黑龙江省伊春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑07民终255号
上诉人（原审原告）潘淑华，女，1958年4月25日出生，汉族，现住伊春市。
委托代理人蹇秀艳，黑龙江圣玉律师事务所律师。
委托代理人潘树林（系上诉人哥哥），男，1954年8月10日出生，汉族，现住伊春市。
被上诉人于海涛（系周艳军丈夫），男，1973年1月30日出生，汉族，现住伊春市。
委托代理人巩丽艳，黑龙江泽瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙淑梅，女，1965年8月22日出生，汉族，现住伊春市。
原审第三人周启彬，男，1948年6月13日出生，汉族，现住伊春市。
上诉人潘淑华因与被上诉人于海涛、孙淑梅、原审第三人周启彬确认合同无效纠纷一案，不服伊春市伊春区人民法院（2016）黑0702民初166号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年7月25日公开开庭审理了本案，上诉人潘淑华及其委托代理人蹇秀艳、潘树林、被上诉人于海涛及委托代理人巩丽艳、被上诉人孙淑梅、原审第三人周启彬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审认定，2012年8月27日周艳军与王宪加将坐落于伊春市伊春区旭日办交通局住宅楼4单元4层东厅的房屋的产权由王宪加过户到周艳军名下。周艳军于同日与第三人周启彬签订遗赠协议一份，约定第三人周启彬将其单独所有的坐落于伊春市伊春区旭日办交通局住宅楼4单元4层东厅的房屋赠与给其女儿即周艳军，并约定该房屋的权益在周启彬本人死亡后才归周艳军行使。2014年11月23日，原告潘淑华与第三人周启彬签订房产协议一份，其中约定“甲方给付乙方人民币壹拾万元整，作为甲方处分双方婚后两处产权的补偿。同时，乙方承认甲方对伊春区旭日办伊青楼13单元6楼北厅建筑面积132平方米和伊春区旭日办繁荣社区交通局住宅楼4单元4层东厅建筑面积75.62平方米两处房产的处分属于甲乙双方协商一致的共同行为。”其中甲方即第三人周启彬，乙方即原告潘淑华。2015年11月16日，周艳军将上述房屋以18万元的价格出售给被告孙淑梅，并于2015年11月16日办理了产权过户手续，将房屋过户到孙淑梅名下。第三人周启彬认可周艳军对该房屋的处分行为。原告认为该房屋系原告与第三人周启彬的夫妻共同财产，因周启彬与周艳军恶意串通登记到周艳军名下，周艳军又与孙淑梅恶意串通登记到孙淑梅名下，侵害其对该房屋的所有权。现原告起诉至法院，要求依法确认二被告签订的房屋买卖协议无效，并判令被告返还房屋或按房屋出售价格赔偿原告的经济损失。周艳军在本案诉讼期间于2016年3月5日因病死亡。
原审认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为物权公示原则，物权的权利状态以不动产登记簿登记为准，但不排除不动产登记簿上的物权登记与实际物权状态不符的可能。如果确实有证据证明真实权利人与登记权利人不符，应确认实际权利人对该不动产享有的物权。本案中，周艳军系诉争房屋在出售给孙淑梅之前的登记权利人。一般情况下，可认定周艳军系该房屋的所有权人。但第三人周启彬与周艳军在2012年8月27日王宪加将房屋过户到周艳军名下的当天，签订了遗赠协议一份，该协议上并有周桂杰、周启文、周亚军作为知情人签字摁印，此三位知情人均为第三人周启彬的亲属。该协议能较准确的反应诉争房屋的真实权利状态。周艳军仅以为了让父亲即第三人周启彬住得安心而签订的遗赠协议，不合常理，本院不予认可。另有第三人周启彬与原告签订的房产协议，该协议中关于诉争房屋处分的内容，可以反映第三人周启彬认可诉争房屋是其与原告潘淑华的夫妻共同财产。综上，本院确认坐落于伊春市伊春区旭日办交通局住宅楼4单元4层东厅的房屋属于原告潘淑华与第三人周启彬的夫妻共同财产，登记在周艳军名下，属登记权利人与实际权利人不符的情形。关于被告孙淑梅购买诉争房屋，首先，周艳军虽系无权处分人，但房屋产权手续均系周艳军姓名，在不动产登记公示原则下，孙淑梅可以认定周艳军是房屋的产权所有人。其次，被告孙淑梅在购买房屋时与周艳军及第三人周启彬联系购房事宜，周启彬作为周艳军的父亲参与其中，一般人均不会认为周启彬会是实际的房屋所有权人。再次，孙淑梅已足额支付周艳军购房款，并且将诉争房屋进行了过户登记。因此被告孙淑梅购买房屋时是善意的，其取得诉争房屋的所有权，依法应予保护。周艳军与被告孙淑梅签订的房屋买卖协议有效。至于作为实际权利人之一的原告潘淑华，其权利受损。但原告潘淑华与第三人周启彬签有房产协议一份，约定第三人周启彬给付原告潘淑华人民币十万元，作为第三人周启彬处分其与潘淑华夫妻双方婚后两处产权（其中一处为本案争议房产）的补偿，同时潘淑华认可周启彬对本案争议房屋的处分属于夫妻协商一致的共同行为。该协议签订时间为2014年11月23日，而原告于2014年10月份就已得知本案争议房屋产权已过户到周艳军名下。本院认为，原告潘淑华与第三人周启彬签订的房产协议可认定原告对第三人处分本案争议房屋表示同意。原告因本案争议房屋所受的损失，因为原告与第三人签订的该房产协议的约定，所以原告的损失应按约定另行主张，本案不予审理。判决，驳回原告潘淑华的诉讼请求。案件受理费50元,由原告负担。
宣判后，上诉人潘淑华不服，提起上诉，请求撤销一审判决。理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误。2、认定孙淑梅善意购买房屋证据不足。3、孙淑梅是否善意购买不是房屋买卖合同有效理由，周艳军更不能以此逃避法律责任的承担。4、一审法院判令上诉人按其与周启彬的房产约定另行主张损失权利错误。
被上诉人于海涛、孙淑梅、原审第三人周启彬认为—审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，上诉人为证明其主张，向本院提供如下证据：
证据1、光碟1张，拟证明被上诉人孙淑梅在2015年12月4日向上诉人倒房时明确知道上诉人与第三人周启彬的夫妻关系，而且知道上诉人与第三人周启彬共有房屋是如何分割的情况，证明孙淑梅在买房时巳经看到上诉人与第三人签订的房产协议，了解其购买房屋实际权属情况，所以孙淑梅非善意购买。
证据2、贷款凭证4份，拟证明上诉人与第三人婚后购买房屋均由上诉人贷款购买。
证据3、房证复印件1份，购房发票1张，拟证明104.28平方米房屋虽然登记在第三人名下，但是上诉人用婚前自有财产交付房款。
证据4、照片2张，拟证明被上诉人孙淑梅在向上诉人索要房屋时，指使他人欧打上诉人，致使上诉人受伤。
被上诉人于海涛、孙淑梅、原审第三人对证据1有异议，认为该证据不属于新证据，未经对方同意录制的录音违法，不能做为证据使用。对证据2有异议，该证据不能证明在买房时使用了上诉人的贷款，该证据与本案无关。对证据3有异议，该证据是复印件不能做为证据使用，不属于新证据。对证据4有异议，照片不能证明欧打上诉人的行为，欧打他人必须有公安机关治安处罚。
被上诉人于海涛提供证人王宪加证言1份，拟证明本案争议的房屋，卖给了周艳军，双方交易的过程。此房与周启彬没有关系。
被上诉人潘淑华提出异议，认为该证据不属于新证据，而且该证人未出庭接受质询，违背证据规则的相关规定，证人与本案有利害关系。被上诉人孙淑梅对这份证据认为不清楚。原审第三人对该证据无异议。
经庭审质证，本院认为，上诉人提供的证据不能否定周彦军与孙淑梅签订房屋买卖合同的效力，故对其证明的问题本院不予采信。被上诉人提供的证据证人未到庭接受质询，故对其证明的问题本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审认定事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，登记在周艳军名下的争议房屋，根据上诉人潘淑华与原审第三人周启彬签订的房产协议能够认定该房屋属于潘淑华和周启彬的婚后共同财产。周艳军出卖该房屋属无权处分行为。但孙淑梅在购买该房屋时，有充分的理由相信周艳军是房屋的所有权人，并且孙淑梅在购买该房屋时支付了合理价款，办理了房屋变更登记手续，符合善意取得的构成要件，双方签订的房屋买卖协议有效。上诉人潘淑华请求确认双方签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求一审法院未予支持正确。上诉人潘淑华的上诉理由，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 盖国建
代理审判员 于晓星
代理审判员 高 峰
二〇一六年八月十一日
书 记 员 郭昱彤