将购房款人民币伍万叁仟交付甲方，其余购房款在公积金管理处审核通过放款之日由乙方通过银行转账方式支付给甲方。4.甲方双方约定于丙方通知之日起3日内/2016年6月19日前，在甲乙双方资料齐全并积极配合的情况下，由丙方协助甲乙双方到房屋权属部门办理过户手续。5.甲方应在收到全部尾款时向乙方交房。三、2.甲乙丙三方在签订本合同时，按照国家及相关行业规定乙方须向丙方支付中介居间服务费人民币贰仟元。十一、生效及其他：本合同履行期间内，甲乙丙三方应履行本合同之前所述的补充协议、合同附件及其他书面文件，均为合同不可分割的一部分，具有同等法律效力。备注：自过户之前的物业费、水电煤气费等由甲方承担，过户之后的费用由乙方承担。办理过程中因国家政策问题导致的手续缓慢与中介公司无关。办理过程中客户要积极配合中介，因自身原因导致放款延迟与中介公司无关，因公积金贷款是先过户后审批，事前都必须去公积金审批中心查询，然后过户。合同尾部许晨国作为甲方签字捺印确认，高贤云作为乙方签字捺印，蓝天房产经纪公司作为丙方签字并加盖公章确认。
上述合同签订同日，高贤云向许晨国、盛含菊交付定金2000元，许晨国、盛含菊许晨国（甲方）、高贤云（乙方）又签订《房地产买卖契约》1份，该合同已经备案，备案号：DB89D43F5F808F82一份，约定：由于甲方已收到乙方预付的购房定金2000元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。甲方将涉案房屋出售给乙方，乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房产。二、甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币265000元。大写贰拾陆万伍仟元整。乙方于2016年8月20日前2次付清给甲方，购房定金在最后一次付款冲抵。付款方式：公积金贷款。三、双方同意于2016年6月16日前办理上述房地产转移登记手续，并于2016年8月20日由甲方将上述房地产转交给乙方占有。房屋所有权转移以登记为准，房屋所有权转移时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。七、上述房地产办理过户手续所需要交纳的税费，由甲方双方按约定各自承担。八、本契约未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议，补充协议经双方签章后与契约同具有同等法律效力。十一、双方约定的其他事项：首付5.3万元，剩余21.2万元。合同尾部许晨国、盛含菊许晨国、高贤云均签字确认。
上述两份合同签订后，高贤云交付了相应的税费及中介服务费，高贤云于2016年6月21日转账支付许晨国、盛含菊首付款53000元。后双方至不动产登记部门办理了不动产转移登记手续，许晨国、盛含菊将涉案房屋钥匙交付高贤云。但剩余房款21.2万元至今未付。
一审法院另认定，涉案房屋性质为房改售房，竣工时间为1995年1月1日。房龄距涉案合同签订时为21年。转移登记之前原有房产证填发日期为2001年1月16日。
一审法院再认定，本市相关住房公积金政策规定，房龄超过20年的房屋，在案外人连云港市云城房产置业担保有限公司提供担保的情况下，可以申请普通公积金贷款。高贤云公积金性质为铁路公积金。
高贤云主张，其至住房公积金办理公积金贷款时，因涉案房龄超过20年，高贤云知无法申请铁路公积金贷款。而对于房龄超过20年一事，许晨国、盛含菊在与其洽谈房屋买卖事宜时，并未如实告知，仅向其出具了2001年填发的房产证，许晨国、盛含菊上述行为致使高贤云无法申请铁路公积金贷款支付剩余购房款，过错方在许晨国、盛含菊。许晨国、盛含菊则主张，其已经将1997年入住涉案房屋的事实告知高贤云及蓝天房产经纪公司，但高贤云并未告知其公积金为铁路公积金。蓝天房产经纪公司称，许晨国、盛含菊确实将1997年入住涉案房屋的事实告知蓝天房产经纪公司，但高贤云并未告知其公积金性质为铁路公积金。
一审诉讼过程中，经许晨国、盛含菊申请，一审法院作出（2016）苏0703民初3136号民事裁定保全了涉案房屋。许晨国、盛含菊为此支付保全费1580元。
一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方应履行各自的合同义务。本案中，《房地产买卖契约》、《房屋买卖合同》为双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，均为合法有效合同，双方应按照上述两份合同约定履行。因许晨国、盛含菊已协助高贤云将涉案房屋不动产权转移登记至高贤云名下，且完成了房屋钥匙的交付，高贤云在支付购房定金2000元、首付款5.3万元后应继续按照《房地产买卖契约》约定房款交付时间即2016年8月20日前履行交付剩余购房款的合同义务，鉴于高贤云并未交付，故许晨国、盛含菊主张高贤云给付剩余购房款及利息于法有据，一审法院依法予以支持。关于高贤云未付购房款金额，因许晨国、盛含菊已先行收取定金2000元，根据合同约定，应冲抵高贤云未付购房款21.2万元中的2000元，冲抵后高贤云仍需支付许晨国、盛含菊21万元。关于逾期付款利息，应以21万元为基数从逾期付款之日起即2016年8月21日按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止。关于高贤云所谓的许晨国、盛含菊隐瞒房龄致使其无法使用铁路公积金贷款的辩解观点，虽然双方签订的《房地产买卖契约》、《房屋买卖合同》均约定剩余购房款用公积金贷款支付，但并约定将要用于贷款的公积金性质为铁路公积金，高贤云也未有证据证明其将其本人公积金为铁路公积金一事告知许晨国、盛含菊及蓝天房产经纪公司，许晨国、盛含菊作为出售方也不负有义务审核高贤云的公积金性质。事实上，涉案房屋目前仍可以使用公积金办理贷款业务，故高贤云的上述辩解无法律依据，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：高贤云于判决发生法律效力之日起十日内给付许晨国、盛含菊购房款21万元及利息（利息以21万元为基数，从2016年8月21日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）。一审案件受理费4480元，保全费1580元，由高贤云承担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：涉案房屋买卖合同是否可以继续履行。
本院认为，因许晨国与高贤云签订的《房地产买卖契约》及许晨国、高贤云及蓝天房产经纪公司签订的《房屋买卖合同》均约定，房款支付的方式是现金首付加公积金贷款的形式，并未约定支付的方式必须是铁路公积金的形式，现高贤云称其因是铁路公积金而无法办理超20年房龄房屋的贷款致使合同无法继续履行的理由不能成立。再根据《房屋买卖合同》第十一项的备注约定……办理过程中客户要积极配合中介，因自身原因导致房款延迟与中介无关，因公积金贷款是先过户后审批，事先必须去公积金审批中心查询，然后过户。因现涉案房屋已经过户至高贤云名下，故根据上述合同约定，许晨国、高贤云应当对高贤云的公积金情况进行了查询并知晓相关情况，在确认该情况下双方才办理了过户手续，故高贤云对其铁路公积金无法办理房屋超20年房龄房屋的贷款是有过错的，现高贤云称无法用铁路公积金进行贷款的责任完全在于许晨国不能成立。因涉案房屋不存在无法履行的情形，应当继续履行，上诉人高贤云的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。
综上，上诉人高贤云的上诉请求和理由不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4480元，由上诉人高贤云负担。
本判决为终审判决。
审判长 程 晨
审判员 严伟晏
审判员 吴雪莹
二〇一八年一月二十二日
书记员 严梓菡
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。