湖南省炎陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）炎法民一初字第157号
原告李成孟，男，1976年9月15日出生，汉族，农民，住浙江省永嘉县。
原告武金华，女，1973年5月28日出生，汉族，居民，住炎陵县。系原告李成孟妻子。
共同委托代理人李卫兵，湖南泓一律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起上诉等。
被告炎陵和一置业有限公司，住所地炎陵县霞阳镇坎坪村。
法定代表人尹德和，公司董事长。
委托代理人周炯，公司职员。代理权限为特别授权，即代为承认、变更诉讼请求，代为和解等。
委托代理人汪玉，湖南崇民律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告李成孟、武金华与被告炎陵和一置业有限公司（以下简称和一公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理后，依法适用简易程序审理，因案情复杂，本院于2014年9月1日转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2015年1月8日公开开庭进行审理。原告李成孟、武金华及其委托代理人李卫兵，被告和一公司的委托代理人周炯、汪玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李成孟、武金华诉称：2013年1月14日，原、被告签订商品房销售合同，约定原告向被告购买和一公馆3栋1106室房屋一套，总价355109元，交房期限为2013年10月1日。其中合同第十条第一款约定的房屋交付条件为房屋验收合格。2013年12月15日，被告在不具备合同约定的交付条件下通知原告收房，原告因没有见到被告提供的房屋验收合格的相关证明文件而不同意收房。截至2014年5月31日，被告已延期240天。请求判令被告给付延期交付违约金17045元（计算至2014年5月30日），并负担案件诉讼费用。2014年9月9日，原告将诉讼请求变更为违约金17045元，违约金计算至被告交付房屋之日。
原告为支持其主张，向本院提交以下证据：
1、炎陵县商品房预销售合同1份，拟证明双方的商品房预销售合同关系；
2、炎陵县规划局关于炎信信转（2014）35号回复的函1份，拟证明涉案房屋未经规划验收不符合约定的交付条件；
3、公安消防备案表1份，拟证明涉案房屋未经消防验收不符合约定的交付条件。
被告和一公司辩称：涉案房屋已经竣工验收合格，取得竣工验收报告，符合约定交付条件，原告未依约定按时交纳维修基金，请求驳回原告的诉讼请求。
被告和一公司为支持其主张，向本院提供以下证据：
1、工程竣工验收申请表、工程竣工验收报告各1份，拟证明涉案房屋于2013年11月29日经验收确定为合格；
2、建设工程竣工验收备案表1份，拟证明涉案房屋经验收合格后于2013年12月26日办理备案登记；
3、住宅质量保证书1份，拟证明涉案房屋质量合格；
4、入伙通知书，拟证明被告于2013年12月15日通知原告办理入伙手续。
根据原告的起诉、被告的答辩，本院归纳本案的争执焦点是：1、涉案商品房预销售合同中约定的经验收合格应当如何界定；2、被告是否存在违约，如存在违约，违约金应当如何计算。原、被告对本院归纳的案件争执焦点均无异议，并围绕案件争执焦点进行举证、质证。经组织质证，被告和一公司对原告李成孟、武金华提交的证据1无异议，本院予以认定；对证据2、3的真实性、合法性无异议，但提出异议认为，规划验收、消防验收与本案合同约定的房屋竣工验收合格不具关联性。针对被告和一公司提出的异议，本院经审查认为，被告和一公司对原告李成孟、武金华提交的证据2、3的真实性、合法性无异议，本院予以认定；证据2、3所指规划验收、消防验收与涉案房屋竣工验收不具关联性，本院对其关联性均不予认定。原告李成孟、武金华对被告和一公司提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性无异议，但对关联性提出异议，认为不能证明涉案房屋竣工验收合格，却可以证明被告和一公司的违约行为。针对原告李成孟、武金华提出的异议，本院经审查认为，原告李成孟、武金华对被告和一公司提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性无异议，且均与本案具有关联性，本院予以认定。
根据原、被告的举证、质证，以及本院的认证，结合当事人的陈述，可以确认以下案件事实：
2013年1月14日，被告和一公司作为甲方，原告李成孟、武金华作为乙方，签订编号为9000001494的商品房预销售合同，合同主要约定：乙方向甲方购买和一公馆炎陵县霞阳镇霞阳路和一公馆小区3号栋1106室，规划用途为成套住宅，建筑面积115.1平方米，单价3085.22元／平方米，总房价款暂定为355109元。其中，合同第十条约定：该房屋的交付必须符合下列条件：（一）该房屋验收合格，该房屋的抵押权登记已全部注销；（二）乙方已按约定缴纳了物业维修资金。第十一条约定：甲方定于2013年10月1日前将该交付给乙方，如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：二、按逾期日起，合同继续履行，甲方向乙方支付已购房款的万分之二的违约金。合同签订后，原告李成孟、武金华依约定向被告和一公司交付购房款355109元。2013年10月7日，被告和一公司就涉案房屋出具住宅质量保证书，载明房屋质量评定等级为合格。2013年11月15日，施工单位湖南万力建设集团有限公司申请工程竣工验收并出具工程竣工验收申请表。2013年11月27日至11月28日，规划局、建工室、质安站、总工办等部门在工程竣工验收申请表出具同意验收意见。2013年11月29日，被告和一公司作为建设单位，组织勘察单位长沙三川岩土工程勘察有限公司、设计单位湖南建筑科学研究院、监理单位湖南建科工程项目管理有限公司、施工单位湖南万力建设集团有限公司、检测机构炎陵兴业建筑材料检验有限公司，对3号栋工程进行验收，并于2013年11月29日出具工程竣工验收报告，验收结果为合格，参加验收单位均在工程竣工验收报告上加盖单位公章，相关负责人亦在工程竣工验收报告上签字。炎陵县住房和城乡建设局亦派员参加工程竣工验收。2013年12月15日，被告和一公司向原告李成孟、武金华发出入伙通知书，通知原告李成孟、武金华于2013年12月16日至12月30日期间带齐相关证件资料办理入伙手续。备案机关炎陵县住房和城乡建设局于2013年12月26日作出“该工程的竣工验收备案文件已于2013年12月26日收讫，文件齐全，同意备案”的意见。2014年3月28日，炎陵县规划局作出关于炎信信转（2014）35号回复的函（炎规函（2014）6号），主要内容是：和一公馆前后楼栋之间水平间距，因我局还未进行规划验收，在规划验收时将严格依照当初审定的设计规划方案履职；进出小区通道问题，和一公馆已承诺在现售楼中心在建设完工后按规划要求恢复小区进出通道，我局将依法监管确保已审批规划得到落实。2014年8月18日，炎陵县公安消防大队作出验收备案公告管理登记，主要载明：备案编号：430000wys140005667，工程名称：炎陵和一公馆1-9号栋，工程地址：霞阳大道，单位名称：炎陵和一置业有限公司，备案时间2014年8月18日，公告结果：合格，备案类型：验收备案。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告李成孟、武金华与被告和一公司签订的商品房预销售合同，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行合同义务。我国城市房地产管理法、建筑法以及城市房地产经营管理条例均明确规定，房地产开发项目、建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。对于验收问题，国务院《建设工程质量管理条例》明确规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》也明确规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案；备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。故我国对商品房竣工验收工作基本确立了开发商自行组织、政府监督的模式，因此原、被告双方约定的经验收合格应当认定为竣工验收合格。本案中，涉案3号栋房屋在工程竣工后，经建设单位、地勘单位、设计单位、施工单位和监理单位于2013年11月29日验收合格，并报炎陵县住房和城乡建设局备案，炎陵县住房和城乡建设局在备案登记中并未要求被告和一公司重新组织验收，而是于2013年12月26日出具同意备案的意见，故涉案房屋于2013年11月29日符合约定交付条件。被告和一公司在涉案房屋竣工验收合格后于2013年12月15日通知原告李成孟、武金华办理入伙手续，其违约时间应计算至2013年12月15日。被告和一公司未按照合同的约定交付符合合同约定交付条件的房屋的行为，为民事违约行为，应当承担违约责任，向原告李成孟、武金华给付违约金。原告李成孟、武金华要求被告和一公司给付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，具体数额本院核定为5326.60元。被告和一公司的辩称意见，符合法律规定，本院予以采纳。本案经本院组织调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，判决如下：
一、被告炎陵和一置业有限公司于本判决生效后10日内给付原告李成孟、武金华违约金5326.60元；
二、驳回原告李成孟、武金华的其他诉讼请求。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费226元（原告已预交），由原告李成孟、武金华负担156元，由被告炎陵和一置业有限公司负担70元，并随上述款项一并给付原告李成孟、武金华。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在提交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686，逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 李伯成
人民陪审员 霍保华
人民陪审员 潘琼程
二○一五年元月八日
书 记 员 龙新娟
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《建设工程质量管理条例》
第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。