湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初1406号原告怀化英泰建设投资有限公司。法定代表人谢永健，该公司董事长。委托代理人廖桧晖（特别授权），湖南金州律师事务所律师。被告郭瑞坤，男，汉族，1979年2月5日出生。委托代理人罗晓玲（特别授权），湖南淮新律师事务所专职律师。原告怀化英泰建设投资有限公司与被告郭瑞坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖桧晖及被告委托代理人罗晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怀化英泰建设投资有限公司诉称：原告与被告签订《英泰国际5年租赁合同》及《怀化英泰国际经营管理公约》，原告将其坐落于湖南怀化火车站站前广场的“英泰国际商城”铺位出租给被告经营。被告租赁铺号分别为A9-117、A9-118、A9-119、A9-120，租赁面积为49.59㎡，经营范围均为男装，租赁期5年，自2011年5月28日起至2016年5月27日止,其中免租期自2011年5月28日起至2013年5月27日止。《英泰国际五年租赁合同》中约定：被告在签订合同之时一次性付清所租铺位年租金的30%作为合同保证金，即人民币4万元;第二年第一季度一次性付清第三年结余部分租金，即人民币4万元;第四年租金在第三年第一季度全额收取，第五年租金在第四年第一季度全额收取，被告未按以上约定时间交纳租金视为违约，被告未履行完的合同经营时间租金作为违约金，原告有权收回铺位转租第三方。商业管理费按建筑面积计算为0.9元/㎡/月，物业管理费按建筑面积计算为4.5元/㎡/月向原告缴纳市场综合管理费（物业管理费不包括空调使用费，空调使用费根据空调总用电量，按合同面积平均分摊）。水电费按政府水电部门核价标准收取，自被告进场装修之日起按月度实际发生金额缴付，服装区中央空调、电梯等公共电费及水费按建筑面积均摊，自进场装修之日起按月度缴付。另根据《英泰国际五年租赁合同》第九条第二款第12项：如被告违反合同第九条第二款第1项（即被告拖欠租金及其他相关费用达一个月以上，已超过甲方准许的期限内仍未付清的）甲方有权收回铺位，转让第三方，没收实行信誉押金以及未履行完的剩余租赁时间和已缴纳的租金，并有权要求被告赔偿经济损失。时至今日，被告仍未履行相关义务，现原告请求解除与被告签订的《五年租赁合同》及《怀化英泰国际经营管理公约》，并要求被告支付原告2014年3月28日至2014年10月15日租金29746元以及2013年6月5日至2014年10月15日公摊水电费2546.7元、市场综合管理费3702.4元。请求人民法院：1、判令解除原被告签订的《英泰国际五年租赁合同》及《怀化英泰国际经营管理公约》；2、判令被告支付原告租金29746元；3、判令被告支付原告市场综合管理费（含商业管理费及物业管理费）3702.4元；4、判令被告支付原告公摊水电费2546.7元；5、判令被告承担本案诉讼费用。被告郭瑞坤辩称:被告同意解除租赁合同,但对支付租金有异议，这个房屋不是被告租赁的，已经转租给别人了。原告收取管理费、水电费没有依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年8月4日，原告与被告签订《英泰国际五年租赁合同》，约定：原告将其坐落于湖南怀化火车站站前广场的“英泰国际商城”铺位出租给被告经营。被告租赁铺号分别为A9-117、A9-118、A9-119、A9-120，租赁面积为49.59㎡，租赁期5年，自2011年5月28日起至2016年5月27日止,其中免租期(二年)自2011年5月28日起至2013年5月27日止。被告在签订合同之时一次性付清所租铺位年租金的30%作为合同保证金，即人民币4万元,第二年第一季度一次性付清第三年结余部分租金，第四年租金在第三年第一季度全额收取，第五年租金在第四年第一季度全额收取，被告未按以上约定时间交纳租金视为违约，被告未履行完的合同经营时间及租金作为违约金，原告有权收回铺位转租第三方。商业管理费按建筑面积计算为0.9元/㎡/月，物业管理费按建筑面积计算为4.5元/㎡/月向原告缴纳市场综合管理费。2010年8月4日，原告与被告签订《怀化英泰国际经营管理公约》,就各商户规范经营事项进行了约定。2010年8月5日，被告向原告交付了合同履约保证金24000元(至今未退还)，2012年3月28日被告进场经营。因市场管理不善等多方面原因，原告于2014年12月31日关闭英泰国际商城，双方不再履行合同。被告至今尚欠付原告2014年3月28日至2014年10月15日租金29746元，欠付原告2013年7月1日至2014年10月15日商业管理费及物业管理费3702.4元。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据予以证实：1、原告企业法人营业执照及组织机构代码证、被告的身份证复印件，证实原、被告主体资格适格；2、《英泰国际5年租赁合同》、《合同补充协议》，收据，证明合同约定内容及原告收取被告的合同履约保证金；3、《怀化英泰国际经营管理公约》，证明原、被告对租赁门面经营管理做的相关规定；4、庭审笔录印证了本案的其他相关事实。本院认为：原、被告签订的《英泰国际五年租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。因被告未按合同约定支付原告租金，原告享有合同解除权，本院于2016年6月19日将本案起诉状副本送达被告，故本院确认原、被告签订的《英泰国际五年租赁合同》于2016年6月19日解除。被告至今尚欠付原告租金29746元、商业管理费及物业管理费3702.4元,应予清偿。《怀化英泰国际经营管理公约》不属于原、被告合同内容的调整范畴，故原告要求解除该《怀化英泰国际经营管理公约》的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付公摊水电费2546.7元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告收取被告的合同履约保证金24000元，因原告的合同解除行为，应予退还被告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、原告怀化英泰建设投资有限公司与被告郭瑞坤签订的《英泰国际五年租赁合同》于2016年6月19日解除；二、被告郭瑞坤于本判决生效之日起五日内向原告怀化英泰建设投资有限公司支付租金29746元、商业管理费及物业管理费3702.4元；三、原告怀化英泰建设投资有限公司于本判决生效之日起五日内退还被告郭瑞坤合同履约保证金24000元；四、驳回原告怀化英泰建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由被告郭瑞坤承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  粟多海人民陪审员  倪 勇人民陪审员  丁 伟二〇一六年十一月八日代理书记员  肖圣岚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。