广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初3788号
原告（反诉的被告，以下称原告）胡冰涛，男，汉族，1974年9月15日出生，住址：湖南省新化县白溪镇第一居民小组大＊＊街***号＊＊，公民身份号码：43252419740915********。
委托代理人阳朝锋，广东国悦律师事务所律师。
被告（反诉的原告，以下称被告）张锡源，男，香港居民，1964年1月7日出生，香港永久性居民身份证号：E999486（A）。＊＊＊＊
委托代理人莫托，广东今久律师事务所律师。
第三人东莞泛联房地产经纪服务有限公司，住所地：东莞市南城区新城石竹路3号广发金融大厦16楼01B单元＊＊＊＊。
法定代表人王文斌。
委托代理人袁沛全、谢鹏，系该公司员工。
第三人东莞市经合纬业房地产中介有限公司，住所地：东莞市常平镇麦元村蔚蓝城邦29栋商铺101＊＊＊＊。
法定代表人罗湘院。
原告胡冰涛诉被告张锡源、第三人东莞泛联房地产经纪服务有限公司（以下称泛联公司）、东莞市经合纬业房地产中介有限公司（以下称经合纬业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李淑花适用简易程序独任审理，并于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人阳朝锋，被告的委托代理人莫托，第三人泛联公司的委托代理人袁沛全、谢鹏，第三人经合纬业公司的法定代表人罗湘院到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡冰涛诉称，2015年12月13日，原、被告在经合纬业公司的居间下签订房地产买卖合同，合同标的是东莞市常平镇麦元村蔚蓝城邦56栋1单元2003号房屋＊＊＊＊，合同总价款780000元。协议签订后，原告向被告支付了60000元定金，并积极办理贷款等手续，但是手续办好后，原告及经合纬业公司从2016年2月26日开始多次通知被告按合同约定办理过户手续，但是被告拒不履行约定义务，不配合办理过户手续，导致合同无法继续履行。而现在房地产市场价格普遍上涨，原告用原来的价格已经买不到同样的房屋，小孩读书也耽误了。无奈之下，原告只好向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告之间的商品房买卖合同；2、被告返还原告定金60000元，并支付前期违约金11700元，合同解除后的违约金156000元，并从2016年3月16日起开始计付上述款项的利息（按人民银行同期同类贷款利率计算）；3、被告赔偿原告已经支付的居间服务费11000元及律师费15000元；四、被告承担本案全部诉讼费。
被告张锡源答辩及提出反诉称，2015年12月31日，原、被告就其名下位于东莞市常平镇麦元村蔚蓝城邦56栋1单元2003＊＊＊＊号房屋签订《房地产买卖及居间合同》，约定上述房屋以780000元出售给原告，原告预先向被告支付定金60000元，首期楼款110000元在申请办理产权过户当日由原告向被告支付，余款620000元由原告以申请公积金贷款的方式向被告支付。原、被告应在收到泛联公司电话或书面通知之日起3个工作日内备齐申请办理该物业产权过户登记所需资料，并同时到房管交易所签署相关文件及申请办理过户登记手续，因本合同所导致的律师费由违约方承担。在合同签订后，由于原告本身不符合申请公积金贷款的条件，其公积金贷款申请曾多次未通过审批，直至2016年2月26日，原告才以微信的方式通知被告其公积金贷款审批通过。其后，原、被告因合同履行问题一直在协商，以致办理产权过户登记具体日期或期限相关事宜处于未确定状态，且被告至今未收到泛联公司发出的任何关于申请办理产权过户登记的通知，在申请办理产权过户登记具体日期或期限尚未确定的情况下，原告却于2016年3月16日以手机短信息方式单方通知被告解除合同，其行为已构成违约。被告请求判令：1、被告可不退回原告定金60000元及由原告承担被告支出的本诉、反诉律师费服务费25000元；2、反诉诉讼费由原告承担。
原告胡冰涛针对被告张锡源的反诉答辩称，被告在反诉状中提及的“产权过户登记日期不确定，没有收到通知”是不符合事实的。根据原告从房产中介得到的消息和原告自己直接与被告通过电话、短信、见面的方式都沟通，被告已经很清楚明确的知道需要立即办理房产过户登记的事实，但是在这个过程中被告一致拖延不配合办理过户登记，且被告的代理人也明确过户办理不了，最多愿意赔偿40000元，在被告方违约的情况下，根据双方的合同以及合同法的规定，被告明确表示不履行合同，故原告被迫解除合同。故不是原告违约，是被告根本违约。
第三人泛联公司陈述，确认原告起诉状陈述的内容。被告的反诉不真实。被告称应该由泛联公司书面通知，但是泛联公司根据合同第9条是作为涉案交易的代办方。涉案买卖合同的相关的按揭过户手续由盈辉按揭服务有限公司承接，该公司已经出具证明说明因为被告不配合所以无法办理涉案房产的过户手续。
第三人经合纬业公司陈述，确认原告起诉状陈述的内容。经合纬业公司一直有通过短信、电话的方式通知被告，也通过快递的方式，但是被告拒收。
经审理查明，被告是东莞市常平镇麦元村蔚蓝城邦56栋＊＊1单元2003＊＊＊的业主。2015年12月13日，被告作为甲方（注明通讯地址是蔚蓝城邦54栋2单元2303，原告作为乙方，经合纬业公司作为丙方，泛联公司作为丁方，共同签订《房地产买卖及居间合同》，约定原告购买被告位于东莞市常平镇麦元村蔚蓝城邦56栋1单元2003号＊＊＊房屋，物业转让价格为780000元；乙方承担全部税费费用；甲方应该在过户当天向乙方交付物业，乙方应按时接收物业，双方签署物业交接文件或交接物业钥匙即标志交付完毕；基于丙方提供的居间服务，甲乙双方同意本合同签订当日乙方应向丙方支付居间服务费11000元；甲乙双方一致同意委托丁方作为交易手续代办规划、引导、协助办理本次交易过户相关手续；甲方或乙方违反本合同约定，或拒不履行其他应尽义务导致交易手续无法正常办理，守约方可以追究对方的违约责任：（一）每逾期一日，违约方须按标的物转让价的1‰向守约方支付违约金；（二）逾期十五日未履行，守约方可依据《合同法》第93条单方面解除本合同，并可要求违约方承担相当于该物业转让价格20%的违约金；（三）因一方违约导致合同解除，若居间服务费及代办服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用；一方因违约导致合同无法正常履行，导致丙方无法收取全部居间费或丁方无法收取代办服务费，违约方应承担丙方应收取的全部居间服务费以及丁方应收取的全部代办服务费；四方约定，各方应确保通讯畅通和通讯地址正确（如有变更应当在2日内书面通知其他各方），以保证他方能够及时告知有关事项，否则，一方根据他方在合同上提供的地址发出通知的，五日内即视为正常送达；合同履行过程中发生争议的可协商解决，协商不成最终导致诉讼的，守约方因诉讼产生的律师费由违约方承担。《附件》约定甲乙双方或其经公证的委托代理人应在收到丁方电话或书面通知之日起3个工作日内备齐办理该物业产权过户所需资料，并同时到房管交易所签署相关文件以及办理产权过户手续。合同签订后，原告分别在2015年12月13日、2015年12月15日向被告支付定金5000元、50000元、5000元，合计支付定金60000元。2015年12月15日，原告向经合纬业公司、泛联公司支付中介费11000元。2016年2月26日，原告及其妻子张利丽就案涉房产所申请的公积金贷款审批通过，原告在同日将公积金贷款审批通过的信息通知被告及中介代表王某。2015年2月27日，原告通过微信询问被告何时去办理过户，被告先是表示未能定下来，预计星期一再通知，然后被告在2015年3月2日、2015年3月3日向原告提出不能接受原告及原告妻子共同办理案涉房产的住房公积金贷款，在原告询问其一次性付款，被告能否配合过户，被告仍然表示不能接受。2016年3月4日，王某向原告的蔚蓝城邦54栋2单元2303＊＊＊邮寄（邮单编号为1019706928419）过户通知，后于2016年3月7日中国邮政速递以“拒收”为由将邮件退回。2016年3月12日，经合纬业公司出具一份《跟催过户情况证明》，主要内容为从2月26日起，经合纬业公司曾多次电话、伟信及口头等方式通知被告及时去过户，被告总是以各种借口拒绝过户，3月4日经合纬业公司通过中国邮政速递书面通知被告及时联系其办理过户事宜，但是被告在3月7日拒收并退回该邮政快递。2016年3月13日，证人王某出具一份证人证言，主要内容是证人王某是案涉交易的中介方代表，其组织原、被告到中介公司交付购房定金，被告出具其签名捺印的收据确认收到定金。被告对证人王某证言的真实性予以确认，未对证人王某是中介代表提出异议。2016年3月16日，原告通知被告解除合同。
2016年3月12日，原告与广东国悦律师事务所签订《民事委托代理合同》，原告委托广东国悦律师事务所作为原告本案的代理人，并支付律师费15000元。
2016年3月21日，原告以本案诉请起诉至法院。被告于2016年3月24日收到包括起诉状在内的应诉材料，并针对原告的本诉提起反诉，诉求原告支付律师费25000元，并提供其与广东今久律师事务所签订《诉讼代理合同》及25000元的律师费发票。
以上事实，有《房地产买卖及居间合同》、房地产证、结婚证、收款收据、证人证言、证人王某身份证复印件、公积金贷款审批通过网上查询截图、短信通知、微信对话、短信内容及发送记录、过户通知、快递单证及拒收文书、拒收信息、《跟催过户情况证明》、解除合同短信及发送记录、《民事委托代理合同》、律师费发票、居间费收据、微信对话记录、电话录音、书面证明、《个人住房再交易公积金贷款代理服务合同（快贷）》、《诉讼代理合同》及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案原、被告争议的焦点：一是谁存在违约行为；二违约方需承担何种违约责任。
关于焦点一，《房地产买卖及居间合同》是双方真实意思表示，原、被告均应依照合同约定严格履行各自的权利义务。从本案现有证据及双方陈述来看，原告在签订《房地产买卖及居间合同》后，依约向被告支付了60000元购房定金、中介费及成功办理的案涉房产的住房公积金贷款，在合同先履行义务过程中不存在违约行为，被告虽抗辩称原告多次申请贷款未通过，但是未举证证明，故应自行承担举证不能的不利后果，本院对于被告上述抗辩不予采信。根据《房地产买卖及居间合同》的附件约定，各方应确保通讯畅通和通讯地址正确（如有变更应当在2日内书面通知其他各方），以保证他方能够及时告知有关事项，否则，一方依照他方在合同上提供的地址发出通知的，五日内即视为正常送达；双方或其经公证的委托代理人应在收到丁方电话或书面通知之日起3个工作日内备齐办理该物业产权过户所需资料，并同时到房管交易所签署相关文件以及办理产权过户手续。本案中，中介代表王某于2015年3月4日向被告在《房地产买卖及居间合同》注明的通讯地址东莞常平蔚蓝城邦54栋2单元2303＊＊＊邮寄过户通知书，但该邮件以收件人拒收为由退回，由于被告对证人王某是中介代表无异议，且在案涉交易中被告也是在证人王某的组织下收取定金，故证人王某代表中介公司通知被告协助办理过户手续有效。被告虽抗辩称是因为其不在家，所以快递员联系不上其导致无法送达，但根据双方的约定，由于被告未能确保通讯畅通导致过户通知书无法送达，该后果应由被告自行承担，且被告在知悉中介向其发出过户通知书后，即便因不在家没有收到，也应在事后及时与原告、中介公司沟通协商，但被告亦未举证证明其事后有采取补救措施，故本院对于被告上述抗辩意见不予采纳，被告依约应视为在2015年3月9日已经收到中介公司的过户通知。根据双方约定，原、被告收到通知后3天内备齐过户材料及办理完过户手续，但是被告至今没有配合原告及中介公司办理过户手续，实属违约，应承担违约所产生的相应责任。原告在被告违约后发出解除合同通知，属于正当维权行为，不构成违约。
关于焦点二，违约方需承担的违约责任。本案中，原、被告双方约定，违约方逾期十五天，守约方有权单方解除合同，被告在2015年3月9日视为收到过户通知书，但是没有依约协助办理过户，已构成违约，但2016年3月16日原告通知被告解除合同时尚不足15天，故该次短信通知因解除合同条件未成就，双方合同尚未解除。但由于本案起诉状中，原告再次明确诉请解除合同，且本院已在2016年3月24日向被告送达包括起诉状在内的应诉材料，故被告于收到材料当天已经知悉原告解除合同的意思表示，且此时双方约定解除合同的条件已成就，原告依约行使其合同解除权合法有效，故原、被告的《房地产买卖及居间合同》于2016年3月24日解除。由于《房地产买卖及居间合同》已经解除，合同已无法继续履行，原告诉求被告返还已付购房定金60000元，合法有据，本院予以支持。根据双方的约定，每逾期一日，违约方须按标的转让价的1‰向守约方支付违约金；逾期十五日未履行，守约方可依据《合同法》第93条单方面解除本合同，并可要求违约方承担相当于该物业转让价格20%的违约金；上述约定应属于两种违约情形，本案中被告逾期已经超过十五日，原告亦根据逾期十五日的违约情形，主张解除合同及要求被告支付转让价格20%的违约金，现原告又根据逾期十五日内违约责任主张被告支付违约金属于重复计算，本院仅支持解除合同后的违约金156000元，对于11700元的违约金不予支持。根据《房地产买卖及居间合同》的约定，违约方应支付守约方居间服务费及律师费，原告诉求被告赔偿其已支付居间服务费11000元及律师费15000元，被告未抗辩违约金约定过高或请求调整违约金，故原告该诉求符合双方约定，合法有据，本院予以支持。至于原告诉求被告支付逾期付款利息，由于本案双方已经约定违约金计算方式，原告亦根据双方约定主张违约金，现又诉求被告支付逾期付款利息，属于重复计算，本院不予支持。
至于被告提出的反诉诉讼请求，由于本案是被告违约导致原告单方提出解除合同，被告作为违约方诉求无需返还原告定金及要求原告承担其因本案支付的律师费，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告胡冰涛与被告张锡源签订《房地产买卖及居间合同》于2016年3月24日解除；
二、限被告张锡源在本判决发生法律效力之日起七日内向原告胡冰涛返还购房定金60000元；
三、限被告张锡源在本判决发生法律效力之日起七日内向原告胡冰涛支付违约金156000元；
四、限被告张锡源在本判决发生法律效力之日起七日内向原告胡冰涛支付居间费11000元；
五、限被告张锡源在本判决发生法律效力之日起七日内向原告胡冰涛支付律师费15000元；
六、驳回原告胡冰涛的其他本诉诉讼请求；
七、驳回被告张锡源全部反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2553元，由原告胡冰涛承担118元，被告张锡源承担2435元；本诉保全费1789元，由原告胡冰涛承担83元，被告张锡源承担1706元；反诉受理费212.50元，由被告张锡源承担。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 李淑花
二〇一六年六月二十日
书 记 员 陈晓贤
谢淑玲
附判决引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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