上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初47573号
原告：邵婷，女，1975年10月3日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住云南省昆明市。
委托诉讼代理人：盛学军，上海市申中律师事务所律师。
被告：李妙英，女，1949年5月27日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
被告：吴道富，男，1944年1月11日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
上列被告李妙英、吴道富的共同委托诉讼代理人：吴彬(系被告李妙英、吴道富之子)，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
被告：徐国英，女，1961年6月28日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：路少红，北京大成(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许中华，北京大成(上海)律师事务所律师。
原告邵婷与被告李妙英、吴道富、徐国英确认合同无效纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序，于同年8月14日公开开庭进行了审理。原告邵婷的委托诉讼代理人盛学军，被告李妙英、吴道富的共同委托诉讼代理人吴彬，被告徐国英及其委托诉讼代理人路少红、许中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵婷向本院提出诉讼请求：确认被告李妙英、吴道富、徐国英于2009年1月12日签订的《房地产买卖合同》无效。事实和理由：邵婷、李妙英系2007年私房拆迁时的被拆迁人，坐落于上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)系拆迁后的安置房，邵婷系涉案房屋的实际购买人、唯一产权人。2017年2月，徐国英提起诉讼，以其与李妙英、吴道富于2009年1月12日签订的《房地产买卖合同》为基础，要求判决邵婷、李妙英配合办理涉案房屋的产权过户手续等。邵婷知道李妙英、徐国英于2009年1月11日就涉案房屋买卖事宜签订的《房地产买卖协议》，认可该协议有效，认可涉案房屋已经出卖给徐国英，但由于邵婷系涉案房屋的唯一产权人，未在2009年1月12日的《房地产买卖合同》上签名，对该份合同根本不知情，且前后两份合同的内容并不一致，故《房地产买卖合同》无效。因此，提起本案诉讼。
被告李妙英、吴道富辩称，涉案《房地产买卖合同》是对涉案《房地产买卖协议》的补充，但李妙英、吴道富未告知原告邵婷签订《房地产买卖合同》的情况，签订该合同时原告不在上海，吴彬是在一个月后才在该合同上签名，而《房地产买卖协议》实际上是在交纳第二笔40万元购房款时签订。因此，同意原告的诉讼请求。
被告徐国英辩称，原告邵婷、被告李妙英系被拆迁人，故该两人是涉案房屋的共同权利人。原告虽未在涉案《房地产买卖合同》上签名，但签订该合同时原告本人、原告当时的丈夫吴彬均在现场，由吴彬在合同上签名，且原告收取了0.50万元购房定金和45万元购房款、原告认可李妙英作为唯一出卖人所签订的涉案《房地产买卖协议》有效，故李妙英的行为构成代理原告处分涉案房屋。因此，涉案《房地产买卖合同》不存在法律规定的构成无效的情形，属于合法有效。该合同已经实际履行多年，原告的诉讼主张已经超过诉讼时效期间。据上，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定如下事实：原告邵婷与被告吴道富、李妙英夫妇的儿子吴彬原系夫妻，邵婷、吴彬于2011年4月登记离婚。2007年2月11日，为房屋拆迁补偿安置事宜，李妙英与拆迁人上海市浦东新区三林镇人民政府签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》。该协议约定了被拆迁人为李妙英、邵婷，拆迁人对该两人作期房安置等事项。邵婷未在上述协议上签名。2008年11月8日，邵婷与上述拆迁人签订《配套商品房供应单》，该供应单约定了被拆迁户为李妙英(户主)、邵婷，购房人为邵婷，所购安置房为涉案房屋等事项。李妙英未在上述供应单上签名。
2009年1月4日，邵婷收取被告徐国英支付的购买涉案房屋的定金0.50万元。
2009年1月11日，甲方李妙英与乙方徐国英签订《房地产买卖协议》一份。该协议的主要内容是：1、甲方将涉案房屋以81万元到手价格出卖给乙方。2、具体交易程序如下：乙方在签订本协议当日支付甲方定金0.50万元；双方在2009年1月11日前签订《买卖合同》，在签订《买卖合同》当日乙方支付甲方首付款40.50万元；在双方办理完过户的当日，乙方支付甲方40万元，本次交易结束。3、甲方在2009年1月11日前将涉案房屋的钥匙交付乙方，乙方可使用涉案房屋。4、甲方在签订本协议并收取乙方购房定金后不得再将涉案房屋出售、抵押等，亦不得抬高价格和反悔不售。5、双方承诺待号前签订《买卖合同》，若因其中一方原因导致《买卖合同》无法正常签订，则另一方有权追究其违约责任，若甲方违约则甲方双倍返还乙方购房定金并返还乙方装修费用，乙方在收到上述钱款后将涉案房屋交还甲方，不得再进一步追究甲方责任。6、任何一方违约(不买不卖)，则按照首付款数额赔偿另一方。同日，李妙英收取了徐国英支付的购房首付款40.50万元，并将该款转付给邵婷。
2009年1月12日，甲方李妙英、吴道富与乙方徐国英签订《房地产买卖合同》一份。该合同的主要内容是：1、甲方同意将涉案房屋以81万元出让给乙方，乙方承诺以81万元购买并承担房屋交易过程中发生的一切费用。2、如甲方违约，乙方在房屋交易前的使用为无偿使用，甲方返还乙方支付的房款并支付该房款银行同期贷款利率4倍(的利息)，甲方赔偿乙方房屋装修费20万元并支付该房屋同地段的升值价款。3、在房屋可办理过户手续时15天内，甲方须配合乙方办妥过户手续，否则须赔偿乙方20万元。4、该合同签订前所签所有合同作废。吴彬以甲方经办人身份在上述合同上签名。
2009年1月起，徐国英实际占有涉案房屋，在对涉案房屋装修后居住使用至今。2009年7月7日，李妙英收取了徐国英支付的购房款余款40万元，邵婷知道上述收付款情况。
涉案房屋系竣工于2008年的动迁安置房，建筑面积100.76平方米，房地产权利(大产证)于2014年12月5日登记在上海悦申房地产开发经营有限公司的名下，所有权人已经可以办理房地产权利登记(小产证)但至今没有办理。2017年4月10日，本院受理徐国英与李妙英、邵婷房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2017)沪0115民初28702号。在该案中，徐国英以前述《房地产买卖合同》为依据，诉请判决李妙英、邵婷配合徐国英将涉案房屋过户登记到徐国英名下并赔偿徐国英违约金20万元。在该案庭审中，李妙英的委托诉讼代理人吴彬确认签订《房地产买卖合同》时其在现场并签名，并称2007年拆迁时其家庭共取得5套安置房屋，其中的涉案房屋分给李妙英、邵婷。因邵婷提起本案诉讼，上述28702号案件中止诉讼。
以上事实，由当事人陈述，当事人的户籍、婚姻关系材料，《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、《配套商品房供应单》、《房地产买卖协议》、《房地产买卖合同》、定金收条、购房款收条、银行转账支付凭证、上海市不动产登记簿、(2017)沪0115民初28702号案件的案卷材料等证据证实。
本院认为，本案各方当事人就原告邵婷、被告李妙英、吴道富已经将涉案房屋出卖给被告徐国英的有效性不持任何异议，本案系因徐国英以涉案《房地产买卖合同》为依据在先起诉要求判令李妙英、邵婷协助办理涉案房屋产权过户登记并赔偿20万元违约金，邵婷认为《房地产买卖合同》无效并另案提起诉讼而引发，故本案争议焦点是《房地产买卖合同》是否有效，争议的实质是应当依据在先签订的《房地产买卖协议》还是应当依据在后签订的《房地产买卖合同》认定涉案房屋买卖关系双方当事人的权利义务。李妙英、吴道富辩称《房地产买卖协议》实际是在交纳第二笔40万元购房款时签订的意见无任何证据证实，本院不予采信。对于《房地产买卖合同》的效力，本院认定如下：
第一，由于涉案房屋来源于拆迁补偿安置，被拆迁人即补偿安置对象为邵婷、李妙英，且与涉案房屋的权利归属具有重大利害关系的吴彬曾在关联案件的庭审中确认涉案房屋分给邵婷、李妙英，故可认定涉案房屋属于邵婷、李妙英的共有财产。涉案《配套商品房供应单》虽列明邵婷为唯一的安置房购房人，但由于李妙英未在该供应单上签名，无证据证明李妙英放弃了购买安置房的权利，无证据证明邵婷是唯一的实际购房人，故不能认定邵婷是涉案房屋的唯一权利人。
第二，李妙英、徐国英就涉案房屋买卖事宜签订《房地产买卖协议》，该协议是该两人的真实意思表示，依法成立、合法有效。考虑邵婷作为涉案房屋的共有人之一，虽未在该协议上签名但对该协议的有效性并无异议的因素，考虑涉案房屋在签订该协议时并没有办理房地产权利登记而难以从物权公示的角度精准确定适格的出卖人主体的因素，考虑李妙英系代表全体被拆迁人签订涉案《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》的主体的因素，考虑邵婷在该协议签订前已经向徐国英收取与该协议约定金额一致的购房定金并在该协议签订后收取李妙英转付的购房首付款等因素，可以认定李妙英有权单独作为出卖人签订该协议。即使邵婷系涉案房屋的实际共有人，徐国英也有理由合理相信李妙英可作为唯一出卖人签署该协议。因此，李妙英有权单独处分涉案房屋，邵婷实际上是涉案房屋的隐名出卖人，李妙英签署《房地产买卖协议》的行为对邵婷具有有效代理的约束力。
第三，涉案《房地产买卖协议》具有房屋价款、支付时间、违约责任等基本条款，符合房屋买卖合同的基本特征，但分析该协议，双方实际上还约定了在签订该协议后双方应当另行签订一份买卖合同的内容。在签订上述协议后的次日，李妙英、吴道富与徐国英签订了涉案《房地产买卖合同》，故可认定签订《房地产买卖合同》的行为属于履行《房地产买卖协议》的约定，两者之间具有逻辑联系。
《房地产买卖合同》是李妙英、吴道富、徐国英的真实意思表示，依法成立、合法有效。因《房地产买卖协议》约定应当另签买卖合同，而该协议列明李妙英为唯一的出卖人，故徐国英有理由合理相信在签订《房地产买卖合同》时无需将邵婷增列为共同出卖人。因涉案房屋的部分份额可能属于李妙英、吴道富的夫妻共同财产，故签订该合同时将吴道富增列为出卖人之一具有合理性，体现了夫妻双方共同处分财产的意思表示。因李妙英在签订《房地产买卖合同》的前一日即签订《房地产买卖协议》时有权代理邵婷处分涉案房屋，且邵婷在当时的丈夫吴彬也在该合同上签名，故徐国英在签订该合同时有理由合理相信李妙英仍然有权代理邵婷、吴彬有权代表邵婷处分财产，有理由合理相信邵婷未签名但不影响该合同的成立及其效力。同时，在通常情况下，房屋买卖合同中的房价条款是影响买卖双方权利义务的主要条款，《房地产买卖合同》、《房地产买卖协议》关于房价的约定完全一致，故应当认定在后签订的合同并没有实质性影响在先签订的协议所约定的权利义务。涉案协议、合同约定的违约责任虽不同，合同可能加重了出卖人的违约责任，但由于违约责任条款约束的是合同双方在今后可能发生的违约行为，只要出卖人自觉遵循诚实信用原则，严格依法履行合同约定的配合过户义务，就无需承担任何违约责任，故《房地产买卖合同》没有不合理加重实际出卖人之一的邵婷的义务，更没有损害邵婷的合法权益。因此，《房地产买卖合同》对邵婷具有法律约束力，该合同是对《房地产买卖协议》的有效变更，应当按照该合同认定涉案房屋买卖双方的权利义务。据上，邵婷的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
应当指出，第一，在涉案两份部分内容不同的房屋买卖合同仅间隔一天时间签订、包括邵婷在内的出卖人认可涉案房屋已经有效出卖给徐国英的情况下，基于民事活动主体应当遵循公平、诚实信用的原则，不能由于邵婷在两份合同上均未签名的事实而赋予其在事后可以选择性地认可对其有利的合同为有效、另一份合同为无效的权利。第二，由于《房地产买卖协议》约定在双方办理过户的当日支付购房款余款40万元，但徐国英在2009年7月就支付了该笔余款，明显改变了协议约定的支付时间，且邵婷知道上述付款情况，邵婷在当时的丈夫吴彬参与签订《房地产买卖合同》，故结合日常生活常理，应当认定邵婷知道或者应当知道《房地产买卖合同》的存在及其内容。邵婷如果认为李妙英、吴道富签订合同的行为损害了其合法权益，应当及时主张权利，但其多年来未主张任何权利，故结合日常生活常理，应当认定邵婷认可《房地产买卖合同》的有效性。第三，退一步而言，即使李妙英、吴道富对涉案房屋不享有任何所有权或者处分权，邵婷对李妙英、吴道富签订《房地产买卖合同》处分涉案房屋的效力不予事后追认，即使吴彬签署该合同的行为对邵婷无任何约束力，由于《房地产买卖合同》的双方主体是李妙英、吴道富一方和徐国英一方，邵婷并非该合同列明的当事人，故从合同相对性原则出发，对邵婷关于该合同无效的主张，依法亦应当不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国共和国合同法》第六条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
驳回原告邵婷要求确认被告李妙英、吴道富、徐国英于2009年1月12日签订的《房地产买卖合同》无效的诉讼请求。
本案受理费11,900元，减半收取计5,950元，由原告邵婷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 许根华
二〇一七年九月十一日
书记员 陶庭谱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
……