上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1196号
上诉人（原审原告）龚建芳。
上诉人（原审原告）沈宗文。
两上诉人共同委托代理人胡钦福，上海市东方世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）龚建民。
被上诉人（原审被告）上海永理置业管理有限公司。
法定代表人施永良。
委托代理人陶荣昌。
上诉人龚建芳、沈宗文因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龚建芳、沈宗文及其共同的委托代理人胡钦福，被上诉人龚建民、上海永理置业管理有限公司（以下简称永理公司）的委托代理人陶荣昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，龚建芳与沈宗文系夫妻。龚建芳与龚建民系姐弟，案外人王晓初和龚秀琴系两人的父母。1986年4月28日，龚秀琴户原居住的本市瞿溪路XXX弄XXX号房屋动迁，该户以5.5人（龚秀琴、龚建芳、龚建瑛、龚建民、王晓初、沈宗文，其中龚建瑛签订协议时务农）计算，分配本市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），该房屋共二间，使用面积约28平方米。后龚建芳、沈宗文未在系争房屋内长期连续居住。
2000年4月，系争房屋内的户籍人员为龚秀琴、王晓初、龚建民与龚建民的儿子龚麒麟（1989年7月8日出生）。2000年4月5日，龚建民在《职工家庭购买公有住房协议书》上签字盖章，龚秀琴、王晓初与龚建民的妻子胡莺在同住成年人一栏签字盖章，同意购买系争房屋产权，产权确定为龚建民所有。2000年4月30日，永理公司作为出售人上海市房屋土地管理局的代理人，与龚建民签订《上海市公有住房出售合同》，向其出售系争房屋。2000年6月，系争房屋产权人登记为龚建民。
原审法院审理中，龚建芳、沈宗文共同起诉称，系争房屋一间由龚秀琴夫妇与龚建民居住，另一间由龚建芳、沈宗文及儿子沈明居住。后因龚建民结婚，龚建芳、沈宗文将居住的一间房屋暂时让与龚建民居住，龚建芳、沈宗文搬至本市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋居住。龚秀琴病故后，龚建芳、沈宗文因儿子结婚，龚建芳患病，需搬回系争房屋居住。龚建民却称龚建芳、沈宗文无权居住系争房屋。后龚建芳、沈宗文得知龚建民已购买系争房屋产权。龚建芳、沈宗文认为系争房屋为龚建芳、沈宗文与龚建民等合法取得，龚建民、永理公司在未征得作为同住人的龚建芳、沈宗文同意的情况下擅自买卖系争房屋，侵害了龚建芳、沈宗文的合法权益。故龚建芳、沈宗文要求确认龚建民、永理公司买卖本市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋的行为无效，要求确认龚建芳、沈宗文对本市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋享有居住权。
龚建民辩称，龚建芳的户籍于1988年9月迁出系争房屋，沈宗文的户籍从未在系争房屋中。龚建芳、沈宗文也未长期连续居住系争房屋，且他处有房，不具备系争房屋同住人资格，不享有系争房屋居住权。2000年5月，龚建民购房时，龚建芳、沈宗文户籍不在系争房屋内，龚建民购房无需征得龚建芳、沈宗文同意。龚建民作为承租人，是完全按照物业公司告知的购买程序购买系争房屋产权的，要求驳回龚建芳、沈宗文的诉讼请求。
永理公司辩称，龚建民购买系争房屋的手续合法完备，永理公司在审查购房资格时是以户籍人员为准的，龚建芳、沈宗文的户籍当时不在系争房屋内，不需要征询龚建芳、沈宗文的意见，故不同意龚建芳、沈宗文的诉讼请求。
原审法院另查明，龚建芳的户籍于1986年5月17日自瞿溪路XXX弄XXX号迁入系争房屋，1988年9月30日迁往瞿溪路XXX弄XXX号XXX室。沈宗文的户籍未迁入过系争房屋。龚建芳、沈宗文的儿子沈明的户籍于1986年5月17日自瞿溪路XXX弄XXX号迁入系争房屋，1987年4月10日迁出。王晓初于2005年2月24日报死亡。龚秀琴于2013年5月11日报死亡。
原审法院认为，龚建芳、沈宗文主张龚建民购买系争房屋产权的行为无效，主要理由是龚建芳、沈宗文为系争房屋分配时的配房人员，龚建民购房应征得龚建芳、沈宗文同意。购买公有居住房屋产权应当事先征得本处有本市常住户口的成年同住人同意。虽然龚建芳、沈宗文为房屋调配报批单中统计的人员，但2000年5月龚建民购买系争房屋产权时，龚建芳、沈宗文的户籍不在系争房屋内，不符合公房出售中同住人的认定标准，龚建民购买系争房屋产权不需要征得龚建芳、沈宗文同意，龚建芳、沈宗文主张龚建民、永理公司买卖系争房屋的行为无效，没有事实和法律依据，法院不予支持。对于龚建芳、沈宗文要求确认其在系争房屋内享有居住权的诉讼请求，根据物权法定原则，物权的种类和内容须由法律加以明确规定，现我国物权法针对居住权并无明确规定，考虑单纯确认居住权纠纷的本质，此类纠纷并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故法院对于龚建芳、沈宗文该项诉请不予处理。原审法院据此判决：龚建芳、沈宗文要求确认龚建民与上海永理置业管理有限公司买卖本市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋的行为无效的诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，龚建芳、沈宗文不服提出上诉称：第一，两上诉人是系争房屋的受配人，自受配取得系争房屋使用权之日起，当然成为公有住房权利人，其日后户口迁出行为不应视为其对系争房屋权利的放弃。该权利包括公房使用权，依法取得系争房屋的权利。两被上诉人在签订公有住房出售合同时，必须取得两上诉人作为该房屋受配人的书面确认，否则，两上诉人作为该房屋受配人有权依法确认该房屋买卖行为无效。第二，原审法院遗漏事实：两被上诉人签订的《上海市公有住房出售合同》第二条约定，“乙方在签订本合同前已与上述房屋的承租人（受配人）、同住成年人协商一致、共同确定上述房屋一经转移，其房地产权利为一方享有”中，两被上诉人并未与受配人协商一致的事实。因为该合同中的“承租人”与“受配人”的法律地位是并列的，等同的。说明系争房屋出售时，不仅要征得承租人、同住人同意，而且还必须征得受配人即两上诉人的同意。第三，依照上海市住房制度改革办公室、上海市房地产管理局《关于出售公有住房的实施细则》第4条的规定：按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。该规定中的三种人，其中“获得新分配住房的职工”就是两上诉人在《上海市卢湾区住宅建设办公室房屋调配报批单》中的受配人。可见，两上诉人作为系争房屋的受配人，依法享有系争房屋的居住使用权和购买系争房屋的民事权利。这是法律赋予的民事权利，不因其户口是否在系争房屋内作为认定标准，其民事权利是不容剥夺的。另外，两上诉人未能长期在系争房屋内连续居住是因考虑到龚建民结婚后没有地方居住，为了姐弟情谊、父母的感受、家庭的和睦才如此。不能因两上诉人为家庭作出的牺牲而剥夺其应有的居住权或购房同等权利。四、两上诉人所主张的应是一种用益物权，依照《中华人民共和国物权法》第117条的规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权是一项独立的物权。也就是说所有权人不得干涉和妨碍用益物权人依法行使对物的占有、使用和收益的权利，不得随意收回其财产。用益物权具有对物的直接支配性和排他性，可以对抗所有权人的干涉。可见，两上诉人作为用益物权人依法享有对系争房屋的占有、使用、收益的权利。两上诉人作为系争房屋的受配人依法享有对系争房屋的居住使用权，依法购买该公有住房的权利。两被上诉人未经两上诉人同意擅自购买系争房屋，侵犯了两上诉人的合法民事权益，显然属于民事诉讼范围。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持两上诉人原审诉请。
被上诉人龚建民辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人永理公司辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，2000年3月，沈宗文作为购买人与上海永理公司签订《上海市公有住房出售合同》，约定陈宗文购买坐落于上海市卢湾区五里街道瞿溪路XXX弄XXX号XXX室公房，建筑面积32.50平方米。龚建芳作为同住成年人在《职工家庭购买公有住房协议书》上签字。以上事实，有沈宗文提供的《上海市公有住房出售合同》、《职工家庭购买公有住房协议书》为证，本院予以确认。
本院认为，两上诉人上诉主张其作为系争房屋原始受配人有权确认两被上诉人的房屋买卖行为无效，但其在龚建民签订《上海市公有住房出售合同》时户籍并不在系争房屋内，亦不居住系争房屋。龚建民在购买系争房屋产权时未征得两上诉人同意并不导致其所签订的《上海市公有住房出售合同》无效，两上诉人的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于两上诉人认为其作为系争房屋原始受配人的权利与承租人权利一致，该权利不因其户口迁出而受影响的主张，显然与出售公有住房的相关规定不符，系其理解错误，本院不予采信。两上诉人上诉主张居住权系用益物权，以此要求法院确认其在系争房屋内具有居住权，其上诉主张显然有违物权法定原则，本院难以支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人龚建芳、沈宗文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
代理审判员 王晓梅
代理审判员 成 皿
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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