浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台温民初字第486号
原告：毛海斌。
原告：江素芬。
委托代理人：毛楚铭。
被告：李永青。
委托代理人：林鸣华。
委托代理人：陈丹琳。
第三人：李义昌。
原告毛海斌、江素芬与被告李永青及第三人李义昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，由审判员江学才依法适用简易程序，于同年5月19日与（2014）台温民初字第487号一案并案公开开庭进行了审理。原告毛海斌、江素芬及其特别授权委托代理人毛楚铭，被告李永青及其特别授权委托代理人林鸣华，第三人李义昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛海斌、江素芬起诉称：2010年8月25日，原、被告达成《房屋租赁合约》，原告将其坐落于温岭市太平街道东辉北路222-7号通天房一间租赁给被告使用，并对租金及支付方式作了约定。租赁合同生效后，被告在租赁房屋内经营。2013年11月27日，被告在其与第三人李义昌签署《转让协议书》中，把原告租赁给被告使用的房屋转租给第三人。鉴于被告转租房屋未征得原告的同意，又在承租期内擅自改变房屋结构，致出租房屋出现重大消防安全隐患。原告知情后，于今年2月16日，书面通知对方解除合同，事后又多次通知要求被告解除合同，但被告拒绝。现原告起诉请求判令：一、确认原告与被告2010年8月25日签署的《房屋租赁合约》于2014年2月16日解除；二、被告立即腾退房屋按原状将房屋交还原告。
原告毛海斌、江素芬为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、房屋所有权证两份及土地使用证一份，用以证明租赁房屋的产权属于原告毛海斌、江素芬所有的事实。
2、房屋租赁合约一份，用以证明原、被告之间的房屋租赁情况。
3、原、被告签订的南苑亿家宾馆转让协议一份，用以证明被告擅自转租房屋的事实。
4、解除合同的通知及邮寄回执各四份，用以证明原告三次通知被告解除房屋租赁合同的事实。
5、被告和第三人的转让协议书复印件一份，用以证明被告未经原告同意擅自把房屋转租给第三人的事实。
被告李永青答辩称：本案不存在单纯的房屋租赁合同关系，原、被告之间还存在宾馆经营权转让的法律关系。租赁的房屋是原告作为经营权的经营场所转让给被告的，房屋是经营权的载体。2013年11月27日，被告因业务繁忙所以将该经营权依法转让给第三人，是被告正常行使经营权。被告将经营权转让给第三人是经过原告同意，不存在擅自转租房屋的行为。原告认为被告擅自改变房屋结构等说法均不存在。被告支付给原告房租，原告拒收。因此，原告单方通知被告解除房屋租赁合同的行为不符合法律规定，请求驳回原告诉请。
被告李永青为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、原告与被告之间的宾馆转让协议复印件一份和被告与第三人之间的转让协议一份，用以证明原、被告之间诉争的实质是宾馆的经营权及经营权的转让情况。
2、企业信息，用以证明温岭市太平南苑亿家商务宾馆工商登记的业主是毛海斌。
3、被告妻子与毛海斌的对话录音，用以证明转让是经过毛海斌同意的事实。
4、装修费用单据，用以证明宾馆的部分装修费用为652700元。
第三人李义昌答辩称：宾馆是被告转让给第三人，现已由其在经营。原告未与其签订转租合同，其付房租给原告，但原告拒绝接受。
第三人李义昌未向本院提交相关证据。
经各方当事人举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据1、2、4，被告和第三人对真实性均无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。原告提交的证据3和证据5与被告提交的证据1，实际为同一证据，鉴于各方当事人对真实性均无异议，本院予以认定。被告提交的证据2，原告及第三人无异议，本院予以认定。被告提交的证据3，原告对三性均有异议，认为在2013年2月19日前后都向被告发出要求解除房屋租赁合同的通知，且录音内容不完整，但不要求对录音内容的完整性进行鉴定。本院经审查认为，该录音内容不完整，且不能直接反映原告同意被告将房屋转租给第三人李义昌，结合第三人在庭审中陈述“转让宾馆是他与被告联系的，无经过原告同意。当时被告说原告在场，他们之间合同将无法签订，被告说如有事由被告负责。”，故该证据不能证明被告李永青的待证事实，本院不予认定。被告提交的证据4，原告认为与本案无关。本院经审查认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不作认定。
综上，本院认定案件事实如下：
原告毛海斌、江素芬系坐落于温岭市太平街道东辉北路222-7号房屋的所有权人。该房屋的土地使用权证号为温国用（2004）字第G02372号；1-2层的房屋所有权证号为温房权证城区字第××号；3-5层的房屋所有权证号为温房权证城区字第1135**。2010年8月25日，原告毛海斌将位于温岭市太平街道东辉北路的南苑亿家商务宾馆转让给被告李永青经营，并签订了《南苑亿家宾馆转让协议》一份，约定由被告经营至2020年8月24日及转让费等相关事项。同日，原告毛海斌与被告李永青签订了一份《房屋租赁合约》，约定原告将涉案的房屋租给被告使用至2020年8月24日及房屋租金等相关事项。2013年11月27日，被告李永青与第三人李义昌签订了一份《转让协议》，约定将南苑亿家商务宾馆转让给第三人经营至2020年8月25日及房屋租金等相关事项。
本院认为：本案当事人实施的民事法律行为包括房屋的转租行为和宾馆经营权的转让行为。虽然本案所涉的房屋转租行为和宾馆经营权转让行为相互联系，且为实现同一合同目的而产生，但两行为对应的法律关系是不相同且相互独立的。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原告毛海斌作为房屋所有权人与被告李永青于2010年8月25日订立的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属有效。被告在与原告的租赁合同期内，将原告租给其用于经营宾馆的房屋转租给第三人，但并未提供证据证实该转租房屋的行为已获得原告毛海斌即出租人的同意，故原告有权要求解除与被告之间的房屋租赁合同。2014年2月26日，原告向被告发出解除房屋租赁合约的通知，被告于次日收到该通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“合同自通知到达对方时解除”，因此，原、被告双方于2010年8月25日签订的《房屋租赁合约》自2014年2月27日起解除。合同解除后，双方的权利义务应当终止，因此，被告有义务及时将租赁的房屋交还原告。房屋目前由第三人在经营使用，但在原、被告之间的租赁合同解除后第三人就无权继续占有该房屋。因此，应由被告和第三人共同负责腾空房屋交还原告。至于原告主张被告在承租期内擅自改变房屋结构，致使房屋出现重大消防安全隐患，但未提供相应证据予以证实，故本院对该主张不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条第一款第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条和《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：
一、原告毛海斌与被告李永青于2010年8月25日签订的《房屋租赁合约》自2014年2月27日起解除。
二、被告李永青和第三人李义昌在本判决生效后二十日内共同负责腾空位于温岭市太平街道东辉北路222-7号的房屋并交还给原告毛海斌、江素芬。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告李永青负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，交纳上诉案件受理费80元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。
审 判 员 江学才
二〇一四年六月十九日
代书记员 陈舒颖