杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初3935号原告：汪正宏，男，1975年8月24日出生，汉族，住安徽省绩溪县。委托诉讼代理人：罗龙江、吴ＸＸ，浙江匡智律师事务所律师。被告：李良根，男，1965年4月28日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。被告：戚富良，男，1965年9月1日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。两被告共同委托诉讼代理人：龙涛，浙江大宇律师事务所律师。卢雯，浙江大宇律师事务所实习律师。原告汪正宏为与被告李良根、戚富良房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月25日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情需要，转为适用普通程序进行审理。本院于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告汪正宏及其委托诉讼代理人罗龙江，被告李良根、戚富良的委托诉讼代理人龙涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪正宏起诉称：2007年5月11日，二被告将杭州市下城区白田畈70-71号房产一楼200平米，租赁给原告做饭店经营使用，租赁期限五年。被告除房租外另行收取原告房屋店面转让款88000元（该款协议期满转让给第三人或由房东退还）。协议期满后二被告于2012年5月11日与原告再次签订五年协议，期间因信赖被告长期租赁房屋，原告于2015年对房屋进行全面翻新装修，装修费用超40万元。因协议期间房产被政府征收拆迁，双方协议无法继续履行和继续签订。原告要求被告退回房屋转让款并赔偿原告装修损失，但二被告拒不支付。原告认为被告这一行为严重侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令：1.二被告共同赔偿原告装修损失300000元；并返还原告装修押金款人民币88000元，以上共计人民币388000元；2.本案诉讼费由二被告共同承担。为证明自己的主张，原告汪正宏向本院提交如下证据：1.《房屋租赁协议》1份，证明原告与二被告签订房屋租赁协议，约定原告可以进行装修，同时约定原告无权处理国家拆迁赔偿事宜即拆迁赔偿款原告是不能跟拆迁部门直接进行协商的，拆迁事宜是由被告处理的；2.《转让租房协议》1份，证明被告收取了原告的装修转让款88000元的事实，结合交易习惯，房屋转让款可以由房东退回或转让给第三人；3.收据1份，证明被告戚富良收取原告房屋转让款的事实（根据交易惯例被告应当返还）；4.照片16份、餐饮服务许可证1份，证明协议期内，原告对房屋进行装修，原告用案涉房屋经营餐饮、现已无法经营产生装修损失的事实；5.评估报告书2份，证明该报告书里面明确装修补偿及附属物补偿部分，根据被告房屋实际情况，总共4层房屋，装修补偿有超过四分之一部分是属于原告的。被告李良根、戚富良答辩称：1、关于原告陈述的装修押金88000元及事实理由中陈述的转让款88000元。在协议中并未约定期满后由房东退还，根据交易习惯，转让款不予退还，故原告要求退还装修押金款88000元没有事实理由依据。2、关于原告要求被告赔偿装修损失30万元的请求，被告认为没有事实理由依据，原告是在双方合同届满之后起诉，其实合同已经履行完毕，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的不予支持”。且原告并没有对该30万元装修款提出相关证据，应当承担举证不利的后果。被告李良根、戚富良未向本院提交证据。经庭审质证，被告李良根、戚富良对原告汪正宏提交的证据质证认为：对证据1三性无异议，该证据不仅能证明原被告之间签订了房屋租赁协议的事实，同时对于合同期限作出了明确的约定。对证据2三性无异议，对证明目的有异议，协议中明确约定88000元的转让费包括原饭店内所有的设施、设备、装修以及预期利益，到期之后不应当退还。对证据3，收据上明确写了一次性转让费，根据交易惯例，转让费到期后不予退还。对证据4，对餐饮经营许可证的合法性、真实性予以认可，但是对关联性有异议。对照片的真实性、合法性、关联性有异议，餐饮服务许可证上写的是饮食店，类别为小吃店，仅限于面条、馄饨供应，在照片中店的名字是聚鲜楼，明显是酒店，不知道两者是什么关系，照片是什么时候照的，照的是什么地方都没有明确反映。对证据5真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本案是房屋租赁合同纠纷，合同已经到期，根据相关司法解释，装修款已经与原告无关，原告要求法院调取的证据并不能证明装修款应当由被告给予原告，且关于装修补偿部分，根据被告了解转让补偿总分每家每户是一致的，根据两份评估报告看都是一样的，补偿总分都是固定不变的，所以不管装修好坏，都是322999元，所以原告要求被告补偿装修款没有依据。据此，本院对原告证据1-3、4中餐饮经营许可证、5真实性予以确认。原告证据4中照片的真实性无从核实，本院不予确认。综上有效证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：2007年5月11日，汪正宏（乙方）与戚富良（甲方）订立《转让租房协议》约定：甲方将白田畈71号一楼便菜便饭饭店建筑面积约120平方米的房屋以一次性转让性质给乙方（房租费用不包括）作为饭店使用。转让费合同生效一次性付给甲方88000元，转让费包括原饭店内所有设施设备、包括装修（不包括剩余的酒水及调料食物）。因房屋财产权是甲方所有，故乙方租甲方房子，经双方协商租房协议为五年，即从2007年5月12日至2012年5月11日。房租费用为每年75000元整。乙方在租用甲方房子过程中，乙方有权进行装修，但必须经甲方同意，不得损害房子的结构，如造成房子整体结构的影响，由乙方自负。甲方有权解除合同。在合同五年到期后，所有房屋装修不准拆除（除可移动的东西外）以免损坏房屋结构。同日，汪正宏交付给戚富良饭店一次性转让费88000元。2012年1月3日，出租人李良根、戚富良（甲方）与承租人汪正宏（乙方）签订的《房屋租赁协议》约定：甲方自愿将白田畈71-70号一楼总建筑面积约200平方米房屋租赁给乙方使用。租赁期限为5年，即2012年5月12日至2017年5月11日。五年租金分别为105000元、110000元、115500元、121275元、127339元、133706元。甲乙双方合同生效后，乙方交纳甲方保证金10000元，保证金在双方合同期满后，经甲方对房屋检查，无损害房屋，甲方一次性退还给乙方。乙方在租用甲方房子过程中，乙方有权进行装修，但必须经甲方同意，不得损坏房子的结构，如造成房子整体结构的影响，由乙方自负。甲方有权解除合同。在合同五年到期后，所有房屋装修不准拆除（除可移动的东西外）以免损坏房屋结构。在乙方五年租赁期内，乙方有权转租，但须得甲方同意。在租赁期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权。在租赁期内，遇不可抗拒及国家政府行为的，合同自动终止，甲方将根据年租金多少，按天退还乙方（包括保证金）。所有装修不得拆除，除可移动的东西外。乙方无权处理国家拆迁赔偿事项。本协议经双方签字后生效。汪正宏承租案涉房屋后用于经营饭店，并于2015对房屋进行了装修，后因地块被征用案涉房屋于2017年5月底被拆除。本院认为，原告汪正宏与被告戚富良签订的《转让租房协议》，与被告李良根、戚富良签订的《房屋租赁协议》均系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。各方均应恪守合约，诚实履行。关于原告汪正宏要求被告李良根、戚富良赔偿装修损失的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。而案涉《房屋租赁协议》中对装修的处理并无特别约定，故原告的请求于法不符，本院不予支持。关于原告汪正宏要求被告李良根、戚富良返还装修押金款88000元的诉讼请求，本院注意到，汪正宏确基于《转让租房协议》向戚富良交付了88000元的转让费，而该转让费的组成包括原饭店内的所有设施设备、装修，而从双方2007年订立合同以来，汪正宏已实际使用包括设备、装修在内的房屋内物品，现其要求被告李良根、戚富良予以返还无事实依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告汪正宏的诉讼请求。案件受理费7120元，财产保全费2460元，两项合计9580元，由原告汪正宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 长  杨 政人民陪审员  赵招娣人民陪审员  施菊娣二〇一八年三月二十六日代书 记员  施丽莎?*ArabicDash?-6-??*ArabicDash?-7-?