上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初26012号
原告(反诉被告)：王惟军。
委托诉讼代理人：冯岳，北京市蓝鹏律师事务所上海分所律师。
被告：李文奎。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，上海嘉富诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高丹红，上海市新闵律师事务所律师。
被告(反诉原告)：王振旺。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，上海市新闵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高丹红，上海市新闵律师事务所律师。
原告王惟军与被告李文奎、王振旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判。被告王振旺在诉讼中提起反诉，本院受理后，与本诉合并于2016年10月24日公开开庭进行了审理。后因案件复杂，本院依法组成合议庭，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告王惟军及其委托诉讼代理人冯岳，被告王振旺及两被告共同委托诉讼代理人ＸＸＸ、高丹红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王惟军向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告李文奎之间的租赁合同于2015年10月31日解除；2、要求被告王振旺搬离上海市闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、要求被告王振旺按照每三个月1万元的价格向原告支付房屋使用费(自2015年11月1日起计算至实际搬离之日为止)；4、被告王振旺支付截止至2017年3月的物业管理费4,649.85元，截止至2016年6月22日的电费277.20元、电费滞纳金130元、水费24.90元。事实与理由：原告与被告李文奎于2010年9月5日签订《物业租赁合同》，李文奎向原告承租位于上海市闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室房屋，租期截止至2013年10月31日。合同到期后，房屋仍由李文奎租赁，并按原合同约定向原告支付租金。自2015年10月后，被告李文奎未继续支付租金，原告到涉案房屋处查看发现李文奎已将房屋转租给了被告王振旺。原告遂通知被告李文奎解除合同，并要求被告王振旺搬离，但遭两被告拒绝。被告王振旺至今非法占有上述房屋，亦不支付自2015年10月之后的使用费。现为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告李文奎辩称：其从他人处受让了涉案的商铺，因当时该商铺附带装修及设施，为此其支付了10余万元转让费。其受让此商铺后，于2010年与原告签订了3年期的租赁合同。在经营了两个月后，其将此商铺又转租给了被告王振旺，李文奎向原告支付的4,000元保证金已转为被告王振旺支付。原告对此明知并同意转租。被告王振旺向李文奎支付了10万元装修和设施补偿费。自2011年1月起，月租金均由王振旺以现金等方式向原告支付，原告从未提出异议。合同履行至2013年10月31日到期，此后，原告与被告王振旺之间建立了不定期的租赁合同关系，被告李文奎已不再是房屋承租人，不应承担合同责任，亦不是本案的适格被告。不同意原告的诉讼请求。
被告王振旺辩称：被告李文奎所述属实。自2011年1月，一直由王振旺直接以现金方式向原告支付租金、水电费和物业管理费，原告对于李文奎转租房屋明知且从未提出异议。自2013年10月31日之后，原告与王振旺之间直接建立了不定期的租赁合同关系。2015年11月初，王振旺准备将涉案商铺转让给其他人，但原告不同意。2015年11月，原告切断了涉案房屋的水电，导致王振旺无法正常营业。2016年1月14日，原告指使社会闲杂人员砸毁了商铺的玻璃门和房屋内的桌椅，并且王振旺存放于此房屋内的11万元现金亦丢失。为此，王振旺向公安机关报案。2016年1月21日,原告在房屋大门上张贴招租公告。由于王振旺无法占有使用涉案房屋，只能在外租房。同意支付自2015年11月1日至2016年1月21日期间的租金,不同意支付之后的租金。现不同意原告的诉讼请求。
由于原告停止供应房屋的水电，并且于2016年1月14日砸坏了房屋玻璃门和房屋内的设施，导致被告财物损失和经营损失。现提起反诉：1、要求原告王惟军赔偿被告王振旺停业损失20万元；2、要求原告王惟军赔偿被告王振旺在外租房的租金损失23,400元；3、要求原告王惟军赔偿被告王振旺财物损失15,000元。
诉讼中，被告王振旺变更第一项反诉请求为：要求原告王惟军赔偿停业损失28万元(自2016年1月16日至2017年3月16日止，每月2万元计算)；变更第二项反诉请求为：要求原告王惟军赔偿在外租房的租金损失36,400元(自2016年2月1日至2017年3月底，每月2,600元计算)。
针对被告王振旺的反诉请求，原告王惟军辩称：原告于2015年11月即要求收回房屋,被告王振旺却拒不搬离。原告停止水电供应是原告行使正当权利。原告也从未知晓被告李文奎将房屋转租给王振旺。原告确实在2016年1月损坏了涉案房屋的2扇玻璃门，但未破坏房屋内的其他财物。无证据证明被告王振旺存在停业损失。被告王振旺是否在外租房，与本案无关，也没有理由要求原告承担房屋租金。不同意被告王振旺的反诉请求。
经审理查明：上海市闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的产权人为原告王惟军以及案外人施某某、王某某。
2010年9月5日，原告王惟军作为出租方(甲方)、被告李文奎作为承租方(乙方)，双方签订一份《物业租赁合同》，约定，乙方向甲方承租上述房屋，建筑面积为103.33平方米；每年租金4万元，每次支付1万元；每次付费需提前五天，第一次付款于2010年10月25日后五天付清；保证金4,000元于签订合同时由乙方支付给甲方；该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方交还房屋并结清租金、电话费、水电费、物业管理费等费用后，十天内无息返还乙方；乙方有任何拖欠款项15天时，甲方有权终止合同，保证金不退；乙方在租赁期限内原则上不得将承租的房屋全部或部分转租给第三方；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还，如甲方仍继续出租房屋的，在同期条件下，乙方有优先承租权。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前三个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订合同。合同对包括违约责任等亦作了约定。
2010年11月1日，被告李文奎向原告支付了2010年11月1日至2011年1月31日的三个月租金1万元。另，李文奎向原告支付了4,000元保证金。
此后，上述房屋由被告王振旺实际占有使用。
原告王惟军与被告李文奎签订的租赁合同于2013年10月31日到期，双方未办理退房交接手续，房屋仍由王振旺占有使用。
由于原告未收到2015年10月之后的租金，原告遂要求被告王振旺搬离房屋。被告王振旺未搬离涉案房屋，原告遂于2015年12月15日通知物业公司切断了电力供应。
2016年1月14日，原告将涉案房屋的玻璃房门损坏，被告王振旺当时不在现场。当夜23：29时，被告王振旺用手机向公安机关报案称涉案的房门被撬。次日中午12时，王振旺再次到上海市公安局闵行分局田园新村派出所报案，称其于14日夜23：50时到涉案房屋处发现2扇玻璃门被砸碎，家中存放的11万元不见了。公安机关于2016年1月28日就被告王振旺家中被盗案立案侦查。
2016年1月21日，原告在涉案房屋的门口张贴两张《告知》，一张《告知》内容是：自2016年元月21日起，委托物业，任何人不得入内，若有违者视为入室盗窃处置，报“110”。另一《告知》内容为：若有人需要，电话联系业主，联系电话XXXXX****XX。
现原告王惟军以诉称理由诉至本院。被告王振旺则提起反诉。
另查，原告支付了涉案房屋2015年12月的电费277.20元及滞纳金130元、2016年1月至2017年3月的物业管理费4,649.85元、2015年12月和2016年1月的水费24.90元。
庭审中，原告表示，按合同约定，被告李文奎支付的4,000元保证金由原告予以没收。被告王振旺表示，对于水电费和电费滞纳金、物业管理费均无异议，愿意支付。原告于2016年1月21日张贴《告知》之前的房屋使用费愿意支付，之后的使用费不同意支付。原告于2015年12月停电，并于2016年1月14日砸坏房门后，其即搬离了个人用品，仅将桌椅板凳、自动麻将桌、空调仍留置在涉案房屋内，另将房屋内一小房间房门上锁，至今未再进入。
以上事实，由原告提供的房地产权证、原告与被告李文奎签订的《物业租赁合同》、加盖上海志望物业管理有限公司好爱休闲广场物业管理处印章的《申请停送电服务单》、2015年12月电费发票、电费滞纳金收据、2016年1月至2017年3月的物业管理费发票、2015年12月和2016年1月的水费发票，被告李文奎提供的2010年11月1日至2011年1月31日的租金1万元收据，被告王振旺提供的由原告张贴的《告知》照片、上海市公安局闵行分局田园新村派出所的接报回执单、上海市公安局闵行分局的《立案告知书》、调查笔录以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，原告王惟军与被告李文奎签订的合同系双方真实意思表示，合法有效。合同约定李文奎在租期内原则上不得转租，则未经原告允许，李文奎无转租权。两被告向法庭陈述自2011年起，一直由被告王振旺实际使用房屋，并直接向原告支付租金。原告对此节陈述未提异议，因此原告应当知道李文奎将房屋转租的事实，但未提起异议。原告关于其不知道被告李文奎将房屋转租给王振旺的陈述，本院难以采信。两被告之间的转租合同关系有效。
原告与被告李文奎之间的租赁合同于2013年10月31日到期，双方于此后虽未续签合同，但未办理退房手续，原告也同意由被告李文奎继租，故双方之间形成不定期租赁合同。不定期租赁合同中，一方违约的，另一方可按原合同约定行使解除权，且双方当事人均可随时解除合同。自2015年11月起的三个月租金，被告应当于2015年10月26日前支付，但原告并未收到自2015年11月起租金，显然李文奎已构成违约，原告享有合同解除权。在本案诉讼发生之前，无证据证明原告已通知两被告解除合同，故以本案的诉状送达被告之日合同解除，即解除日期为2016年9月21日。两被告表示自2013年10月31日合同到期后，被告王振旺与原告之间建立了不定期租赁合同关系的观点，本院不予采纳。
合同解除后，李文奎应将房屋退还原告。王振旺继续占有使用涉案房屋丧失了合同依据。虽然自2016年1月14日后，房屋的玻璃门被原告砸毁，但被告王振旺仍留有部分财物在房屋内，且将房屋内一小间的房门上锁，未移交给原告，原告现要求王振旺返还房屋的请求，于法有据，本院予以支持。
关于被告李文奎支付给原告的保证金4,000元，合同约定如果被告李文奎违约则无权要求退还保证金，原告不予退还。由于被告李文奎未能按时支付自2015年11月起的租金，导致原告行使合同解除权，因此，该4,000元保证金由原告予以没收。
关于原告主张的水、电费、电费滞纳金、物业管理费，被告王振旺同意支付，对此本院予以支持。
关于房屋租金和使用费，在租赁合同解除前，李文奎应向原告支付租金，在租赁合同解除后，被告王振旺无权继续占有使用涉案房屋，则应向原告支付房屋使用费。在本案中,原告并未要求被告李文奎支付自2015年11月起的租金，而是要求被告王振旺按合同约定的租金标准即每三个月1万元支付使用费。在原告行使合同解除权之前,即原告与李文奎之间的合同解除之前,向原告支付房屋租金的支付义务人为李文奎,而非被告王振旺,但被告王振旺同意支付自2015年11月1日起至2016年1月21日期间按原合同约定标准计算的租金，不违反法律规定，本院予以准许。王振旺不同意原告主张的自2016年1月22日起的租金，原告也未要求被告李文奎支付租金，故自2016年1月22日至合同解除之日(2016年9月21日)期间的租金，原告要求被告王振旺支付的请求，本院不予支持。
租赁合同于2016年9月21日解除后，被告王振旺没有及时搬离房屋，而将房屋空置，导致房屋产生损失，被告王振旺应向原告支付自2016年9月22日起的房屋使用费。由于原告自2015年12月15日采取了停电措施、又于2016年1月14日将房屋玻璃门砸坏，导致被告王振旺无法正常使用房屋，故使用费标准不应参照合同约定的租金标准计算，本院酌情按每月2,000元标准由王振旺支付给原告。
关于被告王振旺反诉主张停业损失,停业损失应当是纯收益而不应当是营业收入，王振旺未能提供充分证据证明停业所产生的纯收益,故本院实难支持其此项反诉请求。关于其主张的租金损失，涉案房屋是商业用房而非居住类房屋，而王振旺反诉主张房屋被原告砸坏后其在外租住的损失，证据不充分。关于财物损失，是指自动麻将桌的损坏，但无证据证明原告损坏了被告的该项物品，因此，被告王振旺的反诉请求，本院实难支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)王惟军与被告李文奎就上海市闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《物业租赁合同》于2016年9月21日解除；
二、被告(反诉原告)王振旺于本判决生效之日起十日内腾空并搬离上海市闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室房屋，将此房屋返还给原告(反诉被告)王惟军；
三、被告(反诉原告)王振旺于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王惟军自2015年11月1日起至2016年1月21日期间的租金人民币8,889元；
四、被告(反诉原告)王振旺于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王惟军自2016年9月22日起至实际搬离上海市闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室房屋之日为止，按每月2,000元标准计算的房屋使用费。
五、被告(反诉原告)王振旺于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王惟军电费277.20元、电费滞纳金130元、水费24.90元以及截止至2017年3月的物业管理费4,649.85元；
六、被告李文奎支付给原告(反诉被告)王惟军的租赁保证金人民币4,000元由原告(反诉被告)王惟军作为违约金予以没收；
七、驳回原告(反诉被告)王惟军要求被告(反诉原告)王振旺支付自2016年1月22日起至2016年9月21日止的租金之请求；
八、驳回被告(反诉原告)王振旺的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1,151.67元，被告李文奎负担575.83元。被告(反诉原告)王振旺负担575.84元。
反诉案件受理费减半收取计3,136元，由被告(反诉原告)王振旺负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
人民陪审员 石定伟
人民陪审员 尹 萍
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 周佳慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。