常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第276号
原告常州世联房地产咨询有限公司，住所地常州市关河东路66号九洲环宇大厦1515号。
法定代表人邢柏静，董事长。
委托代理人黄淮（该公司员工）。
委托代理人陈泰国（该公司员工）。
被告常州巨凝房地产开发有限公司，住所地常州市天宁区吊桥路1号。
法定代表人袁怀东，董事长。
委托代理人赵鹏、张文远，江苏欣正律师事务所律师。
原告常州世联房地产咨询有限公司（以下简称世联公司）诉被告常州巨凝房地产开发有限公司（以下简称巨凝公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年1月15日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告世联公司的委托代理人陈泰国、黄淮，被告巨凝公司的委托代理人赵鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世联公司诉称，2013年9月11日，原、被告双方签订《常州巨凝金水岸项目综合销售服务全程代理合同》（以下简称《代理合同》），被告委托原告独家代理销售其开发的巨凝金水岸项目。合同签订后，被告立即进入案场进行相关服务，积极履行合同义务，对被告委托房源进行代理销售工作。2014年1月19日，被告向原告发出《解约函》，单方要求原告撤场，解除代理合同。所欠原告代理佣金共计人民币622378.95元一直以各种理由拒绝支付。原告多次与被告就该欠款事宜进行沟通并于2014年5月向其发送催款法务函，但被告均未付款。原告为维护合法权益诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告拖欠的代理费622378.59元；2、被告支付拖欠原告代理费的逾期付款违约金，以622378.95为基数，每日万分之六计算至实际付款之日止；3、本案诉讼费由被告承担。
被告巨凝公司辩称：1、原告始终未满足双方合同约定的代理费结算支付条件。双方签订的代理合同第7.2条代理费的结算时间和程序的规定，原告目前并未满足，故无权要求被告支付代理费。2、原告作为证据提交的代理费结算清单严重偏离本案事实与合同约定，不能作为计算代理费的依据。首先，原告代理销售之前，被告已经开始楼盘销售。原告从2013年9月11日起算代理销售时间，把本不属于代理销售范围的房源也计入代理销售范围；其次，代理合同第7.1.2款第2、3项约定，被告的内部客户不计入原告销售业绩，但原告却将属于被告内部客户购买的房产计入其销售业绩，该项费用多达30余万元；最后，合同约定的月度结算时间应从上月15日至本月14日，但原告所列清单却按自然月结算，不符合合同约定，再加上属于内部客户而被多记的销售金额，导致原告所计算的代理费率畸高。3、被告非单方要求原告撤场并解除合同代理关系，而是因为原告销售业绩未达标，按照代理合同第13.5条约定，提议与原告协商解除合同，原告撤场应该是与被告协商一致的结果。
经审理查明，2013年9月，原告世联公司（乙方）与被告巨凝公司（甲方）签订了《代理合同》一份。合同第一条定义1.9约定，“售出单元：客户签订《常州市商品房销（预）售合同》并付清房款的房屋单元，以合同签订日为售出日，并作为销售指标计算依据。”合同第一条2.0约定，“甲方员工推荐及关系户：是指甲方全体员工及经甲方A、B级领导推荐购买的政府、业务合作部门相关客户及其直系亲属（即夫、妻、子、女、父、母、同胞兄弟姐妹）。其中不包括工程抵款的客户。”合同第二条委托销售之物业务2.1约定，“项目可售面积全部委托，具体详细之《委托销售代理房号明细表》作为本合同附件，于开盘前5日内提供（物业分批开盘则分批提供），以保证销售目标顺利完成。”合同第二条2.2约定，“甲方确认本项目代理房屋由乙方独家代理销售。除本合同另有约定外，非经乙方书面同意，甲方不得自行销售或委托第三方销售，也不能在本合同履行完毕前撤销对乙方的委托。在代理期限内，甲方违反本条约定自行销售或委托第三方销售的房屋，视为乙方成功销售的房屋。甲方根据合同约定向乙方支付佣金。”合同第三条合作期限3.1约定，“乙方正式进场之日至2014年12月31日止。”合同第六条乙方权利与义务6.4.6约定，“乙方对每个销售单位以客户缴付首期购房款并签订商品房买卖合同作为结算代理费的依据，双方据此确认结算单；甲方在每个销售单位全款到账后向乙方支付代理费……”合同第七条代理费及支付方式7.1销售代理佣金约定，“代理费率由甲方根据乙方代理期内实现销售的情况，以售出单位累计合同总金额为基数，以代理费率为系数计算代理费并按月向乙方支付的佣金报酬。乙方的代理费率，毛坯房月销售金额小于3000万元的代理费率为0.8%，3000万至4000万元的代理费率为0.9%，4000万至5000万元的代理费率为1%……”该款同时约定，“甲方员工及关系户以及甲方通过第三方导入的客户渠道：未经乙方接待登记，直接与甲方洽谈；或甲方事先书面通知乙方人员协助介绍的客户，若乙方接待后才提出是甲方关系客户的，仍视为是乙方客户。甲方关系客户须经甲方总经理（吴忠平）签字确认。甲方关系客户的售出物业如果记入乙方销售业绩，则按最终合同的签约价格进行计算。”合同第七条7.2约定，“乙方每月15号将本月结算单（结算期间为上个月15号至本月14号）提供给甲方审计，甲方在3个工作日内将签章确认的结算单交回给乙方；乙方在收回结算单2个工作日内提交代理费发票，甲方在收到乙方代理费发票后3个工作日内将代理费划至乙方账户。”合同第十四条4.2约定“甲方应按时支付乙方销售代理费用。如有拖欠，乙方可向甲方发出书面通知，并于书面通知到达甲方之日后双方一周内进行协商，协商未果则中止履行本合同。如甲方于收到书面通知之日起五个工作日内仍未支付上述费用，则乙方有权单方解除本合同，要求甲方支付拖欠的销售代理费用，并按每日所欠代理费用总额的万分之六支付滞纳金。”
又查明，2014年1月19日，被告向原告出具解约函一份，载明鉴于原告9月11日进场后截止目前，销售业绩未能达到代理销售合同约定的目标计划，根据合同约定可以协商解除合同，故向原告提出解除代理合同。2014年5月16日，原告向被告出具法务函一份，载明2014年1月19日，被告无故单方解除合同，通知我司撤场，所欠佣金612537.2元至今未付。2014年6月23日，原告向被告出具巨凝金水岸项目代理终止书一份，载明，经甲方（被告）、乙方（原告）双方确认乙方于2014年1月28日撤离项目销售现场，结束代理销售，现结算事宜双方各项目负责人已核对准确金额，附件1为最终核对的应付佣金，甲方在收到函件3到5个工作日内回复并确定付款时间，逾期将按原合同第十四条追究违约责任。2014年7月5日，被告向原告回函一份，载明，我司会依照合同约定支付代理费用，但具体结算明细，我司无法完全认同。经我司核实，其中大部分客户为我司的关系客户，该部分客户应按合同约定处理。
再查明，2013年9月19日，原告公司员工章耀、陈泰国（××）与被告工作人员白旭（××）签署《巨凝金水岸》项目资料交接确认单，交接资料及内容包括可售房源清单、价格表、巨凝金水岸客户资料。在可售房源清单（即房屋销控表）中，6幢甲单元302室、402室、6幢乙单元1901室被标注为已售出房源，该表格下方均有原告公司员工章耀、陈泰国签字确认。
审理中，原告提供了其代理销售的房屋明细表，明确了其自2013年10月8日至2014年1月24日共代理签约销售房产27套，其中10套应结代理费按照销售金额0.8%计算，15套应结代理费按照销售金额1%计算，扣除代理费中部分被告的销售佣金14%，加上两套未支付完毕的代理费3699.16元，合计应收代理费佣金622378.95元。该表同时列举了退房及关系户购房的7套房产信息。原告为证明上述房产签约成交事实，提供了常州房地产信息网购房合同签约备案查询记录。
被告对上述证据质证认为，房屋销售明细表系原告单方制作，不予认可，其中关于代理销售的起始时间、月度结算起始时间、代理费率计算、代理金额计算均有异议，不能作为结算的依据。对于签约备案查询记录真实性不予认可，且与本案不具关联性。
审理中，被告提供了原告签收确认的项目资料交接确认单、房屋销控表、价格表、来访客户登记资料（2010年10月23日至2013年9月17日），证明原告正式代理销售的时间为2013年9月20日，3套房产在原告签字确认的房屋销控表中已经明确为已售房产，原告主张销售的部分房产业主系被告原先接待的客户，属于内部客户。被告同时提供了客户孙金锡、蒋莲英、吴克亮订购房产的情况说明、订购单、证明等证据材料，证明上述客户系被告的内部客户和关系购房户，不应计入原告销售业绩中。
原告对上述证据质证认为，原告从未收到来访客户登记资料，交接单的原告方签字日期虽然为2013年9月19日，但是根据被告出具的解约函，被告已经明确原告入场销售日期为2013年9月11日，事实上，原告也是在该日入场销售。因为原告是2013年9月11日进场销售，实际原告已经销售了部分房产后，被告才在2013年9月19日将销控表交由原告签字确认。对于价格表，被告曾向原告提供过多份价格表，被告提供的价格表没有原告签字确认。客户蒋莲英的认购书载明缴纳1万元诚意金而不是定金，该客户最终订房时间2013年9月20日，说明该客户所购房产系原告销售。其他关系客户的证明和情况说明与证据规则不符，应由本人出庭作证。对于关系客户，代理合同明确约定需被告总经理吴忠平签字确认，实际上被告所确认的关系客户没有履行上述程序。
本案的争议焦点为：1、《销售合同》履行期间原告实际代理销售且应计入其销售业绩的房产套数；2、销售代理费用的计算标准。3、被告是否应支付原告违约金。
本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。本案中被告巨凝公司委托原告世联公司代理销售巨凝金水岸项目楼盘的事实，有《代理合同》予以证实，本院予以确认。原、被告双方应按照《代理合同》的约定全面履行各自的义务。
一、关于合同履行期间原告实际代理销售且应计入其销售业绩的房产套数确认问题。
首先，应确认《代理合同》约定的代理销售起止日期。《代理合同》约定的起算日期为原告正式进场之日，虽然庭审中原、被告双方对正式进场之日存在争议，但是被告在寄送原告的《解约函》中明确陈述原告于9月11日进场，该陈述属于被告对进场之日（即《代理合同》约定的代理销售起算日期）的自认，被告否认这一自认事实未能提供充分证据予以证明，结合《代理合同》约定代理费每月结算期间自上月15号至本月14号，本院确认代理销售的起算日期为2013年9月11日。《代理合同》约定的终止日期为2014年12月31日，但被告于2014年1月19日向原告发出了《解约函》，原告在《巨凝金水岸项目代理终止书》中也确认于2014年1月28日撤场，项目合作终止，双方就代理终止达成一致，故本院确认《代理合同》于2014年1月28日终止。
其次，应确认原告可代理销售房源的范围。在原告员工签字确认的可售房源清单中，明确了6#楼甲单元302室、402室、乙单元1902室房产已经在代理销售前出售，虽然原告提供上述三套房产的认购日期和签约日期均在代理销售期限内，但是原告员工已经代表原告在可售房源交接过程中确认了该三套房产为已售房产，故该三套房产不应计入原告代理销售业绩。
最后，应确认原告代理销售房产中的被告员工及关系客户以及被告第三方导入的客户购买房产的套数。原、被告对是否属于关系客户及第三方导入客户购买存在争议的房产共计十套，分别是4幢902室、6幢甲单元602室、702室、2001室、801室、902室、2301室、2602室、6幢乙单元2701室、14幢1号。对于6幢甲单元801室、902室，根据被告盖章确认的代理费结算明细表，被告认可原告代理销售的房产套数、面积及销售金额均与上述两套房产相吻合，故应视为被告对上述两套房产属于原告销售业绩且计算原告代理费的认可，被告应支付上述两套房产销售剩余佣金3699.16元。对于上述十套房产，根据《销售合同》的约定必须有被告总经理吴忠平签字确认才能确认为关系客户，被告未能提供证据证明其主张的关系客户购买的上述房产经过其总经理吴忠平签字确认，故不能确认为关系客户，上述房产销售应计入原告代理销售业绩。
二、关于销售代理费用的计算标准问题。
审理中，被告对原告主张的27套房产的购房款均已支付被告及应支付原告的14%佣金已支付原告的事实予以认可，本院予以确认。被告对原告主张的27套房产的认购时间和签约时间虽未当庭确认，但被告未能在本院指定的举证期限内提供其保存的签约合同予以抗辩，故本院对原告主张的27套房产的认购时间和签约时间予以确认。《代理合同》约定，代理费率按月度销售金额计算，毛坯住宅月度销售金额小于3000万元按照0.8%计算代理费率，每月的结算期间为上月15号至本月14号。依据上述约定，原告提供的27套房源销售明细表，每月度（上月15号至本月14号）销售金额总额均未超过3000万元，故应按照0.8%的代理费率计算代理费。
三、关于违约金问题。
本案中，虽然《代理合同》对拖欠代售佣金应支付违约金做了明确约定，原告也向被告书面送达了支付佣金的书面通知，但是被告及时做了书面回复，对代理佣金的计算提出了异议，并要求协商解决。据此，本院认为，在原、被告双方对代售佣金数额存在争议的情况下，双方都有及时采取协商及司法途径确定代售佣金数额解决纠纷，防止损失扩大的义务。原告书面通知被告支付的代售费用未经双方明确，被告拒付，并非《代理合同》约定的拖欠代理佣金行为，现原告已通过民事诉讼解决双方纠纷，违约金的起算应从本判决确定的履行期满之日次日起按《代理合同》约定的标准起算。
综上，扣除三套原、被告确认的已售房产，原告主张代理销售的其他24套房产，应按照销售总额的0.8%扣除原、被告认可的应支付原告的销售佣金14%后计算代理销售费，共计510783.47元，扣除被告已支付的40000元，被告应支付原告470783.47元，并承担自本判决确定的履行期满之日次日起按《代理合同》约定的标准起算的违约金。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告常州巨凝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告常州世联房地产咨询有限公司代理销售费470783.47元，支付自本判决确定的履行期满之日次日起至470783.47元全部付清之日止按上述代理销售费总额每日万分六计算的违约金。
二、驳回原告常州世联房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费9926元，由常州巨凝房地产开发有限公司负担8362元，常州世联房地产咨询有限公司负担1564元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省常州市中级人民法院，开户行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）。
审 判 长 杨 峰
人民陪审员 黄介华
人民陪审员 陈建一
二〇一六年七月一日
书 记 员 陈 婷
附：执行款账号89801102012020000000037
开户行江南农村商业银行常州天宁支行
收款人常州市天宁区人民法院
（汇款时请注明“常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第276号案件执行款，承办人杨峰”）