云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云03民终1111号
上诉人（原审原告）：唐闻兵，男，汉族，1988年4月5日生，云南省罗平县人，住罗平县。
委托诉讼代理人：田兴磊，云南兴磊律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：杨石生，男，汉族，1967年5月25日生，云南省罗平县人，住罗平县。
被上诉人（原审被告）：陈丽霞，女，汉族，1968年3月7日生，云南省罗平县人，住址同上。
二被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨泽虎，云南卢启云律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人唐闻兵因与被上诉人杨石生、陈丽霞合同纠纷一案，不服罗平县人民法院（2017）云0324民初2760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐闻兵的委托诉讼代理人田兴磊、被上诉人杨石生、杨石生和陈丽霞的共同委托诉讼代理人杨泽虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐闻兵上诉请求：撤销原判第二项及案件受理费的处理，依法改判，二审案件受理费由杨石生、陈丽霞承担。事实和理由：一审关于证据不足以证明案涉房产的土地使用权未变更登记的责任在杨石生、陈丽霞的事实错误。杨石生、陈丽霞故意不到庭参加诉讼，若二人参加诉讼将利于事实的确认。二审中唐闻兵将提交新证据。原判不支持违约金及案件受理费的处理错误，若违约金过高请法院酌情确定。
杨石生、陈丽霞辩称，杨石生、陈丽霞积极配合唐闻兵办理房产证变更登记，因国家政策变化要求二证合一，唐闻兵自己没有要求办理土地使用权证变更登记，故杨石生、陈丽霞没有过错。杨石生、陈丽霞未参加庭审是因为自身法律意识淡薄，虽有错但不是藐视法庭。原判事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
唐闻兵向一审法院起诉请求：1.依法判决杨石生、陈丽霞到罗平县国土资源局协助唐闻兵将位于罗平县房产的土地使用权证变更登记在唐闻兵名下；2.依法判决杨石生、陈丽霞支付违约金426374.11元；3.诉讼费由杨石生、陈丽霞承担。
一审法院认定事实：2011年6月22日，案外人赖选华向罗平县万兴隆小额贷款有限公司（以下简称万兴隆小贷公司）贷款60万元；同年7月15日，案外人肖繁枝向万兴隆小贷公司贷款60万元。该两笔贷款的借款期限均为1年，均由杨石生、陈丽霞用其共同共有的位于罗平县土地使用权证号为罗国用（2006）第217号的房产提供抵押担保，并且杨石生、陈丽霞在与万兴隆小贷公司签订《抵押合同》后，办理了房屋抵押登记手续。2012年8月7日，杨石生、陈丽霞作为甲方，赖选华、肖繁枝作为乙方，唐闻兵作为丙方，万兴隆小贷公司作为丁方，共同签订了一份《房地产转户四方协议书》，该协议确认的事实是：甲方将位于罗平县房屋出售给乙方，甲乙双方还签订了售房协议书，该房屋的房屋产权证号为罗房权证罗雄镇字第××号，土地使用权证号为罗国用（2006）第217号，建筑面积为434.57平方米；甲乙双方原定于2011年6月30日前将房屋所有权证和土地使用权证变更登记在乙方名下，并将房屋交付给乙方，但由于乙方的原因没有变更产权登记手续；甲方用出售给乙方但未办理过户手续的房产为乙方在丁方的贷款1200000元提供抵押担保，截止2012年7月30日，贷款本息合计1421247.04元，乙方因无力偿还，自愿向丁方申请用该房产折价1050000元用于抵销该贷款本息中的1050000元。案涉的协议条款为：一、甲乙丙丁一致认可上述事实的真实性和合法性；二、乙方在丁方的所有贷款本息与甲方无关，甲方只是把乙方购买的房产帮助乙方直接过户给丙方，本协议签订并实际履行完毕后，甲方的担保义务终止；三、甲乙丙丁一致同意把上述房地产的房屋所有权证和土地使用权证直接变更登记在丙方名下，并将房屋交付给丙方，产权变更登记和房产交付结束后，上述贷款本息中的1050000元由丙方直接归还给丁方，剩余的贷款本息由乙方在2012年11月15日前还清给丁方；四、乙方赖选华与肖繁枝之间因本协议而产生的债权债务关系，由赖选华与肖繁枝自行妥善处理，甲丙丁三方不再参与；五、甲方帮助乙方对变更登记和交付给丙方的上述房产，除上述甲方用于为乙方向丁方贷款提供抵押担保外，甲方保证对该房产享有完全的处分权，保证该房产不会受到其它抵押权等任何形式的权利限制，并保证任何第三人对该房产不会向丙丁两方主张任何权利；六、乙方在本协议签订之日前，将应支付给甲方的所有购房款全部付清给甲方，甲方应积极帮助乙方把房产直接过户给丙方，并将房屋交付给丙方，应由丙方归还给丁方的1050000元的还款时间和还款方式由丙方与丁方另行协商处理，甲乙两方不再参与；七、应由乙方归还给丁方的贷款本息余额371247.04元，乙方保证在2012年11月15日前还清给丁方；八、本协议签订后，甲乙丙丁之间的权利义务关系均以本协议为准，各方均应遵守执行，任何一方违约，违约方均应按本协议约定的贷款本息1421247.04元的30%支付守约方违约金。协议签订后，杨石生、陈丽霞将房屋及其房屋所有权证、共有权证和土地使用权证实际交付给了唐闻兵，并配合唐闻兵办理了该房产的房屋所有权证变更登记手续。但至今未办理土地使用权证变更登记手续。
一审法院认为，唐闻兵与杨石生、陈丽霞及案外人赖选华、肖繁枝、万兴隆小贷公司签订的《房地产转户四方协议》真实、合法、有效，予以保护。根据该协议约定，杨石生、陈丽霞有义务协助将土地使用权证号为罗国用（2006）第217号的房产的土地使用权变更登记在唐闻兵名下，故唐闻兵的第一项诉讼请求，予以支持。因唐闻兵提供的证据不足以证明案涉房产的土地使用权未被变更登记的责任在杨石生、陈丽霞，故要求支付违约金并负担诉讼费的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、杨石生、陈丽霞于判决生效后5日内协助将土地使用权证号为罗国用（2006）第217号的房产的土地使用权变更登记在唐闻兵名下；二、驳回唐闻兵的其他诉讼请求。案件受理费7696元，由唐闻兵负担。
二审中，唐闻兵提交了以下证据：1.《情况说明》和《不予登记告知书》，欲证明唐闻兵多次到土地登记部门申请办理变更登记，但土地登记部门要求双方到现场并共同提供相关材料才能办理变更登记。2.13次手机通话录音及整理稿，欲证明唐闻兵的代理人多次与杨石生沟通变更登记办理事宜，但遭到拒绝。二审中，杨石生、陈丽霞未提交证据。本院组织双方当事人进行了质证。经质证，杨石生、陈丽霞认为，《情况说明》只是告知行为，无法看出杨石生、陈丽霞是否愿意配合。《不予登记告知书》与本案无关，不能说明杨石生、陈丽霞拒绝或不配合。手机通话录音中，田兴磊既是证人，现在又是案件的代理人，是不合法的；录音内容是要求双方再签订一个买卖协议，唐闻兵向杨石生、陈丽霞承诺承担责任，唐闻兵是为了签协议蒙混政府，是不合法的；并且录音未经杨石生同意。本院认为，《情况说明》、《不予登记告知书》来源合法、内容真实且与本案有关联，应予确认，但手机通话录音因未经对方同意录制本院不予认可。
本院二审查明，2011年6月以前，杨石生、陈丽霞将案涉不动产转让给赖选华，赖选华支付房款后双方未办理房屋和土地的变更登记。2011年6月22日案外人赖选华向万兴隆小贷公司贷款的期限为1年，同年7月15日案外人肖繁枝向万兴隆小贷公司贷款的期限为6个月。2017年11月7日杨石生、陈丽霞以唐闻兵的要求违法为由拒绝协助办理土地变更登记。另查明，《房地产转户四方协议书》第八条约定：本协议签订后，甲乙丙丁之间的权利义务关系均以本协议为准，各方均应遵守执行，任何一方违约，违约方均应按本协议约定的贷款本息1421247.04元的30%支付守约方违约金，若多方违约，应由违约各方按此条约定分别支付守约方违约金。但该违约金为守约方总的应获得的违约金，当守约方只有一方时，该违约金归守约的一方所有，当守约方有多方时，该违约金由守约各方平均分配。本院查明的其他事实同一审查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，杨石生、陈丽霞将案涉不动产转让给赖选华，赖选华支付房款后双方未办理变更登记。后杨石生、陈丽霞作为甲方，赖选华、肖繁枝作为乙方，唐闻兵作为丙方，万兴隆小贷公司作为丁方共同签订《房地产转户四方协议书》，各方当事人均应当按照协议内容履行自己的义务。在《房地产转户四方协议书》中，赖选华实质上把要求杨石生、陈丽霞协助办理不动产变更登记的债权转让给唐闻兵，杨石生、陈丽霞应按照约定直接协助唐闻兵办理变更登记。此种协助，应当是按照不动产登记主管部门的要求办理变更登记，包括双方到现场并提交相关材料等内容。现杨石生、陈丽霞不愿按照土地登记主管部门的要求进行协助构成违约，杨石生、陈丽霞应协助将土地使用权变更登记在唐闻兵名下。关于违约金部分。根据协议约定，426374.11元是全部违约方应共同承担的总额，而双方当事人均陈述违约方至少还有赖选华、肖繁枝，故唐闻兵主张的违约金过高，本院不予支持。但是，杨石生、陈丽霞的违约行为确实给唐闻兵造成了一定的损失，根据本案实际情况，本院酌情确定由杨石生、陈丽霞支付唐闻兵3万元。
综上，唐闻兵的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持罗平县人民法院（2017）云0324民初2760号民事判决第一项，即杨石生、陈丽霞于判决生效后5日内协助将土地使用权证号为罗国用（2006）第217号的房产的土地使用权变更登记在唐闻兵名下；
二、撤销罗平县人民法院（2017）云0324民初2760号民事判决第二项；
三、杨石生、陈丽霞于判决生效后5日内支付唐闻兵3万元；
四、驳回唐闻兵的其他诉讼请求。
一审案件受理费7696元，由杨石生、陈丽霞承担4000元，唐闻兵承担3696元。二审案件受理费7696元，由杨石生、陈丽霞承担4000元，唐闻兵承担3696元。
本判决为终审判决。
审判长 王 瑛
审判员 谭永慧
审判员 丁 敏
二〇一八年六月二十六日
书记员 张叶涵