吉林省白城市洮北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白洮民二初字第120号
原告吉林省华一公路建设集团白城万达路桥有限公司
法定代表人张万林，系经理。
委托代理人时国峰，系白城经济开发区法律服务所律师。
被告白城市公共汽车公司
法定代表人李洪鹏，系经理。
委托代理人马龙生，系该公司法律顾问。
委托代理人黄浩，系该单位保卫科长。
吉林省华一公路建设集团白城万达路桥有限公司诉白城市公共汽车公司买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人时国峰，被告委托代理人马龙生、黄浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月30日原、被告签订土地开发补偿协议一份，约定原告投资230万元。被告在工程竣工后向原告交付不少于3500平方米的办公楼，约定交付时间2011年10月底。同时约定如被告违约向原告支付违约金日5‰（按投资款230万元计算），嗣后，被告未能按照约定的期限向原告履行交付房屋的义务。原告多次与被告交涉均未果。故，诉至法院，要求被告承担合同违约金690万元。
被告辩称，1、本案遗漏当事人。本案的事实是答辩人与被答辩人共同从长春立邦发地产开发公司购买办公楼，答辩人与长春立邦签订的合同证明，是答辩人代被答辩人从长春立邦手中购买办公楼。如办公楼的开发商不作为本案的当事人，本案的事实难以查清，责任难以划清。因此，应追加长春立邦发地产开发公司为本案当事人。2、长春立邦不交付办公楼的原因是答辩人与被答辩人没能交齐购房款。2013年1月长春立邦通知答辩人办公楼竣工，办理入住手续。答辩人及时通知了被答辩人。因出现长春立邦在办公楼下建地下室、改变小区及办公楼供热方式等新情况，到现在为止，这两栋楼还没有交接收。其根本的原因是答辩人与被答辩人没能交齐购楼款，长春立邦的态度是不交齐钱款不能向答辩人和被答辩人交房。3、答辩人要求被答辩人交齐购房款，不违反合同约定。2010年8月16日答辩人与被答辩人签订了土地使用权转让合同，后因情况发生变化，废止了这份合同。于2011年4月30日双方又签订了土地开发补偿协议。对交购楼款，在第2条的结尾处约定：“办公楼交工时，按销售价格，甲方扣除乙方已投资的230万元土地变更费用，余额由乙方支付给甲方。”这里没约定余额可以分期给付。根据双方这一约定，答辩人让被答辩人全额缴付购楼款，有充分的合同根据。被答辩人购买的办公楼，按答辩人计算，购楼款为17，446，572.00元，扣除230万元，还差15，146，572.00元。被答辩人不向答辩人交这笔钱，答辩人无法向长春立邦交钱。不交钱，长春立邦不会向答辩人交付房屋。4、对逾期交付楼房，《地开发补偿协议》没有约定。《地开发补偿协议》第9条违约责任中使用了滞纳金的概念，对逾期交付楼房承担什么责任，协议没有约定。另外日千分之五滞纳金的约定，核算起来是月息一角五分，明显过高，违反了法律规定，应为无效条款。5、被答辩人引用协议中关于滞纳金的约定，向答辩人主张权利，是对230万元钱款性质理解错误所致。按《地开发补偿协议》第2条的约定，被答辩人给付答辩人的230万元是办理土地变更费用的投资款，在办公楼交工时才转化为购楼款。不交工，这笔钱款的性质不应发生变化。对答辩人使用被答辩人的这笔投资款，给被答辩人什么补偿，双方在《地开发补偿协议》已有了明确的约定。故，原告主张于法无据，应依法予以驳回。
根据原告的诉讼请求和理由，被告的答辩，本庭归纳本案争议焦点问题是：1、原、被告签订《开发补偿协议》是否有效。2、被告方是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。3、原告要求被告赔偿690万元违约金是否符合法律规定。
原、被告对法庭归纳的争议焦点无异议和补充。
原告为证实自己的主张，向法庭提供了如下证据：
1、土地开发补偿协议。证明1、原告投资款230万元。2、被告应向原告交付办公楼的时间为2011年12月之前，后来变更为2012年10月。3、违约条款的约定，如一方违约，应向另一方支付日千分之五的滞纳金。4、该协议的第四条约定，被告在办公楼竣工交付后，除支付给乙方交纳的投资款外，再支付给原告50万元的补偿款。
被告质证对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。证明的第三个问题，日千分之五有异议，已经超过法律规定，是无效的；第四个问题，给付50万元补偿款和本案无关，诉讼主张没有该项。
2、赔偿问题的说明、送达回单。证明2014年5月19日原告向被告发出的关于办公楼未能按照约定的期限交付办公楼，已经构成违约，原告就被告违约主张违约金赔偿。该计算方法是按照原告的230万元计算，按照日千分之五计算，一天是11，500.00元，从2012年10月末至起诉时是690万元。
被告质证对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。不能证明我方违约，只能说明原告的态度，原告单方出具的说明不能证明违约。不同意计算方法，日千分之五严重违法，已经超过国家的规定。
3、公司决定。证明被告因为存在违约的行为，没有按照约定的竣工时间向原告交付房屋，我方再次向其主张赔偿事宜，已由公司研究决定，向其主张违约责任。
被告质证，对证明问题有异议，不是事实。2003年1月份已经通知原告，交付购楼款，我们不给长春立邦，也不给我们楼。
4、被告的答复。证明被告已经自认办公楼已经是逾期交工，已经构成违约。
被告质证对证明问题有异议，证明不了被告自认逾期交工。
5、意见书。证明被告已经再次确认约定的支付滞纳金按日千分之五执行。
被告质证，对证明问题有异议，日千分之五是按协议计算的，应依法办事。我方是按照不能交付房款的违约金。
6、告知函。证明被告于本函告知之前，没有被告交付房屋的答复和承担违约金等事宜的答复。说明被告已经构成违约。
被告质证认为，原告单方面告知，说明不了我方违约，只是催促及时回复。
7、建设工程竣工备忘录2份。证明实际竣工验收合格时间为2014年1月2日，更能体现被告存在违约行为，没有在2012年10月向原告交付房屋。
被告质证认为，对A2办公楼的备案证有异议，与本案无关。对A1办公楼的备案证有异议，建筑面积没有6232.74平方米那么大，与实际不符，建筑结构也不对与实际也不符合。
被告为证实自己的主张，向法庭提供了如下证据：
1、土地开发补偿协议。证明1、2010年8月16日签订的协议废止了。2、扣除原告的投资230万元的土地费用，余额原告支付给被告，每平方米3，300.00元，约定办公楼交工的时间。
原告质证对证明问题有异议，认为余额甲方支付给乙方，余款是在被告交付房屋后支付相应的价款。
2、土地使用权转让补偿协议。证明签订合同购买办公楼。
原告质证有异议，认为证明问题和本案不符，这是本案的被告和长春立邦签订的开发协议，与本案的原告没有关系，约定的内容只能是被告和立邦的关系。
3、设计图纸。证明交工时间变更为2012年10月底，原告与长春立邦有关系。
原告质证对证明问题有异议，认为将此签字理解为原告是开发的主体，被告是代原告，协议不能体现。只能说是被告自己的理解和说法。原告的签字，被告找到原告，不能按期完工，不能追责任，所以由原告法定代表人签字，不能解释为原告和立邦有关系。
4、通知书一份。证明房屋开发商长春立邦向原告发竣工通知。
原告质证对证据本身有异议，对证明问题有异议。认为作为长春立邦公司，以书面通知工程竣工，不符合法定程序，不具备法律效力，通知原告不知道，被告没有向原告通知，工程是否竣工，不是以通知方式竣工，应该是质检部门出具的报告才是合法的。所以通知只能说是串通应付本案的诉讼而已。
5、信函一份。证明被告通知原告办公楼竣工，原告对工程建设提出异议。
原告质证对证据本身没有异议，对证明问题有异议。认为，从内容来看，更能说明该办公楼没有竣工，而且该合同第一条说明原告没有接到竣工的通知，完工不等于竣工，更不能等同交付给原告。
6、复函一份。证明被告代表原告与长春立邦对建设工程中存在问题进行交涉。
原告质证对证据本身有异议，因为这是被告和长春立邦之间的法律关系，和原告没有关系。从内容来看，能证明被告因为立邦的违约行为，未能向原告交付房屋，被告应向原告承担违约责任。
7、被告公司的意见书。证明被告代表原告与长春立邦对建设工程中存在问题进行交涉。
原告质证有异议，认为被告主张代理原告与客观事实不符，代理合同没有，不符合客观事实，不具备争议焦点的待定事实。
8、原告向被告发函。证明原告向被告提出逾期交工违约赔偿问题，要求赔偿621万元。
原告质证对证明问题有异议，认为被告没有按期交付房屋的违约行为。
9、答复一份。证明被告不同意原告的意见，晚交工责任不在被告，明确结算数额。
原告质证对证明问题有异议，认为证明的问题更能证明被告自认向原告晚交工的违约行为。从表述的内容看，是立邦的原因，不能构成被告向原告晚交工的违约的理由。
10、共同协商解决的几个问题书。证明原告提出相互不追究责任，分期付款，原告清楚被告要其一次性付款，否则不予交楼。
原告质证对证明问题有异议，认为这是原告多次向被告发出主张违约赔偿之后，被告多次找到原告协商，我方出具的几个问题，协议的问题不能向被告解释的，被告因为原告向其主张违约责任，应支付房款，以此为理由才有的几个问题书。
11、被告公司的意见书。证明被告对办公楼的态度，要求全额付款，如分期，按日千分之五计算滞纳金。
原告质证有异议，认为被告是为了对抗原告向其主张违约赔偿所采取的对应措施，被告在该意见中的内容，我方没有接手。
12、原告公司的决定书。证明原告的态度，按第一份合同赔偿880万元，不要办公楼了，追加晚交工两年的责任，赔偿损失。
原告质证认为。对证据本身没有异议，对证明问题需要说明的是该证据材料更能证明被告的严重违约行为，没有正面的答复，我方才要求赔偿。
13、会议意见书。证明一是全额付款，二是先付600万元办产权手续，余款2015年付清，但要计息。
原告质证有异议，认为是被告单方的说辞而已，被告违约在先，应当向原告承担违约责任之后才能出来下一部的事物。
对原、被告向法庭提供的证据，根据质证情况，经本庭综合评定，认证如下：
对原告提供的证据1、土地开发补偿协议。2、赔偿问题的说明、送达回单。3、公司决定。4、被告的答复。5、意见书。6、告知函。7、建设工程竣工备忘录2份。上述证据均为书证，经被告质证对证据真实性没有异议，对证明的问题虽有异议，但未提出反驳证据推翻上述证据，故，上述证据符合证据规则规定，本院予以采信。
被告提供的证据1、土地开发补偿协议。2、土地使用权转让补偿协议。3、设计图纸。4、通知书一份。5、信函一份。6、复函一份。7、被告公司的意见书。8、原告向被告发函。9、答复一份。10、共同协商解决的几个问题书。11、被告公司的意见书。12、被告公司的决定书。13、会议意见书。上述证据均为书证，经原告质证对证据真实性没有异议，对证明的问题虽有异议，但未提出反驳证据推翻上述证据，故，上述证据符合证据规则规定，本院予以采信。
经审理查明，2010年8月16日原、被告签订土地使用权转让合同书一份。合同约定：“四、本合同签订之日，甲方将国家土地部门批复给白城市公共汽车公司的地块，土地面积为53886平方米中的约3000平方米（见本合同附图所示，以土地部门最中确认数为准）土地使用权转让给乙方进行办公楼、住宅楼的开发。”2011年4月30日原、被告签订土地开发补偿协议一份，协议内容：“甲方白城市公共汽车公司。乙方吉林省华一公路建设集团白城万达路桥有限公司。甲方将位于白城烟草公司及宏大加油站西侧，项目规划占地面积3.8259万平方米（准确面积以土地摘牌面积为准），以每平方米600.00元的价格卖给长春立邦房地产开发公司，长春立邦房地产公司将此块地规划建设房屋71860平方米，其中，规划建设多层和高层住宅58722平方米，建设办公楼7000平方米。甲乙双方已于2010年8月16日签订了《土地使用权转让合同书》，但该地块的审批手续未能按《土地使用权转让合同书》中约定的期限办理完等客观原因，使甲乙双方未能按时开发。由于在《土地使用权转让合同书》签订后，乙方首先在该地块土地农用地转为公用地时投资230万元作为变更费用。因此，经甲乙双方再次协商，甲方应对乙方进行如下补偿：1、甲方团购鸿基名苑职工住宅有3000平方米属于乙方（一栋六层楼、前三栋、西侧），归属于乙方的住宅面积不得少于3000平方米，其团购价格按此小区同类其他商品房最终实际售价每平方米降低500.00元，团购预付款按每平方米2，500.00元缴纳。2、甲方购买鸿基名苑7000平方米办公楼，其中3500平方米属于乙方（最终以实际交付面积为准，但归属于乙方的办公楼面积不得少于3500平方米），价格为3，300.00元／每平方米。要求甲方要将办公楼的各间间壁完，并将所有抹面、窗、门、防水、保温等工程完成，以及上下水、电、热（暖气片或地热，如采用，地热，应用六分管铺设，分水器按同行业标准安装）、通信、网络、有线电视等弱电部分埋管布设完成。办公楼立面粘贴江苏省生产的优质手拉毛外墙砖、办公室大门采用白钢门、楼内楼梯踏步采用天然石材、白钢扶手、窗户采用省内名优塑钢窗（绿色）。办公楼交工时，按销售价格，甲方扣除乙方已投资支付230万元土地变更费用，余额由乙方支付给甲方。3、经甲方与长春立邦房地产开发公司协商，长春立邦房地产开发公司将建设小区道路施工项目承包给乙方建设（按市场招标价格），其建设工程款由长春立邦房地产发公司支付（该条款已经在甲方与长春立邦房地产开发公司协议中注明），小区道路建设完毕，长春立邦房地产开发公司将工程款支付给乙方。4、甲方在办公楼竣工交付后，除支付给乙方缴纳的230万元土地投资款外，再支付给乙方50万元一次性补偿款。5、甲方同意将本单位3500平方米办公楼内装修和办公楼前后场地硬化工程由乙方施工建设（其中场地属于甲方部分），其装修和场地硬化标准需经甲方同意，甲乙双方按市场价格协商确定。6、乙方团购职工房，首付在开槽后按团购房预计款总金额40%支付给长春立邦房地产开发公司。形象进度达到主体封闭时再支付给长春立邦房地产开发有限公司购房预计款总额剩余部分的40%，余款进户时据实结算。7、乙方可以派工程监理人员与甲方一同对长春立邦房地产开发公司的职工团购住宅和办公楼施工质量进行监督，并对施工前办公楼和职工团购房户型和设计标准予以把关，按建设设计标准监督。8、职工团购房的交工期为2012年12月底，办公楼交工期为2011年12月底之前（办公楼的配套工程随小区配套整体竣工）。9、违约责任。甲方违约，向乙方支付违约部分日5‰的滞纳金；乙方违约，向甲方支付违约部分日5‰的滞纳金。未尽事宜协商解决，此协议签订甲乙双方在2010年8月16日签订的《土地使用权转让合同书》作废。10、其他。此协议一式三份，甲乙双方各一份，甲方上级主管部门备案一份。签订日期：2011年4月30日。”合同签订后，原、被告变更了工程交付时间，约定于2012年10月末前交工。长春立邦房地产开发有限公司白城分公司于2011年8月20日开工，于2012年11月30日竣工。2014年1月2日白城市住房和城乡建设局给该工程签发了建设工程竣工备案证。备案文号：2014015。备案证标注：1、获得备案证并不免除工程建设参与各方的质量责任。2、建设单位未办理工程备案证的工程，房屋产权管理部门不办理产权登记手续，不得列入固定资产，商品房不得出售。3、建设单位取得工程备案证后，施工单位方可将工程正式移交给建设单位。4、本表格一式四份，由备案机构填写，建设单位、监理单位、施工单位各一份，备案机构存档一份。逾期后，原告与被告多次交涉均未果。上述事实有原、被告陈述、书证为凭，事实清楚，证据确凿，本院予以确认。
本院认为，2011年4月30日原、被告签订的土地开发补偿协议，是双方在自愿、公平、合法的基础上签订的。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”该合同是依法成立的，为合法有效合同，依法受法律保护。关于原告主张被告违反了合同约定，应承担违约责任的请求。根据双方签订的土地开发补偿协议合同第8条约定，职工团购房的交工期为2012年12月底，办公楼交工期为2011年12月底之前（办公楼的配套工程随小区配套整体竣工）。在合同履行过程中，双方变更了办公楼交工日期，约定于2012年10月末交工。庭审中，原、被告均未提出具体交工的证据，现该办公楼仍未交付原告。本院依原告申请，在白城市住宅和城乡建设局调取了建设工程竣工备案证，经查，备案证签发的日期为2014年1月2日。从建设工程竣工备案证的法定效力看，备案证签发日期，是该办公楼具备法定的竣工交付条件日期。根据该建设工程竣工备案证，本院依法推定办公楼备案证签发的日期2014年1月2日应为竣工交付日期。按照双方约定的交付日期2012年10月末，被告未按该约定的日期交付办公楼工程，违反了合同约定，属违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未按合同约定履行交付工程义务，故，被告对违约行为应承担违约责任。关于原告主张被告承担合同违约金690万元的请求。原、被告在土地开发补偿协议第9条约定：“违约责任。甲方违约，向乙方支付违约部分日5‰的滞纳金；乙方违约，向甲方支付违约部分日5‰的滞纳金。”按照合同约定，被告交付办公楼的时间应为2012年10月30日前。在合同履行过程中，被告符合交付办公楼的时间是2014年1月2日，故，被告违约时间应为422天。根据《土地开发补偿协议》第2条约定：“办公楼交工时，按销售价格，甲方扣除乙方已投资支付230万元土地变更费用，余额由乙方支付给甲方”原告于2010年8月16日缴纳的230万元土地变更投资款，已转化为购楼款，应认定为被告违约部分的款项。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原告主张违约金及计算方法符合法律规定，对其主张违约金690万元，其计算时间与案件事实不符。按照被告违约时间422天计算，本院依法保护4，853，000.00元，其余款项不符合法律规定，本院不予支持。对被告主张，本案遗漏当事人，应追加长春立邦发地产开发公司为本案当事人。本院认为，本案系合同关系，合同的主体是原、被告，长春立邦发地产开发公司与本案的讼争的合同没有法定的权利义务关系，故，被告的主张于法无据，本院不予支持。关于被告抗辩应驳回原告诉讼请求，被告对其抗辩理由，未向法庭提供确实充分的证据，故，本院不予支持。
综上，本院为维护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告白城市公共汽车公司给付原告吉林省华一公路建设集团白城万达路桥有限公司违约金款4，853，000.00元，此款于本判决生效后立即给付。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60，100.00元由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行，逾期不履行，本院将根据对方当事人的申请或审判庭的移送，依法强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。
申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 姚宏蕴
审 判 员 张志远
人民陪审员 时濛濛
二〇一四年十一月十日
书 记 员 白继业