石家庄市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第02370号
原告石家庄汇华房产经纪有限公司（反诉被告）（以下简称原告）。
法定代表人苏海豹，该公司总经理。
委托代理人孙江波，河北侯凤梅律师事务所律师。
被告（反诉原告）张建学（以下简称被告），个体工商户（麻辣香锅店业主）。
委托代理人王永超，河北正晨律师事务所律师。
原告石家庄汇华房产经纪有限公司与被告张建学房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石家庄汇华房产经纪有限公司之委托代理人孙江波，被告张建学及其委托代理人王永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉并辩称，2014年4月8日原告与被告签订《商铺租赁协议》，约定原告将位于红旗大街469号汇华广场C座五层502号，建筑面积247.38平方米的商铺出租给被告，租期五年，自2014年5月30日起至2019年5月29日止，装修免租期为2014年4月15日至2014年5月29日，租赁用途为餐饮。协议约定年租金为159706元，每半年支付一次，计79853元，物业费标准每年为90294元，随房租半年支付一次，计45147元。在协议的违约条款中约定，被告“拖欠房租或其它相关费用，逾期超过7日的”，原告“有权终止合同，收回商铺，商铺押金不予退还”。协议签订后，被告本应向原告交纳半年租金及物业费共计12.5万元，但仅交付了6万元及押金，原告多次催要，被告一直拒绝交纳剩余的租金6.5万元。汇华广场实际于2014年6月18日开业，被告实际仅交纳了三个月的租金及物业费，而从汇华广场开业之日至今被告已经实际经营了四个多月，被告未按约定向原告缴纳6.5万元，按照合同约定被告已经逾期6个多月，按照被告实际开始营业的时间算也逾期长达四个多月。不仅如此，被告在经营期间还存在偷电行为，被原告发现后，被告被迫于10月21日一次性补交了2900元电费。故诉至法院，请求判令：1、解除《商铺租赁协议》，被告限期交还商铺；2、被告支付自2014年6月1日至2014年10月底的租金28215元，放弃对物业费的主张；3、被告按协议约定的租金标准支付自起诉之日至实际迁出之日的商铺占用费；4、本案诉讼费用由被告承担。被告的反诉没有事实和法律依据，被告的装修保证金及物业费应向物业公司主张。
被告辨并诉称，一、原告起诉解除租赁协议理据不足，原告出租给被告的商铺土地类型为划拨用地，使用性质为国家教育用地，出租房屋为教育用房，原告以营利为目的将该房屋用于经营，是一种违法行为。二、原告在营业前没有通过消防验收，多次受到消防的停业整顿，影响了被告的正常经营，三、对于租金的缴纳年限原告所述不实，原告口头承诺租金自实际开业交纳。被告多次找原告进行协商，现如今上述问题均未能解除，故请求判令：1、解除原、被告于2014年4月8日签订的《商铺租赁协议》，原告向被告返还押金20000元、装修保证金8000元、返还物业服务费27773元；2、原告赔偿被告装修等损失215000元；3、本案诉讼费由原告负担。
经审理查明，2014年4月8日，原、被告双方签订《商铺租赁协议》，约定：第一条商铺的坐落、面积情况1、原告出租给被告的商铺位于红旗大街469号汇华广场C座，五层502号，建筑面积247.38㎡。第二条租赁期限、用途1、该商铺租赁合同期限共五年。自2014年5月30日起至2019年5月29日止。前三年租金不变，后两年租金涨幅8%。装修免租期为2014年4月15日至2014年5月29日。2、被告租赁商铺的经营用途是：餐饮，经营品牌是：麻辣香锅、左上咖啡。第三条租金及支付方式1、该商铺合同期年租金为￥159706元（不含税），（大写：人民币壹拾伍万元玖仟柒佰零陆元整），按半年支付，租金为￥79853元（不含税），（大写：人民币柒万玖仟捌佰伍拾叁元整），每半年租期到期前1个月支付下一半年度房租。第四条租赁期间相关费用及税金。3、物业费标准为90294元／年（大写玖万零贰佰玖拾肆元整），随房租半年交付，半年物业费为45147元。第五条押金1、本合同商铺使用押金2万（大写：贰万元整）元，以上押金在签订合同时随房租一次性交清。第八条违约责任1、租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回该商铺，商铺押金不予退还。（4）拖欠房租或其他相关费用，逾期超过7日的。
2014年4月8日，被告通过银行转账的形式向原告交付租金及物业费6万元，押金2万元，此后被告再未向原告交付租金及物业费。
原告称被告违约，双方的租赁协议应解除，被告应自免租期届满后的次日即2014年6月1日起至实际腾清之日止按照合同约定的数额向原告支付租金及部分占有使用费。原告已经交纳租金及物业费6万元，按照合同约定的租金及物业费的比例计算，该6万元中包含租金38329元，物业费21671元。被告称，本案诉争房屋为国家划拨土地，性质为教育用地，原告将其出租给被告作为商用，属违法行为。原告出租的房屋未通过消防验收，导致被告无法正常经营。综上，被告有权拒付租金。另，被告在租赁房屋后一直处于试营业状态，正式营业是在2014年10月，原告曾口头承诺租金自实际营业时起算。原告对被告所述不予认可，称，原告享有诉争房屋的出租权，且诉争房屋经过了消防验收并且合格。被告主张租金的起算时间为2014年10月无证据证实。为此提交河北师范大学新建学生教育用房的合同书、委托经营书、建设工程许可证、石家庄市消防支队的消防意见书予以证实。
被告要求原告退还租金及物业费6万元、押金2万元、装修保证金8000元，装修损失215000元。提交以下证据：1、2014年4月26日，由石家庄迎泽物业有限公司为原告出具的收到装修押金8000元的收据一张；2、2014年4月8日被告向原告出具的收到租金、物业管理费6万元的收条以及押金2万元和上述6万元的银行转账凭证；3、原告与石家庄久傲装饰工程有限公司签订的装饰装修合同一份及装修费用收据4张，金额为215000元。原告对装修押金的真实性无异议，但称该押金的收取方为石家庄迎泽物业有限公司，被告应向迎泽物业主张权利。对被告提交的装修费用有异议，该票据票号的顺序与开票的时间先后不一致。
以上事实，有原告提交的《商铺租赁协议》、《河北师范大学新建学生教育用房的合同书》、《委托经营书》、建设工程许可证、石家庄市消防支队的消防意见书，被告提交的收条、银行转账凭证、装饰装修合同及相应的收据，原、被告陈述及开庭笔录等予以证实。
本院认为，关于违约责任问题。原、被告之间系房屋租赁合同关系，双方签订的《商铺租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。被告承租原告的商铺后，实际占有使用并进行经营。其虽称诉争房屋未通过消防验收，但原告提交的石家庄市公安消防大队出具的建设工程消防验收意见书证明主体大楼的消防验收已经合格，被告承租的诉争房屋的消防验收手续应由其个人进行申请，是否通过与原告无关。故对被告上述抗辩理由，本院不予采信。原、被告均同意解除双方于2014年4月8日签订的《商铺租赁协议》，本院对此予以确认。
关于租金的数额，被告承租原告的房屋，应当按照约定交纳租金。租赁协议约定的免租期为2014年4月15日至2014年5月29日，故被告应自2014年6月起至腾清之日止向原告支付租金。被告抗辩原告曾承诺租金自2014年10月开始交纳，原告对此不予认可，且被告无证据提交，故租金应自合同约定的2014年6月起交纳。庭审中查明，被告已支付租金38329元，该部分应从被告应支付的租金中扣除。
关于被告的损失，虽物业费不应由原告收取，但被告实际向原告交纳了物业费21671元，故该部分费用应退还被告。押金2万元原告认可已收取，该部分费用亦应返还被告。关于装修保证金8000元，因不是由原告实际收取，故该部分费用被告应向实际收取该笔费用的河北迎泽物业有限公司主张。关于装修费用215000元，被告提供的收据为：票号为7366125号，出票时间为2015年5月5日；票号为7366126号，出票时间为2014年4月22日；票号为7366127号，出票时间为2014年6月3日；票号为7366128号，出票时间为2014年7月10日。7366125号收据票据最早，出票时间最晚，与实际不符，且原告对此亦不予认可，故对上述装修损失本院不予采信。
依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）石家庄汇华房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）张建学于2014年4月8日签订的《商铺租赁协议》，
被告（反诉原告）张建学于本判决生效之日起十日内腾清位于石家庄市红旗大街469号汇华广场C座五层502号商铺并交付原告（反诉被告）石家庄汇华房产经纪有限公司；
二、被告（反诉原告）张建学于本判决生效之日起五日内给付原
告（反诉被告）石家庄汇华房产经纪有限公司拖欠的租金（自2014年6月1日起至腾清之日止，按照月租金13308.8元计算，不足月按实际天数计算，已支付的租金38329元应予以扣减）；
三、原告（反诉被告）石家庄汇华房产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内退还被告（反诉原告）张建学物业费21671元，押金20000元；
四、驳回被告（反诉原告）张建学的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3494元，反诉费2681元，由原告负担413元、被告负担5762元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额缴纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长 王 倩
审判员 许丽娜
审判员 王素青
二〇一五年五月二十二日
书记员 王天文