福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0304民初1485号原告：正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。组织机构代码×××。法定代表人：陈超凡，总经理。委托诉讼代理人：范秀清，福建凌龙律师事务所执业律师。委托权限特别代理。被告：王志林，男，1969年9月9日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：陈福生、郭志伟，福建理策律师事务所执业律师。委托权限一般代理。第三人：中国银行股份有限公司莆田延寿支行，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码×××。法定代表人：陈幼奇。原告正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司（以下简称正荣财富中心公司）因与被告王志林商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案后，依法适用普通程序进行了审理，在诉讼过程中，原告正荣财富中心公司向本院申请追加中国银行股份有限公司莆田延寿支行（以下简称中国银行莆田延寿支行）作为第三人共同参加诉讼，本院予以准许追加中国银行股份有限公司莆田延寿支行作为第三人共同参加诉讼并于2016年8月19日公开开庭进行了审理。原告正荣财富中心公司的委托诉讼代理人范秀清，被告王志林的委托诉讼代理人陈福生到庭参加诉讼。第三人中国银行莆田延寿支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正荣财富中心公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除正荣财富中心公司与王志林签订的合同编号为L201400751号的《商品房买卖合同》；2、王志林应于判决生效之日起十日内协助正荣财富中心公司办理完成《商品房买卖合同》的备案注销登记手续；3、王志林向正荣财富中心公司支付商品房总价款20%的违约金，即374394.2元；4、王志林偿还正荣财富中心公司代偿款35390.92元及该款自代还之日起至还款之日止按日万分之五计算的利息（其中7973.1元自2015年11月30日起计算，9132.24元自2015年12月15日起计算，9138.29元自2016年1月18日起计算，9147.29元自2016年2月22日起计算）及按日万分之八计算的违约金；5、王志林返还正荣财富中心公司代其垫付的预购商品房登记费80元；6、王志林向正荣财富中心公司偿还因追索债权而发生的律师费3000元；7、王志林已交纳的首期购房款在扣除上述违约金、代偿款、利息等费用后无息退还给王志林；8、王志林承担本案诉讼费用。诉讼过程中，正荣财富中心公司变更第4项诉讼请求为：王志林偿还正荣财富中心公司代偿款并支付代偿款自代偿之日起至还款之日止按日万分之五计算的利息及按日万分之八计算的违约金（代偿款暂计至开庭之日止为人民币81166.29元)。事实和理由：2014年1月21日，正荣财富中心公司与王志林签订《商品房买卖合同》，约定王志林向正荣财富中心公司购买位于莆田市荔城区×××第×××幢×××号房，合同总价款为1871971元。合同约定付款方式为：买受人于签约当日支付首期购房款561971元，剩余1310000元由买受人以商业按揭贷款方式支付。同日，双方签订《合同补充协议》，约定：出卖人保证期内，买受人未能按按揭贷款合同约定按时足额偿还每期贷款本息，导致银行(公积金中心)要求出卖人承担保证责任，则：1、买受人必须在接到出卖人电话或者书面通知之日起7日内归还出卖人代还款项，并从出卖人代还之日起至买受人向出卖人还款日止，每日按出卖人代还金额的万分之五向出卖人支付利息。2、如买受人在上述约定时间内未向出卖人归还出卖人代还款项及相应的利息，则每逾期一日，买受人还应向出卖人支付代还金额万分之八的违约金。3、买受人累计3个月未偿还银行(公积金中心)贷款本息或逾期累计超过30日未向出卖人归还出卖人代偿代还款项及相应利息、违约金，出卖人有权单方解除主合同，买受人应一次性向出卖人支付商品房总价款20%的违约金，买受人已支付的购房款，在扣除相关违约金及已发生的相关费用后，不计利息退还给买受人。补充协议第二十四条约定，无论因何种原因导致合同解除的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起三日内一起到房产管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照合同约定总房价款的千分之零点一支付违约金。另补充协议第二十一条还约定，因买受人违约，出卖人为追索债权而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等均由买受人承担。王志林辩称：1、同意解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、《商品房买卖合同》解除后，正荣财富中心公司应偿还王志林首期购房款561971元及该款自合同解除之日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、本案王志林不存在任何违约行为，已经全部向正荣财富中心公司支付了全部购房款，相反是正荣财富中心公司存在违约行为，因为根据《商品房买卖合同》的约定正荣财富中心公司应在2016年6月30日前将本案的商品房交付给王志林，但至今未交付，存在违约行为；4、本案正荣财富中心公司诉求的代偿款为追索权纠纷，不应在本案审理商品房买卖合同中一并处理；5、违约金是补偿性质，正荣财富中心公司仅因为代王志林偿还银行贷款，即主张按房价的20%计算违约金并主张按代偿款万分之八计算的违约金，属于重复计算违约金，不应支持；6、正荣财富中心公司作为房产的建设单位，其有专门的法务人员，知悉商品房买卖的相关法律知识，并不需要委托律师代理，其所产生的律师费不是为了实现债权必然而支出，故其律师费不予支持。第三人中国银行莆田延寿支行未作答辩。正荣财富中心公司围绕其诉讼请求向本院提供《商品房买卖合同》及附件六（即《合同补充协议》）、莆田市商品房买卖合同备案表各一份、《个人购房担保借款合同》一份、贷款还款回单、特种转账借方传票及国内支付业务付款回单各一份、福建省增值税普通发票一张、及时偿还按揭贷款催告函及邮政快递单各一份、3－7月份扣款凭证各一张。上述证据经审查和庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：正荣财富中心公司以出让方式取得位于荔城区西南侧、编号为×××号×××的地块的土地使用权。国有土地使用权证号为莆国用（2012）第×××号。经批准，正荣财富中心公司在该地块上建设商品房，名称为“正荣.财富中心×××”。建设工程规划许可证号为建字第×××，施工许可证号为×××。商品房预售许可证号为×××号。2014年1月21日，正荣财富中心公司（出卖人）与王志林（买受人）订立《商品房买卖合同》（编号：×××）及《合同补充协议》一份，约定王志林以单价12802.43元/㎡的价格(总价款1871971元)向正荣财富中心公司购买“正荣.财富中心×××地块二期”第×××幢×××层×××号的商品房一套（建筑面积共146.22㎡，其中套内建筑面积114.65㎡、公摊面积31.57㎡）。《商品房买卖合同》第六条及《合同补充协议》第三条关于付款方式及期限约定：王志林（买受人）于签约当日支付首付款561971元，余款1310000元由买受人以银行商业按揭贷款方式支付（办理银行商业按揭贷款的，必须到出卖人指定银行申请按揭贷款）。出卖人保证期内，买受人未能按按揭贷款合同约定按时足额偿还每期贷款本息，导致银行（公积金中心）要求出卖人承担保证责任，从出卖人在银行开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、违约金和复息等），则：1、买受人必须在接到出卖人电话或书面通知之日起7日内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起至买受人向出卖人还款日止，每日按出卖人代还金额的万分之五向出卖人支付利息；2、如买受人在上述约定时间内未向出卖人归还出卖人代还款项及相应利息，则每逾期一日，买受人还应向出卖人支付代还金额万分之八的违约金。3、如买受人累计3个月未偿还银行（公积金中心）贷款本息或逾期累计超过30日未向出卖人归还出卖人代还款项及相应利息、违约金，出卖人有权单方解除主合同，买受人应一次性向出卖人支付商品房总价款20%的违约金，买受人已支付的购房款在扣除相关违约金及已发生的相关费用后，不计利息退还给买受人。《合同补充协议》第二十一条约定：因买受人违约，出卖人为追索债权而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等均由买受人承担。第二十四条约定：无论因何种原因导致合同解除的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起三日内一起至房产管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照合同约定总房价款的千分之零点一支付违约金。合同签订后，王志林于2014年5月3日交纳购房首付款561971元。2014年1月21日，正荣财富中心公司依约把该《商品房买卖合同》通过莆田房地产管理信息网提交备案。正荣财富中心公司至今未向王志林交付上述商品房。2014年8月13日，王志林与第三人中国银行莆田延寿支行签订《个人一手住房贷款合同》（编号：×××）一份：约定王志林通过按揭贷款方式购买上述套房，按揭贷款金额为1310000元，借款期限为240个月，自贷款人实际放款日起算，担保方式为正荣财富中心公司作为保证人提供阶段性连带责任保证。该合同签订后，王志林未能按时归还贷款本息，第三人中国银行莆田延寿支行根据其与正荣财富中心公司签订的上述货款合同分别于2015年11月30日、2015年12月15日、2016年1月18日、2016年2月22日、2016年3月31日、2016年4月20日、2016年5月27日、2016年6月28日、2016年7月22日从正荣财富中心公司设在该行的保证金账户（账号：42×××30）中扣划7973.10元、9132.24元、9138.29元、9147.29元、9166.64元、9143.09元、9158.04元、9160.19元、9147.41元，计81166.29元代偿王志林拖欠的贷款本息。2015年12月15日、同月30日，正荣财富中心公司先后两次通过邮政EMS国内标准快递向王志林发出《及时偿还按揭贷款催告函》，催促王志林自收到本催告函之日起5日内到公司缴纳上述代偿款。王志林收到后仍未缴纳。2016年3月28日，正荣财富中心公司与福建凌龙律师事务所签订《委托代理合同》，就正荣财富中心公司与王志林商品房销售合同纠纷委托福建凌龙律师事务所代理一审诉讼活动，并支付律师代理费3000元。2016年3月22日，正荣财富中心公司诉请本院，请求判如所诉。案经调解，因双方各持己见，致调解无效。本院认为，正荣财富中心公司与王志林签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》以及双方与案外人中国银行股份有限公司莆田分行签订的《个人一手住房贷款合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚信履行。本案中，正荣财富中心公司与王志林签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》明确约定，因王志林没有如期偿还按揭贷款导致正荣财富中心公司被银行扣款，正荣财富中心公司有权解除《商品房买卖合同》，因王志林未按与第三人中国银行莆田延寿支行签订的《个人一手住房贷款合同》所约定归还贷款，导致正荣财富中心公司被第三人中国银行莆田延寿支行扣划贷款本、息等款项计81166.29元，现正荣财富中心公司主张应按其与王志林签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》约定，判令解除其与王志林的《商品房买卖合同》，于法有据，且王志林表示同意，本院予以准许；另正荣财富中心公司主张王志林应偿还其代偿银行的款项及违约金、预告登记费、因追索债权而发生的律师费，于法有据，本院予以支持，主张王志林协助办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续也予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百四十一条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决如下：1、正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司与王志林于2014年1月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：L201400751）予以解除；2、王志林应在本判决生效之日起十日内协助正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：L201400751）的备案登记注销手续；3、王志林应在本判决生效之日起十日内支付正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司代偿的个人住房借款81166.29元及按日万分之五计算的利息（其中7973.1元自2015年11月30日起，9132.24元自2015年12月15日起，9138.29元自2016年1月18日起，9147.29元自2016年2月22日起，9166.64元自2016年3月31日起、9143.09元自2016年4月20日起、9158.04元自2016年5月27日起、9160.19元自2016年6月28日起、9147.41元自2016年7月22日起计算至还款之日止）；4、王志林应在本判决生效之日起十日内支付正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司违约金374394.2元；5、王志林应在本判决生效之日起十日内支付正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司预购商品房预告登记费80元；6、驳回王志林应在本判决生效之日起十日内支付正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司因追索本案债权而发生的律师费3000元；7、正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司应在本判决生效之日起十日内退还给王志林购房款561971元；8、驳回正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22619元，由王志林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈 强人民陪审员  陈秀娟人民陪审员  李 伟二〇一六年十二月五日书 记 员  徐素红附注法律条文《中华人民共和国合同法》第5当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第6当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况是否变更或者解除。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一主请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条王志林经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。