陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0825民初3642号
原告（反诉被告）郑某某，男，汉族。
委托代理人冯某，女，汉族。
委托代理人戴某某，系陕西金赞律师事务所律师。
被告（反诉原告）高某某，男，族。
委托代理人赵某某，系某某律师事务所律师。
原告郑某某与被告高某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月11日公开开庭进行了审理，原告郑某某的委托代理人冯云、戴昌辉，被告高某某及其委托代理人赵一雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑某某诉称，2015年7月12日,原、被告签订了《房屋租赁合同》，由原告承租被告位于定边县第二中学大门口处的四间正房和南房一间，租赁期限为2015年7月12日至2016年7月12日，每年租金30000元。原告租赁的房屋用于给学生提供食宿，每名学生收取食宿费2500元。2015年12月份，案外人韩瑞向原告的妻子冯云提出想占用原告的租赁房在寒假期间给学生补习。经过被告妻子的同意，原告将租赁房转租给了韩瑞。2015年农历腊月23，韩瑞补课结束回家过年。2016年正月初七，被告给原告和韩瑞打电话说房屋漏水了将邻居的房子损坏了。2016年2月26日，被告将大门上锁，导致原告收的22名学生不能正常食宿。原告曾向定边县公安局北关派出所报警，但被告仍然不给原告开大门，故原告诉至法院，请求：1、判决确认原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，判决予以解除；2、由被告向原告返还房屋剩余租金11416元（从2016年2月25日至2016年7月12日），并由被告向原告赔偿损失55000元；3、本案诉讼费均由被告承担。
原告郑某某对被告高某某反诉辩称，第一，对于被告要求与原告解除所签订的房屋租赁合同，原告同意；第二，关于被告要求原告支付双倍房租的剩余部分30000元的理由不能成立，原告在转租本案所涉房屋时是经过被告同意的；第三，关于被告要求原告赔偿相关费用因与原告无关，此项反诉请求不能成立；第四，关于被告要求原告支付房内设施的损失及鉴定费，因与原告无关，请予以驳回；第五，本案的一切费用应由被告承担。
原告郑某某向法庭提交如下证据：
1、房屋租赁合同一份，证明：1、原被告于2015年7月12日签订了《房屋租赁合同》,租期从2015年7月12日至2016年7月12日，租金全年是3万元，原告于签订本合同之时已一次性向被告交付。2、原告租赁被告位于定边县二中巷院内正房及南房1间。3、被告在约定的房屋租赁期限未届满之前将大门上了锁，阻止原告及食宿学生进入承租房屋内，显然被告行为违反合同约定。4、按合同约定被告的义务是向原告提供能够正常使用的房屋及水、电设施。
2、录音光盘一张（附相应录音文字整理材料），证明：1、被告于2016年2月25日违约侵权锁门的事实以及被告拒不开门的事实。2、水管老化、破裂、漏水南房属于被告自己使用的未出租房。3、原告因被告违约侵权锁门的行为曾多次向定边县公安局北关派出所报案，派出所民警也曾出警在漏水现场进行核实。
3、照片11张，证明：1、造成被告未出租南房及被告邻居房屋受损的原因是被告疏于管理其未出租南房内水管，致使水管老化破裂漏水造成的。2、从照片中看出被告未出租南房的漏水水管非常老化，房屋受损应当是水管长期漏水造成的。
4、证人证言22份（22名学生），证明：1、因被告的违约侵权锁门行为，导致原告遭受经济损失55000元，即未能向22名学生每人收取食宿费2500元。2、证明被告锁门后原告及部分学生曾多次要求被告开门，但被告拒不开门，且在派出所民警出警处理的情况下仍然拒不开门的行为致使原告与被告签订的《房屋租赁合同》的合同目的不能实现。
5、房屋租赁合同一份（郑杰英与高某某）、证人证言两份，证明：1、被告将院内的房屋分别租给了几家，并非只租给了原告。2、被告院内漏水房屋为被告未出租南房，由被告自已管理使用，并非原告承租使用的房屋，并且该房屋一直由被告锁着。3、被告违约侵权锁门的事实。
6、证人韩瑞出庭作证，证明：1、被告院内靠厕所的漏水南房是被告自己使用的未出租房。2、2016年2月25日，被告给大门上锁不允许原告及学生进入的事实以及导致原告未能继续为22名学生提供食宿的事实。
被告高某某对原告郑某某本诉的辩称，一、原、被告签订的《房屋租赁合同》，原告在诉状中承认转租的事实，并说明在2016年1月24日将房屋腾空，将钥匙交于韩瑞回家过年。房屋在2月22日由于次租赁人管理不善，导致房屋漏水影响到房屋的正常使用，第四天，即2016年2月26日，被告担心房屋安全问题，将房门锁上。27日原告将大门门锁砸坏，将房屋内的用品搬走大半。被告认为原告不存在直接经济损失，对于学生的食宿费属于预期损失，应当不予支持；第二，由于原告在被告不知情的情况下转租在先，已经违反合同中的约定，被告已经具备解除合同的条件，故被答辩人主张退还房屋租金，按照合同中双方的约定，不应当支持。
被告高某某反诉诉称，2015年原、被告签订了《房屋租赁合同》，由原告承租被告的正房及南房，约定租赁期限为2015年7月12日至2016年7月12日，每年租金30000元。合同成立后，原告于2016年1月17日在被告不知情的情况下将房屋转租给第三人，由于第三人管理不善，导致被告的房屋漏水，影响到了邻居，邻居打电话才知道房屋被转租的事实。原告违反了合同约定的不得转租，否则向被告支付双倍房租。现被告提起反诉，请求：１、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；２、判令原告按照《房屋租赁合同》中的约定向被告支付双倍房租的剩余部分30000元；３、原告向被告承担因在租赁期间对房屋管理不善导致房屋漏水造成的损失110449.52元（第三人刘继兰的房屋维修损失73836.94元；被告的房屋维修损失36612.58元，）；４、请求判令原告向被告承担租赁期间对房屋内设施的损坏损失、暖气管道修理费、添附房屋拆除费用5000元，鉴定费9000元；５、判令原告承担本案诉讼费用。
被告高某某向法庭提交以下证据：
1、照片两张，证明2016年2月27日，原告将被告门锁砸坏，搬家的事实。
2、照片三张，证明原告已经将房屋内的物品搬走后，房屋内的现状；
3、危房搬迁通知书，证明由于次承租人过错导致房屋漏水后，房屋无法继续使用；
4、房屋租赁合同，证明合同明确约定不得转租，以及转租的后果。
5、鉴定结论，陕西中科司法鉴定所出据，证明由于被告反诉人过错导致房屋漏水，被反诉人房屋维修损失36612.85元，反诉人邻居刘继兰房屋损失73836.94元；
6、鉴定费票据一支，证明鉴定费9000元；
7、物证，照片两张，证明被反诉人将反诉人家中的暖气以及设施损坏。
8、物证，照片三张，证明租赁房屋内有关闭水闸三处，位于出租房屋的正房内；
9、物证，照片一张，反诉人拍摄，证明被反诉人在反诉人院内搭设的临时建筑。
10、物证，照片两张，证明被反诉人在2014年安装暖气过程中，未将施工处用土填实，导致漏水由此渗透，冲坏房屋。
11、房屋租赁合同一份，证明被反诉人在2014年8月已经承租使用房屋。
经庭审质证
被告对原告所举的证据１的三性无异议，对证据２的真实性无异议，对证明目的有异议，其中部分对话能证明转租未告知被告的事实；对证据３的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明水管的老化程度与漏水之间的必然联系；对证据４的真实性及证明目的均有异议，提供证言的22名证人部分为非完全民事行为能力人，证明效力有瑕眦，而且均未到庭作证。证言形式雷同，有作假行为；对证据５无异议。
被告对证人证言无异议。
原告对证人证言无异议。
原告对被告所举的证据１、２的证据无异议，对证据３的证据目的有异议，导致房屋漏水无法使用的过错在于被告，并非原告及次承租人的过错导致。对证据４无异议；对证据5、6、7的证明目的有异议，导致房屋漏水是因为反诉人疏于对自己未出租房屋的管理造成的，该费用不应当由被反诉人承担；对证据8、9无异议，对证据10有异议，与事实不符，造成漏水的原因不是原告；对证据11无异议。
本院依职权所取得的证据：现场照片10张，证明房屋漏水的现场情况。
原告对本院所取得的证据无异议。
被告对本院所取得的证据无异议。
本院对原、被告提交的证据作如下认定：
对原告所提交的证据1因被告对其无异议，予以确认；对证据2、证据3因被告对其真实性无异议，对真实性予以确认，但从该证据中无法证明房子漏水的原因是因水管老化破裂导致的，故对证明目的不予确认；对证据4因22位证人均未出庭接受双方当事人质询，无法证明证言系证人本人书写，故对该证据不予确认；对证据5因被告无异议，予以确认；证据6因原、被告均无异议，故予以确认。
对被告所举的证据1、证据2因原告无异议，予以确认；对证据3的真实性因原告无异议，对真实性无异议，但该证据无法证明导致房屋漏水的原因在原告，故对证明目的不予确认；对证据4因原告无异议，予以确认；对证据5因是本院通过榆林中级人民法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见，对其真实性予以确认，但因被告维修其邻居的房屋实际并未花费73836、94元，故对证明目的部分不予确认；对证据6因是被告鉴定必要开支，本院予以确认；对证据7能够证明被告对水暖设施进行过改造，但无法证明漏水与原告改造行为之间存在因果关系，故对证明目的不予确认；对证据8、9因原告无异议，予以确认；对证据10，因原告有异议，且从现场勘察看，漏水的地方并非被告所拍摄的地方，不能证明漏水是原告导致的，不予确认；对证据11因原告无异议，予以确认。
对本院依职权调取的证据因原、被告均无异议，予以确认。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2014年8月1日被告的妻子崔秀梅与原告的妻子冯云签订《房屋租赁合同》，将被告所有的独院内的正房一套和南房一间租赁给被告用于给学生住宿，为了便于管理使用，原告在被告的院内搭建了临时厨房，并对水暖管道进行了改造，使得南房不通暖气。同年8月被告将其院内的三间南房租赁给另一住户郑杰英用于开设小卖部，郑杰英自行供暖。原告自留一间靠近厕所的南房用于储存杂物。2015年7月12日，原、被告重新签订《房屋租赁合同》，由原告续租被告的房子，租期为一年，从2015年7月12日至2016年7月12日，年租金3万元，在签订协议后一次性付清。该合同同时约定，原告在租用期间不得私自将租用房屋再次转让他人，否则付双倍的租赁费，造成一切后果均由原告承担，如原告中途终止本合同，被告不予退还剩余租赁费。2015年农历12月（2016年1月）原告未经被告同意将其所租的房屋转租给了案外人韩瑞用于给学生补习，租期为半年。韩瑞搬进去后被告知道了转租的事实。2015年农历12月23（2016年2月1日），韩瑞因过年回家将租赁的房屋的大门锁了。2016年正月初七、八日（2016年2月14、15日）韩瑞接到被告的电话说房子漏水回到租赁房，发现漏水的地方是被告自己管理存放杂物的一间南房，因房屋漏水导致与漏水房屋相邻的另一间南房出现裂缝，墙体前倾，邻居刘继兰所有的4间房屋出现不同程度的裂缝。2016年2月25日因原、被告无法达成赔偿协议，被告将租赁房大门上锁，致使原告及学生无法入住，原告于2016年2月26日向定边县公安局北关派出所报警，派出所干警告知其通过诉讼途径解决问题。2016年3月4日，定边县定边镇人民政府向被告下发《危房搬迁通知书》，认定被告现居住的2间房屋为危房，通知其2016年3月11日前搬迁。后原、被告因房屋搬迁和赔偿事宜无法达成协议，故原告诉至法院，被告在诉讼中提起反诉。
另查明，被告向本院申请对其房屋和刘继兰受损的房屋进行鉴定，本院通过榆林市中级人民法院，委托陕西中科司法鉴定所鉴定，刘继兰所有的房屋损失费用为73836.94元，被告所有的房屋维修费为36612.58元。被告花费鉴定费9000元。
又查明，在原告所租的正房卫生间有三个水管总闸，在院内的地窖里有一个水管总闸。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是原、被告在平等自愿的基础上基于真实意思表示签订的合同，未违反法律强制性规定，属于有效的合同。因该合同已于2016年7月12日到期，合同的履行期限已经届满，合同权利义务已经终止，无须解除，故对原、被告要求解除合同的诉求不予支持；被告抗辩是因房屋漏水导致无法租赁，但原告承租的房屋未受到漏水影响，可以继续使用，故对其抗辩不予采信。因被告在合同履行期限未到期的情况下不再租赁房屋给原告，被告已经构成违约，应该将多收的房租费退还给原告，原告从2016年2月25日至2016年7月12日期间未占用租赁房，被告多收的租赁费为11311元（3000÷366×138=11311），应退还给原告；对于原告要求被告承担其损失55000元的诉求，因原告提供的证明不能证明其实际产生了损失，本院不予支持。
对于被告反诉要求原告双倍返还租赁费的诉求，因被告认可证人韩瑞的证言，即在原告转租后被告并未提出异议，应视为其同意转租，故对其该项诉求不予支持；被告主张因原告未关总闸导致水管破裂造成了损失，因漏水的房屋是被告自行管理的房屋，被告亦可通过关院内的水管总闸避免水管破裂造成的后果，但其未尽到谨慎注意义务，其自身存在过错，而原告作为承租方其尽到了管理其房屋的义务，在本案中没有过错，故对被告要求原告赔偿房屋损失的诉求不予支持；对于被告要求原告支付房屋内设施损坏、暖气管道维修费等费用的诉求，因被告未提供证据证明，本院不予支持，而鉴定费9000元亦属于被告自身原因造成损失的一部分，不应该由原告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）郑某某与被告（反诉原告）高某某所签订的《房屋租赁合同》有效。
二、由被告（反诉原告）高某某于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）郑某某返还多收的租赁费11311元。
三、驳回原告（反诉被告）郑某某的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）高某某的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费780元，反诉费325元，由被告高某某负担458元，原告郑某某负担647元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民。
审 判 长 徐明瑞
审 判 员 袁佩佩
人民陪审员 崔维信
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 郭亚军