山东省无棣县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1623民初693号
原告（反诉被告）孙殿丽。
委托代理人王振国，无棣海丰法律服务所法律工作者。
被告无棣华凯房地产开发有限公司，住所地：无棣县中心大街20号。
法定代表人乔成刚，执行董事。
委托代理人李炳峰，山东正鉴律师事务所律师。
被告（反诉原告）无棣华凯房地产开发有限公司北海新区分公司，住所地：无棣金龙混凝土有限公司北海新区分公司院内。
负责人乔成刚，经理。
委托代理人李炳峰，山东正鉴律师事务所律师。
原告孙殿丽与被告无棣华凯房地产开发有限公司（以下简称华凯公司）、无棣华凯房地产开发有限公司北海新区分公司（以下简称华凯公司北海分公司）商品房预售合同纠纷一案，于2016年3月9日向本院起诉。本院受理后，被告华凯公司北海分公司在答辩期间提出反诉。依法由审判员付金良独任审判，于2016年5月9日、5月19日、6月14日公开开庭审理了本案。原告孙殿丽的委托代理人王振国、被告华凯公司及被告华凯分公司的委托代理人李炳峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙殿丽诉称，2012年10月14日，原告与被告华凯公司北海分公司签订了北海豪庭商业街认购协议书，约定原告购买被告开发的位于北海豪庭商业街3号楼北向自西向东第2间编号3132-011商品房一套，建筑面积为113.74平方米，总房款419487元，分两次付清，第一次在2013年2月3日前支付房款209744元，剩余房款209744元以银行按揭形式支付；同时还约定了违约条款等内容。合同签订后，原告按照协议约定已交完房款，但被告在2013年7月31日前未将该商品房交付原告使用，构成违约。请求依法判令解除原被告签订的北海豪庭商业街认购协议书；二被告返还原告购房款209744元并承担违约金2000元；诉讼费由被告负担。
被告华凯公司辩称，与原告签订协议书的系被告华凯公司北海分公司，该分公司具有合法的独立经营资格，原告起诉被告华凯公司并无依据；根据协议书，交房时间为2013年7月31日前，逾期交房超过120天原告享有合同解除权；根据法律规定，原告自知道或应当知道撤销事由起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，原告提起诉讼日期为2016年3月4日，其享有的撤销权已经丧失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告华凯公司北海分公司辩称，根据原被告签订的协议书，交房时间为2013年7月31日前，逾期交房超过120天原告享有合同解除权；根据法律规定，原告自知道或应当知道撤销事由起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，原告提起诉讼日期为2016年3月4日，其享有的合同解除权已经丧失；原告在享有合同解除权的情况下，2014年8月11日与被告办理了房屋交接手续，其行为自身表明其同意继续履行合同，现又提起诉讼没有法律依据。
反诉原告华凯公司北海分公司诉称，反诉原告与反诉被告签订了《北海豪庭商业街认购协议书》，约定反诉被告应在2013年2月3日前支付房款209744元，剩余房款209744元以银行按揭方式支付；同时约定因国家政策、银行规定调整或客户个人原因，致使按揭贷款方式购房的客户二次房款无法于具备按揭条件30日内到位，需按分期付款方式办理，优惠政策按照分期方式执行，逾期超过20日支付房款的，在逾期最后期限的第二天起按日向甲方支付已付房款的万分之三作为违约金。协议签订后，由于反诉被告提供的资料不全，不能办理银行按揭贷款，反诉被告应按约定在房屋交付前30日付清剩余209744元房款。现房屋已经交付，反诉被告未缴纳剩余房款，已构成违约。请求判令反诉被告继续履行合同，支付剩余房款209744元，并自2014年7月1日起按照房款每日万分之三的违约金；反诉费用由反诉被告负担。
反诉被告孙殿丽辩称，反诉原告违约在先，没有按照合同约定交付房屋，因此其反诉没有事实及法律依据。
经审理查明，2012年10月14日，原告孙殿丽（乙方）与被告华凯公司北海分公司（甲方）签订《北海豪庭商业街认购协议书》一份，约定原告认购被告华凯公司北海分公司开发的北海豪庭商业街3号楼北向自西向东第2间编号3132-011商品房，优惠后总房款419487元，并约定：乙方在2013年2月3日前，支付房款209744元，剩余房款209744元以银行按揭形式支付；并约定：应乙方要求办理银行按揭的，因国家政策、银行规定调整或客户个人原因，致使以按揭贷款方式购房客户的二次房款无法于甲方具备按揭条件30日内到位，需按分期付款方式办理，优惠政策按照分期方式执行，逾期超过20日支付购房款的，须在逾期最后期限的第二天起按日向甲方支付已付房款的万分之三作为违约金。协议同时约定：甲方承诺于2013年7月31日前，该房屋经验收合格，并按毛坯房标准交付乙方使用；如交房日期延期超过120天，乙方有权解除本协议。
合同签订后，原告孙殿丽支付了首期购房款209744元，剩余房款办理银行按揭贷款，但对办理按揭贷款的时间未作明确约定。2014年8月1日，被告华凯公司北海支公司向原告交付了涉案房屋，原告孙殿丽丈夫张延通在交房证明中业主签字一栏签署了“孙殿丽”的名字。因双方产生争议，形成诉讼。
另查明，被告华凯公司2015年7月16日取得了北海豪庭商品房预售许可证，有效期自2015年7月16日至2020年7月15日。庭审中，原告孙殿丽当庭表示不同意继续办理按揭贷款手续。
以上事实，有北海豪庭商业街认购协议书、交款单据、商品房预售许可证、证明及当事人当庭陈述等证据证实。
本院认为，原告孙殿丽与被告华凯公司北海分公司所签订的商品房认购协议书，系双方真实的意思表示，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告华凯公司北海分公司系华凯公司设立的分公司，被告华凯公司在被告华凯公司北海分公司反诉前已取得了商品房预售合同，故该协议应属有效合同。合同签订后，原被告均应按照合同的约定履行。
关于本诉，本院认为，华凯公司北海分公司具有合法的独立经营资格，涉案合同的权利义务应由华凯公司北海分公司享有和承担，因此原告诉求被告华凯公司承担责任，不予支持。根据涉案协议，被告北海分公司交房的时间为2013年7月31日前，其延期交房超过120天，即2013年11月30日后原告孙殿丽即享有对涉案合同的解除权。合同解除权属形成权，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原告孙殿丽在被告华凯公司北海分公司迟延交房120天后虽享有了合同解除权，但其在一年内未向被告主张解除合同，亦未向法院提起解除合同之诉，故其解除权已经消灭。同时，被告华凯公司北海分公司交房时，原告的丈夫在证明中签字，该行为也表明了原告孙殿丽同意继续履行合同的意愿。因此，原告孙殿丽在合同解除权消灭后，再以被告迟延交房为由诉求解除合同，依据不足，本院不予支持。
关于被告华凯公司北海分公司提出的反诉，本院认为，双方当事人应按照合同的约定履行自己的义务。双方关于付款的方式约定为“按揭贷款”，原告在支付首付款后，剩余房款应以银行按揭方式支付。庭审中原被告对按揭贷款并未办理没有异议，对未如期办理按揭贷款的原因各执一词，且均没有向法庭提供证据证实，故无法认定反诉被告在办理银行按揭贷款中存在违约行为，因此对反诉原告主张的逾期付款违约金不予支持。庭审中，反诉被告明确拒绝继续办理按揭贷款手续，因此反诉原告诉求其支付剩余楼房款，应予以支持。因该房屋已经交付，按合同约定的分期付款方式支付剩余房款的条件已不存在，考虑到反诉被告的承受能力，本院对支付时间作出合理酌定。
综上，经调解无效，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百五十一条、第二百六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十五条之规定，判决如下：
一、驳回原告孙殿丽的诉讼请求；
二、反诉被告孙殿丽向反诉原告无棣华凯房地产开发有限公司北海新区分公司支付楼房款209744元，分三次履行，判决生效后十日内支付69744元，2016年10月1日前支付70000元，2016年12月31日前支付70000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2238元，由原告孙殿丽负担；反诉案件受理费2238元，由反诉被告孙殿丽负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审判员 付金良
二〇一六年七月四日
书记员 杨方治