上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第3835号
原告文萍。
委托代理人林静，上海市金钟律师事务所律师。
委托代理人谢蕾，上海市金钟律师事务所律师。
被告上海李特实业有限公司。
法定代表人曾焕棍，董事长。
委托代理人吴晓燕，上海孚邦律师事务所律师。
原告文萍诉被告上海李特实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法由审判员唐祖峰独任审判，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林静、被告的委托代理人吴晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文萍诉称：原、被告签订房屋租赁合同，原告将其所有的上海市奉贤区西渡镇沪杭公里186号房屋出租给被告，被告未按照合同约定期限支付2015年7月23日至2016年1月22日的租金。经原告书面催告，被告未在合理期间内履行该主要义务，故起诉请求：1、解除房屋租赁合同；2、被告支付从2015年7月23日至实际搬离日止的租金；3、被告支付违约金120，000元（人民币，下同）；4、被告承担物业管理费1，245元。
原告为其诉请，提交如下证据：
1、原告身份证复印件一份、被告档案机读材料一份，欲证明原、被告主体资格；
2、上海市房地产权证复印件一份，欲证明原告系涉案出租房屋产权人的事实；
3、2014年8月11日《租赁合同》复印件一份，欲证明双方签订有租赁合同以及约定有相应内容的事实；
4、2009年1月至2015年12月物业费支付发票复印件一份，欲证明合同约定应由被告缴纳的物业管理费1，245元已由原告缴纳的事实。
5、通知、国内挂号信函收据、邮件跟踪查询各一份，欲证明原告书面催告被告支付已拖欠租金的事实。
被告上海李特实业有限公司辩称：不同意解除合同。合同未约定解除的条件；被告已经将2015年7月23日至2016年1月22日期间的租金支付原告，原告也未退还租金；被告不同意支付违约金，同时认为原告主张的违约金过高，违约金应与原告受到的损失相当，原告的损失也只是被告迟延支付租金的利息损失；同意支付应由被告承担的物业管理费。
被告为其答辩，提交网上银行电子回单一份，欲证明被告已经于2015年8月27日支付原告2015年7月23日至2016年1月22日期间的租金120，000元。
经庭审质证，被告对原告提供的证据均无异议。原告对被告提供的证据也不持异议。本院对上述证据均予以认定。
另外，关于被告应承担的物业管理费从何时起算问题，原告提交2009年7月8日双方签订的《租赁合同》原件一份，欲证明双方之前另签订有租赁合同，租期自2009年7月23日至2014年7月22日，所以该期间的物业管理费应由被告承担。双方庭审中表示不需要开庭质证，由法庭书面审核即可。经本院审核，该证据具有证明力。
经审理查明：原、被告于2014年8月11日签订《租赁合同》一份，该租赁合同约定：原告将其所有的上海市奉贤区西渡镇沪杭公路XXX号一层、二层商铺房屋出租给被告经营使用；该商铺建筑面积95.45平方米；租期为2014年7月23日至2017年7月22日止；租金为每年240，000元；租金支付方式为：每6个月支付一次，先付后用，下期租金提前15日支付；被告承担物业费用；关于违约责任问题，双方约定：违约方须向守约方赔偿违约金300，000元等。
被告按约使用系争房屋，并支付了2014年7月23日至2015年7月22日的租金，因被告未按期支付2015年7月23日起至2016年1月22日的租金，原告于2015年8月7日发函通知被告，要求被告于2015年8月11日前支付该期半年的租金120，000元，否则将解除合同。被告于2015年8月8日收到该函件，并于2015年8月27日支付给原告2015年7月23日至2016年1月22日期间的租金120，000元。
另查明，原、被告双方于2009年7月23日至2014年7月22日期间也存在租赁关系，双方也约定租赁期间的物业管理费由被告承担。自2009年7月23日起至今，被告未支付过物业管理费。涉案的出租房屋物业管理费为每月14.83元，以此推算，2009年7月至2015年12月的物业管理费约为1，156元。庭审中，被告同意本案所涉租赁合同的合同期之前的物业管理费在本案中一并处理。
本院认为：双方争议的主要焦点在于系争租赁合同能否解除。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方于2014年8月11日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。双方并未在合同中约定解除合同的条件，原告请求按照合同法第二百二十七条处理。合同法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”按照合同约定，2015年7月23日起至2016年1月22日的租金120，000元，被告应当按约提前15天即在2015年7月7日之前支付，因被告未及时支付，原告于2015年8月7日发函要求于2015年8月11日前支付，否则将解除合同。原告给予被告的付款期限，扣除信函在途时间，只有三天，显然过短，不能认定为合理期限。被告于2015年8月27日支付了该租赁期间的租金120，000元，支付时限亦属合理范围，故原告请求依据合同法第二百二十七条规定解除合同的理由并不充分。因为双方并未约定解除合同的条件，被告又不同意解除，需根据合同法第九十四条规定的法定解除条件审查是否可以解除，然无事实证明本案具有法定解除的情况，故本院对原告第一项诉讼请求不予支持，同时对第二项诉讼请求也不予支持，但认定被告支付2015年7月23日至2016年1月22日租金的行为有效。
虽不能解除合同，但被告迟延支付租金，确属违约，应当支付原告违约金。按照合同约定，违约金为300，000元，原告自认过高，已调整为120，000元，被告对此仍持有异议。本院认为被告承担的是延迟支付租金的违约责任，违约金120，000元确属过高，应予调整，本院酌定为5，000元。
按照合同约定，涉案租赁房屋的物业管理费应由被告承担，但双方并未约定支付时间与支付方式，根据原告提供的物业管理费缴纳发票，原告于2015年8月17日一并缴纳了2009年1月至2015年12月的物业管理费，原告已经有主张被告承担物业管理费的依据，故被告应当支付。被告同意本案租赁合同合同期内物业管理费与之前合同期的物业管理费一并处理，与法不悖，本院予以准许，故被告应当支付原告物业管理费1，156元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、对原告文萍要求解除双方于2014年8月11日签订的《租赁合同》的诉讼请求不予支持；
二、对原告文萍要求被告上海李特实业有限公司支付从2015年7月23日至实际搬离日止的租金的诉讼请求不予支持；
三、被告上海李特实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告文萍违约金5，000元；
四、被告上海李特实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告文萍物业管理费1，156元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，724元，减半收取计1，362元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 唐祖峰
二〇一五年十月二十三日
书记员 刘 伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。