四川省隆昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1028民初816号
原告：罗庆春，女，1965年5月11日出生，汉族，四川省隆昌县人，住四川省隆昌县
原告：张建波，男，1967年12月26日出生，汉族，四川省隆昌县人，住四川省隆昌县
二原告委托诉讼代理人：余心础（系原告罗庆春的姐夫），男，1952年8月23日出生，汉族，四川省隆昌县人，住四川省隆昌县（特别授权）
被告：四川都英房地产开发有限公司，住所：隆昌县金鹅镇经济技术开发园区。
法定代表人：陈奇，该公司董事长。
组织机构代码：68041029-9。
委托诉讼代理人：黄茂松，系四川泰维律师事务所律师。（特别授权）
原告罗庆春、张建波诉被告四川都英房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理，原告罗庆春、张建波在诉讼中向本院申请诉讼保全，本院于2017年5月18日依法裁定对被告四川都英房地产开发有限公司名下的商铺予以查封（金额以800000元为限）；对案外人余某某提供反担保的位于四川省隆昌县住房1套（内房权证隆昌县字第XXXXXXXXX**号）予以查封。本院依法由审判员郑富莲适用简易程序公开开庭进行审理，原告罗庆春、张建波的委托代理人余心础到庭参加诉讼，被告四川都英房地产开发有限公司委托代理人黄茂松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告罗庆春、张建波向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即退还二原告购房款540902元并赔偿二原告损失:按被告承诺租金即每平方米每月租金115元从原告购房之日起计算；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2014年4月29日，二原告与被告的职员达成口头协议，二原告以每平方米13470.06元的价格定购被告开发的都英.新世纪广场XXXX商铺，面积为69.74㎡，总价939402元，首付369402元，按揭贷款46万元。2014年4月29日，被告收取二原告购房首付款479402元和办理按揭代收费1500元。被告四川都英房地产开发有限公司都英.新世纪广场项目部向二原告出具了被告四川都英房地产开发有限公司的收据两张;2015年6月17日,被告收取二原告购房款60000元,同日,被告四川都英房地产开发有限公司都英.新世纪广场项目部向二原告出具了四川都英房地产开发有限公司的收据1张。被告只要求原告付款，连合同也不出示给原告看，也没有对房屋交付时间予以约定，导致二原告支付购房款后，被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，也未交付房屋。2015年，该地段相邻铺面已交付给购房人。近两年春节前，原告找到被告，被告均未解决处理。
综上，二原告认为，原告与被告之间未签订书面购房合同，被告收取二原告购房款后至今也不交付二原告房屋，原、被告之间的商品房买卖合同关系未能成立，请求法院依法判令被告立即退还二原告购房款540902元并赔偿二原告损失:按被告承诺租金即每平方米每月租金115元从原告购房之日起计算。为此，依照《中华人民共和国合同法》的有关规定，依法向贵院提起诉讼，望支持二原告的诉请。
被告四川都英房地产开发有限公司辩称：一、关于本案基本事实：原告罗庆春于2014年1月4日到被告开发的都英新世纪城项目排号购买商铺。2014年4月19日原告罗庆春以竞买的方式取得XXXX号商铺的购买权，原价15100元∕㎡，原总价1053074元∕㎡，当日签订了《都英.新世纪广场商铺定购协议书》，享受VIP优惠及开盘限时优惠政策，优惠后单价为13470.06元∕㎡，优惠后总价939402元；约定付款方式为按揭，同时约定10日之内签定《商品房买卖合同》。2014年4月29日，原告罗庆春缴纳购房首付款479402元，但因未能提供原告张建波相关证件，双方未能签定合同。一段时间后，被告安排的置业顾问催促原告签约，原告罗庆春告知置业顾问因其资金在鹏润投资公司（小额贷款公司）投资，该公司涉嫌非法集资而被关闭，拿不出钱，后原告于2015年6月17日补缴60000元购房首付款。但之后原告张建波在外地因涉嫌酒驾出事而迟迟未能到被告处签约。虽然被告一再催促，但因原告张建波一直没有向答辩人提供身份证、户口薄等资料，无法签订商品房买卖合同，也无法办理按揭贷款事宜。二、被告认为：1.商品房买卖合同未能签订，原因是原告张建波一直没有提供身份证、户口薄资料，责任不在被告，而且被告还多次催促原告提供资料；2.由于原告张建波一直没有提供身份证、户口薄资料，与被告没有签订商品房买卖合同，后续的按揭贷款一直无法启动办理，责任在原告；3.原告至今仍欠被告房款40万元未付，原告无权要求被告交房，相应的原告无权主张房屋租金损失或者利息损失。
综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实基础和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告罗庆春、张建波向法庭提交如下证据：1、原告罗庆春、张建波身份证复印件各1份，证明原告的身份情况；2、被告公司向二原告出具的收据3张：2014年4月29日编号为NO.0000405号、0000406号以及2015年6月17日收据编号NO.0000434号，证明二原告已向被告交购房款540902元；3.被告的宣传手册即《一批次原始铺王竞买手册》1本，证明被告宣传承诺商铺租金市场指导价45-150∕㎡，原告按照中间价要求被告支付损失。
被告四川都英房地产开发有限公司向法庭提交如下证据：1.VIP的申领卡及都英.新世纪广场商铺定购协议书，证明原告通过竞买方式向被告购买的商铺，双方已签订了定购协议书；2.收到原告罗庆春交纳的2笔款，分别是2014年4月29日收到479402元，2015年6月17日收到60000元。
被告对原告提交的证据的质证意见：对原告的第1、2组证据无异议；对第3组证据有异议，理由是商铺在不同地段、不同楼层，就是相邻铺面其租金都会不一样。
原告对被告提供的证据无异议。但需说明的是2014年4月29日，被告向原告出具的收条，载明收到二原告按揭代收费1500元。被告共收取原告购房款540902元。
经庭审质证，对双方无争议的证据，本院予以采信。对有争议的证据，本院结合案情综合认定。
根据原、被告的陈述及本院认定的有效证据，本院认定如下法律事实：
二原告系夫妻关系。2014年1月4日，原告罗庆春通过银行转款30000元给被告，作为预购被告商铺的诚意金。2014年4月19日，原告罗庆春作为乙方与被告作为甲方签订了《都英.新世纪广场商铺定购协议书》,载明:乙方自愿定购甲方位于隆昌重庆路(都英.新世纪广场)项目XXXX号商铺,预测面积约69.74㎡,商铺销售单价15100∕㎡，总房款约1053074元,乙方在签订《商品房买卖合同》时甲方给予扣除相应优惠：VIP优惠∕付款优惠∕4月19日限时优惠；乙方所缴纳30000元诚意金自动转化为购铺定金。在甲乙双方签订《商品房买卖合同》及其附件后该定金自动转为首付款的一部分。乙方应在签定本定购协议书之日起10日内即2014年4月29日前（含当日）主动携带本定购书、定金收据等资料原件到“都英.新世纪广场”营销中心与甲方签定《商品房买卖合同》及其附件和《前期物业管理服务协议》等，同时交清应付房款；本《商品房定购协议书》一式三份，乙方签字并交纳认购金后甲方签字盖章即时生效。甲方签章、乙方罗庆春签名。原告享受VIP优惠及开盘限时优惠政策，优惠后商铺单价为13470.06元∕㎡，优惠后总价939402元。
2014年4月29日，被告四川都英房地产开发有限公司都英.新世纪广场项目部向原告出具收据2张，载明：今收到罗庆春、张建波按揭首付款479402元（原有0000204、0083133、0000389收回作废）和办理按揭代收费1500元;2015年6月17日,被告四川都英房地产开发有限公司都英.新世纪广场项目部向二原告出具收据1张，载明：今收到罗庆春、张建波按揭商铺购房款60000元。原告共向被告交纳购房款540902元。原、被告至今未签订《商品房买卖合同》。
本院认为，原告罗庆春与被告四川都英房地产开发有限公司在2014年4月19日签订的《都英.新世纪广场商铺定购协议书》，是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该协议合法有效，双方在2014年4月29日已经履行完毕。首先，该定购协议书不是原、被告双方签订的商品房买卖合同，理由是：该定购协议条款较为简单，并未涵盖购房人即原告所关心的全部事项。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该定购协议内容缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，体现在：无交付使用条件及日期；无供水、电、气等配套基础设施的交付承诺和有关权益、责任；无面积差异的处理方式；无办理产权登记有关事宜；无违约责任等等，故该定购协议不是商品房买卖合同。其次，该定购协议已经履行完毕。该定购协议是双方当事人承诺在一定期限内订立确定性合同即商品房买卖合同的预备性协议，协议一方当事人仅有权请求对方履行订立正式商品房买卖合同的义务。本案中，原告在定购协议约定时间即2014年4月29日到被告处交纳部分购房款，证明原告已按约定履行了到被告的“都英.新世纪广场”营销中心与被告协商订立商品房买卖合同的义务，也就是原告有义务按时去被告处，原告无违约行为，双方已经履行了该定购协议。至于该商铺的买卖合同能否签订需看双方就该房屋买卖相关事宜能否协商一致。正因为双方不能协商一致，故原、被告至今未订立商品房买卖合同，原、被告的买卖合同关系不成立，被告收取原告预交购房款540902元应退还原告。故原告诉请被告退还其购房款540902元的请求合法，本院予以支持；但原告要求按被告承诺租金即每平方米每月租金115元从原告购房之日起计算损失的请求，本院认为，原、被告未订立商品房买卖合同，对交付房屋时间没有约定，双方的买卖关系并未成立；同时，原告未交清购房款，故原告主张房屋租金损失无事实和法律依据，本院认为应由被告赔偿原告实际损失即按照中国人民银行同期同类贷款利率计算占用原告资金的利息。被告辩称因原告张建波一直没有向被告提供身份证、户口薄等资料，无法签订商品房买卖合同，也无法办理按揭贷款事宜的责任在原告，但被告向本院提供的证据不足以证明其主张，故被告辩称理由不成立，本院对此不予支持。被告辩称原告至今仍欠被告房款40万元未付，原告无权主张房屋租金损失或者利息损失。本院认为，原告主张按房屋租金计算损失缺乏事实和法律依据，被告辩称原告无权主张房屋租金损失的理由成立，本院对此予以支持，但被告辩称原告无权主张利息损失的理由不成立，被告占用原告购房款540902元，时间长达两、三年之久，原告未能与被告签订商品房买卖合同，被告应及时退还原告购房款，故原告的实际损失仍应由被告赔偿。
综上所述，本院支持被告应退还原告购房款540902元及资金占用利息。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：
被告四川都英房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告罗庆春、张建波退还购房款540902元及资金占用利息（其中，本金480902元的利息从2014年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清该款时止；本金60000元的利息从2015年6月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清该款时止）。
如果被告四川都英房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4605元，由被告四川都英房地产开发有限公司负担，此款二原告已垫付，被告在向二原告退还购房款时一并支付给二原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。
审判员 郑富莲
二〇一七年五月二十五日
书记员 马 玲