广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2477号
上诉人（原审原告）：中山市港南家居花卉基地。住所地：中山市石岐区东河北“沙咀”,组织机构代码07026851-2。
代表人：吴炳初，该公司总经理。
委托代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。
委托代理人：潘婳，广东正鸿律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：潘奇峰，男，1981年10月8日出生，汉族，住中山市石岐区，
委托代理人：王金府，广东保信律师事务所律师。
委托代理人：林文结，广东保信律师事务所律师。
上诉人中山市港南家居花卉基地（以下简称港南家居基地）与上诉人潘奇峰房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2408号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：张溪经联社系位于中山市××区张溪村地块的产权人，土地所有权证号为中府集有（2013）第230××4号，土地总面积17.878287公顷，其中农用地9.8624公顷、建设用地7.543687公顷、未利用地0.4722公顷。为盘活闲置土地，张溪经联社授权张溪农业公司对上述部分土地进行出租。2013年4月11日，张溪农业公司（甲方、出租方）与吴炳初（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市石岐区东河北“沙咀”地块出租给乙方作花卉种养基地；租赁总面积50666平方米，每月总租金101300元；租赁期限6年，即自2013年12月1日起至2019年11月30日止，建设期5个月为免租期（即自2013年7月1日至同年11月30日免租）；乙方已充分了解并熟知上述土地使用权限，乙方负责办理经营项目审批手续，甲方予以配合；乙方经营过程中变更租赁场地用途，将租赁场地转租，承包或转借，须经甲方同意，否则按乙方违约处理。土地租赁合同还约定了其他事项。签订土地租赁合同后，张溪开发公司依约交付上述土地给吴炳初使用。期间，张溪经联社、张溪农业公司分别向有关部门出具证明及关于出租土地作花卉管理中心的报告，同意吴炳初对租赁土地进行分租，并协助分租商户办理工商执照。
吴炳初签订上述土地租赁合同后于2013年6月注册成立港南家居基地，企业性质为个人独资企业，并以港南家居基地名义对外招租。2013年11月13日，港南家居基地（甲方、出租方）与潘奇峰（乙方、承租方）签订《中山市港南家居花卉基地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市石岐区东河北“沙咀”休闲街第1卡（建筑面积约20平方米，空地面积约为100平方米）出租给乙方从事经营之用；租赁期限为3年，自2013年12月1日起至2016年11月30日（免租期由2013年11月1日起至2013年12月30日止）；休闲街交付使用时间为2013年11月20日,乙方必须在2013年12月5日前进场经营；租金为第一年2300元/月，从第二年开始在原租金的基础上逐年递增10%；乙方应于每月5日前支付当月租金及上月水电费。在签订本合同时，乙方向甲方支付2个月租金共4600元作为租赁保证金，租赁期满或合同到期后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息；租赁期限内，乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物；在租赁期限内，乙方不能提前退租，否则所有装修、硬件设施不准拆走和不退还保证金以及追讨剩余租金；甲方无故单方收回该商铺及转租他人，属甲方违约，并双倍赔偿乙方保证金；合同还约定了其他事项。合同签订后，港南家居基地依约交付上述租赁物给潘奇峰经营使用，潘奇峰亦向港南家居基地交纳租赁保证金4600元，以及从2013年12月起向港南家居基地交纳租金等费用。2014年3月起，潘奇峰一直拖欠租金未付，港南家居基地经多次追讨欠款无果，遂诉至原审法院，请求依法判令：1.解除其与潘奇峰的租赁合同，归还租赁的商铺；2.潘奇峰支付从2014年3月1日起至归还商铺之日止拖欠的租金，暂计算至2015年5月30日为34500元。诉讼中，港南家居基地撤回第1项诉讼请求；变更第2项诉讼请求为潘奇峰向其支付2014年3月1日至2015年5月31日期间的租金34500元。
原审法院依潘奇峰申请调取了2015年度中一法行非诉审第478号案卷的证据材料及行政裁定书，包括中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定书、责令停止国土资源违法行为通知书、行政处罚听政告知书、图片若干张、询问笔录、现场勘测笔录、用地示意图、用地图、违法用地地块的地类证明、土地利用总体规划用途分类情况表、履行行政处罚决定催告书、行政处罚决定书、（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书等材料。上述材料显示：市国土资源局于2014年6月11日作出中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定，认定港南家居基地未经依法批准，于2013年6月始，占用位于中山市××区东河北土名“沙咀”地段处的土地实施建筑，建成星铁结构建筑物及水泥硬底化场地，作商业项目用途。经实地测量，占用面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该用地土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，该用地中有41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，有15.4平方米土地违反土地利用总体规划。市国土资源局认为港南家居基地的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，遂依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条以及《广东省国土资源行政处罚自由权实施标准》第一条的规定，决定处以责令退还非法占用的41810.3平方米土地，对非法占用土地面积41810.3平方米建设用地及未利用地处以10元/平方米的罚款共418103元。经催告后港南家居基地仍未履行上述处罚决定，市国土资源局向原审法院申请强制执行，原审法院作出（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定，对上述处罚决定准予强制执行。现该行政裁定已发生法律效力。
诉讼期间，港南家居基地与潘奇峰确认涉案商铺位于港南家居基地所在地块内，港南家居基地于2015年5月31日收回涉案租赁物，并于租赁期间已收取了潘奇峰租金4600元、租赁保证金4600元。港南家居基地称未就涉案商铺办理相关的规划许可。庭审中，双方当事人均称无法区分租赁100平方米空地与20平方米商铺的租金数额，亦表示不就该二者的租金标准申请评估。
原审法院认为：本案系商铺租赁合同纠纷。关于涉案商铺租赁合同的效力问题。张溪经联社作为涉案土地的所有权人同意由张溪农业公司代为出租，吴炳初与张溪农业公司签订租赁合同承租涉案土地后开立港南家居基地并将涉案土地连商铺一并转租给潘奇峰，已得到张溪经联社、张溪农业公司的同意，原审法院认定港南家居基地对于涉案土地有合法转租权。根据（2015）中一法行非诉审字第478号证据材料及裁定书反映，港南家居基地占地面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米。为此，涉案土地应属于集体土地中的建设用地或未利用地，并不属于农用地，港南家居基地将涉案100平方米土地出租给潘奇峰作经营之用并未违反相关法律强制性的效力性规定，故双方签订的《中山市港南家居花卉基地租赁合同》中关于出租100平方米空地部分的合同内容是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该部分合同有效，双方当事人均应全面履行各自义务。基于港南家居基地建造的涉案20平方米商铺在一审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原审法院认定港南家居基地与潘奇峰于2013年11月13日签订的《中山市港南家居花卉基地租赁合同》中关于出租20平方米商铺部分的合同内容因违反上述法律强制性的效力性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，上述合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。对潘奇峰提出涉案合同为无效合同的辩解，有理部分，原审法院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定以及双方约定，潘奇峰从2014年3日1日起拖欠租金，已构成违约，港南家居基地依法解除双方签订的涉案租赁合同的有效合同部分，合法有据，应予以支持，原审法院认定双方于2013年11月13日签订的中山市港南家居花卉基地租赁合同的有效合同部分已解除。
关于租金及占有使用费问题。双方当事人在涉案合同中约定每月租金为2300元，未区分空地与商铺的租金数额，港南家居基地与潘奇峰亦明确不对空地与商铺的租金标准进行评估，故原审法院酌定月租金2300元的30%为商铺租金，70%为土地租金。因现有证据反映，潘奇峰仅向港南家居基地支付租金至2014年2月，故潘奇峰应支付2014年3月1日至2015年5月31日期间的土地租金24955元（2300元/月×70%×10个月+2300元/月×5个月×110%），应予以采纳。又因涉案租赁合同中出租20平方米商铺的合同部分无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“商铺租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，潘奇峰于2013年11月20日至2015年5月31日实际使用涉案商铺，其占有使用涉案租赁物期间理应支付港南家居基地相应的占有使用费用。关于占有使用费标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，原审法院认定占有使用费标准按合同约定的租金标准。因潘奇峰于2014年3月1日前已向港南家居基地交纳租金，该款抵扣相应的占有使用费，为此，潘奇峰还应支付2014年3月1日至2015年5月31日期间商铺的占有使用费10695元（2300元/月×30%×10个月+2300元/月×30%×110%×5个月）。因港南家居基地起诉仅要求潘奇峰支付其租金34500元，系其对自身权利的处分，未违反相关法律规定，原审法院予以照准，该款扣减潘奇峰应支付的土地租金24955元后，余下的9545元为占有使用费。合同无效后，对于港南家居基地已收取港南家居基地的保证金等费用，潘奇峰要求港南家居基地退还但在本案中未依法提起反诉，故原审法院对此不作处理，潘奇峰可另行向港南家居基地主张。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条的规定，判决：一、潘奇峰于判决发生法律效力之日起五日内向中山市港南家居花卉基地支付2014年3月1日至2015年5月31日期间的租金24955元；二、潘奇峰于判决发生法律效力之日起七日内向中山市港南家居花卉基地支付2014年3月1日至2015年5月31日期间的占有使用费9545元；三、驳回中山市港南家居花卉基地的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费662元（中山市港南家居花卉基地已预交），由潘奇峰负担（潘奇峰应于判决发生法律效力之日起七日内迳付给中山市港南家居花卉基地）。
一审宣判后，港南家居基地不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决关于本案租赁合同无效的认定。理由如下：一、其有权出租涉案土地及商铺，其与潘奇峰基于自愿，签订涉案租赁合同。合同订立之后，得到了履行。二、即使搭建的商铺没有办理报建手续，应受到行政处罚，与本案合同效力没有必然的联系。
针对港南家居基地的上诉，潘奇峰答辩称：原审判决对于合同效力的认定是正确的，港南家居基地的上诉没有法律依据。
一审宣判后，潘奇峰亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回港南家居基地的诉讼请求。理由如下：请求撤销原审判决主文第一项、第二项。理由如下：一、涉案土地为集体土地，而其与港南家居基地约定土地租赁用于商业用途，违反了法律的强制性规定，是无效的合同。合同无效后，因合同取得的财产应予返还。港南家居基地应返还租金保证金4600元及租金等财产。原审判决以潘奇峰没有在本案中提起反诉，对于保证金不予处理没有依据。二、租赁期间，其多次催促港南家居基地办理营业执照，港南家居基地置之不理。因港南家居基地非法用地，不能办理营业执照，潘奇峰及其他承租人与港南家居基地达成了自2014年1月起减半收取租金的意见。因此，应按照每月1150元的标准计算租金。
针对潘奇峰的上诉，港南家居基地答辩称：报建属于行政管理范畴，而出租只要是没有影响到使用功能就可以，租金标准在合同中有明确约定，收据体现的是优惠收取的租金。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：潘奇峰支付2014年3月1日至2015年5月31日期间的土地租金24955元，计算方法应为（2300元/月×70%×10个月+2300元/月×5个月×110%×70%）。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。争议焦点之一为租赁合同的效力问题，争议焦点之二为潘奇峰应付的占有使用费数额问题。
关于争议焦点之一。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，即：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”具体到本案，港南家居基地将“沙咀”休闲街第1卡出租给潘奇峰经营使用，该卡铺位中的空地约100平方米，建筑面积约20平方米。其中涉案的土地性质为集体建设用地或未利用地，不属于农用地，港南家居基地出租土地的行为没有违反我国土地管理法有关土地利用的效力禁止性规定，当事人租赁合同中涉及土地使用权租赁的部分合法有效。而港南家居基地在涉案土地上建造商铺并出租给潘奇峰使用，租赁建筑物部分的合同效力应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的强制性规定。由于港南家居基地没有依法办理商铺的报建手续，至本案一审法庭辩论终结之前，港南家居基地仍然没有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，出租人港南家居基地与承租人潘奇峰订立的本案租赁合同无效。港南家居基地与潘奇峰对于合同效力的意见，均无法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点之二。本案租赁合同系当事人出于真实意思表示、协商一致订立的，双方本应依约全面履行。但在租赁过程中，潘奇峰拖欠涉案商铺的租赁费用，其中涉及土地的构成违约，潘奇峰应当支付土地租金；涉及商铺的租赁合同部分虽然无效，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“商铺租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付商铺占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，潘奇峰应当支付实际占用涉案商铺期间的占有使用费。原审根据租赁合同的租金约定与当事人放弃评估两部分租赁费用比例的实际情况，酌定涉案土地租金与商铺占有使用费的标准，合法适当，并无不妥。潘奇峰应按照原审确定的租赁费用数额，履行给付义务。至于潘奇峰上诉主张的港南家居基地在租赁关系存续期间，折半收取租金问题，本院经查，港南家居基地在双方正常履行租赁合同过程中确实存在减半收取租金的行为，由于港南家居基地没有与潘奇峰达成过变更租金标准的补充协议，港南家居基地在本案中又主张按照约定的租金标准收取欠款，故该公司曾经减半收款的行为应视为其对于自身权利的合法处分，并不能排除港南家居基地在本案中主张依约收款的权利。承租人潘奇峰对于占有使用费标准的上诉理据不足，本院不予支持。至于保证金问题，潘奇峰对此没有提起主张返还保证金的反诉，在港南家居基地不同意抵扣欠款的情况下，原审不作处理，并无失当。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费662元（中山市港南家居花卉基地与潘奇峰分别预交了662元诉讼费用），由上诉人中山市港南家居花卉基地与上诉人潘奇峰分别负担331元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 赵伟光
代理审判员 卢俊廷
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 林 俊