徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第4530号
原告徐州市保险行业协会。
法定代表人郑宗峰。
委托代理人孟军。
委托代理人章燕。
被告韩方国，无业。
委托代理人权钢，男，1964年5月31日生，汉族，无业。
原告徐州市保险行业协会诉被告韩方国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月5日受理后，依法由审判员郑凤金独任审判，于2014年12月31日公开开庭进行了审理。原告徐州市保险行业协会的委托代理人孟军、张艳，被告韩方国的委托代理人权钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州市保险行业协会诉称，被告将其自徐州市泉山区奎山办事处奎东村居民委员会处承租的徐州市解放南路奎园西门南侧房屋的三、四层转租给原告使用，双方于2009年9月11日签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为2009年10月8日至2014年10月8日，前三年年租金为5万元，后两年每层年租金为6万元，原告已向原告支付租金至2013年10月8日。但泉山区人民法院（2013）泉民初字第1428号判决书判决确认奎东居委会与韩方国的租赁合同于2013年3月22日解除，导致原、被告之间的租赁合同无�履行。请求法院判令被告退还原告支付的2013年3月22日至2014年10月8日的租金65917元及2013年3月11日起至判决生效之日按银行同期贷款利率计算的利息。
被告韩方国辩称，被告与奎东村的租赁合同虽经法院判决解除，但判决没有履行，也就是说被告与奎东村的合同没有实质性的解除，该判决对原被告之间的房屋租赁关系并没有实质的影响，原被告之间的租赁合同到现在仍在继续履行期间；在该合同履行期间原告与泉山区奎东村另行签订了租赁合同并向奎东村支付了租赁费用，由此引起的同一所房屋交两份租金的后果是原告自己造成的，原告没有理由要求被告返还租金。请求法院依法驳回原告方的诉讼请求。
经审理查明，2008年9月26日，奎东居委会（甲方）与韩方国（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方自愿将坐落在解放南路国税局南�房屋、面积750平方米（X-X层）出租给乙方使用，该房屋属框架结构，乙方对甲方所要出租的房屋作了充分理解，愿意承租该房屋。二、租赁期限为三年，即2008年10月1日至2011年9月31日，如合作愉快，可提前两个月续订新合同。在不欠房租的情况下，如乙方继续承租，乙方优先。三、甲乙双方议定上述房屋年租金为130000元，租金按季结算一次，乙方必须在合同签订日前交清当年／房租，以后乙方必须先付款后用房，必须交押金后方可用房，押金10000元。……九、违约责任：1、如乙方逾期交付房租，每逾期一天由甲方向乙方加收应交租金3%的违约金。不交清租金，甲方有权锁门，待乙方交清后重新营业，损失由乙方自负。2、乙方必须在20天之内，如不交清所欠甲方的欠款，甲方视该房屋内的物品为丢弃物，甲方有权处理室内一切物品。3、任何一方未能履行本合同规�的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担。……十、其他事宜：第二、三年在原房租的基础上每年增加10000元，一次性交清给予2个月的装修期。
2009年9月17日，被告韩方国作为出租方与原告徐州市保险业协会作为承租方签订《房屋租赁合同书》一份，约定由韩方国将所承租奎东居委会的上述房屋三、四层出租给徐州市保险业协会使用，租赁期限为五年：2009年10月8日至2014年10月8日，每年租金为50000元，满三年后如有变动，另行商定；出租方保证在出租该房屋没有产权纠纷，除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等出租方均在出租该房屋前办妥，出租后如有上述未清事项，由出租方承担全部责任，由此给出租方造成经济损失的，由出租方负责赔偿。
韩方国承租奎东居委会房屋到期后，双方未即时续签合同。至2012年4月23日，奎东居委会（甲方）又与韩方国（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：经甲乙双方协商，就租赁房屋事宜达成如下合同：一、租赁地点：位于解放南路奎园西门南侧门面房，面积约750平方米。二、租赁期限及房屋押金：从2011年12月1日至2013年11月30日，租期两年，房屋押金10000元。其押金待合同期满后甲方如数退还；如乙方违约，甲方不退还押金。经营期内此押金不能抵作房租款。三、租金及交纳时间、地点：此房年租金第一年170000元，第二年190000元，乙方交款时间：按季度交纳，先交纳后用房。交款地点：甲方财务室。如逾期，每天按年租金的5‰罚收滞纳金，此滞纳金应随房租款一起付清，如乙方拒绝滞纳金，甲方有权从乙方押金中扣除。如无故拖欠15天房租，经多次催要仍不交款，甲乙双方应视为本合同自行终止，甲方有权回收房屋并依�追回欠款。造成的一切损失由乙方负责。……五、租期内，乙方所投资资金装修等固定物待合同期满后，无偿归甲方所有。……八、乙方未经甲方同意，不得将房屋转租他人，否则，甲方有权收回房屋。由于乙方原因造成提前退房，乙方应多给甲方相应房租补偿。暂不退还押金。……十、由于甲方房屋的出租价格已到最低限度，如开据正式税务发票应由乙方承担税费等。
2012年9月11日，原告徐州市保险行业协会与被告韩方国签订《房屋租赁合同书追加合同》一份，约定：因2012年上半年奎东居委会统一对辖区内的所有租赁房屋提升租赁价格，经双方协商后确定，房租从2012年10月8日起至2014年10月8日止，两年内每年每层租金为陆万元整，两层每年租金合计为壹拾贰万元整，原告合同其他条款不变。2012年9月12日，原告徐州市保险行业协会向被告韩方国交纳了2012年10月8日至2013年4月8日三楼、四楼的租金各30000元。
2012年12月20日，韩方国（甲方）又与毛红军（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定韩方国将所承租奎东居委会的上述房屋的二楼（建筑面积200平方米）出租给毛红军使用。房屋租金每年为35000元，租赁期限自2013年1月1日至2015年12月31日止。
在韩方国承租奎东居委会房屋期间，因拖欠奎东居委会部分房租，2013年1月15日，奎东居委会向其发出《通知》一份，内容为：韩方国，你租赁奎东村房屋目前所欠房租130000元，限期你在2013年1月25日之前交清。特此通知。韩方国当日在《通知》上签字。
2013年1月28日，奎东居委会向本院提交诉状，要求韩方国支付所拖欠租金。在2013年2月5日的诉前调解中，奎东居委会主张韩方国拖欠2011年11月至2012年11月期间的租金120000元，且2012年12月至今的租金仍未�纳。韩方国辩称其已通过赵阶鹏将50000元转账给奎东居委会，只欠奎东居委会租金70000元。经调解双方未能达成一致。
2013年2月11日，原告徐州市保险行业协会再次向被告韩方国交纳2013年4月8日至2013年10月8日三楼、四楼的租金各30000元。
2013年3月15日，奎东居委会又向韩方国发出《通知》一份，内容为：截至2013年3月15日，你已拖欠奎东居委会奎园西门门面房租200000余元，滞纳金60000余元；依照合同，自即日起奎东居委会与你解除房屋租赁合同。请你于3月20日前到居委会财务室交纳房租及滞纳金，并交清水电等费用后，将私人物品搬离房屋，向奎东居委会移交房屋。逾期则奎东居委会依照合同将房屋内物品予以清空。奎东居委会派员将上述《通知》张贴在韩方国所经营的“安国汽车服务”门柱上。
因向韩方国索要拖欠的房租未果，奎东居委会于2013年3月22日召开两委班子会议，征求班子成员及村民代表等意见，后决定解除与韩方国之间的《房屋租赁合同》，将出租房屋立即收回。当日下午，奎东居委会两委班子成员和村民代表共计14人到场，强行将韩方国所承租房屋中的“安国汽车服务”上锁并焊门，韩方国当场反对未果。
2013年3月29日，本院立案受理奎东居委会对韩方国的起诉，奎东居委会此时诉请为：一、解除双方的房屋租赁合同；二、判决韩方国支付2011年9月30日之前使用房屋的拖欠房租18400元、2011年10月1日至2011年11月30日占用房屋使用费25000元，2011年12月1日至2013年3月22日房租（占用房屋使用费）174100元，合计217500元；三、判令韩方国支付滞纳金65250元（按所欠租金217500元的30%计算）。韩方国以则辩称理由予以反驳并当庭提出反诉，请求法院判令奎东居委会继续履行合同并赔偿损失390000元。本院经调解无效后于2013年11月8日作出（2013）泉民初字第1428号民事判决，判令：一、确认原告（反诉被告）徐州市泉山区奎山办事处奎东居民委员会与被告（反诉原告）韩方国之间2012年4月23日签订的《房屋租赁合同》已于2013年3月22日解除；二、自本判决生效后十日内，被告（反诉原告）韩方国向原告（反诉被告）徐州市泉山区奎山办事处奎东居民委员会支付所拖欠的租金217430元；三、自本判决生效后十日内，被告（反诉原告）韩方国向原告（反诉被告）徐州市泉山区奎山办事处奎东居民委员会支付拖欠租金174100元的相应滞纳金20000元；四、驳回被告（反诉原告）韩方国的反诉请求。
上述案件审理期间，原告徐州市保险行业协会（甲方）与奎东居委会（乙方）于2013年5月15日签订《协议书》一份，约定：甲方现使用的望月园X号楼被隔壁X层楼房系韩方国由乙方处租赁后转租给甲方，甲方已向韩方国支付房屋租金至2013年10月8日，现因韩方国拖欠乙方奎东居委会租金，乙方奎东居委会起诉至泉山法院确认已于2013年3月22日解除与韩方国的房屋租赁合同。因案件正在审理，为保证甲方此房屋的正常使用，双方约定若终审判决乙方自2013年3月22日解除与韩方国租赁合同，甲方将于判决生效之日向乙方交纳2013年3月22日至2013年10月8日期间的房屋租金，甲方已付给韩方国的租金由甲方另行向韩方国主张返还；若法院终审判决确定的解除日期与乙方诉请不同，则已法院判决解除日期作为起算点。以上房屋租金均按标准年租金6.5万元计算；2013年10月9日至2013年11月30日期间的房屋租金由甲方按照（365天）租金6.5万元标准暂向乙方交纳，如法院终审判决韩方国不承担该期间的房租，则该笔暂交租金作为甲方向乙方交付该期间的房租，�法院终审判决韩方国承担该期间的房屋租金，该笔租金甲方用于抵扣与乙方另行签订的租赁合同期内的房屋租金。
其后，徐州市泉山区奎山街道办事处奎东社区居委会（甲方）与原告徐州市保险行业协会（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方徐州市解放南路铜山国税局南侧楼房X层，面积约400平方米。租赁期限2013年12月1日至2016年11月30日，租期叁月，乙方向甲方交纳房屋押金贰萬元；此房年租金第一年6.5万元，第二年7.475万元、第三年8.45万元等内容。
原告徐州市保险行业协会于2014年11月5日向本院提起诉讼要求判令被告退还2013年3月22日至2014年10月8日租金65917元及2013年3月11日起至判决生效之日产生的利息，被告韩方国以辩称理由不同意原告的诉讼请求。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案�，被告韩方国与原告徐州市保险行业协会的房屋租赁关系系在韩方国与奎东居委会签订的房屋租赁合同基础上转租而形成，该转租赁关系的存在及履行受制于原告租赁合同，因此原告徐州市保险行业协会与被告韩方国之间的房屋租赁关系随着韩方国与奎东居委会房屋租赁合同被生效判决确认解除而不能为继，亦即原告徐州市保险行业协会与被告韩方国的租赁关系于2013年3月22日解除。
根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他措施并要求赔偿损失。本案中，原告徐州市保险行业协会根据其与被告韩方国签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书追加合同》约定，分别于2012年9月12日和2013年3月11日向向被告韩方国交纳了2012年10月8日至2013�4月8日和2013年4月8日至2013年10月8日的房屋（三楼、四楼）租金计120000元，但在原告徐州市保险行业协会使用租赁房屋过程，其与被告韩方国的租赁关系于2013年3月22日终止，因此被告韩方国收取原告超过该日期的租金部分应向原告退还。生效判决确定被告韩方国应向原告支付租金至2013年3月22日，与此相适应，原告向被告韩方国支付的租金亦应止于此日，因此本院对原告要求以2013年3月22日作为被告退还租金的起算日期的主张不予采纳；根据原、被告双方的合同约定，涉案租赁关系及租金初始起算日为2009年10月8日，原告于2012年9月12日和2013年3月11日预交纳房屋租金的房屋使用期间分别为2012年10月8日和2013年4月8日，该使用期间内，双方的租赁关系于2013年3月22日终止，因此原告应向原告支付租金的期间为2012年10月8日至2013年3月22日，依双方约定的租金标准，该期间内产生�租金为54575元（120000元÷365天×166天），与原告预付的租金相比较，被告韩方国应向原告退还的租金数额为65425元。
原告向被告韩方国交纳租金的时间虽然分别为2012年9月12日和2013年3月11日，但被告韩方国在此时收取租金是依据双方的合同约定，因此至原、被告双方的租赁合同关系终止履行的2013年3月22日，原告并不存在利益上的损失；但自2013年3月23日起被告韩方国不能继续为原告提供租赁房屋，其继续占有原告交纳的剩余租金即失去了合同依据，因此自即日起被告即应将剩余租金退还给原告，其未及时退还既给原告造成了相应的损失也使自己获得了相应的利益，现原告要求被告以银行同期贷款利率为标准支付应退还租金利息的主张能够平衡双方的利益，本院予以采纳，但计算利息的起始日本院确定为2013年3月23日。
综上所述，依照《中华人民共和�合同法》第五条、第六条、第九十一条第一款（二）项、第九十四条第一款（五）项、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：
被告韩方国于本判决生效后十日内退还原告徐州市保险行业协会预交房屋租金65425元并支付资金占用期间的利息（利息自2013年3月23日起至上述款项给付之日止按银行同期贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1620元，减半收取810元，由被告韩方国负担（此款原告已预交，被告负担部分随案款一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 郑凤金
二〇一五年一月六日
书记员 王 恺