山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0811民初1451号
原告朱运娥。
委托代理人仲赪（一般代理），山东民桥律师事务所律师。
被告刘卫峰。
被告马艳柳。
被告张树坤。
委托代理人李传友（特别授权），山东文思达律师事务所律师。
原告朱运娥与被告刘卫峰、马艳柳、被告张树坤案外人执行异议纠纷一案，于2015年1月25日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告朱运娥及其委托代理人仲赪，被告张树坤及其委托代理人李传友到庭参加诉讼，被告刘卫峰、马艳柳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告朱运娥诉称，2014年12月18日，原告朱运娥与被告马艳柳、刘卫峰签订了房屋买卖合同，约定两被告将坐落于XX房屋卖予原告，房屋总价款为66万元，当天交纳定金8000元，余款于12月28日前交付。合同签订后，原告于2014年12月24前付清房款66万元，被告也将房屋在同日交付给原告，双方未办理过户手续。被告马艳柳、刘卫峰与张树坤之间的纠纷经任城法院判决并进入执行程序，2015年5月29日，任城法院查封了上述房屋。原告依法向任城法院提出案外人执行异议被驳回。故原告提起执行异议之诉，请求1、依法确认位于XX的房产归原告所有；2、判决对该房产停止执行；3、诉讼费由被告承担。
被告马艳柳、刘卫峰辩称，在2015年我们就将房屋卖给朱运娥了，房子已不属于我们了。表示其二人在外地，不回来参加诉讼。
被告张树坤辩称，1、对于被执行人刘卫峰、马艳柳的房屋查封没有错误，涉案房屋就登记在马艳柳名下，马艳柳作为另一案件的被告理应偿还被告张树坤的债权，张树坤起诉马艳柳查封其房产符合法律规定。2、作为任城区人民法院执行局对本案原告提出的执行异议予以驳回，符合法律规定，作为被告的代理人认可执行局的驳回申请的理由。3、本案原告所适用的关于最高院关于执行中查封扣押的相关规定及最高院关于办理案外人执行异议之诉案件的规定，不适用本案，不符合本案的客观实际情况。因此，请求驳回原告的诉求。
原告朱运娥为证实其主张，向本院提交如下证据：1、（2015）任执异字第190号执行裁定书，送达时间为2016年1月11日。2、开庭传票一张。证明原告是在2016年1月22日立案。3、2014年12月18日马艳柳、刘卫峰与原告签订的房屋买卖合同一份，证明原告和被告马艳柳、刘卫峰之间存在房屋买卖合同关系。4、马艳柳与刘卫峰出具的收据三张。即2014年12月18日缴纳定金8000元，12月22日付款25万元，12月24日付款402000元，证明原告已履行付款义务。5、房产权证原件。来源于马艳柳、刘卫峰，证明被告已将房屋交付原告。6、马艳柳、刘卫峰身份证复印件、结婚证、户口索引表。是由马艳柳、刘卫峰交付给原告的。7、朱本立的身份证复印件、公证书一份、户口本一份。证明在付清购房后，马艳柳刘卫峰以公证书的形式委托朱本立协助原告办理过户手续，在公证书中载明马艳柳与刘卫峰系夫妻关系且原告也将全部的购房款交清。户口本证明原告与朱本立系父女关系，因为二人是一家人可以随时办理房屋过户手续。8、房屋租赁合同一份、住房押金、住房收据各一份、电费发票六张。证明马艳柳、刘卫峰将涉案房产交付给原告后，原告又将房屋出租的事实。9、关于房屋交付的事实，申请证人欧某出庭作证，证明房屋交付后，原告找中介将房屋出租的事实。10，证人齐某、高某证明原告向被告马艳柳、刘卫峰付款的事实。
被告张树坤的质证意见为:对于证据1、2对于送达的时间、裁定书的内容及开庭传票送达均没有异议。对于3、4不具有真实性，根据现在的交易习惯原告可刷卡或转账的形式支付，而原告66万元的大数额的现金支付形式，不符合常理。对于5房权证，真实性没有异议，房权证中载明所有权人马艳柳，也不能证明房屋已经卖给原告。对于6，不予质证。对于7，公证书本身真实性没有异议，但公证书只是公正的马艳柳、刘卫峰签字的真实性，而委托书本身就是一种单方的行为，也没有受委托人的签字及按手印。对于8，租金的收据真实性有异议，对于租赁的事实不予认可，对于水电费发票中记载的是户主为马艳柳。对于9，证人作为中介其证言无法予以认可,证人在证言中陈述在出租房屋时不看房权证违反交易习惯。对于10，证人证言不能作为有效证据使用。因为已经开完庭了不应当再出庭作证，对于部分证人证言不真实，与当前的交易情况不相符。
被告张树坤提交如下证据证实其主张，1、（2015）任民初字第XX号民事判决书，证实三被告之间存在债权债务关系。2、（2015）任民初字第XX号民事裁定书及协助执行书证实涉案房屋已被法院查封并进入强制执行阶段。
原告的质证意见为：对于一至二真实性没有异议。现原告提交（2015）任民初字第XX号民事判决书，在该判决书第二页载明刘卫峰是在2015年1月2月向张树坤借款。证明涉案房屋的买卖是在二被告借贷关系发生之前就已经完成交付。
根据原告诉称、被告辩称，结合双方所提供证据分析，本院认定如下事实：
2014年12月18日，原告朱运娥与被告马艳柳、刘卫峰签订了房屋买卖合同，约定两被告将坐落于XX东户(房权证号：20××37，面积为122.52平方)卖予原告，房屋总价款为66万元，当天交纳定金8000元，余款于12月28日前交付，约定办理涉案房产过户手续的时间为2014年12月28日。合同签订后，原告朱运娥当天付给被告马艳柳、刘卫峰定金8000元，12月22日付款25万元，12月24日付款402000元。被告马艳柳、刘卫峰于签订合同当日将涉案房屋交由被告，同时由将涉案房屋的产权证书及该房屋的钥匙一并交原告。
2014年12月24日，被告马艳柳、刘卫峰出具委托公证书，内容为：其二人现居住于山东省鱼台县，不便前往济宁市有关部门办理卖房事宜，特委托朱本立作为其代理人，办理有关卖房手续。并到山东省济宁市诚信公证处办理了公正。据原告陈述，因受托人朱本立因病住院，未能及时办理该房屋的所有权变更手续。后因想出售该房，便未再办理该房屋的所有权变更手续。原告朱运娥在庭审中提供证人证实：其购买涉案房屋后未在此居住，而是委托证人将该房出租。
济宁市任城区人民法院（2015）任民初字第XX号民事判决书判决被告马艳柳、刘卫峰偿还张树坤欠款29.12万元。在该案审理过程中，根据张树坤的申请，任城法院对该房屋予以查封保全的，现该判决书已经生效，且张树坤已经申请执行。原告朱运娥向任城区法院执行部门提出异议，任城法院做出（2015）任执异字第XX号执行裁定书，认为：根据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定第二十五条，对于已经登记的不动产应以不动产登记本上的登记判令异议人是否是权利人，本案标的登记在马艳柳名下，因此驳回本案原告的申请。2016年元月，朱运娥向本院提起案外人执行异议之诉。
上述事实，由原、被告双方所提交证据在卷佐证。
本院认为，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告朱运娥与被告马艳柳、刘卫峰在法院对涉案房屋查封前签订了合法有效的房屋买卖合同，也足额支付了房屋价款，并且已实际占有使用了该房屋，虽然在未及时办理涉案房屋过户登记中存在过错，但其就对登记在被执行人刘卫峰、马艳柳名下的坐落于XX东户所享有的权益能够排除执行。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第（一）款之规定，判决如下:
一、坐落于XX东户房屋（房权证号：20××37）归原告朱运娥所有。
二、停止对上述房屋的执行。
案件受理费8651元，由原告承担8551元，由三被告承担100元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 孔翠峰
人民陪审员 汤 华
人民陪审员 孔 芮
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 陈 晨