天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民四终字第454号
上诉人（原审被告）任宏星，无职业。
被上诉人（原审原告）张安庆，无职业。
委托代理人崔伟，天津永真律师事务所律师。
委托代理人张亮，天津永真律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区利民道76号尚景园底商3号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人只蕊，该单位职员。
上诉人任宏星因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2014）南民初字第2166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人任宏星，被上诉人张安庆的委托代理人张亮，被上诉人天津市我爱我家房地产经纪有限公司的委托代理人只蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，坐落于天津市南开区群富里5号楼2门601-603室（以下简称涉诉房屋）系被告任宏星承租案外人天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所所有的房屋，其将涉诉房屋的阳台改为厨房，并且对水、电、煤气设施也进行了拆改。
2013年9月10日经被告天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家经纪公司）居间介绍，原告与被告任宏星签订《房产交易合同》一份。该合同约定，被告任宏星将其承租案外人的涉诉房屋卖予原告，产别为自管产，计租面积为28.37平方米；成交价格为645000元，原告应在本合同签订之日向被告任宏星支付定金10000元，除定金外的剩余房款635000元以现金形式一次性支付，并须在2013年10月8日前筹齐，否则视为违约；双方均应在2013年10月10日前亲自到房管局或相关部门申请办理产权变更及公产房承租权变更相关手续；如原告未能履行本合同的条款导致该房产买卖不能顺利进行，本合同终止或解除的，则已付定金被告任宏星不予退还，被告任宏星有权将该物业卖予任何人，若支付的定金不足弥补被告任宏星损失的，原告还应负责赔偿；如被告任宏星未能履行本合同的条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则被告任宏星须返还双倍定金予原告，若支付的定金不足弥补原告损失的，被告任宏星还应负责赔偿。同时，该合同第三条第十一款约定，被告任宏星保证该物业无拆改问题，如有拆改由被告任宏星承担相应的费用；第三条第十二款约定，买卖双方认可办理该物业过户手续的时间及程序并积极配合办理该房屋的过户手续，认可过户机构的相关规定和办理流程；第四条违约责任约定，买卖双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担相应的违约责任，双方均未按本合同约定履行义务的，应各自承担相应的违约责任；如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的居间报酬不予退还，守约方支付的居间报酬作为其损失，由违约方予以赔偿……等内容。上述房产交易合同签订后，原告于当日给付被告任宏星定金10000元，并给付被告我爱我家经纪公司居间服务费12900元（其中包括被告任宏星应交纳的6450元）。2013年10月10日，原告与二被告共同到案外人处办理涉诉房屋承租权的变更手续，因涉诉房屋存在拆改问题，案外人未给办理承租权变更手续。后原告多次要求被告任宏星协助办理涉诉房屋的过户事宜，但未果。现涉诉房屋的拆改问题至今存在。2014年3月被告任宏星将涉诉房屋租予他人使用。
另查，在审理期间，一审法院向案外人天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所了解涉诉房屋是否存在拆改情况，以及涉诉房屋是何原因未能办理承租权变更手续等问题。对此，该案外人向一审法院提供如下情况：被告任宏星向我所提交变更承租权的手续后，我所工作人员到涉诉房屋进行了查看，发现涉诉房屋存在居室与客厅间墙体拆除、封闭烟道等多处拆改情况，于是要求被告任宏星就拆改的部位做安全鉴定，如鉴定合格则可以为其办理承租权的变更手续。但相关的安全鉴定报告中存在居室与客厅间墙体拆除等两项不合格的情形，并且被告任宏星将烟道封闭也不符合相关规定，因此我所不能办理涉诉房屋的承租权变更手续。
另外，被告我爱我家经纪公司于审理期间向一审法院提交同意退还原告6450元居间服务费的书面意见。
原告张安庆一审的诉讼请求是：解除与二被告于2013年9月10日签订的《房产交易合同》；被告任宏星双倍返还定金20000元；二被告给付原告中介费损失12900元；诉讼费由二被告承担。
一审法院认为，原告张安庆与被告任宏星签订的《房产交易合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约履行了支付定金的义务，并且依约到相关房管部门办理涉诉房屋的承租权变更手续，故原告已依约履行了相关义务。按照合同约定，被告任宏星应保证涉诉房屋没有拆改问题，但现实情况是涉诉房屋存在多处的拆改，违反了合同约定。同时在原告与二被告办理变更承租权手续的过程中，被告任宏星已然知晓未能办理承租权变更手续的原因系涉诉房屋存在多处拆改，以及能够办理相关手续的前提条件，但该被告并没有采取积极的补救措施，促使合同履行，而是怠于履行相关的整改义务。庭审中，被告任宏星抗辩合同未能履行系原告以拆改为借口，不配合过户所致，但其没有提供充足的证据证明该主张成立，同时被告任宏星也没有提供相关房管部门在涉诉房屋存在多处拆改的情况下同意办理相关手续的证据。综上，造成合同未能履行系被告任宏星违约所致，其应承担违约责任。因此原告要求被告任宏星双倍返还定金20000元的请求，符合合同及相关法律规定，予以支持。同时，原告依据合同“如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的居间报酬不予退还，守约方支付的居间报酬作为其损失，由违约方予以赔偿”的约定，有权要求违约方承担赔偿责任，因此由于被告任宏星的违约给原告造成的12900元居间服务费的经济损失，被告任宏星应承担赔偿责任。庭审中，被告我爱我家经纪公司表示同意退还原告6450元居间服务费，并且向一审法院出具了同意退还原告6450元居间服务费的书面意见，予以准许。现鉴于该被告的上述意思表示，故被告任宏星赔偿原告居间服务费损失6450元。
另外，被告任宏星至今没有解决涉诉房屋的拆改问题，且该被告已将涉诉房屋租予他人使用，故原告与被告任宏星签订的《房产交易合同》事实上已不能履行，因此原告要求解除与被告任宏星签订的合同，符合法律规定，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决为：一、解除原告张安庆与被告任宏星于2013年9月10日签订的《房产交易合同》（编号为0055486）；二、本判决生效后十五日内，被告任宏星双倍返还原告张安庆定金20000元；三、本判决生效后十五日内，被告任宏星赔偿原告张安庆经济损失6450元；四、本判决生效后十五日内，被告天津市我爱我家房地产经纪有限公司退还原告张安庆居间服务费6450元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费623元，减半收取311.50元，由被告任宏星负担，于本判决生效后十五日内交付一审法院。
上诉人任宏星不服一审法院判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销天津市南开区人民法院（2014）南民初字第2166号民事判决；2、依法判令上诉人与被上诉人继续履行《房产交易合同》；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人在签订《房产交易合同》前，二被上诉人均到涉诉房屋查看过，对房屋的拆改情况非常清楚，当时并没有提出异议，买卖双方均是在办理房屋过户手续时，才知道拆改影响过户，对此上诉人积极采取了补救措施，按照案外人的要求对房屋拆改的安全性做了鉴定，而被上诉人张安庆在此过程中反悔，以拆改为由拒绝履行合同。2、一审法院查明上诉人在2014年3月将涉诉房屋租赁予他人使用，这完全是无稽之谈，一审法院未做任何核实，仅凭被上诉人张安庆的一面之词就认定该事实，事实上涉诉房屋至今还在空置。3、一审法院认定买卖合同未履行，是上诉人违约所致的认定是错误的。被上诉人我爱我家经纪公司作为专业房地产经纪公司，应当对办理过户的相关规定非常清楚，在签订《房产交易合同》前理应向买卖双方阐明，并负责将房屋过户手续办理完毕，而我爱我家经纪公司未协助双方完成承租权的过户手续，应承担违约责任，其不但无权收取居间服务费，还应赔偿买卖双方的损失。4、被上诉人张安庆以拆改为由拒绝履行合同，应属违约方。
被上诉人张安庆辩称，不同意上诉人的上诉请求。主要理由：造成房屋买卖合同不能履行的根本原因是上诉人对诉争房屋的拆改，致无法办理承租权的变更手续，其行为属于根本违约，依照双方的买卖合同的约定，上诉人应当承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
被上诉人我爱我家经纪公司辩称，如果法院判决继续履行合同，我方要求双方缴纳居间费用，如果判决不继续履行合同，我方同意一审判决。
经审理查明，本院查明的事实与一审法院查明事实一致。案经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，双方诉争焦点为买卖合同履行过程中哪方存在违约，进而确定双方之间的房屋买卖合同能否继续履行以及如何承担违约责任的问题。
双方当事人签订房屋买卖合同后，上诉人与二被上诉人一同到诉争房屋的产权单位办理房屋承租权的变更手续，由于上诉人出售的房屋存在拆改问题，致使承租权变更手续未办理完成。一审法院就此问题向产权单位进行调查，得知上诉人出售的房屋确实存在拆改的情况，产权单位已经要求上诉人就拆改部位进行安全鉴定，如鉴定合格可以办理承租权变更手续，但上诉人仅就一个部位进行了鉴定，在产权单位的要求下，上诉人对其他拆改部位再次进行鉴定，尚有两处拆改不合格，不具备变更承租权的条件。因此，本案买卖合同不能办理承租权的变更手续，其责任在于上诉人。亦是造成房屋买卖合同无法履行的根本原因，对此，上诉人应当承担合同不能履行的违约责任。依据双方签订的房屋买卖合同的约定，上诉人除应当双倍返还定金外，还应当承担给付居间费的违约责任。因此，上诉人的上诉请求，事实依据不足，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费461元，由上诉人任宏星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王润生
代理审判员 郭 雄
代理审判员 张 璇
二〇一四年六月三十日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；