湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂江岸民商初字第02325号原告武汉市锦城物业管理有限公司。法定代表人张某某。委托代理人万某某（特别授权代理）。委托代理人王某某（特别授权代理）。被告余平清。委托代理人谢某某（特别授权代理）。原告武汉市锦城物业管理有限公司（以下简称锦城物业公司）诉被告余平清物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月30日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员郭奕君独任审判，于2014年7月3日公开开庭进行了审理，原告锦城物业公司的委托代理人万某某、王某某、被告余平清及委托代理人谢某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦城物业公司诉称：2004年10月8日，被告余平清与案外人湖北星海房地产综合开发有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，购买了位于武汉市江岸区二七路300号星海蓝天住宅小区14栋2单元4层2号的房屋一套。2005年7月30日，被告余平清接收了该房屋，并缴纳了自2005年8月1日起至2006年7月31日期间的物业管理服务费。此外，我方认可被告余平清此后缴纳物业管理服务费直到2007年3月31日止。从2007年4月1日至2014年4月30日起我方一直对被告余平清进行物业管理服务，其应缴纳相应的物业管理服务费用，但经我方多次通知催收未果，故向法院提起诉讼，请求判令被告余平清向我方支付拖欠的物业管理服务费用11，551元（期间自2007年4月1日起至2014年4月30日止）并支付逾期缴纳物业管理服务费用产生的违约金9，522元（期间自2007年5月1日起至2014年4月30日止），诉讼费由被告余平清负担。被告余平清辩称：我认可与原告锦城物业公司之间的物业服务合同关系，我确实自2007年4月1日至今未缴纳物业管理服务费用，但我不缴纳是有原因的，因为我没有享受到原告锦城物业公司的服务。原告锦城物业公司的物业管理服务不好，楼道上下都清扫却不清扫我家楼道，我家所在楼层的电梯、楼灯都停用了，就连门禁卡也不卖给我，可视电话坏了没有人修理，收废品的人在小区内搭建棚子，出行车辆拥堵、外来车辆随意进出，小区内多次被盗，监控不起作用，我的电动自行车被盗了四次，只有一次获得了赔偿，但其后竟然不准许我停放电动自行车了。前期装修时非要购买原告锦城物业公司指定的的黄沙、水泥才让装修进场。2007年左右，原告锦城物业公司的工作人员上门向我催缴物业管理服务费，我向其反映因家庭经济困难希望能为我的妻子谢某某提供一个清洁工的岗位，但原告锦城物业公司没有答复我。前期是因为我经济比较困难所以未按时按期缴纳物业管理服务费用，但这几年原告锦城物业公司仅催缴过三、四次，并没有多次，2012年左右原告锦城物业公司就说要起诉至法院，2014年4月底该公司工作人员上门告知我的物业管理服务费用没有缴纳，要求我们及时缴纳，之后我在催收通知单上签字。我是愿意缴纳物业管理服务费用的，原告锦城物业公司现在要求我一次性缴纳全部的费用，我没有能力支付，我可以从现在开始缴纳。经审理查明：2004年10月8日，被告余平清与案外人湖北星海房地产综合开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：星房售合556号），约定购买位于武汉市江岸区二七路300号星海蓝天小区14栋2单元4层2号的房屋一套，预估房屋建筑面积为124.63㎡。2004年10月20日，案外人湖北星海房地产综合开发有限公司与原告锦城物业公司签订了《物业管理委托合同》，约定将星海蓝天小区委托原告锦城物业公司实行物业管理，委托管理期限为三年，如果逾期没有成立业主委员会，委托管理期限可顺延至业主委员会成立与物业管理企业签订《物业管理合同》为止，同时约定小高层住宅房屋由原告锦城物业公司按建筑面积每月每平方米1.20元向业主收取，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1%交纳违约金。星海蓝天小区的业主委员会自2013年成立。2005年7月30日，被告余平清接收了该房屋，并由原告锦城物业公司向被告余平清出具武汉市服务业发票（发票号码：01537532）一张，载明收到被告余平清缴纳的物业管理服务费用1，630.70元（自2005年8月1日起至2006年7月31日止，按1.10元／月·㎡×123.54㎡标准计算）。除2006年8月1日至2007年3月31日期间无物业管理服务费用缴纳单据外，自2007年4月1日起至今，被告余平清未缴纳物业管理服务费用，双方对上述事实及原告锦城物业公司以1.10元／月·㎡、123.54㎡的标准收取物业管理服务费均予以认可。另查明：原告锦城物业公司下辖的星海蓝天管理处工作人员于2014年4月28日向被告余平清送达《催收通知书》一份，其存根载明：“你自入住星海蓝天小区以来，一直是本公司为你提供物业服务。你的房屋建筑面积为123.54㎡，物业费单价为1.10元／月·㎡，而你自2007年3月31日至2014年4月止尚有11，551元物业服务费未缴纳，迟延缴纳服务费的违约金为9，984元，合计金额为21，535元”，被告余平清的妻子谢某某在签收人处签字，被告余平清对此予以认可。再查明：原告锦城物业公司经武汉市国土资源和房产管理局准予，具备从事物业管理业务的三级资质。审理中，原告锦城物业公司向本院提交《变更诉求申请书》，放弃对被告余平清关于逾期缴纳物业服务费产生的违约金9，984元的主张。以上事实，有原告锦城物业公司的《物业管理企业资质证书》、被告余平清与案外人湖北星海房地产综合开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、案外人湖北星海房地产综合开发有限公司与原告锦城物业公司签订的《物业管理委托合同》、原告锦城物业公司出具的武汉市服务业发票一张、《催收通知书存根》以及当事人陈述等证据在案佐证，并经本院查证属实，足以采信。本院认为：原告锦城物业公司是具有物业管理服务资质的企业，可依法从事物业管理服务。位于武汉市江岸区二七路300号星海蓝天小区14栋2单元4层2号的房屋在交付业主即被告余平清使用时，原告锦城物业公司作为物业管理服务企业与房地产开发商即案外人湖北星海房地产综合开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，并一直提供物业管理服务至今，原、被告均对物业服务合同关系予以认可，故原告锦城物业公司有权向被告余平清收取相应的物业管理服务费。除2006年8月1日至2007年3月31日期间无物业管理服务费用缴纳单据外，双方均认可自2007年4月1日起至今被告余平清未按约按时交纳物业管理服务费，被告余平清应承担违约责任。现原告锦城物业公司仅要求余平清支付2007年4月1日至2014年4月30日期间的物业管理服务费，系自主行使诉权。原告锦城物业公司实际收取物业管理服务费的标准虽较《物业管理委托合同》、《武汉市商品房买卖合同》中确定的1.20元／月·㎡、124.63㎡有所下调，但双方均认可且实际交纳的标准为1.10元／月·㎡×123.54㎡，本院予以确认，故被告余平清每月应缴物业管理服务费用为135.90元，2007年4月1日至2014年4月30日期间（85个月）应缴物业管理服务费用为11，551元（135.90元／月×85个月≈11，551元），被告余平清签收了上述费用的催收通知单。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持，故对原告锦城物业公司主张物业管理服务费用11，551元的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业管理服务费用的抗辩理由，被告余平清以原告锦城物业公司未尽良好物业管理义务为由拒付物业管理服务费用的抗辩理由，本院不予采纳。随着我国城镇住房制度的改革以及现代化城市的飞速发展，物业管理服务企业应运而生，其与业主之间形成的服务与被服务的关系给诸多初次接受物业管理服务的新业主带来了不适应，由此产生矛盾。本院已受理星海蓝天小区内物业服务合同纠纷数起，对于该小区内业主提出的物业管理服务方面存在的共性问题多次到小区内进行现场察看，原告锦城物业公司首先应对该现象所产生的后果有危机意识并作出积极的反映对策，及时解决业主反映的物业管理服务中的细节问题，如严格有序地对来往人员及车辆进行管理、加强小区内的巡视和安保工作、提高物业管理服务人员的质素等，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持，而小区业主则应树立公共环境共同维护及安全意识，转变观念，在履行权利、享受服务的同时也应承担相应的义务，少数业主长期无故拖欠物业管理服务费用的行为，不仅对绝大多数按期交费的业主极不公平的，且会造成原告锦城物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面。同时也应认识到，小区整体环境的改善需要一个过程，这也是现实客观存在的，希望双方能换位思考、相互理解，原告锦城物业公司应积极听取业主的意见，加强交流与沟通，充分发挥业主委员会的作用，齐心协力，共同努力，营造一个健康、有序、和谐的小区生活环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第五项、第三十二条、第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告余平清于本判决生效之日起15日内支付原告武汉市锦城物业管理有限公司物业管理服务费用11，551元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元减半收取169元、邮寄送达费20元，共计189元，由原告武汉市锦城物业管理有限公司负担125元、被告余平清负担64元。因原告武汉市锦城物业管理有限公司已将该款全部预交本院，故被告余平清应将其负担的部分连同上述款项一并给付原告武汉市锦城物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。代理审判员  郭奕君二〇一四年八月十三日书 记 员  刘冰净