北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第05751号
上诉人（原审被告）北京红石建外房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街4号。
法定代表人潘石屹，董事长。
委托代理人张儒雅，女，1979年10月14日出生。
被上诉人（原审原告）林杰，女，1975年2月17日出生。
委托代理人孙海波，北京市齐致律师事务所律师。
上诉人北京红石建外房地产开发有限公司（以下简称红石建外公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第09281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年1月，林杰起诉至原审法院称：2011年7月，我与红石建外公司签订北京市商品房现房买卖合同，约定我向红石建外公司购买北京市朝阳区×号院房屋。我依据合同约定于2011年10月19日付清购房款项。但是，因为房屋严重漏水，红石建外公司直至2012年3月16日才向我交付房屋，逾期达5个月。房屋交付后，漏水依然很严重，导致墙皮脱落、顶部霉变、家具灯箱受损，承租人因此退租并要求我赔偿损失。就房屋漏水一事，我多次要求红石建外公司查清原因并彻底修复。但是时至今日红石建外公司仍未将房屋修复。现我起诉，要求红石建外公司将房屋彻底修复，支付2011年10月19日至2012年3月16日期间的逾期交房违约金183150元，赔偿2012年9月26日至2013年8月4日期间的租金损失214290元，赔偿中介费损失16000元，赔偿墙面、地面、吊顶损失3万元。
红石建外公司辩称：房屋在出售时为现房，林杰付清全款后我公司即发出了入住通知，但是林杰以房屋漏水为由拒绝收房，我公司认为漏水维修不构成延期交付。关于装修损失，从证据中无法看出墙面地面有何损失。综上，我公司不认可林杰的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2011年7月19日，红石建外公司作为出卖人，林杰作为买受人，双方签订北京市商品房现房买卖合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区×号院房屋（以下简称涉案房屋）；该商品房的用途为商业用房；总价款4070686元；买受人于合同约定的付清全部购房款之日起7日内与出卖人办理房屋交付手续；出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。上述合同附件九补充协议还记载：买受人购买的该商品房为现房，若交付时该商品房的保修责任期限已届满或保修期限实际已缩短，则买受人对此予以认同，且不主张任何权利。2012年8月17日，涉案房屋登记至林杰名下。
林杰称其在签订前述北京市商品房现房买卖合同之前曾查看过涉案房屋，但是因为房屋有吊顶且比较高，故查看时未发现漏水现象；其于2011年10月19日向红石建外公司支付了最后一笔购房款，当天发现涉案房屋墙上有水渍，遂要求红石建外公司维修，并称在修好后收房。审理中，红石建外公司确认涉案房屋漏水现象在出售给林杰前即曾发生，此前的业主亦因漏水而退房。
红石建外公司确认林杰已于2011年10月19日付清全部购房款。红石建外公司提交了落款日期为2011年10月19日的告知函；在该函中，红石建外公司要求林杰自行办理收房手续，办理手续时需携带首期物业管理费和供暖费；该函下方记载林杰于2012年3月16日签收。林杰称其曾就违约金事宜与红石建外公司进行协商，但未能达成一致，为减少损失其于2012年3月决定先行收房。
林杰称红石建外公司曾两次对涉案房屋漏水问题进行维修：第一次维修时间为2011年11月，维修后林杰没有发现漏水，但至2012年7月林杰再次发现漏水；第二次维修时间为2012年10月，但维修后依然漏水。红石建外公司向本院提交书面说明，称对于涉案房屋幕墙窗周边漏水问题，其于2011年10月进行维修，效果良好；而对于涉案房屋天花北侧楼上排水管道及烟道附近漏水问题，因已过保修期，其未进行维修，但曾协调物业公司进行解决处理。红石建外公司称涉案房屋保修期为5年，自竣工验收备案之日起算。
2012年4月28日，红石建外公司作为甲方，林杰作为乙方，双方签订协议书，约定双方经友好协商就涉案房屋出现天花板漏水、玻璃幕墙破碎等问题达成一致解决方案：1.甲方免费为乙方提供建外西区四期停车位一个，使用期限为10个月；2.乙方应在不晚于2012年6月1日前使用该车位，并连续使用10个月为止；3.该车位只能作为停车使用，并遵守物业公司的停车场管理规定；4.甲乙双方就漏水、幕墙破碎等事宜再无其他任何争议。
经林杰申请，法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉案房屋漏水原因进行了鉴定。鉴定意见如下：1.一层走廊与主体结构交接处地面防水层开裂、脱落导致涉案房屋房间2西侧顶板渗漏、西侧外墙与走廊交接处渗漏；2.涉案房屋顶板的渗漏水非地下水所致；3.涉案房屋房间1管道周边顶板渗漏水非管道漏水所致；4.根据《北京建外SOHO四期给排水竣工图》及林杰的陈述“下雨时，房间1顶板渗漏水情况更严重”推断，涉案房屋顶板至一层顶板之间的雨水排水管有破损或密封不严的可能，导致雨水从管内流出，流至地下一层顶板，造成房间1顶板渗漏；5.一层室外走廊地面与主体室内地面连接处密封、防水有存在缺陷的可能，可能导致雨水渗入到室内混凝土楼板上，造成房间1顶板渗漏；6.因一层、二层管道均无法观测，且无法进行一层店铺厨房、一层室外走廊处的相关试验，故各管道是否有渗漏情况无法确定。
林杰提交了其与李欣华签订的北京市房屋租赁合同以及李欣华于2012年9月26日向其出具的退租告知书以佐证其租金损失情况；其中北京市房屋租赁合同记载租金为每月2万元。林杰称其至2013年8月4日才另行出租了涉案房屋，并因此负担中介费16000元；林杰提交了其与柴未晞签订的北京市房屋租赁合同以及北京京东联行房地产经纪有限公司开具的服务费发票以佐证其上述陈述；其中北京市房屋租赁合同记载因房屋有漏水隐患，双方约定在维修好之前租金为每月16000元，维修好后2年内租金为每月17000元。
经林杰申请，法院委托北京康正宏基房地产评估有限公司对涉案房屋自2012年9月至2013年2月期间的租赁价格损失进行了评估。估价结果为：建筑面积106.66平方米，每日每平方米租赁价格6.66元。
经询，林杰与红石建外公司均表示不申请对墙面、地面、吊顶等装修物的修复费用进行司法鉴定。
上述事实，有双方陈述、北京市商品房现房买卖合同、协议书、司法鉴定意见书、房地产估价报告等在案佐证。
原审法院审理认为：林杰与红石建外公司签订了北京市商品房现房买卖合同，林杰有权据此主张合同权利。上述合同附件九补充协议记载买受人购买的该商品房为现房，若交付时该商品房的保修责任期限已届满或保修期限实际已缩短，则买受人对此予以认同，且不主张任何权利；但是该补充协议并未记载具体的保修期限与起算时间；故法院认定双方对保修期限与起算时间约定不明，红石建外公司应当在房屋交付后的合理期限内负有保修责任。
林杰与红石建外公司于2012年4月28日签订协议书，约定双方就漏水、幕墙破碎等事宜再无其他任何争议。故而，林杰无权要求红石建外公司再行支付2011年10月19日至2012年3月16日期间的逾期交房违约金。但是，该协议书的签订系基于林杰对红石建外公司2011年11月维修成果的认可；故该协议书对此后于2012年7月新发生的漏水事实不具有法律效力。林杰于2012年7月再次发现漏水后，仍有权要求红石建外公司履行保修义务，并赔偿合理损失。
红石建外公司未能及时修复涉案房屋漏水问题，确会使林杰受有租金损失；但是，林杰与柴未晞形成租赁关系的事实表明，涉案房屋仍可出租，仅是租金价格会受影响。因此，法院综合考虑漏水实际情况、林杰提交的租赁合同以及委托估价结果，酌定红石建外公司应向林杰赔偿的租金损失数额为6万元。至于租赁过程中的中介费，系林杰因出租房屋产生的正常交易成本，林杰无权要求红石建外公司赔偿。
涉案房屋漏水确已造成室内墙面、地面、吊顶等装修物损坏，红石建外公司应予赔偿；但是林杰表示不申请对其修复费用进行司法鉴定，法院酌定此项损失数额为2万元。
本案系商品房买卖合同纠纷，红石建外公司作为出卖人负有保修责任，故关于漏水原因的鉴定并非必须进行；但是漏水原因的查明有助于红石建外公司实际履行保修义务；因此，法院判决林杰与红石建外公司分担此项鉴定费。据此，法院判决：一、北京红石建外房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内对北京市朝阳区×号院11号楼-1层商业1116房屋进行维修，至该房屋不漏水。二、北京红石建外房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向林杰赔偿租金损失六万元。三、北京红石建外房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向林杰赔偿墙面、地面、吊顶损失二万元。四、驳回林杰的其他诉讼请求。如果北京红石建外房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，红石建外公司不服，上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回林杰的诉讼请求。上诉理由是：建设工程的承包单位出具的质量保修书约定的保修期已届满，故上诉人不应再承担保修义务；法院认定在合理期限内承担保修义务使涉案房屋的保修权利义务处在不确定状态，对上诉人不公；租金鉴定金额过高，不同意支付租金及墙面等损失。林杰未提起上诉。
经审理查明，本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：根据查明的事实，林杰与红石建外公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，该合同附件九-
补充协议记载，买受人购买的该商品房为现房，若交付时该商品房的保修责任期限已届满或保修期限实际已缩短，则买受人对此予以认同，且不主张任何权利。虽然补充协议有上述约定，但并未约定诉争房屋的具体保修期限与起算时间，亦未明确表述诉争房屋在交付时，保修期限已经届满，故应当认定双方对保修期限与起算时间约定不明，红石建外公司应当依据法律规定承担对已交付房屋质量的保修责任。林杰与红石建外公司于2012年4月28日签订协议书，约定双方就漏水、幕墙破碎等事宜再无其他任何争议。但是，该协议书的签订系基于林杰对红石建外公司2011年11月维修成果的认可；故该协议书对此后于2012年7月新发生的漏水事实不具有法律效力。林杰于2012年7月再次发现漏水后，仍有权要求红石建外公司履行保修义务。红石建外公司认为建设工程的承包单位出具的质量保修书约定的保修期已届满，故不应再承担保修义务，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。红石建外公司未能及时修复涉案房屋漏水问题，确会给林杰的租金收入带来一定影响。原审法院综合考虑漏水实际情况、林杰提交的租赁合同以及委托估价结果，酌定红石建外公司应向林杰赔偿的租金损失数额并无不当。对于因房屋漏水给林杰造成的墙面、地面及吊顶损失，红石建外公司亦应承担赔偿责任。综上，红石建外公司的上诉请求均依据不足，本院均不予支持。原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费50000元，由林杰负担25000元（已交纳），由北京红石建外房地产开发有限公司负担25000元（于本判决生效后7日内交纳）。
评估费12214元，由北京红石建外房地产开发有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。
一审案件受理费7952元，由林杰负担6152元（其中已交纳2050元，余款于本判决生效后7日内交纳），由北京红石建外房地产开发有限公司负担1800元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费7952元，由北京红石建外房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
审 判 员 王 伟
代理审判员 李 丹
二〇一四年六月九日
书 记 员 史智军