贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凯民初字第1103号
原告（反诉被告）黔东南宏庄房地产开发有限责任公司。
法定代表人杨林，系该公司董事长。
委托代理人（特别授权）张成镇，贵州日界线律师事务所律师。
被告（反诉原告）黔东南州新远房地产开发有限公司。
法定代表人马新华，系该公司总经理。
委托代理人（特别授权）吴寿喜，贵州铁力律师事务所律师。
原告（反诉被告）黔东南宏庄房地产开发有限责任公司（以下简称宏庄公司）诉被告（反诉原告）黔东南州新远房地产开发有限公司（以下简称新远公司）地役权纠纷一案，本院于2014年5月27日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张成镇，被告新远公司的法定代表人马新华及其委托代理人吴寿喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年10月，原告通过竞标取得了20XX-
XX地块，�实施“后墅缇香”房开项目。被告法定代表人马新华对原告称，我公司地块被被告地块包围，要实施“后墅缇香”项目及以后的“后墅缇香”业主通行就必须从他地块买路通过，2011年11月1日，我公司无奈之下与其进行协商，双方商议原告出资350万元向被告购买通道，第一期先支付200万元，约定在1年半以后被告项目启动后将通行道路交付我方使用，使用后再支付被告150万元。2011年10月31日，原告公司法定代表人杨林受公司委托通过其个人账户向被告法定代表人马新华支付了第一期款项。被告启动了“桂花苑”项目，却迟迟不按照协商交路给原告，2013年11月14日，双方就通道事宜再次协商，被告法定代表人马新华在新远房产总图上签字承诺在2014年3月交路，原告法定代表人杨林同意余款2013年12月20日左右支付，并按照被告法定代表人马新华的要求出具了一张150万元的欠�。但是截至原告起诉之日被告依然没有交路给原告。原告认为被告利用其优势的地位，胁迫原告以350万元购买通行道路，且签订的协议侵害了被告项目“桂花苑”业主的合法权益，依照《物权法》第七十三条的规定“建筑区划内的道路，属于业主共有”。被告无权对小区通行道路进行处置，被告与原告签订的协议侵害了“桂花苑”小区业主的合法权益，依照《合同法》第五十二条第二款的规定与《民法通则》第五十八条第三款、第四款的规定，原被告之间签订的通行权协议为无效协议，依照《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，被告应返还原告200万元及150万元的欠条。为了维护原告的合法权益不受侵害，依照法律的规定，特提起诉讼，请求：1、判决原、被告之间签订的通道补偿协议无效。2、判决被告退还原告已支付的通道占用费用200万元整，退还原告为支付被告通道占用费向被告所打的150万欠条。3、诉讼费用由被告承担。
原告在举证期限内向法院提交的证据有：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、资质证书，证明原告的诉讼主体资格。
2、《土地使用权证》，证明原告对宗地2011-2号的使用权属。3、新远房产总图、银行汇款凭证，证明2011年11月1日、2013年11月14日双方分别在图上签字、盖章约定通道补偿事宜，被告承诺2014年3月交路，原告2013年12月20日左右支付余款。口头约定通道补偿款为350万元。2011年10月31日付款200万元，并出具欠条150万元。明确道路已作出补偿，通道宽6米，原告享有永久使用权，通道为共同通道。
被告辩称：1、原告与被告之间达成的地役权合同（即原告称的通道补偿协议）合法有效。因为双方达成的该地役权合同，是原告为了提高自�不动产（即“后墅缇香”房开项目）效益而与被告订立的利用被告地块的合同。该合同完全符合《合同法》和《物权法》第156、157、158条的规定，属合法有效合同。原告要求确认该合同无效的事实和理由不能成立。2、原告诉称双方协商购买通道的费用为350万元，其已支付200万元和被告至今未交付通道给其使用不是事实。事实上原告与被告协商买被告相邻地块部分土地作为其“后墅缇香”房开项目通道的费用只是150万元，2011年10月31日上午原告法定代表人杨林支付给被告的200万元，是原告法定代表人杨林个人之前与被告合作开发凯里宾馆项目欠被告的合作投资款和利润回报，与通道费无关。2007年2月7日原告法定代表人杨林用其位于凯里宾馆，宗地号为：1
--XX--XX--X国号XX---
XXX的地块骗取被告与其联合开发，并签订联合开发协议。当被告投入数百万元给杨林后，才得知杨林之前以同样的方式骗取了多家房开企业与其签订了合作开发合同。由于杨林的原因导致被告与其签订的合作开发合同无法履行，于是2009年8月13日双方签订终止联合开发合同。原告法定代表人杨林骗取被告的投资款，双方签订《终止联合开发合同》约定按欠款金额每月5%的包干利润支付给被告投资回报，直至款项还清为止。2011年10月，原告得知被告也参加20XX—XX地块的竞买后，找到被告协商。要求被告不要与其竞价购买20XX—XX地块，并提出请被告从被告的地块中留出一条宽6米左右的通道供其开发“20XX
--
XX”地块时使用，其愿出150万元作为通道使用费。被告答应原告的请求，但提出原告法定代表人杨林必须在20XX—XX地块开拍前先付清原凯里宾馆项目所欠被告的投资款及利润，原告法定代表人杨林亦表示同意，于是双方对原合作项目的欠款及利润进行核算。经核算，原�法定代表人杨林应付给被告的投资款及利润为2310000元，由于原告法定代表人杨林再三讨让，最后被告同意让其310000元，由原告法定代表人杨林一次性付给被告原凯里宾馆项目的合作投资款及利润200万元整。所以2011年10月31日上午10时许，原告法定代表人杨林向被告兑现了上述款项。因此2011年10月31日下午“20XX
--XX”地块开拍时，被告才遵守承诺，没有与原告竞价，从而让原告顺利拿下“20XX--XX”地块。原告诉称是其先取得“20XX--
XX”地块之后，2011年11月1日才与被告协商的买通道一事，并称达成买地价款为350万元的说法完全与客观事实不符。从2011年10月31日上午10时许，在“20XX
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XX”地块尚未开拍前，原告法定代表人杨林就已将200万元从其个人账户打入被告账户的客观事实，就已明显揭穿了原告自己的谎言，同时也印证了被告的答辩才是真相的事实。3、被告已按照双方�约定及时将通道留出并交付给原告使用（有照片及原告向被告交纳的相关费用为证），原告也从其“后墅缇香”房开项目开发之初就一直使用该通道直至2014年初。后是因原告不愿支付通道费用并且另行开辟了新通道，才停止通行的，并非被告违约。综上所述，原告所诉完全是因其想拒付通道费而编造的虚假事实，请人民法院查明真相，依法驳回其无理诉讼请求，以体现司法公正。
被告反诉称：2011年10月原告得知被告报名参加凯里经济开发区20XX—XX地块的竞拍消息后找到被告协商，要求被告：1、不要与其就20XX—XX地块进行竞价；2、在被告地块上留出一条宽6米左右的通道供其今后开发20XX—XX地块时使用；3、原告出150万元向被告购买通道使用权。后双方就通道问题在图纸上再次进行了书面明确。双方达成协议后，被告在建设开发规划时按照双方的约定，特意为原告留出了6米左右宽的通道给原告开发20XX—XX地块时使用。原告在开发20XX—XX地块时也一直使用该通道至2014年初，但原告却不信守合同约定，拒绝向被告支付其先前承诺的150万元通道使用费。甚至原告为了达到拒绝支付通道费的目的，竟然于2014年初另行开辟通道，不再选择从被告为其预留的通道上通行。综上所述，原告为了提高自己地块建设施工的效率，要求被告在自己的地块上为其预留通道供其相邻地块开发建设时使用。被告已按照双方约定为其留出通道，并且原告在开发20XX—XX地块的过程中，也一直使用被告为其预留的通道直至2014年初，但原告却不按照约定向被告支付通道使用费。对此，被告认为双方达成的通道使用协议属地役权合同，符合物权法和合同法的有关规定，属合法有效合同。原告拒不按照约定支付通道使用费的行为已构成违约。为此，被告反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告达成的地役权合同合法有效；2、判令反诉被告向反诉原告支付通道占用费150万元及从2013年5月31日起至款项付清之日止每月按银行贷款四倍支付利息（截止2014年8月底的利息为873000元）；3、反诉费由反诉被告承担。
被告在举证期限内向法院提交的证据：1、营业执照、组织机构代码证，证明被告的主体资格。2、《联合开发合同》、《补充协议》、收据、票据，证明被告与原告法定代表人杨林合作开发凯里宾馆地块及投资情况。3、《项目开发承包合同》，证明被告与原告法定代表人杨林终止合作后，杨林承诺其欠被告的投资款按每月5%支付利润回报直至欠款还清止。4、民事起诉状，证明原告法定代表人杨林曾用凯里宾馆地块骗取多人合作骗取投资款的事实。5、进账单，证明被告也报名参加20XX-
XX地块招拍挂的事实。6、土地使用权挂牌出�公告，证明20XX-
XX地块挂牌截止时间是2011年10月31日12时，杨林向被告支付200万元时该地块尚未开拍，原告未取得20XX-
XX地块。7、算账记录，证明杨林欠被告的投资款及利润回报，按约定计算应为231万元，被告让利31万元，被告实际只要杨林支付200万元。8、杨林的转款凭证，证明杨林付给被告的200万元是在原告取得20XX-
XX地块之前，该款是杨林欠被告的原投资款和利润回报，不是通道使用费。
被告反诉时在举证期限内向法院提交的证据有：1、营业执照及组织机构代码证，证明被告的主体资格。2、《借条》，证明2011年1月1日原告法定代表人杨林以借马新华150万元的形式向被告确认购买通道的价格。3、购买通道书面确认图，证明2013年11月14日双方对通道及付款事宜进行再次书面明确。4、5、预留通道照片及收费凭证、另行开辟通道的照片，证明被告以为原告预留通道和原�已实际使用该通道。原告从2013年11月15日开始另行开辟新通道并拒付通道费。
原告针对被告的反诉辩称：
1，反诉事实属虚构。小区的规划是由规划局批准的，从图纸上看，该道路不是为我公司项目预留的道路，而是为桂花苑项目预留的道路。2，通道的补充费用不是150万元，而是350万元。因为杨林在遭受讹诈后，迫不得已支付的这一笔钱。其中200万元是2011年10月31日支付的，反诉中称的凯里宾馆的利益也已经早已补偿完毕，补偿时间是2011年9月28日。由被告加盖公章和马新华签字的收条，写明双方已无任何纠纷，因此我们补偿马新华总计7586490元，全部补偿款项有合同和协议为证。所以这200万元是通道的补偿费用，如果反诉原告认为不是通道补偿费用，就属于不当得利，应当予以退还。3，桂花苑的通道是全体业主所有，在规划图上并未留有出口，如果需要留有出口�就应该在规划图纸上标明并进行公示，否则是对所有业主的欺骗。在规划局的图纸上，均未留有出口，所以被告的反诉是不成立的，请法庭予以驳回。
原告针对被告反诉在举证期限内向法院提交的证据有：1、企业营业执照等，证明原告的主体资格。2、收条、补充协议、项目开发合同，证明截止2011年9月28日，原告向被告支付了7586490元凯里宾馆宗地的项目款，被告注明凯里宾馆后侧宗地合作从此解除，双方无任何经济纠纷。说明原告2011年10月31日支付的200万元和凯里宾馆项目无关，是原告支付的通道补偿费。原告支付了200万元的前期通道补偿款后，被告没有按照协议留出通道。3、新远房产总平面布置图，证明2012年5月16日被告上报的规划方案，并未给原告留出通道。
经审理查明：原告于2011年10月31通过竞标取得了20XX-
XX地块土地使用权，并用于实施“后墅缇香”房�开发项目，与被告实施的“桂花苑”房产开发项目相邻。2011年11月1日，双方通过口头协商达成通道使用协议，并在新远房产总图上签字、盖章并备注：“宏庄公司项目占用新远公司进出通道已作补偿，宽6米左右，宏庄公司享有永久使用权属，双方签章后产生法律效力，线路由新远公司按设计确定（共同通道）”，并注明通道处，原告并于同天向被告出具借条：“今借到马兴华人民币一百五十万元整（￥1500000），一年半后即2013年5月31日还清，如不还按银行贷款利息伍倍支付”。2013年11月14日双方在该图上再次签字约定，原告：“余款2013年12月20日左右支付”（含义为原告届时支付被告通道使用补偿费150万元），被告：“2014年3月交路”（含义为被告负责将路面硬化后共同使用）。
同时查明：1、2011年10月31日10时08分原告通过银行汇款200万元给被告，之后，原告通过�标取得了20XX-
XX地块土地使用权。2、2012年5月原告开始使用通道至2014年4月，之后，原告与另一房产公司协商后另行开辟通道，不再使用被告通道，不再支付被告通道使用补偿费150万元，双方遂起纠纷。
上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提交的证据材料以及庭审记录在卷佐证，经庭审举证，本院审查核实，可以认定。
本院认为：原、被告于2011年11月1日达成的通道共同使用协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，双方应按协议履行。协议达成后，原告也实际使用了通道，理应按照协议支付被告的通道使用补偿款。原告以又与他人达成通道使用协议，另行开辟了通道，不再使用被告的通道，不再支付被告的通道使用补偿款，原告的行为构成违约。原告称通道占用费是350万元，其中200万元已于原告通过竞标取得20XX-
XX地块土地使用权之前支付，因为缺乏证据证明，本院不予支持。原告主张双方签订的通道补偿协议无效、被告应退还原告已支付的通道占用费用200万元，退还原告为支付被告通道占用费向被告所打的150万欠条，本院不予支持。被告反诉确认双方达成的地役权合同有效、原告应支付通道占用费150万元及其利息，有事实和法律依据，本院予以支持，但利息过高，应予调整，利息可比照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十六条、第一百五十七条、第一百五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）黔东南宏庄房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
二、原告（反诉被告）黔东南宏庄房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）黔东南州新远房地产开发有限公司于2011年11月1日达成的地役权合同有效。
三、原告（反诉被告）黔东南宏庄房地产开发有限责任公司于本判决生效后二十日内支付被告（反诉原告）黔东南州新远房地产开发有限公司通道占用费150万元。
四、原告（反诉被告）黔东南宏庄房地产开发有限责任公司于本判决生效后二十日内支付被告（反诉原告）黔东南州新远房地产开发有限公司通道占用费150万元利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年5月31日起至款项付清之日止。
五、驳回被告（反诉原告）黔东南州新远房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本判决生效后，若义务人未按判决书规定的期限履行义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费22920元，由原告（反诉被告）黔东南宏庄房地产开�有限责任公司负担，反诉案件受理费减半收取12892元，由原告（反诉被告）黔东南宏庄房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。逾期，则视为放弃权利。
审 判 长 王 放
审 判 员 狄小承
人民陪审员 缪伟伟
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 马 瑞