广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初14392号
原告：佛山市顺德区浩瀚物业管理有限公司，住所地佛山市顺德区大良凤山东路6号德业大厦十三楼之九，营业执照注册号440681000026529。
法定代表人：陈浩然，董事长。
委托诉讼代理人：陈楚毅，女，该公司工作人员，1990年6月22日出生，汉族，住佛山市顺德区。
被告：佛山市顺德区锜宏贸易有限公司,住所地佛山市顺德区乐从镇东区建设路64-66号地德富塑料城商务中心D座8号铺,营业执照注册号440681000144406。
法定代表人：邹尚桦。
原告佛山市顺德区浩瀚物业管理有限公司（以下简称浩瀚物业公司）诉被告佛山市顺德区锜宏贸易有限公司（以下简称锜宏公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法由审判员吴建兴独任审判，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年12月23日公开开庭进行了审理。原告浩瀚物业公司的委托诉讼代理人陈楚毅到庭参加诉讼，被告锜宏公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案已审理终结。
浩瀚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告从2016年3月按每月139.45元的标准向原告支付拖欠的物业管理服务费至本案判决生效之日止，现暂计至2016年8月，应付物业管理费为人民币836.70元；2.判令被告从逾期付款之日按每日5‰标准支付逾期支付物业管理服务费的违约金至物业管理费欠费付清之日止，现暂计至2016年8月，应付违约金为人民币407.89元；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：
被告于2014年01月02日对其购买的万邦商业广场2座911单元进行收楼，并于收楼当日与原告签订了《顺德区前期物业管理服务协议书》。根据协议的约定，被告每月物业管理费为139.45元，应于每月10日前按月缴纳，不按约定支付的，原告有权按欠费总额每天收取5‰的违约金。被告自2016年03月起开始欠交管理费，经原告多次通知催缴至今未缴付，截止2016年8月31日止，被告共欠物业管理费836.70元，逾期缴纳违约金为407.89元，以上两项合计应缴金额为1244.59元。上述欠费虽经原告多次催缴，但被告至今仍拒绝支付，为维护原告之合法利益，特向法院提起诉讼。
因被告下落不明，经本院公告送达传票，既不答辩也不到庭参加诉讼，视为放弃对原告的主张抗辩及对证据质证的权利。经开庭审查，原告提供的证据真实、合法，本院予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告是取得三级物业服务企业资质证书的物业服务企业，其承接业务范围为20万元平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
2012年6月25日，原告与佛山市顺德区名城置业有限公司（以下称名城公司）签订《顺德区前期物业服务合同》，约定：名城公司选聘原告对万邦商业广场提供前期物业管理服务，合同期限从2014年1月1日起至2018年12月31日止。
2012年6月28日，佛山市顺德区国土城建和水利局向原告及名城公司发出（2012）026号《前期物业管理备案通知书》称：你们申报万邦商业广场项目的前期物业管理备案，经审查有关申报资料，签订的前期物业管理协议符合有关法律法规规定，同意备案，小区总建筑面积79746平方米，收费标准为电梯公寓4.5元/月?平方米，汽车车位80元/月·个。
2013年7月11日，原告与被告签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定：原告是房地产开发单位名城公司委托管理万邦商业广场物业管理区域的物业服务企业，被告座落于佛山市顺德区大良东乐路266号万邦商业广场2座911号房屋的物业管理服务费用采取包干制，物业服务费包含公共水电费用及电梯费，按建筑面积计算，4.5元/月?平方米，被告房屋建筑面积为30.67平方米，物业服务费为138元/月，每月10号前交纳物业服务费。被告不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款的违约金，业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，原告可采取向被告收取拖欠额3倍的违约金之后，每逾期一天还须按拖欠额的千分之五支付违约金。
自2016年3月起，被告没有缴交物业服务费。2016年7月15日、8月15日，原告向被告发出《物业服务费欠费催收通知书》，催缴2016年3月至7月、8月的物业服务费，并将催收通知书张贴在被告涉案物业门口。
本院认为，原告是具有物业服务资质的物业服务企业法人，原告与被告之间签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，确立物业服务合同关系，依法应当认定有效，受法律保护。原告已依约向被告提供物业服务，被告依约应向原告支付物业服务费。被告从2016年3月起至今尚未依约向原告缴纳物业服务费，已构成违约，依约应向原告支付欠缴的物业服务费及违约金的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，原告于被告欠缴物业服务费之后在2016年7月15日、8月15日履行了向被告书面催缴3月至8月物业服务费的义务，依法应享有起诉请求支付物业服务费的权利。根据《顺德区（前期）物业服务协议书》的约定，被告每月应付的物业服务费为138元/月，被告起诉主张按139.45元/月计付的依据不足，对原告起诉超出138元/月标准部分，本院不予支持。综上，本院支持原告请求被告应按138元/月的标准向原告支付从2016年3月至8月的物业服务费828元。根据前述司法解释的规定，对欠缴物业服务费的书面催交是物业服务企业起诉的前提条件，而且后续物业服务费的发生尚未确定，本案中原告未能提交该后续物业服务费书面催交的证据，故对原告主张继续支付2016年8月之后的后续物业服务费至本判决生效时止的请求，本院在本案中不作处理，原告可在欠费发生、条件具备时另行主张权利。
关于违约金的计付标准问题。根据《顺德区（前期）物业服务协议书》的约定，违约金的计算标准为逾期交付按每日5‰计付，由于原告未能举证证实其因被告逾期支付物业服务费所产生的损失，故客观上就其未按期支付物业服务费的损失仅为逾期利息损失，因此，本案按每日5‰的标准即年利率高达182.5%,违约金的计算明显超过其实际损失,依法应予调整，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条有关国家只对民间借贷不超出年利率24%的利息提供司法保护的规定，故本院确定本案有关物业服务费违约金的计算标准调低至按年利率24%计付为宜，对约定超出24%的部分，依法不予保护。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告佛山市顺德区锜宏贸易有限公司应于本判决发生法律效力后十日内向原告佛山市顺德区浩瀚物业管理有限公司支付佛山市顺德区大良东乐路266号万邦商业广场2座911号房屋从2016年3月至8月的物业服务费828元及其违约金（违约金以每月138元为本金，按年利率24%的计付标准从2016年3月11日起分别分段累计至本判决确定给付之日止）；
二、驳回原告佛山市顺德区浩瀚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告佛山市顺德区锜宏贸易有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 吴建兴
人民陪审员 刘 虹
人民陪审员 黄 琰
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 肖佳宇
附：本判决适用的相关法律依据
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
2．国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3．《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕8号
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4．《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
5．《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。