西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00384号
上诉人（原审原告）武政民。
委托代理人董浩忠，陕西浩元律师事务所律师。
委托代理人赵宝丽，陕西浩元律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陕西天佑国际酒店管理有限公司，住所地西安市莲湖区西二环南段12号。
法定代表人刘生东，该公司董事长。
委托代理人杨石头，该公司员工。
上诉人武政民、上诉人陕西天佑国际酒店管理有限公司（以下简称天佑酒店公司）因租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2014）莲民三初字第00080号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人武政民的委托代理人董浩忠、赵宝丽；上诉人天佑酒店公司的委托代理人杨石头到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年11月6日武政民诉至原审法院称，天佑酒店公司与陕西明日新概念置业发展有限公司（以下简称新概念公司）于2006年10月1日签订《房屋租赁合同》，约定：新概念公司将其开发建设的明日新概念公寓（又名西高国际）除第12层外，整体出租给天佑酒店公司使用，租金每平方米240元／年，2010年至2019年期间的租金于每年的4月1日至6月1日支付。天佑酒店公司逾期支付租金的应按每日万分之五支付违约金，逾期超过4个月，新概念公司有权解除合同。后新概念公司通过媒体向社会公开销售明日新概念公寓，并在天佑酒店公司大厅设立售楼部。同时，天佑酒店公司作为承租方向出租方发函放弃优先购买权。之后，其购买了新概念公寓12101号房屋，建筑面积为826.98平方米的商品房。其购买房屋后，天佑酒店公司自2011年12月1日起即未向其支付租金。天佑酒店公司作为承租人应向产权人即其支付租金，天佑酒店公司长期拖欠租金，违反了合同约定，应当向其支付租金并赔偿损失，同时，其有权解除租赁关系，并要求天佑酒店公司返还房屋。现请求：1．判令解除双方之间的房屋租赁关系；2．判令天佑酒店公司立即向其返还房屋；3.判令天佑酒店公司向其支付房屋租金363871.20元（自2011年12月1日至2013年9月30日），2013年10月1日起至天佑酒店公司实际返还房屋之日止的房屋使用费仍由天佑酒店公司按每月16839.60元的标准向其支付；4.判令天佑酒店公司向其支付违约金（自2011年12月1日起，以当年应付租金为计算基数，按每日万分之五为准，分别计算至判决生效之日止）；5．诉讼费由天佑酒店公司负担。
天佑酒店公司答辩称，2006年10月1日，其关联公司陕西天佑投资有限公司（以下简称天佑投资公司）与新概念公司签订明日新概念公寓的整体租赁合同（不包括第12层），该协议对租赁双方的相关权利、义务进行了明确约定。2007年5月18日，根据上述合同第十四条约定，租赁合同的承租方变更为其天佑公司，其取得该合同的权利、义务。武政民与新概念公司之间关于新概念公寓相关房屋所有权变更与转移的情况，其在2013年6月份之前并不知情。2013年6月，法院陆续开庭审理业主与新概念公司、陕西国伟投资理财有限公司（以下简称国伟公司）的托管纠纷，将其列为第三人，其才知部分购房业主已取得房产证及与国伟公司有委托管理关系。以上情况说明，2013年6月份前，其并不知道武政民的业主身份，武政民称自2011年11月1日起其未向武政民支付租金与事实不符。2013年10月和11月，新概念公司众多购房业主与国伟公司的托管协议解除，武政民事实上收回了所购房屋的收益权，此时武政民才有权要求其公司支付租金。此前，其已合法支付的租金武政民无权主张，在托管协议解除前，法院处理的武政民收益金部分，武政民更无权要求其重复支付。在2013年6月其知道武政民与国伟公司的托管关系之前，其已于2013年5月8日按租赁合同约定的租金支付期限，向新概念公司支付租金至2014年10月31日，2014年10月31日之后的租金，其承诺按租赁合同的约定进行支付。由于其并不存在支付租金违约之事实武政民要求解除租赁关系及支付违约金之诉求，无事实依据，请求法院予以驳回。房屋租赁关系存续期间，房屋所有权变动的，并不影响租赁关系之效力，其有权依租赁合同继续使用租赁房屋，故不同意向武政民返还租赁房屋。
原审法院经审理查明，2006年10月1日，新概念公司与天佑投资公司签订《房屋租赁合同》，约定新概念公司将位于西安市莲湖区西二环惠民坊1号（现地址西二环南段12号）明日新概念公寓（现使用名称西高国际大厦）整体出租给天佑投资公司（除明日新概念公司已经售出的第12层外），2006年10月1日至2007年5月31日为装修期，装修期间免收房屋租金；2007年6月1日至2022年11月30日为租赁使用期（含6个月的二期免费装修期）。租金为每年每平方米240元，以第1层至第11层、第13层至第22层的建筑面积加地下一层面积共19406.01平方米计算，每年的整体租金为4650000元，租金于每年4月1日至6月1日之间支付。并特别约定，鉴于天佑投资公司本次签约的目的是用于酒店和写字楼及相配套的餐饮、娱乐、洗浴、票务、健身、美容、美发、商务中心、小型商店等范围内的经营，天佑投资公司决定设立专门的全资或控股子公司，具体负责经营，本合同生效后，自该子公司设立并取得营业执照后，由子公司取代天佑投资公司，承担本合同中天佑投资公司的所有权利、义务，天佑投资公司退出本合同及本合同的权利、义务。子公司取得营业执照后，由新概念公司与子公司签订书面的确认书，以确定子公司对本合同权利、义务的取得和履行，但确认书的签订与否，不影响子公司对本合同权利、义务的
取得和履行。该合同对租金支付、标的物的交付标准、租赁房屋用途、装修和附属物的增添、增建、转租、转让和续租等内容均作了详细约定。
2007年4月天佑投资公司设立的天佑酒店公司登记设立。2007年5月18日，天佑投资公司、天佑酒店公司、新概念公司三方签订确认书，确认天佑酒店公司取得天佑投资公司在租赁合同中的所有权利、义务。2009年10月14日，天佑酒店公司在得知新概念公司向社会公开销售其已承租的西高国际大厦（明日新概念公寓）后，致函新概念公司，提出新概念公司在销售房屋时应当向购房客户明确购买标的和租赁关系存在的实际情况。次日，新概念公司复函，称已明确告知客户所销售的房屋与天佑酒店公司存在租赁关系。新概念公司公开销售后，武政民向新概念公司购买位于西安市西二环南段惠民坊1号西高国际第1幢1单元12101号房屋，并于2011年9月26日取得房厘所有权证，产权证号为：西安市房权证莲湖区字第1050108009-19-2-1-12101-1，建筑面积为826.98平方米。
2013年9月30日，新概念公司向天佑酒店公司出具酒店现状情况说明，将其出租房屋出卖及托管情况书面告知天佑酒店公司。
庭审中，武政民称，2010年8月至2011年11月，新概念公司向其支付租金之后再未支付。法院当庭释明武政民应于五日内提供收取租金明细，但武政民未提交。
庭审中天佑酒店公司称，其与新概念公司之间《房屋租赁合同》合法有效，双方一直在按合同履行，其与新概念公司的租金支付至2014年10月31日，并提供证据进行证明：1、2011年5月12日账务核对情况确认书。2、2012年5月16日及2013年5月8日明日新概念往来明细确认表。武政民认为后两份确认书只有签名，无新概念公司签章，也无相关财务票据进行支持，对上述证据表示不予认可。
原审法院经审理认为，新概念公司就其开发建设的明日新概念公寓整体出租事宜，与天佑投资公司达成一致，双方签订《房屋租赁合同》，后双方与天佑酒店公司达成一致，签订确认书，确认租赁合同的承租方权利、义务由天佑酒店公司承继，上述合同及确认书系各方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，依法应确认有效。期间，新概念公司又将租赁房屋中的一套卖与武政民，并由武政民进行了所有权登记，武政民取得所购房屋所有权后，原新概念公司与天佑酒店公司之间房屋租赁合同涉及武政民所购房屋的租赁关系的出租方主体，依法应由武政民继受，故武政民与天佑酒店公司之间存在房屋租赁关系。武政民购得房屋后，新概念公司支付其租金至2011年11月，武政民未提出异议，而2013年9月30日新概念公司向天佑酒店公司出具酒店现状情况说明，将其出租房屋出卖及托管情况书面告知天佑酒店公司，故2013年9月30日前武政民无权向天佑酒店公司收取房屋租金，对其请求天佑酒店公司支付2011年12月1日至2013年9月30日房屋租金之诉讼请求，依法不予支持，其请求天佑酒店公司支付自2013年10月1日之后的租金及违约金，依法予以支持。武政民主张解除租赁关系、返还房屋，因武政民起诉时并不具备合同的解除条件，且天佑酒店公司并未根本违约，故武政民要求解除与天佑酒店公司的合同关系并返还房屋之诉讼请求，依法不予支持。
关于租金标准及违约金数额问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，故2013年10月15日后的租金标准及逾期支付租金的违约金数额，应以原租赁合同的相关约定予以确定，即租金标准为每平方米每月20元，违约金为欠付租金的日万分之五，但违约金的计算时间，应按照原合同约定扣除两个月的支付期限，即自2013年12月16日起算。天佑酒店公司辩称其已向新概念公司支付租金至2014年10月31日，应从2014年11月起向武政民支付租金之理由，是其与新概念公司之间的房屋租赁纠纷，可另行解决，故其辩称不予采纳。西安市莲湖区人民法院于2014年11月14日，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：一、被告陕西天佑国际酒店管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告武政民2013年10月1日至本判决生效之日12101号的房屋租金（租金标准按826.98平方米、每平方米每月20元计算）；二、被告陕西天佑国际酒店管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告武政民违约金：以本判决第一项欠付租金数额为基数，以每日万分之五为标准，从2013年12月1日计算至本判决生效之日；三、驳回原告武政民其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7158元，由被告陕西天佑国际酒店管理有限公司承担（原告予以缓交，被告在执行本判决时直接向法院缴纳）。
上诉人武政民不服上述判决，向本院提起上诉称，其已购买新概念公司位于西安市西二环南段惠民坊1号西高国际第1幢1单元12001号房屋，并于2011年9月26日取得该房屋的权属证书。2011年11月之前，新概念公司向其支付了租金，之后，天佑酒店公司等再未支付租金。其取得所购房屋的所有权后，原新概念公司与天佑酒店公司之间租赁合同的出租方主体，依法由其继受，故其与天佑酒店公司之间存在房屋租赁关系。从2012年4、5月起，其多次要求天佑酒店公司支付租金，天佑酒店公司均不予理睬。自2011年12月1日起至今，天佑酒店公司未向其支付租金，按照《房屋租赁合同》的约定，天佑酒店公司逾期4个月支付房租，其有权解除《房屋租赁合同》，收回房屋。原审判决认定事实不清，适用法律不当。请求：1、撤销原判，解除其与天佑酒店公司的房屋租赁关系；2、判令天佑酒店公司立即返还其房屋，支付其房屋使用费611965.2元（自2011年12月1日至2014年12月31日止，自2015年1月1日至天佑酒店公司实际返还房屋之日止的房屋使用费，应由天佑酒店公司按每月16539.6元的标准向其支付）；3、判令天佑酒店公司支付其逾期支付的房屋使用费（自2011年12月1日起以应付租金为基数按每日万分之五计算至判决生效之日止）；4、本案诉讼费由天佑酒店公司负担。
天佑酒店公司针对武政民的上诉答辩称，2006年10月1日，其和新概念公司签订了《房屋租赁合同》，武政民是在2011年9月26日购买取得的房屋，不存在其和新概念公司恶意串通的事实。在2013年之前，武政民没有要求过房租，请求依法改判支持其上诉请求。
上诉人天佑酒店公司不服上述判决，向本院提起上诉称，依据一审判决“2013年10月1日前，原告无权向被告收取房屋租金”的认定，其只能依据《房屋租赁合同》的约定，向新概念公司支付房租，其已经支付的租金，合法有效，而且，租金其已支付至2014年10月31日。其与新概念公司双方毫无争议和纠纷，而原审判决却主观的认定可另行解决，不以事实为依据，直接导致既然一审判决确认《房屋租赁合同》有效，双方继续履行，其应当向武政民支付的房租并非仅是至判决生效之前的房租，而应该是按照《房屋租赁合同》的约定标准和付款方式，支付至合同履行期满。为此，请求二审法院对此予以确认。自《房屋租赁合同》签订起，其从未发生违约行为，更不存在逾期支付租金的行为。其已向新概念公司支付至2014年10月31日的租金，合法有效，不存在支付租金违约。在原审审理期间，其书面通知并登报，明确要求业主尽快办理《房屋租赁合同》中出租方身份的确认和主体的变更事宜，提供租金的支付账户，履行合同手续。但武政民并未理睬。原审法院毫不理会其要求支付租金的事实，却判决其承担逾期支付租金的违约金，无合同和事实根据。依据《诉讼费用交纳办法》规定：诉讼费由败诉方承担，一审判决驳回了武政民的大部分诉讼请求。却判令其全额承担诉讼费，明显违法。其是被告身份，无法申请追加被告，故向武政民提出了追加新概念公司和国伟公司为被告的建议，武政民未予理睬。在每次开庭时，其均向合议庭正式申请追加新概念公司和国伟公司为第三人，要求国伟公司对解除托管合同之前的租金与新概念公司共同向武政民承担支付责任，要求新概念公司对2014年10月31日之前的租金，向武政民承担支付责任。然而，原审法院未通知第三人参与诉讼，导致其房租已经支付至2014年10月31日的事实，在判决书审理查明部分未做出判断，在本院认为部分，做出了租金已经支付至2014年10月31日是其“与新概念公司的房屋租赁纠纷，可另行解决”的主管臆断，一审判决第一项错误。综上所述，请求维持原判第三项，撤销第二项，依法改判第一项：按《房屋租赁合同》房租标准的约定，支付武政民自2014年11月1日起的房租，诉讼费由武政民承担。
武政民针对天佑酒店公司的上诉答辩称，其与新概念公司只有买卖合同无托管关系。天佑酒店公司主张其已向新概念公司支付租金至2014年10月31日的事实是否真实，原审法院未确认。托管关系是否真实存在，原审法院没有查明，且托管关系不能成为天佑酒店公司拒付租金的理由。新概念公司法定代表人马德龙用业主的租金作担保，向天佑酒店公司法定代表人刘生东借款。业主买房时，新概念公司向业主承诺投资额的回报率为10%。新概念公司将房屋租给天佑酒店公司时，每平米20元，价位非常低。双方因租金问题发生争议后，天佑酒店公司不可能将租金交至2014年10月31日。天佑酒店公司于2014年7月16日在《华商报》上发布公告，确认业主身份已无意义。从2011年12月1日起，天佑酒店公司停止支付租金至今，其依约行使合同解除权，收回房屋，并要求天佑酒店公司支付其收回房屋之间的房屋占用费，有事实根据和法律依据，请求法院支持其上诉请求。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚。
本院认为，2006年10月1日新概念公司与天佑投资公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反国家法律或行政法规的强制性规定，为有效合同。在《房屋租赁合同》履行期间，新概念公司、天佑投资公司及天佑酒店公司于2007年5月18日签订确认书，确认天佑投资公司承租的权利、义务由天佑酒店公司履行。据此，天佑酒店公司承继了天佑投资公司的权利、义务，成为《房屋租赁合同》的承租方。武政民购买涉案房屋并2011年9月26日取得房产权证后，根据合同法买卖不破租赁的有关规定，其继受取得了新概念公司在《房屋租赁合同》中出租方的权利、义务。因此，武政民与天佑酒店公司形成租赁关系，新概念公司与涉案租赁合同已无关联。原审法院未准许追加新概念公司与国伟公司参加诉讼，并不违反法定程序，故天佑酒店公司的此项上诉理由，依法不能成立。武政民自认2011年11月之前的房租，已由新概念公司支付，之后天佑酒店公司再未付租金。经查，武政民取得房屋物权后，未在天佑酒店公司办理出租方主体确认和变更事宜。所以，原审法院根据新概念公司出具的现状情况说明，确认2013年9月30日天佑酒店公司知道明日新概念公寓出售及委托管理情况，并无不当。天佑酒店公司在知道武政民为涉案房屋出租人后，应当向其支付租金，不应再向新概念公司支付。天佑酒店公司称其已将租金支付至2014年10月31日，该事实是否成立，涉及其与新概念公司的权益，可另行解决，但不能对抗武政民作为业主主张租金的权利。原审法院按照《房屋租赁合同》的约定，扣除两个月的支付期限后，认定天佑酒店公司应当承担违约责任，有事实根据和法律依据。至于天佑酒店公司要求确认武政民应按《房屋租赁合同》约定的标准和付款方式，支付至合同履行期满租金的上诉请求，因武政民并无此项诉请，合同仍在履行当中，天佑酒店公司应当按约定履行合同义务，故天佑酒店公司的该项上诉理由，不能成立。武政民于2013年11月提起本案诉讼，要求解除租赁合同，收回房屋。经审查，武政民起诉时，合同解除的条件尚不具备，原审法院未予支持，适用法律准确。原审法院根据案件的审理，判令由天佑酒店公司承担诉讼费，并无不妥。综上，原审判决正确，应予维持。武政民和天佑酒店公司的上诉请求，均予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14676元，由武政民负担7518元；陕西天佑国际酒店管理有限公司负担7158元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 玲
代理审判员 刘 旭
代理审判员 高喜平
二〇一五年五月四日
书 记 员 樊佩瑶