北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终7014号
上诉人（原审被告）：北京天满福旅馆，住所地北京市东城区木料巷西口迆南。
法定代表人：石茯苓，经理。
委托诉讼代理人：于洁，男，1965年8月26日出生，北京天满福旅馆经理，住北京市东城区。
被上诉人（原审原告）：北京天坛实业总公司，住所地北京市东城区精忠街5号。
法定代表人：王建华，总经理。
委托诉讼代理人：张雪东，北京京腾律师事务所律师。
上诉人北京天满福旅馆（下称天满福旅馆）因与被上诉人北京天坛实业总公司（下称天坛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天满福旅馆上诉请求：撤销一审判决，改判驳回天坛公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、合同约定地址与我方实际经营场所地址不一致。合同约定的租赁地址为北京市东城区天坛西里南区甲1号房屋，而我方的住所地和实际经营地点均为北京市东城区木料巷西口，即北京市东城区天坛西里南区甲1号房屋东侧。天坛公司在一审中既未提供对原房屋租赁协议进行地点变更的补充协议，也没有提供两处地点为一处的证据，且一审法院实地勘验后发现涉案租赁场地并未悬挂门牌号，在此情况下，一审法院得出两处地点为同一处的结论，并据此判决我方腾退北京市东城区天坛西里南区甲1号房屋，并支付相应使用费，属于认定事实不清，证据不足，应查清事实后依法改判。二、一审判决我方支付房屋使用费金额有误。我方承租的是北京市东城区木料巷西口房屋，应以该房屋的实际面积作为支付房屋使用费的计算依据。三、双方2013年11月签订的房屋租赁协议期限届满后，房屋已经面临拆迁，天坛公司答复不续签合同，我方可以先干着，一直到拆迁。我方当时是三个月一交租金，交了两回。到了半年之后，我方再交房租，天坛公司就不收了，说已经开始拆迁，让我方搬走，但是我方不同意搬走。本案诉讼之前，我方没有接到任何有关搬离的通知，而且在拆迁之前因为违建房屋已被拆了1/3，面积也有缩减。现在餐馆还在经营，旅店一直处于停业状态，是天坛公司默许我方使用房屋不交钱的。木料巷的房屋是我方2001年承租的，合同是2001年与天坛针织厂签的，当时是8万/年，后来又涨了租金。天坛针织厂是天坛公司的前身，当时签了8年，到期后又续期了，两年一签，是和天坛公司签的。2013年我方与天坛公司的租赁合同租赁地址变为天坛西里甲一号，是因为天坛公司说房产证办下来了，名字变为天坛西里南区甲一号，我方就拿着天坛公司给的房产证复印件，发现该地址在派出所地名办没有登记，所以我方没有对住所地进行变更。两个地方是一个地，但是是分为两处房，是两个院相隔不远。我方认为天坛西里甲一号与我方实际用房不一致。我方现在使用的不是2013年合同中的448平米，当时签合同时天坛公司没有给我方看过图纸，也没有说过面积。
天坛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。第一，一审法院现场勘查过，涉案房屋与我公司房产证一致；第二，租赁面积实际是448平米，天满福旅馆主张使用的面积是373.1平米，已经退还74.5平米，但是并没有交还我公司，经过一审法院做工作，现在我公司只是按照373.1平米要求的租金。
天坛公司向一审法院起诉请求：1.天满福旅馆腾退北京市东城区天坛西里南区甲1号院第1幢、第2幢房屋，即勘验现场时位于北京市东城区天坛西里南区8号楼与9号楼之间、天满福旅馆用于经营餐馆和旅馆的房屋；2.要求天满福旅馆按照每日411.07元的标准支付2017年8月1日至实际腾房之日的房屋使用费。
一审法院认定事实：天坛公司系北京市东城区天坛西里南区甲1号院的产权人。该院共有平房5幢，其中第1幢房屋8间，建筑面积330平方米，第2幢房屋4间，建筑面积43.1平方米，第3幢房屋1间，建筑面积12.8平方米，第4幢房屋3间，建筑面积35.3平方米，第5幢房屋2间，建筑面积26.4平方米，总计447.6平方米。
2013年11月11日，天坛公司（甲方）与天满福旅馆（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将北京市东城区天坛西里南区甲1号房屋建筑面积448平方米租给乙方使用，年租金18万元，租赁期限自2013年11月1日至2015年10月31日。合同订立后，双方如约履行合同。
庭审中，天坛公司提交收据两张，一张开具日期为2016年12月9日，内容为：“今收到天满福旅馆交来2016年11.1-2017.4.30房屋使用费（到期无条件腾房）人民币玖万元整，交款人石茯苓”，另一张开具日期为2017年5月31日，内容为：“今收到天满福旅馆交来2017.5.1-2017.7.30房屋使用费到期无条件腾房人民币四万五千元整，交款人石茯苓”。天坛公司以此证据证明天满福旅馆在合同到期后仍按原租金标准交纳房租。天满福旅馆认可该收据真实性，但认为上述租金系其交纳的木料巷西口房子的房租。
经一审法院现场勘验，天满福旅馆使用北京市东城区天坛西里南区8号楼与天坛西里南区9号楼之间的长条形平房，天坛公司称该地址为北京市东城区天坛西里南区甲1号，天满福旅馆称该地区地址为北京市东城区木料巷西口迆南，上述建筑上未见门牌。天满福旅馆使用的上述建筑为一排北房，南墙上开有三扇门，西数第一扇门通往餐厅，进入西数第二、第三扇门，东西两侧均有隔断，分隔为客房。另，关于上述房屋东侧由铁皮板包围区域，天满福旅馆称此部分区域即为其此前使用的部分，且已于2015年交还天坛公司，对内部情况不清楚。天坛公司认为该部分区域即为北京市东城区天坛西里南区甲1号院的3、4、5号房，表示因天满福旅馆称其不再使用，其将自行收回此部分房屋。
经询，天满福旅馆表示其自2001年起从天坛公司的前身天坛街道生产服务合作联社处承租木料巷西口的房子至现在，原来有合同，但现在没有了，而且现在也不再交纳租金。
一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。天坛公司与天满福旅馆就北京市东城区天坛西里南区甲1号院签订房屋租赁合同，合同已于2015年到期。合同到期后，天满福旅馆仍继续使用房屋，并向天坛公司交纳房租。双方在2017年5月交纳房租的收据上写明“2017.5.1-2017.7.30房屋使用费到期无条件腾房”，应视为双方的口头租赁合同亦在2017年7月30日到期终止。合同终止后，天满福旅馆应腾退涉案房屋交还天坛公司，并应支付其占有使用房屋期间的使用费。故法院对天坛公司要求天满福旅馆腾房并按照原合同租金标准支付使用费的诉求予以支持。关于天满福旅馆所持其使用房屋并非北京市东城区天坛西里南区甲1号院的意见，缺乏依据，法院不予采信。据此，一审法院于2018年6月判决：一、北京天满福旅馆于判决生效后十日内腾退北京市东城区天坛西里南区甲一号院第一幢、第二幢房屋，即位于北京市东城区天坛西里南区八号楼与北京市东城区天坛西里南区九号楼之间的狭长平房；二、北京天满福旅馆于判决生效后十日内按照每日四百一十一元零七分的标准向北京天坛实业总公司支付自二〇一七年八月一日至实际腾房之日的房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审查明事实与一审基本一致。
本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。天坛公司与天满福旅馆签订的房屋租赁合同已于2015年10月31日到期，此后双方虽然没有签订书面的租赁合同，但通过天坛公司提交的两张租金收据可以看出天坛公司又将租赁期限延续至2017年7月30日，天满福旅馆的法定代表人石茯苓亦同意到期无条件腾房，此后天坛公司未再收取天满福旅馆的租金，亦未承诺天满福旅馆可以继续使用涉案房屋，故天满福旅馆无权继续占用承租的房屋，理应将上述房屋腾退。天满福旅馆主张其现在使用的房屋并非2013年11月签订的房屋租赁合同中约定的天坛西里南区甲1号房屋，而是从天坛公司的前身租赁而来的木料巷西口迆南的房屋，但天满福旅馆既不能提交相应的租赁合同，亦不能提交交纳租金的凭证予以佐证，故本院对天满福旅馆的上述主张不予采信。虽然天满福旅馆现使用的房屋没有悬挂门牌地址，但从一审法院现场勘验的情况看，房屋状况与天坛公司提交的房屋产权登记及附图情况基本相符，综合各方陈述及天坛公司提交的证据，本院认定天满福旅馆现使用的房屋系从天坛公司租赁的到期未返还房屋。天坛公司要求天满福旅馆腾退上述房屋，于法有据，应予支持。
天满福旅馆在租赁到期后仍然占有使用承租房屋，理应向天坛公司支付相应的房屋使用费。关于房屋使用费的标准，经天满福旅馆现场指认部分房屋已不再使用，天坛公司亦同意自行收回该部分房屋，不再收取该部分房屋的使用费，一审法院判决的使用费标准已扣除该部分归还的面积，天满福旅馆上诉称使用费计算有误，依据不足，本院不予支持。
综上所述，天满福旅馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费140元，由北京天满福旅馆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 李蔚林
审判员 王军华
二〇一八年七月二十三日
书记员 孙国栋