上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终5556号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王敏，女，1985年6月26日生，汉族，户籍地江苏省阜宁县。
委托诉讼代理人：程晨，上海闵卫平律师事务所律师。
被告（原审被告、反诉原告）：上海纯荣化工有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇南奉公路2315号。
法定代表人：苏仁荣，总经理。
委托诉讼代理人：徐卫红，上海徐卫红律师事务所律师。
上诉人王敏因与被上诉人上海纯荣化工有限公司（以下简称纯荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初4082号民事判决，向�院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王敏上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判纯荣公司赔偿装修损失960,000元；2、撤销原审判决第四项，改判纯荣公司返还王敏已付租金，2017年5月1日后房屋占有费按175,000元/年计算；3、撤销原审判决第六项，改判纯荣公司偿还门头及广告牌造价120,000元。事实和理由：1、系争厂房租赁协议无效，王敏遭受极大损失，王敏是基于相信纯荣公司有相关批准文件，且该公司一直对外出租系争房屋的事实，才与该公司签订10年租赁合同并投资2,000,000元装修并添置生产设备，原审法院要求王敏承担40%责任，对王敏不公平；2、房屋装修损失应当按照现值96万余元计算，原审法院按69万余元计算装修残值没有依据；3、厂房租赁协议判决无效后未处理王敏已付使用费，对2017年5�1日后的房屋使用费以40%责任划分原则，应按175,000元/年计付，原审判令仍按350,000元/年计算缺乏事实及法律依据；4、拆除的广告牌及门头应请相关专业人员就拆除现场照片中被拆部分进行估价，原审简单驳回有所不当。
纯荣公司辩称，原审判决正确，要求二审法院维持原判。理由为，租赁合同明确房屋实际情况，王敏对此是明知的，纯荣公司并未隐瞒，约定的租金也是按照实际情况低于市场价格确定的，因此王敏认为其承担责任过大的理由缺乏依据；关于房屋使用费，根据法律规定，租赁合同无效，按租金标准计算房屋使用费，不存在按责任分担的问题；关于门头、广告牌的问题，门头、广告牌被拆除并非纯荣公司责任，是王敏没有按照法律规定办理相应手续所致，故责任不在纯荣公司。
王敏向原审法院起诉请求：1、确认双方签订的厂房�赁协议无效；2、纯荣公司赔偿王敏装修损失1,130,000元；3、纯荣公司退还房租210,000元；4、纯荣公司退还押金50,000元。纯荣公司向原审法院提起反诉，要求判令：1、解除双方签订的厂房租赁协议；2、王敏支付所欠的电费33,052元、水费1,270元；3、王敏支付自2017年5月起至实际搬离日止，按年租金350,000元计算的租金。
原审法院认定事实：2016年4月6日，王敏、纯荣公司签订《厂房租赁协议》一份，约定纯荣公司将位于上海市奉贤区XX镇XX路XX号的办公楼（建筑面积2,000平方米），有证面积662平方米，其余无证但有政府批准建造，出租给王敏使用。租赁期自2016年4月15日至2025年4月14日止，租金支付方式：2016年4月15日至2017年4月14日的年租金为320,000元，2017年4月15日至2018年4月14日的年租金为350,000元，押金50,000元。合同签订后，双方按约履行了各自的义务，王敏对房屋进行了装修并使用。2017年4月10日，上海市奉贤区青村镇人民政府下发了南奉公路市政改造告知书及上海市奉贤区青村镇人民政府责令停止经营活动告知书。2017年5月25日，因政府拆违导致王敏报警。2017年6月13日、2017年6月26日，王敏向纯荣公司发函，要求协商拆违等事宜。
原审庭审中，王敏、纯荣公司一致确认王敏租金支付至2017年4月底，押金支付了50,000元；至最后一次庭审时，王敏尚未搬离租赁房屋；关于广告牌及屋檐在王敏起诉前已被相关政府部门拆除。王敏对纯荣公司主张的使用费计算标准即每年350,000元无异议。纯荣公司确认本案租赁房屋原为600平方米左右，并有产权证，后纯荣公司拆除重建为本案租赁房屋，共2,000平方米左右，但未取得建设工程规划许可证，只有镇政府、镇规划部门批准的申请表。
原审审理中，原审法院根据王敏的申请，委托上海XX有限公司（以下简称XX公司）对位于上海市奉贤区XX镇XX路XX号房屋内装饰装修现值进行司法鉴定。XX公司于2018年1月29日出具鉴定意见书一份，鉴定意见为工程总造价962,441元。2018年3月14日，XX公司出具折旧费及现值计算说明，确认折旧后含税造价现值为717,019元，除税后造价现值为693,381元。
王敏对鉴定意见书、计算说明及补充说明真实性无异议，但认为装修损失应按造价962,441元计算。如果折旧的话，因王敏2017年4月收到停业通知后即停止经营，故折旧截止期应算至2017年4月。税金属王敏与装修公司之间的问题，本案中应计入装修损失。纯荣公司对鉴定意见书、计算说明及补充说明真实性无异议，但对适用的计价及工程费率取用的标准有异议，认为两份费用表中的相关费用不应计算。原审法院认为，根据鉴定人员的解释，王敏自认装修公司未开具�何发票，只开了收据、以及双方均确认王敏尚未搬离的事实，确定本案所涉租赁房屋中已形成附合的装饰装修物，现值为693,381元。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，亦无其他审批手续，故王敏、纯荣公司于2016年4月6日签订的《厂房租赁协议》无效。
本案争议焦点之一，因合同无效产生的装饰装修等损失承担问题。王敏主张装修损失包括鉴定的造价损失962,441元及未鉴定的门头（广告牌及屋檐）装修损失170,000元。原审法院认为广告牌及屋檐已被拆除，不属于已形成附合的装饰装修物，故对王敏要求纯荣公司赔偿门头（�告牌及屋檐）装修损失170,000元的诉讼请求，不予支持。关于已形成附合的装饰装修物，已确定现值为693,381元，综合考虑合同中对租赁物现状的具体描述、双方租赁合同的期限及双方的过错程度，确认纯荣公司为主要过错责任，对装饰装修现值损失承担60%的赔偿责任，王敏未尽到审慎义务，自行承担40%现值损失，故纯荣公司需赔偿王敏装饰装修损失416,028.6元。
本案争议焦点之二，房屋占有使用费、押金返还及水、电费支付问题。王敏诉请要求纯荣公司返还其已支付的全部租金及押金，纯荣公司反诉请求王敏继续支付拖欠的使用费及电费。庭审中双方均确认王敏支付使用费至2017年4月底，且至最后一次庭审王敏仍未搬离，故从2017年5月起王敏仍需参照合同约定的租金标准向纯荣公司支付使用费，原审法院对王敏要求纯荣公司退还房租210,000元的诉讼请�，不予支持；对纯荣公司要求王敏支付自2017年5月起至实际搬离日止，按年租金350,000元计算的使用费的反诉请求，予以支持；关于纯荣公司反诉请求王敏支付所欠的电费33,052元、水费1,270元，因王敏对此无异议，也予以支持；关于押金50,000元，现双方合同无效，纯荣公司应予以返还。
据此，原审法院作出判决：一、确认王敏与纯荣公司于2016年4月6日签订的《厂房租赁协议》无效；二、纯荣公司于判决生效之日起十日内赔偿王敏装饰装修损失416,028.6元；三、纯荣公司于判决生效之日起十日内返还王敏押金50,000元；四、王敏于判决生效之日起十日内支付纯荣公司自2017年5月1日起至实际搬离日止，按年租金350,000元计算的房屋占有使用费；五、王敏于判决生效之日起十日内支付纯荣公司电费33,052元、水费1,270元；六、驳回王敏的其他本诉请求。本诉案件受理费17,310元，减半收取计8,655元，由王敏负担5,755元，由纯荣公司负担2,900元。反诉案件受理费3,275元，由王敏负担。案件鉴定费33,000元，由王敏负担13,200元，由纯荣公司负担19,800元。
二审中，双方当事人均未提供新的证据材料。
本院二审查明，原审法院查明事实均有相应证据予以佐证，本院依法予以确认。
二审中，双方当事人确认系争房屋于2018年4月10日办理交接手续，纯荣公司现实际占有系争房屋。
本院认为，本案争议焦点为1、纯荣公司应承担的装修损失金额；2、王敏应按何标准支付房屋使用费。
关于装修损失处分一节，相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由出租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原审法院依据上述规定，委托相关司法鉴定单位对系争装修工程审价。根据司法鉴定单位审价报告及相关说明，综合考虑王敏使用系争房屋情况以及未能向司法鉴定单位提供装修合同、装修发票等实际情况，原审法院将房屋装修现值按审价结论扣除未发生之税金和相应折旧后确定为69万余元，该认定并无不当，可予维持。鉴于王敏对系争房屋所有权情况和相关证照办理情况应是明知的，原审法院根据实际情况酌定王敏承担40%责任，亦无不当，本院亦予以维持。关于门头和广告牌是否属于损失一节，本院认为，该部分物品在诉讼前已经被相关行政管理部门强制拆除，因此其既不属于“现存”也不属于“不可拆除的附合物”，原审法院据此认为门头、广告牌不属于上述规定中“已形成附合的装饰装修物”，故对王敏要求纯荣公司赔偿该部分损失的诉讼请求不予支持，于法有据，本院予以维持。
关于租赁合同无效后房屋使用费计算标准一节，相关司法解释规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原审法院据此参照租赁合同约定的租金计算标准，以每年350,000元计算涉案房屋使用费，于法有据，本院予以确认。王敏所称房屋使用费也应按责任比例分担，对此本院认为，因房屋使用费的支付系基于无效合同产生的返还承租人实际占有房屋期间所获得的利益，而非合同无效后的损失赔偿范围。且王敏并无双方责任比例分担房屋使用费的合同和法律依据，故王敏该部分上诉请求，本院不予采纳。
综上所述，王敏上诉的事实理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20,585元，由上诉人王敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵卫平
审判员 严卫忠
审判员 沈 洁
二〇一八年五月三十日
书记员 金小卿
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；