安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民三终字第00071号
上诉人（原审被告）：郭雅文，女，汉族，1996年7月20日出生，住安徽省铜陵市铜官山区。
委托代理人：陈悦彪，安徽创元律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：ＸＸＸ，男，汉族，1975年7月11日出生，住安徽省铜陵市铜官山区。
委托代理人：左冬生，安徽众佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵安林，男，汉族，1956年12月27日出生，住安徽省铜陵市铜官山区。
委托代理人：查四林，安徽铜鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汪延凤，女，汉族，1963年10月31日出生，住安徽省铜陵市铜官山区。
委托代理人：查四林，安徽铜鼎律师事务所律师。
原审第三人：张先斌，男，汉族，1970年2月25日出生，住安徽省铜陵市铜官山区。
委托代理人：夏海涛，安徽省铜陵市狮子山区东郊办事处法律服务所法律工作者。
原审第三人：丁健，男，汉族，1975年6月21日出生，住安徽省铜陵市铜官山区。
上诉人郭雅文、ＸＸＸ因与被上诉人赵安林、汪延凤，原审第三人张先斌、丁健房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院2015年7月2日作出的（2015）铜官民二初字第00652号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年8月19日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月21日公开开庭进行了审理。上诉人郭雅文的委托代理人陈悦彪，上诉人ＸＸＸ的委托代理人左冬生，被上诉人赵安林、汪延凤及其共同委托的代理人查四林，原审第三人张先斌的委托代理人夏海涛，原审第三人丁健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：赵安林、汪延凤系夫妻关系。2011年11月1日赵安林、汪延凤向丁健借款20万元，赵安林、汪延凤出具了一张内容只有借款金额和借款人赵安林、汪延凤签名的借条交给张先斌，丁健在预先扣除利息26000元后将174000元借款交给赵安林、汪延凤。同日，赵安林、汪延凤向ＸＸＸ出具委托书，委托ＸＸＸ：1.办理出售赵安林、汪延凤共同共有的涉案房产手续，向有关部门办理注销他项权证、房产评估、调档、登记、过户、签订合同、协助买方并以买方的名义办理贷款、办理房产证和土地证产权过户、收取房款等相关事宜。2.支付与上述事项有关的各项正当费用。委托书自委托之日起生效至委托事项办理完毕之日失效。代理人无转委托权。该委托书经铜陵市衡平公证处（2011）皖铜衡公证字第4151号公证书公证。ＸＸＸ与周超向赵安林、汪延凤出具承诺书，承诺：赵佶（赵安林与汪延凤的儿子，原审法院注）用建设新村22栋102号做抵押借款20万元，在2011年11月1日到2012年2月2日之间，赵佶每月还利息钱或者还清所有本金。周超和ＸＸＸ承诺不得无故出售上述房屋，所引起的一切法律和经济责任由二人承担。注：售房须经赵佶书面同意。
2011年11月7日，赵安林、汪延凤在涉案房屋上登记了抵押权，抵押权人为张先斌。赵安林、汪延凤出具了承诺书，承诺：如无法按时归还借款，即自愿将该抵押房产交由张先斌出售或其他方式处理，且无条件配合办理相关手续，所售房款全部归张先斌所有。本人和家庭成员自愿无条件履行搬迁手续。若违约愿承担由此引起的一切法律责任并自愿接受法院强制执行。承诺书未填写日期。2015年1月10日郭雅文转账12万元到张先斌的账户，2015年1月11日又转账12万元到其账户。2015年1月26日，ＸＸＸ与郭雅文签订了房屋买卖合同，将赵安林与汪延凤所有的涉案房屋以28万元的价格出卖，约定：具体付款方式为首付24万元，第二次付款4万元（证件办齐）付清。铜陵市誉丰信息服务部在合同上盖章，同时在合同上注明：本誉丰中介只代办手续，不承担任何责任，若有纠纷与本中介无关。2015年1月28日，郭雅文、ＸＸＸ、张先斌共同签署了情况说明：建设新村22栋102室售房款由郭雅文交付给张先斌，应张先斌要求办理卖房手续。2015年1月30日，建设新村22栋102室变更登记为郭雅文单独所有。2015年2月2日郭雅文转账4万元到张先斌的账户。
赵安林、汪延凤在原审中的诉讼请求为：确认ＸＸＸ代赵安林、汪延凤与郭雅文于2015年1月26日签订的房屋买卖协议书无效。
原审法院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益而订立的合同无效。借款的利息不得预先在本金中扣除，本案赵安林、汪延凤实际向丁健借款金额为174000元。从2011年11月1日ＸＸＸ与周超向赵安林、汪延凤出具承诺书中可以反映出借款期限为2011年11月1日至2012年2月2日，2012年2月2日借款到期后，（贷款人）丁健、（抵押权人）张先斌在未收到赵安林、汪延凤偿还的本息的情况下，既未起诉要求赵安林、汪延凤偿还借款，也未起诉申请实现抵押物权，直到2015年1月26日ＸＸＸ与郭雅文签订了房屋买卖合同。此时距赵安林、汪延凤向ＸＸＸ出具委托书已经过去了三年多的时间。ＸＸＸ售房时并未得到赵佶（赵安林与汪延凤的儿子，原审法院注）书面同意，证明ＸＸＸ售房时是有恶意的。2011年11月7日赵安林、汪延凤出具承诺书中“所售房款全部归张先斌所有”内容违反法律规定，该承诺内容无效。2015年1月26日ＸＸＸ与郭雅文签订的房屋买卖合同内容简单，仅约定：具体付款方式为首付24万元，第二次付款4万元（证件办齐）付清。具体付款时间和其他事宜均没有约定。郭雅文在合同签订前就将首付24万元交付张先斌而未要求张先斌或ＸＸＸ向其出具收条有悖交易习惯，说明郭雅文对ＸＸＸ、张先斌及他们之间的关系有不合常理的充分信任。张先斌享有的抵押债权数额仅为20万元，郭雅文在未向赵安林、汪延凤核实的情况下，仅凭内容既不合法又不合理的承诺书就将买房款全部交付给第三人张先斌明显损害了赵安林、汪延凤的利益。2015年1月28日郭雅文、ＸＸＸ、张先斌共同签署的情况说明更说明了郭雅文和ＸＸＸ及张先斌是恶意串通的。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条、第二百条、第四百零四条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十条、第四十九条、第五十三条之规定，判决：确认郭雅文和ＸＸＸ于2015年1月26日签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费6364元，减半收取3182元，由郭雅文和ＸＸＸ负担，于判决生效后三日内缴纳。
郭雅文与ＸＸＸ均不服原审判决，向本院提起上诉。
郭雅文上诉称：一、原审判决认定郭雅文与ＸＸＸ、张先斌恶意串通，损害赵安林、汪延凤的利益没有事实依据。1.原审将丁健、张先斌与赵安林、汪延凤之间的借款合同关系的认定结果，强加在郭雅文与赵安林、汪延凤之间的买卖合同关系的法律效力的认定上缺乏依据。2.郭雅文与ＸＸＸ、张先斌不存在恶意串通的事实，ＸＸＸ依据公证书可以向任何人出售赵安林、汪延凤所有的位于建设新村22栋102号房屋。公证书授权的范围包括签订合同、收取房款等相关事项。郭雅文没有理由怀疑公证书的合法性，因此在买房前主观上不存在与ＸＸＸ、张先斌合谋损害赵安林、汪延凤利益的故意，客观上也从未有过合谋的行为。二、郭雅文作为善意相对人，在确定ＸＸＸ出具的公证书合法的前提下，在支付28万元购房款后办理了房屋变更登记，符合法律规定。郭雅文支付的购房款是符合市场价格的，不存在损害被上诉人合法权益的事实。涉案房屋的抵押权人是张先斌，在没有取消抵押权之前，房屋的所有权不可能进行变更。郭雅文取得房屋并办理完变更登记，前提是张先斌需取消抵押权。按公证书的要求，ＸＸＸ有收取房款的权利，ＸＸＸ告知郭雅文将购房款支付给张先斌，张先斌收款后能解除抵押权，郭雅文将购房款支付给张先斌符合约定。原审认为郭雅文将24万元购房款支付给张先斌时，未要求ＸＸＸ或者张先斌出具收条有悖于交易习惯的认定，没有事实依据。张先斌在2015年2月2日已经向郭雅文出具了收据，只是原审时未提供。另外，郭雅文在支付购房款后，已进行了产权登记，成为合法产权人，作为善意相对人已支付合理对价，取得的房屋应受法律保护。三、被上诉人如果认为自己的权益受到损害，应根据公证书的授权事项，确定ＸＸＸ是否超越代理权，向ＸＸＸ主张权利，而不是要求认定郭雅文与被上诉人之间的房屋买卖合同无效。公证书没有约定代理的时间，ＸＸＸ可以随时将该房屋进行销售，并按公证书中载明的权利收取房款或者要求购房人将房款支付到其他账户。综上，原审法院认定事实及适用法律均有错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
赵安林、汪延凤共同答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案的房屋买卖合同是借款合同实现债权的一种方式，通过本案中上诉人在房屋买卖合同中的表现足以认定其是恶意串通，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
ＸＸＸ答辩称：郭雅文的上诉理由成立。ＸＸＸ依据公证书进行房屋买卖是合法有效的，没有超越代理权限。
张先斌答辩称：同意上诉人郭雅文的上诉观点。
丁健答辩称：郭雅文没有看房子，也没有和房主沟通，和ＸＸＸ之间是恶意串通。
ＸＸＸ上诉称：1.原审法院认定被上诉人赵安林、汪延凤实际向丁健借款，与事实不符。2.郭雅文与ＸＸＸ及其他人均不认识，没有串通的条件。看房不是购房的法定条件，其所支付的房价没有明显低于市场价就应是善意第三人。仅从先付房款就认定郭雅文与ＸＸＸ及张先斌之间有不合常理的充分信任，显然没有道理。因为房屋设有抵押权，不先付房款无法解除抵押，也就不能办理房产证，可能导致该房屋买卖无法实际履行。“不合常理的充分信任”与恶意串通有着本质区别。3.原审已经查明赵安林与汪延凤借款，并将房产抵押给张先斌，赵安林与汪延凤没有还款等均是事实，那么卖房还款合理合法。赵安林与汪延凤委托ＸＸＸ办理案涉房产手续、收取房款事宜，对卖房还款的事宜是明知且有充分思想准备的，ＸＸＸ基于公证书与郭雅文签订房屋买卖合同应是合法有效的。ＸＸＸ向赵佶的承诺与本案无关。原审法院认定赵安林与汪延凤出具的承诺书中“所售房款全部归张先斌所有”的内容违法，显然是错误的，怎么处置是赵安林与汪延凤的权利。4.时隔三年才卖房恰恰证明贷款人给予赵安林与汪延凤充分的时间还款，而赵安林与汪延凤一再违约，才最终导致卖房还款的后果。怎么还、还多少是另一个法律关系，不影响本案房屋买卖合同的有效性。综上，请求二审法院撤销原审判决并改判驳回赵安林、汪延凤的原审诉讼请求，并由赵安林、汪延凤承担本案一、二审全部诉讼费用。
赵安林、汪延凤共同答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉状中表明卖房是为了还款，ＸＸＸ在原审庭审中陈述不认识张先斌，但是他却为张先斌的还款事宜而操心，卖房的目的就是让张先斌收回借款。但是被上诉人在原审中说本案借款究竟是张先斌还是丁健出借的，作为借款人并不清楚，借款人只能向一人还款，在他们之间的问题没有解决之前借款人无法还款。通过本案上诉人在房屋买卖合同中的表现足以认定其是恶意串通，请求二审法院驳回ＸＸＸ的上诉请求。
郭雅文答辩称：同意ＸＸＸ与郭雅文没有恶意串通的观点，借款和抵押与郭雅文没有关系。
张先斌答辩称：同意ＸＸＸ的观点。
丁健答辩称：ＸＸＸ和郭雅文是恶意串通，ＸＸＸ收了三万元好处费。
上诉人郭雅文在二审中提交如下证据：收条一张，以证明郭雅文按ＸＸＸ的要求已经分三次将28万转给了张先斌。
赵安林、汪延凤质证认为：1.对该收条的真实性不清楚，不排除是为了诉讼需要而出具的。2.本案实际付款情况为2015年1月10日和1月11日各付了12万元，2月2日付了8万元。如果郭雅文和ＸＸＸ、张先斌不是恶意串通，那么收据应该有三张，而不是只有一张28万元的总收据，并且2015年1月10日和1月11日付款时双方的房屋买卖合同还没有签订，足以认定是串通。
ＸＸＸ和张先斌对该证据的三性均没有异议。
丁健质证认为：对其真实性不清楚。
本院的认证意见：对该份证据的真实性、合法性和关联性予以认可。
双方当事人所举的其他证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。
二审中，郭雅文与张先斌对原审判决认定赵安林、汪延凤向丁健借款20万元的事实有异议。本院经审查认为，本案为房屋买卖合同纠纷，案涉借款的争议并非本案的审理范围，原审判决认定赵安林、汪延凤向丁健借款20万元，并不妥当，本院予以纠正，对该事实本案不予认定。
本院二审对原审法院查明的其他事实予以确认。
综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：郭雅文与ＸＸＸ是否恶意串通进行房屋买卖行为，损害了赵安林与汪延凤的利益？
本院认为：赵安林与汪延凤向ＸＸＸ出具委托书并经公证书公证，委托ＸＸＸ代为办理出售系争房屋的手续、签订合同、收取房款等事项。郭雅文有充分的理由相信ＸＸＸ具有相应代理权，与ＸＸＸ订立系争房屋买卖合同，按照ＸＸＸ的指示向张先斌支付购房款，并无不当。ＸＸＸ承诺售房须经赵安林与汪延凤之子赵佶书面同意，但该承诺的内容未在委托书上载明，不能作为郭雅文应当知道的售房条件。即使ＸＸＸ违反了承诺，也应与郭雅文无关。虽然赵安林与汪延凤未委托ＸＸＸ代为还款，但ＸＸＸ有代为收取房款的权利，郭雅文根据ＸＸＸ的指示将所有购房款支付给张先斌，并无不当。签订系争房屋买卖合同的时间虽然在两次付购房款之后，但郭雅文三次支付购房款均是通过银行转账进行，购房款实际已支付，亦无不当。赵安林与汪延凤也未提供有效证据证明因房屋买卖行为致其合法利益受到损害。故赵安林与汪延凤主张郭雅文与ＸＸＸ恶意串通进行房屋买卖行为，损害其利益，不能成立。赵安林与汪延凤请求确认系争房屋买卖合同无效的诉讼请求，因证据不足，应不予支持。
综上所述，原审判决认定事实错误，依法应予纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2015）铜官民二初字第00652号民事判决。
二、驳回赵安林、汪延凤的诉讼请求。
一审案件受理费6364元，减半收取3182元，二审案件受理费12728元，均由赵安林、汪延凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 查 慧 凌
代理审判员 戴 卢 刚
代理审判员 马 海 平
二〇一五年十二月三日
书 记 员 王小江（代）
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。