大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0212民初2699号原告：张某，男，1974年8月15日出生，汉族，住大连市旅顺口区。被告：大连民兴房地产发展有限公司，住所地：大连市沙河口区联合路38号。法定代表人：蔡宏伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐丽丽，女，1978年4月11日出生，汉族，该公司职员，住大连市甘井子区榆石街80号1-2-3。原告张某与被告大连民兴房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法由审判员李思若适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某，被告大连民兴房地产发展有限公司的委托诉讼代理人徐丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付违约金53535元（自2012年4月8日起至2015年11月16日止）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年2月5日，原告同被告签订《商品房买卖合同》，购买其开发的位于水师营的东方戴维营28号楼二单元401房屋。合同订立后，原告交付了房款412440元，被告于2010年10月8日向原告交付房屋。合同约定交房后180日内为原告办理房屋产权登记，但被告迟迟未能为原告办理产权登记，并逾期1298天，为维护原告合法权益，故原告诉至法院。大连民兴房地产发展有限公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。第一、原告主张逾期办证违约金的诉讼时效已过，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，商品房交付使用后180日内出卖人将办理权属登记，需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告交房日期是2010年10月8日，我方可以办理产权证的时间是2015年2月11日，故从合同约定可以看出原告应知道2012年3月30日其权利就被侵害即违约金实际发生日，因原告此前未向被告主张权利，由于原告怠于行使法律给予的权利，故其诉讼请求因超过法定诉讼时效，不应再得到法律的保护。第二、迟延办证不是被告的原因是因为政策的调整，2011年1月1日之前适用的大连市竣工验收的是《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，根据该办法的规定，案涉房屋在买卖合同约定的办证期限内已具备办理竣工验收的相关文件，因为该办法第五条规定的是办理竣工验收所需要的文件，被告已经具备，即包括竣工验收备案表、消防环保、房屋住宅说明书、住宅使用说明书，被告已经具备办理竣工备案的文件，但是在2011年11月23日大连市政府颁布了《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，该办法规定，自2011年1月1日起在大连市实施新的办法，所以被告需要在原有的基础上提供十余个部门的验收或者接收文件，这是作为办理竣工验收的前提条件，被告在实际办理的过程中，每一个验收环节均对应了不同的验收部门，并且实际办理过程中，多个验收部门均告知被告需要根据政府新政重新理顺工作关系，延长了被告办理竣工验收的时间，本案被告与原告签订的《商品房买卖合同》是在2010年2月5日，即大连市政府颁布新的验收备案规定之前，被告无法预见会出台新政增加十余项验收内容，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及原、被告双方买卖合同第十五条的约定，被告承担逾期办证违约金的前提是由于出卖人的原因导致买受人无法在规定的期限内办理产权登记，本案延迟办证的时间实际是用在了大连市新规增加的十余项验收项目上，是被告无法预见的，因此不可归责于被告。第三、被告认为双方约定的违约金数额过高，即使法院认为被告应该按照合同约定承担部分违约责任，被告认为违约金明显高于造成的实际损失，本案原告购房系按揭贷款，房产证的迟延取得对原告在金钱利益上的损失几乎没有，《合同法》第一百一十四条规定当事人双方可以约定一方在另一方违约时支付一定数额的违约金或约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失时，当事人可以请求法院予以增加，反之可以申请减少，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成实际损失的30%为准，《合同法解释二》第二十九条第一款规定，违约金的计算应该以实际损失为基础，兼顾过错程度、预期利益等因素予以衡量，本案原告已经实际取得了购买的房屋，并完全可以对该房屋占有、使用和收益，对于原告的损失，被告认为可能是心理上的不满足和不安全感，根据现有的法律规定，该损失法院不应该予以支持，如果原告认为因迟延取得房产证确实给其造成了实际损失，根据民诉法谁主张谁举证的原则，原告应该提交因其没有取得房产证导致案涉房屋不能顺利出售或者房屋销售报价偏低的相关证据，即被告认为只有原告证明了其确因房产证的延迟取得而导致错失交易机会，减少了可得利益，被告才认可原告有实际损失。综上，被告认为原告的诉讼请求不应该得到法院的支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年2月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于旅顺口区水师营街北一巷28号4层1号房屋，房屋总价款为413383元，付款方式为2009年12月29日交首付款193383元，余款220000元通过按揭贷款支付，原告应在本合同登记备案之日起二十个工作日内办理完毕贷款手续并付清其余房款。该合同第八条约定，出卖人应当在2010年6月30日前交付房屋；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即买受人不退房，由出卖人继续办理，出卖人不承担责任，逾期超过一年的出卖人按已付房款的日万分之一支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告向被告实际支付了购房款412440元，被告于2010年10月8日将房屋交付给原告。2015年2月11日，被告完成了涉案房屋所在工程的竣工验收备案。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对当事人具有法律约束力。原告已按约定交付了购房款，但被告直到2015年2月11日才完成了涉案房屋所在工程的竣工验收备案，导致原告未按约定时间取得房屋所有权证书，被告已构成违约，应承担违约责任。被告认为违约金过高，应予调整，本院认为，确认违约金是否过高，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，被告的过错程度，根据公平原则，予以衡量，本案被告为使原告能尽快办理权属登记确实积极地与政府有关部门协调，没有证据证明其存在恶意拖延办证的行为。而且在没有证据证明原告损失额的情况下，参照银行同期贷款利率的标准，违约金确实过高。结合本案的实际情况，酌情予以调整，以被告按已收房款的日万分之零点一向原告支付违约金为宜。违约金的起算时间应自房屋交付后一年加180日后起算，即自2012年4月8日起计算至2015年2月11日止，因此逾期办证违约金应为4289元（412440元×万分之零点一/天×1040天）。关于原告诉请是否超过诉讼时效，因被告完成涉案房屋所在工程竣工验收备案的时间为2015年2月11日，故原告应自该日起方可主张全部的逾期办证违约金，因此原告的诉请并未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：被告大连民兴房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张某逾期办证违约金4289元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1140元，减半收取后为570元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  李思若二〇一六年十二月二十二日书记员  王玉笛附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院法院适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。