广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1776号
上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：关宝伟，该司总经理。
委托代理人：王旭阳，广东法圣律师事务所律师。
委托代理人：鄢旻然，广东法圣律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：吴生齐，住广东省湛江市市辖区。
委托代理人：侯双龙、杨玉新，北京市东元（广州）律师事务所律师。
上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1446号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年7月2日，吴生齐与富基公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明吴生齐向富基公司购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地段富基广场自编B1幢15层X号房，房价总额3023676元；富基公司同意吴生齐以按揭贷款方式支付房款；逾期付款的违约责任：如果吴生齐未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，富基公司有权要求吴生齐每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经富基公司催告，逾期超过30日仍未支付的，富基公司有权解除合同；交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；富基公司应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付吴生齐使用；（第十四条）延期交房的违约责任：每逾期交付房屋一日的，富基公司向吴生齐支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，富基公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：富基公司取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；富基公司的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期；除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其它原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过该180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，富基公司向吴生齐支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；合同附件七：本合同补充协议：吴生齐须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因吴生齐未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，吴生齐应在《合同》签订之日起3日内书面告知富基公司，并在15日内一次性向富基公司付清全部房款，否则视为吴生齐逾期付款，吴生齐应每日按累计应付款万分之五的标准向富基公司支付违约金；如吴生齐逾期付款超过15日的，富基公司有权单方解除合同，吴生齐应按累计应付款的30%的标准向富基公司支付违约金并承担解除合同的所有费用；关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；等等。上述合同签订后，吴生齐依合同约定付清了房款。双方确认涉案房地产项目于2009年9月16日取得建筑工程施工许可证。
2014年9月22日，吴生齐向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、富基公司按合同约定向吴生齐交付房屋；2、富基公司向吴生齐支付延期交房违约金（从2014年7月1日起计算至商品房交付使用之日止）；3、诉讼费由富基公司承担。
富基公司为证明其符合合同约定的免责条件提供了如下证据：
1、广东省建筑工程集团有限公司向富基公司发出的《关于工期顺延的函》，载明经其公司统计并向广东省气象局证实，在施工期间，仅异常天气一项影响施工工期累计达175天；等等。
2、广东省气象台向广东省建筑工程集团有限公司出具的气象资料，载明：根据需要，现向贵司提供广州市气象观测站2009年9月至2014年5月期间其中24个月的逐日最高气温和降雨量实测资料；经统计，测得日最高气温≥35度的天数为82天；测得日降雨量≥25毫米的天数为93天；两者合共175天，其中有2天同时出现日最高气温≥35度和日降雨量≥25毫米。
吴生齐质证意见如下：《关于工期顺延的函》的真实性无法确认，且该函是由广东省建筑工程集团有限公司发给富基公司，和本案没有关联性；对气象资料的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，对气象资料证明的相应期间内的异常天气事实予以确认，但富基公司不能以异常天气为由顺延交楼，且根据气象局的资料从2009年9月16日至2014年5月31日总共只有160天是异常天气。
经原审法院统计，根据富基公司提供的气象资料，涉案合同签订之日至2014年6月30日期间共有30天存在异常天气。
原审诉讼中，富基公司还陈述了如下意见：涉案房屋所在楼宇尚未取得竣工验收备案表，也未经建设工程规划验收合格；合同约定的交楼条件还没有具备，但是具备使用条件，现在已具备供水、供电、供煤气，还不具备通邮。
原审法院认为：吴生齐、富基公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。
根据合同约定，富基公司应当在2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付给吴生齐使用。上述合同还约定，富基公司取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气，富基公司可以顺延交房期限。根据富基公司提供的气象资料，双方签订合同之日至2014年6月30日期间存在合同约定的异常天气的天数为30天。富基公司至今未向吴生齐交房已构成违约，应承担违约责任。
因涉案房屋尚未取得竣工验收备案表，也未经建设工程规划验收合格，并未达到法定的最低交楼标准，故吴生齐现在要求富基公司交付房屋依据不足，不予支持。吴生齐要求富基公司支付迟延交房违约金，合法合理，予以支持。根据合同约定，存在合同约定的异常天气时富基公司交房的时间可以相应延期，富基公司无须承担违约责任，故迟延交房违约金应从2014年7月31日开始计算。对于吴生齐要求的2014年7月1日-2014年7月30日的迟延交房违约金，不予支持。富基公司主张本案合同签订之前的异常天气也应作为免责的依据，该意见无理，不予采纳。因涉案房屋尚未交付，房屋何时交付无法确定，故本案迟延交房违约金计算至判决生效之日止为宜。
关于迟延交房违约金标准的问题。合同约定，吴生齐延期支付房款，每日须按未支付房价款0.05%的标准支付违约金给富基公司，而富基公司延期交房，每日只需支付房价款万分之零点五的违约金，双方的违约责任明显不对等，不符合权利义务相一致的原则，故吴生齐请求将迟延交房违约金调整为每日按房价款的万分之二计算，合法合理，予以支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款的规定，于2014年12月12日作出判决：一、广州市富基房地产开发有限公司在判决生效之日起10日内向吴生齐支付迟延交房违约金（从2014年7月31日起计至判决生效之日止，每日按3023676元的万分之二的标准计算）。二、驳回吴生齐的其它诉讼请求。案件受理费404元，由广州市富基房地产开发有限公司负担。
判后，上诉人富基公司不服原判，向本院提起上诉称：一、原审法院认定异常天气的起算时间是错误的。1、鉴于吴生齐在房屋买卖合同中已经明确约定作为延期交楼事由的异常天气时间的计算始于取得施工许可证之日，而非合同签订之日。富基公司没有向吴生齐告知合同签订之前已经发生异常天气事实的义务，一审法院附加给富基公司的告知义务既没有法律依据，也没有合同依据。2、富基公司虽然知道其在与吴生齐签订房屋买卖合同前已存在着异常天气的事实，但由于当时工程尚未竣工，还未与施工单位核对异常天气的具体天数，所以富基公司知道发生异常天气的事实不等于已经清楚异常天气的具体天数。因此，富基公司与吴生齐签订房屋买卖合同时也不可能向吴生齐告知之前发生异常天气的具体天数。3、富基公司在合同中承诺在2014年6月30日前交楼，即便可以籍此推定为富基公司对交楼时间具有一定程度的把握，但这既不意味着双方当事人不可以将签订合同之前发生异常天气的事实作为延期交楼的事由。一审判决简单的以富基公司“在合同中承诺了在2014年6月30日前交楼”为由，对合同中关于异常天气起算时间约定加以否定是完全错误的。二、合法有效的房屋买卖合同应当是法院认定异常天气天数的起算时间的唯一依据。根据房屋买卖合同的约定，富基公司可以顺延交楼的原因之一是异常天气，而异常天气的时间是从取得施工许可证之日起开始计算，即从2009年9月16日开始计算。三、讼争房产所属工程在亚运期间停工三个月也是富基公司延期交楼的约定事由之一。因亚运期间停工确为现实存在的实际情况，对工期的顺延也是实际发生的，不予认定亚运停工对工期的影响是不合理的。四、一审判决调高违约金是错误的。合同约定的延期交楼的违约金虽然不高，但并没有违反法律的规定，且是双方当事人真实意思的表示，不存在有失公平的问题。富基公司延期交楼是因为市二宫地铁的风亭当时无法移走而未能顺利进行验收所致，与工程质量无关，且该项目全部是毛坯房，故目前已经有部分买方已经进场装修。请求法院判决：撤销原审判决第一项，改判驳回吴生齐的全部诉讼请求。
被上诉人吴生齐答辩称：一、一审判决确定的延期交楼违约金起算时间符合法律规定，理由是充分的，富基公司延期交楼免责的抗辩理由不能成立。（一）富基公司主张的所谓异常天气。富基公司根据过往的气象资料，可以作出合理的判断和预估。因此，异常天气并不属于不可抗力、不可预知的事由。所谓异常天气并不影响房屋的施工。交付房屋是富基公司的主要合同义务，交楼时间决定房屋的价值，是购房人决定是否购买房屋的主要因素，因此交楼时间应当是明确、具体、可预期的。既然富基公司在签订合同时，已经知道房屋交付时间可能顺延，那么在签订合同时，应当以合理的方式特别提醒购房人注意，让购房人对交房时间有合理的预期。（二）关于富基公司以亚运期间停工为由主张延期交楼免责。亚运发生在合同签订以前，在签订合同时，富基公司已经明确知道亚运期间停工的事由，仍然在合同中承诺2014年6月30日交付房屋，说明富基公司对这一时间交楼是有把握的。既然富基公司明知亚运停工可能导致，房屋交付顺延，应当在签订合同时，明确告知购房人，让购房人对收房时间有合理的预期，这是富基公司应当做到，并且可以做到的。亚运期间停工并不是必然的，根据市建委的文件，室内装修、装饰和设备安装工程，是可以开工的。（三）关于富基公司主张地铁公司施工风亭、地下通道延期交楼免责。风亭、地铁通道迁改合建工程，施工主体是富基公司，不是地铁公司，该工程不属于合同第十四条约定免责范围（地铁公司施工地铁通道和风亭等原因致延期交房）。风亭、地铁通道迁改过程中，即便地铁公司未尽义务，富基公司可以依据与地铁公司的合同追究地铁公司违约责任，即使与地铁公司没有合同，富基公司也可以依据民法通则相邻权有关规定，追究地铁公司侵权责任。吴生齐通过规划局公示讼争房屋的规划许可了解到，规划局在发放规划许可证时，对于地铁风亭和通道的建设，有明确、具体的要求，地铁通道、迁改合建，是富基公司作为开发商应当尽的最基本的义务，富基公司只有履行了该义务，讼争房屋才能通过规划验收，富基公司才能合法依约交付房屋。二、一审判决调整延期交楼违约金标准合理、合法。（一）合同约定的延期交楼违约金标准严重不对等，显失公平。（二）延期交楼违约金标准过低，对富基公司没有任何惩罚作用，并且不能敦促富基公司积极履行合同。（三）延期交楼违约金标准过低，不足以补偿吴生齐的损失。三、本案所涉合同系格式合同，合同条款违反公平合理原则，一审法院有权变更或撤销。请求法院驳回上诉人富基公司的上诉请求。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，富基公司向本院提交如下证据：证据1、《房地产定购书及发票》；证据2、穗铁地保函（2007）62号；证据3、穗铁地保函（2008）54号；证据4、穗地铁保护字（2010）302号；证据5、穗地铁保护字（2011）第35号；证据6、穗地铁保护字（2013）第271号；证据7、2014年10月28日的施工合同及付款凭证；证据8、工商银行业务回单；证据9、规划局复函；证据10、建筑工程竣工验收报告；证据11、建设工程施工安全评价书；证据12、穗铁运（2015）99号复函；证据13、广东省商品房预售管理条例。吴生齐向本院提交如下证据：证据1、诉争房屋规划许可；证据2、穗规函（2015）2194决定书；证据3、穗规（海珠）咨询（2015）29号意见反馈表。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对富基公司的上诉，评析如下：
根据合同约定，富基公司应当在2014年6月30日前将符合“经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮”条件的商品房交付给吴生齐使用。富基公司只要未具备其中一项条件导致延期交楼，即构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。供水、供电、供煤气及通邮并不以建设工程规划验收合格为前提，富基公司均可向相关部门同时申请办理，该司以涉案建设工程未取得规划验收合格为由，主张其可延迟向相关部门申请办理其他使涉案房屋具备交付的条件，本院不予采纳。本案无证据显示富基公司交付的房屋已取得建设工程规划验收合格，已具备通邮等条件，故原审法院认为富基公司构成违约，应承担逾期交楼的违约责任并无不妥。
富基公司承诺于2014年6月30日前交楼，该交楼时间为购买方正常期望。买卖双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》中虽约定如遇有特殊原因，富基公司交房时间可以相应延期的情况，但对于合同签订之前的异常天气，本案现无证据显示，富基公司明确告知过吴生齐，而相对于开发房产方来说，对该方于取得施工许可证之日以后遭遇的异常天气不能强求购买方有审慎审查之义务。况且，对签约之前出现的异常天气，富基公司作为提供签约合同的一方仍然可在合同中相应的调整交楼时间。为此，对富基公司承诺于2014年6月30日前交楼行为，原审法院认为富基公司对此是有把握的，该司依据约定要求对合同签订前异常天气的时间在交楼时间予以顺延的抗辩意见依据不足并无不妥。依据富基公司提交的气象资料，原审法院认定在本案合同履行期限内共有30天合同约定的异常天气，依约扣除该30天作为富基公司交楼时间，起计富基公司应承担逾期交楼的违约责任亦无不妥。对富基公司上诉请求以取得施工许可证之日起开始计算异常天气期间，本院不予采纳。如上所述，本案无证据显示富基公司交付的房屋已取得建设工程规划验收合格，已具备通邮等条件，而富基公司只要未具备其中一项已构成违约。与异常天气同理，富基公司提出的地铁施工和亚运亦均发生在合同签订之前，且富基公司提交的证据并不足以证明地铁施工与涉案房屋尚不具备全部交楼条件之间存在因果关系，故对富基公司据此要求顺延交楼时间的抗辩意见，原审法院不予采纳并无不当。
根据富基公司与吴生齐所签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定，吴生齐延期支付房款则每日按未支付房价款的万分之五的标准支付违约金给富基公司，此与富基公司延期交房则每日按已付房价款万分之零点五的标准支付违约金不对等，且富基公司提供的签约合同中多处以补充约定变更房管部门提供的商品房买卖合同版本，亦有违诚信。原审法院对吴生齐提出请求将迟延交房违约金调整为每日按房价款的万分之二计算予以支持于法无悖，本院予以维持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。富基公司上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费808元，由广州市富基房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 万力平
代理审判员 曹佑平
二〇一五年七月十七日
书 记 员 徐毅敏