四川省资阳市雁江区人民法院民 事 判 决 书（2014）雁江民初字第1352号原告杨谱。委托代理人敖贵东。委托代理人敖翔，四川君合律师事务所律师。被告华西。被告滕明金。原告杨谱与被告华西、滕明金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月19日作出（2013）雁江民初字第1602号民事判决书，宣判后，被告华西、滕明金向资阳市中级人民法院提起上诉。2014年3月3日，资阳市中级人民法院作出（2013）资民终字第672号民事裁定书，将该案发回重审。2014年4月11日，本院重新立案受理后，依法另行组成合议庭，于2014年6月11日、2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告杨谱及其委托代理人敖贵东、敖翔与被告华西、滕明金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨谱诉称，原告与被告华西于2006年3月20日订立《售房协议》，由被告华西代表其女婿刘军、被告腾明金执笔书写协议，将位于资阳市雁江区松涛路二段石油二车队四幢一单元一楼x号房屋出卖给原告，双方约定买卖价款为10000.00元。该协议签订后，被告将房屋交付给原告使用至今，同时将刘军的《房屋所有权证》（资阳权城民字98第13152号）及刘军与四川石油管理局资阳汽车运输公司签订的《售购房合同》交付给了原告。原告在接收使用房屋期间，承担该房屋的所有物管及使用费用，刘军对此全部知情。因被告及刘军没有履行办理房屋过户的合同义务，原告于2012年9月12日将刘军及华西诉至资阳市雁江区人民法院，请求判令刘军及华西履行办理房屋产权过户登记手续。资阳市雁江区人民法院审理后作出（2012）雁江民初字第02729号民事判决，该判决认定华西没有取得处分刘军房屋的代理权，华西与原告杨谱签订的房屋买卖合同对刘军不具有约束力，华西也不具有协助过户的可能，判决驳回杨谱的诉讼请求。杨谱不服提出上诉，四川省资阳市中级人民法院审理后作出（2013）资民终字第240号判决：驳回上诉，维持原判。被告与刘军因买卖房屋价值发生重大变化而否定签订合同时的承诺，造成买卖标的物不能过户。依据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条：出卖人因未取得所有权或者处分权，致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应当支持。请求1、判令解除原告与被告订立的《售房协议》；2、判令二被告返还原告购房款10000元；3、判令二被告赔偿原告可得利益损失130000元；4、本案诉讼费及因本案产生的其它费用由二被告承担。二被告辩称，1、二被告不存在违约行为，不应承担赔偿责任；2、售房协议无效，原、被告双方都存在过错应各自承担相应过错责任，当时公证处都不给公正，原告也是清楚的，二被告一直要求原告退还房屋，原告想占便宜拒绝了；3、售房协议无效，原告一直居住在该房屋中，应当支付租金每月200元；4、二被告同意退还原告购房款1万元。原告为证明其主张，举证如下：1、原告身份证复印件及二被告户籍证明，拟证明原、被告主体资格；2、售房协议复印件，拟证明原、被告之间签订房屋买卖协议；3、资阳权城民字98第13152号房屋所有权证复印件，拟证明原告持有所有权人为刘军的房产证；4、（2012）雁江民初字第2729号民事判决书复印件、（2013）资民终字第240号民事判决书复印件，拟证明被告代理行为无效，房屋不能办理产权过户手续；5、土地登记申请书、补办土地变更申请、土地登记审批表、地形图复印件，拟证明房产证号为资阳权城民字98第13152号房屋的土地性质属划拨。6、估价报告书原件，拟证明房产证号为资阳权城民字98第13152号的房屋价值82178.40元，估价报告书有效期2014年8月25日至2015年8月24日。二被告质证意见如下：对1、2、3、4、5无异议，对6有异议，房屋已经经过40年，成都市的评估公司经过评估，价值694元／m2（2013年评估），应该以这个价格进行认定，现在汽车学院附近的房屋才售1999元／平方米，应该适度参考。二被告为证明其主张，举证如下：1、二被告身份证复印件，拟证明主体资格；2、售房协议复印件，拟证明原、被告之间签订房屋买卖协议；3、（2012）雁江民初字第2729号民事判决书复印件、（2013）资民终字第240号民事判决书复印件、（2013）雁江民初字第1348号民事判决书复印件，拟证明原、被告所签售房协议无效，法院判决原告交还房屋并返还被告女婿刘军房产证；4、房屋补偿协议及房屋补偿费凭证复印件，拟证明同等房龄的房屋赔偿金额。原告质证意见如下：对1、2无异议，对3真实性无异议，不能证明合同无效，只能证明代理行为无效，对4有异议，被告欲证明房屋的价值，但是补偿协议是双向的补偿，不是单项现金补偿，职工异地购房要享受成本价优惠的，该部分价值被告忽略了，可能是十万、二十万，不能实现被告的举证目的。本院认证如下：对原、被告无异议的原告所举的证据1、2、3、4、5，被告所举证据1、2，本院予以采信。原告所举证据6，符合证据三性，本院予以采信。被告所举证据3，来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告所举证据4，与本案不具关联性，本院不予采信。经审理查明，二被告系夫妻。1998年5月20日，被告女婿刘军与四川石油管理局资阳汽车运输公司签订资阳市住房制度改革《售购房合同》，购买座落于石油二车队四幢楼一单元一楼x号房屋一套，并办理了产权证，取得房屋所有权。该合同载明：“乙方以成本价购得住房后，房屋产权归个人所有，即拥有该住房的占有权、使用权、处分权和收益权，可以继承和转让、抵押”。“乙方以成本价购买的住房，一般住用5年后，可以依法进入市场交易，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和缴纳有关税费后，收入归个人所有”。2006年3月20日，由被告滕明金执笔，被告华西以其女婿刘军的名义与原告签订《售房协议》，约定将刘军座落于石油二车队四幢楼一单元一楼x号的私有房屋一套以10000元的价格出售给原告，被告华西和原告杨谱在协议上签名捺印，刘军的签名由执笔人滕明金书写。同日，原告付清全部房款，被告华西将房屋交与原告使用。后原告与被告滕明金到资阳市雁江区公证处公证《售房协议》，资阳市雁江区公证处以售房人夫妻未到场为由拒绝公证。该房屋一直由原告占有使用至今。该房未办理过户登记手续，房屋所有权人现仍登记为刘军，所有权证号为资阳权城民字98第13152号，面积42.36m2。2012年9月12日，原告向本院提起诉讼，要求刘军及华西协助办理过户手续，本院经审理认定华西以刘军的名义与原告签订房屋买卖合同属无权代理，对刘军不具有约束力，判决“驳回原告杨谱的诉讼请求”。后原告上诉至资阳市中级人民法院。2013年3月27日，资阳市中级人民法院作出（2013）资民终字第240号民事判决，认为上诉人（原告）以表见代理的理由要求认定其买卖关系成立并应取得房屋所有权的理由不成立，判决“驳回上诉，维持原判”。2013年4月22日，刘军以其岳母华西擅自与原告达成售房协议出卖自己的房屋为由诉至本院，要求判令原告返还房屋及所有权证。本院经审理后作出（2013）雁江民初字第1348号民事判决，判令原告返还诉争房屋及所有权证。判决生效后，刘军向本院申请强制执行。资阳市房地产管理局已公告作废诉争房屋所有权证，并重新为刘军办理了产权证号为房权证资阳字第××号，所有权人登记为刘军的房屋所有权证。2013年5月22日，原告诉至本院，请求判令解除原告与被告订立的《售房协议》，并由二被告返还原告购房款1万元，同时赔偿原告可得利益损失13万元。本院经审理后作出（2013）雁江民初字第1602号民事判决，判令解除原告与二被告签订的《售房协议》，二被告返还原告购房款10000元，并赔偿原告可得利益损失73025.6元，原告支付评估费3000元。宣判后，二被告不服，上诉至资阳市中级人民法院。2014年3月3日，资阳市中级人民法院作出（2013）资民终字第672号民事裁定，将该案发回重审。2014年4月11日，本院重新立案受理进行审理。2014年7月7日，原告向本院提出评估申请，请求对位于资阳市雁江区松涛路二段石油二车队四幢一单元一楼x号房屋（产权证号：资阳权城民字98第13152号）进行价值评估。二被告不同意评估。2014年7月2日，本院委托资阳顶盛房地产评估事务有限公司进行评估。2014年8月25日资阳顶盛房地产评估事务有限公司作出资房评（2014）第5-138号房地产估价报告。所有权人登记为刘军，房产证号为资阳权城民字98第13152号住房价值82178.40元。估价报告有效期为一年，从2014年8月25日至2015年8月24日，原告支付评估费2000元。本院认为，经生效裁判文书认定，二被告以刘军的名义与原告签订房屋买卖合同的行为属无权代理，事后未得到被代理人刘军的追认，该合同对刘军不发生效力，原告不能取得诉争房屋所有权，应将房屋返还与所有权人刘军。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。被告华西在合同上签名，被告滕明金执笔书写合同并代签刘军的名字，应认定出卖诉争房屋系二被告共同的行为，合同不发生效力，应由二被告共同承担因缔约过失产生的损害赔偿责任。二被告与原告签订《售房协议》时，故意隐瞒没有取得代理权的事实，违背诚实信用原则，导致原告基于对二被告的信赖与其订立合同，二被告存在重大过失，应承担主要过错责任；原告明知道二被告不是诉争房屋所有权人仍于其订立合同，未尽到合理注意义务，事后也未与所有权人沟通，取得事后追认，也应承担一定过错责任。本院据此确定由二被告对原告的损失承担90%的赔偿责任。因合同不发生效力，原告所支付的购房款10000元应由二被告予以返还。原告主张的可得利益应为信赖合同有效而能够获得的信赖利益损失，即诉争房屋现在的市场评估价值减去购房款的差额82178.40元-10000.00元=72178.40元。此外，原告为确定其损失支付的鉴定费用5000元也应一并纳入其损失范畴予以处理。即二被告应赔偿原告损失（72178.40元＋5000元）×90%＝69460.56元。因原告与二被告订立的合同不发生效力，故原告关于解除合同的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十八条的规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告华西、滕明金于本判决生效之日起十日内返还原告杨谱购房款10000元；二、被告华西、滕明金于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨谱所受损失69460.56元；三、驳回原告杨谱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由原告杨谱负担310元，由被告华西、滕明金负担2790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审 判 长  李才华人民陪审员  邱国辉人民陪审员  张德华二〇一四年十二月三十日书 记 员  刘前梅