四川省岳池县人民法院民 事 判 决 书（2014）岳池民初字第2306号原告（反诉被告）刘念，女，生于1986年7月28日，汉族。委托代理人杨琳琳，四川诚协律师事务所律师。被告（反诉原告）谢天志，男，生于1971年8月27日，汉族。被告（反诉原告）谢林洋，男，生于1992年5月18日，汉族。被告（反诉原告）李建华，女，生于1976年4月5日，汉族。委托代理人李国明，男，生于1947年5月12日，汉族。三被告（反诉原告）共同委托代理人谢泽强，四川天吉律师事务所律师。第三人岳池县园田公寓。法定代表人何熙建，该单位经理。原告（反诉被告）刘念诉被告（反诉原告）谢天志、谢林洋、李建华租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）刘念于2014年4月11日来院起诉。被告（反诉原告）谢天志于2014年4月13日提起反诉。2014年8月13日原告（反诉被告）刘念追加谢林洋、李建华为被告，被告（反诉原告）谢林洋、李建华于2014年8月29日提起反诉。本院依法通知岳池县园田公寓作为第三人参加诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘念的委托代理人杨琳琳、被告（反诉原告）李建华的委托代理人李国明、被告（反诉原告）谢天志、谢林洋、李建华及其共同委托代理人谢泽强到庭参加诉讼，第三人岳池县园田公寓经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘念称，2008年3月5日，原告（反诉被告）刘念与岳池县园田公寓（原代表人何熙建）签订《房屋租赁合同》，承租其位于岳池县建设路12号园田公寓2-7楼房屋（包括上楼梯门面），租期十五年，自2008年3月5日至2023年3月5日止，后签约双方均严格履行该合同约定。2014年2月27日原告（反诉被告）刘念依合同约定支付租金时，被告知，该租赁房屋已被出卖给被告谢天志，原告（反诉被告）按照何熙建的要求支付租金给被告，被告（反诉原告）却拒绝接收。2014年3月25日，被告（反诉原告）谢天志向原告发出《通知》要求原告在接此通知后5日内予以搬迁，被告（反诉原告）欲将该租赁财产收回处分。《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此原告有权占有使用该租赁财产，被告（反诉原告）无权要求原告（反诉被告）搬迁。为保障原告的合法权益，请求人民法院依法判决三被告继续履行2008年3月5日原告刘念（反诉被告）与岳池县园田公寓（原法定代表人何熙建）签订的《房屋租赁合同》，本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）方称原告（反诉被告）所租赁物停业两年不是事实。纪委的文件不是价格鉴定书，而且纪委对价格的认定与原告（反诉被告）提供的证据所证实的2008年的租金价格相冲突，所以，纪委的文件不影响租赁合同的效力，也不影响本案的诉讼请求。四川天元资产评估有限公司的评估报告是在委托方提供的资料上作出的，非客观公正，评估的数据只能是目前阶段，不能推及到多年前。合同上的文字瑕疵不影响合同效力。三反诉原告请求《房屋租赁合同》无效，因该合同不存在合同无效的情形，请求法院依法驳回。原告（反诉被告）刘念为证明自己的主张，提供了以下证据：1、租赁合同。证明原告（反诉被告）刘念于2008年3月5日承租本案标的物，在被告获得该标的物所有权之前；证明租赁期15年，目前尚在承租期内；2、关于刘念交纳园田公寓租金的函。证明原告积极履行交租金义务；3、通知。证明被告于2013年12月后通过拍卖取得本案标的物所有权，被告违反租赁合同约定，意图擅自解除租赁合同；4、拍卖会议稿。证明园田社区居民委员会拍卖本案标的物之前已对该标的物基本情况作了祥细介绍，明确在其上存在租赁关系以及租赁期限；5、房屋买卖合同。证明反诉原告在竟买成功签订合同时知晓本案标的物在参与拍卖前已出租这一事实；6、证人方某某出庭证实，方某某在旅馆未出租前，系岳池县园田公寓自行经营，方某某的职务是服务员兼会计，2006年旅馆的收入为1873.79元，2007年收入是14604元，有账目可查。7、证人王某某出庭证实，1992年王某某系糖酒公司职工，第一年租的岳池县园田公寓门市，是单位租的，租金是2200元，后来王某某下岗，就个人租的岳池县园田公寓的门市，2007年租金18000元，2008年房租下半年就涨到三万（元）或是四万（元），王某某觉得高了，就没有租了。8、证人冉某某证实，冉某某从2001年到2010年在岳池县园田公寓对门租门市，2001年租金是13500元，2010年租金是28000元，所租的门市有五十几个平方，门前没有阶梯，园田公寓的门市门前有阶梯。9、情况说明两份，证明原告（反诉被告）刘念的租赁物二楼为茶坊，楼上为宾馆。为增加盈利，2012年底重新装修，2013年2月岳池县园田公寓发来说明，要求停止装修，称租赁物要拍卖。租赁物拍卖后，原告（反诉被告）准备恢复装修以便开业，三被告（反诉原告）恶意阻挠装修，并妨碍楼下门市营业，致使宾馆无法正式重新开业，二楼茶坊偶尔仍在营业中。被告（反诉原告）谢天志、谢林洋、李建华称，2013年9月某日，谢天志偶然得知岳池县园田公寓财产对外竞拍便报名参加拍卖会，后在岳池县九龙镇纪委、岳池县九龙镇人民政府等有关人员见证下，以二千零五十万元拍得标的物。拍卖成交后签订确认合同前，谢天志按照拍卖方的要求积极准备标的款，但拍卖方及原告在拍卖前以及拍卖会上均未主张《房屋租赁合同》的存在，更未宣示《房屋租赁合同》的内容，直到谢天志将标的款悉数支付（含税逾三千万元），产权过户后，拍卖方（何熙建）才将《房屋租赁合同》交与谢天志，此时，谢天志方知《房屋租赁合同》的真实内容，并为协议中的租金约定所震惊。原告（反诉被告）以买卖不破租赁要求谢天志继续履行《房屋租赁合同》，但该合同的出租方是岳池县九龙镇建设路12号，盖章是四川省岳池县园田公寓业务章，地址不能作为出租的主体，盖业务章无效，何熙建是党委任命的园田社区党委书记，不是园田社区的法定代表人，法定代表人不能通过任命产生。何熙建与刘念签合同的行为，是何熙建的个人行为。四川天元资产评估有限公司所作的评估报告显示，刘念的合同所签租金（实际交纳）2008年只有市场租金的73%，2013年（实际交纳）只有市场租金的24%。何熙建因违规低价出租园田公寓，造成集体资产损失，被中共岳池县纪委处分。综上，该合同原出租方在财产的处分权上具有严重的权利瑕疵、程序瑕疵和不法性，特别是租金的约定，不仅有违价值规律，而且显失公平，如判其继续履行，不仅难以维护交易的稳定，而且这样的交易秩序将进一步助纣为虐，真正破坏公平与正义。为此，请依法确认何熙建与刘念签订的房屋租赁合同无效；案件受理费由刘念承担。被告（反诉原告）谢天志、谢林洋、李建华为证明自己的主张，提供了以下证据：1、出售房屋公告、拍卖确认书、房屋买卖合同、支付房款、税收、其他费用等凭证及借款（贷款）和付息赁证、买卖房屋所有权证。证明谢天志、谢林洋、李建华通过公开拍卖合法取得了园田公寓整体的所有权。2、承诺书、通知书、园田公寓情况汇报，园田公寓股民代表座谈会纪要。证明岳池县九龙镇园田村股民委员会、拍卖小组承诺与谢天志双方共同办妥房屋移交（交付）事宜。通知了各承租人园田公寓已整体出售，要求承租人协商处置租赁合同中财产所有权人财产受到侵害的事宜，各承租人拒不参加。3、刘念房屋租赁合同、杨小军承租协议书、张洪源租房协议。四川天元资产评估有限公司评估报告书。证明2008年-2013年租金明细。证明刘念2008年实交租金7万元，评估为84115.2元，占73%。2009年实交租金7万元，评估为132643.2元，占52.7%。2010年实交租金7万元，评估为173083.2元，占40.4%。2011年实交租金8万元，评估为215140.8元，占37.1%。2012年实交租金8万元，评估为255580.8元，占31.3%。2013年实交租金7万元，评估为291168元，占24%。超低租金严重损害了园田村村民的利益。4、企业法人申请开业登记注册书、企业申请变更登记注册书，证明园田公寓的来源系村民集资修建房屋成立的企业，何熙建个人没有资格出租。5、九龙镇人民政府关于原园田村村民彭某某等人信访事项的答复及彭某某等人向广安市委、市政府的反映材料。6、关于岳池县园田公寓门市（现谢天志、谢林洋、李建华所有的门市）经营现状的说明。证明刘念所租旅馆，不知何故，目前处于关闭状态，且已停业二年左右。杨小军租的四个门市，现经营者不是杨小军，6号、8号门市经营者是廖小艳，10号、12号门市经营者为李运兵。张洪源承租的6号小门市系张洪源自营。7、中共岳池县纪委（决定）岳纪（2014）38号。证明何熙建低价出租集体财产，被中共岳池县纪委党内严重警告处分。8、证人彭某某出庭证实，彭某某是园田公寓出售代表小组组长。园田公寓财产是群众的，不是何熙建个人的。因为租金太低了，所以大家决定把园田公寓卖了。拍卖的时候拍卖方和谢天志都不知道有租赁合同。通过政府调解，写了承诺书，承诺拍卖小组将房屋交给谢天志。通过评估，承租方差园田村群众200多万租金。听说杨小军将门市转租18万。房屋出租从来没公布帐目。杨小军说超出合同金额的钱是赞助款。园田公寓的门市1998年前就开始出租，楼上没租，只出租的门市，觉得旅馆经营不好，就出租了。村民都知道房子是租出去了，但不知道租的年限和租金。市场上一个门市就是一、二十万，杨小军三个门市才一、二十万。举报材料是彭某某执笔，代表群众写的。9、证人杨某某出庭证实，园田公寓是村民的，这代人过了，下代人可能不知道财产是谁的，同时租金低了，所以群众强烈要求卖。村民拿高价租不到，不认识的人拿很低的价格就租到了。出卖房屋后，写了承诺书，向市委、市政府发的举报材料是属实的。10、证人周某某出庭证实，周某某是售房小组成员之一，彭某某是组长，是村民选出来的。得到了九龙镇的认可的。房屋拍卖会上，没有说租赁合同的事。举报材料有周某某签字。周某某知道房子租了出去的，但没有看到合同。村民之前分了租金的。第三人岳池县园田公寓述称，岳池县园田公寓已将租赁物合法出卖给谢天志、谢林洋、李建华，并约定由买受人处理与承租人的租赁事宜，也向买受人交付了所有材料，现租赁物已依法过户给买受人，租赁物上的权利义务由现所有人承担。岳池县园田公寓无权利也无义务参与租赁纠纷。岳池县园田公寓不提供证据，也不出庭参加诉讼。经审理查明，岳池县园田公寓是原岳池县园田村五个社出资于1992年3月成立的集体所有制企业，当时登记的名称为“四川省岳池县园田公寓”，负责人为潘大翠。主要从事旅馆、餐饮服务业。该公司的不动产包括坐落在岳池县九龙镇建设路6号、8号、10号、12号、14号、16号门面及2至7楼所有房产及后面一栋3层楼房屋，院坝和建筑物所有附属设施，土地使用面积695平方米，1999年8月3日工商登记的法定代表人变更为何熙建，企业法人名称为“岳池县园田公寓”。岳池县园田公寓的门市用于出租，2008年前2-7楼岳池县园田公寓自营旅馆业，效益不好（2006年收入1873.79元，2007年收入14604.92元），2008年3月5日，出租方以岳池县九龙镇建设路12号（上面加盖了“四川省岳池县园田公寓业务章”印章）为甲方，其法定代表人何熙建，与刘念为乙方签订《房屋租赁合同》，该合同主要内容为：甲方向乙方提供园田公寓2-7楼房屋（包括上楼梯门面），地址岳池县建设路12号，面积1288平方米。其租赁期共十五年，从2008年3月5日至2023年3月5日止。租金为每年7万元，若乙方不能按时给付租金甲方有权单方解除合同。乙方付给甲方转让费3万元。甲方若单方面违约，应向乙方支付违约金100万元，并向乙方赔偿因此而造成的损失。在合同的尾部，出租方（签字），法定代表人栏，何熙建签字，盖有“四川省岳池县园田公寓业务章”印章，并盖有何熙建的印章。承租方（签字）栏，刘念签字。合同签订后，双方一直按该合同履行权利义务。除2011年和2012年实际履行的租金为每年8万元外，至2013年实际履行的租金为7万元。2013年9月11日拍卖会上谢天志以公开竞价的方式获得岳池县园田公寓所有不动产，包括：岳池县九龙镇建设路6号、8号、10号、12号、14号、16号门面及2至7楼所有房产及后面一栋3层楼房屋，院坝和建筑物所有附属设施，土地使用面积695平方米。2013年12月25日，园田公寓作为甲方（法定代表人何熙建），谢天志作为乙方签订《房屋买卖合同》。该合同第二条约定拍卖价为二千零伍拾万元，扣除保证金五十万元，还应支付二千万元，乙方在2014年1月3日前，付甲方一千五百万元，余下五百万元于2014年1月14日前付清。《房屋买卖合同》第四条为“甲方出卖物现已出租承租人，现承租人合同期的延续事宜由乙方与承租（由‘租赁’改写，上面签有何、谢两字，并盖有手印）方解决，甲方积极协助配合”。之后，被告（反诉原告）谢天志交清了所有购房款及契税等各种费用，并于2014年1月17日办理了产权过户登记，登记在被告（反诉原告）谢天志（20%份额）、谢林洋（50%份额）、李建华（30%份额）的名下。2014年2月27日原告（反诉被告）刘念向园田公寓发函要求提供银行账户，以便按时交纳租金。何熙建告知刘念房屋已卖给谢天志，答应联系谢天志让其提供银行账号。2014年3月25日谢天志向刘念发通知，告知园田公寓的所有财产已整体拍卖给谢天志，要求刘念接此通知后5日内予以搬迁，谢天志将对该财产进行整体出租或者公开招租，租期、租金公平竞争，或将其财产收回处分。四川天元资产评估有限公司于2014年2月6日所作的评估报告对2008年至2013年租金评估为：2008年84115.2元，2009年132643.2元，2010年173083.2元，2011年215140.8元，2012年255580.8元，2013年291168元。2014年4月8日，本院收到彭某某等245人的起诉状，诉请人民法院依法撤销何熙建关于有关园田公寓财产出租给刘念的决定及其出租行为并判令何熙建等人连带赔偿租金损失。本院以彭某某等245人不具备原告主体资格，不符合起诉条件，于2014年4月15日以（2014）岳池民初字第2445号裁定书裁定不予受理。彭某某等245人不服本院裁定，向广安市中级人民法院上诉，2014年5月27日广安市中级人民法院以（2014）广法民终字第360号裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。2014年6月9日中共岳池县纪委（决定）岳纪（2014）38号，认为2008年3月，何熙建未召开“园田公寓”集体经济组织成员大会，擅自与个体工商户杨某军等人签订租赁合同，以每通门市每年租金3万元的价格出租给杨某军等人10年。实际2008年园田公寓的门市租金市场价为每通门市4万元至5万元。2013年园田公寓附近类似门市每年租金15万元以上，杨某军仍按每通门市每年6万元租金的价格承租，与市场价格差距大，造成集体资产损失。中共岳池县纪委以何熙建违规低价出租园田公寓，造成集体资产损失，构成失职行为；未按规定公开社区财务收支明细，构成违反财经纪律行为，给予何熙建党内严重警告处分。上述事实，有房屋租赁合同、房屋买卖合同、通知、证人出庭的证言、（2014）岳池民初字第2445号裁定书、（2014）广法民终字第360号裁定书、中共岳池县纪委（决定）岳纪（2014）38号等证据证实，本院予以认定。本院认为，何熙建系岳池县园田公寓的法定代表人，有工商登记予以证实。2008年3月5日，出租方岳池县园田公寓以岳池县九龙镇建设路12号与原告（反诉被告）刘念所签租赁合同，虽然将出租物所在的地址作为“出租人”不妥，但从盖的印章系四川省岳池县园田公寓业务章，合同的内容系出租岳池县园田公寓2-7楼旅馆，有法定代表人何熙建签字，并盖有何熙建的印章，这一系列证据可以认定，出租人是岳池县园田公寓。2008年至2013年岳池县园田公寓和刘念双方一直在履行该租赁合同，该合同所涉租金系岳池县园田公寓收取，而非何熙建收取，故谢天志、谢林洋、李建华称该租赁合同是何熙建的个人行为，与事实不符，本院不予支持。当时签订合同时的租金，大于自营的收益，不存在损害集体利益。虽该合同书写的文字有瑕疵，印章也存在使用不当，但不影响合同的效力。该合同系双方当事人的真实意思表示，也未违反法律的禁止性规定，合法有效。该合同在租赁期间所有权变更为三被告（反诉原告），依法仍不影响租赁合同的效力。被告（反诉原告）方主张签订《房屋买卖合同》时，不知道《房屋租赁合同》的存在，与《房屋买卖合同》第四条明显相悖，本院不予采信。原告（反诉被告）刘念起诉要求三被告（反诉原告）继续履行租赁合同，于法有据，本院予以支持。岳池县园田公寓已将租赁物出卖给了谢天志、谢林洋、李建华，租赁物上的一切权利、义务由谢天志、谢林洋、李建华承继，因此，第三人岳池县园田公寓终结了租赁合同的权利、义务。三反诉原告诉请确认《房屋租赁合同》无效，没有提供证据证实该合同存在无效的情形，其主张本院不予支持。中共岳池县纪委（决定）岳纪（2014）38号虽然认定何熙建低价出租房屋给杨某军等人，但并未认定何熙建与承租人有恶意串通的行为，而三反诉原告以恶意串通损害国家、集体、他人的合法权益此条法律规定，请求确认租赁合同无效，因未提供证据，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定的租金为每年7万元，其中2011年和2012年实际履行的租金为每年8万元，2013年实际履行的租金为7万元，是合同双方当事人对租金数额的重新约定。虽然2011年和2012年实际履行的租金为每年8万元，但2013年实际履行的租金是7万元，是合同双方当事人对租金数额最近的约定。因此本院认定每年租金7万元，仍是合同双方当事人约定的租金数额。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘念与第三人岳池县园田公寓于2008年3月5日签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告（反诉原告）谢天志、谢林洋、李建华继续履行至该合同期满为止；二、驳回被告（反诉原告）谢天志、谢林洋、李建华的诉讼请求。本案受理费9400元，反诉费9400元，共计18800元，由被告（反诉原告）谢天志、谢林洋、李建华负担。原告（反诉被告）刘念已预交9400元，谢天志、谢林洋、李建华直接支付刘念9400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审 判 长  蒋碧蓉人民陪审员  罗心元人民陪审员  杨顺长二〇一五年二月三日书 记 员  李 静