湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪山民商初字第00686号
原告：武汉市洪山区有点味早点店，住所地：武汉市洪山区雄楚大街***号新�苑*栋*号。
经营者：吴攀。
原告：陈劲，厨师。
上述两原告的委托代理人：许雄，湖北珞珈律师事务所律师。特别授权代理。
被告：梁雨全，自由职业。
委托代理人：彭晓红，湖北维力律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人：程骥，湖北维力律师事务所律师。特别授权代理。
原告武汉市洪山区有点味早点店（以下简称早点店）、陈劲诉被告梁雨全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理后，依法组成由审判员黄俞海担任审判长，审判员杨珊、陈敏参加的合议庭，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告早点店的委托代理人许雄，原告陈劲及其委托代理人许雄，被告梁雨全及其委托代理人彭晓红、程骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称：2012年5月13日，原告陈劲与被告梁雨全就位于武汉市洪山区卓刀泉村雄楚大街337#A-3的毛坯商业门面房屋签订一份房屋租赁合同，合同约定了房屋租赁面积及价格、租赁期限及租赁押金；同时明确了在租赁期限内如遇房屋拆迁，原告应及时无条件清退，原告损失与被告无关，被告有义务配合原告与拆迁部门协商。合同签订后，原告陈劲与原告早点店负责人及其他投资人出资成立了早点店，并办理了个体工商户登记，经营范围为小吃店，同时投入大量资金对毛坯门面房进行了装修改造、设备采购，小吃店开张营业后经营正常。2013年11月，原告收到了武汉市洪山区重点工程拆迁还建办公室下达的雄楚大街快速化道路改造工程的房屋征收通知。原告将该信息告知被告，被告回复如遇拆迁将配合原告与拆迁部门协商相关补偿事宜。2014年4月中旬，小吃店因停水停电停止营业，原告要求被告退�水电押金及保证金及配合办理前述补偿事宜未果。2014年7月，房屋被拆除，同时因小吃店部分设施及物品未能及时搬出而致毁损。原告再次要求被告退还水电押金及保证金，要求被告配合办理相关补偿事宜，被告口头答应予以协助，但之后无法联系到被告。嗣后得知被告已拿走全部房屋征收补偿款，被告该隐瞒行为严重侵犯了原告的合法权益，致使原告遭受重大损失。为维护原告的合法权益，现请求依法判令：1、被告退还水电押金及保证金3000元及赔偿损失325元（暂计算至2015年5月20日，其后损失计算至退还时止）；2、被告支付原告部分房屋征收补偿金270110元及赔偿损失27110元；（暂计算至2015年5月20日，其后损失计算至支付时止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。
两原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：原告早点店个体工商户营业执照及负责人身份证复印件、原告陈劲身份证复印件、发起人协议书；被告身份证号码。证明原告身份、诉讼主体资格及被告身份。
证据二：房屋租赁合同、发起人协议书。证明原、被告存在房屋租赁合同关系及被告应退还水电押金及保证金、应协助原告办理拆迁补偿的义务。
证据三：被告梁雨全房屋所有权证、原告个体工商户营业执照及原告门面及营业大厅相片。证明原告在被告处开设早点店的事实、早点店的位置、早点店装修情形及早点店因房屋征收而停业的事实。
证据四：国有土地上房屋征收补偿安置协议书。证明1、被告房屋被征收的事实；2、被告于2014年5月已经领取全部安置补偿费用的事实；3、原告依据法律规定理应获得部分房屋安置补偿费用明细及总额。
被告辩称：1、原告早点店主体不适格，被告是与�劲签订的合同，与原告早点店没有合同关系；2、3000元不是水电费押金，是被告和胡昌桂中间的隔墙被上一手拆的时候考虑到如果不租房子是要做墙的费用，不是水电费押金；3、被告属于租赁房屋的所有权人，房屋补偿是针对被告发放的，原告不属于被征收人，原告要求补偿金没有法律依据。双方签订的合同对拆迁进行了约定，即原告如遇拆迁应无条件退出。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告为支持自己的抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：个体信息咨询报告。证明原告早点店身份不适格。
证据二：租赁协议。证明1、原告主体身份不适格；2、租赁协议截止时间2014年5月12日，房屋征收补偿款与原告无关；3、协议约定如遇拆迁原告无条件清退。
证据三：电费条。证明原告拖欠水电费，故被告未退还押金。
证据四：《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿办法》、房屋征收部门宣传资料。证明该房屋征收补偿对象为被告。
证据五：热水器发票。证明该房屋的设施为被告所有。
证据六：补偿款支付凭证。证明补偿款支付时间是2014年9月19日，拆迁时间是在此之后。
证据七：协议一份。证明水电押金转换为拆墙的押金。
证据八：证人证言，证人叶某当庭证实：我是武汉市洪山区重点工程拆迁还建办公室职员，雄楚大街石牌岭路至楚平路的征收公告是2013年10月22日在征收范围沿线发出的，涉案的范围在2014年9月21日左右被开工拆除，首先与被拆迁人签订合同，然后支付拆迁补偿款，2014年8月20日水电迁改，最后才拆除房屋。停产停业损失，需要向拆迁办公室提供经营现状、工商执照、税务�记证，房产证上是商业用途的不需提供上述证照。
经审理查明，2012年5月13日，原告陈劲（乙方）与被告梁雨全（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于雄楚大街337号门面建筑面积50平方米租给乙方使用，租期2年，从2012年5月13日至2014年5月13日，租金为每月4200元，租金每季度一付，共计12600元。按先付款后租房的原则，乙方须每月（季）提前10天付清甲方的租金，乙方未按时交付租金，甲方有权暂停水电，勒令停止经营并清退，同时按违约处理。乙方自理承租的水电费、卫生费及物业管理费，并按月交清。未付清水电费而造成停电、停水给乙方造成的损失与甲方无关。甲方收取乙方水电押金及保证金3000元，承租期满后结清所有费用退还押金。乙方在承租期内，如需改变房屋结构，应经甲方同意方可实施。期满后不得改变装修后的物品，保持门面完好。甲乙双方任意一方中途终止合同，需提前一个月向对方协商，并向对方支付违约金4200元。如遇房屋拆迁，乙方应及时无条件清退。乙方的损失与甲方无关。甲方有义务配合乙方与拆迁部门协商等。合同签订后，被告将房屋交付原告陈劲使用。之后，原告陈劲与吴攀、陈建、姚斌、王国胜出资成立了早点店，并在武汉市洪山区工商分局办理了个体工商户登记，经营范围为小吃店，负责人为吴攀，经营地点为武汉市洪山区雄楚大街337号新竹苑A栋3号，即上述承租房屋。租赁期间，由陈建向被告交付水电押金3000元及两年期间的房租。原告早点店将房屋装修后用于经营早点，被告对此知情并未反对。房屋设施中空调、网络属原告添置，无烟灶台、广告牌系原告从上一家转让所得。
2013年10月22日，武汉市洪山区人民政府发布《国有土地上房屋征收决�书》（洪政征字（2013）第7号），对洪山区雄楚大道（石牌岭路-
楚平路）段快改红线范围内的房屋予以征收，本案诉争房屋在征收范围内。原告早点店得知征收令后，一直要求被告协助与征收部门商谈补偿事宜未果。2014年4月中旬，因建设施工开始加建围栏，原告早点店无法经营，遂停止了早点经营，但其设备物品未予搬离。2014年5月25日，原告早点店欲搬设备物品时，发现门被锁死，无法处理其物品，遂将房屋钥匙交还被告。
2014年4月28日，被告与武汉市洪山区重点工程拆迁办公室签订《国有土地房屋征收补偿安置协议书》，其中与涉案相关的房屋征收补偿为：1、停产停业补偿98974元；2、装修补偿57936元；3、网络设施费补偿1300元；4、无烟灶台补偿2000元；5、空调移机费补偿1000元；6、热水器补偿2200元；7、暗楼补偿7200元；8、广告牌补偿8500元；9、房屋搬�补偿1000元；10、屋内物品损失补偿50000元；11搬迁奖励补偿40000元等。2014年9月19日被告收到上述所列补偿款。2014年9月21日后征收范围内的房屋被拆除。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《发起人协议书》、早点味个体工商户营业执照、《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》、证人证言、补偿款支付凭证、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，原告陈劲与被告梁雨全签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，为有效合同。合同签订后，被告履行了交付房屋的义务，原告履行了交付租金的义务。履行期间，原告早点店将房屋装修后用于经营早点，被告对此知情且未反对，应视为被告同意原告早点店对房屋进行装修。2013年10月即合同履行期内，涉诉房屋被纳入武汉市洪山区人民政府征收范围，根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人（房屋所有权人）、公有房屋承租人签订。被征收房屋的生产经营单位或个人不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费，故本案的处理应以原、被告双方签订的《房屋租赁合同》为依据。2014年4月中旬，因建设施工开始加建围栏，原告无法正常经营，合同的目的无法实现，双方签订的《房屋租赁合同》因不可归责于双方的事由导致合同事实上已经解除。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的适用其规定”的规定，对征收部门补偿的装修补偿57936元、无烟灶台补偿2000元、暗楼补偿7200元、广告牌补偿8500元，合计75636元，鉴于原告停止经营到合同期满仅不到1个月，本院酌情原告享有上述补偿的10%，即7563.60元。故被告应将装饰装修补偿中的7563.60元返还给原告。对于征收部门补偿的停产停业损失98974元，因原告以拆迁房屋为经营场所，并办理了营业执照进行经营活动，而被告仅以租赁房屋为主要用途，且《房屋租赁合同》在2014年5月13日届满，本院酌情原告享有停产停业损失的60%，故被告应将停产停业损失补偿中的59384.40元返还给原告。因网络设施、空调及室内物品属原告添置，故对网络设施费补偿1300元、空调移机费补偿1000元、房屋搬迁补偿1000元、拆除房屋内物品损失补偿50000元，合计53300元由原告享有。被告应将网络设施费、空调移机费补偿、房屋搬迁补偿费计53300元返还给原告。因被告未能提交证据证明原告欠水电费，对原告交付的水电押金3000元应予返还。鉴于被告系被征收人，对于搬迁奖励补偿40000元，应由被告享有，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。因原告陈劲承租被告房屋后，与吴攀、陈建、姚斌、王国胜出资成立了早点店，而早点店实际使用了该房屋进行经营活动，因此原告陈劲与原告早点店为房屋租赁合同的承租方，是本案适格原告，被告认为早点店主体不适格的抗辩理由，本院不予采信。被告称拆除房屋内物品损失补偿50000元，系政府征收部门给予的差额补偿，因无证据证实，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、被告梁雨全返还原告武汉市洪山区有点味早点店、原告陈劲水电押金3000元；
二、被告梁雨全返还原告武汉市洪山区有点味早点店、原告陈劲装饰装修补偿7563.60元、停产停业损失补偿59384.40元、网络设施费补偿1300元、空调移机费补偿1000元、房屋搬迁补偿1000元、拆除房屋内物品损失补偿50000元，合计120248元；
三、被告梁雨全支付原告武汉市洪山区有点味早点店、原告陈劲占用上述补偿款的利息损失（以本金120248元为基数，从2014年9月20日起算至本判决指定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
四、驳回原告武汉市洪山区有点味早点店、原告陈劲的其他诉讼请求。
上列应付款项，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍�付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5808元（原告已预缴5808元），由原告负担3108元，被告负担2705元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 黄俞海
审判员 杨 珊
审判员 陈 敏
二〇一五年十二月二十八日
书记员 胡晶晶