北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第15812号
原告北京金隅天坛家具股份有限公司。
法定代表人郭燕明，董事长。
委托代理人于福兴，北京市大成律师事务所。
委托代理人贾丽娟，女，1976年2月9日出生。
被告（反诉被告）北京市久来科贸有限责任公司。
法定代表人王久来，董事长。
委托代理人阿尔莎娜·希勒德特，女，1973年10月31日出生。
第三人（反诉原告）北京鹤祥汽车维修服务部。
法定代表人徐博南，总经理。
委托代理人李鹤鸣，男，1958年9月20日出生。
委托代理人赵亚光，北京市华城律师事务所律师。
第三人北京市鹤祥汽车服务俱乐部。
法定代表人李鹤鸣，总经理。
委托代理人赵亚光，北京市华城律师事务所律师。
北京金隅天坛家具股份有限公司（以下简称金隅天坛公司）与北京市久来科贸有限责任公司（以下简称久来公司）以及北京鹤祥汽车维修服务部（以下简称鹤祥维修部）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法变更鹤祥维修部为本案第三人，并依法追加北京市鹤祥汽车服务俱乐部（以下简称鹤祥俱乐部）作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。金隅天坛公司之委托代理人于福兴、贾丽娟，久来公司之委托代理人阿尔莎娜.希勒德特，鹤祥维修部之委托代理人李鹤鸣、赵亚光，鹤祥俱乐部之法定代表人李鹤鸣以及委托代理人赵亚光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金隅天坛公司诉称：2001年11月26日，我公司与久来公司签订房屋租赁合同，我公司将北京市朝阳区育慧东路x号宿舍楼东段x层底商（以下简称x层底商）出租给久来公司用于经营，租赁期限自2002年8月1日至2010年7月31日，年租金26万元。双方约定，如久来公司需要装修房屋，需要经过我方同意；租赁期内，久来公司不得擅自改动x层底商的房屋结构；久来公司负责x层底商房屋的保养、维修。合同签订后，我公司将房屋交付给了久来公司；租赁期内，久来公司将上述房屋转租给了鹤祥维修部。2010年7月31日，租赁合同到期，久来公司和鹤祥维修部没有将x层底商交还我公司。我公司发现鹤祥俱乐部也在此处经营。我公司要求对方腾房无果，故诉至法院要求：1、久来公司、鹤祥维修部以及鹤祥俱乐部共同腾退x层底商；2、鹤祥维修部、鹤祥俱乐部以及久来公司连带支付我公司自2010年8月1日至其实际腾退房屋之日止的房屋使用费（2010年8月至2012年11月12日的房屋使用费为251.93万元；2012年11月13日至2012年12月31日，按每平方米3.62元计算；2013年1月1日起，按每平方米3.99元计算）；3、诉讼费由久来公司、鹤祥维修部以及鹤祥俱乐部承担。
久来公司辩称：2010年4月，金隅天坛公司明确告知我公司不再续租，我公司也就没有在与金隅天坛公司或鹤祥维修部谈过续租的事，我公司还将解除租赁合同的通知张贴在了鹤祥维修部的门前。在我公司与金隅天坛公司的租赁合同期间，我方按期缴纳租金，不存在违约行为。我公司也告知了鹤祥维修部和俱乐部租赁合同即将到期。现在我公司已经交清了租赁期内的所有租金，x层底商也不由我公司使用，故我公司不应承担腾退房屋的责任，也不应承担支付房屋使用费的义务。
鹤祥维修部辩称：我公司不是适格被告，我与金隅天坛公司没有合同关系，金隅天坛公司主张我腾房并支付费用没有依据。我与久来公司在2002年建立了租赁合同关系，双方约定租赁期限15年，我公司基于此使用x层底商至今。此前，我从未见到金隅天坛公司与久来公司的租赁合同。现在我公司与久来公司的租赁合同正在有效期限内，在收到法院的通知前，我公司没有收到任何解除合同的通知，故我不同意金隅天坛公司的全部诉讼请求。同时，我公司向久来公司提出反诉，要求久来公司赔偿我装修损失679507元、门前经营环境改造损失1525890元、房屋漏水损失575182元、断电损失1328136元。
鹤祥俱乐部辩称：我方与鹤祥维修部的意见一致。
久来公司针对反诉答辩称：我公司与鹤祥维修部从来没有签订过书面租赁合同，按照法律规定，我们之间的合同关系应系不定期租赁，我公司有权随时解除租赁合同。因此，我公司在2010年4月7日书面通知鹤祥维修部解除租赁关系。鹤祥维修部的装修没有经过我公司同意，故我方不认可其装修以及扩建的费用。鹤祥维修部在租赁合同解除后，一直与金隅天坛公司协商续租的事，而断电也是金隅天坛公司实施的，与我公司没有关系。因此，鹤祥维修部要求我公司赔偿断电的损失以及其他损失费用，没有依据。最后，我认为鹤祥维修部没有提出反诉的权利。
经审理查明：x层底商的所在的北京市朝阳区北四环东路x号院（以下简称x号院）的土地使用权人原系北京天坛家具厂。2006年10月18日，北京天坛家具厂名称变更为北京天坛联合实业发展有限责任公司。2009年3月20日，x号院的土地权利人变更为“北京天坛联合实业发展有限责任公司”，土地用途为城镇住宅用地，属划拨用地，土地权利保留5年，终止日期为2010年12月6日。2010年9月16日，北京天坛股份有限公司与北京天坛联合实业发展有限责任公司合并，成立了本案原告北京金隅天坛家具股份有限公司（简称金隅天坛公司）。
2001年11月26日，北京天坛股份有限公司与久来公司签订房屋租赁合同，北京天坛股份有限公司将x层底商出租给久来公司用于经营，租赁期限自2002年8月1日至2010年7月31日，租金每年26万元，按年支付。北京天坛股份有限公司与久来公司在合同中约定：久来公司如需对房屋进行装修，应事先征得甲方的同意，并不得改动房屋的主体、承重结构，所需费用由久来公司承担；合同到期后，久来公司需保持房屋结构及设施完好无损，所有装修由北京天坛股份有限公司无偿接收。
合同签订后，北京天坛股份有限公司将x层底商交付给了久来公司，久来公司向北京天坛股份有限公司交纳了截止2010年7月31日的全部租金。期间，2002年时，久来公司将x层底商转租给了鹤祥维修部。现x层底商由鹤祥维修部以及鹤祥俱乐使用。鹤祥维修部与久来公司并未签订书面的租赁合同，鹤祥维修部称双方口头约定租赁期限为15年，久来公司予以否认。
2010年7月底，北京天坛股份有限公司与久来公司的租赁合同期限届满，北京天坛股份有限公司要求收回房屋，三方就此发生纠纷，形成本次诉讼。另，2010年8月，北京天坛股份有限公司对x层底商采取了断电措施。
庭审中，金隅天坛公司要求久来公司、鹤祥俱乐部、鹤祥维修部腾退房屋并支付房屋使用费；而鹤祥俱乐部则反诉要求久来公司赔偿其装修、环境改造以及屋内财产等各项损失。
另查，以上事实，有各方当事人陈述，租赁合同等在案佐证。
本院认为：北京天坛股份有限公司与北京天坛联合实业发展有限责任公司合并成立了金隅天坛公司，相应的权利义务由金隅天坛公司一并承受。
现北京天坛股份有限公司与久来公司签订的租赁合同，租赁期限已届满。金隅天坛公司依据合同约定，要求久来公司交还房屋，予法有据。现诉争房屋由鹤祥俱乐部、鹤祥维修部占用，其两方以与久来公司存在租赁合同纠纷为由，拒绝腾退房屋，缺乏法律依据。鹤祥维修部、鹤祥俱乐部应向金隅天坛公司交还房屋。
合同期限届满后，久来公司、鹤祥维修部以及鹤祥俱乐部均未向金隅天坛公司交纳过房屋使用费，其行为给金隅天坛公司造成损失，现金隅天坛公司要求上述三方共同给付房屋使用费，本院应当支持。对于租金金额，本院考虑到诉争房屋的所有权证书尚未办理，x号院的土地使用权期限亦届满，本院无法查明x层底商的房屋性质，在此情况下，本院难以支持金隅天坛公司要求按照同时期、同地段的价格计算房屋使用费的请求。故本院将酌情参照久来公司与北京天坛股份有限公司的租金标准确定应给付的房屋使用费金额。
对于鹤祥维修部提出的反诉请求。因与本案诉争的租赁合同纠纷不属同一法律关系，鹤祥维修部与久来公司可另案起诉解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
一、北京鹤祥汽车维修服务部、北京市鹤祥汽车服务俱乐部以及北京市久来科贸有限责任公司共同负责将北京市朝阳区育慧东路x号宿舍楼东段x层底商腾退，并交还北京金隅天坛家具股份有限公司。
二、北京鹤祥汽车维修服务部、北京市鹤祥汽车服务俱乐部以及北京市久来科贸有限责任公司共同给付北京金隅天坛家具股份有限公司自2010年8月1日起，至北京鹤祥汽车维修服务部、北京市鹤祥汽车服务俱乐部以及北京市久来科贸有限责任公司实际交还房屋之日止的房屋使用费（按每年人民币二十六万元计算）。
三、驳回北京金隅天坛家具股份有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回北京鹤祥汽车维修服务部的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费23600元，由北京金隅天坛家具股份有限公司负担11800元（已交纳），由北京鹤祥汽车维修服务部、北京市鹤祥汽车服务俱乐部以及北京市久来科贸有限责任公司负担11800元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费51770元，由北京鹤祥汽车维修服务部负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费12320元，由北京鹤祥汽车维修服务部负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 穆 兰
代理审判员 冷颖哲
代理审判员 孙 琪
二〇一四年四月一日
书 记 员 许少华