上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第1173号
原告（反诉被告）王加华，女，1979年1月23日出生，汉族，住上海市。
委托代理人王永涛（系原告之父），男，住上海市。
被告（反诉原告）汪桂华，女，1955年12月1日出生，汉族，住上海市。
委托代理人陆海杰（系被告之子），男，住上海市。
委托代理人张志恩，男，住上海市。
第三人上海锐丰房地产投资顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人卢航，董事长。
委托代理人马文玉、李富源。
原告王加华与被告汪桂华，第三人上海锐丰房地产投资顾问有限公司（以下简称锐丰房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李梅芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告王加华的委托代理人王永涛，被告汪桂华的委托代理人陆海杰、张志恩，第三人锐丰房产的委托代理人李富源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王加华诉称，2013年10月31日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告将其所有的上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给被告；房屋转让价共计195万元；合同签订当日，被告支付房款78万元，二期房款115万元为银行贷款，原告收到后3日内交房，被告支付尾款2万元。2013年11月30日，原、被告办理了系争房屋的产权过户手续。同日，被告向原告索要系争房屋钥匙后，随即自行更换了房屋门锁。2014年1月8日，双方在中介公司的主持下，办理了系争房屋的交接手续。后被告以该房下水道曾溢水为由，拒绝支付尾款2万元。经原告多次催要，未果。原告认为，其已履行了合同规定的义务，下水道曾溢水是未及时疏通的原因，经疏通早已解决，双方在交接房屋时下水道完好，被告理应支付尾款。故原告诉讼，要求被告支付购房尾款2万元及违约金（以2万元为本金，按日万分之五自2014年1月10日计算至被告实际支付之日止）。审理中，原告称，根据合同的约定，被告应当在2013年12月22日前支付第二笔房款115万元，但直至2014年1月6日被告才支付该笔款项，逾期15天；此外，被告擅自更换系争房屋门锁，提前38天拿走房屋，造成原告实际少使用房屋的损失。故原告增加诉讼请求，要求被告承担逾期支付115万元房款的违约金5，750元（按日万分之五的50%标准，自2013年12月16日计算至2014年1月6日）；赔偿提前拿走房屋给原告造成的损失2，800元（按月租金3，500元的80%的标准计算一个月）。
被告汪桂华辩称，原、被告就系争房屋签订买卖合同后，于2013年11月30日至交易中心提交房屋过户申请，当日经原告同意后，被告取得系争房屋钥匙前往看房。被告虽更换了门锁钥匙，但亦将新配钥匙给了原告，故不存在原告无钥匙进入系争房屋的情况。2013年12月初，系争房屋内发生下水道堵塞溢水，且据邻居反映该现象早就存在，但原告在售房时刻意隐瞒了该情况。事后，原告承诺由其负责下水道堵塞的修缮问题，但在2014年1月8日合同约定的房屋交接日及之后的7天内，原告未履行修缮义务，经被告及中介公司的多次催告，仍未修缮，且私自将被告给与的房屋新钥匙交至邻居处，而未与被告进行交接。被告只得致函原告，告知水管问题由被告自行修缮并由原告承担修缮费用及被告迟延入住系争房屋期间的损失，原告未给予答复。之后，被告自行修缮了下水管道，于2014年3月4日才正式入户。被告认为，本案系原告迟延交房，由此产生的损失及下水道的修缮费用共计2万元应从房屋尾款中予以抵扣。此外，被告支付的第二笔房款115万元系银行贷款，合同中对该笔款项的支付日期未作具体的约定，该笔款项的付款时间以银行放款时间为准，不存在被告延期支付。故不同意原告的全部诉讼请求。
第三人锐丰房产述称，2014年1月8日，原、被告及第三人共同至系争房屋准备办理交房，但发现系争房屋内的下水道有损，且邻居反映这是老房子，即使修了也可能再次损坏。当时第三人建议原、被告双方共同出资维修水管，但原告只同意修理一下，双方就此未达成一致，故交房不成。另外，被告的115万元是银行贷款，支付时间以银行放贷时间为准。被告系2013年12月19日取得系争房屋的产证，银行于2014年1月6日放贷，在正常时间范围内。
被告汪桂华反诉诉称，被告向原告支付了系争房屋的第一笔购房款后，发现系争房屋内的下水管因损毁发生溢水，原告也曾承认下水管损毁存在质量问题，并承诺修缮。但原告于2014年1月6日在收到被告的第二期购房贷款后，却在1月8日房屋交接之日拒不承担房屋下水管的维修责任，也未在当日将系争房屋的钥匙交付被告，未与被告签订房屋交接书。之后，被告多次催告，要求原告履行承诺修缮下水管，但原告不予理睬，被告只得自行维修，垫付材料、人工费用合计3，000元，并于2014年3月3日才接收系争房屋，由此产生的管道维修费用、延期交房的违约责任及贷款利息损失均应由原告承担。故反诉要求原告承担被告垫付的房屋下水管维修材料、人工费3，000元；要求原告支付延期54天交房的违约金6，755元；要求原告支付延期54天交房造成的被告贷款利息损失11，299元。
原告王加华反诉辩称，本案中，被告无法指出和证明下水道损坏的位置及程度，事实上，系争房屋内的下水道并无损毁，只是溢水。系争房屋是建造已久的老房子，存在溢水现象是正常的，对此被告应当清楚。且原告已将下水道疏通，之后无漏水、溢水现象，可正常使用，原告已兑现了修理的承诺。2014年1月8日，双方对房屋进行了验收，并办理了水电煤的过户手续，房屋已交接完毕。至于被告要求原告重新改造下水道，这是改变房屋原设计结构的行为，原告无此义务。退一步说，被告即使花费了3，000元改造下水道，之后也应将剩余的购房尾款17，000元支付给原告。此外，在合同约定的房屋交付日之前，被告已更换门锁强行占用了系争房屋，系争房屋早已由被告控制，不存在原告延期交房的事实。综上，要求驳回被告的全部反诉请求。
第三人锐丰房产反诉述称，意见与本诉一致。
经审理查明，2013年10月31日，原、被告通过第三人的居间签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告购买原告所有的系争房屋，房屋转让价款共计195万元；被告的付款方式和付款期限由原、被告双方在付款协议（附件三）中约定明确；原、被告双方确认在2013年12月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按本合同约定期限付款的，自被告应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日；原告未按本合同约定期限交接房地产的，自原告根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为被告已付款日万分之五计算，直至实际交付日。该合同附件三付款协议约定：原、被告签订本合同当日内，被告应直接支付或通过第三人转付给原告部分首期房价款76万元，本合同签订前被告已支付定金2万元亦转为首期房价款，以上各项共同构成全额首期房价款78万元；原告同意被告通过向贷款银行申请115万元贷款的形式支付第二期房价款，被告应于签订本合同后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需），若被告之贷款申请未全额经审核通过，则被告应于送件当日将第二期房价款差额补足并支付原告；待被告之贷款申请经贷款银行审核通过后，原、被告双方亲自或委托第三人赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并取得收件收据，待上海市虹口区房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，被告应支付给原告第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付；待上海市虹口区房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产权证，且原告收到第二期房价款后3日内，原、被告双方应对该房地产进行验看、清点，原告应将该房地产交付被告；双方确认，房价尾款的支付条件为：原、被告双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》确认无误且原告将户籍迁出后，由被告直接支付原告房价尾款2万元；若原、被告双方按照本附件（即付款协议）履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件（即付款协议）约定履行。
合同签订后，被告按约向原告支付了首期房价款78万元。2013年11月30日，原、被告双方共同至上海市虹口区房地产交易中心申请办理系争房屋的转让过户手续。同日，被告从原告处取得系争房屋的钥匙。2014年12月初，被告将系争房屋门锁更换，并发现系争房屋内的下水道存在溢水情况，遂与原告协商维修事宜，原告承诺修缮，并从被告处取得系争房屋新配钥匙一把。2013年12月16日，系争房屋的权利人登记至被告名下。2014年1月6日，原告收到贷款银行发放的第二期房款115万元。2014年1月8日，原、被告在第三人的主持下对系争房屋进行验收，因双方对下水道的修缮问题存在争议，故未签订房屋交接书，但双方办理了燃气用户变更户名的手续。嗣后，因被告要求原告更换下水管道未果，自行对下水管道进行了修缮。
原告认为，系争房屋内的下水道并无损坏，仅是堵塞溢水，其已疏通，完成了修缮的承诺，且系争房屋也早已交付被告，但被告至今未支付购房尾款2万元，故诉讼要求判如所请。被告认为，下水管道损毁存在质量问题，原告未按承诺进行修缮，致使被告自行维修，且造成延期交房，故反诉要求判如所请。
审理中，原告撤回要求被告承担逾期支付115万元房款违约金5，750元，以及赔偿提前拿走房屋给原告造成损失2，800元的诉讼请求。
上述事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《燃气用户变更户名协议书》、催款函、房屋状况及产权人信息，被告提供的照片、双方往来电子邮件，以及当事人的陈述等证据为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，应认定为有效，双方当事人均应按照合同的约定，全面履行协议。2013年12月16日系争房屋的权利人登记至被告名下。2014年1月8日原、被告在中介公司的主持下，办理了系争房屋交接，被告理应按约向原告支付系争房屋尾款2万元。
系争房屋下水管溢水与原告用水不当无关，况且原告在得知溢水后，也予以疏通清理，不存在违约之行为。被告在取得系争房屋产权后，就下水管管道堵塞溢水问题，应向有关部门进行报修，对下水管管道进行疏通，避免造成损失；且被告提供的下水管维修材料、人工费3，000元的发票系由五金商店开具，本院无法采纳。故被告要求原告承担下水管维修材料、人工费3，000元；要求原告支付延期交房的违约金6，755元；要求原告支付延期交房造成的被告贷款利息损失11，299元的反诉请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告汪桂华应于本判决生效之日起十五日内支付原告王加华购房余款20，000元；
二、被告汪桂华要求原告王加华承担被告汪桂华垫付的下水管维修材料、人工费3，000元，逾期交房违约金6，755元及贷款利息损失11，299元的反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费426.3元，减半收取213.15元，由被告汪桂华负担；反诉受理费158.8元，由被告汪桂华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李梅芳
二〇一六年二月三日
书记员 许时吉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……