辽宁省瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瓦民初字第810号
原告：隋宏伟，男。
委托代理人：李德有，系瓦房店市大众法律服务所法律工作者。
被告：大连益凯房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区沙包村。
法定代表人：李辉，该公司董事长。
委托代理人：张明日，系辽宁昌信律师事务所律师。
第三人：大连市住房公积金管理中心，住所地大连市中山区武汉街**号。
法定代表人：于保和，该中心主任。
委托代理人：王东，该中心法规处副处长。
委托代理人：赵展，该中心法规处科员。
原告隋宏伟与被告大连益凯房地产开发有限公司（以下简称益凯房地产公司）、第三人大连市住房公积金管理中心（以下简称大连公积金中心）、中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称建行瓦房店支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告隋宏伟及其委托代理人李德有，被告益凯房地产公司的委托代理人张明日，第三人大连公积金中心的委托代理人赵展，第三人建行瓦房店支行的委托代理人翟志亮、孙东祚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庭审中，原告隋宏伟当庭提出申请，要求撤回对第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行的起诉，本院口头裁定准许其申请。
原告隋宏伟诉称，2011年9月25日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区听涛街“益凯蓝岸”D区84号1-1-3房屋，建筑面积58.89平方米，房屋总价款303284元。贷款21万元。原告支付了定金5万元，和首付款43284.50元。原告交付首付款后，但被告未能按期合同约定交付房屋，而且一拖再拖，无房可交。为此诉请被告退房还款定金5万元和首付款43284.50元（双倍返还定金，原告表示放弃），代办费300元。返还公积金贷款本息计68575.57元。2013年6月26日，原被告在《补充协议书》第一条约定自2012年10月1日至2013年6月30日，被告延期交房自愿承担违约金34927.84元。第五条约定，从2013年7月1日起到2015年1月为止（18个月），按购房款承担日万分之三违约金，计69855.68元。上述所列各种费用合计266933.11元都是为本案购房所支出的。为此被告应予承担和退赔。基于上述事实，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；判令被告返还原告已支付的首付款93284元；判令被告返还原告已向第三人大连公积金中心偿还的本息合计68575.57元；判令被告支付原告违约金104783.52元；判令被告赔偿原告因买房屋支付的代办费300元；判令解除原告与第三人大连公积金中心之间的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，由被告负责向第三人大连公积金中心返还贷款未偿还的本金和利息。
被告益凯房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同，尽管被告目前困难，但正积极努力争取早日交房，继续履行合同对原被告双方都有利，原告请求的违约金过高，不应超过合同未履行部分的30%，请求按照法律规定调整。
第三人大连公积金中心陈述称，由原告负责向公积金中心一次性偿清尚欠的借款本金166833.21元、利息1591.78元、罚息15元（暂计算至2015年3月1日，共计168439.99元）以至清偿日止的利息后，同意解除《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同（合同编号：08201101555）；被告对上述事项承担连带保证责任；公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权。
2011年10月25日，原告与第三人签订合同编号为08201101555号的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定由第三人向原告发放住房公积金贷款21万元，购买位于大连长兴岛临港工业区听涛街84号1-1-3号商品房，并以该商品房进行抵押担保；本合同至合同项下的贷款本息等全部清偿后终止。而后，该商品房在房地产管理机关办理了抵押登记。2011年11月10日，第三人依照原告的委托按《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定，将21万元贷款作为原告支付的购房款转入被告账户。现原告起诉到法院请求解除关于购买位于大连长兴岛临港工业区听涛街84号1-1-3号商品房的《商品房买卖合同》，同时要求解除合同编号为08201101555号的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》。考虑到原告的行为极可能导致《商品房买卖合同》被解除，但是应充分尊重意思自治原则，原告应按照借款合同约定，先一次性清偿尚欠的借款本金、利息后，在此基础上，第三人同意解除与原告签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》。2011年7月19日，第三人与被告签订《个人住房政策性贷款合同协议》（合同编号2011080007），约定被告应为第三人向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带担保责任。综上所述，在原告或被告还清全部借款本息前，应确认第三人对抵押房屋享有优先受偿权。
经审理查明，2011年9月27日，原、被告签订合同编号为WHT201103534号《商品房买卖合同》，由原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区听涛街84号1单元1层3号房屋，建筑面积58.89平方米，房屋总价款303284元。首付款93284元于合同签订当日支付，贷款21万元，买受人以公积金贷款的方式支付给出卖人；出卖人应在2012年9月30日前将经建设单位验收合格并由勘察、设计、建立、建工、建设单位出具验收报告的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。原告按照合同约定向被告支付首付款93284元（含定金5万元），被告至今未交付案涉房屋。2011年10月25日，原告向被告交代办费300元。
2011年10月25日，原告（借款人）与第三人（贷款人）签订合同编号为08201101555号的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定由第三人向原告发放住房公积金贷款21万元，购买位于大连长兴岛临港工业区听涛街84号1单元1层3号的商品房，并以该商品房进行抵押担保。2011年11月10日，第三人将21万元公积金贷款通过原告账户支付给被告。截至2014年12月22日，原告已向第三人偿还贷款本金42000.12元，利息26575.45元，本息合计68575.57元，尚欠贷款本金167999.88元。
2013年6月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议书》，约定：一、自2012年10月1日至2013年6月30日，甲方欠乙方延期交房违约金合计人民币34927.84元；二、鉴于甲方无力用现金给付乙方，双方同意甲方用益凯蓝岸A区的住宅给乙方抵押；三、甲方承诺于2013年10月31日前按期交房，如甲方于2013年10月31诶前未能按期交房，则乙方有权处置甲方所抵押的房屋，所得款项给乙方作为违约补偿金。如甲方于2013年10月31日前交房，交房当日甲方用现金给付乙方自2012年10月1日至2013年6月30日的违约金34927.84元；……五、甲方承诺乙方交房日期确定在2013年10月31日。自2013年7月1日至2013年10月31日这期间的违约金赔偿额是按乙方总房款的日万分之三计算，2013年10月30日甲方用现金付给乙方；六、本协议签订后，甲乙双方2012年12月签订的补充协议作废。
另查，涉案房屋已办理预购商品房抵押登记，抵押权人是第三人大连公积金中心，已在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心登记备案。
上述事实，有原告隋宏伟提供的商品房买卖合同23页、委托合同、购房定金收据、购房专用收款收据、专用收款收据、补充协议、住房公积金支付（销户）凭证、大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、大连市住房公积金个人住房公积金贷款保证合同、中国建设银行大连市分行个人住房公积金贷款委托转账还款协议、大连住房公积金管理中心贷款基本信息表，第三人大连公积金中心提供的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、预购商品房抵押申请审批书、个人委托贷款划拨资金通知书和大连住房公积金贷款划转凭证、提前全部还款试算（暂计算至2015年3月1日）、个人住房政策性贷款合作协议，以及当事人当庭陈述，在卷为凭，且经开庭质证和本院审查。
本院认为，原告隋宏伟与被告益凯房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款等的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款93284元和代办费300元应返还给原告，原告已经支付给第三人的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人偿还的本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。原、被告于2013年6月26日签订的《补充协议书》系对《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定变更，约定了新的交房日期为2013年10月31日，约定逾期交房的违约金及计算标准。原告要求被告按照《补充协议书》的约定支付2012年10月1日至2013年6月30日的逾期交房违约金34927.84元，2012年7月1日以后的逾期交房违约金按总房款的日万分之三支付。现被告认为违约金约定过高，要求按照法律规定进行调整。原告的实际损失应为已付购房款的贷款利息，双方约定的2012年10月1日至2013年6月30日的逾期交房违约金34927.84元、2012年7月1日以后的逾期交房违约金按总房款的日万分之三过高，本院予以调整，违约金调整为承担损失的30%。
第三人同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的诉讼。原告为购买案涉房屋与第三人签订抵押借款合同，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。商品房买卖合同解除后，该抵押借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给第三人前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告隋宏伟与被告大连益凯房地产开发有限公司于2011年9月27日签订合同编号为WHT201103534号《商品房买卖合同》；
二、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告隋宏伟购房首付款93284元和代办费300元；
三、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告隋宏伟损失，自2012年10月1日至本判决确定的给付之日止，按303284元的中国人民银行同期同类贷款利率计算；
四、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告隋宏伟承担违约金，自2012年10月1日至本判决确定的给付之日止，按303284元的中国人民银行同期同类贷款利息的30%计算；
五、解除原告隋宏伟与第三人大连市住房公积金管理中心于2011年10月25日签订的合同编号为08201101555号《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》；
六、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告隋宏伟截至2014年12月22日已向第三人大连市住房公积金管理中心偿还的贷款本金及利息68575.57元；
七、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人大连市住房公积金管理中心返还原告隋宏伟贷款本金167999.88元，并按照原告隋宏伟与大连市住房公积金管理中心签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》约定的标准承担利息、违约金、罚息；
八、第三人大连市住房公积金管理中心对案涉房屋享有优先受偿权；
九、待第三人大连市住房公积金管理中心全部债权受偿后，原告隋宏伟、被告益凯房地产开发有限公司及第三人大连市住房公积金管理中心到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连益凯房地产开发有限公司所有；
十、驳回原告隋宏伟的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5304元，由被告大连益凯房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 张宝兰
人民陪审员 周 艳
人民陪审员 张彦梅
二〇一五年四月二十日
书 记 员 化凌弘
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