山东省青岛市市南区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）南行初字第237号
原告青岛兴源房地产开发有限责任公司，住所地山东省青岛市市南区新会路16号。
法定代表人李华，总经理，身份证号码。
委托代理人史胜霞、刘德斌，山东太康律师事务所律师。
被告青岛市国土资源和房屋管理局，住所地山东省青岛市市南区巫峡路6号。
法定代表人陈立新，局长。
委托代理人王先军、唐斯斯，青岛市国土资源和房屋管理局工作人员。
第三人孙丽萍，女，汉族，1987年3月26日出生，住山东省即墨市。
委托代理人孙福禄，男，汉族，1988年7月1日出生，住山东省即墨市。
第三人王尧森，男，汉族，1975年3月3日生，住辽宁省沈阳市铁西区。
原告青岛兴源房地产开发有限责任公司因不服被告青岛市国土资源和房屋管理局、第三人王尧森、第三人孙丽萍房产行政登记，于2015年9月28日向本院提起行政诉讼，本院同日受理后，于法定期限内向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭审理了本案。原告委托代理人史胜霞、刘德斌，被告委托代理人王先军、唐斯斯，第三人委托代理人孙福禄到庭参加诉讼。经本院依法传唤，第三人王尧森未到庭参加诉讼。本案于2016年4月20日中止案件审理。本案现已审理终结。
涉案房屋位于本市市南区东海西路，2014年3月18日，被告青岛市国土资源和房屋管理局为第三人王尧森颁发青房地权市字××号房地产权证，将涉案房屋从原告青岛兴源房地产开发有限责任公司转移登记至第三人王尧森处。
原告诉称，2001年原告与第三人王尧森签订《商品房买卖合同》，因第三人王尧森拖欠首付款18万余元，原告至今未将涉案房屋交付，也未出具办理产权过户登记手续。第三人王尧森向被告申请产权转移登记过程中“房地产登记申请书”上原告公章、法人印鉴及购房发票均系伪造，被告未尽到审查义务即为其颁发青房地权市字××号房地产权证。同年4月，王尧森及其妻便委托闫淑慧将涉案房屋出售给第三人孙丽萍，并办理青房地权市字第××号房地产权证。第三人孙丽萍在未实地查看涉案房屋的情况下与王尧森签订《青岛市存量房买卖合同》，两者存在恶意串通的故意。因第三人王尧森所持房地产权证系采用违法手段所得，请求依法撤销被告为第三人王尧森颁发的青房地权市字××号房地产权证，本案诉讼费及律师费由被告承担。
原告提交二份证据进行质证：
1、有限责任公司变更登记申请书一份，证明2012年8月28日，原告处法定代表人进行了更换，第三人王尧森2014年于被告处办证时所持印章仍是原法定代表人章，系伪造；
2、青岛市房地产业统一发票一份，涉案房屋的所有发票一直保有在原告处，从未向第三人王尧森交付过发票，且该发票第四联写明是用于办理房产证联，而第三人王尧森申请登记时所持发票为第一联存根联，证明第三人王尧森办证时提交的发票与原购房发票不一致，系虚假发票。
被告辩称，被告为王尧森核发的产权登记证，登记材料齐备，程序合法，被告已经尽到相应的审查义务。原告诉状所称的第三人伪造公章，购房发票等问题，已经涉嫌相关当事人刑事犯罪，原告应当通过相关部门查明事实，被告作为登记机构对公章的真实性和发票的真伪，没有鉴定的能力。涉案房屋在第三人王尧森取得房产证后，进行了转让，目前该房屋登记在第三人孙丽萍名下。综上，被告对本案的登记行为已经尽到相应的审查义务，关于相关当事人是否存在伪造材料涉嫌犯罪问题，请法院依法查明，依法判决。
被告于法定期限内向本院提交了作出被诉具体行政行为的证据、依据：
审核表，证明第三人王尧森于2014年3月19日领取青房地权市字第××号房地产权证；
身份证，证明第三人王尧森身份情况；
门牌证明，证明本案房屋门牌变更情况；
预售许可证，证明本案房屋符合预售条件；
登记申请书，证明原告和第三人王尧森申请本案房屋转移登记；
询问笔录，证明被告为原告和第三人王尧森办理登记时的询问情况；
买卖合同，证明原告将本案房屋售于第三人王尧森所有；
发票，证明第三人王尧森交纳了购房款；
完税凭证，证明第三人王尧森已交纳税费；
青岛市土地使用权、房屋所有权登记审核表，证明本案房屋已转移，第三人孙丽萍于2014年4月24日领取了青房地权市字第××号房地产权证；
11、青岛市房地产他项权利登记审核表，证明本案房屋转移后已抵押，中国工商银行股份有限公司青岛台东支行于2014年4月23日领取了青房地权市字第201450893号他项权证。
法律依据：《房屋登记办法》、《青岛市房地产登记中心房地产登记规程》第56条、青房地登政【2008】25号。
第三人孙丽萍述称，孙丽萍购房时，王尧森持有房产证，王尧森转让房屋时还有贷款没有还清，用孙丽萍支付的首付款归还其在银行的按揭。并且孙丽萍是通过房产中介向王尧森购买的涉案房屋。
第三人提交以下二份证据进行质证：
（2004）青撤字第22号民事裁定书及青仲裁字（2003）第248号裁决书，证明涉案房屋所有权归第三人王尧森所有。
第三人王尧森经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见或证据。
经庭审质证，被告对原告的证据质证如下：证据1，原告变更法定代表人未到被告处备案，被告不清楚，且变更法定代表人系公司内部问题，对涉案房屋登记相关事实不具有证明效力；证据2，原告提交发票与第三人王尧森提供发票不一致，无法证明第三人王尧森提供发票系虚假发票。
经庭审质证，第三人孙丽萍对原告的证据均不清楚。
本院对上述证据认定如下：证据1，加盖青岛市工商行政管理局公章，本院对其真实性予以确认；证据2，该四联发票虽均为原件，但无法证明第三人王尧森办证时所持发票系伪造。
经庭审质证，原告对被告证据质证如下：证据1-4真实性无异议；证据5有异议，该证据所记载的原告公章及法定代表人公章是伪造的，被告未核实具体经办人的授权，该表记载原告代理人系王尧森，王尧森以原告代理人身份与其本人进行市场交易和法律活动属于无效行为，被告未予谨慎审查，登记程序错误；证据6询问笔录，仅是王尧森本人行为，但被询问人却是原告和王尧森双方，被告材料审核不严格，行政行为错误；证据7无异议；证据8真实性不认可，该发票系伪造，原告的公章及财务章均系伪造，该发票系存根联，而非办理房产证专用联，被告依据存根联办理登记手续，严重违反有关规定；证据9无异议；证据10-11，真实性无异议。
经庭审质证，第三人孙丽萍对被告的证据质证如下：对证据1-9、证据12不清楚，对证据10-11无异议。
本院对上述证据认定如下：证据1-4、证据7、证据9-11，原告无异议，本院予以确认；证据5、证据6、证据8，系被告作出涉案房屋转移登记的依据，本院仅对此予以确认，关于该三份证据的效力，将在本院认为部分予以阐述。
经庭审质证，原告对第三人孙丽萍证据质证如下：真实性无异议，但是该两份证据证明原告一直主张王尧森未支付首付款，所以不可能给其出具办理产权登记的材料。
经庭审质证，被告对第三人孙丽萍证据无异议，该裁决书已经确认原告应当协助第三人王尧森办理涉案房屋产权登记。
本院对上述证据认定如下：第三人孙丽萍提交证据系法院及仲裁机构作出的生效裁判，本院对其真实性予以确认。
经审理查明，涉案房屋位于本市市南区东海西路，建筑面积99.77平方米。2014年3月，被告经审核申请人提交的加盖“青岛兴源房地产开发有限责任公司”章、法定代表人“王兴源”章”和王尧森签字的登记申请表（委托王尧森为代理人）、申请人王尧森的身份证明、原告与第三人王尧森签订的涉案房屋买卖合同及发票（存根联）、预售许可证、完税凭证等材料，并对申请人王尧森进行询问后，向第三人王尧森颁发青房地权市字第××号房地产权证，将涉案房屋从原告青岛兴源房地产开发有限责任公司（房地产开发企业）转移登记至第三人王尧森处。2014年4月，被告将涉案房屋由第三人王尧森转移登记至第三人孙丽萍名下，产权来源为买卖。2014年4月24日，第三人孙丽萍以涉案房屋为抵押，向中国工商银行股份有限公司青岛台东支行借款，并办理抵押登记，抵押债权120万元。原告主张在上述2014年3月转移登记过程中提交的“房地产登记申请书”上原告的公章、原告法定代表人印鉴及购房发票均系伪造，被告未尽到审查义务即为第三人王尧森颁发房地产权证，遂提起本案行政诉讼。庭审中，原告申请对2014年3月转移登记中的“房地产登记申请书”上原告公章、原告法定代表人印鉴及购房发票上原告公章、财务章的真实性进行司法鉴定。
另查明，2001年2月，原告与第三人王尧森签订商品房买卖合同，原告将涉案房屋出售给第三人王尧森，总价款为581856元。合同约定付款方式为2001年2月26日支付全部房价款30%，计人民币181856元，余款40万元做按揭。2001年3月21日，第三人王尧森与中国农业银行签订了关于涉案房屋的《个人住房（按揭）抵押借款合同》，原告为担保人。原告对上述买卖合同的真实性无异议，但主张第三人未支付首付款。
又查明，2003年8月，第三人王尧森向青岛仲裁委员会申请仲裁，要求青岛兴源房地产开发有限责任公司及时提供购房发票及办理房地产权证相关资料。2003年12月22日，青岛市仲裁委员会作出青仲裁字（2003）第248号裁决书，认为青岛兴源房地产开发有限责任公司与王尧森签订的买卖合同有效，应按合同约定各自严格履行义务，王尧森已按人民银行有关规定办理了按揭贷款，且已实际入住并交付物业管理等配套费，青岛兴源房地产开发有限责任公司应按约定为王尧森办理权属登记，提供相关资料办理房地产权属证书，以王尧森没有履行交付首付款为由拒绝履行办证义务，理由不足，裁决：青岛兴源房地产开发有限责任公司10天内给王尧森提供办理房地产权证所需相关资料。
2004年5月20日，青岛兴源房地产开发有限责任公司向青岛市中级人民法院申请撤销上述青仲裁字（2003）第248号裁决书。2004年6月23日，青岛市中级人民法院作出青撤字第22号民事裁定书，驳回青岛兴源房地产开发有限责任公司的申请。
本院认为，本案争议的焦点如下：一是、被告在转移登记过程中是否尽到了审查义务。《房屋登记办法》第三十三条第一款规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”本案申请转移登记的材料包括加盖“青岛兴源房地产开发有限责任公司”章、法定代表人“王兴源”章和王尧森签字的登记申请表（委托王尧森为代理人）、申请人王尧森的身份证明、原告与第三人签订的涉案房屋买卖合同及发票（存根联）、预售许可证等，形式上符合上述法律规定的备案登记材料。关于原告主张登记材料中没有原告身份证明，本院认为，根据被告提交的《青岛市房地产登记中心房地产登记规程》第五十六条规定：“房地产开发企业办理商品房预售许可或房屋所有权初始登记时，已经提交组织机构代码证和营业执照的，视为已办理身份证明备案，在作为该项目的出售方申请转移登记时，可不再提交身份证明。”该项规定通过身份证明备案方式验证房地产开发企业的身份，可以减轻房地产开发企业多次重复提交身份证明的负担，简化审核手续，并不违背上述法律规定的本意，被告工作人员依据其登记规程进行审核，不能视为未尽审核义务。关于原告主张第三人王尧森不能作为原告代理人申请办理房产转移登记，被告未予审查违法，本院认为，作为房产转移登记的申请人，不论出让方还是受让方，其均为行政行为相对人，该双方之间办理登记的目的是一致的，不适用一般民事行为中禁止自我代理的理论，法律法规对此也没有禁止性规定，且现实中由于房地产开发企业登记申请量较大，由购买方作为其代理人递交申请材料属于一种常见现象，一些房地产开发企业在买受人履行完其买卖合同约定的义务后，便将申请转移登记材料（加盖开发企业公章并委托买受人为代理人的登记申请表等）交与买受人，由买受人日后自行办理登记手续，故第三人王尧森以原告代理人身份办理登记申请，从形式上并不违反法律规定，原告的该项主张本院不予支持。另，提交发票存根联申请转移登记并不违反法律规定，不能以此认定未尽审查义务。综上，被告在办理涉案转移登记过程中已经尽到了审查义务。
二是被告进行本案转移登记的事实基础是否已经丧失。本案证明房屋所有权进行转移的材料是买卖合同，该合同经生效仲裁裁定认定合法有效，并依据买卖合同向银行办理了抵押借款，原告对此也无异议，原告虽主张办理涉案转移登记并非其真实意思表示，但因生效仲裁裁决书已确定原告应给王尧森提供办理涉案房地产权证所需相关资料，再对登记材料中原告印章的真伪进行鉴定已无实际意义，故本院对原告的鉴定申请不予准许，原告要求法院去税务部门核实房产登记材料中购房发票的真伪也没有必要，本院亦不予准许。考虑到涉案买卖合同的合法有效性及生效裁决书确认的原告协助办理房地产权证义务，本案被告办理转移登记的基础没有丧失，所以本院对原告要求撤销涉案转移登记的诉请无法予以支持。
综上，案经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告青岛兴源房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费人民币五十元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 曲亚男
人民陪审员 范立云
人民陪审员 张鲁波
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 毛佩瑜