黑龙江省大庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）黑06执异48号
案外人：龚宗光，男，1991年7月9日出生，汉族，住江苏省通州市五接镇。
申请执行人：大庆国高房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村经三街纬八路博天楼。
法定代表人：胡勇，该公司总经理。
被执行人：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区原建委办公楼（新红岗新城办公楼）。
法定代表人：马硕，该公司总经理。
在大庆市红岗区人民法院（以下简称红岗法院）执行大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高房地产）与大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地房地产）民间借贷纠纷一案中，案外人龚宗光对执行标的提出书面异议。本案系本院指定红岗法院执行后案外人对本院诉讼中保全预查封标的所提异议，故由本院受理。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人龚宗光称，大庆市中级人民法院查封的坐落在黑龙江省大庆市红岗区红岗新城19号楼4单元12XX室、19号楼4单元13XX室、19号楼4单元14XX室、19号楼4单元15XX室、19号楼4单元16XX室、19号楼4单元17XX室、19号楼4单元9XX室、19号楼4单元10XX室、19号楼4单元11XX室、19号楼4单元12XX室、19号楼4单元13XX室、19号楼4单元14XX室、19号楼4单元15XX室、19号楼4单元16XX室共计14套房系案外人购买的金地房地产抵账给哈尔滨苏通机电设备有限公司（以下简称苏通机电公司）的房产，其已付清房款，办理了入户手续并交纳了相关费用，苏通机电公司也已将房屋交付给案外人，现14套房已属案外人所有。法院的查封行为损害了案外人的利益，给案外人带来严重的经济损失，为维护其合法权益特请求法院尽快予以解除查封。
申请执行人称，案外人异议观点非法无效，不能成立，理由如下：一、申请执行人对案外人申请书中所述内容的真实性及证明的问题均不认可。1.案外人与金地房地产之间不存在涉案房产买卖合同关系。从案外人举证情况看，双方之间不存在规范书面的商品房买卖合同关系，亦无证据证明案外人已支付全部购房款。2.案外人苏通机电公司从未合法取得涉案房产所有权。苏通机电公司与金地房地产之间是否存在工程款的债权债务关系，如何抵扣工程款，抵扣工程款多少，事实不清，数额不确定。3.案外人所举《置换房源转出审批单》、智联物业的相关收据等证据的真实性及证明的问题均不予认可；从内容上看，智联收据开出时间均为2016年7月18日，是后补的，由此说明实际占用房屋的时间是虚假的，更无法证明案外人具有作为该房屋购买人的权利。4.本案诉讼发生时，申请执行人已申请法院采取了财产保全措施。该保全措施长达一年半左右的时间，其间，没有任何人提出查封异议，案外人龚宗光、苏通机电公司均为利害关系人，相关材料均存在对抗法院强制执行而非法伪造的可能。二、案外人异议申请书中所述内容，不具合法性。退一步讲，案外人所述内容即使存在，相关内容也不具有合法性。1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第16条规定，涉案房屋所在的建设工程尚未验收合格，禁止交付使用。苏通机电公司没有取得涉案房产相应法律依据。金地房地产的交付行为违反法律的强制性规定，非法无效。2.从《置换房源转出审批单》的内容看，该审批单不具有合法性。即使金地房地产与苏通机电公司之间存在工程款拖欠关系，也只是一种债权关系，双方之间债权事实不清、数额不确定。且审批单上明确记载暂不签合同，不开收据。同时，双方之间就案涉房屋的抵债或者买卖等行为，均未在房产管理部门办理涉案房屋产权的预售、预告、转让等产权登记，并不能发生涉案房屋物权转让的法律效力。3。案外人提交的《苏通机电账务统计明细表》同样不具有合法性、真实性。该明细表既无金地房地产确认，也无苏通机电公司的确认，不具有合法性与真实性。三、案外人并非争议房产购买者，不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条关于排除执行的情形。四、案外人非法占有或占用行为不能对抗申请执行人。苏通机电公司所谓以物抵债行为及案外人的非法占用涉案房屋行为均非正常的商品房买卖行为。苏通机电公司及案外人均无取得涉案房产的合法依据，其相应的以物抵债行为，可能存在实际占有或占用行为，均属非法无效的侵权行为，不能对抗答辩人因法院保全而享有的优先受偿权。综上，请求法院查清事实，依法驳回案外人异议请求，对被查封的涉案房产继续执行。
本院查明，原告国高房地产与被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2015）庆商初字第212号民事判决书，判决如下：一、被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款本金2000万元；二、被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款利息270万元（截止至2014年7月30日），自2014年7月31日起至判决生效之日止，以2000万本金为基数按照年利率24%支付逾期利息；三、驳回原告大庆国高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费221800元，保全费5000元，由原告国高房地产开发有限公司负担42586元，被告大庆市金地房地产开发有限公司负担182214元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案审理过程中，2015年12月10日，本院依国高房地产申请作出（2015）庆商初字第212号民事裁定书，查封被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司（不是本案被执行人）价值3600万元的财产。次日，本院作出（2014）庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局，请其协助查封金地房地产名下红岗新城的房屋，具体房号见附表明细。查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具（2015）庆商初字第212号协助执行通知书（回执）证实预查封大庆红岗新城项中房屋，见附页。该查封裁定及协助执行通知书预查封了案外人所提异议的房产。判决生效后，申请执行人国高房地产向本院申请执行，本院于2016年10月17日立案执行。2016年10月28日，本院作出（2016）黑06执200号执行裁定，以该案被执行人住所地及财产所在地系红岗区管辖，为便于执行，裁定本案由红岗法院执行。红岗法院于2016年11月14日立案执行。
本院另查明，2017年1月3日，金地房地产向红岗法院出具关于解除查封房源的意见函证实“我公司收悉贵院（2015）庆商初字第212号、（2015）红民初字第554-2号查封房源，经详细查验、核对无误，均为我公司售卖、抵账或置换房源（详见附后房源明细表）。如贵院查封或强制拍卖，将会引发系列社会问题。近期，上述业主陆续来我公司并集聚区里上访反映意见，恳请贵院本照实事求是的原则，依法依规保护广大业主合法权益。”
案外人龚宗光在异议审查期间向本院提交《置换房源转出审批单》、《苏通机电账务统计明细表》、大庆市智联物业服务有限公司（以下简称智联物业）收据复印件。
本院认为，本案的争议焦点为案外人的异议请求能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定“消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人。”而案外人自认所主张权利的标的物系抵款房，其并非此意义上的消费者，故虽其所主张权利的房产系登记在被执行的房地产开发企业名下，但其异议请求不符合《规定》第二十九条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条排除本案的执行。而《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。”《商品房销售管理办法》第十六条亦对商品房销售时房地产开发企业和买受人订立的书面商品房买卖合同中应当明确的主要内容加以明文规定。首先，从案外人所提交的证据材料来看，《置换房源转出审批单》及《苏通机电账务统计明细表》无法等同《商品房买卖合同》，且该两份证据材料均无金地房地产公章加盖。无法证实其与苏通机电公司之间及苏通机电公司与金地房地产之间争议房产流转、交易买卖的事实。而执行程序亦无权认定其各方抵账、抵款、买卖行为是否合法有效，案外人应通过诉讼程序进行实体认定。故案外人在本院查封前未能与金地房地产签订合法有效的商品房买卖合同。其次，从案外人向本院提交的智联物业收据及《置换房源转出审批单》物业公司（收费确认）内容来看，案外人就涉案房产的物业费交款时间为2016年，系本院查封后。案外人亦未向本院提交其他证据证实其于本院查封前已合法占有争议的14户房产。再次，案外人称14户争议房产系其购买的金地房地产抵账给苏通机电公司的房产，但其未能向本院提交房款收据、收条等能够形成证实其已于法院查封前支付全部价款证据链条的材料证实其主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。综上，案外人龚宗光的异议请求不符合《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护范围，案外人应通过诉讼程序进行实体认定。其主张不能阻止本院对执行标的物的继续执行。
综上，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：
驳回案外人龚宗光的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 孙 丽
审判员 李统君
审判员 王 慧
二〇一七年七月十二日
书记员 赵奇奇