淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0804民初3232号
原告中国工商银行股份有限公司淮安城北支行，住所地淮安市淮阴区北京东路5号。
负责人张九超，该支行行长。
委托代理人
被告单幸。
被告沈秀良。
被告淮安中业地产有限公司，住所地淮安市淮阴区樱花路169号。
法定代表人李雄文，该公司总经理。
管理人淮安中业地产有限公司清算组。
负责人王耀新。
委托代理人
本院于2016年5月24日立案受理了原告中国工商银行股份有限公司淮安城北支行（以下至判决主文前简称为工行城北支行）与被告单幸、沈秀良、淮安中业地产有限公司（以下至判决主文前简称中业地产公司）金融借款合同纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人，被告中业地产公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告工行城北支行诉称：2010年1月7日，原告和被告单幸、沈秀良订立《个人购房借款合同》和《房地产抵押合同》，合同约定被告单幸、沈秀良向原告贷款25.9万元，用于购买位于淮阴区爱琴海花园19号楼504室房屋，并用此房屋为该笔借款作抵押，并办理了预抵押登记。被告中业地产公司作为该房屋的开发商，对单幸、沈秀良的借款提供了连带责任保证，保证期限直至被告单幸、沈秀良办理正式产权证。合同签订后，原告依约履行了出借义务。但被告单幸、沈秀良没有按照合同约定履行还款义务。现请求法院判令：一、被告单幸、沈秀良立即偿还原告借款本金237556.65元及利息（利息暂计算至2016年3月21日为13992.46元，自2016年3月22日起至实际给付之日的利息，以237556.65元为基数，按年利率3.43%上浮50%计算）；二、判决将被告单幸、沈秀良在原告处抵押的房屋拍卖、变卖后优先偿还原告贷款本息等相关费用；三、被告中业地产公司对被告单幸、沈秀良的还款承担连带清偿责任；四、被告承担本案的诉讼费用。
被告中业地产公司辩称：原告陈述贷款是事实，但被告中业地产公司承担的是阶段性担保责任，在房产证办理之后不再承担担保责任，请求法院依法判决。
被告单幸、沈秀良未作答辩。
经审理查明：2010年1月7日，原告和被告单幸、沈秀良订立《个人购房借款/担保合同》和《房地产抵押合同》，《个人购房借款/担保合同》借款条件第一条约定，被告单幸、沈秀良向原告贷款25.9万元；贷款用途与担保方式约定：贷款用于购买位于淮阴区爱琴海花园19号楼504室房屋，并用此房屋为该笔借款作抵押，并办理了预抵押登记；贷款期限约定为30年。合同约定的贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，被告单幸、沈秀良不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定的利率基础上加收50%确定。合同还约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，借款人发生违约时，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告中业地产公司作为该房屋的开发商，与工行淮安分行及淮安市宜家房地产中介有限公司（以下简称宜家中介公司）订立《按揭贷款业务合作协议》一份，协议约定：为明确责任、恪守信用、保证三方合法权益不受侵害，经协商一致，就工行市区分支机构为中业地产公司所开发的爱琴海花园项目（已抵押的房屋除外）提供个人住房按揭贷款、宜家中介公司接受借款人委托为按揭贷款代为办理房产抵押登记达成如下协议：………第四条、在《房屋他项权证》未办妥之前，中业地产公司愿为购买该项目商品房的借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，如借款人在中业地产公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，中业地产公司保证在接到原告书面催款通知后3日内履行还款义务。如中业地产公司未主动履行上述还款义务，即表示中业地产公司授权原告从其在原告的结算帐户中扣收。中业地产公司保证期限自贷款发生之日起至以本协议项下的房产向贷款行办理完抵押登记，并将《房屋他项权证》交原告方执管时止，保证范围包括主债权及利息、违约金和实现债权的费用。被告单幸、沈秀良在办理贷款时在原告提供的《个人贷款须知》上签名认可其内容，该《个人贷款须知》第五条第2款约定，若被告单幸、沈秀良连续违约3个月或累计违约6次，原告有权宣告合同提前到期，并要求提前偿还全部本息，或拍卖、处置抵（质）押财产。合同签订后，原告依约履行了出借义务。但被告单幸、沈秀良多次没有按照合同约定履行还款义务，自2014年12月份起至今一直没有还款，被告单幸、沈秀良连续违约早已超过3个月没有还款，截至起诉之时，累计欠款本息已达237556.65元，累计逾期也早已超过六次，被告中业地产公司也未履行担保责任。原告以上述诉称事实和理由起诉来院。
以上事实，有当事人陈述、购房借款担保合同、房地产抵押合同、借款借据、商品房预告登记表、被告单幸、沈秀良的还款记录、按揭贷款业务合作协议、个人贷款须知等证据材料在卷予以佐证，本院予以确认。
本院认为：原告工行城北支行与被告单幸、沈秀良签订的《购房借款担保合同》、《房地产抵押合同》及原告工行城北支行与保证人淮安中业地产有限公司订立的《按揭贷款业务合作协议》系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效合同。《担保法》第十八条规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。原告依合同约定发放了贷款，借款人即被告单幸、沈秀良未按约定还款，原告要求单幸、沈秀良归还欠款本息，保证人淮安中业地产有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。对原告主张对涉案房屋享有优先权，本院认为，因涉案房屋未办理产权登记手续，原告享有的是预抵押登记权，不是物权法意义上的物权，现在原告主张行使抵押权，条件尚未成就，故对原告该项主张本院不予支持。对原告主张的律师费，因该项费用尚未发生，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告单幸、沈秀良于判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司淮安城北支行归还贷款本金237556.65元及利息（暂计算至2016年3月21日利息为13992.46元，自2016年3月22日起至实际给付之日的利息，以237556.65元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率上浮50%计算）；
二、在涉案房屋办理正式抵押手续完毕且原告收到涉案房屋正式他项权证书前被告淮安中业地产有限公司对上述款项承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国中国工商银行股份有限公司淮安城北支行的其他诉讼请求。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5073元（原告已预交），公告费600元，由三被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行。账号：34×××54）。
审 判 长 邵海州
人民陪审员 侍善之
人民陪审员 谈洪轩
二〇一六年十一月三日
书 记 员 徐世伟
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
5、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
6、《中华人民共和国担保法》第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
7、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
8、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。