文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初25865号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，地址广东省深圳市龙华新区.法定代表人唐学斌。委托诉讼代理人徐奕安，广东彰意律师事务所律师。被告：郑太海，男，汉族，l986年10月4日生，地址：广东省深圳市福田区，委托代理诉讼人邹天喜，广东邦罡律师事务所律师。委托代理诉讼人王海民，广东邦罡律师事务所实习律师。原告深圳市彩生活物业管理有限公司与被告郑太海物业服务合同纠纷一案，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的物业管理费4170.42元、电费ll5.92元、水费73.97元、本体维修基金l7.55元(暂计至2016年7月，最终以实际清偿完毕之日为准)，总计4377.86元；2、被告承担本案全部诉讼费用。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托的诉讼代理人徐奕安，被告郑太海委托的诉讼代理人邹天喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、物业公司与业主委员会（或建设单位）签订物业管理合同的时间：2007年1月30日，深圳市经盛实业有限公司作为甲方，与作为乙方的原告（原名深圳市花样年物业管理有限公司）签署《丹枫雅苑前期物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方对其开发的丹枫雅苑住宅项目提供物业管理服务事宜。被告主张上述合同无效，因为深圳市经盛实业有限公司不是丹枫雅苑的开发商，也没有经过丹枫雅苑的业主同意，单方面非法签订物业管理合同。因此，原告在本案中主体资格不适格。但被告未提交证据证明。原告于庭后补充提交了一份涉案小区其他业主与深圳市经盛实业有限公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》复印件，以证明深圳市经盛实业有限公司即为涉案小区的建设单位。被告主张该证据无原件可供核对，故不予认可。另查，1、2010年3月26日，原告将企业名称由深圳市花样年物业管理有限公司变更为深圳市彩生活物业管理有限公司。2、根据深圳市宝安区住房和建设局网上公示的工程竣工备案信息显示，涉案丹枫雅苑项目的建设单位为深圳市经盛实业有限公司。对此，本院认为，根据查明的事实可以认定深圳市经盛实业有限公司即为涉案小区的建设单位，因此，该公司与原告签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，被告应按照上述《丹枫雅苑前期物业管理服务合同》履行。二、物业公司管理的小区位置和名称：深圳市龙华区龙华街道建设东路丹枫雅苑小区。三、物业管理合同约定的管理期限：《丹枫雅苑前期物业管理服务合同》第三条约定物业管理合同期限为两年，；自本物业正式入伙之日起计，具体起始时间以甲方通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准。本合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本前期物业管理委托合同自动终止。另，被告于庭审中确认涉案小区未成立业主委员会。四、物业管理合同约定的物业管理费、房屋专项维修资金标准：根据《丹枫雅苑前期物业管理服务合同》第八条约定，高层住宅的物业管理费为每月每平方米人民币2.2元。《丹枫雅苑前期物业管理服务合同》第二十条约定，高层建筑的专项维修资金为每月每平方米人民币0.25元。被告对上述收费标准予以确认。五、物业管理公司的资质：一级资质。六、业主房产位置：原、被告确认涉案房产位于丹枫雅苑1栋A座1907号。七、业主取得房产产权日期：2013年8月13日。八、房产用途：带电梯的住宅。九、房产建筑面积：70.21平方米。十、业主每月应缴纳物业管理、房屋专项维修资金数额：原、被告确认被告每月应缴纳的物业管理费为人民币154.46元（70.21平方米×2.2元/平方米/月），专项维修资金为人民币17.55元（70.21平方米×0.25元/平方米/月）。十一、业主拖欠物业管理费、房屋专项维修资金期间：原告主张被告从2014年5月开始拖欠物业管理费至今，在本案中主张被告支付2014年5月至2016年7月共计27个月的费用。被告主张曾缴纳过上述期间的物业管理费，但未提交证据证明。十二、业主拖欠物业管理费、房屋专项维修资金数额：原告主张被告拖欠2014年5月至2016年7月期间的物业管理费为人民币4170.42元及2016年7月的专项维修资金为人民币17.55元。被告在庭审中明确其对原告主张的物业管理费和房屋专项维修资金的抗辩理由为：1、原告与深圳市经盛实业有限公司签订的物业管理委托合同是无效的，因为深圳市经盛实业有限公司不是丹枫雅苑的开发商，也没有经过丹枫雅苑的业主同意，单方面非法签订物业管理合同。因此，原告在本案中主体资格不适格；2、与被告签订购房合同的开发商为深圳市宝安龙华经济发展有限公司，合同里面也约定了物业管理公司为深圳市永国物业管理有限公司，且资质级别为一级资质，原告不知道通过何种方式和手段，未经业主同意即入驻丹枫雅苑进行管理；3、原告的物业管理没有达到管理的效果，且存在乱收费行为，费用不对外公开，也拒绝业主查账，并对小区的物业管理项目如绿化、保安都非法对外承包；4、原告拒绝按照深圳市政府相关规定将水电移交给相关政府部门，由其进行收费，赚取差价，并恶意多收水电费；5、原告将公共场所进行恶意外包给其他人，开设麻将室进行盈利赌博行为，给小区业主造成严重的不良影响和侵害了所有业主的权利；6、原告未经业主同意将小区周围及电梯对外发放广告投入，将广告收入据为己有，不对外公开公示，严重侵害了全体业主的权利。综合以上几点，被告有权利依法不予支付相关的管理费用，并保留追究原告相关法律责任的权利。被告提交了视频光盘以证明其主张，视频内容显示小区部分设施损坏后未修复，共用部分天花存在漏水现象。原告认为上述视频未显示拍摄时间，且对物业服务的不满非拒绝缴纳服务费的法定事由。十三、关于水费、电费。原告主张被告拖欠电费人民币115.92元，水费人民币73.97元，并主张上述数额系根据每户具体的电表、水表的具体读数来计算，其提交的催费单可以显示数额，但没有其他证据证明。被告称其没有具体核算，因为原告经常抄多水电表，数字很乱，被告无法进行确认。对此，本院认为，被告对于原告主张的水、电费欠缴数额并不确认，原告提交的催费单仅能证明其向被告主张的数额，其未提交充分有效的证据证明水、电费欠缴数额的计算依据，以及作为计算基础的每月使用量。故原告的该项主张事实依据不足，本院不予支持。判决结果本案为物业服务合同纠纷。本案中，在《丹枫雅苑前期物业管理服务合同》约定的物业管理期间，原、被告应当依约履行各自的合同义务，前期物业管理期满后，涉案小区仍由原告进行不定期物业管理，双方存在事实上的物业管理服务关系。被告辩称原告服务提供的物业服务存在问题，并提交了视频光盘证明小区现状。对此，本院认为，被告自2014年5月起即已停止缴纳物业管理费，其所提交的证据并不足以证明原告在上述期间所提供服务的全部实际情况。此外，被告未缴纳物业管理费而接受原告所提供的物业管理服务，已对其他依约履行缴纳物业管理费义务的业主不公。综上，被告以原告的物业服务存在质量问题为由拒绝缴纳物业管理费，事实不足亦有违公平，故本院不予采纳，被告应当向原告支付2014年5月至2016年7月的物业管理费共计人民币4170.42及2016年7月的专项维修资金人民币17.55元。对于原告诉请被告支付水、电费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑太海应当于本判决生效之日起三日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付2014年5月至2016年7月期间的物业管理费人民币4170.42及2016年7月的专项维修资金人民币17.55元；二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元，由原告与被告各负担人民币12.5元。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇一七年五月二十七日书记员  席俊奇书记员  董 宏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。