江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8255号
上诉人(原审原告)：南京鼎誉房产经纪有限公司，住所地南京市鼓楼区幕府东路55号旭日景城29幢55号-76。
法定代表人：卢爱平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏苏商律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：浦城，男，1983年9月9日生，汉族。
被上诉人(原审被告)：陆乐，女，1984年3月27日生，汉族。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴小喜，江苏协恒律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：薛晓康，江苏协恒律师事务所实习律师。
上诉人南京鼎誉房产经纪有限公司(以下简称鼎誉房产公司)因与被上诉人浦城、陆乐居间合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初2790号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鼎誉房产公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.其与浦城签订的涉案合同真实有效，浦城与陆乐系夫妻关系，陆乐对涉案房屋具有处分的权利，在该房屋办理产权变更的过程中，陆乐亦为履行合同的主体之一，其亦为合同所涉标的物的合法共有权人，应受合同约定处分的标的物约束，其应为本案一审适格被告。2.被上诉人违约，签订合同后不配合购房人申请贷款，后将房屋一房二卖。被上诉人签订合同时就知晓购房人资信存在瑕疵，并在一审开庭中承认，签订合同后并未按照合同约定时间去银行配合申请贷款，拖延一个多月才配合购房人申请，上诉人作为居间方无过错。被上诉人擅自主张自2015年12月31日解除合同，后又表示可以延迟一个月，说明三方对2015年12月31日解除合同未作最终确定。另在2016年2月1日，与其多次电话均在沟通解除合同的事宜。被上诉人在未书面通知任何一方的情况下解除合同，将该房屋以略高于合同约定的价款转卖给他人。3.本案合同涉及三方主体，一审法院在第三方未作为诉讼主体的情况下，单独认定其中两方解除合同，违反合同解除的规定。
浦城、陆乐二审辩称：一审法院经过多次庭审及质证，认定事实清楚，适用法律正确。1.一审对陆乐是否作为被告已做出明确的认定。上诉人、被上诉人、案外人三方签订房屋买卖协议后，多次沟通协调，最终三方协商决定，若案外人在2015年12月31日不能获得涉案房屋的贷款，上述协议即终止，被上诉人一审提交的谈话记录、通话记录均能证实该事实。且2015年12月31日案外人不能取得贷款，上诉人将被上诉人的房产证、土地证退还给被上诉人，由此亦可说明三方对12月31日这个时间点是明知的。合同终止后，被上诉人确实接到了上诉人的电话，但是三方的合同已经终止，被上诉人肯定是要再次出售涉案房屋，当时合同已终止，被上诉人称，有事过年后再谈，并无不妥之处。合同终止后，其在网上挂售自己的房屋，合法的处分自己的财产，不存在任何违约行为。
鼎誉房产公司向一审法院起诉请求：浦城、陆乐支付其违约金30000元。
一审法院认定事实：南京市鼓楼区幕府东路57号云谷山庄5幢四单元110室房屋（建筑面积82.66平方米，以下简称案涉房屋）登记的所有权人系浦城。浦城与陆乐系夫妻关系。2015年8月18日，浦城（甲方）、案外人叶红瑞（乙方）及鼎誉房产公司（居间方）签订《南京市房屋买卖居间合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋成交价格为1475000元；签订本合同时乙方支付甲方购房定金10000元（定金最终冲抵总房款），甲乙双方于2015年8月20日带齐各自贷款所需材料，由居间方陪同，去银行办理乙方贷款签字等相关手续，乙方于贷款审批通过当日支付甲方首付款460000元，当日办理产权过户手续，乙方以商贷形式支付甲方1000000元，尾款为5000元，甲方于产权出件前迁清房屋内所有户口，并结清物业费、公摊费、水、电、气、线等费用，交付乙方装修或入住使用；乙方支付给居间方中介佣金27000元（含贷款费用），以上佣金于过户前一次性支付给居间方；自本合同签订之日起，如甲方单方违约，则需双倍返还乙方定金，另甲方必须承担双倍佣金给居间方，若甲乙两方自愿解除该买卖关系则甲乙双方仍必须支付居间方该合同中约定的中介佣金等等。
上述合同签订后，案外人叶红瑞支付浦城购房定金10000元。案外人叶红瑞先后向建设银行、邮储银行申请购房商业贷款，由于信用等问题，均未获得审批。
后鼎誉房产公司、浦城及案外人多次沟通，浦城称三方协商同意若案外人银行贷款审批于2015年12月31日前未审批通过，则解除合同。
2015年12月31日，案外人叶红瑞银行贷款仍未获得审批，鼎誉房产公司将案涉房屋所有权证、土地使用权证原件退还浦城。
2016年2月14日，鼎誉房产公司称案外人叶红瑞银行贷款获得审批。2016年2月18日，鼎誉房产公司向浦城发送《办理房产过户手续通知》，载明购房人叶红瑞贷款于年前已审批通过，银行通知可以办理过户手续，本公司已通知您多次办理产权过户手续，您至今未来办理，今应购房人叶红瑞要求告知您在收到本函三日内前来办理产权过户手续，拒不配合办理将视为违约行为，将要求您承担双倍定金20000元，并退还购房定金10000元，另承担房屋近期增值部分损失，另外将承担我公司双倍佣金即60000元，请收到本函三日内前来配合办理产权过户手续。2016年2月19日，浦城收到上述通知。浦城认为房屋买卖居间合同已解除，故未予配合。
一审法院另查明，2016年1月30日，浦城（甲方）与案外人高潘（乙方）签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋转让价款为1498000元。
案外人叶红瑞尚未支付鼎誉房产公司中介费用。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，鼎誉房产公司与浦城签订的《南京市房屋买卖居间合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规效力性强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据浦城提供的证据材料可以认定，鼎誉房产公司、浦城及案外人叶红瑞在合同履行中对合同解除进行了协商，三方同意如案外人叶红瑞在2015年12月31日前贷款仍未审批通过，则合同解除。由于案外人叶红瑞未能在2015年12月31日前通过贷款审批，故三方签订的《南京市房屋买卖居间合同》已于2015年12月31日协商解除。鼎誉房产公司亦于2015年12月31日将涉案房屋的房产证及土地证原件退还浦城。浦城在合同解除后，未协助办理产权过户等手续，其行为不构成违约，鼎誉房产公司要求浦城支付违约金30000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。由于陆乐并非合同当事人，故鼎誉房产公司要求陆乐支付违约金30000元的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回鼎誉房产公司的诉讼请求。一案案件受理费550元，由鼎誉房产公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鼎誉房产公司提交南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初5906号调解书及调解笔录，证明合同解除时间为2016年9月29日。浦城、陆乐质证认为，对其真实予以认可，对其证据目的不予认可。案外人叶红瑞将其诉至一审法院，并对涉案房屋进行了保全，为了让新购房人尽快取得房屋，其与叶红瑞达成和解，上述证据并不能证明涉案合同的解除日期为2016年9月29日。针对上述证据，本院认为，上述调解书及调解笔录书中只载明涉案合同解除，但并未载明合同于何时解除，故不能将调解书做出的时间2016年9月29日认定为浦城与案外人叶红瑞确认合同解除的时间。
二审中，鼎誉房产公司称，其将涉案房屋房产证、土地证返还浦城，是因为浦城带人到其公司堵门，若不归还，会影响其正常营业。浦城称其2015年12月31日给鼎誉房产公司打电话讲合同终止了，要求退还其房产证、土地证。鼎誉房产公司称没问题，让其下班后去拿，后其取回两证，并写了一张收条给鼎誉房产公司。
二审另查明，2015年12月1日鼎誉房产公司总经理卢爱平、叶红瑞及其老公、浦城、陆乐的谈话录音中，被上诉人提出如2015年12月31日叶红瑞贷款不能通过审批，合同解除，鼎誉房产公司总经理卢爱平、叶红瑞均表示同意。
本院认为，鼎誉房产公司与浦城签订的《南京市房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。合同签订后，因案外人叶红瑞贷款问题，上诉人、被上诉人与案外人叶红瑞多次沟通协商，现根据2015年12月1日谈话录音中的相关内容，足以证明上诉人、被上诉人、案外人叶红瑞达成一致意见，2015年12月31日前叶红瑞贷款不能通过审批，涉案合同解除。根据本案查明的事实，案外人叶红瑞2015年12月31日前未通过贷款审批，涉案合同已由合同三方当事人协商解除，一审法院认定涉案合同于2015年12月31日解除，具有事实和法律依据。合同解除后，被上诉人继续对涉案房屋进行售卖，不存在上诉人所称的“一房二卖”行为，不构成违约，上诉人主张，涉案合同未于2015年12月31日解除，被上诉人在合同履行过程中存在违约行为，没有事实依据，本院不予采信。被上诉人陆乐虽对涉案房屋享有相关的权利，但涉案合同为被上诉人浦城、上诉人鼎誉房产公司、案外人叶红瑞签订的，被上诉人针对涉案合同的权利义务提起诉讼，陆乐并非涉案合同的相对方，一审法院认为陆乐并非合同当事人，对上诉人要求其支付违约金的诉请，不予支持，并无不当。
综上所述，上诉人鼎誉房产公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人鼎誉房产公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一六年十二月二十六日
书记员 汪海燕