广东省清远市清新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1803民初2983号
原告：朱道水，男，汉族，1962年10月10日出生，住广州市东山区。
委托诉讼代理人：丘俊平，系广东卓盛律师事务所律师。
被告；恒大盛宇（清新）置业有限公司，住所地广东省清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下郡湖路4号会议中心1楼02。
法定代表人：甘燕萍，总经理。
委托诉讼代理人：张棉，女，汉族，1992年5月12日出生，住广州市珠海区，系公司员工。
原告朱道水诉被告恒大盛宇（清新）置业有限公司（以下简称“恒大（清新）公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丘俊平、被告委托诉讼代理人张棉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱道水起诉称：2009年4月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告一套商品房，该商品房位于清远市清新区龙颈镇军营村的“恒大金碧天下”锦绣五街304幢02单元房屋，该商品房建筑面积共175.28平方米，单价为人民币每平方米3886元，房屋总金额为681105元。后原告按照合同的约定支付了购房款681105元。
根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条约定：“双方同意本合同第十五条补充如下：1.出卖人应当在商品房交付使用后540天内，为买受人办妥房地产权证。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理房地产权证所需的资料及缴纳相关税费，逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期房地产权证的责任。2.双方同意以2010年6月30日之次日为办理房地产权证登记期限的起算日。3.出卖人未能在约定期间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋将会使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。”
房产证于2015年2月12日被告为原告办妥，土地使用证于2015年12月2日办妥，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”房产权属包括房产所有权和土地使用权两个权属，分别颁发房产证和国土证，在本案涉诉的商品房买卖中，双方订立合同中约定，被告在规定期限内为原告办理房产权属证书，被告应当协助原告办理土地使用证和房屋所有权证。被告逾期办理，已构成违约，被告应当承担违约责任。
根据《合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间权利和义务，并采取合理的方式提请对方当事人注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条“格式条款具有本法五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”原告与被告签订的《商品房买卖合同》是被告提供的格式条款，根据《商品房买卖合同》第七条约定“买受人逾期付款的违约责任，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”，而《商品房买卖合同》约定被告逾期办证的违约金为每年按已付房款的0.1%，上述两者违约金的金额约定严重不对等，被告逾期办证属违约金过低，应予以增加。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告主张以其已付房款总额为基数，按中国人民银行规定同期同类贷款利率标准计算违约金至被告为原告办妥所争议的房屋的产权过户登记手续之日止。
为此，原告朱道水向法院提起诉讼，请求如下：1、判令被告付给原告逾期办妥清新区龙颈镇“恒大金碧天下”锦绣五街304幢02的房地产权证、土地使用权证的违约金58047元（从2014年6月5日计算至2015年12月2日，以原告所交购房款681105元为本金，按中国人民银行规定同期同类贷款利率计算）；2、判令被告负担本案全部诉讼费用。
被告恒大（清新）公司辩称：1、原被告双方是自愿签订商品房买卖合同及合同补充协议的，合同是双方真实的意思表示，且合同没有违反国家的强制性规定，合法有效，双方应当根据合同履行相应的权利义务，合同条款已经对被告逾期办证的违约责任有明确约定，双方应当根据合同的约定履行，故原被告双方应当严格按照合同约定的违约责任计算被告逾期办证的违约金，即按已付房款每年0.1%计算违约金。2、原告起诉时，其向被告追究的违约金部分已过诉讼时效，违约金的应从原告向法院主张权利之日即2016年11月8日往后倒推两年即2014年11月8日为起算点，计算至被告为原告办妥房地产权证、国有土地使用证最后一个证为止。
原告提交以下证据：
一、《商品房买卖合同》，拟证明原被告之间的商品房买卖关系；
二、《购房发票》、收据，拟证明原告已支付房款；
三、《房地产权证》、《国有土地使用证》，拟证明被告迟延办证；
四、《关于支付逾期办证违约金的函》、EMS单、交寄邮件收据、广东邮政速递11183客服中心出具的妥投证明，拟证明原告向被告催收违约金的事实。
被告对原告的证据质证意见如下：对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据四的真实性、合法性、关联性有异议，被告辩称没有收到《关于支付逾期办证违约金的函》，且快递查询底单无注明寄送的内容，无法证明其寄送的是《关于支付逾期办证违约金的函》,被告不予确认。
被告没有证据向本院提交。
经本院审查核实，结合双方的质证意见，对原告所提供的证据本院认证如下：对原告提交的第一、第二、第三组证据是书证，被告无异议，能组成证据链互相印证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对原告提交的证据四，原告提供了全球邮政特快专递的存根、广东邮政速递11183客服中心出具的妥投证明和《关于支付逾期办证违约金的函》，参照《最高人民法院关于债权人在保证期间以特快专递向保证人发出逾期贷款催收通知书，但缺乏保证人对邮件签收或拒收的证据，能否认定债权人向保证人主张权利的请求的复函》［（2003）民二他字第6号］“债权人通过邮局以特快专递的方式向保证人发出逾期贷款催收通知书，在债权人能够提供特快专递邮件存根及内容的情况下，除非保证人有相反证据推翻债权人所提供的证据，应当认定债权人向保证人主张了权利。”被告虽予以否认，但没有相反证据推翻原告所提供的证据，本院对该组证据予以采信。
经对原告的诉称，被告答辩，证据的审核等综合分析，本院查明以下事实：
2009年4月10日，朱道水为买受人与恒大（清新）公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：朱道水向恒大（清新）公司购买其开发的坐落于清远市清新区龙颈镇“恒大金碧天下”锦绣五街304幢02单元房屋（预售商品房），总金额为681105元。出卖人应于2010年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。
同日，双方签订《合同补充协议》，补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，为买受人办妥房地产权证；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。双方同意以2010年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。该补充协议备注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，买受人未明了处已得到出卖人合理解释。
合同签订后，朱道水向恒大（清新）公司支付了购房款681105元，恒大（清新）公司于2009年7月8日开具了上述数额的购房款发票给朱道水收执。
2015年2月12日，清远市住房和城乡建设管理局为涉案房屋登记出具了《房地产权证》，清远市国土资源局为涉案房屋登记出具了《国有土地使用证》。2015年12月2日
2016年6月4日，原告通过EMS全球邮政特快专递向被告寄发《关于支付逾期办证违约金的函》，要求催收逾期办证的违约金。查询回执显示妥投，被告于2016年6月6日签收邮件。
以上事实，有《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》、购房款发票、《房地产权证》、《国有土地使用证》、庭审笔录等予以证明。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告朱道水与被告恒大（清新）公司签订的《广东省商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应履行合同义务。双方签订的买卖合同对付款方式、交楼时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约责任作出了明确约定，虽然恒大（清新）公司为讼争房屋办理了房地产权证和国有土地使用证，但属迟延办证，已构成违约，应承担支付逾期办证的违约金的责任。故原告向被告主张违约金，本院予以支持。
关于被告抗辩的诉讼时效的问题。逾期办证的违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。根据《民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。合同补充协议约定2010年6月30日之次日为办理房屋产权登记期限的起算日，在540日办妥房地产权证，即在2011年12月23日前办妥房屋产权证，违约金从2011年12月23日开始计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告于2016年6月4日向被告邮寄发出《关于支付逾期办证违约金的函》，向被告催收逾期办证违约金，被告于2016年6月日签收邮件，应认定原告对被告主张违约金的权利，诉讼时效中断，诉讼时效从2016年6月6日从前倒推两年起算，即从2014年6月6日起至2015年12月2日止日之止（出具国有土地使用证之日）。
关于违约金的调整问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。原告认为合同约定的逾期办证违约金过低，请求调整违约金，主张违约金以已付购房款为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，而被告则辩解逾期办证违约金依合同约定按已付购房款为基数按年利率0.1%标准计算。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。虽然涉案房屋已经办理了房地产权证和国有土地使用证，但属于迟延办证，合同约定每年按已付购房款的0.1％标准计算逾期办证的违约金确实不足以弥补原告的损失。本院酌情调整违约金为按已付购房款为基数按年利率1％的标准计算。
综上，被告支付原告的违约金从2014年6月6日起至2015年12月2日止以原告所交购房款681105元按年利率的1%计算为10151.3元［681105元×1％÷365天×544天］。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：
被告恒大盛宇（清新）置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱道水逾期办证违约金10151.3元元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费658元，由原告朱道水负担538元，被告恒大盛宇（清新）置业有限公司负担120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 苏耀光
二〇一七年一月二十三日
书记员 陈晓娟
附有关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”