湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘13民终1576号
上诉人（原审原告）：大汉巨龙家园业主委员会。
负责人：李高生，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：赖权军，该业主委员会秘书。
委托诉讼代理人：曹斌，湖南定胜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：湖南省娄底大汉房地产开发有限公司，住所地：湖南省娄底市。
法定代表人：付胜龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周松柏，湖南娄星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：娄底市娄星区人民政府花山街道办事处。住所地：湖南省娄底市。
负责人：邓苍松，主任。
委托诉讼代理人：李顺，湖南晨晖律师事务所律师。
上诉人（原审原告）大汉巨龙家园业主委员会、（原审被告）湖南省娄底大汉房地产开发有限公司（以下简称大汉房产公司）与被上诉人（原审被告）娄底市娄星区人民政府花山街道办事处（以下简称花山办事处）合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初2900号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人大汉巨龙家园业主委员会的上诉理由：一、根据双方的协议约定可以确定，在小区内原食堂位置改建一栋面积80平方米的二层房做业主委员会用房（并包括装修），并置齐所有办公用品，会议室配置齐相关设施，是大汉房产公司的约定义务，是大汉房产公司根据协议的现状修建业委会用房，用什么方式、由谁修建、需要履行什么样的审批手续，是大汉房产公司的义务。现大汉房产公司违背法律规定，未经批准擅自建房的行为不是适格履行合同义务，其违法兴建的行为是根本违约行为。一审判决以大汉房产公司未按合同约定建成办公用房，责任不全是大汉房产公司，而且上诉人大汉巨龙家园业主委员会仍在架空层办公，以未造成实际损失为由不予支持上诉人大汉巨龙家园业主委员会主张的违约金，与客观事实不符。上诉人大汉巨龙家园业主委员会在架空层上班是事实，但要对架空层进行装修，并要支付租金，难道不是损失，上诉人大汉巨龙家园业主委员会是否有实际损失并不能免除大汉房产公司的违约责任。二、在小区内修建公共厕所是规划图上确定的，大汉房产公司在一审开庭时亦予认可。大汉房产公司只是主张双方通过协商解决，上诉人大汉巨龙家园业主委员会现已放弃了该要求。但大汉房产公司并未提供相关证据证明其主张，一审判决以上诉人没有提供证据为由驳回上诉人大汉巨龙家园业主委员会的诉讼请求违背举证规则，与法律不符。综上，请二审法院判决大汉房产公司支付违约金15000元；判令大汉房产公司按规划图在小区内修建公共厕所。
上诉人大汉房产公司对上诉人大汉巨龙家园业主委员会的上诉理由答辩称：一、关于办公楼的问题。双方于2014年6月14日所签订《协议书》及2014年4月18日的《关于业主矛盾协调的会议纪要》中，已经明确约定如若是大汉巨龙家园业主委员会没有协调好的原因导致房屋被拆除，那么大汉房产公司不再承担建设任务；在建的办公用房是由于大汉巨龙家园业主多次向政府机关投诉而拆除的；大汉巨龙家园业主委员会的公用用房，已经投入了足够的资金，属于大汉巨龙家园业主委员会没有协调好与业主之间的矛盾。二、在小区建成之后已经与大汉巨龙家园业主委员会达成了新的协议，该主张曾经多次向人民法院起诉，已经超过了诉讼时效。公共厕所确实对其他业主及小区的生活环境有影响，因此没有兴建。请求二审法院依法判决，并驳回上诉人大汉巨龙家园业主委员会的上诉请求。
被上诉人花山办事处答辩称：一审判决对花山办事处不应承担担保责任是正确的，上诉人大汉巨龙家园业主委员会对此未提起上诉，仅对违约金提起上诉请求，故请求二审法院驳回上诉人大汉巨龙家园业主委员会对被上诉人花山办事处的诉请，维持一审判决。
上诉人大汉房产公司的上诉理由：一、一审判决对2014年6月14日签订的《协议书》认定为合法有效是错误的。二、一审判决对上诉人大汉房产公司有利的证据和事实不予认定错误。三、现有大汉巨龙家园业主委员会办公用房可以继续使用，也不影响大汉巨龙家园业主委员会的正常工作开展。四、一审审理程序违法。大汉巨龙家园业主委员会在庭审结束后确定的诉讼请求内容，一审法院没有通知上诉人大汉房产公司，也没有在开庭确认时径行判决，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，损害了上诉人大汉房产公司的答辩权利。五、一审判决结果错误。一审法院在当事双方达成一致意见时，无视双方的真实意思表示，判决由上诉人大汉房产公司支付302000元用于解决大汉巨龙家园业主委员会的办公用房及办公用品是错误的。同时，接通并硬化小区后面三栋商品房道路的诉讼请求已超过两年的诉讼时效，一审法院判决由上诉人大汉房产公司在判决生效之日起60日内接通并硬化道路也是错误的。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回大汉巨龙家园业主委员会的诉讼请求。
上诉人大汉巨龙家园业主委员会对上诉人大汉房产公司的上诉理由答辩称，一、大汉房产公司认为协议应当无效，其上诉理由与法律规定不相符，不论违约金是否过高，不能导致协议无效，只会导致条款无效，或者说可以申请人民法院减少违约金的认定。二、在《会议记录》中大汉房产公司再支付的10000元没有证据证明已支付，《会议记录》的内容是因为业主投诉导致强拆就不履行义务是不合法的。三、大汉房产公司在没有依法履行法定义务的情况下，大汉巨龙家园业主委员会租用公共用房，临时搭建办公用房，不论是否能使用，均不能认为是大汉房产公司履行了义务。四、关于诉讼请求确定的问题，一审法院是否有通知上诉人大汉房产公司，我方不知情。五、大汉房产公司应当承担违约责任。
被上诉人花山办事处对上诉人大汉房产公司的上诉理由，不发表答辩意见。
大汉巨龙家园业主委员会向一审法院起诉的请求：1、被告大汉房产公司迅速履行协议“在小区原食堂位置改建一栋面积80平方的二层房做业委会用房（包括装修好），并配齐所有办公用品，会议室配齐相应设施”或按市场价格支付相应的款项给原告兴建业委会用房，被告娄底市娄星区人民政府花山街道办事处承担连带责任；2、两被告支付违约金150000元；3、被告大汉房产公司按规划图纸建好公共厕所、空中停车位、拉通并硬化小区后面的通行道、将垃圾站改成填埋式垃圾站；4、被告承担本案的诉讼费用。
一审审理过程中，上诉人大汉巨龙家园业主委员会将诉讼请求变更为：1、判令被告大汉房产公司支付为履行协议“在小区原食堂位置改建一栋面积80平方的二层房做业委会用房（包括装修好），并配齐所有办公用品，会议室配齐相应设施”的工程款282000元及矛盾协调费50000元，配齐办公用品80000元；2、判令两被告支付违约金150000元；3、被告大汉房产公司按规划图纸建好公共厕所、拉通并硬化小区后面的通行道；4、被告承担本案的诉讼费用。
一审法院审理查明，2014年6月14日，原告大汉巨龙家园业主委员会与被告大汉房产公司签订《协议书》就大汉巨龙家园小区后面新建三栋商品房纳入本小区管理问题协议如下：一、大汉房产公司必须在小区原食堂位置改建一栋面积80平方的二层房做业委会用房（包括装修好），并配齐所有办公用品，会议室配齐相应设施。如未能按期完工交付使用，超过时间一天按工程总造价的15%交纳违约金，超过十天按工程总造价的50%缴纳违约金……；五、自签订该协议起小区后面三栋商品房的道路拉通与业委会办公用房及弱电智能化系统必须同时进场施工……。双方在协议上签字盖章，花山办事处作为担保方在该协议上签字盖章。协议签订后，大汉房产公司与案外人湖南翔宇工程有限公司就上述协议的办公用房建设签订《施工合同》，合同总价282000元。此后湖南翔宇工程有限公司进场施工，在施工过程中受到部分业主的阻挡，花山办事处对此事协调未果，最终因该建筑物未经过规划部门批准，导致被强拆。2014年6月30日，原告向娄底市规划局书面请示：因大汉巨龙家园业主委员会的物业管理用房严重不足，原办公场地因部分业主投诉，要求予以搬离。经过业主大会讨论，计划将原物业食堂位置的一层建筑改造为两层办公室，作为物业管理用房。
一审法院经审理认为，原告与被告大汉房产公司签订的《协议书》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。关于被告大汉房产公司在本案中是否承担责任的问题。首先，双方签订《协议书》确定被告为原告提供物业用房，其次，根据《物业管理条例》第三十条规定建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。因此，被告应当向原告提供办公用房，由于双方确定的办公用房未经过规划部门批准被强拆，导致协议内容无法继续履行，但被告仍应按法律规定继续履行其义务。现原告要求按被告与湖南翔宇工程有限公司签订的《建设施工合同》中合同价282000元支付给原告，由原告自行解决办公用房的主张，合乎情理，一审法院予以支持。至于办公用品配备的问题，一审法院酌定被告向原告支付20000元为宜。关于违约金的问题。因被告未按合同约定建成办公用房，责任不全在被告，而且原告现仍在架空层进行办公，未造成实际损失，故对原告主张的违约金不予支持。关于公共厕所、拉通并硬化小区后面的通行道的问题。因双方签订的《协议书》约定小区后面三栋商品房的道路拉通，一审法院对拉通并硬化小区后面三栋商品房通行道的主张予以支持，对原告的其他请求，因原告未提供证据加以证明，一审法院不予支持。关于被告花山街道办事处是否承担担保责任的问题。法律规定国家机关不得为保证人，故花山办事处提供的担保无效，无须承担担保责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八条和《物业管理条例》第三十条之规定，判决如下：一、被告湖南省娄底大汉房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向原告大汉巨龙家园业主委员会支付30.2万元用于解决原告的办公用房及办公用品。二、被告湖南省娄底大汉房地产开发有限公司在本判决生效之日起60日内拉通并硬化大汉巨龙小区后面三栋商品房的道路。三、驳回原告大汉巨龙家园业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5830元，由被告湖南省娄底大汉房地产开发有限公司承担。
在二审审理期间，双方均未向本院提供证据。
经审查，本院确认一审判决查明的案件事实。
本院认为，本案双方所争议的焦点：1、上诉人大汉巨龙家园业主委员会变更诉请是否属于审理程序违法。2、双方在本案中所签订的协议是否有效及违约责任。
一、关于上诉人大汉巨龙家园业主委员会变更诉请是否属于审理程序违法的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条：“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”在本案中，上诉人大汉巨龙家园业主委员会在一审庭审辩论终前已向一审法院提出变更诉求，并记录于庭审笔录，上诉人大汉房产公司对此已发表了辩论意见，一审法院要求上诉人大汉巨龙家园业主委员会以书面形式固定在本案中的诉讼请求，上诉人大汉巨龙家园业主委员会根据一审法院的要求于2017年3月29日提交书面的变更诉讼请求申请书，故一审法院据此进行判决，并未剥夺上诉人大汉房产公司的诉讼权利，一审法院审理程序并未违反法律的规定，上诉人大汉房产公司该上诉理由不予不成立。
二、关于双方在本案中所签订的协议是否有效及违约责任的问题。在本案中，双方基于大汉巨龙家园小区后面新建三栋商品房纳入小区管理和上诉人大汉房产公司不再在新建三栋房屋拿一套商品房作为业委员会办公用房等情况而签订的协议，该协议是双方真实意思的表示，除协议中所约定的违约金明显超出法律的规定，应依法予以调整外，其他条款受法律保护合法有效。被上诉人花山办事处虽然作为担保人在协议上签名加盖公章，但根据相关的法律规定，国家机关不得为保证人，故被上诉人花山街道办事处提供的担保无效，被上诉人花山办事处因在本案中无过错责任，故不应承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。在本案中，由于双方确定的改建办公用房未经过规划部门审批，以致被规划部门强拆，导致协议内容无法继续履行，责任在于上诉人大汉房产公司，上诉人大汉房产公司除自身承担其损失外，一审法院判令上诉人大汉房产公司支付302000元用于解决上诉人大汉巨龙家园业主委员会的办公用房及办公用品正确，本院予以支持；上诉人大汉房产公司未按协议之约定交房，显属违约，故应承担违约责任，但双方所约定的违约金过高，本院适当予以调整为上诉人大汉房产公司支付上诉人大汉巨龙家园业主委员会违约金56400元；至于上诉人大汉巨龙家园业主委员会上诉称在小区内按规划图确定的修建公共厕所的问题。经查，双方在所签订的《协议书》中，并未包含由上诉人大汉房产公司按规划图修建公共厕所的项目，故上诉人大汉巨龙家园业主委员会此诉求没有相应的依据，其上诉理由本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初2900号民事判决第二项；
二、撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初2900号民事判决第一、三项；
三、上诉人湖南省娄底大汉房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向上诉人大汉巨龙家园业主委员会支付302000元用于解决上诉人大汉巨龙家园业主委员会的办公用房及办公用品；并向上诉人大汉巨龙家园业主委员会支付违约金56400元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回上诉人大汉巨龙家园业主委员会的其他诉讼请求。
一审案件受理费5830元，二审案件受理费9130元，合计14960元。上诉人湖南省娄底大汉房地产开发有限公司承担12000元，上诉人大汉巨龙家园业主委员会承担2960元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李云霞
审 判 员 陈和发
代理审判员 戴竹叶
二〇一八年五月二十五日
书 记 员 谢 龙
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。