湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂汉川民初字�00292号原告张永杰。委托代理人何国元，湖北谛益律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告张明。被告张正危。委托代理人刘东升，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告张永杰与被告张明、张正危房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告张永杰的委托代理人何国元，被告张明、张正危及其委托代理人刘东升均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张永杰诉称，1990年，原告出资购买汉川市山后一路原酒厂综合楼一幢××单元××房屋一套。1994年，因被告张正危无处栖身，原告遂将房屋给其居住。2014年5月，原告欲收回房屋自住，发现被告张�危已将房屋出售给被告张明之父张花字。原告多次要求二被告返还房屋未果，故向法院提起诉讼，要求确认被告张明之父与被告张正危所签订的房屋买卖协议无效，并要求被告张明立即迁出该房屋。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一：原告的身份证。拟证明原告的身份情况及主体资格；证据二：原告的房屋所有权证，登记时间为2011年12月2日。拟证明汉川酒厂综合楼××幢××单元××室的所有权属原告所有；证据三：张永杰与其前妻所签的离婚后补充协议。拟证明张永杰的前妻及两个儿子均认可张永杰是该房屋所有权人；证据四：房屋老产权证复印件。拟证明房屋所有人一直是张永杰；证据五：房屋买卖�议书。拟证明被告张正危与被告张明之父张花字签订的房屋买卖协议之前无原告张永杰的授权，而后也无原告张永杰的追认，此协议无效。被告张明辩称：房屋是被告张明的父亲张花字购买的，签合同的是被告张明的父亲，张花字死后，其继承人应为被告。被告张明为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：诉争房屋的老房产证一本。拟证明张花字购买该房屋时，被告张正危将老房产证将交给了张花字，其父张花字购房时知道张永杰与张正危互换楼层的事，且该房屋一直未有过户。被告张正危辩称，原告诉称不实。1990年，由原、被告父亲做主，原、被告分别出资买了酒厂综合楼××幢××单元的××、××的房屋各一套�××所有人为原告张永杰，××所有人为被告张正危，四楼为24000元，五楼为21000元。1994年，原告张永杰另在北街买了新房，欲搬出酒厂时，原、被告父亲主持原、被告将楼层调换，并由被告张正危补了3000元差价给了原告张永杰，双方将房产证也互换保管，没有办理产权过户手续。1995年，原告张永杰将××房屋卖给了石高红，未办理过户手续，石高红住了四年以后，又将该房屋卖给了余波，余波要求将房屋过户时，被告张正危予以配合。2002年，被告张正危在酒厂另买了房屋，便将××房屋以60000元卖给了被告张明之父张花字，张花字于2008年去世，2011年其儿子即被告张明要求将房屋产权过户，原告张永杰不予配合，经马鞍乡当码村干部几次调解未果。该诉争房屋实际为被告张正危所有，张正危享有处置权。被告张正危为了支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据一：2011年10月4日原告张永杰、被告张正危的父母张松青、徐腊杰写的证明。拟证明原告张永杰、被告张正危购买房屋以及交换房屋的事实，同时证明只交换了产权证，但未进行过户；证据二：2011年10月14日石高红的证明。拟证明原告张永杰将酒厂综合楼××幢××单元房屋出卖给石高红并收取房款的事实；证据三：诉争房屋的老房产证一份。拟证明登记签字是原告张永杰，但交换楼层后，也互换了房产证，虽没过户，但实际所有人为被告张正危；证据四：2002年9月8日，张正危与张花字的房屋买卖协议。拟证明原告张永杰与张正危互换楼层之后，相应取得了�方房屋的实际所有权，张花字作为善意的第三人，是无过错的，应当取得所购房屋的所有权；证据五：证人张某的证人证言。拟证明房屋交换楼层的事实，同时证明其参加调解的经过。经庭审质证，被告张明、张正危对原告张永杰所提交的证据一、证据四、证据五的真实性无异议，对上述证据的真实性予以采信。对证据二、三、四、五的证明目的均有异议。二被告对于原告所举证据二的异议在于本诉争房屋的老房产证在被告张明手中，因为原告张永杰与被告张正危将房子互换楼层后，双方交换了房产证，被告张正危将房子卖给张花字后，同时也将老房产证交给了张花字，张花字死后，将老房产证交给其儿子即本案被告张明，原告采取挂失的手段取得了新的房产证，是一种欺骗行为；二被告对于原告所举证据三的异议在于该证据与本案无关；二�告对于原告所举证据四的异议在于房屋的老房产证在被告张明手里，是通过其父亲张花字在被告张正危手里购买房屋后取得的。原告张永杰与被告张正危互换房屋后，诉争房屋的实际所有人为被告张正危；二被告对于原告所举证据五的异议在于张花字购买房子时，是经过原告张永杰、被告张正危之父张松青介绍的，是知道张永杰、张正危互换楼层的事实的，且卖房子时张永杰是知道的，并且在张正危卖房后十年内未提出异议。对上述有争议的证据，本院认为二被告的质证意见成立，故对原告所举证据二、三、四、五的证明目的不予采信。对于被告张明所提交的证据与原告所举证据四一致，原告对其真实性无异议，被告张明用以证明其父张花字购买房子时，被告张正危将该房子的产权证交给了张花字，但原告张永杰一致不配合办理过户手续；原�对此证据的异议在于房屋登记的户名一直都是原告，只有原告才是所有人。本院认为，被告张明的证明目的是成立的，而原告以登记户名为由不能否认诉争房屋经过原告张永杰与被告张正危互换楼层而变更所有人的事实。对于被告张正危所举证据一、二、三、四，原告均提出异议。本院认为，原告所举证据一、二是两份书证，分别由出具书证的人当庭进行了质证，其证明效力本院依法予以采信；证据三系诉争房屋的老房产证，在对被告张明所举证据的评判中已经加以认定，老产权证系张永杰、张正危交换楼层之后互换的产权证，虽登记产权所有人为张永杰，但张永杰、张正危互换房子后，双方互相取得了对方房子的所有权，且原告将取得被告张正危的房子已经实际变卖，故对被告张正危所举证据三依法予以采信；对于被告张正危所举证据四，本院认为，基于已经确认张永杰、张正危交换房屋的基本事实，证据四的证明效力应当依法予以采信；对于被告所举证据五系证人证言，证人张某当庭陈述了其参与调解原、被告之间纠纷的经过，同时证明张永杰、张正危互换房子的事实客观存在。本院认为，证人孙某的陈述与其它证据相互佐证，并具有真实性，对其证言依法予以采信。经审理查明，原告张永杰与被告张正危系嫡亲兄弟。1990年，由其父张松青作主，双方各自在汉川酒厂综合楼分别出资购买了一套房屋，上下相邻，原告楼层为四楼，被告张正危为五楼，分别位于该综合楼××幢××单元××、××，1994年，原告在外另购买房屋后，欲迁出该××室时，其父张松青作主，原、�告张永杰、张正危交换了楼层，并互换了房产证，且原告于1995年将××室出卖给了石高红，四年后，石高红又将该房屋转卖给了余波，余波购买该××室后办理了产权过户手续，在办理该过户手续时，被告张正危予以了配合。2002年，被告张正危在酒厂另购买了房子后，于2002年9月经其父张松青介绍将××室出卖给了张花字，并将该房子的产权证交给了张花字，但一直未办理过户手续。2008年张花字去世，2011年，其次子即被告张明要求将该××过户在自己名下，但原告张永杰不予配合，并于2011年12月给××补办了新的房产证。现原告以被告张正危无权处分登记在自己名下的房产为由，要求确认被告张正危与被告张明之父张花字之间签订房房屋买卖协议无效，请求依法判决。本院认为，张永杰与被告张正危之间就房屋互换达成一致意见并且实际履行，这种行为并未违反法律法规的禁止性规定，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，即使双方均未办理房屋产权过户手续，也不影响合同的效力。原告张永杰以旧产权证遗失为由，申办新的房产证，是一种补发登记行为，而并非新的产权登记行为，是原告张永杰与被告张正危互换房屋后未办理过户手续的状态的追续。被告张正危实际取得了登记在原告张永杰名下的房屋的所有权后，享有对该房屋的占有、处分的权利，其与被告张明的父亲张花字所签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，且符合《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定。故本院对原告要求确认被告张正危与被告张明之父张花字之间�签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条及《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：驳回原告张永杰的诉讼请求。本案件受理费1000元由原告张永杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件受理费1000元，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张国良审 判 员  肖乐新人民陪审员  谭志工二〇一五年十二月三十日书 记 员  李会平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。