北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00097号
上诉人（原审被告）北京京阳伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京园602号楼13层1603。
法定代表人冉亮，总经理。
被上诉人（原审原告）张继恒，男，1972年10月8日出生。
上诉人北京京阳伟业房地产经纪有限公司（以下简称京阳伟业公司）因与被上诉人张继恒房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第39942号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月，张继恒起诉至原审法院称：2013年11月10日，我与京阳伟业公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定京阳伟业公司将位于北京市朝阳区×苑×区×房间主卧出租给我居住，期限自2013年11月10日至2014年8月9日。租金每月1600元，支付方式押一付三。合同�订后我支付了押金和租金，但京阳伟业公司没有按照约定安装空调及进行卫生保洁，室内电器有损坏也没有按约定维修。京阳伟业公司以第三次交房租延误五天为由收取1100元滞纳金。京阳伟业公司威胁我，要求当晚立即腾房，否则强行腾房，气焰十分嚣张。2014年8月10日，合同期满交房后，京阳伟业公司拒绝返还租房押金。因此，我诉至法院要求京阳伟业公司：1．返还租房押金1600元及利息；2．退还滞纳金1100元及利息；3．退还卫生费450元及利息（实际缴纳了540元卫生费，但按照450元主张）；4．赔偿损失900元（因未按照约定安装空调，以无空调的标准，租金应每月降低100元计算）。
京阳伟业公司辩称：不同意张继恒的诉讼请求。因房屋有损坏，地板泡坏了，卫生间两侧墙皮大面积脱落，房间门有钉子，屋内需要整体保洁。因此押金不予退还。张继恒在支付第三季�租金时迟延5天，按照合同约定应支付月租金的百分之二百违约金，但我公司按照合同约定的滞纳金标准，逾期每天按季租金5%收取滞纳金，应当收取1200元滞纳金，我公司优惠了100元，只收取了1100元。关于卫生费，按照约定我公司每月打扫两次公共区域，我公司都已经做到了。我公司也给张继恒安装了空调，是二手挂式空调，具体牌子不记得了，是2014年5月安装的。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。张继恒和京阳伟业公司签订租赁合同，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于押金，根据双方的合同约定，押金在合同期满后，除抵扣应由张继恒承担的费用，租金以及张继恒应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还。现京阳伟业公司抗辩房屋有损坏，但其列举的损坏除地�外均属正常使用造成的合理损耗。而京阳伟业公司主张的地板被泡坏了一节，京阳伟业公司未向法院提交任何证据，而张继恒提交的证据——交接单，亦未显示地板有损坏，故法院对京阳伟业公司的主张无法采信。现张继恒已依约支付了租金并承担了违约金，京阳伟业公司应将押金如数退还。法院对张继恒要求退还押金1600元依法予以支持。关于京阳伟业公司已收取的滞纳金1100元一节，合同约定的“逾期支付租金每日按季租金5%收取滞纳金”为合同格式文本内容。法院认为根据该约定张继恒每迟延一天交纳房屋即应支付240元滞纳金，考虑到合同约定的租金标准，该约定的滞纳金标准显然过高，对张继恒明显不公平，现张继恒以显失公平为由请求予以退还，具有事实和法律依据，但考虑到张继恒存在迟延交纳房租一节，不应全额退还，具体退还金额由法院综合考虑张继恒迟延支付的情况和合同的整体履行情况酌情确定。
关于卫生费，双方均认可卫生费系京阳伟业公司提供公共区域保洁服务的费用，现张继恒否认京阳伟业公司曾进行了保洁服务，京阳伟业公司坚持主张自己进行了服务。根据法律规定，京阳伟业公司应当对其进行了服务承担相应的举证责任，但经法院释明后京阳伟业公司仍未提交任何证据加以证明，故法院对京阳伟业公司的主张不予采信。张继恒主张退还卫生费有事实和法律依据，法院依法予以支持。
关于张继恒请求的因未安装空调而要求下调租金标准一节，张继恒提交的照片、交接单以及法院进行的现场勘验已形成证据链，法院可以认定京阳伟业公司未安装空调。根据双方签订合同交付房屋时的《房屋交割清单》所载，京阳伟业公司承诺于2014年5月1日前为张继恒安装一部空调。综上，张继恒现要求每月租金酌减100元，具有事实和法律依据，法院依法予以支持。
关于张继恒要求的利息损失，没有事实和法律依据，法院依法不予支持。
据此，原审法院于2014年11月判决：一、京阳伟业公司于判决生效之日起七日内退还张继恒房屋押金一千六百元。二、京阳伟业公司于判决生效之日起七日内退还张继恒多收取的滞纳金一千元。三、京阳伟业公司于判决生效之日起七日内退还张继恒卫生费四百五十元。四、京阳伟业公司于判决生效之日起七日内赔偿张继恒经济损失九百元。五、驳回张继恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，京阳伟业公司不服，上诉至本院，认为：张继恒退房时对房屋造成损坏，我们要求其维修或承担维修费用再退还�金；滞纳金是双方签订合同时协商好的，张继恒应当支付；我公司已为张继恒提供了服务，故卫生费不予退还；对于张继恒提出的安装空调一事，我公司只同意退还张继恒300元。综上，请求二审法院撤销原判，并要求张继恒赔偿违约金3200元。张继恒同意原判。
经审理查明：2013年11月10日，张继恒与京阳伟业公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定京阳伟业公司将北京市朝阳区三间×苑×区×房间主卧出租给张继恒居住，期限自2013年11月10日至2014年8月9日。租金每月1600元，支付方式押一付三，提前30天支付下一期房租，如逾期支付每天按季租金的5%收取滞纳金，即2013年11月10日支付4800元、2014年1月10日支付4800元、2014年4月10日支付4800元。押金1600元租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由张继恒承担的费用，租金以及张继恒应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还。关于违约责任，张继恒不按照约定支付租金达3日的，应按月租金的200%支付违约金。当日，京阳伟业公司交付房屋时，双方在《房屋交割清单》上签字，《房屋交割清单》在空调一栏中载明数量1，2014年5月1日前安装。
合同签订后，张继恒于2013年11月10日缴纳了租金4800元，押金1600元和卫生费540元。2014年1月11日，张继恒缴纳了第二季度租金4800元。2014年4月15日缴纳了租金4800元和滞纳金1100元。
2014年8月9日，张继恒和京阳伟业公司就租赁房屋进行了交接，交接记录中显示共用区域包括：冰箱（脏，状况良好）、洗衣机（良好）、吸油烟机（有油污）、燃气灶（良好）、墙面（卫生间、门口两侧墙皮脱落）、壁挂炉（良好）、进户门（空白）、地板（／）、厨房（脏，做保洁）、整体橱柜（良好）、卫生间（良好）。自用区域包括：床（良好）、电脑桌（良好）、衣柜（良好）、地板（良好）、墙面（良好）、空调（／）、电视（／）、窗户（／）、插座（／）、房间门（门后有钉子）、整体卫生（／）、少一把小门钥匙。
京阳伟业公司当庭陈述因租赁房屋有损坏，包括地板泡坏了，卫生间两侧墙皮大面积脱落，房间门有钉子，屋内需要整体保洁，因此押金不予退还。
关于卫生费，双方均当庭认可卫生费是京阳伟业公司提供的清洁租赁房屋公共区域的费用。张继恒表示京阳伟业公司从没有进行过保洁，京阳伟业公司表示每月均按时进行了保洁，但其未就此举证加以证明。
关于空调安装一节，张继恒表示京阳伟业公司在租赁期间均未安装空调，并提交了退房时拍摄的照片为证。因此主张租金应按照没有空调的标准相应下调。京阳伟业公司则表示其于2014年5月安装了空调。原审法院至租赁房屋进行了现场勘验，勘验发现租赁房屋�安装空调，法院将张继恒提交的照片与勘验现场进行比对，张继恒拍摄的照片与租赁房屋的状况相符。
以上事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、收据、交接单、照片、现场勘验笔录等证据在案佐证。
本院认为：张继恒与京阳伟业公司签订的租赁合同系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。2014年8月，租赁合同履行期限届满，张继恒向京阳伟业公司交还了房屋，京阳伟业公司应按照合同约定向张继恒退还押金。现京阳伟业公司以房屋墙皮脱落为由不同意退还押金，但其未能举证证明墙皮脱落是由于张继恒的原因造成，而其主张地板损坏与双方交接单反映情况不符，故本院对京阳伟业公司的主张不予采信。京阳伟业公司列举的房屋其他损坏亦属正常使用损耗，该情形不能构成京阳伟业公司扣除押金的合理抗辩。有关张继恒迟延支付租金，京阳伟业公司已向其收取了违约金，故京阳伟业公司应将押金如数退还。
根据法律规定，违约金以弥补守约方的经济损失为原则。张继恒与京阳伟业公司就已收取的滞纳金1100元是否合理发生争议，而该滞纳金属于违约金性质，考虑到张继恒迟延支付租金的时间较短，京阳伟业公司也未就张继恒违约造成其实际损失提供证据，而双方签订合同约定的“逾期支付租金每日按季租金5%收取滞纳金”为格式文本内容，故滞纳金数额应当予以酌减。张继恒向京阳伟业公司支付滞纳金并非自愿行为，而是基于其当时所处形势即“如若不支付该笔费用将有可能被要求当日立即腾房”而为，故张继恒诉至法院要求京阳伟业公司退还滞纳金，具有法律依据，其合理部分的诉讼请求应当予以支持，京阳伟业公司就此上诉不能成立。
关于卫生费，经审查，双方签订的租赁合同对此费用并无明确约定，原审诉讼中双方均认可卫生费系京阳伟业公司提供公共区域保洁服务的费用，而京阳伟业公司就其履行相关义务未能提供任何证据，故本院对京阳伟业公司的主张不予采信。原审法院判决京阳伟业公司向张继恒退还卫生费并无不当。
关于张继恒请求的因未安装空调而要求下调租金标准一节，京阳伟业公司未安装空调确属违约，张继恒现要求每月租金酌减100元，具有事实和法律依据，其诉讼请求应当予以支持。京阳伟业公司仅同意酌减租金300元，依据不足，本院对其此项上诉主张不予采纳。
综上，原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由北京京阳伟业房地产经纪有限公司负担（张继恒已交纳，北京京阳伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付张继恒）；二审案件受理费50元，由北京京阳伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 孙承松
代理审判员 贾 旭
二〇一五年一月二十日
书 记 员 杨 扬