江西省赣州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）赣07民终2497号
上诉人（原审原告、反诉被告）：邓川，男，1979年8月28日生，汉族，住定南县。
委托�讼代理人：黄丽珍，定南县正泰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶寿华，男，1972年12月15日生，汉族，住定南县。
委托诉讼代理人：叶逢春，男，1968年1月16日生，汉族，住定南县。
上诉人邓川因与被上诉人叶寿华房屋买卖合同纠纷一案，不服定南县人民法院（2016）赣0728民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
邓川上诉请求：依法撤销一审法院判决第一、二项，改判由叶寿华支付房款33000元，本案一、二审诉讼费由叶寿华负担。事实和理由：1、一审法院在查明双方签订的《新房预订协议书》合法有效的情形下，未按双方合同约定进行判决。协议约定如果办不到证就扣两万，但现在不是办不到证，而是叶寿华迟迟不肯支付房款，导致一直未�申请办证。2、一审法院认定事实不清，邓川所建房屋已经取得合法报建手续，已经向一审法院提交了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等合法手续。3、一审法院以裁判的方式确定要求邓川给叶寿华办理房产证的时限是不合理的，超越了职权。
叶寿华辩称，1、邓川未能依约定办理房产过户手续，构成根本违约。该房屋的4-8层没有得到规划部门的规划许可和施工许可，未取得合法报建手续。根据双方关于办不到证就扣两万的约定，办理好房屋产权证书后再支付20000元，且交付房屋两年多，上诉人仍未办理房屋产权证，有权从购房款中先行扣除20000元。2、邓川所交付的房屋存严重的质量问题。3、邓川明知违章建筑不能办证，欺骗能办证，构成根本违约，应承担修复房屋和尽快办理房产证的违约责任，在邓川承担以上违约责任之前，叶寿华有权拒绝支付欠款33000元。
邓川向一审法院起诉请求：依法判令叶寿华履行2014年2月21日的《新房预定协议书》，立即支付所欠房款33000元；依法判令叶寿华承担违约金10000元；本案诉讼费用由叶寿华承担。
叶寿华向一审法院反诉请求：1、依法判令邓川对因房屋下沉导致的墙柱、墙梁、墙体开裂、瓷砖断裂等损伤情况进行修复；2、邓川立即为叶寿华办理房产证；3、邓川向叶寿华出示该房屋安全质检材料；4、反诉费用由邓川承担。
一审法院认定事实：2011年4月20日，邓川与案外人张井泉、张国宣、张伟忠、张伟信、余月英、张继华、张远明，张远华、签订《合作建房协议书》。协议约定，甲方（8案外人）出土地、老房和现有相关证件等，乙方（原告邓川）出资金，双方合作建房；除了甲方的房屋，剩下的新房、杂间、车库等所卖得的收入全部归乙方所有。2012年6月18日，双方签订《补充协议》，新增合作建房人赖红清，还约定甲方选定17套房屋及9间车库、杂间，剩余房屋、杂间、车库由邓川处理。2012年8月6日，案外人张伟忠、张伟信分别获得涉案房屋土地的建设用地规划许可证。2013年3月4日，案外人张伟忠获得涉案房屋定国用（20x）第x国有土地使用证，案外人张伟信获得涉案房屋定国用（20x）第x1国有土地使用证，土地使用权类型均为出让。2013年7月31日，案外人张伟忠、张伟信分别获得建设工程施工许可证，其中备注1注明：本工程占地118.30㎡，办理叁层。2013年底，邓川在涉案土地实际建房总共八层，其中四至八层未取得建设工程施工许可证。2014年2月21日，邓川与叶寿华签订《新房预订协议书》一份，约定叶寿华购买邓川建造的位于定南县x公寓第x栋（西边）x户型顶层（即八层）房屋一套�第x号杂间一间。其中第1条约定房屋面积118.8平方米，单价每平方米1750元，计207900元；杂间一间，面积14.4平方米，单价每平方米3480元，计50100元。房屋及杂间总价款为258000元…第3条约定付款方式为：经签订合同之日付150000元，到2014年中秋前付50000元，2015年6月30日付20000元，2015年12月前付33000元，最后5000元到办好房产证付清。付款以收据为准。甲方（邓川）帮乙方（叶寿华）去办房产证时，乙方就准备好办证费用和相关手续，不得拒绝。……乙方未按时付款，超过7天甲方有权收回转给他人，扣除违约金10000元，剩余退给乙方。经双方协商，邓川在《新房预订协议书》第5条后面手写注明：“（特注：如办不到证就扣贰万）”。签订协议后，叶寿华按约定共支付了220000元，并于2015年农历春节前后对房屋进行了装修，于2015年农历12月26日入住。因叶寿华发现房屋墙体出现�缝，瓷砖有裂缝及脱落的现象，认为房屋质量有问题，拒绝支付剩余房款。截止目前，叶寿华尚欠38000元房款未支付。截止一审庭审辩论终结前，邓川未取得涉案房屋的合法报建手续，也未为叶寿华办理房屋产权证书。另查明，经一审法院现场查看，叶寿华购买的房屋墙体出现裂缝，卫生间瓷砖有裂缝及脱落的现象。
一审法院认为，邓川与叶寿华签订的《新房预订协议书》系双方当事人真实意思表示，且双方当事人签订上述协议后，叶寿华向邓川交付了大部分房款，虽然邓川辩称其未向叶寿华交付房屋，但叶寿华购买时房屋已经建成，装修也应当花费一定的时间，邓川未举证证明其对叶寿华装修的行为进行了制止，应视为其默认交付房屋并同意叶寿华对房屋进行装修，故双方当事人已实际履行了协议。虽然涉案房屋未取得合法报建手续，但至庭审辩论终�前，相关行政管理部门并未将本案涉案房屋认定为违章建筑，亦未对该房屋的性质予以明确。本着维护当事人的合法权益、维持稳定的原则，应认定双方房屋买卖关系依法成立，双方均应依约定全面履行自己的义务。庭审时，原被告双方确认叶寿华欠付房款为38000元。双方在签订协议时，虽然第3条中有约定“最后伍仟元到办好房产证付清”，但经协商，由邓川在第5条后面书写“特注：如办不到证就扣贰万”，应视为双方对房款支付的特别约定，即在办理好房屋产权证书后再支付的房款为20000元，故对邓川要求叶寿华支付房款33000元的诉讼请求予以部分支持，即叶寿华应向邓川支付房款为38000元-20000元=18000元。另外，邓川主张的10000元违约金诉求，原、被告约定：“甲方帮乙方去办房产证时，乙方就准备好办证费用和相关手续，不得拒绝，如果乙方不用那么快办证，�乙方剩余款项就马上一次性付清给甲方，不得拖欠，乙方未按时付款，超过7天甲方有权收回转给他人，扣除违约金壹万元，剩余退回给乙方。”10000元违约金约定适用于叶寿华不急于办证时未一次性支付剩余购房款而致邓川解除《新房预订协议书》时，但原、被告未明确在不急于办理房产证时的付款时间，庭审中邓川明确表示不解除《新房预订协议书》，故该违约金条款在合同继续履行时并不适用，因此邓川的违约金诉求，理据不足，不予支持。叶寿华辩称要求邓川补偿房门款500元，补偿水电材料及安装工资500元，因叶寿华未提供相关证据材料，且该答辩意见与本案不是同一法律关系，对该答辩意见不予采信，叶寿华可另行主张权利。经现场查看，涉案房屋确实存在墙体裂缝及卫生间瓷砖裂缝、脱落的现象，但叶寿华在第一次庭审后明确表示放弃对房屋裂缝及瓷砖裂缝、脱落问题进行司法鉴定，因房屋已装修入住，未经专业人员鉴定，无法确认裂缝及瓷砖裂缝、脱落形成的原因及修复方法。根据谁主张谁举证的原则，叶寿华应承担举证不能的后果，故对叶寿华要求邓川对房屋损伤情况进行修复的反诉请求不予支持，叶寿华可在出现新的证据后另行起诉。双方当事人在签订协议时明确约定由邓川为叶寿华办理房屋产权证书，因未约定办证时间，叶寿华可随时要求邓川为其办理房屋产权证书，且现距房屋交付已过两年多时间，邓川应当向建设规划部门补办涉案房屋的报建手续，依照协议约定为叶寿华办理涉案房屋产权证书。至于能否办理成功，则由相关行政主管部门审批决定。邓川在庭审中明确表示涉案房屋未经相关部门验收，没有相关的安全质检材料。邓川能否取得涉案房屋验收材料应当由行政主管部门审批决定，若能够取�应当向叶寿华出示。为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）叶寿华在本判决发生法律效力后十日内支付原告（反诉被告）邓川房款18000元；二、原告（反诉被告）邓川应当在本判决发生法律效力后三十日内向行政主管部门申请补办报建手续，为被告（反诉原告）叶寿华办理房屋产权证书；三、驳回原告（反诉被告）邓川的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）叶寿华的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费876元，反诉费147元，合计1023元，由原告（反诉被告）邓川承担573元，由被告（反诉原告）叶寿华承担450元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
二审中，上诉人未提交新的证据。
二审中，被上诉人提交定南县人民政府2016年8月18日的通告复印件1份，证明政府已经明确告知违章建筑是办不到房产证的。上诉人质证认为，对通告的“三性”有异议，该份证据的来源不合法，虽然写的是定南县人民政府，但并没有盖县政府的公章；通告与本案没有关联性，无法证明上诉人的房屋是违章建筑，对被上诉人的证明观点有异议。本院对该证据审查认为，对该证据的真实性、合法性予以确认，但不能证明本案房屋为违章建筑，故对其关联性不予确认。
二审认定的事实与一审判决查明的事�一致。
本院认为：关于本案双方诉讼请求，涉及到双方当事人所签订《新房预订协议书》的合同效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。本院认为，房屋买卖合同的标的物房屋应当具有合法性，否则该房屋买卖合同无效。本案房产所在的土地为国有出让土地，实际建房总共八层，其中四至八层未取得规划审批许可，而叶寿华所购买的房屋位于第八层，属于规划审�许可之外所建设的房屋，该房屋的买卖合同是否有效，取决于规划管理部门对该房屋建筑的合法性审查及处理情况。如果规划管理部门认为不违反相关规划，可补办审批手续，则可在规划管理部门补办审批手续后，认定诉争合同有效；如果该房屋被确认为违章建筑并限期拆除，则应当认定诉争合同无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定：“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决”。目前，规划管理部门尚未对诉争房屋进行合法性审查及处理，规划管理部门对诉争房屋既没有认定为违章建筑，也没有限期拆除，又没有补办审批手续，故诉争合同属于效力待定状态。双方当事人应待规划管理部门对诉争房屋合法性定性以后，再视规划管理部门的处理情况提出相�的诉讼请求。在规划管理部门未对诉争房屋是否合法作出认定之前，双方当事人提起本案合同之诉，提出支付剩余房款及办理房产证等诉讼请求，尚不具备起诉条件。
综上，本案双方当事人的主张不具备实体审理的条件，故应驳回双方的起诉。依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销定南县人民法院（2016）赣0728民初124号民事判决；
二、驳回上诉人邓川的起诉；
三、驳回被上诉人叶寿华的反诉。
一审案件受理费1023元，退回给上诉人邓川8**元，退回给被上诉人叶寿华147元；二审案件受理费1023元，退回给上诉人邓川。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一六年十月二十九日
书 记 员 刘恒芬