海南省琼中黎族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9030民初564号原告：彭智，男，1983年10月20日出生，汉族，现住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：张柳青，北京大成（海口）律师事务所律师。被告：海南地恒实业投资有限公司，住所地：海南省三亚市凤凰镇凤凰机场南侧三亚春天2＃楼。法定代表人：庄建川，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡必武，海南威盾律师事务所律师。原告彭智与被告海南地恒实业投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行预约合同，将”乌石.美丽春天”1栋1单元301房售予原告；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2013年6月27日，案外人刘某、刁某与被告签订《地恒”乌石.美丽春天”诚意金协议书》（以下简称《诚意金协议书》），预定购买”乌石.美丽春天”项目8栋302房，面积59.54㎡，单价2580.24元/㎡。当日，案外人支付了诚意金20000元。2013年9月10日，案外人再次支付了购房预付款60000元，累计支付已达总房款的50%。2014年6月6日，案外人徐某受案外人刘某、刁某委托将上述物业转让给原告，双方并于当日一同至美丽春天售楼处将转让情况告知被告，被告予以认可并作登记。2016年4月，被告要求将原”乌石.美丽春天”8栋302房置换为1栋1单元301房，面积增加10.11㎡，增加部分的面积为3267元/㎡，原告同意。2016年底，被告通知原告收房，但因原告年底返乡未及时前往。年后（即2017年初），当原告前往被告处收房时，被告竟拒绝将房子卖给原告。原告认为，被告与案外人刘某、刁某签订《诚意金协议书》，双方达成买房合意，意思表示真实，《诚意金协议书》约定了标的物为”乌石.美丽春天”8栋302房，面积59.54㎡，单价2580.24元/㎡，付款方式为分期付款，办理房产证费用明细也一并列出，同时还约定各次付款的时间节点。根据《合同法》规定，合同条款中，当事人条款和标的条款系合同中不可或缺的主要条款，显然《诚意金协议书》已构成商品房买卖合同的预约合同，表明了双方将在条件成就时订立本约合同的合意，系具有法律约束力的合同。之后原被告双方签订的《置换房确认单》，对房号、面积及价格重新进行了约定，系双方就商品房买卖预约合同重新达成合意，双方同意继续履行。现因2017年初海南省房价突涨，被告竟拒绝将约定好的房屋出售给原告，该行为明显违背诚实信用原则，属于违约行为，原告有权要求其继续履行预约合同，与原告缔结本约。根据《诚意金协议书》约定，被告须至少在退回诚意金之后才可将标的房屋另行出售，故本案涉案房屋应尚未出售，本案预约合同不存在事实上履行不能的情况，双方可就尚未确定的非合同主要条款内容进一步磋商签订正式买卖合同。综上，为稳定市场交易秩序、促进市场交易关系、维护交易安全，原告特诉至贵院，望判如所请。被告海南地恒实业投资有限公司答辩称，一、被答辩人作为诉讼原告主体不适格，其无诉讼主体资格，答辩人与被答辩人之间不存在任何法律关系。答辩人与被答辩人之间从未达成过任何有关认购房屋的协议，也没有达成过任何买卖房屋的预定协议或本约合同，双方不存在任何法律关系。答辩人只是和案外人刘某、刁某（下简称：案外人）有关房屋销售的诚意金协议，根据合同的相对性原则，只有合同相对方才具有主体资格，才享有相应的权利义务。答辩人与案外人签订的《地恒”乌石·美丽春天”诚意金协议书》第三条明确约定，协议书不得转让，购买预定房屋的必须是本人或直系亲属。假如案外人确实和被答辩人有有关转让之约定，对答辩人也无约束力，被答辩人无权向答辩人主张任何权益。二、假如被答辩人经过转让享有案外人在协议书中的权利义务，协议书也仅为一个预约合同，双方最终没有完成签署正式房屋买卖合同情况下，协议已经终止，双方最终没有达成房屋买卖交易。答辩人与案外人签订的协议书，第三条第2项明确约定”买方交纳诚意金时确认房号及房价，买方在卖方正式销售'乌石·美丽春天'的第一天，如成功认购'乌石·美丽春天'房屋并签订预定书，诚意金自动转化为认购定金，定金不足部分买方在签订预定书时补足；如果买方在上述时间内不能成功认购'乌石·美丽春天'房屋时，卖方将诚意金如数退还给买方”，从协议书内容可知，答辩人和案外人达成的协议书连预约都不算，仅仅是一个购买意向，是今后签订预定书的意向。即使将此协议书算作预定书，按照约定案外人也没有购买成功约定的房屋，因为双方最终没有签订预定书，更没有签订最终的本约商品房买卖合同。三、假如被答辩人经过转让享有案外人在协议书中的权利义务，该协议书现也早已经无效，处于无效状态，被答辩人的起诉已没有法律依据。根据协议书第六条的约定，协议书有效期仅至项目预售许可证取得之日截止。答辩人早在2016年4月就已经取得项目的预售许可证，按照约定，协议书在该节点后就已经失效，而且在这之前或之后答辩人与案外人或被答辩人并未签订房屋买卖合同，双方最终并未就房屋买卖一事达成最终的意思表示，依法应当回到原位。现被答辩人拿着已经无效的协议书来让答辩人进行所谓的继续履行，是没有任何事实和法律依据的。四、假如被答辩人经过转让享有案外人在协议书中的权利义务，被答辩人的起诉也是没有法律依据的。答辩人与被答辩人签订仅为一份预约合同，即就将来签订房产买卖本约合同达成意向。根据民事规则，平等主体间市场交易实行自愿、自主的原则，买卖双方是否愿意交易，是否达成一致的交易意向，必须在自愿、自主的前提之下。不考虑双方其他条件，就被答辩人诉求而言，现被答辩人起诉要求答辩人与其签订合同，将涉案房屋卖予被答辩人，属于强买强卖的行为，属于逼迫对方签订合同的行为，依法法院也没有这个裁决权利，法院没有权利要求被答辩人必须与答辩人签订房屋买卖合同、将房产卖给被答辩人。答辩人与案外人签订的协议书仅为一个将来就房屋买卖的前期意向约定，双方最终没有就买卖房屋完成交易意向，没有达成一致，没有签订最终的本约合同，所以被答辩人无权要求答辩人必须将涉案房屋卖予被答辩人，而且该诉讼请求也完全没有法律依据。综上，答辩人与被答辩人不存在任何法律关系，而且被答辩人起诉要求履行的所谓预约合同已经无效、根本无继续履行之前提，并且预约合同仅是一个将来签订本约的意向合同，依法房屋买卖必须最终签订书面的商品房买卖合同。所以被答辩人的起诉没有任何事实和法律依据，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据6组：第一组，1、地恒”乌石.美丽春天”诚意金协议书，2、地恒美丽春天办理房产证费用列项，3、收款收据2张，证明案外人刘某、刁某与被告签订《地恒”乌石.美丽春天”诚意金协议书》，约定购买”乌石.美丽春天”项目8栋302房，面积59.54㎡，单价2580.24元/㎡，房产证办理费用8578元。当日，案外人支付了诚意金20000元。2013年9月10日，案外人再次支付了购房预付款60000元，累计支付已达总房款的50%。第二组，委托书、身份证复印件、协议书、收款收据、确认书、说明。证明案外人刘某、刁某委托徐某将”乌石.美丽春天”项目8栋302房转让给原告，双方并于当日一同至美丽春天售楼处将转让情况告知被告，被告予以认可并作登记。第三组，置换房确认单，名片。证明原、被告双方对房号、面积及价格重新进行了约定，系双方就商品房买卖合同重新达成合意，双方同意继续履行。第四组，视频光盘两份。证明第五组证据的通话录音是陈某的声音。第五组，录音，微信记录。证明被告已多次通知原告，要将购房款退给原告本人，要求原告尽快拿收据过去，甚至直接称”你的房子”，即表明其确认原告系诉争房屋买卖关系相对方这一事实。第六组，证人刁某的证言（刁某录取视频为证），其陈述将房子卖给了彭智。第七组，证人徐某的证言，其陈述刁某买了房子之后不想要了，就卖给了彭智，两人共同前往售楼处告知一个售楼员王秋，并办理了相关手续。被告的质证意见：对第一组证据的真实性合法性予以认可，对其关联性不予认可，这是被告与案外人之间的法律关系，与原告没有关系。对第二组证据的真实性合法性无法确认，对其关联性不予认可，这是案外人与原告的法律关系，与被告没有关系。因为被告对其转让行为没有进行确认，原告提交的协议书清楚载明协议书不能转让。对于第三组证据的三性均不予认可，因为被告没有盖章确认。对于名片，我们认可其是我公司员工，但对其想证明双方达成购房意向不予认可。对第四组证据，其提交的时间已超过举证期限，其次，对于光盘的拍摄，是不合法的，因为其属于偷拍。另其与本案没有关联性，其中的内容并未涉及到涉案房产的任何信息。对第五组证据质证意见与第四组证据一致。对第六组证据视频是当庭收到，已超过举证期限。其次，根据民诉法，这属于证人证言，应出庭接受当事人的询问。第三，即使该视频是真实的，这也是案外人刁某与原告之间的法律关系，与被告无关。案外人并非房屋所有权人，其无权转让给原告并且协议书也清楚写明诚意金协定不得转让。对七组证据证人无法证明房屋已经更名给原告，并取得被告的同意。即使证人所述是真实的，这也是案外人刁某与原告之间的法律关系，和被告无关。另外，被告有理由怀疑证人与原告之间串供。因为刚刚证人在回答审判长问题所述，是其将钱给刁某，彭智再将钱转给证人。证人与原告之间是有利害关系的。被告提交了一份证据，商品房预售许可证，证明按照协议约定，商品房预售许可证办理出来之时，诚意金协议书就已经失效。原告的质证意见：对其真实性没有异议，对其证明力不予认可。因为在商品房买卖交易中，房地产开发协议未规避商品房预售许可制度，房地产开发商利用其优势地位与购房者签订所谓的认购书、订购书、意向书等协议，意在约束订购房人，并且通常在预售许可证办下来之后，与购房者签订正式的买卖合同。本案中，被告在预售许可证拿到之后，其在与原告的沟通中，已经签订了置换房确认单，这是对其意思表示的进一步确认。现因为商品房价格上涨，而反悔拒不与原告签订正式的买卖合同，是不诚信的行为，因此被告应继续履行双方约定的内容。根据原、被告双方的诉辩及质证意见，本院对原告提供的证据认定如下：第一组证据能证明案外人与被告达成了诚意金协议，并预交了诚意金8万元，对真实性予以认可。第二组证据能证明案外人将诚意金协议书转让给原告。第三组证据原告在被告处重新签订了置换房确认单，虽然有被告的职员陈凤纬签名，但无公司盖章，且被告不予认可，本院不予采信。第四组证据和第五组证据系原告与被告职员陈某的沟通联系与待证的事实是否有关，本院综合查明的事实与其他证据认定。第六组证据和第七组证据都是证人证言，两名证人均证明案外人刁某、刘某将房屋转让给原告。本院对被告提供的证据认定如下：商品房预售许可证，本院对其真实性予以认可。本院经审理认定事实如下：2013年6月27日，案外人刘某、刁某与被告签订《地恒”乌石.美丽春天”诚意金协议书》（以下简称《诚意金协议书》），预定购买”乌石.美丽春天”项目8栋302房，面积59.54㎡，单价2580.24元/㎡。当日，案外人支付了诚意金20000元。2013年9月10日，案外人再次支付了购房预付款60000元，累计支付已达总房款的50%。2014年6月6日，案外人徐某受案外人刘某、刁某委托将上述协议书以85000元转让给原告。2016年4月，原告与案外人陈某重新签订了《置换房确认单》，其中载明《诚意金协议书》中的××栋房，建筑面积69.65㎡，套内面积51.79㎡，单价2679.91元/㎡，总价186656元，相关税费6487.00元。2017年5月8日，案外人陈某与原告书写”刘某、刁某购买地恒美丽春天8栋302房诚意金收据编号为0010769、0004040。于2014年6月6日更名为彭智，之前没开过收据，只认2013年6月27日收据为准。收据编号0010769、0004040于2017年5月8日取回。”后被告拒绝将房屋卖给原告，引发本案纠纷。另查明，乌石美丽春天8栋302房不存在，乌石美丽春天1栋1单元301房尚未售出。又查明，被告于2016年4月18日取得房屋预售许可证。再查明，陈某系被告的职员，现任资料员一职。以上事实，有当事人陈述及有关书证在卷为证。本院认为，一、诚意金协议书的性质。预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果双方当事人存在将来订立本约的意思表示，应当尊重当事人的意思表示。地恒公司与案外人刘某、刁某于2013年6月27日签订《地恒”乌石.美丽春天”诚意金协议书》，载明当事人双方的名称或者姓名和住所、商品房的基本状况、商品房的价款及付款方式与时间、违约责任等内容，双方已经就商品房买卖的主要条款协商一致。但是，双方签订《诚意金协议书》时，地恒公司尚未取得商品房预售许可证明。根据《诚意金协议书》的约定，该协议书的有效期到预售许可证取得之日，即可认为双方还需签订正式的房屋买卖合同。据此，该诚意金协议书为案外人与被告签订的预约合同。二、案外人刘某、刁某的将协议书进行转让的行为是否有效。案外人刘某、刁某在与被告签订诚意金协议后，将上述协议转让给了原告彭智，该行为是双方的真实意思表示，且原告已经履行完毕。但该转让协议是原告和案外人的行为，原告主张已告知被告公司，但根据庭上的证据显示，案外人与原告的转让行为仅告知了被告的工作人员陈某，但无被告公司的确认，被告公司当庭表示根据诚意金协议书的第三条约定，本协议书不得转让。故该转让行为是原告与案外人之间的法律关系，对被告无法律约束。三、《置换房确认单》是否为原告与被告双方重新缔结的预约合同，是否有效且可以继续履行。原告与被告公司的工作人员陈某签订的《置换房确认单》，仅有原告与陈某的签名，无被告公司盖章，被告公司当庭对其工作人员的行为拒绝追认，该协议对被告公司没有约束力。原告无权要求被告履行该协议。故原告请求继续履行预约合同的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告彭智的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告彭智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 刘慧静二〇一七年十月二十七日法官助理 刘雪刚书 记 员 李 博附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。