北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07696号
上诉人（原审被告、反诉原告）曾祥东，男，1972年8月3日出生。
委托代理人刘文清，北京市海嘉律师事务所律师。
委托代理人陈艳，北京市海嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）毛毳，女，1972年12月20日出生。
委托代理人余忠文，北京市兰台律师事务所律师。
上诉人曾祥东因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第43217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
毛毳在原审法院诉称：2012年2月24日，我与曾祥东签订了建外SOHO商铺租赁合同，约定曾祥东将建外SOHO项目SH1304单元商铺（以下简称1304商铺）在良好状态下出租给我。合同生效后，我依照约定支付了租赁保证金和租金。由于曾祥东拖欠××国际物业管理有限公司的物业费，从2012年7月23日起，经常有物业公司的人员到我承租的商铺催缴物业费，但是曾祥东一直没有出面解决，致使物业公司拒绝提供设备维修等服务，严重影响了我的正常经营。在我多次要求下，曾祥东口头承诺只要物业公司的人员到我承租的商铺催缴物业费，曾祥东就自动免除我当日房租。在2012年12月，物业公司的人员曾经有7天到我承租的商铺催缴物业费，曾祥东按照约定减免房租4200元。在2013年1月，物业公司的人员曾经有21天到我承租的商铺催缴物业费，在我按照约定减免房租时曾祥东反悔，双方发生争议，曾祥东在缺乏事实和法律依据的情况下，单方解除合同并收回了租赁商铺，同时还非法侵占了我放置在该商铺中的经营物品。现我起诉，要求解除双方签订的商铺租赁合同，曾祥东返还租赁保证金37000元，返还扣留的经营设备等物品，赔偿经营食品损失15000元，支付违约金37000元，赔偿装修损失78000元。
曾祥东在原审法院答辩并反诉称：2012年2月24日，我与毛毳签订了“建外SOHO”商铺租赁合同，约定租金每3个月支付一次。依据合同约定，毛毳应于2012年11月17日向我支付2012年11月28日至2013年2月27日的租金55500元。但是，经我多番催促，毛毳至今仅支付租金35800元，未能足额支付约定租金。2013年2月17日，我向毛毳发出催缴房租通知书，但毛毳仍未支付房租。2013年2月27日，我向毛毳发出收房通知书，解除了双方之间的租赁合同。2013年3月19日，我委托律师向毛毳发出立即搬离1304商铺的律师函，毛毳拒收。为了减少自身的损失，我于2013年3月29日聘请搬家公司、摄像公司将毛毳的物品搬离并存放在顺义区的民房内。我没有向赛特物业公司、宾至物业公司支付物业费的义务。毛毳恶意捏造事实，滥用诉权，妄图实现拒付租金并取得非法利益的目的。毛毳的诉讼请求没有任何法律依据，法院应予驳回。现我提出反诉，要求确认双方之间的租赁合同于2013年2月28日解除，毛毳取回清理的全部物品，毛毳支付2012年11月28日至2013年2月27日期间的租金19700元及延期支付房租的利息（自2013年2月17日至实际给付之日，按照同期银行贷款利率计算），支付2013年3月1日至2013年3月29日期间的房屋使用费17883.43元及延期支付使用费的利息（自2013年3月1日至实际给付之日，按照同期银行贷款利率计算），支付拖欠的水费62.1元、物品清理搬运费3700元、物品清理过程记录费2400元以及物品占用房屋费（至实际取回全部物品之日，按照每日50元计算），及电费4500元。
毛毳针对反诉在原审法院辩称：曾祥东违约在先，其解除合同缺乏事实和法律依据，该单方解除合同行为无效。我并非无故拖欠租金，曾祥东没有全面履行自己的合同义务，应当减免租金，减免数额应该按照双方之间的口头约定计算；我认为双方在合同中没有明确约定租金的支付方式和期限；且我曾要求向曾祥东交纳租金，但其拒收；双方之间存在争议，故不应发生支付利息的问题。2013年3月5日，曾祥东违反合同约定单方收回房屋，我没有义务再交纳相应期间的费用。水费发生在曾祥东收回房屋之后，与我无关。曾祥东侵占我的财产，其无权要求我赔偿因此发生的费用。综上，曾祥东的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。
原审法院经审理查明：毛毳提交了落款日期为2012年2月20日的建外SOHO商铺转让合同，该合同记载甲方（转让方）为胡青青，乙方（受让方）为毛毳，双方约定甲方经房东同意转让位于北京市朝阳区建外SOHO东区一号楼1304室的门面；乙方向甲方支付转让费用183000元，费用内容包括装修费78000元、装饰费4万元、设备设施费65000元。
2012年2月24日，曾祥东作为甲方（出租人），毛毳作为乙方（承租人），双方签订“建外SOHO”商铺租赁合同，约定甲方向乙方出租“建外SOHO”项目SH1304单元商铺；承租区域只可作为商业用途；租赁期为3年，自2012年2月28日至2015年2月27日；租金为每月18500元，租金含物业管理费、供暖费、中央空调使用费，但不含水、电、气以及其他费用；租金应按每三个月一次支付，首期租金应于签约时支付；免租期届满后，乙方应17日之前向甲方支付下期租金；本合同签订时，乙方应向甲方交付37000元作为租赁保证金；乙方有下列任何一种情况发生时，视同乙方违约，甲方有权单方解除租约，乙方应承担违约责任，租赁保证金不予退回：1.在本租约有效期内，违反法律法规，2.未按合同约定按时足额交纳租金，在甲方发出书面通知7个工作日后仍未交纳，3.乙方要求提前解除合同或因乙方违约导致合同终止；甲方有下列任何一种情况发生时，视同甲方违约，乙方有权单方解除租约，甲方不仅要退还乙方已支付的租赁保证金和乙方已支付但尚未发生的租金，还应向乙方支付相当于2个月租金的违约金，共计37000元：1.因租赁单元抵押／转让给第三方，造成合同终止，或乙方不能正常经营。该合同付款方式条款中，“每三个月一次”和“17”字样系在空格中填写的文字，且上述文字所在栏目中有一条自左下至右上的长划线，该划线上又有两条自左上至右下的短划线，但文字中仅有“一次”字样与划线有所接触。
2012年2月24日，毛毳向曾祥东支付租赁保证金37000元。毛毳称其在2012年11月之前每三个月支付一次租金，每次支付55500元；于2012年9月8日支付了2012年8月29日至2012年11月28日期间的租金。曾祥东认可毛毳陈述，并确认毛毳在2012年9月8日以前未曾拖欠租金。
毛毳称因曾祥东拖欠物业费，导致空调不能正常使用；故双方口头约定2012年11月29日至2013年2月28日期间的租金分三次支付，第一次支付2万元，第二次支付2万元，第三次支付15000元；曾祥东还口头承诺只要物业公司的人员到涉案商铺催交物业费，就免除当日租金；毛毳于2012年12月6日支付租金2万元；因物业公司在2012年12月有7天上门催交物业费，故曾祥东免除租金4200元，毛毳于2013年1月11日支付租金15800元；而物业公司在2013年1月有19天上门催交物业费，毛毳认为实际应付租金4100元，并开具了支票，但曾祥东拒收，且单方收回承诺。曾祥东称毛毳于2012年12月6日支付租金2万元，并因其自身经营问题于2013年1月11日支付租金15800元且称将在1月底前支付完毕。
毛毳提交了落款日期为2012年7月23日的由宾至国际物业管理（北京）有限公司与赛特国际物业管理有限公司发出的通知函，该函称曾祥东欠付涉案商铺物业费95671.82元，要求其在2012年7月30日前交至联合收费组。曾祥东称毛毳于2012年12月在电话中向其说过物业公司催交物业费之事，其在电话中说让物业公司去起诉。毛毳提交照片若干，用以证明物业公司的人员到涉案商铺催交物业费情况。
证人姚×到庭陈述，称其于2013年1月5日到涉案商铺谈事情，听到房东承诺只要物业公司到涉案商铺催交物业费，并且租户能留下相应视听资料，就可以免除当日租金。证人崔×到庭陈述，称其于2013年2月3日到涉案商铺写东西，听到房东与租户因租金争吵，房东说只要物业公司人员到店一天就免除一天房租；经询，崔×还称其在小半年的时间里去过涉案商铺十几次，未曾见到过物业公司人员。曾祥东对上述证人证言均不认可。
2013年2月17日，曾祥东向毛毳发出催缴房租通知书，称毛毳应于2012年11月20日交纳2012年11月21日至2013年2月20日房租55500元，应于2013年2月20日交纳2013年2月21日至2013年5月20日房租55500元；然而截至2013年2月17日，毛毳仍拖欠2012年11月21日至2013年2月20日期间部分租金19700元；现要求毛毳于收到通知书后7个工作日内补足当前租金，并于2013年2月20日前交纳下一期租金。毛毳确认于2013年2月18日签收该催缴房租通知书。
2013年2月27日，曾祥东向毛毳发出收房通知书，称毛毳于收到催缴房租通知书后未能及时补足房租，未能积极正面解决问题；为了防止损失的扩大，曾祥东决定单方行使合同解除权；要求毛毳在收到通知书后5日内搬离涉案商铺；逾期未搬离，视为毛毳主动放弃房间内所有物品，曾祥东将自行处理所有物品。毛毳确认于2013年2月28日签收该收房通知书。
2013年3月19日，曾祥东委托北京市海嘉律师事务所向毛毳发出立即搬离1304商铺的律师函，要求毛毳立即从涉案商铺撤出；如3日内未撤出，曾祥东将通过合法途径清理相关物品。毛毳称未收到该律师函。曾祥东提交的邮件详情单显示该函件因投递无人而退回。曾祥东称其于2013年3月10日在涉案商铺的门上加装了一把锁，后又于2013年3月29日将毛毳的锁锯开。
毛毳称曾祥东于2013年3月5日将涉案商铺的门封锁，侵占了其的财产；其于2013年3月9日与曾祥东的律师一起前往涉案商铺取回了个人物品，后于2013年3月27日联系曾祥东及其律师欲取回屋内物品，但是对方不接电话、不回短信；其于2013年3月29日前往涉案商铺时，发现屋内物品均已不在了。
毛毳提交了其与曾祥东之间的往来短信记录。2012年12月10日，毛毳短信要求曾祥东解决空调的事情。2012年12月21日，毛毳短信称新物业公司要求支付物业费，否则就不再供电。2013年1月11日，曾祥东短信要求毛毳支付租金；毛毳回复称现在就去买电，买回来就把钱打过去。2013年1月22日，毛毳短信称“那些人最近天天来，到现在都不走”，要求曾祥东想办法；曾祥东回复要求毛毳报警并打电话叫物业保安。2013年1月27日，曾祥东短信提醒毛毳“应在20日前付的房租款至今未付”；毛毳回复称31号结束结算2月份房租。2013年2月1日，毛毳短信称“上个月他们除了8个周末没来，天天都来，现在在店里坐着看书呢，我也出不去给你打房租”；曾祥东回复要求毛毳报警并打电话叫物业保安。2013年2月28日，毛毳短信称“上次我给你打电话说明了，我想继续租房子，请你面谈，这是积极解决问题的态度和方式”。2013年3月4日，毛毳短信称“我们能否见个面，我先把三月份房租给你”。曾祥东提交了开具日期为2012年12月11日的空调维修费发票。
毛毳就曾祥东侵占其食品的情况提交了食品清单。曾祥东确认搬走了下述食品：领航冰品5个、蛋糕9个、提拉米苏冰淇淋1桶、三全汤圆半袋、馒头11个、豆包5个、冰块半桶、冻冰盒3个、小饼干4小块、香草味冰淇淋半桶、芒果味冰淇淋1桶、巧克力味冰淇淋半桶、五色小饼干20盒、8寸面饼2袋半、薯条2袋（均为半袋）、经典培根1袋、肉馅1小袋、肉1小块、芝士片8小片、皇上皇怡乐肠3袋、米兰萨拉米肠3根半、台湾风味烤肠1袋半、奥尔良鸡翅半袋、速冻海虾1盒、维益金钻奶油3盒、意大利奶酪1袋、薄长条肉片8袋、黑色米一大把、鱿鱼圈小半袋、虾仁小半袋、小块肉2盒、蓝莓酱1瓶、妙圣车厘子半瓶、米婆婆290毫升、绿的萝1瓶、燕京啤酒3听、ALOEVERAGel芦荟胶1瓶、千岛酱3袋、番茄沙司3袋、淡奶油1盒、奶油乳酪半盒、甜辣酱2瓶、小红尖椒1小盒、A1酱汁半瓶、HP酱半瓶、原味烧烤酱半瓶、奥圣车厘子半瓶、方火腿半块、红肠1根、皇上皇腊肠半袋、黄油白吐司1袋半、玉米热狗肠1袋、面条半盒、纯正蛋黄酱半桶、茶缘客半袋、调料11袋、米半袋、意大利粉2袋半、挂面1把、意大利硬质小麦面1包、大豆油5桶、面小半袋、热带杂果罐头3罐、金枪鱼块罐5罐、绿茶粉半罐、辣椒面1袋、葡萄酒和洋酒34瓶、糖浆9瓶、橄榄油1瓶、保鲜膜半卷、HERSHEY’S巧克力酱2瓶、可口可乐1瓶、白糖1小袋、咖啡印1袋、低筋面粉2袋、德博金啤酒6听、可口可乐13听、屈臣氏汽水5听、椰汁1听、巴黎矿泉水1瓶、圣培露2瓶、紫葡萄汁2瓶、辣椒仔4盒、冰糖半桶、茶25桶、咖啡豆2袋、桂圆1盒、桂花藕粉5袋、果粒橙5瓶、白薯4根、纯牛奶2箱、粟米料6桶、酸黄瓜2瓶、方便面3包、饮料浓浆1桶。毛毳表示要求对食品损失进行赔偿，并曾提出价值鉴定申请，但此后又自行撤回了鉴定申请。毛毳提交了出库单、产品销售合同，以佐证其产品进货价格。
毛毳就曾祥东侵占其物品的情况提交了装饰清单、设备清单。曾祥东确认搬走了装饰清单中的下述物品：地灯2个、灯箱5个、壁画2个、欧式挂钟1个、欧式窗帘2套、隔断线帘1套。曾祥东确认搬走了设备清单中的下述物品：意式咖啡机1台、油炸炉1台、微波炉1台、松饼机1台、冰柜1台、虹吸壶3套、豆浆机1台、中式茶具1套、饮料杯10个、醒酒器1个、双人沙发2个、高背座椅4把、凉席14个、方桌5个、书架2个、黑白版1个、监视器1套、电子点菜器3个、三层烤箱1台、电饭锅1台、电磁炉3台、冰箱2台、房子磨豆机1台、磨豆机1台、榨汁机1台、音响设备1套、玻璃茶壶3个、水杯30个、酒杯15个、咖啡杯40个、单人沙发12个、圆凳4个、茶几1个、长桌1个、电脑1台、计算器2个。
审理中，曾祥东称其反诉请求中要求毛毳取回的全部物品即是其前述确认搬走的物品。双方于庭外对物品进行了交接，毛毳将上述物品除食品之外的其他物品全部拉回，并称食品已经过期没有必要拉回了，未拉回的物品也就不要了，主张食品损失15000元。
曾祥东称其聘请第三方将毛毳的物品搬离存放，且对过程进行了录像。曾祥东提交了北京中×××搬家有限责任公司搬运合同单以及运费收据；其中合同单记载搬家日期为3月29日，实际结算金额3700元；收据记载运费3700元。曾祥东提交了北京××祺缘婚庆服务中心合同以及摄像刻录费收据；其中合同记载庆典时间2013年3月29日，劳务费用数额2400元；收据记载摄像刻录费2400元。曾祥东提交了签订日期为2013年3月26日的房屋租赁合同以及房租收条；其中合同记载租赁标的为位于顺义区张镇麻林山的两间民房，租赁功能为储存物品，租赁起始日为2013年3月29日，截止日为将物品搬离房屋日，每月租金1500元（每日租金50元）；收据记载2013年3月29日至2013年9月29日房租款9000元。曾祥东提交了北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司于2013年3月29日开具的代收水费发票，金额为62.1元。
毛毳对其装修情况提交《装修工程施工合同》及装修清单。曾祥东称毛毳经营期间的装修物均已被拆除；涉案商铺已于2013年4月24日另租他人。曾祥东提交了其与白××签订的落款日期为2013年4月24日的“建外SOHO”商铺租赁合同复印件，该合同记载免租期为40天。
原审法院认定上述事实有：双方当事人陈述、“建外SOHO”商铺租赁合同、照片、证人证言、催缴房租通知书、收房通知书、短信记录、搬运合同单、收据等在案佐证。
原审法院判决认为：曾祥东与毛毳签订的“建外SOHO”商铺租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。基于合同相对性原则，因第三人原因导致承租人不能正常使用租赁物的，出租人应当对此承担责任。依据双方提交证据，可以确认相关物业公司曾到涉案商铺催交物业费。曾祥东作为出租人均应出面予以解决，以保证毛毳对涉案商铺的正常使用，而曾祥东并未积极予以解决，其放任相关物业公司到涉案商铺催交物业费的做法，在一定程度上影响了毛毳对涉案商铺的正常使用，毛毳有权要求减少租金。双方应就租金问题进行协商，在协商确定后固定毛毳一方的租金交纳义务，曾祥东方可对此提出给付租金的请求。在双方未对租金金额协商达成一致的情况下，曾祥东无权据此认定毛毳违约，并不因此而享有单方解约权。考虑到事件发展情况，曾祥东在2013年3月将涉案商铺上锁，毛毳也取回了个人物品并联系取回屋内其他物品，双方合同此时已实际无法履行，故法院将依法确认合同解除。
在2012年11月28日至2013年2月27日期间，毛毳确有部分租金未依约支付。综合案件实际情况，法院酌定毛毳还应向曾祥东支付上述期间的租金12000元。曾祥东主张逾期付款利息缺乏依据，法院对此不予支持。
曾祥东于收房通知书中已要求毛毳搬离涉案商铺，而毛毳于收到该通知书后仍将大量物品留在涉案商铺之内，其无故占用涉案商铺期间，应当向曾祥东支付房屋使用费，故曾祥东有权要求毛毳支付2013年3月1日至2013年3月29日期间的房屋使用费，法院对此酌定为1万元。关于逾期付款利息，在债务未确定时不产生利息的问题，故法院对此不予支持。
曾祥东提交的代收水费发票开具日期为2013年3月29日，法院能够确认相应水费是在毛毳占用涉案商铺期间发生的，毛毳应向曾祥东支付该笔水费。曾祥东所主张清理搬运费、记录费、物品占用房屋费等款项，清理搬运费属合理损失，应由毛毳一方承担，记录费、物品占用房屋费属自行扩大损失，法院对此不予支持。关于曾祥东要求毛毳取回物品的请求，双方于庭外已进行交接，无需再予处理。
曾祥东在无单方解约权的情况下单方解除合同并收回房屋，已经构成根本违约。毛毳有权要求曾祥东退还租赁保证金并支付违约金，故对毛毳该部分诉讼请求，法院予以支持。关于物品及装修损失，考虑到违约金已基本可以弥补损失，法院不再另行判令进行赔偿。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条之规定，判决：一、确认毛毳与曾祥东签订的“建外SOHO”商铺租赁合同于2013年3月解除。二、毛毳于本判决生效之日起十日内向曾祥东支付租金一万二千元。三、毛毳于本判决生效之日起十日内向曾祥东支付房屋使用费一万元。四、毛毳于本判决生效之日起十日内向曾祥东支付水费六十二元一角、清理搬运费三千七百元。五、曾祥东于本判决生效之日起十日内向毛毳返还租赁保证金三万七千元。六、曾祥东于本判决生效之日起十日内向毛毳给付违约金三万七千元。七、驳回毛毳的其他诉讼请求。八、驳回曾祥东的其他反诉请求。
曾祥东不服原审法院判决，以毛毳未按照约定交纳租金构成违约为由，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决第一、二、三、五、六、八项，改判支持其全部诉讼请求并驳回毛毳的全部诉讼请求。
毛毳坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。
本院经审理查明：双方当事人在二审诉讼中都未提供新证据，对原审法院认定的事实也无异议，且原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：曾祥东与毛毳签订的1304商铺租赁合同不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人都应当按照合同的约定行使权利、履行义务。曾祥东作为出租人，其有义务保持出租房屋的正常使用；毛毳在正常使用房屋的情况下，有义务按照合同的约定给付租金。在租赁合同的履行过程中，因相关物业公司与曾祥东之间发生物业费的问题，曾祥东应当主动出面解决相关问题，让毛毳能够正常使用1304商铺进行经营；但曾祥东没有主动、及时解决其与相关物业公司的问题，造成相关物业人员多次到1304商铺催要物业费，给毛毳的正常经营造成影响，属于曾祥东没能保持让毛毳正常使用1304商铺，曾祥东违约在先。之后，毛毳就1304商铺不能正常使用而与曾祥东商谈租金的减少问题，属于合同履行中相关问题的处理，毛毳的行为并不构成违约，故曾祥东认为毛毳未按照合同约定交纳租金的行为构成违约的意见，本院不予采纳。曾祥东违约在先应当承担相应责任，毛毳的行为不构成违约，曾祥东要求毛毳承担责任的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费3640元，由毛毳负担1700元（已交纳），由曾祥东负担1940元（本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费898元，由毛毳负担248元（本判决生效后七日内交纳），由曾祥东负担650元（已交纳497元，剩余153元于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费3348元，由曾祥东负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 史智军
代理审判员 张 羽
二〇一五年六月十九日
书 记 员 胡 婧