安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖民终125号
上诉人（原审被告）：萧县华强混凝土制品有限公司，住所地安徽省萧县。
法定代表人：代晓华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋运珠，该公司员工。
委托诉讼代理人：欧元军，安徽高速律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：萧县华特混凝土制品有限公司，住所地安徽省萧县。
法定代表人：王光好，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱安英，安徽烁光律师事务所律师。
萧县华特混凝土制品有限公司（简称华特公司）因与萧县华强混凝土制品有限公司（简称华强公司）合同纠纷一案，原由安徽省宿州市中级人民法院于2015年6月9日作出（2014）宿中民二初字第00072号民事判决。华强公司不服提出上诉，本院经审理作出（2015）皖民二终字第00746号民事裁定，撤销原判，发回安徽省宿州市中级人民法院重审。2017年3月30日，该院作出（2016）皖13民初146号民事判决，华强公司不服，再次向本院提起上诉。本院2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月27日公开开庭进行了审理。华强公司法定代表人代晓华及委托诉讼代理人蒋运珠、欧元军，华特公司委托诉讼代理人朱安英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华强公司上诉请求：撤销原判，驳回华特公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定“华强公司法定代表人代晓华在签订资产转让协议前已是黄口搅拌站的股东并参与搅拌站的经营”是错误的。因王光好无力偿还其欠代晓华的100多万元货款，王光好等人与代晓华2012年10月14日签订了一份《股权转让协议》，该协议实为债转股协议。根据协议约定，代晓华不能过问、干预公司经营，而王光好又未按约“每月向全体股东汇报一次，并进行盈亏核审”，故一审认定代晓华参与搅拌站的经营与事实不符。二、双方签订《资产转让协议书》时，华强公司只知道黄口搅拌站系租用土地，租期是十年，但并不知晓该搅拌站因非法占地已被行政处罚，更不知该站未办理合法用地手续，无法正常使用十年，随时有可能被政府强拆。对此，华特公司明知却隐瞒。双方约定的450万元转让款是黄口搅拌站当时的所有资产价值，包括土地租用十年的价值。华强公司自2013年4月12日接手黄口搅拌站却不能正常生产，即因搅拌站违法占地而被政府多次处罚。三、华特公司交付黄口搅拌站并不意味着双方买卖权利义务完全履行完毕。华强公司购买黄口搅拌站的目的是用于生产经营，并非仅购买该站的设备。但因该站是违法建筑、违法占地，华强公司无法取得生产资质证书，生产的产品也因无资质而无法销售。一审法院以交付资产认定“该协议已实际履行”不当。四、双方签订的两份协议生效条件不具备，应属无效。案涉《补充协议》第六条约定：“乙方取得资质证书后，协议全部内容生效”。因华强公司并没有取得华特公司协办的资质证书，故该两份协议至今未生效。五、华特公司没有实际履行其合同义务，一再违约。包括：该公司违法用地建站，未付清土地租金并隐瞒土地租金的支付方式，未能兑现协议所附的条件，未能协调解决土地争议，至今未向华强公司交付生产资质证书。综上，一审法院支持华特公司的诉请错误。
华特公司庭审中辩称：一、华强公司在签订《资产转让协议书》时明知土地租赁情况。华特公司2013年即已将土地租赁协议移交给了华强公司，该协议被华强公司作为证据向一审法院提交；华强公司提交的资产清单中亦包含支付土地租金的票据。二、《资产转让协议书》第四条约定租用土地出现问题由华强公司承担责任。政府对黄口搅拌站非法占地的行政处罚并未影响搅拌站的正常生产经营，华强公司未取得资质证书是因其所提供的材料不完整。三、案涉《资产转让协议书》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。综上，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
华特公司向一审法院起诉请求：华强公司向华特公司支付转让费200万元及违约金45万元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年10月14日，华特公司法定代表人王光好与俞启海、刘湘楠作为甲方，华强公司的法定代表人代晓华作为乙方签订一份《股权转让协议》，约定：代晓华购买黄口搅拌站中的100万元股份；协议签订后，黄口搅拌站由双方共同经营；搅拌站的经营每月向全体股东汇报一次，并进行盈亏核算。
2013年1月12日，萧县国土资源局作出萧国土监字[2013]013号行政处罚决定书，认定：华特公司未经合法批准，自2011年10月起在萧县黄口镇唐元村310国道北侧建立混凝土制品厂，总占地面积8197.88平方米，建筑物占地面积648.80平方米，上述占地行为不符合土地利用规划，华特公司在未办理合法用地手续的情况下建设混凝土制品厂的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款的规定，决定处罚如下：1、限期退还非法占用的土地8197.88平方米；2、限期自行拆除土地上648.80平方米的建筑物和其他设施，并恢复土地原状；3、罚款40989.4元。
2013年4月12日，华特公司与华强公司签订一份《资产转让协议书》，约定：1、华特公司将其所有的黄口搅拌站计价450万元转让给华强公司；2、华强公司在协议签订之日一次性付给华特公司300万元，余款在2014年4月12日之前付清，到期若不能付清，华强公司自愿用本次转让的固定资产清偿；3、违约方应向守约方支付10%的违约金；4、因土地争议引起的相关责任由华特公司协调解决，若华强公司不按租地协议执行，由华强公司承担。
2013年4月24日，双方又签订一份《补充协议》，约定：华特公司有责任指导、协助华强公司办理相关资质证书的材料，在新的资质证书材料没有交给华强公司之前，华特公司将相关资质证书无偿提供给华强公司使用；华强公司在使用华特公司的资质期间出现的质量问题，由华强公司承担责任，因实验室工作人员操作所发生的问题，由华特公司承担；补充协议签订后三日内将150万元打入中间人账户，待资质证书交付华强公司后，由中间人付款给华特公司；华强公司取得资质证书后，补充协议内容全部生效。协议签订后，华强公司支付转让款250万元。
另，华强公司在与华特公司签订协议时知晓黄口搅拌站所占土地系租赁的相关情况。
一审法院认为，双方签订的《资产转让协议书》第四条明确约定“因土地争议引起的相关责任由华特公司协调解决，若华强公司不按租地协议执行，由华强公司承担”。同时，华强公司的法定代表人代晓华在签订《资产转让协议书》前已经是黄口搅拌站的股东并参与搅拌站的经营，且华强公司举证的《萧县华特（黄口）资金一览表》、《土地租赁合同》，亦能反映出华强公司在签订协议时知晓案涉土地是从户诗超等农户处租赁。本案中，双方提供的资产转让清单内容虽不一致，但皆能反映出双方认可转让的资产不包含土地使用权。华特公司在协议签订后已将黄口搅拌站全部资产实际交付华强公司生产经营，华强公司也已经支付华特公司250万元，该协议已实际履行。华强公司无证据证明双方签订的《资产转让协议书》存在违反法律强制性规定的情形，故该协议及其补充协议有效。双方在《资产转让协议书》中明确约定了转让款的数额、支付方式及违约金，而华强公司在合同签订后实际仅支付华特公司250万元，违反了双方的约定，应承担相应的违约责任。故华特公司诉请华强公司支付剩余转让款200万元及违约金45万元应予支持。
综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：华强公司于判决生效后十日内给付华特公司转让款200万元及违约金45万元。一审案件受理费26400元，由华强公司负担。
本院二审期间，华强公司提交下列证据：
证据一、工作联系单两份。证明：通州建总集团有限公司要求华强公司提供混凝土企业准予生产混凝土的资质许可资料。华特公司没有按约履行为华强公司办理资质证书的义务。
证据二、《荣联尚东城结算单》一份。证明：因华特公司没有为华强公司办理资质证书，通州建总集团有限公司没有支付华强公司货款1729195元。
证据三、利润表一份。证明：因没有混凝土生产资质，华强公司的生产经营受到严重影响，该公司自2016年停产，亏损严重。
华特公司质证如下：上述证据不能达到其证明目的，华强公
司未能取得混凝土生产资质证书的原因是其未能提交完整的材料，与华特公司无关。
对上列证据，本院经审查认为：对于华强公司未取得混凝土生产资质证书的事实双方当事人并不持异议，但双方对资质证书未能办理的原因存在争议。因上述证据仅能反映通州建总集团有限公司要求华强公司提供生产资质及货款结算等情况，并不能反映出生产资质证书未能办理的原因及与相关损失的关联性，故对上述证据的证明目的本院不予认定。
当事人所举其他证据同一审，相对方质证意见同一审，本院认证意见与一审一致。
二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、案涉《资产转让协议书》及补充协议的效力应如何认定；2、华强公司应否支付200万元转让款及45万元违约金。
（一）关于协议效力问题。从案涉《资产转让协议书》、补充协议的内容及双方当事人的陈述可以看出，双方当事人签订协议的目的系将华特公司建设在现有土地上的“黄口搅拌站”转让给华强公司，以便华强公司在原址继续生产经营。故《资产转让协议书》转让的标的为在现有土地上建设的包括水泥地坪、房屋、混凝土生产设备及附属设施、其他财产等在内的具备混凝土生产条件的“黄口搅拌站”整体，其不能脱离土地使用权而单独存在或实现，双方亦因此在《资产转让协议书》中对涉及土地争议问题专门进行了约定。
依据2013年1月12日萧县国土资源局作出的《行政处罚决定书》，华特公司建设黄口搅拌站违反了《中华人民共和国土地管理法》，系违法占地，应限期退还用地，自行拆除建筑物和其他设施。由此可见，黄口搅拌站的相关建筑物、设施等资产系非法建设，也即案涉《资产转让协议书》的转让标的系非法建设。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”参照上述规定精神，买卖合同的标的物为非法建筑的，亦应确认合同无效。因此，案涉《资产转让协议书》及其补充协议应为无效合同。
（二）关于剩余补偿款及违约金应否支付的问题。本案华特公司起诉要求华强公司支付剩余转让款及违约金，依据是双方签订的《资产转让协议书》及补充协议。但基于前述分析，该两份协议是无效合同，自始没有法律约束力，故华特公司请求华强公司支付剩余转让款及违约金的请求缺乏合同依据，依法应予驳回。至于华强公司已支付的250万元转让款和华特公司已交付资产的返还及相关损失赔偿的问题，当事人可另行主张。
综上，一审法院对合同效力认定不当，依法应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省宿州市中级人民法院（2016）皖13民初146号民事判决；
二、驳回萧县华特混凝土制品有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费26400元，二审案件受理费26400元，合计52800元，由萧县华特混凝土制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔 蓉
审判员 胡邦圣
审判员 吕巍巍
二〇一七年八月三十一日
书记员 陈宏宇
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。