湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施民初字第01731号
原告（反诉被告）张登辉，男，生于1958年10月1日，土家族，湖北省恩施市人，恩施市公安局公务员，现住恩施市施州大道46号市。
委托代理人（特别授权）曾禄学，恩施市六角亭司法所所长。
被告（反诉原告）熊诗顺，男，生于1958年1月17日，汉族，湖北省宣恩县人，农民，现住恩施市。
委托代理人（特别授权）黄志敏，湖北正典律师事务所律师。
原告张登辉诉被告熊诗顺确认合同无效纠纷一案，本院于2014年7月9日立案受理后，被告熊诗顺依法提起反诉，本院予以受理。本案依法由助理审判员陈松适用简易程序于2014年9月1日公开开庭一并进行了审理。本院于2014年12月4日中止审理本案，至2016年1月6日恢复审理。原告张登辉及其委托代理人曾禄学、被告熊诗顺及其委托代理人黄志敏均到庭参加诉讼。审理过程中，双方申请调解期限两个月。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于1994年取得所在单位即恩施市公安局位于恩施市黄泥路22号2栋102室的房屋一套，原告拥有60%产权，恩施市公安局拥有40%产权。2004年5月，原告未经恩施市公安局同意，以55000元价格将该房屋出卖给被告，买卖交易当时原、被告双方均知道该房屋系房改所得且与原告单位共同共有，并无土地使用权证。买卖合同签订后，原告即将房屋交付被告居住使用，但至今未办理过户手续。2013年因市政建设需要，该房屋要进行拆迁，共有人恩施市公安局发现原、被告双方的买卖行为后，便向原告表示不予认可，并提出该房屋土地系国有划拨土地，未经法定程序，不得买卖。原告为此向被告表示双方买卖行为无效，并主张各自返还所得，遭被告拒绝，双方协商无果，原告现请求人民法院依法确认原、被告于2004年5月29日签订的《房屋买卖协议书》无效，并由被告承担本案诉讼费用。
被告熊诗顺答辩及反诉称，原告在出卖该房屋前已经取得100%产权，因为1999年12月份原告交纳了剩余40%部分产权的价款即4509.57元，故恩施市公安局已不再是共有权人。原、被告双方签订房屋买卖协议是在原告向被告提供了其补交40%房屋产权价款的收据后，被告在确信其有完全产权的情况下才购买的。原、被告之间的房屋买卖行为系双方真实意思表示，且被告已经履行完毕付款义务，并入住达十余年，不存在法律规定的合同无效的情形。划拨土地性质并不能必然导致原、被告双方买卖协议无效，原告以土地性质来源为由主张协议无效不能成立。原告的起诉已经超出诉讼时效，现反诉请求人民法院依法判令：1.反诉被告履行协助反诉原告办理诉争房屋过户手续的义务；2.反诉被告支付反诉原告违约金16500元；3.反诉被告承担本案诉讼费。
反诉被告对反诉辩称，反诉原告的请求不能成立，因为双方协议违反合同法第五十二条规定，且根据相关法律规定，诉争房屋占用的土地属于国有划拨性质，系法律禁止买卖的情形，因此双方协议应当无效。在双方协议自始无效的情形下，反诉原告主张答辩人支付违约金缺乏法律依据。答辩人事先已经告知反诉原告不可能办到相关证件，也多次主张双方协议无效，但反诉原告不肯相信。答辩人应不受无效协议的约束。
经审理查明，原告于1994年期间取得所在单位即恩施市公安局位于恩施市黄泥路22号2栋102室的房屋一套，当时房屋产权证书记载原告拥有60%产权，恩施市公安局拥有40%产权，恩施市公安局系共有人。1999年12月，原告交纳了补购100%房改房产权的购房款4509.57元后，恩施市公安局将其所有的40%产权转让给原告，但至今未进行产权变更登记。
2004年5月29日，原、被告之间签订《房屋买卖协议》一份，协议约定：原告以55000元人民币将原交警大队所购一楼三室两厅住房（产权全部属于原告的住房）即恩施市黄泥路22号2栋102室的房屋出卖给被告，被告一次性全部将房款付清；中途如有任何一方毁约，则毁约方支付另一方房款总额30%的违约金；原告房产证恩施市公安局未发给原告，原告有责任将房产证办好后交给被告；如交警大队有关房屋的事由原告负责，如证件办好后交给被告，如被告要求过户，则被告承担一切费用。合同签订后，被告依约支付原告协议约定的房屋价款55000元，并居住至今。
后因2013年市政建设需要，诉争房屋被纳入拆迁范围，原告认为恩施市公安局系房屋共有人，因其不同意原、被告之间于2004年5月29日对该房屋的买卖行为，且房屋占用范围的土地系国有划拨性质，未经法定程序不能买卖，故原、被告双方之间的房屋买卖行为无效，并主张各自返还所得，遭被告拒绝，双方协商无果，原告遂诉至本院请求依法支持其诉请。被告反诉认为原告行为已构成违约，其应当及时履行协助被告办理房屋过户手续的义务，并支付被告违约金16500元。
另查明。诉争房屋占用范围的土地属于国有划拨土地性质，亦未办理相应土地使用权证书。
本院于2014年12月4日以相关类型案件已在湖北省高级人民法院再审之中，尚未审结，其审理结果对本案的审理具有参考或指导性意义为由裁定中止审理，于2016年1月6日恢复审理。
本院认为，双方当事人争议的焦点问题是原、被告之间签订的房屋买卖协议是否有效。依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，诉争房屋是原告以恩施市公安局职工的身份所取得的住房，当时拥有60%产权，恩施市公安局作为共有人拥有40%产权。原告在协议中自述其系完全所有权人身份，并与被告签订房屋买卖协议，当时虽未依法定程序办理房屋产权变更登记手续从而取得诉争房屋的全部所有权，仅仅不发生房屋所有权转移的效力，并不能导致双方协议本身不能成立。在房屋买卖协议成立后，当事人依协议建立的债权债务关系依然存在。在此过程中，原告与恩施市公安局之间，以及原、被告之间的转让行为亦均未损害国家、集体或者他人利益，且协议均系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律及行政法规的强制性规定，且该协议签订后购买人均依约支付相应对价，故转让协议均应为有效协议，因此原告主张恩施市公安局作为共有人不认可其与被告之间于2004年期间进行的房屋买卖行为，原、被告之间的房屋买卖协议应当无效的理由，于法无据，本院不予支持。
对于原告主张诉争房屋占用范围的土地系国有划拨土地，诉争房屋至今未办理土地使用权证书，因此未经法定程序不能买卖，原、被告之间签订的房屋买卖协议违反法律及行政法规强制性规定，依合同法第五十二条之规定应为无效协议的理由，本院认为，虽依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”但适用该条款确认合同效力的前提是转让人享有国有划拨土地的土地使用权。而原告并无证据证实其在转让该房屋当时或其后已取得了该国有划拨土地的使用权。即签订房屋买卖协议时原告并非诉争房屋占用范围内的国有划拨土地的使用权人，故原告以此为由主张双方房屋买卖协议无效不能成立，本院不予支持。
对于被告反诉主张原告协助其办理诉争房屋的过户手续的理由，本院认为，诉争房屋现已拆迁完毕，反诉被告无实际履行可能，故对反诉原告该项主张本院不予支持。
对于被告反诉主张由原告支付其违约金16500元的理由，本院认为，至诉争房屋拆迁之前，双方未为诉争房屋买卖产生争议，被告并占有使用诉争房屋直至拆迁之时；且被告未提供证据证实其在此之前向原告主张过变更登记等相关权利而原告又有予以拒绝或其他违约的行为，即直至诉争房屋拆迁之前，被告的相关权益并未受到损失。现因诉争房屋已被拆迁，再予以变更登记（过户）已无履行可能，故原告的主张理由不充分，本院不予支持。
对于被告辩称，原、被告之间的房屋买卖行为系双方真实意思表示，且答辩人已经履行完毕付款义务，并入住达十余年，不存在法律规定的合同无效的情形。划拨土地性质并不必然导致双方买卖协议无效，原告以土地性质来源为由主张协议无效不能成立的抗辩意见，本院认为，其抗辩意见理由充分，本院予以采纳。对于被告辩称原告诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，本案系确认合同效力案件，不适用关于诉讼时效的规定，故被告该抗辩意见不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告张登辉与被告熊诗顺于2004年5月29日签订的《房屋买卖协议》有效。
二、驳回反诉原告熊诗顺的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。
案件受理费100元，减半收取50元；反诉费110元，共计160元，由原告张登辉负担100元，被告熊诗顺负担60元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈松
二〇一六年一月六日
书 记 员 罗毅