江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崇商初字第1446号
原告中信银行股份有限公司无锡分行，住所地无锡市中山路187号。
负责人王康。
委托代理人盛观德，男，汉族。
委托代理人萧岚，女，汉族。
被告江苏弘尊不锈钢有限公司，住所地无锡市惠山区无锡西站物流园区洛南大道8号西泽大厦202室。
法定代表人李雨星。
委托代理人黄晓晨，江苏瑞莱律师事务所律师。
被告无锡市华恒投资有限公司，住所地无锡惠山经济开发区慧谷创业园A区政和大道381号-1。
法定代表人杨军。
委托代理人黄晓晨，江苏瑞莱律师事务所律师。
被告无锡市万佳房产开发有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇人民路95号。
法定代表人张樑。
委托代理人朱敏洁，江苏欣林律师事务所律师。
原告中信银行股份有限公司无锡分行（以下简称中信银行）诉被告江苏弘尊不锈钢有限公司（以下简称弘尊公司）、无锡市华恒投资有限公司（以下简称华恒公司）、无锡市万佳房产开发有限公司（以下简称万佳公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年9月29日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月5日公开开庭进行了审理。原告中信银行的委托代理人萧岚，被告弘尊公司、华恒公司的共同委托代理人黄晓晨，被告万佳公司的的委托代理人朱敏洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中信银行诉称：2012年11月7日，中信银行与万佳公司签订《最高额抵押合同》（以下简称抵押合同），约定万佳公司以编号为00167-1的抵押物清单（以下简称抵押物清单）记载38套房产为中信银行与弘尊公司在2012年11月7日至2015年9月1日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保。同月27日，中信银行与华恒公司签订《最高额保证合同》（以下简称保证合同），约定华恒公司为中信银行与弘尊公司在2012年11月27日至2013年11月27日期间签订的全部主合同提供最高额保证担保。2013年5月27日，中信银行与弘尊公司签订《银行承兑汇票承兑协议》（以下简称承兑协议），约定中信银行根据弘尊公司的申请，对弘尊公司提交的4000万元汇票予以承兑，弘尊公司存入保证金2000万元，中信银行开具金额为1000万元、3000万元的汇票各1张，汇票到期日均为2013年9月27日。上述汇票到期后，中信银行扣划弘尊公司的保证金2000万元后，为弘尊公司垫付票款共计4463910.31元。现请求判令：1、弘尊公司立即归还垫付票款4463910.31元及逾期罚息（以4463910.31元为基数，自2013年9月27日起至实际给付之日止，按日利率万分之五计算）；2、华恒公司对弘尊公司的上述债务承担连带清偿责任；3、中信银行对万佳公司的抵押房产享有优先受偿权。
被告弘尊公司、华恒公司共同辩称：对借款事实无异议，希望中信银行适当降低罚息利率。
被告万佳公司辩称：万佳公司提供最高额抵押担保的38套房产在本案所涉债务发生前因另案被法院查封，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称担保法解释）第八十一条及《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第二百零六条的规定，万佳公司与中信银行签订的抵押合同所担保的债权应于抵押财产被查封时确定，本案所涉债务发生于抵押财产被查封之后，不属于抵押合同担保的债权范围，万佳公司不需承担担保责任。请求驳回中信银行对万佳公司的诉讼请求。
经审理查明：2012年11月7日，中信银行与万佳公司签订抵押合同，约定万佳公司以抵押合同中抵押物清单记载38套房产为中信银行与弘尊公司在2012年11月7日至2015年9月1日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保；抵押担保的最高债权额为2223万元，抵押担保范围包括各主合同项下债务本金、罚息等费用。抵押房产办理了抵押登记手续。同月27日，中信银行与华恒公司签订保证合同，约定华恒公司为中信银行与弘尊公司在2012年11月27日至2013年11月27日期间签订的全部主合同提供最高额保证担保；保证担保的最高债权额为6667万元，保证范围包括各主合同项下债务本金、罚息等费用；无论中信银行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，中信银行均有权直接要求华恒公司在其保证范围内承担保证责任。
2013年5月27日，中信银行与弘尊公司签订承兑协议1份，约定中信银行根据弘尊公司的申请，对弘尊公司提交的4000万元汇票予以承兑，弘尊公司存入保证金2000万元，中信银行开具金额为1000万元、3000万元的汇票各1张，汇票到期日为2013年9月27日。承兑协议约定，弘尊公司应将依承兑协议承兑的任一汇票项下票款于汇票到期日前足额交存中信银行；中信银行在汇票到期日垫付票款后弘尊公司未能足额偿还垫款的，中信银行有权从弘尊公司的保证金账户及其在中信银行处开立的任一账户中扣划票款及应付利息；自中信银行垫付票款之日起，弘尊公司应立即向中信银行偿还垫款并按每日万分之五的利率支付罚息。上述汇票到期后，弘尊公司未按约向中信银行交存汇票款项，中信银行扣划弘尊公司保证金2000万元后，于2013年9月27日为弘尊公司垫付票款4463910.31元。
万佳公司提供抵押的房产均于2013年5月27日前分别被无锡市惠山区人民法院、常州市中级人民法院、无锡市滨湖区人民法院查封（房产地址、他项权证号、债权数额、查封日期等详见附表）。
上述事实，有承兑协议、保证合同、抵押合同、银行承兑汇票、垫款凭证、房屋他项权证、土地他项权证、无锡市房屋登记簿证明及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为中信银行对万佳公司的抵押物是否享有优先受偿权。物权法第二百零六条规定，抵押财产被查封、扣押的，抵押权人的债权确定。担保法解释第八十一条规定，最高额抵押所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后发生的债权。中信银行与弘尊公司于2013年5月27日签订承兑协议，并于2013年9月27日为弘尊公司垫付票款共计4463910.31元，时间在万佳公司的抵押物被其他法院查封之后，中信银行的债权应当自抵押物被首次查封之日起确定，抵押物被查封后发生的债权不属于最高额抵押权所担保的债权范围。查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，故万佳公司抵押房产被查封的效力及于该房产使用范围内的土地使用权。中信银行不能单独就抵押房产范围内的土地使用权享有优先受偿权。对中信银行要求对万佳公司提供抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院认为，中信银行分别与弘尊公司签订的承兑协议、与万佳公司签订的抵押合同、与华恒公司签订的保证合同，均系各方当事人真实意思表示，合法有效。弘尊公司未按约归还垫付票款，系违约方，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二百零六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十一条之规定，判决如下：
一、弘尊公司应于本判决生效后10日内归还中信银行垫付票款4463910.31元及逾期罚息（以4463910.31元为基数，自2013年9月27日起至实际给付之日止，按日利率万分之五计算）。
二、华恒公司对弘尊公司前述第一项债务承担连带清偿责任。
三、驳回中信银行的其他诉讼请求。
案件受理费42600元、保全费5000元、公告费300元，合计47900元，由弘尊公司、华恒公司共同负担。该款已由中信银行预交，弘尊公司、华恒公司于本判决生效后10日内直接支付给中信银行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 徐晓芳
代理审判员 张明明
人民陪审员 顾娟娟
二〇一四年四月一日
书 记 员 戚玲娇
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；借款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》：
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》：
第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
（一）约定的债权确定期间届满；
（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；
（三）新的债权不可能发生；
（四）抵押财产被查封、扣押；
（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
（六）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》：
第八十一条最高额抵押所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。
附表
序
号坐落房屋他项权证号
锡房他证字第债权数额
（万元）土地他项权证号
锡惠他项（2012）债权数额（万元）
随同地上物房产权利
顺序首次查封日期1石狮路99号HS1000308406号228.82第0953号344.14贰2013年1月18日2石狮路99号HS1000308416号153.62第0954号235.3贰2013年1月18日3石狮路99号HS1000308415号132.16第0955号202.84贰2013年1月18日4石狮路99-401HS1000308495号12.4第0956号18.26贰2013年1月18日5石狮路99-402HS1000308509号15.24第0957号22.46贰2013年1月18日6石狮路99-403HS1000308503号15.24第0958号22.46贰2013年1月18日7石狮路99-404HS1000308513号38.14第0959号56.22贰2013年1月18日8石狮路99-405HS1000308514号18.18第0960号26.78贰2013年1月18日9石狮路99-406HS1000308516号18.18第0961号26.78贰2013年1月18日10石狮路99-407HS1000308533号14.87第0962号22.54贰2013年1月18日11石狮路99-501HS1000308536号12.05第0963号17.72贰2013年1月18日12石狮路99-502HS1000308539号14.83第0964号21.81贰2013年1月18日13石狮路99-503HS1000308540号14.83第0965号21.81贰2013年1月18日14石狮路99-504HS1000308541号37.12第0966号54.62贰2013年1月18日15石狮路99-505HS1000308542号17.71第0967号26.04贰2013年1月18日16石狮路99-506HS1000308547号17.71第0968号26.04贰2013年1月18日17石狮路99-507HS1000308543号15.86第0969号23.29贰2013年1月18日18福邸花园8-2HS1000308428号28.04第0970号40.38贰2013年2月4日19福邸花园8-3HS1000308427号25.88第0971号37.19贰2013年2月4日20福邸花园8-4HS1000308422号25.07第0972号36.03贰2013年2月4日21福邸花园8-5HS1000308421号25.88第0973号37.19贰2013年2月4日22福邸花园8-6HS1000308420号24.99第0974号36.3贰2013年2月4日23福邸花园8-8HS1000308419号24.99第0975号36.3贰2013年2月4日24福邸花园8-9HS1000308418号25.07第0976号36.03贰2013年2月4日25福邸花园8-10HS1000308417号25.07第0977号36.03贰2013年4月1日26福邸花园8-11HS1000308431号25.07第0978号36.03贰2013年2月4日27福邸花园8-12HS1000308430号24.99第0979号36.3贰2013年2月4日28福邸花园8-14HS1000308429号24.99第0980号36.3贰2013年2月4日29福邸花园8-22HS1000308488号24.18第0981号35.15贰2013年2月4日30福邸花园9-1HS1000308485号70.33第0982号102.17贰2013年2月4日31福邸花园9-2HS1000308481号83.03第0983号120.19贰2013年2月4日32福邸花园9-5HS1000308478号25.29第0984号36.86贰2013年2月4日33福邸花园9-17HS1000308475号41.14第0985号59.47贰2013年2月4日34福邸花园50HS1000308556号36.58第0986号56.87贰2013年2月4日35福邸花园51HS1000308555号36.58第0987号56.87贰2013年2月4日36福邸花园52HS1000308553号38.08第0988号58.95贰2013年2月4日37福邸花园53HS1000308551号38.08第0989号58.95贰2013年2月4日38福邸花园55HS1000308549号41.56第0990号64.33贰2013年2月4日