北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）门民初字第1135号
原告（反诉被告）北京满意达万家商贸有限公司，住所地北京市门头沟区双峪路35号院1号楼A2209室。
法定代表人倪黄云，经理。
委托代理人钟进方，男，1977年8月5日出生。
委托代理人朱进，北京市两高律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京嘉泽汇投资咨询有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢4-229室。
法定代表人许国富，经理。
委托代理人栗荆，北京市亚太律师事务所律师。
原告北京满意达万家商贸有限公司（以下简称满意达公司）诉被告北京嘉泽汇投资咨询有限公司（以下简称嘉泽汇公司）及嘉泽汇公司反诉满意达公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告兼反诉被告满意达公司的委托代理人钟进方、朱进，被告兼反诉原告嘉泽汇公司的委托代理人栗荆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兼反诉被告满意达公司诉称：我公司于2013年5月22日与嘉泽汇公司就北京市门头沟区双峪路35号（以下简称35号）地上一层111号商铺（以下简称111号商铺）与嘉泽汇公司签订租赁合同，租期为4年。双方约定嘉泽汇公司必须保证水电等配套设施条件全部完备、满足我公司的正常经营。但2014年1月嘉泽汇公司收完租金后便消失。同年2月15日，111号商铺所在大楼的物业公司嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司（以下简称嘉诚嘉信公司）将111号商铺停电。故我公司诉至法院，请求法院判令：一、确认我公司与嘉泽汇公司于2013年5月22日签订的租赁合同、于2013年8月1日签订的补充协议均已于2014年8月1日解除；二、嘉泽汇公司向我公司支付违约金170334.75元；三、嘉泽汇公司向我公司退还2014年2月16日至2014年8月1日期间的租金31万元；四、嘉泽汇公司向我公司返还租赁房屋押金170334.75元。
被告兼反诉原告嘉泽汇公司答辩并反诉称：我公司对满意达公司所述的租赁关系不持异议。但停电是嘉诚嘉信公司造成的，因停电产生的违约金和其他损失也应由嘉诚嘉信公司来承担。故我公司不同意满意达公司的全部诉讼请求。满意达公司未按约定交纳2014年8月1月至2015年7月31日期间的租金，我公司有权解除合同。我公司也已于2014年9月3日向满意达公司发出解除通知。故我公司请求法院解除满意达公司与我公司于2013年5月22日签订的租赁合同及2013年8月1日签订的补充协议。
反诉被告满意达公司辩称：我公司于2014年9月4日收到了嘉泽汇公司的解约通知，但嘉泽汇公司无权单方解除合同。我公司同意以2014年9月4日作为双方合同解除的时间。
经审理查明：嘉泽汇公司与满意达公司于2013年5月22日签订租赁合同。约定：一、租赁房屋为111号商铺，建筑面积暂定为255.71平方米；二、租赁期限为4年，租赁期限自计租日起算；三、免租期自2013年6月1日至2013年7月31日；四、房屋移交日暂定为2013年6月1日；五、租金标准为：2013年6月1日至2015年5月31日年租金标准为681339元，2015年6月1日至2017年5月31日年租金标准为735846元，上述租金为净租金，不包含物业管理费、水电费、供暖费、制冷费、通讯费等其他租金，租期内该房产的物业管理费、水电费、供暖费、制冷费、通讯费等其他相关费用由满意达公司按实际发生额支付；五、付款方式为：满意达公司的租金第一年按九个月缴纳，押三个月付九个月，满意达公司于合同签订完三日交纳押金（三个月房租）170334.75元，首期租金397447.75元在收房前三日缴纳完毕；第一年租金尾款在2014年1月1日前支付；以后每满一年支付一次租金，每次支付租金需在相应租期前一个月内支付；六、合同签署后至租期期满前，若嘉泽汇公司单方终止本合同，则嘉泽汇公司除退还满意达公司所付押金外还需向满意达公司支付相当于三个月租金的违约金；若满意达公司单方终止合同，或因满意达公司违约导致合同解除的，则满意达公司所付押金作为违约金不予退还，同时按照合同约定的租金标准向嘉泽汇公司支付免租期的租金并赔偿嘉泽汇公司的损失。2013年8月1日，嘉泽汇公司与满意达公司签订补充协议，约定：嘉泽汇公司于2013年8月1日将111号商铺交付给满意达公司，租金自交付房屋之日起算，租期自2013年8月1日至2017年7月31日；满意达公司应于签署补充协议之日向嘉泽汇公司支付首期物业费（半年）23333.54元。
庭审中，满意达公司与嘉泽汇公司均认可：一、由于111号商铺的实际交房日期比租赁合同中暂定的交房日期晚了两个月，故租赁合同中约定的租期、免租期及租金计算日期均相应顺延两个月；二、满意达公司已实际交纳170334.75元押金；三、满意达公司已实际支付2013年10月1日至2014年7月31日期间的租金，2014年8月1日之后的租金尚未支付；四、111号商铺的物业费应由满意达公司向嘉泽汇公司支付，满意达公司已实际支付首期物业费23333.54元；五、2014年8月1日前111号商铺一直由满意达公司占有使用。
另查，111号商铺系嘉泽汇公司从东方巴黎房地产开发（北京）有限公司（以下简称东方巴黎公司）处承租的房屋，租期自2013年7月28日至2019年7月27日。嘉泽汇公司一并承租的商铺还有35号的108号、109号、110号、205号、206号商铺。2014年，嘉诚嘉信公司曾诉至法院，以嘉泽汇公司拖欠108号、109号、110号、111号、205号、206号商铺物业费为由要求嘉泽汇公司支付物业费并赔偿损失。北京市第一中级人民法院就该案作出终审判决，判决查明111号商铺自2014年2月17日存在停电的情况，判决书认定该停电行为系由于嘉泽汇公司长期存在欠缴物业费的情形，嘉诚嘉信公司为督促嘉泽汇公司及时缴纳物业费而在合理限度内行使抗辩权的行为。嘉泽汇公司主张，由于满意达公司未向其交纳2014年1月27日之后的物业费，致使其未能向物业公司交纳相应的物业费，才导致111号商铺停电。满意达公司对此不予认可。停电后，满意达公司于2014年3月4日向本院提起本次诉讼，主张嘉泽汇公司存在违约行为，要求其继续履行合同并承担违约责任。2014年9月5日，111号商铺恢复供电。
2014年，东方巴黎公司将嘉泽汇公司诉至法院，以嘉泽汇公司欠缴108号、109号、110号、111号、205号、206号商铺租金为由要求解除其与嘉泽汇公司之间就上述房屋签订的租赁合同及补充协议。本院于2014年11月4日作出（2014）门民初字第1239号民事判决书，判决解除东方巴黎公司与嘉泽汇公司就108号、109号、110号、111号、205号、206号商铺签订的租赁合同及补充协议并由嘉泽汇公司承担相应的违约责任。嘉泽汇公司不服判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2015年3月16日作出（2015）一中民终字第00076民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
满意达公司主张其曾在2014年7月份口头通知嘉泽汇公司于2014年8月1日解除111号商铺的租赁合同，嘉泽汇公司对此不予认可，满意达公司未就其主张向法院提交相应的证据。嘉泽汇公司于2014年9月3日向满意达公司发出解约通知，以满意达公司逾期交纳租金超过30日为由通知满意达公司解除111号商铺的租赁合同。满意达公司认可收到该解约通知，但对嘉泽汇公司的解约主张不予认可。庭审中，双方当事人均同意以满意达公司收到解约函的日期即2014年9月4日作为租赁合同及补充协议解除的时间。
满意达公司主张，由于111号商铺停电，致使其遭受营业损失、停产停业损失及装修损失。嘉泽汇公司认为满意达公司主张的违约金数额过高，请求法院予以酌减。但嘉泽汇公司未就其该项主张向法院提交相应的证据。
上述事实，有钟进方、朱进、栗荆的当庭陈述，租赁合同，补充协议，民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。嘉泽汇公司作为出租方，有义务保障111号商铺的正常使用。嘉泽汇公司主张满意达公司有欠缴物业费的情形，但满意达公司已依约交纳了2014年1月27日前的物业费，双方的租赁合同及补充协议均未约定2014年1月27日后的物业费应于何时交纳，嘉泽汇公司亦未提交证据证明其于111号商铺停电前向满意达公司催缴过物业费，故对于嘉泽汇公司的该项主张，本院不予认可。根据生效判决查明的事实，由于嘉泽汇公司与嘉诚嘉信公司就物业费问题产生纠纷，致使嘉诚嘉信公司停止向111号商铺供电，进而使满意达公司无法正常使用111号商铺，嘉泽汇公司应当承担相应的违约责任。满意达公司主张其已口头通知嘉泽汇公司于2014年8月1日解除双方的租赁合同，嘉泽汇公司对此不予认可，满意达公司未就其主张向法院提交相应的证据，故对于该项主张，本院不予认可；对于满意达公司要求确认双方签订的租赁合同及补充协议于2014年8月1日解除的诉讼请求，本院不予支持。嘉泽汇公司主张满意达公司未交纳2014年8月1日之后的租金，欠缴租金超过30日的，其有权解除合同。本院认为，虽然依合同约定，满意达公司应在2014年8月1日前1个月支付下一年度的租金，但由于111号商铺自2014年2月17日便已出现持续停电的情形，且满意达公司已就嘉泽汇公司的违约行为向法院提起诉讼，故满意达公司未向嘉泽汇公司交纳2014年8月1日之后的租金系行使抗辩权的行为，不能因此认定满意达公司违约。故对于嘉泽汇公司要求解除双方签订的租赁合同的反诉请求，本院不予支持。现双方当事人均认可以2014年9月4日作为合同解除的时间，对此本院不持异议。
租赁合同解除后，由于满意达公司不存在违约情形，嘉泽汇公司应向满意达公司退还押金170334.75元。根据租赁合同的约定，嘉泽汇公司单方终止合同的，应向满意达公司支付相当于三个月租金的违约金。嘉泽汇公司在自身违约的情况下于2014年9月3日向满意达公司发出解约通知，系嘉泽汇公司单方终止合同的情形。故对于满意达公司要求嘉泽汇公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。嘉泽汇公司认为满意达公司主张的违约金过高，但未就其主张向法院提交相应证据，故对于其酌减违约金的请求，本院不予支持。2014年2月17日至2014年7月31日期间，111号商铺持续停电，影响了满意达公司正常使用，本院将酌情对111号商铺的租金标准予以降低，满意达公司多支付的租金，应由嘉泽汇公司向满意达公司返还。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、北京满意达万家商贸有限公司与北京嘉泽汇投资咨询有限公司于二○一三年五月二十二日签订的租赁合同，于二○一三年八月一日签订的补充协议均于二○一四年九月四日解除。
二、北京嘉泽汇投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内向北京满意达万家商贸有限公司返还押金十七万零三百三十四元七角五分。
三、北京嘉泽汇投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内向北京满意达万家商贸有限公司返还租金十五万元。
四、北京嘉泽汇投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内向北京满意达万家商贸有限公司支付违约金十七万零三百三十四元七角五分。
五、驳回北京满意达万家商贸有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回北京嘉泽汇投资咨询有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五千一百五十三元，由北京满意达万家商贸有限公司负担八百二十三元，已交纳；由北京嘉泽汇投资咨询有限公司负担四千三百三十元，本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费三十五元，由北京嘉泽汇投资咨询有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员 赵 琳
二〇一五年六月十八日
书 记 员 朱丹枫