北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终4136号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘奇华，男，1984年4月4日出生。
委托代理人夏翔，北京市柴傅律师事务所律师。
委托代理人张福刚，北京市柴傅律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘春麟，男，1980年5月16日出生。
委托代理人夏翔，北京市柴傅律师事务所律师。
委托代理人张福刚，北京市柴傅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黄洁，女，1983年9月1日出生。
委托代理人杨志立，北京市百伦律师事务所律师。
委托代理人高立伟，北京市百伦律师事务所律师。
原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人姜萍，女，1986年10月15日出生，该公司法务主管。
上诉人刘奇华、刘春麟因与被上诉人黄洁、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第20973号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。我爱我家公司经本院合法传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。
黄洁一审诉称：2015年4月10日，经我爱我家公司的居间服务，我与刘奇华签订了《北京市房屋租赁合同》，约定刘奇华作为出租人将涉案房屋出租给我，同时约定租期为2015年4月13日至2016年4月12日，租金为每月4000元，支付方式为押一付三。签订合同当天，我向刘奇华现金交付500元作为房屋定金，并于2015年4月12日向双方约定的刘春麟名下的中国工商银行账户中转入三个月租金、房屋押金及有线电视费、水电费等共计16196元。但在2015年4月12日当天，我方至承租房屋处收房，发现因降雨导致房屋主卧及阳台严重漏水，房屋无法正常使用，当天我即联系被告及我爱我家公司要求解除房屋租赁合同，与被告协商未果。现为维护合法权益，我请求判令：1、确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》已于2015年4月12日解除；2、刘奇华、刘春麟退还我方房租、押金、水电费、有线电视费及赔偿我方换锁费共计16996元；3、刘奇华、刘春麟支付我方违约金8000元。
刘奇华一审辩称并反诉称：我不是涉案房屋的产权人，我自产权人处承租了涉案房屋，依据我与产权人的协议，我有权将涉案房屋转租。后我通过我爱我家公司与黄洁签订了《北京市房屋租赁合同》，约定我将涉案房屋出租给黄洁，由刘春麟代收房租等费用，我方认可收到黄洁房屋押金、三个月租金、定金、有线电视费、水电及煤气等费用共计16696元，其中定金折抵为房租。2015年4月12日，我接到黄洁通知，其称涉案房屋漏水，我查验现场后发现房内虽有两处漏水痕迹，但并不严重，就向黄洁提出承担维修责任并继续履行合同，但黄洁坚持解除租赁合同。双方协商不成后，黄洁自行换锁，并一直实际占用、控制涉案房屋。是黄洁单方面要求解除合同，构成违约，故我不同意黄洁的全部诉请。为维护合法权益，我提出反诉，要求黄洁支付我自2015年7月13日至2015年9月28日的房屋租金10257.53元，并按照合同约定支付我提前解约违约金8000元。
刘春麟一审辩称：我同意刘奇华的答辩意见及反诉请求。
黄洁对反诉一审辩称：不同意反诉请求。依据合同第九条约定，被告交付给我的房屋不符合交付条件，因为漏水严重造成房屋无法居住，我有权行使单方解除权。我是依法解除合同，不是单方违约；被告在签订合同时候未告知我方房屋漏水等真实情况，且一直以刘春麟为房主的名义与我方签订合同，其在合同签订过程中存在欺诈；我在2015年4月12日已经告知被告解除合同，合同已经于当天解除，是被告拒不收房，才导致房屋一直不能交接，且被告并未对房屋进行修缮，故虽房屋在此期间不能使用，但被告没有实际损失。综上，刘奇华的反诉不成立。
我爱我家公司一审述称：与我公司无关，不发表意见，由法院依法判决。
一审法院经审理查明：2015年4月10日，刘奇华作为甲方，黄洁作为乙方，北京我爱我家房地产经纪有限公司作为居间人，三方签订了《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（合同编号：JZL0410250ZY，下称《租赁合同》），《租赁合同》约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住，房屋租赁期为2015年4月13日至2016年4月12日；甲方应于2015年4月13日前将房屋按约定条件交付给承租人，《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙、电卡、燃气卡后视为交付完成；租金标准为4000元/月，支付方式为押一付三；押金为人民币4000元整。《租赁合同》第七条“房屋维护及维修”约定，租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复；2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条“合同解除”第三款约定，甲方迟延交付房屋达7日的、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。第十条“违约责任”约定，甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；租赁期间甲方需提前收回该房屋，或者乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，应按月租金的200%支付违约金，甲方应退还相应的租金。
一审庭审中，黄洁提交刘奇华签名确认的金额为500元的定金收条一张、案外人尉恺杰向刘春麟名下账户汇款16196元的电子银行回单一张及黄洁与刘奇华的短信记录，欲证明双方约定的房租收款人为刘春麟，案外人尉恺杰为黄洁之夫，其代黄洁如约向刘奇华指定的账户支付了三个月房屋租金及押金、水、电、燃气及有线电视费共计人民币16696元，其中定金折抵在房租中。刘奇华、刘春麟认可收到黄洁支付的上述各项费用，亦认可16696元的金额，并认可自2015年4月10日双方交接时，涉案房屋没有发生水、电、煤气及有线电视的费用，但认为黄洁一直没有交还涉案房屋钥匙，占用涉案房屋直至2015年10月10日，故不同意退还房屋租金及押金，并要求黄洁支付其2015年7月13日至2015年9月28日的房屋租金。
黄洁提交其于2015年4月12日拍摄的涉案房屋照片5张及视频光盘一张，并结合其提交的短信记录证据，欲证明其在2015年4月12日收房当天，发现涉案房屋漏水情况严重，无法居住，严重不符合合同约定的交付条件，故其当天即经电话及短信告知刘奇华、刘春麟，要求立即解除《租赁合同》，刘奇华、刘春麟退还其已支付的费用，但因刘奇华将其拉黑，故短信未发送成功。一审庭审中，当庭播放视频资料，视频显示涉案房屋阳台屋顶滴水频繁，地面有大量积水，屋内衣柜中亦有积水，墙面有脱落。刘奇华、刘春麟对照片及视频资料的真实性表示认可，但认为不能证明涉案房屋漏水状况严重至达到解除合同的条件，且被告并未将黄洁拉黑，未收到黄洁解除合同的短信通知，但认可双方就是否解除合同曾进行沟通，但未达成一致意见。就此，刘奇华、刘春麟提交日期为2015年10月11日的，内容为“维修、保洁、刷墙”的收据一张，欲证明其收回房屋后，为维修涉案房屋其仅支出600元，故涉案房屋漏水并不严重。黄洁对该收据真实性认可，但认为只能证明刘奇华、刘春麟刷过墙，不认可证明目的。我爱我家公司之代理人陈述，其公司经纪人于2015年4月12日当天一同进入涉案房屋，房屋漏水情况基本如黄洁所述。
一审庭审中，黄洁还提交换锁收费收据一张，证明其于2015年4月12日当天自行更换涉案房屋门锁。刘奇华、刘春麟认可收据的真实性，但认为黄洁擅自换锁，拒不交还涉案房屋并占用至2015年10月10日，造成被告的租金损失，故黄洁还应支付其占用涉案房屋期间的剩余房屋租金。
另，黄洁提交其与我爱我家公司经纪人微信往来记录、北京银联商务支付凭证，欲证明其如约支付了中介费，其曾经要求我爱我家公司提供涉案房屋的产权证复印件，但我爱我家公司未能提供，也未对涉案房屋产权人进行审查，未尽到合同义务，且刘奇华、刘春麟一直以刘春麟为房主的名义与其签订合同，证明刘奇华、刘春麟签订合同过程中存在欺诈。刘奇华、刘春麟称上述证据与其无关，出租登记信息为我爱我家公司的网上备注，刘奇华经涉案房屋产权人授权，有权转租房屋，不存在欺诈行为。我爱我家公司之代理人认可上述证据真实性，但称其只是根据业主提供信息进行内部备案，只要出租人有权出租房屋即可，不存在欺诈行为，其已尽到合同义务，且已将中介费退还给黄洁。
一审庭审中，刘奇华、刘春麟提交了2015年4月10日双方签署的涉案房屋交割清单，欲证明黄洁已验收房屋，认可涉案房屋符合交验条件，涉案房屋交付时处于适用、安全的状态。黄洁对房屋交割清单的真实性认可，但认为此交割清单是在2015年4月10日签署的，只表示其对涉案房屋当天状况表示满意，而2015年4月11日北京市普降大雨，其于2015年4月12日至涉案房屋处才发现漏水情况，且合同约定起租日为2015年4月13日，故不认可交割清单的证明目的。
刘奇华、刘春麟还提交了案外人彭明喜与刘奇华签订的《北京市房屋租赁合同》、彭明喜向刘奇华出具的委托书、涉案房屋的产权证，欲证明涉案房屋产权人为案外人彭明喜，依据与彭明喜的租赁合同约定，刘奇华有权转租涉案房屋。黄洁对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。
本案一审审理过程中，经黄洁申请，一审法院调取了涉案房屋的产权信息，显示涉案房屋的房主为案外人彭明喜。
经询，双方均认可已在2015年10月10日将涉案房屋交接完毕。
一审法院认为，《租赁合同》是当事人之间真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定以及法律规定全面履行自己的义务。出租人应保证所交付的房屋符合合同约定，达到适租的条件。出租人交付的房屋严重不符合合同约定或者影响承租人安全、健康的，承租人有权单方解除合同。现有证据结合当事人的陈述，可见涉案房屋漏水严重，不符合适租条件。黄洁据此主张行使单方解除权，合同已于2015年4月12日依法解除，有事实和法律依据，一审法院予以确认。因《租赁合同》已于2015年4月12日解除，故刘奇华反诉黄洁支付其2015年7月13日至2015年9月28日期间房屋租金的请求，一审法院不予支持。
就本诉及反诉中的违约金诉请，黄洁依据合同约定行使解除权，不构成违约，无需向刘奇华支付违约金，一审法院对刘奇华反诉的违约金不予支持。刘奇华交付的房屋未达到适租标准，构成违约，故黄洁依据合同第十条要求刘奇华支付8000元违约金的诉请，符合合同约定，一审法院予以支持，但本案《租赁合同》相对方为刘奇华与黄洁，刘春麟仅为刘奇华指定的租金代收人，故黄洁要求刘春麟承担违约金连带赔偿责任的诉请，一审法院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，依据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。黄洁虽然依据约定解除了《租赁合同》，但其在明示行使单方解除权的当天，又自行更换了涉案房屋门锁，并一直掌握钥匙，直至2015年10月10日才将涉案房屋交还给刘奇华、刘春麟，虽黄洁辩称因刘奇华、刘春麟不愿接收导致房屋一直空置，但此期间黄洁亦未将房屋交付给我爱我家公司；且依据双方庭审陈述亦可见，未交接房屋的实际原因是双方就解除合同未达成一致意见，黄洁不愿交还钥匙。而黄洁此行为客观上导致涉案房屋长期空置并产生空置损失，故黄洁对合同解除后损失的扩大负有一定过错，因此就黄洁诉请刘奇华、刘春麟返还其租金、押金及水、电、燃气、有线电视费用的请求，一审法院将在综合考虑双方过错程度、实际损失的基础上酌情予以判决。关于黄洁诉请的300元换锁费用，无事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、黄洁与刘奇华、北京我爱我家房地产经纪有限公司于二○一五年四月十日签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》于二○一五年四月十二日解除；二、刘奇华、刘春麟于本判决生效后七日内退还黄洁房屋租金、押金、水、电、燃气、有线电视费用共计八千六百九十六元；三、刘奇华于本判决生效后七日内支付黄洁违约金人民币八千元；四、驳回黄洁的其他诉讼请求；五、驳回刘奇华的全部反诉请求。
刘奇华、刘春麟不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1、一审判决认定“涉案房屋漏水严重，不符合适租条件”，是错误的。该房屋处于适租状态，并得到了被上诉人的书面认可。本案没有充分证据证明一审判决上述认定；2、一审判决认定被上诉人有权解除合同是错误的。上诉人与被上诉人签订的合同于2015年4月12日解除没有事实及法律依据。被上诉人的解除理由不符合合同法的法定解除和本合同约定解除条件；3、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的合同于2015年4月12日解除，是错误的。被上诉人4月12日解除合同的口头意思表示与其此后的实际行动完全矛盾，一审判决依据其口头表示认定合同解除，没有法律依据且有悖常理；4、刘春麟是代刘奇华收款，不负有判决的退款义务。综上，刘奇华请求：1、撤销（2015）朝民初字第20973号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、被上诉人向上诉人支付2015年7月13日至2015年9月28日的租金10257.53元，逾期未支付租金和提前终止合同的违约金8000元；3、上诉费用由被上诉人承担。刘春麟请求：1、撤销（2015）朝民初字第20973号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。
黄洁辩称：不同意对方的上诉请求，同意一审判决。
我爱我家公司在提交的书面意见中述称，服从一审判决。
本院经审理查明的上述事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》、《房屋交割清单》、委托书、收据、北京银联商务支付凭证、微信、短信、视频、照片及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，黄洁与刘奇华签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。但涉案房屋在交付后，有严重漏水情况，故刘奇华交付的租赁物不符合合同约定，承租人黄洁有权依约行使单方解除权。结合现有证据及当事人的陈述，应认定租赁合同已于2015年4月12日解除。因黄洁依据合同约定行使解除权，故无需向刘奇华支付违约金，而刘奇华交付的租赁物不符合合同约定，其行为构成违约，理应向黄洁支付违约金；另因黄洁行使解除权后，未及时将涉案房屋予以交还，其对合同解除后损失的扩大有一定的责任，一审法院根据双方过错程度、实际损失情况酌情确定的费用返还数额，符合本案的实际情况；而刘春麟作为实际收款人，应对上述费用与刘奇华共同承担返还义务。综上，一审法院的判决处理结果并无不当，本院应予维持；对刘奇华、刘春麟的上诉理由，不予采纳，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费425元，由黄洁负担208元（已交纳），刘奇华、刘春麟负担217元（于本判决生效后七日内交至一审法院）；反诉费128元，由刘奇华负担（已交纳）。
二审案件受理费562元，由刘奇华负担345元（已交纳），刘春麟负担217元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 陈烁琳
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 梁 丽