鹤壁市淇滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0611民初265号
原告张清来，男，1964年3月7日出生，汉族。
委托代理人马国庆，河南岳都律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告河南环洲置业有限公司。
法定代表人潘昌东，该公司董事长。
委托代理人刘士华，河南明星律师事务所律师。代理权限为代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，代领法律文书。
原告张清来与被告河南环洲置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理，依法组成合议庭进行审判，并于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告张清来及其委托代理人马国庆，被告委托代理人刘士华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张清来诉称：2012年5月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的鹤壁市淇滨区房屋，面积131.03平方米。在合同履行过程中，被告严重违约，给原告造成重大经济损失。首先，被告未按合同约定期限交付房屋，逾期交房135天；交房时未向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；第二、至今未按合同约定给原告办理房屋所有权证书；第三、超面积多收取原告3.5平方米购房款10955元；第四、违法收取原告案件贷款押金10000元。请求依法判令被告：1、提供住宅质量保证书及住宅使用说明书，协助办理房屋产权登记；2、支付逾期交房违约金5550.17元，逾期办理房产证违约金28390元；3、退还多收取的房款10955元；4、退还按揭贷款押金10000元。
被告河南环洲置业有限公司辩称：原告的诉请无事实及法律依据，理由不实，应依法予以驳回。
根据原被告诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：原告诉请有无事实及法律依据。
围绕该争议焦点，原告提供下列证据：
1、2012年5月22日，原被告签订的《商品房买卖合同》1份及购房款、各项配套费用收据5份；证明根据该合同第三条约定，该商品房的阳台是非封闭式；第9条约定被告逾期交房30日以上应按日支付已付房款的万分之一的违约金。第11条约定，被告应在交接房屋时向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第15条约定，被告应在房屋交付使用后180日内向产权登记机关将相关资料提供并备案，但至今被告未依约提供相关资料。
2、2013年6月15日，被告向原告出具的交房联系函及《交付物品领用清单》各1份，证明被告向原告交付房屋的时间是2013年6月15日，与合同中约定的2013年1月30日不符，且该交接物品领用清单上明确显示住宅使用说明书和质量保证书没有在交接的范围之内。
3、2013年3月-6月期间整改内容清单3张，证明被告房屋存在严重质量问题，仍在维修，不存在交付条件。
4、2014年4月25日维修方案1份，证明因房屋质量问题导致被告无法向房屋产权登记部门提供相关资料予以备案，以供办理房屋产权证书。
5、2013年10月22日，原告交纳房屋过户契税完税证1份，证明原告已经依法交纳了相关契税，但因被告方原因至今未办理房产证。
6、鹤壁市建筑设计院有限公司对被告承建的房屋出具的平面图、立体图4页，证明涉案房屋设计时就是按照阳台二分之一计算的房屋面积。
7、涉案小区住户反映材料1份，证明房款未按法律规定计算并收取。
8、2012年6月11日，被告向原告出具的《收款收据》1份及2012年6月19日原告与中国银行签订的《贷款合同》1份。证明被告违反相关法律规定向原告收取的贷款押金10000元，承诺贷款下发后退回，但未退回。原告与中国银行签订的贷款合同也没有贷款押金的约定。
基于以上证据材料原告主张：1、逾期交房违约金的计算方式：以总房款411124元为基数，2013年2月1日-2013年6月15共计135天，乘以日万分之一，共计5550.17元。2、逾期办理房产证违约金计算方式：以总房款411124元为基数，从2014年1月15日开始计算至起诉之日即2016年1月11日，乘以日万分之一，原告仍按28390元诉请。3、多收取的房款10955元计算方式：非封闭式阳台计算房屋面积应按阳台面积的二分之一计算，房屋面积应该为127.53平方米（原告自行测量）收取房款，但被告是按照131.03平方米收取的房款，多收取3.5平方米，每平方3130元。
被告河南环洲置业有限公司对原告张清来提交的证据质证认为：
对原告提交的证据1的真实性均无异议，但被告不存在逾期交房的事实，两张配套费用收据，是配套设施费用，不应计入总购房款；
对原告提交的证据2真实性没有异议，但该交接单是由于原告怠于履行受领义务后补办手续形成，被告并未逾期交房；
对原告提交的证据3、4均为复印件，且证据3系其单方制作，对该两份证据真实性均有异议，不能证明其事实主张；
对原告提交的证据5真实性无异议，但房屋产权证的办理需原被告方相互配合，原告并未向房管部门提出办理房屋产权的申请，因此，原告不能依据契税凭证和合同15条的约定证实被告违约；
对原告提交的证据6系复印件，与本案没有关联；
对原告提交的证据7是与被告有买卖关系的合同相对人单方制作，涂改不清且所反映的内容真伪未得到相关部门的认可，不能证明被告违约；
对原告提交的证据8真实性没有异议，但该押金是根据原被告双方签订的房屋买卖合同补充条款第6条约定收取，不存在违反法律规定的情形。10000元按揭贷款押金是原被告协商后原告交纳，约定房产证办理下之后退还，但因原告未申请办理房产证，现在还不具备退还条件。
被告河南环洲置业有限公司提交的证据如下：
2013年1月31日，原告签写的验交房签字簿1份，证明被告按照合同约定向原告履行了房屋交房通知义务，因原告未按照合同约定领取房屋，造成房屋延期交接，其责任应由原告自行负担。
原告对被告提供的证据真实性无异议，但认为被告通知其签字的原因是让看房有无质量问题，但没有实际交付房屋钥匙，也未交付相关住宅质量保证书、合格证等证明文件。且经原告看房存在质量问题，在被告整改过之后才将钥匙交付原告使用，按照合同约定构不成实际交付。
本院认为原告提供的证据1、证据2、证据8，被告的提供的验房交房签字簿系真实无误的原件，可以作为综合全案事实认定案件事实依据，原告提供的其他证据材料均系复印件，且无其他证据材料予以佐证，本院不予采纳。
根据各方当事人的陈述、举证，本院确认以下事实：
2012年5月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的鹤壁市淇滨区房屋，双方约定：合同项下房屋建筑面积131.03平方米，房屋价款按照建筑面积计算，房屋单价3130元／平方米，总价款411124元；产权登记面积与合同约定面积发生差异时，面积以房管局实测为准，面积差多退少补；被告应在2013年1月30日前交付房屋，逾期交付的按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；合同项下房屋具备交付条件后，被告应当按照合同约定向原告交付相应证明文件，签署房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，文件不齐全时原告有权拒绝接受房屋，由被告承担逾期交房产生的违约责任；被告应在房屋交付使用后180日内将产权登记所需资料报登记机关备案，若因被告原因导致原告不能在约定3期限内取得产权证书的，原告有权退房，并按照已付房款的万分之一赔偿原告损失。双方又附签补充约定：原告需按照在房款之外另行缴纳各种初装费和贷款客户押金。
合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部房款、并缴纳了合同约定的各种初装费和客户贷款押金。2013年1月31日，原告在被告的交验房签字簿上签字；2013年6月15日，被告又向原告出具了《交房联系函》，并交付了房屋钥匙、签订了物业服务协议。截至目前，被告尚未向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；原告购买的房屋尚未办理产权登记，房屋面积尚未经过房产管理部门测量，具体的面积尚不能确定。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附属条款合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。本案中，原告已按合同约定履行了义务，被告亦应如约履行相应义务，否则应当承担相应的违约责任。
被告应按合同约定在交付期限届满前（即2013年1月30日）向原告交付房屋，被告依据原告本人签字的《交验房签字簿》提出其并未逾期交房，不应承担逾期交房违约责任的辩称意见，本院认为，原告虽于2013年1月31日在被告的《交验房签字簿》上签字，但被告未依约向原告交付房屋钥匙及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不能证明涉案房屋符合交房条件，不应视为交付。2013年6月15日，被告向原告出具了《交房联系函》，原告领取了钥匙并在其后对涉案房屋进行了装饰装修，对于原告要求被告支付逾期交房违约金（即以已交付购房款（总房款）411124元为基数，按照合同约定的日万分之一计算，自2013年1月31日计算至2013年6月15共计135天，共计5550.17元）的诉讼请求，本院依法予以支持。根据合同约定被告应当在房屋符合交付条件时一并向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告无证据证明在交付房屋钥匙过程中履行了该合同义务，故对原告要求被告交付该二份文件的诉讼请求，本院亦予以支持。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。本案中，按照原被告双方签订的合同第十五条约定因被告原因导致原告不能办理顺利办理产权登记的，原告应以提出退房并主张被告赔偿损失的方式主张权利，已明确排除了要求被告支付延期办理产权登记的寻求救济的可能性，原告对该条约定亦未提出异议，因此对原告提出的要求要求被告支付产权证延期办理违约金的诉讼请求本院不予支持。但被告有义务协助原告办理房屋所有权登记手续，对于原告要求被告协助办理房屋产权登记的诉讼请求，本院依法予以支持。
对于原告请求被告退还其贷款押金10000元的诉讼请求，本案中，原告依约交付于被告的贷款押金10000元，为原告违约时丧失货币返还请求权的意定履约担保，但该意定履约担保的范围并不明确，原告主张系顺利办理房屋按揭贷款手续的担保，被告辩称该押金系在房产证办理后方可返还。本院认为该贷款押金所涉及的合同附款系被告制作的格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，应当作出对提供格式条款提供一方不利的解释，因此，该意定履约担保的范围应解释为防止原告未能顺利办理购房贷款的不再履行合同而违约的担保。原告已顺利办理了购房贷款，因此，被告应当向原告返还该笔10000元的贷款押金。故对原告请求被告返还该10000元贷款押金的诉讼请求，本院依法予以支持。
对于原告诉请被告退还多收部分面积购房款及利息的诉请，因双方合同已明确约定房屋价款是以面积为单位进行计价，而非以套计价，亦明确最终的房屋面积以房产局实测为准，多退少补。目前涉案房屋尚未经过房管部门实测，房屋实际面积仍不确定，对于房屋面积差异造成的面积差原告可在房管局实测后根据实际情况另案起诉，故对原告提出的房屋面积差额价款返还请求，本院不予支持。案经调解无效，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告河南环洲置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张清来交付涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
二、被告河南环洲置业有限公司于本判决生效之日起十五内协助原告张清来办理涉案房屋所有权登记手续；
三、被告河南环洲置业有限公司于本判决十五日内向原告张清来支付逾期交房违约金5550.17元；
四、被告河南环洲置业有限公司于本判决十五日内向原告张清来返还贷款押金10000元；
五、驳回原告张清来的其他诉讼请求。
如被告河南环洲置业有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱的义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1172元，由原告张清来负担302元，由被告河南环洲置业有限公司负担870元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鹤壁市中级人民法院。
审 判 长 霍璐婷
审 判 员 孟利平
人民陪审员 郝素芬
二〇一六年六月十二日
书 记 员 马学芳