上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初8561号
原告余姚市财政局，住所地浙江省宁波市。
法定代表人施建苗，职务局长。
委托代理人钱荣麓，浙江阳明律师事务所律师。
委托代理人楼颖莹，浙江阳明律师事务所律师。
被告宁波鹰达锂离子电池科技有限公司，住所地浙江省宁波市。
法定代表人应臻，职务总经理。
委托代理人应林华。
委托代理人闾子南。
原告余姚市财政局与被告宁波鹰达锂离子电池科技有限公司(以下简称鹰达公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月23日公开开庭进行了审理。原告余姚市财政局的委托代理人楼颖莹，被告鹰达公司的委托代理人闾子南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余姚市财政局诉称，2009年10月25日，浙江省余姚市人民政府驻上海工作处在原告委托下，将原告所有的位于上海市静安区(原闸北区)七浦路XXX号房屋及四至范围内场地(以下简称系争房屋及场地)出租给宁波鹰达箱柜实业有限公司(以下简称鹰达箱柜公司)使用，双方并签订了《原明州大酒店房屋租赁合同》，租赁期限为5年，自2009年10月25日起至2014年10月24日止。2014年5月6日，浙江省余姚市人民政府驻上海工作处与鹰达箱柜公司就续租事宜达成一致，签订《上海七浦路XXX号房屋物业续租合同》，约定续租期限为1年，自2014年10月25日起至2015年10月24日止，年租金为人民币62.5万元(以下币种均为人民币)，半年一期分期支付，第一期半年租金于合同签订生效后七天内一次性付清，下一期的半年租金应于前一期半年租期最后一个月10日或该日以前支付；逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.5%。续租合同签订后，鹰达箱柜公司至今未按约定支付续租一年的租金，原告多次催讨未果。合同期限届满后，原告明确表示不再租赁并要求被告即时支付租金和腾空交还房屋，被告仍未履行上述义务。此外，2013年1月16日，鹰达箱柜公司因合并原因解散，由被告将鹰达公司吸收合并。原告认为，鹰达箱柜公司被吸收合并后，其债务应由被告承担。故诉至法院，要求判令：1、被告腾空系争房屋及场地，并向原告返还；2、被告支付租金625,000元及滞纳金(前半年租金滞纳金以312,500元为基数，按日0.5%的标准，自2014年5月14日起算至2015年4月10日，共517,187元；全年欠缴租金滞纳金以625,000元为基数，按日0.5%的标准，自2015年4月11日起算至本案判决确定的履行期限届满日止)；3、被告支付逾期腾房占有使用费(按年租金625,000元计算，自2015年10月25日起算至被告腾空返还房屋之日止)；4、没收被告已支付的租赁保证金20万元；5、诉讼费由被告承担。
被告鹰达公司辩称，第一，关于返还，被告承租系争房屋及场地后，将系争房屋出租给了几百个租赁户，2015年5月原告发函通知被告，系争房屋所在地块被划入拆迁范围，要求被告清退租赁户，被告就开始逐步进行清退工作，目前仍在清退过程中，清退完毕后可向原告返还房屋。第二，关于租金、押金和滞纳金，被告并非故意拖欠租金，而是因为原告没有及时将发票交给被告，且系争房屋处于拆迁过程中，被告清退小商户过程中垫付了清退费用，无能力再支付租金。现同意支付租金，但不同意没收押金，也不同意支付滞纳金，且原告主张滞纳金的标准过高，要求法院予以调整。第三，关于使用费，2015年5月被告开始清退工作后就没有再向租赁户收取租金了，2015年10月25日与原告的租赁合同到期时，被告已清退了三分之二的租赁户，所以被告使用系争房屋和场地没有正常产生收益，原告对此也是知晓的，在此情况下原告还要求被告支付占有使用费，缺乏事实依据。
经审理查明，原告为系争房屋(共计4776.35平方米)及场地(共计1225平方米)的权利人。
2009年10月15日，原告出具《委托书》，表示因系争房屋及场地位于上海，且被列入上海市“闸北区5号街坊地块”旧区改造拆迁范围，故委托余姚市政府驻上海工作处负责招租出租、日常管理和安全监管。
2009年10月25日，浙江省余姚市人民政府驻上海工作处(甲方)与鹰达箱柜公司(乙方)签订《原明州大酒店房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定甲方将系争房屋及场地出租给乙方使用；租赁期限为五年，从2009年10月25日起至2014年10月24日止；租赁保证金为20万元；租金为第一年40万元，租金按半年一期分期支付等。
之后，双方均依约履行了上述合同。
2014年5月6日，浙江省余姚市人民政府驻上海工作处(甲方)与鹰达箱柜公司签订《上海七浦路XXX号房屋物业续租合同》(以下简称《续租合同》)。该合同约定续租期限为一年，即从2014年10月25日起至2015年10月24日止；租金为62.5万元一年；租金按半年一期分期支付，乙方应于本合同签订生效后七天内一次性付清半年租金；乙方应于本年租期最后一个月10日或该日以前向甲方支付下一期的半年租金；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.5%；保证金20万元由上期转接，租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后10日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金；合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。
2015年10月23日，原告向鹰达箱柜公司发出《关于催收欠缴租金并按合同约定收回租赁期满租赁物(上海七浦路XXX号房屋物业)的函》，要求被告立即结清欠付的一年租金，并于2015年11月9日前搬离系争房屋、将系争房屋和场地交还给原告，原告将在双方交接完毕后视情结算或退还租赁保证金。
2015年10月28日，鹰达箱柜公司向原告出具《收条》，确认收到《关于催收欠缴租金并按合同约定收回租赁期满租赁物(上海七浦路XXX号房屋物业)的函》、2015.4.25-2015.10.24及2014.10.25-2015.4.24两张收款收据(两期租金收据)、27,500元收款收据复印件一张。
2015年12月21日，鹰达箱柜公司及其上海分公司向原告发出《为配合上海市闸北区七浦路XXX号旧房改造工作协商意向函》，表示希望原告对其在租赁系争房屋及场地之初投入的维修改造等费用、以及清退租赁户过程中发生的费用进行一定补偿。对此，原告未回复。
本院另查明以下事实：
1、2012年11月10日，被告通过了关于吸收合并鹰达箱柜公司的股东会决议，决定于2012年11月30日起，鹰达箱柜公司的所有资产、债权、利益以及所应承担的责任、债务全部转移至被告。2013年1月16日，鹰达箱柜公司因合并、分立解散而被注销工商登记。
2、闸北区5号街坊项目拆迁许可证于2003年核发。该项目曾因未能在核定的拆迁期限内拆迁完毕而多次延长拆迁期限。
审理中，被告提供了由拆迁实施单位工作人员签名确认的《空房接管单》一份，其上载明系争房屋全幢于2016年6月22日全部搬清，“交房人”处为鹰达箱柜公司上海分公司盖章。鉴于此，原告表示撤回要求被告向原告返还系争房屋及场地的诉请。
关于欠付的租金数额，被告确认所欠金额确实为续租一年期间合同约定的租金即62.5万元。
关于租金滞纳金和没收保证金，被告称，按照双方履行惯例，被告先支付租金，原告再开具发票，但被告支付了2014年租金后原告始终没有开具发票，所以被告无法再继续支付租金。而且被告为了配合拆迁工作垫付了大量的清退资金，为此也多次与原告协商，原告也要求被告先清退小商户，租金问题暂时搁置，所以被告并非恶意违约。对此原告称，双方合同中并未约定支付租金需以原告开具发票为前提，也无此履行惯例，为了催讨租金，原告也已应被告要求先开具了续租期间的两张租金收据给被告，但被告仍未支付租金；至于清退事宜，不应成为被告欠租的理由。
关于使用费，被告称，2015年10月续租合同到期之后，系争房屋及场地处于清退状态，当时只剩小部分房屋未完成清退，但清退工作进展缓慢，其中有三个钉子户原告多次出面也无法清退，最后还是区政府出面后才清退，所以被告不应再承担使用费。对此原告称，被告是否向租赁户收取租金原告不清楚，租赁合同约定由转租产生的一切纠纷都由被告自行处置。此外，原告表示，根据合同相对性原则，被告应将系争房屋腾空交还给原告，但考虑到系争房屋目前处于拆迁状态，系争房屋的腾空交还日期同意以法院认定的日期为准，并以此作为被告占有使用费的计算截止日期。
以上事实，由原告提供的鹰达箱柜公司工商信息、被告吸收合并鹰达箱柜公司的股东会决议、上海市房地产权证、《租赁合同》、《上海七浦路XXX号(原明州大酒店)移交设备物资清单》、《委托书》、《续租合同》、《关于催收欠缴租金并按合同约定收回租赁期满租赁物(上海七浦路XXX号房屋物业)的函》、《收条》，被告提供的《为配合上海市闸北区七浦路XXX号旧房改造工作协商意向函》、《空房接管单》、《房屋拆迁期延长许可证通知》，以及双方当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。涉案《租赁合同》和《续租合同》系签约双方自愿、真实意思的表示，且于法不悖，当事人应当恪守履行。根据审理中被告的陈述，确认尚欠原告续租一年期间的租金62.5万元，并表示同意支付该笔租金，对此本院予以认可。被告欠付租金实属违约，根据违约责任的无因性，被告理应承担相应的违约责任。依照合同约定，押金可不予返还。至于原告主张的滞纳金，审理中被告提出该滞纳金计算标准过高，本院考虑系争房屋及场地在双方签订《租赁合同》时就已被划入拆迁范围的事实，结合原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度、押金已全额没收等综合因素，认为滞纳金确实过高，酌情予以调整。关于原告主张的使用费，本院认为，因旧区改造而发生的拆迁项目系为公共利益而发生，作为产权人的原告和作为承租人的被告均有义务予以配合，在《续租合同》到期后尽快结束对房屋及场地的利用。从《空房接管单》上交房人为被告、以及审理中原告多次表示清退次承租人事宜与原告无关的陈述来看，《续租合同》到期后，被告已履行其作为承租人的对次承租人的清退义务。同时考虑到系争房屋面积较大、拆迁过程中各方利益关系交错复杂的实际情况，被告在清退次承租人的过程中，客观上需要一定的时间，亦难以实现对房屋和场地的有效利用。根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告可不按合同标准向原告支付使用费，现酌情确定被告还需支付给原告的使用费为20万元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告宁波鹰达锂离子电池科技有限公司应在本判决生效之日起十日内给付原告余姚市财政局2014年10月25日至2015年10月24日的租金62.5万元及其滞纳金5万元；
二、被告宁波鹰达锂离子电池科技有限公司应在本判决生效之日起十日内给付原告余姚市财政局房屋及场地占用使用费20万元；
三、原告余姚市财政局收取的20万元押金，不予返还。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26,145.8元(原告余姚市财政局已预缴)，由原告余姚市财政局、被告宁波鹰达锂离子电池科技有限公司各半承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱海燕
代理审判员 吴 双
人民陪审员 陈名玲
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。