江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆千商初字第0335号
原告昆山正鑫鳄鱼开发有限公司，住所地江苏省昆山国家农业示范区恒丰路南侧、顺风路西侧，组织机构代码78765541-3。
法定代表人陈冬春，该公司董事长。
委托代理人滕锦林，江苏六典律师事务所律师。
委托代理人袁亮，江苏六典律师事务所实习律师。
被告张超斌，男，1970年10月11日出生，住安徽省阜南县。
原告昆山正鑫鳄鱼开发有限公司（以下简称正鑫开发公司）与被告张超斌农业承包合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后，依法由审判员苏军伟独任审判，分别于2014年10月27日、2014年12月5日公开开庭进行了审理。原告正鑫开发公司的法定代表人陈冬春及委托代理人滕锦林、袁亮，被告张超斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告正鑫开发公司诉称：2011年12月4日，原告与被告签订了《承包协议》及《补充协议》各一份，约定原告将公司内从垂钓池塘往北所有基建设施出租给被告，租赁期限截止至2028年5月30日。2013年12月3日，因被告不能按约履行合同义务，原告与被告协商一致后，签订了《解除承包合同协议》一份，约定双方于2011年12月4日签订的《承包协议》及《补充协议》解除。同时《解除承包合同协议》的第四条明确规定，被告应负责将其承租的房屋恢复原貌，如被告不能恢复原貌，则被告在承租期内对承租区域内的全部投入（包括增加的设施、购置的物品等）交由原告处置，作为对原告的补偿。原告认为，《解除承包合同协议》是在原、被告双方自愿且协商一致的基础上达成的，是双方真实的意思表示。该协议未违反法律的强制性规定，应属合法有效的合同，对双方均具有约束力。原告为维护合法权益，现诉至法院，请求：1、确认《解除承包合同协议》合法有效；2、判令被告在承租期内对承租区域内的全部投入归原告所有。审理中，原告明确诉讼请求为：1、要求解除原被告签订的承包协议；2、放弃要求确认被告在承租期内对承租区域内的全部投入归原告所有，要求被告将承包区域内属于被告所有的可搬离的物品全部清场。
被告张超斌辩称：1、原、被告在2013年12月3日签订解除承包合同协议时，因具体细节问题未能协商一致，故当时双方未能就该协议签字生效；2、原告现向法院起诉时提交的“解除承包合同协议”上的盖章是原告起诉时补盖，被告有没盖章的复印件，2014年9月17日在千灯司法调解时原告出示的“解除承包合同协议”，原告是未盖章的；3、2013年12月3日，原、被告双方就解除承包合同协议进行洽谈，但双方并没有按照协议履行，被告仍一直在经营，并继续收取葡萄园、儿童游乐园、阿彪开的小超市的租金，并没有将葡萄园、儿童游乐园、阿彪开的小超市交由原告进行经营和收取租金，故被告认为2013年12月3日的解除承包合同协议并没有正式签字及实际履行；4、原告起诉时盖章行为并不能代表当时原告的真实意思表示，即使原告当时盖了章，但原告于2014年7月6日晚在原告办公室与被告协商双方同意继续履行原承包协议，但原告要求被告先行支付一部分租金，于是被告在2014年7月7日先行向原告支付150000元租金，原告收取被告150000元租金的行为也表示原告同意被告继续履行原来的租赁协议，原告先前的合同解除权也应予以消除。综上，被告认为原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明：2011年12月4日原告正鑫开发公司（出租方、甲方）与被告张超斌（承租方、乙方）签订承包协议一份，协议约定：1、承包范围：甲方将公司内从垂钓池塘往北所有基建设施（除四个鳄鱼养殖池、两个冰库四间房、锅炉房、一座两层办公楼及东侧小平房、公司西北角一栋活动房外）出租给乙方包括已有的鳄鱼管理驯化用房（简称综合楼），该房屋北面的小木房、游泳池、钓鱼中心，恒丰路北侧东西方向的小河、桃树园、葡萄园、儿童游乐场。甲方所保留的房屋及场所，如甲方不再使用则免费给乙方使用，不得转租。2、租金结算：本协议租金第一年人民币130万元，第二年130万元，第三年上涨10%即143万元，第四年157.3万元，从第五年起到第十年止，每年租金180万元。本协议签订后三日内，乙方付清第一年（2011年12月4日到2012年12月4日）租金，乙方收到甲方租金收据后，该协议生效，否则三日后即失效。第二年租金2012年12月4日至2013年12月4日于2012年10月4日前全部付清（因乙方未交保证金，故提前2个月）。第三年租金于2013年10月4日付清依此类推。特殊情况可推迟一星期，如逾期10天以上视为违约，该承包协议自动解除。3、承租期限：本协议截止日期2028年5月30日。2021年12月4日以后的租金另行协商。4、乙方的责任：一、乙方所有的经营活动必须遵纪守法，相关证件应及时办理。二、所有的水电费、网络电话费、及税金等，应及时向相关部门缴纳。三、乙方应承担承租范围内的所有安全问题：包括厨房、水电、恒丰路北侧的小河、煤气、交通道路、停车、游泳池、垂钓池塘、树木房屋的防火等等。四、乙方负责整个园区内道路、池塘、及公共卫生间的卫生管理；并由乙方负责制止游客伤害鳄鱼的行为，并负责看守门卫及游客的安全管理。五、所有承包范围内的物品损坏应由乙方自行修复或赔偿，包括电视空调、房屋的油漆涂料等。六、承租方不得擅自改变房屋结构、用途，因业务或其他原因需要改建、装修，须征得甲方书面同意，并经城建规划及相关部门批准，重新办理有关手续。如造成安全、卫生或违法违章等问题由乙方自行承担。七、乙方经营发生的所有经济纠纷均与甲方无关。八、承租方无正当理由将承租的房屋空关一个月以上不用。九、承租方不得擅自将房屋及其他场所转租、转让或转借。如发生以上情况，甲方有权解除该协议，并收回房屋及场所。5、补充说明：葡萄园为李志银种植，合同截止到2018年9月30日到期；儿童游乐场截止到2020年9月17日；垂钓中心西侧两块池塘截止到2017年12月30日；游泳池截止到2012年9月；甲方与乙方签订协议后，以上项目的原合同继续有效，由乙方执行原合同或乙方与这些项目重新签订合同，租金与租期不变。从甲、乙双方协议生效时算起，这些项目的租金归乙方收取。6、违约责任：如乙方违约，或拒不执行该协议，包括未到期撤离，租金按时结算，并补偿甲方两个月租金作为对甲方的补偿。如甲方违约，或拒绝履行协议时，租金按时结算，并减免两个月的租金作为对乙方的补偿，乙方撤出所有的人员及自身物品。并同时办理园区内其他承包项目的交接手续。7、乙方不得在甲方园区内增加任何固定设施，不影响甲方对园区的管理改造。未尽事宜，协商处理，并附补充协议及物品清单，本合同一式两份，双方各执一份，望共同遵守。2011年12月4日原告正鑫开发公司（甲方）与被告张超斌（乙方）签订补充协议一份，协议约定：1、乙方的经营只要合法，方式自行确定，比如养一些小动物，或者利用综合楼改建标本展示馆，搞一些表演、钓鱼等。甲方不得干涉。2、甲方原综合楼一次性用品，包括床单、床被、牙膏牙刷、碗筷餐具等一次性转让给乙方，折价人民币五万元整，此款一次性付清，由甲方开出收据。3、甲方租赁给乙方的东西，有双方签字的物品清单。解除承包协议时，所有的租赁物品如数归还给甲方。乙方应恢复甲方房屋的原貌，所损物品应照价赔偿。4、承包期的时间计算：从签订协议之日开始，至乙方所有工作人员、物品的全部搬离及相关手续的最后办理日期为准。5、甲方原则上向垂钓池塘的东侧池塘内排放养殖水，乙方应做好净化池水的准备，该项工作由乙方完成。该池塘只能由乙方养育，不得对外经营垂钓。以上承包协议及附件补充协议由原告盖章、原告的法定代表人陈冬春签名、被告签名予以确认。
2013年12月3日原告（甲方）向被告（乙方）提供解除承包合同协议一份，被告在该协议上签名确认，该协议约定：由于乙方不能正常履行甲乙双方于2011年12月4日所签订的承包协议及补充协议（以下简称“20111124承包协议”，该承包协议及补充协议附后），本着乙方自愿的原则，经双方协商，同意解除“20111124承包协议”，解除协议的具体事宜约定如下：一、双方一致同意解除“20111124承包协议”。解除原因为乙方不能按约正常履行该协议（违反该承包协议第2条款“乙方应于2013年10月4日前向甲方支付第三年度租金”），乙方至2013年12月3日逾期两月尚未向甲方支付），且乙方自愿解除原承包协议。二、“20111124承包协议”解除日期为2013年12月3日。三、乙方在“20111124承包协议”期间，所发生的全部债权债务以及经营纠纷均与甲方无关，由乙方自己负责追缴和清偿。四、依据“20111124承包协议”，在该协议解除时，乙方应履行以下责任：1、在“20111124承包协议”，甲方租赁给乙方的所有物品（见物品清单），由乙方全部归还给甲方，如有损坏或丢失，由乙方向甲方进行补偿。2、在“20111124承包协议”期间，乙方所改变的承包区域内的甲方房屋应恢复至原貌，如乙方不能恢复至原貌，则以乙方在承包期内对承包区域内的全部投入（含增加的设施、购买的物品等）交由甲方处置，作为甲方的补偿。3、乙方在“20111124承包协议”期间，所涉及的葡萄园、儿童游乐场、垂钓中心西侧两块池塘及游泳池等租赁协议，交由甲方继续履行或由甲方与上述几方另行商议，乙方已提前收取的上述几方2014年度租金由乙方向支付方退回。五、甲乙双方在“20111124承包协议”期间发生的应收应付（含水电费、鳄鱼肉、餐费等），在本协议签订一个月内结清。六、为使乙方有充裕时间处置上述事宜，并合理安排人员物品撤离，甲方同意自本协议签订之日起再给予乙方一个月时间用于安排上述事宜，即于2014年1月4日前，最迟不超过2014年1月26日前，完成全部交接及个人物品撤离工作，并向甲方交出所有钥匙；在此期间所发生的各种费用由乙方自行承担。同时协助甲方完成“昆山正鑫鳄鱼餐饮有限公司”的工商、税务变更或注销手续。七、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力，本协议自双方签字之日起生效。被告对其在2013年12月3日在该解除协议上签名的真实性予以认可，但表示当日原告尚未盖章或签名，其签名后未索要该解除协议书，解除协议书是在2014年7月6日晚原告给被告的，原告告诉被告解除不解除协议由被告决定，被告回去看之后是复印件，被告为此向本院提交了未盖有原告公章的解除承包合同协议一份，原告表示在2013年12月3日已将盖有公章的协议原件交付被告，被告认为协议已经解除，无必要保存，故当场撕掉，在2014年5月份，被告找到原告说解除协议的内容记不清了，能否给被告看下，原告就将原告持有的一份原件（协议原告处未盖章）复印给被告，双方也未谈其他事情。
被告为证明是原告违约在先，并主张承包协议第一条涉及的三个鱼塘，其中最东面一个到现在也没有交付给被告，协议上北面的小木房直到2012年7月5日才交付给被告，儿童游乐场门口的小超市即答辩状中陈述的小超市也是拖延到2012年7月5日交付给被告，向本院提交了原、被告于2012年7月6日确认的结账明细1份，该明细载明：原告应收被告鳄鱼44894元、小动物29420元、2011年12月的水电费3619元，合计77933元。原告应付被告签单餐费20782元、游乐场租金（2011年12月4日至2012年9月17日共9个月14天）11833元；垂钓烧烤区租金（2011年12月4日至2012年6月30日共6个月27天）11500元；葡萄园租金（2011年12月4日至2012年9月30日共9个月27天）6930元；游泳池租金250000元，合计301045元。据此，原告在2012年7月5日前应付被告223112元。其中已由ＸＸ（原告指定人）付给被告100000元，另外有100000元已于2012年7月4日汇入（被告指定）张学友的卡内，剩余23112元现金，直接付给被告，由被告开具收条。截止2012年7月4日前原告与被告的往来款项已全部结清，所有往来凭证一律作废。注：从2012年7月4日以后游乐园、垂钓、葡萄园及游泳池的租金在承包期内（已缴的除外）由张超斌直接向租赁人收取。原告对该结账明细真实性无异议，但从结账明细中无法看出原告存在被告所说的违约行为。被告为证明其一直在经营，双方未实际解除承包协议，向本院提交了2014年1-9月份昆山正鑫鳄鱼餐饮有限公司（以下简称正鑫餐饮公司）的国地税申报表9张，原告认为系单方制作，且与本案无关。
另查明：正鑫餐饮公司于2007年7月18日经工商登记设立，股东发起人为本案原告，原法定代表人为原告的法定代表人陈冬春，注册资金100000元，2012年1月4日原告将100000元股权分别转让给被告张超斌（持90000元股权）、王雷（持10000元股权），在2012年2月3日正鑫餐饮公司的股东经工商登记变更为被告张超斌与王雷，法定代表人变更为张超斌。被告称正鑫餐饮公司股东变更时支付了100000元给原告，原告对工商登记变更无异议，但表示被告未支付股权转让款，100000元包含于被告支付原告的租金中。
在签订解除承包合同协议后，原告表示被告已全部完成物品交接，人员已全部撤离，2014年农历正月十六日前已交出全部钥匙（除了被告办公室钥匙），被告所称经营小超市的场地是承包协议第一条原告所保留的场所，是免费交付给被告使用，该小超市是被告承租场地后由被告租给其堂弟张洪彪经营的，尚未办理交接手续。被告表示所有的物品没有办理交接手续，小超市的场地不是保留的房屋，自2014年1月28日起停止经营至今，所有的钥匙（除了被告办公室钥匙）已经通过被告堂弟交给原告，具体交钥匙的时间记不清了。原告表示在2013年12月3日解除承包协议时，被告尚欠2个月的租金238300元至今未付，按照解除协议第五条的规定，被告应在1个月内付清，并表示保留其向被告主张拖欠租金的权利，不要求在本案中处理。被告表示拖欠租金至今未付属实，之所以未付是因为原告违约在先。
关于承包协议内约定的游泳池，原告表示在2013年12月3日签订解除承包合同协议后，在2014年6月份，原告只就游泳池与被告、被告的老乡谈的，出租到2014年9月5日，租金是45万元，在2014年8月份被告说生意不好，要求按照30万元租金结算，被告在2014年7月7日支付了150000元，约定2014年8月20日支付100000元，2014年9月3日前支付50000元，剩余的15万元租金均未支付。被告表示游泳池是包括在承包协议内，不可能单独约定租金，已经支付150000元是恢复原先承包协议的租金，等被告游泳池赚钱后再将按照原承包协议约定的租金结清。原告为证明其陈述的关于游泳池另行租赁的事实，向本院提交了2014年6月29日至2014年7月30日期间陈冬春与被告的短信来往记录，该短信记录显示：原告询问被告游泳池是否准备开及游泳池的租金什么时候支付，被告要求原告提供卡号，原告向被告提供银行卡号，原告在2014年7月28日表示被告不要因为游泳池结束了，双方没有合作的空间，只要合作愉快，也可以帮助被告。被告对上述短信记录的真实性无异议，但表示是原告想单独将游泳池租赁给被告，被告没有同意单独租赁游泳池。
原告向本院提交了2014年3月28日将厨房出租给第三人的厨房承包合同一份，证明原告在原被告双方解除承包协议后将厨房发包给第三方，餐厅由原告自行经营；提交原告于2014年6月30日、7月21日交纳水电费的江苏省非税收入一般缴款书2份及相应的结算清单，证明原告在原被告解除承包协议后自行经营承租区域，并缴纳相应的水电费。被告对厨房承包合同的真实性不认可，表示只发包厨房不合常理，是为了诉讼伪造的；对水电费的缴款书及结算清单的真实性无异议，但表示该缴款书的付款人未体现为正鑫餐饮公司。
再查明：涉案承包区域系陈冬春于2006年1月6日从昆山市国家农业综合开发现代化示范区有限公司承租，承包期限为2006年3月1日至2028年2月29日。原告表示在解除承包合同协议中约定被告恢复原貌，是指被告将综合楼的一楼客房的一部分改造成餐厅，要求被告恢复为客房，全部投入是指被告在承包期间对综合楼一楼以及小木屋进行的装修及未搬离的物品。被告表示其在解除承包合同协议上只是签名，未看具体内容。经本院组织双方现场查看，双方已经就现场遗留属于被告的物品进行了清点，承包区域现有被告的物品为扬子牌立式空调10台、扬子牌挂式空调1台、立式水冷空调1台、餐具（含盘子、勺子、小碗、筷子、筷架、茶杯）200套、投影仪1个、投影幕2个、餐椅（含椅套）202把、圆桌17张、大餐桌1张、办公桌1张、沙发1套、书柜1个、豆腐机1个、消毒柜1个、蒸厢1个、功放机3台、话筒接收器2个、点歌台显示器2个、音响1对，另有转角沙发6个、点歌器7套在小木屋后仓库（钥匙由被告保管，原告不知情），以上物品的具体情况详见双方当事人签字确认的物品清单。
以上事实，有原告提供的承包协议、补充协议、厨房承包合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、协议书、解除承包合同协议、厨房承包合同、江苏省非税收入一般缴款书及相应的结算清单、照片、短信记录，被告提供的企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码、结账明细、解除承包合同协议、建行客户转款明细、2014年1月-9月国地税申报表9张、固定资产投资明细、本院调取的正鑫餐饮公司的工商登记资料以及原、被告双方在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为：原告正鑫开发公司与被告张超斌于2011年12月4日签订的承包协议（含附件补充协议）依法成立有效，对双方当事人均具有法律约束力。2013年12月3日原告鉴于被告拖欠两个月租金的事实向被告提出解除承包协议，符合双方在承包协议中约定的解除条件，原告向被告提供解除承包合同协议，被告在该解除承包合同协议签字，被告的签字行为已经确认了被告同意在2013年12月3日解除承包协议，即使原告在当时未盖章，但之后原告予以盖章确认，亦应视为原告予以追认的意思表示，故本院认定原、被告协商一致解除承包合同协议。被告称原告事实上愿意由被告继续承租，但被告未提交充分证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。至于被告称其在2014年承包游泳池系继续履行原承包协议的行为，根据原告提供的短息记录，足以说明游泳池是单独租赁给被告，另被告称系原告违约在先，被告未提交充分证据予以证实，本院对该两项抗辩意见均不予采纳。结合被告自认其已经通过其堂弟将除被告办公室钥匙之外的全部钥匙交付原告的事实，故本院确认原、被告于2011年12月4日签订的承包协议（含补充协议）在2013年12月3日解除。审理中，原告放弃要求确认解除承包合同协议约定的被告在承租期内对承租区域内的全部投入归原告所有的诉讼请求，系原告对其权利的有效处分，本院予以确认。原告要求被告将承包区域内属于被告所有的可搬离的物品全部清场，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告昆山正鑫鳄鱼开发有限公司与被告张超斌于2011年12月4日签订的承包协议（含补充协议）在2013年12月3日解除。
二、被告张超斌于本判决生效之日起十五日内将承包区域内属于被告所有的可移动物品（详见原、被告签字确认的物品清单）全部搬离承包区域。
如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费3380元，减半收取1690元，由原告昆山正鑫鳄鱼开发有限公司负担1000元，被告张超斌负担690元。被告负担部分，原告已经预交，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：55×××99。）
审判员 苏军伟
二〇一四年十二月二十三日
书记员 黄维珺
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。