浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1021民初5285号
原告：叶丹阳，男，1957年11月16日出生，汉族，住玉环县。
委托诉讼代理人：丁小红，浙江海贸律师+事务所律师。
被告：胡松琴，男，1977年10月13日出生，汉族，住玉环县。
被告：李越超，男，1977年1月7日出生，汉族，住温岭市。
被告：胡爱娟，女，1976年1月25日出生，汉族，住玉环县。
原告叶丹阳与被告胡松琴、李越超、胡爱娟民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁小红，被告胡松琴、李越超、胡爱娟到庭参加诉讼。在诉讼中原、被告申请庭外和解，期限为45日（即自2016年10月27日至2016年12月11日止），不计入审限。和解期间届满，原、被告未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告叶丹阳向本院提出诉讼请求：1.判令被告胡松琴偿还借款本金300000元，利息48600元（9个月），共计人民币348600元，并继续支付自2016年7月4日起按照月利率1.8%计算至实际付清之日止的利息；2.判令被告胡松琴支付原告为实现债权支出的律师费15000元；3.判令原告有权就被告李越超、胡爱娟所有的位于玉环县大麦屿街道兴中路的房产（证号：玉房权证玉环字第××号）拍卖、变卖款项或折价款项在第1、2项诉请的债务范围内享有优先受偿权；4.判令被告李越超、胡爱娟对第1、2项诉请承担连带清偿责任。事实与理由：原、被告双方于2012年12月3日签订了一份《房产余额抵押借款合同》，约定被告胡松琴因经营需要，向原告借款300000元，借款期限从2012年12月3日至2013年6月3日，月利息为1.8%，每月3日为付息日；如被告胡松琴未按期支付利息超过十日，原告有权解除借款合同收回本金，并由被告承担实现债权的律师费等内容；被告李超越、胡爱娟以共有的位于玉环县大麦屿街道陈屿兴中路房产（产权证号：玉房权证玉环字第××号）作抵押担保，并约定如实现抵押物权不能完全清偿原告债务时，被告李超越、胡爱娟对未能清偿部分承担连带保证责任，担保期限为全部债务履行完毕为止。合同签订后，原告于2012年12月3日向被告胡松琴汇款300000元。借款到期后，原告与被告胡松琴、李超越于2013年6月2日达成续借协议，被告胡松琴也继续按期支付利息。但自2015年11月3日起被告没有支付利息。原告按合同约定向被告主张偿还本息诉至本院，为此支付了律师代理费15000元。
被告胡松琴辩称：被告原先向叶丹阳借款300000元，月息1.8%。后又向杨合琴借了130000元，月息2%，后来还了杨合琴65000元，被告重新向杨合琴出具了一份65000元借条。被告认为300000元实际出借人也是杨合琴。该笔借款由被告李越超、胡爱娟两夫妻的房产提供抵押担保是事实。所以每个月汇款给杨合琴本金和利息共9900元，其中支付杨合琴外，其余款项支付300000元的利息5400元和本金，一直付至今年5月份，其中6月份直接汇款叶丹阳利息5400元。之后没有付款，故不存在拖欠九个月利息的问题，现尚欠本金210000元。
被告李超越辩称，当时借款的过程都是和案外人杨合琴一个人谈的，原先向杨合琴借300000元，之后借了130000元，被告胡松琴还了，重新向杨合琴出具了65000元的借条。所以以后每个月汇款给杨合琴本金和利息共9900元。实际出借人是杨合琴，只是办理他项权证时用了原告叶丹阳的名字。本案原先合同约定抵押期限为六个月，现在时间已过，抵押合同无效。
被告胡爱娟辩称：被告与被告李超越系两夫妻，为其弟弟胡松琴借款设定抵押担保是事实，在办抵押签字时，写明还款期限为半年，现借款到期后，原告没有要求被告承担担保责任，担保时间已过。在第二次续签《房地产抵押借款》时，被告胡爱娟没有签字，所以抵押合同无效。
原告为证明以上事实，向本院提供下列证据：
证据1：借条一份、工行玉环支行汇款凭证一份，拟证明被告胡松琴向原告借款300000元的事实；
证据2：《房产余额抵押借款合同》一份，房产证，他项权证等复印件各一份，拟证明被告李超越、胡爱娟以自己的房产为胡松琴向原告提供抵押担保，在抵押物不能完全实现全部债务，不足部分仍应承担连带还款义务，同时双方办理了抵押物他项权证的事实；
证据3：《房地产抵押借款合同》，拟证明借款到期后，胡松琴延长还款时间，被告李超越、胡爱娟继续以自己的房产为胡松琴向原告提供抵押担保的事实；
证据4：浙江海贸律师事务所发票一份，拟证明原告实现债权支出律师代理费15000元。
经质证，被告胡松琴、李超越、胡爱娟对以上证据的真实性无异议，被告胡松琴对抵押无异议；被告李超越认为抵押期间已过，合同无效；被告胡爱娟认为证据上有其签字的均认可，第一次借款期限已过，续签合同上其未签字，而且李超越签字也未经其同意，故抵押合同无效。
被告胡松琴为证明自己的抗辩事实，向本院提供下列证据：农行玉环支行交易明细7份、工行玉环支行交易明细11份和汇款清单25份，拟证明2014年10月17日起通过案外人杨合琴账户每月汇款9900元，其中支付本案借款利息5400元的事实。
经质证，原告对证据真实性无异议，但胡松琴仅支付至2015年11月份止的利息5400元；被告李超越、胡爱娟无异议。
本院向案外人杨合琴作的询问笔录，证明胡松琴曾向其借款130000元事实，后来还了部分，尚欠65000元。案外人的借款和本案叶丹阳这笔300000元的利息款，都是胡松琴通过银行汇款到案外人的账户每月共计9900元，案外人收取后将其中的5400元转给了叶丹阳作为其借款利息，直至2015年11月止，每月余款4500元是偿还案外人借款本息，一直至2016年4月份。之后胡松琴有无直接付息给叶丹阳不清楚。
经质证，原告无异议；被告胡松琴认为其每月9900元一直付至2016年4月份，扣除支付案外人的借款利息外，多余的款项是归还叶丹阳的借款本息。至于杨合琴是否按期转给叶丹阳不清楚；被告李超越、胡爱娟同意胡松琴质证意见。
综合上述证据，本院认为，以上原、被告提供的证据和本院调取证据能够相互印证，本院予以确认并在卷佐证。关于被告胡松琴认为尚欠原告借款本金210000元而非300000元，原告又不予认可，但胡松琴在举证期限内未能提供充分确实的证据予以证实，本院不予认定。
经审理本院认定的事实如下：2012年12月3日，被告胡松琴因经营需要，以被告胡松琴为甲方，以被告李超越、胡爱娟为乙方，以原告叶丹阳为丙方签订了一份《房产余额抵押借款合同》，约定：借款金额300000元，借款期限从2012年12月3日至2013年6月2日；月利息为1.8%，按月付息，每月3日付息一次；到期一次性归还本金及最后一个月利息；如被告胡松琴未按期支付利息超过十日，丙方有权解除借款合同收回本金，并由甲方承担实现债权的律师费等内容；乙方以共有的位于玉环县大麦屿街道陈屿兴中路的房产（产证号：玉房权证玉环字第××号号）作二次抵押担保（第一顺序抵押权人为中国工商银行股份有限公司玉环支行），抵押担保范围包括本合原告与被告同项下时的借款本息、违约金、损害赔偿金以及抵押权人实现债权之一切费用（包括但不限于律师费）。合同特别约定：当乙方之抵押物不能完全实现全部债务的履行，不足部分乙方仍应承担连带还款义务。合同还约定：本次抵押期限为自抵押登记之日起至本合同所涉及的全部债务履行完毕之日止。合同签订后，原告当日向被告胡松琴汇款300000元。原告与被告李超越、胡爱娟办理房地产抵押登记，原告取得该抵押物他项权证（证号：玉房他证玉环字第0696**号）。借款到期后，2013年6月2日，以被告胡松琴为甲方，以被告李超越为乙方，以原告叶丹阳为丙方续签了一份《房地产抵押借款合同》，约定：借款金额300000元，借款期限从2013年6月2日至2016年6月2日，延期期间的贷款利息与利息支付方式及担保方责任，仍按原《房产余额抵押借款合同》的约定执行。原已办理的房地产抵押登记手续于延期期间，仍然有效。在此期间，被告胡松琴通过案外人杨合琴账户每月付息给原告利息款5400元，一直至2015年11月2日。2016年6月27日被告胡松琴汇款给原告5400元利息。原告按合同约定向被告主张偿还本息诉至本院，为此支付了律师代理费15000元。
本院认为，债务应当清偿。本案原告叶丹阳与被告胡松琴之间借贷事实清楚，借贷关系明确，证据确实充分。被告胡松琴借款后未按约履行还款义务，构成违约，应承担继续履行的违约责任。借款时，被告李超越、胡爱娟为被告胡松琴向原告借款提供房产担保，双方办理二次抵押登记，原告取得抵押物他项权证，该抵押合同合法有效。债权与抵押权是主从关系，抵押权因主债权存在而存在，随主债权消灭而消灭。本案原告与被告胡松琴之间的借贷由借款人之外的被告李超越、胡爱娟的房产抵押担保。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。本案在第一次借款期限届满前，原告与被告胡松琴、李超越续签了《房地产抵押借款合同》，还款期限延期至2016年6月3日，主债权的诉讼时效期限应从2016年6月4日重新计算，故原告主张的权利并无超过两年期间。抵押人李超越在延期还款合同签字同意按原《房产余额抵押借款合同》约定执行。到期后被告胡松琴仍未完全履行债务，虽然胡爱娟并无在续签合同签字，但作为李超越的妻子对家事重大事项的处理应当明知，李超越行为具有家事代理权，可视为胡爱娟认可。在被告胡松琴未能清偿债务时，原告就被告李越超、胡爱娟设定的抵押物经折价、拍卖，或者变卖后的价款在被告胡松琴借款本息和原告实现债权费用的范围内按抵押顺位享有优先受偿权。被告李越超、胡爱娟为债务人胡松琴设定抵押担保，在原告实现抵押权后，有权向债务人胡松琴追偿。被告李越超、胡爱娟对抵押合同无效的辩解于法无据，本院不予以采纳。原告与被告李越超、胡爱娟在借款中特别约定抵押物不能完全实现全部债务的履行，不足部分李越超、胡爱娟仍应承担连带还款义务。按合同整体解释，李越超、胡爱娟除以自己的物设定抵押担保外，还提供了人的保证。原告与被告胡松琴对主合同履行期限作了变动，未经被告胡爱娟书面同意，故胡爱娟保证期间为原合同约定的还款期间届满后六个月内，故被告胡爱娟已免除了保证责任。原告主张被告胡爱娟对其抵押物变现清偿后的不足债权承担保证责任，本院不予支持。被告李越超在抵押物变现清偿后的不足债权承担保证责任之后，有权向被告胡松琴追偿。综上所述，原告主张的诉讼请求合理法部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十条、第二百一十一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十二条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，第三十三条、第四十六条、第五十三条、第五十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十条第二款之规定，判决如下：
一、限被告胡松琴于本判决生效后三十日内偿还原告叶丹阳借款本金人民币300000元，并支付自2015年12月3日起按月利率1.8%计算至本判决履行完毕之日止的利息；
二、限被告胡松琴于本判决生效后三十日内支付原告叶丹阳为实现债权而付出律师代理费用15000元。
三、原告叶丹阳与被告李越超、胡爱娟于2012年12月3日签订的《房产余额抵押借款合同》合法有效。被告胡松琴不履行还款义务时，原告有权就被告李越超、胡爱娟设定的抵押物坐落于玉环县大麦屿街道陈屿兴中路的房产（产证号：玉房权证玉环字第××号号，他项权证：玉房他证玉环字第××号）经折价、拍卖或者变卖后的价款在上述第一、二项的债权范围内按抵押顺位优先受偿；被告李越超、胡爱娟在原告实现抵押权后，有权向被告胡松琴追偿。
四、被告李越超对于上述第一项、第二项、第三项原告实现抵押权后的不足债权部分承担连带清偿责任；被告李越超承担保证责任后，有权向被告胡松琴追偿。
五、驳回原告叶丹阳其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3377元（已减半），由被告胡松琴、李越超、胡爱娟共同负担。（此款本判决生效后七日内向本院交纳。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 员 郑风雨
二〇一六年十二月十二日
代理书记员 梁斐然