广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1396号
上诉人（原审原告）李甲良。
委托代理人陈光秋，广东金地律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宝安鸿基地产集团股份有限公司（以下简称鸿基公司）。
法定代表人陈泰泉，董事长。
委托代理人张占营，该公司职员。
被上诉人（原审被告）深圳市恒信奥特投资发展有限公司（以下简称恒信奥特公司）。
法定代表人袁军，董事长。
委托代理人杨彩云，该公司员工。
被上诉人（原审被告）深圳市优一城商业管理有限公司（以下简称优一城公司）。
法定代表人袁军，董事长。
委托代理人卜宪青，该公司员工。
上诉人李甲良因与被上诉人鸿基公司、恒信奥特公司、优一城公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第792号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
李甲良原审诉讼请求：1、李甲良对鸿基公司转让给优一城公司的某城二层N255号商铺（面积22.28平方米）享有优先购买权；2、鸿基公司、恒信奥特公司及优一城公司赔偿经济损失368556元给李甲良；3、鸿基公司、恒信奥特公司及优一城公司对应赔偿给李甲良的经济损失368556元负连带清偿责任；4、鸿基公司把租赁保证金7200元退给李甲良；5、本案诉讼费用由鸿基公司、恒信奥特公司及优一城公司承担。
原审法院审理查明，（一）2011年11月10日，李甲良（乙方）与鸿基公司（甲方）签订《房屋租赁合同》约定，鸿基公司将位于某城二层N255的房屋（以下简称涉案房产）出租给李甲良使用，建筑面积为22.28平方米，租赁房屋权利人为鸿基公司；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米160元，月租金总额为3565元；租赁期限自2011年11月15日起至2012年11月30日止；鸿基公司交付租赁房屋时，可向李甲良收取两个月租金数额的租赁保证金，即7200元；本合同有效期内，鸿基公司需转让租赁房屋的部分或全部产权的，应当在转让前一个月书面通知李甲良，李甲良应在收到鸿基公司书面通知后3个工作日内给予鸿基公司回复，李甲良在同等条件下有优先购买权；双方可就本合同未尽事宜在附页中另行约定。（二）2011年11月10日，李甲良（乙方）与鸿基公司（甲方）签订《物业租赁补充协议》约定，鸿基公司将涉案房产的营业场地租给李甲良作为商业使用，面积为22.28平方米；租赁期限自2011年11月15日起至2012年11月30日止；本合同于2011年11月15日起租金以每月每平方米160元计算，李甲良每月向鸿基公司上交租金合计为3565元；李甲良应于签订本合同之日起五天内向鸿基公司缴纳保证金为7200元，合同期满后，李甲良如能履行本合同所有条款，此保证金（不计利息）归还给李甲良，如李甲良在合同期内出现不按期缴纳租金、单方提前终止合同或严重违反本合同条款规定等情况，鸿基公司有权按本合同第五、第七项中的相关条款规定部分或全部没收此保证金；李甲良如不按时上交租金，管理费，每逾期一天加收千分之五的滞纳金（按未交总额计），若超过一个月未交的，鸿基公司有权终止合同，除没收全部保证金作为违约金外，并赔偿鸿基公司经济损失；终止合同后，鸿基公司保留追讨李甲良所欠费用的权利，李甲良不得异议，也不得阻碍鸿基公司进场检查或处理终止合同的有关事宜；合同期间，鸿基公司有权对租赁场地进行升级、改造，但需提前一个月通知李甲良，李甲良应当予以配合，若李甲良不予配合，本合同终止，双方均无需承担责任，租金按实际天数计。（三）2011年11月10日，鸿基公司向李甲良出具了一份收款收据，注明收到李甲良交来某城二层N255租赁保证金7200元（备注现签新合同置换原承租收据6684元，交现金516元）。李甲良向鸿基公司缴纳涉案房产租金至2012年3月，鸿基公司开具了发票。李甲良于2012年4月9日向鸿基公司的账户存入3565元，注明款项来源为N255四月份租金。李甲良向深圳市鸿基物业管理有限公司缴纳了N255水电、管理费等至2012年4月。李甲良主张之后未缴纳租金的原因是恒信奥特公司拒收租金，而恒信奥特公司称并未拒收李甲良交纳租金。（四）2012年3月13日，鸿基公司发出了“关于某商业中心产权变更公告”，称由于我司产业调整需要，原由我公司持有的位于某城负一层地下室、地面一层至六层部分房产合计面积为12067.93平方米商业连同租赁合同分别转让给恒信奥特公司、案外人一及案外人二等三个受让单位，并在近期办理了相关产权变更过户手续。请各租户如有疑问可到现场咨询。2012年3月30日，恒信奥特公司发出了一份“关于某城升级改造的通知”，通知称2012年3月13日，鸿基公司正式发布了《关于某商业中心业权变更公告》，将原属鸿基公司的某城负一层地下室全部、地面一层至六层大部分商业房产连同租赁合同转让给了我司。近期，深圳市及罗湖区政府明确提出了东门商圈要进行商业升级的相关指示，为了积极相应政府号召，美化城市商业景观，解决商场上述弊端，增强市场竞争力，我司将于近期对某城进行升级改造。改造内容为外立面重新装潢更新大楼的机电设备，对大楼的消防进行整改，对一楼大堂、负一楼和二楼以上楼层进行内部重新装修等。此次升级改造将于2012年5月1日正式动工，改造时间约3个月，改造期间，某城二楼以上的商铺、办公室将全部停止营业。根据深圳市鸿基（集团）股份有限公司或鸿基公司与所有租户签订的《物业租赁补充协议》第八条第3款约定：“合同期间，甲方有权对租赁场地进行升级、改造，但需提前一个月通知乙方，乙方应当予以配合。若乙方不予配合，本合同终止，双方均无需承担责任”。敬请所有租户按合同约定积极配合，于2012年5月1日前停业并完成商铺搬离工作。2012年4月5日，恒信奥特公司和鸿基公司发出了“关于场地租金清缴相关事宜公告”，公告称2012年3月13日，鸿基公司向某商业中心各租户公开发布了《关于某商业中心产权变更公告》，公告主要内容为原属鸿基公司的某城负一层地下室全部、地面一层至六层大部分商业房产连同租赁合同转让给了恒信奥特公司。由于上述变更，鸿基公司对原租用鸿基公司位于某花园（某商业中心）物业的各租户，自4月份后的租金清缴等事项作如下安排：恒信奥特公司将于2012年5月1日对某城进行升级改造。改造期间，某城二楼及以上的商铺、办公室将全面停止营业，涉及到租户退场、租金清缴等一系列事项，因产权变更和租赁合同权益的转移，2012年4月1日后，各租户清缴租金事项不要到鸿基公司办理，请直接到某商业中心五楼518室与相关工作人员接洽。各租户在合同履行期间可单方提出提前终止租赁合同（统一不按违约处理），如在当月能搬出经营场地的租户，我司给予免除当月租金（经营期间产生的费用由各租户自行到管理处交清）由管理处出具结清费用证明，各租户凭押金单到鸿基公司财务部办理退押金手续（必要时可凭单据在518室现场办理退款手续）。对各租户因租赁合同到期的，到期后一律终止合同，双方不再续签合同，由各租户在4月30日内自行搬走，逾期不搬离者，由我司及管理处工作人员采取强行清场措施，对各租户造成的任何经济损失由各租户自行承担，我司不承担任何责任。（五）李甲良向原审法院提交了一份《店铺装修合同》及收款收据，主张其装修店铺的费用为3万元。同时提交了一份案外人三转让给李甲良N255号铺的收据，转让费为5万元。鸿基公司于2011年9月7日向N255商铺租户发出了一份“租户告知书”，告知租户如果有购买的意向，请在2011年9月23日前书面通知该公司，逾期将视为放弃该物业的优先购买权。案外人三签收了该份租户告知书。（六）2012年6月11日，恒信奥特公司在涉案房产的门口张贴了解除合同通知书，称某城二楼N255号商铺，鸿基公司于今年初将该商铺转让给我公司，由我公司承担该商铺出租人的全部权利义务。根据李甲良和鸿基公司签订的租赁合同书，截至今年6月5日，你方已经拖欠5月份租金3565元超过一个月、拖欠5月份管理费367.62元超过一个月。根据《房屋租赁合同书》和《物业租赁补充协议》的有关规定，现通知你方解除《房屋租赁合同书》和《物业租赁补充协议》，同时保留追究你方违约责任的权利，本通知自送达你方时租赁合同关系即解除。（七）2011年9月9日，鸿基公司与案外人二签订了一份《深圳市房产认购书》，鸿基公司拟将包括涉案房产在内的139套房产出售给案外人二。2012年2月16日将涉案房产转移登记至案外人二。2012年7月2日案外人二变更名称为优一城公司，恒信奥特公司为优一城公司的股东，出资比例为100%。（八）2012年3月12日，案外人二向恒信奥特公司出具了一份“关于授权对某城进行升级改造的函”，授权恒信奥特公司对某城内案外人二拥有产权的所有商铺及分摊部分，按照统一方案进行升级改造，同意恒信奥特公司对某城整体进行统一的升级改造，恒信奥特公司在升级改造工作过程中，对于涉及案外人二所有商铺及分摊部分的事务，可以代表该公司行使产权人和出租人的权利。
原审法院审理认为，李甲良和鸿基公司签订的《房屋租赁合同书》和《物业租赁补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为合法有效之合同，双方均应严格履行。在合同约定的租赁期限内，鸿基公司将涉案房产转让给了优一城公司，优一城公司取得了出租人的地位，优一城公司承接了鸿基公司在该合同中的权利、义务。本案的争议焦点为：1、李甲良对涉案房产是否享有优先购买权？2、在租赁合同的履行中，鸿基公司、恒信奥特公司、优一城公司是否构成违约？对于第一个争议焦点，原审法院认为，鸿基公司在准备出让涉案房产时，向当时的承租方发出了行使优先购买权的告知书，告知原租户行使优先购买权，而该租户并未主张该权利。而后鸿基公司和优一城公司签订了出售包括涉案房产在内的房产认购书，将包括涉案房产在内的139套房产出售给优一城公司，在2012年2月16日完成了转移登记手续。并且现在涉案房产已经转移登记至优一城公司名下，鸿基公司向优一城公司出售了包括涉案房产在内的139套房产，并非只有涉案房产一套。在无证据证明优一城公司非善意购买的情况下，并且现在转移登记已经办妥，李甲良再请求对涉案房产享有同等条件下的优先购买权，理由不成立，原审法院不予支持。对于第二个争议焦点，原审法院认为，李甲良和鸿基公司签订的《房屋租赁合同书》和《物业租赁补充协议》后，在合同约定的租赁期限内，鸿基公司将涉案房产转让给了优一城公司，优一城公司取得了涉案房产出租人的地位，优一城公司承接了鸿基公司在该合同中的权利、义务。优一城公司同意恒信奥特公司对某城整体进行统一的升级改造，并在涉案房产升级改造中代表优一城公司行使产权人及出租人的权利。优一城公司和恒信奥特公司之间形成委托代理的关系，恒信奥特公司有权代表优一城公司行使涉案房产出租人的权利。合同中约定了合同期间出租方有权对租赁场地进行升级、改造，但需提前一个月通知承租方，承租方应当予以配合，若承租方不予配合，本合同终止，双方均无需承担责任。在本案中，恒信奥特公司于2012年3月30日发出了关于某城升级改造的通知，通知所有租户按合同约定积极配合，于2012年5月1日前停业并完成商铺办理工作。李甲良有义务按照合同的约定对恒信奥特公司的升级改造予以配合，如果李甲良不予配合，合同终止，双方均无须承担责任。原审法院认为，恒信奥特公司对包括涉案房产在内的某城进行升级、改造，并提前一个月通知承租方，符合合同的约定。李甲良未按通知的时间予以配合，恒信奥特公司有权代表优一城公司终止该合同。合同的终止，符合合同中约定的条件，出租人优一城公司及恒信奥特公司并不存在过错及违约行为，故李甲良请求鸿基公司、恒信奥特公司、优一城公司支付违约金8556元，赔偿雇员工资损失3万元，搬迁费用1万元，履行合同后可获得利益24万元，损失装修费用3万元，店铺转让金5万元，理由不成立，原审法院不予支持。李甲良请求鸿基公司对上述赔偿经济损失承担连带清偿责任，因鸿基公司已经将涉案房产转让给了优一城公司公司，其不再是涉案房产的出租方，故李甲良要求鸿基公司承担连带责任，理由不成立，原审法院不予支持。恒信奥特公司并非涉案租赁合同的主体，恒信奥特公司只是接受优一城公司的委托，处理升级改造的事宜，其权利义务最终归属于优一城公司，故李甲良请求恒信奥特公司承担连带责任，理由亦不成立，原审法院不予支持。优一城公司对包括涉案房产在内的相关铺位进行升级改造，并同李甲良终止履行合同，致使李甲良也无法继续正常使用该铺位，李甲良请求将租赁保证金7200元退还李甲良理由成立，优一城公司应当将租赁保证金7200元退还李甲良。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第一款第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决：一、深圳市优一城商业管理有限公司应当自本判决生效之日起十日内向李甲良退还租赁保证金7200元；二、驳回李甲良要求对某城二层N255号商铺（面积22.28平方米）享有优先购买权的诉讼请求；三、驳回李甲良要求鸿基公司、恒信奥特公司、优一城公司赔偿经济损失368556元的诉讼请求；四、驳回李甲良要求鸿基公司、恒信奥特公司、优一城公司对应赔偿给李甲良的经济损失368556元负连带清偿责任的诉讼请求。如果深圳市优一城商业管理有限公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6936元，由李甲良负担6803元，由被告深圳市优一城商业管理有限公司负担133元。
上诉人李甲良不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第二、三、四项，依法确认李甲良对鸿基公司出售给优一城公司的某城二层N255号商铺（面积22．28平方米）享有优先购买权；判决鸿基公司、恒信奥特公司、优一城公司赔偿经济损失368556元给李甲良；判决鸿基公司、恒信奥特公司、优一城公司对应赔偿给李甲良的经济损失368556元负连带清偿责任。2、本案诉讼费用由鸿基公司、恒信奥特公司、优一城公司承担。上诉理由：原审判决认为鸿基公司准备出让涉案房产时，已向当时承租方发出行使优先购买权的告知书、告知承租方行使优先购买权，而该租户未主张该权利，而后鸿基公司和优一城公司签订了出售包括涉案房产在内的房产认购书，在2012年2月16日完成了转移登记手续，鸿基公司出售了包括涉案房产在内的139套房产，并非涉案房产一套，在无证据证明优一城公司非善意购买的情况下，现在转移登记己办妥，李甲良再请求对涉案房产享有同等条件下的优先购买权，理由不成立。是完全错误。鸿基公司、恒信奥特公司、优一城公司称转让涉案房产前已告知商铺租户不是事实，因为，鸿基公司与恒信奥特公司在第一次开庭审理时，在庭上并没有提及到涉案房产已转让给优一城公司，也没有出示相关证据，鸿基公司与恒信奥特公司在第一次开庭审理时，均承认鸿基公司把涉案房产转让给恒信奥特公司，所出示的证据也是鸿基公司转让涉案房产给恒信奥特公司，并没有提到富锦昌公司、优一城公司，也没有要求追加优一城公司作为本案被告，第一次开庭审理后，不清楚一审独任法官用什么方式，在什么地方知道优一城公司是涉案房产的购买人，而改普通程序组成合议庭，独任法官在鸿基公司、恒信奥特公司2012年12月7日提交证据前，知道并通知追加优一城公司作为本案被告，可以合理怀疑一审法官和鸿基公司、恒信奥特公司、优一城公司有问题，偏袒鸿基公司、恒信奥特公司、优一城公司而作出错误判决。鸿基公司出示涉案房产在租给李甲良前，已租给案外人四的发票，没有鸿基公司与案外人四所签合同、补充协议、责任书，也没有案外人三与案外人四关系的证据就认定涉案房产在租给李甲良前已租给案外人四，案外人三代表案外人四放弃优先购买权错误。认购书是在2012年12月7日才提交，李甲良认为该认购书是鸿基公司、恒信奥特公司、优一城公司在第一次开庭审理后补签出来的，李甲良在一审第二次开庭时，不认可该认购书的真实性、合法性、关联性，要求对该份认购书进行书写时间鉴定，以明确在李甲良租涉案房产前，优一城公司并没有认购涉案房产，而是在李甲良租用涉案房产后，才出让涉案房产。认购书没有相关按认购书约定时间付款或相关诚意金、房屋购买价款付款凭证证实认购书的真实性。深房地字第**号权利人证书是涉案房产单一权利证书，而不是整体证书，登记日期是第一次开庭审理后几个月才登记的，何况涉案房产也由优一城公司单独购买。以鸿基公司与优一城公司整体买卖和产权转移为由，剥夺李甲良作为承租人对涉案房产的优先购买权是明显违反法律规定的。鸿基公司、恒信奥特公司、优一城公司应赔偿经济损失368556元给李甲良。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、深圳市房屋租赁合同书第十六条、第十九条第四项规定，鸿基公司、恒信奥特公司、优一城公司未在合理期限内通知李甲良优先购买权，应赔偿经济损失给李甲良。李甲良在起诉时，已申请法院在送达起诉状副本给鸿基公司、恒信奥特公司、优一城公司前，进行被破坏现场勘验，并申请法院委托有资质评估机构对李甲良的损失进行评估，而原审法院承办法官没有履行职责，没对涉案房产进行勘验，也没有委托评估，就在第一次开庭时说，李甲良的商铺在开庭前一夜，商铺物品全部不见了为由，不进行损失评估是程序违法。李甲良承租涉案房产后，而鸿基公司、恒信奥特公司、优一城公司明知双方存在合同纠纷而未解决的情况下，故意违法、违约，封堵二楼出入口、电梯，对李甲良经营场所肆意破坏，致李甲良无法营业，财产受到损失。李甲良承租涉案房产后，需装修，请人看铺，搬迁费用，履行合同后，按《合同法》第113条规定可以获得的预期收益，是有事实有根据的实际损失。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，程序违法，判决不公，为此，请求二审法院支持李甲良的上诉请求。本案二审法庭调查时，上诉人李甲良补充上诉意见：根据《合同法》第二百三十条和李甲良与鸿基公司所签订的房屋租赁合同第十六条的规定，李甲良应当享有涉案房产的优先购买权。鸿基公司在出卖涉案房产前没有依照法律规定或者合同约定履行通知李甲良行使优先购买权的行为，该行为是违约行为，侵害了李甲良的优先购买权。原审法院认为在准备出卖涉案房产时，已向承租方发出了行使优先购买权的通知书，这没有事实依据，因为当时的承租人是李甲良，并非其他第三人，所以鸿基公司向李甲良以外的其他人所发出的告知书都是无效的，对李甲良都没有法律上的约束力。原审法院认为优一城公司属于善意购买涉案房产，且已经办理转移登记手续，所以认为李甲良要求优先权的理由不成立，该认定是错误的，因为优先购买权是承租人依法享有的权利，无论买受人是善意还是非善意，作为出租方都不能剥夺，出卖方应有告知的义务。
被上诉人鸿基公司口头辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，李甲良的上诉没有事实依据和法律依据，应予以驳回。2011年9月份，鸿基公司整体转让某商业中心时向当时的承租人发出了优先购买权的通知书，但是承租人案外人三放弃了该权利，鸿基公司在9月份与房屋买受人签订了协议书，李甲良是2011年11月份与鸿基公司签订的租赁协议，鸿基公司的房产交易在9月份开始，鸿基公司并没有侵犯李甲良的优先购买权。涉案房产过户到相关购买人的时间是2012年2月份，根据鸿基公司与相关购买人的《深圳市房地产认购书》的约定，房屋过户的租赁权益转移到房屋买受人。李甲良所谓的损失没有事实与法律依据，且与鸿基公司2011年签订的租赁协议里有明确约定，某商业中心进行整体改造时，李甲良应予以配合，据鸿基公司了解，买受人已提前一个月通知了李甲良，按照合同约定，李甲良如果不配合，租赁合同就终止，双方无须承担责任，综上，鸿基公司并未侵犯李甲良的优先购买权，终止合同时，鸿基公司也不是合同当事人，所以李甲良所谓优先购买权与赔偿的行为没有事实和法律依据，应予以驳回。
被上诉人恒信奥特公司口头辩称，请求法院驳回李甲良的上诉请求，维持原判；本案上诉费用由李甲良承担。恒信奥特公司作为鸿基工业城部分商业业主之一，同时取得优一城公司的授权，对某城进行整体升级改造。在升级改造过程中，恒信奥特公司严格依照优一城公司与租户间的租赁合同的约定，积极履行告知义务，及时进行了各项公告，实施过程中也没有不当之处，是合法有效的行为，不应当承担任何法律责任。李甲良主张的损失金额是其单方面制造，没有事实依据，且无法证实。且依照优一城公司与李甲良之间的《物业租赁补充协议》关于租赁场地升级改造的约定，在恒信奥特公司履行了提前通知义务后，如果承租人不予配合升级改造，合同终止，双方均无需承担责任。无论李甲良有任何损失，恒信奥特公司都不应当承担赔偿责任。李甲良主张的连带清偿责任没有事实及法律依据。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回李甲良的上诉请求，维持原审判决。
被上诉人优一城公司辩称，请求二审法院驳回李甲良的上诉请求，维持原判；本案诉讼费用由李甲良承担。原审判决认定事实清楚，证据充分。租赁事实发生在认购事实之后，李甲良不享有优先购买权。鸿基公司于2011年9月7日向涉案房产当时的承租人案外人三送达了租户告知书，告知鸿基公司准备以3亿元整体转让某城的物业，请承租人回复购买意向，但案外人三没有回复，放弃了优先购买权。2011年9月9日，优一城公司与鸿基公司签署《房产认购书》，认购包括涉案房产在内的139套房产，李甲良与鸿基公司分别于2011年11月10日、2011年11月15日签署《房屋租赁合同》及《物业租赁补充协议》，优一城公司在产权过户之前，并不清楚涉案房产的租赁情况，系善意购买，且早在2012年2月16日即已取得涉案房产的产权。涉案房产在转让给优一城公司之后，李甲良与鸿基公司签署的《房屋租赁合同》及《物业租赁补充协议》中的出租人的权利义务由优一城公司享有和承担。依据《物业租赁补充协议》中关于租赁场地升级改造的约定，优一城公司对租赁场地的升级改造具有充分的合同依据及法律依据，对李甲良不承担任何法律责任。李甲良主张的损失金额是其单方制作，没有事实依据，无法证实。且依照《物业租赁补充协议》关于租赁场地升级改造的约定，在优一城公司履行了提前通知义务后，若承租人不配合升级改造，合同终止，双方均无需承担责任，无论李甲良有任何损失，优一城公司都不应承担赔偿责任。原审判决适用法律正确、程序合法，李甲良的上诉理由不成立，请求二审法院驳回李甲良的上诉请求，维持原判。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查，本案二审法庭调查时，李甲良确认，其所诉请的损失赔偿系基于租赁合同违约所造成的不能使用涉案房产的损失，与其诉请的优先购买权没有关系，并非基于侵犯其优先购买权所提出的损害赔偿；涉案房产的上一手承租人是案外人三，其是从案外人三手中转来而与鸿基公司签订的租赁合同。优一城公司确认涉案房产所在某城已升级改造完成，优一城公司现已将涉案房产另租他人，李甲良留存在涉案房产内的物品并未取走，现由优一城公司在保管。
本院认为，李甲良系于2011年11月10日与鸿基公司签订涉案《房屋租赁合同》承租涉案房产，而鸿基公司与优一城公司系于2011年9月9日签订的《深圳市房产认购书》出卖包括涉案房产在内的某城139套房产，李甲良虽对鸿基公司原审提交的上述《深圳市房产认购书》真实性不予确认，但未提交足以反驳的证据，本院采信鸿基公司提交的证据确认鸿基公司出卖涉案房产的事实发生在李甲良承租涉案房产之前。李甲良承租涉案房产期间并未再次发生房产出卖事宜，李甲良主张其享有涉案房产的优先购买权的理由不能成立，本院不予支持。另，鸿基公司在出卖涉案房产之前已于2011年9月7日向涉案房产原承租人案外人三送达了“租户告知书”告知涉案房产承租人可行使优先购买权，鸿基公司就出卖涉案房产已履行了优先购买权的通知义务，鸿基公司不存在侵犯涉案房产承租人优先购买权的情形。本院对李甲良在本案提出的相关优先购买权的上诉请求予以驳回。
优一城公司受让涉案房产后，已替代鸿基公司成为了涉案《房屋租赁合同》及《物业租赁补充协议》的出租人，根据《物业租赁补充协议》的约定，若出租人对租赁场地进行升级改造，需提前一个月通知承租人，承租人应予以配合，若承租人不予配合，双方租赁关系终止，均无需承担责任。优一城公司成为涉案租赁合同关系出租人后，于2012年3月30日委托恒信奥特公司发出“关于某城升级改造的通知”告知将于2012年5月1日开始对涉案房产所在的某城进行升级改造，并要求各租户予以配合。优一城公司已按合同约定履行了升级改造的通知义务，李甲良未按合同约定搬离涉案房产予以配合，根据《物业租赁补充协议》约定，其与优一城公司的租赁合同关系终止，双方均无需承担责任，李甲良要求鸿基公司、恒信奥特公司及优一城公司承担不能使用涉案房产造成的损失，有悖合同约定，本院不予支持。
综上，上诉人李甲良的上诉请求理由均不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6828元，由上诉人李甲良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一四年十月二十二日
书记员（兼） 刘尹琳