河南省睢县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）睢民初字第932号
原告睢县潮庄镇潮北村民委员会。
法定代表人吴忠良，村委主任。
委托代理人孙永罡，河南三友律师事务所律师，为特别授权。
被告卢钦领，男，1967年2月9日生，汉族，农民，住所地睢县。
被告吴孝杰，男，1958年9月6日生，回族，农民，住所地睢县。
被告吴继印，男，1968年2月19日生，回族，农民，住所地睢县。
第三人顾振良，男，1974年4月17日生，回族，农民，住所地睢县。
第三人顾保良，男，1977年6月26日生，回族，农民，住所地睢县。
委托代理人张红伟，河南平民律师事务所律师，系以上二第三人的委托代理人。
委托代理人赵祖强，河南平民律师事务所律师，系以上二第三人的委托代理人。
原告睢县潮庄镇潮北村民委员会（以下称潮北村委）为与被告卢钦领、吴孝杰、吴继印及第三人顾振良、顾保良确认合同无效纠纷一案，于2013年7月17日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定，后向三被告送达了起诉状副本、应诉通知书和举证通知书，向二第三人送达了起诉状副本、参加诉讼通知书和举证通知书，并依法组成合议庭，于2013年9月27日在本院第六审判庭公开开庭审理了此案，又于2013年12月2日进行质证。原告潮北村委的委托代理人孙永罡，第三人顾振良、顾保良及其委托代理人张红伟到庭参加诉讼，被告卢钦领、吴孝杰、吴继印经本院的合法传唤未到庭。本院现已审理终结。
原告潮北村委诉称：2003年，原告在潮庄北村开发综合大市场，将一部分工程承包给邢春秀（已故）。邢春秀在投资10.2万元后无力再投入资金。于是在2004年2月28日，原告作为开发方，邢春秀作为建筑方，卢钦领、吴孝彪作为投资方，签订协议书，约定了三方的权利、义务，原告开发的潮庄北村开发综合大市场项目得以继续施工。投资方注入资金后，因资金出现缺口，原、被告协商后，双方又签订了一份补充协议，原告同意被告在每预售1平方米支付原告100元的前提下，被告可以出售三层半规格的三套楼房，用以弥补被告投入的不足。被告不仅不支付原告每平方米100元卖房款，而且卖出楼房已超过三套。被告与第三人不经原告同意的私下房屋交易行为或者签订的房屋买卖协议属无效协议，第三人应将房屋退给原告。原告要求确认被告与第三人之间的房屋买卖协议或者买卖行为无效，并要求第三人将房屋退给原告。
被告卢钦领、吴孝杰、吴继印在法定答辩期间未答辩。
第三人顾振良、顾保良述称：1、原告主体资格不适格，原告与本案无利害关系；2、原告的诉讼请求不明，房屋的具体位置不祥；3、原告无实体上的权利，原告无房屋开发的资格，所诉房屋产权不明。
根据原告、第三人双方的陈述，本院确定本案双方争议的焦点为：一、原告主体资格是否适格；二、原告所诉的被告与第三人之间的房屋买卖协议是否为无效，第三人是否应退还原告所诉的两套两层半楼房。
针对本案焦点，原告方向本院所举的证据有：1、2004年2月28日，原告、邢春秀、卢钦领、吴孝彪签订的协议书1份，以证明：①原告为综合大市场开发方；②本案被告方作为投资方参与了该市场的建设；③房屋竣工后的销售事宜，原被告共同参与，售房款归原告收取；2、原被告签订的补充协议书1份，以证明：①原告为综合大市场开发方；②原告同意三被告预售三层半规格的三套楼房，除此之外被告无对外出售房屋的权利；3、经原告申请，本院所作的勘验笔录1份，以证明原告所诉的两套两层半楼房位置及实际现由第三人占有的事实。
第三人向本院所举的证据有：1、2004年2月28日，吴忠良、邢春秀、卢钦领、吴孝彪签订的协议书（无村委印章）1份；2、顾兴太的土地承包经营权证书1份；3、2006年11月6日卢钦领与顾振良签订的投资股权转让协议1份，据此证明原告主体资格不适格，原告对本案争议房屋不享有合法权利，原告所诉的两套两层半楼房所占压的土地归第三人承包。
本院依职权调取的证据有：对吴某某、王某某的调查笔录各1份。
三被告经本院的合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃了对原告、第三人所举证据和本院依职权调取的证据提异议的权利。
经庭审质证，第三人对原告方针对本案焦点向本院所举的证据1-3均有异议，认为证据1协议的主体是吴忠良而不是朝北村委，且不能证明原告对本案争议房屋享有合法权利；证据2未写时间；证据1-3不能证明第三人与被告之间签订了房屋买卖协议。本院认为，原告所举证据1-3形式合法，内容客观真实，与本案案件事实有关联，确认为有效证据。
原告方对第三人针对本案焦点向本院所举的证据1-3均有异议，认为证据1与原告所举的协议内容相同，只是签名不符，因第三人对原告所举的该协议签名未提异议，故所举的该协议签名是真实的，而第三人所举证据1签名不具有真实性；第三人举证2真实，但本案涉及的两套房既不是第三人所建，也不是第三人的父亲所建，因此第三人不享有房屋的占有使用权；第三人举证3就是第三人与被告之间签订了房屋买卖协议，该协议的甲方就是参与了楼房部分施工的被告，乙方就是第三人，该协议为无效协议。本院认为，证据1与原告所举的该协议内容相同，只是签名不符，因第三人对原告所举的该协议签名未提异议，故原告所举的该协议签名是真实的，而第三人所举证据1签名不具有真实性，不予采信；证据2不能证明第三人对涉案两套房享有合法的占有使用权；证据3名为投资股权转让协议，实为第三人与被告之间的房屋买卖协议。
原告对本院依职权调取的对吴某某、王某某的调查笔录无异议，第三人则有异议，认为不属于法院依职权调取的范围，且吴某某、王某某均为原告的村干部，系利害关系人，不能证明原告对本案争议房屋享有合法权利。本院认为，本院依职权调取的对吴某某、王某某的调查笔录能与原告举证1-3相印证一致，予以采信。
本院依据上述有效证据，并结合当事人的陈述，对本案本案事实确认如下：2003年，原告在潮庄北村开发综合大市场，将一部分工程承包给邢春秀（已故）。邢春秀在投资10.2万元后无力再投入资金。于是在2004年2月28日，原告作为开发方，邢春秀作为建筑方，卢钦领、吴孝彪作为投资方，签订协议书，约定了三方的权利、义务，原告开发的潮庄北村开发综合大市场项目得以继续施工。投资方注入资金后，因资金出现缺口，原、被告协商后，双方又签订了一份补充协议，原告同意被告在每预售1平方米支付原告100元的前提下，被告可以出售三层半规格的三套楼房，用以弥补被告投入的不足。被告已卖出位于潮庄北村市场东南角三套三层半楼房，却没有履行按每平方米支付原告100元款的义务。除此之外，未经原告同意，被告以投资股权转让的名义将位于潮庄北村市场东南角三层半楼房北侧第一、第四套两层半楼房转让给二第三人。
本院认为，2004年2月28日，原告作为开发方，邢春秀作为建筑方，卢钦领、吴孝彪作为投资方所签订的协议和原、被告签订的补充协议，双方意思表示真实，内容合法，为有效合同。原告作为开发方对本案争议楼房享有合法的物权，原告主体资格适格。被告已卖出位于潮庄北村市场东南角三套三层半楼房，却没有履行协议约定的按每平方米支付原告100元款的义务。被告虽投入部分资金，但对除此之外的楼房，以协议约定无权再出卖。被告未经原告同意，却以投资股权转让的名义将位于潮庄北村市场东南角三层半楼房北侧第一、第四套两层半楼房实际卖给了给二第三人，侵害了原告的合法权利，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应认定被告与第三人转让该两套两层半楼房的协议为无效协议，第三人应将该两套两层半楼房退还给原告。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告卢钦领、吴孝杰、吴继印与第三人顾振良、顾保良签订的转让潮庄北村市场东南角三层半楼房北侧第一、第四套两层半楼房的协议为无效协议；
二、限第三人顾振良、顾保良于本判决生效后10日内将所占据的潮庄北村市场东南角三层半楼房北侧第一、第四套两层半楼房退还给原告睢县潮庄镇潮北村民委员会。
案件受理费1000元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 袁中勇
审判员 李俊永
审判员 马冬丽
二〇一三年十二月十六日
书记员 丁兴魁