新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民一终字第59号
上诉人（一审原告）：胡兴文，男，汉族，1970年5月1日出生，现无固定职业，原系阿克苏市水淼洗浴中心负责人，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。
委托代理人：穆逵，新疆鼎泽凯律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：张慈玲，女，汉族，1962年3月20日出生，系阿克苏市宏运房地产有限公司主任，现住新疆维吾尔自治区阿克苏市。
委托代理人：王代军，新疆乌鲁木齐市水区泽玮法律服务所法律工作者。
委托代理人：陆春玲，新疆乌鲁木齐市水区泽玮法律服务所法律工作者。
上诉人胡兴文因与上诉人张慈玲房屋租赁合同纠纷一案，均不服阿克苏地区中级人民法院（2013）阿中民一初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡兴文的委托代理人穆逵，上诉人张慈玲的委托代理人王代军、陆春玲等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年9月1日，双方签订《房屋租赁合同》约定：“由胡兴文租赁张慈玲位于阿克苏市文化路45号1号楼的二层1370平方米、负一层1375平方米的房屋；租赁期限12年，从2010年9月1日至2022年9月1日”。合同签订后，张慈玲将租赁房屋交付。胡兴文投资装修后经营阿克苏市水淼洗浴中心（以下简称水淼洗浴中心）。因水淼洗浴中心装修过程中破坏了防水层，造成一楼超市漏水，一楼经营户向相关部门投诉。2011年11月14日，阿克苏地区宏运物业服务有限责任公司（以下简称宏运物业公司）向水淼会所发出《停业整顿的通知》：“经房产局、建设局、信访局接到投诉，前来你会所检查，由于你会所水管漏水，严重影响一楼商户的正常经营，现要求会所停业整顿，从收到通知之日起，停掉你会所的用水，直到你会所整顿达到要求，然后继续给你会所通水”。2011年12月1日，阿克苏市房地产管理局向宏运物业公司发出阿市房地产（2011）008号《限期整改通知书》：“你公司服务的宏运小区门面房漏水一事，因二楼水淼洗浴会所在装修改建过程中，由于防水层未达到要求，造成一楼鸿运超市屋面漏水，货物被泡。要求你公司接此通知后，责令水淼洗浴会所停业整顿，限期12月10日前必须将防水层进行返修，确保不再漏水，并对鸿运超市所造成的损失进行赔偿。你公司将水淼洗浴会所整改情况写出书面材料，于12月10日前报市房地产管理局”。2011年12月1日，宏运物业公司对水淼洗浴会所再次发出《通知》：“根据阿市房地产（2011）008号文件，要求贵所停业整顿，限期12月10日前必须将防水层进行返修，确保一楼门面不再漏水，并对鸿运超市造成的损失进行赔偿，如不进行任何补救措施，我公司将对贵所采取停水措施，直至水淼洗浴会所整顿完毕，得到一楼商铺业主认可为止”。同日，宏运物业公司对水淼洗浴中心停水。2012年2月5日，胡兴文委托阿克苏市公证处对租赁房屋负一楼地面积水和顶部漏水的现状进行证据保全公证。2012年2月6日，阿克苏市公证处出具的（2012）新阿证字第197号《公证书》。
2012年2月，新疆民祥律师事务所委托阿克苏地区价格认定局对水淼洗浴中心负一楼因被水淹造成的物品损失进行价格鉴定，2012年2月23日，阿克苏地区价格认定局作出（2012）232号《涉案物品估价鉴定结论书》认定：“水淼洗浴中心负一楼因水淹造成的物品损失为181186元”。胡兴文为此支付鉴定费5435元。
阿克苏市新城法律服务所委托阿克苏地区价格认定局对水淼洗浴中心从2011年12月21日至2012年6月21日期间停业损失进行鉴定，2012年8月25日，阿克苏地区价格认定局作出（2012）233号《涉案物品估价鉴定结论书》认定：“水淼洗浴中心从2011年12月21日至2012年6月21日期间的停业损失在鉴定基准日的价格为1151405元”。胡兴文为此支付鉴定费34542元。
2011年10月19日，张慈玲因胡兴文未能交付租金，诉至阿克苏市人民法院，要求解除《房屋租赁合同》。此案经主持调解，2012年2月27日阿克苏市人民法院作出（2011）阿市民初字第2863号《民事调解书》：“1、张慈玲与胡兴文继续履行2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2、由胡兴文支付张慈玲2011年9月1日至2012年9月1日的房屋租赁费411480元；3、由胡兴文支付张慈玲逾期支付房屋租金费的违约金59253元（每迟延一天，按全年应交纳租金总额的万分之八计算；4、如到期不能按时给付上述款项，每延迟一天，按全年应交纳租金总额的万分之三十二另行承担违约金”。
2012年5月23日，胡兴文向宏运物业公司出具《保证书》：“因我会所向宏运小区一单元一楼门面房漏水一事，给你们物业带来不便和利益上的损失。我会所负责一切的维修和损失的赔偿，现我会所已整改完毕，望宏运物业给我开水使用和正常营业，避免造成过多的经济损失。会所向宏运物业保证，在我会所经营期间，再不出现漏水现象，因我会所停业多次、效益亏损、无经济抵押，由我会所作担保，请求贵方谅解”。同日，胡兴文向张慈玲递交了两份《补充说明》：“因我租用阿克苏市文化路45号宏运小区1号楼负一楼和二楼，我水淼洗浴会所在装修时不懂的情况下，没有设计院变更图纸，没有经过业主同意，私自把楼梯间一部分改掉，原来水泥结构改为钢架结构下降，在楼梯间连接处不动结构的地方开了两道门，在我场所经营期间，如出现问题，由我会所承担一切责任，会所向贵公司保证．合同期满恢复原样”。
2012年6月21日，由阿克苏市住房和城乡建设局、宏运物业公司、胡兴文三方在场的情况下，宏运物业公司给水淼洗浴中心通水。同日，胡兴文向宏运物业公司《书面承诺》：“经阿克苏市住房和城乡建设局、宏运物业公司、胡兴文三方协调，达成共识，宏运物业公司同意于今日给水淼洗浴中心通水，以便正常营业。胡兴文表示，通水后，如发生跑水现象则承担相应的民事赔偿责任。因再次维修所发生的费用也由胡兴文承担。在该承诺书上有阿克苏市住房和城乡建设局、张慈玲、胡兴文签字”。
2012年9月30日，张慈玲向水淼洗浴会所发出律师函催交房屋租赁费，后将租赁房屋水淼洗浴会所锁闭。
因胡兴文未能按时缴纳房屋租赁费，张慈玲于2012年10月诉至阿克苏市人民法院，经阿克苏地区中级人民法院终审判决解除张慈玲与胡兴文之间的《房屋租赁合同》。
一审法院认为，胡兴文与张慈玲签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，当属合法有效。出租人应当按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合合同约定用途。在合同履行过程中，因胡兴文经营的水淼洗浴中心二楼漏水，造成一楼宏运超市货物损失，宏运物业公司根据阿克苏市房地产管理局的限期整改通知书，对水淼洗浴中心采取停水措施要求其进行整改，胡兴文在2012年5月23日向宏运物业公司提交保证书，证明其已整改完毕，要求宏运物业公司恢复供水。该保证书在庭审过程中张慈玲也向法庭提交，因此可以认定出租人张慈玲已经知晓水淼洗浴中心整改完毕，此时，张慈玲即应恢复水淼洗浴中心的供水，但直至2012年6月21日水森洗浴中心才恢复供水，因此自2012年5月23日至2012年6月21日的停业损失应当由张慈玲承担。胡兴文要求张慈玲赔偿2012年9月至2013年2月28日锁闭水淼洗浴中心期间的停业损失，张慈玲认可因胡兴文未缴纳房屋租赁费，于2012年9月30日向胡兴文发出律师函，后将洗浴中心锁闭的事实。胡兴文未按合同约定缴纳房屋租赁费，出租人张慈玲应当采取正当、合法的途径维护其利益，其锁闭水淼洗浴中心的行为不符合合同约定，亦属不当，张慈玲应当承担胡兴文2012年10月1日至2013年2月28日期间的停业损失。胡兴文在庭审中提交了阿克苏地区价格认定局作出的（2012）233号《涉案物品估价鉴定结论书》，张慈玲对该鉴定结论书持有异议，但未申请重新鉴定，亦未提交相反证据予以反驳，故应当以该鉴定结论为依据认定胡兴文2012年10月1日至2013年2月28日期间的停业损失，胡兴文因此支付的鉴定费也亦应由张慈玲承担。
胡兴文要求张慈玲赔偿水淼洗浴中心装修费用、消防、锅炉、变压器等损失1977584.16元的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》第六条第4项：“租赁期间，乙方擅自改变房屋的结构及用途，故意或过失造成租用房屋毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方在租用房屋内装修的可拆移部分，无论何种原因合同解除或期满，都无偿交付所有”、第5项“租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件。搬迁后，房屋内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理”的约定，胡兴文与张慈玲房屋租赁合同已在另案中解除，双方就合同解除后装修部分及会所内物品的处分已有明确约定，故胡兴文要求张慈玲赔偿水淼洗浴中心装修费用、消防、锅炉、变压器等损失1977584.16元的诉讼请求不予支持。
本案中，胡兴文明确表示以违约之诉提起诉讼，故本案案由为房屋租赁合同纠纷，胡兴文要求赔偿其经营期间因管道漏水造成的财物损失，属侵权之诉，与本案不属同一法律关系，不宜在本案中一并审理，对此胡兴文可另行起诉。
一审法院遂判决：1、张慈玲赔偿胡兴文阿克苏市水淼洗浴中心6个月的停业损失1151405元、鉴定费34542元，合计1185947元，于判决生效后十日内付清；2、驳回胡兴文的其他诉讼请求。一审案件受理费42812.46元（胡兴文预交），由胡兴文承担31533.46元，由张慈玲承担11279元。
胡兴文不服一审判决，提起上诉并请求：1、对一审判决第一项予以改判，判令赔偿停业损失2302810元；2、撤销一审判决第二项，改判赔偿装修、锅炉、审图、LED大屏、天然气接口、监控系统、电视入网费用共计1977584.16元；3、判令赔偿管道漏水浸泡损失181186元。具体理由如下：第一、停业损失计算有误，实际停业损失时间为2011年12月1日到2013年2月28日，扣除恢复经营的3个月。一审法院仅判决支付6个月的停业损失，显然与事实不符。第二、一审法院未判决其他损失，没有法律依据。第三、一审法院认为浸泡损失应当另行起诉，没有法律依据。
张慈玲亦不服一审判决，提起上诉并请求：1、撤销一审判决，改判我不承担赔偿责任；2、一、二审诉讼费用由胡兴文承担。具体理由如下：一审判决张慈玲赔偿水淼洗浴中心6个月的停业损失1151405元和鉴定费34542元认定事实错误。第一、2012年5月23日，胡兴文向宏运物业公司出具保证书；2012年6月21日，由阿克苏市住房和城乡建设局、宏运物业公司、胡兴文三方协调，达成共识，宏运物业公司同意给水淼洗浴中心通水；是否及时验收通水，不是张慈玲的责任。第二、一审判决认定2012年9月30日发出律师函后，张慈玲将水淼洗浴中心锁闭，没有证据证实。
本院二审经审理查明：一审判决认定本案基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：第一、一审法院庭审笔录记载：“胡兴文请求的一年停业损失时间为：2011年12月1日至2012年6月21日，2012年9月20日至2013年2月28日”。
第二、一审法院庭审笔录记载：“张慈玲的委托代理人李铮（特别授权）陈述：2012年9月30日，发出律师函催要房租，在2013年提起上诉，我们就把房屋上锁”。
第三、2013年1月30日，张慈玲以胡兴文为被告，向阿克苏市人民法院提起诉讼。阿克苏市人民法院于2013年5月6日作出（2013）阿市民初字第340号民事判决：1、解除张慈玲与胡兴文于2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2、胡兴文向张慈玲交还租赁房屋；3、胡兴文向张慈玲支付2012年9月1日至2013年1月1日租金137160元；4、胡兴文向张慈玲支付违约金39502元。胡兴文不服该判决，向阿克苏地区中级人民法院提起上诉。阿克苏地区中级人民法院于2013年9月19日作出（2013）阿中民一终字第463号民事判决，驳回上诉、维持原判。胡兴文不服该判决，向本院申请再审。本院受理后，于2014年5月23日作出（2014）新民申字第382号民事裁定，驳回胡兴文的再审申请。
本院认为，综合胡兴文、张慈玲的上诉请求和理由，本案的争议焦点为：（一）胡兴文主张的一年停业损失为2302810元、鉴定费34542元是否应当支持；（二）胡兴文主张的投入折旧损失1977584.16元是否应当支持；（三）胡兴文主张的管道漏水造成财物损失181186元是否应当支持。
一、关于胡兴文主张的一年停业损失为2302810元、鉴定费34542元是否应当支持的问题。
经一审法院询问，胡兴文明确表示请求的一年停业损失起止时间为：2011年12月1日至2012年6月21日，2012年9月20日至2013年2月28日。
关于2011年12月1日至2012年6月21日期间的停业损失。首先，“2011年12月1日，阿克苏市房地产管理局向宏运物业公司发出的阿市房地产（2011）008号《限期整改通知书》；2011年12月1日，宏运物业公司对水淼洗浴会所再次发出《通知》；2012年5月23日，胡兴文向宏运物业公司出具的《保证书》，胡兴文向张慈玲递交的两份《补充说明》”的记载内容表明，造成一再漏水的原因是水淼洗浴中心装修改建过程中防水层未达到要求、没有设计变更图纸、没有经过业主同意私自改变建筑结构等不当行为造成的。其次、阿克苏市人民法院主持达成阿市民初字第2863号《民事调解书》时，胡兴文始终没有提出存在停业损失或者冲抵拖欠租金的主张。再次、2012年5月23日胡兴文申请通水，到2012年6月21日由阿克苏市住房和城乡建设局、宏运物业公司、胡兴文三方协调，达成共识，宏运物业公司同意给水淼洗浴中心通水；按照行业规范要求，没有主管部门的审核同意，宏运物业公司有权拒绝被限期整改对象（胡兴文）的通水请求。最后，发生法律效力的（2013）阿中民一终字第463号民事判决已经认定“胡兴文擅自装修，破坏了房屋结构，导致多次漏水，责任应当自负，不应成为不交纳租金的抗辩理由”。综上，对于胡兴文主张的2011年12月1日至2012年6月21日停业损失，本院不予支持。
关于2012年9月20日至2013年2月28日期间的停业损失。胡兴文作为主张停业损失的一方，有义务对于侵权人、侵权行为的发生和遭受的实际损失承担举证责任。胡兴文主张侵权行为发生于9月20日，张慈玲主张是9月30日发出律师函后为了催收租金而锁门，在胡兴文没有进一步的证据证实其主张的情形下，一审法院结合张慈玲的自认，确定自10月1日起算侵权责任是正确的，本院予以确认。关于侵权行为终止的时间。鉴于2013年1月30日，张慈玲以胡兴文为被告，向阿克苏市人民法院提起诉讼。阿克苏市人民法院于2013年5月6日作出（2013）阿市民初字第340号民事判决“解除张慈玲与胡兴文于2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》，胡兴文向张慈玲交还租赁房屋”，该判决已经被（2013）阿中民一终字第463号生效民事判决所维持，故2013年1月30日起，胡兴文仍然主张对涉案房屋享有使用权缺乏合同依据，亦不能再主张基于使用权被侵害而享有的赔偿请求权。因此，一审法院将停业损失计算至2013年2月28日（胡兴文起诉之日）与本案实际不符，本院予以纠正。
综上，张慈玲为了索要租金，采取锁门的方式维权缺乏法律依据，亦无合同根据，理应承担不利的诉讼后果。嗣后，张慈玲通过依法诉讼方式请求解除合同和返还房屋，此种合法维权方式，客观上起到了减少、挽回此前侵权行为导致赔偿责任的实际效果。因此，一审法院判决张慈玲承担不正当维权行为期间的责任，本身就是在宣示当合法权益受到侵害时，应当如何维权？以何种方式维权，才能得到法律的保护？有鉴于此，本院参照阿克苏地区价格认定局（2012）233号《涉案物品估价鉴定结论书》的鉴定结论标准，改判张慈玲赔偿胡兴文停业损失767603.33元（2302810元／年÷12个月×4个月（2012年10月1日至2013年1月30日）】和鉴定费34542元。
二、关于胡兴文主张的投入折旧损失1977584.16元是否应当支持的问题。
胡兴文提起本案诉讼（2013年2月28日）是在张慈玲提起（2013）阿市民初字第340号（2013年1月30日）之后。目前，涉案《房屋租赁合同》已经被（2013）阿中民一终字第463号生效民事判决依法解除，并责令胡兴文向张慈玲交还租赁房屋，故房屋内投入的物品如何处理，应当按照《房屋租赁合同》第六条（违约责任）第2、4、5项约定处理，而不是胡兴文在本案中提出的作价赔偿。因此，胡兴文的此项上诉请求和理由，与合同约定相悖，一审法院不予支持是正确的，本院予以确认。
三、关于胡兴文主张的管道漏水造成财物损失181186元是否应当支持的问题。
本院争议焦点一，已经对漏水的原因、责任承担结合本案证据和（2013）阿中民一终字第463号生效民事判决认定作出详细阐述（不再重复），故一审法院以“胡兴文明确表示以违约之诉提起诉讼，故本案案由为房屋租赁合同纠纷，胡兴文要求赔偿其经营期间因管道漏水造成的财物损失，属侵权之诉，与本案不属同一法律关系，不宜在本案中一并审理”为由，建议胡兴文可另行起诉的做法，实属没有必要。本院认为，在有诸多证据指向胡兴文应当对漏水承担责任的情形下，胡兴文应当自行承担漏水造成的各项损失，无权向张慈玲主张赔偿，故胡兴文的此项诉讼请求，本院依法予以驳回。
综上所述，胡兴文的上诉请求和理由，均不能成立，本院依法予以驳回；张慈玲上诉请求和理由的合理部分，本院予以支持；一审判决判项确有不当，本院依法予以撤销和变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销阿克苏地区中级人民法院（2013）阿中民一初字第19号民事判决第二项，即“驳回胡兴文的其他诉讼请求”；
二、变更阿克苏地区中级人民法院（2013）阿中民一初字第19号民事判决第一项为：“张慈玲赔偿胡兴文停业损失767603.33元和鉴定费34542元”；
三、驳回胡兴文关于赔偿投入折旧损失1977584.16元、管道漏水造成财物损失181186元的诉讼请求。
以上款项于本判决生效之日起十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费42812.46元（胡兴文预交）、二审上诉费48754.92元（胡兴文预交33281.40元、张慈玲预交15473.52元），合计91567.38元，由上诉人胡兴文负担75250.73元，由上诉人张慈玲负担16316.65元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崇祥庭
审 判 员 赵新文
代理审判员 李 刚
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 倪 敏
王陶（代）