福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第2157号
原告泉州浦西万达广场投资有限公司，住所地泉州市丰泽区宝洲路733号万达中心A栋21层。
法定代表人丁本锡，该公司总经理。
组织机构代码55508007-5
委托代理人陈德龙、方凡佳，福建天衡联合律师事务所律师、实习律师。
被告黄金成，男，1983年4月27日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。
原告泉州浦西万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）与被告黄金成商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于公开开庭进行了审理。原告万达公司委托代理人及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万达公司诉称，原、被告双方于2011年8月30日签订《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件），约定：被告向原告购买址于泉州市丰泽区宝洲路中段南侧北区住宅第9号楼四十七层商品房一套。合同项下的总购房款4065496元，被告应于合同签订时向原告支付该款项的30%（含30万元定金款），其余款项284万元被告应通过申请银行按揭款等方式支付，并于合同签订当日向贷款行提交符合其要求的完整资料及缴清相关费用，于讼争房屋具备办理按揭贷款条件之日起15日向原告足额支付该款项。若被告逾期付款或逾期办理按揭的期限超过30日的，原告有权解除合同，并要求被告承担包括：按合同总价款的20%支付违约金、承担原告因签署诉争合同而支付的律师费、销售佣金等费用、于合同解除后7日内配合原告办理合同备案撤销手续违约责任。同时被告应承担之所有费用，原告均有权从被告已支付购房款中直接抵扣。合同签订后，原告已依约履行了包括办理诉争合同备案登记手续等义务，但被告却未依约通过办理按揭贷款等方式向原告支付购房余款。原告于2013年10月22日委托福建天衡联合（泉州）律师事务所向被告发送《律师函》一份，函告：要求被告限期向原告支付购房余款284万元整，但被告始终拒绝支付。原告于2014年4月11日委托福建天衡联合律师事务所再次向被告发送《律师函》一份，函告：解除诉争合同、要求被告按总购房款的20%支付违约金，配合原告办理诉争合同备案登记注销手续等。请求判令：1、确认原被告双方于2011年8月30日签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）已于2014年4月12日解除；2、被告立即配合原告办理撤销案涉诉争合同的预售备案登记等手续；3、被告按总购房款的20%（813099.02元）向原告支付违约金。
被告辩称，其并非未依约通过办理按揭贷款等方式向原告支付购房余款，双方合同约定在招商银行办理按揭，但是被告根据合同约定提交齐全的按揭材料到招商银行后，招商银行审批未通过，被告提交的材料被招商银行退件至原告公司，后来原告提出变更按揭银行，换成工商银行。被告也配合原告到工商银行提交了按揭办理申请材料，但工商银行目前还没有放款。被告向工商银行请求出具已经申请按揭的证明，但工商银行未出具。
经审理查明，2011年8月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件），约定：被告向原告购买址于泉州市丰泽区宝洲路中段浦西万达广场北区住宅第9号楼的商品房（预售许可证号：泉房预售（2011）第16号）。总购房款4065496元。双方关于付款方式约定于合同附件六中，该附件第一条约定，乙方（被告）确认，本合同所填写的乙方名称、通信地址、电话等均准确有效，有效送达地址以本合同写明的地址为准。如乙方通信地址、电话等发生变更，乙方应立即书面通知甲方（原告）。第二条约定，被告应于合同签订时向原告支付30%的购房款1225496元，其余款项284万元向经原告认可的贷款银行申请按揭贷款支付，且被告保证该款于该房屋具备商品房按揭贷款放款条件之日起15日内支付至原告银行帐户。第三条约定，被告选择按揭付款方式的，应于本合同签订之日付清首付款，并向原告指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。被告未能按期提供前述资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，导致被告没有按照本合同约定期限支付全部房款的，视为被告付款违约，被告应按本合同约定承担违约责任。如果被告申请贷款额度与银行批准额产生差额或国家调整按揭政策，被告应在原告送达付款通知之日后7日内自行付清差额或补足按揭所需的款项以获得按揭款，否则视为付款违约。第四条约定，若被告未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，原告有权解除本合同。第十二条约定，如因被告原因导致本合同及本补充协议解除的，被告应向原告支付购房款总额20%的违约金。如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续的，被告应配合办理。
上述合同及附件签订后，被告仅支付首付款，未能办妥银行按揭支付余款。原告于2013年10月22日委托福建天衡联合（泉州）律师事务所按合同联系地址向被告发送《律师函》一份，要求被告限收到3日内向原告支付购房余款284万元。被告仍未办妥银行按揭付款。原告又于2014年4月11日委托该律师事务所就相同地址向被告发送《律师函》一份，函告：解除诉争合同、要求被告按总购房款的20%支付违约金，配合原告办理诉争合同备案登记注销手续等。因被告地址变更，上述两份《律师函》均被退件。
本院认为，原告万达公司具有商品房预售资质，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的权利和义务。虽然被告向原告指定的招商银行申请银行按揭贷款以支付购房余款，由于该银行没有额度转而向工商银行申请贷款，但自2011年8月双方签订合同至今长达数年银行按揭迟迟未能办妥导致原告未能如期收到购房余款，已严重损害原告的合法权益。且原告于2013年10月按合同所载的地址向被告邮寄《律师函》催促其支付购房余款，但被告至今仍未能支付所欠房款，已构成重大违约，应承担相应的违约责任。根据合同附件约定，原告有权解除合同，原告已于2014年4月11日向被告邮寄《律师函》通知解除合同，以上两份《律师函》均系按合同上被告确定的地址寄送，因被告地址变更被退回，但根据合同附件的约定，被告地址变更未书面告知原告，应自行承担相应的后果，上述两份《律师函》视为已送达被告。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。现原告请求确认其与被告签订的诉争《商品房买卖合同》已解除，并请求被告协助办理解除后相关房产的预售备案登记的撤销手续，合法有据，应予支持。按合同约定，被告违约导致合同解除，应按购房款总额的20%向原告支付违约金即4065496元×20%=813099元，对原告的请求予以支持。被告辩称未能如期办理按揭不是被告原因造成，缺乏依据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告泉州浦西万达广场投资有限公司与被告黄金成于2011年8月30日签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）已解除；
二、被告黄金成应于本判决生效之日起十日内协助原告泉州浦西万达广场投资有限公司撤销泉州市丰泽区宝洲路中段南侧北区住宅第9号楼四十七层商品房的合同备案登记手续；
三、被告黄金成应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州浦西万达广场投资有限公司违约金813099元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费39324元，减半收取19662元，由被告黄金成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 郑海东
二〇一四年六月三十日
书记员 刘圣楠