贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔05民终2111号
上诉人（原审原告）朱月亮，男，汉族，1968年9月15日出生，住毕节市七星关区。
委托代理人蔡芝新，贵州胜腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贵州金源达房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路金源达时代广场*栋*****层。法定代表人周驰，该公司总经理。
委托代理人周振国，贵州文腾律师事务所律师。
原审第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路中段。法定代表人陈笑宏，该公司董事长。
委托代理人赵新春，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。
上诉人朱月亮因与被上诉人贵州金源达房地产开发有限公司（以下简称金源达公司）、原审第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司（以下简称毕节农商行）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初1521号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朱月亮及其委托代理人蔡芝新，被上诉人金源达公司的委托代理人周振国，原审第三人毕节农商行的委托代理人赵新春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱月亮不服一审判决，向本院提出上诉，一、请求二审判决被上诉人补付上诉人违约金5648.13元并承担本案一、二审案件受理费。事实及理由：首先，《团购房屋协议》与《团购房屋补充协议》违反建设部的规定，不能作为原告违约的依据。一审认定为未违反法律行政法规的强制性规定错误。涉案房屋的开工日期为2011年3月5日，而上述协议签订日期均在开工日期之前，即签订上述两个协议时并无正在建设中的商品房，违反《商品房销售管理办法》第三条的规定。被上诉人于2010年5月13日收取上诉人订金，违反《商品房销售管理办法》第四十二条第（六）、（七）项的规定。其次，原审认定162天不可抗力错误。根据《商品房销售管理办法》第三十条第二款和《商品房买卖合同》第八条第二款第1项的规定，被上诉人未履行通知义务，所以，判决错误。第三，一审判决双方违约金互相抵销事实不清，金额不准确。上诉人主张违约金是7642.09元，被上诉人主张违约金金额不明确，违反民诉法第一百一十九条的规定。
被上诉人答辩称：首先，上诉人作为第三人的员工，若没有《团购房屋协议》与《团购房屋补充协议》，是不可能以1890元／㎡的低价（几乎是成本价）购买答辩人的房屋。权利义务具有对等性，上诉人不可能只享受权利而不履行义务。其次，本案作为群体性纠纷，涉案一审原告有91人，一审法院作出了90人的判决，只有几人提出上诉，其余均服判。说明一审判决认定事实清楚，适用法律正确。第三，上诉人的上诉理由没有事实和法律根据，请求二审驳回上诉人的上诉。
原审第三人辩称：第三人与被告签订的团购补充协议书和团购房屋补充协议，目的是为了解决金源达房屋出卖，以及原告以相对便宜的价格购买房屋，该内容缺乏具体的权利约束，其性质应定性为促销合同。此后双方签订了商品房销售合同，对双方的权利义务作出了明确的约定，其本质上已对第三人与被告所签订的团购房屋协议书和团购补充协议进行了变更，故原、被告双方应遵照执行的是双方所签的商品房买卖合同。
朱月亮向一审法院起诉请求：1、被告支付原告逾期交房违约金人民币7，642.09元；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2009年10月26日，以第三人农商行为甲方，被告金源达为乙方，双方签订《团购房屋协议书》，约定：“根据甲方需要，乙方将所开发的信合小区楼盘提供400套由甲方进行团购，团购房屋价格每平方米1800元人民币，每户先预交30%订金给乙方”。2010年3月4日，以原告为委托方，原毕节市信用联社职工宿舍管理委员会为乙方，双方签订《购房委托书》，该委托书载明：“委托人向金源达房地产开发有限公司购买住房，因该住房为团体购买，金源达房地产开发有限责任公司只与毕节市联社办理有关手续，联社成立了毕节市联社职工宿舍管理委员会，由该委员会代办相关手续。委托人在购买住房中涉及办理的有关交纳首付款等手续均委托毕节市联社职工宿舍管理委员会全权代理”。同日，原告将购房款60，000.00元交到原毕节市信用联社职工宿舍管理委员会。
2010年5月13日，以第三人农商行为甲方，被告金源达为乙方，双方签订《团购房屋补充协议》（下称“补充协议”）约定：“将原提供团购房数量400套更改为350套，原价格由每平方米1800元更改为每平方米1890元。甲方从30%购房定金（经双方协商，每套房为6万元）的2100万元中拨付1000万元给乙方使用起，乙方在三年内交房。乙方按规定办理了房屋预售许可证以后，甲方在1个月内办理完本项目的团购人员个人住房按揭贷款”。2011年8月25日，被告金源达取得涉案房屋预售许可证，该证载明涉案房屋的开工日期为2011年3月5日，竣工日期为2013年3月5日。第三人农商行于2011年12月2日开始向被告提交按揭贷款人员名单。2011年11月15日原告将购房首付款欠款29，606.00元交到原毕节市信用联社职工宿舍管理委员会。
2011年12月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：“出卖人为贵州金源达房地产开发有限公司，为买受人朱月亮购买的房屋为D﹤2﹥幢9层B号房，房屋总价款为人民币297606.00元；买受人在签订本合同时已支付人民币89606.00元，余款人民币208000.00元符合银行贷款条件后由银行按揭；出卖人应当在2013年5月12日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1.2的违约金。买受人逾期付款的违约责任，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.2的违约金。因天气或停电等非出卖人的原因导致出卖人无法正常施工而造成的延期，双方都不承担责任。”
上述合同签订后，原告于2012年1月17日为涉案房屋在中国农业银行办理了208，000.00元的按揭贷款，该行并将该款汇入被告金源达的账户。2013年12月27日，被告金源达通知原告交付涉案房屋，且原告主张被告逾期交房的违约时间也是计算到2013年12月27日。
另查明：2013年8月27日，毕节市农村信用合作联社更名为贵州毕节农村商业银行股份有限公司。毕节市专业气象台出具的七星关区城区2011年至2013年气象资料统计载明：“2011年，日雨量≥10mm总日数16天；年降雪日数37天，年结冰日数42天；2012年，日雨量≥10mm总日数22天；年降雪日数19天，年结冰日数31天；2013年，日雨量≥10mm总日数19天；年降雪日数20天，年结冰日数28天”。
一审法院认为，本案争议的焦点是：1、《团购房屋协议书》和《团购房屋补充协议》对原告是否具有约束力；2、双方在履行《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》和《商品房买卖合同》中是否存在违约行为及应否承担违约责任；3、原告主张的违约金请求是否超过了诉讼时效。
关于《团购房屋协议书》和《团购房屋补充协议》对原告是否具有约束力的问题。从原告与原毕节市信用联社职工宿舍管理委员会签订《购房委托书》载明的内容可以看出，原告购买被告金源达的房屋中涉及办理有关交纳首付款等手续均委托毕节市联社职工宿舍管理委员会全权代理，因此应认定原告与第三人农商行之间基于团购房屋形成委托法律关系。原告基于与第三人农商行的委托法律关系，其应受《团购房屋协议书》和《团购房屋补充协议》的约束，即其应按两个协议的约定履行相应的义务。
关于双方在履行《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》和《商品房买卖合同》中是否存在违约行为及应否承担违约责任的问题。虽然原告委托第三人农商行与被告金源达签订《团购房屋协议书》和《团购房屋补充协议》，但之后原、被告基于上述协议又签订《商品房买卖合同》，上述合同均系双方当事人的真实意见表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，因此原、被告均应按《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》及《商品房买卖合同》的约定履行相关权利及义务。《商品房买卖合同》约定被告金源达应在2013年5月12日前向原告交付房屋，被告金源达于2013年12月27日才通知原告，被告金源达的行为已构成违约，其应按《商品房买卖合同》的约定承担违约责任，因原告主张被告逾期交房的违约时间是计算到2013年12月27日，故从2013年5月13日计算到2013年12月27日的违约天数为229天。因涉案房屋的开工日期为2011年3月5日，竣工日期为2013年3月5日，在上述期间内发生日雨量≥10mm、降雪、结冰等不能预见、不能避免并不能克服的客观事实而导致不能正常施工，应属于不可抗力。根据七星关城区气象统计表载明，2011年日雨量≥10mm、降雪、结冰的天数为95天，在无法确定具体时间时采取综合标准计算2011年3月5日至2011年12月31日期间的不可抗力天数为78天（95天÷365天×301天）；2012年日雨量≥10mm、降雪、结冰的天数为72天；2013年日雨量≥10mm、降雪、结冰的天数为67天，在无法确定具体时间时采取综合标准计算2013年1月1日至2013年3月5日期间的不可抗力天数为12天（67天÷365天×64天）。因此涉案房屋在2011年3月5日至2013年3月5日期间内的不可抗力天数为162天，该不可抗力应免除被告金源达的违约责任，即被告金源达应承担逾期交房违约责任的天数为67天（229天-162天）。根据《商品房买卖合同》的约定，被告金源达应承担的违约金为已交房款297606.00元的万分之一，即1993.96元（297606.00元×0.0001×67）；《团购房屋补充协议》约定在金源达办理商品预售许可证后1个月内办理按揭，被告金源达办理《商品房预售许可证》的时间为2011年8月15日，但被告金源达并未提供证据证明办理该证后已将《关于办理团购房屋个人住房按揭贷款的告知书》、《关于团购房屋办理个人住房按揭贷款的告知书》及《关于团购房屋的函》送达原告或第三人，因此第三人农商行于2011年12月2日向被告提交按揭贷款人员名单之日应视为原告或第三人知道或应当知道金源达已经办理《商品房预售许可证》并要求原告或第三人履行《团购房屋补充协议》第5条约定的义务，即原告应在2012年1月2日前办理住房按揭贷款。但原、被告于2011年12月7日又签订《商品房买卖合同》，该合同是在《团购房屋补充协议》约定办理住房按揭贷款的期限内签订，因此《商品房买卖合同》约定的办理住房按揭贷款期限应视为原、被告对《团购房屋补充协议》约定办理住房按揭贷款期限的变更。《商品房买卖合同》约定原告的购房余款208000.00元在符合银行贷款条件后由银行按揭，但该合同并未约定办理银行按揭贷款的具体时间，且被告也未举证证明何时符合银行按揭贷款条件，故原告于2012年1月17日为涉案房屋用按揭的方式向被告金源达支付购房余款208000.00元的行为并未构成违约。
关于原告主张的违约金请求是否超过了诉讼时效的问题。首先，本案违约金系基于被告金源达未按约定履行交房义务的违约行为而产生的，原告主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告可以在该项整体权利没能实现时提出主张；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限；再次，如果从合同约定的交房时间之次日起计算违约金请求权的诉讼时效，那么出卖人坚持逾期交房超过二年，就可以诉讼时效为抗辩拒绝承担违约金，甚至就此免除了交房的合同义务。因此，违约金债权的诉讼时效应当从实际交房之日起计算，故对被告金源达认这违约金债权的诉讼时效应当按合同约定的交房时间计算的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告金源达在2013年12月27日通知原告交房，而原告在2015年9月7日向本院提起诉讼，因此原告主张的违约金请求并未超过诉讼时效。
因被告金源达未提供证据证明涉案房屋工程在中考、高考期间全天停工，故被告金源达认为中考、高考期间应免除违约责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告贵州金源达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱月亮因逾期交房所产生的违约金人民币1993.96元。
驳回原告朱月亮的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50.00元，由原告朱月亮承担37.00元，被告贵州金源达房地产开发有限公司承担13.00元。
二审中当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本案二审争议的焦点是：一、《团购房屋协议书》和《团购房屋补充协议》是否有效；二、一审认定不可抗力的天数是否符合法律规定；三、如果双方在履行合同过程中都存在违约行为，违约金是否可以相互抵销。
本院认为：关于焦点一，上诉人认为《团购房屋协议》与《团购房屋补充协议》违反《商品房销售管理办法》第三条及第四十二条的规定，不能作为原告违约的依据而一审判决认定未违反法律、行政法规的强制性规定错误的上诉理由不成立。理由是：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条关于不得以行政规章作为认定合同效力依据的规定，《商品房销售管理办法》系2001年原建设部发布的部门规章，不能作为认定涉案协议效力的依据。即使可以依据《商品房销售管理办法》认定涉案协议的效力，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条关于合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制规定的规定，上诉人主张予以适用的《商品房销售管理办法》第三条及第四十二条在性质上属管理性规定而非效力性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《团购房屋协议》和《团购房屋补充协议》属有效协议，上诉人主张该两份协议属无效协议，不能作为上诉人违约依据的上诉理由，本院不予以支持。
关于焦点二，一审认定不可抗力天数为162天，理由是涉案房屋在建设工期内日雨量≥10mm、降雪、结冰等不能预见、不能避免并不能克服的客观事实而导致不能正常施工，应属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，一审认定的日雨量≥10mm、降雪、结冰属于自然环境，符合前述关于不可抗力的规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款关于因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律有规定的除外的规定。不可抗力系法定免责事由，不因当事人是否在合同内容中对不可抗力及主张不可抗力的方式进行约定，当不可抗力发生后均产生法定免责后果。因此，对上诉人以被上诉人未履行通知义务，故一审判决错误的上诉理由，本院不予以支持。
关于焦点三，一审并未认定上诉人向被上诉人支付购房款存在违约行为，且也未认定双方应互付违约金及对互付违约金数额实际进行抵销，故对上诉人的该上诉请求及理由本院不予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人朱月亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 可
审判员 陈红梅
审判员 徐 洪
二〇一六年十一月七日
书记员 詹 淼