黑龙江省鸡东县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0321民初75号原告（执行案外人）：张海龙，男，汉族，农民。委托诉讼代理人：韩建梅，女，汉族，鸡东县兴农镇法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：刘春华，女，汉族，退休干部。委托诉讼代理人：关海峰（刘春华女婿），男，满族，无职业。被告（被执行人，未到庭）：韩井波，男，汉族。被告（被执行人，未到庭）：王敏，女，汉族。张海龙与刘春华、韩井波、王敏案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，适用普通程序，于2017年5月11日公开开庭进行了审理。张海龙及其委托诉讼代理人韩建梅、刘春华及其委托诉讼代理人关海峰到庭参加诉讼。韩井波、王敏经本院直接送达传票传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海龙向本院提出诉讼请求：1.停止对鸡东县乾宏家园B座5单元602室的强制执行。2.确认张海龙是该房屋的权利人。事实和理由：2014年7月31日，王敏以材料款顶帐237380元购买鸡西市鑫龙房地产开发有限公司鸡东县乾宏家园B座5单元602室73.04平方米房屋，由于开发商的原因（五证不全）王敏至今没有办理产权手续，没有取得该住宅的物权凭证。原告于2015年11月29日以170000元的价格从王敏、韩井波处购买该房屋，已经全额交清房款，房屋已经在签订买卖合同当天实际交付并使用至今。张海龙以合理对价支付了房款且已经合法占有该房屋。刘春华对王敏、韩井波享有债权，与张海龙享有平等的民事主体地位，刘春华没有权利要求执行已经是张海龙享有权利的房屋，张海龙买房行为没有损害其他债权人的利益，非张海龙的原因未能办理产权过户手续。王敏在房产的买受预告登记仅仅是保护房屋买受人的利益，虽然没有办理物权凭证，但王敏在人民法院没有查封之前是有出卖权利的，张海龙与王敏的买卖合同已经经过（2016）黑0321民初932号民事判决书确认为有效合同，张海龙是该争议房屋的现实的权利人。争议房屋最初虽然是王敏在鸡西市鑫龙房地产开发有限公司处购买，由于开发商的原因房屋未能办理产权手续。鸡东县人民法院于2016年1月14日应刘春华的申请对争议房屋进行预查封，但法院查封前的2015年11月29日张海龙已经购买该房屋，形成了买卖合同。刘春华要求强制执行张海龙享有权利的房屋依法不应支持，依据在买卖之后做出的查封裁定在执行过程中强行查封并拍卖执行争议房屋是错误的。刘春华辩称，刘春华并不知道张海龙与韩井波、王敏房屋买卖的事实，刘春华申请执行的是韩井波和王敏的房屋。根据《中华人民共和国物权法》，刘春华认为执行韩井波和王敏的房屋，没有涉及张海龙的利益，对张海龙与韩井波、王敏买卖房屋的真实性提出异议。韩井波未到庭，但称该房屋是其与王敏的夫妻共同财产，可以采取强制执行措施。王敏未到庭、未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。张海龙提供证据1.（2016）黑0321民初932号民事判决书，证明张海龙在2015年11月29日购买了韩井波、王敏的位于鸡东县乾宏家园4号楼5单元602室房屋，并签订了房屋买卖合同。张海龙向韩井波、王敏交付房款170000元，二人当天将房屋向张海龙交付，张海龙合法占有该房屋，由于并非张海龙的原因未办理产权过户登记，张海龙是房屋的现实权利人，双方的房屋买卖合同已经人民法院生效判决认定为有效合同。2.（2016）黑0321民初188号民事裁定书和查封公告，证明鸡东县人民法院依刘春华的申请对张海龙享有现实权利的房屋进行查封的时间是在张海龙购买房屋之后，人民法院执行查封该房屋错误。3.（2016）黑0321执异21号执行裁定书，证明该裁定驳回张海龙的异议申请，张海龙不服，依法提起民事诉讼。刘春华提供证据（2016）黑0321民初188号民事判决书，证明韩井波、王敏与刘春华有借贷关系，欠刘春华债务，已经人民法院生效判决确认，是刘春华申请强制执行的依据。当事人对对方出示的上述证据无异议，结合当事人的当庭陈述，能够认定2014年7月31日，王敏在鸡西市鑫龙房地产开发有限公司购买鸡东县鸡东镇乾宏家园B座5单元602室住宅。2015年4月27日，张海龙与韩井波签订《二手房定金协议书》约定张海龙预订鸡东县鸡东镇乾宏家园4号楼5单元602室房屋，韩井波向张海龙出具收到定金1000元的收条。2015年11月29日，张海龙与韩井波、王敏签订《房屋买卖合同》，韩井波、王敏将位于鸡东县鸡东镇乾宏家园4号楼5单元602室、面积为73.04平方米的住宅出售给张海龙，约定房屋总价款170000元，付款方式为一次性付清，韩井波、王敏当日向张海龙出具收到全部房款的收条，并将该房屋与向张海龙交付。2016年1月14日，刘春华以韩井波、王敏为被告，向本院提起民间借贷纠纷之诉。并申请对王敏的位于鸡东县鸡东镇乾宏家园B座5单元602室房屋进行诉讼保全，本院于当日采取了保全强制措施。经本院审理，认定韩井波、王敏于2013年7月29日向刘春华借款70000元用于建房，借款本金及2015年6月起的利息至今未付，判决韩井波、王敏偿还刘春华借款本金及利息合计81200元。该判决发生法律效力后，韩井波、王敏未履行该判决确定的法律义务，刘春华向本院申请强制执行，并申请对乾宏家园B座5单元602室房屋进行强制执行，本院对该房屋采取执行处分过程中，张海龙向本院提出书面异议。经本院审查，认为张海龙提出的执行异议理由不成立，驳回张海龙的异议请求的事实存在。本院予以确认并在卷佐证。另外，在鸡西市鑫龙房地产开发公司为王敏出具的收据中、查封公告中、（2016）黑0321民初188号民事判决书、裁定书中及（2016）黑0321执异21号执行裁定书中，均将争议房屋表述为“乾宏家园B座5单元602室”，而张海龙与韩井波、王敏的房屋买卖合同中、（2016）黑0321民初932号民事判决书中，将争议房屋表述为“4号楼5单元602室”。虽然以上合同及法律文书的表述不同，但此处的“B座5单元602室”与“4号楼5单元602室”系同一房屋，具体位置在鸡东县鸡东镇乾宏家园由北向南第二排，由西向东第一栋楼房的5单元602室。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张海龙提供证据1.收据四份、银行转账凭证，证明韩井波、王敏将争议房屋交付给张海龙以后，张海龙交纳了物业后期费用、自来水加压费及电费，又以银行转账的方式向热力公司交纳了2015至2016、2016至2017年的供热费。张海龙已实际占有该房屋，是房屋的现实权利人。刘春华对证据的真实性无异议，但认为即使张海龙交纳了相关费用也不能认定就是房屋的所有人。2.《二手房定金协议书》、定金收条、《房屋买卖合同》、收条、银行支付凭证、鑫龙房地产公司向王敏出具的237380元的收据，证明王敏在鑫龙房地产公司购买的本案争议的房屋已经出卖给张海龙且已实际交付，张海龙已付清全部房款。刘春华对房屋买卖合同的真实性提出异议，认为合同上“王敏”的签字并非王敏本人所签。上述证据1，刘春华对真实性未提出异议，结合（2016）黑0321民初932号民事判决书，能够认定韩井波、王敏将争议房屋向张海龙交付后，张海龙交纳了相关费用及供热费的事实，予以采信。证据2，刘春华虽对房屋买卖合同的真实性提出异议，但未提供证据证明其异议观点成立，且该合同已经由本院生效法律文书认定为有效，予以采信。本院认为：张海龙与韩井波、王敏签订《房屋买卖合同》后，因未办理不动产过户登记，其尚未取得该房屋的所有权。但张海龙接受韩井波、王敏的交付，实际占有使用该房屋，其对该房屋取得债上请求权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：......(五)其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，对已出售给案外人的未过户房屋不得查封的条件包括如下四项，缺一不可：1.案外人已经支付全部价款；2.案外人已占有该不动产；3.未办理产权过户登记；4.案外人对未办理产权过户登记无过错。本案中，张海龙提供有效证据证明在人民法院对争议房屋采取查封措施之前，其已依据有效的房屋买卖合同占有该房屋，且实际支付了价款。虽然未办理房屋产权过户登记，但在王敏处分该房屋前亦未办理产权登记，未办理产权过户登记并非张海龙的过错。综上所述，张海龙提出停止对争议房屋进行强制执行的请求，具有事实根据及法律依据，予以支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：不得对鸡东县鸡东镇乾宏家园B座5单元602室（即鸡东县鸡东镇乾宏家园小区由北向南第二排、由西向东第一栋楼房的5单元602室）强制执行。张海龙已交纳的案件受理费100元，由韩井波、王敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  丁建波人民陪审员  刘 畅人民陪审员  刘洪清二〇一七年五月二十四日法官 助理  詹冀尧书 记 员  柳丹妮