上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第4812号
原告上海志能实业有限公司。
法定代表人褚华海，董事长。
委托代理人刘祖康，上海福一律师事务所律师。
被告上海中庄国际贸易有限公司。
法定代表人贾堃，经理。
委托代理人陈青秀，男，上海中庄国际贸易有限公司员工。
原告上海志能实业有限公司（以下简称“志能公司”）与被告上海中庄国际贸易有限公司（以下简称“中庄公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年12月1日、2015年12月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘祖康、被告的委托代理人陈青秀均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告志能公司诉称，2014年5月15日起，被告中庄公司租赁原告志能公司坐落于上海市奉贤区金汇镇光泰路XXX号A1车间。2014年10月23日，原、被告补充签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：被告租赁原告坐落于上海市奉贤区金汇镇光泰路XXX号A1车间，租赁面积946.885平方米，租赁期间从2014年5月15日起至2020年5月14日止。前三年每年租金341，818元，第四年起租金随市场行情调整，实行先付后用原则，前三年每半年一付，从第四年起为一年一付。被告支付原告保证金20，000元。租赁期间的水电费由被告按月支付。合同还约定，若被告逾期不支付租金及相关费用累计超过30日，原告可书面通知解除合同。若原、被告因履行合同发生争议，协商不成的，由租赁物所在地人民法院管辖。2014年5月15日至2014年11月14日首期租金170，909元，被告仅支付144，500元，尚余26，409元未付；2014年11月15日至2015年5月14日的第二期租金170，909元被告至今未付。2015年8月31日原告以书面形式通知被告解除《厂房租赁合同》，要求被告于2015年9月3日前搬离租赁的A1车间，并付清拖欠的租金299，395元。然被告拒不搬离租赁的厂房，也不支付相应租金，无奈原告诉讼来院，请求判令：1、确认原、被告签订《厂房租赁合同》于2015年8月31日解除；2、被告中庄公司搬离租赁的奉贤区金汇镇光泰路XXX号A1车间；3、被告立即支付租金299，395元；4、被告立即支付违约金56，969.66元。庭审中，原告陈述系争厂房缺乏建设工程规划许可证等相关审批手续，因此《厂房租赁合同》应为无效，故将原诉讼请求变更为：1、要求被告搬离奉贤区金汇镇光泰路XXX号A1车间；2、被告自2014年11月18日起按每月28，484.83元的标准支付原告厂房占有使用费至实际搬离日止。
原告志能公司对其诉请向本院提供如下证据：
1、《厂房租赁合同》及委托书各1份，旨在证明2014年10月23日原、被告签订厂房租赁合同，约定双方的权利义务；
2、电子银行交易回单1份，旨在证明2014年10月28日被告曾向原告支付50，000元的租金；
3、解除合同通知书1份，旨在证明2015年8月31日原告曾向被告主张租金，并要求被告搬离租赁的厂房；
4、上海展华装饰材料有限公司出具的说明、土地出让协议、征地补偿安置方案结案表、征地费包干协议书、行政事业性收费通用收据各1份，旨在证明原告受上海展华装饰材料有限公司委托代行租赁事务，原告有权出租涉案厂房；
5、原告的企业营业执照、被告档案机读材料各1份，旨在证明原、被告的主体资格。
被告中庄公司辩称，涉案厂房不是被告承租的，是由案外人上海榕齐石材实业有限公司租赁后，交付给被告使用的。因为案外人上海榕齐石材实业有限公司一直未付租赁费，故原告不让被告正常使用该厂房。无奈，被告才于2014年10月23日同原告签订《厂房租赁合同》。因此2014年5月15日至2014年10月23日期间的租赁费用不应由被告承担。另外，被告在租赁期间一直在交纳租赁费用，至今共支付173，500元的租赁费，故不同意搬离。至于涉案厂房是否缺乏建设工程规划许可证等相关审批手续，被告不清楚。若确因缺乏相关手续导致合同无效，被告对合同无效没有异议，但不同意按照原合同约定的租金标准支付占有使用费。
被告中庄公司对其辩称向本院提供如下证据：银行付款回单1份、支票2张、收据2份，旨在证明被告向原告支付了租赁费173，500元的事实。
经当庭质证，原、被告对相对方提供的证据均发表了质证意见。被告对原告提供的证据1中的《厂房租赁合同》的真实性没有异议，但对委托书的真实性不予认可；对原告提供的证据2、3、4、5的真实性均无异议。原告对被告提供的证据的真实性没有异议。本院认为，原、被告提供的证据均真实、合法，且与本案具有关联，本院依法予以确认。
为查明涉案厂房是否具有建设工程规划许可证，本院与涉案厂房的所有人上海展华装饰材料有限公司的法定代表人褚东进行了询问谈话，并制作谈话笔录一份，主要内容为：案外人上海展华装饰材料有限公司是涉案厂房的所有人，该厂房由原告代行租赁，该厂房至今尚未办理建设工程规划许可证。原、被告双方对该谈话笔录的内容均无异议。
基于上述认定的证据，结合原、被告当庭陈述，本院确认如下法律事实：位于上海市奉贤区金汇镇光泰路XXX号厂房系案外人上海展华装饰材料有限公司建造，土地的性质为工业用地，该厂房没有取得建设工程规划许可证。案外人上海展华装饰材料有限公司与原告协商，同意由原告代行上述厂房的出租方权利。2014年10月23日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》一份，约定原告志能公司将上述厂房中A1车间（面积946.885平方米）及东区1#门面房（楼上、楼下）租赁给被告中庄公司使用，租赁期间从2014年5月15日起至2020年5月14日止；前三年每年租金341，819元，第四年起租金随市场行情调整，实行先付后使用原则，前三年每半年一付，从第四年起为一年一付。合同签订后，被告于2014年10月28支付原告租赁费50，000元，2015年2月10日支付19，000元，2015年3月10日支付45，500元，2015年7月10日支付50，000元。2015年8月31日，原告向被告送达解除合同通知书，指出因被告违反合同约定，逾期不支付租金超过30日，故解除双方之间的厂房租赁合同，并要求中庄公司搬离，支付尚拖欠的租金299，395元。2015年9月30日，被告再次支付原告租赁费9，000元。因双方对租赁费用协商不成，故涉讼。
本院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告出租给被告位于上海市奉贤区金汇镇光泰路XXX号A1车间及东区1#门面房未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《厂房租赁合同》应为无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现原告请求被告搬离租赁的厂房，符合法律规定，本院依法予以支持。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告辩称不同意按照原合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但未能提供相应的证据，故本院对其抗辩意见不予采信。
本案中，原、被告双方的主要争议焦点在于：房屋占有使用费的起算日期应为2014年5月15日还是2014年10月23日。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，均有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于该争议，被告辩称，原、被告双方于2014年10月23日签订《厂房租赁合同》，故被告仅应支付2014年10月23日之后的占有使用费。2014年10月23日之前涉案厂房是由案外人上海榕齐石材实业有限公司代被告租赁的，案外人上海榕齐石材实业有限公司也与原告签订了厂房租赁合同，故相应的房屋占有使用费应由案外人上海榕齐石材实业有限公司支付。然，被告未对其辩称的事实提供相应的证据。相反，原告提供的《厂房租赁合同》中明确载明涉案厂房的租赁日期从2014年5月15日起至2020年5月14日止，且被告在庭审中也承认确实从2014年5月15日开始使用该厂房。综合原、被告提供的证据，以及庭审查明的事实，本院认为，涉案房屋占有使用费的起算日期应为2014年5月15日，故对被告的该项抗辩意见本院不予采信。被告已支付原告173，500元，根据合同约定的租金标准，被告已支付房屋占有使用费至2014年11月17日。原租赁合同约定的租金标准为341，819元／年，现原告请求被告按28，484.83元／月（即每年341，818元）的标准支付原告自2014年11月18日起至实际搬离止的房屋占有使用费，符合法律的规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告上海中庄国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市奉贤区金汇镇光泰路XXX号A1车间；
二、被告上海中庄国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内按每月28，484.83元的标准支付原告上海志能实业有限公司自2014年11月18日起至实际搬离日止的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6，645元，减半收取计3，322.5元，由被告上海中庄国际贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 林庆强
二〇一五年十二月二十九日
书记员 徐艺闻
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。