海南省海口市中级人民�院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1170号
上诉人（原审原告）：王士刚。
委托代理人：苏艳艳、陈剑，海南阳光岛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南内江房地产开发公司。
法定代表人：罗先友。
原审第三人：海南富珠物资实业公司。
法定代表人：马凤龙。
原审第三人：靳长垣。
上诉人王士刚与被上诉人海南内江房地产开发公司（以下简称内江公司）及原审第三人海南富珠物资实业公司（以下简称富珠公司）、靳长垣所有权确认纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院作出的（2014）美民一初字第712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月21日立案受理后，依法组成由审判员王法坚担任审判长，审判员袁文、彭彩燕参加的合议庭对案件进行�审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1992年3月25日，靳长垣（乙方）与内江公司（甲方）签订一份《售房合同书》，约定内江公司将海口市文明西路内江大厦十五层楼V-
B型一套出售给靳长垣，房屋每平方米售价3320元／㎡，计价面积129.06㎡，总价款人民币348462元。乙方付清全部房款后，甲方移交产权给乙方。甲方移交后的产权归乙方所有，甲方负责办理产权手续，其费用双方各付50%，税收部分按国家规定执行。甲、乙双方签订正式合同的当时，乙方须付总房款3万元作为购房定金。乙方在付定金后的十五日内再付总款的50%即人民币174231元。总房款的剩余部分乙方须在五月份前付清完毕，逾期每月加收总房款2%。1993年3月3日，靳长垣（甲方）与富珠公司（乙方）签订一份《房屋转让合同书》，约定甲方将海口市文明西路内江大厦十五楼XXX房出售转让给乙方，房屋建筑面积129.06平方米，单价为人民币5290.00／㎡，购房总价款为人民币682727.40元。付款方式及时间为乙方应于1993年3月3日之前一次性支付购房总价款。支付房屋价款同时，甲方将自己与发展商的原购房合同，原购房发票和该房钥匙移交给乙方。合同生效后，房屋的所有权即归乙方所有。乙方负责办理有关房屋产权过户手续，甲方应提供身份证件，办理产权过户手续所花费用应按有关规定由甲、乙双方承担。合同经甲、乙双方签字后，并且甲方收到乙方支付的购房总价款后立即生效。1994年6月17日，内江公司出具一份《收款收据》，内容为：“收到海南富珠物资实业公司交来办房产证手续人民币5226.93元。2004年9月14日，富珠公司（甲方）与王士刚（乙方）及蚌埠市商业网点建设管理办公室（丙方、见证方、主管部门）签订一份《房地产买卖合同》，约定甲方将座落于海南省海口市文明西路内江大厦十五楼XXX房出售给乙方。房屋建筑面积为129.06平方米，甲乙双方议定交易价格为人民币80000元，买房一次性全部付清房款。甲方将原该房产二次买卖合同交给乙方，由乙方自行办理过户手续及产权证，甲方予以配合。房产交易及办证所有费用由买方自理。本合同自双方签字并全部付清房款后生效，合同生效之日后该房产所有权及收益权归乙方。2004年9月18日，蚌埠市商业网点建设管理办公室出具一份《收据》，内容为：”王金陵（代）人民币80000元。”2014年3月13日，王金陵出具一份《证明材料》，内容如下：“2004年9月，王士刚购得海南富珠物资实业公司出售的海口市文明西路内江大厦十五楼XXX房一套（129.06㎡），购房款捌万元委托本人代为交给蚌埠市商业网点建设管理办公室并开具收据。”蚌埠市工业商贸国有�产管理改革办公室于2014年3月12日出具一份《复函》，内容如下：“1、海南富珠物资实业公司系我办所属蚌埠市物资（集团）有限公司在海南开办的国有独资公司。2、2004年9月，我办委托蚌埠市商业网点建设管理办公室代海南富珠物资实业公司收取海口市文明西路内江大厦15层V-
G座房屋8万元购房款。3、蚌埠市商业网点建设管理办公室与海南富珠物资实业公司分别为我办所属事业单位和企业。4、海南富珠物资实业公司已停止经营多年，营业执照已被工商部门吊销。”2006年10月19日，海口市文明西路内江大厦XXX房产权被登记在内江公司名下（证号：HK146XXXXX），产权来源为补证，建筑面积为129.06平方米，截止2014年7月4日无被抵押、查封。富珠公司因逾期未参加年检于2004年2月9日被海南省工商行政管理局吊销。诉讼中，经法庭询问，王士刚表示其第二项诉讼请求即判决内�公司将诉争房产变更登记至王士刚名下，指的是要求内江公司将诉争房产过户至王士刚名下。另，王士刚出示一份海南省地方税务局征收管理局于1997年1月1日出具的《售房（地）明细表审核通知书》，证明海口市文明西路内江大厦15层XXX房即XXX房。
王士刚在原审时的诉讼请求为：一、判决确认位于海口市美兰区建筑面积129.06平方米的内江大厦十五楼G座房屋产权为王士刚所有。二、判决内江公司将诉争房产变更登记至王士刚名下。三、由内江公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院判决认为：海口市文明西路内江大厦十五楼XXX房产登记在内江公司名下，内江公司系该房产所有权人。1992年3月25日，内江公司与靳长垣签订一份《售房合同书》，约定内江公司将该房产出售给靳长垣，双方未办理房产转移登记。1993年3月3日，富珠公司与靳长垣签订一份《�屋转让合同书》，约定靳长垣将该房产转让给富珠公司，双方未办理房产转移登记。2004年9月14日，富珠公司与王士刚签订一份《房地产买卖合同》，约定富珠公司将该房产出售给王士刚，双方亦未办理房产转移登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，房产转让未办理登记的，不发生物权效力，故该房产仍为内江公司所有。王士刚请求确认该房产归其所有，没有事实和法律依据，不予支持。王士刚与内江公司之间没有房屋买卖合同关系，即内江公司没有为王士刚办理房产过户的附随义务。王士刚请求判令内江公司将诉争房产办理过户至其名下，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回王士刚的诉讼请求。案件受理费1800元，由王士刚负担。
�士刚不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审根据《物权法》第9条认定内江大厦XXX房产仍为内江公司所有为适用法律错误。由于内江大厦是内江公司开发的房地产项目，为购房者办理产权登记是内江公司作为开发商应尽的义务。内江公司为购房者办理产权登记的必经程序是先办好内江公司作为产权所有人的内江大厦的大证，再办理好内江公司作为产权所有人的每套房的小证，然后才能把各套房过户给购房者，内江公司办好内江大厦XXX房产的产权证后，应积极为王士刚办理产权过户手续，正是由于内江公司不为王士刚办理产权过户手续，王士刚才诉至法院请求确认内江大厦XXX房产归其所有。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理�权登记的，不影响合同效力。根据以上法律规定，内江大厦15G产权虽仍登记在内江公司名下，基于四方的三份连环房屋买卖合同，该房产的产权已实际转移至王士刚，王士刚请求确认该房产归其所有，符合《物权法》第15条的规定，一审根据《物权法》第9条认定内江大厦XXX房产仍为内江公司所有为适用法律错误。二、一审判决王士刚与内江公司之间没有房屋买卖合同关系，即内江公司没有为王士刚办理房产过户的附随义务。王士刚请求判令内江公司将诉争房产办理过户至其名下，没有事实依据，不予支持。原审认定事实错误。1992年3月25日，靳长垣与内江公司签订了《售房合同书》，约定靳长垣购买了内江大厦15楼V-B（即15G）房产，靳长垣付清房款后，房产移交给靳长垣，内江公司负责办理产权手续。上述《售房合同书》后，靳长垣交清了全部购房款，内江公司也将房产移交了靳长垣，但未为靳长垣办理产权过户手续。1993年3月3日，靳长垣与富珠公司《房屋转让合同书》，靳长垣将上述房产转让给了富珠公司，2004年9月14日，富珠公司与王士刚签订《房地产买卖合同》，富珠公司又将房产转让给了王士刚，并由王士刚使用至今。内江公司直到2006年10月19日才办理好内江大厦15G的产权证，该时间为最后一次的房屋买卖发生之后，王士刚因此至今未取得房屋产权证。本案中内江公司将房屋卖给靳长垣，靳长垣将房屋卖给富珠公司，富珠公司又将房屋卖给王士刚，三份合同看似相互独立，由于买卖标的是同一房产，四者之间的合同就形成了一个房屋连环买卖合同关系。由于三份合同各方主体合格，内容合法，意思表示真实，均为有效合同，靳长垣对内江公司房屋过户登记的请求权，就随着连环合同转移给了王士刚，王士刚与内江公司�间虽没有直接的房屋买卖关系，但存在连环房屋买卖关系，一审判决认定王士刚与内江公司之间没有房屋买卖关系与事实不符，内江公司因为与王士刚之间的连环房屋买卖关系才产生了为王士刚办理房产过户的义务，一审认定“王士刚与内江公司之间没有房屋买卖合同关系，即内江公司没有为王士刚办理房产过户的附随义务。王士刚请求判令内江公司将诉争房产办理过户至其名下，没有事实依据，不予支持。”该认定事实错误。综上所述，原审判决认定事实、适用法律均错误，故上诉请求：一、依法撤销海口市美兰区人民法院（2014）美民一第712号民事判决，改判支持王士刚对内江公司的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由内江公司承担。
内江公司未作答辩。
原审第三人富珠公司、靳长垣未陈述意见。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，靳长垣向内江公司购买了内江大厦15G房屋，此后靳长垣将该房屋转让富珠公司，富珠公司又与王士刚签订《房地产买卖合同》，将房屋卖给王士刚，王士刚亦已付清了购房款八万元并居住至今。在以上一系列的转让中，涉案房屋虽未办理产权过户登记，但根据上述法律规定，富珠公司与王士刚签订的《房地产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，该合同为有效合同。富珠公司与王士刚于2004年9月14日签订的《房地产买卖合同》时，涉案�屋尚未办理产权证，2006年10月19日，涉案房屋被登记在内江公司名下，内江公司为该房屋登记权利人。基于富珠公司与王士刚签订的《房地产买卖合同》的有效性，涉案房屋登记权利人内江公司有义务协助将该房屋的产权办理过户登记到实际权利人王士刚名下。一审中，王士刚表示其第二项诉讼请求即判决内江公司将诉争房产变更登记至其名下，指的是要求内江公司将诉争房产过户至其名下。因此对其该项请求，本院予以支持。因涉案房屋现登记在内江公司名下，王士刚请求确认该房屋归其所有，不符合《中华人民共和国物权法》的相关规定，故对其该项请求，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条�一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第712号民事判决；
二、限海南内江房地产开发公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助王士刚将登记在其名下位于海口市文明西路内江大厦15G房屋产权（证号：HK146XXXXX）办理过户登记至王士刚名下。办理过户所需的费用，按有关规定各自承担；
三、驳回王士刚的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各1800元共计3600元，由海南内江房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王法坚
审判员 袁 文
审判员 彭彩燕
二〇一五年十二月十六日
书记员 段海斌