湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民初字第00452号
原告袁群泽。
委托代理人李玉高（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。
被告初红洋。
原告袁群泽诉被告初红洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月12日立案受理后，依法组成由审判员樊红敏担任审判长，与人民陪审员李荣享、乔佳琳参加的合议庭，于2014年3月25日公开开庭进行审理，原告袁群泽的委托代理人李玉高，被告初红洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁群泽诉称：我与初红洋于2008年10月23日签订1份《房屋租赁合同》，约定我将江岸区长春街48-54号丰泽苑A栋4单元1层11号（江岸区长春街8号汉口滨江公馆11号）商铺一间租给初红洋使用。租赁期为五年，即从2008年10月24日起至2013年10月23日止，期满后可优先续租。合同约定第一年到第五年租金标准分别为每月4，500元、4，725元、4，961.25元、5，209.31元、5，469.78元（人民币，下同）。初红洋支付8，000元作为履行合同保证金。合同签订后，我依约向初红洋交付了房屋，初红洋按约定支付房屋租金。2012年4月，初红洋说生意不好提出转让门面，我为了避免因转让产生纠纷，以及不同意拟受让人提出的苛刻条件，没有同意初红洋转让。由此，初红洋产生不满。因合同即将到期，我于2013年8月29日书面通知初红洋在10日内确定是否续租，并按现在的市场行情报出每月11，000元的租金标准，同时告知在不续租的情况下，初红洋应当按期搬出，否则应当承担相应的赔偿责任。9月3日初红洋收到通知后，发短信说我乱涨价，所以既不续租也不退房，还说要赔偿损失。之后，双方多次电话联系未果。合同到期后初红洋搬出商铺没有�业，但房屋内仍有部分物品，目前房屋仍处在初红洋控制下。为此，我诉至法院请求判令：1、初红洋腾退江岸区长春街48-54号丰泽苑A栋4单元1层11号商铺；2、初红洋支付自2013年10月24日起至实际腾退之日止房屋占用费（按每月11，000元计算）；3、初红洋赔偿律师费4，000元；4、本案的诉讼费用由初红洋承担。
原告袁群泽为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、《房屋租赁合同》，拟证明袁群泽与初红洋签订了租赁合同，合同中约定了租期、租金等；
证据二、《房屋所有权证》，拟证明江岸区长春街48-54号丰泽苑A栋4单元1层11号商铺为袁群泽所有；
证据三、收条，拟证明袁群泽于2008年10月24日交付房屋给初红洋使用；
证据四、租赁合同即将期满通知书及邮寄详单，拟证明袁群泽于2013年8月29日书面通知初红洋合同将到期；初红洋如续租，应在10日内通知；新租金标准为每月11，000元；若不续租应立即腾退房屋；
证据五、短信记录，拟证明2013年9月3日初红洋以短信方式确认收到书面通知，并明确表示不续租、不交租金也不退房；
证据六、通话记录，拟证明袁群泽多次在电话中与初红洋协商退房，初红洋拒绝；
证据七、民事诉讼代理协议及发票，拟证明因初红洋拒绝退房，袁群泽委托律师代理诉讼，律师代理费4，000元，初红洋应赔偿该费用。
被告初红洋辩称：我是与袁群泽签订了《房屋租赁合同》，在租赁期内，我按期交纳了房租。合同即将到期时，袁群泽提出涨租金，租金上涨200%，我多次要求与袁群泽本人面谈，但袁群泽总是刻意回避我，他的目的就是要赶我走。我曾征得袁群泽同意转让门面，但在转让时袁群泽一而再，再而三的涨价，并不断提出苛刻要求，导致门面转让不成。门面的租赁税袁群泽有二年�没有缴纳，相关部门不断地上门催缴，导致我不能正常经营。租赁期满后我搬出门面没有继续经营，该门面一直空置。我不是不同意腾退房屋，但我想就腾退房屋事宜（袁群泽曾同意我装修）与袁群泽本人面谈，而袁群泽多次拒绝，导致我们无法正常沟通。袁群泽虽然告诉我委托其父亲来处理此事，但他父亲也一直没有露面，门面钥匙我都不知道向谁交。袁群泽当时交给我的是一间毛胚房，我租赁后将房屋改造成二层并进行了装修，房屋面积从80平方米扩大到130平方米，为经营需要，我还对电表进行增容。袁群泽只想赶我走，太不合理了，请求法院依法判决。
被告初红洋在举证期限内未向本院提交证据。
经庭审质证，被告初红洋对原告袁群泽提供的证据一、二、三、四无异议；对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，初红洋仅是对袁群泽大幅的涨租表示�满，在此情况下不能续约；对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议，该通话记录是初红洋主动向袁群泽联系时的录音，事实上通话记录能够证明初红洋一直积极与袁群泽沟通，而袁群泽一再提出苛刻条件致使初红洋无法再续租，袁群泽不顾事实，不讲赔偿，只想赶走初红洋；对证据七的真实性无异议，对证明目的有异议，袁群泽拒绝面谈，本次诉讼是由袁群泽造成的，该损失不应由初红洋承担。
对上述证据材料，经合议庭评议认为，原告袁群泽提供的证据一、二、三、四、五、六能够证明案件相关事实，本院予以采信；证据七虽具有真实性，但不能达到证明目的，不予采信。
经审理查明：2008年10月25日，袁群泽与初红洋签订《房屋租赁合同》1份，合同约定，袁群泽将其所有的位于武汉市江岸区长春街48-54号丰泽苑A栋4单元1层11号商铺（即武汉市江岸区长春街8号汉口滨江公馆11号，建筑面积80.44平方米）租赁给初红洋使用，租赁期五年，从2008年10月24日起至2013年10月23日止。租赁期届满时，租赁关系自然终止，袁群泽无需另行通知初红洋，若双方均有意续租，可在届满前三个月提出续租意向，并议定合理租金和续租合同。第一年月租金4，500元、第二年月租金4，725元、第三年月租金4，961.25元、第四年月租金5，209.31元、第五年月租金5，469.78元。初红洋需另支付8，000元作为履行合同保证金。租赁期满，初红洋可优先续租，在不续租的情况下，初红洋必须期满之日无条件退出，并将房屋设备清点后归还袁群泽，不得向袁群泽请求退还租金、移转费等一切权利金。初红洋应将自己家具物品搬迁清楚，不得留存占据，如逾期不搬视为初红洋抛弃其所有权，由袁群泽自行处理。对逾期不迁出者，初红洋应赔偿给袁群泽造成的一切�失。袁群泽不补偿初红洋的装修费用。租赁期满，初红洋结清所有费用，并注销或者转移以该商铺为注册地的一切证照后，袁群泽应全额退回初红洋所交的履行合同保证金。合同签订后，袁群泽向初红洋交付了商铺，初红洋按约向袁群泽交纳8，000元合同保证金和房屋租金。初红洋将租赁房屋改造成二层，扩大了使用面积，并对房屋进行了装修。在租赁期间，初红洋曾向袁群泽提出转让商铺，并找来受让方，但因转让租金、转让条件等问题，各方未能达成一致意见，致使矛盾产生。
2013年8月29日，袁群泽向初红洋发出《租赁合同即将期满通知》，上载明若初红洋有意续约，新合同房屋租金第一年净价为每月11，000元。初红洋对此续约租金有异议，表示无法承受此租金，同意腾退房屋，但是要求袁群泽本人到场面对面协商腾退事宜。双方为此电话沟通多次，在电话沟�中双方均不冷静，特别是初红洋不注意文明用语，致矛盾加深，协商未成。从2013年10月24日起至今，袁群泽一直未与初红洋见面商谈腾退、交付房屋事宜。
合同到期后，初红洋将商铺关闭，未进行经营活动。审理中，袁群泽表示若初红洋立即腾退房屋，可补偿初红洋装修费10，000元。
本院认为，袁群泽与初红洋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。合同到期前，袁群泽曾向初红洋提出是否续租，若续租上涨租金至每月11，000元。初红洋认为租金上涨过高，不同意续租。2013年10月23日租赁合同到期，初红洋应当按照合同约定腾退房屋。鉴于初红洋将租赁房屋改造成二层并进行了装修，且在审理中袁群泽表示可补偿初红洋10，000元，结合本案客观事实，本院认为袁群泽补偿初红洋10，000元为宜。关于袁群泽要求初�洋支付从2013年10月24日起至实际腾退之日止房屋占用费（按每月11，000元计算）的主张，由于初红洋在合同到期后已将商铺关闭，未进行经营活动，房屋一直处于空置状态；且双方在商谈腾退、交付房屋的过程中，初红洋在电话沟通时未注意文明用语，使矛盾激化，加之袁群泽一直不与初红洋见面商谈，致使租赁房屋未能及时腾退、交付，双方对此均有过错，初红洋应当承担70%民事责任，袁群泽应当承担30%民事责任，房屋占用费参照合同约定的月租金5，469.78元标准计算。初红洋支付给袁群泽的合同保证金8，000元，可在房屋占用费中予以冲抵。袁群泽要求初红洋赔偿律师费4，000元，不符合合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告初红洋于本判决生效之日起10日内腾退位于武汉市江岸区长春街48-54号丰泽苑A栋4单元1层11号商铺；
二、被告初红洋于本判决生效之日起10日内向原告袁群泽支付房屋占用费（从2013年10月24日起至本判决确定腾退之日止，按月租金5，469.78元×70%计算，初红洋已付的8，000元保证金予以冲抵）；
三、原告袁群泽于本判决生效之日起10日内补偿被告初红洋10，000元；
四、驳回原告袁群泽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费260元、邮寄送达费20元，共计280元，由被告初红洋负担。因此款原告袁群泽已预交，故被告初红洋于本判决生效之日起10日内将此款支付给原告袁群泽。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，�本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 樊红敏
人民陪审员 李荣享
人民陪审员 乔佳琳
二〇一四年六月十二日
书 记 员 王 珏