山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第1477号
上诉人（原审被告）韩某某。
委托代理人金铭，山东恒盛律师事务所律师。
委托代理人朱晓龙，山东恒盛律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）傅某某。
委托代理人张吉青，山东汇通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李某某。
委托代理人苏杭。
原审被告青岛某某市场建设服务有限公司。
法定代表人韩某某，经理。
上诉人韩某某、上诉人傅某某因与被上诉人李某某、原审被告青岛某某市场建设服务有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2012）北民一民初字第492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员谢雄心担任审判长、代理审判员李深担任本案主审、代理审判员王化宿参加评议的合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人韩某某的委托代理人金铭，上诉人傅某某的委托代理人张吉青，被上诉人李某某的委托代理人苏杭，到庭参加了诉讼，原审被告某某公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李某某在一审中诉称：2003年10月20日李某某与某某公司开办的“青岛市场三路韩国城”签订了《房地产买卖契约》，约定某某公司将市场三路41号“青岛市场三路韩国城”二楼×号商铺出售给李某某，当时口头约定24个月内为李某某办理房地产权证，李某某依约将房款全部交予某某公司。后李某某多次要求某某公司为其办理房地产权证，某某公司以种种理由不予办理。现李某某无奈起诉至法院，请求依法判令：1、解除李某某与某某公司签订的《房地产买卖契约》；2、某某公司返还李某某购房款131900元；3、某某公司赔偿李某某经济损失46931元；4、韩某某和傅某某就某某公司向李某某承担的责任承担连带责任；5、本案诉讼费由韩某某、某某公司承担。
某某公司在一审中辩称：1、公司从未与李某某签订过房地产买卖契约，涉案合同是傅某某与李某某签订的，李某某的购房款也是由傅某某个人收取，傅某某并未将该款项入公司账，因此相应的责任应当由傅某某独自承担；2、公司并非涉案房屋的产权人，因此无权处分该房屋，该合同应属无效；3、李某某起诉已经超过诉讼时效；4、李某某没有履行必要的审查义务，是造成合同无效的主要原因，其损失应当自行承担。
韩某某在一审中辩称：1、韩某某与本案诉争没有任何法律关系，某某公司是经过合法注册，具有独立法人资格的民事主体，韩某某作为该公司的法定代表人，依法履行职务行为；2、华裔公司在2008年4月22日之前的实际经营人为傅某某，当时傅某某以“青岛市场三路韩国城”的名义并假冒韩某某的签名签订了《房地产买卖契约》，款项均由傅某某个人收取，并未交付公司入账，整个过程韩某某都不知情；3、涉案房屋的权属在韩某某与傅某某离婚诉讼中，虽经山东省高级人民法院（2011）鲁民一终字第101号《民事判决书》判决归韩某某所有，但这并不能直接导致该房屋此前买卖过程中发生纠纷的民事责任归于韩某某，二者之间不具有法律上的必然联系；综上，请求法院驳回对韩某某的起诉。
傅某某在一审中辩称：该纠纷与傅某某一点关系都没有，当时购房时，李某某是与某某公司签订的合同，与傅某某无关。而且，现在该房屋已经整体过户至韩某某名下，与傅某某亦无关，故请求驳回李某某对傅某某的诉讼请求。
原审法院查明和认定的基本事实是：1、2003年10月20日李某某（乙方）与青岛市场三路韩国城（甲方）签订《房地产买卖契约》一份，该契约约定：“甲方同意将座落在青岛市市北区市场三路41号（房屋所有权证：青房自字49××），计建筑面积19.99平方米出售给乙方；上述房屋的成交价为人民币131900元，自本契约生效之日起当日内，乙方将上述房屋价款分一次付给甲方；甲方应于2003年10月30日将房屋交付给乙方；甲方保证上述房屋权属清楚，自本契约生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之叁的违约金，任何一方逾期十日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外；甲乙双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需交纳的税费，由甲乙双方按有关规定承担”。该契约结尾乙方签名处为李某某签字，甲方签名处为加盖“青岛市场三路韩国城”公章，并签有“韩某某”的名字。
2003年12月5日李某某向“青岛市场三路韩国城”交纳了购房款131900元，“青岛市场三路韩国城”给李某某出具了收款收据，并加盖有“青岛市场三路韩国城”财务专用章。
2、2009年案外人梁某某同样因购买了“青岛市场三路韩国城”在市北区市场三路41号内的一处房屋，而在原审法院起诉某某公司，原审法院经审理后作出（2009）北民一民初字第29号民事判决书，该判决书中查明：“青岛市场三路韩国城是某某公司开办的，但未经工商登记”，并认定：“青岛市场三路韩国城是由某某公司开办且未进行工商登记，相应的法律责任应由被告承担。梁某某与被告开办的“青岛市场三路韩国城”签订的房地产买卖契约合法有效，双方均应依约履行。梁某某按约支付了购房款，但被告没有按照合同约定为梁某某办理房屋过户手续，使梁某某的合同目的不能实现，梁某某要求解除双方签订的房屋买卖合同及返还购房款的诉讼请求，符合法律的规定，原审法院予以支持，对被告所称梁某某请求已过诉讼时效的主张不予以采信。对于被告所称其所开办的“青岛市场三路韩国城”系由案外人经营及掌控公章的陈述，因被告未能提供相关证据予以证实，且该属于被告内部管理问题，与本案无关，原审法院不予以采信。被告的违约行为是导致房屋买卖合同解除的原因，被告应承担因其违约而给梁某某造成的经济损失”。现该判决已生效。
3、韩某某与傅某某原系夫妻，于1986年登记结婚。2008年1月8日傅某某通过拍卖方式竞得青岛市市场三路41号1-3层房屋，2008年4月30日傅某某取得了该房屋的产权证。2010年12月韩某某起诉傅某某要求离婚，青岛市中级人民法院经审理后作出（2010）青民五初字第3号民事判决书，判令：“一、准予李某某韩某某与被告傅某某离婚；……四、位于青岛市市北区市场三路41号房屋归韩某某所有；五、韩某某给付被告傅某某青岛市市北区市场三路41号房屋折价款17461150元”。该判决下发后，傅某某不服上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院经审理后作出（2011）鲁民一终字第101号民事判决书，判令：“驳回上诉，维持原判”。本案庭审中，傅某某称：“该青岛市市北区市场三路41号房屋已经于2012年12月7日过户给韩某某了，办理产权分成了三个房地产权证，但现在该房屋实际还是由第三人实际控制”。
4、本案庭审中，李某某申请对涉案房屋的现市场价值进行评估，原审法院予以准许并委托山东弘裕土地房地产评估有限公司进行了评估，该公司出具鲁弘评字（2012）第312号房地产估价报告，结论为：“评估单价8946元／平方米，评估总价178831元”。李某某对该评估结果予以认可；某某公司则认为该评估结果过高，但不申请重新评估；傅某某对该评估报告的真实性无异议，但认为与其无关。李某某为本次评估预交评估费1500元。
原审法院认为，1、青岛市场三路韩国城是由某某公司开办的，且未进行工商登记，因此相应的法律责任应由某某公司承担。李某某与某某公司开办的“青岛市场三路韩国城”签订的《房地产买卖契约》合法有效，双方均应依约履行。现李某某按约支付了全部购房款，但某某公司没有按照合同约定为李某某办理房屋过户手续，致使李某某的合同目的不能实现，李某某要求解除双方签订的房屋买卖合同及返还购房款的诉讼请求，符合法律的规定，原审法院予以支持。合同解除后，某某公司作为过错方，还应赔偿李某某的经济损失，损失的具体数额根据评估结果，现该房屋市场价值178831元，扣除原购房款131900元，其差额部分46931元应作为损失赔偿给李某某，李某某为评估预交的评估费1500元，亦应由某某公司承担。对某某公司所称李某某请求已过诉讼时效的主张，因某某公司的违约行为持续存在，故李某某主张未超过诉讼时效，原审法院对某某公司的时效抗辩不予采纳。
2、韩某某和傅某某在李某某与某某公司签订《房地产买卖契约》时为夫妻关系，涉案房屋产权原登记于傅某某名下。后因双方离婚，涉案房屋产权被判归韩某某所有，同时韩某某需补偿傅某某相应的房屋折价款17461150元，因此韩某某与傅某某对涉案房屋均享有权利并承担义务，基于该权利义务，韩某某与傅某某应向李某某承担连带责任。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除李某某与某某公司于2003年10月20日签订的《房地产买卖契约》；二、某某公司于判决生效之日起十日内返还李某某购房款131900元；三、某某公司于判决生效之日起十日内赔偿李某某经济损失46931元；四、某某公司于判决生效之日起十日内给付李某某预交的评估费1500元；五、韩某某对上述判决二、三、四项向李某某承担连带责任；六、傅某某对上述判决二、三、四项向李某某承担连带责任。本案诉讼费4377元由某某公司承担，李某某已预交，某某公司于判决生效之日起十日内直接给付李某某。
宣判后，韩某某、傅某某不服，上诉至本院。
上诉人韩某某上诉称：1、韩某某作为某某公司的法定代表人，对本案涉及的《房屋买卖契约》并不知情，也没有收到李某某的购房款。2、本案已经超过法定诉讼时效期间，李某某在2012年起诉超过了诉讼时效期间。3、李某某认可已经收到了三年的租金，该租金应当自购房款中予以扣除。4、原审判决赔偿损失没有事实依据，房地产价格发生变化系基于经济状况、国家政策等诸多宏观因素，非当事人单方过错所致，故不应由任何一方当事人承担因价格变化形成的损失。5、原审判令韩某某承担连带责任无法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回李某某对韩某某的诉讼请求。
上诉人傅某某上诉称：1、傅某某并非本案房屋买卖合同的主体，依法不应承担民事责任。2、李某某购买涉案房产时明知出卖人没有取得房地产权利，违法购买，具有主观过错，依法应承担过错责任。3、李某某已经实际行使出租权利三年，原审判决赔偿市场价值差价，显失公平。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法撤销判决第六项，驳回李某某对傅某某的诉讼请求。
被上诉人李某某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判决。
二审经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。
本院认为，李某某依据与“青岛市场三路韩国城”签订的《房地产买卖契约》主张相应权利，某某公司、韩某某、傅某某均未对该契约的真实性提出异议，故本院对该《房地产买卖契约》的真实性予以确认。该《房地产买卖契约》系当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。
合同签定后，李某某按约支付了全部购房款，但某某公司未按照合同约定为李某某办理房屋过户手续，致使李某某的合同目的不能实现，故李某某要求解除双方签订的《房地产买卖契约》，并要求返还房款及赔偿损失的请求符合法律规定，应予支持。青岛市场三路韩国城未办理工商登记手续，其系某某公司开办，故某某公司应对该契约承担相应的法律责任。
关于韩某某和傅某某是否应当向李某某承担连带责任的问题。本院认为，因韩某某系某某公司的法定代表人，与傅某某原系夫妻关系，傅某某自认涉案房产一直由其实际控制，因解除婚姻关系，才将涉案房屋产权转移至韩某某名下，且傅某某收到韩某某房屋折价款17461150元，故本案中就涉案房屋设定的权利义务应当由韩某某、傅某某承担，原审判决韩某某、傅某某对李某某承担连带责任并无不当。故上诉人韩某某、傅某某的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计8284元，由韩某某承担4377元，傅某某承担3907元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 王化宿
代理审判员 李 深
二〇一四年五月七日
书 记 员 孔 怡