湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂十堰中民四终字第00098号
上诉人（原审原告）湖北翔龙房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区东岳路**号。
法定代表人吕国庆，该公司董事长。
委托代理人许琴。代理权限：一般代理。
委托代理人刘畅，湖北郧阳律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）曾康康，职业状况不详。
被上诉人（原审被告）胡楚军，职业状况不详。
委托代理人汪峰，湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人湖北翔龙房地产开发有限公司（以下简称翔龙公司）因与被上诉人曾康康、胡楚军商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2013）鄂张湾民二初字第00218号民事判决。宣判后原审被告翔龙公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年1月21日受理后，依法组成由审判员尚郧生担任审判长，审判员王广泉主审，审判员罗云飞参加评议的合议庭，于2014年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人翔龙公司的委托代理人许琴、刘畅，被上诉人曾康康、胡楚军的委托代理人汪峰均到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
翔龙公司原审诉请判令曾康康、胡楚军：1、支付商品房产权面积补差款7745元及违约金（违约金从2011年9月1日起按日万分之五计算至实际交付之日止）；2、支付房屋维修基金7618元及违约金（违约金从2011年9月1日起按日千分之五计算至实际交付之日止）；3、支付入户花园封闭费2902元；4、负担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明：2010年3月6日，祥龙公司与曾康康、胡楚军签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0049190），曾康康、胡楚军购买祥龙公司开发的、位于十堰市张湾区凯旋大道10号“翔龙半山尚”1幢1-9-4号商品房一套。合同约定该商品房预测建筑面积123.91平方米（其中套内建筑面积102.78平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积21.13平方米），每平方米单价为2539.2元，总金额为314632元。该合同第六条“付款方式与期限”第1款约定：“在签订本合同时，买受人已向出卖人支付房款（首付款）人民币95632元，余款人民币219000元，双方约定通过银行按揭方式支付。办理房屋产权前支付相关税费及房屋维修基金等费用，实际收取金额以相关部门规定为准”。第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下第1、2、3种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。⑴逾期付款在30日之内的，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按应付款的日万分之五向出卖人支付违约金，合同继续履行；⑵逾期付款超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。该合同第八条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，房屋单价不变，房屋总价以房管局房地产测量中心确定的产权登记面积为准，乘以本合同单价确定，实行多退少补。合同附件五：前期物业服务合同约定的内容中约定“祥龙半山尚项目前期物业服务由十堰祥龙世纪物业管理有限公司提供”。合同附件六：合同补充协议第一条第4款约定：“买受人委托出卖人办理房屋产权证书的，需在办理房屋权属登记手续前一个月内（以出卖人通知为准）支付办理所需税费（具体收费标准以政府相关部门为准），否则出卖人有权通知办理产权从第31日起按购房总价的5‰收取违约金”。2010年2月26日，祥龙公司与曾康康、胡楚军还签订了《翔龙半山尚关于入户花园的约定协议》，约定曾康康、胡楚军应承担入户花园封闭而产生的所有费用。2011年6月14日，十堰市房地产测绘中心就本案所涉房屋的实际建筑面积进行测绘，确定该房屋建筑面积为126.96平方米，比合同约定面积增加了3.05平方米。2011年7月30日，祥龙公司在《十堰晚报》上发布办理产权登记的公告，通知翔龙半山尚购房业主自公告发布之日起七日内，向其提交办理产权登记资料，并交纳产权面积补差款、办理产权所需税费等相关费用。2012年3月12日，祥龙公司将曾康康、胡楚军购买商品房所属的1幢所有商品房的住房维修资金向本市住房维修基金管理中心进行了缴存，其中包含曾康康、胡楚军应交存的首期住宅专项维修资金7618元（126.96㎡×1200元／㎡×5%）。3月14日十堰市住房维修基金管理中心向祥龙公司出具了房屋维修基金已缴交通知单。祥龙公司要求曾康康、胡楚军支付房屋面积补差款及违约金、房屋维修基金及违约金未果，引发诉讼。
另查明：十堰祥龙世纪物业管理有限公司向各业主发布2013【09】号通知，通知各业主“翔龙半山尚自交房投入使用后，为保障全体业主顺利办理房屋产权证，翔龙地产自2012年分别为各楼栋垫付了维修资金，物业管理处通过各种方式对业主进行了催缴，但仍有个别业主未及时交纳，现接翔龙地产通知，即日起自2013年3月31日前请未交纳维修资金的业主到管理处财务部交纳，若在规定期限内未交纳的业主，翔龙地产将按照翔龙地产垫付维修资金之日起至交纳时间止每逾期一天按银行同期贷款利息收取费用，请未交纳维修资金的业主尽快交纳”。2013年5月4日，曾康康、胡楚军向祥龙公司交纳了维修基金7618元，入户花园封闭费2902元和面积补差款7745元。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，曾康康、胡楚军与翔龙公司签订的《商品房预售合同》第八条明确约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，房屋单价不变，房屋总价以房管局房地产测量中心确定的产权登记面积为准，乘以本合同单价确定，实行多退少补。在合同履行过程中，十堰市房地产测绘中心就本案所涉房屋的实际建筑面积进行测绘，确定该房屋建筑面积为126.96平方米，比合同约定面积增加了3.05平方米，曾康康、胡楚军应按合同的约定支付面积增加部分的补差房款7745元（2539.2元／㎡×3.05㎡）。该房款经翔龙公司催收后，曾康康、胡楚军应当及时交纳，逾期不交应按合同的约定从翔龙公司公告催收的第31日即2011年9月1日起，以拖欠的面积补差款为本金，按合同约定的日万分之五支付违约金。曾康康、胡楚军辩称，房产部门实测多出的面积是翔龙公司承诺赠送的面积，但未提供证明力大于双方签订的《商品房预售合同》的证据予以证实，故对该辩称不予采信。
房屋维修基金是在商品房买卖过程中，应当由商品房的买受人，即本案中的曾康康、胡楚军支付的法定费用，其支付标准和金额均有法律规定。原、被告双方在签订的售房合同附件六第一条最后一款中约定，“买受人委托出卖人办理房屋产权证书的”，买受人应当如期交纳有关费用，逾期则应当按约承担违约责任。本案中祥龙公司并未提供买受人的委托手续，买受人当庭亦未认可委托，因此双方基于该条的权利义务并不存在，但祥龙公司根据本地区商品房买卖过程中的惯例，按照法律规定的标准为曾康康、胡楚军等买受人向行政主管部门垫付了应当由买受人交纳的房屋维修基金。祥龙公司的垫付行为既是为了买受人的利益，也是一种善意行为，祥龙公司要求曾康康、胡楚军支付房屋维修基金7618元合理，但曾康康、胡楚军已于2013年5月4日向祥龙公司交纳了维修基金7618元，祥龙公司不应再主张维修基金的本金7618元。依据祥龙公司授意十堰祥龙世纪物业管理有限公司发布的2013【09】号通知的意思表示，曾康康、胡楚军未在2013年3月31日前向其交纳维修基金，应自翔龙公司垫付维修资金之日起至实际交纳之日止每逾期一天按银行同期贷款利息收取费用，即其主张的违约金，故翔龙公司诉请曾康康、胡楚军支付住宅专项维修基金7618元及按日千分之五计付违约金不予支持，逾期的违约金应自翔龙公司垫付维修资金之日起按银行同期贷款利息计付至二被告实际交纳时止。2013年5月4日曾康康、胡楚军已向祥龙公司交纳了入户花园的封闭费，双方的该争议消灭，祥龙公司的该项诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、曾康康、胡楚军于本判决生效之日起十日内向湖北翔龙房地产开发有限公司支付房屋面积补差款的违约金2370元。（以7772元为本金，从2011年9月1日起至2013年5月4日止612天，按日万分之五计算）；二、曾康康、胡楚军于本判决生效之日起十日内向湖北翔龙房地产开发有限公司支付住宅专项维修基金的违约金。（以7618元为本金，自2012年3月13日起按银行同期贷款利率计付至2013年5月4日止）；三、驳回湖北翔龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果曾康康、胡楚军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费257元，由湖北翔龙房地产开发有限公司负担224元，曾康康、胡楚军负担33元。
宣判后，翔龙公司提起上诉称：1、原审判决认定本公司与曾康康、胡楚军之间“委托办理房屋产权证书的关系不成立”错误。依据《商品房预售合同》的约定及商品房产权证书办理的行业惯例，双方之间的委托办理房屋产权证书的关系应当成立；2、原审判决认定本公司授意十堰翔龙世纪物业管理有限公司发布9号通知缺乏证据证明；3、原审判决依据9号通知内容，推定双方变更了合同约定的违约金条款缺乏法律依据；4、原审判决曾康康、胡楚军自2012年3月13日起按银行同期贷款利率计算向本公司赔偿逾期支付房屋维修基金的损失，明显不符合合同约定，应当依据双方签订的《商品房预售合同》附件六“合同补充协议”第一条最后一款中的约定，自2011年9月1日起按每日千分之五的标准支付逾期付款违约金，直至实际支付之日止。综上，请求二审法院依法撤销原判第二项，并改判曾康康、胡楚军自2011年9月1日起至2013年5月4日止按每日千分之五的标准向本公司支付违约金。
被上诉人曾康康、胡楚军书面答辩称，原审判决正确，请求维持原判。
经审理查明，原审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等事实属实。
本院认为：针对双方的上诉理由及答辩意见，双方当事人均同意确认本案的争议焦点为：9号通知对翔龙公司是否有拘束力，翔龙公司要求自2011年9月1日起至2013年5月4日止按每日千分之五的标准计算逾期支付房屋维修基金的违约金的主张能否成立。本案中，9号通知虽然由十堰翔龙世纪物业管理有限公司发布，但从该物业公司与翔龙公司之间的相互关系、维修基金的实际收取及票据的出具等情形考量，一审认定该通知系翔龙公司的真实意思表示并无不当，翔龙公司应当受该通知内容的拘束。翔龙公司已于2012年3月12日向行政主管部门垫付了应当由曾康康、胡楚军交纳的房屋维修基金7618元，但曾康康、胡楚军未按照通知规定的期限（2013年3月31日前）交清房屋维修基金，而是直到2013年5月4日才将该款交清，曾康康、胡楚军存在逾期付款的情形，应当承担支付违约金的违约责任。翔龙公司提出的自2011年9月1日起至2013年5月4日止按每日千分之五的标准支付违约金的上诉请求缺乏依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果无明显错误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费382元，由上诉人湖北翔龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 尚郧生
审判员 王广泉
审判员 罗云飞
二〇一四年四月九日
书记员 王 亮
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。