湖南省株洲县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株县法民一初字第296号
原告（反诉被告）林霞，女，1966年1月10日，汉族，株洲市人，下岗职工。
原告（反诉被告）林求达，男，1937年11月27日生，汉族，涟源市人，退休人员。
原告（反诉被告）朱志远，男，1954年10月18日生，汉族，长沙市人，下岗职工。
三原告（反诉被告）的共同委托代理人易冠军，1972年9月20日生，汉族，株洲县湘渌法律服务所法律工作者，住株洲县白关镇居委会政府机关宿舍***号。公民身份号码：4302211972********。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）黄文喜，男，1977年3月5日生，汉族，株洲市人，经商。
被告（反诉原告）兰娟，女，1980年8月29日生，汉族，株洲县人，经商。
委托代理人黄文喜，系兰娟的丈夫。代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）林霞、林求达、朱志远与被告（反诉原告）黄文喜、兰娟租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吴义良独任审判，公开开庭进行了审理。本诉原告林求达、朱志远及其共同委托代理人易冠军，本诉被告黄文喜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）林霞、林求达、朱志远诉称：林霞、林求达、朱志远2006年共同出资，合伙建造位于株洲县渌口镇梅苑路104号临街门面一栋，建筑面积62.7平方米。2006年11月21日，经原、被充分协商，双方签订门面租赁合同，约定黄文喜、兰娟承租林霞、林求达、朱志远共同所有的上述门面。合同到期后予以续签，2013年3月9日，双方签订最后一份门面租赁合同，租期至2014年3月9日止，双方在最后一份合同中约定的租金为每月1700元。租期届满后，原告要求被告搬离门面，被告至今未搬离，且合同到期后至今的门面租金被告分文未付。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判决：一、黄文喜、兰娟腾空位于株洲县渌口镇梅苑路104号门面，将该门面返还给林霞、林求达、朱志远；二、由黄文喜、兰娟向林霞、林求达、朱志远支付逾期返还门面的租金5100元；三、由黄文喜、兰娟承担本案诉讼费用。诉讼过程中，本诉原告林霞、林求达、朱志远要求将其第二项诉讼请求变更为：由黄文喜、兰娟向林霞、林求达、朱志远支付合同到期后至实际返还门面日止的门面损失，该损失按每月1700元计算。
被告（反诉原告）黄文喜、兰娟辩称：租赁期间答辩人未曾拖欠租金，本诉原告在无理的情况下要求收回门面，导致被告方造成直接经济损失，本诉原告需补偿。对合同到期后至今的门面租金答辩人愿意支付。
反诉原告（本诉被告）黄文喜、兰娟反诉称：2006年11月，反诉原告见反诉被告的门面张贴了转租的信息，遂与该门面原承租人孙国强洽谈转租事宜，经征求反诉被告同意转租，且反诉被告称可以长期租赁，在此情况下，反诉原告向孙国强支付了5880元转让费。反诉被告只肯签短期合同，且自2009年起，合同每年一签，因反诉原告系烟酒批发，需对门面进行较大装修、改造，合同一年一签显然不便于装修，但反诉被告一直称可以长期租且反诉原告可以优先承租，在此情况下，经反诉被告同意，反诉原告陆续对门面进行了装修和改造，共花装修、改造费用60553元。2014年3月，合同到期后，反诉被告坚决要求收回门面，且不愿意对门面转让损失及装修进行补偿。反诉原告认为，反诉被告违反长期租赁的承诺和市场交易习惯，执意要收回门面，造成反诉原告门面转让损失及装修损失，反诉被告对此应予补偿，反诉原告（本诉被告）黄文喜、兰娟遂提出反诉，要求法院判决：1、反诉被告向反诉原告支付门面转让费5880元；2、反诉被告赔偿反诉原告门面装修损失60553元；3、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告（本诉原告）辩称：一、反诉原告要求反诉被告赔偿门面转让费5880元没有法律事实和依据，此系反诉原告与孙国强双方自行协商，反诉被告未参与，与反诉被告无关；二、反诉原告要求反诉被告赔偿反诉原告门面损失60553元没有法律事实和依据。理由为：1、原、被告签订门面租赁合同双方已明确约定；2、原、被告双方约定的租赁合同已到期。3、被告黄文喜没有充分有效的证据证实其损失有60553元。
原告（反诉被告）林霞、林求达、朱志远为支持其本诉诉讼请求和反诉答辩意见，向本院提交了以下证据材料加以证明：
1、本诉原告身份证复印件，拟证明本诉原告的主体资格；
2、本诉被告户籍信息卡，拟证明本诉被告的主体资格；
3、房产证、国有土地使用权，拟证明租赁门面系本诉原告所有；
4、门面租赁协议（共四份），拟证明：1、本诉被告从2006年开始即租赁本诉原告的门面经商；2、门面租赁期限届满本诉被告仍拒不交付租赁物给本诉原告，且造成了本诉原告的直接经济损失。
被告（反诉原告）黄文喜、兰娟为支持其本诉答辩意见和反诉诉讼请求，向本院提交了以下证据材料加以证明：
门面转让金收条及2006年3月9日反诉被告与孙国强签订的门面租赁协议，拟证明反诉原告向孙国强支付了门面转让费5880元；
装修材料清单，拟证明装修期间所花费的费用；
照片6张，拟证明门面装修的现状。
在诉讼过程中，反诉原告黄文喜、兰娟申请证人胡和平出庭作证，拟证明反诉原告黄文喜、兰娟请胡和平装修的事实及信誉卡的真实性。
证人胡和平出庭作证称：黄文喜、兰娟系证人的客户。2011年8月16日，黄文喜、兰娟在证人经营的店铺购买了价值6万多元钱的材料，该6万元分多次付的现金，未出具收条。
双方当事人对相对方提交的证据材料的质证意见及本院的认证意见如下：
1、对本诉原告提交的证据1、2、3，黄文喜、兰娟均无异议，本院经审查认为，该三证据均具有真实性、合法性、关联性，故对于该三份证据，本院予以采信；对本诉原告提交的证据4（租赁合同），本诉被告对该证据的真实性无异议，但认为本诉原告方强行要求收回门面，本诉被告未造成本诉原告损失。本院经审查认为，原、被告对该证据的真实性均无异议，可以确认该租赁合同的真实性，可以证实本诉被告自2006年起承租该门面至今，且合同到期后，本诉被告确再未付租金，故对该证据本院予以采信；
2、对反诉原告黄文喜、兰娟提交的证据1，反诉被告对其中门面租赁协议无异议，但对转让费收条有异议，认为孙国强未出庭，无法证实其真实性，租赁协议上面的“孙国强”的签名与门面转让费5880元收条“孙国强”的签名完全是两种字体，不是一个人所写。本院经审查认为，该收条及门面租赁协议并不涉及原、被告权利义务内容，与本案争议事实不具有关联性，故对于该证据，本院不予采信；对反诉原告提交的证据2，反诉被告有异议，认为反诉原告未与时代装修木工材料店签订购买合同，无法证实所购买材料的真实性，没有提交时代装修木工材料店的营业执照，无法证实该店铺是否真实存在，所有的材料都是在2011年8月16日同一天所购买，且总价值达6万多元，不太符合常情。本院经审查认为，门面的装修情况应以实物现状为据，故对该证据本院不予采信。对反诉原告提交的证据3，反诉被告对其真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议。本院经审查认为，该证据能证明门面装修的现状，本院予以采信。因证人胡和平未在庭审笔录中签名，故对证人胡和平的证人证言本院不予采信。
经审理查明：（一）原告（反诉被告）林霞、林求达、朱志远于2006年共同出资，合伙建造位于株洲县渌口镇梅苑路104号临街门面一栋，该门面建筑面积为62.7平方米。2006年11月21日，经原、被充分协商，双方签订门面租赁合同，约定黄文喜、兰娟承租林霞、林求达、朱志远共同所有的上述门面。合同到期后予以续签，2013年3月9日，双方签订最后一份门面租赁合同，该合同内容为：“（一）乙方（本诉被告）承租甲方（本诉原告）位于株洲县渌口镇梅苑路104号的门面，门面面积62.7平方米，分为上下两层，上层为木板楼；（二）租赁期限为壹年，自2013年3月9日起至2014年3月9日止；（三）租金每三个月交付，金额为5100元，平均每月1700元。……（七）合同期内装修，必须来装去丢，走时不能拆除，并不能影响房屋的整体结构”。2014年3月10日，合同到期后，原、被告未能继续签订租赁合同，且合同到期后，黄文喜、兰娟未再向林霞、林求达、朱志远支付租金。在庭审过程中，本诉被告黄文喜、兰娟表示同意按每月1700元的标准向本诉原告支付自2014年3月10日合同到期后至本诉被告实际搬离门面日止的门面租金。
（二）2006年，本诉被告对门面进行墙面粉刷和地板贴瓷、二楼隔了个小房间。2011年8月第二次对该门面进行装修，该次装修将2006年装修的东西全部予以拆除，并重新装修，此次装修的具体项目为：摆酒烟架、玻璃架，墙面、吊顶、厨房、厕所、地板、灯具。对2011年8月的该次装修，本诉被告黄文喜、兰娟称在装修前征得了本诉原告林霞、林求达、朱志远的同意，本诉原告林霞、林求达、朱志远对此予以否认，且称本诉被告未通知本诉原告，更未征得本诉原告的同意。
本院认为：本案案由系租赁合同纠纷。在庭审过程中，本诉被告黄文喜、兰娟表示同意按每月1700元的标准向本诉原告支付自2014年3月10日合同到期后至被告实际搬离门面日止的门面租金，故对原告的第二项诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点是：1、本诉被告黄文喜、兰娟是否应返还租赁门面；2、林霞、林求达、朱志远是否应向黄文喜、兰娟支付门面转让费5880元；3、林霞、林求达、朱志远是否应补偿黄文喜、兰娟支付门面装修费用60553元。针对上述争议焦点，本院评述如下：
关于争议焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”和第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，本案中，原、被告订立书面租赁合同已于2014年3月9日届满，在租赁合同届满后，承租人本诉被告黄文喜、兰娟应当返还租赁物，故本诉原告诉请本诉被告返还诉争门面，符合法律规定，本院予以支持。
关于争议焦点2，承租人本诉被告黄文喜、兰娟向前承租人孙国强支付的门面转让费5880元并不涉及本案原、被告的权利义务内容，该转让费亦非出租人收取，故黄文喜、兰娟反诉要求林霞、林求达、朱志远向其支付该转让费的请求，于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点3，黄文喜、兰娟在2011年8月对门面进行装修时是否征得了出租人的同意双方存有争议，本院认为，从原、被告所签《门面租赁合同》第七条的约定可以看出，出租人在签订合同之时即同意承租人在合同期内进行装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，对于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出租人予以补偿，故反诉原告要求反诉被告补偿装修损失60553元的请求，于法无据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）黄文喜、兰娟在本判决生效之日起15日内搬离所承租的位于株洲县渌口镇梅苑路104号门面，将该门面返还给原告（反诉被告）林霞、林求达、朱志远；
二、由被告（反诉原告）黄文喜、兰娟在本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）林霞、林求达、朱志远支付2014年3月10日至2014年6月9日的门面租金人民币5100元，2014年6月10日后的租金以1700元／月为基数，计算至被告（反诉原告）黄文喜、兰娟搬离本案诉争门面之日止，限被告（反诉原告）黄文喜、兰娟在搬离门面后15日内向原告（反诉被告）林霞、林求达、朱志远支付完毕；
三、驳回反诉原告黄文喜、兰娟的全部反诉请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费150元，减半收取75元，反诉受理费730元（已减半收取），合计805元，由被告（反诉原告）黄文喜、兰娟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 吴义良
二〇一四年七月二日
书记员 周 培
附：判决引用法律条文原文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。