江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6080号
上诉人（原审被告）：张石头。
委托诉讼代理人:丁正海，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张龙凤。
委托诉讼代理人:范婵媛，江苏鹿鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人:段婵，江苏鹿鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）武明春。
上诉人张石头因与被上诉人张龙凤、武明春租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人张石头上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、租金认定有问题。合同中双方明确约定租金为77000元，被上诉人是分期交纳，多退少补，因为双方是同乡，故上诉人对租金预交方面不是很认真。2、一审认定租期从2014年11月1日至2016年3月7日止，对应的租金为70000+70000*97天/366天=88551.91元，该计算是错误的。从2014年11月1日至2016年3月7日是1年+127天，对应的租金为77000元+77000元*127天/365天=103791.78元。3、一审根据被上诉人张龙凤提供的手写收据就认定被上诉人实际损失为59231.6元是错误的。水泥道路、下水管道等都是上诉人完成的，二审即便认可被上诉人张龙凤完成了道路硬化、排水处理、房屋维修，也不能认定该费用为必要经济损失，合同中对此没有约定。4、违约金认定错误。被上诉人张龙凤没有完成道路硬化、排水处理、房屋维修，违约金应当调整为零。
被上诉人张龙凤辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原审判决。
被上诉人武明春未做答辩。
张龙凤向一审法院起诉请求：请判令张石头返还租金70000元，支付违约金80000元，赔偿损失59231.6元；武明春与张石头就上述付款义务承担连带责任；诉讼费用由武明春、张石头负担。
一审法院认定事实：2014年10月31日，张龙凤（乙方）与武明春（甲方）签订地皮租赁合同一份，约定：“一、现有英展公司南边土地约7.5亩，院内有小房十一间，四面围墙，甲方在本院内自留小房二间，靠南边围墙内留10米甲方自用，剩余所有土地使用权归乙方所有；二、租金总价格为每年77000元；三、甲方所在院内小房及围墙乙方不得损坏，如有损坏按价赔偿；四、本合同租期为三年，2014年11月1日至2017年11月1日，如甲方在三年内违约，甲方包赔乙方现金捌万元，如三年内乙方违约，乙方包赔甲方现金捌万元；五、合同期满后，如厂方租给甲方，甲方不得转租给别人，乙方仍有续租的权力，租金不变，仍然为77000元；六、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。”
2014年11月28日，张龙凤（乙方）与武明春（甲方）签订地皮租赁合同书一份，约定：“一、由甲方租赁给乙方英展南边土地，准予乙方外租；二、但是不准随意违法搭建大小棚子和房子；三。如有胡乱搭建城管把棚子拆除，甲方概不赔偿乙方损失，并且租金不退，所有后果及损失由乙方自行承担；四、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。”
合同签订后，张龙凤分别于2014年10月31日、2015年5月9日、2015年11月30日向武明春支付租金37000元、33000元、70000元。张龙凤主张因部分租赁土地被收回，租金双方同意调整为70000元，武明春、张石头在庭审中对该调整事宜陈述为“不清楚”。2016年1月13日，张石头、武明春向张龙凤发出通知，要求其搬离涉案场地。庭审中，张龙凤明确要求解除合同。
另查明：武明春在涉案合同签订及履行过程中，系张石头的代理人。2015年12月24日，涉案厂区内停水停电。张石头、武明春另主张于2016年1月14日恢复水电供应。
又查明：2016年1月19日，“原告英展金属制品（昆山）有限公司与被告张石头土地租赁合同纠纷一案”中双方达成调解协议，约定：“一、原告英展金属制品（昆山）有限公司与被告张石头签订的《土地租赁合同》于2016年1月19日解除。二、被告张石头于2016年3月20日前搬离其承租原告英展金属制品（昆山）有限公司的位于昆山市英展路溢松号的六亩土地，其中所涉被告张石头自行转租部分，由其自行处理。三、原告英展金属制品（昆山）有限公司在2016年3月20日前保障上述地块的水电供应（非原告英展金属制品（昆山）有限公司原因除外）。四、案件受理费2050元，减半收取1025元，由原告英展金属制品（昆山）有限公司负担。”
上述事实有地皮租赁合同、收据、转账记录、通知、照片及当事人陈述予以证实。
原审法院认为，武明春作为张石头的代理人，其与张龙凤签订的地皮租赁合同对张石头具有拘束力。该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，张龙凤与张石头均应依约行使权利，履行义务。现张石头未能依约继续提供租赁物供原告使用，构成违约，张龙凤作为守约方有权单方面解除合同。根据张龙凤庭审中的意思表示，一审法院确定双方租赁合同关系从庭审之日即2016年3月7日解除。合同解除后，张石头作为违约方应依法承担违约责任，武明春自愿与张石头承担连带责任，系其自愿处分其权利，于法不悖，一审法院予以确认。
关于返还租金数额，张石头已收取租金140000元，现因其未能如约继续向张龙凤提供租赁标的，应退还未履行租赁期限内的相应租金。张龙凤主张租金标准从77000元/年变更为70000元/年，虽未提供其他直接证据证实，但该主张可与双方实际缴纳租金的数额向对应，张石头也未就原告少付租金提出抗辩，对是否减少租金未能作正面回应，故一审法院对张龙凤的该项主张予以采信。从2014年11月1日至2016年3月7日，张龙凤应支付对应租金为70000元+97天/366天=88551.91元，张石头应退还租金为51448.09元。
关于违约责任，张龙凤同时主张违约金80000元及赔偿损失59231.6元，明显超出其损失，故武明春、张石头关于调整违约责任的主张一审法院予以支持，参考合同约定的违约金额、张石头的具体违约情形、张龙凤主张的损失金额，一审法院酌情支持77000元。
张石头、武明春否认2014年10月31日租赁合同的抗辩意见，因两份租赁合同在内容上系补充关系，可以认定双方在租赁合同达成后进行了补充约定，未否定前述约定中的违约条款，故该抗辩意见一审法院不予支持。张石头、武明春关于张龙凤将土地恢复原状并书面交付后才有权主张返还多付租金的主张，合同解除后，张石头、武明春应向张龙凤返还多付租金，而张龙凤亦应向张石头、武明春返还合同标的，但本案合同解除系由于张石头、武明春造成，其就张龙凤先履行返还义务的抗辩无法无据，一审法院不予支持。合同解除后，张龙凤亦应积极履行恢复原状及返还租赁物的义务，因张龙凤是否怠于履行的事实需待进一步确认，张石头、武明春也未提出反诉，一审法院暂不予理涉。张龙凤如怠于履行上述义务，张石头可另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、张石头返还张龙凤租金51448.09元，并赔偿违约金77000元，合计128448.09元于本判决生效后十日内履行完毕。
二、被告武明春就上述被告张石头的付款义务承担连带责任。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费4438元，减半收取2219元，由张石头、武明春负担2000元，张龙凤自负219元。该款张龙凤已预交，张石头、武明春于本判决生效后十日内将其负担部分支付给张龙凤。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，案涉的两份地皮租赁合同均由被上诉人武明春作为上诉人张石头代理人与被上诉人张龙凤签订，系双方真实意思表示，且没有违反法律法规强制性规定，依法成立有效，双方均应按照合同约定履行相应的义务。张石头在租赁期限尚没有到期就要求张龙凤搬离，属于违约，作为承租人张龙凤有权要求出租人返还未履行租赁期内的相应租金。关于年租金上诉人认为应按照合同约定77000元/年，但在一审上诉人没有对被上诉人少付租金提出抗辩，一审结合双方陈述及实际缴纳的数额认定年租金为70000元/年并无不当。从2014年11月1日至2016年3月7日，被上诉人应付租金为70000元+127天/365天*70000元=94356.16元，一审法院计算有误，本院对此予以纠正，故上诉人张石头应退还租金为45643.84元（140000元-94356.16元）。
关于违约金，一审综合考虑合同约定、具体违约情形、被上诉人主张的实际损失，酌情认定77000元并无不当。上诉人认为实际经济损失及违约金认定不当，没有相应的证据支持，本院不予采信。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)的项规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初1150号民事判决书；
二、张石头返还张龙凤租金45643.84元，并赔偿违约金77000元，合计122643.84元于本判决生效后十日内履行完毕。
三、武明春就上述张石头的付款义务承担连带赔偿责任。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2219元，由张石头、武明春负担1909元，张龙凤负担310元。二审案件受理费4438元，由张石头负担4237元，张龙凤负担201元。双方在履行上述判决时一并结算。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 陈斌
代理审判员 柳璐
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 孟桢