广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终16591号
上诉人（原审原告）：蔡美仔。
委托诉讼代理人：颜宇丹，广东诚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾俊欣，广东诚公律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：蔡吉风。
委托诉讼代理人：樊文君，广东金地律师事务所律师。
上诉人蔡美仔因与被上诉人蔡吉风房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初11372号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
蔡美仔上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持蔡美仔在一审中提出的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由蔡吉风承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案房产至今未办理房产过户是蔡美仔恶意违约所致错误。一审法院作出并已生效的(2012)深罗法民三初字第1067号民事判决，系以涉案房产存在抵押权未解除，不具备过户条件为由驳回了蔡吉风要求办理房产转移过户的诉讼请求。如果说因存在该未涤除的抵押权登记致使涉案房产不能办理产权转移登记于蔡吉风，与蔡美仔违约未按时办理涉案房产转移登记还有着一定关联性的话，那么涉案房产之上先后存在的七个诉讼查封，难道说也是因蔡美仔的“恶意违约”所致？！一审判决片面地认为在蔡美仔清偿了对案外人马某的债务，并涤除涉案房产之上的抵押权登记，就存在办理该房产转移过户给蔡吉风的可能。殊不知，即便蔡美仔有条件、有能力涤除该项抵押权登记，也无条件、无能力偿还上述轮候查封的相关债务，在蔡吉风也不能或不同意替代蔡美仔清偿与上述抵押债权和轮候查封债权相关债务的情况下，涉案房产又怎么具有办理产权转移过户给蔡吉风的可能？！二、一审关于“守约方享有合同解除权，违约方一般不享有合同解除权”的论断，本身并无问题，但本案恰恰属于违约方可享有解除合同的特殊情形，即存在法律上和事实上合同履行不能的情形。（一）合同法第一百一十条第（一）项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”涉案房屋买卖合同即因存在上述房屋抵押权未涤除、房产查封未解封，以及蔡美仔无力偿债、蔡吉风不愿或无力代蔡美仔偿还债务的法律上和事实上的障碍，而导致合同无法履行。为及时定分止争，破解僵局，蔡美仔不得已才提起本案诉讼行使合同解除权。也正是因为存在该除外情形，蔡吉风依法不能要求继续履行涉案房屋买卖合同。（二）涉案房产之上的查封系有关人民法院在物权法（2007年10月1日施行）施行后查封，应当按照物权公示原则，《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005年1月1日施行）第十七条后段的规定与物权法第九条的规定相矛盾的规则，不再适用，即该段应予废止。因为物权法实施以后，物权法第九条明确规定了不动产物权变动采登记生效主义，未经登记物权不变动，登记是不动产的法定登记方式，其于物权法定原则，占有并不发生不动产的物权公示效力。故在物权法实施后，××如再依据《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段的规定主张查封无效，则不予以支持。如果无其他导致合同无效的情形，则法院的查封并不导致双方当事人间所签房屋买卖合同为无效，如在法庭辩论终结前，确不能由相关法院解除查封的，则因房屋产权转移过户存在法律障碍或事实上的障碍而变为客观不能，法院依法应当判决合同有效，但不能判决支持蔡美仔（××）继续履行合同由出卖人办理房屋所有权转移登记的义务。（三）根据相关规定，房屋抵押期间，抵押人未经抵押权人的同意，不得转让抵押财产。三、一审判决认定蔡美仔“非但未积极办理其与案外人马某之间的抵押解除手续，反而提起本案诉讼要求解除其与蔡吉风之间的买卖合同关系”的行为违反诚信原则，纯粹是主观臆断和不当评判！请问是蔡美仔有条件、有能力解除涉案房屋之上的抵押权和查封，还是蔡吉风同意为蔡美仔代偿债务而涤除抵押权登记和解除涉案房屋之上的多个查封？！蔡美仔依法享有并行使诉权，是宪法和法律所保护的权利，蔡美仔为着能从根本上解开“死结”、打破“僵局”，依法提起民事诉讼要求解除涉案房屋的买卖合同，怎么能被打上“违反诚信原则”的标签呢？！四、一审判决适用法律错误，导致判决结果有误。一审应当适用合同法第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条、物权法第九条、第一百九十一条第二款、房地产管理法第三十八条等的规定。
蔡吉风辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。一、一审判决认定涉案财产至今未办理房产过户是蔡美仔恶意违约所致，证据充分。蔡美仔在和蔡吉风2009年6月5日签订的房地产转让协议第六条中作出了不可撤销的承诺：“甲方承诺本协议签订之日起，甲方将该房地产转让于乙方，该转让是不可撤销的，甲方也不得将该房地产转让给其他人。”之后又在其和蔡吉风2010年11月3日签订的补充协议第四条中再次不可撤销之承诺：“甲方向乙方转让上述房屋是不可撤销的，甲方只能将此房屋转让给乙方，而不得将该房屋转让或抵押给其他方。”其次，在蔡吉风完全依约履行了全部付款义务的情况下，蔡美仔不仅隐瞒其已取得房产证、办理房产过户手续的条件已成就的事实，且违背自己一再以书面形式作出的不可撤销之承诺，即时与案外人签订抵押借款合同，将涉案房产进行了抵押登记。从蔡吉风的房产被查封的情况看，蔡美仔多次对外举债不还，有意导致房产被查封，恶意违约目的明显，现以此为由提起诉讼，意图以合法手段掩盖非法解除协议的目的，纯属藐视司法，恳请法庭予以批评。二、蔡美仔非但未积极办理其与案外人马某之间的抵押解除手续，反而提起诉讼，要求解除其与蔡吉风之间的买卖合同关系，该行为违反诚信原则。根据蔡美仔提交的（2015）深罗法民一初字第2717号民事判决，案外人马某已通过强制执行程序，从蔡美仔处执行回了大部分债务，且有另一被执行人袁美珍可供执行。在一审庭审时，蔡吉风也向法庭出示了袁美珍有财产可供执行的证据，可见蔡美仔的债权人有其他实现债权的途经和可能性。其次，根据蔡美仔提交的（2012）深罗法民一初字第1930号民事调解书，蔡美仔与案外人马某之间的商品房抵押合同已解除，因此，马某享有的抵押权已不成立。蔡吉风在蔡美仔登记抵押权之前，就已经是房产的合法所有权人，蔡吉风购买房产在前，案外人抵押在后，其在签订商品房抵押借款合同时，作为抵押权人理应查验抵押物现状，而当时蔡吉风已实际占有、使用房产多年，而案外人未到抵押物现场查看抵押物现状是否由其他人占有，明显具有不符合常理的蓄意恶意，其与蔡美仔恶意串通，私自办理抵押登记，人为设置障碍。蔡美仔以此为由拒不履行过户义务，要求解除协议，该行为明显违反诚信原则。综上所述，本案中，蔡美仔无视法律规定，无视自己的合同义务及作出的不可撤销的承诺，恶意为办理过户手续设置障碍，并以此为由要求解除协议，损害了蔡吉风的合法权益，其上诉理由没有法律依据，恳请二审予以驳回。
蔡美仔向一审法院起诉请求：1、立即解除蔡美仔与蔡吉风于2009年6月5日签订的《房地产转让协议》、2010年11月3日签订的《补充协议》；2、蔡吉风向蔡美仔返还涉案房屋，并按照政府部门公布的房屋租赁指导租金标准支付蔡美仔占有使用该房屋期间的占有使用费（其中自2010年11月3日起计算至2016年6月7日期间为326997.49元）；3、蔡美仔自愿返还蔡吉风已支付的购房款75万元（实际返还数额应抵扣前项占有使用费）；4、判令蔡吉风承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：一、2009年6月5日，蔡美仔作为甲方（转让方），蔡吉风作为乙方（受让方），蔡美仔的前妻袁美珍作为丙方，蔡美仔的儿子蔡嘉辉作为丁方，蔡美仔的儿子蔡嘉文作为戊方，各方签订《房地产转让协议》，约定：甲方是经深圳市蔡屋围实业股份有限公司确认的拆迁范围内的产权业主，其确认的拆迁房屋位于xx号，属混合结构，房屋产权登记业主蔡美仔，该房屋无抵押、无转让。甲方转让给乙方的房产为正在建设中的座落在“蔡屋围金融中心区”中设计图侧XX座拆迁回迁安置房，户型为二房二厅一卫生间，面积约80平方米。该房产在《蔡屋围金融中心区回迁安置房》中定为“自住房”，准确房号待楼宇建成后待抽签而定。该房产的产权归属是依据甲方与深圳市京基房地产开发有限公司于2006年9月6日签订的《深圳市蔡屋围金融中心区（蔡屋围老围片区）改造项目拆迁补偿安置协议》中明确补偿给甲方的房产中的其中一套房。甲、乙双方商定该房产的转让面积为80平方米，总购房款为人民币90万元整。甲乙双方签订本协议时，乙方已经向甲方支付人民币6.4万元；签订本协议后10天内，乙方向甲方支付人民币53.6万元；签订本协议三个月内，乙方向甲方支付人民币10万元；甲方在取得转让房地产的房地产证并过户到乙方名下并由乙方取得该房产的使用权时，乙方向甲方付清余款人民币20万元整。甲方取得房产证后10日内甲方需无条件配合乙方将该房产的房地产证过户到乙方的名下。甲方不能在该房产商品房房产证办好后积极配合乙方将该房过户到乙方名下超过3个月构成违约，乙方有权单方面终止本协议，甲方必须全额退还乙方已付购房款，并同时向乙方赔偿购买房款总额的双倍180万元作为违约金，甲方不得异议。因甲方共登记了两套二房二厅一卫的回迁安置房屋，因此甲、乙双方约定在甲方抽签分得两套房屋后，乙方可在甲方抽签分得两套房屋中有限任选其中一套。交付房屋超出80平方米，乙方按每平方米人民币11250元标准给甲方或发展商，由甲方配合乙方与发展商办理补差额的手续。甲方承诺自本协议签订之日起，甲方将该房地产产权转让予乙方，该转让是不可撤销的，甲方也不得将该房产转让给其他人。丙方、丁方、戊方为甲方的亲属，均清楚和同意本协议的内容。二、2010年11月13日，蔡吉风（乙方）与蔡美仔（甲方）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方就甲方转让一套回迁安置房屋XXXX座XX（以下简称涉案房产）给乙方事宜，于2009年6月5日签订了一份《房地产转让协议》，现就该协议签订如下补充协议。原合同约定的房产证过户到乙方名下，乙方向甲方付清余款20万元。现甲方要求提前支付5万元，乙方现在当场支付人民币5万元给甲方。余款人民币15万元按原约定房产证过户到乙方名下，乙方向甲方付清。甲方应积极配合开发商办理该房产的房产商品房房产证，如果开始办理房产证而不去办理或延迟办理的，甲方要求承担违约责任，按该房产市场价的1.5倍向乙方支付违约金。甲方在办好房产证后，须在两天内配合乙方将该房产的房产证过户到乙方的名下。如果不去办理或延迟办理的，甲方要承担违约责任，每天按该房产市场价的千分之五向乙方支付违约金。甲方向乙方转让上述房屋是不可撤销的，甲方只能将此房屋转让给乙方，而不得将该房屋转让或抵押给其他方。三、2011年8月25日，蔡美仔领取了涉案房产的房地产证。2011年10月28日，蔡美仔向案外人马某借款人民币380万元，以涉案房产作为担保，并办理了相关的抵押登记手续。此后，马某向该院提起诉讼，要求蔡美仔支付欠款，并在执行当中要求处分涉案房产，为此，蔡吉风提起执行异议，该院于2013年3月25日作出（2013）深罗法执外异字第7号执行裁定，中止对涉案房产的执行，目前，该执行裁定已生效。四、2012年，蔡吉风向该院提起诉讼，要求确认《房地产转让协议》、《补充协议》为有效合同，同时要求蔡美仔支付未办理房产证的违约金以及要求办理房产过户手续。该院作出（2012）深罗法民三初字第1067号判决，确认《房地产转让协议》、《补充协议》为有效合同，支持了蔡吉风要求蔡美仔支付房产未过户的违约金，但对于蔡吉风要求过户的诉讼请求，该院则以涉案房产存在抵押权没有解除，不具备过户条件为由驳回。目前，该（2012）深罗法民三初字第1067号判决已生效。五、蔡吉风已依约向蔡美仔支付了购房款763300元，目前还剩购房余款人民币15万元没有支付。涉案房产自《房地产转让协议》、《补充协议》签订之后自2010年11月至今由蔡吉风实际使用。涉案房产目前仍登记在蔡美仔名下，房屋用途为住宅，房屋建筑面积81.18平方米。涉案房产的抵押登记目前仍未解除，抵押权人为马某。涉案房产在（2012）深罗法民三初字第1067号民事诉讼中已根据蔡吉风的申请首轮查封，但因蔡美仔与案外人存在借款纠纷，已先后被6个案外人的诉讼轮候查封。
一审法院认为，蔡美仔与蔡吉风签订的《房地产转让协议》、《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述《房地产转让协议》、《补充协议》签订之后，蔡吉风已依约向蔡美仔支付了购房款，蔡吉风亦依约将涉案房产交付蔡美仔使用。但依《补充协议》约定，蔡美仔应在取得涉案房产的房地产证两日内将房产过户到蔡吉风名下，且不得将房屋抵押给其他方，而蔡美仔于2011年8月25日取得涉案房产证之后并未及时将房产过户到蔡吉风名下，反而于2011年10月28日将房产抵押给案外人马某用于借款担保，直接导致蔡吉风至今无法取得涉案房产的房产证，此后，涉案房产又因蔡美仔涉其他债务纠纷导致涉案房产被轮候查封，显然，涉案房产至今未办理房产过户是蔡美仔恶意违约所致，蔡美仔是违约方，蔡吉风则是守约方。依合同法的相关规定，守约方才享有合同解除权，违约方一般不享有合同解除权。虽然涉案房产因蔡美仔恶意违约设定了抵押权，但在蔡美仔清偿了马某的债务并办理了涉案房产的抵押解除手续的情况下，涉案房产的过户手续尚存在办理的可能。蔡美仔非但未积极办理其与案外人马某之间的抵押解除手续，反而提起本案诉讼要求解除其与蔡吉风之间的买卖合同关系，该行为违反诚信原则。因此，对于蔡美仔要求解除《房地产转让协议》、《补充协议》的诉讼请求，该院不予支持。蔡美仔的其他诉讼请求均是建立在《房地产转让协议》、《补充协议》解除之上的，因此，对于蔡美仔的其他诉讼请求，该院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回蔡美仔的诉讼请求。案件受理费7246元，由蔡美仔承担。
本院查明，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，蔡美仔与蔡吉风签订的《房地产转让协议》和《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方均应严格履行。本案二审的争议焦点是：蔡美仔是否有权解除上述《房地产转让协议》和《补充协议》。
本案中，买方蔡吉风依照约定履行了支付购房款的义务。在涉案房屋房号确定并具备办理过户条件后，卖方蔡美仔不但不及时告知买方蔡吉风继续履行协议，反而因向案外人借款将涉案房屋进行抵押，导致涉案房屋不能过户至蔡吉风名下，其行为已经构成违约，且主观恶意明显。蔡美仔上诉称本案存在法律上和事实上不能履行的情形，对此，本院认为，虽然涉案房屋存在抵押权导致目前不能办理过户手续，但该状况有发生改变的可能，是否解除本案的《房地产转让协议》和《补充协议》，应由守约方蔡吉风选择。蔡美仔要求解除《房地产转让协议》和《补充协议》并给予赔偿，但其提出的赔偿方案不能达到与履行协议的同等效果，守约方蔡吉风的合法权益不能得到保障，因此，本院对其该请求不予支持。
综上，蔡美仔的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14492元，由上诉人蔡美仔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。