上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终9167号
上诉人（原审被告）：顾某1，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地江苏省通州市，现住上海市闵行区。上诉人（原审被告）：高周梅，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。上诉人（原审被告）：顾某某，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。法定代理人顾某1（系顾某某之父）。上述上诉人之共同委托代理人姚剑，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孙文卿，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市长宁区。上诉人顾某1、高周梅、顾某某因与被上诉人孙文卿房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初14324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月31日公开开庭进行了审理。上诉人顾某1、上诉人顾某1、高周梅、顾某某的委托代理人姚剑，被上诉人孙文卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾某1、高周梅、顾某某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审时的全部诉讼请求。事实和理由：被上诉人在交易过程中一直承诺涉案房屋内无户口，并愿意用房屋尾款作为担保。但上诉人取得房屋后才得知该房屋内尚有其他四个户口未能迁出，已属历史遗留问题无法得到解决。根据上诉人与被上诉人签订的买卖合同，先迁户口再支付尾款，两项合同义务有着明确的履行先后顺序。现被上诉人无法履行将该户口迁出的义务，则上诉人有权利行使后履行抗辩权，故无需支付房屋尾款。孙文卿辩称，涉案房屋内的四个户口系被上诉人的上家所遗留，因被上诉人购买房屋后未迁入过户口，故被上诉人对此并不知情。被上诉人也无法将该户口迁出，上诉人不得以此为由，拒绝向被上诉人支付剩余人民币（以下币种同）40万元房款。孙文卿向一审法院起诉请求：判令顾某1、高周梅、顾某某向孙文卿支付剩余房款40万元。一审法院认定事实：孙文卿原系上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋所有权人。经上海沪联房地产经纪事务所居间介绍，孙文卿作为出售方（甲方），顾某1、高周梅、顾某某作为受让方（乙方），双方签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定，顾某1、高周梅、顾某某向孙文卿购买上述房屋，房屋转让价为185万元；双方于2016年3月31日前交接房屋，于2016年3月10日前办理产权过户手续。合同第九条第三款约定：乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，自本合同应付期限第二日起算至实际付款之日止。合同第十条第三款约定：甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付（包括房地产交接、户口迁出及房地产权利转移）给乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的每日万分之五计算，自本合同第四条（2016年3月31日前交房）和第六条（2016年3月10日前办理产权过户手续）约定的应当交付之日起至实际交付之日止。合同补充条款（一）第5条约定：户口：甲方承诺于交易过户前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的全部迁出手续。合同附件三“付款协议”约定：1、定金：乙方于2015年11月5日支付甲方定金5万元，该定金于签订本合同当日自动转为房款的一部分；2、首付：乙方于2015年12月7日，将房款40万元直接支付给甲方；3、房款：乙方于2016年1月30日前将房款100万元直接支付甲方；4、贷款：乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款40万元支付甲方。合同签订后，双方按约履行了交房、过户的手续。顾某1、高周梅、顾某某除贷款部分的40万元未支付外，其余房款均支付给了孙文卿。2016年3月6日，双方办理产权过户手续当日，顾某1向孙文卿出具一份欠条，内容为：本人顾某1欠孙文卿购买XX路XX弄XX号XX室房款共计40万元，于取得新产证后次日办理公积金提取后三日内归还。顾某1、高周梅、顾某某于2016年3月18日取得了涉案房屋的产权登记。此后，顾某1、高周梅、顾某某以涉案房屋内登记有四位案外人的户口，孙文卿未办理户口迁出手续为由，未办理公积金提取手续，也未向孙文卿支付剩余购房款40万元。一审法院认为，孙文卿与顾某1、高周梅、顾某某签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自义务。顾某1、高周梅、顾某某向孙文卿购买涉案房屋并取得了房屋产权，理应按合同约定的付款期限及时足额的支付购房款。顾某1、高周梅、顾某某在双方办理产权过户时向孙文卿承诺了付款期限，然至今未能向孙文卿支付剩余购房款40万元，显然不妥。虽然合同中亦明确约定孙文卿应当在交易过户前办理涉案房屋内的户口迁移手续，但即便孙文卿未按期办理涉案房屋内户口的迁移手续，合同也未约定在此情况下顾某1、高周梅、顾某某可以拒付剩余购房款，合同仅约定了孙文卿逾期办理户口迁移手续的违约责任。因此，顾某1、高周梅、顾某某拒绝支付剩余购房款的抗辩意见，缺乏合同依据，不予采纳。孙文卿要求顾某1、高周梅、顾某某支付40万元购房款的诉讼请求，于法有据，予以支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于2016年7月20日作出判决：顾某1、高周梅、顾某某于判决生效之日起十日内支付孙文卿购房款人民币40万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,300元，减半收取计3,650元，由顾某1、高周梅、顾某某负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋所签订的买卖合同系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，该合同当属有效，双方均应严格恪守。根据该买卖合同约定，上诉人现尚未支付的剩余房款40万元系以银行贷款方式支付，支付时间为双方至房地产交易中心办理产权过户，且交易中心出具以上诉人为权利人的涉案房屋之房地产权证后。现上诉人已于2016年3月18日取得了涉案房屋之房地产权证，且上诉人亦于双方办理房屋产权过户时，明确向被上诉人承诺，于取得新产证后次日办理公积金提取后三日内支付该拖欠的40万元房款。因此，上诉人理应依约向被上诉人支付该房款。现上诉人以涉案房屋内尚有被上诉人未迁出的户口为由，不履行该房款的支付义务。虽然从合同约定显示，迁出户口和支付此房款时间上存在先后顺序，但鉴于双方并未约定被上诉人迁出户口作为上诉人支付此40万元房款的前提条件，故上诉人以此为由，拒绝支付该笔房款，缺乏合同依据。至于上诉人所称其依法行使的后履行抗辩权，因抗辩权行使的权利义务应对等，而房屋买卖合同中与支付房款所对等的权利应为房屋交付，现被上诉人已履行了房屋实物交付及权利过户的全部交付义务，故上诉人理应履行支付对应房款的合同义务。户口迁移仅系合同附随义务，上诉人以支付房款之主合同义务作为对方履行合同附随义务之抗辩，于法无据。被上诉人未按约履行迁移户口的合同义务，上诉人可依据合同的约定另行主张违约责任。上诉人以此为由，拒绝支付40万元剩余房款，其理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人顾某1、高周梅、顾某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,300元，由上诉人顾某1、高周梅、顾某某负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年九月十九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……