黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0108民初518号
原告哈尔滨农村商业银行股份有限公司平新支行，统一社会信用代码：91230108MA18WQQX76，住所地哈尔滨市平房区谷丰东街3-5号。
负责人申彦山，该行行长。
委托代理人徐广洁，该行职员。
被告郑世宇，户籍所在地牡丹江市东安区，现住址不详。
被告郑纯礼，户籍所在地同被告郑世宇，现住址不详。
原告哈尔滨农村商业银行股份有限公司平新支行（以下简称农商银行平新支行）与被告郑世宇、郑纯礼金融借款合同纠纷一案，原告农商银行平新支行于2016年3月23日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月18日公开开庭审理此案。原告农商银行平新支行的委托代理人徐广洁到庭参加诉讼。被告郑世宇、郑纯礼经本院公告送达开庭传票未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告农商银行平新支行诉称：2012年6月11日，哈尔滨城郊农村信用合作联社平新信用社（以下简称平新信用社）与郑世宇签订最高额个人担保借款合同，合同约定：自2012年6月11日至2015年6月10日止，借款人可以在人民币408,000元整的借款本金额度内向贷款人申请借款，且每次提款金额不得少于人民币5,000元整；单笔借款期限最长不超过3年，其到期日最迟不得超过2015年6月10日；借款利率按每笔借款发放日所对应的贷款人挂牌公告的同期同档次利率执行；借款用途为粮油；郑世宇以自有房产提供担保；对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；争议通过诉讼解决，由贷款人所在地人民法院管辖。同日，郑世宇与平新信用社签订了房地产抵押合同，以郑世宇名下坐落于哈尔滨市南岗区文舍街1号9单元7层1号的房屋作抵押，为其上述借款提供担保；并于同年6月13日办理了抵押登记。2014年5月27日、2014年5月28日、2014年5月29日、2014年5月30日，平新信用社分四次向郑世宇发放贷款共计408,000元，并在借款凭证中载明：月利率为9‰，按季结息，到期日期为2015年6月10日。2015年6月29日，郑纯礼向平新信用社承诺，因其子郑世宇联系不上，郑纯礼承诺于2015年11月30日前偿还借款本息，如不能归还，其愿意对此借款承担连带责任。2016年1月7日，平新信用社更名为农商银行平新支行。现该借款已过偿还期限，郑世宇、郑纯礼至今未履行还款义务。故农商银行平新支行诉至法院，要求：1、郑世宇、郑纯礼偿还农商银行平新支行贷款本金407,312.56元及利息（该利息自2015年6月11日起按合同约定计算至给付之日止）；2、如郑世宇、郑纯礼不能偿还上述债务，则以郑世宇抵押房产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；3、诉讼费由郑世宇、郑纯礼负担。
被告郑世宇、郑纯礼经本院合法传唤，未在法律规定的期限内应诉、答辩。
原告农商银行平新支行为证明其主张的事实成立，向法院提交如下证据并当庭举示：
证据一、最高额个人担保借款合同（与原件核对无异的复印件）。意在证明：2012年6月11日，平新信用社与郑世宇签订借款合同，合同约定了借款金额限额、期限、用途及利率。
证据二、房地产抵押合同（与原件核对无异的复印件）。意在证明：2012年6月11日，平新信用社与郑世宇签订房地产抵押合同，约定郑世宇将其名下坐落于哈尔滨市南岗区文舍街1号9单元7层1号的房屋抵押给平新信用社，为其借款提供担保。
证据三、房屋他项权证书（哈房他证南字第12030150**号，与原件核对无异的复印件）。意在证明：郑世宇将其名下坐落于哈尔滨市南岗区文舍街1号9单元7层1号的房屋抵押给平新信用社，为其借款提供担保；并依约办理了抵押登记。
证据四、黑龙江省农村信用社借款凭证（与原件核对无异的复印件）。意在证明：平新信用社于2014年5月27日、2014年5月28日、2014年5月29日、2014年5月30日依约履行了贷款发放义务，分四次发放贷款408,000元。
证据五、承诺书（与原件核对无异的复印件）。意在证明：郑纯礼承诺，自愿对其子郑世宇的此笔借款承担连带偿还责任。
被告郑世宇、郑纯礼未到庭，亦未对原告农商银行平新支行举示的证据提出质证意见。
被告郑世宇、郑纯礼未举示证据。
本院认证意见为，农商银行平新支行举示的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五具备真实性、关联性、合法性及证明力，且郑世宇、郑纯礼放弃抗辩及质证权利，故对上述证据本院予以确认并采信。
经审理查明：2012年6月11日，平新信用社与郑世宇签订最高额个人担保借款合同，合同约定：自2012年6月11日起至2015年6月10日止，借款人可以在人民币408,000元整的借款本金额度内向贷款人申请借款，且每次提款金额不得少于人民币5,000元整；在上述期间内发生的业务，单笔借款期限最长不超过3年，其到期日最迟不得超过2015年6月10日；借款利率按每笔借款发放日所对应的贷款人挂牌公告的同期同档次利率执行；借款用途为粮油；郑世宇以自有房产提供担保；对逾期借款，从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；争议通过诉讼解决，由贷款人所在地人民法院管辖。
同日，郑世宇与平新信用社签订房地产抵押合同，合同约定：为确保2012年6月11日双方签订的最高额个人担保借款合同的履行，郑世宇将其名下坐落于哈尔滨市南岗区文舍街1号9单元7层1号的房屋抵押给平新信用社，该房屋所占用范围内的土地使用权一并抵押给平新信用社；担保的主合同债务人为郑世宇，债务履行期限自2012年6月11日至2015年6月10日；抵押期限为在债务履行期限基础上顺延6个月；平新信用社债权标的额（本金）为人民币408,000元；债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；协议不成的，抵押权人可以向登记部门申请处分抵押的房地产，并在抵押期限内到登记机关办理相关手续；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿；合同在双方签字盖章后，须经市房产管理部门登记备案，自登记之日起生效，至抵押期限届满之日起失效。并于同年6月13日办理了抵押登记。
2014年5月27日、2014年5月28日、2014年5月29日、2014年5月30日，平新信用社分四次向郑世宇发放贷款共计人民币408,000元，并在借款凭证中约定：月利率为9‰，按季结息，到期日期为2015年6月10日。
2015年6月29日，郑纯礼向平新信用社出具承诺书，上载明：本人郑纯礼，身份证号码231002194610012012，电话1508466****；郑纯礼之子郑世宇于2012年6月11日在平新信用社贷款本金408,000元，于2015年6月10日到期；郑世宇将此笔贷款用于经商，目前出现严重亏损，导致此笔贷款到期不能及时归还；现郑世宇在外地无法联系上，平新信用社多次催收；郑纯礼承诺在2015年11月30日前还清贷款本息；如不能归还，郑纯礼愿意承担此笔贷款连带责任，并同意平新信用社按合同规定处置所抵押的房产用来归还所欠贷款本息。
2016年1月7日，平新信用社更名为农商银行平新支行。
现本案诉争借款已过偿还期限，郑世宇未按合同约定归还本金，尚欠借款本金407,312.56元，且其自2015年6月11日起至今亦未按约定给付利息。
本院认为，平新信用社更名为农商银行平新支行，其债权债务依法由农商银行平新支行承继。
平新信用社与郑世宇于2012年6月11日签订的借款合同经贷款人、借款人、抵押人签字盖章确认，并办理了抵押登记，该借款合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，平新信用社已按照约定向郑世宇履行了发放贷款义务，郑世宇已实际享有了借款人的权利，其应承担相应的义务，应按照约定的期限返还借款、给付利息。现本案诉争借款已过偿还期限，贷款人有权要求借款人按照合同的约定履行义务。故农商银行平新支行（原平新信用社）要求郑世宇给付其尚欠的借款本金人民币407,312.56元及利息的诉讼请求合理合法，本院应予支持。
债务加入指原债务人并没有脱离原债务关系，而第三人又加入到原存的债务关系中，与债务人共同承担债务。债务加入需由债权人表示接受，无需原债务人同意。本案中，郑纯礼与农商银行平新支行之间虽无借款协议，但其于2015年6月29日向农商银行平新支行出具承诺，对其子郑世宇的借款自愿偿还，并愿承担连带责任；本案诉争所涉及的借款合同中并无禁止性规定，且农商银行平新支行对此表示接受。郑纯礼承担义务是基于其向债权人农商银行平新支行的承诺，属债务加入；故农商银行平新支行可直接向郑纯礼主张权利，要求其偿还本息。
债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。平新信用社与郑世宇签订书面抵押合同，约定郑世宇将其名下坐落于哈尔滨市南岗区文舍街1号9单元7层1号的房屋抵押给平新信用社，该抵押合同已经双方签字盖章确认，符合法律规定，该合同合法有效；双方已按照法律规定办理了抵押登记，抵押权已设立，平新信用社依法享有该房屋的抵押权。现郑世宇不履行已到期债务，农商银行平新支行作为债权人在抵押期限内有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。故其要求享有郑世宇抵押房产的抵押权，以该房产依法折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿的诉讼请求合理合法，本院应予支持。
郑世宇、郑纯礼经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩权利，应承担对其不利的法律后果。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条、第二百零二条、第二百零三条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郑世宇、郑纯礼于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨农村商业银行股份有限公司平新支行借款本金人民币407,312.56元；
二、被告郑世宇、郑纯礼于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨农村商业银行股份有限公司平新支行上述借款的利息（该利息自2015年6月11日起按合同约定计算至本判决确定的自动履行期间内的实际给付之日止）；
三、被告郑世宇、郑纯礼对上述款项互为承担连带偿还责任；
四、被告郑世宇、郑纯礼不履行给付上述款项的义务，原告哈尔滨农村商业银行股份有限公司平新支行有权以被告郑世宇抵押财产（即坐落于哈尔滨市南岗区文舍街1号9单元7层1号的房屋）折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；超出部分归被告郑世宇依法所有，不足清偿部分由被告郑世宇、郑纯礼承担清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费7,970元（案件受理费7,410元、公告费560元），由被告郑世宇、郑纯礼负担，此款于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨农村商业银行股份有限公司平新支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 杨树枫
审 判 员 王 伟
代理审判员 赵闰雪
二〇一六年八月一日
书 记 员 王 倩