广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5560号
上诉人（原审被告）：钱茵F，女，汉族，1973年10月14日出生，住所地：杭州市余杭区。
委托诉讼代理人：刘仁辉，广东深兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁绘，广东深兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭世Y，女，汉族，1986年11月8日出生，住所地：深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。
原审第三人：深圳市SH房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：吴军Q。
上诉人钱茵F因与被上诉人郭世Y及原审第三人深圳市SH房地产投资顾问有限公司（以下简称SH地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第2368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
钱茵F上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判为郭世Y不应当支付双倍定金差额680000元；二、二审诉讼费用由郭世Y承担。事实与理由：钱茵F因公司资金短缺急需买房套现，因此钱茵F与郭世Y于2015年6月7日签订《深圳市二手房买卖合同》，郭世Y于2015年6月8日支付68万元整的定金到钱茵F账户中。根据合同第八条第2条第1项约定郭世Y须于2015年7月15日前支付1360000元房屋首期款，但2015年7月15日后，郭世Y无法在合同约定期限内支付房屋首期款，也没办理贷款手续，导致双方无法在合同约定日期办理房屋过户手续。因郭世Y无法在约定时间办理相关手续，房屋无法过户，这时涉案房屋被第三人查封，双方于2015年8月26日签订补充协议，约定钱茵F于2015年10月25日返还定金陆拾捌万元整，双方解除合同。因为钱茵F将定金都投放于公司生产经营中，公司资金回笼慢，钱茵F确实无力立即偿还全部定金，钱茵F与郭世Y以电话沟通约定如钱茵F不能在10月31日前偿还定金，则郭世Y按合同约定价款继续履行合同，购买涉案房屋。2015年10月25日后，钱茵F不能足额偿还定金，因此郭世Y应按合同约定价款继续履行合同，购买涉案房屋。综上所述，钱茵F与郭世Y于2015年10月25日协议按购房合同执行，继续购房系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制规定，应当认定为合法有效，系对《二手房买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》及《补充协议》的变更，而郭世Y没有按约继续购买涉案房屋的行为系郭世Y违约，一审法院认定钱茵F违约是错误的，恳请贵院撤销原审判决，依法改判。
郭世Y辩称：一、钱茵F上诉所述理由不实，本案无法继续履行的原因是涉案房产分别被（2015）深宝法民三初字第719号、（2015）深罗法民二初字第1770号查封，导致双方在签订合同之后，合同无法履行。二、SH地产公司提交的买卖合同第二项中“备注项”的内容实际上是在SH地产公司收回合同之后单方写上去的。当时在签订涉案买卖合同时，涉案房屋已经被查封，当时SH地产公司和郭世Y均不知情。三、钱茵F与郭世Y签订的《补充协议》已经明确了是由于钱茵F个人原因，无法正常履行合同，经过沟通郭世Y表示理解。该《补充协议》能够证明涉案合同违约的原因在于钱茵F，而不是钱茵F所称的理由。四、我国法律并没有规定定金和日违约金不能够在当时约定的情况下同时使用，因此在《补充协议》中有特别约定的条款，是有法律效力的，一审没有判决日违约金，郭世Y本着息事宁人的态度才没有上诉。
原审第三人SH地产公司经本院依法传唤未参加本案二审调查，亦未提交书面意见。
郭世Y向一审法院起诉请求：1、钱茵F双倍返还郭世Y定金136万元；2、钱茵F向郭世Y支付违约金暂计2720元（按照合同成交价的日万分之四自2015年10月27日计算到钱茵F实际双倍返还定金至日止）；3、钱茵F承担本案诉讼费用及保全费用。
一审法院认定事实：2015年5月4日，郭世Y（买方）与钱茵F（卖方）经SH地产公司居间服务签订一份《二手房买卖合同》，约定钱茵F将其位于深圳市宝安区深业XA线11栋F座12C房产（深房地字第××号，登记所有人钱茵F100%产权）转让予郭世Y，转让成交价6800000元；买方应于签订合同时支付定金100000元，于签署本合同之日起1日内再支付定金100000元，双方同意前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金，双方直接收付的以实际交付方式为准；买方应于合同签署之日起12日内付清首期房款约房款总额减去银行承诺贷款余额，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；买方无法取得银行贷款承诺额或贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约；买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约；前述一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户，该款项按监管协议规定的程序操作，买卖双方另约定的除外；该房产处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起三十日内自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方须于银行出具贷款承诺函（若卖方须办理赎楼手续的，则还应同时满足卖方已赎出房地产证原件并注销抵押登记的条件）之日起三日内，签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，递件回执由居间方或担保公司代为保管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费；房产转让所产生的过户税费由买方负担；卖方应当于收到全部楼款（交楼押金除外）三日内将该物业交付于买方；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价的每日万分之四支付违约金，并继续履行合同，如买方逾期履行超过10日或有其他根本违约的行为，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止或没收买方已付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价的每日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日或有其他根本违约的行为，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止或双倍返还已付的定金。合同备注栏约定：1、买卖双方协商关于赎楼费用由买方承担人民币8万元整，其余由卖方承担；2、此房交易现状为法院查封状态，买方已支付人民币10万元整给卖方作为定金，经纪方已明确告知买卖双方交易有风险，由此产生的纠纷由买卖双方自行承担，与经纪方无关。
2015年6月7日，郭世Y、钱茵F双方就同一房产买卖签署了一份《深圳市二手房买卖合同》，约定涉案房产转让总价为680万元，交易定金为68万元，合同签订时卖方支付定金40万元，合同签订后3日内，买方支付定金28万元；买方须于2015年7月15日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款136万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户；买方须于2015年7月22日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应缴款；房产交易涉及所有税费由买方承担；卖方应当于2015年8月15日前交付房产；除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行；买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》15日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，在收文回执载明的回复日期届满之日起10日内，买卖双方须办理交纳税费的手续，该房地产证由买方领取，买方负有抵押义务的，在买方领取新房产证后10个工作日内须办理抵押登记手续；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之10的违约金；买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。
2015年6月8日，钱茵F给郭世Y出具收据称，收到郭世Y交来购买钱茵F位于宝安区深业XA线11栋F座12C的房产的定金68万元。钱茵F已于5月24日收到郭世Y定金10万元，6月2日收到郭世Y定金30万元，剩余定金28万元郭世Y保证与6月10日前支付给钱茵F。以上所有款项的支付以银行账户转账为准。另定金收据备注：所签合同以深圳市二手房买卖合同深宝房现买字（2015）第14146号为准。
2015年5月24日至2015年6月8日，郭世Y共计向钱茵F汇款68万元。
2015年8月26日，郭世Y、钱茵F签订补充协议，约定在深宝房现买字（2015）第14146号合同基础上，由于钱茵F个人原因，无法正常履行合同，有条件解除已签的二手房买卖合同，并约定，钱茵F保证在2015年10月25日前返还郭世Y已经交的购房定金68万元，另支付利息5万元，并做到两年内不再销售合同涉及的房产；钱茵F如果无法做到协议第1条，须按照已签署的二手房买卖合同，返还郭世Y的购房定金人民币68万元，按定金罚则赔偿。另须按照已签的二手房买卖合同第十二条，依合同总价为基础按日万分之四支付违约金。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
有关合同效力。郭世Y与钱茵F先后签订了《二手房买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》和补充协议，上述合同系郭世Y、钱茵F双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。从合同签订的时间顺序上来看，郭世Y、钱茵F双方于2015年6月7日签订的《深圳市二手房买卖合同》签订在后，且合同中明确约定在该合同签订之前的承诺及协议，如有与该合同不相符的，以该合同为准。故应当认定郭世Y、钱茵F确认2015年6月7日签订的《深圳市二手房买卖合同》取代了双方2015年5月24日签订的《二手房买卖合同》。且郭世Y、钱茵F双方实际上也是按照2015年6月7日签订的合同履行的，并在定金收据和补充协议中均明确以2015年6月7日签订的《深圳市二手房买卖合同》为准。
有关合同的解除。从郭世Y提交的第一份《二手房买卖合同》备注部分可以看出，在合同签订及履行过程中，郭世Y、钱茵F均知晓涉案房产存在被司法机关查封等情况，且明知合同可能无法履行的风险，并自愿承担上述风险。且在郭世Y、钱茵F双方签订的《补充协议》中亦明确表示郭世Y同意不再购买涉案房产，故应当认定为涉案合同已经由郭世Y、钱茵F双方协商解除。
有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。郭世Y支付钱茵F定金68万元，事实清楚，钱茵F应当返还。原审庭审中钱茵F主张已经返还20万元，郭世Y对钱茵F的上述主张予以确认，故钱茵F仍须退还定金48万元。对于郭世Y主张钱茵F退回定金68万元的主张，原审法院予以部分支持。
有关违约责任。涉案《深圳市二手房买卖合同》经郭世Y、钱茵F双方协商一致解除，且郭世Y、钱茵F双方在合同签订前已经了解涉案房产被查封，合同可能无法履行的情况，故不存在因违约解除合同的事实。关于补充协议，郭世Y、钱茵F约定钱茵F应当于2015年10月25日前返还郭世Y已交的定金68万元，另支付5万元利息，如逾期，须按照已签署的二手房买卖合同，返还郭世Y的购房定金68万元，按定金罚则赔偿，另需按照已签的二手房买卖合同第十二条，以合同总价为基础按日万分之四支付违约金。补充协议签订后，钱茵F仅支付了20万元，构成违约，应当依照补充协议第2条承担双倍返还定金的责任。至于补充协议第2条约定的违约金，因定金罚则和违约金均属于惩罚性责任，两者不能并用，且《深圳市二手房买卖合同》第十二条的约定系针对钱茵F不能按时交付房产的违约责任，郭世Y因钱茵F没有按照补充协议退回定金而要求依照原合同第12条履行违约责任缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、钱茵F于本判决生效之日起五日内向郭世Y返还定金480000元；二、钱茵F于本判决生效之日起五日内向郭世Y支付双倍定金差额680000元；三、驳回郭世Y的其他诉讼请求。本案案件受理费17154元，保全费5000元，由钱茵F负担，上述费用郭世Y已预交。
本院对一审查明事实予以确认。
本案二审调查期间，钱茵F提交手机短信截图一份，内容为郭世Y于2015年10月25日11：40向钱茵F致信：“钱茵F你好，我是郭世Y，今天是按协议25号最后的还款时限，今天不还款的话我们还是要求按购房合同执行，继续购买房子。”钱茵F于当日12：03回复：“昨天不是说好下星期先还20万吗”。钱茵F以此主张双方已通过短信协商变更了《补充协议》的内容，改为继续履行购房合同，其不应向郭世Y双倍返还定金。郭世Y对该短信内容的真实性予以确认，但其表示没有收到过任何钱茵F通知其可以继续履行合同的意思表示，不同意继续履行合同。
本院认为，郭世Y与钱茵F就涉案房产签订的两份合同及《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。由于涉案房产存在另案查封情形，致使涉案买卖合同无法继续履行，故郭世Y与钱茵F签订了《补充协议》作为解除买卖合同的善后条款。根据《补充协议》的约定，钱茵F应当于2015年10月25日前返还郭世Y购房定金68万元并支付利息5万元，否则应按定金罚则赔偿。但钱茵F在约定的期限内仅返还了定金20万元，应当承担《补充协议》约定的双倍返还定金的违约责任。钱茵F以2015年10月25日双方往来短信主张双方已对《补充协议》作出变更，应当继续履行合同。但当日短信内容显示，郭世Y虽就继续履行合同向钱茵F发出要约，但钱茵F回复“昨天不是说好下星期先还20万吗”，并未对郭世Y的要约作出承诺。根据《中华人民共和国合同法》第二十三条之规定：承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。要约没有确定承诺期限的，如要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺；要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达。钱茵F在2016年4月21日二审调查时方表示同意继续履行买卖合同，早已超出承诺的合理期限。故对于钱茵F的抗辩，本院不予采信。
综上，上诉人钱茵F的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10600元，由上诉人钱茵F负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
代理审判员 王丹妮
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 林 翘