山东省巨野县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巨民初字第2714号
原告陈玉芹，女，1964年2月29日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。
委托代理人李宗福，山东天地方圆律师事务所律师。
被告巨野苏巨商贸有限公司。住所地：山东省巨野县。
法定代表人张家林，公司董事长。
委托代理人张丹，山东康桥律师事务所律师。
原告陈玉芹与巨野苏巨商贸有限公司（以下简称：“苏巨商贸公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月10日立案受理，依法组成合议庭，于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告陈玉芹的委托代理人李宗福、被告苏巨商贸公司的委托代理人张丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈玉芹诉称：2010年5月13日，原、被告签订了《苏巨时代广场商铺租售协议》（合同编号hzsj100416a），以84万元的价格购买被告建设的苏巨时代广场C栋C4号门市房一套，建筑面积280平方米，约定交房时间2010年12月30日，同时被告为了回笼资金，对现金购房的，优惠2万元。合同签订后，原告按照被告的要求交纳购房款82万元。至今被告没有交房，也未取得售房许可证及商品房经营开发资质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，特诉至法院，请求依法确认原、被告签订了《苏巨时代广场商铺租售协议》无效，判令被告立即返还购房款82万元，并赔偿经济损失82万元。诉讼费由被告负担。
被告苏巨商贸公司辩称，一、本案中，原、被告所签订的《苏巨时代广场商铺租售协议》是真实有效的。1、2010年5月13日，涉案房屋合同是双方自愿协商签订，是双方真实意愿的表达，依法成立并生效，对双方都具有法律约束力。2、原告与被告在签订《苏巨时代广场商铺租售协议》时，被告并非房地产开发企业、房屋不具有商品房预售许可证的事实十分清楚，被告也对其履行了告知义务，在原告执意要买房的情况下，双方签订了“租售协议”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，被告不是房地产开发企业，涉案房屋是被告自建自用房屋，并非原告主张的“商品房”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，本案中被告并非房地产开发企业，结合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定来看，涉案合同不具有无效情形。综上，原告请求自相矛盾，严重歪曲案件事实，请求依法驳回诉讼请求。
经审理查明：2010年5月13日，原、被告签订了《苏巨时代广场商铺租售协议》（合同编号hzsj100416a），以84万元的价格购买被告建设的苏巨时代广场C栋C4号门市房一套，建筑面积280平方米，约定交房时间2010年12月30日，同时被告为了回笼资金，对现金购房的，优惠2万元。合同签订后，原告按照被告的要求交纳购房款82万元。至今被告没有交房，也未取得售房许可证及商品房经营开发资质。同时，合同约定，在预定时间内，如果被告逾期未能按时付款，原告将按应付款的日1‰收取滞纳金，连续两个月仍未能履行付款的，原告有权收回该房屋或暂停被告使用该房屋，如因上述原因，收回房屋保证金不退还，暂停使用该房屋直至被告交纳购房款项及滞纳金后恢复使用权。原告需要按时保质把房屋按照约定交给被告。原告在收到全额租售房款后，即在两年内向被告提供办理房产证和土地证的相关手续，并协助被告办理，如原告在承诺期内不能提供相关手续，并且被告不愿再等，要求退房的，原告将退还所有被告交纳款项，并按签约当日银行利息补偿被告。被告在交付定金后，如有退房之意须向原告交付每套3万元的违约金。被告有权在接受该房屋时对房屋面积进行核实，按照设计要求对该房屋质量进行检查，如有不妥之处，可要求原告修复改进。被告须按照双方预定的时间及时足额交纳购房款，在取得该房屋后，不得擅自更改房屋结构，如需部分改动，须争得原告同意后方可实施。2013年7月16日，被告苏巨商贸公司办理了涉案房屋（房权证巨野县字第148**号）房产证。2013年8月14日，原告苏巨商贸公司办理了涉案房屋（国用2013第1**号）土地使用证，使用年限至2050年10月18日。2014年12月10日，原告向本院提起诉讼，请求依法确认原、被告签订了《苏巨时代广场商铺租售协议》无效，判令被告立即返还购房款82万元，并赔偿经济损失82万元。
本院所确认的上述事实，有当事人陈述笔录、苏巨时代广场商铺租售协议、（房权证巨野县字第148**号）房权证、（国用2013第122号）土地使用证、缴款单据等在卷为凭，并经本院开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：原、被告签订“商铺租售协议”，被告向原告预售其开发建设的位于巨野苏巨时代广场A栋1号商铺一套，原告已预付给被告购房款82元，事实清楚。被告不具备房地产开发经营资质，更无商品房预售许可证明，却将其开发建设的商品房向社会不特定人销售，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条（商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设）的强制性规定，原、被告所签订的“商铺租售协议”，名为商铺租售协议，实为商品房预售合同，原、被告所签订的商铺租售合同，应为无效合同。原、被告签订协议时，约定租售年限为50年，而原告土地使用证记载的土地使用年限为37年，原、被告签订协议时，隐瞒了土地使用年限的事实，亦属欺诈。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定:“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。该法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。该司法解释第九条第（一）项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。因此，被告应返还原告已交购房款82元及利息（利息自原告缴款之日起至判决确定原告付款之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算），并承担不超过已付购房款（82元）一倍的赔偿责任。原告要求赔偿损失82万元过高，本院酌情确定赔偿损失20万元。被告认为其租售协议有效，其不属房地产开发企业，所租售商铺属自建自用，不属《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的调整对象。被告已行商品房预售之实，而拒认进行商品房销售之名，被告的该理由，明显是为自己规避法律找借口，原告与被告的房屋买卖行为，已符合商品房预售的特征，且没有办理相关许可证，应属非法无效行为，因此，被告的该主张不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十、八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项之规定，判决如下：
一、被告巨野苏巨商贸有限公司与原告陈玉芹所签订的苏巨时代广场商铺租售协议无效；
二、由被告巨野苏巨商贸有限公司退还原告陈玉芹购房款82万元及利息（自缴款之日起至付款之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算）；
三、由被告巨野苏巨商贸有限公司赔偿原告陈玉芹损失20万元；
四、驳回原告其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19560元，由被告巨野苏巨商贸有限公司负担13980元，由原告负担5580元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
当事人申请执行的期限，自本判决生效后，履行期满之日起2年。
审 判 长 彭云欣
审 判 员 王 庆
人民陪审员 李 允
二〇一五年三月十五日
书 记 员 李 辉