北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13552号
上诉人（原审原告，反诉被告）黄焰，男，1965年7月1日出生。
委托代理人张永恒，北京大成律师事务所律师。
委托代理人刘东海，北京金沃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）赵昱寰，男，1965年4月3日出生。
委托代理人路光，北京市首信律师事务所律师。
上诉人黄焰因与被上诉人赵昱寰租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第36290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人黄焰及其委托代理人张永恒、刘东海，被上诉人赵昱寰的委托代理人路光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄焰在原审法院诉称：2013年3月24日，我与赵昱寰签订《厂房租赁合同书》，赵昱寰将位于北京市朝阳区×村第五生产队所属境内场地1000平方米出租给我作为石材加工、销售、办公和住宿使用，租赁期限自2013年8月至2020年9月1日，共计七年。赵昱寰承诺负责协调石材市场及乡政府的建设厂房手续，协助我完成施工。合同签订后我交给赵昱寰定金10万元。我要求赵昱寰提供建设工程规划许可证和施工许可证，赵昱寰一直无法提供。此外，我还发现赵昱寰违背其与×经济合作社签订的《租地合同书》的规定，在未经土地所有者×经济合作社书面同意的情况下，擅自将土地转租，导致我面临极大的风险。2013年4月1日开始，北京市严查违章建筑，在此情况下赵昱寰承诺协调办理建设工程规划许可和施工许可手续根本不能兑现，直接导致租赁目的无法实现。由于赵昱寰承诺履行的协助义务无法兑现，且将违章建筑和“无证房”出租给我，违反了《城市房屋租赁管理办法》有关强制性规定，故我诉至法院要求确认双方于2013年3月24日签订的《厂房租赁合同书》无效，判令赵昱寰返还定金100000元。
赵昱寰在原审法院答辩并反诉称：我与黄焰签订的厂房租赁合同涉及的场地系农村集体建设用地，不属于国有土地，不适用《城市房屋租赁管理办法》的规定。我与×村经济合作社签订的合同第六条约定，我在场地上所建房屋及构筑物的产权归我所有，我有自主出租的权利。我与黄焰签订合同后，即在2013年4月15日向×经济合作社办公室递交了厂房改扩建手续，我已经履行了合同义务。2013年7月19日，由于黄焰延迟支付租金和拖延入场的行为，我两次送达催告函及解除合同通知书，我认为涉案合同现已经实际解除。因黄焰的行为给我带来了巨大的经济损失，故我提起反诉要求黄焰支付违约金1176000元。
黄焰在原审法院针对反诉答辩称：双方之间签订的合同应属无效，赵昱寰提出的反诉请求均基于合同有效的基础之上，根本谈不上赔偿问题。赵昱寰主张的违约事实不存在，其主张的损失与我方无关，故不同意赔偿。
原审法院经审理查明：黄焰为个体工商户，登记字号为北京×石材经营部。
2000年9月1日，赵昱寰与×经济合作社签订《租地合同书》，约定×经济合作社将所辖范围内六亩土地出租给赵昱寰使用，赵昱寰在场地内所建房屋及构筑物归其所有。
2013年3月24日，赵昱寰与黄焰签订《厂房租赁合同书》，约定赵昱寰将位于北京市朝阳区×村第五生产队境内场地面积约1000平方米出租给黄焰，租期自2013年8月至2020年9月1日，租期共计7年；厂房租金第一年按每天每平方米1.5元计算，厂房租金每年交一次，第一年租金以建好厂房后的实际面积计算；场地建筑由黄焰承担，赵昱寰应给黄焰免除一个半月租金为施工再建厂房（房租以建好厂房能正常使用才开始计算房屋租金），如市场乡政府和村委会等其他单位或个人阻止施工，赵昱寰应出面协调，协助施工，协调产生的费用由赵昱寰负担；黄焰先交10万元的定金给赵昱寰，赵昱寰不得以任何理由和借口将该场地转租或转让给第三方，否则视为违约，赵昱寰应承担建厂房的所有费用和黄焰每年年租金的双倍赔偿作为违约金支付给黄焰。另，双方在合同第四条第一款约定：“任何一方违反或未能履行本合同约定的条款，或违反国家、地方法律、法规有关规定，另一方有权提前解除本合同。主张解除合同以书面形式通知对方。因解除合同而造成的各种经济损失及费用，均由违约方承担。任何一方违反或未能履行本合同约定的条款，无论是否解除合同，均应按违约时年租金标准的100%向对方支付违约金”。
上述合同签订后，黄焰向赵昱寰交纳定金10万元。2013年7月9日和2013年7月16日，赵昱寰两次向北京×石材经营部及高×、黄焰夫妻二人送达《关于催告办理厂房、场地入驻手续及催缴租金的函》，说明其厂房、场地原租户已经腾退完毕，具备交付条件，要求黄焰交纳第一年的租金并办理租赁交接手续。2013年7月22日，黄焰向赵昱寰寄送《关于要求出租方履行承诺义务提供建设厂房相关许可手续的函》，要求赵昱寰履行承诺的协助义务，办理厂房施工许可手续。2013年7月23日，赵昱寰向北京×石材经营部及高×、黄焰夫妻二人送达《解除合同通知书》，告知解决双方签订的厂房租赁合同书，并保留要求赔偿损失的权利。
审理中，赵昱寰提交案外人杨×于2013年8月10日出具《建造厂房办公用房》及《厂房办公用房拆除说明》，以证明先于黄焰的上一手承租人杨×在涉案场地上建设了厂房及办公用房，造价为736000元，杨×在合同终止后将该厂房及办公用房无偿留与赵昱寰，后杨×按赵昱寰要求于2013年6月30日将上述房屋全部拆除并支出拆除费用135000元。黄焰对赵昱寰的该份证据不予认可，认为无法核实真实性且属其自行支出的费用应由其自行承担。杨×未出庭。
审理中，赵昱寰提交其在2013年4月15日向×经济合作社递交的厂房加固、改建、改造申请书，证明其履行了合同义务，黄焰对此不予认可。
另查，北京市朝阳区×村村民委员会于2013年12月15日张贴《通告》一份，内容为：“根据北京市委、市政府关于加强环境治理工作要求及2013年3月28日首都生态文明和城乡环境建设动员大会精神，为改善市容环境、展示城市形象、消除安全隐患、促进产业结构优化升级，朝阳区城乡环境建设委员会办公室将“×村五环外地块环境整治”列入朝阳区2013年环境整治项目。按照×村村民代表大会决议：该环境整治项目于2013年12月15日开始实施，解除该范围内所有土地租赁合同（协议），土地收归村委会所有，对相关单位或个人实施腾退”。
经黄焰申请，法院向北京市朝阳区×村村民委员会调查涉案场地土地性质及建筑施工等相关规定，2013年12月20日，北京市朝阳区×村村民委员会答复称：“来函所指的土地，系×村（第五生产队）所属的集体土地。根据北京市委、市政府有关工作要求及会议精神，已列入2013年环境整治项目。未经政府规划部门批准不得在该土地上进行任何项目的施工建设，凡擅自搭建房屋、车间等建筑物的，均属违章建筑，一经发现将由我乡违控办责令其立即拆除。”
另查，涉案场地系北京市朝阳区×村集体土地，涉案场地及周边场地均用于经营石材加工、销售。
上述事实，有定金收据、厂房租赁合同、公证书、收据、复函及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
原审法院认为：根据双方签订的涉案《厂房租赁签约定金协议》和《厂房租赁合同》，合同约定赵昱寰将涉案场地内的厂房出租给黄焰使用，并根据厂房的面积作为租赁标的计算租金，双方之间不属于单纯的土地租赁合同，且从赵昱寰与上一手出租人×经济合作社之间的租地合同来看，赵昱寰有权对场地内所建房屋进行处分，亦未有证据证明涉案《厂房租赁签约定金协议》和《厂房租赁合同》违反了法律、法规的禁止性规定，故涉案《厂房租赁签约定金协议》和《厂房租赁合同》应属合法有效。
合同履行中，黄焰与赵昱寰发生争议，赵昱寰两次发函要求黄焰办理涉案场地交接手续，黄焰予以拒绝，后赵昱寰向黄焰送达解除合同通知书，要求解除与黄焰之间的涉案厂房租赁合同。审理中，赵昱寰认为合同不能继续履行系黄焰违约拒绝接收涉案场地造成，黄焰则称合同不能继续履行系因当地政府禁止涉案场地上建设房屋而导致。根据法院向北京市朝阳区×乡违章建筑防控办公室及×村村民委员会调查的情况，涉案场地在2013年12月15日才明确列入北京市2013年环境整治项目，而黄焰拒绝接收厂房的行为发生在2013年7月，黄焰并未提交明确证据证明2013年7月涉案场地及房屋已经不符合租赁用途，故黄焰拒绝接收厂房的行为明显构成违约，赵昱寰在此情况下于2013年7月23日根据双方合同约定向黄焰送达《解除合同通知书》，告知黄焰解除双方之间租赁合同的行为符合双方约定及法律规定，故法院确认双方之间的租赁合同已经于2013年7月23日实际解除。
关于黄焰主张返还定金10万元，根据涉案合同的约定，该定金应为履约定金，现合同无法继续履行系因黄焰拒绝接收涉案场地并拒不交纳租金所导致，故赵昱寰本不应返还上述定金，但考虑到赵昱寰在审理中自愿同意返还定金而主张违约金的意思表示，故法院对此不持异议。
关于赵昱寰在反诉中主张的违约金，考虑到黄焰确存在违约的事实，应当按照合同约定支付赵昱寰相应的违约金，但考虑双方约定数额过高，故法院根据双方租赁情况、厂房拆除情况等因素酌情予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、赵昱寰于本判决生效后七日内返还黄焰定金十万元；二、黄焰于本判决生效后七日内支付赵昱寰违约金十六万元；三、驳回黄焰的其他诉讼请求；四、驳回赵昱寰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
黄焰不服原审法院判决，认为原审法院事实认定不清，适用法律不当，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二、三项，改判驳回被上诉人的全部反诉请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。理由是赵昱寰拒绝履行办理施工许可证义务，导致建设工程无法开工构成违约；合同履行期未到，赵昱寰要求交接入住没有合同依据；合同履行期未到，赵昱寰擅自解除合同，构成期前违约；将尚未交付的租赁物作为已经交付的租赁物计算租金，一审判决16万元违约金判理不通，事实和理由不能成立；一审判决忽视了上诉人的先履行抗辩权。被上诉人赵昱寰不同意上诉人黄焰的上诉请求，也不同意原审判决，但未提起上诉。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院审理中，双方当事人均没有提供新证据。
上述事实，有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于租赁合同的效力问题。本案中，《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，不属于单纯的土地租赁合同，且黄焰未有证据证明涉案合同违反了法律、法规的禁止性规定，故应属合法有效。关于合同解除的问题。赵昱寰根据合同的性质，为合同的履行做了先期准备工作，黄焰于2013年7月9日和2013年7月16日经赵昱寰两次催告办理租赁交接手续后，未办理交接手续，赵昱寰于2013年7月23日向黄焰送达解除合同通知书，要求解除与黄焰之间的涉案厂房租赁合同，符合法律规定。关于黄焰认为赵昱寰拒绝履行办理施工许可证义务构成违约的主张，依据《厂房租赁合同》约定，赵昱寰仅负有出面协调与协助完成施工的义务，故对黄焰该上诉理由不予采信。原审法院结合本案相关证据和当事人陈述认定定金返还情况及违约金数额，符合法律规定，本院予以维持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1150元，由赵昱寰负担（已交纳）；一审反诉案件受理费7692元，由黄焰负担4000元（于本判决生效后七日内交纳），由赵昱寰负担3692元（已交纳）。
二审案件受理费3500元，由黄焰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 静
代理审判员 陈烁琳
代理审判员 申峻屹
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 张晓华