广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初2083号
原告闵洋，女，1991年3月20日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区，
委托代理人倪修智，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人孙一丁，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
被告卢绮云，女，1988年11月25日出生，汉族，住广东省东莞市，
委托代理人罗勇文，广东昊盟律师事务所律师。
被告黄杰强，男，1989年8月24日出生，汉族，住广东省东莞市，
委托代理人罗勇文，广东昊盟律师事务所律师。
委托代理人曾旺�，广东昊盟律师事务所实习律师。
第三人贺文红，男，1991年1月5日出生，汉族，住湖南省溆浦县，
第三人东莞盈晖按揭服务有限公司，住所地：广东省东莞市南城区新城石竹路3号广发金融大厦15楼01单元。
法定代表人张明峰。
委托代理人袁沛全，男，1980年12月24日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，第三人员工。
委托代理人李志斌，男，1992年8月9日出生，汉族，住广东省东莞市万江区，第三人员工。
第三人中国工商银行股份有限公司东莞东城支行，住所地：广东省东莞市东城区岗贝东城大道御景大厦首层（东城区政府左侧）。
负责人傅杰雄。
第三人中国银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城区莞太路72号。
负责人张正强。
原告闵洋诉被告黄杰强、卢绮云以及第三人贺文红、东莞盈晖按揭服务有限公司（以下简称盈晖公司）、中国工商银行股份有限公司东莞东城支行（以下简称工商银行）、中国银行股份有限公司东莞分行（以下简称中国银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。后本院依法追加卢绮云为被告，工商银行、中国银行为第三人参加诉讼。原告闵洋的委托代理人倪修智，被告黄杰强及其委托代理人罗勇文，被告卢绮云的委托代理人罗勇文，第三人盈晖公司的委托代理人李志斌，第三人贺文红到庭参加诉讼，第三人中国银行、工商银行经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闵洋诉称，一、2015年10月25日，闵洋与黄杰强签订《房地产买卖合同》，约定黄杰强以1280000元的价款将涉案房屋售予闵洋。合同对付款、房�过户、违约责任等问题做出了约定。二、2015年10月25日，即合同签订的当日，第三人贺文红代闵洋将定金50000元付至黄杰强银行账户。2015年12月10日，盈晖公司通知闵洋、贺文红支付首期监管款334000元及按揭担保费、贷款评估费、预收税费等共计33796.5元。2015年12月11日，闵洋、贺文红向盈晖公司指定的银行账户支付首期监管款334000元及按揭担保费、贷款评估费、预收税费等各项杂费共计33096.5元。（盈晖公司业务员在2015年12月10日发送的指示有误，经更正，闵洋、贺文红应支付的杂费总额应为33096.5元）。2015年12月21日，贺文红、黄杰强、卢绮云与盈晖公司签署《个人二手楼按揭贷款代理服务合同（赎楼）》，约定贺文红、黄杰强、卢绮云委托盈晖公司办理涉案房产中1704室的赎楼、过户等事宜。为此，黄杰强、卢绮云向盈晖公司工作人员林威帆、何伟连、李锡银出具授�委托书（经公证）。2015年12月28日，闵洋、黄杰强、卢绮云与盈晖公司签署《个人二手楼按揭贷款代理服务合同（赎楼）》，约定闵洋、黄杰强、卢绮云委托盈晖公司办理涉案房产中1708室的赎楼、过户等事宜。为此，黄杰强、卢绮云向盈晖公司工作人员林威帆、何伟连、李锡银出具授权委托书（经公证）。2015年12月21日，贺文红、黄杰强、卢绮云与盈晖公司签署《资金托管及委托付款协议》，约定贺文红、黄杰强、卢绮云委托盈晖公司代为托管1704室的购房首期款（198000元）、银行贷款，待1704室过户至闵洋名下后，盈晖公司将托管资金划至黄杰强。2015年12月28日，闵洋、黄杰强、卢绮云与盈晖公司签署《资金托管及委托付款协议》。约定闵洋、黄杰强、卢绮云委托盈晖公司代为托管1708室的购房首期款（136000元）、银行贷款，待1708室过户至闵洋名下后，盈晖公司将托�资金划至黄杰强。2016年1月1日，建设银行东莞分行分别就1704、1708两室发放贷款532000元、364000元（合计896000元）至盈晖公司托管账户。至此，闵洋已完全履行涉案合同项下的付款义务。三、黄杰强拒绝履行过户义务。2015年12月底，黄杰强即向盈晖公司表示将不履行过户义务。2016年1月6日，黄杰强通过微信向贺文红表示将不履行过户义务。2016年1月13日，黄杰强再次通过微信向贺文红表示：“要么你加钱，要么我赔钱（注：指双倍返还定金）”。四、闵洋、黄杰强已签署合法有效的房屋买卖合同，双方均应依法履行。在履约过程中，房价上涨，黄杰强因此拒绝履行房屋过户义务，试图一物二卖。黄杰强的行为，是对涉案合同的根本违约，同时主观恶性极大，依法不应得到法律保护。闵洋有权要求黄杰强继续履行涉案合同，还有权要求黄杰强按合同的约定支付违约金。�向法院提起诉讼，请求判令：1.黄杰强继续履行《房地产买卖合同》，将涉案房屋转移登记至闵洋名下；2.黄杰强按《房地产买卖合同》第七条第三款约定支付逾期履行违约金，每日按合同总价款1%计算，直至黄杰强将涉案房屋过户至闵洋名下之日止（自2016年1月11日起计，暂计至2016年1月14日，共计5.12万元）；3.本案诉讼费用由黄杰强承担。
被告黄杰强、卢绮云答辩称：我方的房产是由于我方拖欠案外人陈夏儿相应的借款，其已经向东莞市第三人民法院查封案涉的房产，我方客观无法交付涉案房产，请法院依法驳回闵洋的诉讼请求。
第三人贺文红答辩称：对闵洋的起诉没有意见。
第三人盈晖公司答辩称：闵洋与黄杰强、卢绮云买卖真实，闵洋贷款真实、所交的费用真实。
第三人中国银行、工商银行未在法律规定的期限内向本院提交书面答辩状。
经审理查明，闵洋、黄杰强及东莞市富森房地产中介有限公司于2015年10月25日签订《房地产买卖合同》。合同约定：黄杰强将位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科.金域松湖花园7号楼1704、1708（房地产权证号分别为粤房地权证莞字××号、17××31号）售予闵洋，房屋总价款为1280000元；50000元需在2015年10月25日支付作为定金，首期楼款270000元在担保公司通知后5天内存入担保公司所指定的银行监管账户内，通过担保公司办理贷款赎楼，办妥完税后再由担保公司划入卖方在该贷款银行开设的账户内，楼价余款960000元在扣除还清卖方银行按揭贷款后的余款于办妥完税或抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内；房屋交付时间为过户当天；因买方或卖方违反合同约定，若守约方同意继续履行合同的，守约方�权要求违约方按每日总楼价1%支付违约金。
2015年12月21日，贺文红与黄杰强、卢绮云、第三人盈晖公司签订《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》和《资金托管及委托付款协议》，《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》约定：双方自愿交易位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科.金域松湖花园7号楼1704的房产，该房产抵押权人为中国银行，所欠银行贷款余额384699元，同意委托盈晖公司代理该房产的贷款、赎楼等相关事项，黄杰强、卢绮云同意由盈晖公司推荐的出借人（代偿人）提供赎楼资金代为支付赎楼款；双方同意委托贷款银行将贺文红的贷款直接划至盈晖公司指定的账户，款项优先归还代偿人的借款本息，尚有余款的，盈晖公司在过户完税后的五个工作日内，将余款划至黄杰强、卢绮云指定的账户。《资金托管及委托付款协议》�定，黄杰强、卢绮云自愿将贺文红支付的首期款198000元作为履约保证金缴存到盈晖公司指定的专用账户托管，双方同意委托贷款银行将贺文红的贷款直接划至盈晖公司指定的专用账户托管，首期款及贷款在双方到房管部门办理完物业过户手续并取得过户完税凭证后五个工作日内划至黄杰强、卢绮云指定的账户。
2015年12月28日，闵洋与黄杰强、卢绮云、第三人盈晖公司签订《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》和《资金托管及委托付款协议》，《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》约定：双方自愿交易位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科.金域松湖花园7号楼1708的房产，该房产抵押权人为中国银行，所欠银行贷款余额262099元，同意委托盈晖公司代理该房产的贷款、赎楼等相关事项，黄杰强、卢绮云同意由盈晖公司推荐的出借人（代偿人）提供赎楼资金代为支付赎楼款；双方同意委托贷款银行将贺文红的贷款直接划至盈晖公司指定的账户，款项优先归还代偿人的借款本息，尚有余款的，盈晖公司在过户完税后的五个工作日内，将余款划至黄杰强、卢绮云指定的账户。《资金托管及委托付款协议》约定，黄杰强、卢绮云自愿将贺文红支付的首期款136000元作为履约保证金缴存到盈晖公司指定的专用账户托管，双方同意委托贷款银行将贺文红的贷款直接划至盈晖公司指定的专用账户托管，首期款及贷款在双方到房管部门办理完物业过户手续并取得过户完税凭证后五个工作日内划至黄杰强、卢绮云指定的账户。
2015年10月25日闵洋支付定金50000元，2015年12月11日，闵洋和贺文红向盈晖公司支付首期监管款334000元及杂费33096.5元，2016年1月1日建设银行东莞分行闵洋和贺文红发放贷款896000元，该款项已支付�《资金托管及委托付款协议》约定的账户，贷款现存于盈晖公司账户。
对合同没有继续履行的原因，闵洋称，黄杰强明确拒绝履行合同，并提交了微信记录。黄杰强则称打算将案涉财产出售后重新买一处房产用于居住，但是由于突发的行情变化，如果将案涉的房产出售后将无法买到新的房产，将没有住所居住；陈夏儿为了保障自身的权益，已经向东莞市第三法院申请查封，客观上无法将房屋交付。盈晖公司称，经办人员与黄杰强多次联系，但黄杰强从未跟我方反馈有对外债务，直到开庭前被告知有案外人陈夏儿保全交易房产，显然债务是虚假的。
本案审理过程中，闵洋提出财产保全申请，本院于2016年2月5日依法查封案涉房屋。
另查明：
1.黄杰强与卢绮云为夫妻关系。
2.贺文红与闵洋系男女朋友关系，贺文红出具说明称，为令闵洋能够履行案涉《房地产买卖合同》，其先后与盈晖公司签订《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》、《资金托管及委托付款协议》并向建设银行东莞分行申请贷款532000元，自愿承担债务，基于上述债务所获得的利益，包括但不限于案涉房屋的所有权等，均属于闵洋，截止2016年1月11日，已实际支付定金50000元、首期款216878元，贷款532000元已付至盈晖公司。
3.2016年3月16日，原告陈夏儿起诉被告黄杰强民间借贷纠纷一案为东莞市第三人民法院受理，2016年6月20日，东莞市第三人民法院作出（2016）粤1973民初3624号民事判决，判决黄杰强向陈夏儿偿还借款420000元。该判决已发生法律效力。该案中，东莞市第三人民法院于2016年3月18日对案涉房屋进行了查封。
以上事实，有闵洋提交的房地产买卖合同、证明书、房产证（复印件、结婚证（复印件�、公证授权委托书、个人二手楼按揭贷款代理服务合同、资金托管及委托付款协议、户口历史交易明细表、收条、微信记录、转账凭证、收据（复印件）、个人贷款支付凭证、律师函及快递单据，黄杰强提交的（2016）粤1973民初3624号民事判决、生效证明，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，闵洋与黄杰强签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。在合同履行的过程中，贺文红有支付款项，但其表示相关的权益归属于闵洋，本院予以确认。而《房地产买卖合同》虽然为闵洋和黄杰强签订，但卢绮云作为黄杰强的配偶有参与合同的履行，并签订后续《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》、《资金托管及委托付款协议》等协议，加入合同的履行，应承担卖方的义务并享有卖方的权利。
合同签订后，闵洋已履行付款的义务，黄杰强、卢绮云拒不履行合同义务事实清楚，构成违约，应承担违约责任。闵洋要求继续履行《房地产买卖合同》并要求黄杰强、卢绮云支付违约金符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，黄杰强、卢绮云以案涉房屋被东莞市第三人民法院轮候查封为由主张合同无法履行，理由不成立，本院不予采纳。具体分析如下：
一、合同的继续履行。包括以下内容：
1.黄杰强向工商银行、中国银行提前偿还案涉两处房屋的贷款并办理注销抵押，款项由盈晖公司支付。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人�偿；抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。如黄杰强拒不向银行申请提前清偿贷款，闵洋可直接向工商银行、中国银行代为清偿黄杰强案涉两处房屋的贷款，款项由盈晖公司支付；
2.黄杰强、卢绮云协助闵洋办理房屋转移登记手续；
3.首期款334000元及贷款896000元扣除提前还贷的款项，盈晖公司在案涉房屋过户完成并取得过户完税凭证后五个工作日内划至黄杰强、卢绮云指定的账户。
二、违约金。按照合同约定，合同继续履行的情况下，黄杰强、卢绮云需按照每日总楼价1%支付违约金，该约定为双方的真实意思表示，但考虑到该约定的违约金计算标准过高，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院对预约金的数额予以调整，即黄杰强、卢绮云按照总楼�的20%向闵洋支付违约金，数额为256000元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告闵洋与被告黄杰强、卢绮云继续履行于2015年10月25日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告黄杰强于本判决发生法律效力之日起三日内向第三人中国工商银行股份有限公司东莞东城支行、中国银行股份有限公司东莞分行提前偿还位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科.金域松湖花园7号楼1704、1708（房地产权证号分别为粤房地权证莞字××号、17××31号）的贷款，款项由第三人东莞盈晖按揭服务有限公司支付。如黄杰强拒不向银行申请提前清偿贷款，闵洋可直接向中国工商银行股份有限公司东莞东城�行、中国银行股份有限公司东莞分行代为清偿黄杰强的贷款，款项由第三人东莞盈晖按揭服务有限公司支付；
三、被告黄杰强、卢绮云应于第二项所述提前偿还贷款完成后三日内办理注销抵押登记手续；
四、被告黄杰强、卢绮云应于注销抵押登记完成后三日内协助闵洋办理案涉房屋的转移登记手续；
五、第三人东莞盈晖按揭服务有限公司应于原被告过户完成并取得过户完税凭证后五个工作日内将首期款334000元及贷款896000元扣除提前偿还贷款的款项支付给被告黄杰强、卢绮云；
六、被告黄杰强、卢绮云应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告闵洋支付违约金256000元；
七、驳回原告闵洋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16780.8元、保全费5000元（原告已预交），由被告黄杰强、卢绮云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
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审判长 杨玲冰
审判员 邱桂珍
审判员 陈丽莎
二〇一七年一月四日
书记员 蔡琼女