.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省张掖市甘州区人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2018）甘0702民再2号原告：张凤香，女，1956年1月26日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人。委托代理人：吕晴，女，1982年3月8日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人。被告：龙玉阶，男，1973年6月20日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人。原告张凤香与被告龙玉阶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日作出（2017）甘0702民初5412号民事判决书，判决书生效后，被告龙玉阶向本院提出再审申请，经本院审查后，于2018年2月8日作出（2017）甘0702民申43号民事裁定书，裁定”一、本案由本院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原判决的执行。”本院于2018年3月16日受理该案，另行组成合议庭于2018年4月24日公开开庭审理了本案。原告张凤香及其委托代理人吕晴，被告龙玉阶均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张凤香向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、请求法院判令被告立即将所租房屋恢复原状并返还给原告；3、请求法院判令被告支付原告租金13200元，利息1320元，合计14520元；4、请求法院判令被告向原告支付违约金64000元；5、请求法院判令原告不返还被告押金5000元；6、请求法院判令被告向原告支付所租房屋的占有使用费，从2017年4月17日计起按每天178元计算至被告将房屋恢复原状并返还原告之日止；7、请求法院判令被告向原告支付拖欠的从2015年6月16日至2017年4月16日的水费800元、应由被告承担的2016年11月1日至2017年3月31日期间的取暖费1872元，合计2672元，以上所有费用共计86192元。开庭审理过程中，原告当庭变更诉讼请求为：1、请求法院判令解除原告与被告签订的房租租赁合同；2、要求被告承担房屋租赁费22478元，利息2247元，违约金64000元；3、请求法院判令被告向原告支付拖欠的从2015年6月16日至2017年4月16日的水费800元；4、由被告承担的2016年11月1日至2017年3月31日期间的取暖费1872元；事实及理由：2015年5月30日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定，被告承租原告位于馨宇丽都A区商业大街西排南段房屋一栋（上下两层），面积168平方米，用于经营，承租期为2015年6月16日至2018年6月15日止，租金每年64000元，共三年，租金于租房之日付清。拖欠超过五天，原告有权终止合同并收回房屋。若违约按年租金100%补偿原告，租赁期间产生的相关费用由被告承担。2016年6月15日，租赁期一年到期，原告要求被告支付次年租金，被告于2016年6月13日给原告支付30000元，剩余租金约定当年7月底付清。后约定的付款期限到期，原告催付，被告于2017年1月再付10000元租金，剩余租金24000元约定于2017年6月15日前付清，经原告多次催要，被告拒付。遂引起诉讼。被告龙玉阶口头答辩称：对原告所诉的事实与理由我均不认可。我在2017年元月给了原告1万元，我和原告是2015年5月份签订租赁合同的，当时的房屋我花了5000元才处理干净。而且我装修房屋是征得原告同意的。水电费等各种费用我已结清了，但当时原告没有给我出具任何收条。缴了费的票在我那里。2016年6月，我给了原告3万元房租，当时我一共交了4万元。因为2015-2016年房屋不热，当时我和原告达成共识，进行装修也是征得原告同意的。我将房屋归还原告的时候原告承诺要返还我5000元。我认为合同已经解除，而且我已经履行了合同。本院经重审认定如下事实：2015年5月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，由被告承租原告位于馨宇丽都A区商业大街西排南段房屋一栋（上下两层）用于经营，面积168㎡。合同约定：”房屋承租期为2015年6月16日至2018年6月15日止，租金一年64000元，于租房当年的6月16日付清，拖欠超过五天，原告有权解除合同并收回房屋，若违约按年租金100%补偿原告。”合同签订后，被告于当日向原告交纳押金5000元并支付2015年6月16日-2016年6月15日的租金64000元。2016年6月15日，房屋租赁期满一年后，原告要求被告支付2016年6月16日-2017年6月15日的租金64000元，被告于2016年6月13日向原告支付租金30000元，于2017年1月支付租金10000元，下欠租金24000元，经原告多次催要，被告拒付。原告遂提出上述诉讼请求。另查明，2017年5月26日，本院一审受理该案后，2017年6月2日，原、被告因房租纠纷再次发生争执，被告向甘州区公安局梁家墩派出所报案，该所作了接处警处理，告知原被告到法院解决。本院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。本案争议焦点为：一、对于原告要求解除与被告于2015年5月30日签订的房屋租赁合同有无事实和法律依据的诉讼请求。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同约定房屋租期三年，每年的租金于当年6月6日前交清，拖欠超过五天，原告有权解除租赁合同并收回房屋，因此，本案中，原、被告双方对解除房屋租赁合同的约定是明确的。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因被告拖欠原告的租费已超过双方约定支付租金的期限，经原告催收，被告逾期没有支付，因此，原告要求解除双方签订的租赁合同诉讼请求，依法有据，本院予以支持。二、对于原告要求被告支付拖欠2016年6月16日起至2017年6月2日租费22478元的诉讼请求。2017年5月26日，本院一审受理了该案后，2017年6月2日，原、被告因房租纠纷再次发生争执，被告向甘州区公安局梁家墩派出所报案，由梁家墩派出所的出警记录在卷为证，派出所告知原被告向法院解决，此后被告不再承租原告房屋的事实客观存在。因此，本院认定原被告房屋租赁解除的时间应当是2017年6月2日。庭审中，被告主张于2017年3月15日，将租赁房屋的钥匙交给原告，并搬出房屋，其提供证人花某和杨发瑞当庭作证，两名证人陈述看见被告从房屋内搬出电脑、桌子、沙发的情况，但证人没有陈述并证明原、被告2017年3月15日解除租赁合同的事实，也没有陈述并证明被告不再承租房屋的事实，被告主张租赁房屋的租期到2017年3月15日已经解除，被告举证不力，本院不予认定，对被告提出的抗辩事由，本院不予支持。综上，被告承租原告房屋的实际时间应当从2015年6月6日计算至2017年6月2日，被告应当承担在此期间的房屋租赁费。扣除押金5000元，被告应当承担租金17478元。三、对于原告主张的违约金64000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告的损失实际系被告未按期支付租金的利息，合同约定的违约金明显高于因被告违约给原告造成的损失，根据公平原则，对原告主张的违约金应依法予以调整，参照中国人民银行关于逾期支付利息的相关规定支付违约金，即按照一年期贷款基准利率6%上浮50%，根据被告支付租金的时间分段寄付迟延支付租金的利息，违约金应认定为2685元（34000元×7个月×9%÷12+24000×5个月×9%÷12），关于原告主张要求被告承担按照月利率1%支付自2016年6月16日起至2017年6月2日利息2247的诉讼请求，该项请求与要求被告支付违约金的请求重合，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。四、对原告要求被告承担房屋租赁期间未交纳的水费800元，暖气费1872元的诉讼请求。因原告提交的水费、电费证据材料，没有用户的名称，交纳的主体不明确，原告也未提供水费、暖气费已由原告本人交纳的证据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对被告庭审中提出的其他抗辩事由，虽有本人的陈述，但未能提供相应的证据予以证明，本院不予认定，对此，被告应承担举证不利的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告张凤香与被告龙玉阶签订的房屋租赁合同。二、被告龙玉阶于判决生效之日起十日内支付原告张凤香租金17478元（扣除房屋押金5000元），违约金2685元，合计20163元。三、驳回原告张凤香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。再审案件受理费1955元，原告负担304元，被告负担1651元，一审案件受理费977元，原告负担673元，被告负担304元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判长曾俊国人民陪审员王建虎人民陪审员陆光平二〇一八年五月十日书记员符晓婷