江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1056号
上诉人（原审被告）南京凯雷投资管理有限公司，组织机构代码79372717-X，住所地江苏省南京市玄武区花园路2号。
法定代表人沈小平，该公司总经理。
委托代理人陶家勇，男，汉族，1962年4月17日生。
委托代理人王惠文，女，汉族，1958年11月19日生。
被上诉人（原审原告）南京小康文化传媒有限公司，组织机构代码07074957-8，住所地江苏省南京市秦淮区中山东路448号12层。
法定代表人徐文华，该公司董事长。
委托代理人孙建国，男，汉族，1961年9月24日生。
原审第三人梅小兵，男，汉族，1977年10月13日生。
原审第三人中国人民解放军江苏省军区南京第二离职干部休养所，住所地江苏省南京市鼓楼区镇江路39号。
法定代表人李志奎，该休养所所长。
上诉人南京凯雷投资管理有限公司（以下简称凯雷公司）因与被上诉人南京小康文化传媒有限公司（以下简称小康公司）、原审第三人梅小兵、原审第三人中国人民解放军江苏省军区南京第二离职干部休养所（以下简称南京第二干休所）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。上诉人凯雷公司的委托代理人陶家勇、王惠文，被上诉人小康公司的委托代理人孙建国，原审第三人梅小兵、南京第二干休所经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
小康公司原审诉称，其与凯雷公司于2013年12月2日签订《房屋租赁合同》，约定小康公司将其承租的坐落于南京市鼓楼区西康路54-3号别墅中的一层半转租给凯雷公司作办公场所使用；租金每年42万元，每半年提前20天支付，押金3.5万元，并需承担40万元左右装修款，凯雷公司应于2013年12月2日付13万元，2013年12月31日付10万元，2014年1月15日付清余款；如凯雷公司迟交或少交，小康公司有权解除合同；凯雷公司应承担水电气以及通信等各项费用等等。合同签订后，凯雷公司于2013年12月3日、2013年12月24日及2014年1月15日向小康公司支付了33万元，余款经多次催要，凯雷公司至今未付。凯雷公司的行为严重违反合同约定，小康公司于2014年4月4日向凯雷公司发出了《催缴房租通知书》，因凯雷公司仍未缴纳拖欠费用，小康公司于2014年4月9日向凯雷公司发出了《解除合同通知》，通知凯雷公司解除合同，并于三日内搬出承租房屋并结清欠款。合同解除后，凯雷公司仍未及时搬离承租房屋，实际占有使用房屋至2014年6月9日。截至2014年6月9日，凯雷公司应当支付房屋租金和占有使用费218057元、装修费用40万元、水电费15050元、保洁费5928元，凯雷公司仅支付33万元。因凯雷公司的违约行为导致房屋至今仍空置，凯雷公司应赔偿小康公司三个月的房屋空置费105000元。凯雷公司在占有使用租赁房屋期间，私自对承租房屋进行改造装修，对房屋造成了严重损坏，应赔偿小康公司房屋损坏费40000元。综上，凯雷公司的行为已构成严重违约，应承担违约责任，故请求判令：1、确认小康公司与凯雷公司签订的房屋租赁合同于2014年4月9日解除；2、凯雷公司支付拖欠的房屋租金及装修费用288050元、水电费用15050元、保洁费5928元，合计309028元，并支付该款项自2014年1月16日起至实际付清之日止按银行同期贷款基准利率计算的利息；3、凯雷公司赔偿小康公司房屋空置损失105000元；4、凯雷公司赔偿房屋损坏修复费用40000元。
凯雷公司原审辩称：第一，小康公司至今未能提供房屋产权人南京第二干休所同意其使用或转租房屋的证明，双方签订的房屋租赁合同应为无效合同；第二、凯雷公司已按约支付了房屋租金和押金45.5万元，房屋租金已支付至2014年12月31日，不存在违约行为；第三、因双方未对装修费用进行结算，故凯雷公司未支付任何装修费用，也不构成违约；第四、小康公司在租赁期间私自将凯雷公司所有的东西搬离租赁房屋，严重侵害了凯雷公司的合法权益，凯雷公司已另案诉讼。综上，凯雷公司不存在违约行为，请求驳回小康公司的诉讼请求。
原审第三人梅小兵述称，涉案房屋由梅小兵从南京第二干休所处承租，梅小兵与小康公司系合作经营，第三人梅小兵同意小康公司将涉案房屋对外转租，小康公司与凯雷公司签订的房屋租赁合同应为有效，凯雷公司应按照约定支付相关费用。
原审第三人南京第二干休所未到庭参加诉讼，但在原审法院的谈话笔录中表示涉案房屋为其合法占有使用的房屋，该房屋已出租给梅小兵，在不违反法律规定的情况下，其同意转租。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区西康路54-3号房屋由南京第二干休所管理使用。2013年1月28日，南京第二干休所向南京市鼓楼区华侨路工商所出具的证明中载明：南京鼓楼区西康路54-3号系我所军产房，现租赁给梅小兵同志经营。
2013年7月18日，小康公司（乙方）与梅小兵（甲方）签订了《合作经营协议》，约定双方就小康公司代理中共中央求是《小康》杂志江苏地区代理经营权进行合作经营，乙方拿该项目的经营运作权与甲方合作，合作时间为5年，甲方拿其承租的南京市西康路54-3号的办公场所作为乙方的办公场所，并以每年房租作为投入，乙方在取得甲方同意的情况下，也可以将该办公场所部分转租，作为大家共同的收入。
2013年12月2日，小康公司（甲方、出租方）与凯雷公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将承租的坐落在南京市鼓楼区西康路54-3号地段，土地面积890平方米，建筑面积1300平方米其中的约一层半，类型独栋别墅，转租给乙方作办公场所使用；租赁期限每六年签订一次，甲方将按照乙方的要求装修完工并交付乙方使用，甲方从2013年12月1日对乙方开始正式核算租金；租金的交付采取半年支付、先付后用的方式，年总租金为人民币94万元，乙方应承担租金为42万元，乙方于每半年的前二十日内交付甲方（不含税）；甲方的权利义务包括按时足额收取租金，如乙方迟延或少交，甲方有权终止合同，甲方承诺对此处房产的转租行为经房屋所有人合法授权等等。双方在补充条款中约定：甲方需向乙方出示部队出具的甲方可以使用或者可以租赁该房屋的证明；甲方与乙方以及原房主对房屋进行如下装修：原房主承担中央空调的安装费用，其余装修费由甲乙双方按比例进行支付；总装修费用约为85万元左右（不含各自办公室内办公家具、窗帘、沙发等），乙方应支付装修费用约为40万元（具体金额在装修决算双方认可后确认）；乙方向甲方缴纳租房押金人民币35000元，待租期到期乙方不续租时，乙方结清所有房屋租金及水电气等相关费用，甲方确认无误后，无息退还乙方押金35000元。
双方同时签订了《西康路54-3号装修款及房租支付方式说明》，内容为：1、关于租金：房屋位于西康路54-3号，总面积为1300平方米，为江苏省军区第二干休所房产，二房东为杨屹和梅小兵，由小康公司和杨屹和梅小兵签订协议，再由小康公司与凯雷公司签订转租协议，租期为6年，总租金94万元／年，半年付，押8万元房租。6年后优先续租，原则上不得提前退租；2、关于面积分割：小康公司占55%，凯雷公司占45%，前厅、会议室、厨房等地方大家共用；3、关于装修分工：由原房东负责安装中央空调，大概在30万元左右，院子地面及大门拓宽由他们负责，多不退少不补。小康公司和凯雷公司负责其他的装修；4、关于装修具体情况：最终基本确定为小康公司负责找人设计装修，装修总价格争取控制在85万元左右，实算实报（不含中央空调和院子地面），工期两个半月左右，需要装修发票的另付税金。装修结束后，由甲方和乙方分别对装修工程进行审计；5、装修款项支付：装修款小康公司约付45万元，凯雷公司约付40万元，等全部结束核算后按实结算。由于装修款小康公司基本已经付过了，所以乙方在入住前要把装修款支付给甲方。假如乙方中途退租，则装修款原则上可按6年计算剩余残值，将剩余部分退还乙方；6、租金支付方式：由于定金甲方已经支付给原房东了，所以乙方入住前直接支付房租和押金就可以了。第一个半年房租为47万元，另加押金8万元，总计55万元，小康公司应支付26万元＋4.5万元=30.5万元，凯雷公司应支付21万元＋3.5万元=24.5万元。之后房租支付日期为到期前提前半个月支付，小康公司每半年付26万元和凯雷公司每半年付21万元；7、乙方付款日期：总付第一个半年租金21万元＋押金3.5万元＋装修款40万元左右=64.5万元。付款时间为：2013年12月2日付13万元；2013年12月31日付10万元；2014年1月15日余款付清。
上述合同订立后，小康公司向凯雷公司交付了诉争房屋，凯雷公司随即入住该房屋，并分批向凯雷公司支付房屋租金及押金等合计33万元。凯雷公司入住后，根据自己的需要，对部分房屋吊顶重新进行了装修。
2014年2月6日，凯雷公司向小康公司发出函件，主要内容为“根据我司与贵司签订的房屋租赁合同，我司已依约超额支付房租款共计33万元整，但仍有以下问题未解决，特提请贵司予以按约履行：1、请根据合同补充条款第一条“甲方需向乙方出示部队出具的甲方可以使用和可以租赁该房产的证明”，向我司提供相关房屋权属证明文件原件和复印件备查。2、根据我司实地测量，我司实际使用房屋面积为425.74平方米，贵司实际使用房屋为625.4平方米。实际使用比例为40%，低于合同约定的“实际使用面积为总面积的45%”，按照合同约定94万元的整体年租金计算，所以我司应承担的房租款为37.6万元／年，即18.8万元／半年。所以我司要求贵司按比例退还多收房租款142000元。3、请贵司立即根据合同提供装修清单以及决算清单供我司审计并确认后，我司即安排支付装修款”等。
2014年4月4日，小康公司向凯雷公司发出《催交房租通知书》，主要内容为“我司于2013年12月2日与你司签订房屋租赁合同，根据合同，你司应于2014年1月15日支付完所有房租等款项，但至今为止，你司仍未支付第三笔款项31.5万元，经我司多次催交，你司仍不支付。现再次向你司催交租金等欠费。限你司在三天之内将未付款项支付给我司指定账户。否则我司将按照有关合同条款处理”。
2014年4月10日，小康公司向凯雷公司发出《解除合同通知》，主要内容为“我司于2013年12月2日与你司签订房屋租赁合同，鉴于你司严重违反双方协议，具体如下：1、根据协议，你司应于2014年1月15日支付完所有房租等款项，但至今为止你司仍未支付第三笔款项31.5万元，我司经过多次催交，你司仍不支付。2、根据协议，你司对所租房屋进行内部改造，应经过我方审核确认，方可进行改造，你司进驻后对房屋私自进行了部分改造装修，并未经过我司的许可。3、根据协议，你司应承担相应水电气以及保洁费用并按时支付，但是经过我司的多次催交，该费用也不支付……6、你司行政经理李华阳、技术人员李涛于2014年4月4日下午6时许，私自破坏并关闭大楼监控录像直至当晚10时许我司技术人员修复为止，该行为导致我司在此期间丢失钱物（警方已经立案侦查）。你司该2人并未交待出合理理由。该行为已经损害单位安全及公共利益。综上所述，鉴于你司严重违反双方协议的核心条款以及诚信原则，根据双方协议中约定的“乙方如迟延或少交租金，甲方有权终止合同”，“乙方不得从事任何违反法律法规和规章制度的活动”，“乙方在使用房屋过程中，不得损害公共利益”以及“乙方应当承担水电气以及通信等各项费用”等条款内容，我司决定即日起解除与你司的房屋租赁合同，你司不再享受在西康路54-3号承租户的一切权利，特限定你司三日内搬出西康路54-3号，并在一周内与我司结清相关款项。特此通知。”凯雷公司工作人员李华阳于2014年4月10日签收了上述《解除合同通知》。
2014年4月11日，凯雷公司就上述解除通知向小康公司发出通知函，主要内容为“我司于2014年4月11日收到贵司关于解除房屋租赁合同的通知，我司回复如下：1、贵司于2014年4月9日发出的解除合同通知，依据合同“乙方如迟延或少交租金，甲方有权终止合同”，该理由并不成立，我司已依据合同约定支付房租款半年租金和1个月租金24.5万，且多付8.5万，我司共计付款33万元整。2、贵司指出我司至今未付第三笔款项31.5万元，实为合同中约定的装修费用。根据合同约定装修费用具体金额在装修决算双方认可后确认，我司一直在积极与其协商。要求其提供合法有效的装修清单、决算证明，待贵司提交后，经双方协商后我司即安排付款。3、关于水电费的计算方式，在合同中约定并不明确，只约定了价格，并没有明确计表方式，造成了目前水电费无法结算。现我司一直希望与贵司协商处理该事项，达成补充协议，但贵司一直未给予明确书面回复。4、根据租赁合同约定，贵司非因房屋产权方提前解除合同的，不得提前解除合同，否则即为违约。我司要求如下：1、立即退还我司多付的8.5万元费用。2、在合同期内保证我司正常办公。3、贵司如无法保证上述两点，有任何疑问可走司法程序，在未有任何法律文件下达的情况下，我司仍旧按照原有合同来履行”。因双方未能协商解决矛盾，小康公司于2014年6月8日自行将凯雷公司物品搬出涉案房屋。
原审庭审中，小康公司提交了2014年4月9日开具的电费发票5695元、2014年6月3日开具的电费发票3714元、2014年4月9日开具的水费发票104元以及无法确认出具日期和收款单位的电费收据一张，金额为9238元。小康公司称水电费应按照凯雷公司45%，小康公司55%的比例进行分担。凯雷公司对于未支付水电费的事实无异议，但认为无法确认凯雷公司使用水电费的具体数额。关于双方在租赁合同中约定的装修总价款的数额问题，小康公司提供了实际装修的相关证据，凯雷公司对小康公司提供的装修证据的真实性不予认可，且装修的证据均是在双方签订合同前发生，并非双方签订租赁合同之后发生，故认为小康公司未履行合同约定的装修义务。双方对于装修的总价款均表示不申请鉴定。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案小康公司与凯雷公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。凯雷公司辩称涉案房屋因未取得房屋产权人转租的同意，应为无效合同，因涉案房屋的权利人是否同意小康公司转租房屋并不影响小康公司、凯雷公司双方签订的房屋租赁合同效力，故对凯雷公司的该项辩解意见，不予采纳。小康公司的主要义务是将适租房屋交付给凯雷公司，凯雷公司的主要义务是按照约定向小康公司支付租金、装修费及水电费等费用。小康公司已按照合同约定将房屋交付给凯雷公司使用，应视为小康公司已履行了合同主要义务，而凯雷公司未按照双方约定的期限全面履行支付租金、装修费、押金的义务，应承担违约责任。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。法律另规定当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人依照上述规定解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，双方当事人明确约定了租金、装修款及押金的支付期限，也约定了如小康公司迟交或者少交租金，凯雷公司有权终止合同。因凯雷公司未按照合同约定履行义务，故小康公司有权依照合同约定和法律规定解除合同。凯雷公司在收到小康公司的解除通知后，虽然提出异议，但未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故小康公司、凯雷公司之间的租赁合同自凯雷公司收到小康公司的解除通知之日即2014年4月10日起解除。
关于凯雷公司应当支付的租金及房屋占有使用费、装修费的数额问题。根据双方合同约定，凯雷公司支付给小康公司的款项应包括租金、装修费和押金。关于租金部分，小康公司与凯雷公司之间的合同解除后，凯雷公司应将租赁房屋交还小康公司。在凯雷公司未及时交还房屋的情况下，应向小康公司支付实际占有使用期间的费用。因小康公司于2014年6月8日晚自行将凯雷公司物品搬出涉案房屋，故凯雷公司向小康公司支付的租金及房屋占有使用费应自2013年12月1日计算至2014年6月8日，为219205.44元（210000元＋420000元÷365天×8天）。关于装修费部分，合同明确约定“由于装修款小康公司基本已经付过了，所以乙方在入住前要把装修款支付给甲方”，所以双方约定的装修在凯雷公司实际入住前已基本结束，凯雷公司称小康公司未履行装修义务的意见，无事实依据，不予采信。合同另约定凯雷公司应向小康公司支付装修费约40万元，装修结束后，双方分别对装修工程进行审计。因双方均未对装修工程进行审计，且双方均不申请对装修总价款进行鉴定，故装修款应参照双方的合同约定分担，即凯雷公司负担40万元，小康公司负担45万元。根据合同中“如乙方中途退租，则装修款原则上可按6年计算剩余残值，将剩余部分退还乙方”的约定，凯雷公司租赁期间应当承担的装修款根据上述约定酌定为34000元。关于押金部分，双方当事人均同意自行解决，故本案中不予处理。综上，自2013年12月1日至2014年6月8日，凯雷公司应支付给小康公司的房租、装修费合计为253205.44元（219205.44元＋34000元）。
关于凯雷公司应当支付的水电气及保洁费用的数额问题。小康公司提供的水电费票据中，其中一张9238元的电费收据无日期和收款单位，无法证明实际支出电费的事实，对该张收据不予采信。小康公司提供的另外三张水电费发票能够证明凯雷公司支付水电费的事实，予以采信。小康公司共支付水电费合计9513元（3714元＋104元＋5695元），在双方对于水电费如何分担未明确约定的情况下，按照双方约定的使用份额分担较为适宜，即凯雷公司负担4280.85元（9513元×45%），小康公司负担5232.15元（9513×55%）。关于保洁费用，小康公司未提供任何证据予以证实，不予支持。综上，自2013年12月1日至2014年6月8日，凯雷公司应支付给小康公司的水电费合计为4280.85元。
综上，凯雷公司应当支付给小康公司的租金及占有使用费、装修费用、水电费合计257486.29元（219205.44元＋34000元＋4280.85元）。凯雷公司已实际支付给小康公司330000元，尚不欠付任何费用，故对小康公司要求凯雷公司继续支付房屋租金、装修费用、水电费、保洁费及利息的诉讼请求，均不予支持。
关于租赁房屋空置损失的问题。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中房屋租赁合同的解除是由于凯雷公司未按约支付费用导致，故小康公司要求凯雷公司按照原租金标准支付三个月空置损失105000元的诉讼请求，予以支持。
关于房屋损坏修复费用的问题。凯雷公司虽对承租房屋的吊顶重新进行了装修，但小康公司并无证据证明该装修行为对房屋造成了损害，需要对承租房屋予以修复，故对小康公司要求凯雷公司支付房屋损坏修复费用40000元的诉讼请求，不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第五十六条、第六十四条第一款之规定，判决：一、南京小康文化传媒有限公司与南京凯雷投资管理有限公司2013年12月2日签订的《房屋租赁合同》于2014年4月10日解除；二、南京凯雷投资管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿南京小康文化传媒有限公司损失105000元；三、驳回南京小康文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如凯雷公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费8110元，由南京小康文化传媒有限公司负担6234元，南京凯雷投资管理有限公司负担1876元。（此款小康公司已预交，凯雷公司负担部分在支付上述款项时一并给付小康公司）。
凯雷公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足。一、上诉人凯雷公司与被上诉人小康公司签订的《房屋租赁合同》无效。根据中国人民解放军总后勤部、国家工商行政管理总局的规定，军队单位出租房地产，必须申领《军队房地产租赁许可证》，而案涉房屋未申领该许可证，应属无效。二、上诉人凯雷公司并未违约。凯雷公司已经足额支付了租金和押金，且多付了8.5万元装修费，但被上诉人小康公司迟迟不按约提供装修单据，也不对装修工程进行审计，凯雷公司无法单独审计，才未交纳剩余装修费，小康公司未通过法律程序将凯雷公司的财产搬走，造成凯雷公司损失，应系小康公司违约。三、装修费系小康公司虚构。小康公司并未实际装修过，也未支付过装修费，其提供的装修费只是一些白条，没有小康公司的名称，与小康公司无关，但小康公司却欺骗凯雷公司说其已经付过了装修款，因此即使合同有效，装修费的条款也应无效，小康公司已经收取的装修费应当退回。四、即使凯雷公司违约，原审判决的违约金也过高，逾期金额31.5万元，违约金高达10.5万元，相当于33%还多，超过法律规定。违约金计算应按最高人民法院《关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算》的规定，逾期付款违约金应当依照付款金额每日万分之二点五计算。另外，原审认定房屋空置三个月没有依据，小康公司并未对此提供证据，证明其空置三个月造成了租金损失的事实。三、水电费分担不符合客观事实。原审法院按使用面积划分水电费不合理，因凯雷公司经营方式特别，租赁期间只有四、五名员工坐班，水电使用很少，且2014年4月初，小康公司就阻挠凯雷公司员工正常上班，凯雷公司只有两名员工看管办公用品，水电费几乎没有。小康公司作为出租方，应当为承租方提供独立的水电表作为缴纳水电费的依据，现小康公司未尽设施完善的义务，也没有证据证明上诉人使用水电的度数，应承担不利后果。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回小康公司的原审诉讼请求，或发回重审，一、二审诉讼费用由小康公司承担。
被上诉人小康公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、《军队房地产租赁许可证》系中国人民解放军总后勤部和国家工商行政管理总局颁发的通知上的要求，不属于法律和行政法规的规定，上诉人凯雷公司以此主张案涉租赁合同无效，没有法律依据。二、凯雷公司未按约支付全部租金，并因此违约，其应当承担相应的空置费。三、案涉房屋装修好后，凯雷公司检验以后才入住，租赁合同明确约定了装修事实及费用的支付，凯雷公司的上诉主张没有依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为，案涉房屋系军队房产，由原审第三人南京第二干休所出租给原审第三人梅小兵，再由梅小兵转租给被上诉人小康公司，小康公司又将该房转租给上诉人凯雷公司。凯雷公司与小康公司于2013年12月2日就案涉房屋签订《房屋租赁合同》后，小康公司虽未按约提供军队房屋租赁必需的《军队房地产租赁许可证》，但凯雷公司承租以来并无他人以案涉房屋产权人的身份向其提出异议，或以此阻碍其经营，故案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效，凯雷公司以小康公司转租赁房屋未提供《军队房地产租赁许可证》为由主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予采信。
根据小康公司与凯雷公司签订的《房屋租赁合同》和《西康路54-3号装修款及房租支付方式说明》，双方只是约定了各自应承担的装修款的大致金额，并约定等全部结束核算后按实结算，可见双方对凯雷公司应承担的装修款的具体金额并未明确约定，只是暂定了装修款承担的相应比例，故凯雷公司在承租后要求小康公司提供房屋权属证明文件及装修结算资料，系维护自身的合法权益，并不违反合同约定。而小康公司在双方未明确装修审计价款的情况下，于2014年4月10日行使合同解除权，其解除合同的理由不能成立。凯雷公司虽未在3个月内向法院或仲裁机构要求确认解除合同的效力，但向小康公司提出了异议，双方对解除合同并未达成合意。小康公司所提供的证据尚不足以证明凯雷公司的行为符合合同约定的或法律规定的解除条件，小康公司的单方解除行为不能发生法律效力，案涉《解除合同通知》依法不能产生合同解除的效力。2014年6月8日，小康公司自行将凯雷公司的物品搬出案涉房屋，属强行解除合同，应构成违约。凯雷公司搬离案涉房屋后未再要求继续履行租赁合同，本院依法确认案涉《房屋租赁合同》及补充协议于2014年6月8日解除。
合同解除后，凯雷公司占有使用房屋期间所产生的租金、水电费及装修分担费用应当自行承担，凯雷公司虽主张其使用水电较少，但其并未举证证明自己所使用的度数，原审法院根据凯雷公司实际使用房屋的时间及双方约定的使用份额计算凯雷公司应当承担的租金、水电费及装修分担费用，符合双方合同约定，本院对此予以确认。关于小康公司在原审中主张的保洁费，因其并未提供证据证明，原审不予支持并无不当。因凯雷公司已支付的费用超过其应当承担的租金、水电费及装修分担费用，故原审法院驳回小康公司要求凯雷公司继续支付房屋租金、装修费用、水电费、保洁费及利息的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。小康公司原审主张的房屋损坏修复费用，因其未提供证据证明凯雷公司的装修行为对房屋造成损害，故原审法院驳回其该项诉讼请求并无不当，本院予以确认。因案涉租赁合同解除系小康公司违约导致，故小康公司再主张其房屋的空置损失，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3182号民事判决第一项为：南京小康文化传媒有限公司与南京凯雷投资管理有限公司2013年12月2日签订的《房屋租赁合同》于2014年6月8日解除；
二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3182号民事判决第二、三项；
三、驳回南京小康文化传媒有限公司全部诉讼请求。
原审案件受理费8110元，由南京小康文化传媒有限公司负担；二审案件受理费8110元，由南京小康文化传媒有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一五年四月二十九日
书记员 郭婷婷