福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终4795号上诉人（原审被告、反诉原告）：福建省金龙工贸集团有限公司，住所地福建省福鼎市富民示范城金龙大楼。法定代表人：郭智惠，董事长。委托诉讼代理人：叶振建，福建鼎平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑利丁，福建鼎平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：平安银行股份有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路5047号。法定代表人：孙建一，董事长。委托诉讼代理人：陈火木，福建君立律师事务所律师。上诉人金龙公司（以下简称金龙公司）因与被上诉人平安银行股份有限公司（以下简称平安银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初1592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金龙公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实与理由：2016年2月28日，金龙公司仅收到平安银行交付的门锁，双方并未就解除合同达成任何书面或口头协议，不应视为双方所签订的合同已办理解除手续。退一步讲，即使认定合同已经解除，根据双方所签订《平安银行营业机构房屋租赁合同》第十条第六款“乙方（平安银行）因经营情况发生变化或政府部门、监管部门要求或其他原因需提前退租的，甲方（金龙公司）应予同意并配合，在此情况下，甲乙双方同意乙方仅向甲方支付两个月租金作为违约金及赔偿金”的规定，平安银行提前退租，应支付两个月租金给金龙公司作为违约金和赔偿金。一审法院对此未作认定，判决错误。平安银行辩称，其承租租赁房屋是作为信用卡营业部的办公职场长久使用，从合同签订开始，办理营业执照一直是平安银行的重要事项。然而因金龙公司一直无法提供消防验收所需的材料，导致审批迟迟不过。根据双方签订的租赁合同第三条第一款约定，租赁用途为办公职场使用，甲方应保证租赁房屋应符合金融机构营业场所管理的规定。金龙公司提供的租赁房屋从合同签订之时就不符合合同约定，平安银行从合同签订开始就积极与金龙公司沟通，并非“经营情况发生变化或政府部门、监管部门要求等原因”。平安银行因消防验收一事与金龙公司沟通无果，开始与其积极协商解除合同，2015年12月中旬即开始向金龙公司表明不再承租房屋，2016年1月发送电子邮件给金龙公司告知合同解除事宜，随后平安银行于2016年1月31日搬离租赁房屋，并于2016年2月28日将租赁房屋的钥匙交还金龙公司。金龙公司在一审庭审中也表示当时收到钥匙，即租赁房屋已由金龙公司实际控制。双方的行为表明双方系经协议解除合同，而非提前退租。金龙公司主ＸＸ安银行应当支付赔偿金及违约金没有事实和法律依据，不应支持。平安银行起诉请求：1、确认平安银行与金龙公司之间的租赁合同关系于2016年1月31日解除；2、金龙公司向平安银行全额退还已付租赁保证金人民币317892元，并向平安银行支付逾期未能足额退还租赁保证金的违约金人民币3655.758元（暂计至2016年3月11日）；3、金龙公司向平安银行返还已付2016年2月1日-2016年3月14日租金，共计人民币176107元；4、本案诉讼费由金龙公司承担。金龙公司反诉请求：平安银行向金龙公司支付2016年3月15日至7月14日的租金485272.74元，并承担违约金242636.37元。一审法院认定事实：2013年7月1日，以福建省金龙工贸集团有限公司为出租方（甲方），以平安银行股份有限公司为承租方（乙方），双方签订了一份《平安银行营业机构房屋租赁合同》，约定如下：甲方提供位于福州市台江区广达路68号金源大广场西区13层01-06室及4个车位（车位号48、62、63、64）出租给乙方；租赁面积为1059.64平方米，使用面积（实用面积）为868.9平方米（不含车位面积）；租赁用途：（一）甲方保证，乙方有权将房屋作为办公职场使用，乙方向甲方承诺：租赁该房屋作为办公职场使用，双方应遵守国家和该房屋所在地有关房屋使用、物业管理以及金融机构营业场所管理的规定；甲方于2013年7月1日前按照本合同规定的移交条件向乙方移交该房屋，办理有关移交手续；房屋租赁期限自2013年7月15日起至2016年7月14日止；租金标准约定如下：第一年自起租日至2014年7月14日，月租金标准人民币100元/平方米，月租金为105964元；第一年内不递增，第二年起按7%递增；租金按半年一次支付，乙方首次先支付2013年7月15日至2013年9月14日的租金，后期应于租赁期内的年度9月、3月的20日前向甲方支付9月15日至次年3月14日、3月15日至9月14日之租金；双方还约定，乙方应于10月15日前向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金为3个月的租金，即人民币317892元；该租赁保证金不是乙方预付的租金、物业管理费及其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务之保证。本合同终止或解除时，甲方应在乙方交还房屋后10个工作日内将乙方已付的租赁保证金一次性无息退还给乙方，逾期未能足额退还的，每逾期一日，甲方应向乙方支付乙方已付租赁保证金5%的违约金，直至全额退还为止。合同签订后，原告缴纳了租赁保证金317892元，租金缴纳至2016年3月14日止。诉讼中，原告陈述其已于2016年1月31日搬离租赁场所，被告否认，原告仅提供一张《出门条》。庭审中，被告承认已于2016年2月28日收到原告交给的门锁。一审法院认为，原告平安银行股份有限公司与被告福建省金龙工贸集团有限公司签订的一份《平安银行营业机构房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。关于原告提出解除合同的诉请，被告承认已于2016年2月28日收到原告交给的门锁，应视为双方办理了房屋交接手续，故双方签订的合同应于2016年2月28日予以解除，原告诉请双方合同已于2016年1月31日解除证据不足，不予支持。关于原告要求被告全额退还已付租赁保证金人民币317892元和要求被告支付逾期未能足额退还租赁保证金的违约金3655.758元的诉请，根据双方签订的合同第七条第（二）项规定，“本合同终止或解除时，甲方应在乙方交还房屋后10个工作日内将乙方已付的租赁保证金一次性无息退还给乙方……”。现双方已解除合同，被告应将租赁保证金317892元退还给原告，因此对原告该诉请，予以支持。对原告要求被告支付逾期未能足额退还租赁保证金的违约金3655.758元的诉请，因原告也未全面履行合同，自身也存在瑕疵，故对该诉请，不予支持。关于原告要求被告向原告返还已付2016年2月1日-2016年3月14日租金，共计人民币176107元的诉请，上述已确认双方于2016年2月28日解除合同，原告多付的租金应从2016年2月29日起算至2016年3月14日，共计15天，多付的租金为60659元（121318.18÷30天×15天）应予以退还。关于反诉原告提出被反诉人支付2016年3月15日至7月14日的租金485272.74元，并向反诉人承担违约金242636.37元的诉请，上述已确认双方于2016年2月28日解除合同，并视为双方办理了房屋交接手续，故反诉原告再诉请要求被反诉人支付2016年3月15日至7月14日的租金485272.74元，并向反诉人承担违约金242636.37元没有依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认原告平安银行股份有限公司与被告福建省金龙工贸集团有限公司于2013年7月1日签订的一份《平安银行营业机构房屋租赁合同》已于2016年2月28日解除。二、被告福建省金龙工贸集团有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告平安银行股份有限公司退还租赁保证金317892元和退还从2016年2月29日起算至2016年3月14日租金60659元，共计378551元。三、驳回原告平安银行股份有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告福建省金龙工贸集团有限公司的诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新的证据，对一审查明的事实亦均无异议。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，双方当事人所签订的《平安银行营业机构房屋租赁合同》第十条第六款约定：乙方（平安银行）因经营情况发生变化或政府部门、监管部门要求或其他原因需提前退租的，甲方（金龙公司）应予同意并配合，在此情况下，甲乙双方同意乙方仅向甲方支付两个月租金作为违约金及赔偿金。平安银行二审期间陈述：2013年7月，平安银行租赁涉讼房屋作为该行福州分行信用卡中心的办公职场使用。2015年左右，该中心应总部要求开始申办金融许可证，申办过程中，监管部门要求其提供营业场所消防验收合格证明。本院认为，平安银行与金龙公司签订的《平安银行营业机构房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，虽然合同尚未到期，但平安银行已搬离租赁房屋，金龙公司亦承认于2016年2月28日收到平安银行交给的门锁，双方签订的合同已经实际解除。金龙公司主张不应认定合同已解除的上诉请求，本院不予支持。金龙公司应当依约向平安银行退还租赁保证金317892元及2016年2月29日起算至2016年3月14日租金60659元。平安银行二审中主张双方是协商一致解除合同，该主张与其一审中的陈述相矛盾，金龙公司也不予认可，故本院对平安银行的主张不予采纳，本院认为平安银行系单方面解除合同。平安银行提出解除合同的理由是：金龙公司无法提供租赁房屋的工程竣工验收报告和有关消防设施的工程竣工图纸，这不仅违反《中华人民共和国消防法》的强制性规定，也违反出租人应当保障租赁物符合租赁目的、用途的合同约定，导致平安银行无法完成监管部门要求的消防验收工作，严重影响平安银行的正常经营。本院认为，平安银行作为承租人，在缔约时享有选择合适房屋租赁的权利，但是并无证据显示在缔约过程中平安银行有向金龙公司提出租赁房屋须经消防验收合格的要求。合同签订后，平安银行正常使用租赁房屋，直到合同期近半，其因经营情况发生变化开始申办金融许可证，才要求金龙公司配合提供租赁房屋的消防验收合格证明。因此，平安银行以金龙公司未能提供消防验收合格证明为由主张其有权单方面解除合同，本院不予支持；金龙公司主ＸＸ安银行应当承担单方面提前解除合同的违约责任的上诉请求，本院予以支持，平安银行应依约向金龙公司支付两个月租金即242636元作为违约金及赔偿金。综上，金龙公司应向平安银行退还租赁保证金317892元及2016年2月29日起算至2016年3月14日租金60659元；平安银行应向金龙公司支付两个月租金即242636元作为违约金及赔偿金，经抵扣，金龙公司应当退还平安银行款项135915元。综上所述，金龙公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初1592号民事判决第一项；二、撤销福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初1592号民事判决第二项、第三项、第四项；三、福建省金龙工贸集团有限公司应在本判决生效之日起十日内退还平安银行股份有限公司135915元。四、驳回平安银行股份有限公司的其他诉讼请求。五、驳回福建省金龙工贸集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费8765元，由平安银行股份有限公司负担2105元，福建省金龙工贸集团有限公司负担6660元；反诉案件受理费5540元，由福建省金龙工贸集团有限公司负担3070元，平安银行股份有限公司负担2470元。二审案件受理费11080元，由福建省金龙工贸集团有限公司负担6140元，平安银行股份有限公司负担4940元。本判决为终审判决。审 判 长  郑 芳代理审判员  金光玉代理审判员  纪得军二〇一六年十二月二十九日书 记 员  唐巧灵附一：本案涉及的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。附二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第11页共11页