湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民商初字第02112号
原告周爱红。
委托代理人张曙光（一般授权代理），北京中伦（武汉）律师事务所律师。
委托代理人谢雄峰（一般授权代理），北京中伦（武汉）律师事务所律师。
被告姚克勤。
被告刘厚英。
第三人王霓雯。
第三人招商银行股份有限公司武汉分行。住所地：武汉市江汉区建设大道***号。
代表人汪建中。
委托代理人张江（特别授权代理），男。
委托代理人常铮（特别授权代理），男。
本院于2014年1月10日立案受理了原告周爱红诉被告姚克勤、刘厚英、第三人王霓雯、招商银行股份有限公司武汉分行（以下简称：招行武汉分行）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用普通程序组成由审判员魏平担任审判长，与人民陪审员欧阳筱兰、李薇组成的合议庭进行审理。周爱红申请了诉讼前财产保全措施，本院依法作出民事裁定书，对涉案房屋进行查封。因被告姚克勤、刘厚英下落不明，本院依法公告向其送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，并于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告周爱红的委托代理人张曙光、谢雄峰，第三人王霓雯、招行武汉分行的委托代理人张江到庭参加诉讼。被告姚克勤、刘厚英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告周爱红诉称：姚克勤、刘厚英系夫妻关系，双方于2012年6月19日授权本案第三人王霓雯，全权委托其代为办理姚克勤名下一套位于武汉市江岸区建设大道1051号晋合世家A幢2单元17层1号商品房的解押、买卖、过户、交付、收款等事宜。2013年2月26日，我与第三人王霓雯签订《房屋买卖合同》，约定：我以300万元的价格购买武汉市江岸区建设大道晋合世家A幢2单元17层1号的商品房，面积176.11平方米。我于合同签订后3日内支付了首付款150万元。随后，我多次催促第三人王霓雯将房屋交付于我，以及准备有关资料以便我按照合同约定代姚克勤、刘厚英向第三人招商武汉分行支付提前还贷的所有金额，但第三人王霓雯以姚克勤、刘厚英无法到达等借口予以拖延。我认为，我与姚克勤、刘厚英之间的《房屋买卖合同》系真实意思表示，应属合法、有效，姚克勤、刘厚英未按合同约定按时交房及办理过户手续已构成违约。根据《合同法》的规定，我不解除合同，合同应继续履行。为此，我诉至法院，要求：1、依法判令姚克勤、刘厚英继续履行《房屋买卖合同》约定的义务，将武汉市江岸区建设大道1051号晋合世家A幢2单元17层1号房的所有权过户至我名下；2、确认我有权代姚克勤、刘厚英向第三人招商武汉分行偿还诉争房屋抵押贷款，办理解除抵押手续；3、依法判令姚克勤、刘厚英承担本案的全部诉讼费用及保全费用。
第三人王霓雯辩称：周爱红上述的交易过程属实。我受姚克勤、刘厚英的委托代为出卖涉诉房屋、收取购房款等事宜。我收到周爱红支付的150万元购房款后，我已将该款转交给了姚克勤。
第三人招行武汉分行辨称：我行与姚克勤、刘厚英签订的借款及担保合同合法有效，姚克勤、刘厚英将涉案房屋提供担保并进行抵押登记。周爱红与姚克勤、刘厚英签订的房屋买卖合同未经我行同意，应属无效。本案的纠纷不能影响我行行使对涉案房屋的抵押权，姚克勤、刘厚英在清偿了我行的贷款后，我行才会解除对涉案房屋的抵押。
经审理查明：姚克勤、刘厚英系夫妻关系。姚克勤与武汉晋合置业有限公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，约定：姚克勤以总金额2，279，343元的价格购买武汉晋合置业有限公司开发建设的位于武汉市江岸区江大路与建设大道交汇处晋合世家第A幢2单元17层1号，建筑面积176.11平方米的预售商品房，相关税费由姚克勤承担。2010年3月4日，贷款、抵押权人招行武汉分行与借款人刘厚英、抵押人姚克勤签订了一份《个人购房借款及担保合同》，约定：借款人或抵押人从武汉晋合置业有限公司购买涉案房屋，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款；贷款金额1，360，000元，贷款期限156个月；抵押人愿意以其从售房人处购买的涉案房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还该借款合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保，合同还对其它内容进行了约定。2010年3月5日，招行武汉分行以向武汉晋合置业有限公司支付的方式向刘厚英发放了1，360，000元的贷款。2010年4月6日，涉案房屋进行抵押登记，抵押权人系招行武汉分行。2010年4月30日，武汉晋合置业有限公司向姚克勤开具支付全额购房款的发票。
2012年6月19日，姚克勤、刘厚英作为委托人，委托受委托人王霓雯，委托事项：代为偿还涉案房屋的银行贷款，办理解除抵押登记事宜，领取银行结清证明及他项权证；代为办理、领取上述房屋的房产证、土地证事宜；代为办理上述房屋的买卖、过户等相关手续，并收售房款；代为协助买方办理上述房屋的银行贷款事宜等内容；委托期限自2012年6月19日至2013年6月19日；并由湖北省武汉市江天公证处对委托书签名处的姚克勤、刘厚英签名进行了公证。2013年2月26日，卖方姚克勤、刘厚英与买方周爱红签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：卖方所售房屋位于武汉市江岸区建设大道1051号晋合世家A幢2单元17层1号，建筑面积176.11平方米；该房屋总价款3，000，000元，因该房屋暂未办理两证，在办证过程中如有实际面积测量与本合同存在误差，互不追究，成交价不变；合同签订后3日内，买方向卖方支付首付款1，500，000元；合同签订后30日内，卖方准备好该房屋提前还贷所需资料，并将房屋交付于买方后，买方帮助卖方支付本房屋项下提前还贷所有金额暂计算1，000，000元（以银行流水显示的实际欠款为准）；由卖方承担本次交易的全部税费；卖方保证在2013年5月31日之前将房屋过户至买方名下；若卖方逾期办理有关手续或交房的，买方不解除合同的，合同继续履行，卖方每逾期一日，应按全部房款0.05%向买方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。2013年2月27日，周爱红向王霓雯支付了上述房屋的购房款1，300，000元、2月28日周爱红又向王霓雯支付了购房款200，000元。
至今，涉案房屋的按揭贷款未还清，也未办理解除抵押手续。截止2014年5月22日，姚克勤、刘厚英差欠招行武汉分行购房贷款966，130.09元。
上述事实，有庭审笔录、武汉市商品房买卖合同、个人贷款借款借据、武汉市期房抵押证明、结婚证、户口薄、个人购房借款及担保合同、委托书、公证书、房屋买卖合同、收条及贷款附属信息等证据，足以认定。
本院认为：《物权法》第十五条规定，当事人双方签订有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。可见“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”系管理性规范而非效力性的强制性规范。抵押期间转让抵押财产的有效条件，要么取得抵押权人同意并将转让款提前清偿债务，或者清偿债务解除抵押。周爱红与姚克勤、刘厚英签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规范，且周爱红确认涉案房屋的按揭贷款本息余额由其负责清偿，其意思表示及履约保证使抵押权人的利益得到保证，故《房屋买卖合同》应为有效，合同双方当事人应按照合同约定全面履行各自义务。但为了保障抵押权人的债权，周爱红应在办理房屋权属转移登记前承担因消灭涉案房屋抵押权所应承担的债务清偿义务。姚克勤、刘厚英应当继续履行合同，及时办理商品房转移登记，并在取得商品房转移登记后协助周爱红办理房屋权属转移登记，将涉案房屋登记在周爱红名下。涉案房屋商品房转移登记的相关税费应由姚克勤、刘厚英承担。周爱红应于姚克勤、刘厚英协助其办理涉案房屋权属转移登记手续之日付清剩余购房款。姚克勤、刘厚英经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面异议或提供反驳证据，应视为其自愿放弃相应的诉讼权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认周爱红有权代姚克勤、刘厚英向招商银行股份有限公司武汉分行偿还位于武汉市江岸区建设大道1051号晋合世家A幢2单元17层1号，建筑面积176.11平方米房屋在招商银行股份有限公司武汉分行按揭的全部贷款余额（具体数额以银行核定为准），招商银行股份有限公司武汉分行应当收取并在贷款清偿完毕后协助周爱红办理上述房屋抵押权注销登记手续；
二、姚克勤、刘厚英在上述房屋具备权属初始登记条件之日起十日内办理商品房转移登记，并在取得商品房转移登记之日起十日内协助周爱红办理权属转移登记手续，相关过户费用由被告姚克勤、刘厚英承担。
案件受理费30，800元、邮寄送达费80元、公告送达费260元及诉前财产保全费5，000元，共计36，140元，由姚克勤、刘厚英承担。因周爱红已将该款预交，故姚克勤、刘厚英应在本判决生效之日起5日内直接支付给周爱红。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 魏 平
人民陪审员 欧阳筱兰
人民陪审员 李 荣 享
二〇一四年六月三日
书 记 员 姚 忠 全