北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终849号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王瑛，女，1941年4月12日出生。
委托诉讼代理人：李浩，北京市浩盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：姬国良，男，1932年1月17日出生。
委托诉讼代理人：童健，北京市善邦律师事务所律师。
上诉人王瑛、上诉人姬国良因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初43100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王瑛上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判支持我方的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由姬国良承担。事实和理由：1、姬国良违反国家公房管理规定，违法出租房屋，应当认定为无效。2、诉争房屋存在暖气不热、严重漏水的情况，姬国良拒绝维修。3、双方并未就解除合同达成一致意见，合同并未解除，姬国良应当承担维修责任并支付我住宾馆的费用。
姬国良上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回王瑛的一审诉讼请求，支持我方的反诉请求。2、一、二审诉讼费用由王瑛承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，诉争房屋不存在漏雨及暖气不热的情况。2、王瑛单方要求解除合同，应当承担相应的违约责任。
王瑛向一审法院起诉请求：1、请求判令姬国良退还我已交房屋租金8400元及水电费押金300元；2、请求判令姬国良赔偿我租宾馆8850元、物品淋雨破损损失600元、中介费损失700元、上门拍照费100元；3、姬国良支付给我违约金900元。4、本案诉讼费由姬国良承担。
姬国良向一审法院反诉请求：要求王瑛向我支付违约金900元、水电费168.13元、最后一个月的房租补齐500元。
一审法院认定事实：北京市海淀区27号房屋（以下简称诉争房屋）系姬国良的妻子曲某承租的公房。2015年11月11日，姬国良（甲方）与王瑛（乙方）及北京永晟房地产经纪有限公司（丙方、居间人）（以下简称永晟公司）签订了《北京市房屋租赁居间合同》，约定由王瑛承租诉争房屋，出租价格为每月900元，出租期限为自2015年11月20日至2016年11月19日止，押300元付三月，首付日期为2015年11月11日，第二次支付期为2016年2月20日，第三次支付期为2016年5月20日，第四次支付期为2016年8月20日，首付现金，二、三、四次打到银行卡内；甲方承担物业、取暖费，乙方承担水电费；合同签订时，乙方一次性支付丙方居间服务费，居间服务费按一个月租金计算，共计700元；甲方应保证在出租期内房屋可以被正常使用，甲方不得无故干涉乙方的正常使用行为；房屋及所属设施由于自然老化、政府改造等原因造成的维修或更换，由甲方承担；合同到期，乙方正常归还房屋并结清费用后，甲方应即时退还乙方本合同涉及的押金；乙方提前解除承租合同需提前30天通知甲方，并赔偿甲方相当于一个月租金的违约金。
2015年11月20日，姬国良向王瑛交付了诉争房屋。王瑛于2015年11月11日向姬国良支付了押金300元及租金2700元，2016年2月20日、2016年5月20日分别支付了租金2700元，2016年9月9日支付了租金400元，租金交纳至2016年9月3日，共8500元。
王瑛主张其入住诉争房屋20多天后发现房屋内无暖气，2016年5月其发现诉争房屋屋顶破损一个大洞、严重漏水，且姬国良和中介公司永晟公司均拒绝维修，故其一直无法在诉争房屋居住。姬国良对王瑛的上述主张不予认可，主张诉争房屋不存在没有暖气和漏水的情况，且王瑛从未告知过其上述情况及要求维修。王瑛就此上述主张提交了房屋内照片及水、电、燃气、房租的收费单复印件，主张2015年11月20日至2016年7月21日诉争房屋内没有产生任何水、电、燃气的费用，证明其未在诉争房屋内居住。姬国良对上述证据不予认可。
王瑛主张其于2016年7月告知姬国良及永晟公司其要退房，姬国良不接电话，永晟公司称具体问题应找房主解决；2016年9月王瑛联系上姬国良，告知其诉争房屋无法居住、要求退房，并告知永晟公司，如果不予维修，自己就不住了。姬国良对此不予认可，主张2016年7月王瑛并未告知退房事宜，2016年9月10日王瑛迟延交付租金且仅交纳了部分租金，故永晟公司通知其王瑛要退房。
王瑛另提交了书面材料一份，分两部分，上半部分写明：“合同号11053，乙方：王瑛（承租人）118钥匙请交永晟房地产公司代为保管。（明天22号-25号交付）甲方委托人（出租人）：姬国良2016.9.21日。委托永晟公司代为办理中止合同手续。姬国良”下半部分写明：“交接：（请求）按合同法和有关法律法规（房屋严重漏雨）办理交接手续。（全过程）甲方：姬国良乙方：王瑛见证人：赵某（永晟房地产公司）2016.9.21号。”该书面材料中，“（房屋严重漏雨）”与其他字迹明显使用的不是同一支笔。姬国良主张该材料中上半部分的“（出租人）：姬国良”并非本人所签，其他“姬国良”签字为本人所签；下半部分的“姬国良”签名为本人所签，其他部分字迹系王瑛所写，且签字时并没有“（房屋严重漏雨）”。王瑛确认，除姬国良与赵某的签字，上述书面材料下半部分的字迹均系王瑛所写，是经过三方同意的。庭审中，姬国良申请对“（房屋严重漏雨）”与该书面材料中的其他文字是否系同一时间书写进行鉴定。但因技术原因，该鉴定无法进行。
2016年9月21日姬国良收回诉争房屋钥匙。
庭审中，法院拨打了永晟公司工作人员赵某的电话向其核实本案相关问题，赵某确认诉争房屋交房时，房屋内有电和暖气，没有燃气；王瑛确实就房屋暖气不热、漏水问题找过其与姬国良，其与王瑛、姬国良均打过负责维修的物业公司电话报修，但诉争房屋所在楼内都均存在暖气温度低的情况；其去诉争房屋看过，但因不是下雨的时候去的，没有看到漏雨的情况，此事姬国良亦知情。对于王瑛提交的2016年9月21日的书面材料中，三方签订时是否有“（房屋严重漏雨）”这些字迹，赵某表示记不清楚了，好像是没有。姬国良表示，永晟公司并未向其反映过房屋的暖气及漏水问题。
王瑛主张因诉争房屋无法居住，于2016年9月17日至2016年11月15日在宾馆居住，每天费用150元，就此提交了北京嘉溪江商务酒店有限公司开具的住宿费发票及保证金收据。姬国良对此不予认可，主张2016年9月21日王瑛已交回诉争房屋，此后王瑛在宾馆居住的费用与其无关。王瑛主张因房屋漏水导致衣物、毛毯、录音机、棉被损坏，因此造成损失600元，但对此未提交相应证据证明。王瑛主张中介费700元，就此提交了交纳中介费的票据，王瑛主张因找人拍摄房屋漏水照片，花费100元，就此提交了宇航图文广告制作业务单一份。
一审法院认为：王瑛与姬国良于2015年11月11日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
王瑛主张因诉争房屋没有暖气、严重漏水且姬国良与永晟公司均拒绝维修，导致其一直无法在诉争房屋居住，就此提交的照片、水、电、燃气的收费单均不足以证明其主张，且姬国良对此不予认可。对于王瑛提交的双方于2016年9月21日书写的房屋交接材料，下半部分文字均系王瑛所写，“（房屋严重漏雨）”明显与其他字迹明显使用的不是同一支笔，无法判断是否与其他文字同时书写，且姬国良对此不予认可并在本案审理过程中申请对上述文字与房屋交接材料上的其他文字是否系同一时间书写进行鉴定，但因技术原因，该鉴定无法进行，故该证据亦不足以证明王瑛的主张。但中介方永晟公司工作人员确认王瑛确实就房屋暖气不热、漏水问题找过其与姬国良，其与王瑛、姬国良均打过负责维修的物业公司电话报修，诉争房屋所在楼内均存在暖气温度低的情况，永晟公司工作人员也去诉争房屋看过，但没有看到漏雨的情况。故法院可以认定诉争房屋确实存在暖气温度低的情况，且姬国良并未负责解决该问题，即姬国良未按照合同约定保证出租期内房屋可以被正常使用，存在一定过错。对于王瑛主张的漏水情况，永晟公司并未确认，姬国良亦不予认可，王瑛亦未向法院提交充分证据证明，故法院不予采信。另外，王瑛在发现诉争房屋暖气不热及漏水的情况后，未提出停止租赁诉争房屋等要求，仍然持续向姬国良交纳房租至2016年9月3日，对于损失的扩大存在一定过错。根据双方的过错情况，法院酌情判令姬国良向王瑛退还王瑛已交纳的部分租金3500元，对王瑛主张的违约金900元，法院不予支持。对于押金300元，姬国良同意退还王瑛，法院对此不持异议。对王瑛主张的住宾馆的费用，其提交的住宿费发票及保证金收据显示住宿时间为2016年9月17日至2016年11月15日，因王瑛并未举证证明诉争房屋存在漏水问题导致无法居住，且已于2016年9月21日将诉争房屋交还姬国良，此后产生的住宿费用与姬国良无关，故对王瑛主张的该费用，法院不予支持。对王瑛主张的物品损失，因其未提交相应证据证明，法院不予支持。对王瑛主张的中介费及拍照费用，于法无据，法院亦不予支持。
对姬国良主张的因王瑛未按照合同约定提前30天通知其解除合同而应赔偿相当于一个月租金的违约金，因在合同履行过程中，诉争房屋确实存在影响正常使用的情况，双方均存在一定过错，故法院对姬国良的该请求不予支持。对姬国良主张的水电费，其未提交相应证据证明，法院不予支持。对姬国良主张的最后一个月租金补齐500元，因经双方协商，王瑛已于2016年9月21日将诉争房屋交还姬国良，故王瑛无须再支付此后产生的房屋租金，故对姬国良的该请求，法院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、姬国良于本判决生效后十日内向王瑛退还房屋租金及押金共三千八百元；二、驳回王瑛的其他诉讼请求；三、驳回姬国良的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，王瑛与姬国良签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效，现王瑛主张合同应当认定无效缺乏法律依据，本院不予支持。双方在合同履行过程中因暖气、漏雨问题产生纠纷，双方于2016年9月21日签订书面交接材料，姬国良亦认可当日收回钥匙，王瑛称交回钥匙是让姬国良进行维修缺乏证据，亦与常理不符，本院不予采信。关于房屋暖气及漏雨的情况，一审法院经向中介公司工作人员确认，对双方争议的事实作出相应认定并无不当，进而对房屋租金予以适当降低正确，本院予以确认。姬国良同意返还押金，本院不持异议。综上，姬国良、王瑛的上诉请求缺乏法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费363元，由王瑛负担288元（已交纳），由姬国良负担75元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一八年一月三十日
法官助理 李昊婷
书 记 员 罗娇杨