重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终1952号上诉人（原审原告、反诉被告）付新生。被上诉人（原审被告、反诉原告）谢昌华。委托代理人胡道君，重庆鼎典律师事务所律师。上诉人付新生与被�诉人谢昌华房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年11月3日作出（2015）渝北法民初字第14441号民事判决，上诉人付新生对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人付新生、被上诉人谢昌华及其委托代理人胡道君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2014年11月9日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《租赁合同》，主要约定：由乙方租用甲方位于重庆市××区××路××小区8栋3-04号住房。一、租用期限：从2014年11月15日至2017年7月14日止。二、租金标准及支付方式、时间：每月租金为1500元，每季度租金应提前半个月向甲方缴清下季度租房费用，乙方应向甲方缴纳租房保证金2000元。三、甲乙双方的权利和义务：2、乙方在租房期内应自觉遵守小区内物业管理规定，不得从事违法行为，如有�法行为受到处理自行负责，与甲方无关。4、乙方必须爱护住房内的各种设备设施，如有损坏行为，必须承担修复和赔偿责任。四、本合同自签订之日起生效，双方自签订后应自觉执行，不得违约。如有违约，应支付对方违约金贰仟元或付诸法律解决。五、其他约定事项：1、签订合同之日内，预收贰仟元人民币为保证金；合同到期后，乙方应认真负责所使用的甲方移交的各种物品完好使用，账目结清后方可无息退还。2、附甲方移交的物品：1、水电气表、2、热水器、3、冰箱、4洗衣机、6、木床三张、7、木质沙发二张、8、玻璃茶几一张、9、衣柜书桌等。（以上物品完好。）另，合同背面补充“如房屋未进行销售或其他不可抗拒的因素，应保证乙方租住到所订的年限和时间。如保证不到入住时间甲方赔偿伍千元。如乙方不自愿入住到约定时间，同样向甲方赔偿伍千元�”合同还对双方的其他权利义务作出了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告按约向原告交纳保证金2000元。2014年11月7日，原被告签订《合伙协议书》，约定双方合作经营卤菜。并另行出具证明一份，载明该合作协议书仅作对外虚掩租房情况，不负法律责任。2015年4月15日，原告向被告发送短信：“刚才我已经给李辉全打了一季度房款，请按约租住，违约可要承担七千元违约金。注意！朋友”。2015年5月2日，原告再次发送短信：“交房租时间已到，请交下季度租金。”2015年4月23日，案外人李辉全向被告发出《关于强制收回重庆市××区××路××号建峰小区8-3-4号房屋的通知》，内容为：谢昌华：你好！我是××小区8-3-4房屋业主李辉全。我于2007年7月把该房屋租给付新生居住，又于2013年续租给付新生至2017年7月止。要求在租赁合同期内该房屋不得转租或改变居住用途，如有违约情况发生，可随时终止合同收回该房屋。2014年年底，在业主不知情的情况下，付新生将该房屋转租给你，现已严重影响了楼上楼下邻居的正常生活，屡遭邻居投诉。于2015年4月12日，在物业公司主持大家协商过程中，付新生不听大家劝阻，强行离开会场，根据当天的协议精神，作为业主我必须要终止合同强制收回该房屋。特通知你必须于2015年4月24日前无条件搬出××小区8-3-4房屋。通知尾部由李辉全作为业主纳印，并加盖物业公司重庆市渝北区博诚物业管理有限公司××小区管理处和××小区业主委员会印章。本院依职权向案外人李辉全进行调查，形成调查笔录一份。李辉全陈述：房屋登记产权人是我和罗容，我们是夫妻关系，租房的事情是我在处理。对于付新生将房屋转租的事情我不知晓，直到2015年春节前物管公司和邻居都给我打电话说房屋使用现影响其他人，我就通知付新生来谈，后来进入房屋去看才知道住的人不是付新生。因转租未经过我同意，且改变了房屋烟道，加了一个鼓风机，造成邻居已经准备起诉我，并要搬到物管去住，所以我要收回房屋。认可强制收回房屋的通知是本人发给谢昌华的，同时也电话通知了付新生，要求搬离房屋，谢昌华实际是在4月26日搬出房屋的。搬离时房屋内有床、沙发（具体的记不清楚了）。通知了付新生来搬他一直没来，我就把东西放在小区仓库了。另查明：渝北区××街道××路××号××小区8幢1-3-4号房屋登记的权利人为李辉全、罗容。庭审中，被告陈述于2015年4月26日搬离了案涉房屋，设施设备已经移交给房东。租赁案涉房屋居住同时在制作卤菜。原告陈述房东对转租知情，因与房东的租赁合同有7年之久，我是一直都在转租的，房东也没有提异议。审理中，经本院向�方释明原被告双方签订的《租赁合同》及补充协议为无效合同，询问双方是否变更诉讼请求，原告明确表示认为合同有效，房东对转租知情，且也无法律规定未经房东同意转租合同无效，坚持不变更诉讼请求。被告明确以合同无效作为起诉依据。一审法院认为：关于合同效力问题。案涉房屋出租人李辉全陈述对原告转租的情况直到2015年春节才知晓。且以付新生在未经出租人同意而将房屋转租影响邻居生活为由，于2015年4月23日向次承租人谢昌华发出了要求强制收回房屋的通知。相反，原告虽陈述房东对转租知情，但未举示相关证据予以佐证。综合以上事实，能够认定出租人已明确表示不同意转租。未经出租人同意的转租破坏了出租人与承租人的信任关系，导致出租人对所有房屋控制程度的减弱，应属无效。因此原被告于2014年11月9日签订的《租赁合同》为无效合同。原告认为双方签订的《租赁合同》系有效，与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院依法向原告释明，询问原告是否按法院认定的法律关系变更诉讼请求，原告仍坚持认为《租赁合同》系有效合同，不变更诉讼请求。原告主张合同有效，其不具有所主张法律关系项下的权利，故对原告基于合同有效要求被告支付租金、违约金、误工费、归还物品等诉讼请求，应当驳回。对被告的反诉请求。因无效合同对双方不具有法律约束力，故原告收取的房屋保证金2000元，应予退还，对该诉讼请求，本院予以支持。对于被告要求退还多支付的房屋占有使用费请求，结合房屋所有权人发出的通知，且被告与房东均认可是2015年4月26日搬离的房屋，故对原告要求参照合同约定租金50元/天，退还2015年4月27日起至2015年5月14日共计900元的诉讼请求，本院亦予以支持。超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于原告提出本案的租赁合同与出租人无关的抗辩理由，与法律规定不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）付新生于本判决生效之日起五日内退还被告（反诉原告）谢昌华租赁××区××路××小区8栋3-4号房屋的保证金2000元；二、原告（反诉被告）付新生于本判决生效之日起五日内退还被告（反诉原告）谢昌华支付的2015年4月27日至2015年5月14日上述房屋的占有使用费900元；三、驳回原告（反诉被告）付新生的全部诉讼请求。四、驳回被告（反诉原�）谢昌华的其余反诉请求。本诉案件受理费90元，反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）付新生负担。上诉人付新生不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，有碍客观事实的存在，对上诉人用以证明其误工损失费用的证据不予采信错误；一审判决适用法律不当，有损法律的威严，一审法院认定《租赁合同》及补充协议为无效合同，未指明依据的法律条文，同时，在双方当事人均未对合同效力问题提出诉求时就认定合同无效，违背了“不告不理”的原则，侵犯了当事人的合法权益，并且一审法院仅以案外人李辉全、罗容夫妻的调查笔录及其他材料认定合同无效，将上诉人与被上诉人之间的纠纷和上诉人与房东之间的纠纷混同在一起，违背了“一案一诉”的原则；一审判决要求上诉人返还900元房屋占有使用费给被上诉人于法无据等。�求1、依法判令撤销重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第14441号民事判决书；2、依法判令被上诉人不履行房屋租赁合同的行为违法；3、依法判令被上诉人支付房屋租金4500元；4、依法判令被上诉人赔付违约金7000元；5、依法判令被上诉人赔偿误工损失费818元；6、依法判令被上诉人归还热水器、冰箱、洗衣机、木床3张、木质沙发2张、玻璃茶几1张、衣柜书桌等家具用品；7、依法判令被上诉人承担本案上诉费。被上诉人谢昌华答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。本院二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，上诉人付新生与被上诉人谢昌华签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同。一审中谢昌华在一审法院释明后，以合同无效为请求权基础提起诉讼错误，因此，对谢昌华的反诉请求，本院不予支持。谢昌华可以合同有效为由另行提起诉讼，主张其诉讼请求。由于案外人李辉全强制将租赁房屋收回，致使谢昌华无法按照《租赁合同》的约定继续使用该房屋，属于履行不能，因此，谢昌华并不存在违约行为，故付新生对谢昌华的违约金及租金请求，本院不予支持。由于谢昌华是被案外人李辉全限期强制搬离该租赁房屋，其搬离时对房屋中的由付新生提供的家具等物品丧失了保管能力，且上述物品已由案外人李辉全寄存于小区仓库内，故对付新生要求谢昌华返还家具等物品的请求不予支持。对于付新生提出的误工费损失的请求，付新生诉称的误工损失费不符合法律法规对误工费的相关规定，且未能在审理中举示充分的证据证明其损失的存在，对其误工损失费的主张本院也不予支�。综上，上诉人付新生的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第14441号民事判决的第三项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第14441号民事判决的第一项、第二项、第四项；三、驳回被上诉人谢昌华的全部反诉请求。本案一审案件受理费90元，由上诉人付新生负担，反诉案件受理费25元，由被上诉人谢昌华负担；二审案件受理费90元，由上诉人付新生负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  肖怀京代理审判员  刘 静二〇一六年六月十六日书 记 员  梁多华