重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沙法民初字第11360号
原告吕云贵，男，汉族。
委托代理人贾明伟，重庆劲立律师事务所律师。
委托代理人李洲，重庆劲立律师事务所律师。
被告重庆俊峰置业有限公司。
法定代表人罗皓，重庆俊峰置业有限公司总经理。
委托代理人张解，男。
委托代理人杨杰辉，男。
原告吕云贵与被告重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月28日立案受理后，依法由代理审判员王成独任审判，适用简易程序并于2014年1月9日公开开庭进行了审理。原告吕云贵的委托代理人李洲，被告俊峰公司的委托代理人张解、杨杰辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕云贵诉称，2009年9月5日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定的办证时间为接房后两个月内，实际接房时间是2012年4年14日，被告实际办证时间为2013年1月30日，逾期230天，按照合同约定被告应以购房款232503元为基数按每日万分之一向原告计付5348元逾期办证违约金。且合同约定的房屋套内面积为40.40平方米，而产权证上为40.32平方米，少了0.08平方米，根据套内建筑面积单价5755.02元／平方米计算，被告应退还460.40元。现诉请法院，1、判令被告向原告给付逾期办证违约金5348元；2、判令被告退还原告房屋面积差购房款460.40元。
被告俊峰公司辩称，逾期办理房地产权证是因为高温天气影响了工期和被告的公章被监管造成的，不是被告的责任。即使被告应承担逾期办证的违约责任，逾期办证的计算止点应以产权登记受理单上的受理时间为准，且按照约定，逾期办证如果未超过180个工作日的，被告也不应承担违约责任；被告同意按照合同约定退还面积差房款。
经审理查明，2009年9月5日，原告吕云贵（乙方）与被告俊峰公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的房屋一套，本商品房为预售商品房，套内建筑面积40.40平方米，套内建筑面积单价5755.02元／平方米，总成交金额232503元。甲方应当在2011年3月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第六条约定，合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算多退少补。合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，甲方应从逾期之日起至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.0的违约金；（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于甲方办证取得业务受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同第二十七条约定，本合同连同附件共31页，一式4份，具有同等法律效力，其中甲方（被告）、乙方（原告）、房地产登记机构、银行各一份。《合同补充协议》（附件五）第8条约定，本合同第十三条第1、2款中取得土地登记机构出具的登记受理单日期由于在现实办理过程中无法达到该款约定，所以甲乙双方约定：在逾期时间不超过180个工作日的情况下，甲方不承担违约金。同时查明，合同一共六个附件，每个附件均未标明签字的位置且均无双方的署名及签章。《合同补充协议》（附件五）的首部也未列明订立补充协议的甲乙双方。
合同签订后，原告付清全部房款232503元。被告于2012年4月14日实际交付房屋，于2013年2月17日实际提交资料并取得登记受理单。原告已经取得房地产权证，房屋产权登记套内建筑面积40.32平方米。
审理中，原告认为，补充协议为格式条款，应属无效。被告则坚持认为办证逾期时间未超过180个工作日的，被告不承担逾期办证违约责任。
上述事实，有原告提供的《重庆市商品房买卖合同》、发票、房屋验收交接单、房产证，被告提供的业务受理通知书以及双方当事人的陈述等在案证明，并经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。
本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。合同附件五《合同补充协议》也系双方协商达成，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的，对双方当事人也均具有约束力。原告提出该补充协议为格式条款，应属无效的意见，无事实、法律依据，本院不予采纳。
合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中，原告于2012年4月14日实际接房，被告从2012年4月14日后第61日起即构成逾期办证的违约行为，但至2013年2月17日被告为原告办证取得业务受理单之日止，被告为原告办证逾期的时间未超过180个工作日。根据补充协议的约定，在逾期时间不超过180个工作日的情况下，被告不承担违约责任，因此，本院对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。
合同约定，产权登记套内建筑面积与合同约定房屋套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算多退少补。本案中，房屋产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积且误差比绝对值在3%以内（含3%），被告应当退还原告面积差购房款460.40元（5755.02元／平方米×（合同约定套内建筑面积40.40平方米-
产权登记套内建筑面积40.32平方米））。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即退还原告吕云贵面积差购房款460.40元。
二、驳回原告吕云贵的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告重庆俊峰置业有限公司负担，此款限于本判决发生法律效力后立即给付原告吕云贵。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
代理审判员 王成
二〇一四年二月八日
书 记 员 龙洪