广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终4914号
上诉人（原审原告、反诉被告）：胡成峰，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市越秀区北秀实业公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：叶宇骏，职务副总经理。
委托代理人：钟正华、李伟文，均是广东翔信律师事务所律师。
原审第三人：吴少斌，住广州市越秀区。
上诉人胡成峰因与被上诉人广州市越秀区北秀实业公司（以下简称北秀实业公司）、原审第三人吴少斌租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于海珠区泰沙路金紫里直街19号105房的权属人是胡成峰，房屋性质为房改房。
1994年10月25日，北秀实业公司（拆迁人、甲方）与吴少斌（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方拆除悦和新街2号地下的房屋，乙方是该屋的使用人；乙方同意1994年10月26日前迁出原址房屋，并同意由甲方提供解决临迁用房，乙方同意迁往甲方提供的康乐中约南路10巷10号五楼501房；甲方应于1998年12月31日前，在解放中路地段B2幢，居住面积20㎡安置给乙方回迁居住；注：从2004年5月25日起改变临迁房，地址为泰沙路金紫里直街19号105房；等。
2004年4月30日，胡成峰（出租方、甲方）与北秀实业公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定：甲方出租泰沙路金紫里直街19号105房给乙方安排拆迁户居住；月租金为伍佰元；租赁期限从2004年5月1日起至2006年5月1日止合共贰年；租用期满，乙方工程竣工拆迁户回迁后，即无条件将房屋交给甲方，期满后因乙方工程未竣工，需续租时，经协商后，另订协议，租金另订；等。胡成峰向北秀实业公司收取的租金从2007年9月至2013年8月为650元/月；2013年9月至2015年4月为1000元/月。2015年4月9日，北秀实业公司向胡成峰发出《通知》，告知胡成峰因2004年4月30日签订的租赁协议已过期，北秀实业公司不再续租并即日起停止支付有关费用。胡成峰于2015年4月10日收到上述通知。
2015年11月30日，北秀实业公司（甲方）与吴少斌（乙方）签订《临迁补充协议》，约定：从2015年12月10日前开始调整乙方到泰沙路金紫里直街18号306房临迁居住；等。
北秀实业公司就其反诉主张还提交了北秀实业公司及吴少斌的交接《收据》，内容为北秀实业公司于2015年12月7日收回河南金紫里直街19号105房的房屋和钥匙。胡成峰质证表示对该证据的真实性不予确认。吴少斌质证表示对该证据的真实性、合法性和关联性没有异议。
胡成峰于2015年8月13日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除胡成峰、北秀实业公司之间关于海珠区泰沙路金紫里直街19号105房的租赁关系；2、北秀实业公司一次性向胡成峰支付房屋从2015年5月1日至8月30日的租金共8000元（每月2000元）；3、北秀实业公司按每月2600元的标准向胡成峰支付从2015年9月1日起至北秀实业公司将房屋交付给胡成峰使用时止的租金；4、北秀实业公司承担本案的诉讼费。
北秀实业公司一审答辩和反诉称：根据双方租赁合同的约定，每月租金是500元，胡成峰要求每月按2000元支付租金的标准是没有事实依据的，且北秀实业公司从2007年开始就给多了租金给胡成峰，北秀实业公司已反诉要求返还，北秀实业公司已在2015年发出通知终止双方的租赁合同，但房屋未交还给胡成峰是由于吴少斌没有交还涉案房屋，不是北秀实业公司不想交还给胡成峰，所以北秀实业公司无须支付2015年5月1日后的租金，故反诉请求判令：1、胡成峰向北秀实业公司返还不当得利20800元（其中从2007年9月至2013年8月，每月多支付150元；从2013年9月至2015年4月，每月多支付500元）；2、胡成峰承担本案反诉费。
胡成峰一审答辩称：胡成峰不同意北秀实业公司的反诉请求。理由如下：北秀实业公司要求胡成峰返还不当得利的租金20800元是对胡成峰的诬告、诽谤、严重侵犯了胡成峰的名誉权。北秀实业公司作为国营单位，租用胡成峰的房屋安排其拆迁户使用至今，每次租金的增加，需要经过国营单位层次住房批准的手续。
吴少斌一审述称：吴少斌是因为房屋拆迁，由北秀实业公司临时安置入住涉案房屋居住的，与胡成峰不存在任何的关系，2015年11月30日北秀实业公司已经另行安置吴少斌至泰沙路金紫里18号306房居住。
一审诉讼中，胡成峰、北秀实业公司确认北秀实业公司从2015年5月之后没有支付过租金。胡成峰表示其曾向北秀实业公司提出变更租金的要求，所以从2007年9月起变更了租金，但没有书面的证据。北秀实业公司表示同意解除与胡成峰签订的租赁合同，并在2015年12月15日庭审中通知胡成峰收回涉案房屋。2015年12月18日，原审法院组织胡成峰、北秀实业公司和吴少斌对涉案房屋进行交接，三方确认涉案房屋已经腾空，北秀实业公司将涉案房屋交付给胡成峰。
原审法院认为：胡成峰和北秀实业公司所签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。租赁期限届满后，北秀实业公司继续承租涉案房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，胡成峰可以随时解除合同。现胡成峰要求解除合同，北秀实业公司表示同意，双方意见一致，并无不当，原审法院予以准许。按照合同约定，涉案房屋的每月租金为500元，胡成峰主张其曾向北秀实业公司提出变更租金的要求，所以从2007年9月起变更了租金，但就此胡成峰没有提交证据予以证明，故对胡成峰的上述意见，证据不足，原审法院不予采信。北秀实业公司反诉要求胡成峰返还多支付的租金（其中从2007年9月至2013年8月，每月多支付150元；从2013年9月至2015年4月，每月多支付500元）合法合理，原审法院予以支持。胡成峰、北秀实业公司均确认北秀实业公司从2015年5月之后没有支付过租金，故对该事实，原审法院予以确认。胡成峰要求北秀实业公司支付从2015年5月起的租金合法合理，原审法院予以支持，但胡成峰要求北秀实业公司从2015年5月1日起按2000元/月，2015年9月1日起按2600元/月的标准支付租金依据不足，原审法院不予采纳，该租金仍应以500元/月的标准支付。三方当事人已于2015年12月18日实际交付涉案房屋，故北秀实业公司应支付的租金计至2015年12月18日。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、解除胡成峰和广州市越秀区北秀实业公司签订的关于广州市海珠区泰沙路金紫里直街19号105房的《房屋租赁协议》；二、广州市越秀区北秀实业公司在本判决生效之日起15日内支付从2015年5月1日至12月18日止的租金给胡成峰（每月按500元的标准）；三、胡成峰在本判决生效之日起15日内退还多收的租金（其中从2007年9月至2013年8月为150元/月；从2013年9月至2015年4月为500元/月）给北秀实业公司；四、驳回胡成峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费234元，由胡成峰负担183元，由北秀实业公司负担51元。本案一审反诉受理费320元由胡成峰负担。
判后，上诉人胡成峰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对本案事实没有查证，没有调查清楚事实，适用的法律错误。二、原审法院判决没有法律依据，违反合同法规定。已经查明胡成峰与北秀实业公司2004年4月30日签订了房屋租赁协议（租期从2004年5月1日至2006年5月1日共贰年），每月租金500元，用作安排吴少斌临时居住，由于北秀实业公司在租期届满后，继续租用给吴少斌居住，所以胡成峰根据市场租赁房屋价格标准，提出增加租金，得到北秀实业公司同意于2007年9月起每月增加150元，即每月按650元标准发放租金，2013年9月起每月增加至1000元，有租金单据予以证明。北秀实业公司作为国营单位，对多发放租金是经过多层次审批程序，以及这么多年对多发放给胡成峰租金并没有提出异议。三、2015年4月9日胡成峰收到北秀实业公司通知“不再租用胡成峰的房屋”但是没有将房屋交回给胡成峰，又不交租，这种违约行为北秀实业公司应该承担责任。综上，请求：1.撤销原判第二、三、四项。2.判令北秀实业公司一次性向胡成峰支付临迁房租金（从2015年5月1日至2015年12月31日止即每月按2000元）共计16000元。3.一、二审受理费由北秀实业公司承担。
北秀实业公司二审答辩称：我方认为原审法院作出的一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，同意该一审民事判决书，请求二审法院依法驳回胡成峰的上诉请求。一、双方于2004年4月30日签订《房屋租赁协议》，约定胡成峰将涉案房屋出租给我方，每月租金为500元，我方将涉案房屋提供给吴少斌居住使用，双方未就变更租金标准事宜达成一致意见。因此原审判决书认定我方按照每月500元的标准向胡成峰支付租金合法合理，胡成峰要求我方按照每月2000元的标准向其支付租金没有事实和法律依据。二、我方从2007年9月至2013年8月，每月向胡成峰多支付租金150元，从2013年9月至2015年4月，每月向胡成峰多支付租金500元。鉴于胡成峰多收取该部分多付租金没有合法依据，因此，胡成峰依法应当向我方返还多支付的租金，原审法院据此作出判决合法合理。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，涉案房屋的租金标准问题。
胡成峰、北秀实业公司签订的《房屋租赁协议》，租赁期限从2004年5月1日起至2006年5月1日止，租赁期届满后，北秀实业公司继续承租涉案房屋并交付租金，胡成峰也表示同意，双方为不定期租赁合同关系。胡成峰要求解除合同，北秀实业公司表示同意，原审法院判令双方解除涉案房屋的《房屋租赁协议》，并无不当，本院予以确认。
《房屋租赁协议》租赁期限届满后，双方并无续签合同，也没有书面变更涉案房屋租金标准，但从北秀实业公司提交的租金收据显示，胡成峰向北秀实业公司收取的租金2007年9月至2013年8月为650元/月，2013年9月至2015年4月为1000元/月。胡成峰主张涉案房屋租金标准变更得到过北秀实业公司同意，变更后租金标准为2007年9月起每月650元，2013年9月起每月1000元，北秀实业公司则主张双方没有变更过租金标准，其之所以向胡成峰支付高于原租赁合同约定的租金是因为其经办人员工作失误，但北秀实业公司直至胡成峰提起本案诉讼前数年间一直按时支付租金且从未对于涉案房屋的租金标准变化提出过异议，北秀实业公司的该主张明显不符合常理，本院对其主张不予采纳。根据本案事实，可以认定双方实际上从2007年9月起已经变更了涉案房屋的租金支付标准，并已经通过实际履行的方式对合同原来对于租金标准约定进行了调整，北秀实业公司反诉要求胡成峰退还多收的租金，但未能合理解释为何其自愿按变更的租金标准向胡成峰支付租金且一直未提出异议，故该诉请本院不予支持。至于胡成峰要求北秀实业公司按每月2000元标准支付从2015年5月1日至12月18日止的涉案房屋租金，由于2013年9月起北秀实业公司按每月1000元交纳租金，胡成峰未能举证证明双方以书面或者实际履行的方式变更租金标准，故该主张没有法律依据和事实依据，本院不予采纳。
综上所述，原审法院认定事实不妥，处理有不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1509号民事判决第一、四项；
二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1509号民事判决第三项；
三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1509号民事判决第二项为：广州市越秀区北秀实业公司在本判决生效之日起15日内支付从2015年5月1日至2015年12月18日止的租金给胡成峰（每月按1000元的标准计算）；
四、驳回广州市越秀区北秀实业公司的反诉请求。
本案一审本诉受理费234元，由胡成峰负担51元，由广州市越秀区北秀实业公司负担183元。一审反诉受理费320元由广州市越秀区北秀实业公司负担。本案二审受理费200元，由胡成峰负担50元，由广州市越秀区北秀实业公司负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 麦倩文
郑诗韵