江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第0217号
上诉人（一审被告）宿迁市恒翔置业有限公司，住所地宿迁市府苑小区商务楼A座501室。
法定代表人张来芽，该公司董事长。
委托代理人朱建军、张凯，江苏三佳律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）刘璟良，居民。
上诉人宿迁市恒翔置业有限公司（以下简称恒翔置业）因与被上诉人刘璟良商品房买卖合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第1206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘璟良一审诉称：1.2012年6月，刘璟良购买恒翔置业开发的“恒翔银座”（后更名为“城市雅居”）1-102室商品房一间，建筑面积256.36平方米，房屋价款320万元。双方�2012年6月18日签订该房屋《订购协议书》，约定刘璟良应于2012年7月5日前付清购房款，恒翔置业应于同日与刘璟良订立经向房地产管理部门备案的《商品房买卖合同》。若恒翔置业不能按约定与刘璟良签署《商品房买卖合同》，应按已付购房款的每日万分之三向刘璟良支付违约金。刘璟良依约于2012年7月5日前付清全部购房款，但恒翔置业未能履行与刘璟良签署合同的义务，直至2012年9月21日才与刘璟良签署合同，依约定应向刘璟良支付违约金83520元。2.《商品房买卖合同》订立后，刘璟良要求恒翔置业抓紧提供办理房屋所有权证和土地使用证书的相关资料以便刘璟良向金融机构融资。恒翔置业承诺在30日内提供购房发票、完成土地使用权分割等办证资料。考虑到刘璟良全额付款的因素，经双方协商签订《补充协议》一份并约定，恒翔置业将于30日内为刘璟良提供办理房屋所有权和土地使用权证书的完整资料。逾期办理的，恒翔置业同意降低房价。若逾期30日以内，每逾期一日，按已付购房款的万分之三降低房价；若逾期30日以上，则每逾期一日，按已付购房款的千分之三降低房价，直至恒翔置业提供完备的办证资料为止。恒翔置业承诺上述约定不可撤销。因恒翔置业未能按照约定提供完整的办证资料，应按《补充协议》约定降低房价2256000元，同时恒翔置业许诺对于该降价优惠是无条件和不可撤销的，已经放弃对该合同义务的抗辩权。现诉至法院，请求判令：1.恒翔置业立即返还刘璟良购房款2256000元；2.恒翔置业立即向刘璟良支付违约金83520元；3.恒翔置业立即向刘璟良提供办理土地使用权证书的必须资料（在诉讼过程中，因刘璟良已取得土地使用权证书，故撤回了该项诉讼请求）；4.本案诉讼费恒翔置业承担。
恒翔置业一审辩称�1.刘璟良在签订《订购协议书》之后没有按照约定付清房款，恒翔置业多次通知刘璟良交纳购房款并要求签订商品房买卖合同，但刘璟良置之不理，没有及时签订合同的责任不在恒翔置业，故不应给付违约金；2.2012年8月份房屋已经交付刘璟良使用，2013年2月份就已经竣工验收备案，具备办理房产证条件。恒翔置业同意以商品房买卖合同约定的320万元价款为基数自2012年10月25日起计算逾期提供办证资料的违约金，但刘璟良主张的日千分之三违约金过高，应按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，若在2013年9月22日不能提交相关证据则同意把截止时间确定为2013年6月25日。
一审法院经审理查明：2012年6月18日，刘璟良（乙方）与恒翔置业（甲方）就恒翔置业开发的“恒翔·银座”一号楼一层102房签订《定购协议书》一份。约定：“1.乙方自签订本定购协议书时，即缴付定�壹佰万元。2.乙方签订定购协议书后，应在2012年7月5日（注：如甲方在2012年7月5日不能签署《商品房买卖合同》按已付购房款的每日万分之三的违约金支付给乙方）前，持本定购协议书、定金收据及身份证（公司购买需携带…）到公司住所或甲方指定地点签署《商品房买卖合同》及相关补充协议等，并支付剩余房款（贰佰贰拾万元整）。如逾期五天，视为乙方放弃购买，乙方已交的定金不予退还，甲方有权将上述物业另行处理。”
2012年9月5日，刘璟良、恒翔置业签订涉案房屋《商品房买卖合同》。主要内容为：该商品房单价为人民币每平方米12483元，总金额为3200000元；买受人于2012年9月5日将购房首期款壹佰陆拾万元整（1600000元）交于出卖人；买受人余款壹佰陆拾万元整（1600000元）于2012年9月20日之前完全付清。
2012年9月21日，刘璟良、恒翔置业签订《补充协议》�份。内容为：宿迁市恒翔置业有限公司现承诺：刘璟良所购买的城市雅居商品房102室从交完购房款后起至30日内（含节假日），我公司负责提供办理该房屋房产证和土地证所需的完整资料。逾期办理的，本公司同意降低该房屋的出售价格，逾期30日以内的，每逾期一日，按双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋价款的万分之三降价处理，逾期30日以上的，每逾期一日，按双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋总价款的千分之三降价处理，直至我公司提供办理房产证和土地证所需完整资料为止。…房屋买卖双方一致同意上述承诺不可撤销，与此前达成的相关协议不一致的，以本协议为准。
涉案房屋交付时间为2012年8月。2013年2月8日，恒翔置业将包含涉案房屋工程到宿迁市住房和城乡建设局进行竣工验收备案。2013年2月9日，恒翔置业在宿迁日报总第5547期A3版刊发�房公告，告知业主城市雅居项目已于2013年2月8日通过竣工验收，具备正式交房条件，办理交房手续。2013年4月8日刘璟良取得涉案房屋所有权证。2013年7月19日取得涉案房屋土地使用权证。
一审又查明，涉案房屋总价实际为450万，但双方在房屋买卖合同中书面约定为320万，实际按450万履行。2012年6月15日，刘璟良向恒翔置业法定代表人张来芽支付130万，并由恒翔置业及张来芽共同向刘璟良出具收据一张，载明“恒翔银座1-102房款差价壹佰叁拾万元不给于开购房发票，不给正式挂账”。2012年6月18日，刘璟良缴纳涉案房屋购房定金100万。截止2012年9月25日刘璟良将购房款全部付清。2013年3月30日，宿迁市地税局向刘璟良开具涉案房屋（购房款为320万元）销售不动产统一发票。
一审法院认为，本案的争议焦点：1.刘璟良主张逾期签订《商品房买卖合同》的违约金请求能否支持�2.恒翔置业逾期提供完整的办理房屋所有权证、土地使用权证所需材料的期间如何确定；3.能否按照《补充协议》约定的标准降低房价或支付违约金。
针对第一个争议焦点。刘璟良、恒翔置业签订的《定购协议书》第二条约定：“乙方签订定购协议书后，应在2012年7月5日（注：如甲方在2012年7月5日不能签署《商品房买卖合同》按已付购房款的每日万分之三的违约金支付给乙方）前，持本定购协议书、定金收据及身份证（公司购买需携带…）到公司住所或甲方指定地点签署《商品房买卖合同》及相关补充协议等，并支付剩余房款（贰佰贰拾万元整）”。刘璟良主张未在2012年7月5日签定合同责任在于恒翔置业，但未能提供相应证据证明。该条款同时约定，刘璟良应在2012年7月5日前签订合同的同时支付剩余房款贰佰贰拾万元整。刘璟良在诉状中及在第一次庭审中也明确�示“约定在2012年7月5日之前交清全部房款，没有按揭。我们在2012年7月5日已经交清。”但根据审理查明的事实及刘璟良第三次庭审中的陈述，剩余房款系在2012年9月25日才付清。也就是说刘璟良并没有按《定购协议书》第二条约定在2012年7月5日前付清剩余房款220万元。显然刘璟良给付剩余房款的义务相对于“刘璟良持本定购协议书、定金收据及身份证到公司住所或甲方指定地点签署《商品房买卖合同》及相关补充协议等”这些签订合同所需提供材料义务更为重要。刘璟良不能在自己未能履行主要义务的情况下而要求对方承担相应的违约责任。故对刘璟良要求恒翔置业给付逾期签订《商品房买卖合同》的违约金请求不予支持。
针对第二个争议焦点。恒翔置业在《补充协议》中作出承诺：“刘璟良所购买的城市雅居商品房102室从交完购房款后起至30日内（含节假日），�翔置业负责提供办理该房屋房产证和土地证所需的完整资料”。刘璟良已于2012年9月25日付清全款，且双方对以2012年10月25日作为计算逾期办证起算时间均无异议，予以确认。至于截止时间，因恒翔置业未能提供证据证明其何时提供房屋房产证和土地证所需的完整资料的时间，但也作出“如未在限定期间内提供证据则同意按2013年6月25日作为逾期截止时间”的意思表示，因恒翔置业至今仍未提供证据证明，故认定恒翔置业逾期提供房屋房产证和土地证所需的完整资料的期间为2012年10月25日至2013年6月25日。
对于第三个争议焦点。恒翔置业在《补充协议》中承诺：“…逾期办理的，本公司同意降低该房屋的出售价格，逾期30日以内的，每逾期一日，按双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋价款的万分之三降价处理，逾期30日以上的，每逾期一日，按双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋总价款的千分之三降价处理，直至我公司提供办理房产证和土地证所需完整资料为止”。刘璟良认为恒翔置业已经逾期30日以上，应按320万为基数按照约定日千分之三标准降低房价，如调整标准，则按450万元为基数计算。恒翔置业认为应按照《商品房买卖合同》中约定的购房款320万为基数计算，但违约金标准过高，请求按中国人民银行同期贷款利率1.3倍予以调整。一审法院认为，《补充协议》的该项约定名为降低房价，实为对恒翔置业违约的惩罚，系违约金条款，且违约金标准过高。刘璟良诉称其购买房屋目的是为了出租和抵押融资，由于没有及时取得产权证书，致使刘璟良目的无法实现，恒翔置业应赔偿刘璟良租金损失、高利融资的利息损失、抵押融资与高利融资间的间接损失合计183.67万以及支付不超过损失30%的违约金55.1万元。刘璟良为证�其损失，提供了案外人于2013年8月3日向刘旭出具的收条一份及2013年8月2日刘旭向江苏民丰农村商业银行借款借据一份，证明刘璟良支付高利融资利息的事实。一审法院认为，即便该两份证据真实，因该两份证据均为刘旭向他人所借款项，并非本案刘璟良所为，与本案没有关联性，不予采纳。刘璟良其余损失虽未能提供相应证据证明，但客观存在。综上，对于刘璟良的违约金和损失，酌定以恒翔置业按年利率24%标准支付相应违约金方式予以调整支持。关于违约金基数，双方在《补充协议》上已经明确约定按双方签订的《商品房买卖合同》购房款作处理，显然此时刘璟良对于其已在合同外支付的130万排除在该《补充协议》中是明知的，对于该风险应由其自行承担，故以320万为基数进行计算。结合恒翔置业逾期期间，相应的违约金计算为512000元。
综上，依据《中国人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宿迁市恒翔置业有限公司于判决生效之日起十日内支付刘璟良违约金512000元；二、驳回刘璟良的其他诉讼请求。案件受理费25516元、保全费2520元，合计28036元，由刘璟良负担1888元，宿迁市恒翔置业有限公司负担26148元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决宣判后，恒翔置业不服向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判恒翔置业给付违约金的数额为272480元。理由为：一审法院认定事实清楚，但适用法律错误。2012年7月6日中国人民银行公布的贷款利率（年利率）五年以上的是6.55%。按照合同法的相关规定，恒翔置业承担违约责任�多按照上述利率的1.3倍进行调整，最多支付违约金272480元。一审法院按年利率24%计算违约金缺少事实和法律依据。
被上诉人刘璟良未作答辩。
二审查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，因双方约定的违约金计算标准过高，一审法院根据恒翔置业的主张予以调整符合法律规定，应予支持。一审法院综合恒翔置业的违约情况及违约行为对刘璟良造成的实际损失，酌定以恒翔置业按年利率24%标准支付相应违约金的方式予以调整，确定恒翔置业支付刘璟良违约金512000元，比例适当，应予支持。恒翔置业上诉称承担违约责任最多按照中国人民银行公布的贷款基准利率的1.3倍进行调整，没有法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费4893元，由上诉人宿迁市恒翔置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
代理审判员 王晓玲
代理审判员 朱 海
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 徐 杨
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