四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川07民终1837号上诉人（原审被告）：四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司，住所地：三台县北坝镇樟树路10号。法定代表人：林运辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：林朝敏，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭林，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋明，男，汉族，生于1959年9月13日，住四川省三台县。被上诉人（原审原告）：赖晓红，女，汉族，生于1962年1月15日，住四川省三台县。上诉人四川省亿辉房地产开发有限责任公司（以下简称三台亿辉公司）因与蒋明、赖晓红房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省三台县人民法院（2015）三民初字第03651号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月12日受理�，依法由审判员李川华担任审判长，与审判员廖小军、代理审判员刘颖组成合议庭，于2016年10月20日进行了审理。上诉人三台亿辉公司的法定代表人林运辉及其委托诉讼代理人林朝敏、被上诉人蒋明、赖晓红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人三台亿辉公司的上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、请求改判上诉人以2600元/平方米向被上诉人支付房屋补偿款，驳回被上诉人要求上诉人支付违约金与房租费的诉讼请求；三、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人按照协议约定积极推进房屋建设，未按时交房是规划、设计变更的原因，不是上诉人主观原因造成，上诉人也多次与被上诉人积极协商住房安置问题，因对方要求过高未达成一致意见，故未完成房屋交付是被上诉人自身原因造成，上诉人不应承担违约金；《拆迁安置协议》中明确约定了住房以2600元/平方米计算，故房屋补偿款应按该价格计算，即便要调取类似房屋价格作为参照，也应调取同为多层的6号楼4楼销售并进行了备案登记的房屋价格作为本案住房补偿款的计算价格；上诉人一直在积极履行自己的义务，是被上诉人自身原因致使协议目的未能实现，该违约现状不是上诉人造成的，上诉人不应向被上诉人支付违约金与房租费。被上诉人蒋明、赖晓红答辩称：被答辩人明知自己不能按时交房，既没有通知原因，也没有与答辩人协商变更协议，这是其主观上的错误；被答辩人在具备交房条件时却只顾自己的利益，只安置门面而不安置住宅房，是故意要违约；2600元/平方米是建立在安置房的有面积误差的基础上确定的补偿价格，而不是销售价格；3600元/平方米纯粹是市场销售价格一审法院认定3600元/平方米是正确的。原审原告蒋明、赖晓红向一审法院起诉请求：一、调解或判决被告支付原告住宅安置房2套（面积160平方米）；二、调解或判决被告一次性向原告支付违约金195260元；三、判令被告赔偿原告房租费18600元；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年3月29日，三台亿辉公司（甲方）与蒋明、赖晓红（乙方）签订《拆迁安置协议》一份。载明的主要内容为：甲方将乙方的建筑进行统一拆除改建，合同签订后，甲方一次性支付补偿费用后乙方把拆迁房屋的修建批准手续原件及户口簿复印件交给甲方办理有关手续；甲方将乙方的建筑面积按比例交还给乙方，一楼每平方米按1:1:5的比例，二楼以上按每平方米1:1的比例偿还；甲方用“××名苑”项目中的4号楼来安置乙方，选择楼层、高低搭配安置；甲方应还乙方面积为220平方米住房，安置在4号楼2楼一套两室两厅的�房（80平方米），4楼一套两室两厅的住房（80平方米），门面在4号楼3号门面一个，面积为30平方米；不足面积或超出面积，住房以每平方米2600元、门面以5200元人民币补差，补差款在交房时一次性付清，超安置面积不得超过10平方米，如超出10平方米以上按同楼销售价找补，乙方决定补差方式；搬迁后的过渡时间为合同签订后18个月内（过渡期满交房），在此过渡期间的临时住房费用，甲方按每月每人50元人民币补给乙方，交房时间以具备居住条件后甲方通知时间为准，至发通知日终止临时住房补贴，若甲方延期交付房屋，每月按房屋总额的1%比例承担违约责任（房屋总额住房以2600元/平方米、门面以5200元/平方米计算），向乙方支付赔偿金，如逾期交房乙方可以选择由其他楼号以相同条件调换；本协议签字之日起生效，甲乙双方不得违约，如单方违约，违约方将�偿对方的一切直接经济损失，并对此造成后果付全部责任；本协议未尽事宜，经甲乙双方共同协商再定。该协议签订后，蒋明、赖晓红履行了相应义务，三台亿辉公司未按约定交付安置房屋。2013年8月，经蒋明、赖晓红同意，三台亿辉公司为其落实了门面安置，即将《拆迁安置协议》中涉及的门面安置在××名苑6号楼8号门面。一审审理中，三台亿辉公司表示，现无法按《拆迁安置协议》的约定向蒋明、赖晓红交付住房二套，愿意采用货币方式补偿，补偿价格按《拆迁安置协议》上载明的2600元/平方米计算，蒋明、赖晓红同意三台亿辉公司对二套住房采用货币方式补偿，但认为补偿价格应按市场价格3600元/平方米计算，并将第1项诉讼请求变更为：由被告一次性补偿二套住房（面积160平方米）的折价款人民币576000元。一审另查明：本案所涉4号楼系“××名苑”�品房（二期）项目，2012年11月15日，三台亿辉公司的施工图设计文件审查报告载明，4号楼的建筑层数为地上24层、地下1层。该（二期）项目于2013年5月24日经三台县发展和改革局准予备案。2014年7月25日，三台县城乡规划建设和住房保障局给三台亿辉公司颁发的××名苑二期4号、5号楼建设工程规划许可证载明：4号楼底商24层，建筑面积为28982.7平方米。××名苑二期6号楼系多层，2014年1月，三台亿辉公司取得6号楼的商品房预售许可证。2014年8月20日，三台亿辉公司取得4号楼的商品房预售许可证。蒋明、赖晓红于2012年4月17日、2012年3月14日在三台亿辉公司领取了过渡费2400元、4500元。2016年7月21日，经一审法院到三台县城乡规划建设和住房保障局调查，本案所涉4号楼4楼房屋已销售并进行备案登记的共有七套，销售价格分别为3700元/平方米（二套，备案时间为2015年3月30日）、3690元/平方米（一套，备案时间为2015年2月4日）、3688元/平方米（一套，备案时间为2015年2月4日）、3680元/平方米（一套，备案时间为2015年2月4日）、3677.99元/平方米（一套，备案时间为2015年2月2日）、3658元/平方米（一套，备案时间为2015年2月6日）。一审法院认为：原被告签订的《拆迁安置协议》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照《拆迁安置协议》的约定全面履行义务。原告履行了其义务，被告未按约交付房屋，构成违约，应依法承担违约责任。审理中，被告明确表示现无法按《拆迁安置协议》中的约定交付住房，愿意采用货币方式补偿，原告表示同意，系双方当事人依法处分自己的民事权利，本院予以确认。关于二套住房价款的确定。被告辩称应按《拆迁安置协议》中载明的2600元/平方米计算，但该价格是指安置的住房不足面积或超出面积且安置面积不得超过10平方米的情况，如超出10平方米以上则按同楼层销售价找补，故对被告的辩称意见，本院不予采纳；从本案所涉4号楼4楼房屋已销售并进行了备案登记的住房看，原告提出补偿价格按3600元/平方米计算，理由正当。因此，被告应向原告支付二套住房补偿款共计人民币576000元（3600元/平方米×160平方米）。关于原告主张的违约金及赔偿房租费问题。由于被告的行为已构成违约，且原、被告在《拆迁安置协议》中对违约金及赔偿损失进行了明确约定，故对原告要求被告支付违约金及赔偿房租费的请求，应予支持。本案中，违约金的计算依据为总房价，被告不同意支付违约金，应视为其对原告主张的违约金持有异议，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，本院综合本案的实际情况，酌定由被告向原告支付违约金人民币150000元。《拆迁安置协议》虽然约定搬迁后的过渡时间为合同签订后18个月内，在此过渡期间的临时住房费用，被告按每月每人50元人民币补给原告，但原告于2012年4月在被告处领取过渡费2400元后，于2013年3月在被告处又领取过渡费4500元，表明超过过渡期至2013年3月期间原告认可已领取的过渡费为房租费损失，故结合原告的该项请求，被告应向原告�偿的房租损失为16500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、由四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内向蒋明、赖晓红支付二套住房的补偿款人民币576000元；二、由四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内向蒋明、赖晓红支付违约金人民币150000元、赔偿房租费损失人民币16500元，合计166500元；三、驳回蒋明、赖晓红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11708元，减半收取计5854元，由蒋明、赖晓红负担242元，四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司负担5612元。本院二审中双方未提交新证据。一审认定的事实，有当事人身份信息材料、拆迁安置协议、证明、房屋租赁合同、收据、领款凭证、商品房买卖合同、商品房预售备案登记通知书等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，根据三台亿辉公司的上诉请求以及双方当事人的诉辩理由，本案争议焦点为：上诉人是否应支付被上诉人违约金与房租费；房屋补偿款的计算价格。上诉人与被上诉人签订的《拆迁安置协议》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照《拆迁安置协议》的约定全面履行义务。《拆迁安置协议》中明确约定了上诉人应安置被上诉人的住房面积、楼号、楼层以及延期交付房屋的违�责任，上诉人未在约定期间向被上诉人交付约定楼号、楼层的房屋，也未提交证据证明与被上诉人达成了新的协议，构成违约，故其应向被上诉人支付违约金及房租费损失。上诉人另主张房屋补偿款应按《拆迁安置协议》中载明的2600元/平方米计算，但该价格是指安置的住房不足面积或超出面积且安置面积不得超过10平方米的情况，如超出10平方米以上则按同楼层销售价找补，故对上诉人的该项上诉理由本院不予采信；《拆迁安置协议》中对安置房屋的楼号楼层有明确约定，但并未约定房屋类型，上诉人主张应按照多层的6号楼4楼销售并进行了备案登记的房屋价格作为本案房屋补偿款的计算价格，无事实法律依据，本院不予支持。从一审法院调查的案涉4号楼4楼房屋已销售并进行了备案登记的住房看，被上诉人提出补偿价格按3600元/平方米计算，理由正当，�诉人应向被上诉人支付二套住房补偿款共计人民币576000元（3600元/平方米×160平方米）。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6197.5元，由上诉人四川三台亿辉房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李川华审 判 员  廖小军代理审判员  刘 颖二〇一六年十一月二十四日书 记 员  谭雅丹