湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终8312号
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北中盛汉森投资有限公司，住所地武汉市东西湖区国营新河农场水口大队。
法定代表人：魏钟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗荣华、毕莲，湖北维力律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：魏钟，男，1968年8月11日出生，汉族，湖北中盛汉森投资有限公司总经理，住武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：罗荣华、毕莲，湖北维力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市月湖风景区管理处，住所地武汉市汉阳区知音大道7附*号。
法定代表人：杨国瑜，该管理处主任。
委托诉讼代理人：刘斌生，该管理处职工。
委托诉讼代理人：朱国刚，湖北诚明律师事务所律师。
上诉人湖北中盛汉森投资有限公司（以下简称中盛汉森公司）、魏钟因与被上诉人武汉市月湖风景区管理处（以下简称月湖管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中盛汉森公司、魏钟上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决内容存在漏判事项。一审法院对于中盛汉森公司接手转租时的转让费28万元及二次转运费用未作裁决。诉争房屋内的家具是定制产品，无法移动，且移动后就失去了使用价值，定制产品应计入赔偿范围。中盛汉森公司在装修过程中实际发生的材料费和人工费与定额计算的费用之间存在价差，其中材料价差有53万元，人工补差有39万元。二、一审判决存在错判情况。中盛汉森公司自2015年4月起即未在诉争房屋内办公，故使用年限应计算至2015年4月，之后中盛汉森公司不应缴纳租金，且月湖管理处不提供银行账号信息，中盛汉森公司也无法缴纳租金。
被上诉人月湖管理处辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中盛汉森公司在一审鉴定中未提交转让费和二次转运费的证据。家具等是可以搬走的，所谓移动后失去价值，没有依据。中盛汉森公司、魏钟在月湖管理处通知接触后，一直占用房屋，使用费应计算至腾退之日。
月湖管理处向一审法院起诉请求：1、判令解除月湖管理处、魏钟双方签订的房屋租赁合同；2、判决中盛汉森公司、魏钟腾退出月湖风景区知音半岛房屋；3、判令中盛汉森公司、魏钟按照年租金人民币106,445元的标准支付从2015年7月1日起至腾退之日止期间的房屋租金和房屋占用费；4、判令中盛汉森公司、魏钟承担本案的全部诉讼费用。
中盛汉森公司反诉请求：1、判令月湖管理处因提前解除租赁合同，支付装修损失及为经营场所专门定制及购买的办公设施共计人民币3030906.14元；2、本案诉讼费用由月湖管理处承担。
一审法院认定事实：位于武汉市汉阳区月湖文化主题公园配套公建工程于2006年2月13日通过武汉市城市规划国土资源管理局汉阳分局的规划审批，该配套公建工程中包括本案诉争房屋月湖景区知音半岛商铺一套。自2010年1月1日起武汉市人民政府办公厅同意将由武汉市汉阳区人民政府所属的月湖风景区管理处和武汉地产集团所属的月湖南岸区域一并划转由武汉市园林局管理，包括上述区域内地上地下建筑物及其设施设备、市政设施、园林、水品等资产的管理、使用、处置、收益权，并于同年4月1日起移交区域管理权责。武汉市园林局委托月湖管理处具体办理上述区域的移交工作，对上述区域进行使用管理。2010年诉争房屋原系出租于拉丰舍经营咖啡、西餐等，拉丰舍对诉争房屋进行了装修，后因为经营问题，同年，魏钟与拉丰舍和月湖管理处商谈租赁诉争房屋事宜。同年，拉丰舍与月湖管理处解除租赁合同，将房屋返还月湖管理处。同年7、8月份，月湖管理处将房屋交与魏钟，魏钟开始对房屋进行装修。2011年3月，月湖管理处作为出租方（甲方）与承租方魏钟（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将坐落于武汉市月湖景区知音半岛房屋一套（建筑面积288平方米）出租与魏钟作为办公设计、会所等使用。房屋租赁期自2011年4月1日至2021年3月31日。租金包括出租房屋本身的租金和与出租房屋配套的设施、设备的租金两部分组成，各占50%。2011年4月1日至2015年3月31日年租金为96,768元、2015年4月1日至2018年3月31日年租金为106,445元、2018年4月1日至2021年3月31日年租金为117,089元。租金交纳时间为2011年4月1日至2021年3月31日，在该季度首月的10日之前交纳本季度的租金。押金标准为人民币20,000元。乙方因使用需要，在不影响房屋结构及安全的前提下，可以对承租房屋进行装饰装修，但其规模、范围、工艺、用料等方案必须书面报甲方审批后方可施工，装饰装修的所有费用由乙方承担。从房屋交付之日到计租之日为乙方进行首次装修的时间，装修期内乙方不得从事经营活动。装修后改善和增设的其他物品甲方不承担维修义务。经甲、乙双方协商一致，可以解除本合同。在租赁期内，因国家政策及甲方主管部门规划调整或不可抗拒因素致使本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任，其损失甲、乙双方按国家相关政策法规协商解决。甲、乙双方根据本合同约定解除合同的，本合同自书面解除合同通知送达对方时解除。合同还对违约责任、解决争议的方式等内容进行了约定。合同签订后，魏钟向月湖管理处支付了押金，魏钟承租诉争房屋用作中盛汉森公司办公场所及魏钟居住使用。由中盛汉森公司作为发包方对诉争房屋进行装修。装修好后，中盛汉森公司、魏钟在诉争房屋内添置了家具、家电、花卉盆景等设施用于办公及居住。双方依约履行至2015年4月。因中央办公厅、国务院办公厅出台文件严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所，中华人民共和国住房和城乡建设部要求各省住房城乡建设厅彻底清理整治公园中的私人会所，并对武汉市进行了实地考察，其中月湖风景区内的中盛汉森公司承租房屋属于应清理整治的私人办公会所。武汉市园林和林业局为落实中央及住建部精神要求对公园内办公租赁场所等与公园服务功能不配套的经营场所进行清查，要求2015年6月15日前完成整改。其中月湖风景区内中盛汉森公司承租房屋属于住建部反馈的未清理到位的私人会所。2015年4月27日，武汉市园林和林业局向月湖管理处发《关于协商租户提前腾退的通知》表示，中盛汉森公司经营场所与公园服务功能不符，占用公共资源为少数人服务，需即刻进行清理，尽快与上述租户协商提前腾退事宜。同日，月湖管理处向中盛汉森公司发《关于办公租户提前腾退房屋的通知》一份，表示要按照市局的通知要求即刻对月湖景区内办公租户进行清理，请中盛汉森公司接到通知后，尽快做好腾退并于一周内上报腾退计划安排。同日，月湖管理处将通知送达中盛汉森公司。同年5月5日，中盛汉森公司向月湖管理处回函一份，表示其公司前期实际投入较大，希望月湖管理处以实事求是的原则给予其公司合理赔偿。赔偿清单为：1、前租户转让费80万元；2、公司重新装修费230万元；3、公司配套的地暖、通讯及办公设备共计30万（其中地暖5万、通信投资10万、办公设备10万、空调6万）；4、鉴于搬迁对公司近几年在此地无形投资而造成的较大影响请给予100万元的赔偿。共计赔偿人民币441万元。中盛汉森公司、魏钟的房屋租金支付至2015年6月30日，后因双方协商腾退及补偿事宜，自2015年7月1日起中盛汉森公司、魏钟未再支付租金，但使用诉争房屋至今。
一审另查明，2010年7、8月份至2011年3、4月份，中盛汉森公司对诉争房屋进行了装饰、装修，并购置了家具、家电设备、盆景花卉等物品办公使用。中盛汉森公司进行装修时，虽未依合同约定书面报月湖管理处审批，但口头告知了月湖管理处，月湖管理处对于中盛汉森公司的装修系知情。因原承租人拉丰舍对诉争房屋进行了装修，中盛汉森公司装修时进行了部分拆除，并在拉丰舍原隔断的基础上将诉争房屋从内部隔断成三层楼。2015年6月29日，月湖管理处诉至一审法院后，同年8月6日，月湖管理处、魏钟、中盛汉森公司签订协议书一份，双方自行共同委托武汉中康正资产评估有限公司对诉争房屋装修残值进行评估，双方表示一致认可武汉中康正资产评估有限公司对诉争房屋装修残值做出的鉴定结论，并将鉴定结论提交汉阳区人民法院，由法院判决，任何一方不得对鉴定结论提出异议。后武汉中康正资产评估有限公司做出鉴定初稿鉴定诉争房屋的装修残值为人民币569528.88元，因魏钟、中盛汉森公司对于鉴定公司初稿鉴定的装修残值有异议，拒绝鉴定公司继续鉴定，后鉴定公司未出具正式鉴定结论。同年12月7日，中盛汉森公司提出对诉争房屋装饰、装修、安装工程造价进行鉴定，对诉争房屋内可移动的家具、家电、花卉等物品进行资产评估。后一审法院经司法委托程序，摇号确定湖北中诚工程造价咨询有限公司对诉争房屋装饰、装修、安装工程造价进行鉴定，湖北华夏资产评估有限责任公司对诉争房屋内可移动的家具、家电、花卉等物品进行资产评估。2016年5月15日，湖北华夏资产评估有限责任公司出具资产评估报告书以同年5月5日为评估基准日诉争房屋内可移动的家具、家电设备、花卉盆景的总评估净值为人民币316,700元，其中可移动的家具、家电设备的评估净值为人民币270,800元、可移动的花卉盆景的评估净值为人民币45,900元。同年7月11日，湖北中诚工程造价咨询有限公司对于诉争房屋的装修、装饰、安装工程造价出具鉴定结论。鉴定结论包括可确定工程造价部分和争议部分工程造价两部分。可确定工程造价为人民币1206698.91元，其中装饰部分工程造价为人民币1094911.19元、安装部分工程造价为人民币111787.72元。争议部分工程造价为人民币63928.20元，其中争议部分包括诉争房屋拆除工程部分工程造价人民币18959.86元、成品保护部分工程造价为人民币4489.70元、地暖部分工程造价为人民币40478.64元。经当事人申请，鉴定人员出庭对当事人及本庭提出的疑问进行了解答。鉴定人员表示，工程造价系指建造时产生的费用，鉴定结论中可争议部分系指不确定是否存在该项目，如果存在该项目就计入总造价，不存在即不计入。对于中盛汉森公司提出的人工二次运输成本问题，因鉴定时，该公司未提交关于人工二次运输成本证据，未予计算，对于中盛汉森公司主张的通讯设备安装费用未计算，其他除了家具、家电、花卉盆景等可移动物品不在里面，装饰部分的地面工程、墙面工程、天棚工程，安装部分的水电、地暖、隔断、洁具等装饰、装修、安装均进行了工程造价鉴定。庭审中，月湖管理处、中盛汉森公司、魏钟均认可诉争房屋装修存在拆除工程、成品保护工程、地暖工程和通讯工程。中盛汉森公司提交了2013年7月18日交款单位为月湖知音岛魏总办公室的通信施工费人民币100000元收据一张。对于人工二次运输成本，中盛汉森公司在2016年8月25日第三次庭审中提交了协议书、收条主张人工二次转运费人民币35000元，垃圾外运费人民币20000元，该组证据鉴定时均未提交。
一审法院认为，月湖管理处与魏钟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。依双方合同约定，因国家政策及月湖管理处主管部门规划调整的，致使合同终止的，双方互不承担违约责任。2015年4月因中央办公厅、国务院办公厅要求严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所，中华人民共和国住房和城乡建设部要求各省住房城乡建设厅彻底清理整治公园中的私人会所。诉争房屋系出租中盛汉森公司、魏钟经营办公、私人会所，属于清理整治范围。该情形属于合同中约定的国家政策调整。月湖管理处据此于同年4月27日通知中盛汉森公司要求其腾退，中盛汉森公司收到通知后要求补偿，双方因为补偿事宜协商未果。现月湖管理处起诉要求解除双方签订房屋租赁合同，中盛汉森公司、魏钟腾退出诉争房屋，中盛汉森公司、魏钟表示同意，但对于装修损失补偿等问题双方存在分歧，故对于月湖管理处诉请解除双方签订的租赁合同，中盛汉森公司、魏钟腾退出诉争房屋的诉讼请求予以支持。自2015年7月1日起中盛汉森公司、魏钟未向月湖管理处支付租金但仍占有使用诉争房屋至今，中盛汉森公司、魏钟应支付其使用期间的房屋租金以及合同解除后逾期腾退至腾退之日止的房屋占用费，房屋租金和占用费均以年租金人民币106,445元为标准。对于中盛汉森公司、魏钟辩称的现诉争房屋已经与签订合同时候发生改变，合同目的已经发生变化，不能按照年租金人民币106,445元标准向月湖管理处支付，要求减免部分的观点，庭审中双方均认可诉争房屋内部结构及外部环境月湖管理处对于中盛汉森公司、魏钟均未限制使用，中盛汉森公司、魏钟也无证据证明诉争房屋与签订合同时发生改变，故对于中盛汉森公司、魏钟的该辩称观点不予采信。对于中盛汉森公司对于诉争房屋的装饰装修安装部分的损失补偿，依据双方合同约定，因国家政策调整，致使合同终止的，损失由双方按国家相关政策法规协商解决，现月湖管理处也同意对于中盛汉森公司的装修残值进行补偿。根据湖北中诚工程造价咨询有限公司出具的该部分鉴定报告书、双方确定的存在的争议部分工程，中盛汉森公司对于诉争房屋的装饰装修安装工程造价为人民币1270627.11元加上通讯施工费用人民币100000元合计人民币1370627.11元，但该造价系建造时的费用，双方合同约定的租赁期为2011年4月1日至2021年3月31日共计10年，截止2016年11月10日，魏钟、中盛汉森公司已经使用五年零七月余，占合同约定租赁期的比例约为56%，装修费用的损失应系合同未履行的期间内的损失，故由月湖管理处就装饰装修安装工程部分补偿中盛汉森公司人民币603,075.93元。对于中盛汉森公司主张的可移动的家具、家电设备、花卉盆景的补偿，因该部分均系可移动物品，月湖管理处不同意折价取得，该部分物品由中盛汉森公司、魏钟腾退时搬走。对于中盛汉森公司主张的因诉争房屋位于公园内，装修时产生了人工二次运输和垃圾外运费用，对于该笔费用，鉴定时中盛汉森公司未提交该笔费用的任何证据，于第三次庭审中提交的协议和收条均系私人手写，非系正规发票，对其真实性无法认定，对于该笔费用不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、解除月湖管理处与魏钟就武汉市月湖景区知音半岛房屋一套于2011年3月签订的《房屋租赁合同》；二、中盛汉森公司、魏钟于本判决生效之日起十五日内腾退出位于武汉市月湖景区知音半岛房屋；三、中盛汉森公司、魏钟于本判决生效之日起十五日内支付月湖管理处自2015年7月1日起至实际腾退之日止的房屋租金及占用费（以年租金人民币106445元为标准计算）；四、月湖管理处于本判决生效之日起十五日内支付中盛汉森公司装修补偿人民币603075.93元；五、驳回中盛汉森公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13800元由中盛汉森公司、魏钟负担，本案反诉费用15524元由月湖管理处负担3105元、中盛汉森公司负担12419元。本案资产评估鉴定费用10,000元由中盛汉森公司负担。本案工程造价鉴定费用35000元由月湖管理处负担7000元、中盛汉森公司负担28000元。中盛汉森公司、魏钟于本判决生效之日十五日内将其应负担的款项人民币13,800元直接支付月湖管理处，月湖管理处于本判决生效之日十五日内将其应负担的款项人民币10,105元直接支付中盛汉森公司。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案应当围绕上诉人中盛汉森公司、魏钟的上诉请求及理由进行审理。
关于中盛汉森公司、魏钟称一审法院对于中盛汉森公司接手转租时的转让费28万元及二次转运费用未作裁决的问题。所谓转让费28万元，中盛汉森公司及魏钟并未就此提交证据予以证明，且在一审中其亦未就此提出单独、明确的主张，一审法院针对中盛汉森公司的诉讼请求进行处理并无不当。所谓二次转运费用，中盛汉森公司除私人手写的收条外，并未提交如付款凭证等其他证据予以佐证，对该费用的真实性无法认定，一审对此不予支持是正确的。
关于中盛汉森公司、魏钟称家具等定制产品应计入赔偿范围及存在材料价差和人工补差的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”的规定，可移动的家具应由中盛汉森公司、魏钟自行处理。经一审法院委托作出的鉴定意见，已对中盛汉森公司、魏钟提出的材料价差和人工补差问题进行了回复并予以考虑，一审法院对鉴定意见予以采信并无不当。
关于中盛汉森公司、魏钟称房屋租金应计算至2015年4月的问题。中盛汉森公司、魏钟一直未与月湖管理处办理移交手续，持续占用涉案房屋，一审法院判决其支付至实际腾退之日止的房屋租金及占用费是正确的。
综上，中盛汉森公司、魏钟的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29324元，由湖北中盛汉森投资有限公司、魏钟负担。
本判决为终审判决。
审判长 骆朝辉
审判员 李斌成
审判员 安林锋
二〇一七年三月十日
书记员 舒 渲