广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初18783号
原告（反诉被告）深圳三弦互强新融资本管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前海一路鲤鱼门街一号前海深港合作区管理局综合办公楼A栋201室，组织机构代码08855820-0。
法定代表人妥聚龙，总经理。
委托代理人王孟，陕西众致律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市财富之家投资管理有限公司，住所地深圳市福田区福田街道金田路皇岗商务中心1号楼5703-04单元，组织机构代码30604247-3。
法定代表人李元保。
委托代理人赫海涛，广东宽和律师事务所律师。
委托代理人张静，广东宽和律师事务所实习律师。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案受理后，被告在法定期间内提起反诉。经审查，本院受理被告反诉，与本诉合并审理。本院依法组成合议庭适用普通程序，于2016年12月15日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王孟、被告委托代理人赫海涛、张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月14日，原告与被告签订了一份《办公场所有偿使用协议》，约定原告将位于福田区金田路卓越世纪中心1号楼6303-04单元出租给被告使用，租赁期限从2015年4月1日至2015年11月30日，月租金35万元，从2015年12月1日至2016年11月30日，月租金385000元，每月3日前交付当月的租金，若被告单方面解除合同，需要提前两个月通知原告，否则应向原告支付双倍月租金的违约金即77万元。合同签订后，被告声称资金周转困难，曾多次不能按期支付租金，并且被告从2016年6月开始拖欠原告租金共计77万元。综上所述，原告认为，双方签订的办公场所租赁协议合法有效，原告向被告提供符合要求的房屋，被告理应依约及时向原告支付租金。但是，从2016年6月开始无理拒不支付租金至今，且被告未按合同约定履行提前两个月向原告解除租赁合同通知义务，被告违反合同的行为严重损害了原告的合法权益。据此，诉至本院请求判令：1、被告支付原告租金77万元；2、被告支付原告违约金77万元；3、被告承担本案诉讼费。庭审时，原告明确其诉请的租金为2016年6、7月份的租金。
被告口头答辩称，原告在起诉状中所述与事实严重不符，本案基本事实是原、被告签订《办公场所有偿使用协议》后，在租赁期间被告依约支付了租金。涉案租赁协议履行到2016年5月份时，双方协商解除了该协议，被告已于2016年6月3日搬离涉案房产，并办理了租赁物交接手续，原告也予以接收。因此，涉案协议已于2016年5月31日解除，双方权利义务终止。原告依据2016年5月已解除的租赁协议，向被告主张2016年6月份之后的租金，没有事实及法律依据。而且被告没有违约行为，原告主张违约金没有事实及法律依据。请法院驳回原告诉讼请求。
被告提起反诉称，被告与原告于2015年3月14日签订《办公场所有偿使用协议》，约定被告向原告支付租赁保证金共计35万元，租赁保证金于协议合同期满，被告按时缴清租金及应付的物业管理费等相关费用时返还。2016年5月，双方协商解除上述协议，租赁费用付至2016年5月31日。双方友好协商解除协议所发生的法律效力等同于合同履行届满，视为合同期满。被告实际于2016年6月10日从协议标的办公场所完全撤离，双方约定被告向原告支付自2016年6月1日期至2016年6月10日止共十日的租赁费用128333.33元。在被告撤离办公场所后，原告迟迟不能提供上述十日租赁费用的相关发票，经协商原告仍拒不提供，导致被告无法按照公司正常支付流程向原告支付上述租赁费用。综上所述，双方所签订的《办公场所有偿使用协议》己在双方协商一致的情况下被解除，协议视为履行期满，而且被告除因原告过错所导致的十日租赁费用尚未支付外，其他租金以及所有与协议有关的全部费用都已完全支付。原告应当根据协议约定返还35万元的租赁保证金。据此，反诉请求法院判令：原告返还租赁保证金35万元并承担全部诉讼费用。
原告针对被告的反诉口头答辩称，被告要求原告返还租赁保证金没有事实及法律依据。被告无不可抗力因素，单方提前终止租赁协议，且未按期支付租金，违反租赁协议约定。事实上，租赁协议约定的租赁期限截至2016年11月30日，而被告于2016年6月份单方提前解除租赁协议。根据租赁协议第10条约定，合同期满和乙方按时交清租金及应付物业管理费及相关费用，无任何欠款，才符合退还保证金条件。因此，被告要求原告返还保证金，没有事实及法律依据。2、被告所谓与原告在2016年5月协商一致解除协议，与事实不符，且没有任何证据。被告诉称2016年5月份与原告解除租赁协议，但事实上被告至2016年6月10日仍在使用租赁物，因此原告从未与被告就租赁协议解除事项达成一致。3、原告不返还租赁保证金，符合协议约定。租赁协议第10条明确约定扣除全部保证金的情形，包括：①非因原告原因，被告提前终止合同；②非因原告原因，被告违反合同约定（包括但不限于交付租金及其它应付费用，导致合同提前终止的）。被告于2016年拒不按照协议约定支付当月租金，并单方提出解除协议，违反了上述约定，经原告多次催要，被告至今未支付租金及相关费用。被告违反上述约定，原告依据协议约定有权不予退还租赁保证金。
经审理查明，2015年3月14日，原告与被告签订《办公场所有偿使用协议》，约定：原告将位于福田区金田路的卓越世纪中心1号楼6303-04单元（以下简称涉案房产）出租给被告用于办公，租赁期限从2015年4月1日至2016年11月30日；租金标准为2015年4月1日至2015年11月30日为每月35万元、从2015年12月1日至2016年11月30日为每月385000元，每月3日前交付当月的租金；原告在收到被告两个月租金及一个月租赁保证金共计105万元后，将租赁房屋交付被告使用，并办理家私设备等移交手续；被告应向原告支付租赁保证金35万元，原告收到租赁保证金应向被告开具收据；原告返还租赁保证金必须满足的条件为合同期满、被告按时缴清租金及应付的物业管理费等相关费用而无任何欠款；出现非因原告原因而被告提前终止合同、非因原告原因而被告违反合同约定（包括但不限于交付租金及其它应付费用）导致合同提前终止的等情形之一的，原告有权解除合同并扣除全部租赁保证金；若被告单方面解除合同，需要提前两个月通知原告，否则应向原告支付相当于双倍月租金的违约金即77万元。双方并签署了《权益资产清单》作为合同附件。
合同签订后，双方正常履行合同至2016年5月份。双方确认，截至2016年5月31日产生的租金及相关费用均已结清。
2016年5月29日，原告向被告发出《2016年6月份费用通知单》，要求被告支付2016年6月1-10号的办公租赁费共计128333.33元。
2016年6月22日，原告向被告发出两份《告知函》，其中一份要求被告“于2016年6月30日前按之前达成的约定支付租赁费”，另一份要求被告“于2016年7月15日前按之前达成的约定支付十天的租赁费128333.33元打入深圳新融资本账户，款项到位后视为双方合同结束”，否则原告将采取法律措施追究被告的租赁费及违约责任。
2016年6月16日，被告在涉案合同所附的《权益资产清单》上签章确认：清单上所列资产已于2016年6月16日移交。
庭审时，双方确认，被告提前搬离系因被告提出提前解除合同的要求；对原告在前述《2016年6月份费用通知单》和《告知函》所载明的十天租赁费128333.33元，被告未予支付。
本院认为，原告与被告签订的《办公场所有偿使用协议》系双方真实意思表示，合法有效。
关于双方是否就合同提前解除达成合意的问题。根据本案查明事实，被告提出提前解除合同要求后，在2016年6月租金支付时间即将到期时，原告于2016年5月29日发出《2016年6月份费用通知单》要求被告支付2016年6月1日至10日的租赁费用，而被告在反诉状中亦陈述双方约定被告向原告支付上述十日的租赁费用，即双方均实际认可合同履行至2016年6月10日，此后原告配合被告于2016年6月16日办理房产交接的事实进一步表明双方实际达成了提前解除合同的合意，而原告之后发出《告知函》仍是要求被告支付前述2016年6月份十天的费用，据此可认定原告认可被告于2016年6月16日搬离的时间属合理时间，双方仍依照关于合同履行期至2016年6月10日的约定履行。综合上述事实，本院认定双方已达成合同提前解除的合意，合同于2016年6月10日解除。
关于原告的本诉请求。对原告的第一项诉请，因双方已合意于2016年6月10日解除合同，原告要求被告支付2016年6、7月份两个整月的租金，缺乏依据，但对双方约定的2016年6月1日至10日的租赁费用128333.33元，被告仍应予以支付。被告辩称原告没有开具相应发票而不予付款，但在双方没有明确约定将开具发票作为付款前提的情况下，原告是否开具发票不构成被告履行付款义务的抗辩理由。因此，原告有权要求被告支付上述租赁费用128333.33元，对原告诉请的租金超出部分，本院不予支持。对原告的第二项诉请，如前所述，虽合同提前解除系被告提出，但双方已对合同提前解除达成合意，亦即免除了被告需提前通知的义务，故对原告在同意合同解除后又以被告未提前两个月通知解除合同为由而要求被告支付违约金77万元的诉请，本院不予支持。
关于被告的反诉请求。依照合同约定，租赁保证金的返还条件之一为“合同期满”，且在出现“非因原告原因而被告提前终止合同”的情形时，原告有权扣除全部租赁保证金，本案中，在合同期限未届满的情况下，合同因被告原因而被提前解除，据此，原告有权要求没收租赁保证金，故被告的反诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告深圳市财富之家投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳三弦互强新融资本管理有限公司支付租赁费用128333.33元；
二、驳回原告深圳三弦互强新融资本管理有限公司的其它本诉请求；
三、驳回被告深圳市财富之家投资管理有限公司的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费18660元（已由原告预交），由原告负担17105元，被告负担1555元。反诉案件受理费9330元（已由被告预交），由被告负担。
如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审
审 判 长 张 凌 炜
人民陪审员 杨 海 涛
人民陪审员 唐 琪
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 殷智华（代）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。