吉林省集安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0582民初312号
原告（反诉被告）刘景霞，女，1968年3月22日生，汉族，集安市人，个体工商户。住所地集安市。
委托代理人金凤华，吉林易金律师事务所律师。
被告（反诉原告）：集安市焱伟房地产开发有限责任公司。
法定代表人李艳伟，董事长。
委托代理人隋云飞，吉林祥程律师事务所律师。
委托代理人李艳苹，男，1971年3月22日生，汉族，集安市人，被告职员,住所地集安市。
原告刘景霞诉被告集安市焱伟房地产开发有限责任公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2011年7月1日受理后，于2011年9月1日作出判决，集安市焱伟房地产开发有限责任公司提出上诉，通化市中级人民法院于2011年12月29日作出（2011）通中民终字第307号民事判决，驳回上诉，维持原判。集安市焱伟房地产开发有限责任公司又向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2013年3月6日作出（2013）吉民申字第291号民事裁定，驳回集安市焱伟房地产开发有限责任公司的再审申请。通化市中级人民法院于2015年5月4日作出（2015）通中民再字第13号民事裁定将本案发回集安市人民法院重审。本院于2015年7月21日作出（2015）集民重字第4号民事判决，被告集安市焱伟房地产开发有限责任公司提起上诉，2015年12月3日通化市中级人民法院作出（2015）通中民再终字第1号民事裁定：一、撤销吉林省集安市人民法院（2015）集民重字第4号民事判决；二、将本案发回吉林省集安市人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告刘景霞及其委托代理人金凤华、被告委托代理人隋云飞、李艳苹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘景霞诉称，2010年10月26日，原告与被告协商，购买被告开发的位于集安市梦景家园二号楼二单元404室，面积91.33平方米，每平方米1800元，计164394元。原告同时购买了一号楼二号车库，面积30㎡，每平方米2450元，计73500元，房屋及车库价款总计237894元。原告交付给被告100000元，被告为原告出具收据一枚，并在收据上标注房屋和车库的位置、面积、单价、总价款。2011年5月末至6月末，原告先后四次到被告处交购房款和车库款，被告以现房屋涨价，不执行原价格为由，拒收原告购房款，单方撕毁合同。故诉讼至人民法院，要求履行原、被告订立的集安市梦景家园二期二号楼二单元404室和一号楼二号车库的购房合同。即案外人张岩峰现居住的集安市焱伟房地产开发有限责任公司建筑的集安市梦景家园二期二号楼一单元402室房屋和一号楼12号车库。
原告为证明自己的主张，提交的证据为：1.被告出具的收据一枚；2.光碟一张及材料一份；3.王相南购房协议复印件一份；4.王相南证明一份。铧瑞建筑设计公司设计变更通知书一份，照片二张及集安市人民法院（2013）集民一初字第464号民事判决书一份。4、证人薛仁龙证言。
被告辩称并提出反诉，双方并没有签订房屋买卖合同，没有约定将一号楼二号车库出售给原告，双方的买卖关系已经在2011年年初解除，因双方约定2010年年末交清房款，如果未交清，开发商可以解除双方的合同。故提出反诉，要求解除原告和被告的商品房买卖关系。
被告为证明自己的主张，提交的证据有：1.记账凭证一份；2.被告收据存根第一联和第三联各一份，被告证人高华出庭作证。3、提供了梦景园2号楼实测成果表二份。证人金明出庭作证。
本案争议焦点为：一、原告（反诉被告）刘景霞与被告集安市焱伟房地产开发有限责任公司是否应当继续履行集安市梦景家园二期二号楼二单元404室和一号楼二号车库（即：集安市梦景家园二期二号楼一单元402室房屋和一号楼12号车库）的商品房预约合同？二、是否应当解除原、被告订立的房屋预约合同?
根据原告陈述、被告答辩，针对双方提交的证据及证人证言，本院分析、认证如下：被告为原告出具的收据，证明了被告收取了原告房屋和车库预交款100000元。虽然该收据的正面注明预购房屋的内容，但收据的背面于凤背书了车库，因此，100000元预交款能认定是房屋及车库预交款。对该收据本院应予确认。铧瑞建筑设计公司设计变更通知书、实测成果表二份、照片二张证明了建筑设计改变的事实，双方没有异议，本院予以确认。证人金明证实建筑设计由原来的四个单元改成三个单元，与客观事实相符，本院予以采信。集安市人民法院（2013）集民一初字第464号民事判决书已经生效，该判决认定集安市梦景家园二期二号楼二单元404室及一号楼二号车库和集安市梦景家园二期二号楼一单元402室房屋及一号楼12号车库的位置相同，驳回了张岩峰要求确认集安市梦景家园二期二号楼一单元402室房屋及一号楼12号车库归其所有的诉讼请求。原告提供的其他证据及薛仁龙的证言，与本案双方争议的焦点无关联，本院不予评判。被告提供的证据及高华的证言不能证明被告的主张，本院不予采信。
经审理查明，2010年10月26日，经原、被告协商，原告预约了被告开发的梦景家园2#2单元404室91.33㎡×1800元，计164394元，同时预约了1#车库2号30㎡×2450元，原告向被告交纳了100000元预交款，被告为原告出具收据一枚。收据正面注明今收到刘景霞购2#2单元404室91.33㎡×1800=164394，并加盖了被告财务专用章，出纳员高华签字。高华收取预交款后，被告售楼处工作人员于凤在该收据背面背书了购1#车库2号30㎡×2450元，并由于凤签字。在于凤签字的下面，原告备注了237894-100000=137894欠。2011年3月12日集安市梦景家园二期二号楼和一号楼作了建筑设计变更，将原来的四个单元变更为三个单元，集安市梦景家园二期二号楼二单元404室及一号楼二号车库和集安市梦景家园二期二号楼一单元402室房屋及一号楼12号车库的位置相同。因商品房价格上涨，双方为价格产生矛盾，被告拒收原告购房款，将该房屋及车库交付给案外人张岩峰。
本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第八十一条规定：“根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；”案外人张岩峰凭借与被告签订的购房合同现实际占有争议房屋及车库，对于本案争议的诉讼标的具有独立的请求权。但张岩峰明知本院正在审理本案，并未以独立请求权第三人的身份申请参与诉讼，亦未提起诉讼主张自己的权利，本院无权主动追加张岩峰作为第三人参加诉讼。本院（2013）集民一初字第464号民事判决已生效，该判决驳回了张岩峰对诉争房屋及车库享有所有权的诉讼请求，故张岩峰占有争议房屋没有合法依据。被告主张被告与张岩峰签订了标的物为争议房屋的买卖合同，被告并将争议房屋交付张岩峰。本院认为，（2013）集民一初字第464号民事案件中，本院已经查明被告与张岩峰签订的房屋买卖合同签订时间不真实，公章当时未启用。且本院在审理（2011）集民二初字第312号民事案件时，开庭时间为2011年8月8日、8月26日，被告方亦没有陈述与张岩峰就争议房屋签订买卖合同的事实，故本院认为被告方擅自将争议房屋交付他人具有过错，应负有将争议房屋排除妨碍、完整交付原告的义务。本案为原、被告间的商品房预约合同纠纷，张岩峰等案外人占用争议房屋，系房屋所有权人与房屋实际占有人间的侵权纠纷，对此本判决生效后，房屋所有权人可以对房屋实际占有人及被告提起侵权之诉。张岩峰亦可将诉争房产交付后对其实际损失另行对被告等义务人提出侵权之诉及合同之诉。
本案被告收取了原告预交款100000元，且收据的正、背面注明了预约房屋及车库的位置、面积、单价等内容，原、被告商品房预约关系成立。收据的背面，有被告售楼处工作人员于凤背书了预约车库相关内容，构成表见代理。集安市梦景家园二期二号楼二单元404室及一号楼二号车库和集安市梦景家园二期二号楼一单元402室房屋及一号楼12号车库的位置相同。原告的诉讼请求本院应予支持。被告反诉请求，没有足够的证据加以证明，本院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘景霞与被告（反诉原告）集安市焱伟房地产开发有限责任公司继续履行关于集安市梦景家园二期二号楼二单元404室和一号楼二号车库（现应为案外人张岩峰居住使用的集安市梦景家园二期二号楼一单元402室房屋和一号楼12号车库）的房屋买卖合同应继续履行,被告集安市焱伟房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内负责将上述房屋及车库排除妨碍，交付原告刘景霞。原告刘景霞于判决生效后三十日内给付被告集安市焱伟房地产开发有限责任公司房屋及车库差价款137894元。
二、驳回被告（反诉原告）要求解除原、被告商品房买卖关系的诉讼请求。
案件受理费100元，诉讼保全费1700元，反诉费50元，合计1850元，由被告集安市焱伟房地产开发有限责任公司负担。
被告到期不履行给付义务，原告向本院申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 卞 宁
人民陪审员 刘洪琴
人民陪审员 牛纪香
二〇一六年五月三十日
书 记 员 崔 成