新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2014）伊州民二终字第134号
上诉人（原审原告）：邓国庆。
上诉人（原审原告）：曹敏琳。
以上二上诉人共同委托代理人：张源源，新疆仕诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：雷云龙。
委托代理人：郭健，新疆盛业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李国军。
被上诉人（原审被告）：袁宪文。
被上诉人（原审被告）：湛朝平。
以上三被上诉人共同委托代理人：吕海涛，新疆伊力佳律师事务所律师。
上诉人邓国庆、曹敏琳因与被上诉人雷云龙、李国军、袁宪文、湛朝平确认合同效力纠纷一案，不服新源县人民法院于2013年10月22日作出的（2013）新民初字第2082号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年3月27日公开开庭进行了审理。邓国庆及其与曹敏琳的共同委托代理人张源源，被上诉人雷云龙及其委托代理人郭健，被上诉人李国军、袁宪文、湛朝平三人的共同委托代理人吕海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓国庆、曹敏琳原审诉称：其二人共同拥有位于新源县新源镇卡普河路2巷041号房屋一幢。2006年，李国军、袁宪文、湛朝平在其二人不知情况下，采用非法方式将该房屋出卖给了雷云龙。2012年12月19日，其二人得知此情况。雷云龙、李国军、袁宪文、湛朝平未征得其二人同意签订合同出卖房屋，侵害了其二人的合法权益，要求确认2006年10月29日签订的合同无效，雷云龙、李国军、袁宪文、湛朝平承担交通费8000元，并承担涉诉费用。
雷云龙原审辩称：邓国庆出具授权委托书委托李国军、袁宪文、湛朝平处理位于新源县原野果汁厂的房屋，本人按照当时的房价购买该房屋，并交付全部房款后取得该房屋所有权，是善意取得，其与李国军、袁宪文、湛朝平之间没有恶意，不应承担民事责任，要求驳回邓国庆、曹敏琳的诉讼请求。
李国军、袁宪文、湛朝平原审辩称：邓国庆、曹敏琳出具的委托书内容明确，受邓国庆、曹敏琳的委托将其位于新源县房产变卖用来偿付邓国庆、曹敏琳在银行的贷款，完成了邓国庆、曹敏琳的委托义务，受托人的行为有效，邓国庆、曹敏琳没有法定的事由证实合同无效，邓国庆、曹敏琳的诉讼请求不能成立。
原审法院查明：邓国庆、曹敏琳系夫妻关系。1997年7月14日，邓国庆取得了位于新源县野果汁厂房屋的所有权，1999年4月7日办理了该房屋的所有权证。2005年6月29日，邓国庆出具“委托授权书”，委托李国军、袁宪文、湛朝平处理该处房产，委托书内容为：“兹有本人（邓国庆）房产销售一事，现委托李国军、袁现（宪）文、詹（湛）朝平三人给予销售处理（妥善处理），包括房产证的过户手续等相关事议。此特授权”。2006年10月17日，湛朝平收取雷云龙购房款32000元，并出具收条一份，内容为：“今收到雷云龙买湛朝平、李囯军、云（袁）新（宪）文担保邓国庆代（贷）款房屋底压（抵押）总计32000元，叁万贰仟元正，手续我们三家人给雷云龙把手续过给本人手，一切手续费由雷云龙自已己成（承）担。今收到雷云龙买房子总价为32000元，叁万贰仟元。”2006年10月29日，湛朝平、袁宪文、李国军与雷云龙签订“买卖房屋协议书”一份，约定的主要内容是：因其三人为邓国庆提供银行贷款担保，邓国庆无力偿还贷款，委托其三人处理新源县野果汁厂的住宅，三人将该住宅出售给雷云龙，房款为30000元。此后，三人偿还了银行担保贷款，从银行取出邓国庆的房屋产权证。2007年1月10日和24日，雷云龙、李国军、袁宪文、湛朝平办理了该房屋过户登记，雷云龙取得该住宅的土地使用证和房屋所有权证。
另查，邓国庆、曹敏琳于2013年3月向原审法院提起行政诉讼，要求撤销雷云龙房产过户登记，原审判决驳回其诉讼请求后，邓国庆、曹敏琳不服原审判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院提出上诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院中止了诉讼。
原审法院认为，邓国庆出具的委托书内容明确，能够证实其委托李国军、袁宪文、湛朝平处分其位于新源县野果汁厂住宅的客观事实。该三人受托将该住宅转让给雷云龙，与雷云龙签订的房屋买卖协议书应是有效合同。现合同已履行完毕多年，邓国庆、曹敏琳以其不知情为由要求确认协议无效，显然无事实依据，对其要求2006年10月29日协议无效及承担交通费8000元的诉讼请求予以驳回。庭审中，邓国庆、曹敏琳无据执意认为委托处分的房屋位于乌鲁木齐市，委托书上的袁现文、詹朝平非本案的袁宪文、湛朝平，而实际行为又以该二人为被告主张签订的协议无效，实属互相矛盾不能自圆其说。邓国庆、曹敏琳2013年3月因此事提起行政诉讼并经审理，诉讼时效从此时中断，至此为止未超过法定诉讼时效，李国军、袁宪文、湛朝平提出超过诉讼时效的抗辩没有依据，不予采信。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回邓国庆、曹敏琳的诉讼请求。案件受理费25元，由邓国庆、曹敏琳负担。
宣判后，邓国庆、曹敏琳不服原审判决，向本院上诉称：委托授权书中仅有代为处理房产事宜，内容不明确，且受托人的姓名与李国军、袁宪文、湛朝平姓名不符，故不能作为雷云龙与李国军、袁宪文、湛朝平之间进行房屋买卖的依据。涉案房屋是其二人夫妻共有财产，邓国庆一人无权处分。委托授权书和房屋抵押协议时同一天签订的，房屋抵押协议涉及的是乌鲁木齐市青年路的房屋，李国军、袁宪文、湛朝平是知道的。其二人与李国军、袁宪文、湛朝平之间的经济纠纷与本案没有本质上的联系，属于两个法律关系。李国军、袁宪文、湛朝平出售房屋是在隐瞒其二人的情形下进行的，邓国庆、曹敏琳并不知情，房屋的交易价也出现好几个版本。故提出上诉，请求判令撤销原判，支持邓国庆、曹敏琳的一审诉讼请求，并由雷云龙、李国军、袁宪文、湛朝平连带承担本案诉讼费用。
针对邓国庆、曹敏琳的上诉请求和理由，雷云龙答辩称：1、委托书的授权内容是明确的，有委托李国军等三人房产销售，妥善处理，包括房产过户等事宜，如果授权不明也是委托人邓国庆承担授权不明的法律后果；2、涉案房屋房产证上只有邓国庆的名字，在办理房产过户时，反映不出曹敏琳是房屋共有人，故无需征得曹敏琳的同意，同时，依据相关法律规定房屋产权人以登记为准，擅自处分共有财产的共有人应承当赔偿责任，第三人善意取得的应予以保护；3、抵押协议上约定的两处房产，乌鲁木齐市的房产是邓国庆、曹敏琳按揭贷款购买的，餐厅是租赁的，两处房产邓国庆均未取得处分权，如何委托李国军等三人处理，且该抵押协议也没有注明委托销售事宜，同时，因邓国庆在原审时认可委托书是在新源县写的，故其不可能委托新源县的人处理其在乌鲁木齐市的房产，据此，该抵押协议与委托书没有关系；4、在原审查明的事实中，袁现文、詹朝平就是本案当事人袁宪文、詹朝平；5、该委托书的出具是在李国军等三人作为邓国庆与新源县农村信用社之间借款合同的担保人，为邓国庆偿还了其借款15万元后，在新源县农村社用社出具的，是合法有效的，综上，原审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
李国军、袁宪文、湛朝平针对邓国庆、曹敏琳的上诉请求和理由与雷云龙答辩意见一致，同时认为“委托授权书”并没有写明委托出售的是乌鲁木齐市的房屋，委托其三人出售的是新源县的房屋。
经本院审理，对原审法院查明的案件事实予以确认。
本院另查明：依据李国军、袁宪文、湛朝平及邓国庆的陈述，2004年5月27日，邓国庆向新源县农村信用合作社申请贷款14.5万元，提供本案所涉的新源县房产作为抵押，并由李国军、袁宪文、湛朝平三人为其提供担保，借款期限为10个月。2005年李国军、袁宪文、湛朝平三人在新源县农村信用合作社为邓国庆偿还完贷款从该社取得本案所涉的新源县房屋的房屋产权证及土地使用权证时，邓国庆在场。
本院在审理本案过程中邓国庆认可2005年6月29日其出具的“委托授权书”中袁现文、詹朝平就是本案当事人袁宪文、湛朝平。
本院认为，本案争议焦点是：2006年10月29日，李国军、袁宪文、湛朝平与雷云龙签订“买卖房屋协议书”是否有效。
邓国庆在明知李国军、袁宪文、湛朝平持有其位于新源县的房屋产权证及土地使用权证书的情形下，依然向李国军等三人出具“委托授权书”，委托李国军等三人销售其房产，显然该“委托授权书”中所指的房产包含了邓国庆位于新源县的房产。李国军、袁宪文、湛朝平与雷云龙签订“买卖房屋协议书”时持有邓国庆出具的“委托授权书”及该房屋产权证书、土地使用权证书，故雷云龙完全有理由相信李国军等三人的销售行为是经邓国庆授权的，故李国军、袁宪文、湛朝平与雷云龙签订“买卖房屋协议书”为有效协议。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。据此，房屋权属依法登记是确认房屋所有权人的依据，本案中，讼争房屋在房产管理部门登记的所有权人为邓国庆，故邓国庆为该房屋所有权人，其有权出售该房屋，故邓国庆、曹敏琳称该房屋为其夫妻共同财产，邓国庆一人无权处分的上诉理由不能成立。
综上，原审认定事实清楚，判决正确，上诉人的上理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人邓国庆、曹敏琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 白瑞芳
审 判 员 杨 静
代理审判员 芦海龙
二〇一四年五月七日
书 记 员 蒋红梅