江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4172号
上诉人（原审被告）夏永顺，男，汉族，1962年7月5日生，无业。
被上诉人（原审原告）徐克明，男，汉族，1962年12月12日生，无业。
委托代理人曹筱琴，女，汉族，1964年10月22日生。
上诉人夏永顺因与被上诉人徐克明房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。上诉人夏永顺、被上诉人徐克明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐克明原审诉称，2014年10月2日，徐克明、夏永顺签订协议，约定徐克明以25000元价款购得位于银龙花园二期120幢103室（以下简称涉诉房屋）的房屋承租权、棋牌室的经营权及室内各项设施。后徐克明又添置空调挂机一台、冰箱一台并铺设木质地板，粉刷墙壁等用以经营棋牌室。2015年2月1日至2月28日期间，徐克明按协议与夏永顺多次电话联系，要求支付下一期（即半年）房租，夏永顺一直拖延不愿接受房租款。2015年3月1日，在未告知徐克明的情况下，夏永顺更换涉诉房屋门锁，并连同室内设施转租给他人经营棋牌室。徐克明提起诉讼，请求判令：1.夏永顺继续履行合同，归还涉诉房屋使用权及屋内物品；2.夏永顺支付违约金10000元；3.夏永顺承担本案诉讼费用。
夏永顺原审辩称，不给徐克明做是正常的，因为合同已经到期，且其已搬出诉争房屋；经营期间，徐克明打架闹事，基于此夏永顺也不愿给徐克明经营。
原审法院经审理查明，2014年10月2日，徐克明、夏永顺签订《协议》，约定，夏永顺于2014年10月2日将银龙二期120幢棋牌室（即涉诉房屋）转让给徐克明经营，转让金额为25000元，其中包括室内麻将机9个（每个含椅子四张），空调柜机1台、挂机2台，厨房用品及其它零碎设施，夏永顺已缴付的5个月的房租及押金；如有违约双倍赔偿。徐克明于同年10月2日支付转让费22000元，并于11月15日付清全部款项，夏永顺确认“此棋牌室所有权变更事宜于2014年11月15日了结，所遗债权债务等由夏永顺负责，与后所有人无关”。10月4日，徐克明进入诉争房屋进行经营，并在棋牌室内铺设了地板，添置TCL空调一台（KFRD-32GW／R3）、冰箱一台、绿岛风换气扇一台、灶头两个。
2015年1月，夏永顺电话通知徐克明准备后期的房租，但一直未收取。2月27日，徐克明妻子致电夏永顺，要向夏永顺支付房租。3月1日，夏永顺控制涉诉房屋。现该棋牌室由夏永顺与他人合伙经营使用。
原审法院另查明，涉案房屋是夏永顺承租使用的，租赁期限2年，从2014年9月1日至2016年8月31日止，房屋租金1900元／月、押金1400元。
原审中，因夏永顺明确表示不会再将棋牌室给徐克明经营，徐克明变更第一项诉讼请求为，解除徐克明、夏永顺之间的合同，夏永顺返还转让经营费15500元，并返还徐克明后添置的设施：空调、排风扇、冰箱各一台、地板（约55平方米）、灶头两个。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。徐克明、夏永顺签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，徐克明已于2014年10月2日取得棋牌室的经营权，并对涉案房屋内一并转让的物品享有所有权。夏永顺于2015年3月1日控制涉诉房屋，致徐克明无法继续经营，违反了《协议》约定，徐克明关于“解除双方签订的《协议》，夏永顺返还转让费15500元（25000元-房租1900元／月×5月），并归还添置的TCL空调一台、冰箱一台、换气扇一台、灶头两个及地板”的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。夏永顺关于《协议》已到期的辩称意见，原审法院认为，夏永顺并无证据证明转让附期限，故不予支持。关于违约金，徐克明主张10000元，夏永顺不予认可。原审法院认为，夏永顺在转让后又收回房屋经营，已构成违约，且《协议》约定“如有违约双倍赔偿”，徐克明现主张违约金10000元，并无不当，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审判决：一、解除徐克明、夏永顺于2014年10月2日签订的《协议》；二、夏永顺于判决生效之日起十日内向徐克明返还转让费15500元；三、夏永顺于判决生效之日起十日内向徐克明返还TCL空调一台（KFRD-32GW／R3）、冰箱一台、绿岛风换气扇一台、灶头两个及屋内铺设的地板（约55平方米）；四、夏永顺于判决生效之日起十日内向徐克明支付违约金10000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费812元，减半收取为406元，由夏永顺负担。
上诉人夏永顺不服原审判决，向本院提起上诉称，徐克明违约在先，其一，不遵守治安规定，设政府一直禁止的赌博机多次被公安部门查处，并时常吵闹影响邻居休息。其二，徐克明经常与合伙人桂某吵打，他们共同承租房屋，共同出资购置物资，后经营不下去了，且房东也不愿意给他们经营，要与夏永顺解除租赁协议，造成夏永顺经济损失。其三，徐克明在2015年2月1日至2月28日背着夏永顺私下把涉诉房屋内四台麻将机、16张椅子等物资拿走了，并在119幢106室开起麻将室。其四，徐克明提出返还转让经营费15500元，根本不存在，因为其支付的25000元包括转让费15500元、房租9500元，他们已经经营了5个月，是经营不下去了，徐克明与合伙人又签订了协议。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回徐克明的原审诉请。
被上诉人徐克明辩称，是徐克明租夏永顺的房屋，与桂某没有关系，租房后徐克明找桂某帮忙，与桂某不是合伙关系。徐克明提前搬走是临时停业，夏永顺转让给徐克明的东西都在房屋内没有搬走，临时拿走的是四个麻将机和四张椅子，其他东西并没有动。当时签合同说最少经营两年，先交五个月房租，后期再续租，第一期房租到期前徐克明打电话给夏永顺，夏永顺拖延没来，徐克明原审中已经提交了相关证据。夏永顺上诉称徐克明打架的事实并不存在，打架是在棋牌室玩的人闹事。后来夏永顺将房屋转让给桂某，他们想合伙将棋牌室转走。请求驳回上诉，维持原判。
原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，夏永顺申请证人桂某到庭作证，证明棋牌室是徐克明与桂某合伙经营的，夏永顺没有收取额外费用，只是收了桂某半年房租，并没有将房屋转让给其他人。桂某陈述：“当时是我与徐克明合伙开的棋牌室，谈好了双方爱人都不可以参与，后来徐克明的爱人参与了，我们就闹矛盾了，徐克明每次都找理由找我差错。2014年11月底我交了14000元给徐克明，徐克明交给夏永顺25000元，加上进去之后铺地板费用一共28000元，我出了14000元。后来因为要交下一期房租，我就找徐克明要求看合同，徐克明的爱人就不给我看，我说不给看我就没有理由给钱，徐克明说不给钱就关门，然后棋牌室于2015年2月份关门了。关门后徐克明私自将房屋内东西搬走了，徐克明的爱人写了一张条子，写明里面包括设施、空调、椅子必须各人一半，要搬走需要经过对方同意，但是徐克明私自搬走了四张麻将机、椅子、茶几、垃圾筒、电饭煲等设施。关门后我找了夏永顺，说我东西在里面，徐克明将东西搬走了，已经到其他地方开棋牌室了，能不能将房屋转给我。夏永顺也知道我们闹矛盾，就将房屋转给我了，2015年3月1日我交了半年的租金11400元给夏永顺。”
对于桂某的证人证言，徐克明经质证认为其没有与桂某合伙经营，只是找桂某帮忙，桂某没有证据证明其与徐克明合伙经营棋牌室。
原审中，徐克明提供房东魏汝平与夏永顺签订的房屋租赁协议复印件，证明夏永顺与其签订合同时说可以让其经营两年，夏永顺当庭认可该复印件，并称原件也给了徐克明。徐克明还提供了其妻与夏永顺2015年2月27日通话录音，夏永顺称房租“我已经先垫给房东了，等我有空再来拿”。
本院审理中，徐克明认可其搬走了涉诉房屋中四张麻将桌和四张椅子。
上述事实，有徐克明原审提供的房屋租赁协议、通话录音及原审庭审笔录、二审谈话笔录在卷为证。
本院认为，夏永顺与徐克明于2014年10月2日签订的《协议》，约定夏永顺将涉诉房屋转让给徐克明经营，并载明转让标的包括室内麻将机、空调、厨房用品等设施，夏永顺已缴付的5个月房租及押金。由于双方均明知该房屋是夏永顺承租使用的，故协议中所谓转让房屋实际是指承租经营权，结合夏永顺签订合同时将其与房东的房屋租赁协议交给徐克明，以及夏永顺在2015年2月27日与徐克明妻子通话时称已将后面房租垫给房东，均能印证徐克明主张双方口头约定转让经营期限是两年。故原审认定夏永顺于2015年3月1日控制涉诉房屋致徐克明无法继续经营，构成违约，并据此支持徐克明要求解除合同的主张并判决夏永顺支付违约金，并无不当。关于徐克明要求夏永顺返还的转让费15500元，是扣除5个月租金后的设施转让费，由于徐克明二审中认可其已经拿走四张麻将桌及四张椅子，故本院酌定其拿走的物品折价5500元，夏永顺应返还徐克明转让费10000元。关于徐克明要求夏永顺返还其经营期间添置的物品，夏永顺原审中予以同意，原审法院判决返还，亦无不当。夏永顺上诉称徐克明违约在先，未能提供证据予以证明，本院不予支持。夏永顺上诉称其没有将房屋转让给其他人，而是交给徐克明的合伙人桂某，因桂某并非案涉《协议》当事人，该主张不能成立，桂某与本案当事人之间如有其他法律关系，可另行解决。综上，原审判决适用法律正确，因二审中徐克明的自认，致判决结果相应调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1568号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1568号民事判决第二项为：夏永顺于本判决生效之日起十日内向徐克明返还转让费10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费减半收取406元，由夏永顺负担318元、徐克明负担88元；二审案件受理费812元，由夏永顺负担637元、徐克明负担175元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 汪海燕