湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民一初字第00133号
原告：吴娇。
被告：武汉汉武集团有限公司，住所地：武汉市汉南区汉南大道229号。
法定代表人：潘正林，系该公司总经理。
委托代理人：刘彦庭、张耿，湖北恒康律师事务所律师，特别授权代理。
原告吴娇诉被告武汉汉武集团有限公司（以下简称汉武公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，因本案须以另一案件的审理结果为依据，本院于2015年5月4日裁定中止本案审理。同年11月5日恢复审理并依法适用普通程序，由审判员叶凌芳担任审判长与审判员王琴、崔玉华组成合议庭，于同年11月17日、12月14日公开开庭进行了审理。原告吴娇、被告的委托代理人张耿、刘彦庭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴娇诉称：2007年11月17日，原、被告签订了关于武汉市汉阳区缤纷四季小区XX幢XX单元XX室的《武汉市商品房买卖合同》，并于当日交付了购房首付款人民币218，511元，同时办理房屋贷款手续。合同约定：被告应于2008年12月28日前达到交房条件并交付原告使用。然而因该房屋的规划内必须拆除的徐丫云的私房始终未拆，且此私房距离合同购买的房屋不到一米，存在了很大安全隐患，并且导致整栋房屋不能达到规划验收标准，无法取得规划验收合格证，进而导致原告无法接收房屋并办理房屋所有权证。后原告多次与被告协商，要求被告履行合同义务，经双方协商后，被告于2009年支付部分违约金25，000元，并承诺，原告可先行接收并入住房屋，不影响被告继续履行合同义务，物业费由被告承担，其他事宜再行协商。但几年过去了，被告仍无法履行合同义务，无法协助原告办理房屋所有权证，徐丫云的私房几年未拆导致原告始终无法正常入住购买的房屋，被告行为严重损害了原告利益。应视为违约，被告应支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金人民币20，895.33元及被告逾期交房违约金人民币67，561.56元。故原告起诉来院，请求确认原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；被告立即协助原告办理檀梨小区缤纷四季1幢1单元302号房屋的房地产权属证书；被告立即向原告支付逾期办证违约金人民币20，895.33元以及被告因逾期交房的违约金人民币67，561.56元，因被告已经支付人民币25，000元，剩下应付违约金合计人民币63，456.89元；被告支付逾期办证违约金的滞纳金人民币17，364.01元（以银行同期贷款利率计算1，162天）；本案案件受理费由被告承担。
被告武汉汉武集团有限公司辩称：原告所述部分不是事实，诉争房屋没有安全隐患，原告诉称的致其不能居住不是事实。关于违约金，原、被告之间已经了结。原告主张逾期交房不能成立。请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2002年4月，汉武公司向武汉市城市规划管理局（现武汉市规划局）申报办理檀梨住宅小区项目建设，同年8月8日，武汉市城市规划管理局向汉武公司颁发武规地字（2002）148号《建设用地规划许可证》，批准其使用位于汉阳区五里墩檀李湾87号土地，用于檀梨小区项目建设开发，用地面积为48，990平方米。被告开发建设的檀梨小区住宅项目分两期实施，一期用地权属原为荆州金属公司汉阳仓库和牛奶公司汉阳牛奶厂，该宗地经武汉市土地整理储备供应中心按土地交易程序供给被告，并于2003年5月23日办理了《国有土地使用证》（武国用（2003）字第1022号），该国有土地使用面积为32，560.24平方米；二期用地为汉阳区永丰乡五里墩村集体所有，用地面积14，350平方米，该集体所有土地由武汉市土地整理储备供应中心统一征用并上报国务院审批。同年8月11日，被告在申报檀梨小区拟建1、2、3、4号楼及会所的《建设工程规划许可证》时，因1、2号楼压占部分集体土地，且1号楼地上房屋未全部拆除完毕，故所颁发的《建设工程规划许可证》（武规建字（（2004）014号）未将1号楼列入建设工程规划许可。2004年3月，湖北省国土资源厅以鄂土资函（2004）58号通知武汉市人民政府，该土地业经国务院批准同意，并附国土资源部《关于武汉市城市建设农用地转用和土地征用的批复》（国土资函（2003）557号）。同年4月20日，汉武公司取得汉阳区五里墩村檀李湾87号檀梨小区1#、2#楼的《建筑工程施工许可证》，但证内备注：“因1#楼仅取得规划许可通知书，只允许做正负零以下”。2007年9月24日，汉武公司取得武汉市城市规划管理局就位于汉阳区五里墩檀李湾87号住宅楼（新建）檀梨小区颁发的武规建证（2007）080号《建设工程规划许可证》。2007年11月6日，汉武公司取得檀梨小区预售1号楼住宅9，028平方米的《武汉市商品房预售许可证》。
2007年11月17日，汉武公司（出卖人）与吴娇（买受人）就出卖人开发的位于武汉市汉阳区五里墩檀李湾87号檀梨小区●缤纷四季第XX幢XX单元XX层XX号房（建筑面积132.68平方米）签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定：房屋单价每平方米人民币5，249.555元，总价人民币696，511元，买受人选择贷款方式付款，2007年11月17日前支付人民币218，511元，2007年12月17日前支付人民币478，000元（贷款）。出卖人应当在2008年12月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交房时正式供电，一户一表，由供电部门抄表到户；6、给水：交房时正式通水，一户一表，由自来水公司抄表到户。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并接受买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同交付条件规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人按邮寄方式或《长江日报》报纸刊登两种方式之一向买受人送达入伙通知书后，若买受人未在合同约定的交房期限签署房屋交接单、办理交接钥匙，则视为逾期收房，买受人自合同约定交房期限七日后至实际收房之日止，按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金，本合同项下房屋的风险责任自合同约定的交房之日起转移至买受人承担，物业服务费、房屋相关的保修期限均自合同约定的交房之日开始计算。出卖人应将符合条件的商品房交付给买受人使用以及出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金；3、因买受人自身原因或政府管理的原因，导致买受人不能在规定期限内或无法取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任等内容。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告给原告开具了全额购房款发票。
2008年8月20日，被告取得了武汉市城市规划管理局下发的《建设工程规划验收合格证》（武规验证字（2008）0112号）。同年12月11日，被告取得了武汉市建设委员会下发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（编号：04-08-0061）。
2008年12月28日前，被告通知原告于同年12月28日办理房屋交接手续，在原告前去办理交接手续时，原告表示因被告未能向其出示相关的验收合格证，故拒绝收房。2009年1月23日，被告取得了武汉市公安消防局下发的《关于檀梨小区三期1号住宅楼消防验收合格的意见书》。因原告吴娇一直拒绝收房，双方一直协商交房事宜，同年7月15日，被告向原告支付人民币25，000元，以现金支票的方式支付，用途为违约金，原告出具收条一份：“今收到汉武集团给付的购房合同约定的违约金贰万伍仟元整。收款人：吴娇”。同日，孙华新在收条上备注“同意支付。”违约金领取后原告仍未收房，2010年4月27日，汉武集团第五公司孙华新出具承诺书一份：“吴娇同志购我公司开发的缤纷四季小区1号楼1单元302号房，因拆迁户刘建水房屋未拆，影响办理房产证。同意吴娇同志入住。我公司对此承诺如下：1、待刘建水房屋拆后，我公司给吴娇办理房产登记时，我公司在售房合同中约定的违约责任我公司继续承担。2、在刘建水房屋未拆除前，吴娇同志需交纳的物业管理费由我公司承担。3、未尽事宜由双方协商解决。”同日，吴娇办理了入住手续。现诉争房屋的权属证书汉武公司正在办理中。
另查明：2009年至2011年间，原告徐丫云分别就建设工程施工行政许可、商品房预售许可、建设工程规划行政许可、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书纠纷将武汉市城乡建设委员会、武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市国土资源和规划局及第三人汉武公司的一系列行政纠纷诉至本院，本院依法作出判决后，这一系列行政案件经上诉、申诉等程序后，上诉人徐丫云于2014年9月19日撤回上诉。2013年12月3日，缤纷四季物业管理处武汉美好愿京檀梨小区物业管理处在一栋楼贴出紧急通知一份，表示接开发公司紧急通知，定于12月3日下午13：30，对一号楼外围墙的旧房子进行拆迁，如下午未拆，时间顺延，请业主关好门窗，做好防尘工作。现原告起诉来院请求确认原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；被告立即协助原告办理檀梨小区缤纷四季1幢1单元302号房屋的房地产权属证书；被告立即向原告支付逾期办证违约金人民币20，895.33元以及被告因逾期交房的违约金人民币67，561.56元，因被告已经支付人民币25，000元，剩下应付违约金合计人民币63，456.89元；被告支付逾期办证违约金的滞纳金人民币17，364.01元（以银行同期贷款利率计算1162天）；本案案件受理费由被告承担。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。
以上事实，有双方当事人陈述及原告提交的《武汉市商品房买卖合同》、购房发票、收房登记表、承诺书、紧急通知、照片、报纸，被告提交的中华人民共和国国土资源部发布《关于武汉市城市建设农用地转用和土地征用的批复》（国土资函（2003）557号）、湖北省国土资源厅关于武汉市城市建设农用地转用和土地征用的函（鄂土资函（2004）58号）、武汉市人民政府征用土地公告（2005）第38号、湖北省人民政府关于武汉市2003年第二批次建设用地的请示（鄂政文（2003）29号）、联合改造“城中村”合同书、国有土地使用证（武国用（2003）字第1022号）、建设工程规划许可证（武规建证（2007）080号）、建设工程施工许可证（编号：420100200309020201）、建设用地规划许可证（编号武规地字（2002）148号）、商品房销售许可证（武开管预售（2007）287）号、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《建设工程规划验收合格证》、《关于檀梨小区三期1号住宅楼消防验收合格的意见书》、（2010）武行终字第00058号民事裁定书、（2010）武行终字第00059号民事裁定书、（2010）武行终字第00077号民事裁定书、（2011）武行终字第190号民事裁定书、（2011）武行终字第191号民事裁定书、收条一份、支票存根等证据证实，可作如上认定。
本院认为：原、被告于2007年11月17日就位于武汉市汉阳区五里墩檀李湾87号檀梨小区●缤纷四季第XX幢XX单元XX层XX号房（建筑面积132.68平方米）签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效，应受法律保护，双方均应依合同全面履行。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。被告在合同约定的收房时间通知原告收房，原告提出异议拒绝收房，后双方协商一致由被告支付原告违约金人民币25，000元，并承诺继续承担逾期办证的违约责任，原告收房。该行为系原、被告双方对自己权利义务的自愿处分，双方已就房屋的交付达成一致，故原告现向被告主张逾期交房违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。对于逾期办证的违约金，双方的争议在于，1号楼未能办理房屋权属登记的原因是否符合合同第十五条中因“政府主管部门的原因，导致买受人未能在规定的期限内或无法取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任”。截至2007年11月6日，相关政府主管部门已为被告颁发1号楼项目开发所须证件及批复，被告已办理了该项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《武汉市商品房预售许可证》。被告辩称致其未能按期为原告办理房屋权属登记系政府主管部门的原因无事实及法律依据，且被告也未能提交充分证据对其辩称予以证实。另，依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十六条，“情势变更”原则的适用须以变更或解除合同为前提，现原告基于继续履行合同之前提要求被告协助办证及给付逾期办证违约金，本案并无适用“情势变更”原则之基础，故对于被告的该辩称，本院不予采信。依照双方所签合同第十五条关于房屋产权登记期限及逾期责任的约定，被告未能依照约定在房屋交付使用后的90日内为原告办理所购房屋的产权登记，已构成违约，现原告要求被告支付逾期办理所购房屋权属证书违约金人民币20，895.33元（已付房款人民币696，511元×3%）的诉讼请求，本院予以支持。对于被告主张的被告于2009年7月15日支付原告的人民币25000元，系就双方之间违约责任履行完毕的观点，2009年7月15日支付的钱款系双方在办理房屋交接过程中产生的，在当时对于是否会出现逾期办证尚不明确，不可能系对逾期办证的违约金，故对于被告的该观点本院不予采信。对于原告提出要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因滞纳金为具有行政征收职能的行政机关在征收规费的过程中，因义务人迟延交纳规费而需额外交纳的金钱，其涉及的双方主体法律地位是不平等的，原、被告系平等合同主体，且合同中并未就此进行约定，原告要求被告支付该费用无事实及法律依据，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。诉争房屋所处的檀梨小区●缤纷四季1号楼内房屋现尚不具备办理房屋“两证”之条件属客观事实，故对原告要求被告协助办理房屋权属证书的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告吴娇与被告武汉汉武集团有限公司于2007年11月17日就位于武汉市汉阳区五里墩檀李湾87号檀梨小区●缤纷四季第1幢1单元3层2号房（建筑面积132.69平方米）签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；
二、被告武汉汉武集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告吴娇因逾期办理房地产权属证书违约金人民币20，895.33元；
三、驳回原告吴娇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币1，386元由原告吴娇负担人民币886元，被告被告武汉汉武集团有限公司各负担人民币500元，此款原告吴娇已预交，被告武汉汉武集团有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担款项直接支付给原告吴娇。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判长 叶凌芳
审判员 王 琴
审判员 崔玉华
二〇一五年十二月二十五日
书记员 刘 婷