江西省萍乡市安源区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0302民初1139号
原告（反诉被告）：甘强，男，汉族，1970年9月6日出生，住萍乡市。
委托代理人：应维，上海得勤律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李琼芳，女，汉族，1980年4月20日出生，住萍乡市。
被告（反诉原告）：李树萍，男，汉族，1955年2月12日出生，住萍乡市。
被告（反诉原告）：李琼波，男，汉族，1982年4月5日出生，住萍乡市。
三被告共同委托代理人：彭福科，江西振武律师事务所律师。
原告（反诉被告）甘强与被告（反诉原告）李琼芳、李树萍、李琼波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）甘强及其委托代理人应维、被告（反诉原告）李琼芳、李树萍、李琼波的委托代理人彭福科均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告甘强诉请判决：1、依法解除与被告签订的《店面租赁合同》并退回10000元租房押金；2、判令被告赔偿原告因解除合同带来的直接损失127114.51元；3、判令被告支付原告违约金24800元（年租金40%计算）、律师费8000元及其他实现债权费用；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月1日，原告与敖顺金、钟增华共同和被告签订了《店面租赁合同》，合同约定被告将其位于萍乡经济技术开发区金陵西路金陵大市场二楼的2号店面整层出租给原告和敖顺金、钟增华，实际上是原告和敖顺金、钟增华分别单独租用该层的东、西半层，分别缴纳房租和押金。经查，被告的房屋实际属于三被告的家庭共同财产，登记所有权人为被告李树萍，而收取租金的是被告李琼波。原告租用该东半层开办萍乡市体育舞蹈艺术学校金陵分部。被告事先并未告知原告该房屋严重漏水的事实，导致原告租赁后即经常漏水，天花板、墙壁和木地板严重损坏，严重影响正常的教学秩序。为此，原告曾经专门致律师函，要求被告彻底维修并赔偿损失，否则解除租赁合同，但该合理要求遭到被告拒绝，无奈之下，原告拒绝支付房租，被告于6月3日封堵了学校大门，致使原、被告合同目的无法实现，据此，原告提起诉讼。
被告李琼芳、李树萍、李琼波答辩称：1、同意解除与原告的租赁合同关系，但押金不予退还，根据合同约定，系原告违约，故原告主张退还押金没有合同依据和法律依据；2、原告主张的直接损失没有事实和法律依据，该损失与被告无关，漏水是因天气原因造成，与被告无关，且租赁房屋内并没有损失，被告对原告的损失没有过错；爆裂的水管不是租赁房屋的配套设施，不是被告所有，被告也没有管理的义务，但被告还是积极地修补了爆裂的水管；根据司法解释，因承租人违约导致解除合同的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装修残值损失的，不予支持；3、由于原告拖欠的违约行为导致的合同解除，被告不存在承担违约金的情形。综上，原告要求被告赔偿的主张没有事实和法律依据，依法应予驳回原告的诉讼请求。
同时，被告（反诉原告）李琼芳、李树萍、李琼波反诉请求：1、依法解除《店面租赁合同》，判令被反诉人支付拖欠2016年5月、6月租金合计10333元、水费340元；2、判令被反诉人拆除房屋的装饰装修、归还原物，并承担违约金43200元；3、判令被反诉人支付从2016年7月1日起至被反诉人完全归还租赁物止的租金。事实与理由：2013年11月1日，反诉人与被反诉人等签订了《店面租赁合同》，约定反诉人将位于金陵西路金陵大市场二楼整体出租给被反诉人等，约定租金为月租9000元，拖欠一个月出租人有权终止合同，拖欠租金超过规定时间视为违约，押金不予退回，违约金为年度租金的40%，因自然灾害导致的毁损，出租人不承担赔偿责任。被反诉人承租房屋后，一直按合同履行，但是从2016年5月1日起，被反诉人开始拖欠房租，被反诉人拖欠房租的行为属于违约行为，根据合同约定，反诉人有权终止合同，要求被反诉人支付拖欠的租金和违约金，故提起反诉。
针对被告的反诉，原告甘强辩称：其停止支付房租是行使先履行抗辩权和不安抗辩权，而不是违约，三被告有义务先提供符合用途的房屋，其也想修好房屋，但是被告连修好房屋的承诺也没有。被告出租房屋的时候，并没有告知原告房屋漏水的情况；被告房屋漏水不是自然灾害，而且是被告可以修好的，但是被告并没有修好，所以请求法庭依法驳回被告的诉讼请求。
原告甘强针对其诉讼请求向本院提交了如下证据，经被告当庭质证，本院依据证据的真实性、合法性、关联性作如下认定：
1、原告身份证复印件及三被告的常住人口登记表各一份，欲证明原、被告的诉讼主体资格。被告质证后无异议。本院认为，被告对该组证据无异议，依法应予采信。
2、原、被告签订的《房屋租赁合同》、租房押金10000元收条、同租人敖顺金及钟增华的证明、被告李琼波收取原告自2013年11月至2016年4月房租的收据十份及原告开办舞蹈学校的组织机构代码、登记证书、许可证及加盟协议各一份，欲证明双方从2013年11月签订了房屋租赁合同，租期为5年，租赁部分为2号店面的一半；三被告共同出租了该房屋，原告依约缴纳了房租及押金。被告质证后对上述证据的真实性无异议，合法性及关联性由法庭审查。本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，依法应予采信。
3、租赁房屋漏水的照片43张及证人黄某、彭某、孟某出具的证明各一份，欲证明被告没有提供符合用途的房屋且无法彻底修复。被告质证后对照片的真实性无异议，但是证明目的有异议，照片不能证明被告提供的房屋不符合用途，即使房屋有一点点漏水，被告也及时修复了，房屋被浸泡过，也没有造成任何损失；对三份证人证明的真实性不清楚，不予认定，并提出证人应该出庭作证。本院认为，被告对该组证据中照片的真实性无异议，依法应予采信，即房屋存在漏水的情况，但不能实现原告关于被告没有提供符合用途的房屋且无法彻底修复的证明目的，原告提供的证人证言不符合证据规则中关于证人应当出庭的要求，对证人证言不予采信。
4、原告的装修工程承包协议一份、装修款领条四份、固定广告费收据及清单各一份、原告催告被告修缮房屋并赔偿损失的律师函一份，欲证明原告装修舞蹈学校花费214276.02元、固定广告费39953元，仅使用一半租期，所以损失为127115.51元；原告多次要求被告修缮房屋、赔偿损失并发了律师函；被告对律师函确认的房屋漏水事实及单方面解除均无异议。被告质证后对装修协议、领条及固定广告费收据及清单三性均有异议，提出原告确实装修及固定了广告，但是对费用金额均有异议，这些领条均为白条，广告费亦无发票证明；律师函真实性无异议，被告确实收到了，但是不能实现原告方的证明目的，律师函仅仅是一个告知的目的，内容并不具有法律效力。本院认为，被告对该组证据的三性均有异议，且原告申请了司法鉴定，依法应以司法鉴定意见书为准。
5、萍乡公平司法鉴定中心2017年2月20日作出的赣萍鉴字[2017]第06号司法鉴定意见书，欲证明原告租赁被告位于萍乡经济技术开发区××路××市场××体育舞蹈艺术学校金陵分校的装饰装修物（含部分土建、安装、设施、广告宣传项目）价值人民币125500元；同时原告向法庭提交申请鉴定预缴的鉴定费6000元收据一份及其他部分损失萍乡市兴隆广告公司拆除原先租户广告牌费用1800元、萍乡至诚家政保洁服务有限公司清理窗户玻璃油渍1600元及租赁房屋装修设计费3000元的收据各一份。被告质证后对原告补充的3份收据的三性均有异议，因为上述收款收据并非正式票据，不能证实其合法性；同时对鉴定的事实无异议，但对鉴定意见书认定的金额认为过高，原、被告申请法院委托鉴定机构进行鉴定的项目只为装修中形成的附和物，但意见书中的设备设施16项如空调、净水器、桌椅板凳等均可以拆走，并未形成附和，广告宣传亦均可以取下拆走，不应计算在内；此外租赁房屋原本就带有装修，原告承租房屋后，进行了重新装修，所以被告原先的装修部分不应计算在内。本院认为，被告对原告补充提供的三份证据三性均有异议，且原告不能提供其他证据予以佐证，故原告补充提供的三份证据不能采信；被告认为司法鉴定意见书认定的金额过高，且部分物件未形成附合，可以拆除，因被告未申请重新鉴定，故对被告的相关意见不予采纳。
被告（反诉原告）李琼芳、李树萍、李琼波为支持其抗辩理由，向法庭提供了下列证据，原告当庭进行质证，本院依据证据的真实性、合法性、关联性作如下认证：
1、房屋所有权证复印件一份，欲证明本案房屋登记为被告李树萍所有。原告质证后无异议。本院认为，原告对该组证据无异议，依法应予采信。
2、原、被告签订的《店面租赁合同》一份，欲证明原告应当在5月3日前交纳房租，但原告没有交纳，合同也约定了原告违约应承担年租金40%的违约金。原告质证后对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告不存在违约行为，违约金也不能计算年租金的40%，因为原告只租赁了一半的房屋。本院认为，原告对该组证据的真实性、合法性均无异议，依法应予采信，能否实现被告的证明目的将在说理部分予以阐述。
3、华顺公司金陵大市场物业管理办公室开具的证明一份，欲证明2016年4月底原告租赁房屋内爆裂的水管是一个公共设施，是外面的一根水管，经过了被告房屋的里面；被告对该水管没有维护的义务，也没有收取费用。原告质证后对该证据的三性均有异议；对华顺公司的真实性有异议，其办公室章对外也没有法律效力，且该证明也没有相关负责人签字；该水管是被告允许其经过被告房屋，所以被告应该承担责任；被告承担责任后，被告可以去向物业单位或者其他单位索赔。本院认为，对于该组证据将结合其他的证据综合作出认定。
4、租赁房屋照片4张，欲证明本案房屋经水浸泡后，没有任何损失。原告质证后对该组证据的真实性、合法性均无异议，对关联系有异议，认为该组照片未能显示拍摄时间，实际损害可以实地查看，且木地板的损害是慢慢的显示出来。本院认为，原告对该组证据的真实性、合法性均无异议，依法应予采信，能否实现被告的证明目的将在说理部分予以阐述。
5、8月6日拍摄的8张照片，欲证明8月6日被告方发现租赁房屋地板有水，所有教室们都已打开，说明原告方在第一次开庭之后进去过租赁房屋并破坏了部分设施，并且地板有损坏，是由于人为原因造成的。原告质证后对该组证据的三性均有异议，认为系被告单方拍摄，真实性无法确定。本院认为，原告对该组证据的三性均有异议，且被告不能提供相应证据予以佐证，故该组证据依法不能采信。
6、被告申请的证人林某、肖某的出庭证言，欲证实2016年8月6日，证人林某进入过涉案房屋内，发现教室木地板上有水迹、木地板有浮起迹象；证人肖某证实涉案的漏水水管属公共设施，但因为该栋楼房没有维修基金，如发生公共设施水管破裂情况，由大家协商处理。原告质证后对该组证人证言提出异议，认为该组中证人林某的证言不符合客观事实、带有推断性；证人肖某因与被告系亲戚关系，存在利害关系，其证言亦不能采信。本院认为，原告对该组证据的三性均提出异议，虽然证人肖某与被告有亲戚关系，但综合本案的证据可以证实本案争议的破裂水管属公共设施，而被告对该通过其房屋内的公共设施有保护、维修的义务，能否实现被告的其他证明目的将在说理部分予以阐述。
经审理查明，2013年11月1日，原告与敖顺金、钟增华共同和被告李琼芳签订了《店面租赁合同》，合同约定被告将其位于萍乡经济技术开发区金陵西路金陵大市场二楼的2号店面整层出租给原告和敖顺金、钟增华，实际上是原告和敖顺金、钟增华分别单独租用该层的东、西半层，分别缴纳房租和押金；租金为每月9000元，租金按季度付款，并按每年递增5%为标准，租赁期限为5年，从2013年11月1日起至2018年10月30日止；第五条约定了乙方（即原告）的责任；第七条约定房屋因不可抗拒的自然灾害导致毁损，甲方（即被告）不负任何赔偿，本合同自然终止；第九条违约责任，约定任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金的40%作为违约金，由于一方造成对方损失超过违约金的，还应赔偿超过部分的损失，原告逾期一个月未交付租金的，被告有权终止合同或按半年租金的3%向原告收取滞纳金。后原告将租用被告的该东半层开办萍乡市体育舞蹈艺术学校金陵分部至2016年4月，期间在房屋存在漏水情况，但并未根本影响原告的使用。2016年4月下旬，因连续降雨导致该租赁房屋内一根下水管破裂漏水，造成教室大面积浸水。5月6日，原告致律师函给被告李琼芳，就租赁房屋漏水事情提出处理意见：要求被告提供符合适用要求的房屋、继续履行修缮义务并赔偿损失，否则将单方解除合同等。在未得到被告的答复情况下，原告拒绝支付房租。被告遂于6月3日封堵了原告开办的舞蹈学校大门。经双方协商未果，原告向本院提起诉讼，要求1、依法解除与被告签订的《店面租赁合同》并退回一万元租房押金；2、判令被告赔偿原告因解除合同带来的直接损失127114.51元；3、判令被告支付原告违约金24800元（年租金40%计算）、律师费8000元及其他实现债权费用；4、诉讼费用由被告承担。
在诉讼过程中，被告就原告的起诉提起反诉，请求：1、依法解除《店面租赁合同》，判令被反诉人支付拖欠2016年5月、6月租金合计10333元、水费340元；2、判令被反诉人拆除房屋的装饰装修、归还原物，并承担违约金43200元；3、判令被反诉人支付从2016年7月1日起至被反诉人完全归还租赁物止的租金。
此外原告就其在该租赁房屋内已形成附合的装修物残值申请司法鉴定，经本院委托，萍乡公平司法鉴定中心于2017年2月20日作出赣萍鉴字[2017]第06号司法鉴定意见书，结论为，原告租赁被告位于萍乡经济技术开发区××路××市场××体育舞蹈艺术学校金陵分校的装饰装修物（含部分土建、安装、设施、广告宣传项目）价值人民币一十二万五千五百元整（125500元）。
另查明，原告租赁的房屋实际属于三被告的家庭共同财产，登记所有权人为被告李树萍，而收取租金的是被告李琼波。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告之间签订的《店面租赁合同》系双方平等自愿签订的，故该合同合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应当遵照合同约定行使各自的权利并履行各自的义务。本案中被告虽然已经按合同约定履行其交付房屋义务，但根据审理查明的情况，被告提供的房屋确实存在漏水的瑕疵，且在2016年4、5月间发生的漏水严重影响了原告对租赁房屋的使用，故被告的违约情形是存在的；而原告以被告的租赁房屋存在漏水就不按合同约定及时履行其支付租金的行为属违约行为，对本案纠纷的发生原、被告均应当负一定的责任。
鉴于原、被告双方在审理过程中均同意解除合同，故本案的房屋租赁法律关系可依法终止。剩下的就是如何依据法律规定来处理双方的诉请。
首先，对于原告要求被告退回一万元租房押金、赔偿原告因解除合同带来的直接损失127114.51元、支付原告违约金24800元（年租金40%计算）、律师费8000元及其他实现债权费用的诉请，因被告的房屋漏水情况非根本性违约，被告不应承担全部责任，对原告装修部分的损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项之规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案双方均存在违约，故被告应退还原告押金款10000元；原告租赁被告房屋开办的萍乡市体育舞蹈艺术学校金陵分校的装饰装修物残值（含部分土建、安装、设施、广告宣传项目）价值人民币125500元及鉴定费6000元，由原告承担30%、被告承担70%为宜；对原告提出的违约金24800元因双方均存在违约，依法不宜计算违约金；对原告提出的律师费8000元，考虑到双方均聘请了律师，且双方在《店面租赁合同》对此未约定，依法也不予支持。故原告的诉请依法应支持的为装饰装修物残值125500元及鉴定费6000元的70%，即92050元。
其次，对于被告反诉要求被反诉人（即原告）支付拖欠2016年5月、6月租金合计10333元、水费340元、承担违约金43200元、支付从2016年7月1日起至被反诉人完全归还租赁物止的租金的诉请，因被告未提供水费340元的证据，故该一诉请依法不能支持；对被告提出的违约金43200元因双方均存在违约，依法不宜计算违约金；对被告要求被反诉人（即原告）支付拖欠2016年5月、6月租金合计10333元及支付从2016年7月1日起至被反诉人完全归还租赁物止的租金的诉请的意见依法应予支持，其中2016年度每月的租金为5166.67元、2017年度的每月租金为5425元，即2016年5月至12月的租金为5166.67元×8=41333.36元，2017年1月至5月的租金为5425×5=27125元，共计68458.36元。
综合以上情况，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项之规定，判决如下：
一、解除原告甘强与被告李琼芳、李树萍、李琼波于2013年11月1日签订的《店面租赁合同》。
二、被告李琼芳、李树萍、李琼波向原告甘强支付租赁房屋的装饰装修物残值125500元及鉴定费6000元的70%、退回押金10000元，共计102050元，前述款项限三被告于本判决生效后十日内履行。
三、原告甘强于本判决生效后十日内向被告李琼芳、李树萍、李琼波支付租赁房屋自2016年5月至2017年5月租金共计68458.36元（从2017年6月1日起至被反诉人完全归还租赁物止的租金另计。）
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告甘强的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告李琼芳、李树萍、李琼波的其他反诉请求。
本案受理费共4071元（含本诉3498元、反诉费573元），由原告甘强承担2071元，三被告承担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可向一审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
审 判 长 钟 强
审 判 员 邹小蓉
人民陪审员 彭 双
二〇一六年五月八日
代理书记员 罗绍辉