重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民终字第00436号
上诉人（原审原告）：龙学海。
委托代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托代理人：曾飞洋，重庆比君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱儒玉。
委托代理人：杨宏伟。
被上诉人（原审被告）：杜勇。
委托代理人：张昊。
被上诉人（原审被告）：重庆市鑫垚房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区南大街48-56号。
法定代表人：杜勇，该公司总经理。
委托代理人：张昊，该公司员工。
上诉人龙学海与被上诉人朱儒玉、杜勇、重庆市鑫垚房地产开发有限公司（以下简称鑫垚房地产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2015年8月21日作出（2015）渝五中法民初字第00397号民事判决，龙学海对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭审理了本案，龙学海的委托代理人王洪，朱儒玉的委托代理人杨宏伟，鑫垚房地产公司及杜勇的委托代理人张昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年6月24日，鑫垚房地产公司与龙学海签订了编号为cwj20110602的《借款合同》，约定：龙学海借款800万元给鑫垚房地产公司用作经营周转，借款期限90天。采取担保贷款方式，由鑫垚房地产公司向龙学海提供抵押担保。同日，鑫垚房地产公司与龙学海签订了编号为cwd20110602的《抵押合同》约定：鑫垚房地产公司以其拥有的位于永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”建筑面积4446.3平方米预售房屋（永川区商品房预售许可证：永国土房管（2011）第（037）号）作为抵押物，对800万元债务提供抵押担保。同日，就永川区南大街兴南路129号1幢22套、面积2208.53平方米，2幢23套、面积2237.77平方米，共计45套、面积4446.3平方米的房屋，龙学海作为抵押权人、鑫垚房地产公司作为抵押人在重庆市永川区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，并取得永川区房地证（押）2011字第D40376号重庆市房地产权证。
2011年6月24日、29日，龙学海分三次将共计800万元款项支付至鑫垚房地产公司指定的账户。2011年6月27日，重庆市大渡口区公证处出具（2011）渝渡证字第21615号《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予前述《借款合同》强制执行效力。2013年10月11日，龙学海与鑫垚房地产公司、杜勇、陈静、陈彪签订《还款协议》，重庆市大渡口区公证处于2013年11月11日作出（2013）渝渡证字第8681号《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予《还款协议》强制执行效力。2014年4月17日，经龙学海申请，重庆市大渡口区公证处出具（2014）渝渡证字第2775号执行证书，内容为：申请执行人龙学海，被执行人鑫垚房地产公司、杜勇，申请执行标的为本金480万元、至2013年10月23日止的利息108.24万元、2013年10月24日起至债务清偿之日止按月1.86%计息。该执行证书发生法律效力后，龙学海向一审法院申请强制执行。2014年7月8日，一审法院作出（2014）渝五中法公执字第00539号执行裁定，查封鑫垚房地产公司名下位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”包括2-5-6在内的29套房屋。
另查明：2014年2月23日，朱儒玉与鑫垚房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定朱儒玉购买鑫垚房地产公司开发的位于重庆市永川区南大街兴南路129号“诗韵兰庭”2-5-6号房屋，用途为住宅，建筑面积100.3平方米，总成交金额275825元。合同签订次日，朱儒玉向鑫垚房地产公司支付房款261305元，鑫垚房地产公司向朱儒玉出具了收款收据。2014年5月19日，朱儒玉与重庆豪居物业有限公司（以下简称豪居物业公司）签订物业管理服务协议并交纳2014年5月19日至2014年11月18日物业服务费。2015年8月3日，朱儒玉向一审法院提交重庆市永川区房地产档案馆出具的《无房证明》，证明杨宏伟、朱儒玉在重庆市永川区内无住宅登记记录。
再查明：重庆市永川区南大街兴南路129号“诗韵兰庭”2-5-6号房屋被本院查封后，朱儒玉以支付大部分房款并实际占有房屋为由，向一审法院提起执行异议，要求中止对本案房屋的执行。一审法院于2015年1月16日作出（2015）渝五中法执异字第51号执行裁定，认为虽然龙学海在朱儒玉购房之前已对上述房屋设定抵押权，但是朱儒玉作为购买商品住房的消费者，已支付购买房屋的大部分款项，其生存权利应当优先于龙学海享有的抵押权而受到法律的特别保护，遂裁定，中止对于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”2-5-6号房屋的执行。
龙学海遂向一审法院提起本案诉讼，请求：1.许可对于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目2-5-6房屋的执行；2.本案诉讼费用由朱儒玉、鑫垚房地产公司承担。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，龙学海与鑫垚房地产公司签订的《借款合同》和《抵押合同》是双方真实意思表示，符合相关法律规定，应属有效。龙学海按约出借了相应款项给鑫垚房地产公司，并依法办理了抵押登记，自2011年6月24日起取得位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”2-5-6号房屋的抵押权，应受法律保护。但在一审法院查封涉案房屋前，朱儒玉与鑫垚房地产公司签订了商品房买卖合同并支付了百分之五十以上的价款，在一审法院指定期限内，朱儒玉亦已举证证明涉案房屋系其唯一住房，因此朱儒玉就涉案房屋所主张的权利足以排除龙学海的执行申请。
综上所述，龙学海的诉讼请求不能成立。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零六条、第三百一十三条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，判决：驳回龙学海的诉讼请求。一审案件受理费80元，由龙学海负担。
龙学海不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，支持龙学海的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由朱儒玉、鑫垚房地产公司负担。主要事实和理由：1.朱儒玉与鑫垚房地产公司签订的《商品房买卖合同》是无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，案涉房屋在已经办理抵押登记后签订《商品房买卖合同》，未经龙学海同意，应属无效。2.朱儒玉无充足证据证明已支付了房款总价款百分之五十以上。朱儒玉虽举示了鑫垚房地产公司开具的《收据》，但房屋价款金额较大，按照一般购房交易习惯均是通过银行转账支付，朱儒玉还应当举示银行汇票凭证或银行取款凭证证明付款的事实。3.朱儒玉举示的无房证明涉及的区域仅有其身份证所在区县和案涉房屋所在区县，不能充分证明案涉房屋系其唯一住房。4.朱儒玉对于房屋未办理过户登记手续具有过错。朱儒玉在购买案涉房屋之前应当查询房屋状况，即可得知房屋已经抵押的事实。鑫垚房地产公司未按照合同约定办理备案登记及产权登记手续时，朱儒玉也应当查询了解房屋状况。
鑫垚房地产公司及杜勇答辩称：购房者对案涉房屋支付了房款，购房者是在不知抵押的情况下购买的房屋，现在房屋已经交付，购房人已入住，应维持一审判决。
朱儒玉的答辩意见与鑫垚房地产公司及杜勇答辩意见相同。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是：龙学海就位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目2-5-6号房屋的执行申请是否应当许可。
朱儒玉就位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目2-5-6号房屋享有的民事权益足以排除龙学海的执行申请。主要事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
首先，关于《商品房买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款虽规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该款规定的“不得转让抵押财产”指的是抵押财产不能发生物权变动的效力，并不当然影响《商品房买卖合同》的效力。签订《商品房买卖合同》的行为作为债权行为系抵押财产物权变动的原因行为，该债权行为是否有效应当根据《中华人民共和国合同法》的相关规定进行评判，本案中前述《商品房买卖合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，同时该合同系各方当事人的真实意思表示，故该合同合法有效，龙学海关于《商品房买卖合同》的签订未经其允许而无效的上诉理由不能成立。
其次，关于朱儒玉是否除案涉房屋外无其他用于居住的房屋的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“无其他用于居住的房屋”，应理解为买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。本案中，朱儒玉举示了其户籍所在地重庆市永川区及案涉房屋所在地重庆市永川区的无房证明，其就“案涉房屋系其名下用于居住的唯一房屋”已完成相应的证明责任。故应认定朱儒玉除案涉房屋外无其他用于居住的房屋。
最后，关于朱儒玉是否已支付超过合同约定总价款百分之五十的款项。本案中，朱儒玉举示了由鑫垚房地产公司出具的《收据》，证明在涉案房屋查封前其已支付的房款已超过了合同约定总价款的百分之五十，鑫垚房地产公司对收取朱儒玉购房款的事实亦予以认可，故应当认定朱儒玉在涉案房屋查封前已经支付超过合同约定总价款百分之五十的款项。
综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，朱儒玉就位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目2-5-6号房屋享有足以排除龙学海对案涉房屋申请执行的民事权益，故对前述执行标的不得执行。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由龙学海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 勇
代理审判员 郭 勇
代理审判员 陈青青
二〇一五年十二月九日
书 记 员 张永川