四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川20民终975号
上诉人（原审原告）：安岳县锦华餐旅娱乐有限责任公司，住所地：四川省安岳县岳阳镇解放街509号。
法定代表人：代安忠，董事长。
委托诉讼代理人：许珂，四川强德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张学耘，四川强德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梅昌兵，男，生于1971年2月9日，汉族，居民，住四川省安岳县。
委托诉讼代理人：吴庆顺，四川兴岳律师事务所律师。
原审被告：安岳县咖啡物语餐饮部，住所地：四川省安岳县岳阳镇解放街。
经营者陈崇林，男，生于1980年8月21日，汉族，居民，住四川省安岳县。
委托诉讼代理人：吴庆顺，四川兴岳律师事务所律师。
上诉人安岳县锦华餐旅娱乐有限责任公司(以下简称锦华公司)因与被上诉人梅昌兵、原审被告安岳县咖啡物语餐饮部（以下简称咖啡物语）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2016）川2021民初980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人锦华公司委托诉讼代理人许珂、张学耘，被上诉人梅昌兵委托诉讼代理人吴庆顺，原审被告咖啡物语委托诉讼代理人吴庆顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
锦华公司上诉请求：撤销原判第二、三项；改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院错误把上诉人要求被上诉人给付逾期租金的救济行为后果认定为造成了被上诉人丧失对租赁物占有、使用的权利，违背了最基本的客观事实。根据《房屋租赁合同》第七条的约定，被上诉人应该在2015年4月1日前支付2015年4月1日一2016年3月31日的租金。然而，经上诉人多次催收，被上诉人以各种理由推诿到2015年8月28日都未支付租金。期间，上诉人工作人员发现，被上诉人在租赁房屋上还以挂横幅的方式对外公开要求转租招租，在临街张贴“对外出售空调、沙发、电脑、桌椅”的广告公开出售空调、电脑、沙发等所有设备、设施。在此情况下，上诉人出面要求被上诉人暂缓处置物品，待给付租金后再行处置，被上诉人自知理亏也同意暂缓处置但要求上诉人允许他们对外转租。上诉人同意被上诉人可以转租，但要以支付租金为前提。经双方协商，为了防止被上诉人再次擅自变卖财产而致租金不能兑现，上诉人经被上诉人同意而采取了临时的换锁措施。上诉人的这种自力救济行为，并没有解除租赁合同的意思表示，更不是有收回房屋的行为，后来上诉人、被上诉人的通话、信函中，都能体现这些事实。因此一审法院在证据的认定上根本没有考虑这些基本事实，违背了公平原则，其错误的采证认证导致本案基本事实不清、适用法律错误，判决结果严重损害了上诉人利益。二、一审判决漏判上诉人诉请的相关税费。根据《租赁合同》第九条约定，上诉人也提交了证据，被上诉人应当承担的各种税费共计49267.82元，一审对此漏判。
梅昌兵辩称，签订合同是事实，欠租金也是事实，但是欠租金期间上诉人将房子锁了，所以期间的费用被上诉人不应承担。第二，上诉人锁房没有征求被上诉人同意是上诉人强行锁门。
咖啡物语辩称，合同实际的履行是咖啡物语，名义上是被上诉人与上诉人签订的合同。咖啡物语也愿意承担相应责任。
锦华公司向一审法院起诉请求：解除双方2012年1月21日签订的《房屋租赁合同》；判决被告给付房屋租金及相关税费共计320791.82元及违约金543048元（违约金按2015的房屋租金总额271524元×200%计算），共计人民币863839.82元；本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2012年1月21日，原告与被告梅昌兵签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方（安岳县锦华餐旅娱乐有限责任公司）将其所有的位于安岳县岳阳镇解放街509号锦华宾馆二楼（除保健部五间、餐饮六个雅间外）面积600平方米的房屋租赁给乙方（梅昌兵）；房屋用途：茶楼；租赁期限：2012年4月16日至2017年4月16日，共计五年；租赁期满，甲方有权无条件收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方书面提出续租要求，征得甲方书面同意后，乙方在同等条件下享有优先权，甲乙双方重新签订房屋租赁合同；租金标准及支付时间：2012年4月1日前支付204000元，2013年4月1日前支付224400元，2014年4月1日前支付246840元，2015年4月1日前支付271524元，2016年4月1日前支付298676元；乙方向甲方支付房屋租赁保证金10000元；在租赁期内，乙方应承担以下费用：水费、电费、电话费、电视收视费、网络宽带费、供暖费、土地使用费、燃气费、物业管理费、清洁费、房屋租赁税、物业税、房产税、房屋保有税、排污费等；房屋的返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，应本着“来修去丢”的原则，无偿归甲方所有。在移交时，乙方保证装饰、装修、设施完好无损并可使用。合同解除：1、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：a、未按约定时间交付该房屋的；b、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；c、交付的房屋危及乙方安全或者健康的；2、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋并可要求乙方赔偿损失：a、不支付或者不按照约定支付租金达10日的；b、欠缴各项费用达伍佰元的；c、擅自改变房屋用途的；d、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；e、擅自增加房屋货载，影响质量安全的；f、擅自将该房屋转租给第三人的；g、利用该房屋从事违法活动的；违约责任：1、租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的200%支付违约金；2、租赁期内，乙方须提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并按租金总额的200%向甲方支付违约金；3、甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定返还房屋的，应按租金总额的50%标准支付违约金；4、擅自将该房屋转租给第三人的应按租金总额的50%标准支付违约金。合同签订后，承租人向出租人交付了房屋租赁保证金10000元。该租赁房屋用于经营咖啡物语茶楼，2012年4月至2015年4月期间的房屋租赁费由被告咖啡物语的投资人陈崇林通过银行转账的方式给付了原告。从2015年4月1日起被告一直未向原告缴纳2016年度的房屋租金271524元。原、被告因房屋租金的给付发生纠纷，原告于2015年8月底将租赁房屋门锁更换并封锁大门。一审法院认为，原告与被告梅昌兵签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依照合同的约定履行自己的权利义务。被告逾期未按照租赁合同的约定支付租金，已构成违约，应承担及时向原告支付租金的义务。原、被告双方签订的合同明确约定不支付或者不按照约定支付租金达10日的原告有权单方解除合同、收回房屋并可要求被告赔偿损失，原告据此要求解除合同的诉讼请求，符合合同约定及相关法律规定，依法予以支持。对于原告要求被告给付2015年度的租金271524元的诉讼请求，本案中，2015年度的租金约定给付起止时间为2015年4月1日至2016年3月31日，而原告在2015年8月底已将该租赁房屋锁具更换并封锁了大门，被告对该租赁物已丧失了实际使用权利，原告封锁租赁房屋大门的行为实属不当。故将该租赁房屋的租金及相关税费计算至2015年8月底较为适宜，租金为113135元（271524元÷12个月×5个月），对于原告超过该部分的诉讼请求，不予支持。关于违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。原、被告双方合同约定的违约金为违约年度的租金总额的200%，该约定不符合相关法律规定，明显过分高于了造成的损失，根据本案中被告逾期拒不交纳房屋租金的过错及原告的预期应得收益，将违约金酌情确定为80000元。对于本案的责任承担主体问题，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定：受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中原告与被告梅昌兵签订《房屋租赁合同》，原告与梅昌兵系合同的相对方，原告锦华公司起诉时选定的是被告梅昌兵，根据上述法律规定，该主体不得变更，故应由被告梅昌兵对原告的租金及违约金承担给付责任；被告（反诉原告）咖啡物语并不是本案的适格主体，已裁定“驳回被告安岳县咖啡物语餐饮部对原告安岳县锦华餐旅娱乐有限责任公司的反诉”。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、第四百零三条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告安岳县锦华餐旅娱乐有限责任有限公司与被告梅昌兵于2012年1月21日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告梅昌兵在本判决生效后十日内向原告安岳县锦华餐旅娱乐有限责任有限公司给付房屋租金113135元及违约金80000元，以上合计为193125元；三、驳回原告安岳县锦华餐旅娱乐有限责任有限公司的其他诉讼请求。本案受理费12438元，减半收取6219元。由原告安岳县锦华餐旅娱乐有限责任有限公司负担4851元，由被告梅昌兵负担1368元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，上诉人锦华公司申请三位证人出庭作证，并提交三张照片，拟证明上诉人更换锁是当时被上诉人没交房租又在处理自己的财产，上诉人的行为是救济行为，应交了房租后再处理财产。
梅昌兵质证意见：第一，证人有虚假陈述，不应采信。第二，三个证人也不能证明大门是双方自愿达成意见才锁的。对于照片，事先有意思表示要处置东西，但是还没处理。
咖啡物语质证意见：证人证言不能采信，他们看见咖啡物语在卖东西，所以履行合同的是咖啡物语。
上诉人锦华公司二审提交的证据材料不能达到其证明目的，故不予采信。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人梅昌兵是否应当给付上诉人锦华公司房屋租金及相关税费320791.82元、违约金543048元（按2015度的房屋租金总额271524元×200%计算），共计人民币863839.82元？
锦华公司与梅昌兵签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后前期，双方均履行了各自的义务。但2015年4月以后，梅昌兵没有按照合同的约定履行交付租金的义务，按照双方合同约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋并可要求乙方赔偿损失：a、不支付或者不按照约定支付租金达10日的….”，一审法院对锦华公司要求解除合同的诉讼请求予以支持正确，双方对此亦无异议，本院予以维持。梅昌兵逾期未按照租赁合同的约定支付租金，已构成违约，锦华公司本应按照合同的约定和法律规定要求梅昌兵履行给付租金义务、承担违约责任，行使合同解除权。但锦华公司在2015年8月底将该租赁房屋锁具予以更换，使梅昌兵对该租赁物丧失了实际使用权利，其行为实属不当。锦华公司称系经梅昌兵同意而采取了临时的换锁措施，但无充分证据予以证实。故一审法院对于锦华公司要求梅昌兵履行给付2015年度（2015年4月1日至2016年3月31日）的租金271524元的请求不予全部支持，而确定将租金及相关税费计算至2015年8月底，即租金为113135元（271524元÷12个月×5个月），对于锦华公司超过该部分的诉讼请求不予支持正确。关于锦华公司主张的相关税费，锦华公司没有提交充分证据予以证明，本院不予支持。关于锦华公司主张违约金543048元（按2015度的房屋租金总额271524元×200%计算）的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案中，双方合同约定“违约责任：1、租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的200%支付违约金；2、租赁期内，乙方须提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并按租金总额的200%向甲方支付违约金；3、甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定返还房屋的，应按租金总额的50%标准支付违约金；4、擅自将该房屋转租给第三人的应按租金总额的50%标准支付违约金”，双方合同约定的违约金明显过分高于了造成的损失，一审法院根据本案中梅昌兵逾期拒不交纳房屋租金的过错及锦华公司的预期应得收益，将违约金酌情确定为80000元并无不当，本院予以确认。综上，锦华公司的上诉理由不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10507元，由上诉人安岳县锦华餐旅娱乐有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 彤
审判员 周 群
审判员 刘兆阳
二〇一六年十一月十日
书记员 龙 艳