湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民初48号
原告：武长卫，男，1990年12月29日出生，汉族，大学文化，务农，住湖南省溆浦县。
原告：武洋，男，1993年9月4日出生，汉族，高中文化，务农，住湖南省溆浦县。
二原告共同委托代理人：武思征，男，1965年3月4日出生，汉族，住湖南省溆浦县。
二原告共同委托代理人：舒晓兵，湖南宏峰律师事务所律师。
被告：怀化市坤源房地产开发有限公司，住所地湖南省溆浦县卢峰镇团结街58号。
法定代表人：曾祥真，系该公司总经理。
代表人：怀化市坤源房地产开发有限公司管理人。
负责人：韩承满，系清算组组长。
委托代理人：李平生，男，1973年10月12日出生，汉族，干部，大学文化，住湖南省溆浦县。
委托代理人：陈历万，男，1979年8月14日出生，汉族，干部，大学文化，住湖南省溆浦县。
原告武长卫、武洋与被告怀化市坤源房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武长卫、武洋及代理人舒晓兵，被告被告怀化市坤源房地产开发有限公司委托代理人李平生、陈历万到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
武长卫、武洋提出诉讼请求：1、依法确认原、被告2013年元月11日签订的《土地转让协议书》合法有效；2、被告应继续履行合同，办好土地过户手续给原告；3、依法判决被告承担违约金84万元整。事实与理由：原告与被告法定代表人曾祥真有亲戚关系，曾祥真为了公司发展，先后多次向原告父亲武思征借钱，合计1000万元以上(已另案诉讼)。在2011年元月，被告在溆浦低庄镇永鑫街开发建设商业街，被告法定代表人曾祥真并主动与原告父亲武思征商量，将永鑫商业街1—8宗地以每宗地40万元的价格转让给二原告，原告父亲武思征于2011年元月20日代为支付了宗地预付款140万元。总价为280万元。在2013年元月11日签订了《土地转让协议书》，合同注明为1—7号宗地，原告交付的土地预付款是原告父亲武思征代付，并有收条为凭。在2013年6月24日，原告父亲又为二原告代付了8号宗地的预付款30万元。8号宗地未单独签订合同，但有被告法定代表人向原告父亲出示了的收条，并注明8号宗地预付款。合同签订后，原告及其父亲多次找被告法定代表人商量，要求及早办理过户手续，被告法定代表人一拖再拖。事后得知与原告签订合同后，被告将整个开发地(包括转让给原告1-8号宗地)一并抵押给怀化园中园投资有限公司，被告违背诚信原则，特诉至法院，请求司法保护。原、被告签订了书面合同，其合同主体、内容、形式均系合法，土地转让协议为有效合同。由于被告不守诚信，应按合同约定承担违责任。以上事实，有土地转让协议书、收条等证据，足以支持原告的诉讼主张。
怀化市坤源房地产开发有限公司辩称：一、原告要求确认的《土地转让协议书》违反了法律法规规定，属无效协议。二、原告要求确认的《土地转让协议书》已经被怀化市坤源房地产开发有限公司管理人解除，不需再履行。
当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告武长卫、武洋为支持其主张向本院提供如下证据:1、两原告的身份证复印件。证明原告的主体资格及其基本情况。2、被告工商登记资料及法定代表人身份证复印件。证明被告的主体资格及其法定代表人的基本情况。3、土地使用证溆国用（2012）第12075号。证明被告公司取得了低庄镇永鑫路出让地的土地使用权。4、土地转让协议。证明：1、两原告与被告于2013年元月11日签订土地转让协议的事实。2、被告将永鑫路商业街1-7宗土地转让给两原告。3、双方对土地价格及面积进行约定。4、约定若一方违约应承担总标的款的30%作为违约金。5、收条两张及转账凭证一份。证明：1、140万元的收据是购买1-7宗地的费用。2、30万元收条是购买8号宗地的费用。6、对武思征的调查笔录。证明原告父亲武思征代为儿子支付土地款和代签合同的事实。7、永鑫商业街广告宣传资料。证明被告对永鑫路商业街开发的宣传资料中要求大家买地、投资房产问题。8、1-8宗地原告自己设计草图。证明原告自己设计（1-8宗地）建房草图。9、被告提供1-8宗地的平面建房设计图及1-8宗地的照片。证明：1、2013年8月份被告根据原告设计草图提供给原告1-8宗建房设计图纸，每宗地两个门面，共16个门面位置。2、1-8宗地的基本位置。10、1栋产权还原的照片。证明在2013年8月楼盘开盘标明产权还原的16个门面位置（1-8宗地）的土地已出售给两原告，不再另行出售给其他人。11、溆浦县人民法院于2014年4月28日作出的（2014）溆民二初字第90号生效民事判决书一份，证明溆浦县人民法院已确认坤源公司与怀化园中园天诚投资管理有限公司签订的土地抵押合同无效。被告怀化市坤源房地产开发有限公司为支持其主张向本院提供如下证据:1、溆浦县法院的裁定书和决定书，证明在2014年1月9日怀化市坤源房地产开发有限公司已经由溆浦县人民法院裁定破产重整，现在已经进入破产重整阶段。2、溆浦县国土局颁发的产权证溆国用（2012）第12075号，证明产权证是2012年8月23日颁发的，被告在2012年8月23日才取得该宗土地的产权。2011年被告没有处分该宗土地的权利。3、抵押合同一份，抵押权人是怀化市园中园天诚投资管理有限公司，签订的时间是2013年1月6日。4、土地他项权证一份，时间是2013年1月7日。证明本案涉及的土地办理抵押的时间在前，转让协议签订的时间在后，原告与被告签订的转让协议无效。5、永鑫商业街项目部的股东合伙协议一份，这个项目是坤源公司股东曾祥真跟刘桂华、梁军平合伙开发的，证明这个项目涉及到第三人。6、《低庄永鑫商业街项目股份转让协议》（复印件）一份，证明坤源公司已于2012年9月29日将其在永鑫商业街60%的股份转让给了乙方，自此坤源公司在该项目不再享有权益。7、《国有建设用地使用权出让合同》（复印件）一份，证明在该出让合同中约定：坤源公司需在2011年12月10日之前开工，进行首次转让的，应完成投资总额的25%以上。8、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（复印件）各一份，证明低庄永鑫商业街的规划许可，建设规划证，施工许可均是在2013年3月4日，说明坤源公司没有按《出让合同》约定投资开发。9、《商品房预售许可》（复印件），低庄永鑫商业街项目部取得商品房预售许可的时间是在2013年7月、9月，说明永鑫商业街能取得预售许可投资超25%应该是在2013年7月。10、《解除合同通知书》（复印件）一份，说明《土地转让协议书》于2014年8月27日已通知原告解除。
本院对原、被告双方提交的证据，经庭审质证，作如下认证：被告对原告提交的证据1、2、3、6、11无异议。对证据4真实性无异议，但主张签订协议的时间是2013年1月11日，但该宗土地在2013年1月6日已经办理抵押手续，转让该宗土地并没有经过抵押权人的同意，该土地因抵押而《土地转让协议》无效。对证据5真实性提出异议，对关联性有异议，收到的钱是武思征的，而本案的原告是武洋和武长卫；收条上注明的是预付款，没有明确注明是1-7宗地的预付款，收条的时间是2011年1月20日，与土地转让协议中约定的2013年1月11日之前预付50%不符，至于8号宗地，本案原告主张的是1-7号宗地，与8号宗地没有关联。对原告提交的证据7、8、9、10关联性有异议。原告对被告提交的证据1、2均真实性无异议，对证据2关联性有异议。对证据3真实性、合法性有异议发。对证据4真实性、关联性有异议。上述证据中对原、被告均无异议的原告提交的证据1、2、3、6、11，经本院审查具备证据效力，予以采信。对原告提交的证据4、5证实的事实客观存在，予以采信。对原告提交的证据7、8、9、10与土地转让协议无关联，且被告不认可，不予采信。被告提交的证据1为法院的裁定书和决定书，证据2、4分别为溆浦县国土局颁发的产权证、土地他项权证，对法律文书确定的事实予以确认。对证据3因与证据3相互印证，予以采信。对证据5合伙协议原告不认可，对其真实性、关联性均提出异议，不予以采信。对被告提交的证据6、7、8、9、10原告提出关联性异议，且均系复印件又未注明来源，本院不予采信。对被告提交的证据10，原告收到通知无异议，但对合同解除不认可，本院对该证据予以采信。
根据上述有效证据，本院认定如下事实：
原告与被告法定代表人曾祥真系亲属关系，曾祥真为了公司发展，先后多次向原告父亲武思征借钱，合计1000多万元(已另案诉讼)。在2011年1月，被告在溆浦低庄镇永鑫街开发建设商业街，被告法定代表人曾祥真与原告父亲武思征协商后，将永鑫商业街1—8宗地以每宗地400000元的价格转让给二原告，总价为2800000元，于2013年1月11日原、被告双方签订了《土地转让协议书》，合同注明为1—7号宗地。双方约定，原告须于2013年1月11日前预付50％即1400000元给被告。被告自收到预付款后，应于2014年1月11日前负责办好土地转让过户手续，原告接收土地转让过户手续之日务必付清全部转让款。如有违约须按土地转让款的30％承担违约责任。事后，原告父亲武思征于2011年1月20日代为支付了宗地预付款1400000元，并由被告法定代表人曾祥真以公司名义出具收条一份，其中部分预付款系以原告之父武思征民间借贷债权抵付。2013年6月22日，在原被告双方未签订土地转让合同的情况下，原告父亲又为二原告代付了8号宗地的预付款30万元，于2013年6月24日，由被告法定代表人曾祥真向原告父亲出具了的收条一份，并注明8号宗地预付款。
另查明，双方争议土地的土地使用权证于2012年8月23日颁发由溆浦县国土局颁发，产权证号为溆国用（2012）第12075号，使用权类型为出让。2013年1月6日被告与怀化市园中园天诚投资管理有限公司签订了一份抵押合同一份，将本案涉及的土地抵押给怀化市园中园天诚投资管理有限公司，于2013年1月7日办理抵押土地他项权证书。2014年4月28日溆浦县人民法院作出的（2014）溆民二初字第90号民事判决书，依法确认坤源公司与怀化园中园天诚投资管理有限公司签订的该土地抵押合同无效，该判决已发生法律效力。
还查明，2014年1月9日怀化市坤源房地产开发有限公司已经由溆浦县人民法院裁定资产重整，现在已经进入重整阶段。原告得知被告将整个开发地(包括转让给原告1-8号宗地)一并抵押给怀化园中园投资有限公司后遂诉至法院，请求依法确认原、被告2013年1月11日签订的《土地转让协议书》合法有效，被告应继续履行合同，办好土地过户手续给原告并依法判决被告承担违约金840000元。2014年8月27日怀化市坤源房地产开发有限公司管理人向原告送达了《解除合同通知书》，已通知原告解除《土地转让协议书》。
本院认为：根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案双方当事人于2013年1月11日签订了《土地转让协议书》，合同注明为1—7号宗地。原告之父武思征于2011年1月20日代为支付了宗地预付款1400000元，并由被告法定代表人曾祥真以公司名义出具收条，又于2013年6月22日，在原被告双方未签订土地转让合同的情况下，原告父亲又为二原告代付了8号宗地的预付款300000元，于2013年6月24日，由被告法定代表人曾祥真向原告父亲出具了的收条，并注明8号宗地预付款。而双方争议的土地于2013年1月6日由被告与怀化市园中园天诚投资管理有限公司签订抵押合同，将本案涉及的土地抵押给怀化市园中园天诚投资管理有限公司，并于2013年1月7日办理了抵押土地他项权证。2014年4月28日溆浦县人民法院作出的（2014）溆民二初字第90号民事判决书，依法确认坤源公司与怀化园中园天诚投资管理有限公司签订的该土地抵押合同无效，该判决已发生法律效力。因此，在导致合同无效的原因消除后，原、被告转让1至8号宗土地的合同应认定为有效合同。原告要求依法确认原、被告于2013年1月11日签订的《土地转让协议书》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。又由于2014年8月27日怀化市坤源房地产开发有限公司管理人根据破产法向原告送达了《解除合同通知书》，已通知原告解除《土地转让协议书》，该协议业已解除。因此，原告要求继续履行合同办理土地过户手续的请求，本院不予支持。此外，双方当事人约定于2014年1月11日前负责办好土地转让过户手续，溆浦县人民法院于2014年1月9日依照破产法裁定被告公司资产重整，怀化市坤源房地产开发有限公司进入破产重整已无法办理土地过户手续，并非被告公司故意违约。因此，被告公司在本案中不应承担违约金，原告要求被告违约赔偿的诉讼请求，本院也不予以支持。对原告依法享有的债权及损害赔偿请求权可依法另行申报债权等方式主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第（五）项、第九十六之规定，并经本院审判委员会讨论判决如下：
一、原告武长卫、武洋与被告怀化市坤源房地产开发有限公司于2013年1月11日签订的《土地转让协议书》合法有效；
二、驳回原告武长卫、武洋其它诉讼请求。
案件受理费35920元，诉讼保全费5000元，由原告武长卫、武洋元负担24552元，被告怀化市坤源房地产开发有限公司负担16368元。
如不服本判决，可在判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 李东恒
审 判 员 刘士平
代理审判员 宋艳云
二〇一七年三月十五日
代理书记员 唐红霞