安徽省太和县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民一初字第02132号
原告：陈奎，男，1953年3月3日生，汉族，住安徽省太和县。
委托代理人：魏兴，安徽相和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：高庭前（曾用名：高振），男，1967年10月16日生，汉族，住安徽省太和县，
原告（反诉被告）陈奎诉被告（反诉原告）高庭前房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理后，依法由代理审判员蒋卫斌适用简易程序于2015年8月21日公开开庭进行了审理。陈奎的委托代理人魏兴，高庭前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈奎诉称：2012年6月份，陈奎因生产塑料颗粒，与高庭前达成口头租赁协议，约定租赁期四年，年租金15000元。2012年6月15日，陈奎支付高庭前定金7000元，随后进行装修及配套设施建设，共投资70000元。2012年12月1日双方补签书面协议。合同签订后，陈奎如数交纳房租。后因陈奎暂定停产，高庭前擅自违反合同约定，在2014年11月5日将厂房租给他人，并把陈奎办公室、卧室的东西扔出去，不让进门，造成陈奎投资建设的设备全部损失殆尽。陈奎为了维护自己的合法权益依法诉讼，要求确认与高庭前签订的房屋租赁合同无效；要求高庭前双倍返还定金14000元，退回2015年度房屋租金5000元、赔偿生产经营配套投资损失31567元、赔偿电费差价损失18000元、鉴定费2200元等共计70767元。
高庭前辩称：我租给陈奎的房子没有房产证和建设工程规划许可证不错，我同意确认合同无效。陈奎于2012年6月15日交付我7000元定金不错，但后来陈奎嫌房租贵、三相电费用高，告知我不租了，所以我将7000元定金退回给了陈奎，陈奎要求我双倍返还定金7000元没有依据。2012年11月17日，陈奎打电话告诉我又要租房，并且已把机械设备搬放到了我的院内。为了日期好记，我们就以12月1日为准，约定租金每年15000元，每年的12月1日前付清下一年的房租。2012年12月29日陈奎支付我租金10000元、2014年2月17日陈奎支付我租金10000元，2014年10月5日支付我租金5000元，2014年11月5日支付我租金5000元，共支付我2年租金30000元。陈奎要求我返还2015年的租金5000元，没有事实依据，因为他根本没有支付2015年的房租。陈奎的机械设备因为其欠下大量外债而抵押给了债权人。陈奎在2014年前半年就因资不抵债而不能生产，机械设备被债主拉走。陈奎剩余在我院里的东西我一点不要，他的损失与我无关。租房协议中我只负责三项电接通，起到介绍、联系的作用。陈奎要求我赔偿其电费差价18000元损失，没有依据。陈奎的鉴定与我无关，我不负担鉴定费。
高庭前反诉称：我于2014年12月1日将一旧厂房租给了陈奎。由于陈奎经营不善，欠下大量外债，于2014年12月2日机械设备被债主拉走后已无力生产。陈奎自2014年12月1日至今一直未付房租，为了维护我的合法权益，依法反诉，要求陈奎支付我2015年的房租15000元并腾空房屋，将租赁房屋恢复原样。
陈奎对高庭前的反诉辩称：2014年12月1日，因高庭前违约造成我无法继续租房，所以我不应支付其2015年的房租。我的物品被高庭前放在外面7个月，已经无法使用，故我不同意拉走自己的东西。因为租房协议中没有相关约定，所以我不同意给高庭前的房屋恢复原样。
经审理查明：2012年6月5日，陈奎与高庭前口头达成租房协议，由陈奎租赁高庭前位于长征路东凡小庄的一座旧厂房，该厂房没有建设工程规划许可证和房产证。陈奎当日支付高庭前定金7000元，高庭前出具收条一张，收条载明：“今收到租房定金柒仟元整（7000元）。随后，陈奎即在厂房内安置机械设备。2012年12月1日，陈奎与高庭前补签了书面租房协议，其中约定：房屋租金为每年15000元，一年一交，陈奎须按时交，否则高庭前有权停止陈奎使用。房屋租期4年，4年内高庭前不得停止陈奎使用，否则一切费用由高庭前支付；高庭前负责三项电接通，费用由陈奎支付。以上协议陈奎、高庭前严格遵守，哪一方违约，哪一方负责。后陈奎分四次支付了房租，分别于2012年12月29日支付房租10000元，高庭前出具收条一张，收条载明：“今收到老陈房款壹万元整（10000元），注：还下欠伍仟元整”；2014年2月17日支付房租10000元，高庭前出具收条一张，收条载明：“今收到老陈2014年房租款壹万元整（10000元），还下欠壹万元整”；2014年10月支付房租5000元（未提交收据）；2014年11月5日支付房租5000元，高庭前出具收条一张，收条载明：“今收到老陈2014年度房租伍仟元整（5000元）。日期（2013年12月1号至2014年11月30号）。注；本年度房租付清壹万伍仟元”。2014年12月，陈奎因欠债外出。陈奎外出期间，其用于生产经营的机械设备被债主拉走。厂房空地闲置后，高庭前同意王胜利将大理石搬进高庭前租给陈奎的厂房内。后高庭前要求陈奎支付2015年的房租未果，便将陈奎的部分物品从屋内堆放到厂房院内的一个棚下。期间，高庭前打电话通知陈奎拉走自己的个人物品，陈奎称大门被锁无法进入，自己仅从小门进入拉走了部分物品。2015年3月23日，陈奎委托安徽天正国际保险公估有限公司对其堆放在高庭前厂房内的物品进行评估，评估结论为；“评估标的陈奎投资的太和县造粒厂装修材料价值为人民币31，567.00元（大写；叁万壹仟伍佰陆拾柒元整）。2015年5月28日，陈奎以房屋租赁纠纷为由诉讼来院。
以上事实有；原告提交的租房协议一份、收条三张、安徽天正国际保险公估有限公司的评估报告一份，高庭前提交的接警情况登记表一张，双方当事人的陈述等证据在卷予以证实并经当庭质证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
本案中，高庭前就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与陈奎订立的房屋租赁合同系无效合同，本院予以确认。定金合同是房屋租赁合同的从合同，房屋租赁合同无效，定金合同也无效。陈奎要求高庭前双倍返还定金的请求，不符合法律规定，本院不予支持，但高庭前应将7000元定金退还陈奎。陈奎自2012年12月1日起至2014年12月1日，占有使用高庭前的房屋用于生产经营，应支付高庭前房屋占有使用费。房屋占有使用费可比照租房协议中双方约定的房租15000元／年的标准确定。2012年12月1日至2014年12月1日，2年期间，陈奎应支付高庭前房屋占有使用费3万元，共实际支付3万元。陈奎未有证据证明其支付了2015年房租，其要求高庭前退回2015年房租5000的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。陈奎要求高庭前赔偿其生产经营配套投资损失31567元，但其机械设备被债主拉走是自身欠债所致，与高庭前无关。陈奎的个人物品被高庭前堆放在院内小棚下，并未实际毁损。陈奎要求高庭前赔偿其生产经营配套投资损失31567元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。陈奎应自行拉走自己的个人物品和未形成附和物的装饰装修物，腾空房屋；已经形成附和物的装饰装修物，应与高庭前协商处理，协商不成的，可以另行起诉。陈奎要求高庭前支付电费损失18000元，但未能举证证明其有18000元的电费损失，故陈奎的这一诉讼请求，本院不予支持。陈奎要求高庭前支付鉴定费2200元的请求，没有法律依据，本院不予支持。2014年12月，陈奎外出后，高庭前将房屋交给大理石石材老板王胜利占有使用，陈奎未实际占有使用该房。高庭前反诉要求陈奎支付2015年房屋租金15000元的请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、判决如下：
一、原告（反诉被告）陈奎与被告（反诉原告）高庭前于2012年12月1日签订的租房协议无效；
二、被告（反诉原告）高庭前退回原告（反诉被告）陈奎订金7000元；
三、原告（反诉被告）陈奎腾空被告（反诉原告）高庭前的房屋。
四、驳回原告（反诉被告）陈奎、被告（反诉原告）高庭前的其他诉讼请求。
上述一、二、三项于本判决生效之日起10日内履行完毕。
案件本诉受理费1570元，反诉受理费175元，合计1745元，减半收取873元，由原告（反诉被告）陈奎负担785元，被告（反诉原告）高庭前负担88元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
代理审判员 蒋卫斌
二〇一五年九月九日
书 记 员 张晶晶