湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第05206号
原告谢海良。
委托代理人袁金龙，湖南竞茂律师事务所律师。
委托代理人黄欢，湖南竞茂律师事务所律师。
被告张龙华。
委托代理人周晨曦，北京（中银）长沙律师事务所律师。
原告谢海良（以下简称原告）与被告张龙华（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张建国独任审判，于2015年1月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人袁金龙，被告委托代理人周晨曦到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院将该案转为普通程序，依法组成合议庭，并于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人袁金龙，被告委托代理人周晨曦庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年8月18日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，约定原告以117万元购买被告位于长沙市雨花区湘府中路189号奥林匹克花园1栋803房。合同签订后，原告依约向被告支付3万元定金，且向居间人支付了相关佣金。被告反悔不愿出卖该房屋，且原告多次要求被告履行合同义务，被告拒不履行。原告认为，双方协商同意在2014年11月3日履行该买卖合同，视同对相关条款另行约定，而按照原告及中介公司的陈述，确实是因为被告不愿出售该房屋引起本次纠纷，另外所有通过中介公司完成的二手房交易在具体交易过程中，一次性付款和房产局过户操作流程，应该是同时操作，资料先进窗，同时中介方监督银行转账，根据交易习惯，是被告不愿意出售该房屋引起的纠纷，故被告应当承担违约责任。原告现诉至法院，请求判令：1、被告支付原告定金60000元；2、被告支付原告佣金损失23400元。
被告辩称，原告所诉与事实不符，诉讼请求于法无据，依法应予驳回：根据双方合同约定，原告应于本合同签订之日起75日内支付购房款435000元作为本次交易的首期款，如原告未按合同约定期限支付房款，应按本次交易总金额每天3‰支付违约金；后双方又约定：签订本合同75日内，被告要收到1140000元购房款，如未收到，视为买方违约，合同无效。截至2014年11月1日，原告却并未按照合同的约定支付上述款项，被告多次催告未果。因此，并非被告反悔不愿出卖该房屋，而是由于原告未按期支付购房款的行为已构成违约，被告为维护自己合法权益，依据先履行抗辩权，而未将房屋卖给原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。因此，在原告不履行合同约定、未按期支付购房款时，原告无权要求返还定金；同时，根据合同第六条第五款的约定，只有违约方才需向守约方赔偿其已缴纳居间方的佣金及已发生的交易费用，被告并未有任何违约行为，故原告无权要求被告支付佣金损失。综上所述，由于原告未按期支付购房款的违约行为导致了双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，被告并未有任何违约行为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
经审理查明，2014年8月18日，原告作为买方、被告作为卖方与案外人长沙市嘉业房地产顾问有限公司作为居间方签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：被告将其所有的位于长沙市雨花区湘府中路189号奥林匹克花园1栋803房（建筑面积144.21平方米）出售给原告，转让价格为1170000元；原告应于本合同签订之日起75日内支付购房款435000元作为首期款，定金30000元在办理产权过户当日转为购房款，原告于办理产权转移登记当日，通过房产权管理局指定的监管帐户向被告支付购房款700000元，余款5000元由原告通过银行申请贷款的方式向被告支付；原、被告双方于本合同签订后10个工作日内完整提供所需要的各种资料，并保证所提供资料的真实性和合法性，在办理过户过程中相互积极配合；双方确认本合同签订后银行按揭贷款申请审批通过之日起60个工作日内，向房屋管理局申请办理转让过户手续；在房产转移登记过程中，因被告原因导致本合同无法按约定时间履行，按本次交易总金额每天3‰支付违约金，并双倍返还定金；原告未按合同约定支付购房款，按本次交易总金额每天3‰支付违约金；任何一方未按合同约定提供各项资料及办理产权转移手续，按本次交易总金额每天3‰支付违约金于守约方；任何一方违约造成本合同无法履行，违约方向守约方赔偿其已交纳居间方的佣金及已发生的交易费用；签订本合同75日内，被告要收到1140000元购房款，如未收到，视为原告违约，合同无效；本合同履行过程中如产生争议无法协商解决，任何一方可将争议提交房产所在地人民法院通过诉讼程序解决。合同签订当日，原告向被告支付购房定金30000元；2014年8月20日，原告向居间方长沙市嘉业房地产顾问有限公司支付服务费23400元。此后，原、被告通过居间方协商，均同意在2014年11月3日办理过户手续，并由原告同时向被告支付全额购房款。在过户当天，原告只同意在过户资料“进窗”前先支付495000元，在被告签字及过户资料“进窗”并完成过户登记后付清余款；被告对此不同意，并表示原告不在过户资料“进窗”前支付全额购房款就不再出售涉案房屋买卖，双方最终未能办理涉案房屋的过户登记。
2014年12月3日，原告诉至本院，请求判如所请。本案经本院主持调解，双方未能达成调解协议。
在本案诉讼中，双方当事人提供的其他证据及质证意见为：
原告提供的其他证据：
1、居间方业务员与被告于2014年11月3日的电话录音，拟证明被告不愿出售该房屋。被告的质证意见为：录音的时间应为2014年11月4日，对话主体予以认可，录音中居间方称被告不肯宽限一个上午的时间，同时指出是被告的材料遗失导致不能进窗，这与事实不符；同时合同约定合同签订之日起75日内支付房款，虽然约定之日最后一天是周末，但是原告仍然可以付款，不影响合同的履行，应该是原告违约，故被告不再履行合同；录音没有其它的鉴定意见及鉴定结论排除伪造可能性，且录音的时间是在原告违约之后。
2、原告方证人黄某（系涉案居间方长沙市嘉业房地产顾问有限公司业务员）出庭作证，证言主要内容为：在居间方协调下，双方同意在2014年11月3日办理过户手续，并由原告支付全额购房款，因被告此前未提供购房发票，居间方当天在开发商处复印取得购房发票后，当日上午房产部门需审核后下午才能办理过户手续，但被告此时称房屋不卖了并随即离开，此后多次沟通，被告均称无时间处理，房屋不卖了。原告以此拟证明：被告在合同履行过程中的违约问题，证明是被告不卖了，应当承担违约责任。被告的质证意见为：真实性有异议，证人称购房发票遗失是在2014年11月3日当天得知，事实上中介方早已知情，且中介方明确告知可以提供复印件，不会影响双方变更登记；对关联性有异议，被告没有办理过户登记的原因，是因为原告没有依照合同约定支付房款价款。
被告提供的其他证据为：
被告通过北京中银（长沙）律师事务所于2015年1月4日向原告发出的解除合同的《律师函》，主要内容为：因原告未按合同约定于2014年11月2日支付全额购房款已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条的规定，双方签订的房屋买卖合同自原告收到本律师函之日起解除。被告拟证明：双方签订的房屋买卖合同已解除。原告的质证意见为：原告未收到该律师函，被告如要求解除合同，如果原告不同意，双方应通过法律程序解除。
上述事实，有原告提供的买卖合同、收条、录音资料、证人证言，被告提供的房屋产权证、律师函等证据，当事人陈述，庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
双方在合同中约定了过户时间及原告的付款时间，此后在居间方的协调下，双方均同意在2014年11月3日办理过户手续，并由原告同时向被告支付全额购房款，应认定为双方对合同约定的变更，双方均应按变更后的约定履行相关合同义务。具体到本案，原告的义务为支付购房款，被告的义务为配合办理房屋过户手续，按变更后的约定，双方的合同义务为同时履行。涉案合同最终未能履行，是因为在过户资料“进窗”前这一时间节点双方发生分歧：如果原告在过户资料“进窗”前全额支付购房款，在理论上存在被告不配合办理过户手续的风险；如果原告在过户资料“进窗”前支付部分购房款，在理论上存在原告过户后不支付余款的风险。正是由于原、被告站在各自角度并为规避可能的风险，导致涉案合同最终未能实际履行。而导致这一结果的原因，是因双方未能选择可以规避上述风险的交易方式，故涉案合同未能最终履行，不可归责于原、被告一方的原因。原告以被告违约为由，要求被告双倍返还定金，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定的法定情形，本院不予支持。根据双方的诉辩主张，原、被告均表示不再履行涉案合同，故涉案合同已实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告实际收取的30000元定金应予返还。原告另行主张的佣金损失23400元，因涉案合同未能履行不可归责于被告单方违约所致，同时该项请求还涉及合同居间方的权利义务，故对原告的该项诉讼请求，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告张龙华于本判决生效之日起10日内返还原告谢海良定金30000元；
二、驳回原告谢海良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1885元，由原告谢海良与被告张龙华各负担942.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张建国
人民陪审员 于育梅
人民陪审员 吴建军
二〇一五年四月十七日
书 记 员 谭利超
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。