浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越民初字第30号
原告钱钶。
委托代理人（特别授权代理）刘文虎，浙江国大律师事务所律师。
被告程婷婷。
委托代理人（特别授权代理）蒋雪锋，浙江德名律师事务所律师。
原告钱钶与被告程婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理。依法由代理审判员冯青适用简易程序独任审判，于2015年2月8日、4月10日两次公开开庭进行了审理。原告钱钶及其委托代理人刘文虎，被告程婷婷的委托代理人蒋雪锋两次均到庭参加诉讼，被告程婷婷到庭参加第二次庭审。本案经双方当事人申请庭外和解1个半月。本案现已审理终结。
原告钱钶诉称：被告在未给原告查看其与绍兴市锦精房地产开发有限公司（以下简称锦精公司）的《储藏室租赁协议》并隐瞒该房屋不能转租的情况下，与原告签订了《储藏室转租协议》一份。转租协议中约定自2014年10月25日起被告以十六万元将储藏室包括其内设备、经营项目等一并转租给原告。交付约定款项后，在使用涉案房屋的过程中，原告向锦精公司了解到在《储藏室租赁协议》中已约定被告不得转租房屋，且锦精公司也不认可原、被告的转租行为，并要求原告将房屋退回给被告。经多次与被告协商仍不能妥善处理此事，其间为向被告取得《储藏室租赁协议》核实协议内容，原告还向被告支付了合同押金3000元。现原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《储藏室转租协议》无效；2、被告返还原告人民币150833元（按原告从2014年10月25日起使用房屋至12月25日计算其间费用），合同押金3000元，共计153833元。诉讼中，经本院释明，原告将诉讼请求的第一项变更为：解除原、被告签订的《储藏室转租协议》。
被告程婷婷答辩称：原告签订合同时被告已将原承租合同复印件交给原告，后因承租事宜双方发生不愉快，因原告要求被告将店面的品牌过户给原告，应原告要求，被告将原租赁协议原件交付给了原告，故原告陈述被告未给付原租赁协议及进行告知是没有事实依据的；被告没有收到原告退还的钥匙；就合同效力而言，转租合同合法有效，受法律保护，转租合同独立于主合同而存在，而非主从合同关系，虽然转租在发生、效力上均受原租赁合同拘束，但合同法224条未对转租行为的效力作出明确规定，承租人和次承租人签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，不能因未经出租人同意就当然认定合同无效；根据双方协议第三条约定，双方约定的16万元仅是店面装修费用，并不涉及店面租赁费，由此可见，被告没有相应的法律依据需要对原告退还相应费用；本案系原告原因起诉，故诉讼费由原告承担，且原告未对诉讼费提出要求，应视为放弃该权利。
原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
证据1、储藏室转租协议一份，拟证明双方关于转租的约定、金额、时间等。经质证，被告对证据真实性没有异议，双方签订该协议真实有效，且合同第三条约定，被告转租给原告的仅是该店面的装修及物品，没有涉及租赁费。本院对此予以认定；
证据2、储藏室租赁协议一份，拟证明房东在原租赁协议中已明确约定不得转租。经质证，被告对证据真实性没有异议，当时被告已向原告展示该合同复印件，且已告知原告有可能涉及的相关法律问题，经原告一再要求才进行转租。本院对此予以认定；
证据3、收条一份，拟证明原告向被告支付了转租协议约定的款项。经质证，被告对证据真实性没有异议，但原告支付的款项并不包括租金及管理费。本院对此予以认定；
证据4、ATM机转款单一份，拟证明原告为知晓被告与房东的原合同约定情况，支付了原合同押金3000元的事实。经质证，被告对证据真实性没有异议，但表示与本案无关联性，是原告要求被告转让品牌的押金费用。本院对原告支付给被告3000元的该节事实予以认定；
证据5、微信聊天记录一份，拟证明原告在事后和被告沟通，才取得房东与被告之前的租赁协议，并在聊天过程中提及3000元是原租赁协议的押金，在12月18日原告告知被告要归还店铺钥匙，被告没有答复。经质证，被告对证据真实性没有异议，但表示押金3000元与本案无关，对交付租赁协议原件的该节事实没有异议，之前给原告的是复印件；归还钥匙问题只是原告单方提及，当时被告在外手机处于流量停机状态，对该事宜并不清楚。本院对证据真实性予以认定；
证据6、EMS快递单、光盘各一份，拟证明原告通过快递方式向被告归还了钥匙、店铺内的物品及将钥匙放入快递的过程进行了拍摄。经质证，被告对证据真实性没有异议，但对寄出的物品是否系钥匙有异议，当时被告在外面，并没有收到该快件，且该快件是退回件，而拍摄的视频是原告单方对房屋的处置行为，与被告无关。本院对该组证据真实性予以认定，对原告已于2014年12月搬离涉案房屋的该节事实予以认定；
证据7、视频光盘1份、网上打印件1份、通话记录打印件1份，拟证明原告与原出租人多次联系，均被告知涉案房屋不得转租的事实。经质证，被告对通话记录真实性存在异议，与本案无关联性，网上打印件与本案亦无关联性，对视频光盘真实性存在异议，画面中的女的是否俞晓奇本人无法证实，其与锦精公司的关系亦无法证实，其能否代表锦精公司作为相应的承诺也需要公司的认可。本院对视频光盘的真实性予以认定，但该视频无其他证据佐证，且与被告提交的视听资料前后矛盾，本院对其证明内容不予认定。网站信息与通话记录系打印件，本院不予认定。
被告程婷婷为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
证据1、储藏室转租协议一份，拟证明被告与原告签订转租协议涉及的费用并不包括向第三方支付的租金及管理费用，仅包括店面装修、店内设计、店内设施等费用。经质证，原告对转租协议真实性没有异议，但转租协议第三条规定，余期房屋租金、管理费等费用直接支付给原出租方，因此16万元是包括第一期的房租的，即房租是支付到2015年2月份。本院对此证据予以认定；
证据2、视听资料1份，要证明被告要求出具证明时，锦精公司工作人员俞晓奇没有作出正面回答，可以得出锦精公司是同意转租的；与被告房屋相邻的店面均系该公司的，也存在转租情形，公司对此也是予以认可的；公司对原告的行为是持否定态度的。经质证，原告对视频中的女的是否系俞晓奇表示不清楚，被告的问话存在诱导性，同时双方的对话时间是4月7日，此时第一份承租合同已经到期，就算是视频中的女的是锦精公司的员工，也不能代表其是对当时意思表示的一种确认，并且两份视频资料中同一女的对同意是否转租的陈述前后存在矛盾，请求法院进行核实。本院对视听资料的真实性予以认可，但因该视听资料物其他证据佐证，且与原告提交的视听资料存在前后矛盾，本院对其证明内容不予认定。
经审理认定，原、被告签订《储藏室转租协议》一份，约定甲方（被告）将其依法承租的越府名园东侧储藏室6-018号房屋转租给乙方（原告），租期自2014年10月25日起至2017年2月21日止。双方还约定，乙方（原告）于2014年10月25日前向甲方（被告）支付16万元（包括定金5万元），作为甲方店面装修、店内设计、店内设施等费用。余期房租租金、管理费等费用，乙方（原告）按《储藏室租赁协议》的约定，直接支付给锦精房产及其他相关单位。双方还就违约责任等其他事项进行了约定。合同订立后，原告依约向被告支付16万元，被告依约交付涉案房屋。后原告又于2014年11月21日向被告转账支付3000元。原告于2014年12月搬离涉案房屋。另查明，被告程婷婷与原出租方锦精公司于2014年2月12月签订《储藏室租赁协议》一份，约定甲方锦精公司自愿将座落在越府名园东侧储藏室6-018号，建筑面积52平方米，出租给乙方（被告）使用。租赁期限三年，年递增率8%，第一年租金为55000元，第二年租金为59400元，第三年租金为64152元，租赁期限自2014年2月22日至2017年2月21日止。租金按年结算。合同中还明确约定乙方（被告）不得转租、分租或变相转租，否则属于乙方（被告）违约。双方还就其他事项进行了约定。
本院认为，原、被告之间订立的《储藏室转租协议》系双方真实意思表示，依法成立并有效。合同约定的租赁期为2014年10月25日至2017年2月21日止，合同订立后，原告依约向被告支付16万元，被告依约交付涉案房屋。后因原告得知被告与原出租方签订的租赁协议上明确约定不得转租，故原告于2014年12月搬离涉案房屋。根据原租赁协议，锦精公司与被告明确约定涉案房屋不得转租，而根据原、被告提供的视频资料，原出租方锦精公司对涉案房屋的转租情况已经知晓，但未明确表示是否同意转租，本院认为被告程婷婷在未取得原出租人同意的情况下将房屋转租，事后又未取得原出租人的追认，应当认定该转租行为无效，由此导致原告合同目的不能实现，对于原告提出的要求解除原、被告之间签订的《储藏室转租协议》，本院予以支持。合同解除后，根据合同的履行情况和履行性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告依约交付的16万元（包括5万元定金），根据原、被告《储藏室转租协议》第三条的规定，该16万元系原告支付给被告作为店面装修、店内设计、店内设施等费用。因双方合同解除，5万元定金应当予以返还。根据被告与锦精公司的租赁协议，租金按年结算，被告支付第一期房租从2014年2月22日至2015年2月21日止，计55000元，而根据原告提供的视频资料，原告已于2014年12月搬离涉案房屋，本院确定原告使用该涉案房屋的时间为2014年10月25日至2014年12月，而该时间段的租金已由被告向锦精公司缴纳，故应当扣除原告在此期间的租金9167元。因原告已使用涉案房屋的相关设施物品等，应当适当扣除相应的使用费用，且双方合同目的未能实现，原告对此具有审慎义务，应当承担相应的过错责任，本院酌情确定被告应当返还费用80833元。以上两项合计被告应当返还原告130833元。关于原告转账支付给被告的3000元，原告认为该款系其向被告索要原租赁协议的押金，而被告辩称该款系品牌转让合同的定金，根据双方的微信记录，原告多次提到要求被告提供与原房东签订的合同，而被告亦进行相应回复，并表示支付定金后交付合同，本院认为，在原告提到“与房东签订的合同”时，被告未予否认，该合同应系原租赁协议，原告为此向被告转账支付的3000元应系原租赁协议的押金，因转租行为无效，原、被告之间不再存在租赁关系，原告要求被告退还3000元押金的诉请正当合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告钱钶与被告程婷婷签订的《储藏室转租协议》；
二、被告程婷婷应返还给原告钱钶人民币130833元、合同押金人民币3000元，两项合计人民币133833元，该款于本判决生效之日起三十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1729元，财产保全费用1220元，由原告钱钶负担384元，由被告程婷婷负担2565元，应由被告负担部分于本判决生效之日起三十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 冯 青
二〇一五年四月十五日
书 记 员 朱黄莹
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自
己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限
内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不
能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经
履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。