北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初3944号
原告（反诉被告）北京留贤馆文化发展有限公司，住所地北京市东城区国子监街28-1号。
法定代表人史涛涛，董事长。
委托代理人王晶，北京市恒治律师事务所律师。
被告（反诉原告）中交水运规划设计院有限公司，住所地北京市东城区国子监街28号。
法定代表人张志明，董事长兼总经理。
委托代理人郭磊，北京市中永律师事务所律师。
委托代理人郭瑞仙，女，1974年12月23日出生，该公司员工。
原告（反诉被告）北京留贤馆文化发展有限公司（以下简称留贤馆公司）与被告（反诉原告）中交水运规划设计院有限公司（以下简称中交水运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王晶与被告委托代理人郭磊、郭瑞仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告留贤馆公司诉称，原、被告于2003年5月签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于位于北京市东城区×监×号临街房屋6间，年租金21万元，租赁期限为2年，并特别注明合同期满后，如原告找不到合适房屋，应当延长租期。《房屋租赁合同》到期后，双方又签署了无固定期限的《续租合同》，约定继续执行原合同内容。合同签订以来，原告一直在此地经营会员制茶馆和小型会议。2015年底，双方经协商，原告退租4间房屋，尚余2间继续租用经营并用于处理原会员遗留问题。截至2015年底，原告尚有590000元会员入会定金尚在善后清退过程中。2016年2月5日，被告对原告茶馆停水停电并提出毁约，致使原告停业，造成严重经济损失。原告认为被告突然采取暴力手段毁约，给原告造成巨额经济损失，故起诉要求被告赔偿原告解除员工劳动合同损失82244元，补偿会员费损失162500元，退还多支付的租金684313.76元及押金10000元，并赔偿装修损失（以评估结论为准）。
被告中交水运公司答辩并提起反诉称，不同意原告的诉讼请求。被告于2000年与原告法定代表人史涛涛的另一家公司北京音视文化中心签订房屋租赁合同，合同租赁期限为五年，后来合同相对方变更为原告，合同期满后签订了续租合同，顺延了租赁期限，形成不定期租赁合同。续租合同上注明双方均可提出解除合同，但须提前三个月提出。北京音视文化公司向被告交纳过10000元押金。2011年1月1日，双方协商将租金提高为300000元。2015年1月被告口头通知原告解除合同，2015年4月被告发出了书面解除合同通知，要求原告三个月后交房，但原告一直没有搬离涉诉房屋。2015年9月15日，原告法定代表人史涛涛到被告处开会，经协商确定最后搬离时间为2015年11月底。2015年10月原告腾空了承租房屋中的4间，11月交还了钥匙。因原告在合同解除的情况下占用房屋，给被告造成了损失，故2016年春节前，被告向原告发出了停水停电及限期搬离通知，并于2015年2月5日对原告采取停水停电措施。现反诉要求确认双方合同于2015年11月30日解除，要求原告立即腾退并向被告返还其占用的北京市东城区国子监街28-1号临街2间仿古平房，支付自2015年7月1日至2015年10月31日欠付的6间房屋的租金100000元及自欠付之日（2015年7月1日）起至清欠房租之日按照每日万分之五计算的滞纳金，支付其未腾退的2间房屋自2015年11月1日至2015年11月30日的租金8354元及自欠付之日（2015年11月1日）起至清欠房租之日按照每日万分之五计算的滞纳金，支付其未腾退的2间房屋自2015年12月1日至实际腾退之日的房屋占用费（按照该地段市场租赁价格每日410元计算），并支付其欠付的水电费3239元。
针对中交水运公司反诉，留贤馆公司辩称：不同意被告的全部反诉请求。同意解除双方合同，但是被告应当返还原告的押金和多交的房租，并赔偿原告的相关损失。
经审理查明：2000年8月25日，被告与北京音视文化发展中心签订《房屋租赁合同》，约定北京音视文化发展中心承租被告位于北京市东城区×监×号临街房屋6间用于经营会员制茶馆和小型会议，合同期满后，如承租方找不到合适房屋，应当延长租期，并约定租金支付方式为每季度末交下季度租金。之后，该房屋转由原告使用。《房屋租赁合同》到期后，原、被又签署了无固定期限的《续租合同》，称原告租用被告仿古建筑平房六间，已于2005年9月14日合同期满，双方同意顺延房屋租赁期限，并约定继续执行原合同内容,租赁一方因故需终止合同，必须提前三个月书面通知对方，此行为不视为违约。2015年底，双方经协商，原告退租4间房屋，尚余2间继续租用经营并用于处理原会员遗留问题。
庭审中，原告提交交通部水运规划设计院与北京留贤馆文化发展有限公司于2003年5月31日签订的《房屋租赁合同》，该合同共3页，约定年租金为210000元，尾部为合同双方盖章及代表人签字。被告提交中交水运规划设计院与北京音视文化发展中心于2000年8月25日签订的《房屋租赁合同》，该合同共4页，约定年租金为210000元，并在第三页约定了租赁期间的修缮、出租房和承租方的变更、违约责任、免责条件及争议的解决方式等内容，尾部为合同双方盖章及代表人签字，其中，违约责任条款中约定被告逾期交付租金等费用，除如数交纳租金费用外，每延期一天，还应同时交纳应交季度租金费用千分之五的滞纳金。对比两份合同，原告提交的合同与被告提交的合同的第二、四页完全相同，对于被告合同第三页中的全部内容，原告合同中均未有约定，原告提交合同的租赁期限自2003年6月1日至2005年5月31日，被告提交合同的租赁期限自2000年9月15日至2005年9月14日。经询，原告认可被告提交的合同的真实性，被告则不认可原告提交的合同，并称该单位名称于1994年由交通部水运规划设计院变更为中交水运规划设计院，交通部水运规划设计院的公章自1995年1月1日起已不再使用，且北京留贤馆文化发展有限公司成立于2003年5月，晚于签订合同的时间，不应在2003年持有公章，但被告不能解释该合同己方代表人签字的情况。对于己方公章情况，原告称该公司在尚未取得公章时曾自行刻章并使用。
原告提交2003年8月北京音视文化发展中心（甲方）与原告（乙方）签订的《房屋押金交接确认书》，称甲方原租赁被告6间平房并向被告交付押金60000元，现乙方已与被告商妥新的租赁合同，甲方退出，甲方交付的押金已由乙方退付甲方，甲方原交纳的10000元押金的权益转移给乙方。被告提出因两家公司系同一法定代表人，无法确认该证据的真实性，但表示确实收到了10000元押金，并要求用于折抵原告未支付的房租。
根据双方提交的证据，被告于2011年5月10日、2011年9月15日，2011年11月1日、2012年1月21日、2012年5月11日、2013年1月22日分别向原告支付租金75000元，于2013年7月4日向原告支付房租50000元，于2013年12月2日支付房租80000元，于2013年12月9日支付房租50000元，于2013年12月20日支付房租40000元，于2014年6月3日支付房租95000元，于2014年6月27日支付房租55000元，于2014年10月27日支付房租75000元，于2015年1月31日支付房租75000元，于2014年11月2日支付房租75000元，于2015年1月30日支付房租75000元，于2015年4月24日支付房租69000元，于2015年5月5日支付房租6000元，于2015年9月6日支付房租75000元。原告曾于2010年12月23日向被告支付房租100000元，原告称该笔租金为支付2011年的房屋租金，并提交支票存根，称曾于2010年12月28日另行支付100000元；被告称2010年12月23日支付的房租为补交2010年房租，且前述两笔款项实为同一笔；原告未能提交证据区分前述两笔款项，亦未提交证据证明之前已交齐2010年房租。原告称其于2012年7月9日支付房租50000元（支票号00801425），于2012年9月21日通过现金支付房租150000元，于2012年10月9日支付房租100000元（支票号0095933）；被告称原告曾于2012年7月支付50000元房租，当时未开具发票，之后原告交付了100000元支票（支票号0095931），因支票有问题未能兑付，遂进行了退票，此后原告又交纳了100000元支票（支票号0095932），被告以为没有问题，遂连同2012年7月交纳的房租一起开具了150000元支票，但兑付时发现支票仍有问题，再次退票，待原告交付了支票号为0095933的100000元支票后才成功兑现，故仅认可收到150000元；原告未能提交证据区分上述三笔款项，亦未能提交证据证明实际支付过150000元现金。原告提交支票存根证明其曾于2010年12月30日支付房租10000元，于2011年2月24日支付房租10000元，于2011年6月21日支付房租13764元，于2012年3月2日支付房租38049.76元；被告否认曾收到2010年12月30日的10000元，并称2011年2月24日的10000元为电费，2011年6月21日支付的13764元中，10000元为补交2010年房租，3764元为电费，2012年3月2日支付的38049.76元为电费，并提交该公司财务记账凭证予以证明；原告未能提交证据证明被告实际收到2010年12月30日的10000元，亦未能证明其已足额支付电费或2010年房租。
关于房租标准，被告称已于2011年1月1日增加至每年300000元，并称双方并未就涨房租另行签订合同，但依据原告以往支付租金的数额可以合理推断，同时，提交被告于2010年11月10日向原告发出的《通知》。根据该通知，被告要求自2011年1月起将年租金提高为每年300000元，原告法定代表人史涛涛在该《通知》上签字。原告则称房租仍为每年210000元，多交的部分为预付款，不能确认《通知》上史涛涛签字的真实性，且签字只能证明收到通知，不能证明同意涨房租。经询，原告不申请对《通知》上史涛涛签字的真实性进行笔迹鉴定。
庭审中，双方均认可水电费结算方式为被告赴涉诉房屋查表并告知原告应交数额，原告依据该数额交纳水电费。被告提交《2015年度出租单位水电费明细》，根据该明细，原告2015年第三季度水表数6440，水费单价8.15元，应交水费953.55元，电表数444095，电费单价0.95元，应交电费12851.6元，截至停水停电之日水表数6505加29，电表数446713。原告认可其2015年9月6日交纳水电费共计13805.15元及截至停水停电之日水电表数，但提出曾多交水电费，并认为被告应当予以退还。
关于合同的履行，被告称其于2015年4月即通知原告解除合同，并提交原告于2015年6月向被告交付的《关于租房事宜的商榷函》，根据该函第一页内容，被告于2015年5月1日即向原告发出解除合同通知。原告仅认可该函第二页的真实性，否认第一页的真实性，但亦未能提交证据证明第一页存在其他内容。被告提交其于2015年4月29日向原告发出的《解除租赁合同通知书》，称该通知由原告员工赵志宏签收。原告否认收到该通知，并否认赵志宏系该单位员工。被告提交2015年9月15日《会议签到表》及《服务中心会议纪要》，其中，《会议签到表》有史涛涛签字，《服务中心会议纪要》内容包括被告于2015年4月30日向原告发出《解除租赁合同通知书》及要求原告最晚于2015年11月底搬离涉诉房屋。原告认可《会议签到表》的真实性，但否认《服务中心会议纪要》的真实性。此外，被告提交照片证明曾于2016年2月5日向原告发出《通知》，告知因原告未按时腾退剩余两间房屋，故对其停水停电并要求其2016年2月18日前搬离。原告认可确有两间房屋未腾退。
原告提交《解除劳动合同协议》及赔偿和补偿金的收据，证明因被告解除合同迫使其与员工解除合同并支付赔偿金和补偿金；提交其会员充值及消费记录，证明因被告解除合同给其造成会员费损失。被告对上述证据均不认可。
经当事人选择及北京市高级人民法院指定，本院委托北京中评联合价格评估有限公司对被告尚未腾退的两间房屋的装修价值进行评估，原告预付评估费5000元。2016年5月31日，该公司出具ZP2016字第16077号价格评估报告，评估结论为评估对象装修现价值总计82972元。原告认可评估结果。被告则提出原告装修并未经过其认可，装修在合同解除后应当归被告所有，且评估所采用的成新率过高。对此，原告称，承租房屋与被告办公场所在同一院内，被告对于原告装修行为不可能不知情。
上述事实，有《房屋租赁合同》、支票存根、财务记账凭证、《通知》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：合同的内容由当事人约定，条款一般包括当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。对比原、被告提交的两份《房屋租赁合同》，原告提交的合同与被告提交的合同的第二、四页完全相同，但对于被告提交的合同中包含的租赁期间的修缮、出租房和承租方的变更、违约责任、免责条件及争议的解决方式等内容未做约定，加之原告对于合同末尾公章加盖时间的解释违背法律规定，故本案难以从整体上认定该合同的真实性。原告提交合同的租赁期限自2003年6月1日至2005年5月31日，被告提交合同的租赁期限自2000年9月15日至2005年9月14日，而双方所签的《续租合同》注明原合同已于2005年9月14日合同期满，可以印证被告提交合同的真实性以及原告提交的合同存在重大瑕疵，故本院确认被告提交的合同的真实性。
原告虽然否认被告提交的史涛涛出具的《关于租房事宜的商榷函》第一页的真实性，但未能提交证据证明第一页存在其他内容，该商榷函两页之间亦存在逻辑上的一致性；虽然原告否认《服务中心会议纪要》的真实性，但史涛涛确于该日期赴被告处参加会议，原告亦于《服务中心会议纪要》所规定的2015年11月底前腾退了涉诉房屋中的4间；故前述证据与原告的实际行为能够形成证据链，证明原告实际已于2015年5月1日收到被告发出的《解除合同通知书》，被告不存在原告所称突然解除合同并停水停电的情况。根据《续租合同》，租赁一方因故需终止合同，必须提前三个月书面通知对方，此行为不视为违约。被告已于2015年5月1日向原告送达《解除合同通知书》并通知原告法定代表人史涛涛于2015年11月底前腾退涉诉的6间房屋，原告实际已于2015年11月腾退了涉诉房屋中的4间，表明其已收到相关通知，故对于被告要求确认双方合同已于2015年11月30日解除并要求原告腾退仍占用的2间房屋的反诉请求，本院予以支持。
虽然原告称房租标准为每年210000元，但根据双方提交的房租支付凭证，原告在大量期间按照每季度75000元的标准支付租金，即使在未按照此标准支付租金的期间，其每年交纳租金总额亦为300000元，加之原告法定代表人史涛涛曾在被告向原告所发的增加租金的通知上签字确认，故可以认定双方租金标准自2011年已涨至每年300000元。关于租金支付情况，原告未能提交证据证明2010年12月23日和2010年12月28日支付款项系两笔不同的租金，亦未提交证据证明此前已交齐2010年房租，故对于原告所称前述两笔款项均系支付2011年房租的意见，本院不予采信。原告提交的证据不足以区分2012年7月9日、2012年9月21日及2012年10月9日支付的房租，亦未能提交证据证明实际支付过150000元现金，被告所述开具发票的情况则有其财务记账凭证予以证明，故本院认定上述三笔款项存在重叠，原告在该期间实际支付房租为150000元。原告提交在证据不足以证明其于2010年12月30日向被告支付房租10000元；根据被告公司财务记账凭证，原告于2011年2月24日交纳的10000元为电费，2011年6月21日支付的13764元中，10000元为补交2010年房租，3764元为电费，2012年3月2日支付的38049.76元为电费，原告则未能证明其已足额支付电费或2010年房租，故对于被告的意见，本院予以采信。综上，原告自2011年起实际向被告支付房租1350000元，确实存在拖欠房租的情形。故原告要求退还多支付的租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；被告要求原告支付拖欠的租金、使用费及滞纳金的反诉请求，本院予以支持，具体数额由本院依法予以调整。
被告按照双方约定提前通知原告解除合同，不存在原告所称突然解约的情形，故原告要求被告赔偿解除员工劳动合同损失及会员费损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告明知被告有权提前三个月书面通知其解除合同，仍于2014年进行了装修，应当承担部分责任，同时，考虑到涉诉房屋与被告办公场所相对位置，被告对于原告装修应当知情但并未提出异议，故被告对于装修亦应当承担部分责任。故对于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院予以支持，具体数额由本院依法酌定。被告认可收到北京音视文化发展中心交付的押金，北京音视文化发展中心出具证明称将押金的权益转移给原告，故对于原告要求被告返还押金的诉讼请求，本院予以支持，鉴于原告存在拖欠房租的情形，该押金应当首先用于抵扣房租。原告2015年9月所交水电费与被告提交的《水电费明细》中2015年第三季度水电费数额一致，原告未能提交证据证明其存在多交水电费的情形，且依据双方所述交纳水电费的方式，原告所述的多交水电费的陈述显然不合情理，故本院确认原告不存在多交水电费的情形且未支付2015年9月至停水停电之日的水电费，故对于被告要求原告补交水电费的反诉请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京留贤馆文化发展有限公司与被告（反诉原告）中交水运规划设计院有限公司之间的房屋租赁合同于二〇一五年十一月三十日解除；
二、被告（反诉原告）中交水运规划设计院有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京留贤馆文化发展有限公司赔偿装修损失二万五千元；
三、原告（反诉被告）北京留贤馆文化发展有限公司于本判决生效后七日内将其占用的北京市东城区×街×号临街两间仿古平房腾退并交还被告（反诉原告）中交水运规划设计院有限公司；
四、原告（反诉被告）北京留贤馆文化发展有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）中交水运规划设计院有限公司支付自二〇一五年七月一日至二〇一五年九月三十日期间欠付的六间房屋的租金六万五千元及自二〇一五年七月一日起至清欠房租之日按照每日千分之五计算的滞纳金，支付二〇一五年十月一日至二〇一五年十一月一日期间欠付的六间房屋的租金二万五千元及自二〇一五年十月一日起至清欠房租之日按照每日千分之五计算的滞纳金（二〇一五年七月一日至二〇一五年九月三十日期间欠付房租七万五千元，其中一万元已由北京留贤馆文化发展有限公司的押金抵扣）；
五、原告（反诉被告）北京留贤馆文化发展有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）中交水运规划设计院有限公司支付其未腾退的两间房屋自二〇一五年十一月一日至二〇一五年十一月三十日的租金八千二百一十九元及自二〇一五年十一月一日起至清欠房租之日按照每日千分之五计算的滞纳金；
六、原告（反诉被告）北京留贤馆文化发展有限公司于本判决生效后七日内按照每年十万元的标准向被告（反诉原告）中交水运规划设计院有限公司支付其未腾退的两间房屋自二〇一五年十二月一日至实际腾退之日的房屋占用费；
七、原告（反诉被告）北京留贤馆文化发展有限公司于本判决生效后七日内支付水电费三千二百三十九元；
八、驳回原告（反诉被告）北京留贤馆文化发展有限公司的其他诉讼请求；
九、驳回被告（反诉原告）中交水运规划设计院有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费及反诉案件受理费共计18014元，由原告（反诉被告）北京留贤馆文化发展有限公司负担15000元（已交纳13382元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）中交水运规划设计院有限公司负担3014元（已交纳）。
鉴定费5000元，由原告（反诉被告）北京留贤馆文化发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓峰
代理审判员 王 璐
人民陪审员 桂 衡
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 康 婧