浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江民初字第1888号
原告浙江远东建设有限公司，住所地浙江省武义县城壶山下街44号。
法定代表人夏淑芳，该公司董事长。
委托代理人冯雪，该公司员工。
委托代理人余弥，浙江楷泽律师事务所律师。
被告浙ＸＸ成投资开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区富春路308号华成国际发展大厦37楼。
法定代表人沈凤飞，该公司董事长。
委托代理人何健华、吴啸，该公司员工。
原告浙江远东建设有限公司（以下简称远东公司）为与被告浙ＸＸ成投资开发有限公司（以下简称华成公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月20日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员钱姣独任审判，于2014年12月22日公开开庭进行了审理。原告远东公司的委托代理人余弥、被告华成公司的委托代理人何健华、吴啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告远东公司诉称，2008年6月18日，原、被告签订了2份《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的杭州市江干区华成国际发展大厦19层1901室（合同编号2008预964024）和1902室（合同编号2008预964026）合计2套整层办公用房，并已经按照合同支付了房款25388888元。商品房买卖合同对原告即买受人逾期付款违约责任为逾期90日之内，每日按逾期付款金额万分之二计算违约金，逾期超过90日后，每日按照逾期付款金额的万分之三计算违约金。另外对产权登记约定为被告即出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的办理产权登记机关备案。如果因为出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照已经付房价款万分之五向买受人支付违约金。2010年5月28日，被告向原告交付了2套房屋，但被告没有按照约定在交房后的60日内办理房屋的权属证书。为此，原告多次以电话、信函的方式向被告主张权利，被告虽然口头同意，但是均没有见到其履行合同义务。至2012年12月12日，被告才向原告发出可以办理房屋所有权证，并要求原告携带相关资料前往房地产管理局办理产权过户手续的书面通知。此外，因为被告提供错误的《销售不动产统一发票》，导致原告房屋产权证过户手续于2013年1月25日才被房地产管理局受理。此后，双方就被告逾期办理房屋权属证书的违约金金额以及支付方式多次进行多次协商，直至2014年10月31日被告拒绝继续协商。综上，由于被告的原因导致原告所购买的案涉房产没有及时办理权属证书、取得完整的物权，使得作为原告资产的该房产在处置和使用中权利受到限制，未达到将增值资产及时融资用于企业经营的目的，所受到的实际损失远远超过原告的主张。且原、被告间签订的商品房买卖合同约定的违约金计算标准明显不对等，对被告违约所需要支付的违约金过低，应当增加违约金，为此特提起诉讼，请求：判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金770976元（从2010年7月29日计算至2013年1月25日，以购房款25388888元为计算基数，按每日三万分之一标准计算）。
被告华成公司辩称，1、本案原告提起的诉讼请求超过法律规定的2年诉讼时效，应当予以驳回。2、事实部分，被告于2012年11月20日已经办理相关产权证书备案，按照规定，即使被告要承担逾期办证的违约责任，也应该计算至2012年11月20日为止。3、原告要求调整违约金的理由不充分，原告取得案涉房屋后没有因为逾期办证而遭受损失，故原告要求按每日三万分之一计算违约金没有任何事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。
主要争议事实：原告有无在2011年12月31日、2012年6月2日、2014年1月28日向被告发函主张权利。对此原告提交了函3份、ems快递面单3份、ems快递查询单1份。本院认为，ems快递面单写明了被告的名称、地址且有相应收寄人员签名，上述证据能证明原告曾于2011年12月31日、2012年6月2日、2014年1月28日向被告发函主张权利的事实。
经审理本案事实认定如下：
2008年6月18日，远东公司与华成公司签订2份商品房买卖合同，约定：远东公司向华成公司购买华成国际发展大厦19层1901室、1902室房屋，购房款分别为13237274元、11886819元，华成公司应当在2010年5月28日前交付房屋；华成公司应当在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因华成公司责任远东公司不能在规定期限内取得房地产权属证书、远东公司不退房的，华成公司按已付购房款的万分之五向远东公司支付违约金；等等。
远东公司实际向华成公司支付了2套房屋的购房款13375386元、12013502元，共计25388888元。华成公司于2010年5月28日向远东公司交付了上述2套房屋，于2012年11月20日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
2012年12月12日，华成公司向远东公司发放通知，告知远东公司自2012年12月12日起可以办理房屋所有权证。
2011年12月30日、2012年5月30日，远东公司向华成公司邮寄《催办房地产权属证书函》各1份，载明：由于贵司延期办理房产证，导致该房产权长期处于不稳定状态，严重侵犯了发函人的合法权益，不仅已构成违约，并已对发函人的经营活动造成了严重损失。请贵司本着诚实守信的态度，积极与发函人联系协商处理贵司延期办理房产权之赔偿事宜……
2014年1月28日，远东公司向华成公司邮寄《要求贵司承担逾期办理房地产权属证书的法律责任函》，载明：我司自取得已购房产权属证书后，向贵公司销售、财务等部门经办人员主张有贵司承担违约责任和赔偿责任。但贵公司以已购房产需要配套地下车位，要求我司购买地下车位后再谈为由拖延。我司只得在2013年8月向贵司购买了4个车位，但贵司仍未向我司支付任何违约金和赔偿金……请贵司本着诚实守信的态度，在2014年2月28日之前，积极与我司联系协商处理贵司延期办理房产权之赔偿事宜……
另查明，华成公司于2010年12月31日向远东公司开具华成国际发展大厦19层1901室房屋的不动产发票，于2013年1月25日重新向远东公司开具华成国际发展大厦19层1902室房屋的不动产发票。
上述事实，有原告远东公司提交的商品房买卖合同、华成公司《通知》、房产三证、销售不动产统一发票、函、ems快递面单、ems快递查询单、本案庭审笔录证实。
本院认为，远东公司与华成公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。华成公司于2010年5月28日向远东公司交付涉案房屋，按合同约定华成公司应于2010年7月27日前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但华成公司至2012年11月20日才完成备案。华成公司主张其公司逾期备案是因地方政府争夺税收导致的，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，因此华成公司逾期备案的行为已构成违约，华成公司应向远东公司承担违约责任。
合同约定，因华成公司责任远东公司不能在规定期限内取得房地产权属证书、远东公司不退房的，华成公司按已付购房款的万分之五向远东公司支付违约金。远东公司主张该违约金过低，要求增加。本院认为，华成公司逾期备案达2年多，由此造成远东公司对涉案房屋的使用、收益、处分权能均不同程度受限，虽然远东公司未能证明其具体损失数额，但按已付购房款的万分之五计算的违约金确实过低，远东公司要求违约金增加至按已付购房款每天三万分之一的标准计算，本院予以支持。
华成公司以远东公司要求支付违约金已超过诉讼时效期间进行抗辩，远东公司主张其于2011年12月30日、2012年5月30日、2014年1月28日向华成公司主张了权利。本院认为，华成公司未于2010年7月27日前完成备案，从2010年7月28日起远东公司有权要求华成公司支付违约金，诉讼时间期间从此开始计算。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断；从中断时起，诉讼时效期间重新计算。2011年12月30日、2012年5月30日、2014年1月28日远东公司向华成公司主张权利、2012年11月20日华成公司进行备案，该些行为分别属于当事人一方提出要求、同意履行义务，发生诉讼时效中断的效果，因此诉讼时间期间从2014年1月28日重新计算。远东公司于2014年11月20日提起本案诉讼，未超过2年的诉讼时效期间，华成公司的抗辩不能成立。
关于计算案涉违约金的截止时间。远东公司与华成公司签订的商品房买卖合同约定“华成公司应当在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条款明确约定华成公司有关权属登记的义务为“由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该义务仅为备案义务，因此，华成公司提出的若计算逾期办证违约金也应计算至2012年11月20日的主张，本院予以采纳。因此，经计算，华成公司应支付远东公司逾期办理房屋权属证书的违约金为715120元（25388888／30000＊845）的诉讼请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，判决如下：
被告浙ＸＸ成投资开发有限公司向原告浙江远东建设有限公司支付违约金人民币715120元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
按规定减半收取的案件受理费人民币5755元，由原告浙江远东建设有限公司负担人民币279.5元，由被告浙ＸＸ成投资开发有限公司负担人民币5475.5元。被告浙ＸＸ成投资开发有限公司负担的诉讼费用应于本判决生效后三日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币11510元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 钱姣
二〇一五年二月十五日
书 记 员 苏翔