广东省佛山市高明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛明法民一初字第989号
原告梁燕玲，女，汉族，住广东省佛山市高明区，身份证号码：×××0820。
委托代理人陈伟忠，广东高泰律师事务所律师。
被告李兆明，男，汉族，住广东省佛山市高明区，身份证号码：×××5735。
委托代理人孙胜华，广东共明律师事务所律师。
原告梁燕玲诉被告李兆明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，依法适用简易程序于2015年10月20日、2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告梁燕玲的委托代理人陈伟忠，被告李兆明及其委托代理人孙胜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2014年1月26日签订《商品房转让协议》，协议约定被告将位于佛山市高明区荷城街道泰华路田园山庄XX座别墅转让给原告，转让金额为3000000元，其中300000元作为合同定金，同时约定“转让房产为出卖人所有，如有第三方就该房产没有产权争议或其他权利瑕疵，否则由此引起的争议的责任由出卖人承担违约责任”。协议签订后，原告按照协议约定在2014年1月26日向被告支付了合同定金300000元、在2014年2月24日支付了购房款2400000元。截至2015年8月31日，经原告多次催促，被告仍未按照约定办理相关房产证，更勿论办理房产过户手续。后原告向房管部门查询得知，上述房产已被第三方办理抵押，存在产权争议，且该房产也没有通过竣工验收。被告恶意隐瞒房产权利瑕疵的违约行为致使原告不能实现合同目的，经协商无果后，原告于2015年9月9日向被告发出“解除《商品房转让协议》通知书”，通知被告解除双方所签订的《商品房转让协议》，并要求被告于2015年9月15日前返还购房款，保留追究被告的违约责任权利。据此，请求法院判令：1.确认原、被告签订的《商品房转让协议》于2015年9月11日解除；2.被告退还购房款2700000元及支付违约金300000元；3.被告承担本案诉讼费用。
在诉讼过程中，原告举证如下：
1.原告身份证、被告身份证复印件各1份，证明原、被告的诉讼主体资格；
2.商品房转让协议1份，证明原、被告双方签订《商品房转让协议》，明确出卖方对房产的产权以及权利有瑕疵时的担保义务，否则引起的争议由出卖人承担，购房款中的300000元作为定金，产生争议时使用定金罚则；
3.转账凭证2张，证明原告通过网上银行依约支付300000元定金，并向被告支付了第二笔购房款2400000元，合共2700000元；
4.解除《商品房转让协议》通知书、快递单、邮件查询记录各1份，证明原告于2015年9月9日向被告发出解除商品房转让协议通知书，要求被告于2015年9月15日前返还购房款2700000元，否则追究被告的违约责任，被告于2015年9月11日签收；
5.确认书复印件2份，证明涉案房产曾存在一房二卖的情况，根据确认书，严湛辉与佛山市高明西安房地产开发公司曾就涉案房屋办理抵押，严湛辉2015年11月23日对案涉房产确认其无权利。
经质证，被告对证据1没有异议。对证据2的真实性无异议，证明内容有异议，《商品房转让协议》第一条明确了房产证正在办理中，被告已经告知了原告房屋的概况。第四条、第七条约定了出卖人在办理房产证后再将房屋过户给原告名下，没有约定具体的办证期限；原告没有证据证明涉案房产有权属争议，且房屋现在已办理房产证可以过户给原告，被告没有违法合同约定的行为。对证据3的真实性没有异议，被告收到原告300000元定金及2400000元的购房款，对证明内容有异议，定金已经支付，已经转为购房款，原告在证据目录也说明2400000元是第二笔购房款，所以不适用定金罚则。对证据4的真实性没有异议，被告确已经收到，对证明内容有异议，原告的亲属也住在田园山庄，也没有办理房产证，涉案房屋没有抵押，且2013年已经通过验收，原告的解除没有合法依据，解除行为无效。对证据5严湛辉签名真实性无异议，对证明内容有异议，确认书是在办理房产证过程中，房管局要求的补办手续，也说明了涉案房屋没有抵押，严湛辉不是真实的购房人、抵押人，严湛辉确认没有支付过购房款，是别人代严湛辉签名。
被告辩称，1.被告与原告签订商品房转让协议时，被告已经将房屋状况如实告知了原告，即被告已经支付了全部购房款，取得了购房发票，已交纳房屋维修基金、契税，房屋正在办理房产证过程中。同时协议约定了被告先办理好房产证，然后再将房产证交付给原告，原告将剩余300000元购房款付清，但对被告办理房产证的时间和期限并没有约定。原告称多次催促被告办理房产证没有事实依据。2.被告已于2014年2月24日将房屋合同、钥匙等交给了原告，且原告的侄子及儿子也在田园山庄的紫罗兰巷居住，因此原告对被告一直向政府部门投诉及房屋办证等情况是清楚的。3.原告主张所购房屋已被第三方办理抵押、存在产权争议、房产没有通过验收等事实不存在。该房屋目前无抵押、无查封，已经通过验收，可以办理房产证。4.原告依据商品房转让协议第六条约定解除协议，没有依据，其解除理由与该条款规定的内容完全不符。第六条语句不通，逻辑混乱，内容约定不明，应视为约定无效。本案也不符合合同法规定的合同解除情形。5.原告主张的解除合同的理由没有依据，被告所举证据能够证明被告已经履行出卖方的义务，涉案房产现已办理房产证、土地证，可以过户到原告名下，合同目的可以实现。
诉讼中，被告举证如下：
1.（2015）佛明法民一初字第1007号民事案件受理通知书、民事起诉状各1份，证明被告一直要求开发商佛山市高明西安房地产开发公司、佛山市高明西安房地产开发公司田园山庄经营部办理佛山市高明区荷城街道泰华路663号田园山庄XX幢商品房的房地产权证书；
2.商品房合同登记查询证明1份，证明2015年9月18日查询泰华路663号田园山庄XX幢商品房无抵押、无查封，原告提出解除合同时没有对房屋状态进行了解，原告主张的理由不成立；
3.商品房合同登记详细资料1份，证明本案涉讼的泰华路663号田园山庄XX幢商品房已经经过高明区建设局房产管理所确权登记；
4.佛山市高明区已建筑工程质量鉴定结论备案表复印件1份，证明2013年12月底本案涉讼房产已经验收合格，消防部门的验收是对整体工程的验收，所以不需要消防部门验收；
5.商品房屋产权权属证明书复印件1份，证明开发商佛山市高明西安房地产开发公司已经取得了本案涉讼房产的商品房屋产权权属证明，该房产目前已经具备了办理房产证的条件；
6.建筑工程消防验收意见书复印件1份，证明涉案房屋所在的楼盘已经通过消防验收，所以证据4鉴定结论备案表中消防部门没有针对涉案房屋盖章；
7.（2015）佛明法民一初字第1007号民事调解书、裁定书、补充协议各1份，证明被告起诉佛山市高明西安房地产开发公司要求办理房产证，双方在2016年1月19日达成调解协议；
8.短信1份，证明原告发信息给被告，原告承认发票丢失了，原告愿意出20000元给被告办理相关证件；
9.房产证、土地证、证明、门牌××份，证明涉案房屋权属证书全部办理完毕，可以办理过户给原告。
经质证，原告对证据1真实性没有异议，结合民事调解书、裁定书，说明案涉房产在2015年9月23日仍存在房产权属不明的情况。对证据2、3真实性没有异议，是被告与开发商买卖合同的登记，不是房产权属的证明。对证据4，该份鉴定结论不能代表法定的综合验收报告，不能证明已达到验收标准。对证据5、6没有异议。对证据7的真实性无异议，裁定书中列明了当事人是李兆明、西安房地产开发公司、田园山庄经营部、欧军雄、严湛辉，调解书中李兆明明确了欧军雄将涉案房屋出卖给李兆明后以严湛辉的名义套取贷款，证明了案涉房产存在一房二卖的事实，该事实与原告举证的确认书相关联，案涉房产到2015年11月23日才消除了房屋权属争议。对证据8没有异议，但与本案原告起诉无关联性。对证据9的真实性无异议，原告行使约定解除权，2015年9月11日原告送达解除通知书给被告，解除通知到达被告时协议已经解除，被告办理房产证与原告主张解除合同不冲突。
本院出示佛山市高明区国土城建和水务局（国土资源）复函2份以及佛山市高明区房产管理所补充说明1份，由原、被告质证。
经质证，原告对复函及补充说明无异议，对10月20日的复函，表明了案涉房产对应的土地仍未在国土部门进行登记。11月12日复函，案涉房产没有办理竣工验收手续，且存在一房二卖的情况，原告起诉前查询得知该情况才行使解除权。对补充说明，结合前两份复函说明房屋存在权属不明的情况。
被告对复函及补充说明无异议，证明涉案房屋可以办理房产证。第一次复函是因为房管部门不了解情况匆忙回复，后来经被告查询，房管所说房屋已经确权，被告查询得知涉案房屋没有办理抵押。
经举证、质证，本院对证据作如下认证：
1.对原告提供的证据：被告对证据1没有异议，本院予以确认。对证据2、3、4、5的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认；
2.对被告提供的证据：原告对证据1、2、3、4、7、8、9的真实性没有异议，本院予以确认。对证据5、6没有异议，本院予以确认；
3.对本院调取的证据：原、被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。
经审理查明，本院确认以下事实：
2014年1月26日，原告与被告签订《商品房转让协议》，协议约定被告将位于佛山市高明区荷城街道泰华路田园山庄XX座别墅转让给原告，转让金额为3000000元；被告办理好房产证，把该房屋过户到原告或原告指定人名下时，由原告负责办理过户后的相关证件，被告给予协助，房屋过户的全部费用由原告承担；上述拟转让房产为被告所有，如有第三方该房产没有产权争议或其他权利瑕疵，否则由此引起的争议的责任由被告承担违约责任，并将原告所支付的所有金额退还，以及负责赔偿原告的经济损失，首期的300000元定金双倍归还原告，原告退回房产给被告；被告在办理好房产证后，应当协助原告办理过户手续以及相关的产权转让登记。协议还特别备注：该处房产被告已经向佛山市高明西安房地产开发公司支付了全部购房款，取得了购房发票，已交纳房屋维修基金契税，现正在办理房产证当中。协议签订后，原告于2014年1月26日向被告支付了合同定金300000元、于2014年2月24日向被告支付了购房款2400000元。
2015年9月9日，原告向被告发出“解除《商品房转让协议》通知书”，通知被告解除双方所签订的《商品房转让协议》，并要求被告于2015年9月15日前返还购房款2700000元。2015年9月11日，被告收到上述通知书。
2015年9月23日，李兆明向高明区人民法院起诉佛山市高明西安房地产开发公司、佛山市高明西安房地产开发公司田园山庄经营部，请求两被告为李兆明办理佛山市高明区荷城街道泰华路田园山庄XX幢商品房的房地产权属证书。2016年1月19日，佛山市高明区人民法院出具（2015）佛明法民一初字第1007号民事调解书，确认李兆明与佛山市高明西安房地产开发公司达成如下协议：佛山市高明西安房地产开发公司同意协助李兆明办理佛山市高明区荷城街道泰华路田园山庄XX幢商品房的房地产权属证书。
2015年11月23日，严湛辉出具确认书，确认严湛辉未支付过田园山庄B区XX幢房屋的任何购房款；严湛辉与佛山市高明西安房地产开发公司签订的《广东省商品房买卖合同》并未实际交易，属于无效合同；佛山市高明区房产管理所商品房合同登记查询证明显示佛山市高明区泰华路B2—14房屋买受人为李兆明，该房屋已确权备案，无抵押，无查封，严湛辉对此无异议。
另查，被告已为诉争房产办理土地证、房产证以及门牌证。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告认为经原告多次催促，被告仍未按照约定办理房产证，据此请求解除合同。本院认为协议已注明诉争房产的房产证正在办理过程中，对被告没有取得诉争房产的房产证，原告是知情的，协议没有约定具体的办理房产证的时间，且被告一直在积极进行房产证的办理事项，故原告据此请求解除合同没有法律依据，本院不予采纳。原告又认为经向房管部门查询得知，诉争房产已被第三方办理抵押，存在产权争议，且该房产也没有通过竣工验收，被告恶意隐瞒房产权利瑕疵的违约行为致使原告不能实现合同目的，据此请求解除合同。本院认为通过严湛辉出具的两份《确认书》可以确定，严湛辉未支付过田园山庄B区XX幢房屋的任何购房款；严湛辉与佛山市高明西安房地产开发公司签订的《广东省商品房买卖合同》并未实际交易，严湛辉不是真实的购房人及抵押人，原告基于错误事实请求解除合同没有法律依据。另从被告已办理土地证及房产证可以看出，诉争房产并不存在权利瑕疵，且已通过竣工验收，并不影响原告合同目的的实现。
根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告只有依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张解除合同的，合同才自通知到达对方时解除。原告向被告发出的《解除﹤商品房转让协议﹥通知书》中解除合同并没有法律依据，故并不发生协议解除的法律效力。据此，原告请求法院确认原、被告签订的《商品房转让协议》于2015年9月11日解除以及被告退还购房款2700000元及支付违约金300000元没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：
驳回原告梁燕玲的诉讼请求。
本案受理费30800元，减半收取15400元，由原告梁燕玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 吴卫华
二〇一六年三月七日
书记员 区君萍