湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0102民初746号
原告(反诉被告)：湖南某公司。
委托诉讼代理人：屈某，女，1953年11月30日出生，汉族。
委托诉讼代理人：黄玲，湖南安必信律师事务所律师。
被告(反诉原告)：姚某，男，1980年12月5日出生，汉族。
委托诉讼代理人：尹吉兮，湖南如金师事务所律师。
原告(反诉被告)湖南某公司(以下简称某公司)诉被告(反诉原告)姚某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，姚某向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。某公司的委托诉讼代理人屈某、黄玲，姚某的委托诉讼代理人尹吉兮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》；2、姚某支付至2016年12月31日前拖欠的房屋租金84000元和代“某公司”偿还的债务162000元共计246000元及该款日千分之五的违约金至执行到位之日止；3、姚某支付某公司号门面自2017年1月1日起至实际腾退房屋止的门面占用费，比照原租赁合同每月13000元计算；4、姚某立即腾退某大厦1楼101号、2楼201、202号门面；5、本案受理费、先予执行费、评估鉴定费、生效判决执行费等一切费用均由姚某负担。事实与理由：2015年9月1日，某公司与姚某签订一份《房屋租赁合同》及《补充协议》。之后，某公司将某大厦某号门面交付给姚某使用。自2015年9月至2016年5月之前，姚某尚能按约定交纳房租。自2016年6月起，姚某已经拖欠房租和代“某公司”偿还的债务共计246000元。2017年1月3日，某公司向姚某发出《解除房屋租赁合同通知书》，当日即送达生效。姚某拖欠房租的行为已构成根本违约，导致某公司的合同目的不能实现，造成某公司巨大的经济损失。
姚某辩称：1、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，应该继续履行。2、姚某所欠房租未经双方对账确认，经计算并扣掉装修免租期姚某欠租金数额应是45000元，而不是84000元。3、自2016年12月30日起，某公司就对诉争房屋采取了强行锁门，并停电停水至今，致使姚某停止营业。自此时后至餐馆恢复或者纠纷解决日止，某公司要求姚某支付房屋占用费，没有依据，相反应当赔偿姚某的停业损失。4、某公司、姚某、湖南某公司于2016年9月1日签订的《补充协议》无效。某公司应当返还姚某124000元。5、无效协议的后果处理，某公司依据《补充协议》从姚某处获得的124000元应当返还姚某，与姚某所欠租金45000元先予扣除，将剩余的79000元返还姚某。6、姚某没有违约，某公司擅自锁门、停水、停电，解除合同，致使餐馆停业，构成根本违约，应当承担违约责任，姚某先行要求某公司按合同约定赔偿违约金40000元，保留要求赔偿其他损失的权利。7、要求某大厦排除妨碍、停止侵害，继续履行2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》。
姚某向本院提起反诉请求：1、确认2015年9月1日某公司、姚某、湖南某公司签订的《补充协议》无效；2、某公司排除妨碍、停止侵害，继续履行2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》；3、某公司退还姚某“代长沙春常(长)在公司文化产业俱乐部有限公司偿还某公司”的124000元，用于抵交姚某应当付某公司的房屋租金；4、某公司赔偿姚某违约金40000元；5、某公司承担本案受理费和与诉讼相关的费用。事实与理由：2015年9月1日，某公司与姚某签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，要求姚某偿还某公司经营期间欠某公司的租金364000元。姚某从2015年9月至2016年11月代某公司偿还了124000元。姚某与某公司没有任何关系。某公司欺骗和引诱姚某洽谈租赁房屋经营餐馆，并乘机提出要其代某公司偿还拟租赁房屋所欠租金。之后，因政府对街区改造，对某大厦房屋封路等长达几个月，引起经营亏损，交纳租金出现困难。姚某要求某公司与政府协商补偿和根据实际情况暂时降低部分租金，或准许姚某推迟交纳租金。某公司不作为，不协商，不同意，反而于2016年12月30日将诉争房屋上锁，迫使姚某停业，造成损失。
某公司已于2016年12月30日注销，且从不知道所谓转让债权协议，由姚某代偿债务的事。某公司与某公司串通，欺骗胁迫姚某签订《补充协议》构成重大合同欺诈。某公司以欺诈手段骗得姚某代某公司偿还的124000元，应当退还给姚某。姚某用124000元抵偿支付某公司84000元租金后，还可节余40000元。姚某不但不欠租金，反有节余。姚某没有违约，某公司明显违约，同时构成重大欺诈，应赔偿违约金40000元。
某公司对姚某反诉请求辩称：一、本案租赁合同与其补充协议签订的背景。2012年1月3日，某公司将一、二楼101、201、202号房屋租赁给某公司。2012年5月17日，某公司将101、201、202号房屋转租给某公司，截至2015年3月，某公司累计拖欠某公司租金993558元。2015年7月，姚某以某公司总经理的身份找某公司和某公司负责人协商处理某公司欠付租金事宜。姚某表示会偿还租金，请求降低租金，由其弟弟姚某作为承租人继续承租门面，并自愿承担某公司原欠某公司的租金。经充分协商，2015年9月1日，某公司、姚某签订《房屋租赁合同》，双方又于同日与某公司签订《补充协议》，约定由姚某代某公司偿还原欠某公司的租金。二、租赁合同及其补充协议中涉及的法律关系。关于债务的承担。本案中姚某愿意代债务人某公司偿还债务，与债权人某公司以及某公司签订补充协议，并履行协议交付了部分欠付租金，其债务承担行为有效，不需要经过原债务人某公司同意，而只需债权人某公司同意。根据法律规定，本案的债务转移、债务承担法律关系成立。关于债权的转让。根据法律规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。据此，债权转让协议只要通知到达债务人即生效，不需要债务人同意。2016年12月1日，某公司与某公司签订《债权转让协议》，约定某公司将其对债务人姚某的债务转让给某公司。2017年1月5日某公司将《债权转让协议》和《债权转让通知书》通过邮政快递方式送达姚某，故该《债权转让协议》已对某公司发生法律效力，本案的债权转让法律关系成立。三、关于反诉中提及的市政外墙靓化工程施工影响其经营的问题。市政府于2016年11月对某大厦进行整修，经某公司与社区沟通要求其搭建的设施不能遮挡门面，避免影响商户的正常经营。本案的照片亦可证明社区充分考虑到某公司的要求，根本不存在严重影响姚某正常经营的情形。同时姚某一直都未向某公司要求降低租金。所以姚某所述市政工程影响其经营，某公司不同意降低租金，没有事实依据。
经审理查明：湖南某公司(以下简称某公司)从某公司承租某大厦一、二楼101、201、202号门面。2012年5月17日，某公司与长沙某文化产业俱乐部有限公司(以下简称某公司)签订《商铺租赁合同》，约定：某公司将某大厦某十八商场号门面出租给某公司经营餐饮，期限自2012年(起始日从商场开业之日起计算)至2017年。同日，双方又签订《补充协议》，对双方租赁合同约定的门面使用及招牌制作等进一步进行了约定。因某公司未按时交纳租金。2013年1月25日、4月16日、2015年1月16日，某公司分别向某公司发《函》，要求某公司支付拖欠的场地使用费及空调费等。
2015年9月1日，某公司(甲方)与姚某(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将长沙市某号房屋出租给乙方，租期自2015年9月1日起至2018年8月31日。月租金为13000元，年租金为156000元；租金以月为交纳单位，首月租金交纳日期为2015年9月25日，以后为每月25日之前交下月租金，租金不含水电费、物业管理费、空调费等其他费用。免租装修期为两个月，分两次免租，2015年9月1日至2015年9月30日为第一次免租期，2016年9月1日至2016年9月30日为第二次免租期，如乙方提前解约，未履行完本租赁合同，不享受该免租期。本合同签署之日，乙方即应相当于贰个月租金的履行合同保证金，即26727元，合同期满终止并且乙方交清相关费用后，甲方即可退还乙方保证金(不计算利息)。乙方逾期十五日不交租金，经甲方通知后五日内仍不足额交付欠款、违约金或滞纳金的。甲方有权单方解除合同。
2015年9月1日，某公司(甲方)、姚某(乙方)、某公司(丙方)签订《补充协议》：2015年8月15日，某公司给丙方发来《关于我司早已解除双方租赁合同并向你司归还商铺的函》，经协商，乙方同意偿还某公司经营期间所欠丙方的租金364000元。为明确乙方具体还款时间，特定补充协议如下：一、乙方承接某公司交付给丙方的保证金104727元，甲方同意其中的26727元作为乙方与甲方新签租赁合同的保证金，其余78000元偿还某公司欠丙方的租金。二、乙方承担了某公司欠丙方租金364000元，用上述保证金抵扣后还需偿还286000元，乙方承诺该欠款分22个月偿还，每月偿还13000元，在每月25日之前交纳租金时一并支付给甲方，再由甲方转付给丙方。三、乙方承诺每月偿还13000元给丙方，如果没有按时偿还上述欠款，按每天千分之五收取滞纳金，丙方可委托甲方在乙方已付保证金中抵扣。乙方保证金不足26727元时，应在接到甲方通知七天内补足，否则，甲方可单方解除与乙方的租赁合同、同时收回铺面、处置铺面内的资产，所造成的经济损失由乙方赔偿。四、乙方如因经营不善，提前终止租赁合同，应首先全额偿还所承担的某公司欠丙方租金。丙方可以先行用乙方交给甲方的保证金进行抵扣，不足部分丙方可以采取其他办法索要直至依法向法院起诉。
2016年6月22日，姚某向某公司出具《还款承诺书》：鉴于小烹鲜(某店)自2015年12月至2016年6月(剔除免租期一个月)，欠某公司房租及代某归还欠款合计为156000元，今承诺按如下计划还款：1、2016年6月22日还款伍万贰仟元整(52000元)，保证2016年6月23日到账。2、余款10400元分十期支付，即从2016年7月25日至2017年4月25日，每月25日在交完当月应付26000元的基础上再加付10000元，每月合计付款36000元，最后一期结清所欠余额。如无法按此承诺还款，愿按双方签订的租赁合同及补充协议违约处理。姚某作为担保人在承诺书上签名。同年8月8日，姚某出具《保证书》：保证于2016年7月的房租按如下方式付款：①8月8日付16000元，②8月15日付10000元，③8月20日付10000元，其余按合同执行。
2016年11月22日，某公司向姚某发《函告》，限姚某于2016年11月24日前立即付清所欠租金和违约金，否则将依据合同行使单方解除合同权，停止供应水电，依法收回门面。同年12月27日，某公司再次向姚某发《函告》，限姚某于2016年12月29日前付清所欠租金和违约金。2017年1月3日，某公司向姚某发出《解除房屋租赁合同通知书》：姚某截至2016年12月31日，已拖欠某公司房屋及代某公司偿还债务款共计116000元。依照双方合同约定，姚某已构成根本违约。特通知从即日起解除双方于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》，姚某接《通知书》后，于2017年1月6日前腾退某大厦1楼101号、2楼201号、202号门面，并支付拖欠的房屋租金、代某公司偿还的欠款以及水电、物管费和违约金。2017年1月3日，姚某收到该通知书。
自2016年6月22日至11月25日，姚某代某公司共计偿还124000元。截至2016年11月1日，姚某交纳租金至2016年5月30日。
2016年12月1日，甲方(转让方)某公司与乙方(受让方)某公司签订《债权转让协议》：甲方将2015年9月1日与姚某、某公司签订的《补充协议》中所述“乙方(姚某)同意偿还某公司经营期间所欠丙方(某公司)的租金364000元”的债权转让给某公司。签订补充协议时某公司已用保证金抵扣78000元，2015年9月至2016年11月姚某已代为偿还124000元，现姚某还需代某公司偿还162000元。该协议签订后，某公司有权直接向债务人姚某主张债权162000元，某公司不再向债务人姚某主张权利。同日，某公司向姚某发出《债权转让通知》：姚某需代某公司偿还162000元给某公司，某公司将该债权转让给某公司，姚某在接到通知后，直接向某公司偿还欠某公司债务162000元。2017年1月6日，姚某收到该《债权转让通知》。
另查明：姚某租赁某大厦号门面经营“小烹鲜”餐厅。2016年11月起，芙蓉区政府对某大厦所在的文艺路街道乔庄社区文艺路沿线建筑物外墙面和路面进行整修和美化。某大厦北面、西面及东面的外墙面列入本次整修范围，施工期限为一个月。在施工期间，应某大厦的要求，社区施工队搭建的手脚架均避开某大厦一楼门面位置正常的出入口和门面招牌，以保证门面的正常经营。
2016年12月30日，因姚某逾期交纳租金，某公司将涉案门面上锁，后经调解，某公司于当日将门面门锁解除。现“小烹鲜”餐厅外面贴有“品牌升级，暂停营业”的标识，未正常经营。
以上事实，有当事人的身份户籍资料、企业组织机构代码证、工商登记资料、合同、函、证明材料等经庭审质证的证据证实，本院予以确认。
本院认为：一、关于本案几份合同的认定。某公司与某公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，某公司与姚某签订的《房屋租赁合同》，某公司、姚某、某公司签订的《补充协议》均为当事人真实意思表示，为有效合同，合同的当事人均应按合同履行各自的义务。根据三份合同的内容，可以认定某公司拖欠某公司租金，经协商，某公司同意姚某自愿代某公司偿还欠某公司的租金。随后，某公司将对姚某的债权转让给某公司，并通知了姚某。之后，姚某按合同约定，履行了部分义务，代某公司向某公司偿还了部分欠款。经审查认为，根据法律规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。姚某在债权人某公司同意的情况下自愿代某公司偿还债务的行为，没有违反法律法规。同时根据法律法定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。某公司转让债权的行为合法。且姚某已按三方合同的约定，实际履行了部分义务，代某公司偿还了部分租金。姚某辩称某公司欺骗和引诱姚某签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，但未提交相关证据支持其主张，对其相关抗辩意见，本院不予采信。
二、关于某公司与姚某签订的《房屋租赁合同》解除的问题。双方合同约定了姚某逾期交纳租金，某公司有权解除合同。2017年1月3日，因姚某逾期交纳租金6个月多，某公司向姚某发出《解除房屋租赁合同通知书》，姚某于同日收到该通知书。双方合同于当日解除。合同解除后，姚某未向某公司返还房屋，仍应支付房屋使用费。某公司要求姚某腾退房屋的请求合法，本院予以支持。
三、租金的具体计算。1、姚某应代某公司偿还租金364000元，与保证金抵扣后需偿还286000元。2016年6月22日至11月25日，姚某向某公司代春常公司已偿还124000元，还需偿还162000元（286000元-124000元）。2、某公司与姚某《房屋租赁合同》约定的月租金为13000元/月，姚某自双方合同签订后正常交租金至2016年5月，共计交纳租金124000元。截至2016年12月31日姚某欠某公司租金58000元(84000元-两个月免租期租金26000元)。双方合同于2017年1月3日解除，自2017年1月3日，姚某仍占用租赁房屋，依法应支付房屋占用费，参照双方合同约定的13000元/月计算至姚某实际腾退房屋之日止。关于违约金。因姚某违约造成某公司损失，姚某应承担相应的违约责任，但损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。对于某公司而言，其损失系租金损失，并不会影响其商铺本身的价值，合同解除后，某公司仍可将商铺出租或出售。因此，双方合同约定的违约金明显高于造成的损失。本院根据实际情况，酌情调整为按姚某欠款总额年利率24%的标准计算违约金。
四、关于姚某的反诉请求。1、根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。某公司、姚某、某公司签订的《补充协议》系三方真实意思表示，没有上述合同无效的情形存在。姚某要求确认该协议无效的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2、某公司、姚某签订的《房屋租赁合同》约定姚某逾期交纳租金，某公司可解除合同，现姚某逾期交纳租金，某公司发出解除合同通知，双方合同已确认解除，姚某要求继续履行该合同的请求，缺乏依据，本院不予支持。3、某公司、姚某、某公司签订的《补充协议》合法有效，姚某要求退还其自愿代某公司偿还的124000元的请求，没有依据，本院不予支持。4、姚某以某公司违约、构成重大欺诈，要求赔偿40000元的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十四条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、确认湖南某公司与姚某签订的《房屋租赁合同》于2017年1月3日解除；
二、姚某在本判决生效之日起三日内支付湖南某公司房屋租金58000元(截至2016年12月31日)和代长沙某文化产业俱乐部有限公司偿还的债务162000元，共计220000元，并支付违约金(以220000元为基础，自2016年12月31日起按年利率24％的标准计算至实际付清之日止)；
三、姚某在本判决生效之日起三日内支付湖南某公司房屋占用费(按13000元/月的标准自2017年1月3日起计算至实际腾退房屋之日止);
四、姚某在本判决生效之日起十日内腾退租赁屋，将某大厦号门面交还湖南某公司；
五、驳回姚某的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务的利息。
本案本诉受理费4990元，反诉受理费1750元，共计6740元，由姚某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 宜
人民陪审员 蔡厚成
人民陪审员 余晓琴
二〇一七年八月八日
书 记 员 黄子钰