陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民二初字第00041号
原告王逸东，无业。
委托代理人连江海，西安市未央区草滩法律服务所法律工作者。
被告西安茗都实业有限公司，住所地西安市未央区太元路28号。
法定代表人林金和，该公司董事长。
委托代理人高奎博，陕西沣京律师事务所律师。
被告陕西杨家置业有限公司，住所地西安市未央区大明宫街道杨家村内办公楼。
法定代表人苟元哲，该公司总经理。
委托代理人李越，陕西恒达律师事务所。
原告王逸东与被告西安茗都实业有限公司、陕西杨家置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王逸东的委托代理人连江海、被告西安茗都实业有限公司、陕西杨家置业有限公司的委托代理人李越到庭参加了诉讼。
王逸东起诉称，2011年7月28日，西安茗都实业有限公司与陕西杨家置业签订了《项目合作协议书》，该协议书第6条第二款明确约定：“西安茗都实业有限公司享有该楼位于用地范围内楼位上全部的合法权利，包括占用、使用、收益的权利。”此后，西安茗都实业有限公司开始建造该第14幢楼房。2012年8月28日，其与西安茗都实业有限公司签订一份编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，其以单价6000元／平方米的价格购买西安茗都实业有限公司开发、建造的位于西安市未央区杨家庄红星美凯城第14幢1-3层总计3700平方米的商铺房，总价款为22440000元，西安茗都实业有限公司的交付期限为2014年9月30日。合同签订后，其通过银行转账向被告交纳定金4800000元整。此后，其按照双方约定，陆续以转账、现金及委托付款的方式向西安茗都实业有限公司付款总计22440000元，在2014年6月30日前完全按照合同约定履行完自己的付款义务。但是西安茗都实业有限公司却没有按照合同约定按照向其交付该商铺，其多次派人催要，西安茗都实业有限公司均置之不理，至今没有履行自己的合同义务。同时根据其与西安茗都实业有限公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定：西安茗都实业有限公司应该承担该合同第八条规定的最后交付期限起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金807840元。综上请求：1、依法判令第一被告西安茗都实业有限公司继续履行《商品房买卖合同》，限期交付位于西安市未央区杨家庄红星美凯城第14幢第一、二、三层商铺共计3700平米归原告所有；2、判令第一被告西安茗都实业向其支付逾期交房违约金807840元（截止至2014年12月12日）3、依法判令第二被告对上述合同义务负连带责任。4、本案诉讼费由被告负担。
被告西安茗都实业有限公司辩称，其与王逸东之间不存在商品房买卖合同关系，其没有向西安茗都实业有限公司交付房屋的义务。其与王逸东只所以签订商品房买卖合同，是因其公司的法定代表人林金和在原告王逸东的父亲王春光借款，王春光担心林金和没有资金归还借款，遂要求其与王逸东签署一份买卖合同，并要求以合同约定的商品房作为担保，以确保林金和能够如数还款，但实际上双方并不存在商品房买卖关系。买卖合同属于双务合同，买受人有支付价款的合同义务，而王逸东自始至终未向其支付过一分钱的购房款。因此，其与王逸东之间的合同只是为了确保王春光的债权得以实现的形式，并不实际履行，答辩人没有义务向其交付房屋，更谈不上支付逾期交房违约金。另，现林金和已经将借款基本还清，但王逸东却仍旧以实际不存在的商品房买卖合同关系为依据要求其向王逸东交付3740平米的商铺，该行为明显是王逸东以非法占有为目的，意图利用法院的审判权和执行权，通过虚构事实提起民事诉讼的方法，骗取人民法院作出有利于自己的裁判，从而占有其财物，故本案涉嫌诉讼诈骗，建议将本案移送公安机关处理。
陕西杨家置业有限公司辩称，其与西安茗都实业有限公司于2011年7月28日签订《项目合作协议书》，该协议书对双方的职责、权利义务等均有约定。诚然根据协议书西安茗都实业有限公司有项目的建安施工及商品房销售任务，但该权利的行使必须符合相关规定，合规有序。即在西安茗都实业公司确定销售单位后，按商品房销售合同的约定收到房款后，以陕西杨实置业有限公司的名义开具收款收据，合同价款结清后，再由陕西杨家置业出具商品房销售发票。无论购房者采用何种方式支付，都必须汇入项目单体专业银行账户内，不得户外截留。专业银行账户由杨家置业与西安茗都实业有限公司共管，以确保项目建设资金。销售收入归乙方所有。对此，被王逸东和西安茗都公司对此清楚明白。同时，根据杨家置业有限公司与茗都实业《项目合作协议书》第二条约定，杨家置业承担项目开发主体的相关责任。从该项目从报建、立项、招投标、等等一切手续均由杨家置业办理。即杨家置业有限公司是红星美凯城项目的唯一开发主体。《西安市商品房预售许可证》（市房预售字第2014435号，明确载明，售房单位：陕西杨家置业有限公司。茗都实业公司作为项目合作方，无权利也无资格与他人签订商品房买卖合同。与他人签订商品房买卖合同的合法主体只能是杨家置业有限公司。对此，王逸东和茗都公司都是清楚的。因此，王逸东和茗都公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同。该合同是如何产生的，签订的背景、目的和来龙去脉只有他们双方明白。另，王逸东与茗都实业公司签订了所谓的《商品房买卖合同》后，是如何付款的，用什么方式支付的，共支付多少次，多少数额，茗都实业公司又返还多少，他们之间还有哪些交易等等，杨家置业有限公司毫不知情。在收到王逸东的起诉状前，杨家置业根本不知王逸东和茗都实业有限公司签订有《商品房买卖合同》，王逸东也从未就其与茗都公司之间的纠纷找过杨家置业有限公司。说明王逸东非常清楚此事与杨家置业有限公司没有关系。综上，王逸东对西安茗都实业有限公司与杨家置业有限公司签订的《项目合作协议书》是知情的，他们双方签订的《商品房买卖合同》是无效的，王逸东与茗都公司之间的经济往来状况，杨家置业有限公司全然不知。综上，请求驳回王逸东要求杨家置业有限公司对王逸东与茗都实业有限公司签订的《商品房买卖合同》承担连带责任的诉讼请求。
经审理查明：2012年8月28日，王逸东与西安茗都实业有限公司签订：编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》一份。内容：第一条，“出卖人以投资方式取得位于未央区杨家庄14#楼编号为城改项目的地块的土地使用权。该地面积为建筑面积13万平方米，规划用途为商住。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名红星美凯城14#楼。第三条，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第14#1-3层商铺号房。该商品房的用途为商住，属框剪结构，层高为32层，建筑层数地上31层，地下1层。该商品房建筑面积共3740平方米。第四条，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6000元，总金额22440000元整。第六条，付款方式及期限。买受人按下列第一种方式按期付款：一次性付款人民币贰仟贰佰肆拾肆万元整。第八条，交付期限。出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第
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种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第
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种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十五条，关于产权登记。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的8%向买受人支付违约金。第十九条，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。第二十二条，本合同连同附件共22页，一式贰份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人壹份，买受人壹份。合同落款出卖人加盖西安茗都实业有限公司公章、茗都实业有限公司法定代表人林金和签字并加盖私章；买受人王逸东签字并加盖私章。合同签订时间落款2012年8月28日。合同文本为中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局制定的正式文本。除上述内容外，其余部分空白未填写。同日，西安茗都实业有限公司出具编号为8732472的收据一份，载明：入账日期：2012年8月28日，交款单位王逸东，收款方式现金，人民币（大写）贰仟贰佰肆拾肆万元整。收款事由，购14号楼1-3层总面积3740平方米＊6000元每方米。加盖西安茗都实业有限公司财务专用章。另查明，2011年10月21日、24日，户名为王春光，账号为62×××52的账户，向工商银行户名为林金和，账户为41×××88的账户分别转款1479000元、1401000元。
2012年8月30日，户名为霍秀英，账号为62×××98的账户向户名为林金和账号为62×××01的账户转款540100元；2012年8月30日，户名为王春光，账号为62×××52账户向户名为林金和账号为62×××01账户转款3650000元；2013年4月19日，账户王春光，账号为62×××52的账户通过网银向户名为林金和，账号为37×××64的账户，分五笔分别转款2880000元、97000元、100000元、42000元、200000元，共计3319000元。2014年6月9日，西安茗都实业有限公司出具《委托收款授权书》，内容为：“本公司西安茗都实业有限公司（注册号610100100059854），于2014年6月5日委托贺永胜（身份证号：××）收取王春光（身份证号：××）购房款人民币大写：贰佰伍拾玖万捌仟零陆拾肆元整（小写2598064元），付款期限截止2014年6月20日向指定账号付清。指定款账户信息如下：户名贺永胜；账号62×××88；开户行：工商银行西安凤城十二路支行。以上收款人各账户为本公司指定的收款账户，因此所产生的一切事宜和法律纠纷均由本公司承担。落款为西安茗都实业有限公司加盖公章并法定代表人林金和签字。”2014年6月20日，户名为王春光，账号为62×××52的账户，向户名为贺永胜，账号为62×××88的账户转款2598064元。2014年6月30日，林金和出具《委托收款授权书》，内容为：“本人林金和（身份证号：××，于2014年6月30日委托景兴东（身份证号：××，收取焦建英（身份证号：××）人民币大写：伍佰万元整（小写5000000元），付款期限截止2014年7月5日向指定账户付清。指定收款账户信息如下：户名：景兴东；账号43×××71；开户行：建设银行西安莲湖路支行。以上收款人和账户为本人指定的收款账户，因此所产生的一切事宜和法律纠纷均由本人承担。落款为林金和，落款时间2014年6月30日。”2014年6月30日，林金和出具《委托收款授权书》，内容为：“本人林金和（身份证号：××，于2014年6月30日委托张健生（身份证号：××，收取焦建英（身份证号：××）人民币大写：叁佰万元整（小写3000000元），付款期限截止2014年7月5日向指定账户付清。指定收款账户信息如下：户名：张健生；账号62×××19；开户行：建设银行咸阳支行。以上收款人和账户为本人指定的收款账户，因此所产生的一切事宜和法律纠纷均由本人承担。落款为林金和，落款时间2014年6月30日。”2014年7月4日，户名为焦建英账号为37×××15的账户，向户名为景兴东，账号为43×××71的账户转款5000000元；向户名为张健生，账号为62×××19的账号转款3000000元。
另查明，2011年7月28日，陕西杨家置业有限公司作为甲方与西安茗都实业有限公司作为乙方签订《项目合作协议书》。内容：甲乙双方遵照《城市房地产管理法》、《合同法》等法律、法规的规定，本着优势互补、合作双赢的原则，经过充分协商一致，现就联合建设各项事宜，达成以下合同条款，共同遵守。第一条，建设项目概况。项目名称：西安市杨家庄城中村改造项目。项目地址：西安市大明宫东二环北延伸线北辰大道以西；凤城二路以南；珠江大道以东；凤城一路以北。基本概况：该城中村改造方案已经政府批准。第二条，项目建设合作双方的地位及法律关系。1、甲方为项目的前期报建单位，依据相关法律、法规的规定，组织开展该项目的开发建设工作，承担项目开发主体的相关责任。2、乙方为改项目的合作单位，以分担项目前期投资费用的方式合作建设，并完成项目的建安施工及商品房销售任务。3、甲乙双方为合作关系，双方根据合同约定，以分工合作的方式完成项目开发、建设、销售，并按照本合同约定分享成果利润。合同第三条约定的内容为合作项目建设的合作方式。第四条为联合开发建设项目建设工期、工程质量的控制及责任。第五条内容为合作项目建设前期费用的计算方法。在第六条投资回报中约定。1、甲乙双方按照所投入全作条件的不同，在不同的阶段取得各自的回报。2、乙方在向甲方支付全款后，乙方将拥有该栋楼独立的建设权利和义务，并享有该楼位用地范围内楼位上全部土地的合法权利，包括占用、使用、收益的权利，不得转让。3、自本合同签订后，乙方享有合作项目楼盘所有权进行销售并取得销售收益的权利。第七条为双方的责任。第八条为其他事务的约定。第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条分别为甲乙双方对楼盘资料移交和违约责任、解决纠纷的方式及合同失效的时间的约定。该合同有杨家置业有限公司和西安茗都实业有限公司加盖公章及法定代表人签字。落款时间为2011年7月28日。
再查明，2011年9月26日，2011年10月25日，户名为林金和，账号为41×××88的账号，通过银行向户名为王春光，账号为62×××52的账户分别转款20万元、20万元；户名为林金和，账号为62×××01的账户，2011年12月21日，2012年2月18日、2012年7月20日、2012年8月21日、8月27日、8月29日、8月30日、9月24日、10月15日、10月16日、24日、11月16日、11月23日、12月17日、2013年1月17日、3月18日、4月24日、5月17日、6月26日、8月16日、10月18日、10月24日，通过银行向户名为王春光，账号为62×××52的账户，分别转款32万元，32万元、32万元、32万元、200万元、22万元、20万元、200万元、100万元、20万元、12万元、20万元、12万元、20万元、32万元、32万元、20万元、12万元、20万元、12万元、12万元、20万元，共22笔；户名为林金和，账号为62×××19的账户，通过银行向户名为王春光，账号为62×××52的账户，分别于2012年1月21日、3月20日、4月20日，转款32万元、32万元、32万元；户名为林金和，账号为62×××10，通过银行向户名为王春光，账号为62×××52的账户，分别于2012年5月21日、6月19日、8月27日、2013年4月18日、5月24日转款32万元、32万元、88万元、300万元、20万元；户名为林金和，账号为62×××53的账户，向户名为王春光，账号为62×××52的账户，于2012年8月27日，通过银行转款50万元；户名为林金和，账号为43×××09，向户名为王春光，账号为62×××52账户，分别于2012年8月30日、2012年12月17日，通过银行转款30万元，12万元；户名为林金和，账号为41×××88的账户，向户名为王春光，账号为62×××52的账户，分别于2012年9月20日、2013年7月18日、8月23日、9月22日，通过银行转款12万元、12万元、20万元、32万元；上述共计1722万元。
庭审中，王逸东称，其通过王春光、焦建英、霍秀英等支付的款项系购房款，另向茗都实业有限公司支付了现金189万元，称其已按合同要求支付了房款。法庭询问王逸东，合同签订的买房人是王逸东，为何支付房款的是王春光、焦建英、霍秀英，王逸东称系其与王春光、焦建英、霍秀英合伙买房。王逸东提供合伙协议一份，该合伙协议载明：合伙人王逸东、王春光、霍秀英、焦建英。内容：关于共同购买西安茗都实业有限公司（红星美凯城）楼花一事，合伙人在合法自愿的基础上达成如下协议，遵照执行：一、由王春光、霍秀英、焦建英分别出资，各人以各自的出资比例以最终各合伙人实际出资额为准。由于王逸东之人脉关系，合伙人约定：共同推举王逸东为代表操作此事，对外签署合同、履行合同、行使合伙人所有权利，本合作协议终止前禁止王逸东从事与本协议相同相近的相关业务，不得侵犯合伙人的共同利益。四本协议一式四份，各合伙人执一份，自所有合伙人签署时按手印生效。王逸东、王春光、霍秀英、焦建英。西安茗都实业对上述合作协议不予认可，认为真实性不能确定。经查明，王春光是王逸东的父亲、霍秀英是王逸东的母亲，焦建英与王春光是同事。法庭向王春光、霍秀英、焦建英核实，王春光、霍秀英称支付的款项是替王逸东支付房款，焦建英称支付的款项是给王逸东购房投资，并称房屋签订的合同与其无关。西安茗都实业有限公司称，王春光、焦建英、霍秀英等支付给林金和支付的款项是双方的借贷关系，其给王春光已经还款1722万元。经向王春光核实，王春光称林金和分笔支付给其的1722万元，是其与林金和之间的个人借贷关系，与上述其向支付西安茗都实业有限公司支付的房款无关。
上述事实，《商品房买卖合同》、收款收据、银行转账凭据、《项目合作协议书》、庭审笔录、谈话笔录、调解笔录等在卷佐证。
本院认为：本案争议的焦点一，王逸东与西安茗都实业有限公司间的《商品房买卖合同》是否为双方买卖房屋的真实意思表示的问题？依法成立的合同对双方当事人均有约束力。王逸东提供的编号为GF-2000-0171号的《商品房买卖合同》，该合同载明西安茗都实业有限公司为出卖人，且加盖有西安茗都实业有限公司的公章，并有西安茗都实业有限公司的法定代表人林金和签字并加盖私章；同时，王逸东作为买受人也在该合同上签字并盖章，依据《合同法》第三十二条“当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”之规定，王逸东与西安茗都实业有限公司签订的《商品房买卖合同》成立。另，该合同对买卖的标的物的位置、价款的计算方式即单价、总价款和付款的方式及交付标的物的时间、双方发生纠纷后的解决问题的方式等主要内容均作了约定，符合一般合同的基本形式要件，且内容不违法法律的强制性规定，故应当认定该合同成立并生效。西安茗都实业有限公司辩称，因其法定代表人林金和与王逸东的父亲之间有借贷关系，王春光担心林金和没有资金归还借款，该《商品房买卖合同》是应王春光的要求由西安茗都实业有限公司与王逸东签订的，是要求以合同约定的商品房作为担保，以确保林金和能够如数归还借款，其与王逸东之间不存在商品房买卖关系。原告王逸东对西安茗都实业有限公司所称并不认可，并称其父王春光与林金和之间的经济往来与双方的买房合同无关。另，经本院就西安茗都实业有限公司所称向王逸东的父亲王春光核实，王春光本人也不认可王逸东签订的合同与其和林金和之间的借贷关系有关。王逸东与王春光在法律上是不同的民事主体，且西安茗都实业有限公司作为企业法人与王逸东签订《商品房买卖合同》，应当能够预知签订合同的法律后果，因西安茗都实业有限公司并未提供证据证明其主张的事实成立，故对其辩称本院依法不予采信。
焦点二，王逸东是否足额向西安茗都实业有限公司支付了房款？西安茗都实业有限公司于2012年8月28日给王逸东出具的收款收据载明：收到购房人王逸东现金22440000元。另，王逸东提供西安茗都实业有限公司2014年6月9日出具的《委托收款授权书》，载明于西安茗都实业有限公司于2014年6月20日前由贺永胜收取王春光购房款2598064元。同时，户名为王春光账号为62×××52的账户，于2014年6月20日向户名为贺永胜账号为62×××88的账户转款2598064元；王逸东提供的2014年6月30日林金和出具的委托书显示，其委托景兴东、张健生收取焦建英300万元、500万元，且焦建英于2014年7月4日分别向账户为景兴东，账号为43×××71的账户转款5000000元，向账户为张健生账号为62×××19的账户转款3000000元。另，2011年10月21日、24日，户名为王春光，账号为62×××52的账户，向工商银行户名为林金和，账户为41×××88的账户分别转款1479000元、1401000元。2012年8月30日，户名为霍秀英，账号为62×××98的账户向户名为林金和账号为62×××01的账户转款540100元；2012年8月30日，户名为王春光，账号为62×××52账户向户名为林金和账号为62×××01账户转款3650000元；2013年4月19日，账户王春光，账号为62×××52的账户通过网银向户名为林金和，37×××64账号为，分三笔分别转款2880000元、97000元、100000元、42000元、200000元，共计3319000元以上共计20550000元，另，王逸东称，其给西安茗都实业有限公司支付了189万元的现金，以上数额基本与西安茗都实业有限公司给王逸东出具的收条数额相符。西安茗都实业有限公司辩称上述款项均是林金和与王春光之间的借贷往来，经向王春光核实王春光称双方确有借贷关系，但支付的款项与双方间的借贷关系无关，西安茗都实业有限公司未提供其他证据证明其主张的事实成立，故对王逸东所称其足额向西安茗都实业有限公司支付了房款，予以采信。至于西安茗都实业有限公司辩称该公司法定代表人已经通过银行给王春光还款1722万元，本案不予涉及。
焦点三，杨家置业有限公司是否应对王逸东与西安茗都实业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》西安茗都实业有限公司应负的债务负连带责任的问题？依据杨家置业有限公司与西安茗都实业有限公司之间的《项目合作协议书》，涉案房屋系杨家置业有限公司与西安茗都实业有限公司合作开发，故杨家置业有限公司作为合作一方，对其合作方西安茗都实业有限公司签订的《商品房买卖合同》应承担连带责任。
焦点四，王逸东请求西安茗都实业有限公司承担迟延交房违约金807840元是否应当支持？依上所述，王逸东与西安茗都实业有限公司签订的《商品房买卖合同》成立并生效，且王逸东已履行了合同付款义务，但涉案《商品房买卖合同》约定的支付方式是一次性支付，从王逸东提供的银行凭据看，王逸东支付购房款并非是一次性支付的，鉴于上述实际，本院对王逸东要求支付西安茗都实业有限公司支付迟延交房违约金的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、王逸东与西安茗都实业有限公司于2012年8月28日签订的《商品房买卖合同》有效继续履行，西安茗都实业有限公司于本判决生效后六个月内将位于西安市未央区杨家庄红星美凯城第14幢第一、二、三层商铺共计3700平米交付王逸东；
二、杨家置业有限公司对上述合同西安茗都实业有限公司应负的义务承担连带责任；
三、驳回王逸东要求西安茗都实业有限公司支付逾期交房违约金807840元的诉讼请求。
案件受理费158039元，由西安茗都实业有限公司负担150000元，王逸东负担8039元。
如不服本判决可以在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 焦海林
审 判 员 朱利安
人民陪审员 王巧娥
二〇一六年四月十五日
书 记 员 常 菁