山东省济阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）济阳商初字第457号原告：韩志豪，男，1993年9月6日出生，汉族，住济阳县。委托诉讼代理人：闫学礼，济阳县济阳法律服务所法律工作者。被告：山东科信达置业有限公司，住所地济阳县。法定代表人：李荣涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：董树正，男，1988年9月21日出生，汉族，该公司员工，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：崔长新，山东泉运律师事务所律师。原告韩志豪与被告山东科信达置业有限公司（以下简称科信达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告韩志豪及其委托诉讼代理人闫学礼，被告科信达公司的委托诉讼代理人崔长新、董树正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩志豪向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告逾期交房的违约金18805.75元（自2015年1月1日起至2015年5月31日止共计151天）及以后的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年8月6日、2013年11月6日签订了《商品房买卖合同》（包括补充合同）及车库买卖协议。原告按照合同及买卖协议约定全额支付了购房款401893元，车库（车库）款60000元。该合同第八条约定，被告应在2014年12月31日前将房屋交付原告使用。但被告至今仍未按合同约定交付房屋。按合同第九条规定，被告应支付2015年1月1日起至2015年5月31日共计151天逾期交房违约金18805.75元及以后的违约金。另外，原告购买被告车库支付购置款60000元，当时约定，2014年12月31日前交付使用，逾期部分按照总额的百分之一给付违约金600元，但被告至今也没有将房屋和车库交付原告使用。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告科信达公司辩称，1、本案所涉商品房早已于2014年10月30日办理了建筑工程竣工验收报告，该商品房已经有关部门验收，达到了交付使用的条件。只所以没有按双方合同约定时间交付给原告方，是因为作为整体开发项目的科信达永康苑二期建设工程手续，因政府职能部门原因造成延误。同时，二期工程建设直接影响包括原告在内的一期工程业户的入住，因为根据整体规化一期业主必须从二期工程地下车库的库顶道路上进出，二期工程建设也必然会影响业主的人身安全，所以本案所涉商品房至今未通过综合验收。2、根据双方合同第八条第二款约定，因政府职能部门及地方公建设施等非出卖人的原因造成出卖人延期交房的，各种法律法规、规定或通知而导致延期交房的，出卖人可据实进行延期。因此，本案所涉商品房未能按约定交付，并不是被告的主观原因造成的，原告诉求违约金没有事实及法律依据，应当依法驳回。3、本案涉诉商品房被告已领受房屋，不存在违约金的支付问题，如果能认定被告方存在违约，被告方认为双方约定的违约金过高，要求调减。4、被告方拟申请追加济阳县人民政府作为第三人参加诉讼，以查明相关事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的商品房买卖合同、收款收据、业主物品签收表等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月6日，原告韩志豪与被告科信达公司签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的科信达·永康苑小区第东区辛幢3单元302号房，建筑面积为117.17平方米，总计价款为401893元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》的规定，将经竣工综合验收备案，同时满足本合同其他约定条件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因政府职能部门及地方公建设施等非出卖人的原因造成出卖人延期交房的各种法律、法规、规定或通知而导致延期交房的；3、买受人不能按合同规定时间付款或市政配套不能到位的，买卖双方互不承担责任。该合同第九条第一款第二项约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告韩志豪依照合同约定于2013年8月6日前支付购房款301893元，剩余房款100000元办理了银行按揭手续。2016年6月12日，原告韩志豪接收被告科信达公司交付的本案涉诉房产。2013年11月6日，原告韩志豪与被告科信达公司签订《买卖协议》一份，原告购买被告永康苑小区庚段车库一套，编号为庚段车-12，总价款为60000元。《买卖协议》第四条约定，被告应当在房屋交付时一并交付车库。《买卖协议》第五条约定，被告未按期交付车库，应当每逾期一天按照车库总价款的万分之一支付违约金，最高额不得超过车库总价款的百分之一，且合同继续履行。原告韩志豪向被告科信达公司缴纳了车库价款。被告至今未向原告交付上述车库。应被告科信达公司申请，经本院委托，山东新业价格评估有限公司于2016年7月10日作出山东新业价评字【2016】第193号价格评估结论书，评估结论为：涉诉房屋2015年至2016年每平方米月租金价格为6.64元。另，本案涉诉房屋于2016年4月13日通过综合验收备案。涉诉房屋实测面积为113.98平方米。本院认为，本案的争议焦点是双方约定的违约金是否调减及如何调减。本院经审查后认为，《商品房买卖合同》出卖人逾期交房的违约责任规定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。原、被告约定逾期交房每日违约金按购房款总额日万分之三计算,每日违约金为120.57元，每月违约金为3617.10元。根据价格评估结论书，涉诉房屋每月租金为756.83元。原、被告双方约定的违约金远远高于租金损失的30%，根据法律规定，违约金应依法予以调减。涉诉房屋每月租金为756.83元，违约金可调减至该租金的130%即每月983.88元。综上所述，本院认为，原、被告签订商品房买卖合同、系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。被告未按合同约定的时间交付房屋，应当给付原告相应的违约金。原告于2016年6月12日接收涉诉房屋，被告应当支付自2015年1月1日起计算至2016年4月13日止的逾期交房违约金15383.20元（469天×32.80元／天）。对于原告主张的逾期交付车库违约金，被告未按照约定交付车库，应当按照约定支付逾期交付车库的违约金600元。对于被告主张的逾期交房原因为案外第三人济阳县人民政府导致，被告未提供证据证实，应依法承担举证不能的法律责任，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、被告山东科信达置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告韩志豪逾期交房的违约金15383.20元；二、被告山东科信达置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告韩志豪逾期交车库的违约金600元；三、驳回原告韩志豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，由被告山东科信达置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 莹人民陪审员  王美喜人民陪审员  李业荣二〇一六年九月五日书 记 员  张 红