上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第3189号
原告（反诉被告）沈毅，男，1982年4月15日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市。
委托代理人张笃为，上海市申泰和律师事务所律师。
委托代理人胡豪杰，上海市申泰和律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨珏敏，女，1975年11月5日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托代理人郭韧，北京盈科（上海）律师事务所律师。
沈毅诉杨珏敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理，依法由审判员龚立琼适用简易程序独任审判。2015年9月4日，杨珏敏向本院提起反诉。本院受理后于2015年9月14日公开开庭进行了审理。沈毅委托代理人张笃为、胡豪杰，杨珏敏委托代理人郭韧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈毅诉称，2015年6月6日，沈毅与杨珏敏签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定沈毅将其所有的上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）以人民币（以下所涉币种均为人民币）3，030，000元的价格转让给杨珏敏，并约定于2015年7月15日前支付房款1，530，000元，由于杨珏敏未能如期支付上述款项，沈毅曾于同月27日致函要求杨珏敏应于2015年7月29日前支付房款并办理过户手续承担相应的违约责任，且明确告知如杨珏敏未能按时付款及办理交易过户，沈毅将行使合同解除权。然杨珏敏仍未按照约定履行合同义务，沈毅遂于同月31日书面告知杨珏敏鉴于其违约行为，沈毅决定解除双方的房屋买卖合同，并要求杨珏敏于2015年8月5日至中介处办理违约手续。2015年8月5日，双方就解约事宜进行了协商，未果，故沈毅起诉至法院要求判令：一、确认解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；二、杨珏敏支付沈毅违约金5，355元；三、杨珏敏支付沈毅赔偿金606，000元。
诉讼中，沈毅明确诉讼请求：一、确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年7月31日解除；二、杨珏敏支付沈毅按照本金1，530，000元计，自2015年7月16日起至2015年7月22日共7日按照日万分之五计算的违约金5，355元；三、杨珏敏支付沈毅赔偿金606，000元。
杨珏敏答辩并反诉称，不同意沈毅的本诉诉讼请求。2015年7月31日杨珏敏尚未收到沈毅的解除通知函，杨珏敏与中介公司联系后，中介公司人员称可以放宽时间，杨珏敏未能支付后期房款的原因是杨珏敏另外出售的房屋下家出了问题，并且杨珏敏也是2015年7月31日才知道下家出了问题，杨珏敏于当日支付了330，000元给沈毅，沈毅将该笔钱款退回了。现杨珏敏不同意承担违约责任，并认为赔偿金产生的依据是有损失，目前房价上涨，沈毅并没有任何损失，即便需要支付违约金，亦认为违约金过高，要求法院调整。综上，杨珏敏提起反诉要求判令：一、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；二、沈毅退还杨珏敏购房款900，000元。
针对杨珏敏的反诉，沈毅辩称，双方签订的房屋买卖合同具有合同相对性，案外人导某的违约也不能作为杨珏敏违约的依据，且根据杨珏敏陈述，下家需要在2015年7月31日前付款，但沈毅与杨珏敏的房屋买卖合同约定杨珏敏需在2015年7月15日前付款，故杨珏敏与下家的约定也不能对抗沈毅。杨珏敏支付的900，000元房款确实收到，应当在合同解除后果中一并处理，不存在反诉的情况。
经审理查明，上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为沈毅。
2015年6月6日，沈毅（签约甲方）与杨珏敏（签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，载明：甲乙双方通过上海六星房地产经纪有限公司居间介绍，乙方购买甲方所有的周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积110.85平方米，转让价款3，030，000元；双方确认于2015年7月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日，逾期超过7天后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余额返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付；甲方未按合同约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日，逾期超过7日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付7日的违约金外，乙方有权单方面解除合同，乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；甲乙双方签订合同当日，乙方应自行直接向甲方支付部分首期房价款800，000元、合同签订前乙方已支付定金100，000元亦转为首期房价款，以上共同构成首期房价款900，000元，乙方于2015年7月15日前即进交易中心当日支付第二笔房款1，530，000元，甲方同意乙方通过向贷款银行申请500，000元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订合同后近期内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用，若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后于2015年7月15日前，双方亲自赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，并取得收件收据，待出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付，待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后并且甲方拿到500，000元贷款当日，甲方双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方，双方确认无误并签署《房地产交接书》，乙方支付尾款100，000元……。签约后，杨珏敏分别于2015年5月3日支付房款20，000元、同年5月8日支付80，000元，同年6月6日支付了800，000元。
2015年7月27日，沈毅向杨珏敏发函称，根据合同约定杨珏敏应于2015年7月15日前付房款并进交易中心办理房地产交易过户手续，经沈毅多次通知仍未按合同约定履行；根据合同约定，已构成违约，请于2015年7月29日前按合同约定付房款并办理交易过户手续同时承担违约责任，若收到函件后未按时付款及办理交易过户，沈毅将行使解约权。
2015年7月31日，沈毅向杨珏敏发函称，杨珏敏已逾期付款超过7日，现通知解除合同并按合同约定要求承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%，计606，000元，请杨珏敏于2015年8月5日至上海六星房地产经纪有限公司办理解除合同手续，沈毅将从杨珏敏已付房款900，000中扣除违约赔偿金606，000元，再退还杨珏敏294，000元。上述函件杨珏敏于2015年8月1日签收。
2015年7月31日，杨珏敏向沈毅账户内支付330，000元，沈毅予以了退回。
2015年8月12日，杨珏敏回函沈毅称购买系争房屋是为了替年迈的父母置换电梯房，但在购买过程中，由于下家的贷款出现重大问题，导某我方付款延迟，在此期间，杨珏敏曾多次通过六星地产公司的业务人员向沈毅进行解释澄清，并一再表示了杨珏敏积极的态度和诚意，多次希望可以多加通融，同时也表示愿意承担滞纳金，可沈毅最后也没有给杨珏敏足够的转圜余地，杨珏敏在未能如期收到下家贷款的前提下，曾于7月底支付沈毅部分款项330，000元，希望合同照常履行，同时也显示了杨珏敏最大的诚意和歉意，可是被沈毅拒收，因此杨珏敏不认为自己存在故意违约现象，无法同意支付沈毅要求的违约金。
2015年8月25日，杨珏敏委托律师向沈毅发函称：杨珏敏于2015年8月1日收到解除合同的函件，杨珏敏虽与沈毅约定于2015年7月15日前共同向房地产交易中心办理房地产交易过户手续，但杨珏敏另有一套虹口区大连路XXX弄XXX号XXX室房屋也在同一家中介公司挂牌出售，且与他人签订了房屋买卖合同，所有的交易过程均由六星公司一手操办，中介公司也十分清楚杨珏敏的第二笔房款需要等出售房屋的贷款1，600，000元到账后才有能力支付，六星公司称已将上述重要信息告知过沈毅；在2015年7月15日前几日，杨珏敏多次打电话询问六星房产买家贷款办理情况，均答复等几日便可下来，进一步询问杨珏敏的付款如何处理，六星房产告知已将相关情况告知沈毅，其同意宽限几日；然而却在2015年8月1日收到了沈毅的解除函，杨珏敏不存在任何主观恶意违约的情况，关于付款过户交易时间已经达成了一定的变更，现要求按原价格履行合同，不能同意加价500，000元继续交易的要求，请于2015年8月28日就上述问题给出明确答复。
2015年8月27日，沈毅回函称律师函中所述内容与客观事实存在很大的出入，沈毅曾多次当面、电话与杨珏敏进行了协调，但杨珏敏明知重大违约的情况下，仍无和解诚意，沈毅已委托律师提起诉讼，相信法律能给予一个客观公正的判决。
诉讼中，证人鄢某某出庭作证，证人陈述，证人系中介公司工作人员，系争房屋由其居间介绍，沈毅明确知道杨珏敏需要取得出售房屋的款项后才能支付第二期房款。杨珏敏与案外人签订的房屋买卖合同，是证人的同事具体经办的，正常情况下，2015年5月28日做的贷款，按照常理一个月放贷是可以申请成功的。杨珏敏的下家贷款出现问题后，证人的经理打电话给沈毅，经理告知证人，沈毅同意延期一周。证人收到了杨珏敏就系争房屋支付的中介费50，000元。
以上事实，由沈毅提供的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、《解约通知》、律师函、回函及邮寄凭证，杨珏敏提供的《上海市房地产买卖合同》、收款收据、律师函、邮寄凭证及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。证人鄢某某所做陈述并无其他直接证据证明，系孤证，无法与其他证据相互印证，本院对其证人证言的证据效力不予采信。
本院认为，沈毅与杨珏敏签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，杨珏敏应于2015年7月15日前支付第二笔房款1，530，000元并申请500，000元贷款，逾期支付款项的，应当按照未付款日万分之五计算违约金，超过7日，除支付违约金外，出售方有权单方解除合同并按照总房价款20%支付赔偿金。本案中，杨珏敏未在2015年7月15日之前支付第二笔款项，也未向银行办理申请贷款的手续，杨珏敏以案外人未能履行支付房款义务导某其未能支付第二期款项，根据合同相对性原则及严格责任原则，杨珏敏的上述未付款的理由并不成立，其也没有提供证据证明沈毅明确同意杨珏敏逾期付款或免除相应的违约责任，故杨珏敏应当承担相应的违约责任。证人鄢某某陈述的沈毅明知杨珏敏只有取得下家的房款才能支付沈毅房款，该陈述明显与双方签订的房屋买卖合同内容不一致，证人表示其经理告知证人，沈毅同意延期一周，亦无证据证明沈毅明确同意并放弃追究杨珏敏的违约责任，且即便延期一周，杨珏敏也已违反了合同约定，故证人的证人证言并不能作为杨珏敏逾期付款的免责理由。
综上，杨珏敏逾期付款的行为已构成了严重违约，沈毅于2015年7月31日发函解除双方的房屋买卖合同，于法有据，本院予以确认，杨珏敏于2015年8月1日收到上述解除函，故双方签订的房屋买卖合同于2015年8月1日解除。合同解除后，沈毅应将收取的房款返还给杨珏敏。沈毅要求杨珏敏支付7日的违约金，符合合同约定，于法不悖，本院亦予以支持。沈毅另根据合同约定主张20%的赔偿金，杨珏敏提出该赔偿金过高，要求法院予以调整，本院综合考虑本案双方当事人的签约情况、违约情况，对违约金予以酌情调整。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）沈毅与被告（反诉原告）杨珏敏签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年8月1日解除；
二、被告（反诉原告）杨珏敏应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）沈毅自2015年7月16日起至2015年7月22日止逾期付款违约金人民币5，355元；
三、被告（反诉原告）杨珏敏应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）沈毅解除合同违约金人民币180，000元；
四、原告（反诉被告）沈毅应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）杨珏敏房款人民币900，000元；
五、原告（反诉被告）沈毅的其余本诉诉讼请求，不予支持；
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费（已减半收取）计人民币4，956.77元，由原告（反诉被告）沈毅负担人民币3，454.77元，被告（反诉原告）杨珏敏负担人民币1，502元。反诉案件受理费（已减半收取）计人民币6，400元，由原告（反诉被告）沈毅负担。反诉财产保全费人民币5，000元，由原告（反诉被告）沈毅负担人民币3，971元，由被告（反诉原告）杨珏敏负担人民币1，029元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 龚立琼
二〇一五年十一月十八日
书记员 史晨璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。