重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第02799号
上诉人（原审原告）：经上刚。
委托代理人：游国平，重庆聚立信律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：聂敏。
委托代理人：游国平，重庆聚立信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：重庆好利来物业发展有限公司。
法定代表人：李荣宣，该公司董事长。
委托代理人：张燕，重庆树深律师事务所律师。
委托代理人：张妮，重庆树深律师事务所律师。
上诉人经上刚、聂敏与上诉人重庆好利来物业发展有限公司（以下简称好利来公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年2月11日作出（2014）渝北法民初字第08868号民事判决。上诉人经上刚、聂敏，上诉人好利来公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人经上刚、聂敏之共同委托代理人游国平、上诉人好利来公司之委托代理人张燕、张妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经上刚、聂敏一审诉称：2011年被告好利来公司在其开发的xx房屋的宣传资料上宣称客厅观光阳台和生活阳台为半赠送面积，飘窗阳台为全赠送面积，且阳台为开放式阳台，在原告到售房部确认真实性后，与被告好利来公司签订了《商品房买卖合同》，对合同价款、交房时间等方面进行了约定，特别是在合同附件三中约定入户门为“美心或同档次品牌防盗门”。合同签订后，待原告得到通知前往接房时发现开放式的阳台全部变更为封闭式阳台，阳台没有赠送面积，入户门既不是美心品牌也不是防盗门。原告购买的是三室两厅，被告为了凑数将空中庭院作为居室，原设计的两室两厅作为三室两厅出售给原告，且该“室”比客厅低十几公分。据此，原告起诉来院，请求判令：被告好利来公司立即将入户门更换为美心或同档次品牌的防盗门；2、被告好利来公司退还原告购房款44858.26元，并以44858.26元为本金，自2013年6月25日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息。诉讼费由被告承担。
好利来公司一审辩称：案涉户型是安装的新多牌防盗门，新多和美心是同档次的防盗门，符合合同约定。被告将阳台变更为封闭式阳是应规划部门的要求，且依法履行了变更手续；被告对阳台做封闭式处理和履行规划变更手续均是在房屋出售给原告之前，且双方合同中附图也明确载明是封闭的，原告称自己不知道阳台为封闭阳台不符合常理，不存在虚假宣传的行为。被告已在合同中注明户型图见合同附件一，而合同附件一即合同附图中有一室即为封闭阳台，和被告交付的房屋户型一致，且封闭阳台也应按照全面积计价，故被告不应退还封闭阳台的半面积房款，被告也不存在违约行为。综上，应当驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2011年11月23日，以好利来公司为甲方，经上刚、聂敏为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，由甲方将其开发的xxx号房屋预售给乙方。户型为三室两厅。本商品房户型图见合同附件一。成交金额519384元，建筑面积单价4550.81元／平方米，套内建筑面积单价5784.43元／平方米。
关于商品房的交付期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2013年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
关于交房手续的办理：甲方应于确定的交房日七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。
关于甲方逾期交房的违约责任：甲方逾期交房，逾期在90日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
关于规划、设计变更的约定：甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向及提高该商品房建筑容积率。乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，15日内未作答复的，视为接受变更。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。
合同附件三中约定入户门为美心或同等档次品牌防盗门。
房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋在设计、质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整修的，应当以书面方式向甲方提出，甲方按照合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已经交付。
关于口头信息、楼盘模型的特别约定：甲乙双方均同意以合同及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。因比例、材质或表现方法所限，本商品房项目部分附属物、构筑物、公共设施、设备可能未在项目平面图或沙盘模型上标示。合同对其他方面还进行了约定。
合同签订后，原告向被告支付了房款519384元。
另查明，案涉房屋所在项目于2011年11月9日取得重庆市商品房预售（预租）许可证，2013年6月24日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。xx项目现在的门牌号为xx号，施工图上的2编号28栋、27栋、26栋、25栋、24栋对应变更为现在的1栋、2栋、3栋、4栋、5栋。
关于客厅外阳台和“空中庭院”：原告举示了案涉户型的宣传图册，该宣传册显示客厅外阳台为开放式阳台且在该宣传资料显示客厅外阳台为半赠送面积，图册中有一处为开放式的“空中庭院”。宣传册底部标注有：“特别提示：本户型所标尺寸仅供参考，交房尺寸以买卖合同约定为准。相同户型因楼梯、楼层、单元等差别，局部结构、面积可能不同”。被告表示对该宣传资料真实性无异议，但其是规划变更之前的宣传资料。从双方合同附图显示客厅外阳台为封闭阳台，“空中庭院”处也为封闭阳台。合同附图上加盖了测绘单位的印章。庭审中，双方确认合同中约定的三室两厅中的一室实质为“空中庭院”对应的封闭阳台，且该封闭阳台的水平高度确比客厅的水平高度略低。
2008年6月3日，重庆市规划局印发了《重庆市规划局关于城市空间环境和建筑景观规划的暂行规定》，该规定第六条规定：两江四岸和临城市主、次干道的建设项目，住宅室外阳台应作封闭处理，并作好室外空调机位、落水管、管线等设施的隐蔽设置，减少对建筑外立面的影响。若室外观赏风景等功能需要而设计不封闭的外阳台时，可考虑采用一步阳台，其宽度不能超过0.5米。
2011年10月10日，规划部门出具设计更改通知单，具体内容为：28#楼5-19轴至5-1／J轴附近；以及5-22轴＊5-C轴至5-Q轴处，原有开敞阳台封闭；原有位置增加窗扇CG1024；CG1424；CG2024A；CG2024B；CG2824；CG2019A；CG2019B。此次修改针对政府相关部门景观要求，在原有防护栏杆之上增加窗扇以封闭阳台。原有安全防护措施已符合相关规范。2011年10月14日，规划部门出具建设项目规划管理报建审查复函，同意被告好利来公司对28号楼东面的生活阳台进行封闭处理的申请，该函的附图须作为竣工验收的依据。
关于入户门是否安装的防盗门的问题。原告认为被告安装的入户门并不是合同约定的美心或同档次品牌的防盗门。被告好利来公司陈述：案涉户型均是安装的新多牌防盗门，并举示了采购及安装合同、检验报告、新多集团有限公司的证明等予以证明。为查清案件事实，经法院委托鉴定，本案争议的入户门具有防盗安全门（丙级）的显著特征，是防盗安全门。被告好利来公司支付了鉴定费1000元。
一审庭审中，原告明确第二次诉讼请求即要求退还房款和利息的性质为违约金。
一审法院认为，原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效。现对双方争议的主要问题逐一评判如下：
一、被告是否应当为原告更换入户门。依照双方合同约定，被告好利来公司应当为原告安装美心或同档次品牌防盗门。庭审中，被告举示了采购及安装合同、检验报告、新多集团有限公司的证明等，证明被告为原告安装的是防盗门。诉讼过程中，一审法院依照被告申请，委托了司法鉴定，鉴定结论载明入户门为防盗安全门，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。
二、被告好利来公司是否应退还封闭阳台的半面积房款及资金利息。从被告举示的规划部门的复函及设计更改通知单等证据显示，案涉房屋的客厅外阳台和“空中庭院”为封闭式阳台，且该设计更改时间为2011年10月10日，早于预售许可证的颁发时间2011年11月9日，也早于双方签订合同的时间2011年11月23日。虽然原告举示了户型图的宣传册，但该宣传册已作特别提示，且双方在补充协议中约定以合同及其附件所约定的内容作为确定双方权利、义务的最终有效依据，故双方对房屋户型还是应以合同附图为准，从双方合同约定的附图显示，客厅外阳台和“空中庭院”为封闭。双方合同中约定的户型为三室两厅，实质是将“空中庭院”对应的封闭阳台作为了一室，被告的行为构成了违约。因合同中对该项违约行为的违约责任未作具体约定，且按照相关计价规范，封闭阳台也应按全面积计价，故对原告要求按封闭阳台的半面积计价退款，无法律依据和合同依据，一审法院不予支持。由于双方在合同中对此种违约情形下，被告应承担违约责任的计算方式未作明确约定，双方在事后也未能达成补充协议，但被告确实存在违约事实，因此，一审法院按原告已付房价款1%的标准酌情予以主张，具体金额为519384元＊1%＝5193.84元。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告重庆好利来物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告经上刚、聂敏违约金5193.84元；二、驳回原告经上刚、聂敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。鉴定费1000元，由被告重庆好利来物业发展有限公司负担。案件受理费920元，由原告经上刚、聂敏负担460元，被告重庆好利来物业发展有限公司负担460元。”
上诉人经上刚、聂敏不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，支持经上刚、聂敏的全部请求，一、二审诉讼费由好利来公司承担。其主要事实和理由如下：1、一审并未查清好利来公司安装的防盗门是否是美心或者同档次品牌防盗门的事实。好利来公司变更规划设计并未书面通知购房者，未征询购房者的意见。2、双方约定涉案房屋为“三室两厅”，好利来公司将“空中庭院”封闭改造成所谓居室出售给购房者，是严重违背合同目的的行为。
被上诉人好利来公司答辩称：请求驳回经上刚、聂敏的请求。
上诉人好利来公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，以及鉴定费由好利来公司承担的判决，本案全部诉讼费由经上刚、聂敏承担。其主要事实和理由如下：1、一审法院判令公司向经上刚、聂敏支付违约金缺乏事实依据和法律依据。“空中庭院”经改造后并不妨碍业主将之作为“卧室”使用，且已经在合同附图中明确房屋户型，不存在欺诈及违约，并就该部分面积在价格上进行了优惠，公司在文字表述上的瑕疵不应成为承担违约责任的依据。2、一审法院判令公司支付违约金的计算标准缺乏依据，且超出了经上刚、聂敏的诉讼请求范围。3、一审法院判令公司承担鉴定费不符合《诉讼费交纳办法》的规定。
被上诉人经上刚、聂敏答辩称：请求驳回好利来公司的上诉请求。
二审中，经上刚、聂敏提交了从重庆市城建档案馆复印的好利来公司xx层平面竣工图，拟证明好利来公司在售房前的宣传画册上所载明的结构设计与工程竣工后存放于城建档案馆的竣工图一致。好利来公司对该证据的真实性、合法性予以认可，但认为不属于二审新证据，对其关联性也不予认可，认为该份证据与其在规划局备案登记的设计变更图纸一致。
好利来公司提交了5份证据：1、xx业主房屋相关信息，房屋面积分户汇总表；2、1栋、2栋、4栋、5栋竣工房屋面积分户汇总表；3、方久昌、谢光斌、经上刚、聂敏产权登记证，证明产权证上的面积与证据二竣工房屋面积分户汇总表上载明的面积一致；4、1栋、2栋、4栋、5栋预售房屋面积分户汇总表；5、方久昌商品房买卖合同，证明合同约定的建筑面积和套内面积与证据四预售房屋面积分布汇总表载明的面积一致。经上刚、聂敏对上诉证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为上诉方的请求是基于被上诉方的宣传画册，对开放式阳台按半面积计算，并未对房屋的实际面积提出异议。
本院认为，因双方对对方举示的证据的真实性、合法性无异议，本院对上述证据的真实性、合法性均予以确认，对其关联性，将结合其他事实在本院认为部分综合评判。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据双方的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：1、好利来公司安装的入户门是否符合合同约定，应否更换；2、针对封闭阳台，好利来公司是否存在违约行为，应否承担支付违约金的法律责任；3、司法鉴定费应由哪方承担。现分别评析如下：
1、关于好利来公司安装的入户门是否符合合同约定，应否更换的问题。依照合同约定，好利来公司应当为经上刚、聂敏安装美心或同档次品牌防盗门。一审庭审中，好利来公司举示了采购及安装合同、检验报告、新多集团有限公司的证明等，拟证明该司为经上刚、聂敏安装的是防盗门。同时，一审中的司法鉴定报告载明涉案房屋的入户门为防盗安全门，一审法院根据前述证据综合认定好利来公司安装的入户门为符合合同约定的防盗门并无不当，本院予以支持，对于经上刚、聂敏在二审中针对入户门提出的异议，因与庭审查明的事实不符，本院依法不予支持。
2、针对封闭阳台，好利来公司是否存在违约行为，应否承担支付违约金的法律责任的问题。从好利来公司举示的规划部门的复函及设计更改通知单等证据来看，涉案房屋的客厅外阳台和“空中庭院”为封闭式阳台，且该设计更改时间为2011年10月10日，早于预售许可证的颁发时间2011年11月9日，也早于双方签订合同的时间2011年11月23日。虽然经上刚、聂敏举示了户型图的宣传册，但该宣传册中已作特别提示，且双方在补充协议中约定以合同及其附件所约定的内容作为确定双方权利义务的最终有效依据，故双方对房屋户型应以合同附图为准。据此，对于经上刚、聂敏在二审中提出的好利来公司变更规划设计并未书面通知购房者，未征询购房者的异议，因与庭审查明事实不符，本院不予支持。
我国住房和城乡建设部颁布的《住宅设计规范》规定：“2.0.2套型由居住空间和厨房、卫生间等共同组成的基本住宅单位。2.0.3居住空间卧室、起居室（厅）的统称。2.0.4卧室供居住者睡眠休息的空间。2.0.5起居室（厅）供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。”从前述规定可知，《住宅设计规范》对“室”、“厅”的定义进行了严格规范，当事人不能随意作扩大理解。本案中，从合同约定和附图内容看，虽然合同约定的户型为三室两厅，但实质上好利来公司是将“空中庭院”对应的封闭阳台作为了一“室”。虽然好利来公司称“空中庭院”经改造后并不妨碍业主将之作为“卧室”使用，但对此说法，好利来公司并无法律依据，根据前述规定，一审法院认定好利来公司的前述行为构成违约并无不妥。
因合同中对该违约行为的违约责任未作具体约定，且按照相关计价规范，封闭阳台也应按全面积计价，故一审法院认定经上刚、聂敏提出的按封闭阳台的半面积计价退款的要求无法律依据和合同依据，未予支持亦无不妥。故对于经上刚、聂敏在二审中提出的好利来公司应按半面积计价退款承担违约责任的异议，本院不予支持。
由于双方在合同中对上述违约情形下，好利来公司应承担违约责任的计算方式未作明确约定，双方在事后也未能达成补充协议，一审法院根据好利来公司的违约事实，酌情按经上刚、聂敏已付房价款1%的标准主张好利来公司应承担的违约责任并无不当，本院予以维持。故对于好利来公司在二审中就违约责任的承担问题提出的诸项异议，因与庭审查明的事实不符，且缺乏法律依据，本院依法不予支持。
3、关于司法鉴定费应由哪方承担的问题。国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案中，一审法院根据前述规定，结合经上刚、聂敏、好利来公司的胜败诉情况对诉讼中产生的案件受理费、司法鉴定费的分担作出的判定并无不当，本院予以支持。故对于好利来公司二审中对鉴定费承担问题提出的异议，本院不予支持。
综上，上诉人经上刚、聂敏、上诉人好利来公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院依法均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费920元，由经上刚、聂敏共同负担460元，重庆好利来物业发展有限公司负担460元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 赵 青
二〇一五年七月五日
书 记 员 何 欢
书 记 员 邓 超