江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0826民初7303号
原告淮安市金桥典当有限公司，住所地涟水县渠北路锦绣前城5幢108-109室。
法定代表人徐华年，该公司董事长。
委托诉讼代理人黄青松、卢蒙，该公司职工。
被告何苏才，男，1978年8月8日生，汉族住涟水县。
被告郑晶，女，1983年12月19日生，汉族，住涟水县。
原告淮安市金桥典当有限公司诉被告何苏才、郑晶抵押合同纠纷一案，本院于2016年11月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告淮安市金桥典当有限公司委托诉讼代理人黄青松、卢蒙到庭参加了诉讼，被告何苏才、郑晶经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称,被告何苏才、郑晶因经营周转需要，在何苏才、郑晶提供位于涟水县涟城镇莱茵风情小区4幢504室抵押给原告的前提下，于2016年3月18日在原告处办理房产抵押典当贷款的续当手续，续当期限自2016年3月18日起至2016年8月17日止，典当金额为68000元，月利率及管理服务费30‰（其中：月利率3.6‰，管理服务费26.4‰）。期间，被告于2016年4月18日归还贷款本金12000元，尚欠贷款本金56000元。被告于2016年5月23日、6月21日分别按时支付利息给原告。2016年6月21日以后，被告没有履行还款义务归还原告贷款本金、利息及管理服务费。截止2016年10月31日，被告欠原告贷款本金56000元、利息及管理服务费7392元，合计63392元未还（利息及管理服务费计算至2016年10月31日，以后利息及管理服务费以56000元为基数，按合同约定标准计算至本金还清时止）。因被告拒不履行还款义务，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告何苏才、郑晶立即归还用房产抵押从原告贷款本金56000元，利息及管理服务费7392元，合计63392元；2、贷款息费按实际天数计算，直到还清所欠原告贷款为止；3、被告如不能归还，请求法院依法拍卖或变卖被告所抵押的房产，所得款项优先归还所欠原告的贷款本金、息费等各项费用；4、诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：借款借据、当票、房产抵押贷款合同、房产证、他项权证各1份。
被告何苏才、郑晶均未作答辩。
本院经审查确认原告所举证据的真实性、合法性和关联性，上述证据可以作为认定本案事实的依据。
经审理查明,2016年3月18日，被告何苏才、郑晶与原告签订《最高额房产抵押贷款合同》，被告何苏才、郑晶自愿将位于涟水县涟城镇莱茵风情小区4幢504室抵押给原告，从原告处贷款65000元，房地产抵押贷款月利率3.6‰，月管理服务费率26.4‰，所借款项期限以借款借据及当票为准。典当期限自2016年3月18日起至2016年8月17日止。上述房产已于2016年1月28日在涟水县国土资源局办理了抵押登记手续，抵押期限至2019年1月14日，登记号：苏（2016）涟水县不动产证明第0001216号，不动产权证书号：所有权证L201309255，涟国用（2013）第1809号，抵押方式：最高额抵押，担保债权的数额80000元。期间，被告于2016年4月18日归还贷款本金12000元，尚欠贷款本金56000元。被告于2016年5月23日、6月21日分别按时支付利息给原告。2016年6月21日以后，被告没有履行还款义务归还原告贷款本金、利息及管理服务费。截止2016年8月17日，被告欠原告贷款本金56000元、利息383.04元、管理服务费2808.96元，合计3192元未还。
本院认为,原、被告之间签订的《最高额房产抵押贷款合同》以及当票，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同履行各自的义务。原告依照合同约定向被告何苏才、郑晶发放了贷款，贷款到期后，被告何苏才、郑晶未能按照合同约定履行到期偿还义务，故原告要求被告归还贷款本金56000元，本院予以支持。根据合同约定，以及《典当管理办法》规定,贷款期限内的贷款月利率3.6‰及月管理服务费率26.4‰，不违反法律规定，即借款期限内欠利息及综合费为3192元，本院予以支持。但2016年8月17日借款期满后原告要求按照该约定主张利息及综合管理费，标准过高，本院酌定调整为按照利率24%标准计算利息和综合费，自2016年8月17日起计算至本金还清时止。关于原告要求以被告何苏才、郑晶所抵押房屋拍卖或变卖所得款项享有优先受偿权问题，依照法律规定，房产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿。本案中，原、被告签订了房屋抵押贷款合同，并且进行了抵押登记，故原告应当按照抵押权登记的先后顺序受偿。被告何苏才、郑晶经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审举证质证等抗辩权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告何苏才、郑晶于本判决生效后十日内偿还原告淮安市金桥典当有限公司本金56000元及利息和综合费3192元（利息和综合费计算至2016年8月17日），2016年8月17日以后利息和综合费以56000元为基数按照年利率24%计算至本金还清时止）。
二、原告淮安市金桥典当有限公司在上述债务范围内有权对被告何苏才、郑晶抵押的位于涟水县涟城镇莱茵风情小区4幢504室房地产在折价或拍卖、变卖所得价款中按照抵押权登记的先后顺序优先受偿。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1386元，公告费600元，保全费720元,合计2706元，由被告何苏才、郑晶负担。此款原告已预缴，被告随上述款项一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 孙志富
人民陪审员 张 煦
人民陪审员 范清扬
二〇一七年三月二十一日
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书记员刘欢
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。