鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内06民终624号上诉人（原审原告）辛如冰，男，蒙古族，1979年12月15日出生，内蒙鄂尔多斯市人，现住内蒙古鄂尔多斯市。被上诉人（原审被告）内蒙古万正房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古鄂尔多斯市。法定代表人武世荣，系该公司董事长。委托代理人武姝妤，女，汉族，1994年2月4日出生，东胜人，现住内蒙古鄂尔多斯市，该公司职工。上诉人辛如冰因与被上诉人内蒙古万正房地产开发有限责任公司（以下简称万正房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院(2015)东民初字第7601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日受理后，依法由审判员杨贞担任审判长并主审，与审判员李顺和、倪志强组成合议庭，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人辛如冰、被上诉人万正房地产公司的委托代理人武姝妤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年10月19日辛如冰与万正房地产公司签订了商品房买卖合同，约定辛如冰购买万正房地产公司开发的位于鄂尔多斯市东胜区万正城AD商住小区房屋一套，房屋总价款为562848元。合同约定交房时间为2011年10月15日前。商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：......2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.001%向买受人支付违约金。另查明，2011年10月19日万正房地产公司将涉诉房屋交付辛如冰使用。辛如冰已付清全部房款。还查明，2014年8月27日万正房地产公司向房管部门办理了涉诉房屋的初始登记。原审法院认为，辛如冰与万正房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且《商品房买卖合同》已向房管部门备案登记，故该《商品房买卖合同》真实、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》约定万正房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但万正房地产公司在2011年10月19日交付房屋后，直到2014年8月27日才向房管部门办理了涉案房屋的初始登记，只有办理了初始登记后才可以办理房屋所有权证，从时间上看，万正房地产公司明显违约。本案中辛如冰以逾期办理房屋所有权证为由要求解除商品房买卖合同，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定即出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：......2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.001%向买受人支付违约金，辛如冰不能以逾期办理房屋所有权证为由向万正房地产公司主张解除《商品房买卖合同》，但辛如冰有权向万正房地产公司主张相应的违约金。故辛如冰以逾期办理房屋所有权证为由解除《商品房买卖合同》的主张没有法律或者约定的依据，本院不予以支持。关于双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的效力。虽然《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十四条：合同法第五十二条（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。由于《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十九条不属于效力性强制性规定。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的内容与《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十九条规定的部分法条内容有冲突，但只要不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方合同仍然有效。如辛如冰认为约定的违约金计算方法过低，可以依据相关法律规定另行主张。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十九条规定，判决如下：驳回辛如冰诉讼请求。案件受理费100元，由辛如冰负担。一审判决宣判后，原审原告辛如冰不服提起上诉。其上诉理由：（一）一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人。双方当事人于2011年10月19日签订商品房买卖合同，合同约定被上诉人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人在2013年5月6日将全部房款付清，被上诉人在2014年8月27日向房管部门办理初始登记，但至今未给上诉人办理房屋产权证书，依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持的规定，上诉人有权解除合同，但一审未适用该规定。被上诉人并没有依据合同约定及相关法律规定给上诉人办理房屋产权证书，已构成根本违约，故一审未依法做出公正的判决。（二）一审判决曲解法律，存在适用法律上错误。上诉人请求解除合同是认可合同有效性的，但一审判决依据《合同法》第五十二条（五）项的规定并不适用本案。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。二审经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。另查明，上诉人辛如冰于2013年5月6日付清购房款。再查明，双方当事人均认可上诉人辛如冰已将办理房屋权属证书的相关费用缴纳，双方当事人均认可诉争房屋权属证书能够办理下来，并不存在事实上无法履行或者不能履行的情形。本院认为，上诉人辛如冰以被上诉人万正房地产公司迟延履行办理房屋权属证书的义务而构成根本违约为由，依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十九条规定主张解除其与被上诉人万正房地产公司所签订的商品房买卖合同，但是《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十九条规定是指因出卖人的违约行为，导致双方当事人所签订的商品房买卖合同已经无法履行或者没有履行的必要时，导致双方当事人订立合同所期望的经济利益已无法实现时，买受人只能通过要求解除合同并要求违约方赔偿损失来维护自己的合法权益。但是本案中上诉人辛如冰已交清房款且已入住，并对该房屋进行了装修，也缴纳了办理房屋权属证书的相关费用，被上诉人万正房地产公司已取得了该房屋的初始登记，二审中双方当事人均认可房屋权属证书的办理并不存在事实上或法律上不能履行的情形，只要双方当事人配合，是可以取得房屋权属证书的。上述情况并不符合《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十九条规定的情形，故上诉人辛如冰依据最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十九条规定要求解除双方当事人所签订的商品房买卖合同属事实依据与法律依据不足，本院不予支持。该商品房买卖合同继续履行符合双方当事人利益。但是本案中被上诉人万正房地产公司从房屋交付之日即2011年10月19日至今，未将房屋权属证书办理下来，且被上诉人万正房地产公司无证据证实是因上诉人辛如冰的原因拖延办理房屋权属证书，而作为买受人的辛如冰至今未取得房屋所有权，故被上诉人万正房地产公司存在逾期办证的违约行为，上诉人辛如冰可就被上诉人万正房地产公司迟延办证违约行为另行主张权利。至于上诉人辛如冰上诉称一审判决曲解法律，存在适用法律上错误的上诉理由，经审查，一审判决关于双方当事人签订《商品房买卖合同》第十五条的内容与《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十九条规定的部分法条内容有冲突的认定不当，本院认为双方当事人签订《商品房买卖合同》第十五条的内容与《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十九条规定并不冲突，故一审判决该认定应予纠正，但该认定并不影响判决结果。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律部分正确，上诉人辛如冰的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人辛如冰负担。本判决为终审判决。审判长 杨 贞审判员 李顺和审判员 倪志强二〇一六年七月四日书记员 杨 卓