广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法陈民初字第107号
原告佛山市顺德区陈村镇合成股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇合成社区二宅基路**号。
法定代表人冯锦荣。
委托代理人许君福，广东聚理律师事务所律师。
委托代理人李国荣，广东广立信律师事务所律师。
被告甘伟彭，男，1962年04月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人郭鲁，广东商融律师事务所律师。
原告佛山市顺德区陈村镇合成股份合作经济社（以下简称陈村合成股份社）诉被告甘伟彭土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日受理后，依法由审判员周南华适用简易程序独任审判，于2015年4月1日进行第一次公开开庭审理，原告的委托代理人许君福、李国荣，被告甘伟彭以及其委托代理人郭鲁到庭参加诉讼。后本案变更为适用普通程序审理，由审判员周南华担任审判长，与人民陪审员叶兆桐、周信桐组成合议庭，于2015年5月14日进行第二次公开开庭审理，原告的委托代理人许君福、李国荣，被告甘伟彭以及其委托代理人郭鲁到庭参加诉讼。后本案变更合议庭成员，由审判员姜辣担任审判长，与审判员何瑾、人民陪审员张静组成合议庭、于2015年7月14日进行第三次公开开庭审理，原告委托代理人许君福、李国荣，被告甘伟彭以及其委托代理人郭鲁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2001年9月11日，原告陈村合成股份社与被告甘伟彭签订了一份《使用土地补偿协议书》，约定原告将位于佛山市顺德区陈村镇合成工业区的土地0.79亩租给被告使用，租期为40年，由2002年1月至2041年12月底止，被告每年上交甲方生产补偿费7900元；2002年7月1日，原告与被告签订《临时租地合同》，约定原告位于佛山市顺德区陈村镇合成工业区的土地1.16亩从2002年7月临时租给被告使用，被告每年上交生产补偿费共11600元。上述《使用土地补偿协议书》明确约定，在协议期内，上级政府要征用该土地时，双方必须服从，并从征用之日起，本协议自行终结。《临时租地合同》约定，如上级有关部门需要使用该地的，则被告要无条件完整交出。协议签订后，原告依约将上述协议约定的土地交付给了被告，2013年10月18日，佛山市顺德区三旧改造工作领导小组办公室认定陈村镇合成工业区地块为“三旧”改造项目。2014年4月21日，原告与佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心签订了《国有土地使用权收购合同》，约定合成工业区土地权属人必须在2014年12月30日前完成地块建筑物、附着物设备等拆除搬迁工作，清空土地交由佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心重新规划。2014年5月20日，原告向被告发出书面通知，告知被告租用的土地已经被政府征用，并通知终止合同，要求被告在2014年7月30日前完成搬迁退场工作。同时表示，如被告依约办理终止合同手续，则免收租金至通知收地时止。但被告拒绝交还土地和地上建筑物。由于被告不依约终止合同，依法应按合同约定从其停止缴纳土地使用费之日即2011年1月1日起向原告支付土地使用费至实际交还土地给原告之日止。另外，由于被告的违约行为，导致原告无法履行与与佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心签订的《国有土地使用权收购合同》，已经给原告造成经济损失和严重后果。原告将在损失核定工作结束后，另行诉请被告赔偿损失。为维护自身合法权益，原告起诉请求法院判令：一、依法解除原被告于2001年9月11日签订的《使用土地补偿协议书》和2002年7月1日签订的《临时租地合同》；二、被告立即将租用原告的土地连同地上建筑物和设施腾空交还原告：三、被告向原告支付土地占用费78000元，（从2011年1月1日起算暂计至2015年1月1日，应计至被告实际交还之日止）：四、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1.被告与原告签订的《使用土地补偿协议书》、《临时租地合同》合法有效，双方是在平等协商一致情况下签订该协议书，且双方一直按照该协议书履行，该协议书依法有效。佛山市顺德区人民法院在（2004）顺法民一初字第01485号案中也判决双方2001年9月11日签订的《使用土地补偿协议书》为有效合同。2.原告在未与被告签订赔偿或补偿协议并支付相关赔偿或补偿款项之前，无权解除其与被告签订的《使用土地补偿协议书》、《临时租地合同》，收回土地以及地上建筑物和设施。3.被告已经向原告交纳了2010年1月至2014年的租金，不存在应向原告支付土地占用费78000元的事实。4.本案所谓政府回收土地使用权实际是原告与土储中心交易，本案不存在不可抗力。
根据原告的起诉和两被告的答辩，本院归纳本案的主要争议焦点为：一、原被告签订的《使用土地补偿协议书》、《临时租地合同》是否符合解除条件二、被告所租赁使用的土地及地上建筑物是否应当返还原告？三、被告是否拖欠原告土地占用费及具体金额？针对上述争议焦点，原告在诉讼中提供的证据及被告质证意见如下：
证据1.原告企业登记资料、组织机构代码复印件各一份，企业法定代表人身份证明一份，被告人口信息查询表一份，证明原告和被告诉讼主体资格。
被告质证无异议。
证据2.《使用土地补偿协议书》、《临时租地合同》、解除合同收回土地通知书复印件一份，证明2001年9月11日双方签订《使用土地补偿协议书》，原告将0.79亩土地租给被告使用，租期为40年，每年租金7900元。2002年7月1日又签订《临时租地合同》，将1.16亩土地出租给被告使用，每年租金11600元。双方约定协议期内如遇政府征用征收土地，协议自行终结，被告需要无条件交还土地。逾期支付租金则原告可提前解除合同。2014年5月20日，原告向被告发出书面通知，告知被告租用的土地被政府旧城改造项目征用，通知双方终止合同，如果2014年7月30日前被告完成搬迁退场工作，可免收租金至通知收地时止。
被告质证意见：对三份证据真实性无异议，对合法性、关联性以及证明内容有异议。《使用土地补偿协议书》中第八条约定上级政府征地时，若符合国家征地法规的前提下才产生终结合同的结果，但本案不存在上级政府征用的情形，因此不存在原告诉称的合同因征地可以解除的事实。2014年5月20日的通知不能证明原被告之间解除了合同，仅是要求被告在指定日期前搬迁。该通知也证明了被告不存在违约拖欠租金的事实，因为在2010年原告曾发通知暂停交租至收到下次通知时止。
证据3.用地批准文件复印件八份，建设用地批准书复印件四份，顺德市委顺发（2001）13号文件复印件一份，陈村镇人民政府陈府复（2005）2号文件复印件一份，陈村镇合成居委会资产管理办公室组织机构代码证复印件一份，（2004）顺法民一初字第01483号判决书复印件一份，证明案涉土地是1997年顺德政府批准划拨给合成经济社用于工商业建设使用，该地属于国有建设用地，2001年7月30日，顺德市委决定集体资产由各村、居成立集体资产管理公司进行管理营运，各村、居的经济社归属资产管理公司管理。2005年4月4日，陈村镇政府决定撤销管理公司，设立资产管理办公室，案涉土地使用权属于原告。双方签订的两份土地租赁合同合法有效。
被告质证意见：对该组证据无异议。
证据4.顺三改办（2013）31号文件及其附件原件一份，佛山市顺德区国土城建和水利局顺德建用字（2014）13号文件原件一份，佛山市顺德区国土城建水利局顺建告（2014）98号收回土地及补偿安置公告书复印件一份，《国有土地使用权收购合同》原件一份，证明案涉土地被政府批准收回国有土地使用权，发生不可抗力，合同解除条件成就。佛山市顺德区国土城建水利局按规定收回国有土地使用权并进行了公告，符合法律规定。案涉土地地上建筑物为违章建筑，根据法律规定，违章建筑不予补偿。
被告质证意见：对顺三改办（2013）31号文件、顺德建用字（2014）13号文件、《国有土地使用权收购合同》的真实性无异议，但对其证明内容有异议。上述三份证据不能证明政府对案涉土地进行征收征用，该合同的名称是《国有土地使用权收购合同》，所谓的收回是转让，该份合同约定了土地收购后由原告与相关方共同开发，收购款的构成应由原告支付地上建筑物、附着物、搬迁补偿等全部费用，如果是征收征用，相关费用应由政府支付，不应由原告支付。顺三改办（2013）31号文件的附件里面用地规划条件已经失效，无法作为本案认定事实的证据。同时该图纸也失效了。对顺建告（2014）98号收回土地及补偿安置公告书有异议，原告无法证明在补充过程中如果发生争议就由哪一级政府或者部门依据什么程序处理，也无法证明被告的建筑物被认定为违章建筑。
证据5.欠租明细表一份，证明截止2015年2月被告欠租明细金额。
被告质证意见：明细表不准确，被告不存在欠租问题，只是缓交，只要原告催缴，被告一直同意缴纳。对于缓交的金额无异议，在2014年8月曾经交过租金，但原告却退款给被告。
证据6.顺德农商银行业务回单，证明原告之前同意被告缓交租金的前提条件是双方要协商解除租赁合同，后来被告不愿意协商解除合同，原告于2014年年中向被告发律师函，要求被告缴纳租金，被告在2014年8月向原告缴纳了31600元租金。之后被告又向原告提出愿意协商解除租赁合同，但要求原告先将缴纳的租金予以退还，于是原告在2014年8月25日将被告缴纳的31600元的租金退回被告，但被告却没有与原告协商解除合同。
被告质证意见：经核实是已收到该款项，但原告所说的与事实不符，被告不愿意协商。当时原告提出是镇政府征用，只有搬迁费，但原告一直没有出示任何征收的依据，因此被告不认可。
被告在诉讼中提供的证据及原告质证意见如下：
证据1.《使用土地补偿协议书》、《临时租地合同》、缴税证明、（2004）佛顺法民一初字第01485号民事判决书、宗地图、施工许可证复印件各一份，证明被告租赁原告土地，建设商业楼，并依法缴纳房产税，《使用土地补偿协议书》、《临时租地合同》合法有效。
原告质证意见：对其施工许可证有异议，对其他证据均无异议。
证据2.通知两份、村民表决大会（股东大会）表决情况说明，《房屋拆迁补偿服务合同》复印件各一份，证明原告通知被告暂停缴纳租金，原告表决通过合成工业区三旧改造，及由拓建公司进行房屋以及厂房搬迁补偿工作，上述证据证明案涉土地不存在政府征收征用的事实，只是原告通过三旧改造进行商业开发。
原告质证意见：对于真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该证据不能否定案涉土地由政府收回使用权的事实，被告在本案中一直使用征收、征用的词语，实际上具体到本案就是政府回收国有土地使用权。
证据3.收据两份、支票账户存入凭条共三份，证明被告按原告要求支付了2011年至2014年的39500元租金给原告。
原告质证意见：对真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。该组证据证明被告没有按照合同约定时间交付租金。
证据4.合成工业区各企业租户由政府代缴土地租金情况，证明从2010年开始，每年的安全工作会都说租金由镇政府代缴，所以租户都没有交租。
原告质证意见：对于证据的形式有异议，没有看到相关人员的身份证明。相关证人均是合成工业区租户，与本案有切实利害关系，该证据不能作为本案认定事实的依据。证言所说的由镇政府代缴租金事实不属实，实际上是在承租户愿意协商解除租赁合同的情况下，由镇政府暂时垫付租金，在土地处理完毕后再由原告归还政府。
证据5.陈村镇委办公室文件复印件一份，证明案涉改造项目属于三旧改造项目非政府征收。
原告质证意见：对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议。案涉土地是由政府收回国有土地使用权。
证据6.陈村镇请示复印件一份，证明陈村镇与原告协商一致签订收购合同，约定收购款包括补偿费、安置费，属于商业开发非政府征收。
原告质证意见：对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，政府收回土地使用权依法应向原告作出补偿，该补偿行为不是商业行为。
经庭审质证、辩证，本院对当事人提供的证据材料认定如下：
对于原告提供的证据1、3，被告质证无异议，本院予以采信。对于原告提供的证据2，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对于原告提供的证据4，经审查，该组证据来源合法、客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。对于原告提供的证据5，该明细表中租金的计算标准和金额与双方签订的租地协议一致，本院对其真实性予以确认。对于原告提供的证据6，被告对收款的事实无异议，经审查，本院对该证据真实性予以确认。
对于被告提供的证据1，经审查，该组证据内容客观真实且可以相互印证，本院予以采信。对于被告提供的证据2、3，原告对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。对于被告提供的证据4，经审查，关于镇政府代缴纳租金的承诺，原告提供了书面的通知书证实，应以该书面通知为准，对于被告提供的证据4，未经原告方确认，本院不予采信。对于被告提供的证据5、6，原告对真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认。
经审理查明以下事实：
2001年9月11日，原告与被告甘伟彭签订一份《使用土地补偿协议书》，约定原告将位于佛山市顺德区陈村镇合成工业区的土地0.79亩划给被告甘伟彭开发，使用年限为40年，从2002年1月至2041年12月底止。被告甘伟彭每年向原告上缴生产补偿费7900元。《使用土地补偿协议书》第8条约定：“在协议期内，上级政府要征用该土地时，（在符合国家有关征地法规条款下）并从征用之日起，本合同自行终结，有关土地及物业的征用补偿，由甲、乙双方共同向有关部门索取赔偿，土地补偿款属甲方，物业补偿款按以下方案分配：自签合同起20年内征用的包括20年内所得物业补偿款属乙方，从第21年至第40年被征用的包括第21年内，所得物业补偿款按四十年使用年限分为四十等份比例分配，已使用年限属于甲方，未使用年限属于乙方。”2002年7月1日，原告与被告甘伟彭签订一份《临时租地合同》，约定将位于佛陈路南边工业区附近的1.16亩土地临时租给被告甘伟彭使用，可随时征用，不作任何补偿。被告甘伟彭每年向原告上缴生产补偿费11600元。上述协议签订后，原告依约将土地交付给被甘伟彭使用。
2013年10月18日，佛山市顺德区三旧改造工作领导组办公室下发顺三改办（2013）31号文件，认定陈村镇合成工业区地块为“三旧”改造项目。2014年4月21日，佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心与原告陈村合成股份社、佛山市顺德区陈村镇合成居民委员会、佛山市顺德区陈村镇合成居委会资产管理办公室签订《国有土地使用权收购合同》，约定佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心统一收购包含案涉工业区在内的土地，陈村合成股份社、佛山市顺德区陈村镇合成居民委员会、佛山市顺德区陈村镇合成居委会资产管理办公室在签订合同后，应在2014年12月30日前完成地块建筑物、附着物、设备等拆除搬迁工作，清空土地交付佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心重新规划。2014年5月20日，原告向被告甘伟彭发出通知，称原告与被告于2001年9月11日签订的《使用土地补偿协议书》以及2002年7月1日签订的《临时租地合同》，由于工业区升级改造原因，于2010年经双方协商解除合同、停止收租，土地免费使用至改造项目启动、通知收地时为止。原告要求被告配合实施“三旧”改造工作，于2014年7月30日前完成搬迁退场工作，并于2014年6月15日前至原告处协商搬迁补偿事宜。被告以《使用土地补偿协议书》、《临时租地合同》不符合解除条件为由拒绝交还土地和地上建筑物，双方由此发生争议，原告遂于2015年2月4日向本院提起诉讼。在诉讼过程中，原告主动要求承担案涉土地建筑物和设施的搬迁费用并申请对搬迁费用进行评估，2015年10月14日，原告向本院提交书面申请，要求撤回对搬迁费的评估并明确按原诉讼请求主张权利。
另查明，原告出租给被告甘伟彭位于陈村合成工业区内的土地性质为国有。2014年8月7日，佛山市顺德区国土城建和水利局下发《关于同意收回国有建设用地的批复》，同意陈村镇政府收回城镇建设规划范围内陈村镇合成居委会资产管理办公室使用的11.6799公顷国有建设用地作为陈村镇城镇建设用地。2014年8月18日，佛山市顺德区国土城建和水利局发布《收回土地及补偿安置方案公告》，确定案涉土地的补偿安置具体工作由陈村镇政府组织实施。
再查明，2010年9月28日，佛山市顺德区陈村镇合成居委会资产管理办公室发出一份通知，通知包含被告在内的各企业负责人，合成工业区2010年上半年企业租地租金，已于9月份由镇政府代交，有关2010年下半年租地租金另行通知。原告在诉讼中确认被告甘伟彭于2014年8月26日支付租金3950元，于2015年2月6日支付租金3950元。
本院认为，原告与被告甘伟彭于2001年9月11日签订的《使用土地补偿协议书》和2002年7月1日签订的《临时租地合同》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应认定为合法有效。本案的主要争议焦点之一是上述协议是否符合解除的条件。原告与被告甘伟彭签订的《临时租地合同》中已经明确约定出租的土地是临时使用，原告作为出租方可以随时收回并不作补偿。原告要求与被告甘伟彭解除《临时租地合同》符合双方约定及法律规定，本院予以支持。
原告与被告甘伟彭签订的《使用土地补偿协议书》中约定，在协议期内，上级政府要征用该土地时，在符合国家有关征地法规条款下，双方必须服从，并从征用之日起，本协议自行终结。根据本院查明的事实，原被告在签订上述协议时案涉土地性质为国有，于2013年10月18日被佛山市顺德区三旧改造办公室认定为“三旧”改造项目，佛山市顺德区陈村镇政府据此确定收回案涉土地作为城镇建设用地，相关请示已由佛山市顺德区国土城建和水利局于2014年8月7日批复同意。根据原告与被告甘伟彭签订《使用土地补偿协议书》时的客观情况和当事人签订协议时的真实意思表示，协议中约定的“上级政府要征用该土地”应当包括政府收回案涉国有土地使用权的行为。并且，原告也与陈村镇土地中心签署了《国有土地使用权收购合同》，上述事实可以证实原告负有配合完成收回案涉土地并将土地交付陈村镇土地中心重新规划的义务，其作为出租方已经不能继续履行合同。原告根据上述事实要求与被告甘伟彭解除2001年9月11日签订的《使用土地补偿协议书》符合约定，本院予以支持。根据原告提供的2014年4月21日的《国有土地使用权收购合同》，土地权属方应在2014年12月30日前完成地块建筑物、附着物、设备等拆除搬迁工作，本院参照上述约定确定原告和被告甘伟彭所签订的《使用土地补偿协议书》于2014年12月30日解除。
原告和被告甘伟彭签订的《使用土地补偿协议书》、《临时租地合同》解除后，未履行的部分，依法应当终止履行。被告甘伟彭作为案涉土地的承租方，在协议解除后应当向原告返还土地并移交地上建筑物和设施，原告要求被告将案涉土地及地上建筑物和设施腾空后交还给原告的请求合法有据，本院予以支持。至于协议解除后，被告如认为其有搬迁费用或者其他损失的，可以另行主张权利。
对于原告主张的土地占用费，因原告已经向被告发出通知，承诺2010年上半年的租金由政府代缴，被告应从2010年下半年即7月1日起开始缴纳土地使用费至实际交还土地之日止。原告在诉讼中确认被告已经缴纳租金7900元，结合原告的诉讼请求，被告甘伟彭应从2011年1月1日按每年19500元的标准缴纳土地使用费至交还土地和地上建筑物之日止，同时扣减被告已交付的土地使用费7900元。对于原告超出合理部分的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告佛山市顺德区陈村镇合成社区股份合作经济社与被告甘伟彭于2001年9月11日签订的《使用土地补偿协议书》、2002年7月1日签订的《临时租地合同》于2014年12月30日解除；
二、被告甘伟彭应于本判决发生法律效力之日起三十日内清空所承租的位于佛山市顺德区陈村镇合成工业区1.95亩土地及地上建筑物、设施，并将上述土地和地上建筑物、设施交给原告；
三、被告甘伟彭应从2011年1月1日起按每年19500元的标准向原告佛山市顺德区陈村镇合成股份合作经济社支付土地使用费至上述土地和地上建筑物、设施移交给原告之日止；上述土地使用费应扣减被告已缴纳的7900元；
四、驳回原告佛山市顺德区陈村镇合成股份合作经济社的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1750元（已由原告预缴），由原告佛山市顺德区陈村镇合成股份合作经济社负担150元，由被告甘伟彭负担1600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 姜 辣
审 判 员 何 瑾
人民陪审员 张 静
二〇一五年十二月七日
本
书 记 员 袁加晴