河北省遵化市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0281民初5996号
原告：王淑青，女，1962年8月7日出生，居民，现住遵化市。
委托代理人：单静。
被告：董元春，男，1980年1月23日出生，农民，现住天津市滨海新区。
委托代理人：刘志刚。
被告：梅子杰，男，1958年1月23日出生，居民，现住唐山市路北区。
被告：唐山凤辉房地产开发有限公司，单位住所地：唐山市。
法定代表人：董庆柱。
原告王淑青与被告董元春、梅子杰、唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称凤辉房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年12月14日立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案原告王淑青的委托代理人单静、被告董元春及其委托代理人刘志刚到庭参加诉讼。被告梅子杰、凤辉房地产公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王淑青诉称：原告诉被告凤辉房地产公司、梅子杰民间借贷一案，经法院判决，在执行梅子杰名下位于天津市开发区宏达街×××室过程中，被告董元春提出异议，遵化市人民法院出具执行裁定书支持董元春的异议。故诉请撤销（2016）冀0281执异80号执行裁定书，并确认被告董元春与梅子杰2016年9月28日签订的“房产买卖协议”无效。
被告董元春辩称：一、被告董元春与梅子杰于2016年9月28日签订的房产买卖协议合法有效。（一）被告与梅子杰的委托代理人孙凤兰签订的房产买卖协议手续齐全，符合法律规定。梅子杰、李桂莲经过公证处办理的授权委托书，符合法定的公证程序，授权委托书合法有效，委托代理人孙凤兰代理梅子杰、李桂莲买卖房屋的行为合法有效。原告提出的对公证程序的质疑不能成立，人民法院应当将公证委托书作为认定本案事实的依据。（二）被告不存在恶意串通的行为。被告与原告所声称的人员（董庆柱及其他人员）无任何亲属关系。被告购买房屋与业主经过充分协商，并办理房屋买卖的一切合法手续，相应的款项经过监管程序及贷款手续，均为合法办理，被告在买卖本案涉诉房屋中不存在任何恶意串通的行为。（三）被告所做出的行为符合法律规定。被告依据法律规定，办理房屋买卖的网签手续、办理房屋贷款、交付房屋首付款至监管账号，均依照房屋买卖的程序进行，依照房管部门的要求予以办理，做出的行为符合法律规定。房产买卖协议为在房管部门网签备案的合同，亦是符合法律要求的。二、（2016）冀0281执异80号执行裁定书合法、有据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，被告与梅子杰2016年9月28日签订的合同合法有效，并早于查封。按照双方协议的约定，梅子杰依约将房屋交付被告，现被告实际占有房屋，且已按照合同约定支付部分价款，剩余价款已经办理贷款手续，即将发放，房屋的过户登记手续正在办理中。综上，被告董元春与梅子杰签订的房产买卖协议合法有效，（2016）冀0281执异80号执行裁定书合法、有据，望驳回原告的全部诉请，依法维护被告的合法权益。
被告梅子杰、唐山凤辉房地产开发有限公司未予答辩。
经审理查明，唐山市中级人民法院在申请执行人王淑青与被执行人梅子杰、凤辉房地产公司民间借贷纠纷一案中，于2016年10月26日作出（2016）冀02执10777号之五执行裁定，将被执行人梅子杰名下位于天津市开发区宏达街×××室（产权证号：14××53）的房产予以查封。查封期限3年，自2016年10月26日至2019年10月25日止，查封期间，未经本院允许不得有出让、变卖、抵押、赠与等处分行为。
案外人董元春与申请执行人王淑青、被执行人梅子杰、凤辉房地产公司执行异议纠纷中，遵化市人民法院出具（2016）冀0281执异80号执行裁定，中止执行唐山市中级人民法院（2016）冀02执10777号之五执行裁定书中对被执行人梅子杰名下位于天津市开发区宏达街×××室房产（产权证号14××53）的查封。
另查，天津市开发区宏达街×××室房产与天津经济技术开发区芳林泰达园×××室表述不一样，但实际上系同一房产。
庭审中，原、被告对下列事实发生争议：董元春作为案外人对天津市开发区宏达街×××室是否有排除执行的权利。
针对争议焦点，原告王淑青主张：原告与梅子杰、凤辉房地产公司民间借贷纠纷一案经法院判决，梅子杰、凤辉房地产公司没有按照判决履行还款义务。
原告为证明自己的主张成立，向本院提交如下证据：
1.出借人为王淑青、借款人为凤辉房地产公司的三份借款合同复印件，证明梅子杰、凤辉房地产公司对原告负有债务，且借款合同中梅子杰的签名与公证书中的签名不一致；
2.原告为王淑青、被告为梅子杰、凤辉房地产公司民间借贷纠纷一案，遵化市人民法院出具（2015）遵民初字第5061号民事判决，判令：一、凤辉房地产公司于判决生效后10日内偿还王淑青借款本金1987万元，并自2014年10月16日起按照年利率24%计算利息；二、梅子杰对上述款项承担连带还款责任，其在承担保证责任后有权向被告凤辉房地产公司追偿；三、驳回王淑青其他诉讼请求。
经对证据1-2质证，被告董元春辩称对原告与梅子杰之间的纠纷不发表意见。三份合同梅子杰的签名与公证书中的不一致，不能否认梅子杰在公证书中签名的真实性。
针对争议焦点，被告董元春主张：被告与梅子杰的委托代理人孙凤兰在中介机构就涉案房屋签订买卖合同，董元春支付了241万元给孙凤兰，支付了55.2万元给房屋主管部门，剩余款项已经办理贷款，在办理过户过程中涉案房屋被查封，无法过户，贷款未发放。综上，被告董元春对涉案房屋享有排除执行的权利。
被告为证明自己的主张成立，向本院提交如下证据：
1.售房人甲方梅子杰、孙凤兰与购房人乙方董元春签订的房屋买卖（置换）合同，房屋坐落于开发区宏达街×××房屋，所有人梅子杰，建筑面积141.5，房屋权属证书编号开发字第××，房屋价格425万元整；
经质证，原告王淑青辩称该合同系伪造，在（2016）冀0281执异80号案件中被告没有提交过该份合同，属于董元春、梅子杰、孙凤兰恶意串通转移隐匿财产，根据合同第5条第3项规定，甲方承诺于过户当天腾空房屋，将房屋钥匙交给乙方，该房屋至今没有过户，被告却实际入住，显然与合同相违背，要求提交房屋产权证。
2.天津市泰达公证处于2016年9月7日出具的梅子杰、李桂莲在委托书上签名、捺印的公证书一份，梅子杰、李桂莲委托孙凤兰出售天津开发区宏达街×××室房产；
经质证，原告王淑青辩称对真实性有异议，梅子杰在公证手续中的签名不真实，李桂莲一直在国外居住，申请进行笔迹鉴定。
3.出卖人甲方梅子杰、委托代理人孙凤兰、买受人乙方董元春于2016年9月28日签订的天津市房产买卖协议，房价款184万元，董元春首付552000元，申请银行贷款1288000元，监管房价款合计1840000元。甲方提供收取监管房价款的个人一般结算账户开户银行：天津市建设银行，户名：孙凤兰，账号00×××23；
经质证，原告王淑青辩称真实性有异议，孙凤兰签订的买卖协议属于无效。
4.2016年9月10日渤海银行网上银行交易电子回单及孙凤兰出具的收到董元春给付购买开发区芳林泰达园×××房屋定金20万元的收据；
5.2016年9月28日渤海银行网上银行交易电子回单及孙凤兰出具的收到董元春给付购买开发区芳林泰达园×××房屋差价款221万元的收条；
6.天津市滨海新区房屋管理中心于2016年9月29日出具的存量房屋交易监管资金收款凭证，缴款人董元春，监管资金总额184万元，本次交款55.2万元，需贷款金额128.8万元；
7.渤海银行股份有限公司天津开发区支行出具的银行流水，2016年9月10日董元春转款20万元给孙凤兰，2016年9月29日董元春转款221万元给孙凤兰；
经对证据4-7质证，原告王淑青辩称除了天津市滨海新区房屋管理中心收款凭证真实性无异议，其余均属于伪造。
8.董元春与中国建设银行股份有限公司天津开发分行于2016年10月17日签订的个人住房（商业用房）借款合同，借款金额184万元；
经质证，原告王淑青辩称无异议。
9.天津市隆达物业管理有限公司于2016年11月23日出具的证明，主要内容：本小区业主董元春已于2016年10月6日正式入住天津经济技术开发区芳林泰达园×××室，并办理相关入住手续；
10.芳林泰达园×××门禁卡、购电卡、购气卡、有线电视收费收据、物业收费收据、水电燃气等的缴费凭证，证明被告已经入住该房屋。
经对证据9-10质证，原告王淑青辩称从相关缴费凭据可以看出2009年8月-2016年7月涉案房屋一直由梅子杰居住，在被告没有交清全部房款的情况下，被告称实际入住不客观真实。如果入住说明被告董元春与梅子杰恶意串通。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公正证明的除外”之规定，梅子杰、李桂莲对孙凤兰的授权委托书已经经过天津市泰达公证处公证，原告仅以梅子杰字体不符及李桂莲长期在国外居住为由否认该公证书，不足以推翻该公证证明，故对原告要求进行笔迹鉴定的申请不予支持。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的，（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。涉案的天津市开发区宏达街×××室房屋，现虽登记在梅子杰名下，但被告董元春与梅子杰、李桂莲的委托代理人孙凤兰已于法院查封前签订了合法有效的买卖合同，董元春并按合同约定支付了首付款并实际居住、占有该房产，现正在办理变更登记手续，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，具有排除王淑青要求执行的权利，故应当驳回原告王淑青的诉讼请求。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告王淑青的诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告王淑青负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判长 韩国栋
审判员 史 婷
审判员 王 贺
二〇一七年三月二十七日
书记员 马毓泽