辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民初178号
原告（案外人）：马闯，男，汉族，1959年8月12日出生，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：刘博，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被告（申请执行人）：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所地沈阳市沈河区十一纬路100号。
负责人：张仕才，该分行负责人。
委托诉讼代理人：王玉婷，女，汉族，1987年8月1日出生，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：李秋田，女，汉族，1981年8月14日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。
第三人（被执行人）：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区。
法定代表人：郑弘，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈尔丁，1956年2月9日出生，住址沈阳市和平区，该公司员工。
原告马闯诉被告交通银行股份有限公司辽宁省分行（以下简称“交通银行辽宁分行”）、第三人辽宁三利房地产实业有限公司（以下简称“三利公司”）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马闯的委托诉讼代理人刘博，被告交通银行辽宁分行的委托代理人王玉婷、李秋田，第三人三利公司的委托代理人陈尔丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马闯诉称：1.请求法院依法停止对沈阳市和平区河北街35-1号29幢2单元7-2号房屋的强制执行措施，并依法解除查封；2.请求法院依法确认原告对上述房屋享有所有权；3.请求法院依法判决被告辽宁三利房地产实业有限公司协助原告办理上述房屋的更名过户手续，将该房屋更名过户至原告马闯名下;4.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告（案外人）马闯于2017年2月24日收到沈阳市中级人民法院送达的（2016）辽01执异289号《执行裁定书》，该裁定书驳回了案外人马闯的异议。但案外人马闯认为，该裁定书缺乏事实与法律依据。理由如下：一、原告马闯在贵院查封涉案房屋之前已与被告三利公司签订合法有效的书面买卖合同。原告马闯于2005年6月17日与被告三利公司签订《商品房买卖合同》一份，约定三利公司将位于沈阳市和平区河北街35-1号29幢2单元7-2号房屋出售给原告，原告一次性支付购房款共计36万元。而本案二被告之间的借款合同纠纷中，贵院于2005年9月30日予以查封涉案房屋。可见，买卖在先，查封在后。二、原告马闯在法院查封涉案房屋之前已经合法占有该房屋，并一直居住至今。三、原告马闯购买涉案房屋，已一次性支付全部房款36万元。四、原告无法办理涉案房屋过户登记，系非因买受人自身原因。原告与被告三利公司签订合同当时，三利公司并未向原告提出并明确告知涉案房屋是否存在在建工程抵押等情况，所以原告完全有理由相信涉案房屋的权属完整。原告在毫不知情的情况下签定合同并一次性交付了全额购房款36万元，已经依法对涉案房屋构成善意取得。十多年来原告与被告三利公司及历届物业公司沟通办理房证事宜未果，无法办理房证并不是原告自身原因所致。综上所述，原告完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，并且原告权利能够排除执行，法院应予支持。《执行裁定书》驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。贵院对原告房屋的强制执行措施已经严重侵害了原告的合法权益，原告依法在收到《执行裁定书》后十五日内起诉，请求贵院依法支持原告的各项诉讼请求，维护原告的合法权益，维护法律尊严。
交通银行辽宁分行辩称：答辩人申请对本案案涉房产的查封合法有效。2005年9月26日，交通银行沈阳分行因与辽宁三利房地产实业有限公司（以下简称“三利公司”）借款合同纠纷一案，向沈阳市中级人民法院申请诉讼保全。2005年9月28日，沈阳市中院作出【2005】沈中民（3）合初字第453号民事裁定书，裁定冻结辽宁三利房地产实业有限公司银行存款人民币4000万元或查封其等值财产，《查封、扣押财产清单》中包含本案案涉房产。2005年9月30日，沈阳市中院执行法官向辽宁三利公司送达了上述裁定书。故答辩人认为贵院的查封工作完全符合民事诉讼法及相关法律、法规的规定。2005年11月3日，贵院作出【2005】民（3）合初字453号民事判决书，对交通银行沈阳分行的诉讼请求予以了支持，该判决已生效。二、本案案涉房产已抵押给交通银行，答辩人享有优先受偿权。2003年12月，三利公司向交通银行沈阳分行申请贷款时，以本案案涉房产在内三利和平湾多套住宅提供抵押担保，同时，抵押在沈阳市房产局办理了抵押登记，交通银行沈阳分行为抵押权人。2005年11月3日，贵院作出【2005】民（3）合初字453号民事判决书对交通银行沈阳分行就抵押物享有的优先受偿权进行了确认。三、本案案涉房产在被查封时属于三利公司。答辩人于2005年9月26日申请贵院对包括案涉房屋在内的三利公司名下资产进行查封。查封时本案案涉房产并未办理房屋买卖合同备案登记，权属为辽宁三利公司。四、被答辩人对于案涉房屋不适用善意取得。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本案案涉房产早于2003年即已办理抵押登记，抵押登记具有公示效力，被答辩人未了解房屋权属状态即与开发商订立房屋买卖合同存在过失，故答辩人对案涉房屋不适用善意取得。
三利公司辩称：作为三利公司来说有贷款合同与交通银行，在房产部门，欠款事实清楚，但在2005年5、6月把房子卖给原告，当时属于遗留问题，现在不去追究。1995年后交通银行对三利公司在三利和平湾有剩余土地，进行查封，当时也是贷款案子。基于以上情况我公司意见是企业与银行业务纠纷仍有土地查封在案，所以对于我们来说与交通银行重新对账，不应该牵涉买受人的权益。房子归原告即买受人所有。
本院经审理查明：2005年6月17日，马闯与三利公司签订《商品房买卖合同》一份，约定马闯购买三利公司开发的沈阳市和平区河北街35-1号29幢2单元7-2号房屋，即本案诉争房屋，面积121.49平方米，房屋总价款36万元人民币。出卖人应在2005年6月30日前交付验收合格，水、暖、电通的房屋。2005年6月13日，马闯向三利公司支付了36万元购房款，三利公司向马闯开具了36万元购房款的收款收据。2005年6月22日，沈阳三利物业管理有限公司与马闯签署了《装修管理服务合同》。此后，马闯办理了入住手续，缴纳燃气费、2005年11月1日至2006年4月1日的采暖费，居住使用至今。
2005年9月30日，因交通银行沈阳分行与三利公司因借款合同纠纷一案，本院查封了三利公司名下的位于沈阳市和平区河北街35-1号29号楼2-7-2号房屋。2005年11月3日，本院作出（2005）沈中民（3）合初字第453号民事判决书。交通银行沈阳分行于2005年12月7日向本院申请强制执行，本院于2006年1月12日立案执行，执行案号为（2006）沈中执字第103号，并于2006年9月4日作出了（2006）沈中执字第103号民事裁定书，依法查封了三利公司位于沈阳市和平区河北街35-1号29号楼52套房产。马闯提出了异议，本院裁定驳回了马闯的异议。
另查明，诉争房屋已于2011年12月29日办理完毕初始登记。
上述事实，有当事人当庭陈述、商品房买卖合同、装修管理服务合同、收款收据、执行裁定书、燃气缴费发票、采暖费报销凭证等证据佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：第一，马闯就本案诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；第二，三利公司是否应当协助马闯办理所有权转移登记。
关于马闯就本案诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案涉房屋于2005年9月30日被本院依法查封，在查封前，马闯已与三利公司签订了《商品房买卖合同》、交纳了全部购房款并办理了入住；另外，本案第三人三利公司在庭审中认可马闯应为案涉房屋的所有权人，其与申请执行人交通银行辽宁分行应重新对账，不应该牵涉买受人的权益。综上，可以认定马闯在人民法院查封之前与三利公司签订了合法有效的商品房买卖合同并合法占有诉争房屋，马闯对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其主张停止执行诉争房屋的诉讼请求应予支持。
关于马闯主张三利公司协助其办理案涉房屋的所有权转移登记的问题，首先，2005年6月17日，马闯与三利公司签订《商品房买卖合同》，并按合同约定支付了全部购房款，付款后其办理了房屋入住手续，交纳了诉争房屋的采暖费、水、电费等居住费用，并入住使用诉争房屋至今，故马闯已经按《商品房买卖合同》约定履行了合同义务；其次，诉争房屋现已取得初始登记，已具备所有权登记的条件，故三利公司亦应按照双方合同约定履行协助马闯办理案涉房屋的所有权转移登记的义务。对马闯的该项诉讼请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、不得执行坐落于沈阳市和平区河北街35-1号29号楼2-7-2号的房屋；
（2016）辽01执异289号执行裁定书失效。
二、第三人辽宁三利房地产实业有限公司在本判决发生效力之日起15日内协助原告马闯办理位于沈阳市和平区河北街35-1号29号楼2-7-2号房屋的所有权转移登记；
三、驳回原告马闯的其他诉讼请求。
案件受理费6700元，由第三人辽宁三利房地产实业有限公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一七年八月九日
法官助理 蔡 韵
书 记 员 齐萌本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。