沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0106民初7255号
原告唐福萍，女，1966年6月6日出生，汉族，住址沈阳市西区。
被告刘阳，男，1988年6月12日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
委托代理人徐闻昊，系辽宁盛恒律师事务所律师。
被告王赛楠，女，1993年3月30日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
原告唐福萍与被告刘阳、王赛楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月22日受理后，由审判员张楠依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告唐福萍、被告刘阳委托代理人徐闻昊及被告王赛楠均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告唐福萍诉称，原告与被告王赛楠在2014年3月26日签订了《商铺租赁合同》，被告王赛楠履行一年后转让给被告刘阳继续履行原合同，而刘阳在租赁期间拖欠物业费，从2015年11月1日至今都没有交纳，并欠原告两个月的房租，水费也没有交齐。被告王赛楠还私自把原告房屋里的二道防火门拆除卖了，依据市场价格是5,000元左右。依据合同第九条第3款，因乙方违约导致合同解除的，租金、物业费、能源费等按实际发生的租期结算，乙方应向甲方支付相当于届时3个月租金的违约金。每拖延一天根据第七条第3款应向甲方支付相当于合同终止时日租金两倍的占有使用费。依据商铺租赁合同第五条第3款作为乙方按期足额交纳租金，履行承租人义务的担保，乙方应在本合同签订同时向甲方一次性支付5,000元的履约保证金。综上所述，请求法院判令：1、解除2014年3月26日原告与王赛楠签订的商铺租赁合同，并转让给刘阳的商铺租赁合同，被告刘阳腾退房屋；2、被告刘阳给付从2015年11月1日至撤离之日止该商铺的物业费及水费及3%的违约金，每月每平方米4.8元，已欠9个月，6687.36元；3、被告刘阳给付原告已拖欠的房租，计算标准为每月10,000元；4、依商铺租赁合同第9条第3款判令被告刘阳给付原告30,000元违约金；5、被告王赛楠赔偿两个防火门款5,000元整；6、依商铺租赁合同第5条第3款判令被告刘阳向原告支付的5,000元违约保证金不退；7、诉讼费由二被告承担。
被告刘阳辩称，被告从未拖欠过商铺的水费且被告只租用1-3号6门1楼的铺位，二楼为原告所用，一楼和二楼的所有水费一直均由被告刘阳交付，物业费因万达金街物业方所提供的物业服务不能达到正常的经营需求，且我1-3号6门1楼漏水严重，与物业沟通后物业方同意暂不收取物业费且据被告刘阳了解，万达金街的商铺大多因上述原因不缴纳物业费。据原告所述，租赁合同第九条第3款的规定为因甲方违约即出租方原告违约导致合同解除的应向乙方支付相当于届时三个月租金的违约金，而并不是应由被告向原告给付违约金，该诉讼请求并非合同约定的原意。被告在承租原告的铺位时并没有看到防火门，所以也就不应当牵扯到赔偿的责任。另我方希望继续与原告履行原合同直至合同约定的租期届满，也希望原告能够同意我方支付剩余一年的租金，由此原告所谈及的履约保证金的扣除及合同的解除不应当受到法律支持。
被告王赛楠辩称，我和原告的合同已经履行完毕，我已撤出，这个案子与我无关，钱也不应由我承担。防火门不是我卖的，是装修期间让装修公司处理的，因为门关不上，我通知过原告，原告也同意了。
经审理查明，2014年3月26日，原告唐福萍（出租方、甲方）与被告王赛楠（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定被告王赛楠承租原告唐福萍位于沈阳市北一路金街1-3-6号商铺一层，建筑面积154.8平方米，该面积数为该商铺租金、物业费、采暖费等费用计算基数。租期自2014年6月1日起至2017年5月31日止。合同第三条约定商铺租金，2014年6月1日至2015年5月31日，年租金为90,000元；2015年6月1日至2016年5月31日，年租金为95,000元；2016年6月1日至2017年5月31日，年租金为100,000元。自计租日起，每12个月为一个交租期。乙方应自本合同签署3日内交付第一个交租期租金，之后应在每个交租期届满30日前支付下一个交租期租金。合同第四条约定，乙方从2014年11月1日起承担并直接向物业服务公司交纳该商铺物业服务费，物业服务费标准为4.8元/月/m2。合同第五条第二款约定，如乙方逾期交纳租金、物业服务费等费用，每逾期一日，应向甲方或物业服务公司支付应付未付金额0.3%的迟延履行违约金。该条第三款约定，作为乙方按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保，乙方应在本合同签订同时向甲方一次性交纳伍仟元的履约保证金。
2015年4月30日，被告王赛楠经原告唐福萍同意将涉案房屋转租被告刘阳，唐福萍与刘阳自2015年4月30日起形成新的房屋租赁关系，双方权利义务按原租赁合同约定内容履行。法庭审理过程中，三方均认可被告刘阳从被告王赛楠处转兑房屋时转兑费中包含履行保证金5,000元。被告刘阳已向原告唐福萍支付了2015年6月1日至2016年5月31日的房屋租金，自2016年6月1日起房屋租金尚未支付。关于被告未支付租金的理由，被告辩称因原告唐福萍不收租金，被告无法履行，但其未提供证据证明曾向原告履行交付租金的义务，并且被告刘阳方申请的证人在接受法庭询问过程中亦认可，被告刘阳在与原告协商续租的问题上无法达成一致，导致被告方迟延支付租金至今。
法庭审理过程中，原告唐福萍与被告刘阳各提供《商铺租赁合同》一份,双方提供的合同中载明的条款除第九条第三款不一致外,其他部分约定均一致。被告刘阳提供的合同第九条第三款约定，因甲方违约导致合同解除的，租金、物业服务费、能源费等按实际发生租期结算；甲方应向乙方支付相当于届时三个月租金的违约金。原告唐福萍提供的合同中,第九条第三款中载明的两处“甲方”均被涂改为“乙方”，对于该两处涂改，原告唐福萍称，系与被告王赛楠签合同当时做的改动，因合同约定有误，所以签的时候就改了，但改的仅是自己持有的合同；被告王赛楠称对唐福萍合同中的涂改并不知情，其与原告签订的合同就是被告刘阳提供的，合同中无涂改；被告刘阳对原告唐福萍提供的合同中涂改的部分提出异议。
法庭审理过程中，原告唐福萍放弃对被告刘阳主张支付水费的请求，本院予以确认。
上述事实，有原、被告三方的陈述，原告唐福萍、被告刘阳提供的《商铺租赁合同》，被告刘阳提供的水费收据、证人证言等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告唐福萍与被告刘阳协商一致，双方建立房屋租赁关系，权利义务同意延用原告与被告王赛楠签订的商铺租赁合同，该约定系双方真实意思表示，未违反相关法律法规规定，双方租赁合同有效，双方应依照合同约定全面履行合同义务。被告刘阳作为合同承租方，无约定或法定理由，未按合同约定交纳房屋租金，存在违约行为，因此,原告向被告主张解除合同,腾退房屋，并自2016年6月1日起向原告支付拖欠租金的请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于租金的计算标准，应以合同约定的年租金100,000元/年计算，原告主张的每月10,000元的租金标准，被告不予认可，且与合同约定不符，本院不予支持。
关于原告主张合同解除后，被告刘阳向其支付的履约保证金5,000元不退的请求，本院认为，依据合同第五条第三款的约定，该履约保证金“作为乙方按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保”，现因被告刘阳未按期支付租金的违约行为，导致双方合同解除，因此，对原告主张不退该履约保证金5,000元的请求，本院予以支持。
关于原告请求被告刘阳向其支付2015年11月1日起的物业管理费的问题，被告刘阳称因房屋存在质量问题，物业公司同意免收其物业管理费，但其未对该主张提供证据证明。本院认为，依据合同第四条第二款约定，被告应直接向物业公司交纳物业管理费，原、被告至今均未交纳涉案房屋物业费，原告能否因此产生损失尚存在不确定性，原告可待实际损失发生后，另行主张权利。
关于原告主张被告刘阳应向其支付违约金30,000元的请求，本院认为，因原告提供的合同中，违约金条款处有涂改，被告对此不予认可，并且涂改处无双方确认签字，原告亦未提供证据证明该处涂改经过被告同意，因此，对原告提供的租赁合同中经过涂改的违约金条款，本院不予采信。依据被告刘阳提供的未经涂改的合同，没有关于因承租方迟延支付租金导致合同解除应向出租方支付违约金的约定，故原告的该项主张，因无合同依据，本院不予支持。
关于原告向被告王赛楠主张赔偿防火门损失5,000元的请求,本院认为，因二被告不是涉案房屋的共同承租人，二被告先后与原告分别形成了房屋租赁合同关系，因此，原告请求王赛楠向其赔偿损失应依据其与王赛楠之间的租赁合同关系主张，该租赁合同已经终止，且与本案并非同一法律关系，故本院不予处理，原告应另案主张权利。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告唐福萍与被告刘阳于2015年4月30日签订的《商铺租赁合同》；
二、被告刘阳于本判决发生法律效力后三十日内腾空位于沈阳市北一路金街xxx商铺一层，返还原告唐福萍；
三、被告刘阳于本判决发生法律效力后三十日内向原告唐福萍支付房屋租金，自2016年6月1日起至本判决确定的给付之日止，按100,000元/年计算；
四、被告刘阳已向原告唐福萍支付的履约保证金5,000元，归原告唐福萍所有；
五、驳回原告唐福萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,467元，本案减半收取734元，由原告唐福萍承担521元，由被告刘阳承担213元（原告已预交，由被告直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 楠
二〇一六年十月十一日
书记员 孙凯英
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者
以自己的行为表明不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理
期限内仍未履行；
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为
致使不能实现合同目的；
法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，
尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方
不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。