湖北省南漳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0624民初1288号
原告：中国工商银行股份有限公司南漳支行（以下简称南漳工行）。住所地：南漳县城关镇水镜大道***号。统一社会信用代码：91420624615720469X。
负责人：刘言华，该行行长。
委托诉讼代理人：何剑清，中国工商银行股份有限公司襄阳分行职工。代理权限：一般授权代理。
委托诉讼代理人：王建农，南漳工行职工。代理权限：一般授权代理。
被告：冯爱玲，个体私营业主。
被告：吴昌平，个体私营业主。
被告：湖北金漳茗都置业有限责任公司（以下简称金漳茗都公司）。住所地：南漳县城关镇金漳大道***号。统一社会信用代码：914206245942453110。
法定代表人：钱国太，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王虹理，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告中国工商银行股份有限公司南漳支行与被告冯爱玲、吴昌平、湖北金漳茗都置业有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月12日受理后，依法适用简易程序，于2016年9月14日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司南漳支行的委托诉讼代理人何剑清、王建农，被告吴昌平、被告湖北金漳茗都置业有限公司的委托诉讼代理人王虹理到庭参加诉讼，被告冯爱玲经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司南漳支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告冯爱玲、吴昌平偿还原告贷款本金4786767.76元，利息46663.77元，利息暂计算至2016年8月11日，此后利息按合同约定计算至全部贷款本息还清之日止；2、判令对被告冯爱玲、吴昌平在本案中所负债务，原告享有以被告冯爱玲、吴昌平抵押的位于南漳县城关镇金漳大道308号金漳茗都1号楼1层107-112号、2层207-212号、3层307-312号、4层404-407号房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿权；3、判令被告湖北金漳茗都置业有限责任公司对被告冯爱玲、吴昌平在本案中所负全部债务承担连带清偿责任；4、判令对被告冯爱玲、吴昌平在本案中所负债务，原告享有以被告湖北金漳茗都置业有限责任公司交纳的保证金2213600元优先受偿权；5、案件受理费由被告共同负担。事实及理由：2014年9月10日，原告南漳工行与被告冯爱玲、吴昌平、金漳茗都公司签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定，被告冯爱玲、吴昌平作为共同借款人向原告南漳工行借款550万元，用于购买金漳茗都1号楼一层107-112号、2层207-212号、3层307-312号、4层404-407号商用房屋，贷款期限为10年，合同约定的抵押物为冯爱玲、吴昌平购买的上述商用房屋，金漳公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任和质押担保责任；合同同时约定，主债权同时存在物的担保和保证的，贷款人有权要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任；借款人连续三个月未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下的未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿所欠贷款本息及其他费用。合同签订后，原告南漳工行向被告冯爱玲、吴昌平发放了550万元贷款，合同约定的抵押物于2014年9月10日办理了抵押登记。现因被告冯爱玲、吴昌平未按合同约定履行还本付息义务，故诉至法院。
被告冯爱玲未到庭答辩。
被告吴昌平辩称：欠款属实，请求法院依法判决。
被告金漳茗都公司辩称：1、被告金漳茗都公司没有对被告冯爱玲、吴昌平贷款提供过质押担保，故原告诉称我公司承担质押担保责任不属实。2、原告诉称第四项要求优先受偿保证金无事实及法律依据，金漳茗都公司对本案没有提供保证金，不存在优先受偿问题。3、本案应先对物的担保进行评估拍卖，不足部分由保证人承担保证责任。
经审理查明：2014年9月10日，原告南漳工行与被告冯爱玲、吴昌平、金漳茗都公司签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定，被告冯爱玲、吴昌平作为共同借款人向原告南漳工行借款550万元，用于购买金漳茗都1号楼1层107-112号、2层207-212号、3层307-312号、4层404-407号商用房屋，贷款期限为10年，合同约定的抵押物为冯爱玲、吴昌平购买的金漳茗都1号楼1层107-112号、2层207-212号、3层307-312号、4层404-407号商用房屋，建筑面积为1430.64平方米。2014年9月10日，原告南漳工行与被告冯爱玲、吴昌平在南漳县住房保障和房屋管理局办理商品房预售抵押预告登记。抵押担保的范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。
合同第四条贷款利率约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮16%，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整的，贷款利率按以下方式处理，即贷款期限在一年以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的浮动比例确定并执行新的利率。
合同第九条罚息约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。2016年央行公布五年以上贷款基准利率为年利率6.15%，上浮16%后为年利率7.134%，逾期后利息为年利率（7.134%×1.3）9.274%。
合同第十条保证担保约定：被告金漳茗都公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；
合同十四条违约及违约责任约定：被告吴昌平、冯爱玲连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，南漳工行有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用。
合同第十五条共同借款约定：涉及二人以上共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。
合同第二十一条抵押物的处分约定：贷款到期（包括被宣布提前到期）被告吴昌平、冯爱玲未予清偿，南漳工行可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿。
合同第二十六条保证方式：金漳茗都公司自愿向南漳工行提供连带责任保证。若保证人与贷款人另行签订保证金质押协议或保证人与贷款人签订的相关协议中包括保证金质押条款的且本合同项下贷款属于约定质押担保范围的，无论保证人是否以保证人的名义在本合同中签章，保证人还应对贷款承担保证金质押担保责任。
合同第三十条借款人及担保人承诺约定：主债权同时存在物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
合同签订后，原告南漳工行向被告冯爱玲、吴昌平发放了550万元贷款，业务种类为：个人商用房贷款。保证金缴存金额为0，贷款发放日为2014年9月10日，贷款到期日为2024年9月10日。贷款年利率为7.598%，还款方式为按月等额本息。2016年7月25日，因被告吴昌平、冯爱玲已15次未按约定还贷，南漳工行宣布贷款提前到期。并于当日向被告吴昌平、冯爱玲送达《宣布贷款提前到期通知书》。截止2016年8月11日，被告吴昌平、冯爱玲的贷款余额为4786767.76元，尚欠贷款利息为46663.77元。
2012年12月6日，原告南漳工行与被告金漳茗都签订《按揭贷款业务合作协议》，协议第一条约定：南漳工行对金漳茗都项目提供的个人住房按揭贷款单笔最高限额为人民币50万元，期限最长不超过30年，贷款最高成数为7成；报经南漳工行的上级行市分行审批；在办齐有关贷款手续后开始发放贷款，贷款用途只能用于购买个人住房。协议第三条约定：金漳茗都公司同意为借款人（购房人）在贷款发放后提供偿还贷款本息的连带责任保证担保，在保证担保期间，金漳茗都公司同意在南漳工行开立的账户上保留相当于所有借款人贷款余额8%的款项作为履行保证担保义务的保证金。金漳茗都公司同意在保证担保期间，未经南漳工行同意，不得动用上述保证金。如果借款人在金漳茗都公司提供连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，金漳茗都公司保证在接到南漳工行书面索款通知后10日内履行还款义务。如金漳茗都公司未主动履行上述还款义务，即视为金漳茗都公司授权南漳工行从其开立的账户中直接扣收。2014年12月10日，金漳茗都公司在南漳工行开立保证金账户，截止目前该账户的当前余额为2213611.48元。
本院认为：原告南漳工行与被告冯爱玲、吴昌平、金漳茗都公司签订的《个人购房借款／担保合同》，均是各方当事人真实意思表示，且未违反我国现行法律法规的效力性强制性规定，属于合法有效的合同，各方当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。
原告南漳工行作为贷款人依照合同约定向被告冯爱玲、吴昌平发放个人商用房贷款550万元，被告冯爱玲、吴昌平未按照合同约定履行按月结息及按期还本的义务，应承担相应的违约责任。根据合同第十四条的约定，南漳工行有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用。被告冯爱玲、吴昌平为共同借款人，根据合同约定，应承担连带还款义务。故原告请求被告吴昌平、冯爱玲共同偿还4786767.76元，2016年8月11日前利息46663.77元，及2016年8月11日后按合同约定的计算的贷款利息符合法律规定，且有合同依据，本院予以支持。
合同约定抵押物为金漳茗都1号楼1层107-112号、2层207-212号、3层307-312号、4层404-407号商用房屋，并已办理商品房预售抵押预告登记，抵押权依法成立并生效。由于被告冯爱玲、吴昌平逾期偿还本息的违约行为，已满足了行使抵押权优先受偿的合同条件。原告南漳工行请求对被告冯爱玲、吴昌平抵押的位于南漳县城关镇金漳大道308号金漳茗都1号楼1层107-112号、2层207-212号、3层307-312号、4层404-407号商用房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，优先受偿范围包括主债权本金、利息、罚息、复利及诉讼费、律师费等原告实现债权和抵押权的一切费用。原告该请求符合合同约定和法律法规，本院予以支持。
被告金漳茗都公司作为连带责任保证人，对被告冯爱玲、吴昌平所负全部债务应当承担连带清偿责任。被告金漳茗都公司辩称“本案应先对物的担保进行评估拍卖，不足部分由保证人承担保证责任”不符合合同第三十条的约定，本院不予支持。被告金漳茗都公司承担担保责任后，有权向债务人吴昌平、冯爱玲追偿。
原告南漳工行请求对金漳茗都公司交纳的保证金2213600优先受偿，南漳工行与金漳茗都公司签订的《按揭贷款业务合作协议》中约定的保证金适用的范围为个人住房贷款，且最高放贷金额不超过五十万元借款人。本案中合同约定的贷款金额为550万元，贷款种类为商用房，在贷款凭证中也明确记载保证金为0，故本案中原告与被告金漳茗都公司之间没有质押担保法律关系，南漳工行对2213600元的保证金不享有优先受偿权。故对原告的该项诉请不予支持。被告辩解理由成立，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告冯爱玲、吴昌平在本判决生效后十日内连带偿还原告中国工商银行股份有限公司南漳支行借款本金4786767.76元、2016年8月11日前利息46663.77元，2016年8月12日起至实际付清之日止的利息（以本金4786767.76元为基数，按年利率9.274%计算）；
二、若被告冯爱玲、吴昌平不能履行上述给付义务，原告中国工商银行股份有限公司南漳支行对被告冯爱玲、吴昌平抵押的位于南漳县城关镇金漳大道308号金漳茗都1号楼1层107-112号、2层207-212号、3层307-312号、4层404-407号商用房屋行使抵押权，即有权对抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿，优先受偿的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、诉讼费等实现债权和抵押权的一切费用；
三、被告湖北金漳茗都置业有限责任公司对被告冯爱玲、吴昌平上述所负债务承担连带偿还责任。被告湖北金漳茗都置业有限责任公司承担清偿责任后，有权向被告冯爱玲、吴昌平追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司南漳支行的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22734元（已减半收取），由被告冯爱玲、吴昌平、湖北金漳茗都置业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费。可直接交襄阳市中级人民法院，其诉讼费收费账户：开户行为中国农业银行襄阳万山支行，账号为17×××56，户名为湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤诉处理。
审判员 刘红英
二〇一六年九月二十日
书记员 杨 柳