江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0891民初2086号
原告：洪泽县新起点幼儿园，住所地洪泽县华厦小区。
法定代表人：邱成凤，该园园长。
委托诉讼代理人：薛美林、吴鹏（实习），江苏群汇律师事务所律师。
被告：江苏弘瑞房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区应天大街837号8幢201室。
法定代表人：徐朝瑞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王蓬涛，江苏淮海潮律师事务所律师。
第三�：严中俊，男，汉族，1969年8月21日生，江苏省涟水县。
原告洪泽县新起点幼儿园（以下简称新起点幼儿园）与被告江苏弘瑞房地产开发有限公司（以下简称弘瑞房地产公司）、第三人严中俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新起点幼儿园法定代表人邱成凤、委托诉讼代理人薛美林、吴鹏、被告弘瑞房地产公司委托诉讼代理人王蓬涛、第三人严中俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新起点幼儿园向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方于2015年3月16日签订的租赁协议书；2.被告立即向原告交付位于淮安市淮海西路鸿基雅园小区内幼儿园房屋（建筑面积为1996平方米）；3.租赁期限从被告实际交付房屋时开始起算，共计15年；4.被告自2015年6月1�起至实际交付房屋时止以100万元为基数按照月百分之二向原告支付违约金，共计24万元。审理过程中，原告变更诉讼请求：1.被告和第三人返还原告支付的房屋租金100万元；2.被告和第三人自2015年3月18日起至实际付款之日止以100万元为基数按月百分之二向原告承担违约金。事实和理由：2015年3月16日，原被告双方签订租赁协议书，约定原告租赁被告所有的位于淮安市淮海西路鸿基雅园小区内幼儿园房屋（建筑面积为1996平方米），租赁期限为15年，并约定被告于2016年6月1日前向原告交付房屋钥匙并提供房屋验收证明。合同签订后，原告依约向被告支付了前五年的租金共计100万元，但被告至今未向原告交付房屋，故原告诉至本院。
原告为证明其诉讼请求，提供了以下证据：1、2015年3月16日签订的租赁协议书；2、转账汇款凭证；3、租金收据；4、江苏金品建筑工程有限公司（下简称金品建筑公司）与第三人严中俊签订的授权委托书；5、被告弘瑞房地产公司出具的授权委托书；6、金品建筑公司与第三人严中俊签订的承包合同；7、被告弘瑞房地产公司与金品建筑公司签订的合作开发协议等证据作为佐证。
被告弘瑞房地产公司辩称，一、被告从未与原告签订过租赁协议，也从未收到过原告的租赁费用；二、原告提供的租赁协议和租金收据上所盖公章并非被告公司公章，被告也从未委托第三人签订租赁协议，租金款项亦是打到严中俊的账户，与被告无关。
第三人严中俊述称，本人在鸿基雅园是投资人身份，有权处置资产。涉案幼儿园资产系本人与被告弘瑞房地产公司开发，被告除享有土地成本外，其余地面资产均由本人享有，本人有权对幼儿园资产进行处分。所�公章是为了工作方便经被告许可后刻制并使用，且被告承诺不追究本人使用公章的法律责任。同时，不同意承担违约金和利息，只同意返还租金和给予适当补偿，因为租赁协议明确第三人有权出售房屋，告知原告后其没有购买。
第三人严中俊为证明其述称，提供了其与徐信久于2016年10月8日签订的补充协议作为证据。
本院经审理认定事实如下：2015年3月16日，原告新起点幼儿园作为承租方与作为出租方的被告弘瑞房地产公司签订租赁协议书一份，约定原告租赁位于淮安市淮海西路鸿基雅园小区内幼儿园房屋（建筑面积为1996平方米），租赁期限为15年，并约定出租方于2015年6月1日前向原告交付房屋钥匙并提供房屋验收证明。租赁协议尾部有第三人严中俊签名，并盖有“江苏弘瑞房地产开发有限公司”字样的公章。该份�赁协议签订于鸿基雅园小区售楼部。原告于2015年3月18日向第三人严中俊账户内汇入100万元，2015年4月8日第三人向原告出具收到租金100万元的收据，收据尾部有严中俊签名，并盖有“江苏弘瑞房地产开发有限公司”字样的公章。
另查明，被告弘瑞房地产公司与金品建筑公司就淮安市淮海西路169号鸿基雅园小区二期工程系合作开发关系。金品建筑公司于2014年7月15日向第三人严中俊出具授权委托书，委托其为鸿基雅园二期工程的项目负责人，权限包括与被告弘瑞房地产公司办理项目开发有关事宜、工程开发和施工的资金筹措以及现场管理工作等。被告弘瑞房地产公司于2014年7月20日向第三人严中俊出具授权委托书，委托其为鸿基雅园二期工程的项目负责人，权限包括“招标、报建、审图、办理规划、消防、质检、工程许可手续”。另，弘瑞房地�公司法定代表人徐朝瑞的父亲徐信久与第三人严中俊于2016年10月8日签订补充协议，协议约定不追究第三人使用公章的责任。
本院认为，本案争议焦点在于原告新起点幼儿园与被告弘瑞房地产公司之间是否成立租赁合同关系。本院认为原、被告之间租赁合同关系成立，理由如下：一、本案中，第三人严中俊系被告弘瑞房地产公司、金品建筑公司委托的鸿基雅园小区二期项目负责人，负责工程项目的开发、施工等相关事宜，其受委托权限虽不包括对小区内幼儿园房屋进行出租的直接授权，但第三人是以被告弘瑞房地产公司的名义订立合同并加盖了公章，承租人完全有理由相信严中俊得到被告弘瑞房地产公司授权；二、租赁协议签订于鸿基雅园小区售楼部，该合同签订地点是被告用来销售房屋的办公地点，该外部表象足以令原告相信严中俊有权代理被告弘瑞房地产公司签订租赁合同；三、租赁协议书和租金收据尾部均盖有“江苏弘瑞房地产开发有限公司”字样的公章，虽第三人严中俊于庭审过程中承认该枚公章系自己为工作方便而刻制并使用，原告从外观上很难辨认该枚公章是否为被告弘瑞房地产公司的合法公章；四、第三人严中俊多次使用所持有的公章外联系工作，被告弘瑞房地产公司在此之前从未提出异议。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。故本案第三人严中俊与原告新起点幼儿园签订租赁合同的行为构成表见代理行为，该份租赁合同所产生的权利义务由被代理人被告弘瑞房地产公司承担。原告依约将房屋租金交付被告，被告应当承担交付房屋钥匙和提供房屋验收证明的义务，被告没�按照约定履行该义务，已构成违约，应当根据合同约定承担违约责任。因目前涉案房屋客观上无法交付原告，故原告提出的请求返还已支付的房屋租金100万元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告起诉要求被告承担自2015年3月18日起至实际付款之日止以100万元为基数按月百分之二的违约金的诉讼请求，本院认为，因租赁协议第十三条约定：“本协议生效后，甲、乙双方必须按约定履行，任何一方违约，须向对方支付违约金20万元。”原告虽主张基于前期装修设计、前期员工招录等损失要求增加违约金，但其未就相关损失提供证据证明，本院不予认可，故被告弘瑞房地产公司应按照合同约定向原告支付20万元违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告江苏弘瑞房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告洪泽县新起点幼儿园租金100万元和违约金20万元，合计120万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4900元，由被告江苏弘瑞房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 蔡 勇
代理审判员 姬美修
人民陪审员 叶雪梅
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 章熙媛
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金�也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。