天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0106民初6084号原告：赵雯，女，1983年1月11日出生，汉族，中国电信南开分公司职工，住天津市和平区。委托诉讼代理人：姚宏飞（与原告系夫妻关系），1983年11月5日出生，汉族，无职业，住。委托诉讼代理人：范宏明，天津悦德律师事务所律师。被告：霍星，男，1973年9月2日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王茜、刘丹，天津击水律师事务所律师。第三人：天津市永盛安家房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽一号路（丁字沽街生产服务管理处内）。法定代表人：刘欢，职务总经理。原告赵雯与被告霍星、第三人天津市永盛安家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月14日、2017年3月23公开开庭进行了审理。第一次开庭原告赵雯及其委托诉讼代理人范宏明，被告霍星的委托诉讼代理人王茜、刘丹，第三人天津市永盛安家房地产经纪有限公司的法定代表人刘欢到庭参加诉讼；第二次开庭原告赵雯的委托诉讼代理人姚宏飞、范宏明，被告霍星的委托诉讼代理人王茜、刘丹到庭参加诉讼，第三人天津市永盛安家房地产经纪有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵雯向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋买卖居间合同；2.要求被告赔偿原告损失578700元（其中房屋差价损失565100元、中介费损失13600元），双倍返还定金80000元；3.诉讼费用、保全费用、评估费用等由被告承担。事实与理由：原、被告经第三人居间介绍于2016年7月14日在第三人处签订房屋买卖居间合同，合同约定被告将位于天津市XX区XX路XX里XX号的房产出售于原告，合同总价款人民币1360000元，签订合同当日原告向被告支付了购房定金40000元，向第三人缴纳了居间服务费13600元，但被告于2016年9月29日通知第三人其不再向原告出售上述房屋。原告在相同地段购买相同水平房屋花费2200000元。综上所述，被告的上述行为违背了诚实信用原则，并给原告造成了极大损失，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告霍星辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回。原告在履行本合同过程中，存在重大违约行为，导致无法进行买卖合同约定的房屋交接、交付。被告在此情况下，向原告提出解除双方签订的房屋买卖居间合同符合法律规定，该买卖合同于解除通知发送之日已经解除，被告在履行合同过程中，不存在任何过错。1、根据合同法、物权法相关规定，只有在原告履行了全部的支付房款义务而且房屋变更产权登记之后诉争房屋所有权才属于原告，原告才拥有对于该房屋的占有、使用、处分权利，本案中，根据双方签订的房屋买卖居间合同第5条第1款明确约定内容，原告仅仅交纳了定金40000元，在上述条件不具备情况下，就对房屋进行施工，并且毁坏房屋的附属设施以及结构，严重违反法律规定，属于严重违约行为。2、众所周知，房屋买卖进行交付时，原房屋所有权人对房屋内剩余电器、家具进行交接、处分，但是原告在未经被告同意下，将房屋内属于被告的煤气、电器、家具、设备全部丢弃，不仅给被告造成了无法估量的损失，而且买卖标的无法还原至交易之前。原告对房屋施工、砸墙破坏房屋主体结构，根据城市房地产管理法第27条规定，房屋内部的墙体结构已经被原告破坏，已经不再是最初开发商交付房屋时的房屋主体结构，故该房屋是否存在安全质量问题有待解决，已经不具备交付条件。也就是说，原告的行为导致了该房屋买卖合同无法进一步履行。根据合同法第94条第4、第5款内容约定，被告有权发出解除通知，与原告解除买卖合同。3、原告的诉讼请求没有事实、法律依据，合同无法顺利履行，系原告单方面原因造成，依据该合同第7条第1款约定内容，被告有权不返还先期支付的定金，更不存在任何赔偿。其次，根据双方签订的合同第7条第2款的约定内容，即便是被告存在违约行为，被告除双倍返还定金以外，原告不可要求进一步赔偿相关损失。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。针对原告主张的损失数额，被告认为与本案房屋买卖合同没有关联性，原告与案外人其他房屋买卖合同房款数额，只能说明其双方达成意愿，一方愿意出多高的价格购买，只要不违反法律规定，都可以达成交易，但与本案中原告主张的损失没有任何因果关系。第三人天津市永盛安家房地产经纪有限公司述称，合同签订之后钥匙是房主（被告）给买方（原告）的，让原告先装修的，而且当时也没有要求不许装修。对于原告的诉讼请求，第三人没有答辩意见。经审理查明，诉争房屋坐落天津市XX区XX里××号，该房屋系私产，所有权人为本案被告霍星。原告赵雯、被告霍星及第三人天津市永盛安家房地产经纪有限公司于2016年7月14日在第三人处就诉争房屋签订《房屋买卖居间合同》（以下简称《合同》），编号为1400405。《合同》约定：该房地产成交价为1360000元，该房屋尚有贷款余额约900000元，由被告于2016年10月15日前自行清贷，原告应于合同签订之日向被告支付定金40000元，原告采取贷款方式购买诉争房屋，原告须于2016年10月31日前将首付款筹齐，并按资金监管机构代收代付手续的规定存入该机构，被告同时将已收取的定金一同存入该机构办理代收代付手续；被告承诺于过户完毕且拿到全部房款当日将该房屋及钥匙交付原告。同时该《合同》第七条约定：1、如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金卖方不退还，而卖方有权将该房屋继续出售，卖方不再为此向买方、居间方进一步追究责任或要求赔偿损失；2、如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予买方，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方、居间方履行此合同；3、基于居间方已为买卖双方提供居间服务，本合同签订后，无论在任何条件下，如买卖双方或买卖任何一方未能履行本合同，居间方所收取服务费不予退还；违约方或合同解除责任方应向非过错方承担居间服务费的损失；……签订《合同》当日，原告向被告缴纳了购买诉争房屋的定金40000元，被告向原告出具了收条一张；同日，原告向第三人缴纳了居间服务费13600元。《合同》签订后，原告曾向第三人表示要求与被告协商装修事宜，第三人告知双方自行协商。2016年9月20日左右被告将诉争房屋钥匙交付给原告，原告对诉争房屋进行了拆除房门、地板以及打磨墙皮等施工。2016年9月24日，被告到诉争房屋进行查看，发现上述情况后报警。后原、被告双方到第三人处针对装修问题、合同履行问题进行了协商，双方未能达成一致意见。庭审中第三人称被告在协商过程中提出因房屋涨价要求解除合同。后被告于2016年9月29日出具书面解除合同通知一份，通过第三人转交给原告。案件审理过程中，经原告申请，本院委托天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司就2016年9月29日诉争房屋市场价值进行鉴定评估。经鉴定评估，该房屋在价值时点的市场价值总额为1925100元，单价为26025元/平方米。原告为此垫付评估费7300元。以上事实有三方当事人的当庭陈述，《房屋买卖居间合同》、定金收条、居间服务费收据、诉争房屋照片、报警记录、评估报告书、评估费收据等证据在案证实。本院认为，原告赵雯、被告霍星及第三人天津市永盛安家房地产经纪有限公司订立的《房屋买卖居间合同》系三方当事人真实意思表示，合法有效，对当事人均具有法律约束力，各方均应本着诚实信用的原则，依约全面履行自己的义务。现原告提出要求解除该合同，被告在庭审中表示该合同已于其向原告发送解除通知时解除，原、被告双方均有该意思表示，本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于原告主张的双倍返还定金问题，根据本院查明的事实，被告在合同履行期限届满前向原告发送解除合同通知书，认为原告存在提前装修破坏房屋的违约行为。但据第三人陈述，合同签订后被告将诉争房屋钥匙交付给原告目的就是让原告先行装修，且双方没有不允许装修的约定；并称买卖双方发生争议后在协商过程中被告亦明确表示过因房屋涨价要求解除合同。本院认为原告提前装修房屋的行为并不能构成根本性违约，被告据此要求解除合同无事实和法律依据；而被告在合同履行期限届满前要求解除合同，其行为构成根本性违约，导致本合同无法继续履行，被告应按合同约定承担相应的违约责任。故本院对原告要求双倍返还定金80000元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的居间服务费13600元，根据双方合同约定，应由导致合同不能履行的违约方即被告霍星承担，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于原告主张的房屋差价损失565100元，虽被告抗辩合同约定“买方不可要求进一步赔偿”，但该合同系第三人提供的重复使用的合同文本，第三人并未针对该条款向原、被告双方进行明示和特别说明，该条款的约定亦违反了合同双方意思自治的原则，不利于保护守约方的合法权益，故本院确认合同该条款约定无效；根据相关法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。现经评估，原告接到被告书面解除合同通知之时诉争房屋增长差价为565100元，该差价属于合同履行后可以获得的利益，结合守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人过错程度等因素综合判定，同时考虑被告已经承担双倍定金返还的责任，本院酌定被告应赔偿原告房屋差价损失250000元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决如下：一、解除原告赵雯、被告霍星及第三人天津市永盛安家房地产经纪有限公司于2016年7月14日签订协议编号为1400405的《房屋买卖居间合同》中关于原告赵雯与被告霍星之间的房屋买卖合同内容；二、被告霍星于本判决生效之日起十日内一次性双倍返还原告赵雯定金80000元；三、被告霍星于本判决生效之日起十日内一次性支付原告赵雯居间服务费损失13600元；四、被告霍星于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告赵雯损失250000元；五、驳回原告赵雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10387元，减半收取5193.5元，财产保全费3620元，评估费7300元，共计16113.5元，由原告赵雯负担7708元，被告霍星负担8405.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  ＸＸ二〇一七年三月三十日书记员  熊剑附本裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。