北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初69694号
原告：北京城承物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区丹棱街16号海兴大厦C座616。
法定代表人：彭明林，董事长。
委托代理人：陈X，女，19XX年X月X日出生，北京城承物业管理有限责任公司办公室主任，住北京市朝阳区。
被告：韩X，男，19XX年X月X日出生。
原告北京城承物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告韩X（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月16日受理后，依法由审判员王阳独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈X和被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2006年4月16日至2017年4月15日十一年欠缴的物业费20026.82元（建筑面积105.23平方米，（105.23平方米*1.342元/月/平方米*12个月+保安、保洁、生活垃圾外运费126元/年）*11年）；2、判令被告向原告支付拖欠的物业费滞纳金4500元（根据前期物业服务合同第5章第16条第2款，因为业主入住时都预交一年的物业费，因此之后每年都是按照年度预交，被告于2005年4月16日入住，未缴纳按每天万分之三标准收取滞纳金，4500元是估算的，一年500元，算了9年）。事实和理由：被告于2005年4月16日入住北京市朝阳区XX家园XX园XX号楼XXXX室，入住时被告与原告签订了《入住合约》，但被告自2006年4月16日至今没有交纳物业费，后经核实，被告交纳了2007年4月16日至2008年4月15日期间的物业费。
被告辩称，第一，房屋面积、收费标准属实，欠费期间不属实，2006至2007年物业费因被告锁眼被堵原告答应免除；2007至2008年物业费原告已经交纳了。第二，2016至2017年度的物业费不存在拖欠与补交的问题，起诉状所述“补交拖欠的物业费”中，包含2016至2017年度的物业费，由于物业费及物业服务所对应的年度周期为当年4月至下一年度的4月，而且业主入住时与物业公司签订的《入住合约》也并未规定交纳物业费的时间期限，因此对于需要交纳的2016至2017年度的物业费不存在拖欠与补交的问题。第三，被告在入住时收到的《服务收费标准》“收费依据”一栏中所有“京价（房）字【1997】196号”和“京价（房）字【1997】274号”对应的收费项目，在原告当庭出具的《服务收费标准》中，其“收费依据”都变为“前期物业服务合同”。《前期物业服务合同》中没有服务项目的收费标准。被告从未收到过《服务收费标准》的变更通知。第四，服务收费标准不符合国家规定。依据2005年12月19日北京市发改委通告发布的北京市物业服务收费管理办法（试行）的第二十四条，《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字【1997】196号）和《关于调整委托管理住宅电梯高压水泵收费标准的通知》（京价（房）字【1997】274号）已于2006年1月1日废止。在《前期物业服务合同》第五章第十六条中注明“物业服务费价格的调整，按政策规定调整”，但物业公司依然沿用已废止的收费标准收取物业费。第五，原告未对服务及收费标准进行公示。按照自2006年1月1日起执行的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》的第二十一条规定，物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。被告从未在小区中见过相关的公示内容。第六，原告未履行合同义务，未达到相关的服务标准，违约在先。1、被告明明交纳了物业费，原告却没有相关记录，反而声称被告未交，由此可以认定原告账目不清，管理混乱。2、原告未履行《入住合约》、《城承物业管理有限责任公司业主手册》、《前期物业服务合同》中所规定的合同义务，未达到相关的服务标准，具体如下：（1）小区治安管理存在严重问题，门卫、保安、楼门门禁形同虚设，人员随意进出，业主的家门口、楼道充斥各种小广告，给业主的人身和财产安全带来极大的隐患。（2）楼道、天井等楼内公共区域杂物堆积，保洁员也随意在配电箱放置纸箱等物品，还曾因此导致火灾。这些违反物业规定、有很大卫生和安全隐患的问题原告都没有进行有效的管理，不仅严重影响了业主的居住环境，同样给业主的人身和财产安全带来了极大的隐患。（3）物业没有履行对小区的环境和公共秩序的管理义务，在被告所居住的12号楼与对面的8号楼之间的空地上，长期存在摆摊现象，不仅侵占了业主的公共区域，而且破坏了小区环境，扰乱了小区秩序。（4）物业没有履行对小区内楼房、车场以及公共设施维修的义务，很多建筑、设备年老失修存在安全隐患，有些甚至已经完全损坏，无法使用。（5）电梯运行维护费为有人值守的电梯收费标准，实际上没有达到有人值守电梯的服务标准。有关有人值守电梯的服务要求可以参见相关政府规定。第七，有关的诉讼请求已超过诉讼时效。根据《民法通则》第135条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”之规定，有关提起诉讼的时间是2016年12月，因此，有关诉讼请求中所包含的2014年之前的物业费，已超过了法定的诉讼时效。第八，起诉中关于滞纳金的诉讼请求没有任何依据。1、原告未履行合同所规定的义务，违约在先，根本不存在所谓滞纳金的问题。2、原告主张的滞纳金没有法律依据，是在《前期物业服务合同》中所规定的，该合同是原告与开发商之间签署的合同，并非与被告之间的合同，被告从未收到或者见过此合同，该合同中也没有被告签字。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，《XX家园XX园前期物业服务合同》系原告与涉案房屋所在小区开发商所签的前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，合法有效，被告作为涉案房屋的业主应受合同条款的约束，原、被告均应按照约定履行自己的义务。
当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。现被告认可其未向原告交纳物业费，本院不持异议，原告主张被告缴纳欠缴的物业费，本院予以支持。被告虽称原告履行合同存在不符合约定之处，但未举证证明其所主张的各项事宜已达到物业服务不达标之程度，故本院对于被告主张不予采信。
至于被告提及的诉讼时效问题,本院认为,审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定,但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。故被告主张原告的部分诉讼请求已超诉讼时效,本院不予支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现《XX家园XX园前期物业服务合同》虽约定了滞纳金的计算标准，即“万分之3%”，其与原告主张的每年500元的标准相差甚远；且合同中并未约定业主应缴费时间，故原告主张的滞纳金无从起算，故本院对于原告该项请求不予支持。
本案系物业服务合同纠纷，创造良好、和谐的生活环境一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面尽心尽力提高服务质量；另一方面也需要每一位业主的理解与配合。物业管理是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，这一特性导致了物业公司的服务过程中难免存在一些问题，导致部分业主对物业服务不满意。但若业主均以此为由拒交物业费，则双方的合同关系将陷入“欠费——服务水平下降——更大范围欠费——服务进一步恶化”的恶性循环之中。如此下去，真正受到损害的是业主的利益。本案中，原告在物业服务过程中难免存在一些令部分业主不满之处，应在今后不断克服遇到的各种问题，虚心听取业主提出的合理意见，制定切实可行的管理措施，不断提高服务标准和质量，让小区业主满意。望在小区业主和原告物业公司的共同努力下，使涉案小区成为文明和谐的小区。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告韩X于本判决生效之日起七日内支付原告北京城承物业管理有限责任公司自2006年4月16日至2007年4月15日以及2008年4月16日至2017年4月15日期间的物业费一万八千二百零六元二角四分。
二、驳回原告北京城承物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费207元，由原告北京城承物业管理有限责任公司负担79元（已交纳），由被告韩X负担128元（原告北京城承物业管理有限责任公司已交纳，被告韩X于本判决生效之日起七日内支付原告北京城承物业管理有限责任公司）。
本判决为终审判决。
审判员 王阳
二〇一六年十二月二十日
书记员 戴玥