黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑03民终101号
上诉人（原审被告）：孙桂芬，女，1969年出生。
委托诉讼代理人：秦海峰，黑龙江雪原律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋艳芬，黑龙江拓达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李克壮，男，1966年出生。
原审被告：李国辉，男，1975年出生。
上诉人孙桂芬因与被上诉人李克壮、原审被告李国辉房屋租赁合同纠纷一案，不服鸡冠区人民法院（2016）黑0302民初2027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙桂芬委托诉讼代理人秦海峰、宋艳芬，被上诉人李克壮到庭参加诉讼。原审被告李国辉经合法传唤拒绝参加诉讼。本案现已审理终结。
孙桂芬上诉请求：撤销一审判决第一项，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人租赁房屋总面积为498.39平方米，被上诉人主张的331.14平方米案涉房屋只是租赁合同中的部分房屋，还有四、五、七层的房屋相对独立且没有任何损害，上诉人完全可以另行单独出租。一审判决以租赁合同中的全部房屋租金35万元作为案涉331.14平方米房屋的年租金数额，并以此作为定案依据错误。2、案涉房屋只需1个月即可恢复原状，一审判决上诉人赔偿8个月房屋租金损失错误。2014年12月31日双方即对案涉房屋进行了交接，被上诉人并没有举证证实因为上诉人拆除可移�物品影响了其继续对外出租，应承担举证不能的法律后果。且即使案涉房屋有损坏，1个月的时间足够恢复可出租使用的状态，被上诉人不采取任何措施防止损失扩大，根据民法通则第一百一十四条及合同法第一百一十九条的规定，其无权就扩大的损失要求上诉人赔偿。3、一审判决对于租金的损失按原租赁合同的价格计算显失公平，没有事实和法律依据。且被上诉人自认以4个月租期1万元的租金价格出租他人，应以此作为案涉租金的定案依据。4、一审判决上诉人承担电线损失10500元错误，没有证据支持。案涉房屋根本不存在电线损失，已拆电表箱是上诉人自行购买并与地下人防商场电源接到一起，双方交接时房屋是正常通电状态，没有影响被上诉人正常使用。上诉人没有提供证据证实该电表箱及电线是其购买安装，也没有提供证据证明上诉人拆除电表箱给其造成了�关损失。5、一审判决上诉人承担通风设施、棚顶灯、室内装饰装修、玻璃幕墙、楼梯扶手的损失37541.13元没有依据。被上诉人没有举示证据证实是上诉人损害了玻璃幕墙，也没有提供证据证明楼梯扶手的原始状态；一审已认定被上诉人对案涉房屋没有进行过装修的事实，则棚顶灯、室内装饰装修当然是上诉人装修，按照租赁合同的约定，上诉人取走棚顶灯等可移动、拆卸的物品无可厚非，通风设施也不是经营场所必需，因此，一审支持上述损失错误。6、一审判决既然认定案涉房屋是由上诉人（爱人李雨虹）装修，却适用民法通则第117条属适用法律错误，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定。
李克壮辩称，一审认定的事实和判决结果正确。1、依据民法、民诉法及侵权责任法的规定，上诉�的行为与被上诉人的损害后果存在直接的因果关系，应当承担全部赔偿责任。2、上诉人的上诉理由脱离了以事实为依据，以法律为准绳的原则。因该房屋租赁期满交接时有录像、视频等视听资料，已提交至一审法院。在开庭前一审法院法官和工作人员协同上诉人及被上诉人共同到现场指认了一审所认定的事实，并且原审被告李国辉在录像中承认该供电设施是由其拆除，在交接录像中有被拆卸下的供电设施。该设施是楼房始建时楼体的一部分，一个楼房没有完备的功能不能投入使用，这是最基本的常识。3、根据国家关于房屋出租的法律规定及双方的合同约定，上诉人肆意扩大理解房屋装修可拆除可移动的范围，录像中显示除主体墙外，上诉人全部予以拆除破坏，并且该房屋的基本功能设施也被破坏。因此，上诉人的理由不能成立，应维持一审判决。
李克�向一审法院起诉请求：1.要求二被告连带赔偿原告通风设施、棚顶灯、室内装修、玻璃幕墙、扶手损失共计37541.13元；2.要求二被告连带赔偿原告供电设施损失10500元；3.要求二被告连带赔偿原告柜台损失77900元；4.要求二被告连带赔偿原告自2015年1月1日起至2015年12月31日止期间房屋停业损失350000元；5.二被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：案外人李雨虹与本案被告孙桂芬系夫妻关系。2003年案外人李福山将其所有的位于鸡冠区中心大街38号，面积331.14平方米的房屋出租给李雨虹，用于经营大可以鞋城。2004年3月李福山将上述房屋转让给本案原告李克壮。原告李克壮于2004年7月23日取得上述房屋的产权证照，李雨虹经原告同意对房屋进行装修。2004年9月29日李克壮等人（甲方）与李雨虹（乙方）签订房屋装修改造协议，约定：“甲乙双方经友好协商，就�西市天桥商场装修改造事宜达成如下协议：甲方将原乙方租赁的前走廊使用面积近84米改造成独立门市房，并以室内邻近乙方原承租房屋位置的两个精品厅（加上原有的一个精品厅，共计三个精品厅）作为补偿由乙方承租使用，甲方保证按调整后的面积、位置以及原租赁合同约定的内容，将原房屋租赁合同履行完毕。乙方原承租前走廊内的柜台由甲方在改造后负责为乙方原样安装，费用由甲方承担。”后因李克壮停止装修改造与安装，2004年12月李雨虹起诉李克壮、周ＸＸ等人，要求继续履行承租房屋装修协议，将承租房屋的长廊、三个厅地面、天棚、棚灯、柜台按原貌装修完毕等诉讼请求。鸡冠区人民法院作出（2005）鸡冠民初字第293号民事判决，判决李克壮等人将李雨虹租赁的面积按原貌装修。李克壮不服提出上诉，二审维持原判。李克壮提出申诉，2005年12月22日�西市中级人民法院作出(2005)鸡民再终字第17号民事判决书，撤销原一、二审判决，判决李克壮一次性给付李雨虹装修工程款27000元。2005年12月26日原告李克壮与李雨虹重新签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于鸡西市鸡冠区红军办中心大街38号一层，面积331.14平方米商业用私有房产及其它附属房屋整体出租给李雨虹，租赁期为3年。租金为每年350000元。租期自2006年1月1日起至2008年12月31日止。此后李雨虹继续承租使用上述房屋。2012年11月25日，李雨虹的妻子孙桂芬与原告李克壮签订《房屋租赁合同》，继续承租该房屋，仍用于经营大可以鞋城，租赁期为2年。租期自2013年1月1日起至2014年12月31日止。租金为每年350000元。同时约定承租方在承租期间自行装潢装修费用由承租方承担，合同期满后承租方可移动、拆卸的物品由承租方带走。如承租方有故意损坏行为应承担赔偿责任。原告与李雨虹、孙桂芬夫妻二人前后签订的房屋租赁合同现均已履行完毕，合同履行期间原告李克壮从未占有使用过本案诉争房屋。合同期限届满后，被告孙桂芬搬离该房屋，并委托鸡西市喜鼎大可以鞋城员工即本案被告李国辉对该房屋的装潢装修设施以及供电设施进行拆卸，将原告房屋内通风设施、棚顶灯、室内装饰装修及鞋类销售展示柜台拆除。原、被告双方于2014年12月31日开始交接房屋。原告发现承租房屋内的设施与装修受到损坏，影响了原告再次对外出租，与被告发生争议。为此，原告诉至鸡冠区人民法院，要求二被告赔偿损失。诉讼中依原告的申请，经双方选择确定，法院依法委托鸡西市科法司法鉴定中心与七台河市旭太价格评估有限责任公司对原告的房屋设施损坏情况进行鉴定。鸡西市科法司法鉴定中心于2015年7月22日出具鸡科鉴（2015）建鉴字第22号司法鉴定意见书，鉴定意见为：原告房屋通风设施、棚顶灯、室内装饰装修、玻璃幕墙、楼梯扶手的恢复费用为37541.13元。七台河市旭太价格评估有限责任公司于2015年9月1日出具的七旭价估字（2015）第026号价格评估结论书，鉴定意见为：展示柜台价值为77900元。七台河市旭太价格评估有限责任公司于2015年10月22日出具的七旭价估字（2015）第033号价格评估结论书，鉴定意见为：供电线路损失价值为10500元。鸡冠区人民法院于2016年1月11日作出（2015）鸡冠民初字第598号民事判决，判决：一、被告孙桂芬于本判决生效后十五日内赔偿原告李克壮通风设施、棚顶灯、室内装饰装修、玻璃幕墙、楼梯扶手损失37541.13元，柜台损失77900元，供电设施损失10500元以及租赁损失为233333元，共计359274.13元；二、驳回原告李克壮要求被告李国辉承担民事赔偿责任的诉讼请求。被告孙桂芬�该判决不服，上诉至鸡西市中级人民法院，鸡西市中级人民法院于2016年7月8日以原审认定基本事实不清为由，裁定撤销鸡西市鸡冠区人民法院作出的（2015）鸡冠民初字第598号民事判决书，发回鸡西市鸡冠区人民法院重新审理。鸡冠区人民法院依法另行组成合议庭重新进行了审理。审理过程中原告仅对七旭价估字（2015）第033号价格评估结论书有异议，而对另外两份鉴定意见无异议，但不申请重新鉴定。被告孙桂芬仅对七旭价估字（2015）第026号价格评估结论书无异议，而对另外两份鉴定意见均有异议，但均不申请重新鉴定。经依法释明，原告自述孙桂芬系房屋的承租人，李国辉系孙桂芬的委托代理人，并认为房屋交接过程当中李国辉的责任等同于孙桂芬的责任，原告基于房屋租赁合同起诉本案二被告。另查，原告受到损坏的面积331.14平方米的房屋，于2015年9月1日出租给他人甩货，租期为2015年9月1日至2015年12月24日，租金为10000元。一审法院认为，一、承担责任的主体。本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。合同期限届满后，被告孙桂芬搬离房屋时，其委托被告李国辉对该房屋部份设施进行拆除，破坏了房屋设施的原有结构，被告孙桂芬应对此承担责任。庭审中原告自认孙桂芬系房屋的承租人，李国辉系孙桂芬的委托代理人，原告基于房屋租赁合同起诉二被告。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，被告李国辉不应承担赔偿责任。二、赔偿项目与赔偿数额。1、关于房屋通风设施、棚�灯、室内装饰装修、玻璃幕墙、楼梯扶手的恢复费用，原告的受损房屋经鸡西科法司法鉴定中心鉴定，认定原告房屋通风设施、棚顶灯、室内装饰装修、玻璃幕墙、楼梯扶手恢复费用为37541.13元，予以确认；2、关于供电线路损失，原告房屋供电损失经七台河市旭太价格评估有限责任公司评估，认定供电线路损失价值为10500元，予以确认；3、关于原告主张自2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金损失350000元。因被告搬离对该房屋进行了损坏，造成原告房屋不能及时出租，故自租赁合同期限届满次日2015年1月1日起至2015年8月31日止期间即8个月延误出租损失应由被告承担。因诉讼中双方对当时的租金市场价格未达成一致，参照原、被告双方房屋租赁合同中约定每年租金350000元标准，计算为233333元（350000元÷12个月×8个月）。原告已于2015年9月1日将房屋另行出租给他人甩货，�期为2015年9月1日至2015年12月24日，租金为10000元，故自2015年9月1日起之后的租金，被告不再承担。4、关于柜台损失。原告李克壮于2004年7月23日取得本案争议的房屋产权证照，李雨虹经原告同意对房屋进行装修，合同履行期间原告李克壮从未占有使用过本案诉争房屋，2004年9月29日李克壮等人（甲方）与李雨虹（乙方）签订房屋装修改造协议中明确约定乙方原承租前走廊内的柜台由甲方在改造后负责为乙方原样安装，费用由甲方承担，故柜台产权应归被告孙桂芬夫妻所有。被告孙桂芬依据合同约定将可移动、可拆卸的物品拆走，并无不当，且鸡西科法司法鉴定中心已对原告所有的房屋室内装饰装修部分进行了鉴定，原告主张该项损失，未提交有效证据予以证实。综上所述，被告孙桂芬赔偿原告李克壮房屋通风设施、棚顶灯、室内装饰装修、玻璃幕墙、楼梯扶手恢复费�为37541.13元、供电线路损失价值为10500元以及房屋租金损失233333元，共计281374.13元；原告主张柜台的损失，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告孙桂芬于本判决生效后七日内赔偿原告李克壮房屋通风设施、棚顶灯、室内装饰装修、玻璃幕墙、楼梯扶手的恢复费用为37541.13元、供电线路损失价值为10500元以及房屋租金损失233333元，共计281374.13元；二、驳回原告李克壮要求被告李国辉承担责任的诉讼请求以及其他诉讼请求。
二审中双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，被上诉人主张的损失虽发生在一层（331.14平方米）营业用房，但上诉人对一层及其他楼层（办公室、仓库）系整体租赁，故一审以租赁合同中的全部房屋租金作为案涉房屋年租金数额损失计算依据并无不当。案涉房屋因上诉人搬离对被上诉人房屋造成损坏，致使被上诉人无法正常对外出租，因此一审判决上诉人赔偿被上诉人8个月的房屋租金损失亦无不当。在双方对房屋租金损失计算标准未达成协议又无其他证据的情况下，一审按双方租赁合同的租金计算损失符合客观事实。上诉人认为应当按照被上诉人自认的4个月租期1万元的租金（房屋受损未恢复）价格作为案涉租金的定案依据没有事实和法律依据。上诉人无证据证实已拆电表箱及电线是其购买安装，在双方对损失情况不能协商一致的情况下，依评估结论确定损失价值正确，一审判决上诉人承担电线损失10500元并无不当。上诉人称租赁期满交付租赁物时未造成设施受损，对此应举示证据证实损害事实与其无因果关系，但上诉人未能举示证据，故依据司法鉴定意见，一审判决上诉人承担通风设施、棚顶灯、室内装饰装修、玻璃幕墙、楼梯扶手的损失37541.13元亦无不当。根据本案事实，一审适用相关法律规定正确。
综上所述，孙桂芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5520.61元，由上诉人孙桂芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 周德艳
审判员 邵景东
审判员 朱 博
二�一七年四月十二日
书记员 齐东辉
书记员 曹 月