湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第00266号
上诉人（原审被告）邱元平（曾用名邱源平），农民。
委托代理人王民兵，湖南众议律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈正清，居民。
委托代理人宋小兵，湖南纬地律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）浏阳市商务局，住所地浏阳市行政中心附二栋三楼。
法定代表人肖成新，局长。
委托代理人林华根，湖南浏阳河律师事务所律师。
委托代理人黎政根，湖南浏阳河律师事务所律师。
上诉人邱元平因与被上诉人陈正清、浏阳市商务局所有权确认纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2014）浏民初字第1557号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：原湖南省浏阳市五交化公司成立于1981年，系全民所有制企业，其主管单位为浏阳市商业局，2002年左右，原湖南省浏阳市五交化公司进行企业改制，经改制后，该公司的工商营业执照于2008年吊销。2005年在浏阳市的机构改革过程中，浏阳市商业局并入新组建的浏阳市商务局。
2002年，陈正清和邱元平通过浏阳市产权交易中心拍卖的方式，分别购得原湖南省浏阳市五交化公司所有的，位于浏阳市淮川街道办事处车站路22号五交化大楼的2-3层，1层，并分别于2002年6月11日，与原湖南省浏阳市五交化公司签订了《产权交易协议书》，其中陈正清与原湖南省浏阳市五交化公司所签订的《产权交易协议书》中第一条地理位置及四址界限中约定，陈正清购买的房地产位于车站路22号，具体包括市五交化大楼二至三层，并手写特别约定注明含与五交化餐馆相邻的上二楼楼梯间及消防楼梯间39.51平方米，但餐馆拥有通行权。第二条产权结构及面积中约定，该宗产权和混合结构，国有划拨土地面积约为（此处未写明）平方米，建筑面积约为1885.58平方米（以国土和房产部门颁发的有效证明为准）。协议第三条约定成交价格为人民币90万元。而邱元平与原湖南省浏阳市五交化公司所签订的《产权交易协议书》中第一条地理位置及四址界限中则约定，邱元平购买的房地产位于车站路22号，具体包括市五交化大楼一层和与庆丰楼相邻的五交化餐馆及与工商局合建门面（临时建筑），并手写特别约定注明不含与五交化餐馆相邻的上二楼楼梯间39.51平方米。第二条产权结构及面积中约定该宗产权和混合结构，国有划拨土地面积约为（此处未写明）平方米，建筑面积约为1032平方米，五交化餐馆为临时建筑（不办房产证），建筑面积138平方米，与工商局合建门面建筑面积占三分之一（以国土和房产部门颁发的有效证明为准）。协议第三条约定成交价格为人民币281万元。同时两份协议中的第七条均约定，所转让的房地产地点、位置和结构只限现实状况，购买后买方如需进行维修、改造、重建等涉及的一切手续，由买方自行到有关部门办理，卖方不负任何责任。协议第九条其他情况均约定，原湖南省浏阳市五交化公司院内现有职工集资住房一栋，24户住户和大楼四至六层住户需从通道和楼梯出进，现有通道和楼梯归买方和住户共同使用。协议签订后，陈正清、邱元平和原湖南省浏阳市五交化公司分别于次日到浏阳市房地产管理局的浏阳市产权交易中心办理房屋产权证，买卖双方并应交易中心的要求分别签订了《产权转让合同》。其中陈正清的《产权转让合同》第一条产权转让标的与价款约定，甲方（指卖方）将所属的五交化大楼二至三层的房地产权，经双方协商后以人民币90万元的价格有偿转让给买方。第四条产权转让的土地使用方式中约定，国有划拨地、具体四址及范围以国土、房产部门的确认为准。第十条其他条款约定，在签订本合同之前，甲、乙双方签订了“房地产交易协议书”，协议与合同有不相符之处，以合同为准，本合同未涉及而原协议涉及了的继续有效。邱元平的《产权转让合同》第一条产权转让标的与价款约定，甲方（指卖方）将所属的五交化大楼一层及五交化餐馆的房地产和与工商局合建门面（临时建筑），经双方协商后以人民币281万元的价格有偿转让给买方。第四条产权转让的土地使用方式和第十条其他条款所作的具体约定与陈正清的《产权转让合同》中所作的约定内容相同。《产权转让合同》签订后，浏阳市产权交易中心分别为陈正清和邱元平办理了房屋所有权证。其中，颁发给邱元平的浏房权证字第××号房产证中的平面图包含与五交化餐馆相邻的上二楼楼梯间及消防楼梯间共39.51平方米的房屋产权，而颁发给陈正清的两本房屋所有权证中均没有包含上述39.51平方米的房屋产权。陈正清与邱元平办理了房屋所有权证和国有土地使用证后，分别持上述权证到相关银行部门办理了抵押贷款。
2013年1月，陈正清发现邱元平所持有的浏房权证字第××号房屋产权证上含有与五交化餐馆相邻的五交化大楼上二楼楼梯间及消防间39.51平方米的房屋产权，而上述产权在其与原湖南省浏阳市五交化公司所签订的《产权转让协议书》的特别约定内容中。为此，陈正清于2013年1月24日向浏阳市住房保障局提出《关于请求纠正邱元平车站路22号房屋产权证错误，颁发该房屋上二楼楼梯间、消防楼梯间房产证给申请人的报告》，浏阳市住房保障局受理后，在查阅相关资料后，组织陈正清与邱元平以及原五交化公司的负责人进行协商未果。浏阳住房保障局于2014年4月16日作出《关于请求纠正邱元平车站路22号房产权证错误报告的回复》送达给陈正清。回复称：“……虽陈正清与湖南省浏阳市五交化公司签订的《房地产交易协议书》中明确了交易范围包括上二楼楼梯间及消防楼梯间39.51平方米，但在双方的《产权转让合同》和《产权交割证明书》中关于产权转让标的与价款中明确，甲方将所属的五交化大楼二至三层的房地产，经双方协商后以人民币90万元整有偿转让给乙方，并在《产权转让合同》中还约定了‘在签订本合同之前，甲乙双方签订了《房地产交易协议书》，协议与合同有不相符之处以合同为准。’综上所述，我局认为，在办理你的浏房权证字第××号《房屋所有权证》的过程中并无差错。特此函复。”
原审法院另查明：1、在陈正清与邱元平购买原湖南省浏阳市五交化公司的产权前，该公司大楼一、二层系商场，三楼系办公楼，四至六楼为职工宿舍（系套间房），其中四楼最右边无通道或过道。该大楼从楼前临街面来看，大楼左边和大楼中间1-6原设有楼梯（原湖南省浏阳市五交化公司在拍卖该楼前曾将中间楼梯的1-3层部分拆除）。右边1到2层设有本案争执的“上二楼楼梯”，右边1至3层设有本案争议的消防楼梯。2、邱元平2002年所购买的原五交化餐馆，系原湖南省浏阳市五交化公司在沿五交化大楼右边墙体的通道处临时建设的二层建筑，其总高度低于五交化大楼的二层高度，约至五交化大楼二层的一半左右，进入该餐馆二楼须从五交化大楼右边墙体上打通的小门进入走消防楼梯才可。3、陈正清在购得原湖南省浏阳市五交化公司的产权后，即对大楼二、三楼进行了改建作为其经营的“全友家俱城”经营场所，并将《房地产交易协议》中特别约定归其所有的“上二楼楼梯”拆除，将该楼梯通道与后面的消防楼梯通道打通，并在该处摆放沙发等家俱。近年来，陈正清将该处作为门面租与他人使用，收取租金。
原审诉讼中，邱元平陈述原湖南省浏阳市五交化大楼的消防楼梯可以从一楼通往四楼，4至6楼住户可以由此楼梯出入通行，但对此未提供相关证据证实。
原审法院认为：本案争执焦点为陈正清、邱元平分别与原湖南省浏阳市五交化公司签订的《房地产交易协议书》中特别约定的陈正清享有与五交化餐馆相邻的上二楼楼梯间及消防楼梯间39.51平方米，餐馆拥有通行权的内容与邱元平不含与五交化餐馆相邻的上二楼楼梯间39.51平方米的内容是否有效的问题。一、从协议和合同本身来看，陈正清、邱元平分别与原湖南省浏阳市五交化公司签订的《房地产交易协议书》及《产权转让合同》均系买卖双方真实意思表示下所签订的协议和合同，其《产权转让合同》中虽未涉及《房地产交易协议书》中的上述特定约定的内容，但根据《产权转让合同》第十条约定的“本合同未涉及而原协议涉及了的继续有效”内容来看，两份《房地地交易协议书》中特别约定的上述手写体内容应视为有效部分。二、从原湖南省浏阳市五交化公司的大楼结构来分析，原湖南省浏阳市五交化公司右边的上二楼楼梯及消防楼梯在原公司存在时，是作为出入该公司原五交化商场及办公区区域1至3层的通道，其4至6楼住户另有左边和中间通行的楼梯通道。《房地产交易协议书》中特别约定的上二楼楼梯和消防楼梯39.51平方米的部分，根据原先的用途来看，应当属于陈正清购买后的2至3层所用，并非邱元平所陈述的用于整栋大楼通行的公共通道，而约定邱元平享有上述通道的通行权，是基于邱元平购买的原五交化餐馆是在原五交化大楼的过道上建设的临时小二层建筑，该建筑与大楼右墙共墙，第二层需通过原五交化大楼右边的消防楼梯才可进入，原湖南省浏阳市五交化公司在出卖五交化大楼时才针对使用、通行上的考虑，从而与陈正清、邱元平分别作出特别约定，在出卖给陈正清的产权上二楼楼梯和消防楼梯上，邱元平购买的五交化餐馆对此享有通行权，此约定是基于特别需要而产生的地役权权益，符合法律规定。因此原湖南省浏阳市五交化公司与陈正清、邱元平在《房地产交易协议书》中所作的两项特别约定，既是双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，合法有效，原审法院均予以认定。由此陈正清依协议享有“与五交化餐馆相邻的上二楼楼梯间及消防楼梯间39.51平方米”的产权。浏阳市商务局提出陈正清应当在2013年向房屋产权登记主管部门申请异议登记申请后15天内提起确权之诉，陈正清现在超过上述期间提起确权之诉不合法，其请求应予以驳回的辩解，根据《中华人民共和国物权法》第十九条的规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，并在登记机构予以异议登记之日起十五日内可以对“异议”内容进行起诉，15天内不起诉，异议登记失效。经查实，陈正清于2013年1月24日向浏阳市住房保障局提出《关于请求纠正邱元平车站路22号房产权证错误，颁发该房屋上二楼楼梯，消防楼梯间房产证给申请人的报告》，要求浏阳市住房保障局予以产权更正登记，浏阳市住房保障局于2014年1月组织陈正清和邱元平及原湖南省浏阳市五交化公司的负责人进行了协商，协商不成后，浏阳市住房保障局于2014年4月16日才对陈正清申请产权更正登记的申请作出有关“办理你的浏房权证字第××号《房屋所有权证》的过程中并无差错”的回复，陈正清收到回复后15日内向原审法院提起确权之诉不违反法律规定，故浏阳市商务局的辩解原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条的规定，判决如下：浏阳市淮川街道办事处车站路22号原湖南省浏阳市五交化公司大楼中与原五交化餐馆相邻的上二楼楼梯间、消防楼梯间39.51平方米的产权归陈正清所有，邱元平享有通行权。本案诉讼费2671元，由陈正清负担。
邱元平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、邱元平与陈正清没有直接的房屋买卖关系，房屋已经依法进行产权登记，原审法院不顾房产主管部门已经作出的产权登记和回复，越权判决争议房产归陈正清所有，违反了法定程序。二、房产部门登记的产权信息无错误，人民法院不能否定房屋产权主管部门的认定。三、原审法院对“与五交化餐馆相邻的上二楼楼梯间及消防楼梯间”用途以及“39.51平方米”面积的事实认定不清，证据不足，纯属主观臆断。四、陈正清的起诉已经超过了诉讼时效。综上，原审法院违反法定程序，认定事实和适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。
陈正清答辩称：一、原审判决未违反法定程序和规定。二、浏阳市房地产管理局在登记争议房屋产权时因信息不一致，导致发生权属争议，人民法院有权受理本案并对争议房屋产权作出判决。三、原审判决认定事实清楚，证据确实充分。四、陈正清提起诉讼并未超过诉讼时效。综上，邱元平的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。
浏阳市商务局答辩称：一、原湖南省浏阳市五交化公司是经过依法拍卖将房屋转让给陈正清、邱元平的，并积极履行了义务，依法交付了房屋，原湖南省浏阳市五交化公司不存在过错。二、陈正清与邱元平的争议主要是因为房产登记部门登记错误，以及两人自身的疏忽大意所致，不应当列浏阳市商务局为本案当事人。
在本院二审过程中，邱元平提交了以下证据：钟书毛等五人《关于五交化大楼消防通道的说明》及钟书毛、赵腊明的证人证言，拟证明消防通道的状况。陈正清对证据发表如下质证意见：《关于五交化大楼消防通道的说明》的证明形式不符合法律规定，该证据系邱元平写好了之后要其他证明人签字，不是证人的真实意思表示，该证据亦不属于新证据范畴，且与本案没有关联性，应当不予采信。浏阳商务局对证据发表如下质证意见：证据与本案没有关联性，不予质证。本院认为，邱元平在二审中提交的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于二审程序中新的证据的规定，且不能达到证明目的，因此，本院对该证据不予采信。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：陈正清、邱元平分别与原湖南省浏阳市五交化公司签订的《房地产交易协议书》及《产权转让合同》均系买卖双方真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。虽然陈正清、邱元平分别与原湖南省浏阳市五交化公司签订的两份《产权转让合同》均未特别约定本案诉争所涉的与五交化餐馆相邻的上二楼楼梯间及消防楼梯间39.51平方米房屋产权归谁所有，但是陈正清与原湖南省浏阳市五交化公司签订的《房地产交易协议书》中特别约定了陈正清竞买的房地产权包含与五交化餐馆相邻的上二楼楼梯间及消防楼梯间39.51平方米，邱元平与原湖南省浏阳市五交化公司签订的《房地产交易协议书》中特别约定了邱元平竞买的房地产权不含与五交化餐馆相邻的上二楼楼梯间39.51平方米，而陈正清、邱元平分别与原湖南省浏阳市五交化公司签订的两份《产权转让合同》均约定“本合同未涉及而原协议涉及了的继续有效”，故陈正清、邱元平分别与原湖南省浏阳市五交化公司签订的《房地产交易协议书》中上述特别约定内容应为有效，原审判决浏阳市淮川街道办事处车站路22号原湖南省浏阳市五交化公司大楼中与原五交化餐馆相邻的上二楼楼梯间、消防楼梯间39.51平方米的产权归陈正清所有正确。
本案系所有权确认纠纷，可以通过民事诉讼解决。房产证即房屋所有权证书，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，房产证在民事诉讼中作为证明房产权属的一种重要证据，其证明力的作用大小只能与其他证据相互比较来确定。在房屋权属争议中，当房产证证明的事实与其他证据证明的事实发生冲突，其他证据的证明力明显大于房产证的证明力时，可以按照优势证据的原理，以优势证据确定房屋的权属。本案中，陈正清提供了确凿充分的证据证明浏阳市淮川街道办事处车站路22号原湖南省浏阳市五交化公司大楼中与原五交化餐馆相邻的上二楼楼梯间、消防楼梯间39.51平方米的产权归陈正清所有，原审判决对陈正清的诉讼请求予以支持并无不当。
另外，本案系所有权确认纠纷，属于物权纠纷，邱元平上诉称陈正清的起诉超过诉讼时效的理由不成立，本院不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人邱元平的上诉理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2671元，由邱元平负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年三月五日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。