江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第254号
上诉人（原审被告）李润华。
上诉人（原审被告）李凤林。
上诉人（原审被告）李林林。
三上诉人共同委托代理人李小东，江西翠微律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）罗明。
委托代理人万志平，江西客家人律师事务所律师。
上诉人李润华、李凤林、李林林因与被上诉人罗明房屋买卖合同纠纷一案，不服宁都县人民法院（2014）宁民一初字第505号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：三被告系姐弟关系，其在宁都县梅江镇土围村李面二组共有一处旧屋，房屋土地性质为集体土地，面积214平方米，土地用途为住宅用地。2010年2月13日（除夕日），原、被告签订一份《房屋土地出让协议》，内容为：“房屋土地出让协议，甲方：李润华、李凤林、李林林。乙方：罗明。经甲乙双方协商，甲方把宁都县梅江镇土围村李面二小组，老屋二层，占地214平方米转让给乙方。具体条款如下：一、房屋土地转让单价共计人民币65万元，第二层以成本价结算归甲方所有（450元每平方）。二、付款方式：合同签订三天内付45万元整，剩余20万元整经乙方改建封顶后付清。如乙方未付清按二分利息计算。三、甲方负责保证四边邻居对乙方在施工过程中不能阻碍和延误乙方工时，包括一切所牵涉到的费用由甲方承担。四、甲方责任：层高（保证七层）、占地按原始老屋基础改建、进出口、电线杆，房屋旁边要棵树，甲方负责处理。五、合同生效后，甲方交付产权证三本给乙方，如乙方为住户需办理相关产权手续，甲方必须无条件配合。六、违约责任：如邻里阻挠不能保证乙方建筑层高七层，按少一层退返乙方总购房款七分之一，依次类推，乙方开始动工起老屋拆除后，受到四邻干扰或阻扰协商无效导致房屋无法动工，乙（应为甲）方无条件把房款退给乙方，乙方不计利息。如房屋只建四层以下甲方按造价退还给乙方，双方如有争议按中介机构核算。七、甲方提供乙方的所有证件，必须真实合法。八、乙方责任：如有政府部门干扰房屋建设，乙方自负。甲方在建房迁移中，所遇外人影响乙方应相应配合。九、本合同有相同的法律效力。合同一式两份，甲、乙双方各一份。甲方（签名）：李润华、李凤林、李林林。乙方（签名）：罗明。”同日原告罗明付给被告李润华4万元，被告李润华出具了收条给原告，收条内容为：“收条，今收到罗明购土地款首付款4万元整。李润华，2010、2、13日”，事后原、被告双方多次自行协商合同履行事宜未果，被告又未将收取的肆万元返还给原告。
为此，原告以合同所涉土地为集体土地不能转让为由诉至法院，请求法院判令：1、确认原、被告签订的“房屋土地出让协议”无效；2、三被告连带返还原告土地款40000元及利息（自2010年2月13日起至还款之日止按同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。
原审法院认为：原告以合同形式购买三被告位于宁都县梅江镇土围村李面二组的集体土地建房，根据《土地管理法》第四十三条规定任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原、被告于2010年2月13日签订的《房屋土地出让协议》的行为违反了上述规定，根据《合同法》第五十二条第一款第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。因此，原、被告签订的《房屋土地出让协议》无效，应相互返还因合同所得的财物，但合同无效的行为是双方行为，原、被告均有过错，故原告要求被告按银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求不能成立，不予支持。被告辩称《房屋土地出让协议》有效及已过诉讼时效的辩解意见不能成立，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告罗明与被告李润华、李凤林、李林林于2010年2月13日签订的《房屋土地出让协议》无效；二、被告李润华、李凤林、李林林于本判决生效后十日内返还原告罗明人民币40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告李润华、李凤林、李林林承担840元，由原告罗明承担210元。
上诉人李润华、李凤林、李林林上诉称：1、上诉人与被上诉人于2010年2月所签订的《房屋土地出让协议》是双方经过友好协商后达成的，是双方的真实意思表示，而且双方还履行了部分协议内容，只是因被上诉人后来没有依约履行以致双方产生了争议而致使协议没有全面履行而已。该协议中所涉及的土地是集体所有的宅基地，根据《物权法》的有关规定完全可以依法转让，一审法院以该协议违反法律、行政法规强制性规定而判决该协议无效明显错误。2、该协议内容主要是旧房改建的问题，并不是土地买卖，被上诉人仅是出资方，并不是房屋和土地的受让方，故一审法院认为被上诉人“以合同的形式购买上诉人名下的集体土地建房”与事实不符，适用土地管理法的规定判案明显属于适用法律错误，就算是属于买卖也应适用物权法的有关规定。3、上诉人李润华收取了被上诉人支付的预付款并出具了收条，不是三上诉人，而且三上诉人的土地是分开的，并有大有小之分，一审法院对此视而不见，还判决三上诉人共同返还被上诉人4万元费用，显然缺乏事实依据，是错误的判决。4、上诉人与被上诉人的行为发生在2010年2月，而被上诉人却在四年后才向法院主张权利，明显超过了诉讼时效，其主张不应获得支持。综上，请求二审法院：1、撤销宁都县人民法院（2014）宁民一初字第505号民事判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审全部费用由被上诉人承担。
被上诉人罗明辩称：1、上诉人在上诉状中承认上诉人与答辩人签订的《房屋土地出让协议》中所涉及的合同转让的标的是“集体所有的宅基地”。根据我国《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。另外，国务院办公厅《关于严执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。又根据我国《合同法》第五十二条第一款第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。原判决以此为法律依据判决本案集体宅基地转让协议无效，完全合法、合情、合理。2、上诉人在上诉状称“从协议的内容来看，被上诉人仅是出资方，并不是房屋和土地的受让方，根本没有涉及到土地的交易的问题”，这种说辞与上诉人上诉状第1点自相矛盾。也与上诉人于2010年2月13日向被上诉人出具的“收条”自相矛盾，该收条内容“今收到罗明购土地款首付款4万元整”，它非常明确地表达了上诉人与答辩人的合同交易目的。3、上诉人总强调原审适用《土地管理法》错误，认为应适用《物权法》，殊不知《土地管理法》是《物权法》的特别法，而《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。所以，《物权法》没有规定的当然适用特别法即《土地管理法》。4、与答辩人签订《房屋土地出让协议》的合同主体是上诉人三姐弟，均是合同当事人，在该合同中并未约定合同债权为按份共有，所以上诉人是本案合同之债的共同共有人也是共同义务人。该房屋及其宅基地是不动产，是不可分割的。根据我国《物权法》第九十五条之规定，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。上诉人李润华收取“土地款首付款4万元”是代表上诉人三人收取的款项，至于他们三人如何分配，纯属上诉人内部的事情，与答辩人无关。5、上诉人在上诉状称本案已经过了诉讼时效，这是错误的。因为合同无效不受诉讼时效限制，返还财产的时效的起算点就是判决裁决生效之日，返还财产的义务就成立，从次日起诉讼时效就开始起算。为此，恳请贵院驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明，上诉人李润华、李凤林、李林林与被上诉人罗明不是同一村集体经济组织成员。
二审其它认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案主要存在以下三个争议焦点：一、案涉《房屋土地出让协议》是房屋买卖合同还是合资合作建房合同。合同性质的认定应当从合同当事人权利、义务内容等方面考察。本案中，综合考察案涉《房屋土地出让协议》标的、付款方式等基本权利义务条款，该协议本质是三上诉人以65万元价格将其共有的房屋及该房屋所占宅基地的土地使用权一并转让给被上诉人。而且，从该协议的履行及上诉人李润华出具的收条也可看出，被上诉人履行的是房屋土地转让款支付义务而不是合作建房的出资义务。虽然该协议还约定了上诉人应当协助被上诉人处理邻居关系，保证被上诉人建房的层高等义务，但是该义务属于合同附随义务，不影响合同性质的认定。合资合作建房合同是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险合作建房为基本内容的合同。案涉《房屋土地出让协议》不具备合资合作建房合同的基本特征更符合房屋买卖合同的特征。
二、关于案涉《房屋土地出让协议》的效力问题。本案上诉人与被上诉人转让的房屋所占用的土地是农村集体土地，被上诉人并非宁都县梅江镇土围村集体经济组织成员。我国《物权法》第一百五十三条规定，农村宅基地使用权的转让应当符合法律和国家的有关规定。目前，根据我国的相关规定，宅基地使用权只能在本村集体成员之间转让，非本村集体成员不得取得该村的宅基地使用权。因此，上诉人转让案涉房屋及该房屋所占宅基地使用权的行为因违反了我国法律、行政法规的强制性规定，属于无效行为，故依法应认定案涉《房屋土地出让协议》为无效合同。无效合同自始没有法律效力，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。造成本案合同无效，双方当事人均存在一定的过错。据此，上诉人应当返还被上诉人支付的40000元预付款给被上诉人。原判未支持被上诉人关于该笔款项的利息请求，实际上是由其自己承担该利息损失，该处理是妥当的。对于上诉人李凤林、李林林以该40000元预付款是上诉人李润华收取的，收条也是李润华出具的为由，认为该款应由上诉人李润华一人返还。本院认为，被上诉人受让的是三上诉人共有的房屋及该房屋所占的宅基地使用权，按照协议三上诉人任何一个人均享有请求被上诉人支付转让款的权利，同理，被上诉人向三上诉人中的任何一人支付转让款都属于正确履行合同义务。况且，被上诉人支付40000元预付款给上诉人李润华时，其他两位上诉人知情，至于上诉人李润华是否将款项分给其他两位上诉人属于三共有人内部事务，对此，其他两位上诉人可另行主张。虽然40000元预付款是上诉人李润华收取的，收条也是李润华出具的，但是，该款项是被上诉人购买三上诉人共有房屋的预付款而非仅仅是支付给上诉人李润华个人的。因此，在案涉协议确认无效后，三上诉人理应连带返还40000元预付款给被上诉人。
三、关于被上诉人一审诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，被上诉人一审诉讼请求没有超过诉讼时效期间。因为，一审期间，本案被上诉人第一项诉讼请求为确认案涉《房屋土地转让协议》无效，请求确认合同无效，属于确认之诉，不受诉讼时效期间的限制。当然，合同确认无效后，当事人关于返还财产的请求为不当得利请求权，属于债权请求权的范畴，理应适用关于诉讼时效的规定。但是，合同无效必须人民法院依法确认，合同当事人不享有确认合同无效的权利，而且合同被确认无效之后，合同双方当事人才享有财产返还请求权。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋土地转让协议》只有被人民法院确认无效后，被上诉人才享有40000元预付款的返还请求权，因此，案涉《房屋土地转让协议》从被确认无效开始算诉讼时效起算点，被上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效期间。
综上，上诉人李润华、李凤林、李林林的上诉请求没有事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果妥当，依法应予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人李润华、李凤林、李林林承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 彭 莉
代理审判员 张志平
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 王 佳
书 记 员 陈 慧