湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀鹤民一初字第1122号
原告郑秋生，男，1954年7月3日出生。
委托代理人杨旭涛，湖南淮新律师事务所律师。
被告怀化市凯通房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路240号。
委托代理人赵栋，男，汉族，1966年10月1日出生，怀化市凯通房地产开发有限公司职工。
委托代理人舒小兵，男，汉族，1973年7月15日出生，怀化市凯通房地产开发有限公司职工。
原告郑秋生与被告怀化市凯通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理后，依法由审判员舒晓华独任审理，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。后本案依法裁定由简易程序转为普通程序审理，并组成合议庭于2015年3月26日进行了公开审理。原告郑秋生及委托代理人杨旭涛，被告委托代理人赵栋、舒小兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑秋生诉称：原告于2011年6月14日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于怀化市鹤城区湖天南路西侧怀化市图书馆旁在建的凯通领御小区第3幢13A层13A08号商品房，该商品房建筑面积怀化市房地产测量事务所最终实测83.30平方米，单价3403.61元／平方米，应付总房款为283521元。《商品房买卖合同》第八条、第九条约定被告于2012年12月31日前将商品房交付给原告使用，逾期不能交房，被告向原告按日支付总房款的万分之一的逾期交房违约金。但到合同约定最后的交付期限，被告未能按合同约定履行交付义务。2013年4、5月期间，被告在该商品房工程没有取得《竣工验收备案》，不具备交房使用条件的情况下，向部分买受人发出交房通知，原告于2013年11月22日收房。直至现在，被告仍未能整改消防等系列问题，没有任何诚意与买受人协商违约赔付等事宜。根据以上事实，依约被告应向原告支付逾期交房违约金，具体金额计算从合同约定的最后交付期限（2012年12月31日）第二天即2013年1月1日起至实际交付之日2013年11月22日（共326天）止产生的逾期交房违约金为：已付房款283521元×1／10000／天×326天=9243元。《商品房买卖合同》第十五约定：因出卖人责任，买受人不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。而使原告不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的原因，第一是被告没有按约交房；第二是被告把向原告代收取的办理两证的相关税费挪用，未缴至相关部门。此情况属于因出卖人（被告）责任使买受人（原告）不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的情形。因此，被告依约应向原告支付因被告原因使原告不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的违约金1418元（283521元×0.5%）。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金9243元；2、判令被告向原告支付因被告原因使原告不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的违约金1418元；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告怀化市凯通房地产开发有限公司辩称：1、关于逾期交房违约金问题，被告已经在2013年8月书面通知原告收房，但原告直至2013年11月22日才收房，双方已经就违约问题协商一致，被告免除原告一年半的物业管理费，因此被告不再承担逾期交房的违约责任；2、房产证总证已经办好，被告没有违约。
经审理查明：原、被告于2011年6月14日签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：原告购买被告开发的“凯通领御”住宅住房一套，房号为3幢13A层13A08号房，建筑面积78.9平方米，每平方米购房单价3403.61元，总购房价款268545元，签订合同时付定金30000元，合同签订后当日另付房款138545元，向银行按揭（公积金）贷款100000元；被告应在2012年12月31日前交房给原告，交房时必须经竣工验收合格并取得竣工验收备案表；被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金；商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以怀化市房产局核定面积为准，据实结算，多退少补；原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，由被告向原告代收办证相关费用（交易契税、房屋维修基金、权属登记费、办理土地使用权证费、代办费用等）。合同签订后，原告于2011年6月14号付购房款168545元，后原告通过银行按揭付清了合同约定的购房款。原告的房屋经怀化市房产测绘事务所测量核定，实际建筑面积83.30平方米（购房款合283521元）。原告于2011年6月14日交给被告办证等费用10849元，2011年8月8日，原告支付印花税134元。2013年11月22日补交房差、办证费用15958元，其中补交房屋面积差14976元。被告开发的3幢房屋于2013年5月29日竣工验收合格，2013年7月26日完成竣工综合验收文件备案，2013年12月31日取得了怀房权证湖天开发字第7130169**号房屋所有权证。被告2013年8月份通过邮局挂号信方式通知原告收房，原告2013年11月22日已收房。被告至今未为原告办理好房屋所有权证及国有土地使用权证。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：
1、原告身份证明，被告营业执照、组织机构代码证，证实原、被告诉讼主体资格；
2、《商品房买卖合同》，证实原、被告签订的房屋买卖合同约定的内容；
3、收据7份，证实原告支付被告购房款及相关款项；
4、竣工验收备案表、房屋所有权证、挂号信记录、房屋交接单，证实原告所购被告的3幢房屋竣工验收备案情况，并已办理房屋所有权证以及被告通知原告收房和原告已收房情况；
5、户室面积对照表，证实原告购买的房屋实际建筑面积；
6、原、被告陈述及庭审笔录1份，证实本案其他事实。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面履行。被告开发的3幢房屋于2013年7月26日完成竣工综合验收文件备案，被告现在需要整改的部分消防问题也并未导致备案被撤销，故此时该房屋具备合同约定的交房条件。被告应于2012年12月31日前交房给原告，但被告实际于2013年8月份才以挂号信件方式通知原告来收房，其逾期交房违约行为客观存在，本院予以认定。鉴于双方对送达收房通知的方式及确认送达完成的方式均未明确约定，本院酌情推定原告应为2013年9月15日前完成收房，故被告逾期交房的期间应为2013年1月1日至2013年9月15日（共258天）。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金”，但原告于2013年11月22日补交的房屋面积差额价款不应作为逾期交房违约金的计算基数，故被告应支付原告逾期交房违约金6928元（268545元×258天×0.0001）。被告辩称原、被告双方已就违约协商一致，被告已免除原告一年半的物业管理费，不再承担逾期交房的违约责任，因被告没有提交证据予以证明且原告在审庭中当庭否认，故该辩称理由本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金”，原告交付了被告相关办证费用，但被告至今未为原告办理好房地产权属证书，应支付原告逾期办证的违约金1418元（已交购房款283521元×0.5%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告怀化市凯通房地产开发有限公司支付原告郑秋生逾期交房的违约金6928元，于本判决生效后7日内付清；
二、被告怀化市凯通房地产开发有限公司支付原告郑秋生逾期办理房地产权属证书的违约金1418元，于本判决生效后7日内付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费67元，由被告怀化市凯通房地产开发有限公司负担50元，原告郑秋生负担17元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 舒晓华
人民陪审员 舒友德
人民陪审员 舒小李
二〇一五年四月十三日
代理书记员 肖 倩
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。