江苏省无锡市中级人民法院�二庭
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终87号
上诉人（原审原告）周剑虹。
委托代理人王彩万。
被上诉人（原审被告）符建进。
委托代理人杨和龙，上海锦智律师事务所律师。
上诉人周剑虹因与被上诉人符建进农村房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2015）惠民初字第00802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
周剑虹一审诉称：周剑虹的母亲郁凤珍去世后，父亲周焕清在未征得其同意的情况下，擅自将无锡市惠山区前洲街道塘村村北郁巷105号房屋出售给符建进，后该房屋的拆迁利益也归属符建进所有。由于周剑虹是诉争房屋的合法继承人，周焕清单独处分房产的行为侵害其继承权利；且该房屋实际�卖未办理过户，无法发生物权变动的效力；此外，农村集体土地上的房屋不能向集体经济组织外的人员流转。该房屋买卖情况系周剑虹在父亲死亡后才获悉，由于周焕清与符建进于1998年6与28日签订的房屋买卖协议无效，故请求判令确认诉争房屋由周剑虹合法继承。
符建进一审辩称：诉争房屋买卖的过程中周剑虹亲自收取了部分房款，实际是明知交易的发生，至今已过去多年，该案已超过诉讼时效；符建进虽户籍尚未迁至诉争房屋内，但其购买房屋是为了家庭所用，其妻子女儿的户籍在购房后均迁入诉争房屋内，符建进一家对房屋实际支配使用多年，并以房主的名义签订了房屋拆迁安置补偿协议获得了拆迁安置；此外，虽然符建进与周焕清于1998年6月28日签订了私房馈赠转让协议，但该协议实际系周焕清为了避税而另行签订的，实际双方真实的买卖协议系1998年6月26日签订的价款为75000元的房屋转让协议。结合以上几点，该真实的买卖协议应当是有效的，请求驳回周剑虹的诉请。
原审经审理查明：
一、身份及户籍情况。
郁凤珍（1941年10月21日生，1995年10月23日死亡）与周焕清（1939年2月16日生，2012年12月10死亡）系夫妻关系，育有一子周剑虹。
符建进与商海滨于1992年10月15日登记结婚，婚后育有一女符钰。符建进户籍位于陕西省大荔县许庄镇光华厂至今未迁移；商海滨因工作调动于1997年7月4日从陕西省大荔农场迁至江苏省无锡市洛社镇新兴西路6号401室；符钰因出生于1998年11月3日申报户口至江苏省无锡市洛社镇新兴西路6号401室；商海滨、符钰于2001年11月11日自江苏省无锡市惠山区洛社镇新兴西路6号401室迁至无锡市惠山区前洲居委，于2005年4月11日迁入江苏省无锡市惠山区前洲街道�村村北郁巷105号。
二、房屋及转让情况。
无锡市惠山区前洲街道塘村村北郁巷105号房屋系郁凤珍、周焕清婚后以郁凤珍名义申请建造的。1998年6月26日，符建进与周焕清签订房屋转让协议一份，载明：“现有塘村郁巷105号房屋一栋前后两造原属郁凤珍、周焕清，现转让给兄弟符建进、商海滨。按现状固定形式交付，作价75000元先付款50000元，余款在年底付清。”该协议有证明人张某、周月艳签名为证。1998年6月28日，周焕清与符建进再次签订一份私房馈赠转让协议，载明：“现有塘村郁巷105号房屋一栋前后二造，原属郁凤珍、周焕清，因三姨妈之关系，小时候由于我家庭人口多，生活困难，有姨妈照顾，现姨妈从外地退休与子、孙回到老家，住房困难，故将塘村私房给予馈赠转让处理，作价为1800元（一万八千元），从双方签字付款（1800元）房产属符建进、商海滨所有。”该协议亦有证明人张某、周月艳签名为证。1999年3月25日，周剑虹向符建进出具收条一份，载明：今收到符建进购房款一万五千元。符建进购买房屋后，与母亲、妻子、女儿共同居住在诉争房屋内。2005年10月10日，符建进与前洲镇拆迁安置办公室签订房屋作价、拆迁、安置认定书，符建进购买的房屋获得了拆迁安置补偿，诉争房屋已收归国有，但至今仍未实际拆除。
三、双方争议事实。
针对两份房屋转让协议，周剑虹主张：其在父亲去世后才获悉房屋被处分的事实，且仅从拆迁办获取了在后的一份私房馈赠转让协议，对在前的房屋转让协议并不知情。其本人出具的收条是应周焕清的要求至张某取钱，应张某要求出具，当时并不了解购房款针对的是何套住房。符建进主张：在先的房屋转让协议实际是买卖双方的真实意思表示，根据合同载明50000元价款已当场交付，剩余款项也在协议签订后分期交付；周剑虹出具的收条明确表示了房款情况，实际是明知房屋买卖的真实情况而未提出异议，应当视为同意该转让行为的效力。此外，在后的私房馈赠转让协议实际上是周焕清为了避税而另行制作的，其中的房款数额前后不一，显然不能表明双方的真实意思。此外，虽然符建进的户籍一直在陕西未能迁回，但其妻子女儿在买房后已将户籍迁入诉争房屋内，在购买后全家长期居住，也获得了拆迁安置补偿，故该房屋买卖合同有效，周剑虹无权主张权利。为此，符建进要求证人张某出庭作证，张某陈述称：其为周剑虹的舅舅，也是周焕清与符建进房屋买卖协议的见证人。当时签订房屋买卖协议时，张某就在现场，双方约定价款75000元，协议是张某草拟，符建进当场交付50000元，剩余部分符建进自行支�了10000元，另15000元系符建进向张某的借款，由周剑虹直接至张某家中收取，并出具了收条。周剑虹向其要钱时直接表述是要购房款。关于私房馈赠转让协议是周焕清过了几天自己写的，说是过户要收税的，让张某带着协议去给符建进再签一个名字。经质证，周剑虹对证人证言不予认可，认为该证言为孤证，虽然其收取了钱款，但在当时并不清楚该款项的实际情况。
以上事实有户籍证明、房屋转让协议、私房馈赠转让协议、收条、房屋作价、拆迁、安置认定书、结婚证、证明、土地登记卡、证人证言及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：涉案房屋存在两份买卖协议，在先的房屋转让协议明确价款为75000元，并载明已付款50000元的事实，结合周剑虹本人出具的房款收条及证人证言，能够相互映证该协议系周焕清与符建进的真实意思表示。�观私房馈赠转让协议，该协议上关于房屋价款的阿拉伯数字与大写数字内容并不相符，且该协议明确签字付款房产即转移归属，该含义明确为签字时款项已结清，则与在后的房款收条相矛盾，故该协议并不能反应周焕清与符建进之间的真实交易往来。据此，周焕清与符建进的房屋买卖合同应以在先的1998年6月26日的房屋转让协议为准。
关于该协议的效力问题，争点有二：其一，该协议是否侵害了周剑虹对母亲房产继承的权利。周剑虹虽然未在房屋买卖协议上签名，但在协议签订后实际收取了房款，并出具收条。在其出具收条之时，周剑虹已经年近30岁，作为心智正常的成年人，理应对自己书写的“购房款”有明确的认知，故综合收条及证人证言内容确定，周剑虹明知房屋买卖的事实，且未提出异议。继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应�知道其权利被侵犯之日起计算，自周剑虹知道其权利被侵害至今已远远超过两年，且其自愿收取房款，故无论从时效还是从周剑虹本人的意愿角度出发，周剑虹认为该协议侵害其继承权利的主张均不能得到支持。其二，该协议是否违反国家相关法律规定。1986年生效的《土地管理法》并未严格禁止城镇居民购买农村宅基地房屋，1999年国务院办公厅下发的国办发39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条对城镇居民购买农村宅基地房屋进行了严格限制。但本案的房屋买卖合同签订于1999年以前，符建进购买房产时虽然并非该房屋所在的集体经济组织成员，但其购买房屋系为家庭居住所用，属于基于其生活、生产购买的当地农村房屋，且其家庭成员在迁入该居所后已获得了该村户籍，也长期实际占有、使用、支配该房屋，并因此获得了拆迁安置补偿利益，故该协议签订并不违反法律规定，应当认定为合法有效。结合以上两点，周剑虹的诉讼请求于法无据。综上，依照《中华人民共和国继承法》第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，该院判决：驳回周剑虹的诉讼请求。案件受理费1675元，由周剑虹负担。
周剑虹不服原审判决，向本院提起上诉称：1、不管是1998年6月26日房屋转让协议还是1998年6月28日私房馈赠协议，两份协议均违反土地管理法，属无效协议。1999年国务院办公厅下发的国办发39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》系文件，不是对集体经济土地上房屋买卖效力认定的依据。2、取得房屋所有权应当以房产登记为准，符建进的妻子儿女虽入住涉案房屋，且将户籍划拨迁入，但其城镇居民户口性质未改变，不是涉案房屋集体经济组织的成员。3、符建进至今未提交已按照房屋转让协议的约定交付5万元购房款的依据，而私房馈赠协议是符建进提交给政府办理拆迁手续，属于自认，故应以私房馈赠协议为准。4、周剑虹与父亲关系冷漠，父亲委托其收取款项并未告知具体来龙去脉，周剑虹在张某处收款后，按照张某的意思写了收条，并不知道是涉案房屋的购房款，也并不清楚符建进已实际入住涉案房屋。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，本案一、二审诉讼费用由符建进承担。
符建进答辩称：1、符建进已按照房屋转让协议的约定将房屋转让款75000元支付完毕。2、符建进当时购买房屋征得了当地村委和居委的同意，他们没有异议。3、涉案房屋的集体经济组织全部成员已经转为城镇居民，从事非农业工作，集体土地功能变相类似国有土地功能，土地不再是集体土地成员的生存保障。4、符建进虽然是城镇居民，但是房屋转让协议签订后，符建进的家人已迁入涉案房屋，成为涉案房屋集体经济组织的成员，涉案房屋也由符建进及家庭成员共同出资、共同居住，属家庭共有财产。5、周剑虹在父母去世后多年才主张涉案房屋继承，早已经超过诉讼时效。即使未过诉讼时效，周剑虹也也丧失了涉案房屋的继承权，周剑虹与其父母关系一直紧张，其父母根本就不打算将涉案房屋给上诉人。6、涉案房屋已征收安置，从尊重社会公序良俗和诚实信用原则，维护交易安全和社会秩序的稳定角度也应认定本案房屋转让协议有效。周剑虹对本案房屋转让也是知情的，只是受征收补偿巨大利益的诱惑。
本院经二审审理，对原审查明的事实予以确认。
本院认为：关于两份房屋转让协议，结合符建进交付购房款的情况、张某的证人证言以及1998年6月26日房屋转让协议的措辞，可以认定该协议为符建进与周焕清之间的真实意思表示。1998年6月28日私房馈赠协议虽签订在后，但并未实际履行。
关于1998年6月26日房屋转让协议的效力，首先，从周剑虹出具收条，并在收条上明确写明“今收到符建进购房款一万五千元”字样，可以推定周剑虹对房屋转让是明知的，即使在签订房屋转让协议时周剑虹对房屋转让并不知情，后其出具收条的行为可视为对房屋转让的追认。周剑虹主张其虽出具收条，但对涉案房屋的转让情况并不知情，不符合常理，本院不予采纳。其次，符建进购买涉案房屋时虽非该房屋所在集体经济组织成员，但其妻子、女儿后已迁入该居所并获得该村户籍，符建进及其家庭成员长期实际占有、使用该房屋，且已于2005年获得拆迁安置补偿利益，当地集体经济组织未提出异议，据此，虽然在签订房屋转让协议时由于违反限制�基地使用权流转的相关法律规定存在无效情形，但该违法情形后已消除。第三，即使该房屋转让协议无效，一方面，协议无效的理由并非房屋买卖无效，而是因房屋所占用的宅基地使用权限制流转而无效，当事人之间转让房屋的意思表示是真实的，且农村房屋的出卖人一旦转让房屋，即表明其放弃房屋所占的宅基地使用权；另一方面，根据诚信原则，周剑虹的诉讼请求违反了交易诚信，其行为违反市场经济的交易规律，不应得到提倡。故即使该房屋转让协议无效，周焕清也不能因继承而获得涉案房屋的所有权。
综上，周剑虹的上诉理由不能成立，原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1675元，由周剑虹承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡利娜
审 判 员 费益君
代理审判员 包梦丹
二〇一六年四月七日
书 记 员 卢志鹄