重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第04169号
上诉人（原审被告）：重庆宫和置业集团有限公司。
法定代表人：候凯，该公司执行董事。
委托代理人：李隆春，重庆红刚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭斌，男，1973年12月28日出生，汉族。
委托代理人：徐振华，重庆康实律师事务所律师。
委托代理人：杨文明，重庆康实律师事务所律师。
上诉人重庆宫和置业集团有限公司（以下简称宫和公司）与被上诉人谭斌商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年4月8日作出（2012）沙法民初字第10392号民事判决，宫和公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2013年9月26日立案受理后，依法组成合议庭于2013年10月16日对本案进行了公开开庭审理。上诉人宫和公司的委托代理人李隆春，被上诉人谭斌的委托代理人杨文明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：谭斌与宫和公司于2010年7月30日订立《重庆市商品房买卖合同》，双方约定，谭斌购买宫和公司开发建设的碧水云天小区5幢16－3号商品住房一套，建筑面积75.84平方米。本商品房为清水房，总价355244元，建筑面积单价为4684.12元。谭斌签约当日首付71244元，余款284000元办理银行按揭。双方正式验收交接房屋时，宫和公司应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。宫和公司应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。宫和公司规划变更、设计导致下列影响到谭斌所购商品房质量、使用功能或使用环境的，应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知谭斌。该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向及提高商品房项目的建筑容积率。谭斌在通知到达15日内应当书面答复，未作答复视为接收变更。谭斌退房的，宫和公司应当退还房款及利息，并支付已付房款0.1％的违约金。谭斌不退房的，应当就变更事项另行签订补充协议，造成损失应当赔偿。宫和公司未通知的，谭斌有权退房。谭斌退房的，宫和公司应退还房款及利息并支付已付房款0.1％的违约金。双方订约后，谭斌按约履行了付款义务。
另查明，重庆宫和置业集团有限公司原名称为重庆宫和置业有限公司。其开发建设的碧水云天小区位于重庆市沙坪坝区陈家桥镇。该项目房地产权证为104D房地证2009字第10292号；商品房预售许可证为渝国土房管（2010）预字第（594）号。碧水云天小区经由相关部门批准的容积率为3.465（3.46或3.47）。2012年3月29日，重庆市沙坪坝区城乡建设管理委员会向宫和公司颁发了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
碧水云天小区中庭现为绿地，未修建喷泉水池（售房广告中小区中庭为喷泉水池）；规划中的一处卸货区增加为两处；规划中的小区5、6号楼之间的车行道移至6号楼外侧（原为绿地）；规划中6号楼外侧的部分绿地修建为路面停车位（4、5号楼侧后方道路外侧的路面停车位未修建）；规划中地下车库出口旁的垃圾站未修建；规划中小区车行入口靠楼侧的2处路面停车位延伸为2号楼裙楼；规划中室外健身点由7号楼一侧移至4、5号楼之间。
谭斌对于其提出的宫和公司存在小区容积率增加、小区正大门位置内移、小区围墙向小区内移、应当修建篮球场而未修建、8栋楼宇增加为9栋、承诺的超市未入驻、水、电卡至今未发、未通过消防验收、部分户型无空调外机位、小区楼宇外墙颜色与沙盘不一致等问题构成违约应当赔偿的主张，未能举证证明。本案争议较大，调解未成。
谭斌一审诉称：谭斌购买宫和公司开发建设的碧水云天小区，并与宫和公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。谭斌按约支付房款后，宫和公司未向谭斌提供符合约定的小区环境。碧水云天小区存在诸多问题：小区容积率增加、小区正大门位置内移、小区围墙向小区内移、消防未通过验收、小区6号右侧道路变到了左侧，绿化用地变成了道路用地、6号楼后的绿化带改建为车位、没有修建垃圾站、室内无电话线接口、无篮球场、室外健身点移位、广告宣传小区中庭喷泉未修建、小区车行入口靠楼侧的2处路面停车位延伸为2号楼裙楼、小区楼宇外墙颜色与沙盘不一致、部分户型无空调外机位、卸货点增加为两个、水卡、电卡至今未发、8栋楼宇增加为9栋、承诺的超市未入驻等。故起诉要求宫和公司赔偿谭斌23000元。
宫和公司一审辩称：该小区建设未改变规划设计，且已通过竣工验收。小区如存在小的瑕疵可以整改，不同意赔偿。要求驳回谭斌的诉讼请求。
一审法院认为，谭斌与宫和公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应依照合同约定全面履行各自义务，未按照约定履行义务，应当承担相应责任。
根据有关司法解释的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。尽管本案售房广告项目效果图中的中庭喷泉水池的修建内容未载入双方的商品房买卖合同，但参照有关司法解释的规定，广告上项目效果图的中庭喷泉水池处于楼宇之间显著位置，具体、明确，也属于宫和公司规划开发范围。宫和公司将该处设计为醒目的、不同于规划设计的喷泉水池，旨在影响消费者的购房选择，故可视为对合同的订立有重大影响，应视为要约，并成为合同内容之一，对宫和公司具有约束力，宫和公司未实际修建中庭喷泉水池的行为构成违约。
宫和公司在未获规划部门许可的情况下，在碧水云天小区内增加卸货区、改变小区车行道、路面停车位移位占用绿地、健身点移位、未修建垃圾站、延伸2号楼裙楼占用路面停车位等行为改变了规划中确定的设施，违反了双方关于不得擅自变更规划设计的约定，亦属违约。
谭斌对于其提出宫和公司存在其他违约行为主张，无证据证明，该院不予采信。
综上所述，宫和公司客观上改变了小区的整体环境和居住功能，对小区业主的购房意愿、购房价格、居住生活品质造成影响。因此，宫和公司应当对上述行为承担违约责任。双方在合同中对上述违约的责任承担未作具体约定，谭斌起诉赔偿的金额亦缺乏相应依据。故该院结合购房合同内容以及违约行为对包括谭斌在内的小区业主造成的影响程度酌情确定宫和公司应赔偿业主的损失数额。该损失以谭斌支付购房款的0.3％计算为宜。
据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由宫和公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿谭斌1065.73元；二、驳回谭斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费376元，减半交纳188元，由宫和公司负担。
宫和公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判驳回谭斌的诉讼请求。主要事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1、宫和公司在整个小区规划图纸中没有关于小区喷泉池的设计，在房屋销售时也没有向谭斌承诺小区中庭将要修建喷泉池。谭斌在一审中举示的证据不足以证明宫和公司对其承诺或是在宣传资料中明确说明了小区要修建喷泉池，所以小区中庭未建喷泉池不能视为宫和公司违约。2、路面停车位系为解决业主停车位不足的应急之举，而且系铺设有孔地面砖，不影响其作为绿地的使用功能。二、原判决适用法律不当。小区楼盘开发是一项综合系统的过程，不可能百分之百按规划或设计而定。本案中，小区设施稍有调整，实际上更加优化了小区环境，方便业主生活，丝毫未影响小区的整体环境和居住功能，对购房人的购房价格和生活品质也没有影响，故原审判决宫和公司承担违约责任系适用法律不当。三、原判决判令的损失金额没有依据。谭斌未举证证实其受损失的具体程度和损失的金额，原判决以购房款之百分之零点三为违约责任金额之确定，没有事实和法律依据。
谭斌答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未举示新证据。
针对谭斌关于宫和公司的宣传资料中小区中庭为喷泉水池的主张，谭斌在一审中仅举示了一份宣传资料加以证明，但宫和公司对这份宣传资料的真实性有异议，而谭斌没有进一步举证证明该宣传资料是宫和公司制发的，其提供的沙盘照片也不能证明小区中庭有喷泉水池，且无其他证据对该事实主张予以佐证。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本院对该事实主张不予采纳。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，宫和公司在小区内增加卸货区、改变小区车行道、路面停车位移位占用绿地、健身点移位、未修建垃圾站、延伸2号楼裙楼占用路面停车位等行为改变了规划中确定的设施，违反了双方关于不得擅自变更规划设计的约定，构成违约。宫和公司的上述行为对小区业主的购房意愿、购房价格、居住生活品质造成了实际影响，应当承担违约责任。一审法院在双方当事人对此违约责任的承担无明确约定，且均无证据证明宫和公司上述违约行为给包括谭斌在内的小区业主造成损失之具体金额的情形下，综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定该损失以谭斌已支付购房款的0.3%为计算标准，并无明显不当。
综上所述，原判决认定事实虽部分有误，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人重庆宫和置业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一三年十一月十八日
书 记 员 杨 唱