广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法民三初字第1495号
原告：广州市国土资源和房屋管理局，住所地：。
法定代表人：李俊夫，职务局长。
委托代理人：梁映文、黄楚容，广东文领律师事务所律师。
被告：宋广胜，男，1931年4月26日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：翁广清、陈伟佃，广东法制盛邦律师事务所律师、实习律师。
第三人：蔡桂香，女，1983年11月1日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。
委托代理人：余国伟、张细珠，广州市荔湾区逢源法律服务所法律工作者。
原告广州市国土资源和房屋管理局诉被告宋广胜，第三人蔡桂香财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年7月8日受理后，依法由审判员李海健适用简易程序，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄楚容，被告委托代理人翁广清，第三人委托代理人余国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市国土资源和房屋管理局诉称：涉案房屋是广州市国土资源和房屋管理局管理的直管房（公产）。该屋原为2-2／3层砖木结构房屋，由原告下属单位荔湾区分局出租给宋广胜等人使用。2012年12月26日11时49分，被告承租使用的三楼发生火灾。经广州市公安局荔湾区分局《火灾事故简易调查认定书》认定起火原因：排除刑事放火、自燃、电器线路故障、生活用火不慎、雷击等因素引发火灾的可能，不排除遗留火种引燃可燃物所致。当天，广州市荔湾区房屋安全鉴定所出具《危险房屋鉴定报告》（荔房鉴字（2012）1993、穗房鉴统字（2012）032538），该房屋的鉴定意见为：该房屋因第三层房屋发生火灾事故，导致房屋构件出现损害现象，特别是三层室内木阁楼木梁、板及瓦面木檩条已全部烧毁、碳化，其中东侧面积10平方米瓦屋面以塌落等，不能满足正常使用要求。根据建设部颁布的行业标准《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99，评定该屋为“C”级（局部危房）。该房应处理使用。原告在2014年1月21日完成该房屋的重建。维修的费用达到了293081.99元。原告多次找被告协商损失赔偿，被告一再推诿。因当时房屋的实际居住人是第三人，故第三人亦应承担赔偿责任。故起诉请求：1、判令被告及第三人共同向原告偿还房屋维修费293081.99元，两人互负连带责任。2、判令被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，涉案房屋实际使用人是第三人且被告不在场，故被告与火灾的发生没有直接的关系。原告提出的维修费用293081.99元的费用与火灾没有关系。根据原告提供的危险房屋鉴定报告处理意见：1、处理风化，处理空鼓、剥落的墙面批荡层。2、拆建三层室内木阁楼，裁减瓦层面。3、拆建二层上三层的木楼梯，重新安装烧毁的门窗及水电设施。4、对于未能检查部位，应尽快设法进行检查。如发现危险情况，应尽采取安全措施。5、对于异产共用的房屋构件，特别是承重构件，房屋产权人应了解该部位构件的整体安全状况，并应将本部位构件的安全状况知会其他所有权利人民，如发现异常情况，应及时采取安全措施。涉案房屋结构形式是砖木结构，面积28.5平方米，建筑年代是解放前，一等砖木结构使用年限也就是30年，涉案房屋已经超出使用年限。即使没有发生火灾，原告也应该主动维修房屋。本案火灾与被告没有关系，被告没有过错。原告要求赔偿的费用没有事实根据。
第三人辩称：不同意原告的诉讼请求，第三人并非侵权主体。1、危房鉴定并没有要求重建。根据定额站（2014）25号文，造价明显超过定额站的参考价；2、应参照失火前的重置价进行计算赔偿；3、涉案房屋是第三人向被告承租，在做调解时约定赔偿2000元就不再追究第三人。4、根据公安机关就火灾事故调查第二十七条规定：受损单位和个人应当于火灾扑灭之日起七日内向火灾发生地的县级公安机关消防机构如实申报火灾直接财产损失，并附有效证明材料。但原告并没有按上述规定做。5、第三人曾找过评估公司希望可以对房屋重置价进行评估，但评估公司都说无法评估。
经审理查明：涉案房屋是广州市国土资源和房屋管理局于2002年3月25日接管的直管房（公产），房屋建筑结构为双木3层，建筑面积为130平方米。2010年10月11日，原告下属单位荔湾区分局与宋广胜签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》，约定：将广州市荔湾区第十甫路湛露直街27号三楼28．99平方米出租给被告使用，租赁期限从2009年6月1日至2012年4月30日，并注明家属有：刘蕾（儿媳）、宋显鎏（次子）、宋嘉琦（孙女）。2011年3月，涉案房屋转租给第三人使用。2012年12月26日11时49分，涉案房屋发生火灾，过火面积10平方米。经广州市公安局荔湾区分局《火灾事故简易调查认定书》，内容是“起火部位：涉案房屋三楼卧室卧床东南角位置。起火原因：排除刑事放火、自燃、电器线路鼓掌、生活用火不慎、雷击等因素引发火灾的可能，不排除遗留火种引燃可燃物所致”。同日，广州市荔湾区房屋安全鉴定所出具《危险房屋鉴定报告》（离房鉴字（2012）1993、穗房鉴统字（2012）032538），该房屋的鉴定意见为：涉案房屋因第三层房屋发生火灾事故，导致房屋构件出现损害现象，特别是三层室内木阁楼木梁、板及瓦面木檩条已全部烧毁、碳化，其中东侧面积10平方米瓦屋面以塌落等，不能满足正常使用要求。根据建设部颁布的行业标准《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99，评定该屋为“C”级（局部危房）。该房应处理使用。该报告另提出处理建议：1、处理风化、起粉的墙体，处理空鼓、剥落的墙面批荡层；2、拆建成三层室内木阁楼，拆建瓦屋面；3、拆建二层上三层的木楼梯，重新安装烧毁的门窗及水电设施等。原告分别于2013年6月17日、8月15日、12月4日就涉案房屋损毁问题与被告交涉，但被告均没有同意按原告提出的原状维修费44864.10元承担赔偿责任。2014年1月21日，原告对涉案房屋进行重建，工程费用为293081.99元。
本院认为：涉案房屋是广州市国土资源和房屋管理局接管的直管房，原告自接管涉案房屋时即取得管业权，故原告有主张涉案房屋损害赔偿的诉权。但根据广州市荔湾区房屋安全鉴定所出具《危险房屋鉴定报告》中的处理意见仅建议局部修复，且原告在2013年6月至12月期间，均是与被告协商作价44864.10元进行原状维修，现原告要求被告及第三人按全屋重建价293081.99元承担赔偿责任没有事实依据和法律根据，应予调整。由于原告在涉案房屋受损时，没有委托具有资质的评估机构对原状维修价格进行评估，擅自对涉案房屋进行全屋重建，无法对房屋受损部位的维修费用进行评估，根据公平合理原则，可按受损面积10平方米×每平方米的重建价（总重建价293081.99元÷全屋总建筑面积130平方米）计算赔偿金额为宜。由于被告是涉案房屋的承租人，被告未经原告同意擅自将涉案房屋转租给第三人使用，故被告应承担赔偿责任，第三人是实际使用人，理应与被告共同承担赔偿责任。被告及第三人认为其对涉案房屋的损害没有过错，被告及第三人作为房屋的承租人及实际使用人负有对涉案保管义务，涉案房屋是在被告及第三人承租及使用期间受损，被告及第三人主张对涉案房屋的损害没有过错为由，拒绝承担赔偿责任的抗辩理由，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条、第一百三十四条第七项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告宋广胜及第三人蔡桂香共同向原告广州市国土资源和房屋管理局支付损害赔偿款22544.77元。
二、驳回原告广州市国土资源和房屋管理局的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2848元，原告广州市国土资源和房屋管理局承担2666元，被告宋广胜及第三人蔡桂香共同承担182元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李海健
二〇一四年十月十五日
书记员 吴 帆