浙江省杭州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）浙杭民终字第2907号
上诉人（原审原告）：杨金碧。
委托代理人：柴霞，系杨金碧女儿。
被上诉人（原审被告）：杭州市居住区发展中心有限公司。
法定代表人：赵志仁。
委托代理人：虞军红、吕妍，浙江君安世纪律师事务所律师。
上诉人杨金碧因与被上诉人杭州市居住区发展中心有限公司（以下简称居住区中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，杨金碧系离休干部李某甲配偶，两人于1996年3月登记结婚，系再婚。李某甲于2007年3月2日去世。李某甲生前居住的杭州市湖墅新村49幢4单元101室房屋，产权属杭州市基督教三自爱国运动委员会所有，李某甲未参加房改。
2009年8月，根据《杭州市区企事业单位离休干部解决历史遗留问题专项用房配售办法》规定，杭州市机关事务管理局启动离休干部专项用房配售工作。该办法规定的配售范围和对象为：原在杭州市区企事业单位工作、2006年6月30日仍健在的离休干部，且有杭州市区常住户口，现住房面积标准未达到的可以申请购房。
2009年9月15日，居住区中心作为住房出售单位（甲方），李某甲作为住房购买人（乙方）签订《杭州市市级单位专项用房出售协议书》一份，约定：甲方同意将坐落于杭州市三塘菊园7-×室的专项用房出售给乙方，该房屋建筑面积95.58平方米。经市房改办审批该套专项用房出售总价为人民币288651.6元。甲方在2009年12月31日前发放《业主入伙通知书》，乙方在通知书规定的时间内领取房屋，进行装修。杨金碧在乙方落款处签上李某甲及自己的名字，在支付购房款后领取了上述房屋。因一直未办理房屋产权登记手续，杨金碧多次向信访局等部门反映，对此杭州市机关事务管理局答复杨金碧：根据专项用房权证办理有关规定，杨金碧需在完成继承公证后，方可办理该专项用房的所有权证。鉴于杨金碧未办理继承公证手续，故房屋所有权证无法办理。
2011年6月李某甲的子女李某乙、李某丙、李某丁诉杨金碧法定继承纠纷［（2011）杭拱民初字第619号］由杭州市拱墅区人民法院立案受理，其诉请的遗产中包括杭州市三塘菊园7-×室房屋。该院经审理后依法作出2011年9月15日民事判决，对于杭州市三塘菊园7-×室房屋，该院认为：李某甲在去世前尚不知晓能购买该专项用房，后相关部门根据李某甲家庭的实际情况依据相关政策赋予了李某甲购买该专项用房资格。取得购房资格是政策待遇的享有，不属于财产或财产权益，购房资格也不是民事权利，故不属于遗产。杨金碧根据李某甲的购房资格，以李某甲的名义与售房单位签订合同购买了房屋，该房屋属于民事法律中的财产。由于该房屋的配售属于政策待遇的落实，与人身性密切相关，该房屋应认定属于购房资格享有人。根据法律规定，公民的权利能力始于出生、终于死亡。在公民死亡后依据合同购买取得的房屋，不属于死者的遗产。因此，认定该房屋权利的归属关键是需认定在原购房资格人死亡后其购房资格由何人继受，是由死者配偶继受还是由死者的继承人共同继受。由于购房资格并非民事权利、所以人民法院无法通过民事法律的相关规定作出判断，而应当由政策制定部门依据政策的相关规定进行确定。故杭州市拱墅区人民法院对于该法定继承纠纷案中杨金碧要求继承杭州市三塘菊园7-×室房屋的请求，未予支持。该判决业已生效。
2014年9月15日，杨金碧向原审法院提起诉讼，请求：1.判令杨金碧与居住区中心房屋买卖合同有效，并要求居住区中心配合办理产权过户手续；2.判令由居住区中心承担诉讼费。
审理中，杭州市机关事务管理局向原审法院出具《关于市区企事业单位离休干部专项用房配售有关问题的说明》，内容如下：根据《杭州市区企事业单位离休干部解决历史遗留问题专项用房配售办法》（以下简称《办法》）关于配售对象为“原在杭州市区（不含萧山、余杭）企事业单位工作、2006年6月30日仍健在的离休干部”的规定，李某甲符合配售准入资格。2007年3月2日李某甲去世。2009年8月，离休干部专项用房配售正式启动。根据《办法》，仅副市级或地专级以上离休干部去世后，配偶可单独作为配售对象参加离休干部专项用房配售。因此，杨金碧于2009年8月，在李某甲去世后选购的三塘菊园7-×室专项用房配售资格主体仍然属于去世的离休干部李某甲，不属于杨金碧。根据规定，离休干部死亡由其配偶代为办理购房手续。根据《办法》关于“有实物分房必须全部交回换购专项用房”的规定，杨金碧因原湖墅新村49-4-101系杭州市基督教三自爱国会产权的房产，无法交回，因此，杨金碧将该房退回，以无房名义参加专项用房配售，直接与三塘菊园开发单位居住区中心签订专项用房购房协议，所购房款价格按照杭州市物价局批复的价格计算。上述房屋的购房款由杭州市机关事务管理局收取后，转付给居住区中心。
另查明：案涉房屋系杭州市机关事务管理局向居住区中心所购，同时购买的房屋共计126套。案涉房屋目前仍登记在居住区中心名下。
原审法院认为，一、本案系房屋买卖合同纠纷，所涉及的法律关系发生于公民与房地产开发商之间，双方之间系平等民事主体，故应属法院主管工作范围。二、关于本案的实体处理。杨金碧与居住区中心之间签订的《杭州市市级单位专项用房出售协议书》，系杭州市机关事务管理局根据《杭州市区企事业单位离休干部解决历史遗留问题专项用房配售办法》之规定，明确杨金碧丈夫李某甲符合配售资格后，在李某甲已去世的情况下，由杨金碧代为办理购房手续而形成，协议签订后，杨金碧支付了相应购房款并办理了交房手续，该房屋目前由杨金碧居住。现杨金碧认为合同主体为杨金碧、居住区中心双方，房屋买卖关系应系在杨金碧、居住区中心之间形成，而居住区中心则认为合同主体系李某甲与居住区中心，杨金碧仅以李某甲遗孀的身份代为办理购房手续，故无法将房屋登记在杨金碧个人名下。对于该争议，杭州市机关事务管理局作为落实离休干部专项用房配售工作的实施方，已向该院明确对案涉房屋享有配售资格的对象系李某甲，即李某甲去世前已享有该专项用房的配售资格，因此，即使购房手续系李某甲去世后所办理，该配售的资格主体仍属于李某甲，杨金碧仅系购房手续的代办人。故杨金碧主张其作为案涉房屋的资格享有人与居住区中心所签的《杭州市市级单位专项用房出售协议书》有效，涉案房屋应过户至其个人名下的请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年7月9日判决：驳回杨金碧的诉讼请求。案件受理费80元，由杨金碧负担。
宣判后，杨金碧不服，向本院提起上诉称，一审判决根据《关于市区企事业离休干部专项用房配售有关问题的说明》认为，虽然购房手续系李某甲去世后办理，但其配售资格主体仍属于李某甲，上诉人仅为购房手续的代办人。该说明不符合事实及法律规定。首先，购房行为发生时，李某甲已去世，不能作为合同相对人。被上诉人仍与上诉人签署《房屋出售协议书》，应认定被上诉人已认可上诉人是适格的合同相对人主体，该出售协议书已于双方签字盖章后生效。其次，李某甲去世后，仍享有配售资格主体，上诉人仅为购房手续代办人的认定，有违民法相关规定。根据民法规定，公民的权利能力始于出生，终于死亡。李某甲死亡后，上诉人作为其配偶仍能签订《出售协议书》并实际取得房屋权益，应认为上诉人可单独作为配售对象参加用房配售。再次，上诉人已用个人资产缴清房款及税费，并居住使用至今，应认为该房屋出售的事实已达成。综上，请求：1、撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人房屋买卖合同有效，并要求被上诉人配合办理产权过户手续；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人居住区中心口头答辩称，本案诉争的并非普通商品房买卖合同，而是按照杭州市企事业单位离休干部解决历史遗留问题专项用房办法进行的政策性房屋配售，被上诉人只是根据与杭州市市级机关事务管理局的约定与符合配售条件的对象签订房屋买卖合同，现有证据证明本案上诉人不具有配售资格，故其上诉请求应予驳回。
双方当事人在二审中均未提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案并非普通的房屋买卖，标的物系杭州市政府为解决杭州市区企事业单位离休干部住房的历史遗留问题，向符合条件的杭州市区企事业单位离休干部定向出售的专项用房。根据《杭州市区企事业单位离休干部解决历史遗留问题专项用房配售办法》的规定，配售对象根据其职务、职称不同而享受优惠价格的面积不同，超标准部分才参照商品房价格确定，专项用房的产权性质根据配售形式不同分为经济适用房和房改房。因此，依据该配售办法而签订的房屋买卖合同，与普通的房屋买卖合同存在本质区别。本案中，杨金碧基于其与居住区中心签订的《杭州市市级单位专项用房出售协议书》，主张其本人系具有配售资格可单独作为配售对象参加用房配售，要求居住区中心办理案涉房屋的过户手续。而根据居住区中心的举证及杭州市机关事务管理局向原审法院出具的《关于市区企事业离休干部专项用房配售有关问题的说明》，居住区中心及杭州市机关事务管理局均认为配售资格主体属于已去世的离休干部李某甲而非杨金碧。因此，本案争议的核心在于对杨金碧是否享有配售资格的认定。而关于配售资格的争议，显然并非平等主体之间的民事争议。原审法院认定本案系平等民事主体之间的争议而属于人民法院民事案件受理范围并作出实体判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：
一、撤销杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1785号民事判决；
二、驳回杨金碧的起诉。
本裁定为终审裁定。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一五年十一月三日
书记员 赵 勤