辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽02民终01371号
上诉人(原审被告)：邓超。
被上诉人(原审原告)：肖福春。
委托代理人：郭佳，辽宁长城律师事务所律师。
上诉人邓超与被上诉人肖福春因财产损害赔偿纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院(2014)西民初字第02326号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邓超、被上诉人肖福春的委托代理人郭佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告肖福春诉称，2013年11月6日，西岗区法院拍卖大连畅运公司“中央华府”项目在建工程公建部分（包括半地下公建及地下车库），原告以25804万元的最高价竞得。为此，西岗区法院在2013年11月14日下达（2013）西执字第659-5、660-5号执行裁定，确认西岗区“中央华府”项目在建工程公建部分（包括半地下公建和地下车库）的所有权归买受人原告。原告持法院的裁定到“中央华府”项目的房屋处，发现被告非法占有并使用该房屋。我们多次要求被告迁出，并委托律师事务所公告通知，但被告却继续非法占有该房屋。被告占有的该房屋面积共计968.65平方米，评估价值为23851100元。被告利用该房屋经营获利，必须赔偿原告相应的利息损失3577665元（自2013年11月15日至今2014年9月15日共计10个月，按月利率1.5%计算）。根据中华人民共和国《物权法》的相关规定，被告非法侵占原告的合法财产，应当赔偿损失。故原告诉至法院，要求被告赔偿损失3577665元（自2013年11月15日至2014年9月15日）。
一审被告邓超辩称，不同意原告诉讼请求。原、被告之间并无任何事实和法律上权利义务关系。原告所谓的财产损失与被告完全无关。被告所使用的房屋系合法租用，而非原告诉称的侵占。2012年8月2日，被告与中音音乐学校员工王贤伟签订了《房屋租赁合同》，约定将当时由中音琴行承租的坐落于西岗区长春路、水仙街围合地段，门头面积270平方米的房屋转租给被告使用。租金为每月17000元，按月支付。依据当时该房屋出租人赤峰建设建筑（集团）有限责任公司大连二分公司所出示的法律文件证明，被告确认该房屋系赤峰建筑经大连仲裁委员会【2007】大仲裁字第273号裁决及大连市中级人民法院（2010）大执他字第93号执行裁定生效后，从大连畅运房屋开发有限公司分得的。此后，赤峰建筑将该房屋出租给了中音音乐学校。此后，由中音音乐学校转给了被告。租房协议签订后，被告一直如约支付租金。直至2014年7月发生砸店事件后才中止。原告在起诉状中声称的其持法院裁定到房屋处，要求被告人迁出，并委托律师事务所公告通知等陈述并不属实。在被告租用该房屋在2014年7月发生砸店事件之前，被告并没有接到任何法院裁定或律师通知等法律文件。被告对房屋所有权人的变更并不知情。而且，原告所有权的变更发生在2013年11月14日，变更的是“中央华府”大连畅运房屋开发公司的相关产权。被告租房合同是2012年8月2日签订的，租用的是赤峰建筑的产权房屋。即使变更所有权的房屋包括被告租用的房屋，根据相关法律规定，所有权的变动不影响原租赁合同的继续履行。因为在大连仲裁委员会【2007】大仲裁字第273号裁决书、大连市中级人民法院（2010）大执行他字第93号执行裁定书这两份法律文书中均没有该房屋设有抵押权的表述及有效记录。原告所提交的“借款协议”，其真实性、合法性与本案的关联性均无法确认。根据其计算出的所谓的“损失标准”于事实无据与法无依。不应作为其索赔的依据。本案涉及到承租、转租及房屋所有权确认，变更等诸多情节及事实，因此被告申请追加中音音乐学校、赤峰建筑系本案的第三人参加诉讼。在本案开庭审理之前被告获悉原告因涉嫌取得“中央华府”所有权的过程中的一系列的违法犯罪行为，已被西岗区公安分局采取了刑事拘留的强制措施，正在提请批捕。其作为本案原告民事权利的基础并不确认。据此，被告申请本案中止诉讼，待原告涉及的刑事案件中有明确结果之后再继续审理。
原审法院经审理查明，大连银行股份有限公司（下称“大连银行”）与畅运公司、徐文等借款合同纠纷一案，大连市中级人民法院（下称“市中院”）分别于2009年8月20日、8月26日作出（2009）大民三初字第76、99号民事判决书，判决畅运公司偿还大连银行借款本金共计11000万及利息等内容。后大连银行向市中院申请执行，2010年4月7日，市中院作出的（2010）大执审字第49、50号裁定，变更大连汇盛投资有限公司为申请执行人。后大连汇盛投资有限公司将上述债权转让给本案原告肖福春，市中院作出（2010）大执审字第136号执行裁定书，裁定变更原告肖福春为（2009）大民三初字第76号、第99号民事判决书的申请执行人。2012年10月23日，原告肖福春向市中院申请强制执行。后原告肖福春以25804万元拍卖竞得大连市西岗区“中央华府”项目在建工程公建部分（包括半地下公建及地下车库）。2013年11月14日，本院作出（2013）西执字第659-5、660-5号执行裁定书，裁定大连市西岗区“中央华府”项目在建工程公建部分（包括半地下公建及地下车库）的所有权归原告所有。另查，2008年7月2日，大连银行与畅运公司在大连市房地产交易所对“中央华府”项目在建工程办理了抵押登记，2008年7月9日，在大连市国土资源和房屋局对土地使用权办理了抵押登记，抵押权人为大连银行。诉讼中，被告邓超提供其与案外人王贤伟签订的《房屋租赁合同》一份，约定，王贤伟将坐落于西岗区长春路、水仙街合围地段，1个门头面积约270平方米房屋租赁给被告邓超使用，租赁期限为一个月，租金为每月17000元。如没有其他原因，被告邓超继续租用，租赁期租金不变。被告邓超自认其自2012年8月2日进入上述房屋进行经营，2014年7月23日从案涉房屋内搬出。又查，根据大连同信房地产土地评估咨询事务所有限公司所作评估，临水仙街的房屋单价为24623元/平方米。案涉房屋在拍卖过程中评估价值为6648210元（270平方米×24623元/平方米）。
原审法院认为，本案的争议焦点为被告占用案涉房屋是否构成侵权及侵权赔偿数额。关于被告邓超占用案涉房屋是否构成侵权一节，原告肖福春在执行过程中透过竞买合法取得案涉房屋的所有权，原告系合法的所有权人。被告提出其通过租赁合法占有该房屋的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。2008年7月2日、7月9日，案涉房屋及土地使用权已经抵押给大连银行股份有限公司并设立抵押登记，而被告邓超提供的《房屋租赁合同》签订时间为2012年8月，原告在执行过程中通过竞拍取得案涉房屋所有权，原告有权拒绝履行上述《房屋租赁合同》，被告邓超在未经原告同意的情况下占用该房屋，构成侵权，故对被告的该节抗辩意见，本院不予采纳。关于侵权赔偿数额一节，原告主张被告占用案涉房屋面积为968.65平方米，但未提供证据证实其主张，而被告自认占用案涉房屋面积为270平方米，故本院认定被告占用案涉房屋面积为270平方米。原告主张被告自2013年11月15日至2014年9月15日止，按照《借款协议》中约定的月息1.5%进行赔偿，但原告未提供证据证明已经按照协议约定实际给付利息及被告于2014年7月23日之后仍占用案涉房屋。故损失依照自2013年11月15日至2014年7月23日止计算，以被告占用房屋的评估价值6648210元（270平方米×24623元/平方米）为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率计算，原告主张中超出部分，本院不予支持。据此，原审法院判决如下：被告邓超于本判决发生之日起十日内赔偿原告肖福春占有房屋损失，损失以6648210元为基数，自2013年11月15日起至2014年7月23日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计付。如被告邓超未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费35425元（原告已预交），由原告肖福春负担25425元，被告邓超负担10000元。
邓超的上诉理由及请求是：本案上诉人使用房屋是合法租用，并不是侵占。在上诉人对所有权变更不知情的情况下判决上诉人承担责任是错误的。一审法院应当追加出租方为第三人参加诉讼。被上诉人计算损失的依据是《借款协议》，对该借款协议的真实性有异议，并且与本案无关联性。请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费用。
肖福春二审答辩称：不同意上诉人的上诉请求，上诉人有房屋所有权，被上诉人占有使用构成侵权，应当进行赔偿。要求维持一审判决。
本院认为：一审法院判令上诉人赔偿被上诉人损失的时间是2013年11月15日至2014年7月23日止，起算的依据是2013年11月14日该院作出的（2013）西执字第659-5、660-5号执行裁定书，裁定大连市西岗区“中央华府”项目在建工程公建部分（包括半地下公建及地下车库）的所有权归被上诉人所有。本院认为虽然自执行裁定作出之日，被上诉人即享有所有权，无论被上诉人从第三人处租赁使用房屋是否正当合法，被上诉人在主张其权利时，应当向上诉人予以告知和送达，本案目前并无证据可以确定在上述起算时间法院的执行裁定已经送达给上诉人或被上诉人已经将被上诉人享有所有权及上诉人系无权占有和使用的情况告知了上诉人，一审法院只依据法院作出执行裁定的时间作为赔偿损失的起算时间明显不当。在重审时应当进一步查明裁定向上诉人送达或被上诉人是否已经告知上诉人所有权变更情况，以确定是否应当赔偿被上诉人的损失及相应的数额计算。另本案在重审时应当追加上诉人租赁该房屋的原出租方作为本案当事人，以查明事实，明确责任，据实下判。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销大连市西岗区人民法院(2014)西民初字第02326号民事判决；
二、发回大连市西岗区人民法院重审。
二审案件受理费10000元（上诉人已预交），不予收取，退还上诉人邓超。
审判长 汪 潇
审判员 郑福一
审判员 苏 娓
二〇一六年五月十六日
书记员 罗蔓兰