河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民初字第4314号
原告（反诉被告）河南统汇科技有限公司，住所地郑州经济技术开发区第八大街与经南三路交叉口信息产业园院内。
法定代表人郑树营，经理。
委托代理人王建香，河南康鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑州东航房地产开发公司，住所地郑州经济技术开发区第八大街与经南三路交叉口信息产业园院内。
法定代表人王贵欣，董事长。
委托代理人郭临，河南国基律师事务所律师。
第三人河南成成物联网络技术有限公司，住所地郑州经济技术开发区第八大街与经南三路交叉口信息产业园院内。
法定代表人郑树营，经理。
原告河南统汇科技有限公司（以下简称统汇公司）与被告郑州东航房地产开发公司（以下简称东航公司）、第三人河南成成物联网络技术有限公司（以下简称网络公司）合同纠纷一案，本院受理后，被告东航公司于2013年9月24日提出反诉。在审理过程中，统汇公司申请撤诉，并经本院准许。后本院依法组成合议庭，对其反诉部分公开开庭进行了审理。反诉原告的委托代理人郭临、反诉被告的法定代表人郑树营及其委托代理人王建香、第三人的法定代表人郑树营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
反诉原告诉称：东航公司是国有企业，行政、财务等管理规范，所辖的郑州信息产业园及其办公大楼主要是支持郑州信息产业发展的，有很多科技信息公司入租，包括被告及第三人。2010年3月6日，统汇公司与原告签订《房屋租赁协议》，约定：东航公司将其办公楼的第四层（401、402、403房间）436.36平方米，以每月13090.8元的价格租赁给统汇公司。合同签订后，2014年4月16日，统汇公司开始入住，此后，应统汇公司要求，多次变更合同：1.2010年6月17日的《租赁合同》主要约定了其中100平方米免租金，剩余336.36平方米按每平方米15元优惠收费，每月租金5045元、物业费873元；电费按各用户实际用电量的度数及分摊的比例交付，水费、冷气费、供暖费按各用户使用面积分摊，任何一方违约按年度租金的10%支付违约金，统汇公司预期交付租金一日按月租金额3%承担滞纳金。这样每月的房租与物业费是固定的即5918元。2.2011年11月14日的《房屋租赁补充合同》主要约定了租赁405房间109平方米，原合同面积从2010年10月16日减少至201.76平方米，每月按101.76平方米计算房租1526.4元和物业费404元。从2011年11月1日起增加68平方米，按35元每平方米房租和物业费2516元，费用提前半年一交。这样，每月的房租与物业费是固定的，即从2011年11月1日起每月的房租和物业费为1930.4元＋2516元=4446.4元。那么，从2010年4月16日-2010年10月15日6个月的房租和物业费为5918元×6=35508元，从2010年10月16日-2011年10月31日12.5个月的房屋租金和物业费为1930.4×12.5=24130元，两项合计59638元。根据水电费等票据统汇公司从2010年4月16日-2011年10月31日，还应支付水电费等，但此时各项欠费合计18861.04元。3.2012年5月29日，统汇公司的法定代表人郑树营以第三人的名义签订《租赁合同》，同样拖欠水电、物业、房租等费用。按照上述合同，任何一方违约按年度租金的10%支付违约金，统汇公司三年来各项费用均存在欠费，且未按约定办理，构成违约，双方协商未果，故诉至法院，请求判令统汇公司和网络公司在限定时间内搬离其租赁的房屋；判令统汇公司和网络公司支付2013年5月5日之前支付的租赁费、物业费、水电费、暖气费共计37874.04元及违约金15170.32元；判令统汇公司和网络公司支付从2013年5月5日起至搬出之日止的租赁费等费用；判令本案诉讼费用由统汇公司和网络公司承担。
反诉被告统汇公司辩称：不拖欠租赁费，并且应退还第三人房屋租赁费、物业费共计9011元，第三人不拖欠水电费、取暖费，东航公司未按照实际入住的房间电表数抄电，计算电费，并且自2012年以来无任何水电费的书面通知，未经统汇公司和第三人的同意，对统汇公司和第三人预交的房屋租赁费用予以扣除，应返还多交的水电费。合同到期之后，2013年5月5日，东航公司以统汇公司和第三人拖欠水电费为由，不让被反诉人和第三人搬出，在被反诉人和第三人办公用品被扣押的情况下，被反诉人和第三人又与其他公司签订了房屋租赁合同，无法办公，造成了巨大的营业损失，应予以赔偿。
第三人网络公司辩称，其意见同被告统汇公司。
东航公司为支持其反诉请求向本院提交如下证据：1.东航公司与统汇公司，2010年3月6日签订的《房屋租赁协议》、2010年6月17日签订的《租赁合同》、2011年11月14日签订的《房屋租赁补充合同》、2012年5月29日东航公司与网络公司签订的《租赁合同》，证明东航公司与统汇公司及网络公司各自的合同权利、义务；2.《水费通知单》、《水费分摊汇总表》，证明东航公司依约分摊水费及不存在多收水费的事实；3.2012年1月-2013年5月电力公司电费收据及统计表、2011年1月-2013年5月《电费分摊明细表》、统汇公司使用的办公楼第四层东部电表照片3张，证明目的同证据2；4.2011年1月-2013年5月供热公司用热发票11张、2011年1月-2013年5月《暖气费分摊汇总表》1份、暖气加压设备照片8张，证明东航公司系合理收费；5.《租住期间各种费用明细表》，证明统汇公司违约并应支付违约金的事实；6.搬出通知单、关于缴纳租赁费的通知及其特快专递，统汇公司应支付从合同到期至搬出期间的租金等费用；7.大河网讯打印件1份、《对东航房地产开发公司欺诈情况的反应》证明统汇公司构成侵犯名誉权，应赔礼道歉。
经庭审质证统汇公司对东航公司提交的证据1的真实性无异议，但认为2010年3月6日的合同是为了成立公司需要才和东航公司签订的，至今也未生效，没有履行。对证据2的真实性无异议，但认为水费通知单是针对整个产业园区的，未说明统汇公司及网络公司应该缴纳的水电费，也无法证明统汇公司及网络公司拖欠水电费，对《水费分摊汇总表》的真实性部分有异议，不知道该水费的计算方法和分摊方法，也不能证明统汇公司及第三人拖欠水费。对证据3中的电力公司电费收据也是针对整个产业园区的总的费用，无法计算出统汇公司和第三人应缴纳的费用，也无法证明统汇公司和第三人拖欠电费；对《电费分摊明细表》有异议，不知道电表数是从哪个电表上抄过来的，也不能证明统汇公司和第三人拖欠电费；对照片的真实性有异议，认为与本案无关。对证据4中用热发票及《暖气费分摊汇总表》的真实性无异议，不能证明统汇公司和网络公司拖欠暖气费；对照片有异议，认为与本案无关。对证据5《租住期间各种费用明细表》部分有异议，认为房屋租赁费和物业费无异议，但是水电费和暖气费有异议，不知道水电费如何计算得出，如何分摊，也不能证明统汇公司和第三人拖欠水电费和暖气费。对证据6搬出通知单的真实性有异议，不知道其制作时间也未在产业园区张贴，对关于缴纳租赁费的通知及其特快专递有异议，认为系后期制作无收件人签名。对证据7中的真实性有异议。
经庭审质证网络公司对东航公司的质证意见同统汇公司。
经审查本院认为，东航公司提交的证据1中2012年5月29日东航公司与网络公司签订的《租赁合同》，与本案无关，本院不予采信；对证据1中的其他证据，本院予以采信。
对东航公司提交的证据2中的《水费通知单》本院予以采信；对证据2中《水费分摊汇总表》系东航公司单方制作，统汇公司对此不予认可，本院不予采信。对证据3中电费收据，本院予以采信；对证据3中统计表、《电费分摊明细表》，系东航公司单方制作，统汇公司对此不予认可，本院不予采信；对该组证据中的照片，无法证明其与本案的关联性，本院不予采信。对证据4中供热公司用热发票，本院予以采信；对《暖气费分摊汇总表》，系东航公司单方制作，且统汇公司对此不予认可，本院不予采信；对该组证据中的照片，无法证明其与本案的关联性，本院不予采信。对证据5，系东航公司单方制作，且统汇公司对此不予认可，本院不予采信。对证据6，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信；对证据7，与本案无关，本院不予采信。
统汇公司为支持其答辩意见向本院提交如下证据：1.《租赁合同》及《房屋租赁补充合同》各一份，证明东航公司与统汇公司之间存在租赁合同的事实；2.东航公司预收账款明细表一份，证明东航公司收取统汇公司水电费的事实；3.2010年-2013年水电费明细表一份，证明东航公司收取统汇公司电费38632.7元、水费3730.5元的事实；4.统汇公司抄录的所租赁房间401-403、406-408电表并拍照一份，其中401-403电表数为4722.8度，406-408电表数为112度，证明自东航公司与统汇公司签订合同以来，共计用电4834.8度，应交纳电费3877.84元，统汇公司已多交付电费；5.统汇公司租赁期间2011年部分月份水电费通知3张，证明与2011年、2012年相比，2013年，原告在办公面积、办公人员和设备（电脑）都减少的情况下水电费不减反增，甚至于2013年春节2月份无人上班期间电费高达4000元的事实；6.放假通知一份，证明统汇公司于2013年1月19日-至2013年3月19日给员工放假，并且将该通知交付东航公司一份，期间统汇公司无工作人员上班，不可能产生仅4000元电费的事实；7.证人证言一份，证明合同到期后，东航公司不让统汇公司搬离，造成统汇公司损失；8.《房屋租赁协议》、工资表各一份，证明统汇公司营业损失情况；9.房租和物业费说明各一份，证明统汇公司不欠东航公司房屋及物业费的事实；10.东航公司收据4张，证明统汇公司支付房租情况。
经庭审质证，网络公司对统汇公司提交的证据无异议。
经庭审质证，东航公司对统汇公司提交的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，仅证明统汇公司仅支付部分水电费；对证据3、5、6、9的真实性有异议，系统汇公司单方制作；对证据4中的统汇公司的抄录件有异议，认为系单方制作，对照片的真实性无异议，但认为该电表度数与统汇公司承认的2011年电表度数不一致，而且其中一个电表已经损坏；对证据5、6的真实性有异议；对证据7有异议，证人未到庭，依法应不予采信；对证据8有异议，与本案无关；对证据9的真实性有异议；对证据10其中一张无东航公司财务专用章的收据有异议。
经审查本院认为，统汇公司提交的证据1、2、4、5、10，真实合法，与本案具有关联性，且证据间能相互印证，本院予以采信；对证据3，系统汇公司单方制作，东航公司对此不予认可，本院不予采信；对证据4中统汇公司的抄件，系其单方制作，东航公司对此不予认可，本院不予采信，对该证据中的照片2张，东航公司予以认可，本院予以采信；对证据6，系统汇公司单方制作，东航公司对此不予认可，本院不予采信；对证据7，证人未出庭作证，无法核实其真实性，本院不予采信；对证据8，无法证明其与本案的关联性，本院不予采信；对证据9，系统汇公司单方制作，东航公司对此不予认可，本院不予采信。
根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：2010年3月6日，东航公司与统汇公司签订《房屋租赁协议》，约定：东航公司将郑州经济技术开发区第八大街90号房屋租赁三间，面积436.36平方米给统汇公司营业使用；统汇公司每月向东航公司缴纳租赁费13090.8元；租赁期间为5年，从2010年3月6日至2015年3月5日。2010年6月17日，东航公司又与统汇公司签订《租赁合同》，约定：东航公司将坐落于郑州经济技术开发区第八大街信息产业园办公楼第四层401-403、402房，实际面积436.36平方米租赁给统汇公司办公使用；租赁期限为2010年4月16日至2013年4月15日止；房租为房屋面积436.36㎡，按每月15元／㎡，计5045元；物业费按每月2元／㎡，计873元，每月合计5918元；电费以供电部门的价格为单位，计算方法为各用户的度数加上分摊（按各用户的实际用电量比例分摊）；水费以供水公司的价格为单位，计算方法为每月水费按用户的实际面积各用户分摊；冷气费或供暖费按用户的实际面积各用户分摊；统汇公司应于本合同生效之日起，所有应承担费用按月结算，由统汇公司于每月的结算后三日内交付给东航公司；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金，统汇公司逾期未交付租金的，每逾期一日，东航公司按月租金的3%向统汇公司收取滞纳金。2011年11月14日，东航公司与统汇公司签订《房屋租赁补充合同》，约定：根据原合同统汇公司租赁东航公司四楼436.36平方米，从2010年4月16日至2013年4月15日止；经统汇公司申请，东航公司同意2010年10月16日起减少至201.76平方米，仍按原来的计费方法，即房租面积201.76㎡，全免费100㎡，余101.76㎡，按每月15元／㎡，计1526.4元；物业费每月2元／㎡，计136元，每月合计2516元，有效期1年；以上1、2两项房租、物业费缴费为1年交2次，每次交半年的费用，本合同签订后7日内付清所有费用，否则本合同无效。2012年5月29日，东航公司与统汇公司签订《房屋租赁补充合同》，约定：根据统汇公司要求，因房屋漏雨东航公司同意统汇公司调整房间为401、405、406、408房间，面积和其他不变，仍按2011年11月14日的《房屋租赁补充合同》执行。上述合同签订后，统汇公司入住办公，其使用的水、电、暖气等费用由东航公司统一缴纳，东航公司缴纳上述费用后，双方对统汇公司应分摊的水、电、暖气等费用的数额产生分歧，双方协商未果，故统汇公司诉至本院，东航公司在审理期间提起反诉。
另查明，2012年5月29日，东航公司与网络公司签订《房屋租赁合同》，约定：网络公司租赁东航公司27㎡房屋事宜。截止2013年5月5日，统汇公司共计向东航公司缴纳租赁费、物业费、水费、电费、冷暖气费共计159382.1元（含网络公司相关费用）。东航公司主张，统汇公司应缴纳197256.14元（含网络公司相关费用），截止2013年5月5日仍下欠房租、水电等费用共计37874.04元（含网络公司相关费用）。2013年5月6日，东航公司制作《通知》，告知统汇公司及网络公司合同到期及应缴纳房租、物业费事宜，但未提交证据证明该《通知》已送达统汇公司及网络公司。2013年8月20日，东航公司出具《关于缴纳租赁费等的通知》，载明：统汇公司与网络公司，你公司的租房合同已于2013年5月5日全部到期，现已超期，我公司已于半年前通知你公司合同到期即搬离，但至今未搬，望迅速结账搬离。我公司已于2013年5月6日通知你公司，从2013年5月6日起房租不再优惠，按下列标准收费1.房租面积296.76㎡，按每月35元／㎡，计每月10386.6元；2.物业费，按每月2元／㎡，计每月593.52元，每月共计10980.12元。2013年8月25日，东航公司将该通知邮寄给统汇公司，但未显示签收情况。东航公司自认，统汇公司于2014年5月25日已从租赁东航公司的房屋内搬离。
本院认为：东航公司与统汇公司签订的《房屋租赁协议》与《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案系东航公司与统汇公司租赁合同纠纷，现东航公司在与统汇公司的租赁合同纠纷案件中将网络公司列为第三人，明显不当，双方可协商解决或另案处理。
本案中，2010年3月6日东航公司与统汇公司签订的《房屋租赁协议》与2010年6月17日签订的《租赁合同》部分内容不一致，本院确认2010年6月17日的《租赁合同》是对2010年3月6日《房租租赁协议》的变更。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，2013年5月5日起至2014年5月25日期间，东航公司主张统汇公司应继续支付租赁费及物业费，统汇公司作为付款义务方未提交证据证明上述合同已解除及具体解除日期，故本院确认东航公司自认的2014年5月25日为双方《租赁合同》解除日期。现统汇公司已搬离东航公司租处，故对东航公司反诉统汇公司应限期搬离的诉讼请求，本院不予支持。
根据合同约定，从2010年4月16日至2013年5月5日，经计算，统汇公司租赁东航公司房屋其共产生租赁费和物业费共计112582元（5918元／月×6月＋2516元／月×30月＋2516元／月÷30天×19天）；从2013年5月6日起至东航公司自认的2014年5月25日期间，统汇公司应按每月2516元向东航公司支付租赁费及物业费共计31869元（2516元／月×12月＋2516元／月÷30天×20天），以上租赁费及物业费共计144451元，统汇公司已支付东航公司各项费用共计159382.1元已超出其依据合同约定应缴纳数额，故对东航公司主张统汇公司应支付其租赁费、物业费及2013年5月5日起至搬出之日止的租赁费等费用的反诉请求，本院不予支持。
本案中，东航公司与统汇公司对租赁期间的水、电费和冷、暖气费产生分歧，但东航公司在主张上述费用时提交的证据均为整栋办公楼使用的数据，其单列的统汇公司用电度数和用水及冷、暖气费均系东航公司单方抄录或分摊，未经统汇公司确认，且统汇公司对租赁期间的用水、用电、用气等情况及分摊情况亦有异议，故其主张统汇公司应支付其水、电费和冷、暖气费等费用，证据不足，本院不予支持。东航公司未提交有效证据证明统汇公司构成违约，故对其违约金的诉讼请求，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：
驳回反诉原告郑州东航房地产开发公司的反诉请求。
本诉部分案件受理费七百八十八元，减半收取三百九十四元，由原告河南统汇科技有限公司负担；反诉案件受理费五百六十四元，由反诉原告郑州东航房地产开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。
审 判 长 刘 荷
代理审判员 牛建军
人民审判员 王庆波
二〇一四年五月十八日
书 记 员 王 锟