湖北省仙桃市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂9004民初853号
原告（反诉被告）欧阳浩，男，1985年8月28日出生，汉族，湖北省仙桃市人。
委托代理人黄德生，仙桃市沔洲法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）刘新祖，男，1961年6月11日出生，汉族，湖北省天门市人。
委托代理人彭建军，广东海埠律师事务所律师。
原告（反诉被告）欧阳浩诉被告（反诉原告）刘新祖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法由审判员李旺适用简易程序，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欧阳浩及其委托代理人黄德生、被告（反诉原告）刘新祖及其委托代理人彭建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）欧阳浩诉称：2015年2月5日，欧阳浩与刘新祖签订了一份《房屋门栋租赁合同》，欧阳浩将其所有的位于仙桃市城区宏达路4号房屋（仙桃市房权证沙咀私字第00021**号）租赁给刘新祖使用。合同约定：租期从2015年2月6日至2017年2月6日止，第一年的租金为42000元，第二年的租金为44000元。第一年的租金从签约之日起一次性付清，第二年的租金在第一年合同租期满前30天交清。合同签订后，刘新祖按约交纳了第一年租金义务，并开始租赁该房屋，第一年租赁期满后，欧阳浩要求刘新祖交纳第二年租金44000元。刘新祖却要求欧阳浩返还诚实转让金3000元及押金500元后再交纳租金。由此，双方发生纠纷，刘新祖至今未交纳第二年租金。因此，遂向法院提起诉讼，要求解除欧阳浩与刘新祖签订的《房屋租赁合同》，刘新祖迁出租赁房屋；刘新祖支付违约占用欧阳浩房屋租金（从2016年2月6日起每天按120元计算至迁出之日止）。
欧阳浩为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、房屋所有权证一份，拟证明租赁房屋的面积、用途，欧阳浩对涉案房屋具有出租的资格。
证据二、房屋租赁合同两份，拟证明欧阳浩与刘新祖存在租赁关系，欧阳浩依约定有权提前解除与刘新祖签订的租赁合同。
证据三、肖水木的录音整理笔录及身份信息各一份、现场照片六张，拟证明因刘新祖不履行交纳租金的义务，欧阳浩搬动过租赁房屋里的物品，但物品并无损害，欧阳浩没有侵害刘新祖的财产权益。
被告（反诉原告）刘新祖答辩及反诉称，欧阳浩与刘新祖签订的租赁合同租期为二年（2015年2月6日至2017年2月6日），合同租期并未届满。然而，欧阳浩在合同约定的租期内分别于2016年2月21日、26日两次将刘新祖存放在租赁房屋里的货物搬出，造成刘新祖损失143925元。因此，要求驳回欧阳浩诉讼请求，继续履行《房屋租赁合同》及《补充合同》；判令《房屋租赁合同》及《补充合同》的有效期顺延（顺延期限从2016年2月21日计算至欧阳浩将房屋交付给刘新祖之日止）；赔偿刘新祖经济损失143925元。
刘新祖为支持其答辩意见及反诉主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《房屋租赁合同》及《补充合同》各一份，拟证明双方存在租赁合同关系，合同约定的租赁期限尚未届满，且约定了刘新祖有转租权。
证据二、2016年2月5日盘点清单一份，拟证明2016年春节前，刘新祖存放在租赁房屋里的货物数量及价款。
证据三、公证书一份，拟证明欧阳浩第二次将租赁房屋的货物搬出后，搬出的货物数量经过了仙桃市公证处公证的事实。
证据四、剩余货物价格表一份，拟证明根据进货价格统计的剩余货物价款。
证据五、进货单共十四页，拟证明租赁房屋里货物的进货价格。
证据六、证言材料两份，拟证明龚国才、肖圣权帮助刘新祖清点租赁房屋里的货物和搬出的货物以及货物的丢失情况。
证人郭长兵、郭俊出庭作证，拟证明因刘新祖未交纳第二年租金且未按承诺迁出租赁房屋及欧阳浩将租赁房屋里的货物搬出时刘新祖在场的事实；证人张志艮、肖闯出庭作证，拟证明帮刘新祖盘点货物及欧阳浩将刘新祖的货物搬出租赁房屋货物数量减少的情况。
经庭审质证，刘新祖对欧阳浩提交的证据一、二及证据三中的照片没有异议。欧阳浩对刘新祖提交的证据一无异议。对上述无争议的证据，本院依法予以采信。
刘新祖对欧阳浩提交的证据三中证人肖水木的录音整理笔录有异议，认为肖水木与欧阳浩有利害关系，缺乏真实性、合法性。欧阳浩对刘新祖提交的证据二、三、四、五、六均有异议，认为证据二缺乏真实性、合法性；认为证据三刘新祖未告知欧阳浩相关事实，不能证明刘新祖的货物有损失的事实，该证据缺乏合法性；认为证据四缺乏真实性、合法性；认为证据五缺乏真实性、合法性、关联性，且不能达到证明目的；认为证据六证人未出庭作证，不符合民事诉讼证据规则的规定。
欧阳浩对证人郭长兵、郭俊证言无异议；刘新祖对证人郭长兵、郭俊证言有异议，认为郭长兵、郭俊系欧阳浩的亲属有利害关系，缺乏真实性。欧阳浩对证人张志艮、肖闯的证言有异议，认为该证言缺乏真实性；刘新祖对证人张志艮、肖闯的证言无异议。
对上述有争议的证据，本院经审查认为，欧阳浩提交的证据三中证人肖水木的录音整理笔录中部分内容与照片相一致，能够证明欧阳浩搬货物时刘新祖在场的事实，对该证据予以采信。刘新祖提交的证据二系刘新祖自制的货物盘点表，缺乏真实性，不予采信；证据三系仙桃市公证处在事发三天后进行现场勘验而作出的公证书，不能证明事发时货物的状况及数量，缺乏关联性，不予采信；证据四、五缺乏客观性、关联性，不予采信；证据六，证人未出庭作证，不符合民事诉讼证据规则的规定，缺乏客观性，不予采信。
证人郭长兵、郭俊的证言能够证明欧阳浩两次将刘新祖的货物搬出租赁房屋刘新祖在场的事实，但不能证明刘新祖未按承诺迁出房屋，对该证人证言部分予以采信。证人张志艮、肖闯的证言只能证明欧阳浩两次将刘新祖的货物搬出租赁房屋的事实，但是不能证明货物损失情况，对该证人证言部分予以采信。
经审理查明，2015年2月5日，欧阳浩与刘新祖签订一份《房屋租赁合同》，欧阳浩将其所有的位于仙桃市沙咀宏达路4号房屋出租给刘新祖进行经商活动，合同约定“租赁时间为2015年2月6日至2017年2月6日止，租金第一年为42000元、第二年为44000元，付款方式为一次性缴纳当年房租款……乙方（刘新祖）必须在合同期满前30天，主动与甲方（欧阳浩）协定下年租金并缴清租金，按优先交清房租，优先使用的原则，逾期未缴纳租金视乙方违约并无条件搬出，乙方还须赔偿由此而引起的一切经济损失”。同时，双方还签订一份《补充合同》，合同约定“乙方（刘新祖）付给甲方（欧阳浩）3000元整作为转让诚意金，如乙方在规定时间内（2015年2月7日-2017年2月6日）。与甲方商量后成功转让合同，甲方退还乙方3000元转让诚意金；如乙方未在规定时间内转让，甲方不需退还3000元整诚意金”。合同签订后，刘新祖向欧阳浩交纳了第一年房屋租金42000元及转让诚意金3000元、押金500元。随即刘新祖承租房屋进行五金材料经营。2016年1月5日至2016年2月5日期间刘新祖未交纳第二年租金，双方由此发生纠纷。2016年2月21日，欧阳浩将出租屋的门锁打开，将租赁房屋里的货物搬出，刘新祖赶到现场阻止，经协商，欧阳浩将货物搬回屋内换上新锁离去。2016年2月26日，因刘新祖仍未交纳第二年房屋租金，欧阳浩又将租赁房屋里的货物往外搬出，刘新祖赶到现场后，欧阳浩锁上门锁后离去。
本院认为，欧阳浩与刘新祖所签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据《房屋租赁合同》第三条“付款方式：乙方一次性缴清当年房租款”、第十条“乙方必须在合同期满前30天，主动与甲方协定下年租金并缴清租金；按优先交清房租，优先使用的原则；逾期未缴纳租金视乙方违约并无条件搬出，乙方还须赔偿由此而引起的一切经济损失”的约定，结合双方签订合同时刘新祖交纳第一年租金42000元的情形。由此认定，租金交纳方式为每年交纳，刘新祖在第一年期满前30天及期限届满后未缴纳租金，欧阳浩依照合同约定有权解除合同。刘新祖应迁出租赁房屋，欧阳浩应返还刘新祖转让金3000元及押金500元。第一年合同期满后刘新祖未迁出房屋应交纳房屋占用费1800元（从2016年2月6日起至2016年2月20日止按每天120元计算）。2016年2月21日欧阳浩将租赁房屋换上门锁致使刘新祖不能正常承租视为租赁合同中止，欧阳浩要求刘新祖迁出租赁房屋及支付此后租金的诉讼请求证据不足，依法不予支持。刘新祖反诉要求欧阳浩赔偿损失143925元，因证据不足，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）欧阳浩与被告（反诉原告）刘新祖于2015年2月5日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）刘新祖给付原告（反诉被告）欧阳浩租金1800元；
三、原告（反诉被告）欧阳浩返还被告（反诉原告）刘新祖转让金3000元及押金500元，共计3500元；
四、驳回原告（反诉被告）欧阳浩的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）刘新祖的反诉诉讼请求。
上列应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1000元，减半收取500元，由欧阳浩负担25元，刘新祖负担475元；反诉受理费3200元，减半收取1600元，由刘新祖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：农行仙桃市支行复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院；账号：17-313501040000019。
当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李旺
二〇一六年五月十八日
书记员 谢筱