湖北省麻城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂麻城民一初字第01205号
原告（反诉被告）王敬
委托代理人刘炳霖，麻城市正杰法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）李健
委托代理人颜晓鹏，湖北诚信联合律师事务所律师。
原告王敬诉被告李健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理后，被告李健于2015年8月12日提出反诉，本院依法决定合并审理，适用普通程序组成由姜辉担任审判长，审判员张涛、刘华参加的合议庭，于2015年9月15日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王敬及其代理人刘炳霖、被告（反诉原告）李健及其代理人颜晓鹏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王敬诉称：2015年5月30日我与被告签订了《房屋出租合同书》，约定租期5年，自2015年7月1日至2020年6月30日，并约定了双方的权利和义务。合同签订后，我积极准备货源及装修店面，于2015年6月20日与他人签订《店面装修合同书》，并按装修预算总造价30﹪支付了定金。但被告违反了合同约定，于2015年7月1日拒绝交付店面。被告的违约行为对我造成了经济损失，现请求法院判令被告支付违约金12500元，并赔偿直接经济损失30345元。
被告李健辨称：原告没有按照合同约定足额交付押金，构成先期违约，我不交付店面的行为是行使先履行抗辩权，不构成违约，不应当承担违约责任。
反诉原告李健诉称：由于反诉被告没有按合同约定支付合同押金及半年租金，经反诉原告多次催要，但反诉被告一直推诿。反诉原告亦多次要求解除合同，并愿意退还定金，但反诉被告一直不予理会。现请求法院判令解除合同，反诉被告支付违约金12500元。
反诉被告王敬辩称：反诉原告所反诉不实，造成合同不能履行的原因是反诉原告不能按期交付店面。反诉原告在2015年7月1日并未向反诉被告要求支付合同押金及半年租金，并在店面不能按期交付后与反诉被告协商，愿意赔偿反诉被告损失。
原告（反诉被告）王敬为支持其诉讼请求及反诉辩解向本院提交了如下证据：
证据一、原告（反诉被告）身份证，拟证明原告（反诉被告）身份情况。
证据二、房屋出租合同书，拟证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间存在房屋租赁关系，及双方的权利义务。
证据三、店面装修合同书及工程预算表，拟证明被告（反诉原告）的违约造成原告（反诉被告）的损失。
证据四、仓库出租合同，拟证明同证据三。
证据五、收条，拟证明双方签订合同后，原告（反诉被告）支付定金的事实。
证据六、被告（反诉原告）身份证，拟证明被告（反诉原告）身份情况。
证据七、录音视听资料，拟证明被告（反诉原告）违约的事实。
被告（反诉原告）李健为支持辩解及反诉讼请求向本院提交了如下证据：
证据一、被告（反诉原告）身份证，拟证明被告（反诉原告）身份情况。
证据二、房屋所有权证，拟证明被告（反诉原告）对租赁房屋享有出租的权利。
证据三、房屋出租合同书，拟证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间存在房屋租赁关系，及双方的权利义务。原告（反诉被告）未履行合同义务构成违约，被告（反诉原告）有权行使先履行抗辩权。
上述证据经庭审质证，原告（反诉被告）王敬提交的证据一、二、五、六，被告（反诉原告）李健提交的证据一、二双方均无异议，本院依法予以采信。被告（反诉原告）李健对原告（反诉被告）王敬提交的证据三、四、七有异议：认为证据三、四缺乏真实性、关联性；认为证据七取得手段不合法，不能作证据使用。原告（反诉被告）王敬对被告（反诉原告）李健提交的证据三有异议，认为该合同不能证实原告（反诉被告）王敬违约。
对上述有异议证据本院认为原告（反诉被告）王敬提交的证据三、四，因本案合同的租赁房屋并没有交付，该证据与本案缺乏关联性，故对此证据本院依法不予采信。原告（反诉被告）王敬提交的证据七是双方在通话过程中录制的，该通话内容被告（反诉原告）李健予以认可，原告（反诉被告）王敬取得该证据的行为，虽然没有取得被告（反诉原告）李健的认可，但并未违反法律禁止性规定，本院依法不予采信。被告（反诉原告）李健提交的证据三具有合法性、真实性、关联性，能作为证据使用，至于原告（反诉被告）王敬是否构成违约，应根据案件查明的事实结合该合同再进行认定。
经审理查明：2015年5月30日原告（反诉被告）王敬与被告（反诉原告）李健签订了《房屋出租合同书》，合同约定：原告（反诉被告）王敬租赁被告（反诉原告）李健所有的位于广森东浦路6幢负一层6A111号门店，租期5年，自2015年7月1日至2020年6月30日；租金每年24994元，租金每半年结算计12500元，提前1个月缴纳；被告（反诉原告）李健收取原告（反诉被告）王敬12500元费用作为押金，待合同期满或终止结算后无息归还；合同期内，一方违约，应向另一方支付违约金12500元；合同签订之日原告（反诉被告）王敬向被告（反诉原告）李健支付押金12500元。合同签订后，原告（反诉被告）王敬没有向被告（反诉原告）李健支付押金12500元，只向被告（反诉原告）李健支付了合同定金2000元，被告（反诉原告）李健出具了收条。在合同约定交付房屋前二天，被告（反诉原告）李健因不能交付租赁门店通知原告（反诉被告）王敬解除合同，并愿意退还收取的押金。原告（反诉被告）王敬不同意解除合同，要求被告（反诉原告）李健交付房屋。双方协商未果后，告（反诉被告）王敬遂诉至本院，请求法院判令被告（反诉原告）李健支付违约金12500元，并赔偿直接经济损失30345元。在审理过程中，被告（反诉原告）李健认为原告（反诉被告）王敬没有按照约定足额交付押金构成违约，向本院提出反诉，要求解除合同，判令原告（反诉被告）王敬支付违约金12500元。
本院认为：本案经过审理，双方当事人争议的焦点为；（1）原告（反诉被告）王敬与被告（反诉原告）李健是否承担违约责任？违约损失如何计算承担？（2）合同能否解除？合同解除后如何处理？上述争议焦点，经合议庭评议认为，（1）原告（反诉被告）王敬与被告（反诉原告）李健签订的《房屋出租合同书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定的内容履行各自的义务。被告（反诉原告）李健因不能按照合同约定的时间交付租赁门店，造成合同不能履行，构成违约，应当承担违约责任。原告（反诉被告）王敬没有按照合同约定交纳押金，亦构成违约，应当承担违约责任。但造成合同不能履行的根本原因是被告（反诉原告）李健不能交付租赁门店，被告（反诉原告）李健的违约责任大于原告（反诉被告）王敬的违约责任。结合本案实际情况，被告（反诉原告）李健酌情向原告（反诉被告）王敬支付违约金2000元。双方之间的合同因租赁门店没有交付，合同没有实际履行，原告（反诉被告）王敬诉请要求被告（反诉原告）李健赔偿直接经济损失30345元，没有事实依据，本院依法不予支持。（2）另被告（反诉原告）李健明确表示不能交付租赁门店，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”故被告（反诉原告）李健要求解除合同的诉请，本院依法予以支持。合同解除后，被告（反诉原告）李健退还原告（反诉被告）王敬合同定金2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）王敬与被告（反诉原告）李健签订的《房屋出租合同书》。
二、被告（反诉原告）李健于本判决生效后7日内一次性向原告（反诉被告）王敬支付违约金2000元，并返还合同定金2000元。逾期未给付的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告（反诉被告）王敬与被告（反诉原告）李健的其他诉讼请求。
案件受理费1100元，由原告（反诉被告）王敬承担600元，由被告（反诉原告）李健承担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审判长 姜 辉
审判员 刘 华
审判员 张 涛
二〇一五年十一月三十日
书记员 熊承国