浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第939号
上诉人（原审原告）：刘自龙。
上诉人（原审原告）：刘永霞。
两上诉人共同委托代理人：姚海梅，浙江海浩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杭州良渚文化村开发有限公司。
法定代表人：朱向华。
委托代理人：姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。
上诉人刘自龙、刘永霞与被上诉人杭州良渚文化村开发有限公司（以下简称良渚开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余良民初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2014年1月4日，刘自龙、刘永霞与良渚开发公司签订编号2014预1084618《浙江省商品房买卖合同》，主要约定：刘自龙、刘永霞购买良渚开发公司开发的位于杭州市余杭区良渚文化村绿野华语苑6幢2单元602室商品房，该房建筑面积86.7㎡，单价11793.08元／㎡，总价款人民币1022460元，于2015年3月31日前交房。合同签订后，刘自龙、刘永霞依约向良渚开发公司支付商品房首付款312460元，余款710000元通过银行按揭贷款付清；该《浙江省商品房买卖合同》中的附件八补充协议内容第十七条第2点约定“出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不作为合同内容，双方不受其约束。”等。2014年1月，刘自龙、刘永霞发现所购商品房的北侧，相距约25米处山坡上的树丛中有零星的坟墓显露，刘自龙、刘永霞认为这一情况在商品房销售时，良渚开发公司并未予以告知，存在故意隐瞒，系欺诈行为，为此与良渚开发公司进行交涉，但无果。刘自龙、刘永霞在与良渚开发公司签订《浙江省商品房买卖合同》之前，良渚开发公司向刘自龙、刘永霞发放的万科“阳光宣言”及置业指南宣传资料中，关于商品房周边不利的环境因素有“本公司在制定销售价格时，已充分考虑了以上（指图示）不利因素对房屋可能造成的不利影响。因受条件限制和不同主体之间的认知差异，本公司未必能对所有不利因素一一提示，敬请您在选择购买房屋前，亲临现场，对周边环境仔细考察后再做购买决策”的特别提示。刘自龙、刘永霞于2015年1月4日向原审法院起诉，请求撤销与良渚开发公司于2014年1月4日签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议，本案诉讼费用由良渚开发公司承担。
原审法院另查明，良渚开发公司开发的杭州市余杭区良渚文化村绿野华语苑小区商品房的6号楼幢2单元的北侧山坡，原先系杭州市余杭区良渚街道七贤桥村和东莲村的私墓埋葬点，在2012年9月良渚开发公司向杭州市规划局余杭规划分局报备11-2地形图上也有标注。因山林防火、征地建设原因，该点的私墓自2012年开始陆续搬迁至异地埋葬，所剩的私墓已不多，属零星散布，伴有树丛遮掩。杭州市余杭区良渚文化村绿野华语苑小区的商品房的楼幢朝向均为座北朝南，楼幢高度均相近，其中刘自龙、刘永霞购买的商品房所在的是6号楼幢2单元，该楼幢2单元的北侧靠近山坡，与山坡间距约25米，从该幢楼第三层以上的商品房室内向北侧山坡上平视，能看见山坡树丛中有零星的几座坟墓显现。本案经原审开庭审理，调解无效。
原审法院认为，案涉商品房所在的绿野华语苑小区6号楼幢2单元的北侧山坡原系七贤桥村和东莲村的私墓埋葬点，位于案涉商品房开发项目的规划红线范围以外，在良渚开发公司未建设山体防护坡之前，该私墓埋葬点被山林所覆盖，不易被发现，且该私墓埋葬点的坟墓现已被陆续搬迁至异地埋葬，至该小区商品房销售时，所剩未迁坟墓数量并不多，且向朝南零星显露的几座坟墓，也仅有该小区6号楼幢第三层以上的商品房从室内向北侧平视才能看见，因而此时北侧山坡上的坟墓的分布现状，以及至商品房交付时尚存时日，存在私墓搬迁和山坡绿化的进一步改善可能，应否将这一坟墓因素统一作为该小区商品房周边的不利因素认定，其主观认识和判断因人而异；况且，在商品房销售之前发放的宣传资料中，已就小区内、外不利因素，良渚开发公司作了提示，并告知受条件限制和不同主体之间的认知差异，未必能对所有不利因素一一提示，要求购买者亲临现场，仔细考察商品房周边环境；而签订《浙江省商品房买卖合同》的附件八补充协议内容中，又明确所作的前述信息提示仅作参考信息，不作为合同内容，双方不受其约束，这证明提示信息以及穷尽信息提示并不作为良渚开发公司的约定义务。因此，刘自龙、刘永霞主张良渚开发公司开发的商品房北侧山坡上存在大量坟墓并予以故意隐瞒，其依据不足。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2015年2月3日判决：驳回刘自龙、刘永霞的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由刘自龙、刘永霞负担。
宣判后，刘自龙、刘永霞不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认为良渚开发公司未建设山体防滑坡之前，因私墓埋葬点被山林所覆盖，不易被发现，从而认定良渚开发公司不存在欺诈的事实，与事实不符。在原审庭审中，良渚开发公司曾多次表明，其建设山体防滑坡的时间为2013年底，且在判决书第3页中，良渚开发公司答辩所称的时间点也与其在原审庭审过程中的表述一致。而刘自龙、刘永霞与良渚开发公司签订《商品房买卖合同》是在2014年1月4日，这时良渚开发公司显然已明知私墓埋葬点的存在，而刻意加以隐瞒。因此，良渚开发公司的行为理应构成欺诈。二、由于原审判决机械片面地对良渚开发公司向刘自龙、刘永霞提供的“阳光宣言”以及合同附件内容进行理解和解释，从而作出了错误的认定。原审判决认为，良渚开发公司在商品房销售之前所发放的宣传资料中，已就小区内、外不利因素进行了提示，并告知受条件所限和不同主体之间的认知差异，未必能对不利因素一一提示，要求购房者亲临现场进行查看，从而认定该条款不应视为良渚开发公司的约定义务。刘自龙、刘永霞认为，原审判决对此作出的理解和解释过于片面，显属错误。在本案中，良渚开发公司在“阳光宣言”以及合同附件八第二十五条中明确载明“本公司在制定销售价格时，已充分考虑了以上因素对房屋可能造成的不利影响”，也就是说，该说明中所公示的不利因素对涉案房屋的价格具有重要影响，同样也会对刘自龙、刘永霞的购房决定产生重要的影响。因此，该公示的内容理应视为要约，成为合同的组成部分。同时，根据良渚开发公司在其阳光宣言中所称，其公示的不利因素信息由良渚开发公司根据项目周边现状、政府规划文件等搜集而来，仅对现状进行描述。这也就是说，对于一般公众所认定的不利因素，只要其已掌握均会告知房屋买受人，这一说明、允诺明显是具体的。因此，综合上述两点，并结合刘自龙、刘永霞与良渚开发公司均在置业指南的红线内、外不利因素文件中盖章签字予以确认，该允诺的内容理应成为合同的一部分。另，原审判决认为由于良渚开发公司在其宣传资料中已经说明了受条件限制和不同主体之间的认知差异，未必能对所有不利因素一一提示。事实上，在签订《商品房销售合同》时，刘自龙、刘永霞本欲进行现场考察，但良渚开发公司提出现场封闭施工，从而拒绝了刘自龙、刘永霞的合理要求。因此，刘自龙、刘永霞认为，良渚开发公司所称的受条件限制，恰恰是限制了刘自龙、刘永霞的知情权，更何况良渚开发公司早在案涉项目规划报批时，就已经明知该私墓埋葬点存在的事实，对这一不利因素的隐瞒理应构成欺诈。同时，对于该私墓埋葬点的存在，根本不存在主体不同因此产生的认知差异。对于一般公众而言，房屋周边存在坟墓且是大量的坟墓，一定会认为是不利因素，从而影响其购房意愿。而对于良渚开发公司来说，其在所公示的不利因素中已明确标出距离案涉商品房1.5公里外的公墓，充分说明良渚开发公司同样认为坟墓的存在是不利因素。三、原审判决认为案涉商品房北侧山坡上的私墓埋葬点因存在进一步改善可能，因此是否应为不利因素予以考虑因人而异，这一认定显属不当，且与事实不符。原审判决之所以作出私墓正在进行搬迁，存在进一步改善可能这一认定，其所依据的是原审法院依职权向余杭区良渚街道七贤桥村村民委员会和东莲村村民委员会所作的两份调查笔录。针对该两份调查笔录，在原审庭审中，刘自龙、刘永霞明确表示对其形式真实性无异议，但内容真实性是存在异议的。根据该两份调查笔录的表述，两村在此处的私墓仅存三座，其余均已搬迁，这与事实明显不符。在原审审理过程中，原审法院曾组织刘自龙、刘永霞和良渚开发公司一起到施工现场进行过查看，当时尚存的墓地远远超过三座，且截至目前，并未有一处坟墓进行过搬迁。刘自龙、刘永霞认为，该两个村村民委员会所作的调查笔录内容明显是虚假的，而原审判决正是由于采信了该份证据，从而认定至房屋交付时，存在私墓搬迁的可能性，因此，不应将私墓的存在作为不利因素予以考虑，显属不当。另，2014年12月25日，良渚开发公司已向刘自龙、刘永霞发出交付案涉商品房的通知，但截至目前，私墓仍未进行过搬迁，因此，原审法院认定至房屋交付时，存在私墓搬迁的可能性也是与事实不符的。综上，请求撤销原审判决，依法撤销刘自龙、刘永霞与良渚开发公司于2014年1月4日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并由良渚开发公司承担本案一、二审诉讼费用。
针对刘自龙、刘永霞的上诉，良渚文化公司答辩认为：一、良渚开发公司认为，刘自龙、刘永霞适用最高人民法院商品房买卖合同司法解释之规定主张良渚开发公司负有披露红线外（开发规划范围外）私墓的约定义务，适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”良渚开发公司认为，商品房的销售广告和宣传资料视为要约的前提条件为：出卖人所作的说明和允诺是针对商品房开发规划范围的房屋及相关设施。本案中，刘自龙、刘永霞主张的私墓位于良渚开发公司商品房开发规划范围之外，且在刘自龙、刘永霞购房之前，良渚开发公司已以《阳光宣言》的形式告知刘自龙、刘永霞受条件限制和不同主体之间的认知差异，未必能对所有不利因素一一提示，要求购买者亲临现场，仔细考察商品房周边环境后再做购买决策，同时，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中进一步明确出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不作为合同内容，双方不受其约束。由此可知，良渚开发公司所作的提示信息及穷尽信息并不作为良渚开发公司的约定义务，刘自龙、刘永霞适用商品房司法解释之规定错误，一审判决认定正确。而关于刘自龙、刘永霞诉称的良渚开发公司所称的受条件限制，恰恰是限制了刘自龙、刘永霞的知情权亦不成立。本案私墓位于红线外，即使施工现场封闭，私墓亦不在封闭施工范围内，刘自龙、刘永霞在购房前亦可自行前往考察项目周边环境。既然，刘自龙、刘永霞在合同签订后可以前往项目周边了解私墓，刘自龙、刘永霞在购房前也同样可以前往项目周边知晓私墓的存在，根本不存在良渚开发公司限制其知情权的情形。二、良渚开发公司认为，刘自龙、刘永霞认为“一审判决认为应否将这一坟墓因素统一作为红线外不利因素认定因人而异”属认定不当，缺乏依据。根据一审法院向七贤桥村委会和东莲村委会所作的调查笔录可得，案涉项目北侧山坡原系两村私墓埋葬点，但该私墓埋葬点的坟墓已陆续搬迁至异地埋葬，至案涉项目销售时，所剩未迁坟墓数量并不多，且从案涉楼幢第三层以上的商品房室内向北侧平视，仅能隐约看见山坡树丛中有零星的几座坟墓，本案存在私墓搬迁和山坡绿化的进一步改善可能，且随着我国墓葬改革的推进，逐步取消私墓埋葬点是大势所趋，考虑到受条件限制和不同主体之间的认知差异，未必能对所有不利因素一一提示，良渚开发公司在销售前要求购买者亲临现场，仔细考察商品房周边环境后再做购买决策，因此，一审判决认定并无不当，刘自龙、刘永霞上诉缺乏依据。三、良渚开发公司认为，一审判决认为刘自龙、刘永霞主张案涉项目北侧山坡上存在大量坟墓且良渚开发公司予以故意隐瞒依据不足，认定正确，本案良渚开发公司不构成欺诈，刘自龙、刘永霞以欺诈为由主张撤销合同缺乏依据。首先，从案涉楼幢第三层以上的商品房室内向北侧平视，仅能隐约看见山坡树丛中有零星的几座坟墓，并非如刘自龙、刘永霞诉称的存在大量坟墓的情形。其次，原审庭审中陈述的2013年底或者是2014年初，只是大概时间，而非确切时间点，刘自龙、刘永霞以此主张良渚开发公司在签约前已明知缺乏依据，同时，良渚开发公司已通过《阳光宣言》等宣传资料表明“受条件限制和不同主体之间的认知差异，未能对所有不利因素包括坟墓一一提示”，刘自龙、刘永霞主张良渚开发公司故意隐瞒亦缺乏依据，更何况，本案私墓位于红线外，良渚开发公司并无约定和法定的披露义务，故本案良渚开发公司未告知亦不构成欺诈，刘自龙、刘永霞以欺诈为由主张撤销合同缺乏依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘自龙、刘永霞上诉请求缺乏依据，应予驳回。
二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案争议的焦点系良渚开发公司是否存在故意隐瞒案涉商品房北侧山坡上存在私墓埋葬点的事实，案涉《浙江省商品房买卖合同》及补充协议是否存在因欺诈而可撤销的情形。根据审理查明及双方当事人的陈述，该私墓埋葬点位于案涉商品房开发项目的规划红线范围外，在良渚开发公司未建造山体防护坡之前，该私墓埋葬点被山林所覆盖，不易被发现。故良渚开发公司称在项目开发之前未发现该私墓埋葬点，有其合理性。同时刘自龙、刘永霞称良渚开发公司以现场封闭施工为由，阻挠其到现场进行查看，限制其知情权的上诉理由，缺乏证据佐证。而且该私墓埋葬点在规划红线范围外，亦是客观存在的事实，案涉商品房项目的开发建设并不影响买受人对周边环境的考察。故刘自龙、刘永霞主张良渚开发公司存在故意隐瞒私墓埋葬点这一事实的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。同时，良渚开发公司在其制作的“阳光宣言”等宣传资料中，已经明确未必能对小区内外的不利因素一一提示，要求购房者亲临现场，仔细考察商品房周边环境后再行决定是否购买。而且在案涉《浙江省商品房买卖合同》及相关补充协议中明确有关提示信息仅作参考，不作为合同内容。故刘自龙、刘永霞提出的根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，其相关提示内容应视为要约及作为合同组成部分的上诉理由，依据不足。综合上述分析，刘自龙、刘永霞认为良渚开发公司存在欺诈而主张撤销案涉《浙江省商品房买卖合同》及相关补充协议的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人刘自龙、刘永霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 赵瑞玲
代理审判员 睢晓鹏
二〇一五年五月五日
书 记 员 王 颖