河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民终417号
上诉人（原审被告）：嵩县城关镇人民政府。住所地：河南省嵩县。
法定代表人：张宏业，该镇镇长。
委托代理人：陈占军，河南鼎大律师事务所律师。
委托代理人：刘先辉，河南鼎大律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：王卫敏，男，1968年5月30日生，汉族。
委托代理人：张元锋，河南鸾州律师事务所律师。
原审被告：嵩县城关镇北店街城中村改造指挥部。住所地：河南省嵩县。
负责人：王建武，该指挥部负责人。
上诉人嵩县城关镇人民政府（以下简称城关镇政府）与被上诉人王卫敏、原审被告嵩县城关镇北店街城中村改造指挥部（以下简称北店街改造指挥部）房屋买卖合同纠纷一案，王卫敏于2014年11月18日向河南省洛阳市中级人民法院提起诉讼，请求：一、城关镇政府和北店街改造指挥部依照合同约定双倍返还购房款464万元；二、城关镇政府和北店街改造指挥部承担占用购房款期间的利息损失417600元（按已付款232万元，月息2.5分，自2013年3月20日起计算至实际还清之日止）；三、城关镇政府和北店街改造指挥部依法对上述款项及实现债权的费用互负连带责任；四、诉讼费用由城关镇政府和北店街改造指挥部承担。原审法院于2015年7月16日作出（2014）洛民一初字第88号民事判决。城关镇政府不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。城关镇政府委托代理人陈占军，王卫敏及其委托代理人张元锋到庭参加诉讼。北店街改造指挥部经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：为进行城中村改造，城关镇政府于2009年5月10日成立北店街改造指挥部。王卫敏与北店街改造指挥部于2013年3月1日签订《房屋购买合同》一份，约定按每平方1500元认购嵩县建设西路城中村改造房地下一层，建筑面积1552.26平方米房屋，价款232万元。北店街改造指挥部保证对出售房屋拥有买卖权和独立产权，并应于2013年3月20日前交付房屋。若卖方违约，买方有权单方终止该合同，卖方应双倍返还购房款。若买方违约，则所交纳的房款不予退回，卖方有权终止合同，可以将该房屋出售第三方。王卫敏分别于2012年10月12日、2012年12月13日、2013年3月4日向北店街改造指挥部付款120万元、90万元、22万元，付款义务已履行完毕。王卫敏支付的大部分购房款系以民间借贷的方式取得。北店街改造指挥部超过合同约定的交房时间后仍不能交付房屋。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定行使权利并履行义务，不得擅自变更或者解除合同。王卫敏与北店街改造指挥部于2013年3月1日签订的《房屋购买合同》，合法有效，双方均应当依照履行。王卫敏已依照合同约定履行了付款义务，北店街改造指挥部应依照合同约定履行交房义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。双方在《房屋购买合同》第六条约定，卖方违约，买方有权单方终止该合同，卖方应双倍返还购房款作为违约金。北店街改造指挥部未能在合同约定的2013年3月20日前交付房屋，王卫敏可以依据约定解除合同，并要求北店街改造指挥部承担违约责任。王卫敏要求北店街改造指挥部双倍返还购房款464万元的诉讼请求，虽然有合同约定为依据，但双方合同约定的违约金过高，依法予以调整。参考王卫敏提交的损失方面的证据，酌定北店街改造指挥部以王卫敏支付的购房款232万元为本金，按同期银行贷款利率四倍向王卫敏支付违约金。因北店街改造指挥部系城关镇政府设立的临时机构，不具备独立承担民事责任的能力，其民事权利义务应由城关镇政府承担。关于城关镇政府辩称北店街改造指挥部完成任务后已经解散，财务移交给嵩县城关镇北店街社区居民委员会（以下简称北店街居委会）的主张，因王卫敏不同意追加北店街村民委员会为本案被告，且城关镇政府主张的该事实不影响城关镇政府应向王卫敏承担的义务，因此对该事实不予审查。至于北店街改造指挥部财务是否移交给北店街居委会，城关镇政府和北店街居委会可另行解决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十八条的规定，判决：解除王卫敏与北店街改造指挥部于2013年3月1日签订的《房屋购买合同》；二、城关镇政府于判决生效之日起十五日内返还王卫敏支付的购房款232万元；三、城关镇政府于判决生效之日起十五日内赔偿王卫敏的损失（以购房款232万元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率的四倍，自2013年3月21日起计算至判决确定的履行之日止）；四、驳回王卫敏的其他诉讼请求。如未按判决确定的日期履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费47203元，由城关镇政府负担40000元，由王卫敏负担7203元。
城关镇政府上诉称：一、原审判决遗漏当事人，程序不当。北店街改造指挥部已于2012年10月解散并移交北店街居委会，有关北店街改造指挥部的相关权利义务应由北店街居委会承担。另外，案涉项目是城中村改造项目，建设用地系该居委会全体村民的宅基地连片开发，收益也归北店街居委会及村民，北店街居委会是案涉项目的权利和责任主体，与本案有重大利害关系，应当参加本案诉讼。二、原审判决认定事实错误，从而导致适用法律错误。北店街改造指挥部已将案涉房屋交付王卫敏，王卫敏也对其个别部位进行了改造，原审认定房屋没有交付错误，王卫敏对于案涉合同没有解除权。北店街改造指挥部不存在违约行为，不应承担违约责任。三、原审判决没有全面考虑到本案实际情况，不利于本案纠纷的化解。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，程序不当，请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回王卫敏对城关镇政府的诉讼请求。
王卫敏答辩称：一、原审判决诉讼主体适当，程序合法。案涉《房屋购买合同》的双方是王卫敏和北店街改造指挥部，北店街居委会仅是合同的中间方，而非合同的一方当事人，城关镇政府也无证据证明北店街改造指挥部被撤销并移交北店街居委会，因此案涉合同项下的权利义务不应由北店街居委会承担，北店街居委会和本案没有利害关系，不应作为本案当事人参加诉讼。北店街改造指挥部系城关镇政府下设的不具有法人资格的临时机构，不具有独立的法人资格，不能独立承担责任，其相应的权利义务应由其开办单位城关镇政府承担。二、案涉房屋至今未交付给王卫敏，依据《房屋购买合同》的约定，王卫敏有权单方解除合同。城关镇政府未按照合同约定交付房屋，已经构成违约，给王卫敏造成重大损失，应当承担相应的违约责任。综上，原审判决程序合法，实体处理正确，请求驳回上诉，维持原判。
北店街改造指挥部未提交书面陈述意见。
根据各方上诉、答辩及陈述意见，并经征求各方意见，本院归纳本案二审争议焦点为：一、原审审理程序是否适当；二、原审判决城关镇政府返还王卫敏购房款232万元及赔偿相应损失是否正确。
本院经审理查明：一、城关镇政府二审中陈述：案涉房屋属于城中村改造项目，是对北店街居委会辖区内农村宅基地的连片开发。案涉项目没有相关规划审批手续，目前房屋产权证无法办理。二、王卫敏不属于北店街居委会的居民。
其他事实与原审查明一致。
本院认为：王卫敏与北店街改造指挥部签订《房屋购买合同》，根据“地随房走”的原则，该《房屋购买合同》的标的物不仅包括房屋，同时还应包含房屋所属的宅基地使用权。本案中案涉房屋属于城中村改造项目，是对北店街居委会辖区内农村宅基地的连片开发，而农村宅基地使用权是农村集体经济组织享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得，王卫敏并非北店街居委会居民，案涉项目亦未履行相应的规划审批手续，根据我国土地管理法规的相关规定，双方的《房屋购买合同》违反了集体经济组织的成员权属性，应为无效。
一、关于原审审理程序是否适当的问题。
城关镇政府于2009年5月10日成立北店街改造指挥部，北店街改造指挥部作为城关镇政府成立的临时性机构，不具备承担民事责任的能力，其权利义务应由城关镇政府承担。城关镇政府上诉称北店街改造指挥部已撤销并移交北店街居委会，其相关权利义务应由北店街居委会承担。但如前所述，北店街改造指挥部作为城关镇政府成立的临时性机构，其被撤销后的权利义务亦应由城关镇政府承担。如果城关镇政府将其应承担的权利义务转移给北店街居委会，应征得合同相对方王卫敏的同意，否则对王卫敏不发生法律效力。由于城关镇政府并未取得王卫敏的同意，因此，有关案涉合同项下的权利义务仍应由城关镇政府承担。北店街居委会与本案没有直接的利害关系，其是否参加诉讼不影响本案的审理，不是本案必须参加诉讼的当事人。原审审理程序适当，不存在遗漏当事人的问题，城关镇政府的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
二、关于原审判决城关镇政府返还王卫敏购房款232万元及赔偿相应损失是否正确的问题。
依照合同法第五十八条规定“合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉《房屋购买合同》无效，王卫敏向北店街改造指挥部支付的购房款232万元，城关镇政府依法应当予以返还。北店街改造指挥部在明知案涉工程项目属于城中村改造项目，是对北店街居委会辖区内农村宅基地的连片开发，没有规划及相关审批手续，与王卫敏签订《房屋购买合同》，并在合同中承诺保证对出售房屋拥有买卖权和独立产权，北店街改造指挥部对于案涉合同的无效负有主要的过错责任，而王卫敏亦未对案涉房产的情况尽到必要审查义务，对于合同无效也有一定的过错。王卫敏为证明自己的损失提交了向第三人融资的借款合同、支付利息的收据及转账凭证等证据，上述证据能够证明王卫敏遭受的实际损失。对于合同无效给王卫敏造成的上述损失，城关镇政府应当承担主要的赔偿责任。结合王卫敏的损失、双方过错程度等本案实际情况，本院认定以王卫敏支付的购房款232万元为基数，按照年利率15%，由城关镇政府向王卫敏赔偿损失为宜。
综上，原审判决认定事实和适用法律错误，实体处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省洛阳市中级人民法院（2014）洛民一初字第88号民事判决第二项和第四项；
二、变更河南省洛阳市中级人民法院（2014）洛民一初字第88号民事判决第三项为：嵩县城关镇人民政府于本判决生效之日起十日内赔偿王卫敏的损失（以232万元为基数，自2013年3月21日起至实际履行完毕之日止按照年利率15%计付）；
三、撤销河南省洛阳市中级人民法院（2014）洛民一初字第88号民事判决第一项。
如未按本判决确定的日期履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费47203元，由王卫敏负担7203元，由嵩县城关镇人民政府负担40000元；二审案件受理费25360，由王卫敏负担5360元，由嵩县城关镇人民政府负担20000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈红云
审 判 员 李红芬
代理审判员 张俊宇
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 马亚亚