福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0211民初1890号原告：ＸＸ成，男，汉族，住黑龙江省佳木斯市东风区。委托诉讼代理人：刘鹏、陈旺富，福建衡兴明业律师事务所律师。被告：黄某，男，汉族，住福建省厦门市集美区。被告：吴某，女，汉族，住福建省厦门市集美区。被告：黄嘉莉，女，汉族，住福建省厦门市集美区。法定代理人：黄某、吴某，系黄嘉莉之父母。被告：黄嘉铭，男，2006年9月25日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。法定代理人：黄某、吴某，系黄嘉铭之父母。原告ＸＸ成与被告黄某、吴某、黄嘉莉、黄嘉铭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日受理后,依法依简易程序公开开庭进行了审理。ＸＸ成及其委托诉讼代理人刘鹏、陈旺富到庭参加诉讼；黄某、吴某、黄嘉莉、黄嘉铭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。ＸＸ成向本院提出诉讼请求：1、判令黄某、吴某、黄嘉莉、黄嘉铭继续履行双方于2012年7月30日签订的房屋买卖协议书，协助ＸＸ成将座落于厦门市集美区后溪镇孙坂路西南侧安置房（永祥新城）4号楼1702室房屋权属登记至ＸＸ成名下(具体位置以不动产权属登记为准);2、判令黄某、吴某、黄嘉莉、黄嘉铭共同向ＸＸ成支付违约金92000元（人民币，下同。按照协议约定为同地段商品房价款的3倍，原告主动将违约金调低为合同价款的20%）；3、本案诉讼费用（包括保全费用）由黄某、吴某、黄嘉莉、黄嘉铭承担。事实与理由：2012年7月30日，ＸＸ成与黄某、吴某、黄嘉莉、黄嘉铭签订“房屋买卖协议书”一份，约定ＸＸ成向黄某、吴某、黄嘉莉、黄嘉铭购买位于后溪××路西南侧安置房（永祥新城）4号楼1702室房屋，约定价款为每平方米4197元，合同总价款为460000元。协议第三条约定“甲方保证上述房屋权属清楚，在产权变更前，所有房产权属问题由甲方负责自行解决。以后该房屋乙方办理产权变更过户手续时，甲方有义务无条件协助办理所有变更过户手续，变更时所需的税收及一切费用均由乙方负责。办理过户手续后本协议终止，未过户之前继续挂甲方的名字。”同时，协议第三条第2款约定“本协议一经签订，双方应严格遵守执行，任何一方违反应负违约责任，并负赔偿因违约而造成的经济损失。若甲方违约应按同地段商品房价格三倍返还给乙方。”同日，上述“房屋买卖协议书”在厦门市公证处办理了保全证据公证。协议签订后，ＸＸ成已先后向四被告支付购房款420000元，且从2012年7月起，房屋经ＸＸ成装修后，至今一直由ＸＸ成居住使用。现案涉房屋已办理产权登记至四被告名下，被告应依约将涉案房屋权属转移登记至ＸＸ成名下。然，经ＸＸ成多次催促，四被告以各种理由推脱，至今仍未配合办理过户登记手续，已经构成违约，严重损害ＸＸ成的合法权益。故提起诉讼，请求判如所请。黄某、吴某、黄嘉莉、黄嘉铭未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2012年7月30日，黄某、吴某、黄嘉莉、黄嘉铭（甲方）与ＸＸ成（乙方）签订“房屋买卖协议书”一份，约定“甲方因拆迁补偿安置有一套住宅（厦门市集体土地房屋拆迁补偿协议书—明拆（后溪××路西南侧安置房永祥新城二期001号），该房屋座落于后溪××路西南侧安置房（永祥新城）4号楼（17梯）1702室109.59平方米，（房屋已交房，所有权证待办）。经双方友好协商后，甲方同意将上述房屋转让乙方。经双方协商一致达成以下条款：一、房屋价款及付款方式：经双方协商一致上述房屋售价每平方米4197元（平方米暂定，以后以产权证登记为准，总价随之变动，多还少补）。合计总价为人民币肆拾陆整（￥460000元）。付款方式，乙方应于本协议签订后，一次性付给甲方人民币肆拾万元整。二、房屋交付：甲方应于该房实际交付时通知乙方一起交付验收，使用。三、甲方保证上述房屋权属清楚，在产权变更前，所有房产权属问题由甲方负责自行解决。以后该房屋乙方办理产权变更过户手续时，甲方有义务无条件协助办理所有变更过户手续，变更时所需的税收及一切费用均由乙方负责。办理过户手续后本协议终止，未过户之前继续挂甲方的名字，（乙方所产生的水、电、物业管理等费用乙方自行负责），期间若遇国家需要征用时，所得的赔偿款归乙方所有。本协议一经签订，双方应严格遵守执行，任何一方违反应负违约责任，并负赔偿因违约而造成的经济损失。若甲方违约应按同地段商品房价格三倍返还给乙方。”该协议并经厦门市公证处公证，双方签名、手印均属实。同日，ＸＸ成通过转账方式分两笔向四被告支付购房款分别为350000元、50000元，合计400000元，黄某出具“收条”一份予以认可。自签订合同当日，诉争房屋即由ＸＸ成使用、居住。另查，诉争房屋现住址为集美区仁德里17号1702室，建筑面积110.4平方米，登记在黄某、吴某、黄嘉莉、黄嘉铭名下。据庭审时ＸＸ成陈述，双方口头约定购房尾款60000元于产权变更后支付。2015年1月12日，ＸＸ成再次向四被告转账支付购房款20000元。ＸＸ成当庭表示，对实际产权面积比合同面积多出的部分，愿意按实际的产权面积支付差价款。在本案审理过程中，ＸＸ成把购房余款43348.8元交至本院暂存账户。2017年4月13日，ＸＸ成通过其代理律师陈旺富向黄某、吴某、黄嘉莉、黄嘉铭寄送“律师函”一份，要求黄某、吴某、黄嘉莉、黄嘉铭配合办理诉争房屋的过户手续，黄某于次日签收该信件。以上事实，有ＸＸ成提供的常住人口信息表、公证书、房屋买卖协议书、银行卡交易明细、收条、律师函及邮寄详情单、房产信息查询单、本院庭审笔录予以证明，本院予以确认。本院认为，原被告双方签订的房屋买卖合同成立并生效，双方应依合同约定履行各自法律义务。ＸＸ成已全数支付购房款463348.8元，根据合同约定，及诉争房屋已具备过户条件的事实，黄某、吴某、黄嘉莉、黄嘉铭应协助ＸＸ成办理诉争房屋过户登记手续。故对ＸＸ成起诉要求黄某、吴某、黄嘉莉、黄嘉铭继续履行房屋买卖合同，协助将诉争房屋变更登记至ＸＸ成名下的请求，于法有据，予以支持。关于违约责任，合同未具体约定办理过户登记的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款的规定，ＸＸ成可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，ＸＸ成委托律师于2017年4月13日向四被告发出律师函，四被告未在合理期限内协助办理过户手续，构成违约，现ＸＸ成自愿将违约金调整为合同总价款的20%，未违反法律规定，予以支持。黄某、吴某、黄嘉莉、黄嘉铭经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法迳行判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第四款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、黄某、吴某、黄嘉莉、黄嘉铭应于本判决生效之日起十日内协助ＸＸ成办理集美区仁德里17号1702室（原永祥新城4号楼17梯1702室）房屋的过户登记手续。二、黄某、吴某、黄嘉莉、黄嘉铭应于本判决生效之日起十日内支付ＸＸ成违约金92000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2100元，减半收取1050元，保全费3820元，合计4870元，由黄某、吴某、黄嘉莉、黄嘉铭负担，该款应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。审判员  洪娟娟二〇一七年八月七日书记员  黄智达附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”