吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终946号
上诉人（原审原告）：严京淑，女，朝鲜族，1962年6月7日生，无职业，住吉林省延吉市。
被上诉人（原审被告）：何云龙，男，满族，1961年9月25日生，无职业，住吉林省延吉市。
被上诉人（原审被告）：朱春林，男，汉族，1960年3月25日生，个体工商户，住吉林省延吉市。
被上诉人（原审被告）：单明亮，男，汉族，1974年3月10日生，无职业，住吉林省延吉市天池路天池小区。
原审第三人：延吉天池房地产开发有限公司。住所地：吉林省延吉市长白山东路****号。
法定代表人：金日，该公司经理。
原审第三人：延吉经济开发区开发建设有限公司。住所地：吉林省延吉市长白路***号。
法定代表人：金光振，该公司董事长。
上诉人严京淑因与被上诉人何云龙、朱春林、单明亮、原审第三人延吉天池房地产开发有限公司（以下简称天池公司）、延吉经济开发区建设有限公司（以下简称开发区建设公司）返还原物纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第5495号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
严京淑一审诉称：2007年8月23日，严京淑与天池公司签订了商品房买卖合同，约定严京淑购买天池公司开发的天池新村第44号楼2单元2-1号房屋（面积为102.62平方米）。合同签订后，严京淑向天池公司交纳了全部购房款140589元。2011年7月15日，严京淑向天池公司交纳了契税2109元、维修基金3515元、电费200元、清洁费205元、工本费500元。后来，严京淑又陆续交纳了2010年至2013年的取暖费9784元。2011年7月15日，延吉市开发区政府向严京淑交付房屋。严京淑取得钥匙后，没有入住。2013年，严京淑发现何云龙将诉争房屋换锁入住，侵占严京淑的房屋。现依据严京淑享有的房屋使用权，要求返还原物（坐落在延吉市天池新村第44号楼2单元2-1号房屋的使用权）。
何云龙、朱春林、单明亮一审辩称：一、严京淑购买的房屋至今未办理预售及销售许可证，手续不全。根据最高人民法院司法解释的相关规定，严京淑签订的买卖合同无效。二、诉争房屋是何云龙等三人于2010年5月份与天池公司及开发区建设公司委托人金虎山约定，就此房屋抵顶工程款。何云龙等三人完工后，经上述两公司同意，将诉争房屋直接留给了何云龙等三人，并一直管理使用至今。因此，严京淑主张天池公司已经将房屋交付给严京淑的事实不成立。三、严京淑要求返还原物的主张，已经超过物权法规定的1年诉讼时效。
天池公司一审陈述称：严京淑所述的签订购房合同，并缴纳相关购房款、契税及其他费用，以及在2011年7月15日从开发区政府处领取钥匙的内容均属实。天池公司与严京淑签订的买卖合同有效，天池公司已经取得了房屋预售许可证明。另外，在严京淑购买房屋后，天池公司与何云龙等三人之间对诉争房屋也确实存在抵账协议，虽不清楚具体时间，但签订的抵账协议也是有效的。
开发区建设公司一审未作陈述。
一审法院经审理查明：2007年，严京淑通过延吉市住宅建设有限公司第二项目部的负责人购买了天池公司位于天池新村的顶账房屋。同年8月23日，严京淑与天池公司签订了商品房买卖合同，约定严京淑购买天池公司开发的天池新村第44号楼2单元2-1号，面积102.62平方米的房屋。合同签订后，严京淑向延吉市住宅建设有限公司第二项目部交纳了全部购房款140589元。
2011年7月15日，严京淑向代管天池新村收尾工程相关事宜的开发区建设公司交纳诉争房屋的契税2109元、维修基金3515元、电费200元、清洁费205元、工本费500元等费用后，领取了房屋钥匙。另外，严京淑交纳了2010年至2013年度的取暖费9784元。
2014年1月，严京淑发现案外人单同勤占有诉争房屋，遂于同年1月23日诉至一审法院。在诉讼过程中，发现单同勤系临时居住，遂变更被告为何云龙、朱春林、单明亮。
另查：2010年5月20日，案外人金虎山将天池新村39#、44#楼未完工程委托给何云龙施工，约定由何云龙全权处理39#、44#楼工地一切事宜。同日，金虎山与何云龙又签订天池新村39#、44#楼收尾工程顶账房明细，顶账房为39#楼1-3-1、1-4-1；44#楼1-5-1、2-5-1、2-5-2、1-4-1、2-2-1（即诉争房屋）、2-7-1、2-7-2室，该明细中包括本案诉争房屋。2010年9月30日，开发区建设公司与何云龙签订了天池新村收尾工程合同，约定将天池新村39#、44#楼收尾工程交由何云龙施工，工程项目为楼顶防水工程、防盗门、电器、刮大白、楼梯扶手、阳台扶手、水暖工程；工程造价为90万元；付款方式为现金结算及房屋顶账，现金为357003元，顶账房屋为44#楼1单元3-0-1室，44#楼南1号、4号、5号车库，38#楼2-7-1、2-7-2室，10#楼南1号车库（未包括本案诉争房屋）。2010年11月，天池新村39、44号楼收尾工程施工完毕。
2011年11月19日，开发区建设公司与何云龙签订了协议，约定开发区建设公司同意双方以前签订的金虎山顶账房屋，顶账房屋为44#楼1单元3-0-1室，44#楼南1号、4号、5号车库，38#楼2-7-1、2-7-2室，10#楼南1号车库。
2014年3月5日，天池公司出具一份说明，其内容为“天池新村39、44号楼工程曾交由开发区建设公司代为管理，在此期间开发区建设公司委托金虎山承担后续工程，并借给金虎山50万元作为工程费用。之后，金虎山又委托何云龙继续施工。为此，开发区建设公司与何云龙签订协议书，我公司对该协议无意见，并按该协议办理相应手续”。
2014年3月24日，一审法院作出（2013）延民初字第2271号民事判决，确认何云龙、朱春林、单明亮与天池公司签订的协议书有效（具体顶账房屋为39号楼1-3-1、1-4-1；44号楼1-5-1、2-5-1、2-5-2、1-4-1、2-2-1、2-7-1、2-7-2室）。一审庭审中，单明亮称现诉争房屋由其占有使用。
另外，对于本案诉争房屋，严京淑与何云龙等三人均未取得房屋所有权证。此外，经一审法院到延吉市房产局调查了解，严京淑购买的房屋至今未取得商品房预售许可证明，且严京淑签订的商品房买卖合同在房产部门未办理备案登记。
一审法院认为：关于严京淑与天池公司之间签订的房屋买卖合同，天池公司虽主张其已取得商品房预售许可证，但因未能提供相关证据，故对其主张本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，应认定严京淑与天池公司之间签订的房屋买卖合同为无效合同。因合同无效，严京淑对诉争房屋不享有合法的权利。至此，对于严京淑要求何云龙、朱春林、单明亮返还房屋的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回严京淑的诉讼请求。案件受理费3112元，其他诉讼费用80元，合计3192元（已预交3192元），由严京淑负担。
宣判后，严京淑不服一审判决向本院提起上诉称：一审判决认定事实存在错误，严京淑与天池公司之间签订的房屋买卖合同应确认有效。严京淑与天池公司均已切实履行了合同，基本终了。何云龙等被上诉人基于与之无关的事由，强占严京淑已合法取得的财物应视为无效，故请求二审法院予以改判。
本院经审理，对一审认定的事实予以确认。
本院认为，据本案事实，严京淑与天池公司于2007年8月23日签订了案涉房屋的商品房买卖合同，严京淑亦支付了相应的购房款。2011年7月15日，严京淑在开发区建设公司代为管理天池公司所开发的延吉市开发区天池新村收尾工程过程中，向该公司交纳契税、维修基金等费用后，自开发区开发建设公司取得了房屋钥匙，至此案涉房屋已转移占有，交付于严京淑使用。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。据上述规定，虽然严京淑就本案争议的房屋尚未办理物权变动登记，但作为买受人基于房屋买卖合同对诉争房屋实际占有的情况下，何云龙等三被诉人依据其与开发区建设公司之间的顶账协议单方改变诉争房屋的占有状态，造成对严京淑权利的侵害，故严京淑要求返还诉争房屋的诉讼请求应予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第5495号民事判决；
二、被上人何云龙、朱春林、单明亮于本判决发生法律效力之日起十日内返还上诉人严京淑位于延吉市开发区天池新村44号楼2单元2-1号房屋（面积为102.62平方米）。
一审案件受理费3112元，其他费用80元，二审案件受理费3112元，合计6304元，由被上诉人何云龙、朱春林、单明亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 母龙刚
审判员 刘晓娟
审判员 朴美兰
二〇一六年六月十七日
书记员 全裕贞