青海省西宁市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青0103民初307号
原告：某某证券股份有限公司，住所地：西宁市。
法定代表人：曲国辉，该公司总经理。
委托代理人：王晶、张倩瑶，青海勤云律师事务所律师。
被告：黄某某
委托代理人：马学英，青海同一律师事务所律师。
原告某某证券股份有限公司与被告黄某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告某某证券股份有限公司的委托代理人王晶，被告黄某某的委托代理人马学英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某某证券股份有限公司诉称：2012年3月26日，原告与被告黄某某签订《房屋租赁合同》，双方约定由被告黄某某承租原告坐落于青海省西宁市长江路53号汇通大厦第五层、第六层房屋，建筑面积1999.63平方米，租赁期限为10年，租赁房屋用途为被告开设商务酒店之用。合同签订后原告积极履行合同义务，将租赁房屋如约交付给被告黄某某，被告黄某某在该租赁房屋上登记注册了西宁市城中区汇龙商务宾馆并营业至今。被告黄某某在履行合同期间多次以宾馆经营困难为由要求原告某某证券股份有限公司减免租金。经原告某某证券股份有限公司公司研究决定，分别于2013年11月7日和2014年8月29日与被告黄某某签署《房屋租赁合同补充协议》分别对被告黄某某承租期内的第二个和第三个租赁年度的房屋租金予以部分减免并且在最后一次补充协议中双方约定剩余年度的租金无论任何原因都不得再提出降租，但被告黄某某在第四个租赁年度继续以宾馆经营困难为由要求原告某某证券股份有限公司降租,并长期拖欠2014年6月1日至2015年5月31日房租121650元、2015年6月1日至2016年5月31日的房租1157600元（共计1279250元），产生滞纳金共计889562.7元。2015年12月2日，被告向原告发函要求收回承租房屋，但被告黄某某至今仍未将承租房屋恢复原状并交还给原告某某证券股份有限公司。被告黄某某长期欠付租金并要求单方解除合同的行为已构成违约，应当按照约定向原告某某证券股份有限公司承担违约责任。合同剩余未到期租金总额为9854030元（2015年12月1日至2022年5月31日期间租金），原告某某证券股份有限公司仅主张违约金3775599元。为维护原告合法权益，故诉至法院,请求判令：一、解除原告某某证券股份有限公司与被告黄某某签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同的补充协议》；二、被告黄某某将所承租的本市长江路53号汇通大厦第五层、第六层房屋（建筑面积1999.63平方米）恢复原状，并立即向原告某某证券股份有限公司返还；三、被告黄某某向原告某某证券股份有限公司支付房屋租金1279250元；四、被告黄某某向原告某某证券股份有限公司支付滞纳金889562.7元、违约金2651988元；五、本案诉讼费用由被告黄某某承担。
被告黄某某辩称：一、本案的原、被告主体不适格。合同签订主体是天源证券有限公司和黄某某，原告不是合同的签订主体，原告和天源证券公司是独立的主体，黄某某未收到变更合同主体的通知，也未见到原告和天源证券公司之间债权债务的承继关系；《房屋租赁合同》虽是被告签订的，但是合同约定房屋租赁用于经营宾馆，房屋装修后以城中区汇龙宾馆的名义经营，租金也以汇龙宾馆的名义给天源证券公司缴纳，汇龙宾馆作为个体工商户，应当以字号作为被告。二、被告同意解除合同的理由涉案房屋在2016年1月27日要拆迁，合同不能实际履行，合同从2016年1月27日起已经解除，现在汇龙宾馆已经停业。三、被告承认2015年5月31日前拖欠租金121650元，2015年6月1日至2016年1月27日的租金未支付是事实，是因为天源公司告知其公司改制，要求我方等待通知，我方同时协商租金减免的问题，天源证券公司、某某证券股份有限公司没有通知我方交纳拖欠的租金。四、被告不存在违约的事实，原告要求承担滞纳金及违约金没有事实依据。五、原告要求恢复房屋原状至毛坯房没有事实依据，被告租赁该房屋时不是毛坯房，有简单装修，被告装修房屋得到了原告的同意，现在装修附着在房屋上，拆除装修会造成装修的浪费，且现在房屋已经进入了拆迁，对装修部分有一定的补偿，现在拆除装修会对被告造成巨大损失，合同约定如果拆迁，对装修部分需对被告进行补偿。综上，原告要求被告恢复房屋原状及承担违约金、滞纳金没有事实及法律依据，拖欠房屋租金部分由法院判决。
原告某某证券股份有限公司在庭审中提交以下证据：
证据一、名称变更核准通知书、某某证券股份有限公司工商公示信息，证明2015年4月1日经工商行政管理部门核准，原告企业名称由“天源证券有限公司”变更为“某某证券有限公司”。
证据二、房屋产权证书，证明原告为西宁市城中区长江路53号53-33室的房屋所有权人。
证据三、房屋租赁合同，证明：一、2012年3月26日，原告与被告黄某某签订《房屋租赁合同》，双方约定由被告承租原告自有的位于青海省西宁市长江路53号汇通大厦第五层、第六层房屋，建筑面积1999.63平方米，租赁期限为10年，租赁房屋用途为被告开设商务酒店；二、原告与被告约定，第四个租赁年度（2015年6月1日至2016年5月31日）的房屋租金为1157600元，2015年6月1日至2015年11月30日的半年租金为578800元；三、原告与被告约定，被告逾期未交付房租的，则每逾期一日按欠付房租的0.3%向原告交纳滞纳金；四、原告与被告约定，被告拖欠房租达一个月以上的原告有权解除合同，双方还约定归还房屋时原告有权要求被告恢复房屋原状；五、原告与被告约定违约方应按合同未到期剩余租金总额的50%向守约方承担违约责任。
证据四、2013年11月7日、2014年8月29日的房屋租赁合同补充协议，证明：一、原告将第二、第三个租赁年度的租金予以部分减免的事实；二、原告与被告约定将第三个租赁年度（2014年6月1日至2015年5月31日）的房屋租金减至872900元，但被告仅支付了751250元（其中有218225元租金逾期了36天），尚欠121650元租金没有支付；三、原告与被告约定2015年6月1日起，剩余年度的租金按照合同履行，无论任何内因外因，被告都不得再提出降租要求，否则视为违约。
证据五、2015年9月23日、2015年12月2日的申请报告，证明：一、被告违约再次向原告提出降租要求并且拒付租金；二、被告违约单方解除合同，要求原告收回承租房屋。
证据六、个体工商营业执照、汇龙商务宾馆工商公示信息，证明：一、被告在本案租赁房屋上登记注册了西宁市城中区汇龙商务宾馆并营业至今；二、西宁市城中区汇龙商务宾馆的性质为个体工商户，经营者为被告。
证据七、企业名称变更核准通知书、营业执照、某某证券股份有限公司工商公示信息，证明2016年2月22日经工商行政管理部门核准，原告企业名称由“某某证券有限公司”变更为“某某证券股份有限公司”。
被告黄某某质证认为：对证据一、四、六、七无异议；对证据二真实性无异议，但是该房产证上的所有权人是天源证券公司；对证据三真实性无异议，合同是与天源证券公司签订的，但是没有给我发放债权债务的通知，该合同第六条第二项约定乙方因使用需要在不破坏房屋结构的情况下可以进行装修，证明我方装修是经过原告同意的，第十条第二项约定若房屋拆迁合同自动解除，政府对装修的补偿款是我方的；对证据五认为与本案无关，原告认为汇龙商务宾馆与本案无关，那么申请报告是以汇龙商务宾馆提交的与本案无关，若汇龙宾馆与本案有关，那么应当以字号作为被告，本案被告主体不适格。
本院认为，原告某某证券股份有限公司提交的证据一、二、三、四、五、六、七能够证明其证明方向，本院予以采信。
被告黄某某在庭审中向本院提交如下证据：房屋征收告知书、拆迁补偿方案征求表、评估机构通知，证明2016年1月27日房屋要进行拆迁，要求在一个月之内搬迁，政府要根据补偿方案进行补偿，故被告于2016年1月27日起对停止经营汇龙宾馆。
原告某某证券股份有限公司质证认为，对该组证据真实性无异议，证明方向有异议，该证据不能证明被告主张的拒付租金理由成立，经原告了解该区域的商户包括被告在内实际并未停止经营，该具体行政行为并未实施，也没有明确具体的补偿方案，对装修部分是否有补偿也未明确，如该房屋确认需拆迁，与本案原告诉求无关，被告不能以拆迁补偿抗辩拒付租金。
本院认为，被告黄某某提供的证据不能证明其证明方向，本院不予采信。
经审理查明，2012年3月26日，出租方天源证券有限公司（甲方）与承租方黄某某（乙方）签订房屋租赁合同，合同内容为：甲方将自有坐落在青海省西宁市长江路53号的汇通大厦第五层、第六层房屋，建筑面积1999.63平方米，出租给乙方作为商务酒店使用，租赁期共计122个月，甲方从2012年4月1日起将出租房屋交付乙方，至2022年5月31日止收回。从交房之日起本房屋所发生的合同中第七条第二款费用均由乙方承担。租金交纳期限及交纳方式：1、该房屋第一年的年租金为人民币1000000元，即2012年6月1日起至2013年5月31日止。2、该房屋第二年至第五年租金为以前一年的年租金为基数每年递增5%，即：2013年6月1日至2014年5月31日租金1050000元人民币；2014年6月1日至2015年5月31日租金1102500元人民币；2015年6月1日至2016年5月31日租金1157600元人民币；2016年6月1日至2017年5月31日租金1215500元人民币。3、该房屋第六年的年租金为以前一年租金为基数递增20%，即：2017年6月1日至2018年5月31日租金1458600元人民币。4、该房屋第七年至合同结束的年租金为以前一年的租金为基数递增5%，即：2018年6月1日至2019年5月31日租金1531530元人民币；2019年6月1日至2020年5月31日租金1608100元人民币；2020年6月1日至2021年5月31日租金1688500元人民币；2021年6月1日至2022年5月31日租金1773000元人民币。5、本合同甲乙双方签字后两个工作日内，乙方应向甲方交纳押金17万元人民币，作为履约保证金，合同期满后无息退还给乙方。6、第一年的租金乙方应按月支付，于每月5日前支付本月租金8.3万元人民币，第一年最后一个月租金为8.7万元人民币；从第二年开始每年的租金平均分四期乙方按季度支付，于每季度支付本季度租金。逾期未交付的，每逾期一日，甲方有权按当期应支付租金的0.3%向乙方加收滞纳金。若乙方拖欠租金达一个月以上，甲方有权解除合同，并拒绝返还押金。9、甲乙双方商定本合同免租金期为两个月，即2012年4、5月为免租金期，2012年6月1日起支付租金。违约责任：租赁期间甲乙双方均不得无故解除合同。任何一方违反本合同约定，应按本合同未到期剩余租金总额的50%向对方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告天源证券有限公司交纳押金170000元。被告租赁房屋后登记注册了西宁市城中区汇龙商务宾馆并经营至今。2013年11月7日，天源证券有限公司（甲方）与黄某某（乙方）签订房屋租赁合同补充协议，内容为：一、甲方同意减免乙方第二个租赁年度（2013年6月1日至2014年5月31日）两个半月租金21.87万元，减免租金的租赁期为：2014年1月1日至2014年3月15日。二、乙方应按照《房屋租赁合同》约定，及时支付租金。甲方根据《房屋租赁合同》第五条第六项约定向乙方加收的滞纳金，甲方有权从乙方交纳的保证金中直接扣除。乙方交纳的保证金被扣减后，如果合同仍在履行，甲方有权要求乙方及时补足保证金。三、出现合同终止、解除等情形的，应按照《房屋租赁合同》第六条第三项执行，乙方不得向甲方要求装饰装修等补偿。2014年8月29日，天源证券有限公司（甲方）与黄某某（乙方）签订房屋租赁合同补充协议，内容为：一、甲方同意减免乙方第三个租赁年度（2014年6月1日至2015年5月31日）两个半月租金22.96万元，减免后全年需按时足额缴纳租金共计87.29万元，减免租金的租赁期为：2015年3月16日至2015年5月31日。二、乙方应按照《房屋租赁合同》约定，及时支付租金。甲方根据《房屋租赁合同》第五条第六项约定向乙方加收的滞纳金，甲方有权从乙方交纳的保证金中直接扣除。乙方交纳的保证金被扣减后，如果合同仍在履行，甲方有权要求乙方及时补足保证金。三、这次减免为整个租赁期间最后一次减免，下一年度开始（2015年6月1日起的剩余年度），无论任何内因外因，承租方都不可再次提出降租要求，否则以其违约为由，直接中止合同，并由承租方承担一切损失。在庭审中双方认可2014年6月1日至2015年5月31日期间，被告已支付房屋租金751250元，尚欠房屋租金121650元。2015年6月1日至2016年5月31日期间的房屋租金1157600元被告未向原告交纳。
另查明，2015年4月1日，青海省工商行政管理局出具了（青工商）登记企名准变字[2015]第10号名称变更核准通知书，内容为：天源证券有限公司：经审查，提交的名称变更（原名称天源证券有限公司，变更后名称某某证券有限公司）登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，我局决定准予变更登记，我局将于10日内通知你单位换领营业执照。2016年2月22日，青海省工商行政管理局出具了（青工商南）登记内变字[2016]第2号准予变更登记通知书，内容为：某某证券有限公司：经审查，提交的名称变更（原名称某某证券有限公司，变更后名称某某证券股份有限公司）登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，我局决定准予变更登记，我局将于5日内通知你单位换领营业执照。
本院认为，天源证券有限公司与被告黄某某于2012年3月26日签订的《房屋租赁合同》及于2013年11月7日、2014年8月29日签订的《房屋租赁合同补充协议》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规，合法有效，应受法律保护，该合同对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定享受权利并履行义务。虽天源证券有限公司在工商行政管理部门将其名称变更为某某证券股份有限公司，但其仅是对名称的变更，某某证券股份有限公司仍是权利义务的享有人和承受人，故被告黄某某应向某某证券股份有限公司履行支付租金的义务。因被告黄某某拖欠房屋租金，致使原告某某证券股份有限公司不能实现合同目的，且被告黄某某也同意解除合同，故对原告某某证券股份有限公司要求解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的请求，本院予以准许。关于原告某某证券股份有限公司要求被告黄某某将合同约定的出租房屋恢复原状的诉讼请求，因原告未提交房屋原状的相关证据，故该请求本院不予支持。关于原告某某证券股份有限公司要求被告黄某某返还上述承租房屋的诉讼请求，因双方都同意解除合同，原告某某证券股份有限公司有权收回租赁房屋，现被告黄某某未腾退租赁房屋，其应予腾退，故原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。对原告某某证券股份有限公司要求被告给付从2014年6月1日至2016年5月31日期间房屋租金1279250元的请求，因被告黄某某至今仍在使用所租赁房屋，并拖欠房屋租金，对所拖欠房屋租金的计算方式被告黄某某也无异议，故对上述所拖欠房屋租金的数额本院予以确认，该房屋租金被告黄某某应当支付。因双方对《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》都同意解除，原告某某证券股份有限公司所收的押金应当退还被告，对此应从便利角度考虑，被告黄某某交纳的押金170000元与房屋租金折抵，折抵后未支付的房屋租金1109250元仍由被告黄某某支付。原告某某证券股份有限公司主张被告黄某某按合同约定支付违约金2651988元及滞纳金889562.7元，在庭审中被告黄某某认为该违约金及滞纳金过高。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失规定，对于该损失应为房屋占用期间的利息损失，故对原告某某证券股份有限公司主张的违约金及滞纳金酌情予以核减，以利息计算为66555元（1109250元×6%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，判决如下：
一、原告某某证券股份有限公司与被告黄某某于2012年3月26日签订的《房屋租赁合同》、2013年11月7日、2014年8月29日签订的《房屋租赁合同补充协议》予以解除。
二、被告黄某某于本判决发生法律效力后十五日内向原告某某证券股份有限公司腾退位于青海省西宁市长江路53号的汇通大厦第五层、第六层房屋（建筑面积1999.63平方米）。
三、被告黄某某于本判决发生法律效力后十五日内向原告某某证券股份有限公司支付2014年6月1日至2016年5月31日期间的房屋租金1109250元，利息损失66555元，合计1175805元。
四、驳回原告某某证券股份有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费元45366元，由原告某某证券股份有限公司承担34301元，由被告黄某某承担11065元（此款随上述款项一并支付）。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。
审 判 长 马国福
审 判 员 丁玉娟
人民陪审员 蒲嫣娜
二〇一六年六月十一日
书 记 员 王 雯