河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1202民初3488号原告梁建军，男，1960年3月2日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托代理人郭建波，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告秦启厚，男，1963年2月15日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托代理人邢玉峰，河南东方律师事务所律师。代理权限为一般代理。第三人党树功，男，1962年12月25日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托代理人韩欣宇、王洪周，河南崤山律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告梁建军与被告秦启厚、第三人党树功执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁建军的委托代理人郭建波，被告秦启厚的委托代理人邢玉峰，第三人党树功的委托代理人韩欣宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁建军诉称：1、要求判决终止对位于陕县××路与××州大道交叉口西南角××花园××单元××号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封，2、依法确认该房屋产权属原告所有。事实与理由为：2015年1月15日，原告与第三人党树功通过三门峡市万和中介信息服务部就位于陕县××路与××州大道交叉口西南角××花园××单元××号房屋达成一份房屋买卖合同，约定：异议人以30万元购买了党树功的上述房产，因该房产无法办理过户手续，异议人向党树功支付了26.5万元房款，并约定剩余房款等房屋过户后付清，党树功在2015年1月21日为原告出具收条一份。同时，党树功将其购房手续及房屋交付原告，原告并实际入住该房。而被告秦启厚与党树功民间借贷纠纷一案，秦启厚在2015年2月5日申请对本案争议房屋进行保全查封。综上，贵院做出的（2016）豫1202执异86号执行裁定书存在以下明显不当认定：首先，认定原告应当支付房款30万元，而原告实际支付款项为26.5万元，这与合同约定数额不符，该认定是错误的。虽然合同约定房款为30万元，但由于房屋无法办理过户手续，第三人同意先支付26.5万元，余款等过户后付清。其次，裁定以该房屋的水电明细显示2015年2月10日至2015年3月10日水电量为1,2015年4月10日至12月10日，每月抄表均显示：当月用水电量为0，认定房屋没有人实际使用，是错误的。该房业主情况登记表和车辆办卡情况登记表已经显示涉案房屋业主更名为原告，水电明细也显示户主为原告，已充分证实原告已经合法占有该房屋。裁定书称经本院向该万和中介的负责人核实，其称不知道此事，是错误的。庭审过程中，被告给法院提供了一个女的电话，自称是万和中介的负责人，法官拨通电话，该人称她并非中介的法人，到底该人是谁，法院并没有实际核实，就作出本院向该万和中介的负责人核实，其称不知道此事。综上，向法院提起诉讼。被告秦启厚辩称：房屋买卖合同是伪造的，该房屋并未实际交付，该房的价格与合同约定不符，（2016）豫1202执异86号执行裁定书认定的事实清楚，证据确实充分，请法庭予以支持，同事裁定驳回原告的起诉。第三人党树功述称：原告与第三人签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合同签订后，原告向第三人支付了大部分的房款，第三人向原告交付了购房手续和房屋。经审理查明：2012年4月8日，第三人党树功从河南嵩基房地产开发有限公司购买了位于陕县××路与××州大道交叉口西南角××花园××单元××号的房屋，价格为255591元。2015年1月15日，原告梁建军（乙方）与第三人党树功（甲方）签订房屋买卖合同一份，主要内容为：甲方自愿将坐落于高阳路与××州大道交叉口西南角嵩基温泉花园1幢2单元15层1503号房屋的房产出售给乙方，成交价为30万元。由于该房暂无房产证，首付定金30万元，乙方于2015年1月17日之前付清。梁建军、党树功分别在合同上签名，三门峡市万和中介信息服务部在上面加盖专用章。2015年1月18日，原告支付第三人65000元，2015年1月20日，原告支付第三人20万元。2015年1月21日，第三人向原告出具收条一份，内容为：今收到梁建军购嵩基花园1号楼二单元1503房款265000元，余款等过户后付清。郑州嵩基物业服务有限公司温泉花园客服中心于2015年1月25日在业主情况登记表上注明“房已卖出，原先业主已更换为梁建军”。2014年，第三人党树功向被告秦启厚借款，后未能归还，秦启厚将党树功诉至我院，申请财产保全，2015年2月5日，我院作出（2015）湖民初字第477号民事裁定书，裁定查封党树功所有的位于陕县××路与××州大道交叉口西南角××花园××单元××西南户的房屋一套。本院于2015年9月10日作出（2015）湖民初字第00477民事判决书，判令党树功偿还秦启厚借款45万元及利息。该判决生效后，秦启厚申请执行，梁建军提出异议，要求停止对位于陕县××路与××州大道交叉口西南角××花园××单元××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。本院经审理，作出（2016）豫1202执异86号执行裁定书，裁定驳回梁建军的执行异议申请。本院到涉案房屋所属的物业公司调取该房屋的水电费明细，该明细单显示：本案争议房屋的户主为梁建军，2015年2月10日，抄表显示当月水量为0，电费为0,2015年3月10日，抄表显示当月用水量为1，用电量为1,2015年4月10日-5月10日，每月抄表显示：当月用水量为0，用电量为1，2015年6月10日至2015年11月10日，每月抄表显示：当月用水量为0，用电量为1。审理中，被告秦启厚称虢××路与××街交叉西南侧的仁和中介系原万和中介，负责人为张丽，并提供张丽的电话号码131××××6411，申请法院到此处向张丽调取房屋买卖合同的出处以及真实性。本院拨通秦启厚提供的张丽的电话，接通后，对方称其什么也不知道，拒绝向法院说明情况，并挂断电话。本院遂到虢××路与××街交叉西南侧的仁和中介调查询问，仁和中介工作人员称现仁和中介公司不是以前的万和中介公司。本院认为：原告梁建军与第三人党树功于2015年1月15日签订房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。梁建军支付了价款，购买上述房屋，已成为房屋的实际所有人。故原告要求确认房屋属其所有的诉讼请求，本院依法予以支持。通过物业手续可知，梁建军已于2015年1月15日合法占有涉案房屋，只是一直没有入住使用。未办理过户登记系因房产证迄今未办理出来，无法办理过户手续，非因梁建军自身原因。且梁建军已将剩余3.5万元价款交至湖滨区法院执行局账户，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；梁建军提出的异议，足以排除执行，故其要求停止对陕县××路与××州大道交叉口西南角××花园××单元××号房屋的强制执行，并解除对该房产的查封，本院予以支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第一百六十六条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、停止对位于陕县高阳路与陕州大道交叉口西南角嵩基温泉花园1幢2单元15层1503号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封二、位于三门峡市陕州区高阳路与陕州大道交叉口西南角嵩基温泉花园1幢2单元15层1503号房屋归原告梁建军所有。案件受理费5280元，由被告秦启厚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河南省三门峡市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  赵云霞代理审判员  徐 曼人民陪审员  李 健二〇一七年九月二十五日书 记 员  范卓婧