北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第04850号
原告（反诉被告）艾朝霞，女，1972年7月11日出生。
被告（反诉原告）北京鸿福嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区大屯里317号楼11层1111。
法定代表人刘福，经理。
委托代理人韩伟伟，男，1991年8月7日出生。
委托代理人解永浩，男，1988年7月16日出生。
原告艾朝霞与被告北京鸿福嘉业房地产经纪有限公司（以下简称鸿福经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹元元担任审判长，与人民陪审员闫素霞、王会清组成合议庭。本案审理过程中，被告鸿福经纪公司提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告艾朝霞，被告鸿福经纪公司的委托代理人韩伟伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告艾朝霞诉称：一、2014年9月2日，被告方北京鸿福嘉业房地产经纪有限公司与北京市昌平区×房主艾朝霞签订了《北京市房屋出租代理合同》。合同第十三条补充约定：“抽油烟机、电热水器、洗衣机必须换新的，到期后给甲方（原告）留下，如果乙方（被告）1个月之内没有给甲方的房屋换上新的抽油烟机（电热水器2台）、洗衣机且都是海尔或美的（必须都是正品），否则甲方有权单方解除合同并不退房租”。因被告没有按合同约定履行换新的抽油烟机、冰箱等电器，又拒不缴纳房租费，所以，被告不应享受原告给予的1个半月房屋空置期，被告应返还原告1个半月的房租费。还有，被告在接到原告要求解除合同的通知后，被告应返还原告1个半月的房租费。还有，被告在接到原告要求解除合同的通知后，没有执行交房义务，直到2015年4月1日，原告发现出租的房屋已被腾空，然后原告才实际收回房屋，那么被告应缴纳给原告2015年4月1日之前（含4月1日）的房租费，那么被告应支付给原告的房租费是，从合同签订之日即2014年9月2日至2015年4月1日共7个月房租减去第一次已经缴纳的1.5个月房屋费10200元，即（6800×7-10200=37400）37400元。也就是，被告应该支付原告房租费人民币37400元。二、原告房屋的水表插卡供水出问题后，物业无法解决，因此每隔3-4个月物业上门代收水费，2015年1月，物业多次上门代收水费时，被告拒绝缴纳水费，2015年4月21日，原告替被告缴纳了2015年1月24日之前的水费，2015年1月，物业多次上门代收水费时，被告拒绝缴纳水费，2015年4月21日，原告替被告缴纳了2015年1月24日之前的水费，2015年1月24日之后的水费，物业说还未到收费时间，不予查表，所以，只能要求被告支付原告已替被告缴纳的578元水费。三、被告与原告签订合同之前，检查室内家电、墙面无任何损坏之后，才签订的合同，但签订合同之后，原告的房屋墙面破损，木地板被原告在打隔断的时候用钉子钉坏，马桶被堵塞，主卧内卫生间的面盆下的水管被人为损坏，洗衣机也损坏至无法运作，同时，被告没有注意保持房屋卫生。导致房屋严重折旧，因此，被告应支付原告房屋及家电损失费共1万元人民币。被告在客厅打隔断，擅自改变房屋主体结构，屡次劝其拆除，拒不改正，按照双方合同第九条（四）项约定：乙方（被告）未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由，按乙方违约处理。而合同第十条约定，甲方（原告）违约按月租金200%支付违约金，那么同理，乙方（被告）违约也要按月租金200%支付甲方（原告）违约金，即13600元。按照双方合同第九条（四）项约定：乙方（被告）若有擅自改变主体结构，以及未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由的情形之一，甲方有权单方解除合同，所以请求法院判定双方合同解除。现诉至贵院，请求依法判令：1、被告支付原告实际使用租金37400元；2、被告支付原告水费578元；3、被告支付原告房屋及家电损失费1万元；4、被告支付原告违约金13600元；5、双方合同解除。
被告鸿福经纪公司辩称：房子是我跟原告9月5日租的，到9月20日房子还没有租完，物业就下单子说房东拖欠8年的物业费，所以房子一直停电停水，我没有办法正常出租，按本合同第九条第三款原告交付的房屋严重不符合我们的使用，所以我们肯定不可能支付原告主张的房租，我最多就是我交的房租原告不用给我退了，因为租户已经搬走了。原告说我房子打隔断，可以去看一下，任何地方没有拿石膏或砖砌隔断，我们没有打隔断，所以不存在我给原告赔偿两个月的违约金。我没有交租金还是上面的理由，原告欠物业和取暖费共计3万多元，这个房子一直不能正常使用，12月15日那时候也没有供暖，物业也没有提供服务，我有物业的欠费单据，包括我后来的住户不租了我还给租户赔了赔偿金，我现在还要求原告赔偿我两个月的违约金。房子有纠纷她故意不告诉我。我同意解除合同，但我要求原告赔偿我们两个月的违约金。空置期本身没有租金，可以把570多块钱水费给原告，这个房子我们租的时候相当于半毛坯，刷墙买家具家电都是我们，现在房子比原来好很多，而且我们只租了两个月，瓷砖也是自然脱落，不是人为弄的。
反诉原告鸿福经纪公司诉称：一、2014年9月2日，原告方北京市昌平区×房主艾朝霞与被告方北京鸿福嘉业房地产经纪有限公司签订了《北京市房屋出租代理合同》，按原合同规定原告承担费用应包括物业费及取暖费，但由于原告欠物业费及取暖费高达32760元，所以物业天天去房间催缴费用，打扰到租客的正常休息，并且不提供物业服务，甚至房间内出现断电、停水，堵大门锁芯，导致被告无法正常代理出租此房子，因原告以上原因导致房屋代理合同不能履行，按照双方合同约定第十条第一款，原告应按月租金200%支付被告违约金，所以请求判定原告支付被告违约金13600元。二、按照双方合同约定第十条第一款，赔偿由此给乙方及乙方代理人造成的经济损失与违约责任，请求判定原告支付被告代理人承租合同违约金13600元。三、按照双方合同约定第六条第一款第2项暖气费、物业费、有线电视费归甲方承担费用，按照双方合同约定第六条第三项，乙方有权代缴，代缴费用从甲方房租中扣除，因此原告应支付被告所代缴费用2383元。所以提起反诉，请求人民法院依法判令：1、被反诉人支付反诉人违约金13600元；2、被反诉人支付反诉人的代理承租人合同违约金13600元；3、被反诉人支付反诉人垫付物业费2383元。
反诉被告艾朝霞辩称：一、反诉人不仅以被反诉人欠物业费为理由拒绝交纳房租费，反过来要求被反诉人支付其违约金纯属赖账者的无理诡辩，不应支持，因为：1、在反诉人租赁期间的物业费，被反诉人已经缴纳，这在本诉中双方都已认可，反诉人以被反诉人欠物业费为理由拒缴房租费属于不正当理由，被反诉人没有违约，不应支付违约金。2、反诉人说物业费断电、停水、堵大门锁芯，但拒不向被反诉人也未向法院提供证据，不足为信，被反诉人询问了物业，物业说根本没有此行为。2、在本诉中，反诉人于庭审中说物业在2014年9月25日停水停电。而且，按照合同规定，被反诉人给了反诉人1个半月空置期用于更换新家电以及装修，9月25日还处于空置期，按合同规定应该还没有向第三方出租。如果确实发生过物业停水停电之事，反诉人完全可以要求解除合同，但其却没有要求解除合同，并且继续向第三方出租，利用被反诉人的房屋获取了利益。反诉人不仅不解除合同，还擅自打隔断，搞群租，获取更高的利益，被反诉人多次要求反诉人拆除隔断，解除合同，但反诉人既不拆除隔断也不解除合同，证明反诉人所说物业断水断电影响出租之事纯属赖账（反诉人打隔断的事被反诉人已向回龙观街道办、回龙观派出所、居委会都备过案了，因为考虑到法官工作任务繁重，况且人活在世界上还有很多有利于社会的更有意义的事要做，不想把时间花在没有意义的事情上，所以就取消申请调查了）。4、反诉人从空置期开始即向第三方出租，已实际获利，反诉人应该按合同向被反诉人交纳房租费却拒绝缴纳，违约的是反诉人。因此，应该是反诉人支付给被反诉人违约金13600元，而非被反诉人支付给反诉人违约金。二、反诉人请求判定被反诉人支付反诉人第三方承租人合同违约金13600元是敲诈勒索之行为，因为：1、反诉人以被反诉人的名义并擅自代笔被反诉人签名与第三方承租者签订合同，此行为是欺诈。与第三方签合同时，被反诉人毫不知情，合同没有被反诉人的亲笔签名，反诉人收取了第三方承租者的房租费，反诉人应该对第三方承租者承担全部责任。2、在本诉中，反诉人于庭审中说物业停水停电导致无法正常出租。然而事实是，被反诉人每次去房屋都看到的是住满了人，而且反诉人还违反协议约定将客厅打了隔断，招租了更多的人，足以说明反诉人所说无法正常出租之事属于捏造。3、反诉人在被反诉人多次提出协商解除合同时均拒绝解除合同，证明根本不存在反诉人违反合同之事。4、反诉人在实际获利的情况下，拒绝按约定支付给反诉人房租费，由此造成的一切后果，包括给第三方承租者造成的一切后果，均应由反诉人承担。所以反诉人应该对第三方承租者承担全部责任，应该是反诉人支付第三方承租者合同违约金而非由被反诉人支付。5、近年来房屋租赁市场经常出现不良代理中介欺诈房主及租客之事，反诉人所做一切及所说种种与不良中介惯用手段极其一致。三、反诉人在拖欠被反诉人房租的情况下还要求被反诉人支付其代缴的物业费2383元，被反诉人不答应，因为：1、按照双方合同约定，反诉人尚未支付被反诉人5个月实际使用房租约34000元，欠水费578元，合计34578元，反诉人应该先行支付给被反诉人34578元。2、由于反诉人违约行为给被反诉人造成时间、精力、误工、房屋损坏等众多损失，金额远大于反诉人代缴的物业费。因此，反诉人应该先支付被反诉人房租费、违约金以及补偿给被反诉人各种损失费，然后被反诉人再将反诉人所代缴的物业费2383元扣除给被反诉人。
经审理查明：位于北京市昌平区×房屋的所有权人为艾朝霞。2014年9月2日，艾朝霞（甲方）与鸿福经纪公司（乙方）签订《北京市房屋出租代理合同》，约定乙方的代理权限为“以甲方名义委托乙方全权代理对外出租房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜；代甲方向承租方收取租金、有线收视费和卫生费……”。合同第四条约定“出租代理期自2014年9月5日至2015年9月5日，共计一年”。第五条第一款约定“该房屋租金为6800元／月，按季缴付，具体支付日期：第一次：2014年9月2日（10200元）；第二次2014年12月5日（20400元）；第三次2015年3月5日（20400元），第四次2015年6月5日（20400元），以后依此类推，如遇节假日自动顺延不再另行通知”。第五条第二款约定“本合同签订后甲方同意每年预留出45日不计租金作为乙方接洽承租的工作期，工作日后于2014年10月20日开始计算租金，即自出租代理期起每年乙方给甲方10个月零15天房租，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金”。第五条第五款约定“甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取房租与乙方无关”。合同约定甲方应负责暖气费、物业费，乙方应负责合同期内发生的水、电、气等费用，以及木地板、地砖、墙砖因使用问题有破损的费用。合同第九条约定“乙方未按约定支付租金达3个工作日以上又无正当理由，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理”。其他补充约定事项中双方约定“房间内不允许做隔断间出租，甲方允许乙方客厅拉窗帘住人；抽油烟机、电热水器、洗衣机必须换新的，到期后给甲方留下。如果乙方一个月之内没有给甲方的房屋换上新的抽油烟机（电热水器2台）、洗衣机且都是海尔或者美的（必须都是正品），否则甲方有权单方解除合同并不退房租”。合同签订后，鸿福经纪公司支付租金10200元，并以其名义与案外人签订房屋租赁合同。
2014年9月25日及2014年12月25日，涉案房屋所在小区的物业公司北京惠仁物业管理有限公司发出物业费催缴通知单，通知中称涉案房屋拖欠2007年至2009年物业费每年物业费2383元，2010年物业费2267元，2011年至2014年物业费每年2383元，合计18948元，拖欠2007年至2010年供暖费共计13812元。鸿福经纪公司于2014年11月13日支付2014年的物业费2383元。因鸿福经纪公司未在2014年12月5日支付租金，艾朝霞于2015年1月13日向鸿福经纪公司发出书面通知要求解除合同。艾朝霞于2015年4月1日收回涉案房屋并已将房屋另行出租。
庭审中，鸿福经纪公司主张因涉案房屋停水停电，无法正常使用，一直联系艾朝霞要求退房解约，并于2015年1月25日将房屋腾空，但一直未能联系上艾朝霞。艾朝霞主张涉案房屋的厨房和阳台之间门框上的瓷砖脱落，鸿福经纪公司打隔断在木地板上钉钉子因而损坏，马桶和洗衣机也被损坏，阳台上有柜子被鸿福经纪公司拆走。鸿福经纪公司认可租赁期限内存在瓷砖脱落的情况，但称瓷砖是自然脱落的，不认可阳台上有柜子、木地板上钉钉子、打隔断以及马桶、洗衣机损坏。经本院释明，艾朝霞表示不申请对损坏的财产进行鉴定。鸿福经纪公司同意支付水费578元。
案件审理过程中，本院向北京惠仁物业管理有限公司进行询问，该物业公司称上述房屋的所有权人或者承租人从未向物业公司报修关于水电无法正常使用的问题，因物业公司无权对水电进行控制，故物业公司从未采取过断水断电的措施；该房屋的所有权人亦未向该小区居委会或物业公司举报过涉案房屋内存在打隔断的情况；但因房屋的所有权人未支付物业费及供暖费，故的确存在上门催缴费用的情况。
上述事实，有房屋所有权证、《北京市房屋出租代理合同》、收据、快递单、物业费缴费通知单、照片、询问笔录及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，艾朝霞与鸿福经纪公司签订的合同名称虽为《房屋出租代理合同》，但其内容规定了固定的租金，并且该租金的给付并不以房屋已经出租为必要条件。因此，双方之间应当为租赁合同关系，而非委托合同关系。双方之间签订的合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。鸿福经纪公司主张涉案房屋无法正常使用，其于2015年1月25日将房屋腾空，但未出示证据予以证明，故鸿福经纪公司的主张本院不予采信。关于鸿福经纪公司租赁涉案房屋的期间，本院依据艾朝霞陈述的时间确定，即租赁期限自2014年9月5日至2015年4月1日，鸿福经纪公司应依据合同约定支付房屋租金。鸿福经纪公司未根据合同约定的期限支付租金达三个工作日以上，已符合双方约定的解除合同的条件，但艾朝霞已于2015年4月1日收回房屋并另行出租给他人，鸿福经纪公司对此并未提出异议，因此该合同实际已于2015年4月1日解除，故艾朝霞要求解除合同的诉求，本院不予支持。鸿福经纪公司虽未及时支付租金，但艾朝霞未支付物业费及供暖费，导致物业公司上门催缴费用，因此艾朝霞履行房屋租赁合同中亦存在瑕疵，且房屋租赁合同中就鸿福经纪公司未支付租金应承担的违约责任约定不明确，双方亦未达成补充协议，故艾朝霞要求鸿福经纪公司支付违约金的诉求，依据不足，本院不予支持。艾朝霞主张因鸿福经纪公司未依据合同约定更换洗衣机、空调、热水器等物品，故应支付免租期内租金的主张，因与合同约定不符，且艾朝霞未出示证据证明双方就此达成合意，鸿福经纪公司对此亦不认可，因此艾朝霞的上述诉求本院不予支持。艾朝霞主张房屋及家电存在损失，但经本院释明，艾朝霞表示不申请对财产损失进行鉴定，鸿福经纪公司认可瓷砖系租赁期限内脱落，故对瓷砖的损失，本院根据艾朝霞提供的照片并结合本案实际情况酌情予以确定。对于其他财产损失，艾朝霞未提供充分证据予以证明，且鸿福经纪公司不认可，同时涉案房屋已另行出租给他人居住，故对艾朝霞的上述诉求，本院不予支持。根据合同约定，物业费应由艾朝霞承担，故艾朝霞应支付鸿福经纪公司垫付的2014年度的物业费。鸿福经纪公司同意支付水费578元，本院对此不持异议。因鸿福经纪公司未举证证明艾朝霞存在为违约行为，故其要求艾朝霞支付合同违约金以及其与承租人之间的违约金的诉求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、北京鸿福嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内支付艾朝霞房屋租金二万六千七百四十六元六角七分；
二、北京鸿福嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内赔偿艾朝霞财产损失一百五十元；
三、北京鸿福嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内支付艾朝霞水费五百七十八元；
四、艾朝霞于本判决生效后十五日内给付北京鸿福嘉业房地产经纪有限公司物业费二千三百八十三元；
五、驳回原告艾朝霞的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告北京鸿福嘉业房地产经纪有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千三百三十九元，由原告艾朝霞负担七百五十四元（已交纳），由被告北京鸿福嘉业房地产经纪有限公司负担五百八十五元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二百七十元由反诉原告北京鸿福嘉业房地产经纪有限公司负担二百四十八元（已交纳），由反诉被告艾朝霞负担二十二元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹元元
人民陪审员 闫素霞
人民陪审员 王会清
二〇一五年九月十五日
书 记 员 姚 倩