四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第1461号
上诉人（原审被告、反诉原告）四川大辅地产有限公司。
法定代表人纪明。
委托代理人郭伟。
被上诉人（原审原告、反诉被告）高明。
被上诉人（原审原告、反诉被告）贺俐月。
二被上诉人共同委托代理人陈江。
上诉人四川大辅地产有限公司（以下简称大辅公司）因与被上诉人高明、贺俐月房屋买卖合同纠纷一案，不服四川仪陇县人民法院（2014）仪民初字第1919号民事判决，向本院提出上诉。上诉人大辅公司的委托代理人郭伟，被上诉人高明、贺俐月及二人共同的委托代理人陈江，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：高明与贺俐月系夫妻关系。高明系原仪陇县复兴粮站职工，居住在原复兴粮站。2009年12月5日，大辅公司通过公开竞买的方式，购买了复兴粮站土地面积1198m2，2012年3月21日大辅公司为了在该宗土地上进行开发，在协商一致的基础上自愿与高明、贺俐月达成搬迁补偿协议。同日，高明与大辅公司签订了房屋订购协议，约定：高明购买大辅公司开发的位于仪陇县复兴镇大辅·复兴中心商住综合楼B区11号商铺（1幢1层22号），建筑面积45.38平方米（含公摊面积），交房时按房管部门测量的面积（45.14m2）为准，单价6，500元／m2，总价共294，970元（实际总价为293，410元）。预计在2012年12月30日前交付使用，具体时间以电话通知为准。约定甲方（大辅公司）收取乙方（高明）购房定金后，不得将乙方所购的房屋另外出售，如甲方违约，必须全额退还乙方的购房定金，并向乙方支付合同总价款10%的违约金，本订购协议签订后，如乙方违约，乙方向甲方支付合同总价款10%的违约金。2012年3月21日，高明按合同约定向大辅公司支付了购房首付款242，700元。同日，贺俐月与大辅公司签订了房屋订购协议，约定：贺俐月购买大辅公司开发的位于仪陇县复兴镇大辅·复兴中心商住综合楼第六单元五楼一号住宅（1幢6单元501号），建筑面积135平方米（含公摊面积），交房时按房管部门测量的面积（138.7m2）为准，单价2，500元／m2，总价共337，500元（实际总价为346，750元）。预计在2012年12月30日前交付使用，具体时间以电话通知为准。约定甲方（大辅公司）收取乙方（贺俐月）购房定金后，不得将乙方所购的房屋另外出售，如甲方违约，必须全额退还乙方的购房定金，并向乙方支付合同总价款10%的违约金，本订购协议签订后，如乙方违约，乙方向甲方支付合同总价款10%的违约金。2012年3月21日，贺俐月按合同约定向大辅公司支付了购房首付款300，000元。
本案的争议焦点是：双方当事人之间是否存在履约保证金（即高明、贺俐月在大辅公司处购买商品房，为了能顺利的取得房屋产权证，要求大辅公司支付部分现金作为履行合同的保证）。大辅公司为了证明存在履约保证金，提供了录音一份、新政谈话记录一份和龙洪文的拆迁协议、补充协议及拆迁安置协议各一份，关于大辅公司提供的证据，高明、贺俐月质证为录音是否合法不清楚，且未经我方同意，未制作成文字内容；新政谈话记录不能作为证据使用；龙洪文的协议属于按协议履行。录音光盘的收集和制作均不符合法律要求，法院不予采信，新政谈话记录形式不合法，法院不予采信，龙洪文的协议与本案无关联性，法院不予认可，故一审法院认定双方当事人之间不存在履约保证金。
原审法院认为，高明、贺俐月分别与大辅公司于2012年3月21日在仪陇县复兴镇大辅·复兴中心售房部签订的房屋订购协议是双方真实意思表示，均属有效协议，双方形成了房屋买卖合同关系，双方均应按照合同约定履行义务。高明依据该订购协议及交易习惯，于2012年3月21日向大辅公司支付了242，700元的购房首付款，贺俐月依据该订购协议及交易习惯，于2012年3月21日向大辅公司支付了300，000元的购房首付款，高明、贺俐月均已履行了房屋定购协议的大部分给付义务，大辅公司未按照协议约定的时间履行交房义务，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故高明、贺俐月诉请大辅公司按合同履行义务的诉讼请求予以支持。关于高明、贺俐月主张大辅公司承担违约金63，000元、门面租金20，000元和住房租金10，000元等损失共计93，000元的诉讼请求，因大辅公司按照合同约定并未将高明、贺俐月订购的房屋另外出售，故大辅公司不应承担违约责任，高明、贺俐月在庭审中未提供足够的证据予以证明存在门面租金和住房租金损失，故法院对高明、贺俐月的该项诉讼请求不予支持。关于大辅公司诉请高明、贺俐月支付住房和门面尾款202，660元，并从2013年1月1日起按照银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，高明购买复兴中心1幢1层22号，建筑面积为45.14m2，单价6，500元／m2，总价293，410元，已支付242，700元，尾款50，710元，按合同约定在大辅公司交付房屋时付清，故对大辅公司的该项诉讼主张支持50，710元。贺俐月购买复兴中心1幢6单元501号，建筑面积为138.7m2，单价2，500元／m2，总价346，750元，已支付300，000元，尾款46，750元，按合同约定在大辅公司交付房屋时付清，故对大辅公司的该项诉讼主张支持46，750元。关于大辅公司主张高明、贺俐月返还履约保证金80，000元，并从2013年1月1日起按照银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，因大辅公司未提供足够的证据予以证明双方当事人之间存在履约保证金，故法院对大辅公司的该项诉讼请求不予支持。因双方当事人在房屋定购协议中约定在交付房屋时付清尾款，故高明、贺俐月均不存在违约行为，故法院对大辅公司主张从2013年1月1日起按照银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条，第一百三十五条，第一百五十九条，第一百六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告四川大辅地产有限公司于本判决生效之日起10日内分别按房屋定购协议向原告高明、贺俐月履行交付房屋的义务；二、反诉被告高明在反诉原告四川大辅地产有限公司履行交付房屋的同时支付尾款50，710元，反诉被告贺俐月在反诉原告四川大辅地产有限公司履行交付房屋的同时支付尾款46，750元，反诉被告高明与贺俐月相互承担连带责任；三、驳回原告高明、贺俐月的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告四川大辅地产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
大辅公司不服一审判决，向本院上诉称：一、上诉人与被上诉人签订房屋订购协议是基于双方达成的补偿协议，且被拆迁房屋属于国有资产，被上诉人仅享有居住权，后上诉人取得所有权。因被上诉人拒不搬迁且无理阻挠上诉人施工，上诉人迫于无奈才与被上诉人签订的房屋订购协议，故上诉人与被上诉人之间形成的是拆迁安置补偿关系，而不是房屋买卖关系；二、一审判决关于被上诉人应当支付的房屋尾款的认定是错误的。按照订购协议的约定，被上诉人应向上诉人支付的住房及门面的总价款为640，160元，被上诉人以437，500元的拆迁赔偿款抵付了部分房款，余202，660元没有支付。另外，被上诉人为了防止上诉人不履行交房义务，从上诉人处拿走现金80，000元作为保证金，并承诺在交房时一并返还，故被上诉人应向上诉人支付282，660元。据此，上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法判决被上诉人向上诉人支付282，660元；三、一、二审案件受理费由被上诉人负担。
高明、贺俐月答辩称：一、拆迁安置补偿系政府行为，而本案双方形成的是平等主体之间的房屋买卖关系。二、被上诉人应向上诉人支付门面房和住房的尾款共计97，460元。被上诉人没有收到上诉人所谓的保证金，故不存在返还问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：1、高明、贺俐月向大辅公司出具收条两张，分别载明：今收到复兴粮站房屋拆迁赔偿款￥437，500.00元（人民币大写：肆拾叁万柒仟伍佰元正），此收条作为协议附件。收款人：高明、贺俐月时间：2012.3.21今收到复兴粮站房屋拆迁赔偿款￥185，200.00元（人民币大写：壹拾捌万伍仟贰佰元正），此收条作为协议附件。收款人：高明、贺俐月?时间：2012.3.21。
2、2012年3月21日，李斯豪通过银行转账方式向贺俐月支付80，000元，用途注明为复兴拆迁赔偿款。
3、2012年3月21日，大辅公司向高明出具的收据载明，收到高明现金购房款，B区11号，242，700.00元，大写：贰拾肆万贰仟柒佰元。2012年3月21日，大辅公司向贺俐月出具的收据载明，收到贺俐月现金购房款，六单元501，300，000.00元，大写：叁拾万元。银行进账单载明，贺俐月向大辅公司转款542，700.00元。
本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、本案所涉法律关系的性质问题，是房屋拆迁安置补偿纠纷还是房屋买卖合同纠纷；二、被上诉人应向上诉人支付的剩余房款是多少及是否应当向上诉人返还保证金80，000元。
（一）关于本案所涉的法律关系的性质问题。
双方之间签订的协议名称为房屋订购协议，且从协议内容看，具备房屋买卖合同的主要条款，在大辅公司向高明、贺俐月支付拆迁补偿款后，高明、贺俐月依据房屋订购协议向大辅公司支付购房款，现双方之间亦是围绕订购协议的履行所产生的争议，故双方之间形成的法律关系的性质为房屋买卖合同纠纷。上诉人主张本案系房屋拆迁安置补偿纠纷的上诉理由不成立，本院不予支持。
（二）被上诉人应向上诉人支付的剩余房款是多少及是否应当向上诉人返还保证金80，000元。
本院认为，被上诉人高明向上诉人支付购房款242，700.00元，贺俐月向上诉人支付购房款300，000.00元，该二人共计支付房款542，700.00元，有上诉人出具的收据以及银行的现金缴款单为证。上诉人称二被上诉人只用437，500.00元的拆迁赔偿款抵付了部分房款，余202，660.00元没有支付，没有证据证明。上诉人通过银行转账的方式向被上诉人支付80，000元，转账单上明确载明该笔款项的用途为复兴拆迁补偿款，且上诉人提供的证据不能证明该笔款项系保证金，故上诉人请求被上诉人返还保证金80，000元和支付剩余购房款202，660.00元的主张不成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于?原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定?之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6，000元由四川大辅地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 蒲文博