广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民二初字第41号
原告:中山市好来屋房地产中介有限公司锦绣分公司，住所地中山市坦洲镇坦神北路117号美丽花园161卡，机构代码证号053744855。
负责人：曹惠忠，职务：经理。
委托代理人:袁大聪，广东亚太时代律师事务所律师。
被告:罗军义，男，汉族，1984年8月29日出生，住湖南省华容县。
委托代理人：马玉文、吴锦英，均系广东广鸿律师事务所律师。
第三人：毛庆，1988年4月8日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔国区。
委托代理人:于晓红，1968年11月21日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔国区。
原告中山市好来屋房地产中介有限公司锦绣分公司（好来屋公司锦绣分公司）诉被告罗军义居间合同纠纷一案，本院受理后，依原告好来屋公司锦绣分公司申请依法追加毛庆为本案无独立请求第三人参加诉讼，依法由代理审判员张剑峰独任审判，并公开开庭进行了审理。原告好来屋公司锦绣分公司的委托代理人袁大聪、被告罗军义的委托代理人马玉文、第三人毛庆的委托代理人于晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告好来屋公司锦绣分公司诉称：原告为房地产中介服务机构，2013年8月2日，原告促成被告与第三人签订买卖位于中山市××××号锦绣观湖雅筑7座1804房房地产的三方合同。该合同第八条第2款约定，被告应当向原告支付代理服务费人民币19400元。原告认为，原告已向被告提供了订立合同的机会并促成合同成立，被告理应依约向原告支付代理服务费，被告却拒向原告支付代理服务费。据此，原告特向法院提起诉讼，请求判令被告:1.向原告支付代理服务费19400元及利息（利息以19400元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年11月20日起计至实际清偿之日止）；2.承担本案诉讼费用。
原告好来屋公司锦绣分公司为证明其诉请，向本院提供的主要证据有：1.三方合同、房地权证、保证书；2.催办通知函及邮寄单。
被告罗军义辩称：1.被告于2013年8月1日与原告订了一份认购书，认购中山市××××号锦绣观湖雅筑7座1804房，约定支付180000元的首期款，其余余款向银行贷款。2013年8月2日好来屋公司锦绣分公司、罗军义、毛庆签订了三方合同。但合同签订后，原告告知被告不能贷款，使被告贷款无法实现；2.根据三方合同内容反映，原告存有代理或代办性质，已超出居间范畴，属于代理关系。被告对代理服务费约定金额没异议，但代理服务费支付是附有条件的，由于原告没有成就和实现,故被告无需支付该费用；3、对原告主体资格有异议；4、由于原告没有履行为涉案房地产办理按揭贷款的义务，即没有实现被告的贷款目的，第三人已将收取的30000元订金退回被告，三方合同最终未能成功交易的责任在于原告，故请法院驳回原告的诉求。
被告罗军义为证明其辩解，向本院提供的主要证据有：1.认购书、收据；2.认购方费用明细单；3.第三人证明。
第三人毛庆述称：由于原告未能成就其所承诺的办理银行批准贷款的合同条款，致使被告无法申请到银行贷款，直接导致2013年8月2日签订的三方合同无法履行而解除，第三人收取的30000元定金已于2013年8月27日退还给被告。
第三人毛庆对其陈述的事实，在法定举证期限内没有提交证据。
经审理查明：2013年8月1日，罗军义作为认购方（甲方）与好来屋公司锦绣分公司作为代理方（乙方）签订一份认购书，约定：罗军义认购位于中山市××××号锦绣观湖雅筑7座1804房的房地产，购房总价为610000元，房地产首期款180000元；如甲方需办理按揭，按揭款则由银行一次性支付给出售方，按揭金额为430000元，年限为15年（按揭金额以银行审核通过为准）；甲方在与出售方签订房产转让合同完成时，以现金一次性按房屋销售总价的2%（人民币19400元）支付给乙方作为代理费用；乙方代出售方向甲方收取诚意金5000元，此诚意金在三天以内如能谈成以上条件，此诚意金自动转为定金，甲方须在三天内补足定金30000元整；如在三天内不能谈成以上条件，此诚意金在三天内如数退还。双方还对其他权利义务进行了约定。签订认购书同日，罗军义支付了5000元诚意金，好来屋公司锦绣分公司出具诚意金收据给罗军义收执。2013年8月2日，毛庆作为卖方（甲方），罗军义作为买方（乙方），好来屋公司锦绣分公司作为经纪方（丙方），三方当事人共同签订一份三方合同，合同约定：罗军义认购位于中山市××××号锦绣观湖雅筑7座1804房的房地产，购房总价为610000元；甲方委托丙方出售以上房产，并委托办理该房屋的产权变更等事宜；乙方委托丙方购买以上房产，并委托办理该房屋的产权变更等事宜；丙方服务完成时间为办出乙方房产权证及甲方收到全部房款，和甲乙双方房屋交接；在本合同签订当天内，乙方须向甲方付足定金30000元；甲方与乙方约定于2013年11月20日前办理转让过户手续。办妥相关手续后，乙方须支付给甲方首期购房款220000元（含定金30000元），剩余购房款390000元乙方按揭，于乙方办妥银行按揭贷款相关手续后由银行直接放款给甲方（不足部分由乙方一次性付清给甲方）；甲方应于2013年11月20日前搬离房屋，并交付乙方使用（即过户当天交屋给买方使用）；乙方按房屋成交总价的/%（即19400元）作为代理服务费，并于此房产权过户当天支付给丙方；本合同若与任何在此之前任何一方在谈判中的声明、理解、承诺及协议不一致时，以本合同约定为准，买卖双方签订的房地产买卖合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；签署本合同后，若本合同在无特殊事件发生、未经三方共同允许时，被取消、解除或未能实际履行；或买卖双方私下交易或通过其他经纪方成交该房产，均不影响丙方收取佣金的权利。三方当事人还对合同其他的权利义务进行了约定。合同签订后，罗军义向毛庆支付定金30000元（含诚意金5000元），因罗军义无法申请到银行贷款，毛庆在2013年8月27日将30000元定金退还罗军义并解除了合同。而后好来屋公司锦绣分公司向罗军义主张代理服务费未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：好来屋公司锦绣分公司系依法成立并领取营业执照的分支机构，具备诉讼主体资格。罗军义主张好来屋公司锦绣分公司不是本案适格原告的辩解意见，本院不予支持。罗军义与好来屋公司锦绣分公司及毛庆签订的三方合同，是三方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人均应遵照履行。结合双方证据及庭审调查，本案主要的争议焦点有二：1.涉案三方合同中好来屋公司锦绣分公司与罗军义之间合同关系属于居间合同关系还是委托合同关系；2.代理服务费的支付是否附条件？
关于焦点一。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。罗军义认为涉案三方合同的内容反映出好来屋公司锦绣分公司存有代理或代办性质，以超出居间范畴，涉案三方合同中属于好来屋公司与罗军义之间应是委托合同关系而非居间合同关系，好来屋公司锦绣分公司对此不予确认。本院结合认购书及三方合同的内容分析认为，认购书及三方合同中均没有罗军义委托好来屋公司锦绣分公司为涉案房地产办理按揭贷款的约定。好来屋公司锦绣分公司作为房地产中介机构，向罗军义报告订立合同的机会或者提供订立合同的服务，其已经如实报告了事项，并且促成罗军义与毛庆之间订立合同，主要义务已经履行完毕，对于合同中罗军义委托好来屋公司锦绣分公司购买房屋、毛庆委托好来屋公司锦绣分公司出售房屋，并办理涉案房屋产权变更等事宜的约定，只是好来屋公司锦绣分公司向罗军义及毛庆提供便利性、辅助性的服务，并非单纯字面上理解的委托关系。且三方合同签订后，涉案房屋交易能否实际履行在于罗军义与毛庆，好来屋公司锦绣分公司无法影响交易的实际履行。因此，罗军义该抗辩意见本院不予采纳，本院认定涉案三方合同中好来屋公司锦绣分公司与罗军义之间关系为居间合同关系。
关于焦点二。好来屋公司锦绣分公司主张罗军义支付代理服务费19400元及利息的诉求，提供了三方合同为证，罗军义对此不予确认，认为代理服务费支付附有条件，好来屋公司锦绣分公司承诺帮助其办理银行按揭贷款，由于好来屋公司锦绣分公司没有履行办理涉案房地产按揭批贷的条件，即没有实现罗军义的贷款目的，致使合同最终未能成功交易，责任在于好来屋公司锦绣分公司，且根据约定，代理服务费在涉案房产权过户当天支付，现涉案房产并没有办理交接、过户等手续，代理服务费支付条件未成就，其无需支付代理服务费，好来屋公司锦绣分公司对此不予确认。本院认为，居间人主要是起牵线搭桥的媒介作用，仅是给委托人提供真实的缔约机会，委托人与第三人才是真正的合同主体。从居间人的媒介作用，可以看出对于居间合同而言不存在附随义务及后契约义务。居间人据实报告缔约机会，即完成居间义务，委托人支付报酬居间合同及告完成，居间人对合同的履行不负有监督或督促完成的义务。三方合同亦约定：“本合同在无特殊事件发生、未经三方共同允许时，被取消、解除或未能实际履行；或买卖双方私下交易或通过其他经纪方成交该房产，均不影响丙方收取佣金的权利”，罗军义与毛庆之间的房地产买卖合同是否得到实际履行以及履行结果如何，在三方没有对此作出明确约定或共同允许的情况下，不能作为支付代理服务费的限制性条件，故本院对罗军义的辩称意见不予采信。根据三方合同约定，罗军义与毛庆应于2013年11月20日前办理转让过户手续，毛庆应于2013年11月20日前办理房屋，并交付罗军义使用，2013年11月20日为三方约定好来屋公司锦绣分公司提供便利、辅助服务的最后完成时间。现服务完成时间期限已过，好来屋公司锦绣分公司据此请求罗军义支付代理服务费19400元及利息的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。对于好来屋公司锦绣分公司主张利息从2013年11月20日起开始计算，由于双方对欠付代理服务费利息计付标准没有约定，故以实际欠款额按中国人民银行发布的同期同类贷款利率从服务完成时间2013年11月20日的次日起（即从2013年11月21日起）计算利息较为适宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条之规定判决如下：
被告罗军义于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市好来屋房地产中介有限公司锦绣分公司支付代理服务费19400元及利息（利息从2013年11月21日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决指定的履行期限之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费290元，减半收取145元，由被告罗军义负担（该款被告罗军义应于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 张剑峰
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 陈 燕