北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终3739号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京清南物业管理有限公司，住所地北京市东城区甘雨胡同甲20号。
法定代表人：李清霞，董事长。
委托诉讼代理人：张明，北京市两高律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）中国建银投资有限责任公司，住所地北京市西城区闹市口大街1号长安兴融中心2号楼。
法定代表人：仲建安，董事长。
委托诉讼代理人：金钊，北京市中闻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周小苑，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人北京清南物业管理有限公司（以下简称清南公司）因与被上诉人中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第07429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
清南公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回建银公司的全部诉讼请求，支持我方全部反诉请求。事实和理由：一、一审违反法定程序；二、我方与建银公司签订的租赁合同到期终止后，我方依据原租赁合同享有优先承租权，且根据双方往来函件可以证实，双方已就优先承租权达成协议。此后建银公司无故拒绝与我方签订租赁合同，构成违约。
建银公司辩称，不同意清南公司的上诉请求，同意一审判决。
建银公司向一审法院起诉请求：1、清南公司腾退并返还北京市东城区甘雨胡同甲20号房屋（办公楼及附属建筑、院落、地下室等全部建筑及空间）；2、清南公司支付2013年12月19日至2014年6月18日期间的房屋租金30.66万元及违约金（以30.66万元为基数，自2014年6月19日起至实际付清之日止，按照人民银行同期贷款利率计算）；3、清南公司支付2014年6月19日至2016年10月30日期间的房屋占用费10877866元。诉讼费由清南公司负担。
清南公司向一审法院反诉请求：1、解除我方与建银公司之间的房屋租赁合同关系；2、建银公司赔偿加固工程款590275.96元，燃气锅炉及安装费238298.81元，配电柜移位更换费350000元；3、诉讼费由建银公司负担。
一审法院认定事实：2004年，中国建设银行北京东四支行（甲方、出租方）与清南公司（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，甲方将位于本市东城区甘雨胡同甲20号内的办公楼及附属院落内建筑一并出租给乙方使用，租赁期限为10年，自2004年6月18日至2014年6月18日，租金为每年61.32万元。甲方同意乙方根据需要，在保证楼房主体结构安全的前提下，对该楼房内外进行改造和装修。租赁期满，如乙方仍需继续承租，需在租赁期满期前一个月内通知甲方。在同等条件下，乙方有优先承租权。
一审庭审中，建银公司提交了房屋产权证、中国银行业监督管理委员会的批复、资产交接清单等证明北京市东城区甘雨胡同甲20号房屋的产权人为中国建设银行北京东四支行，后经中国银行业监督管理委员会批复，由建银公司承继该房屋的相关权利义务。清南公司对此表示不清楚，但认可与建银公司之间的房屋租赁合同关系。建银公司提供了其在2014年5月份委托北京建银资产管理有限公司对涉案房屋进行公开招租的文件及与清南公司之间就优先承租权问题来往的函件，证明双方在租赁合同期满后，未能就续租事宜达成一致意见，清南公司对上述证据认可，但主张双方已经就续租事宜达成一致意见，其有权继续使用房屋。在双方来往函件中，就优先承租权、租金价格、免租期问题多次发函交涉。2014年7月8日，清南公司向建银公司发出律师函，主张其享有优先承租权，要求建银公司与其协商续租事宜。2014年7月15日，建银公司向清南公司回函：“贵司租赁我公司甘雨胡同甲20号内的办公楼及附属院落内建筑（以下简称“甘雨胡同”）的租赁期限已于2014年6月18日届满，2014年6月24日，贵司参加我公司召开的甘雨胡同现场谈判报价，未中标。7月8日，贵司致函要求行使优先承租权。我公司复函如下：1、优先承租权的租赁条件为：租金207万元/年，租赁期限5年，免租期6个月。2、在同等租赁条件下，贵司应在收函10日内行使优先承租权。3、若贵司在10日内表示不能按照该等租赁条件继续租赁甘雨胡同或未明确表示是否续租的意愿，则丧失优先承租权。”2014年7月31日，清南公司回函表示原则上同意建银公司提出的租赁条件，但提出清南公司针对涉案房屋投入大量资金进行修缮更新，要求与建银公司就补偿事宜进行磋商。2014年8月18日，建银公司向清南公司回函，告知清南公司其对6个月免租期有异议，要求继续沟通。2014年8月22日，清南公司再次向建银公司回函，要求建银公司就免租期问题进行解释，并要求就租赁合同条款和补偿事宜进行磋商。2014年9月4日，建银公司向清南公司发函，提出新的续租条件，2014年9月9日和9月11日，清南公司向建银公司回函，就建银公司提出的续租条件提出质疑，要求继续进行磋商。2014年9月18日，建银公司向清南公司发函，称涉案房屋建银公司将收回自用，要求清南公司腾退房屋。清南公司于2014年10月7日回函：“……在贵我双方已基本确定承租关系的前提下，贵公司突然改变初衷，我公司只能对此深表遗憾。……贵方收回甘雨胡同的前提是赔偿我方损失并妥善解决对善意第三人的善后事宜。……贵方要求我方在十个工作日内归还甘雨胡同，显然是无法完成的任务。…….我方仍愿与贵公司继续就续约问题进行深入磋商，消除误解，以期双方达到满意的结果、……”2014年11月11日，建银公司方向清南公司发函：“……根据双方谈判的情况，中国建投现已同意你公司于10月14日（即9月18日起计算10个工作日）后的三个月内搬离，具体事宜如下：1、自10月14日起，你公司可延期三个月搬离。2、你公司拥有自行添加设备的所有权，到期可自行处理，我公司不予补偿。3、6月18日至10月13日期间未支付的租金，你公司可按照合同租金每年61.32万元计算；自10月14日起，你公司应按照市场价年租金每年207万元，支付到搬离日的租金。”2014年11月28日，建银公司向清南公司发出律师函，要求清南公司承诺交还日期并支付租赁费用。
庭审中，清南公司提供了2004年3月的建设工程施工合同、工程预算书，2004年4月的工程变更洽谈记录等等证明其对房屋进行了加固装修，建银公司对其真实性不认可，表示清南公司也未能提交发票，清南公司的证据与本案无关。经询清南公司是否就房屋加固装修向建银公司提出过申请，清南公司表示向建银公司申请过，但未提交任何证据，建银公司表示未收到过清南公司任何要求加固维修的申请，再询清南公司是否在合同履行期间向建银公司主张加固改造的费用，清南公司表示未向建银公司申请过。清南公司提供了购买安装燃气锅炉的收据，证明其支付了238298.81元，清南公司提供了配电柜移位更换费的收据，证明其支付了35万元，建银公司对此亦不予认可。经询清南公司对房屋进行加固装修有无向建银公司提出申请，清南公司表示申请过，但未能提交证据。
经一审法院现场勘察，涉案房屋位于东城区甘雨胡同甲20号。包括东北侧的一栋四层办公楼、西侧一栋二层楼、西南侧的二层楼、东南侧的平房和院落。双方均认可清南公司未对房屋主体进行过改造，院内东侧的开水间和厨房原为自行车棚，系清南公司进行翻建的。东北侧的锅炉房清南公司进行过改建，锅炉系清南公司在2004年左右更换；配电室原位于四层办公楼的一层房间内，2004年进行过更换，现位于西侧二层楼的地下室内。涉案房屋的供暖由清南公司更换过的燃气锅炉供暖，供电由清南公司更换过的配电室转换供电。清南公司表示涉案房屋除其使用院内西南侧的两间房屋以外，已转租给多家案外人使用。建银公司表示清南公司更换的配电设备及锅炉可以自行拆除，建银公司不同意继续使用，清南公司改造的开水间、厨房等，清南公司可以拆除。
另，一审审理过程中，经建银公司申请，一审法院委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司对涉案房屋2014年10月14日至2016年4月12日期间的房屋市场租金标准进行了评估鉴定，鉴定结论为：涉案房屋市场租金价格2014年10月为387376元，11月为378171元，12月为374835元，2015年1月为378171元，2月为380278元，3月为366232元，4月为357103元，5月为351836元，6月为352538元，7月为364126元，8月为362194元，9月为367988元，10月为378873元，11月为384491元，12月为388705元，2016年1月为395376元，2月为395738元，3月为395903元，4月为399063元。建银公司支付鉴定费6万元，并提交了鉴定费发票。建银公司对该鉴定报告认可，清南公司对鉴定报告不认可，就鉴定程序、评估标准等提出异议，但未提供相反证据。北京宝孚房地产评估事务所有限公司针对清南公司的异议进行复核后做出答复，称该鉴定报告系鉴定人依据《房地产评估规范》规定进行评估，评估程序、评估值没有错误，维持原评估值不变。
经清南公司申请，一审法院委托北京中财国誉资产评估有限公司对清南公司添置的燃气锅炉及配电柜进行了鉴定。鉴定结论为燃气锅炉评估值为34400元；配电柜评估值为50530元。清南公司预付了鉴定费，但未能提供鉴定费发票。鉴定报告送达后，双方均表示对该鉴定报告无异议，后清南公司提出对鉴定结论不认可，但也未能提供相反证据。
一审案件审理中，建银公司在未告知一审法院的情况下，于2016年10月30日派人强行控制涉案房屋的主楼及后侧的平房和院落，经询，建银公司认可未提前通知清南公司。后一审法院协调，建银公司称清南公司的办公物品如果取回需要向建银公司进行申报，只允许清南公司先行取回个人物品。一审法院向双方告知如有相关损失或认为对方有违法犯罪行为，可以向公安部门进行刑事立案，也可以在本案中提出相关诉求或另行起诉。后建银公司称其在清南公司租用的房屋内发现清南公司有伪造建设银行系统的公章问题，已向公安部门报案。公安人员要求建银公司封存清南公司物品。一审法院要求其提供相关立案证明，建银公司未能提供。清南公司也表示未到公安部门进行立案。
本案建银公司起诉时，未曾就清南公司2013年12月19日至2014年6月18日期间的租金提出诉求，2016年1月28日庭审时，也曾表示租赁合同期满前的租金已经结清。后，建银公司在诉讼中增加了该项诉讼请求，经询，建银公司表示起诉时未发现该笔租金清南公司未支付。清南公司对此部分租金问题表示已经交纳，但清南公司的办公用品等相关证据已被建银公司扣押，无法提供，清南公司表示就房屋维修问题也提出过维修加固的申请，证据也被建银公司扣押，无法提供。2016年12月14日，一审法院就清南公司物品问题约谈双方，建银公司表示如果清南公司需要调取证据，其允许清南公司进入，清南公司表示建银公司称清南公司存在伪造印章的行为，清南公司担心进入房屋后可能有其他纠纷，不同意去现场。
2016年12月14日下午，一审法院再次到现场勘察，涉案房屋东侧部分由建银公司人员控制，清南公司无人到现场。涉案房屋东北侧的四层办公楼及院落、院落南侧的平房由建银公司人员控制，建银公司认可四层办公楼仅有部分房屋腾空，其余房屋包括地下室均未腾空，院落内平房也未腾空，西侧的二层楼房整体仍在由案外人使用，未收回。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据查明的事实，建银公司与清南公司签订的房屋租赁合同内容合法有效，双方应当按照租赁合同书的约定履行各自义务。双方租赁合同已经于2014年6月18日履行期满。合同期满后，就清南公司优先承租权问题和续租事宜双方虽然多次磋商，但并未最终达成一致意见。后建银公司明确表示将收回房屋自用，不再续租，清南公司理应将涉案房屋腾退并交还建银公司。故建银公司要求清南公司腾退、交还涉案房屋的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。鉴于建银公司在诉讼中单方强行收回部分房屋，且之后也未配合清南公司清理搬出物品的工作，故法院判决后，建银公司应积极解决双方的相关纠纷，配合清南公司及案外人的腾退工作；对于建银公司主张的2013年12月19日至2014年6月18日期间的房屋租金问题，因建银公司在起诉时未提起主张，庭审中也曾认可租赁期满前的租金已经支付。尽管在之后的诉讼中变更了诉讼请求，但在案件诉讼中，建银公司在未采取合理措施的情况下强行收回房屋，影响了清南公司对该笔费用是否交付问题的举证。事后，在法院协调清南公司到涉案房屋内提取证据时，清南公司拒绝配合。鉴于双方争议尚未妥善处理完毕，清南公司的相关物品尚在建银公司控制下，双方又不配合案件调查影响对事实的查明，故该期间的租金问题，本案暂不予处理；清南公司在租赁合同履行期届满后未达成新的租赁合同的情况下，占用涉案房屋至今，建银公司多次向清南公司发函，给予宽限期腾退房屋，清南公司均未搬出，故清南公司理应负担腾退房屋之前的房屋占用费。对于占用费标准，法院结合双方原租赁合同租金标准、鉴定机构的评估标准、双方的过错程度及房屋的修缮维护情况等因素，酌情确定清南公司应承担的占用费数额。
对于清南公司要求解除双方房屋租赁合同关系的反诉请求，因双方在租赁合同期满后，并未就续约事宜达成一致意见，清南公司的反诉请求，没有事实和法律依据，法院不予支持；对于清南公司要求建银公司赔偿加固工程款的诉讼请求，清南公司未提供有效证据，且法院已在其应支付的占用费中酌情考量了清南公司在使用期间修缮维护房屋可能出现的成本，故对建银公司的该项诉讼请求，法院不予支持；对于清南公司要求建银公司支付燃气锅炉费及配电柜费的反诉请求，尽管建银公司明确表示要求清南公司拆除，不同意利用。但法院认为，根据双方合同约定，清南公司可以根据需要，对该楼房内外进行改造和装修。清南公司在租赁期间对涉案房屋进行添置的物品，确系为了房屋优化使用所添置，建银公司对清南公司的添加更换房屋必需的相关设施设备的行为未提出过异议。根据目前的实际情况，涉案设备已与涉案房屋融为一体，如若强行拆除，不但涉案设备会丧失其应有价值，涉案房屋短期内亦难以正常使用，这种局面不利于任何一方，而且势必会造成既有资源的极大浪费。本着物尽其用原则，法院认为涉案设备宜判归建银公司所有，由建银公司给予清南公司一定的经济补偿，具体的补偿金额，法院将在参照涉案设备残值的基础上酌定。
综上所述，一审法院于2016年12月判决：一、北京清南物业管理有限公司自判决生效之日起十日内将其占用的北京市东城区甘雨胡同甲二十号院内的房屋及附属设施腾空，交还中国建银投资有限责任公司，中国建银投资有限责任公司应积极配合北京清南物业管理有限公司的腾退；二、北京清南物业管理有限公司自判决生效之日起十日内给付中国建银投资有限责任公司二〇一四年六月十八日至二〇一六年十月三十日期间的房屋占用费六百八十万元；三、中国建银投资有限责任公司自判决生效之日起十日内给付北京清南物业管理有限公司燃气锅炉及配电柜的补偿费八万元；四、驳回中国建银投资有限责任公司其他诉讼请求；五、驳回北京清南物业管理有限公司其他反诉请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对于一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：建银公司与清南公司订立的《租赁合同》属双方真实意思表示，双方当事人均应全面诚信审慎履行。
本案中，虽然双方当事人签订的租赁合同已于2014年6月18日履行期满，但是根据租赁合同约定，租赁期满，如乙方仍需继续承租，需在租赁期满期前一个月内通知甲方。在同等条件下，乙方有优先承租权。关于优先承租权问题，根据已查明的事实，建银公司于2014年9月4日向清南公司发送的函明确记载，在续租期限届满后，清南公司不享有优先承租权；续租期限届满后主要设备设施归业主所有。建银公司上述出租条件与建银公司招租说明中附有租赁合同的样本中的条款不符，且参加招投标的其他公司亦未对上述建银公司附加条款进行承诺。因此建银公司的上述附加条件侵犯了清南公司享有的同等条件下优先承租权。鉴于清南公司现在明确表示，同意将涉案房屋、附属设施交还给建银公司，对此法院不持异议。需要指出的是，在建银公司与清南公司已就房屋租赁合同纠纷诉至法院的情况下，一审案件审理期间，建银公司未告知一审法院及清南公司，即于2016年10月30日派人强行控制涉案房屋的主楼及后侧的平房和院落的行为实属不当。
关于房屋使用费问题，虽然建银公司侵犯了清南公司享有的同等条件下优先承租权，但是考虑到清南公司自2014年6月18日至2016年10月30日实际使用了涉案房屋及场地，应当支付房屋使用费。对于清南公司应支付的房屋使用费，本院结合建银公司侵犯清南公司享有的同等条件下优先承租权的违约情节、双方在续租合同中约定的租金标准等酌情确定清南公司应当给付房屋占用费数额。
关于清南公司要求建银公司支付燃气锅炉费及配电柜费的反诉请求，尽管建银公司明确表示要求清南公司拆除，不同意利用。但根据双方合同约定，清南公司可以根据需要，对该楼房内外进行改造和装修。清南公司在租赁期间对涉案房屋进行添置的物品，确系为了房屋优化使用所添置，建银公司对清南公司的添加更换房屋必需的相关设施设备的行为未提出过异议。根据目前的实际情况，涉案设备已与涉案房屋融为一体，如若强行拆除，不但涉案设备会丧失其应有价值，涉案房屋短期内亦难以正常使用，这种局面不利于任何一方，而且势必会造成既有资源的极大浪费。本着物尽其用原则，一审法院认为涉案设备宜判归建银公司所有，由建银公司给予清南公司一定的经济补偿，具体的补偿金额，一审法院在参照涉案设备残值的基础上酌定的补偿金额并无不妥。
综上，清南公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市东城区人民法院（2015）东民初字第07429号民事判决第一项、第三项；
二、撤销北京市东城区人民法院（2015）东民初字第07429号民事判决第二项、第四项、第五项；
三、北京清南物业管理有限公司自判决生效之日起十日内给付中国建银投资有限责任公司二〇一四年六月十八日至二〇一六年十月三十日期间的房屋占用费二百九十四万元。
四、驳回中国建银投资有限责任公司其他诉讼请求；
五、驳回北京清南物业管理有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费44453元，由中国建银投资有限责任公司负担31682元（已交纳），由北京清南物业管理有限公司负担12771元（于本判决生效后七日交纳）；反诉案件受理费7704元，由中国建银投资有限责任公司负担900元（于本判决生效后七日交纳），由北京清南物业管理有限公司负担6804元；二审案件受理费59450元，由北京清南物业管理有限公司负担25682元（已交纳），由中国建银投资有限责任公司负担33768元（于本判决生效后七日交纳）。房屋市场租金标准鉴定费60000元，由中国建银投资有限责任公司负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长 孟 龙
审判员 李 桃
审判员 王 云
二〇一七年六月二十六日
书记员 房依彤