西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）莲民一初字第254号
原告（反诉被告）中国人民解放军68045部队。
负责人姬文魁，该部队负责人。
委托代理人冯俊杰，陕西德伦律师事务所律师。
委托代理人王钢，陕西德伦律师事务所律师。
被告雷建林（反诉原告），男，1964年10月28日出生，汉族，陕西省宝鸡市人，无业。
被告孙利珍（反诉原告），女，1966年11月13日出生，汉族，陕西省宝鸡市人，无业。
二被告共同委托代理人成志俊，男，1949年2月24日生，汉族，西安市人，陕西省人大新闻发展中心退休干部。
原告（反诉被告）中国人民解放军68045部队诉被告雷建林、孙利珍（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，被告雷建林、孙利珍于2011年4月21日提起反诉，本院决定合并审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军68045部队（以下简称68045部队）委托代理人冯俊杰、王钢、被告雷建林、孙利珍及其共同委托代理人成志俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，原告与二被告2005年建立房屋租赁关系，双方口头约定，原告将位于本市莲湖区药王洞175号2间20平方米的门面房租赁给二被告作凉皮店营业用，租金每月1500元，每季度缴纳一次，明确租赁物为军产，如果部队需要可随时无条件收回房屋，为不定期租赁方式，但2007年9月起，被告就停止向原告给付房屋租金，原告在此期间通知被告解除房屋租赁关系，腾退并返还租赁房屋，被告一直置之不理，其行为已给原告造成严重损失，并给部队军事管理造成严重影响。诉至法院，要求，1、判令二被告腾退其承租原告二间20平方米的房屋；2、判令被告支付拖欠37个月房租55500元；3、判令被告承担全部诉讼费用；4、请求法院确认原告已于2010年7月15日以通知的方式与二被告解除了房屋租赁合同。
二被告（反诉原告）辩称，2005年12月，在原告明确表示5年内不拆迁的情况下，被告支付了第三方转让费后，与原告建立房屋租赁关系，房租每月1400元。期间，因修路生意不好，原告负责人同意每月减200元房租。因经营要求，被告对房屋进行了装修。2007年9月初被告交房费时，原告部队陈参谋说房子不租了，限十天之内要求腾房，因此双方产生纠纷，过了10天，原告还停了被告的水、电，要求被告搬走，被告认为原告违约不同意，原告焊了被告承租房屋的门。其是在法庭上才见到原告方的解除合同通知书，对此提出异议。双方2005年建立的不定期租赁关系应受法律保护，表示不同意原告的诉讼请求，并提出反诉，请求，1、合同有效继续履行；2、承担侵权行为发生后造成损失252745.5元；3、被反诉人承担诉讼费用。
原告（反诉被告）对二被告的反诉辩称，法律并未要求出租人必须是产权人，出租人具有合法出租权即可，原告具有涉案房屋出租合法授权，主体适格。原告对被告不存在侵权行为，不应支付损失。二被告反诉要求合同有效继续履行，不符合反诉构成要件，原告已将解除合同通知送达二被告，二被告未在法定三个月内提起确认解除无效之诉，双方之间房屋租赁合同已解除，二被告反诉要求继续履行合同于法无据。请求驳回二被告的反诉请求。
经审理查明，2005年12月26日经原告部队的两名士官与二被告口头约定由二被告承租使用原告位于本市莲湖区药王洞175号（现177号）临街门面楼一层自东向西数第一、第二间房屋2间，作为以被告雷建林名义登记的、由二被告经营的个体凉皮店营业使用，双方建立房屋租赁关系，租金每季度被告向原告缴纳一次，起初原告按每月1400元交纳租金，自2007年4月16日始每月按1300元交纳租金，自2007年7月13日始又按每月1400元交纳租金，房屋租金交纳至2007年10月10日，之后未再交纳。现该房屋由二被告经营个体餐饮使用。
2007年9月，原告口头通知二被告解除租赁关系，被告不同意，双方因此产生纠纷，之后不久原告停了被告承租房屋的水电，2007年11月12日原告用封条封了被告承租房屋的门，次日被告自行打开所封之门继续经营至今。原告停了被告承租房屋的水电之后，被告采取自行在隔壁接照明电、又在别处接水的措施防止损失的扩大。
2010年7月14日原告通过特快专递以“雷建林、刘丽莎”为收件人向二被告送达了解除租赁关系通知，通知二被告解除房屋租赁关系，要求二被告两个月内腾退并返还租赁房屋，2010年7月15日被告孙利珍签收，二被告并未按通知要求腾退并返还租赁房屋。2010年9月1日原告因此诉至法院。
案件审理中，原告明确其第二项诉讼请求要求判令被告支付拖欠37个月房租55500元为：从2007年10月10日至2010年10月29日，37个月，每月1500元，共计55500元。二被告明确其要求原告赔偿的损失包括：因原告停水电、其在外接电接水造成电费额外增加1957.5元、水费额外增加991.7元、支付打水员工工资4.5万元、经营损失20.25万元、停业七天经营损失2100元。对于原告起诉状书写的二被告其中之一刘丽莎，被告孙利珍到庭，称其名字不叫刘丽莎叫孙利珍，原告表示到庭的孙利珍就是其以“刘丽莎”为收件人特快专递送达解除合同通知的孙利珍，遂将被告刘利莎更名为孙利珍。
案件审理中，经本院通知原、被告双方到场并现场勘查，被告承租房屋没有水及商业用电，由被告自行从东邻接照明电在经营。
上述事实，有房产证、土地证、青年路街道办事处证明、解除通知书、国内特快专递邮件详情单、邮件全程跟踪查询结果、食品卫生许可证、个体工商户营业执照、证明、租金收款收据、收条及本院调查笔录、现场勘察图、现场勘察笔录、庭审笔录在卷为证。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁关系系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，二被告应依约支付原告房屋租金。诉讼中，被告认可在工商局备案的承租人系孙利珍的书面房屋租赁合同一份，系被告单方自行书写，且该合同未加盖原告公章，故该租赁合同本院不予认定，原、被告之间系口头不定期房屋租赁关系。原告在被告拖欠租金口头要求解除合同未果情况下，于2010年7月14日通过特快专递以“雷建林、刘丽莎”为收件人向二被告送达了解除租赁关系通知，被告雷建林、孙利珍虽否认收到原告要求解除租赁关系通知事实，但原告提交的邮局回执查询记载该特快专递于2010年7月15日由孙利珍签收，且诉讼中被告孙利珍认可其凉皮店员工雷彩玲代其签收了上述特快专递事实，因此认定二被告2010年7月15日收到原告上述通知事实，双方房屋租赁合同于2010年7月15日依法解除，原告要求法院确认双方房屋租赁合同已于2010年7月15日解除及要求被告腾交承租房屋，本院依法予以支持。
关于原告要求被告支付拖欠37个月房租55500元，因自2007年10月10日起被告就未再交纳房屋租金，原告2010年7月14日通过特快专递向二被告送达的解除通知书，仅通知二被告解除房屋租赁关系及要求二被告二个月内腾退并返还租赁房屋，并未向被告提出要求支付拖欠房屋租金，亦未提交诉讼时效中断相关证据，且案件审理中被告对此提出抗辩，认为超过法定诉讼时效，故按照双方最后一次交纳租金标准每月1400元计算，被告依法应支付原告2009年7月16日至2010年7月15日一年房屋租金16800元，租赁合同依法解除之后被告应支付原告2010年7月16日至2010年10月29日房屋占用费4200元，超出部分本院不予支持。
关于二被告的反诉请求，其认为原告主体资格不合格，要求驳回原告诉请之诉讼请求，经本院释明，二被告以该诉请与其要求继续履行合同相矛盾为由，撤回了该项诉请，同时对原告诉请之租金要求认为超过法定时效提出抗辩，对二被告撤回之诉请，本院不予处理。因双方租赁合同于2010年7月15日依法解除，故二被告要求继续履行合同本院不予支持。二被告提交的证据及本院现场勘察足以认定原告对被告承租房屋自2007年10月期间至今停水停电事实，提供正常水电是出租方的基本义务，据此，原告的行为构成违约，应承担违约责任。但被告在原告断水断电后，采取自行在外接电接水行为继续经营，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大…，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。故被告因防止损失扩大而支出的合理费用应由原告承担，被告举证有多支付的水电费用相关证据，对此本院依法予以支持。对其要求原告支付的打水员工工资4.5万元，于法无据，本院不予支持。关于被告要求原告支付因停水、停电造成其收入每天减少150元、共计造成损失202500元的诉讼请求，因被告未举证其完税证明，仅举证其自行记录之餐饮经营者食品采购与进货验收台账，不足以证明其经营额下降损失事实，但被告提交证人能够证明被告经营的个体凉皮店，从停电前自主蒸凉皮到断电后无法使用商业用电在外批发凉皮经营事实，故虽被告并未因原告断水电行为停止经营，但原告断水电行为特别是断电行为对被告的正常经营存在一定影响，故本院酌情判决原告适当补偿被告在断水电后至租赁合同解除前该期间经营额下降损失7000元。关于被告所称原告焊门一节，被告提交证据不足以证明系原告行为焊门事实，但原告认可2007年11月12日用封条封了被告承租房屋的门，故认定原告对被告承租房屋存在封门事实，但被告认可其在次日打开房门经营至今事实，故原告虽存在封门行为，但该行为不足以造成被告小吃店停业经营事实，且二被告未举证其凉皮店停业事实及停业损失证据，故被告要求原告支付停业七天损失2100元无据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十六条第三项、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）中国人民解放军68045部队（反诉被告）与被告雷建林、孙利珍（反诉原告）之间不定期房屋租赁合同于2010年7月15日解除；
二、判决生效后30日内被告雷建林、孙利珍（反诉原告）将承租原告中国人民解放军68045部队（反诉被告）位于西安市莲湖区药王洞175号（现177号）临街门面楼一层自东向西数第一、第二间房屋腾交原告中国人民解放军68045部队（反诉被告）；
三、判决生效后30日内被告雷建林、孙利珍（反诉原告）支付原告中国人民解放军68045部队（反诉被告）房屋租金16800元、房屋使用费4200元；
四、判决生效后十日内原告中国人民解放军68045部队（反诉被告）支付被告雷建林、孙利珍（反诉原告）在外接照明电、接水多支付的水电费合计2949.2元；
五、判决生效后十日内原告中国人民解放军68045部队（反诉被告）支付被告雷建林、孙利珍（反诉原告）断水电后至租赁合同解除前该期间经营额下降损失7000元；
六、驳回被告雷建林、孙利珍（反诉原告）要求原告中国人民解放军68045部队（反诉被告）房屋租赁合同继续履行之反诉请求；
七、驳回被告雷建林、孙利珍（反诉原告）要求原告中国人民解放军68045部队（反诉被告）支付打水员工工资4.5万元之反诉请求；
八、驳回被告雷建林、孙利珍（反诉原告）要求原告中国人民解放军68045部队（反诉被告）支付停业七天损失2100元之反诉请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1363元（原告已预交）,由原告负担583元、由二被告负担780元；反诉费1744元（被告已预交）由原告负担900元、由二被告共同负担361元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 段 军
审判员 祝西安
审判员 郭蓉英
二〇一一年六月二十二日
书记员 张 静
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