河北省唐山市曹妃甸区人民法院民 事 判 决 书（2014）曹民初字第2161号原告：刘春福，男，1953年7月20日出生，汉族，住所地唐山市曹妃甸区。委托代理人刘凤阳，河北实同律师事务所律师，特别代理。被告：唐山增丰房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区馨秀园202楼2层。法定代表人郭立明，该公司董事长。委托代理人孙福生，河北陈建仲律师事务所律师，一般代理。原告刘春福与被告唐山增丰房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘春福委托代理人刘凤阳，被告唐山增丰房地产开发有限公司委托代理人孙福生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘春福向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿逾期交付商业房给原告造成的损失30万元；2、要求被告负担本案诉讼费用。庭审中，原告将诉讼请求变更为1、要求被告给付房屋租金损失251592元；2、要求被告自2016年12月31日起按每两年递增5%标准每年给付原告下一年度的租金损失至实际交房之日止；3、要求被告按银行同期贷款利率给付原告逾期付款违约金。事实与理由：2009年1月1日，原告与被告签订一份《协议》，协议约定将原告在原交化街粮食局南240平米的土地列入被告的拆迁范围，由被告给原告置换文馨花园150平方米的商业房一套。协议签订后被告方始终未履行，后原告起诉到法院，经曹妃甸区人民法院判决被告向原告交付曹妃甸区文馨花园307号楼不低于150平方米商业楼一套。由于被告始终未交付置换的商业楼，给原告造成了极大损失，特提起诉讼，要求法院依法判决。被告唐山增丰房地产开发有限公司辩称，一、被告不同意支付原告诉请的租金损失，被告对于刘洪博签订的协议真实性不予认可，而是被告下属工作人员越权签订。2、即使该协议经过两级法院审理，并判决成立，但该协议中亦未约定具体交房时间，也就是说应以实际交房和双方共同交接房屋为准。3、从协议的内容看，刘洪博用于置换的仅仅是土地，并无地上建筑物，未用于居住或商业出租，其要求自2009年即应获得经济赔偿，无事实根据并显失公平。4、刘洪博所处的用于置换的地块事实上并未实际划入文馨花园小区，该地块的所有权仍归刘春福或者政府征用的状态。二、被告从2013年6月起开始陆续交付房屋，原告曾于2013年6月4日起诉被告要求交付文馨花园小区307号楼东6号商业房，也表明原告明知是何时实际交房，并且在诉讼中明确要求被告赔偿损失30万元，但经过法院审理后，认为此诉求缺乏事实根据不予支持。此次原告再次就同一事实提起诉讼，违反了民事诉讼中一事不再理的原则，应依法予以驳回。三、原告要求被告支付租金损失没有事实根据，同样原告要求被告支付逾期付款违约金和自2016年12月31日起按每两年递增5%标准给付下一年租金的诉请没有事实和法律依据，不应予以支持。四、原告在2013年起诉时已经对307号楼东第四间商业房采取了保全措施，该商业房建筑面积为290多平方米，法院判决原告应按每平方米6000元价格补交超出150平方米部分的房款，被告早已将该房钥匙交付法院，但原告一直未补足差额房款，显然属于原告违约在先。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法调取了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。对本案事实，本院认定如下：2009年1月1日，原、被告签订一份《协议》，协议约定将原告在原交化街粮食局南240平方米的土地列入被告拆迁范围，由被告向原告置换文馨花园小区150平方米的商业楼房一套。《协议》签订后，被告一直未履行义务，后经唐山市曹妃甸区人民法院以（2013）曹民初字第951号判决书判决被告向原告交付曹妃甸区文馨花园小区不低于150平方米商业楼一套，唐山市中级人民法院以（2014）唐民三终字第369号判决驳回上诉，维持原判。被告尚未向原告交付（2013）曹民初字第951号判决书确定的商业楼。在审理过程中，原告向本院申请对本案所涉坐落于曹妃甸区垦丰大街与东外环西行100米的曹妃甸区文馨花园小区307号楼150平米商业楼同地段同类房屋自2009年12月1日起至2016年4月底房屋租赁价格进行鉴定。本院依法委托唐山市中级人民法院司法技术辅助室通过摇号方式确定唐山市价格认证中心作为本案的鉴定机构。2016年5月11日作出唐价认鉴字【2015】150号价格鉴证结论书，鉴定意见为：“鉴证标的：曹妃甸区文馨花园307号楼150平方米商业楼同地段同类房屋2009年12月1日至2016年2月29日的租赁价格为219925.00元人民币。价格鉴证明细：2009年12月份鉴证值2692元，2010年鉴证值32300元，2011年鉴证值34200元，2012年鉴证值34200元，2013年鉴证值36100元，2014年鉴证值36100元，2015年鉴证值38000元，2016年1月份、2月份鉴证值6333元”。本院依法调取的《唐山市曹妃甸区人民政府关于印发的通知》载明：“城区宅基地置换房源位于明珠小区和文馨花园小区内，包括文馨花园小区102、103、104、105、201、202、206、207、307号楼。城区宅基地置换房分配工作时间安排，抽取房号时间3月5日7日。房屋钥匙交接及居民验房时间3月13日4月2日”。本院认为，本案的争议焦点为：1、房屋拆迁《协议》是否合法有效，2、原告诉请的租金损失的计算期间。关于第一个焦点问题，唐山市中级人民法院和本院均已判决被告向原告交付不低于150平方米的商业楼房，且该两份判决书均已发生法律效力，故被告应履行向原告交付不低于150平方米商业楼房的法律义务。关于第二个焦点问题，原告未能提交证据证明双方约定的交房时间，被告提交的文馨花园住宅明细表、商品房买卖合同和本院依法调取的《唐山市曹妃甸区人民政府关于印发的通知》证实文馨花园307号楼的分房时间为2013年3月，故本院认为，原告诉请的租金损失应自2013年3月起计算，并按每两年递增5%标准每年给付原告下一年度的租金损失至实际交房之日止。关于原告诉请的逾期付款违约金问题，因原、被告双方并未约定逾期付款违约金，原告诉请要求被告按银行同期贷款利率支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。逾期付款违约金的计算基数及期间，应以该商业房当年度的租金为计算基数，自当年1月1日起计算至被告实际给付之日止。关于房屋租赁价格问题，本院依法委托唐山市中级人民法院司法技术辅助室通过摇号方式确定唐山市价格认证中心作为本案的鉴定机构，该价格鉴证过程程序合法，鉴定意见客观公正，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告唐山增丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘春福支付房屋租金损失110516.3元（具体计算方式：2013年3月12月为36100÷12×10=30083.3元，2014年为36100元，2015年为38000元，2016年12月为6333元，以上合计110516.3元），并自2016年3月起继续支付房屋租金损失至被告实际给付之日止（2016年3月至12月房屋租金损失按每年38000元折算支付，2017年及以后房屋租金损失计算方式如下：2017年、2018年房屋租金损失数额以2016年鉴定意见数额38000元为基数，乘以1.05计算，2019年、2020年房屋租金损失数额以2018年房屋租赁价格乘以1.05计算，以此类推）。二、被告唐山增丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘春福支付逾期付款违约金，逾期付款违约金以当年度房屋租金为基数，自当年度1月1日起按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率计算，支付至被告实际给付之日之。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费5074元，由被告唐山增丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长  张瑞福审 判 员  刘雪琳代理审判员  崔 欣二〇一六年八月十二日书 记 员  袁 婧