福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第150号
上诉人（原审被告）福建华辰房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区。
法定代表人蔡红，该公司总经理。
委托代理人李仙霞，该公司职员。
被上诉人（原审原告）方坦，女，1944年1月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）张晓丹，女，1972年1月28日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港。
上述两被上诉人委托代理人肖彤生，刘朝模，福建远东大成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）潘金生，男，1973年1月27日出生，汉族，住福建省福清市。
上诉人福建华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）因与被上诉人方坦、张晓丹、潘金生商品房预约合同纠纷一案，不服台江区人民法院（2013）台民初字第889号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，原告方坦与原告张晓丹系母女关系。2011年1月26日，原告方坦来到被告华辰公司售楼部，为原告张晓丹认购由被告开发的“君临·盛世茶亭”八地块商品房。原告潘金生同意将其排队金2万元转让给原告方坦，原告方坦遂取得了由被告于2010年12月18日出具给原告潘金生编号为NO024的《茶亭国际公寓SOHO排队号申请单》，该申请单中载明“排队金贰万元正”、“优惠金额43800元”、“本人自愿交纳排队金，以争取优先选放权”、“凭本申请单获取的优惠金额仅供购买茶亭SOHO使用”、“本单据序号可直接作为开盘当天选房序列号”等内容。当日，原告方坦与被告订立了一份《商品房认购协议书》，原告方坦在该协议落款“乙方”一栏中签写了本人以及原告潘金生、张晓丹的姓名。该协议约定：乙方（指原告方坦、潘金生、张晓丹）签订本协议时交付购房定金人民币10万元整（含排队金）；乙方认购甲方开发位于福州市八一七中路“君临·盛世茶亭”八地块19层01单元，建筑面积72.13平方米，单价23402.40元，总价为1688015元；乙方支付购房款的付款方式按下述第a项【即按揭付款。排队号24，优惠43800元，折扣9.8折，折后总价为1611331元，乙方应在本协议签定之日起七日内向甲方支付50%的购房款合计811331元（含购房定金），购房余款800000元乙方申请办理银行按揭贷款，并在缴纳购房首付款之当日提供办理银行按揭贷款有关资料给甲方】执行；乙方应在本协议签定之日起七日内亲自或书面授权代理人携本商品房认购协议书、身份文件，到甲方指定的地方与甲方签订《签约确认书》与《商品房买卖合同》，若乙方逾期未来办理，甲方有权解除本协议，购房定金不予退还，上述商品房甲方有权另行安排销售；等等。该协议订立后，原告方坦支付给被告款项6万元，被告向原告方坦出具了一份编号为NO：8D0570《收条》，该收条的内容为“张晓丹、方坦、潘金生，身份证（略），向福建华辰房地产购买位于福州市台江区八一七中路11号‘君临·盛世茶亭’8#19F01建筑面积72.13平方米，单价／元，总价／元。现交纳人民币陆万元整（￥60000）。”原告方坦在该收条“购买人”一栏中签写了本人以及原告潘金生、张晓丹的姓名。2011年1月27日，原告方坦向被告提出不再购买上述房屋，并要求被告退款。因双方不能就退款事宜达成一致，原告遂向原审法院提起诉讼。
诉讼中，原告方坦提出其于2011年1月26日代原告张晓丹认购“君临·盛世茶亭”八地块19层01单元房，事先并不认识原告潘金生，原告潘金生的NO：024《茶亭国际公寓SOHO排队号申请单》是被告售楼部的售楼员吴湘芸给其的，之所以在《商品房认购协议书》上签上原告潘金生的名字，是因为排队号是潘金生名下的；其于2011年1月27日向被告提出不再购买上述房屋的原因是原告张晓丹不同意购买该房；排队金2万元属原告潘金生所有，其支付给被告的6万元款项是预付款，不是定金。原告潘金生也提出其事先不认识原告方坦，其在购买“君临·盛世茶亭”八地块一期房产时，向被告交纳了2份排队金计4万元，取得2个排队号，但只用掉一个排队号，余下的排队号其委托被告售楼部的吴湘芸转让他人，2011年1月26日，吴湘芸告知其将排队金转让给原告方坦，其没有异议，但其并未到场在《商品房认购协议书》上签名，不是本案讼争屋的共同购买人。被告华辰公司确认其已将“君临·盛世茶亭”八地块19层01单元房另行出售，并对原告潘金生主张其并未在《商品房认购协议书》上签名，不是本案讼争屋的共同购买人没有异议。
原审判决认为，本案《商品房认购协议书》系商品房预约合同。原告方坦在与被告华辰公司签订该合同时，虽在合同中签写了原告潘金生的名字，但原告潘金生只是将其排队号转让给原告方坦，其并不是该合同项下商品房的实际认购人，且被告对此亦无异议，因此，原告潘金生不承担该合同项下的权利和义务。另，原告张晓丹委托其母亲即原告方坦作为其本案诉讼代理人，而原告方坦承认在《商品房认购协议书》乙方一栏中签写了本人和原告张晓丹的名字，因此，应当认定原告张晓丹对该合同是确认的。虽然原告方坦认为其是为原告张晓丹认购“君临·盛世茶亭”八地块19层01单元房而与被告签订《商品房认购协议书》，但相对被告而言，原告方坦和张晓丹应同为该合同的一方当事人，共同承担该合同项下“乙方”的权利义务。
原告方坦于2011年1月26日向被告华辰公司支付了款项6万元，被告在出具的《收条》中载明“现交纳人民币陆万元整（￥60000）。”虽然《商品房认购协议书》约定认购人在签订本协议时应交付购房定金人民币10万元整（含排队金），但定金合同系实践性合同，从实际交付定金之日起生效，被告在收到原告方坦支付的6万元款项时并未在收条中明确该6万元款项为定金，也未在收条中明确将原告方坦从原告潘金生处受让的排队金2万元转为定金，而原告方坦主张其支付给被告的6万元款项是预付款，不是定金，因此，应当认定该合同中的定金条款没有生效。上述《商品房认购协议书》后因原告张晓丹不同意购买“君临·盛世茶亭”八地块19层01单元房而未得以继续履行，诉讼中被告亦确认已将该房另行出售，因此，应当认定双方事实上已解除合同、终止履行。在此情形下，被告应当退还由原告方坦交纳的6万元款项及其从原告潘金生处受让的排队金2万元。因原告方坦确认2万元排队金属于原告潘金生所有，且原告潘金生亦向被告提出主张，因此，2万元排队金可由被告直接归还原告潘金生。被告提出上述8万元款项系定金，应按定金罚则处理，不予退还的主张，缺乏事实依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决：一、被告福建华辰房地产有限公司应于本判决生效之日起7日内将款项人民币6万元退还给原告方坦、张晓丹。二、被告福建华辰房地产有限公司应于本判决生效之日起7日内将排队金人民币2万元退还给原告潘金生。
宣判后，原审被告华辰公司上诉称：1、一审判决认为被上诉人潘金生不承担《商品房认购协议书》项下的权利和义务，无法律依据。被上诉人潘金生同意将其排队金2万元转让给被上诉人方坦，被上诉人方坦在签订《商品房认购协议书》时在落款“乙方”一栏中签写了本人及被上诉人潘金生、张晓丹的姓名。由此可见，被上诉人方坦代为签字的这一行为系代理行为，根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，被上诉人潘金生理应承担《商品房认购协议书》项下的权利义务。2、一审判决认为上诉人应向被上诉人返还定金8万元，缺乏合同及法律依据。根据《商品房认购协议书》第一条的约定，乙方（被上诉人）签订本协议时交付购房定金10万元整（含排队金）。故被上诉人方坦依约向上诉人支付了部分定金8万元（含2万元的排队金），其中2万元的排队金是被上诉人潘金生转让给被上诉人方坦的，故被上诉人方坦向上诉人支付了6万元的定金，对此，上诉人向其开具了一份6万元的收条。双方约定，剩余的定金于第二日交纳。但被上诉人方坦在签订《商品房认购协议书》并支付8万元定金后拒绝购买其所认购的商品房。根据《商品房认购协议书》第四条的约定，若被上诉人逾期未来办理，上诉人有权解除本协议，购房定金不予退还，上述商品房上诉人有权另行安排销售。因此，上诉人有权将8万元以定金罚则处理。综上，恳请二审法院依法撤销原判决并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人方坦、张晓丹答辩称：1、答辩人方坦交付上诉人的6万元款项，系购房预付款，上诉人收款后出具收条也未明确款项性质为定金。根据定金合同的实践性和要式性，该6万元款项并非定金。上诉人主张按照定金罚则，缺乏法律依据。2、本案签订《商品房认购协议书》后，双方未签署正式商品房买卖合同，上诉人已将该认购书项下商品房出售，即双方已解除该认购书，终止该认购书的履行，故上诉人继续占有6万元预付款无法律依据，该款应予返还。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
被上诉人潘金生未作答辩。
当事人在一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审程序中双方当事人均未提交新证据。
根据本案现有有效证据，本院查明本案事实即一审判决查明的事实。
本院认为：上诉人对涉案《商品房认购协议书》中“潘金生”签名非被上诉人潘金生本人所写及被上诉人潘金生非涉案商品房实际认购人之事实均无异议，上诉人未提供证据证明被上诉人潘金生委托被上诉人方坦在协议书上签名，且事后被上诉人潘金生对被上诉人方坦代为签名之行为予以追认，故上诉人主张被上诉人方坦代被上诉人潘金生在涉案《商品房认购协议书》上签名系代理行为，没有事实和法律依据，本院不予采信。虽然涉案《商品房认购协议书》约定认购人在签订本协议时应交付购房定金10万元整（含排队金），但协议签订当天，上诉人在收到被上诉人方坦支付的6万元款项时并未在收条中明确该6万元款项即为定金，也未明确被上诉人方坦从被上诉人潘金生处受让的“排队金”2万元转为定金，且二者总额（8万元）也与约定定金10万元不相符，因此，上诉人主张签约当天收取被上诉人方坦6万元及被上诉人潘金生先前缴纳的2万元“排队金”即为购房定金，没有事实依据。由于定金合同系实践性合同，从实际交付定金之日起生效。目前没有充足证据表明上诉人所收款项是被上诉人交付的购房定金，上诉人要求适用定金罚则不予退还上述款项，没有法律依据，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由不成立，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按原判决负担；二审案件受理费人民币1800元由上诉人福建华辰房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 宁
审 判 员 郑秀琴
代理审判员 谢 芬
二〇一四年三月十四日
书 记 员 施铃涛
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。