湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00470号
上诉人（原审原告）孙海明。
委托代理人叶红辉，湖北凌枫律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃各种请求，进行和解等特别授权。
上诉人（原审被告）湖北花样年置业有限公司（以下简称花样年公司）。
法定代表人毛家全，花样年公司董事长。
委托代理人黄鹏，湖北百龙律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人孙海明因与上诉人花样年公司房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2014）鄂襄州民三初字第00074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月16日受理后，依法组成由审判员苏轶担任审判长、审判员张耀明、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于2014年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人孙海明的委托代理人叶红辉、上诉人花样年公司的委托代理人黄鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙海明一审诉称：2012年7月11日，原告与被告花样年公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同就房屋位置、面积、价款、交付时间、产权证办理、违约责任等方面进行了约定。在合同约定的2013年12月31日交房日，被告不能交付合格的房屋，构成违约。争议发生后，双方就房屋是否具备交付条件进行多次协商，原告认为，被告交付的房屋消防、环评未通过验收，未取得《竣工验收备案表》、不具备交房条件，拒绝接收房屋，并要求被告及时办理消防、环评验收，承担逾期交房的违约责任；因双方未能达成一致意见，故请求依法判令：1、被告承担按合同约定的标准即总房款金额的日万分之三计算的逾期交房的违约金直至达到交房条件之日为止；2、承担本案的诉讼费用。
花样年公司一审辩称：原告诉称被告逾期交房无事实和法律依据，被告房屋已于2013年12月26日竣工，次日在报纸上公告交房，视为交房；被告交付的房屋已达到交房的条件，没有违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。
原审判决认定：被告花样年公司以出让方式取得位于襄阳市襄州区航空路、编号为B’383-1的地块的土地使用权及取得在该宗土地上的商品房开发建设权，开发的项目定名为温哥华1792，并在房管部门取得（2012）襄房售字（2012）015号商品房预售许可证。2012年7月11日，原告孙海明与被告花样年公司签订商品房买卖合同一份，合同主要约定：原告购买上述温哥华1792项目中第1幢2单元1-2-22-3号房屋，建筑面积为138.18平方米，单价每平方米4954.02元，总金额为684547元；合同还约定：原告孙海明2012年7月11日前向被告付清首付房款（人民币）贰拾万伍仟伍佰肆拾柒元整，剩余房款人民币479000元整于2012年7月11日前办理完银行按揭贷款手续；被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告；除遇不可抗力、政策、法规调整及非出卖人原因（包括但不限于自然灾害、公共突出事件、修路、封路、交通管制等政府行为影响合同履行，被告可据实予以顺延外），被告如未按合同约定的期限在2013年12月31日前将该商品房交付原告使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30（含）日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、由于原告原因未能按时交付的，被告不承担逾期交房的违约责任。合同签订之前，原告已于2012年5月10日通过银行转账方式向被告开设的银行账户汇款205547元作为首付款；2012年5月28日，原告由被告担保，向招商银行股份有限公司襄阳分行申请住房按揭贷款479000元，将该贷款汇入被告开设的银行账户，原告自2012年7月10日开始向银行偿还借款本息。2013年12月10日，建筑节能主管部门出具（建筑节能）质量验收报告，评定上述工程分部、分项质量验收记录齐全，质量控制资料齐全、合格、有效。同年12月20日，襄阳市防雷中心出具新建建筑物防雷装置检测报告书，结论为上述工程防雷装置符合要求。2013年12月23日，被告在报纸上刊登公告，载明：温哥华1792业主：温哥华1792住宅小区商品房已具备交房条件，现定于2013年12月30日正式交房，请您前来办理收房相关手续。2013年12月26日，被告单位连同设计单位、建筑公司、监理公司对温哥华.1972.1#楼工程进行验收，并出具建筑工程竣工验收报告。同年12月31日，原告获悉被告的交房信息，前往被告处验房时，发现讼争的房屋未经消防验收及办理竣工验收备案，认为被告不具备交房条件拒不接收房屋。2014年1月10日，襄州区建筑工程质量监督站对上述工程出具建筑工程质量监督报告，确认被告组织的竣工人员组成的、组织形式、验收程序等符合要求。2014年3月10日，原告已接收本案讼争房屋；2014年7月22日，襄阳市公安消防支队出具襄公消验字（2014）第0081号建设工程消防验收意见书，结论为上述建设工程消防验收复验合格。随后，襄阳市房地产业协会襄州区联络站出具襄州区商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书；2014年8月8日，襄阳市襄州区城市建设档案馆就上述工程向被告颁发建设工程档案合格证；2014年8月11日，被告单位就上述工程在襄州区建筑工程质量监督站办理了工程竣工验收备案证明书。
原审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，属有效合同，原审法院予以确认。原、被告双方均应按照合同约定履行合同。原告依约向被告交纳了全部购房款，被告应向原告交付符合合同第八条第1项约定的“经验收合格”的房屋。因双方对合同第八条约定的“该商品房经验收合格”约定的标准不明，《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”；《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”建设部在《关于发布国家标准〈建设工程施工质量验收统一标准〉的通知》中明确规定该标准中，“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案”的条文为强制性条文，必须严格执行。上述国家标准条文的规定表明，建设单位将其竣工的验收的工程到县级以上人民政府建设行政主管部门备案。否则，不允许使用。综上可见，商品房交付的验收条件应为综合验收合格，而不仅仅是质量专项验收；商品房竣工验收不仅包括土建部分和配套设施的安装部分，还包括建设工程档案的验收、消防、特种设备、防空、环境质量、规划验收等；涉及许多其他专业部分必须参与的强制性的验收合格，方可取得《竣工验收备案证明》。为此，商品房作为居住物，首先要符合建设工程质量验收，同时其又是房地产市场的特殊商品，还应符合综合验收标准。本案中，被告在2014年8月11日方才在建设行政主管部门取得讼争房屋的《竣工验收备案证明》，到此，讼争房屋的交付条件方才成就，其在之前向原告交付的房屋，因不符合法定条件，虽已实际交付，但原告主张被告存在违约行为，于法有据，原审法院予以支持；其主张按合同约定的违约金计算标准由被告承担责任的理由，因被告提出违约金约定过高，原审法院酌定判由被告按原告的购房款总额，按银行同期同类一年期存款利率标准由被告向原告支付违约金，从合同约定的2013年12月31日交付房屋之日计算至符合交房条件的2014年8月11日止。被告辩称在约定的交房期限之日交房条件已成就的理由，于法及原审法院查明的事实不符，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告湖北花样年置业有限公司于本判决生效后十日内向原告孙海明支付以购房款684547元为基数，按中国人民银行发布的一年期存款利率标准，自2013年12月31日起计算至2014年8月11日止的违约金。二、驳回原告孙海明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，由被告湖北花样年置业有限公司负担。
上诉人孙海明不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：（一）一审法院认为约定的违约金过高，判令被上诉人按银行一年前存款利率向上诉人支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据。被上诉人在合同中填写总房款日万分之三的逾期交房违约责任，只与银行计收逾期贷款利息相当，不存在过高之说。（二）一审法院在被上诉人没有主张违约金过高，并要求降低违约金的情况下，擅自主张认定违约金过高，并判令被上诉人按银行一年前存款利率向上诉人支付逾期交房违约金，系越权代当事人主张权利，明显不公，偏袒被上诉人，侵害了上诉人的合法利益。故请求二审法院依法撤销原审判决，改判被上诉人按上诉人孙海明交付购房款总款684547元的日万分之三支付从2014年1月1日起至2014年8月11日止的违约金；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
花样年公司针对孙海明上诉答辩称：我方在一审明确提出了对违约金调整的请求，且违约损失并不存在。即使违约存在也是因政策的调整造成。违约金的调整无任何法律规定必须按贷款利息进行。
上诉人花样年公司亦不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：原审判决部分事实认定不清，适用法律错误，判决不当。（一）一审判决以“双方对《商品房买卖合同》第八条第1项约定的‘该商品房经验收合格’约定的标准不明，双方约定的商品房交付的验收条件应为综合验收合格，而不仅仅是质量专项验收”为由，认定上诉人2013年12月31日通知交付不符合交付条件，与法不符。原审判决将双方约定的验收合同理解为综合验收合格属理解错误。本案中，上诉人已经依约提供了工程质量合同的证明文件即《建筑工程竣工验收报告》及《建筑工程质量监督报告》证明在合同约定的交房日上诉人已经提供了符合合同约定交付条件的商品房。根据《合同法》第279条等法律法规的规定，取消了行政部门的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。而原审判决以上诉人交付的房屋未取得《竣工验收备案证明》，不符合综合验收条件而认定上诉人2013年12月31日的通知交付行为无效，与法不符。（二）上诉人在通知被上诉人交付房屋时，虽然未取得建设工程消防验收复验合格的意见书，但上诉人不应当为此承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，取得建设工程消防验收复验合格并非双方约定的房屋交付条件。同时，被上诉人购买的该商品房未取得建设工程消防验收复验合格并非上诉人的原因所致，应属国家法规、政策调整等影响合同履行的特殊原因。（三）2014年3月10日，被上诉人已经接收了诉争的房屋，一审法院仍然以上诉人交付的房屋不符合法定条件，判令上诉人承担违约责任，显然与法不符。
上诉人孙海明针对花样年公司答辩称：商品房不仅要符合质量安全要求，对方的房屋未经过安全验收，违反了法律、法规的强制性。禁止性规定。强制交房侵害了业主的合法权益。虽然我方接收了房屋，但对方强制交房依法应属无效，应重新交房。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为：上诉人孙海明与上诉人花样年公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”故本案双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人花样年公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经综合验收合同”条件的商品房交付买受人使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起3０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”《建筑工程施工质量验收统一标准》中的第6.0.7条规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”建设部在《关于发布国家标准〈建筑工程施工质量验收统一标准〉的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文，必须严格执行。上述条文明确规定，建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。《商品房买卖合同》约定的交房条件为“该商品房经验收合格”，应以出卖人是否取得《竣工验收备案证》为标准，出卖人在合同约定的交付时间取得了备案证，就具备了合同约定的交房条件，否则，应视为不符合合同约定的交付条件。本案中，上诉人花样年公司虽于2013年12月31日前履行了通知交房义务，但2014年8月11日才取得《竣工验收备案证明书》，故其2013年12月31日交付的房屋不符合约定的交付条件，应当依照合同约定承担违约责任。故上诉人花样年公司认为其不构成违约，不应当承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。《商品房卖房合同》第九条约定：“……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”依照双方合同约定，若出卖人花样年公司构成违约，应当自双方合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，向买受人孙海明支付违约金。因上诉人孙海明于2014年3月10日已接受本案诉争房屋，视为对双方合同约定交付条件的变更，故应认定2014年3月10日花样年公司向孙海明实际交付了房屋，根据《商品房卖房合同》约定，上诉人花样年公司应向上诉人孙海明支付违约金计算至2014年3月10日止。原审判决上诉人花样年公司支付违约金自2013年12月31日起计算至2014年8月11日止有误，本院应予更正。对于违约金的计算方式，因上诉人花样年公司逾期取得《竣工验收备案证明》是由于消防部门验收规定调整，对高层房屋建筑消防标准进行了提高，并非由于花样年公司的过错所导致，且花样年公司经过整改后随后通过了消防验收。综合考虑上诉人花样年公司的过错程度以及未对上诉人孙海明造成实际损失，原审判决上诉人花样年公司按照中国人民银行发布的一年期存款利率标准支付违约金并无不当。上诉人孙海明主张按照日万分之三支付违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，对于违约金的起止日期计算不当，本院应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销襄阳市襄州区人民法院（2014）鄂襄州民三初字第00074号民事判决；
二、上诉人湖北花样年置业有限公司于本判决生效后十日内向上诉人孙海明支付以购房款684547元为基数，按中国人民银行发布的一年期存款利率标准，自2013年12月31日起计算至2014年3月10日止的违约金；
三、驳回上诉人孙海明的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费的负担按原审判决执行。上诉人湖北花样年置业有限公司上诉的二审案件受理费485元，由湖北花样年置业有限公司负担；上诉人孙海明上诉的二审案件受理费194元，由上诉人孙海明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 轶
审 判 员 张耀明
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 王文翔