吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民一初字第50号
原告刘凯丰，男，1978年8月7日生，汉族，住长春市南关区。
委托代理人陈文龙，吉林中证律师事务所律师。
被告吉林省北华房地产开发有限公司，住所地长春市长江路经济开发区长江路57号五层093段。
法定代表人王战林，该公司董事长。
委托代理人郭庭喜，该公司职工。
委托代理人ＸＸ，吉林实达律师事务所律师。
原告刘凯丰与被告吉林省北华房地产开发有限公司（以下简称北华公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进了审理。原告刘凯丰的委托代理人陈文龙、被告北华公司的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘凯丰诉称：2012年6月29日，原、被告签订《房屋买卖协议》一份，约定由原告购买被告开发建设的台北华郡二期地下车库2799平方米及一、二层商业用房4704平方米，总价款为人民币7000万元。同时双方约定房屋交付日期为2013年11月30日。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款，但被告却以房屋尚未完成竣工手续为由，拒不向原告交付房屋。被告的行为违反了双方签订的《房屋买卖协议》第四条的约定，已构成违约，按照该协议第七条第1款的约定，被告应自2013年12月1日起，每日向原告支付违约金21000元（按总房款7000万元的万分之三计算）。被告违反合同约定，拒不交付约定房屋并主动承担违约责任的行为损害了原告的利益，故诉至法院，请求：1.依法判令被告立即向原告交付其开发建设的位于台北大街的台北华郡二期2799平方米的地下车库及地上一、二层4704平方米的商业用房；2.依法判令被告向原告支付延期交房违约金（自2013年11月30日起至实际交付之日止，每日违约金21，000.00元。至2013年12月11日为231�000.00元）；3.诉讼费由被告承担。
因被告北华公司至诉讼时未取到涉诉房屋的预售许可证明，本院告知原告涉诉房屋买卖协议依法应确认无效，原告经本院释明后变更诉讼请求为：1.要求被告返还全部购房款人民币7000万元；2.要求被告赔偿原告损失，自交付款项之日起至被告实际返还之日止按照中国人民银行贷款利率4倍计算7000万的损失。
被告北华公司辩称：对原告诉请返还购房本金无异议，但对赔偿损失请求有异议。合同是双方共同签署，原告明知被告未取到商品房预销售许可证仍与被告签订合同，其本身存在巨大过错，故相应的损失应当由原告自行承担。
原告刘凯丰为支持其主张，提供以下证据：
证据1.《房屋买卖协议》一份（原件），证明原告购买被告房屋的事实。被告对该份证据的真实性及证明的问题均无异议。
证据2.付款指示函一份（原件）、收据2份（原件）、建行网银电子回单5张（打印件）、工行汇款凭证1份（复印件）、网银电子回单20张（打印件）。证明原告已按合同约定履行了支付全部购房款的义务。被告对该组证据的真实性均无异议，对证明问题亦无异议。
证据3.通知及复函各一份（均系原件），证明被告未按合同约定交付房屋，已构成违约。被告对通知及复函的真实性无异议，对证明问题亦无异议。
被告北华公司未提供任何证据。
经审理查明：2012年6月29日，被告北华公司（甲方）与原告刘凯丰（乙方）签订一份《房屋买卖协议》，主要内容为：“第一条房屋基本情况：乙方购买甲方开发建设的位于长春市台北大街的台北华郡二期的房屋（具体位置以双方在甲方提供的规划设计图中确定的位置为准，该图作为本协议的附件），其中地下车库建筑面积2799平方米；商业用房（一、二层）建筑面积�计4704平方米（上述房屋面积最终以房产测绘部门的测绘为准，但不得低于本协议所约定的面积），该房屋的性质为商业用房；第二条房屋转让价格：2.1乙方购买甲方所有的房屋地下车库单价为每平方米人民币5，000.00元；商业用房单价为每平方米12，000.00元；经双方充分协商，乙方向甲方支付上述房屋总价款为7000万元。2.2甲方应当将附属于该房屋的相关设施同时转让给乙方，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，乙方不再向甲方另行支付价款；第三条付款方式：1.甲乙双方约定，本协议签订后三日内，乙方先行支付定金人民币100万元，剩余款项6900万元于房屋交付前支付至甲方或甲方指定的第三方账户。2.甲方或甲方指定的第三方收到乙方支付的购房款后，应向乙方出具正式的财务收据。3.如因后续履行问题致使甲乙双方解除本合同时，甲方返还买房屋价款应汇至�方指定的个人账户；第四条房屋的交付：1.甲方应于2013年11月30日前，将上述房产正式交付给乙方。2.甲方交付的房产应当五证俱全，不存在办理产权登记的障碍……；第七条违约责任：1.如甲方未按本协议约定期限向乙方支付房屋的，每延迟一日，应当按照房屋总价款的万分之三向乙方支付违约金，延迟超过60日，乙方有权解除本协议，甲方除应全额返还乙方已付的购房款外，还应按房屋总价款的10%向乙方支付违约金；2.乙方违反协议约定，未按约定时间足额支付购房款的，每延迟一日，应当按照总房款的万分之三向甲方支付违约金，……”协议还就房屋产权登记、面积确认、争议解决等事项作出约定。协议签订当日，刘凯丰支付定金100万。
2013年11月27日，北华公司向刘凯丰送达一份“付款指示函”，通知刘凯丰于2013年11月30日前将剩余房价款6900万支付至其公司指�的账户。
2013年12月2日至12月8日，刘凯丰向北华公司指定的账户转账26笔共计6900万元，其中12月2日支付500万、12月6日支付2500万、12月7日支付2500万、12月8日支付1400万。
2013年12月9日，刘凯丰向北华公司发送通知一份，要求北华公司立即交付其购买的房屋，并支付违约金。
2013年12月10日，北华公司对刘凯丰交房通知予以回复，表示其公司因客观原因，无法按原约定交房日期交付房屋，但承诺最迟于2014年8月30日前一定交付房屋。
另查，北华公司具有房地产开发资质，涉诉商品房至诉讼时尚未取得预售许可证。
本院认为：刘凯丰购买的房屋系由北华公司开发的商品房，双方签订的《房屋买卖协议》法律性质为商品房买卖合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人至迟应于诉讼时取得销售房屋的预售许可证明，否则其与买受人签订的商品房买卖合同应为无效合同。本案中，至刘凯丰向法院起诉时，北华公司尚未取得涉诉房屋预售许可证明，故双方签订的《房屋买卖协议》为无效协议。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，双方应依法承担涉诉协议无效后的返还及赔偿责任。刘凯丰在本院对合同效力予以释明后依法变更诉讼请求，北华公司对刘凯丰要求返还购房款本金7000万元无异议，但北华公司不同意赔偿损失。因办理商品房预售许可证明系房地产开发企业的法定义务，只有在其履行该法定义务并取得相关预售许可证明后才能进行商品房预销售。本案涉诉协议无效的原因即是由于北华公司未取得涉诉商品房预售许可证明，其过错在于北华公司，故北华公司应承担相应的损失赔偿责任。刘凯丰购买涉诉房屋的交易金额巨大，其应尽到更为合理审慎的核查注意义务，且未提供北华公司故意隐瞒或虚构预售许可证明的证据，故本院对其要求按照人民银行同期贷款利率4倍计算损失的主张不予支持。但以涉诉协议中关于违约金日万分之三的标准为参照，可知双方对未及时付款或未及时交付房屋可能造成的损失已有预见，且该赔偿标准确系合理，故本院按已付购房款的日万分之三作为北华公司承担赔偿损失的计算标准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告吉林省北华房地产开发有限公司�本判决生效后十五日内返还原告刘凯丰购房款人民币7000万元整。
二、被告吉林省北华房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告刘凯丰按已付款数额的日万分之三标准计算的损失，损失具体数额为：自2012年6月29日起至2013年12月1日期间已付款按照100万计算；自2013年12月2日起至2013年12月5日期间已付款按照600万计算；2013年12月6日已付款按照3100万计算；2013年12月7日已付款按照5600万计算；自2013年12月8日起至本判决确定履行期限内实际给付日止已付款按照7000万元计算。
三、驳回原告刘凯丰其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费392，955.00元、财产保全费5，000.00元由共计397，955.00元由被告吉林省北华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 吴东旭
人民审判员 姜 萍
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 梁 芳