贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终401号上诉人（原审原告、反诉被告）廖洪超，男，1972年2月2日出生，汉族。委托代理人李施兰，女，1970年12月21日出生，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）贵阳西南国际商贸城有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳西南国际商贸城一期工程1#-E#。法定代表人林明安，该公司董事长。委托代理人朱皖昱，贵州中创联律师事务所律师，执业证号15201199910292398。委托代理人郭英，贵州中创联律师事务所律师，执业证号15201201210227125。上诉�廖洪超与贵阳西南国际商贸城有限公司（以下简称西南商贸城）房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2015年11月10日作出（2015）筑观法民初字第847号民事判决。上诉人廖洪超、西南商贸城对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，2014年9月29日，原、被告双方签订了《贵阳西南国际商贸城美食街房屋租赁协议》（以下简称房屋租赁协议），该协议约定了本诉原告承租的房屋概况、租赁期限、租金及支付方式、押金条款、双方的权利义务、违约责任等内容，本诉原告向本诉被告租赁贵阳西南国际商贸城一期2号广场负1楼2-B10、11号商铺经营餐饮。协议签订后，本诉原告向本诉被告交纳了第一季度租金及押金（押金的金额是一个季度的租金）。后在合同履�的过程中，本诉原告发现本诉被告租给其的房屋规划属于车库，不能用于商业用途。认为本诉被告隐瞒规划用途，将该车库隔离后以商业门市租赁给原告。同时还将该层楼分别以库房、医疗门诊、药房等形式对外出租，配套的卫生间等也未启用，该楼层无法达到美食街的条件，无法满足本诉原告经营餐饮的需求。双方因此发生纠纷，诉至法院，本诉原告请求：1、撤销双方签订的《贵阳国际商贸城美食街房屋租赁协议》；2、赔偿原告廖洪超损失410741元，并退还原告的租金和押金，合计554471元；3、本案诉讼费由被告承担。本诉被告提起反诉，请求：1、解除双方签订的《房屋租赁协议》；2、反诉被告立即返回反诉原告其租赁的商铺；3、反诉被告支付反诉原告欠付的第二个季度的租金，并按银行同期贷款利率的四倍支付利息从2015年3月28日至上述款项付清之日止；4、本案诉讼费由反诉被告承担。另，本诉被告西南商贸城于2014年9月28日在贵阳市人民政府专题会议上向贵阳市人民政府汇报了西南商贸城有关工作情况及调整部分地下空间规划性质有关问题，后贵阳市人民政府以筑地字（2015）30号文件于2015年4月13日同意了将涉诉房屋的地下空间使用权出让给被告方作为商服用地。经评估，本诉原告的商铺装修费用为134859元。原判认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的”的规定，所谓重大误解是指行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等产生错误的认识。本案中原、被告双方签订了《贵阳西南国际商贸城美食街房屋租赁协议》，被告方在并未取得同�调整涉诉房屋规划用途及使用权的情况下，将涉诉房屋租赁给原告方作为商用经营餐饮，虽然被告已在一审辩论终结前取得同意涉诉房屋的变更规划用途的批复，但其在签订合同的过程中隐瞒了与订立该合同有关的重要事实，即未告知原告方涉诉房屋的规划用途为地下停车场等房屋相关的事实，致使原告方产生误解而与之订立美食街房屋租赁合同。故可认定该合同为可撤销合同。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因原告方作为承租人在订立合同时应当要求查看涉诉房屋的相关手续，未尽到审慎审查义务，且已在实际使用该房屋进行经营活动至今，亦并未交纳第二季度的租金，故被告方对原告方交纳的租金及押金可不予返还。由于在本案中双方均存在过错，应当各自承担相应的责任，法院认为本诉被告应当补偿本诉原告装修商铺的费用的一半较为适宜，其余部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、撤销双方签订的《贵阳西南国际商贸城美食街房屋租赁协议》；二、由本诉被告贵阳西南国际商贸城有限公司于本判决生效之日起10日内补偿原告67429.5元；三、驳回本诉原告廖洪超的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告贵阳西南国际商贸城有限公司的诉讼请求。本案本诉案件受理费8800元，由本诉被告贵阳西南国际商贸城有限公司负担1070元，由本诉原告廖洪超负担7730元；反诉案件受�费800元，由反诉原告贵阳西南国际商贸城有限公司负担。一审宣判后，廖洪超不服该判决，提起上诉称：根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第68条的规定，双方在签订合同过程中，西南商贸城从未主动告知过上诉人该房屋的性质和用途，明显存在欺诈，原判撤销双方签订的租赁合同符合法律规定。合同被撤销后，有过错的一方应将财产予以返还并赔偿损失，但原判却以西南商贸城单方出具的涉诉房屋调规用途已获得政府批准的证据，驳回上诉人要求返还租金及押金的诉请，对上诉人提交的贵阳市城乡规划局的复函认定涉诉房屋属于车库，不能作为商业用途的证据不予理会。另外，对于一些可移动的设备，如桌椅、灶台、冰箱等，原判未将其纳入评估范围，也明显对上诉人不公。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院予以改判。西南商贸城提起上诉称：一、本案争议房屋不仅是合法建筑，且规划用途的调整已经政府相关部门批准调整为商业用途，所以本案租赁合同不属于可撤销的合同；二、如果说上诉人在签订合同时有义务向承租人披露房屋尚未调整规划的信息，但该义务也属于《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”所规定合同附随义务，即便上诉人未履行该义务，也并不会给承租人造成任何现实使用租赁房屋从事餐饮经营上的障碍，更不会让承租人造成什么重大误解。原判仅以上诉人对承租人隐瞒了后申请调整规划这一事实就认定合同存在重大误解，明显将合同附随义务与缔约过失责任混为一谈，错误地适用法律，也不�合法律对重大误解的规定；三、原审法院在对承租人损失进行鉴定时，荒唐地将锅碗瓢盆等纳入装修损失的评估范围，不仅超越了法院委托的范围，也明显与本案诉请无关。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院予以改判。针对廖洪超的上诉，西南商贸城答辩称：廖洪超的上诉理由不能成立，西南商贸城已取得涉诉房屋调整规划用途的手续，没有给承租方造成任何事实和法律上的履行障碍。针对西南商贸城的上诉，廖洪超答辩称：西南商贸城提交的所谓调整规划用途的批复，首先不是建设主管部门的规划许可证；其次从内容上看，该批复要求西南商贸城严格履行与市国土局签定相关协议，缴纳相关税费，并限定三十日内到国土部门办理土地使用权变更登记，取得土地使用权，但西南商贸城至今未提交证据证实土地性质已变更�二审审理查明的事实与原判认定的事实基本一致。另查明，关于廖洪超第一季度租金起止时间问题，在西南商贸城开具的租金收条上明确载明第一季度租金从2014年12月28日至2015年3月28日止。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，上诉人廖洪超以签订租赁合同时西南商贸城隐瞒房屋规划用途构成欺诈为由，要求撤销双方签订的租赁合同，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，……主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责”的规定，上诉人廖洪超应对西南商贸城存在欺诈行为承担举证责任。本案中争议房屋建设时取得了建设工程规划许可证，房屋建成后相关信息也在产权部门进行登记，由于登记的房屋信息属于对外公开的内容，作为上诉人廖洪超在签订租赁合同时，理应对房屋是否属于出租人，以及房屋的具体性质等信息进行核查，但上诉人廖洪超却疏于审查，由于自身原因没有预见合同履行过程中可能存在的风险。而且在上诉人廖洪超向人民法院起诉前，西南商贸城已经将争议房屋性质申报调整为商服用地，也就是说即使签订合同时，西南商贸城未将房屋具体性质告知上诉人廖洪超，存在一定的瑕疵，其后也通过自己的行为将该瑕疵予以弥补，对上诉人廖洪超的实际经营未造成任何影响，不存在法律所规定的撤销合同的欺诈情形，原判判决撤销双方签订的租赁合同不当，本院予以纠正。另，上诉人廖洪超在诉讼中明确表态不愿意继续租赁争议房屋，而西南商贸城也以提出诉请的方式表示要解除合同，故双方对不再继续履行租赁合同达成合意，本院对西南商贸城要求解除双方签订的《房屋租赁协议》的主张予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条“在合同解除后，确因一方当事人的过错造成另一方的损害，有过错的一方应当向受害方赔偿损失”的规定，本案中虽然西南商贸城签订合同时未将争议房屋正在申报调整规划事宜告知上诉人廖洪超存在一定瑕疵，但其在本案起诉前已经将争议房屋性质申报调整为商服用地，对签订合同时的瑕疵给予弥补，对上诉人廖洪超的实际经营没有任何影响，故其对合同的解除不存在过错。而上诉人廖洪超作为承租人，首先在订立合同时应当对房屋的具�性质等信息进行核查，但其没有尽到谨慎的审查义务；后又在争议房屋规划已调整为商服用地的情况下，拒不交纳租金而继续占用房屋，明显违反合同约定，对合同的解除具有过错，由此造成的损失应由其自行承担。故对上诉人廖洪超要求返还第一季度租金及装修损失的诉请不予支持。至于西南商贸城要求支付第二季度租金的诉请，由于西南商贸城于2015年4月13日已取得争议房屋调整商服用地的批复，即从此时起房屋性质对上诉人廖洪超的实际经营不会造成任何影响，上诉人廖洪超如要继续租用房屋理应交纳房屋租金，故对西南商贸城要求上诉人廖洪超交纳第二季度租金72000元的请求予以支持。至于西南商贸城主张按同期银行利率四倍支付利息的问题，由于双方在合同中并未对此进行约定，故对该请求不予支持。关于上诉人廖洪超所交纳的押金是否应该返�，以及争议房屋返还的问题，由于双方签订的租赁合同已经解除，根据合同第五条第5.1项“本协议签订当时，乙方应向甲方支付押金人民币柒万贰仟元整（￥72000.00元）。租赁期限届满或本协议终止后，在乙方将房屋交还甲方10日内，甲方将剩余的押金（不计息）退还乙方”的约定，合同解除后，上诉人廖洪超应将争议房屋返还给西南商贸城，西南商贸城应将押金72000元退还上诉人廖洪超。故本院对上诉人廖洪超要求退还押金和西南商贸城要求返还房屋的主张均予以支持。综上，原判认定事实不清，适用法律错误。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持贵州省贵阳�观山湖区人民法院（2015）筑观法民初字第847号民事判决第三项；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2015）筑观法民初字第847号民事判决第一项、第二项、第四项；三、解除廖洪超与贵阳西南国际商贸城有限公司签订的《贵阳西南国际商贸城美食街房屋租赁协议》；四、廖洪超于本判决生效之日起十五日内将位于贵阳西南国际商贸城一期2号广场负1楼2-B10、11号房屋返还贵阳西南国际商贸城有限公司；五、廖洪超于本判决生效之日起十五日内支付贵阳西南国际商贸城有限公司租金72000元；六、贵阳西南国际商贸城有限公司于本判决生效之日起十五日内退还廖洪超押金72000元；七、驳回贵阳西南国际商贸城有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决所确定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9600元，由廖洪超负担8800元，由贵阳西南国际商贸城有限公司负担800元；二审案件受理费9600元，由廖洪超负担8800元，由贵阳西南国际商贸城有限公司负担800元。本判决为终审判决。审 判 长  龚国智代理审判员  王书建代理审判员  符黎音二〇一六年四月六日书 记 员  陆治杭