四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0402民初3278号原告:王小蓉，女，1990年12月28日生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：王劲松，四川道合律师事务所律师。被告：孙丽萍，女，1976年3月11日生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。委托诉讼代理人：杜骐全，四川广聚律师事务所律师。原告王小蓉与被告孙丽萍房屋租赁合同纠纷一案本院于2016年10月11日立案后，依法适用简易程序�公开开庭进行了审理。原告王小蓉及其委托诉讼代理人王劲松，被告孙丽萍的委托诉讼代理人杜骐全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告2016年4月至2016年12月期间的房屋租金9200元、房屋押金2300元；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告位于临亚小区的住房一套，租赁期限自2014年4月3日起至2015年4月2日止，月租金为1150元，租金按年支付，押金为2300元。2015年4月2日，租赁期满后，原告继续使用房屋，但双方并未签订书面租赁合同，对租赁期限也无约定。2015年12月19日、2016年2月3日，原告又分两次向被告分别转账支付了8800元和5000元，用于支付2016年全年的租金。2016年2月20日，因案涉房屋设备老化，原告于2016年3月2日通过电话通知被告解除不定期租赁合同，并于2016年3月4日搬出案涉房屋。虽经原告多次催促，被告仍拒绝退还租金，原告遂提起告诉。被告孙丽萍辩称，第一，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。第二，在《房屋租赁合同》约定的租期届满后，原告继续向被告缴纳房屋租金，即原、被告双方已经达成了续租房屋的合意。根据合同法的规定，双方应当按照原合同约定继续履行，原、被告双方之间的租赁期限为固定的一年，而并非不定期。第三，按照《房屋租赁合同》约定及法律规定，原告没有单方解除合同的权利，原告陈述的解除合同的理由不成立。第四，根据合同法的规定，原告方单方解除合同，应通知被告，且在通知到达被告时合同解除。但被告方至今未收到原告方解除合同的通知，原�也至今未将房屋归还原告。因此，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》至今并未解除，被告也不应返还原告房屋租金以及押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。同时根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月3日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1.被告将位于临亚小区6-6，建筑面积为56平方米的房屋租赁给原告作为住宅使用；2.租期自2014年4月3日起至2015年4月2日止；3.房屋月租金为1150元，租金按年支付；4.原告应于合同签订当日向被告缴纳押金2300元，租期届满后，若房屋及设施无损坏且水、电、治安管理、电话费等费用结算完后，应退还；5.双方还约定了其他权利及义务。2014年4月3日，原告向�告支付2014年4月3日至2015年4月2日的租金13800元。2015年2月16日，原告向被告缴纳押金2300元，同时缴纳了2015年5月至2015年12月共八个月的租金9200元。2015年12月19日、2016年2月3日，原告两次分别向被告转账支付8800元和5000元，共计13800元，用于支付2016年全年的租金。2016年3月4日起，原告即多次以短信形式告知被告（号码为：1588208****）其已搬出案涉出租屋，并要求被告出面办理退租事宜。2016年4月20日，原告因退租金事宜接受攀枝花市东区司法局驻东区法院人民调解委员会调解，并于2016年4月27日调解终结。2016年8月12日，原告向本院提起告诉，后于2016年9月19日自愿撤诉。同时查明，截止2016年11月16日，即庭审结束之时，原告未将案涉出租房屋的钥匙退还被告。另查明，2015年4月2日，《房屋租赁合同》租赁期限届满后，原、被告双方未再签订书面租赁合同。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方基于2014年4月3日签订的《房屋租赁合同》形成了有效的租赁合同关系，原、被告双方对原告已支付押金2300元、2016年全年的租金13800元且不欠付租金的事实不持异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.原、被告双方之间的租赁合同是否为不定期租赁合同以及合同是否已经解除的问题；2.讼争租金及押金是否应当返还以及返还数额的问题。关于焦点一，本院认为，原、被告双方之间形成了不定期租赁合同关系。原、被告双方于2014年4月3日签订的《房屋租赁合同》第二条约定：“房屋租期自2014年4月3日至2015年4月2日止。”第七条约定：“合同期满，乙方（王小蓉）应按时迁出，若要继续租用，需提前一个月通知甲方（孙丽萍）征得甲方同意，并协议好租金重新签约后可继续租用······”基于此，可以认定原、被告双方最初签订的是租期为一年的固定期限租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，虽然原、被告双方于一年的租赁期届满后未再签订书面续租合同，但双方仍在交纳、收取租金，原告亦继续使用租赁的房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。被告以原告按年交付了2016年全年的租金以及双方虽未签订书面合同但仍应按照原合同履行而原合同系固定期限合同为由提出的原、被告之间的租赁合同系固定期限的租赁合同，且从合同履行上来看租赁期限应至2016年12月31日的诉讼主张违反法律规定，难以采纳。在不定期租赁合同履行过程中，合同当事人依法均可随时主张解除。本案中，原告已于2016年3月4日多次以短信形式告知被告其已搬出租赁的房屋并要求被告出面办理租赁事宜，被告亦短信回复原告。故应当认定原告已以短信形式向被告提出解除合同，原、被告双方之间的租赁合同已于2016年3月4日解除。关于焦点二，本院认为，合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方的租赁合同已于2016年3月4日解除。原告虽陈述已搬离出租屋，但并未与被告进行房屋交接，其搬离时被告亦并未在场，同时截止庭审当日原告亦未将房屋钥匙交付被告。同时，被告于接到原告解除合同并要求办理退租事宜的通知后，亦未积极与原告办理交接。故原、被告双方对于合同解除后未办理房屋交接手续均有过错，故对原告要求被告退还租金9200元的诉讼请求，本院酌情支持4600元。关于押金是否应予退还一节，因双方合同已经解除，根据合同约定，被告可扣除原告应负担的水费、电费、设施损坏费等费用后将剩余部分退还原告。但被告在本案中并未举证证明原告欠交水电费的事实及数额，也未举证证明房屋设备损坏的事实。因此，被告应当全额退还原告房屋押金2300元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、孙丽萍于判决生效后十日内退还王小蓉租金4600元、押金2300元，合计6900元。二、驳回王小蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44元，王小蓉负担19元，孙丽萍负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。代理审判员  段明鑫二〇一六年十二月八�书 记 员  熊 峰