黑龙江省大庆市龙凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0603民初520号
原告：刘积华，女，1954年5月3日出生，汉族，大庆石化总厂实业公司退休工人，现住大庆市龙凤区，
委托诉讼代理人：赵宝元，黑龙江司洋律师事务所律师。
被告：刘万柱，男，1973年5月1日出生，汉族，个体业主，户籍所在地大庆市龙凤区，现住大庆市龙凤区，
原告刘积华与被告刘万柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，于2015年12月18日作出（2015）龙民初字第1261号民事判决，判后原告刘积华不服提起上诉。大庆市中级人民法院于2016年6月30日作出（2016）黑06民终972号民事判决维持了关于欠租金1万元的判项，将其他判项以（2016）黑06民终972号民事裁定，以事实不清为由发回重审。本院于2017年1月20日立案受理后，依法另行组成合议庭于2017年3月22日公开开庭进行了审理，原告刘积华及其委托诉讼代理人赵宝元到庭参加了诉讼，被告刘万柱经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告刘积华诉称，原告于2010年9月29日与被告签订了房屋租赁合同，将自己所有的坐落于大庆市××龙凤大街××楼××楼商服租赁给被告用于经营饭店。双方在合同中约定了以下主要内容：1、房屋年租金6万元，租期为三年，自2010年8月1日至2013年7月30日，取暖费、物业费、水电费及其他应缴纳的税费均由被告承担；合同期满不再续租，提前三个月在橱窗张贴出租广告，否则赔偿出租方三个月租金1.5万元；2、不得随意拆改房屋建筑及室内设施，双方签订拆改协议后方可实施，否则双倍赔偿损失；3、租期结束，室内设施装修不准拆除，阁楼拆除后必须保持地面完好，墙面刷新，各处油污清除，下水畅通，否则赔偿1万元;4、租金每年7月1日一次性缴纳，租期届满必须缴清各种欠费，如因停水停电等影响房屋正常出租，双倍赔偿损失;5承租方违约造成起诉支出的律师费、诉讼费、等一切费用，应双倍赔偿。被告从2012年7月1日起，找各种理由拖欠租金，至2015年7月尚欠租金1万元。2013年6月，原告委托郑某在房屋橱窗张贴此房出租广告时，发现被告已经将房屋转租，并阻止原告张贴广告。租赁期满后，原告多次联系被告，被告不接电话迟迟不履行交接手续，经原告自查，房屋物业费与取暖费欠缴2万元，导致断暖，暖气冻裂，屋内破败杂乱，有关设施破坏，无法对外出租，导致房屋20多个月无法正常出租，造成各项损失23万余元。经双方协商未果，故诉至法院，请求法院依法判决：
1、判决被告缴纳拖欠的物业费、采暖费22260.46元，偿还原告代交的水、电等各种欠费2525.68元。
2、判决被告赔偿原告直接及间接经济损失159016元。其中包括：①阻止出租方张贴广告的违约金1.5万元（合同第七条）；②随意拆改屋内建筑及设施（拆改了三组暖气及部分地砖、损坏了原告的部分阁楼），赔偿损失3万元（合同第十条第二项第二款）；③租期结束，承租人拆除了其自行搭建的部分阁楼，并且拆除后未保持地面完好，未将墙面刷新、未将各处油污清除，为此，依据合同十条第二款4项，要求赔偿1万元；④合同十三条第一款规定，租期届满必须缴清各种欠费，如因停水停电等影响房屋正常出租，双倍赔偿损失，被告赔偿欠物业费、取暖费造成房屋被告强制断暖，未能及时出租的导致的租金损失7.5万元（自2013年8月1日至2014年11月4日，每月租金5000元）。⑤依据合同十三条二款规定，承租方违约造成起诉支出的律师费、诉讼费、等一切费用，应双倍赔偿。要求被告支付一审、二审、重审律师费1.5万元，诉讼费3759元，财产保全费1385元，交通费8872元。
3、判决被告赔偿房屋占有期间、房屋损坏的破烂不堪无法出租期间、装修期间租金（被告未及时交接导致房屋没有租出去的损失）3.5万元（自2014年11月4日至2015年11月4日，仅主张3.5万元）。
4、房屋垃圾、废弃物的清除、保洁；暖气及设施全部冻坏的拆除及安装，房屋损坏部位的拆除及垃圾清除，房屋各项损坏恢复原状的必要合理支出，被告赔偿1万元。
5、判决被告拆除排烟管道，如果被告不拆除排烟管道，由被告承担拆除费用。
被告刘万柱未到庭亦未提交书面答辩意见。
原告刘积华为支持其主张向本院提交如下证据：
证据一、房屋租赁合同一份及房屋租赁合同补充协议一份、房屋租赁要求书一份（原件存于2015龙民初字第1261号卷宗中），欲证明原、被告于2010年9月29日签订房屋租赁合同，约定房屋年租金6万元，租期三年，自2010年8月1日至2013年7月30日，补充协议证明如该地段门前修桥，租金改为年租金4万元，所以第二年收取被告租金4万元，第三年恢复为6万元，但是被告只交了5万。
证据二、断暖通知一份（原件存于2015龙民初字第1261号卷宗中），物业费拖欠明细表复印件一份，2007年至2010年房屋租赁合同复印件一份，欲证明被告自2007年开始租赁原告的房屋，最初是由原告邻居郑某代理原告签订的租赁合同，被告自2009年至2013年共拖欠物业费、采暖费合计22260.46元。
证据三、用电明细表复印件一份、电费发票一份、非税收入票据一份及税务通用手工发票一份（该组证据原件存于2015龙民初字第1261卷宗中），欲证明被告欠付的上述费用共计2525.68元，已由原告交清，欠电费383.03元，水费56.65元，非住宅租赁交易费2086元。
证据四、证明一份及缴费收据两份，欲证明2013年8月原告去物业公司补交2013年至2014年的采暖费、物业费，公司拒收，因拖欠2009年至2013年采暖费及物业费，所以拒收。物业公司在2013年出具的断暖通知上落款时间为2012年，故原告未能及时补交欠费，后经协商于2014年11月4日恢复供暖，进而证明断暖时间为15个月，自2013年8月至2014年11月，已经租出去的房子被迫退租。
证据五、房屋装修合同书一份、房屋装修补充协议书一份、房屋装修收款票据四份，付款收据一份，欲证明购买装修材料花费8367元，田春梅给原告装修涉案房屋，原告支出人工费1.3万元、安装费、人工费及运输车费、误工费3300元，基于上述事实，原告请求1万元，也就是诉讼请求的第四项。
证据六、照片一组，欲证明暖气、地面、墙面等设施损毁、油污堵塞等情况，对应诉讼请求违约金部分的2、3项，3万元与1万元。
证据七、律师费收据两份，欲证明原告为本案诉讼支付律师代理费，一审、二审及发回重审各5000元，合计1.5万元。
证据八、交通费票据一组，欲证明原告为本案诉讼事宜，花费交通费8872元。
证据九、房屋租赁合同复印件一份（经核对留存复印件，原件退回），欲证明2016年1月1日，涉案商服才正式对外出租，每年租金5万元，物业费、取暖费由原告承担。
证据十、证人郑某当庭证言，欲证明2014年6月被告不让原告张贴此房出租广告，租期届满后，被告不与原告做交接的事实。证言的主要内容为：“刘万柱租刘积华的龙凤区老政府对面的商服，是从2009年租的，我帮刘积华装修的，头一家是一个烧烤店，后来不干了，刘万柱租这个房子，前三年是我帮着签的合同，后三年我就不知道了，后三年是刘积华签的，当时刘万柱接了一段阁楼，当时约定，刘万柱不干时可以作价，如果我们不同意，可以拆掉，阁楼我只知道这些。后三年我没有管，后来原告给我打电话说刘万柱欠1.5万元房租，让我接收这笔钱。后刘万柱在我家外面将5000元交给了我，原告当时拿了一个被告欠1.5万元的单子，被告没有签字，我打了5000元的收条，之后我就再也没有管这件事情。房屋要到期的时候，我负责接收房子，后来我发现该房屋已经被刘万柱转租，我与刘万柱联系，商量贴此房出租字样，租户王辉不同意，让我给刘万柱打电话，刘万柱说别贴了，在大庆晚报上登广告，我说已经登广告了，刘万柱仍然不同意贴，时间大约在合同到期前的一两个月。最后一次过了半年以后，因为跑水看了一次房子，发现屋里全是脏东西，刘万柱把他自己建的阁楼拆了，我们的护栏也给拆了，被告刘万柱自己在窗户外搭建了一个烟道直到六楼，走了之后也没有拆，这个烟道是刘万柱自己搭建的，材质是铁皮的，不是之前的租户搭建的。”
对于原告所举证的证据一，有双方当事人签字，本院对证据的真实性予以采信。证据三、证据四，均是第三方出具的书证，本院予以采信，对于证据二，结合证据三、证据四，予以采信。对于证据五、证据八、证据九，与本案关联性不足，不予采信。对于证据六、证据七，真实性予以采信。对于证据十，结合其他证据，本院对证言予以采信。
根据上述证据及双方当事人的陈述，确认本案法律事实如下：
2007年7月18日，原、被告签订房屋租赁合同，被告刘万柱承租了原告所有的位于大庆市××龙凤大街××楼××楼商服用于经营餐饮，年租金3.5万元，租赁期间至2010年8月1日结束。2010年8月1日到期后，双方续签合同，约定年租金6万元，租期3年，租期至2013年7月30日结束。两份合同均约定，取暖费、物业费、水费、电费、房屋租赁交易税及其它一切税、费由承租方缴纳。第二份合同第七条约定:出租方有权在橱窗上张贴此房出售字样；房屋租赁合同期满，承租方不再续租，承租方提前三个月通知出租方在橱窗上张贴此房出租字样，否则赔偿三个月租金1.5万元。第八条：一次性交租房保证金3000元整。承租方在使用期间，造成房屋及设施损坏，不及时修复由此款项扣除。第十条违约责任：承租方在使用期间造成房屋及设施损坏或丢失，负责修理和赔偿；不得随意拆改房屋建筑及室内设施，如属营业需要，必须征得出租方同意…租赁期结束，要恢复原状。租赁期结束，所搭建的阁楼拆除后一切必须恢复原状，墙面刷新，地面保持完好，各处油污清除，下水畅通，否则赔偿1万元。第十三条：租赁期满必须缴清各项欠费，如因停水停电等影响房屋正常出租或营业，双倍赔偿损失。承租方继续违约，造成起诉的误工费、交通费、律师费、诉讼费等由承租方承担。
该房屋欠缴2009年物业费1137.64元、2010年物业费1137.64元、2011年物业费1388.59元、2011-2012年采暖费5736元、2012-2013年采暖费5736元、2013-2014年采暖费5736元、2013年物业费1388.59元。原告支出欠缴电费383.03元，水费56.65元，非住宅租赁手续费2086元。原告缴纳了2014-2015年度的物业费、采暖费。郑某曾代理原告要求在出租房屋窗户上张贴“此房出租”广告，被告没有同意。2013年7月30日，原、被告签订的房屋租赁合同到期，被告拆除了所搭建的阁楼，未将房屋恢复原状，亦未要求原告退还押金3000元。
另查，2013年7月30日，被告刘万柱搬出房屋，将房屋钥匙交到隔壁的口腔诊所（诊所的房子所有权人也是原告）。
2014年10月，原告对房屋进行装修，2014年11月，装修完成。支出装修材料费、人工费等共计2万余元。
本院认为，原、被告先后签订的两份房屋租赁合同均合法有效，双方均应按合同约定履行。被告自2007年7月18日开始租赁原告的房屋，两份合同均约定，租赁期内，取暖费、物业费、水、电费及一切税费均由承租方承担，现原告提交了物业公司的欠费证明，证明被告租赁期间欠物业费、取暖费共计22260.46元。虽然至开庭时，原告仍未缴纳此款，但《黑龙江省城市供热条例》第四十四条第三款规定“租赁房屋的热费，由房屋所有人交纳”，《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”由于原告是房屋所有人，具有法定缴纳取暖费、物业费的义务。其与承租人关于取暖费、物业费的约定，不能对抗第三人，现原告向被告主张此款，本院予以支持。原告主张的款项中包含了2013年至2014年的取暖费5736元及2013年物业费1388.59元。双方合同于2013年7月30日到期，而此时取暖期尚未开始，故2013年至2014年的取暖费由原告自行承担，被告不应承担。关于物业费，被告应承担2013年前7个月（1月至7月）的物业费，而8月份之后的物业费由原告承担，2013年1至7月的物业费为810元（1388.59元÷12个月×7个月）。被告共承担的物业费、取暖费为15945.87元（22260.46元-5736元-1388.59元+810元）。租赁期内，被告欠水费56.65元、电费383.03元及租赁房屋的税费2086元，共计2525.68元，由被告承担。
关于违约金，原告要求被告赔偿阻止其张贴广告的损失1.5万元，合同中有明确约定，如承租方不再续租，提前三个月通知出租方在橱窗上张贴广告，现被告违约，依约定应赔偿原告3个月的租金损失1.5万元。原告要求被告赔偿拆改房屋及室内设施的违约金3万元，庭审查明，被告拆改了部分暖气及地砖及搭建了部分阁楼，且未恢复原状，违反了双方合同约定，合同第十条第二款第2项约定，租期结束，要将拆改部位恢复原状，根据恢复情况，将房屋拆改抵押金全部或部分退还承租方，没有恢复原状不退还抵押金，抵作违约金。被告租用原告的房屋多年用于从事餐饮服务，通常服务行业对室内格局及装修的要求不同于住宅，所以在没有对房屋主体结构进行改动的情况下，适当的改动是可以容忍的，但由于其租期结束未将房屋恢复原状，违反了双方约定，交付的3000元保证金不退，抵作违约金，原告主张的3万元违约金数额过高，无证据证明，不予支持。原告要求被告赔偿因拆除阁楼后未保持地面完好、未将墙面刷新、未将各处油污清除的违约金1万元，依据合同第十条第二款第四项规定，租赁期结束，房屋建筑及室内设施的系统装修不准拆除；所搭建的阁楼拆除后，一切必须恢复原状，墙面刷新，地面保持完好，各处油污清除，下水畅通，否则赔偿出租方1万元。从原告举证的照片、证人证言、及原审庭审笔录看，被告腾房后，未按合同约定将阁楼恢复原状、墙面刷新，地砖破损，窗户上油污厚重，故原告此项请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿由于欠费导致断暖而令房屋长时间未能出租的损失7.5万元（2013年8月1日至2014年11月4日），被告欠物业费、取暖费属实，但原告有责任防止损失扩大，被告在2013年7月30日房屋到期，而取暖期在当年10月中旬，有充分的时间协调处理供暖事宜，且停止供暖与房屋未能出租没有必然的因果关系。此项请求，本院不予支持。关于律师费1.5万元，有证据证实，且依据合同约定，属赔偿的范畴，故律师代理费1.5万元，由被告承担。关于原告主张因诉讼而损失的交通费8872元，此费用与被告违约没有直接因果关系，且违反合同的可预见性，此费用不予支持。
原告主张，由于被告占用房屋期间将房屋损坏的破烂不堪，以至于无法出租及装修期间的租金损失3.5万元（2014年11月4日至2015年11月4日），此期间损失与被告无因果关系，不予支持。原告主张的清洁费及装修费，属违约的赔偿范畴，已经判决支持违约金1万元，在此处属重复计算，不予支持。在租赁期间被告搭建了烟道，现应予拆除，如不能拆除，按实际拆除费用赔偿原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告刘万柱给付原告刘积华物业费、取暖费15945.87元、水费56.65元、电费383.03元及租赁房屋的税费2086元，共计18471.55元；
二、被告刘万柱赔偿原告刘积华违约金2.5万元；
三、被告刘万柱赔偿原告刘积华律师代理费1.5万元；
四、被告刘万柱于本判决生效之日起三十日内拆除搭建在龙凤区龙凤大街7号2-41号楼1楼商服窗户外的烟道，如不能拆除，则赔偿原告拆除费用，按实际支出计算；
五、驳回原告刘积华其他诉讼请求。
上列第一、二、三项于本判决生效之日起七日内履行完毕。
案件受理费3759元，财产保全费1385元，原告刘积华承担3405元，被告刘万柱承担1739元。
如被告刘万柱未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
审 判 长 林 淑 芳
人民陪审员 殷媛人民陪审员李春艳
二〇一七年四月十七日
书 记 员 王 皓
附：本判决所依据的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。