安徽省怀宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀民二初字第00088号
原告（反诉被告）：合肥博颂不动产营销策划有限公司。
法定代表人：吴波，该公司总经理。
委托代理人：钱春龙，安徽天瑞律师事务所律师。
委托代理人：刘竞男，安徽天瑞律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：安徽万盟置业有限公司。
法定代表人：韩可贵，该公司董事长。
委托代理人：孙义宏，该公司员工。
委托代理人：程广南，安徽文法律师事务所律师。
原告合肥博颂不动产营销策划有限公司（以下至判决主文前简称博颂不动产营销策划公司）诉被告安徽万盟置业有限公司（以下至判决主文前简称万盟置业公司）和反诉原告万盟置业公司诉反诉被告博颂不动产营销策划公司委托合同纠纷一案，本院分别于2015年3月11日和2015年4月3日受理后，依法合并，并适用简易程序，由审判员方金才独任审判，分别于2015年4月21日和6月5日公开开庭进行了审理。博颂不动产营销策划公司委托代理人钱春龙、刘竞男和万盟置业公司的委托代理人孙义宏、程广南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
博颂不动产营销策划公司诉称：2011年11月10日，我公司与万盟置业公司签订了一份《全程营销代理协议》。双方在协议中约定：万盟置业公司将其开发建设的“皖江（怀宁）万胜广场”项目委托我公司全程代理策划、销售、招租，代理期限自2011年11月10日至2014年11月9日，万盟置业公司按约向我公司支付代理费用（包括销售代理佣金、溢价佣金、基础月费和招商代理费），其中销售代理佣金按照经我公司代理签订的商品房销售合同金额的2﹪计算，于每次结算时，按90﹪计付，其余10﹪于每年12月20日一次性计付；溢价佣金以合同约定的销售基准价为依据，对超出基准价的溢价部分按30﹪计付；基础月费按照5万元／月标准按月支付，在每年12月20日结算10﹪销售代理佣金时予以扣回；招商代理期间，我公司享有三年免租优惠，免租期内产生的租金收益，按收益的50﹪计收招商代理费。代理期间，双方不得无故单方面中止合同，否则应承担违约金50万元，万盟置业公司不得再委托他人代理或自行处理，否则视为违约，应据此赔偿我公司损失50万元。协议签订后，我公司于2011年12月开始对协议约定的项目开展代理销售、招商工作，期间并无违约行为。2013年5月9日，万盟置业公司单方解除委托合同，并将项目另行委托他人代理。在协议履行期间，双方约定的商品房销售基准价为2900元／M2。至万盟置业公司解除代理协议时，我公司共计销售商品房60套，销售金额共计12605003元，其中溢价总金额为724764元，另因招商产生租金收益共计748009元。根据代理协议的约定，万盟置业公司应支付我公司销售代理佣金226890元（12605003元×2﹪×90﹪）、溢价佣金217429元（724764元×30﹪）、招商代理费374004.50元（748009元×50﹪），扣除万盟置业公司已支付销售代理佣金和溢价佣金共计218060元，余欠226259元销售代理佣金和溢价佣金未予支付。另有招商代理费和10﹪的销售代理佣金用以抵付万盟置业公司支付的基础月费。同时，万盟置业公司无故单方解除合同，违反合同约定，应据此赔偿我公司经济损失50万元。现要求判令万盟置业公司立即支付销售代理佣金、溢价佣金226259元，并赔偿解除合同经济损失50万元，共计726259元。
博颂不动产营销策划公司为支持其上述诉讼主张，向本院提出了下列证据：
证据1：其从互联网上下载的有关万盟置业公司登记的《企业基本查询信息》，用以证实万盟置业公司民事诉讼主体资格；
证据2、其与万盟置业公司于2011年11月10日签订的《全程营销代理协议》，用以证实协议双方对履行方式、各项佣金计付方式、结算方法及违约责任进行了明确约定；
证据3、万盟置业公司向其出具的《解除协议通知书》，用以证实万盟置业公司于2013年5月9日单方解除协议，违反了协议约定；
证据4、协议双方确认的《怀宁万胜国际城工作联络单》，用以证实在协议履行过程中，确认委托代理销售房屋的基准价为2900元／M2，并依此作为溢价佣金的计算依据；
证据5、《商铺租赁合同》共93份，用以证实至万盟置业公司解除协议之日，其代理招租共计签订93份《商铺租赁合同》，合同约定的租金数额为748009元，万盟置业公司据此应支付招商代理费374004.50元；
诉讼中，本院根据博颂不动产营销策划公司提出的申请，曾责令万盟置业公司提交由其持有的，经博颂不动产营销策划公司代理，由万盟置业公司与客户签订的60份《商品房买卖合同》，用以证实万盟置业公司应当支付的销售代理佣金和溢价佣金。万盟置业公司据此向本院提交了55份《商品房买卖合同》，并说明此为博颂不动产营销策划公司在代理期间实际签订的有效合同，其余5份合同并未实际签约。庭审中，博颂不动产营销策划公司当庭表示撤回调查取证申请，该55份《商品房买卖合同》不作为证据使用。
万盟置业公司辩称：一、在我公司解除协议后，委托代理双方于2013年10月10日就博颂不动产营销策划公司在代理期间所销售的商品房数量、销售合同价款数额、有效销售额和招商租赁的商铺数量、租赁合同约定的租金数额、保证金数额、已收取的租金数额及我公司已经支付的基础月费数额、佣金数额进行了清理结算，并据此制作了相关报表，由双方相关工作人员签名确认。二、根据清理结果，博颂不动产营销策划公司共计代理销售商品房为55套，有效销售价款为10246803元，应计提销售代理佣金204936.06元、溢价佣金为257801.14元；签订招商租赁合同为93份，但其中有两份合同属于重复计算，实为92份，我公司实收租金177658元，应计提招商代理佣金88829元。三项合计，我公司应支付博颂不动产营销策划公司各项佣金551566.20元。而我公司除已支付基础月费60万元外，另已支付佣金87041元，合计687041元，已超出我公司应支付的佣金费用数额。三、在代理协议履行期间，博颂不动产营销策划公司先后两次违反协议约定，私自截留购房款共计208630元，虽经我公司书面通知，至今未予归还，属于合同约定的严重违约行为。我公司据此通知解除委托协议，符合合同约定。现要求驳回博颂不动产营销策划公司的诉讼请求。
万盟置业公司反诉称：双方签订的委托合同第四条第四款约定：博颂不动产营销策划公司在代理期间严禁私存、截留、挪用客户购房款和物业管理费用，否则视为严重违约并应承担法律责任。关于相关佣金费用的结算，协议第五条明确约定：销售代理佣金按照有效销售额结算，并将有效销售额定义为：一次性付款（或分期付款）的，以到账金额为有效销售额；商业贷款和公积金贷款的，业主与银行签订贷款合约的金额即为有效销售额，每次结算时，支付应付佣金的90﹪，剩余10﹪于每年12月20日支付；溢价佣金按照超出销售基准均价部分的30﹪计算，每三个月结算一次；基础月费由我公司按月垫付，在每年12月20日结算10﹪的销售佣金中扣回，多余部分在后期的招商代理佣金中扣付；在三年免租期内产生租金收益的，由我公司收取后，按照收益的50﹪计付招商代理费。在协议履行期间，博颂不动产营销策划公司于2013年2月26日私自截留客户购房款125220元。我公司发现后，于2013年4月1日通知其立即纠正，但博颂不动产营销策划公司不但不予改正，又于2013年4月8日再次截留客户购房款83410元。鉴于博颂不动产营销策划公司的行为严重损害了委托人的利益，我公司据此通知解除了双方的协议。博颂不动产营销策划公司同意解除协议后，于2013年10月10日派员与我公司进行了清理结算，并对结算清单进行了确认。根据结算清单载明的数据，我公司应付各项佣金共计551566.20元，而我公司除已支付的基础月费和佣金共计687041元，另博颂不动产营销策划公司应向我公司返还其所截留的客户购房款208630元，合计895671元。两项相抵，博颂不动产营销策划公司应返还我公司344104.80元。现要求判令博颂不动产营销策划公司立即返还各项费用共计344104.80元。
万盟置业公司为支持其上述诉讼主张，向本院提出了下列证据：
证据1、诉讼双方签订的《全程营销代理协议》，用以证实双方的权利和义务；
证据2、我公司向博颂不动产营销策划公司发出的《通知》和博颂不动产营销策划公司向我公司出具的《怀宁冲抵房源收款说明》及两份《商品房买卖合同》，用以证实博颂不动产营销策划公司在代理期间先后两次违反协议约定，私自截留客户购房款208630元；
证据3、诉讼双方于2013年10月10日结算确认的《博颂月费及佣金支付明细表》一份及附件42份，用以证实我公司在协议履行期间共计支付基础月费60万元和佣金87041元；
证据4、诉讼双方于2013年10月10日结算的《万胜国际城一期销售情况（博颂）》汇总表，用以证实博颂不动产营销策划公司实际代理销售房屋55套，有效销售额（即我公司实际到账金额）为10246803元，应计提销售代理佣金为204936.06元；
证据5、诉讼双方于2013年10月10日结算确认《2012年6月1日至2013年2月28日销售（溢价）表》，用以证实应计提溢价佣金为257801.14元{（3298.02元／M2-2900元／M2）×2159.03M2×30﹪}；
证据6、诉讼双方于2013年10月10日结算确认《招商明细表》共9页，用以证实博颂不动产营销策划公司实际代理签订租赁合同92份，我公司实收租金177658元，应计提招商代理费88829元。
博颂不动产营销策划公司辩称：一、关于佣金费用结算问题：1、销售代理佣金应根据合同约定，按照双方2013年10月10日的结算表所载明的财务总价12797439元计算为255948元，其中90﹪计款230354元为应付款项，另10﹪用于抵付万盟置业公司支付的基础月费。2、溢价佣金数额同意以万盟置业公司的主张的金额为257801元，同时，万盟置业公司在计算溢价佣金时，是以财务总价作为计算依据，据此销售代理佣金也应当依财务总价作为计算依据。3、招商代理费应当以上述结算表载明的合同租金总额748009元为依据，其中50﹪计款374004.50元为应付款项，用于抵付万盟置业公司支付的基础月费，对于尚未收取的租金，应由万盟置业公司自行负责，与我公司无关。4、基础月费60万元应按照合同约定，由万盟置业公司在10﹪的销售代理佣金和招商代理费中扣除，多余部分是由于万盟置业公司解除协议所致，损失应由其自行承担。据此，我公司应收销售代理佣金和溢价佣金共计488155.14元。二、关于违约问题：在协议履行过程中，因万盟置业公司欠付我公司招商代理费33万元和销售代理佣金1万元，为此，我公司于2012年10月25日向其提出书面申请，要求万盟置业公司以其C-2-4中的108、109、203号三套房产作价抵付上述代理费，并得到其批准同意。据此，我公司在此后代理销售109号和203号房产时，扣收客户购房款中的208630元，不属于合同约定的私自截留客户购房款的违约行为，且该事由亦不属于合同约定单方解除事由。故万盟置业公司以此为由解除双方的协议，不能成立。相反，万盟置业公司单方无故毁约，应当按照合同约定赔偿我公司经济损失50万元。综上所述，我公司要求驳回万盟置业公司的反诉请求，并将诉讼请求变更为：要求判令万盟置业公司立即支付我公司销售代理佣金和溢价佣金共计192484元（230354元＋257801元-87041元-208630元），并赔偿经济损失50万元，合计692484元。
博颂不动产营销策划公司为支持其上述抗辩主张，向本院提出了两份《购房冲抵营销费用申请》（证据6）予以证实。
庭审中，本院组织双方当事人对上述证据分别进行了质证。万盟置业公司对博颂不动产营销策划公司提出的证据经质证后认为：对证据1和证据2的证明力无异议，本院对此予以认定；对证据3的真实性无异议，但不能证实其证明目的。本院对该证据的真实性予以认定；对证据4的真实性无异议，但销售代理费应依据协议约定按照有效销售额计算。本院对该证据的真实性予以认定；对证据5的真实性无异议，但第3份和第23份《商铺租赁合同》均为王长义一人签订，属于重合，实为同一份合同。招商代理费应依据协议约定按照实收租金计算。本院对该组证据的真实性予以认定。对证据6中李艳、谢慧猛的签名是否为其本人所为持有异议，同时，即使签名属实，该证据也只能证实我公司仅同意博颂不动产营销策划公司按照优惠方案自行购买相关房产，并不能证实其据此就有权截留客户购房款。因万盟置业公司未在本院指定期限内提出签名是否属实的鉴定申请，故本院对该证据的真实性予以认定。博颂不动产营销策划公司对万盟置业公司提出的证据经质证后认为：对证据1的证明力无异议，本院对其予以认定；对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，万盟置业公司已经书面批复同意将两份《商品房买卖合同》所涉房产的出卖价款抵付所欠佣金和费用，故我公司不存在私自截留客户购房款的行为，本院对该组证据的真实性予以认定；对证据3中《博颂月费及佣金支付明细表》的真实性无异议，但其中42份附件均为万盟置业公司单方制作的记账凭证，并无我公司签名确认，不具有证明力，本院对《博颂月费及佣金支付明细表》的真实性予以认定，42份附件能够与《博颂月费及佣金支付明细表》印证万盟置业公司具体支付基础月费经过的事实，本院对该部分的证明力予以认定；对证据4的真实性无异议，但对证明目的有异议，销售代理佣金应按照财务总价作为计算依据，本院对该证据的真实性予以认定；对证据5的证明力无异议，本院对此予以认定；对证据6的真实性无异议，但对证明目的有异议，质证意见与答辩意见相同，本院对该证据的真实性予以认定。
综合上述双方当事人的诉辩意见、举证和质证意见和本院认证，本院认定下列事实：
2011年11月10日，万盟置业公司和博颂不动产营销策划公司分别作为委托方和受托方经协商签订了一份《全程营销代理协议》。双方在协议中约定：一、委托方将其开发建设的皖江（怀宁）万胜国际城项目-
总建筑面积约为35万平方米的商住物业委托受托方独家代理实施策划、销售、推广、招租、签约、按揭、权证办理等工作。二、代理期限自2011年11月10日起至2014年11月9日止。三、委托方向受托方提供委托物业的相关权证、文件、售楼中心、样板房、必要的办公设施及其工作人员的食宿安排，水电费和固定电话通讯费由委托方承担，其余办公费（含食宿费）用由受托方承担，委托方指定专人负责收取定金和购房款及相关事项的协调、签证工作。四、受托方根据双方确认的《销售及招商所必要的基础条件及完成时间表》开展工作，严格按照委托方批准的季度执行计划完成所定工作任务，在代理期间严禁损害委托方权益、严禁私存、截留、挪用客户购房款和物业管理费用，如有此类情况发生，即视为受托方严重违约并承担全部违约责任。五、委托方根据受托方完成的有效销售面积，按照合同金额的2﹪计提销售代理佣金（佣金＝成交单价×实际成交面积×阶段佣金提点），按照有效销售额进行结算，每次结算时，委托方支付应付佣金的90﹪，剩余10﹪在代理期限内的每年12月20日一次性支付；以双方确定的销售基准均价作为根据，对受托方实际销售超出基准均价的溢价部分，按照30﹪计提溢价佣金【溢价佣金＝（实际销售均价－委托销售基准均价）×实际成交面积×30﹪】，有效销售额每三个月进行结算；有效销售额定义为：1、一次性付款（或分期付款）的，以到账金额为有效销售额；2、商业贷款或公积金贷款的，以业主与银行签订的贷款合约所载明的金额为有效销售额。六、委托方承诺为招租物业（商铺）提供三年免租政策，在免租期限内如产生租金收益，由委托方统一收取，其中50﹪作为招商代理费计付受托方，若由于承租户原因毁约，委托方有权不予退还履约保证金，并与受托方各按50﹪分成。七、委托方在每月20日前按月支付受托方基础月费5万元，在每年12月20日结算当年10﹪代理费用时扣回，多余部分在后期招商代理费中扣除。八、协议双方不得无故单方终止合同，否则承担违约金50万元，委托方不得将该项目再行委托第三方代理或自行处理，否则视为违约，并支付50万元作为受托方的经济损失补偿。双方还对其他事项进行了约定。协议签订后，委托方和受托方分别指派其工作人员李艳和查雪松负责委托事务办理的对接工作。
2011年12月，博颂不动产营销策划公司派员入住万盟置业公司设立的售楼中心开展工作。双方当事人在2012年8月9日的《怀宁万胜国际城工作联络单》中确认委托销售基准均价为2900元／M2。2012年10月12日和10月25日，博颂不动产营销策划公司先后向万盟置业公司提交了两份《购房冲抵营销费用申请》，要求分别以单价4600元／M2、4600元／M2、2000元／M2自行购买C-2-4栋108、109、203号三套房产，并依此购房款抵扣万盟置业公司所应支付的2012年7月份佣金7529元、8月份佣金3141元和招商代理费333663.26元，合计344333.26元，不足部分在后续费用中抵扣。其中，2012年10月25日的申请对该三套商业用房的各项数据予以列表载明：C-2-4栋108号、109号房产面积均为33.35M2、公示总价（指万盟置业公司指导价，下同）均为211372元、成交总价（指博颂不动产营销策划公司购买价，下同）均为153410元，203号房产面积为90.11M2、公示总价为246721元、成交总价为180220元。万盟置业公司的工作人员李艳和时任法定代表人谢慧猛在该申请上先后批复：同意按申请的房源和优惠幅度购房抵款方案。之后，博颂不动产营销策划公司未据此与万盟置业公司办理上述房产的移交、权证过户登记和价款、费用的结算等手续。2013年2月26日，经博颂不动产营销策划公司代理，万盟置业公司与倪河义签订了一份《商品房买卖合同》，将C-2-4栋203号房产以2000元／M2出让给倪河义，合同成交价款为180220元，首付款125220元由博颂不动产营销策划公司自行收取。2013年4月1日，万盟置业公司向博颂不动产营销策划公司发出《通知》，要求博颂不动产营销策划公司将该购房款在3日内全额缴至其指定账户，否则按协议约定视为严重违约，并承担由此产生的后果。博颂不动产营销策划公司的工作人员巩涛于当日签收。2013年4月8日，经博颂不动产营销策划公司代理，万盟置业公司与王长振、赵芬英签订了一份《商品房买卖合同》，将C-2-4栋109号商铺以4663.24元／M2出让给王长振、赵芬英，合同成交价款为153410元，首付款83410元，由博颂不动产营销策划公司自行收取。此后，博颂不动产营销策划公司向万盟置业公司出具一份《怀宁冲抵房源收款说明》。该书面说明载明：根据双方2012年10月25日确认的以房抵款方案，博颂不动产营销策划公司分别收取C-2-4栋109号商铺出让首付款83410元和203号商品房出让首付款125220元，共计208630元，待结算完成时冲抵相应佣金和费用，在客户将余款交付万盟置业公司后，由万盟置业公司出具收据。2013年5月9日，万盟置业公司以传真方式向博颂不动产营销策划公司发出一份《解除协议通知书》。该通知书载明：由于博颂不动产营销策划公司在代理期间的各项工作进展不甚理想，未能达到委托方的要求，经双方友好协商，同意解除双方签订的《全程营销代理协议》，请博颂不动产营销策划公司于2013年5月30日前派员办理工作交接。博颂不动产营销策划公司在接到该通知后同意解除双方签订的《全程营销代理协议》，并以电子邮件向万盟置业公司发出通知，要求支付尚未支付的相关佣金和费用及承担单方解除合同的法律责任。2013年10月10日，万盟置业公司和博颂不动产营销策划公司分别指派其工作人员孙义宏和查雪松对协议解除前博颂不动产营销策划公司所完成的相关代理工作及万盟置业公司已经支付的基础月费和佣金进行了清理，并分别制作了一份《万胜国际城一期销售情况（博颂）》、《2012年6月1日至2013年2月28日销售（溢价）表》、2012年4月-12月《招商名单》和《博颂月费及佣金支付明细表》，由孙义宏和查雪松分别代表各自公司签名予以确认。其中，《万胜国际城一期销售情况（博颂）》载明：签约情况：博颂不动产营销策划公司代理签订《商品房买卖合同》共60份，实际有效合同55份，合同成交总价款为13801135元（扣除未实际签约的5份合同价款1002607元，实际成交价款为12798528元）；应付款情况：财务总价为12797439元（双方财务核定合同价款）；实际到款情况：已到款（博颂财务记录）为10289134元，万盟公司财务实收款10246803元，未到帐余额为2800869元（扣除未实际签约余额962607元后，实际余额为1838262元，总计19笔，剔除其中未实际签约三笔，实为16笔，其中属于一次性付款的一笔，金额为197000元，属于按揭未办理的为10笔，金额合计为1015600元，其余5笔分别注明为按揭或按揭正在办理未到账金额），除此之外，对于万盟置业公司实收金额与财务总价金额不符的，均注明为按揭，但未载明有余额。《2012年6月1日至2013年2月28日销售（溢价）表》载明：博颂不动产营销策划公司代理溢价销售商品房29套，销售面积为2159.13M2，财务总价为7120848元，实际销售均价为3298.02元／M2。2012年4月-12月《招商名单》载明：博颂不动产营销策划公司代理签订《商铺租赁合同》共计93份，实际有效合同92份，合同成交租金总额为748009元，万盟财务实收380657元（其中20300元明确注明为保证金）。庭审中，双方当事人一致认可，合同成交金额中应扣除黄水生支付的租金9984元和王长义支付的租金4800元，实际成交金额为733225元；《博颂月费及佣金支付明细表》载明：万盟置业公司自2011年12月至2012年12月共计支付博颂不动产营销策划公司基础月费60万元、佣金87041元（其中，截止2012年9月份的基础月费累计为50万元、佣金87041元）。
在协议履行过程中，双方当事人均未严格执行协议约定的相关条款，如未履行季度计划报批手续，未按期结算佣金、费用和基础月费等。
诉讼中，双方当事人对《全程营销代理协议》的解除，博颂不动产营销策划公司对万盟置业公司就溢价佣金计算依据和金额均无异议。万盟置业公司在计提溢价佣金时，其中实际销售均价是以双方当事人2013年10月10结算确认的财务总价作为计算依据。庭审中，经本院准许，双方当事人先后三次申请庭外和解，但由于对相关佣金和费用的计算依据及各自是否存在违约行为等争议较大，均未达成和解协议。
本院认为：万盟置业公司和博颂不动产营销策划公司签订的《全程营销代理协议》，是约定受托人处理委托人事务的合同，属于委托合同，系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，自双方当事人签名盖章时成立并生效，对协议双方均具有法律约束力。由于协议双方在履行协议过程中，均未严格按照协议相关条款执行，或执行约定条款时，相关手续不规范、不明确，是导致发生纠纷的主要原因。诉讼中，双方当事人对解除《全程营销代理协议》和溢价佣金结算金额均无异议，本院对此予以确认。双方的委托合同自万盟置业公司送达解除通知时解除，尚未履行的，终止履行。万盟置业公司据此负有向博颂不动产营销策划公司支付该溢价佣金的义务。博颂不动产营销策划公司的该项主张成立，应予支持。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：一、对销售代理佣金的计付依据；二、对招商代理费的计付依据；三、万盟置业公司据以解除《全程营销代理协议》的事由是否成立，是否因此应向博颂不动产营销策划公司承担经济损失赔偿责任；四、博颂不动产营销策划公司提出的万盟置业公司所支付的基础月费应在其10﹪销售代理佣金和招商代理费中抵扣，不足部分由万盟置业公司自行承担的抗辩事由是否成立。
关于争议问题一。首先，按照《全程营销代理协议》第五条的规定，销售代理佣金应当按照有效销售额的2﹪进行结算，《商品房买卖合同》约定为一次性付款或分期付款的，以到账金额为有效销售额，约定为商业贷款或公积金按揭贷款的，以业主与银行签订的贷款合约所载明的金额为有效销售额。这里的到账金额，按照常理，应理解为购房款到达万盟置业公司指定账户的金额。按揭贷款购房的，按揭贷款金额视为有效销售额。因此，在确定有效销售额时，首先应当界定商品房出让成交总价款，再界定一次性付款或分期付款未到账余额，二者之差即为有效销售额。其次，《万胜国际城一期销售情况（博颂）》虽然载明了55份有效销售合同成交总价为12798528元，但该数额大于双方结算确认的财务总价12797439元。在诉讼中，博颂不动产营销策划公司对万盟置业公司计提溢价佣金的依据和金额予以认可，而该溢价佣金计算依据中的实际销售均价是以双方结算确认的财务总价作为依据，且因该财务总价系双方当事人财务核定的商品房出让价款数额，故应当认定财务总价12797439元为委托合同约定的商品房出让成交总价款。第三，《万胜国际城一期销售情况（博颂）》同时证实，双方当事人确认55份有效《商品房买卖合同》未到账购房款余额中，有一笔金额为197000元注明属于一次性付款未到账余额，另有10笔总金额为1015600元注明属于按揭未实际办理的未到账余额，有5笔注明属于按揭或按揭正在办理未到账余额。除此之外，对于万盟置业公司实收金额与财务总价金额不符的，均注明为按揭，但未载明有余额。对于注明为一次性付款未到账余额197000元，当然不能认定为有效销售额。对于10笔未实际办理按揭贷款手续未到帐余额1015600元，根据协议对有效销售额的约定，由于无客户与银行签订的按揭贷款合同，故也不能认定为有效销售额。对于其中注明为按揭正在办理的未到账余额，因万盟置业公司在诉讼中未提出相应证据证实该部分按揭手续未实际办理，故应认定为已办理按揭，该部分余额应视为有效销售额；明确注明为按揭却存在财务总价与万盟置业公司实收金额差异，但又未注明有余额的，差异部分金额应视为有效销售额。因此，未到账余额应认定为1212600元（197000元＋1015600元）
综上所述，有效销售额应为双方确认的财务总价12797439元在扣除未到账金额1212600元后的金额，即11584839元。销售代理佣金应依此作为双方的结算依据。结合协议约定，销售代理佣金结算金额应为231696.78元，其中90﹪计款208527.10元为万盟置业公司向博颂不动产营销策划公司应当支付的销售代理佣金，另10﹪计款23169.68元应在万盟置业公司支付的基础月费中结算抵扣。博颂不动产营销策划公司的主张部分成立，应予支持。万盟置业公司和博颂不动产营销策划公司就此分别提出的主张和抗辩理由均不能成立，不予采信。
关于争议问题二。首先，根据委托合同的规定，博颂不动产营销策划公司只要完成就万盟置业公司所托商铺对外推介招租，并促成客户与万盟置业公司签订《商铺租赁合同》后即告完成了协议约定的招商代理义务。其次，因万盟置业公司向博颂不动产营销策划公司承诺提供三年的免租招商代理优惠政策，故《商铺租赁合同》中如有约定客户在该三年内缴纳租金的，应视为协议约定的租金收益。同时，由于双方当事人已经解除委托合同，而在双方当事人于2013年10月10日进行清理结算时，万盟置业公司未提出有因客户原因毁约的异议，诉讼中，万盟置业公司也未提供证据证实存在因承租人原因毁约的事实。故此，招商代理费应当按照双方2013年10月10日确认的合同租金数额共计748009元，减去诉讼中双方确认的应扣黄水生租金9984元和王长义租金4800元后的金额733225元作为结算依据。结合协议约定，招商代理费应为366612.50元，该费用应当在万盟置业公司支付的基础月费中结算抵扣。博颂不动产营销策划公司的主张部分成立，应予支持。第三，万盟置业公司在与承租人签订《商铺租赁合同》后，即依据合同取得对租金的收益权、期待权和请求权，因此，租金如何收取，何时收取等，万盟置业公司可据《商铺租赁合同》行使相关权利。同时，由于双方已经解除委托合同，万盟置业公司在此后依据《商铺租赁合同》所收取的租金如果全部归其所有，不符合双方签订的委托合同的约定，对博颂不动产营销策划公司也显失公平。另外，即使此后有因承租人原因毁约的情形出现，万盟置业公司也可以依据租赁合同对履约保证金的约定行使合同权利或通过法律途径获得权利救济。故对万盟置业公司以双方确认的实收租金金额作为支付招商代理费的依据的主张不予支持。
关于争议三。首先，在协议履行过程中，万盟置业公司书
面批复同意博颂不动产营销策划公司提出的以房抵款方案，但万盟置业公司是针对在博颂不动产营销策划公司自行购房的条件下，同意将特定房源以低于公示价格的较大优惠价格出让给博颂不动产营销策划公司，目的主要用以结算抵付招商代理费。然博颂不动产营销策划公司事后并未实际履行该协议，自行购买特定商品房，从而以购房款抵扣万盟置业公司应支付的相关佣金和费用，而是在未征得万盟置业公司事先同意的情况下，先后以优惠价格对外进行了推介销售。由此产生两个法律关系和后果，一是本案双方当事人之间的以房抵款的房屋买卖合同关系，二是万盟置业公司与客户之间的商品房买卖合同关系，前者对本案双方当事人具有约束力，后者对万盟置业公司与实际买受人之间具有约束力，而二者的标的又具有同一性，对万盟置业公司来讲，即出现了“一房二卖”的情形。而导致该情形的发生是由于博颂不动产营销策划公司的代理销售行为所致。应因此认定博颂不动产营销策划公司以自己的行为放弃了以房抵款协议的履行。且其以优惠价销售的行为，在一定程度上损害了委托方的权益。其次，博颂不动产营销策划公司申请以房抵款的款项中，主要是招商代理费。根据双方当事人确认的《博颂月费及佣金支付明细表》证实，截止博颂不动产营销策划公司申请前，万盟置业公司已经支付基础月费50万元和佣金87041元。据此，万盟置业公司支付的基础月费实际已超过其应当支付的招商代理费用。同时结合委托合同的约定，招商代理费应在基础月费中结算抵扣。因此，双方签订以房抵款协议时所依据的事实，客观上并不存在，博颂不动产营销策划公司因此也丧失了自行收取购房款抵债的前提条件。第三，在诉讼中，博颂不动产营销策划公司对于其自行收取的购房款，在本诉中的主张是抵扣其销售代理佣金和溢价佣金，而在反诉中，又作为履行以房抵款协议抵扣招商代理费的抗辩事由，二者明显自相矛盾。第四、博颂不动产营销策划公司一方面放弃自购房产，另一方面又自行收取购房款，在万盟置业公司书面通知其纠正后仍未改正，并继续自行收取客户购房款，其行为显已构成委托合同约定的私自截留客户购房款的违约行为，损害了委托人的合法权益。万盟置业公司据此通知博颂不动产营销策划公司解除双方签订的委托合同，符合《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定。由于解除合同是因归责于博颂不动产营销策划公司违约事由，因此不适用双方当事人在委托合同中关于抛弃法律规定的任意终止权即双方不得无故解除协议的特别约定。万盟置业公司对此依法不承担损失赔偿责任。博颂不动产营销策划公司以其自行收取客户购房款的行为是为履行以房抵款协议，不构成违约的抗辩理由不能成立，对其提出的万盟置业公司无故单方解除委托合同，应承担赔偿其损失责任的主张，不予支持。博颂不动产营销策划公司对于其截留的购房款合计208630元应返还万盟置业公司。万盟置业公司的该项主张成立，应予支持。
关于争议问题四。本案双方当事人签订的是有偿委托合同。根据委托合同的规定，万盟置业公司支付的基础月费应在博颂不动产营销策划公司所得相关佣金和费用中予以扣回。由此应当认定，该月费属于万盟置业公司预付费用，目的是为保证受托人顺利开展委托事务，博颂不动产营销策划公司对该费用负有最终返还义务。现因双方当事人已经解除委托合同，且导致合同解除是因归责于博颂不动产营销策划公司违约事由，故该基础月费应当根据委托合同约定抵扣相关佣金和费用，多余部分，博颂不动产营销策划公司应当返还。万盟置业公司的主张部分成立，应当予以支持。根据双方确认的结算结果，万盟置业公司实际支付基础月费共计60万元。结合委托合同约定，该费用应在10﹪销售代理佣金中结算抵扣23169.68元，
在招商代理费中结算抵扣366612.50元，余款210217.82元应由博颂不动产营销策划公司予以返还。博颂不动产营销策划公司就此所作抗辩，理由不能成立，不予采信。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第三百九十六条、第四百零五条、第四百一十条的规定。判决如下：
一、原告（反诉被告）合肥博颂不动产营销策划有限公司和被告（反诉原告）安徽万盟置业有限公司签订的《全程营销代理协议》自被告（反诉原告）安徽万盟置业有限公司送达解除通知时解除，尚未履行的，终止履行；
二、被告安徽万盟置业有限公司应当支付原告合肥博颂不动产营销策划有限公司销售代理佣金208527.10元、溢价佣金257801.14元。合计466328.24元，扣除被告安徽万盟置业有限公司已经支付的佣金87041元，实际应付款额为379287.24元；
三、反诉被告合肥博颂不动产营销策划有限公司应当返还反诉原告安徽万盟置业有限公司购房款208630元、基础月费210217.82元，合计418847.82元；
上述二、三项相抵，由反诉被告合肥博颂不动产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告安徽万盟置业有限公司款额39560.58元。
四、驳回原告合肥博颂不动产营销策划有限公司和反诉原告安徽万盟置业有限公司其它诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11063元，反诉案件受理费6461元，合计17524元，减半收取8762元，由合肥博颂不动产营销策划有限公司负担5300元，安徽万盟置业有限公司负担3462元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 方金才
二〇一五年七月二日
书记员 叶 芬