湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂28民终152号
上诉人（原审被告）：湖北信达（恩施市）房地产开发有限责任公司。
法定代表人：陈国荣，系公司董事长。
委托诉讼代理人：沈代辉，湖北沈代辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨筱丹，女，2011年9月5日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市凤天路清江凤凰城天籁园**栋*单元***室。
法定代理人：王玉，女，1987年10月12日出生，土家族，湖北省巴东县人，住恩施市凤天路清江凤凰城天籁园**栋*单元***室，系杨筱丹之母。
法定代理人：杨恩立，男，1971年2月6日出生，土家族，湖北省来凤县人，住恩施市凤天路清江凤凰城天籁园**栋*单元***室，系杨筱丹之父。
委托诉讼代理人：邱兵，湖北施南律师事务所律师。
上诉人湖北信达（恩施市）房地产开发有限责任公司（以下简称信达公司）因与被上诉人杨筱丹买卖合同纠纷一案，不服恩施市人民法院（2016）鄂2801民初3945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年01月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
信达公司上诉请求：请求撤销一审判决第二项。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定“交房逾期后，杨筱丹多次向被告催促，信达公司仍未能向杨筱丹交房”，缺乏事实依据，一审判决仅以信达公司在商品房买卖合同注销申请表上签章就认定房屋存在质量问题错误，该申请表是应房管部门要求填写，与房屋实际质量状况不相符。商品房买卖合同中关于买受人解除合同退房的选择性条款，是当事人真实意思表示，且公平客观，一旦买受人选择退房,出卖人虽只支付购房款百分之一的违约金，但出卖人需自行承担机会成本的损失，该条款体现了合同法中的公平原则，一审却完全不顾出卖人所付出的销售、管理以及机会成本，显然不公。一审判决未查明杨筱丹合同履行后可获得利益是多少，也未查明是否超过订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，简单将该利益等同于借贷关系的利益，缺乏事实依据。信达公司及时履行交房义务，杨筱丹可获得的利益无外乎是市场价格上涨而与购买价的价差，事实上涉诉房地产市场价格是下降的。同时对于订立合同时能预见到逾期交房会给买受人造成的损失是不能及时入住的居住费用的损失。一审判决将该损失等同于借贷关系的利息损失显属不当，将会纵容开发商非法集资和买受人随意退房，不利于鼓励交易。二、一审判决适用法律错误，一审判决认定信达公司因房屋质量问题不能交房，但是在评判部分却以借贷关系的利息损失为调整依据，适用了《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的违约责任条款，双方合同已经解除，信达公司认为应当适用合同法中关于合同解除的相关条款。
杨筱丹辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，信达公司存在严重违约，应当支付违约金，《商品房买卖合同》约定的违约金过低，应当予以调整，该合同第九条第二项约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，解除合同时出卖人按已付房款1%支付违约金。即便出卖人交房逾期很多年，其承担的违约金也只有房款的1%，由此可见该条款明显不公平，约定的违约金过低，与买受人的损失相差甚远。买受人若不购买该房屋，完全可以用该资金进行经营。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，未办理房产证，损失难以确定的情形下，参照逾期贷款利息的标准承担违约责任。而逾期交房的违约后果明显比逾期办证的违约后果严重，故完全可参照该条款计算违约金。综上，请求二审法院依法维持原判。
杨筱丹向一审法院提起诉讼请求:1.判令信达公司向杨筱丹支付违约金133453.98元；2.判令信达公司承担案件受理费。诉讼过程中，杨筱丹将违约金的数额变更为217480元。事实和理由：双方于2013年12月18日签订《商品房买卖合同》，杨筱丹向信达公司购买（位于）恩施市叶挺路书院社区信达首府第一幢11号1-3层商品房，建筑面积224.67平方米，单价为8800元/平方米，房屋总价款1977096元，信达公司应于2014年10月31日前交付房屋。合同签订后，杨筱丹按照约定支付了全部房款。房屋交付期限届满，信达公司一直未向杨筱丹交付房屋，经杨筱丹法定代理人多次催促无果，杨筱丹法定代理人发现该房屋存在质量问题，多处漏水，且信达公司未按照展厅样板房修建，未达到合同约定的房屋交付条件。信达公司一直承诺对房屋进行补修，直至2016年9月5日信达公司仍未交付房屋，双方遂解除了《商品房买卖合同》，信达公司仅退还了购房款，拒不按照合同约定支付违约金。信达公司的行为违反了合同的约定，侵害了杨筱丹的合法权益，给杨筱丹造成了巨大的经济损失。
一审法院认定事实：2013年12月18日，杨筱丹（买受人）与湖北信达（恩施市）房地产开发有限责任公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人以1977096元的价格（单价8800元/平方米）购买出卖人开发建设的位于恩施市书院社区第1幢1-3层11号房，建筑面积224.67平方米，地下负一层面积114平方米不计入产权面积；出卖人于2014年10月31日前将竣工验收合格的商品房交付给买受人；逾期超过90日交房的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，买受人于2014年1月15日支付了全部购房款。交房逾期后杨筱丹多次向信达公司催促，信达公司仍未能向杨筱丹交付房屋。2016年9月5日，双方口头协商解除案涉《商品房买卖合同》，并共同签署了《商品房买卖合同》注销（变更）申请审批表，撤销（变更）理由栏载明“因房屋质量问题，与开发商协商办理信达首府房号1-11号房的退房申请”并在该审批表背面签署申请人具结书，共同向恩施市房地产管理局申请变更登记并获准。同年9月8日信达公司向杨筱丹退还了全部购房款1977096元，但双方因违约金支付数额问题发生争议，致杨筱丹起诉至一审法院。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。
杨筱丹购买信达公司出售的房屋，并付清全部房款，信达公司应依约向杨筱丹交付其所购房屋。现信达公司未在合同约定的期限内向杨筱丹交付房屋，已构成违约。依照双方的房屋买卖合同，杨筱丹有权解除合同，并要求信达公司返还全部购房款。本案中双方已就案涉《商品房买卖合同》达成口头解除协议，信达公司退还了杨筱丹全部购房款，并共同向相关部门办理了注销（变更）登记的事实，有双方当事人的当庭陈述和注销申请审批表在案作证，一审法院予以确认。
房屋买卖合同中对逾期交房的违约责任约定为“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，故杨筱丹要求信达公司按购房款1%支付违约金的主张有事实和法律依据，一审法院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因购房合同中双方当事人约定的违约金过低，不足以弥补因信达公司违约而给杨筱丹造成的实际利息损失，故一审法院认定，信达公司应自杨筱丹支付购房款之日起，按照银行同期贷款利率标准支付扣除违约金19770.96元以外的资金占用损失；信达公司不同意调增损失的抗辩理由，不予采纳。本案中，杨筱丹主张的利息损失额未超出前述范围，依法应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十二条的规定，判决：一、湖北信达（恩施市）房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向杨筱丹支付违约金19770.96元。二、湖北信达（恩施市）房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向杨筱丹支付资金占用费197709.04元（217480元-19770.96元）。案件受理费4568元，减半交纳2284元，由湖北信达（恩施市）房地产开发有限责任公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定其合法有效正确。该合同对逾期交房出卖人的违约责任进行了约定，经审查一、二审中信达公司均未能举出交房通知、交房公告等证据证实其已经履行了按期交房的合同义务，基于上述约定，一审判决认定信达公司违约并无不当，信达公司上诉认为一审判决认定逾期交房缺乏事实依据的上诉理由不能成立。因信达公司逾期超过90日未交房，按照双方签署的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项的约定，买受人要求解除合同的，出卖人应当按照已付房款的1%支付违约金。本案中杨筱丹在签订《商品房买卖合同》后不久即2014年1月15日就支付了全部购房款，而涉案房屋到约定交房日期2014年10月31日未能按时交付给杨筱丹使用，信达公司也未举出证据证实其在逾期90日内完成了交房义务。直到2016年9月5日双方协商解除合同时，杨筱丹所交付的1977096元购房款一直由信达公司占有使用，这种状况客观上给杨筱丹造成了损失，一审中杨筱丹也举出了证据证实其将资金投入金融行业获取理财收益的相关证据。因合同约定的逾期交房损失仅为已付房款的1%即19770.96元确属过低，考虑双方因逾期交房产生纠纷后近两年时间才解除合同，信达公司于2016年9月8日才退还杨筱丹购房款的实际情况，依据合同法第一百一十四条第二款的规定，一审法院将涉案的违约金适当调整，以同期银行贷款利率为标准，计算2014年11月1日至2016年9月1日期间的利息，来确定信达公司给杨筱丹造成的损失合情合理。信达公司上诉认为一审法院调整的违约金过高，对于订立合同时能预见到逾期交房会给买受人造成的损失是不能及时入住的居住费用的损失，但是对同地段同类房屋的租金标准信达公司未举出证据证实，故该上诉理由不能成立，一审法院以资金占用费损失来调整本案的违约金并无不当。
综上所述，上诉人信达公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4255元，由上诉人湖北信达（恩施市）房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王朝友
审判员 吴 卫
审判员 侯著韬
二〇一七年四月十一日
书记员 邓梦竹