广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初2649号原告：吴倩，女，1970年5月18日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：曾兴凤，系广东国融律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐子君，系广东国融律师事务所实习律师。被告：中山市华隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区孙文东路悦华居A幢11号商铺，统一社会信用代码914420007462627957。法定代表人：龙锦洪。委托诉讼代理人：李燕群，系广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，系广东中元（中山）律师事务所实习律师。原告吴倩诉被告中山市华隆房地产开发有限公司（以下简称为华隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴倩委托诉讼代理人曾兴凤、徐子君，被告华隆公司委托诉讼代理人李燕群、洪池池到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴倩向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办证违约金39489.3元及利息（以房价款406408元为基数，自2015年1月31日起算至2016年9月4日，按年利率6%计算）。事实与理由：2010年9月23日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，约定被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到权属登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书且不退房的，被告须向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付全部购房款406408元，被告于2012年3月17日向原告交付房屋。根据约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内为原告办理房地产权属证书，即被告最迟应于2015年1月31日前为原告办理好房地产权属证书。但由于被告逾期履行办证义务，导致原告于2016年9月4日才实际取得房地产权属证书，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。涉案合同约定被告应按已付购房款万分之一向原告支付违约金，该条款是格式条款，且违约金的计算标准明显过低，应属无效条款，对逾期办证违约金的计算标准应调整为为以购房款为基数，从2015年3月10日计算至2016年9月5日止，按年利率6%标准计算。据此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，提出前述请求。被告华隆公司答辩称，被告不存在逾期办证的违约行为，原告的主张缺乏事实及法律依据。根据涉案买卖合同约定，由于政府政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为，被告可据实际顺延办证的期限。涉案房产位于中山市××花园××区，该区已于2014年12月30日办理了建设工程规划验收合同，被告按合同约定于2015年向中山市国土房管部门办理一区的权属登记，但因国土局出具的商品房产权权属证明书将土地使用年限要求商品房统一备案使用年限至2063年4月30日，从而变更了部分业主商品房的使用年限，有的业主房产使用年限是在2074年3月11日，为此该部分业主拒绝在办理产权申请表上签名，从而导致商品房产权登记无法顺利进行。后经中山市国土局、住建局等有关部门与被告、业主代表多次协商，才于2016年4月14日再次办理金华花园一期的建设工程规划验收，并于2016年5月25日再次办理了金华花园一区的权属登记。因此，逾期办证原因是国土部门原因造成。即使被告逾期办证，也应按合同约定按已付购房款的万分之一计付逾期办证违约金。而且从程序上说，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属证书需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告到产权登记机关办理备案的时间应为2012年3月17日后的720个工作日，原告在2017年2月27日才起诉主张权利，已经超过两年的诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交证据原件由法院审查，经核对无异后本院予以确认并在卷佐证。原告提供的主要证据有：企业信用信息公示系统查询结果、身份证复印件；中山市商品房买卖合同及补充协议；发票联；不动产权属证书。被告华隆公司提交的主要证据有：中山市商品房买卖合同及补充协议；中山商品房预售许可证；建设工程规划验收批复书；商品房产权权属证明书；关于协助平息金华花园1区小业主产权年限纠纷的申请；关于中山市金华花园1区确权办证的情况说明。根据原告与被告提交的证据及陈述，本院查明：2010年9月23日，吴倩与华丽公司签订中山市商品房买卖合同（合同编号：1001039370），约定由吴倩以406408元向华隆公司购买位于中山市火炬开发区张家边金华花园A区23幢806房，华隆公司应于2012年1月18日前将符合合同约定的房产交付给吴倩使用，并在房产交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由华隆公司提供的资料到产权登记机关备案，如因华隆公司责任，吴倩不能在规定期限内取得房地产权属证书的，吴倩不退房，华隆公司按已付房价款的万分之一向吴倩支付违约金；由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办证进度的政府行为，华隆公司可据实顺延办证期限。合同还约定其他条款。合同签订后，吴倩依约支付了全部购房款。华隆公司于2012年3月17日将涉案商品房交付给吴倩使用。吴倩于2016年9月5日取得涉案商品房的不动产权证书。2016年12月5日、12月6日，吴倩向华隆公司寄发“督促支付逾期办证违约金的函”，要求华隆公司支付逾期办证违约金。2017年2月17日，吴倩诉至本院，提出前述请求。2014年12月30日，中山市城乡规划局对华隆公司开发的金华花园（1区1-27幢、岗亭一、二、五、六）作出“合格”的规划验收批复。此为办理建设项目综合验收及向国土房管部门办理房产产权手续的依据。2015年6月18日，金华花园1区（1-27幢、1-153卡）的商品房产权权属登记证明书由中山市人民政府作出，共19份。该证明书“土地证号”栏载明，中府国用（2007）第150149号中府国用（2011）第1500667号1500669号，土地使用期限统一以中府国用（2011）第1500667号为准。该三项编号的三本土地使用权证对应的土地使用期限分别为至2074年3月11日、2063年4月30日、2063年4月30日。由于涉案商品房所在的金华花园1区项目建设于前述三本证所对应的三块土地上，故华隆公司与各商品房业主签订中山市商品房买卖合同时约定的土地使用年限有所不同，有的约定为至2074年3月11日，有的约定为至2063年4月30日2074年3月11日（该类合同补充协议明确土地跨两本证的，以较短的土地使用年限2063年4月30日为准）。在商品房产权权属登记证明书作出之后，部分合同约定土地使用年限至2074年3月11日的业主认为其土地使用年限被缩短，开始抗议、维权。2015年10月28日，华隆公司向中山市人民政府出具《关于协助平息金华花园1区小业主产权年限纠纷的申请》，称：华隆公司开发的金华花园由3个土地证组成[中府国用（2007）第150149号、中府国用（2011）第1500669号、中府国用（2011）第1500667号]，分两期开发，因涉及跨越地块的“窈窕村”泄洪坝迁移工程暂停两年开发，最终于2012年交付一期、于2013年交付二期，并约定房地产权属证书交付时间为2015年1月（一期业主）、2015年7月（二期业主），因两期交付时间相距较近，华隆公司在验收时当一个业务办理，即规划验收批复及综合验收批复均为一份件，故国土确权时要求统一按2063年办理产权年限，但引起了业主的不满，经沟通已初步达成解决问题的共识，即规划部门协助华隆公司将项目的规划验收批复按年限分割成两个，住建部门协助华隆公司根据新的规划批复将综合验收批复分割成两个；最终华隆公司向国土重新递件确权，按照二期各自年限办理房产权属证书。2015年11月3日，中山火炬高技术产业开发区管理委员会在该申请上盖章确认情况属实。之后，华隆公司重新为金华花园（1区1-27幢、岗亭一、二、五、六）办理规划验收。2016年4月14日，中山市城乡规划局作出“合格”的规划验收批复。2016年5月25日，中山市人民政府对于金华花园1区（1-27幢、1-153卡），注销其于2015年6月18日作出的权属登记，重新办理权属登记、作出19份商品房产权权属登记证明。对于不同商品房，该19份商品房产权权属登记证明的“不动产权证书号（土地证号）”栏有以下几种记载方式：中府国用（2007）第150149号中府国用（2011）第1500667号1500669号，土地使用期限统一为2063年4月30日；中府国用（2007）第150149号中府国用（2011）第1500667号1500669号，土地使用期限统一为2063年4月30日，根据中国地政函（2016）0993号，该两宗地上建筑物10、11、12、19、21、22幢等6幢住宅部分对应的分摊土地合共7143.09平方米办理延长土地使用至2074年3月11日；中府国用（2007）第150149号，土地使用期限为2074年3月11日。之后，涉案商品房项目的各套商品房陆续办出不动产权证书，土地使用年限分别为至2063年4月30日、2074年3月11日。吴倩的不动产权证书于2016年9月5日办出。因华隆公司超出合同约定期限办出权属证书，吴倩诉至法院，主张前述实体权利。另查：2017年1月16日，华隆公司出具关于中山市金华花园1区确权办证的情况说明，称：华隆公司开发的金华花园项目是在五块已分别取得土地使用权证的土地上整体规划，该五块土地的土地使用权证号分别为中府国用（2007）第150149号、（2011）第1500667号、（2003）第150447号、（2011）第1500669号、（2004）第150423号。金华花园1区座落于其中三块土地上，该三块土地的土地使用权截止时间存在差异，其中中府国用（2007）第150149号土地的截止时间为2063年4月30日（本院注，此为笔误，应为2074年3月11日），（2011）第1500667号及（2011）第1500669号土地的截止时间为2074年3月11日（本院注，此为笔误，应为2063年4月30日）。金华花园（1区1-27幢、岗亭一、二、五、六）于2014年12月30日办结金华花园1区建设工程规划验收（业务编号：282162014120008），并于2015年4月13日办结建设工程竣工验收备案后向中山市国土资源管理局申请办理商品房确权登记；该局认为金华花园1区1-27幢的基底横跨三个土地证且地下室连通，故土地使用年限以低年限为准（即截止时间为2063年4月30日），并按此办理了商品房产权权属证明书（登记证号：2015-010602～010520合计19份）；2015年7月份华隆公司陆续通知金华花园1区业主签名办理房产证时，（合同约定土地使用期限为2074年3月11日的）部分业主发现土地使用年限与房屋买卖合同约定差距较大而拒绝签办产权申请表；为维护部分业主的权益，华隆公司停止了金华花园1区相关办证工作；其后金华花园部分业主就土地年限问题掀起了大规模维权行动并受到了有关单位和领导的重视；经国土资源局、住建局等相关单位与华隆公司和业主代表多次会议商讨解决方案后，最终解决方案为由华隆公司向火炬区规划分局申请规划验收变更后再向市国土局申请办理确权变更并缴交土地使用年限补偿的相关费用，最终达到按买卖合同约定的土地使用期限来办理房产证的目的；按照多次多方协商会议精神，华隆公司于2016年4月14日重新办理了金华花园1区规划验收（10～19幢、21～27幢业务编号GH271312016030016；1～9幢、20幢业务编号GH271312016030017），并于2016年5月25日重新办理商品房产权权属证明书（登记证号：2016-010468～010471、2016-010473～010487合计19份），及此，买卖合同为土地单纯约定年限至2074年3月11日和2063年4月30日的部分业主的土地年限矛盾问题已基本解决并陆续通知签名办理房产证，根据相关协调会议的会议纪要精神，华隆公司需要办理金华花园1区10～12幢、19、21、22幢合计275套住宅（2套因法院查封未予确权）的土地使用权延期手续（因买卖合同约定74年和63年两个期限、需按长期限办理）；并于2016年6月3日申请办理上述住宅土地使用期续期手续（业务号：316-2016-100501），于8月15日缴清补缴地价款5988481元及相关税费后9月13日签领延期后的两本土地证（证尾号667、669），及后的9月22日再次向国土局申请办理金华花园1区10～12幢、19、21、22幢合计275套住宅的确权变更（业务号：A54-2016-0000203、申请土地使用期变更至2074年3月11日）并于次日办结；至此，金华花园1区办证关于年限的矛盾基本解决并通知相关业主办理相关办证手续；截止当日金华花园1区已办结房产证约1200本。同日，中山火炬高技术产业开发区六和社区居民委员会在该情况说明上盖章确认情况属实。2017年3月30日，华隆公司向中国建设银行股份有限公司中山市分行发出《关于中山市金华花园1区确权办证的情况说明》：兹有中山市华房地产开发有限公司投资开发的金华花园，项目用地本由四个土地证组成{中府国用（2007）第150149号、中府国用（2003）第150447号、中府国用（2003）第151627号[后因融资抵押分割成中府国用（2011）第1500667号及中府国用（2011）第1500669号]、中府国用（2004）第150423号}。其中金华花园1区（1—27幢）坐落在其中的三个土地证[中府国用（2007）第150149号，使用年限至2074年3月11日；中府国用（2011）第1500667号，原使用年限至2063年4月30日；中府国用（2011）第1500669号，原使用年限至2063年4月30日]。金华花园于2006年8月31日取得规划报建批复[建字第GJ-（2006）0477号]。其中一区于2006年11月4日取得施工许可证[442000200609080401ZX]。我司于2012年9月16日起陆续取得预售许可证，根据建筑座落在不同使用年限的土地上，分别领取了[中建房（预）字第2010231、2011437、2012052号]预售证，并向市国土资源局分别办理了不同使用年限的合同备案，亦按照上述合同与业主签约并备案。金华花园一区于2015年4月13日正式通过综合验收[中建验字2015年第134号]，我司向市国土资源局申请办理权属登记，市国土资源局为此出具了（登记证号：2015-010602~010620共19份）商品房产权权属证明书，统一将备案为不同使用年限的商品房统一使用年限至2063年4月30日。及此，由于变更了部分业主[房屋座落在中府国用（2007）第150149号、使用年限至2074年3月11日]产权的使用年限，引起了业主们的强烈不满，业主们拒绝在办理产权申请表上签字，并掀起了长时间、大规模的维权行动，引起了市政府领导的重视。后经国土资源局、住建局、规划局等相关单位与我司及业主代表多次会议协商，由最初的按土地证项目进行项目分割，按土地证重新办理验收再办证的方案（该方案已办理规划验收分割，但最后办理至国土资源局后又被否决），到最终我司向国土资源局办理针对跨证建筑物（该部分建筑原我司与业主签订的备案合同按2063年4月30日作使用年限）的土地使用年限延长业务[亦即将中府国用（2011）第1500669号土地证使用年限延长至2074年3月11日]，然后按建筑物座落出具不同年限的房产证方案，该事件才得出各方满意一致的解决方案。按照上述一致的解决方案，我司于2016年4月14日重新办理金华花园一区规划验收1~27幢，并于2016年5月25日重新办理商品房产权权属证明书，及此，金华一区内业主产权按建筑物座落出具不同使用年限的房产证，业主权益得以保留，事件平息。2017年4月18日，中山火炬高技术产业开发区住房和城乡建设局在该情况说明上盖章确认情况属实，并手注“火炬区房地产领域不稳定问题专项治理工作领导小组办公室（区住建局代章）”。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。华隆公司与吴倩签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。根据该条款的文义，买受人取得房地产权属证书的“规定期限内”系指“商品房交付使用后720个工作日内”。本案中，涉案商品房于2012年3月17日向吴倩交付使用，按合同约定，吴倩最晚应于2015年1月31日取得不动产权证书，但实际上，吴倩系于2016年9月5日取得不动产权证书。华隆公司辩称吴倩主张的延期出证问题不应归责于华隆公司，属政府行为。本院认为，根据华隆公司的辩解以及本院查明内容，可以确认如下事实：华隆公司建设含涉案商品房在内的金华花园1区项目时占用三块不同土地使用年限的土地，其中最长年限至2074年，最短年限至2063年，华隆公司将该项目报政府部门办理确权登记时，被统一按2063年确定土地使用年限，部分业主因该年限短于其商品房买卖合同的约定年限，开始维权。后经国土资源局、住建局及规划局等相关单位与华隆公司及多名业主代表多次会议协商，最终以重新办理规划验收，针对商品房座落地块的不同来区分登记土地使用年限并重新出具商品房产权权属证明书（包括对单独座落于中府国用（2007）第150149号地块上的商品房出具土地使用年限至2074年3月11日的商品房产权权属证明书）。故本院采信华隆公司的主张，认定华隆公司确因政府部门第一次办理权属登记时缩短了部分商品房的土地使用年限，而重新办理规划验收和权属登记导致延期办证，属于双方签订的《中山市商品房买卖合同》附件六补充协议第五条约定的因政府有关部门延误的情形；华隆公司据此有权相应顺延办证期限。因最末份产权权属证明系于2016年5月25日出具，而吴倩的不动产权证于2016年9月5日办出，期间应为合理的办证期限，华隆公司除因上述原因顺延办证期限外，并无额外拖延，故华隆公司可免除违约责任。综上，被告抗辩有理，本院予以采纳；原告主张，缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，本院判决如下：驳回原告吴倩的诉讼请求。案件受理费722元，减半收取为361元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李芳二〇一七年七月十五日书记员  黄莺姚志姬