广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2015）茂南法公民初字第413号原告：梁如洪，男，1968年9月3日出生，汉族，住茂名市茂南区。委托代理人：黄权、谢旺盛，均为广东前瞻律师事务所律师。被告：茂名市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：茂名市茂南区镇盛镇茂名碧桂园碧湖春晓二十四街25号。委托代理人：梁家杰、刘剑辉，均为茂名市碧桂园房地产开发有限公司职员。原告梁如洪诉被告茂名市碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁如洪的委托代理人黄权、谢旺盛，被告茂名市碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人梁家杰、刘剑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁如洪诉称：2011年10月10日，原、被告就作为样板房展示的茂名碧桂园碧湖春晓十一街2号商品房签订广东省商品房买卖合同，并依照约定分期支付了购房款及相关款项。买卖合同中第八条约定，被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。再结合附件三、附件四的约定，被告未以任何的形式（包括书面或电话等形式）通知原告交付商品房。在原告到被告处检查发现买受的房屋时，发现作为样板房的部分装修、装饰已经损坏或者老化，根本无法到达交付的标准和使用标准。原告多次要求被告依照交付的标准进行整改、修复，但被告均置之不理。鉴于以上事实，被告未如期交付符合双方约定标准的商品房，且拒绝进行整改、修复，其行为已构成违约。现原告根据广东省商品房买卖合同第九条的约定，被告已逾期交房超过90天，原告可以解除合同并请求被告承担违约金。请求判令：1.依法解除原告向被告购买茂名碧桂园碧湖春晓十一街2号商品房而于2011年10月10日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号2011101001021354），立即将该房购房款2581688元及物业维修基金等费用9972.63元（合计2591660.63元）返还给原告，并自起诉之日按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算利息至本金全部清偿完毕时止；2.被告立即支付违反上述广东省商品房买卖合同的违约金518332.13元给原告；3.本案的诉讼费用全部由被告承担。被告茂名市碧桂园房地产开发有限公司辩称：一、原告购买的商品房于2013年12月30日已达到了法律和合同约定的交付条件，且答辩人已于2013年6月28日以挂号信书面通知被答辩人收楼，答辩人不存在逾期交房的行为，也不存在答辩人因逾期交房应给付违约金给原告的情形。二、原告提出的商品房存在质量问题并非事实。退一步来说，即使此类问题存在，根据合同约定原告也不能因此拒绝收楼。原告除提供一张落款日期为2014年9月11日不知为何人签名且未得到答辩人确认的工程验收反映单外并未有任何证据证明2号商品房如其起诉所称存在严重质量问题，其诉求没有任何合法证据支持。三、原告所购买的商品房是样板房，在购买时已知悉并自愿同意按收楼时的状态进行收楼。因此原告因主观认为的房屋存在质量问题而拒绝收楼，没有任何依据。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：原、被告于2011年10月10日签订了一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号2011101001021354）。合同约定：1.被告将其开发的位于茂名碧桂园碧湖春晓十一街2号商品房（以下简称2号商品房）出售给原告，房屋建筑面积共258.47平方米，单价每平方米9988.35元，总金额为2581688元；2.付款方式为非银行按揭分期付款：（1）原告必须在签订商品房买卖合同时付2号商品房总房价款的40％给被告，即1032675元，（2）原告必须在2011年11月5日前，付2号商品房总房价款的60％给被告，即1549013元；3.被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；4.被告如未按本合同规定的期限将2号商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知达到之日起十天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的20％向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；5.商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同规定证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；6.由于原告原因，未能按期交付商品房的，双方同意按本合同附件四第四条的约定处理（附件四合同补充协议第四条的内容为：交楼手续：商品房买卖合同约定的“商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续”的内容删除，修改为“被告在商品房买卖合同约定的交付日期之前交付2号商品房给原告的，被告应当书面通知原告办理交付手续”，除此之外，原告应按商品房买卖合同约定的交付期限届满之日自行到被告售房部联系并办理交接房使用手续。原告如逾期办理交接房手续，则视为被告按期交房）。上述合同内容并无约定任何关于违约时支付利息的条款。合同签订的同日，原告分别向被告支付预售定金50000元和预售购房款982675元，合计1032675元。原告还于同日向被告交纳了物业维修资金9692.63元、预告登记费80元和房产证明费200元等由被告代收用于其他用途的费用。2011年11月4日原告再按合同约定向被告支付了预收购房款1549013元，至此原告已经按合同约定向被告支付了全部房价款2581688元。2015年3月18日原告以一直未收到被告关于办理2号商品房交付手续的书面通知，被告逾期交房已超过90天为由诉至本院，请求判如所诉，双方致成纠纷。另查明，茂名碧桂园二期54#-61#、105#-117#、129#-133#、141#-153#等工程于2010年10月29日竣工及经勘查、设计、施工、监理、建设等五单位同日共同验收合格，并于同年11月12日备案茂名市建设局茂南分局。涉案的碧湖春晓十一街2号商品房的建筑栋号为上述工程的132#。再查明，原告于庭审中确认其曾不止一次在商品房买卖合同约定的2号商品房交付日期2013年12月30日前到被告现场查看2号商品房，发现2号商品房存在部分装饰、装修问题后向被告反映要求予以整改，被告当时答应予以整改，但直到2015年1月份其再到被告现场查看2号商品房时发现之前存在的部分装饰、装修问题被告仍未予以整改，并否认在上述过程的现场有被告的工作人员要求其对2号商品房共同进行交付验收。被告则认为其对原告反映的2号商品房存在的部分装饰、装修问题已经予以整改，并且其同意向原告交付2号商品房，是原告籍口2号商品房存在部分装饰、装修问题而拒绝交付验收导致2号商品房逾期交付，逾期交付的责任应当由原告自行承担，但庭审中被告未能提供相关证据证实其曾经在原告查看2号商品房的现场要求原告对2号商品房共同进行交付验收。被告确认向原告代收的物业维修资金9692.63元、预告登记费80元和房产证明费200元等费用9972.63元尚未使用。庭审中，被告主张其曾于2013年6月28日通过挂号信（编号XA80369029244）向原告邮寄收楼通知书，以及于2014年11月30日通过挂号信（编号XA80412759544）邮寄向原告催促收楼通知书，但被告仅能提供上述挂号信的交寄收据，未能提供上述挂号信的追踪记录证实原告是否已经接收了上述挂号信，且原告亦否认接收过上述挂号信。被告还主张适用附件四合同补充协议第四条中关于“交楼手续：商品房买卖合同约定的‘商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续’的内容删除，修改为‘被告在商品房买卖合同约定的交付日期之前交付2号商品房给原告的，被告应当书面通知原告办理交付手续’，除此之外，原告应按商品房买卖合同约定的交付期限届满之日自行到被告售房部联系并办理交接房使用手续。原告如逾期办理交接房手续，则视为被告按期交房”的约定，应当由原告自行承担逾期交付2号商品房的责任。以上事实，有原、被告提供的书证，以及庭审笔录等在案佐证。本院认为：原告梁如洪与被告茂名市碧桂园房地产开发有限公司于2011年10月10日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号2011101001021354）是双方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，依法成立生效，原、被告双方均应当严格按照合同的约定全面履行各自的义务。关于原告请求解除其与被告签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号2011101001021354），要求被告将购房款2581688元及物业维修基金等费用9972.63元（合计2591660.63元）返还给原告，并自起诉之日按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算利息至本金全部清偿完毕时止的问题。首先，根据《广东省商品房买卖合同》的约定，被告应当在2013年12月30日之前应当书面通知原告办理2号商品房的交付手续，但截止原告起诉之日2015年3月18日，原告仍未接到被告任何关于办理2号商品房交付手续的书面通知，被告逾期交房已经超过了合同约定的90天，原告有权根据《广东省商品房买卖合同》的约定解除合同，因此原告请求解除其与被告签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号2011101001021354），有合同和法律上的依据，予以支持。其次，根据《广东省商品房买卖合同》的约定，合同解除后，被告应当向原告退还全部已付款，原告在本案中向被告已交纳的全部已付款为购房款2581688元及物业维修基金9692.63元、预告登记费80元和房产证明费200元等费用9972.63元，合计2591660.63元，被告应当予以退还，因此原告请求被告将购房款2581688元及物业维修基金9692.63元、预告登记费80元和房产证明费200元等费用9972.63元，合计2591660.63元返还给原告，依法有据，予以支持。最后，因合同已约定了违约时适用违约金的计算方式，且合同内并无约定任何关于违约时支付利息的条款，故原告关于要求被告支付利息的请求，依法无据，不予支持。关于原告请求被告支付违约金518332.13元的问题。根据《广东省商品房买卖合同》的约定，原告解除合同的，被告应当按原告累计已付款的20％向原告支付违约金。原告在本案中已经向被告交纳的款项分别为购房款2581688元及物业维修基金9692.63元、预告登记费80元和房产证明费200元等费用9972.63元，因物业维修基金9692.63元、预告登记费80元和房产证明费200元等费用9972.63元为被告向原告代收用于其他用途的费用，不应计算入原告的累计已付款，故原告的累计已付款应为购房款2581688元。根据合同约定的违约金计算方式，被告应向原告支付的违约金数额516337.6元（2581688元×20％）。原告请求超出的部分，予以驳回。关于被告辩称其已按合同约定的交付期限书面通知了原告办理2号商品房交付手续，是原告籍口2号商品房存在部分装饰、装修问题而拒绝交付验收导致2号商品房逾期交付，逾期交付的责任应当由原告自行承担的问题。首先，被告仅能提供其所主张装有收楼通知书和催收楼通知书挂号信的交寄收据，但未能提供挂号信的追踪记录证实原告是否已经接收了上述挂号信，且原告亦否认接收过被告交寄的装有收楼通知书和催收楼通知书的挂号信，其举证不能引致的不利后果应当由被告自行承担，故无法认定被告已经履行了合同约定的“被告应当书面通知原告办理交付手续”的义务。其次，被告无法提供相关证据证实其工作人员曾经在原告查看2号商品房发现存在部分装饰、装修问题的现场要求原告对2号商品房共同进行交付验收，而且原告亦否认在上述过程的现场有被告的工作人员要求原告对2号商品房共同进行交付验收，故无法认定是原告籍口2号商品房存在部分装饰、装修问题而拒绝交付验收导致2号商品房逾期交付。最后，根据合同的约定，附件四合同补充协议第四条约定的内容是在“由于原告原因，未能按期交付商品房的”条件下才能适用的，但被告提供的相关证据不足以证实是因原告原因导致未能按期交付2号商品房，故上述附件四合同补充协议第四条约定的内容不能予以适用。综上，被告的辩称意见，依据不足，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告梁如洪与被告茂名市碧桂园房地产开发有限公司于2011年10月10日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号2011101001021354）；二、限被告茂名市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还购房款2581688元及物业维修基金9692.63元、预告登记费80元和房产证明费200元等费用9972.63元，合计2591660.63元给原告梁如洪；三、限被告茂名市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金516337.6元给原告梁如洪；四、驳回原告梁如洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31660元（原告梁如洪已预付），由原告梁如洪负担20元，由被告茂名市碧桂园房地产开发有限公司负担。该诉讼费用由被告茂名市碧桂园房地产开发有限公司在履行本判决义务之时一并径付原告梁如洪，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  陈 磊人民陪审员  梁其荣人民陪审员  杨昌柳二〇一六年一月十八日书 记 员  陈秋梅