北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第00829号
原告（反诉被告）袁妮妮，女，1982年6月11日生。
委托代理人刘大为，北京市博圣律师事务所律师。
委托代理人刘镇，辽宁弘扬律师事务所律师。
被告（反诉原告）王佩民，男，1968年5月21日生。
委托代理人杨燚，北京市天元律师事务所律师。
委托代理人何鹏，北京市天元律师事务所律师。
原告（反诉被告）袁妮妮（以下简称原告）与被告（反诉原告）王佩民（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘大为、刘镇，被告委托代理人杨燚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年10月18日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市朝阳区房屋，租赁用途为办公，租期自2013年10月25日起至2015年10月27日止，租金每月27000元，季付。原告于2013年10月21日支付被告押金54000元。原告承租诉争房屋系为成立公司作为办公用房，合同签订前，原告要求被告出示房屋所有权证，以便进行公司注册登记，但被告表示房产证正在办理，将于2013年底办理完毕，原告才同意签订合同，并开始对诉争房屋进行装修，但至今被告仍未提供任何房屋产权证明，致原告无法按照约定用途使用房屋，无法实现合同目的。故诉至法院要求：一、解除原、被告与中介公司北京商邻房地产经纪有限公司于2013年10月18日签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（合同编号：BJZL-0000428）；二、被告返还原告房屋租金324000元；三、被告返还原告押金54000元；四、被告赔偿原告装修损失358717元。
被告答辩并反诉称：同意解除诉争合同，而且我方认为诉争合同已经解除，双方均已终止履行，我方并已收回诉争房屋。但不同意原告的其他诉讼请求。签订合同时，对方从未表示需要房屋所有权证以办理公司注册登记，我方也从未承诺协助办理公司登记，对方系以个人名义承租，亦不应注册公司。原告主张解除合同的真正理由系其经营不善，无法继续负担租金。我方没有任何过错，也不承担违约责任，因此不同意返还房屋租金。押金54000元作为对方的违约金，我方有权扣留。装修损失属于对方的经营风险，不应由我方承担，并应为我方恢复原状。就此，我方提出反诉：要求原告拆除装修，恢复原状。
就被告反诉，原告辩称：不同意对方的反诉请求，事实理由同上。
经审理查明：原、被告及中介公司北京尚邻房地产经纪有限公司于2013年10月18日签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（合同编号：BJZL-0000428），约定原告承租被告位于北京市朝阳区房屋，房屋权属状况：被告持有房屋买卖合同；租赁用途：办公，如租赁用途为居住的，居住人数为：20，最多不超过30人；房屋租赁期自2013年10月25日至2015年10月27日；租赁期满或合同解除后，被告有权收回房屋，原告应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施；租金标准及支付方式：27000元／月，支付方式：押二附三；押金：54000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由原告承担的费用、租金、以及原告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给原告；租赁期内，被告需提前收回该房屋的，或原告需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，被告还应退还相应的租金。
后原告于2013年10月21日向被告支付押金54000元。庭审中，各方均认可原告陆续支付租金至2014年10月20日，共计324000元。亦均认可双方已终止履行合同，被告并已自行更换门锁收回诉争房屋，就此，原告表示收回时间系2014年9、10月，具体时间记不清了，但肯定是于起诉之前，被告表示收回时间系2014年11月4日。
就解除合同一节，原告表示系被告未按双方口头约定提供诉争房屋所有权证，致原告无法按约定用途使用房屋，未能实现合同目的，原告承租房屋是打算注册公司经营美容，并于合同签订前要求被告出示提供房屋所有权证以便办理公司注册登记，但被告表示房屋所有权证仍未办理，承诺于2013年底办理完毕，期间原告多次催促，被告亦多次承诺延期办理，但至今被告仍未提交所有权证，构成违约，原告就此提出解除合同，双方并进行协商，但由于装修款、押金等未能协商一致，被告遂于2014年9、10月自行更换门锁收回房屋，注册公司条款未在合同中明确约定，系由于合同系格式合同，现被告构成违约，原告亦未实际使用房屋，故被告应退还全部租金及押金。就此，被告表示不认可原告所述，合同解除系由于原告提前退租，原告最早于2014年9月20几号向被告表示门店经营不善，不打算继续承租了，并提出解除合同，考虑到原告已提前一个月主张，被告亦表示同意解除，原告也曾找过新的租户以转让美容院，但未能有合适的客户，经原、被告协商，原告承诺最晚于2014年10月25日搬出腾房，但未能按期搬出，也没有交付钥匙，被告遂于2014年11月4日更换门锁收回房屋。就原告所述注册公司事宜，原告从未向被告表示要登记注册公司，亦从未要求被告办理提供房屋所有权证，仅表示要经营美容，原告亦明知被告没有房屋所有权证，房屋所有权证也不是登记注册公司的必要条件，只要有房屋买卖合同等产权证明就可以了。
就装修一节，原、被告均认可原告系经过被告同意进行装修，亦均认可原告的装修内容，包括铺设地板、吊顶、墙面装饰、水电改造、做隔断等。就此，原告表示由于未能注册成立公司，其一直未实际使用诉争房屋，亦未对外实际经营，因此其装修损失系装修支出，共计358717元，不考虑折旧，亦不申请对房屋剩余租赁期内的装修残值进行鉴定。被告表示原告一直使用诉争房屋对外经营，直至被告收回房屋，装修损失系原告经营风险，不应由被告承担，被告亦不同意留用原告装修，原告应按照合同约定拆除装修、恢复原状。就房屋交付前装修状况，被告向本院提交了房屋出租前原状图片及备案于物业公司的《做隔断后平面图》，表示原有装修包括吊顶、地板、墙壁及水电线路，就此，原告表示认可房屋出租前原状图片及《做隔断后平面图》系诉争房屋交房前原有装修状况。
庭审中，北京尚邻房地产经纪有限公司经纪人刘成业出庭作证称：我是诉争房屋租赁的经办人。签订合同时，原告并未特别提出需要房屋所有权证以办理公司注册，但我依照中介行业管理向对方介绍房屋状况时，已告知原告诉争房屋无法办理公司注册，因为房屋立项用途是住宅，但原告表示已经办理了营业执照，无需再行注册公司。2014年6、7月份，原告向我表示要注册公司，我再次向原告解释无法办理，后原告于2014年9月提出因为无法办理注册公司，不想继续承租了，此后的事情我都未参与，都不清楚了。经原告询问，证人答复称：原告何时找我租房记不清了，当时我手中有房源十多套；原告表示要租房办公使用，要求东南向，东南向的房屋只有诉争房屋；原告没有委托我向被告索要房屋所有权证，因为我一开始就告知原告房屋所有权证仍未办理；原告表示不承租了，我方手续仅需要协助办理水电费用的结算；中介费由被告承担，被告在我处现没有出租房源；诉争房屋所在大厦都无法注册公司，我方此前也处理过类似的，都无法办理，但就此未询问过工商局。就此，原告表示对证人证言真实性不认可，其所述不属实，中介费由被告负担，双方具有经济利益关系。被告表示对证人证言真实性认可。
审理中，本院向北京市工商局西城分局进行咨询，并制作工作记录，西城分局答复称：公司注册登记住所地，必须提交拟注册地的房屋所有权证，仅有购房合同或产权证明无法办理登记。就此，原告表示对真实性认可。被告表示对真实性认可，但西城分局答复无法证明朝阳区注册情况，且公司注册事宜与本案无关。
上述事实，有双方当庭陈述及相关书证等证据在案证明。
本院认为：原、被告于2013年10月18日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。庭审中，各方均认可已终止履行合同，亦均同意解除合同，本院不持异议。综合本案证据及双方庭审所述，可认定原告提前退租系合同解除的原因，就此，原告虽表示系被告未按双方约定办理提供房屋所有权证，致原告无法实现合同目的，致合同解除，但原告未就此充分举证，合同中没有相关条款约定，“租赁用途：办公”的条款亦不含注册成立公司的内容，被告对双方存在口头约定亦不予认可，本院对此不予采信，被告就合同解除不承担违约责任。综上，就原告第二项诉讼请求，庭审中，双方均认可原告支付租金至2014年10月20日，就诉争房屋收回时间，原告表示系2014年9、10月份，被告表示系2014年11月，虽有出入，但可认定原告交纳租金期间与其控制使用房屋期间大致吻合，原告虽表示其并未实际使用诉争房屋，但未就此举证，且被告亦无过错，本院不予支持。就原告第三项诉讼请求，原告提前退租致合同解除，构成违约，应给付被告违约金54000元，根据合同约定，其交纳押金54000元抵扣应付违约金54000元，被告无需再行返还，本院亦不予支持。就原告第四项诉讼请求，现原告违约致合同解除，被告亦不同意利用，原告主张由被告承担装修损失，于法无据，本院不予支持。就被告反诉请求，根据合同约定，本院予以支持，就诉争房屋装修原状，原、被告均认可被告提交《房间出租前原状图片》及《做隔断后平面图》为房屋原装修状况，本院对此不持异议。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）袁妮妮、被告（反诉原告）王佩民与北京尚邻房地产经纪有限公司于2013年10月18日签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（合同编号：BJZL-0000428）中有关房屋租赁的部分。
二、原告（反诉被告）袁妮妮于本判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区房屋装修恢复原状。
三、驳回原告（反诉被告）袁妮妮的其他诉讼请求。
案件受理费五千五百八十四元，由原告（反诉被告）袁妮妮负担（已交纳）。反诉费三十五元，由原告（反诉被告）袁妮妮负担（于本判决生效之日起三十日内给付被告（反诉原告）王佩民）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 付瑞洁
人民陪审员 赵 伟
人民陪审员 王胜太
二〇一五年三月十八日
书 记 员 赵 宇