广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第49号
上诉人（原审原告、反诉被告）：长冈精密科技（深圳）有限公司。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：冼国平。
上诉人长冈精密科技（深圳）有限公司（以下简称长冈公司）因与被上诉人冼国平房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1324号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：长冈公司与冼国平于2006年8月7日签订《房屋租赁合同》，约定冼国平将位于深圳市宝安区沙井某某村的宿舍楼一栋四层（面积550平方米）出租给长冈公司作员工宿舍使用，租赁期限为2006年11月1日至2011年9月30日止，月租金为7000元，由长冈公司向冼国平交付两个月租金即14000元作为租房保证金；第五条约定长冈公司每月10号支付当月租金，拖欠租金一个月视为长冈公司违约，冼国平有权收回所租物业并没收保证金；第七条约定冼国平整修涉案房产的整修方案，整修工作需经长冈公司验收认可；第八条约定合同终止时，冼国平有权要求长冈公司将宿舍恢复原状，费用由长冈公司负责，但经冼国平同意增减之结构，长冈公司可不用恢复原状。冼国平提供《租房交接》及《交接清单》，证明冼国平已履行了双方合同第七条约定的整修义务及移交的涉案房屋内的相关设施设备，长冈公司对其真实性予以认可。
在签订上述《房屋租赁合同》的基础上，长冈公司与冼国平于2011年6月11日签订《房屋租赁合同续签协议》，约定续签租赁期限自2011年10月1日至2015年11月14日止，调整月租金为8400元，由长冈公司向冼国平补缴2800元作为追加保证金，该续签协议是原房屋租赁合同的补充，除续签协议约定的条款外，其他条款与原合同保持一致。
长冈公司提供其与周某某签订的《劳动合同》、深圳市公安局上南派出所出具的《情况证明》及深圳市宝安区沙井人民医院出具的《深圳市死亡医学证明书》，证明其员工周某某在涉案房屋内洗澡时被电击死亡的事实，冼国平对该事实予以认可。
长冈公司于2012年3月17日向冼国平发出《联络书》，表明针对上述触电事件，长冈公司将委托“广东某某安全技术检测有限公司”于2012年3月19日对涉案房屋进行调查检测，冼国平对该《联络书》的真实性予以认可。长冈公司提供广东某某安全技术检测有限公司出具的《设备设施勘查检测报告》，证明长冈公司委托第三方对涉案出租业房屋触电事故进行调查检测，鉴定结论表明涉案房屋存在用电线路的事故隐患，长冈公司员工触电死亡与此有直接关系。冼国平对该检测报告不予认可，认为系长冈公司单方委托鉴定，没有经过冼国平同意。
2012年6月2日，长冈公司向冼国平发出《联络书》，表明因冼国平出租给长冈公司的涉案房屋存在安全隐患，长冈公司员工均反映不愿居住在此宿舍，因此向冼国平申请于2012年6月14日解除租赁合同，冼国平对该《联络书》的真实性予以认可。长冈公司提供收据7张证明长冈公司因冼国平提供的涉案房屋存在安全隐患而支付了安排职工临时住宿的费用14491元，冼国平对该证据的真实性不予认可。
冼国平提供《报警回执》（2012年6月18日），证明涉案房屋在长冈公司使用期间发生被盗事件，长冈公司对其真实性予以认可，但认为无法证明冼国平报警内容是涉案房屋被盗。
原审另查，本案中的涉案房屋于2007年取得编号为深房地字第5000295X**号的《房地产证》，权利人为冼国平。
原审再查，双方当事人均确认长冈公司向冼国平支付房租至2012年6月14日。
长冈公司在原审的诉讼请求为：1、于2012年6月14日起解除长冈公司与冼国平房屋租赁关系；2、冼国平向长冈公司返还租房保证金16800元；3、冼国平向长冈公司支付职工临时住宿损失14491元，并由冼国平承担本案诉讼费用。
冼国平在原审的反诉请求为：1、长冈公司支付拖欠的房租8950元（每月8400元，自2012年6月15日起至7月14日）；冼国平当庭变更该项诉讼请求为请求长冈公司支付拖欠的房租（每月8400元，自2012年6月15日起至房屋返还给冼国平之日止）；2、长冈公司支付违约金16800元；3、长冈公司对涉案房屋恢复原状，且由长冈公司承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为，长冈公司与冼国平房屋租赁合同关系合法有效，原审法院予以确认。长冈公司主张因涉案房屋用电安全问题致使发生员工触电死亡事故，因此请求于2012年6月14日解除双方租赁合同，原审法院认为，长冈公司提供的证据未能证明其员工触电死亡与涉案房屋用电安全存在因果关系，长冈公司据此主张无法实现租赁合同目的而请求行使解除租赁合同的权利，原审法院不予支持。长冈公司于2012年6月2日向冼国平发出的关于请求于2012年6月14日解除租赁合同的《联络书》属单方意思表示，并未与冼国平达成合意，其主张于2012年6月14日解除双方租赁合同无事实依据。冼国平在原审庭审中表示同意解除与长冈公司的租赁合同关系，故原审法院对解除租赁合同的请求予以支持。
长冈公司自2012年6月15日起即未如约交付租金，冼国平请求长冈公司支付拖欠的房租有事实和法律依据，长冈公司应当依照每月租金8400元的约定标准向冼国平支付2012年6月15日起至涉案房屋实际交付给冼国平之日止的房屋租金。此外，根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条之约定，长冈公司未如期支付租金的行为构成违约，冼国平有权没收保证金16800元作为违约金，故对长冈公司请求冼国平返还保证金的诉讼请求原审法院不予支持，对冼国平请求长冈公司支付违约金16800元的请求原审法院予以支持，冼国平应没收保证金16800元作为违约金，长冈公司无需再另行支付。
长冈公司提供收据证明其支付员工临时安置的损失，并请求冼国平支付该项损失，缺乏事实依据，原审法院不予支持。冼国平主张涉案房屋被盗而请求长冈公司恢复原状，并提供报警回执予以证明，该报警回执无法证明冼国平该主张，冼国平证据不足，原审法院对该主张不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除长冈精密科技（深圳）有限公司与冼国平的房屋租赁关系；二、长冈精密科技（深圳）有限公司于原审判决生效起三日内向冼国平支付拖欠的租金（租金每月8400元，自2012年6月15日起至涉案房屋实际交付冼国平之日止）；三、冼国平收取保证金16800元作为违约金，长冈精密科技（深圳）有限公司无需另行支付违约金；四、驳回长冈精密科技（深圳）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回冼国平其他诉讼请求。本诉案件受理费291元及反诉案件受理费221.88元由长冈精密科技（深圳）有限公司承担。
长冈公司不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）原审判决认定事实错误，应予纠正。原审法院认定长冈公司提供的证据未能证明其员工触电死亡与涉案房屋用电安全存在因果关系是极其错误的。长冈公司委托具有法定资质的广东某某安全技术检测有限公司对涉案房屋进行了检测并出具了《设备设施勘查检测报告》，该报告中写明了事故的原因与隐患：“（1）总配电箱的电源开关没有配置剩余电流动作保护装置，不符合国家标准GBl3955-2005《剩余电流动作保护装置安装和运行》的要求；（2）总配电箱的金属外壳没有连接PE线，不符合国家标准6B50303—2002《建筑电气工程施工质量验收规范》的要求；（3）安装在室外的总配电箱有进水痕迹，总配电箱外壳防护等级不符合国家标准GB50054—1995则氏压配电设计规范》的要求。”由此可知，涉案房屋存在严重的用电线路事故隐患，为长冈公司员工周某某被电击死亡这一损害结果创造了条件。由于涉案房屋没有安装地线，根本不符合国家用电使用标准，更不符合承租人用电安全标准，才导致长冈公司员工周某某被电击死亡的后果。很显然，长冈公司员工触电死亡与涉案房屋用电安全存在直接的因果关系。原审法院认定不存在因果关系是极其错误的，应予纠正。
原审法院认为长冈公司主张于2012年6月14日解除租赁合同无事实依据是错误的。根据长冈公司与冼国平签署的《房屋租赁合同》第七款约定，涉案房屋的水电管线是由冼国平负责维修的。冼国平应当具有保证房屋用电安全的义务。冼国平作为房屋所有人，应当遵守国家关于房屋租赁的有关法律法规和政策规定，同时作为出租人对于租赁物负有安全责任，确保租赁房屋内的各项设施正常、安全使用。但是，由于冼国平疏于管理，以至于热水器漏电后，漏电保护装置并未起作用，无法确保租赁房屋使用人的人身安全，其提供的租赁房屋存在安全隐患，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即便承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。据此长冈公司于2012年6月2日向冼国平发出的关于请求于2012年6月14日解除租赁合同的《联络书》是行使法律规定的单方解除权。
原审法院判决长冈公司支付租金（租金自2012年6月15日至涉案房屋实际交付冼国平之日止）及冼国平没收保证金16800元作为违约金是没有任何事实和法律依据的。如前所述，冼国平出租的房屋不符合国家安全标准并造成长冈公司员工触电死亡的后果，长冈公司于2012年6月2日向冼国平发出关于请求于2012年6与14日解除租赁合同的《联络书》符合相关的法律规定，并不存在任何违约行为。相反，冼国平出租的房屋由于用电线路存在事故隐患，危及承租人的安全，其提供的租赁物根本不能按照约定的用途使用，致使合同的目的根本不能实现，其行为构成了严重违约。原审法院对冼国平的违约事实避而不谈，认为长冈公司员工的触电身亡与涉案房屋用电安全不存在因果关系，这是完全不符合事实逻辑和法律逻辑的。长冈公司于2012年6月14日己行使法定的合同解除权，双方已不存在租赁合同的法律关系。长冈公司根本不需要向冼国平支付任何租金。再者，冼国平已在原审庭审中表示同意解除与长冈公司的租赁合同关系，原审法院亦对解除租赁合同的请求予以支持。既然租赁合同已解除，就不存在长冈公司“未如约交付租金”一说，长冈公司未交付租金的行为是符合事实和法律规定的，并不构成违约，原审法院判决冼国平没收保证金16800元作为违约金是极其错误的。
（二）冼国平应依法赔偿长冈公司损失14491元，原审判决对此不予认定是错误的。涉案房屋存在安全隐患并且已经造成长冈公司员工触电死亡的悲惨事实，长冈公司的住宿员工人心惶惶，唯恐在发生类似事件而性命不保，为此长冈公司临时为住宿员工另行租赁房屋安排住处，并支付了共计14491元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，如前所述，冼国平提供的租赁房屋存在安全隐患，无法确保长冈公司员工在用电时的人身安全，其己构成严重违约。由此给长冈公司造成的损失14491元应由冼国平承担赔偿责任。
据此，长冈公司请求本院判令：1、撤销原审判决；2、确认长冈公司于2012年6月14日解除租赁合同；3、长冈公司不需向冼国平支付任何租金，冼国平返还租房保证金16800元，并赔偿长冈公司损失14491元；4、冼国平承担一、二审诉讼费。
冼国平答辩称：（一）长冈公司委托的广东某某安全技术检测有限公司所作出的检测报告不具有法律效力，长冈公司单方委托检测机构并没有经过冼国平的同意，是长冈公司单方委托后才发传真通知冼国平的工厂，但是冼国平本人并没有被通知，冼国平本人并没有在工厂，该房屋的租赁合同则是冼国平与长冈公司签订的。该现场检测并没有冼国平在场，也没有第三方无利害的人员在场，由于只有长冈公司单方在场，无法得知当场的线路设施是否被故意改变，单方面检测报告缺乏合法性和公正性，冼国平不予认可，也建议法院不予以认可。长冈公司在该检测之后又向宝安区人民法院重新申请了检测，法院委托所做的检测报告应该具有权威性和合法性，应该作为标准。根据宝安区人民法院委托深圳市质量技术监督评监事务所所作出的检测报告，由于漏电断路器已经损害，不能起到保护作用，而该电热水器的购买、安装使用均由长冈公司实施，与冼国平没有关系。
（二）根据《房屋租赁合同》第八条的约定，长冈公司未征得冼国平的同意，不得擅自改变宿舍结构，若因长冈公司行为造成租赁宿舍和配套设备的毁损，需负及时维修或赔偿损失。由于长冈公司未告知和经得冼国平的同意，擅自加装三台三千瓦的电热水器，超负荷和违反国家安全标准安装最终导致事故的发生，而所有安装和购买都是由长冈公司实施的。
（三）冼国平按房屋租赁合同要求对宿舍进行了整修，将合格安全的宿舍交给长冈公司使用，长冈公司对整修进行了验收，确认冼国平按合同履行了义务，因此冼国平所移交的房屋，包括用电设备等相关设备都是合格的，长冈公司也予以接收。长冈公司从2006年开始租房一直使用到2012年，在长达6年的使用过程中说明房屋用电是安全的，是长冈公司于2011年加装电热水器之后才发生了此次事故，因此从房屋用电来说，涉案房屋已经用了五六年之后才发生这样的事故，说明当初所交付的房屋是合格的。正是因为这种情况，一审法院以没有因果关系驳回长冈公司的请求。
本院经审理查明，就长冈公司员工在涉案房屋中触电死亡的原因问题，原审法院在另案【（2012）深宝法民一初字第3130号】中委托了深圳市XX技术监督评鉴事务所对涉案房屋中安装的爱迪牌电热水器的质量、安装情况是否符合安全标准进行了鉴定，根据该鉴定机构出具的《XX牌CSKL-200D电热水器质量、安装鉴定报告》涉案房屋浴室的电源接入电热水器旁边的小配电箱，配电箱内的漏电断路器已经损坏，实验按钮等指标不符合GB6829-2008《漏电电流动作保护器（剩余电流动作保护器）》标准要求，漏电断路器测试项目均无动作，不能使用。
原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据各方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）涉案房屋内的用电线路是否危及房屋使用人的人身安全；（二）长冈公司在本案中应否承担违约责任并能否主张相应赔偿。
关于涉案房屋内用电线路是否危及房屋使用人人身安全的问题，长冈公司上诉称涉案房屋内的用电线路安全问题已经导致其员工触电死亡。本院认为，虽然长冈公司委托广东某某安全技术检测有限公司所作出的鉴定意见是涉案房屋存在用电线路的事故隐患且长冈公司员工触电死亡与此有直接关系，但根据原审法院就该事故纠纷在另案中委托深圳市XX技术监督评鉴事务所作出的鉴定意见，涉案房屋中电热水器配套的漏电断路器也不符合有关安全技术标准而不能使用。由于电热水器及其漏电断路器系由长冈公司自行向案外人购买并安装，仅长冈公司单方委托所作出的鉴定意见并不能证明其员工触电死亡与涉案房屋的用电线路配置之间存在唯一的因果关系。并且，长冈公司作为涉案房屋的承租使用人亦负有相应的安全注意义务，其在加装电器设备时应当了解和核实有关用电线路的配置和承载情况，而本案现有证据并不能证明长冈公司在安装电热水器时曾向冼国平进行过相关查询或要求冼国平检查用电线路，故而亦不能认定该人身安全事故的发生全因冼国平的过错所致。据此，在长冈公司本案中没有申请对房屋用电线路是否危及人身安全的问题进行鉴定的情况下，其应当自行承担举证不能的相应法律后果。
关于长冈公司在本案中应否承担违约责任并能否主张相应赔偿的问题。如前所述，由于长冈公司既不能举证证明房屋总体用电线路已危及人身安全，也未在事故发生后要求冼国平核查配电设施是否存在安全隐患并进行整改，其关于行使《中华人民共和国合同法》第二百三十三条所规定的法定解除权的诉讼主张缺乏事实依据，故长冈公司拒付租金的行为构成违约，原审法院判令其承担支付拖欠租金、违约金等违约责任有法律和合同依据，本院对此予以维持。同理，由于长冈公司在本案中不能举证证明其停止使用涉案房屋系因冼国平的违约行为所致，其关于赔偿14491元损失的请求亦缺乏法律依据，本院不予支持。
因冼国平在2012年8月29日原审庭审答辩时已表示同意解除与长冈公司的租赁合同关系，故本院确认双方《房屋租赁合同续签协议》于该日解除。鉴于长冈公司在2012年6月2日已向冼国平发出过《联络书》要求解除合同，并就本案起诉称已停止使用涉案房屋，故冼国平在原审庭审中同意解除合同后即应及时收回房屋以防止产生新的房屋空置损失，在其并未举证证明长冈公司在合同解除后仍然占用并拒绝交还涉案房屋的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于当事人因未采取适当措施而不得就扩大的损失主张赔偿的规定，本院认定长冈公司本案应支付租金的期限截止至合同解除之日即2012年8月29日。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分有误，依法应予相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十九条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1324号民事判决第三项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1324号民事判决第四、五项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1324号民事判决第一项为：确认长冈精密科技（深圳）有限公司与冼国平的房屋租赁关系于2012年8月29日解除；
四、变更深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1324号民事判决第二项为：长冈精密科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起三日内按每月8400元的标准向冼国平支付拖欠的2012年6月15日至2012年8月29日的租金；
五、驳回长冈精密科技（深圳）有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回冼国平的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计1094.88元，由长冈精密科技（深圳）有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年三月八日
书 记 员 伍圣权（兼）
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。