广东省珠海市中级人民法院
民事判�书
（2016）粤04民终2694号
上诉人（一审被告）：珠海市爱家房地产代理有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区翠微西路美晟***号（绿城花园）*栋***房。
法定代表人：欧阳珍珠。
委托代理人：李友双，广东莱恩律师事务所律师。
委托代理人：黄妙娜，广东莱恩律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）：梁雪英，女，1973年6月1日出生，香港特别行政区居民，现住广东省珠海市。
委托代理人：李华明，广东品颂律师事务所律师。
一审被告：珠海市斗门区井岸镇五福村经济合作联社。住所地：广东省珠海市斗门区井岸镇五福村***号。
法定代表人：林卫雄。
上诉人珠海市爱家房地产代理有限公司（以下简称爱家公司）因与被上诉人梁雪英、一审被告珠海市斗门区�岸镇五福村经济合作联社（以下简称五福合作联社）合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2016）粤0491民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
梁雪英向一审法院提出以下诉讼请求：1.确认《五福爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》无效，爱家公司返还梁雪英94610元，并赔偿梁雪英18922元，五福合作联社对前述款项承担连带赔偿责任；2.由爱家公司、五福合作联社承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：
2011年12月25日，爱家公司（甲方）与梁雪英（乙方）签订《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》，约定乙方向甲方认购的集体使用权房位于井岸镇五福村五福爱家金地1单元509房，该楼宇交楼标准为精装，建筑面积为31.37平方米，总金额为94110元，折�单价为3000元每平方米。乙方按照所选定的支付方式支付房款后，甲方应在2012年6月1日（允许延迟两个月）将乙方所认定房屋交给乙方使用，集体房产所有权归乙方所有。同日，爱家公司出具专用收款收据，收到梁雪英94110.00元整房款、办证费500.00元整（多退少补），一共94610.00元。2012年10月25日，五福合作联社向梁雪英发出《房屋使用权证》，载明：“宗地号为：斗规地许字（2004）0106，宗地面积：48316.80平方米，房产权属者：珠海市斗门区井岸镇五福村经济合作联社，房屋使用年限：从2011年1月24日至2061年1月25日止，发证单位为：珠海市斗门区井岸镇五福村经济合作联社；建筑物及其附着物，房地产名称：珠海市斗门区井岸镇五福村5#综合楼，建筑面积：31.37平方米，房号：1单元509，用途：住宅，竣工日期：2012年7月8日；他项权利摘要及附录记：1.属划拨土地使用权�集体土地；2.附购买房屋合同书；3.房屋使用权属购买人所有”。2012年11月13日，广东莱恩律师事务所律师出具《见证书》载明：“一、《房屋使用确权证》系从房地产开发单位珠海市斗门区井岸镇五福村经济合作联社和珠海市斗门区井岸镇五福村民委员会办理取得；二、梁雪英珠海市斗门区井岸镇五福村5#综合楼1单元509房拥有所有权50年（自2011年1月24日至2061年1月25日止）；三、确权证上所体现的珠海市斗门区井岸镇五福村5#综合楼1单元509房的相关数据均真实。”
另查明，2013年11月28日，梁雪英与爱家公司签订《托管业务合同》，由梁雪英将其名下拥有产权或处置权的涉案房屋交由爱家公司代理出租，代理期限自2013年7月10日至2014年7月9日，月租金为每月627元，爱家公司每年收取2个月租金作为房屋托管费。一审庭审中，梁雪英确认其购买涉案房屋使用权后，就将其返租给爱家公司托管，由爱家公司提供家私家电并招租，该房屋一直处于爱家公司管理控制之下。
一审法院认为：
梁雪英系香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应参照适用我国有关涉外民事诉讼的特别规定。本案中，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条，一审法院作为合同履行地所在法院，依法对本案有管辖权。依照《中华人民共和国涉外关系法律适用法》第三条之规定，当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律，因本案中双方当事人均选择适用中国内地法律，故本案应适用中国内地法律作为判断双方法律关系的准据法。
依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。梁雪英与爱家公司虽然在自愿的�础上达成合意并签订了《集体产权协议书》，但从该协议书的内容以及五福合作联社发出的《房屋使用权证》记载事项看，上述协议实为农村集体所有的土地使用权出让合同，变相买卖农村集体土地，违反法律的禁止性规定，梁雪英诉请确认《集体产权协议书》无效，符合法律的规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。梁雪英已支付全部房款94610元给爱家公司，爱家公司应当予以返还。关于梁雪英的利息损失，因梁雪英与爱家公司在签订《集体产权协议书》时，协议已经阐明了涉案房屋的土地性质，梁雪英知道或应当知道该房为法律明令禁止的“小产权房”，合同归于无效双方均有过错，应各自承担相应的责任。因此，对于梁雪英主张爱家公司赔偿其房款利息损失，一审法院不予支持。根据合同的相对性，涉案合同当事人为梁雪英与爱家公司，五福合作联社并不是合同当事人，故无需承担责任。因此，对于梁雪英要求五福合作联社承担连带责任，一审法院不予支持。至于爱家公司辩称梁雪英应当返还房屋租金、家私家电折旧费用的问题，虽然一审法院确认双方签订《集体产权协议书》无效，但梁雪英、爱家公司对于涉案房产另行签订了《托管业务合同》，该合同不具备法定无效情形，且已实际履行，不属于本案合同无效之诉的审查范围，爱家公司可另循途径解决。
综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院作出如下判决：一、确认梁雪英与爱家公司于2011年12月25日签订的《五福爱家金地综合楼5号楼集体产�协议书》无效；二、爱家公司于判决发生法律效力之日起十日内返还梁雪英购房款94610元整；三、驳回梁雪英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取1285元，由爱家公司负担。
爱家公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、改判爱家公司无需向梁雪英支付任何款项。
事实和理由如下：一审法院认定部份事实不清。首先，一审法院没有查清涉案房屋权属事实。涉案的集体使用权房并非爱家公司开发建设，其开发者系五福村村集体经济组织。爱家公司仅是涉案房屋的销售代理人，系受涉案房屋开发者即五福合作联社及五福村村委会的委托进行销售。其次，一审法院没有查清涉案房屋已经进行竣工验收备案的事实。涉案的房屋经过政府部门的审批，取得相应许可。涉案的集体土地在使用前，五福合作联社即向政府部门申请了报建手续，珠海市国土资源局斗门分局于2004年6月17日，颁发了涉案楼房的《建设用地规划许可证》。珠海市住房和城乡规划建设局于2010年8月5日同意了涉案楼房（珠海市斗门区井岸镇五福村委会5#综合楼）的（调整）工程设计方案。随后，五福合作联社开发建设了涉案房屋，并于2012年7月8日完成工程竣工。2012年8月7日，珠海市斗门区公安消防大队对涉案楼房的竣工消防进行备案。2013年2月1日，珠海市斗门区建设工程竣工验收备案办公室对涉案楼房进行了竣工验收备案。涉案5#综合楼已经具备了取得产权证的所有条件。再则，涉案合同是约定涉案房产使用权归梁雪英所有，是转让房屋使用权收益权，并�一审法院认为的变相买卖农村集体土地。涉案合同没有涉及土地使用权的转让，属于合法有效合同。第四，爱家公司系在涉案房屋取得政府部门相应许可的情况下，才接受五福合作联社的委托代理销售涉案房屋。爱家公司经五福合作联社及五福村委会的授权，进行涉案房屋使用权的转让，不存在任何过错。五福合作联社出具《房屋使用权证》，五福合作联社应当承担相应的责任。
梁雪英二审辩称：1、一审法院认定双方签订的小产权房买卖合同因违反法律强制性规定而无效有事实和法律依据；2、爱家公司没有证明其是五福合作联社的销售代理人，在双方签订的集体产权协议书上标注了爱家公司是该小产权房的开发者；3、涉案房产虽然取得了政府审批的工业用地许可，但在本案中双方签订的是小产权房住宅用途的买卖合同，明显违反法律禁止性的效力性规�。
五福合作联社二审未发表答辩意见。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。
经审查，一审法院查明事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为：
关于案涉协议书的主体问题。本案中，爱家公司与梁雪英签订《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》，该协议书明确约定双方是就梁雪英认定爱家公司开发的“五福·爱家金地”集体使用权房事宜达成的协议，且爱家公司收取了购房款并向梁雪英出具了收款收据，故爱家公司是上述协议书的一方主体。爱家公司虽上诉主张其是受五福合作联社的委托对涉案房屋进行销售，但其没有证据证明梁雪英知道其是代五福合作联社签订协议书，故五福合作联社并非案涉协议书的合同主体。
关于案涉协议书的效力问题。案涉房屋用地属于集体用地，《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》出让案涉房屋的使用权实际上是出让农村集体所有的土地使用权，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的禁止性规定，一审法院认定上述协议书无效并判令爱家公司返还已收款项并无不当，本院予以维持。
关于梁雪英已经收取的租金问题。爱家公司在本案中并未反诉要求返还或抵扣租金，且案涉租金问题系由《托管业务合同》所产生，并非因协议书无效所必须处理的问题。因此，一审法院认定租金问题不属于本案合同无效之诉的审查范围并指引当事人可另循途径解决，并无不当。
此外，爱家公司实际占用了梁雪英交付的购房款，应为此支付相应的资金占用费即梁雪英本案主张的利息损失，鉴于爱家公司与梁雪英对合同无效均有过错，本案应根据双方的过错程度确定对利息损失的负担。一审法院直接以双方应各自承担相应的责任为由对梁雪英主张的利息损失不予支持不当。但由于梁雪英并未就此提起上诉，受二审诉讼程序的限制，本院对此不予改判。
综上所述，上诉人爱家公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2165元，由上诉人珠海市爱家房地产代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑伟民
代理审判员 王文娟
代理审判员 曹阳春
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 吴馥楠