重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03035号
上诉人（本诉被告、反诉原告）邱沛英。
委托代理人郭炫斌，男，土家族，1975年7月21日出生。
被上诉人（本诉原告、反诉被告）高显友。
上诉人邱沛英与被上诉人高显友房屋租赁合同纠纷一案，重庆市大渡口区人民法院于2014年4月16日作出（2013）渡法民初字第01634号民事判决。邱沛英对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邱沛英及其委托代理人郭炫斌，被上诉人高显友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审经审理查明：2005年8月25日，宋申娟与大渡口区XX社签订《联营协议书》，约定大渡口区XX社将面积约为4.3亩的集体土地交给双方共同开发使用。尔后，双方又将其中的3亩荒地分租给高显友修建厂房。2009年7月26日，高显友与邱沛英签订《厂房租赁合同》，约定：高显友将位于大渡口区建胜镇四胜村15社的厂房约1900平方米、办公楼约300平方米租给邱沛英使用，每月租金10000元，邱沛英每季度付一次款，租期三年；高显友负责厂房的维修。合同签订后，双方按约定履行各自义务。2011年4月22日，因刮风下雨，导致厂房墙体垮塌，房顶彩钢瓦落在高压线上，当供电公司送电时引发火灾，厂房内的物品受到损坏。2011年7月15日，经大渡口区XX社社长调解，高显友与邱沛英就损失赔偿问题签订《协议书》，约定：高显友赔邱沛英11万元，付现钱3万元，冲高显友第3年准备涨价的租金8万元，第4年起的租金按赵鹏的租金标准执行。此后，邱沛英就火灾造成的损失问题曾向法院起诉，后经重庆市第五中级人民法院终审判决，确定双方于2011年7月15日签订的关于损失赔偿问题的《协议书》系双方自愿协商的结果，依法不应被撤销。
另查明：截止一审法庭辩论终结前，租赁房屋未取得建设工程规划许可证，也未得到主管部门批准。原重庆市大渡口区伟前机械厂登记的经营者为唐前伟，系邱沛英之子，该厂实际由邱沛英管理经营。再查明：一审庭审中，高显友与邱沛英一致确认邱沛英从2009年7月至2011年9月的所有租金均已付清，共计220000元，其中2011年7月、8月、9月的租金是免于收取的。高显友与邱沛英一致陈述高显友用砖头在厂房大门前砌了一堵墙堵门以及锁门是从2011年11月开始的，但高显友陈述堵门只堵了十多天就拆除了，而邱沛英陈述堵门堵到大约2012年4月，至于厂房大门上锁的事，双方均陈述是对方所为。同时，高显友还陈述厂房的电线确实是其在2011年11月剪断的，并持续至今。一审诉讼中，法院依法向邱沛英释明，为了避免损失的扩大，询问其是否同意腾空房屋，邱沛英答复在高显友赔偿其火灾损失后才同意腾空房屋。同时，法院依法询问双方是否就邱沛英反诉所主张的停产损失进行司法鉴定，双方均表示不申请。对于火灾损失问题，邱沛英表示另案寻求解决。
一审对双方的争议焦点，作如下评判：
一、厂房租赁合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。截止本案一审法庭辩论终结前，租赁房屋都没有取得建设工程规划许可证，也未得到主管部门的批准，双方签订的厂房租赁合同无效。邱沛英反诉要求确认厂房租赁合同无效的诉讼请求成立，依法予以支持。
二、关于厂房租赁合同无效后的处理问题。1、关于高显友已收取邱沛英220000元的“租金”是否属于不当得利的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故高显友已收取邱沛英从2009年7月至2011年9月共计220000元的租金有合法的根据。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因该厂房属于高显友所有，这里的财产包括“租金”在内，显然“租金”的请求权在于高显友一方。故高显友已实际收取邱沛英220000元的“租金”有合法根据，不属于不当得利，依法不应返还。2、关于高显友要求邱沛英支付从2011年9月10日起至交房时止的房屋占有使用费以及腾空归还厂房的问题。（2012）渝五中法民终字第4501号民事判决书中认定“因刮风下雨，导致厂房墙体垮塌”，且该厂房至今仍未取得建设工程规划许可证，也未得到主管部门批准，可见该厂房存在严重的安全隐患。在火灾发生后，双方因火灾损失问题发生纠纷，后双方因后续的“租金”问题又发生纠纷，甚至在2011年11月，高显友将厂房门堵上，并将厂房电线剪断至今，在此期间，邱沛英实际经营的大渡口区伟前机械厂未再生产。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定以及法院查明的事实，对高显友要求邱沛英支付从2011年9月10日起至交房时止的房屋占有使用费的诉讼请求，依法只支持2011年10月的房屋占有使用费10000元，对从2011年11月后的房屋占有使用费，不予支持。虽然厂房存在质量问题，未完善相应的验收手续，但邱沛英在庭审中明确表示火灾损失问题另案解决，故邱沛英应当将该厂房腾空归还高显友。
三、邱沛英反诉主张的10000元违约金的问题。因邱沛英与高显友签订的《厂房租赁合同》系无效合同，而违约金的请求权基础是建立在合同有效的基础上的，且在合同无效后，当事人可以请求赔偿因合同无效受到的损失，而邱沛英是基于高显友违反合同无故涨价且强行提前收回房屋的原因要求高显友支付违约金，该项请求的违约金并不属于因合同无效受到的损失，故对邱沛英的该项反诉请求，依法不予支持。
四、邱沛英反诉主张的停产损失问题。邱沛英反诉主张的停产损失是因高显友采取停水断电、砌砖封堵厂门等措施，致使重庆市大渡口区伟前机械厂无法生产，货物送不进去，设备搬不出来，造成工厂停产倒闭所致。但是邱沛英并未举示充分的证据证明其遭受的停产损失，且邱沛英亦未申请对其停产损失进行鉴定，故对其反诉主张的停产损失，依法不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六条、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条第一款、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、高显友与邱沛英于2009年7月26日签订的《厂房租赁合同》无效；二、邱沛英于本判决生效之日起十五日内支付高显友2011年10月的房屋占有使用费10000元；三、邱沛英于本判决生效之日起六十日内腾空归还高显友位于重庆市大渡口区建胜镇四胜村十五社的厂房；四、驳回高显友的其他诉讼请求；五、驳回邱沛英的其他反诉请求。本诉受理费4450元（高显友已预交）、反诉受理费2225元（邱沛英已预交），合计6675元，由高显友承担4450元，邱沛英承担2225元。
邱沛英不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回高显友的全部诉讼请求，支持邱沛英的反诉请求。主要理由：高显友不是本案适格的诉讼主体，还应追加当事人；本案涉及的厂房系违法违规使用、占用土地并建造的违章违法建筑，高显友等人利用该违法建筑获取利益不应得到保护，故高显友等人应退还邱沛英已支付的租金并支付邱沛英违约金10000元，邱沛英也不应再支付2011年10月的房屋占有使用费；邱沛英系无辜的受害者，本案涉及的所有权人应对邱沛英进行赔偿，邱沛英在一审中已举示了充分证据证明停产损失，一审未予支持是错误的；邱沛英已支付2011年10月的房租，不应再重复支付。因此，一审认定事实错误，请求二审依法予以改判。
高显友答辩称：邱沛英签订租房协议时是知晓厂房的实际情况的，且邱沛英也实际使用了厂房，理应支付租金，故不应退还租金给邱沛英，邱沛英也应支付房屋占有使用费。邱沛英的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法予以维持。
二审经审理查明：邱沛英在二审庭审中提交了高显友于2011年7月15日出具的一张收条，内容为：“今收到房租费叁万元正（30000元），时间2011年7月20日-10月20日（3个月）”，拟证明2011年10月的房屋占用费不应重复支付。高显友认可该收条是高显友本人书写的，但认为是写错了，该收条写的应是2011年7月至9月的租金。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案涉及的租赁房屋未取得建设工程规划许可证，也未得到主管部门的批准，故一审认定上诉人邱沛英与被上诉人高显友签订的厂房租赁合同无效，并无不当。邱沛英称高显友不是本案适格的诉讼主体，还应追加当事人，但邱沛英并未提供充分证据予以证明，故本院对该上诉理由，不予采信。因本案涉及的厂房属于高显友所有，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因此，一审认定高显友有权收取租金及房屋占有使用费，也无不当。邱沛英与高显友签订的厂房租赁合同系无效合同，而邱沛英要求高显友支付10000元违约金，显然缺乏法律依据，故该请求依法不应得到支持。高显友采取停水断电、砌砖封堵厂门等措施，导致邱沛英无法继续经营，必然给邱沛英经营的重庆市大渡口区伟前机械厂造成了搬迁损失等直接损失，但因邱沛英在本案中并未主张该损失，且实际上设备也尚未搬迁，故邱沛英可在实际搬迁后，向高显友主张自己的直接损失。邱沛英主张的停产损失属于间接损失，且邱沛英未举示充分的证据证明其遭受的停产损失金额，故一审对邱沛英主张的停产损失未予支持，亦无不当。二审中查明邱沛英已支付高显友租金至2011年10月20日，再结合一审中双方均认可2011年11月高显友堵门并剪断电线，故房屋占有使用费应计算至2011年10月31日，因此，邱沛英尚应支付高显友房屋占有使用费3548元（即10000元÷31天×11天）。综上所述，邱沛英的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。本院依据二审新查明的事实，对一审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市大渡口区人民法院作出的（2013）渡法民初字第01634号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；
二、变更重庆市大渡口区人民法院作出的（2013）渡法民初字第01634号民事判决第二项为：邱沛英于本判决生效之日起十五日内支付高显友房屋占有使用费3548元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费4450元、反诉受理费2225元，合计6675元，由高显友承担4450元，邱沛英承担2225元。二审案件受理费4450元，由上诉人邱沛英负担4200元，由被上诉人高显友负担250元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 夏兴芸
代理审判员 芦明玉
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 谭 锐