南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0104民初3137号
原告刘杨，女，汉族，1991年10月2日生。
委托代理人梁庭飞，男，南京达美旅行网职员。
被告虞群，女，汉族，1963年1月27日。
原告刘杨与被告虞群房屋租赁合同纠纷一案，原告刘杨于2016年3月31日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由主审法官审判员喻向东委托助理法官代理审判员索中宝适用简易程序于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告刘杨的委托代理人梁庭飞，被告虞群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘杨诉称，2016年2月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告承租被告位于本市秦淮区苜蓿园大街38号海月花园x幢3单元负一楼房屋。原告入住不久后即发现房屋洗手间下水管道向上溢水，该下水管道连通马桶管道，恶臭难忍。原告于3月3日联系被告要求其维修，但被告对此事态度消极，拖延至3月7日才前来查看，查看后坚称没有问题。为此原告报警，经月牙湖派出所民警协调，被告答应于3月9日前请人来维修，若维修后不能解决该下水管道问题，则双方可以解除租赁合同，原告无责搬出租赁房屋。但直至3月10日，被告一直未找人前来维修。当天下午4点多，被告电话中向原告确认，房屋问题未能解决，原告可以搬出，但为减少其损失，在其找到下一位承租人之前，请求原告继续居住使用房屋并交纳租金。原告也希望此事圆满解决，故要求被告联系租房中介、积极解决房屋问题并出租该房屋。其后被告并未联系中介出租房屋，而把出租房屋的责任转给原告。为此，原告多次与被告沟通，但被告却坚称此房屋的后续出租是原告应尽的责任。3月19日，原告与丈夫搬出承租房屋，联系被告希望与其办理解除租赁合同手续并结算费用，被告称其繁忙更改、拖延时间。3月26日晚8点，原被告见面，被告拒绝按规定解除合同，要求原告支付一个整月的租金，并在其房屋未再次出租之前，继续承担房租。原告认为，被告在其房屋出现问题，严重影响承租人使用时，不积极履行房屋维护义务，违反合同规定，导致房屋无法居住时，不但没有歉意，反而拒绝承认房屋问题，拒绝依法解除合同。故请求法院依法判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告支付的房屋押金1700元及实际居住时间以外的租金3966元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告虞群辩称，原、被告签订租房合同后，原告男朋友曾打电话说下水管道不畅，被告接到电话后的第二天就去检查，发现管道都是畅通的，只是坐便器排水完成后，地漏排水密封盖偶尔冒一、二个气泡，不影响排水，不存在恶臭。此后，原告再次打电话，被告亦再次前去查看，都是畅通的。原告以此为由提出解除合同，被告未同意，双方产生争议，原告男朋友报警，民警到现场后，被告当着民警面放水5分钟，结果显示管道是畅通的。但是原告仍于3月19日在没有终止合同的情况下，单方搬出房屋。3月26日，双方见面原告要求被告退还房租及押金。被告认为原告单方违约，依据合同约定相关费用应不予返还。
经审理查明，2016年2月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将本市秦淮区苜蓿园大街38号x幢3单元一套房屋租赁给原告居住，租赁期自2016年3月1日至2017年2月30日止，每月租金为1700元，租房保证金1700元；在本合同到期时，房屋无损坏且各项费用结清后被告将房屋保证金无息返还给原告，原告违约，保证金则不退；租金每三个月支付一次，首期租金及保证金在本合同签订时支付，以后每期租金原告应于到期前的15天支付给被告。被告保证该房屋建筑结构完好，设施均能正常使用，并负责该房屋的维修，维修费用由被告承担。但因原告造成的损坏，应由原告负责维修并承担维修费用。租赁期内，原告负责该房屋的水、电、煤气、电话、有线电视、宽带业务、卫生、物业管理等所产生的一切费用。在原告承租期内，自行保管物品，原告人生财产安全均由原告自行负责，承租期内不退房租。租赁期内，双方不得违约，如有违约，违约方支付给对方一个月房屋租金作为赔偿。合同签订后，被告按约向原告交付了房屋，原告亦按约支付了租房保证金1700元和截止2016年5月30日的第一期房屋租金5100元。
原告入住租赁房屋不久，就以房屋洗手间下水管道向上溢水为由，电话联系被告要求维修，被告上门后发现卫生间地漏排水密封盖有冒泡，但不影响排水，被告随后找人进行了疏通。3月12日，物业公司又再次维修了外面的管道。因双方在此前为管道是否存在问题及如何维修发生过争议，原告曾报过警，故3月10日，原告电话通知被告解除租赁合同，被告表示不同意。3月19日，原告单方搬离租赁房屋并通知被告进行结算和交接房屋。3月26日晚，原、被告双方在租赁房屋内就相关事宜进行协商，原告将租赁房屋的钥匙交还给被告，双方结算水、电费用为109元。因双方对退还租房保证金及剩余房租等事宜未能协商一致，故原告再次报警，月牙湖派出所民警出警后，组织双方调解未果，原告遂诉至法院。
另查明，因双方产生争议协商未成，故结算的水、电费用109元，原告未予支付。庭审中，被告称交付给原告的共有两套房屋钥匙，现仍有一套房屋钥匙在原告处，原告对此予以否认。同时，涉案租赁房屋已由被告于2016年5月1日再次对外出租他人。
以上事实有《房屋租赁合同》、手机视频及双方当事人陈述等证据可以证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。双方均应按照合同约定严格履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，原告以租赁房屋卫生间下水管道溢水为由，通知被告维修，被告亦上门进行了查验，发现管道并非溢水而是下水时存在回气现象，被告及时进行了疏通，已经履行了维修义务，故原告主张被告违约要求解除租赁合同的理由不能成立，本院不予支持。考虑到案涉租赁房屋原告已实际交还给被告，被告也已将案涉房屋再次对外出租，双方实际上已经终止了房屋租赁合同的履行，故本院对此予以确认。
因原告在未予被告协商一致的情况下，单方搬出租赁房屋并通知被告解除租赁合同进行结算，其行为已构成违约，故应承担相应的违约责任。依据房屋租赁合同约定，违约方应当支付给守约方一个月的房屋租金，同时，合同还约定，承租方违约，租房保证金不予退还。但根据法律规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。被告在原告违约后，主张租房保证金即定金不予退还，可见被告以其行为选择的是定金条款，故原告主张被告退还租房保证金1700元的理由不能成立，本院不予支持。
被告为防止损失的扩大，在2016年3月26日与原告进行了房屋交接，并再次将案涉房屋对外出租给他人，房屋租赁合同实际因原告违约已经解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的应终止履行，故原告在承担相应租金和违约责任后，对于剩余房屋租金，被告应予退还。据此，根据双方合同约定的租金标准，被告应当退还原告租金3627元（5100元-56.67元/天×26天）。上述费用中还应当扣减双方结算后，原告应当承担的水电费用109元，故被告实际应当返还原告的费用为3518元（3267元-109元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告刘杨与被告虞群签订的《房屋租赁合同》。
二、被告虞群于本判决生效之日起十日内返还原告刘杨房屋租金3518元。
三、驳回原告刘杨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费310元，减半收取155元，由原告刘杨负担105元，被告虞群负担50元（被告应负担的诉讼费用已由原告向本院预交，被告于本判决生效之日起十日内将应负担的诉讼费用直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。
代理审判员 索中宝
二〇一六年六月二十七日
见习书记员 张婉璐