安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖08民终37号
上诉人（原审原告、反诉被告）：邓义文，男，1973年1月28日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地湖北省黄梅县，经常居住地宿松县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱迎春，女，1975年2月1日出生，汉族，个体工商户，住址同上，系邓义文之妻。
以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈文，安徽皖松律师事务所律师。
以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：高凯，安徽皖松律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘晓玲，女，1966年5月17日出生，汉族，宿松县人，个体工商户，住安徽省宿松县。
委托诉讼代理人：陈进元，安徽人人律师事务所律师。
上诉人邓义文、朱迎春因与被上诉人刘晓玲房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2016）皖0826民初906号民事判决，向本院提起上诉。2017年元月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓义文、朱迎春及其委托诉讼代理人陈文、被上诉人刘晓玲及其委托诉讼代理人陈进元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓义文、朱迎春上诉请求：1、支持邓义文、朱迎春一审诉讼请求中“拆除其在该房屋门头搭建的商业招牌，恢复与隔壁22号房屋之间的隔墙”；2、将一审判决第二项中“按每月6250元标准赔偿”改判为“按每月10000元标准赔偿”；3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、双方当事人之间签订的房屋租赁合同有效，租赁期限届满后，刘晓玲应当返还租赁物。邓义文、朱迎春在一审期间提交的证人证言及房屋原始信息等证据足以证明刘晓玲承租的房屋与隔壁22号房屋存在隔墙，现隔墙已被刘晓玲拆除，违反了合同中关于店内固有设施不得损坏的约定，因此，邓义文、朱迎春有权要求刘晓玲恢复与隔壁22号房屋之间的隔墙。同时，刘晓玲租赁房屋经营期间在该房屋门头搭建商业招牌，该商业招牌系未形成附合的装饰装修物，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。2、刘晓玲无正当理由在租赁期限届满后拒绝返还房屋，给邓义文、朱迎春造成一定损失。对于该损失，原判比照原合同约定的租金计算，标准过低。原租赁合同签订于2014年，时隔两年，租金发生变化，邓义文、朱迎春已经提交了该房屋同地段同面积房屋的租金价位，应当按照目前的房屋租赁价格计算损失。
刘晓玲辩称，1、邓义文、朱迎春在2014年取得该房屋所有权的时候就是现在这个样子，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，只有对房屋造成损害，承租人才有恢复的义务；2、2016年房屋租赁期限快到时，邓义文、朱迎春在房屋前闹事，使刘晓玲无法使用该房屋，因此，不需要支付房屋租金，即使需要支付租金，原判租金标准过高。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据。
邓义文、朱迎春向一审法院起诉请求：1、责令被告刘晓玲迅速向原告邓义文、朱迎春交付位于宿松县××园林步行街××20-21房屋，并拆除其在该房屋门头搭建的商业招牌，恢复与隔壁22号房屋之间的隔墙；2、责令被告刘晓玲向原告邓义文、朱迎春支付自2016年3月31日起至交付房屋时止的实际占用期间的费用损失（按月占用费用10000元的标准计），并支付违约金10000元；3、责令被告刘晓玲结清该房屋实际占有使用期间的水、电费用；4、案件受理费由被告负担。
刘晓玲向一审法院反诉请求：1、要求邓义文、朱迎春继续与刘晓玲签订五年的房屋租赁合同，或补偿刘晓玲装修费、电子门头及中央空调安装费用20万元，店面转让费16万元。2、赔偿刘晓玲五天的停业损失75000元；3、反诉费用由原告负担。
一审法院认定事实：邓义文、朱迎春系夫妻关系。2014年，邓义文、朱迎春购得宿松县××园林步行街××20-21房屋，并办理了权属证书。同年12月2日，邓义文与刘晓玲签订《租赁合同》，将该房屋租赁给刘晓玲经商，租期至2016年3月30日止，同时约定了其他权利义务关系。租赁期满，经催促，刘晓玲迟迟不交付房屋，也未拆除房屋门头的广告牌，实际占用房屋至今因刘晓玲承认邓义文、朱迎春所主张的上述事实，原审法院予以确认。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。邓义文、朱迎春与刘晓玲之间的房屋租赁合同合法有效，合同租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。依照该条法律的规定，承租人返还的房屋应符合经装饰装修后的使用状态，出租人不能要求承租人恢复房屋原状，亦无需要对装饰装修予以补偿。故邓义文、朱迎春要求刘晓玲交付租赁期满的位于宿松县××园林步行街××20-21房屋，属合理诉讼请求，予以支持。但其要求拆除其在该房屋门头搭建的商业招牌，恢复与隔壁22号房屋之间的隔墙，不符合有关法律规定，且双方签订的租赁合同亦未约定，故该项请求不予支持。刘晓玲无正当理由拒绝返还租赁期满的房屋，给邓义文、朱迎春造成了一定损失，应予赔偿，并按合同约定支付违约金10000元，赔偿损失的计算比照原合同约定的租金，按每月6000元赔付。刘晓玲占用租赁房屋期间发生的水电费用，应于房屋交付时一并结清。刘晓玲反诉要求邓义文、朱迎春赔偿装修损失费20万元，转让费16万元以及停业损失费7.5万元，无法律和事实依据，该反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：（一）被告刘晓玲于本判决生效后十日内返还租赁原告邓义文、朱迎春位于宿松县××园林步行街××20-21房屋。（二）被告刘晓玲自2016年4月1日起至交付房屋止，按每月6000元标准赔偿原告邓义文、朱迎春占用房屋损失，并支付违约金10000元。（三）被告刘晓玲于本判决生效后十日内与原告邓义文、朱迎春结清租赁房屋的水、电费用。（四）驳回原告邓义文、朱迎春其他诉讼请求。（五）驳回被告刘晓玲的反诉请求。案件受理费500元，减半收取250元，原告邓义文、朱迎春负担100元，被告刘晓玲负担150元；反诉诉讼费2000元由被告刘晓玲负担。
双方当事人在二审期间均未提交新证据，对原审证据亦不申请复核。二审法院对证据的认证意见与原审一致，对原判查明的事实予以确认。
二审另查明，案涉房屋一直由刘晓玲承租，刘晓玲对案涉房屋进行了装饰装修。2014年，邓义文、朱迎春从原出租人处购买案涉房屋后，继续与刘晓玲签订租赁合同。
本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的二审争议焦点：1、邓义文、朱迎春要求拆除商业招牌，恢复与202室的隔墙，有无事实及法律依据；2、原判对损失计算标准是否过低，邓义文、朱迎春主张按10000元∕月计算，有无事实法律依据。围绕二审争议焦点，第一，关于拆除商业招牌和恢复隔墙的诉讼请求能否予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百五十三条明确规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，刘晓玲因经营需要对案涉房屋进行了装饰装修，并做了商业招牌。对于因装饰装修产生的价值增值，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因此，原判对邓义文、朱迎春要求刘晓玲拆除商业招牌的诉讼请求未予支持，并无不当。至于恢复与202室的隔墙，因邓义文、朱迎春在一、二审期间均未能提供证据证明系刘晓玲拆除该隔墙，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，邓义文、朱迎春作为举证责任人应承担不利后果。因此，原判对邓义文、朱迎春要求刘晓玲恢复隔墙的诉讼请求未予支持，并无不当。上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。第二，关于损失的计算标准。租赁期限届满后，双方当事人未就续租达成一致意见，刘晓玲应当返还租赁房屋，却占用该房屋继续经营，构成违约。对于因此造成的损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条明确规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，原判参照合同约定的租金标准计算损失，并无明显不当。上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，邓义文、朱迎春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费500元，由上诉人邓义文、朱迎春负担。
本判决为终审判决。
审判长 周大庆
审判员 胡 毅
审判员 陈庆中
二〇一七年二月十七日
书记员 王 璜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；