上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7431号
上诉人（原审被告）：上海圣果食品有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇沉香村白墙691号。
法定代表人：王建荣，董事长。
被上诉人（原审原告）：上海多锦纸管有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇沈庄村八组。
法定代表人：张明，董事长。
委托诉讼代理人：王彦，上海市东浦律师事务所律师。
上诉人上海圣果食品有限公司（以下简称圣果公司）因与被上诉人上海多锦纸管有限公司（以下简称多锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初59192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
圣果公司上诉请求：撤销原判第二、三、四项，依法改判驳回被上诉人多锦公司原审相应诉请。事实和理由：评估公司第一次对多锦公司“可搬迁的设备和不宜搬迁的设备”补偿总计为158,000元，第二次评估报告更改为187,800元，第三次评估报告上没有多锦公司的补偿款。多锦公司在租赁合同到期之后，继续强占厂房生产经营，故应该支付房租费、违约金。
被上诉人多锦公司辩称，其不同意上诉人圣果公司的上诉请求。被上诉人的设备存在损失，评估报告亦反映设备属被上诉人所有，故设备补偿款应当给被上诉人。上诉人在2016年1月与镇政府签约，之后被上诉人有停产停业损失，而且该损失是按照面积计算的，被上诉人能够取得该补偿。被上诉人有原料、材料、办公用品，故搬迁肯定会产生费用，被上诉人提出的搬迁补偿费是合理的。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2016年8月，多锦公司向一审法院起诉请求：1、圣果公司支付多锦公司停产停业补偿费31.50万元；2、圣果公司支付多锦公司原辅材料搬迁补偿和办公用品搬迁补偿费91,500元；3、圣果公司支付多锦公司可搬迁的设备和不宜搬迁的设备的补偿总计费用321,414.50元；4、圣果公司返还多锦公司多交的房屋租费5万元（2016年2月至5月，共计4个月）和房屋押金2万元。
一审法院认定事实：2015年5月19日，圣果公司（甲方）与多锦公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定甲方将上海市浦东新区XX镇XX村XX号厂房（以下简称系争厂房）出租给乙方。租期为2015年6月1日至2016年5月30日。租金为每年15万元。押金为2万元。在租赁期间，如因不可抗力，造成甲、乙双方财产损失，由各方自理。政府行为造成的，按政府标准进行赔偿给乙方（仅指设备搬迁费，无任何其他费用，包括公司及员工的安置费），乙方不得提出任何要求，建筑物归甲方所有。
2016年1月13日，上海XX有限公司与王建荣签订《航头镇土地减量化清拆房屋补偿协议》。
2016年6月30日，航头镇土地减量化复垦工作办公室（以下简称减量化办公室）下达拆房通知称，本镇沉香村圣果公司按照与镇土地减量化办公室签约承诺搬迁时限已过，要求2016年7月8日之前搬迁，否则将适时采取强制拆迁措施。
2016年9月20日，减量化办公室出具证明，载明在2016年6月28日，减量化办公室拆迁前对厂房进行断水、断电工作时，圣果公司不配合，当时圣果公司并未搬离，直到2016年7月8日才搬离。
因多锦公司在2006年开始就向圣果公司承租系争厂房，押金2万元，多锦公司于2006年9月5日支付给了圣果公司。截至2016年5月30日的租金5万元，多锦公司已经支付。2016年5月31日开始的租金多锦公司没有支付过。
镇政府有关部门出具的减量化清拆补偿方案载明：系争厂房户主是王建荣，营业执照名称是圣果公司。关于厂房面积，其中2006年12月31日前的面积为4,686.07平方米，2009年12月31日前的面积为956.26平方米，2012年12月31日后的面积为223.40平方米。关于停产停业补偿共计2,246,470元，2006年12月31日前为4,686.07×350=1,640,125元，2009年12月31日前为956.26×175=167,345元，生产经营场地面积4,390×100=439,000元。原辅材料搬迁补偿、办公用品搬迁补偿550车×500=275,000元。不宜搬迁设备机械补偿1,587,482元。装饰、附属设施补偿2,903,050元。方案另对其他事项补偿，作了记载。
系争厂房没有合法建造凭证，面积900平方米左右，2006年12月31日之前建造。系争厂房的电费使用情况为，2016年1月份使用量为9,552度，6月份的使用量仍然有6,102度，7月份的使用量为659度。多锦公司的营业执照注册地不在系争厂房，而圣果公司的营业执照注册地在系争厂房。
一审法院认为，系争厂房没有合法建造凭证，多锦公司、圣果公司之间的租赁合同关系无效。双方在合同中关于政府行为造成损失补偿的约定系无效条款，本案不能直接适用。圣果公司应当将属于承租人的补偿费支付给多锦公司。结合现有证据，综合考虑多锦公司的实际搬离时间，在圣果公司自认补偿标准的基础上，法院酌定圣果公司补偿多锦公司35万元。圣果公司实际搬离时间为2016年7月8日，从电费使用情况看，多锦公司仍在使用系争厂房，多锦公司要求圣果公司退还2016年2月至5月的租金，缺乏依据。考虑到2016年6月底，减量化办公室开始进行拆迁准备，对多锦公司使用系争厂房有一定影响，法院酌定多锦公司支付圣果公司2016年5月31日至2016年7月8日的房屋使用费1.40万元。现在租赁关系已经终止，圣果公司应当将收取的押金2万元退还，抵扣使用费后，圣果公司应当退还多锦公司押金余额6,000元。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，于二○一七年三月二十四日作出判决：一、上海多锦纸管有限公司与上海圣果食品有限公司于2015年5月19日签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海圣果食品有限公司应于判决生效之日起七日内支付上海多锦纸管有限公司补偿款35万元；三、上海圣果食品有限公司应于判决生效之日起七日内退还上海多锦纸管有限公司押金余额6,000元；四、驳回上海多锦纸管有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,828元，由上海多锦纸管有限公司负担6,188元，上海圣果食品有限公司负担6,640元。
二审中，当事人没有提供新证据。
经本院审理查明，原审除认定“2016年9月20日，减量化办公室出具证明，载明在2016年6月28日，减量化办公室拆迁前对厂房进行断水、断电工作时，圣果公司不配合，当时圣果公司并未搬离，直到2016年7月8日才搬离”有误，应为“2016年9月20日，减量化办公室出具证明，载明在2016年6月28日，减量化办公室拆迁前对厂房进行断水、断电工作时，上海多锦纸管有限公司和上海XX厂不配合，当时两家企业并未搬离，直到2016年7月8日才搬离”。原审认定其余事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，原审法院曾经对航头镇减量化办公室职员富某做询问笔录，富某表示在评估过程中，对需要搬迁的物品及装修归谁所有不具体区分，一起评估，停产停业损失根据建筑面积计算，与实际使用时间无关，并且政府的签约对象是房东，停产停业损失由房东根据租赁合同由其自己分配。
本院认为，系争厂房没有合法建造凭证，本案上诉人圣果公司与被上诉人多锦公司签订的《房屋租赁合同》无效，对此，双方均无异议。本案双方所争执者为在系争厂房租赁期限内，因土地减量化导致系争厂房被拆，被上诉人可获得补偿款的金额。对此，本院注意到，其一，被上诉人实际在系争厂房内生产经营直至动迁，并且根据减量化办公室工作人员所述，停产停业补偿根据房屋建筑面积计算，虽然政府直接给予房东，但由房东内部分配，故被上诉人有权根据其实际使用的面积900平方米酌情取得相应停产停业补偿费；其二，被上诉人在系争厂房内生产经营纸管，必然存在原辅材料与办公用品，上述物品在搬迁时亦必然产生相应费用，虽然被上诉人不能提供直接证据证明搬迁费用的具体金额，但根据镇政府有关部门出具的减量化清拆补偿方案载明的包括被上诉人在内的三家企业原辅材料搬迁补偿、办公用品搬迁补偿总金额为550车×500=275,000元；其三，上诉人自认在前两次评估中，评估公司确认被上诉人可搬迁的设备和不宜搬迁的设备补偿分别为158,000元与187,800元，被上诉人予以认可，虽然最终的评估报告上未载明哪些设备归属于上诉人，哪些设备归属于被上诉人，但被上诉人显然存在设备损失，有权主张补偿费。综上，被上诉人有权享有包括停产停业损失在内的各项补偿，原审根据上诉人自认的补偿标准，结合被上诉人搬离系争厂房的实际情况，酌定上诉人补偿被上诉人35万元，尚属合理范围，本院予以确认。鉴于《房屋租赁合同》无效，相关的违约金条款不能再予以适用，针对被上诉人在土地减量化后未及时搬离，直到2016年7月8日才搬离系争厂房的实际情形，原审酌定被上诉人应支付上诉人房屋使用费，并无不当，应予维持。综上，上诉人圣果公司的上诉请求，缺乏依据，应予驳回。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币6,640元，由上诉人上海圣果食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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