上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第827号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海领亿实业发展有限公司。
法定代表人雷建华。
委托代理人孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海一成物流有限公司。
法定代表人于庆华。
委托代理人张临军，上海市祥华律师事务所律师。
原审第三人上海宝山海权包装材料有限公司。
法定代表人张谋益。
委托代理人吴飞。
上诉人上海领亿实业发展有限公司（以下简称“领亿公司”）、上海一成物流有限公司（以下简称“一成公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年1月8日，领亿公司（甲方、出租方）与一成公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，其中约定，甲方将位于上海市宝山区园泰路XXX号出租给乙方做物流仓储使用。合同第二条“租金、保证金的支付方式和期限”约定，B1、租金：为押一付五，第二期付款为6个月支付。租金应以六个月支付一次，实际支付现金人民币（以下币种均为人民币）130万元。租金由乙方承担。每次支付租金须提前15天，先缴费后用房。注：乙方不得找任何理由拒交（房租、水电费）等相关费用，否则即算违约行为，一切责任由乙方承担。B2、厂房租金必须在2014年2月20号之前全部付清。B3、租赁协议签订时，乙方应向甲方支付20万元作为租赁保证金。租赁合同期满时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。B4、乙方完成支付租金外，每月所产生的水电费交由甲方，水每吨4.5元，电每度／元。每KV基础费40.5元。乙方未按时付租金，每逾期一日按季租金3%加收滞纳金，逾期15日还未支付，甲方有权单方面终止合同，并由乙方向甲方赔偿（相当于）六个月租金的违约金。B5、一切收款以收据为准。B6、租金递增：每三年递增6%，至递增期另行结算。合同第三条“双方责任与合同的解除或终止”中约定，C8、本合同租赁期内乙方中途擅自退租的，甲方有权没收保证金，并要求（相当于）六个月租金作为违约金赔偿给守约方。如甲方违约同等。若乙方因经营和特殊情况需提前解除合同，需提前三个月向甲方提出书面说明，双方和平协商同意解除的不能视为违约，保证金如数退还给乙方。C9、乙方租赁期间对厂房和其他设施不得任意改建，如需改建或搭造必须征得甲方书面同意。如有搭建但一切责任由乙方负责与甲方无关，为确保厂房的完整，乙方合同期满由乙方装修的部分可拆卸物可由乙方拆走，其他不可拆卸物无偿归甲方所有。合同期满后甲方有权要求乙方把厂房面貌恢复原样。租赁合同乙方处加盖一成公司公章，并由孙寿琴签名。原审审理中，一成公司表示，孙寿琴是一成公司法定代表人的朋友，既然加盖了一成公司的公章，一成公司对合同予以认可。2014年1月9日，领亿公司出具定金收据，确认收到一成公司的定金20万元。2014年3月3日，一成公司向领亿公司支付2014年3月18日至6月17日的租金共计65万元。2014年6月11日，领亿公司向一成公司暨孙寿琴发出律师函，要求一成公司做好清退的准备工作，并要求一成公司承担恢复原状的费用、违约金、电费、诉讼费、鉴定费、租金等费用。一成公司表示，律师函是寄给孙寿琴的，一成公司没有收到。
原审另查明，上海宝山海权包装材料有限公司（以下简称“海权公司”）为园泰路XXX号房屋的房地产权利人。2013年11月20日，海权公司（甲方）与领亿公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定，甲方为上海市宝山区园泰路XXX号厂房、办公室的产权人，甲方出租给乙方的租赁房屋座落于上海市宝山区园泰路XXX号园区内的全部建筑物及配套附属设施，如厂房、办公楼等。第九条“解除本合同的条件”约定，9-2甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方纠正，经书面通知无效的，可解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金的25%支付违约金，如给另一方造成损失的，还应赔偿造成的损失，如拒不腾退房屋致甲方无法出租房屋所造成的损失。同时还应承担对方为实现合同权益所花费的诉讼费、律师费、差旅费、鉴定费等合理费用：1、乙方未按时交付该房屋，经甲方催告后10日内仍未交付的；2、乙方交付的该房屋不符合本合同的约定；3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方未经甲方书面同意擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6、乙方未足额支付租金累计超过30日的。7、拖欠水电费等公共事业逾二月的。第十条“违约责任”约定，10-5乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修厂房或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复厂房原状。2013年11月20日，海权公司（甲方）与领亿公司（乙方）签订《房屋交割单》，内容为，鉴于双方《厂房租赁合同》之约定，本交割单一经签订，视作甲方将园泰路XXX号房屋及配套设施交由乙方占有和使用，履行了合同约定之交付义务。交房事宜明确如下：1、甲方交付的房屋面积、结构等均符合乙方租用房屋进行经营之全部要求，乙方愿恪守合同约定支付各项费用，完整履行租赁合同……6、乙方入住租赁房屋后，将进行厂房场地花坛的撤除并浇灌水泥地，并对该厂房的正面及两边各开一扇6米的大门方便货物进出，甲方同意乙方在不破坏房屋结构的前提下进行改动。乙方腾退房屋时，应恢复前款变动之花坛和墙体，另如厂区水泥路面有严重破裂的，则乙方应当负责复原。7、自本交割单签订之日起，双方计算30天免租金试用期，免租金使用期计入总的租赁期限。
2014年4月，海权公司以领亿公司大面积破坏系争房屋的厂房结构及原状，还有部分绿化为由诉至上海市宝山区人民法院，起诉要求：1、领亿公司立即停止破坏厂房结构和绿化的行为，并赔偿海权公司恢复原状的修复费用1，193，564元；2、判令解除双方间的厂房租赁合同；3、领亿公司返还租赁标的物；4、领亿公司按每日6，283.78元的标准支付2014年4月11日起至实际返还租赁标的物之日止的租金；5、判令领亿公司承担相当于年租金25%的违约金573，394.75元；6、判令领亿公司承担拖欠的电费3，654.16元；7、判令领亿公司承担律师费121，000元。该案审理过程中，领亿公司表示，其固定装修花了300-500万元，重新安装了水电，调整了大梁，重新做了隔断等，由于领亿公司装修停下来，故也没有经营，也没有另行转租他人。如果要解除海权公司与领亿公司的租赁合同，海权公司应赔偿装修损失100万元。海权公司表示，领亿公司装修花费大概在50-60万元左右。
2014年6月6日，法院判决：一、解除海权公司与领亿公司于2013年11月20日就上海市宝山区园泰路XXX号园区内的全部建筑物及配套附属设施签订的《厂房租赁合同》；二、领亿公司于判决生效之日起十五日内，将上述建筑物及配套附属设施返还给海权公司；三、领亿公司于判决生效之日起十五日内停止破坏厂房结构和绿化的行为，并向海权公司支付恢复原状的修复费用1，193，564元；四、领亿公司于判决生效之日起十五日内，按日租金6，283.78元的标准向海权公司支付2014年4月11日起至实际返还上述建筑物及配套附属设施之日止的租金；五、领亿公司于判决生效之日起十五日内，向海权公司支付违约金573，394.75元；六、领亿公司于判决生效之日起十五日内，向海权公司支付拖欠的电费3，564.16元；七、海权公司于判决生效之日起十五日内，向领亿公司返还押金190，000元；八、海权公司的其余诉讼请求，不予支持。领亿公司不服判决并提起上诉。二审期间，领亿公司未能在规定期限内缴纳上诉费，并申请撤回上诉。2014年9月30日，上海市第二中级人民法院裁定本案按领亿公司自动撤回上诉处理，双方当事人均按原审判决执行。
2014年8月，领亿公司诉至原审法院，请求判令：解除与一成公司的租赁合同；一成公司搬离系争房屋，承担房屋恢复原状的费用1，193，564元、鉴定费15万元，按每年260万元的标准支付2014年6月18日起至实际搬离之日止的租赁费，并支付违约金65万元。一成公司反诉要求领亿公司返还押金20万元，赔偿装修费用120万元、违约金65万元。
原审审理中，一成公司表示，与领亿公司协商签订合同前，一成公司就告知了领亿公司承租后要对房屋、场地进行装修，并对外招租，对此领亿公司也是同意的。签订租赁合同时，领亿公司表示房屋是领亿公司的，故一成公司也没有要求查看产证。领亿公司于2014年1月将租赁房屋、场地交付给一成公司，一成公司自2月中旬开始对场地、房屋进行装修，至3月上旬，完成了对于室内外的场地硬化、在场地上搭建了厂棚，此后在原有的厂房内进行了隔断并进行了门面的改造，装修总共投入120万元，装修至2014年3月底完工。2014年2月下旬，海权公司找到一成公司，表示厂房不是领亿公司的。2014年3月3日，领亿公司向一成公司承诺租赁没有问题，还表示房东是老乡，并出具了承诺书，该份承诺书即表明领亿公司同意一成公司进行装修改造，故一成公司继续使用承租场地、房屋。目前，系争场地、房屋由二十几家小商户在实际经营，他们是与挂靠一成公司的孙寿琴签订合同，并于2014年4月陆续进场，有些是租赁关系、有些是挂靠关系。如法院判决一成公司搬离，一成公司会努力去清退小商户，但结果无法保证。
领亿公司表示，领亿公司与海权公司签订租赁合同后，领亿公司并未实际使用场地、房屋，也未进行装修，即转租给了一成公司。领亿公司与一成公司签订合同时，并没有同意一成公司实施改建。直至海权公司发现房屋主体结构受损、找到领亿公司后，领亿公司才知道一成公司擅自改建、装修，故对于一成公司的装修投入，不同意进行赔偿。对于一成公司主张的120万元装修费，不予认可，只承认90万元。不清楚实际经营的小商户的具体情况，本案中要求一成公司负责清退、搬离房屋。一成公司表示，认可90万元，且不需要对装修投入进行鉴定。嗣后，领亿公司又表示，不认可一成公司主张的装修费90万元。
一成公司为证明己方主张，向法院提供下列证据：1、领亿公司的法定代表人骆燕斌及其弟弟与一成公司的法定代表人、孙寿琴于2014年3月3日谈话的录音资料，其中一成公司的法定代表人骆燕斌（注：应为“于庆华”，此处系笔误）表示“90万元已经花了，房子到时候再用不上，这边大房东还一个劲地吓唬我们，说房子一定要收回来”，骆燕斌及其弟弟对一成公司表示“房子你们就继续用，不影响”、“这个我们会摆平，你们不用担心”、“我交了三个月租金，你三个月租金付给我。我交三个月，你们就交三个月，如果事情摆平了，那还是按合同，六个月一交”、“我跟他（大房东）是老乡，我跟他说能做到的我一定尽量帮你把横梁做得牢靠……”、“你就大胆地签大胆地做”。一成公司表示，当日双方谈妥之后，领亿公司向一成公司出具了补充协议。2、领亿公司出具的补充协议，内容为：出租方保证承租方在合同有效期内，正常使用该房屋。如若因出租方原因，导致承租方不能使用该房屋，则算出租方违约，并赔付违约金，以及赔偿承租方的损失。一成公司表示，该份补充协议是2014年3月3日谈话之后由领亿公司出具的，领亿公司出具之后，一成公司支付了三个月的租金。领亿公司表示，对于证据1，声音像是骆燕斌的声音，录音是剪辑而成的，内容不真实，且未经过骆燕斌的同意，故证据不合法。对于证据2，真实性无异议，但是在2014年3月3日前、一成公司支付三个月的房租前形成的，但具体哪天不记得了。
原审法院经审理后认为，领亿公司与一成公司就系争场地、房屋签订的租赁合同未经产权人海权公司的同意及追认，故领亿公司与一成公司间的租赁合同应属无效。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。领亿公司要求一成公司搬离承租场地、房屋，按双方租赁合同约定的租金标准支付搬离前的使用费，合法有据，应予准许；领亿公司收取的押金，应当予以返还。鉴于双方合同无效，领亿公司要求一成公司支付违约金、一成公司要求领亿公司支付违约金的主张，均缺乏依据，法院不予准许。
本案的争议焦点在于一成公司承租场地、厂房后进行改建、装修，破坏了房屋的主体结构，在法院已判决领亿公司向海权公司赔偿恢复原状的费用及鉴定费的情况下，是否应由一成公司向领亿公司赔付上述费用，及领亿公司是否应对一成公司的改建、装修的费用进行赔偿。
根据领亿公司与一成公司间租赁合同的约定，一成公司租赁期间对厂房和其他设施不得任意改建，如需改建或搭造必须征得领亿公司书面同意。如有搭建但一切责任由一成公司负责，与领亿公司无关。一成公司表示其于2014年2月起对场地、厂房进行改建、装修，但其并没有证据证明领亿公司于当时已作出了书面同意。一成公司提供录音资料及补充协议以证明领亿公司同意一成公司进行装修。领亿公司承认了补充协议的真实性，虽否认录音资料的真实性，但也表示录音中像是骆燕斌的声音。根据补充协议反映，领亿公司承诺一成公司在租赁期限内正常使用房屋。根据录音资料可以反映，在一成公司向领亿公司询问海权公司所提出异议的情况下，领亿公司仍鼓励并承诺一成公司继续使用承租场地、房屋，并表示还将与海权公司说“尽量把横梁做得牢靠”，可以反映出领亿公司对于一成公司的改建、装修的行为是予以认可的。此外，领亿公司在未获得海权公司同意转租的情况下，擅自将场地、房屋出租给一成公司，对一成公司的改建、装修事先疏于管理、事后予以放任，并由此导致租赁合同无效及相应的后续不利后果，领亿公司存在重大过错。由此，领亿公司对于一成公司的装修投入，及因装修破坏主体结构导致海权公司的损失均应当承担主要责任。另一方面，一成公司在未充分审核产权人的情况下，即与领亿公司签订租赁合同，对合同无效亦存在过错。一成公司在装修过程中，未及时获得领亿公司的书面同意，且装修损坏了房屋主体结构导致各方争议的产生，亦负有不可推卸的责任。由此，一成公司对于己方的装修投入，及因装修破坏主体结构导致海权公司的损失也应当承担一定的责任。庭审中，一成公司表示其装修、改建等投入总计120万元，领亿公司先是表示认可90万元，此后又表示不予认可，但领亿公司未能就不认可90万元的主张提供证据，现一成公司认可90万元。故法院结合双方当事人的过错程度等，酌情确定由一成公司赔付领亿公司向海权公司承担的恢复原状及鉴定费合计40.5万元，领亿公司向一成公司赔偿装修损失63万元。
原审法院据此作出判决：一、上海领亿实业发展有限公司与上海一成物流有限公司就上海市宝山区园泰路XXX号场地、房屋签订的《租赁合同》无效；二、上海一成物流有限公司于判决生效之日起十五日内，搬离上述场地、房屋；三、上海一成物流有限公司于判决生效之日起十五日内，按年租金260万元的标准向上海领亿实业发展有限公司支付2014年6月18日起至实际搬离之日止的使用费；四、上海领亿实业发展有限公司于判决生效之日起十五日内，返还上海一成物流有限公司押金20万元；五、上海一成物流有限公司于判决生效之日起十五日内，向上海领亿实业发展有限公司支付恢复原状及鉴定费合计40.5万元；六、上海领亿实业发展有限公司于判决生效之日起十五日内，向上海一成物流有限公司赔偿装修损失63万元；七、上海领亿实业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持；八、上海一成物流有限公司的其余反诉诉请，不予支持。
原审判决后，上诉人领亿公司、一成公司均不服，向本院提起上诉。
上诉人领亿公司上诉称：原审判决认定其与一成公司租赁合同无效不符法律规定。法律并未规定承租人将房屋出租给次承租人要经过出租人的同意和追认，否则无效。而领亿公司与出租人海权公司的合同亦未约定转租未经出租人同意则无效。领亿公司与一成公司租赁合同明确：“一成公司租赁期间对厂房和其他设施不得任意改建，如需改建或搭造必须征得领亿公司书面同意，如有搭建但一切责任由一成公司负责与领亿公司无关。”而一成公司何时搭建、如何搭建，领亿公司均一概不知，直至海权公司发现房屋主体结构遭到破坏通知领亿公司后才得知此事。该节事实恰恰说明了一成公司违反了合同约定。原审判决却认定领亿公司承担主要过错责任，与事实不符。另外，一成公司主张的90万元装修费用，领亿公司从未在原审审理过程中表示认可。原审法院依据虚假的录音证据加以认定极为不公。综上，领亿公司请求本院撤销原判第一、五、六、七项，改判支持领亿公司的原审全部诉请。
上诉人一成公司未能在规定期限内缴纳上诉费，并申请撤回上诉。其同意原审判决结果，请求本院驳回领亿公司上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，未经出租人同意的转租行为，严重损害了出租人的利益，破坏了出租人与承租人现有的信任关系。本案中，出租人海权公司与承租人领亿公司的租赁合同约定转租应经出租人海权公司同意，而海权公司在本案审理过程中明确表示不认可领亿公司转租行为。故原审法院认定领亿公司与一成公司的租赁合同无效并无不当。关于赔偿比例分担部分，领亿公司与海权公司约定系争房屋改建不得破坏主体结构，却在实际租赁过程中，对一成公司的违法改建予以认可；且未经出租人海权公司同意擅自转租，故领亿公司对损失结果的发生，应承担主要责任。原审判决此节认定并无不当。对于一成公司装修、改建投入具体金额方面，领亿公司虽表示异议，但无充分证据推翻原审法院认定的90万元数额，本院经审查认为，原审法院依据各方当事人之陈述结合在案证据所认定数额并无不妥。上诉人一成公司未能在规定期限内缴纳上诉费，并申请撤回上诉。依照法律规定，按一成公司自动撤回上诉处理。综上所述，领亿公司的上诉请求，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币22，742元，由上诉人上海领亿实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一五年六月十八日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……