山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书(2013)黄民初字第3118号原告（反诉被告）：丁XX，男，汉族，X出生，住青岛市黄岛区大场镇****号，身份证号码：X原告（反诉被告）：孟XX，女，汉族，X出生，住青岛市黄岛区大场镇****号，身份证号码：X委托代理人：夏洪政，山东首辰律师事务所律师。委托代理人：李志云，山东首辰律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛恒业房地产开发有限公司，住所地：青岛市黄岛区泊里镇董家口路173号，组织机构代码：73728350-0。法定代表人：崔永鹤，总经理。委托代理人：单连方，山东汇正律师事务所律师。原告丁XX、孟XX为与被告青岛恒业房地产开发有限公司（以下简称恒业公司）商品房预售合同纠纷一案，于2013年4月9日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告丁XX及其委托代理人李志云，被告委托代理人单连方到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告丁XX、孟XX诉称：2011年8月4日，原告与被告签订青岛市商品房预售合同，原告购买青岛市黄岛区泊里镇董家口路173号14栋1单元2层201户住房一套。房屋总价为469448.00元，被告应当按合同约定在2012年8月31日将房屋交付给原告，而被告违反合同规定将未取得商品房验收合格证明的房屋在2012年11月7日交付原告，故构成违约，依据双方签订合同中第十一条、第十二条、第十三条规定，被告应当承担违约责任。判令被告支付给原告逾期交房违约金18449.00元；诉讼费由被告承担。被告恒业公司辩称并反诉称：第一，约定违约金过高，要求按照规定适当降低。第二，违约是因为政府等行为造成，不是被告故意、过失造成的，根据最高人民法院对《合同法》解释二的规定，处理该类事件应根据被告的过错程度及原告的实际损失情况等综合考虑，对违约金的数额做出适当减少。因原告未按合同约定时间交纳购房款，应支付给被告违约金2079.00元。针对被告反诉，原告辩称：具体操作贷款是由被告办理的，原告按照规定时间将相关材料交付给了被告。经本院开庭审理查明，2011年8月4日，作为乙方的原告与作为甲方的被告签订商品房预售合同，原告购买由被告开发的位于青岛市黄岛区泊里镇董家口路173号14栋1单元2层201户住房一套，合同约定房屋总价款为452833.50元。原告于2011年8月4日交付购房首付款137833.50元，剩余购房款315000.00元，由原告采取银行按揭贷款方式于2011年9月19日给付被告，2011年10月11日该笔贷款进入被告账户。房屋交付时因房屋实际测量面积与合同约定面积存有差异，原告补交购房款16614.50元，房屋总价为469448.00元。另查明，2013年1月10日，被告取得了建设工程竣工规划验收合格证。双方签订合同第七条约定，乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之3.00计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同第十一条约定，甲方定于2012年8月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条第一款约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为该房屋验收合格，乙方交齐房款、契税及其他费用并领取钥匙。该条第二款约定在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。该条第三款约定甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。原告主张违约金18449.00元计算依据是，按照实际房屋价款469448.00元计算，违约时间为2012年9月1日至2013年1月10日，共计131天。被告对原告违约金的计算时间及依据房款数额无异议。双方对违约金的计算标准存有争议，原告主张按照合同约定的日万分之三计算；被告认为违约金过高，应按照原告的租房损失计算，原告的损失额应为4000.00元。被告主张延期交付系建设方、政府等原因造成，但未提供证据予以证实。被告主张原告违约时间为2011年9月19日至2011年10月11日，共计22天，按照合同约定日万分之三计算，未付款金额为315000.00元，共计违约金2079.00元。原告认为已经将相关材料交付被告，是被告原因导致延期付款，但原告并未提供证据证明系被告原因造成贷款到账迟延。上述事实，有原被告的陈述笔录以及原告提交的商品房预售合同、建设工程竣工规划验收合格证、购房发票等证据在案佐证，并经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为，原被告签订商品房预售合同后，均应按照合同约定履行各自义务，现原告已按照合同约定履行了给付购房款的义务，被告亦应按照合同约定的期限交付给原告房屋，但被告却未按时交付房屋，而其未交付房屋原因并非合同约定的不可抗力，其应当承担逾期交房的违约责任，虽然被告交付房屋是在2012年11月7日，但此时被告并未取得建设工程竣工规划验收合格证，根据合同第十三条的约定2012年11月7日的房屋交付不符合合同约定，其交付行为并未完成，直至2013年1月10日被告取得建设工程竣工规划验收合格证，才具备完全交付条件，故此，原告计算违约金时间为131天，符合双方的合同约定，本院予以支持。关于被告主张违约金应当予以适当调整的问题，本院认为商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，对相关合同条款，特别是违约条款的约定，双方当事人均已充分了解并接受。该合同中不仅涉及被告延期交付房屋的违约责任，还涉及原告延期交款的违约责任，这两种违约责任的违约金计算标准一致，也就是双方的违约责任对等，违约条款对双方当事人具有同等约束力，双方当事人均应承担己方违约而产生的违约责任，且合同约定万分之三的违约金标准并未超出法律规定。综上，被告要求调整违约金的主张，本院不予支持。故此，被告应支付给原告违约金为18449.00元（已付房款469448.00元×0.0003×违约时间131天）。原告采取按揭贷款方式支付购房款，系委托第三方代为履行行为，第三方迟延给付的结果应由原告承担，原告并未按照合同约定时间给付购房款，又无证据证明系被告原因造成购房款交付延期，故其应当承担延期付款的违约责任。被告主张的违约金2079.00元，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告青岛恒业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告逾期交房违约金18449.00元。二、原告于本判决生效之日起十日内给付被告逾期付款违约金2079.00元。如果未按照本判决所指定的期间履行给付金钱义务，被告应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费261.00元，反诉费25.00元，由原告负担25.00元，由被告负担261.00元，因已向本院预交，由被告于本判决生效之日起10日内付给原告236.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  李宝超人民陪审员  贾茂进人民陪审员  杨进福二〇一三年九月四日书 记 员  孟 军