山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市中民初字第2128号原告：倪国庆，男，汉族，1980年12月1日出生，住市中区。委托代理人：刘凯、王媛，山东信雅律师事务所律师。被告：枣庄宏大置业有限公司。组织机构代码：55090570-1。住所地:枣庄高新区天安一路。法定代表人：赵继将，董事长。委托代理人：付强、王显玉，山东金尊律师事务所律师。原告倪国庆与被告枣庄宏大置业有限公司（以下简称枣庄宏大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年7月16日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告倪国庆的委托代理人刘凯、王媛与被告枣庄宏大公司的委托代理人付强、王显玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告倪国庆诉称：2011年5月2日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的位于市中区吉祥佳园小区5号楼3单元302号的商品房一套。合同签订后原告按照合同约定支付了全部房款234476元，全面履行了合同义务。2012年3月10日，原被告办理了商品房交付手续。合同约定被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今无法办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，致使原告的房屋权属登记证书无法办理。诉讼请求：1、请求法院判令被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案；2、请求法院判令被告从2012年6月10日起以购房款总额为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准向原告赔偿无法按合同约定时间取的房屋权属证书的损失至具备办理房屋产权证书条件之日止；3、诉讼费用由被告承担。被告枣庄宏大公司辩称：1、被告作为房地产开发企业正在积极地办理权属登记备案，2015年至2016年枣庄市中区对于登记备案适用新的标准，我公司一直在准备材料，该项目作为枣庄市市中区第一起适用新标准的开发项目，增加了被告登记备案的难度，需要全盘重新验收备案，例如，其中一个验收项目按照原先的标准是一个星期左右就能处理完毕，现在需要2个月左右才能完成，尽管如此我公司也积极的按照建设局对要求初始登记的资料进行验收，建设局所要求的16份资料，现在还欠1份资料，一个月左右就能完成备案。2、根据商品房买卖合同中的约定来计算商品房交付之日起90日内未办理房屋所有权登记的违约金。3、该案已经超过诉讼时效。4、诉至法院的一系列案件中有许多原告并没有按照合同约定足额按期交付房款，请法院进行审查。被告愿意调解，积极为原告办理房产证。经审理查明：被告枣庄宏大公司以出让方式取得了位于枣庄市市中区西侧地块的国有土地使用权，并经批准在上述地块上建设商品房，定名为吉祥佳园。2011年5月2日，原告（买受人）倪国庆与被告枣庄宏大公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定以下内容：项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于市中区崮山路西侧地块的国有土地使用权，该地块【国有土地使用证号】为：市中国用（2010）第2××5号，土地使用权面积为：12516平方米，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：住宅，土地使用年限自2010年4月8日至2080年4月8日止。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名吉祥佳园。建设工程规划许可证号为建字第3704-2010111，房地产开发经营许可证号为：房开证枣开许字第（2011）9号。施工许可证号为2011-1002。买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同规定项目中的5幢东3单元3层302号房。该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米2991.53元，总金额人民币232860元，已经购买103号储藏室13000元。付款方式及期限：买受人按贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的72860元，其余价款16万元可以贷款支付。受人如未按合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理；按逾期时间，分别处理（不作累加）（一）、逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，并于实际支付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（二）、逾期超过60日，（该日期应当与第（1）项目中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付款之日起3日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款差额的确定。交付期限：出卖人应当在2012年3月10日前，将符合下列第1、2、3项所列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，2、具备相应资质的测绘单位出具的该商品房面积实测技术报告书；3、买受人须付清全部房款后，方可办理交房手续否则出卖人不予交房。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。被告为原告开具销售不动产统一发票，发票载明建筑面积78.38㎡、金额234476.12元。2012年3月10日，被告将本案所涉房屋交付给原告。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方当事人已经于2012年3月办理了房屋交接手续，且被告答辩时也认可初始登记的十六份资料现在只欠一份资料，并陈述一个月左右就能完成备案，故被告应当遵循诚实信用原则、全面履行合同义务，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。出卖人未按照约定履行备案义务，应承担相应的违约责任。虽然合同约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的情况下，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，但该约定明显过低。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定,当事人以约定违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过损失的30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日;合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此,本案原告提出增加违约金时,法院是应予审查并适当进行调整。在本案原告实际损失难以确定的情况下,应兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,以交付的购房款总额为基数,按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算为宜，本案债权属于继续性债权，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。原告在起诉前两年即2013年7月17日起至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日期间的违约金，本院予以支持。2013年7月17日前的违约金，已经超过两年的诉讼时效期间，原告也未能提供证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，故两年前的违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告枣庄宏大置业有限公司于本判决生效之日起30日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案；二、被告枣庄宏大置业有限公司给付原告倪国庆购房款234476.12元的违约金[234476.12元×（自2013年7月17日起至被告枣庄宏大置业有限公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止）×中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率]，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费995元，财产保全费500元，合计1495元，由被告枣庄宏大置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  赵言超人民陪审员  任泽昌人民陪审员  岳崇法二〇一六年七月二十八日书 记 员  李双燕