江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第955号
上诉人（原审被告）（反诉原告）特易购商业（江苏）有限公司。
法定代表人PAULFRASERDALEYRITCHIE，该公司董事长。
委托代理人华洪群，江苏薛济民律师事务所律师。
委托代理人刘春玲，江苏薛济民律师事务所律师。
上诉人（原审被告）特易购商业（江苏）有限公司镇ＸＸ年分公司，住所地镇江市润州区天桥路1号。
负责人李方杰，该公司总经理。
委托代理人华洪群，江苏薛济民律师事务所律师。
委托代理人刘春玲，江苏薛济民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）（反诉被告）镇江九润国际置业有限公司，住所地镇江市矿机路1号。
法定代表人赵纯心，该公司董事长。
委托代理人封孝权，江苏汇典律师事务所律师。
委托代理人严丽娜，江苏汇典律师事务所律师。
上诉人特易购商业（江苏）有限公司（以下简称特易购江苏公司）、特易购商业（江苏）有限公司镇ＸＸ年分公司（以下简称特易购青年分公司）因租赁合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2014）润民初字第00092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人华洪群、刘春玲，被上诉人委托代理人封孝权、严丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2010年6月12日，镇江九润国际置业有限公司（以下简称九润置业公司）与特易购江苏公司签订《合作协议书》一份，就特易购江苏公司向九润置业公司承租由九润置业公司投资建造并拥有合法所有权的商业用房相关事宜作出如下约定：九润置业公司已依法取得镇江市矿机路东侧地块的土地使用权［土地使用权证证号镇国用（2009）第6039号］，九润置业公司将在该地块建造名称为“九润商业广场”的建筑物，该建筑物总建筑面积约为78600平方米，主要用途包括住宅、商务金融。九润置业公司同意按照本协议书列明的条款及条件，按照特易购江苏公司特定要求建造并向其出租本协议书附件二所示位于建筑物内地下第1层及地上第1-3层的商业用房，用于开设经营大型超市。租赁物业预估的总面积共约18917平方米，其中地下第1层预估的计租面积约为285平方米，地上第1层预估的计租面积约为1344平方米，地上第2层预估的计租面积约为9850平方米，地上第3层预估的计租面积约为7438平方米，租赁期限为20年。九润置业公司同意于2011年3月1日前将合乎约定的租赁物业交付给特易购江苏公司。同时，协议书还对租金及其给付方式、违约责任等作了约定。
《合作协议书》生效后，九润置业公司依约将出租物交付给特易购江苏公司，截止到2013年12月30日，特易购江苏公司尚有2787399.59元租金未支付给九润置业公司。2013年12月30日，特易购江苏公司收到九润置业公司于2013年12月26日发出的《解除协议通知书》。
本案的争议焦点是：一、2010年6月12日九润置业公司与特易购江苏公司签订的《合作协议书》中第6.5条约定的“超市对外营业时”，是指超市开业这个时间点，还是整个租赁期间。二、2013年12月26日九润置业公司发出的解除函件是否解除了《合作协议书》。三、特易购青年分公司是否是本案适格的被告。
原审法院认为：一、合作协议6.5条原文表述为“甲方承诺在乙方超市对外营业时建筑物地上第［1］层甲方出租区域（具体见附件二）内已出租并正常对外营业商户的营业面积与该建筑物地上第［1］层甲方出租区域全部营业面积之比（以下称出租率）应达到80%。在乙方超市对外营业时，如出租率未达到80%的，甲方同意乙方在第6.1条约定的租金基础上按照出租率的实际比例支付租赁物业的租金”，对于该条款中“超市对外营业时”的理解，原审法院认为应理解为时间点，而不是承租经营超市的整个租赁期间。理由为：第一、从“对外营业时”的文意解释来看，如果指整个租赁期间，应表述为“在承租期间”，而没必要表述为“超市对外营业时”。第二、从租赁合同的目的来看，九润置业公司出租房屋的目的是为了收取租金。九润置业公司将面积为18917平方米的房屋出租给特易购江苏公司，年收取租金600多万元，如果用今后未知的因素来确定出租物出租的回报率，不符合九润置业公司签订合同的目的。如按特易购江苏公司的理解，九润置业公司有可能将18917平方米的房屋无偿给其使用，这显然不符合常理。特易购江苏公司辩称九润置业公司在协议履行前期，每次要求其支付租金时都主动告知出租率已达80%以上，但这不足以证明对“超市对外营业时”系整个租赁期间的理解成立。
二、关于2013年12月26日解除通知是否符合法律规定。原审法院认为，依据协议约定，特易购江苏公司每季度应付租金为1570820.30元，且支付的时间应当在每个支付租金时期的每个月的前10天支付。虽然特易购方辩称2013年12月26日九润置业公司方发出解除通知不符合合作协议第18.1条第一项之规定，没有达到协议解除之条件，但九润置业公司在此之前数次发出通知要求其给付租金，但仍未履行，九润置业公司于2013年12月26日向其发出解除通知符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定。故2013年12月26日九润置业公司向特易购江苏公司发出的《解除协议通知书》符合法律规定，2013年12月30日，《合作协议书》依法解除，特易购江苏公司的反诉请求不成立。
三、关于特易购青年分公司是否是本案适格被告，原审法院认为，虽然合作协议书是九润置业公司与特易购江苏公司签订的，但特易购青年分公司作为特易购江苏公司的分支机构实际使用了租赁物，理应支付租金，故其系本案适格被告，应承担相应的法律责任。
综上所述，九润置业公司的诉讼请求事实清楚，证据确凿、充分，予以支持。特易购江苏公司的反诉请求不能成立，应予驳回。另，根据《合作协议书》第20条的约定，特易购江苏公司、特易购青年分公司应将属于自己的设施设备，在《合作协议书》终止后自行拿走。据此，判决：一、特易购商业（江苏）有限公司、特易购商业（江苏）有限公司镇ＸＸ年分公司在判决生效后30日内迁让出位于镇江九润商业广场“乐购超市”营业用房（包含地下第1层、地上第1、2、3层建筑，建筑面积合计为18917平方米）。二、特易购商业（江苏）有限公司、特易购商业（江苏）有限公司镇ＸＸ年分公司于判决生效后十日内向镇江九润国际置业有限公司支付房屋租金人民币2787399.59元及逾期付款违约金48500.75元（以逾期付款金额及天数按协议约定的每日万分之三计算至2013年12月30日）。三、驳回特易购商业（江苏）有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费596997元，财产保全费5000元，合计601997元，由特易购商业（江苏）有限公司、特易购商业（江苏）有限公司镇ＸＸ年分公司负担；反诉案件受理费50元，由特易购商业（江苏）有限公司负担。
上诉人特易购江苏公司、特易购青年分公司不服上述民事判决，向本院提起上诉，要求撤销原判，改判驳回被上诉人九润置业公司的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。主要理由：一、《合作协议书》约定超市对外营业时，若一层出租率不满80%时，上诉人有权依据实际出租率比例支付租金。原审法院对于合同条款的真实意思表示的理解有误，应理解为超市对外营业的整个期间。《合同法》第125条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《合作协议书》文意解释“对外营业时”应指超市“对外营业”的期间，从双方履行合作协议书情况来看，也应指对外营业期间。二、由于《合作协议书》规定双方采取租金先付后用的形式，因此在上诉人实际出租率相应调整租金金额后，上诉人并未拖欠或延迟支付租金。三、被上诉人在2013年12月26日向上诉人发出解除通知违反《合同法》规定。四、特易购青年分公司不是《合作协议书》签订主体，不应该承担任何责任，不是本案适格被告。五、原审判决支付租金2787399.59元及违约金没有事实依据。六、租金标准争议的确定和合同解除效力的确认不能同时进行。《合同法》第227条规定，对于欠付租金而要求解除合同的，应当先行催告。本案双方对租金应付金额存在争议，在法院没有判决确定租金是多少的情况下，何来确定未付租金或迟延支付租金，何来催告，即不存在逾期不支付的情况，更无权解除合同。
被上诉人答辩称，“超市对外营业时”应理解为时间点而不是整个营业期间。对于欠付的租金，上诉人代理人在原审法院庭审中已确认，并不是没有依据。特易购青年分公司实际占有使用租赁房屋，负有迁让出房屋的义务，是本案适格被告。上诉人经营不善，拖欠物业费，现已着手安排超市撤场工作。综上，原审认定事实清楚，应予维持。
上诉人在二审期间向本院提供一份缴纳租金和物业费的统计表格，拟证明上诉人一直在支付租金，不存在拖欠租金的情形。
被上诉人对真实性无异议。
被上诉人在二审期间向本院提供以下新证据：1、2014年1月至3月超市营业额的书面报告，拟证明上诉人在2014年1月至3月的营业额为9329108.6元，结合上诉人营业成本等各项费用，上诉人经营状况是亏损的；2、第一财经周刊载明上诉人目前在中国经营处于亏损状态；3、2014年4月25日上诉人与镇江恒业商业地产管理有限公司签订的《和解协议》，拟证明上诉人一直是按合同约定的租金的30%缴纳物业费，从未提出要按出租率缴纳物业费；4、九润广场一楼商铺的出租协议，拟证明2013年上诉人拖欠租金之后，一楼仍在租期内的商铺出租率也已达到80%，在租期内因自身或受上诉人营业状况的原因而停止营业，和被上诉人无关；5、被上诉人起诉上诉人，要求上诉人支付拖欠电费的诉状，拟证明上诉人经营状况很差，无力支付拖欠的租金；6、一楼商铺面积及自持范围情况表、一楼商铺自持范围情况表、一楼商铺出租情况表。拟证明出租率均超过80%。
被上诉人质证认为，证据1真实性无异议，对证明目的不予认可；证据2真实性无法确认，对证明目的不予认可；证据3、真实性无异议，对合法性、关联性有异议；证据4租赁合同52份。其中有原件也有复印件，对原件与复印件核对一致的没有异议。对证明目的不予认可，不能证明商铺出租率达到80%。具体表现在有16份合同所租赁的对象在租赁时间上存在重叠，出现空置，还有31个铺面没有提供租赁合同，结合上述统计，从2013年3月之后一层出租率严重下滑，出租率低于50%。被上诉人提供这些租赁合同，也证明被上诉人自己已经认可出租率和租金有关联的事实；证据5真实性无异议，但关联性和证明内容有异议；证据6表中反映数量存在明显错误，合同出租率低于80%。
本院对原审法院查明的截至2013年12月30日，上诉人欠付租金2787399.59元有异议外，对其他事实予以认定。本院另查明，庭审中，被上诉人确认截止到2013年12月30日，上诉人欠付租金为2315231.57元。上诉人称如果不考虑出租率的情况下，认可该欠付金额。此外，上诉人经营的超市乐购镇ＸＸ年店于2014年8月31日正式撤场。
本院认为：本案争议的焦点，一、2010年6月12日上诉人与被上诉人签订的《合作协议书》中第6.5条约定的“超市对外营业时”，是指超市开业这个时间点，还是整个租赁期间；二、上诉人是否拖欠租金，被上诉人2013年12月30日要求解除合同是否符合法律规定；三、特易购青年分公司是否是本案适格的被告。
对于争议焦点一，2010年6月12日，上诉人与被上诉人签订的《合作协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。现双方对协议书中第6.5条的协议内容产生争议，合作协议6.5条原文表述为“甲方承诺在乙方超市对外营业时建筑物地上第［1］层甲方出租区域（具体见附件二）内已出租并正常对外营业商户的营业面积与该建筑物地上第［1］层甲方出租区域全部营业面积之比（以下称出租率）应达到80%。在乙方超市对外营业时，如出租率未达到80%的，甲方同意乙方在第6.1条约定的租金基础上按照出租率的实际比例支付租赁物业的租金”，对于该条款中“超市对外营业时”的理解，上诉人认为应理解为经营超市的整个租赁期间，而被上诉人认为应理解为超市开业的一个时间点，本院认为，首先，从“对外营业时”的文意解释来看，如果指整个租赁期间，应表述为“在承租期内”，而没必要表述为“超市对外营业时”；其次，从租赁合同的目的来看，被上诉人出租房屋的目的是为了收取租金。被上诉人将面积为18917平方米的房屋出租给上诉人，年收取租金600多万元，如果用今后未知的因素来确定出租物出租的回报率，不符合被上诉人签订合同的目的，且协议约定需以“出租并正常对外营业”的商户的营业面积为基础得出实际出租率再计算租金，按此约定出租率会一直处于一种动态变化当中，实际履行中也不具有可操作性；第三，该合同文本系上诉人提供的格式文本，双方对该条款存在争议时，应作出对上诉人不利的解释。因此，本院认为对该条款理解为开业的时间点更为恰当。虽然上诉人辩称被上诉人在协议履行前期，每次要求其支付租金时都主动告知出租率已达80%以上，但不足以证明对“超市对外营业时”系整个租赁期间的理解成立，且被上诉人对此也予以否认，认为仅是应上诉人的要求提供，与租金无关。故本院对该辩称不予采信。即便如上诉人所说承租期内出租率均需达80%，否则按照出租率的实际比例支付租赁物业的租金。现被上诉人提供的出租合同能够证明超市开业时的出租率已达到80%，之后上诉人无证据证明承租户在租赁期间未正常营业，也无证据证明承租户注销了营业执照，即便存在个别承租户未能正常营业的情况，也无证据证明出租率低于80%。故上诉人的辩称理由，本院不予采信。
对于争议焦点二，截止到2013年12月30日，上诉人欠付租金应为2315231.57元。原审认定欠付租金2787399.59元不准确，本院予以纠正。因上诉人未能及时支付租金，被上诉人已数次发函要求上诉人给付租金，上诉人均未履行，构成违约。按照双方签订的合同18.1条规定及《合同法》第二百二十七条规定，被上诉人于2013年12月26日向上诉人发出《解除协议通知书》符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，上诉人应在合理时间内返还租赁房屋并支付所欠租金及相应的违约金。原审法院根据合同中约定的违约责任，判决上诉人支付违约金并无不当。被上诉人要求上诉人按拖欠金额及天数按协议约定的每日万分之三计算至2013年12月30日。按照被上诉人在原审审理中主张违约金48500.75元计算，其主张的违约天数为58天，因欠付租金数额的变化，违约金相应的调整为40285.03元。
对于争议焦点三，关于特易购青年分公司是否是本案适格被告，本院认为，虽然合作协议书是上诉人特易购江苏公司与被上诉人签订的，但特易购青年分公司作为特易购江苏公司的分支机构实际使用了租赁物，作为实际使用人理应与特易购江苏公司共同承担返还租赁物并支付租金的法律责任，故其系本案适格被告。上诉人特易购青年分公司认为其不是本案适格被告的理由不能成立，本院不予采信。
综上，因二审提供新证据，本院对判决内容作出变更。上诉人的部分上诉予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持镇江市润州区人民法院（2014）润民初字第00092号民事判决第一项、第三项；
二、变更（2014）润民初字第00092号民事判决第二项为“特易购商业（江苏）有限公司、特易购商业（江苏）有限公司镇ＸＸ年分公司于判决生效后十日内向镇江九润国际置业有限公司支付房屋租金人民币2315231.57元及逾期付款违约金40285.03元（以逾期付款金额及天数按协议约定的每日万分之三计算至2013年12月30日）。”
一审案件受理费29179元，保全费5000元，合计34179元，由镇江九润国际置业有限公司负担5774.8元，特易购商业（江苏）有限公司、特易购商业（江苏）有限公司镇ＸＸ年分公司负担28404.2元；二审案件受理费29567.2元，由镇江九润国际置业有限公司负担5008.5元；特易购商业（江苏）有限公司、特易购商业（江苏）有限公司镇ＸＸ年分公司负担24558.7元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 邰利明
二〇一四年九月十七日
书 记 员 景 晶