安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一初字第00908号
原告（反诉被告）：滁州市含炜商贸有限公司。
法定代表人：张美芬，该公司执行董事。
委托代理人：周金燕，该公司总经理。
委托代理人：刘志龙，滁州市南谯区沙河镇法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：滁州市美实环保科技有限公司。
法定代表人：郭佳，该公司董事长。
委托代理人：吕小毛，该公司股东。
委托代理人：岳静，安徽曙春律师事务所律师。
原告（反诉被告）滁州市含炜商贸有限公司（以下简称滁州含炜公司）与被告（反诉原告）滁州市美实环保科技有限公司（以下简称滁州美实公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）滁州含炜公司的委托代理人周金燕、刘志龙，被告（反诉原告）滁州美实公司的委托代理人吕小毛、岳静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
滁州含炜公司诉称：原、被告双方于2012年5月8日签订了《房屋租赁合同》，当年租金约定为14万元整，租金每年递增1万元，押金1万元。合同签订后被告将第一年的租金140000元全额付清。2013年5月9日之后的租金被告只付3万元，余款12万元至今未付。原告多次找被告催要，被告以各种理由搪塞。现原告诉请判令：1、解除原、被告于2012年5月8日签订的《房屋租赁合同》，并支付从2013年5月9日至起诉之日止的租金120000元，之后实际占用费按150000元／年的标准计算至被告实际腾出租赁场地之日止；2、被告支付违约金36000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
滁州美实公司辩称：1、被告同意解除双方于2012年5月8日签订的《房屋租赁合同》；2、双方租赁合同到期后，双方虽未签订书面的租赁合同，但我司仍然继续使用，原告亦收取租金，可以认定双方为不定期的房屋租赁合同关系；3、原告诉状故意隐瞒相关事实，原告于2013年11月9日擅自将被告租赁的厂房关闭，导致被告无法使用该房屋并影响到正常生产。综上请求驳回原告的诉讼请求。
滁州美实公司反诉称：双方于2013年5月8日签订的房屋租赁合同，租期至2013年5月9日止，该期间租金双方已全部结清。期满后双方继续合作，由反诉原告继续使用反诉被告的租赁房屋，并支付了租金3万元，由于双方对后续租金一直未能协商好，故反诉原告暂时未付。2013年11月9日，反诉被告在未给予反诉原告任何通知的情况下，强行将反诉原告租赁的厂房大门锁闭，双方为此多次沟通未果。反诉被告的行为给反诉原告带来了巨大的损失。现诉请判令：1、反诉被告承担违约金36000元；2、反诉被告因其强制锁门应赔偿反诉原告各项损失共计21万元；3、反诉被告退还押金10000元；4、反诉被告承担本案诉讼费用。
滁州含炜公司对滁州美实公司的反诉请求辩称：反诉原告的反诉理由不能成立，依法驳回其反诉请求，理由如下：1、反诉原告第一项诉请于法无据，不应支持；2、对于第二项诉请反诉原告应提供证据证明，实际情况是反诉原告自己停产，所述损失不应由反诉被告承担；3、反诉被告收取押金10000元是事实，但因反诉原告现拖欠反诉被告租金，押金应抵扣租金，无需退还。
经审理查明：2012年5月8日，滁州含炜公司与滁州美实公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、滁州含炜公司将位于滁州市城南科技园万联路8号厂房一栋面积1017平房米、综合楼一楼一层（从面对楼梯入口左手4间）出租给滁州美实公司使用，水电等费用滁州美实公司自理。滁州含炜公司房屋以现状交付滁州美实公司使用，合同期满后，滁州美实公司以原状返还滁州含炜公司房屋，并交清水电等各项费用；2、租赁合同期为壹年，自2012年5月10日起至2013年5月9日止；3、租金每年递增壹万元为基础，2012年5月10日至2013年5月9日租金为壹拾肆万元整，每半年支付一次，押金为壹万元，合同签订后两日内滁州美实公司一次性付清租金及押金；4；滁州美实公司有违约行为，滁州含炜公司有权终止租赁关系，提前收回房屋的权利；5、租赁期间，如双方各需要退房，必须提前60日通知对方，双方协商一致方可解除合同，违约金以总租金额的30%计算。合同签订后，滁州含炜公司即将租赁房屋交付滁州美实公司使用，滁州美实公司按约付清自2012年5月10日起至2013年5月9日止的租金140000元，另支付押金10000元。自2013年5月10日起，滁州美实公司继续租赁涉案房屋，期间支付滁州含炜公司租金30000元。滁州含炜公司多次催要租金未果，遂于2013年11月9日将滁州美实公司租赁的房屋所在厂区大门钥匙收回并锁闭。此后滁州美实公司经多次催要分文未付，滁州含炜公司诉讼来院。
本院认为：滁州含炜公司与滁州美实公司于2012年5月8日签订的《房屋租赁合同》已明确约定合同期限为壹年，该租赁合同实际已于2013年5月9日终止。在该租赁合同期限届满后，滁州美实公司继续使用租赁房屋，滁州含炜公司未提异议，双方存在事实上的租赁合同关系。自2013年5月10日始，因双方未能签订书面租赁合同，应视为不定期租赁。现因原、被告双方就解除房屋租赁合同达成一致意见，本院予以支持。作为承租方，滁州美实公司应清偿其租赁期间所拖欠的租金，同时应搬离租赁房屋并返还出租方滁州含炜公司。滁州含炜公司主张自2013年5月10日起至2014年5月9日止期间的租金以15万元计付，因滁州美实公司不认可，本院不予采信。鉴于双方对上述期间内的租金未明确约定，本院酌定参照双方于2012年5月8日签订的《房屋租赁合同》中租金140000元的标准计算。但是滁州含炜公司实际于2013年11月9日就收回厂区钥匙并锁闭大门，致使滁州美实公司无法正常使用租赁房屋，因此，对滁州含炜公司要求滁州美实公司支付2013年11月8日之后的租金的诉请，本院不予支持。自2013年5月10日起算至2013年11月8日止，共计182天，滁州美实公司应支付滁州含炜公司租金69808元（140000元÷365天×182天），因其已支付租金30000元、押金10000元，滁州美实公司尚欠滁州含炜公司上述期间的租金合计29808元（69808元－40000元）。滁州美实公司与滁州含炜公司主张违约金的诉请，本院均不支持。滁州美实公司另诉称滁州含炜公司锁闭大门致其无法正常经营，其应赔偿其经济损失的主张，因滁州美实公司所提供的证据均系其单方制作，真实性无法确定，滁州含炜公司亦不认可，本院不予采信。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告滁州市含炜商贸有限公司与被告滁州市美实环保科技有限公司之间的房屋租赁合同；
二、被告滁州市美实环保科技有限公司应于本判决生效之日起一个月内搬离位于滁州市城南科技园万联路8号厂房、综合楼，将上述租赁房屋返还原告滁州市含炜商贸有限公司，原告滁州市含炜商贸有限公司应予以协助；
三、被告滁州市美实环保科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告滁州市含炜商贸有限公司自2013年5月10日起至2013年11月8日止的租金人民币29808元；
四、驳回原告滁州市含炜商贸有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告滁州市美实环保科技有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3420元，由原告滁州市含炜商贸有限公司承担1420元，被告滁州市美实环保科技有限公司负担2000元，反诉受理费5140元，减半收取即2570元，由被告滁州市美实环保科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达后15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 龙云宏
审 判 员 唐 伟
人民陪审员 张 龙
二〇一四年十月二十二日
代理书记员 凌振华
附本案适用的法律及条款
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。