广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法堂民一初字第75号
原告东莞市威亮实业有限公司，住所地：东莞某。
法定代表人陈家富。
委托代理人吕焕成，广东明楷律师事务所律师。
委托代理人何惠玲，广东明楷律师事务所律师。
被告黄超群，男，汉族，1989年12月15日出生，住XXX，身份证号码：XXX。
原告东莞市威亮实业有限公司（以下简称威亮公司）诉被告黄超群租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月22日公开开庭进行了审理。原告威亮公司的委托代理人何惠玲到庭，被告黄超群经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告威亮公司诉称，被告黄超群于2012年11月和2013年3月起租�威亮公司位于中堂镇下芦村威亮工业园区内B7、B8厂房，用于经营家具，并注册了个体工商户“东莞市中堂晶冠家具厂”（以下简称晶冠厂）。2013年12月18日，黄超群欠薪逃逸，威亮公司为黄超群垫付了工资共计121583.2元。根据双方签订的《厂房租赁合同》约定，黄超群向威亮公司缴纳保证金人民币10800元，B7、B8厂房每个月租金共计为9900元，物业费每月共计为450元，水电费由黄超群向威亮公司缴纳，每拖欠一天，黄超群应向威亮公司支付0.1％的违约金，拖欠超过15天，威亮公司有权终止合同，没收保证金，收回租赁物。至黄超群欠薪逃逸之日，黄超群拖欠租金、物业费、水电费已经超过了40天。威亮公司为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方的两份《厂房租赁合同》；二、保证金10800元归威亮公司所有；三、黄超群向威亮公司支付2013年11月和12月的厂房及宿舍租金合计31328元；四、黄超群向威亮公司支付2013年11月和12月的物业费合计900元；五、黄超群向威亮公司支付2013年10月至12月的水电费合计11352元；六、黄超群向威亮公司按每日0.1％支付迟延缴纳租金的违约金至实际支付之日止（其中2013年11月租金15664元从2013年11月7日起算，2013年12月租金15664元从2013年12月7日起算）；七、黄超群向威亮公司按每日0.1％支付迟延缴纳水电费的违约金至实际支付之日止（其中2013年10月水电费4276元从2013年11月1日起算，2013年11月水电费3939元从2013年12月1日起算，2013年12月水电费3137元从2014年1月1日起算）；八、本案的诉讼费用由黄超群承担。庭审中，威亮公司变更第三项诉求中的2013年11月和12月租金合计为31208元。
如双方的租赁合同被认定为无效，则威亮公司变更诉请为：一、判令黄超群向威亮公司支付2013年11月～2013年12月的厂房及宿舍的场地占用费31328元；二、判令黄超群向威亮公司支付2013年11月～2013年12月的物业费900元；三、判令黄超群向威亮公司支付2013年10月～12月的水电费11352元；四、本案诉讼费由黄超群承担。
被告黄超群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩状及任何证据。
经审理查明，威亮公司与黄超群于2012年10月21日签订了《厂房租赁合同书》，约定：1、黄超群承租威亮公司B7厂房1间，租期自2012年11月1日起至2015年11月1日止，租金5400元／月；2、黄超群向威亮公司支付租赁保证金10800元，若黄超群提前解除合同或者违反本合同约定的，同意威亮公司扣留上述租赁保证金作为违约赔偿金；3、黄超群应于每月6日前缴纳当月租金，每逾期一天，按拖欠租金总额的0.1％缴纳滞纳金，若拖欠租金超过15天，威亮公司有权单方面提前终止合同�没收保证金；4、黄超群应按时交纳水电费，每逾期一天，按拖欠金额总数的0.1％缴纳滞纳金，黄超群拖欠水电费超过15天，威亮公司有权终止租赁物的水电供应，单方面提前终止合同并没收保证金，所造成的一切损失全部由黄超群承担；5、物业费每月300元。
2013年3月30日，威亮公司与黄超群又签订一份《厂房租赁合同书》，约定：1、黄超群租赁威亮公司的B8厂房半间，租期自2013年3月30日起至2015年11月1日止，租金4500元／月；2、黄超群应于每月6日前缴纳当月租金，每逾期一天，按拖欠租金总额的0.1％缴纳滞纳金，若拖欠租金超过15天，威亮公司有权单方面提前终止合同；3、黄超群应按时交纳水电费，每逾期一天，按拖欠金额总数的0.1％缴纳滞纳金，黄超群拖欠水电费超过15天，威亮公司有权终止租赁物的水电供应，单方面提前终止合同，所造成的一切损失全部由黄�群承担；4、物业费每月150元。
2013年3月1日，威亮公司与徐有伟签订四份《租赁合同》，并注明徐有伟为B7厂房，合同约定：徐有伟租赁威亮公司位于江边的新宿舍四间，房号为D321、D322、D329、D330，租期自2013年3月1日至2014年2月28日，每间租金和卫生管理费合计166元／月；2、承租方须在每月10号前按时交纳房租及水电费，超过5日按自动退房处理。
威亮公司主张黄超群租赁上述租赁物用于经营个体户晶冠厂，徐有伟是代表黄超群与威亮公司签订宿舍租赁合同的，黄超群于2013年12月18日欠薪逃匿，2013年12月26日威亮公司为黄超群垫付了晶冠厂工人工资119383.2元。为此，威亮公司提供了晶冠厂的工商查询资料、《工资债权转让协议书》证明。
关于租金、物业费、水电费，威亮公司确认已收取了黄超群支付的B7厂房保证金10800元、2013年10月（含10月）之前的厂房、宿舍的租�、管理费，以及2013年9月（含9月）之前的水电费，其中厂房、宿舍的租金加管理费每月为11014元（B7厂房5400元＋B8厂房4500元＋宿舍166元×4间＋B7厂房物业费300元＋B8厂房物业费150元）。威亮公司对此提交了租金收据证实。该收据反映，威亮公司在2013年7月3日、8月5日、8月27日、10月30日、11月23日分别收取黄超群2013年6月租金11014元、5月水电费3974元、7月租金11014元、6月水电费5138元、8月租金11014元、7月水电费5586元、9月租金＋8月水电费15870元、9月半月租金＋10月租金＋9月水电费24866元。
威亮公司要求黄超群支付2013年11月～12月的租金（使用费）31208元、2013年10月～12月的水电费11352元，其中租金（使用费）计算方法为（B7厂房5400元／月＋B8厂房9000元／月＋宿舍166元／间／月×4间）×2个月，水电费计算方法为10月厂房水电费4009元＋11月厂房水电费3584元＋12月水电费2560元＋10月宿舍水电267元＋11月宿舍水电355元＋12月宿舍水电577元。理由是：1、黄超群欠了2013年11月、12月的租金（使用费）未交，虽然12月26日晶冠厂的工人领取工资后走了，但黄超群的机器、材料仍在厂里，因此租金（使用费）应算至12月底；2、黄超群在逃逸之前的1、2个月已经实际占用了B8整间厂房，因此B8的租金（使用费）要求按9000元／月计算；3、黄超群租赁物的水电费是威亮公司抄表统计出来的，只有威亮公司缴纳整个工业区水电费的票据证明。
威亮公司承认，上述出租的四间宿舍均无房产证及建设工程规划许可证，B7及B8厂房是否已经办理房产证、建设工程规划许可证则威亮公司亦不清楚，由法院依法认定。根据威亮公司提供的土地使用权证，可见该土地上的部分厂房已经办理了房产证，该证的记事栏记载：2002年9月26日厂房2幢办理房地产权登记，建基面积7200平方米，2003年1月3日仓库4幢办理房地产权登记，建基面积6048平方米。
以上事实，主要有原告威亮公司提供的2份《厂房租赁合同》、《工资债权转让协议书》、保证金收据、租金水电费收据、水电费明细、《租赁合同》4份、《土地使用权证》，以及本院的谈话笔录、庭审笔录等附卷为证。
本院认为，黄超群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据及书面答辩状，视为放弃质证和抗辩的权利。威亮公司主张黄超群租赁了B7、B8厂房、4间宿舍用于经营晶冠厂，为此提供了工商查询资料、租赁合同、租金收据、《工资债权转让协议书》等证据证明，本院对该主张予以确认。
威亮公司上述出租的四间宿舍均无房产证及建设工程规划许可证，亦未能提供证据证明B7及B8厂房已经办理房产证、建设工程规划许可证，应承担相应的法律责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院认定威亮公司与黄超群签订的2份《厂房租赁合同》、与徐有伟签订的4份《租赁合同》均无效。无效合同自始无效，威亮公司应当向黄超群返还已付的押金10800元，黄超群实际使用了威亮公司的厂房、宿舍，应返还厂房、宿舍及支付其占有使用期间的厂房、宿舍使用费给威亮公司。由于黄超群未就押金提起反诉，厂房、宿舍实际已由威亮公司控制、管理，因此，本院在本案中只处理威亮公司关于租赁合同无效的诉讼请求。
黄超群未支付2013年11月、12月的厂房使用费，应如数向威亮公司支付，使用费的计算可参照双方约定的租金及物业费标准计算，由于合同约定B8厂房租金为4500元／月，威亮公司收取黄超群租金的收据亦反映B8厂房租金为4500元／月，在没有证据证明双方对B8厂房租金有变更约定的情况下，B8厂房的使用费计算仍应参照合同约定计算，因此，黄超群应支付2013年11月、12月厂房使用费为：（5400元＋4500元）×2个月＋（300元＋150元）×2个月＝20700元，威亮公司诉请超出的部分，本院予以驳回。黄超群未支付2013年11月、12月的宿舍使用费，应如数向威亮公司支付，使用费的计算可参照双方约定的租金标准计算，即166元／间／月×4间×2月＝1328元。
关于水电费，黄超群在租赁物内进行生产经营，必然产生水电费，黄超群是欠薪弃租，威亮公司主张为其垫付了2013年10月～12月的水电费，本院予以采信。虽然威亮公司主张租赁物的水电费是抄表统计出来的，没有单独的票据证实，但威亮公司主张垫付的2013年10月至12月水电费比租金收据反映的2013年5月至7月期间的水电费要低，因此，对威亮公司主张垫付的2013年10月至12月水电费数额，本院予以确认，黄超群应向威亮公司支付水电费11352元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、原告东莞市威亮实业有限公司与被告黄超群分别在2012年10月21日、2013年3月30日签订的两份《厂房租赁合同》无效；
二、原告东莞市威亮实业有限公司与徐有伟于2013年3月1日签订的四份《租赁合同》无效；
三、限被告黄超群于本判决发生法律�力之日起五日内向原告东莞市威亮实业有限公司支付厂房占有使用费人民币20700元；
四、限被告黄超群于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市威亮实业有限公司支付宿舍占有使用费人民币1328元；
五、限被告黄超群于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市威亮实业有限公司支付水电费人民币11352元；
六、驳回原告东莞市威亮实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费人民币1243元（原告威亮公司已预交），由原告威亮公司负担人民币524元，被告黄超群负担人民币719元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
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审 判 长 黎绮玲
代理审判员 周玉婷
人民陪审员 李柱豪
二〇一四年九月三日
书 记 员 陈 静
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论�结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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