上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2241号
上诉人（原审被告）杨晓云，XX年XX月XX日生，汉族，住福建省蒲城县XX路XX号XX幢XX室。委托代理人张大成，上海诚康律师事务所律师。委托代理人纪亮，上海诚康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海华崇实业有限公司，住所地上海市金山区XX镇XX路XX号XX幢XX室。法定代表人朱载君，职务执行董事。委托代理人陈复超，系该公司员工。委托代理人周海英，上海市群成律师事务所律师。上诉人杨晓云因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2015）金民三（民）初字第2068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月19日受理后，依法组成合议庭于2016年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人杨晓云的委托代理人张大成，被上诉人上海华崇实业有限公司（以下简称华崇公司）的委托代理人周海英、陈复超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2007年11月28日，杨晓云与上海A有限公司签订《租赁合同》。合同约定：出租人（甲方）上海A有限公司将其所有的坐落于上海市金山区XX镇XX路XX号房地产（下称涉案租赁物）出租给承租人（乙方）杨晓云作为厂房使用。租期自2008年1月8日起至2028年1月7日止（土地使用权截止期限为2013年5月17日，如因前述土地使用年限导致本合同不能履行，届时，本合同自行解除，双方互不承担任何责任）。2008年1月8日至2013年5月17日，年租金人民币（以下币种相同）500,000元，2013年5月18日至2018年5月17日，年租金600,000元，剩余租期年租金700,000元；租金每半年一付，于每年1月7日及7月7日前支付，先付租后使用。乙方也可以自己的名义向有关单位申请新建、改建，由此产生的费用由乙方全额承担，甲方给予配合；本合同解除时，以甲方或乙方名义申请的上述新建或改建设施、设备均无偿转让给甲方，乙方不得以任何理由要求甲方补偿，如甲方就乙方建造房屋从相关部门取得补偿，则相关收益归乙方所有。甲方有义务协调乙方因租赁所涉地方性事务（交通、公安、卫生、消防、工商、税务、技监、市容、环保、规划等问题）；杨晓云应合法经营，自行办理经营所需的包括环保、规划等手续，如无法取得前述相关批文，如因从事禁止性经营或违法搭建等违法行为，乙方自行承担全部责任。合同6.4约定，合同期满、合同约定的解除条件成就时，合同即行终止；乙方逾期支付租金超过10日、相关政府职能部门因乙方不合法经营而发出行政处罚通知、在相关职能部门要求整改乙方其他违法行为后仍未达标等等情形，甲方可予解除合同并追究对方违约责任，自甲方向乙方发出解除合同通知之日本合同即行解除。乙方在接到甲方通知后5日或10日内无条件撤出租赁物，逾期未撤清物品将视作无主物品，甲方有权处置；乙方逾期支付租金、未补足保证金等超过10日，乙方支付违约金500,000元；乙方违反本合同6.4条导致本合同解除，乙方应按1个月租金标准向甲方计付违约金等等。2012年11月14日，因上海A有限公司涉及生效法律文书未履行，涉案租赁物被上海市浦东新区法院委托上海中富拍卖有限公司公开带租约拍卖。2012年12月4日，华崇公司以12,800,000元竞得上述房地产。2014年3月10日，上海市浦东新区法院出具（2008）浦执字第6119号《执行裁定书》，裁定涉案租赁物归买受人华崇公司所有。2015年5月20日，华崇公司在拍卖公司陪同下，在杨晓云处清点查看标的物现成建筑后，于2015年6月9日取得沪房地金字（2015）第006836号房地产权证，该证注明土地使用期限至2015年12月31日止。2015年6月13日，当地派出所出具门（弄）牌号证明，华崇公司门牌号为上海市金山区XX镇XX路XX号，备注：原登记地址XX路XX号。2013年9月29日，上海市金山区环境保护局对涉案租赁物所在地的上海B有限公司、上海C有限公司分别作出《行政处罚决定书》，各罚款10,000元，并对上海B有限公司责令停止生产。2015年1月9日，上海市金山区规划和土地管理局对《关于对上海A有限公司地块内违章建筑认定的函》回复，经查询我局“一书两证”受理平台：未查到上海A有限公司、上海华崇实业有限公司关于扩建厂房相关信息及相关建设工程规划许可证的申请。2015年3月19日，上海D有限公司向华崇公司发出通知，要求其在7天内提供改扩建厂房的相关信息及建设工程规划许可证等项目建设材料，同时将该通知抄送杨晓云注册的上海E有限公司。XX年XX月XX日，华崇公司委托律师向杨晓云发送律师函，要求杨晓云于2015年4月15日前协商原租赁合同后续处理事宜，并付清拖欠所有租金。上述律师函发送杨晓云后遭退回。2015年4月29日，张堰镇人民调解委员会对双方租赁事宜组织调解未果。2015年4月30日，金山区张堰镇安全生产事务所向华崇公司发出告知书，明确厂房内租赁企业在安全生产工作方面存在重大隐患，催办厂区内所有租赁单位即日起立即进行整改，并于5月20日前整改完毕，在此期间应停止相应生产。同日，金山区张堰镇环境保护办公室向华崇公司发出告知书，厂区租赁企业在环保工作方面存在的主要问题，并要求在未获得环保部门审批前应立即停止生产。上述两份告知书抄送上海E有限公司、厂区内所有租赁企业。2015年6月3日，上海市金山区公安消防支队对涉案租赁物所在地的上海F有限公司、上海G有限公司分别作出《行政处罚决定书》，各罚款2,000元。2015年6月16日，涉案租赁物所在地的上海C有限公司、上海H有限公司、上海I有限公司等等十五家公司或个人出具搬离承诺书，承诺在7月至9月期间全部搬离。2015年6月，华崇公司诉至原审法院，请求判令：1、杨晓云支付2012年12月4日至2015年5月31日租金1,447,511.41元、违约金500,000元；2、解除2007年11月28日杨晓云与上海A有限公司签订的《租赁合同》，杨晓云迁离租赁地并向华崇公司返还租赁房屋。原审中，华崇公司将杨晓云支付租金的请求作变更，计算至2015年11月30日，即增加300,000元租金。杨晓云不同意解除合同，但愿意随时支付拖欠的租金。原审法院审理中，杨晓云申请证人王某某、尹某某出庭作证。两证人陈述，向杨晓云承租土地后、涉案租赁物拍卖前改建或新建了现有厂房，因2015年5月14日华崇公司堵门事件发生后，次日随同华崇公司、杨晓云前往政府相关部门协调，华崇公司不收杨晓云欲支付拖欠的租金，而要杨晓云搬离致协调未果。华崇公司及杨晓云在原审中确认，杨晓云向前业主租赁了涉案租赁物后，招租了二十多个次承租人，其中杨晓云及出庭作证王某某、尹某某三人在厂区空地新建及对原建筑改建合计建筑面积达20,000多平方米，另对于新建、改建部分也无从区分。双方一致同意租金自2013年1月8日起算。按照合同约定的标准计算至2015年11月30日，为1,701,918元。对于杨晓云及其下的次承租人在内的新建、改建部分作价补偿，因价格差距悬殊而多次协调无果。杨晓云对其新增建筑物等补偿问题未提起反诉，为此华崇公司承诺，杨晓云拖欠租金、违法搭建、存在安全隐患致多部门处罚，合同应当解除，至于解除合同的后果如租赁物的返还或搬离、违法搭建房屋处置等由其自行处理；同时自愿表示放弃违约金主张。原审法院认为，对涉案租赁物具有出租权的上海A有限公司与杨晓云签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，原租赁合同对华崇公司、杨晓云具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点在于租赁合同履行过程中各方是否出现了合同约定的违约情形及合同是否解除。首先，涉案租赁物在租赁期间发生所有权变动后，华崇公司正式的书面催缴拖欠租金发生于XX年XX月XX日，且杨晓云也未收到该催缴租金的律师函；之后双方因纠纷至当地调委会请求调解，从调解记录、证人证言可知，因双方就是否继续履行合同产生分歧致调解未果，并非杨晓云拖欠华崇公司租金所致，且杨晓云也当庭表示愿意支付所欠租金，故华崇公司以杨晓云逾期支付租金而请求解除合同的主张难以成立。其次，杨晓云在向原业主承租后、涉案租赁物拍卖前即已完成新建、改建房屋；现有证据表明，杨晓云增设的租赁物是否征得原业主同意已不得知晓。虽然相关政府主管部门未予定性，但杨晓云未取得相关批文而径行增设，依约应当承担全部责任。相关政府部门要求杨晓云招租的次承租人整改并发出了行政处罚通知系不争之事实，故解除权人即华崇公司依约在解除合同条件成就时，可请求解除合同。最后，涉案租赁物的土地使用年限原为至2013年5月17日止，且为合同载明；经拍卖变更登记后土地使用年限也仅至2015年12月31日止。依据因土地使用年限导致本合同不能履行，届时自行解除，双方互不承担责任的合同约定，合同解除也为趋势使然。综上，杨晓云未办相应手续擅自增设租赁物，其招租的次承租人又不合法经营受到相应部门处罚等已成就合同约定的解除条件。据此，原审法院认定华崇公司具有合同约定解除权。解除权人主张解除合同的，应通知对方；法律规定了解除权人须正当行使解除权。本案具有解除权的华崇公司所发未送达的律师函也未表明解除合同的意思，只在本案诉讼中才明确该意思表示。原审法院综合考虑到涉案租赁物土地使用年限，认定双方合同可延至2015年12月31日解除为妥。华崇公司自愿放弃向杨晓云主张承担违约责任，并主张租金计算至2015年11月30日，应予以准许。至于解除合同的其他后果，因华崇公司承诺自行处理，杨晓云亦未就此提出反诉，故在本案中不予处置。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2016年1月12日作出判决：一、确认杨晓云与上海A有限公司之间就金山区XX镇XX路XX号房地产的租赁合同关系于2015年12月31日解除；二、杨晓云应于判决生效之日起十日内支付上海华崇实业有限公司租金人民币1,701,918元。如果杨晓云未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币24,780元，由上海华崇实业有限公司负担人民币5,663元，杨晓云负担人民币19,117元。原审法院判决后，杨晓云不服，上诉于本院称：一、被上诉人原审时的诉讼请求是要求解除上诉人和原出租方签订的租赁合同，故原审法院应以被上诉人是否享有合同解除权以及是否正确行使解除权作为本案审查对象。而原审法院现以土地使用权届满为由，直接判决合同解除，超出了被上诉人的诉请范围。二、原审法院已认定被上诉人解除合同的通知未送达上诉人，故被上诉人未行使合同解除权。而原审法院又适用合同法关于行使合同解除权的相关法律判决合同解除，故原审适用法律错误。三、土地使用权期限届满并不导致合同约定的解除条件成就。根据合同约定，土地使用权年限是2013年5月17日，因该日期届满导致合同无法履行，双方互不追究违约责任。而事实上，双方合同履行至2015年，故合同约定的解除条件并未成就。综上，要求撤销原审判决第一项，改判双方租赁合同继续履行。被上诉人华崇公司辩称：被上诉人通过竞拍取得涉案租赁物产权后，因该房屋所在土地使用权年限届满至2013年5月17日，故被上诉人一直无法办出房地产权证。后经相关部门协调，才将土地使用权的期限延长至2015年12月31日以便被上诉人办证。根据租赁合同约定，土地年限届满导致合同不能履行，则合同自行解除。被上诉人提出解除租赁合同的依据，一是上诉人逾期支付租金，且经催交仍未支付；二是上诉人违规使用涉案租赁物；三是土地使用权到期，继续履行租赁合同没有合法依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人系通过竞拍方式取得涉案租赁物的所有权，故被上诉人作为该租赁物的现所有权人继受取得原所有权人与上诉人就该租赁物所签订的租赁合同项下出租方之权利和义务。现本案争议焦点在于被上诉人是否有权行使合同解除权。一则，根据上述租赁合同之约定，相关政府职能部门因上诉人不合法经营而发出行政处罚通知、在相关职能部门要求整改后，上诉人仍未能达标等情形，被上诉人可以解除合同并追究其违约责任。现上诉人在经营使用涉案租赁物时，未经相关职能部门批准而擅自对租赁物进行改扩建，相关职能部门要求其进行整改并发出了行政处罚通知，故被上诉人据此行使合同解除权，符合合同约定。二则，涉案租赁物所在土地使用年限截止于2015年12月31日。依据上述合同约定，因土地使用年限导致该合同无法履行的，届时自行解除。因此，被上诉人据此起诉要求解除合同，亦符合合同约定。涉案租赁物实际土地使用年限比合同载明的年限有所延长，并不妨碍被上诉人行使合同解除权。原审法院综合考虑涉案租赁物实际土地使用年限截止于2015年12月31日，而认定上述租赁合同于该日期解除，并无不当。上诉人主张继续履行租赁合同，无合法依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币24,780元，由上诉人杨晓云负担。本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年四月十三日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……