广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终7452号
上诉人（原审被告）：郑乐生，住所地：浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：徐晶，广东商达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王文，广东商达律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：于琛，住所地：广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：张晓东，广东鹏正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周海锋，广东鹏正律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人：吴军强，执行董事。
委托代理人：张碧莲，住所地：广东省深圳市罗湖区，系该司职员。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行，住所地：广东省深圳市罗湖区。
负责人：杨东照，行长。
原审第三人：朱建秋，住所地：浙江省乐清市。
委托代理人：徐晶，广东商达律师事务所律师。
委托代理人：王文，广东商达律师事务所实习律师。
上诉人郑乐生因与被上诉人于琛、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）、中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行（以下简称农行罗湖支行）、朱建秋房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑乐生、原审第三人朱建秋及其委托诉讼代理人徐晶、王文，被上诉人于琛及其委托诉讼代理人张晓东、周海锋，原审第三人世华地产的委托诉讼代理人张碧莲到庭参加诉讼，原审第三人农行罗湖支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
郑乐生上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法解除郑乐生与于琛签订的《房地产买卖合同》；3、由于琛承担本案一、二审的全部诉讼费用。
事实和理由：一、一审法院对本案购房过程的认定错误。2015年4月11日晚上9点多，郑乐生接到世华地产业务员的电话，之后到世华地产门店第一次见到于琛。在此之前，郑乐生与于琛从未以任何方式接触过。当晚，郑乐生在世华地产的催促和诱导下匆忙与于琛签订合同。于琛在签合同前未询价也未看房，且其在签合同当时也未支付任何款项。2015年4月12日抄家私清单时，是于琛与世华地产第一次到涉案房产。此后，于琛与世华地产均未再去过涉案房产。因此，本案涉案房产的转让过程中没有经过拟购房人询价、看房过程。一审判决的推断完全错误，与事实严重不相符。
二、一审认为“第三人世华作为居间人，其陈述意见具有较高的可信度”，是严重错误的。事实上，世华地产及其业务员胡某艳和乐某波与于琛的关系非常亲密，一直在想方设法帮助于琛，不会做出对于琛不利的陈述。（一）于琛提交的证据可以充分证明世华地产、胡某艳及乐某波与于琛关系非常亲密，一直在想方设法帮助于琛制造证据。于琛在本案一审中先后提交了证据：1、中介与郑的《录像文字版》、2、胡某艳和乐某波签名的《XX华府二期1栋C座2204号物业签约过程说明》、3、2015年9月24日于琛与乐某波、胡某艳的电话录音的《录音文字版》及光盘。这三份证据均是世华地产、胡某艳及乐某波为于琛制造出来并提供给于琛的。（二）世华地产派胡某艳和乐某波陪同于琛参加2015年8月13日庭审可以证明世华地产、胡某艳及乐某波与于琛关系非常亲密。2015年8月13日，胡某艳与乐某波为陪同于琛参加庭审，专程从龙华赶到宝安法院，与于琛的妻子坐在一起旁听庭审的全部过程，并在庭审后与于琛等一同离开。此事实，胡某艳在2015年10月16日当庭承认。（三）世华地产、胡某艳和乐某波一直在帮助于琛隐瞒其逾期支付定金的违约行为。世华地产、胡某艳和乐某波均非常清楚于琛应当支付定金的时间，也非常清楚于琛实际支付定金的时间和情况，但却一直在帮助于琛进行隐瞒，没有告知给郑乐生。至今，郑乐生仍不知道定金有无到达及何时到达世华地产的账号内。因此，郑乐生认为于琛的定金支付时间应认定为2015年6月2日，即于琛向郑乐生支付15万元的时间。（四）世华地产及胡某艳和乐某波均与本案结果有直接经济上的利害关系，于琛胜诉对其的经济利益有好处。世华地产是中介方，胡某艳与乐某波是实际负责合同的业务员。世华地产在本案中对事实的陈述意见主要来源于胡某艳和乐某波。胡某艳和乐某波收取了于琛的好处，如果于琛胜诉，胡某艳与乐某波还可以拿到业务提成款，其帮助于琛的过程实际也是在帮助他们自己得到更多经济利益。综上，世华地产、胡某艳、乐某波在本案中均不是中立的地位，特别是胡某艳、乐某波的行为已经充分证明此二人一直在帮助和偏袒于琛，其陈述不能证明案件事实，不能作为审判依据。
三、胡某艳出庭对朱建秋的辨认过程及相关证言均不具有真实性、合法性和客观性。在所谓“辨认”之前，于琛、胡某艳、乐某波三人已经多次协商过对付郑乐生的办法，且在《XX华府二期1栋C座2204号物业签约过程说明》及2015年9月24日的电话录音中，均已明确认可于琛的说法，认定就是朱建秋在验家具的现场。本案的辨认过程实际是两次：第一次是在本案2015年9月30日第二次庭审时，郑乐生、郑乐生的二姐郑某薇均有出庭。庭审时，在法官的要求下，世华地产的代理人就将郑乐生的结婚证上朱建秋的照片、郑乐生二姐郑某薇的现场照片用手机拍摄后发给了胡某艳，要求胡某艳辨认。胡某艳的回答是：验房当天没有核实在场人员身份，不能确定朱建秋是否在场，无法辨认出在场人员。第二次是在本案2015年10月16日第三次庭审时，胡某艳在于琛的陪同下出庭。胡某艳是在看到过朱建秋在结婚证上的照片，且知道朱建秋是郑乐生太太的身份，且朱建秋本人就在第三人席上，郑某薇在旁听席上的情况下进行的所谓“辨认”。这种辨认方式，不具有合法性，也没有任何客观性和真实性可言。
四、郑乐生及朱建秋提供的证据已经完全可以证明朱建秋不在验家具当场。（一）抄家私清单的开始时间2015年4月12日下午15：00左右，一审法院认定为“3点半左右”是严重错误的。在《XX华府二期1栋C座2204号物业签约过程说明》中，乐某波和胡某艳二人已经证明“2015年4月12日下午15：00左右双方按约定清点家私电器”。同时，该说明为于琛、乐某波和胡某艳等人共同协商后确认的时间。对此时间，郑乐生予以认可。“3点左右”与“3点半左右”根本不是同一时间范畴。一审法院认定“第三人世华地产工作人员表示各方于4月12日在被告家中抄家私清单的时间为3点半左右至4点半左右”。这一认定没有任何事实依据和证据支持，也与于琛、乐某波和胡某艳的主张相矛盾。（二）朱建秋提供的证据可以形成完整的证据链，证明抄家私清单当天其不在场。1、郑某薇虽与郑乐生存在利害关系，但不能因此认定其证明一定是虚假的。郑乐生家中大小事情均由郑乐生的二个姐姐做主，包括涉案房产的购买及装修、转让等。郑某薇为郑乐生的二姐，是全职太太，且与郑乐生居住在同一小区，且其家中有小女儿需要家具，因此其才会帮助郑乐生处理抄家私清单事情。2、周薇玲购买货物的事实及晨明电子出具的《证明》可证明朱建秋抄家私清单当天在上班。（1）晨明电子出具的《证明》已经证实朱建秋的工作时间是早上9点至下午6点，其在2015年4月12日在上班，没有请假的事实存在。（2）周薇玲购买货物的完整过程可证明朱建秋在2015年4月12日下午一直在正常上班。2015年4月12日下午3点多，周薇玲于到达朱建秋的工作场所，与朱建秋确认货物购买情况，确认货物花了几分钟的时间。这一事实完全可以证明朱建秋在2015年4月12日下午3点多在上班。一审判决遗漏了一个重要事实，即“周薇玲在确认货物后并没有直接把货物拿走，而是通知其陈姓员工后来取走货物的。该货物也是朱建秋交付的，送货单（NO.0023179）上有朱建秋的签名及陈姓员工的签名。因此，从常理推断可知：周薇玲与朱建秋开分的时间至少应在3点15分以后。此后，周薇玲的陈姓员工才来取走货物。因此，陈姓员工到达朱建秋的工作场所并取走货物必定在下午3点15分以后，这一过程可以充分证明朱建秋在2015年4月12日下午一直在正常上班。3、朱建秋从工作场所到涉案房产至少需要40分钟以上，无法在下午3点或3点半前到达涉案房产参与抄家私。一审判决认为郑乐生和朱建秋未能提供充分有效证据证明其相关主张是完全违反了事实情况和法律规定的。
五、于琛提供的证据均不能证明朱建秋知道涉案房产出卖情况及其在抄家私时在现场。关于朱建秋是否知道涉案房产出卖情况及其是否在验家具现场这一事实，举证责任在于琛。对此，于琛提供的证据《XX华府二期l栋C座2204号物业签约过程说明》、电话录音还是胡某艳的出庭证言，其实质均来源于胡某艳、乐某波二人的证言，且三份证据内容多处自相矛盾，没有其它证据佐证，不能形成完整的证据链，根本不能证明朱建秋知道涉案房产出卖情况及其在验家具现场。
六、一审对本案定金支付情况认定错误。1、一审法院认为“2015年4月11日，被告向原告出具《定金收据》，表明收到原告交付的定金人民币15万元”，是严重错误的。按合同约定，定金15万元的支付时间为于琛在签署本合同时（即2015年4月11日）向郑乐生支付。郑乐生虽然于2015年4月11日出具了《定金收据》，但实际并没有收到任何款项，因此，《定金收据》不能表明郑乐生收到了于琛交付的定金15万元。2、-审判决对于琛在2015年4月12日、2015年4月13日转账的性质认定错误。在本案第二次庭审时（2015年9月30日），于琛称其定金支付过程为：2015年4月12日分两次支付1万元和3万元，2015年4月13日分两次支付5万元和6万元。此时，郑乐生才知道于琛存在违反合同约定支付定金的行为。于琛在本案第三次庭后提交了转账记录显示的收款人均为深圳市富世华投资有限公司，而非世华地产。郑乐生认为深圳市富世华投资有限公司收取的款项，与本案均无关联性，不能认定为是于琛为本案支付的定金。理由如下：（1）本案定金的有权收取方为郑乐生、居间方或银行。本案的居间方为世华地产，而非深圳市富世华投资有限公司。世华地产与深圳市富世华投资有限公司是完全不同的两个独立法人，且没有任何关联性。因此，深圳市富世华投资有限公司无权收取本案定金，世华地产也无权单独委托深圳市富世华投资有限公司收取本案定金。于琛向深圳市富世华投资有限公司支付的款项不能认定为是其按合同约定交给了居间方世华地产，也不能认定款项的性质为购房定金。（2）若于琛委托深圳市富世华投资有限公司转付定金，则应以转付定金转支付到世华地产账号内后，才能认为于琛已经支付了购房定金，且支付的时间应为相关款项到达世华地产账号的时间。（3）于琛和世华地产均未提供任何证据证明定金是否到达、何时到达世华地产账号内。一审仅凭世华地产口头主张确认世华地产为定金的收款人，进而认定了于琛在2015年4月12日、2015年4月13日转账款项为定金，这是严重违反合同约定和法律规定的。
于琛辩称，我们认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由如下：1、郑乐生的上诉请求根本不成立，其所述的事实和理由满篇全部是主观的猜测，没有任何事实依据予以支持。郑乐生之所以这样答辩是因为见利忘义，不遵守契约，找没有根据的理由来达到自己毁约的目的。2、于琛在整个购房过程中始终严格履行合同，完成了合同当中规定的己方的义务，以最大的诚信和善意在完成交易的履行。但是在履行过程中，郑乐生却找出种种不成为理由的所谓理由，拒绝履行合同。郑乐生这样的行为完全破坏了于琛对合同的合理信赖，也侵犯了善意人的合法权利。请二审法庭驳回其上诉理由。
世华地产述称，本案是房产买卖合同纠纷，世华地产并非本案合同相对人，世华地产现托管于琛购房定金5000元，世华地产愿意根据法院的判决进行处理。本案所涉房产交易关系，我方作为居间方积极配合各方签订合同，履行了相应的义务。
朱建秋述称，我方同意郑乐生的上诉意见。
农行罗湖支行未到庭，亦未发表意见。
于琛向一审法院起诉请求：1、郑乐生继续履行《二手房买卖合同》（编号：XXXXXX），郑乐生立即委托担保公司或自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后叁日内将红本房地产证原件交予相关居间方；配合于琛向银行提交按揭贷款所需的资料并签署按揭银行要求的法律文件；在取得房地产证原件、银行出具贷款承诺书之日起三日（含当日）内与于琛签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；为保障合同目的实现需履行之其他合同义务；2、郑乐生向于琛支付违约金139840元（以380万元为基数按日万分之四标准，自2015年6月16日暂计至2015年9月16日）；3、郑乐生承担本案全部诉讼费用。于琛在一审庭审中明确其第2项诉讼请求中延迟履约违约金计算至实际过户之日止。
一审法院认定事实：2014年8月20日，位于深圳市宝安区民治街道新区大道东侧XX华府（南地块）Ⅱ期1栋C座XX房，经核准登记在郑乐生名下，房地产证号码为50××35号，他项权利摘要及附记中载明“该业主于2010年7月22日购买商品房”。2011年2月23日，涉案房产抵押给农行罗湖支行并办理了抵押登记手续，抵押编号为5A11002049。
2015年4月11日，于琛作为买方，郑乐生作为卖方，双方签订了编号为XXXXXX的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、郑乐生将其所有的位于深圳市宝安区民治街道新区大道东侧XX华府（南地块）Ⅱ期1栋C座2204（房地产证号码50××35）转让给于琛，转让成交价为380万元；2、买方在签订本合同时向卖方支付购房定金15万元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款365万元的付款方式为银行按揭付款，买方应于2015年6月15日（含当日）内付清首期款（以银行贷款承诺书为准），买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起10日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、交易物业不附有租赁合同；7、如卖方未按本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；8、如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则；9、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留5000元作为交房保证金，交由居间方托管，此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算；10、双方在备注条款中注明：附家私清单一份；若买方因银行无法按评估成交价380万元贷款本合同自动取消，如买方单方面因个人贷款问题赔偿卖方5万元，卖方无条件退回买方定金。
2015年4月11日，郑乐生向于琛出具《定金收据》，表明收到于琛交付的定金15万元。于琛和世华地产在一审庭审中均确认于琛于2015年4月12日分别向世华地产转账支付定金1万元、3万元，4月13日分别向世华地产转账支付定金5万元、6万元，且于琛提供了银行流水清单证明上述主张（银行流水清单中虽然载明收款人为深圳富世华投资有限公司，但世华地产确认其为实际收款人），世华地产已经将定金14.5万元转付给郑乐生，现有定金5000元作为交房保证金在世华地产处托管。郑乐生确认世华地产向其转付定金14.5万元的事实。
2015年4月21日，郑乐生办理了公证委托手续，将转让涉案房产的相关事宜委托给深圳市万通融资担保有限公司、周某捐、刘某峰、向某源、黄某敬。
2015年6月2日，郑乐生作为甲方（售房人），于琛作为乙方（购房人），中国农业银行股份有限公司深圳车公庙支行作为丙方（托管银行），三方签订了《二手房交易结算资金托管协议》，约定甲乙双方为交易涉案房产委托丙方管理资金99万元。当日，于琛将99万元打入双方约定的上述资金监管账户。
于琛、郑乐生以及世华地产在一审庭审中确认：2015年6月3、4日左右，郑乐生明确向于琛告知不再出售涉案房产。郑乐生主张其明确表示拒绝履行合同的原因是朱建秋不同意转让；于琛主张郑乐生不卖的原因是房价上涨。
2015年6月18日，中国农业银行股份有限公司深圳福田支行出具《个人贷款承诺函》，表明在涉案房产不存在产权争议、上市交易条件完备且双方交易行为真实、合法，双方提交的贷款申请材料真实、完整、合法、有效的前提下，同意向借款申请人即于琛发放贷款266万元。
于琛主张郑乐生单方拒绝履行合同的行为违约，故于琛现诉至法院，请求判令郑乐生继续履行合同，且郑乐生向于琛支付延迟履行违约金（以380万元为基数，按每日万分之四，从2015年6月16日即取得贷款承诺函之日计算至过户之日）。郑乐生在一审庭审中提出于琛关于延迟履行违约金的标准过高。
一审另查，1、深圳市房地产权登记中心于2015年8月24日出具《购房资格证明》，证明：经核查，2015年8月24日，申请人即于琛家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购二套。2、于琛承诺其有一次性付款的能力，愿意以一次性付款的方式支付购房款项，且在郑乐生不能清偿涉案房屋抵押贷款本息的情况下，愿意代为垫付清偿。3、涉案房产于2015年7月2日被本案查封，查封期限为三年。
4、2009年11月20日，郑乐生和朱建秋登记结婚。郑乐生和朱建秋主张涉案房产为双方的夫妻共同财产，且朱建秋不知悉、不同意、也不追认涉案房产的转让。于琛和世华地产主张2015年4月11日签订涉案合同时，朱建秋虽然未在场，但于琛、郑乐生以及世华地产工作人员于2015年4月12日前往郑乐生家中看房抄家私清单时，朱建秋在家，且朱建秋仅对家私提出一点意见，对转让涉案房产未提出异议；郑乐生和朱建秋主张4月12日看房时，朱建秋并未在家，而是郑乐生的二姐在家。经世华地产工作人员对朱建秋以及郑乐生二姐进行辨认后，明确表明看房时在家的是朱建秋。5、朱建秋主张抄家私清单时其并未在家而是在其所属公司深圳市福田区都会电子市场乐晨明电子经营部（以下简称晨明电子），朱建秋提供了晨明电子的公司信息查询单、朱建秋和晨明电子签订的劳动合同书、朱建秋的员工参加社会保险清单、晨明电子的客户周薇玲的证人证言、晨明电子出具的《证明》、郑乐生的姐姐郑某薇的证言证明其该主张，于琛对朱建秋该主张以及上述证据均不予认可。经查，周薇玲在接受法庭询问时表明“2015年4月12日下午3点多送货时与朱建秋确认了货物情况就离开了，且确认时间只有几分钟”，晨明电子出具的《证明》中仅载明朱建秋的工作时间应为早上9点至下午6点，朱建秋在4月12日上班，且朱建秋在当天未提交任何请假申请。另，世华地产工作人员表示各方于4月12日在郑乐生家中抄家私清单的时间为3点半左右至4点半左右。
6、郑乐生主张于琛申请按揭贷款时提交的资料为虚假资料，经郑乐生申请，一审法院依法向贷款银行调取了申请按揭贷款材料如下：户口本、收入证明、账户明细、个人客户流水账单、房地产买卖合同、定金收据，其中收入证明中载明于琛“近一年度该员工税后月收入42500元（含税后的工资、奖金、津贴、住房公积金、股份分红及其他收入）”，定金收据中加盖有核对无异章。郑乐生主张根据银行流水显示于琛的工资为28000多元，并非收入证明中载明的42500元，郑乐生主张其收入除银行流水中显示的工资还有奖金和年终奖，其实际收入大于收入证明中载明的收入。
一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。于琛、郑乐生签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于朱建秋主张的共有权。首先，于琛和世华地产主张2015年4月11日签订涉案合同时，朱建秋虽然未在场，但于琛、郑乐生以及世华地产工作人员于2015年4月12日前往郑乐生家中看房抄家私清单时，朱建秋在家，且朱建秋对转让涉案房产未提出异议，一审法院认为世华地产作为居间人，其陈述意见具有较高的可信度。其次，郑乐生和朱建秋主张4月12日在家的并非朱建秋，而是郑乐生的姐姐郑某薇，但经世华地产工作人员对郑某薇和朱建秋进行辨认后确认当时在家的为朱建秋，且根据朱建秋提交的证据可知：①郑某薇与郑乐生存在利害关系，故郑某薇出具的《说明》并不足以单独证明郑乐生和朱建秋的上述主张；②周薇玲在接受法庭询问时表明：2015年4月12日下午3点多送货时与朱建秋确认了货物情况就离开了，且确认时间只有几分钟，由此可见周薇玲的证人证言并不能直接证明朱建秋关于其3点半至4点半期间即抄家具清单时并不在家；③晨明电子出具的《证明》中仅载明朱建秋的工作时间应为早上9点至下午6点，朱建秋在4月12日上班，且朱建秋在当天未提交任何请假申请，一审法院认为朱建秋作为晨明电子的店长，其与晨明电子具有一定的利害关系，且朱建秋当日未提交过请假申请的情况并不能直接证明朱建秋当日3点半至4点半期间处于上班状态。最后，根据郑乐生和朱建秋的相关陈述，双方在涉案房产转让期间共同居住在涉案房产中，且涉案房产为其唯一住房，即涉案房产的转让为郑乐生和朱建秋重要资产，在涉案房产转让过程中势必会经过拟购房人询价、看房以及验房等过程，作为共同居住家庭成员对于房产的转让毫不知悉，有悖常理。综上，在郑乐生和朱建秋未能提供充分有效证据证明其相关主张的情况下，一审法院认定朱建秋知悉并同意涉案房产的转让，即朱建秋主张的共有权并不构成涉案合同继续履行的障碍。
关于违约责任的认定。首先，郑乐生主张于琛申请按揭贷款时提交的资料为虚假资料，根据收入证明中载明的内容，郑乐生月收入42500元中包括税后的工资、奖金、津贴、住房公积金、股份分红及其他收入，故收入证明与银行流水并不相矛盾，根据谁主张谁举证原则，在郑乐生未提供充分有效证据证明其上述主张的情况下，一审法院对郑乐生该主张不予认可。其次，根据合同约定，于琛向居间方即世华地产交付定金的行为即视为于琛履行了支付定金的义务，且于琛支付定金的时间应当为2015年4月11日。本案中，虽然于琛实际向世华地产交付定金的日期为2015年4月12日、13日，晚于合同约定之日，但是于琛延迟支付定金的延迟日期不足以达到合同约定的根本违约的程度，即于琛延迟支付定金并不构成根本性违约，且郑乐生亦实际收取了世华地产转付的定金。综上，一审法院认为郑乐生单方表明拒绝履行合同的行为构成违约，于琛有权主张继续履行合同并向郑乐生主张违约责任。
关于合同继续履行。首先，购买房屋自住并非是满足居住的唯一条件，转让标的的房屋是否为转让人唯一住房亦并非足以影响房屋转让合同能否履行的客观要素，郑乐生和朱建秋主张涉案房产为其唯一住房并不构成涉案合同继续履行的障碍。其次，虽然涉案房地产存在抵押负担，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，如郑乐生无能力办理赎楼，于琛愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务从而消除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍具备可消除的条件，而于琛代为支付的贷款本息可在应当支付的购房款中扣除。再次，于琛基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则和《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在判决生效日期存在不确定性的情况下，一审法院无法迳行判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额，于琛自愿承诺以一次性付款的方式支付剩余购房款，属于于琛自行处分权利的范畴，原审法院直接予以支持。另，在世华地产处托管的交房保证金5000元，因该款项属于购房款项的一部分，而世华地产亦同意根据法院的判决予以发放，故一审法院判令世华地产直接将上述交房保证金5000元交付给郑乐生。综上，一审法院认为，于琛应当以一次性付款的方式向郑乐生支付剩余购房款365万元（380万元-15万元），郑乐生应当将涉案房地产过户登记至于琛名下，并将涉案房地产实际交付给于琛。房产过户过程中产生的相关税费，根据合同约定应当由于琛承担。
关于违约金。首先，根据原审法院查明的事实，涉案合同履行到郑乐生注销抵押登记阶段，但郑乐生于2015年6月3、4日左右明确表示不继续履行合同致使未能依约办理完毕赎楼手续，于琛诉请郑乐生应当按照每日万分之四向其支付延迟履约违约金，郑乐生提出违约金标准过高，综合考虑本案案情，于琛亦存在延迟支付定金的行为，一审法院认为合同约定的违约金数额过高，故一审法院酌情判令郑乐生向于琛支付延迟履约违约金的计算方式如下：以转让成交价380万元为基数，按每日万分之二的标准从2015年6月4日计算至涉案房产注销抵押登记之日止。于琛的超额诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、于琛和郑乐生继续履行双方于2015年4月11日签订的编号为XXXXXX号《房地产买卖合同》；二、郑乐生应于判决生效之日起二十日内清偿完毕涉案房地产所涉抵押债务，郑乐生应于涉案房产所涉贷款本息清偿完毕之日起五日内办理注销抵押登记手续（抵押编号：XXXXXX），农行罗湖支行应当协助办理上述注销抵押登记手续；三、于琛应当于判决发生法律效力之日起二十五日内向郑乐生支付购房款365万元（于琛代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，代为清偿的款项可以直接抵扣上述购房款），世华地产当于判决发生法律效力之日起二十五日内向郑乐生支付交房保证金5000元；四、郑乐生应当在于琛支付完毕上述购房款项且涉案房产注销抵押登记之日起两日内将位于深圳市宝安区民治街道新区大道东侧XX华府（南地块）Ⅱ期1栋C座XX房（房地产证号码为50××35号）过户登记至于琛名下，并将上述房产实际交付给于琛；五、郑乐生应当在判决发生法律效力之日起三日内向于琛支付延迟履约违约金（以转让成交价380万元为基数，按每日万分之二的标准从2015年6月4日计算至涉案房产注销抵押登记之日止）；六、驳回于琛其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38319元，保全费5000元，由郑乐生负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实基本清楚，应予确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。我国《物权法》规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，涉案房产虽登记在郑乐生名下，但其取得房产的时间在其与朱建秋的婚姻关系存续期间，故涉案房产为夫妻共有的不动产，并无疑义。在没有证据证明共有人之间另有约定的情况下，转让涉案房产时须取得郑乐生、朱建秋双方的同意。由于涉案《房地产买卖合同》仅由郑乐生一人签署，朱建秋明确表示对涉案房产的交易不知情，亦拒绝认可郑乐生出卖房产的行为，故郑乐生关于共有物的处分行为属于无权处分，对朱建秋不发生效力，于琛要求继续履行合同的诉讼主张，亦无法得到支持，一审判决适用法律有误，应予纠正。于琛虽主张当事双方在涉案房产抄验家私时，朱建秋在现场，对房产交易知情且未提出异议，应视为对郑乐生的出卖行为已经认可，但该主张仅有世华地产工作人员的证人证言作为证据，且世华地产工作人员在一审期间对朱建秋进行多次辨认，无法排除在场人为郑乐生姐姐郑某薇的可能性，故在没有其他证据予以佐证的情况下，对于琛的前述主张，本院不予支持。因于琛仅基于合同继续履行而提出本案诉求，本院依法驳回其诉讼主张后，当事人可就合同无法履行的后续处理问题，另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1240号民事判决；
二、驳回于琛的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费38319元、保全费5000元，二审案件受理费38319元，均由于琛负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十一月三日
书记员 林晓翔（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。