山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第907号
上诉人（原审被告、反诉原告）李伟。
委托代理人徐国辉。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘玉丽。
委托代理人葛强，莱西公众法律服务所法律工作者。
原审第三人周玉波。
委托代理人葛强，莱西公众法律服务所法律工作者。
上诉人李伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2014）西民初字第2054号民事判决，于2015年1月19日向本院提起上诉，本院于2015年3月18日受理后，依法组成由苏勇担任审判长，审判员李晓波主审本案、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年5月14日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人李伟的委托代理人徐国辉，被上诉人刘玉丽的委托代理人葛强到庭参加诉讼。原审第三人周玉波经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审中刘玉丽诉称：2012年6月11日，刘玉丽委托周玉波与李伟签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2012年6月11日起至2013年6月10日止，年租金为17000元，合同到期后，李伟拒不向刘玉丽交付租赁房屋又不支付租赁费，为此，1、请求判令李伟立即支付房屋租赁费12272元，并自2013年6月11日起支付租赁费至判决执行之日止。2、判令李伟交还所占刘玉丽房屋。3、诉讼费由李伟承担。
原审中李伟辩称：李伟于2010年开始租赁周玉波位于威海中路10号3号楼15号网点进行经营，并以该房向工商管理部门进行了备案，由食品卫生部门办理了餐饮服务许可证。当时双方约定只要其继续租赁就长期租赁使用，于是其在经过出租人周玉波认可的情况下花6万余元对该房进行了装修。最新一次与周玉波签订租赁合同期从2012年6月11日至2013年6月10日。从2010年至今，周玉波一直告知我方其本人就是房屋所有人，从始至今一直未告知该房属于刘玉丽所有，也并未告知其受刘玉丽委托的情况或该房已转让给了刘玉丽的情况。即使房屋为我方租赁期间由周玉波转让给了刘玉丽，周玉波在此期间也未履行法律约定应提前告知我方的责任，责任同样属周玉波一方。我方之所以拒绝返还租赁房屋并拒绝支付房屋租赁费用是因为：1、2012年9月28日，在我方租赁合同期间，政府发布该区域的拆迁公告，按照《城市房屋拆迁管理条例》第十二条（三）、《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第十五条的规定，自政府拆迁公告发布之日起刘玉丽方应不得对拆迁房屋进行继续租赁，但刘玉丽方在明知政府拆迁的情况下，并未依照法规要求与我方解除租赁合同，而是继续收取租赁费用并延续租赁合同。在租赁合同期满后，由于拆迁等原因造成生意严重受影响，所以我方当时无意继续租赁该房，于是明确向周玉波表示不想继续租赁并要求周玉波答应按照《城市房屋拆迁管理条例》第十七条、第二十三条，《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第三十九条之规定，在获得政府拆迁补偿费用之后给付我方应得的补偿费用，周玉波对于我方所提出的合理合法要求予以拒绝。刘玉丽方已于2014年2月份与莱西市城市建设管理局签订了拆迁补偿协议，将补偿到位的各项补偿款，包含附属物补偿款16000元、经营性补助费12000余元、拆迁费4200余元，共计42105元据为己有。2、在合同有效期内，自2012年11月至2013年2月期间，我方所租赁的房屋就出现漏水及断水断电情况，致使我方在长达3个月的时间内无法正常经营，给我方造成了每天至少400元的经济损失，我方屡次要求刘玉丽履行修缮责任，但刘玉丽对此置若罔闻。因此我方依法向周玉波提出希望周玉波按法律约定对我方进行相应补偿，但被拒绝。鉴于以上原因，由于刘玉丽拒不履行义务，给我方造成了巨大经济损失。根据最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，租赁房屋在返还出租人之前，装饰装修物归承租人所有，补偿款作为装饰装修物的代为物，依照物权归属原则，归承租人所有这一约定，为了保障我方的利益和权益，因此我方只能暂时不将租赁房屋返还出租人，并且拒绝继续支付租赁费，以希望和出租人进行进一步洽谈以达成合理合法的协商结果。刘玉丽现向法院起诉追要我方承租费用，而拒不支付我方应得补偿款项，因此现提起反诉，请求法院驳回刘玉丽的诉讼请求，并判决刘玉丽支付我方应得的拆迁补偿款36400元；判令刘玉丽支付2012年11月至2013年5月期间，停电停水及房屋漏水等原因造成我方无法正常经营导致的经济损失15000元。
原审中周玉波辩称：其只是刘玉丽授权委托人，代为签订了房屋租赁合同，同时刘玉丽也对周玉波的行为予以认可。因此，周玉波在本案中不应承担任何责任，也不应成为当事人，请求驳回李伟对周玉波的请求。
刘玉丽对李伟的反诉辩称：李伟要求刘玉丽支付拆迁赔偿款无事实及法律依据，与本案无因果关系，且刘玉丽至今亦未得到拆迁补偿款。另其要求交付停水停电、房屋漏水损失无证据证实，该要求与租赁费用无因果关系，请求驳回其反诉请求。
刘玉丽出示的证据及李伟质证和原审法院认证情况如下：
证据1、房屋租赁合同，证明刘玉丽与李伟间房屋租赁的事
实。涉案房屋房权证复印件，证明李伟租赁的房屋系刘玉丽所有。证据3、授权委托书，证明刘玉丽授权周玉波为其代理人签订租赁合同，代收租赁费的事实。
李伟对刘玉丽出示的上述证据无异议，但认为不能说明其与周玉波签订合同时房屋是刘玉丽的，授权委托书是后补的。周玉波对刘玉丽出示的上述证据均无异议。原审法院认为，刘玉丽出示的上述证据真实合法，且李伟及周玉波均无异议，原审法院予以确认。
李伟出示的证据及刘玉丽、周玉波质证和原审法院认证情况如下：
证据1、房屋租赁合同复印件，证明政府发布拆迁公告时间系在李伟租赁合同期间内。证据2、房屋征收补偿方案复印件，证明李伟向刘玉丽索要各项补偿费的依据。证据3、房屋评估分户明细表复印件，证明李伟要求刘玉丽支付补偿费是有依据的。证据4、照片，证明李伟租赁刘玉丽房屋漏水情况。证据5、证人程某证明李伟租赁的房屋于2013年4月停电停水情况。原审法院调取的莱西宾馆原图有土地房屋征收补偿协议复印件，莱西市房产管理局证明材料。
刘玉丽及周玉波对李伟出示的证据有异议，认为该合同不完整，双方对该合同于2012年9月重新进行了补充，李伟出示的该合同系原合同。对李伟出示的证据2有异议，认为刘玉丽至今没有取得该房屋的任何补偿款。对李伟出示的证据3认为无法证实其所评估的物件数量及具体情况。对李伟出示的证据4认为不能确认该房屋是否影响了其经营。对证人程某的证人证言认为，停电停水是因李伟未缴纳水、电费所致，与刘玉丽无关，是李伟租赁的房屋没有物业管理收费所致，对原审法院调取的证据无异议。原审法院认为，李伟出示的上述证据及证人证言无法证明本诉及反诉主张，且无其他证据予以佐证，故对其证据不予采纳。
原审查明，2012年6月10日，刘玉丽委托周玉波以其名义与李伟签订房屋租赁合同，次日，周玉波以个人名义与李伟签订房屋租赁合同。合同的主要内容为：甲方为出租方周玉波，乙方为承租方李伟，出租房屋位于威海中路10号3号楼网点，1-2层。租赁期为1年，即从自2012年6月11日起甲方将租赁房屋交付乙方正式使用，至2013年6月10止。年租金为17000元整。押金为1000元，租赁期满房屋未有损坏，押金返还，若有损坏按实际损失补偿给甲方。合同签订后当日内，乙方支付第一年的租金和押金，除首期租金外，以后各期租金乙方应于前一租赁期届满前一个月内足额付清。第六条约定合同的解除，符合下列情形之一时，本合同自动解除：1、由于不可抗力的原因，致使合同无法履行；2、国家征用拆迁出租的房屋或房屋所在地块；发生下列情形之一时，甲方有权解除本合同：1、乙方无正当理由逾期支付租金20日的；2、未经甲方同意转租的；3、乙方未按双方约定的用途使用租赁房屋的。违约责任：1、甲方在第六条1、2项以外且为非乙方原因的情况下提前解除合同，应承担合同未履行期间租金10%的违约金。2、乙方逾期交付租金，应如数补交租金及逾期利息。3、乙方在租赁期间未经甲方许可，破坏房屋结构的，按实际损坏程度赔偿损失。合同签订后，刘玉丽按约将房屋交付给李伟，李伟分别于2012年9月19日、9月30日各付给刘玉丽租金8500元，合同期满后，李伟至今占有该房屋，但未缴纳占有期间的使用费，为此刘玉丽以诉称理由诉来原审法院。
原审另查明，李伟租赁的涉案房屋的所有权人为刘玉丽刘玉丽，该房屋的房权证号为：西房私字第××号。2014年3月12日，本案周玉波以刘玉丽的名义向原审法院提起诉讼，要求李伟返还租赁的房屋，因主体不适格，原审法院依法驳回其起诉。
原审还查明，刘玉丽所有的涉案房屋因旧城改造需要，经莱西市人民政府作出西政发（2012）50号《房屋征收决定》，根据《国有土地上房屋征收与补偿条列》等规定，刘玉丽与莱西市房产管理局于2014年1月7日签订莱西宾馆片区国有土地上房屋征收补偿协议，但因李伟至今拒绝交付房屋，致刘玉丽至今未取得该房屋的相关补偿款。
原审认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用受益，承租人支付租金的合同。本案刘玉丽依约将房屋交付给李伟使用，李伟亦按约向刘玉丽支付了全额租金。但在双方签订的租赁合同期满后，李伟仍占有该房屋，至今仍拒绝返还租赁的房屋及缴纳占用期间使用费是错误的，刘玉丽的诉讼请求理由充分，证据确凿，亦符合法律规定，原审法院应予支持。李伟的辩解意见及反诉请求与事实不符，且证据不足，对其辩解意见及反诉请求，原审法院不予采纳和支持。据此，判决：一、李伟于判决生效之日起10内返还租赁刘玉丽位于威海中路10号3号楼网点房（房权证号：西房私字第××号）；二、李伟自2013年6月11日至租赁房屋交付之日止，按年租金17000元向刘玉丽支付占用期间的使用费；三、驳回李伟对刘玉丽、周玉波的反诉请求。案件受理费107元，反诉费543元，速递费60元，共计710元，由李伟负担。
上诉人李伟上诉称，2012年11月至2013年2月，上诉人所租用房屋漏水以及断电断水长达3个月以上。期间，上诉人多次与被上诉人沟通，希望被上诉人能够履行自身的职责和义务，给予解决相关问题，但被上诉人对此置之不理。由于被上诉人的不作为，给上诉人造成了巨大的经济损失。被上诉人的行为应当适用《商品房租赁管理办法》第九条规定：“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当承担赔偿责任”。对于以上我们合法合理的请求，原审却置此事实于不顾，对上诉人提出的证人证言以及证据做出错误的解释，并以此作出错误判决，严重损害了上诉人的合法权益。请求二审法院查明事实，依法改判被上诉人支付由此造成的经营损失15000元。
被上诉人刘玉丽答辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人周玉波未到庭陈述。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。上诉人原审中要求被上诉人赔偿损失，就此上诉人应提供能够证实房屋漏雨、断水、断电之证据，确定该房屋发生上述情况属于被上诉人原因而造成的，以及经济损失具体数额的计算依据。上诉人提供的现有证据，无法确定损失是否发生、其原因和责任以及损失的具体数额等。上诉人提供的证人证言和证据，无法客观全面反映出其主张之事实。故上诉人尚未完成其相应的举证义务，应承担举证不能的法律责任，原审不予支持其反诉请求并无不当。
综上，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费313元，由上诉人李伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 甘玉军
二〇一五年六月四日
书 记 员 徐雪峰