广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）柳市民一终字第581号
上诉人（一审原告）来宾市群众艺术馆。
法定代表人何俊鹏。
委托代理人黄海。
被上诉人（一审被告）吴建峰。
被上诉人（一审被告）孙多红。
以上二被上诉人共同委托代理人徐宾。
被上诉人（一审被告）黄理明。
委托代理人刘永强。
被上诉人（一审被告）张柳东。
上诉人来宾市群众艺术馆（以下简称来宾艺术馆）因与被上诉人吴建峰、孙多红、黄理明、张柳东房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2013）北民再初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月13日受理后，依法组成由审判员傅广德担任审判长，审判员熊立群和代理审判员黄坚参加的合议庭，于2013年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人黄海、被上诉人吴建峰、孙多红的共同委托代理人徐宾、被上诉人黄理明及其委托代理人刘永强、被上诉人张柳东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，上诉人原名柳州地区民族歌舞剧团，根据广西机构编制委员会桂编（2003）43号《关于撤销柳州地区后设立地级来宾市相当副处级以上事业单位等问题的批复》，2003年变更为来宾市民族歌舞剧团。吴建峰原是上诉人的职工。
2001年12月25日，吴建峰、孙多红（甲方）与黄理明、张柳东（乙方）签订关于柳州市北雀路90号3栋2单元1-2号房屋的《购房协议》。协议约定：甲方将现有住房房改房二房一厅、一厨一卫住房（已领到房产证）和相连的集资扩建房二房一厅住房（未领到房产证）共一套四房二厅住宅转让给乙方；住宅总价为34000元；协议双方签字，并公证后，乙方交20000元给甲方，甲方即将上述房屋交给乙方管理，乙方可作居住房或出租房；甲方得到单位发给的房产证后，三日内即将此房屋四房二厅住宅房产证和有关材料交给乙方，乙方在三日内将第二笔款项10000元交给甲方；在房产证可办理转房手续后，由乙方办理转房手续和公证手续，甲方有义务无条件协助办理；房产证手续办理好后十天内，乙方将余款4000元交付给甲方。当日，吴建峰收到被告黄理明交付的购房款20000元，之后又于2002年2月25日和26日陆续收到黄理明的购房款共10000元。
2001年12月28日，广西壮族自治区柳州地区民族歌舞剧团（甲方）与吴建峰（乙方）签订了关于柳州市北雀路90号3栋2单元1-2号房屋《房地产买卖契约》。契约中约定：甲方将座落于柳北区北雀路90号3栋2单元1层2号的房地产（房屋建筑面积48.29平方米）出售给乙方（该房地产基本情况载于附件一）。双方同意于2001年12月28日由甲方将该房屋正式交付给乙方，契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签字后与本契约具有同等效力等等。该契约书附件一注明房屋建筑面积53.37平方米等内容。附件二中约定：甲方出售给乙方的住房，乙方对该房屋拥有100%的产权，乙方办理产权登记和领取房屋所有权证后，拥有占有权、使用权和有限处分权、收益权，可以使用和继承，住用五年后可进入市场出售或出租，甲方有优先购买权和租用权，出售住房价格须经地区房地产估价事务所评估核定；五年内出售的，只能按原价出售给甲方等等。
2002年1月31日，吴建峰取得了该房屋的所有权证书，证书上注明建筑面积为53.37平方米，个人实际购房面积为48.29平方米。由于房屋扩建，2003年1月16日吴建峰重新取得该房所有权证书，证书上建筑面积变更为97.20平方米，个人实际购房面积为92.12平方米。2009年3月4日，因柳州地区撤销，该房屋产权证变更，吴建峰、孙多红为房屋共同共有人。2009年4月9日，孙多红以柳州市北雀路90号3栋2单元1-2号房屋为抵押物，与中国工商银行股份有限公司柳州市鱼峰支行签订了《个人借款／担保合同》。上诉人获悉吴建峰、孙多红与黄理明、张柳东之间的房屋买卖纠纷后，于2009年10月27日在《柳州日报》上刊登公告，认为其享有优先购买权，吴建峰与黄理明签订的《购房协议》无效。
另查明，柳州市北雀路90号3栋2单元1-2号房屋现由被告黄理明管理、使用。
一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与吴建峰在平等、自愿的基础上签订的《房地产买卖契约》合法、有效，对上诉人及吴建峰具有法律约束力。根据合同约定，上诉人对柳州市北雀路90号3栋2单元1-2号房屋享有优先购买权和租用权。但该优先购买权不是法定的优先购买权，吴建峰、孙多红与黄理明、张柳东签订的《购房协议》在先，上诉人与吴建峰签订的《房地产买卖契约》在后，黄理明、张柳东在签订《购房协议》时不知情，因此该契约约定的优先购买权只对上诉人与吴建峰产生法律效力，而不对契约之外的黄理明和张柳东产生法律约束力。吴建峰不能履行该优先购买权的约定，吴建峰的行为属于违约行为，上诉人可另向吴建峰主张违约责任。
上诉人认为四被上诉人签订的《购房协议》违反了法律、政策的规定，因此，四被上诉人的行为无效，所签订的《购房协议》无效。对此，一审法院认为，根据我国合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。根据本案中吴建峰、孙多红与黄理明、张柳东签订的《购房协议》及协议的履行情况，可以确认出自双方当事人的真实意思表示。上诉人及其合同的一方当事人对协议内容的效力有争议，主张无效的依据主要是未领取权属证书的房屋不能出售以及房改房或集资建房五年内不得上市交易的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第十四条规定，《合同法》第五十二条第（五）项规定的\\\\\\\\\'强制性规定\\\\\\\\\'，是指效力性强制性规定。也就是说，导致合同无效的内容必须是违反了法律效力性强制性规定。经查，上诉人主张所依据的法律或政策性规定，都不属于效力性强制性法律规定。吴建峰、孙多红、黄理明、张柳东签订《购房协议》的行为不属于法律所明令禁止的行为。因此，上诉人要求确认吴建峰、孙多红与黄理明、张柳东签订的《购房协议》无效，没有事实和法律依据，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，一审法院判决：驳回来宾市民族歌舞剧团的全部诉讼请求。案件受理费200元（回来宾市民族歌舞剧团已预交），由来宾市民族歌舞剧团负担。
上诉人不服一审判决，上诉称，一审判决错误，具体理由为：一、一审法院对法律的理解有误。首先，上诉人作为房屋的出售方，因出售的价格包含有职工福利及社会利益而明显低于正常市价，故与作为购买方的吴建峰、孙多红约定如其以后出售房屋，则上诉人有优先回购权，这一约定是双方的真实意思表示，未违反法律规定，而且有利于维护其他职工的利益，应受法律保护，而不能说不是法定的优先权就不能受法律的保护。其次，四被上诉人在签订合同时，吴建峰、孙多红尚未取得该房屋的所有权，该房还属上诉人即单位所有，他们的行为从法律角度说是属无处分权人处分他人的财产，他们的合同是属于效力待定合同，需要进行效力补正才为有效。因此，四被上诉人虽然合同签订在先，但该合同尚未生效，故不能以此合同来约束、对抗出售人的意愿。从法律逻辑上论，应该是上诉人与吴建峰签订的合同生效在先，而该合同有优先回购权的约定，之后吴建峰就应遵守该约定转让房屋，上诉人的优先权成立应受保护。二、一审法院未查明案件事实，忽略买卖双方的非法目的，作出错误判决。上诉人属事业单位性质，因编制工作人员住房紧张，经申请政府批准划拔取得了柳州市北雀路90号的土地使用权后，融合了国家给予事业编制职工的福利集资建房，以远低于市场的价格仅面向本单位住房困难的职工供应，具有保障性质的政策性住房（又称公有性住房、房改房）。此类房屋包含有国家补贴及社会福利的内部销售不同于一般房开公司购地建房的销售，考虑到名额不够其他未能购买职工的福利，上诉人在与申购职工签订购房合同时均约定，如有出售或出租，单位有优先回购及优先承租权。集资的房屋不对外销售，被上诉人对此是明知的（从双方协议中言明的“房改房”及由以甲方名义交款给单位等情况足以说明）。被上诉人明知是房改公房，在签订合同时也明知吴建峰尚未购得该房产，就应意识到之后吴建峰与单位的购买合同会有对转让不利的风险，还径行购买，其投机取巧侵占国家、集体及他人利益的行为非法目的性显然而见，以其对单位的约定不知情而认定买卖合法，一审法院的这一判决显然属于理解逻辑错误。依据《合同法》第52条第“2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：3、以合法形式掩盖非法目的：4、损害社会公共利益”之规定，被上诉人所签订的合同依法应认定无效。三、一审法院引用法律存在错误。虽然行政部门的“房改房或集资建房五年内不得上市交易”的规定不属效力性强制性法律规定，但法院应综合本案的基本事实来进行认定。四被上诉人的事实行为，虽未违反效力性强制性法律规定，但他们的行为也符合了我国《合同法》第52条关于合同无效的法律规定，不引用行政规章制度，但事实如果符合法律的其他规定，亦应适用。据此，上诉人请求：依法撤销一审判决，改判确认上诉人对被上诉人讼争之房屋享有优先购买权，确认四被上诉人的《购房协议》无效。
被上诉人吴建峰与孙多红辩称，上诉人的上诉理由成立，四被上诉人之间的房屋买卖合同无效，而且诉争房屋上设定有抵押，亦应予以确认。
被上诉人张柳东辩称，四被上诉人之间的房屋买卖合同是有效的，上诉人与吴建峰、孙多红之间的房屋买卖合同亦有效，关键是看哪一个合同的效力优先的问题，如果是吴建峰、孙多红与上诉人之间的合同优先，那由他们之间按合同处理，四被上诉人之间的合同由四被上诉人按合同自己处理，至于诉争房屋上的抵押合同应为无效。
被上诉人黄理明辩称，四被上诉人签订的房屋买卖协议真实有效，没有损坏国家、集体、他人的利益，应当得到法律保护，上诉人与吴建峰、孙多红之间的合同关系与黄理明无关，上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，依法应驳回上诉，维持原判。
二审期间，四被上诉人没有提交新证据，上诉人为证明其主张，提交四份证据：证据一“土地登记卡”，拟证明诉争房屋所在的柳州市柳北区胜利街道办事处北雀路90号的土地属划拨取得，属国有土地性质，说明是包含有国有资产在内，四被上诉人私下买卖房屋侵犯了国家的资产；证据二“中国共产党柳州地区委员会文件柳地发（1993）10号”（以下简称10号文），拟证明上诉人出售房屋给被上诉人吴建峰、孙多红时仅包含了成本价；证据三“中共柳州地区委员会办公室文件柳地办（1993）33号”（以下简称33号文），拟证明本案诉争房屋是规定有顺序地出售给本单位的职工的，如被上诉人吴建峰、孙多红不购买的话则应出售给其他职工；证据四“广西壮族自治区柳州地区住房制度改革领导小组文件柳地房改字（1995）3号”，拟证明集资房要5年之后方可以出售，并应缴纳相关的土地出让金和相关税费，四被上诉人在明知该规定的情况下买卖本案诉争的房屋，属于恶意串通损害国家和集体的利益，因此该买卖合同是无效的。
被上诉人吴建峰、孙多红的质证意见为：认可上诉人提交证据的真实性及证明目的。
被上诉人张柳东的质证意见为：认可上诉人提交证据的真实性，但该等证据属于地方性规定，不足以对抗合同法的规定。
被上诉人黄理明的质证意见为：认可上诉人提交证据的真实性，但该等证据不是二审期间发生的证据，而且上诉人的证明目的也不成立。此外，10号文的标题是“柳州地委、行署、政法三大院出售公有住房……”，地点不是本案上诉人的集体房屋，且该文不是现行法律规定性的文件，不能作为定案依据。另外，上诉人的诉讼请求是认定合同无效，根据合同法的规定，这些证据不能证明四被上诉人签订的合同无效，因为他们并不存在隐瞒、欺诈、胁迫的行为，上诉人要证明四被上诉人签订的合同无效应提供证据证明四被上诉人有该等行为，因为上诉人无法提供证据证明，故应承担举证不能的后果。
本院对当事人提交证据的分析与认定：一、《中华人民共和国土地管理法》并未规定以划拨方式取得的土地不可以进行交易流转，《中华人民共和国城市房地产管理法》亦未规定，以划拨取得土地上的房产不可以进行交易转让，故上诉人提交的证据一中土地的性质并不影响本案诉争房屋的买卖出售，不应作为定案依据；二、证据二标题为“中共柳州地委柳州地区行署关于印发《柳州地委、行署、政法三大院出售公有住房》等四个暂行实施细则的通知”，而本案诉争上诉人公房并不在此三处房屋的范围之内，故该证据与本案无关联性，不应作为定案依据；三、证据三中载明：“现根据上级有关房改房政策，结合地直单位实际，对地委、行署、政法三大院出售公房、集资建房中若干问题的处理意见如下”，可见该证据也与本案亦无关联性，亦不应作为定案依据；四、证据四发文主体为“广西壮族自治区柳州地区住房制度改革领导小组”，其文件标题为“柳州地区房改领导小组关于地直单位深化住房制度改革若干政策问题的规定”，与本案具有关联性，对本案处理有参照意义，本院予以采信。
二审期间，各方当事人对一审查明的事实没有异议，故本院对一审查明事实予以确认。
另查明，广西壮族自治区柳州地区住房制度改革领导小组于1995年6月7日发布“广西壮族自治区柳州地区住房制度改革领导小组文件柳地房改字（1995）3号”，其中载明“六、职工全额集资建住房和购买公房1、鼓励……全额集资所建住房，房产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金和所含地区收益和按规定缴纳相关税费后，收入归个人所有……”。上诉人原为柳州地区直属单位，后柳州地区更名为来宾市，上诉人亦更名为现名。2001年12月25日四被上诉人合同签订之后诉争房屋即交付给黄理明占有使用至今。
综合各方意见，本案的争议焦点为：一、四被告之间的房屋买房合同是否有效？二、上诉人对诉争房屋是否具有优先购买权？
关于争议焦点一，四被上诉人之间的房屋买卖合同属双方真实意思表示，依法成立，不存在法律规定无效的情况，应认定为有效合同。上诉人认为，四被上诉人的合同属于恶意串通损害国家和集体的利益，故该买卖合同应为无效合同，因其未能提供有效证据证实四被上诉人的行为侵害国家、集体和他人的利益，故上诉人的该主张不成立，不应予以支持。至于上诉人主张本案诉争房屋按规定5年之内不能买卖出售的问题，我国法律并无房改房或集资建房5年之内不能出售的强制性规定，因此上诉人关于四被上诉人的合同无效的理由不成立，亦不应予以支持。
关于争议焦点二，本案诉争的优先购买权既不是《物权法》第101条规定的共有人的优先购买权，亦不是《合同法》第230条规定的房屋承租人的优先购买权，应为约定的优先购买权而非法定的优先购买权。约定优先购买权的行使，应是双方先约定有优先购买权，此后一方出售房屋，在有其他购买人出现的情况下，合同的另一方才可依约在同等条件下行使优先购买权。本案中，四被上诉人签订房屋买卖合同在先，上诉人与吴建峰、孙多红之间约定的优先购买权在后，故该优先购买权不能对抗先前的房屋买卖合同，上诉人的主张不成立，不应予以支持。
综上分析，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持，上诉人的上诉理由不成立，其上诉主张不应予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元（上诉人来宾市群众艺术馆已经预交），由上诉人来宾市群众艺术馆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅广德
审 判 员 熊立群
代理审判员 黄 坚
二〇一三年十月二十九日
书 记 员 朱汉卿