河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）管民二初字第961号
原告（反诉被告）郑州宏贞贸易有限公司。
法定代表人高乐贞，该公司经理。
委托代理人孙炳建，河南德奇文律师事务所律师。
被告（反诉原告）河南省天元实业有限公司。
法定代表人苏进民，该公司董事长。
委托代理人崔孝安，男，该公司员工。
委托代理人李果，河南志晖律师事务所律师。
原告（反诉被告）郑州宏贞贸易有限公司（以下简称宏贞公司）诉被告（反诉原告）河南省天元实业有限公司（以下简称天元公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宏贞公司法定代表人的委托代理人孙炳建，被告（反诉原告）天元公司法定代表人的委托代理人崔孝安、李果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏贞公司诉称，2010年3月10日，原、被告签订租赁协议一份，双方对租赁场地的面积、期限、支付方法等作出约定，合同履行不满两年即2012年3月，被告在市场内大兴建设，南门关闭，西大门只留一个门开启，从而影响了市场商户的正常经营。原告自2013年3月接到被告拆迁通知，于同年12月14日被迫搬离。原告要求被告退还相关款项未果，原告诉至法院，请求判令：1、被告退还30000元保证金及多收取的房屋租金112500元；2、被告支付原告银行利息5000元；3、被告补偿原告各项损失55000元。
被告天元公司辩称：1、被告同意退还原告30000元的保证金及部分房屋租金；2、驳回原告第二项、第三项诉求。
被告天元公司反诉称，2010年3月10日，原、被告签订租赁协议一份，双方对租赁场地的面积、期限、支付方法等作出约定。协议签订后，双方均依约履行合同。自2013年3月15日起，原告拒绝交纳2013年3月15日至2016年3月14日三年场地使用费527400元。原告于2013年12月14日完全搬离，实际使用场地9个月，场地使用费131850元未付。被告提起反诉，请求判令：1、原告支付被告场地使用费131850元及利息50000元；2、诉讼费由原告承担。
原告宏贞公司针对被告天元公司反诉辩称：被告反诉无事实根据，应依法予以驳回。
经审理查明：2010年3月10日，原告（反诉被告）宏贞公司（作为合同乙方）与被告（反诉原告）天元公司（作为合同甲方）签订《河南天元钢材城租赁经营协议书》一份，载明：1、甲方提供河南天元钢材城市场（位于郑州市管城回族区十八里河镇小王庄村北，新郑路以东，南三环以南，中州大道以西区域，占地114亩）内南区陆号院场地2.93亩，房屋255㎡，给乙方从事合法经营钢材活动。2、协议期限自2010年3月15日起至2020年3月14日止。3、第一至第三年每亩伍万元，第四至第六年每亩递增20%，第七至第十年每亩再递增20%，商户用房一次性支付甲方费用为180000元（使用权为10年）；本协议签订之日起乙方第一次交纳第一年至第三年（2010.3.15-2013.3.14）三年场地使用费439500元，第二次交纳第四年至第六年（2013.3.15-2016.3.14）三年场地使用费，第三次交纳第七至第十年（2016.3.15-2020.3.14）四年场地使用费。4、本协议签订之日起，乙方向甲方交纳遵章守约保证金30000元（按每院3亩计费）；本协议履行届满时，如乙方不再继续使用且全面履行了协议的约定，在乙方设施完整（不欠水电费、卫保费及应交纳费用）的情况下，甲方无息退还保证金；本协议履行期间，若乙方违约或乙方要求提前终止协议履行，保证金不予退还。5、乙方不能按时足额向甲方交纳所有费用，每逾期一日，甲方有权按日加收应收总额1%的滞纳金，每逾期15日视为乙方无力履行协议，本协议自行终止，乙方承担违约责任，已交费用（含保证金）甲方不予退还。6、本协议履行期间，如遇不可抗力导致本协议无法继续履行（包括政府征用、拆迁），双方各自承担相应的损失，互不追究对方的责任。对乙方按本协议所用地、房租金，按合同实际使用期，不够部分，一周内退还余额。
另查明，2010年4月5日，原告（反诉被告）宏贞公司向被告（反诉原告）天元公司交纳房租款180000元、场地租赁费（2010.3.15-2012.3.14）293000元、房屋押金（保证金）30000元，2012年3月14日，原告（反诉被告）宏贞公司向被告（反诉原告）天元公司交纳场地租赁费（2012.3.15-2013.3.14）146500元。
再查明，2013年11月1日，郑州市管城回族区十八里河镇小王庄城中村改造指挥部出具《十八里河镇小王庄村庄改造范围内市场搬迁公告》一份，载明：1、搬迁阶段为2013年11月3日-2013年11月10日，时间7天。2、本次拆迁范围为郑州市中州大道以西、新郑路以东；贺江路以南、十八里河村城中村改造控规范围以内以北区域小王庄村城中村改造控制性详细规划范围内所有附属物。3、2013年11月11日-2013年11月30日由十八里河镇政府对地面建筑物及其他附属物予以拆除并进行验收；2013年11月30日以后各业主凭《房屋拆除验收单》和身份证等有效证件进行核算兑付。
2013年12月11日，被告（反诉原告）天元公司出具通知一份，载明：“我”市场将于2013年12月14日上午8点停水停电，请各商户抓紧时间搬迁，搬迁完毕后带着钥匙到南区1号办理清算手续（逾期将不予办理任何手续）。
审理中，原告（反诉被告）宏贞公司称被告（反诉原告）天元公司口头通知其于2013年3月份搬离市场，因停水停电最终于2013年12月14日搬离完毕。
本院认为，2010年3月10日，原告（反诉被告）宏贞公司与被告（反诉原告）天元公司签订的《河南天元钢材城租赁经营协议书》系当事人真实意思表示，双方均应依约履行。涉案租赁场地位于郑州市管城回族区十八里河镇小王庄城中村改造指挥部拆迁公告范围，故双方签订的租赁协议无法继续履行。双方协议中约定商户用房租赁期限为自2010年3月15日起至2020年3月14日止共10年，宏贞公司已一次性交纳租金180000元，经计算商户用房月租金为1500元；因拆迁，天元公司于2013年12月11日书面通知商户搬离市场，宏贞公司于2013年12月14日搬离完毕，故天元公司应返还宏贞公司多交付的2013年12月15日至2020年3月14日商户用房租金112500元（1500元／月×75个月）。关于保证金，因涉案租赁场地被政府拆迁，双方签订的租赁协议无法继续履行，天元公司也同意退还宏贞公司保证金30000元，故宏贞公司请求天元公司退还保证金30000元，理由正当，本院予以支持。关于宏贞公司请求天元公司支付银行利息5000元，本院认为因政府拆迁双方无法继续履行协议，现宏贞公司并无确切有效证据证实天元公司在协议履行中存在过错，且双方对后续处理未达成一致意见，故宏贞公司该项诉讼请求，理由不足，本院不予支持。关于宏贞公司请求天元公司补偿各项损失55000元，宏贞公司并未提交有效证据予以证实，该项诉讼请求本院不予支持。
关于天元公司反诉请求宏贞公司支付场地使用费131850元，本院认为天元公司于2013年12月11日书面商户办理市场，宏贞公司认可其于2013年12月14日搬离完毕，宏贞公司虽称其于2013年3月开始搬离市场，但未提交证据予以证实，故宏贞公司还应交纳自2013年3月15日至2013年12月14日止共计9个月场地租金。天元公司与宏贞公司协议中约定的场地使用费（2013.3.15-2016.3.14）每亩每月为5000元（50000元／年×120%÷12个月），宏贞公司使用的场地为2.93亩，故宏贞公司自2013年3月15日起每月应交纳的场地租金为14650元（5000元／亩×2.93亩）。经计算，宏贞公司应支付天元公司2013年3月15日至2013年12月14日9个月场地租金为131850元（14650元／月×9个月）。关于天元公司反诉请求宏贞公司支付50000元利息，本院认为，双方因政府拆迁而无法继续正常履行协议，在双方对后续处理未达成一致意见的情况下，天元公司该项反诉请求，理由不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律之规定，判决如下：
一、被告河南省天元实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告郑州宏贞贸易有限公司商户用房租金112500元，保证金30000元；
二、驳回原告郑州宏贞贸易有限公司的其他诉讼请求；
三、原告郑州宏贞贸易有限公司于本判决生效后十日内支付被告河南省天元实业有限公司自2013年3月15日至2013年12月11日止的场地租金131850元；
四、驳回被告河南省天元实业有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4338元，由原告郑州宏贞贸易有限公司负担1285元，被告河南省天元实业有限公司负担3053元；反诉案件受理费1969元，由原告郑州宏贞贸易有限公司负担1428元，被告河南省天元实业有限公司负担541元。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 段政伟
人民陪审员 闫青玲
人民陪审员 石海宽
二〇一四年九月一日
书 记 员 蒋 欣
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