宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2O16）浙0204民初1257号原告：绿城物业服务集团有限公司宁波分公司。住所地：宁波北仑新碶中河路**号海晨大厦***室。法定代表人：方敏青，该公司总经理。委托代理人：吕仕法，浙江新中大律师事务所律师。委托代理人：郑波，浙江新中大律师事务所律师。被告：宁波红麦文化传媒有限公司。住所地：宁波市江东区江东北路临***号。法定代表人：黄建，该公司执行董事。被告：宁波海曙红麦广告有限公司。住所地：宁波市海曙区碶闸街**号。法定代表人：黄建，该公司执行董事。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司（以下简称：绿城物业）为与被告宁波红麦文化传媒有限公司（以下简称：红麦传媒）、被告宁波海曙红麦广告有限公司（以下简称：红麦广告）物业服务合同纠纷一案，于2016年3月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员施益独任审判。在审理过程中，因两被告均下落不明，本案依法转为普通程序，于2016年7月1日公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司的委托代理人吕仕法、郑波到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司起诉称：原告受和丰创意广场业主方宁波市工业设计投资发展有限公司委托，为该广场提供物业服务。2011年12月2日原告与和丰创意广场商铺的承租户即本案被告红麦广告签订《和丰创意广场物业服务协议》一份，该合同自2011年11月19日至2013年12月31日止，合同约定了原告为被告红麦广告提供物业服务的面积、物业综合服务费、日常维修费的收取标准及数额、违约金的支付条件等内容。上述协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，被告红麦传媒系被告红麦广告在2012年1月11日投资设立，2011年9月6日，被告红麦广告与和丰创意广场业主方宁波市工业设计投资发展有限公司订立《宁波和丰创意广场房屋租赁合同》，承租宁波市江东北路435号宁波和丰创意广场xx幢xx室，租赁期间为2011年11月20日到2016年11月19日，2011年12月23日，被告红麦传媒与业主方《宁波和丰创意广场房屋租赁合同补充协议》，将租赁期调整为2012年1月8日至2017年1月7日并约定原房屋租赁合同的相关权利义务由被告红麦传媒享受和履行，故被告红麦传媒成为租赁合同的承租方，因广场业主方未将此变动内容通知原告，故原告未对物业服务协议的主体作相应变更。原告认为，被告红麦传媒作为物业使用人在接受原告的物业服务后有义务支付物业服务费，因被告红麦广告与广场业主签订的《宁波和丰创意广场房屋租赁合同》中对物业服务费等相关费用有连带承担的义务，现两被告至今拖欠了2014年1月1日至2015年1月23日的综合服务费、2012年1月1日至2015年1月23日期间的日常维修费、还拖欠截至2014年12月31日的自用部分电费及公共能耗费共计35973.34元。故诉至法院，请求法院判令：2014年1月1日至2015年1月23日的综合服务费19662.45元、2012年1月1日至2015年1月23日期间的日常维修费1572.94元、2014年10月1日至2014年12月31日的自用部分电费161.57元及2012年1月1日至2014年12月31日公共能耗费14576.38元，共计35973.34元。被告红麦传媒、被告红麦广告未作答辩。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：1.原告提供两被告工商登记材料一组（盖章打印件），拟证明两被告的身份适格。上述证据经庭审出示，被告红麦传媒、被告红麦广告无正当理由拒不到庭，放弃了质证的权利。本院认为，上述证据系相关权威机构出具，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对真实性予以确认。2.原告提供《宁波市和丰创意广场房屋租赁合同》、《宁波市和丰创意广场房屋租赁合同补充协议》各一份（均系原件），拟证明被告红麦广告与和丰创意广场业主方宁波市工业设计投资发展有限公司订立《宁波和丰创意广场房屋租赁合同》，承租宁波市江东北路435号宁波和丰创意广场xx幢xx室，后承租人变更为被告红麦传媒。上述证据经庭审出示，被告红麦传媒、被告红麦广告无正当理由拒不到庭，放弃了质证的权利。本院认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对真实性予以确认。3.原告提供《和丰创意广场物业服务协议》一份（原件），拟证明被告红麦广告承租商铺的位置、面积、物业管理服务的内容、物业收费项目、付费标准、时间、违约金的约定。原告提供发票、银行汇款明细一组（原件），拟证明物业服务协议的相对方由被告红麦广告变更为被告红麦传媒，协议期满后，被告红麦传媒继续在履行协议。上述证据经庭审出示，被告红麦传媒、被告红麦广告无正当理由拒不到庭，放弃了质证的权利。同时原告庭审陈述称，公共能耗费是按照园区分摊，每月结算，每月由原告出具相应的支付单给相应的租户，后因业主方的原因未续订，但被告红麦传媒继续在履行物业协议。上述证据经庭审出示，被告红麦传媒、被告红麦传媒无正当理由拒不到庭，放弃了质证的权利。本院认为，上述证据均系原件，在两被告未对此提供充分反驳的情况下，上述证据符合真实性、合法性、关联性，本院对真实性予以确认。4.原告提供法人委托书一份（原件）、身份证二份（被告公司盖章复印件）、钥匙移交清单以及交房交接确认表各一份（原件），拟证明原告提供物业服务的开始时间，同时原告庭审陈述称，“刘丽”是两被告的员工，可以代表两被告处理相关事宜，上述材料都是被告红麦广告出给原告的。原告提供《绿城物业服务集团有限公司会议纪要》一份，拟证明2014年7月16日，原告、被告红麦广告及和丰创意广场均派代表参加了有关物业费用协调的会议，会议明确了被告红麦广告拖欠2014年1月到9月的综合服务费、2012年1月1日至2014年12月31日的日常维修费及部分拖欠的公共能耗费的事实及数额，其中代表两被告签字的是“刘丽”，被告红麦广告的委托代理人。上述证据经庭审出示，被告红麦传媒、被告红麦广告无正当理由拒不到庭，放弃了质证的权利。本院认为，《和丰创意广场物业服务协议》、钥匙移交清单以及交房交接确认表系双方盖章确认的原件，符合证据的真实性、关联性、合法性的要求，故本院对此予以认定。因两被告并未对原告陈述的曾派工作人员参与协调会的陈述提供充分反驳意见，且原告作为善意方，有理由相信“刘丽”是有权代表被告红麦广告办理涉案纠纷的员工，结合两被告组织机构内容，“刘丽”系该被告红麦广告的监事，上述证据相互结合，可以证明“2014年7月，原告、被告红麦广告、和丰创意广场业主方派员参加关于被告红麦广告拖欠物业费用协调会，会议明确，“被告红麦广告拖欠综合服务费、日常维修费、拖欠部分公共能耗费”对该事实本院予以认定。5．原告提供费用清单一组（原件），拟证明两被告拖欠公共能耗费的具体时间及费用，同时原告庭审陈述称，原告每月都会发催讨函进行相关物业费的催讨。本院认为，费用清单系原告单方制作的打印件，且原告并未提供证据的证明的情形下，本院对此不予认定。结合原告提供的上述证据及物业服务惯例，原告关于其已向被告进行过相关物业服务费用催缴的诉称较符合情理，故本院对此予以采信。6．原告提供物业工作联系单一份（原件），拟证明原告物业服务的终止时间。上述证据经庭审出示，被告红麦传媒、被告红麦广告无正当理由拒不到庭，放弃了质证的权利。本院认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对真实性予以确认。被告红麦传媒、被告红麦广告未向本院提交证据。本院经审理，认定事实如下：2011年9月6日，宁波市工业设计投资发展有限公司与被告红麦广告订立《宁波市和丰创意广场房屋租赁合同》一份，约定宁波市工业设计投资发展有限公司将位于宁波市江东北路435号宁波和丰创意广场E幢楼602室房屋出租给被告红麦广告使用，租赁期间自2011年11月20日至2016年11月19日，如被告红麦广告以新设立或变更的经营主体承租的，经宁波市工业设计投资发展有限公司书面同意后，应于本合同签署后30个工作日内办理相应工商变更手续或在该房屋所在地新设立具备独立法人资格的经营主体。在该主体设立完成后15个工作任内，须补办相应合同履约手续，被告红麦广告对该主体履行本合同承担连带保证责任，自该房屋交付后，被告红麦广告尚需支付物业管理费及合同约定由被告红麦传媒承担的其他费用。租赁期内，被告红麦广告应按租赁房屋的建筑面积向物业管理公司支付物业管理服务费，物业管理服务费为6元/月/平方米，能源费用的收费标准和支付方式根据被告红麦广告和物业管理公司签订的物业管理合同另行约定，双方确认本合同之“合同约定由被告红麦广告承担的费用”是指本合同约定被告红麦广告应向宁波市工业设计投资发展有限公司或物业管理公司支付之款项，包括但不限于租金、物业管理费、能源费、停车费、违约金等，合同还对双方的权利、义务，房屋的交付、合同解除、违约责任等事项进行了约定。2011年12月2日，原告与被告红麦广告签订《和丰创意广场物业服务协议》。协议约定：原告对和丰创意广场提供物业服务，其中被告的房屋座落于和丰创意广场xx幢xx，建筑面积为256.69平方米，协议期限自2011年11月19日至2013年12月31日，；物业管理综合服务费按业主或物业使用人建筑面积计算，其中写字楼综合服务费为6元/月·平方米(不含中央空调费、不含公共能耗费)，公共能耗费（写字楼租户）按照2元/平方米·月标准预收3个月公共能耗周转金，每季度结算一次，按实际入住分摊，不足部分由被告补交；日常维修费参照《宁波市房屋共有部分和共有设施日常维修收费办法》，按照2.0元/平方米·年标准收取。物业服务费每3个月交纳一次，被告应在每个交费周期第一月的15日前缴纳，被告红麦广告违反协议，不按时足额缴纳物业管理费的，原告可以依照协议约定收取违约金或滞纳金，滞纳金按应交纳额的每日千分之一计收等内容。上述合同签订后，原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司对被告红麦广告使用的房屋实行物业服务管理，被告红麦广告未按约支付自2014年1月1日起2015年1月23日的物业综合服务费、2012年1月1日起2015年1月23日的日常维修费等。2011年12月23日，宁波市工业设计投资发展有限公司与被告红麦传媒订立《宁波市和丰创意广场房屋租赁合同补充协议》一份，约定双方协议调整租赁自2012年1月8日至2017年1月7日，原合同订立方被告红麦广告，现经工商核名变更为被告红麦传媒，原被告红麦广告相关权利义务由被告红麦传媒享受和履行，协议签订生效后，原“合同”红麦广告相关权利义务由红麦传媒享受和履行，协议还对其他事项进行了约定。2014年7月，原告、被告红麦广告、和丰创意广场业主方派员参加关于被告红麦广告拖欠物业费用协调会，会议明确，被告红麦广告拖欠综合服务费、日常维修费及拖欠部分公共能耗费。原告曾向两被告催讨拖欠的物业费用等。另查明：被告红麦传媒于2012年1月11日登记成立。2015年1月24日，被告红麦广告与业主方解除合同。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，宁波市工业设计投资发展有限公司作为和丰创意广场的业主方，其与被告红麦广告订立《宁波市和丰创意广场房屋租赁合同》及与被告红麦传媒订立《宁波市和丰创意广场房屋租赁合同补充协议》均合法有效，对当事人均有约束力。根据上述两份合同约定，被告红麦传媒作为和丰创意广场xx幢xx的承租人、被告红麦广告权利义务继受人，应按照上述合同约定承担支付相关物业费用的责任。原告与被告红麦广告签订的《和丰创意广场物业服务协议》，对业主具有约束力，双方亦应按约履行。合同签订后，原告对涉案房屋进行了物业管理服务，并按物业服务惯例进行了物业费用的催缴，被告红麦广告作为位于和丰创意广场房屋的承租户，应及时向原告支付物业服务费。《和丰创意广场物业服务协议》到期后，原告持续为和丰创意广场提供物业服务，被告红麦传媒作为被告红麦广告的权利义务继受人应承担由被告红麦广告承担的相关物业费用，故原告有权要求被告红麦传媒支付拖欠的物业综合服务费、共有部位、共用设施日常维修费。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司要求以256.69平方米为基数，按照综合服务费为6元/月·平方米标准计算2014年1月1日至2015年1月23日的物业综合服务费、按照2.0元/平方米·年标准计算2012年1月1日至2015年1月23日的共有部位和共用设施日常维修费，未超过协议约定及法定的范围，故本院对此予以支持；其次，因两被告未对《绿城物业服务集团有限公司会议纪要》提供充分反驳意见且根据《和丰创意广场物业服务协议》约定，被告红麦传媒应承担公共能耗费，根据会议纪要中双方协商确认的内容，本院经核算，被告红麦传媒应承担公共能耗费11622.4元，因原告并未就协调会议之后时间产生的公共能耗费提供充分证据证明，故本院不予支持；第三，根据《宁波市和丰创意广场房屋租赁合同》的约定，被告红麦广告对被告红麦传媒履行合同承担连带保证责任，故原告的第二项诉讼请求，本院依法予以支持。第四。因原告并未就其主张的截止2013年12月31日的自用部分电费的数额提供相应证据予以明确，故本院对此不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百第四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁波红麦文化传媒有限公司支付原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司2014年1月1日起2015年1月23日的物业综合服务费19662.4元、2012年1月1日起2015年1月23日的日常维修费1572.9元，2012年1月1日至2014年12月31日公共能耗费11622.4元，合计32857.7元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告宁波海曙红麦广告有限公司对上述第一项条款承担连带支付义务；三、驳回原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。如两被告未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务日万分之一点七五迟延履行期间）。本案受理费576元，由原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司负担50元，由被告宁波红麦文化传媒有限公司、被告宁波海曙红麦广告有限公司负担526元，公告费650元，由两被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后的七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：3792，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作放弃上诉处理。审 判 长  施 益人民陪审员  郭文煌人民陪审员  姚亚琴二〇一六年七月四日代书 记员  章潮琳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。