上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初6321号
原告徐正海，男，1983年10月21日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告盛洁，女，1986年3月9日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告杨剑慧，男，1974年11月2日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被告陈曼洁，女，1983年11月21日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。两被告共同委托代理人杨志高(系被告杨剑慧父亲)，男，1939年6月4日出生，汉族，住上海市长宁区。原告徐正海、盛洁(以下统称原告)诉被告杨剑慧、陈曼洁(以下统称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡桂霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐正海、盛洁，被告杨剑慧及其委托代理人杨志高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐正海、盛洁诉称，原告与被告于2015年11月29日签订房地产买卖合同，约定由原告购买被告位于本市长宁区剑河路XXX弄XXX号XXX室房屋，并约定了相关条款。合同签订后，原告先后支付给被告人民币(下同)117万元。但被告收到首付款后，未及时还清银行所欠贷款，并且未还清所欠债务致新债权人对上址房屋进行了财产保全，查封了上址房屋，致交易无法进行下去。因原告在购买上址房屋前已经将自己所有的房屋另行出售，原告只能在外租房。故原告起诉要求：1、被告协助原告将上址房屋的产权变更登记至原告名下；2、被告支付逾期过户的违约金，按已付款117万元的日万分之三计算，从2016年3月15日至实际过户日止；3、被告赔偿原告因逾期办理过户致在外租房所产生的租金损失，从2016年3月15日至实际过户日止，按每月4000元计算。被告杨剑慧、陈曼洁辩称，原告同意按照被告的转按揭方式支付尾款，但实际上原告却未按照此种方式付款；合同约定双方向银行申请贷款，原告却未履行；原告租房的费用与本案无任何关系，不应得到支持，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2015年11月22日，原告通过居间方与被告签订了房屋买卖居间合同，约定由原告购买被告位于本市长宁区剑河路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，成交价为338万元。当日，原告向被告支付定金10万元。2015年11月29日，原告(乙方)与被告(甲方)签署了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方受让甲方的涉案房屋，购买价为300万元，签订合同当日甲方将房地产权证暂存于居间方，双方在签订合同后五个工作日内，甲方应与其贷款银行预约还贷时间，甲方应与其贷款银行约定还贷当日去银行还清贷款，并在取得银行交付的办理注销抵押登记资料后的两个工作日内向长宁区房地产交易中心提交齐全资料办理注销该房屋抵押登记事项。甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付部分房款。在双方签订合同五个工作日内，双方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料。在乙方申请的贷款金额获得银行通过，双方应在甲方办妥抵押注销手续且在银行作出前述审核结果后五个工作日内共同办理产权过户手续。双方确认在2016年3月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。在甲方收到乙方的银行贷款10日内，甲方向乙方办理交房手续。乙方已经支付给甲方的定金10万元为购房款的一部分，甲、乙双方签订本合同当日，乙方应支付甲方80万元，乙方申请银行贷款210万元，在以乙方为产权人的房地产权证及他项权证办出后1个工作日内，乙方应将他项权证原件转交贷款银行，贷款银行在收到他项权证后将乙方所贷款项直接付至甲方的银行帐户。若乙方申请贷款金额未获通过或通过的贷款额度不足其申请贷款额度的，则乙方应在银行作出上述决定后的十个工作日内且在办理产权过户手续当天将不足申请贷款金额部分直接支付甲方。甲方逾期未交接房地产(包括逾期过户)，应当向乙方支付违约金，违约金按已付款日万分之三计算，自约定的交付日起至实际交付日止；乙方逾期未付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之三计算，自应付款之次日至实际付款日止。当日，原告(乙方)与被告(甲方)签订补充协议，约定：甲乙双方确认，涉案房屋的实际成交价格为328万元，房地产转让合同价为300万元，乙方应于2015年12月30日支付甲方该房屋的装修搬迁补偿款27万元，办妥房屋交接手续当日支付剩余1万元，共计28万元装修补偿款。当日，原告向被告支付房款80万元。2015年12月26日，原告向被告支付了装修补偿款27万元。2016年1月16日，被告腾出一个房间用于原告放置部分物品。2016年1月29日，原、被告及居间方至房地产交易中心审税，被告知涉案房屋因被告欠他人30余万元被法院查封。2016年3月、4月，原、被告就查封和抵押问题进行协商，被告提出解封所需的费用33万元以及被告购买涉案房屋所贷的银行按揭贷款118万元，希望由原告支付。2016年4月26日，原、被告双方再次在居间方处进行协商，被告提出三个解决方案：1、解除合同，被告支付原告20万元违约金(目前无法支付)；2、房价涨价20万元；3、原告借款20万元给被告。三个方案原告均未同意。至开庭之日，涉案房屋上的银行抵押以及法院查封仍未涤除。由于涉案房屋所设抵押至今没有涤除，导致房屋至今无法办理过户手续。上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、收据、付款凭证、银行转款凭证、证明及双方当事人的陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。由于原、被告双方各执已见，致本案调解不成。本院认为，原、被告之间的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。买卖合同签署后，原告依约支付了房价款117万元，被告应当按照补充协议的约定还清银行贷款并将涉案房屋上的抵押涤除，于2016年3月15日前协助原告办理涉案房屋的产权变更登记，但时至原告起诉时为止，涉案房屋上的抵押仍未涤除，且因被告再欠他人钱款致涉案房屋被法院查封，致涉案房屋至今无法办理产权变更登记手续，被告显为违约，现原告以此为由要求被告继续履行合同，被告协助原告过户并按照协议之约定要求被告支付逾期过户的违约金，本院认为于法有据，予以准许。被告抗辩已与原告协商确定用转按揭的方式支付房款，因原告未予认同，且实际也未按转按揭的方式履行，故对被告的此项抗辩本院不予采纳。至于原告要求被告支付逾期过户致原告在外租房的损失，因逾期过户与原告在外租房并无必然因果关系，且对于被告逾期过户的违约行为，原告已经按照合同约定主张了违约金，故本院不予准许。被告协助原告办理完毕涉案房屋的产权变更登记后，原告应当将涉案房屋的尾款211万元支付给被告。被告收到原告的全部房款后10日内，将涉案房屋交付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：原告徐正海、盛洁与被告杨剑慧、陈曼洁就上海市长宁区剑河路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖合同继续履行：被告杨剑慧、陈曼洁应于本判决生效之日起三十日内涤除涉案房屋上的查封及抵押，并在涤除之日起的十五日内配合原告徐正海、盛洁办理前述房屋的产权变更登记，将产权变更登记至原告徐正海、盛洁名下。原告徐正海、盛洁应在取得前述房屋产权后的十日内将贷款人民币210万元支付给被告杨剑慧、陈曼洁(贷款不足部分应在交易过户当日补足)；被告杨剑慧、陈曼洁收到前述款项后十日内将上址房屋交付给原告徐正海、盛洁，同时原告徐正海、盛洁将房屋尾款1万元支付给被告杨剑慧、陈曼洁。二、被告杨剑慧、陈曼洁应于本判决生效之日起十五日内支付原告徐正海、盛洁逾期过户的违约金，以人民币117万元为本金，按每日万分之三从2015年3月15日起计算至实际过户日止。三、驳回原告徐正海、盛洁的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费人民币5,000元，由被告杨剑慧、陈曼洁负担。案件受理费人民币33,200元，因适用简易程序减半收取计人民币16,600元，由被告杨剑慧、陈曼洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡桂霞
二〇一六年五月二十五日
书记员 王 磊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。