黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑06民初170号
原告（执行案外人）：李婷婷，女，汉族。
委托诉讼代理人：林宝昌（受林甸县法律援助中心指派提供法律援助），黑龙江灵泉律师事务所律师。
被告（申请执行人）：刘建新，男，汉族。
委托诉讼代理人：宋何伟，黑龙江灵泉律师事务所律师。
第三人（被执行人）：黑龙江方略房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区美兰街香逸名苑2号楼2单元403室。
法定代表人：蒋文国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘全胜，男，黑龙江方略房地产开发有限公司副经理。
原告李婷婷与被告刘建新、第三人黑龙江方略房地产开发有限公司（以下简称为方略公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李婷婷委托诉讼代理人林宝昌、被告刘建新委托诉讼代理人宋何伟、第三人方略公司委托诉讼代理人刘全胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李婷婷向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与方略公司签订的《龙泉新城认购协议书》合法有效，并确认位于林甸县龙泉新城小区13号楼#号车库（面积20.54平方米）归原告李婷婷所有；2.判决立即停止对争议财产的强制执行，并解除对该财产的查封；3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告李婷婷于2013年10月28日与龙泉新城售楼处签订《龙泉新城认购协议书》购买林甸县龙泉新城小区13号楼#号车库，原告如约支付全部价款，并实际占有使用。由于被告申请强制执行，并对该财产予以查封，因此原告对此有异议，要求解除该财产的查封和拍卖。经大庆市中级人民法院审理，作出（2017）黑06执异41号执行裁定，驳回原告的异议申请。原告认为该裁定认定事实不清，适用和理解法律错误，因此提起诉讼，具体内容如下：原告与第三人签订的《认购协议书》合法有效。根据合同法第十条规定，以书面形式订立买卖合同的，双方签章的书面合同即为买卖合同成立。本案中原告已经交付全部房款，而且出卖人已经按照约定交付房屋，并且原告实际占有使用。故商品房买卖合同已依法成立。因此，法院以原告在查封前没有合法占有没有法律依据。
刘建新辩称，大庆市中级人民法院作出的（2017）黑06执异41号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，理由如下：1.最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称为《规定》）第二十八条、第二十九条明确规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。而原告所主张的权利的标的物为车库，并非用于居住，而《规定》第二十九条第二款明确规定，物权期待权保护的对象为买受人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故其虽登记在第三人名下，但不符合《规定》第二十九条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条排除被告的执行。而《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。2.原告没有证据能够证实其在人民法院查封前以合法占有涉案车库。综上，原告所主张的权利的标的不属于《规定》二十八条及二十九条的保护范围，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
方略公司述称，1.我方同意和认可原告的诉讼请求。2.原告购买的车库时间在先，被告刘建新申请查封和预告登记在后，车库的所有权归原告所有。3.被告刘建新在申请保全和办理车库预告登记的时间，正是以他为首的小额贷债权人接管龙泉新城小区全部事宜时期，我公司公章及一切印鉴均在被告刘建新处掌控。故大庆市中级人民法院下达保全裁定及办理预告登记手续并送达我方属于程序违法，其查封和预告登记不具有法律效力。4.该批执行异议案件中，其中有一部分原告本身就在龙泉新城购买了商品房，为生活和出行方便，购买的车库。且原告购买车库后，一直在占有使用，对此林甸康信物业管理有限公司出具的证明为证。综上，我方同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
李婷婷为证明其主张，向本院提交证据如下：
证据一，《认购协议书》及收据复印件各一份，提供原件核对。欲证明，李婷婷在方略公司开发的龙泉新城小区商品房中购买车库的事实，购买时间早于被告刘建新申请查封的时间，原告在购买中一次性缴纳了全部房款，根据法律规定，我方有所有权及使用权。刘建新质证称，该份证据能够证实原告购买房屋的性质系车库非住宅，故其非一般买受人物权所保护的范围，据被告了解原告车库购买时间应在法院对车库进行查封后，请法庭依职权调取核对原告购买车库款项的入账时间。方略公司质证称，对证据一的真实性及证明的问题均无异议。我公司在林甸县开发龙泉新城小区，认购书和购房合同都是从房产处购置的，当时房产处要求我公司规定的一次性交完款的全部是认购书形式，房产处认购登记的都是认购书，没有签订房屋买卖合同，唯一签订房屋买卖合同的都是银行房屋按揭。本院认为，该证据能够证实涉案车库买卖情况，故对该组证据的真实性予以认定并采信。
证据二，商品房买卖合同、收据、结婚证、身份证各一份（均提交复印件，提供原件核对）。欲证明，李婷婷与刘庆路是夫妻关系，以刘庆路的名义在本小区购买了住宅，并交付款项，从而证明原告购买诉争车库的真实性及合理性。刘建新质证称，对该组证据的真实性无异议，但是对证明的问题有异议，即使原告在该小区购买了住宅性质的商品房，也与其购买车库及被告查封车库没有关联性，被告查封车库不影响原告对住宅的使用。方略公司质证称，对证据的真实性及证明的问题均无异议。本院认为，该证据能够证明李婷婷购房原因，故对该组证据的真实性予以认定并采信。
证据三，林甸县康信物业管理有限公司出具的证明及该公司关于该证明的情况说明一份、林甸县康信物业管理有限公司营业执照一份、办理诉争车库入住手续缴纳费用收据一份、向物业缴纳诉争车库电费的收据一份，（均提交复印件，提供原件核对）。欲证明，原告购买车库以后缴纳了相关费用并在物业部门办理了入住手续，说明原告实际占有和使用了诉争车库，车库的所有权理应归原告所有。刘建新质证称，该证明只能证实原告购买了涉案车库并且办理了入住手续，物业公司的证明并没有载明原告具体办理入住手续的时间，该证据无法证实原告是于人民法院查封之前时间占有该车库，原告提供的电费收据缴纳的时间为2017年8月18日，该证据同时能证明原告占有使用车库是在法院对诉争车库查封之后。方略公司质证称，对该证据的真实性及证明的问题均无异议，我公司作为开发企业，在2014年7月办理回迁入住，小区还没有完善，我公司说免住户半年的物业费，所以前半年物业费是免收的，所以是2015年2月-2016年2月。我公司在2014年8月27日被刘建新、庞虎等债权人接管了龙泉新城小区，公司所有的印鉴都在债权人手中，直到2015年1月份，由县工作组从债权人手中把印鉴收回，公司的印鉴至今还在工作组手中，我公司没有任何人再碰过印鉴，如果此争议收据是后开的，应当是债权人开出去的，与我公司无关。本院认为，该组证据能够证明涉案车库实际占有和使用情况，故对该组证据的真实性予以采信。
证据四，合伙人大会决议，授权委托书及声明复印件各一份，提供原件核对。欲证明，1.被告刘建新当时高息抬给方略公司资金壹仟万元，故被告刘建新被小额债权人推举为债权人的总经理，会议正是研究全盘接管龙泉新城小区的事宜而召开；2.从会议决议的时间及各位债权人给被告刘建新出具的授权委托书时间上看均是2014年8月27日，及刘建新从当日会议起全盘接管第三人方略公司，包括销售在内的所有权利；3.刘建新等人接管方略公司时，将方略公司的公章、财务章及所有印鉴全部掌控在其手中，从而形成了刘建新的行为代表了当时的方略公司；4.以被告刘建新为首的小额债权人接管方略公司时到2016年3月间，县工作组从其手中收回第三人的公章为止，本案前期的一切诉讼程序，包括诉讼、保全、预告登记，都发生在刘建新掌握方略公司的时间之内，实际上刘建新在此期间有双重身份，既是小额债权人的总经理，又行使方略公司的一切权利，故本案发生看似合法，其中掩盖非法行为，故我方认为刘建新对诉争车库的保全及拍卖不具有法律效力。刘建新质证称，1.因原告所述被告与第三人之间的民间借贷关系发生于第三人的债权人与第三人签订合伙人大会决议、授权委托书之前，并且该案已经法院生效判决确认并进入执行程序，其合法性毋庸置疑；2.第三人的法定代表人蒋文国声明中明确说明其曾在不同时间、不同阶段给庞虎、关威、张国维、曹金柱等四人出具过多份授权委托书，由于授权不明等问题造成楼盘管理混乱，证实第三人从未授权过本案被告，也就不存在原告所主张的被告长时间掌握第三人公司的公章、财务章，自己双重身份的问题，所以被告前期的诉讼包括执行程序均合法有效。方略公司质证称，对证据的真实性无异议，当时被告刘建新接管龙泉新城小区的借款明细，刘建新在上面签的字。本院认为，该证据与本案没有关联性，故不予采信。
刘建新未提交证据。
方略公司为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据一，小额贷债权人给刘建新出具的接管龙泉新城小区整体项目的授权委托书及合伙人大会决议、借款明细复印件一份，提供原件核对。欲证明，1.由于方略公司在开发龙泉新城小区过程中，出现资金短缺，为完善工程，便高息向以刘建新为首的小额贷款公司抬款。由于借款逾期，小额贷债权人便联合接管了龙泉新城小区的整体项目，并推荐刘建新为总经理，全权负责龙泉新城小区项目的经营管理；2.以刘建新为首的小额贷债权人于2014年8月接管龙泉新城小区整体项目之后，包括我公司公章、财务章在内的所有印鉴，都由债权人掌管，刘建新正是在此期间，在大庆市中级人民法院起诉，在我公司毫不知情的情况下，大庆市中级人民法院以缺席的方式作出一审判决，借款明细表是方略公司向债权人借款本金和利息汇总。刘建新在此表上签名，是为了全盘接管龙泉新城小区债权债务而办理的，证明刘建新当时是所有债权的实际掌控人；3.刘建新提出对原告车库诉讼保全及办理预告登记时，法院并未将文书送达我方，更谈不上送给原告方，故我方在未接到法律文书的情况下，无法提出异议，该保全程序违法，查封原告的车库应予解除。李婷婷质证称，对证据的真实性及证明的问题均无异议。刘建新质证称，对证据的真实性及证明的问题均有异议，借款明细证实第三人欠我方本息合计1039万元，其他两份证据系复印件我方不予质证。本院认为，该证据与本案没有关联性，故不予采信。
证据二，黑龙江省大庆市中级人民法院（2014）庆商初字第62号民事判决和黑龙江省高级人民法院（2015）黑高商终字第102号民事判决复印件各一份，欲证明，1.黑龙江省大庆市中级人民法院的一审判决，是在我方未出庭情况下，按缺席判决的，未出庭原因是龙泉新城小区被以刘建新为首的债权人接管后，开庭传票无法送达我方，我方无公章也无法办理出庭手续，证实在以刘建新为首的债权人操控之下，以缺席的方式进行的判决；2.黑龙江省大庆市中级人民法院一审判决，判令我方给刘建新借款本金1228万元及利息，二审判决减少借款本金455万元，说明一审时，刘建新利用小额债权人总经理掌控方略公司一切权利的机会，有意规避我方出庭，虚设诉讼标的，一审有虚假诉讼之嫌。李婷婷质证称，对证据的真实性及证明的问题均无异议。刘建新质证称，对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，判决书无法证实第三人缺席的原因。本院认为，该证据并不能够证实方略公司欲证明的问题，本院仅对该证据的真实性予以确认。
为查明案件事实，本院从本院审理的李喜丰与被告及第三人执行异议案件中调取了商品房预售许可证复印件。李婷婷、刘建新、方略公司均质证称对真实性无异议，故本院对证据的真实性予以认定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年10月28日，李婷婷与方略公司签订《龙泉新城认购协议书》，约定购买龙泉新城13#号房，房屋用途为车库，总价102,700元。2013年10月28日，李婷婷交付车库购房款102,700元，方略公司出具收据一份。2017年3月1日，林甸县康信物业管理有限公司出具证明一份，主要内容为李婷婷于2013年10月购买林甸县龙泉新城小区13号楼#号车库，办理了入户手续，并交纳了相关费用。
刘建新与方略公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年12月8日作出黑龙江省大庆市中级人民法院（2014）庆商初字第62号民事判决书，判决：一、解除刘建新与方略公司于2014年4月22日签订的民间借款合同及228万元借款借据（合同）；二、方略公司于判决生效后立即给付刘建新借款本金1228万元；三、方略公司于判决生效后支付刘建新利息及违约金（2013年11月19日签订20131119001号合同，应以借款本金500万元为基数，从2013年11月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息和违约金至判决生效之日止；2014年4月22日签订20140422001号合同，应以借款本金500万元为基数，从2014年4月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息和违约金至判决生效之日止）；四、驳回刘建新的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限内履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。方略公司不服该判决，上诉至黑龙江省高级人民法院。黑龙江省高级人民法院于2015年8月6日作出（2015）黑高商终字第102号民事判决书，判决：一、维持大庆市中级人民法院（2014）庆商初字第62号民事判决主文第一、四项；二、撤销大庆市中级人民法院（2014）庆商初字第62号民事判决主文第二、三项；三、方略公司于判决生效后十日内给付刘建新借款本金7,729,394.29元，并自2014年7月4日起至判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率四倍的标准支付利息和违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
在刘建新与方略公司民间借贷纠纷一案的审理过程中，2015年2月10日，本院根据刘建新的申请，作出黑龙江省大庆市中级人民法院（2014）庆商初字第62号民事裁定书，查封或冻结方略公司1600万元的财产。同日，本院作出黑龙江省大庆市中级人民法院（2014）庆商初字第62号协助执行通知书并送达林甸县房地产管理处，请其协助查封方略公司位于林甸县龙泉新城2#、5#、9#、13#、18#、19#部分车库。该裁定及协助执行通知书查封了李婷婷所提异议涉及的车库。
判决生效后，刘建新向本院申请执行，本院于2015年9月11日立案执行，并依法向方略公司送达执行通知书、报告财产令。2016年6月20日，本院作出黑龙江省大庆市中级人民法院（2015）庆执字第228-3号执行裁定书，继续查封方略公司名下的位于林甸县龙泉新城包括本案涉及的13号楼101号车库在内的共计165户车库。查封期限为三年（自2016年6月22日至2019年6月22日）。2016年8月26日，本院作出黑龙江省大庆市中级人民法院（2015）庆执字第228-4号执行裁定书，裁定拍卖黑龙江省大庆市中级人民法院（2015）庆执字第228-3号执行裁定书所查封的165户车库。2016年8月30日，本院作出黑龙江省大庆市中级人民法院（2015）庆执字第228号拍卖通知书，通知刘建新本院将通过淘宝网司法拍卖网络平台对本院查封的方略公司名下的位于林甸县龙泉新城共计165户车库进行公开拍卖。
在本院执行刘建新与方略公司民间借贷纠纷一案中，李婷婷针对执行标的向本院提出书面异议。本院于2017年6月14日作出黑龙江省大庆市中级人民法院（2017）黑06执异41号执行裁定书，裁定：驳回李婷婷的异议请求。
本院经审查认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案当事人双方的诉辩主张，本案的争议焦点为李婷婷对本案所涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
李婷婷在本案中主张其对刘建新与方略公司之间的民间借贷纠纷而形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，本院认为，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据李婷婷在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与方略公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，《龙泉新城认购协议》签订的日期为2013年10月28日，时间在黑龙江省大庆市中级人民法院于2016年6月20日作出执行裁定之前。其次，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，该《龙泉新城认购协议》明确了当事人的名称、商品房基本状况,明确了具体的位置、房号、价款、交付方式,且李婷婷已经按照认购协议的约定交付全部款项，方略公司亦向李婷婷出具了收到车库价款收据。该认购协议已经具备商品房买卖合同的基本要素,应当认定双方存在商品房买卖合同关系。再次，《龙泉新城认购协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。
(二)所购车库在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本案中，李婷婷向法院提供向康信物业公司缴纳车库物业管理费的相关证据，能够证明其合法占有使用涉案车库的情况，且在2016年6月20日，黑龙江省大庆市中级人民法院作出执行裁定之前。
(三)已交付全部价款。本案中，根据《龙泉新城认购协议书》的约定及方略公司给李婷婷出具的收款收据等证据，李婷婷已全额缴付案涉车库价款。
（四）非买受人自身原因未办理过户登记。李婷婷已经履行了全部合同义务，支付了涉案车库的全部价款，且各方当事人均未提供充分证据证明因李婷婷个人原因导致涉案车库无法办理过户登记，故本院认定非李婷婷个人原因导致未办理过户登记。
综上所述，李婷婷的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之相关规定，依法应予支持。刘建新抗辩所提案涉房屋未办理登记过户手续、未实际交付等主张均不影响对李婷婷物权期待权的保护。刘建新的抗辩主张不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、原告李婷婷与第三人黑龙江方略房地产开发有限公司签订的涉案《龙泉新城认购协议书》合法有效；
二、停止对涉案车库即林甸县龙泉新城13号楼#号车库的强制执行；
三、驳回原告李婷婷其他诉讼请求。
案件受理费2354元，由刘建新负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
本院（2017）黑06执异41号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 周铁峰
审 判 员 杨社娟
审 判 员 齐少游
二〇一七年九月七日
法官助理 赵 博
书 记 员 王晓萍
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
第三百一十四条：对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。