广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终3075号
上诉人（原审第三人）：杨正华，男，1962年10月13日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
委托诉讼代理人：林绮华，广东丰邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李彦彬，广东丰邦律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：颜满添，男，1976年10月5日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：付磐磊，广东广鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：麦键芳，广东广鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市板芙镇房地产开发公司，住所地广东省中山市板芙镇政府内。
法定代表人：赖仲宏。
委托诉讼代理人：刘叠，广东香山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市信诚园林绿化设计有限公司，住所地广东省中山市板芙镇金钟村顺景工业区顺景路之一。
法定代表人：区成就，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赖成，广东弘力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗树秀，广东弘力律师事务所律师。
原审第三人：中山市小榄镇九洲基花木园艺场，住所地广东省中山市小榄镇九洲基联丰路边。
主要负责人：卢浩枝。
原审第三人：卢润仿，男，1985年1月1日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人杨正华、颜满添因与被上诉人中山市板芙镇房地产开发公司（以下简称板芙房地产公司）、中山市信诚园林绿化设计有限公司（以下简称信诚公司）、原审第三人中山市小榄镇九洲基花木园艺场（以下简称九洲基园艺场）、卢润仿土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第1087号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人杨正华上诉请求：判令杨正华无需搬离案涉土地，或者发回重审。事实与理由：1.杨正华不清楚信诚公司与板芙房地产公司之间的租赁合同，是善意第三人，板芙房地产公司的主张不得对抗杨正华；2.杨正华是在信诚公司欺骗下才与信诚公司签订租赁合同的，本身是受害人，与板芙房地产公司没有任何租赁合同关系，板芙房地产公司不能要求杨正华归还涉案土地，杨正华是否交还土地要在其与信诚公司的纠纷中解决；3.一审法院认定杨正华属于非法占用板芙房地产公司土地不当。二审诉讼中，杨正华补充如下：1.板芙房地产公司清楚知道信诚公司转租的事实及对转租行为是认可的，而板芙房地产公司在明知所有原审第三人与信诚公司签订的合同的租期均是10年情况下仍故意收回土地，属于故意毁约，对原审第三人造成严重的损失，故板芙房地产公司应对原审第三人进行赔偿；2.板芙房地产公司无权直接收回原审第三人的土地，除非其与信诚公司对原审第三人进行补偿，本案中板芙房地产公司与信诚公司属于故意欺诈行为，实质上变相收回了原审第三人的土地，根据土地管理法以及广东省土地管理实施办法的有关规定，板芙房地产公司即使要收回土地也应向土地使用人支付青苗补偿费等费用；3.杨正华种植的是香樟树，属于国家二级保护植物，该植物在搬迁前是需要经过防疫部门及相关部门批准才能进行搬迁，所以一审在没有查清事实情况下作出判决违反了法律规定，对原审第三人是不能直接执行。
针对杨正华的上诉，板芙房地产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1.板芙房地产公司并不清楚信诚公司转租第三人的事实；2.根据合同相对性的原则，第三人不存在合同权利。
针对杨正华的上诉，信诚公司辩称，1.信诚公司已通过正式渠道与杨正华解除了租赁关系，在2014年开始杨正华已经拖欠了租金，信诚公司在2014年10月10日以及2014年11月3日分别向杨正华发出催收租金以及终止合同通知书，有关的租赁关系自发出之日起解除，杨正华无权继续占有及租用土地；2.在信诚公司与杨正华签订租赁合同时，信诚公司已向其告知有关土地随时会被收回，并约定若土地被征收或征用会提前通知租赁方并可以解除有关租赁合同，2014年10月10日的通知也把政府收回土地的事实告知杨正华；3.杨正华由于拖欠租金，合同解除情况下其收到解除合同后仍然恶意多次分批将所谓名贵的林木安置在涉案土地上；4.关于杨正华声称苗木需经过有关部门进行搬迁，是没有法律规定，只能说香樟树移到租赁的土地是需要特别的手续，但后续的买卖和转让不受迁出地的部门限制，可以自由处理，杨正华为达到想向政府多索取赔偿款的目的以各种理由拒绝交还土地。综上，应当驳回杨正华的上诉请求。
针对杨正华的上诉，颜满添述称，其没有意见。
上诉人颜满添上诉请求：撤销一审判决，驳回板芙房地产公司的诉讼请求。事实与理由：1.颜满添系依据合同约定使用土地。2011年5月13日，信诚公司与板芙房地产公司签订《土地租赁合同》，承租板芙房地产公司的土地用于花木种植。颜满添分别于2011年10月10日、2012年5月25日与信诚公司签订《租赁合同》，承租信诚公司从板芙房地产公司处承租的土地，双方间合同系真实意思表示，不违反法律规定，属于有效合同，颜满添已依约履行支付租金的义务，且已支付了2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金。2.颜满添与信诚公司之间的转租合同有效。
针对颜满添的上诉，板芙房地产公司辩称，颜满添的上诉理由没有法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确。
针对颜满添的上诉，信诚公司辩称，1.颜满添本身没有拖欠租金，但其违反了合同按时交租的情况，其只是后来补交租金，但已经达到了终止合同的条件。信诚公司因政府收回土地依据合同约定提前半年通知颜满添，且在2014年10月10日以及2014年11月3日向颜满添发出终止租赁关系的通知书；2.颜满添的情况与杨正华的情况一致，在信诚公司发出终止合同后其在花木差不多清场完毕的情况下知道政府要收回土地，将新的苗木移到租赁地博取更多的赔偿款。
针对颜满添的上诉，杨正华述称，其没有意见。
针对杨正华及颜满添的上诉，九洲基园艺场与卢润仿均未在法定上诉答辩期间提交答辩状，二审亦未出庭陈述意见。
板芙房地产公司向一审法院起诉请求：1.确认板芙房地产公司与信诚公司签订的《土地租赁合同》已于2014年10月1日解除；2.信诚公司退还占用位于中山市××二桥南侧的土地并支付从2014年10月1日起占用上述土地的使用费至退还土地之日止（按每日2.2元/亩标准计算）。诉讼中变更诉讼请求为：1.确认板芙房地产公司与信诚公司签订的《土地租赁合同》已于2014年10月1日终止；2.判令信诚公司支付拖欠的租金118000元（2012年10月1日至2014年10月1日的租金248000元从信诚公司支付的定金30000元和开发保证金100000元中冲抵）及滞纳金（滞纳金以拖欠的租金为本金，从2013年10月1日起按照日息1‰计至清偿之日止）；3.判令信诚公司退还占用位于中山市××二桥南侧的土地并支付从2014年10月1日起占用上述土地的使用费及拖欠租金的滞纳金（滞纳金自拖欠之日起按所欠租金日息1‰自拖欠之日起计至付清之日止，其中土地使用费按1000元每年每亩计算）；4.第三人杨正华、九洲基园艺场、卢润仿、颜满添向板芙房地公司返还涉案土地。
一审法院认定事实如下：
2011年5月13日，板芙房地产公司（甲方，出租方）与信诚公司（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》一份，载明：甲、乙双方就乙方租用甲方位于中山市板芙镇板芙二桥南侧土地达成一致，土地地址位于中山市××二桥南侧，面积为155亩，用途为花木种植；租赁期限为三年，从2011年10月1日起至2014年9月30日止；如甲方在租赁期内需要对该土地进行开发建设的，乙方必须无条件将土地交还给甲方使用，但甲方须提前一年书面通知乙方，租金为800元/亩，乙方应于每年的10月1日前一次性交付一年的租金给甲方，甲方收取租金时提供正式发票给乙方；合同签订之日起15天内，乙方应付30000元给甲方作定金，定金在乙方交付最后一期租金时转为租金；合同签订之日起15天内，乙方向甲方支付100000元的开发保证金，如乙方在2011年10月1日前按要求种植完毕，甲方在乙方种植完毕后10天内退回开发保证金给乙方，否则甲方没收该开发保证金；在租赁期间，乙方保证按合同约定用途使用该土地，不得将土地转租给第三方。合同履行过程中，如乙方逾期支付租金给甲方，每日按应付租金的1‰计收滞纳金，超过1个月仍未能支付租金的，甲方有权终止本合同，收回该租赁土地，没收乙方所支付的定金，并且甲方可依法追缴乙方所欠的租金；如甲方在租赁期满后仍未对土地进行开发的，乙方将续租土地三年，每年的租金为1000元/亩。土地租金的支付及土地的使用延续本协议条款执行，或双方能够协商另行签订协议；合同还约定了其他事项。合同签订后，信诚公司于2011年6月8日通过银行转账向板芙房地产公司支付了定金及开发保证金共130000元。板芙房地产公司于2011年6月13日出具收据一张，载明：“今收到中山市信诚园林绿化设计有限公司交来中山市××二桥南侧155亩土地定金30000元”。2012年9月29日，板芙房地产公司出具《广东省地方税收通用发票（电子）发票》两张，载明信诚公司向板芙房地产公司支付了板芙镇二桥南侧155亩土地租金共124000元。
《土地租赁合同》签订后，信诚公司分别与原审第三人杨正华、九洲基园艺场、卢润仿、颜满添签订了租赁合同。其中与杨正华于2011年6月19日签订《租赁合同》一份，租赁面积为30亩，租赁期限自2011年6月20日起至2021年6月19日止，租金为每年每亩3000元；与卢润仿于2012年1月9日签订《租赁合同》一份，租赁面积17.4亩，租赁期限自2011年10月10日起至2021年10月9日止，租金为每年每亩3000元；与颜满添于2011年10月10日签订《租赁合同》一份，租赁面积17.4亩，租赁期限自2011年10月10日起至2021年10月9日止，租金为每年每亩3000元，于2012年5月25日另签订租赁合同一份，租赁面积10亩，租赁期限自2012年6月10日起至2021年10月9日止，租金为每年每亩2000元；与九洲基园艺场于2014年1月13日签订《租赁合同》一份，租赁面积35亩，租赁期限自2014年3月31日起至2019年2月29日止，租金为每年每亩2200元。以上《转租合同》约定租赁面积累计109.8亩。
2014年8月27日，板芙房地产公司向信诚公司发出《通知》一份，载：“我司计划对位于板芙镇芙蓉大桥南侧的土地进行开发建设，急需收回土地使用，根据与你司于2011年5月13日签订的《土地租赁合同》约定，请你司在收到本通知后尽快处理地上种植物，并交还土地给我司使用，谢谢合作”。2014年11月10日，板芙房地产公司再次向信诚公司发出《通知》一份，载明：“你司承租位于板芙镇二桥南侧的155亩土地已于2014年9月30日期满，我司已通知你司不再续租并要求你搬迁，但至本通知发出之日起你司仍未向我司缴交过搬迁期间的土地租金。现请你司在收到本通知之日起十五天内，按土地原租赁合同约定向我司支付搬迁期间的土地使用租金，否则我司将视你司不再使用该土地，责令你司马上搬出我司土地，并保留向你司追讨损失的权利”。信诚公司称收到通知后，与次承租人杨正华、九洲基园艺场、卢润仿、颜满添协商迁离事宜，但因双方就合同损失部分未能达成一致意见，原审第三人拒不搬离，信诚公司无法向板芙房地产公司按时交付租赁土地。板芙房地产公司遂于2015年10月10日诉至法院。
板芙房地产公司为案涉租赁土地的权属人。其提供中府国用（2012）第3000130号、3000131号、3000132号、3000133号土地使用权证书为据。证书所载土地均位于中山市××金钟村，土地使用权人为中山市板芙镇房地产开发公司，使用权面积分别为18563.2平方米、18933.5平方米、15911.7平方米、15601.8平方米，合计69010.2平方米，折合面积约为103.52亩
诉讼中，信诚公司提交了中山市板芙测绘工程有限公司测绘图2张，主张该两份测绘图分别为板芙房地产公司、信诚公司于2013年委托中山市板芙测绘工程有限公司对涉案土地进行测绘。其中测绘面积为102.4831亩的测绘图系信诚公司委托，测绘面积为110.5903亩的测绘图系板芙房地产公司委托。对此板芙房地产公司主张双方曾就信诚公司使用的部分土地进行测绘，除了信诚公司使用的部分土地，还有其他空地，板芙房地产公司租赁给信诚公司土地为155亩。
一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。对于板芙房地产公司与信诚公司签订《土地租赁合同》，信诚公司向板芙房地产公司支付了定金30000元、开发保证金100000元及租金124000元的事实，有土地租赁合同、银行转账凭证、收据等证据原件为证，双方均无异议，予以确认。本案争议的焦点主要有：一、板芙房地产公司租金的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、涉案土地面积是否为155亩；三、2014年10月1日后的土地占有使用费是否应该按照1000元的标准计算。
关于焦点一，信诚公司主张租金的诉讼时效为一年，板芙房地产公司于2015年10月10日起诉，故2014年10月10日前的租金已经超过诉讼时效。一审法院认为，《土地租赁合同》于2014年9月30日到期后，板芙房地产公司又于2014年11月10日发出通知要求信诚公司收到通知15日内支付土地租金。故一审法院认为，板芙房地产公司于2014年11月10日尚就本案租赁关系事宜与信诚公司保持沟通，且信诚公司关于2014年10月10日之后的土地占有使用费至起诉之日仍未支付，故板芙房地产公司于2015年10月10日诉至法院，并未超过诉讼时效。
关于焦点二，信诚公司主张其于2012年左右发现板芙房地产公司实际交付土地不足155亩，且租赁土地被政府征用、村民占用了几十亩的土地，信诚公司提交中山市板芙测绘工程有限公司测绘资料两份为证；板芙房地产公司对此予以否认，其认为已经交付了足额面积的土地，信诚公司并未自己完全充分利用上述土地。一审法院认为，双方均未能提交实际交付土地时的书面手续，且双方于2011年5月13日签订了租赁合同中明确载明，租赁土地面积为155亩，信诚公司主张其中被政府征用部分土地，但未能提交征用的书面手续。从信诚公司提交的两份测绘资料中，测绘面积分别为102.4831亩及110.5903亩，两次测绘结果并不一致，也无法显示测绘资料上所测绘的土地为板芙房地产公司租赁给信诚公司的全部土地。结合信诚公司在2012年9月29日已经缴纳了板芙镇二桥南侧155亩土地租金124000元（按照155亩×800元/亩标准），以及板芙房地产公司出具发票、收据中均载明“155亩土地租金”字样的事实，一审法院认为，信诚公司在接收土地时应对租赁土地的面积进行核对，而其在2011年10月1日起至2014年9月30日止长达三年的租赁期限内，都未形成与板芙房地产公司就土地面积进行协商处理的书面意见，信诚公司还于2012年9月29日按照155亩的标准缴纳了租金，且信诚公司亦未能提交证据证明政府征用过租赁涉案土地，故一审法院认为信诚公司主张理据不足，板芙房地产公司主张更为合理可信。综上，一审法院认定，板芙房地产公司已向信诚公司交付的租赁土地面积为155亩。
关于焦点三，信诚公司主张《土地租赁合同》终止后从2014年10月1日起产生的土地占有使用费应该按照合同约定的土地租金800元/亩的标准计算；板芙房地产公司主张参照合同约定的续租租金1000元/亩的标准计算。一审法院认为，《土地租赁合同》约定的续租租金1000元/亩的租金标准，是双方在签订合同时对于三年后租金上涨的一种合理预期，参照信诚公司与本案第三人签订的租赁合同中2000元-3000元/亩的租金标准，板芙房地产公司主张1000元/亩的租金标准是合情合理的。故一审法院采纳板芙房地产公司的主张，2014年10月1日起产生的土地占有使用费按照1000元/亩的标准计算。
故，信诚公司向板芙房地产公司租赁并在合同期满后继续占用涉案的155亩土地，应当按照合同约定支付租金和占用费。依据合同约定，2012年10月1日至2014年9月30日信诚公司拖欠的租金为248000元（155亩×800元×2年），双方在诉讼中均同意用信诚公司已经缴纳的定金30000元及土地开发金100000元抵扣上述租金，系其对自身民事权益的自主处分，未违反法律禁止性规定，予以照准。对此，信诚公司还应当向板芙房地产公司支付租金118000元。合同到期后信诚公司继续占有使用涉案土地，还应当支付2014年10月1日后的土地占有使用费（按照155亩×年租金1000元/亩的标准计算至搬离之日止）。
关于板芙房地产公司主张按照合同约定支付日息1‰的拖欠租金的滞纳金（利息），一审法院认为该约定利率过高，应调整为月息2%计算。具体为：抵扣后信诚公司尚余2013年10月1日至2014年9月30日的未付租金118000元，按合同约定应于2014年10月1日前付清；故该逾期付款滞纳金自次日（即2014年10月2日）起算。期满后占用期间的费用，滞纳金自占用之日起算。
另板芙房地产公司与信诚公司之间的租赁合同因到期而终止，期满后，信诚公司未按时搬离而形成的继续占用并不能视为双方形成了无固定期限的租赁合同关系，而应当视为非法占用。本案所涉原审第三人与板芙房地产公司没有租赁合同关系，也未经其同意取得承租权，故占用板芙房地产公司土地没有合法依据，依法应予交还。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”。信诚公司与原审第三人签订合同中超出与原租赁合同期限的部分，应为无效。原审第三人分别与板芙房地产公司（此处笔误，应为信诚公司）的租赁关系及损失应另案主张，不能因此对抗对所涉租赁土地拥有合法所有权的板芙房地产公司。即杨正华、九洲基园艺场、卢润仿、颜满添无权继续占有案涉土地，应当在一审法院确定的期限内搬离。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条；《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：一、确认板芙房地产公司与信诚公司于2011年5月13日签订的《土地租赁合同》已于2014年10月1日终止；信诚公司应于一审判决生效之日起十日内将位于中山市××二桥南侧的155亩租赁土地退还给板芙房地产公司；二、信诚公司应于一审判决生效之日起三日内向板芙房地产公司支付拖欠的租金118000元及逾期付款滞纳金（以118000元为本金，从2014年10月2日起按月息2%计算至清偿之日止）；三、信诚公司应于一审判决生效之日起十日内向板芙房地产公司支付的2014年10月1日后的土地占有使用费及利息（其中土地占有使用费按155亩×年租金1000元/亩计算至实际搬离之日；逾期利息，以全部土地占有使用费用为本金，自2014年10月1日起按月息2%计算至清偿之日止）；四、杨正华、九洲基园艺场、卢润仿、颜满添应当在一审判决生效之日起十日内搬离分别向信诚公司所承租的案涉土地。如信诚公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2692元，由信诚公司负担（信诚公司应于一审判决生效之日起七日内向一审法院交纳）。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，板芙房地产公司是基于其与信诚公司2011年5月13日签订的《土地租赁合同》这一基础法律关系行使请求权的，针对一审判决第一、二、三项，即一审判决确认板芙房地产公司与信诚公司于2011年5月13日签订的《土地租赁合同》已于2014年10月1日终止，信诚公司应于判决确定的时间内退还案涉土地、支付拖欠的租金及逾期付款滞纳金、支付土地占有使用费及利息，各方当事人均未提出上诉，本院二审直接予以确认和维持。本院需要补强的是，从给付之诉中裁判的确定性出发，租金和占有使用费给付属于金钱给付，双方在合同中约定租金以亩为计量单位，诉讼中双方对案涉土地实际亩数有争议，一审法院根据全案证据材料，基于民事诉讼认定事实所应具备的高度盖然性证明标准，认定板芙房地产公司向信诚公司交付租赁土地面积为155亩，并以此计算租金和土地占有使用费，因当事人对此未提出上诉，视为其行使处分权及对一审该项裁判的认可。而就一审判决第一项关于案涉土地的退还，属于特定标的物返还，实际履行或执行时应以双方订立合同时所指土地地块为准，其实际亩数是否足够155亩不影响实际履行或执行。另外，原审第三人九洲基园艺场、卢润仿对于一审判决第四项确定其于一审判决生效之日起十日内搬离案涉土地亦未提出上诉，本院二审亦直接予以维持。本案二审争议焦点和审理对象在于上诉人杨正华、颜满添应否于确定时间搬离案涉土地。对此，本院认为，板芙房地产公司作为案涉土地的权属权利人，其对案涉土地享有基础物权。上诉人杨正华、颜满添作为次承租人系分别从信诚公司处转租相应土地，一则无充足有效证据证明该转租已告知并取得出租人板芙房地产公司同意，二则该转租期限远超出板芙房地产公司与信诚公司土地租赁合同期限，且不论该转租合同效力如何，杨正华、颜满添二人对其所承租土地所享有的基础权利源于转租合同，是合同上权利即债权，根据物权优先于债权的一般原理及物权的排他性，杨正华、颜满添二人不能基于租赁合同上的权利对抗板芙房地产公司的物上请求权，其应当搬离案涉土地。对于杨正华上诉提出的板芙房地产公司收回土地应对其进行赔偿并支付青苗补偿费的主张，因杨正华并未就此在本案中提出独立诉求，且杨正华自认已另案起诉信诚公司要求赔偿，故其提出的上述主张并不属于本案二审审查范围。至于杨正华提出其种植的香樟树需要经过相关部门批准才能搬迁的问题，一则杨正华对该主张并未提供充分的证据予以证明，二则即便该植物的搬迁需要经过相关部门批准，这也只是属于履行或执行过程中的问题，杨正华不能以此对抗板芙房地产公司的物上请求权。
综上所述，上诉人杨正华、颜满添的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人杨正华负担100元（杨正华已预交2692元），由上诉人颜满添负担100元(颜满添已预交2692元)。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 赵伟光
代理审判员 卢俊廷
二〇一七年十一月七日
书 记 员 钱绮丽