河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
双桥民初字第2569号
原告（反诉被告）天山房地产开发集团有限公司承德分公司。住所地承德市双桥区翠桥路火药库沟承德医学院原校区。
负责人陈士彬，职务总经理。
委托代理人沈泽杰
被告（反诉原告）刘效居
委托代理人田华，河北冀舜律师事务所律师。
委托代理人刘志伟
原告（反诉被告）天山房地产开发集团有限公司承德分公司与被告（反诉原告）刘效居商品房预约合同纠纷一案，原告（反诉被告）天山房地产开发集团有限公司承德分公司于2014年8月20日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员李仕军、人民陪审员马文顺、人民陪审员谢国庆组成合议庭，于2014年12月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天山房地产开发集团有限公司承德分公司的委托代理人沈泽杰，被告（反诉原告）刘效居的委托代理人田华、刘志伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年10月27日，原告与被告签订《天山水榭花都24栋101室认购协议》，协议约定，被告认购原告的房屋建筑面积381.83平方米，总价款为6414744.00元。被告依约向原告交纳了定金1000000.00元，并承诺于2011年10月30日前交付完首付款，并签订正式《商品房买卖合同》。后来刘效居将首付款交了以后，始终没有交付余下款项，未与我公司签订正式的商品房买卖合同。经原告多次催要，被告始终不来我公司签订正式商品房买卖合同，原告又以特快专递方式向被告送达了通知函。要求被告于2014年7月17日前，携带已交款票据及应缴纳房款，到原告销售中心，办理《商品房买卖合同》等相关手续。被告收到通知后，截止至起诉之日不但拒绝缴纳剩余房款，而且也不与原告签订《商品房买卖合同》。被告的行为违反了合同约定，损害了原告的合法权益。请求判令：1、依法解除原、被告于2011年10月27日签订的《天山水榭花都24栋101室认购协议书》；2、判令被告向原告支付违约金1000000.00元；3、诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本庭提交如下证据，1、《认购协议书》1份，证明出卖人是天山公司，合同约定买方应交付定金人民币1000000.00元，证明该协议是定金条款，不是真实买卖合同文本，协议中明确了双方的违约责任，签订之日其应该交付定金，签订时间是2011年10月27日。宣传资料是要约邀请，不作为合同签订的条款，以买卖合同和认购协议书为准；2、2011年8月23日，1000000.00定金的收据1张。
被告辩称，原告作为违约方无权要求解除合同，并要求被告支付违约金1000000.00元。答辩人已向原告支付50%的购房款计3214744.00元，剩下的50%的购房款答辩人采取按揭贷款的方式支付。据此约定，双方签订了《商品房买卖合同》。时任原告销售负责人的杨希称拿回公司盖章，至今未将《商品房买卖合同》交给答辩人。2013年10月份，原告才有资格办理联排别墅按揭贷款。2012年4月份答辩人得知原告对别墅进行大规模改造，2012年10月份原告对原设计方案进行重大变更，将原来的别墅区改为多层区，将24#楼联排别墅改为普通住宅，将24#楼原设计4户改为7户，建筑面积增加了309.27平方米。整个别墅区增加了室外楼梯17部，建筑面积实际增加3359.55平方米，别墅区的容积率实际增加0.16747。露台变房间改造93间，层间加楼板119间，门廊改厨房31间，会所面积减少150平方米，别墅区由原来的53户变为91户，停车位减少42%，开发商获利1400余万元。原告的变更改变了别墅区房屋结构刚度，不符合抗震的要求，存在安全隐患。自2013年5月份售楼单价由原来的17000元下调为现在的均价12000余元，高档的别墅小区变成了普通的民用住宅。另由于原告对别墅区进行改造时，未对房屋的外网进行相应的变更，所以加大了别墅小区供水、排水、供电、供热、燃气、通讯、道路、消防等房屋设施的负荷，加速了房屋设施的老化。原告违约在先，其作为违约方，依法无权要求解除合同。基于以上理由，依据合同法第67条的规定，答辩人有权行使先履行抗辩权。原告以营利为目的，严重损害购房者的利益，答辩人购买的是联排别墅，而原告建设的涉案房屋不是联排别墅。其行为已构成根本违约。
被告提供以下证据，1、《认购协议书》，证明被告刘效居于2011年10月17日购买了承德天山水榭花都24栋101室别墅，建筑面积381.83平方米，售价16800元／平方米；2、购房收据4张，合计金额3214744.00元，证明被告刘效居于2011年8月23日付商业预约金1000000.00元，2011年11月8日付购房款1100000.00元，2011年11月9日付购房款300000.00元，2012年3月15日付购房款814744.00元，累计支付购房款3214744.00元。
反诉原告反诉称，反诉原告与反诉被告于2011年10月27日签定《天山水榭花都24栋101室认购协议书》。后反诉原告得知，反诉被告对别墅区做了设计变更，由原来的别墅区变更为多层区，房屋价格也由原来的16800元／㎡变更为11000元／㎡。并且，变更后房屋的小区设计建筑面积又增加了3720㎡，容积率明显提高，使反诉原告购买该房屋的目的不能实现。请求判令，1、依法解除《天山水榭花都24栋101室认购协议书》；2、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失人民币1348733.65元；3、反诉费用及因反诉产生的一切费用均由反诉被告承担。
反诉原告为支持其反诉请求，提供以下证据，3、2011年天山水榭花都20#--32#楼别墅区宣传册，证明2011年，反诉原告刘效居购买天山水榭花都联排别墅时，反诉被告宣传资料承诺联排别墅户型建筑面积均为358-407平方米；4、2014年天山水榭花都20#--32#楼别墅区宣传册，证明2014年，反诉被告宣传资料承诺天山水榭花都别墅户型建筑面积均为178.97-211平方米；5、照片6张，证明反诉被告将反诉原告刘效居购买的天山水榭花都24号楼的联排别墅变更为普通住宅小区，将联排别墅的露台变更为房间，使窗户异位，增加了室外电梯和楼梯。
反诉被告辩称，1、反诉原告反诉我方的法律依据缺失，双方只是商品房买卖合同，被告违约在先，理应支付我方违约金，合同中没有约定我方赔偿被告的条款。2、我公司二期小区总建筑面积没增加，容积率没有变更。
反诉被告提交如下证据，3、2013年批的规划图一份，证明反诉被告工程变更是合法的。
经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的1号证据的真实性认可，认为双方用实际履行的方式变更了《认购协议书》的第四条，达不到原告的证明目的。对原告（反诉被告）提交的2号证据的真实性认可，认为内容不是定金而是商业预约金，达不到原告的证明目的。对原告（反诉被告）提交的3号证据的真实性认可，但认为与本案没有关联性，被告2011年购买别墅时，原告宣传的是西班牙风格的53栋别墅小区，原告的别墅卖不出去，才申请工程变更为多层，但是当时被告买的是联排别墅，现在不是联排别墅，同时证明原告违约。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的1号证据的真实性没有异议。对被告（反诉原告）提交的2号证据收据认为是真实的，但金额需要核实。对被告（反诉原告）提交的3、4号证据的真实性无异议。对被告（反诉原告）提交的5号证据未与现场对照，真实性不能确定。
在诉讼过程中，被告（反诉原告）申请法院调取了如下证据，1、2009年天山水榭花都21#--32#楼别墅区施工图47张，2012年天山水榭花都21#--32#楼多层（别墅）区施工图51张；2、建设工程规划许可证；3、承德市规划局（2007）第2号规划设计条件；4、承德市房地产市场管理处信息科提供的天山水榭花都20#--32#楼部分商品房备案信息表。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）申请法院调取的1-4号证据真实性无异议，认为与双方签订的认购协议没有因果关系，且原告（反诉被告）一直在履行认购协议，开庭之前还要求被告（反诉原告）签订商品房买卖合同和贷款手续。公司无奈才起诉的，被告（反诉原告）的房子没有发生变化，被告（反诉原告）主张不了其他户的权利。
被告（反诉原告）对本院调取的1-4号证据真实性无异议，认为原告（反诉被告）在承德市房地产市场管理处的备案不是以别墅区的名义，而是以普通住房的名义备案。备案资料记载，天山水榭花都24#楼的别墅，户型建筑面积不足200平方米，平均售价12385.00元。该证据与被告（反诉原告）刘效居提交的3
--
5号证据共同证明：原告（反诉被告）在宣传资料中对24#楼联排别墅及相关设施所作的说明，对确立房屋价格产生了重大影响，被告（反诉原告）刘效居购买的24#楼别墅原设计为4户，售价16800.00元／平方米。后原告（反诉被告）改造为7户普通住宅，平均售价12385.00元。原告（反诉被告）出售给被告（反诉原告）刘效居的不是联排别墅，依法应承担违约责任；承德市规划局最早批准天山水榭花都容积率不大于1.5，建筑密度不大于20%。2009年原图与2012年变更图相比较：（1）、原图与变更图所标注名称不同，原设计图称“别墅区”，变更图称“多层区”；（2）、会所面积有所减少，原图会所面积400㎡，变更图标注会所面积250㎡，实际减少了150㎡；（3）、设计变更图标注的别墅区地上建筑面积与实际计算别墅区地上建筑面积不符，实际地上建筑面积有所增加。具体为：别墅区增加17部室外楼梯，室外楼梯建筑面积4.0×3.28×4×17／2=446.08㎡；变更图“首层平面图”（2012.12版）对应原图“一层平面图”（2009版）以下简写：首层对一层；变更图“二层平面图”（2012.12版）对应原图“夹层平面图”（2009版）以下简写：二层对夹层；变更图“三层平面图”（2012.12版）对应原图“二层平面图”（2009版）以下简写：三层对二层；变更图“四层平面图”（2012.12版）对应原图“三层平面图”（2009版）以下简写：四层对三层；21#楼增加建筑面积365.72㎡，其中：首层对一层，面积增加：2.1×3.3×4=27.72㎡（露台改厨房）二层对夹层，面积增加：5.7×3.8×4=86.64㎡（增加楼板）三层对二层，面积增加：3.6×3.3×4=47.52（增加楼板）3.6×4.7×4=67.682.2×3.8×4=33.44四层对三层，面积增加：3.6×2.7×4＋3.8×3.2×4=102.72㎡（露台改房间）。22#楼增加建筑面积365.72㎡，其中：首层对一层，面积增加：2.1×3.3×4=27.72㎡（露台改厨房）；二层对夹层，面积增加：5.7×3.8×4=86.64㎡（增加楼板）；三层对二层，面积增加3.6×3.3×4=47.523.6×4.7×4=67.682.2×3.8×4=33.44；四层对三层，面积增加：3.6×2.7×4＋3.8×3.2×4=102.72㎡（露台改房间）。23#楼增加建筑面积523.05㎡，其中：首层对一层，面积增加：2.1×3.3×5=34.65㎡（露台改厨房）；二层对夹层，面积增加：36×5.7-3.6×1.6×5=176.4㎡（增加楼板）；三层对二层（增加楼板），面积增加：3.6×3.3×5＋3.6×4.7×5＋2.2×3.6×5=183.6㎡；四层对三层，面积增加：3.6×2.7×5＋3.8×3.2×5=128.40㎡（露台改房间）。24#楼增加建筑面积309.27㎡，其中：首层对一层，面积增加：2.1×3.3×3=20.79㎡（露台改厨房）；二层对夹层，面积增加：5.9×4.0×3＋35.04=105.84㎡（增加楼板）；三层对二层，面积增加：3.6×3.3×3＋3.6×4.7×3＋2.2×3.6×3=110.10㎡；四层对三层，面积增加：3.8×3.5×3＋3.4×3.2×3=72.54㎡（露台改房间）。25#楼增加建筑面积365.72㎡；27#楼增加建筑面积309.27㎡；29#楼增加建筑面积618.54㎡；31#楼增加建筑面积206.18㎡；地上建筑面积增加合计，室外楼梯＋21#楼＋22#楼＋23#楼＋24#楼＋25#楼＋27#楼＋29#楼＋31#楼＋32#楼=3509.55㎡；地上建筑面积实际增加：3509.55㎡-150㎡=3359.55㎡；原设计图别墅户数与实际计算别墅户数不符，实际有所增加。21#楼（原设计为5户，改造4户，变更为9户）：首层对一层，露台改为厨房，4户增加4间楼板和4间屋面；二层对夹层，4户门厅上空增加4间楼板；三层对二层，4户增加8间卧室上空楼板，增加4间卫生间上空楼板；四层对三层，4户露台改为房间，增加8间楼板；22#楼（原设计为5户，改造4户，变更为9户）：首层对一层，露台改为厨房，4户增加4间楼板和4间屋面；二层对夹层，4户门厅上空增加4间楼板；三层对二层，4户增加8间卧室上空楼板，增加4间卫生间上空楼板；四层对三层，4户露台改为房间，增加8间楼板；23#楼（原设计为5户，改造5户，变更为10户）：首层对一层，露台改为厨房，5户增加5间楼板和5间屋面；二层对夹层，5户门厅上空增加5间楼板；三层对二层，5户增加10间卧室上空楼板，增加5间卫生间上空楼板；四层对三层，5户露台改为房间，增加10间楼板；24#楼（原设计为4户，改造3户，变更为7户）：首层对一层，露台改为厨房，3户增加3间楼板和3间屋面；二层对夹层，3户门厅上空增加3间楼板；三层对二层，3户增加6间卧室上空楼板，增加3间卫生间上空楼板；四层对三层，3户露台改为房间，增加6间楼板；25#楼（原设计为5户，改造4户，变更为9户）：首层对一层，露台改为厨房，4户增加4间楼板和4间屋面；二层对夹层，4户门厅上空增加4间楼板；三层对二层，4户增加8间卧室上空楼板，增加4间卫生间上空楼板；四层对三层，4户露台改为房间，增加8间楼板；27#楼（原设计为4户，改造3户，变更为7户）：首层对一层，露台改为厨房，3户增加3间楼板和3间屋面；二层对夹层，3户门厅上空增加3间楼板；三层对二层，3户增加6间卧室上空楼板，增加3间卫生间上空楼板；四层对三层，3户露台改为房间，增加6间楼板；29#楼（原设计为6户，改造6户，变更为12户）：首层对一层，露台改为厨房，6户增加6间楼板和6间屋面；二层对夹层，6户门厅上空增加6间楼板；三层对二层，6户增加12间卧室上空楼板，增加6间卫生间上空楼板；四层对三层，6户露台改为房间，增加12间楼板；31#楼（原设计为2户，改造2户，变更为4户）：首层对一层，露台改为厨房，2户增加2间楼板和2间屋面；二层对夹层，2户门厅上空增加2间楼板；三层对二层，2户增加4间卧室上空楼板，增加2间卫生间上空楼板；四层对三层，2户露台改为房间，增加4间楼板；32#楼（原设计为5户，改造5户，变更为10户）：5、设计变更图标注别墅区容积率与实际计算别墅区容积率不符，实际有所增加；原设计图别墅区地上建筑面积14100㎡、别墅区用地面积20061.06㎡；容积率=14100／20061.06=0.70285。设计变更图标注别墅区地上建筑面积14100㎡，实际计算别墅区地上建筑面积14100㎡＋3359.55㎡=17459.55㎡，实际容积率=17459.55／20061.06=0.87032。别墅区容积率实际增加0.87032-0.70285=0.16747；别墅区容积率与变更图纸标注不符。总体指标容积率与实际计算容积率不符，实际有所增加；总体指标中容积率计算：规划总用地面积80845㎡，地上建筑面积增加3359.55㎡，实际容积率=（130348.71＋3359.55）／80845=1.654。原设计图别墅区无室外楼梯，设计变更图有室外楼梯17部，实际别墅区增加了17部室外楼梯.8、设计变更图无外网施工图；原设计施工图包括建筑施工图、结构施工图、电气施工图、设备施工图，经比较设计变更图未见外网施工图。通过以上比较充分说明：原告（反诉被告）对别墅区工程的户数、外形、楼梯、露台以及楼板等进行了重大变更，但对小区的供水、排水、供电、供热、燃气、通讯、道路、消防等外网工程的主干管路未有变更.原告（反诉被告）在增加别墅区建筑面积、容积率和建筑密度的情况下，等同于小马拉大车，加大了小区供水、排水、供电、供热、燃气、通讯、道路、消防等房屋设施（包括外网工程的主干管路以及配套设备设施的负荷，加速了这些设施的老化。原告（反诉被告）存在严重违约，应依法承担违约责任。
经庭审确认，原告（反诉被告）提交的1-3号证据，被告（反诉原告）提交的1-5号证据及本院调取的1-4号证据合法有效且与本案具有关联性，可以作为认定案件事实的证据。
通过上述证据本院查明如下事实，2010年8月23日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付商业预约金人民币1000000.00元。2011年10月27日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订天山水榭花都24栋101室《认购协议书》。该协议书约定：“一、原告（反诉被告）购买了天山水榭花都24#楼101室联排别墅，建筑面积381.83平方米。二、总房款6414744.00元，售价16800.00／平方米。三、本协议签订时，买方应交付定金人民币1000000.00元。四、买方承诺自签订本协议之日起三日内，与卖方签订该房屋的正式《商品房买卖合同》，并同时交付该房屋全部房款或首付款，卖方将买方所交订金抵作购房款，同时本协议终止。如逾期未付款，或未签订正式的《商品房买卖合同》，则买方已付定金作为违约金不再返还，同时本认购协议书解除。七、出卖人向社会发出的宣传资料属于要约邀请，不作为签订《商品房买卖合同》的依据。”被告（反诉原告）于2011年11月8日付购房款1100000.00元，2011年11月9日付购房款300000.00元，2012年3月15日付购房款814744.00元，以上合计3214744.00元。2013年7月17日，经承德市城乡规划局双桥区分局批准，原告（反诉被告）可以对21#至32#楼的户型进行调整，调整后总建筑面积不变，方案其余内容以原审批方案为准。原告（反诉被告）对21#楼由原设计5户变更为9户，22#楼由原设计为5户，变更为9户；23#楼由原设计5户，变更为10户；24#楼由原设计4户，变更为7户；25#楼由原设计5户，变更为9户；27#楼由原设计为4户，变更为7户；29#楼由原设计6户，变更为12户；31#楼由原设计2户，变更为4户；32#楼由原设计5户，变更为10户。被告（反诉原告）购买的别墅区变为多层区，别墅区室外增加了17部楼梯，别墅区供水、排水、供电、供热、燃气、通讯、道路、消防等房屋设施外网工程未做相应变更。房屋平均售价相应下调。被告（反诉原告）已付购房款3214744.00元。
本院认为，原告（反诉被告）对别墅区的宣传资料虽然约定为要约邀请，但是原告（反诉被告）对联排别墅及相关设施所做的说明和允诺具体确定，对被告（反诉原告）购买的24#楼联排别墅的价格有重大影响，依法应视为要约，原告（反诉被告）违反允诺将西班牙风格的53户别墅改造为91户，使被告（反诉原告）购买的别墅区变更为多层区，原告（反诉被告）对别墅区供水、排水、供电、供热、燃气、通讯、道路、消防等房屋设施外网工程未做相应变更，加重了被告（反诉原告）所购买联排别墅及其设施的负荷，致使被告（反诉原告）购买联排别墅的目的不能实现，原告（反诉被告）的行为已构成根本违约。双方均要求解除《认购协议书》，合同解除条件成就。双方因《认购协议书》所取得的财产应相互返还。被告（反诉原告）交付的商业预约金1000000.00元在先，《认购协议书》签订在后，被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）交付定金1000000.00元，双方约定的定金条款未实际履行。双方用实际履行的方式变更了《认购协议书》第四条的约定。原告（反诉被告）关于被告（反诉原告）交付的1000000.00元商业预约金具有定金的性质的理由不能成立，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付1000000.00元违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告（反诉被告）的违约行为给被告（反诉原告）造成的利息损失应予赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国担保法》第九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条之规定，判决如下：
解除原告（反诉被告）天山房地产开发集团有限公司承德分公司与被告（反诉原告）刘效居签订的天山水榭花都24栋101室《认购协议书》。
原告（反诉被告）天山房地产开发集团有限公司承德分公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘效居返还购房款人民币321，4744.00元。
原告（反诉被告）天山房地产开发集团有限公司承德分公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）赔偿利息损失（利息按中国人民银行同期贷款利率以1000000.00元为基数自2011年8月23日计算至判决确定的给付之日止，以1100000.00元为基数自2011年11月8日计算至判决确定的给付之日止，以300000.00元为基数自2011年11月9日计算至判决确定的给付之日止，以814744.00元为基数自2012年3月15日计算至判决确定的给付之日止）。
驳回原告（反诉被告）诉讼请求。
驳回被告（反诉原告）其他反诉请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13800.00元，反诉费8470.00元，合计22270.00元，由原告（反诉被告）负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于承德市中级人民法院。
审 判 长 李仕军
人民陪审员 马文顺
人民陪审员 谢国庆
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 顾糠钰