江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）连民终字第1430号
上诉人（原审原告）崔士珍，居民。
上诉人（原审原告）崔士云，居民。
上诉人（原审原告）崔士红，居民。
上诉人（原审原告）崔冬梅，。
上诉人（原审原告）赵萍萍，居民。
以上五位上诉人共同委托代理人曹亮，江苏杰瑞律师事务所律师。
上诉人（原审原告）崔士斌，居民。
委托代理人陈宽明。
被上诉人（原审被告）怀长成，居民。
委托代理人李克卫，江苏震云律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）崔士军，居民。
上诉人崔士珍、崔士云、崔士红、崔冬梅、崔士斌、赵萍萍因与被上诉人怀长成、崔士军返还原物纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2013）灌民初字第0418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审中崔士珍、崔士云、崔士红、崔冬梅、崔士斌、赵萍萍诉称，崔士珍、崔士云、崔士红、崔冬梅、崔士斌系崔凤山、刘永兰两位老人的子女，赵萍萍系崔凤山、刘永兰外孙女，其母崔士芹系崔凤山、刘永兰女儿，先于崔凤山、刘永兰去世。崔凤山、刘永兰名下有位于灌云县伊山镇河东村友谊小区房屋一套，房屋所有权证号为1002604，该房屋一直由崔士军及两位老人居住，两位老人先后于2007、2002年去世，该房产一直未分割。近日，崔士珍、崔士云、崔士红、崔冬梅、崔士斌、赵萍萍从灌云县房屋拆迁办获悉，因两位老人房产面临拆迁，怀长成向拆迁办提供一份房屋买卖合同，称崔士军早在2002年即将上述房屋卖给自己，该房屋的拆迁款应归其所有。对于崔士军与怀长成私下买卖房屋事宜，崔士珍、崔士云、崔士红、崔冬梅、崔士斌、赵萍萍均不知情，且怀长成提供的房屋买卖合同并无两位老人签字确认。崔士珍等六人认为，涉案房屋系父母生前的合法财产，父母去世后应当作为遗产进行分割，崔士军在未经父母同意的情况下，私下出卖属于父母的房屋。在父母去世后，崔士军出卖房屋的行为亦侵犯了崔士珍等六人的继承权。故崔士珍、崔士云、崔士红、崔冬梅、崔士斌、赵萍萍起诉至法院，请求依法确认怀长成与崔士军签订的关于灌云县伊山镇河东村友谊小区房屋的买卖合同无效，怀长成向崔士珍、崔士云、崔士红、崔冬梅、崔士斌、赵萍萍返还该房屋。
一审中怀长成辩称：从本案崔士珍、崔士云、崔士红、崔冬梅、崔士斌、赵萍萍等诉说的事实与理由看，本案涉及两个方面法律关系，一个是继承法律关系，一个是买卖法律关系。一、崔士珍等六人作为本案争议房屋继承权人，应当在继承开始时行使继承权，对此，崔士珍六人的行使继承权因超过法定诉讼时效两年，而丧失了胜诉权。故本案崔士珍等六人请求确认怀长成与崔士斌之间的买卖合同无效，已经超过诉讼时效。二、本案崔士军的买卖行为符合表见代理的构成要件，其一，崔士军在出卖本案争议房屋前，具有多年居住和管理该房屋的事实；其二，崔士军持有本案争议房屋的产权证和土地证，以及登记产权人崔凤山的身份证复印件；其三，崔士军在2003年出卖房屋后，近十年时间，没有任何人提出过异议。这些充分证明，崔士军的行为构成了表见代理。三、本案怀长成对本案争议房屋属于善意取得。四、本案诉争房屋经过十余年时间，怀长成在购买后，通过装璜和装修等添附的事实，在财产形式上与原有的房屋已经形成了混同，客观上，已经无法与原有的房屋区分，形成一个整体。综上所述，本案崔士珍等六人所诉违背事实法律，请求法庭依法驳回崔士珍等六人的全部诉讼请求。
一审中崔士军辩称：我是家中长子，一直和我父母同住在本案讼争房屋。2002年我母亲去世，2003年，因我家孩子要上学，急需用钱，我就找到朋友怀长成，将诉争房屋以46000元的价格卖给了怀长成。当时我们签订了买卖合同，我将房屋的土地证和房产证交给怀长成。房屋卖出后，我与父亲去新浦生活，直至父亲去世。我卖房子的事情我父亲和我的兄弟姊妹都不知情，直到父亲去世我也没有将买房的事情告诉他，父亲去世后，没有留遗嘱，我是家中长子，又与父母一起生活，因不懂法，我认为房子就是父母留给我一个人的，我和怀长成签订的买卖合同有效。
原审法院审理查明：一、崔凤山、刘永兰两位老人生前育有七名子女：崔士军、崔士珍、崔士云、崔士红、崔冬梅、崔士斌和崔士芹，崔士芹先于两位老人去世，育有一女赵萍萍。两位老人有位于灌云县伊山镇河东村友谊小区房屋一套，房屋所有权证号为1002604，所有权证登记权利人为崔凤山。七子女成年后，两位老人和长子崔士军共同居住在该房屋，2002年刘永兰去世，2007年崔凤山去世。
二、2003年7月23日，崔士军与怀长成签订房屋买卖协议，该协议载明：崔凤山有堂屋三间，面积67.67平方米，东屋三间面积29.05平方米。土地使用面积315.52平方米（见房屋所有权证和国有土地使用证），现转卖给怀长成，转价肆万陆仟元，议定后一次付清。卖房人：崔士军，买房人：怀长成，中证人：钱如忠，执笔人：马立付，二〇〇三年七月二十三日。协议签订后，怀长成给付购房款，崔士军将该房屋的房屋所有权证和国有土地使用证交予怀长成。此后，怀长成对房屋进行了装修和添附。
三、2013年，涉案房屋被政府征收拆迁，该房屋公示的房屋总面积为268.42㎡，合法建筑面积184.44㎡，违法建筑面积83.98㎡。2013年3月19日崔士珍等六人以怀长成和崔士军签订的房屋买卖合同侵害其权益为由起诉至本院请求确认签订的房屋买卖协议无效，并要求怀长成返还房屋。
一审归纳本案的争议焦点为崔士军私自将属于崔凤山、刘永兰的房屋出卖给怀长成的行为是否构成表见代理。
表见代理的构成要件为：第一，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同；第二，相对人有理由相信行为人有代理权。本案中，崔士军出卖崔凤山、刘永兰房产，未向买受人怀长成出示委托书等证明文件，说明，崔士军并没有代理崔凤山、刘永兰出售房屋的权限，属于没有代理权。虽然崔士军没有代理权限，但其向买受人出示所有权人为崔凤山的房屋所有权证和国有土地使用权证，并且买受人怀长成亦明知崔士军与崔凤山一直共同居住在该房屋内，崔士军系崔凤山长子，怀长成有理由相信崔士军有代理权，故双方在他人见证下，崔士军与怀长成签订了房屋买卖协议。
原审法院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，崔士军出售登记所有权为崔凤山房屋的行为，构成表见代理，代理行为有效，崔士军与怀长成签订的房屋买卖合同应认定为有效。故崔士珍等六人请求确认崔士军与怀长成签订的房屋买卖合同无效及基于买卖合同无效请求返还房屋的诉讼请求本院不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决：驳回崔士珍、崔士云、崔士红、崔冬梅、崔士斌、赵萍萍的诉讼请求。案件受理费10800元，减半收取，保全费4020元，共计9420元，由崔士珍、崔士云、崔士红、崔冬梅、崔士斌、赵萍萍负担。
宣判后，崔士珍、崔士云、崔士红、崔冬梅、赵萍萍不服上述判决，向本院提起上诉称，请求依法撤销一审判决，认定怀长成与崔士斌之间签订的关于灌云县伊山镇河东村友谊小区房屋买卖合同无效，返还房屋；本案一、二审案件受理费、保全费等诉讼费用，由两被上诉人共同承担。事实和理由如下：一、上诉人认为一审法院认定崔士军出卖的房屋为崔凤山、刘永兰所有是错误的，崔凤山、刘永兰分别于2007、2002年去世，因此崔凤山、刘永兰非房屋所有权人，该房屋为崔凤山及七个子女共同所有。二、一审法院认定崔士军的行为为表见代理行为是错误的。首先，崔士军的行为并不构成表见代理，出卖房屋协议的卖房人上面写的是崔士军而非崔凤山。其次，崔士军无权代理崔士珍等六人，出卖该房屋的行为并未得到上诉人的同意，也没有得到崔凤山的同意。因此一审法院认定崔士军的行为构成表见代理行为，缺乏事实依据。三、被上诉人怀长成的行为并不构成善意购买，因为该房屋的总面积为180多平米，在崔士军与怀长成的协议上仅显示了96平方米，故意隐瞒了事实，因此不能构成善意购买。
上诉人崔士斌上诉称，同意崔士珍、崔士云、崔士红、崔冬梅、赵萍萍的上诉意见，同时补充：一、崔士军无权处分本案诉争房屋。该诉争房屋原系崔士斌父母崔凤山、刘永兰夫妻共同财产。2002年刘永兰去世，该房产中属于刘永兰的一半份额随即转化为刘永兰的遗产，由崔凤山及七位子女共同继承（崔士芹先于父母去世，其份额由赵萍萍代位继承），因崔凤山当时仍健在，随崔士斌在新浦一起生活，各继承人并未提出分割财产的要求，故该房产由原来的崔凤山、刘永兰夫妻共有转化为崔凤山与各子女多方共同共有，其中，崔凤山占该房产9／16，崔士军、崔士珍、崔士云、崔士红、崔冬梅、崔士斌、赵萍萍各占1／16。2003年在崔凤山仍健在及其他继承人均不知情的情况下，仅占房产1／16的崔士军擅自将全部房产出卖给怀长成，这一行为属典型的无权处分行为，该行为侵犯了崔凤山及其他继承人的财产所有权，这一无权处分行为依法无效。二、崔士军的行为不构成表见代理。一审法院对崔士军侵犯崔凤山及其他继承人的财产所有权、无权买卖只字不提，在无任何法律依据的情况下，直接将自始无效的无权处分行为简化为表见代理，理由是崔士军向怀长成出示了崔凤山的房产证和土地使用证，一审法院的该认定违反了我国《物权法》第9条不动产物权登记生效主义、第106条无权处分、表见代理的规定以及《合同法》第48条、《民法通则》第66条规定。根据上述法律规定，被上诉人崔士军因小孩上学急需用钱，隐瞒在世的父亲及所有上诉人，将房屋擅自卖给怀长成，谎称是将房屋出租给他人，因上诉人都住在新浦，上诉人父亲当时也住在新浦崔士斌家，对崔士军的买卖行为都不知情，崔士军的行为违反法律规定。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院查清事实，依法改判。
被上诉人怀长成答辩称，一、本案被上诉人崔士军出卖房屋的行为属有效行为。其一，在本案房屋买卖前，房屋属崔凤山所有而非上诉人共有，因为2002年刘永兰去世，2003年被上诉人怀长成购买房屋时，该房屋补办的房产证上登记的产权人为崔凤山个人所有，所以该房屋在法律上的所有权人为崔凤山。即使本案中，房屋原是崔凤山、刘永兰夫妻共同财产，但在刘永兰去世后，该房产补办登记在崔凤山名下，其他继承人并未提出异议，因此在房屋买卖时属崔凤山所有，而非共有。其二，根据本案查明的事实及崔士军的陈述，崔士军在2003年出卖房屋给怀长成的行为是家事代理行为，即表见代理行为。一审时崔士军陈述其一直与父母共同生活于讼争房屋，2002年其母去世后，崔士军与其父一起继续生活，为出卖房屋，崔士军代其父补办房产证并代为领取，该事实在崔士珍等六人一审举证的房产证存根联可以证明，其上有崔士军的签字。2003年7月23日，买卖合同签订后，崔士军将房产证及崔凤山身份证复印件、房屋一并移交给怀长成，后崔士军与崔凤山一并迁往新浦居住。2007年崔凤山去世时，崔凤山对崔士军的买房行为无任何异议，本案上诉人也未提出任何异议。由此，崔士军与崔凤山是父子关系，又是同住家庭成员，有代理申请、领取补发房产证的事实，后又代为处分房屋，共同迁居新浦，这是民间正常的家事代理行为，与法律规定及民间习惯相一致，且未违背崔凤山的本人意愿，合法有效。第二，怀长成是善意买受人。首先，崔士军交给怀长成补办的房产证登记的产权人为崔凤山，无其他共有人。其次，崔士军为唯一与崔凤山同住的子女，有理由相信崔士军的处分行为是代理崔凤山的真实意愿。怀长成不认识也不知道崔凤山的其他子女情况。再次，房屋交付给怀长成之后，崔凤山与崔士军又一同迁居新浦，对房屋被卖的事实没有提过异议，至2007年崔凤山去世前，也未提出异议，这是对房屋买卖事实的默认。两被上诉人签订的房屋买卖协议有两位邻居见证，这是民间房屋交易的公示方式，至2005年9月20日和2007年7月23日，怀长成根据相关规定进行两次土地权属登记申请，且怀长成全家从2003年起居住，并对房屋进行装潢、装修添附，这些都是客观事实。最后，怀长成支付了房屋的相应对价，符合当时的房屋状况和位置与市场价，以上这些事实充分证明了怀长成的购房行为完全出于善意，并无任何过错和恶意。第三，房屋已被拆迁，无返还的可能。第四，上诉人在2003年非所有权人，主体不适格。关于房屋面积约定的问题，因其他房间是崔士军自己建的，与本案无关。关于崔凤山夫妻生前是否与崔士军共同居住，在一审中崔士军所述及起诉状中已有载明。关于法律适用问题，《物权法》2007年颁布，买卖协议是2003年签订的，不能适用。买卖行为应属有效，买卖并非绝对无效的行为。按上诉人的理解，最多属可撤销、可变更的行为，因此即使上诉人有权行使自己的权利，但也超过撤销权的行使期限。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人崔士军答辩称，请求法院依法判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
诉讼中，崔士军称因原有的涉案房屋所有权证找不到，其于2002年12月16日补办了涉案房屋的所有权证。另查明，该房屋交付后未办理产权过户手续。
本案二审归纳的争议焦点为：本案怀长成与崔士军签订的房屋买卖协议是否有效？崔士军出售房屋的行为是否构成表见代理？
一、本案怀长成与崔士军签订的房屋买卖协议是否有效？
本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，怀长成与崔士军于2003年7月23日签订协议，所签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故上诉人崔士珍等六人要求确认怀长成与崔士军签订的房屋买卖协议无效上诉请求，无法律依据，本院依法不予以支持。
二、关于崔士军出售涉案房屋的行为是否构成表见代理的问题。
本院认为，崔士军出售涉案房屋的行为构成表见代理。理由是：其一，2003年7月23日崔士军在与怀长成签订涉案房屋买卖协议时，持有涉案房屋的房产证、土地使用证和崔凤山的身份证复印件，且在他人见证下签订了涉案房屋买卖协议，怀长成以合理的价格有偿受让。其二，协议签订后，怀长成与崔士军均按协议约定的内容履行了各自的主要义务，怀长成给付了对价，崔士军交付了房屋及其房产证、土地使用证和崔凤山的身份证复印件。而且，崔士军向怀长成交付的产权证上登记的所有权人和土地使用证上登记的土地使用者均为崔凤山，而崔士军系崔凤山长子，在涉案房屋出卖前崔凤山与崔士军一直居住在该房屋内，怀长成有理由相信崔士军有代理权。其三，崔士军所持房产证载明所有权人仅为崔凤山一人，并无上诉人的名字，怀长成已尽到谨慎交易义务。其四，怀长成于2003年房屋交付后搬入居住至2013年涉案房屋拆迁时近10年，崔凤山在2007年去世前未曾提出过异议，崔士珍等六人在近10年内亦均未提出过异议，现涉案房屋被拆迁。综上，崔士军出售登记所有权人为崔凤山房屋的行为，构成表见代理，代理行为有效。上诉人崔士珍等六人现以其为共有权人主张合同无效要求怀长成返还房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人崔士珍、崔士云、崔士红、崔冬梅、崔士斌、赵萍萍的上诉请求不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不妥，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9420元，由上诉人崔士珍、崔士云、崔士红、崔冬梅、崔士斌、赵萍萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 伏广超
代理审判员 刘永红
代理审判员 张 奇
二〇一三年十二月二十八日
书 记 员 吴剑铭
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。