浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2892号
上诉人（原审原告、反诉被告）：何建国。
委托代理人：叶阿静，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘好好。
委托代理人：曾球、唐林利，浙江瓯盟律师事务所律师。
上诉人何建国因财产损害赔偿纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿民初字第976号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原判认定，2011年1月15日，何建国（甲方）与潘好好（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于温州市鹿城区中瑞曼哈顿4-7栋1号、2号店面322.16平方米、2号地下室110平方米租给乙方作为营业使用；甲乙双方确认本合同租期自甲方将租赁标的物交付给乙方后，从乙方装修试运营免租金期届满后的次日起至第五（5）年届满之日止；租金的标准为租赁房屋1F（322.16平方米）每月每平方米租金240元，即每年每平方米租金2880元。地下室110平方米，每月每平方米租金120元，即每年每平方米租金1440元。自第二个租约年开始，递增10%。租金采用先付后租的原则，乙方需提前一个月向甲方支付下半租约年的租金；如乙方未能按照合同约定及时支付甲方租金，根据该租约年的租金总额向甲方支付每日千分之一的滞纳金；租赁期内，乙方需及时向中瑞曼哈顿的物业管理公司支付物业服务费用，如因乙方拖欠物业服务费用造成甲方经济损失的，乙方应承担全部赔偿责任；租赁物交付后，自该房屋交付之日起至租期届满止，乙方在租用面积内的水、电、燃气费按其实际用量，单独计量，自行向相关经营机构缴纳；本合同签署后，乙方愿支付甲方人民币贰拾万元整，作为定金，其中人民币伍万元整自动转为保证金，租赁期满或合同提前解除后十日内，甲方应将该租赁保证金扣除乙方应付费用后的余额返还乙方，如逾期应按每日千分之一的标准向乙方支付上述余额部分的滞纳金；因下列情形，甲方有权解除本合同，如果下列情形造成甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿经济损失：（一）因由乙方的过错，累计拖欠租金达一个月；（二）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变房屋用途；（三）租赁期内，因乙方不当使用造成租赁物严重损坏，而不及时修复。合同签订后，何建国依约交付涉案房屋，潘好好亦支付2011年2月21日至2013年2月20日的租金，但2013年2月21日起至今未再支付。
何建国于2013年5月2日向潘好好寄送《律师函》，告知解除《房屋租赁合同》并要求潘好好立即腾退房屋交还租赁物。潘好好于2013年5月3日签收《律师函》。合同签订后，潘好好向何建国支付20万元定金，其中5万元转为保证金，何建国至今未向潘好好返还该保证金。2015年4月29日，潘好好向原审法院提起诉讼，要求何建国返还租赁保证金，因逾期未缴纳诉讼费用，原审法院按其自动撤诉处理。2013年5月9日，何建国委托案外人郑铜敏与案外人郑乐江签订《房屋租赁合同》，就涉案房屋进行出租。涉案房屋于2013年5月的电费收费金额为2.32元。
2015年5月8日，何建国向原审法院提起诉讼，要求潘好好赔偿租金损失255663.64元、物业管理费6132.80元、电费7173.44元。该案审理过程中，潘好好提起反诉，要求何建国返还租赁保证金50000元及相关滞纳金25000元。
原判认为，何建国与潘好好于2011年1月15日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。鉴于潘好好于2013年2月21日起未再向何建国支付租金，且累计已达一个月，潘好好于2013年5月3日签收何建国寄送的《律师函》，应视为《房屋租赁合同》于2013年5月3日已解除。何建国主张潘好好应赔偿其于2013年2月21日至2013年5月2日占用涉案房屋的租金损失以及物业费、电费。鉴于2013年2月21日至2013年5月2日涉案合同尚未解除，仍处于履行期内，何建国以潘好好侵权起诉要求赔偿租金损失，于法无据，不予支持。潘好好主张何建国起诉已超过诉讼时效，应驳回其诉请，鉴于涉案合同于2013年5月3日解除，而本案起诉之日为2015年5月8日，何建国虽主张潘好好于2013年5月9日搬离涉案房屋，但未提供证据证实，故于法无据；另何建国系委托案外人郑铜敏于2013年5月9日签订《房屋租赁合同》，其主张潘好好于同日搬离涉案房屋，于情于理亦难以成立，且何建国亦未提供证据证实潘好好于该日腾空涉案房屋造成时效中断；再结合何建国诉请要求潘好好赔偿截至2013年5月2日占用涉案房屋的租金损失及涉案房屋于2013年5月的电费收费情况，何建国起诉应已超过法定诉讼时效。故潘好好上述主张，予以支持。何建国于2015年3月18日向原审法院提起房屋租赁合同之诉，之后予以撤诉，现主张本案诉讼时效于2015年3月18日已经中断，鉴于本案系侵权之诉，何建国主张于法无据，不予支持。结合以上事实，何建国诉请已过诉讼时效，不予支持。关于潘好好反诉要求何建国返还租赁保证金及滞纳金，鉴于潘好好虽主张其于2013年2月21日已腾空搬离涉案房屋，但未提供充足的证据予以证实，不予支持；另何建国诉请虽已过诉讼时效，但鉴于涉案合同于2015年5月3日解除，潘好好按理应支付何建国2013年2月21日起至2013年5月2日占有使用费，故其要求返还保证金亦不合理。因此，对于潘好好反诉请求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回何建国的本诉诉讼请求；二、驳回潘好好的反诉诉讼请求。本诉案件受理费5335元，减半收取2667.50元，由何建国负担；反诉案件受理费837.50元，减半收取418.75元，由潘好好负担。
宣判后，何建国不服，提起上诉称：何建国以侵权为由起诉要求潘好好承担侵权责任的一审本诉请求并未超出二年的诉讼时效。一、第三年租期开始后，潘好好既不按约支付租金、缴纳电费和物业管理费，也不与何建国协商解除房屋租赁合同等事宜并腾退房屋，而是继续占有涉案房屋。一审中，潘好好曾主张其已于2013年4月间腾退房屋，但其从未告知何建国，也没有提供任何证据证明该事实，因此，可以认定其自2013年2月21日开始侵占涉案房屋直至2013年5月9日。何建国于2015年5月8日提起侵权之诉，并未超出二年的诉讼时效。二、何建国曾因合同违约之诉于2015年3月18日向原审法院提起诉讼，在该案审理过程中，潘好好提出诉讼时效的抗辩，经法官释明，何建国当庭申请撤诉并表示以侵权之诉主张权利。为此，原审法院在撤诉裁定作出前曾组织双方进行调解，何建国明确要求潘好好在侵权责任范围内承担责任，本案诉讼时效因此中断。综上，请求撤销原判，发回重申或依法改判支持何建国的原审诉讼请求。
被上诉人潘好好辩称：一、何建国没有任何证据证明潘好好存在侵占涉案房屋的行为，更没有证据证明侵占行为持续到2013年5月9日。早在2013年2月21日，潘好好就已腾空涉案房屋并告知何建国。一审中潘好好主张的腾退时间为2013年2月，而不是2013年4月，并提供了电费清单、个体工商户登记情况、电信发票等证据予以证明。何建国以侵权为由提起诉讼不符合事实与法律规定。侵权需具备四个构成要件，何建国应提供证据对四个要件进行证明，但其并未提供证据证明侵权行为的存在。因此，潘好好不应当承担侵权责任。二、何建国曾以违约为由提起诉讼要求潘好好支付租金，该案应适用一年的诉讼时效，在潘好好不愿意调解的情况下，何建国才申请撤回该案诉讼。后何建国于2015年5月8日提起侵权之诉，不能以合同之诉中断侵权之诉的诉讼时效。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但是一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，潘好好未针对原审法院驳回其原审反诉请求提出上诉，且未发现一审判决存在违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形，故本院仅需围绕何建国提出的上诉请求进行审理。
本案二审的争议焦点在于：一、潘好好是否存在侵权行为。二、何建国提起本案诉讼是否超出诉讼时效。
关于争议焦点一。涉案《房屋租赁合同》于何时解除直接关系到潘好好是否存在非法侵占涉案房屋行为的事实判断。鉴于涉案《房屋租赁合同》履行过程中潘好好未按约支付第二年的租金，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定的在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的情形，何建国依法有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”而何建国一审提供的律师函及快递单、快递跟踪记录等证据显示，潘好好于2013年5月3日签收何建国告知其解除《房屋租赁合同》并立即腾退租赁物的通知，原判据此认定涉案《房屋租赁合同》于2013年5月3日解除，符合本案实际。上述合同解除之前，潘好好占用涉案房屋的行为具有合同依据，并不构成侵权，何建国有权要求潘好好支付合同解除前的租金，但其以潘好好侵权为由主张财产损害赔偿，缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持，并无不当。另外，根据现有证据虽无法确定潘好好搬离涉案房屋的具体时间，但结合涉案房屋2013年5月的电费收费金额仅为2.32元以及2013年5月9日何建国即与案外人签订合同将涉案房屋另行出租的事实，原判认定何建国关于潘好好在解除合同之后仍继续使用涉案房屋的主张不符合情理，亦无明显不当。综上，潘好好不存在侵占涉案房屋的侵权行为。
关于争议焦点二。鉴于何建国主张的潘好好侵占涉案房屋的事实并不成立，应认定双方之间仅存在房屋租赁合同法律关系，不存在侵权法律关系，故本案不适用财产损害赔偿案件诉讼时效的规定。因此，何建国以潘好好侵占其房屋为由主张本案租金损失应适用二年的诉讼时效，缺乏依据。
另外需要指出的是，原判未就何建国要求潘好好支付物业管理费、电费的诉讼请求进行审理并作出认定，在审判程序上存在瑕疵。但鉴于何建国在本案一、二审中均明确主张本案系侵权之诉，而涉案《房屋租赁合同》履行过程中产生的物业管理费、电费争议本不属侵权之诉的审理范围，本院对原判结果仍予以维持，但对于该部分费用何建国可依约另行向潘好好主张。
综上，何建国的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5335元，由上诉人何建国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 陈黛锦
二〇一六年一月十四日
书 记 员 周婷婷