天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初82789号
原告天津泰丰工业园投资（集团）有限公司，住所地天津经济技术开发区第四大街99号，统一社会信用代码9112011660057389X。
法定代表人张秉军，董事长。
委托代理人ＸＸＸ，该公司职员。
被告天津瑞格国际贸易有限公司，住所地天津经济技术开发区第四大街99号10门。
法定代表人夏林，经理。
委托代理人刘俊，广东维强（天津）律师事务所律师。
原告天津泰丰工业园投资（集团）有限公司诉被告天津瑞格国际贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人ＸＸＸ，被告委托代理人刘俊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告委托案外人天津市万洁物业管理有限公司与被告签署了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于天津经济技术开发区××大街××室房屋。2015年3月15日起年租金为150000元，在每季度结束前支付下季度租金，逾期支付，每逾期一天，需按季度租金的5%支付违约金。合同还约定，被告逾期支付一个月的，原告有权终止合同并要求被告向原告支付3个月租金的违约金。现被告未按约定期限和金额支付租金。自2015年9月15日起截至2016年9月14日，被告已欠租金156576元，电费51032.69元。原告多次向被告催收上述款项，但被告均以种种理由拒绝付款。此外，被告在使用房屋期间擅自拆改房屋、私搭乱盖，造成房屋损坏，并给原告造成了巨大的经济损失，被告应予以赔偿。为此，原告起诉请求判令：1、被告返还承租的房屋，支付解除合同违约金37500元；2、被告向原告支付自2015年9月15日至2016年9月14日的租金，自2016年9月15日至实际腾房之日，按照每天411元计算的实际使用费，并支付逾期租金的违约金；3、被告支付原告垫付的2015年1月15日至2016年4月26日的电费51032.69元；4、被告赔偿因私搭乱盖给原告造成的损失233026元；5、本案的诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求提供了房屋租赁合同、原告与案外人谭雪签订的房屋租赁合同复印件、案外人谭雪出具的减免租金的说明、原告与案外人天津市永宸装饰装修工程有限公司签订的工程合同、欠缴电费明细、电费缴纳确认单、民事调解书等作为证据。
被告辩称，请求驳回原告全部的诉讼请求。1、关于租金及实际使用费问题：被告承租期间，因为原告不予修理，导致被告经营的酒店漏雨给被告造成了巨大的损失，并导致被告经营的酒店停业，被告就该部分损失向原告主张要求解决，并对房屋进行修缮，但原告未予理会。被告基于以上理由不支付租金，也不支付实际使用费，也不需要支付逾期支付租金产生的违约金，同时合同约定的违约金过高，请求法院依法调整。2、关于解除合同的违约金问题，原被告双方系协商解除租赁合同，不存在支付违约金的情况。3、关于电费问题，被告在使用租赁房屋期间，原告安装的电表一直存在问题，即便在被告不使用的情况下，每个月也产生高额的电费，被告多次要求原告对电表进行更换，但一直未更换，该部分电费不应由被告承担。4、关于赔偿损失问题。被告在使用租赁物期间并未进行私搭乱盖。
被告就其抗辩依法提交了照片、被告与案外人天津鸿富伟业商贸有限公司签订的工程标单及总价分析表、民事调解书、租赁合同、视频资料等作为证据。
经审理查明，原告系天津经济技术开发区第五大街80号B区115室的所有权人，其授权案外人天津市万洁物业管理有限公司对外出租B115室。2017年2月20日，案外人天津市万洁物业管理有限公司向本院出具说明，称B115房屋所有权为原告所有，租金等权益均由原告享有。
2010年1月20日，被告与案外人天津市万洁物业管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租天津开发区第五大街80号现物业员工宿舍楼，面积为600.1平方米，作为单位员工宿舍使用，租期自2010年3月15日至2015年3月14日。该租赁合同并对租金、交付期限、物业管理等作出了约定。
2011年6月2日，被告和案外人天津万洁物业管理有限公司共同签署文件，称：“我方所承租的泰丰业主会馆后身宿舍楼因屋顶失修常年漏雨，我方多次要求万洁物业公司进行维修却一直没有得到解决，从而造成我方经济方面损失严重，对此问题，我方与万洁物业协商，由我方自行施工，施工费用45000元由我方暂垫，万洁物业公司将从此房屋的租金里返还，双方协商同意在被告承租期限内该房屋屋顶的使用及维修由承租方负责，施工维修后所造成的漏雨及维修问题均与案外人无关。
2011年6月8日，案外人天津市万洁物业管理有限公司作为甲方，与被告作为乙方签订了《房屋租赁合同》。约定：方将B115室出租给乙方使用；积600.1平方米，乙方租赁该房屋作为快捷酒店使用，租赁期限为8年，自2010年3月15日至2018年7月31日；租金为每年140000元，2010年3月15日至2013年3月14日年租金为120000元，自2015年3月15日起年租金为150000元；乙方应于本协议生效之日起向甲方支付一个月租金作为乙方租赁押金，并在本协议生效之日起15日内，乙方一次性支付甲方一季度的租金35000元，如乙方在租赁期间损坏房屋而未能将房屋回复原状或乙方未能在租赁期满后将房屋恢复原状的，甲方有权从租赁押金中支付相应金额作为修复或恢复房屋原状的费用；乙方采取押一付三方式支付甲方房租，乙方必须在每季度结束前支付下季度租金。逾期支付，每逾期一天，则乙方需按季度租金的5%支付违约金。乙方在租赁期限内自行挂表（水表、电表），使用的水费、电费按计量表核算费用交于甲方。关于房屋修缮责任，合同约定，在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应爱护并合理使用其所承租的该房屋及其附属设施，如房屋出现需维修的状况，乙方应于3日内通知甲方维修。在租赁期内，被告拖欠租金1个月的，原告有权终止合同，被告应向原告支付3个月租金作为违约金
双方在2010年1月20日《房屋租赁合同》及2011年6月8日的《房屋租赁合同》的履行过程中发生争议。原告于2015年4月10日在本院起诉被告，案号为（2015）滨功民初字第1061号。原告在该案中诉称，在2010年1月20日签订的《房屋租赁合同》履行期间，原告及天津市万洁物业管理有限公司发现被告存在违约行为，擅自改变诉争房屋使用用途，用于开办快捷酒店，擅自对诉争房屋进行私搭乱建。故原告呈诉，请求判令：1.解除被告与天津市万洁物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》；2.被告将位于天津经济技术开发区第五大街80号员工宿舍楼腾空并退还原告；3.被告给付原告从2014年12月15日起至2015年3月14日租金35000元；4.被告给付拖欠原告的电费（截止到2015年1月14日产生的电费为44096.21元）；5.被告给付原告从2015年3月15日起至诉争房屋腾空之日的房屋侵占使用费；6.被告将诉争房屋恢复原状；7、本案诉讼费用由被告承担。该案在审理过程中，经本院主持调解，双方在2015年9月20日自愿达成如下协议：一、原、被告共同确认，原告天津泰丰工业园投资（集团）有限公司认可天津市万洁物业管理有限公司与被告2011年6月8日签订的房屋租赁合同对原告有约束力，被告天津瑞格国际贸易有限公司同意按照上述合同履行相关义务；二、被告于2015年10月31日前给付原告2014年12月15日至2015年9月14日天津经济技术开发区第五大街80号房屋租金（含物业费）人民币110000元；三、被告于2015年10月31日前给付原告截止至2015年1月14日产生的电费人民币44096.21元；四、案件受理费减半收取为1691元，由原告承担1000元，被告承担691元，被告应承担部分由其于2015年10月31日前给付原告；五、原告放弃其他诉讼请求。2016年8月9日，本案被告作为原告在本院起诉本案原告，案号为（2016）津0116民初82620号。本案被告在该案中诉称，2010年1月20日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定本案原告将开发区第五大街80号员工宿舍楼出租给本案被告作为快捷酒店使用。2011年因房屋漏水，双方与当年5月签订了补充协议，约定将租赁期限延长至2018年3月14日，作为补偿给本案被告造成漏水的损失。后在经营中，本案原告的宿舍屋顶及移动通讯设备又漏雨，导致本案被告损失40万元并停业。本案被告在该案件中起诉要求本案原告赔偿损失40万元。2016年9月1日，本案被告就此案变更诉讼请求为，请求解除本案原告与本案被告2011年6月8日签订的《房屋租赁合同》。该案审理过程中，经本院主持调解，原被告于2016年9月1日自愿达成如下协议：一、双方共同确认，双方2011年6月8日签订的房屋租赁合同于2016年9月14日解除；二、本案被告承诺于2016年9月14日之前将天津经济技术开发区第五大街80号房屋腾空，交付本案原告；三、双方一致确认，因房屋租赁合同产生的其他争议另行解决；四、案件受理费减半收取为40元，由本案被告负担。2016年12月21日，本院就（2016）津0116民初82620号强制执行，腾空所涉房屋交付本案原告。
上述事实，有房屋租赁合同、民事调解书、（2016）津0116民初82620号卷宗材料、（2015）滨功民初字第1061号卷宗材料及双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告将所有的房屋授权案外人天津万洁物业管理有限公司出租给被告，并签订了《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》是各方真实意思的表示，内容未违反法律规定，本院依法确认有效。现原被告及案外人均认可由原告享有该《房屋租赁合同》项下权益，本院照准。
关于返还房屋问题。该项诉请属（2016）津0116民初82620号案件民事调解书确定的执行内容，且已经强制执行完毕，本案不再处理。
关于支付2015年9月15日至2016年9月14日租金及2016年9月15日至2016年12月21日的使用费问题。原告主张被告无故拖欠租金，被告主张系由于原告提供的房屋漏雨未及时维修，导致被告损失，不支付租金及使用费。本院认为，被告使用原告房屋，应向原告支付租金。双方经调解解除合同，并确认了腾房时间，被告未在约定的腾房时间腾退房屋，应比照租金向原告支付至实际腾房之日的使用费。关于被告的抗辩，本院认为，被告就漏水事宜曾经和案外人天津万洁物业管理有限公司达成协议，由其自行修复，后果由其自行承担。现被告未提供充分证据证明其在本案中提及的漏水处和原来的漏水处有所不同，亦未提供证据证明漏水发生的原因，损失的范围及曾经按照合同约定向原告报修，被告以房屋漏水为由抗辩不应支付租金及实际使用费，没有事实依据，本院不予支持。综上，原告关于被告应给付2015年9月15日至2016年9月14日房屋租金150000元及2016年9月15日至2016年12月20日的实际使用费39867元的主张，本院予以支持。
关于违约金问题。原告主张了两部分违约金，一是依照合同第十一条11-4主张被告拖欠租金一个月，导致原告终止合同的违约金。本院认为，解除权系形成权，需主张解除的一方明示行使，原告在被告提起诉讼要求解除合同的案件中，与被告达成协议，解除了合同。现原告称其系因被告拖欠租金而解除合同，主张违约金，没有事实依据，本院不予支持。二是依照合同第四条4-3主张被告逾期支付租金的违约金，依原告主张计算至2016年9月14日。被告无故拖欠房租，应赔偿原告因此受到的损失。原告主张按照合同约定支付违约金，标准过高，本院依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率赔偿损失。考虑到原被告系调解确认被告给付2015年9月14日之前的租金，结合合同约定每季度结束前支付下季度租金的约定，本院确定2015年9月30日前被告应支付2015年10月1日至2015年12月31日的租金37500元，2015年12月31日前应支付原告2016年1月1日至2016年3月31日的租金37500元，2016年3月31日前应支付原告2016年4月1日至2016年6月30日的租金37500元，2016年6月30日前应支付原告2016年7月1日至2016年9月14日的租金30754元。违约金具体计算为：2015年10月1日至2015年12月31日租金37500元的违约金为以37500元为基数，自2015年10月1日计算至2016年9月14日；2016年1月1日至2016年3月31日租金37500元的违约金为以37500元为基数，自2016年1月1日计算至2016年9月14日；2016年4月1日至2016年6月30日租金37500元的违约金为以37500元为基数，自2016年4月1日计算至2016年9月14日；2016年7月1日至2016年9月14日租金30754元的违约金为以30754元为基数，自2016年7月1日计算至2016年9月14日。原告主张超出的部分，本院不予支持。
关于电费的主张，原告主张被告员工在电费缴纳确认单上签字确认了用电量及具体金额，被告对此不予认可。原告未能提供相关证据佐证电费缴纳确认单的真实性，同时亦未举证证明其已经实际交付了电费，产生了损失。原告主张的电费损失，因证据不足，本院不予支持。
关于被告私搭乱盖给原告造成的损失问题。第一、原告在（2015）滨功民初字第1061号案件中就被告私搭乱盖曾经提起过诉讼，后经调解解决，原告自行放弃了该项诉讼请求，现再行诉讼没有法律依据。第二、原告主张由于被告私搭乱盖造成房屋漏水，给相邻承租人造成损失。原告因此让免了相邻承租人的租金，并出资维修了漏水部位。被告对此不予认可，原告提供的证据不足以充分证明被告存在私搭乱盖的行为，及漏水原因、维修费用与被告之间关联性，让免租金事实的实际发生等，原告主张因被告私搭乱盖造成的损失，因证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告于本判决生效之日起十日内给付原告2015年9月15日至2016年9月14日房屋租金150000元及2016年9月15日至2016年12月21日的实际使用费39867元；
二、被告于本判决生效之日起十日内给付原告违约金，具体为：2015年10月1日至2015年12月31日租金37500元的违约金为以37500元为基数，自2015年10月1日计算至2016年9月14日；2016年1月1日至2016年3月31日租金37500元的违约金为以37500元为基数，自2016年1月1日计算至2016年9月14日；2016年4月1日至2016年6月30日租金37500元的违约金为以37500元为基数，自2016年4月1日计算至2016年9月14日；2016年7月1日至2016年9月14日租金30754元的违约金为以30754元为基数，自2016年7月1日计算至2016年9月14日，上述违约金计算标准均以中国人民银行同期贷款利率为基准；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费为15364元，由原告负担10243元，被告负担5121元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 张 红
代理审判员 张金玲
人民陪审员 朱瑞冬
二〇一七年三月十六日
书 记 员 杨卫卫