上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第2415号
原告周荣华，男，1964年3月7日出生，汉族，住上海市北石路。
委托代理人陈维扬，上海天衍禾律师事务所律师。
被告江秉琏，女，1967年11月19日出生，汉族，住江西省南昌市。
委托代理人程振功，江西名大律师事务所律师。
原告周荣华与被告江秉琏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶虹独任审判，公开开庭进行了审理。原告周荣华及其委托代理人陈维扬、被告江秉琏的委托代理人程振功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周荣华诉称，2012年7月30日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将其承租的系争上海市武威东路407-1房屋转租给被告，租期自2012年9月1日起至2020年1月31日止。合同另对租金、解除合同条件等作出约定。合同履行期间，被告自2014年4月起未再支付租金、物业管理费及电费等费用，原告多次书面催讨，均未果，故根据合同约定，双方签订的合同于2014年6月30日终止。现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2014年6月30日终止；2、被告支付2014年4月、5月、6月的租金，按人民币20000元／月（以下币种均为人民币）计，共计60000元；3、被告支付自2014年7月1日起至本判决生效之日止的房屋使用费，按20000元／月计；4、被告支付2014年1月至4月间的电费12267.60元；5、被告支付2013年11月至2014年10月的水费5295.40元；6、本案受理费由被告承担。
被告江秉琏辩称，被告与案外人杨群系合伙人，在系争房屋内共同经营，被告实际支付租金至2014年2月。2014年3月1日，因经营困难，被告与原告口头协商，要求解除租赁合同。当月，原告收取杨群支付的2014年3月的租金，现系争房屋由杨群租赁。据此，原、被告实际于2014年2月28日解除了《商铺租赁合同》。由于原告要求被告支付各项费用的诉请均与被告无关，故被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，案外人上海灯塔工贸有限公司（以下简称灯塔工贸公司）为系争上海市武威东路407-1房屋的出租方。2009年7月20日，灯塔工贸公司与原告周荣华签订《商铺租赁合同》，约定将系争房屋出租给原告，租期自2010年2月1日起至2020年1月31日止。2012年10月10日，原告书面向灯塔工贸公司申请转租系争房屋，获得准许。
2012年7月30日，原告作为出租人（甲方）、被告作为承租人（乙方），就系争上海市武威东路407-1房屋（建筑面积290平方米）签订《商铺租赁合同》。合同约定：“甲方于2012年9月1日前向乙方交付房屋，租赁期自2012年9月1日起至2020年1月31日止；2012年9月1日起至2014年8月31日每月租金为20000元，每三个月支付一次，先付后用；物业管理费每月800元；使用该房屋所发生的水、电、煤等费用由乙方承担；租赁期内，乙方可以转租，乙方将该房屋部分或全部转租给他人，必须提前三个月征得甲方的同意；甲、乙双方同意，乙方逾期不支付租金累计超过3个月的，一方可书面通知另一方解除本合同。
合同履行过程中，因被告欠付租金、物业管理费及水电费等费用，原告分别于2014年5月10日、6月1日、6月25日向被告发出《催告书》，要求被告支付拖欠的费用，告知如在2014年6月30日24时前仍未付清欠费，则租赁合同解除，原告将于2014年7月1日零点起收回商铺，同时被告应向原告支付合同违约金20万元。由于被告收到上述《催告书》后未履行付款义务，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
审理中，原告提供系争房屋所在的物业公司出具的电表明细及证明，证明被告在2014年1月至4月期间欠付电费12267.60元及2013年11月至2014年10月间的水费金额为5295.40元。经质证，被告表示，被告实际经营并支付租金至2014年2月底，故同意2014年2月前的水电费按实结算。
被告提供如下证据：1、原告与案外人诸惠明于2013年8月1日签订的《商铺租赁合同》（租期自2013年8月1日起至2020年1月31日止）及《关于商铺转租的申请》，证明原告一房两租；2、原、被告在2014年2月28日至3月4日间手机短信往来记录，证明被告于2014年3月2日发短信给原告要求转让系争房屋的经营权，原告于2014年3月4日短信通知被告收到案外人杨群缴纳的2014年3月的房租。经质证，原告表示，对证据1的真实性不予认可，原告从未与诸惠明签过租赁合同；证据2的短信来源不明，不予认可。因被告和杨群是合伙人，而原告只与被告存在租赁关系，故原告收到杨群代为缴纳的2014年3月的租金后，告知被告可以继续在系争房屋内经营。对此，被告解释，被告和杨群在系争房屋内合作经营，双方签有合作协议。杨群聘请诸惠明管理，原告与诸惠明签订租赁合同是用于办理营业执照。2014年4月，诸惠明申请注销了营业执照。
审理中，原告表示，本案中仅诉请要求解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》。至于系争房屋返还及违约金问题，原告保留诉权，将通过其他途径解决。有鉴于此，被告表示，房屋装潢残值及押金均不要求在本案中处理，另行解决。
本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，当事人均应按合同约定履行。根据查明的事实，被告本人支付租金至2014年2月，2014年3月的租金系其合伙人支付，之后被告未再支付租金，原告几次书面催讨，均未果。合同约定，被告逾期不支付租金累计超过3个月的，原告可书面通知被告解除本合同。原告据此要求解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉请，符合合同约定，本院应予支持。基于被告于2014年8月13日收到原告要求解除合同的民事起诉状副本及其他相关法律文书，根据法律规定，本院应认定合同于此时解除。被告辩称其于2014年2月28日至3月4日间通过口头及短信形式向原告提出解除租赁合同，涉案合同已于2014年2月28日解除，由于被告的该项要求并未征得原告同意，双方对此未达成一致意见，故被告的该辩称意见，本院不予采纳。被告举证原告一房两租，因其在庭审中自认原告与案外人签订的租赁合同是用于办理营业执照，故本院对此不予采信。被告另辩称系争房屋目前由其合伙人租赁，相关费用结算与其无关的意见，因被告对此未予举证证明，故被告作为涉案合同的承租人，理应承担合同约定的全部义务。合同解除后，被告仍占用系争房屋，故原告要求被告支付欠付的租金及合同解除后房屋使用费的诉请，符合法律规定和合同约定，本院应予支持。相应的，自2014年4月1日起至2014年8月13日止的费用应为租金，自2014年8月14日起至本判决生效之日止的费用应为房屋使用费，房屋使用费金额参照租金标准，均按20000元／月计付。原告提供系争房屋所在的物业公司出具的相关证明，要求被告支付2014年1月至4月间的电费12267.60元及2013年11月至2014年10月的水费5295.40元的诉请，符合合同约定，本院应予支持。原告表示系争房屋返还及违约金问题、被告表示房屋装潢残值及押金问题均不要求在本案中处理的意见，系当事人对其诉权的处分，未有不妥，本案不予涉及。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条规定，判决如下：
一、原告周荣华与被告江秉琏于2012年7月30日就上海市武威东路407-1房屋签订的《商铺租赁合同》于2014年8月13日解除；
二、被告江秉琏应于本判决生效之日起十日内支付原告周荣华自2014年4月1日起至2014年8月13日止的租金，按人民币20000元／月计付；
三、被告江秉琏应于本判决生效之日起十日内支付原告周荣华自2014年8月14日起至本判决生效之日止的房屋使用费，按人民币20000元／月计付；
四、被告江秉琏应于本判决生效之日起十日内支付原告周荣华2014年1月至4月间的电费共计人民币12267.60元；
五、被告江秉琏应于本判决生效之日起十日内支付原告周荣华2013年11月至2014年10月的水费共计人民币5295.40元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4563元，减半收取计人民币2281.5元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶虹
二〇一五年一月二十日
书记员 汉静
附：相关法律条文
附：（2014）普民四（民）初字第2415号案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。