广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11196号上诉人（原审被告）：熊中道，曾用名：熊涛，男，1983年4月21日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。上诉人（原审被告）：广州市中润物业租赁有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：熊中道。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：曾凡星，陈敬贤，均系广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市博安机车部件用品有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：倪国岳。委托诉讼代理人：招嘉泳、林凯川，均系广东法制盛邦律师事务所律师。原审被告：苏强，男，1979年4月12日出生，汉族，住湖北省谷城县。原审被告：广州兆美塑料有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：旷樟水。原审被告：韩建，男，1986年1月4日出生，汉族，住江西省九江市彭泽县。原审被告：广州栢奇泰贸易发展有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：李永川。原审被告：广东尼索恩汽车内外饰件有限公司，曾用名：广州曦诺琪贸易有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：吴巧燕。原审被告：广州雷曼迪环保科技有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：吴巧仙。原审第三人：倪瑞芹，男，1976年1月30日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：招嘉泳，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人熊中道（熊涛）、广州市中润物业租赁有限公司（以下简称中润公司）因与被上诉人广州市博安机车部件用品有限公司（以下简称博安公司）、原审被告苏强、广州兆美塑料有限公司（以下简称兆美公司）、韩建、广州栢奇泰贸易发展有限公司（以下简称栢奇泰公司）、广东尼索恩汽车内外饰件有限公司（以下简称尼索恩公司）、广州雷曼迪环保科技有限公司（以下简称雷曼迪公司）、原审第三人倪瑞芹租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7009号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人熊中道、中润公司的代理人曾凡星，被上诉人博安公司及原审第三人倪瑞芹本人及其代理人招嘉泳到庭参加诉讼，原审被告苏强、兆美公司、韩建、栢奇泰公司、尼索恩公司、雷曼迪公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院均依法缺席审理。本案现已审理终结。熊中道、中润公司上诉请求:一、撤销一审判决，发回重审或裁定驳回博安公司的起诉。二、本案诉讼费用由博安公司负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院向花都区房管局调取的资料显示，所调查的信息并不准确，由于本案博安公司在一审没有提交详细的红线资料及相应的图纸，导致房管部门无法进行准确查询，同时按照博安公司一审提交的证据一《投资征地代办合同》显示第1条中约定涉案物业、土地是有规划红线图纸的，并且是以花都汽车城发展有限公司为权属人，及具有相应的国有土地使用权证等手续的，只是相应的权属证明并没有归属于博安公司名下，所以涉案的物业应当是可以出租的。同时按照博安公司一审提交的证据1-6显示，涉案的地块和物业是得到了当地政府的认可建设的，例如证据5显示是区委、区政府落实“促发展、把好关，可理顺”9次方针，而该证明的发出机关是花都汽车城管理委员会，属于花都区委、区政府的派出机构，其代表地方政府和党委的意见，该违章建筑物出租属于政府行为。而且是否属于违章建筑物，从花都房管局的回复来看是存在疑问的。二、博安公司并非本案适格的原告，或者说本案应追加花都汽车城管理委员会及该地块的权属主体广州花都汽车城有限公司作为共同原告参与诉讼，因为相关的国有土地使用证等手续没有办至博安公司名下，但是根据证据二显示，该工程项目建设已经办理相应的手续，包括花都汽车城管委会、花都区规划局、花都区国土局及花都区项目建设联席会议办公室、花都区建设局均加盖了公章予以了同意，花都区公安局也给与了消防验收。因此作为物业的权属主体，汽车城管委会及汽车城管理公司应作为诉讼参与人参与到本案诉讼中来，同时因为该两主体没有参与本案，也事实上导致本案事实查明不清，无法向房管局提供明确的地址红线图，导致无法进一步查询有关的信息，从而影响一审的审理。三、依据《物权法》第34、35条，博安公司不享有涉案物业的权利，如果涉案物业被确定为违章建筑，则依据《物权法》第34、35条，其并不享有原物返还请求权。四、在一审开庭期间，一审法院曾正式询问博安公司在可能被认定为合同无效的情况下，其是否变更诉讼请求，博安公司明确回应其不变更诉讼请求，在此情况下，博安公司在一审已经丧失了变更诉讼请求的权利，按照一审其提出的是合法建筑租赁合同的解除纠纷，而并非违法建筑无效的纠纷，在法官进行释明的情况下，博安公司仍然予以拒绝，则二审法院应当驳回博安公司的一审相应的诉讼请求。五、综合本案情况来看，涉案物业有花都区委、区政府的指示精神，有花都汽车城管委会的相关证明，按照相应的招商引资政策，涉案物业具备正常履行的基础及条件，事实上涉案物业所有承租的企业都能够正常的办理工商营业执照，正常的办理环保等相应的一切手续，与合法的建筑没有任何的区别，也就是本案具备了合同继续履行的条件，这一点与其他的一般的违章建筑案件具有显著的区别，也是本案的特点，所以，在本案具备合同继续履行条件的情况下，应当查明双方是否存在根本违约的情况，继而按照博安公司一审最终确定的诉讼请求予以审查，否则将影响正常的经济秩序，影响普通的市民和工商营业主体对政府文件、政府政策的认可度、公信度。博安公司二审答辩称：1、博安公司认为涉案房产的产权是属于博安公司的，根据博安公司一审提交的证据1-6，里面材料已经显示的很清楚，包括政府、规划部门、国土部门都予以了确认，所以产权是属于博安公司的，不容置疑。2、博安公司认为建筑物不属于违法建设，按照博安公司提交的证据1-6也是有材料可以证明的，确实相关部门也盖章了，所以博安公司的诉讼请求是在认为合同有效的情况下要求解除合同，是否属于违章建筑由法院到相关责任部门去查询。3、博安公司的诉讼请求除了合同已经解除之外，特别要求几个一审被告撤出场地，交回场地给博安公司。关于这个请求，无论是合同有效还是无效，博安公司要求合同解除或返还原物，法院都应当支持。按照目前的证据看，如果合同是有效的话，博安公司是有权解除合同，而如果合同认定无效的话，博安公司要求熊中道、中润公司把建筑物返还给博安公司也是合法的。苏强、兆美公司、韩建、栢奇泰公司、尼索恩公司、雷曼迪公司二审未答辩。博安公司向一审法院起诉请求:1.判令确认博安公司与熊涛签订的《厂房租赁合同书》已解除；2.判令熊涛向博安公司支付拖欠的租金31200元及滞纳金9224元（从2017年4月15日至2017年7月6日以16000元为基数的滞纳金为6970元；从2017年7月7日暂计至2017年7月21日以31200为基数的滞纳金为2254元，后按应缴租金的5‰每日计算滞纳金计算至实际清偿之日止）;3.判令熊涛向博安公司支付所欠管理费225.81元（从2017年7月1日至2017年7月7日）;4.判令熊涛、广州市中润物业租赁有限公司、广州兆美塑料有限公司共同向博安公司支付广州市花都区温×路×号厂房二、三楼和宿舍楼三、四楼以及一栋铁皮房的场地占用费36923元（从2017年7月7日暂计至2017年7月21日，后按每月73846元计算至实际交回场地之日止）及利息（按人民银行同期贷款利率计算，从2017年7月7日计算至实际清偿之日止）;5.判令熊涛、广州市中润物业租赁有限公司、韩建、广州栢奇泰贸易发展有限公司共同向博安公司支付广州市花都区温×路×号厂房一楼及宿舍楼二楼的场地占用费18000元（从2017年7月7日暂计至2017年7月21日，后按每月36000元计算至实际交回场地之日止）及利息（从2017年7月7日起按人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）;6.判令熊涛、广东尼索恩汽车内外饰件有限公司、广州雷曼迪环保科技有限公司共同向博安公司支付广州市花都区温×路×号宿舍楼一楼的场地占用费1973元（从2017年7月7日暂计至2017年7月21日，后按每月3946元计算至实际交回场地之日止）及利息（按人民银行同期贷款利率计算，从2017年7月7日计算至实际清偿之日止）;7.判令熊涛、广州市中润物业租赁有限公司、韩建、广州栢奇泰贸易发展有限公司共同将广州市花都区温×路×号厂房一楼及宿舍楼二楼交回给博安公司；熊涛、广州市中润物业租赁有限公司、广州兆美塑料有限公司共同将广州市花都区温×路×号厂房二、三楼和宿舍楼三、四楼以及一栋铁皮房交回给博安公司；熊涛、广东尼索恩汽车内外饰件有限公司、广州雷曼迪环保科技有限公司共同将广州市花都区温×路×号宿舍楼一楼交回给博安公司;8.判令熊涛、广州市中润物业租赁有限公司、韩建、广州栢奇泰贸易发展有限公司共同向博安公司赔偿广州市花都区温×路×号厂房一楼地脚子梁的修复费42253.75元；9.判令熊中道、中润公司、苏强、兆美公司、韩建、栢奇泰公司、尼索恩公司、雷曼迪公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：涉案租赁物位于广州市花都区炭步镇温×路9号，博安公司表示涉案租赁物所在土地的性质为工业用地，尚未取得土地使用证，该土地是其与广州花都汽车城发展有限公司签订《投资征地代办合同》后取得的，博安公司取得地块使用权后在该土地建设涉案的厂房、宿舍等，为此，博安公司提交《花都区工程项目建设开工受理表》、《广州花都汽车产业基地企业场地登记证明》及《建筑工程消防验收的意见书》等予以佐证，其中《花都区工程项目建设开工受理表》有花都区规划部门、国土部门及建设部门等盖章确认规划选址、用地预审及工程单体报建及质量、安全监督等情况。2015年3月23日，倪瑞芹（甲方、出租方）与熊中道（熊涛）（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将位于广州市花都区温×路9号的租赁物租给乙方使用。租赁物为一栋厂房4650平方，一栋宿舍1350平方和一栋铁皮房500平方，共计面积6500平方。乙方租赁甲方租赁物为工业厂房，乙方应合法生产经营。二、租赁期2015年4月1日至2025年3月31日止，免租期为3个月。三、1.租赁物每月租金总价为76000元，租金包含土地使用税。2.租金每月缴交，每月15日前缴清当月租金，乙方于本合同签订之后3个工作日内，需向甲方缴交相当于二个月租金作为押金和预付一个月租金，共228000元，此押金不能用于抵扣租赁期间的租金。3.租赁期间，400KV电力设施，甲、乙双方各用变压器50%的电，由乙方支付变压器50%基本电费；电费甲乙双方按供电局标准高低平分摊核算。4.合同期满，在乙方付清租金及相关费用后，甲方在3个工作日内将押金无息退还乙方。6.乙方需交管理费给甲方，乙方交博安公司地块每月1000元管理费给甲方，由甲方统一交给汽车城。7.租赁物每三年递增9%，第十年在第九年的基础上不变。五、1.乙方装修期间不得改动租赁物的主体结构。3.乙方损坏租赁物的，要负责修复，修复费用由乙方承担。六、1.租赁期间，租赁物的维护管理由乙方负责，乙方应定期检查租赁物。除租赁物出现不可归责于乙方的建筑架构问题外，租赁物的维修由乙方负责并承担相关费用。七、1.甲方有检查租赁物使用及了解乙方出租给第三方的权利，甲方的检查应在乙方陪同下进行。2.甲方须提供相关证明文件，协助乙方办理工商、国/地税等牌照。相关的费用由乙方承担。八、4.租赁期内，乙方可将租赁物转租给第三方，但转租的管理工作由乙方负责。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。九、租赁期内甲方不能单方终止本合同。甲方单方面终止合同要退还乙方双倍押金和赔偿乙方的装修及搬迁费用。十、1.乙方不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收5‰的滞纳金。3.乙方有下列行为之一的，甲方有权没收押金、追回乙方拖欠款项、收回租赁物及解除本合同，由此造成乙方经济损失的，甲方不予赔偿：（1）拖欠租金超过二个月；（3）未经甲方书面同意，改动租赁物主体结构；4.乙方向甲方归还租赁物时，租赁物主体有损毁的，要向甲方支付维修费用，严重的要支付重建费用。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。熊中道及博安公司均确认倪瑞芹是代博安公司与熊中道签订上述合同。合同签订后，博安公司将涉案场地交付熊中道使用，熊中道依约向倪瑞芹支付合同约定的租金及管理费至2015年9月，2015年10月至2017年4月期间每月支付费用76000元，博安公司认为76000元是包含每月应支付的1000元管理费，因此认为熊中道在2015年10月至2017年4月期间每月拖欠租金1000元，合计16000元。熊中道不确认博安公司的陈述，认为其每月均依约支付租金76000元，在2015年10月至2017年4月未支付1000元的管理费是由于此时涉案物业保安室的日常开支包括保安的工资及福利等均由熊中道支付，因此在此期间无须向博安公司支付管理费，双方对此已达成共识，否则博安公司不会在此后一年多才提起诉讼。在2017年5月至2018年1月期间，熊中道每月向倪瑞芹支付77000元的费用。熊中道解释称在之后缴纳77000元的费用是由于博安公司提起本案诉讼，熊中道才多支付每月1000元的管理费给倪瑞芹。熊中道承租涉案租赁物后，分别于2015年4月6日、2015年10月1日与姚×辉、苏强签订《厂房租赁合同书》，将涉案的A栋三层整层及宿舍C栋4楼整层及A栋厂房二楼整层、宿舍楼三楼整层转租给姚×辉及苏强使用；2016年12月15日，熊中道委托中润公司与韩建、栢奇泰公司签订《厂房租赁合同书》，将A栋一楼及宿舍楼二楼转租给韩建使用；2015年4月，熊中道与尼索恩公司及雷曼迪公司签订两份租赁合同，将宿舍楼一楼转租给尼索恩公司及雷曼迪公司使用。2017年4月，栢奇泰公司在使用厂房一楼的过程中，因需安装一台大型设备，将该厂房一楼的地脚子梁进行下移，之后，博安公司了解情况后要求与熊中道解除租赁合同，熊中道通过中润公司告知栢奇泰公司，要求栢奇泰公司将厂房改建部分恢复原状，之后，栢奇泰公司的股东韩建出具承诺函，承诺会在租赁期满前将厂房修复并承担相应费用。博安公司认为厂房主体结构已被破坏，遂于2017年7月6日向熊中道发出律师函，要求解除博安公司与熊中道签订的租赁合同，并要求熊中道支付相关费用。之后，各方就该问题协商不成，博安公司遂诉至一审法院成讼。诉讼中，博安公司申请对涉案厂房地基的修复费用进行鉴定。2017年12月27日，韩建、栢奇泰公司与中润公司签订退租协议书，之后韩建、栢奇泰公司将涉案厂房一楼的大型设备搬走并搬离涉案场地，并于2018年1月10日向博安公司支付博安公司主张的地基修复费用42253.75元。据此，博安公司撤回对韩建、栢奇泰公司的诉讼，亦撤回对涉案厂房地基修复费用的鉴定申请。诉讼中，博安公司、熊中道、中润公司及倪瑞芹确认，截至本案庭审辩论终结时，熊中道、苏强、兆美公司、尼索恩公司及雷曼迪公司仍在使用涉案场地。博安公司及倪瑞芹认为中润公司作为管理方在管理涉案厂房也在使用涉案场地，且中润公司利用涉案场地的地址注册了花都分公司。中润公司对此不予确认，认为其只是受熊中道的委托对涉案场地进行管理，利用涉案场地注册分公司只是当时想把涉案租赁合同的熊中道改为中润公司，但之后并未更改成功，因此认为中润公司并未实际使用涉案场地。另查，关于涉案租赁物的规划报建情况，博安公司未能提交《建设工程规划许可证》等相关证明，一审法院就该问题发函广州市花都区国土资源和规划局调查，该局亦于2017年12月25日复函一审法院称未查询到涉案土地的土地使用权信息，也未查询到该地块报建的相关资料。诉讼中，一审法院向博安公司行使释明权，告知若涉案合同无效，博安公司是否变更诉讼请求，博安公司表示即使涉案合同无效，其亦不变更诉讼请求。一审法院认为：熊中道与倪瑞芹签订的《租赁合同》，因熊中道、倪瑞芹及博安公司均确认当时倪瑞芹是代表博安公司签订该租赁合同，故一审法院确认该租赁合同的相对方为熊中道及博安公司，该合同是双方当事人的真实意思表示，但涉案租赁物在一审庭审辩论终结前并未取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”熊中道与博安公司签订的《租赁合同》为无效合同。根据合同无效处理原则，博安公司主张熊中道、苏强、兆美公司、尼索恩公司及雷曼迪公司返还涉案租赁物，合法有据，一审法院予以支持。因双方均确认中润公司作为管理方管理涉案厂房，且中润公司亦利用涉案场地注册了分公司，在中润公司未提出相反证据予以反驳的情况下，一审法院采信博安公司陈述的中润公司亦在使用涉案厂房，故中润公司亦需将其占有使用的涉案厂房返还给博安公司。关于占有使用费，根据本案查明的事实，熊中道从签订合同至2018年1月31日均向倪瑞芹支付每月76000元或者77000元的费用，博安公司主张熊中道支付76000元的月份是支付了75000元的租金及1000元的管理费，对此博安公司未能举证证明，熊中道亦不予确认，博安公司应承担举证不能的后果，根据交易习惯，一审法院采信熊中道主张的其仅支付76000元时支付的均是租金，并非管理费。因上述合同无效，参照原合同租金标准，熊中道已足额支付每月的占有使用费至2018年1月31日，故博安公司在本案中向熊中道主张2018年1月31日之前的租金及滞纳金，依据不足，一审法院不予支持，因涉案场地尚未交还，故熊中道仍应向博安公司按合同约定的租金标准即每月76000元支付2018年2月1日至返还场地之日止的占有使用费。另外，涉案合同无效，博安公司与中润公司、苏强、兆美公司、尼索恩公司及雷曼迪公司之间并未建立法律关系，根据合同相对性原则，博安公司要求中润公司、苏强、兆美公司、尼索恩公司及雷曼迪公司支付占有使用费及利息，依据不足，一审法院均不予支持。关于管理费，因涉案合同无效，博安公司未举证证明该管理费其已实际支出或已代为垫付，故其要求熊中道支付管理费225.81元，依据不足，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，作出如下判决：一、原告广州市博安机车部件用品有限公司与被告熊中道（熊涛）于2015年3月23日签订的《租赁合同》无效；二、被告熊中道（熊涛）、被告广州市中润物业租赁有限公司、被告苏强、被告广州兆美塑料有限公司、被告广东尼索恩汽车内外饰件有限公司、被告广州雷曼迪环保科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市花都区温×路×号的租赁物（包括一栋厂房4650平方米，一栋宿舍1350平方米和一栋铁皮房500平方米）返还给原告广州市博安机车部件用品有限公司；三、被告熊中道（熊涛）于本判决发生法律效力之日起十日内按每月76000元的标准向原告广州市博安机车部件用品有限公司支付自2018年2月1日至返还场地之日止的占有使用费；四、驳回原告广州市博安机车部件用品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76328.40元，由原告广州市博安机车部件用品有限公司负担38164.20元，由被告熊中道负担38164.20元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点为案涉租赁合同是否为无效合同及是否需要列广州花都汽车城发展有限公司、广州市花都汽车城管理委员会作为本案原告的问题。针对熊中道、中润公司的上诉及博安公司的答辩意见，分析如下：从本案的证据来看，博安公司一审诉讼中虽提交了《投资征地代办合同》、《花都区工程项目建设开工受理表》证明案涉租赁物业为其合法建设的建筑物，但前述《花都区工程项目建设开工受理表》显示相关政府部门出具的意见均为预审意见；2011年5月13日，花都汽车城管理委员会出具的《证明》中称由于博安公司的用地手续正在办理而暂不能提供相关厂房产权证明；至2017年7月5日，广州市花都汽车城管理委员会出具的《证明》中则称博安公司持有位于花都区花都汽车城东风大道以西厂房，前述文件均未明确涉案租赁物业是否办理了合法的建设手续，但可确定案涉厂房的归属于博安公司，博安公司提起本案诉讼符合法律规定，对熊中道、中润公司提出应列广州花都汽车城发展有限公司或花都汽车城管理委员会作为本案一审共同原告的主张，本院不予采纳。根据一审法院就有关涉案租赁物的规划报建问题，发函广州市花都区国土资源和规划局调查的情况，该局在2017年12月25日复函称未查询到涉案土地的土地使用权信息，也未查询到该地块报建的相关资料。为此，本案现有证据无法证明涉案租赁物已取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”一审法院认定熊中道与博安公司签订的《租赁合同》为无效合同并无不妥，本院予以维持。本案熊中道、中润公司提出违章建筑租赁合同中的出租人不是所有权人，不享有租金请求权的主张于法无据，该主张与前述司法解释规定不符，故本院不予采纳。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。熊中道、中润公司上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38164.20元，由上诉人熊中道、广州市中润物业租赁有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年七月二十三日书记员  钟明丽黄妙丽