江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第1853号
上诉人（原审原告、反诉被告）曹巍，个体工商户。
上诉人（原审原告、反诉被告）佘雪岚，个体工商户。
以上两上诉人共同委托代理人杨定松，江苏南京益和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南京宽润时尚市场管理服务有限公司，组织机构代码为69839132－1，住所地南京市鼓楼区湖南路12号。
法定代表人宽慧，该公司董事长。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南京宽润物业管理有限公司，组织机构代码为55889402－3，住所地南京市高淳区阳江镇永和路3号205室。
法定代表人缪永萍，该公司董事长。
以上两被上诉人共同委托代理人王莺，江苏世纪同仁律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托代理人徐宏梅，女，1981年11月15日生。
上诉人曹巍、佘雪岚与被上诉人南京宽润时尚市场管理服务有限公司（以下简称宽润公司）、南京宽润物业管理有限公司（以下简称宽润物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第1737号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人曹巍、佘雪岚的委托代理人杨定松，被上诉人宽润公司、宽润物业公司的委托代理人王莺、徐宏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹巍、佘雪岚原审诉称，2011年3月10日，其与宽润公司签订了《租赁合同》，与宽润物业公司签订了《管理服务合同》。合同约定，由曹巍、佘雪岚承租宽润公司位于南京市湖南路12号宽润时尚第壹层A区21号商铺用于经营时尚女装，曹巍、佘雪岚按照合同约定分别分期向宽润公司交纳了租金76464元，商铺保证金10620元，向宽润物业公司交纳了管理服务费50976元。合同签订后，曹巍、佘雪岚在经营中发现宽润时尚并不具备经营条件：商场的公共基础设施不能保障经营需要，人流量明显少于周边同类市场，且消防设施未通过验收；市场内经常出现社会闲散人员对经营户进行恐吓，阻挠商户正常经营。现曹巍、佘雪岚已将涉案商铺交还宽润公司，但宽润公司及宽润物业公司未退还租金等费用，现要求确认双方签订的商铺租赁合同及附属管理服务合同无效；宽润公司返还租金45668.91元（含免租期2个月租金、2011年11月26日至2012年4月30日租金）、商铺保证金10620元，宽润物业公司返还物业管理费21787元（2011年11月26日至2012年4月30日），合计78075.91元，并按银行同期贷款利率支付自诉讼时起至给付时止的利息。
宽润公司原审辩、诉称，2011年3月10日，宽润公司、宽润物业公司与曹巍、佘雪岚签订了《租赁合同》及《管理服务合同》各一份，曹巍、佘雪岚将租金及物业管理服务费支付至2012年4月30日止。合同签订后，宽润公司及宽润物业公司严格履行了租赁合同及管理服务合同所约定的义务，曹巍、佘雪岚自行停业破坏了商场经营秩序，请求驳回曹巍、佘雪岚的诉请。
因双方未办理商铺交接手续，宽润公司无法将其商铺另行出租，曹巍、佘雪岚自2012年5月1日起欠付租金及物业管理费，故宽润公司反诉要求曹巍、佘雪岚支付欠缴的租金12744元（2012年5月1日至6月30日）。
宽润物业公司辩称意见同宽润公司。同时，反诉要求曹巍、佘雪岚支付欠缴管理服务费8496元（2012年5月1日至6月30日）。
曹巍、佘雪岚针对宽润公司、宽润物业公司的反诉原审中辩称，宽润公司违反合同在先，其所租的商铺已移交给宽润公司，移交后并不存在反诉的租金问题。曹巍、佘雪岚在移交商铺后并未享受过宽润物业公司的物业服务，因租赁合同属无效合同，故附属的物业合同同样无效。综上，宽润公司及宽润物业公司的反诉请求不成立。
原审法院查明，2011年3月10日，曹巍、佘雪岚与宽润公司、宽润物业公司分别签订《租赁合同》及附属的《管理服务合同》。《租赁合同》约定有：宽润公司向曹巍、佘雪岚提供南京市湖南路12号宽润时尚第壹层A区21号商铺，供曹巍、佘雪岚经营时尚女装；租赁期限自2011年5月1日起至2013年4月30日止，共计贰年；装修免租期自2011年4月20日至2011年4月30日；租金自免租期截止日次日起计算，第一年租金为76464元，曹巍、佘雪岚于签订《租赁合同》当日须支付租金16428元、商铺保证金10620元，进场装修前支付租金60036元，剩余年份租金于每年4月1日前支付；宽润公司负责宽润时尚公共设施的管理、维修、安保、清洁并保证宽润时尚日常运营，曹巍、佘雪岚须服从管理，保证正常经营，如曹巍、佘雪岚违反合同约定，宽润公司可直接扣除商铺保证金作为违约金，等等。《管理服务合同》约定有：宽润物业公司为曹巍、佘雪岚租赁商铺提供物业管理服务，管理服务期限为贰年；年管理服务费为50976元，签订合同当日须支付10952元，管理方通知经营方进场装修前再支付40024元，剩余年份管理服务费于每年4月1日支付。
2011年3月10日，曹巍、佘雪岚向宽润公司交纳了“1FA21”商铺租金16428元、商铺保证金10620元；向宽润物业公司交纳了管理服务费10952元。2011年4月11日，曹巍、佘雪岚向宽润公司付清租金余款60036元，向宽润物业公司付清管理服务费余款40024元。上述合同签订、曹巍、佘雪岚付款后，宽润公司将约定商铺交由曹巍、佘雪岚经营使用，并协助曹巍、佘雪岚以其承租的商铺为经营地址办理了营业执照。
曹巍、佘雪岚经营期间，南京宽润资产管理有限公司及宽润公司向各租赁户发出“送一租三”的公告，内容为2011年5月1日至5月31日为免租期，6月1日至8月31日为计租期，9月1日至9月30日为免租期，10月1日至12月31日为计租期，2011年12月31日后，根据大部分商户生意情况及购物广场客流量再行决定是否继续执行该优惠政策；同时规定以下情形不享受“送一租三”的优惠政策：“1、不服从商场管理，不正常开门营业的；2、不配合装修验收、甲醛检测；3、经验收不合格、拒不进行整改或整改仍不达标的；4、扰乱商场正常营业次序，对其他商户进行恐吓、威胁的；违反《租赁合同》、《管理服务合同》及《装修工程管理制度》的。”曹巍、佘雪岚诉请宽润公司返还含2个月免租期租金在内的租金，宽润公司对公告的真实性予以认可，但认为曹巍、佘雪岚擅自停业违反管理规定，不应享受免租优惠。
2011年11月23日，曹巍、佘雪岚停止经营，并将商铺内货物搬离宽润时尚，宽润公司对此进行阻拦，双方产生冲突。2011年11月25日，曹巍、佘雪岚向宽润公司及宽润物业公司发出《解约通知》表示宽润时尚在配套设备上不完善、管理混乱、消防未经验收、不具备实际交付经营的法定条件，故将商铺腾空、随带营业执照一并交还宽润公司，并要求宽润公司及宽润物业公司将预收租金、物业费、保证金等费用退还。宽润公司及宽润物业公司于2011年11月28日收悉该《解约通知》，但双方未就合同是否解除达成一致。
原审另查明，湖南路12号房屋系由江苏省军区司令部直属工作处出租，出租时载明的使用目的含用于开办百货商场、百货市场。在出租前该房屋作为在建综合楼已向消防主管单位申请备案登记，并于2011年4月25日获得消防主管单位的通知，该综合楼作为建设工程竣工验收备案抽查项目未被抽中。曹巍、佘雪岚承租商铺经营期间，消防单位未对湖南路12号房屋出具消防整改通知。一审审理中，曹巍、佘雪岚主张宽润公司在改变湖南路12号房屋用途作为商场出租后未重新通过消防验收，要求确认《租赁合同》及《管理服务合同》无效。
宽润公司提供《广告投放一览表》、《排班表》、《维修记录本》、《保养内容及要求》证明宽润公司已履行对宽润时尚整体营销、对外宣传及策划义务，宽润物业公司也已履行商场内安保、保洁公共设施的维修、保养义务。对上述证据，曹巍、佘雪岚不予认可，认为宽润公司及宽润物业公司在市场的宣传、保洁、安保等工作均有缺陷。
一审审理中，原审法院前往宽润时尚对其进行现场勘察，宽润时尚内部环境宽敞明亮，人流量较少，曹巍、佘雪岚承租的涉案商铺未经营使用，货物已清空。宽润公司于一审庭审中提出，因曹巍、佘雪岚未办理将营业执照等进行注销的交接手续，致商铺无法另行出租，损失扩大。曹巍、佘雪岚则陈述其营业执照一直为宽润公司持有，商铺移交后其不存在不配合办理注销手续的行为。经原审法院协调，曹巍、佘雪岚自宽润公司领回营业执照后，于2012年6月26日办理了该个体工商户营业执照的工商注销登记。审理中，宽润公司、宽润物业公司反诉主张曹巍、佘雪岚支付占用房屋的使用费及管理费，在双方约定的违约金以及曹巍、佘雪岚退场造成的实际损失中选择主张实际损失。
原审法院认为，曹巍、佘雪岚与宽润公司签订的租赁合同、与宽润物业公司签订的管理服务合同，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
曹巍、佘雪岚主张宽润公司承租的湖南路12号房屋系以在建综合楼通过消防备案登记，其此后作为商场出租给曹巍、佘雪岚时，未重新向消防主管单位申请消防验收，故上述两合同无效。原审法院认为，合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国消防法》规定，公众聚集场所在投入使用、营业前应向消防主管单位申请消防安全检查，未经检查或检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。湖南路12号房屋作为在建综合楼在宽润公司出租使用前已进行消防备案登记，在曹巍、佘雪岚承租期间均能够正常使用、经营，消防主管单位亦未要求房屋所有人、使用人对房屋进行消防整改或停业整顿。曹巍、佘雪岚停业系因正常经营风险，自主选择离场，而非商场因消防验收不合格被强制停业。曹巍、佘雪岚的主张，无相应事实与法律依据，原审法院不予支持。
2011年11月23日曹巍、佘雪岚即已自行离场，其又于同月25日向宽润公司、宽润物业公司发出解约通知，明确作出解除合同、不再继续履行的意思表示，宽润公司、宽润物业公司收到后，双方为是否继续履行产生争议，出租标的物空置。及至案件一审审理期间，为避免损失进一步扩大，双方一致同意宽润公司将营业执照交由曹巍、佘雪岚办理了营业执照的工商注销登记，可见双方对合同不再继续履行已达成一致意见，因此，原审法院确认曹巍、佘雪岚与宽润公司签订的租赁合同、与宽润物业公司签订的管理服务合同已经双方协商一致解除。
对于合同解除后的损失处理问题，曹巍、佘雪岚主张宽润公司及宽润物业公司返还其免租期租金、商铺保证金、迁出后的房屋租金及管理费用；宽润公司及宽润物业公司则认为曹巍、佘雪岚擅自停业是违约在先，不同意曹巍、佘雪岚的本诉请求并反诉主张曹巍、佘雪岚给付2012年5月1日至6月30日期间2个月的租金、管理服务费。对此，原审法院认为，宽润公司在曹巍、佘雪岚承租商铺期间以公告方式告知各租赁户其给予租赁户“送一租三”优惠，即2011年5月至8月中5月免租，9月至12月中9月免租。曹巍、佘雪岚2011年5月至8月期间正常经营，故其应享受5月房租减免的优惠。但9月至12月期间曹巍、佘雪岚于2011年11月23日自行离场后未继续经营，宽润公司的公告已载明不正常开门营业的商户不享受减免优惠，兼之曹巍、佘雪岚已在本案中主张退回自2011年11月26日起的房屋租金、物业管理费，再行减免有违合同法诚实信用，公平交易的原则，故曹巍、佘雪岚主张2011年9月应予免租的请求，原审法院不予支持。
租赁合同中约定：如曹巍、佘雪岚违反合同约定，宽润公司可直接扣除商铺保证金作为违约金。本案一审审理中，宽润公司在上述违约金以及曹巍、佘雪岚退场造成的实际损失中选择主张实际损失，即其应退还曹巍、佘雪岚交纳的保证金10620元。故曹巍、佘雪岚主张宽润公司退还保证金10620元的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于宽润公司、宽润物业公司是否应退还曹巍、佘雪岚迁出后的房屋租金及管理费用的问题。原审法院认为，合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2011年11月23日曹巍、佘雪岚采取实际撤场行为，表示不再履行合同，其又于同月25日发出解约通知，明确作出解除合同的意思表示。宽润公司、宽润物业公司在得知曹巍、佘雪岚撤场、接到解除合同的通知后，应采取防止损失扩大的必要措施。宽润公司、宽润物业公司在本案中主张曹巍、佘雪岚未办理房屋交接手续致其不能将房屋另行出租，故曹巍、佘雪岚已交至2012年4月30日的租金、物业管理费不予退回，并反诉请求曹巍、佘雪岚另行给付2个月的租金、物业管理费。宽润公司、宽润物业公司未举证证明其作为出租方在曹巍、佘雪岚提出解约、搬离租赁物后曾及时通知曹巍、佘雪岚配合办理交接手续。综合以上情况，双方应对曹巍、佘雪岚离场后房屋空置造成的损失予以分摊，即房屋空置后宽润公司另行出租的合理时间应酌定为3个月，曹巍、佘雪岚交纳的超过该期间的租金、物业管理费，宽润公司、宽润物业公司应予退回，其主张曹巍、佘雪岚另行给付2个月的租金、物业管理费的反诉请求，无相应事实与法律依据，原审法院不予支持。
另外，曹巍、佘雪岚主张返还款项的相应利息，但双方系因合同是否解除发生争议，该诉请于法无据，原审法院不予支持。
综上，宽润公司应返还曹巍、佘雪岚保证金10620元、租金20111.08元{76464元÷365天×（31天＋65天）=20111.08元}，宽润物业公司应返还曹巍、佘雪岚物业管理费9077.92元（50976元÷365天×65天=9077.92元）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国消防法》第十五条等法律规定，原审法院判决：一、宽润公司于判决生效之日起七日内返还曹巍、佘雪岚保证金10620元、租金20111.08元；二、宽润物业公司于判决生效之日起七日内返还曹巍、佘雪岚物业管理费9077.92元；三、驳回曹巍、佘雪岚的其他诉讼请求；四、驳回宽润公司、宽润物业公司的反诉请求。如果宽润公司、宽润物业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审本诉案件受理费1750元由曹巍、佘雪岚与宽润公司、宽润物业公司各承担一半875元（曹巍、佘雪岚已预交）；一审反诉案件受理费330元由宽润公司、宽润物业公司承担。
曹巍、佘雪岚不服一审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人没有取得消防合格证事实清楚，应当得到判决确认。二、因被上诉人交付使用的房屋没有消防验收，且用于商场使用，严重违反消防法的规定，双方签订的房屋租赁合同应属无效。三、一审判决认定双方合同系协商一致解除，没有事实依据。因被上诉人作为商场使用的房屋，未经消防验收合格，存在违约，双方签订的合同为无效合同，上诉人向其发出解约和退场通知，双方不存在协商的事实。四、一审判决双方分担房屋空置损失于法无据。承租人分担房屋空置损失的前提是承租人违约，本案中上诉人没有违约。房屋空置是因为被上诉人没有消防手续，违反了法律的强制性规定，其后果应由被上诉人自己承担。由于双方签订的合同无效，上诉人要求返还已缴纳的租金和物业费，符合法律规定。即使存在房屋空置损失，上诉人也只能就租金进行分担，因上诉人退场后未接受被上诉人提供的物业服务，不存在分担的事实。综上，请求撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。
宽润公司、宽润物业公司辩称：一、双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效。涉案房屋产权人为江苏省军区司令部（以下简称省军区），宽润公司承租涉案房屋的时候，省军区正对涉案房屋以综合楼（商场、办公、旅馆、银行）的形式进行整体建设，2008年9月28日办理了消防设计申报，鼓楼消防大队进行了审核，涉案房屋通过了建设工程竣工备案项目的抽查。宽润公司承租涉案房屋是在省军区办理消防设计申报之后，且未改变房屋结构。消防主管单位未要求涉案房屋所有人或使用人进行消防整改或停业整顿，涉案房屋完全能够正常使用。即使因消防问题导致对方不能正常使用，其法律后果也是承租人有权请求解除合同，而不是合同无效。曹巍、佘雪岚对涉案房屋进行二次装修，即使需要再次办理消防验收，其申报义务人也不是宽润公司，因此曹巍、佘雪岚请求确认合同无效没有事实和法律依据。二、房屋租赁合同与管理服务合同系双方协商一致解除。2011年11月25日，曹巍、佘雪岚虽然发出解约通知，但双方未办理交接手续，涉案房屋仍被曹巍、佘雪岚所实际控制。曹巍、佘雪岚发出的解除函，不必然发生合同解除的效力。宽润公司及宽润物业公司仍有义务维护承租户财产安全，曹巍、佘雪岚在合同未解除的情况下随意拿走涉案房屋内的物品，宽润公司若不拒绝则是严重失职。在一审法院主持调解下，曹巍、佘雪岚于2012年6月26日注销营业执照和税务登记证，宽润公司认可双方合同解除，这显然是协商一致的解除行为。三、曹巍、佘雪岚单方违约及迟延办理合同解除后的交接手续，给宽润公司造成了损失，不应享受“送一租三”的优惠政策。曹巍、佘雪岚直到2012年6月26日才将营业执照注销，应另行赔偿2个月的租金和物业费的损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理期间，双方当事人均未提供新证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人主张合同无效的应当符合法律法规的相关规定。上诉人曹巍、佘雪岚主张涉案房屋未取得消防合格证就投入使用，违反了《消防法》相关规定，涉案合同应属无效，但《消防法》对消防验收的规定相对于双方签订的租赁合同而言并非效力性规定，涉案房屋是否经过消防验收并不影响涉案合同效力，故上诉人曹巍、佘雪岚的该主张没有法律依据，本院不予支持。因涉案合同有效，双方均应当按照合同约定享受权利并履行义务，上诉人曹巍、佘雪岚在合同履行过程中自行搬离涉案房屋属于自行放弃对涉案房屋的使用，故其请求法院判令宽润公司和宽润物业公司退还2011年11月26日至2012年4月30日的全部租金和物业费，依据不足，本院亦不予支持。因二审中宽润公司和宽润物业公司申请撤回上诉，自愿按照原审判决返还曹巍、佘雪岚部分租金和物业费，故对原审判决本院予以维持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费725元，由上诉人曹巍、佘雪岚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝莉坤
审 判 员 张旭东
代理审判员 刘恩臣
二〇一三年九月十一日
书 记 员 冯 超