辽宁省瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0281民初534号
原告：王颖。
被告：大连安广房地产开发有限公司，住所地大连长兴岛经济区联兴路456-6号。
法定代表人：刘宗昌，该公司经理。
委托代理人：孙艺，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
委托代理人：管欣，该公司职员。
第三人：大连市住房公积金管理中心，住所地大连市中山区解放街*号。
负责人：于保和，该中心主任。
委托代理人：赵展，大连市住房公积金管理中心科员。
原告王颖与被告大连安广房地产开发有限公司、第三人大连市住房公积金管理中心商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王颖，被告大连安广房地产开发有限公司的委托代理人孙艺、管欣，第三人大连市住房公积金管理中心的委托代理人赵展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王颖诉称：2012年5月12日，原、被告签订合同编号WHT201200914号《商品房买卖合同》，由原告向被告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区X号房，建筑面积7.52平方米，房屋总价款400842元，首付款150842元，于合同签订当日支付。贷款25万元买受人以住房公积金贷款方式支付给出卖人。合同约定被告于2013年5月31日前交付房屋，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。现因被告逾期无法交付房屋，对原告退房请求也不予答复，无奈原告只有向法院起诉，请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已支付的首付款150842元；3、判令被告返还原告已向第三人偿还的本息合计55627.4元；4、判令被告支付原告违约金6194.082元；5、判令解除原告与第三人之间的借款合同，由被告负责向第三人返还银行贷款未偿还的本金和利息共计212663.482元。
被告大连安广房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由为：原告提出解除合同权利已经丧失。
第三人大连市住房公积金管理中心述称：由原告负责向公积金中心一次性偿清尚欠的借款本金220704.89元、利息2097.2元、罚息21.65元（截止2016年3月14日，共计
222823.74元）及至偿清日止的利息、罚息后，同意解除《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（合同编号08201200757，以下简称《抵押借款合同》）；被告对上述事项承担连带保证责任；公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权。2012年5月22日，原告与公积金中心签订《抵押借款合同》，约定由公积金中心向原告发放住房公积金贷款25万元，购买位于大连长兴岛临港工业区x室的房屋，并以该商品房进行抵押担保；同时约定“本合同至本合同项下贷款本息等全部清偿后终止”。而后，该商品房在房地产管理机构办理了抵押登记。2012年6月6日，公积金中心依照原告的委托按《抵押借款合同》的约定，将25万元作为原告支付的购房款转入被告账户。现原告起诉至法院请求解除《商品房买卖合同》，同时要求解除《抵押借款合同》。考虑到原告的行为可能导致《抵押借款合同》被解除，但是应充分尊重意思自治原则，原告应按照《抵押借款合同》约定，先一次性提前还清尚欠的本金、利息、罚息后，在此基础上，公积金中心同意解除《抵押借款合同》。2011年11月10日，公积金中心与被告签订了《个人住房政策性贷款合作协议》（以下简称协议）。协议约定被告应为公积金中心向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任。
经审理查明，2012年5月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为WHT201200914号商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人开发的位于大连长兴岛临港工业区x号房屋，建筑面积87.52平方米，每平方米4580元，总价款400842元；首付款150842元于2012年5月12日支付，余款25万元为贷款；出卖人应在2013年5月31日前将经建设单位验收合格并取得工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金等。
原告于2012年5月5日向被告交付首付款150842元；原告与第三人于2012年5月22日签订个人住房抵押借款合同，同年6月6日，第三人将贷款25万元作为原告支付的购房款转入被告账户。
涉案商品房买卖合同已进行备案登记，案涉房屋已办理抵押登记，抵押权人是第三人大连市住房公积金管理中心。
原告截止到2015年12月29日前按期向第三人偿还借款本金及利息，已偿还第三人借款本金29295.11元、利息37310.07元。
原告在庭审中明确要求被告支付违约金6194.082元的计算依据是首付款和已付贷款本息的3%。被告在庭审中提出商品房买卖合同约定的违约金3%过高，应调整到1%。
另查：被告开发的案涉楼盘至今不符合交付条件。被告辩称未交付是施工单位恶意停工造成的。
原告未提交证据证明向被告发出解除合同的通知。
再查：第三人已同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。
本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人住房抵押借款合同，第三人提交的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、预购商品房抵押申请审批书、个人委托贷款划拨资金通知书、大连市住房公积金贷款划转凭证（借据）、提前全部还款试算表、个人住房政策性贷款合作协议及当事人当庭陈述笔录等载卷佐证，所有证据材料均经开庭质证和本院审查，具有证明效力，可以采信。
本院认为：原告王颖与被告大连安广房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的效力性强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。原告已依照合同约定支付了首付款及按揭贷款，被告未按期交付房屋构成违约，应承担违约责任。双方对解除合同的方式已经进行约定，原告虽未依照约定向被告发出解除合同的通知，但原告提起诉讼后，本院向被告送达了起诉状及其它诉讼文书，应视为原告向被告发出解除合同的通知，故应解除原告与被告之间的商品房买卖合同。合同解除后，被告依据该合同取得的购房首付款150842元应予返还；因合同约定的违约金未超过中国人民银行同期贷款利息的标准，违约金不应调整。原告已付首付款150842元和贷款本息66605.18元，低于原告累计已付款400842元，因此原告请求被告按照已付首付款和贷款本息的3%计算应支付违约金数额为6523.42元，而原告实际诉请违约金数额为6194.082元，未超过应支付的违约金数额。故原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同、被告返还购房首付款150842元、支付违约金6194.082元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
被告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，以合同约定的交房时间为2013年5月31日前，逾期超过180日，原告即有权解除合同，原告应在2014年11月31日前行使解除权，在此期间原告未行使解除权，解除权消灭作为不同意解除商品房买卖合同的抗辩理由，因案涉房屋至今不具备交付条件，被告无法向原告交付案涉房屋，被告的违约行为致使原告无法实现居住使用案涉房屋的合同目的，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，应解除原告与被告签订的商品房买卖合同。故被告的抗辩意见，本院不予采纳。
原告为购买案涉商品房与第三人签订的个人住房抵押借款合同，亦系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的效力性强制性规定，应为有效。第三人同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人之间的借款合同，故商品房买卖合同解除后，原告与第三人之间的借款合同的合同目的已无法实现，无继续履行的必要，也应予解除；被告应将原告与第三人签订的借款合同未履行部分的本金及利息和罚息、违约金返还给第三人；因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人的借款合同未履行部分的本金及利息和罚息全部返还给第三人前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权；商品房买卖合同和个人住房抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记的义务；上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋应归被告所有。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王颖与被告大连安广房地产开发有限公司于2012年5月15日签订的合同编号为WHT201200914号商品房买卖合同；
二、被告大连安广房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告王颖购房首付款150842元；
三、解除原告王颖与第三人大连市住房公积金管理中心于2012年5月22日签订的编号为08201200757个人住房抵押借款合同；
四、被告大连安广房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王颖违约金6194.082元；
五、被告大连安广房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内偿还原告王颖截止2015年12月29日已付给第三人大连市住房公积金管理中心的借款本息66605.18元；
六、被告大连安广房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还第三人大连市住房公积金管理中心贷款本金220704.89元，并按照原告王颖与第三人大连市住房公积金管理中心签订的个人住房抵押借款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；
上述二、四、五、六项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
七、第三人大连市住房公积金管理中心对案涉房屋享有优先受偿权；
八、待第三人大连市住房公积金管理中心全部债权受偿后，原告王颖、被告大连安广房地产开发有限公司和第三人大连市住房公积金管理中心到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋归被告大连安广房地产开发有限公司所有。
案件受理费4490元，由被告大连安广房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 王 敏
审 判 员 张宝兰
代理审判员 李 蓓
二〇一六年五月十六日
书 记 员 化凌弘