广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民二初字第819号
原告：白朝强。
原告：黄捷梅。
两原告共同委托代理人：包天勇，广西颂诚律师事务所律师。
被告：南宁科正房地产经纪有限公司，住所地：南宁市金湖路55号亚航财富中心15层1509号。
法定代表人：李晓峰，该公司总经理。
委托代理人：罗剑春，该公司职员。
委托代理人：覃靖，该公司职员。
第三人：林勤国。
委托代理人：黄海燕。
原告白朝强、黄捷梅与被告南宁科正房地产经纪有限公司（以下简称科正公司）、第三人林勤国居间合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年6月18日、8月26日公开开庭进行了审理。原告白朝强及其与黄捷梅的共同委托代理人包天勇、被告科正公司的委托代理人罗剑春、覃靖、第三人林勤国及其委托代理人黄海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同诉称，原告经中介公司南宁科正房地产经纪有限公司（即被告）介绍撮合，于2015年2月10日与第三人林勤国签订一份《房屋买卖及居间合约》，合同约定原告购买第三人所有的位于双拥路32—1号2单元604号房屋，房款总价为44.6万元（不含税费）；合约还约定房款付款方式为按揭，贷款年限20年，贷款金额24.6万元。合约签订前，被告告知该二手房建成于1994年，房屋面积为59平方米，算上公摊的话大约有60多平方米，被告承诺该房屋能办理20年按揭贷款。合约签订后，经查询，原告发现涉案房屋面积大大缩水，变成了52.48平方米，房屋实际建于1989年，房龄与签订合同前告知的相差了5年。原告认为，被告故意隐瞒房屋真相、提供虚假情况、虚假承诺的行为，严重违反了相关法律的规定，本案所涉合同应依法解除，被告收取的中介服务费应依法返还给原告，并赔偿原告损失的购房定金。理由如下：被告故意隐瞒涉案房龄，导致原告无法通过按揭方式购买涉案房屋，合同目的不能实现；即便能够按揭，导致原告对该房拥有的权益减少了5年，且房屋建筑寿命比两原告预期的亦减少了5年。本案合约中约定了房款的付款方式为银行按揭，贷款年限20年，贷款金额24.6万元。签订合约前原告也已明确告知被告：由于刚参加工作没几年，没有能力一次性付款，只能银行按揭付款。被告承诺银行按揭及按揭年限都没问题。但是，在合约签订以后，被告的工作人员却告诉原告，由于房龄较老，不能按揭贷款了。后经原告咨询各大银行，得到的答复是南宁各银行对房龄超过二十年的房屋都不予贷款。原告曾到中介告知的合作银行中国银行官方网站查询时也发现，银行关于二手房贷款有明文规定，中国银行规定贷款年限为房龄＋贷款年限不能超过30年，即便能贷，意味着只能贷4年，与合约约定的贷款20年相差甚远，况且实际中超过20年的房龄都不予贷款。因此，被告隐瞒涉案房屋的房龄，谎称能够办理按揭，更没在签订合约时向原告告知房龄超过20年的贷款可能存在的风险，被告的行为导致了原告购房目的不能实现。其次，根据现有法律的规定，房屋建设用地的使用权为70年，以此相对应，房屋所有权亦为70年，被告谎称房屋建成于1994年，这使原告对该房屋实际享有的权益减少了5年，且由于早了5年，房屋建筑寿命比原告预期的亦减少了5年，这些都将对原告造成重大损失。综上，被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实及提供虚假情况给原告造成了不小的经济损失，为维护原告的合法权益遂诉至本院，请求判令：1、解除两原告与被告、第三人于2015年2月10日签订的《房屋买卖及居间合约》；2、被告向两原告返还中介服务费5000元；3、被告赔偿两原告购房定金10000元；4、本案诉讼费由被告承担。
原告白朝强、黄捷梅对其陈述的事实在举证期限内提交如下证据：1、《房屋买卖及居间合约》，证明原告向第三人购买该房屋，违约责任的约定；2、电话录音（中介工作人员陆秀萍），3、银行个人二手房贷款规定（中国银行），证明超过20年房龄的房屋银行不支持按揭贷款，故原告无法贷款购房，4、《关于白朝强投诉我司事宜的回复函》，证据2-4证明被告故意隐瞒房屋真相，提供虚假情况、虚假承诺的行为，回复函证明房屋写明是1994年，签订房屋买卖及居间合约后被告才查房并得知房屋建房时间为1989年，被告存在违反房地产行业规定未在房屋买卖合同签约前查询房屋并告知房屋真实情况；5、收据（定金），6、收据（中介服务费），证据5、6证明原告遭受的损失；7、被告电脑咨询单，证明被告的基本情况；8、第三人身份证，证明第三人的主体资格；9、与业主通话录音，证明内容同证据2。
被告辩称，1、《房屋买卖及居间合约》真实有效，签署合约前原告实地勘查房屋状况并到房产局查档，被告依流程履行合同义务，合约是原告自愿签署，被告不存在隐瞒问题；2、合同第七条、第八条就贷款问题做了明确约定；3、我方已尽到经纪方的义务依程序办事，原告应向我方全额支付服务费13380元；4、定金非我方收取，即便要赔付也不应由我方赔偿。
被告为其辩解当庭提交证据：1、《房屋买卖及居间合约》复印件，证明合约约定三方的权利与义务及相关违约责任；2、房产证复印件，3、林勤国身份证复印件，4、两原告身份证复印件及结婚证复印件，5、南宁市房地产档案馆查档结果，证据2-5拟证明我司均按正规签约程序进行合约的签订，签约过程中，买卖双方均对对方的身份及产权情况进行核实，均未提出异议，我司居间邀约买卖双方进行当面谈判商定合约内容，对合约内容买卖双方均未提出异议，期间我司均无任何隐瞒行为；6、《服务收费承诺书》复印件，证明原告承诺支付给我方的服务佣金；7、南宁市房地产中介行业管理协会“转发《投诉书》投诉的通知函”复印件，8、白朝强到中介协会投诉我司的“投诉书”复印件，9、我司回复中介协会“关于白朝强投诉我司事宜的回复函”复印件，10、关于《房屋买卖及居间合约》（合约编号：100527）的履约协商知会函，11、邮寄履约协商知会函的收件回执单，证据7-11证明被告行使经纪方的义务，如双方有异议，被告有协调义务，且被告也约各方当面协商，居间工作也行使。
第三人陈述称，1、两原告与被告、第三人于2015年2月10日签订的《房屋买卖及居间合约》真实、有效；2、原告继续按《房屋买卖及居间合约》的条款履行权利与义务。
第三人为其陈述的内容提交证据：1、《房屋买卖及居间合同》，拟证明原告经过被告介绍向第三人购买房屋，约定签订三方按《合约》履行权利和义务；2、第三人的房产证，拟证明原告向第三人购买房屋该房屋产权在第三人名下，房产证上有名字、地址、面积等信息；3、第三人的身份证，拟证明第三人是所交易房屋的产权人；4、南宁市房地产档案馆查档结果，拟证明2015年2月10日签约及查档当天，原告已被告知竣工年限，并支付定金，愿意购买；5、邮政快递投送单，履约催促函，拟证明原告已违约，第三人履行告知原告的义务及第三人可按《合约》追究原告违约权利；6、租房协议书，拟证明第三人因原告违约所遭受的损失；7、原告的身份证复印件，拟证明是《房屋买卖及居间合约》的买方。
原告对被告提交证据的质证意见是：对证据1的真实性无异议，但合同约定的按揭贷款等内容已经实际不能履行，原因在于第三人及被告向原告提供了虚假信息，导致不能按约贷款；对证据2、3的真实性无异议，但证据2的房产证与原约定的面积不一致；对证据4的真实性、合法性、关联性无异议；对证据5的真实性无异议，在签订合同之前我方没有看见过其存根，只看到了房产证，是在签订合同缴纳定金及中介费之后被告电话告知我方，后我方起诉之后被告方才提供我方才看到该份材料；对证据6的真实性无异议，但被告提供的中介服务存在严重的过错，不应当得到中介服务费；对证据7、8的真实性无异议；对证据9的真实性无异议，回复函中被告回函第二页承认了待工作人员办理公摊面积时才知房屋建于1989年，而不是被告签订合同时所说的1994年；对证据10的真实性无异议，我方确实收到该份履约协商知会函，但是是被告及第三人存在违约行为，无权再要求原告履行合同，该份知会函中可知三方履行合同是在2015年春节以后，约定的后续工作均是2015年春节之后再继续办理；对证据11的真实性无异议，确实是被告方邮寄过来的。原告对第三人提交证据的质证意见是：对证据1-5的真实性无异议，质证意见与对被告相同证据的质证意见一致；对证据6的真实性、合法性、关联性不予认可，与本案无关；对证据7的真实性、合法性、关联性无异议。
被告对原告提交证据的质证意见是：对证据1真实性无异议，证明内容有异议，房屋是原告向第三人购房屋；证据2真实性有异议，录音是事先原告未提交光盘，对真实性无法核实不予认可；证据3真实性有异议，证据来源不清楚，故不予认可；证据4-8真实性无异议，证明内容不予认可，被告依照行业规范操作，无隐瞒行为。查档问题在签约当天三方都查档了，查档后才支付的定金；对证据9的真实性无法确定，交付我方录音时间为2015年3月11日，签约的时间为2月10日，已经超过一个月的时间，是否有意图的情况下进行的录音，所以对其有效性、合法性有异议。被告对第三人提交证据的质证意见是：对证据1-7的真实性、合法性、关联性无异议。
第三人对原告提交的证据的质证意见是：同意被告的质证意见。我方认为证据9是原告有目的的录音。第三人对被告提交的证据的质证意见是：对证据1-11的真实性、合法性、关联性无异议。
本院对各方当事人无异议的证据予以确认。对各方有异议的证据，本院认为这些证据确与各方的诉辩事实具有一定的关联性，因此本院亦将其作为本案认定事实和划分责任的参考依据并在以下部分对其进行认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2015年2月10日，白朝强、黄捷梅（买方）与林勤国（卖方）、科正公司（经纪方）签订了一份《房屋买卖及居间合约》，约定：1、物业地址为双拥路32-1号2单元604号房，该物业建筑面积52.48平方米，房屋产权证号码为邕房权证字第××号，该物业以现状按套售予买方，买方或其授权代表已全面检查和了解该物业之情况；2、成交价446000元，此次交易中产生的综合税由卖方自行支付，契税及公摊费、土地费用、土地出让金及全部过户费用由买方承担；3、经纪方在买卖该物业时已经为买卖双方提供了居间中介服务，并已促成本合约的签订，买卖双方同意在本合约签订当日分别向经纪方支付中介服务费，除因经纪方原因导致不能完成产权过户之外，该中介服务费不予以退还；4、经纪方负责协助跟进有关买卖过户等手续，直到该买卖完成为止。该合约附件就付款方式约定采用银行按揭付款，买方向银行申请20年24.6万元的银行按揭付款（以银行批准结果为准）。
同日，黄捷梅签署《服务收费承诺书》，基于科正公司的中介服务，承诺签订《房屋买卖及居间合约》当日向其支付中介服务费13380元。合约签订后，原告向科正公司支付中介费5000元、向林勤国支付购房定金10000元。原告主张因被告隐瞒房屋真实情况而解除《房屋买卖及居间合约》未果诉至本院，并提出诉请如前。
本院认为，本案的争议焦点为：1、原告要求解除《房屋买卖及居间合同》是否应当支持；2、被告是否应当向原告返还中介服务费及赔偿购房定金。
关于原告要求解除《房屋买卖及居间合同》是否应当支持的问题。原、被告及第三人订立的《房屋买卖及居间合约》，该合同主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应恪守。原告与被告之间成立居间合同关系，原告与第三人之间成立房屋买卖合同关系。现原告以被告隐瞒房屋实际房龄无法办理贷款为由向人民法院起诉的方式要求解除与被告及第三人签订的《房屋买卖及居间合同》，行使了单方解除权，原告实际已无继续履行合同的意愿，双方已丧失继续履行合同的基础，综上本院确认《房屋买卖及居间合同》自原告要求解除合同的民事诉状送达被告之日即2015年5月21日起解除。
本案中，原被告及第三人就付款方式约定采用银行按揭付款，买方向银行申请20年24.6万元的银行按揭付款，同时被告提交的《关于白朝强投诉我司事宜的回复函》中亦陈述“业主说大约是1994年的房改房……我们也是如实转告，并无任何隐瞒”“代我司工作人员去办理该房产的补公摊面积时才得知该房产的建房时间是1989年”，显见，合同各方当事人对于原告意图通过银行按揭贷款支付房款的期待是知晓，但在合同签订时，原被告双方对于涉案房屋建于1989年的事实均不清楚。
中国银行规定贷款年限为房龄＋贷款年限不能超过三十年这一政策是对外公布可供市民查询的，科正公司作为中介公司，对这一政策应当是了解的，但其在签约时并未向当事人释明，未能提供全面详尽的咨询意见和专业的建议，且被告作为房地产经纪机构，对涉案房屋实际建于1989年的基本信息未能对原告予以告知，其居间服务有不足之处，其对买卖双方提前解约的结果并非全无纰漏，同时，根据目前二手房买卖操作流程来看，买卖双方仍需要居间方的陪同和协助完成全部的交易工作，居间方存在人力成本的支出，而这些成本支出包含在买卖双方向居间方支付的居间费用中，如果买卖双方不再履行合同，则居间方的上述支出相对减少，故应综合情况在合理范围内酌定居间费的减少。基于科正公司已做了一定的工作，本院酌定中介服务费为3000元，故科正公司还应向原告返还中介费2000元。
原告在签订购房合同前对涉案房屋进行了实地考察，且原告对该房屋的价款是无异议的，即原告认为该房屋的现状与售价是对等的，即使房屋无法办理贷款，也不必然造成房屋买卖的无法履行，且购房定金系第三人林勤国收取，故原告要求被告赔偿定金10000元，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告白朝强、黄捷梅与被告南宁科正房地产经纪有限公司、第三人林勤国于2015年2月10日签订的《房屋买卖及居间合同》；
二、被告南宁科正房地产经纪有限公司返还原告白朝强、黄捷梅中介费2000元；
三、驳回原告白朝强、黄捷梅的其他诉讼请求。
本案案件受理费176元，由原告白朝强、黄捷梅与被告南宁科正房地产经纪有限公司各承担88元。
上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 东
人民陪审员 姜彩霞
人民陪审员 梁明斌
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 熊艳娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第2条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。