上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1505号
上诉人（原审原告）魏书昂。
委托代理人林文强，上海百悦律师事务所律师。
委托代理人魏旗安，上海百悦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海豪全房地产开发有限公司。
法定代表人＊＊＊，董事长。
委托代理人陈伟军，上海融孚律师事务所律师。
上诉人魏书昂因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第4614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月2日受理后，依法组成合议庭于2015年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人魏书昂的委托代理人林文强，被上诉人上海豪全房地产开发有限公司的委托代理人陈伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年7月20日，魏书昂（乙方）、上海豪全房地产开发有限公司（以下简称豪全公司）（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定魏书昂向豪全公司购买上海市浦东新区航鹤路＊＊＊弄长泰东郊御园496号1层13室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价为人民币（以下币种同）4，467，239元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合下列第二种方案所列条件……二、取得了《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金……第十一条约定，甲方定于2012年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方符合合同约定的交付条件并发出交付通知书后的十天。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件……应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。第十五条约定……如未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次，未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋……双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同附件五第十二条约定物业管理费为每月每平方米3.20元。合同补充条款一第八条第二款约定，甲方按合同第十一条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部房价款……若乙方未在第十一条约定日期前付清全部房价款，甲方有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为乙方付清全部房价款之日起15个工作日内。根据本条约定推迟交付房屋的，甲方无需就推迟交付事宜通知乙方，但应在收到乙方全部房价款后5个工作日内发出《交付通知书》。第三款约定，在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：（1）质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；（3）相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》之约定。第四款约定，除本合同另有约定外，若乙方因本条第3款的情形或其他事由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由乙方自行承担。乙方经甲方按本合同第十五条之约定书面催告后仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋验收交付手续的，视为双方已完成该房屋交接手续……该房屋的风险责任自催告书约定的验收交接之第二日（风险转移日）起转移给乙方承担，该房屋的保修期限也从该日起算。乙方自风险转移日起的次月起承担相应的物业管理费用等。第五款约定，乙方未收到《交付通知书》的，以合同第十一条约定的交付期限的最后1天为交付时间，以该房屋所在地为交付地点。乙方应在该日期和地点与甲方办理该房屋的交接手续。第七款约定，对第十二条的补充：双方确认，如甲方未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，双方将按下列约定进行处理：（1）逾期在90天内（包括第90天）的，乙方无权解除本合同，但乙方有权要求甲方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。（2）逾期超过90天（不包括第90天）的，乙方有权选择解除本合同。但双方明确无论乙方是否选择解除本合同，在该情况下，甲方只需要向乙方支付90天的违约金（违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算），而无需向乙方支付第90天后的逾期违约金以及任何其他性质的赔偿。合同补充条款一第十八条约定……若乙方未按合同约定的日期办理验收交接手续，该房屋的物业服务费及其他应由该房屋业主或使用人承担的费用自甲方书面通知乙方办理交付手续之日的次月起由乙方支付。合同补充条款一第十九条约定豪全公司将按照合同第一页中魏书昂的联系方式即“上海市东方路＊＊＊号中达广场707室”与魏书昂联系并邮寄任何书面文件，根据合同约定进行的通知、答复等，特快专递的，以收件方签收日为送达时间，收件方不签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第三日为送达日，挂号邮寄的，同城以信件发出后的第三日为送达日，异地以信件发出后的第七日为送达日。
合同签订后，魏书昂于2012年8月22日付清全部房款4，467，293元。
另查明，2012年5月3日，豪全公司取得豪全花园《建设工程竣工验收备案证书》。2012年6月20日，豪全公司取得系争房屋的沪房管（浦东）交付许（2012）第028-1号《上海市新建住宅交付使用许可证》。2012年9月18日豪全公司缴纳系争房屋的物业维修基金。2012年9月29日，豪全公司取得系争房屋沪房地浦字（2012）第268104号上海市房地产权证。
2012年10月20日，豪全公司向魏书昂预留在预售合同上的地址即上海市浦东新区东方路＊＊＊号中达广场707室发送《关于大产证和签署交接书事宜的通知》，通知魏书昂“收到本通知后，请您于2012年11月30日之前，前来航鹤路＊＊＊弄长泰东郊御园售楼处签署《房屋交接书》。如您尚未办理有关房屋交付和入户手续，请您在签署《房屋交接书》前付清全部房款并办理房屋交付和入户手续”。EMS查询结果显示“2012-10-22周xx代收”。
由于房屋存在局部漏水问题，豪全公司曾进行修缮。2013年5月24日，上海长宜物业有限公司向魏书昂发送通知书称已完成全部修缮工作，通知魏书昂于2013年5月31日前来办理验收及相关事宜。2013年6月5日，经豪全公司委托，上海市建筑科学研究院房屋质量检测站出具《长泰东郊御园二期37
别墅（门牌号491～503）主体结构工程质量和完损现状检测报告》，结论为：（1）37
别墅为地下一层、地上三层现浇钢筋混凝土异形柱框架结构，楼屋面板采用现浇板，屋面板为坡屋面。（2）抽样检测表明，37
别墅结构布置、承重体系情况、轴线尺寸、层高、截面尺寸基本满足设计要求；房屋的实测混凝土强度均达到设计强度等级；别墅梁和柱等主要结构构件受力主筋的规格与设计要求相符，楼板板底钢筋规格和间距基本满足设计要求，别墅无明显的倾斜和不均匀沉降。通过对房屋多方面的工程结构质量检测结果进行综合分析可知，37
别墅的主体结构（混凝土梁板柱等）工程质量总体上符合要求。（3）37
别墅原有的渗漏经维修后在现场检测时未发现明显的渗漏痕迹。（4）本报告的渗漏检测结果反映的是房屋检测时的状况，建议有关方做好后续工作，保障该维修成果的有效性。
2013年11月11日，魏书昂再次验房，提出房屋仍然存在漏水问题，双方未完成交房手续。2014年11月6日，魏书昂向豪全公司发函，就豪全公司延期交房事宜提出书面索赔。2014年11月10日，豪全公司回函“我司愿意在双方友好沟通协商的基础上，履行合同约定之补偿义务如下：1、（根据您的房屋户型位置）承担2012年9月至2013年5月共计9个月的补偿（根据浦东人民法院司法判例即为6，000元／月）；2、承担2012年10月至2013年5月共计8个月的物业管理费。”
审理中，魏书昂表示在交房前看房时发现房屋有漏水问题，没有去豪全公司处办理交接手续，根据合同约定，魏书昂应在豪全公司发出交付通知书后才能去办理交付手续，但魏书昂没有收到豪全公司的通知，不清楚房屋是否具备交付条件。
审理中，豪全公司向法院表示就本案的实际情况，愿意自2012年9月13日起，按照每月3，000元租金标准补偿魏书昂8.5个月租金损失和按照每月3，000元的标准补偿魏书昂8.5个月的额外损失，同时补偿魏书昂8.5个月的物业费5，100元（由豪全公司直接向相关物业公司支付）；但如法院判决豪全公司承担逾期交房违约责任的，则自2012年9月13日起至豪全公司承担违约责任结束之日期间，不给予上述补偿，请求法院在判决补偿时扣除相应期间的补偿费用。
魏书昂向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、豪全公司支付魏书昂逾期交房违约金80，410元（每日按房款总价万分之二，自2012年9月12日起计算至2012年12月10日止）；2、豪全公司赔偿魏书昂逾期交房损失，按照每月6，000元，自2012年12月11日起计算至判决生效之日止；3、豪全公司承担逾期交房期间的物业管理费，每月每平方米3.20元，自2012年10月1日起计算至判决生效之日止；4、诉讼费由豪全公司承担。
豪全公司辩称，房屋已具备交付条件，豪全公司不存在逾期交房行为，不同意支付魏书昂逾期交房违约金及逾期交房损失。魏书昂、豪全公司至今没有办理房屋交接手续，故不同意承担物业管理费。请求驳回魏书昂诉讼请求。
原审认为，魏书昂、豪全公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，魏书昂依约支付房款，豪全公司亦应按照合同约定履行交付房屋义务。根据合同补充条款第八条第二款约定，房屋交付期限为魏书昂付清全部房价款之日起15个工作日内，豪全公司应在收到魏书昂全部房价款后5个工作日内发出《交付通知书》。魏书昂实际于2012年8月22日付清全部房款，故豪全公司最迟应在2012年8月29日向魏书昂发出《交付通知书》，房屋交付最后期限为2012年9月12日。
豪全公司于2012年10月20日向魏书昂发出《关于大产证和签署交接书事宜的通知》要求魏书昂办理交房手续。魏书昂否认收到该通知，但根据合同补充条款一第十九条约定，豪全公司按照预售合同约定的魏书昂联系方式发送特快专递，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，故法院对魏书昂意见不予采信。豪全公司通知魏书昂交房时，已经符合合同第十条约定的交房条件，魏书昂收到通知后以房屋存在质量问题为由未前往收房，但法院查明房屋主要质量问题是渗漏水，豪全公司对该质量问题进行了修复，系其按约承担保修责任，魏书昂亦无其他证据证明系争房屋存在质量问题已严重影响正常经营使用，故魏书昂拒绝接收房屋的理由不能成立。
综上，豪全公司未按照合同约定日期向魏书昂发出书面《交付通知书》，应承担相应期间逾期交房的违约责任。现魏书昂要求豪全公司支付逾期交房违约金，法院认为，违约金应依照合同约定以房屋总价款的日万分之二为计算标准，自2012年9月13日起计算至魏书昂接到通知后至豪全公司处办理房屋交付手续的合理期间结束止，该合理期间参照双方合同补充条款中“房屋交付期限为魏书昂付清全部房价款之日起15个工作日内，豪全公司应在收到魏书昂全部房价款后5个工作日内发出《交付通知书》”的约定，确定为至2012年11月2日止。2012年11月2日之后，魏书昂无合法理由拒绝接收房屋，其要求豪全公司支付此后的逾期交房违约金及损失的诉讼请求，法院不予支持。对于魏书昂要求豪全公司承担逾期交房期间物业管理费的诉讼请求，因房屋并未交付，魏书昂无证据证明物业管理费已实际发生，法院不予支持。
审理中，豪全公司表示自愿补偿魏书昂相应损失并以代魏书昂向相关物业公司支付物业费形式补偿魏书昂物业费，如法院判决豪全公司承担逾期交房违约责任，则自2012年9月13日起至豪全公司承担违约责任结束之日期间，不给予上述补偿，请求法院在判决补偿时扣除相应期间的补偿费用，并无不当，法院予以准许。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，于二〇一五年四月十七日作出判决：一、上海豪全房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付魏书昂逾期交房违约金人民币45，565.83元；二、驳回魏书昂的其余诉讼请求；三、上海豪全房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付魏书昂补偿款人民币42，000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5，009元，减半收取计人民币2，504.50元，由魏书昂负担人民币2，034.50元，上海豪全房地产开发有限公司负担人民币470元。
判决后，魏书昂不服，上诉于本院称，1、被上诉人豪全公司于2012年10月20日向上诉人发出《关于大产证和签署交接书事宜的通知》，但该通知并非交房通知。根据合同补充条款一第八条第一款的规定，房屋交付行为与发出大产证的通知行为实际上系合同约定的被上诉人两项独立的义务行为，被上诉人向上诉人发出大产证的通知行为不代表被上诉人履行了交付房屋的通知行为。2、根据《回复函》内容，被上诉人在函中自认上诉人购买的房屋存在局部漏水问题，被上诉人先履行修复房屋后才为上诉人办理交付手续，被上诉人于2013年5月修缮完毕，并于5月24日向上诉人发通知书，通知上诉人于5月31日前来办理验收及相关事宜，该份通知才是最终的交房通知。3、即便被上诉人在2012年10月20日发出过交房通知，因房屋质量问题且严重影响到上诉人正常使用，上诉人有权拒收房屋。据此，请求二审撤销原审判决第一项，依法改判，判令被上诉人承担逾期交房违约金80，410元（自2012年9月12日至12月10日计90天按照合同约定的房价款的日万分之二标准计算）。
被上诉人豪全公司辩称，根据合同补充条款一的约定，被上诉人承担违约金为3个月，之后不承担违约责任。被上诉人于2012年9月29日取得大产证，于10月20日向上诉人发出交房通知，于10月22日送达至上诉人预留的地址，被上诉人履行了合同约定的交房通知义务。原审法院对被上诉人逾期交房违约责任的认定，被上诉人没有异议。被上诉人并没有否认房屋存在漏水问题，也没有否认信函中的内容，漏水问题属于被上诉人的保修责任范围，不能作为上诉人拒收房屋的抗辩理由。被上诉人同意补偿，对原审法院认定的补偿款金额也没有异议。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人魏书昂与被上诉人豪全公司之间签订的商品房预售合同合法有效，双方应按约履行。如果存在违反合同约定的事由，则应承担相应的违约责任。根据双方在合同中对交房时间所作的约定，可以认定被上诉人最迟应于2012年9月12日之前向上诉人进行交房。被上诉人于同年9月29日取得大产证，具备合同约定的交房条件，被上诉人于10月20日向上诉人发出交房通知书，并以上诉人在合同中确认的联系方式进行了送达，故可以认定被上诉人履行了合同约定的交房通知义务。上诉人虽然否认收到被上诉人所发的交房通知书，但在上诉人没有提交反驳证据情况下，上诉人的该项上诉意见，本院不予采信。上诉人购买的房屋确实存在质量问题，目前查明的是部分漏水而非主体结构问题，因此不涉及对上诉人居住安全方面的影响，应属于被上诉人的保修责任范畴，被上诉人履行了保修义务且进行了交房，故被上诉人应对该段时间造成上诉人不能及时使用房屋的损失承担赔偿责任。上诉人提出的其在被上诉人未完成保修义务之前有权拒收房屋的抗辩理由，本院不予采信。综上所述，上诉人提出的被上诉人应承担3个月的逾期交房违约金的上诉请求，因缺乏依据，本院不予支持。原审法院对被上诉人的逾期交房违约责任所作的认定是正确的，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，810元，由上诉人魏书昂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……