吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉07民终1771号
上诉人(原审被告)：张影。身份证号码×××
委托诉讼代理人：宋权，系张影丈夫，住址同上。
被上诉人（原审原告）:松原中奥广场物业管理有限公司，住所地松原市宁江区松原大路3355号。组织机构代码67734XXXX
法定代表人：邹海军，经理。
委托诉讼代理人：潘启光，吉林瑞广律师事务所律师。
上诉人张影因与被上诉人松原中奥广场物业管理有限公司(简称中奥物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服宁江区人民法院(2017)吉0702民初1694号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张影的委托诉讼代理人宋权、被上诉人中奥物业公司委托诉讼代理人潘启光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张影上诉请求及庭审意见：请求撤销一审判决，撤销被上诉人与上诉人签订的《前期物业服务协议》，将本案发回重审或依法改判，判决物业公司与物业建设单位松原中奥广场置业有限公司共同承担物业服务费用。事实和理由：一、依据《合同法》第五十四条规定，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。上诉人办理入住手续时不签订前期物业服务合同就不给房屋钥匙，不能办理入住手续，也就不能取得房屋的使用权，并且前期�业协议是中奥物业公司单方面拟定的协议，很明显在订立合同时显失公平，请求法院撤销此协议。二、依据《松原市物业管理实施办法》第九条分期建设的住宅物业，首期入住的业主达到本期建设的总建筑面积50%以上时，可以召开业主大会。后期业主入住率达到物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上时，要重新召开业主大会。上诉人所拥有物业显然在入住时入住率已达到物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上，建设单位应依据相关法律规定重新召开业主大会，并选举业主委员会。同时第二十二条第规定新建物业必须实行前期物业管理。（一）新建物业的建设单位应通过招投标或协议方式选聘物业管理企业，实施前期物业管理，业主委员会成立后，由业主委员会选聘物业服务企业实施物业管理。上诉人入住小区六年，至今未召开业主大会、成立业主委员会重新选聘物业服务企业实施物业管理，被上诉人存在不合情，不合理，不合法。三、根据《业主大会和业主委员会指导规则》第八条：物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处，乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料。显然建设公司没有履行相关义务，存在严重过错，由此产生的物业服务费用应由过错方承担。四、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点既符合相关法律规定，也为一审判决所认可，但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容。具体表现在：一审判决只认定了物业公司小区部分业主房屋窗户漏水问题维修服务瑕疵，没有认定上诉人有录像及微信为证的存在的其他服务瑕疵（可当庭提供），也未认定其他对上�人无关服务的瑕疵。比如：一审判决中提到该合同第二章“委托管理事项”约定，中奥物业公司提供以下物业管理服务中，与上诉人没有任何关系的有：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理中楼梯间、走廊通道、门厅跟上诉人没关系；公用设施设备的维修、养护、运行和管理中垃圾道、烟道、公用照明天线、中央空调、楼内消防设施设备（此楼根本没有消防设施）、电梯、中央监控设备跟上诉人没有任何关系；附属物建筑、构筑物的维修养护管理中自行车棚、停车场跟上诉人没有任何关系；公用绿地、花木的养护与管理跟上诉人没有任何关系；附属配套建设和设施的维修、养护（商业网点、文化体育娱乐设施）跟上诉人没有任何关系；交通与车辆停放秩序的管理跟上诉人没有任何关系；维护公共秩序（安全监控、巡视、门岗执勤）跟上诉人没有任何关系，存在如此多的瑕疵和与上诉人无关的服务，一审判决上诉人承担80%物业费实属不妥。对于物业公司而言，上诉人的房屋只是其收取物业服务费的对象，但对于上诉人而言，该房屋是安身立命、合家居住的场所，如此多与上诉人无关的服务约定，上诉人从法律上、情感上不能按时按量交物业费。五、一审审判程序存在瑕疵。1、审查证据不全面。《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”上诉人有照片及视频证据，未在一审判决中体现，导致认定物业公司服务瑕疵不全面。2、一审法院现场勘查不全面，从物业公司起诉至一审判决都是在近几个月，冬天未除雪等环境卫生服务瑕疵未能了解，导致认定物业公司服务瑕疵不全面。3、一审判决未能考虑案件的社会影响，对物业�务费的减少幅度判决过低。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”就50户商企而言，每户每年近3000元，就是15万元，这与其服务不对等，与小区内住户相比，上诉人享受的物业服务内容要少的很多，反而却要多交好多物业费，实属不合情、不合理,对于物业公司的服务存在严重瑕疵的，人民法院应当判决大幅度减免物业费。
被上诉人中奥物业公司答辩称：按照合同法有关规定，本案已经不具备撤销合同的法定条件，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，希望二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
一审原告中奥公司诉称：2012年8月30日，张影购买了松原奥林匹克花园小�9号楼108室，并于2012年10月20日与中奥公司签订了《松原奥林匹克花园物业管理前期物业服务协议》，约定由中奥公司为被告提供物业服务。物业协议签订后，中奥公司积极履行相关义务，为业主提供了优质的物业服务，但张影却未按协议约定支付物业服务费用，根据物业协议第四条第4.2项，“……通知交房时之当月起，即视为乙方入伙（即业主）；乙方需预交纳12个月的物业管理服务费；以后每一年交纳一次，缴费时间为每年第一个月10日前，”但张影一直未支付自2013年10月20日起至2017年12月31日止的物业费，共计12142元。经多次催要未给付，故诉至法院，要求判令张影给付物业费12142元及违约金，并承担诉讼费用。
一审被告张影辩称：拖欠物业费事实属实，不同意全额交纳物业费。按照物业管理条例，前期物业服务合同可以约定期限，业主委员会成立了，前期物业服务合同终止，现在前期物业服务合同咋一直有效；我们入住六年了早应该成立业主委员会，重新选聘物业服务公司；前期物业服务企业除去年给我们商户门前打扫卫生外，没给我们提供任何服务，收我们很高的服务费是暴利。
一审法院审理查明：松原中奥广场置业有限公司（以下简称置业公司）与中奥物业公司于2008年签订前期物业服务合同，约定将奥林匹克花园小区物业委托中奥物业公司管理，由该公司提供物业服务，松原市物业管理中心出具证明予以认可。该合同第二章“委托管理事项”约定，中奥物业公司提供以下物业管理服务：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅）；共用设施设备的维修、养护、运行和管理（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、共用照明天线、中�空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施）；附属物建筑、构筑物的维修、养护和管理（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场）；共用绿地、花木的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护（商业网点、文化体育娱乐场所）；公共环境卫生（公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾清运）；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序（安全监控、巡视、门岗执勤）；管理与本物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；协助组织开展本物业管理区域内的文化娱乐活动；业主和物业使用人房屋的自管部位、自用设施设备的维修、养护，在业主和物业使用人提出委托时，物业公司原则上应接受委托，具体收费事宜应按物业公司制订并公布的收费标准由当事人双�另行协商；对业主和物业使用人违反《业主临时公约》或《前期物业服务协议》的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止等措施；其他委托事项（置业公司未售空置房源的维护、置业公司使用房屋的养护维护、房屋质量问题导致的维修维护）。该合同第三章“委托管理服务期限”主要内容约定，物业管理委托期限暂定为10年，自本合同生效之日起至2018年12月31日止。……本合同届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第四章“双方的权利和义务”中约定，对在保修责任内存在质量问题，由物业公司返修，由置业公司支出全部费用。其它内容详见合同。第五章“物业管理服务质量标准”约定,房屋外观:完好整洁……；设备运行：电梯按规定时间运行，……房屋及设施设备的维修、养护：屋面及房屋渗漏七日修好；公共环境：道路平整……；清洁卫生：公共场地每天标准清扫一次，电梯卫生每天清扫、保洁二次，定期组织实施化粪池清掏（费用由业主承担），绿化——绿地完好率达到95%以上，交通秩序——室内（外）停车场一天24小时保管，保安——实行24小时保安制度……，急修——停水不超过12小时、停电不超过12小时、下水道及沙井堵塞不超过48小时内开工、小修在报修1小时内开工，业主和物业使用人对物业公司满意率达到95%。第六章“物业管理服务费用”主要约定，住宅用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.5元交纳，非住宅用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.0元交纳。物业管理服务费每年交纳一次，每次交费时间为1月1日。房屋的共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用：保修期内属保修范围内的房屋共�部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由置业公司承担；不属于保修范围内的维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额或物业公司承担；保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。本合同其它内容略（详见合同书）。中奥物业公司提供的松原奥林匹克花园业主资料卡显示，张影于2012年10月20日入住松原奥林匹克花园小区9号楼108室商企，其房屋建筑面积为160.62平方米。入住时与中奥物业公司签订了《松原奥林匹克花园物业管理前期物业服务协议》、《松原奥林匹克花园业主临时公约》。该协议中关于中奥物业公司的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等方面所作约定与置业公司委托合同基本一致（略）。该合同第四条“物业管理服务费用”约定：本条所称物业管理服务费用仅指中奥物业公司对本物业公共事务的物业管理服务费用，不包含业主房屋自用部位、自用设施设备的维修费用和小区道路路灯、各单元电控门、楼道及门厅走廊照明、本物业智能化系统、消费系统等的公共水/电费分摊费；本物业房屋公用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用也不包含（此类费用从维修基金中列支）。本条4.2-4.4条主要约定：物业管理服务费每年交纳一次，每次交费时间为每年第一个月10日之前。业主在办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事先书面向物业管理企业备案说明，经物业管理企业认可后，物业服务费由业主按不低于规定标准的70%交纳；物业服务协议或买卖（租赁）合同中已约定起始交付时间，因业主原因未按时办理入住手续，期间的物业服务费用由业主按规定的70%交纳。业主将物业出租给他人使用，并于物�使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的约定，业主应及时书面告知甲方。业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。物业服务费标准为：商业用房物业费为1.5元/月/平方米。协议其它内容略（详见协议书）。“业主临时公约”内容略。张影应交纳物业服务费期间为2013年10月20日至2017年12月31日。法庭审理过程中，中奥物业公司承认松原奥林匹克花园小区存在窗户漏水的共性问题，且物业公司也一直在与置业公司协调解决。
一审法院认为：松原中奥广场置业有限公司与中奥物业公司签订的前期物业服务合同、中奥物业公司与张影签订的《松原奥林匹克花园物业管理前期物业服务协议》、《松原奥林匹克花园业主临时公约》，是其真实意思表示，不违反国家相关法律法规强制性规定�合法有效，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。中奥物业公司按合同约定为该小区提供了物业服务，张影系该小区业主，中奥物业公司与张影之间形成了物业服务合同关系，张影应当按约定交纳物业服务费。但是，中奥物业公司在管理该小区期间，由于奥林匹克花园小区存在业主房屋窗户漏水的共性问题(属工程质量问题)，此问题虽经中奥物业公司多次与置业公司协商维修，但仍有部分业主房屋窗户漏水问题尚未彻底解决，对此，中奥物业公司应负有一定责任，所以根据物业服务合同的性质、特点，张影可以适当少交物业费，以承担年物业费80%为宜。据此，张影应按合同约定的收费标准向中奥物业公司交纳拖欠的2013年10月20日至2017年12月31日期间物业费为9444元（160.62平方米×0.8元/月/平方米×49个月×80%）。鉴于中奥物业公司在提供管理服务期间存在上�瑕疵，故其主张的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决被告张影于本判决生效之日立即给付原告松原中奥广场物业管理有限公司物业费9444元。
二审期间，上诉人提供手机视频证明楼道门口堆放垃圾说明物业服务不合格。被上诉人不认可视频的真实性，而且证据形式不合格。该小区目前尚未成立业主委员会，没有召开过业主大会，双方之间仍在按照前期物业合同履行。
本院认为，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与业主、业主大会选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时的物业管理。上诉人与被上诉人签订的《松原奥林匹克花园物业管理前期服务协议》是双方当事人真实意思表示�不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，本院予以确认。
本案争议焦点：中奥物业公司在履行物业合同管理中，上诉人以物业服务质量瑕疵拒交物业服务费理由是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，中奥物业公司在奥林匹克花园小区物业服务管理中，已经按照合同约定提供了物业服务，不存在上诉人没有享受到该服务的情况，根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据双方约定的缴费标准缴纳物业服务费用，上诉人拒绝交纳物业服务费用已构成违约。至于上诉人认为房屋质量不合格或者配套设施不完备而拒绝交物业费，根据《物业管理条例》第三十一条“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任”规定，上诉人的主张不属于物业服务管理范畴，其据此拒交物业费理由不能成立。上诉人二审认为卫生清洁不到位等问题，属于个别性问题，并非管理中的常态现象。实践中，社会生活无法停滞，物业服务管理也是在流变中不断出现新情况新问题，双方应本着诚实信用、公平合理原则，彼此尊重对方利益，建立密切合作关系。基于物业合同双方相互依存相互协助的共同生活关系的特殊性，上诉人抗辩的物业管理中个别瑕疵问题，不属于被上诉人违约行为以及被上诉人亦不构成拒绝缴纳物业服务费的合理正当理由。因此，被上诉人主张上诉人按照合同约定缴纳物业服务费的请求，本院应予支持；因被上诉人物业管理存在瑕疵，一审判决已经酌情扣减，故一审判决对物业费计算标准、房屋面积和收费期间的认定正确�合理。当事人行使权利应当按照法律赋予或者合同约定，上诉人作为原审被告，在二审主张撤销双方签订的《前期物业服务协议》，没有法律依据，本院不能支持，故上诉人上诉理由不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费104元，由上诉人张影负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩方德
审判员 魏 巍
审判员 陈洪林
二〇一七年十一月二十一日
书记员 康 瑞