山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并民初字第269号
原告山西中龙房地产商务有限公司，住所地太原市迎泽区南内环街17号309室。
法定代表人刘丽娟，董事长。
委托代理人范宏波，山西聚谦律师事务所律师。
被告牛志国，男，汉族，住清徐县。
委托代理人牛根有，男，汉族，住清徐县。
原告山西中龙房地产商务有限公司（简称中龙公司）诉被告牛志国损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中龙公司委托代理人范宏波，被告牛志国委托代理人牛根有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中龙公司诉称，位于南内环街39号“元太大厦”地下室及地上1-5层系原太原化学工业集团有限公司染料厂（简称染料厂）所有，地上6-7层为太原化学工业集团有限公司（简称化工公司）所有，地上8层为山西阳光房地产开发有限公司（简称阳光公司）所有。2004年6月18日，经染料厂、化工公司及阳光公司的同意，原告与染料厂开办的太原市元太经贸有限公司（简称元太公司）签订了《房屋租赁合同》，租赁了“元太大厦”整楼，租期为20年，自2004年6月30日起至2024年6月30日止。2006年6月13日，原告与元太公司签订了《补充协议》，对相关事宜作了约定，2007年6月30日，原告与染料厂破产清算组签订了《协议书》，约定双方继续履行原《房屋租赁合同》，并对前期的债权债务、租金额及支付方式、原告的装修装饰财产等作了约定。原告租赁“元太大厦”是用于对外出租经营，为使该大厦达到对外出租经营的条件，原告对大厦进行了整体装修改造，并增添了部分固定资产。
2008年5月23日，被告在明知“元太大厦”有租赁的情况下，通过山西融易达拍卖公司（简称拍卖公司）组织的拍卖会竞拍买受了“元太大厦”的地下室及地上1-5层，之后其视原告为大厦合法承租人的身份不顾，暴力驱逐出原告工作人员，无奈下原告将大厦的地上2-8层及被告要求提交的相关资料等交付给被告，并于2008年8月1日与被告签订了《协议书》，但被告既不认可原告的的合法租赁权，拒绝继续履行原租赁合同，不赔偿原告损失，而是要求原告交回大厦的地下室及地上1层房屋并按其的定价支付房租，且禁止原告搬出自己的财物。
2009年1月13日，被告将原告诉至太原市迎泽区人民法院（简称迎泽法院），要求原告向其支付租金损失2397528.17元，迎泽法院对该案再审时，原告根据实际情况，认为与被告继续履行合同已无可能，故同意解除原先得租赁合同，但被告应承担违约责任，向原告赔偿装修、改造、固定资产投资及预期利润等损失，所以原告提起反诉，但迎泽法院于2013年11月21日作出的（2012）迎民再初字第2号民事判决，认定租赁合同解除，判令原告向被告支付相应租金并返还相应预收电费等，而对原告应解除租赁合同遭受的损失未作处理，要求原告另案处理。
被告牛志国辩称：一、原告起诉的主体错误，被告不是原告的合同相对人。被告的房屋是基于染料厂的破产程序，经拍卖公司的拍卖程序合法取得，而原告是与元太公司签订的《房屋租赁合同》，故原告因合同纠纷产生的所谓“损失”应起诉元太公司。二、原告起诉所使用的法律错误。根据《中华人民共和国破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，原告与染料厂的合同已解除，原告基于解除《房屋租赁合同》造成的损失则应向染料厂或其设立的元太公司主张。原告根据“买卖不破租赁”的法律规定起诉被告，在法律适用上是错误的。三、原告起诉所依据的事实是违法的。根据太原市迎泽区公安消防大队（2009）第1号《责令改正通知书》及太原市城乡管理行政执法局的《责令改正通知书》的内容，原告主张装修、改造、固定资产投资实为临时搭建的有严重消防安全隐患的违章建筑，是被责令拆除的，故不能作为原告主张损失的依据。
综上，原告起诉被告无事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，位于本市南内环街39号的“元太商务大厦”1-5层及地下室的所有权属染料厂。2008年5月23日，被告在拍卖公司组织的拍卖会上买受成交染料厂破产清算组委托拍卖的上述共5346.87平方米房产，并于2008年8月24日与染料厂破产清算组签订房产付款移交过户协议。
原告中龙公司系上述房产的原合法承租人，租赁期限为2004年6月30日至2024年6月30日。
2007年6月30日，染料厂破产清算组与原告签订《协议书》，其中约定“三、中龙公司租赁元太大厦期间，对“元太大厦”进行了装修、装饰、并经太原市聚信房地产评估事务所估价，评估值约为220万元。对附着在“元太大厦”上的装饰、装修财产，中龙公司拥有取回权。在处置破产财产时，中龙公司委托拍卖机构将上述财产随同破产财产“元太大厦”一同拍卖，装饰装修部分的拍卖款归中龙公司所有。四、双方继续履行2004年6月30日元太大厦租赁合同。从2007年7月1日开始，原告暂时每月按租赁费15万元支付染料厂破产清算组，直至元太大厦处置完毕。”
2008年8月1日，原、被告双方签订《协议书》，主要约定内容有：一、鉴于双方已将大厦3-8层所有租赁房屋、运行设备、水电等设施及相关资料进行了移交，经双方协商自2008年8月1日起，被告全权负责大厦的物业管理，具体内容为全大厦的安全保卫、卫生清洁、设备运行、维修维护等日常事务，并承担产生的全部费用。二、原告已收取的租金，截止2008年7月23日前的归原告所有，该日后的归被告所有。三、2008年8月1日前的水电费、煤气费、电梯费、空调费等费用由原告收取并向相关部门支付。四、2008年5月23日至2008年7月23日的租金共计30万元由原告直接支付被告。
拍卖公司对拍卖“元太大厦”1-5层及地下室建筑面积共5346.87㎡房产的拍卖标的简介称，该房产有租赁，竞买人应在拍卖会前了解情况。会后买受人应于租赁方协商租赁装潢相关问题。本次拍卖为带瑕疵拍卖，竞买人应在拍卖会前详细了解相关情况。
2008年9月18日，牛志国发给中龙公司的商榷函（2）中称“经权威机构评估鉴定，元太大厦的装潢费为72万元，在此基础上同意多加8万元。共计80万元作为补偿。”
2009年3月16日，原告腾出元太大厦一层及地下一层后，被告从染料厂破产清算组处全部接收元太大厦。
以上事实，有原告与元太公司所签的《房屋租赁合同》、原告与染料厂破产清算组签订的《协议书》、原、被告签订的《协议书》、拍卖公告、商榷函及当事人庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，被告牛志国基于染料厂的破产程序，经拍卖公司的拍卖程序合法取得房产受法律保护。根据《中华人民共和国破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，原告与元太公司及染料厂破产清算组签订的元太大厦房屋租赁合同已经解除。根据拍卖公司对拍卖标的（南内环街39号“元太大厦”1-5层及地下室建筑面积共5346.87㎡房产）简介中“该房产有租赁，竞买人应在拍卖会前了解情况。会后买受人应于租赁方协商租赁装潢相关问题。”的说明，被告在取得拍卖房屋后，应与原告对装潢相关问题协商解决。在双方协商未果的情况下，被告应对原告对“元太大厦”装饰、装修等投入的费用予以补偿。根据太原市聚信房地产评估事务所2007年6月10日作出的《估价结果报告》，原告对“元太大厦”装修、改造、扩建投入的工程费用为2307510元（其中广告牌制安为188100元，该广告牌属违法建设，太原市城乡规划局已决定拆除），及原告与元太公司签订的对“元太大厦”的租赁期限为20年（2004年6月30日起至2024年6月30日止）现已过半，被告对原告装修、改造、扩建投入的费用（广告牌制安188100元应予以去除）应减半予以补偿。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
被告牛志国于本判决生效后十日内支付原告中龙公司装修费1059705元。
本案诉讼费69155元，由被告牛志国负担14000元，由原告中龙房地产商务有限公司负担55155元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。
审 判 长 梁锡文
审 判 员 刘补年
审 判 员 赵文林
二〇一四年九月十六日
代理书记员 张煜婧