上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第780号
原告卫鸾秀，女，1965年6月30日生，汉族，住上海市普陀区。
委托代理人李秋生。
委托代理人袁国威，男，1963年8月10日生，汉族，住上海市长宁区。
被告潘伟，男，1975年12月22日生，汉族，住上海市静安区。
原告卫鸾秀与被告潘伟间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员岳华独任审判，公开开庭进行了审理。原告卫鸾秀及其代理人李秋生、袁国威到庭参加诉讼。被告潘伟经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年3月7日签订了一份房屋租赁合同，由原告将位于上海市嘉定区江桥镇金园一路XXX弄XXX号XXX室，面积为104平方的住房出租给被告居住，租赁期限为五年，自2012年4月6日起至2017年4月5日。合同约定如被告逾期支付租金超过二十日除如数补交租金及逾期违约金外，视为被告擅自终止合同，应承担违约责任，原告有权解除合同。合同还约定租赁期内，未经原告书面同意，被告不得将房屋全部或部分租给第三人等，否则原告有权单方面解除本合同，并追究被告违约责任。合同约定任何一方违约，守约的一方有权单方面解除合同，违约一方支付违约金，合同规定违约金为人民币1，600元，合同还约定了其他条款事项。合同履行中原告按合同履行了出租交房等义务，而被告却瞒着原告将房屋分割5间转租给众多第三人，造成群租，违反了合同约定的不得将房屋转租的规定，原告发现后，曾劝阻过，但是被告仍继续将房屋转租给众多的第三人。嘉定区江桥镇“群租”整治工作小组发现后发出整改通知，被告却不予理睬。原告电话、短信与被告交涉未果。另外，被告至今还拖欠原告租金。原告诉请：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同，合同终止履行；2、判令被告支付拖欠的2015年4月6日至2015年7月5日房屋租金计人民币5，760元，并承担至本案判决之日的每月租金，以日计算；3、判令被告承担违约金1，600元。
被告未作答辩。
经审理查明，原、被告于2012年3月7日签订《房屋租赁合同》，原告将名下位于上海市嘉定区江桥镇金园一路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给被告居住，房屋建筑面积为104平方米。租赁期限为五年，自2012年4月6日起至2017年4月5日。第1-2年租金为1，600元／月，第3年租金为1，760元／月，第4年租金为1，920元／月，第5年租金为2，080元／月。租金按3个月为一期支付，每月租金支付时间为该期首月7日前。租金支付方式为被告以现金方式将租金交到上海市华江路XXX号的众原房产。合同第4.3约定如被告逾期支付租金，则每逾期一日，被告应按日租金的壹倍向原告支付逾期违约金。如被告逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经原告谅解的情况下视为被告擅自终止本合同，被告须按本合同第8条承担违约责任。第6.6条约定被告应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。被告逾期不支付租金累计超过20日，原告有权单方面解除本合同，并依据本合同第8条追究被告违约责任。第6.7条约定租赁期限内，未经原告书面同意，被告不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，原告有权单方面解除本合同并依据合同第8条追究被告违约责任。合同第11条第三款约定前两年内如果任何一方违约，违约金为1万元，3年以后如果有任何一方违约，违约金为1，600元。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告租金支付至2015年4月5日。被告自2015年4月6日起未支付租金，原告电话、短信催讨未果后诉至本院。
另查明，1、原告卫鸾秀于2009年4月7日取得涉案房屋上海市嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋产权。2、被告潘伟与案外人陈甲于2015年4月17日签订《租房合同》，将涉案房屋南次单间转租给案外人陈乙，租期自2015年4月20日起至2015年10月19日，租金为850元／月，押金为850元／月。同日，案外人陈甲支付1，800元，被告潘伟出具收据。3、嘉定区江桥镇“群租”整治工作小组于2015年3月13日向涉案房屋发出《居住房屋违规租赁责令改正通知书》（江桥租改字（2015）第083号），认定房屋存在将原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或非按床位出租；将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租供人员居住的情形，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》规定第十条，责令涉案房屋出租人／转租人／承租人在2015年3月20日前改正上述违规行为。逾期不改正的将依法处理。4、现场照片显示涉案房屋有五个电表，分开计电。
以上事实有《房屋租赁合同》、《租房合同》、收据、《居住房屋违规租赁责令改正通知书》、房地产权证、告知书、照片等证据及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告应依约履行各自的义务。被告应按时支付租金，在2015年4月6日之前支付2015年4月6日至2015年7月5日的房屋租金。被告承租房屋后未及时履行支付租金的义务，并分割承租，属于群租，违反了上海市地方性行政法规的规定。既然合同对解除合同的情形进行了约定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，故原告诉请要求解除合同，被告支付租金及违约金的诉请应予支持。合同解除之日以本院诉状副本送达之日即2015年8月19日为准。合同解除后，被告仍应向原告支付房屋使用费直至被告搬离房屋之日止。被告交纳的租赁保证金1，600元用以冲抵被告欠付的租金，在被告应付的租金中予以扣除。被告经本院依法传唤无正当理由未到庭，应视为放弃举证、质证、答辩的权利，应当承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告卫鸾秀与被告潘伟2012年3月7日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告潘伟应于本判决生效之日起十日内支付原告卫鸾秀2015年4月6日至2015年8月19日的租金人民币7，040元；
三、被告潘伟应于本判决生效之日起十日内支付原告卫鸾秀房屋使用费，以64元／天的标准，从2015年8月20日起算至实际搬离房屋之日止；
四、被告潘伟应于本判决生效之日起十日内支付原告卫鸾秀违约金人民币1，600元。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告潘伟负担。被告负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 岳华
二〇一五年八月二十六日
书记员 方靖
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条??当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条??当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。