文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0406民初1290号原告：杨炳生。委托代理人：颜晓春。被告：李伟生。原告杨炳生与被告李伟生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨炳生及其委托代理人颜晓春，被告李伟生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨炳生向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还强占原告的黄白路8-12号第六间门面；2、赔偿因侵占门面给原告造成的经济损失，每月3000元计算；3、恢复门面原样并赔礼道歉；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月1日原、被告签订�房协议，原告将黄白路8-12号第六间门面租给被告经营使用，租期至2016年10月31日止。2016年9月5日原告口头通知被告门面到期后需要自用，不再续租，被告坚持要按原价续租或要求原告赔偿其63000元转让费。至今被告仍强占门面使用，侵犯原告的合法权益。被告李伟生辩称：被告与前任租户签了转让协议交了转让费后进入该门面进行经营，被告与原告的租房协议也约定合同期满后在同等条件下被告有权续租。本案发生的原因是原告想掠夺被告应收取的转让费。原告从9月5日的口头通知到诉讼阶段，其要求被告搬出门面违反了租房协议第五条，且被告交纳的转让费和押金只字未提。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：杨炳生系衡阳市雁峰区黄白路4-12号房产所有权人，案涉8-12号第六间门面即归杨炳生所有。2010年11月1日，杨炳生与李伟生签订租房协议，约定杨炳生将黄白路8-12号第六间门面租给李伟生经营使用，租期三年，至2013年10月31日止，月租金1300元，押金2000元。2010年11月7日，李伟生与该门面的前任租户曾立签订转让合同，由曾立将黄白路8-12号第六间门面转让给李伟生经营，李伟生向曾立交纳27000元门面转让费。合同到期后，杨炳生与李伟生于2013年11月1日续订租房协议，约定杨炳生仍将上述门面租给李伟生经营使用，租期三年，至2016年10月底止，月租金1900元，押金2000元。同日，�炳生向李伟生出具已收到李伟生租房押金2000元的收条，同时还出具了一份已收到李伟生门面转让费13600元的收条，并在该收条上注明“如李老板门面转让，我愿意更改租房协议的姓名。”2016年9月5日，杨炳生口头通知李伟生，该门面不再续租，其要收回自用。2016年11月1日，杨炳生书面通知李伟生，门面租赁合同到期，要求李伟生腾空门面，其要自行使用，并限李伟生于2016年11月3日前腾空。李伟生接到通知后，认为其享有续租的权利，要求续租门面，并提出杨炳生若向其支付门面转让费便可不再续租。合同到期后，该门面一直由李伟生使用至今。从2016年11月1日开始，李伟生未再向杨炳生支付房屋租金。本院认为，本案系因房屋租赁合同导致的纠纷，案由应变更为房屋租赁合同纠纷。杨炳生与李伟生签订的租房协议系双方当事人真实意思表示，且未违反我国法律强制性规定，合同有效，双方应按协议约定全面履行。本案争议的焦点为：1.李伟生是否应腾退门面返还给杨炳生。因双方约定的房屋租赁期限已届满且双方未续订房屋租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。故对杨炳生要求李伟生返还门面的诉讼请求，本院予以支持。在租赁合同期间内，李伟生未对门面进行改造，亦是符合租赁物的性质使用后的状态，故对杨炳生要求李伟生将门面恢复到租赁前的状态的诉讼请求，本院不予支持。在合同到期前，杨炳生已通知李伟生不再续租，并说明其需要收回门面自用。协议第五条约定“如合同期满，在同等条件下，乙方有优先租赁权”，该条款系对优先租赁权的约定，在杨炳生不再出租门面需要收回自用的情况下，李伟生亦无证据证实杨炳生收回租赁物系准备出租给他人，其要求享有优先租赁权无事实依据，且双方在合同履行期间也未对续租有其他口头或书面约定，故对李伟生认为应续租门面的辩解意见本院不予采纳。2.李伟生是否应赔偿杨炳生经济损失。租赁期限届满后，杨炳生明确表示不再出租，但李伟生继续占用该店面，其应向杨炳生支付租期届满后至搬离期间的店面租金。因双方均未举证证明同地段的门面租金市场价格，故参照双方租房协议约定的租金价格，本院酌情确定李伟生应按照1900元/月的标准向杨炳生支付从2016年11月1日起至其实际腾退房屋时止的房屋租金。3.杨炳生是否应返还李伟生门面转让费及租房押金。合同履行期间，李伟生按时支付房屋租金，门面及门面内的设施也是按正常需求使用，现合同期满双方未再重新签订租赁合同，故杨炳生应向李伟生返还押金2000元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第七条规定，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，当事人双方经常使用的习惯做法等，不违反法律、行政法规强制性规定的，法院可以认定为合同法所称交易习惯。转让费普遍存在于门面租赁行业，可以认定为该行业的交易习惯，系出租人与承租人真实意思表示，是否收取及收取的高低主要取决于双方对门店本身获利能力的认知。承租人支付转让费虽无有形实物作为对价，但地段繁华的门店本身就有一笔无形的价值。作为具有完全民事行为能力的承租人，在支付相当的转让费时，表明其对门店本身获利能力已有一定的认知，自愿为该笔无形价值支付转让费。李伟生在2010年与案涉门面的前任租户曾立签订协议时向曾立支付27000元门面转让费，该转让费并非由杨炳生收取，其无权要求杨炳生返还。李伟生与杨炳生于2013年续订租房协议时，向杨炳生交纳13600元转让费的行为系双方自愿，且双方未签订书面合同对该转让费是否退还或退还的条件进行约定。在收条上杨炳生明确合同期限内李伟生有权转让，该约定应为2013年11月1日双方签订书面租房协议的附属组成部分，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同到期后，双方对该合同设立的义务已履行完毕，故李伟生要求杨炳生退还转让费的答辩意见，无法律依据，本院不予支持。综上所述，杨炳生请求判令李伟生返还门面的诉讼请求，本院予以支持；要求李伟生赔偿经济损失的诉讼请求，本院部分予以支持；要求李伟生恢复门面原样并赔礼道歉的诉讼请求，本院不予支持。同时，杨炳生应向李伟生返还押金2000元；对李伟生要求续租和返还门面转让费的答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第七条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告李伟生于本判决生效之日起十五日内向原告杨炳生返还衡阳市黄白路8-12号第六间门面；二、被告李伟生从2016年11月1日起至其在本院限定的腾退房屋期限内实际腾退房屋之日止，按1900元/月（每月按30天计算）的标准向原告杨炳生支付房屋租金；三、原告杨炳生应返还被告李伟生租房押金2000元；四、驳回原告杨炳生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1800元，由原告杨炳生负担800元，由被告李伟生负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  李小兵审 判 员  鲁值良代理审判员  方 芳二〇一六年十二月十九日代理书记员  李 晨校对人：李�      注：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第七条第一款第（一）项下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法。