重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2015）南川法民初字第03785号原告重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城河畔清风2幢3单元3-2号，组织机构代码67614416-X。法定代表人夏于书，重庆市恒昌物业管理有限责任公司总经理。委托代理人袁鸿专，男，1978年12月23日出生，汉族，重庆恒昌物业管理有限公司经理，住重庆市南川区。被告张奎，男，1969年12月21日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人蒋邦跃（张奎之姐夫），1973年4月22日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司诉被告张奎物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法由代理审判员刘丹适用简易程序于2015年8月24日公开开庭进行了审理，原告重庆恒昌物业管理有限责任公司委托代理人袁鸿专、被告张奎及其委托代理人蒋邦跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司诉称，2010年10月21日我公司与XXXX业主委员会签订了物业服务合同，合同第四章第六条规定收费标准，第七章第二十六条规定违约金收取标准，合同到期后，我公司于2014年元月10日与XXXX业主委员会续签了《物业服务合同》，原告为该小区业主提供了物业服务，履行了《物业服务合同》。被告2010年11月1日至2015年6月30日共欠物业费3300元，经原告2015年7月20日催收无果的情况下，原告向法院提起诉讼，请求人民法院判令被告支付2010年11月1日至2015年6月30日期间的物业服务费3300元（其中物业服务费3022元，路灯费280元），判令被告支付违约金2780元，被告承担本案的诉讼费。被告张奎辩称，拖欠物业费的时间和金额属实，不缴纳物业费的原因是：1、原告提供的物业服务不到位，小区里清洁卫生打扫不干净，消防设施的指示牌损坏，公共花园的绿化长期不清理，小区经常堵塞车子，房屋共用部分的维护不到位，保安经常和业主打架；2、楼下平安保险公司的主管道堵塞，找到物管，物管的人根本不管理，下水道的水渗入我家里，给我造成了损害；3、原告公司是我介绍进来的，原告法定代表人夏于书承诺我不缴纳物业服务费，对于滞纳金我不承认交。经审理查明，被告张奎系重庆市南川区XXXX小区X幢X单元X-X号房屋的业主，该房屋建筑面积为117.7平方米。原告系被告张奎所居住的南川区XXXX小区的物业管理单位。2010年10月21日，原告与重庆市南川区XXXX小区业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》，南川区XXXX小区业主委员会委托原告为该小区提供物业服务，合同约定“物业服务费按建筑面积计算，多层住宅0.4元/月·平方米；2011年0.46元/月·平方米；2012年0.52元/月·平方米；2013年0.58元/月·平方米。公共照明电费按5元/月·户。物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务。甲方业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按规定每日万分之三的标准向乙方支付违约金。本合同期限为三年，自2010年10月21日起至2013年10月20日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。”原告于该合同到期后，仍继续为南川区XXXX提供物业服务。2014年1月15日，原告与重庆市南川区XXXX业主委员会再次签订《重庆市南川区XXXX物业服务合同》。合同约定，XXXX业主委员会委托重庆恒昌物业管理有限公司物业服务期限为5年，自2014年1月10日至2019年1月10日止。从2010年11月1日起，被告张奎未缴纳物业服务费等费用。2015年7月20日，原告向被告催收物业服务费等费用。2015年7月27日，原告诉至本院，要求被告支付2010年11月1日至2015年6月30日的物业管理费、路灯电费、违约金等共计6080元。审理中，被告对拖欠物业服务费的时间和金额予以认可，但其提出原告与XXXX业主委员会续签的《物业服务合同》小区业主都不知情，业主也未授权给业主委员会，同时原告法定代表人夏于书承诺被告可以不缴纳物管费。上述事实，有原告的陈述及被告的辩称、《重庆市物业服务合同》、《重庆市南川区XXXX物业服务合同》、温馨提示等证据在案佐证，并经庭审依法质证核实，具有证明效力。本院认为，原告与重庆市南川区XXXX小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》、《重庆市南川区XXXX物业服务合同》系合同双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，按照最高人民法院的相关司法解释，业主所在小区的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。被告在购买了XXXX小区房屋后即成为小区业主，应收到物业服务合同的约束。原告为被告所在的小区提供物业服务，被告接受了原告提供的物业服务后，理应及时支付相应的物业服务费等费用。关于被告陈述的不交纳物业服务费等费用的答辩意见。对其辩称原告法定代表人承诺其不缴纳物业服务费，原告当庭予以否认，被告未能提供相关证据予以证明，对此辩称，本院不予采信；对其辩称业主委员会选举不合法，未能提供证据予以证明，根据《物业管理条例》的相关规定，业主委员会是经业主选举产生，对此辩称，本院不予采纳；关于被告提出的续签物业服务合同未征得全体业主的同意的抗辩理由，本院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，按照相关规定，其有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，且业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，加之原告提供的《重庆市南川区XXXX物业服务合同》有重庆市南川区XXXX业主委员会的签章，被告亦未提供充分有效的证据予以证明上述辩称，故对于被告的这一抗辩理由，本院不予采纳；对于被告提出其楼下平安保险公司管道堵塞致其家中渗水所造成的损失问题，未能提供有效证据证明系原告的责任；对被告提出的如小区清洁不到位、绿化差等其他抗辩理由，系原告在履行物业服务合同过程中存在的一定瑕疵，不能否定原告已实际履行物业服务合同主要义务的事实。同时，鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务。因此，对被告提出不交纳物业服务费的理由，本院依法不予采纳。被告对于拖欠物业费的时间和金额无异议，故对于原告要求被告支付2010年11月1日至2015年6月30日期间的物业服务费、公共照明费共计3300元的诉讼请求，本院予以支付。因原告提供的物业服务确实存在清洁卫生不到位等方面的瑕疵，对于原告要求被告支付违约金2780元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，根据《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告张奎于本判决生效之日起十日内支付原告重庆恒昌物业管理有限责任公司自2010年11月1日至2015年6月30日的物业服务费等费用共计3300元。二、驳回原告重庆恒昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告张奎负担。张奎负担之金额限于本判决生效后立即迳付原告重庆恒昌物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，在本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 刘 丹二〇一五年九月六日书 记 员 杨江亮