江苏省无锡市梁溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第1168号
原告赵某。
委托代理人裴玉波（受赵某的特别授权委托），江苏储君律师事务所律师。
被告无锡金诚投资担保有限公司。
法定代表人陆某，该公司负责人。
委托代理人王某（受该公司的特别授权委托），该公司员工。
被告无锡祥和投资发展有限公司。
法定代表人唐某，该公司董事长。
委托代理人朱丽云（受该公司的特别授权委托），该公司员工。
第三人王某。
原告赵某与被告无锡金诚投资担保有限公司（以下简称金诚公司）、无锡祥和投资发展有限公司（以下简称祥和公司）、第三人王某商品房销售合同纠纷一案，本院设立的前身无锡市南长区人民法院于2015年7月9日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵某的委托代理人裴玉波，被告祥和公司的委托代理人朱丽云，第三人王某又系金诚公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某诉称：2011年至2013年间，王某共计向赵某借款300万元。后因无力偿还，金诚公司自愿以其自有财产清偿王某的该项债务。2013年4月1日，赵某、金诚公司与王某签订《以房抵债协议》，协议中约定由赵某与金诚公司签订正式房屋买卖合同，将无锡市人民西路49、51号901室、905室、906室、907室、910室、1502室出售给赵某，并约定房屋产权证书办理完毕之日起，赵某与王某及金诚公司的债权债务清结。2013年6月15日，赵某与金诚公司签订《房屋买卖合同》约定：由赵某购买涉案房屋，房款为425229元。双方于2013年6月30日交房，并在90日内办理相关过户手续。涉案房屋所有权人为无锡苏嘉房地产开发有限公司，该公司于2013年1月17日出具《授权委托书》给金诚公司签订《房屋买卖合同》。2015年5月22日，无锡苏嘉房地产开发有限公司变更为祥和公司。截至目前，金诚公司、祥和公司仍未将涉案房屋交付给赵某，且经多次催告仍不理睬，现要求判令金诚公司、祥和公司将无锡市人民西路49、51号1502室交付赵某，办理过户手续并承担本案诉讼费。审理中，因无锡市人民西路49、51号1502室已被拍卖，导致标的物无法交付，赵某变更诉讼请求为判决金诚公司、祥和公司赔偿损失425229元并承担本案诉讼费。
被告祥和公司辩称：1、涉案房屋的买卖合同和以房抵债协议是赵某与金诚公司签订的，根据合同相对性原则，相关责任应当由金诚公司承担。祥和公司仅是名义上的产权人，在涉案房屋买卖合同和以房抵债协议签订之前，金诚公司与祥和公司已协议约定涉案房屋归金诚公司所有；2、赵某没有证据证明其与王某之间确实存在借款事实；3、即使赵某与王某存在合法债权债务关系，赵某与金诚公司、王某就涉案房屋签订《以房抵债协议》和《房屋买卖合同》，实质上属于以物抵债行为。赵某与金诚公司、王某就涉案房屋达成以物抵债协议后，金诚公司不能履行以物抵债协议并办理房屋交付和过户登记，涉案房屋所有权并未转移，以物抵债未成立，涉案房屋拟抵偿的原债务未消灭，赵某只能依据原债权债务合同向原债务人主张权利，该债权债务与祥和公司无关。
被告金诚公司、第三人王某共同辩称：金诚公司与赵某签房屋抵债协议的时候，金诚公司确实欠赵某300万元，之后可能有个几万块或几千块的来去，具体金额需要核对。因为无法归还赵某借款，经过协商，赵某同意金诚公司把房子按照相应面积抵押作为还款，所以就签了购房合同。签了购房合同之后，因为项目产生了一些问题导致无法按期正常交付，这里面既有金诚公司的责任也有祥和公司的责任，金诚公司和王某目前也无力偿还赵某的钱款。
经审理查明：2013年4月1日，赵某与王某、金诚公司签订《以房抵债协议》1份，载明：1、关于王某所欠赵某300万元的债务，金诚公司自愿以自有财产清偿王某所欠赵某的该项债务；2、金诚公司提供下列6套房屋，清偿王某所欠赵某300万元的债务，上述房屋作价人民币300万元，其中房屋房号为901、905、906、907、910、1502；3、金诚公司应于2013年6月30日前将房屋交付给赵某，并与赵某签署正式房屋买卖合同；4、金诚公司保证对所交付房屋拥有所有权，房屋产权无争议，亦不存在法律上的瑕疵；5、金诚公司保证对所交付房屋拥有所有权，房屋产权无争议，亦不存在法律上的瑕疵；6、金诚公司保证所交付的房屋及其土地使用权未设定抵押或权利受到其它限制；7、本协议签署之日起壹个月内，因任何原因导致房屋产权证无法办理到赵某名下，赵某有权向王某继续追索300万元债务，并自本协议签署之日起按每日千分之五收违约金，金诚公司对此承担连带责任。
2013年6月15日，金诚公司与赵某签订《房屋买卖合同》1份，载明：1、金诚公司自愿将其房屋出售给赵某，房屋性质商业，座落于无锡市人民西路49、51号，楼层15号，房号1502，建筑面积35.02平方米；2、按建筑面积计算价款，房屋单价为人民币每平方米12143元，总金额人民币425229元整；3、一次性付款，赵某于2013年4月1日前付清全部购房款项；4、双方定于2013年6月30日正式交付该房屋；5、双方同意房屋正式交付日起90日内到房地产主管部门办理过户手续。
2013年1月17日，委托人苏嘉公司与受委托人金诚公司签订授权委托书，内容为：委托事宜及权限：本公司特委托无锡金诚公司作为我方的合法代理人，全权代表我方对我公司名下的位于无锡市人民西路49、51号的房屋产权实施签订《房屋买卖合同》及对应的《房屋买卖补充协议》等相关事宜的权力。
另查明：2015年5月22日，苏嘉公司变更为祥和公司。无锡市人民西路49、51号原登记在苏嘉公司名下，2015年10月14日，无锡市人民西路49、51号14-19层登记在无锡市新区合力农村小额贷款有限公司名下。
2012年4月19日，苏嘉公司与金诚公司签订《协议书》1份，载明：1、2010年6月3日，苏嘉公司、金诚公司双方签订《华宫酒店合作协议书》1份，约定苏嘉公司、金诚公司双方合作开发产权在苏嘉公司名下的原无锡华宫大酒店第7-22层部分房地产；2、截止本协议签订之日，苏嘉公司、金诚公司已部分履行《华宫酒店合作协议书》约定的双方应当履行的权利义务，但金诚公司至今尚未完成合作房产的装修，且对外销售尚未结束；3、双方拟终止《华宫酒店合作协议书》；4、《华宫酒店合作协议书》签订后，金诚公司以苏嘉公司名下的原无锡华宫大酒店部分房地产进行银行项目贷款，共取得银行贷款3500万元，金诚公司按照《华宫酒店合作协议书》的约定以上述银行贷款向苏嘉公司支付了3500万元购房款，苏嘉公司确认已收到上述款项；5、金诚公司、苏嘉公司自愿解除《华宫酒店合作协议书》，在本协议签订生效后《华宫酒店合作协议书》解除；按照《华宫酒店合作协议书》的约定及实际履行情况，经金诚公司、苏嘉公司协商一致，苏嘉公司拥有产权的原无锡华宫大酒店第9、16、17层全部房屋及18层四套房屋共计2210.94平方米，金诚公司不再对外销售，归苏嘉公司完全所有，用以结算金诚公司之前所投入的2100万元投资款；6、本协议签订后，金诚公司仍以苏嘉公司名义对外销售除本协议中认定为苏嘉公司房产以外的剩余房产，相关的销售、交房、过户等手续由金诚公司负责办理，金诚公司应按照苏嘉公司的要求配合提供售房、过户等手续，由此产生的税款及相关费用全部由金诚公司承担；7、金诚公司以苏嘉公司名义对外销售的相关合同及手续均须向苏嘉公司备案，所有售房款项均须汇入双方指定账户，由于金诚公司未能履行销售合同可能引起苏嘉公司对外赔偿或违约责任由金诚公司承担；8、金诚公司、苏嘉公司终止《华宫酒店合作协议书》履行后，金诚公司对此承担因改造、翻建、销售原无锡华宫大酒店第7-22层部分房地产可能的盈利或亏损。所有的相关权利义务都归为金诚公司，苏嘉公司对此部分房产不再享有任何权利，但苏嘉公司应保证配合金诚公司进行所有的改造、翻新、销售、抵押、过户等手续办理。与上述项目相关的销售款及其他应收款由金诚公司负责回收。由此产生的风险由金诚公司承担，与苏嘉公司无关。
2013年7月30日，赵某以要求判令王某、金诚公司、苏嘉公司名下的人民西路49、51号15楼1502室房产归赵某所有为由，向本院提起诉讼，后赵某于2014年1月17日，向本院提出撤诉申请，本院于2014年1月18日作出（2013）南民初字第1851号民事裁定书，准许赵某撤回起诉。
上述事实，由房屋买卖合同、以房抵债协议、授权委托书、房屋登记簿证明、工商登记信息等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：本案实际是赵某与王某之间的债务清偿期届满后，赵某与金诚公司之间达成的以金诚公司所有的财产折价归赵某，用以清偿王某债务的以房抵债协议，双方事后签订《以房抵债协议》、《房屋买卖合同》的目的是为民间借贷合同提供担保以及金诚公司自愿承诺承担偿还责任，而非房屋买卖。现人民西路49、51号15楼1502室房屋实际已经无法交付且也无法办理物权转移手续，致使《房屋买卖合同》实际已经无法履行。对此，金诚公司应当承担违约责任，现赵某要求金诚公司赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。至于赔偿责任如何认定的问题，赵某要求以《房屋买卖合同》中约定的“房价”人民币425229元计算，由于金诚公司未表示认可，故只能按照双方签订的《以房抵债协议》第八条中关于无法办理到产权过户时，赵某有权继续追偿300万元债务，并自协议签署之日起按每月千分之五收违约金，金诚公司承担连带责任的约定计算，但违约金不能超过年利率24%，经计算，赵某的诉讼请求未超过，应予准许。由于赵某未要求债务人王某承担偿还和赔偿责任，应予准许。关于祥和公司是否应当承担赔偿责任，祥和公司与金诚公司是房屋买卖的委托和受托关系，他们双方的合作协议属另一层法律关系，与赵某签订合同的是金诚公司，根据合同相对性原则应当由金诚公司承担相应的责任，且赵某并无证据证明祥和公司具有恶意侵犯赵某合法利益的行为，故祥和公司无需承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、金诚公司于本判决生效后十日内支付赵某425229元。
二、驳回赵某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7680元（已由赵某预交），由金诚公司负担，金诚公司在本判决生效后十日内将所负担的诉讼费直接向赵某支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（无锡市中级人民法院开户银行及账号:工行无锡梁溪支行,1103020129200024805）。
审 判 长 陈 利
代理审判员 李琪霖
人民陪审员 曹 重
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 夏冰倩
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。