上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初7846号
原告：上海经佳文化产业投资股份有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：赵丽佳，董事长。
委托诉讼代理人：杨彪，上海精诚申衡律师事务所律师。
被告：黄天益，男，1987年3月8日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：应军，上海烨豪律师事务所律师。
被告：李菁，女，1975年1月22日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：俞健慧，男，1958年10月29日出生，汉族，住上海市虹口区。
原告上海经佳文化产业投资股份有限公司诉被告黄天益、李菁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告上海经佳文化产业投资股份有限公司的委托诉讼代理人杨彪，被告黄天益及其委托诉讼代理人应军，被告李菁的委托诉讼代理人俞健慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.原告和被告黄天益签订的《房屋租赁合同》于诉状副本送达之日解除，被告黄天益腾空迁出上海市南京西路XXX号XXX楼房屋；2.被告黄天益支付原告欠租人民币(以下币种均为人民币)599,983元(暂计算至2017年2月7日，实际按租金标准计算至合同解除之日止)，并要求被告黄天益支付自租赁合同解除之日起15天内的房屋使用费(按合同约定的租金标准计算)，同时自第16天起按月租金的3倍向原告支付房屋使用费；3.被告黄天益支付欠租的利息7,095元(以合同解除之日前的欠租为本金，自合同解除之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2017年2月24日，实际计算至判决生效之日止)；4.被告黄天益向原告支付拖欠的物业管理费185,228元(暂计算至2017年2月7日，实际主张至被告返还房屋之日止)；5.被告黄天益支付原告拖欠物业管理费的利息3,097元(以合同解除之日前的欠付物业费为本金，自合同解除之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2017年2月8日，实际计算至判决生效之日止)；6.被告黄天益支付原告拖欠的水电费58,213元(计算至2017年1月25日)；7.被告黄天益支付原告拖欠的水电费利息846元(以58,213元为本金，自2017年1月26日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2017年2月11日，实际计算至判决生效之日止)；8.确认原告有权不予返还被告黄天益的租赁保证金391,476元；9.被告黄天益以月租金3倍向原告支付解除合同违约金587,214元；10.被告黄天益赔偿原告免租期租金损失391,476元(免租期为2016年3月8日至2016年5月7日)；11.被告李菁对被告黄天益应支付的款项承担连带担保责任。事实和理由：2016年1月，原告与被告李菁签订《房屋租赁合同》，约定，被告李菁承租原告所有的坐落于上海市南京西路XXX号XXX楼的房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁期限自2016年3月8日至2021年3月7日止，免租期为2016年3月8日至2016年5月7日。合同签订后，原告向李菁交付了房屋。2016年7月，原告与两被告订立《租赁合同主体变更协议书》，约定原租赁合同的承租人由李菁变更为黄天益，原租赁合同约定承租人应支付的费用由黄天益支付，李菁对黄天益的付款义务承担连带担保责任。之后，黄天益自2016年8月起拖欠水电费、物业费、租金，原告经催讨无果，诉至法院，要求判如所请。
被告黄天益辩称，原告既没收租赁保证金，又要被告黄天益按月租金的3倍向原告支付解除合同违约金，显然违约金约定的标准过高，请求法院予以调整；因为系争房屋需要装修，故约定了免租期，免租期内的租金不应由黄天益承担；原告其余的诉请，合理的款项，黄天益愿意支付。
被告李菁辩称，承租人已经变更为黄天益，李菁不愿意承担连带责任；李菁原租赁房屋的目的是用于文化娱乐，但在经营中遭到公安部门的阻扰，故始终不能办出文化许可证；此外系争房屋楼上漏水导致被告设备损坏，影响了被告的经营。
经审理查明，2016年1月16日，原告与被告李菁签订了《房屋租赁合同》，约定，原告将系争房屋(建筑面积为1,109.52平方米)出租给被告，被告承诺，系争房屋仅限作为休闲娱乐餐饮会所使用；租赁期限为2016年3月8日至2021年3月7日止；双方约定房屋的交付日为2016年3月8日，免租期自交付日起至2016年5月7日止；2016年3月8日至2018年3月7日每月基本租金为195,738元，租金实行先付后用，按两个自然月为一个结账期，被告应在以后每个结账期内的最后一个月的25日前向原告支付下一个结账期的租金；每月固定的物业管理费为38,833元，物业管理费的支付方式为每两个月支付一次，且于每个支付月的第25日前支付下个月的物业管理费；被告应当向原告支付的租赁保证金为两个月的基本租金391,476元；被告应当向原告支付的物业管理保证金为一个月的物业管理费38,833元；本合同因合同期满而终止或因本合同约定的其他原因提前终止且双方无其他争议的，原告应当在被告按照本合同约定交还该房屋之日起30日之内将保证金一次性无息退还给被告；被告应自行承担租赁期限内该房屋产生的水、电、煤气及通信等费用(以下简称“公用事业费”)；被告逾期支付其应支付的款项(包括但不限于租金、保证金及其他费用或违约金、损害赔偿金)，则每逾期一天，被告应当按照应付未付款项的3%向原告支付违约金，逾期累计超过15天的，原告有权解除本合同，被告应当按照合同解除当年月租金3倍向原告支付违约金/原告有权不予退还被告已付的租金和租赁保证金，该等租金和租赁保证金自合同解除之日起归原告所有/被告按起租日每月固定租金标准计算支付免租期租金损失；本合同因约定的租赁期限届满或因本合同约定的解除事由发生且权利人行使合同解除权而终止，被告应当在本合同终止之日起15日内，向原告返还该房屋，该15日期限内的房屋使用费按本合同约定的最后一个年度的租金单价和实际使用天数计取，由被告在和原告办理房屋交接手续时支付；被告逾期交还该房屋的，每逾期一日，被告除应按三倍租金标准向原告支付逾期违约金外，还应承担占用该房屋期间内的租金以及所发生的水、电、天然气、通讯、设备、物业管理费和本合同所规定的一切其他费用。合同签订后，李菁支付了租赁保证金391,476元及物业管理保证金38,833元，原告也依约于2016年1月20日向李菁交付了系争房屋。2016年7月，原告与两被告签订了《租赁合同主体变更协议书》，约定，租赁合同的承租人李菁变更为黄天益，黄天益代替李菁承担租赁合同中的全部权利和责任；租赁合同期满终止后原告返还押金391,476元给黄天益，李菁应缴纳的押金已经由黄天益支付；本协议生效前根据租赁合同规定承租人所应支付的费用(包括房租、水电费、物管费等)由李菁支付，本协议生效后租赁合同规定承租人所应支付的费用(包括房租、水电费、物管费等)由黄天益支付，李菁对黄天益的付款义务承担连带保证责任。保证期限：自本协议生效之日起至租赁合同以及本协议终止之日起满两年。自2016年8月起，黄天益未按约支付水电费。自2016年9月起，黄天益未按约支付物业管理费。自2016年11月起，黄天益未按约支付租金。原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。
又查，截止2017年2月7日，黄天益欠付原告租金599,983元、物业管理费185,228元。截止2017年1月25日，黄天益欠付原告水电费58,213元。
审理中，原告表示曾收取被告物业管理保证金38,833元、空调押金90,000元、装修押金40,000元，上述款项愿意与被告应付款折抵。
以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、五层入住设备验收、租户钥匙领用交接单、《租赁合同主体变更协议书》、水电费缴费通知单、水电费发票以及当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告与李菁之间的《房屋租赁合同》以及原、被告三方签订的《租赁合同主体变更协议书》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。系争房屋的实际承租人由李菁变更为黄天益，承租人的变更经原告同意，故本院确认系争房屋租赁合同的相对方为原告及被告黄天益。支付租金是承租人基本的合同义务。黄天益自2016年11月起未按约支付租金，至2017年2月7日，黄天益已经欠付原告租金599,983元、物业管理费185,228元，构成根本性违约，原告有权解除租赁合同，但应当通知黄天益。本案诉状副本于2017年4月17日送达黄天益，故租赁合同于2017年4月17日解除。合同解除后，黄天益应当及时将房屋归还原告，黄天益继续占用原告房屋的，应支付原告占有房屋期间的租金或房屋使用费。双方对至2017年2月7日前黄天益欠付的租金及物业管理费的金额无异议，故黄天益应支付原告至2017年4月17日的欠租1,055,811.22元(599,983元+195,738元×2+195,738元×12÷365×10天)及物业管理费275,661元(185,228元+38,833元×2+38,833元×12÷365×10天)。黄天益逾期支付租金、物业管理费，原告要求自合同解除之日起，以欠付的租金、物业管理费为本金1,331,472.22元(1,055,811.22元+275,661元)，按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止的利息，并无不当，本院予以支持。截止2017年1月25日，黄天益欠付原告水电费58,213元，该笔费用系黄天益于租赁期间发生的，应由黄天益承担。黄天益逾期支付水电费的，原告主张自2017年1月26日起，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，本院也予以支持。关于合同解除后的房屋使用费，原告诉称，黄天益应按合同约定的租金标准支付自2017年4月18日至2017年5月2日的房屋使用费，自2017年5月3日起按月租金的3倍向原告支付房屋使用费。本院认为，黄天益逾期不搬离系争房屋已属违约，理应支付相应的房屋使用费。原告的该项诉请符合事实和法律规定，本院依法予以支持。黄天益拖欠原告租金，构成根本违约，致房屋租赁合同提前解除，责任在于黄天益。原告要求没收黄天益保证金在性质上属于主张违约金，现原告既要求没收黄天益的租赁保证金391,476元，又要求黄天益以月租金3倍支付解除合同违约金587,214元，明显太高，经黄天益申请后，本院予以调整，违约金调整为三个月的租金587,214元。原告收取的租赁保证金391,476元、物业管理保证金38,833元、空调押金90,000元、装修押金40,000元，应于合同解除后一并返还黄天益，该款与黄天益应付款项折抵。根据双方合同约定，若黄天益违反租赁合同约定条款，则黄天益不再享有免租期租金的免租优惠，黄天益应赔偿原告免租期(2016年3月8日至2016年5月7日)的租金损失391,476元。原告主张李菁应对黄天益未付的租金、物业管理费、水电费、免租期租金费用、合同解除违约金、利息等费用承担连带担保责任，《租赁合同主体变更协议书》对此有明确的约定，亦未违反法律的禁止性规定，本院予以支持。黄天益辩称免租期内的租金不应由黄天益承担，理由不成立，本院也不予采信。李菁关于承租人已经变更为黄天益，李菁不应再承担连带责任以及因为在经营中遭到公安部门的阻扰，致租赁房屋的目的不能实现的抗辩，也不成立，本院也不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：
一、原告上海经佳文化产业投资股份有限公司与被告黄天益之间的《房屋租赁合同》于2017年4月17日起解除；
二、被告黄天益应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市南京西路XXX号XXX楼房屋，并将上述房屋交还给原告上海经佳文化产业投资股份有限公司；
三、被告黄天益应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司至2017年4月17日的欠租1,055,811.22元，并按合同约定的月租金标准支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司自2017年4月18日至2017年5月2日的房屋使用费，按合同约定的月租金3倍支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司自2017年5月3日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；
四、被告黄天益应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司至2017年4月17日的物业管理费275,661元，并按合同约定的月物业管理费的标准支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司自2017年4月18日至房屋实际返还之日止的物业管理费；
五、被告黄天益应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司欠付租金及物业管理费的利息，自2017年4月17日起至判决生效之日止，以1,331,472.22元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算；
六、被告黄天益应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司欠付的水电费58,213元，并自2017年1月26日起至判决生效之日止，以58,213元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司利息；
七、被告黄天益应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司提前解除合同的违约金587,214元(原告上海经佳文化产业投资股份有限公司收取的租赁保证金391,476元、物业管理保证金38,833元、空调押金90,000元、装修押金40,000元与被告黄天益应付的款项折抵)；
八、被告黄天益应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司免租期的租金391,476元；
九、被告李菁应对被告黄天益上述应付款项承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费24,478.20元，减半后为12,239.10元，由被告黄天益、李菁共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘志宏
二〇一七年五月十五日
书记员 黄青兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。