安徽省六安市裕安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六裕民二初字第00685号
原告：何德金，男，1993年7月14日生，汉族，在读大学生，住安徽省六安市裕安区。
委托代理人：文强，安徽英锐律师事务所律师。
委托代理人：牛犇，安徽英锐律师事务所律师。
被告：六安市众一置业有限公司，
法定代表人：许德杰，公司经理。
委托代理人：程玉峰，安徽晟成律师事务所律师。
原告何德金与被告六安市众一置业有限公司（以下简称众一置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭审判，于2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告特别授权诉讼代理人文强、被告众一置业公司特别授权诉讼代理人程玉峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告何德金诉称：依法判令被告履行2013年11月1日签订的关于1号楼103、104认购协议，将1号楼103、104交付给原告；本案诉讼费用由被告承担。当庭变更诉请：要求确认2013年11月1日签订的关于1号楼101、102认购协议合法有效，判令被告履行协议，将1号楼101、102交付给原告。
被告众一置业公司辩称：对当庭变更无异议。1、认购书是虚假的，不是购房合同，不是房屋买卖的依据，不应认定有效，也不应当作为判决的依据。2、原告并没有支付购房款。3、原告没有在7日内签订正式的购房合同。4、涉案房屋已卖给他人，且在房产部门备案，不可能继续履行。
本案在审理中，原被告均提交了证据。在本院主持下，双方对证据进行了质证。
（一）、原告提交的证据及被告质证意见：
证据1、身份证一份，证明原告的主体身份。
证据2、组织机构代码证一份，证明被告的身份情况。
证据3、认购书一份，证明原、被告之间房屋买卖合同合法成立。
证据4、收据一份，证明原告已履行缴付房款的义务。
证据5、电话录音一份，证明被告的法定代表人已明确告知原告亲属将已售原告房屋再次卖给他人。
证据6、债务还款协议书，证明原告支付房款的方式，原告父亲以被告欠其债务的款项抵付购房款。
证据7（补充）、派出所证明一份，证明原告何德金是何某的儿子。
证据8（补充）、申请本院调查笔录两份，以证明被告以房抵债的事实
证据9（补充）、借条两份，证明被告欠何某的债务情况。
证据10（补充）、汇款证明三份、借条一份及说明一份，证明被告的借款用途。
被告质证意见：对证据1、2无异议。对证据3、认购书的真实性有异议，该认购书加盖的不是众一置业公司的合同专用章；认购书上没有销售代表和审核人签字，不符合正常的程序；乙方没有签名，仅有印章，不符合购房程序规定，正常购房本人要带身份证到售楼部签名并按手印，该认购书是虚假的。对证据4真实性关联性和合法性均有异议。收据未加盖我公司财务专用章，我公司根本没有收到这笔钱，没有收款人和会计签字，证明无人收取该笔款项。对证据5房子卖给他人是事实。对证据6的三性均有异议，公司没有欠款的事实，我方认为与此案无关，不能认定认购书有效。协议书是徐吉永个人签订，债务为徐吉永个人所欠，不能证明公司有借贷的事实，该案借款的真实性需要进一步审查，明显存在徐吉永与何某串通侵占公司财产的情况，认购书应当无效。对证据7派出所证明无异议。对证据8本院对证人何某及徐吉永调查笔录的真实性、合法性无异议，该笔录证实何某所出借的款项用于支付徐吉永购买许德杰股权而应付的转让费用，属徐吉永个人债务，不属被告债务。对证据9两份借条的三性有异议，只能证明徐吉永借何某1100000元，与被告无关。对证据10，对2012年6月12日进账单300000元无异议，但该款系徐吉永个人债务。对2012年6月6日转账凭证有异议，无收款人名称，对同日汇出的200000元也是徐吉永个人债务。对许德杰收条真实性无异议，但仅能证明徐吉永个人支付过许德杰60000元，与本案无关。对徐吉永借条真实性无异议，但与本案无关联性，且何某是担保人，替徐吉永还款符合常理，证明徐吉永个人欠何某债务。对徐吉永的说明的证据三性有异议，应提供收条。
（二）、被告提交的证据及原告质证意见：
证据1、2013年2月26日，众一置业公司文件一份（即购房须知一份），证明众一置业公司的所有合同、认购书必须盖合同章，发票和收款收据必须盖财务章，何某妻子和儿子认购书盖的是公章，收款收据盖的也是公章。
证据2、财富广场现场负责人陈开海证明一号楼101、102、103、104、共计741平米，而不是何某妻子和儿子认购书合计577.3平米。
证据3、2014年1月24日独山镇政府、裕安区政府、裕安区劳动局、裕安区人社局、裕安区公安局治安大队、众一置业公司三股东许德杰、王琪、徐吉永书面签字协议一份，证明只有为了农民工的工资，一次性付款的，众一置业公司才按每平米2698元价格出售房屋，何某妻子、儿子认购书系何某和徐吉永恶意伪造。
证据4、2013年12月19日独山镇政府关于解决农民工工资会议全程录音一份，何某会上明确表态他没有买或者拿众一置业公司一间房，证明2013年11月1日，何某妻子、儿子认购书系徐吉永和何某恶意伪造，侵占众一置业公司资产。
证据5、2012年9月裕安区工商局格式条款备案证明，证明众一置业公司财富广场项目备案价格是3500元每平米，何某妻子儿子认购书2698元一平米系徐吉永、何某未经公司另外二股东许德杰，王琪同意，二人恶意伪造认购书，侵占众一置业公司资产。
证据6、私营企业基本注册信息查询单一份，证明众一置业公司系许德杰、王琪、徐吉永三股东组成。
证据7、众一置业公司股东会决议一份，证明2013年10月12日已经罢免徐吉永众一置业公司法定代表人，重新选举许德杰为新的法定代表人，根据公司法相关规定，徐吉永、何某二人私自签订认购书系无效的。
证据8、商品房预售许可证四份，证明商品房必须拿到商品房预售许可证后才可以认购、销售，而他们所签合同均未验收、备案，更不具备签订任何协议。
原告质证意见：对证据1真实性有异议，证据来源也有异议，须知不是原件，没有众一置业公司的行政公章。对证据2真实性有异议，证明是陈开海的证人证言，证人应当出庭作证。对证据3真实性认可，但不能证明被告的证明目的。对证据4真实性有异议，被告不能证明录音的具体时间、对象。对证据5备案证明的真实性无异议，备案不是价格的备案。对证据6真实性无异议，证明股东的构成无异议，法定代表人许德杰何时在工商部门变更登记的看不出来。对证据7股东会决议真实性有异议，没有另一个股东的签字确认，众一置业公司法定代表人由徐吉永变更为许德杰的时间也不清楚。对证据8并没有涉案的1号楼，对此证明目的不认可。
对原被告的证据认证如下：原告提交的1、2号证据，被告无异议予以认定。对3、4号证据，被告对真实性有异议，认为认购书没有加盖公司合同印章，系虚假的；收据没有盖公司财务印章，公司没有收到购房款。本院认为，认购书和收据加盖的是公司行政印章，对照证据6债务还款协议书，该份认购书系公司用房屋抵偿债务而签订的，收据没有盖公司财务印章是公司内部管理问题，对其真实性予以认定。对证据5电话录音的真实性被告无异议，正是基于被告告知原告亲属已将讼争房屋转卖他人，原告才提起诉讼。对证据6债务还款协议书，有原法定代表人签字并盖章，与认购书和收据相印证，对其真实性予以认定。对7、8号证据，被告对其真实性无异议，本院予以认定。对证据9两份借条，结合证据8两份调查笔录及债务还款协议书，本院予以认定，可以认定原告的购房款来源及被告以房抵债的事实。对证据10，是被告内部账务，与本案无关联性，本院不作认定。
对被告提交的证据1，该购房须知系单方制作的内部文件，不是原件，也没有加盖公司的行政公章，故不予采信。对证据2，原告有异议，陈开海没有到庭作证，对其身份无法确认，对该证明不予认定。原告对证据3的真实性无异议，该协议中约定凡是一次性付款的，售价按每平米2698元出售房屋，原告的房屋系公司抵偿债务的，经法定代表人同意按2698元价格计算的，故对被告的证明目的不予采信。对证据4录音资料，被告不能证明录音的具体时间和对象，对其真实性不予认定。对证据5工商局格式条款备案证明，该份证明仅记载被告公司报送的备案材料收悉，同意备案，没有备案价格是3500元每平米的内容，对被告的证明目的不予采信。对证据6原告无异议，予以认定。对证据7系被告单方制作，无其他证据相印证，对其证明目的不予认定，应以工商登记为准。对证据8商品房预售许可证，没有涉案的1号楼，与本案无关联性，对其证明目的不予采信。
根据原被告的陈述及认定的证据，本案事实如下：2012年6月及同年10月，被告众一置业公司当时的法人代表徐吉永以被告名义向原告何德金父亲何某借款共1100000元，截止到2013年10月30日，被告共欠何某本息1800000元。同日，何某与被告众一置业公司签订一份“债务还款协议书”，该协议书注明：被告众一置业公司因资金周转向何某融资，截止2013年10月30日双方经结算，被告众一置业公司共欠何某1800000元，该笔债务系公司债务。双方约定，被告以其开发的位于六安市裕安区独山镇红色旅游特色商业街（财富广场）项目的1号楼101、102、103、104室等房屋抵偿该笔债务，并将其中1号楼103、104室（后更改为1号楼101、102室）登记在原告何德金名下。协议第4条约定，自认购书签订后双方债权债务即解除。该协议书签订后，双方各签名盖章，并且被告当时的法定代表人徐吉永也在协议书上签名。2013年11月1日，原告何德金与被告众一置业公司签订一份《红色旅游特色商品街（财富广场）房屋认购书》，原告认购被告开发的红色旅游特色商品街（财富广场）项目1号楼101、102号房屋，建筑面积288.9平方米，单价每平方米2698元，总房款计779452元。同日，被告众一置业公司出具一份收款收据，注明：客户名称是原告何德金，款项名称是购房款，金额是779452元。2014年4月，原告得知被告将涉案房屋再次转卖他人，为此诉讼来院。
查明，被告开发的红色旅游特色商品街（财富广场）项目1号楼，目前尚未竣工验收。
另查明，被告众一置业公司于2010年6月注册成立，法定代表人是季锦坤，2011年4月29日，公司法定代表人变更为徐吉永，2014年2月13日，公司法定代表人变更为许德杰。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告与原告父亲何某签订“债务还款协议书”时，徐吉永担任被告众一置业公司的法定代表人，徐吉永的行为系履行职务行为，被告向原告父亲何某借款用于公司资金周转，是公司债务，双方约定以房抵债符合法律规定。原被告签订《红色旅游特色商品街（财富广场）房屋认购书》，双方对房屋的位置、面积、价款约定明确，是双方真实意思表示，故原告要求确认认购书合法有效的请求，本院予以支持。被告众一置业公司按照债务还款协议书及签订的房屋认购书，向原告出具购房款收款收据，应认定原告已付清全部购房款。现被告认为认购书是虚假的，及原告实际没有支付购房款的辩解意见，本院不予采纳。被告已收取原告购房款，并与原告签订了房屋认购书，应按约定履行义务。目前讼争房屋所在1号楼尚未竣工验收，不符合交付条件，原告要求交付房屋暂时无法实现，可在条件成就时另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告何德金与被告六安市众一置业有限公司于2013年11月1日签订的《红色旅游特色商品街（财富广场）房屋认购书》合法有效。
二、驳回原告何德金的其他诉讼请求。
案件受理费11600元，保全费4420元，合计16020元，由被告六安市众一置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 陆玉霞
审 判 员 汪贤荣
人民陪审员 李邦新
二〇一四年八月十八日
书 记 员 罗 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。