重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0119民初7808号原告：韦科雄，男，1967年2月7日出生，汉族，务农，住重庆市南川区。委托代理人：夏吉淑（韦科雄之妻子），女，1969年7月19日出生，汉族，务农，住重庆市南川区。被告：熊述琴，女，1973年10月20日出生，汉族，务农，住重庆市南川区。被告：周小娜，女，1987年2月3日出生，汉族，务农，住重庆市南川区。委托代理人：杨发江，系重庆市南川区西城法律服务所法律工作者。本院于2016年11月10日立案受理了原告韦科雄与被告熊述琴、周小娜申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本案由重庆市南川区人民法院代理审判员杨宝黎担任审判长与人民陪审员侯刚林、田娅组成合议庭，适用普通程序于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告韦科雄的委托代理人夏吉淑，被告周小娜及其委托代理人杨发江，被告熊述琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦科雄诉称:原告于2016年7月以民间借贷纠纷为案由，起诉被告熊述琴，要求熊述琴偿还借款140000元。诉讼过程中申请了财产保全。2016年7月28日，重庆市南川区人民法院依法作出了（2016）渝0119执保49号执行裁定书。对被告熊述琴所有的位于重庆市南川区XX街道XXXXX幢X-X-X的房屋予以保全，并于2016年9月29日作出（2016）渝0119民初3964号民事判决书，判令被告熊述琴偿还韦科熊借款140000元，并支付利息。2016年10月20日，重庆市南川区人民法院制作了（2016）渝0119执异24号执行裁定书，裁定中止了对位于重庆市南川区XX街道XXXXX幢X-X-X的房屋予以保全。对此原告认为：1、房屋产权应当以登记为准，所保全的房屋登记在被告熊述琴名下；2、在（2016）渝0119民初3964号案件中被告熊述琴一直坚持称房屋是她的，并未卖于第三人，在房屋保全后，被告熊述琴也未提出异议；3、熊述琴购买房屋是390000元，但是以320000元的价格出售给其他人，倒亏了70000元，这与常理不符；4、法院查明2015年8月24日周小娜与熊述琴签订了《权益转让协议》，但是一直到2016年7月也未办理过户登记，这与常理不符；5、据我了解，被告周小娜与被告熊述琴也存在借贷关系，周小娜怕钱还不上才签订的假的《权益转让协议》。因此二被告如果只是买卖关系，则就应该除了320000元之外就不应该有其他转账记录，房屋是2016年4月被告熊述琴在开发商手里接房，执行裁定却说是第三人接房，这与事实不符。综上，原告认为房屋为被告熊述琴所有，请求人民法院依法继续对位于重庆市南川区XX街道XXXXX幢X-X-X的房屋予以保全。被告周小娜辩称：请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。1、原告与被告熊述琴的借贷关系与本案无因果关系；2、被告熊述琴于2015年8月24日将本案争议的房屋出售给了被告周小娜，被告周小娜已付清了房款；3、被告周小娜与被告熊述琴就房屋的权益转让进行了公证；4、被告周小娜买房时间是在原告与被告熊述琴之前的债权债务形成之前；5、在该房屋购买后，熊述琴的房屋产权证一直在办理过程中，直到2016年5月才办理了房产证，被告周小娜接房时，被告熊述琴才将房屋产权证交给周小娜；6、2016年5月被告周小娜和被告熊述琴一起到康田东郡去办理的接房手续。现被告周小娜对房屋进行了部分装饰和装修。缴纳了2000元的装修保证金及到现在的物业服务费。被告熊述琴辩称：被告没什么要说的，房子已经卖给了周小娜。经审理查明，2015年1月24日，被告熊述琴在重庆康田置业有限公司处购买了位于重庆市南川区XX街道XXXXX幢X-X-X的房屋。2015年8月24日，被告熊述琴与被告周小娜签订了《权益转让协议》，协议约定，被告熊述琴已经全额支付了位于重庆市南川区XX街道XXXXX幢X-X-X的房屋，房产证正在办理过程中。现在被告熊述琴将位于重庆市南川区XX街道XXXXX幢X-X-X的房屋转让给被告周小娜所有，包括合同（重庆市商品房买卖合同）约定的所有权利义务一并转让给被告周小娜。《权益转让协议》约定房屋转让费用为320000元。《权益转让协议》在重庆市南川公证处作了公证，《公证书》号为（2015）渝南川证字第876号。同日，被告周小娜与被告熊述琴也在重庆市南川公证处办理了委托公证，《公证书》号为（2015）渝南川证字第877号。2015年8月24日，被告周小娜以汇款方式向被告熊述琴汇款320000元。2016年5月3日重庆市南川区国土资源和房屋管理局办理了（2016）南川区不动产权第XXXXXX**号房屋产权证。另查明，2016年7月1日原告韦科雄向重庆市南川区人民法院起诉被告熊述琴，请求人民法院依法判决被告立即偿还原告借款140000元，在诉讼过程中申请了诉讼保全。重庆市南川区人民法院作出（2016）渝0119执保49号执行裁定书，对位于重庆市南川区XX街道XXXXX幢X-X-X的房屋予以保全。2016年10月19日，被告周小娜对（2016）渝0119执保49号执行裁定书的保全行为提出异议，本院依法组成合议庭作出了（2016）渝0119执异24号执行裁定书，裁定中止对位于重庆市南川区XX街道XXXXX幢X-X-X的房屋【权证号：渝（2016）南川区不动产权第XXXXXXXX号】的查封。经法院核实，（2016）渝0119执异24号执行案件中有被告周小娜于2015年8月24日向被告熊述琴汇款320000元的汇款记录。上述事实，有原告韦科雄的陈述以及提交的（2016）渝0119民初3964号民事判决书、（2016）渝0119执保49号执行裁定书，被告周小娜的提交的（2015）渝南川证字第876号、第877号《公证书》、《权益转让协议》、（2016）南川区不动产权第XXXXXXXX号《不动产权证》在卷佐证，上述证据的真实性、合法性、关联性经庭审质证和本院审查，具有证明效力，可以作为认定本案主要事实的依据。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告周小娜与被告熊述琴就本案所涉房屋签订的《权益转让协议》及（2015）渝南川证字第XXX号、第XXX号《公证书》的性质；二、是否许可对位于重庆市南川区XX街道XXXXX幢X-X-X的房屋继续予以保全。一、被告周小娜与被告熊述琴就本案所涉房屋签订的《权益转让协议》及（2015）渝南川证字第876号、第877号《公证书》的性质。结合2015年8月24日被告熊述琴与被告周小娜签订的《权益转让协议》，（2015）渝南川证字第876号、第877号《公证书》，及320000元的汇款记录，可以认定双方当事人所签订的《权益转让协议》合法有效。虽然本案原告对于上述《权益转让协议》、（2015）渝南川证字第876号、第877号《公证书》的性质仍然存有争议，但是因本案原告未举示证据证明《权益转让协议》、（2015）渝南川证字第876号、第877号《公证书》非二被告真实意思表示或者二被告恶意串通损害原告利益，故前述《权益转让协议》、（2015）渝南川证字第876号、第877号《公证书》应当作为本案的有效证据予以采纳。事实上，上述合同也符合商品房买卖合同的基本特征，签订合同后支付了合理对价，由被告周小娜缴纳物业费用。综上，被告熊述琴与被告周小娜签订的《权益转让协议》应当定性为商品房买卖合同，原告韦科熊关于上述合同名为商品房买卖合同实为民间借贷的主张不能成立。二、是否许可对位于重庆市南川区XX街道XXXXX幢X-X-X的房屋继续予以保全。被告周小娜作为涉案房屋的买受人，享有阻止人民法院对涉案房屋予以保全的实体权利。主要事实和理由如下：1.周小娜作为涉案房屋的买受人，已经支付了全部购房款。本案中，（2016）渝0119执异24号执行案件中有320000元购房款的支付凭据，能够证明其已支付了涉案房屋的全部购房款，履行了其作为房屋买受人所应尽的义务。2.被告周小娜对涉案房屋未办理过户登记均无过错。首先，关于涉案房屋的过户登记。根据查明的事实，被告熊述琴与开发商重庆康田置业有限公司就涉案房屋签订商品房买卖合同后，支付了全部价款，于2016年5月3日才办理完不动产所有权证。致使该《权益转让协议》的受让人未能及时办理过户登记，2016年7月原告韦科雄起诉被告熊述琴民间借贷，并申请诉讼保全，致使被告周小娜无法办理过户登记，故不能办理涉案房屋过户登记的过错亦不在被告周小娜。3.涉案房屋在被查封之前，被告周小娜已经对《权益转让协议》和委托办理过户登记的授权委托书进行了公证，且被告熊述琴陈述已经将房屋出售给了被告周小娜，被告周小娜也向小区物业缴纳了物业服务费。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定：“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，被告周小娜已经实际取得了涉案房屋的所有权。本案中，原告韦科雄与被告熊述琴之间的债权属一般债权，虽然（2016）渝0119民初3964号民事判决书中载明了，被告熊述琴向原告韦科雄出具的借条中有“用康田东郡的房产做抵押6-6-6”的字样，但是根据《中华人民共和国担保法》第四十三条第二款：“当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。……”之规定，且被告熊述琴以在出具借条之前已经将权益义务转移给了被告周小娜，因此被告熊述琴对涉案房屋的权利已经受到限制，故在买受人提出执行异议的情况下，人民法院应当停止对涉案房屋的执行。4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”虽然上述规定将“第三人实际占有该财产”作为人民法院不得查封、扣押、冻结的条件之一，但实际占有仍应当以合法占有为前提，本案中，被告熊述琴陈述已经将房屋出售给了被告周小娜，并且被告周小娜也通过缴纳物业服务费实际占有了该房屋。综上，基于本案实际情况，周小娜已经实际占有了该房屋，享有阻止人民法院保全的实体权利。综上所述，周小娜作为已经公证的商品房权益买受人，享有阻止人民法院保全的实体权利，周小娜关于停止执行涉案房屋的抗辩理由成立，本院予以采纳。韦科雄关于继续执行涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：驳回原告韦科雄的诉讼请求。案件受理费80元，由韦科雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费109976元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  杨宝黎人民陪审员  田 娅人民陪审员  侯刚林二〇一六年十二月二十一日书 记 员  张焜棋