辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终3214号上诉人（原审被告):大连海创房地产开发有限公司，住所地大连高新技术产业园区高新街1号办公楼一楼西厅。法定代表人:王吉东，该公司总经理。委托代理人:康玉奇、范绪婷，辽宁东亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:田军。委托代理人：刘子勋，北京市盈科（大连）律师事务所律师。原审原告田军与原审被告大连海创房地产开发有限公司（以下简称海创公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年10月22日作出（2015）甘民初字第03258号民事判决，海创公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月7日公开开庭审理了本案。上诉人海创公司委托代理人康玉奇、范绪婷，被上诉人田军委托代理人刘子勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田军一审诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买由被告开发的位于大连市高新园区海创聚贤西园(半山壹号)的房屋。合同约定，被告应在商品房交付使用后180日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人责任,自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权或无法取得房屋权属证书的,自期限届满之次日起,出卖人承担已收房款日万分之一的违约金,直至可以办理。后被告交付房屋,但其在合同约定的办证时间内,并未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,致使原告逾期取得房屋权属证书。故原告诉至法院,请求判令:被告支付自2012年11月3日至2014年4月17日的逾期办证违约金65,845.00元。被告海创公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。具体理由如下:第一，原告起诉的违约金天数没有扣除“新政”影响的天数,因此数额计算错误。2011年3月14日,公安部消防局发布《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》,规定:从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》(公通字[2009]46号)第二条规定,民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。对已经审批同意的在建工程提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除。案涉楼盘虽经规划、消防部门审批同意采用了燃烧性能为B1级材料,但按该通知属拆除之列。因此案涉楼盘自2011年3月15日起不能通过消防验收,且影响了道路、绿化、邮箱等十几项配套工程验收,故影响了竣工验收备案即房屋权属初始登记。直到2012年12月公安部发文废止该《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》,案涉楼盘才于2013年6月9日通过消防验收。且2010年11月23日,大连市政府颁布了《大连市房屋建筑工程验收备案管理暂行办法》致使工程竣工备案增加了十几项备案内容。综上,导致被告未能完成初始登记的实质原因是“新政”和“办法”的实施所致,不属于被告的责任,故违约期间应扣除“新政”影响的天数。第二，部分业主起诉的违约金天数没有扣除双方约定的一年免责期间,计算错误。第三,消防“新政”废止后,被告需要完成工程档案验收、新增的自来水、供热、燃气、绿化、社区用房、道路等十几项工程及验收手续,方能完成工程竣工备案初始登记手续,因此按照双方约定的一年免责期间不仅符合合同的意思表示,对原、被告双方亦更为公平。第四,已由生效判决认定自交房之日起至办理初始登记之日止应扣除“新政”影响的期间和双方约定的一年办证期间计算被告的违约责任。第五,原告的诉请已超过诉讼时效。一审法院审理查明：1.2011年8月7日,原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买由被告开发的位于大连市高新园区海创聚贤西园(半山壹号)#号房屋(建筑面积为112.18平方米),房屋总价款为人民币1,239,589.00元。合同第十五条同时约定:出卖人应在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。办理房屋所有权登记的期限为一年,自该房屋交付之日起计算。如因出卖人责任,自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权或无法取得房屋权属证书的,自期限届满之次日起,出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金,直至可以办理。合同签订后,原告履行了交款义务。据楼宇验收交付书记载,2012年3月3日,被告将案涉房屋交付给原告。2014年4月18日,原告取得案涉房屋的产权证。2．2010年6月9日,半山壹号(海创中冶焦耐)楼盘项目取得建设工程规划许可证。2013年6月9日,案涉楼盘项目经检验其外墙燃烧性能符合“C级”对应为B1级要求。同日,该项目中部分楼按照要求完成竣工验收消防备案。2013年10月17日,案涉楼盘项目取得竣工档案初验合格证。2013年11月6日,案涉楼盘项目完成社区办公和服务用房交接。2013年12月3日,案涉楼盘项目完成竣工验收备案。2014年2月24日,被告向房产登记机关递交案涉楼盘的房屋权属初始登记申请。截至2014年3月31日,被告取得案涉楼盘项目的初始登记并通知业主领取办理产权登记的建筑面积分户图及结算发票。关于案涉楼盘项目未能按约办理初始登记,被告辩称系因为消防“新政”对于民用建筑外保温材料采用严格标准,致使已按审批消防设计建设的案涉楼盘无法通过消防验收,直至公安部消防局发布新规定,案涉楼盘的消防工程方于2013年6月9日通过验收。关于被告所称的消防“新政”系指公安部消防局于2011年3月14日发布的《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》(公消[2011]65号),该通知第一项载明:“在新标准发布前,从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》(公通字[2009]46号)第二条规定,民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。”同年3月21日,大连市制定《关于贯彻落实部局、总队的实施意见》,进一步明确要求“从2011年3月15日起,所有新受理的工业、民用建设工程消防设计审核和验收内容,建筑外保温材料必须全部采用燃烧性能为A级的材料。”2012年12月3日,公安部消防局下发《关于民用建筑外保温材料消防监督管理有关事项的通知》(公消[2012]350号),明确提出“为认真吸取上海胶州路教师公寓‘11.15’和沈阳皇朝万鑫大厦‘2.3’大火教训，2011年3月14日,公安部消防局下发了《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》(公消[2011]65号),对建筑外墙保温材料使用及管理提出了应急性要求。2011年12月30日,国务院下发的《国务院关于加强和改进消防工作的意见》(国发[2011]46号)和2012年7月17日新颁布的《建筑工程消防监督管理规定》对新建、扩建、改建建设工程使用外保温材料的防火性能及监督管理工作做了明确规定。经研究,《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》不再执行。”一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,原、被告均应依据该合同约定享有权利并履行义务。综合双方当事人诉辩主张,本案争议焦点为:1.消防“新政”实施期间是否应从合同约定的被告办证期间扣除;2.被告逾期办证的违约期间；3.原告诉请是否超过诉讼时效。关于消防“新政”实施期间是否应从合同约定的被告办证期间扣除的问题。本案双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定,办理房屋所有权登记的期限为一年,自该房屋交付之日起一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的,自期限届满之日起,出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金直至可以办理。可见被告承担逾期办证违约责任的前提为“由于出卖人的原因”,即非被告的原因导致一年内无法办证,被告无需支付违约金。根据已查明的事实,《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》(公消[2011]65号)于2011年3月15日开始实施,系在原、被告签订合同之后,对于被告来说案涉楼盘外墙保温材料未采用该通知所规定的A级标准是应该知悉的,其在此情况下,仍与原告约定在交付房屋后一年内为原告办理产权登记,故被告现以该消防通知的实施为免责事由并无法律及事实依据,应不予支持。关于被告逾期办证违约期间的计算问题。案涉房屋买卖合同约定购房人办理案涉房屋所有权登记的期限为自房屋交付之日起一年,被告将案涉房屋交付给原告的日期为2012年3月3日,原告虽称交付时间为2011年11月13日或2012年1月15日,但原告提交的验房表及物业费收据均不是双方在合同约定交付房屋所应签署的房屋交接单,故房屋交付时间以被告提交的楼宇验收交付书所载日期2012年3月3日为准。故根据合同约定,被告办证起算日应为2012年3月4日,办证截止日期应为2013年3月3日。关于被告完成办证义务的时间,一审法院认为,被告完成案涉楼盘项目的初始登记并通知原告可办理产权登记即视为完成办证义务,而原告以其取得产权证时间为被告完成办证义务时间并不符合合同约定。在原告未提供分户图及结算发票的情况下,结合被告申请初始登记时间,一审法院以2014年3月31日为被告完成办证义务时间。故被告逾期办证违约期间为392天(自2013年3月4日至2014年3月30日)。故被告应支付逾期办证违约金为48,591.89元(1,239,589.00元×0.1‰×392天)。关于原告所主张的其他期间的逾期办证违约金,应不予支持。关于原告诉请是否超过诉讼时效,一审法院认为,被告完成初始登记即完成办证义务的时间为2014年3月31日,故原告应自该日起方可主张全部的逾期办证违约金,故原告的诉请并未超过诉讼时效。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,作出如下判决:一、被告大连海创房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内给付原告田军逾期办证违约金48,591.89元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告田军的其他诉讼请求。案件受理费1445元,其他诉讼费50元,合计人民币1495元(原告已预付),按照一审法院判项支持诉请部分与原告诉请部分比例,由被告大连海创房地产开发有限公司承担1153元(案件受理费1103元、其他诉讼费50元),与上述款项一并给付原告,剩余342元由原告自行承担。海创公司上诉的理由及请求是：第一，一审判决一方面认定双方在消防“新政”之前签订的合同，另一方面又认定海创公司在明知消防“新政”内容的情况下仍与田军约定在交付房屋后一年内办理产权登记，一审判决的认定相互矛盾。一审判决认定了消防“新政”在签订合同之后，就不可能得出海创公司明知消防“新政”内容的结论。第二，即使在双方签订合同之前出现了消防“新政”，也应当扣除消防“新政”影响办证的期间。理由为：依据案涉合同约定，海创公司承担责任的前提条件是海创公司原因导致逾期办证。但导致海创公司逾期办证的原因是消防“新政”的影响，更重要的是消防“新政”的错误政策所致。消防“新政”的错误表现在2011年3月14日公安部消防局发布了《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，规定案涉楼盘以采用外墙保温材料燃烧性为B1级属于拆除之列，不予消防验收。2012年12月，公安部消防局又发文废止了上述通知。可见，公安部消防局存在上述政策的自我否定的事实。在上述期间内不能通过消防验收，以致逾期办理房屋所有权登记的责任在公安部消防局，不属于海创公司自身的责任。一审判决没有扣除上述因素影响的办证期间的观点属于适用法律错误，应予纠正。据此，请求撤销一审判决，改判海创公司承担逾期办证违约金14,503.00元。田军二审答辩认为：服从一审判决。本院经审理查明：一审法院认定事实属实。本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为消防“新政”实施期间是否应从合同约定的海创公司办证期间扣除。从本案查明事实可知，海创公司所称的消防“新政”（即公消[2011]65号《通知》）发布于2011年3月14日，在消防“新政”发布数月后，海创公司才与田军签订了案涉商品房买卖合同。海创公司作为专业的房地产开发企业，对消防“新政”是否会影响房屋产权证办理应有合理预判，然而海创公司在明知消防“新政”内容的情况下，自愿与田军将办证期限约定为房屋交付使用后一年内，海创公司理应依约履行，逾期办证就应承担民事责任。也就是说，消防“新政”非海创公司履行合同过程中不可预知的、可影响办证期限的因素。至于海创公司上诉主张消防“新政”实际对办证期限产生了影响一节，本院认为，一审庭审时，海创公司提交了《关于高新园区海创中冶焦耐项目工程一、二、三、四标段已办理竣工结算书备案的函》（以下简称《已办理竣工结算书备案的函》），拟证明因2010年6月1日起执行的《大连市建设工程造价计价监督规定》（以下简称“工程造价新政”）的实施，案涉工程取得《已办理竣工结算书备案的函》方能办理竣工验收备案表，再行初始登记，办理产权证。但综合本案查明事实，合同约定的办理产权证期间为房屋交付次日2012年3月4日后一年，即至2013年3月3日。但海创公司提交的《已办理竣工结算书备案的函》载明的出具日期为2013年11月26日，晚于合同约定办理产权证截止时间（2013年3月3日）数月，故可认定海创公司未能在约定办证期限内取得《已办理竣工结算书备案的函》。且海创公司主张的“工程造价新政”实施时间为2010年6月1日，早于案涉合同签订时间2011年8月7日一年多。海创公司在签订案涉合同之前一年多的时间就知道“工程造价新政”已经实施，会影响到工程竣工验收备案，进而可能影响合同的履行，即海创公司在签订合同时对“工程造价新政”可能会影响到合同的履行是明知的，但其仍然在合同中约定自房屋交付使用后一年内办理产权证，说明海创公司已充分考虑到“工程造价新政”对合同履行的影响可以排除。也就是说，“工程造价新政”亦非案涉合同签订后不可预知的导致办证延迟的因素。又因海创公司自述其与案涉工程施工方决算了工程款才能取得《已办理竣工结算书备案的函》，由此可知，是因海创公司原因导致逾期取得竣工验收备案必需的《已办理竣工结算书备案的函》。故即使如海创公司所述，案涉房屋消防验收延迟受到消防“新政”影响，但案涉工程中部分楼于2013年6月完成消防备案后，因海创公司此时未能取得《已办理竣工结算书备案的函》，亦不能进行竣工验收备案，进而无法申请初始登记，不能办理产权证。故海创公司上诉主张消防“新政”实施期间应从合同约定的海创公司办证期间扣除，无充分的事实及法律依据。至于海创公司提出的一审判决认定观点相互矛盾的上诉主张，本院认为，从一审认定事实（合同签订晚于消防“新政”）及一审认定的海创公司在知悉消防“新政”的情况下仍与田军约定在交付房屋后一年内办证可知，一审判决本院认为部分书写的“《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消[2011]65号）于2011年3月15日开始实施，系在原、被告签订合同之后”应为笔误，一审判决本意应为消防“新政”实施系在双方签订合同之前。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费652元(大连海创房地产开发有限公司预交)，由大连海创房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李奎哲审判员  张萍萍审判员  阁成宝二〇一六年八月四日书记员  王 亮