广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5894号
上诉人（原审原告）：师永，住广州市从化区。
委托代理人：张家齐，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蒋明军，住四川省大英县。
上诉人师永因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：某宾馆附近为大型鞋业经营市场。2014年6月21日，蒋明军（乙方）为经营鞋业与师永（甲方）签订了《长租房协议书》，约定：甲方将广州市白云区某客房出租给乙方作为“长住”或“办公”用途，未经甲方同意，乙方不得改变该房间用途；租用期限为3年，即自2014年6月15日起至2017年6月15日止；第一年度每月租金为4000元，于每月5日前交纳，每逾期1日按乙方应付款5%收取违约金。后蒋明军交纳了上述协议的保证金50000元、押金4000元。蒋明军接收客房后，以鞋业经营为目的对客房进行了装修改造并开始经营。后某宾馆内旅馆客房改为鞋业商铺经营的现象引起涉案物业原始出租人某公司和政府相关部门的注意。同年12月，蒋明军被禁止进入涉案房屋经营。后双方产生纠纷，蒋明军等人在某宾馆门前持内容为“某宾馆商户被欺诈，还我血汗钱！”的横幅主张权利。蒋明军尚欠师永2014年11月租金未付。
师永于2015年1月16日向原审法院起诉称：签署合同后，蒋明军不仅拖欠租金等费用达一个月以上，并且在租户之间诋毁造谣、串联闹事、扰乱秩序，给师永承租的某宾馆造成严重的管理负担，在范围内造成不良的商业信誉和巨大的声誉损失和连带的经济损失。师永按照约定，有权要求蒋明军承担相应的经济赔偿，请求判令：1、蒋明军支付拖欠的租金、违约金（自2014年11月1日起至判决生效之日止，暂计至2015年2月15日其中租金为10000元，违约金为4000元）；2、师永不必退还保证金50000元、押金4000元给蒋明军；3、蒋明军支付师永商誉损失10000元；4、本案诉讼费用由蒋明军负担。
原审法院认为，本案《长租房协议书》名为长期租住旅馆客房的合同，但实际上是经营鞋业的商铺租赁合同，师永、蒋明军双方对此均有共识，理由如下：1、从《长租房协议书》的内容来看，并未绝对禁止蒋明军改变房屋用途、作广告及整体挂门牌的行为，仅约定须经师永书面同意，还存在协议到期后房间内装修设施不能拆走的约定，均与旅客租住旅馆的常理相悖；2、蒋明军等多人陈述其系经营鞋业的商人，应招商而来租赁商铺经营鞋业的内容与《长租房协议书》内部分约定相印证，真实可信；3、蒋明军等多人对客房进行了装修改造，宾馆经营方并未采取有力措施予以制止。对于师永要求蒋明军支付租金及违约金的诉讼请求，经查，蒋明军尚欠2014年11月期间租金未付，依法应当支付并承担违约责任，其中违约金标准过高，予以调整至每日万分之五的标准。对于2014年12月及之后的租金，因蒋明军被禁止进入涉案房屋经营，故不予支持。对于师永提出没收合同保证金、押金的诉讼请求，因师永已主张逾期支付租金的违约金，再主张没收保证金及押金系重复主张违约责任，故该诉讼请求不予支持。对于师永提出蒋明军赔偿其商誉损失的诉讼请求，因其提供证据不能证实蒋明军所持横幅内容系诽谤行为，故不予支持。对于蒋明军提出师永并非适格原告主体的抗辩意见，原审法院认为：1、蒋明军等人确与师永签订了《长租房协议书》；2、合同中并未约定师永不能委托或指示他人履行合同事务；3、蒋明军所提供证据不足以突破合同的相对性否定师永的原告主体资格；故原审法院对该意见不予采纳。对于蒋明军请求追加某宾馆、某公司为本案第三人的申请，因上述二公司并非租赁合同主体，不属于必须追加的当事人，故对该申请予以驳回。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告蒋明军于本判决生效之日起5日内向原告师永支付2014年11月租金4000元及违约金（以4000元为本金，从2014年11月6日起按照每日万分之五的标准计至付清之日止，以本金为限）；二、驳回原告师永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费500元，由原告师永负担471元，由被告蒋明军负担29元并于原审判决生效之日起5日内交纳。
判决后，师永不服，向本院提起上诉称：1、合同法中已有“改善增设他物”的规定，这是针对所有房屋租赁包括租用旅馆的规定，故不存在旅客租用旅馆按照常理不能改变用途或者进行装修之说，更何况上诉人出租给被上诉人蒋明军的房屋是长期出租。2、协议书约定，没有经过上诉人的书面同意租客不能擅自改变房屋用途，若上诉人与被上诉人对于协议书实为经营鞋业的商铺租赁合同有共识，就不需改变协议名字而直接写成“商铺租赁协议”，上诉人对于被上诉人将会改变房屋用途事先毫不知情。3、原判认定被上诉人等多人“陈述其系经营鞋业的商人，应招商而来租赁商铺经营鞋业的内容与《长租房协议书》内部分约定相印证，真实可信”，是仅凭被上诉人陈述而没有相应物证佐证，违反了举证原则，对上诉人极不公平。4、上诉人没有采取任何禁止被上诉人进入宾馆的措施，即使被上诉人没有对所租用的房屋进行实际使用，但在租赁关系存续期间上诉人也不能把房屋再度租予他人，由此造成的损失由上诉人独立承担不公平。5、被上诉人不仅在没有得到上诉人书面同意的情况下擅自改变房屋用途，且无故停止支付租金超过一个月，明显违约在先，上诉人才扣下保证金与押金，并不存在上诉人恶意或者无理扣下保证金和押金的情况，原审判令上诉人返还保证金和押金不合理，也没有法律依据。6、上诉人提交了有各租户签名的《通知》，内容为上诉人通知各租户房屋禁止作为仓储用途或存放货物，足以证明上诉人出租房屋的初衷，积极制止各租户的违约行为，并给予了提前警告与改正期间，原判没列为证据，对认定事实有巨大错误。综上，请求撤销原判，支持上诉人的诉讼请求，判令由被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。
被上诉人蒋明军答辩称：不同意上诉人师永的上诉请求，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审庭询中，上诉人师永当庭出示了没有显示拍摄日期、地点的相片19张，拟证明被上诉人蒋明军并无在涉案房屋经营。被上诉人蒋明军的质证意见为：上述相片已过举证期限，且无法确认拍摄时间、地点及拍摄人员，不能证明当时的涉案房屋的实际情况，不确认相片的真实性与关联性。被上诉人蒋明军在二审中没有新证据提交。
二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，原判根据上诉人师永、被上诉人蒋明军双方的诉辩、提交的证据，认定本案《长租房协议书》名为长期租住旅馆客房的合同，实际上是经营鞋业的商铺租赁合同，双方对此均有共识的理据阐述充分，合法合理，本院予以确认。上诉人师永在二审中以没有显示拍摄日期、地点的相片，拟证明被上诉人蒋明军并无在涉案房屋经营，依据不足，本院不予采纳。
对于涉案房屋无法作为商铺使用，上诉人师永、被上诉人蒋明军均有过错。双方在协商解决纠纷中，被上诉人蒋明军暂停支付2014年11月的租金并非恶意，上诉人师永关于被上诉人蒋明军无故停止支付租金超过一个月的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。对于2014年12月及之后的租金，因被上诉人蒋明军被禁止进入涉案房屋经营，上诉人师永在原审庭审中对此亦予承认，故原判不予支持正确。如前所述，双方对于涉案房屋无法作为商铺使用均有过错，原判对于上诉人师永提出没收合同保证金、押金的诉讼请求不予支持正确。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费471元，由上诉人师永负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 郑高妍