重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初10523号原告：重庆天江坤宸置业有限公司，住所地重庆市渝北区农业园区宝石路167号，统一社会信用代码915001127530677602。法定代表人：高飞，执行董事。委托诉讼代理人：胡仁兵，重庆原驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹长美，重庆原驰律师事务所律师。被告：郑文韩，男，1962年5月28日出生，汉族，住福建省。原告重庆天江坤宸置业有限公司（以下简称天江公司）与被告郑文韩商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天江公司的委托诉讼代理人邹长美，被告郑文韩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天江公司向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告之间于2013年8月14日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议已于2017年5月4日解除；2．被告郑文韩支付原告天江公司违约金9600元；3、被告郑文韩立即配合原告天江公司办理位于重庆市渝北区XX街道XX路X号的X幢X-X-X房屋的网上签约登记注销手续。本案案件受理费由被告郑文韩负担。事实和理由：2013年8月14日，原告天江公司与被告郑文韩签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告郑文韩购买原告天江公司开发的位于重庆市渝北区XX街道XX路X号的“XXXX一期”商品房一套，合同总价款1378487元。合同约定，被告郑文韩以按揭贷款方式支付购房款，首付款418487元，按揭贷款960000元。合同签订后，被告郑文韩支付了首付款418487元，原告天江公司为被告郑文韩办理了预售商品房网上签约登记，但被告郑文韩因自身原因至今未获得银行按揭贷款。因多次沟通未果，2017年4月20日，原告天江公司向被告郑文韩再次函告要被告郑文韩限期履行合同义务，但被告郑文韩仍未与原告天江公司联系付款事宜并向原告天江公司支付剩余购房款。2017年5月4日，原告天江公司以被告郑文韩不支付购房款为由向被告郑文韩发出合同解除函，至此，双方合同依法解除。现为保护原告天江公司的合法权益，故向法院提起诉讼。被告郑文韩辩称，不同意解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，亦不同意办理注销网上签约手续。被告郑文韩以按揭方式购买案涉房屋属实，且已实际支付购房款475139.61元。按揭贷款办不下来系因原告天江公司的原因，原告天江公司违约在先，被告郑文韩不存在违约行为，故不应当支付违约金。贷款未获审批后，被告郑文韩多次与原告天江公司进行协商，但均未果。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实及证据，本院认定如下：1．对原告天江公司举示的发票，因该证据系原件，且与被告郑文韩提交的交款收据载明的款项金额可以对应，故对该证据本院予以采信；2．对原告天江公司举示的限期履行合同义务的函、合同解除函、邮寄回单、投递记录，因双方合同对送达地址有明确约定，且该函件确已按约定的地址实际送达。被告郑文韩在答辩中也陈述，其儿子已接到原告天江公司发送的履行合同义务的函及合同解除函。故对该证据本院予以采信；3．对原告天江公司举示的情况说明，因该证据系原件，且与被告郑文韩陈述的再次向中国工商银行申请办理按揭贷款相吻合，故对该证据本院予以采信；4．对原告天江公司举示的周福利、汪连健、瞿玉娟的商品房买卖合同、抵押贷款合同、贷款入账凭证、备案登记证明，因与本案不具关联性，故对上述证据本院不予采信。本院根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，确认如下案件事实：2013年8月14日，以原告天江公司为甲方，被告郑文韩为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》一份，约定被告郑文韩购买重庆市渝北区XX街道XX路X号X幢X-X-X号房屋，建筑面积：188.56平方米，房屋总价为1378487元。该合同首部乙方地址处载明：重庆市九龙坡区X幢X-X号。合同第五条第（三）项办理按揭贷款违约责任的约定：1、因甲方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式，期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款1%赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或者其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或者乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收到的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。合同第十条约定，乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理：……（2）逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。合同附件五补充协议第四条约定：1、按揭付款内容：乙方于2013年8月14日向甲方支付购房款418487元（含乙方已经支付转为本期购房款的定金）；余款960000元由乙方向银行申请按揭贷款来支付。2、若非因甲方原因、非因不可归责于双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，若双方愿意继续履行合同的，应于以上法律事实产生后10日内对具体的付款方式、期限另行协商，签订补充协议；若逾期未达成补充协议或者任何一方明确表示不愿意继续履行本合同的，本合同即自行解除，双方按本合同第五条（三）款3项的规定和约定执行，但双方应相互配合到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同预告登记、备案手续及产权登记等相关手续。合同附件五补充协议第十六条约定：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方对各自提供资料的真实性、准确性负责。一方联络方式如有变更，应从变更之日起五日内以书面形式通知对方，否则，由因变更后不履行通知义务的一方承担相关责任；所有联络（包括书面通知）的收讫确认为：邮寄信件联络以接收方签收（乙方同住家人签收视为乙方签收）之日为收讫，电话联络以发生之时为收讫，传真件以接收方接收传真件之日为收讫。2013年8月3日，被告郑文韩向原告天江公司支付购房定金50000元；2013年8月12日，被告郑文韩向原告天江公司支付购房款368487元；2013年8月14日，被告郑文韩向原告天江公司支付按歇印花税48元、大修基金15085元、抵押登记费80元、抵押预告登记费80元、契税41356.61元、权证印花税5元，共计56652.61元。原告天江公司就上述三笔款项向被告郑文韩出具售房专用收据。2013年8月20日，原告天江公司向被告郑文韩开具金额为418487元的购房款发票。2017年4月20日，原告天江公司按合同约定的地址向被告郑文韩发出限期履行合同义务的函，该函件载明，因合同签订至今，被告郑文韩尚欠原告天江公司购房款960000元及相关违约金，经我司多次与您沟通与书面通知，您均不配合。为此，特正式函告要求被告郑文韩于2017年4月25日前往原告天江公司支付剩余房款及相应违约金。该函件显示于2017年4月21日由速递易签收。2017年5月4日，原告天江公司按合同约定的地址向被告郑文韩发出合同解除函，该函件载明，因被告郑文韩多次未在原告天江公司规定时间内前来协商变更支付剩余房款的付款方式，已严重违约并给原告天江公司带来了损失，根据合同相关约定，原告天江公司正式函告，双方合同于2017年5月4日解除。该函件显示于2017年5月5日由速递易签收。2017年6月2日，被告郑文韩向中国工商银行股份有限公司申请个人贷款。2017年6月27日，中国工商银行股份有限公司重庆高科技支行出具情况说明，载明：客户郑文韩，身份证号350322196205287116，2013年8月14日因购买XXXX住房向我行申请17年96万的贷款，我行于2013年10月19日上报审批，因差配偶户口、本地工作或居住证明被第一次退回，客户补齐资料后，我行于2013年11月11日再次上报审批。分行于2013年12月3日第二次退回，原因为借款人及配偶多笔存量负债，目前的月收入不能覆盖存量月负债（单是借款人本人目前负债是68843元）。我行根据客户提供的资料出具了情况证明，于2013年12月6日第三次上报审批，因分行审批过程中核实借款人贷款情况时，借款人电话要么在通话，要么无法接通，且借款人及配偶征信显示的负债余额较大，要求降低贷款成数的原因被第三次退回，后因客户一直未补缴首付款，于2013年12月19日将客户资料退回开发商。时隔4年，客户于2017年6月2日，再次向我行申请该笔住房贷款，因系统已记录客户的贷款信息，且未完善分行审批人的相关条件，不符合银行贷款审批的要求，于2017年6月22日将客户资料退回开发商。庭审过程中，就被告郑文韩未获得按揭贷款的原因，原告天江公司陈述，根据工商银行出具的说明可以看出，被告郑文韩未获得按揭贷款系因其个人原因。被告郑文韩称，未获得按揭贷款的原因在原告天江公司但未举示充分证据予以证明。就原告天江公司发送的限期履行义务的函及合同解除函，被告郑文韩称自己并未收到，但同时，在答辩过程中，郑文韩陈述，其儿子在接到原告天江公司发送的履行合同义务的函及合同解除函，并告知其相关事宜后，也安排儿子前往原告天江公司与其进行协商。就要求被告郑文韩支付的违约金，原告天江公司陈述，该违约金系因被告郑文韩逾期支付购房款，而按合同约定应向原告天江公司支付的应付房款1%的违约金。被告郑文韩对该违约金标准是否过高不清楚，但未要求对该标准依法进行调整。本院认为，原告天江公司与被告郑文韩于2013年8月14日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，故双方签订的合同应属合法有效，其合同约定的权利义务关系应当得到法律的保护，双方均应依照合同全面履行各自义务。对原告天江公司要求确认双方合同于2017年5月4日解除的诉讼请求，本案中，双方争议的主要焦点为，被告郑文韩未获得足额按揭贷款的原因。就该原因，虽原告天江公司仅举示工商银行出具的情况说明，但根据该情况说明上载明的原因足以证明系因被告郑文韩及配偶负债余额过大，导致贷款未获批准。根据双方合同补充条款约定，非因甲方原因及不可归责于双方事由导致未能获得银行贷款的，若逾期未达成补充协议或任何一方明确表示不愿意继续履行合同的，合同自行解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故原告天江公司作为守约方可根据该条款解除双方签订的重庆市商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告天江公司于2017年5月4日按合同约定的地址向被告郑文韩寄送合同解除函，虽该函件显示于2017年5月5日由速递易签收，但被告郑文韩在答辩过程中亦认可其子收到该函件，并相内容告知自己。根据双方合同约定，以由邮寄方式送达的，以签收日作为收讫日，故被告郑文韩于2017年5月5日收到该解除合同通知，双方于2013年8月14日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2017年5月5日解除。故对原告天江公司要求确认双方合同于2017年5月4日解除的诉讼请求，本院不予支持。对原告天江公司要求被告郑文韩支付违约金9600元的诉讼请求，因双方合同并未对按揭贷款支付的时间进行约定，且根据双方补充协议的约定，被告郑文韩未获得按揭贷款时，双方应当首先就付款方式及付款期限进行协商，协商未果可以解除合同。现原告天江公司单方向被告郑文韩发出限期支付房款及违约金的函与该约定不符，原告天江公司举示的证据及其陈述不足以证明被告郑文韩存在逾期付款的行为，故原告天江公司要求被告郑文韩支付逾期付款违约金9600元的诉讼请求，本院不予支持。对原告天江公司要求被告郑文韩配合办理注销案涉房屋的网上签约登记的诉讼请求，因补充协议约定合同解除后双方应相互配合办理完撤销、注销该房屋的合同登记、备案手续及产权登记等相关手续，原告该项诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告郑文韩在本判决生效后五日内配合原告重庆天江坤宸置业有限公司办理位于重庆市渝北区XX街道XX路X号X幢X-X-X号房屋的网上签约登记注销手续；二、驳回原告重庆天江坤宸置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17206元，减半收取计8603元，由被告郑文韩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  雷元亮二〇一七年七月十二日书记员  黄云云