北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第10926号
原告黄庆国，男，1979年9月25日出生。
被告北京中联中创房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区西马场路6号院1号楼1层5单元商业10。
法定代表人付运萍，执行董事。
委托代理人马野夫，男，1981年4月5日出生，该公司职员。
原告黄庆国与被告北京中联中创房地产经纪有限公司（以下简称中联经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员袁艳玲独任审判，公开开庭进行审理。原告黄庆国、被告中联经纪公司委托代理人马野夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄庆国诉称：2013年6月17日双方签订《北京市房屋委托出租合同》，原告将自己的房屋委托被告独家代理出租。合同委托期限为2013年6月16日至2014年6月17日，月租金4000元，按季缴付。自2013年7月17日开始计算租金。后来被告对外出租，擅自将客厅打上隔断，并把厨房内�柜等厨房设施擅自拆除，出租给五家租户。而且被告还违反了合同中关于此房只能居住四人的约定，实际对外出租房屋居住了7-10人。原告了解上述情况后，多次要求被告恢复原状并按约定人数出租，被告不予理睬。2014年6月11日，被告突然单方提出提前解除合同，称五户均已搬离房屋，并将钥匙交还给原告。事后经原告检查，被告所打隔断和其拆除的厨房设施均未恢复原状，屋内一片狼藉，客厅灯具被卸掉。此外被告尚欠原告水费764元，还拖欠一个月房租。现原告诉至法院，请求：1、判令被告支付房租4000元（2014年5月18日至2014年6月17日的房租，按合同约定被告应该2014年3月17日支付一个季度的房租12000元，被告当时没付，后来原告报警，警察协调被告才付了8000元，还欠一个月的）；2、判令被告支付违约金4000元（实际居住人数超过4人，没有按时缴纳房租，擅自改变�屋结构，提前解除合同适用合同第六条）；3、判令被告赔偿原告损失共计4444元（详见损失清单：厨房的橱柜、水池、燃气灶被告拆没了，损失3000元；客厅灯因打隔断拆没了，损失500元；原告清理租户留下的垃圾，损失200元；被告欠缴水费，原告交完水费损失744元）；4、被告承担诉讼费。
被告中联经纪公司辩称，原告陈述我方欠付一个月房租，原告应该举证；原告陈述被告2014年6月12日提前解除合同不是事实，实际是原告要提前收房，2014年6月12日原告就收房了。双方合同是2014年6月17日到期，所以是原告提前收房解除合同，是原告违约；原告所交照片不知道是什么时间照的，不能判断真假，被告不认可。水费原告拿出单子被告可以认可。原告说自己清理屋内垃圾，被告不认可。关于客厅灯的损失，厨房设施的损失，原告也要举证。
经审理查明：坐落于北京市丰台�北甲地路X号院X号楼X层X房屋登记所有权人为黄庆国。2013年6月17日，黄庆国（甲方）与乙方北京业田房地产经纪有限公司（于2014年6月20日更名为中联经纪公司）签订《北京市房屋委托出租合同》，合同约定，甲方坐落于北京市丰台区北甲地路面积为84.31平方米房屋委托乙方对外出租。委托期：自2013年6月17日至2014年6月16日止。委托期满时，如乙方仍有客户居住该房，乙方应提前一个月通知甲方，甲方需配合乙方将租期延长，但最多不超过三个月。延长期内，乙方应按委托期内标准支付租金。甲方同意每年预留出30自然日作为乙方接洽承租的工作期不计算租金，工作日后从2013年7月1日开始计算租金。甲方同意每年在工作期内如产生租金收入，作为乙方报酬。房屋租金为人民币4000元／月，按季度缴付。乙方负责监督承租人妥善管理并安全使用房屋内所留家具、电器等设�。第六条违约责任，如不遵守上述约定视为违约，双方均不得经合同约定以外的理由单方解除合同，如有特殊原因，需提起30天书面通知对方，并赔偿对方一个月租金作为违约金。此房屋居住人数为4个人，乙方对此房进行装修费用与甲方无关。水表底数为710立方。该合同被告经纪人为王海波。
原告黄庆国出示五份租赁合同复印件，欲证明被告将房屋群租。
原告黄庆国申请的证人齐×出庭作证，其称：“北京业田房地产经纪有限公司（中联经纪公司）和租户的五份合同，我的这份是真实的，其他四份名字是合租人的名字，我们的合同基本内容都一样，其他人的原件没见过，但知道合租人名字。黄庆国的房屋一共住了五户，客厅打了隔断，厨房橱柜等拆了做卧室。我一个人住次卧，主卧一开始住二个人，后来住一个人；客厅小隔断住一个人，大隔断住二个人；厨房�上下铺，住了一个人。今年4月30日房东黄庆国告诉我们中联经纪公司没给他房租，不行的话我们就搬走，他要换锁。我们找中联经纪公司，中联经纪公司说他们来解决。5月份房东每周都来房子，还报了警，让我们走，我们给中联经纪公司打电话他们都不来。我的租金交到今年6月30日，3月1交的4月1日至6月30日的房租，一个月1450元。住厨房的那户交到8月31日，其他的都交到6月30日。我的租期到8月31日，因为房东跟中联经纪公司的租期只到6月16日，房东明确表示不继续租给中联经纪公司。所以5月31日我们找中联经纪公司协商，他们说可能与房主延长租期到7月16日。6月1日我与主卧的租户去交房租，结果法人王海波说只有半个月房租，先不用交了，因为已经交到6月30了。6月7日中联经纪公司来人说我们违约了，应该6月1交房租没交，让我们马上搬走，再与王海波联系，王海波就不承认了。6月7日晚上，中联经纪公司约3、4个人到我们那儿，说明天必须搬，不搬视为屋里东西都放弃，他们要换锁轰人。第二天中午他们又来人，让我们搬走，中联经纪公司的人在那儿等着换锁，我没办法，就搬走了。橱柜、水池、燃气灶是没有了，放着上下床；隔断照片没问题。”
原告黄庆国于2014年6月12日交纳了水费764元，水表起数为706，止数为892。原告黄庆国当庭出示照片，欲证明：厨房设施被拆掉，放着高低床，住着人；客厅被打隔断，客厅灯被拆走，阳台地板被泡烂，客厅打隔断钉了上百颗钉子，收房时屋内垃圾堆积。
原、被告双方一致确认2014年6月12日原告收回房屋。
上述事实，有《北京市房屋委托出租合同》、房产证、缴费单、照片、证人证言、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：原告黄庆国与被告中联经纪公司签订的《北京市房屋委托出租合同》为当事人真实意思表示，当事人均应按照约定履行各自义务。双方签订的《北京市房屋委托出租合同》，虽然名为委托合同，但该合同条款对双方当事人权利义务的约定不符合委托代理关系的要件，而属于租赁关系性质，本院认定双方实为房屋租赁关系。根据双方合同的约定、证人证言等证据，被告中联经纪公司打隔断，住户超过约定人数，未按期支付租金，将房屋内原有设施拆除等行为均属于违约行为。在此情况下，原告黄庆国有权提前解除合同。鉴于双方一致确认2014年6月12日原告黄庆国收回房屋，被告中联经纪公司未举证其已经将第四季度租金，租期内水费支付完毕，故原告黄庆国要求被告中联经纪公司支付2014年5月18日至2014年6月11日的房租，相应水费，本院予以支持。对原告黄庆国主张的厨房内相关设施、客厅灯具遗失以及垃圾清理费，�合本案案情，对原告黄庆国的损失，本院酌情处理。原告黄庆国主张被告中联经纪公司提前解除合同，未提交相关证据；而证人证言证实：原告黄庆国在被告中联经纪公司违约的情况下，报警并要求租户搬走。故对原告黄庆国根据双方合同第六条的约定，要求被告中联经纪公司支付提前解约违约金4000元的诉讼请求，本院不予支持。对原告黄庆国的其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京中联中创房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄庆国房屋租金三千三百三十三元；
二、被告北京中联中创房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄庆国水费七百四十四元；
三、被告北京中联中创房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告黄庆国损失一千八百元；
四、驳回原告黄庆国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告北京中联中创房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 袁艳玲
二〇一四年八月十五日
书记员 高 畅