福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终1375号上诉人（一审原告）：正大新景（厦门）投资有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路27号地下一层商场B348单元。法定代表人：白溢龙，总经理。委托诉讼代理人：陈永厅，福建九信律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李招敏，男，1985年06月28日出生，汉族，住福建省政和县。委托诉讼代理人：林亮，福建世好律师事务所律师。上诉人正大新景（厦门）投资有限公司（以下简称正大新景公司）因与被上诉人李招敏房屋租赁合同纠纷一案,不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初5753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。正大新景公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持正大新景公司一审全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误。首先，李招敏于租赁合同期限届满后并未将商铺返还给正大新景公司，不但违反了《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，亦违反《商铺租赁合同》第六点第二条约定的“租赁期限内，甲、乙双方如不再续约，乙方必须在本合同终止日前7日内结清一切费用并将租赁场所及时交还甲方，本合同终止。”因此，在李招敏未将商铺返还给正大新景公司并留存物品于商铺的前提下，李招敏应依法支付相应的占用费用。其次，讼争商铺的自用电情况，相应的证据正大新景公司已提交。另外，商铺依据合同约定应支付公摊水电。但一审判决对上述费用均未支持，明显错误。李招敏答辩称，一、正大新景公司无权向李招敏主张讼争商铺占用费。李招敏于2014年6月15日撤场后就没有再继续经营，除部分固定装修外，李招敏并未留存任何物品在讼争商铺处。讼争商铺所在商场为内部开放式布局，李招敏撤场后至租赁合同终止期间不存在任何占用商铺的行为，故正大新景公司主张李招敏撤场后继续占用商铺缺乏事实依据。原审判决已认定租赁合同系到期终止，合同终止后，李招敏留存部分固定装修的行为并不影响正大新景公司另行使用或出租商铺，正大新景公司怠于行使权利造成的自身租金损失无权要求李招敏承担。二、正大新景公司无权向李招敏主张原审判决的水电费以外的其他费用。李招敏于2014年6月15日后就没再经营和使用讼争商铺，李招敏交纳水电费至此时间点即可，正大新景公司无权要求李招敏支付此时间点以后的水电费。正大新景公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除《商铺租赁合同》；2.正大新景公司有权没收履约保证金19200元；3.李招敏立即支付租金及占用费230400元（按月9600元，自2014年6月1日起计至2016年5月31日止）、管理费31824元（按月1326元，自2014年6月1日起计至2016年5月31日止）、水电费10557元（自2014年3月6日起计至2016年3月5日止）、违约金19200元、滞纳金312464元（自2014年6月1日起计至实际付款之日止）。一审法院认定事实：2013年5月17日，正大新景公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的李招敏签订《商铺租赁合同》一份，约定：1、乙方承租甲方位于厦门市台湾街商业项目“新景建材城”编号为D045-046的商铺，用于经营或展示衣柜类别的产品，品牌为“雅百宝”；2、合同期限自2013年5月20日起至2015年5月31日止，租金每月9600元，管理费每月1326元，租金和管理费每两个月支付，首期租金和管理费自2013年5月20日起至2013年7月31日止，乙方应在上一期租金和管理费期满后7日内支付下两个月租金和管理费；3、乙方在支付首期租金和管理费时交纳履约保证金19200元，商铺有关的公共维修金、水、电、通讯、空调、装修垃圾清运费等费用以及与乙方经营有关的其他费用概由乙方承担，水费按商场总营业面积分摊，乙方租赁场地内经营用电采用独立电表计量，甲方每月公布水电量和收费通知，乙方接到通知后7日内到甲方财务部缴纳，由甲方向供水、供电部门统一缴纳;4、乙方逾期支付水电费、租金和管理费等各项费用，按每日3‰乘以逾期支付总金额支付滞纳金，并视为李招敏违约。逾期达15天，正大新景公司有权直接从乙方履约保证金中扣除，并有权采取责令退场、提前解除合同并追究违约责任等措施；5、租赁期限内，乙方出现拖欠租金、管理费、公摊费、市场推广基金、水电费达半个月以上的，甲方有权选择通知甲方解除合同，合同自甲方通知送达乙方之日起解除，同时追究乙方相当于两个月租金的违约金、相关滞纳金和实际损失；6、乙方违反合同导致合同提前终止，甲方有权不退还乙方已交纳的各项款项（租金及管理费、履约保证金等），责令乙方在接到解除通知之日起3日内退场，并有权向乙方追究损失及赔偿，乙方不得拒绝，如乙方未在3日内退场，视为乙方自愿放弃未退场的物品，无偿归甲方所有，甲方有权直接清场并由乙方承担清偿费用，而甲方无需承担因此给乙方造成的任何损失；7、租赁期满，双方如不再续约，乙方必须在合同终止日7日内结清一切费用并将租赁场地及时交还甲方，合同如提前终止、解除或届满时，在缴清所欠甲方的一切费用后，乙方应在合同终止后的3日内将其所租赁的商铺归还甲方，并保持商铺及设施、设备的完好状态，不得留存货品或影响商铺的正常使用。超过3日后对未经同意留存的物品，甲方有权按照废弃物品处置，处置费用由乙方承担，乙方不得有任何异议；合同还对双方的其他权利、义务作了相应的约定。正大新景公司为支持诉讼请求提交了缴款通知单11份、律师函及EMS快递单、现场照片、厦门新景风华物业管理有限公司新景天湖管理处出具的房屋编号证明、历月电费明细及证明、公摊明细及票据。李招敏对缴费通知书真实性不予确认，有签名的通知单上手写的滞纳金真实性存疑，存在事后添加的可能，其他没有签名的缴费通知单均系正大新景公司单方制作；对律师函的形式真实性无异议，但载明数额与事实不符；对于照片确认为讼争商铺的照片，但李招敏已于2014年6月15日撤场，商铺遗留的只是固定装修，货物并非李招敏所有；对于用电明细及证明李招敏认为系正大新景公司单方制作，李招敏未实际使用商铺，与李招敏无关；对于公摊明细真实性不予确认，票据不能证明产生的公摊费用是多少。打单日期载明为2014年7月24日由案外人叶翠丽签收的缴费通知单显示商家名称为雅百宝，应交租金19200元、管理费2652元、水电费854元。加盖有供电公司客户受理专用章的历月电费明细显示户名为赖明暖的用户2014年12月、2015年1月份、2015年2月份用电量分别为“0”、“0”、“19”，2015年3月份之后用电量均为0。厦门新景风华物业管理有限公司新景天湖管理处出具的房屋编号证明显示厦门市台湾街新景建材城编号为D045-046商铺，与厦门市台湾街新景天湖广场地下一层原房产编号178、179、185、186单元为同一地址。正大新景公司提交的相关票据显示的用户地址及名称与本案讼争租赁店面并不一致，无法证明本案讼争租赁店面实际发生的水电费及公摊费用。诉讼过程中一审法院至讼争店铺进行现场查看并拍摄了现场照片，经查看的现场情况为：商户的商标名称为雅百宝，店内有书柜、衣柜展示样品，店铺内存留部分衣柜门、木板存货，店铺内墙壁上贴有墙纸。庭审过程中，正大新景公司陈述讼争店面的权属人为赖明暖，开发商与业主将商铺移交给正大新景公司，由新景建材城商场统一运营出租给商户，赖明暖委托正大新景公司出租商铺。正大新景公司认为双方的租赁合同应该已经终止，李招敏认为双方之间的租赁合同于2016年6月15日解除。李招敏确认截至2014年6月15日讼争店铺发生的水电费为854元，同时为滞纳金标准过高，由法院调整。一审法院认为，《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均与法不悖，应认定合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，租赁期限自2013年5月20日起至2016年5月31日止，新景公司主张2014年6月1日起李招敏未支付租金、管理费，李招敏未举证证明其交付了该期间的相关费用。故李招敏应支付自2014年6月1日起至2015年5月31日止的租金9600元/月×12个月=115200元，同时支付2015年6月1日至2016年5月31日的管理费1326元/月×12个月=15912元。正大新景公司主张李招敏因拖欠租金、管理费应支付滞纳金，该部分即为逾期支付租金、管理费的违约金，正大新景公司的该部分主张具有合同依据，但日千分之三的违约金标准过高，本院依法将标准调整至月2%，滞纳金自逾期支付租金、管理费之日起计算。2015年5月31日合同终止后，双方之间的相关租赁关系终止，正大新景公司再要求解除租赁合同已经没有必要，也没有相应的依据，本院依法不予支持。根据合同约定出租方违反合同导致合同提前终止，出租方才有权不予退还保证金，现租赁合同并未提前终止，故正大新景公司请求没收李招敏缴纳的履约保证金没有合同依据，履约保证金可抵扣李招敏应支付的租金、管理费等费用。李招敏2015年6月15日之前的水电费为854元，该部分费用应由其承担，但李招敏对正大新景公司提交的催缴通知单不予确认，因通知单中的签字并非李招敏本人所签，正大新景公司无法证明通知缴纳水电费的时间，故正大新景公司主张该部分水电费滞纳金的主张，没有相应的合同及法律依据，本院不予支持；正大新景公司主张的其他水电费部分，因正大新景公司提交的用电明细、证明、公摊明细、发票等无法证明讼争商铺实际发生的水电费，且部分水电费发生在合同终止之后，故对超出854元部分的水电费本院不予支持。正大新景公司主张根据合同约定李招敏应支付违约金19200元，因正大新景公司未举证证明除李招敏逾期支付租金、管理费、水电费外存在其他损失，在本院已经支持正大新景公司上述费用逾期支付的滞纳金的诉讼请求后，综合合同的履行情况，正大新景公司约定的19200元违约金已经明显高出自身的损失，对正大新景公司的该部分请求本院依法不予支持。合同终止后，李招敏虽有部分固定装修存留于讼争商铺，但根据合同约定正大新景公司有权将店内遗留物品处理，并不影响正大新景公司另行使用或出租商铺。结合正大新景公司提交的历月用电明细，李招敏在合同解除前实际已经未经营商铺，故正大新景公司在合同终止后要求李招敏支付房屋占有使用费没有相应的合同及法律依据，本院依法不予支持。李招敏抗辩认为正大新景公司未提交权属登记证明文件，未出示经业主合法授权的相关文件，本案合同可能为无效合同；本院认为，正大新景公司虽未提交店铺的权属证明及相关授权文件，但讼争店铺为新景建材城地下商场的一部分，并非未经过法律许可的违章建筑，正大新景提交历月电费明细、发票、物业公司证明等亦可佐证，故本案的店铺租赁合同系双方的真实意思表示，应当认定合法有效。李招敏同时抗辩认为本案讼争的合同应于2014年6月15日解除，但未提交相应的证据加以证实，法院对李招敏的抗辩意见依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、李招敏于本判决生效之日起十日内向正大新景（厦门）投资有限公司支付租金115200元、管理费15912元及逾期支付租金、管理费的滞纳金（滞纳金按月2%的标准，分别以21853元为基数自2014年6月8日起计算，以21852元为基数自2014年8月8日起计算，以21852元为基数自2014年10月8日起计算，以21852元为基数自2014年12月8日起计算，以21852元为基数自2015年2月8日起计算，以21852元为基数自2015年4月8日起计算，均计至租金、管理费实际支付之日；支付租金、管理费及滞纳金时应扣除李招敏已经支付的履约保证金19200元）；二、李招敏于本判决生效之日起十日内向正大新景（厦门）投资有限公司支付水电费854元；三、驳回正大新景（厦门）投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4922元，由正大新景（厦门）投资有限公司负担3634元，由李招敏负担1288元。正大新景公司、李招敏于二审中均未提交新证据。二审经审理查明，正大新景公司对一审判决查明的事实无异议，但认为一审判决遗漏查明：1、《商铺租赁合同》中第一部分第二条中约定“如乙方在租赁期限期满后，未经甲方的书面同意继续占用租赁场地，其占用不能视为合同延期或续订，在占用期间乙方需支付相当于租金10倍的使用费给甲方。甲方仍然有权依照法律程序索回乙方租赁场所和因上述占用所产生的一切损失及费用，包括但不限于诉讼及律师费等”；2、《商铺租赁合同》中第六部分第一条约定，“如需续租，乙方需在租赁期满之日前60日向甲方提出书面申请，经甲乙双方协商一致后，重新签定合同。若达不成新的合同，合同期满即自行终止，甲方有权将乙方租赁期满的经营场地租赁给第三方”。李招敏对一审判决查明的事实无异议。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，围绕正大新景公司的上诉请求，作如下分析：首先，李招敏于合同到期前已长期未实际经营商铺，正大新景公司作为商场的经营管理者，从现场管理及水电使用等均可知道或应当知道该情况。合同期满后，在合同约定正大新景公司有权按照废弃物品处置李招敏留存于商铺内物品的情况下，正大新景公司未及时接管讼争商铺，对讼争商铺采取适当措施防止损失的扩大，正大新景公司要求李招敏承担该扩大部分的损失，即合同期满后的房屋占有使用费，本院不予支持。其次，正大新景公司未提交制作催缴通知单的用水用电明细、支付凭证等，其要求李招敏按提交的催缴通知单缴纳水电费及公摊水电费，证据不足，本院不予支持。综上，正大新景公司的上诉请求均缺乏事实与法律依据，不能成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7268元，由正大新景公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 （曾 聆）审 判 员 （柯艳雪）审 判 员 （章 毅）二〇一七年八月二十八日书记员（ 林加 仁）附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。