嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉秀民初字第1048号原告：庄莉莉。原告：庄立君。两原告共同委托代理人（特别授权代理）：奚正辉、赫少华，远闻（上海）律师事务所律师。被告：嘉兴市大业房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区大树花园商贸中心*号楼。法定代表人：代礼平，董事长。委托代理人（特别授权代理）：周晴，该公司员工。原告庄莉莉、庄立君与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司（以下简称嘉兴大业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理，依法由审判员童潇兰适用简易程序，于同年12月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人奚正辉、赫少华、被告委托代理人周晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄莉莉、庄立君起诉称，2010年4月21日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为3-2608），约定原告购买被告开发建设的嘉兴市蓬莱路181号新洲国际大酒店第3幢3-2608号房屋，该商品房用途为写字楼，建筑面积68.85平方米，总价款为人民币715423元。被告应于2010年12月31日前交付符合合同约定的商品房给原告使用，合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。合同是被告提前就拟定的，虽然很多条款对原告不利，但原告也无奈接受了。每日万分之五的违约金，虽然比民间借贷的利率低，但原告也还能接受。原告已于2010年4月21日签署合同当日一次性付清房款，但被告严重违反合同约定，一直怠于交房，逾期交房已近5年。被告及其关联公司当初以包租名义（回报率约10.13%）来欺骗吸引购买者购房，在房屋出售收到房款后，就不履行合同，不将房屋交付经原告，给原告带来巨大损失。且被告一直恶意侵占原告房屋，经营新洲国际大酒店，获取了巨大利益。原告遂提起诉讼，要求被告向原告交付嘉兴市蓬莱路181号第3幢3-2608室房屋；被告向原告支付自2011年1月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，每日以房款人民币715423元的万分之五计算（暂计为人民币631003元）；本案诉讼费用由被告承担。被告嘉兴大业公司答辩称，1、原告在购买房屋之后与嘉兴新洲物业公司签订了委托经营管理协议，约定第4年支付收益，前3年已经在原告房款中扣除；2、按照合同约定逾期交房违约金过高，应当予以调整；3、原告逾期交房是客观原因造成的并不是被告故意造成的，应调整过高的违约金。原告庄莉莉、庄立君为证明其主张，举证如下：1、《商品房买卖合同》1份（合同编号为3-2608）。由原被告于2010年4月21日签订，约定原告庄莉莉、庄立君购买被告嘉兴大业公司开发建设的新洲国际大酒店第3幢2608号、建筑面积68.85平方米、总价款715423元；房屋用途为写字楼；被告应于2010年12月31日前将经综合验收合格的商品房交付原告使用，合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”。证明原被告之间的商品房买卖合同关系，以及双方对相关权利义务的约定。2、销售不动产统一发票1份，证明原告庄莉莉、庄立君已全额支付房屋房款的事实。3、委托经营合同1份，证明被告没有交付商品房已经构成违约，造成原告经营回报收益的损失。经质证，被告嘉兴大业公司对证据1-3的真实性均没有异议。4、嘉兴新洲物业经营管理有限公司（以下简称新洲物业公司）工商登记信息打印件1份，证明新洲物业公司是被告的关联公司且现在没有能力实际经营的事实。5、嘉兴市大业房地产开发有限公司新洲国际大酒店工商登记信息打印件1份，证明新洲国际大酒店由被告实际经营的事实。6、照片4张、嘉兴新洲国际大酒店网上订房信息打印件2份，证明讼争房屋已投入使用并实际营业的事实。经质证，被告嘉兴大业公司对证据4-6的真实性没有异议，但新洲国际大酒店并未盈利。7、空白的和解协议书1份、企业通知函1份，证明2014年被告要求与原告签订和解协议，原告认为回报率太低没有同意，证明被告所述经营回报收益应予扣除与事实不符。经质证，被告嘉兴大业公司对该组证据的真实性没有异议，但认为与原告协商的系整体回报率，与3年收益在房款中的抵扣没有关联。被告嘉兴大业公司为证明其主张，向本院提交嘉兴市南湖区人民法院（2014）嘉南行初字第35号传票复印件1份、行政起诉状复印件1份、（2014）嘉秀商初字第348号民事判决书复印件1份，证明其无法及时交付房屋系客观原告造成的事实。经质证，原告认为被告提交的证据均系复印件，行政起诉状中所述只是案外人的单方陈述，判决书的内容亦不完整，真实性无法确认；且证据本身不能证明被告的抗辩理由，其应及时向原告履行交房义务并支付逾期交房违约金。经审查，本院认为，对原告所举证据1-6，被告均质证无异议，上述证据真实、合法，具有证明效力，本院予以确认。对原告所举证据7，该和解协议并没有双方签字确认，仅能证明双方就合同的履行进行过协商，并不能证明原告的待证事实。对被告提交的证据均系复印件，真实性无法核实，亦不能证明被告的待证事实，对该组证据本院不予认定。根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2010年4月21日，原告庄莉莉、庄立君与被告嘉兴大业公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为3-2608），约定原告庄莉莉、庄立君购买被告嘉兴大业公司开发建设的新洲国际大酒店第3幢3-2608号、建筑面积68.85平方米、总价款715423元；房屋用途为写字楼；被告应于2010年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付原告使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”。原告于合同签订同日将购房款715423元支付给被告，并由被告出具的相应的不动产销售发票。原告于同日与嘉兴新洲物业经营管理有限公司签订《新洲国际大酒店商品房委托经营合同》1份，约定原告愿意在合同有效期内将涉及新洲国际大酒店3-2608号房屋经营管理的一切事项全部委托给新洲物业公司处理，并同意新洲物业公司以新洲物业公司名义从事该商品房经营管理的一切活动；委托经营期限为八年，自2010年12月31日至2018年13月30日止；双方同意在委托经营管理期限内，合同为不可撤销合同；自2013年12月31日起至2018年12月30日止，新洲物业公司应按季度向原告支付经营回报收益，每季度经营回报收益为18112元（含税）；2018年12月30日委托经营期满后，新洲物业公司一次性支付原告经营回报收益190176元；双方并对其他事项进行了约定。另查明，新洲国际大酒店的竣工验收备案已经完成，3号楼已由被告以宾馆、特大型餐馆等形式进行经营。但被告至今未将商品房交付给原告使用，遂成讼。本院认为，原告庄莉莉、庄立君与被告嘉兴大业公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告未能按约履行商品房交付义务，应承担相应的违约责任。关于违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，违约金当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由此可见，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则，同时还应兼顾其他因素。根据双方签订的《商品房买卖合同》，本案逾期交房时间已超过90日，按照该合同约定被告应当自逾期交付日起按已交房款万分之五计算违约金。每日万分之五的标准，转化为年利率达18.25%，相当于银行贷款利息的三倍左右，大大高于市场上房屋的实际租金，确实存在约定违约金过高的情形。故对于被告主张调整违约金的请求，本院予以采纳。由于违约金的调整以实际损失为基础，原告庄莉莉、庄立君作为遭受损失的一方，持有可证明损失存在的直接证据，其举证能力明显强于被告嘉兴大业公司，在原告不能证明实际损失的情况下，应当承担对其不利的后果。根据原告与新洲物业公司签订的委托经营合同约定，委托经营期限为八年，自2010年12月31日至2018年13月30日止；自2013年12月31日起至2018年12月30日止，新洲物业公司应按季度向原告支付经营回报收益，每季度经营回报收益为18112元（含税）；该经营回报收益为原告所能预见的可得利益，因被告未及时交付房产，导致该可得利益的损失，应由被告进行填补，故被告应自2013年12月31日起至其实际交房之日止支付逾期交房违约金；截止辩论终结时被告应支付逾期付款违约金141521.71元，此后按72448元/年的标准计算。对于2011年1月1日至2013年12月30日期间的损失，因原告未举证证明其存在实际损失，应承担举证不能的后果，故对该期间内的逾期付款违约金本院不予支持。对于交房，根据双方的合同约定，交房的标准为商品房经综合验收合格，现讼争房产已经达到交房条件，故对于原告的该项诉讼请求本院予以支持，被告应当及时与原告办理交付手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告嘉兴市大业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告庄莉莉、庄立君交付新洲国际大酒店第3幢3-2609号房产。二、被告嘉兴市大业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告庄莉莉、庄立君逾期交房违约金141521.71元（自2013年12月31日起暂计至2015年12月14日止，此后按72448元/年的标准计算至实际交付房屋之日止）。三、驳回原告庄莉莉、庄立君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5055元，由被告嘉兴市大业房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。审判员  童潇兰二〇一六年二月十八日书记员  沈 菲