安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖04民终1489号
上诉人（原审原告）：姚宝双，男，1952年10月19日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
委托诉讼代理人：冯戈弋，安徽法戈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：淮南百大商厦有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区人民南路318号。
法定代表人：张同祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭浩，该公司员工。
原审被告：安徽省金大陆房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市朝阳东路金大陆大厦。
法定代表人：孙志前，该公司董事长。
委托诉讼代理人：史爱国，安徽震一律师事务所律师。
上诉人姚宝双因与被上诉人淮南百大商厦有限公司（以下简称百大商厦）及原审被告安徽省金大陆房地产开发有限公司（以下简称金大陆房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初5670号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉姚宝双及其委托代理人冯弋戈、被上诉人百大商厦的委托代理人彭浩、原审被告金大陆房地产公司的委托代理人史爱国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
姚宝双上诉请求：1、撤销一审判决主文第四项、第五项；2、依法改判百大商厦返还姚宝双名下拆迁安置商业房（位于财富中心C区入口内侧右上下二层建筑面积270.19㎡）；3、依法判令百大商厦按年租金25万元标准支付房屋占用费4.17万元（从2016年9月23日起至11月22日止），此后房屋占用费按此标准计算至房屋实际交付止。事实和理由：涉案出租的商业房产权人为姚宝双，该事实已经生效的判决所认定。一审判决认定上诉人要求承租人返还房屋无法律依据是完全错误的，百大商厦作为次承租人依法应当返还其承租的姚宝双名下的商业房。
百大商厦辩称，百大商厦与金大陆房地公司之间签订的房屋租赁协议合法有效。百大公司与姚宝双之间不存在合同关系，百大商厦未拖欠金大陆房地产公司的房屋租金。对于金大陆房地产公司与姚宝之间签订的租赁协议，百大不知情，金大陆公司对涉案的房屋有产权证，双方在签订协议的时候，百大已尽到审查义务。请求依法驳回姚宝双的上诉。
金大陆房地产公司述称，姚宝双要求返还房屋的四至不明确，原来的合同没有位置图，姚宝双未取得产权证，百大公司拖欠金大陆房地产公司的租金，所以金大陆公司无法给付姚宝双租金。请求依法驳回姚宝双的上诉，维持原判。
姚宝双向一审法院起诉请求：1.判决2013年7月1日签订《房屋租赁合同》于2016年9月23日解除；2.判令金大陆房地产公司、百大商厦立即交还租赁商业房；3.判令金大陆房地产公司支付解除合同前租金36986.30元（2016年8月1日至2016年9月23日，以25万元/年租金标准计算）；4.判令金大陆房地产公司支付迟延违约金至付清欠付租金止，截止起诉日660.21元（自2016年7月1日起万分之二点一标准计算）；5.判令金大陆房地产公司、百大商厦共同支付合同解除后房屋占用费参照25万元/年租金标准计算至房屋交付止。2013年7月31日，姚宝双与金大陆房地产公司经协商签订《房屋租赁合同》。
一审法院认定事实：2005年8月15日，姚宝双与金大陆房地产公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》，双方约定金大陆房地产公司因建设需要，须拆除姚宝双的房屋，在原址上新建“财富中心”项目，金大陆房地产公司按实际等面积方式还原姚宝双门面房一楼135.095平方米、二楼135.095平方米，合计270.19平方米。2007年9月8日，金大陆房地产公司与合肥百货大楼集团股份有限公司签订《房屋租赁协议》，合肥百货大楼集团股份有限公司租赁金大陆房地产公司所有的位于淮南市田家庵区人民南路318号财富中心建筑物1-4层商业用房。2009年12月22日，金大陆房地产公司于百大商厦签订《房屋租赁协议》，双方约定：1.百大商厦租赁金大陆房地产公司所有的位于淮南市田家庵区人民南路318号财富中心建筑物1-4层商业用房，总建筑面积26347.83平方米及消防、水电、其他设备等配套设施。2.租赁用途为商业经营。3.租赁期限为2009年2月1日至2029年1月31日。4.租金标准为0.88元/平方米/天，前5年租金减半，即0.44元/平方米/天，约为4231461元/年；第6-8年租金标准0.88元/平方米/天，约为8462923元/年；第9年租金递增3%，以后每3年在原租金基础上递增3%。
2013年7月1日，姚宝双（甲方）与金大陆房地产公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将拆迁安置还原商业房建筑面积270.19平方米租给乙方，乙方承租后统一招租给百大商厦；租赁期四年，自2013年8月1日至2017年7月31日止；每年租金25万元，本合同签订生效后，乙方每年租金提前一个月支付给甲方，租金支付具体时间为每年7月1日；乙方不按时足额向甲方交纳租金，每迟延一天，乙方应向甲方支付违约金500元，乙方若不按期足额支付下一年租金，本合同自动解除，甲方提前收回商业房，由此给百大商厦造成的损失由乙方承担。
另查明：2014年6月19日，姚宝双因金大陆房地产公司拖欠其2013年8月1日至2014年7月31日租金250000元未付为由，诉至法院，淮南市田家庵区人民法院于2014年8月12日作出（2014）田民一初字第01379号民事判决书，判决金大陆房地产公司支付姚宝双租金25万元，违约金20737.5元，该判决已生效。
2014年7月29日，姚宝双以金大陆房地产公司未按约为其办理拆迁安置还原商业房房地产权证为由诉至法院，淮南市田家庵区人民法院于2014年9月15日作出（2014）田民一初字第01672号民事判决书，判决金大陆房地产公司在判决生效后三十日内为姚宝双办理还原房房地产权证并支付其违约金51200元。一审法院认为，姚宝双与金大陆房地产公司签订《房屋租赁合同》，系各方真实意思表示，且不违反法律法规规定，当事人均应按照合同约定履行合同义务。《房屋租赁合同》约定姚宝双将位于财富中心面对国庆路C区北门入口内侧右边一、二层门面房出租给金大陆房地产公司，每年租金提前一个月支付，每年7月1日交付一年租金，乙方若不按期足额支付下一年租金，本合同自动解除。根据该约定，姚宝双以金大陆房地产公司未按协议履行义务为由要求解除《房屋租赁合同》并要求金大陆房地产公司按25万元/年支付合同解除后房屋占用费，符合法律及双方约定，依法予以支持。由于金大陆房地产公司违反合同约定，无故拖欠租金，且双方在合同中约定：金大陆房地产公司不按时支付租金，每迟延一天支付违约金500元，姚宝双主张金大陆房地产公司支付违约金按日万分之二点一，符合法律规定，依法予以支持。姚宝双虽依据《房屋拆迁安置补偿协议》享有金大陆房地产公司270.19平方米拆迁还原房权利，且生效判决亦要求金大陆房地产公司为姚宝双办理还原房房地产权证，因双方未在《房屋拆迁安置补偿协议》明确具体还原房，姚宝双亦未取得相应还原房房地产权证，姚宝双依据《房屋租赁合同》要求金大陆房地产公司返还租赁物，无法律依据，依法不予支持。因涉案租赁产权系金大陆房地产公司所有，百大商厦与金大陆房地产公司签订的《房屋租赁协议》亦是合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，百大商厦与金大陆房地产公司均应按照合同约定履行合同义务。本案百大商厦，并非《房屋租赁合同》当事人，姚宝双依据《房屋租赁合同》对百大商厦提起诉讼并无法律依据，依法不予支持。判决：一、解除原告姚宝双与被告安徽省金大陆房地产开发有限公司于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告安徽省金大陆房地产开发有限公司支付原告姚宝双租金36986.30元[25万元/年×（2016年8月1日-2016年9月23日）]；三、被告安徽省金大陆房地产开发有限公司支付原告姚宝双违约金（违约金自2016年7月1日起按日万分之二点五计算至付清欠付租金止）；四、被告安徽省金大陆房地产开发有限公司在合同解除后按25万元/年支付原告姚宝双房屋占用费至房屋交付止；五、驳回原告姚宝双其他诉讼请求。案件受理费741元，依法减半收取370.5元，由被告安徽省金大陆房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，姚宝双提交了淮南市第二公证处于2005年8月25日作出的（2005）皖淮二证内字第1012号公证书，证明涉案房屋的位置是明确的。百大公司质证意见为该证据与其无关。金大陆房地产公司质证意见为该证据真实性无异议。本院认证意见该公证书的真实性予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定事实同一审判决。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：1、涉案房屋是否应该返还，如应返还，返还主体如何确定；2、百大商厦是否应当给付房屋占用费。
针对上述焦点问题，本院评判如下：
姚宝双虽现未取得房地产权证，但其对涉案房屋享有产权已经生效判决认定且已在法院执行程序中，故涉案房屋属姚宝双所有事实清楚。根据姚宝双提交的公证书证实，姚宝双与金大陆房地产公司之间签订的拆迁安置协议，有明确的位置图，还原房位置、面积具体明确。原判以姚宝双未取得产权证作为判决不予返还的理由不当。本院依法予以纠正，本案系因租赁协议引发的纠纷，姚宝双将自己的拆迁还原房租赁给金大陆房地产公司后。金大陆房地产公司又将包括姚宝双房屋在内的财富中心1－4层商业用房出租给了百大商厦用于经营。合同履行过程中，因金大陆房地产公司未按约给付姚宝双的房屋租金，姚宝双请求解除其与金大陆房地产公司签订的租赁协议，原判依据双方签订的租赁协议的约定，判决解除该租赁协议并无不当。本案双方当事人对此项判决均未提出异议。根据法律规定，合同解除后，金大陆房地产公司应当将涉案房屋返还给姚宝双。但因涉案房屋与百大公司的经营面积为一个整体，如果将该房屋返还，既不利于百大公司的统一经营，也不利于姚宝双以该房屋获得收益。综上，虽一审判决房屋不予返还的理由不当，但判决不予返还的结果适当，本院对该结果予以维持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，因金大陆房地产公司与姚宝双的租赁合同解除后，金大陆公司无权再将姚宝双的房屋出租给百大商厦。故百大商厦作为现实际使用人，在金大陆公司与姚宝双合同解除后，可以选择将涉案房屋交付给姚宝双，也可以选择与姚宝双协商签订新的租赁协议，继续使用该房屋。但在双方未签订新的租赁协议，房屋又未交付给姚宝双，百大商厦继续使用期间，姚宝双请求百大商厦支付房屋占用费符合法律规定。本院予以支持。姚宝双上诉请求百大商厦从2016年9月23日起支付房屋占用费，因本案姚宝双与金大陆房地产公司的签订的房屋租赁协议租赁期四年，自2013年8月1日至2017年7月31日止，故双方合同的解除时间应从本判决生效后起算。2016年9月23日，因本案仍在诉讼期间，金大陆房地产公司与姚宝双的租赁协议尚未解除，故姚宝双上诉请求百大商厦从2016年9月23日起算房屋占用费的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，姚宝双的上诉请求部分成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第四项、第九十四条第二项、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初5670号民事判决第一、二、三项即：“一、解除原告姚宝双与被告安徽省金大陆房地产开发有限公司于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告安徽省金大陆房地产开发有限公司支付原告姚宝双租金36986.30元[25万元/年×（2016年8月1日-2016年9月23日）]；三、被告安徽省金大陆房地产开发有限公司支付原告姚宝双违约金（违约金自2016年7月1日起按日万分之二点五计算至付清欠付租金止）”；
二、撤销淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初5670号民事判决第四、五项，即：“四、被告安徽省金大陆房地产开发有限公司在合同解除后按25万元/年支付原告姚宝双房屋占用费至房屋交付止；五、驳回原告姚宝双其他诉讼请求”；
三、淮南百大商厦有限公司在安徽省金大陆房地产开发有限公司与姚宝双合同解除后按每年25万元的标准支付姚宝双房屋占用费至交付时止。
四、驳回姚宝双的其他诉讼请求。
二审案件受理费843元，由淮南百大商厦有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王雪霞
审 判 员 王元元
代理审判员 汪传海
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 齐 瑶
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。