广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第18××号
上诉人（原审被告）：惠州市安泰电子科技有限公司。住所地：惠州市南坛东路1××号。
法定代表人：吴建华，董事长。
委托代理人：袁宾，广东君路律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓月清，女，汉族，1952年11月29日出生，住广东省博罗县。
被上诉人（原审原告）：陈卫兴，男，汉族，1969年8月25日出生，住广东省博罗县，
上述两被上诉人的委托代理人：王雪鹏，广东法村律师事务所律师。
原审第三人：博罗县经济技术协作总公司。住所地：博罗县罗阳镇城东路协作大楼。
法定代表人：林少南，总经理。
上诉人惠州市安泰电子科技有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2013）惠博法民一初字第169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
邓月清、陈卫兴于2013年3月27日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告与第三人于2004年9月10日签订的《协议书》合法有效;2、确认位于博罗县××协作城××区××号(房产证号:粤房地证字第××号)、××号(房产证号:粤房地证字第××号)房屋产权为原告所有;3、被告协助原告将上述房产过户至原告名下;4、被告承担房屋过户费用;5、本案的诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由：1995年10月30日原告与博罗县通达房地产开发有限公司签订《有偿转让土地合同书》,合同约定:由通达公司用作“博罗物资协作城”百货街兴建商住楼用地99.2平方米以人民币54560元转让给原告用于兴建商住楼,合同签订当日,原告即支付了相应款项给通达。2004年，被告安泰电子公司在原告所购土地上拟统一开发房地产项目，即连同通达公司的上级单位博罗县经济技术协作总公司(下称协作公司)，三方于2004年9月10日签订了《协议书》，协议约定：原告将上述所购土地退回给协作公司，作为对价，被告安泰电子公司将其开发兴建的协作城A区第八栋4、5号门市[现为博罗县××协作城××区××号(房产证号：粤房地证字第××号)、××号(房产证号：粤房地证字第××号)]抵偿给原告，协作公司和安泰电子公司不得以任何理由向原告收取两门店购房款。安泰电子公司亦于房屋建好后，于2006年5月将上述两门店交付给原告，原告亦一直使用至今；期间原告一直催促安泰电子公司将房屋过户至原告名下，但其的原因，没有完成房产过户手续。原告认为，2004年9月10日签订的《协议书》等同购房合同，按约定应给付原告的补偿款抵作两门店的购房款，在签订协议书后即视作原告已支付清安泰电子公司上述房产的购房款。在原告付清房款，且房屋已经交付原告使用的情况下，房产所有权依法应为原告所有。
惠州市安泰电子科技有限公司辩称，被答辩人、第三人与答辩人2004年9月10日签订的《协议书》为无效合同，依法应驳回被答辩人的全部诉讼请求。位于博罗县××水西村车田昂塘片地段88460平方米。土地使用权，自1992年9月起便归博罗县港博公司(下称港博公司)所有，办有博国用(94)字第0100177号国土证。2003年7月28日答辩人从港博公司受让了其中5712平方米。土地使用权后，依法变更土地用途为住宅用地，于2003年底开工兴建协作城商住项目。[详见博府国用(2003)第1322010765号国土证、博国土资(用地)字[2003]1100号《批复》、博府国用(2003)第1322010969号国土证]。办理上述手续时，均依法进行了公告公示，期间没人对该地主张权利或提出异议。至2004年8月，协作城已建五栋楼，其余四栋也已开工。同年9月2日，被答辩人突然指使数十人带着挖机、货车，堵住工地路口，阻止答辩人项目施工。为免延误工期，答辩人未弄清楚事实真相的情况下，匆忙于2004年9月10日与被答辩人、第三人签订了《协议书》，才得以让工程继续施工。协作城项目一建成，被答辩人便强占诉争房屋，经多次劝阻拒不退房。此后答辩人受人陷害身陷各种纠纷而精疲力尽，实在无力兼顾被占房屋处理，加之该房屋也被案外人查封，导致诉争房屋被非法占用至今。然而，被答辩人虽持有《协议书》并非法占用诉争房屋，但不能改变《协议书》无效、未履行也不应履行的事实。理由如下：
一、诉讼三方2004年9月10日签订的《协议书》为无效合同。1、第三人主体不合格导致《协议书》无效。从被答辩人诉状及《协议书》内容可知，《协议书》是为解决被答辩人与博罗县通达房地产开发公司(下称通达公司)1995年10月30日《有偿转让土地合同书》遗留问题而签订的。其中“丙方同意退回所购地皮于甲方，甲方应退回乙方购地款及补偿金”等约定，是对通达公司在《有偿转让土地合同书》中的实体财产权利(如合同标的、补偿金)进行了处分。但应指出的是，第三人不是《有偿转让土地合同书》的合同当事人，也没有证据证明其与通达公司存在上下级、委托代理等任何关联关系，或其行为得到了通达公司的事后追认。答辩人签约时不知道上述事实，但被答辩人是清楚的，其仍与第三人签订《协议书》，不受善意取得制度保护。因此《协议书》因第三人主体不合格而无效。2、约定内容违法导致《协议书》无效。《协议书》约定第三人退地皮款及补偿金属于约定义务，而非法定责任。因为第三人不是《有偿转让土地合同书》当事人，其与通达公司都是具有独立权利能力的企业法人，且两者不存在上下级、委托代理等任何关联关系。第三人负担该约定义务是以被答辩人退回99.2平方米。土地使用权给第三人为对价的。如前所述，位于罗阳镇××西村车田昂塘片地段88460平方米。土地使用权，自1992年9月起便归港博公司所有，通达公司从未取得上述土地权利，从通达公司受让99.2平方米。土地的被答辩人就更不可能拥有该地使用权，更不用说办理国土证。至今也没有该地合法权利人对被答辩人处分行为作出追认。所以《协议书》约定被答辩人将退给第三上述土地作为获得退回地皮款及补偿金的对价，是违法无效的。3、答辩人签订《协议书》行为不构成对被答辩人无权处分争议土地行为的追认，不影响《协议书》无效的认定。被答辩人主张的99.2平方米。土地具体位置在哪，至今没有证据证明。但答辩人国土证及《协议书》足以证明该地不在答辩人的5712平方米。土地之中，否则答辩人无需另以两个临街商铺的对价来获得本就在国土证范围内的土地的开发权。因此答辩人也非99.2平方米。土地的使用权人，答辩人签约行为不能等同于追认。
二、《协议书》无效无法履行，实际没有没有履行。1、《协议书》约定99.2平方米。土地是退回给第三人，但实际没有退回，也不可能退回，因被答辩人根本没有该合法所有权、处分权，也未实际占有或控制该地。2、被答辩人也未将该土地给答辩人。答辩人仅在自己合法所有的5712平方米。土地上开发了协作城项目，该事实有协作城项目国土证从未变更，且房屋己验收合格办证等证明。因此被答辩人主张退回地皮作为取得答辩人房屋的对价，明显违背事实及合同约定的。3、答辩人从未将诉争房屋交付被答辩人使用，被答辩人现是非法占用诉争房屋。诉争房屋房产证仍在答辩人名下，双方从未签订正式商品房买卖合同，也未办理交楼手续，且被答辩人也未提供证据证明其为合法占有，非法占用答辩人房屋行为不能改变合同未履行的根本事实。4、第三人也未与答辩人进行过诉争房屋的购房款结算，因为《协议书》无效导致第三人根本无法收到被答辩人退回的99.2平方米。土地使用权，更不可能与答辩人进行结算。综上所述，诉讼三方签订的《协议书》因被答辩人无争议土地使用权而无效且未能履行，被答辩人诉讼请求违背事实及法律，请求人民法院查明事实，依法驳回被答辩人全部诉讼请求。
博罗县经济技术协作总公司头述称，本公司是收取了原告土地款54560元。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，原告邓月清与博罗县通达房地产开发有限公司于1995年10月30日签订《有偿转让土地合同书》,约定博罗物资协作城百货街内99.2平方米的土地转让给原告邓月清，价格为54560元,原告邓月清于合同签订之日支付了54560元给第三人博罗县经济技术协作总公司。原、被告及第三人于2004年9月10日签订了《协议书》，约定原告将上述所购99.2平方米的土地退回给第三人，原告已支付的购地款54560元用于转购被告开发兴建的位于协作城A区第八栋4、5号房产（南面算起第1、2间，门向协作大道约104平方），第三人退回给原告的地皮补偿金，和原告应支付被告的购房款由第三人和被告之间进行结算，被告不得以任何理由向原告收取购房款，并由第三人与被告共同负责办理好房产证给原告。
另查，本院以（2010）博法立保字第4××号民事裁定书查封了被告名下位于博罗县××协作城××区××号(房产证号：粤房地证字第××号)和××号(房产证号：粤房地证字第××号)房产（即原协作城A区第八栋4、5号房产）。原告在本院查封前已实际占有上述两间房产。原告对上述查封向本院提出执行异议，本院以（2012）惠博法执外异字第6号执行裁定书，裁定中止对位于博罗县××协作城××区××房产(证号：粤房地证字第××号)和××号房产（证号：粤房地证字第××号)的执行。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原、被告及第三人于2004年9月10日签订的《协议书》，是三方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告辩称协议书是被迫签订的，但没有提供证据证明，其辩解本院不予采信。原告对该房产属于善意取得并已实际占有，原告对该房产未能办理过户没有存在过错，原告现请求由被告将该房产办理过户至原告名下及过户费用由被告承担，符合三方协议书的约定，本院予以支持。根据《合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《民法通则》第四条、第一百零六条第一款，《民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：
一、确认原、被告及第三人于2004年9月10日签订的《协议书》合法有效。二、确认位于博罗县××协作城××区××房产(证号：粤房地证字第××号)和××号房产（证号：粤房地证字第××号)为原告所有；被告于本判决发生法律效力后三个月内为原告办理上述房产的所有权转移登记手续，办理上述房产所有权转移登记手续所产生的费用由被告承担。案件受理费1164元、公告费260元，合计1424元，由被告承担。
当事人二审意见
上诉人惠州市安泰电子科技有限公司不服原审判决上诉称一、本案系土地使用权转让合同纠纷，一审法院认定本案属商品房销售合同纠纷违背事实与法律。
(一)本案源于《有偿转让土地合同书》。
1995年10月30日，被上诉人与博罗县通达房地产开发公司(下称通达公司)签订《有偿转让土地合同书》(下称《合同书》)，约定以54560元价格购买通达公司“博罗物资协作城百货街”的99.2平方米土地。2004年9月10日，其与上诉人、第三人签订《协议书》对上述转让土地进行处置。
(二)《协议书》具体条款虽约定被上诉人以第三人返还款项转购诉争房屋，实为将上述99.2平方米，土地转让给上诉人开发，以置换诉争房屋。
1、《协议书》第一段“邓月清(丙方)于一九九五年十月三十日在甲方协作城百货街(市场北A区)购的地皮99.2平方米，由于政策变动，不能转户与个人，现转由乙方开发建房，故现甲、乙、丙三方协商达成以下协议”内容明确：⑴被上诉人上述99.2平方米土地转给上诉人开发；⑵《协议书》是为明确99.2平方米土地转由上诉人开发具体权利义务而签订，99.2平方米土地转由上诉人开发是该协议的基础，是履行其它义务的前提条件。
2、《协议书》下列约定，均系被上诉人以“转购”的合法形式，掩盖转让99.2平方米土地置换诉争房屋的非法目的。⑴约定被上诉人以退回地皮款、补偿金转购诉争房屋。但对补偿金金额、房屋价格未予明确，相反约定这些由上诉人与第三人结算，与被上诉人无关，即：土地归上诉人、房子归被上诉人，其余与被上诉人无关。显然，其实质就是以地换房。⑵约定被上诉人地皮退还给第三人。第三人并非《合同书》主体，没有收回《合同书》转让土地的资格，因此土地实际是转让给上诉人。该约定明显是以解决《合同书》遗留问题的合形式，掩盖上述土地转让给上诉人之非法目的；⑶约定第三人应退回被上诉人购地款、补偿金，支付给上诉人转购诉争房屋。第三人虽收取了被上诉人购房款，但并非《合同书》主体，无需支付补偿金给被上诉人，该约定明显无需履行。该约定也是以解决《合同书》遗留问题的合形式，掩盖以转让土地置换诉争房屋之非法目的。
3、上诉人签订《协议书》的本意为受让上述99.2平方米土地。
《协议书》签订之前，上诉人与被上诉人及第三人无任何关联。《协议书》签订时诉争房屋尚在建设且未取得预售许可证，诉争房屋不符合出售条件。且《协议书》没有明确购房款金额，而约定负责支付购房款的第三人当时连工资发放都存在困难，明显无力支付购房款。因此上诉人签订《协议书》的目的不可能是套现，实是获取上述99.2平方米土地。显然，《协议书》主要内容为被上诉人转让99.2平方米土地给上诉人，上诉人以诉争房屋作为对价。因此《协议书》实为土地使用权转让合同。一审判决仅以《协议书》存在转购等字眼，便认定《协议书》为商品房买销售合同，系断章取义，有违事实与法律。
二、《协议书》为无效合同。一审判决认定《协议书》合法有效违背事实与法律。
《协议书》为土地转让合同，但通达公司、被上诉人均从未拥有《合同书》及《协议书》所涉转让土地的合法使用权，更从未依法登记并领取该土地的权属证书，因此《合同书》及《协议书》均为无效合同。一审判决未审查《协议书》与《合同书》的关联关系，也未审查《协议书》《合同书》所涉转让土地的权属情况，明显遗漏关键事实。据止拟定《协议书》合法有效，明显法律适用错误。
三、《协议书》无法履行，实际也没有履行。一审判决上诉人办理房屋所有权转移登记手续显失公平，有违事实与法律。
1、《协议书》约定被上诉人购买的99.2平方米地皮转给上诉人开发建房，根本无法履行，实际也没有履行。
①上述99.2平方米土地是否存在，具体位置至今无证据证明，即便存在，被上诉人(以及通达公司)也从未合法拥有该土地使用权，也未实际占有该土地，显然被上诉人根本无法履行土地转让义务。②被上诉人实际也没有履行土地转让义务，上诉人没有得到约定土地。上诉人在博罗县城唯一拥有“协作城”项目用地，该用地全部面积5712平方米，属博罗县××水西村车田昂塘片地段88460平方米中的部分土地。该整块土地自1992年9月起便归港博公司所有，上诉人于2003年7月28日直接从港博公司受让取得上述5712平方米土地，该地变更土地用途后直接由政府部门挂牌出让给上诉人。因此该5712平方米土地与被上诉人、第三人无任何关系。被上诉人也没有证据证明其转让了上述99.2平方米土地给上诉人。
2、第三人从未结算过《协议书》所约定返还的购地款、补偿金，更未向上诉人支付过任何上述款项。
3、上诉人与被上诉人没有签过正式商品房买卖合同，也未办理交楼手续，更未交付房屋给被上诉人。被上诉人也没有证据证明其占有诉争房屋征求过上诉人的意见，更不用说取得上诉人同意或办理过房屋交付手续。因此退一万步而言，假设《协议书》有效，因被上诉人不可能实际也没有将99.2平方米土地转给上诉人违约在先，无权取得诉争房屋。一审判决上诉人办理房屋所有权转移登记手续显失公平，明显违背《协议书》约定，严重损害上诉人的合法权益。
四、一审判决认定被上诉人对诉争房屋属于善于取得，违背《物权法》第一百零六条第(三)款规定的“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”等善意取得基本前提条件，明显法律适用错误。
综上，《协议书》实为被上诉人转让99.2平方米土地给上诉人以置换诉争房屋的土地转让合同，因未依法登记并领取转让土地的权属证书，该转让违反违反法律、行政法规的强制性规定应认定为无效合同，因此《协议书》不应履行，实际也没有履行。一审判决认定《协议书》为商品房买卖合同且合法有效，并判决上诉人办理房屋所有权转移登记手续给被上诉人，明显事实不清，适用法律错误，应予撤销。
鉴此，上诉人依法提起上诉，请求上级法院查明事实，依法判令：1、撤销原审判决；2、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人邓月清、陈卫兴答辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应维持。上诉人与被上诉人及第三人签订的三方协议书是合法有效的，协议里双方与第三人明确，第三人退款给我方，上诉人与被上诉人之间进行结算，由上诉人作为对价将其开发的涉案的房产抵给我方，其他人不能以任何理由收购房款，该房产也交付了给我方，根据相应的法律规定，有相应的合法合同，我认为该协议书应该合法有效要履行，相应的产权也要给被上诉人所有。针对上诉人的上诉理由，我方的意见是，所谓的土地有偿转让合同是一个无效合同，该有偿土地转让是否有效不影响本案的审理，有偿土地合同只是第三人的一个前提的一个协议书，该合同是否有效不影响本案的审理，为了处理合同的利息问题，三方签订了协议书，第三人与上诉人之间当初存在土地转让的内部协议，与本案的我方是没有关系，怎样履行是跟第三人的关系，我方认可了相应文件的对价已经付清，我认为上诉人的理由是没有任何依据的。
原审第三人博罗县经济技术协作总公司未作答辩。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查，被上诉人从2006年5月开始占有使用上诉人开发的博罗县罗阳镇协作城A区第八栋4、5号商铺。
本院判决理由和结果
本院认为，根据上诉人与被上诉人的陈述意见，本院归纳本案争议的焦点为：1、上诉人与被上诉人及原审第三人签订的《协议书》是否有效；2、《协议书》是否已履行。
关于上诉人与被上诉人及原审第三人签订的《协议书》是否有效的问题。上诉人认为本案涉及的土地使用权转让的法律关系，因被上诉人并未取得土地使用权证，故涉及土地使用权转让的《协议书》应认定无效。对此本院认为，从上诉人与被上诉人及原审第三人签订的《协议书》的内容看，协议涉及的并非土地使用权转让，而是约定被上诉人以其购得的土地使用权作为其购买上诉人开发的“协作城”A区八栋第4、5号商铺的出资，据此，原审判决将本案定性为商品房买卖合同纠纷，并无不当。且上述约定是三方当事人自愿签订的，并不损害第三方的合法权益，因此，上述《协议书》应认定合法有效。上诉人主张协议无效的理由不成立，本院不予采纳。另外，上诉人认为协议书是受被上诉人胁迫下签订的，但并提交证据证明，本院对此不予认定。
关于《协议书》是否已履行的问题。上诉人认为其开发协作城所用土地与被上诉人无关，协议书实际并未履行，但从上诉人与被上诉人及原审第三人签订的《协议书》内容可以判断，上诉人是在受让被上诉人的土地后与被上诉人签订了《协议书》，且协议书约定的土地就包含在上诉人开发的协作城用地范围内。另外，被上诉人从2006年起就开始占有使用上述两商铺，而上诉人对此一直未提出异议，由此本院确定，该《协议书》已履行。上诉人认为《协议书》并未履行的理由不成立，本院不予采信。原审判决确定该协议有效并应予履行正确，但原审在判决正文中直接确认位于博罗县××协作城××区××房产(证号：粤房地证字第××号)和××号房产（证号：粤房地证字第××号)为两被上诉人所有不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持博罗县人民法院（2013）惠博法民一初字第169号民事判决第一判项及受理费的处理；
二、变更博罗县人民法院（2013）惠博法民一初字第169号民事判决第二判项为：上诉人诉人惠州市安泰电子科技有限公司
于本判决发生法律效力后三个月内，为被上诉人邓月清、陈卫兴办理位于博罗县罗阳镇协作城A区A8栋××号房产(证号：粤房地证字第××号)和××号房产（证号：粤房地证字第××号)的所有权转移登记手续，办理上述房产所有权转移登记手续所产生的费用由上诉人惠州市安泰电子科技有限公司承担。
本案二审受理费1164元，由上诉人惠州市安泰电子科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 莹
审判员 苏丹红
审判员 邓耀辉
二〇一四年二〇一四年四月三日
书记员 彭科梅
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；