浙江省嵊州市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0683执异71号
案外人：绍兴市越越辉金属包装有限公司（统一社会信用代码：913306830568580227），住所地：嵊州市经济开发区浦南大道188号。
法定代表人：徐杰栋。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：尹志南，浙江求道律师事务所律师。
申请执行人：交通银行股份有限公司绍兴嵊州支行（组织机构代码：60968303-2），住所地：嵊州市嵊州大道338号。
负责人：郎萍。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：宋建明，浙江同守律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：马芳，浙江计然律师事务所律师。
被执行人：晨怡（浙江）电子实业有限公司（组织机构代码：76521275-0），住所地：嵊州市经济开发区浦南大道188号。
法定代表人：相少艾。
被执行人：相少艾（身份证号码：），男，汉族，1959年5月14日出生，住嵊州市。
被执行人：范梅春（身份证号码：），女，汉族，1959年10月25日出生，住嵊州市。
本院在执行申请执行人交通银行股份有限公司绍兴嵊州支行（以下简称：交通银行）与被执行人晨怡（浙江）电子实业有限公司（以下简称：晨怡电子）、相少艾、范梅春金融借款合同纠纷一案中，案外人绍兴市越越辉金属包装有限公司（以下简称：越越辉公司）向本院提出书面异议，本院于2016年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。案外人越越辉公司的委托诉讼代理人尹志南、交通银行的委托诉讼代理人宋建明、马芳到庭参加听证，被执行人晨怡电子、相少艾、范梅春未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人越越辉公司称，2014年1月3日，案外人与晨怡电子签订《房屋租赁合同》一份，约定由案外人向晨怡电子租赁4#厂房，具体为一层面积12000平方米，月租金为每平方米12元，二层面积为4052平方米，每平方米租金为7元，宿舍以实际使用面积计算，每平方米11元，自2017年8月起每平方米每月增加租金0.3元；租赁期限为十年，自2014年2月1日起至2024年1月31日止。合同签订后，案外人自2014年2月1日起实际占有至今。2014年1月3日，申请执行人、晨怡电子、案外人签订《房地产抵押、出租合作协议》，由晨怡电子向申请执行人抵押贷款，申请执行人行使抵押权时，案外人与晨怡电子签订的租赁合同继续有效。现接到嵊州市人民法院的拍卖预告，拟对晨怡电子包括案外人承租房屋在内的房产进行公开拍卖，案外人为维护自己的合法权益，要求对座落于嵊州市浦口开发区浦南大道188号晨怡电子4#厂房进行带租拍卖。
申请执行人交通银行称，案外人承租的房屋分为两个部分，一部分为厂房，一部分为宿舍。从时间节点看，宿舍的租赁在设定抵押后，故宿舍上的抵押权应予以涤除。案外人实际承租厂房的面积少于合同约定的面积。根据租赁合同约定，案外人拖欠租金超过三个月的，出租人有权随时终止合同；根据申请执行人、晨怡电子、案外人三方达成的协议，案外人应当将租赁合同项下的相应租金支付给申请执行人，但案外人拖欠2016年度租金1388457.76元未付，2017年第一季度的租金397114.44元也未支付，根据三方协议，案外人对厂房的租赁权应予以涤除。综上，对案外人要求带租拍卖的异议请求应依法驳回。
本院查明，本院（2016）浙0683民初2935号民事判决书认定：2013年12月5日被告晨怡（浙江）电子实业有限公司与原告签订《最高额抵押合同》一份（合同编号为：0002727），合同约定以被告晨怡（浙江）电子实业有限公司有权处分的财产设定最高额抵押，抵押物为坐落于嵊州市浦南大道188号【房产证号为：浙嵊房权证嵊字第××号，土地证号为：嵊州国用（2013）第088**号】的厂房及土地，签订合同后办理了他项权证（他项权证号为：浙嵊房他证嵊字第201393**号），为被告晨怡（浙江）电子实业有限公司与原告在2013年12月5日至2015年12月5日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保。抵押担保的最高本金余额为人民币1920万元。保证方式为连带责任保证，保证范围为各主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证期间为债务履行期限届满之日起两年。2014年11月26日被告晨怡（浙江）电子实业有限公司与原告签订《最高额抵押合同》一份（合同编号为：0003293），合同约定以被告晨怡（浙江）电子实业有限公司有权处分的财产设定最高额抵押，抵押物为坐落于嵊州市浦南大道188号【房产证号为：浙嵊房权证嵊字第××号，土地证号为：嵊州国用（2013）第088**号】的厂房及土地，签订合同后办理了他项权证（他项权证号为：浙嵊房他证嵊字第2014078**号），为被告晨怡（浙江）电子实业有限公司与原告在2014年11月26日至2016年11月26日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保。抵押担保的最高本金余额为人民币1910万元。保证方式为连带责任保证，保证范围为各主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证期间为债务履行期限届满之日起两年。2015年1月15日被告晨怡（浙江）电子实业有限公司与原告签订《最高额抵押合同》一份（合同编号为：0711775），合同约定以被告晨怡（浙江）电子实业有限公司有权处分的财产设定最高额抵押，抵押物为坐落于嵊州市浦南大道188号【房产证号为：浙嵊房权证嵊字第××号，土地证号为：嵊州国用（2015）第002**号】的厂房及土地，签订合同后办理了他项权证（他项权证号为：浙嵊房他证嵊字第2015003**号），为被告晨怡（浙江）电子实业有限公司与原告在2015年1月15日至2017年1月15日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保。抵押担保的最高本金余额为人民币3663万元。保证方式为连带责任保证，保证范围为各主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证期间为债务履行期限届满之日起两年。2014年7月8日被告相少艾、范梅春与原告签订了合同编号为0003286的《最高额保证合同》一份，为被告晨怡（浙江）电子实业有限公司在2014年7月8日至2015年7月8日期间签订的全部主合同提供最高额保证担保。担保的最高本金余额为人民币5500万元。保证方式为连带责任保证，保证期间根据各主合同约定的债务履行期限分别计算，每一主合同项下的保证期间为自该主合同约定的债务履行期限届满之日起，计至全部主合同中最后到期的主合同约定的债务履行期限届满之日起两年。债权人宣布任一主合同项下债务提前到期的，以其宣布的提前到期日为债务履行期限届满日。保证范围为：本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用。2015年8月4日被告相少艾、范梅春与原告签订了合同编号为0003049的《最高额保证合同》一份，为被告晨怡（浙江）电子实业有限公司在2015年8月4日至2016年8月4日期间签订的全部主合同提供最高额保证担保。担保的最高本金余额为人民币5300万元。保证方式为连带责任保证，保证期间根据各主合同约定的债务履行期限分别计算，每一主合同项下的保证期间为自该主合同约定的债务履行期限届满之日起，计至全部主合同中最后到期的主合同约定的债务履行期限届满之日起两年。债权人宣布任一主合同项下债务提前到期的，以其宣布的提前到期日为债务履行期限届满日。保证范围为：本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用。上述两份《最高额保证合同》均明确约定：主合同同时受债务人或第三方提供抵押或质押担保的，债权人有权决定行使权利的顺序，债权人有权要求保证人立即支付债务人的全部到期应付款项而无须先行使担保物权。被告晨怡（浙江）电子实业有限公司与原告签订有《开立银行承兑汇票合同》四份。上述合同签订后，原告于2015年2月10日向被告晨怡（浙江）电子实业有限公司签发了“银行承兑汇票”二份，汇票号码为24453357及24453358，票面金额为600万元及650万元，到期日为2015年8月10日。于2015年5月21日向被告晨怡（浙江）电子实业有限公司签发了“银行承兑汇票”二份，汇票号码为24454474及24454475，票面金额为1000万元及700万元，到期日为2015年11月21日。于2015年5月22日向被告晨怡（浙江）电子实业有限公司签发了“银行承兑汇票”一份，汇票号码为24454477，票面金额为500万元，到期日为2015年11月22日。于2015年8月4日向被告晨怡（浙江）电子实业有限公司签发了“银行承兑汇票”一份，汇票号码为24459753，票面金额为600万元，到期日为2016年2月4日。但被告晨怡（浙江）电子实业有限公司却没有按照合同约定在汇票到期日前将汇票项下票款足额交存原告处，致原告在汇票到期日垫付了票款。现原告已为被告晨怡（浙江）电子实业有限公司垫付了承兑票款19732349.54元，但被告晨怡（浙江）电子实业有限公司至今未归还，也未支付相应垫款罚息，原告要求被告晨怡（浙江）电子实业有限公司履行合同并要求保证人承担连带保证责任皆无结果。另查明，原告为实现本案债权已向浙江同守律师事务所支付了律师代理费4万元。并判决：一、晨怡（浙江）电子实业有限公司归还交通银行股份有限公司绍兴嵊州支行垫付票款本金19732349.54元，并支付其中5859013.09元自2015年8月10日起、8402107.52元自2015年11月21日起、2471228.93元自2015年11月22日起、3000000元自2016年2月4日起均至付清日止按每日万分之五计算的利息。款限本判决生效后十日内付清。二、晨怡（浙江）电子实业有限公司支付交通银行股份有限公司绍兴嵊州支行为实现债权而支出的律师代理费40000元。款限本判决生效后十日内付清。三、相少艾、范梅春对上述一、二项确定的债务承担连带清偿责任。相少艾、范梅春承担保证责任后，有权向晨怡（浙江）电子实业有限公司追偿。四、若晨怡（浙江）电子实业有限公司不能按期履行上述第一、二项确定的付款义务，交通银行股份有限公司绍兴嵊州支行有权对晨怡（浙江）电子实业有限公司所有的抵押物位于嵊州市浦南大道188号【房产证号为：浙嵊房权证嵊字第××号，土地证号为：嵊州国用（2015）第002**号，他项权证号为：浙嵊房他证嵊字第2015003**号】、【房产证号为：浙嵊房权证嵊字第××号，土地证号为：嵊州国用（2013）第088**号，他项权证号为：浙嵊房他证嵊字第201393**号】、【房产证号为：浙嵊房权证嵊字第××号，土地证号为：嵊州国用（2013）第088**号，他项权证号为：浙嵊房他证嵊字第2014078**号】的房产及土地依法定程序，通过折价或者以拍卖、变卖该抵押物方式依法变价，并在所得的价款中分别就1920万元、1910万元、3663万元票款本金及相应的利息、罚息和实现债权的费用优先受偿。若被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回交通银行股份有限公司绍兴嵊州支行的其余诉讼请求。案件受理费148453元，保全申请费5000元，共计153453元，由各被告负担。
判决生效后，交通银行向本院申请强制执行。本院于2016年11月2日立案执行，案号为（2016）浙0683执3597号。在执行过程中，本院欲拍卖案涉房产，案外人的法定代表人徐杰栋主张其与晨怡电子就案涉房产存在租赁关系，要求对其租赁权予以保护。本院于2016年11月25日作出（2016）浙0683执3597号执行裁定书，裁定徐杰栋对晨怡电子的租赁权不得对抗本案申请执行人的抵押权。
另查明，案外人与晨怡电子在2014年1月3日订立一份《房屋租赁合同》，约定将晨怡电子座落于嵊州市经济开发区浦口区4#厂房房屋租赁给案外人，其中生产用房一层面积12000平方米，月租金为每平方米12元，二层面积4052平方米，月租金每平方米租金为7元，宿舍以实际使用面积计算，月租金每平方米11元，自2017年8月起每平方米每月增加租金0.3元；租赁期限自2014年2月1日起至2024年1月31日止；租金按季度支付，房屋交付日付清2014年3月底前的全部租金，2014年2月底付清2014年第二季度的全部租金，此后每季度的租金均提前一个月付清；双方还约定案外人拖欠租金、水电费及其他应承担税、费用超过三个月的，晨怡电子有权随时终止合同。2015年1月15日，本案申请执行人、案外人、被执行人订立一份《房地产出租、出租合作协议》，约定：案外人向晨怡电子租赁房产证号为浙嵊房权证嵊字第××号的4#厂房而签订的《房屋租赁合同》系该合作协议的一部分；案外人承诺在申请执行人行使抵押权时，案外人与晨怡电子签订的《房屋租赁合同》继续有效，但案外人应当按照该合同约定的金额、时间将相应租金支付给申请执行人。该合作协议订立后，案外人只支付了2016年第一季度的租金，对其余部分的租金均未付清。
本院认为，因被执行人晨怡电子未履行生效法律文书所确定的义务，本院有权拍卖其所有的案涉房产。案外人与晨怡电子订立的《房屋租赁合同》及案外人、申请执行人、晨怡电子订立的《房地产抵押、出租合作协议》系当事人真实意思的表示，其内容未违反法律禁止性规定，属合法有效，各方当事人均应按照约定履行各自的义务。案外人向晨怡电子租赁宿舍的时间在设定抵押后，对该部分的租赁权应予以涤除；案外人自2016年第二季度开始即未按约定支付租金，按照案外人与晨怡电子签订的《房屋租赁合同》的约定，晨怡电子终止合同、收回房屋的条件已经成就。故本院对案外人在案涉房产上的租赁权不予保护。综上所述，本院作出的越越辉公司法定代表人徐杰栋对晨怡电子的租赁权不得对抗本案申请执行人的抵押权的执行裁定并无不当，案外人提出的异议理由不成立，对其异议本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人绍兴市越越辉金属包装有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王健民
审 判 员 陈荣华
人民陪审员 徐小平
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 马聪儿