山东省威海经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威经技区民初字第376号
原告姜丽宁。
原告王迁。
委托代理人王翠玲，威海高新永鼎法律服务所法律工作者。
被告威海福成房地产开发有限公司，住所地威海经济技术开发区海滨南路-9号。
法定代表人于富波，经理。
委托代理人龙海，山东伟鹏律师事务所律师。
第三人威海安业房地产开发有限公司，住所地威海市塔山中路-附136号。
法定代表人柳光安，董事长。
委托代理人于兆强，山东海丰威律师事务所律师。
委托代理人丛俊玉。
原告姜丽宁、王迁与被告威海福成房地产开发有限公司（以下简称福成公司）、第三人威海安业房地产开发有限公司（以下简称安业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理，依法由助理审判员朱晓文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王翠玲、被告委托代理人龙海、第三人委托代理人于兆强、丛俊玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜丽宁、王迁诉称，2012年7月3日，原告向被告交付235528元购买位于威海经济技术开发区成业家园-14号-505室房屋，原告为买受人、被告为出卖人，被告承诺在2013年4月30日前将涉案房屋交付原告使用。后被告将涉案房屋到房管部门予以备案，现该房屋已经建好，且约定的交付房屋的期限已过，但被告至今未将房屋交付原告使用，给原告造成重大经济损失。故原告起诉，要求被告与第三人将位于威海经济技术开发区成业家园-14号-505室房屋交付原告使用，并要求被告在房屋具备办证条件时协助办理房屋过户手续。
被告福成公司辩称，涉案房屋所在的14号楼系被告与第三人合作开发。根据被告与第三人之间的合作协议，由第三人负责立项审批及办理商品房预售许可证等手续，由被告对外销售，房款应当归被告所有，由第三人与原告签订买卖合同并办理登记备案，房屋交付系第三人的义务，第三人应将房屋交付原告使用，以避免损失扩大。房款确系由被告收取，约定总房款为335528元。
第三人安业公司陈述，其与原告之间没有签订任何房屋买卖合同，也没有收取原告房款；其没有授权被告对外出售涉案房产，对被告未获授权擅自出售涉案房产的行为不予以认可；原告与被告之间因签订合同、交收房款所形成的房屋买卖合同关系是无效的，应按合同无效的法律原则予以处理，与第三人无关。综上所述，请驳回原告对第三人的诉讼请求。
经审理查明，2009年4月7日，被告与第三人签订福里社区合作开发协议，约定冢里村旧村改造工程项目由双方合作开发，占地面积76.05亩（实际面积由政府和市规划局批准的面积为准），该项目福成公司用地27805.3平方米，安业公司用地22908.1平方米，土地证分双方两家，无论面积多少双方各占一半，项目投资双方各占50%，双方分别派一人办理开工建设手续，手续费用双方各付一半，工程其他费用双方均按50%出资，项目利润除去安置房以外剩余面积双方各占一半。
2009年6月2日，被告与第三人共同委托威海吉盛装饰工程有限公司高山街分公司对经区香港路成业家园售楼中心的装饰装修进行施工。被告与第三人在该售楼处共同办公对外销售成业家园小区的房屋。
2009年7月6日，被告与第三人签订关于双方销售范围的协议书，约定对被告与第三人在7至12楼座的销售范围进行了划分，由被告与第三人分别按照上述楼座的东、西单元划分销售范围，并约定若一方区域面积多，多出面积双方一家一半，不足一套房面积的按每平方米3280元找给对方；双方销售各自范围内楼房的款项由双方各自收取；销售对方范围内的楼房，应事先得到对方的确认，房款由房产所属销售范围的公司收取。介绍方每套房提取人民币2000元，相关售楼员不再另外提成奖励。
2009年9月11日，国土部门向被告颁发土地使用权证书，将坐落于经区凤林办事处福里社区居委会、地号为138-11、使用权面积49484.0平方米的土地使用权登记在被告名下。2009年9月15日，双方签订福里社区土地分割协议，约定项目占地面积为74.23亩，福成公司用地27558平方米、安业公司用地21926平方米，由于该项目土地招拍挂在福成公司名下，此次分割产生的土地契税、土地评估费由安业公司承担，双方对回迁安置面积、费用、公建面积、配套工程产生的费用各承担50%，工程其他费用双方均按50%出资，项目利润除去安置房以外剩余面积双方各占一半。2009年10月20日，威海经济技术开发区凤林街道办事处、威海经济技术开发区凤林街道办事处福里社区居民委员会与被告及第三人达成协议，经办事处及居委会同意，被告与第三人协商，将被告拍得的74.23亩土地分割给第三人32.89亩，村里的拆迁、回迁安置工作由被告与第三人共同负责，所产生的一切纠纷均由被告与第三人自行承担。2009年11月24日，国土部门将坐落于经区凤林街道办事处福里社区居委会、地号为138-11-01、使用权面积为27558平方米的土地使用权登记在被告名下，将地号为138-11-02号、使用权面积为21926平方米的土地使用权登记在第三人名下。
2009年12月8日，双方再次签订房屋销售范围的协议，对13至18号楼，由被告与第三人按照东、西单元进行划分确定销售范围。其中14号楼西侧两个单元归被告销售，东侧两个单元归第三人销售，若一方区域面积多，则补给对方相同面积的房产。
2012年7月3日，原告向被告支付房款235528元，约定原告购买位于成业家园14#505室房屋，总房款为335528元。同日，原告向被告交纳热力表费2000元、太阳能费用1300元，被告分别向其出具了收据。双方约定支付首付款后被告福成公司协助原告办理预售登记手续，原告以贷款形式交付尾款。后因房屋未交付，2012年11月7日，被告将部分款项退还原告，仅留30000元，并将之前出具的收据收回，重新为原告出具30000元收据。2014年4月1日，原告诉至本院，请求处理。庭审过程中，原告变更诉讼请求，要求被告及第三人交付房屋，并在房屋具备办证条件时协助办理过户手续。
2009年7月4日、8月31日，被告与第三人曾两次共同下发文件，对成业家园房屋的销售进行规范。
另查明，原告购买的涉案房屋位于14号楼西侧部分，14号楼的预售许可证登记的售房单位为第三人，14号楼所在土地使用权人为第三人。14号楼部分业主已经入住，涉案房屋已经具备交付条件。被告虽退还了部分房款，但原、被告双方均同意继续履行合同。
庭审过程中，原告主张其是在成业家园售楼处询问并购买的房屋，其当时对涉案房屋的所有权情况并不清楚，被告与第三人应当履行交付房屋及协助办理过户的义务，并称其与被告在交纳诚意金时曾经签订过认购书，但该认购书被被告收回了，双方再未签订书面合同，但涉案房屋已经在房管局网签备案。被告称根据双方签订的售楼范围的协议，其有权销售涉案房屋，被告与第三人之间的纠纷不应影响到原告合法权益的实现。第三人称其从未与原告签订过商品房预售合同，根本不可能在房管局进行备案。第三人还称其与被告协议约定投资、收益及费用均各承担50%，现被告投资未达到约定数额，收益却已经超过约定，并提供双方关于房屋销售价格下发的通知，通知要求签订购房意向书及销售合同，必须经销售部经理审核后盖章。被告对真实性予以认可，但称这是被告与第三人内部的约定，与原告无关。被告与第三人均认可双方虽对土地使用权进行了分割，但双方在对方土地上均有投资建设的房屋。
上述事实，有合作开发协议书、销售范围协议书、收款收据等书证以及双方当事人的陈述等在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点为：一、被告与第三人之间合作开发的性质？二、被告与第三人是否应当交付房屋，并在具备办证条件时协助办理房屋过户手续？
一、被告与第三人均具有房地产开发经营资质，双方在签订的协议中明确约定系合作开发，对成业家园小区的建设明确约定了各自的出资比例、收益比例，共同下发文件等，虽然双方后期对土地使用权进行了分割，办理了使用权证书，建设许可证、预售许可证等亦各自办理，但双方均认可对方土地上有其投资建设的楼房，且双方在土地分割后仍然签订关于销售范围的协议，将双方建设的房屋混合进行销售范围的划分，共同设置售楼中心对外销售，双方至今亦未对合作开发的项目进行利润的清算，故双方的合作开发的性质符合合伙关系的特征，双方系合伙关系。
二、被告虽未与原告签订书面的房屋买卖合同，但其认可原告购买位于成业家园14#505室房屋，房屋总价款为335528元，原告交纳235528元首付款，在被告协助原告办理备案登记手续后，原告以银行贷款的方式支付剩余房款，且原告提供的收款收据能够体现买房人姓名、具体房屋号、房屋的价款，虽被告后期将部分房款退还原告，但双方均同意继续履行合同，故双方之间形成了房屋买卖合同关系。第三人作为合伙人，应当对被告的行为承担责任。且涉案房屋所在的14号楼虽登记在第三人名下，但被告与第三人在2009年12月8日签订的关于双方销售范围的协议书中明确约定涉案的14号楼西侧部分归被告销售，能够看出被告对外销售14号楼西侧单元的行为系得到第三人认可。被告与第三人之间的关于房屋买卖手续履行的约定，系其内部约定，不能对抗善意的买受人，故第三人以涉案房屋系登记在其名下、被告未征得其同意而抗辩买卖无效，理由不当，本院依法不予采信。
综上，被告对外销售涉案房屋，原告作为善意买受人与被告达成购买房屋的合意，并支付了部分房屋，现原告虽未付清房款，但并非原告原因造成，且被告经本院释明后称在本案中暂不主张房屋尾款，双方私下协商解决，现原告要求被告履行合同义务，即交付房屋并在房屋具备办证条件时协助办理过户等，理由正当，本院依法予以支持。第三人作为涉案房屋的所有权人、开发商、合伙人，对被告的上述合同义务负有协助义务，故本院对原告的诉讼请求，依法予以支持。被告与第三人之间关于投资及利润分配产生的纠纷系其合作关系内部的纠纷，不能对抗善意的原告，双方可另行解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告与第三人于本判决生效后十日内将位于威海经济技术开发区成业家园-14号-505室房屋交付原告，并在涉案房屋具备办证条件后十日内协助原告办理房屋过户手续。
案件受理费2525元，由被告福成公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
代理审判员 朱 晓 文
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 许竞文存在