山东省济宁市中级人民法院行 政 判 决 书（2017）鲁08行终115号上诉人马洪英（原审原告王开连之妻），女，1952年3月11日出生，汉族，农民，住汶上县。委托代理人王立恒，山东中都剑律师事务所律师。上诉人（原审被告）汶上县房地产管理局。住所地：汶上县城尚书路中段***号。法定代表人崔文泰，局长。委托代理人张正，山东圣泽律师事务所律师。委托代理人郭延文，汶上县房地�管理局法制信访科科长。原审第三人张树行，男，1978年6月11日出生，汉族，居民，住汶上县。委托代理人宋恩珍，山东圣泽律师事务所律师。原审原告王开连及原审被告汶上县房地产管理局因房屋行政登记一案，均不服嘉祥县人民法院（2016）鲁0829行初183号行政判决，分别于2016年12月26日、12月28日向本院提起上诉。原审原告王开连于2017年1月5日去世，除继承人马洪英表示参加诉讼外，其余继承人均放弃本案诉讼权利。本院依法组成合议庭，于2017年5月9日公开开庭审理了本案。上诉人马洪英及其委托代理人王立恒，上诉人汶上县房地产管理局及其委托代理人张正、郭延文，原审第三人张树行的委托代理人宋恩珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明�1997年4月1日，汶上县人民政府、汶上县房产管理所对涉诉房产进行了初始登记，房屋所有权人为原告王开连，房权证号为汶商品房字第××号。2004年7月20日，被告以房权证遗失为由，补办了编号为汶商品房字第××号房权证，房屋所有权人为原告王开连。2005年4月5日，被告根据第三人张树行的申请，作出了被诉行政行为。原告以被诉行政行为侵害其合法权益为由，诉至法院。原审法院认为，根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。本�中，被告提交的房产转移变更登记材料中买卖契约及买卖申请审批表中原告王开连的签名及捺印，经司法技术鉴定，均非其本人所为，被告在无其他证据证明原告知晓被诉行政行为的情况下，仅以被告存有原告身份证复印件及其汶商品房字第××号房权证为由，主张原告起诉超过法定起诉期限，缺乏事实依据，应不予支持。根据1998年1月1日施行的《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定，房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。第十七条规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。本案中，被告汶上县房管局根据申请人提交的身份证明、买卖契约等相关申请材料，经权属审核�为第三人颁发了涉诉房权证，被诉行政行为程序符合上述法律规定。《城市房屋权属登记管理办法》第十二条规定，权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。第十三条规定，权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。本案中，被告提交的原告与第三人的房地产买卖契约及房地产买卖申请审批表中王开连的签名及捺印经司法技术鉴定均非原告本人所为，且被告亦未提交原告委托他人办理房屋转移登记的书面委托书，被告未尽合理审慎审查职责。故，原告主张被诉行政行为违法的观点应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不�产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条之规定，被诉房屋登记行为违法，但房屋已为第三人善意取得的，应判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，第三人张树行提交的证据可以证明其以市场正常交易价格购买该房屋，并办理了房权证，自2005年起居住使用至今，已达12年之久，第三人并无恶意，应系善意取得。依照上述法律规定，应当确认被告汶上县房管局为第三人张树行颁发房权证的行为违法。故依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条之规定，判决：确认被告汶上县房地产管理局为第三人张树行颁发汶商品房字第××号房屋所有权证的行政行为违法。案件受理费50元，司法技术鉴定费8000元，由被告汶上县房地产管理局负担。上诉人马洪英向本院提起上诉称：一、原审判决未撤销被诉房屋登记及颁证行为错误。原审法院已经查明汶上县房地产管理局未尽到审慎审查职责，被诉行政行为违法，既然违法应判决撤销该行为。原审判决认定涉案房屋已为张树行善意取得，从而仅确认被诉行为违法错误。二、张树行对涉案房屋不构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产善意取得的构成要件为：出让人无处分权、买受人善意、合理价格转让、按法律规定已进行不动产变更登记。本案不存在所有权人以外其他无处分权人。一审通过司法鉴定查明，房地产买卖契约和房地产买卖申请审批表中，所显示的王开连的签名和捺印均非�开连所为，但汶上县房地产管理局和张树行均未指明谁是涉案房屋的无权处分人。张树行没有证据证实已支付了合理房屋价款。张树行在原审时出具房屋收条一份，但该收条并非王开连书写，张树行不存在支付合理房屋价款的事实。本案所涉房屋变更登记行为系非法过户登记，不符合不动产善意取得房屋的所有权已过户登记的实体要件，即不存在合法的过户登记。张树行在房屋交易中过失过错明显，非善意。张树行在房屋交易过程中不审查交易对方的身份真伪，不能指明交易对方，明显在房屋交易中存在重大过失、过错，恶意明显。综上，张树行不构成不动产善意取得，原审判决错误。三、汶上县房地产管理局应承担对上诉人的赔偿责任。原审未判决汶上县房地产管理局对上诉人的赔偿责任不当。四、原审判决程序错误。原审时，上诉人一直要求原审法院对张树行提交的房屋收款条予以司法鉴定，但原审法院认为这属于民事程序解决的问题，原审也未对王开连和张树行之间所谓的房屋买卖关系进行调查审理，直接认定张树行对涉案房屋系善意取得，明显超越了行政审判的范围，程序明显错误。综上，请求撤销汶上县房地产管理局所作房屋变更登记及颁证行为，判令汶上县房地产管理局赔偿因违法行为给上诉人造成的损失30万元。上诉人汶上县房地产管理局的答辩意见与上诉意见一致。另补充答辩意见为，汶上县房地产管理局为王开连补办房产证系依据王开连的申请，王开连提交的是第一代身份证，即使存在冒名顶替的情况也很难辨别。汶上县房地产管理局办理登记时仅作形式审查，不能以结果推定当时的办理过程，从而认定汶上县房地产管理局未尽审慎审查义务。上诉人汶上县房地产管理局向本院提出上诉称，一、原审法院程序错误。一审中，王开连称涉案房产是在其不知情的情况下被他人冒名盗卖。根据其申请，原审法院委托司法鉴定机构对《房地产买卖申请审批书》、《房地产买卖契约》中的“王开连”的签名和捺印进行了司法鉴定，证明“王开连”的签名和捺印均非本人所为。由此可见，2005年4月5日发生的涉案房产的买卖及转移登记行为涉及刑事犯罪，原审法院应将发现的犯罪线索移送有管辖权的公安机关进行立案侦查。对本案涉嫌刑事犯罪问题，上诉人已向汶上县公安局报案，原审法院应当依法驳回原审原告的起诉或者中止审理，待刑事案件有结论后再恢复审理。二、上诉人于2005年4月5日为被上诉人和第三人办理房屋所有权转移登记及向第三人颁发房屋所有权证的行政行为合法。上诉人在实施上述行为时，依法对申请人双�提交的身份证、房产所有权证等材料进行了审查，申请人提交了被上诉人的身份证原件和房屋所有权证原件，上诉人有理由相信到现场办理房屋所有权转移登记的转让方为王开连本人。上诉人依据规定确认双方提交的材料形式完备、合法，因此为申请人办理了房屋所有权转移登记，并向第三人颁发了被诉房屋所有权证，上诉人已经尽到合理审慎审查义务，并不存在任何过错。按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第九条之规定，一审中王开连并未对自己的身份证、房产证原件如何在2005年4月5日出现在汶上县房地产管理局作出合理解释并提供相应证据，因此，一审法院认定上诉人未尽到合理审查义务不当。综上，请求二审法院改判驳回原审原告的起诉或者发回重审，中止本案审理，待刑事案件有结论后再恢复审理。上�人马洪英辩称，汶上县房地产管理局称本案房屋买卖涉及刑事犯罪已经向公安机关报案，只是其单方陈述，无任何证据支持，是否有他人涉嫌犯罪也不影响本案审理。原审法院认定汶上县房地产管理局在办理涉案房屋所有权转移登记为第三人颁发房屋所有权证的过程中未尽到合理审慎审查义务，行政行为违法正确。王开连始终持有最初办理的房产证，在办理该证时曾提交身份证，所以在房产档案中出现上述身份证复印件很正常，房产档案中出现的补办的房产证，并非王开连申请挂失与补办，被诉行政行为明显违法。原审第三人一直强调是王开连出售房屋，且其将房款交给了王开连，但根据一审鉴定结果显示王开连签字的文书均不是王开连的签字，原审第三人的主张不能成立。原审第三人张树行述称，第三人是通过交易善意取得涉案房屋。�案房屋交易时有交易双方的身份证、交易前的房屋所有权证、白契、红契、房地产买卖申请审批表、房屋所有权（转移）登记申请审批书、房地产评估报告书、评估费发票、契税完税凭证、汶上县房管局过户工本费收据、出卖方收款收据相互印证，且均是有关国家机关存档或出具的原始书证，确凿证明本案所涉房屋的交易行为。本案房屋交易确定无疑有出卖人。在本案诉讼之前，第三人一直认为出卖人为王开连。因为出卖房屋人持有王开连的身份证、房屋所有权证，且出卖人年龄和身份证上相仿，出卖人在过户前让第三人查验了房屋并出示了房产证，办理过户时出卖人还带见证人。根据当时的《中华人民共和国居民身份证条例》第十四条之规定，第三人在认定出卖人身份上并无任何过错。分析一下本案房屋的出卖人，可能有三种情况：第一种，出卖人是王开连本�；第二种，王开连把身份证和房产证给了他人并委托他人办理出卖房屋手续；第三种，他人盗取王开连的身份证和房产证办理了出卖手续。无论哪种情况，都存在出卖人，只不过有的情况是有权处分，有的情况是无权处分而已。上诉人偷换概念，以“不能指明谁是无权处分人”替代为“不存在无权处分人”，说本案不存在无权处分人是曲解法律。本案房屋交易已经按照法律规定登记。上诉人将“已经登记”变换为“合法登记”，同时还犯了“循环论证”的逻辑错误。法律规定保护善意第三人的立法宗旨是：即使登记机关登记行为有误，但只要不是善意第三人的过错，第三人应善意取得房屋。第三人向出卖人支付了合理价款，有出卖方出具的收款收据为证，上面还有出卖方的见证人签名，系原始书证，与房产交易的其他原始书证能够相互印证。上诉人主张未收到房款，不能否定第三人已向出卖人支付房款的事实。综上，第三人以市场价格购买房屋，并到房产管理局办理了登记手续，不存在任何过错。请求二审法院驳回上诉人关于要求汶上县房地产管理局撤销为第三人颁发房屋所有权证的上诉请求。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。二审中，上诉人马洪英提供户口登记簿一份、火化证明一份、汶上县汶上街道周村村民委员会证明两份、王修建等四人的身份证复印件及放弃诉讼声明一份证明上诉人马洪英作为王开连的继承人参加诉讼；提供汶商品房字第××号房权证一份，证明涉案房屋初始房产证一直在王开连处。上诉人汶上县房地产管理局提供《关于王开连及其家人涉嫌诈骗的报案材料》一份，证明其已向公安机关报案。本院对上诉人马洪英二审提供的证据的真实性予�采信，上述证据可以证明上诉人马洪英参加二审诉讼主体适格；上诉人汶上县房地产管理局提供的报案材料不能证明其关于本案已由公安机关刑事立案的主张，本院对该证据不予采信。本院认为，根据一审法院审理查明的事实，上诉人汶上县房地产管理局提交的涉案房产转移变更登记材料中，买卖契约及买卖申请审批表中王开连的签名及捺印，均非其本人所为，上诉人汶上县房地产管理局亦未能提供王开连委托他人办理房屋转移登记的委托书，一审法院认定上诉人汶上县房地产管理局未能尽到合理审慎的审查职责，被诉行政行为违法并无不当。关于原审第三人张树行对涉案房屋是否构成善意取得。根据原审第三人提交的证据显示其与涉案房屋原占有控制人签订了房屋买卖契约，交付了符合市场正常交易价格的价款，双方持房屋产权证书及其他材料到房屋登记管理部门办理了房屋转移登记，原审第三人实际占有使用涉案房屋已达12年。上述事实能够证明原审第三人符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条所规定的善意取得的情形。根据王开连的陈述和一审法院查明的事实，显示本案存在房屋原占有控制人无权处分涉案房屋的情形。上诉人马洪英未能向一审法院明确陈述房屋原占有控制人，亦未能提供证据证明原审第三人与涉案房屋原占用控制人或者与上诉人汶上县房地产管理局存在恶意串通的情形，故其关于原审第三人不构成善意取得的主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条之规定，被诉房屋登记行为违法，但房屋已为第三人善意取得的，应判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为，故一审法院判决确认上诉人汶上县房地产管理局作出被诉�政行为违法并无不当。上诉人马洪英在一审中并未提出行政赔偿请求，故其二审中要求上诉人汶上县房地产管理局赔偿损失的诉求，本院不予审查。上诉人汶上县房地产管理局并未提供本案已由公安机关刑事立案的相关证据，其关于本案应当中止审理，等待刑事案件处理的上诉主张无事实依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马洪英、汶上县房地产管理局各负担25元。本判决为终审判决。审判长 张 玲审判员 李 彤审判员 惠 慧二〇一七年七月七日书记员 楚亭亭