河北省邢台市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第886号
原告（反诉被告）张海英。
委托代理人潘庆志、潘鹏程，河北正杨律师事务所律师。
被告（反诉原告）王延军。
委托代理人郝伟，邢台市桥西区法援法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）端丽娜。
委托代理人郝伟，邢台市桥西区法援法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）张海英诉被告（反诉原告）王延军、被告（反诉原告）端丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张海英及其委托代理人潘庆志、潘鹏程到庭参加诉讼，被告（反诉原告）王延军的委托代理人郝伟到庭参加诉讼，被告（反诉原告）端丽娜及其委托代理人郝伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张海英诉称，原、被告于2013年7月12日签订《房地产买卖协议》，协议约定原告自愿将位于邢台市桥西区冶金北路检察院家属楼2-4-5房屋一套（建筑面积109平方米），包括配套设施出售给被告，成交价为435000元，首付200000元，待房产证办下到银行办理贷款，然后将房款全部付清。在没有将房款付清之前，所欠房款在协议生效后按银行贷款利率由被告支付原告相应利息。之后，双方又签订补充协议，约定乙方租住甲方房屋月租金600元。2015年2月2日该房产办理了房产证，被告给付了原告剩余房款235000元。被告在办理房产证后拒不按照协议约定给付所欠房款的利息和补充协议约定的房租，为此，望法院判令被告给付所欠原告房款期间的利息25722元及房屋租金9000元。
被告王延军、端丽娜辩称，被告于2015年1月12日办理了房产证，于2015年2月3日已付清原告所有房款435000元，根本不存在原告所说利息；原告在给付被告房屋时并未将小房交付给被告，对于房屋租金被告只支付房屋租金的二分之一也就是4500元。
反诉原告王延军、端丽娜诉称，原、被告于2013年7月12日签订房屋买卖协议，该协议中注明诉争房屋建筑面积为109平方米，我方给付被反诉人房屋总价款435000元。在2015年1月12日办理房产证后，该房产证所注明建筑面积为98.97平方米，故要求被反诉人返还房屋多付10.03平方米数的价款40027.7元。
反诉被告张海英辩称，被告方均为成年人，签订房屋买卖协议时是按套进行的房屋买卖，未约定单价，现在该房产并未发生物体形状的改变，实际面积与购买时并未发生改变，二被告以登记面积发生变更要求原告返还房价款不符合双方约定，请求法院驳回二被告的反诉请求。
原告张海英为支持其诉讼请求，提交证据：1、2013年7月12日原、被告签订的房地产买卖协议原件一份，证明被告所欠原告房款235000元19个月利息25722元。2、补充协议复印件一份，证明原告依约定请求被告支付租金9000元。3、证人刘某出庭证言，内容：我作为中间人给他们管，买的是市检察院家属楼北楼2号楼4单元3楼东户的房子，我们去问房产证什么时候下来，说一两个月就下来，后来原、被告签订协议，如果房产证不下来被告给原告出房租，时间长了按同期银行贷款利率支付利息，后来房产证过了一年半才下来，我一直在中间协调，但一直没协调成。
被告王延军、端丽娜经质证认为，对房地产买卖协议真实性没有异议，此协议中第三条正是说明被告在办理好房产证后一个月内将房款全部付清，根本谈不上235000元的利息。2、对房地产买卖补充协议要求原告提供原件，对复印件不予质证。3、对于证人真实性无异议，但对证人所述不符合事情的基本逻辑，首先，被告将200000元打给了原告，且又给原告支付600元房租，原告既付房租又付利息不符合实际情况，由于检察院的房产迟迟不能办理，不是被告造成的，而是原告及中间人欺骗了被告，那么应由原告给付被告200000元的利息，并不应由被告支付原告利息。
反诉原告王延军、端丽娜为支持其反诉请求，提交证据：1、邢台市桥西区中华大街279号市检察院住宅楼2号楼3层4单元301房产证，登记时间为2015年1月12日，建筑面积为98.97平米，套内建筑面积为87.44平米，此证据证明登记时间、房屋的建筑面积；证据2、2015年2月3日张海英、刘某打的收条一份，此证据证明在房产证办理后一个月内将所欠原告所有房款已经付清；证据3、房地产买卖协议一份，此证据证明冶金北路检察院家属楼2-4-5房屋建筑面积为109平米与房屋所有权证面积相差10.03平方米。差价计算方式是435000／109＊10.03=40027.7元。
反诉被告张海英经质证认为，证据1-3综合看可以证明双方合同的具体约定以及履行约定的具体情况，根据被告所举的证据2所欠房款235000元是被告在2015年2月3日付清的，原告依照双方订立的房地产买卖协议第三条约定，请求被告支付所欠房款的约定利息事实清楚，法庭应予支持，在该协议第一条中明确约定甲方出卖的是房屋一套，第二条中约定房地产成交价是435000元整，其计价方式是按套计价并非被告所主张的单价乘以建筑面积的计算方式，因此被告反诉及房屋差价的计算方式是没有事实依据的，其所举证据不能证明其主张。
经审理查明，张海英与王延军、端丽娜于2013年7月12日签订《房地产买卖协议》，协议约定张海英自愿将位于邢台市桥西区冶金北路检察院家属楼2-4-5房屋一套（建筑面积109平方米），包括小房及配套设施出售给王延军、端丽娜，成交价为435000元，首付200000元，房产证到手后，限一个月内将贷款办好。协议同时约定在没有将房款付清之前，所欠房款在协议生效后按银行贷款利率由王延军、端丽娜支付张海英相应利息。王延军、端丽娜于2015年1月12日办理诉争房屋所有权属，登记记载建筑面积为98.97平方米，套内建筑面积为87.44平方米。王延军、端丽娜于2015年2月3日给付张海英剩余房款235000元。2015年3月24日张海英诉至本院，要求王延军、端丽娜给付利息和房租共计34722元。王延军、端丽娜在举证期限内向本院提起反诉，要求张海英返还房屋面积差价款40027.7元。
以上事实，有原、被告陈述，房地产买卖协议和补充协议，房产证明以及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。该法第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张海英与王延军、端丽娜所签订的房地产买卖合同是双方的真实意思表示，张海英提供了房屋，王延军、端丽娜已履行了给付价款的义务，该协议内容双方已履行完毕。关于张海英主张的逾期付款利息，因该房产权属证书于2015年1月12日办理，王延军、端丽娜给付剩余价款的时间是2015年2月3日，并未超过协议约定的“房产证到手后，限一个月内将贷款办好”的要求，故王延军、端丽娜给付剩余价款的行为并不构成根本违约。张海英主张由王延军、端丽娜支付房租的请求，因王延军、端丽娜对该补充协议复印件不予认可，张海英至今仍未能向本院提交该补充协议原件，故对张海英主张房租的诉请不予支持。王延军、端丽娜主张协议约定张海英向其出售的房屋面积为109平方米，而房屋实际面积为98.97平方米，二者相差10.03平方米。张海英应负有对该房屋实际面积陈述不实的过错责任，鉴于该诉争房屋系整体性出售，且王延军、端丽娜在该诉争房屋权属证书办理及付清房款之前已在该房屋实际居住达19个月，根据公平原则，张海英主张逾期利息的本诉请求与王延军、端丽娜主张房屋差价款的反诉请求相折抵，双方均无需再履行各自义务，张海英应将房屋整体交予王延军、端丽娜使用，以保障合法物权人对该房屋行使所有权。综上，本案经调解无效，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告张海英的诉讼请求。
驳回反诉原告王延军、端丽娜的诉讼请求。
案件受理费670元，由原告张海英负担，反诉费800元，由反诉原告王延军、端丽娜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审 判 长 张苗源
人民陪审员 尹 帅
人民陪审员 吴瑞琳
二〇一五年九月九日
书 记 员 张为涛