人民法院
裁判文书拟稿
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裁判文书正文拟稿：徐怀育
山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟民再终字第57号
抗诉机关：山东省人民检察院。
申诉人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：裴玉华。
委托代理人：李军成，山东西政律师事务所律师。
委托代理人：于英春，山东西政律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：北京志远伟业房地产开发有限公司。住所地：北京市平谷区滨河工业开发区。
法定代表人：杜琦，该公司董事长。
委托代理人：赵元弟，该公司职员。
委托代理人：徐茂昌，山东鑫士铭律师事务所律师。
申诉人裴玉华因与被申诉人北京志远伟业房地产开发有限公司（以下简称志远公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2010）烟民一终字第317号民事判决，向检察机关申诉。山东省人民检察院于2012年3月14日作出鲁检民抗（2012）60号民事抗诉书，向山东省高级人民法院提出抗诉。山东省高级人民法院于2013年4月17日作出（2013）鲁民抗字第53号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人裴玉华的委托代理人于英春，被申诉人志远公司的委托代理人徐茂昌、赵元弟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2009年8月25日裴玉华诉至烟台经济技术开发区人民法院称，2008年1月24日，裴玉华与志远公司签订商品房买卖合同，由裴玉华购买志远公司开发的烟台开发区海天景苑小区商品房一套，合同签订后，裴玉华按约定履行了付款义务。根据合同约定，志远公司应当于2008年6月30日向裴玉华交付房屋，但志远公司在2008年1月31日向裴玉华交付了钥匙，事后，裴玉华发现该商品房并不具备法律规定的交付条件，房屋的质量也存在很多问题，并且由于志远公司的原因，该商品房至今不能办理房屋权属证书。裴玉华多次要求志远公司解决未果。请求判令志远公司支付裴玉华逾期交房违约金8561元（自2008年7月1日至2009年3月2日共245天）、逾期办证违约金6643元（自2009年6月2日至2009年8月31日，之后按每天73元继续计算）并为裴玉华办理房屋权属证书、向裴玉华提供符合国家规定的供暖系统、对商品房存在的问题（窗户漏水、地暖管路设计不符合规范等）进行维修和改造。
志远公司辩称，一、志远公司未按合同约定的期限向裴玉华交付房屋，同意依法承担违约责任，逾期交房违约金应计算至交钥匙之日。二、双方在合同中明确约定了因志远公司原因导致逾期办证的违约责任，对双方均有约束力，且办理权属证书的主体是裴玉华和房管部门，志远公司只应负协助办证义务，志远公司已办理了房屋登记备案并通知裴玉华办证，是裴玉华自身的原因导致至今未办理权属证书，裴玉华的请求应予驳回。三、裴玉华所购商品房采用的是燃气采暖炉供暖方式，不违反国家法律法规规定。双方在合同中对于采暖方式没有约定，志远公司也未向裴玉华承诺采用热力公司集中供暖的方式，且裴玉华签订合同和办理入住手续时并未提出异议，其请求应当驳回。四、志远公司交付的房屋已竣工验收合格并已备案，裴玉华主张有质量问题应承担举证责任，且裴玉华主张的采暖系统和门窗质量已过保修期限，应驳回该诉讼请求。
志远公司反诉称，双方合同约定房屋建筑面积为94平方米，经测绘实际建筑面积为98.62平方米，依据合同第五条“房屋面积以房产部门实际测绘为准，房款多退少补”的约定，裴玉华应补交面积误差款16346元，并应承担逾期付款违约责任。请求判令裴玉华立即支付房屋面积误差款16346元，并自2009年8月27日至付清之日止，按总房款的日万分之一向志远公司支付违约金。
裴玉华针对反诉辩称，根据合同约定，房屋面积最终以房管部门实际测量为准，志远公司提交的测量报告不能作为依据。裴玉华从未收到过测量报告，实际面积无法确定，志远公司反诉不适时。合同第五条约定不明，裴玉华只应支付面积误差比在3%以内的房款。双方未约定面积误差款如何支付，志远公司反诉请求支付违约金没有事实和法律依据。
烟台经济技术开发区人民法院一审查明，2008年1月24日，裴玉华与志远公司签订商品房预（销）售合同，裴玉华购买志远公司开发的烟台开发区海天景苑6#楼2单元1××2号房屋一套，合同第三条约定该商品房建筑面积98.76平方米；第四条约定价款按建筑面积计算，单价为每平方米3538.11元，总金额为349424元；第五条关于面积确认及面积差异处理约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。产权登记面积以市房管部门委托的有资质测绘单位出具的报告为准。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：按本合同约定的单价3538.11元／㎡，房屋面积以房管部门实际测绘结论为准，房款多退少补。……”第八条交付期限约定：“出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房达到使用条件。……”第九条出卖人逾期交房违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过160日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过160日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起160天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。……”第十四条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时，排水系统畅通；2、交房时，电力系统可以使用；3、交房时，保证自来水可以使用；4、交房时，小区道路保证畅通；5、交房时，有线电视、宽带、电话具备与公共网络接驳条件。”第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后380个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。……”合同签订后，裴玉华已按约付清了房款。志远公司于2008年1月31日将房屋钥匙交给裴玉华，裴玉华已占有使用该房屋。
另查，上述房屋于2007年3月1日竣工验收合格，2009年3月3日在烟台经济技术开发区建设房管局备案。志远公司至今未为裴玉华办理房屋权属登记。
一审法院依据商品房预（销）售合同、竣工验收报告、竣工验收备案表以及庭审笔录等认定上述事实。
烟台经济技术开发区人民法院一审认为，双方争议的焦点问题主要有：一、志远公司将房屋交给裴玉华占有是否就是交付使用；二、双方对逾期办理房屋权属登记违约金的约定是否有效；三、涉案房屋的供暖系统应否为集中供热的供暖系统；四、房屋地暖等质量问题，应由谁承担举证责任。五、烟台市中立房产测绘有限公司出具的《面积测绘报告书》可否作为认定房屋实际面积的依据。
关于志远公司将房屋交给裴玉华占有是否就是交付使用的问题，裴玉华主张志远公司将钥匙交给裴玉华并不是法律意义上的交付，房屋应综合验收合格，违反法律规定的交付是无效的，志远公司交钥匙时房屋未达到法律规定的强制性条件，裴玉华接收了钥匙，并不代表接受了房屋。志远公司则主张钥匙交付后，裴玉华已实际占用房屋，就是有效交付。一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”该规定并未对房屋交付使用附加条件，如果交付的房屋存有瑕疵，该解释第十二条、第十三条做出了相应的规定，买受人可据此主张自己的权利。故裴玉华的上述主张没有法律依据，一审法院不予支持。志远公司交给裴玉华钥匙将房屋转移给裴玉华占有，应视为房屋已交付使用。至于双方是否另有约定，合同第八条列举了几种交付房屋的条件，包括“验收合格”、“综合验收合格”、“达到使用条件”等，而双方只选择了“达到使用条件”作为交付使用的条件。一审法院认为，双方合同列举的几种房屋交付条件之间是并列关系而非包含关系，“综合验收合格”、“达到使用条件”均是其中一种交付条件，结合合同第十四条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时，排水系统畅通；2、交房时，电力系统可以使用；3、交房时，保证自来水可以使用；4、交房时，小区道路保证畅通；5、交房时，有线电视、宽带、电话具备与公共网络接驳条件。”裴玉华主张“达到使用条件”应指综合竣工验收而非仅具备房屋的使用功能即可，没有合同依据和法律依据，一审法院不予支持。综上，志远公司在合同约定的期限前将房屋交付给裴玉华占有使用，已按约履行了交付房屋的义务，候典好请求志远公司支付逾期交房违约金，一审法院不予支持。
关于双方对逾期办理房屋权属登记违约金的约定（合同第十五条）是否有效的问题，裴玉华主张该条款是格式条款，根据该条约定，无论志远公司什么时候办证，只需向裴玉华支付几十元的违约金，限制和剥夺了裴玉华的权利，免除了志远公司的义务，且违反了商品房销售管理办法第三十四条规定，应认定为无效；如果不是格式条款，约定的违约金过低，应予以增加。志远公司则主张该约定是手写的，不是格式条款，裴玉华是明知和自愿的，应按约定履行；裴玉华主张违约金约定过低，应对违约所造成的损失承担举证责任。一审法院认为，违约金约定过低或过高，并不构成免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利之情形；商品房销售管理办法不是法律或行政法规，裴玉华以上述理由主张双方对逾期办证违约金的约定无效，于法无据，一审法院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”既然双方当事人已在合同中明确约定了办理房屋所有权登记的期限和逾期办理房屋所有权登记违约金，双方应按约定履行。另，对于违约金是否过低的认定应以违约造成的损失为标准，裴玉华主张违约金约定过低，应提供证据证明志远公司逾期办理房屋所有权登记所造成的损失，其未能提供证据证明所造成的损失，即不能确定违约金数额，应承担举证不能的不利后果。故裴玉华请求增加违约金证据不足，请求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金于法无据，一审法院不予支持。综上，裴玉华与志远公司关于逾期办理房屋所有权登记违约金的约定合法有效，因志远公司的原因，未能在合同约定的期限内办理房屋所有权登记，志远公司已构成违约，应承担违约责任。按照合同约定，志远公司应向裴玉华支付逾期办理房屋所有权登记违约金34.94元。
关于涉案房屋的供暖系统应否为集中供热的供暖系统的问题，裴玉华确认其所诉称的符合国家规定的供暖系统是指集中供热的供暖系统。对此，双方合同未明确约定，志远公司所售房屋实际采用的是采暖炉分户燃烧独立供暖的方式。裴玉华主张，烟台地处中国北部，按照当地老百姓的理解，楼房应采用集中供热的方式，如不采用，应在合同中注明；烟台经济技术开发区供热管理办法也明确规定实行集中供热，志远公司出售给裴玉华的房屋应采用集中供热的方式供热；采暖炉使用寿命短、费用高，对裴玉华不公平，志远公司应提供证据证明该采暖方式符合规划设计，志远公司无正当理由不提供设计图纸，裴玉华的主张应予认定，志远公司应向裴玉华提供集中供热系统。志远公司则主张，国家对于采用何种供暖方式并没有强制性、禁止性规定，志远公司交付给裴玉华的房屋已经验收备案，证明房屋符合规划和设计，志远公司没有义务再提供规划设计图纸证明，且裴玉华买房并入住后对房屋采用何种方式供暖是明知的，裴玉华的请求应予驳回。一审法院认为，对于开发建设房屋应采用何种供暖方式，国家现无强制性规范，裴玉华主张集中供热系统是符合国家规定的供暖系统没有法律依据。商品房买卖合同中应否对不采用集中供热系统予以注明，并无相关法律法规规定，如果法律法规规定对不采用集中供热系统的应在合同以足以引起注意的提示或以其他方式予以明确说明而志远公司未以适当方式进行提示或说明，则志远公司应承担不利的法律后果。现无法律法规规定志远公司负有以适当方式向裴玉华告知或说明房屋不采用集中供热系统的义务，裴玉华以志远公司未在合同中注明不采用集中供热系统为由主张应采用集中供热系统，没有法律依据。裴玉华以烟台经济技术开发区供热管理办法及其他合同为依据主张应采用集中供热系统，理由不当，一审法院亦不予支持。对于志远公司采用的该采暖方式是否符合规划设计，志远公司提供了竣工验收报告及备案表，志远公司已完成了举证，能够证明符合规划设计，裴玉华对此有异议，举证责任应由裴玉华承担。裴玉华主张志远公司无正当理由不提供设计图纸则裴玉华的主张应予认定，理由不当，一审法院不予支持。综上，裴玉华的上述请求没有合同和法律依据，一审法院不予支持。至于裴玉华主张采暖炉存在质量问题，一审法院认为，裴玉华的诉请是请求志远公司提供集中供暖系统，现有的采暖炉是否存在质量问题与该诉讼请求无关，本案不予审理。
关于房屋地暖等质量问题应由谁承担举证责任的问题，裴玉华主张涉案房屋地暖、窗户和外墙存在质量问题并申请鉴定，一审法院委托烟台富运司法鉴定中心进行鉴定后，因裴玉华未缴纳鉴定费，烟台富运司法鉴定中心于2009年11月17日将鉴定委托退回。裴玉华主张，因志远公司一直未提供房屋地暖已通过验收的证据，志远公司主张地暖没有质量问题，应由志远公司申请鉴定。志远公司对此不予认可，主张房屋已竣工验收合格，裴玉华主张有质量问题，应由裴玉华承担举证责任。一审法院认为，志远公司提供了竣工验收报告，能够作为房屋质量合格的初步证据，裴玉华主张房屋地暖等存在质量问题，应由裴玉华承担举证责任。裴玉华未能提供证据证明房屋地暖等质量不合格，应承担举证不能的不利后果。裴玉华请求志远公司对商品房存在的问题（窗户漏水、地暖管路设计不符合规范等）进行维修和改造，一审法院不予支持。
关于烟台市中立房产测绘有限公司出具的《面积测绘报告书》可否作为认定房屋实际面积的依据的问题，裴玉华主张根据合同约定，房屋面积应以房管部门实际测量为准，烟台市中立房产测绘有限公司不是房管部门，其出具的测量报告不能作为认定面积的依据，申请对房屋面积进行鉴定。涉案房屋面积未经房管部门测量，房屋面积不能确定，志远公司的反诉应予驳回。志远公司主张烟台市中立房产测绘有限公司是房产登记部门即烟台经济技术开发区房产管理处认可的中介机构，其出具的测量报告，烟台经济技术开发区房产管理处均予认可并作为登记房屋面积的依据，该《面积测绘报告书》应作为处理面积纠纷的依据。志远公司提供了烟台市中立房产测绘有限公司测绘资质证书复印件及烟台经济技术开发区房产管理处于2009年10月19日出具的证明，该证明内容为：“兹证明烟台市中立房产测绘有限公司具有房产面积测绘资质，我单位认可该公司依法接受开发商委托所出具的《面积测绘报告书》，并以《面积测绘报告书》的数据作为办理房屋所有权证面积登记的依据。其中，该公司出具的关于烟台开发区长江路290号内4#、5#、6#第NO0405046号《面积测绘报告书》，是我单位办理海天景苑项目房屋登记面积的依据，并已据此为部分产权人办理了房屋所有权证。”裴玉华对该证明提出异议，称资质证书应提供原件；房管部门办理产权登记时并不是被动地依据测量报告，而是有审核的过程，该处出具证明是不负责任的，也是无效的。一审法院认为，志远公司提供的烟台市中立房产测绘有限公司的测绘资质证书虽然是复印件，但有烟台经济技术开发区房产管理处的证明相佐证，该证书应予采信，能够认定烟台市中立房产测绘有限公司具有房产面积测绘资质。烟台市中立房产测绘有限公司对房屋面积测绘不能等同于房管部门的测量，但是根据烟台经济技术开发区房产管理处证明，烟台经济技术开发区房产管理处认可烟台市中立房产测绘有限公司的测绘结果并直接作为登记房屋面积的依据，烟台市中立房产测绘有限公司作为独立的中介机构，其所出具的面积测绘报告可以作为本案处理房屋面积纠纷的依据，裴玉华申请对房屋面积进行测量，一审法院不予准许。根据该测绘报告，裴玉华所购房屋的实际面积没有超出合同约定面积，所以，志远公司请求裴玉华补交面积误差款，一审法院不予支持。
综上，一审法院认为，裴玉华与志远公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按约履行各自的义务。志远公司已按合同约定向裴玉华交付了房屋，裴玉华请求志远公司支付逾期交房违约金，一审法院不予支持。志远公司未按约定办理房屋所有权登记，应向裴玉华支付逾期办理房屋所有权登记违约金，并在裴玉华付清房款后协助裴玉华办理房屋所有权登记。裴玉华请求判令志远公司按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的逾期办理房屋所有权登记违约金、向裴玉华提供符合国家规定的供暖系统及对商品房存在的质量问题进行维修和改造，证据不足，于法无据，一审法院不予支持。根据测绘报告，志远公司要求裴玉华支付房屋面积误差款及违约金，证据不足，一审法院不予支持。
烟台经济技术开发区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十四条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2009年11月30日作出（2009）开民一初字第771号民事判决：一、北京志远伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向裴玉华支付逾期办理房屋权属登记违约金34.94元，并协助裴玉华办理烟台开发区海天景苑6号楼2单元1××2号房屋权属登记手续。二、驳回裴玉华的其他诉讼请求。三、驳回北京志远伟业房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费280元，由裴玉华负担180，志远公司负担100元。反诉案件受理费105元，志远公司负担。
裴玉华不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决适用法律错误。一、商品房的交付应达到法定条件，未达到法定条件而交付的视为交付不合格，志远公司应承担逾期交房的违约责任。无论是国家法律、法规、部门规章，还是地方性法规、规章均要求商品房交付条件必须是取得综合验收及竣工备案表（在山东是取得《新建住宅及配套设施交付使用许可证》）。本案中，志远公司在向裴玉华交付钥匙时并未取得上述文件，因此，即便志远公司向裴玉华交付了钥匙，也不能视为有效交付，仍应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。交钥匙仅是商品房交付使用的形式要件，司法解释第十一条使用的前提是商品房达到法律、法规规定的实质要件。解释第十二、十三条仅规定了在商品房质量不合格的情况下，买受人可以解除合同，却未规定买受人不解除合同的情况下如何救济。二、志远公司应按司法解释第十八条的规定支付逾期办证违约金。1、双方所签预售合同的第十五条属于格式条款。2、合同第十五条约定的办证期限违反了《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定。按照合同第十五条，实际上对志远公司逾期办证没有任何惩罚，根据《合同法》第四十条的规定，该条款无效。3、根据《合同法》第三十九条第一款、最高院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第六条、第九条、第十条规定，志远公司未举证证明其已对合同第十五条向裴玉华尽了合理提示及说明义务，因而是撤销或被认定无效的。4、如果合同第十五条不能认定为格式条款，那么该条也是显失公平的，应被撤销。5、裴玉华认为该条款约定的违约金过低，要求予以增加。逾期办证的损失计算方法，司法解释第十八条第二款已有明确规定，即已付房款总额的逾期贷款利息。三、志远公司应向裴玉华提供集中供热的供暖系统。1、按照当地人的理解，在市区购买商品房应当采用集中供热的方式，这属于交易习惯。2、志远公司不能按《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》第五条规定提供有关供热部门的验收证明。3、《烟台市城市集中供热管理办法》第十三条规定“凡新区开发或旧区改造的，应实行集中供热……”《烟台开发区供热管理办法》第三条规定“开发区实行集中供热”。4、一审庭审中，裴玉华多次要求志远公司提供管网综合图，但志远公司一直拒绝提供。5、在李坤岭、朴金兰的商品房预售合同中，明确约定商品房交付时，供暖要达到与公共网络接驳条件。6、志远公司所售商品房采用燃气采暖炉供暖方式，燃气来源于烟台新奥燃气有限公司，但该公司认为裴玉华的采暖炉存在安全隐患，要求裴玉华拆除，届时涉案房屋将无任何方式采暖。7、虽然志远公司已提交了规划部门的工程验收文件，但未提交规划图纸，不能证明该工程在规划时不是集中供暖方式。四、志远公司应当对地暖质量问题申请鉴定，并应当对涉案房屋存在的窗户漏水和外墙渗水问题进行维修。1、志远公司提交的竣工验收资料不完整，无验收合格的结论。2、一审中，裴玉华已提交现场勘查申请书，但一审法院未进行现场勘查。3、窗户漏水和外墙渗水问题在交钥匙时即已存在，裴玉华多次找志远公司维修，但一直未能解决，因此不存在保修期问题。综上，请求撤销烟台开发区人民法院一审判决，依法改判。
志远公司辩称，一、关于交房时间的认定，应以双方交钥匙的时间为准。双方合同中约定的房屋交付标准并非必须取得竣工验收备案或通过综合验收，而是“商品房达到使用条件”，志远公司也是按照合同约定条件交付了房屋，且裴玉华在办理房屋交接时对于房屋的现状也予以认可，同意接收房屋，并在房屋交接单上签字确认。裴玉华对房屋已实际占有并使用收益。二、关于逾期办证违约金的适用标准问题，应当以合同约定为准，裴玉华主张系“格式条款”没有事实依据。双方在合同中明确约定了逾期办证的违约责任标准，该约定系双方签订合同时现场手写而成，并非志远公司事先填写好的。志远公司逾期办证的违约行为没有给裴玉华造成实际的经济损失，裴玉华主张违约金过低要求增加，应当对其损失承担举证责任，否则，即应承担不利的法律后果。三、关于裴玉华要求集中供暖系统的诉讼请求没有法律依据及合同约定。1、双方在合同中并没有约定采取热力公司集中供热的供暖系统，志远公司也从未向裴玉华作出过任何承诺，相反，裴玉华已实际使用了两个采暖期的采暖炉供暖系统，裴玉华在签订合同及交接房屋时对此供暖方式是明知的，对此从双方签订的补充协议及房屋交接单中可以证明，裴玉华对于交付房屋的设备标准是充分了解并予以认可的。2、我国法律及行政法规并没有规定房屋建设必须采用集中供热的供暖方式，裴玉华上诉理由中所称的依据均不是法律及行政法规，不具有强制效力。3、涉案房屋已通过建设行政部门的竣工验收备案，足以证明志远公司交付的房屋符合规划设计，志远公司已尽到举证责任。4、裴玉华认为志远公司提供的采暖炉存在安全隐患没有事实依据。志远公司在一审已提供了充分的证据证明采暖炉是合格产品，且新奥燃气公司承诺能够满足本小区独立式采暖炉的天然气需求；裴玉华使用天然气进行采暖时，便与燃气公司形成了天然气买卖合同关系，裴玉华如果不使用或使用时间短，就不会产生良好的采暖效果。而裴玉华在两个采暖期内正常使用采暖设备的前提下，又对采暖方式提起诉讼，没有法律依据。四、关于房屋质量问题，裴玉华应承担举证不能的法律后果。一审中，志远公司已提交了房屋竣工验收报告和竣工验收备案表。如果裴玉华认为存在质量问题，应当承担举证责任，而裴玉华不申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审诉讼中，志远公司提交了包括诉争房屋在内的海天景苑4#-6#楼的《建设工程竣工规划验收合格证》和《建筑工程消防竣工验收意见书》，以证明诉争房屋不存在不符合规划设计的情况。对此裴玉华认为供暖系统验收要经过热力部门验收。证据显示2008年5月23日通过消防验收，2009年1月21日通过规划验收，未验收之前是不允许交付使用的。
根据已生效的烟台仲裁委员会（2009）烟仲字第157号仲裁裁决显示，2009年11月23日烟台经济技术开发区房产管理处出具材料，证明志远公司于2009年7月2日向开发区房产管理处申请办理了长江路290号内4、5、6号楼（海天景苑）商品房产权初始登记，并递交了办理产权初始登记所需的相关备案资料。房产管理处经审查备案资料，认为符合办理房屋产权登记的条件，并于2009年7月6日核发了商品房屋登记注册证。
经征求裴玉华意见，裴玉华表示不要求退房。
本院二审查明的其他事实同一审。
本院二审认为，一、关于房屋交付使用时间的问题。
双方合同中约定的交付条件为“达到使用条件”，裴玉华实际接收了房屋钥匙，并对房屋进行了占有使用，应以其接收钥匙之日为交付使用时间。裴玉华所称的《消防法》、《环境噪声防治法》等规定均属于行政管理性规范，是针对建设单位做出的规定，建设单位如违反上述规定，应承担相应的行政责任。诉争房屋已于2007年3月1日经竣工验收合格，裴玉华在接收房屋时已对房屋的基本情况进行了检验确认，并未提出房屋不具备交付条件，此后亦未要求退回房屋，并实际使用了房屋。因此一审法院以裴玉华接钥匙时间认定为房屋交付使用时间并无不当。
二、关于合同约定的逾期办证违约金问题。
双方合同中对该项违约行为选择的违约责任承担方式以及违约金比例均采用手写填加，应为双方在合同签订过程中意思自治的结果。该约定并未免除志远公司的义务。因此裴玉华主张该条款无效的理由不成立。裴玉华主张该条款显失公平，但其并未在法律规定的一年期间内申请撤销。裴玉华主张该违约金约定过分低于其实际损失，要求予以增加，但其未举证证明逾期取得房证造成的实际损失。综上，一审法院按照双方合同约定的计算方法计算因志远公司原因导致裴玉华逾期取得房产证的违约金数额并无不当，裴玉华该项上诉理由不成立。
三、关于志远公司是否应向裴玉华提供集中供热的供暖系统。
双方合同中并未明确约定采用集中供热的供暖系统，我国有关法律、行政法规中对开发建设房屋应采用何种供暖方式亦无强制性规范。裴玉华所依据的《山东省供热管理办法》、《烟台市城市集中供热管理办法》、《烟台经济技术开发区供热管理办法》等规范均非国家法律、行政法规关于商品房应采用何种供热方式所作出的强制性规定。且志远公司所开发的涉案楼房已经通过建设工程规划验收、竣工验收备案。裴玉华在接收房屋时对诉争房屋采用采暖炉分户燃烧独立供暖的方式应是明知的，且未提出异议。因此裴玉华要求志远公司另行提供集中供热的供暖系统没有合同和法律依据，本院依法不予支持。
四、关于房屋地暖、窗户和外墙等质量问题的举证责任问题。
诉争房屋已经过竣工验收，验收合格，裴玉华现主张房屋存在质量问题应承担举证责任。一审诉讼中裴玉华已提出鉴定申请，并由一审法院启动司法鉴定程序，但裴玉华未缴纳鉴定费导致鉴定程序终结。对此裴玉华应承担举证不能的后果。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，裴玉华的上诉理由不成立，其上诉请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，于2010年5月13日作出（2010）烟民一终字第317号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元，由裴玉华负担。
山东省人民检察院抗诉认为，一、本案庭审中，裴玉华向法院提出志远公司在销售房屋时承诺集中供热的采暖方式，该主张得到众多业主证实。而部分小区业主的《商品房销售合同》第十四条也约定“供暖达到与公共网络接驳”的条件。本案中，裴玉华购买的商品房采取的是燃气炉分炉燃烧供热方式。商品房销售时提到供热，业主的常理推测即采用热力站集中供热的方式。该小区采取这种供热方式的主管单位是区天然气公司，而法律规定的供热主管单位是热力公司，该取暖方式完全超出了业主合理认知范围。《山东省供热管理办法》第二条规定：“本办法所称供热，是指利用热电联产、区域锅炉等所产生的蒸汽、热水和工业余热、地热等热源，通过管网为用户有偿提供生产和生活用热的行为。”第十三条规定：“在集中供热管网覆盖的区域，不得新建分散燃煤锅炉。”《烟台市集中供热管理办法》第十三条规定：“凡新区开发或旧区改造的，应实行集中供热。”《烟台开发区供热管理办法》第三条规定：“开发区实行集中供热。”烟台开发区热力公司热力设计院证实，采暖炉分户燃烧的供暖方式不是集体供暖，不属于供热管理范畴，在售房之前必须向业主进行特别说明。采暖炉分户燃烧的方式是增大了业主的供热设备维修成本和安全隐患，该方式既不是常理中业主所能理解的供热方式也不符合相关法律规定，是房地产商利用信息不对称偷换了集中供热的概念，属于订立合同过程中隐瞒重大事项。终审判决认为：当事人已经在验房通知单上签字，视为对供热方式的知晓和认可，该取暖方式符合法律和合同的约定。参与诉讼的三十余位业主均称，志远公司要求业主在验房通知单上签字才能发放商品房钥匙，是利用交易中不平等地位的一种强迫行为。终审法院判决以采暖未有合同和法律明文规定为由，驳回申诉人裴玉华主张志远公司供热方式不符合约定的主张，实属适用法律确有错误。
二、本案中，烟台开发区公安消防队出具的烟开公消验字（2008）第36号建筑工程消防竣工消防验收意见书证实：该诉讼小区是在2008年5月23日通过了消防验收。志远公司于2008年1月31日向当事人交付钥匙。《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或验收不合格的，不得投入使用”。不通过消防验收，就不能将商品房投入使用，这是一项明确的禁止性规定。而终审法院认为消防法是行政法规，对其违法的结果产生的是行政责任，故违反该法律不能直接产生否定2008年1月31日向当事人交付钥匙的效力，从而认定2008年1月31日志远公司交付行为有效。行政法的法益目的在于实现公共利益，私人利益关系的秩序化及整体利益的最大化。终审判决仅仅以秩序为追求目标来衡量消防法，是对消防法的误读。消防法不同于一般的行政法律，其法益不仅仅在于行政主体和行政向对人之间特有的秩序，其最主要的保护利益是人民群众的生命健康权和财产权。消防法对于行政主体和行政相对人的一切规定无不是服务于人民群众生命健康权和财产权这两项最核心利益。志远公司未通过消防验收即向业主交付房屋，允许其装修入住的行为，是消防法命令禁止的行为，当然可以产生否定其交付行为效力的结果。综上，终审判决认为消防法的禁止性规定不能否认志远公司交钥匙等同于交付行为的效力是适用法律错误。综上所述，终审判决适用法律错误。
本院再审查明的事实同二审一致。另在再审审理中，申诉人裴玉华提交了烟台新奥燃气发展有限公司向业主发出的安全隐患整改通知单和通气须知，主张被申诉人志远公司采用燃气炉分户供暖方式违反了烟台市城市集中供热管理办法和开发区供热管理规定，并且不符合燃气公司使用燃气的规定，燃气公司要求限期拆除。被申诉人志远公司质证称该通知单并非发给裴玉华的，所采用的燃气炉分户供热方式经过了政府规划部门的批准并经验收备案，燃气公司已将天然气通气入户，小区业主至今正常安全使用该采暖方式，燃气公司无权要求拆除，该通知仅仅是燃气公司为了规避其自身风险而出具。
本院再审认为，首先，双方合同中并未明确约定采用集中供热的供暖系统，我国有关法律、行政法规中对开发建设房屋应采用何种供暖方式亦无强制性规范。《山东省供热管理办法》、《烟台市城市集中供热管理办法》、《烟台经济技术开发区供热管理办法》等规范均非国家法律、行政法规关于商品房应采用何种供热方式所作出的强制性规定，故申诉人裴玉华主张涉案房屋应采用集中供热的供暖系统方式没有法律依据。再审审理中申诉人裴玉华提交的安全隐患整改通知单、通气须知和敬告，不足以证实志远公司采用的燃气炉分户供热方式不符合双方合同约定或法律、行政法规规定，本院依法不予采纳。其次，虽然《中华人民共和国消防法》规定“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或验收不合格的，不得投入使用”，但该法属行政管理性规范，是针对建设单位做出的规定，建设单位如违反上述规定，应承担相应的行政责任。涉案房屋已于2007年3月1日经竣工验收合格，2008年1月31日志远公司将房屋钥匙交给裴玉华，裴玉华已占有并使用涉案房屋，应视为房屋已交付使用。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民法共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2010）烟民一终字第317号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 王吉昌
审判员 孙春汉
审判员 徐怀育
二〇一三年十一月六日
书记员 宋慧慧