广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初14231号
原告：中山市铭庆数字科技有限公司，住所地中山市火炬开发区中心城区祥兴路数贸大厦1幢101，统一社会信用代码914420000845184395。
法定代表人：叶艳容，系该公司董事长。
委托诉讼代理人:张强、刘伟荣，分别为广东铭致律师事务所律师、实习律师。
被告：中山爱飞视医疗技术有限公司，住所地中山市火炬开发区祥兴路6号数贸大厦北翼7层701卡、703卡、704卡，统一社会信用代码914420003152418457。
法定代表人：黄丹瑜，系该公司总经理。
委托诉讼代理人:黄海栩，广东中元（中山）律师事务所律师。
原告中山市铭庆数字科技有限公司诉被告中山爱飞视医疗技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中山市铭庆数字科技有限公司的委托诉讼代理人张强、被告中山爱飞视医疗技术有限公司的委托诉讼代理人黄海栩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付所欠原告租金及物业管理费人民币356763元（租金自2015年3月23日按每月21810元计至2015年9月22日共计人民币130860元，自2015年9月23日按每月26172元计至2016年2月22日共计人民币130860元，自2016年2月23日至2016年2月29日共计人民币6107元；物业管理费自2015年2月23日按每月7270元计至2016年2月22日共计人民币87240元，自2016年2月23日至2016年2月29日共计人民币1696元）及利息人民币14870.76元（按同期银行贷款利率自2015年2月起暂计至起诉之日，具体利息以实际清偿是为准）；2.判令原告没收被告合同履约保证金人民币43620元；3.判令被告向原告支付场地占用费人民币209376元（自2016年3月1日起暂计至起诉日，具体以被告实际退还物业之日为准）；4.判令被告向原告返还水电费用人民币5124元；5.判令原告没收被告水电押金10000元。以上金额共计人民币639753.76元。
原告提出上述诉讼请求的事实与理由为：原被告双方于2014年9月23日签订《租赁合同》，约定由原告将中山市火炬开发区祥兴路6号数贸大厦北翼7层701卡、703卡、704卡（以下统称案涉物业）出租给被告作生产、软件开发、销售、维修等使用，约定租赁期从2014年9月23日至2019年9月23日止，并约定2014年10月23日起至2015年9月23日止租金为人民币21810元/月；2015年9月23日起至2017年9月23日止租金为人民币26172元/月；物业管理费为每月7270元。被告在租赁期间所产生的水电费先由原告向电力公司和自来水公司代为垫付，后由被告向原告返还。但从2015年2月起，被告停止向原告支付物业管理费，并于3月起停止支付租金和物业管理费。后原被告双方于2016年3月24日协商并签订《解除合同协议》，同意解除2014年9月23日签订的《租赁合同》。但被告在签订《解除合同协议》后不但未曾支付租金、物业管理费及水电费，还拒绝退还物业。原告认为原告已将涉案物业交由被告使用，被告理应向原告支付租金、物业管理费以及原告为其代为垫付的水电费。在原被告双方约定解除《租赁合同》后，被告理应退还涉案物业，但被告至今仍未归还。被告其行为不但侵犯了原告获取租金、物业管理费和返还代垫水电费的权利，还导致原告丧失重新出租物业而获取租金的权利，现原告除要求被告返还拖欠的租金及物业管理费、水电费外，并根据原被告双方签订的《租赁合同》第2.4条、2.5条、5.7条，没收被告所缴纳的合同履约保证金、水电押金，以及按一个月的租金标准双倍支付场地占用费，故诉至法院，请求判决如上。
被告确认其与原告之间有房屋租赁合同关系，并同意按照双方签署的解除合同协议承担向原告支付拖欠的租金327175元并接受原告要求没收被告支付的履约保证金43620元，但认为原告主张要求被告支付场地占用费、水电费以及没收水电押金，没有事实依据，并要求将双方签订的解除合同协议中所述的水电押金10000元、消防装修押金3000元在被告应支付原告的租金中予以抵扣。被告还认为，被告租赁原告的房地产后总共投资了495387元进行装修，但并未正式经营，这些投资均由原告依约定予以没收，故请求合议庭能酌情减轻被告的违约责任。
当事人各方围绕自己的主张提交了证据。对于当事人各方提交的证据，本院依法组织其进行了质证，并与开庭笔录附卷佐证、存查。结合当事人双方提交的证据及其在本案诉讼过程中的陈述，本院认定本案事实如下：
2014年9月23日，原被告双方签订《租赁合同》一份，约定由原告将案涉物业（毛胚状态）出租给被告；租赁期限60个月，自2014年9月23日至2019年9月23日止；租金分段计算，其中2014年9月23日起至2015年9月23日止为每月21810元，2015年9月23日起至2017年9月23日止为每月26172元，2017年10月23日起至2019年9月23日止为每月29080元；物业管理费每月合计7270元；租金及其它应缴费用被告须于每月5日前全额交付原告，如有拖欠，每天按欠费总额的1%由被告承担；合同终止时，被告提供的可移动财产（包括可拆除的装修部分）可搬走，固定部分不能拆除（包括固定装修、装饰）。被告撤离后，在承租物业内所遗留的一切财物，视其已放弃所有权，原告有权自行处置；于合同期满之日起10天内，被告需全部撤出。若被告逾期移交承租物业，被告按一个月的租金标准双倍支付场地占用费用给原告。此外，《租赁合同》还约定了合同履行保证金、水电押金等内容。
当日，原告将案涉物业交由被告使用。被告接受案涉物业后已开始进行装修，并将案涉物业的地点注册为被告的公司住所地。
2016年3月24，原被告在被告对案涉物业装修未完毕的情况下签订《解除合同协议》一份，确认终止双方签订的上述《租赁合同》，并就相关事宜协议如下：被告需付清原告租赁起始日至2016年2月29日止的所有租金、水电以及物业管理费合计361887.3元，原告同意上述金额折价为327175元，被告无异议；根据《租赁合同》，合同期内，因被告自身原因单方面违约终止合同时，被告向原告交纳的两个月合同履约保证金不予退还；被告的一切费用缴纳后，原告退还被告交纳的水电押金10000元，被告无异议；被告的一切费用缴纳后，原告退还被告聘请的消防装修公司（深圳市顺洲装饰设计工程有限公司）交纳的消防装修押金3000元，被告无异议；被告应于2016年3月2日起7日内将房屋无损返还原告，并承诺将注册在该地址的公司注销，以确保原告能正常出租相应物业。
原告认为被告在签订《解除合同协议》后不但未曾支付租金、物业管理费及水电费，还拒绝退还物业，遂将被告诉至本院。被告应诉，并针对原告诉请提出答辩意见如上。庭审中，被告述称其已于签订《解除合同协议》当日即将案涉物业钥匙交付原告，案涉物业已交付原告，原告予以否认。双方对此事实以及被告是否应当向原告支付案涉物业占用费各持已见。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但经当事人协商一致，可以变更合同。本案原被告依法签订《租赁合同》后，又另行签订《解除合同协议》，上述行为均为双方意思表示的真实反映，没有违反法律及行政法规的强制性规定，均为有效合同。但《解除合同协议》是原被告在签订《租赁合同》之后所签订，既是双方对终止《租赁合同》后权利义务的重新约定，也是双方对《租赁合同》的变更，双方应当遵照该《解除合同协议》履行。《解除合同协议》约定，被告应向原告清偿的款项为327175元，但未约定具体支付时间，原告随时可以要求被告予以支付，若被告仍未予以支付，应当在原告要求其支付而未支付之日起赔偿原告利息损失。原告起诉要求被告支付租金及物业管理费356763元与实际约定不符合，应调整为327175元，并调整利息计算起始日为原告起诉之日；《解除合同协议》约定被告向原告交纳的两个月合同履约保证金不予退还，原告据此要求没收被告所交合同履约保证金43620元，本院予以支持；《解除合同协议》约定，被告向原告支付一切费用后，原告应向被告返还水电押金10000元，原告却诉请判令由其没收押金，与约定不符，本院不予支持。相反，原告应于被告向其支付前述327175元后将该10000元押金向原告退还。从减轻当事人讼累出发，应从被告应向原告支付的前述款中予以扣除为宜；本案案涉物业处于毛胚状态且被告未装修完毕，对于此种不能实际投入使用之物业，应视被告在与原告签订《解除合同协议》时已向原告退还该物业为宜，否则对被告有苛责过重之嫌。被告未按《解除合同协议》约定将注册在案涉物业地点的公司注销虽然对原告出租该物业有一定影响，但不应视为被告继续占用物业。因此，原告要求被告支付案涉物业占用费及水电费5124元的主张无合同及法律依据，本院不予支持；但是，被告应当本着诚信原则，将公司注册地址从案涉物业地点迁出，否则影响案涉物业的出租给原告造成了实际损失，其应依法承担赔偿之责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第（四）项、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告中山爱飞视医疗技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市铭庆数字科技有限公司支付327175元及其利息（计算方法：以327175元为基数，自2016年7月8日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计）；
二、原告中山市铭庆数字科技有限公司无需向被告中山爱飞视医疗技术有限公司退还43620元合同履约保证金；
三、驳回原告中山市铭庆数字科技有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10198元（原告已预交），由原告负担5099元，由被告负担5099元（该款由被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 叶迟玖
审 判 员 陆招胜
人民陪审员 陈宇玲
二〇一六年十月十九日
书 记 员 何颖怡
姚志姬