黑龙江省大庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）黑06执异52号
案外人：任文化，男，1967年1月13日出生，汉族，住黑龙江省大庆市红岗区。
申请执行人：大庆国高房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区萨环东路100号九龙达小区17号车库住宅楼车库17。
法定代表人：胡勇，该公司执行董事兼总经理。
被执行人：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区原建委办公楼（新红岗新城办公楼）。
法定代表人：马硕，该公司总经理。
在大庆市红岗区人民法院（以下简称红岗法院）执行大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高房地产）与大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地房地产）民间借贷纠纷一案中，案外人任文化对执行标的提出书面异议。本案系本院指定红岗法院执行后案外人对本院诉讼中保全预查封标的所提异议，故由本院受理。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人任文化称，法院查封的金地房地产所开发的红岗新城11-1-16XX室，是案外人于2014年4月11日购买的金地房地产抵账给河南华盛建设集团公司（以下简称河南华盛公司）的抵款房，并办理了购房相关入住手续，案外人已按约定支付了519413元购房款，由于金地房地产与河南华盛公司经济账目未结清，所以目前尚未办理正式购房合同。金地房地产已将该房屋实际出售给案外人并更名为案外人，给其开具入住手续，交付其使用。因金地房地产与国高房地产有经济纠纷而查封该房产致使其无法办理正式购房合同，并要拍卖该房产损害了案外人的利益。另外，案外人在2014年4月11日已付款购买案涉房产，金地房地产与河南华盛公司签署房屋抵债协议在前，金地房地产与国高房地产有经济纠纷在后，根据相关法律，涉案房产已出售，不可再作为资产进行抵债。为维护案外人合法权益，请求法院予以解除查封。
申请执行人称，案外人异议观点非法、无效，不能成立。理由如下：（一）申请执行人对案外人申请书中所述内容的真实性及证明的问题均不认可。1.案外人与金地房地产之间不存在涉案房产买卖契约关系。从其举证情况看，案外人从未购买过金地公司的案涉房屋，也不知道案外人将其所谓的购房款支付给了谁。2.案外人河南华盛公司从未合法取得过案涉房屋的所有权。从《房屋抵押协议》《房源清单》的内容看，河南华盛公司与金地公司之间虽然可能存在工程款的债权债务关系，但该《房屋抵债协议》本身证实不了协议所记载的房屋产权已经转移给河南华盛公司。在大庆市房产局的案涉房屋档案里，均不存在上述单位或个人为案涉房屋所有权人的内容记载。3.对案外人任文化所举的《置换房源转出审批单》（以下简称《审批单》）、宋竺霖的身份证复印件、《入住通知书》及看不清的一些《收据》等证据的真实性均不予认可。对其中提到的河南华盛公司、宋竺霖及案外人等，均不认识，不了解。4.本案诉讼发生时，申请执行人即已申请法院采取了相应的财产保全措施。该保全措施，至今已长达一年半左右的时间。其间，没有任何人提出查封异议。案外人任文化、河南华盛公司、宋竺霖之间均为利害关系人，相关材料均存在为对抗法院的强制执行而非法伪造的可能。（二）案外人《执行异议申请书》中所述内容及所举证据，不具有合法性，不能证明其异议主张。退一步讲，即使案外人所述相关内容存在，该相关内容也不具有合法性：1.依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第16条，河南华盛公司、宋竺霖及案外人均没有取得案涉房产合法所有权的法律依据。2.《置换房源转出审批单》《入住通知书》不具有合法性。金地房地产与河南华盛公司之间即使存在工程款拖欠，也只是一种债权关系，并非房产买卖。同时，其双方之间就案涉房产的抵债或者其他可能导致房屋产权转让的行为，均未在房产主管部门办理案涉房屋产权预售、预告、转让等产权登记，不能发生案涉房屋物权转让的法律效力。《入住通知书》中案外人没有合法入住的事实和理由，该入住行为非法、无效。3.从债权向物权化的角度讲，河南华盛公司的所谓工程款债权尚未完成物权化的性质转移。4.申请执行人的债权获得优先受偿权，应得到法律保护。本案案涉房产的查封已一年半时间，申请执行人因法院合法查封保全而获得债权优先受偿权。其间，案外人未及时提出异议并进行异议登记。同样，本案因案涉房产的产权归属发生争议，按照程序案外人应提起确权之诉，通过法院审判行为确权在先。本案查封期间，案外人未就案涉房产进行产权归属的确权纠纷诉讼并胜诉，其简单的异议行为不能对抗申请执行人因财产保全而获得的债权优先受偿权。（三）法院的查封符合法定条件，查封行为合法、有效。案外人非法占有或占用行为不能对抗申请执行人。金地房地产、河南华盛公司、宋竺霖等系列以物抵债行为及案外人的非法占用案涉房产行为均非正常的商品房买卖行为。其均未有取得涉案房产产权的合法依据，其相应的以物抵债行为等可能存在实际占有或占用行为，属非法无效的侵权行为，不能对抗答辩人因法院保全而享有的优先受偿权。综上，请求法院查清事实，依法驳回案外人异议请求，对被查封的涉案房产继续执行。
本院查明，原告国高房地产与被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2015）庆商初字第212号民事判决，判决如下：（一）被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款本金2000万元；（二）被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款利息270万元（截止至2014年7月30日），自2014年7月31日起至判决生效之日止，以2000万本金为基数按照年利率24%支付逾期利息；（三）驳回原告大庆国高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费221800元，保全费5000元，由原告国高房地产开发有限公司负担42586元，被告大庆市金地房地产开发有限公司负担182214元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
该案审理过程中，2015年12月10日，本院依国高房地产申请作出（2015）庆商初字第212号民事裁定，查封被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司（不是本案被执行人）价值3600万元的财产。次日，本院作出（2014）庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局，请其协助查封金地房地产名下红岗新城的房屋，具体房号见附表明细。查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具（2015）庆商初字第212号协助执行通知书（回执）证实预查封大庆红岗新城项中房屋，见附页。该查封裁定及协助执行通知书预查封了案外人所提异议的房产。判决生效后，申请执行人国高房地产向本院申请执行，本院于2016年10月17日立案执行。2016年10月28日，本院作出（2016）黑06执200号执行裁定，以该案被执行人住所地及财产所在地系红岗区管辖，为便于执行，裁定本案由红岗法院执行。红岗法院于2016年11月14日立案执行。
本院另查明，2017年1月3日，金地房地产向红岗法院出具关于解除查封房源的意见函证实“我公司收悉贵院（2015）庆商初字第212号、（2015）红民初字第554-2号查封房源，经详细查验、核对无误，均为我公司售卖、抵账或置换房源（详见附后房源明细表）。如贵院查封或强制拍卖，将会引发系列社会问题。近期，上述业主陆续来我公司并集聚区里上访反映意见，恳请贵院本照实事求是的原则，依法依规保护广大业主合法权益。”
案外人任文化在异议审查期间向本院提交《房屋抵债协议》、《房源清单》两份、《置换房源转出审批单》、《入住通知单》、房款收据和物业费、电梯费、垃圾清运费、代收水费收据以及采暖费发票，以上证据均为复印件。
本院认为，本案的争议焦点为案外人的异议请求能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人。而案外人自认其所主张权利的执行标的系金地房地产抵债给河南华盛公司的抵款房，故其并非此意义上的消费者，虽其所主张权利的房产系登记在被执行的房地产开发企业名下，但其异议请求不符合《规定》第二十九条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条排除本案的执行。而《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。”《商品房销售管理办法》第十六条亦对商品房销售时房地产开发企业和买受人订立的书面商品房买卖合同中应当明确的主要内容加以明文规定。首先，案外人在《执行异议申请书》中自认因金地房地产与河南华盛公司经济账目未结清，所以目前没有办理正式购房合同。其次，从案外人所提交的证据材料来看，《房屋抵债协议》、《房源清单》及《置换房源转出审批单》无法等同《商品房买卖合同》。再次，该《房源清单》无金地房地产公章加盖且有备注“按合同履行和决算数最终办理”。《置换房源转出审批单》仅有河南华盛公章加盖，该《审批单》内“材料部审核、经建部审核、财务部置换限额审核（会计）”等项目均无任何签字、盖章。且该《审批单》证实客户名为宋竺霖。故，案外人提交的《房屋抵债协议》、《房源清单》及《置换房源转出审批单》无法证实案涉房产在案外人、宋竺霖、河南华盛公司、金地房地产之间是否存在流转、交易、买卖及具体如何流转、交易、买卖的事实。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。而执行程序亦无权认定其各方抵账、抵款、买卖行为是否合法有效，案外人应通过诉讼程序进行实体认定。故本院无法认定案外人在本院查封前已签订合法有效的商品房买卖合同。综上，案外人异议请求不符合《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护范围，案外人应通过诉讼程序进行实体认定。其主张不能阻止本院对执行标的物的继续执行。
综上，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：
驳回案外人任文化的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 孙 丽
审判员 李统君
审判员 王 慧
二〇一七年七月二十五日
书记员 赵奇奇