河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫09民终1540号
上诉人（原审原告）：靳仁花，男，1978年1月18日出生，汉族，住河南省濮阳县。
委托诉讼代理人：窦培强，河南众孚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姬素民，女，1967年7月18日出生，汉族，住河南省清丰县。
原审第三人：高广英，男，1979年4月13日出生，汉族，住河南省滑县，现羁押于濮阳市看守所。
上诉人靳仁花因与被上诉人姬素民及原审第三人高广英案外人执行异议之诉一案，不服濮阳市华龙区人民法院（以下简称一审法院）（2017）豫0902民初12823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人靳仁花及其委托诉讼代理人窦培强、被上诉人姬素民、被上诉人高广英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
靳仁花上诉请求：撤销一审法院（2017）豫0902民初12823号民事判决，改判停止对靳仁花购买的位于濮阳市××区××与××交叉口东南角临街楼西单元6楼西户房屋的执行。事实与理由：靳仁花与高广英签订房屋买卖合同意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。一审法院作出的（2015）华法执字第506号查封裁定书，未依法办理查封登记，不能对抗善意的第三人即靳仁花，该裁定对靳仁花不产生法律效力。靳仁花与高广英买卖的是小产权房，无法办理过户登记，但并不违背《中华人民共和国物权法》第三十一条规定，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十一条进行判决，显然适用法律错误。
姬素民辩称，姬素民因与高广英买卖合同一案，于2015年1月12日向一审法申请强制执行高广英，并对其位于濮阳市××区××与××交叉口东南角临街楼最西单元房屋进行查封，而靳仁花与高广英于2016年11月27日签订涉案房屋买卖合同，靳仁花没有对该房屋进行核查是否有其他纠纷，没有尽到必要的注意义务，风险应由靳仁花承担，应当驳回上诉，维持原判。
高广英述称，同意一审法院拍卖房屋偿还姬素民欠款。高广英并不认识靳仁花，后经朱宗伟介绍并担保，高广英向靳仁花借款10万元，月息5分，扣除利息5000元后，由毛丽霞打入高广英指定的高少更账户95000元，高广英向靳仁花出具了借条。然后高广英通过高少更账户转给朱宗伟5万元，朱宗伟给高广英出具了借条，答应两个月还清，但到期未还。当时如不签订房屋买卖合同，靳仁花就不借款，虽名为房屋买卖，但实为借款抵押担保，不可能将158平方米的房子以10万元价格卖给靳仁花。
靳仁花向一审法院起诉请求：请求法院判令立即停止对原告所购买的位于濮阳市××区××与××交叉口东南角临街楼西单元六楼西户房屋的执行。
一审法院认定事实：被告与第三人买卖合同纠纷一案，一审法院于2014年10月29日作出（2014）华法民初字第4521号民事判决书，判决第三人支付被告水泥款241000元及利息。该判决书生效后，被告于2015年1月12日向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年4月11日作出（2015）华法执字第506号民事裁定书，将第三人位于濮阳市华龙区东白仓村幸福南路路东临街楼西单元六楼西户房屋一套进行查封，并于同日向第三人下达了协助执行通知书。案外人即本案原告以其于2016年11月27日以10万元的价格购买了涉房屋为由，向一审法院提出执行异议，要求解除对房屋的查封。
另查明，2016年11月27日，原告与第三人签订了房屋买卖合同一份，该合同的主要内容为：第三人将位于濮阳市××区××与××交叉口东南角临街楼西单元6楼西户房屋、建筑面积158平方米，以总金额10万元的价格出售给原告；第三人应于原告付清房款时，将房屋及钥匙交给原告。
一审法院认为，本案为案外人执行异议纠纷。依照《中华人民共和国物权法》第三十一条之规定，处分不动产物权的，应当登记，未经登记，不发生物权效力。涉案房产未经初始登记，亦未进行物权转移登记，不得处分，故原告不能取得房屋所有权，其主张不能成立。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第二项之规定，判决：驳回原告靳仁花的诉讼请求。本案受理费2300元，由原告靳仁花承担。
本院二审期间，当事人针对本案事实依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：姬素民向本院提交了2018年7月19日华龙区人民法院执行局执行姬素民与高广英买卖合同纠纷一案的承办人卓巍、石学波出具的执行情况说明，并附有执行中的材料：1、高广英协议书一份。2、2018年6月11日执行人员对高广英的调查笔录一份。2018年3月20日执行人员对高广英的询问笔录一份。3、2016年4月11日民事裁定书一份。4、高广英财产申报表一份。证明：1、2016年4月11日送达了裁定书，并于6月5日查封了其房产，查封在先。2、靳仁花明知高广英的房产被查封，还同意以房子作抵押，双方房屋买卖合同不真实。
靳仁花质证意见：1、我于2017年10月份见到了法院封条，买房时不知道该房屋已经查封，我与高广英是房屋买卖关系，不是高广英陈述的借款房产抵押关系，是朋友朱宗伟告诉我高广英急需用钱才卖房。2、执行情况说明中陈述2016年6月5日在涉案房屋张贴有封条不属实，因为2016年11月27日靳仁花与高广英签订买卖房屋合同时，未在房门及房屋上看到封条。3、执行裁定书从送达回证上看没有给高广英送达，只给高广英送达了执行通知书。4、高广英陈述借款情况不属实，高广英与靳仁花存在房屋买卖关系，并且靳仁花在合同签订时，将全部房款打到高广英指定高少更的账户。5、执行查封裁定书没有在有关部门办理查封登记，也没有给有关当事人公告送达，并且没有在涉案房屋上进行张贴，作为购买人靳仁花无法注意到法院查封的事实，因此查封裁定不能对抗善意第三人靳仁花。高广英质证意见:对一审法院情况说明及以上证据无异议。
本院认为该组系一审法院执行部门出具，证据客观客观真实，应予采信。
本院二审查明，一审法院于2016年6月5日对高广英所有的位于濮阳市××区××与××交叉口东南角（××）临街楼西单元6楼西户房屋予以查封。
本院认为，本案系案外人执行人异议之诉案件。案外人提起执行异议的目的是排除对特定执行标的的执行，人民法院审理案外人执行异议之诉案件，主要审查案外人是否有权请求排除对执行标的采取强制执行措施，而这一诉讼的基础是审查案外人与被执行人谁对该执行标的享有实体权益，二者是否相互排斥、谁的权益具有优先性。
靳仁花主张排除执行的依据是其购买了涉案房屋，而高广英则称涉案房屋名为买卖，实为其向高广英借款抵押，而究竟是买卖还是抵押关系，关键证人朱宗伟住址不详又无联系方式，不能予以查实。本院根据靳仁花提供的房屋买卖合同，判断其对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定进行判断。本案中，一审法院于2016年6月5日已经查封了涉案房屋，而靳仁花和高广英是于2016年11月27日签订了房屋买卖合同，其买卖合同签订时间在查封之后。靳仁花虽然在一审中提交房屋钥匙，并未提交出占有涉案房屋后发生的水电气等费用的单据，即使占有了该房屋也是在一审法院查封后占有了该房屋。靳仁花提供的房屋买卖合同中，房屋面积为158平方米，房屋价款为10万元，该房屋位于濮阳市××东白仓××村内，虽然该房屋并无房产证，但是地理位置尚好，该房屋价款10万元明显低于同地段同品质的房屋价格。综上，因靳仁花是在一审法院查封涉案房屋后才与高广英签订的房屋买卖合同，其提出排除强制执行的上诉异议理由不足，本院不予采纳。
综上所述，靳仁花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人靳仁花负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏章臣
审判员 张慧勇
审判员 李光胜
二〇一八年八月一日
书记员 张建飞