山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第61号
上诉人（原审原告）：季何。
委托代理人：何丽丽，女，1957年10月11日出生，汉族，系上诉人季何之母。
委托代理人：李军成，山东西政（蓬莱）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：戚伉惠。
委托代理人：孙淑华，山东小光律师事务所律师。
上诉人季何因房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2011）芝民社一初字第571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2009年6月15日季何与戚伉惠签订房屋租赁合同，约定：季何租用戚伉惠坐落于烟台市芝罘区胜利路327－1号南间、建筑面积约200m2的房屋，租赁期限自2009年7月1日至2012年6月30日共3年；年租金120000元，采取先交租金后使用的原则执行，租金每半年一交，提前30天交付，超过15天，戚伉惠有权终止合同；预付10000元租金，2009年6月30日付51000元，以戚伉惠收条为准；租赁合同到期时，可搬迁设备由季何自行处理，其余装修无偿归戚伉惠所有；租赁期满后本合同即终止，届时季何需将房屋退还戚伉惠，如季何要求继续租赁须提前3个月书面通知戚伉惠，在同等条件下，季何享有优先租赁权，戚伉惠应在期满前1个月书面答复季何；违约方须向对方交纳每年度租金的20%作为违约金。合同附件约定：戚伉惠保证将胜利路327－1号北间房屋（现汽车装饰公司）在2009年12月9日（该房屋由戚伉惠于2007年租与案外人张雁斌，租赁期限至2009年12月9日）同等条件下优先租赁给季何，在季何确认不租的情况下可以租赁给其他人。
2011年3月23日季何向法院起诉，主张戚伉惠未按合同约定将胜利路327－1号北间房屋租赁给季何，种种主客观条件导致季何无法正常营业，2010年7月13日戚伉惠通知季何准备将胜利路327－1号南间房屋租赁给他人并将房屋钥匙予以更换，故请求戚伉惠赔偿装修费38000元。戚伉惠则辩称，2010年4月季何通知戚伉惠因无法经营而无法继续承租胜利路327－1号南间房屋，并让戚伉惠帮助找人出租该房屋，以补偿其装修费用，季何也对外打出了转租广告，戚伉惠也找到他人与季何协商，但因装修费用未协商一致；按合同约定2010年4月底季何应交纳下半年租金，但季何始终未交，戚伉惠索要时季何说因经营不下去不租了；季何因无法转租将租赁房屋中其装修部分砸得面目全非，不仅拆走了暖气片，还切割走了暖气管，给戚伉惠造成了很大损失；合同约定季何超出15日不交纳租金戚伉惠有权收回房屋，季何故意损坏房屋也属于戚伉惠解除合同的法定事由；合同约定季何不再承租房屋不得破坏房屋内的任何结构，否则要承担年租金总额20%的违约金；综上，季何的诉讼请求没有依据，季何将装修砸毁，戚伉惠不应赔偿其装修费用。
在原审庭审中，季何称其主张的装修费用是按装修费用单据计算的，单据载明的金额为39030元，其主张38000元。戚伉惠提起反诉，请求季何支付违约金32000元并赔偿被拆走的暖气片损失10000元，后戚伉惠撤回了反诉。
一、关于合同的履行情况。
季何称，2009年6月15日我方与戚伉惠就胜利路327-1号房屋签订租赁合同，因洗车场将租赁房屋门前全部占用，我方在签订合同时问戚伉惠洗车场会不会影响我方经营，戚伉惠称12月份洗车场的租期届满就不再租给洗车场了。我方主张此项内容应添加到合同内容中，戚伉惠说因麻烦就不在合同内容中写，只是给我方加一个附页。我方当时不懂法律，以后附页是合同也有效，就同意了。签订合同时我方即交给戚伉惠租金10000元、水电保证金1000元，到2009年6月30日我方共付给戚伉惠61000元。2009年6月20日后我方即对租赁房屋进行了三个月的装修，2009年10月1日我方开业。因租赁房屋与洗车场共用一个总电表和一个总水表，洗车场按其分表计量交费，每月水电费都对不起来，多的部分都由我方负担，就此问题季何的母亲何丽丽找过戚伉惠，戚伉惠也解决不了。并且洗车场挡了我方的路，我方经营不下去了。2009年12月9日何丽丽去找戚伉惠，问洗车场是否还继续干，戚伉惠躲着不见何丽丽，洗车场一直在经营。2010年1月何丽丽将2010年上半年的租金60000元交给戚伉惠。2010年2月份何丽丽看这些问题一直解决不了，6月30日租期满1年又要交租金，就打电话也去过戚伉惠单位找，说我方不租了，2010年7月以后的租金不交了，戚伉惠同意了。何丽丽办理的以上这些与戚伉惠交涉的事项季何都同意，是季何委托何丽丽去办的。2010年6月20几号何丽丽去找戚伉惠，双方在茶馆见了面，何丽丽说租赁房屋的问题解决不了，我方不租了，我方损失很大。戚伉惠说我方不租他同意，不能给我方补偿，在房屋未租出去的情况下可以将房屋给我方当仓库用，东西都不要拆不要拿，如果他找到承租下家的话，我方可以和下家商量装修问题，他还说钥匙要交给他。何丽丽要求戚伉惠给出个字据，戚伉惠说他六十多岁的人了，说话算数，就未给写字据。2010年6月30日何丽丽将钥匙给了戚伉惠，当时房屋内保持完好，东西都没有动，交钥匙时没有打条，但我方有证人在场，是何丽丽的朋友崔淑英。2010年2月与戚伉惠协商不租的时候，我方对外打过广告出租，到6月30日也没有找到承租人，我方就把钥匙给戚伉惠了。2010年7月13日下午四五点钟戚伉惠打电话给何丽丽说房子租出去了，租给洗车场了，让何丽丽过去跟洗车场的老板娘刘莉谈一下装修费问题。何丽丽到了之后，刘莉说她什么都不要，让何丽丽该怎么办就怎么办。戚伉惠当时在场，说给何丽丽三天时间，只要是我方的东西就可以随便拿，让何丽丽随便拆随便拿，并在当时给了何丽丽钥匙。第二天何丽丽领着工人去收拾仓库里花店的东西，能拉的我方就拉走了一些，但装修的物品都没动。次日何丽丽去拆灯具等，戚伉惠还找了个人去看着，这个人发现何丽丽真在拆装修物品就把戚伉惠叫来了。戚伉惠来后把何丽丽的工人赶走了，不让何丽丽继续拆。何丽丽就把季何的舅舅叫来，与戚伉惠商量说各让一步，我方先回家看合同。走时何丽丽问装修物品怎么办，戚伉惠说肯定丢不了，丢了他负责，所以何丽丽又把钥匙还给了戚伉惠，当时有很多人在场看见了。戚伉惠说让我方回家看合同，看完合同之后再回来拆、拿东西也不晚，还可以再给我方一天时间。第三天中午何丽丽路过，发现门是敞开的，所有东西都不见了，当时就报了110。何丽丽进去一看，发现只有洗车场的工人在房屋里打扫卫生，因我方报警，洗车场的老板娘刘莉就和洗车场的人一起过来跟何丽丽发生了争执，何丽丽被打伤入院治疗。季何认为，戚伉惠承诺在2009年12月9日洗车场对胜利路327－1号北间房屋的租期届满之日将该房屋优先租凭给季何，但戚伉惠并未履行此项约定。季何在与戚伉惠签订房屋租赁合同时就十分清楚旁边的洗车场对其经营影响甚大，如洗车场在租期届满后仍继续经营，季何就不会与戚伉惠签订合同，季何是在戚伉惠许诺在洗车场租期届满后不再将胜利路327－1号北间房屋租给别人的情况下才签了合同，实际上戚伉惠仍将该房屋继续租给洗车场使用，构成违约。
戚伉惠则称，根据季何所述上述事实经过，季何诉讼请求没有依据。租期未到，季何毁约，在此情况下装修费用不应由戚伉惠负担。在房屋交接后季何将装修项目拆除、砸毁，损失应自行承担。合同约定是在同等条件下将原洗车场承租的房屋优先出租给季何，实际上戚伉惠一直在等季何是否承租的通知，洗车场租期届满后季何也未告知要承租。戚伉惠和洗车场签订的房屋租赁合同中也有同等条件下优先承租的约定，该合同的签订时间早于戚伉惠与季何签订的房屋租赁合同。综上，戚伉惠不存在违约，既然季何明知洗车场对其经营影响很大，那为什么要承租，既然季何承租了房屋，说明不影响其经营。戚伉惠提交了2011年1月1日其与刘莉签订的房屋租赁合同，并称其与洗车场原来的租赁合同在2009年12月9日到期后，季何未找戚伉惠要求承租原洗车场承租的房屋，所以戚伉惠与刘莉在2011年1月1日就原洗车场承租的房屋及季何腾出的房屋签订了租赁合同，将上述房屋一并出租给刘莉。季何认为该证据的真实性无法认定，且与本案无关。
二、关于季何的装修损失情况。
季何提交收款收据10张，证明其对租赁房屋的装修物品损失为39030元。季何称该10张收款收据的开具时间与其装修租赁房屋的时间一致，租赁房屋内的暖气片是其安装的，6月30日其拆除后拉走；其安装的楼梯踏步板当时未拆除；塑钢门窗是其重新安装的，租赁房屋原来的门窗都不能用了，拆下的旧门窗由施工方搬走；安装在墙上用做花架的台面板拆下后放在租赁房屋里未拉走；罗马柱、铁木架、木梯、落地方柜都是安装在租赁房屋里的，都可以拉走但未拉走；灯具拆下后放在租赁房屋里未拉走；吊顶、隔墙、钢化门及地垫都放在租赁房屋里未拿出来。但季何对上述事实未能提供证据证明。戚伉惠称上述物品不能确认是安装摆放在租赁房屋内的，如季何所述，好多东西都由季何自己拉走，即使丢失，因季何已经报案应由公安部门处理，该证据不能证明季何的损失。
季何提交公安部门治安调解协议书一份，证明季何的装修材料及部分物品在2010年7月14日在租赁房屋中丢失，因调解协议书后面有物品价值6700余元等的记载。戚伉惠对该证据的真实性无异议，但称丢失的东西在该调解协议书中无法体现，调解协议书中无丢失东西这一记载，物品价值无法体现是谁的物品、是何物品，这只是双方互相撕扯、医药费赔偿问题的调解协议书，调解协议中的双方当事人均非本案当事人，与本案无关；季何的物品丢失，应由公安机关侦查破案，戚伉惠无义务赔偿季何的损失，如果是盗窃应由公安机关破案，如果是民事损害则应由加害人进行赔偿，均与戚伉惠无任何法律关系。
季何提交烟台自来水公司的工作人员张建出具的证明一份，证明季何在承租房屋期间，因用水异常经常找自来水公司的工作人员查找原因，但一直未查明原因；提交芝罘区城管大队向阳中队工作人员王鹏出具的证明一份，证明季何因洗车场洗车造成花店门前道路堵塞、污水影响营业而多次找城管部门解决，但始终未得到解决。并以该两份证据证明戚伉惠租赁给季何的店铺不适宜花店经营，戚伉惠承诺协调洗车场解决，但始终未协调好，戚伉惠存在违约。但季何不能提供该两名证人到庭作证。戚伉惠认为，该两份证据与本案无关，季何诉请的是赔偿装修费，而提供该两份证据欲证明戚伉惠违约；该两份证据应当加盖证人所在单位公章并提供相应报案记录，且证人应当出庭作证；合同附件约定，戚伉惠只负有帮助协调解决的义务，故季何提供该证据不能证明其要证明的问题。
原审法院依据房产证、租赁合同、收据及当事人陈述等认定上述事实。
原审法院认为，季何与戚伉惠签订的房屋租赁合同及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守履行。合同期内的2010年6月季何委托其母亲何丽丽向戚伉惠提出解除双方租赁关系，戚伉惠表示同意。合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。季何与戚伉惠经协商解除租赁合同符合上述规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从合同看，双方并未就解除合同的损失赔偿问题作出约定，季何称其承租房屋期间的装修物品损失为39030元，因戚伉惠违约致使双方解除租赁合同，其只取走了部分物品，其余物品要求戚伉惠赔偿损失38000元，戚伉惠对此不予认可，而季何针对其主张亦未能提供充分证据予以证明。原审法院于2013年11月11日判决：驳回季何的诉讼请求。一审案件受理费750元，由季何负担。
宣判后，上诉人季何不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同约定，被上诉人保证将张雁斌承租的胜利路327－1号北间房屋在2009年12月9日以同等条件优先租赁给上诉人，该约定是上诉人承租胜利路327-1号南间房屋的先提条件，但被上诉人在2010年1月上诉人向被上诉人交纳2010年上半年租金时也未能与张雁斌终止租赁合同，未能将张雁斌承租的房屋租赁给上诉人使用。被上诉人不按其与上诉人签订的房屋租赁合同约定履行义务，已严重违约，上诉人因此于2010年2月向被上诉人提出解除合同，被上诉人应当赔偿因其违约给上诉人造成的损失。二、上诉人承租房屋内所有物品的所有权被上诉人均已放弃，全部归上诉人所有，被上诉人在接收上诉人母亲交付的租赁房屋钥匙时就对租赁房屋中的装修物承担了保管义务，现租赁房屋中的装修物已经丢失，被上诉人应当承担赔偿责任。上诉人提交的装修清单，可以证明上诉人为装修而购买的相关材料及其价值。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人戚伉惠答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立，请求二审法院依法予以驳回。
二审中，上诉人为证明2010年7月15日在上诉人的母亲何丽丽将租赁房屋的钥匙交给被上诉人时租赁房屋中有上诉人的装修物品、被上诉人答应由其负责保管、2010年7月16日租赁房屋中的装修物品全部丢失等事实，提供了证人崔淑英、王辉出庭作证，但该两名证人均不能完全讲明租赁房屋中的物品。对租赁房屋中装修物品丢失的事实，崔淑英称，在何丽丽向被上诉人交钥匙的第二天，其乘坐公交车路过租赁房屋时发现里面的东西没有了，就打电话给何丽丽；王辉则未陈述装修物品丢失的事实。被上诉人则称在2010年7月15日上诉人向其交钥匙时租赁房屋中没有上诉人的任何物品，装修已被砸得面目全非。
本院审理查明的其他事实与原审法院认定的一致。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，上诉人主张在其将租赁房屋的钥匙交还被上诉人时，租赁房屋中有其装修物品，在被上诉人接收钥匙后其在租赁房屋中的装修物品全部丢失，故请求被上诉人赔偿装修费用38000元。被上诉人对上诉人的主张不予认可，称在上诉人交还钥匙时租赁房屋中无上诉人的任何物品。因此，上诉人对其装修物品在租赁房屋中丢失的主张负有举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。上诉人对此虽提供了购买装修物品的费用单据及两名证人出庭作证，但费用单据无法证明所购装修物品用于租赁房屋以及在上诉人交还钥匙时租赁房屋中装修物品的具体状况，上诉人提供的两名证人也均不能完全讲明租赁房屋中装修物品的具体状况。因此，上诉人关于其装修物品在租赁房屋中丢失的主张证据不足，原审法院对上诉人要求被上诉人赔偿装修费用38000元的诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，原审判决正确，应予维持。上诉人的上诉不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费750元，由上诉人季何承担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一四年五月三十日
书记员 车丽翠