黑龙江省宁安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民初字第301号
原告吴丽波（反诉被告），女，1971年10月25日出生，满族，住所地宁安市。
原告孙明霞（反诉被告），女，1976年4月13日出生，汉族，住所地宁安市。
原告林然（反诉被告），男，1971年9月14日出生，汉族，住所地牡丹江市。
原告万栋梁（反诉被告），男，1975年3月29日出生，汉族，住所地宁安市。
四原告委托代理人牛金堂，黑龙江合兴律师事务所律师。
被告曹君刚（反诉原告），男，1977年4月2日出生，汉族，住所地宁安市。
委托代理人张秀月，女，牡丹江市西安区立新法律服务所法律工作者，住所地牡丹江市。
第三人孙威，男，1976年4月15日出生，汉族，住所地宁安市宁安镇。
第三人李向东，男，1969年3月19日出生，汉族，住所地宁安市宁安镇。
原告吴丽波、林然、万栋梁、孙明霞（反诉被告）与被告曹君刚（反诉原告）、第三人李向东、孙威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月15日受理后，依法组成合议庭，分别于2014年10月24日、2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告吴丽波、林然、万栋梁、孙明霞的委托代理人牛金堂、被告曹君刚及其委托代理人张秀月、第三人李向东、孙威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴丽波、林然、万栋梁、孙明霞（反诉被告）诉称：四原告委托第三人孙威、李向东管理位于宁安市XX镇X街XX药店东的房屋。2012年1月5日，李向东、孙威与唐某签订房屋租赁协议书，将该房屋中第一层的第一个屋和第二层租赁给唐某，租期自2012年1月1日至2013年1月1日，租金每年43000元，原装修折抵现装修，唐某擅自转租无效，因此唐某租赁房屋后，对房屋进行的装修无偿归四原告所有。2012年秋，唐某将房屋转租给被告曹君刚，但没有经过四原告同意，也没有通知四原告。四原告得知后，被告要求继续租赁房屋，但双方没有签订书面协议，被告只与李向东、孙威口头约定上打租，每年租金80000元，水电费、税费、取暖费、房屋维修费由被告承担。被告在2012年末交纳了2013年度的房屋租赁费80000元，但至今未交纳2014年度的租赁费。现四原告要求1.解除与被告的不定期房屋租赁合同，被告立即返还租赁房屋；2.被告给付四原告自2014年1月1日至2014年12月31日的房屋租赁费80000元；3.被告负担本案诉讼费用。
被告曹君刚（反诉原告）辩称：一、原告吴丽波、林然、万栋梁、孙明霞所述不是事实。2012年4月22日，被告与唐某某签订歌厅转让协议，总价格160000元，其中包括自2012年4月22日至2012年12月31的房屋租赁费，签合同时第三人李向东、孙威均在场。唐某某称李向东、孙威是房东，于是被告与李向东、孙威口头约定，租赁该房屋中第一层第一个屋和第二层每年房屋租金60000元，没有约定租赁期限。租赁房屋后，被告开始装修。2013年，被告与李向东、孙威约定租赁该房屋的第三层，租赁费每年20000元，共计每年房屋租赁费80000元，上打租，愿意租到什么时候租到什么时候。2012年末，被告向李向东交纳80000元租赁费。2014年初，李向东、孙威来找被告，要求签订书面合同，但合同上写明，如果动迁，则将装修补偿费分给李向东、孙威四分之三，被告免交2014年租赁费。被告没有同意，没有在合同上签字，之后没有人再要求被告给付租赁费。二、本案四原告的诉讼主体不适格，被告在李向东、孙威处租赁房屋，并交纳房租及取暖费，四原告与被告之间不存在租赁关系。综上，被告同意解除房屋租赁合同，但不同意给付四原告房屋租赁费，请求法院依法驳回四原告该项诉讼请求。
第三人李向东、孙威辩称：第三人与原告吴丽波是朋友关系，吴丽波去日本后，委托第三人为其房屋代收房租。该房屋第一层东侧第一间和第二层租赁给唐某，第一层东侧第二间租给杨斌开XX化妆品店，第一层东侧第三间和第三层租给李某开XX酒吧，第三人和三业主均签订租赁合同并收取租赁费。2012年12月份，第三人与唐某签订租赁合同时，该房屋原来是XX歌厅，唐某要求对房屋装修，双方约定将歌厅拆除的部分以现金赔偿，原装修折抵现装修。唐某在2012年底将房屋转租给被告曹君刚。2013年度，被告租赁兰贵坊，租赁费20000元，每年租赁费共计
80000元，电费、水费、取暖费应由承租人承担，第三人与被告没有签书面合同。被告交纳了2013年度的租赁费80000元。2014年的租赁费及取暖费没有交纳。吴丽波的丈夫夏天回来时，第三人将这个情况向他反映，吴丽波的丈夫表示不用第三人再代收房租，说请律师处理。
反诉原告曹君刚诉称：反诉原告没有拖欠反诉被告吴丽波、林然、万栋梁、孙明霞2014年度的房屋租赁费。反诉被告起诉后，第三人李向东让反诉原告停业，因此反诉被告应承担反诉原告的停业损失。2012年4月22日，反诉原告租赁该房屋后，该房屋内其他三间店铺使用的电费、取暖费、水费均由反诉原告缴纳，现要求反诉被告赔偿装修费、停业损失、水费、电费及取暖费787260元，反诉费由被反诉被告负担。
反诉被告吴丽波、林然、万栋梁、孙明霞辩称：反诉原告曹君刚的反诉请求没有事实和法律依据。吴丽波、林然、万栋梁、孙明霞将房屋租赁给反诉原告使用，房屋应缴纳的水费等相应费用都应由反诉原告负担。反诉原告替其他三间店铺缴纳的水费等费用，应向被垫付人主张，不应向反诉被告主张权利。反诉被告没有同意反诉原告对房屋装修，因此对装修损失，反诉被告不承担赔偿责任。第三人李向东没有要求反诉原告停业，该停业损失，应由反诉原告自行承担。综上，要求驳回反诉原告的反诉请求。
第三人李向东、孙威同意四反诉被告答辩意见。
根据当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1.双方当事人是否构成不定期的租赁合同；2.被告是否应给付四原告房屋租赁费80000元；3.双方有无违约行为，哪方违约；4.被告反诉请求是否符合法律规定，是否应与支持。
原告为支持其主张，向法庭举证，经被告、第三人质证，本院认证如下：
证据1.授权委托书、房屋所有权证复印件各一份。证明房屋所有人是四原告，四原告主体适格。
被告质证对证明问题有异议。公证书没有附审批公证资质的证件，不规范、不合法。委托书虚假，原告委托代理人身份不合法。房屋所有权证应出示原件，复印件不能作为证据使用，且被告有证据证明房屋所有人是李向东和孙威。
第三人质证无异议。
本院认为，该证据中授权委托书客观、真实，予以采信。结合证据3，房屋所有权证复印件内容客观、真实，能证明四原告系房屋所有权人，对该证据予以采信。
证据2.2012年1月5日，孙威与唐某签订的房屋租赁协议一份。证明房屋出租人是吴丽波，孙威是委托代理人，租期一年，约定承租人对房屋内的装修无偿归出租人所有。
被告质证有异议，吴丽波与唐某的租赁关系与被告无关。协议中上方乙方唐某的字迹与下方唐某签字的字迹不同，认为不是同一人笔迹，原告与唐某恶意串通伪造，对唐某是否为本人书写申请鉴定。协议书第四项“原装修折抵现装修”字样是吴丽波与唐某的约定，与被告无关。
第三人质证无异议。
本院认为，该证据客观、真实，能证明原告意证明的问题，予以采信。
证据3.申请法院调取的宁安市房产处房屋产权产籍房屋档案一份。证明房屋所有权人是四原告。
被告对证据形式要件无异议，对证明问题有异议。被告租赁房屋时，李向东和孙威交给被告的租赁房屋所有权证号为XX号、建筑面积497.04平方米、房屋共有人是孙明霞、吴丽波。
第三人质证无异议。
本院认为，该证据客观、真实，能证明原告意证明的问题，予以采信。
被告为支持其主张，向法庭举证，经原告、第三人质证，本院认证如下：
证据1.XX歌厅转让协议、卫生许可证、税务登记证、酒类流通备案登记证、娱乐经营许可证各一份。证明2012年4月22日，唐某某将歌厅转让给被告，价款160000元（包括至2012年末房屋租赁费），屋内所有设备及装修归被告所有。签定协议时李向东和孙威在场，同意被告租赁至拆迁为止。歌厅证件齐全、合法，是本案诉争房屋，被告后将歌厅名称改为XX歌厅。
原告质证有异议，认为卫生许可证有效期不在合同期内，证明不了任何问题。娱乐经营许可证于2011年发证，与本案无关。酒类流通备案登记证期限自2012年4月6日至2014年4月6日，只是延用了唐某某的名字。对协议有异议，认为被告从唐某某处转让房屋时，应看唐某某租赁房屋的原始协议，但该组证据证明不了被告租赁房屋的来源。原告与唐某签订的协议中约定原装修折抵现装修，转让时原告不知情，因此唐某某无权对装修进行处理，转让协议无效。
第三人孙威、李向东质证对转让协议内容有异议，原告和唐某签订协议时约定原装修折抵现装修，因此唐某某无权约定将房屋装修转让给被告。
本院认为，该证据能证明被告与唐某某约定歌厅转让费
160000元及装修归被告所有，但被告无证据证明该转租经四原告同意并同意装修归被告所有，对该证明问题不予采信。
证据2.个体工商户营业执照、房屋所有权证（复印件）一份。证明被告是XX歌厅经营人，李向东和孙威将诉争房屋租赁给被告，同时交付房照复印件，房屋共有权人是孙明霞和吴丽波。
原告质证有异议，根据原告证据3，能证明房屋所有权人是四原告。
第三人李向东、孙威与原告质证意见相同。
本院认为，该证据中房屋所有权证为复印件，且原告有异议，结合原告证据3，能证明该房屋所有权人是四原告，对该证据中营业执照予以采信，对房屋所有权证复印件不予采信。
证据3.2014年9月20日，李向东与被告录音资料一份。证明被告承租歌厅的房屋所有权人李向东和孙威，李向东承认将房屋租赁给被告，租金每年80000元，并收取了2013年度房屋租赁费，双方口头约定，被告愿意租赁到什么时候就到什么时候，因此四原告诉讼主体不适格。
原告质证，对房租每年80000元金额无异议，对其证明问题有异议。房屋不是李向东的，而是四原告的，该证据能证明双方没有签订书面租赁合同，现因被告拖欠租赁费，四原告有权解除租赁合同。
第三人李向东质证称该录音证明第三人受原告委托管理租赁房屋事项，第三人口头答应被告租赁到什么时候都可以，2013年，第三人要求与被告签订书面租赁合同，但被告不同意签订。
第三人孙威质证称对录音内容不知情。
本院认为，该证据能证明第三人口头约定将房屋租赁给被告使用，租金每年80000元，对该证明问题予以采信。但无法证明房屋是李向东的，对该证明问题不予采信。
证据4.证人何某证言一份。内容为：2012年4、5月份，在现在的XX歌厅，被告夫妻二人、李向东、孙威、唐某某商谈兑店事宜，李向东对被告说该装修装修，愿意用到什么时候就用到什么时候，房租不是60000元就是80000元，记不清了。证人坐一会就走了，没有看到被告与唐某某是否签订书面协议。
原告质证有异议，认为证人只能证明大概的情况，记忆模糊，证言可信度低，并且证人没有看到被告与唐某某签协议。
第三人李向东质证有异议，称没有参加过六个人的会。在五一期间，唐某给第三人打电话说店兑出去了，让第三人去一趟，在场人有唐某、被告、第三人和两个服务生。第三人不知道唐某某转让的协议，租赁费一直是向唐某收取。
第三人孙威质证有异议，称没见过证人，也没去过，不认识唐某某，只认识唐某。
本院认为，该证人能证明被告与唐某某协商转让歌厅事宜，对该证明问题予以采信。证人只坐了一会，未看到被告与唐某某签订协议，未完整呈现双方协商过程及最后结果，且四原告及第三人对此次协商及装修事宜有异议，被告无其他证据佐证装修事宜，对该证明问题不予采信。
反诉原告为支持其反诉主张，向法庭举证，经反诉被告、第三人质证，本院认证如下：
证据1.电费票据四十六张、取暖费票据一张、水费票据一张。证明反诉原告经营XX歌厅期间为该房屋及其他三间店铺缴纳并垫付了电费、水费、取暖费，要求反诉被告给付。
反诉被告质证有异议，认为被告作为承租人应当缴纳电费、水费，对该证据不予质证。
第三人李向东、孙威质证称对此事不知情。
本院认为，该证据能证明被告为该房屋及其他店铺缴纳了电费、水费、取暖费等费用，但要求反诉被告给付没有法律依据，对该证据不予采信。
证据2.盛世歌厅装修合同三份、装修明细一份、装修人工费的票据四张。证明经李向东和孙威同意，被告进行装修，支付装修费。
原告质证有异议，认为被告与唐某某签订的转让协议中约定的装修归谁所有的条款无效。2012年4月28日、2013年2月8日签订的二份协议，贾某没有出庭，不符合证据规则规定，无法确定真实性，且合同内容笼统，应附明细。牌扁票据、更换电脑设备票据、音响设备票据不是正式票据，当事人未出庭，不符合证据规则规定。
第三人李向东、孙威同意原告质证意见。
本院认为，该证据能证明被告对房屋进行了装修，对该证明问题予以采信。但未证明装修经李向东和孙威同意，对该证明问题不予采信。
根据当事人的当庭陈述、举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
原告吴丽波、林然、万栋梁、孙明霞（反诉被告）按份共有坐落于宁安市宁安镇东大街宁安房权证宁安镇字第**号、面积497.04平方米营业门市房。四原告委托第三人孙威、李向东管理该房屋。2012年1月5日，孙威与唐某签订房屋租赁合同，将该房屋中第一层的第一个屋和第二层租赁给唐某，租期自2012年1月1日至2013年1月1日，租金每年43000元，原装修折抵现装修，擅自转租无效。2012年4月22日，唐某某将在该房屋经营的XX歌厅转让给被告曹君刚（反诉原告），约定总价
160000元，其中包括至2012年末的房屋租赁费，房屋内所有设备及装修归被告所有。2013年，被告与李向东、孙威约定继续租赁原租房屋及该房屋的第三层，第三层租赁费每年20000元，共计房屋租赁费每年80000元，上打租。2012年末，被告给付李向东2013年度租赁费80000元，无收条。2013年秋，李向东、孙威要求与被告签订书面租赁合同，经协商，李向东、孙威同意被告继续租赁房屋，其他事项未达成一致意见，未签订书面租赁合同。2014年1月1日起，被告未给付原告租赁费。2014年9月19日，被告停业。
据以上事实，本院认为：根据法律规定，委托代理人需按照被代理人的委托行使代理权，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案原告吴丽波、林然、万栋梁、孙明霞（反诉被告）委托第三人李向东、孙威管理房屋，不违反法律规定，四原告对李向东、孙威的代理承担民事责任。李向东收取被告曹君刚（反诉原告）2013年度的租赁费，视为认可被告承租房屋，根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。四原告与被告的不定期租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”四原告与被告约定上打租，双方应按约定履行，被告逾期未付租赁费，四原告要求解除与被告的不定期租赁合同并返还租赁房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原告根据约定将房屋租赁并交付给被告使用，被告应履行交付租金和其他费用的义务，但被告逾期未给付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”四原告要求被告给付自2014年1月1日至2014年12月31日的租赁费80000元，符合法律规定，本院予以支持。被告辩解李向东、孙威同意被告装修、同意被告不交纳2014年度租赁费的辩解，因李向东、孙威不认可，且被告未提供证据证明，该辩解本院不予采纳。
被告提出反诉请求，要求原告赔偿被告装修损失，根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”承租人被告未与出租人四原告签订书面租赁合同，无其他证据证明原告同意被告装修的意思表示，被告装修发生的费用，应由承租人即被告负担，被告的该项反诉请求不符合法律规定，本院不予支持。被告要求原告赔偿停业损失，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”被告未提供证据证明停业是四原告及第三人造成的，被告自行停业属被告过错，被告的该项反诉请求不符合法律规定，本院不予支持。被告要求四原告赔偿水费、电费及取暖费，该费用是被告经营XX歌厅期间，为营业获取收益支出的必要费用，应由被告自行负担，被告的该项反诉请求不符合法律规定，本院不予支持。被告要求四原告赔偿其为其他三间店铺垫付的水费、电费、取暖费，根据《中华人民共和国民法通则》第九十三条规定：“没有法定或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。”《最高人民法院﹤关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第132条规定：“民法通则第九十三条规定的管理人或者服务人可以要求受益人偿付的必要费用，包括在管理或者服务活动中直接支出的费用，以及在该活动中受到的实际损失。”被告是为其他店铺垫付的各项费用，应向受益人主张，现被告要求四原告给付该费用，主体不适格，被告的该项诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十三条、《中华人民共和国民法通则》第九十三条的规定，判决如下：
一、原告吴丽波、林然、万栋梁、孙明霞（反诉被告）与被告曹君刚（反诉原告）签订的不定期房屋租赁合同解除，被告曹君刚（反诉原告）于本判决发生法律效力之日立即返还租赁房屋；
二、被告曹君刚（反诉原告）于本判决发生法律效力之日给付原告吴丽波、林然、万栋梁、孙明霞（反诉被告）自2014年1月1日至2014年12月31日房屋租赁费80000元；
三、驳回被告曹君刚（反诉原告）的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，由被告曹君刚负担。反诉案件受理费5835元减半收取，即2917.50元由被告曹君刚负担。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，当事人申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹
江市中级人民法院。
审 判 长 关春学
代理审判员 赵 娜
代理审判员 郑丽萍
二〇一五年六月九日
书 记 员 穆春雨