上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初8663号原告：贾华锋，男，1977年12月6日生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：张丽群，上海丰兆律师事务所律师。被告：蒋园昌，男，1961年1月26日生，汉族，住浙江省东阳市。原告贾华锋与被告蒋园昌房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序。被告于答辩期内对本案提出管辖权异议，本院于2017年6月23日作出驳回被告对本案管辖权提出异议的裁定。并于2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告贾华锋及其委托诉讼代理人张丽群到庭参加诉讼。被告蒋园昌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告自2016年12月31日至2017年2月28日止房屋租金差额6,642.22元；2.被告返还原告保证金1,000元；3.被告赔偿原告逾期付款利息，以7,462.22元为本金，自2016年12月31日起至2017年3月13日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，总计为54.48元。审理中原告申请撤回第三项诉讼请求。事实和理由：原告与二房东金某某于2013年11月19日签订商铺转租协议，金某某将位于上海砖桥贸易城沪松公路XXX号一区30幢9号的房屋(以下简称涉案商铺)租给原告，租赁期限自2013年11月30日至2016年11月29日，租赁费每年65,000元,保证金为1,000元。但每年房租均由大房东即被告收取。租期到期后，原、被告达成口头租赁协议，2016年11月7日原告向被告支付自2016年11月30日至2017年2月28日租金共计9,800元。2016年政府通知上海砖桥贸易城将于2017年8月之前全部拆除。根据拆除进度，原告配合代清退方于2016年12月搬离，涉案商铺已于2017年1月拆除，然被告至今未返还原告2017年租金。此外，由于涉案商铺并未办理产证，结合清退协议的内容，其认为双方之间的租赁合同无效，并基于此提出如上诉讼请求，希望判如所请。被告书面辩称，其不同意原告全部诉讼请求。理由在于：第一，双方曾经口头约定，涉案商铺使用时产生的费用发票及执照原件寄给被告，以此作为依据计算房租，多退少补。涉案商铺被拆除之后，原告至今没有将房屋钥匙交还原告，1,000元系钥匙保证金；第二，原告应提供证据证明具体清退日期，不能以清退协议议作为实际搬迁日期，砖桥市场关闭日期为农历2016年年底；第三，根据原告所提供的之前租赁合同计算，年租金为65,000元，每日房租应为180.50元。2016年12月至2017年1月共计62天，按55天计算为9,927.50元。经审理查明：2013年11月19日，原告(乙方)与案外人金某某(甲方)签订商铺转租协议，约定甲方将涉案商铺转租给乙方，租赁期限自2013年11月30日至2016年11月29日，年租金为65,000元，乙方向甲方支付租铺保证金1,000元。合同另对其他事项进行了约定。2016年11月7日，原告向案外人蒋红波转账9,800元。原告称蒋红波系被告之子。2016年12月30日，原告(乙方)与上海洞泾商贸投资管理发展有限公司(甲方)签订代为清退协议书，载明根据松江区委、区政府统一部署，对砖桥贸易城进行五违(违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污和违法居住)为主要内容的区域环境综合整治：1.乙方承租涉案商铺，租赁期限至2016年12月30日止；2.由于涉案商铺属于“五违”整治范围……故甲方实施代为清退行为，乙方承诺于2016年12月30日前清腾搬离涉案商铺；3.甲方同意一次性支付乙方搬迁补偿费15,000元；4.在乙方清房并向甲方交付起十天内，甲方应一次性支付补偿款给乙方；5.乙方逾期清腾搬离的，每逾期一日，甲方有权扣除补偿款的3%作为违约金，逾期三日以上(不含本数)，乙方除按每日承担违约金外，视为自动放弃涉案商铺内装修及所有物品；等。2017年1月5日，上海洞泾商贸投资管理发展有限公司(以下简称洞泾发展公司)向原告支付关于涉案商铺搬离奖励费15,000元。另查明，自2017年1月1日起原告多次通过微信方式向被告催讨多付租金，被告称“要是那天到期了不租给你收回房子，你能拿了这笔款”，对此原告解释称被告意思是如果当时合同到期没有续租给原告，原告就不会拿到补偿款。微信中，被告对于原告已付三个月的租金9,800元并无异议，但对原告搬离时间有异议。以上事实，主要由商铺转租协议、银行回单、代为清退协议书、微信聊天记录、银行交易明细及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案已经查明的事实，涉案商铺没有产证也没有取得上述证照，且已被依法拆除，因此原、被告之间的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现洞泾公司已将代为清退协议书中约定的搬迁补偿费15,000元支付给原告，据此可以推断原告已按照上述协议约定时间即2017年12月30日将涉案商铺予以腾退，故原告要求被告退还自2016年12月31日至2017年2月28日的使用费，并无不当，本院予以支持。然被告具体退还的金额，如原告自认，其向被告支付了自2016年11月30日至2017年2月28日的使用费9,800元，共计91天，故每日使用费应为107.69元，被告应向原告返还自2016年12月31日至2017年2月28日，共计60天的使用费6,461.40元。针对被告辩称意见，原告认为租赁期限结束之后，双方达成了口头租赁协议并重新约定了涉案商铺年租金为40,000元，若按照原年租金65,000元，则三个月的使用费不可能为9,800元。对此，本院认为从原、被告的微信聊天记录可知，被告方在收取原告三个月使用费9,800元后直至本案诉讼之前，从未对原告所支付的使用费金额提出异议，即使在原告向被告催讨的过程中，其亦仅仅对原告搬离时间不予认可。且被告亦未提供证据证明三个月使用费究竟为何，故其应承担相应的举证不能的法律后果。综上，被告上述辩称意见，本院不予采纳。现涉案商铺早已拆除，钥匙交付与否对于被告并无任何实质意义，故被告应向原告返还保证金1,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及之规定，判决如下：一、被告蒋园昌于本判决生效之日起十日内返还原告贾华锋自2016年12月31日至2017年2月28日止的使用费6,461.40元；二、被告蒋园昌于本判决生效之日起十日内返还原告贾华锋保证金1,000元;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告蒋园昌负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一七年九月五日书记员  顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。