重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00092号
上诉人（原审被告）丰都县物资总公司，住所地丰都县滨江东路15号（海燕大楼底楼）。
诉讼代表人侯中奎，关闭清算组组长
委托代理人赵世国，重庆洪宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）范永胜，男，1975年3月8日出生，汉族，居民，住丰都县三合街道。
委托代理人况万学，重庆晨曲律师事务所律师。
原审被告丰都县物资总公司关闭清算组，住所地丰都县三合街道建设委员会底楼。
负责人侯中奎，清算组组长。
委托代理人赵世国，重庆洪宇律师事务所律师。
上诉人丰都县物资总公司因与被上诉人永胜、原审被告丰都县物资总公司关闭清算组（以下简称物资公司清算组）房屋买卖合同纠纷一案，不服丰都县人民法院（2014）丰法民初字第01454号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员余云中担任审判长，与代理审判员蔡伟、陈洁参加评议的合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2000年9月19日，丰都县物资总公司因未按期办理企业年度检验，被丰都县工商局依法吊销营业执照，但至今未注销。2007年4月，该公司向丰都县商业委员会请示要求关闭企业，进行清算。同年6月13日，丰都县商业委员会批复同意该企业关闭清算，并成立关闭清算组。2013年6月19日，物资公司清算组向重庆联合产权交易所提交《房产转让上市申报书》，要求将丰都县物资总公司所有的坐落于丰都县三合镇平都中路三支路6号1-2等15个门面整体转让。同年8月29日，重庆联合产权交易所股份有限公司涪陵分所丰都支所在网上公开挂牌对该批门面进行出卖。按照竞买程序和规则，范永胜经过报名、交纳28万元保证金、参加竞价会进行竞价，最终以1930500元的价格竞买取得该标的物。次日，重庆联合产权交易所股份有限公司涪陵分所丰都支所向范永胜发出《房产转让竞价成交确认书》，告知范永胜以人民币1930500元的价格竞买得标的丰都县三合镇平都中路三支路6号1-2等15个门面资产，且须在5个工作日交清购房款，否则取消购房资格，保证金不予退还。同年9月3日，物资公司清算组（甲方）与范永胜（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：“2013年8月30日，经重庆联合产权交易所股份有限公司涪陵分所丰都支所网上公开挂牌竞卖成交，甲、乙双方就成交标的物协商一致，达成以下合同条款：一、甲方将坐落在丰都县三合镇等15间建筑面积626.19平方米的房屋整体转让给乙方。二、本标的物成交经丰都县联交支所确定价格为人民币大写：壹佰玖拾叁万元零伍佰元整，小写：1930500元。三、在标的物挂竞买牌成交后三个工作日内与甲方签署本合同，乙方原向联交所缴纳的保证金在扣除联交所交易费后转为定金。四、乙方在签署本合同后5个工作日内将联交所确认价款一次性汇入联交所指定账户。五、交易及过户所涉及的一切税费（含转、受让双方应当向联交所支付的费用，土地出让金或收益金等）由乙方承担。六、在修建房屋时所拖欠的建安税、工人工资等费用由甲方负责。七、产权过户由乙方负责，乙方付清成交价款及相关税费后，甲方积极配合乙方办理有关房屋产权过户手续。八、乙方付清成交价款及交易费后，甲方必须在近期（由十日改成“近期”）将房屋腾空交付给乙方。九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，违约方应向守约方支付本合同价款30%的违约金”等。双方在合同签订后的次日，范永胜按合同约定，通过农业银行向重庆联付通网络结算科技有限公司在建行重庆分行中山支行开户的账户上转去房款1747025.00元（不包括已交纳保证金28万元）。同年10月8日，双方到丰都县房地产登记中心对该出售的15间门面分别办理了产权过户登记，范永胜承担了产权过户登记中产生的所有税、费。在办理产权过户登记后，物资公司清算组在交付房屋时，除登记在范永胜名下的该间门面未向范永胜交付外，其余14间门面交付了范永胜。
一审法院另查明：丰都县物资总公司曾于2009年11月2日诉至一审法院，请求判决其单位遗属胡坤喜交还占用房屋。一审法院作出（2009）丰法民初字第1685号民事判决，判决胡坤喜在3日内将其占有的坐落于丰都县三合镇的门面房一间返还丰都县物资总公司。该门面并非是物资公司清算组出售与范永胜的门面。一审法院在执行该案时，将该门面内胡坤喜的财物临时存放在丰都县物资总公司所有的坐落于丰都县三合镇的1间门面。后物资公司清算组将胡坤喜临时存放财物的门面出售与范永胜。《房屋买卖合同》第八条中约定的丰都县物资总公司必须在近期将房屋腾空交付给范永胜。一审中，对“近期”的解释，双方均认可是在30日内。
范永胜一审诉称，范永胜在购物资公司清算组的门面后，才被告知登记在范永胜名下的门面无法交付，理由是该门面被其职工胡坤喜占用，经一审法院经执行局执行也未腾房。现请求判决物资公司清算组将登记在范永胜名下的门面进行交付，并承担不能交付该门面的违约金39000元（该门面房价款的30%）。
丰都县物资总公司一审答辩称：范永胜所述的门面，我方已履行了协助办证义务。根据物权法的规定，房地产所有权的转移是以登记为准，所以范永胜已经取得该门面的房地产权，不存在我方没有交付的事实；范永胜没有实际占有该门面的过错也不在我方，该门面已由法院在执行中控制和支配。假设我公司有违约行为，该违约金也过高，应调整为不能履行部分的10%为宜。
物资公司清算组一审答辩称：被告物资公司清算组只是丰都县物资总公司在清算过程中设立的临时机构，不具有法人资格，其在民事活动中产生的法律后果应由丰都县物资总公司承担，请求依法驳回范永胜的诉讼请求。
一审法院认为，范永胜与物资公司清算组在签订《房屋买卖合同》后，按合同约定向物资公司清算组支付了全部房款及房屋过户税、费，物资公司清算组也按合同约定将出售的15间门面过户登记给范永胜，因此，物资公司清算组已履行了合同约定的义务。对于因胡坤喜临时存放财物而未腾空交与范永胜的1间门面，虽然其产权已过户登记在范永胜名下，但根据双方在《房屋买卖合同》中第八条约定：范永胜付清成交价款及交易费后，物资公司清算组必须在近期将房屋腾空交付给范永胜。而物资公司清算组至今未将门面腾空交与范永胜，其行为违反合同约定，应当承担相应的违约责任。对于如何确定范永胜损失的问题。范永胜主张按均价3083元（1930500元÷626.19㎡）计算该门面价格为130349元（3083元×42.28㎡），依据合同第九条约定，丰都县物资总公司应支付范永胜违约金39000元；而丰都县物资总公司认为违约金过高，应调整为10%。一审法院认为，双方在房屋买卖合同中约定违约方应向守约方支付本合同价款30%的违约金，后范永胜主动要求调整为按未交付门面房款的30%支付违约金，该项主张符合双方合同约定，故对丰都县物资总公司要求调整违约金的理由不予采纳。物资公司清算组系丰都县物资总公司关闭清算的临时组织机构，不具备法人资格，丰都县物资总公司尚未被注销企业法人资格，其清算组在民事活动中产生的法律后果应由丰都县物资总公司承担。综上，范永胜与物资总公司清算组之间所签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制规定，双方应当全面履行。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、丰都县物资总公司在判决生效后15日内将坐落于丰都县三合街道平都门面1间交付给范永胜；二、丰都县物资总公司本判决生效后5日内支付范永胜违约金39000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元，由丰都县物资总公司负担。
丰都县物资总公司不服上述判决，向本院提起上诉，要求撤销原判，驳回被上诉人范永胜的诉讼请求。主要事实及理由如下：1、双方在合同中对交房时间约定为“近期”，是一个模糊概念，上诉人也没有确认为一个月的自认行为。上诉人的真实意思表示是待法院执行终结后再交付给范永胜。2、讼争房屋在拍卖时，交易所已明确告知可能存在移交纠纷，而双方在合同约定须“卖方腾空交付”违反拍卖承诺，显属无效。上诉人现未交房不构成违约，不应承担违约责任。3、一审判决确认的违约金过高，请求二审法院依法调减。因为参照同时间、同地段、同面积的门面租金亦在500元／月左右，即使认定上诉人迟延交房，租金损失亦只有6000元左右，一审判决违约金39000元，明显过高。4、一审判决程序违法。一审原告起诉请求“解除合同并赔偿损失”，其后亦没有变更诉讼请求，而一审判决对其这一诉讼请求并未作出裁判，属漏判。上诉人因客观因素不能收集一审法院（2013）丰法执恢复字第00246号执行案件的笔录，物品清单等证据已向一审法院申请调取，但一审法院并未在庭审出示。
被上诉人范永胜答辩称：房屋买卖合同系拍卖房屋的经办人亲自起草的，其上明确约定应在上诉人应在近期内将房屋腾空交给被上诉人，对“近期”的理解，上诉人亦口头给被上诉人作了答辩，被上诉人对此亦有电话录音。由于上诉人至今仍未将讼争门面交付给被上诉人，能够认定其构成违约。对于被上诉人一审诉讼请求是否变更的问题，已在一审中已明确变更，有庭审笔录记载为证。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，范永胜经公开招、投程序后与物资公司清算组于2013年9月3日签订的《房屋买卖合同》，合法有效，应受法律保护。双方当事人均应严格按合同履行各自义务。范永胜在合同生效后，已按合同约定向物资公司清算组支付了全部房款及房屋过户税、费，物资公司清算组亦应按合同约定将出售的15间门面如期交付给范永胜。除其中14间门面已作交付外，对因胡坤喜临时存放财物的1间门面而未实际交付，上诉人认为迟延交付的理由系一审法院在执行（2009）丰法民初字第1685号民事判决时临时占用了该间门面，至今仍未执行完结，上诉人没有过错，不应承担责任，但上诉人的这一理由不能成立。因为一审法院在执行（2009）丰法民初字第1685号民事判决时，讼争门面尚未出售给范永胜，而一审法院是在征得上诉人同意后，将胡坤喜的财物指定存放讼争门面内，并交由上诉人保管，一审法院对前述案件的执行程序已合法终结，该门面的实际控制权及所有权仍完全属于上诉人，上诉人逾期未将讼争门面交付给范永胜系其自身原因所致，其请求免除迟延履行合同违约责任的理由，于法不符，对其这一上诉，本院不予支持。对于合同中约定的“近期”交付讼争门面如何确定具体时限的问题，一审法院根据双方当事人对此的具体陈述意见，结合日常生活经验确定为30日，公平合理，而上诉人认为应当在待一审法院执行终结后的一定期限才应当交付给范永胜的理由，与双方签订的合同内容不符，且这一理由没有相应的证据印证，故其这一上诉理由，不能成立。对于上诉人认为合同约定的违约金过高，应调减为按讼争门面总价款10%的理由，由于双方在合同约定违约方应向守约方支付本合同价款30%的违约金，后范永胜主动要求调整为按未交付门面房款的30%支付违约金，一审法院据此亦作相应调减，符合法律规定，上诉人要求调减为10%的理由，与法不符，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2900元，由上诉人丰都县物资总公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 余云中
代理审判员 陈 洁
代理审判员 蔡 伟
二〇一五年三月二十日
书 记 员 余婷婷