山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨中民四终字第22号
上诉人（原审被告）山东滨州春晓针复制衣集团有限公司破产清算组。住所地：滨州市滨城区渤海五路***号。
负责人张惠斌，该清算组组长。
委托代理人李洪君，山东英天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马力君，居民。
委托代理人马向平，居民。
被上诉人（原审被告）山东滨州鑫和置业有限责任公司。住所地：滨州市滨城区渤海十二路***号。
法定代表人崔人文，该公司经理。
上诉人山东滨州春晓针复制衣集团有限公司破产清算组（以下简称春晓制衣清算组）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2014）滨民二初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人春晓制衣清算组委托代理人李洪君，被上诉人马力君及其委托代理人马向平到庭参加诉讼。被上诉人山东滨州鑫和置业有限责任公司（以下简称鑫和公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原判认定，2009年10月16日，马力君（乙方）与春晓制衣清算组（甲方）协商签订《拆迁户回迁房选房办法》，约定：一、乙方在规定期限内签订拆迁安置协议和交钥匙、房产证的，选新房时按拆迁户现住房楼层选房安置；二、乙方选择新房办法采取拆迁安置的激励积分办法，共二项工作：1.签订拆迁安置协议；2.办完后交钥匙和房产证；三、储藏室的挑选办法：储藏室的挑选以每个单元（楼洞）为单位按对应的位置挑选，按每层拆迁户的名次依次挑选，若出现两个或两个以上名次相同者抓阄排名，按先后顺序进行挑选。
2009年10月17日，马力君（被拆迁人、乙方）与春晓制衣清算组（拆迁人、甲方）协商签订《房屋拆迁货币补偿协议》，约定：根据山东省《城市房屋拆迁管理条例》、《滨州市城市房屋拆迁管理办法》及其他有关法律、法规之规定，甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋拆迁补偿安置达成如下协议：一、拆迁房屋目的：配合渤海五路改造建设，进行春晓集团两栋宿舍楼拆迁改造，改善职工居住条件。二、乙方房屋的基本情况：乙方房屋坐落于渤海五路东侧、黄河七路南侧，房屋用途为住宅，建筑结构为砖混，主房建筑面积为65.32平方米，原有附房建筑面积为7.80平方米，自建附房建筑面积为11.94平方米；证件名称：房产证，证件：01-29002。三、过渡方式及补偿金额：（一）甲方补偿乙方各项费用和金额如下：1.甲方支付乙方临时安置费500元／月，暂定12个月，计款6000元；2.附属物补偿金额3920.16元（新建房交付时多退少补）；3.搬迁补助费500元，总计补偿金额10420.16元；（二）乙方附房总面积大于新建楼附房面积时，超出面积部分按现行拆迁政策给予货币补偿，新建房交付时多退少补，当乙方附房面积小于新建楼附房面积时超出部分按1600元／平方米交纳。四、产权调换房屋：1.甲方用于产权调换的房屋为期房，坐落于原春晓集团院内；2.该房屋协议约定新建主房建筑面积为90平方米，附房建筑面积以实际建造面积为准（以房管部门测量为准）；3.该房屋主房超出部分单价为每平方米1900元，总金额46892元；4.新建房入住标准：地面铺设瓷砖、墙面刮瓷、内外门、灯具、卫生洁具、水电暖设施统一安装、开口费自理。五、差额结算及支付方式：被拆除房屋与产权调换房屋差价款新房交钥匙时一次性付清。六、搬迁：乙方在2009年10月27日前搬迁腾空房屋，向甲方移交有关房屋证件，由甲方统一向房管部门办理注销手续。七、甲方应当在产权调换房交付使用后，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，费用按国家政策执行。八、违约责任：因甲方的责任延长过渡期限的，甲方每月按500元按实际时间支付。
2009年10月17日，马力君、春晓制衣清算组申请对上述《房屋拆迁货币补偿协议》予以公证。2009年10月18日，山东省滨州市滨城公证处对上述《房屋拆迁货币补偿协议》进行了公证。
此后，马力君根据协议约定腾空原住房屋并迁出。
2011年，新建安置房建成。2011年9月28日，马力君分得位于滨州市滨城区渤海五路714号春晓金翠园住房一套（3号楼东单元1楼东户）。马力君主张：因其未分得储藏室或车库，鑫和公司提出在楼宇外为其加盖储藏室。马力君同意了该方案，但该储藏室不能办理产权登记手续。此后，马力君接收楼宇外储藏室一套。
2011年9月30日，马力君向鑫和公司补交房款50000元。鑫和公司向马力君出具收据一份，并注明多退少补。
马力君至今未取得涉案房屋的产权证书。
原审认为，马力君与春晓制衣清算组协商签订的《房屋拆迁货币补偿协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应诚信、全面履行合同义务。马力君作为被拆迁人已履行了搬迁腾空房屋、向春晓制衣清算组移交有关房屋证件等合同义务，春晓制衣清算组作为拆迁人应履行“将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案”等合同义务。依据《房屋拆迁货币补偿协议》，春晓制衣清算组应当在产权调换房交付使用后，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。因涉案房屋已于2011年9月份交付马力君使用，马力君至今未取得调换后房屋的产权证书，春晓制衣清算组亦未提供证据证实其已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日尚未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。参照该司法解释以及根据合同约定，春晓制衣清算组的行为构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。马力君要求春晓制衣清算组办理产权证书，于法有据，予以支持。关于马力君主张的逾期办证损失问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条同时规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照该解释，结合马力君主张，一审法院酌定逾期办证损失以根据原房屋面积计算所得款额加马力君补交的房款之和即209612.16元（原主房面积65.32平方米×1900元＋补交50000元＋附属物折价3920.16元＋原附房面积19.74平方米×1600元）为基数，自2011年12月28起按月利率6.50‰计算至2014年2月27日止，即209612.16元×6.50‰×26个月=35424.46元。关于马力君以交付房屋的实际面积差比超过3%为由要求返还购房款54××0元及双倍返还购房款54176元的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条所规定的返还购房款问题系适用于面积误差比超出3%且买受人请求解除合同的情形，而本案马力君所主张的是要求继续履行合同，故其该项请求缺乏事实及法律依据，依法不予支持。马力君主张的拆迁费损失1000元，证据不足，不予支持。
关于鑫和公司的责任承担问题。鑫和公司非涉案《房屋拆迁货币补偿协议》的合同主体，依合同相对性原则，马力君要求其承担民事责任，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。春晓制衣清算组辩称鑫和公司系本案所涉房屋拆迁货币补偿协议的实际履行主体，本案纠纷应在马力君与鑫和公司之间解决的意见，不能成立。
春晓制衣清算组、鑫和公司未按一审法院指定的时间到庭参加诉讼，视为对其答辩权、质证权的放弃，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告山东滨州春晓针复制衣集团有限公司破产清算组于本判决生效后三十日内协助原告马力君办理位于滨州市滨城区渤海五路714号春晓金翠园3号楼东单元1楼东户的产权过户登记手续；二、被告滨州春晓针复制衣集团有限公司破产清算组于本判决生效后十日内向原告马力君赔偿损失35424.46元；三、驳回原告马力君的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2286元，由原告马力君负担1500元，被告山东滨州春晓针复制衣集团有限公司破产清算组负担786元。
宣判后，春晓制衣清算组不服，上诉称，一、上诉人与被上诉人马力君签订的《房屋拆迁货币补偿协议》应属无效协议。首先，有关被上诉人马力君等4××余户的住宅拆迁，是因渤海五路改造工程拆迁造成的。拆迁补偿，应属渤海五路改造建设指挥部实施，应属于行政职能范畴；拆迁补偿协议，也应由政府相关部门与被拆迁人签订。春晓制衣清算组只是原审法院在审理山东滨州春晓针复制衣集团有限公司破产案件时，依照破产法的规定指定的临时机构，其组成人员是从政府有关部门临时抽调的人员。春晓制衣清算组的职责是在人民法院的监督和指导下，按照破产法的规定，进行破产清算工作，不具有任何行政职能。拆迁补偿，并不在春晓制衣清算组的工作职责范围内。当时之所以以上诉人的名义与被上诉人等4××余户签订《房屋拆迁货币补偿协议》，是根据政府个别领导指示签订的，但从本质上讲，破产清算组并没有签订房屋拆迁补偿的资格。其次，作为临时机构的春晓制衣清算组，并没有独立的财产，不具备独立承担民事责任的能力，其在破产清算期间经管的财产，是破产企业的破产财产，处置权属于债权人会议。第三，真正的权利义务双方，即具体落实房屋安置和房产证办理等实体权利义务的，是被上诉人等4××余户业主与鑫和公司。基于上述原因，无论从主体资格、职责范围、民事行为能力及实际履行主体上讲，上诉人与被上诉人签订《房屋拆迁与货币补偿协议》的行为，违反了破产法及相关的法律规定，应为无效协议。二、未按规定安置的责任由鑫和公司承担。本案涉及的《房屋拆迁货币补偿协议》，虽然从表面上看是上诉人与被上诉人签订，但实际履行安置义务的是鑫和公司，如安置房的面积、附房面积、价格等等，都是发生在被上诉人与鑫和公司之间，因此，有关安置过程中出现的纠纷，应在被上诉人与鑫和公司之间解决，春晓制衣清算组只能起帮助协调的作用，而不能承担实体上的责任。据了解，房产证至今没有办理，并非被上诉人马力君一户，涉及此次拆迁安置的4××余户以及其他业主均未办理，原因是该宗土地的相关手续尚不完善。假定上诉人以自己的名义与被上诉人马力君签订协议要承担责任的话，因土地手续不完善不能办理房产证的责任也不能归咎于上诉人，且办理房产证的相关手续，应当由被上诉人和鑫和公司共同向相关部门提交资料办理，上诉人无能为力。因此，原判决判令上诉人协助被上诉人马力君办理房产证，违背了办理房产证的责任主体和客观程序规定。综上，请求：1.撤销滨州市滨城区人民法院（2014）滨民二初字第17号民事判决；2.确认上诉人与被上诉人马力君签订的《房屋拆迁货币补偿协议》无效；3.确认被上诉人马力君有关房屋补偿、房产证办理等受损害权益由被上诉人山东滨州鑫和置业有限公司承担或者将本案发回重审；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人马力君辩称，一审法院对本案事实认定清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，责任确定合理，审理程序合法。一、一审认定我与上诉人签订的《房屋拆迁货币补偿协议》有效，于法有据，于理相合，依法应予保护；上诉人辩称协议无效等等，违背事实。1.《房屋拆迁货币补偿协议》是我与上诉人双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成的协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并且此协议经过山东省滨州市滨城公证处公证，应属有效协议。2.按照合同相对性原则，春晓制衣清算组是《房屋拆迁货币补偿协议》的合同主体，应诚信、全面履行合同义务，我切实履行了合同规定的前期义务。春晓制衣清算组未履行义务，应承担违约责任。被上诉人鑫和公司非涉案《房屋拆迁货币补偿协议》的合同主体，缺乏事实和法律依据，无需承担民事责任。3.合同法第121条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。春晓制衣清算组是签订《房屋拆迁货币补偿协议》的合同主体，因为开发商鑫和公司的原因造成违约的，应当由春晓制衣清算组与鑫和公司另行解决。二、基于《房屋拆迁货币补偿协议》真实有效合法，上诉人春晓制衣清算组辩称《房屋拆迁货币补偿协议》是根据政府个别领导指示签订的，自己没有签订房屋拆迁货币补偿协议的资格，自己不是拆迁安置的实际履行主体，有关拆迁安置的实体纠纷应在马力君与鑫和公司之间解决等理由是明显推脱承担违约责任的行为。道理很简单，不管是谁指示的，只要上诉人与拆迁户签订了拆迁货币补偿协议，就必须履行协议规定的责任和义务，这是人所共知的常识，想推脱是推脱不掉的。三、春晓制衣清算组辩称“房产证4××户都没有办理，不只是马力君一户没有办理，没有办理房产证是因为该宗土地的手续不完备”。这也是推脱、掩盖承当违约责任之辞（注：该宗土地是原春晓集团职工宿舍住宅用地，现建造为春晓集团拆迁安置住房，不违反国家法律规定，上诉人辩称的该宗土地手续不完备也是由上诉人自身原因造成的，不能作为延期办理房产证的理由）。1.春晓制衣清算组掩盖其严重违约的事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，由于出卖人原因，买受人自房屋交付使用之日起90日尚未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。涉案房屋已于2011年9月份交付使用，我至今未取得调换后房屋的产权证书，春晓制衣清算组亦未提供证据证实其已将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。参照上述司法解释以及根据合同约定，上诉人春晓制衣清算组的行为构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。2.由于春晓制衣清算组和鑫和公司分配储藏室的方法失误，导致唯独我一家的储藏室盖在楼宇外，不能办理产权登记手续，严重地侵害了我的合法财产权。其余4××余户即使逾期办理房产证，车库和储藏室也都能写在房产证上，而我则不能。对此，上诉人必须依法为我办理产权证书，并赔偿逾期办证损失。3.春晓制衣清算组和开发商鑫和公司按照楼内储藏室同等价格扣留我的拆迁补偿款3万多元，加盖在楼外的储藏室现在已经出现裂纹、漏水等质量问题，质量远不及楼内的储藏室，并且写不到房产证上，给我造成了巨大的经济损失。四、春晓制衣清算组已驻厂8年多，为破产企业职工兑付了一次性经济补偿，为东院职工宿舍配备了保安，为4××余拆迁户垫付了拆迁补偿款，等等，实施了很多行政职能。而上诉人春晓制衣清算组却诡称自己是临时机构，其组成人员是从政府有关部门临时抽调，不具有任何行政职能，不具备独立承担民事责任的能力，等等，实属错误。上诉人之所以这样说，其目的是为了逃避责任。五、春晓制衣清算组本次上诉实质是故意拖延赔偿时间，逃避赔偿责任，公理不允，法律不容。综上所述，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人鑫和公司未进行答辩。
本院审理查明的事实与一审认定的事实一致。另补充查明如下事实：
一、2009年9月22日，鑫和公司（甲方）与春晓制衣清算组（乙方）签订《协议书》（以下简称《9.22协议》），约定：鉴于渤海五路升级改造拆迁以及山东滨州春晓针复制衣集团有限公司部分职工住宅陈旧，需要进行棚户区改造。经甲乙双方充分协商，本着平等自愿、互惠互利的原则，就山东滨州春晓针复制衣集团有限公司部分职工住宅拆迁后的安置事宜，达成协议如下：1.甲方同意以新建设的住宅楼，安置因渤海五路升级改造拆迁以及山东滨州春晓针复制衣集团有限公司60户职工住宅棚户区改造的职工。2.乙方经滨城区人民政府授权，同意将上述住宅拆迁后腾空的土地交给甲方作为对甲方安置拆迁职工的补偿。3.乙方交给甲方使用的土地为国有划拨土地，如因安置拆迁户办理土地使用证等需要进行挂牌时，甲方负责筹集资金，并履行程序交市财政，乙方负责协助甲方办理。该土地土地出让金经有关程序由市财政转入区财政后，由区财政全额返还给乙方，并由乙方转交甲方。滨州市滨城区人民政府以委托方名义在该《9.22协议》上盖章确认。
二、2009年10月10日，春晓制衣清算组（甲方）与鑫和公司（乙方）签订《协议书》（以下简称《10.10协议》），约定：甲、乙双方就山东春晓制衣集团有限公司沿渤海五路、黄河七路职工宿舍楼拆迁和职工安置事项经协商达成如下协议，双方共同遵守。1.两栋宿舍楼60户拆迁后，由乙方负责在原春晓集团公司院内就地安置，户型为90平方米，所拆迁房屋按等面积置换的原则进行安置，超出原房屋部分按一楼1900元／平方米，二楼2000元／平方米，三楼1950元／平方米，四楼1850元／平方米，附房1600元／平方米，由回迁户缴纳新建房款。2.甲方代表区政府负责拆迁安置前的住户工作，确定住户房屋面积和补偿、奖励标准，与职工签订拆迁安置协议，收回住户钥匙和房产证，确定新房分房顺序。3.乙方支付拆迁费用60万元，多退少补。由甲方设专户负责资金的管理和支出，专款专用。市政府渤海五路拆迁改造补偿费用约计160万元全部返还给乙方。4.乙方在安置房的建设上达到简装入住标准，并且在一年的期限内建成入住。若工期延期，拆迁户的躲迁费按标准由乙方发放，直到拆迁户回迁为止。5.区政府负责本次拆迁中的渤海五路以东，春晓拆迁楼东楼东墙以西，黄河七路以南，春晓商住用地以北沿街房的拆迁，所需费用由乙方垫支，土地由政府收回，土地资金转回后返还给乙方。6.就本次拆迁安置所制定与拆迁户的拆迁安置协议和拆迁安置实施方案期限内，甲乙双方均有共同遵守的义务。
三、春晓制衣清算组与马力君签订《房屋拆迁货币补偿协议》时，春晓制衣清算组同时委托滨州市滨城区黄河房屋拆迁服务中心作为其代理人参与了协议的签订。
四、马力君作为被拆迁户已按《房屋拆迁货币补偿协议》的约定，在2009年10月17日将其被拆迁房屋的产权证书交给了春晓制衣清算组。
本院认为，《9.22协议》及《10.10协议》均系春晓制衣清算组与鑫和公司协商签订，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对协议双方具有法律约束力。
本案二审争议的焦点是：⑴《房屋拆迁货币补偿协议》的效力；⑵协助办理房屋产权登记及承担逾期办理房屋权属证书损失的义务主体。
（一）关于《房屋拆迁货币补偿协议》的效力问题
《房屋拆迁货币补偿协议》系春晓制衣清算组与马力君经协商签订，双方均不持异议。对于该协议的效力，本院认为，该协议合法有效，协议双方均应按照约定全面、实际、诚信地履行各自义务。理由：1.协议双方春晓制衣清算组与马力君均系适格民事主体，具备完全民事行为能力；2.协议内容系春晓制衣清算组与马力君的真实意思表示，且均签字（盖章）认可；3.协议内容中不存在违反强制性效力性规定的事由。因此，原审认定《房屋拆迁货币补偿协议》有效正确，春晓制衣清算组关于该协议无效的主张不能成立。
（二）关于协助办理房屋产权登记及承担逾期办理房屋权属证书损失的义务主体问题
本院认为，春晓制衣清算组在与马力君签订的《房屋拆迁货币补偿协议》中已明确承诺将在产权调换房交付使用后，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，因此，春晓制衣清算组有协助马力君办理房屋产权登记的义务，原审对此认定正确，春晓制衣清算组的该项上诉理由不能成立。同时，由于《9.22协议》及《10.10协议》均约定了鑫和公司负有为包括马力君在内的拆迁户进行安置回迁房的义务，且鑫和公司已在马力君腾空房屋的土地上进行了开发建设，鑫和公司为涉案房屋占用土地的使用和开发主体，鑫和公司收取了马力君房屋建设款5万元，作为房屋开发安置义务主体，鑫和公司亦负有为马力君办理回迁房屋产权登记和赔偿逾期办理房屋权属证书损失的义务。原审对此使用法律错误，应予纠正。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持滨州市滨城区人民法院（2014）滨民二初字第17号民事判决第三项；
二、变更滨州市滨城区人民法院（2014）滨民二初字第17号民事判决第一项“被告山东滨州春晓针复制衣集团有限公司破产清算组于本判决生效后三十日内协助原告马力君办理位于滨州市滨城区渤海五路714号春晓金翠园3号楼东单元1楼东户的产权过户登记手续”为：山东滨州春晓针复制衣集团有限公司破产清算组与山东滨州鑫和置业有限责任公司于本判决生效后三十日内共同协助马力君办理位于滨州市滨城区渤海五路714号春晓金翠园3号楼东单元1楼东户房屋的产权登记；
三、变更滨州市滨城区人民法院（2014）滨民二初字第17号民事判决第二项“被告滨州春晓针复制衣集团有限公司破产清算组于本判决生效后十日内向原告马力君赔偿损失35424.46元”为：山东滨州春晓针复制衣集团有限公司破产清算组与山东滨州鑫和置业有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿马力君损失35424.46元；
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2286元，由马力君负担1500元，山东滨州春晓针复制衣集团有限公司破产清算组与山东滨州鑫和置业有限责任公司共同负担786元。二审案件受理费2286元，由山东滨州春晓针复制衣集团有限公司破产清算组与山东滨州鑫和置业有限责任公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张新国
代理审判员 张 珊
代理审判员 董志霞
二〇一五年四月六日
书 记 员 董学学