南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第3553号
原告郭堂，男，汉族，1982年11月5日生，某中心业主。
被告季宁珠，女，汉族,1960年8月20日生，无业。
委托代理人吴量，江苏富建律师事务所律师。
第三人朱博翔，男，汉族，1982年8月26日生，职工。
原告郭堂诉被告季宁珠、第三人朱博翔房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告郭堂，被告季宁珠及其委托代理人吴量，第三人朱博翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭堂诉称，2012年7月2日，原、被告签订了租赁合同书，约定原告承租被告位于本市鼓楼区XX岗十五巷7幢106室房屋，用于租赁经营（即转租），租期从2012年7月10日至2017年7月10日，租金为每年10000元。合同签订后，原告缴纳了两年房租。为了安全和提高房屋租金附加值，原告投资安装了防盗门，并进行了装修，添置了空调、冰箱等物品，房屋租金亦增值为每年16800元。2014年5月，被告鉴于利益，置原告的先期投资于不顾，开始提出要收回房屋，原告多次协商交涉，被告均无理拒绝，并实行骚扰、断电、换锁等手段，驱赶第三方租客，经警方多次调解无果。现房屋已被被告强行收回占有，被告的行为给原告造成了重大损失，故诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告代理费15000元；2、被告补偿原告装修及添置的设施费15000元，搬家费200元；3、被告支付第三方违约金2520元；4、被告支付惩罚性违约金15000元。
被告季宁珠辩称，首先，原、被告双方签订的房屋租赁合同系无效合同。租赁房屋的合法使用权人为第三人朱博翔，被告无权出租涉案房屋，且第三人不同意被告对外出租；其次，原、被告签订的房屋租赁合同并非双方真实意思表示，双方就租赁事宜并未商谈过，故原、被告双方签订的合同并未成立。双方曾口头约定一年一租，租金一年一万，如遇拆迁，被告有权随时收回。原告提交的合同系原告支付租金时要求被告签字，被告因视力存在残疾，误以为是办理交接手续，故在原告的催促下在其提交的材料上签字；再次，关于装修及设施问题。原告并未对租赁房屋进行装修及添置设备。被告交付房屋时已包含家电、家具等设施。租赁房屋在2014年1月就已进入拆迁调查阶段，被告要求原告搬迁，原告予以拒绝，后经派出所调解，原告于2014年6月12日主动搬离租赁房屋，并将设施设备搬离，并非被告强行搬离，且合同约定如遇拆迁，原告无条件搬离，故被告不存在违约行为；最后，原告拖欠2014年2月至4月�水电费，构成违约，合同已经解除，原告应承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人朱博翔述称，被告与第三人系母子关系，其是涉案房屋的唯一合法使用权人及承租人。2010年起，第三人不在上述房屋居住，将其借给被告居住，并交代被告因要拆迁，不能将房屋出租。被告将涉案房屋出租给原告，第三人不知情也不同意被告出租。
经审理查明，被告季宁珠与第三人朱博翔系母子关系。被告季宁珠与朱汐原系夫妻关系。本市鼓楼区XX岗15巷7幢106室房屋（使用面积26.31平方米）为朱汐从南京市第三建筑工程公司承租的公有住房。季宁珠与朱汐于1992年11月调解离婚，约定双方所生之子朱博翔由朱汐负责抚育。1998年10月，季宁珠诉至法院，要求变更朱博翔的抚育关系，后经本院主持调解，季宁珠与朱汐达成调解协议，约定自1998年10月起，朱博翔变更由季�珠抚育，朱汐将其承租的本市XX岗15巷7幢106室公有住房中朝北房间1间（约9平方米）及厨房、卫生间（约6平方米）（以下简称涉案房屋）给朱博翔居住使用，房租、煤气、水电费由季宁珠负担。后被告季宁珠及第三人朱博翔共同在上述房屋内居住使用。2004年起，朱博翔将其居住的房屋对外出租。2006年，朱汐将季宁珠及朱博翔诉至法院，要求确认本市XX岗15巷7幢106室房屋使用权属于朱汐，季宁珠及朱博翔出租房屋的行为无效并腾空迁出房屋。本院于2006年6月10日作出（2006）鼓民一初字第685号民事判决，认定朱博翔对本市XX岗15巷7幢106室朝北房间、厨房及卫生间享有居住使用的权利，驳回朱汐的诉讼请求。2010年起，第三人朱博翔长期在外地工作，未在上述房屋内居住。
2012年7月2日，被告季宁珠（甲方、出租方）与原告郭堂（乙方、承租方）签订《租房合同书》，约定甲方将本市XX岗15巷7幢106室（包括外加盖1间）非唯一（未冻结拆迁及无纠纷）住宅房出租给乙方租赁经营（即转租），并提供空调、热水器；租期从2012年7月10日至2017年7月10日止；租金为10000元/年，总租金为50000元，付款方式为年付，提前一个月付下期租金；甲方在租期内不得收回租房或增加租金，如是将赔付乙方租金总额30%代理费，补偿装修、添置设施等费用各按照总租金30%比例（无需凭据）支付，甲方未经乙方同意，自行或驱赶第三租赁方收回租房，必须补偿乙方合同租赁差额损失和第三方违约金，日后遇拆迁，甲方需提前一个月通知，按拆迁规定善毕，即退还剩余租金后，方可收回房屋。欲卖房，应补偿乙方租赁差价部分，或由乙方独家代理；乙方不能如期交纳租金，两次催缴无果，甲方有权收回房屋，余租押金，装修、设施不拆不退；乙方在租赁经营当中，第三方租客需见该房的相关证件或必须使用复印件，甲方应给予配合；乙方租赁期间的煤气、水、电、宽带、有线电话、物管等费用乙方自负，其他由甲方负责；甲方违约，按合同总额30%的惩罚性违约金给乙方，同时承担与第三方解除合同的违约连带责任，余租全部退还，乙方违约，已交房租不退、装修费不补、添置设施不得拆除带走，中介费由违约方负责；委托书附件等，不对抗本约，在经营当中作为乙方代理甲方行使出租全权之凭证等等。
上述合同签订当日，原告郭堂向被告季宁珠支付房租10000元，被告季宁珠向原告郭堂交付了涉案租赁房屋并出具了委托书，委托书载明被告季宁珠于2012年7月10日起到2017年7月10日止，全权委托原告郭堂租赁本市鼓楼区XX岗15巷7幢106室（包括外加盖一间）单套房屋。
后原告将涉案房屋用于转租经营。2012年7月7日，原告郭堂（甲方、出租方）与董斌（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给董斌，租期自2012年7月8日至2013年7月7日，年租金为16800元。因董斌提前迁出租赁房屋，2013年3月17日，原告郭堂（出租方）与赵肃刚（承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给赵肃刚，年租金为16800元，租期自2013年3月20日至2014年3月19日止。合同到期后，双方又续签合同至2015年3月19日。
2014年1月底，本市鼓楼区住房和建设局征收组派人到本市XX岗15巷片区上门入户，进行房屋征收前的调查摸底工作。被告季宁珠与原告协商收回涉案房屋，双方产生争议。2014年5月20日，被告季宁珠要求涉案房屋内的次承租人赵肃刚搬迁，并于2014年6月10日剪断涉案租赁房屋电线，后经民警调解，赵肃刚于2014年6月12日迁出涉案租赁房屋。庭审中，原、被告均确认双方房屋租赁合同于2014年6月12日终止履行。南京市鼓楼区房屋征收管理办公室拆迁工作小组已于2015年1月入驻涉案房屋所在片区实施拆迁工作。
原告已支付被告2012年7月10日至2014年7月9日的房租20000元。原、被告双方关于水电气等费用尚未结清。
被告季宁珠为视力四级残疾，自2009年起承租本市栖霞区摄山星城公有廉租住房，并享受低保待遇。涉案房屋的电费缴费卡中载明的户名为被告季宁珠。
被告对于原告主张添置的物品不予认可，双方未进行交接。原、被告因房屋租赁合同的履行产生争议，故原告诉至本院，要求判如所请。因双方当事人分歧较大，致本案调解未果。
以上事实，有原、被告及第三人陈述、租房合同书、收条、委托书、房屋租赁合同、残疾人证、情况说明、证明、接处警工作登记表、发票、本院（1998）鼓民初字第1421号民事调解书、（2006）鼓民一初字第685号民事�决书等证据予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告郭堂与被告季宁珠签订的租房合同书系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。关于被告及第三人合同无效的辩解意见，本院认为，被告是否享有租赁房屋的合法使用权并不影响其签订合同的效力，被告已按照合同约定向原告交付了租赁房屋，且在合同履行中，第三人作为房屋的权利人并未在合理期限内提出异议，由于被告与第三人系母子关系，应视为对此认可，故对被告及第三人的该项辩解意见，本院不予采信。原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。
原告已按照合同约定支付了2014年7月9日前的房屋租金，被告2014年5月以房屋拆迁为由要求提前收回房屋，因2014年1月涉案房屋仅是进行拆迁前的调查摸底工作，并未正式进入拆迁程序，故被告提前收回房屋的行为违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。
原、被告双方均认可租赁合同自2014年6月12日起终止履行，本院予以确认。原告主张的代理费15000元及违约金15000元，均系对违约金的约定，根据法律规定，约定违约金过分高于造成的损失，可以申请调整。本案审理中，被告方认为原告的违约金主张过高，申请调低，本院综合本案实际情况及原告的实际损失情况，酌定支持5000元。关于原告主张的装修损失15000元、支付给次承租人的违约金2520元及搬家费200元，未提供充分的证据予以证实，故对其该项主张，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告季宁珠于本判决生效之日起十五日内支付原告郭堂违约金5000元；
二、驳回原告郭堂的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费993元，由原告郭堂负担889元，被告季宁珠负担104元（此款原告已预付，被告负担部分在给付上述款项时直接支付原告）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 朱玉梅
人民陪审员 朱 牧
人民陪审员 吴同启
二〇一五年六月一日
见习书记员 杨 艳