江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第1788号
上诉人（原审被告）朱南祥。
委托代理人俞翀，江苏衡立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）无锡正之丰企业管理服务有限公司，住所地无锡市惠山区锦绣商业广场6-301。
法定代表人郑晓虹，无锡正之丰企业管理服务有限公司总经理。
委托代理人唐夏沁，江苏金匮律师事务所律师。
上诉人朱南祥因与被上诉人无锡正之丰企业管理服务有限公司（以下简称正之丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2013）惠民初字第1988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
正之丰公司原审诉称：2012年10月9日，正之丰公司与朱南祥签订房屋租赁合同一份，约定正之丰公司将地处无锡惠山区锦绣商业广场2幢102号商铺出租给朱南祥从事中餐经营。租赁期为5年，自2011年4月1日始至2016年3月31日止，每月租金及月商业运营管理费用分别为16833元、2971元。并约定物业管理费自2010年12月15日计算，月物业管理费为2755元。合同签订后，朱南祥未按约履行合同，故诉至法院要求：1、解除双方于2012年10月9日签订的房屋租赁合同一份；2、判令朱南祥支付结欠的房屋租金（含商业街运行管理费）271771元（自2012年8月13日至2013年9月30日止）及物业管理费30943.34元（自2012年10月24日至2013年9月30日止）。3、判令朱南祥支付以302714.34元（结欠租金271771元及物业费30943.34元）为基数自2013年10月1日起至本判决生效之日止按年利率18%计算的滞纳金。
朱南祥原审辩称：正之丰公司诉称与事实不符。且正之丰公司并未按约履行合同，违约在先，故请求法院查明事实依法驳回正之丰公司的所有诉讼请求。
原审法院经审理查明：2012年10月9日，正之丰公司与朱南祥签订房屋租赁合同一份，约定正之丰公司将地处无锡惠山区锦绣商业广场（新世纪时代广场）2幢102号商铺（面积为500.83平方米）出租给朱南祥从事中餐（朱记天目湖鱼头馆）经营。合同第三条约定：租赁期为5年，自2011年4月1日始至2016年3月31日止。装修免租期自2010年11月30日始至2011年9月30日止，装修期间朱南祥仍须交纳物业管理费、水、电、煤（燃）气等有关费用；标的商铺的租金，应自2011年10月1日起开始计算缴纳；物业管理费、水、电、煤（燃）气等有关费用等其他与使用标的商铺相关费用应自2010年12月15日起开始计算缴纳。合同第四条约定：首年（2011年4月1日至2013年3月31日）每月租金、月商业运营管理费用分别为16833元、2971元，2013年4月1日至2014年3月31日的租金和商业运营管理费分别为每月17675元和3119元。物业管理费每月2755元。上述款项每三个月支付一次，在该期租期起算日第1个月的7日前予以缴纳。合同中所注第十二条第一款约定：乙方（朱南祥）拖欠租金、商业运营管理费、物业费、水、电、煤（燃）气费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的，甲方（正之丰公司）有权解除合同。第十三条约定：若朱南祥拖欠租金、商业运营管理费用及物业管理费，则正之丰公司有权以拖欠金额按每日千分之六向朱南祥计收滞纳金。合同第十四条第一款、第二款分别约定：本合同期满或解除后，正之丰公司有权自行决定要求朱南祥应在合同期满或解除当日，将标的商铺恢复原状并清理干净，保证该标的商铺及全部附属设施以完好无损，以良好的可以正常使用的状态交还给正之丰公司，并须与正之丰公司办理相关的交接手续，所产生的费用由朱南祥承担；本合同期满终止或解除之日次日起15天后，不论朱南祥是否办理完交接手续，朱南祥仍未搬离及未拆走的物品，视为朱南祥放弃其所有权而无偿归属正之丰公司所有，正之丰公司有权直接接管该标的商铺，并可开锁、换锁、进入该标的商铺或搬迁该标的商铺内任何物品，由此产生的处理费用及清理费用、恢复原状费用或与此相关的其他费用由朱南祥承担，并将从朱南祥的保证金中扣除或向朱南祥追索，朱南祥不得有任何异议。双方还就其他事项进行了约定。
原审另查明：该商铺由正之丰公司（房屋所有权人为无锡乾豪钢铁有限公司，由正之丰公司统一代租、代管）原出租给张燕娜用于经营茶餐厅，双方也签订了租赁合同，约定租赁期限自2011年4月1日始至2016年3月31日止。2011年11月24日，张燕娜将该商铺转让并转租给朱南祥，约定租期自2011年4月1日至2016年3月31日，张燕娜将该商铺装修及所有物品均归朱南祥所有，朱南祥向张燕娜支付补偿费60000元等。双方还约定张燕娜所订原合同条款均由朱南祥来履行。朱南祥也与正之丰公司于2012年10月9日签订了上述合同。原审庭审中，朱南祥表示对双方于2012年10月9日所签的合同的真实性没有异议，但是后补签的，实际起租日期为2011年12月7日，并提供了双方于2011年12月7日双方签订的企业住所（经营场所）租赁协议一份予以证明。该协议约定：正之丰公司将地处无锡惠山区锦绣商业广场2幢102号商铺（面积为500.83平方米）出租给朱南祥；出租面积为500平方米，出租限期为5年，即从2011年12月7日起至2016年12月6日为止。正之丰公司则表示，对转租的事实没有异议，对该企业住所（经营场所）租赁协议的真实性也没有异议，但是，此协议是当时朱南祥为办工商执照时备案需要签的，但最终合同应以双方于2012年10月9日所签的合同为准。另外，朱南祥表示按照2012年10月9日所签合同约定没有享受到十个月的免租期。正之丰公司则表示，因朱南祥是商铺承转租的，因张燕娜已享受了免租期，故朱南祥不再享受免租期。另外，张燕娜租赁商铺时交给正之丰公司的押金为39608元，该款也已转到朱南祥名下，现在正之丰公司留存，双方对此无异议。正之丰公司同意将该押金与其主张的租金等进行抵扣。
因朱南祥拖欠租金等，正之丰公司曾向朱南祥发过律师函等进行催讨。原审庭审中，双方一致确认正之丰公司与朱南祥于2012年10月9日签订房屋租赁合同一份并于2013年9月30日解除。
另外，帐面上结欠物业管理费（该商铺的物业管理费由无锡市家园物业管理有限公司委托正之丰公司收取）30943.34元（自2012年10月24起至2013年9月30日），双方经核实，均表示无异议；至于正之丰公司主张的帐面结欠的租金（包括每月商业运营管理费）271771元（自2012年8月13日计算至2013年9月30日）。朱南祥则表示对数额没有异议，但商业运营费，正之丰公司不应收取，应从中扣除。另外，朱南祥表示，朱南祥进场时对煤气管道及消防设施进行了改造，相应费用也理应从结欠总数中扣除，但朱南祥始终未提供相关有效依据证明该主张成立。
2013年11月1日，正之丰公司诉至原审法院。
以上事实由房屋所有权证、“锦绣商业广场”统一代租、代管合同、租赁合同、企业住所（经营场所）租赁协议、转让及转租合同、收据、清单、委托书及当事人的陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：2012年10月9日，正之丰公司与朱南祥签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应依法认定合法有效。原审庭审中，双方一致同意正之丰公司与朱南祥于2012年10月9日签订房屋租赁合同一份于2013年9月30日解除，应当予以确认。朱南祥抗辩：从2011年12月7日双方签订的企业住所（经营场所）租赁协议来看，实际起租日期为2011年12月7日，且朱南祥表示按照2012年10月9日所签合同约定没有享受到十个月的免租期。对此，原审法院认为，双方虽先后签订了二份租赁协议，但按签约程序，应以最终所签的合同为准。至于免租期，基于张燕娜与朱南祥之间商铺转让转租事实及从张燕娜与正之丰公司间所签的合同与转租人朱南祥与正之丰公司间所签的合同内容的一致性来看，朱南祥与正之丰公司所签的合同是对原承租人张燕娜与正之丰公司间所签合同相关权利义务的承继，故朱南祥理应不再享受免租期，故其抗辩法院不予支持。另外，朱南祥还抗辩朱南祥进场时对煤气管道及消防设施进行了改造，相应费用也应从结欠总数中扣除。但朱南祥未提供相关有效依据，证明其主张成立，且该主张与合同约定不符。故不予支持。朱南祥还抗辩每月的商业运营管理费应从总结欠款中扣除。鉴于该商业广场所有商业商铺属集中经营运作的，且合同对商业运营管理费也进行了明确约定，双方应按约履行，故其该项抗辩也不予支持。结欠租金及数额应仍以271771元（自2012年8月13日计算至2013年9月30日）为准，鉴于帐面上尚存押金39608元，故结算时理应扣除，即结欠租金总数应为232163元。至于物业管理费30943.34元（自2012年10月24起至2013年9月30日），双方经核实，均表示无异议，应当予以确认。原审庭审中，朱南祥还抗辩滞纳金过高。合同第十三条约定：若朱南祥拖欠租金、商业运营管理费用及物业管理费，则正之丰公司有权以拖欠金额按每日千分之六向朱南祥计收滞纳金。据此，正之丰公司现主张按18%年利率计算并未超出合同约定，且远远低于合同约定，属合理范畴，故其该项抗辩不予支持。综上，朱南祥未按约全面履行合同，致成纠纷应负相应的民事责任。除押金39608元应在结算中扣除外，正之丰公司的其余请求合理合法，证据充分，原审法院均予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、朱南祥与正之丰公司于2012年10月9日签订的关于地处无锡惠山区锦绣商业广场（新世纪时代广场）2幢102号商铺租赁合同于2013年9月30日解除。二、朱南祥于判决发生法律效力之日起三日内支付正之丰公司房屋租金232163元（自2012年8月13日至2013年9月30日止）及物业管理费30943.34元（自2012年10月24日至2013年9月30日止）。三、朱南祥于判决发生法律效力之日起三日内支付正之丰公司以263106.34元（结欠租金232163元及物业费30943.34元）为基数自2013年10月1日起至本判决生效之日止按年利率18%计算的滞纳金。四、驳回正之丰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2926元，由朱南祥承担。
上诉人朱南祥不服原审判决，向本院提起上诉称，合同虽约定租金和商业运营费标准，但被上诉人无任何证据证明其进行商业运营，故原审法院支持被上诉人的租金和商业运营费请求无事实依据。租金亦未开具发票，请求二审法院查明事实，并要求被上诉人开具等同金额的税务发票。被上诉人作为出租方未尽到适租的义务，根据租赁合同约定租赁商铺的用途为中餐餐饮，但被上诉人一直未开通天然气管道，履行作为出租方的适租义务，其自行委托燃气公司铺设天然气管道的费用应由被上诉人承担。经营过程中，因消防设施至今未通过验收，导致其经营被检查而影响经营收益。被上诉人擅自占用上诉人的公用部分搭建楼梯影响其经营，造成客源减少。因各商户生意冷清，后经协商暂时仅需支付部分租金和相关费用，由于未能及时交纳租金和物业管理费，被上诉人不当采以停电停水措施，根本影响了房屋的使用，故对被上诉人主张的滞纳金不应支持。请求二审依法改判。
被上诉人正之丰公司答辩称，消防未通过是因上诉人内部装修的问题，商业经营费用有合同约定，且上诉人实际履行了该约定，正之丰公司就是为商业推广和管理各商户而存在的，被上诉人的义务是提供可出租的房屋，上诉人在经营过程中因燃气、消防等成本支出与出租人无关。请求二审维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院相同。
本院认为，当事人应就其诉讼主张提供充分的证据证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张，应当承担举证不能的法律后果。根据“锦绣商业广场”统一代租、代管合同以及朱南祥之前的原承租人与正之丰公司的租赁合同，朱南祥与正之丰公司签订的租赁合同中对租金、月商业运营管理费有明确约定，且实际履行中亦参照合同交纳。因此，上诉人朱南祥认为正之丰公司未予商业运营管理的意见与事实不符。朱南祥虽认为正之丰公司应当提供适租的天然气管道，但其主张并无相应的证据，本院不予采信。关于上诉人朱南祥认为消防问题及搭建楼梯影响其实际经营的观点，亦未提供足以证明其观点的证据，本院不予支持。朱南祥未按期按约交纳房租和其它费用，原审法院判决其承担欠付租金和物业费的滞纳金，有事实和法律依据，本院予以支持。上诉人朱南祥的上诉理由均无充分的事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5852元，由上诉人朱南祥承担。本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 潘晓峰
审判员 陈丽芳
二〇一四年十一月十四日
书记员 周一心