北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第5903号
原告（反诉被告）北京东奥伟业仓储有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇西沙屯村北。
法定代表人郑建成，总经理。
委托代理人唐俊英，北京市当代律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京康得通用设备有限公司，住所地北京市海淀区上地六街17号6512房间。
法定代表人韩于，董事长。
委托代理人姜x，男，1971年1月29日出生，被告单位法务经理。
委托代理人杨x，女，1977年11月25日出生，被告单位经理。
原告（反诉被告）北京东奥伟业仓储有限公司（以下简称：东奥公司）与被告（反诉原告）北京康得通用设备有限公司（以下简称：康得公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判长冯自华和人民陪审员李德江、王宠组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东奥公司的委托代理人唐俊英，被告（反诉原告）康得公司的委托代理人姜x、杨x到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东奥公司诉称：2010年9月17日原告与被告《租房意向协议书》约定原告按被告的要求对原告所有的大约5000平米的房屋及库房进行改造，费用由原告承担，后出租给被告。2011年1月16日原告与被告签订《合同书》《房屋租赁协议书》原告将共计5906平米房屋出租给被告。租赁期九年自2011年2月1日至2020年1月31日止，前三年每平米0.42元，年租金905389.8元，月租金75449.15元，季付226347.45元。自2014年2月1日（第四年）开始年付995928.78元，按季度交付248982.19元。被告至今未付超过一个月。按《合同》约定给付未付款利息按248982.19元为基数自2014年2月2日算至实际给付每日按中国人民银行同期贷款利息四倍计算。
被告自租赁至今三年，一直经营良好，现今未付房租依据《合同》第七条约定超过三十天及超过十万元，已经构成根本违约，应当给付违约金。按《合同》第六条约定违约金以剩余租赁期内应收或应付租金的30%计算，剩余年限应付租金共计6274351.29元，百分之三十违约金共计1882305.38元。本案中，考虑到原告当时房屋改造和装修共计花去1346322元，被告的违约给原告实际造成1346322元损失。故请求被告给付违约金1100000元。
诉讼中，原告称鉴于被告已经实际腾空房屋，并且在2014年4月21日开庭时双方在法庭上已经确认合同无法履行，故将第一项诉讼请求变更为：解除2010年9月17日双方签订的《合同书》、《房屋租赁协议书》。被告在尚欠我方实际使用房子费用自2014年2月2日到5月2日共计三个月，故将第二项诉讼请求变更为：请求被告给付房屋使用费自2014年2月2日算至2014年5月2日，共计248982.19元。被告故意违约，请求赔偿原告6个月租金，故将第三项诉讼请求变更为：判决被告给付违约金房租6个月，共计497964元。原告与被告签订租赁意向书后，原告当时房屋改造和装修共计花去1346322元，被告的腾退给原告实际造成897546元损失，故将第四项诉讼请求变更为：请求被告给付装修改造费计897546元。第五项诉讼请求为请求被告承担本案全部诉讼费用。
被告康得公司辩称：因为原告的房屋没有取得建设规划许可证及合法建设手续，因此双方签订的房屋租赁协议是无效的，被告已经于2013年年底，通知原告解除合同并退还了房屋，因此原告的判决解除没有意义，原告已经于2014年1月3日接收了房屋，房屋使用费没有依据；第三项诉讼请求因为双方签订的租赁协议无效，所谓的违约金无从谈起；第四项给付装修改造费因为原告的房屋为取得房屋建设规划许可证，未经批准建设，并且原告所谓的装修改造都属于违法建设，因此对方的房屋在双方租赁协议无效的基础上，装修改造费要求被告支付没有事实法律依据；诉讼费用的承担由法院进行判决。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
反诉原告康得公司诉称：反诉人与被反诉人曾于2010年9月17日签署《租房意向协议书》并于2011年1月16日签署《房屋租赁协议书》，约定被反诉人将位于北京市昌平区沙河镇x村北的房屋30间（共计5906平方米）租赁给反诉人用于生产经营使用。在双方签署的《租房意向协议书》中双方在第4条第2款中明确约定“甲方应保证其房屋出租行为及所出租的地点及地上物的产权的合法性，并向乙方提供所有相关证明的复印件作为合同的附件，与本合同具有同等法律效力”。在双方签署的《房屋租赁协议书》的第四条第3款明确约定“甲方应协助乙方办理合法经营所需的相关手续及证明。”但被反诉人只提供了一份所谓该用地的《集体土地建设用地使用证》复印件。并且在反诉人对房屋进行装修入驻后，反诉人屡次向被反诉人提出要求提供关于该租赁房屋的合法建设及产权证明用以办理企业生产经营的各种证照，但被反诉人以各种理由拒不提供，导致反诉人的正常生产经营无法正常进行，给反诉人造成了巨大的经济损失。
后反诉人了解到该租赁房屋无建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，纯属违章建筑。反诉人因此于2013年12月20日致函被反诉人提出解除房屋租赁协议并于2013年12月31日前全部搬离房屋并将房屋交还给了被反诉人。被反诉人出租的房屋无建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，纯属违章建筑，因此双方签署的《房屋租赁协议书》也是无效的。故请求法院：1、确认双方于2011年1月16日签署的《房屋租赁协议书》无效；2、判令被反诉人支付因《房屋租赁协议书》无效造成的反诉人装修和改造损失人民币266950元及退回反诉人已经支付的2014年1月房租人民币84874.75元及房租押金人民币84449.15元，共计人民币436273.9元；3、请求判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告东奥公司辩称：2010年9月17日原告与被告《租房意向协议书》及2011年1月16日原告与被告签订《合同书》《房屋租赁协议书》系有效合同。第一，本争议的房屋系农村集体土地使用性质。土地用途为建设用地。村委会对地上物归属已经明确说明归我公司所有。第二，集体土地建设用地上承建房屋出租并没有违反任何法律和规定的强制性条文。第三，我方出租的房屋客观上有使用价值的合法财产，有瑕疵并不违法，是可以出租的，并没有政府等机构明确表明不能出租。第四，双方签订的合同，具有合法性，公平性，是双方真实的意思表示。第五，原告已经配合被告办理营业执照，被告可以正常经营。第六，原告公司注册和经营地也在本院内，原告公司的经营性质可以出租管理房屋。本案中被告系恶意违约，原告不负责被告装饰装修费用。被告装饰装修系单方擅自行为，未得到原告同意。其装修的是被告公司的专用图案，对原告没有任何使用价值，同时原告有权要求被告给付恢复原状的费用。综上，不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2010年9月17日，东奥公司（甲方）与康得公司（乙方）签订《租房意向协议书》，约定甲乙双方经友好协商，甲方把位于昌平区x村北（原美通实业有限公司院内的房屋及库房大约5000平方米左右）按乙方设计要求，甲方承建改造，费用由甲方承担。意向协议还约定了：1、甲方须在收到乙方订金后，在2010年12月31日之前把房屋、厂房及库房交付乙方使用。2、违约责任。如乙方逾期不交接，订金取消，并要赔偿甲方房屋改造等费用20万元。2011年1月16日，东奥公司（甲方）与康得公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》，其中约定甲方将位于北京市昌平区沙河镇x村北（原美通公司院）的房屋30间，共计面积5906平方米，租赁给乙方用于生产、经营使用。第一条对租金进行了约定，2011年2月1日至2014年1月31日止，每年租金为905389.8元，2014年2月1日至2017年1月31日止，每年租金为995928.78元，2017年2月1日至2020年1月31日止，每年租金为1095521.65元。第二条约定，租赁期限自2011年2月1日起至2020年1月31日止。第三条约定，乙方交押金75449.15元。第六条约定，租赁期间，如甲乙双方的某一方因特殊情况需要退租，必须提前三个月书面通知对方，解除合同。违约方应付对方违约金，违约金以剩余租期内应收或应付租金的30%计算。第七条约定，乙方如不支付或者不按照约定支付租金达30日的或欠缴各项费用达100000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。2013年12月20日，康得公司向东奥公司出具《关于解除房屋租赁协议及退还房屋的致函》，要求解除双方的协议。2014年1月3日，东奥公司到其向康得公司出租的房屋进行现场拍照，现场已是人去房空。
另查明，北京东奥伟业商贸有限公司于2010年9月10日变更公司名称为北京东奥伟业仓储有限公司。
上述事实，有双方当事人陈述、租房意向协议书、房屋租赁协议书及我院向昌平区工商局调取的北京康得通用设备有限公司康得航空地面设备分公司的企业住所证明等证据在案佐证。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。而第一条也规定，本解释所称城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。本院认为，政府对乡村房屋的管理与对城镇房屋的管理有区别，尽管有不完善之处，但是只要能达到双方的合同目的，不能过于苛责双方当事人，因此本院认为高院解释的第二条在本案不予适用。再者，根据本案双方签订的租赁协议，东奥公司将房屋租赁给康得公司已经明确房屋是用于生产、经营使用。根据本案调取的证据，在北京康得通用设备有限公司康得航空地面设备分公司的《企业住所（经营场所）证明》中，北京市昌平区沙河镇西沙屯村民委员会及北京市昌平区沙河镇人民政府均证明东奥公司向康得公司出租的房屋经营用途为生产经营、商业用地，且北京市昌平区沙河镇人民政府证明该房屋建设审批手续齐全，不属于违法建设，并且可以办理工商营业执照。至于康得公司主张的不能办理公司注册，本院认为该主张与本案双方的合同目的并无关联，因此对该主张本院不予认可。合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，东奥公司与康得公司签订的租赁合同内容应为双方的真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，东奥公司向康得公司索要租金，康得公司无正当理由逾期不向东奥公司交租金，东奥公司有权解除合同，且康得公司已经构成违约，因此应当承担违约责任，给付东奥公司违约金。东奥公司解除合同，康得公司应按照合同约定向东奥公司支付相应的租金，因此对于东奥公司要求康得公司支付2014年2月2日至2014年5月2日租金的主张，本院予以支持。对康得公司要求东奥公司退回其已经支付的2014年1月房租人民币84874.75元，本院不予支持。至于东奥公司要求康得公司赔偿装修及改造房屋费用，本院认为，根据东奥公司提供的证据不足以确定具体装修及改造费用，但双方在《租房意向协议书》中约定，康得公司逾期不交接，要赔偿东奥公司房屋改造等费用20万元。故本院酌情将康得公司向东奥公司赔偿的装修及改造费用认定为20万元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。因东奥公司不同意利用康得公司的装饰装修物，因此对康得公司要求东奥公司支付装修和改造损失，本院不予支持。合同解除后，房屋租赁押金应予返还，康得公司要求东奥公司返还押金于法有据，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条等规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）北京东奥伟业仓储有限公司与被告（反诉原告）北京康得通用设备有限公司之间的《房屋租赁协议书》。
二、被告北京康得通用设备有限公司支付原告北京东奥伟业仓储有限公司自2014年2月2日至2014年5月2日的房屋租金二十四万八千九百八十二元一角九分。
三、被告北京康得通用设备有限公司支付原告北京东奥伟业仓储有限公司违约金四十九万七千九百六十四元。
四、被告北京康得通用设备有限公司支付原告北京东奥伟业仓储有限公司装修改造费用二十万元。
五、反诉被告北京东奥伟业仓储有限公司返还反诉原告北京康得通用设备有限公司押金八万四千四百四十九元一角五分。
六、驳回原告北京东奥伟业仓储有限公司的其他诉讼请求。
七、驳回反诉原告北京康得通用设备有限公司其他的反诉请求。
以上款项均于本判决生效后三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之约定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万九千六百零一元，由原告北京东奥伟业仓储有限公司负担六千三百三十二元，由被告北京康得通用设备有限公司负担一万三千二百六十九元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉费三千九百二十二元，由反诉原告北京康得通用设备有限公司负担二千九百六十七元，已交纳，由反诉被告北京东奥伟业仓储有限公司负担九百五十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 冯自华
人民陪审员 李德江
人民陪审员 王 宠
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 翟金萍