江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终892号
上诉人（原审被告）：朱旻珉，男，1976年12月23日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：王国平，江苏闻贤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱文强，江苏闻贤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邵炯，男，1968年01月15日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：薛炽，昆山市开发区律胜法律服务所法律工作者。
上诉人朱旻珉因与被上诉人邵炯房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初8264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱旻珉上诉请求：撤销原审判决的第一项、第二项、第三项并依法改判驳回邵炯的全部诉讼请求，本案诉讼费用由邵炯承担。事实和理由：一、2016年3、4月期间，上诉人与被上诉人配偶通过电话联系、微信协商达成如下合意，如上诉人于2016年4月20日前搬离承租房屋则剩余租金被上诉人不再收取。一审法院未向腾讯公司调取微信聊天记录，故对相关事实未能查清。二、上诉人因租赁房屋布置消防设施花费28万元，现该消防设施由被上诉人占用，被上诉人应予返还。双方口头约定，如被上诉人不再收取上诉人剩余租金，则上诉人对租赁房屋布置消防设施花费的28万元不再向被上诉人主张，两者相互抵消。三、上诉人实际撤场退房的日期为2016年4月13日至2016年4月20日，故上诉人已经按约于2016年4月20日前退房，上诉人无须赔偿被上诉人的损失。四、双方提前终止租赁协议中约定的日2000元赔偿标准过分高于涉案租赁合同约定的日租金标准，故一审法院认定损失的计算标准过高。
邵炯辩称，其同意一审判决，请求二审法院驳回上诉并依法判决。
邵炯向一审法院起诉请求：1、判令朱旻珉支付拖欠租金20.02万元（至2016年5月12日为止）；2、判令朱旻珉应当支付违约金25万元；3、判令朱旻珉严重破坏承重墙应当进行加固导致邵炯的损失5万元；4、判令朱旻珉承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：一、涉讼十三套营业房均坐落于昆山市保昆商苑，房屋产权均属邵炯与其配偶张燕共同共有，具体列表如下：
序号营业房产权号房号建筑面积平方米1昆房权证开发权字第××号D楼027室43.132昆房权证开发权字第××号D楼310-312室154.713昆房权证开发权字第××号D楼213室51.574昆房权证开发权字第××号D楼214室51.135昆房权证开发权字第××号D楼212室51.576昆房权证开发权字第××号D楼211室51.577昆房权证开发权字第××号D楼210室51.578昆房权证开发权字第××号D楼029室43.139昆房权证开发权字第××号D楼028室43.1310昆房权证开发权字第××号D楼410-411室100.4511昆房权证开发权字第××号D型楼038室43.1312昆房权证开发权字第××号D型楼037室43.1313昆房权证开发权字第××号D型楼039室43.13
上述十三套营业房总建筑面积为771.35平方米。其中朱旻珉质疑的序号2和10的两套营业房，根据一审法院调取的产权登记信息查询结果证明记载，该两套营业房的不动产权证号分别为301100565、301100573，产权登记人均为邵炯，重新换证登记时间均为2009年11月9日。一审审理中，朱旻珉指认上述房产早已卖给董明，邵炯仅是名义权利人，邵炯表示：邵炯、张燕在2012年久签订内部房屋买卖协议，双方各拥有房产产权一半，约定不办理过户，对外法律意义上产权人继续为邵炯、张燕，董明为管理人，同时邵炯经常在国外，不方便管理租赁房屋，为此邵炯认可董明对该出租房屋作出的认为行为，董明签署的终止租赁合同协议均代表邵炯、张燕。
二、2012年1月4日，邵炯作为甲方、出租方与朱旻珉作为乙方、承租方双方签订房屋租赁合同一份，合同约定：1、甲方将上述营业用房总面积771.35平方米出租给乙方作商业用途，租赁期限10年（自2012年4月1日至2022年3月31日，共计3652天），租金五年不变；2、年租金45万元，每年一次性付清；3、租赁期间的水电费电话费物业费等由乙方负担，租赁结束时乙方按时交清费用；4、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行中止合同，须向另外一方支付违约金25万元。该合同甲方栏由邵炯署名，乙方栏由朱旻珉署名。上述合同签订后，邵炯按约履行。
三、2016年4月12日，邵炯、董明作为甲方、出租方与朱旻珉作为承租方、乙方签署《关于黄海路保昆商苑D楼二、三、四层提前终止租赁合同的协议》。该协议载明：“甲乙双方于2012年1月4日签订的…。租房合同，乙方提出于2015年12月30日提前终止此合同，不再续租。本着减少双方损失为出发点，经甲、乙双方协商特签定如下协议：1、乙方自愿放弃本处房屋的租赁使用权。2、乙方结清2015年12月30日前所欠甲方租房款：叁万柒仟伍佰元整（￥37500元）。3、乙方退房前结清用水、用电费用。4、乙方2016年4月20日前撤离现场，交回房屋。逾期乙方赔偿甲方2000元/天。5、房屋内的固定设施不得随意拆除（恢复原状并结清所欠款项除外）。6、2016年1月1日至实际归还房屋时间段的房租及违约金，甲方保留追索权。本协议一式两份……”。该协议甲方栏由董明、邵炯签字，乙方栏由朱旻珉签名。
四、在上述提前终止租赁合同的协议签署后，实际上朱旻珉交付房屋于2016年5月12日，从2016年4月21日至2016年5月12日时间段为21天。
五、涉及邵炯关于朱旻珉严重破坏承重墙的主张，邵炯就其主张仅提供图片一张，图片显示有管道穿透建筑墙体。一审审理中，朱旻珉否认图片显示内容系被告所为。邵炯就其主张未进一步提供相关证据。
上述事实由邵炯提供的苏州房屋房产证一组、2012年1月4日双方签订的房屋租赁合同、2016年4月12日双方签订的协议、邵炯在接收房屋后对房屋现状所拍的照片一组及视频、情况说明一份、邵炯与张燕夫妻结婚证复印件一份以及一审庭审笔录在案佐证。
一审法院认为，双方之间的房屋租赁合同合法有效，受法律保护。根据双方提供的证据材料并经庭审，一审法院认定如下：
一、涉及朱旻珉欠付租金，邵炯主张217500元。根据双方2016年4月12日《关于黄海路保昆商苑D楼二、三、四层提前终止租赁合同的协议》内容，截至2015年12月30日朱旻珉欠付租金37500元。从2016年1月1日到约定的朱旻珉撤场退房时间2016年4月20日，时段为1111天，按年租金45万元标准计算为136475.41元（450000/366*111）。朱旻珉欠付邵炯租金合计为173975.41元。同时，邵炯主张从2016年4月21日到朱旻珉实际撤场退房时间2016年5月12日，时段为21天，按双方约定的日2000元赔偿标准，计算为42000元。根据双方合同约定的450000元年租金标准，折算为日租金标准不超过1300元，故双方协议确定的日2000元的损失标准高于双方的租赁合同租金标准，双方解约协议关于日2000元赔偿标准该约定应属因违约产生的损失赔偿额的计算方法的约定。
二、至于邵炯同时主张违约金25万元的问题，经查实，双方关于违约金的约定有两项：1、2012年1月4日房屋租赁合同约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行中止合同，须向另外一方支付违约金25万元；2、2016年4月12日《关于黄海路保昆商苑D楼二、三、四层提前终止租赁合同的协议》约定：2016年1月1日至实际归还房屋时间段的房租及违约金，甲方（出租方）保留追索权。一审法院认为，第1项约定的意思表达非常明确，双方可以协商后签订终止合同书，如果协商不成功、双方最终不能达成终止合同的协议，任何一方不得单方面终止合同，如单方面终止合同，则单方面终止方需向对方承担25万元违约金。本案的实际情形是双方经协商终止合同继续履行，不存在任何一方单方面强行终止合同履行的情形，因此本案任何一方均未触发该条款，邵炯据此向朱旻珉主张违约金25万元之主张，因与事实不符，一审法院不予支持。至于后者，出租方仅表示保留违约金的追索权，但没有进一步明确违约金的内容，一审法院无从计算；如果邵炯保留的违约金追索权就是指25万元违约金的追索权，那基于上述分析，邵炯该主张同样因缺失事实依据而无法求偿成功。
三、至于邵炯主张朱旻珉出租期间严重破坏承重墙、导致邵炯加固损失5万元之主张，对此，朱旻珉未予认可；邵炯仅提供图片一份，图片内容仅反映房屋现状，但是并不能够证实其主张；墙体是何人损伤邵炯未能进一步举证证明。由此，一审法院认为，邵炯该主张依据不足，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、朱旻珉在判决生效之日起十日内一次性支付邵炯欠付租金173975.41元。二、朱旻珉在判决生效之日起十日内一次性赔付邵炯2016年4月21日到2016年5月12日实际撤场退房日期间的约定损失42000元。三、驳回邵炯的其余诉讼请求。案件受理费8802元，由邵炯负担5001元、朱旻珉负担3801元。
二审中，朱旻珉向本院提交了合伙协议、工程安装合同、收据，上述证据共同证明：涉案房屋是用于开设茶艺馆，朱旻珉对房屋进行了消防设施改造并支付了费用28万元。邵炯质证认为，前述证据不属于新证据，对真实性、关联性均不予认可。
以上事实有朱旻珉提交的合伙协议、工程安装合同、收据及二审调查笔录予以佐证。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，朱旻珉与邵炯签订的涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。上诉人认为双方达成口头协议，即上诉人于2016年4月20日前搬离涉案房屋则被上诉人不再收取剩余租金，另上诉人对租赁房屋布置消防设施所花的费用与剩余的租金相互抵消，故上诉人并未欠付租金。对此上诉人并未提交相应的证据予以证实，且双方签订的提前终止租赁合同的协议中明确约定“2016年1月1日至实际归还房屋时间段的房租及违约金，甲方保留追索权”，故本院对于上诉人的前述主张不予支持。上诉人另主张其已于2016年4月20日前搬离承租房屋，对此其亦未能提交房屋交接手续等证据予以佐证，故本院亦不采信。提前终止租赁合同的协议中明确约定“乙方2016年4月20日前撤离现场，交回房屋。逾期乙方赔偿甲方2000元/天”，该协议中的赔偿标准系在上诉人提前终止租赁合同的情形下双方作出的约定，且并不过分高于涉案租赁合同的租金标准，故一审法院认定上诉人应按照2000元每天的标准赔付被上诉人的损失尚在合理范围之内，本院对此予以确认。
综上所述，朱旻珉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8802元，由朱旻珉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
代理审判员 黄源榕
代理审判员 柳 璐
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 袁丽媛