天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0111民初8023号
原告：张学芝，女，1961年1月13日出生，汉族，无职业，住所，天津市河东区津塘路福东北里******号。
公民身份号码：1201021961********。
委托诉讼代理人：郑晓云，天津鼎运律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王歆怡，天津鼎运律师事务所律师。
被告：刘珍，女，1954年1月3日出生，汉族，天津市毛毯厂检验科退休职工，住所，天津市河西区前进道四新里27门***号。
公民身份号码：1201031954********。
委托诉讼代理人：杨欣（系被告刘珍之女），女，1979年9月16日出生，汉族，天津市天洲房地产投资集团有限公司总监，住所，天津市河西区前进道四新里27门305号。
公民身份号码：1201031979********。
委托诉讼代理人：张和平，天津普宜律师事务所律师。
第三人：天津房天下房地产经纪有限公司，住所地，天津市南开区红旗路与天拖北道交口西北侧慧谷大厦22102213室。
统一社会信用代码：911201043409164616
法定代表人：徐瑞东，经理。
委托诉讼代理人：赵仁山，男，1978年5月26日出生，汉族，该公司职员，住所，天津市河东区十一经路怡祥园4号楼2栋601号。
公民身份号码:1202251978********。
委托诉讼代理人：罗平，男，1989年8月5日出生，汉族，该公司职员，住天津市西青区。
公民身份号码：。
原告张学芝与被告刘珍、第三人天津房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑晓云，被告刘珍及其委托诉讼代理人杨欣、张和平，第三人天津房天下房地产经纪有限公司委托诉讼代理人赵仁山、罗平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张学芝向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告继续履行原、被告于2016年9月2日签订的天津市房产买卖协议（编号32365001628）；2.请求法院依法判令被告协助原告办理坐落于天津市西青区大寺镇梨双公路与津港公路交口万和花苑12503号房屋过户手续；3.请求法院依法判令被告向原告支付违约金100000元；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告将第2项诉讼请求中诉争的房屋交付给原告；原告变更第3项诉讼请求，要求被告向原告支付违约金40000元。事实和理由：2016年7月31日，原、被告在第三人处签订《房产交易合同》，约定原告出资1000000元购买被告名下的坐落于天津市西青区大寺镇梨双公路与津港公路交口万和花苑12503号房屋。2016年9月2日，原、被告在天津市西青区房屋管理局签订了《天津市房产买卖协议》。过户预约日期为2016年10月21日。期间因房价上涨，被告多次就是否履行合同进行反复。后在第三人劝说下，原、被告，第三人及贷款银行人员到房管部门办理过户。办理过程中，因被告临时要求上涨房价及贷款银行缺少一份房管部门的备案文件导致过户未全部完成，各方约定在2016年10月25日继续办理过户事宜。被告在此期间却明确表明除非原告在2016年10月23日前将购房全款打入被告个人名下或是将总房款上涨500000元，否则拒绝继续履行合同。原告认为，被告拒绝协助原告继续办理过户的行为已构成违约，故提起诉讼。
被告刘珍辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案违约方是原告而不是被告，相应的违约责任应由原告来承担。按照相关的法律规定，要求继续履行合同的请求权只能由守约方来行使，而违约方不具有要求继续履行合同的请求权，原告的第1项、第2项诉讼请求没有相应的法律依据，不具备继续履行合同以及变更不动产权属的法定条件；因相应的法定交易程序没有履行，不具备交房的条件。本案所涉房屋是被告刘珍的唯一住房，不具备腾房、交房的条件。
第三人天津房天下房地产经纪有限公司述称，原告在诉讼请求中未向第三人主张权利，听从法院判决。
本院经审理认定事实如下：2016年7月31日，原、被告在第三人处签订《房产交易合同》，约定原告（合同买受方、乙方）购买被告（合同出售方、甲方）名下的坐落于天津市西青区大寺镇梨双公路与津港公路交口万和花苑12503房屋(以下简称“503号房屋”)，产别为私产，建筑面积为72.01平方米，被告于2016年8月31日前还清贷款或债务并注销该抵押权。双方约定房产成交价为1000000元。原告在合同签订之时向被告交付定金20000元整，该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分；甲乙双方须在2016年9月30日前亲自到该房屋所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续；双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除甲乙双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突，以本合同为准。除定金外的剩余房款980000元，甲方同意乙方一次性付款，乙方须于2016年10月30日前将剩余房款存入资金监管中心，同时甲方须将已收取的定金存入资金监管中心。乙方一次性付款的，应当于定金及其他房款全部存入资金监管中心后五个工作日内，双方应亲自赴该房地产所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记（若有）手续。乙方支付交易中所发生的全部款项。甲乙双方定于过完户30天之内进行房屋交接，由甲方腾空该房屋并交付于乙方使用。物业交接之前产生的有关该房屋之相关费用由甲方承担，甲方应在物业交接前结清所有相关费用，物业交接之后产生的相关费用及更名费用由乙方承担。同日，原告向第三人支付居间服务费10000元。
上述合同签订之日，原告已向被告支付定金20000元。被告出具收取定金20000元收据。
2016年9月2日，原告（买受人、乙方）、被告（出卖人、甲方）签订《天津市房产买卖协议》。内容为：第一条、房产情况：房屋坐落于西青区大寺镇梨双公路与津港公路交口万和花苑12503，产别为私产，建筑面积为72.01平方米，所有权人为刘珍。第二条、房价款的交付方式：甲乙双方约定，按下列第1种形式付款：（一）甲乙双方同意以一次性付款方式支付全部房价款，并由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管：房价款990000元。监管房价款990000元。第三条、监管账户的开立及变更：甲乙双方根据本协议第二条第（一）、（二）款约定，实施房价监管的，甲方提供收取监管房价款的个人一般结算账户如下：开户银行为天津银行，户名：刘珍，账号后四位为5797。第四条、监管房价款交纳：乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计990000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津银行设立的专用账户。第五条、房产交付：甲方须于2016年10月2日前，将该房产及相关证明交付乙方。第六条、产权转移登记及其他相关设施登记：协议签订后，甲乙双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。按照有关规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理。如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。该协议签订后，原告于2016年10月15日向房地产交易资金监管中心专用账户交纳了全部监管房价款990000元。
再查，原、被告签订“503号房屋”的《房产交易合同》和《天津市房产买卖协议》同时，原告与被告之女杨欣亦签订了原告购买杨欣名下位于天津市西青区大寺镇梨双公路与津港公路交口万和花苑12504房屋（以下简称“504号房屋”）的《房产买卖合同》和《天津市房产买卖协议》。“503号房屋”与“504号房屋”，虽登记为不同权利人，但整体户型为三室两厅两卫一厨房，共用一个入户门，门牌号为××”。“503号房屋”与“504号房屋”系被告刘珍与被告之女杨欣同时购买。原告与杨欣签订的“504号房屋”的《房产买卖合同》约定房地产成交价为1945000元，张学芝已按照《房产买卖合同》约定交付给杨欣房屋定金30000元；《天津市房产买卖协议》约定“504号房屋”的监管房价款为1935000元，张学芝已于2016年9月7日将首付购房款387000元交付至房地产交易资金监管中心在天津银行汇源支行设立的专用账户。原告自行向天津银行汇源支行申请银行贷款1548000元，于2016年10月17日审批通过。2016年10月24日，天津银行汇源支行在西青房管局完成备案。
原告与杨欣就“504号房屋”的买卖合同纠纷一案，与本案同时立案。
庭审中，原、被告均认可“503号房屋”成交价为1000000元，“504号房屋”的成交价为1945000元，并对签订的购买“503号房屋”的《房产交易合同》和签订的购买“504号房屋”的《房产买卖合同》中“甲方同时将已收取的定金存入天津市房地产交易资资金监管中心”的约定，在签订《天津市房产买卖协议》时进行变更，即张学芝购买“504号房屋”交纳除银行贷款之外的全部首付款，即387000元，《天津市房产买卖协议》中约定监管房价款为1935000元；张学芝购买“503号房屋”，在《天津市房产买卖协议》中约定监管房价款为990000元，被告刘珍收取原告的定金20000元不再返还。杨欣收取原告的定金30000元，原告与杨欣于2016年9月2日书面约定“今卖西青区大寺镇梨双公路与津港公路交口万和花苑12504房子一套，成交价格193.5万元，房子成交手续办理完毕后，退还买方订金3万元”。
又查，诉争房屋未装修。2016年8月29日，原告与贷款评估公司人员到诉争房屋现场查勘时，尚有被告部分物品。物品在“503号房屋”或“504号房屋”无法区分。
2016年10月21日下午，原、被告，第三人及原告申请贷款银行工作人员共同到西青房管局办理房屋过户手续。期间因房屋价格问题双方再次协商，原告书面承诺“物业如交接清楚包括车位过户，物业费等全部结清，张学芝同意在原总房款基础上加叁万元整”。同时原告缴纳了“504号房屋”的个人所得税19350元；缴纳了“503号房屋”的个人所得税9900元。因原告申请贷款银行未在西青房管局备案，“504号房屋”无法办理过户。如“503号房屋”先过户，再过户“504号房屋”，原告需要多缴纳契税，故“503号房屋”过户手续未办理完毕。各方当事人协商定于2016年10月25日再次办理过户手续。同时杨欣表示要求自房屋过户到房屋交付期间可能产生1000元左右的物业费，再到房管部门过户还需要请假，得要”出场费”,故1000元左右的物业费由原告承担，原告亦表示认可。当晚，杨欣找到第三人工作人员询问由于贷款银行未备案未办理成过户及谁违约的情况，此时原告亲属给第三人工作人员打电话表示对房屋突然涨价及要“出场费”不满，杨欣认为原告亲属在电话中有对其侮辱的言语，与被告沟通后告知第三人工作人员未完成过户系原告申请贷款的银行没有备案，是原告的责任，被告没有违约，要求原告在2016年10月25日之前一次性给付现金或者涨价500000元，否则不再卖房。当晚，第三人工作人员将上述情况电话告知原告，原告不予认可。双方未在办理房屋过户手续。
另查，2015年2月5日，天津市西青区房地产管理局核发西青区大寺镇梨双公路与津港公路交口万和花苑12503房屋的房地产权证，登记权利人为刘珍。被告于2016年8月23日办理了诉争房屋的抵押权注销登记。2016年10月24日，被告刘珍在民政部门办理了协议离婚。
原告表示原、被告已经签订《天津市房产买卖协议》，且原告缴纳相关税费，合同具备继续履行的条件。原、被告约定在2016年10月25日办理过户手续，杨欣在征得被告同意后于2016年10月21日晚告知第三人房屋加价500000元出售或一次性付款，否则不再出售房屋，违反合同约定构成违约，应当承担违约责任。原告另主张依据《房产交易合同》中约定的定金罚则主张违约金40000元。被告认为双方签订《天津市房产买卖协议》的时间为2016年9月2日，按照《天津市房产买卖协议》约定，原告应在2016年9月7日前将全部购房款存入资金监管账户，原告向资金监管账户付款的时间为2016年10月15日，系原告违约。2016年10月21日，被告积极配合原告办理过户，因原告申请贷款银行未备案的原因未完成“504号房屋”的过户，以至原告为少交契税，未办理“503号房屋”的过户，被告不存在过错亦不是被告违约。根据《天津市房产买卖协议》第四条规定，被告有权要求给付现金支付购房款，被告没有以行为表示不履行合同。合同没有在正常期限内履行系原告造成的，违约方为原告，原告不具有要求继续履行合同的权利。
上述事实，有原、被告提供的书证及当事人陈述等证据，证明属实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力原、被告签订的《房产交易合同》及《天津市房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应严格恪守履行。被告主张原告向资金监管中心账户交纳监管购房款违约问题。双方签订的《房产交易合同》第二条约定“除甲乙双方另有约定，《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突，以本合同为准”，《房产交易合同》中约定原告于2016年10月30日前将剩余房款存入资金监管中心，原告2016年10月15日向资金监管中心专用账户交纳全部监管房价款990000元，符合约定，原告未违约。2016年10月21日，在办理房屋过户过程中，由于贷款银行未在房管部门备案，不能办理“504号房屋”的过户，为原告少交契税，本案所涉“503号房屋”亦未过户完毕，原、被告及相关各方对此均认可且对再次过户时间重新协商并达成一致意见，原、被告亦应共同遵守。被告以原告亲属对其女杨欣有侮辱语言要求原告给付现金支付全部购房款或涨价500000元，否则不再履行合同的辩解意见，本院认为，原告与被告及原告与杨欣签订的两份《天津市房产买卖协议》第四条均约定了监管的全部房价款或首付款金额、贷款银行核定贷款额度降低以及贷款未被批准时，乙方义务为调增首付款数额或一次性补足全部房款，房价款总额不变，且原、被告约定对房价款实施资金监管，故被告该辩解意见不符合合同约定，本院不予支持。原告根据《房产交易合同》、《天津市房产买卖协议》的约定，如期履行了交付定金，交纳监管的全部房价款、缴纳个人所得税等主要义务，被告已依约办理了诉争房屋的抵押权注销手续，相关联“504号房屋”申请银行贷款已获批准且完成备案，本案所涉房屋具备继续履行的条件。根据原、被告双方签订合同的履行情况，被告亦不存在合同不能履行的情形，故原告要求被告继续履行合同、并配合原告办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。《房产交易合同》第二条约定了过完户30天之内进行房屋交接，由被告腾空该房屋并交付于原告使用，故原告要求被告交付房屋的诉讼请求，符合合同约定，本院予以准许。原告主张的违约金，应当以实际损失为基础。原告未举证证实由此造成实际损失，考虑合同的履行进度、未完成过户的原因及房屋价格上涨等综合因素，根据公平原则，对原告要求被告支付违约金40000元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、原告张学芝与被告刘珍于2016年9月2日签订的《天津市房产买卖协议》继续履行；
二、被告刘珍于本判决书生效后十日内协助原告张学芝办理天津市西青区大寺镇梨双公路与津港公路交口万和花苑12503房屋所有权转移登记，将天津市西青区大寺镇梨双公路与津港公路交口万和花苑12503房屋过户至原告张学芝名下；
三、本判决第二项执行完毕二十日内，被告刘珍将天津市西青区大寺镇梨双公路与津港公路交口万和花苑12503房屋交付给原告；
四、驳回原告张学芝的其它诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7080元，由原告负担272元，被告负担6808元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数及代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 王玉海
二〇一六年十二月××日
书记员 高 寅