湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄冈中民三终字第00059号
上诉人（原审被告）：浠水县福万佳家俬制造厂。地址：浠水县清泉镇东门河村。
法定代表人张进学，该厂厂长。
上诉人（原审被告）：湖北省锐匠家具有限责任公司。地址：浠水县清泉镇月山村**组（独争塘）。
法定代表人张进学，该公司经理。
上诉人（原审被告）：张进学，经商。
三上诉人委托代理人：赵文清，广东文宁律师事务所律师。执业证号：14403200710679129。代理权限为：一般代理。
被上诉人（原审原告）：罗清明，个体工商户。
被上诉人（原审原告）：张兢仁，个体工商户。
二被上诉人委托代理人胡秋华，湖北功竞元律师事务所律师，执业证号：14211201410425778。代理权限为：一般代理。
上诉人浠水县福万佳家俬制造厂（以下简称：浠水福万佳厂）、湖北省锐匠家具有限责任公司（以下简称湖北锐匠公司）、张进学为与被上诉人罗清明、张兢仁买卖合同纠纷一案，不服湖北省浠水县人民法院（2014）鄂浠水民初字第00598号判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月3日立案受理后，依法组成由审判员杨静担任审判长，审判员倪志勇、朱卫参加的合议庭，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。上诉人浠水福万佳厂、湖北锐匠公司、张进学及上列上诉人的委托代理人赵文清，被上诉人罗清明、张兢仁及其共同委托代理人胡秋华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2011年4月23日，浠水县清泉镇人民政府通过出让方式将位于浠水县清泉镇工业集中区的20亩土地使用权交付给湖北省超见家俱有限责任公司（以下简称湖北超见公司），用途为工业用地。湖北超见公司在没有办理该宗地土地使用权证等相关手续情况下，就开始投资建厂。在建厂过程中，因湖北超见公司资金周转出现问题，经清泉镇人民政府协调，湖北超见公司将上述未完成的厂房厂地转让给罗清明，并于2012年7月22日签订《转让协议》一份。合同签订后，罗清明按约支付了合同所列款项共计200万元，湖北超见公司将厂房厂地交付给罗清明。后张兢仁作为罗清明的合伙人参与经营。事后，张进学找到罗清明、张兢仁，要求二人转让上述厂房厂地。2012年8月12日，罗清明、张兢仁与浠水福万佳厂签订《合同书》一份，其内容为：甲方（罗清明、张兢仁）现将浠水县清泉镇月山村独争塘湾12组鑫城饲料加工厂旁的土地及地面建筑物出售给乙方（浠水福万佳厂），达成如下协议：1、土地及建筑物位置2、土地和建筑物：现有建筑物4栋厂房已建成一半，三方围墙、大门口办公楼桩基和一栋活动板房等；3、价格：打包价280万元。具体为土地20亩，包括现有建筑物，填的方和修的路、围墙厂房及附属物（但政府土地费用除外）。工程欠款和违约事项等费用在280万元之内。4、付款方式：自签订合同之日，首付160万元，余款自签字之日起半年后开始计息。……如一年后本金不能如期偿还，甲方有权选择该厂任何一栋厂房给甲方偿还所欠款项。5、甲方责任和义务：本合同自签订之日起，甲方有义务在清泉镇招商引资立项引见交接。乙方首付160万元交清后合同生效。合同签订后，浠水福万佳厂的经营者张进学以银行转账方式于2012年8月29日给付罗清明、张兢仁120万元，下欠首付款40万元，无现款支付，为保证合同生效，张进学向张兢仁出具40万元欠据一份，张兢仁于当日向张进学出具收到张进学付月山厂房款共计160万元的证明一份。其后，张进学于2012年8月29日向罗清明、张兢仁出具欠据一份，内容为：“欠条，欠罗清明、张兢仁工程款壹佰贰拾万元整，（此款与2012年8月12号合同同步），张进学条，2012.8.29”。此后，罗清明、张兢仁将厂房厂地交付给张进学，在对余下合同欠款催讨无效后，于2014年4月3日向法院提起诉讼。2012年9月22日，湖北锐匠公司向清泉镇人民政府缴纳清泉镇工业集中区土地补偿费100万元（含罗清明、张兢仁缴纳的31.5万元），同年10月26日，浠水县招商引资办公室同意湖北锐匠公司在清泉镇工业集中区征用该宗土地20亩。同年11月23日湖北锐匠公司挂牌成立，2013年4月15日，湖北锐匠公司竞得该宗土地的使用权。另查明，浠水福万佳厂是企业非法人单位，其负责人为张进学；湖北锐匠公司是企业法人单位，其法定代表人亦是张进学。
原审认为，罗清明、张兢仁与浠水福万佳厂签订合同书是双方当事人的真实意思表示，虽罗清明、张兢仁未取得该厂房厂地的所有权与使用权，但二人已向清泉镇人民政府缴纳部分土地出让金，表明该宗土地使用权已得到政府的批准和认可，而在建房屋的主体工程已基本完成，虽未办理房屋所有权手续，但符合转让房地产的条件，其转让行为没有损害国家、集体或者第三人的利益，没有损害社会公共利益，没有违反法律、行政法规等强制性规定。且根据合同约定，当事人浠水福万佳厂负责人已履行了首付合同款的义务，合同生效，浠水福万佳厂应当按照合同的约定履行其义务，支付下欠的款项及利息。湖北锐匠公司将浠水福万佳厂经转让所得的厂房厂地依法登记其名下，成为该厂房厂地的实际所有人，应当承担共同偿还责任。张进学作为浠水福万佳厂的投资人，应当以其个人财产对该厂房厂地款及其利息承担无限偿还责任。虽然合同中有“如一年后本金不能如期还款，甲方有权选择该厂任何一栋厂房给甲方偿还所欠款项”的约定，浠水福万佳厂提出了辩解，但根据《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，该条款属留置条款，其约定无效，但该部分无效不影响其他部分的效力。浠水福万佳厂、湖北锐匠公司共同辩解称，本案是土地使用权转让纠纷，而不是买卖合同纠纷。而从浠水福万佳厂负责人张进学出具的“欠罗清明、张兢仁工程款壹佰贰拾万元整”的欠条以及张兢仁处出具的证明：“收到张进学付月山村厂房款共计壹佰陆拾万元整。”中可以看出浠水福万佳厂所欠的款项为建厂房的工程款，而不是土地使用权转让款，所转让的厂房厂地只是从物随主物转让的情形，并非是单纯的土地使用权转让，故其辩解理由不予采纳。湖北锐匠公司辩称，其取得土地使用权是通过招商引资立项后在挂牌出让活动中竞得的，而不是通过浠水福万佳厂转让而取得的。湖北超见公司与清泉镇人民政府已有缴纳31.5万元土地出让金后，余款在办理国有土地使用权证时一次性付清的约定，而罗清明、张兢仁与浠水福万佳厂的合同中也有“政府土地费用除外”的约定，即土地出让金余款由被告浠水福万佳厂缴纳，同时，湖北锐匠公司所缴纳的土地出让金中包含了罗清明、张兢仁缴纳的31.5万元，湖北锐匠公司在浠水福万佳厂缴纳部分土地出让金基础上竞得的，且法定代表人和负责人为同一人，采用何种方式办理相关手续，系其自行决定的，不能对抗其他人，故其辩解理由亦不予采信。张进学辩称，罗清明、张兢仁转让时，从中牟利80万元，其转让行为是违法的。罗清明、张兢仁与浠水福万佳厂的转让行为是双方真实意思表示，系自愿行为，没有违反国家法律、行政法规禁止性规定，应当遵循当事人意思自治原则，该辩论理由不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，遂判决：一、浠水县福万佳家俬制造厂、湖北省锐匠家具有限责任公司公司共同偿还罗清明、张兢仁厂房厂地转让费一百二十万元，支付利息一十六万八千元（利息自2013年2月29日起至2014年4月29日止，按其约定利率计算），本息共计一百三十六万八千元，于本判决生效后十五日内付清。二、张进学对上述款项承担连带责任。
上诉人浠水福万佳厂、湖北锐匠公司、张进学不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审案由错误，导致查明事实和判决错误。本案案由应为建设用地使用权转让合同纠纷。罗清明、张兢仁未取得土地及房产权，本案实际转让的是涉案的土地使用权，土地上的构造物是随土地使用权的转移而转移。涉案土地上的未建成的构造物是湖北超见公司建设，该公司并未取得土地使用权。由于该土地属于工业用地，罗清明、张兢仁不具备受让工业用地的资格，因此认定转让合法错误。本案实际转让的是涉案的土地使用权及地上构造物，罗清明、张兢仁要求张进学出具工程款的手续，是为了掩盖非法转让谋利的目的。二、浠水福万佳厂、湖北锐匠公司不是本案的诉讼主体，不应承担共同偿还责任。1、本案是张进学与罗清明、张兢仁签订的合同，只是把浠水福万佳厂的名字挂上去，交易均由张进学单独完成，浠水福万佳厂不应承担责任；2、湖北锐匠公司不是合同的当事人，该合同对其无约束力，更无法律效力。浠水福万佳厂属于个体工商户，其不具有分立企业的主体资格，湖北锐匠公司并不是浠水福万佳厂的分立企业；3、湖北锐匠公司是通过招、拍、挂程序取得涉案土地使用权，张进学是其公司股东，张进学与罗清明、张兢仁发生的纠纷，原审判决湖北锐匠公司承担责任错误。三、原审认定当事人之间签订的合同有效，买卖行为合法错误。因涉案土地性质为工业用地，罗清明、张兢仁不具备受让资格，其也未取得涉案土地使用权及土地上构造物的所有权。罗清明、张兢仁将土地使用权转让给张进学的行为违法，罗清明、张兢仁要求张进学出具工程款的手续，是为了掩盖非法转让谋利的目的，严重损害国家利益。四、原审认定部分事实错误。故请求依法撤销原判，依法改判。
被上诉人罗清明、张兢仁答辩称：原审确定案由正确，认定事实清楚，转让合同有效，适用法律正确，请求维持原审判决。
在二审期间，上诉人浠水福万佳厂、湖北锐匠公司、张进学与被上诉人罗清明、张兢仁均未提交新的证明材料。
二审经审理查明的事实与一审一致。
本院认为，本案争议的焦点为：1、罗清明、张兢仁与浠水福万佳厂签定的《合同书》是否为有效合同？2、浠水福万佳厂、湖北锐匠公司是否是本案适格主体？
一、关于罗清明、张兢仁与浠水福万佳厂签定的《合同书》是否为有效合同的问题。根据本案查明的事实，罗清明、张兢仁与浠水福万佳厂于2012年8月12日签订的《合同书》协议的内容中，已明确约定转让对象为土地使用权及现有建筑物；所填土方、所修道路；围墙、厂房及附属物（但政府土地费除外）。转让价格为二百八十万元，其中该价格包含该土地上因建设建筑物产生的原工程欠款及违约费用。双方在履行合同的过程中，福万佳厂负责人张进学履行了部分付款的义务后，接收了该土地及建筑物，并对余下欠款出具欠条。同年11月23日，张进学为法定代表人的湖北锐匠公司注册成立，并于2013年4月15日，通过拍卖竞买方式取得该宗土地的使用权。湖北锐匠公司所缴纳的土地出让金中包含了罗清明、张兢仁从湖北超见公司转让所得已缴纳的土地补偿费31.5万元。根据合同的协议内容及履行情况，张进学作为浠水福万佳厂的投资经营者，明知转让的土地及建筑物未办理相关的土地使用权证和房屋所有产权，在支付部分转让款项，并接收该土地及建筑物后，注册成立符合竞买土地资格的湖北锐匠公司，通过竞拍方式实际取得了该土地使用权。罗清明、张兢仁依约定收到部分转让款项后，对土地使用权及建筑物进行了移交，完成了合同所约定的履行义务。虽该土地使用权及建筑物在转让时未办理相关权属证，但该土地使用权及建筑物权属的登记不是合同的生效要件，而是一种决定物权变动效力的登记，如果没有办理登记手续，并不影响合同的生效。该合同系双方当事人自愿签订，是真实意思表示，且符合法律规定，双方签定的《合同书》为有效合同，双方当事人应按照合同的约定履行义务。故浠水福万佳厂、湖北锐匠公司、张进学认为罗清明、张兢仁对涉案的土地使用权及建筑物未办理相关权属证而进行转让的行为违法，该合同应认定无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。
二、浠水福万佳厂、湖北锐匠公司是否是本案适格主体的问题？本案所涉合同系罗清明、张兢仁与浠水福万佳厂及其经营者张进学所签订，虽湖北锐匠公司在其后取得了土地使用权及附着建筑物，但因湖北锐匠公司在签订合同时并未成立，其既不是合同签订方，也不是合同的相对人，该合同对湖北锐匠公司无约束力，且该土地使用权及附着建筑物也不是依罗清明、张兢仁与浠水福万佳厂所签定的合同取得，故湖北锐匠公司不是本案的适格主体，不应对所欠余款承担责任。依照《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条的规定，浠水福万佳厂属个人独资企业，有权以自己的名义对外从事民事活动，并承担法律后果。其作为合同的签订方，应依法履行合同义务，承担违约责任。故浠水福万佳厂应依照合同约定向罗清明、张兢仁支付所欠的剩余款项。在浠水福万佳厂不足以清偿债务时，张进学作为浠水福万佳厂的投资经营者，其应对该款项承担连带清偿责任。
本案中，双方当事人所争议是在对土地使用权及建筑物进行转让后，因一方当事人未依照合同约定履行付款义务而引起的诉讼，且各方当事人对湖北锐匠公司已取得土地使用权并无争议，一审认定本案案由为买卖合同纠纷并无不当。故上诉人浠水福万佳厂、张进学、湖北锐匠公司认为案由应为建设用地使用权转让合同纠纷的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，依法应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销浠水县人民法院（2014）鄂浠水民初字第00598号民事判决。
二、上诉人浠水县福万佳家俬制造厂偿付被上诉人罗清明、张兢仁土地使用权及建筑物转让款一百二十万元，支付利息一十六万八千元（利息自2013年2月29日起至2014年4月29日止，按其约定利率计算），本息共计一百三十六万八千元，于本判决生效后十五日内付清。
三、上诉人张进学对上述款项承担连带清偿责任。
四、驳回罗清明、张兢仁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17112元，二审案件受理费17112元，均由上诉人浠水县福万佳家俬制造厂、张进学负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 静
审判员 倪志勇
审判员 朱 卫
二〇一五年六月三日
书记员 刘延超