昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）五法民二初字第643号
原告（反诉被告）：刘洁沁，女，汉族，1980年8月23日出生，湖南省长沙市人。
委托代理人：文权锋、刘江涛，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：蒙芳，女，汉族，1987年7月5日出生，四川省成都市人。
委托代理人：何淼，云南派特律师事务所律师，特别授权代理。
原告刘洁沁诉被告蒙芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月31日立案受理，被告蒙芳于2014年11月26日提起反诉并经本院受理后，依法由代理审判员徐嘉适用简易程序并于2014年12月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘洁沁及其委托代理人文权锋到庭参加诉讼，被告（反诉原告）蒙芳及其委托代理人何淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘洁沁诉称：原被告双方于2011年9月15日签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告位于昆明市五华区华山南路X号，建筑面积为200平方米的房屋一处，用于美容店的经营，租期为2011年9月15日至2018年9月15日。合同还对租金、违约等条款做出了约定。合同生效后，被告交付了房屋，履行了义务；原告依法履行了合同，向被告支付了租金，并对房屋进行了装修，装修花费60多万元。双方履行租赁合同一年多后，被告自2013年2月起，即要求原告提前退租，要求提前收回房屋，原告不同意，被告就采取强行关门、锁门、张贴公告等种种手段逼迫原告退租退房，并于2013年7月12日强行破门而入，私自拉走原告美容美体设施设备、电脑、电视、冰箱、家具等�内总价值为30万余元的物品。房屋被被告强行提前收回，使合同无法继续履行，给原告造成巨大的经济损失。被告的上述行为已严重违反了双方《租赁合同》的约定，应按《租赁合同》第十条第2项约定的违约金计算方式承担违约责任。原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国担保法》等相关法律法规的规定及双方《房屋租赁合同》的约定，特向贵院起诉，特请求：1、判令被告支付原告违约金1340000元；2、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）蒙芳答辩并反诉称：：1、关于原告所诉请违约金，被告认为被告并未违约，违约方应该系原告，原因在于双方签订房屋租赁合同本来是2011-2018年9月15日止，在此期间2013年2月16日原告即拒绝再向被告履行交付租金的义务，并且经被告多次催要，原告拒绝支付，原告的行为违反双方房房屋租赁合同的相关约定�因此违约方系原告；2、原告的诉状中提到房屋内的设施物品由蒙芳私自处理，实际是原告自己搬离，蒙芳接手后房屋内并无其他物品；3、原告陈述的装修花费60余万元，实际该房屋的装修是在原告承租之前就装修好的，只是原告根据自己的需要进行稍微的改动，同时合同明确约定承租方不能擅自进行装修或改动。关于反诉部分。反诉原告与反诉被告于2011年9月15日签订了《房屋租赁合同》，合同约定反诉被告承租反诉原告位于昆明市五华区华山南路X号，建筑面积为200平方米的房屋一处，用于美容店的经营，租期为2011年9月15日至2018年9月15日。合同还对租金、违约等条款做出了约定。双方约定租金为每年21万元，从合同第二年起，租金每两年在上年度租金的基础上递增5%，双方约定违约金为2万元×剩余未履行租赁的月份数。合同签订后反诉原告交付了房屋，履行了义务。在双方履行合同一年多后，反诉被告于2013年2月14日起开始拒付租金给反诉原告，反诉原告多次催要未果。反诉被告在2013年7月15日关门结业搬走，但是依旧没有支付自2月14日至7月15日这5个月的租金给反诉原告。综上所述，反诉被告拖欠反诉原告5个月的房屋租金，经反诉原告多次催要，反诉被告仍然不予支付，已经超过30日，构成严重违约。为此，现依据相关法律及司法解释的规定，特反诉请求：1、判令反诉被告支付房屋租金21万元×105%÷12个月×5个月=91875元，物管费：1000元×5个月=5000元；2、反诉被告支付违约金2万元×5个月=100000元；3、判令反诉被告承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）刘洁沁答辩称：1、关于反诉原告提出的房屋租金及违约金，依据民法通则的相关规定，已超过诉讼时效应驳回；2、由于反诉原告自2013年3月起拒不提供租赁物房屋，反诉被告有权�据合同法的规定行使先履行抗辩权即拒绝支付租金；3、对于反诉原告提出物管费的请求，我方认为反诉原告主体不适格，物管费应由物业公司向业主收取，本案中反诉原告仅仅是出租方，反诉被告没有义务向其支付物管费，其次由于反诉原告自2013年3月起即拒不交付房屋，而且反诉被告尚有大量物品留存在出租屋内，反诉被告在此期间已向物管公司交付了物管费，那么反诉原告无权向反诉被告主张物管费。综上请求依法驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）刘洁沁针对本诉主张向本院提交如下证据材料：
1、原告身份证复印件。证明原告主体适格。
2、房屋租赁合同。证明原、被告之间存在房屋租赁关系；合同对违约做出了明确的约定。
3、收条。证明原告依合同履行了付款义务；双方租金支付方式为后付。
4、工程合同书、收据。证明合同签订后，对房�进行了装修；原告花费装修费422000元。
5、律师函、补充协议。证明被告蒙芳出租的房屋系其从杨武斌处转租而来；蒙芳因欲提前解除与杨武斌租赁合同，故于2013年2月起即要求原告提前退租。
6、照片。证明原告店内存放着大量美容器材、电脑、冰箱等物品；被告自2013年2月起即采取锁门等方式强迫原告退租。
7、接待报警三联单。证明被告于2013年7月12日组织人员私自闯入出租房内，破坏、拉走原告店内所有物品。
8、物品清单及票据。证明被告私自拉走原告物品价值30余万元。
9、当庭提交转款凭证。证明原告支付租金实际支付到2013年2月15日之后，还支付了1个月的租金。
经质证，被告（反诉原告）蒙芳对原告（反诉被告）刘洁沁提交的证据1、2、3、证据5中的补充协议、证据6、证据9的真实性认可，对证据4、证据5中律师函、证据7、8的真实性不予认可。
被告（反诉原告）蒙芳针对本诉及反诉主张向本院提交如下证据材料：
1、身份证。证明反诉原告的诉讼主体资格。
2、房屋租赁合同。证明原告与被告形成房屋租赁合同关系，合同约定反诉原告将位于华山南路37号房屋200平方米出租给反诉被告使用，年租金21万元，每两年在上年度基础上递增5%，水电、物业管理费等由反诉被告承担，逾期30日支付租金反诉原告有权解除合同，违约按2万元每月承担违约金。
经质证，原告（反诉被告）刘洁沁对被告（反诉原告）蒙芳提交的所有证据的真实性予以认可。
原告（反诉被告）刘洁沁针对反诉主张向本院提交如下证据材料：
1、收据、打款凭证。证明反诉被告已依法依约履行了支付租金的义务，租金支付至2013年3月15日。
2、照片。证明反诉原告自2013年3月起，即以锁门形式拒不交付房屋，致使反诉被告无法使用承租物。
3、接待报警三联单。证明被告于2013年7月12日组织人员私自闯入出租房内，破坏、拉走原告店内所有物品。
经质证，被告（反诉原告）蒙芳对原告（反诉被告）刘洁沁提交的证据1、2的真实性予以认可，对证据3的真实性不予认可。
本院认为，针对本诉部分，原告（反诉被告）刘洁沁提交的证据1、2、3、证据5中的补充协议、证据6、证据9，被告（反诉原告）蒙芳对其真实性予以认可，本院依法予以采纳。原告（反诉被告）刘洁沁提交的证据4、证据7、证据8中票据，被告（反诉原告）蒙芳对其真实性不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故本院对其真实性予以认可并采纳。原告（反诉被告）刘洁沁提交的证据5中的律师函、证据8中的物品清单，该证据系原告（反诉被告）单方面制作，又无其他证据予以佐证，故本院不予采纳。被告（反诉原告）蒙芳提交的所有证据，原告（反诉被告）对其真实性均予以认可，故本院依法予以采纳。针对反诉部分，原告（反诉被告）刘洁沁提交的证据1、2，被告（反诉原告）蒙芳对其真实性予以认可，故本院依法予以采纳。原告（反诉被告）刘洁沁提交的证据3，被告（反诉原告）蒙芳对其真实性不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故本院对其真实性予以认可并采纳。
根据以上证据，本院确认本案事实如下：2011年9月15日，蒙芳与刘洁沁签订了一份《房屋租赁合同》。合同中约定蒙芳将位于华山南路X号（原正义路北段X号楼）二层物业按现状出租给刘洁沁，二层建筑面积为200平方米，租期自2011年9月15日起至2018年9月15日，租金为210000元／年，从合同第二年起租金每两年在上年度租金的基础上递增5%。刘洁沁租赁该房屋仅作为美容美体及美容产品销售使用。房屋租赁期间，刘洁沁应如期交纳�、电、物业管理费等相关费用。合同还约定蒙芳于2011年9月15日前将房屋按约定条件交付给刘洁沁进行装修，刘洁沁如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备设计、规模、范围、工艺、用料等方案均事先征得蒙芳及物业管理部门的书面同意后方可施工，该施工费用由刘洁沁承担。租赁期间，蒙芳有权依照法定程序转租或转让该出租的房屋，合同对新的房屋所有人和刘洁沁继续有效，并享有双方签订合同时蒙芳对刘洁沁承诺，如：（1）保留克丽缇娜一楼主门头；（2）一楼大厅楼梯口形象墙由妍昕店作为宣传用途；（3）必须保留从一楼通往二楼的过道。都具有同等法律效力。合同另约定若蒙芳违反合同提前收回所出租给刘洁沁的房屋，向刘洁沁按照2万元×剩余未履行租赁月份数（七年=84个月减去已经营月数）支付违约金；若支付的违约金不足以弥�刘洁沁的损失的，蒙芳还应负责赔偿直到弥补刘洁沁全部损失为止。若刘洁沁拖欠房租累计30日的（包括国家法定节假日），蒙芳有权终止合同，刘洁沁应按照2万元×剩余未履行租赁月份数支付违约金；若支付的违约金不足以弥补蒙芳的损失的，刘洁沁还应负责赔偿直到弥补蒙芳全部损失为止。另外，云南虹旭美发有限公司系蒙芳所在的公司，其于2013年1月26日出具的《收据》中载明，收到克丽缇娜2012年12月15日至2013年2月15日的物管和房租38750元。庭审中蒙芳陈述刘洁沁支付房租至2013年2月15日。2013年3月7日刘洁沁向蒙芳支付2013年2月16日至2013年3月15日的房租18375元。
另查明，刘洁沁于2011年9月7日与案外人昆明俊宏装饰工程设计有限公司签订《工程合同书》，约定由案外人对昆明市五华区华山南路X号X楼进行装修，工程期限自2011年9月10日至2011年11月1日，合同预算价为422263.21元；根据案外人出具的收据，刘洁沁共计向案外人支付420000元款项。签订合同后，刘洁沁为从事美容美体及美容产品销售购置了相关物品和设备。
还查明，根据蒙芳所在的云南虹旭美发有限公司于2013年3月7日在华山南路X号（原正义路北段X号楼）一楼粘贴通知，通知中载有“尊敬新老虹旭新老客户：本店近期将搬迁至东寺街新港花园X号，省滇剧院对面”的文字，并将门面上锁。另外根据昆明市公安局五华分局小南门派出所出具的《接待报警案件三联单（交报警人）》中载明，经小南门派出所的民警了解，系蒙芳于2012年9月将位于华山南路X号楼二楼200平方米的房子转租给刘洁沁做妍昕美容店，2013年3月份，刘洁沁就没有营业。7月份，蒙芳以没有付房租为由，将刘洁沁美容店内的美容设备家具转卖，于今日刘洁沁找到蒙芳，在月牙塘所协商未果。报案时间为2013�9月1日。现诉争房屋已被收回。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”当事人双方于2011年9月15日签订的合同系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，当事人均应诚信履行。本案中，涉案合同于2018年9月15日到期，被告蒙芳在2013年3月7日将诉争物业所在房屋的一楼门面上锁，致使原告无法正常使用诉争房屋。被告蒙芳的上述行为导致合同无法继续履行，已构成违约，应当承担违约责任。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原告主张被告支付1340000元违约金，庭审中被告主张违约金计算方式过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款之规定：“当事人可以约定�方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院根据合同履行情况、原告所支付装修费用以及装修后房屋的使用年限，酌情由被告蒙芳向原告刘洁沁支付违约金331167元。
关于反诉原告蒙芳的反诉请求。合同中并未明确约定支付房租的时间，按照双方交易习惯是先使用后支付租金。本案中被告于2013年3月7日将诉争物业所在房屋的一楼门面上锁导致合同无法继续履行，对于2013年3月7日之后的租金反诉原告蒙芳无权主张，且反诉被告刘洁沁已支付2013年3月15日之前的租金，故本院对于反诉原告蒙芳要求反诉被告刘洁沁支付2013年2月14日至2013年7月15日的租金及物管费诉讼请求，不予支持。关于反诉原告蒙芳主张违约金的诉讼请求，如前所述，涉案合同不能履行系因反诉原告蒙芳违约造成的，反诉被告刘洁沁不存在违约行为，故本院对反诉原告要求反诉被告承担违约金的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、被告蒙芳在本判决生效后五日内向原告刘洁沁支付违约金331167元。
二、驳回反诉原告蒙芳的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币16860元，减半收取人民币8430元，由被告蒙芳承担人民币8430元；反诉案件受理费人民币1200元，减半收取人�币600元，由反诉原告蒙芳承担人民币600元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
代理审判员 徐 嘉
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 赵云莉