福建省武夷山市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）闽0782执异27号
案外人：邱春泉，男，汉族，1965年6月28日出生，农民，住武夷山市。
案外人：邱琪，男，1990年2月19日出生，汉族，农民，武夷山市室。
以上二案外人共同委托诉讼代理人：衷孙连，福建合立律师事务所律师。
以上二案外人共同委托诉讼代理人：詹祝权，福建合立律师事务所实习律师。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司武夷山支行，住所武夷山市××号号，统一社会信用代码91350782857263811L。
负责人：易畅，行长。
被执行人：杜丹悦，女，1984年7月21日出生，汉族，自由职业，武夷山市××××号号，公民身份号4。
被执行人：江嗣麟，男，1978年2月21日出生，汉族，个体工商户，武夷山市××号号，公民身份号3。
被执行人：武夷山市丹悦茶叶店，住所武夷山市站前大道北侧××路路东侧3号，组织机构代码L5557961-4。
经营者：杜丹悦。
本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司武夷山市支行（以下简称工行武夷山支行）与被执行人杜丹悦、江嗣麟、武夷山市丹悦茶叶店金融借款合同纠纷一案中，案外人邱春泉、邱琪于2018年5月20日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。
邱春泉、邱琪向本院提出执行异议请求：贵院依法中止对座落于武夷山市湖桃北二街1号402室（房屋所有权证：武夷山字第201307239号、国有土地使用权证：武国用（2014）第00018号）房屋的执行，解除对该房屋的查封等执行措施。事实和理由：执行标的武夷山市湖桃北二街1号402室房屋（位武夷山市××前大道道北侧）（下称“涉案房屋”）由案外人杜章旺、李芸等人新建。2006年12月9日案外人王昇代理杜章旺、李芸与邱春泉、邱琪签订《协议书》约定：案外人将涉案房屋出售给邱春泉、邱琪，该协议第二条约定了计价方式与价款，第四条、第五条约定了付款方式及交付条件与期限，涉案房屋应于2007年11月30日前交付给邱春泉、邱琪，两证应于2008年12月30日前交付邱春泉、邱琪等。该协议签订后邱春泉、邱琪按协议约定支付了房价款，案外人王昇等人于2007年底将涉案房屋交付给邱春泉、邱琪使用至今，但未依约给邱春泉、邱琪办证。2013年12月案外人杜章旺为了方便向银行贷款与被执行人杜丹悦等人共同签署虚假分割协议等材料，提供给政府办证部门，将武夷山市湖桃北二街1号三层、四层、五层含涉案房产在内的房屋所有权证及土地使用权证办理至被执行人杜丹悦名下。2014年1月24日被执行人杜丹悦、江嗣麟与申请执行人中国工商银行股份有限公司武夷山支行签订了个人借款最高额合同及个人借款担保合同，将包括邱春泉、邱琪所购买并交付使用多年的涉案房屋在内的第三层、第四层抵押给申请执行人，并办理抵押登记，所借款项归杜章旺个人使用。后因被执行人未依约还款，而涉诉并进入执行程序。约2014年5月份邱春泉、邱琪得知自己所购买并交付使用多年的房屋被虚假登记在被执行人杜丹悦名下，多次向政府部门信访无果后以武夷山市住建局、房管处、市政府为被告提起要求撤销登记在第三人杜丹悦名下相应房产证、土地证的行政诉讼，并在行政诉讼过程中申请解决民事争议，诉请确认邱春泉、邱琪与王昇签订的《协议书》合法有效；该协议书系王昇代理杜章旺、李芸与邱春泉、邱琪签订的，该协议书对杜章旺、李芸具有约束力，该案行政及民事诉讼经武夷山市人民法院一审、南平市中级人民法院二审，生效判决支持了邱春泉、邱琪的诉讼请求，并查清认定了邱春泉、邱琪前述陈述的相关事实。
邱春泉、邱琪认为：本案申请执行人主张的抵押权设立于2014年，于2016年进入执行程序，而邱春泉、邱琪早在之前即2006年就签订了合法有效的书面买卖合同，在2007年就已经合法占有涉案房屋，并按合同约定支付部分价款，邱春泉、邱琪也愿意将剩余价款按照贵院的要求交付执行，另涉案房屋未办理过户的原因并不在邱春泉、邱琪。邱春泉、邱琪的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，属于第二十七条“……，但法律、司法解释另有规定的”情形，邱春泉、邱琪对涉案房屋早已享有期待物权，该物权性质的实体权利，具有排除强制执行的效力。再加上原虚假登记在被执行人杜丹悦名下的产权证及土地证现已被生效判决撤销，执行标的已不属于被执行人杜丹悦所有，申请执行人原取得的抵押权也已经没有存在的基础，同时申请执行人作为专业从事放贷业务的金融机构，在批准贷款时未尽基本的审慎及注意义务，未到现场核实涉案房屋的产权情况，也未认真审核借款人的身份及贷款使用情况等亦存在明显过错。综上，邱春泉、邱琪特依据我国《民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七、第二十八条等相关规定，申请贵院立即依法停止对涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封等所有执行措施，以保证邱春泉、邱琪能顺利办理涉案房屋的过户手续，维护邱春泉、邱琪的合法权益为盼。
邱春泉、邱琪提供证据：证据一：（2017）闽0782民初783号、（2017）闽07民终617号民事判决书、（2018）闽07民终303号-622号案件《生效证明》，证据二：（2016）闽0782行初7号、（2016）闽0782行初28号、（2017闽07行终47号、（2017）闽07行终63号行政判决书、（2017）闽07行终36号-77号案件《生效证明》。
本院经审查查明，2006年10月，杜章旺通过与他人签订联合建房协议的形式武夷山市综合农场××前广场××房屋所在地××先后××住宅楼（××房产所在××湖桃××及及对面的站前新区北侧商业街），王昇为工地的管理人进行了具体的施工管理，杜章旺、王昇武夷山市火车站××前大道××号号设立了售楼部，聘请了售楼人员。王昇与邱春泉和邱琪及本案相类似系列案刘育平等21户签订了位湖桃××房房产的售房协议书。
2006年12月9日，邱春泉和邱琪与王昇签订了一份协议书，约定武夷山市站前大道北侧湖桃北××号号402房屋售予邱春泉和邱琪。合同签订之日，乙方向甲方支付定金10000元，施工到主体封顶再支付60%购房款，剩余的40%购房款，待甲方协助乙方两证办齐后以现金方式一次性付清。交付期限甲方必须在2007年11月30日前交付乙方，两证在2008年12月31日前交付乙方，乙方付清购房款，两证由甲方负责办理，办证费用由甲方负责。双方还约定了违约责任等事项。邱春泉和邱琪支付了115000元，于2007年入住涉诉房屋至今。王昇大约于2010年底下落不明。
2013年12月杜章旺、杜丹悦、詹长雄、周凤林共同签署了分割协议，办理了涉诉房产湖桃北二街1号的房屋所有权证及土地使用权证，杜丹悦办理了三层、四层、五层房产的房产证并办理了抵押贷款登记。杜丹悦在本院审理的（2016）闽0782民初777-797案庭审过程中确认确实在分户的过程中接收房产赠与，其他一概不知。杜章旺在其提交的证据材料笔录中表示，杜丹悦没有投资，当时考虑多做几个人的名字可以方便贷款。
2014年1月24日杜丹悦与其夫江嗣麟，与工行武夷山支行签订了个人借款最高额合同，将包括袁培茂、陈春英、叶茂章、陈炳钦和黄和静、徐德明、黄武飞、邱春泉和邱琪、占章富、吴春苗、王娥姬等人所占有的301、302、303、304、305、401、402、403、404、405室在内的涉诉房产第三层、第四层[房屋所有权证（2013）07240号、（2013）07239号，土地使用权证（武国用（2014）第0018号、武国用（2014）第0013号]进行了抵押登记，工行武夷山支行领取了武夷山字第[2014）00305号他项权证，发放了借款270万元，款项均为被告杜章旺使用。2016年4月6日，本院就原告工行武夷山支行与被告杜丹悦、江嗣麟、武夷山市丹悦茶叶店金融借款合同纠纷一案【(2016)闽0782民初367号】作出判决：一、被告杜丹悦、江嗣麟应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司武夷山支行借款本金2309682.03元、利息241954.38元（截止2015年12月21日已结欠的利息），并支付自2015年12月22日起至借款还清之日止按合同约定的标准计算的利息；二、被告武夷山市丹悦茶叶店对被告杜丹悦、江嗣麟的上述债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向被告杜丹悦、江嗣麟追偿；三、若被告杜丹悦、江嗣麟未履行本判决第一项的还款义务，原告中国工商银行股份有限公司武夷山支行有权对被告杜丹悦、江嗣麟用于抵押的坐落于武夷山市湖桃北二街1号3层房产[房屋所有权证号：武夷山字第201307240号、土地证号：武国用（2014）第000**号，房他证号：武夷字第××号号]及坐落武夷山市湖桃北××房房产[房屋所有权证号：武夷山字第201307239号、土地证号：武国用（2014）第000**号，房他证号：武夷字第××号号]拍卖、变卖后所得价款优先受偿。
工行武夷山支行于2016年7月8日申请执行，本院于2016年7月14日立案执行【（2016）闽0782执572号】。
2016年12月28日，本院就原告邱春泉和邱琪与被告杜章旺、李芸、王昇，第三人杜丹悦、工行武夷山支行、武夷山市本富村镇银行有限公司合同有效纠纷案【（2016）闽0782民初783号】，作出判决，确认邱春泉和邱琪与王昇签订的《协议书》合法有效；该协议书系王昇代理杜章旺、李芸与邱春泉和邱琪签订的，该协议书对杜章旺、李芸具有约束力。
2016年12月29日，本院就原告邱春泉和邱琪不服被告武夷山市住房保障和城乡规划建设局、武夷山市房产管理处、第三人杜章旺、李芸、杜丹悦、王昇、工行武夷山支行房屋行政登记一案【（2016）闽0782行初7号】，作出判决，撤销登记在邱春泉和邱琪所占有位武夷山市站前大道北侧湖桃北××号号房屋的所有权证中对杜丹悦的权利登记。即撤销武夷山字第201307206号房权证中对杜丹悦的权利登记及撤销武夷山字第201307239号房权证。主要理由是，被告登记给杜丹悦、詹长雄涉诉房屋权利人实体上的依据来源是与张万平及孙德勇集资建房，而该合同显然与事实不符，杜章旺、杜丹悦、詹长雄并未与张万平、孙德勇集资建房，杜章旺也未与杜丹悦、詹长雄集资建房，其提供的规划许可证、验收合格证、验收报告、竣工具结书上的建设单位为杜章旺、詹长雄、杜丹悦是虚假的，也就是说登记机关收到了虚假登记材料，真实情况是，杜章旺与案外人方意兴、余麟斌、林枝龙签订了与涉诉土地有关的联合建房协议，王昇为工地的管理人，袁培茂、陈春英、叶茂章、陈炳钦和黄和静、徐德明、黄武飞、邱春泉和邱琪、占章富、吴春苗、王娥姬等人与王昇陆续签订了房屋买卖协议书，袁培茂、陈春英、叶茂章、陈炳钦和黄和静、徐德明、黄武飞、邱春泉和邱琪、占章富、吴春苗、王娥姬等人于2007年入住涉诉房屋至今。王昇大约在2010年底下落不明。2011年5月25日，余麟斌与杜章旺签订了联合建房产权转让合同。将该栋房屋的权利义务全部转让给了杜章旺。杜章旺明知袁培茂、陈春英、叶茂章、陈炳钦和黄和静、徐德明、黄武飞、邱春泉和邱琪、占章富、吴春苗、王娥姬等人依合同入住涉诉房屋多年，未提出异议，而是隐瞒该真实情况，提供虚假材料。第三人杜章旺、杜丹悦违反了《房屋登记办法》第十一条的规定，导致登记机关进行登记的事实基础丧失、主要证据不足。相关的房权证依法应于撤销，邱春泉和邱琪的诉请应于支持。第三人工商银行拥有涉诉房产的抵押权，本案邱春泉和邱琪的诉讼请求如成立对其可能有影响，故该第三人可对本案发表意见，其拥有抵押权的时间在被告颁证之后，故对被告行为没有影响。本案【（2016）闽0782行初7号】不对第三人抵押权效力进行评判。
本院认为，一方面，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16号）第一款规定建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，第二款规定建设工程价款优先受偿权不能对抗支付了全部或者大部分购房款的消费者（买受人），本案中邱春泉和邱琪作为消费者（买受人）已支付了大部分购房款，工行武夷山支行在办理贷款抵押手续时，没有按照银监会《个人贷款管理暂行办法》第十三条、第十四条、十五条的规定，对抵押物进行谨慎的审查，没有发现该房屋已由邱春泉和邱琪占有、使用的情况，显然存在着重大过失，从以上分析，因此可以认定的工行武夷山支行的抵押权不能对抗邱春泉和邱琪作为消费者（买受人）的权利。另一方面，邱春泉和邱琪作为消费者（买受人）还符合下列条件：1.在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封前已合法占有该不动产；3.已按合同的约定支付部分价款并承诺将剩余价款按人民法院的要求交付执行；4.至今未办理过户登记非自身原因所致。故对案外人关于中止对涉案房屋的执行的异议本院应予支持，由于本院没有对涉案房屋进行查封，案外人关于解除查封的异议没有意义。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（三）项、第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条规定，裁定如下：
中止本院在（2016）闽0782执572号执行案中对邱春泉和邱琪占有的武夷山市站前大道北侧湖桃北二街1号402室（登记在武夷山字第[2014]00305号他项权证中）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 谢 晖
审判员 姚志勇
审判员 徐群坚
二〇一八年六月二十八日
书记员 陈 燕
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。