安徽省池州市贵池区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）贵民一初字第00196号
原告：杨剑，男，1980年12月出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
委托代理人：查相平，安徽安贵律师事务所律师。
委托代理人：管俊，安徽安贵律师事务所律师。
被告：池州市兴成房地产开发有限责任公司。
法定代表人：郭本华，该公司董事长。
委托代理人：王学文，系该公司财务主管。
委托代理人：刘斌，安徽众佳律师事务所律师。
原告杨剑与被告池州市兴成房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月23日立案受理，依法组成合议庭，于2013年5月28日公开开庭进行了审理。原告杨剑的委托代理人查相平、管俊、被告池州市兴成房地产开发有限责任公司的委托代理人王学文、刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨剑诉称：原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：被告开发的贵池区青峰西路与青阳北路交叉口中央广场1幢1601室、1602室由原告购买；房屋建筑面积为141.45平方米，总价款为484466元；付款方式为抵押贷款；逾期交房的违约金按日支付已交付房款的万分之一。
合同签订后，原告按约办理了抵押贷款，支付了全部房款。被告未按约交房，导致原告不能按时入住，致使原告等200余户购房者群体信访。2012年9月3日，池州市住房城乡建设委员会、池州市房产局、原告及被告就“中央广场”延期交房违约金赔偿等事宜召开了专题协调会并作出处理意见备忘录。该备忘录中明确记载：鉴于开发公司的违约事实，应当按购房合同约定赔偿逾期交房违约金。考虑开发企业资金等相关情况，从解决问题的角度出发，开发公司先按赔付金额的70%予以赔付，赔偿款在2012年9月15日前到位，剩余的30%赔付金额暂定于9月30日前赔付到位，如果在规定的时间未予支付，剩余的30%业主同意通过司法途径解决。协调会后，被告支付了70%的款项，对30%款项至今未付。故原告具状法院，要求被告支付逾期交房违约金3619元。
原告提供以下证据证明其主张：
《商品房买卖合同》一份，证明原告购买被告房屋、及被告违约的事实。
池州市兴成房地产开发有限责任公司辩称：原告与我公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。原告按约支付了房款。我公司在履约过程中未按合同交付房屋是事实。未及时交房的原因是：政府及规划部门设计变更。即我公司开发的中央广场在建设周期内变更了设计方案：1、1号楼顶层增加旋转观光餐厅、2号楼增加楼层。由于该规划变更直接导致了我公司开发的中央广场1号、2号楼不能及时办理相关手续，导致逾期交房的发生。原、被告在合同第五部分的第七条约定遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交付房屋。其中之一的原因就是政府或规划部门及设计变更的延期。故我公司逾期交房不应视为违约。
公司之所以在2012年9月份给予原告补偿金，是因为原告和其他业主屡次到市信访局上访，市建委、市房产局多次出面协调，我公司为维护十八大稳定需要，从大局出发而作出的工作和努力。我公司未承诺过赔偿过70%后再赔偿30%，公司在备忘录中明确表示只同意补偿70%，现原告要求我公司赔偿30%部分不合法、于法无据。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告提供以下证据证明其主张：
1、购房合同一份，证明合同第七条约定因政府部门规划变更导致延期的，被告不支付违约金；第十八条约定设计变更不属于违约责任。
2、池州市城乡规划局中央广场设计局部调整方案，证明中央广场2010年9月23日、2010年10月13日变更设计导致被告不能按期交房，延期原因是设计改变，增加了观光旋转餐厅。
3、延期交房违约金赔偿专题协调会处理意见备忘录一份，证明原告在房管局等有关部门的协调下对延期交房达成了一致意见，被告对该协议持保留意见，答应赔付70%，但对30%没有达成一致意见。
原、被告对证据的质证情况：
被告对原告的证据《商品房买卖合同》的真实性无异议。
原告对被告的证据1《商品房买卖合同》的真实性无异议，对其证明目的有异议。认为该合同是格式合同，合同中有特别约定时被告并没有将该条款对原告进行解释说明，对原告不利的条款应告知原告，故该条款对原告没有约束力。对证据2中央广场设计局部调整方案的真实性无异议。对其证明事实有异议，被告在履约过程中没有将设计变更情况告知原告，这不是延期交房的原因。对证据3备忘录没有异议，但并没有注明被告不付30%的赔付款。
对证据的认证情况：
对原告的证据《商品房买卖合同》双方均无异议，本院予以认可。
对被告提供的证据1一份与他人签订的《商品房买卖合同》，该合同形式上与原告的合同一致。原告对其真实性无异议。可以认定以下事实：《商品房买卖合同》第七条约定因政府或规划部门及设计变更的延期，被告可据实予以延期交房；对证据2池州中央广场规划建筑设计方案局部调整一组材料真实性没有异议，可认定以下事实：2010年10月13日中央广场因设计方案局部调整需增加观光旋转餐厅；对证据3备忘录一份，双方均对其真实性无异议，本院予以认可。
经庭审质证、认证，结合法庭调查及当事人陈述，现查明以下事实：
2011年4月30日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定原告向被告购买位于池州市贵池区清风西路与青阳北路交叉口中央广场1幢1601室、1602室商品房两套（建筑面积为141.45平方米），总价款为484466元；合同第七条第二款约定被告应当在2010年12月31日前依照国家和池州市人民政府的有关规定，将竣工综合验收备案合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的；2、因政府或规划部门及设计变更的延期。
中央广场部分楼盘于2010年10月13日设计规划变更，需增加观光旋转餐厅，因而被告不能按期交房，导致众多购房户于2012年多次信访。
为解决购房者要求被告支付延期交房违约金问题，2012年9月3日上午，由池州市住房城乡建设委员会牵头召开了中央广场小区延期交房违约金赔付等相关问题专题协调会议，经业主及被告代表协商讨论，达成如下备忘录：
一、中央广场小区由于相关原因未按合同约定按期交付房屋，造成交房延期，构成合同违约事实，开发企业应按照合同约定，承担违约责任。
二、由于开发企业与购房业主代表就有关赔偿事项尚未全部达成共识，会议研究提出以下原则性处理意见（购房业主代表认可此处理意见）。
1、鉴于开发公司的违约事实，应当按购房合同约定赔偿逾期交房违约金。考虑到开发企业资金等相关情况，从解决问题的角度出发，开发公司先按赔付金额的70%予以赔付，赔偿款在2012年9月15日前到位；剩余的30%赔付金额暂定于9月30日之前赔付到位，并由池州市房地产主管部门监督开发企业按合同约定进行支付。如果在规定时间内开发企业未予支付，购房业主同意通过司法途径解决，需要时房地产主管部门对业主提供法律援助。
2、对于竣工综合验收备案前已办理入住手续的，违约金赔付截止日期为2012年5月9日，对于5月9日后已通知办理入住手续的，违约金赔付截止日期以公司实际通知办理入住手续的时间为准；如开发企业未通知购房业主办理入住手续的，违约金赔付最迟截止日期为2012年8月31日。
3、关于购房业主代表提出的开发企业前期承诺免除全体业主一年物业费以及开发企业前期承诺赔付部分业主500元交通费补贴的问题，会议不予支持。如本次会议之前开发企业与业主之间另有承诺和约定的，建议双方协商处理。
4、开发企业在未妥善处理好相关信访事宜前，市房地产主管部门将停止开发企业中央广场小区未销售房屋的销售。
业主代表在该备忘录上签字。被告代表在该备忘录签字时注明持保留意见，同意9月15日前赔付70%。
之后被告依据该备忘录向原告支付了70%的赔偿款8444元。由于被告未支付余下的赔偿款，为此，原告诉至本院，要求被告支付余下30%的违约金3619元。庭审中，原告变更其诉讼请求，要求被告支付违约金3619元。案经本院调解未果。
另中央广场1号、2号楼的开发项目于2012年5月9日经过综合验收备案。原告目前尚未接收房屋。
本院认为：被告未按合同约定按时向原告交付房屋属实，由于延期交房势必给原告造成损失。双方虽在合同中第七条第二款约定因政府或规划部门及设计变更导致延期的，被告可据实延期交房的条款，该条款属于格式条款。法律规定，采用格式条款的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。而原、被告在签订合同时，被告并未采取对合同第七条第二款进行提示和说明，且该条款中有免除被告责任、排除原告主要权利的内容，该条款应为无效。依照规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。故对被告依据该条款抗辩其不承担违约责任的理由，本院不予采纳。另原、被告双方在相关部门的协调下达成了备忘录，被告依据该备忘录已向原告支付了70%的赔付款，故对原告要求被告承担30%违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据被告支付的70%赔偿款为8444元，剩余30%的违约金赔偿款应为3619元，被告应予支付。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，判决如下：
池州市兴成房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向杨剑支付延期交房违约金3619元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由池州市兴成房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。
审 判 长 李笑枫
审 判 员 陈文忠
代理审判员 王玉雁
二〇一三年六月九日
书 记 员 余秀芳