成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高新民初字第2100号
原告（反诉被告）黄利平，女，汉族，1979年2月13日出生，住成都市武侯区晋阳路***号*栋*单元****号。
委托代理人贾华林，四川和奇律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人王兴会，四川和奇律师事务所律师。一般授权代理人。
被告（反诉原告）四川艺展商业管理有限公司。住所地：成都市高新区天府大道中段***号。
法定代表人胡文明，总经理。
委托代理人桑词友，四川蜀诚律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人胡运春，四川蜀诚律师事务所律师。一般授权代理人。
本院于2015年3月24日受理了原告黄利平诉被告四川艺展商业管理有限公司（以下简称艺展公司）房屋租赁合同纠纷一案，被告艺展公司提起反诉，本院受理后合并审理。本案由本院代理审判员梁林军依法适用简易程序，于2015年4月27日公开开庭进行审理，后因案情复杂，本案转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭，于2015年10月22日、2016年5月12日两次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）黄利平及其委托代理人贾华林、王兴会，被告（反诉原告）艺展公司的委托代理人胡运春、桑词友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黄利平诉称，2012年6月，原、被告积极磋商商铺租赁事宜，签订了《商铺预定协议书》，2013年1月25日，双方签订了正式的《商铺租赁合同》，约定原告（反诉被告）黄利平租赁被告（反诉原告）艺展公司的商铺用于经营餐饮，租赁期限八年，免租期六个月。合同签订后，原告（反诉被告）黄利平支付了商铺保证金74208元，半年租金445248元。原告（反诉被告）黄利平对租赁房屋进行了装修、购买了设施，但因被告（反诉原告）艺展公司的商铺未经消防验收合格，导致原告（反诉被告）黄利平无法正常营业。2014年8月12日，原被告解除了租赁关系。被告（反诉原告）艺展公司的行为给原告（反诉被告）黄利平造成了巨大损失，原告（反诉被告）黄利平诉至法院请求判令：1、确认原、被告之间的租赁合同关系于2014年8月12日解除，若未解除，请求法院判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2、被告（反诉原告）艺展公司返还原告（反诉被告）黄利平租赁保证金74208元；3、被告（反诉原告）艺展公司退还原告（反诉被告）黄利平未使用部分商铺租金286832元；4、被告（反诉原告）艺展公司赔偿原告（反诉被告）黄利平各项经济损失2980900元。
被告（反诉原告）艺展公司辩称，1、原、被告之间的租赁合同至今未解除。原告（反诉被告）黄利平长期拖欠租金、水电费等，严重违反了合同约定，被告（反诉原告）艺展公司同意解除合同，解除时间为2015年4月17日，原告（反诉被告）黄利平应当按照合同约定在合同终止后五日内撤出商场。2、因原告（反诉被告）黄利平长期拖欠租金、水电费，严重违约，无权要求退还保证金。3、被告（反诉原告）艺展公司已按照合同约定将租赁房屋交付给原告（反诉被告）黄利平使用，原告（反诉被告）黄利平对租赁房屋进行了装修，至于其怎样使用商铺与被告（反诉原告）艺展公司无关，故原告（反诉被告）黄利平主张退还未使用部分商铺租金无法律依据。4、原告（反诉被告）黄利平主张的各项经济损失2980900元没有事实及法律依据。原告（反诉被告）黄利平在签订合同时明知负二层S4区消防未通过验收，为了提前开业，在未向消防机构报请审核和未经被告（反诉原告）艺展公司同意装修的情况下，强行装修和盲目投入，在未取得消防机构验收合格的意见书的情况下，擅自开业，原告（反诉被告）黄利平对损失有不可推卸的责任。被告（反诉原告）艺展公司交付的房屋不影响原告（反诉被告）黄利平正常使用，原告（反诉被告）黄利平经营不善的原因是由于麦当劳、大米先生等品牌商加入商场。原告（反诉被告）黄利平主张的设施设备、经营用品、评估费用等是为了满足经营过程中的自身需要，不应作为损失纳入计算。对于装饰装修物，按照合同约定，原告（反诉被告）黄利平不得拆除，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除，故原告（反诉被告）黄利平主张装修损失无依据。
被告（反诉原告）艺展公司反诉称，原、被告签订《商铺租赁合同》后，原告（反诉被告）黄利平从2014年4月18日就开始拖欠租金，截止2015年4月17日共拖欠租金935020.80元，同时拖欠水电费54165.60元未支付。按照合同约定，原告（反诉被告）黄利平拖欠租金超过15天的，被告（反诉原告）艺展公司有权终止合同，并收回房屋及没收保证金。被告（反诉原告）艺展公司诉至法院请求判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，原告（反诉被告）黄利平在五日内撤出商场；原告（反诉被告）黄利平支付至实际腾退房屋之日止按照租赁合同约定的租金标准计算的租金（截止2015年4月17日欠付的租金935020.80元）；原告（反诉被告）黄利平支付欠付的水电费54165.60元。
原告（反诉被告）黄利平辩称，原、被告签订的合同已于2014男8月中旬解除，解除后，原告（反诉被告）黄利平就已经撤离了商场。租赁房屋未通过消防验收，不符合法定租赁条件，且在合同解除后，原告（反诉被告）黄利平未控制占用该房屋，不应计算租金。被告（反诉原告）艺展公司无权要求原告（反诉被告）黄利平支付欠付的水电费。
经审理查明，被告（反诉原告）艺展公司承租了成都地铁实业有限公司所有的位于成都市天府大道中段396号成都地铁商业大厦商业裙楼艺展中心。2012年6月5日，原告（反诉被告）黄利平的丈夫高运刚与被告（反诉原告）艺展公司签订《商铺预定协议书》，被告（反诉原告）艺展公司将位于成都地铁大厦商业裙楼艺展中心负二楼02-03号房屋租赁给高运刚作餐饮用房使用。
2013年1月25日，被告（反诉原告）艺展公司作为甲方与原告（反诉被告）黄利平作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都地铁大厦商业裙楼艺展中心负二楼02号房屋租赁给乙方，该房屋建筑面积1236.80平方米，租赁用途为餐饮业，租赁期限共八年，从2013年4月18日至2021年4月17日。该合同第三条约定，免租期6个月，第一年租金为60元/平方米/月，包含物管费，第二年租金63元/平方米/月，包含物管费，第三年为67元/平方米/月；租金等费用按半年缴纳，下次付款为租金到期前一个月；从签订合同之日起，足额缴纳保证金74028元，直至在合同期满且不再续租并符合退场要求的情况下，一次性向乙方退还保证金；甲方向乙方提供水、电、气设施，甲方收取水、电、气费，乙方必须按时缴纳。该合同第四条约定，甲方于2013年2月17日将房屋交付给乙方使用。该合同第六条约定，在合同履行期间，如果一方因经营原因要求提前终止合同的，须提前30天书面告之另一方协商终止事宜，否则视为违约；乙方在合同期内未按合同约定的时间缴付租金等费用的，每逾期一天按全额应缴费用的0.5%缴纳滞纳金，逾期超过15天不缴纳租金等费用的，甲方有权终止合同，并责成乙方撤出商场，并不退还保证金。该合同第七条约定，装修及装修附加部分在解除合同或合同履行完毕后，乙方应完整将其房屋整体移交给甲方，不得拆除房屋装修部分，否则，乙方应承担违约责任，甲方不予退还保证金；可移动部分的装修乙方可拆除，如甲方使用，应按折价支付给乙方；经双方协商同意，解除或终止合同，乙方在结清房租、水、电、气等费用后，方可在两天内搬迁完毕，否则，乙方承担违约责任。
被告（反诉原告）艺展公司按约将租赁房屋交付给原告（反诉被告）黄利平使用，原告（反诉被告）黄利平对租赁房屋进行了装修，并办理了营业执照，经营高新区妙厨快餐店，该店于2013年4月25日开业。原告（反诉被告）黄利平按约支付了租赁保证金74028元，以及2013年10月18日至2014年4月17日期间的租金445248元，未再支付其后的租金，也未支付租赁房屋期间的水、电、气费54165.60元。
被告（反诉原告）艺展公司转租给原告（反诉被告）黄利平租赁的房屋土建部分未经消防验收合格，原告（反诉被告）黄利平无法办理租赁房屋的装修消防验收，原告（反诉被告）黄利平从2013年5月起一致在催促，要求被告（反诉原告）艺展公司打开通往负二层的门。2014年8月12日，原告（反诉被告）黄利平向被告（反诉原告）艺展公司寄送了《关于解除合同、退还租金、保证金及赔偿损失的律师函》，该函载明：因租赁房屋未经消防验收合格，根据《中华人民共和国消防法》第十条、第十二条、第十五条的规定，原、被告签订的房屋租赁合同无效，根据无效合同的处理原则，请求被告（反诉原告）艺展公司处理原告（反诉被告）黄利平解除合同、退还租金、保证金及赔偿损失的请求。
2014年9月11日，原、被告就解除租赁合同的损失赔偿问题，协商确定由原告（反诉被告）黄利平委托评估机构进行评估，被告（反诉原告）艺展公司予以配合。2014年9月15日，原、被告协商确定由四川天信资产评估有限公司对损失进行评估。2014年10月8日，经高新区妙厨快餐店委托，四川天信资产评估有限公司对高新区妙厨快餐店改建装修、设备设施及经营用房等资产继续了评估，评估基准日为2014年9月30日，评估结论为：纳入本次评估范围的评估对象在满足全部假设和限制条件下的评估结果为2301300元，其中：1、房屋建筑物原值893455元，净值840201元；2、构筑物及辅助设施原值193330元，净值182334.50元；3、管道及沟槽原值227700元，现值216315元；4、机器设备原值996649元，现值892993元；5、车辆原值32500元，现值27625元；6、存货-
低值易耗品原值161157元，现值141829元。2014年10月16日，原、被告对评估报告中的损失赔偿问题进行了协商，双方未能达成一致意见。
另外，原告（反诉被告）黄利平未将租赁房屋内的设施设备搬离，仍存放在租赁房屋内。2014年7月28日，原、被告协商时，被告（反诉原告）艺展公司表示没有收取原告（反诉被告）黄利平的任何费用，2014年10月23日，原告（反诉被告）黄利平与被告（反诉原告）艺展公司的代理律师协商时，被告（反诉原告）艺展公司也表示不收取租金。
诉讼过程中，被告（反诉原告）艺展公司认可与原告（反诉被告）黄利平之间签订的租赁合同于2015年4月17日解除。被告（反诉原告）艺展公司申请对租赁房屋形成附和的装修物的价值以及残值进行鉴定，本院经审查认为，虽然原告（反诉被告）黄利平提交的鉴定报告形成于诉前，但鉴定事项、鉴定机构的确定均是原、被告双方协商确定，对于鉴定结论双方只是对纳入损失的范围有分歧，对于评估意见本身无异议，同时评估报告的机构具备鉴定资质、鉴定程序并不违反，鉴定结论明确、依据充分，本院予以采信，同时不准许被告（反诉原告）艺展公司的评估申请。对于损失范围本院将依据相关法律规定予以确定。
以上事实由双方当事人提交的商铺预定协议书、商铺租赁合同；缴纳租赁保证金、租金的票据、缴费通知书；营业执照；《关于解除合同、退还租金、保证金及赔偿损失的律师函》及邮递详单；《成都市高新区妙厨快餐店拟终止租赁协议涉及项目资产评估报告书》以及双方当事人的陈述及电话录音等证据在卷佐证。
本院认为，结合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点有：原、被告之间房屋租赁合同的解除时间；原告（反诉被告）黄利平应当支付被告（反诉原告）艺展公司租金的时间；原告（反诉被告）黄利平的损失范围。现作如下评述。
一、关于房屋租赁合同解除时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条以及第九十六条的规定，双方当事人可以协商解除合同，也可以约定一方解除合同的条件；具有法律规定的解除情形的，当事人可以单方解除合同；但解除合同应当通知对方当事人，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告（反诉被告）黄利平于2014年8月12日向被告（反诉原告）艺展公司寄送了解除函，但该函件并非原告（反诉被告）黄利平行使法定解除权的通知，而是请求被告（反诉原告）艺展公司处理其提出的解除请求，应视为原告（反诉被告）黄利平向被告（反诉原告）艺展公司提出解除合同的要约，故原、被告之间的房屋租赁合同未于2014年8月12日解除。2014年9月11日，原、被告就赔偿损失问题进行协商时，双方达成一致意见由评估机构对原告（反诉被告）黄利平的损失进行评估，被告（反诉原告）艺展公司认可对原告（反诉被告）黄利平的损失通过评估机构评估予以确定，应视为与原告（反诉被告）黄利平对解除合同已经达成了合意，虽双方没有形成解除合同的书面文件，但双方的行为可以推定双方已经就解除合同达成了合意，故原、被告之间的《房屋租赁合同》于2014年9月11日解除。
二、关于原告（反诉被告）黄利平应当支付租金的期间问题。原、被告签订租赁合同后，被告（反诉原告）艺展公司向原告（反诉被告）黄利平移交了房屋，租赁房屋由原告（反诉被告）黄利平占有使用，在占有使用期间原告（反诉被告）黄利平应当支付租金。原告（反诉被告）黄利平至今未将租赁房屋内设施设备搬离，仍占有租赁房屋，但因租赁房屋的土建部分未经消防验收合格，原告（反诉被告）黄利平使用租赁房屋随时有被公安消防部门责令停业的风险，使用房屋不属于正常使用；原告（反诉被告）黄利平将设施设备存放于租赁房屋内意图由被告（反诉原告）艺展公司进行处置，原、被告在协商评估损失时对于租赁房屋内的设施设备一并作为损失进行评估，故原、被告在协商时没有要求原告（反诉被告）黄利平将设施设备搬离房屋的意思表示；原、被告在2014年7月协商时，被告（反诉原告）艺展公司提出不要求原告（反诉被告）黄利平支付租金，应视为原、被告在租赁房屋消防验收未合格情况下对于租金支付的变更，因原告（反诉被告）黄利平已经支付租金至2014年4月17日，被告（反诉原告）艺展公司不要求原告（反诉被告）黄利平支付租金，应视为不要求支付2014年4月18日之后的租金，故被告（反诉原告）艺展公司要求原告（反诉被告）黄利平支付2014年4月18日后的租金，本院不予支持。同时，原告（反诉被告）黄利平在2014年4月17日前对租赁房屋进行装修、开业使用，其支付的租金不能要求返还，被告（反诉原告）艺展公司承诺不要求支付租金只是对于2014年4月18日后未支付租金状态的认可，并非从租赁合同起始期均不要求支付租金。故原告（反诉被告）黄利平要求返还租金的诉讼请求，本院亦不予支持。
但原告（反诉被告）黄利平应当支付租赁期间实际使用的水电气费54165.60元，被告（反诉原告）艺展公司也应当退还租赁保证金74028元。
三、关于原告（反诉被告）黄利平的损失问题。《根据中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告协商解除合同，应当根据原、被告双方的过错程度赔偿损失，被告（反诉原告）艺展公司作为房屋承租人，在转租房屋给他人时应当审查租赁房屋是否具备合法使用条件，在土建消防尚未验收合格时将房屋转租给原告（反诉被告）黄利平，存在重大过错，应当承担赔偿责任，但原告（反诉被告）黄利平在签订房屋租赁合同时，应当审查租赁标的物的权属、是否经过竣工验收合格等，但其属于履行审查义务，对未经消防验收合格的房屋投入资金进行装修，自身也具有一定的过错，应当自担部分损失，本院酌情确定由被告（反诉原告）艺展公司承担70%的责任，原告（反诉被告）黄利平承担30%的责任。至于被告（反诉原告）艺展公司与成都地铁实业有限公司的责任由其另行解决。
对于损失范围，原、被告虽协商对损失进行了评估，但双方未对损失范围达成一致意见，本院认为，原告（反诉被告）黄利平对讼争租赁房屋进行装修，对于无法拆除的装修部分应当作为损失由原、被告按照过错责任分担，该装饰部分归被告（反诉原告）艺展公司所有，但原告（反诉被告）黄利平已经使用装修一定时间，故应当按照装修现值确定损失。评估报告中载明的房屋建筑物（装饰装修物）净值840201元、构筑物及辅助设施净值182334.50元、管道及沟槽现值216315元，合计1238850.50元，属于装修现值，由原、被告按照过错责任分摊，被告（反诉原告）艺展公司应当承担867195.35元。至于原告（反诉被告）黄利平主张的经营期间购置的设施设备、车辆、存货属于可以拆除部分，同时也是其自主经营的投入部分，不属于房屋租赁合同损失赔偿范围。同时原告（反诉被告）黄利平主张的形象设计费、广告费、人员工资、经济补偿金等费用均是其自主经营的投入部分，也不属于房屋租赁合同损失赔偿范围。但评估费用15000元属于损失范围，由被告（反诉原告）艺展公司承担10500元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）黄利平与被告（反诉原告）四川艺展商业管理有限公司于2013年1月25日签订的《房屋租赁合同》于2014年9月11日解除；
二、原告（反诉被告）黄利平于本判决生效后十日内将位于成都地铁大厦商业裙楼艺展中心负二楼02号房屋内的设施设备搬离；
三、原告（反诉被告）黄利平于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）四川艺展商业管理有限公司租赁期间的水电气费54165.60元；
四、被告（反诉原告）四川艺展商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）黄利平租赁保证金74028元；
五、被告（反诉原告）四川艺展商业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）黄利平损失877695.35元；
上列第二项、第三项、第四项经品迭后，被告（反诉原告）四川艺展商业管理有限公司支付原告（反诉被告）黄利平897557.75元，该款于本判决生效后十日内付清；
六、驳回原告（反诉被告）黄利平、被告（反诉原告）四川艺展商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费收取16808元，由原告（反诉被告）黄利平5042元，被告（反诉原告）四川艺展商业管理有限公司负担11766元；反诉案件受理费收取6846元，由被告（反诉原告）四川艺展商业管理有限公司负担4792元，原告（反诉被告）黄利平负担2054元（原、被告均预交了案件受理费，被告（反诉原告）四川艺展商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）黄利平9712元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 梁林军
人民陪审员 胡毅宁
人民陪审员 王少松
二〇一六年五月十七日
书 记 员 刘苡辰
速录书记员代长江