苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏商初字第0136号
原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行，住所地江苏省苏州市旧学前105号。
负责人顾英姿，该支行行长。
委托代理人朱洪，江苏简文律师事务所律师。
委托代理人陆扬，江苏简文律师事务所律师。
被告葛猛。
被告葛建国。
被告姚保华。
原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行（以下简称农行姑苏支行）与被告葛猛、葛建国、姚保华金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月22日立案受理后，依法由审判员陆荣寿独任审理。因被告葛猛、葛建国、姚保华下落不明，本案依法转为普通程序，由审判员徐欣担任审判长、审判员陆荣寿主审，与人民陪审员王安英组成合议庭，于2014年6月4日依法公开开庭进行审理。原告农行姑苏支行的委托代理人陆扬到庭参加诉讼，被告葛猛、葛建国、姚保华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行姑苏支行诉称：2012年10月30日，原、被告签订个人购房担保借款合同一份，约定原告向被告发放贷款40万元，贷款期限自2012年10月30日起至2027年10月29日止，被告葛猛以其所有的房屋提供抵押担保并已办理抵押登记。合同签订后，原告按约发放了贷款，但被告屡次拖欠还款。根据合同约定，原告宣布合同项下贷款全部提前到期并要求被告立即归还全部借款本息及相关费用，但被告仍不归还。现诉至法院，请求人民法院依法判令三被告归还原告贷款本息391108.79元，罚息526.73元（暂计至2013年12月5日，之后利息、罚息、复利按合同约定计算至本息还清之日止）；判令三被告支付原告为实现债权支出的律师费14849元；判令原告对被告葛猛的抵押房屋享有优先受偿权；判令三被告承担本案诉讼费用。
被告葛猛、葛建国、姚保华均未作答辩，也未向本院提供证据。
本院经审理查明：
2012年10月30日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：1、原告向被告提供借款40万元，用于购买苏州市园区云顶花园4幢505室房屋，贷款期限为180个月。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。2、借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。3、借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付的利息，按逾期借款利率计收复利。4、因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。5、本合同项下贷款由被告葛猛提供房屋抵押担保，抵押担保范围为本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行金、诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。6、本合同如涉及二人以上共同借款的，共同借款人对本合同项下的全部债务承担连带清偿责任。若借款人违约，贷款人有权要求任一借款人承担全部债务。
2012年10月30日，原告依约向三被告提供借款40万元，并约定贷款期限为180个月，自2012年10月30日起至2027年10月29日止。
2012年11月25日，原、被告就被告葛猛所有的坐落于苏州市园区云顶花园4幢505室的房屋办理了抵押登记手续，房屋他项权人为本案原告。
2013年12月6日，原告委托江苏简文律师事务所律师向被告制发律师函，告知其截至2013年12月6日，已累计拖欠三期贷款，结欠原告本息9783.13元；宣布该借款合同项下的全部贷款提前到期，并要求归还剩余全部贷款本息。
截至2013年12月5日，被告共结欠原告贷款本息391108.79元，罚息526.73元。
2014年1月3日，原告为实现本案债权，与江苏简文律师事务所签订聘请律师合同，并已实际支付律师费14849元。
上述事实，有原告提供的个人购房担保借款合同、房屋他项权证、个人借款凭证、贷款利息清单、个人消费贷款利息清单、律师函及邮寄凭证、聘请律师合同、支付凭证、江苏增值税普通发票及本院庭审笔录予以证明。
本院认为，原、被告签订的个人购房担保借款合同系双方真实意思表示，借款及担保合同均依法成立并生效。合同签订后，原告依约履行了放款义务，被告未按约履行还款义务，其行为已构成违约，原告依照合同约定宣布该合同项下贷款本息全部提前到期并无不当，故原告要求三被告归还原告借款本息的诉讼请求，本院予以支持。
原告要求三被告承担其为实现债权支付的律师费的诉讼请求符合合同约定，且律师费数额符合江苏省律师服务收费标准的有关规定，本院亦予以支持。贷款合同中明确约定被告葛猛以其所有的房屋为该笔贷款提供抵押担保并已办理抵押登记，现被告逾期归还原告贷款本息的行为已违反了合同约定，故如被告不履行还款付息义务，原告有权对抵押房屋行使优先受偿权。被告葛猛、葛建国、姚保华在答辩期内未提出抗辩，也未到庭对证据进行质证，视为其放弃抗辩和质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告葛猛、葛建国、姚保华于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行贷款本息391108.79元，罚息526.73元（暂计算至2013年12月5日，之后利息、罚息、复利按照个人购房担保借款合同的约定计算至判决确定履行之日止）。
二、被告葛猛、葛建国、姚保华于本判决生效之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行支付律师费损失14849元。
三、如被告葛猛、葛建国、姚保华未履行上述付款义务（含案件受理费、公告费），原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行有权就被告葛猛所有的坐落于苏州市园区云顶花园4幢505室的房屋经协议折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7478元，公告费600元，合计8078元，由被告葛猛、葛建国、姚保华共同负担并于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行。原告预交的诉讼费，本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 徐 欣
审 判 员 陆荣寿
人民陪审员 王安英
二〇一四年六月四日
书 记 员 李 成
相关法条：
一、《中华人民共和国合同法》
1、第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
2、第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
4、第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
5、第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
1、第一百七十三条：担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
2、第一百九十五条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
三、《中华人民共和国担保法》
第四十六条：抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。