北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初20号
原告：李春才，男，1955年3月2日出生。
委托代理人：黄捷，北京京创律师事务所律师。
被告：米文芳，女，1970年12月13日出生。
被告：米田宇，男，2003年4月20日出生。
被告兼米田宇的法定代表人：田建芝（米田宇之母），1974年9月30日出生。
被告兼米文芳、田建芝、米田宇的委托代理人：米文秀，女，1966年2月13日出生。
被告：齐荣，男，1936年4月6日出生。
第三人：王玉兰，女，1970年11月12日出生。
委托代理人：郭海燕，北京市众鑫律师事务所律师。
原告李春才与被告米文秀、米文芳、田建芝、米田宇、齐荣、第三人王玉兰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李春才的委托代理人黄捷、被告兼米文芳、田建芝、米田宇的委托代理人米文秀、第三人王玉兰的委托代理人郭海燕到庭参加诉讼。被告齐荣经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李春才诉称：李永海与牛玉敏系夫妻关系，生有子女六人，原告为次子。位于北京市丰台区长辛店镇李家峪村×号（原37号，以下简称×号院）宅基地使用权人为李永海，院内北房三间、东房二间及门道一间系李永海与牛玉敏所建。李永海于1979年11月3日因死亡注销户口，牛玉敏于1990年3月13日因死亡注销户口。二人去世后，×号院由原告居住和使用。1992年9月26日，原告与张金花签订《宅院售购协议凭证书》，将×号院院落及房屋卖给了张金花。张金花与米惠明原为夫妻关系，1990年11月25日，米惠明因死亡被注销户口；2002年3月4日，张金花与齐荣登记结婚，2015年2月12日，张金花因死亡被注销户口。张金花与米惠明生有子女三人，分别为米文秀、米文芳、米文琼；诉讼期间原告得知，米文琼于2015年11月18日死亡，故追加其妻田建芝、其子米田宇为共同被告。依据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房；张金花是北京市丰台区长辛店镇吕村农民，并非李家峪村农民，其购买李家峪村农民房屋的行为违反了法律法规规定，原告与张金花所签《宅院售购协议凭证书》应属无效。经法院勘验现场原告得知，×号院院落及房屋被常玉锟转卖给了第三人王玉兰。故原告诉至法院，诉讼请求如下：1.要求确认原告与张金花签订的《宅院售购协议凭证书》无效；2.要求第三人王玉兰向原告返还×号院院落及房屋；3.本案诉讼费由五被告及第三人共同承担。
被告米文秀、米文芳、田建芝、米田宇辩称：原告所述张金花与我们的关系属实。米惠明去世后，张金花就走了，她购房、再婚的事我们都不知道。我们放弃继承张金花的遗产，也不承担她留下的债务，如果原告退还购房款我们也不要。
被告齐荣未到庭答辩，经本院向其询问，其表示：认可与张金花系再婚夫妻关系，不知道张金花买房的事情，不论张金花是否有遗产，均放弃继承。
第三人王玉兰述称：我于2001年11月8日在原告的哥哥李有才的见证下从常玉锟手里购买了×号院院落及房屋，我付给常玉锟1.5万元购房款，常玉锟把房产证明、分家单、购房协议复印件各给了我一份。自买房至今我一直在此院居住，并不断将房屋进行修缮、维护。我认为，原告出示的其与张金花签订的《宅院售购协议凭证书》是伪造的，该协议所用纸张抬头为“河北省博野县通达机械厂”，该机械厂于2008年成立，在1992年不可能有以该公司名称为抬头的纸张；我才是涉案房屋的实际购买人。对于原告要求我交还房屋及院落的诉讼请求，我不同意。
经审理查明：李永海与牛玉敏系夫妻关系，二人生有子女六人，分别为长子李有才、次子李春才、长女李有容、次女李有华、三女李有平、四女李有玲。李永海于1979年11月3日因死亡注销户口，牛玉敏于1990年3月13日因死亡注销户口。
张金花（户籍地：北京市丰台区长辛店镇吕村1号，身份证号码：×××）系丰台区长辛店镇吕村村民，原与米惠明系夫妻关系，生有长女米文秀、次女米文芳、一子米文琼，米惠明于1990年11月25日因死亡注销户口；2002年3月4日，张金花与齐荣登记结婚，双方均为丧偶，无子女；张金花于2015年2月12日因死亡注销户口。米文琼与田建芝系夫妻关系，米田宇为二人之子，米文琼于2015年11月18日死亡。
1992年9月26日，原告与张金花签订《宅院售购协议凭证书》，载明：丰台区李家峪村农民李春才现有祖业产旧宅院一所，计北房三间、东房二间、门过道一间，愿售价五千五百元出手，吕村农民张金花曾多次与李春才接触了解后，自愿购买这所宅院，关于双方在此项交易中所承担的责任和互相提出的意见，经协商后达成四项决定：一、李春才必须在成交前向张金花移交该宅院的产权历史资料（解放后的房地产证书和李春才的分家单），并保证成交后在亲戚邻里中对该宅院的产权不发生纠葛；二、张金花必须在成交签字的同时，按李春才提出的价格（5500元）一次性付清，不得争议或拖延；三、李春才提议将院内现有的两棵大槐树伐倒，木材归李春才使用，张金花同意李春才意见，允许成交后由李春才派人连根挖净；四、张金花提议，成交后李春才应将该宅院南墙外的李春才原有使用地交给张金花新建厕所和猪圈使用（该宅院的厕所现建在墙外，已破烂不堪，必须新建，该地区是李春才原有的使用地，一年多前李春才迁出此院后，该地段由其兄嫂暂种瓜菜），李春才同意张金花意见，待本季瓜菜收获完毕后，将该地段收回交购方使用。双方一致同意，邀请本村人士李有才、王金成二位为此项交易的见证人，在协议签字前双方举行契约与货币交换，交换是在见证人亲眼目睹下经手交换，并作证自签字生效起此宅院产权归张金花所有。
2001年11月8日，常玉锟委托吴为民与王玉兰签订《宅院售购协议凭证书》，载明：现有本市居民常玉锟于1992年11月26日购买李家峪村民李春才所属旧宅院一所，愿售价一万五千元出手，王玉兰经李有才介绍，自愿购买这所宅院，关于双方在此项交易中所承担的责任和互相提出的意见，经协商后达成下述决定：一、常玉锟必须在成交前向王玉兰移交该宅院的产权历史资料（解放后的房地产证书和李春才的分家单），并保证成交后在亲戚邻里中对该宅院的产权不发生纠葛；二、王玉兰必须在成交签字的同时，按常玉锟提出的价格（15000元）一次性付清；三、常玉锟同意将院内院外屋内所有物品归王玉兰所有；四、常玉锟因生病住院不能亲自办理本协议，现委托吴为民代理，所写条款都经过常玉锟授权；五、因常玉锟生病急需用钱，特请求中介人李有才帮忙联系出售，王玉兰由白×介绍。双方一致同意，邀请本村人李有才、白×二位为此项交易的见证人，契约与货币交换是在见证人亲眼目睹下经手交换，自签字之日起生效。
北京市丰台区长辛店镇李家峪村委会于2012年6月20日、2013年3月12日两次出具证明，载明：丰台区长辛店镇李家峪村×号宅基地使用权人为李永海，院内现有房屋北房三间、东房二间门过道一间，为李永海与牛玉敏夫妻二人所建，上述房屋属二人所有。
王玉兰提供证人白×出庭作证称：我与白玉兰系表兄妹关系，2001年11月8日，常玉锟委托吴为民将北京市丰台区长辛店镇李家峪村×号宅院出售给王玉兰，我目睹了全部经过，是李有才帮常玉锟、吴为民找的王玉兰，说常玉锟是孤寡老人，想卖此房。在李有才和我一起见证下达成了李家峪村×号宅院售购协议。吴为民、李有才当时向王玉兰拿出了李有才、李春才的分家单、房产所有证（房契）。我亲眼看见王玉兰给了吴为民1.5万元现金。张金花与常玉锟好像是夫妻，但我没见过他们的结婚证。原告及第三人王玉兰对证人证言均表示认可。
经本院勘验，位于北京市丰台区长辛店镇李家峪村×号院内现有北房三间，东房二间，东门道一间；现该房屋由王玉兰占有使用。
经本院调查，常玉锟（身份证号×××），男，1925年1月8日出生，汉族，户籍地为北京市西城区西四北二条30号；2001年11月8日死亡。
上述事实，有原被告及第三人陈述、原被告签订的《宅院售购协议凭证书》、常玉锟与王玉兰签订的《宅院售购协议凭证书》、证明、结婚证、死亡证明、证人证言、派出所证明信、本院勘验笔录及照片等证据在案佐证。
本院认为:被告齐荣经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利，本院依据现有证据依法缺席判决。
违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《中华人民共和国土地管理法》等法律和国家有关规定。农村宅基地为农民集体所有。农村宅基地使用权的转让应当在同一集体经济组织内进行。
李永海与张金花并非同一集体经济组织成员，张金花购买李永海×号院宅基地的行为违反了国家关于土地所有权、使用权的因转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记和农村房屋买卖双方必须同一集体经济组织的规定，该买卖行为应为无效。买卖合同无效后，张金花应当将涉案房屋返还原告，原告应当将购房款返还张金花，现张金花已死亡，原告应当将购房款返还给其合法继承人；现张金花的法定继承人米文秀、米文芳、田建芝、米田宇、齐荣均表示放弃继承，本院不持异议。因现第三人王玉兰实际使用涉案宅院，且案外人常玉锟与第三人王玉兰之间买卖合同的效力未经有关机关处理，故对原告要求第三人王玉兰返还×号院落及房屋的诉讼请求，本院不予支持。故对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告李春才与张金花于一九九二年九月二十六日签订的《宅院售购协议凭证书》无效；
二、驳回原告李春才的其他诉讼请求。
案件受理费70元，由原告李春才负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 史金霞
人民陪审员 刘博忠
人民陪审员 薛淑菊
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 孙 悦