贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法环民终字第82号
上诉人（一审原告、反诉被告）：张永容，女，1956年6月20日出生，汉族，贵州省凤冈县人。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：李正齐，男，1975年10月13日出生，汉族，贵州省凤冈县人。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：李正昌，男，1965年2月28日出生，汉族，贵州省凤冈县人。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：李正祥，男，1967年9月28日出生，汉族，贵州省凤冈县人。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：李兵，男，1980年7月12日出生，汉族，贵州省凤冈县人。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：罗君贤，男，1968年11月20日出生，汉族，贵州省凤冈县人。
上诉人张永容与被上诉人李正齐、李正昌、李正祥、李兵、罗君贤确认合同无效纠纷一案，凤冈县人民法院于2014年9月25日作出（2014）凤民初字第816号民事判决。张永容不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：张永容户为凤冈县龙泉镇三坝村车站组（原车站村五组）农业户，该户原有5人，分别为：户主王仕坤（原告丈夫，于2012年农历后4月10日死亡。）、张永容、长子王小红、次子王小辉、长女王玉红。1992年9月，以王仕坤为户主，该户为本户使用的宅基地办理了《集体土地建设用地使用证》［凤集建（92）字第236号］，该证载明了土地类别为“住宅”，用地面积为416.58㎡（其中建筑占地219.41㎡）。长子王小红婚后分户，在该宅基地内另建房居住；长女王玉红出嫁到凤冈县花坪镇，现在凤冈县城租房居住；原告与次子王小辉同户生活。
2009年1月，张永容之夫王仕坤曾将本户宅基地内85㎡的房地产转让给李德富和黄顺敏；后因该宗地属农村集体建设用地，无法办理使用权过户手续而发生纠纷；经凤冈县法院调解，于2010年9月解除了转让协议。2010年3月，张永容和丈夫王仕坤与付启勇签订《房屋出售合同协议书》和《房屋买卖协议》，将本户宅基地的部分房地产转让给付启勇；付启勇拆除了转让房屋上的部分设施后，双方在履行过程中发生纠纷，付启勇诉至凤冈县法院，经法院于2010年10月判决解除了双方签订的转让协议，并由张永容夫妇返还付启勇购房款、付启勇支付相应的房屋恢复费用。2010年8月30日，张永容之夫王仕坤曾经申请拆除危房重建，申请用地面积162.69㎡，为原有宅基地。
2010年10月26日，张永容丈夫王仕坤与五被告及周忠华签订第一份《土地转让协议》，约定转让宅基地面积191㎡，转让费为300，000元；办理转让手续的费用由五被告及周忠华负担。2011年6月3日，张永容丈夫王仕坤与五被告再次签订《土地转让协议》，约定转让宅基地面积仍为191㎡，转让费为260，000元；办理转让手续的费用由五被告负担。在签订上述转让协议的过程中，五被告向张永容夫妇支付了部分转让费；其中，被告李正齐曾与张永容丈夫王仕坤一起到凤冈县法院，将部分转让费用于退还张永容夫妇应退前述购房人付启勇的购房款项。
2013年5月31日，张永容与五被告重新签订了第三份《土地转让协议》，约定内容为：“甲方将位于生基路祥瑞大门口兴隆花园隔壁的宅基地（该宅基地东抵兴隆花园、南抵王小红住房、西抵社区医院围墙留3米通道、北抵杨光分住房，面积约191㎡）转让给乙方，乙方付给甲方转让费333，000元。甲方义务：乙方在办理审批及过户手续中需要甲方协助的，由甲方无条件协助办理。乙方义务：签订协议后一次性付清转让费，办理审批手续及过户手续产生费用自行负责。此协议签订后，原王仕坤与乙方签订的协议作废。”。原告次子王小辉代替张永容签名、张永容在签名上摁了手印表示认可；李正齐受其他四被告的委托，在协议书上代为签名认可。五被告按照约定付清了转让费余款，张永容于当日出具了收到转让费333，000元的收条。
张永容与五被告双方协议转让的宅基地权属性质为国有划拨建设用地（宅基地）。2013年4月18日，原告提出申请在该宅基地内拆除危房重建，申请用地面积162.69㎡，即原宅基地。按照审批程序，经相关部门审核，凤冈县人民政府于2013年7月15作出［凤府用地函（2013）240号］批复，“同意将位于龙泉镇生机路规划区内张永容划拨使用的国有建设用地（原宅基地）162.69平方米使用权出让给该户作住宅地使用”；同日，张永容与凤冈县国土资源管理局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同载明该宗出让地面积为162.69㎡。上述提起申请及报批过程中的相关事项，均是在张永容同意和提供身份证的情况下，由五被告代为办理；张永容在在需要签名认可之处摁手印表示认可。2013年7月17日，五被告出资缴纳了该宗国有出让建设用地（宅基地）土地出让金162，690元、契税4，880.70元，合计167，570.70元。2013年8月12日，五被告以张永容的名义，为该宗国有出让建设用地（宅基地）办理了《建设用地规划许可证》，该证载明用地性质为住宅用地、用地面积162.69㎡。2013年9月初，在征得张永容同意后，五被告拆除了该宗宅基地上原有房屋另行建房。在五被告施工过程中，双方发生纠纷。
一审法院认为，一、关于张永容与五被告于2013年5月31日签订的《土地转让协议》是否损害了原告子女王小红、王玉红利益的问题。关于对原有宅基地的使用权益：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民住宅用地限额以“户”为单位确定。张永容及丈夫王仕坤家庭为农业户，1992年，该户共有5人。1992年9月，该户以王仕坤为户主，办理了《集体土地建设用地使用证》［凤集建（92）字第236号］，该证载明了土地类别为“住宅”，用地面积为416.58㎡（其中建筑占地219.41㎡），表明该住宅用地为该户5人共同使用。依据认可的证据和查明的事实，张永容长子王小红婚后分户，在该宅基地内另建房居住；长女王玉红出嫁到凤冈县花坪镇，现在凤冈县城租房居住；张永容与次子王小辉同户共同生活，即张永容原家庭成员事实上已分成了3户。张永容协议转让部分原有宅基地给五被告，得到了王小辉的的认可；转让面积小于《集体土地建设用地使用证》［凤集建（92）字第236号］载明的原有面积416.58㎡，并经审批已经转化为国有出让性质的住宅用地；3次签订转让协议过程中，王小红、王玉红均未明确反对，故应视为是张永容及次子王小辉对本户使用的宅基地使用权的转让。除张永容转让部分外，《集体土地建设用地使用证》［凤集建（92）字第236号］载明的其他部分原有宅基地，王小红、王玉红作为原家庭成员的分户，可以依照相关程序申报使用。故从对原有宅基地的使用权益来看，王小红、王玉红并不因原被告双方存在转让宅基地使用权的行为而受到损害。
关于被转让宅基地上原有房屋的处分。张永容及其丈夫王仕坤家庭原有5人，后因子女结婚等分户为3户，但王小红户仍旧居住在原宅基地，张永容户也居住在附近，王玉红户在县城居住，3户之间不存在距离遥远、通信不畅等情形；结合王仕坤死亡前先后与李德富和黄顺敏、付启勇签订宅基地转让协议、与五被告先后两次签订宅基地转让协议的客观事实，可以确信，王小红和王玉红是明知原被告签订宅基地转让协议一事的。在此情形下，2013年5月31日原被告签订宅基地转让协议时，张永容并未通知王小红、王玉红到场确认，足以说明张永容、王小红、王玉红三人均对该协议包含地上房屋在内是明知并认可的。根据查明的事实，五被告在征得原告同意，以张永容名义办理了建房规划许可手续，并于2013年9月初拆除了转让宅基地上原有房屋，开始新建房屋。在此过程中，并未出现王小红、王玉红阻止拆除的行为。同时，根据张永容的当庭陈述，原被告发生纠纷，是因为五被告在新建房屋过程中，超出相关部门审批范围施工，损害了原告子女的利益导致，并非为地上房屋权益发生纠纷。上述情形足以说明，王小红、王玉红对原被告签订的宅基地转让协议包含地上原有房屋在内是认可的、对五被告拆除原有房屋也是认可的。五被告支付的宅基地转让费为333，000元，包含了地上原有房屋价款在内，该价款已经全部支付给张永容。张永容作为转让方，在已经全额收取转让费后，提出自己子女对转让协议内容不知情，并据此主张转让协议无效，不仅与查明的事实不符，也有悖于常理。对张永容认为双方签订的宅基地转让协议损害了子女王小红、王玉红利益，并据此主张转让协议无效，其理由不成立，不予支持。
关于原被告是否存在恶意串通申报退还65%的土地出让金，损害国家利益的情形的问题。张永容认为，自己作为失地农民，根据相关规定，享有退还所缴土地出让金65%的权益。但五被告以原告为失地农民身份办理了土地出让金的退费手续，属于恶意串通，损害了国家利益，因此该转让协议无效。五被告提供的《一般缴款书》（缴纳土地出让金）上，凤冈县国土资源管理部门标注了应退土地出让金的比例和数额；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”规定，原告应提供证据证明五被告已经领取了该项退款。但在庭审中，原被告双方均未提供证据证明对方已经实际领取了该项退款，故对原告该主张不予支持。
关于原告主张未办理国有出让建设用地（即转让宅基地，面积162.69㎡）国有土地使用证，县人民政府未同意转让，故转让协议应属无效的问题。张永容经过申请，于2013年7月15获得凤冈县人民政府［凤府用地函（2013）240号］批复，“同意将位于龙泉镇生机路规划区内张永容划拨使用的国有有建设用地（原宅基地）162.69平方米使用权出让给该户作住宅地使用”，并于同日与凤冈县国土资源管理局签订了《国有建设用地使用权出让合同》；五被告于2013年7月17日出资缴纳了相应的土地出让金和契税，该宗国有建设用地（宅基地）出让工作已经完成。同时，该宗国有建设用地（宅基地）一直是原告户实际使用，只是权属性质转化为国有出让性质，并不需要国土资源管理部门另行交付使用。因此，为该宗国有出让建设用地（宅基地）办理登记手续和国有土地使用证并不存在障碍。根据国土资源部颁布的《土地登记办法》第七条“土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请：（一）土地总登记；（二）国有土地使用权、集体土体使用权的初始登记；……”；第十一条“委托代理人申请土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明……”；第二十八条“划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有土地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证，出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记”等规定，原告应当自己提出申请（或委托代理人申请），并提供《国有建设用地使用权出让合同》等证明材料，对该宗土地登记和办理国有土地使用证。原告怠于履行该义务、未办理国有土地使用证，却又以此为由主张双方签订的转让协议无效，有悖于常理，故对该主张不予认可。张永容认为县人民政府未同意原被告转让该宗国有出让建设用地（宅基地）的行为，故该转让协议无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”规定，原告有义务提供证据证明；但在庭审中，原被告双方均未提供证据证明已将2013年5月31日签订的《土地转让协议》提交了相关部门审批。原告该主张没有事实依据，不予认可。
张永容与五被告于2013年5月31日签订《土地转让协议》时，拟转让的宅基地并非国有出让建设用地，该协议是否违反国家法律、行政法规的强制性规定而无效的问题。从2010年10月26日至2013年5月31日期间，张永容及其丈夫王仕坤先后与五被告就同一部分宅基地转让事宜先后签订了三份《土地转让协议》；在此过程中，还存在五被告分期支付转让费的行为；在2013年5月31日签订的《土地转让协议》中，双方明确界定了转让宅基地的四至界限、转让费数额、各自的履约义务等；五被告在张永容的认可下，以张永容的名义申请拆房建房和转化宅基地权属性质、缴纳税费、办理规划许可手续等事实，足以证明原被告所签转让协议是双方在平等、自愿基础上，经过协商达成的，是双方真实意思的一致表示。根据凤冈县龙泉镇国土资源所2012年12月20日出具的《土地权属来源证明》等相关证据，原被告协议转让的宅基地原为国有划拨建设用地性质；双方于2013年5月31日签订《土地转让协议》时，该宅基地的权属性质没有改变。但经过原告申请，该宅基地经过相关程序审批，凤冈县人民政府已于2013年7月15日同意将该宅基地使用权出让给张永容户使用；张永容于当日与凤冈县国土资源管理局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，缴纳了相关税费，依法取得了该宗国有出让建设用地（宅基地）使用权，即在张永容提起诉讼前，该宅基地已从国有划拨性质转化为国有出让性质。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》［法释（2005）5号］第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方签订合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地出让手续的，应当认定合同有效”规定，对张永容主张转让协议因违反国家法律法规强制性规定而无效的主张，不予支持，应当确认原被告于2013年5月31日签订《土地转让协议》合法有效。原被告双方在自愿、平等的前提下，经过协商于2013年5月31日签订的《土地转让协议》，是双方真实意思的一致表示。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，原被告双方在签订转让协议后，均应按照约定的内容和履行期限，及时、全面、正确的履行相关义务。五被告在转让协议签订后，依约按时、足额的付清了转让费，缴纳了土地出让的税费，履行了合同约定的前期义务；原告在五被告的支持配合下，将拟转让宅基地的权属性质转化为国有出让建设用地（宅基地）的申请已获批准，并已签订了《国有建设用地使用权出让合同》，即双方都实际履行了部分义务。在此情况下，原被告双方应当遵循诚实信用的原则，按照协议约定继续履行。
关于原被告纠纷的起因与转让协议效力的关系问题。就协议内容履行时间的先后顺序而言，根据原被告所签协议内容和相关管理规定，在五被告依约支付了转让费和相关税费、张永容取得了被转让宅基地的出让使用权后，张永容应当协助五被告办理被转让宅基地使用权过户手续；五被告取得被转让宅基地使用权后，依照约定内容和相关的建设行政管理规定，再行申报建房，即双方支付转让费和税费、办理过户手续等应当履行在前，拆除被转让宅基地上房屋另行建房在后。五被告拆除被转让宅基地上原有房屋另行建房，事先获得了张永容的同意，在施工过程中，如果存在超出国土资源管理部门和住建部门审批许可范围施工的违法现象，应当由相关部门依法处理；如果五被告施工行为违反了转让协议约定内容，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，张永容可以要求五被告予以纠正，或采取措施补救、赔偿损失等，并应按照协议的约定继续履行。但在本案中，张永容却以五被告超出相关部门审批的范围施工、损害了张永容其他子女的合法权益为由，否认转让协议本身的效力，拒不履行协助办理被转让宅基地使用权过户手续，其理由并不充分，故对该主张不予认可。五被告主张，原告在收到转让费333，000元后，提出再增加转让费200，000元的要求，遭到五被告拒绝。张永容为此拒不协助办理相应的过户手续，由此引发纠纷。但在庭审中，五被告未提供证据证明，故对该主张也不予认可。
关于原被告双方履行宅基地转让的面积应为多少的问题。原被告在2013年5月31日签订的《土地转让协议》中约定“乙方在办理审批及过户手续中需要甲方协助的，由甲方无条件协助办理”，说明双方均知晓该转让宅基地使用权的行为需要经过审批；协议中约定转让面积“约191㎡”，说明双方对转让面积没有准确界定，处于待定状态。结合张永容2013年4月18日填报“凤冈县城镇居民建住宅用地申请表”起，直至2013年7月15日签订的《国有土地使用权出让合同》，所有申报、审核和批准文件上载明的该宗国有出让建设用地（宅基地）面积均为162.69㎡；根据庭审查明的申报审批情况，对相关的申报审批程序、最终批准的出让土地面积，五被告自始至终是知晓的，因此应将原被告依照转让协议可以依法转让使用权的宅基地面积确认为162.69㎡；对超出此面积的部分原宅基地，其权属性质应视为没有发生改变。
综上所述，原被告双方在自愿和平等的基础上，经过协商于2013年5月31日签订的《土地转让协议》是双方真实意思的一致表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定而损害国家利益，也未损害他人合法利益，该协议合法有效；双方依法可以转让使用权的国有出让建设用地（宅基地）面积为162.69㎡。原被告双方在已经履行了部分内容的情况下，应当本着诚实信用的原则继续履行。故对原告提出确认该《土地转让协议》无效等诉讼请求不予支持；对五被告要求按照转让宅基地面积191㎡办理使用权过户登记手续的请求也不应支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决：驳回原告（反诉被告）张永容的诉讼请求；原告（反诉被告）张永容与被告（反诉原告）李正齐、李正昌、李正祥、李兵、罗君贤于2013年5月31日签订的《土地转让协议》合法有效；双方依法转让使用权的国有出让建设用地（宅基地）面积为162.69㎡；原告（反诉被告）张永容在本判决生效后三十日内协助被告（反诉原告）李正齐、李正昌、李正祥、李兵、罗君贤办理本判决第二项所列国有出让建设用地（宅基地）162.69㎡的使用权转让过户登记手续；驳回被告（反诉原告）李正齐、李正昌、李正祥、李兵、罗君贤的其他诉讼请求。案件受理费6295元，反诉费60元，共计6355元，由原告（反诉被告）张永容承担。
一审宣判后，张永容不服，向本院提起上诉称，一、一审认定事实错误，适用法律不当，导致判决错误。1、双方签订的《土地转让协议》与前两份协议涉及的转让范围，价款和各方当事人均不同，这是一份新的协议书，不是对此前协议内容的延续或变更。一审应当仅仅围绕这份新的协议合法性进行审理。就2013年5月31日签订的《土地转让协议》而言，由于涉案的土地在签订转让协议时系宅基地，属于农村集体土地。依据法律规定，宅基地使用权只允许转让给本集体经济内成员，五被上诉人系外镇外村村民，显然不符合此条件，故本转让协议应当认定无效。本协议符合《合同法》第五十二条关于无效合同情形的规定，是自始、当然、绝对无效，不因事后其他情形出现或条件成就改变其无效的法律性质。2、王小红、王玉红与上诉人单独生活，本案双方当事人签订协议时回避案外人意见，以致损害案外人王小红、王玉红作为家庭成员权利。但一审法院仅凭张永容、王小红、王玉红之间居住不存在距离遥远、通信不畅就判定二人是明知并认可的，过于主观臆断，草率认定。3、一审适用法律错误。涉案宗地在办理过程中存在很多程序上的瑕疵和非法办理的情况。该宗地（其中的162.69平方米）虽然在庭审时已经以出让的方式转变为国有建设用地，但至今未办理终结《国有土地使用证》及其他手续，在法律规定内目前仍然不能转让。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释》第九条规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条及《贵州省﹤实施中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例﹥办法》第二十三条规定，时至今日虽然上诉人与国土部门签订了《国有建设用地使用权出让合同》，缴纳了土地使用权出让金，但至今该宗地仍然未办理土地使用权登记手续，没有取得土地使用权证书，凤冈县人民政府也未批准同意转让。但一审法院却适用根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释》第十一条规定，以“划拨土地”转让纠纷法律适用评判本案土地转让协议的效力，明显属于错误适用法律。另外，一审以双方未能提供凤冈县人民政府未同意的证据而判定相关批准部门是同意的，显然属于逻辑错误。如果政府部门已经同意批准转让，应当由被上诉人举证。并且上诉人与凤冈县国土部门签订的合同属于行政合同范畴，具有强制约束力，在该宗土地手续未办理完结前，政府部门是不允许转让全部或者部分使用权的。综上，双方在现存条件下签订的《土地转让协议》应属于无效合同。二、上诉人与五被上诉人涉嫌串通损害国家利益。五被上诉人企图利用上诉人属于失地农民的身份骗退国家土地出让金。根据相关法律规定，民事经济活动涉及串通损害国家利益的民事法律行为应属无效，不应得到法律的支持。三、双方签订《土地转让协议》时，转让的标的物不仅涉及土地，还包括房屋共计12间，系上诉人与丈夫王仕坤共同修建，王仕坤去世后该房屋应属于遗产，本次处分土地及房屋未征得王小红、王玉红二人同意情况下，损害两人合法权益。四、双方发生纠纷缘由系五被上诉人在建房手续未审批完结前，擅自在施工过程中超出政府部门批准范围，同时未按照转让协议的内容建房（过道留社区医院3米），明显不遵守国家法律规定，相关部门下达整改通知后，五被上诉人仍然置国家利益于不顾，强行继续施工，拒不整改。本案纠纷系五被上诉人所致，并非上诉人。故请求二审法院依法改判确认协议无效。
被上诉人李正齐、李正昌、李正祥、李兵、罗君贤辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。上诉人主张的法律适用问题，均是管理性规定并非效力性强制规定，其引用的贵州省人民政府颁发的实施办法，根据法律规定不能作为人民法院判定合同是否有效的依据。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释》第九条是从肯定的角度做出的规定，不能得出未取得国有建设用地使用权证，所作出转让行为必定无效的结论。二、五被上诉人不存在与上诉人恶意串通损害国家利益的事实。五被上诉人购买土地是为了建房自住，并非转让牟利。关于上诉人以失地农民身份办理退回部分土地出让金问题，一是上诉人确实失地农民，系优惠政策的享受者。二是五被上诉人按照要求缴纳的全部土地出让金直到现在未退回。故五被上诉人与上诉人不存在恶意串通损害国家利益，客观上也未给国家利益造成任何损害。而上诉人却不断利用这宗土地，通过不断转让获取着大量的不当利益。三、转让土地上涉及的建筑物不影响合同的效力。对于该宗土地及房屋转让，2010年3月22日上诉人丈夫王仕坤在世时就进行过第二次，上诉人也是与当时的购买人付伯勇数次修改协议，付伯勇将地上房屋拆除建房期间，因上诉人已暗中将该地卖给他人导致付伯勇施工被他人阻止，酿成诉讼并通过（2010）凤民初字第848号民事判决进行处理。但在付伯勇施工期间上诉人子女无一人阻止，更无一子女主张权利。据此可知上诉人子女对上诉人夫妇处分行为是明知并认可的。上诉人主张房屋系未分割遗产，属于其与子女内部问题，不影响转让合同效力。四、上诉人严重违背诚实信用原则，主观上存在恶意，不应得到司法认可。上诉人将涉诉土地转让给五被上诉人之前，从2009年1月份开始先后数次将该宗地转让给他人，都是因在协议签订并取得款项后，又想方设法甚至秘密又转让给他人，导致购买人无法实现合同目的要求上诉人退款不得已诉至法院。其要说明的是，上诉人与他人发生的第二次买卖纠纷，人民法院判决已经明确了解除的理由是双方签订土地买卖协议原因是该土地仍为农村集体土地，双方买卖行为违反了国家法律强制性规定。可就在法院判决不久后2010年10月26日，上诉人丈夫王仕坤又将该地出卖给五被上诉人，并签订了第一份土地买卖协议。之后不断迫使被上诉人加价，双方共签订了三份《土地买卖协议》。上诉人在诉讼中对五被上诉人为其交纳的近20万元只字不提，只是要求确认合同无效仅返还转让款33.3万元，充分暴露了上诉人故意与被上诉人签订无效协议，试图不断毁约加价逼我们就范，实现索取高额费用真实目的。故请求二审法院驳回张永容上诉，维持一审判决。
二审期间双方均未提交新的证据，本院查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，首先，双方所签转让协议是双方在平等、自愿基础上，经过协商达成的，是双方真实意思表示，此事实能够确定。其次，虽然双方于2013年5月31日签订《土地转让协议》时，拟转让的宅基地并非国有出让建设用地，但经过张永容申请，凤冈县人民政府已于2013年7月15日同意将该宅基地使用权出让给张永容户使用，张永容也于当日与凤冈县国土资源管理局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，缴纳了相关税费，依法取得了该宗国有出让建设用地（宅基地）使用权，即在张永容提起诉讼前，该宅基地已从国有划拨性质转化为国有出让性质。涉案土地所有权性质转变的行政程序是否严谨，是否符合相关规定，当事人是否已经办理《国有土地使用证》，不影响本案中对土地所有权性质的认定。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》［法释（2005）5号］第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方签订合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地出让手续的，应当认定合同有效”规定，因土地集体性质导致土地转让合同无效的情形已经消失。张永容所持“因签订协议时该土地系集体土地，故该协议属于自始、当然、绝对无效”的理由不能成立。再次，对所有家庭来说转让土地及房屋均是一件大事，张永容夫妇几年期间多次转让涉案土地（包括其中一部分）及其上所建房屋，并且发生购买人拆除房屋行为，并未出现王小红、王玉红阻止拆除的行为。本案双方当事人就签订了3次转让协议，在此过程王小红、王玉红从未明确反对，并且张永容户系以王仕坤为户主，购买人有充分理由相信张永容有处分权。几年期间发生以上所述诸多事项，张永容却以其子女王小红、王玉红不知，损害了其利益为由主张协议无效，实难令人信服。并且从本案查明的事实来看，张永容在几次转让行为中确实存在抬升价格行为，如果王小红、王玉红在涉案土地及房屋中存在利益，张永容行为能够使其利益最大化，并未恶意损害二人利益行为。如果二人主张其自身权利或者继承利益，应当主张从张永容所获得的转让款项中分割。最后，关于五被上诉人施工是否存在非法行为，是否超出政府部门批准范围，属于政府职能部门查处事项，该事实与认定《土地转让协议》是否有效无关。另外，领取退还的土地出让金是土地性质转变之后事宜，何人是享有主体，是否符合退还政策，五被上诉人是否存在骗取退还的土地出让金行为也与认定《土地转让协议》的效力无关，并且无证据证明五被上诉人已经领取了该项退款。
综上所述，一审法院驳回张永容诉讼请求，确认双方签订的《土地转让协议》合法有效，认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应当予以维持。上诉人上诉理由均不能成立，应予驳回。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费6，355元，由张永容负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾占雷
审 判 员 李露露
代理审判员 张辉云
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 杨恩高