江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民终字第1243号
上诉人（一审原告）卜秀花。
上诉人（一审原告）卜秀霞。
上诉人（一审原告）卜秀萍。
被上诉人（一审被告）曹为春。
被上诉人（一审被告）卜大跃。
上诉人卜秀花、卜秀霞、卜秀萍因与被上诉人曹为春、卜大跃确认合同无效纠纷一案，不服泗阳县人民法院（2013）泗王民初字第0227号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卜秀花、卜秀霞、卜秀萍一审诉称，1995年冬天，卜秀花、卜秀霞、卜秀萍的父亲卜某虎病故，留下位于泗阳县某组王某某家与裴某某家之间的房屋四间。因卜秀花、卜秀霞、卜秀萍的娘家已没有亲人，因此该房屋一直空置。直到2012年春天，卜秀花发现此四间房屋门前贴有出售此房屋的广告，才得知卜大跃私自将该房屋出售给曹为春。卜秀花多次找到曹为春，要求其返还财产，均遭到拒绝。请求法院判决确认曹为春与卜大跃签订的房屋买卖协议无效，曹为春返还上述财产。
曹为春一审辩称，1995年卜某虎去世的时候，有3间土墙堂屋、一间不成形的边屋及由树枝搭建的院落。卜某虎去世后两年，卜大跃将房屋推倒重建，建成砖瓦结构的三间堂屋、一间边屋及院落。建成后，卜大跃将该房屋租给其亲兄弟卜某荣居住。2009年6月，卜大跃将房屋作价10万元卖给曹为春，同年8月份曹为春搬到该房屋中居住至今。因该房屋是卜大跃所建，房屋产权属于卜大跃所有，并不是卜某虎的生前财产，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
卜大跃一审辩称，买卖房屋的原址是卜某虎生前所有，卜某虎去世后房屋的钥匙一直在卜大跃手中。1997年，因原房屋年久失修破损严重，而卜大跃经济状况不好，就由唐某某（卜秀花的丈夫）出钱，由卜大跃出力，将房屋进行了修建。建房时唐某某将钱支付给了卜大跃，由卜大跃联系建房人，并购买建房的材料，最后由卜大跃与建房人进行了结算。房屋建好后，卜大跃将该房借给了同胞兄弟卜某荣居住。2009年，卜大跃因子女在南京购房缺少资金，当时卜大跃认为按照农村的习俗，卜大跃为卜某虎夫妻送终后便有权处理房屋，所以在未告知卜秀花、卜秀霞、卜秀萍的情况下，将该房以10万元的价格卖给了曹为春。曹为春当时就向卜大跃支付了10万元，卜大跃也向曹为春交付了房屋。请求法院依法处理。如果要求退钱，卜大跃也同意，并同意按照合同约定支付20000元违约金。
一审法院经审理查明，卜某虎系卜秀花、卜秀霞、卜秀萍的父亲，卜大跃系卜某虎的侄儿。1995年冬天，卜某虎去世，留有位于泗阳县某组王某某与裴某某家之间堂屋、边屋及院落。1997年农历3月，因上述房屋破损严重，在原址被修建成三间砖瓦结构堂屋、一间边屋及院落。之后，该房屋一直由卜大跃的兄弟卜某荣借住。2009年6月，卜大跃在未经过卜秀花、卜秀霞、卜秀萍同意的情况下，将该房屋以10万元的价格卖给了曹为春。同年8月份，卜某荣离开上述房屋，由曹为春占有使用至今。
一审法院另查明，卜某虎去世后，因卜某虎生前无子，按照当地的风俗习惯，由卜大跃负责“掼老（牢）盆”，卜大跃并以卜某虎儿子的身份将其姓名刻在卜某虎的墓碑上。
一审过程中，原、被告双方均未提供争议房屋的土地使用权证和房产证，经一审法院向泗阳县某镇人民政府、泗阳县国土资源局、泗阳县住房和城乡建设局、泗阳县房管处调查核实，均未查找到该处房屋的土地和房屋登记资料。
一审法院认为，二被告所达成的房屋买卖协议有效。理由如下：根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依据该条规定，应当区分物权变动的原因与结果。根据合同归《合同法》调整，物权变动归《物权法》规制的原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。而根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。庭审中，卜秀花、卜秀霞、卜秀萍仅以卜大跃无权处分为由，要求确认合同无效，且未提供其它证据证明有法律规定导致合同无效的事由。与此同时，亦无其他导致合同无效的情形，故二被告所达成的房屋买卖合同依法成立并生效。
关于曹为春是否应当返还房屋的问题。卜某虎去世后遗留的房屋是卜某虎的遗产，应当通过法定的方式来进行处理。在没有遗赠扶养协议，也没有遗嘱的情况下，应当由卜某虎的法定继承人来继承。虽然卜大跃按照当地风俗习惯为卜某虎“掼老盆”，但卜秀花、卜秀霞、卜秀萍当庭已明确否认由卜大跃一个人继承卜某虎的遗产，且卜大跃也未提供证据证明因“掼老盆”而能获得房产的权利，故三原告对卜某虎去世后遗留的房屋仍然享有权利。1997年，卜某虎去世后，因卜某虎遗留的房屋破损严重而重新修建，但卜大跃仍然不能独自处分修建后的房屋。2009年，卜大跃擅自将该处房屋卖予曹为春，属无权处分。
无处分权人将他人所有的财产转让给第三人，所有权人原则上有权追回。但是为了保护交易安全，维护善意第三人的利益，我国物权法又设置了善意取得制度。我国《物权法》规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：1.受让人受让财产时需是善意的，不知出让人是无处分权人；2.受让人支付了合理的价款；3.转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前述规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
本案中，根据原告的陈述，卜大跃是“过继”给卜某虎，卜大跃并以“孝子”身份为卜某虎办理丧事，且以儿子身份将名字刻在卜某虎的墓碑上。按照当地的风俗习惯，让人认为卜大跃是可以取得卜某虎的遗产的。同时，在办理丧事之后，卜某虎遗留的房屋一直无人居住，1997年该房屋修建时卜大跃参与了修建。之后，该处房屋又借给卜大跃的兄长卜某荣居住至房屋出卖的时候。而曹为春与卜某虎生前居住较近。根据以上情况，使得曹为春有理由相信卜大跃有权处分诉争房屋。因此，在房屋买卖的过程中，曹为春并无过错，属于善意购买。而在房屋买卖过程中，曹为春向卜大跃支付了10万元购房款，该价款与当时房屋的价值相当，较为合理。虽然该处房屋属于不动产，在买卖的过程中，应当依法办理变更登记，但鉴于本案争议房屋及土地并无产权登记手续，且当下我国农村房屋登记管理制度还不尽完善，使买卖双方当事人无法办理变更登记手续。同时考虑到争议房屋已交付近四年时间，形成了较为稳定的占有关系，为保护善意取得人即曹为春的利益，对三原告要求曹为春返还房屋的诉讼请求不予支持。对于三原告的损失，三原告可以向卜大跃另行主张赔偿。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回卜秀花、卜秀霞、卜秀萍的诉讼请求。案件受理费2300元，由卜秀花、卜秀霞、卜秀萍负担。
上诉人卜秀花、卜秀霞、卜秀萍不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实有误，对本案争议房屋的宅基地资料没有确认，对修建房屋结算人没有确认。曹为春有多处宅基地，涉案房屋买卖后未按照规定办理变更登记，违反了法律规定，卜大跃与曹为春的房屋买卖协议无效。一审法院曲解了无效合同及善意取得的真实含义，适用法律错误。因此，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人曹为春辩称：本案争议房屋系卜大跃所建，卜大跃与曹为春的房屋买卖协议合法有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人卜大跃在二审中未陈述意见。
上诉人在二审中提供的证据有：1、施某某的土地使用权证，以证明施某某宅基东边是曹为春儿子曹某某的宅基，该宅基是曹为春宅基。2、曹某某的宅基地登记资料复印件，以证明曹为春有几处宅基。3、曹为春的宅基地登记资料复印件，以证明曹为春有自己的宅基地。
被上诉人曹为春对上述证据质证称，曹某某一家4口人，曹某某有房屋符合法律规定，施某某的土地使用权证、曹某某的土地登记资料与本案无关。曹为春的土地登记资料不真实，与本案无关。
本院认为，根据曹某某的家庭情况，其拥有自己的宅基地符合实际情况，并不违反法律规定，曹为春是否拥有自己的宅基地与本案争议房屋买卖的效力无关，故上诉人在二审中提供的证据与本案不具有关联性。
二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：曹为春与卜大跃之间的房屋买卖合同是否有效，曹为春是否应当向卜秀花、卜秀霞、卜秀萍返还涉案房屋。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该规定并未禁止农村房屋买卖，故本案房屋买卖关系并不因土地管理法的该规定而无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，卜大跃与曹为春之间的房屋买卖合同亦不因未办理产权变更登记而无效。上诉人关于卜大跃与曹为春之间的房屋买卖合同无效的上诉理由均不能成立。卜大跃与曹为春关于涉案房屋的买卖合同合法有效。
虽然涉案房屋占用土地原为卜秀花、卜秀霞、卜秀萍的父亲卜某虎宅基地，但是涉案房屋系卜某虎去世后由卜大跃经手重建。根据建房人季守平出具给曹为春的证明，建房人工费用由卜大跃交给季守平，该内容与卜大跃陈述相吻合，故对该事实应予认定。另根据卜秀花2013年7月24日在一审法院谈话时陈述，卜大跃结婚前即过继给卜某虎，当时当地村民均知道卜大跃过继给卜某虎的事实。并且，涉案房屋一直由卜大跃占有、支配。因此，曹为春有理由相信卜大跃有权处分涉案房屋。因涉案房屋无土地使用权证及房屋所有权证，且占用的土地亦一直未进行登记，故曹为春对未办理产权变更登记没有过错。综上，曹为春善意购买涉案房屋，已支付了合理的价款，并占有使用涉案房屋多年，为维护交易的稳定性，对卜秀花、卜秀霞、卜秀萍要求曹为春返还涉案房屋的请求应不予支持。对于秀花、卜秀霞、卜秀萍的损失，其可向卜大跃另行主张。
综上，上诉人的上诉理由和请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人卜秀花、卜秀霞、卜秀萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 徐金鸽
代理审判员 胡 风
二〇一四年一月七日
书 记 员 冯 邻