湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7910号
上诉人（原审被告）：湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司，住所地湖北省黄冈市八一路23号。
法定代表人：王操国，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：詹翔，系该公司员工。
委托诉讼代理人：王杭，系该公司员工。
上诉人（原审原告）：陈萍，女，1970年10月3日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：周长生，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江修成，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称森泰鑫鑫公司）与被上诉人陈萍因商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初2610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月30日受理后，于2016年12月14日公开开庭审理了本案，现已审理终结。
森泰鑫鑫公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判。事实与理由：一、一审认定事实错误，合同解释不当。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定了交房条件，上诉人在合同约定的期限内完成了房屋交房条件并提供了相关证据证明。二、一审对违约损失认定错误，计算不当，不应计算领取房屋钥匙后的违约金。交付房屋钥匙是房屋转移占有的标志，即使上诉人有逾期交房的行为，承担违约金的期限也应从合同约定的交房之日起计算至领取钥匙之日止。三、一审适用法律不当，按日万分之二计算违约金过高。被上诉人已经领取涉案房屋钥匙，可以自由处置房屋，违约金明显超出被上诉人损失的30﹪，应当予以减少。
陈萍辩称，《商品房买卖合同》约定上诉人应于2013年12月31日交房，但上诉人直至2015年1月9日才办理竣工验收备案证，一审法院认定的逾期交房违约期间是正确的。同时，日万分之二的违约标准是双方约定的标准，并不存在过高的情形。故请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
陈萍向一审法院起诉请求：一、判令森泰鑫鑫公司支付逾期交房违约金20944元；二、判令森泰鑫鑫公司支付逾期办理权属登记证书违约金280元；三、判令森泰鑫鑫公司负担案件诉讼费。
一审法院认定事实：2012年11月1日，陈萍（买受人）与森泰鑫鑫公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，由陈萍购买森泰鑫鑫公司开发的长泰花园8幢1单元7层4号房。合同第五条、第六条约定：买受人应按约定方式付清购房款280000元。合同第九条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能；3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；……；合同第十一条约定：出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，如逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，陈萍按约定支付了购房款，并已经收房。2015年1月9日，森泰鑫鑫公司取得该房屋的建筑工程竣工验收备案证。因森泰鑫鑫公司未如期办理初始登记，陈萍至今未能办理房地产权属证书。
一审法院认为：陈萍与森泰鑫鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定享有权利履行义务。
对于森泰鑫鑫公司是否应承担逾期交房违约责任问题。一审认为，2012年11月1日，双方签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定森泰鑫鑫公司应于2013年12月31日前将符合约定条件的房屋交付给陈萍。合同第九条约定的交房条件之一为“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，作为建筑工程的商品房，其交付至少应具备“经竣工验收合格”这一条件，房地产未经验收合格，不得交付使用。故房屋符合法定及约定的交房条件的日期是取得建筑工程竣工验收备案证之日，即2015年1月9日。即使陈萍在此之前收房，亦不能视为森泰鑫鑫公司已交付符合法定及约定交房条件的房屋，故森泰鑫鑫公司应承担自合同第九条约定的最后交付期限的第二日即2014年1月1日至2015年1月9日期间的逾期交房违约责任。森泰鑫鑫公司辩称陈萍已领取房屋钥匙即应视为交房的意见，缺乏法律依据，不予采纳。森泰鑫鑫公司辩称逾期交房违约金过高、要求减少，因其未能举证证明按日万分之二的标准计算违约金远远超过陈萍实际损失的30%，不予采纳。
对于森泰鑫鑫公司是否应承担逾期未能办证的违约责任问题。一审认为，合同第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因森泰鑫鑫公司未能如期办理初始登记，致使陈萍至今未能办理房地产权属证书。现陈萍不要求退房，则森泰鑫鑫公司应按该条约定，按已付房价款的0.1%向陈萍支付违约金。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、森泰鑫鑫公司于判决生效之日起十日内向陈萍支付逾期交房违约金20944元(违约金以280000元为基数，自2014年1月1日起以每日万分之二为标准计算至2015年1月9日止)；二、森泰鑫鑫公司于判决生效之日起十日内向陈萍支付逾期未能办证违约金280元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165元（已减半收取），由森泰鑫鑫公司负担。
本院二审期间，当事人没有提供新的证据。
经审理查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，森泰鑫鑫公司与陈萍签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。根据合同约定，森泰鑫鑫公司应当于2013年12月31日将符合条件的房屋交付陈萍。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”房屋竣工验收合格系房屋交付使用的法定条件，森泰鑫鑫公司直到2015年1月9日才取得涉案房屋建设工程竣工验收备案证，即此时涉案房屋才符合交付的法定条件。同时，双方合同第九条约定的房屋交付条件之一为“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”，而竣工验收备案证系商品房项目竣工交付的必要手续，故森泰鑫鑫公司取得涉案房屋建设工程竣工验收备案证亦为双方约定的房屋交付条件。据此，一审判决森泰鑫鑫公司承担自2014年1月1日至2015年1月9日期间逾期交房违约责任并无不当。森泰鑫鑫公司上诉认为取得工程竣工验收备案证并非涉案房屋交房条件及陈萍领取房屋钥匙即视为交房的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。
对于森泰鑫鑫公司上诉认为按日万分之二计付违约金标准过高问题。本院认为，违约金系合同签订时双方对于因一方违约而给对方造成损失的预估，在违约行为发生后，守约方可以无需举证损失而直接要求违约方支付，兼具补偿性和惩罚性。本案中，森泰鑫鑫公司存在逾期交房违约行为，按照合同约定应当按日万分之二的标准承担违约责任，现其提出违约金过高并请求予以调减，应举证证明合同约定的违约金过分高于实际造成的损失。但在一、二审审理期间，森泰鑫鑫公司均未提交证据予以证明，故对森泰鑫鑫公司请求调减违约金的上诉请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费330元，由湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司。
本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 李斌成
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
审判员 李 瑜
二○二○一七年二月十二日
书记员 饶诗敏
书记员 舒 渲