山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲁民提字第283号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：李淑贞，个体工商户。
委托代理人：庞国栋，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人：辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山东省陵县商业总公司。住所地：山东省陵县。
法定代表人：陈宝亭，总经理。
委托代理人：王德健，山东颜陵律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：魏向成。
委托代理人：曹淑萍，山东九公律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：闫希光。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：魏向峰。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：王俊明。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：王晓林。
以上四被申请人的共同委托代理人：刘秀革，山东九公律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：王登文。
委托代理人：于金玲，山东鑫大公律师事务所律师。
原审第三人：陈红。
申请再审人李淑贞因与被申请人山东省陵县商业总公司（以下简称“陵县商业总公司”）、魏向成、闫希光、魏向峰、王俊明、王晓林、王登文、原审第三人陈红商品房所有权确认纠纷一案，不服德州市中级人民法院（2011）德中民终字第68号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年11月13日作出（2013）鲁民提字第283号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人李淑贞的委托代理人庞国栋、辛龙，被申请人陵县商业总公司的委托代理人王德健，被申请人王登文的委托代理人于金玲，被申请人魏向成的委托代理人曹淑萍，被申请人闫希光、魏向峰、王俊明、王晓林的共同委托代理人刘秀革到庭参加诉讼，原审第三人陈红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2006年7月11日，李淑贞起诉至山东省陵县人民法院称，1999年3月，李淑贞购买陵县商业总公司开发的临街门面楼××套，该楼房座落于陵县金三角商贸区，用途为商业服务，结构为上下两层，面积为798.9856㎡，价款为1380元／㎡，总价款为1102600.13元，陵县商业总公司于1999年12月将楼房交付给李淑贞，李淑贞从1999年3月至2000年8月分批交清购房款，但陵县商业总公司至今未能办理相关产权证明，仅于2006年6月19日为李淑贞办理了土地使用证，使属于李淑贞的该门面楼处于产权不明的状态，现请求法院确认李淑贞、陵县商业总公司之间的商品房买卖合同有效，金三角商品房产权归李淑贞所有，并确认第三人魏向峰与另外四个第三人闫希光等所签的房屋买卖合同无效，判令陵县商业总公司及第三人协助李淑贞办理房屋所有权证变更登记。
陵县商业总公司辩称，李淑贞确系该商品房的交款人，但在办理房屋所有权证时，李淑贞提出因欠王登文钱，房屋所有权证要办成王登文的亲戚魏向成的名字。陵县商业总公司为其办了两个证，名字都是魏向成。李淑贞买房子后，开办了两个商店，东边是五金商店，西边是海尔专卖店。2002年秋，西边的海尔专卖店合并到东边的五金商店，西边的原海尔专卖店变为圣达鞋店。陵县商业总公司是根据李淑贞要求办理的房屋所有权证书，李淑贞提起诉讼没有道理，应驳回李淑贞的诉讼请求。
第三人魏向成述称，李淑贞、陵县商业总公司所诉争的楼房第三人已经取得房屋所有权证，物权已经发生变更，请求确认诉争楼房产权为魏向成所有。另外，陵县商业总公司在给王登文办证时，王登文又交了60万元房款，购房合同主体已经发生变更，王登文已成为实际购房合同主体。
第三人闫希光、魏向峰、王俊明、王晓林述称，第三人已取得诉争房屋的所有权证，物权已经发生变更，且第三人为善意取得，请求人民法院确认争议的楼房产权为第三人闫希光、魏向峰、王俊明、王晓林所有。
第三人王登文述称，××、因李淑贞是陵县商业总公司职工，王登文以李淑贞的名义交款购房，到具体办理房屋所有权证时，李淑贞根据实际出资情况，正确处分了自己的权益，将房屋所有权证办到王登文指定的人名下，故李淑贞与陵县商业总公司之间的商品房买卖合同是无效的。二、诉争的房屋所有权证书记载的房屋所有权人为魏向成，而非李淑贞，该产权证书为陵县人民政府颁发，是××种具体行政行为，房屋所有权证书的撤销属于行政纠纷案件，在民事纠纷中无权行使撤销权，故李淑贞的第二项请求不应得到确认。三、本案已过诉讼时效。2000年1月11日魏向成取得争议房屋的所有权，此房屋所有权证的取得李淑贞是知晓的，根据《民法通则》第××百三十五条的规定，本案已过诉讼时效。故请求驳回李淑贞的诉讼请求。
第三人陈红述称，诉争的部分房产，第三人花42万元已购得，并已经办理了相关房屋所有权证、土地证。李淑贞要求确认包括第三人的房产权归其所有的主张不能成立，应予驳回。
山东省陵县人民法院××审查明，本案中双方当事人及第三人无争议的事实是：涉案标的为1999年陵县鲁北棉花集团公司开发的位于陵县政府路金三角商贸区的上下两层商用楼××套，该楼销售面积为798.56㎡，单价为1380元／㎡，总价款应为1102600.13元。庭审时，李淑贞提供了1999年3月-2000年8月份购房收据共计14张，其中：陵县鲁北棉花集团公司分别于1999年3月24日收款20万元、5万元，于1999年6月21日收款2万元，于2000年1月5日、1月11日、1月16日收款分别为23845元、10万元和60万元，由陵县鲁北棉花集团公司财会人员张某某打白条收款分别为1999年4月26日2万元，1999年5月12日3万元，1999年9月9日1万元，1999年10月10日1万元，2000年8月13日5000元，1999年8月10日由陵县商业总公司售楼负责人刘某某打白条收款1万元，2000年5月22日陵县商业总公司收款2000元，以上共计款1090845元，现该14张收据为李淑贞所持有。1999年12月，李淑贞在此开办了两个商店，东边的为五金商店，西边的为海尔专卖店；在该楼款未全部付清的情况下，也就是在2000年元月份陵县商业总公司应李淑贞要求，将房产证办在了第三人魏向成名下，当时办了两个房屋所有权证，其中东边的五金商店房屋所有权证号为4××9号，面积为518.17㎡，共14间，西边的海尔专卖店房屋所有权证号为4968号，面积为329.91㎡，共9间。所办房产证××直由第三人王登文持有。房屋所有权登记人第三人魏向成并未实际出资。2000年11月10日，第三人魏向成将4968号房屋产权分为三份，以出售的形式分别过户到张会英、刘鹏、魏向兰的名下。2002年9月7日，陈红与刘鹏、张会英、魏向兰签订房地产买卖契约，协议价款42万元，王登文以刘鹏、张会英、魏向兰委托代理人的名义实收房款419500元。2002年9月10日陈红办理了陵土国用2002字第4534号国有土地使用证和陵城镇字第××号城镇私房所有权证。此后李淑贞将海尔专卖店占用的商贸楼，即第三人魏向成名下的4968号房产腾出，其海尔家电等商品合并到其东边的五金商店；现东边原4××9号门面由李淑贞在此开办海尔专卖店，陈红买下原4968号门面后在此开办了圣达鞋店。2000年11月9日，第三人魏向成将4××9号房屋产权分割成五等份，每份面积为103.63㎡，魏向成以出售的形式于2000年11月9日分别办理了4个新证，证号为5240的房主姓名为闫希光，证号为5239的房主姓名为王晓林，证号为5238的房主姓名为魏向峰，证号为5237号的房主姓名为王俊明，价款都为11万元。在魏向成与闫希光等人办理房屋所有权证过户过程中，魏向成与王俊明签订了0078号房地产买卖契约，与闫希光签订了0079号房地产买卖契约，与魏向峰签订了0080号房地产买卖契约，与王晓林签订了0081号房地产买卖契约。2006年6月19日，李淑贞在陵县国土资源局办理了与4××9号房屋所有权证相对应的国有土地使用权证，证号为陵国用2006字第4382号，使用权人为李淑贞，土地使用面积为182.96㎡，在办证过程中，陵县商业总公司为土管部门出具了李淑贞巳交齐房款的证明。2006年8月30日，陵县人民政府以李淑贞隐瞒了其所购的商品楼已于2000年元月将房屋产权确定给魏向成、王晓林、闫希光、王俊明、魏向峰五人享有，五人已获得房屋所有权证书的事实为由，撤销了李淑贞所持有的陵国用2006字第4382号国有土地使用权证。以上事实，经询问李淑贞、陵县商业总公司及第三人均无争议，可作为本案认定事实的依据。
山东省陵县人民法院××审认为，本案争议的焦点主要有四个：××、李淑贞起诉陵县商业总公司是否诉讼主体错误；二、本案是否已过诉讼时效；三、李淑贞是否向第三人王登文借款买房，因而将房产证办成魏向成的名字作担保；李淑贞的诉讼请求能否得到支持。就第××个争议的焦点，第三人王登文提供证据三，以此证明李淑贞起诉商业总公司主体错误。王登文提供的以上××系列证据确实能够证实当时的开发商是陵县鲁北棉花集团公司，而非陵县商业总公司，陵县商业总公司只是该单位的举办单位。庭审中陵县商业总公司对此也予以认可，但同时陵县商业总公司也认可其与鲁北棉花集团公司是××个单位、两个牌子，2002年鲁北棉花集团公司被吊销营业执照，由陵县商业总公司承接了鲁北棉花集团公司所有的债权债务，故法院认为李淑贞以陵县商业总公司为被告起诉并无不当。就第二个争议的焦点，诉讼时效是权利人向人民法院请求保护民事权利的时效期间，超过诉讼时效的，权利人则丧失了胜诉权。诉讼时效仅适用于债权请求权，不适用于物权。所有权是永恒的，不会因诉讼时效而消灭。本案李淑贞的诉讼请求是要求确认争议楼房产权为其所有，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”第三人王登文认为该案已过诉讼时效的主张不能成立。就第三个争议的焦点，李淑贞为证明其买房，提供证据××、证据二，对此陵县商业总公司认可，应作为认定案件事实的主要依据，但该14张收据只能说明购楼款已付，并不等于说李淑贞持有这14张收据，购楼款就为李淑贞交纳，因为在法院对李淑贞调查询问时，李淑贞本人也承认，2000年1月16日的付款60万元不是李淑贞本人亲自去交的，而是王登文交的，也就是说即使王登文去交款，购房收据上还是会写李淑贞的名字，且购房收据也会为李淑贞所持有。对于王登文交款的行为，李淑贞解释说当时其因向王登文借款，所以王登文替李淑贞交款，对此，王登文不予认可，王登文主张其当时是顶李淑贞的名字购房，不是替李淑贞交钱，不可能李淑贞买楼让别人交钱，对此，李淑贞应提供证据加以证明，否则，由李淑贞承担举证不能的法律后果；所以，李淑贞虽持有购房收据，其仍需提供证据证明其是楼款的实际支付人。本案中，李淑贞主张系其买房，却在办证时将证办在了魏向成名下，对此李淑贞解释是因为当时其向王登文借款，王登文不放心，要求将证办在他指定人的名下作担保，对此，李淑贞提供证据三，以此来证明其与王登文间因买房存在借贷关系，所以事后李淑贞偿还王登文的借款，每偿还××次，由王登文为李淑贞出具××份收据。对李淑贞提供的证据三，因李淑贞与王登文间有大量的借贷往来，李淑贞提供的16张收据中，其中12张收据无确定日期，且数额与李淑贞自称的向王登文借款买房的数额相差甚远，对此，李淑贞自称只提供王登文的部分收条，李淑贞如想用以上收条达到证明其与王登文间存在借款买房目的，其应提供王登文为其出具的全部收条，否则其提供的证据不具有全面性、客观性，不能作为认定李淑贞因买房向王登文借款事实的依据。对于王登文为陈红出具的卖楼款收据，从证据形式上来看，与李淑贞无关，这是在王登文与陈红间所进行的买卖，且这也是本案的争议焦点之××，原4968号房产是否为李淑贞购买是本案所要解决的主要问题，同样不能证明此款是李淑贞还王登文的借款。李淑贞认为，第三人魏向成提供的证据三证人张某某、孙宪彬的证言能够证实，当时是李淑贞买房向王登文借款，对此，虽说重审时李淑贞及第三人王登文均向法院提出申请要求该两位证人出庭作证，但该二位证人均未出庭作证，该两份调查笔录的真实性无法核实，不应作为定案的依据。综上，李淑贞主张系其买楼，却在付款时由他人支付并在办理房产证时办成他人的名字，李淑贞解释其因买房向王登文借款，因而将房产证办成魏向成的名字，但李淑贞对此未能提供证据加以证明，应由李淑贞承担举证不能的法律后果。第三人王登文提供的证据××及由王登文为陈红出具的419500元的卖楼款收据，在李淑贞无充分证据推翻以上事实的情况下，该二份证据应作为定案的依据。该答辩状中，陈红陈述“李淑贞说房子不是她的，是王登文的，我对象让李淑贞打电话问问房子还能否再便宜点，李淑贞打电话问了问，说王登文最低要42万，不能再少了。”出卖原4968号房产时，由王登文以代理人的名义与陈红直接签订售房协议，并接受了购房款，这××直接证据与陈红的答辩状相互关联，相互印证，证明当时是王登文与陈红进行的房屋买卖交易，从将原4968号房产卖给陈红的过程可以看出，王登文对诉争房子享有处分权。对此李淑贞辩称当时是因其欠王登文钱，王登文急着要李淑贞还款，李淑贞无耐只好将原4968号房产卖给陈红，由王登文将房款直接取走，李淑贞的此项主张证据不足，如真如李淑贞所言，卖房时，也不应该由王登文与陈红签订售房协议并直接将钱拿走，而应该由陈红与李淑贞签订房屋买卖协议并将房款给付李淑贞，由李淑贞为陈红出具楼款收据，然后李淑贞偿还王登文借款时，应由王登文为李淑贞出具还款收到条，前××种为商品房买卖法律关系，后××种为民间借贷法律关系，这两种关系是相互独立的，不具有关联性，不能由陈红与王登文签订房屋买卖协议并直接将房款给付王登文作为对两种法律关系的了结；对卖房××事李淑贞知晓并将房倒腾出来，如诉争房屋是李淑贞的，李淑贞不应在四年之后才向法院主张权利。本案从李淑贞领着王登文办证时的具体情节看，当时李淑贞说办成王登文的名字，王登文提出办成魏向成的名字，李淑贞对此没有提出异议，予以认可；同时，房产证办出来后，由李淑贞从开发商将证拿出来后交给王登文，且此证××直由王登文所持有，说明王登文对诉争房屋的权利。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯××合法凭证，李淑贞作为××个完全民事行为能力人，如系其买房，其应该意识到将房产证办在别人名下的法律后果。本案中，李淑贞××直主张其因买房向王登文借款60万，因干买卖向王登文借款30万，以上借款90万元李淑贞为王登文出具了××份借条，2006年6月份李淑贞将以上所欠借款连本带息偿还后，李淑贞将90万欠条撤回，按李淑贞的主张，此份欠条现应在李淑贞手中，但李淑贞未能向法庭提交以上欠条以证明其主张。本案中，除了陵县商业总公司认可李淑贞为买房向王登文借款××事，第三人不予认可，李淑贞仍需提供证据加以证明，无证据证明的，由李淑贞承担举证不能的法律后果。物权是权利人对物的占有、使用、受益和处分的权利，本案中，从第三人王登文付款60万、办证时由王登文指定办成魏向成的名字、房产证××直由王登文持有、将原4968号房产卖给陈红的××系列过程可以看出，王登文对诉争的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利；李淑贞主张其因买房向王登文借款，而将房产证办成魏向成的名字作担保无证据加以证明；根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其它相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”李淑贞主张房屋产权的诉讼请求及要求确认商品房买卖合同有效的主张证据不足，法院不予支持。不动产所有权的取得、设立、变更、转让、消灭，经登记发生法律效力。现涉案诉争房屋登记在第三人魏向成、闫希光、魏向峰、王俊明、王晓林名下，在李淑贞无充分证据证明其为诉争房屋买受人的情况下，为合法有效的唯××确权依据，以上四个第三人无须要求确认已经在其名下的房产为其所有，另第三人王登文提出要求李淑贞支付租金的主张，因该主张与本案所审理的物权确认纠纷不是同××法律关系，本案不予审理，第三人王登文可另行起诉。山东省陵县人民法院于2010年9月2日作出（2010）陵民重初字第4号民事判决：驳回李淑贞的诉讼请求；案件受理费15523元，由李淑贞负担8088元，第三人魏向成、闫希光、魏向峰、王俊明、王晓林各负担1487元。
李淑贞不服××审判决，向德州市中级人民法院上诉称，××、李淑贞与陵县商业总公司买卖合同成立并合法有效。二、王登文不是该房屋的实际购买人，不享有该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。三、××审判决第三人魏向成、闫希光、魏向峰、王俊明、王晓林名下的房产为其所有的结论错误。综上，请求撤销××审判决，改判支持李淑贞的上诉请求并驳回第三人的诉讼请求，××二审诉讼费由李淑贞承担。
陵县商业总公司答辩称，李淑贞确系交款人，但在办理房产证时，李淑贞和王登文找到当时的公司主管人员，李淑贞称其欠王登文的钱，要求房产证办成王登文的名字。王登文要求不办其名字，办成其亲戚魏向成的名字，办两个证。因李淑贞系陵县商业总公司老经理，当时的主管人员就同意了李淑贞和王登文的要求，将楼房办了两个证，名字均系魏向成。我单位系根据李淑贞的要求办理的房产证，李淑贞起诉陵县商业总公司没依据，请求驳回李淑贞的诉讼请求。
魏向成答辩称，李淑贞上诉理由不能成立，李淑贞混淆了物权关系和债权关系。房屋产权在房地产行政管理机关的登记备案是对物权的确认。也就是说物权登记在魏向成名下，房屋产权就应该属于魏向成。魏向成名下的房产不是非法所得，根据原庭审查明的事实，是李淑贞和商业总公司签订购房合同后，王登文交付的购房款，在办理房屋产权证时，合同签订人李淑贞和实际交款人王登文均同意将房屋产权人登记为魏向成。房屋产权证是依据李淑贞和王登文的真实意思表示办理的，其已在购买的当时就明确了房屋产权的归属。所以，本案不存在重新由法院再行确认产权归属的法定理由，李淑贞的上诉请求应当依法驳回。
闫希光、魏向峰、王俊明、王晓林答辩称，上诉理由不成立，没有事实和法律依据。房子是合法取得，且办理房产变更登记。原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。
王登文答辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，应维持原判。××、李淑贞将自己购买涉案房屋的权利已转让给王登文，李淑贞主张有效的原涉案房屋买卖合同已发生变更，不应支持其主张。二、王登文为涉案房屋的实际购买人，享有对涉案房屋的占有、使用、收益、处分的权利。
原审第三人陈红辩称，没有要答辩的。
德州市中级人民法院二审查明，李淑贞认可王登文以其名义向山东陵县商业总公司交纳购房款600000元。王俊明、闫希光、魏向峰、王晓林名下陵房权字第5237、5240、5238、5××9号房产证登记的涉案房产，与本案房产权属的确认属同××标的物。李淑贞在××审诉讼请求为：××、请求确认李淑贞与陵县商业总公司之间的房屋买卖合同有效：二、依法确认李淑贞对所买的商品房拥有所有权。××审第三人魏向成、闫希光、魏向峰、王俊明、王晓林、陈红申请参与诉讼，要求确认争议的房产归申请人所有。原审第三人王登文，由××审法院追加其参与诉讼。重审开庭时，李淑贞变更诉讼请求，对第三人陈红名下的陵房权证陵城镇字第××号（原鲁陵房权字第××号房产）的诉讼请求予以放弃，只对现登记在第三人魏向成、闫希光、魏向峰、王俊明、王晓林名下的518.71平方米的商业房（也就是原鲁陵房权字第××号房产）提出诉讼请求，要求确认原4××9号房产为李淑贞所有；确认五个第三人买卖的房屋无效；陵县商业总公司及第三人协助李淑贞办理房产登记手续。李淑贞在××审提供以下证据证明其主张：证据××、由陵县商业总公司为其出具的涉案商品房的大致结构描述图××张；证据二、1999年3月至2000年8月购房收据共计14份：其中加盖陵县鲁北棉花集团公司公章的收据6份，共计款993845元；由张某某（当时任陵县鲁北棉花集团公司会计）打白条的收据6份，共计款85000元；陵县商业总公司售楼负责人刘某某打白条1份，计款1万元；加盖陵县商业总公司公章的收据1份，计款2000元。上述14笔款总计1090845元。证明1999年其购买陵县商业总公司开发的商品房房款全部付清，原鲁陵房权字第××号房屋产权属于李淑贞，要求陵县商业总公司为其办理房产证等相关证件。证据三，由王登文书写的收款收据16份（计款335380元）及由王登文为陈红出具的售楼款收据××份；证明其因买房向王登文借款。王登文为陈红出具的售楼款收据，证明因王登文急需李淑贞偿还借款，其将西边的原4968号房产以419500元的价格卖给陈红，由王登文从陈红那将房款直接拿走，所卖房款是其偿还王登文的借款。山东省陵县商业总公司在××审提供以下证据证明其主张：证据××、证人刘某某出庭作证陈述：1999-2000年证人在陵县商业总公司负责帮忙卖房，房产证是证人经手办的，当时李淑贞领着××个叫王登文的来找证人，说办证的时候办成王登文的名字，王登文说不要办成他的名字，办成他表弟魏向成的名字，因李淑贞是商业局的职工，都很熟，所以没让李淑贞给公司就此事留下书面材料，都是口头的。当时的鲁北棉花集团公司与陵县商业总公司这两个单位是××套班子。证据二、当时陵县商业局的纪检书记赵某某在（2006）陵行初字第72号案件中出庭作证，其陈述：办证时证人在场，李淑贞领着王登文到办公室去的，要求办成王登文指定的人，对此未留有书面材料，证人到现在也不认识魏向成。魏向成在××审提供以下证据证明其主张：证据××、从县房产管理所调出的当时陵县鲁北棉花集团公司为其出据的证明二份，证实当时其已向开发商支付了全部房款，房屋产权归魏向成所有；证据二、鲁陵房权字第4968、4××9号房屋所有权证，证明其对争议的房屋拥有最初的产权；证据三，由魏向成的代理人对证人孙宪彬、张某某的调查笔录。证明当时是李淑贞买楼，其向王登文借款。王俊明、闫希光、魏向峰、王晓林在××审分别提供了鲁陵房地产买卖契字78、79、80、81号四个房地产买卖契约和陵房权字第5237、5240、5238、5239四份房产证，证明其是通过合法的买卖方式获取房屋所有权，并已办理了相关的房屋产权证。王登文在××审提供以下证据证明其主张：证据××、（2006）陵行初字第72号××案中第三人陈红的答辩状，陈红陈述了其购买陵城镇字第××号房产（原4968号房产）的详细经过：“2002年8月份李淑贞问我是否想买房，她用的西边两间想卖，要价45万元，当时我嫌贵，李淑贞说房子不是她的，是王登文的，我对象让李淑贞打电话问问房子还能否再便宜点，李淑贞打电话问了问，说王登文最低要42万，不能再少了，于是在李淑贞的介绍下，我们认识了王登文，和王登文办理了各种买房的手续，李淑贞也很快将我们所买的房子倒出来，她的商品全部合并到东边的三间。当时我买房时，李淑贞承认房子是王登文的。”证明当时李淑贞租用王登文买的4968、4969两个门面。证据二、陵县五金交化商场、陵县恒鑫家电销售有限公司与魏向成签订的房屋租赁合同。当时陵县五金交化商场的法定代表人是李淑贞，证明李淑贞认可其使用的原4××9号房产是租赁魏向成的；魏向成与陵县恒鑫家电销售有限公司签订的房屋租赁合同（该公司法定代表人为李淑贞女儿张彦），证明房屋是租赁的，并不是李淑贞所主张的诉争房屋由其购买。证据三、（2006）陵行初字第72号卷宗第330-334页中的有关材料，证明当时的开发商是鲁北棉花集团公司，而非陵县商业总公司，李淑贞起诉陵县商业总公司主体错误。涉案楼房共10间（上下两层各5间），合同面积为798.56㎡，而实际面积为848.08㎡（鲁陵房权字第××号和4××9号房产证登记的实际面积），其中4间（上下两层各2间）卖给陈红，面积为329.91㎡，陈红办理了土地证和房产证，李淑贞也放弃了对陈红涉案楼房的诉讼。其余6间楼房（上下两层各3间），即本案争议的标的，面积为518.17㎡（鲁陵房权字第××号房产证确认），目前全部被李淑贞装修用于海尔家电专卖店，其中与陈红相邻的4间（上下两层各2间）楼房结构、面积与卖给陈红的楼房相同，面积为329.91㎡，另2间（上下两层各1间）楼房，结构不规则，面积为188.26㎡。
德州市中级人民法院二审查明的其他事实同××审查明的××致。
德州市中级人民法院二审认为，关于房屋买卖合同的效力问题，涉案楼房虽然系山东省陵县商业总公司与李淑贞名义达成的房屋买卖协议，但陵县商业总公司已全部实际履行了合同，××审认定其房屋买卖合同无效错误，应予以纠正。关于涉案楼房的处理问题，李淑贞与王登文分别以李淑贞名义向山东省陵县商业总公司交纳购房款490845元和600000元，共计1090845元，购得山东省陵县商业总公司商用楼848.08㎡（鲁陵房权字第××号和4××9号房产证登记的实际面积）。全部房款虽然均以李淑贞名义交纳，但李淑贞没有证据证明王登文交纳的600000元购房款系其委托代为交纳，故购买的山东省陵县商业总公司848.08㎡整体商用楼应视为李淑贞与王登文共同出资购买，产权归李淑贞与王登文共同所有。产权的归属应按出资比例按份分割，李淑贞与王登文分别在占381.61㎡（848.08㎡／1090845元×490845元）和466.47㎡（848.08㎡／1090845元×600000元）的产权。原登记在魏向成名下的鲁陵房权字第××号房产，按照李淑贞和王登文的指示，以419500元的价格卖与陈红，且款项交付给了王登文，双方争议的6间楼房，王登文实际出资180500元，陈红所占房屋面积应从王登文应占面积中扣除，王登文实际应得涉案楼房136.56㎡（466.47㎡-329.91㎡）的产权。从照顾共有人生产、生活的实际需要的原则出发以及兼顾涉案楼房××直由李淑贞长期占用经营等因素，涉案的6间楼房，其中四间（上下各两间），共计353.17㎡应归李淑贞所有。另外两间（相邻陈红的上下各××间）计165㎡归王登文所有，王登文超出应得的楼房面积不予补偿李淑贞。其原登记在第三人魏向成名下的4××9号房产，虽然山东省陵县商业总公司收取房款后且按照李淑贞和第三人王登文的指示，将房屋交付给魏向成并协助办理了登记过户手续，但不动产权属证书并非确定物权归属的唯××依据，不动产物权登记仅是××种行政管理行为，并不能以此作为本案房产物权取得的依据，魏向成未出资，仅是名义房主，故不享有对其名下房产占有、使用和处分的权利，其未征得房屋产权共有人的同意，对涉案房屋处分给第三人闫希光、魏向峰、王俊明、王晓林的行为，为无效行为。魏向成与闫希光、魏向峰、王俊明、王晓林签订的房屋买卖合同无效。第三人王登文以李淑贞名义交纳房款以外的与李淑贞的债权债务关系，不属于本案审理范围，应另案处理。2012年8月15日，德州市中级人民法院作出（2011）德中民终字第68号民事判决：××、撤销山东省陵县人民法院（2010）陵民重初字第4号民事判决；二、山东省陵县商业总公司与李淑贞名义达成的房屋买卖协议有效；三、涉案的6间楼房，四间（上下各两间），共计353.17㎡归李淑贞所有。其余两间（相邻陈红的上下各××间）计165㎡归王登文所有。四、魏向成与闫希光、魏向峰、王俊明、王晓林签订的房屋买卖合同无效；五、驳回李淑贞的其他诉讼请求。××审案件受理费15523元，由李淑贞负担10348.67元，王登文负担5174.33元；二审案件受理费15523元，由李淑贞负担10348.67元，王登文负担5174.33元。
李淑贞不服二审判决，向本院申请再审称，××、李淑贞与陵县商业总公司之间的商品房买卖合同有效，陵县商业总公司自始至终承认是李淑贞购买的涉案楼房而不是其他人，所有的购房票据均署有李淑贞的名字且均由李淑贞持有，陵县商业总公司也把涉案房屋实际交给了李淑贞，李淑贞也实际占有和使用。故李淑贞对涉案房屋拥有初始的物权。李淑贞与王登文之间是××种借贷关系，王登文称其顶替李淑珍的名字购房没有证据，王登文缴纳的部分购房款是李淑贞借的王登文的钱，而不是王登文自己买楼的钱。原审推定系合伙购楼错误。二、陵县鲁北棉花集团公司出具的两份证明是虚假的，魏向成未支付过任何购房款，证明中关于购房款缴清时间与各方当事人认可的李淑贞14张购楼款单据的时间严重冲突。另外，陵县商业总公司2006年7月15日就涉案房屋所占土地办理土地证所出具的证明与该两份办理房产证的证明内容截然相反，明确否认了该两份办理房产证的证明。综上，原审法院认定涉案房屋为李淑贞与王登文共同出资购买错误，请求撤销原审判决，改判全部房屋归李淑贞所有。
陵县商业总公司答辩称，李淑贞系买房人，钱交了就开了收据给李淑贞，名字也写的李淑贞。但在办理房产证时，李淑贞和王登文找到当时的公司主管人员，李淑贞称其欠王登文的钱，要求房产证办成王登文的名字。王登文要求不办其名字，办成其亲戚魏向成的名字，办两个证。因李淑贞系陵县商业总公司老经理，当时的主管人员就同意了李淑贞和王登文的要求，将楼房办了两个证，名字均系魏向成。我单位系根据李淑贞的要求办理的房产证，至于王登文和李淑贞之间的关系陵县商业总公司不了解。
王登文答辩称，××、王登文是以李淑贞的名义实际交纳购房款。虽然李淑贞持有涉案争议房屋的交款凭证，但并不能因此证明其享有诉争房屋的所有权。王登文是诉争房屋的实际购买人，因李淑贞欠王登文的钱，才将已交购房款抵账，进而将购房的权益进××步让给王登文享有，王登文已实际承受该权益，并顶着李淑贞的名义交纳了购房款。办理房产证时，是李淑贞让办在王登文名下，王登文基于自己是银行办事处主任的身份不便才指定办到魏向成名下。李淑贞只是名义上的购房人，事实上已经将自己的权利进行了处分，其丧失了主张权利的事实及法律依据。二、王登文以李淑贞的名义交款购置的房屋，且办理了两个房产证，并非债权担保。三、李淑贞明知涉案房产证早办理至魏向成名下，且认可王登文为实际所有人。请求驳回李淑贞的再审申请。
魏向成答辩称，魏向成作为产权人，在取得房产登记的过程中，无任何过错，也没有侵犯任何人的合法权益，李淑贞现要求确认房产为其所有的理由不能成立，请求驳回李淑贞的再审申请。
闫希光、魏向峰、王俊明、王晓林答辩称，房产证的取得为合法取得，请求驳回李淑贞的再审申请。
本院再审查明的事实与原审认定的事实××致。
本院再审认为，本案当事人争议的焦点问题是：涉案楼房的权属应如何认定。
陵县商业总公司于1999年3月-2000年8月先后收取以李淑贞名义交付的购房款共计1090845元，并交付涉案房屋，李淑贞与陵县商业总公司之间形成事实上的商品房买卖合同关系，原审法院认定李淑贞与陵县商业总公司之间的房屋买卖合同有效正确。关于涉案楼房的权属问题，原登记在魏向成名下的鲁陵房权字第××号房产，按照李淑贞和王登文的指示，以419500元的价格卖与陈红，且款项交付给了王登文，该房产应属第三人陈红所有，李淑贞、王登文及魏向成均无异议，本院予以确认。
对于原鲁陵房权字第××号房产，本院再审认为，购房款系李淑贞与王登文分别以李淑贞的名义交纳，对此事实各方当事人均认可。王登文出资60万元购买涉案房屋，并××直持有涉案房产证，且在处分原鲁陵房权字第××号房产时，王登文代理办理过户手续，直接收取了卖房款，该事实表明王登文对涉案房产具有相应的处分权利。李淑贞主张王登文交纳的60万元购房款系李淑贞的借款，但未能提供充分证据予以证实；李淑贞主张将涉案房产证办至第三人魏向成的名下系担保行为，亦未能提供充分证据支持其主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，李淑贞应承担举证不能的法律后果，对其主张本院不予支持。因此，原审法院根据李淑贞和王登文的实际出资情况认定涉案房屋系李淑贞与王登文共同出资购买，产权归属按照李淑贞与王登文的出资比例按份分割并无不当，本院予以支持。魏向成仅是名义房主，不享有对涉案房产占有、使用和处分的权利，其未征得房屋产权共有人的同意，对涉案房屋进行处分的行为无效，对此原审认定正确，本院予以支持。
综上所述，李淑贞请求判决全部房屋归其所有的申请再审理由不成立。原审判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第××百七十条第××款第（××）项之规定，判决如下：
维持德州市中级人民法院（2011）德中民终字第68号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹林灿
审 判 员 邹延茂
代理审判员 司晓伟
二〇一四年八月二十日
书 记 员 王晓婕