重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民终字第00319号
上诉人（原审被告）：重庆渝复房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区复兴镇新街。
法定代表人：刘家吉，该公司董事长。
委托代理人：闵书全，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。
委托代理人：龚建，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：重庆佳合房地产有限公司，住所地重庆市城口县葛城镇老年活动中心侧。
法定代表人：陈代艳，该公司董事长。
委托代理人：闵书全，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：甘立信。
委托代理人：古国富，重庆君知奇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈芳蓉。
委托代理人：张忠贵（陈芳蓉之夫）。
委托代理人：古国富，重庆君知奇律师事务所律师。
原审第三人：陈芳蓉（张涛之法定继承人）。
委托代理人：张忠贵（陈芳蓉之夫）。
委托代理人：古国富，重庆君知奇律师事务所律师。
原审第三人：甘元波（甘立信之子）。
委托代理人：古国富，重庆君知奇律师事务所律师。
上诉人重庆渝复房地产开发有限公司（以下简称渝复房地产公司）、重庆佳合房地产有限公司（以下简称佳合房地产公司）与被上诉人甘立信、陈芳蓉，原审第三人陈芳蓉、甘元波房屋买卖合同纠纷一案，重庆市第三中级人民法院于2015年6月29日作出（2015）渝三中法民初字第00018号民事判决，渝复房地产公司和佳合房地产公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月22日、9月28日公开开庭审理了本案。渝复房地产公司的委托代理人龚建，渝复房地产公司和佳合房地产公司的委托代理人闵书全，甘立信、陈芳蓉、甘元波及其委托代理人古国富，陈芳蓉的委托代理人张忠贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年12月3日，渝复房地产公司、佳合房地产公司（甲方）与甘立信、陈芳蓉（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：甘立信、陈芳蓉以1120万元的价格购买渝复房地产公司、佳合房地产公司开发的位于重庆市垫江县桂溪镇渝东商业城B区F栋平街一层农贸市场部分（不包括1号、3号、5号、7号、9号、11号）和F栋平街二层农贸市场全部及F栋负一层：1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、10号、21号、31号、37号的现房；该地土地面积为8226平方米,用途为商服、住宅;甘立信、陈芳蓉于合同签订后3日内支付520万元，在渝复房地产公司、佳合房地产公司将上述房屋的用途由农贸市场更改为商服用房并将批复交给甘立信、陈芳蓉后7日内支付购房款400万元，在渝复房地产公司、佳合房地产公司办理完上述房屋的房地产证交给甘立信、陈芳蓉后7日内支付购房款200万元；自本合同签订之日起30日内，双方应当向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因渝复房地产公司、佳合房地产公司的原因，自甘立信、陈芳蓉付款之日起超过三个月未能更改房屋用途的，渝复房地产公司、佳合房地产公司从第四个月起需向甘立信、陈芳蓉支付已付房款3%的月息，超过一年未能更改房屋用途，渝复房地产公司、佳合房地产公司从甘立信、陈芳蓉交款之日起向甘立信、陈芳蓉支付已付房款3%的月息，并将本金退给甘立信、陈芳蓉。双方对逾期办证的违约责任未明确约定。
2013年12月21日，渝复房地产公司、佳合房地产公司（甲方）与甘立信、陈芳蓉（乙方）签订《购房补充协议》，约定：双方确定购房补充协议后，渝复房地产公司、佳合房地产公司取消农贸市场标牌，甘立信、陈芳蓉第二次支付购房款400万元，渝复房地产公司、佳合房地产公司将房屋钥匙交给甘立信、陈芳蓉；甘立信、陈芳蓉在使用上述房屋过程中，如因房屋使用用途不是农贸市场而被垫江县政府和商委等有关部门干预、暂停营业、罚款等处罚，甘立信、陈芳蓉在装修、自营或出租等发生的所有支出、营业损失和罚款等全部费用由渝复房地产公司、佳合房地产公司承担，并且甘立信、陈芳蓉支付给渝复房地产公司、佳合房地产公司的全部购房款从付款之日起按月4%计算罚金，罚金计算到渝复房地产公司、佳合房地产公司付清甘立信、陈芳蓉全部费用为止。
上述合同签订后，2013年12月6日，陈芳蓉通过其在中国工商银行、中国建设银行的账户分别向渝复房地产公司转账280万元、240万元，共计520万元。2013年12月27日，陈芳蓉通过其在中国工商银行、中国建设银行的账户分别向渝复房地产公司转账200万元、200万元，共计400万元。即甘立信、陈芳蓉现已按上述合同约定向渝复房地产公司、佳合房地产公司支付购房款920万元。2014年1月下旬，渝复房地产公司、佳合房地产公司将上述房屋交甘立信、陈芳蓉使用。2014年7月28日，陈芳蓉缴纳了上述房屋的物业专项维修基金。
另查明：2010年4月14日，垫江县商务局作出《垫江县商务局关于渝东商业城B区设置农贸市场的复函（垫江商务函（2010）5号）》，载明：“原则同意在渝东商业城B区设置农贸市场。”2014年12月30日，垫江县商务局《垫江县商务局关于同意注销渝东商业城B区农贸市场的批复（垫江商务函（2014）46号）》，载明：“同意注销渝东商业城B区农贸市场的请求，将其改为商业用房。”2015年1月7日，渝复房地产公司、佳合房地产公司取得垫江县国土资源和房屋管理局颁发的包括本案讼争房屋在内的305房地证2015字第00030号房地产权证，该证载明：“渝东商业城B区负一层、第一层、第二层为非住宅，土地用途为城镇住宅用地，土地使用权类型为出让。”
2015年2月6日，垫江县规划局向垫江县人民政府提交《垫江县规划局关于渝东商业城B区农贸市场改变使用用途情况的报告（垫江规划文（2015）10号）》，载明：“垫江县城控制性详细规划未在该区域规划农贸市场，垫江县规划局于2009年10月28日颁发的建设工程规划许可证（建字第建500231200900023号）和于2013年10月23日颁发的建设工程规划核实确认书（渝规垫核（2013）0222号）上F栋－1F－2F均为公建（即商业），未特别指明为农贸市场。农贸市场本身就属于商业性质，故该农贸市场变更为其他商业用途并不涉及规划调整。建议经商务局公示征求意见后，由国土部门直接办理产权。”2015年2月25日，垫江县人民政府领导杨刚在该报告中批示：“一、由商务局公示；二、该收费的应收费。”2015年2月13日,垫江县商务局向垫江县规划局提交《垫江县商务局关于拟变更渝东商业城B区农贸市场用途进行公示有关情况的函（垫江商务函（2015）5号）》，载明：“垫江县商务局于2015年2月6日将拟变更渝东商业城B区农贸市场用途的公示在渝东商业城小区外墙张贴，在重庆市垫江县商贸之窗网站进行网上公示，至公示期（2015年2月6日－2015年2月12日）结束未收到市民关于不同意变更渝东商业城B区农贸市场用途的意见反映。”
2015年1月上旬，甘立信、陈芳蓉与渝复房地产公司、佳合房地产公司口头协商同意将甘立信、陈芳蓉所购买的上述房屋的产权人登记为甘立信之子甘元波、陈芳蓉、陈芳蓉之子张涛（张涛又系渝复房地产公司、佳合房地产公司共同开发的渝东商业城B区项目部的职工）。随后，甘元波、陈芳蓉签订《购房股份约定》，载明：陈芳蓉（甲方）甘元波（乙方）张涛（丙方）共同出资购买重庆市垫江渝东商业城B区F栋平街一层和二层及负一层11个门面，经三方友好协商达成以下约定：甲方占股份比例16.66%，乙方占股份比例33.33%，丙方占股份比例50.01%。陈芳蓉在丙方处签署“陈芳蓉代张涛”并盖手印。陈芳蓉在甲方、甘元波在乙方处签名并盖章。
2015年1月13日，张涛以张涛、甘元波与陈芳蓉的名义（乙方）与渝复房地产公司、佳合房地产公司（甲方）网签13份《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》。该13份《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》载明：1.乙方为两人以上，按份共有，约定的份额具体为：陈芳蓉16.66%、张涛50.01%、甘元波33.33%；2.房屋的项目名称及土地状况、销售依据、位置、面积、平面图等，与渝复房地产公司、佳合房地产公司与甘立信、陈芳蓉签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》所载明的内容相同。其中甘立信、陈芳蓉处的13份《重庆市商品房买卖合同》第三条第（六）项载明“本商品房用途为非住宅，属于其他用房”，渝复房地产公司、佳合房地产公司的13份《重庆市商品房买卖合同》中将“属于其他用房”手改为“属于商服用房”，并加盖渝复房地产公司、佳合房地产公司的公章；3.购房总价款为1120万元，付款方式和期限为分期付款：第一期为乙方签约时付购房款共计920万元（该920万元为陈芳蓉、甘立信已付的920万元按面积等分摊到13份《重庆市商品房买卖合同》中，张涛、甘元波与陈芳蓉均未再支付款项），第二期剩余200万元购房款在甲方办理此房地产权证后付清；4.本商品房属现售商品房，甲方应在2013年1月30日前将商品房交付乙方使用；5.乙方在签署本合同同时由甲方代收购房契税、大修基金。但上述13份《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》对交房手续的办理、房屋用途的变更及违约责任、甲方逾期交房的违约责任、乙方逾期付款的违约责任、甲方关于房屋产权状况的承诺、关于办理合同登记备案的约定、关于办理产权登记、违约责任等均未约定。该13份《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》所附张涛、甘元波、陈芳蓉的身份证复印件是真实的。该13份《重庆市商品房买卖合同》签订后，张涛将该13份合同交陈芳蓉看过，陈芳蓉又将该13份合同内容告知甘立信。因该13份《重庆市商品房买卖合同》载明的本商品房用途与原合同约定不一致，甘立信、陈芳蓉不同意该13份《重庆市商品房买卖合同》，双方为此发生纠纷。
2015年3月11日，垫江县土地房屋权属登记中心出具说明载明：已经网签的该13份《重庆市商品房买卖合同》的房地籍号系电脑自动生成，标的物已办房地产权总证，属现房销售，无需办理合同备案登记；该13份《重庆市商品房买卖合同》的第三条第（六）项中“本商品房用途为非住宅，属于其他用房”现已变更为“本商品房用途为非住宅，属于商服用房”；如要对该13份《重庆市商品房买卖合同》约定内容进行变更，合同主体双方需亲自到垫江县土地房屋权属登记中心申请注销原合同，重新网签合同，但合同主体和合同标的物不能变更。
2015年3月16日，陈芳蓉、甘立信向渝复房地产公司、佳合房地产公司送达了甘立信于当天出具的《声明》及陈芳蓉、甘立信于当天出具的《关于撤销张涛与渝复房地产公司、佳合房地产公司于2015年1月13日所签订〈重庆市商品房买卖合同〉的通知》。该《声明》载明：甘立信从未授权甘元波与张涛、陈芳蓉签订《购房股份约定》，对《购房股份约定》不知情和不认可法律效力。该《通知》载明：因甘元波、陈芳蓉并未授权张涛代理二人与渝复房地产公司、佳合房地产公司签订13份《重庆市商品房买卖合同》，对该13份《重庆市商品房买卖合同》事先均不知情，现也不认可法律效力，现通知渝复房地产公司、佳合房地产公司撤销该13份《重庆市商品房买卖合同》。
一审庭审中，陈芳蓉、甘立信主张该13份《重庆市商品房买卖合同》无效，主要理由是：1.陈芳蓉、甘立信所购买的财产属各自家庭共同财产，该13份《重庆市商品房买卖合同》将陈芳蓉、甘立信二人共有财产变更为张涛、甘元波、陈芳蓉，甘立信没有明确的意思表示，且未经陈芳蓉、甘立信各自配偶的同意；2.张涛未经甘元波、陈芳蓉授权；3.甘立信对《购房股份约定》不知情；4.陈芳蓉、甘立信与渝复房地产公司、佳合房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》并未解除。张涛、甘元波、陈芳蓉与渝复房地产公司、佳合房地产公司不存在真实的商品房买卖合同；5.陈芳蓉、甘立信处的13份《重庆市商品房买卖合同》第三条第（六）项载明“本商品房用途为非住宅，属于其他用房”，不是真实意思表示，渝复房地产公司、佳合房地产公司将13份《重庆市商品房买卖合同》中的“属于其他用房”手改为“属于商服用房”，并加盖公章，不符合网签商品房买卖合同的有关规定。
甘立信、陈芳蓉提起诉讼，请求：1.渝复房地产公司、佳合房地产公司向甘立信、陈芳蓉支付违约金，违约金以920万元为基数自2014年3月28日起至上述房屋办理产权登记之日止按月利率3%计算的利息；2.佳合房地产公司、渝复房地产公司立即办理案涉房屋的所有权登记手续;3.案件受理费由渝复房地产公司、佳合房地产公司承担。
一审法院认为，本案的争议焦点是：一、渝复房地产公司、佳合房地产公司是否应协助陈芳蓉、甘立信办理争议房屋的产权登记；二、渝复房地产公司、佳合房地产公司是否承担违约责任及如何承担违约责任。
关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”渝复房地产公司、佳合房地产公司与甘立信、陈芳蓉签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应当合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行约定的合同义务。甘立信、陈芳蓉已按上述约定向渝复房地产公司、佳合房地产公司支付了920万元购房款，渝复房地产公司、佳合房地产公司亦将上述房屋实际交付给甘立信、陈芳蓉使用，甘立信、陈芳蓉是上述房屋的真正权利人。虽然综合本案的证据分析看，将涉案房屋产权办到甘元波、陈芳蓉、张涛名下并不违反甘立信和陈芳蓉的意愿，甘元波与陈芳蓉签订的《购房股份约定》及张涛以张涛、甘元波与陈芳蓉的名义与渝复房地产公司、佳合房地产公司签订合同时提供的三人身份证复印件等材料使渝复房地产公司、佳合房地产公司有理由相信张涛的代签得到了甘立信、甘元波和陈芳蓉的授权，但该13份《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》仅另行约定了与办理房屋产权登记相关的内容，其他内容都是对原合同的承袭，陈芳蓉、甘元波、张涛未再另行支付购房款，也未约定对原合同予以解除或终止，故该13份《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》实际上是对原合同中办证方式的变更，并非张涛、甘元波、陈芳蓉与渝复房地产公司、佳合房地产公司之间就本案所涉房屋另行建立的买卖关系，张涛、甘元波与渝复房地产公司、佳合房地产公之间并不存在真实的买卖关系。渝复房地产公司、佳合房地产公司在本案中未提供证据证明其与甘立信、陈芳蓉就本案讼争所涉房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》已解除或终止，现甘立信、陈芳蓉明确提出不同意按张涛代签的13份《重庆市商品房买卖合同》办理产权证，甘元波、张涛也同意继续按原合同履行，故该院对甘立信、陈芳蓉主张渝复房地产公司、佳合房地产公司按其与陈芳蓉、甘立信签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定协助办理涉案房屋产权登记的请求予以支持。
关于争议焦点二，渝复房地产公司、佳合房地产公司辩称因甘立信、陈芳蓉未缴纳契税导致未能办理上述房屋的产权登记，与查明的事实不符。渝复房地产公司、佳合房地产公司辩称因重庆市垫江县建筑有限公司、重庆市桦竣工程有限公司未按施工合同约定交竣工资料导致无法办理讼争房屋的产权登记，该辩称与本案不是同一法律关系，根据合同相对性原则，渝复房地产公司、佳合房地产公司以此为由拒绝承担违约责任的辩解意见不能成立。故渝复房地产公司、佳合房地产公司未按其与甘立信、陈芳蓉签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定办理房屋用途变更和产权登记的行为构成违约，应当承担违约责任。但双方仅约定未更改房屋用途的违约责任，而未明确约定逾期办证的违约责任。故渝复房地产公司、佳合房地产公司应按未更改房屋用途的约定及相关法律规定承担违约责任。按照双方约定，自甘立信、陈芳蓉付款之日起超过三个月未能更改房屋用途的，渝复房地产公司、佳合房地产公司从第四个月起需向甘立信、陈芳蓉支付已付房款3%的月息，超过一年未能更改房屋用途，渝复房地产公司、佳合房地产公司从甘立信、陈芳蓉交款之日起向甘立信、陈芳蓉支付已付房款3%的月息。甘立信、陈芳蓉于2013年12月27日付齐920万元应付房款，但直到一年后的2014年12月27日，渝复房地产公司、佳合房地产公司都未能更改房屋用途，故渝复房地产公司、佳合房地产公司违约金应从甘立信、陈芳蓉交款之日起计算，但甘立信、陈芳蓉在诉讼中明确要求自其交付920万元购房款三个月之后的2014年3月28日起计算违约金，这是当事人对其权利的处分，合法有效，该院予以确认。2015年2月13日垫江县商务局向垫江县规划局提交了《垫江县商务局关于拟变更渝东商业城B区农贸市场用途进行公示有关情况的函（垫江商务函（2015）5号）》，应视为上述房屋用途变更审批已完成，故该院确定渝复房地产公司、佳合房地产公司支付的违约金计算至2015年2月13日止。鉴于甘立信、陈芳蓉与渝复房地产公司、佳合房地产公司约定违约金按已付房款月息3%计算明显过高，该院将违约金的计算标准调减为以已付房款920万元为基数按中国人民银行同期贷款利率4倍计算。即渝复房地产公司、佳合房地产公司应向甘立信、陈芳蓉支付以920万元为基数自2014年3月28日起至2015年2月13日止按中国人民银行同期贷款利率4倍计算的违约金。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、渝复房地产公司、佳合房地产公司于本判决生效后10日内协助甘立信、陈芳蓉按双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定办理位于重庆市垫江县桂溪镇渝东商业城B区F栋平街一层农贸市场部分（不包括1号、3号、5号、7号、9号、11号）和F栋平街二层农贸市场全部及F栋负一层：1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、10号、21号、31号、37号的房屋产权登记；二、渝复房地产公司、佳合房地产公司10日内向甘立信、陈芳蓉支付以920万元为基数自2014年3月28日起至2015年2月13日止按中国人民银行同期贷款利率4倍计算的违约金；三、驳回甘立信、陈芳蓉的其他诉讼请求。案件受理费26672元，由渝复房地产公司、佳合房地产公司负担。
渝复房地产公司、佳合房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，驳回甘立信、陈芳蓉的诉讼请求。2.本案诉讼费由甘立信、陈芳蓉承担。主要事实和理由：1.一审判决渝复房地产公司和佳合房地产公司协助甘立信、陈芳蓉办理案涉房屋的产权登记不当。首先，一审超越或擅自变更甘立信、陈芳蓉的诉讼请求。甘立信、陈芳蓉起诉请求渝复房地产公司和佳合房地产公司立即办理案涉房屋的房屋所有权登记手续，但一审判决渝复房地产公司和佳合房地产公司协助甘立信、陈芳蓉办理案涉房屋的产权登记，判非所请。其次，张涛与渝复房地产公司、佳合房地产公司签订的13份房屋买卖合同得到甘立信、陈芳蓉的认可，渝复房地产公司和佳合房地产公司有理由相信甘立信、陈芳蓉已经把案涉房屋的权利转移给甘元波、陈芳蓉和张涛，该13份合同变更了甘立信、陈芳蓉与渝复房地产公司、佳合房地产公司签订的房屋买卖合同的内容。2.一审判决渝复房地产公司、佳合房地产公司承担违约金不当。甘立信、陈芳蓉与渝复房地产公司、佳合房地产公司于2013年12月21日签订的《购房补充协议》已经变更了双方于2013年12月3日签订的《合同补充协议》关于房屋用途更改的方式及违约责任的约定，一审判决按照《合同补充协议》约定计算未更改房屋用途违约金不当。
甘立信、陈芳蓉答辩称：1.一审判决认定事实基本清楚。一审判决除认定以下事实有误外，其他事实认定基本清楚：一审认定2015年1月上旬，甘立信、陈芳蓉与渝复房地产公司、佳合房地产公司口头协商同意将案涉房屋的产权人登记为甘元波、陈芳蓉、张涛，缺乏证据证明。一审认定张涛与渝复房地产公司、佳合房地产公司签订的13份《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》构成表见代理，其所签合同有效不当，该合同应为无效合同。2.一审判决适用法律正确，判决结论正确。一审判决渝复房地产公司、佳合房地产公司协助甘立信、陈芳蓉按双方所签《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定办理产权登记并未超越或变更甘立信、陈芳蓉的诉讼请求。一审判决渝复房地产公司、佳合房地产公司承担未按约定变更房屋用途和产权登记的违约责任正确。
本院二审查明：1.渝复房地产公司、佳合房地产公司（甲方）与甘立信、陈芳蓉（乙方）于2013年12月21日签订的《购房补充协议》还载明：乙方购买甲方出售的垫江县桂溪镇渝东商业城B区（金质天街）F栋平街一层、二层和负一层11个门面，合同总金额1120万元（第一次付款520万元已于2013年12月6日支付）。在购房合同中，合同约定甲方将一层、二层用途由农贸市场改为商服用房后，乙方将第二次支付甲方购房款400万元。虽然一层、二层甲方开发时土地证为商服用房，但在甲方开发过程中垫江县政府有关领导要求将一层、二层改为农贸市场。由于桂溪镇农贸市场至今未撤，导致一层、二层农贸市场修好后一直无法正常营业。甲方多次向垫江县有关领导和商委负责人汇报上述情况，并且以正式公函形式上报有关部门，要求将农贸市场改为商服用房。现垫江县有关领导和商委负责人答复佳合房地产公司：垫江县桂溪镇渝东商业城B区（金质天街）F栋平街一层、二层按土地所有权证上注明的土地用途“商服”进行使用，垫江县政府和商委不再发函更改。2.甘立信、陈芳蓉起诉状明确：根据法律规定及双方约定，渝复房地产公司、佳合房地产公司负有及时办理案涉房屋产权登记手续的义务并承担未及时办理房产证应承担的责任。甘立信、陈芳蓉二审亦明确其起诉的违约责任包括渝复房地产公司、佳合房地产公司未按约改变案涉房屋用途和未按约办理案涉房屋产权登记手续应承担的违约责任。3.张涛于2015年7月23日死亡，未立有遗嘱。其父张忠贵、其妻蔡瑜和其子张凌轩向本院表示放弃继承，不参加本案诉讼。张涛的诉讼地位由其母陈芳蓉承担。4.二审中，甘立信、陈芳蓉以及渝复房地产公司、佳合房地产公司均否认双方曾口头协商同意将案涉房屋的产权人登记为甘元波、陈芳蓉和张涛。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是：一、渝复房地产公司、佳合房地产公司是否应当按照其与甘立信、陈芳蓉签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》为甘立信、陈芳蓉办理案涉房屋产权登记；二、渝复房地产公司、佳合房地产公司是否应当向甘立信、陈芳蓉承担违约责任。
一、关于渝复房地产公司、佳合房地产公司是否应当按照其与甘立信、陈芳蓉签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》为甘立信、陈芳蓉办理案涉房屋产权登记的问题
渝复房地产公司、佳合房地产公司应当按照其与甘立信、陈芳蓉签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》为甘立信、陈芳蓉办理案涉房屋产权登记手续。主要事实和理由：1.渝复房地产公司、佳合房地产公司与甘立信、陈芳蓉就案涉房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。甘立信、陈芳蓉按约支付了920万元购房款，渝复房地产公司、佳合房地产公司亦将案涉房屋交付给了甘立信、陈芳蓉。2.张涛以张涛、甘元波、陈芳蓉的名义与渝复房地产公司、佳合房地产公司就案涉房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》未得到甘元波的授权或追认。虽然张涛以甘元波名义签订了该合同，但事实表明，张涛的签字既无甘元波的委托授权，亦无甘元波的追认，仅凭甘元波的身份证复印件，不足以证明张涛有权代表甘元波签订该合同，作为合同当事人的甘元波并未有订立该买卖合同的真实意思表示，也即该买卖合同的双方对订立该合同尚未达成合意。渝复房地产公司、佳合房地产公司请求按照该合同办理案涉房屋产权登记的上诉理由不能成立。
综上，渝复房地产公司、佳合房地产公司应当按照其与甘立信、陈芳蓉签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》为甘立信、陈芳蓉办理案涉房屋产权登记。至于渝复房地产公司、佳合房地产公司上诉提出一审判决渝复房地产公司、佳合房地产公司协助甘立信、陈芳蓉办理案涉房屋产权登记超越甘立信、陈芳蓉诉讼请求的问题。渝复房地产公司、佳合房地产公司协助甘立信、陈芳蓉办理产权登记是实现案涉房屋产权登记的方式，并未改变甘立信、陈芳蓉请求办理案涉房屋产权登记的实质内容，故渝复房地产公司、佳合房地产公司的此项上诉理由不能成立。
二、关于渝复房地产公司、佳合房地产公司是否应当向甘立信、陈芳蓉承担违约责任的问题。本案中，甘立信、陈芳蓉起诉请求渝复房地产公司、佳合房地产公司承担的违约责任包括未改变案涉房屋用途及逾期办理案涉房屋产权过户登记所产生的违约责任。
关于渝复房地产公司、佳合房地产公司是否承担未改变案涉房屋用途违约责任的问题。虽然甘立信、陈芳蓉与渝复房地产公司、佳合房地产公司于2013年12月3日签订的《合同补充协议》约定了渝复房地产公司、佳合房地产公司未能改变案涉房屋用途所应承担的违约责任，但是双方于2013年12月21日签订的《购房补充协议》已经变更了《合同补充协议》关于未改变案涉房屋用途违约责任的约定。《购房补充协议》是双方在了解到案涉房屋可能因为土地使用权证为“商服”，垫江县政府和商委不再发函改变房屋用途的情况下签订的。双方约定《购房补充协议》签订后，渝复房地产公司、佳合房地产公司即取消农贸市场标牌，甘立信、陈芳蓉支付400万元购房款。《购房补充协议》同时约定，如果因房屋使用用途不是农贸市场而被垫江县政府和商委等有关部门干预、暂停营业、罚款等处罚，甘立信、陈芳蓉由此造成的损失应当由渝复房地产公司和佳合房地产公司承担，并且支付罚金（全部购房款从付款之日起按月4%计算）。《购房补充协议》签订在《合同补充协议》之后，是双方真实意思表示，应为有效，《购房补充协议》已经变更了《合同补充协议》关于改变房屋用途的违约责任的约定，渝复房地产公司、佳合房地产公司的此项上诉理由成立，本院予以支持。至于甘立信、陈芳蓉在案涉房屋使用过程中是否因为房屋用途问题被有关部门干预、处罚，从而造成损失等，因甘立信、陈芳蓉未在本案中提出相应的诉请，不属本案审理范围。
关于渝复房地产公司、佳合房地产公司是否承担逾期办理案涉房屋产权过户登记违约责任的问题。甘立信、陈芳蓉与渝复房地产公司、佳合房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定，现售房商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应当向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的原因，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，甲方不承担违约责任。根据本案查明的事实，由于渝复房地产公司、佳合房地产公司的原因，至今未办理案涉房屋的产权登记手续，存在逾期办证的违约行为，应当承担相应的违约责任。由于双方未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，合同未约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，渝复房地产公司、佳合房地产公司应当支付甘立信、陈芳蓉逾期办证违约金为：以920万元为基数，自2014年1月4日起至案涉房屋办理产权登记之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算。
综上所述，一审判决渝复房地产公司、佳合房地产公司协助甘立信、陈芳蓉按双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定办理案涉房屋产权登记正确，本院予以维持。因渝复房地产公司、佳合房地产公司原因逾期办理案涉房屋产权登记，应当承担违约责任。一审判决渝复房地产公司、佳合房地产公司承担未改变房屋用途违约金不当，本院予以纠正。渝复房地产公司、佳合房地产公司的部分上诉理由成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市第三中级人民法院（2015）渝三中法民初字第00018号民事判决第一项；
二、撤销重庆市第三中级人民法院（2015）渝三中法民初字第00018号民事判决第三项；
三、变更重庆市第三中级人民法院（2015）渝三中法民初字第00018号民事判决第二项为：重庆渝复房地产开发有限公司、重庆佳合房地产有限公司于本判决生效之日起10内向甘立信、陈芳蓉支付以920万元为基数自2014年1月4日起至案涉房屋办理产权登记之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算的违约金；
四、驳回甘立信、陈芳蓉的其他诉讼请求。
一审案件受理费26672元，由重庆渝复房地产开发有限公司、重庆佳合房地产有限公司负担21337.60元；甘立信、陈芳蓉负担5334.40元；二审案件受理费26672元，由重庆渝复房地产开发有限公司、重庆佳合房地产有限公司负担21337.60元，甘立信、陈芳蓉负担5334.40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 宾
代理审判员 林 曦
代理审判员 黄 巍
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 文婷婷