福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0121民初1483号原告：福州迎鑫园物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路106号新侨联广场1#楼1101室。法定代表人：王德发，职务总经理。委托诉讼代理人：陈能武、陈玮智，福建大中律师事务所执业律师。被告：江承继，男，1984年7月25日出生，汉族，住福建省古田县。委托诉讼代理人：陈昭森，福建航嘉律师事务所执业律师。原告福州迎鑫园物业管理有限公司与被告江承继物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州迎鑫园物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈能武以及被告江承继委托诉讼代理人陈昭森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福州迎鑫园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令江承继向福州迎鑫园物业管理有限公司支付物业服务费16764元、电公摊费660元，以上共计17424元；2、判令江承继向福州迎鑫园物业管理有限公司支付违约金（违约金以江承继于2013年11月至2017年6月间每月所欠物业服务费381元为基数，按日万分之五的标准，分别从欠费当月的6日起，暂计至起诉之日违约金为5657.9元。实际计至江承继还清所欠物业服务费之日止）；3、本案诉讼费用、公告费由江承继承担。事实与理由：2011年12月16日，福州迎鑫园物业管理有限公司与江承继签订《前期物业管理服务协议》。协议约定，由福州迎鑫园物业管理有限公司为江承继所购买的“碧水琴湾小区”之物业提供物业管理服务。物业管理服务费收费标准：按购房建筑面枳计算，联排1.5元/平方米·月（不含小区公共水电、电梯运行等分摊费用）；单体2元/平方米·月（不含小区公共水电等分摊费用）。交纳物业费的时间为每月5日前。同时，还约定物业管理分摊费按《福州市物业收费管理实施办法》执行：如江承继违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，福州迎鑫园物业管理有限公司有权要求江承继补交，并从逾期之日起按欠费的万分之五/天交纳违约金，若连续三个月未交纳，福州迎鑫园物业管理有限公司有权通过法院强制追缴。江承继的房屋位于闽侯县，建筑面积254.2平方米，每月物业服务费为381元。合同签订后，江承继交纳了部分物业服务费、电公摊费，自2013年11月起即未交纳物业服务费、电公摊费。福州迎鑫园物业管理有限公司认为，福州迎鑫园物业管理有限公司全面履行了物业管理服务义务，然而江承继却未依约履行交纳物业服务费、电公摊费等之义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。为维护福州迎鑫园物业管理有限公司合法权利，依照《合同法》、《民事诉讼法》等有关规定，特向法院提起诉讼，请求支持福州迎鑫园物业管理有限公司的诉讼请求，为盼。江承继辩称，福州迎鑫园物业管理有限公司收取的广告费、车位停车费已抵扣江承继所欠的物业服务费及电公摊费。根据《物权法》有关规定，业主对该小区的产业享有占有、使用、收益及处分的权利。江承继作为该小区的业主，对于小区的专有及公共部分享有占有、使用、收益的权利。因此，福州迎鑫园物业管理有限公司收取的本案诉争房产所在小区收取的广告费、车位停车费，应属全体业主共同共有。自2011年12月16日至今，该收益远足以抵扣江承继所欠的物业费及电公摊费。退一步讲，即使江承继需向福州迎鑫园物业管理有限公司支付上述物业费及电公摊费。本案中，福州迎鑫园物业管理有限公司于2018年4月8日起诉要求江承继支付2013年11月至2017年6月物业服务费及电公摊费。因《中国共和国民法总则》于2017年10月1日实行，由此2017年10月1日前部分物业费及电公摊费仍应适用《中华人民共和国民法通则》，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。即2015年10月2日之前的物业费已超过诉讼时效，故法院应驳回其超过诉讼时效部分的请求。江承继仅需向福州迎鑫园物业管理有限公司缴纳物业服务费及电公摊费，亦应当从2015年10月2日以后开始计算，2015年10月至2017年6月物业服务费为8001元、电公摊费315元。另，福州迎鑫园物业管理有限公司要求的违约金按欠费的万分之五/天过高，应于调整为按欠费的万分之一/天。该《前期物业管理服务协议》系明显的格式合同，合同主要约定业主的违约责任，对于被答辩人的违约责任均以“相应的法律责任、清退”等字眼规定，明显加重了江承继的义务，简化了福州迎鑫园物业管理有限公司的违约责任。故请求法庭考虑业主系弱势群体，将违约金日万分之五的标准调整为日万分之一。综上所述，请求法庭查明案件事实真相，准确适用法律法规，驳回福州迎鑫园物业管理有限公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年12月16日，江承继与福州迎鑫园物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定，由福州迎鑫园物业管理有限公司为江承继位于闽侯县联排住宅建筑面积为254.2㎡的房产提供物业服务。合同第四条约定，乙方（江承继）缴纳物业管理服务费用时间为入住时交纳六个月的物业管理服务费，此后每月5日前交纳物业管理服务费；物业管理服务费标准为：按购房建筑面积计算，联排1.5元/㎡·月（不含小区公共水电、电梯运行等分摊费用）。协议第五条约定，物业管理公摊费用按《福州市物业收费管理实施办法》执行。（管网损耗水度根据总表与分表合计的差额按住户实际用水度数分摊；公共照明电费按户分摊；变频增压供水泵电费按住户用水度数分摊；电梯运行费用按面积分摊）。第六条第八款约定，乙方（江承继）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（福州迎鑫园物业管理有限公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费的万分之五/天交纳违约金，若连续三个月未交纳，甲方有权通过法院强制追缴。2017年4月1日，福州迎鑫园物业管理有限公司与碧水琴湾业主委员会签订《物业服务合同》，约定，联排别墅物业服务费标准为1.5元/㎡·月，物业服务费按月进行交纳，业主应在每月的10日前履行交纳义务。联排别墅每月每户电公摊费15元。该合同还约定，业主若违反合同约定的期限缴纳物业服务费、停车费、公摊费等相关费用的，每逾期一日，业主应向乙方（福州迎鑫园物业管理有限公司）支付拖欠金额的五分之五违约金并承担乙方因实现债权而支出的合理费用（包括但不限于律师费、公告费、诉讼费、保全费、邮寄费等）等。江承继向福州迎鑫园物业管理有限公司交纳物业服务费至2013年10月，此后未交纳物业服务费以及电公摊费。引起纠纷。本院认为，江承继与福州迎鑫园物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》以及福州迎鑫园物业管理有限公司与碧水琴湾业主委员会签订的《物业服务合同》，均系合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，江承继作为诉争房产的所有权人，应当按照合同的约定履行交纳物业管理费和电公摊费的义务。福州迎鑫园物业管理有限公司诉称江承继拖欠自2013年11月起的物业服务费的事实，因江承继对此无异议，本院予以认定。江承继提出福州迎鑫园物业管理有限公司诉请的2015年10月1日以前的物业服务费已超出诉讼时效，因福州迎鑫园物业管理有限公司未能举证证明存在诉讼时效中止、中断事由，江承继的该项抗辩意见符合法律规定，本院予以采纳。故对福州迎鑫园物业管理有限公司诉请江承继支付自2015年10月起至2017年6月止的物业服务费即381元/月×21月=8001元，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于江承继提出福州迎鑫园物业管理有限公司主张的违约金标准过高的问题，因江承继未按照合同支付物业服务费已构成违约，应依约承担相应的违约责任，福州迎鑫园物业管理有限公司主张按合同约定以每月所欠物业服务费381元为基数，按日万分之五的标准计算违约金，未超出法律规定和合同约定，故江承继该抗辩意见无依据，本院不予采纳。对于本案违约金的计算，应分段计算，分别为：第一部分，2015年10月至2017年3月，江承继应支付以每月所欠物业服务费381元为基数，自欠费当月的6日起按日万分之五的标准计算的违约金；第二部分2017年4月至2017年6月，江承继应支付以每月所欠物业服务费381元为基数，自欠费当月11日起按日万分之五的标准计算的违约金。关于福州迎鑫园物业管理有限公司主张的电公摊费660元的问题，因福州迎鑫园物业管理有限公司未提供证据证明其主张的自2013年11月至2017年3月的电公摊费的具体支出及计算清单，本院无法认定江承继拖欠的公摊水电金额，应由福州迎鑫园物业管理有限公司承担举证不能的责任，故对福州迎鑫园物业管理有限公司的该部分请求不予支持。根据福州迎鑫园物业管理有限公司与碧水琴湾业主委员会签订《物业服务合同》，自2017年4月1日起，江承继户的电公摊费为每月15元，故对福州迎鑫园物业管理有限公司诉请的2017年4月至6月电公摊费45元，本院予以支持。关于江承继提出的广告费、车位停车费问题，不属于本案审理范围，本案不予处理，江承继可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：一、江承继应于本判决生效之日起七日内向福州迎鑫园物业管理有限公司支付物业服务费8001元（从2015年10月计至2017年6月）以及违约金（违约金分段计算：第一部分江承继拖欠的2015年10月至2017年3月的物业服务费，江承继应支付以每月所欠物业服务费381元为基数，自欠费当月的6日起按日万分之五的标准计算至物业服务费付清之日止的违约金；第二部分江承继拖欠的2017年4月至2017年6月的物业服务费，江承继应支付自2017年4月起以每月所欠物业服务费381元为基数，自欠费当月11日起按日万分之五的标准计算至物业服务费付清之日止的违约金）；二、江承继应于本判决生效之日起七日内向福州迎鑫园物业管理有限公司支付电公摊费45元；三、驳回福州迎鑫园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费377元，减半收取计188.5元，由江承继负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  邱继莲二〇一八年六月二十六日书记员  郑香鸿附：本案适用法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。