黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑03民终382号
上诉人（原审原告）徐启芬，女，52岁。
委托代理人赵颖，律师。
被上诉人（原审被告）黑龙江省牡丹江农垦鑫淼房地产开发有限责任公司。
法定代表人李松展，董事长。
委托代理人刘立群，�师。
被上诉人（原审被告）刘亚清，女，61岁。
委托代理人韩庆发，律师。
上诉人徐启芬因案外人执行异议纠纷一案，不服黑龙江省密山市人民法院（2015）密民初字第892号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭于2016年5月27日公开开庭审理了本案，上诉人徐启芬的委托代理人赵颖、被上诉人鑫淼公司的委托代理人刘立群、被上诉人刘亚清的委托代理人韩庆发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，被告鑫淼公司系鑫盛小区开发商。2009年9月5日，徐启芬向鑫淼公司交纳全部10万元购房款，欲购置鑫盛小区7单元301室74.69平方米住宅一栋。后鑫淼公司在该楼房预售登记时，将该楼房编号更改为9单元301室。2012年8月7日，徐启芬又交纳了房款装修保证金，及水电费共计6146元。2013年鑫淼公司将该楼房钥匙交�于徐启芬。但因该楼盘未进行竣工验收，徐启芬未要求鑫淼公司交付房屋手续及办理房屋产权手续。但徐启芬取得了该房屋的所有权。2014年，鑫淼公司因欠被告刘亚清债务，刘亚清向本院起诉。本院在审理该案过程中，根据刘亚清的申请，于2014年3月25日作出财产保全裁定，将诉争的房屋予以查封。在未告知徐启芬的情况下将该房屋查封。后徐启芬在案件执行过程中得知此事，并于2014年12月12日向密山法院提出执行异议，要求解除对该房屋的查封。后密山法院执行局于2015年5月20日，以该房屋未实际交付，徐启芬亦未提供双方签订的合法有效的买卖合同为由，认为徐启芬的异议理由不具备中止执行的法定情形，并作出（2015）密法执异字第2号执行裁定书，驳回了徐启芬的异议申请。徐启芬不服，向本院起诉，要求解除对密山市鑫盛小区B栋9单元301室的查封。刘亚清对�启芬的陈述提出异议，称因徐启芬在起诉状中自认其未要求被告鑫淼公司交付房屋，应认定诉争房屋未向徐启芬交付。且刘亚清在起诉鑫淼公司提出财产保全时，是在房产部门对诉争房屋已进行预售登记过程中进行的保全查封。且将查封裁定送达房产部门以及鑫淼公司，并张贴在该房屋门上。徐启芬在交纳房款后近二年，且该房屋可以办理预售登记时，未及时主张办理，对此存在过错。因此徐启芬的诉请，不符合法律规定，应依法驳回徐启芬的起诉。在审理中，徐启芬提供了鑫淼公司分别于2009年9月5日、2012年8月7日向其出具购楼收据二张。9月5日收据的主要内容为，交纳单位徐启芬，人民币壹拾万元整，收款事由房屋定金，且注明7单元301室74.69平方米，并加盖了鑫淼公司的合同专用章。8月7日收据的主要内容为，今收到徐启芬装修保证金、临时水电费等，交来人民�6146元，另注明9单元301室、76.76-74.69=2.07，并加盖了鑫淼公司财务专用章。证明徐启芬已交纳了全部购房款，即取得了该房屋的所有权，密山法院查封该房屋错误。刘亚清对该两份收据均提出异议，称因鑫淼公司未出庭，无法核实收据的真实性。如两份收据真实，因鑫淼公司未向徐启芬交付房屋，徐启芬与鑫淼公司之间存在的是房屋买卖的债权债务关系，而非徐启芬因此取得了房屋的物权。
原审法院认为，原告徐启芬虽坚持购买了被告鑫淼公司所有的诉争房屋，且提供了两份购房收据证实已向鑫淼公司交纳了全部购房款，并称鑫淼公司已向其交付了诉争房屋，因此取得了房屋的所有权，被告刘亚清对此提出异议。经审查，徐启芬提供的两份收据中，第一份收据体现徐启芬交纳了10万元房屋定金款，第二份收据中体现其交纳相关杂费6千余元。均无诉争房屋总价值或每平方米的具体价值的约定或记载，无法证实该房屋的总价值。且徐启芬未能提供购房双方就诉争房屋签订的买卖合同，其提供的向鑫淼公司交纳10万元定金款及6千余元杂费款的证据，不能证明其已足额交纳了购房款的事实。故徐启芬主张其已交纳全部购房款的主张，不能认定。另，徐启芬虽称鑫淼公司已向其交付了房屋，但在审理中未能提供已向其交付诉争房屋的证据，故该主张亦不能认定。又因，房屋预售登记是对房屋权属的预登记，徐启芬在诉争房屋能够办理预售登记，且其他购房者已办理预售登记的前提下，怠于行使权利，对诉争房屋被查封亦存在过错。故徐启芬的主张均不符合中止执行的法定情形。故徐启芬要求解除对诉争房屋查封的主张不予支持。被告鑫淼公司经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩权利。依据《中华人民共和国�事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告徐启芬的诉讼请求。
宣判后，原审原告徐启芬不服，向本院提出上诉。其主要上诉理由是：1、原审判决认定事实错误，办理预售登记不是办理房屋产权证的法定前置程序，也不是上诉人的过错。2、原审判决适用法律错误。3、上诉人有证据证明本案争议房屋的真实交付情况，足以推翻原审认定的事实。请求撤销一审判决，依法改判。
被上诉人鑫淼公司答辩称：本案诉争的房屋已经卖给并实际交付给上诉人，上诉人实际也是诉争房屋的所有权人，法院因公司与刘亚清的债务纠纷而执行房屋是错误的，请二审法院撤销一审判决。
被上诉人刘亚清以一审判决正确答辩。
二审中双方争议的焦点是：1、诉争房屋是否已实际交付上诉人；2、上诉人是否取得了诉争房屋的�有权；3、应否停止对诉争房屋的强制执行。
二审期间，上诉人徐启芬提供如下证据：证据一、购房合同一份，旨在证实上诉人在鑫淼公司购买了本案争议的房屋。证据二、黑龙江省牡丹江农垦北大营社区管理委员会出具的房屋入住证明一份，旨在证明上诉人在2012年8月对该房屋进行了装修后入住。证据三、票据三张，旨在证实上诉人一直交纳诉争房屋的相关费用。证据四、照片八张，旨在证实上诉人一直合法居住该房屋。证据五、证人梅忠轩出庭证言，主要内容是楼下301室2012年8、9月份装修的，是姓黄的这家装修的。证据六、证人林公金出庭证言，主要内容为：其与姓黄的是邻居，其是2012年8、9月份发的钥匙，装修的，2013年元旦入住的。但不清楚姓黄的什么时间发的钥匙和装修的。
被上诉人鑫淼公司和刘亚清均未提供证据。
经庭审�证，被上诉人鑫淼公司对上诉人提供的证据均无异议。被上诉人刘亚清对上诉人提供的证据一认为合同与房产的统一合同不一致，结合上诉人在执行庭提出执行异议时没有向执行庭提供合同，执行裁定明确没有买卖合同，没有交付房屋，在一审起诉状中也没有说有合同，一审庭审中也没有拿出合同，认为是后伪造的合同。对证据二认为不符合证据形式要件，没有证明力。对证据三认为是在法院查封后，说明上诉人违法私自开启了查封房屋。对证据四认为看不出是争议房屋和时间，没有证明力。对证据五和证据六认为不能证明是谁居住，也不能证明与上诉人的关系。
本院经审查，认证意见为:对上诉人提供的证据一，因在密山市人民法院（2015）密法执异字第2号执行裁定中已明确写明上诉人未提供双方签订的合法有效的书面合同的证据，并依此驳回上诉人的异议，上诉人据此向密山市人民法院提出此次诉讼，在一审时其仍没有提交该合同亦未表明有此合同，二审时其出具该合同且所述逾期提供该证据的理由不充分，故本院对该份证据不予采信。对证据二、证据四、五、六，因该四份证据均不能证明诉争房屋系上诉人徐启芬所有和居住，不能证明上诉人的待证事实，故本院不予采信。对证据三，因该证据均为法院查封后的交费票据，故不能证明上诉人的待证事实，本院不予采信。
二审另查明，徐启芬没有证据证明其取得了该房屋的所有权。其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，上诉人提供的证据不足以证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，故上诉人的异议不成立。结合上诉人在密山市人民法院作出执行裁定后向法院起诉时起诉状中明确写明“由于鑫淼公司的楼房至今并未竣工验收，原告并未要求其交付房屋及办理相关手续”，对此上诉人不能作出合理解释，故上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元（上诉人已交纳），由上诉人徐启芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王立丽
审 判 员 刘兆宇
代理审判员 朱玉丹
二〇一六年六月十五日
书 记 员 马琳琳
附件：
本案判决所依据的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回�审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。