宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0211民初227号
原告：镇海石化工业贸易有限责任公司。住所地：浙江省宁波市镇海区蛟川街道炼化路***号。
法定代表人：徐国荣，该公司董事长。
委托代理人：胡海水，宁波市东港法律服务所法律工作者。
被告：汪福胜。
委托代理人：盛俊辉，北京盈科（宁波）律师事务所律师。
原告镇海石化工业贸易有限责任公司（以下简称石化公司）与被告汪福胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后，依法由审判员纪培福适用简易程序独任审判，于2016年2月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2016年4月21日、6月2日公开开庭进行了审理。原告石化公司的委托代理人胡海水、被告汪福胜及其委托代理人盛俊辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石化公司起诉称：原兴达饭店的产权归原告所有。2008年起，原告将该饭店承包给职工周某经营。2013年11月22日，周某以兴达饭店负责人的身份将兴达饭店整体一至三楼转包给案外人华火箭。2014年10月，华火箭因经营困难，经周某同意，华火箭将兴达饭店一楼转让给被告汪福胜经营。2014年10月16日，周某与被告汪福胜签订了《承包经营合同》，周某收取了被告支付的第一年承包金180000元，被告将一楼原兴达饭店更名为“宁波市镇海区蛟川福林大食堂”，并办理了工商注册登记手续。被告承租后对一楼快餐店进行了大规模装修。2015年9月，原告组织全面安全大检查，发现被告违章装修，擅自将一楼的承重墙拆除，造成重大安全隐患，遂向被告下发了书面整改通知书，责令被告在9月30日前整改完毕。2015年10月27日，原告再次到被告经营的“福林大食堂”检查，发现被告根本没有采取整改措施，便再次发了书面的整改通知书，可被告一直无动于衷，拒不整改。根据双方在承包经营合同中的约定，被告应在2015年9月15日前支付承包金180000元，但被告在经原告书面发函催讨后拒不按约支付承包金。为此，原告委托宁波市东港法律服务所于2015年12月5日向被告发出公函，要求其限期对违章装修整改并支付拖欠的租金，逾期将解除合同，但被告收到公函后竟不理不睬。原告职工周某见被告这种无理行为，采取上门说理方式，劝其按约定履行，但被告依仗人多势众，强词夺理还要动武，如没有110警察及时赶到，很可能引起严重的斗殴伤人事件。基于以上被告的种种违约行为，原告认为，被告承租经营的是公众用餐场所，应对公众的安全负绝对责任，原告提出整改房屋的要求合理，而被告拒不履行，违反了法律法规；被告未按租赁合同约定及时支付拖欠的租金超过三个月，按合同约定，原告可解除租赁合同，并要求被告承担违约责任；被告的违约行为，造成原告的企业信誉受损，故原告诉至法院，请求判令：1.确认原告与被告之间签订的租赁合同于2015年12月15日解除；2.被告立即腾退、返还所承租的房屋给原告；3.被告按双方约定的租金标准支付拖欠的租金及房屋占用费；4.被告支付原告违约金5000元。在审理过程中，原告自愿放弃了第4项诉讼请求。
被告汪福胜答辩称：双方签订的合同是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，应当继续履行。本案纠纷系原告单方面撕毁合同引起。原告的代表人周某曾发给被告一份函，单方面认为原告与被告所签订的承包合同无效，并要求重新签订合同，甚至单方面要求被告以每年租金六十八万元承租整栋楼（一楼至三楼），或者一楼的租金单方面涨到每年三十八万以上。而且，原告要求被告于2015年10月30日之前必须接受原告的条件，否则单方面终止合同。原告的行为系严重违约行为，被告一直主张按合同履行，也千方百计向原告支付相应租金，但是原告擅自大幅度提高租金的行为直接导致被告无法支付租金，延迟支付租金的责任完全在于原告。原告拒绝向被告提供银行账户导致原告无法履行支付租金的义务，被告经多方努力，于2016年1月14日将2015年10月16日至2016年10月15日的180000元租金支付到原告代表人周某的银行账户内。被告认为，双方签订的合同合法有效，双方均应按照合同履行，原告没有任何正当理由解除合同，被告也不同意解除合同或原告单方变更合同，因此，请求法院驳回原告诉请，维护被告的合法权益。
原告石化公司向本院提供了如下证据：
1．《承包经营合同》一份，欲证明双方订立承包合同，确定各自权利和义务，并约定付款期限和违约责任等事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但称，合同约定需要逾期三个月经甲方（原告）书面通知乙方（被告），在乙方拒不支付租金的条件下才视为合同解除，但是原告并未寄送书面催缴的通知，因此不满足合同解除的条件。本院对该证据的真实性予以认定。
2.镇城字第××号房权证一份，欲证明被告租赁原告享有产权的房屋。经质证，被告对该证据无异议，本院予以认定。
3.整改通知单二份，欲证明被告违章装修造成很大安全隐患，原告两次书面要求被告限期整改的事实。经质证，被告的代理人对其真实性有异议，称被告并未收到整改通知书，原告也无证据证明向被告送达过整改通知，且该通知单并无相关部门盖章，被告在装修过程中，原告公司的周某一直在场，原告并未拆除外墙。本院认为，尽管被告代理人在庭审质证中否认收到过该整改通知书，但被告本人在其后的庭审陈述中承认收到过该整改通知书，本院对该证据的真实性予以认定。
4.宁波市东港法律服务所公函、顺丰快递签收单各一份，欲证明原告以律师函的形式通知被告限期整改及限期支付承包费，被告签收的事实。经质证，被告认可收到过，但称，签字并不是被告，同时，对该组证据的关联性有异议，称原告因自身原因注销兴达饭店，与被告无关，原告要求解约，与合同约定不符；该公函中描述被告已逾期5个月未支付租金，是与事实不符的；原告没有相应证据证明外墙系被告拆除。本院认为，被告认可收到过该原告律师公函，本院对该证据真实性予以认定。
5.中国工商银行凭证二份，欲证明原告职工周某与被告在2014年和2016年多次通过银行账户往来资金情况，其中被告通过银行账号支付过周某180000元租金，被告汪福胜食堂装修时缺少资金，被告汪福胜让原告的职工周某为其垫付了50000元，2015年2月3日被告汪福胜又把50000元通过银行帐户汇入周某账户，被告完全知晓周某的银行帐号。经质证，被告对日期为2016年1月14日汇款的180000元的银行记录单真实性无异议，对日期为2015年2月3日转账的50000元的银行记录清单的真实性有异议，称该银行记录清单显示的“交易日期为2016年3月9日”，而记录明细显示的是2015年2月3日，“对方户名”处空白。本院结合其他证据，对该组证据的真实性予以认定。
6.同城往来账数据查询结果一份，欲证明2014年10月16日被告汪福胜以银行转账的形式支付周某160000元，原告与被告都知晓彼此银行账户。经质证，被告对该证据真实性无异议，双方之前有资金往来，被告延迟支付租金是原告单方面涨租金造成。本院对该证据的真实性予以认定。
7.借记卡账户历史明细清单三张，欲证明从2014年到2016年双方都知道对方的帐号。经质证，被告对其真实性无异议，但对证据的关联性有异议，称银行帐号都没有显示，对2016年1月14日曾经转过18万元是确认的，只能证明双方之前有资金往来，被告迟延支付租金都是周某单方面涨租金导致的。本院对该证据的真实性予以认定。
8.浙江天路工程设计有限公司检查后出的整改意见一份，欲证明被告装修过程中把承重墙敲掉。经质证，被告对该证据有异议，称浙江天路工程设计有限公司没有任何证据证实被告将承重墙改装为门洞，也是主观臆测，并没有直接证据证明是被告直接改造，浙江天路工程设计有限公司是否有相应的资质，也没有证据提示，即使存在该门洞的事情，浙江天路工程设计有限公司给出的结论也是可以安全使用的。本院结合其他证据，以及现场勘查涉案房屋门洞加固情况，对该证据的真实性予以认定。
9.装修清单一份，欲证明被告进行大规模拆除、装修的项目与其装修合同相对应。经质证，被告对该证据有异议，称不能证明被告拆除承重墙体的事实。本院认为，该证据第五页有装修人黎某甲在2014年10月18日在装修工程预算清单“工程造价”一栏内签字，结合本案证人黎某甲的陈述，及被告提供的装修合同，本院对该证据的真实性予以认定。
10.银行明细清单一份，欲证明被告在2014年10月16日通过银行转账支付周某160000元的租金，被告明知道周某银行账号的事实。经质证，被告对该证据有异议，对盖章有异议，即使交易是真实的，上面反映不出被告账户信息，不能达到原告方想要证明的目的。本院结合其他证据，对该证据的真实性予以认定。
11.中国工商银行单据（金账户明细单）一张，欲证明2014年10月16日汪福胜汇款给周进军中国工商银行的账号，2016年1月14日也是打给周进军汇款至同一账号，被告明知原告代表人周某的银行账号。经质证，被告称，该单据上面没有任何盖章，被告不认可。本院结合其他证据，对该证据的真实性予以认定。
12.经原告申请，本院依法准许证人朱某出庭作证的证言一份，欲证明被告将承租房屋的承重墙拆除，该证人收购拆除后的钢筋等事实。经质证，原告对证人证言无异议，被告称，证人对具体时间记不清楚，装修时证人并不在场，其证言不具有证明效力。本院认为，该证人证言陈述其在2014年9-10月，福林食堂为经营装修，曾将食堂内的原楼梯处的墙体拆除，装修者将拆除后产生的钢筋、钢窗、工字钢等出卖给证人，回收钢筋的价格为1000元左右，与装修者黎某甲的陈述相符，结合被告提供的装修合同，本院对该证人证言予以采信。
13.经原告申请，本院依法准许证人周某出庭作证的证言一份，欲证明被告将承租房屋的承重墙拆除，存在违法装修，拖延支付租金的事实。经质证，原告对该证人证言无异议，被告称该证人系原告职工，与原告代理人认识，与本案有利害关系，其证言不具有证明效力。本院认为，证人周某出面代表原告与汪福胜签订承包经营合同，代收承包金，与原告具有一定的利害关系，本院对其证言效力不予认定。
14.经原告申请，本院依法准许证人黎某甲出庭作证证言一份，欲证明被告将承租房屋的承重墙拆除，涉租房屋存在安全隐患的事实。经质证，原告对证人证言无异议，称被告委托证人将承重墙体敲掉，造成房屋存在安全隐患，与原告下发的整改通知书、被告的装修合同、预算单等形成证据链，应该采信该证人证言。被告对该证人证言有异议，称该证人与原告代理人及周某都认识，与周某有业务往来，证人与原告有直接利害关系，而且该证人陈述其在装修时，周某也在装修现场。本院认为，该证人系涉案房屋的装修人，其陈述的装修事实与被告提供的装修合同相互印证，结合本院现场查勘情况，本院对该证人证言予以采信。
15.经原告申请，本院依法准许证人黎某乙出庭作证证言一份，欲证明被告将承租房屋的承重墙拆除，涉租房屋存在安全隐患的事实。经质证，原告对该证人证言无异议，称证人将装修过程如实陈述，具有证明效力。被告对证人证言有异议，称证人说被告敲掉的是窗户和楼梯，并非原告所说的承重墙，证人证词存在多处矛盾，也与证人黎某甲的证言相矛盾。被告将装修工资支付给黎某甲。本院认为，该证人陈述的关于被告拆除房屋窗户和楼梯，重新布置装修的过程和事实一节，与其他证人陈述相符，结合被告提供的装修合同，本院现场勘查涉案房屋门洞的加固设施，可以认定该证人证言具备一定的证明效力。
被告汪福胜向本院提供了如下证据：
1.《承包经营合同》一份，欲证原、被告于2014年10月16日签订承包经营合同的事实。经质证，原告对其真实性无异议，但称周某没有资格经营兴达饭店及代收租金，本院对该证据予以认定。
2.收条一张，欲证明原告的代表人周某已于2014年10月16日收到被告支付的第一年租金180000元的事实。经质证，原告对其真实性无异议，但称周某没有资格经营兴达饭店及代收租金，本院对该证据予以认定。
3.周某发给被告的一份函，欲证明系原告单方面认为与被告所签订的合同无效，并要求重新签订合同，甚至单方面提高租金，直接导致被告无法支付租金的事实。经质证，原告对其真实性予以否认，称该份证据不合法，原兴达饭店于2015年2月注销后，周某签字发函行为并不能代表原告。本院对该证据的真实性予以认定。
4.汇款凭证一份，欲证明被告在原告拒绝提供银行账户而意欲重签合同、提高租金的情况下，被告经多方努力于2016年1月14日将第二年的租金180000元支付到原告的代表人周某工行账户。经质证，原告对其真实性无异议，但对其关联性有异议，称原兴达饭店于2015年2月注销后，周某并不能代表原告。本院对该证据的真实性予以认定。
5.律师函、快递单与快递查询各一份，欲证明原告于2016年1月15日派人关闭被告经营的福邻食堂，禁止被告的正常经营，被告委托北京盈科（宁波）律师事务所于2016年1月18日向原告董事长徐国荣发送一份律师函，要求原告严格履行合同义务。经质证，原告对其真实性无异议，认可收到过此函件。本院对该证据的真实性予以认定。
6.（2014）甬镇民初字第1222号民事判决书一份，欲证明被告合法经营，原告之前也是通过卫生、消防等部门对华火箭进行限制，导致华火箭无法正常经营，不得不撤出，可见原告代表人周某现在对被告所施的手段也是故伎重演，意图达到涨巨额租金的目的。经质证，原告对其真实性无异议，但称该证据与本案无关。本院对该证据予以认定。
7.工商营业执照副本一份，证明被告一直遵守国家法律法规，经营合法。经质证，原告对此证据无异议，本院予以认定。
8.房屋租赁合同、授权书各一份，欲证明周某对涉案房屋具有相应的出租权。经质证，原告称此系复印件，且未写明落款时间，不予认可。本院认为，该证据为复印件，原告持有异议，本院不予认定。
9.宁波市企业信息系统查询单一份，欲证明周某是兴达饭店的负责人，原兴达饭店是原告的分公司。经质证，原告称与本案无关。本院对该证据的真实性予以认定。
10.2015年12月31日被告发送的信息打印件一份，欲证明被告主动与原告代表人周某进行协商的事实。经质证，原告称该证据并无记录收件人姓名及电话号码，与本案无关。本院认为，该信息显示的发送给“周总”，但无记载接收信息的手机号码，单凭该信息记录内容，尚不能确定是否发给周某，以及周某是否接收到该信息，本院对该证据与待证事实的关联性不予认定。
11.光盘一份（附视频摘录）、福邻食堂监控视频截图照片一组，欲证明被告与原告代表人周某一直就履行合同事宜进行协商，系周某意图关店，擅自提高租金，造成拖延支付相应租金。另外，原告提供的证人朱某与周某一同出现在“福邻食堂”，参与锁门关店等行为，实际上证人朱某与周某一直都是认识的，故朱某的证言不可采信。经质证，原告对该组证据有异议，称系被告单方私自录制，未经原告代表人周某同意，其内容涉及篡改，且录像记载的时间为2016年1月14日下午，本院结合其他证据，对该组证据的真实性予以认定。
12.店铺装修合同及证人鲁某的证明各一份，欲证明被告装修过程中从未拆除原告所谓的“外墙”。经质证，原告对店铺装修合同真实性无异议，但对该证据与待证事实的关联性有异议，称该店铺装修合同恰恰与原告提供的证据及相关证人出庭作证的证言相互印证。被告在装修过程中，违规敲掉房屋的承重墙，改变房屋结构，影响房屋的安全使用。关于鲁某所写的证明，该证人并未出庭作证，原告不予质证。本院对店铺装修合同予以认定。对于鲁某书写的证明，因其未出庭作证，本院不予认定。
为查明案情，本院向宁波市公安局镇海分局蛟川派出所进行调查，该所出具了《情况说明》一份，内容载明：“2016年1月14日17时47分许，我所接指挥中心指令：炼化小学斜对面福邻食堂有人闹事，拉闸。接警后我所民警迅速赶赴现场，经向报警人了解，其系福邻食堂的经营者，并口述房东无故将店里的电闸拉掉影响其经营。后于次日15日早上福邻食堂经营者再次报警，称房东就在店里，我所民警赶到现场，经询问房东才了解到，系福邻食堂经营者装修时将承重墙改装，其要求经营者整改、消除安全隐患才引发的纠纷，以上情况为我所出警现场了解情况，系双方各自陈述。”经质证，原告对该证据的真实性无异议，称双方纠纷系被告违规装修拒不整改而引起，也证明被告在至2016年1月17日前也没有对违规装修进行整改。被告对该证据的真实性无异议，该《情况说明》中记载的承重墙引起的纠纷是周某的单方之言。本院认为，该《情况说明》反映了该双方纠纷发生、报警处理的过程，本院对该证据予以认定。
根据原、被告提供的证据、本院的调查及双方在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
2013年11月22日，案外人华火箭与原告所属的兴达饭店签订《租赁协议书》一份，双方约定，原告所属的兴达饭店将镇海俞范的房屋租赁给案外人华火箭使用，房屋结构为框架，面积1500平方米，案外人承租房屋用于酒店经营，包括餐饮和住宿。2014年10月15日，案外人华火箭与本案被告汪福胜签订《店面转让协议》，约定，案外人华火箭将承租的兴达饭店的一层及附属房屋租赁权，以及相关的厨房灶具、冰箱、空调等以180000元的价格转让给汪福胜。本案原告表示同意。2014年10月16日，原告石化公司与被告汪福胜签订《承包经营合同》一份。双方约定，原告将其所属的原兴达饭店一楼发包给被告汪福胜。承包期限为五年，即自2014年10月16日起至2019年10月15日止。承包金由被告按每年180000元的标准向原告支付。2014年10月16日至2016年10月15日期间的承包金，全部以人民币方式支付；从2016年10月16日起到2018年10月15日按每年承包金中的8%（即￥15000）以承包方所经营餐厅的充值卡、有价餐券等形式冲抵。承包金按年支付，第一年承包金应在本合同签订后15日内支付，以后每年承包金应当在当年9月15日前支付。双方在承包合同中约定了双方各自的违约责任：1.甲方（原告）违反合同约定，造成经济损失的，应赔偿直接损失，并支付相当于当年承包金50%的违约金；如导致乙方(被告)无法正常经营的，乙方有权终止合同，甲方应赔偿乙方损失。2.乙方逾期支付承包金的，每逾期一日按逾期金额的万分之一支付违约金，逾期三个月经甲方书面通知仍不支付的，则甲方有权终止本合同。原告的授权代表人周某在合同上签字，原告加盖公司印章，被告汪福胜在合同上签字。
该承包经营合同签订后，被告向原告支付了第一年的租金180000元。周某代表原告给被告汪福胜出具了一份收条，载明：“今收到汪福胜通过银行转账方式（户名：汪福胜，开户银行：农业银行，账号：62×××16）及定金支付镇海俞范兴达饭店一层及附属房屋2014年10月16日至2015年10月15日的租金，合计金额壹拾捌万元整，特此证明，收款人：周某，2014年10月16日”。2014年10月29日，被告汪福胜与黎某甲签订了一份《店铺装修合同》，约定被告将承包的原兴达饭店一楼装修工程承包给黎某甲施工，工程总价款320000元。根据参与现场装修的证人陈述，被告在装修过程中，存在扩建行为，让装修方将原房屋楼梯处的墙体和窗户改为门洞，但未采取槽钢加固措施。2015年8-9月，原告组织本单位生产科、安全环保科、机械动力科对“福邻食堂”进行检查，发现“福邻食堂”存在违章装修问题，遂向被告发送整改通知单，责令被告于2015年9月30日前采取预防和纠正措施，否则作违约处理。2015年10月27日，原告再次组织检查，发现被告仍未采取整改措施，再次发给被告整改通知单，要求被告于2015年11月30日前完成整改。但被告仍不采取纠正和预防措施，2015年10月22日，周某以个人名义曾向“福邻食堂”发放一份通知，从该通知内容看，周某单方面认为原兴达饭店于2015年2月4日被注销，原告与被告所签订的承包合同已失效，要求重新协商续签合同。被告收到该通知单并未给予明确答复。2015年12月5日，因被告未采取房屋整改措施，尚未支付到期租金的问题，原告委托宁波市东港法律服务所向被告发送了一份《公函》，其中载明：“一、你们已有五个月(庭审中原告纠正为二个月)未支付租赁费”根据原合同第七条第2款规定，你们已构成根本违约。二、你们经营的食堂在未采取安全预防措施的情形下将原外墙违章拆除，2015年8月被公司查获，公司分别于2015年9月11日、10月27日分二次三部门联合发文整改通知，至今你们无动于衷未作任何措施，应按合同承担违约责任。”“现经委托方提出要求，本律师受托特致函你们，望你们收到本函后五日内，办理完毕外墙修改措施，支付所欠租赁费和违约金。超过期限，石化工贸公司将解除与你们的租赁合同。如有异议，可以诉讼解决，望慎重考虑，特此函告”。被告在两三天内收到该函后，并未采取整改措施，未及时支付租金，也未提出书面异议。2014年1月14日，被告向周某的工行账号汇入180000元，作为第二年的租金。同日下午，双方因租赁问题产生争执、吵闹，经报警后，镇海公安分局蛟川派出所出警制止。次日，双方再次发生冲突，镇海公安分局蛟川派出所出警再次出警平息。在被告拒不整改的情况下，2016年1月18日，原告委托浙江天路工程设计有限公司的注册结构工程师检测，并出具了相关情况说明：“根据原告提供的《工贸公司服务站综合服务楼扩建工程竣工材料（二）》改扩建部分结构基础采用砖混钢筋混凝土整板基础上部为砖混钢筋混凝土框架结构，因此将窗户扩大成门洞一倍左右严重影响承重主体结构安全。在门洞处，现场采用直径159圆钢柱，工字钢I30梁分别作为门柱和过梁，可以对门洞有效加强。2016年1月18日，被告委托北京盈科（宁波）律师事务所向原告发送一份《律师函》，要求原告遵守承包经营合同，停止阻碍被告经营的不当行为，双方应按原合同继续履行。其后，因被告迟迟未采取整改加固措施，原告根据浙江天路工程设计有限公司检测后提出的关于加固门洞的建议，采用圆钢柱和工字钢方式加固了涉租房屋的门洞。诉讼期间，周某于2016年2月2日将被告汇入其账号的180000元租金退还至被告汪福胜的银行账户。
另查明：2015年1月4日，汪福胜将从华火箭手中受让后承租的房屋起字号为“宁波市镇海区蛟川福邻食堂”，并办理了工商注册登记。原告自认周某在被告装修期间曾为被告垫资50000元，根据证人黎某甲的陈述，装修时周某曾到过现场。
还查明：2015年2月4日，原兴达饭店被本案原告石化公司撤销，并办理了工商注销手续。
本院认为：原、被告双方签订《承包经营合同》系双方自愿协商一致的结果，属双方真实意思表示，并未违反有关法律规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方应严格按照合同约定履行各自的权利和义务。
本案的争议焦点是被告是否存在严重违约行为而导致《承包经营合同》解除的问题。原告认为，被告违章装修，经催告后拒不整改，而且被告拒不支付应缴租金，在原告已书面通知被告的情形下，被告拒不履行合同义务，致使依据合同约定的解除条件成就，涉案合同应被解除，不存在继续履行的情形。被告认为，原告单方面主张合同无效，提出重新续签合同，意欲提高租金，也拒绝提供原告银行账户，导致被告迟延支付租金，并采取种种措施阻碍被告经营，该承包经营合同合法有效，双方应继续履行合同。对此，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的虽然名为承包经营合同，但从案外人华火箭将承租的兴达饭店一楼转让给汪福胜经营的事实以及原、被告签订的合同内容看，实质为房屋租赁合同。在租赁合同中，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告未按约定在2015年9月15前支付2015年10月16日至2016年10月15日的租金180000元。在原告于2015年12月5日发函催告被告及时缴纳拖欠的租金后，被告收函后在合同约定的三个月的宽限期内仍不缴纳租金，其在2016年1月14日才向原告缴纳应交租金，明显超出支付租金的合理期限，原告对此也不予接受并退还租金。因此，被告违反合同约定，迟延支付租金已构成违约。而且，国家法律、法规明令禁止承租人在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构。原告在承租房屋后，为拓宽营业空间，对涉租房屋的原楼梯处的墙体、窗户改为门洞，未采取相应加固措施，此种结构性的改装，致使房屋存在一定安全隐患。本案合同的相对方是原告石化公司，周某无权处分涉及房屋的结构性改装事宜，既使周进军在装修现场也不能证明原告石化公司同意被告改变房屋墙体、结构，被告也未告知房屋产权人即石化公司关于改装房屋墙体、结构一事。事后原告石化公司向被告两次发出整改要求，足以说明。被告所经营的餐饮场所，涉及公众安全，其在改装行为已影响房屋的承重结构，理应采取妥善措施进行预防和整改。原告作为房屋产权人两次发送通知要求被告及时采取整改措施，预防风险。但被告未按通知的期限采取整改措施，也违反了《宁波市城市房屋使用安全管理条例》。综上分析，通考案情，原告有权提出解除合同并要求被告腾退租赁房屋。关于合同解除的时间，本案的起诉状副本等材料于2016年1月29日送达被告，被告收到起诉状副本时应视为收到原告的解除合同通知，故本院认定原、被告在2014年10月16日签订的《承包经营合同》于2016年1月29日解除。
关于被告辩称原告代表人周某拒不提供银行账号，导致无法按约支付租金。本院认为，被告向原告支付第一年的租金180000元，其中160000元是以转账形式通过农业银行向原告代表人周某工行账号汇款，被告完全可依据惯例将第二年的租金以转账形式支付原告代表人或者发送通知要求原告提供明确的银行账号，或者以其他方式如公证、提存等向合同的相对方即原告履行付款义务。而且，根据2016年1月14日被告转账至原告代表人周某工行账号内的180000元，此次被告汇入租金的银行账号与第一年汇入的160000的银行账号系周某同一银行账号，故可以认定被告明知原告代表人的账号而未按约履行付款义务。故对被告的抗辩意见本院不予采纳。
关于被告辩称原告代表人周某发函主张合同无效或擅自提高租金，致使被告迟延履行付款义务，责任完全在于原告。本院认为，原告代表人周某发函，系单方提出自己主张和要求，被告收到函件后，应当与原告妥善协商，如不同意周某提出的相关要求，可以及时提出异议，或者通过诉讼等有效方式解决争端，但被告收到周某的函件后，并未及时与原告协商处理，未提出异议，也未按原合同的约定履行支付拖欠的租金和违约金，在合同尚未依法解除，被告尚在经营的情形下，原告单方发函要求重新续订合同、提高租金等意见，并不能产生租赁合同变更或解除的法律后果，也不能阻止被告按原合同支付租金，况且，原告此后在2015年12月5日发函要求被告按原合同支付租金和违约金，被告在合同约定的宽限期三个月内仍未支付拖欠的租金。此时，原告已经履行通知被告支付租金义务，被告收到通知后若不想解除合同，则应按合同约定的租金支付期限支付租金，即在2015年12月15日后的合理期限内支付租金，否则，原告有权依约定解除合同，而被告在2016年1月14日才支付租金，又逾期一个月之久，已经超出了合理的履行付款义务的期限，其行为已构成根本违约。原告也不再对被告违约后的事后支付租金行为予以认可并退还租金，被告的事后付款行为并不能推翻其先前的违约行为。综上，本院对被告所述的抗辩意见，不予采纳。
关于被告辩称其并未将房屋楼梯处的窗户和墙体改为门洞的问题。本院认为，被告承租房屋后，与装修方黎某甲签订了《店铺装修合同》，对涉案房屋原楼梯处的墙体和窗户改为门洞。本案出庭作证的黎某甲等证人证言、原告公司三部门的联合检查及整改通知、浙江天路工程设计有限公司检测结果及结论、本院现场查勘涉案房屋门洞的加固设施，已形成相应的证据链条，具备了高度盖然性的民事案件证明标准。被告也未提供证据证明该涉案房屋的门洞是他人改装完成。故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。
根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同已于2016年1月29日解除，合同解除后，被告应当将租赁物返还给原告，返还的租赁物应当符合按约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告应当按合同约定支付原告拖欠的自2015年10月16日至2016年1月29日的租金52273.97元及按原承包经营合同约定的承包金标准支付原告自2016年1月30日起至实际腾退房屋之日止房屋占用费。在审理过程中，原告同意对被告剩余租期内的装修装饰物残值进行合理利用，并明确表示愿意补偿被告依评估报告所确定的装潢残值。经本院释明后，被告向本院提出关于其装修装潢残值的评估申请，但随后却又书面撤销了该评估申请，由此产生的相关法律后果由被告自负。
综上所论，原告要求解除合同以及要求被告腾退房屋、支付拖欠租金、房屋占用费的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩应继续履行合同，证据不足，理由也不充分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十六条，第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告镇海石化工业贸易有限责任公司与被告汪福胜在2014年10月16日签订的《承包经营合同》于2016年1月29日解除；
二、被告汪福胜将其承包经营的坐落于宁波市镇海区俞范1幢（房权证：镇城字第××号）一楼房屋返还原告镇海石化工业贸易有限责任公司，于本判决生效之日起一个月内履行完毕；
三、被告汪福胜支付原告镇海石化工业贸易有限责任公司拖欠的自2015年10月16日至2016年1月29日的租金52273.97元，并支付自2016年1月30日起至实际腾退房屋之日止，按每年180000元的承包金标准的房屋占用费；
四、驳回原告镇海石化工业贸易有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费1133元，由被告汪福胜负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 纪 培 福
人民陪审员 杨 姣 凤
人民陪审员 石 伟 标
二〇一六年七月五日
代书 记员 徐立芯妤