广东省遂溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0823民初582号
原告（反诉被告）：唐超，男，1979年8月4日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。
委托诉讼代理人：唐梅芳，女，1971年1月1日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县，系唐超的胞姐。
被告（反诉原告）：遂溪县长城房地产有限公司，住所地：广东省遂溪县遂城镇南苑小区河滨路493号。
法定代表人：陈爵，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈德新，广东一粤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑国炎，男，1967年8月15日出生，汉族，广东省遂溪县�，住遂溪县。
第三人：遂溪县农村信用合作联社，住所地：广东省遂溪县遂城镇湛川路*号。
法定代表人：王琼，该社理事长。
委托诉讼代理人：杨在海，男，1971年6月1日出生，汉族，广东省遂溪县人，系遂溪农村信用社职工，住遂溪县。
原告唐超诉被告遂溪县长城房地产开发有限公司（以下简称“长城公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月2日受理后，根据被告长城公司的申请依法追加遂溪县农村信用合作联社作为第三人；被告长城公司于2017年7月21日提起反诉，本院依法组成合议庭，分别于2017年8月31日、2017年9月22日公开合并开庭审理了本案。原告（反诉被告）唐超的委托诉讼代理人唐梅芳，被告（反诉原告）长城公司的委托诉讼代理人陈德新、第三人遂溪县农村信用合作联社的委托诉讼代理人杨在海两次到�参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐超诉称：原告于2013年11月11日与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定原告以银行按揭的方式购买被告开发的遂溪县遂城镇××号地河滨豪庭A幢云水居1204房，价值人民币40万元。依据双方签订的《合同》第八条和第十一条的约定，被告应当在2013年5月20日前将商品房交付买受人使用。但《合同》是在2013年11月11日签订的，当时长城公司为欺骗原告签订合同，谎称商品楼已于2013年5月20日验收合格可交付使用，唐超第一次买房被误导。被告应当在2013年12月10日前按合同的约定将房屋交付原告使用，并按合同约定完成交付手续。但该商品楼是在2015年6月16日才办理竣工验收合格备案登记，在此之前依照法律规定根本不具备商品房的交付使用条件，被告至今亦未将河滨豪庭A幢云水居1204房交付原告使用，距约定的交房时间已逾期1238天（自2013年12月11日至2017年5月2日，暂计至起诉之日）。依据《合同》第九条规定，逾期交房30日后，合同继续履行的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之4的违约金。被告应赔偿原告逾期交房违约金人民币198080元（400000×1238天×0.04‰）及利息（自起诉之日起计至付清之日止，按银行同期同类贷款利率计算）。依据《合同》第十五条产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”视为违约，但合同没有约定违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，依《合同》约定，房屋交付�用日期是2013年12月10日，最迟办理房屋产权登记的日期是交付后180天的2014年6月8日，但被告实际是在2016年1月20日才办理房屋产权登记，逾期591天，故按照原告已付房款总额40万元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，被告应赔偿原告违约金54806.89元及利息（自起诉之日计至付清款之日，按银行同期同类贷款利率计算）。综上所述，为原告的合法权益不受到侵犯，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，请求法院判决：1、被告给原告赔偿逾期交房违约金198080元（暂计至起诉之日，此后的违约金计至实际交房之日止）及利息（自起诉之日起计至付清款之日止，按银行同期同类贷款利率计算）；2、�告给原告赔偿延期办理房屋所有权属证违约金54806.89元及利息（自起诉之日起计至付清款之日，按银行同期同类贷款利率计算）；3、由被告承担本案受理费和其他费用。
原告唐超为支持其诉求在举证期限内向本院提供如下证据：1、原告的《居民身份证》一份；2、《广东省商品房买卖合同》一份；3、收据二张、《个人购房按揭贷款合同》一份；4、《房屋登记薄所有权表》一份；5、（2015）湛中法民一终字第781号《民事判决书》一份；6、庭审笔录摘录二份；7、（2014）湛遂法民二初字第348号《民事判决书》一份；8、房地产权证、房屋登记簿各一份；9、遂溪县人民法院《庭审笔录》二份、湛江市中级人民法院《询问笔录》一份。
被告长城公司答辩称：一、关于被答辩人请求赔偿逾期交房违约金问题。根据（2016）粤民申2799号《民事裁定书》所认定�事实：根据一、二审判决查明的事实，案涉房屋所在建筑物2013年8月10日经验收合格，达到了案涉《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”的交楼条件。唐超申请再审主张其在2014年3月27日接受案涉房屋钥匙时，该房屋未达到交付条件，理据不足，本院不予采信。根据一、二审判决查明事实，案涉《商品房买卖合同》签订在2013年11月11日，却约定在2013年5月20日前交楼，明显不合理。二审判决根据本案为现楼买卖的实际情况，结合交易习惯和该合同第十一条的约定，酌定案涉房屋交楼时间为2013年12月10日前，即验收合格后一个月内，并无不当。以上述裁定书所认定的事实有：1、案涉房屋即是1204房在2013年8月10日经验收合格，达到了案涉《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”的交楼条件。2、二审判决根据本案为现楼买卖的实际情况，结合交易习惯和该合同第十一条的约定，酌定案涉房屋交楼时间为2013年12月10日。由此可见，被答辩人购买的位于遂溪县遂城镇××号地河滨豪庭A栋云水居1204房，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限：出卖人应当在2013年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。再从上述裁定书认定得知，该案涉房屋所在建筑物于2013年8月10日经验收合格达到了案涉《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”的交楼条件，而交楼时间则认定在2013年12月10日前，但被答辩人的收楼时间则认定在2014年3月27日。既然如此，答辩人的交楼也就只延迟107天，因此假若需要承担违约金，也只能按107天计算，而非被答辩人所主张的1238天。二、关于逾期办理房屋所有权属�违约金问题。从上述裁定书所认定事实，交楼时间认定是2013年12月10日，被答辩人收到房屋时间是2014年3月27日，而根据《商品房买卖合同》第十三条产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第三项处理：3、由于买受人的原因不能在规定期限内取得房地产权属证书，由买受人负全部分责任。根据该约定，理应由买受人负担全部责任。即使这样，按答辩人于2014年3月27日将房屋交付给被答辩人使用起算，致答辩人于2015年7月22日已办理该房地产权属证书计算，也只有300天时间而非被答辩人所计算591天时间。基于以上事实，答辩人认为，即使存在着逾期交房和逾期办证，也不是被答辩人所主张的天数时间。因此�根据（2016）粤民申2799号《民事裁定书》所认定的事实得知，被答辩人所主张的逾期交房和办理产权证天数缺乏事实与证据，应不予采信。
被告长城公司为支持其辩解意见向本院提交的证据有：1、《营业执照》一份；2、《组织机构代码证》一份；3、法定代表人身份证明书一份；4、《广东省商品房买卖合同》一份；5、《广东省遂溪县商品房预售许可证》一份；6、《住宅工程质量分户验收方案》一份；7、《建筑工程竣工验收报告》一份；8、《房屋建筑工程和市政基础设施工程》一份；9、遂溪县建筑工程质量监督站出具的《关于河滨豪庭云水居1204房的勘测报告》一份；10、《广东省房地产预告登记证明》一份；11、《房地产权权属证明书》一份；12、《房产资料档案证明》一份；13、（2016）粤民申2799号《广东省高级人民法院民事裁定书》一份；14、房地产�证一份。
反诉原告长城公司反诉称，反诉人与被反诉人因商品房预售合同纠纷一案，遂溪县人民法院于2015年9月作出（2014）湛遂法民二初字第348号民事判决，判令一、解除反诉人与被反诉人签订的《广东省商品房买卖合同》；二、解除反诉人与被反诉人与第三人签订的《个人购房按揭贷款合同》；三、反诉人返还被反诉人购房款202928元及利息；四、反诉人支付被反诉人贷款本息10206.22元及利息；五、反诉人支付被反诉人违约金20292.8元；六、反诉人还房款216093.67元给第三人；七、反诉人支付违约金1107.48元给第三人。因反诉人不服遂溪法院的（2014）湛遂法民二初字第348号民事判决，而向湛江市中级人民法院提出上诉，湛江中院审理后于2016年2月21日作出（2016）湛中法民一终字第781号《民事判决书》，判决：一、撤销广东省遂溪县人民法院（2014）湛遂法民二初字第348号民事判决；二、驳回唐超的全部诉讼请求。该判决是终审判决，但被反诉人在接到遂溪县人民法院于2015年9月作出的（2014）湛遂法民二初字第348号民事判决后，立即就停止支付每月给第三人的按揭款，直到2016年1月收到（2016）湛中法民一终字第781号民事判决后，再恢复向第三人交按揭款。期间从2015年9月至12月共4个月停止偿还第三人的借款，而对被反诉人在收到（2014）湛遂法民二初字第348号民事判决时的行为第三人也无可奈何，且反诉人是按揭的担保人，被反诉人在此期间停止支付按揭款，第三人唯有要求反诉人先垫付。至此，反诉人向第三人垫付被反诉人按揭款4329.87元，但至今被反诉人一直未偿还反诉人为其垫付的借款。基于以上的事实与法律规定，反诉人认为，被反诉人与反诉人的商品房预售合同纠纷一案，在遂溪法院作出的判决还未生效的情况下，就擅自以该判决作为证据，停止给付房屋按揭款的行为，已是违约的行为。特别当湛江中院作出的（2016）湛中法民一终字第781号民事判决生效后，被反诉人却不依该判决，补回在此期间而停止的按揭房款，显属违法。为此，为维护反诉人的合法权益，请求法院判决被反诉人偿还反诉人代其偿还按揭借款4329.87元并由其承担本案的诉讼费用。
反诉原告长城公司为支持其反诉请求向本院提交如下证据：1、《金融业务收入凭证》九张。
反诉被告唐超答辩称，长城公司没有告知其代原告偿还按揭贷款的事实，直至原告收到反诉状之日才知道，原告一直以为自己的按揭贷款账户内有钱，在按揭贷款账户没有钱的情况下，遂溪县农村信用合作联社没有通知唐超。
反诉被告唐超就其辩解意见没有向本院提交任何证据。
第三人遂溪县农村�用合作联社答辩称：反诉被告主张我方没有通知其不属实，我方每个月都通知反诉被告，但是反诉被告以其正在打官司为由没有偿还按揭贷款。
第三人遂溪县农村信用合作联社没有向本院提交任何证据。
经审理查明：唐超与长城公司于2013年11月11日签订《广东省商品房买卖合同》，双方约定：第三条、买受人（即原告）购买的商品房为本合同第一条规定的项目中A幢云水居1204号房。第四条、该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3821.17元，总金额人民币400000元整。第八条、出卖人应当在2013年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出�人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：由于买受人的原因不能在规定期限内取得房地产权属证书，由买受人负全部责任。合同签订后，唐超通过现金支付1204房的首期款18万元及银行按揭22万元的方式共支付房款40万元给长城公司。长城公司于2014年3月27日将1204房的钥匙交给唐超。1204房所在的河滨豪庭商住楼A幢于2013年8月10日经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位等五方主体分户汇总验收合格，并于2015年6月16日取得《竣工验收备案表》。2016年1月20日长城公司为唐超办理了1204房的房地产权证。
又查明，唐超于2015年9月至12月期间停止向第三人遂溪县农村信用合作联社偿还银行贷款共4329.87元。
再查明，根据中国银行监督管理委员会湛江监管分局湛银监复[2009]190号《关于遂溪县�村信用合作联社开业的批复》：同意遂溪县农村信用合作联社开业，并核准《遂溪县农村信用合作联社章程》，至此，遂溪县农村信用合作联社及其辖区内各农村信用合作社、分社自行终止，其债权债务转为该联社债权债务。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。唐超与长城公司之间的《商品房买卖合同》签订于2013年11月11日，却约定在2013年5月20日前交楼，明显不合理。根据本案为现楼买卖的实际情况，结合交易习惯和该合同第十一条的约定，酌定1204房的交楼时间为2013年12月10日前，即验收合格后一个月内。而2014年3月27日长城公司以交钥匙的方式向唐超交付1204房，唐超接受且无异议。上述事实有湛江市中级人民法院（2015）湛中法民一终字第781号《民事判决书》及广东省高级人民法院（2016）粤民申2799号《民事裁定书》予以认定，本院予以确认。根据�商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项的约定，长城公司交楼逾期超过30日后，长城公司应当自《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向唐超支付已交付房款万分之四的违约金，经湛中法民一终字第781号《民事判决书》及广东省高级人民法院（2016）粤民申2799号《民事裁定书》认定1204房的交楼时间应为2013年12月10日，而长城公司实际交楼给唐超的时间为2014年3月27日，因此长城公司逾期交楼107天，其应当向原告支付逾期交楼违约金为17120元（400000元×0.04%×107天），对唐超主张不合理的部分，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，长城公司应当在商品房交付使用后180日内办理1204房的房屋权属证书给唐超，即在2014年9月23日前办理房屋权属证书，但是长城公司却在2016年1月20日才办理房屋权属证书给唐超。�唐超主张长城公司支付逾期办理房产证的违约金，由于《商品房买卖合同》中没有约定逾期办理房产证的违约金的计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，唐超主张的逾期办理房产证的违约金应以40万元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2014年9月23日起计算至2016年1月20日止。对于原告主张逾期交房的违约金和逾期办证的违约金计收利息的问题。对违约金再计收利息，无异于对合同违约方实施双重处罚，违反公平原则，且我国合同法规定的违约金是赔偿性而非惩罚性，逾期的违约金实质上已经对违约方的违约行为进行了处罚，再计利息导致合同相对方获得了双倍补偿，不符合我国违约制度的立法目的，本院不予支持。
长城公司反诉唐超，主张唐超返还长城公司代其偿还按揭款4329.87元，并提供《金融业务收入凭证》佐证，对于长城公司该反诉请求，唐超和第三人遂溪县农村信用合作联社均无异议，本院予以支持。
关于唐超主张长城公司至今未交付1204房给唐超的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证”的规定，对于涉案房屋1204房的实际交付时间，湛江市中级人民法院（2015）湛中法民一终字第781号《民事判决书》及广东省高级人民法院（2016）粤民申2799号《民事裁定书》均予以认定为2014年3月27日，且上述裁判文书已经生效，其证明力比唐超提交的笔录等证据大，因此对于唐超的该主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十七条的规定，判决如下：
一、限本诉被告遂溪县长城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向本诉原告唐超支付逾期交房的违约金17120元。
二、限本诉被告遂溪县长城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向本诉原告唐超支付以400000元为基数按照中国人民银行规�的计收逾期贷款利息的标准从2014年9月23日起计算至2016年1月20日止的逾期办房屋权属证书的违约金。
三、驳回本诉原告唐超的其他诉讼请求。
四、限反诉被告唐超于本判决发生法律效力之日起五日内返还反诉原告遂溪县长城房地产开发有限公司银行按揭款4329.87元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费5093.30元、反诉受理费50元，由唐超负担4203.68元，由被告遂溪县长城房地产开发有限公司负担939.62元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 王 芬
人民陪审�王巧君
人民陪审员 陈理常
二〇一七年九月三十日
书 记 员 黄狄宇
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违�责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作�判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。