江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03183号
上诉人（原审被告、反诉原告）苏州车友汽车俱乐部有限公司
法定代表人汤云斌，总经理。
委托代理人周同、吕峰，江苏南凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张弘，
委托代理人张敏，江苏百年东吴律师事务所律师。
上诉人苏州车友汽车俱乐部有限公司（以下简称车友俱乐部）因与被上诉人张弘房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2013）虎民初字第0710号民事判决。宣判后，车友俱乐部不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年3月15日，豪杰会馆与车友俱乐部签订《协议》一份，约定豪杰会馆将竹园路59号内一间标准房100㎡及185㎡简易房租赁给车友俱乐部作为汽车俱乐部使用，租期自2008年3月31日至2013年3月30日止；租金第一年58200元，第二年64000元，第三年70000元，第四年77000元，第五年85000元，收取押金5000元；每年先付后租，逾期5天未付视作违约，豪杰会馆可自行终止协议；双方约定租赁期内违约金为5000元。协议最后，双方签字并盖章确认。
同年3月31日，双方另订立《补充协议》一份，约定豪杰会馆将竹园路59号内简易房135㎡租赁给车友俱乐部作为汽车俱乐部使用，租期同上；租金第一年20000元，第二年22000元，第三年25000元，第四年28000元，第五年30000元；每年先付后租，逾期5天未付视作违约，甲方可自行终止协议。
2009年2月15日，双方再订立《补充协议》一份，约定豪杰会馆将竹园路59号内30㎡房屋租赁给车友俱乐部作为汽车俱乐部使用，租期自2009年3月31日至2013年3月30日止；租金第一年7200元，第二年8000元，第三年8800元，第四年9600元；每年先付后租，逾期5天未付视作违约，甲方可自行终止协议。
协议签订后，车友俱乐部曾于2008年3月20日向豪杰会馆缴纳水电押金5000元及违约金押金5000元。
因车友俱乐部未缴纳半年度房租等费用，2012年10月13日，豪杰会馆向其发出《通知函》一份，内容主要为：催缴半年房租62300元、要求结清电费并支付电费预付款5000元。
2012年11月26日，豪杰会馆向车友俱乐部另发《通知函》一份，内容为：根据合同，贵公司应于每年3月缴纳为期一年的房租，后因贵公司要求，我公司同意照顾为半年缴，贵公司本应于2012年9月30日前缴纳半年房租62300元。根据合同，逾期5天未付则视为违约，我方可自行终止租赁协议。我方经多次电话催讨并于2012年10月13日发函催讨，但贵公司至今未缴，并拖延9月、10月水电费5255.1元以及电费预付费5000元。在再次发函，告知贵公司，因供电局电费账户预付款所剩不多，我方将不再预付电费。请贵公司接到通知函5个工作日内缴清以上应付款项。车友俱乐部于次日收到该《通知函》。
2013年2月4日，豪杰会馆再次就拖欠租金、水电费等事宜向车友俱乐部发出《通知函》一份，内容为：……根据双方签订的协议，贵司应于2012年9月30日前缴纳半年房租62300元及未缴水电费用。以上款项经我方多次催讨而未能支付，我方特于2012年10月13日发送书面通知函给贵司，要求贵司自接到通知函后五个工作日内缴清应付款项并缴纳电费预付款5000元，但贵司至今未付。截止2013年1月31日，贵司共拖欠我方房租62300元、水电费14793.8元。同时，根据协议约定，贵司逾期5天未付房租视作违约，应付违约金5000元。基于以上事实，我方认为，贵司的行为已经构成严重违约，故希望贵司在接到本函件后五日内将贵司所欠所有费用予以结清。同时，基于双方协议的约定及贵司严重违约行为，我方正式书面通知贵司：三份协议约定的租期均于2013年3月30日到期，到期以后我方不再续租房屋给贵司，望贵司及时做好搬离的准备工作，贵司应于2013年3月31日将租赁房屋交还我方。若贵司未按时搬离房屋，应当赔偿我方因此而遭受的一切损失。车友俱乐部于次日收到该《通知函》。
另查明，租赁房屋所涉地块位于苏州市高新区竹园路59号，原为苏州郭木材工业有限公司于2005年12月15日向苏州新区乐星工商实业公司租赁所得，双方约定：租赁房屋地点位于苏州新区竹园路南、塔园路西侧、紧靠落星大楼（苏州郭木材工业有限公司厂区、厂房、办公楼、仓库、销售处、传达室等全部房屋）；租赁房屋用于苏州郭木材工业有限公司、苏州水木清华装饰工程有限公司正常经营；租赁期限自2006年1月1日至2015年9月30日止；未经苏州新区乐星工商实业公司同意苏州郭木材工业有限公司不得在租赁区域内任意搭建、翻建、任意改变协议中议定的用途，不得对该房屋进行转租。2007年2月7日，苏州新区乐星工商实业公司、苏州郭木材工业有限公司、苏州水木清华装饰工程有限公司、豪杰会馆四方达成《备忘录》一份，共同确认：原苏州郭木材工业有限公司与苏州新区乐星工商实业公司的租房协议继续有效，年限及内容不变，承租方由苏州郭木材工业有限公司改为苏州水木清华装饰工程有限公司和苏州高新区豪杰健身会馆。该备忘作为原租房协议的补充。
又查明，诉讼中，双方确认上述三份《协议》中租赁面积为估算而得，为明确讼争房屋的具体方位、面积，豪杰会馆提供《房屋平面图》一份（车友俱乐部对此确认），上面标示了讼争房屋平面图，根据该图，与本案有关的部分有：1、S14东南部阴影上下两层建筑（均为18m＊9.35m），下层实为豪杰会馆与车友俱乐部订立的第一份《协议》（2008年3月15日订约）所涉租赁房屋100㎡，而上层为车友俱乐部自己搭建的简易用房；2、S12阴影单层建筑（32.7m＊8.8m）实指豪杰会馆与车友俱乐部订立的第一份《协议》所涉租赁房屋185㎡及第二份《协议》（2008年3月31日订约）所涉租赁房屋135㎡；3、S12阴影周边设施，包括：S11仓库（3.55m＊2.45m）、西侧棚（4.2m＊2.45m）、北侧棚（29m＊1.55m）、南侧棚（12m＊1.2m），上述四块周边设施均由车友俱乐部自己搭建；4、S20阴影单层建筑及西侧棚，S20阴影一层建筑（9.9m＊6.2m）内其中35㎡简易房实指豪杰会馆与车友俱乐部订立的第三份《协议》（2009年2月15日订约）所涉租赁房屋30㎡，剩余面积由车友俱乐部在豪杰会馆雨棚基础上改建钢结构棚，而其西侧棚（12m＊6.2m）则由车友俱乐部自己搭建。
诉讼中，豪杰会馆称本案三份协议所涉租赁房屋（S14东南部阴影下层建筑、S12阴影单层建筑、S20阴影部分单层建筑约35㎡）均系自己搭建，并未办理建筑审批手续；而车友俱乐部自行搭建或改建的以上建筑也没有办理建筑审批手续。
另，车友俱乐部承租并搭建上述房屋后，将S14东南部阴影上下两层建筑用作办公，其中一楼为大厅，二楼为办公室和员工餐厅；将S12阴影单层建筑用作维修车间和员工宿舍；将S20阴影一层建筑及西侧棚用作美容车间和户外广告。
再查明，豪杰会馆经营者张弘与车友俱乐部法定代表人汤云斌、都市农庄经营者陈志强于2012年5月24日、6月1日、6月6日曾多次协商租赁房屋拆迁补偿问题，但均协商未果，车友俱乐部也一直未搬离本案租赁房屋。租赁协议期满后，双方一直就租赁协议终止的赔偿问题协商未果，2014年5月20日，法院在勘察本案租赁房屋实际状况时，发现涉案租赁房屋及装修、附属设施已全部灭失。
诉讼中，豪杰会馆明确表示放弃向车友俱乐部主张2013年4月1日起（合同期满日为2013年3月30日）至判决确定的返还房屋之日止的房屋使用费及违约金5000元。
再查明，豪杰会馆系张弘设立的个体工商户。
以上事实由《协议》一份、《补充协议》两份、《通知函》三份及送达回单三份、《收据》两份、音频资料及整理文件一份、《房屋平面图》一份、《备忘录》一份、谈话笔录、听证笔录、庭审笔录等予以证实。
张弘的一审本诉请求为：车友俱乐部在2013年3月31日之前交付承租的房屋；支付半年度（2012年10月1日至2013年3月30日期间）房屋使用费62300元；支付房屋使用费，参照合同约定的房租标准，从2013年4月1日起计算至判决确定的车友俱乐部返还房屋之日止；支付违约金5000元；支付拖欠的水电费15007.2元（计算至2013年3月31日）；诉讼费由车友俱乐部承担。
车友俱乐部的一审反诉请求为：张弘向车友俱乐部赔偿因其恶意违约所造成的经营损失、装修及搬迁损失1000000元；退还已交房租金119200元（2011年10月19日-2012年9月），退还押金、保证金15000元；张弘承担全部案件受理费。
原审法院认为：豪杰会馆与车友俱乐部签订的三份房屋租赁协议，因所涉租赁房屋（S14东南部阴影下层建筑、S12阴影单层建筑、S20阴影部分单层建筑约35㎡）均系豪杰会馆自己搭建、未办理建筑审批手续，且在一审辩论终结前也未获得主管部门批准手续，故上述房屋租赁协议均属无效。因豪杰会馆系张弘设立的个体工商户，故其相关权利、义务由张弘行使或承担。
（一）关于张弘的各项诉讼请求：
1、要求车友俱乐部交还承租房屋的诉请。本案租赁协议已被确认无效，加之协议约定租赁期已届满，故承租人理应在合理期间内将租赁房屋返还给出租人。鉴于租赁房屋在诉讼中已灭失，已无返还之可能，故对张弘要求车友俱乐部交还承租房屋的诉请不予支持。
2、要求车友俱乐部支付房屋使用费的诉请。房屋租赁协议被确认无效后，出租人请求承租人按照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，人民法院应予支持，故豪杰会馆主张车友俱乐部支付拖欠的半年度（2012年10月1日至2013年3月30日期间）房屋使用费62300元的请求，法院予以支持。至于之后的房屋使用费，张弘自愿表示放弃，系自由处分私权，法院予以确认。
3、要求车友俱乐部支付违约金5000元的请求，因张弘在诉讼中自愿表示放弃，系自由处分私权，法院予以确认。
4、要求车友俱乐部支付拖欠的水电费15007.2元的请求。因张弘未提供相关证据予以证明水电费的具体数额，车友俱乐部对此又不予认可，对此项请求法院不予支持。
（二）关于车友俱乐部的各项反诉请求：
1、要求张弘赔偿经营损失、装修及搬迁损失1000000元的请求。车友俱乐部主张的装修损失，包括装修、设备及搭建损失，法院认为，虽然双方之间的租赁合同被认定为无效，但是根据装饰装修费用在租赁期间摊销完毕的基本原则，车友俱乐部在租赁期限届满后再主张室内装修费用（已形成附合的装饰装修物）于法无据，不予支持。至于未形成附合的装饰装修费用及设备，在合同无效或租赁期满后，理应由承租人自行拆除或搬离；关于车友俱乐部违章搭建物的处理，车友俱乐部也应于合同无效或租赁期满后自行拆除，相关的建筑材料也归其所有。综上，车友俱乐部主张的装修损失（包括装修、设备及搭建损失）不予支持。至于经营损失及搬迁损失的诉请，一方面车友俱乐部并未提供相应的证据证明实际损失的大小，另一方面虽然本案所涉合同因租赁房屋未取得建筑审批手续而无效，但鉴于该合同租赁期已届满，车友俱乐部也应予以搬迁。故车友俱乐部的经营损失及搬迁损失法院不予支持。
至于车友俱乐部提到的双方存在协商拆迁的事实，不能等同于张弘单方解约，且车友俱乐部一直未搬离租赁房屋的事实也恰恰表明协商的过程不影响租赁协议的履行。
2、要求退还已交房屋租金119200元的请求。因车友俱乐部在该期间事实上占有、使用该租赁房屋，租赁协议被确认无效后，承租人参照合同约定的租金标准支付出租人房屋使用费的义务不能免除，故上述请求无事实及法律依据，法院不予支持。
3、要求退还押金、保证金15000元的请求。根据已查明的事实，车友俱乐部向张弘实际缴纳水电押金5000元及违约金押金5000元，现上述协议被认定无效，因合同取得的财产，应当予以返还。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第二条、第五条、第九条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：一、苏州车友汽车俱乐部有限公司应于判决生效之日起十日内支付张弘房屋使用费62300元。二、驳回张弘的其余本诉请求。三、张弘应于判决生效之日起十日内返还苏州车友汽车俱乐部有限公司水电押金5000元、违约金押金5000元，共计10000元。四、驳回苏州车友汽车俱乐部有限公司的其余反诉请求。本诉案件受理费1664元，由张弘负担364元，苏州车友汽车俱乐部有限公司负担1300元；诉案件受理费8392元，由苏州车友汽车俱乐部有限公司负担8342元，张弘负担50元。
车友俱乐部不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、车友俱乐部共与张弘签订三份房屋租赁协议，合同到期日均为2013年3月20日，张弘于2011年10月9日通知车友俱乐部准备搬迁。到2013年春节前因租赁地点无物业、安保、卫生服务，车友俱乐部无法正常经营被迫搬出。二、由于张弘的违约造成车友俱乐部在租赁期限内无法经营搬离租赁场所，2012年5月24日的谈话中张弘明确不用再交房租，一审判决车友俱乐部仍需支付2012年10月到2013年3月的房屋使用费没有事实依据。三、车友俱乐部与张弘签订房屋租赁协议时，房屋早已存在，且由张弘正常使用中，因此车友俱乐部没有义务也没有能力去确认租赁房屋是否为违法搭建。即使房屋没有合法建造手续，也应当由张弘承担给车友俱乐部造成的损失，一审判决由车友俱乐部承担不利后果是偏袒张弘。四、车友俱乐部承租的房屋是被政府征收拆迁，作为租赁期内的经营者是否因拆迁而获得应有的补偿这一基本事实还未查明。综上，请求二审法院撤销原判，改判张弘赔偿违约给车友俱乐部造成的经营、装修和搬迁等损失。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审中，车友俱乐部称张弘违反了2008年3月31日补充协议的第五条，不再提供物业服务，导致车友俱乐部在2013年1月被迫搬离承租房屋，搬离时没有通知张弘，也没有交还钥匙。车友俱乐部提供了一份2013年1月2日与苏州祥丰汽车维修有限公司签订的承包协议。
本院认为：2008年3月15日至2009年2月15日，张弘以豪杰会馆的名义先后与车友俱乐部签订三份租赁协议，将自行搭建的房屋出租给车友俱乐部，双方的租赁合同无效。但车友俱乐部依据三份租赁协议实际承租使用了房屋，应当按照合同约定标准支付相应的房屋使用费。张弘向一审法院起诉，要求车友俱乐部支付合同约定租赁期内的房屋使用费于法有据，应予支持。车友俱乐部上诉认为其于2013年1月搬离承租房屋，且张弘承诺不用再交房租，但车友俱乐部未提供提前搬离的证据，也未与张弘办理房屋交接手续，其在二审中提供的承包协议尚不足以证明其在2013年1月离开，张弘也不认可承诺不用支付房租，因此车友俱乐部上诉认为不应当支付租赁期内的房屋使用费无事实依据和法律依据，不能成立。车友俱乐部上诉还提出一审判决没有查清其作为经营者是否因拆迁应获得补偿的事实，但车友俱乐部一审中并未主张拆迁补偿，且拆迁属于另一个法律关系，故本案不予理涉。车友俱乐部一审中提起反诉，要求张弘赔偿违约造成的损失，但未能提供证据证明张弘存在违约行为，一审判决不予支持并无不当。
综上，车友俱乐部的上诉理由依据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10006元由上诉人苏州车友汽车俱乐部有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 郭 锐
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 毛莉莉