上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终5146号
上诉人（原审被告）上海上审工程造价咨询有限公司。法定代表人宋红梅，董事长。委托代理人王鲸，上海力勤律师事务所律师。委托代理人倪建国，上海力勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海长宁投资公司。法定代表人刘纯，总经理。委托代理人郭杰，上海市新华律师事务所律师。委托代理人袁文勇，上海市新华律师事务所律师。上诉人上海上审工程造价咨询有限公司（以下简称上审公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第1572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日受理后依法组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人上审公司的委托代理人倪建国，被上诉人上海长宁投资公司（以下简称长宁投资公司）的委托代理人袁文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，长宁投资公司为上海市XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉诉房屋）的权利人，该房屋建筑面积为355.78平方米，房地产权证土地状况用途为住宅，平面房型图中标注为A型设备层。2015年4月，长宁投资公司（甲方）与上审公司（乙方）签署《上海市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》，合同编号为沪长投房20150428号），约定乙方向甲方承诺租赁涉诉房屋建筑面积60平方米作为资料仓库使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证在未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；甲方于2015年4月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限自2015年4月1日起至2016年3月31日止；涉诉房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求，现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由双方分别在合同附件二、三中加以列明，该附件作为甲方向乙方交付房屋和合同终止时乙方向甲方返还房屋的验收依据；月租金为5,000元，乙方应于2015年5月1日前向甲方支付全年租金总计60,000元；甲方交付房屋时乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用由乙方承担；租赁期间，乙方应合理使用并爱护涉诉房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。除合同附件三外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满之日返还涉诉房屋，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按200元/日向甲方支付涉诉房屋占用期间使用费。乙方返还涉诉房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金：……3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的……；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。上述合同的补充条款、附件一房屋平面图、附件二房屋合用部位的使用范围、条件和要求、附件三现有装修、附属设施及设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定均为空白。长宁投资公司依约将房屋交付上审公司，上审公司向长宁投资公司支付全年租金60,000元及房屋租赁保证金5,000元。2015年7月初，长宁投资公司发现上审公司在涉诉房屋后半部分的公用区域处安装移动档案柜，损坏部分木质地板加装轨道，将公用区域内放置的柜式空调机遮挡，影响卫生间的通行。双方经协商未能达成一致。长宁投资公司于2015年7月23日向上审公司发出《关于长投公司XX苑租户上审公司租房改造申请的回复》，主要内容为上审公司租用涉诉房屋建筑面积60平方米，其中包括使用面积、公用及公摊面积，长宁投资公司先于2015年5月13日收到上审公司支付的租金60,000元，后于2015年7月20日收到上审公司支付的押金5,000元。2015年7月6日，长宁投资公司发现未经长宁投资公司书面同意，上审公司擅自在租赁的公用及公摊空间内安装了固定设施，该行为严重侵害了长宁投资公司的合法权益。长宁投资公司当即与上审公司沟通，请上审公司于2015年7月10日前完成整改，但上审公司未作出任何整改行动。长宁投资公司又于2015年7月15日发出正式整改通知，请上审公司于2015年7月17日前完成整改，但上审公司仍未作出任何实际整改。上审公司于2015年7月23日提出的关于涉诉房屋内改造申请长宁投资公司已收悉。经研究，长宁投资公司认为，考虑到国有资产的安全性与完整性，涉诉房屋租赁面积内不宜实施上审公司提出的相关空间改造计划。为维护国有资产合法权益，考虑到上审公司的实际情况，长宁投资公司决定提前解除与上审公司的租赁合同，请上审公司于2015年7月31日前完成全部搬场清理及恢复原状等相关工作。若过期仍未完成搬场清理及恢复原状等相关工作，长宁投资公司有权处置涉诉房屋内租赁的实际使用面积、公用及公摊面积内的有关物资，并代上审公司完成恢复原状等相关工作，发生的相关费用将由租金及押金内作相应扣除。2015年8月4日，长宁投资公司向上审公司发出律师函，称2015年7月6日发现上审公司未经长宁投资公司书面同意，擅自在公用部位内安装了移动档案柜，严重影响公用区域的通行和使用，损害了长宁投资公司及其他承租人的合法权益。长宁投资公司的交涉未果，于2015年7月23日致函上审公司提前解除租赁合同且应于2015年7月31日前完成全部搬场清理及恢复原状等相关工作。由于上审公司在公用部位内安装移动档案柜，严重影响长宁投资公司及其他承租人通行和使用，且存在严重的安全隐患，经长宁投资公司多次明确要求仍拒绝整改的行为已构成严重违约及侵权，经长宁投资公司书面通知，租赁合同已经提前解除，上审公司应当按要求履行交房等义务，郑重告知上审公司收到律师函后，立即搬离涉诉房屋并将涉诉房屋经长宁投资公司验收认可后返还；上审公司未及时全部履行搬离及交房义务前，长宁投资公司有权要求上审公司按照每日200元的标准支付占有使用费；长宁投资公司有权进一步要求上审公司承担相应的违约责任，包括但不限于支付违约金，赔偿包括长宁投资公司为行使权利而支付的诉讼费、律师费等费用在内的所有损失。该律师函上审公司于2015年8月6日收到。2015年8月6日，上审公司向长宁投资公司发出律师函，主要内容为对长宁投资公司2015年7月23日的函件表示强烈的异议，上审公司在履行合同过程中并无任何违法违约行为，长宁投资公司要求解除合同的行为是荒唐和无理的。上审公司要求长宁投资公司继续履行合同。长宁投资公司与上审公司交涉未果，遂于2015年8月诉至原审法院，要求判令：1、确认长宁投资公司与上审公司之间的《租赁合同》已于2015年7月23日解除；2、上审公司立即拆除安装在涉诉房屋客厅内的移动档案柜并搬离涉诉房屋内上审公司所有财物，将涉诉房屋经长宁投资公司验收认可后返还给长宁投资公司;3、上审公司向长宁投资公司支付租赁房屋使用费人民币（币种下同）6,000元（按照每日200元的标准，自2015年7月24日起暂至2015年8月22日，实际计算至返还房屋之日止）；4、上审公司立即支付长宁投资公司违约金10,000元。上审公司辩称，不同意长宁投资公司的全部诉讼请求。审理中，长宁投资公司自认，涉诉房屋分为前后两部分，原由上海市长宁区财政局作为档案室，后上海市长宁区财政局保留前半部分房屋仍作为档案室，搬离后半部分房屋，由上审公司租赁部分房屋作为资料仓库堆放文件。长宁投资公司与上审公司均表示具体租赁部位的建筑面积是估算的，没有实际丈量。因双方对租赁部位存在争议，法院至涉诉房屋进行实地勘察，经勘察涉诉房屋分为前后两个部分，上审公司租赁的部位位于后半部分，其中中部是公用区域，放置立式空调柜机一台，四周系房间四间、卫生间一间。根据长宁投资公司提供的房型图，双方确认标号5为涉诉房屋后半部分的公用区域（即诉辩称意见中所涉之客厅部位），标号1、2为一个套间，分为两个房间，为上审公司租赁部位，上审公司在上述两间房间内堆放大量资料，并放置部分台式档案柜；标号3、4房间空置，不属于上审公司租赁部位，上审公司在标号3也堆放部分资料；标号6为卫生间。上审公司在标号5的公用区域中，将木质地板撬掉安装滑轮及大型移动档案柜，宽约为2米，长约为6米，该移动档案柜距卫生间外墙仅约0.75米，且遮挡公用区域的窗户及柜式空调。原审认为，长宁投资公司与上审公司之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于客厅部位是否属于租赁部位，法院认为涉诉房屋权利人为长宁投资公司，从合同编号也可以认定该租赁合同系长宁投资公司提供文本。合同附件2中未对租赁部位进行明确约定，长宁投资公司虽主张上审公司租赁部位仅为标号1、2两间房间，但从现场勘察来看，标号1、2房间的建筑面积相加不足60平方米，故法院有理由认为标号5的客厅部分也属于上审公司的租赁范围。因此，上审公司在涉诉房屋的租赁部位安装大型移动档案柜，未按约事先征得长宁投资公司的书面同意，上审公司擅自在地板上铺设轨道，破坏了木质地板，遮挡公用区域内柜式空调及窗户，致使公用区域通行受到严重影响。上审公司未正当使用涉诉房屋的行为，致使房屋受到损坏。长宁投资公司于2015年7月23日函告上审公司，提前解除租赁合同，据此，双方之间的租赁合同已于当日解除。长宁投资公司要求上审公司立即拆除安装的移动档案柜并搬离所有财物的诉讼请求，法院予以支持。至于长宁投资公司要求上审公司支付自2015年7月24日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费及违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，法院不予支持。原审法院审理后于二〇一六年二月二十四日作出判决：一、原告上海长宁投资公司与被告上海上审工程造价咨询有限公司之间就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年7月23日解除；二、被告上海上审工程造价咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内拆除安装在上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋内的移动档案柜并搬离上述房屋内被告所有物品；三、驳回原告上海长宁投资公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币280元，由原告上海长宁投资公司负担人民币200元，被告上海上审工程造价咨询有限公司负担人民币80元。判决后，上审公司不服，上诉至本院称：一、《租赁合同》已经明确上诉人使用涉诉房屋作为资料仓库存放档案，则安装档案柜的行为是可以预见的，故上诉人的行为不违背合同约定的房屋用途，而且安装移动档案柜未破坏涉诉房屋的木质地板。被上诉人原审中提供的证据照片显示地板破损，实际上木质地板在上诉人使用前就已经损坏，该照片并不能证明地板损坏是由上诉人造成的。二、原审判决已经明确客厅部分也属于上诉人租赁范围，因此上诉人就有权使用客厅里的租赁面积，更何况目前客厅的窗户可以打开通风和透光，空调也可以正常使用，且上诉人安装的档案柜在涉诉房屋客厅一侧，让出了通行所需的必要空间，一直以来上诉人的员工和另一承租人的员工都通行无阻，故不存在严重影响公共区域通行的情况。综上，请求二审在查清事实后依法改判驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人长宁投资公司辩称：一、上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》明确上诉人实际使用部位就是标号1、2号，加起来就超过了60平方米，标号3、4两个房间是被上诉人使用的，但上诉人也堆放物品。二、客厅就是客厅，不能安置档案柜，但上诉人在客厅里安置了档案柜，致涉诉房屋地板损坏，这有照片证据为证。如果签订合同时地板就破损，则上诉人肯定会提出的。综上，请求二审依法维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人上审公司与被上诉人长宁投资公司就涉诉房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，故双方均应按约履行。在履约过程中，上审公司在涉诉房屋的客厅内安装了大型移动档案柜，为此长宁投资公司提起本案诉讼，要求解除《租赁合同》、上审公司拆除移动档案柜及支付租赁房屋使用费，因此本案的争议焦点在于长宁投资公司有无合同解除权。对此，本院认为，鉴于《租赁合同》明确上审公司租赁涉诉房屋作为资料仓库使用，而对于房屋使用要求和维修责任，《租赁合同》六（四）明确“除本合同附件三外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，应由甲方报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定”；而对于解约条件，《租赁合同》九（二）明确“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同……3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的”，现上审公司未征得长宁投资公司的书面同意而擅自在涉诉房屋的租赁部位安装大型移动档案柜，且上审公司还铺设轨道，现有证据也能够显示涉诉房屋地板有损坏，在此情况下，长宁投资公司曾发函上审公司要求解除双方《租赁合同》，符合《租赁合同》的上述解除条件，原审据此支持长宁投资公司诉请并所作判决客观公正，并无不当，本院依法维持。上诉人上审公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币280元，由上诉人上海上审工程造价咨询有限公司负担。本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年七月十一日
书 记 员 李 菲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……