山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第382号
上诉人（原审被告）：弘盛地产有限公司。
法定代表人：王安年，该公司经理。
委托代理人：迟春岷，海阳琴剑法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：弘盛地产有限公司海阳分公司。
负责人：陈龙，该分公司经理。
委托代理人：迟春岷，海阳琴剑法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：刘菲，女，1956年4月6日出生，汉族。
委托代理人：赵桂欣，山东息相通律师事务所律师。
上诉人弘盛地产有限公司（以下简称弘盛公司）、弘盛地产有限公司海阳分公司（以下简称弘盛海阳分公司）因与被上诉人刘菲商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2013）海民初字第1921号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：弘盛海阳分公司系弘盛公司设立的分公司，不具有法人资格。2010年12月2日，刘菲与弘盛海阳分公司签订了商品房预（销）售合同，合同编号为海房预（销�字201033第002号，并于当日签订了补充协议。合同第三条约定，刘菲购买弘盛海阳分公司“弘盛华庭”第1号楼1单元101号房，该房屋用途为住宅，建筑面积共98.23平方米。合同第五条第二款约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积×100%。合同第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。合同第十五条约定，出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2种方式处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。补充协议第一条约定了房屋单价为每平方米2727.82元，计款267954元。储藏室面积为15.4平方米，每平方米1600元，计款24640元。二者合计292594元。补充协议第一条第二项约定了付款方式为按揭贷款，即自签订�同后七日内刘菲交纳首付款105594元，剩余187000元申请按揭贷款。
合同及补充协议签订后，刘菲依约支付了购房款。后刘菲又补交了部分房款，其实际支付购房款301610元，弘盛海阳分公司向刘菲出具了购房款发票。购房款发票上记载房屋实际面积为99.23平方米、储藏室面积为19.33平方米、实际交付总价款为301610元。刘菲于2013年8月19日起诉至原审法院，请求判令弘盛公司和弘盛海阳分公司支付逾期提供办理房产证相关资料的违约金3016元、返还多收的购房款5549元，并要求按照“海阳弘盛华庭建筑工程做法”的要求在楼梯间和入户平台重新铺装磨光花岗岩楼面。
刘菲主张，按照合同第五条第二项面积确认及面积差异处理的约定，房屋产权登记面积为99.23平方米，合同约定面积为98.23平方米，产权登记面积大于合同约定面积，面积误差比为1%，面积误差应据实结算，刘菲应补交款项2728元；储藏室产权登记面积为19.33平方米，合同约定面积为15.4平方米，面积误差比为25.5%，按照合同约定面积误差比绝对值在3%以内的部分，按照单价1600元计算，应补足款项739元；房屋应补房款与储藏室应补房款相加后，刘菲应补交房款3467元，而其实际补交了9016元，因此弘盛海阳分公司应退还房款5549元。弘盛公司和弘盛海阳分公司对此提出异议，认为附属房不在合同约定的范围内，不应按合同第五条第二款计算。
刘菲向法庭提供所购房屋的房权证复印件，证明所购房屋的实际面积以及办证的时间是2013年7月11日。弘盛公司和弘盛海阳分公司对该证据的真实性没有异议，但认为该时间仅是刘菲办理房产证的时间，并不能证明弘盛海阳分公司提供办证材料的时间。刘菲主张房屋是在合同约定的2012年5月31日交付的，弘盛公司和弘盛海阳分公司对此没有异议。
�菲主张，弘盛海阳分公司于2013年7月5日通知办理房产证，其当天就去了开发商处，开发商为其出具了总购房款发票，其于2013年7月11日取得房产证；实际交房日期为2012年5月31日，弘盛海阳分公司应在2013年5月31日前通知办理房产证，因此，按照合同约定弘盛海阳分公司应支付已付总房款1%的违约金；按296061元（实际支付的总房款301610元减去应返还的5549元）的1%计算违约金即2961元。弘盛公司和弘盛海阳分公司对此提出异议，认为自己没有违约，并向法庭提供弘盛华庭1-8号楼建设工程竣工规划验收合格证，证明该工程于2012年7月25日经海阳市城市规划管理处竣工规划验收合格并将材料提交给房管局。刘菲对该证据的真实性没有异议，但认为该证据不能证明弘盛海阳分公司何时向房管局提供了办理房产证资料。关于何时向房管部门提供的产权登记材料，弘盛公司和弘盛海阳�公司未能提供证据。刘菲主张弘盛海阳分公司于2013年7月5日通知办理房产证，弘盛公司和弘盛海阳分公司主张通知刘菲办理房产证的时间记不清楚。
刘菲向法庭提供弘盛华庭4号楼、6号楼、8号楼的建筑工程做法图，主张涉案房屋的楼梯间和入户平台应采用磨光花岗岩楼面。弘盛公司和弘盛海阳分公司对此提出异议，主张该工程做法在楼盘开始出售之前就已到建委变更了，向法庭提供工程变更／答复通知单一份，证明工程做法已经于2010年9月进行了变更，原公共楼梯间楼地面由花岗岩楼地面改为水泥砂浆楼地面；入户平台未承诺进行铺装磨光花岗岩。刘菲对证据的真实性没有异议，但认为该证据只能证明将楼梯间变更了工程做法，入户平台没有进行变更。
原审法院依据商品房预售合同、发票、收款收据、房产证复印件、竣工验收报告及双方当事人的陈述笔录等认�上述事实。
原审法院认为，刘菲与弘盛海阳分公司签订的商品房预（销）售合同及补充协议系双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的情形，合法有效，双方应依照有关约定履行。本案争议的焦点有三个：一是储藏室是否适用商品房预（销）售合同第五条“面积确认及面积差异处理”的约定；二是弘盛公司和弘盛海阳分公司应否承担刘菲未在规定期限内取得产权登记证的违约责任；三是弘盛公司和弘盛海阳分公司是否应在楼梯间和入户平台铺装花岗岩楼面。
关于第一个焦点问题。刘菲与弘盛海阳分公司签订的商品房预（销）售合同及补充协议未对储藏室面积差异处理作出特别约定，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第87条及《物权法》第115条规定的“从物随主物”的原则，作为与商品房配套购买的储藏室，应适用商品房预（销）售合同第五条“面积确认及面积差异处理”的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定。刘菲购买的商品房产权登记面积（99.23平方米）大于合同约定面积（98.23平方米），面积误差比绝对值为1%，根据合同第五条约定，刘菲应补交的购房款为2728元［（99.23-98.23）×2727.82］。刘菲购买的储藏室产权登记面积（19.33平方米）大于合同约定面积（15.4平方米），面积误差比为25.5%，根据合同第五条约定，面积误差比绝对值在3%以内的部分，刘菲应补足款项739元（15.40×3%×1600），超出3%部分的价款由出卖人承担。刘菲应补足的购房款总计为3467元，而其实际补交了9016元，因此弘盛海阳分公司应返还刘菲5549元。
关于第二个焦点问题。按照合同第十五条约定，弘盛海阳分公司应在2013年5月31日�，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其在将材料报登记机关备案后应及时通知刘菲办理房产登记。刘菲主张弘盛海阳分公司于2013年7月5日通知其办理房产证，关于通知办证时间，弘盛海阳分公司未能提供证据，因此应认定通知办证时间为2013年7月5日，超出了合同约定的期限，因此弘盛海阳分公司应按合同约定承担已付房价款1%的违约金。刘菲主张按照房价款296061元计算，违约金为2961元，法院予以支持。
关于第三个焦点问题。刘菲依据“海阳弘盛华庭建筑工程做法图”要求在楼梯间和入户平台铺装磨光花岗岩楼面，弘盛海阳分公司提供的工程变更／答复通知单显示，原公共楼梯间楼地面由花岗岩楼地面改为水泥砂浆楼地面。刘菲认为工程变更通知单只能证明将楼梯间变更了工程做法，入户平台没有进行变更，要求入户平台铺装磨光花岗岩楼面。双方签订的商品房预（销）售合同及补充协议均未约定入户平台为磨光花岗岩，且建筑工程做法也并非销售广告和宣传资料，因此刘菲要求入户平台铺装磨光花岗岩楼面证据不足，法院不予支持。
弘盛海阳分公司系弘盛公司设立的分公司，依照《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担……”之规定，弘盛公司应与弘盛海阳分公司共同承担债务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，原审法院于2013年12月2日判决：一、弘盛公司、弘盛海阳分公司于判决生效后十日内退还刘菲购房款5549元；二、弘盛公司、弘盛海阳分公司于判决生效后十日内支付刘菲逾期办理房产证违约金2961元；三、驳回刘菲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由弘盛公司、弘盛海阳分公司承担。
宣判后，上诉人弘盛公司、弘盛海阳分公司均不服，共同向本院提起上诉称，一、上诉人未逾期办理产权登记备案，涉案房产于2012年7月25日通过了验收，通过验收后上诉人即把需要提交的材料提交给了产权登记机关备案。至于产权登记机关何时办理好产权证并不是上诉人能决定的。被上诉人以产权证办理时间要求上诉人承担逾期办证违约金不合理。二、被上诉人要求上诉人返还附属房的购房款无法律依据。被上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用�律若干问题的解释》的相关规定及商品房预售合同第五条的约定主张上诉人多收了附属房的购房款，而该司法解释及商品房预售合同只是约定了“商品房”本身出现面积差异时如何处理，并未明确约定附属房也按相同原则处理，因此附属房应按实际面积据实结算，实行多退少补政策。而且，双方在办理房屋交接时，也就该问题协商过，被上诉人也同意据实结算，并签字确认把差价补足，其行为表示是认可的。原审判决上诉人返还多收的房屋差价款错误。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人刘菲辩称，关于逾期办理房产证违约金问题，上诉人2013年5月才取得大产权证，2013年7月才通知被上诉人办理，被上诉人在原审提交的房产证可以证明办证时间在2013年6月之后。上诉人未依照合同约定履行义务，理应承担违约金。关于多收房款问题，根据双方签订的商品房预售合同第五条约定及相关司法解释的规定，包括附属房在内均属商品房，并且都办理了相关产权登记，应当依照合同约定及司法解释的规定执行。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。
本院审理过程中，上诉人虽主张已按时向产权登记部门提交了相关材料，但对此未提供证据证明，且表示记不清楚办理出房屋初始登记的时间。双方确认依照补充协议第四条约定，上诉人在合同约定的期限内办完、备齐海阳市房地产登记规定的办理权属登记所需由上诉人提供的资料后，应通知被上诉人办理所购房屋权属登记。上诉人认可是在2013年7月才通知被上诉人可以办理涉案房屋的房产证，之前没有通知过。
本院审理查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为�双方当事人签订的商品房预售合同及补充协议合法有效，双方应按约定履行各自的权利义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、上诉人应否承担逾期提供办证登记资料的违约责任；二、上诉人应否退还房屋面积差价款。
针对焦点问题一，双方在相关协议中明确约定了上诉人的相关义务，而上诉人在诉讼中仅提供了2012年7月25日的《建设工程竣工规划验收许可证》，并未提供证据证明其已在约定期限内将应由其提交的相关材料提交至产权登记部门备案，并且其亦认可2013月7月前未依约定通知被上诉人可以办理涉案房屋的房产证。因此，上诉人逾期向房地产登记部门提交办理权属登记所需资料及通知被上诉人办理产权登记的事实应予确认，上诉人依法应承担相应责任。上诉人此上诉主张，无事实依据，本院不予支持。
针对焦点问题二，双方当事人�合同中对房屋面积出现误差时的处理有明确约定，并且依据合同及补充协议的相关约定来看，双方约定的面积误差处理原则应适用于附属房。被上诉人据实补交了房屋差价款，上诉人据此主张双方是在协商一致的情况下变更了原合同的约定，但被上诉人对此并不认可，上诉人亦无证据证明其主张。因此，上诉人主张不应退还附属房的差价款，理由不成立。
综上，原审判决正确，应予维持。上诉人的上诉主张不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 纪 芳
审 判 员 栾海宁
代理审判员 林 娜
二〇一四年五月四日
书 记 员 付微微