湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0802民初355号
原告中国工商银行股份有限公司张家界分行，组织机构代码证号××，住所地张家界市永定区回龙路29号。
负责人黄堃，行长。
委托代理人朱新建，原告单位职工，系原告中国工商银行股份有限公司张家界分行的特别授权代理人。
委托代理人龚正国，原告单位职工。
被告张家界联拓置业有限公司，组织机构代码证号××，住所地张家界市永定区教场居委会（金旅假日酒店背后）。
法定代表人朱开先，董事长。
被告朱开先，居民。
被告张世香。
被告朱付元。
被告周惠芬。
以上五被告共同委托代理人朱华宏，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者，系被告张家界联拓置业有限公司、朱开先、张世香、朱付元、周惠芬的特别授权代理人。
原告中国工商银行股份有限公司张家界分行（以下简称张家界工行）与被告张家界联拓置业有限公司（以下简称张家界联拓公司）、朱开先、张世香、朱付元、周惠芬金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月30日公开进行审理。原告张家界工行的委托代理人朱新建、龚正国，被告张家界联拓公司的法定代表人朱开先、被告朱开先及五被告共同委托代理人朱华宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张家界工行诉称，被告张家界联拓公司因开发“张家界聚星汽车城”住宅区建设项目与原告于2013年1月8日签订《房地产借款合同》，约定由原告向其发放房地产开发贷款2800万元，借款期限3年，利率确定为基准年利率6.15%，上浮20%，逾期加收50%罚息，借款合同约定按月结息，按销售进度归还贷款。在《房地产借款合同》中借款人张家界联拓公司还承诺承担贷款人为实现债权产生的费用，包括但不限律师代理费、评估费、拍卖费等。此前的2012年12月21日，张家界联拓公司与原告签订《最高额抵押合同》，约定：（1）以位于张家界市西溪坪永定大道旁的“张家界聚星汽车城”地产项目在建工程4506.87平方米房屋及国有出让土地使用权25977.35平方米设定抵押担保；（2）抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等）。同日，原告与被告张家界联拓公司在张家界市房地产管理局办理了抵押登记，取得《在建工程抵押登记证明》（证号为张房建××办事处字第31××70号、张房建××办事处字第31××71号），抵押物为张国用（2010）第××号国有土地使用权17696.84平方米、张国用（2010）第××号国有土地使用权20077平方米（剔除3号栋全部建筑面积及4号、5号栋已售部分分摊的土地使用权面积，实际抵押面积为25977.35平方米）及“张家界聚星汽车城”地产项目在建工程4506.87平方米（4号、5号栋第一、二两层）房屋所有权。2012年12月28日，被告张家界联拓公司股东朱开先及其配偶张世香、朱付元及其配偶周惠芬分别与原告签订《最高额保证合同》，自愿为上述贷款提供连带责任保证担保，约定四被告对被告张家界联拓公司的上述贷款及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失、以及实现债权的费用等承担连带保证责任，保证期间为主债权到期之日起两年。2013年2月1日，原告分别向被告张家界联拓公司发放贷款800万元、1800万元，共计实际发放贷款2600万元，贷款到期日全部为2016年1月16日。截止到2015年12月末，该公司在原告处贷款余额为2600万元，已8个月未还息，积欠利息113.2万元，被告张家界联拓公司已构成违约，依《房地产借款合同》的约定，原告现宣布该贷款提前到期。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判令：1.被告张家界联拓公司立即偿还积欠原告贷款本金2600万元及相应利息（利息按合同约定计算至付清之日止，截止2015年12月末，积欠利息113.2万元）；2.被告朱开先、张世香、朱付元、周惠芬对上述款项承担连带还款责任；3.原告张家界工行就被告张家界联拓公司设定担保的抵押担保物享有优先受偿权；4.五被告对原告张家界工行实现债权支付的费用承担连带责任；5.五被告对诉讼费承担连带责任。
原告张家界工行为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
1．《房地产借款合同》（编号：19090100-2013年（永定）0002号）复印件1份，拟证明被告张家界联拓公司与原告张家界工行2013年1月8日签订《房地产借款合同》，约定原告张家界工行向被告张家界联拓公司发放房地产开发贷款2800万元，期限3年，按季等额还本，按月付息，利率确定为基准利率年6.15%，上浮20%，逾期加收50%罚息。同时，借款人承诺承担贷款人为实现债权产生的费用，包括但不限于律师代理费、评估费、拍卖费等的事实；
2．《工商企业借款借据》、《工商银行贷款发放转账凭证》复印件各2份，拟证明2013年2月1日，原告张家界工行分别向被告张家界联拓公司发放贷款800万元、1800万元，共计实际发放贷款2600万元，贷款到期日全部为2016年1月16日，借款借据确认贷款年利率7.38%的事实；
3．《最高额抵押合同》复印件1份，《在建工程抵押登记证明》（证号：张房建××办事处字第31××70号、张房建××办事处字第31××71号）、《股东会决议》复印件2份，《房地产评估报告书》、《法人押品价值重评表》复印件各1份、张家界市房管局档案室调取的《最高额抵押合同》复印件1份、《国有土地使用权证》复印件2份；
以上证据拟共同证明2012年12月21日，张家界联拓公司与原告张家界工行签订《最高额抵押合同》，约定：⑴以位于张家界市西溪坪永定大道旁的“张家界聚星汽车城”地产项目在建工程4506.87平方米房屋及国有出让土地使用权25977.35平方米设定抵押担保；⑵抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等）。同日原告张家界工行与被告张家界联拓公司在张家界市房地产管理局办理了抵押登记，取得《在建工程抵押登记证明》（证号为张房建××办事处字第31××70、张房建××办事处字第31××71），抵押物为：张国用【2010】第××号国有土地使用权17696.84平方米、张国用【2010】第××号国有土地使用权20077平方米（剔除3号栋全部建筑面积及4号、5号栋已售部分分摊的土地使用权面积，实际抵押面积为25977.35平方米）及“张家界聚星汽车城”地产项目在建工程4506.87平方米（4号、5号栋第一、二两层）房屋所有权，及房产均已办理抵押登记，张房建××办事处字第31××70号、张房建××办事处字第31××71号的《在建工程抵押登记证明》与《最高额抵押合同》上面登记抵押物是一致的，外聘的评估报告与《最高额抵押合同》抵押物清单都证实两户国有土地均已经办妥抵押登记的事实；
4．《最高额保证合同》复印件2份，《张家界联拓置业有限公司股东会决议》复印件1份，拟证明2012年12月28日，被告张家界联拓公司股东朱开先及其配偶张世香、朱付元及其配偶周惠芬分别与原告张家界工行签订《最高额保证合同》，自愿为上述借款提供连带责任保证担保，约定四被告对被告张家界联拓公司的上述贷款及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用等承担连带保证责任，保证期间为主债权到期之日起两年的事实；
5．《对公贷款综合查询页面》复印件2份，拟证明截止2015年12月止，被告张家界联拓公司仍下欠原告张家界工行借款本金2600万元，积欠利息113.2万多元的事实；
6．《房地产开发贷款管理承诺函》复印件1份，拟证明被告张家界联拓公司因借款向原告做出一系列贷后管理承诺的事实。
被告张家界联拓公司、朱开先、张世香、朱付元、周惠芬对原告张家界工行提交的以上证据的共同质证意见为：对原告的抵押合同和保证合同的真实性没有异议，对其合法性、关联性、证明目的有异议；对其他证据三性均无异议，对其证明目的有异议。
被告张家界联拓公司、朱开先、张世香、朱付元、周惠芬共同辩称：1.被告张家界联拓公司、朱开先、张世香、朱付元、周惠芬为被告张家界联拓公司向原告张家界工行借款本金2600万元是事实，利息可以一并结算；2.2012年12月28日签订的《最高额保证合同》与2013年1月8日签订的借款合同没有事实上和法律上的联系，借款主合同与保证从合同之间没有约束力，从合同先于主合同签订，朱开先、张世香、周惠芬、朱付元不应承担连带清偿责任；3.被告张家界联拓公司正在积集多方融资，争取尽早偿还借款本息；4.要求驳回原告张家界工行对被告朱开先、张世香、周惠芬、朱付元承担连带责任的诉讼请求。
被告张家界联拓公司、朱开先、张世香、周惠芬、朱付元未向本院提交证据材料支持其辩称理由。
本院对原告张家界工行所提交的证据进行审查后，认为上述证据符合证据的真实性、合法性和关联性的要求，亦未发现有可以否定其效力的因素，能够反映案件真实情况，故对原告张家界工行所举证据，予以认定。
根据上述已认定的证据，结合原、被告双方当事人的陈述，本院可以确认以下法律事实：
2013年1月8日，被告张家界联拓公司因开发“张家界聚星汽车城”住宅区建设项目，与原告张家界工行签订《房地产借款合同》，合同约定由原告张家界工行向被告张家界联拓公司发放房地产开发借款2800万元，借款期限36个月，自实际提款日起算。利率确定为基准年利率6.15%，上浮20%，逾期加收50%罚息，借款合同约定按月结息，按销售进度归还贷款。在《房地产借款合同》中借款人张家界联拓公司还承诺承担贷款人为实现债权产生的费用，包括但不限律师代理费、评估费、拍卖费等。2012年12月21日，被告张家界联拓公司与原告张家界工行签订《最高额抵押合同》，约定被告张家界联拓公司以位于张家界市西溪坪永定大道旁的“张家界聚星汽车城”地产项目在建工程房屋及国有出让土地使用权设定抵押担保，所担保的主债权为自2012年12月21日至2015年12月31日期间（包括该期间的起始日和届满日），在人民币28000000元的最高余额内，张家界工行依据与张家界联拓公司签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议、信用证开证协议/合同、开立担保协议、国际国内贸易融资协议、远期结售汇协议等金融衍生类产品协议以及其他文件而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等）。张家界工行主债权到期，张家界联拓公司未予清偿的，张家界工行有权实现抵押权。实现抵押权时，可通过与张家界联拓公司协商，将抵押物拍卖、变卖后以所得价款优先受偿，或将抵押物折价以抵偿张家界联拓公司所欠债务。双方未就抵押权实现方式达成一致的，张家界工行可直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。张家界工行主债权存在其他担保的，不论该担保是由债务人提供还是由第三人提供，张家界工行有权自行决定实现担保的顺序，张家界联拓公司承诺不因此而提出抗辩。张家界工行放弃、变更或丧失主合同项下其他担保权益的，张家界联拓公司的担保责任仍持续有效，不因此而无效或减免。被告张家界联拓公司在《最高额抵押合同》上加盖公章，法定代表人朱开先签名确认。
2012年12月31日，原告张家界工行与被告张家界联拓公司在张家界市房地产管理局办理抵押登记，原告张家界工行取得《在建工程抵押登记证明》（证号为张房建××办事处字第31××70号、张房建××办事处字第31××71号）。
2012年12月28日，被告朱开先、张世香、朱付元、周惠芬分别与原告张家界工行签订《最高额保证合同》，自愿为上述贷款提供连带共同保证，约定被告朱开先、张世香、朱付元、周惠芬对原告张家界工行在2013年1月1日至2016年12月31日向被告张家界联拓公司发放的人民币6000万元以内的债权承担连带保证责任，最高额保证担保范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），但实现债权的费用不包括在最高余额内。若主合同为借款合同，则本保证合同项下的保证期间为自主合同项下的借款期限届满之次日起两年，张家界工行根据主合同之约定宣布借款提前到期的，则保证期间为借款提前到期之次日起两年。张家界工行主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，张家界工行有权要求保证人先承担保证责任或要求保证人与物的担保人同时履行担保责任，保证人承诺不因此而提出抗辩。张家界工行放弃、变更或丧失其他担保权益的，保证人和保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免。被告朱开先、张世香、朱付元、周惠芬分别在《最高额保证合同》上保证人栏签名、捺印确认。2013年2月1日，原告张家界工行分别向被告张家界联拓公司发放借款800万元、1800万元，共计实际发放贷款2600万元，借款到期日为2016年1月16日。截止到2015年12月底，被告张家界联拓公司在原告张家界工行借款本金余额为2600万元。被告张家界联拓公司逾期8个月未按合同约定向原告张家界工行还息，积欠利息共113.2万元，引发纠纷，原告张家界工行诉至本院。
综合原告张家界工行的诉求，被告张家界联拓公司、朱开先、张世香、朱付元、周惠芬的答辩，法庭审理查明的事实，本院可作如下判定：
本院认为，原告张家界工行与被告张家界联拓公司之间签订的《房地产借款合同》是当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告张家界工行依约向被告张家界联拓公司提供贷款后，被告张家界联拓公司就依法负有按照约定的期限、数额偿还借款本息的义务。现合同已经到期，对原告张家界工行主张被告张家界联拓公司立即偿还积欠原告贷款本金2600万元及相应利息的诉求，本院予以支持。
原告张家界工行与被告朱开先、张世香、朱付元、周惠芬签订的《最高额保证合同》是合同当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告朱开先、张世香、朱付元、周惠芬为被告张家界联拓公司在原告张家界工行处的借款提供连带共同责任保证，该连带共同责任保证亦合法有效；原告张家界工行与被告张家界联拓公司签订的《最高额抵押合同》是双方真实意思表示，合法有效，并且办理了合法的抵押登记，现被告张家界联拓公司违约，原告张家界工行要求对其抵押房产享有优先受偿权符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务时，债权人应当按照约定实现其债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应先就该物的担保实现债权，当该担保物不足以实现其债权时，保证人应对不足部分承担连带清偿责任。本案中，保证人在《最高额保证合同》中明确约定不论物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，张家界工行有权要求保证人先承担保证责任或要求保证人与物的担保人同时履行担保责任，保证人承诺不因此而提出抗辩。故当本案被告张家界联拓公司未按约定偿还借款本息，亦未履行相应的抵押担保责任时，原告张家界工行可以就被告张家界联拓公司提供的担保物依法折价、拍卖、变卖以实现其债权，亦可以同时要求被告朱开先、张世香、朱付元、周惠芬对被告张家界联拓公司的借款本息承担连带共同保证责任。被告朱开先、张世香、周惠芬、朱付元向原告张家界工行承担连带共同保证责任后，有权向被告张家界联拓公司追偿。
原告张家界工行与被告张家界联拓公司在《房地产借款合同》中约定了实现债权的费用由被告张家界联拓公司支付，但双方没有约定具体的金额，而且原告张家界工行亦未提交相关证据证实实现债权的律师费、评估费、拍卖费等实际发生的金额，故对原告张家界工行要求被告张家界联拓公司、朱开先、张世香、朱付元、周惠芬承担实现债权的律师费、评估费、拍卖费等费用的诉求，本院不予支持。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条第二款之规定，判决如下：
一、被告张家界联拓置业有限公司于本判决生效之日起七日内偿还原告中国工商银行股份有限公司张家界分行借款本金2600万元，并支付相应利息（利息按合同约定年利率7.38%计算，自欠息之日起算至本判决确定的履行义务期限届满之日止；罚息利息按合同约定的利率上浮50%计算）；
二、原告中国工商银行股份有限公司张家界分行对《在建工程抵押登记证明》（证号为张房建××办事处字第31××70号、张房建××办事处字第31××71号）项下抵押物享有抵押权。在被告张家界联拓置业有限公司未履行上述第一项判决时，原告中国工商银行股份有限公司张家界分行有权依法折价、拍卖、变卖该抵押物并优先受偿；
三、被告朱开先、张世香、朱付元、周惠芬对被告张家界联拓置业有限公司上述第一项判决确定的义务承担连带共同保证责任；
四、被告朱开先、张世香、朱付元、周惠芬向原告中国工商银行股份有限公司张家界分行承担共同连带保证责任后，有权向被告张家界联拓置业有限公司追偿；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司张家界分行的其他诉讼请求。
案件受理费177450元、保全费5000元，共计182450元，由被告张家界联拓置业有限公司、朱开先、张世香、朱付元、周惠芬共同负担。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
如果未按判决书指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 龚拥军
审 判 员 顾 霞
人民陪审员 吴 士
二〇一六年四月六日
代理书记员 符娅芳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。