贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0502民初39号原告糜祖全，男，1959年5月4日出生，汉族，贵州省毕节市人。委托代理人蔡芝新（特别授权代理），贵州胜腾律师事务所律师。被告贵州金源达房地产开发有限公司。法定代表人周驰，该公司总经理。委托代理人周振国（特别授权代理），贵州衡瑞律师事务所律师。第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司。法定代表人陈笑宏，该公司董事长。委托代理人赵新春（特别授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。委托代理人吴长松（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。原告糜祖全诉被告贵州金源达房地产开发有限公司、第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2016年1月4日登记立案后，依法适用普通程序，于2016年4月29日公开开庭进行审理。原告委托代理人蔡芝新、被告委托代理人周振国、第三人委托代理人吴长松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告2012年3月26日签订了《商品房买卖合同》，合同总价455,346.00元原告已付清。合同规定出卖人应当在2013年5月12日前向买受人交付该商品房。合同第十三条规定了逾期交房的违约责任：其（1）逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交房屋价款0.5‱的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买卖人支付违约金。其（2）逾期超过90日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款1‱的违约金，并于该商品实际交付之日起90日内向买卖人支付违约金。被告2013年12月27日书面通知在2013年12月30日前办理交房手续。被告逾期交房共计229天。逾期90天内的违约金为455,346.00×0.5‱×90=2,049.30元；逾期90天以上违约金455,346.00×1‱×139=6,328.67元，两项合计8,377.97元，被告应如数支付原告。但被告不支付，故诉至法院，请求判决被告支付原告违约金8,377.97元，并承担案件受理费。为支持其诉讼请求，原告提交如下证据：证据一：身份证复印件。用以证明：原告主体适格。被告及第三人对此组证据无异议。证据二：商品房买卖合同。用以证明：被告违约及违约责任。被告质证意见：对三性无异议，但达不到原告证明目的，合同第十条可以看出原告存在逾期付款的违约责任。第三人质证意见：对三性无异议，该合同证明了第三人是不争议的商品房买卖合同相对人，根据合同相对性，第三人在本案中不享有权利也不承担义务。被告辩称：第一、涉案房屋《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》的签订，是第三人与答辩人在协商一致的前提下签订。第三人为了原告的利益，即低于市场价格购买答辩人开发修建的商品房，该协议书及补充协议的签订，若是没有原告向第三人的申请及委托，第三人是不可能与答辩人签订的。《团购房屋补充协议》第五条约定：在答辩人办理商品房屋预售许可证后，原告及第三人在一个月内办理完涉案房屋的个人住房按揭贷款。因此，原告应当受该条的约束；第二、答辩人于2011年8月25日办理了《商品房屋预售许可证》，原告及第三人就应当依约定在2011年9月25日前办理完涉案房屋的个人住房按揭贷款。在答辩人向第三人三次发函的催告下，第三人才分批向答辩人提交了团购人员的名单。原告于2012年6月12日才办理完涉案房屋个人住房按揭贷款，原告迟延履行合同义务257天；第三、答辩人为什么与原告约定在2013年5月12日前将涉案房屋交付给原告，是答辩人履行合同约定的义务，即《团购房屋补充协议》第四条约定的房屋交付时间；第四、在合同履行期间，每年中考、高考7天，为了不影响考试，涉案房屋的修建必须停工。在合同履行期间的2011年至2013年，出现了大暴雨、凝冻、降雪的人力不可抗拒的天气天数共计234天，这一因素严重影响了答辩人的交房时间；第五、在第三人向答辩人提交的团购房屋人员名单中，答辩人要求购房者必须是第三人的员工，但答辩人无法审查得知原告是不是第三人的员工。既然原告提起诉讼，答辩人要求原告及第三人提供证据加以证明，证明原告是第三人的员工。否则，原告无权低于市场价格购买答辩人开发修建的商品房，更加无权提起诉讼；第六、答辩人依约定以低于市场价格，将涉案房屋出售给原告，履行了合同义务。原告却没有依《团购房屋补充协议》第五条的约定，在2011年9月25日前，办理完毕涉案房屋的个人住房按揭贷款的合同义务。权利义务具有对等性，原告不可能只享受合同权利，而不履行合同义务。根据《合同法》第一百二十条的规定，原告迟延履行合同义务，已经构成了违约，依法应当承担违约责任。因此，答辩人恳请合议庭充分考虑答辩人迟延交房的天数以及答辩人迟延交房存在不可抗力的因素，结合原告迟延履行合同的天数，依法驳回原告的诉请。为支持其抗辩主张，被告提交了如下证据：证据一：组织机构代码证、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件。用以证明：被告系适格的诉讼主体，具有合法的房地产开发资格。原告及第三人对此组证据无异议。证据二：团购房屋协议书、团购房屋补充协议。用以证明：1、第三人为了让原告低于市场价购买被告开发的商品房，也是在原告向第三人的申请和委托的前提下，第三人才与被告协商一致的，签订上述合同，原告才有资格以1890元的低价购买被告开发的商品房。原告及第三人均应受补充协议第五条的约束，应当在被告办理完房屋预售许可证后一个月内办理完住房按揭贷款。2、补充协议约定交房时间为签订后三年内，即2013年5月12日，被告受该条约束。原告质证意见：真实性无异议，对证明目的有异议，在签订《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》时无在建商品房，违反建设部的商品房销售管理办法第三条第二款规定。第三人质证意见：真实性无异议，但是达不到被告的证明目的，该协议仅仅是出售房屋的促销活动。证据三：商品房预售许可证、告知书两份、关于团购房屋的函、团购人员名单。用以证明：被告于2011年8月25日取得商品房预售许可证，原告及第三人就应当于2011年9月25日前办理完个人住房按揭贷款，但原告及第三人却迟延履行该合同义务，在被告的再三告知下，第三人才分批向被告提供了团购房屋人员名单，从第三人职工宿舍管理委员会提交的名单可知提供时间为2011年12月2日；同时说明了被告及时履行了告知义务。原告质证意见：1、原告对告知函不知情，在告知函中并没有提到原告，原告也未有签收告知函的过程；2、商品房预售许可证真实性有异议；3、对团购名单并不知情。第三人质证意见：对商品房预售许可证无异议；对告知书和函并不知情，故不发表意见；对团购名单真实性无异议，但达不到被告证明目的，被告证明目的主要针对是否向第三人发出告知书和函，而第三人并没有收到，也不知情；从该团购名单看，第三人向被告提供的是联社按揭借贷名单，而事实上原被告双方并未与第三人有贷款合作，而是向农业银行办理按揭贷款。证据四：七星关区2011年—2013年气象资料统计表。用以证明：在原被告合同履行期间出现了人力不抗拒的天气因素，共计234天，导致停工，严重影响被告交房时间。原告质证意见：对真实性有异议，关于天气情况能否施工，还需认证。第三人质证意见：无异议，但达不到被告证明目的，该气象报告所显示的气候原因并不能证明相关气候足以导致房屋停工建设。证据五：农业银行个人借款凭证。用以证明：原告应当依团购补充协议第五条的约定于2011年9月25日前办理完毕涉案房屋的按揭贷款，但原告于2012年6月12日才办理完毕，迟延履行合同义务257天。原告质证意见：真实性无异议，但达不到证明原告逾期交款的目的，原告并没有收到被告的通知和函。第三人质证意见：无异议。第三人述称：1、原告向被告支付购买房屋款购买被告开发建设的房屋，权利义务发生在原被告之间，与第三人没有实质性的权利义务关系；2、第三人与本案被告签订的团购房屋协议书及补充协议，属促销活动，如本案被告认为该促销合同损害其利益，可另案主张；3、被告作为房地产开发商，应当具有开发建设房屋的实力，第三人是否贷款给被告，与其是否能完成房屋开发没有因果关系；4、第三人不是本案争议的商品房买卖合同相对人，根据合同的相对性，第三人在本案中不享有权利也不承担义务。为证明其主张，第三人提交了如下证据：证据一：工商变更登记资料、组织机构代码证、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件。用以证明：1、原毕节市农村信用合作联社于2013年8月27日变更为贵州毕节农村商业银行股份有限公司；2、第三人的身份信息。原被告对此组证据无异议。证据二：购房委托书。用以证明：第三人接受原告委托代为办理缴纳首付款的事宜。原告对此组证据无异议。被告质证意见：三性无异议，但达不到第三人证明目的，仅能证明原告及第三人存在委托关系，原告应当受团购补充协议第五条的约束。经综合审查全案证据，原告提供的两组中，被告及第三人对证据一均无异议，本院予以采信，能达到原告证据目的；证据二系书证，能证明原被告于2012年3月26日签定《商品房买卖合同》，合同约定了双方权利义务这一事实。对以上事实本院予以采信，能部分达到原告证明目的。被告提供的五组证据中，原告及第三人对证据一无异议，本院予以采信，能达到被告证明目的；证据二系书证，原告及第三人对真实性无异议，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以采信，能达到原告证明目的；证据三中，《商品房预售许可证》系相关职能部门出具，具有证据三性，本院予以采信，能达到被告主张于2011年8月25日取得预售许可证的证明目的。《关于办理团购房屋个人住房按揭贷款的告知书》、《关于团购房屋办理个人住房按揭贷款的告知书》及《关于团购房屋的函》系被告单方行为作出，其未提供证据证明送达给原告或第三人，因此本院不予采信，不能达到被告主张的已告知原告及第三人的证明目的。《团购人员按揭贷款名单》系第三人向被告提供，在庭审中双方已确认系2011年12月2日提供，该证据具有证据三性，本院予以采信；证据四系气象部门出具的书证，具有证据三性，本院予以采信，但不能完全达到被告证明目的；证据五具有证据三性，原告及第三人对真实性无异议，本院予以采信，但不能完全达到被告的证明目的。第三人提供的两组证据中，原被告对证据一无异议，本院予以采信，能达到第三人证明目的。证据二系书证，能证明原告委托第三人办理其购房中涉及交纳首付款等有关手续这一事实。对以上事实本院予以采信，能达到第三人的证明目的。根据以上对证据的分析与认定，本院确认以下事实：2009年10月26日，以第三人为甲方，被告为乙方，签订《团购房屋协议书》（下称“团购协议”），约定：“根据甲方需要，乙方将所开发的信合小区楼盘提供400套由甲方进行团购，团购房屋价格每平方米1800元人民币，每户先预交30%订金给乙方”。2010年3月2日，原告向第三人成立的毕节市信用联社职工宿舍管理委员会出具委托书，委托该委员会全权代理其在购买住房中涉及办理的有关交纳首付款等手续。2010年5月13日，以第三人为甲方，被告为乙方，签订《团购房屋补充协议》（下称“补充协议”），约定：“将原提供团购房数量400套更改为350套，原价格由每平方米1800元更改为每平方米1890元。甲方从30%购房定金（经双方协商，每套房为6万元）的2100万元中拨付1000万元给乙方使用起，乙方在三年内交房。乙方按规定办理了房屋预售许可证以后，甲方在1个月内办理完本项目的团购人员个人住房按揭贷款”。2011年8月25日，被告取得涉案房屋预售许可证，该证载明涉案房屋的开工日期为2011年3月5日，竣工日期为2013年3月5日。同年12月2日，第三人开始向被告提交按揭贷款人员名单。2012年3月26日原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的毕节市七星关区百里杜鹃大道旁“金源城市花园”D栋11层By号房，房屋建筑面积231.14平方米，总价款455,346.00元。采取贷款付款方式付款，原告在合同签订之日支付首付款175,346.00元，余款280,000.00元以银行按揭方式支付。原告在接到被告书面通知之日起3日内将办理银行按揭贷款所需资料提交给被告。在接到被告或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续。逾期付款在90日内的，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付之日止，原告按日向出卖人支付逾期应付款0.5‱的违约金，合同继续履行；逾期超过超过90日后，原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款1‱的违约金。被告应当在2013年5月12日前向原告将付合格的商品房，被告逾期交房不超过90日，自本合同约定的交付期限届满的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款0.5‱的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交付期限届满的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款1‱的违约金。2012年6月12日，原告以按揭贷款的方式向被告支付购房尾款280,000.00元。2013年12月27日被告通知原告在2013年12月30日前办理交房手续，原告于2013年12月30日办理了交房手续。另查明：2013年8月27日，毕节市农村信用合作联社更名为贵州毕节农村商业银行股份有限公司。2011年至2013年气象资料统计显示：2011年日雨量≥10mm总天数16天、年降雪天数37天、年结冰天数42天；2012年日雨量≥10mm总天数22天、年降雪天数19天、年结冰天数31天、2013年日雨量≥10mm总在数19天、年降雪天数20天、年结冰天数28天。本案争议的焦点为：1、《团购房屋协议书》和《团购房屋补充协议》对原告是否具有约束力；2、双方在履行《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》和《商品房买卖合同》中是否存在违约行为及应否承担违约责任。本院认为：关于《团购房屋协议书》和《团购房屋补充协议》对原告是否具有约束力的问题。从原告与原毕节市信用联社职工宿舍管理委员会签订《购房委托书》载明的内容可以看出，因原告向被告购买房屋为团体购买，第三人为购买房屋成立了原毕节市信用联社职工宿舍管理委员会，原告在购买被告的房屋中涉及办理有关交纳首付款等手续均委托该委员会全权代理，因此应认定原告与第三人之间基于团购房屋形成委托法律关系。原告基于与第三人的委托法律关系，其应受《团购房屋协议书》和《团购房屋补充协议》的约束，即其应按两个协议的约定履行相应的义务。关于双方在履行《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》和《商品房买卖合同》中是否存在违约行为及应否承担违约责任的问题。虽然原告委托第三人与被告签订《团购房屋协议书》和《团购房屋补充协议》，但之后原被告基于上述协议又签订《商品房买卖合同》，上述合同均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，因此原被告均应按《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》及《商品房买卖合同》的约定履行相关权利及义务。《商品房买卖合同》约定被告应在2013年5月12日前向原告交付房屋，被告未在此期限内交付合格的房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告逾期交房的违约时间是计算至2013年12月27日，从2013年5月13日到2013年12月27日，被告违约229天。涉案房屋的开工日期为2011年3月5日，竣工日期为2013年3月5日，在上述期间内发生日雨量≥10mm、降雪、结冰等不能预见、不能避免并不能克服的客观事实而导致不能正常施工，应属于不可抗力。根据七星关城区气象统计表载明，2011年日雨量≥10mm、降雪、结冰的天数为95天，在无法确定具体时间时采取综合标准计算2011年3月5日至2011年12月31日期间的不可抗力天数为78天（95天÷365天×301天）；2012年日雨量≥10mm、降雪、结冰的天数为72天；2013年日雨量≥10mm、降雪、结冰的天数为67天，在无法确定具体时间时采取综合标准计算2013年1月1日至2013年3月5日期间的不可抗力天数为12天（67天÷365天×64天）。因此涉案房屋在2011年3月5日至2013年3月5日期间内因降雨、降雪、结冰导致停工的天数为162天，属不可抗力，应予减除，即逾期交房时间为229天-162天=67天。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应承担的违约金为455,346.00元×0.5‱×67=1,525.41元；《团购房屋补充协议》约定在被告办理商品预售许可证后1个月内办理按揭，被告办理《商品房预售许可证》的时间为2011年8月15日，但被告并未提供证据证明办理该证后已将《关于办理团购房屋个人住房按揭贷款的告知书》、《关于团购房屋办理个人住房按揭贷款的告知书》及《关于团购房屋的函》送达原告或第三人，因此第三人于2011年12月2日向被告提交按揭贷款人员名单之日应视为原告或第三人知道或应当知道被告已经办理《商品房预售许可证》并要求原告或第三人履行《团购房屋补充协议》第5条约定的义务，即原告应在2012年1月2日前办理住房按揭贷款。因原告在2012年1月2日前未办理住房按揭贷款，其行为已构成违约，直至2012年3月26日原被告才签订《商品房买卖合同》，所以原告在2012年1月3日至2012年3月26日期间应承担逾期付款的违约责任。虽然《团购房屋补充协议》未约定逾期付款违约金的计算标准，但之后原、被告在《商品房买卖合同》中就涉案房屋逾期付款违约金的计算标准予以约定，因此在2012年1月3日至2012年3月26日期间逾期付款违约金的计算标准应参照《商品房买卖合同》的约定按日向被告支付逾期应付款0.5‱的违约金，即：280,000.00元×0.5‱×84=1,176.00元；原被告于2012年3月26日签订的《商品房买卖合同》对办理按揭贷款的期限重新进行了约定，因此《商品房买卖合同》约定的办理住房按揭贷款期限应视为原被告对《团购房屋补充协议》约定办理住房按揭贷款期限的变更。《商品房买卖合同》签订后，该合同约定原告在接到被告书面通知之日起3日内，将申请办理按揭或公积金贷款所需资料提交给被告，在接到被告或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，但被告所举证据不足以证明原告接到其书面通知，故原告在2012年6月12日办理完住房按揭贷款的行为并未构成违约。综上，因被告主张逾期付款的违约金与逾期交房的违约金进行抵销，根据法律规定，逾期付款违约金与逾期交房违约金进行抵销后，被告应向原告支付逾期交房违约金为1,525.41元-1,176.00元=349.41元。因被告提供的证据不能证明涉案房屋工程在中考、高考期间全天停工，故被告主张的中考、高考期间应免除违约责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州金源达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告糜祖全支付逾期交房违约金人民币349.41元。二、驳回原告糜祖全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50.00元，由原告糜祖全承担人民币47.00元，被告贵州金源达房地产开发有限公司承担人民币3.00元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  罗桂华人民陪审员  赵明贵人民陪审员  李朝俊二〇一六年六月二十七日书 记 员  张一佳