北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终5792号
上诉人（原审原告）：郎晓娜，女，1978年6月18日出生。
委托诉讼代理人：张天莉，北京市天波律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏孟飞，北京市京悦律师事务所律师。
被上诉人(原审被告）：北京海锦房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇东环路136号北楼2层。
法定代表人：李辉，经理。
委托诉讼代理人：荣兵，北京市亿达律师事务所律师。
上诉人郎晓娜因与被上诉人北京海锦房地产开发有限公司（以下简称海锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初4178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郎晓娜之委托诉讼代理人张天莉，被上诉人海锦公司之委托诉讼代理人荣兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郎晓娜上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1、抵押期限为两年；2、所有权不明的财产不得抵押；3、郎晓娜持生效判决即可以过户。
海锦公司辩称，同意一审法院判决。
郎晓娜向一审法院起诉请求：1、判令海锦公司继续履行《房屋买卖合同》，将北京市昌平区23-1、23-2、23-3的房屋产权过户给我；2、判令海锦公司向我支付违约金1260000元；3、判令本案的诉讼费、财产保全费、保险费、房产评估费由海锦公司负担。
一审法院认定事实：北京市昌平区23-1、23-2、23-3房屋（一至四层）自2004年4月起登记在海锦公司名下（所有权证号为京房权证昌其移字第XX**号，非单独的房屋所有权证，现变更为X京房权证昌字第XX**号，为单独的房屋所有权证），六层登记在北京方舟书苑科技发展有限公司名下。2006年8月6日海锦公司（卖方、转让方、乙方）与郎晓娜（买方、受让方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方就房屋买卖有关事项订立本合同。房屋具体情况为昌平区23-1、23-2、23-3及六层部分（方舟书苑一层、二层、三层、四层、六层，均为部分），总面积约为1400平方米，销售价格为每平方米2000元，总计房价二百八十万元正。合同第三条写明：因乙方欠甲方借款二百八十万元逾期没有偿还，因此，甲乙双方同意以该借款抵充房屋转让款，在本协议签订后，甲乙双方原借款债权债务消灭，同时，甲方已付清本协议全部房屋转让款。合同还对房屋交付、过户、税费负担等内容进行了约定。同年8月9日，双方又签订《补充协议（说明）》，写明：郎晓娜购买的昌平区方舟书苑东侧楼1至4层及楼前面积等等（有附件示意图），由于我公司与此房屋的房产证、土地证在银行作抵押，暂时不能给予分割办理分证手续，我公司承诺自卖房之日起一年之内给予办理分换产权手续，若超出约定之日，则按购房一年后的购房款总额的银行贷款利率给予支付利息违约金（日万分之一）。双方签订房屋买卖合同后，涉案房屋一直由郎晓娜使用，郎晓娜将涉案房屋出租给第三方使用，但双方一直未办理房屋产权过户手续。
审理中，郎晓娜提交加盖有“北京海锦房地产开发有限公司财务专用章”的收据一张，写明：今收到借郎晓娜现金280万元整，出具日期为2006年8月6日。郎晓娜还提交了出具日期为2008年6月27日的发票及收条各一张。其中发票写明：购房款，付款单位为北京海锦房地产开发有限公司郎晓娜，金额为2800000元，并加盖有“北京海锦房地产开发有限公司财务专用章”。收条写明：今收到原海锦房地产公司（孙某）交来原应交未交税金（含原海锦房地产公司与郎晓娜房屋买卖款人民币贰佰捌拾万元所涉及的税金）共计人民币壹拾拐万贰仟叁佰元整（￥182300.00），收条下方加盖有海锦公司公章。
另查，海锦公司的法定代表人于2005年12月由张某变更为孙某，孙某与韩某通过股权转让形式成为海锦公司的新股东，孙某为郎晓娜之母，于2005年12月1日至2008年1月28日期间担任海锦公司执行董事及法定代表人。2007年10月24日孙某、韩某与王某、王某1签订《股份转让协议书》，约定孙某、韩某将其二人持有的海锦公司股份转让给王某、王某1，在该协议中特别说明现方舟书苑楼中原属海锦公司的房屋即一层、二层、三层、四层、六层（均为部分），不在此次转让股份所代表的权益之内，以上房屋海锦公司已经转让与第三方，但目前尚没有办理过户手续，后期如需过户海锦公司应予以配合，但因过户发生的费用应由孙某、韩某承担。2008年4月海锦公司的法定代表人由孙某变更为虞某。2013年海锦公司法定代表人变更为刘某。2014年年底海锦公司将涉案房屋收回，双方产生争议，郎晓娜于2015年诉至法院，要求予以解决。庭审中，郎晓娜主张280万元借款均系其母亲孙某以海锦公司的名义向其所借，借款形式为现金，收据系双方达成房屋买卖协议当日对所有欠款总额的汇总。海锦公司对郎晓娜提交的《房屋买卖合同》的真实性不予认可，主张郎晓娜与海锦公司不存在借贷关系，上述合同属于郎晓娜与其母亲即当时海锦公司的法定代表人孙某伪造，本案涉嫌刑事犯罪，申请法院移送公安机关处理。法院经审理后将该案移送至公安机关，公安机关未予立案并将相关材料退回我院。郎晓娜于2016年3月再次起诉，在本案审理过程中，因北京市公安局昌平分局就海锦公司反映郎晓娜涉嫌犯罪一事再行调查，本案中止诉讼。后因公安机关一直未予立案，本案恢复审理。
又查，海锦公司（抵押人、甲方）与谢某（抵押权人、乙方）于2015年8月10日签订《主债权及房屋抵押合同》，约定：甲乙双方为向房屋登记机构申请设立抵押权登记，经协商一致，订立本合同。主债权金额为1350万元整，债务履行期限为两年，房屋所有权证号为X京房权证昌字第XX**号，抵押房屋坐落于北京市昌平区23号楼，抵押房屋建筑面积为1175.96平方米，被担保主债权金额为1350万元整，债务人为海锦公司。合同签订后，双方到房屋登记部门办理了涉案房屋的抵押登记手续。郎晓娜在本案审理过程中于2017年3月23日向法院提出了财产保全的申请，要求查封海锦公司名下的涉案房屋。法院于2017年3月31日作出（2016）京0114民初4178号民事裁定书，裁定查封海锦公司名下位于北京市昌平区23-1、23-2、23-3的房屋，郎晓娜预交保全申请费5000元。法院于2017年4月6日查封涉案房屋时，该房屋尚未办理解押手续。
再查，涉案房屋所在土地的使用权人为海锦公司，海锦公司提交的京昌国用（2003划变）字第01-09-××号国有土地使用宗地图中显示的土地包括涉案房屋所在的土地，该整片土地均为国有划拨性质，面积为29978.56平方米。因涉案房屋所在土地属于国有划拨性质，涉案房屋的转让需经有批准权的人民政府审批，经法院释明，郎晓娜曾变更诉讼请求，要求解除与海锦公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，要求海锦公司承担违约赔偿责任，并申请对涉案房屋的现值进行鉴定。鉴定过程中，鉴定机构称如涉案房屋所在土地为国有划拨性质则涉案房屋的现值无法进行鉴定，如已转为国有出让性质，则可以进行鉴定。经鉴定机构要求，法院委托郎晓娜的代理人向北京市国土资源局昌平分局调查涉案房屋所在土地的性质，郎晓娜一方经调证向鉴定机构提交了京昌国用（2015出）第××号国有土地使用权证以证明涉案房屋所在土地已由国有划拨性质变更为国有转让性质，该土地使用权证显示土地地号为110114001002GB00142，图号为Ⅳ-2-10-21（2）（3）（4），面积为29673.57平方米，使用权类型为出让，地类（用途）为商业。鉴定机构在涉案房屋所在土地已转为国有出让性质的前提下出具了相应的鉴定结论，郎晓娜预付鉴定费45313元。双方在就鉴定结论及京昌国用（2015出）第××号国有土地使用权证进行质证的过程中，海锦公司提出异议，主张涉案房屋所在土地并未包括在京昌国用（2015出）第××号国有土地使用权证的范围内，涉案房屋的土地性质仍属于国有划拨性质，并非国有出让性质。在此情况下，法院再次到北京市国土资源局昌平分局进行查证，查证的结果为：京昌国用（2003划变）字第01-09-××号国有土地使用宗地图中显示的土地包括涉案房屋所在的土地，即该整片土地原为国有划拨性质，后于2015年变更为出让性质，但京昌国用（2015出）第××号国有土地使用权证中的土地并不包括本案涉案房屋所在的土地，本案涉案房屋所在土地的性质并未查询到做过变更，亦未查询到该块土地核发了新的国有土地使用权证。法院在调查核实相关情况后再次向郎晓娜进行了释明，但郎晓娜坚持要求海锦公司继续履行双方签订的《房屋买卖合同》并为其办理过户手续。
一审法院认为：郎晓娜主张其与海锦公司存在房屋买卖合同关系，郎晓娜提交了双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，上述两份文件均加盖有海锦公司的公章。郎晓娜提交的收据及发票均加盖有海锦公司的财务专用章，明确写明郎晓娜支付了涉案房屋的房款。郎晓娜提交的《收条》加盖有海锦公司的公章，写明郎晓娜支付了购买涉案房屋的税金。海锦公司虽主张郎晓娜与海锦公司签订房屋买卖合同时，海锦公司的法定代表人为孙某，即郎晓娜的母亲，双方签订的合同为虚假合同，但郎晓娜提交的发票及收条均系孙某卸任海锦公司法定代表人之后由海锦公司出具，且孙某及海锦公司原股东在与王某、王某1签订《股份转让协议书》时明确写明方舟书苑楼中原属海锦公司的房屋即一层、二层、三层、四层、六层（均为部分），不在此次转让股份所代表的权益之内，以上房屋海锦公司已经转让与第三方，但目前尚没有办理过户手续，后期如需过户海锦公司应予以配合，该份《股份转让协议书》在海锦公司的工商登记档案中备案留存，海锦公司现任股东对此事项不知情与事实及常理不符，且涉案房屋一直由郎晓娜占有使用直至海锦公司将涉案房屋收回，海锦公司现以郎晓娜与其不存在房屋买卖合同关系为由予以抗辩，法院不予采信。郎晓娜虽未提交其与海锦公司存在借贷关系的相关证据，但郎晓娜提交的其他证据能够形成完整的证据链，海锦公司如要否认郎晓娜所提交合同的真实性，海锦公司应提交充分的证据予以反驳，现海锦公司未能提交充分的证据推翻郎晓娜提交的相关证据，故对海锦公司的抗辩意见法院不予采信，对郎晓娜提交的《房屋买卖合同》及《补充协议》，法院予以采信，该两份协议属于双方真实意思的表达，内容不违反法律行政法规的强制性规定，不具备违法事由，故对该两份协议的合法性法院予以确认。
双方协议虽经法院认定为有效，但法院查实的结果显示涉案房屋所在土地性质为国有划拨性质，并非如郎晓娜所言已转变为国有出让性质。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。上述规定表明国有划拨土地上建设的房屋需要转让时，应当报有批准权的人民政府审核批准，现海锦公司不认可双方存在房屋买卖合同关系，不配合郎晓娜办理转让房地产的报批手续，且涉案房屋现已设定抵押，无法办理过户手续，故双方的合同无法继续履行，郎晓娜经法院释明后仍坚持要求海锦公司继续履行双方合同为其办理过户手续，法院无法支持；关于违约金，双方合同约定海锦公司应为郎晓娜在一年内办理分换产权手续，否则按照购房款总额的银行贷款利率支付违约金，法院认为，该项违约金是以海锦公司为郎晓娜办理过户手续为前提，但本案现在的情况是涉案房屋尚不具备过户条件、最终能否过户及过户的具体时间均无法确定，在此情况下对于延期过户违约金问题不宜进行处理，待合同履行状况确定后郎晓娜可另行主张。
综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回郎晓娜的诉讼请求。
一审法院认定上述事实正确，本院予以确认。上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议（说明）》、收据、发票、收条、《股份转让协议书》、《房屋所有权证》、《北京市房屋所有权登记申请书》、（2016）京0114民初4178号民事裁定书、（2015）昌民初字第1418号案件卷宗及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形的除外：法律上或者事实上不能履行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。诉争房产所在土地为划拨方式取得，其转让由有批准权的人民政府审批，且诉争房屋上尚有抵押权登记，郎晓娜在未涤除抵押权的情形下要求海锦公司过户，法律上不能履行，故一审法院驳回其要求过户的诉讼请求正确，本院予以维持。
关于违约金一节，2007年10月24日孙某、韩某与王某、王某1签订《股份转让协议书》，约定孙某、韩某将其二人持有的海锦公司股份转让给王某、王某1，在该协议中特别说明现方舟书苑楼中原属海锦公司的房屋即一层、二层、三层、四层、六层（均为部分），不在此次转让股份所代表的权益之内，以上房屋海锦公司已经转让与第三方，但目前尚没有办理过户手续，后期如需过户海锦公司应予以配合，但因过户发生的费用应由孙某、韩某承担。该协议明确股权转让后，海锦公司负有后期如需过户应予以配合的义务，签订该协议之时，已经超过《房屋买卖合同》约定的过户日期，该协议却并未约定海锦公司受违约金条款的约束。因此本案违约金的处理需结合《股份转让协议书》的认定及郎晓娜对此协议是否知情并认可，超出了本案的法律关系范畴，当事人可以另案解决。
综上所述，郎晓娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39280元，由郎晓娜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 蕾
审 判 员 辛 荣
审 判 员 王爱红
二〇一八年七月二十五日
法官助理 李 想
书 记 员 马子萌