广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东中法民一终字第1400号
上诉人（原审被告）：孙四红，男，汉族，1972年8月出生。
委托代理人：何斌，广东大洲律师事务所律师。
委托代理人：汤斌，广东大洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张云，女，汉族，1986年12月出生。
委托代理人：谢礼首，广东威戈律师事务所律师。
原审被告：深圳市鸿亿达投资发展有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区观澜街道四和社区南木新村沿街商住楼第*层**号左边（办公场所）。
法定代表人：孙四红，该公司总经理。
委托代理人：何斌，广东大洲律师事务所律师。
委托代理人：汤斌，广东大洲律师事务所律师。
上诉人孙四红因与被上诉人张云、原审被告深圳市鸿亿达投资发展有限公司（以下简称鸿亿达公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市二人民法院（2012）东二法民一初字第3544号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年7月4日，张云向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.撤销张云与孙四红签订的《厂房租赁合同》；2.孙四红、鸿亿达公司共同返还张云多支付的房屋租金95445元，并退还押金33600元；3.孙四红、鸿亿达公司承担本案一审诉讼费用。后由于本案在审理过程中，原审法院委托了司法鉴定机构对案涉租赁物的面积进行鉴定，同时，案涉租赁合同涉及无效，经原审法院释明后，张云申请变更及增加诉讼请求为：1.确认张云与孙四红签订的《厂房租赁合同》无效；2.孙四红、鸿亿达公司共同返还张云多支付的2011年5月10日至2013年3月31日的房屋占有使用费128327.85元［（1200平方米-792.61平方米）×14元／平方米×22.5个月］，并退还押金33600元。
原审法院经审理查明：2011年5月10日，孙四红作为甲方、张云作为乙方签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于东莞市长安镇乌沙李屋第六工业区兴发南路43号的原干部宿舍三层、面积1200平方米的厂房、宿舍转租给乙方作生产用途，期限从2011年5月10日至2016年5月10日，押金33600元，租金从2011年5月17日起算，每月租金14元／平方米，合计每月租金16800元。该合同签订后，双方均按照合同约定履行各自的义务。其中，张云于签约时以个人名义向孙四红支付了押金33600元和2011年5月17日至2011年6月16日的租金16800元，由孙四红出具收款收据，并加盖深圳市鸿达物业管理有限公司（以下简称“鸿达公司”）的印章。后张云于2011年7月19日登记设立了东莞市伟路升精密模具有限公司（以下简称“伟路升公司”），并以案涉房屋作为伟路升公司的经营场所，张云担任伟路升公司的法定代表人。自此，从2011年6月17日至2013年3月30日，案涉房屋的租金共361200元以伟路升公司的名义支付，收款收据则由鸿达公司或者鸿亿达公司出具。张云称，上述租金均是其以个人财产支付，由孙四红派员前来收取，张云提供了伟路升公司的证明和交纳租金通知书等为证。其中，伟路升公司确认案涉房屋的租金均是以张云的个人财产支付。交纳租金通知书以“管理处”的名义出具，通知交款的指定账号有孙四红的私人账号、鸿达公司的账号和深圳市广天地同发房地产经纪服务部的账户。孙四红、鸿亿达公司则称，虽然收款收据加盖了鸿亿达公司或者鸿达公司的印章，但租金全部归孙四红个人所有。并且，孙四红、鸿亿达公司对张云的原告资格有异议，认为案涉《厂房租赁合同》的乙方落款处除了张云的签名外，下面还有“李素勇（代）”、“袁光勇”字样签名和捺有手印，且合同履行过程中均是以伟路升公司名义支付租金，所以袁光勇、伟路升公司应属于承租人，张云提起本案诉讼不符合法律规定。张云称李素勇、袁光勇是其签约时的代理人，二人现分别在伟路升公司担任总经理和副总经理职务，并非承租人。针对该问题，原审法院于2013年5月17日分别向李素勇、袁光勇核实情况，李素勇、袁光勇均确认其二人是作为张云的代理人在案涉合同上签名捺印，案涉合同的相关权利义务与其二人无关，并且，李素勇和袁光勇称，案涉房屋的租金由张云支付。孙四红、鸿亿达公司对李素勇、袁光勇的陈述没有异议，但认为其两人的陈述恰恰证明了伟路升公司是本案的承租人。
2012年4月，因张云请人检测案涉房屋后发现房屋的实际面积与合同约定面积不符，张云遂提起诉讼，并在诉讼期间向原审法院申请司法鉴定，要求原审法院委托鉴定机构对案涉房屋的面积进行测量。经原审法院委托，广东省地质测绘院于2013年1月25日作出测量报告，意见为：1.原干部宿舍楼1层面积为195.29平方米；2.原干部宿舍楼2、3层面积为540.66平方米；3.原干部宿舍楼楼顶楼梯间不含飘檐投影面积为56.66平方米，包含飘檐投影面积为94.38平方米；4.原干部宿舍楼楼顶铁皮棚面积为19.36平方米；5.原干部宿舍楼后的简易房面积为51.89平方米；6.停车位占地面积为17.67平方米；7.两个保安室、楼顶消防室、水池、配电室的总面积为239.05平方米，该部分面积须计算公摊面积。对于该测量结果，张云只确认第1、2项属于其租赁范围，对第3、4项，张云称相关建筑虽位于原干部宿舍楼楼顶，但其并没有实际使用，而第5、6、7项，张云称其虽有实际使用，但签约时双方并未约定该部分须计入计租范围或需要计算公摊面积。孙四红、鸿亿达公司则认为上述1-6项均纳入计租范围，并主张第3项楼顶楼梯间应包括飘檐投影面积。
另查明：案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证及房地产权证。
原审法院认定上述事实的依据：《厂房租赁合同》、收款收据、交纳租金通知书、企业机读档案登记资料、证明、照片、测量报告以及原审庭审笔录等副卷为证。
原审法院认为：本案为租赁合同纠纷，要判断案涉《厂房租赁合同》的出租方和承租方分别是谁，可以从合同的内容，合同履行的情况以及谁受益等方面进行考虑。首先，案涉合同文本明确载明甲、乙双方分别是孙四红和张云，合同亦由其二人落款，原审法院对此予以确认。其次，虽然案涉房屋的租金收款收据显示，租金以伟路升公司的名义支付，由鸿达公司或者鸿亿达公司收取，但张云和伟路升公司均确认租金实际是张云以其个人财产支付，孙四红和鸿亿达公司则确认租金实际归孙四红所有，结合张云所述租金是由孙四红派员前来收取，及其提交的交纳租金通知书显示出租方要求承租方交款的指定账户包含了孙四红的私人账户等事实，原审法院认为张云、孙四红和鸿亿达公司的以上陈述均具有可信性。再者，虽然案涉合同乙方落款处还有“李素勇”、“袁光勇”的签名，但李素勇、袁光勇均确认其是作为张云的代理人在案涉合同上签名捺印，并确认案涉房屋的租金由张云支付，孙四红、鸿亿达公司对李素勇、袁光勇的陈述没有异议，原审法院予以采信，即李素勇、袁光勇对案涉合同不享有权利义务。故，综合以上事实和理由，原审法院认定案涉合同的出租方为孙四红，承租方为张云。
现由于案涉房屋未取得建设工程规划许可证及房地产权证，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，孙四红与张云签订的案涉《厂房租赁合同》属于无效合同，故张云诉请确认合同无效及诉请孙四红返还押金33600元，于法有据，原审法院予以支持。对于张云提出的要求孙四红返还部分已支付的房屋占有使用费的问题，首先，根据案涉《厂房租赁合同》的内容显示，双方约定的租赁范围及计租范围应指向为原干部宿舍楼的整栋建筑。结合鉴定机构出具的测量报告及张云实际使用房屋的情况，张云所承租的房屋范围应包括原干部宿舍楼1-3层、原干部宿舍楼楼顶楼梯间、楼顶铁皮棚和宿舍楼后简易房。且前述楼顶楼梯间的面积由于双方未特别约定需计算飘檐投影面积，故按照国家标准，应不计算飘檐投影面积，即总面积为863.86平方米（195.29平方米＋540.66平方米＋56.66平方米＋19.36平方米＋51.89平方米）。除此之外，双方并未在合同中约定需要对其他建筑或者园区内的相关公用设施计算租金，因此，孙四红主张张云需支付停车位占地、两个保安室、楼顶消防室、水池、配电房等面积的占有使用费，缺乏依据，原审法院不予采纳。孙四红一直按1200平方米的面积向张云收取房屋占有使用费，与房屋的实际面积不符，依法孙四红应退还张云多支付的房屋占有使用费。相关计算标准张云主张参照案涉《厂房租赁合同》的约定，按每月14元／平方米计算，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，原审法院予以采纳。即孙四红应向张云返还2011年5月17日至2013年3月31日的房屋占有使用费为105884.1元［（1200平方米-863.86平方米）×14元／平方米×22.5个月］。张云超出以上数额的房屋占有使用费请求，原审法院不予支持。并且，张云诉请鸿亿达公司对上述债务承担连带清偿责任，缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定判决：一、确认张云与孙四红于2011年5月10日签订的《厂房租赁合同》无效。二、限孙四红于判决发生法律效力之日起七日内向张云返还押金33600元。三、限孙四红于判决发生法律效力之日起七日内向张云返还2011年5月至2013年3月的房屋占有使用费105884.1元。四、驳回张云的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2880元，鉴定费12243.2元，共15123.2元，由张云负担3024.7元，由孙四红负担12098.5元。
上诉人孙四红不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决主体资格认定错误，张云不是本案适格主体，案涉租赁物是由伟路升公司使用、承租，合同的相对人是伟路升公司。1、从登记资料可知伟路升公司住所地就是诉争租赁物所在地址，且大部分收据的交款人都是伟路升公司，所以本案承租方应当认定为伟路升公司。2、李素勇在谈话笔录中提到“我原来在深圳时给张云打工，后来张云的厂要搬来东莞，我就负责给她物色厂房”，以及伟路升公司出具的证明上明确提到“李素勇……对外所签订的全员代表公司的真实意思表示”，上述谈话笔录及证明可以证明李素勇、袁光勇二人是作为伟路升公司的代表在租赁合同上签名的。（二）原审以司法鉴定的测量结果代替当事人共同确认的结果不当。1、双方当事人在签订合同前，张云实地考察了厂房，测量厂房、宿舍面积，确认了面积为1200平方米。双方在确定面积时，张云对于建筑物本身的面积小于1200平方米是清楚的，但由于孙四红将其门口一个较大的停车场免费给张云使用，所以双方同意按1200平方米作为计租面积，否则不会按14元的单价出租。2、原审判决孙四红退回多收的租金是不当的，正确的处理方法是按合同约定的月租金来计算使用费。第一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“参照合同约定的租金标准”应当对合同约定的面积及单价的共同认可，不能只调整面积不调整单价，这样会导致权利与义务的失衡。第二、法院应同时对租赁面积及租金单价进行司法鉴定。张云作为心智健全的成年人，如租赁物的面积比实际交付的面积少了近一半，其一定会发现，但张云在签订合同之时，还在合同中确认其已对面积进行了实际测量，其原因在于如张云不按总租金支付，孙四红不会同意将厂房出租给张云。第三、按合同无效的处理原则，出租人应当返还收取的租金，而承租人应当折价补偿房屋使用费，法院本应当以评估的方式确定房屋使用费，但为防止加重当事人诉讼成本，在租赁合同司法解释第五条中规定以合同约定的租金标准来支付使用费。因此，结合本案而言，按“合同约定的租金标准”是指合同约定的月租金，不是每平方米的单价。3、原审判决没有认定公摊面积不当。张云是利用租赁物开办工厂，需要使用其他场地、建筑物，按常理，张云使用的公摊面积应算入计租面积。（三）原审案由错误。本案是张云以租赁合同纠纷提起诉讼。如果以多收取租金起诉，案由应为不当得利。据此，孙四红请求本院：撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回张云的诉讼请求。
被上诉人张云口头答辩称：（一）伟路升公司在2011年7月19日成立，案涉租赁合同是在2011年5月10日签订，因此李素勇不可能代表一个未成立的公司签订合同，合同双方应为张云与孙四红。（二）李素勇与孙四红是老乡，合同上约定的1200平方米是孙四红填写，并非张云真实意思表示，签订合同时张云没有测量案涉租赁物的面积，且案涉租赁物每平方米的单价已经比周边高，孙四红签订案涉租赁合同时存在欺诈行为。（三）案涉租赁合同没有约定公摊面积的计算方法，且案涉厂房所在地是工业厂区，有多家公司一起使用公共场所，停车场并非由张云或伟路升公司单独使用。（四）案由存在竞合时，张云有选择权。据此张云请求维持原审判决。
原审被告鸿亿达公司口头答辩称：答辩意见与孙四红意见一致。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。案涉租赁房屋因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，依法应属无效合同，双方当事人对此没有异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对孙四红上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）案涉租赁合同的承租方应如何认定。（二）张云诉请孙四红退还其多收取占有使用费的理据是否充分。
关于焦点一。首先，从案涉租赁合同落款处的签名情况来看，乙方（即承租方）显示为张云。其次，从孙四红签订案涉合同后出具的第一张收款收据的内容可见，孙四红在出具该收据时，其亦认为收到的是张云交来的厂租。虽然其后的收款收据有部分显示是收到伟路升公司的厂租，但伟路升公司已出具证明确认每月租金实际是张云以其个人财产支付的，再结合张云于签约时是以个人名义向孙四红支付押金以及伟路升公司的投资人与法定代表人均是张云的事实，本院认定案涉租赁合同的承租方应是张云。张云作为原告提起本案诉讼的主体适格，故对孙四红认为案涉合同的承租方应是伟路升公司的上诉主张，本院不予支持。
关于焦点二。首先，案涉面积测量报告是原审法院依法委托有司法鉴定资质的广东省地质测绘院所作，并已经过实地勘察，该报告能客观反映案涉房产各处所占面积的实际情况，且双方当事人未提供相反证据予以反驳，故本院对该面积测量报告予以采信。其次，从案涉租赁合同第三条的约定内容显示，双方的计租方式是在不同的租赁期间内分别以每平方14元、每平方15.4元，并以1200平方米的面积标准进行结算，由此可见双方立约之初已达成合意案涉租赁房屋是采取按每平方米单价以及1200平方米作为租赁面积基数的方式进行计租。根据前述面积测量报告结果及张云实际使用房屋的情况，原审法院认定张云所承租的房屋实际总面积为863.86平方米并无不当。由于孙四红每月是按1200平方米的面积向张云收取房屋占有使用费，与前述认定房屋的实际交付租赁面积863.86平方米存在差额，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，孙四红依法应退还张云多支付的房屋占有使用费。最后，由于双方未在案涉合同中约定需要对其他建筑或者园区内的相关公用设施、公摊面积进行计租，故孙四红上诉主张张云需支付停车位占地、保安室、楼顶消防室、水池、配电房等公共设施及公摊面积的占有使用费于法无据，本院不予支持。综上分析，原审法院参照案涉《厂房租赁合同》关于计租方式的约定，按每月14元／平方米标准并结合合同约定交付面积与实际交付面积差额的情况进行计算孙四红应退还张云多支付的房屋占有使用费是正确的。即孙四红应向张云返还2011年5月17日至2013年3月31日的房屋占有使用费为105884.1元［（1200平方米-863.86平方米）×14元／平方米×22.5个月］。
综上所述，原审判决认定事实正确，适用法律无误，本院予以维持。孙四红的上诉请求与理由没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费2880元，由孙四红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 魏 术
代理审判员 李慧仪
二〇一三年十月十日
书 记 员 郑惠琼
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
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