湖南省衡东县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民一初字第825号
原告王也辣。
委托代理人唐戈，湖南华方律师事务所律师。
委托代理人王垠方。
被告长沙长城房地产开发有限公司。
住所地湖南省衡东县城关镇北正街。
法定代表人刘谨，董事长。
原告王也辣诉被告长沙长城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年9月28日立案受理后，由审判员郭朋程任审判长与人民陪审员许娟、向佳依法组成合议庭，因无法向被告长沙长城房地产开发有限公司送达起诉状及开庭传票，本院公告送达，公告期届满后，于2015年1月26日公开开庭进行了审理，原告王也辣的委托代理�唐戈、王垠方到庭参加诉讼。庭审后，被告长沙长城房地产开发有限公司主动与本院取得了联系，本院给被告重新指定举证期限，于2015年3月9日公开开庭进行了审理，原告王也辣的委托代理人唐戈、王垠方，被告长沙长城房地产开发有限公司的法定代表人刘谨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王也辣诉称，原、被告双方于2009年6月3日签订商品房预售协议，约定原告购买被告开发的云鼎大厦二楼房产（建筑面积1050平方，价款273.8万元）。付款方式为首付55%，剩余的45%由银行按揭付清。房屋交付时间为2009年10月31日。原告已按协议要求履行了自己的付款义务，但被告一直未对其已竣工的房屋进行验收，至今未交付房屋。使原告不能达成合同目的，给原告造成严重损失，原告为维护合法权益，请求法院依法判决：一、被告全面履行与原告签订的商品房买卖合同�交付商品房并为原告办理好国土使用权证及房屋所有权证。二、被告因延期交房赔偿原告相关损失175万元。三、被告承担本案的诉讼费用。
原告王也辣在举证期限内向本院提交以下证据材料：
证据一、原告身份证。证明：原告是本案适格的主体。
证据二、被告工商登记资料。证明：被告工商登记情况。
证据三、购房合同。证明：购房关系真实合法有效。
证据四、承诺书。证明：被告给原告购房优惠。
证据五、收条。证明：原告支付购房款。
证据六、借条。证明：原告支付购房款。
证据七、租赁合同。证明：原告的经济损失。
被告长沙长城房地产开发有限公司辩称，这个房屋的国土证我已经办好了，房屋所有权证因为政府原因，水利局阻工才未验收，因我公司与水利局在打官司，所以此事一直拖着未办好，现在政府已经答复这个房子一定可以验收。
被告长沙长城房地产开发有限公司在举证期限内未向本院提交证据材料。
经庭审质证，被告长沙长城房地产开发有限公司对证据一、二、四、五无异议，对证据三，我公司留存的合同，约定原告2009年9月1日付清，现在被告尚未付清余款，已构成违约，对证据六的借条，借款20万属实，具体还了多少，要翻我公司账核实。
经庭审质证，本院对本案证据作以下分析认定，对于原告提交的一、二、四、五、六份证据，被告长沙长城房地产开发有限公司未提出异议，经审查，此五份证据真实、合法，与本案有关联，本院予以采信，对于证据三，真实、合法，与本案有关联，本院予以采信；对证据七、被告与原告签订该租赁合同的行为违反部门规章禁止性规定，不能作为本案定案的依据，本院不予采信。
根据原、被告的陈述及所采信的证据，本院查明以下事实：
2009年6月3日，原、被告签订商品房预售认购协议，双方约定，原告王也辣以273.8万元的价格购买被告长沙长城房地产开发有限公司开发的云鼎大厦二楼房产（建筑面积1050平方米，价款273.8万元），双方约定除非遇到不可抗拒的自然灾害，或施工中遇到特重大技术问题，需要专家论证，被告应于2009年10月31日前将该门市交付给原告使用，并约定如一方违约罚房款总额10%，原告王也辣分两次支付给被告长沙长城房地产开发有限公司150万元（2009年6月3日支付90万元，2009年6月10日支付60万元），2009年8月22日被告长沙长城房地产开发有限公司董事长刘瑾以公司名义向原告借款20万元，约定月息3分，一个月归还，2009年11月25日，被告长沙长城房地产开发有限公司归还原告8万元。现原告共向被告支付购房款162万元。2009年7月15日又与原告签订租赁合同，该合同约定原告将该房产租赁给被告使用�租金35万／年，租赁期限为10年，租赁时间为原告完全办好产权手续后第二个月起租。因被告长沙长城房地产开发有限公司与案外的第三人因民事纠纷导致云鼎大厦主体工程至今未进行竣工验收，无法办理房产证，也未交付给原告使用。
本院对双方当事人争议的焦点，结合各当事人有异议的证据，作如下分析与认定：
一、关于本案合同付款方式。
原告向本院提交的原、被告双方签订的合同中约定，付款方式为一次性付款，首付168万元，余款在2009年9月1日前付清，后又补充“首付总款5.5%，余下4.5%由银行按揭缴清”，原告主张付款方式系银行按揭付款，而被告提供的合同没有该补充条款，被告称付款方式为一次性付款，原告至今未付清购房款已构成违约。如该合同的支付方式为一次性付款，原告应在2009年9月1日前付清，而被告在2009年8月22日在原告尚欠被告一百多�购房款的情况下，还向原告借款20万元，约定一个月内归还，并在2009年11月25日归还8万元，这不符合常理，存在逻辑上的矛盾，故该合同的支付应为按揭支付，至于补充条款中“5.5%、4.5%”，应为书面表述上的瑕疵，即笔误，原、被告在补充该条款时应为“首付总款55%，余下45%由银行按揭缴清”，综上，本院认定该合同的支付方式首付总款55%，余下45%由银行按揭支付。
二、因被告的违约行为（逾期交付房产），给原告造成的损失应如何确定。
原告称被告的违约行为给其造成了损失，损失应按被告与其签订的租赁合同所约定的租金35万／年计算。《商品房销售管理办法》第四十二条规定房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款：……（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的。被告与原告签订该租赁合同违反了部门规章的禁止性规定，本院不将其作为本案定案的依据。对于因被告的违约行为（逾期交付房产）造成的实际损失，原告未提供证据证明该实际损失超过了原、被告在合同中约定的违约金，被告也未提供原告的实际损失低于双方约定的违约金的相关证据，对于原告的损失，本院认定原、被告约定的违约金。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原、被告签订的商品房预售协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经收受了原告的�分购房款，原、被告签订的商品房预售协议应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方真实的意思表示，未侵害第三人的合法权益，未违反法律法规的强制性规定，对于该合同的效力，本院予以确认。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。原告请求法院判令被告全面履行与原告签订的商品房买卖合同，交付商品房，因被告与案外的第三人因民事纠纷导致云鼎大厦主体工程至今未进行竣工验收，而未经验收合格的房地产开发项目不能交付使用，导致被告目前履行交付的义务存在法律上及事实上不能履行，待云鼎大厦验收合格后，被告长沙长城房地产开发有限公司应将该房产交付给原告王也辣使用。原、被告在合同中约定，原告按要求提供有效手续，由被告负责帮乙方办好产权登记，向银行按揭贷款，据该合同约定被告有帮原告办理产权登记，向银行按揭贷款的合同义务，原告请求被告为其办理好国土使用权证、房屋所有权证有事实依据，本院予以支持。原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告应将原告购置的房产于2009年10月31日之前交付给原告使用，因该房产至今未进行竣工验收，导致逾期五年多仍未交付给原告使用，被告无双方约定的责任免除的情形，已对原告构成违约，原告请求赔偿损失有事实及法律依据，本院予以认定，原告无相关证据证明其实际损失高于双方约定的违约金，对于被告的违约行为给原告造成的损失，本院认定为原、被告合同约定的违约金即房屋总价款的10%--27.38万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二�，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，参照《商品房销售管理办法》第十六条，第四十二条之规定，判决如下：
一、被告长沙长城房地产开发有限公司在云鼎大厦验收合格后五日内将云鼎大厦二楼交付给原告王也辣使用，并为原告王也辣办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
二、被告长沙长城房地产开发有限公司赔偿原告王也辣损失27.38万元。
三、驳回原告王也辣的其他诉讼请求。
上述给付内容限定各被告自判决书生效后七日内付清，逾期不予支付的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费28704元，由原告王也辣负担10704元，被告长沙长城房地产开发有限公司负担18000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 郭朋程
人民陪审员 向 佳
人民陪审员 许 娟
二〇一五年七月二十日
代理书记员 罗爱香
校对责任人：郭朋程打印责任人：罗爱香
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时�见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《最高人民法院关于审�商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决�议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；
（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；
（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；
（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
（五）分割拆零销售商品住宅的；
（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；
（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。