陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）神民初字第03509号
原告李继光，男，1972年1月出生，汉族，现住陕西省榆林市。
委托代理人高松，陕西神东律师事务所律师。
被告陕西神木农村商业银行股份有限公司，住所地：神木县东兴街中段创业�厦。
法定代表人余清才，男，系该公司董事长。
第三人高增田，男，1960年12月出生，汉族，现住陕西省榆林市。
第三人牛振荣，男，1964年1月出生，汉族，现住陕西省榆林市。
原告李继光与被告陕西神木农村商业银行股份有限公司（以下简称神木农商银行）、第三人高增田、牛振荣案外人执行异议之诉一案，本院于2015年5月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李继光及其委托代理人高松、被告神木农商银行委托代理人王治军、孙敏、第三人牛振荣到庭参加了诉讼，第三人高增田经公告送达开庭传票无故未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李继光诉称，因案外人牛振平欠原告借款未能偿还，且牛振平对第三人牛振荣享有债权，故三方于2013年6月22日共同达成协议，第三人牛振荣将其实际出资并登记在第三人高增田名下的位于西安市******房屋转让于原告抵债，从而消灭原告与案外人牛振平之间的借贷债务。因涉诉房屋以第三人高增田的名义购买，所以原告与第三人高增田签订了房屋买卖协议，同时通知了该房屋的承租人。此后该房屋的按揭贷款一直由原告支付至2015年4月。2013年12月12日神木县人民法院作出（2014）神执字第00007号执行裁定，将涉案房屋予以查封。2014年8月26日神木县人民法院作出（2014）神执字第00007-1号执行裁定，将涉案房屋其装修附着物予以评估准备拍卖。后原告提出书面执行异议，神木县人民法院于2015年5月5日作出（2014）神执异字第00032号执行裁定，驳回原告执行异议。原告认为，原告已获得该房屋的实际所有权，神木县人民法院查封、评估、拍卖涉案房屋损害原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令位于西安市******房屋归原告所有，并停止对该房屋的执行。
原告向法庭提交了以下证据：
1、案外人牛振平给原告出具的收款收据11支、银行流水单和原告夫妻结婚证复印件各1份，证明原告通过妻子高艳的银行账户给案外人牛振平借款155万元，因牛振平无力偿还借款，原告与案外人牛振平及第三人高增田、牛振荣协商将涉案房屋抵偿给原告的事实。
2、《房屋买卖协议书》1份，载明“甲方（出卖人）：高增田，乙方（买受人）：李继光。甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋具体情况，并自愿接受该房屋。该房屋的具体情况如下：……,甲方（签章）：高增田，乙方（签章）：李继光，中证人：牛振荣、牛振平”，证明原告与第三人李继光在案外人牛振平及第三人牛振荣参与下于2013年6月22日达成了《房屋买卖协议书》，协议约定原告�1118000元的价格购买了第三人牛振荣所有并登记在第三人高增田名下的位于西安市******房屋一套,以牛振平所欠原告借款抵消购房款的事实。
3、《商品房买卖合同》、《借款合同》、银行存折本各1份，证明2010年6月12日，第三人高增田与陕西荣民房地产集团有限公司签订了《商品房买卖合同》,2013年6月与原告签订《房屋买卖协议书》后，高增田将涉案房屋的相关手续交由原告保管的事实。
4、银行打款条据20支，付款方为李继光，收款方为高增田（账号为：******，该账号为银行按揭贷款账户），证明涉案房屋在中国建设银行有抵押贷款，原告与高增田虽无债权债务关系,但原告给高增田原告从2013年7月起至2015年4月一直连续有规律偿还按揭贷款，共偿还按揭贷款137280元。同时证明原告于2013年7月前已接收了涉案房屋。
5、物业服务合同1份、物�缴费票据3支，证明原告接收涉案房屋后于2014年11月28日与物业公司签订了服务合同，并交纳物业管理费、水费、电费等相关费用的事实。从而证明原告为该房屋的实际所有人。
6、租赁协议四份、承租人于千惠出具的证明1份及于千惠的身份证复印件1份，证明原告于2013年6月中旬至今一直执掌、占有涉案房屋，并将该房屋租赁给了于千惠的事实。
7、神木县人民法院执行裁定书复印件3份，证明神木县人民法院于2013年12月12日作出（2014）神法执字第00007号执行裁定书，对涉案房屋予以预查封；于2014年8月26日作出（2014）神执字第00007-1号执行裁定，对涉案房屋及其装修附着物予以评估、拍卖。后原告提出书面执行异议，神木县人民法院于2015年4月18日作出（2014）神执异字第00032号执行裁定书，驳回了原告执行异议。
被告神木农商银行辩称，涉�房屋登记在第三人高增田名下，房屋买卖双方为原告李继光与第三人高增田，原告无证据证明涉案房屋系第三人牛振荣以第三人高增田的名义购买，也无证据证明案外人牛振平与第三人牛振荣之间存在借贷关系，其与案外人牛振平之间的借贷关系与本案无关。且神木县人民法院保全涉案房屋的时间为2013年12月12日，原告与第三人高增田签订房屋买卖合同的时间是2013年6月22日，根据城市房地产买卖的相关规定，原告应在90日内办理过户登记，原告未办理过户登记，则根据物权公示原则，不动产所有权人以登记为准。故应驳回原告诉讼请求。
被告神木农商银行未向法庭提交证据。
第三人牛振荣的答辩意见与原告诉称一致。
第三人牛振荣未向法庭提交证据。
第三人高增田未到庭答辩，亦未提交相关证据。
本院依职权调�了以下证据：
1、2015年11月20日本院与证人牛振平调查，证人称其欠原告李继光150余万元未还，而第三人牛振荣（系牛振平哥哥）欠证人5000余万元未予偿还，故他们三方于2013年协商，牛振荣将其西安的一套住房（该房屋是牛振荣以高增田的名义购买,故由高增田与原告签订房屋买卖协议）抵偿给李继光。协议签订后,证人已将原告处借据收回。
2、2015年7月30日本院与证人于千惠的调查笔录，证人称她租赁涉诉房屋已有三年多了，开始是与高增田签订的租赁合同，2013年6月22日下午，李继光等人来了告诉证人说他购买了该房屋。高增田也打电话告诉了她已将该房屋出售给李继光的事实，并通知她以后与李继光签订租赁合同。此后她便与李继光签订的租赁合同，并将房租费交给了李继光。
经庭审质证，被告神木农商银行对上述证据质证意见如下：对原告提交的第一组证据的真实性及证明目的均有异议，认为该组证据与本案无关。第二组证据真实性与证明目的均有异议，认为涉案房屋登记在第三人高增田名下，原告无证据证明涉案房屋系牛振荣以高增田的名义购买，且不动产物权变动应当在90日内进行登记，而原告未进行变更登记，故该证据不能采信；对第三组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据不能证明原告对该房屋享有所有权；对第四组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为打款凭条只能证明原告给第三人高增田打款的事实，不能证明打款的目的以及原告系该房屋所有权人；对第五组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据仅能证明原告缴纳了物业费，不能证明交款人就是房屋的实际所有人；对第六组证据真实性及证明目的均有异议，认为不能证明原告实际占�该房屋；对第七组证据无异议。第三人牛振荣对原告提交的七组证据均无异议。对本院与牛振平、于千惠的调查笔录，原告李继光和第三人牛振荣均无异议，被告神木农商银行持有异议，认为该证据不能证明牛振荣为涉诉房屋的原始所有人。
经本院审查，本院对上述证据作如下认证：对原告提交的第一组证据本院予以采信，能证明原告与牛振平之间有债权债务关系的事实。对第三组证据的真实性予以采信，能够证明高增田与陕西荣民房地产集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，涉案房屋预告登记在第三人高增田名下，并并以该房屋抵押向银行贷款69万元，期限从2010年8月2日至2023年8月2日止，银行按揭贷款偿还账号为：******，以上原始资料均由原告保管的事实。第四组证据银行转账具有客观真实性，能够证明原告先后20次按一定规律和固定金额给第三人高增田银行还款账户内打款共计137280元的事实。第五组、第六组证据及本院与证人于千惠的调查能够相互印证，本院予以采信。第七组证据予以采信，能够证明神木县人民法院于2013年12月12日将涉案房屋查封，并于2014年8月16日予以估价、评估，原告提出异议及提起诉讼的过程。第二组证据能与第三、四、五、六及证人牛振平的证言相互印证，形成证据锁链，故可以认定该协议具有真实性。
根据当事人陈述、举证、质证和本院认证查明以下事实：
2010年6月12日，第三人高增田与陕西荣民房地产集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，高增田以991277元的价格购买了陕西荣民房地产集团有限公司开发的位于西安市******房屋一套，首付款301277元，同时在中国建设银行西安分行抵押贷款690000元，即从2010年8月2日至2023年8月2日止，银行按揭贷款偿还账号为�******。
2011年至2012年间，案外人牛振平先后11次共向原告李继光借款155万元，该款未予偿还。为偿还该笔债务，2013年6月22日，在案外人牛振平和第三人牛振荣的参与下,原告李继光与第三人高增田签订了房屋买卖合同，原告购买了上述房屋，双方约定房屋的银行按揭贷款由原告李继光偿还，原告再给付高增田1118000元。协议签订后，牛振平收回向原告出具的借据；原告及第三人高增田均于当日通知该房屋的承租人于千惠房屋转让的事实。从2014年起于千惠与原告续签了租赁合同。原告接收了房屋并缴纳物业管理等费用。此后先后20次共向高增田的银行账户偿还按揭贷款137280元；
另查，第三人高增田由第三人牛振荣提供保证担保于2012年3月6日向被告神木农商银行借款80万元，双方约定借款期限12个月，月利率为1.2%。后高增田偿还借款本金3万元，并�利息支付至2013年3月5日，余款未付。被告神木农商银行便以借款人高增田、担保人牛振荣为被告向本院提起诉讼。2013年5月15日，经本院主持调解，高增田、牛振荣与神木农商银行达成了还款调解协议，由高增田于2013年8月20日前一次性偿还神木农商银行借款77万元及利息。由牛振荣承担连带偿还责任。后因高增田、牛振荣均未能按期履行，神木农商银行依法申请本院强制执行。在执行过程中，本院于2013年12月12日作出（2014）神法执字第00007号执行裁定，对登记在第三人高增田名下的位于西安市******房屋一处予以查封。并于2014年8月26日作出（2014）神法执字第00007-1号执行裁定，对该房屋及其装修附着物予以评估、拍卖。原告李继光提出涉案房屋实际是第三人牛振荣出资并登记在第三人高增田名下，因案外人牛振平对第三人牛振荣享有债权、牛振平又欠原告借款未能偿还，故三方于2013年6月22日共同达成协议将涉案房屋转让以抵消牛振平所欠原告的债务，认为神木县人民法院对涉诉房屋的查封、评估、拍卖行为损害了原告的利益，故原告向本院提出了书面异议，本院于2015年4月18日作出（2014）神执异字第00032号执行裁定，驳回原告李继光的执行异议。原告于2015年5月5日收到驳回执行异议裁定后，于2015年5月11日以神木农商行为被告、高增田、牛振荣为第三人诉至本院。
本院认为，本案争议的焦点为，原告李继光对执行标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣规定》）第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，但未办理过户登记手续的，如果第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行、复议规定》）第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，第三人（买受人）即原告阻却执行的�件有四。其一，双方签订合法有效的书面合同；其二，第三人就执行财产已支付全部价款；其三，第三人已实际占有执行财产；其四，第三人对执行财产未办理过户登记没有过错。
本案中原告所举证据已形成证据锁链，可以证明原告与高增田签订《房屋买卖协议》具有真实性，该协议无无效合同的情形，故可认定双方在法院查封诉争房屋之前已签订了合法有效的房屋转让书面买卖合同，并且已通知承租人房屋转让的事实，此后又交纳了物业管理等费用，并与承租人续签了租赁协议，其已实际占有了诉争房屋。关于原告是否支付全部价款的问题，合同中虽未载明牛振平与牛振荣之间是否有债权债务关系、牛振荣与高增田之间是否有借名买房的事实，也未载明以物抵债，但《房屋买卖协议》约定房屋的银行按揭贷款由原告李继光偿还，原告再给付高增田1118000元，且牛振荣、牛振平均称是以物抵债，合同签订后牛振平亦收回原告处借据，原告又按期向银行偿还按揭贷款，可以认定牛振荣、牛振平及高增田三人对内已达成或抵消债务或经济补偿、对外以牛振平所欠原告债务抵消原告应付高增田购房款的合意。故应认定原告已支付了全部价款。关于未办理产权变更登记的责任问题，因该房屋仅取得预售登记，并未颁发产权证，且房屋的原购买人在购买该房屋时以诉争房屋抵押在银行办理按揭贷款，在贷款未偿还完毕之前，并不能将系争房屋的产权证变更在原告名下，故原告对诉争房屋未办理过户登记没有过错。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的。原告主张的阻�执行的事由符合法律规定，故不得执行涉案房屋。由于该房屋尚未办理产权证，原告仅享有物权期待权，故原告请求确认其为涉案房屋所有权人之请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、停止对位于西安市******房屋（合同号：******，预售许可证号：******）的执行。
二、驳回原告李继光的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告陕西神木农村商业银行股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判�书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按双方当事人的人数提起副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 白光军
代理审判员 高亚飞
人民陪审员 高照清
二〇一五年十月八日
书 记 员 李 娟