广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初11067号原告：佛山市高瑜置业有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：高俏。委托诉讼代理人：黄金堂，广东法岸律师事务所律师。被告：林桂平，女，*年*月*日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：陈德全（被告丈夫），住广东省佛山市南海区。第三人：黄洁，女，*年*月*日出生，汉族，住江西省，原告佛山市高瑜置业有限公司与被告林桂平居间合同纠纷，本院于2017年7月25日立案后，因本案处理结果与黄洁有法律上利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序于2017年9月25日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人黄金堂，被告委托诉讼代理人陈德全，第三人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付咨询及买卖代理费25350元；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年7月31日，经原告促成，被告、第三人与原告签订一份《房屋买卖合约》，约定被告将坐落于佛山市南海区*房出售给第三人，成交价845000元。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方须按该物业成交价的3%向经纪方支付咨询及买卖代理费。合同签订后，原告继续积极为双方进行沟通，并提供了多方面的关于房地产交易的咨询服务费，第三人也按约定向被告支付了首期定金。后来，被告据不收取第三人给付的剩余购房款，经原告多次催促无果。最后，被告竟将房屋另行出售给他人。原告认为被告在未解除《房屋买卖合约》的前提下，又将房屋出售给他人，导致物业无法按原约定成交，已构成违约，被告应按物业成交价的3%向经纪方支付咨询及买卖代理费。被告辩称，2016年7月31日，被告与原告签订房屋买卖合同，涉讼合同约定了房屋交易价款为845000元。合约附件约已明确约定：买方应在签约当天向卖方支付定金5000元，在2016年8月2日支付定金余款25000元。涉讼合同第六条违约责任约定了拒绝支付定金的，守约方有权解除合同，并有权要求违约方支付相当于成交价10%的违约金。涉讼合同签订当天，被告向买方提供了收款账号，买方也按该账号支付了定金5000元。至8月2日，买方未按约定支付定金余款25000元，也没有以任何方式向被告作出支付定金余款的意思表示。原告在起诉中称第三人也按约定向被告支付了首期定金，后来被告拒不收取剩余购房款与事实不符。事实上，第三人除了在签订当天支付了5000元外，定金余额25000元一直未作支付，更不存在被告拒收，被告认为作为中介服务的原告，在合同签订后，未履行责任促成第三人依约在8月2日前支付定金余额25000元，已经是失职及违约的行为。因买方未按时支付定金是造成本次交易不成功的主因。而现原告捏造事实，虚构第三人已按约支付定金，被告拒不收取剩余购房款与事实不符，故请求法院驳回原告诉讼请求。第三人针对原告起诉述称，对原告起诉无异议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的顺丰快递单、敦促履行通知书，没有证据显示已经送达被告，本院对其证明效力不予采信。2.第三人提交的买卖双方签订商品房买卖合同过程情况基本与各方庭审陈述及短信往来可以相互印证，本院予以采信。3.第三人提交的敦促履行通知书为复印件，没有证据显示已经送达被告，本院对其证明效力不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月31日，被告（卖方）、第三人（买方）与原告（经纪方）签订《房屋买卖合约》（以下简称涉讼合同），约定第三人向被告购买佛山市南海区*房。成交价845000元。经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽责的原则为买卖双方提供服务。本合同履行过程中，经纪方必须严守诚信、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务。如确因经纪方过错导致该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续（买卖方原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收房地产咨询及买卖代理费。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及代理费由经纪方在收到违约方上述费用后无息退还。若买卖双方违约的，则应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及代理费。本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业的……定金5000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方。定金余款25000元，买方须在2016年8月2日前自行交付卖方。卖方应在收到定金后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方在签署本合约后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后提供齐办理银行贷款所需要的资料。买卖双方同意经银行审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易土地证递件手续。合同原第五条第4点原载明“基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并承诺按《买卖代理费支付承诺书》执行”，后该约定经被告要求被删去。同日，原告与第三人签订协议，约定第三人委托原告居间代理成交买卖涉讼房屋。原告在此过程中为第三人提供了详尽的房地产咨询及成功交易的居间服务，鉴于原告提供的上述服务及合同法规定，第三人同意成功签署合同，《买卖三方合同》成立时当天支付房地产咨询及居间服务代理费共16000元，其中90%是咨询及居间代理费，10%是售后服务费。逾期须按支付之日起每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。同日，第三人向被告儿子陈宪彪账户转账支付定金5000元。同日，被告向第三人出具《收款证明》一份，载明被告收到第三人转交的承购涉讼房屋的定金5000元。空白处备注以下信息：“收款账号：姓名：陈**，工商银行：62****************1”。被告认为此是向第三人提供所有房款的收款账号；原告认为注明账号仅是确认收款证明对应的5000元由该账号收取。2016年8月1日，被告将收款收据中的“定金”删改为“诚意金”。2016年8月1日晚，原告工作人员短信联系被告，称“陈先生：对不起！今天我真的在忙，而且没提前通知您。我明天约好了黄小姐10点到11点来我们公司，谈今天要谈的问题。请求您有时间过来吗？”被告对此没有回复。2016年8月2日，原告工作人员短息联系被告，称第三人过来交剩下的定金，而且她可以做纯商业贷款，不用公积金了。如果被告不过来，就有可能造成违约。同时称“我们这边也从来没有跟您说过全部手续办好是一个月就放款到您账户，您现在又重新提出这样的要求使为难我们，我们会优先帮您去做快贷的业务，如果您那边资质没有问题，一个月放款还是没什么问题的。如果您是跟其他人在谈也请直接跟我们说。”被告回复短信，称“昨天约好，但整个下午不见你人，是你再违约啊！现在还谈什么？！”原告工作人员回复：“今天是最后一天过定，你要不就发个账号过收定，要不就是过来再签份协议书。黄小姐那边也催我们约你出来谈了。”2016年8月5日，被告向原告工作人员发送短信，称“问题是你承诺第二天早上了解清楚银行程序与所需时间在下午与我们签订补充协议，但你一个下午回避，又无交代其他人办理好，至今没拿出具体补充协议，再拖下去，我会找你算计损失补偿了！”、“并且特别告知你，三天内必须完成补充协议，否则我物业将会另行处置”。同日，原告将起草的补充协议两份发给被告，并询问被告有无补充。后被告及第三人均对补充协议提出修改意见，但双方未能达成一致意见，无法实际签署。2016年8月10日，被告向第三人发送《关于买方违约的告知函》，认为根据涉讼合同约定，第三人须于8月2日支付定金25000元，但至当天已经超期八天还未见到账。根据合同第六条的规定已经构成违约。因此该合约已经失效，并自动解除，责任完全在买方。卖方不排除通过法律途径追究买方相关违约责任，以维护卖方的合法权益。2016年9月7日，被告与案外人陈*玉、佛山市进邦置业有限公司签订《房地产买卖合同》，将涉讼房屋另行出售予陈*玉，成交价为950000元。定金30000元买方须在2016年9月13日支付给卖方。首期楼款270000元买方须于交易递件受理当天支付给卖方。买方应在2016年9月15日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。买卖双方应于出同贷5天内备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因房管局或银行等合同三方以外的原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。2016年9月20日，第三人起诉被告，请求解除涉讼合同中有关双方房屋买卖关系的内容，被告向原告返还定金5000元并支付违约金84500元等，致本院（2016）粤0605民初*****号案。该案经本院主持调解，双方达成协议，同意解除涉讼合同中有关双方房屋买卖合同关系的内容，被告于2016年12月17日前退回定金5000元并补偿10000元予第三人，第三人自愿放弃该案其他诉讼请求。该调解书已经发生法律效力。本院认为，涉讼合同中是原告与被告及第三人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对各方均有拘束力。涉讼合同约定中介费由违约方承担。对于违约主体及情形，本院具体分析如下：被告虽主张原告拒付定金构成违约，但其一，被告出具收款证明后又私自将定金的表述修改为诚意金，后又一直要求修改合同、签订补充协议，对于原告提出的收取定金要求未予回复，足以造成第三人对继续履行合同的不安；其二，虽然收款证明载明被告儿子收款账户，但从原、被告往来短信可见，原告一直催促被告收取定金，被告则要求签订补充协议，未对定金收取事宜作出回应，原告及第三人主张被告不愿收取定金、收款证明中的账号仅表明该笔款项收款情况更为合理可信，本院予以采纳。综上，被告要求修改合同、签订补充协议，拒不收取定金的情况下，第三人未予支付定金余款并未违约。相反，涉讼合同中已经约定了付款方式及付款期限，具备履行可能性，一经订立即具有法律效力，各方均应依约全面履行合同义务。被告有权在合同协商过程中提出各项具体要求并有权要求将其载入合同文本，但在书面合同签订后，无权单方要求修改合同内容并以此为由拒绝履行合同。在被告与第三人对合同履行未能达成补充约定的情况下，被告即应按照合同约定履行义务，现被告单方坚持修改合同，拒收定金余款，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告作为居间方已促成双方签订涉讼合同，后又积极与买卖双方沟通，协助协商、起草补充协议，已经履行了勤勉尽责的义务，原告有权收取咨询及买卖代理费。至于咨询及买卖代理费的数额，原告虽主张按照物业成交价的3%计算，但根据公平及等价有偿原则，综合考虑经济利益对行为模式的导向效应，本院认为“买卖双方任何一方违约导致该房屋无法完成过户手续的，违约方应按合同总成交价的3%向经纪方支付咨询及买卖代理费”的约定可能造成经纪方从他人纠纷之中获取额外收益，或经纪方在付出更少服务和促使物业无法成交的情况下可以获得更大收益，不符合公平、等价有偿及诚信原则，也不利于鼓励经纪方积极促成双方完成交易，故该约定不合理。本院认为被告应付咨询及买卖代理费费应适用原告与第三人签订协议的有关咨询及买卖代理费的约定计算。因原告与第三人签订的协议明确约定咨询及买卖代理费16000元中的10%是售后服务费，而本案交易没有完成，故该费用不应支付，故被告应向原告支付咨询及买卖代理费14400元（16000×90%），原告诉请超出本院核定范围部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第四百二十四、第四百二十六、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：一、被告林桂平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付咨询及买卖代理费14400元予原告佛山市高瑜置业有限公司；二、驳回原告佛山市高瑜置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取216.88元（原告已预交），由原告负担136.88元，由被告负担80元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 伟二〇一七年十月十八日书记员 邓莹莹