中华人民共和国
上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第865号
原告李嘉玲。
原告叶仁敏。
上列两原告的共同委托代理人顾海平，上海市捷华律师事务所律师。
被告上海欣城房屋置换收购有限公司。
法定代表人汤锡渊。
委托代理人徐家骥，上海市申建律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ宇，上海市申建律师事务所律师。
被告上海大柏树物业管理有限公司。
法定代表人黄培东。
委托代理人狄明。
第三人蒋金兰。
第三人李嘉峰。
委托代理人袁慧萍，上海市尚伟律师事务所律师。
委托代理人许宏伟，上海市尚伟律师事务所律师。
第三人上海屋太华房地产咨询有限公司。
法定代表人张亚宁。
委托代理人刘金铸。
原告李嘉玲、叶仁敏与被告上海欣城房屋置换收购有限公司（以下简称“欣城置换公司”）、上海大柏树物业管理有限公司（以下简称“大柏树物业”）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法通知蒋金兰、李嘉峰、上海屋太华房地产咨询有限公司（以下简称“屋太华咨询公司”）作为第三人参加诉讼。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李嘉玲、叶仁敏的共同委托代理人顾海平，被告欣城置换公司的委托代理人徐家骥，被告大柏树物业的委托代理人狄明，第三人蒋金兰，第三人李嘉峰的委托代理人袁慧萍，第三人屋太华咨询公司的委托代理人刘金铸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李嘉玲、叶仁敏诉称，原告李嘉玲与叶仁敏系夫妻关系，双方原住上海市虹口区玉田路XXX弄XXX号XXX室的房屋，该房屋系使用权公有住房，二室户，面积（20.2＋6.6）平方米。之后，原告因工作关系去美国学习工作并长期居住美国。去年夏，原告回国准备打理回国居住事宜，发现原本属于自己使用的李嘉玲名下的玉田路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“系争房屋”）被欣城置换公司于1999年8月份非法冒用李嘉玲的签名而处置置换，导致原告在国内唯一的一套住房被他人非法处置而无居住之地。经查，涉案房屋置换过程中的所有李嘉玲的签名均非李嘉玲本人的真实签名，所有手续文件均由欣城置换公司伪造并操作；欣城置换公司于1999年9月非法将涉案房屋与蒋金兰签定差价换房合同【合同编号：虹置-1364）导致原告无辜失去涉案房屋的居住。大柏树物业作为物业管理公司，理应有对涉案房屋的置换具有慎审的审核责任和义务，特别是在签名上加以核实，为此其对原告涉案房屋的失去具有不可推卸的连带责任。根据我国合同法第48、52条规定，行为人（欣城置换公司）没有代理权以被代理人（原告）名义订立的合同，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任；一方以欺诈方式订立的合同归于无效。另根据《上海市不可售公有住房差价交换试行办法》（沪房地交1998第320号文）第四条第5款的规定，全家出国（境）保留承住权，公有住房不得进行差价置换。本案涉案房屋的置换违反了国家政府部门的禁止性条款不可置换的规定。现诉讼要求确认欣城置换公司、第三人李嘉峰冒用原告签名签定的《委托授权书》及差价换房合同【合同编号：虹置-1364）无效；欣城置换公司、大柏树物业、第三人李嘉峰返还上海市虹口区玉田路XXX弄XXX号XXX室房屋或赔偿原告损失80万元的等值房屋。
被告欣城置换公司辩称，李嘉峰办理置换系争房屋时提供了委托书、系争房屋租赁凭证、李嘉玲印章、户口本等证件，合同签订符合合同法的表见代理。第三人蒋金兰依据上述签订合同，并实际支付对价，根据物权法规定，属于善意第三人。由于历史原因，当时房屋交易有特定条件，必须要监管两年。所以就找了欣城置换公司，欣城置换公司就收了500元的交易手续费，欣城公司的法律地位是仅仅为他们代办手续。又根据庭审调查，原告已于2000年得知房屋出售的事实。原告的真正目的是为了借诉讼时效来主张债权，原告是恶意诉讼。合同有效，原告的请求权必然不受法律保护，诉讼时效已经过了。因此原告的第二条要求80万等值房屋的诉请也不能成立。不同意原告诉请。
大柏树物业辩称，当初房屋置换无需到物业公司审核。房地产管理局有一张差价换房征询表格，物业公司只对征询表中所列九点情况进行审核，而身份证、签章是交易中心负责审核。原告全家出境，没有来物业公司备案。根据383号文规定，公用居住房屋承租人全家出境的，一般解除租赁关系，由出租人收回房屋，若出租人同意保留的，最长不超过3年。保留公房使用权租金是每年约定的标准租金的3倍，原告没有来物业办理相关手续。不同意原告诉讼请求。
第三人蒋金兰述称，为照顾父亲身体，欲在玉田路附近购房。李嘉峰在系争房屋的居委会说要把系争房屋卖掉。我们知道后去了李嘉峰家里商谈买房事宜，当时李嘉峰开价14.5万，经过商量以14万成交。李嘉峰将我带至屋太华咨询公司办理手续，把身份证都提供给屋太华咨询公司，之后的手续都是委托屋太华咨询公司办理。我是善意买房的，且购房款已经全额支付，没有过错。不同意原告的诉讼请求。
第三人李嘉峰述称，叶仁敏不符合诉讼主体资格，他不是形式上的承租人，也不是系争房屋同住人，不能因为是李嘉玲配偶而成为本案原告。按照1999年城镇公有房屋管理条例及实施细则，李嘉玲当时已丧失该房的承租权，户籍也应当予以注销。李嘉玲明知出国后关于房屋的政策，所以在去美国之前将母亲户籍迁入，目的是从家庭的角度来保留房屋。在得到原告授权，委托李嘉峰办理系争房屋置换的相关手续时候，委托书上的签字即便是以李嘉玲的名义，也是形式上的要求，不能证明有李嘉玲签字就是认可了李嘉玲对房屋的权利。系争房屋的置换两原告是明知的，从2000年开始，他们就主张房屋的债权和价款，原告诉请中提出的无效只是为了解决诉讼时效，真正目的是为了得到钱款，而他们主张钱款已经过了诉讼时效。当时房屋出售的价款只是14万，而现在房屋的价款已经超出了这个价值，2000年原告要求房款的时候，当时应该诉讼，其父母都是健康有行为能力的，目前才诉讼是在父亲过世、母亲没有行为能力的情况下，把责任转嫁到李嘉峰头上。李嘉峰确实代李嘉玲签名，但代理的前提是父母出具了委托书，且有两原告的印章，是两原告真实意思表示，是在得到授权后实施，并没有假冒李嘉玲名字。李嘉峰代为办理系争房屋置换后所得购房款交给了父母。不同意原告诉讼请求。
第三人屋太华咨询公司述称，系争房屋置换确系屋太华咨询公司办理，但当时操作经办人已经找不到，所有资料由于年限长也找不到。但根据我们当时的操作流程，李嘉峰代理李嘉玲办理置换手续，要求出具委托书并有关资料准备齐全后，我们带他们去有关部门办理手续。我们也跟他们讲，如果资料不齐全、资料有问题我们是不负责任的。
经审理查明，两原告系夫妻关系，第三人李嘉峰系李嘉玲之弟。系争房屋原系公有住房，承租人为原告李嘉玲。1992年至1993年间，两原告先后自费赴美国至今。
1999年起，李嘉峰以“李嘉玲”（以下“李嘉玲”均指李嘉峰所为）名义办理置换系争房屋的手续：
1999年8月5日，李嘉峰作为系争房屋转让方，蒋金兰作为受让方与屋太华咨询公司签订“代办手续合同”，约定：将承租的系争房屋转让给蒋金兰；该物业转让款14万元，1999年8月6日前支付4万元，待手续办理完毕支付10万元；转让方在手续办理完毕前将系争房屋交付蒋金兰并迁出户口；由于双方在交易过程无法自办手续，委托屋太华咨询公司代办交易手续，代办费4，000元。朱凤英在同住人处签名。该合同签订后，蒋金兰于1999年8月6日向屋太华咨询公司支付代办手续费4，000元，购房款4万元。1999年10月19日支付购房款96，000元。
1999年8月9日，“李嘉玲”与欣城置换公司签订委托书，约定：李嘉玲委托欣城置换公司办理系争房屋退房手续，委托费500元。同日，蒋金兰与欣城置换公司签订委托书，委托欣城置换公司办理系争房屋进户手续，委托费500元。1999年10月26日，欣城置换公司收取系争房屋代办手续费1，000元。
同日，欣城置换公司（受托方）与“李嘉玲”（委托方）向大柏树物业管理有限公司出具双方签订的委托授权书，约定：委托房屋座落地址于虹口区玉田路XXX弄XXX号XXX室，一致同意双方签署的置换协议并委托欣城房屋置换收购有限公司王新成前来贵处办理房屋征询和退租手续。委托人保证提供给受托方的资料及证件是真实的、合法有效的，如有隐瞒或作伪假由此造成的后果均由委托人李嘉玲负全部责任。委托人保证以上房屋不存在租赁纠纷和违章搭建，如有以上情况则按国家有关规定处理。委托人保证今后如发生居住困难或家庭纠纷等事宜均与受托方欣城房屋置换收购有限公司、大柏树物业管理有限公司无关。由委托人自行负责。
1999年8月9日，欣城置换公司填写“上海市公有住房差价换房征询表”，大柏树物业对该表审核该户无表中所需征询的9种情况而盖章。
1999年8月20日，系争房屋办理了退房手续，该房屋承租权保留单位为欣城置换公司。
1999年9月27日，欣城置换公司（转让方）与蒋金兰（受让方）签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定欣城置业公司将系争房屋转让给蒋金兰，房价款12万元。
1999年9月30日，上海市虹口区房地产交易中心向蒋金兰发出同意其受让系争房屋的准予差价换房通知书。系争房屋承租人为蒋金兰。
2011年8月16日日，原告叶仁敏写信给案外人李某某（李嘉玲之兄）称：……事情从头到尾你应该清楚，1999年（或是98？）年，我是从电话中才得知曲阳的房子卖掉了。自2000年回国，爹爹与你告诉没钱还，而后一直没谈到过钱。2004年初，你对我说过给我们一套房；2010年3月，嘉峰说过，还给我们一套房。今年又都不承认了。现在你讲，房子之事与你一点关系也没有；嘉峰又讲，他没有作过承诺（你对嘉玲讲过“你们没有证据”）。反正房子给你们两兄弟卖了，钱花了，答应得也没了，还是我们没理。……希望你能够和嘉峰再谈谈，事情不要做得太绝，当承担两兄弟自己（卖房）的责任……。
2012年5月6日，原告叶仁敏向大柏树物业发信函称：我们原先住在上海玉田路XXX弄XXX号XXX室（1990／12至1993／8）。我于1992年赴美国留学，一年之后，妻子和女儿也出国。当时让丈母娘和小舅子代管居住。后来房子被卖了，其中还有不少曲折的经过。如今我们都将退休，打算落叶归根，但回国居住成了问题。要求了解卖房的记录。
现原告遂诉讼要求判如所请。
审理中，原告李嘉玲、叶仁敏申请对签署日期为“99年8月9日”的《委托授权书》中落款处“李嘉玲”、“叶仁敏”签名是否系本人所写进行笔迹鉴定。本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，结论：签署日期为“99年8月9日”的《委托授权书》中落款处“李嘉玲”、“叶仁敏”签名均不是其本人所写。
审理中，李嘉玲、李嘉峰之兄李某某到庭作证称：1999年系争房子卖掉是原告提出的，他们一直打电话给父亲（2009年过世），父亲跟我说的，具体就让李嘉峰去操作。李嘉峰办好手续拿到钱后，把钱给了父亲。整个过程原告都知道的，他们经常打电话来询问。父亲拿到钱款后，一部分钱换成了美金，另一部分用于照顾原告赴美后所生育的儿子，2000年他们托人把孩子带回来了，由我们父母来抚养。2007年李嘉玲户口迁回来了，2009年叶仁敏户口也进来了，均迁入上海市唐山路XXX弄XXX号房屋内。父亲去世前，都给他们安排好了。
审理中，双方各执己见，无法调解。
上述事实，有原告提供的配户单、授权委托书、退房单、公有住房差价换房征询表、准予差价换房通知书、护照、企业养老金核定表、公证书、房产登记信息、司法鉴定收费收据发票、公有住房承租权转让合同、司法鉴定书，被告欣城置换公司提供的东体育会路居委会出具的情况说明、1999年8月5日屋太华和蒋金兰签订的代办手续合同、收据、委托书两份、发票、沪房地交（1999）112号文、差价换房必须要差价换房合同、租赁凭证和双方的身份证明、市内户口迁移委托书、玉田路XXX弄XXX号XXX室户籍摘抄、唐山路XXX弄XXX号户籍摘录、出入境记录查询结果、市内户口迁移委托书、唐山路XXX弄XXX号户籍摘录、租用公房凭证（编号490147）、上海市城镇公有居住房屋实施细则，被告大柏树物业提供的（98）383号文、（99）112号文、（98）320号文、叶仁敏2012年5月6日的信函，第三人蒋金兰提供的付款收据、代办手续合同、承租权转让合同，第三人李嘉峰提供的叶仁敏给李某某的信、解除工作关系证明、自动离职处理决定及退工单、证人李某某的证言及原、被告、第三人的陈述，经过庭审质证，本院予以确认。
本院认为，公民法人合法权益受法律保护。系争房屋原系公有住房，承租人为李嘉玲。根据相关规定公有住房的置换应征得同住人的同意，故叶仁敏作为系争房屋同住人作为原告参加诉讼，并无不当。两原告主张系争房屋被置换系冒用原告签名要求确认无效一节，根据原告叶仁敏2011年8月16日日写给证人李某某信中“……1999年（或是98？）年，我是从电话中才得知曲阳的房子卖掉了。自2000年回国，爹爹与你告诉没钱还。2004年初，你对我说过给我们一套房。2010年3月，嘉峰说过，还给我们一套房。今年又都不承认了。现在你讲，房子之事与你一点关系也没有。嘉峰又讲，他没有作过承诺……”的表述，又根据证人李某某证言“1999年系争房子卖掉是原告提出的，他们一直打电话给父亲，父亲跟我说的，具体就让李嘉峰去操作。李嘉峰办好手续拿到钱后，把钱给了父亲”及第三人李嘉峰陈述，可以认定系争房屋置换系李嘉玲父亲及弟弟李嘉峰的行为，但两原告在得知系争房屋被置换后，并未积极主张该置换行为的效力问题，而是与家人商谈“钱”或另行提供房屋事宜，应认定原告已经追认系争房屋被置换事实。第三人蒋金兰与李嘉峰办理系争房屋置换手续时，支付了合理的对价，并依照法律规定已经登记，系善意取得。再根据庭审查明事实，欣城置换公司系为系争房屋代办置换所需手续，从而收取一定手续费。根据上海市房屋土地管理局公有住房差价交换试行办法的规定，大柏树物业仅是对差价换房征询表中所列九点情况征询答复，而非审核。故原告主张系争房屋置换手续文件均由欣城置换公司伪造并操作及大柏树物业理应有对涉案房屋的置换具有慎审的审核责任和义务，特别是在签名上加以核实，没有事实依据，本院不予认定。综上，两原告要求确认《委托授权书》及差价换房合同【合同编号：虹置-1364）无效，欣城置换公司、大柏树物业、第三人李嘉峰返还涉案的位于上海市虹口区玉田路XXX弄XXX号XXX室的房屋或赔偿原告损失人民币80万元的等值房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条之规定，判决如下：
一、原告李嘉玲、叶仁敏要求确认被告上海欣城房屋置换收购有限公司、第三人李嘉峰冒用原告李嘉玲、叶仁敏签名签订的《委托授权书》及差价换房合同【合同编号：虹置-1364）无效的诉讼请求不予支持；
二、原告李嘉玲、叶仁敏要求被告上海欣城房屋置换收购有限公司、上海大柏树物业管理有限公司、第三人李嘉峰返还上海市虹口区玉田路XXX弄XXX号XXX室房屋或赔偿原告损失80万元的等值房屋的诉讼请求不予支持。
本案受理费11，800元，鉴定费4，000元，由原告李嘉玲、叶仁敏负担。
如不服本判决，原告李嘉玲、叶仁敏可在判决书送达之日起30日内，被告上海欣城房屋置换收购有限公司、上海大柏树物业管理有限公司、第三人蒋金兰、李嘉峰、上海屋太华房地产咨询有限公司可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 曹北霖
审 判 员 程美珍
人民陪审员 毛济平
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 陆 兆
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。