内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0402民初6200号原告：赤峰市红山区万嘉物业管理有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区。法定代表人：刘海龙，经理。委托诉讼代理人：张新宇，该公司工作人员。被告：白秀清，男，1963年9月20日出生，满族，无职业，住赤峰市红山区某小区*号楼***室。被告：卜丽娟，女，1965年8月15日出生，满族，赤峰市第三实验小学教师，住址同白秀清。原告赤峰市红山区万嘉物业管理有限责任公司（以下简称万嘉物业）诉被告白秀清、卜丽娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告万嘉物业的委托诉讼代理人张新宇，被告白秀清、卜丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万嘉物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2012年1月至2016年12月拖欠的物业管理服务费用1722.60元、滞纳金2651元，合计4373.60元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告作为物业服务的法人组织，对被告居住的楼房提供了相应的服务，履行了作为物业服务企业所应尽的各项职责，保障了被告楼房的公共设施、设备的正常使用，被告已成为该行为的实际受益人，且根据国务院《物业管理条例》第七条第五款的规定，按时交纳物业管理服务费是被告应该履行的义务。然而，经原告多次催缴，被告至今仍拒绝履行该项义务，为此原告诉至法院。被告白秀清、卜丽娟辩称，一、被答辩人提交的证据错误。1、起诉状中被答辩人向松山区法院提起诉讼，赤峰市红山区法院受理，立案程序违法；2、被答辩人提交的赤峰市发改委收费许可批复文件是假冒兰天物业的批复，万嘉物业没有收费许可批文，属违法收费，根据《赤峰市住宅小区物业管理暂行办法》第九条旗县区建设行政主管部门负责物业管理公司成立的初审，初审合格后报市建设行政主管部门审批。取得《物业管理资质证书》的物业管理公司，到市工商行政管理部门办理注册登记，领取营业执照，到市物价部门办理收费许可证等相关手续；3、被答辩人提交的《物业管理委托合同》无效。红山区竹园小区业主委员会与万嘉物业管理有限责任公司签订的委托管理期限为五年零二十天，自2004年9月10日10时起，至2009年9月30日零时止，应属失效合同。根据2009年12月1日，住建部颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》，从2010年1月1日起施行。该指导规则第32条：“业主委员会实行任期制，每届任期不超过五年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。”的规定，业主委员会任期届满，如果没有选举新一届业主委员会，则原业主委员会自动解散。红山区竹园小区业主委员会自2004年以来，就没有换过届。二、被答辩人没有按照《赤峰市住宅小区物业管理暂行办法》规定及《物业管理委托合同》中约定提供物业服务，违约在先。1、被答辩人不履行公用设施、环境卫生、交通项目进行维护、修缮、服务管理义务。根据《赤峰市住宅小区物业管理暂行办法》第二十二条物业管理的内容及标准：（1）公用设施管理：共用设备完好，无随意改变用途现象；道路平整畅通，无空鼓和塌陷，无积水和结冰；污水井、化粪池及时清掏。（2）住宅小区绿化管理：草坪花坛花木繁茂，叶色正常，树冠完整，花色鲜艳，层次分明，高矮有序；花木无枯枝败叶，预防控制病虫害；草坪内无堆物堆料，无明显人为损坏。（3）环境管理卫生：果皮箱、袋装垃圾箱等环卫设施完备；公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁，随意堆放杂物现象；环境干净整洁，楼房周围无堆积物；公共场地、绿地实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清。被答辩人提交《物业管理委托合同》中第五条第二款第一点明确约定乙方对下水管道公用部分及时疏通，保障正常使用，第七点明确约定乙方对电子门进行维护、修缮。事实一：在2012年冬季12月18号，我们这个单元厨房的下水道在到下水井入口堵塞了，因为答辩人住在2楼，是最低一层，楼上所有的污水，都从答辩人的厨房溢出来，流满了答辩人的个人房间。答辩人找到被答辩人，被答辩人的工作人员回答：“这事我们管不了。”情急之下答辩人只好找家政公司疏通开了，一共花了300元。就是在此事之后，从2013年开始答辩人拒绝交纳被答辩人的“物业费”。事实二：不及时维修电子对讲门。2011年，答辩人所在的单元电子对讲门出现故障后，众业主无数次到被答辩人的物业公司反映被答辩人至今都没有进行维修，给业主的生活带来极大的不便并造成尤为严重的安全隐患。事实三：环境卫生和绿化的设施及小区内道路维护管理不到，果皮箱，袋装垃圾等设施根本没有。公共楼梯扶栏，走道卫生根本没人管，小区内外墙、楼道中小广告随处可见，小区道路损坏严重无养护，绿化植物越来越少，花坛成了菜园子。花园围墙残缺不全，违章建筑随意产生……答辩人把小区现状简单的拍了几张照片，就这样服务凭啥收取物业费。2、按合同约定内容被答辩人没有做到以下几项：（1）没有履行小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁。（2）没有履行公共楼道每天清扫1次，扶手每擦洗衣次，保持干净整洁。（3）没有履行根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。（4）没有履行按楼栋口收集垃圾，每天1次。（5）没有履行垃圾清运日产日清，致使垃圾桶有满溢现象。（6）没有履行垃圾设施每周清洁1次，无异味。（7）没有履行公共区域玻璃2个月擦洗1次。（8）没有履行对小区主路、干路积水积雪、烟花炮屑及时进行清扫。（9）没有履行根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制蟑、蚊、蝇等害虫孳生。（10）没有履行饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。（11）小区内无路灯，经常发生被盗电瓶车，自行车、业主夜间下班因无路灯被摔。（12）对小区内发生的私自拆改和违章搭建，不闻不问，视若不见。3、被答辩人开展管理经营活动时，损害业主的合法权益，获取不正当收益。被答辩人不按规定设置保安巡逻，把小区保安室出租给他人搞经营，获取不当利益，损害业主合法权益。4、物业公司没有履行“每年应进行一次管理服务的意见征询，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见不低于总户数的80%的规定要求。被答辩人雇佣社会无业游民进行物业费收缴工作，经常威胁、恐吓业主，并经常到业主单位进行造谣诽谤，女收费员物业服务项目业务不懂，服务态度极差，经常电话辱骂业主，激化矛盾，经常有业主到物业公司投诉女收费员，从而造成业主与物业公司物业费纠纷数量的大量增加。有很多业主强烈要求辞退女收费员后，就按时交费。5、被答辩人没有履行每年以单栋物业为单位向全体业主和物业使用人公布一次管理费用的收支情况。根据《赤峰市住宅小区物业管理暂行办法》第十一条：物业管理公司依据物业管理委托合同进行物业管理。物业管理委托合同由市建设行政主管部门制定。物业管理工作人员一律挂牌上岗，提供文明、优质服务。第二十五条：房屋产权人、使用人必须服从物业管理公司的正常管理，遵守业主公约，自觉按照交纳物业管理费。对无资质、擅自承揽物业管理业务的，房屋产权人、使用人有权拒交各项费用。第三十三条：物业管理服务收费衽明码标价制度、收费许可证制度和年检制度。物业管理收费人员必须持证收费，并使用由市建设行政主管部分统一印制的票据。6、被答辩人没有按规定“物业管理工作人员一律挂牌上岗，提供文明、优质服务”。在收费工作中从没执行“物业管理服务收费实行明码标价制度、收费许可证制度和年检制度”，也没有“使用由市建设行政主管部门统一印制的票据”。总之，被答辩人既没有签订有效的合同，也没有履行物业服务企业应尽的服务义务，实属“擅自承揽物业管理业务的”，答辩人拒绝缴纳物业费是有法可依的。三、答辩人主张先履行抗辩权，在被答辩人纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因被答辩人不能履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害。被答辩人才从2013年起停止缴纳物业管理费。根据《中华人民共和国合同法》关于先履行抗辩权的规定，在被答辩人没有恰当履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院认为，二被告称原告与赤峰市红山区竹园小区业主委员会签订《物业管理委托合同》属无效合同，合同有效期间自2004年9月10日10时至2009年9月30日零时止，因案涉合同第十三条约定本合同期满，赤峰市红山区竹园小区业主委员会没有将续聘或解聘原告的意见通知原告，且没有选聘新的物业管理企业，原告继续管理的，视为合同自动延续，因赤峰市红山区竹园小区业主委员会在期满后没有解聘原告且没有选聘新的物业管理企业，故《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告对被告居住的赤峰市红山区钢铁街昭乌达小区梅庭5号楼332室楼房进行物业管理服务，被告接受该服务，原告与被告之间形成了物业管理服务合同关系。原告履行了物业管理服务义务，被告应当按照规定向原告交纳物业管理服务费用。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款和报酬”及《物业管理条例》第四十二条一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，原告要求被告支付物业管理服务费用1722.60元的诉讼请求，因被告居住的房屋建筑面积为99平方米，根据赤峰市发展计划委员会文件赤计费（2001）711号关于赤峰兰天物业管理有限责任公司物业服务收费标准的批复中，被告所居住的小区即梅园庭苑，楼房四栋（4号、5号、6号、8号）物业管理服务费用收费标准为0.33元/月/平方米，因2002年案涉小区由赤峰兰天物业管理有限责任公司提供物业服务管理，故赤峰市发展计划委员会向其作出批复，后案涉小区由原告提供物业服务管理，该批复对原、被告同样适用，故原告按照0.29元/月/平方米向被告收取物业管理服务费用符合合同约定第六条的内容，每月物业管理服务费用28.71元，被告共拖欠自2012年1月至2016年12月物业管理服务费用，共计60个月，合计拖欠物业管理服务费用1722.60元，因案涉合同第六条第4款约定物业管理服务费用由业主按季度向原告交纳，故原告此请求符合法律规定，本院予以支持。二被告辩称原告对案涉小物业服务管理不到位，2012年1月至2012年12月的物业管理服务费用已交纳，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，二被告向本院提交了19张照片欲证明其主张，因二被告认可照片的拍摄时间为2016年12月7日至2016年12月9日，上述照片不能证明原告在2012年1月至2016年12月期间原告提供物业管理服务均不到位，其提供的证据不足以证明其主张。对于二被告称已交纳2012年度的物业管理服务费用的主张，因二被告未提供证据证明该主张，其该主张依法不能成立。对于二被告称其不交纳物业管理服务费用系其行使先履行抗辩权，因二被告提供的证据不足以证明原告提供物业管理服务不到位，不符合案涉合同的约定，故该其依法主张不能成立。对于原告要求二被告支付因拖欠物业管理服务费用的滞纳金2651元，双方虽在合同中对于滞纳金的收取标准进行了约定，但滞纳金应由国家法律、法规明文规定的款项，属基于行政法律关系而产生的行政处罚，个人和其他团体均无权私自收取，因本案属于物业服务合同纠纷，原、被告系平等民事主体，故原告无权向二被告收取滞纳金，本院对该项请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及上述法律之规定，判决如下：一、被告白秀清、卜丽娟于本判决生效后立即给付原告赤峰市红山区万嘉物业管理有限责任公司自2012年1月至2016年12月的物业管理服务费用1722.60元；二、驳回原告赤峰市红山区万嘉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，邮寄送达费40元，计65元（原告已预交），由被告白秀清、卜丽娟负担，于本判决生效后立即给付原告赤峰市红山区万嘉物业管理有限责任公司。本判决为终审判决。审判员  刘艳杰二〇一六年十二月十六日书记员  李红丹