包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内02民初114号
原告尚瑞刚，男，1974年4月11日出生，蒙古族，无业，现住包头市昆都仑区。
委托代理人曹中强，内蒙古赢昊律师事务所律师。
被告张斌，男，1990年12月12日出生,汉族，现住包头市昆都仑区。
委托代理人邓鑫，内蒙古鹿城律师事务所律师。
第三人包头神煜房地产开发有限公司，住所地包头市昆都仑区。
法定代表人毕军，董事长。
委托代理人张萌，该公司职员。
原告尚瑞刚诉被告张斌、第三人包头神煜房地产开发有限公司（以下简称神煜公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告尚瑞刚及其委托代理人曹中强，被告张斌及其委托代理人邓鑫，第三人神煜公司的委托代理人张萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尚瑞刚诉称，2016年7月6日，包头市中级人民法院根据被告张斌等人的仲裁执行申请，下达了（2016）内02执171号执行裁定书，对第三人神煜公司价值400万元的财产进行了查封，其中对原告已经缴纳全部房款的傲北上城11栋601号房屋进行了查封。原告向执行机关提出《查封异议申请》，请求对上述房屋解除查封，2016年8月22日包头市中级人民法院下达了（2016）内02执异27号执行裁定书，驳回了原告的查封异议申请。原告提出执行异议之诉，理由如下：原告尚瑞刚于2014年9月30日与神煜公司签订《内部认购协议》一份，一次性缴纳1350270元房款，购得傲北上城11栋601号房屋一套，因原告尚不确定房屋落在谁的名下，所以一直没有签订网签合同。但原告已经与开发商签订了内部认购协议，并按协议约定缴纳了全部的购房款，手续完整，真实有效，原告尚瑞刚依法是傲北上城11栋601号房屋合法的买受人。依据民诉法相关司法解释的规定，原告提起诉讼。请求人民法院依法确认原告为包头市昆都仑区傲北上城商住小区11栋601号房屋的合法买受人，是该房屋的实际权利人；已查封的傲北上城11栋601号房屋不得执行；诉讼费用由被告承担。
被告张斌辩称，因原告尚瑞刚诉被告张斌案外人执行异议之诉一案，现针对原告的起诉作出如下答辩：1、被告等人基于生效的仲裁裁决书，向包头市中级人民法院申请强制执行第三人神煜公司名下的商品房，符合法律规定；包头市中级人民法院根据《民事诉讼法》及相关法律规定对登记在第三人名下商品房采取查封措施正确，程序合法。2、原告非该房屋的合法买受人和实际权利人。原告与第三人所签订的《VIP内部认购协议》非合法有效的商品房买卖合同，实质属于商品房买卖的预约合同，仅就双方后期是否签订《商品房买卖合同》产生磋商义务，不产生任何物权及物权期待权，原告与第三人的产生的债权债务关系，应当另案处理。根据《物权法》规定，在物权没有变动的情况下，涉案房屋仍属于第三人神煜公司，原告非涉案房屋物权权利人，不享有对抗强制执行的民事权益。3、根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，原告数年未主张补签网签合同具有严重过错。而且原告与第三人所签《VIP内部认购协议》仅属于预约合同，原告所举证据无法证明交易关系真实存在，且原告并未实际占有房屋的情况下，其不享有排除本案强制执行程序的民事权益，本案应当继续执行。综上，请求法院查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。
第三人神煜公司对原告尚瑞刚主张的事实与理由无异议。
经本院审理查明，2014年9月30日，原告尚瑞刚与第三人神煜公司签订一份《VIP内部认购协议》。协议约定：尚瑞刚作为认购人，认购傲北上城11栋东单元601号房屋，暂测建筑面积275.72㎡，每平方米单价4897.25元，总金额1350270元。认购人在递交本协议的同时，自愿向神煜公司缴纳购房定金。最终销售面积以《商品房买卖合同》签约面积为准，房管测绘部门实测为准。在协议签订后，在约定的时间内认购人到神煜公司指定的地点补足购房款，并按通知签订《商品房买卖合同》及办理相关购房手续。神煜公司承诺在与甲方签订《商品房（预售）合同》时，将完全遵循本协议中约定的房屋面积、价款、户型等条款。如认购人不能履行本协议确定的义务，视为认购人放弃该房屋的房号保留权。神煜公司有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时认购人支付的定金不予返还。此外，协议还详细约定了违约责任的承担等内容。
本院另查明，2014年9月30日，原告尚瑞刚委托石x通过网银转账支付至神煜公司聘用的工作人员杨xx账户1350270元，杨xx收到上述款项后代替尚瑞刚向神煜公司转账支付350270元房款，95万元由杨xx支付给神煜公司项目经理菅x，从神煜公司所欠菅x工程款中抵扣。此外，由于诉争傲北上诚11栋601号房屋的原购买人为杨xx，杨xx于2013年5月22日已经支付房屋定金5万元。由于杨xx申请退房，神煜公司将诉争房屋转售给原告尚瑞刚，杨xx将5万元支付给杨xx后，将杨xx持有的内部购房协议收回后，将该笔定金抵作尚瑞刚的诉争房屋定金。之后，神煜公司给尚瑞刚开具了收到房款1350270元的收据。
本院另查明，张斌与神煜公司商品房买卖合同合同纠纷一案，包头市仲裁委员会于2016年3月22日作出（2015）包仲裁字第216号裁决书（后更正为182号），裁决：1、被申请人神煜公司继续履行《商品房买卖合同》，向申请人张斌交付符合合同约定的8-902号房屋；2、被申请人神煜公司向申请人张斌支付逾期交房的利息，利息以已付款551041元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2015年1月17日起至交付之日止。裁决书出具后，张斌向本院申请执行。执行过程中，本院于2016年7月6日作出（2016）内02执171号执行裁定书，裁定查封或冻结神煜公司价值400万元的财产。于2016年7月13日向包头市房管局送达协助执行书，查封了诉争房屋。原告尚瑞刚提出异议，本院于2016年8月17日作出（2016）内02执异27号执行裁定书，裁定驳回了尚瑞刚的异议申请。理由如下：执行异议审查系形式要件审查，房屋权属的设立、变更、转让和消灭应依据《物权法》第十四条，以产权登记部门登记为准。法院依据房屋产权部门登记对神煜公司所有的房产进行查封，符合法律规定。案外人尚瑞刚的异议理由不能成立，不予支持。尚瑞刚不服上述裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。
上述事实，有《VIP购房协议书》、收据、银行转账支付凭证、神煜公司的付款审批表、庭审笔录在案佐证。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定,案外人提起执行异议之诉应当提供证据证实其对诉争房产享有实体权益足以排除强制执行措施。本案中原告尚瑞刚为证实其对诉争房产享有合法权益，提供了2014年9月30日，原告尚瑞刚与第三人神煜公司签订一份《VIP内部认购协议》以及尚瑞刚支付房款后神煜公司出具的收据、银行转账支付凭证以及支付房款的相关证据，上述证据证实尚瑞刚与神煜公司签订的《VIP购房协议书》依法成立并生效，尚瑞刚实际支付了诉争房屋的对价，取得了诉争房屋的合法权益。被告张斌称《VIP内部认购协议》只是购房的预约合同,对此，本院认为，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。依照上述法律规定，原告尚瑞刚与第三人神煜公司所签订的《VIP内部认购协议》，已经对购买傲北上城11栋601号房屋的主要内容进行了明确约定，在协议中对买受人和出售人的基本情况、房屋坐落、建筑面积、平米单价、房屋总价、付款时间、违约责任等情况都做了具体的约定，其内容及形式要件与《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容相符，而且尚瑞刚已经按照约定向神煜公司缴纳了全额的购房款，神煜公司也给尚瑞刚出具了购房的财务收据，收取了原告尚瑞刚全部的购房款，该《VIP内部认购协议》依法成立并生效，与正式的商品房买卖合同具有同等的法律效力。原告尚瑞刚关于《VIP内部认购协议》等同于合法有效的商品房买卖合同的主张成立，本院予以支持。被告张斌辩称该协议仅是预约合同，不具有合法有效的商品房买卖合同法律效力的抗辩主张不成立，本院不予支持。原告尚瑞刚所购买的神煜公司开发建设的诉争房产用于居住，由于神煜公司的原因致使诉争房屋迄今无法入住，原告尚瑞刚并无过错。被告张斌因生效仲裁裁决书向本院申请强制执行神煜公司履行交付张斌所购傲北上城8-902号房屋及逾期交房支付违约金。原告尚瑞刚为了生存居住，与神煜公司签订的《VIP内部认购协议》购买诉争房屋，对于尚瑞刚所获得的基于消费者生存权这一更高价值的维护理应优先于其他普通债权。被告辩称，原告未履行网签合同登记备案手续，包头市房管局产权登记信息上显示该房屋仍属于第三人神煜公司。因网签房屋买卖合同有别于普通房屋买卖合同的仅止于网签合同除具有普通商品房买卖合同的法律效力之外，还具有公示效力。而未进行网签的房屋买卖合同同样具有法律效力，只是不具有公示效力而已。原告提供的《内部认购协议》、财务收据等证据材料，可以证明原告已经与神煜公司确立了11栋601号房屋的买卖关系，缴纳了全额的购房款，是该房屋的合法买受人，并不能因为没有办理网签登记而改变原告对诉争房屋享有的合法权益。是否办理网签系基于房屋买卖双方的选择，未办理网签并不能据此认定原告对诉争房屋不享有合法权益。综上，原告尚瑞刚是诉争位于包头市昆都仑区傲北上城商住小区11栋601房屋的合法买受人，其对诉争房屋享有的合法权益，应予保护。原告尚瑞刚请求停止执行诉争房屋的主张成立，本院予以支持。因诉争房屋原告尚瑞刚仅与第三人神煜公司签订了《VIP内部认购协议》，现有证据不能证实其对诉争房屋享有物权，故对原告尚瑞刚的该请求，本院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定判决如下：
一、停止对位于包头市昆都仑区傲北上城商住小区11栋601房屋的执行；
二、驳回原告尚瑞刚的其他诉讼请求。
案件受理费16952.4元由被告张斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。
审判长 王 韬
审判员 贺 斌
审判员 马文基
二〇一六年十二月二十四日
书记员 王 巍
附、案件依据的法律规定
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。