广东省从化市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗从法房初字第193号
原告：广州虹宇物业管理有限公司从化分公司，住所地广州市。
法定代表人：陈光庆，总经理。
委托代理人：高从祥，广州虹宇物业管理有限公司副总经理。
被告：何志勇，住从化市。
原告广州虹宇物业管理有限公司从化分公司诉被告何志勇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张庆格适用简易程序公开开庭进行审理。原告法定代表人陈光庆及委托代理人高从祥、被告何志勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系广州虹宇物业管理有限公司合法设立的分支机构，为“欣荣宏·国际商贸城”项目（包括自编A区和自编B区）提供物业管理服务。2011年，虹宇公司经合法招投标程序竞聘成为欣荣宏项目的前期物业服务单位，并与项目开发商广州市宏都房地产有限公司签署《前期物业服务合同》。该合同已在从化市国土资源和房屋管理局备案。因此，原告具备管理欣荣宏项目物业管理区域和收取物业服务费的资格。
被告承租欣荣宏项目A区B栋首层123号物业开设餐厅，于2013年10月10日签署涉案物业《商铺租赁合同》，合同约定被告承租的涉案物业面积为364.86平方米，租赁期限截至2018年10月9日。同时，被告与原告办理了涉案物业的交接手续，并签署了涉案物业的《物业服务合同》。合同约定：（1）物业服务费由被告按月交纳，并于每月10日前支付给原告；（2）被告不按合同约定足额交纳有关费用的，原告有权自逾期之日起按每日应交费用的千分之二标准向被告收取违约金；（3）合同履行中发生的争议由合同双方协商解决，协商不成的，向从化市人民法院起诉。
《物业服务合同》签署后，原告依约为涉案物业提供专业的物业管理服务，被告向原告支付了物业管理费25912.40元。但自2014年2月起，被告无故拖欠物业服务费和原告垫付的相关水电费用，经原告多次催告交纳，被告均置之不理。截至2014年12月，被告已拖欠物业服务费70410.64元，拖欠原告代垫的电费6762.10元。根据物业服务合同第十一条第三款的约定，被告逾期支付物业服务费及其他费用，应按照每逾期1日支付应交费用2‰的标准向原告支付逾期违约金。
综上，被告无正当理由拒付物业服务费及电费的行为，已造成原告巨大经济损失。为维护原告的合法权益，故诉讼来院,请求判令：1、被告向原告支付拖欠的“欣荣宏·国际商贸城”A区B栋首层123号物业自2014年2月至2014年12月的物业服务费70410.64元、违约金23861.47元，合计94272.11元；2、被告向原告支付拖欠的电费6762.10元及违约金1038.15元，合计7800.25元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：我对与原告签订物业服务合同以及欠费的事实无异议。但我觉得原告诉求费用不合理，原告与我签订的物业服务合同，与其他商家签订的合同不一样，原告与其他商家签订的合同约定物业服务费是18元/平方米，与我签订的合同却约定26元/平方米。另外，对于原告提出的第二项诉讼请求，我在进场时已经交了10000元水电费押金。
经审理查明：2011年，广州虹宇物业管理有限公司经选聘成为位于从化市江埔街从城大道111—113号欣荣宏国际商贸城的前期物业服务单位，并与开发商广州市宏都房地产有限公司签署《前期物业服务合同》。原告系广州虹宇物业管理有限公司合法设立的分支机构，取得营业执照，经营范围为房地产业，且已在国土部门备案，为欣荣宏国际商贸城提供物业服务。被告于2013年10月租赁了欣荣宏国际商贸城项目A区B栋首层123号商铺用于经营餐饮，该商铺建筑面积为364.86平方米。
2013年10月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《欣荣宏·国际商贸城前期物业服务合同》，合同中与本案有关的内容主要包括：物业名称为欣荣宏国际商贸城，座落位置为A区B栋首层123号（配置中央空调设备），建筑面积为364.86平方米，房屋用途为商铺；物业服务费收取起始日期按照乙方与开发商签订的商品房买卖合同约定的房屋交付之日起开始收取物业服务费，商铺按26元/m2/月（配置中央空调设备），商铺自用部分中央空调费按实际发生额每月缴纳；物业服务费按月交纳，首次缴纳三个月物业服务费，应在每月10日前履行交纳义务；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、租金、垃圾处理费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定，乙方应按时缴纳，否则甲方有权中止代收代缴收费服务；甲方违反合同，未达到约定物业服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之二的标准向甲方支付违约金及有关利息；业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，甲方可向法院起诉；如乙方拖欠由甲方代收代缴的水、电、燃气、有线电视、生活垃圾处理等费用，该费用已由甲方代为垫付的，则甲方有权向乙方追讨，乙方应及时清偿并支付相应的违约金，违约金按相关行业规定的具体标准计收，甲方可循法律途径追偿。
2013年10月10日，被告向原告交纳了履约保证金18972.70元、水电预付费5472.90元。
合同履行过程中，被告向原告支付了物业服务费25912.40元。之后，被告未支付物业服务费。
至今，被告未支付2014年9月、10月电费6237元（9月电费4818元、10月电费1419元）以及2014年7月至10月四个月的公共分摊电费525.10元，合计6762.10元。原告已垫付该费用。
2013年1月,原告（甲方）与广州供电局有限公司（乙方）签订《委托银行代划电费合同》，约定甲方应付的电费，由乙方抄表计费后，派发或邮寄《电费通知单》通知客户，随后直接通知银行，在甲方提供的结算账户中扣划。
2013年1月,原告（乙方）与从化市自来水公司（甲方）、中国农业银行股份有限公司从化市支行（丙方）签订《银行代扣水费协议书》，约定乙方立约甲方委托丙方从乙方在丙方网点开立的人民币单位结算账户内以自动转账方式支付水费。
诉讼中,原告自愿调整物业服务费标准，主张由26元/m2/月变更为18元/m2/月。
另查明，被告于2013年10月10日接收涉案商铺，涉案商铺的租赁合同已于2014年9月1日解除，但被告实际经营涉案商铺至2014年10月9日，该事实已经本院（2014）穗从法房初字第962号生效民事判决予以确认。
以上事实，有原告提交的原告组织机构代码证、营业执照、前期物业服务合同、广州市物业服务项目备案回执、商铺租赁合同、商铺移交确认表、商户资料登记表、广东省地方税收通用发票、广东省地方税务局发票在线系统、银行代扣水费协议书、委托银行代划电费合同、收款收据、费用明细表、电表抄单，被告提交的前期物业服务合同以及本案开庭笔录等证据证实。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告系依法取得营业执照具备相应物业服务资质的单位，被告系具有完全民事行为能力的公民，原告与被告签订的《欣荣宏·国际商贸城前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。
原、被告双方签订的《前期物业服务合同》第四条、第六条、第十一条分别对物业服务费、代收代缴收费服务以及违约责任进行了约定。本案中，被告未按照约定时间支付相关费用，原告有权要求被告支付拖欠的物业服务费和代收代缴电费以及相关违约金。
关于物业服务费及其违约金问题。本案中，被告租赁商铺面积为364.86平方米，物业服务费为18元/m2/月，故被告每月应支付物业服务费为6567.48元。被告于2013年10月10日签收涉案商铺，故物业服务费应从该日开始计算。其中，2013年10月的物业服务费应为4378.32元。因被告已支付物业服务费25912.40元以及履约保证金18972.70元（合计44885.10元）给原告，扣除该两款项后，原告实际从2014年5月开始拖欠物业服务费[其中2014年5月已交1101.90元（44885.10元-4378.32元-6567.48元×6），尚欠5465.58元]。被告实际经营涉案商铺至2014年10月9日，故物业服务费应计至2014年10月9日止，2014年10月的物业服务费应为1970.24元（6567.48元÷30天×9天），即被告总共拖欠物业服务费为33705.74元（5465.58元+6567.48元×4+1970.24元）。
本案中，双方约定每月10日前支付当月物业服务费。诉讼中，原告仅主张违约金计算至2014年12月31日止，是其诉讼权利处分，本院予以确认。故物业服务费的违约金计算如下：从2014年5月11日起至2014年6月10日止以5465.58元为基数计算；从2014年6月11日起至2014年7月10日止以12033.06元为基数计算；从2014年7月11日起至2014年8月10日止以18600.54元为基数计算；从2014年8月11日起至2014年9月10日止以25168.02元为基数计算；从2014年9月11日起至2014年10月10日止以31735.50元为基数计算；从2014年10月11日起以33705.74元为基数计算，计至2014年12月31日止。关于违约金的计算标准问题，原告主张违约金按合同约定的每日千分之二的标准计算，本院认为，按每日千分之二计算违约金偏高，且原告未提供证明涉案合同造成其具体损失的依据，根据本案合同的履行情况及公平原则，本案的违约金调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算。
关于电费及其违约金问题。被告拖欠原告垫付的2014年9月、10月的电费以及2014年7月至10月的公共分摊电费共计6762.10元的事实清楚，本院予以确认。但在履约过程中，被告已交付水电周转金5472.90元给原告，扣除该款后，被告仍应支付电费1289.20元给原告。
根据日常习惯，次月收取上月的电费，以及结合双方当事人合同约定的每月支付物业服务费的时间，并且诉讼中，原告仅主张电费违约金计算至2014年12月31日止，故本院确定电费违约金从2014年11月11日起以1289.20元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计至2014年12月31日止。
庭审中，被告抗辩原告在物业管理方面有不足的地方，但未提供充分证据证实，本院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、《物业管理条例》第三十二条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告何志勇自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州虹宇物业管理有限公司从化分公司支付物业服务费33705.74元以及违约金（违约金计算如下：从2014年5月11日起至2014年6月10日止以5465.58元为基数计算；从2014年6月11日起至2014年7月10日止以12033.06元为基数计算；从2014年7月11日起至2014年8月10日止以18600.54元为基数计算；从2014年8月11日起至2014年9月10日止以25168.02元为基数计算；从2014年9月11日起至2014年10月10日止以31735.50元为基数计算；从2014年10月11日起以33705.74元为基数计算，计至2014年12月31日止。上述均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算）。
二、被告何志勇自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州虹宇物业管理有限公司从化分公司支付电费1289.20元以及违约金（从2014年11月11日起以1289.20元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计至2014年12月31日止）。
三、驳回原告广州虹宇物业管理有限公司从化分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为1171元（原告已预交），由原告广州虹宇物业管理有限公司从化分公司负担771元，由被告何志勇负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张庆格
二０一五年七月三十日
书 记 员 邝梓成