辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽06民终429号
上诉人（原审被告）：赵万令，男，1971年2月27日出生，住凤城市。
委托诉讼代理人：曾祥义，男，1965年7月9日出生，现住凤城市。
被上诉人（原审原告）：凤城市明光物业服务有限公司。住所地凤城市凤凰城经济管理区。
法定代表人：汪希波，该公司经理。
委托诉讼代理人：许东，辽宁博阳律师事务所律师。
上诉人赵万令因与被上诉人凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2016）辽0682民初3015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵万令的委托诉讼代理人曾祥义、被上诉人明光物业公司的委托诉讼代理人许东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵万令的上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院未公正合理审理此案，严重偏袒被上诉人，损害上诉人的合法权益。一审法院已经查明被上诉人在服务过程中存在道路损坏不进行维修，绿地损坏不进行维护，养护不到位，绿地私自占用，小区公共空间私搭乱建、监控设施维修不到位，安保工作不到位，上诉人人身财产安全得不到保障。上诉人室内墙壁房面，长期存在长毛变黑，大面积脱落等严重污染问题，长期得不到解决。这是上诉人拒绝支付物业费的原因。2、被上诉人请求的物业费超过两年的诉讼时效，一审法院将已过诉讼时效的物业费判令上诉人支付，违反法律规定。
凤城市明光物业服务有限公司辩称，诉讼时效的抗辩应在一审提出，二审提出不予保护，被上诉人作为物业公司，收费是物业公司基本活动，每年被上诉人都在小区公示栏及单元门上张贴收取物业费的公告；综上原审判决所认定的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，二审法院应驳回上诉，维持原判。
明光物业公司向一审法院起诉请求：判令被告立即给付拖欠的物业服务费2745元及违约金824元，共计3569元。
一审法院认定事实：2011年1月1日，原告明光物业公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告明光物业公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二0一一年一月一日起至二0一三年十二月三十一日止。原告明光物业公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第三十条约定，收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.8元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告明光物业公司正常收入而导致原告明光物业公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十九条第（六）、（七）项约定，对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费、电梯维修费、检测费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，原告有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条），其中第二十三条第二款约定，负责小区部分市政公用设施包括给排水设备设施、电气设备设施、消防设施、文体设施、围栏、大门、道路、人行道、绿地、人造景观等的维修、养护管理，确保其发挥正常的使用功能；第四款约定，小区的安防监控设施设备安装到位后，进行精心的维修保养，延长其使用寿命并确保小区全部监控设施都能发挥安全防范的作用。
2011年5月26日，原告明光物业公司与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：1、多层住宅：每月每平方米收取0.5元；高层住宅：（电梯楼）一层每月每平方米收取0.80元；二层收取1.00元；三层以上收取1.20元。3、联排别墅：每月每平方米收取0.8元；4、商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元；凡电梯楼一托二层的，门市房每月每平方米收取1.00元、三层以上的收取1.20元、单一层的门市房收取1.00元。5、多层住宅的阁楼，每月每平方米收取0.50元；电梯楼的阁楼，每月每平方米收取0.80元；如果阁楼能够办理房照。则在办照后按1.20元收取。5、裙房：每月每平方米收取0.80元；6、车库：每月每平方米收取0.5元；7、库房：每月每平方米收取0.5元。补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以补充协议为准。
2011年11月7日，凤城市物价局作出凤价发[2011]46号文件《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》，批复的收费标准为高层住宅物业费0.70元/月·平方米（建筑面积，下同），高层电梯住宅电梯费0.50元/月·平方米。多层住宅物业费0.50元/月·平方米。联排别墅物业费0.80元/月·平方米。阁楼物业费0.30元/月·平方米（不收电梯费）。非住宅物业费须与业主协商确定。有效期至2013年12月31日。
2013年12月31日，原告明光物业公司与河畔新城小区业主委员会再次签订河畔新城小区物业服务合同，管理期限为二年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。
合同签订后，原告明光物业公司开始为河畔新城小区提供物业服务。在服务过程中存在小区道路损坏、绿地维修、养护不到位、绿地私自占用、小区公共空间私搭乱建、安防监控设施维修保养不到位、安保工作不到位问题。
被告赵万令系凤城市河畔新城小区业主，住宅面积91.58平方米，2011年至2015年应交物业服务费91.58平方米×0.5元×12个月×5年=2747.4元。
一审法院认为，原告与河畔新城小区业主委员会签订的物业服务合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项履行下列职责:(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。虽然原告未与各业主直接签订物业服务合同，但其与业主委员会签订的合同对全体业主均具有约束力。
物业服务合同中，通常包括物业服务企业、业主委员会、业主三方当事人，各自受物业服务合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务。业主受物业合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，享有接受完善物业服务权利的同时应履行交纳物业费的义务。原告按物业服务合同的约定提供了相应的服务，被告赵万令亦应按合同约定履行交纳物业费的义务。原告要求给付2745元的诉求合理，本院予以支持。
关于原告请求支付违约金问题，物业服务合同虽然约定逾期交纳物业费原告有权收取滞纳金、违约金，但本案系因原告提供的物业服务存在瑕疵造成被告拒交服务费，其自身亦存在过错，故对原告请求违约金的主张，本院不予支持。
《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条有“房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任”的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条有“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”的规定。对于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，《住宅专项维修资金管理办法》规定，可以申请使用住宅专项维修资金。关于住宅共用部位，该办法第三条规定，“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”。以上规定表明，商品房在保修期间内出现质量缺陷，房地产开发企业应承担保修责任或由建设单位、房屋建筑所有人通知施工单位承担保修责任。住宅共用部位保修期满后的维修，可依规定申请使用住宅专项维修资金进行维修。物业服务企业与商品房的开发建设单位、施工单位分属不同的法律主体，各自承担不同的法律义务及合同义务，被告可依有关规定处理房屋的质量缺陷问题，将本应由开发建设单位、施工单位承担的房屋质量缺陷责任加之于物业服务企业并拒付物业服务费用不当，被告房屋漏水、长毛，如被告认为其损失是由原告造成，可另行主张权利，并不构成其拒绝交纳物业服务费的理由，故对被告的此项抗辩观点本院不予支持。
一审法院判决：一、被告赵万令于本判决生效后10日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费2745元；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵万令承担。
本院二审期间，被上诉人明光物业公司提供自2011年开始每年的催费通知。证明被上诉人明光物业公司每年都对小区欠交物业费人员进行催费。
上诉人赵万令的质证意见为，该证据真实性不能确认。被上诉人应及时通知被上诉人本人。
本院的认证意见为，对被上诉人提供的证据能够证明其向上诉人等欠费的业主进行催费的行为，本院对该证据予以确认。
本院对于双方当事人在一审庭审中提供的证据的认证意见同一审法院的认证意见一致。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、赵万令以明光物业公司提供的物业服务存在缺陷为由拒绝交纳物业费的上诉主张，是否有事实及法律依据。二、被上诉人明光物业公司主张上诉人赵万令支付物业费的请求是否超过法定诉讼时效。
关于第一焦点问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，明光物业公司与凤城市凤凰城区河畔新城小区业主委员会签订的物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法有效，对小区全体业主具有约束力。被上诉人明光物业公司与小区业主均应按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，明光物业公司按物业服务合同的约定提供了相应的服务，赵万令亦应按合同约定履行交纳物业费的义务，赵万令以物业服务不到位，不予交纳物业费，没有法律依据。业主有权追究物业公司的违约责任，但基于业主履行缴费义务与向物业公司追究违约责任属于不同法律关系，决定了业主不能因为物业公司违约而拒绝交纳物业管理费。故本院对赵万令主张因明光物业公司提供的物业服务存在缺陷而拒交物业费的上诉请求，不予支持。
关于第二个焦点问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，赵万令在一审期间并未提出诉讼时效的抗辩，二审期间亦未提交新证据，故本院对其关于诉讼时效的抗辩不予支持。
综上所述，赵万令的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人赵万令负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 策
审判员 曹振宇
审判员 关 爽
二〇一七年五月八日
书记员 王秀文