福建省南靖县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0627民初335号
原告南靖县山城镇山城村民委员会，住所地福建省南靖县。
法定代表人陈志勇，主任。
委托代理人张志勇，福建银江律师事务所律师。
委托代理人王雪华，福建银江律师事务所实习律师。
被告南靖县金阳光大酒店有限公司，住所地福建省南靖县。
法定代表人林慧杰，总经理。
委托代理人刘陈明，福建建州联兴律师事务所律师。
被告林慧杰，男，1976年4月12日出生，汉族，居民，住福建省永安市。
原告南靖县山城镇山城村民委员会（下称山城村委会）与被告南靖县金阳光大酒店有限公司（下称金阳光公司）、林慧杰合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山城村委会的委托代理人张志勇、王雪华、被告金阳光公司的委托代理人刘陈明到庭参加诉讼，被告林慧杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山城村委会诉称，2010年5月8日，原告与被告林慧杰签订《协议书》，约定原告将位于南靖县山城镇东大路土地和房屋交付给被告林慧杰用于投资兴建南靖县金阳光大酒店，所拆迁的房屋通过置换方式返还给原告，置换房产�于山城镇翠眉村加油站一侧第一层（1000㎡）及第二层（1000㎡）；所置换房产由被告林慧杰返租，租金按每年26.4万元，租期20年，租金每5年提高一次，每次10%；租金自土地交付一年半后起算，每半年付一次，分别为每年11月8日、5月8日前支付，逾期支付按中国人民银行同期同类贷款利率计算滞纳金。合同签订后，被告林慧杰即开始组织施工。但在完成A项目后，对涉及置换房屋的B项目却只完成部分框架结构，并一直处于停工状态，至今未按合同约定完工。租金也只支付2011年上半年的13.2万元，其余均未支付。因被告林慧杰在签订协议书后成立被告金阳光公司并任法定代表人，讼争房屋的相关审批手续均办理在被告金阳光公司名下，二被告应对合同履行及拖欠租金承担共同责任。请求判令：1、二被告继续履行合同第二条约定的房屋置换的义务，即按三星级酒店设计标准建设，将现建设项目中的一层1000㎡，二层1000㎡房产置换给原告；2、二被告立即支付拖欠原告的房屋租金105.6万元（租金自2012年5月起算至2015年11月，26.4万元/年×4年=105.6万元）及滞纳金6.336万元（按中国银行同期同类贷款利率计算，自2012年5月至2015年11月，26.4万元/年×6%×4年=6.336万元），合计为111.936万元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、二被告继续履行合同第二条约定的房屋置换的义务，即按三星级酒店设计标准建设，将现建设项目中的一层1000㎡，二层1000㎡房产置换给原告；2、二被告履行协议第二条约定，支付返租费用105.6万元及滞纳金6.336万元、拖欠的土地补偿金164206.4元（根据合同第五条的约定，被告应支付每亩4.5万元的土地补偿金），合计人民币1283566.43元。诉讼中，经本院释明，原告变更诉讼请求的第二条为二被告赔偿原告经济损失人民币111.936万元（数额按协议书的第二条约定计算：租金自2012年5月起算至2015年11月，26.4万元/年×4年=105.6万元、滞纳金按中国银行同期同类贷款利率计算，自2012年5月至2015年11月，26.4万元/年×6%×4年=6.336万元）、拖欠的土地补偿金164206.4元（根据合同第五条的约定，被告应支付每亩4.5万元的土地补偿金），合计人民币1283566.43元。
被告金阳光公司辩称，一、原告逾期交地，应当承担协议的违约责任，违约金应当在本案中抵扣。金阳光公司由林慧杰、林安训发起，并于2010年5月12日注册登记成立，后来蔡虹、余劲鸿入股参与。根据协议约定，原告在收到补偿款之日起10日内自行拆迁至净地后将土地交付答辩人使用。答辩人于2010年6月28日依约将补偿款189739元支付给原告，但原告未按约定在10日内交付净地。2011年5月10日协议外还支付73210.4元给原告。涉案地块于2012年6月8日才交付给答辩人。2012年7月，福建省第五地质工程公司在施工时，地面仍然有部分建筑物未拆除。由于原告方未依约交付净地，村民阻扰，工程只能部分开工，直到2013年6月19日答辩人才办理建筑工程施工许可证，同年8月27日开工。原告依约应当在2010年7月8日交付净地，由此计算，至2013年6月19日开工，原告逾期交付土地1085天。按约定原告应支付违约金108.5万元，违约金在本案中抵扣。因工期顺延，产权置换也应当予以顺延，从实际交付使用之日起返租并计算租金。二、原告方阻止、干扰施工，甚至推倒围墙，堵塞施工建设道路，造成酒店建设无法施工，原告方应当承担法律责任。三、涉案房产置换返租的租金应当从实际交付使用之日起计算租金。根据协议约定，原告置换一、二层房产位置为加油站一侧，该讼争房产尚在建设中，但因原告方阻扰目前建到第二层而停工。租金支付的前提是要有置换房屋，才能返租并支付租金。因此，现原告方要求支付租金条件未成就。四、原告于2016年1月主张租金，租金的诉讼时效为一年，超过部分不应支持。五、答辩人已按协议约定向山城镇政府交纳22.5万元，按规定缴交政府土地出让金581万元，故答辩人无需重复缴纳土地补偿金。
被告林慧杰在法定期限内提出书面答辩称，答辩人、林安训（后吸收蔡虹、余劲鸿入股）于2010年5月12日协商成立金阳光公司，答辩人被选为总经理，具体负责有关事宜。2010年5月8日答辩人与原告方签订《协议书》，涉案地块用于金阳光大酒店建设，金阳光公司也支付了补偿款，原告亦认可并接收款项。答辩人认为，从项目商谈、协议签订、公司运作等答辩人履行的是职务行为，答辩人个人不承担责任。原告方滥用诉权，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告林慧杰拟在南靖县山城镇山城村投资兴建“南靖县金阳光大酒店”，2010年5月8日，被告林慧杰（甲方）与原告（乙方）及见证方南靖县山城镇人民政府共同签订一份《协议书》，协议约定：“一、乙方根据甲方建设需要，同意将自有产权的位于南靖县山城镇东大路土地，面积共计6.93亩，方位以红线图为准，其中地上附着物为店面房29间面积为1124.19㎡，其他普通房面积1282.23㎡（房屋面积是以测量面积计算），乙方收到甲方补偿款之日起10天内自行拆迁至净地后将土地交付甲方使用，所需拆迁安置等费用由乙方自行负责。二、乙方拆迁交付土地，甲方按三星级酒店设计标准建设，乙方拆迁的房屋面积依协议置换方式由甲方返还给乙方，其中原店面房置换在第一层面积1000㎡，其他普通房置换第二层面积1000㎡，产权证由见证方办理，所占土地面积按县国土资源局所办证件测量为准，所需费用全部由甲方负责交纳。甲方置换给乙方的房屋按每年人民币26.4万元返租给甲方使用，租期为20年，租金每5年提高一次，每次10%，二十年后在同等条件下优先租给甲方。从交付土地后一年半（即18个月后）起计算租金，租金每半年付一次，分别为每年11月8日、5月8日前支付，逾期未交甲方必须按银行贷款利率计算滞纳金，超过一个月未交清租金乙方有权收回房屋。如乙方中途变更租约，则必须赔偿甲方的一切损失，直至期满。三、乙方同意甲方按本协议第二条面积置换，置换后剩余面积部分以货币补偿方式给予补偿，……。四、甲方调换给乙方第一层及第二层房产位置为加油站一侧（以设�图为准）。三层以上（含三层）归甲方作为酒店职工联建房，产权归甲方所有。五、乙方交付给甲方使用的土地扣除返还给乙方置换房土地面积后按人民币4.5万元/亩支付给乙方作为土地补偿款及其他费用，（按建设要求原店面退后10米×118.73米＝1187.3㎡不计算征地所有费用）款项从甲方向南靖县山城镇人民政府预缴的投资押金中支付，甲方除支付上述约定的费用外无需再支付其他任何费用给乙方。六、乙方若未按协议第一条约定时间如期交付拆迁后的全部土地归甲方使用，每迟延一天，则每天按1000元人民币计算违约金，超过一个月未交付甲方，甲方可以要求见证方退还押金，并保留索赔的权利。七、见证方同意协调并督促乙方落实本协议约定条款，协助办理甲乙双方相关手续”等内容。协议书后附补偿明细表，补偿款合计人民币189739元。
2010年5月19日，被告金阳光公司向南靖县山城镇人民政府交纳了土地款人民币225000元。2010年6月28日，被告金阳光公司向原告支付了补偿款人民币189739元。2011年5月10日，被告金阳光公司又向原告支付了房屋补偿款人民币73210.4元。2013年1月30日，被告金阳光公司向原告支付了房屋租金人民币132000元。
被告金阳光公司于2010年5月12日成立，法定代表人为被告林慧杰。2010年11月，南靖金阳光大酒店奠基。2010年12月30日，南靖金阳光大酒店A#楼的地基与基础进行部分验收。南靖金阳光大酒店被南靖县列为2011年县级重点项目。2011年8月9日，南靖县国土资源局就被告金阳光公司所使用的土地（地块编号：G2011－19）向南靖县人民政府请示挂牌出让，该请示载明涉案宗地为净地出让。2011年10月12日，南靖县国土资源局对该建设用地使用权发出公开出让公告。2012年5月18日，被告金阳光公司向南靖县财政局交纳该宗地的土地出让金人民币581万元。2012年6月8日，南靖县国土资源局与被告金阳光公司签订一份《国有建设用地交地确认书》，确认于2012年6月8日将编号为G2011－19的出让宗地交付给被告金阳光公司。2012年3月15日，被告金阳光公司取得建设用地规划许可证，建设项目为南靖金阳光大酒店A#楼、B#楼。2013年6月19日，被告金阳光公司取得建设工程施工许可证。
2010年12月29日，被告金阳光公司向南靖县建设局出具一份承诺书，请求建设局准许该项目提前动工建设，并承诺各项未办理的手续在三个月内办妥。南靖县山城镇人民政府在该承诺书上注明“因拆迁过程中碰到一些问题，导致没及时交地给业主施工”。对此，南靖县山城镇人民�府于2016年2月22日向本院出具一份情况说明：该注明的内容只是作为开工申请使用，不作为拖延交地的证明。
2016年2月16日，福建省第一地质工程公司出具一份证明证实：南靖金阳光大酒店B#楼桩基由其公司于2012年7月进场施工，施工时尚有店面未拆除。2015年3月27日，南靖金阳光大酒店在进行道路施工时与当地居民发生纠纷向南靖县公安局山城派出所报警。
诉讼中，原告还提供了以下证据：1、合约复印件23份，证明在被告金阳光公司未征用原告土地前，该地块的房屋及场地租金每年有20多万元。2、付款单据一份，证明原告于2010年11月16日支付了南靖金阳光大酒店的剪彩费用。3、二份收款票据及二份银行支付凭证，证明被告金阳光公司于2010年5月19日向南靖县山城镇政府交纳的225000元的土地款，其中145462元用于支付翠眉村的征地款，其余部份作为征地费用。该二份收款收据载明支付的款项还包括万佳华大酒店（案外人）的征地款及征地费用。
另查，被告金阳光大酒店所占用的土地一部分属向原告征用，一部分属向南靖县山城镇翠眉村征用，位于加油站一侧的房屋尚未建设完成。至本案诉讼时，被告金阳光公司未就原告逾期交付土地事宜向原告主张过权利。
上述事实，有协议书、结算凭证、收款票据、转账凭证、营业执照、奠基照片、地基验槽记录、重点项目形象进度表、请示、出让公告、出让金票据、国有建设用地交地确认书、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、承诺书及情况说明、证明、报警记录、合约、付款单据、收款票据及支付凭证和当事人的陈述等证据证实。
本院认为，被告林慧杰因投资兴建“南靖县金阳光大酒店”，与原告签订了协议书，协议书项下的土地亦经南靖县国土资源局挂牌出让，该协议书系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予认定，双方当事人应按协议的约定履行各自的义务。关于本案的责任承担主体问题：被告林慧杰与原告签订协议书的目的是兴建南靖县金阳光大酒店，事后被告林慧杰亦在该土地上成立被告金阳光公司，被告金阳光公司亦对协议书的内容予以确认，并实际享有了协议书的权利，履行了协议书的义务。故作为发起人的被告林慧杰为设立公司以自己的名义对外签订的合同，在公司成立后该合同责任应由公司承担。因此原告要求被告林慧杰与被告金阳光公司共同承担责任的理由不能成立，依法不予支持。关于土地交付时间问题：根�协议约定，原告在收到被告支付的补偿款之日起10天内自行拆迁至净地后将土地交付被告使用。被告金阳光公司于2010年6月28日向原告支付了补偿款189739元，故原告应于2010年7月8日前将土地交付被告使用。虽然被告金阳光公司提供了国有建设用地交地确认书、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、福建省第一地质工程公司出具的证明、承诺书、报警记录等证据用于证实原告逾期交付土地。因被告金阳光公司所作的承诺书是请求建设局准许该项目提前动工建设，而南靖县山城镇人民政府在该承诺书上所作的注明显然与承诺书的内容不符，事后南靖县山城镇人民政府也对该注明作出的说明，故南靖县山城镇人民政府在该承诺书上所作的注明不能作为原告逾期交地的证据。而福建省第一地质工程公司出具的证明因没有其他证据互相印证，无法证明南靖金阳光大酒店B#�桩基工程系由该公司施工，该证明的内容不予采信。另外，根据被告金阳光公司出具的承诺书、地基验槽记录、出让公告等证据证实南靖县金阳光大酒店于2010年12月30日前已动工建设。至本案诉讼时，被告金阳光公司也未就原告逾期交付土地事宜向原告主张过权利，现被告金阳光公司又未提供其他证据证实原告有逾期交付土地的证据，因此，被告金阳光公司提出原告逾期交付土地应支付违约金，违约金应予抵扣租金的理由不能成立，依法不予采纳。故本案土地交付的时间应以协议约定的时间即2010年7月8日为准。关于置换房屋的交付问题：根据协议的约定，位于加油站一侧的置换房屋应按三星级酒店设计标准进行建设，该房屋尚在建设中，还未完工。现原告要求被告金阳光公司继续履行合同第二条约定的房屋置换的义务，理由正当，应予支持。关于经济损失应从何时计算问题:根据协议约定，置换的房屋的返租租金从交付土地后一年半开始计算，因此租金的计算时间应从2012年1月8日起计算。因被告金阳光公司已自愿交纳了六个月的租金，故租金的计算时间应从2012年7月8日起计算。因作为租赁物的房屋尚未竣工并交付使用，租赁物尚不具备出租条件，支付租金的条件未成就。但因置换的房屋根据约定是在交付土地后一年半才计算租金，故被告应在交付土地的一年半内完成租赁物的建设，是被告金阳光公司自身的原因导致租赁物至今尚未完工，被告已构成违约，现原告要求被告赔偿经济损失，损失数额参照协议约定的租金标准及逾期滞纳金的计算标准，理由正当，应予支持，但经济损失的数额应为人民币101.2万元（26.4万元/年×3年+26.4万元/年÷12个月×10个月=101.2万元）。关于土地补偿款支付问题：根据协议约定，土地补偿款应从被告向南靖县山城镇人民政府预缴的投资押金中支付，被告金阳光公司于2010年5月19日向南靖县山城镇人民政府交纳了土地款人民币225000元。因此，原告首先应当向南靖县山城镇人民政府主张支付尚欠的土地补偿款，现原告未提供该方面的证据，且其所提供的用于支付翠眉村土地补偿款及征地费用的收款票据无法说明是同一笔的款项，何况该收款收据载明支付的款项还包括万佳华大酒店的征地款及征地费用，故原告要求被告支付尚欠的土地补偿款的理由不能成立，依法不予支持。关于诉讼时效问题：根据协议约定，原告将所置换的房屋返租给被告使用，该租赁合同并没有终止，仍然处于履行状态且合法有效，可以将最后一期租金的履行期限届满日作为诉讼时效的起算点，现原告起诉要求被告按协议约定的租金标准赔偿经济损失，并未超过诉讼时效，故被告金阳光公司提出超过一年诉讼时效的租金部分不应支持的理由不能成立，依法不予采纳。综上所述，原告要求金阳光公司继续履行合同第二条约定的房屋置换的义务，理由正当，应予支持；要求赔偿经济损失，理由正当，应予支持，但经济损失应以人民币101.2万元为准；要求支付土地补偿款，与事实不符，不予支持；要求被告林慧杰与被告金阳光公司共同承担责任的理由不能成立，依法不予支持。被告金阳光公司认为原告逾期交付土地，应支付违约金并用于抵扣租金、原告阻止施工应承担法律责任、超过诉讼时效部分不应支持的理由不能成立，依法不予采纳；提出不需要支付土地补偿金的理由成立，应予采纳。被告林慧杰提出应驳回原告对其的诉讼请求的理由成立，应予采纳。被告林慧杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，�院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告南靖县金阳光大酒店有限公司应继续履行被告林慧杰与原告南靖县山城镇山城村民委员会于2010年5月8日签订的《协议书》第二条的约定将置换的房屋按三星级酒店设计标准建设。
二、被告南靖县金阳光大酒店有限公司应于本判决生效后10日内赔偿原告南靖县山城镇山城村民委员会经济损失人民币1012000元及滞纳金，滞纳金从2012年7月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至判决确定的还清款项之日止。
三、驳回原告南靖县山城镇山城村民委员会要求被告南靖县金阳光大酒店有限公司支付土地补偿款人民币164206.4元的诉讼请求。
四、驳回原告南靖县山城镇山城村民委员会对被告林慧杰的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币16352元，由原告南靖县山城镇山城村民委员会负担人民币2652元，被告南靖县金阳光大酒店有限公司负担人民币13700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 沈国阳
审 判 员 林德伟
人民陪审员 王海燕
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 赖铭华
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履�期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金�合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）
第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。
公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。