安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民一初字第00942号原告：阜阳市公安局颍泉分局，住所地安徽省阜阳市北京中路167号，组织机构代码：K1657491-X。法定代表人：孙德亮，该分局局长。委托代理人：韦东，安徽风采律师事务所律师。委托代理人：王春丽，安徽风采律师事务所实习律师。被告：阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜阳市颍州区清河路18号，组织机构代码：71993531-7。法定代表人：冯希光，该公司总经理。委托代理人：高文侠，安徽志豪律师事务所律师。原告阜阳市公安局颍泉分局诉被告阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司房地产开发经营合同纠纷一案，本院2015年5月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告阜阳市公安局颍泉分局的委托代理人韦东、王春丽，被告阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司的委托代理人高文侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阜阳市公安局颍泉分局诉称：原、被告双方于2006年10月27日签订了合作开发协议书，约定双方对于颍泉区北京路北、北京路加油站西侧约3.6亩划拨土地进行合作开发，被告出资500万元进行项目投资。原被告双方在协议书中第六条约定，“乙方阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司保证该项目手续办理完毕后，开发建设资金及时到位，12个月完成建设，”在合同签订后，原告协助被告阜阳市颍州区星宇房地产开发有限公司办理了项目开发所需的各种手续，该建设项目于2009年2月2日开工建设，直到2012年2月10日该项目才竣工，该项目建设共花了将近3年，已经违反了原、被告双方的约定，被告应当承担违约责任。该协议书的第七条还约定了，开发工作完成后，甲方阜阳市公安局颍泉分局享有500㎡的办公用房（一至二楼，非商业用房）和10万元的补偿款。现在该合作工程已全部完工，且取得了安徽省建设公司竣工规划验收证，并已于2012年2月10日进行了工程竣工验收。经原告多次催被告交付上述房屋，被告均不履行双方签订的合作协议。截止目前为止，被告不仅未将协议书上约定的一至二楼共500㎡的办公用房交付给原告，更没有为原告办理房屋产权登记手续，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。综上所述，被告的违约行为已经严重地侵害了原告的合法权益，根据双方签订合作协议书的约定，任何一方违约，除赔偿损失外，还应承担项目总投资的20%的违约金，共计100万元。现被告不履行协议书约定的行为已严重违约，原告为维护自己的合法权益特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判令被告履行原、被告于2006年10月7日签订的协议书，立即将原告享有的500㎡的办公用房（一至二楼，非商业用房）交付给原告，并履行房屋产权登记手续；请求人民法院依法判令被告承担项目总投资的20%的违约金共100万元；请求人民法院依法判令被告给付原告10万元的补偿款；本案诉讼费用及为实现债权的一切费用均由被告承担。被告阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司在庭审中辩称：一、双方是合作开发，原告是开发主体之一，房屋于2010年建成，并于2010年7月20日达成房屋分配协议，所以房屋已交予原告使用，至于原告何时使用被告不过问。二、被告同意支付10万补偿金。三、合作开发合作中，原告存在违约行为，被告没有违约，不需要支付违约金。阜阳市公安局颍泉分局为证明其主张，向本院提供如下证据：证据一、阜阳市公安局颍泉分局组织机构代码证复印件、法人代表证明书。证明目的：证明原告的诉讼主体资格；证据二、2006年10月27日阜阳市公安局颍泉分局与阜阳市颍州区星宇房地产开发有限公司签订的协议书。证明目的：证明原被告双方于2006年10月27日签订了协议书，约定被告在开发工作完成后，原告享有500㎡的办公用房（一至二楼，非商业用房）和10万元的补偿款，并在该协议的第八条双方还约定了违约责任。截至目前为止，被告仍然未将房屋交付给原告使用及未办理产权登记手续，被告应承担违约责任。证据三、阜泉国用（2011）第A110013号土地使用权人为阜阳市公安局。证明目的:证明涉案房屋的土地使用权人为阜阳市公安局。证据四、编号（2011）054号安徽省建设工程竣工规划验收证及2012年2月10日阜阳市颍泉公安分局办证大厅住宅综合楼工程竣工验收报告。证明目的：证明涉案房屋阜阳市颍泉公安分局办证大厅住宅综合楼已于2012年2月10日建设完工并已进行了竣工验收。被告未支付10万元赔偿款，及1至2楼的居住权。阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、企业法人营业执照、组织机构代码证。证明目的：证明被告的主体资格。证据二、（2010）皖阜惠公证字第5501号公证书。证明目的：证明原告与被告签订了《协议书》、《土地转让合同书》、《补充协议》，从这三份协议中可以看出：第一、原被告双方是合作开发，原告提供土地，被告提供资金；第二、双方共同办理合作项目的建设手续，开发完成后，原告享有500平方米的办公用房（一至二楼，非商业用房）和10万元补偿款；第三、原告与其单位老职工签订的有拆迁还原协议，需要合作开发项目来履行拆迁还原义务。证据三、建设工程施工许可证、建设工程竣工规划许可证、工程竣工验收报告、阜阳市建设工程竣工备案表。证明目的：第一、证明涉案工程的开发主体是原告，所以原告要负责办理建设项目的建设工程施工许可证等相关建设手续；负责组织和参与建设单位、设计部门、监理部门、施工单位的四方竣工验收；负责建设项目的备案工作。第二、证明虽然《协议书》于2006年10月27日就已经签订了，但是原告迟迟不能办理该项目的各项准建手续，直至2009年9月10日才拿到《建设工程施工许可证》。原告的违约行为比较明显。证据四、2009年12月28日阜阳市公安局《关于对颍泉公安分局办证住宅综合楼进行资产处置的请示》、阜阳市人民政府公文处理单、阜阳市国土资源局公文处理单、阜阳市国土资源局颍泉分局公文处理单、阜阳市国土资源局文件、2010年5月26日阜阳市财政局《关于阜阳市公安局颍泉分局办证住宅综合楼资产处置意见的请示》。证明目的：1、证明原告与被告签订的合作开发办证住宅综合楼的《协议书》，涉及国有资产处置，事先没有经过市政府和主管部门批准，可能涉嫌无效，所以被告对履行合作开发协议存在疑虑，影响到了合作协议的履行。2、阜阳市国土资源局文件、2010年5月26日阜阳市财政局《关于阜阳市公安局颍泉分局办证住宅综合楼资产处置意见的请示》都提到当时综合楼基本建成，说明被告是按照协议约定的期限完成了建设工程。证据五、《说明》、《证明》、《申请》复印件各一份。证明目的：证明房屋建成后，2010年7月20日原、被告双方就房屋的分配已经达成协议，此后，原告已经向阜阳市房地产管理局提出了办理房产证的申请。证据六、六位拆迁还原户的收条、证明。证明目的：证明本建设工程涉及6位拆迁还原户9套住宅，因拆迁还原问题，无法办理房屋移交手续，经过被告增加补偿款的方式，现与5位还原户达成了协议，但是还有徐春喜这1户至今没有协商达成一致意见。经庭审质证，阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司对阜阳市公安局颍泉分局提交的证据的质证意见：对证据一无异议。对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，房屋于2010年建成并交付，办证主体是原告，原告已申请办证，在办证过程中，被告没有过错，所以被告不承担违约责任。对证据三真实性无异议，但是该项法定主体应是阜阳市公安局颍泉分局，对证明目的有异议。涉案房屋2010年建成，于2010年10月8日已通过竣工日期，竣工日期不是2012年10月8日，因此，竣工报告上的日期与事实不符。因为开发的名义都是阜阳市公安局，所以组织竣工验收的主体应该是原告，但是原告阻止验收，所以验收日期不是实际的验收日期。阜阳市公安局颍泉分局对阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司提交的证据的质证意见：对证据一无异议。对证据二真实性无异议，从内容上看证明实际上被告没有按照协议内容履行义务，不支付补偿款也是一种违约行为，对证明目的有异议。对证据三真实性无异议，对于办理许可证等原因是并不是原告不办，而是协议需要一定的期限，需要办理相关手续，被告是认可的，因此并不是原告违约，而是客观原因不允许。对证据四真实性无异议，财政局给出的请示批复有市政府领导的签字，内容是2006年12月27日非常清晰，1至2楼500平方。对证据五被告应提供原件，复印件中的公章看不清，无法辨认。说明不能对抗联合开发协议，应以原协议的内容来履行协议。对证据六无异议。经庭审举证质证，本院对双方当事人提交的证据的认证意见：对阜阳市公安局颍泉分局提交证据的认证意见：对证据一系原告的身份证明文件，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。对证据二协议书经双方当事人认可，且经过公证，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。对证据三系国家合法机关颁发，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。对证据四工程竣工规划验收证及验收报告经双方当事人认可，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。对阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司提交的证据的认证意见：对证据一系被告的诉讼主体资格文件，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。对证据二公证书系经国家公证机关出具，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。对证据三建设工程施工许可证、建设工程竣工规划许可证系经合法机关颁发，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认定；对验收报告与原告提交的证据一致，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认定；阜阳市建设工程竣工备案表系该工程竣工备案文件，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。对证据四原告对该证据的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以认定；该组证据与本案有关联性且具有合法性。对证据五均未提供原件相印证，因此，本院对该证据的真实性不予认定。对证据六原告对该证据无异议，本院对该证据真实性、合法性予以认定。经审理查明：阜阳市公安局颍泉分局作为甲方，阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司作为乙方，双方2006年10月27日签订了《协议书》，约定：甲方为解决基层派出所办公条件不足以及老干警长年居住危房的问题，以位于颍泉区北京路北、北京路加油站西侧约3.6亩划拨土地（土地证号为：阜泉国用【2002】字第A120494号）办理出让手续后连同地上建筑物作为合作开发。乙方以现金形式作为与甲方合作的条件，具体出资项目为：缴纳土地出让金；拆迁安置，补偿，还原；支付建筑工程款及现场经费；支付开发项目所需的其他开支及各种税费（包括土地转让时需交纳的契税等）估计出资500万元（以实际需要为准）。该协议签订后，甲方先办了国有划拨土地转为出让土地手续，该出让金由乙方暂先垫付。合作项目的规划、招标、准建等前期手续由甲乙双方共同办理，所需资金由乙方暂先垫付，甲方将该土地使用权转让给乙方，条件成熟时（项目投资完成25%）由甲乙双方共同办理过户变更手续，费用由乙方承担。乙方保证该项目手续办理完毕后，开发建设资金及时到位，12个月完成建设。开发完毕后认真履行协议，及时交接房屋并协助拆迁户办理产权登记。开发工作完成后，甲方享有500㎡的办公用房（一至二楼，非商业用房）和10万元的补偿款，以及乙方认可的甲方与其职工签订的协议中约定的权利。甲乙双方应认真履行本合同，任何一方违约，除赔偿经济损失外，还应承担项目总投资的20%的违约金。2010年7月12日，阜阳市公安局以及阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司作为申请方对阜阳市公安局颍泉分局与阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司2006年10月27日签订的《协议书》办理公证手续。2009年9月10日，阜阳市公安局颍泉分局取得《建筑工程施工许可证》，建设单位为阜阳市公安局颍泉分局，工程名称为颍泉公安分局办证住宅综合楼，设计单位为阜阳市建筑勘察设计院，施工单位为安徽华成建设有限公司，合同开工日期为2009年5月26日，合同竣工日期为2010年1月28日。2009年12月28日，阜阳市公安局向阜阳市政府发出阜公办【2009】322号《关于对颍泉公安分局办证住宅综合楼进行资产处置的请示》，建议按照公开、公正、公平的原则，在确保办公用房以及离退休老干警住房的条件下，对颍泉分局办证综合楼进行资产评估，依法以协议转让方式进行资产处置。阜阳市国土资源局阜国土资【2010】47号文件认为应先由市财政局提出资产处置意见后，由国土资源局按照相关规定办理土地手续。2010年5月26日，阜阳市财政局提出意见：阜阳市公安局颍泉分局未报市政府和主管部门批准，与阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司签订协议，对所属泉河派出所进行房地产开发，违反了相关政策规定，为加强国有资产管理，规范国有资产处置行为，建议市政府对颍泉公安分局给予通报批评；鉴于市土地、规划、设计、等部门已对颍泉公安分局办证住宅综合楼开发进行审批，该局与开发商签订协议生效，目前楼房主体工程基本完工，且市公安局对其颍泉公安分局决策处置行为认同，我局建议市政府同意市公安局意见，即继续执行2006年10月27日阜阳市公安局颍泉分局与阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司签订的开发协议。同时责令颍泉公安分局确保协议规定应享有的国有资产不再流失。该意见经市政府同意。2011年10月8日取得《建设工程竣工规划验收证》。在《工程验收报告》上显示，工程开工日期为2009年2月2日，2012年2月10日该项目竣工验收。综合当事人的诉辩主张，本院的争议焦点为：被告是否存在违约；如何确定违约责任。本院认为：对双方签订协议的效力、房屋分配方案以及是否应当支付10万元的补偿金达成一致意见：根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第15条规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。本案的被告具备房地产开发经营资质，本案中的《协议书》，是双方当事人真实意思表示，虽然协议签订时违反相关政策，但是后经有关机关批准，认定继续按照该协议执行，因此，该协议属于有效的合同，对双方当事人具有约束力。双方当事人均应当按照该协议履行。本案中，房屋规划设计已成事实，一楼设计均为商业用房，二楼被告为原告预留房屋（203）面积500㎡，一楼仅剩余楼梯间。因此被告应当将二楼房屋（203）以及一楼楼梯间交付给原告，并协助办理房产登记手续。原告主张的10万元的补偿金被告庭审中提出愿意支付，被告应当按照协议约定支付该10万元的补偿金。本案中，被告提出原告享有的500平方米的办公用房在二楼，一楼仅有楼梯间，但从原告建设该房屋的用途来看，该二楼用于颍泉公安分局办证住宅综合楼，为社会服务窗口，因此房屋的规划设计应当符合该房屋建筑用途，双方签订协议约定原告享有一至二楼500㎡房屋，因此一楼应当为原告预留房屋，但在设计时未在一楼为原告预留房屋，且上楼楼梯设计在房屋的背面，致使原告建筑用途不宜实现。且被告在施工过程中，未按照约定的时间施工，导致未按照协议约定的12个月完成施工任务，存在严重违约，过错明显。本案双方签订协议的时间为2006年10月27日，直至2009年2月2日才开始施工，在2009年、2010年的政府文件中均显示，原告并未按照协议约定保证土地现状的合法性，后因实际施工的现状，导致政府认可了继续履行该协议，因此，原告也存在违约行为。双方存在互相违约，但是从违约责任上看被告违约责任明显，因此，被告应当酌定承担其投资总额500万元10%的违约责任，即50万元。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、被告阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将原告阜阳市公安局颍泉分局享有的500平方米（一至二层：一楼楼梯间、二楼203）办公用房交付给原告阜阳市公安局颍泉分局，并协助原告阜阳市公安局颍泉分局办理房屋产权登记手续。二、被告阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告阜阳市公安局颍泉分局补偿款10万元。三、被告阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告违约金50万元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回原告阜阳市公安局颍泉分局的其他诉讼请求。案件受理费14700元，由原告阜阳市公安局颍泉分局负担7350元，被告阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司负担7350元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长 李 璜代理审判员 王 帅人民陪审员 刘家友二〇一六年九月二十九日书 记 员 刘 影附：（2015）泉民一初字第00942号民事判决书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。赔偿标的款请按以下名称汇入：开户银行：徽商银行阜阳科技支行收款单位：阜阳市颍泉区人民法院账号：20×××28