广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1681号
上诉人（原审原告）：深圳真功夫餐饮管理有限公司。
法定代表人：潘宇海，系公司执行董事。
委托代理人：王永龙，广东天汇律师事务所律师。
委托代理人：马丹，系公司职员。
被上诉人（原审被告）：深圳岁宝连锁商业发展有限公司。
法定代表人：杨祥波，系公司董事长。
委托代理人：廖晓端，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳真功夫餐饮管理有限公司（以下简称真功夫公司）与被上诉人深圳岁宝连锁商业发展有限公司（以下简称岁宝公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法横民初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明如下事实：真功夫公司、岁宝公司于2012年10月19日签订了《房屋租赁合同》，约定真功夫公司承租岁宝公司位于某商建（某广场）A区1-3层（首层第五间）房产。该合同第2.1条载明租赁期限为共13年，分为两部分：一为确定的租赁期限：6年7个月（2013年8月1日至2020年2月28日），二为拟定的租赁期限：6年5个月（2020年3月1日至2026年7月31日）。合同第4.1条载明岁宝公司应在2013年7月31日前向真功夫公司交付符合本合同约定的完整房产及所需房产资料；交付房产时，双方应派代表到现场检查房产移交情况，并签署房产交付确认书，以确认房产状况及交付时间。合同第5.1条载明真功夫公司在本合同签署后五个工作日内支付1万元作为履约保证金，岁宝公司应向真功夫公司开具履约保证金收款凭证。合同第10.4条载明岁宝公司迟延交付合格房产超过60日的，或房产不符合本合同约定致使真功夫公司无法按本合同目的经营的，真功夫公司可解除合同，岁宝公司应双倍返还履约保证金并赔偿真功夫公司因此所受损失。
岁宝公司确认收取真功夫公司履约保证金1万元。
对于涉案房产的交付情况。真功夫公司对双方如何进行房产交付的情况未作合理说明，只是称岁宝公司没有交付房产，现在已另租他人，无法履行合同。岁宝公司称，真功夫公司于约定交付当日未派人到场履行交付手续，期间双方一直电话沟通相关情况。根据双方陈述，真功夫公司、岁宝公司还有其他地区的商铺进行租赁合作，涉案房产只是其中之一的关联租赁项目，双方对涉案房产的租赁问题也一直在协商沟通。
原审原告真功夫公司诉讼请求：1、岁宝公司向真功夫公司双倍退回履约保证金2万元；2、本案诉讼费由岁宝公司承担。
原审法院认为，真功夫公司、岁宝公司双方在平等自愿，协商一致的基础上签订了《房屋租赁合同》，该合同内容未违反相关法律规定，应为合法有效。合同签订后，岁宝公司收取了真功夫公司支付的1万元履约保证金。因交付涉案房产涉及双方共同配合，真功夫公司起诉时距约定的交付日期2013年7月31日已过1年之久，也未向岁宝公司支付过租金，且双方均未能举证证明未履行交房手续系因对方原因造成，真功夫公司称现今涉案房产岁宝公司已另租他人，岁宝公司对真功夫公司的该陈述未予置否，并承认房产在租用状态，故原审法院认定视为双方协议一致解除《房屋租赁合同》，岁宝公司需将履约保证金1万元退还真功夫公司。综上，依据《》第六条、第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、深圳岁宝连锁商业发展有限公司应于本判决生效之日起七日内退还深圳真功夫餐饮管理有限公司支付的履约保证金人民币1万元；二、驳回深圳真功夫餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（真功夫公司已预交），真功夫公司负担75元，岁宝公司负担75元。
上诉人真功夫公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判岁宝公司向真功夫公司双倍退回履约保证金人民币2万元。2、本案一、二审诉讼费由岁宝公司承担。
上诉事实和理由：一审法院调查事实不清，武断推测，作出错误判决，应当予以改判。一、一审法院未对涉讼的租赁物交付时间的状态作出清楚地调查即作出推测性地认定“视为双方协议一致解除《房屋租赁合同》”，属武断推测，亦属于审理诉请范围之外的事项。根据双方签订的《房屋租赁合同》第10．4条约定，岁宝公司应构成延迟交付房产违约，应双倍返还真功夫公司所交的履约保证金。二、一审法院对于举证责任分配不清，导致作出错误判决。交付房产应为出租方举证，一审法院却要求真功夫公司举反证，真功夫公司举出了反证，一审法院却不予认可，认为“我方未配合交付房产”。而事实上正当双方约定的交付时间时，出租房产的前手租赁人仍未与岁宝公司解约，而后解约后岁宝公司又租与了其他租户，从来未理会与真功夫公司签订的《房屋租赁合同》。岁宝公司称“我方未在交付日期与其办理交付手续”，应由其举证，法院却要求我方举反证，证明对方“交付不能”，这不是勉为其难。而事实上在双方约定的交付日，岁宝公司的租赁房产已租与其他租户经营，因为其他租户出的租金更高。这就是“大家都知道，就是一审法官不知道”的事实，却还要强逼真功夫公司举证证明“交付当日有派员到场交付”!其实一审法院即使不能判断举证责任，但为查清事实也是很容易做到的。法院可以现场调查，房产交付日房产是否腾空便一清二楚。真功夫公司即使天天派员守在房产处，也无法去和岁宝公司交付／接收一个第三方未腾空仍在租赁经营的房产!因此，应由岁宝公司举证“房产交付日时，己腾空房产并具备双方合同约定的多项房产交付条件，并已通知到承租人履行交付”，否则，应由岁宝公司承担举证不能的后果。综上，本案一审调查事实不清，应发回重审或由二审法院直接改判。
岁宝公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于双方未履行交房手续是否系岁宝公司违约造成。真功夫公司主张，在合同约定的交房期限届满前，岁宝公司已将约定的租赁房产出租给案外人使用，无法完成交付义务。对此，真功夫公司于一审举证期满及二审期间，先后提交了电子邮件、房屋租赁合同证明书及照片等证据予以证明。本院认为，电子邮件系数据电文证据，由于真功夫公司并未提供相应证据予以佐证，岁宝公司亦否认该邮件是其公司发出，根据证据规则的相关规定，该电子邮件内容不作为认定本案事实的依据。对于房屋租赁合同证明书及照片，本院认为，证明书能够反映岁宝公司与案外人之间存在租赁合同关系，但对于该租赁合同是否实际履行，涉案房产在2013年7月31日前后是否被案外人实际占有使用，并不能以此推断；而照片系本案诉讼过程中拍摄，距离双方约定的房产交付时间已超过1年，不足以作为认定当时情况的证据。综上，真功夫公司关于岁宝公司未履行交房义务构成违约的上诉主张缺乏事实依据，亦无证据证明该公司严格按照合同的约定在2013年7月31日前履行到现场检查房产并办理移交手续的义务。原审据此认定双方协商一致解除《房屋租赁合同》并无不当。真功夫公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人深圳真功夫餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。