宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民终字第621号
上诉人（原审原告）马明忠，男，1957年9月16日出生，回族，农民，现租住宁夏回族自治区贺兰县。
委托代理人何建东，宁夏宁人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李清江，男，1972年1月25日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区贺兰县。
被上诉人（原审第三人）贺兰县金贵镇江南村村民委员会，住所地宁夏回族自治区贺兰县金贵镇江南村四社。
法定代表人王占元，该村委会主任。
委托代理人吴保清，男，1964年2月16日出生，回族，系贺兰县金贵镇江南村村民委员会副主任，住宁夏回族自治区贺兰县。
上诉人马明忠因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2013）贺民初字第1439号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月18日公开开庭审理了本案。上诉人马明忠及其委托代理人何建东，被上诉人李清江、贺兰县金贵镇江南村村民委员会（以下简称江南村委会）的委托代理人吴保清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告马明忠原系贺兰县金贵镇江南村村民，被告李清江系西吉县沙沟乡阳庄村村民。1985年10月21日，贺兰县人民政府作出《贺土宅字第23号》宅基地使用证，为原告所有的位于贺兰县潘昶乡江南村村二社的330平米宅基地和3间土木结构房屋进行确权。1998年12月29日，贺兰县农村合作经济经营管理局、贺兰县潘昶乡农村合作经济经营管理站、贺兰县潘昶乡江南村村民委员会共同颁发《0602017号》土地承包经营权证书，将江南村二社的6亩集体耕地发包给原告马明忠家庭经营。2000年3月1日，贺兰县人民政府、贺兰县土地矿产资源经营局、贺兰县潘昶乡土地管理所共同颁发《贺（潘）集用（2000）字第856号》集体土地使用证，将位于江南村二社的270平方米宅基地登记在原告马明忠名下。2005年，贺兰县潘昶乡江南村委会并入金贵镇行政管理，贺兰县潘昶乡江南村正式更名为贺兰县金贵镇江南村村民委员会。2006年3月8日，江南村村民委员会将本村的7.66亩集土地发包给原告家庭承包经营，并订立《金贵镇编号007519号》土地承包合同书，经营承包期限截止日期为2027年12月31日。2006年10月份，原告因务工需要将全家户籍迁入石嘴山市惠农区。2008年1月14日，原、被告二人订立书面《协议书》一份，约定将原告位于江南村二社的土木结构住房四间、10亩集体土地的承包经营权合计以32000元的价格转让给被告，第三人江南村委会当场加盖村委会印章予以同意。被告于当日将32000元交付给原告后，原告将宅基地证书、房屋及耕地交付给被告。被告家庭从此搬入江南村二社居住，除实际经营登记在原告名下的7.7亩耕地外，另行开荒1.6亩耕地，新增耕地未进行备案登记。自2009年开始，原告经第三人江南村委会允许，开始领取7.66亩承包地的粮食补贴。因被告系西吉县户籍，原、被告双方始终未办理承包地、宅基地的流转、备案手续。原告于2012年又将全家户籍迁至银川市兴庆区辖区内居住至今。2013年，贺兰县人民政府规划建设轻纺城工业园区，将被告实际经营的7.66亩耕地、新开荒1.6亩耕地进行征用。征地部门重新测量后，包括耕地及公摊面积为12.47亩，每亩耕地和各项补偿金合计为18915元。原、被告双方均要求订立征地协议并领取征地补偿款。现征地补偿款全额仍由贺兰县人民政府进行管理。现原告诉至法院，请求确认原、被告订立的协议书无效，被告李清江返还原告位于贺兰县金贵镇江南村宅基地1处、房屋4间，原告返还被告购房款32000元、第三人向原告发放土地补偿款，本案诉讼费由被告李清江承担。
原审法院认为，民事主体之间的法律行为，应当依照法律规定，遵守“诚实信用”原则。现行法律和行政法规对农村房屋买卖没有禁止性规定，土地管理法第六十二条第四款规定，“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准”。综上，原告对其所有的4间房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，原、被告双方就该4间房屋达成买卖协议，约定被告购买原告的房屋系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，不存在《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条规定的无效情形，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。且被告购买该房屋后，在诉争房屋已经实际居住六年之久，对诉争房屋形成了稳定的占有关系。综合本案及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认该《协议书》中原、被告双方关于出售4间房屋的部分行为属合法、有效较为适宜。原告接收房款并将房屋交付被告后，该四间房屋所有权归被告所有。且原告签定买卖协议并实际履行后，在目前房屋价格普遍上涨、土地被征收的情况下，原告又以违反法律的强制性规定为由，要求确认买卖协议无效，其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖。农村集体宅基地所有权属于村集体所有，本村村民对宅基地享有占有、使用的权利，原告出售房屋行为，应视为原告放弃对宅基地的使用。被告虽不是第三人江南村村集体成员，但该宅基地上附属4间房屋所有权归属于被告，宅基地客观上不能分离出来他人另行占有、使用，结合房地不可分离后各自占用、使用的情况，该宅基地不宜返还给原告。故原告要求确认原、被告订立的房屋买卖协议书无效，被告返还原告宅基地1处、房屋4间、原告退还被告32000元购房款的诉讼请求，法院不予支持。农村集体土地征收补偿款为本村村民承包经营土地被征收后的相应经济补偿，目的在于保障土地被征收后农民的生活，维护丧失土地的农民的合法权益。原告全家于2006年将户籍迁入石嘴山市惠农区，又于2012迁户至银川市兴庆区，不再是第三人江南村村集体成员，未履行本村集体其他成员相同的义务，丧失领取江南村集体土地的征地补偿款的主体资格。且原告自2008年将房屋转让后，其土地一直由被告管理、耕种，原告已不依附本案诉争的土地而生存，不存在依靠领取土地补偿款而保障生活的情况。故原告要求第三人江南村委会向其发放土地补偿金的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十六条、《中华人民共和国农村土地承包法》第二十六条第二款、最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告马明忠的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告马明忠承担1050元。
宣判后，马明忠不服提起上诉称，一、本案《协议书》中有关被上诉人李清江购买上诉人马明忠耕地部分的约定，因未经过发包人江南村委会同意，也未确立新的承包关系，未报金贵镇人民政府批准，违反了农村土地承包法的强制性规定，是无效转让和无效约定。一审对该事实认定错误，对合同效力认定不清，系错误判决；二、本案《协议书》中有关购买房屋部分的约定违反土地管理法的强制性规定，是无效转让和无效约定。一审判决认定该部分转让有效系适用法律错误；三、一审判决在认定耕地转让无效的情况下，应根据合同法规定判决被上诉人李清江返还耕地，判决被上诉人江南村委会向耕地承包人即上诉人发放相应的土地补偿金，一审判决驳回上诉人的诉请系适用法律错误。四、一审判决存在认定事实错误，应予纠正。1、一审认定李清江另行开荒1.6亩耕地没有事实依据；2、一审认定“重新测量后包括耕地及公摊面积12.47亩”没有事实依据；3、协议约定的32000元转让款不是在2008年1月14日协议签订当日支付的，该款项是被上诉人李清江分两次于第二年才付清的，且上诉人没有给被上诉人交付过宅基地证书，上诉人并不清楚被上诉人李清江是如何取得了该证书；4、一审认定上诉人于2012年将全家户籍迁至银川市兴庆区系认定错误，上诉人家庭户籍现在在石嘴山市惠农区。综上，请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人李清江辩称，2008年，被上诉人与上诉人协商，上诉人同意将位于江南村二社的10亩承包地、宅基地及地上附着的房屋、院内的树及家具转让给被上诉人，约定转让价款为32000元，同时于当日签订协议书一份。由于当时被上诉人李清江支付了30000元，2000元未付，所以在后来支付剩余2000元时，被上诉人李清江还向上诉人支付了1000元违约金。2009年3月，上诉人马明忠与被上诉人李清江一起到村委会将粮食直补变更到被上诉人李清江名下。被上诉人李清江认为，既然双方已签订协议并以履行，所以上诉人马明忠的上诉请求不能成立，应当予以驳回。
被上诉人江南村委会辩称，上诉人与被上诉人李清江在2008年转让耕地的事情，村委会是知情的，双方达成协议之后到村委会，村委会加盖了公章。在双方的要求下，村委会将粮食直补进行了变更，由于被上诉人李清江没有本村户籍，所以一直没有与被上诉人李清江签订承包合同，现涉案耕地的承包合同还在上诉人马明忠名下。
二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人马明忠与被上诉人李清江签订的协议书中约定了两部分转让事宜，一部分为上诉人在江南村二社的宅基地及地上房屋的转让，另一部分为上诉人在江南村二社承包地的转让。上诉人马明忠上诉主张双方签订的协议书系无效协议的上诉理由不能成立。首先，上诉人马明忠与被上诉人李清江均系完全民事行为能力人；其次，上诉人马明忠与被上诉人李清江签订该协议时，意思表示均真实；再次，根据土地管理法第六十二条第四款“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，农村房屋及宅基地是允许转让的，故上诉人马明忠有权对其所有的四间房屋及宅基地进行转让。另土地承包法第十六条第一款第一项规定，“承包方依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品”，故上诉人马明忠亦有权将其承包地转让给被上诉人李清江。最后，上诉人马明忠与被上诉人李清江签订协议书后，上诉人马明忠履行了交付房屋及承包地的义务，被上诉人李清江履行交付转让款的义务，双方已完成了对协议书内容的履行，且该协议已经江南村委会盖章确认。故上诉人马明忠上诉主张双方签订的协议书无效，不能成立。综上，上诉人马明忠的上诉请求无事实及法律依据，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人马明忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕婷婷
代理审判员 王建玲
代理审判员 刘兆平
二〇一四年八月十八日
书 记 员 王丽娟
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。