湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0116民初1688号
原告：鄢梅林，男，1978年10月18日出生，汉族，住武汉市黄陂区。
委托诉讼代理人：冯木，湖北天泓律师事务所律师。特别授权。
委托诉讼代理人：孙盼，湖北天泓律师事务所律师。特别授权。
被告：丁亨兵，男，1972年5月27日出生，汉族，身份证住址湖北省潜江市。现住湖北省潜江市。
被告：刘红梅，女，1980年9月23日出生，汉族，身份证住址河南省沈丘县。现住湖北省潜江市。
被告：李胜贤，男，1987年7月5日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：黄露，湖北今天律师事务所律师。特别授权。
第三人：武汉鑫恒伟业房地产经纪有限公司南德分公司。住所地武汉市黄陂区前川街定远村南德国际城*期第**幢*层*号。
负责人：刘莎，该分公司负责人。
原告鄢梅林与被告丁亨兵、被告刘红梅、被告李胜贤及第三人武汉鑫恒伟业房地产经纪有限公司南德分公司（以下简称鑫恒伟业南德分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鄢梅林及委托诉讼代理人孙盼，被告丁亨兵、被告刘红梅，被告李胜贤的委托诉讼代理人黄露及第三人鑫恒伟业南德分公司的负责人刘莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鄢梅林向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告李胜贤及第三人之间于2017年7月28日签订的《武汉存量房居间（买卖）合同》；2、三被告共同向原告返还定金50000元；3、居间服务费15300元由被告丁亨兵、刘红梅承担，被告李胜贤承担连带责任；4、被告丁亨兵、刘红梅支付原告违约金229500元，被告李胜贤承担连带责任；5、被告丁亨兵、刘红梅赔偿原告因办理贷款支出的担保费9500元，被告李胜贤承担连带责任；6、本案的诉讼费用由上述被告承担。事实和理由如下：2017年7月28日，原告与被告丁亨兵、刘红梅的委托代理人李胜贤于第三人处签订《武汉存量房居间（买卖）合同》一份，合同约定甲方自愿将位于武汉市黄陂区前川街油岗村冰晶兰馨苑××栋×层×室、建筑面积142.09平方米的房屋（不动产权证号：鄂（2×）武汉市黄陂不动产权第××号）出售给乙方，房屋成交价765000元。原告于合同签订当日向甲方支付定金50000元。按照合同约定，原告以银行按揭贷款方式付款并根据贷款银行比例上下浮动情况变动首付款金额和余款。2018年1月15日，原告向李胜贤支付了首付款225000元。不久，原告接第三人通知：银行贷款审批于2017年8月22日获得通过，金额为490000元。至此加上签订合同时支付的定金50000元，原告已将案涉合同所约定的全部购房款筹集完成，原告依约定全面履行了合同义务。然而，通过第三人通知原告得知，上述被告拒绝办理提前还款解除房屋抵押手续并拒绝办理房屋过户手续且私自于2017年12月25日向不动产机关申请了不动产权证遗失声明。为此成诉。为维护原告的合法权益，特具状法院，判决支持原告的诉讼请求。
丁亨兵、刘红梅辩称：原告诉称的案涉房屋买卖合同及所付定金、首付款等事项，自己根本不知情；自己与李胜贤之间签订的委托合同并非委托李胜贤进行房屋买卖，而是委托李胜贤办理贷款所用；原告所主张的定金、违约金、贷款担保费、服务费等请求与自己无关，谁收钱谁承担；原告主张的违约金过高，应予调整。
李胜贤辩称：1、李胜贤是丁亨兵、刘红梅的委托代理人，其代理主体、事项、权限和期间明确，代理事项亦不违法，李胜贤为有权代理，授权明确，其在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为对被代理人发生效力，民事责任应由被代理人承担，而非李胜贤承担或与丁亨兵、刘红梅承担连带责任，李胜贤收取原告支付的款项是否交给丁亨兵、刘红梅，属另一法律关系，不属本案的审理范围；2、导致本案合同不能履行的原因是丁亨兵、刘红梅拒绝办理房屋提前还贷解除抵押手续且私自申请案涉房屋不动产权证遗失，丁亨兵、刘红梅截止本案开庭之时仍然拒绝履行本案房屋买卖合同，其违约行为所产生的法律后果应由其自行承担；3、原告本身存在违约行为且未提供合法有效的证据证明其损失，应承担举证不能的法律后果，其主张违约金过高，应予减少且不能同时主张违约金和损害赔偿金。请求驳回原告对李胜贤的全部诉讼请求。
鑫恒伟业南德分公司陈述：原告诉称属实。丁亨兵、刘红梅与李胜贤之间的手续没有办理清楚，丁亨兵、刘红梅不同意提前对房屋进行解除抵押导致合同不能履行。请求判决违约方给付第三人居间服务费15300元。
对当事人无异议的证据和事实，本院予以认定并有相关证据在卷佐证。对当事人持异议的证据和事实，本院认定如下：
一、关于证据部分。对原告提供的证据二，被告丁亨兵、刘红梅表示不清楚，李胜贤及第三人对该证据均不持异议；该证据系双方当事人的真实意思表示，能达到证明目的，本院予以采信。原告提供的证据三，被告丁亨兵、刘红梅对其签名的真实性不持异议，但不认可其证明目的，认为该委托书是委托李胜贤办理贷款手续而非出售案涉房屋；该证据能达到证明目的，本院予以采信。原告提供的证据四，被告丁亨兵、刘红梅表示不清楚，李胜贤及第三人对该证据均不持异议；该证据能达到证明目的，本院予以采信。原告提供的证据六，被告丁亨兵、刘红梅表示不清楚，李胜贤对该证据的真实性不持异议、第三人对该证据不持异议；该证据能达到其证明目的，本院予以采信。原告提供的证据七，被告丁亨兵、刘红梅表示不清楚，李胜贤不认可该证据的真实性，但认可贷款手续已通过银行审批，第三人对该证据不持异议；该证据能达到其证明目的，本院予以采信。原告提供的证据八，被告丁亨兵、刘红梅表示不清楚，李胜贤对该证据持异议，认为收据并非该款项支付的合法证据且无转账凭证、收款单位亦无办理担保贷款的资质无权收取担保费用、担保费用并非合同履行必须发生的费用，第三人对该证据无异议；该证据能达到其证明目的，本院予以采信。原告提供的证据十，被告丁亨兵、刘红梅对其真实性无异议，但不认可其证明目的，认为申请挂失不动产权证的目的是李胜贤不将案涉房屋的不动产证原件交付丁亨兵、刘红梅，被告丁亨兵、刘红梅不存在违约的事实，李胜贤和第三人均对该证据无异议；该证据能达到其证明目的，本院予以采信。被告丁亨兵、刘红梅提供的证据，原告对其真实性持异议，认为该证据里面的宗地图没有红线，该证据亦无法达到其证明目的，李胜贤对该证据持异议，认为无法判断其真实性、该证据的来源不清楚、亦不能达到其证明目的，第三人认为该证是假的，真实的不动产权证在第三人处；该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。被告李胜贤提供的证据一，原告对其真实性不持异议，但不认可证明目的，认为李胜贤在收取50000元定金后并没有证据证明已将该定金交给丁亨兵、刘红梅，李胜贤没有履行通知丁亨兵、刘红梅偿还贷款解除抵押手续义务而导致合同不能履行，李胜贤应该承担连带责任，丁亨兵、刘红梅对该证据上的签名的真实性不持异议，但不认可其证明目的，认为委托书是委托李胜贤办理贷款而非出售案涉房屋，第三人对该证据不持异议；该证据能达到其证明目的，本院予以采信。李胜贤提供的证据二，原告及第三人不持异议，丁亨兵、刘红梅表示不清楚；该证据能达到其证明目的，本院予以采信。李胜贤提供的证据三，原告对其真实性无异议，但不认可证明目的，认为李胜贤未尽到通知义务，丁亨兵、刘红梅对该证据持异议，认为自己没有收到该信息，也不知道李胜贤代自己出售房屋的事情，第三人对该证据不持异议；该证据没有信息发出的时间，不能达到其证明目的，本院不予采信。
二、关于本案的事实。2017年1月13日，丁亨兵、刘红梅作为委托人与受托人李胜贤在湖北省武汉市琴台公证处的见证下签订委托书一份。该委托书内容为：委托人系夫妻关系，共同拥有位于武汉市黄陂区前川街油岗村冰晶兰馨苑×栋×层×室、建筑面积142.09平方米的房屋（不动产权证号：鄂（×）武汉市黄陂不动产权第××号），现委托李胜贤为全权代理人代办如下事宜：1、代为偿还上述房屋的贷款、解除抵押等相关手续，并代领他项权证及结清证明和抵押注销资料等；2、代为出售上述房屋并代收所售房款；3、代为办理上述房屋的买卖交易和过户手续；4、代为配合买方办理银行贷款手续；5、代为到民政局、房地局办理调档手续；6、其他相关事宜。在授权范围内，李胜贤签署的与上述委托事项相关的文件委托人均予认可。委托期限自即日起至2019年1月13日止。2017年1月16日，湖北省武汉市琴台公证处对该委托事项作出了（2017）鄂琴台内证字第1593号公证书。同日，湖北省武汉市琴台公证处对证明申请人丁亨兵、刘红梅的身份证复印件与原件相符作出了（2017）鄂琴台内证字第1594号公证书。2017年7月28日，原告（乙方、买受人）与被告丁亨兵、刘红梅（甲方、出售人）的委托代理人李胜贤及第三人（丙方、经纪人）签订《武汉存量房居间（买卖）合同》一份。该合同约定：甲方自愿将位于武汉市黄陂区前川街油岗村冰晶兰馨苑×栋×层×室、建筑面积142.09平方米的房屋（不动产权证号：鄂（×）武汉市黄陂不动产权第××号）出售给乙方；房屋成交价765000元；付款方式及时间为签订本合同前，乙方已向甲方支付定金50000元，乙方采取银行按揭方式付款，乙方于贷款审批通过支付首付款365000元（含定金5万元），余款400000元有关程序和期限按所在按揭银行规定办理，待银行贷款审批通过，乙方将首付款提前给甲方还清银行剩余贷款，甲方领取解压资料并完成房屋解压手续，甲、乙双方积极配合丙方办理过户手续，待乙方新的不动产权证出证后，乙方无条件配合丙方办理该房屋的抵押手续；居间服务费及支付方式为丙方向甲、乙双方提供居间信息、咨询及推介服务，促成本合同的签订，本合同签订时乙方须向丙方支付居间服务费15300元；甲乙双方任何一方单方违约导致本合同无法履行，违约方支付的居间服务费不予退还，守约方支付的居间服务费由违约方承担；合同第九条约定，如甲方未按照约定时间结清银行贷款并拿到解押资料交给丙方，则视为甲方违约，甲方除全额退还乙方交付的购房款外，还应按合同房款总额的百分之二十向乙方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。2017年7月28日，原告向李胜贤交付购房定金50000元。2017年8月3日，第三人收取原告贷款担保费用9500元。2018年1月15日，原告向李胜贤支付首付款225000元。不久，第三人通知原告：银行贷款审批于2017年8月22日获得通过，贷款金额为490000元。之后，原告通过第三人得知，被告丁亨兵、刘红梅拒绝办理提前还款解除房屋抵押手续且私自于2017年12月25日向不动产机关申请了不动产权证遗失声明并重新办理了新的不动产权证书。该不动产权证号为：鄂（×）武汉市黄陂不动产权第××号。为此成诉。
另查明：2018年1月20日，李胜贤将收取原告的首付款225000元通过银行转账方式退还给原告。
本院认为，被告李胜贤受被告丁亨兵、刘红梅的委托以丁亨兵、刘红梅的名义与原告及第三人签订的《武汉存量房居间（买卖）合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，合法有效。被告丁亨兵、刘红梅理应按合同约定履行义务，但其拒绝办理结清案涉房屋贷款解除抵押手续且挂失不动产权证并重新办理新证的行为，构成违约，属于以自己的行为表明不履行主要债务。原告主张解除与被告丁亨兵、刘红梅及第三人之间签订的《武汉存量房居间（买卖）合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告丁亨兵、刘红梅辩称其与李胜贤签订的委托书系委托李胜贤办理贷款手续而非出售案涉房屋的意见，没有事实依据，本院不予采纳。被告李胜贤以购房“定金”的名义收取原告的50000元既不属于被告丁亨兵、刘红梅委托李胜贤所办事务的责任范围，该款项李胜贤亦未交付被告丁亨兵、刘红梅，李胜贤应将该50000元返还给原告，故原告主张三被告共同返还50000元的诉讼请求之合理部分，本院予以支持。被告李胜贤庭审中称所收取的50000元已转交20000元给第三人以及辩称该款项应由被告丁亨兵、刘红梅返还给原告的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。案涉合同约定的居间服务费，因原告未提供已交付居间服务费的凭证，故原告主张判决被告丁亨兵、刘红梅承担居间服务费15300元、被告李胜贤对该服务费承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。如前所述，因被告丁亨兵、刘红梅拒绝办理结清案涉房屋贷款解除抵押手续且挂失不动产权证并重新办理新证的行为，构成违约，根据合同约定，应承担违约责任；诉讼中，被告丁亨兵、刘红梅认为案涉合同约定的违约金过高，请求予以调整；本院综合原告方的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金调整为130000元；被告李胜贤作为被告丁亨兵、刘红梅的委托代理人，其代理行为所产生的法律后果依法应由被告丁亨兵、刘红梅承担，被告李胜贤对因被告丁亨兵、刘红梅违约所应承担的违约金不承担连带责任；故原告主张被告丁亨兵、刘红梅支付违约金229500元的诉讼请求之合理部分，本院予以支持，原告主张被告李胜贤对被告丁亨兵、刘红梅支付原告违约金承担连带责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。因原告在本案中已向被告丁亨兵、刘红梅主张违约金，本院在支持原告的违约金中已充分考虑到原告的损失，故原告主张被告丁亨兵、刘红梅赔偿因办理贷款所支出的担保费9500元，本院不予支持；同理，如前所述，被告李胜贤亦不应对担保费9500元承担连带责任。关于第三人主张由案涉合同的违约方给付居间服务费的请求一节，根椐合同约定，居间服务费应由原告在签订合同时交付居间服务费；本案中原告并未按合同约定履行交付居间服务费的合同义务；故第三人的该项请求不宜在本案中一并处理，其可另案主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告鄢梅林与被告丁亨兵、被告刘红梅及第三人武汉鑫恒伟业房地产经纪有限公司南德分公司签订的《武汉存量房居间（买卖）合同》；
二、被告李胜贤返还原告鄢梅林50000元；
三、被告丁亨兵、被告刘红梅支付原告鄢梅林违约金130000元；
四、驳回原告鄢梅林的其他诉讼请求。
上述给付款项于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取6987元，财产保全费4345元，合计11332元，由原告鄢梅林负担210元，被告丁亨兵、刘红梅负担10597元，被告李胜贤负担525元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 罗守俊
二〇一八年六月八日
书记员 梅 琳