江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初7817号原告：朱云，女，1978年10月9日出生，汉族，住本市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨青清，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张渝，江苏致邦律师事务所律师。被告：南京世茂房地产开发有限公司，住所地本市鼓楼区南通路99号。法定代表人：孙岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志伟，江苏法德永衡律师事务所实习律师。原告朱云与被告南京世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱云的委托诉讼代理人杨青清、张渝、被告世茂公司的委托诉讼代理人应志华、孙志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱云向本院提出诉讼请求：1.被告世茂公司支付原告逾期交房违约金737537元；2.被告世茂公司赔偿原告2013年5月1日至2016年6月30日期间的物业服务费损失21858.9元。事实和理由：2013年2月28日，原、被告双方签订南京市商品房现售合同，约定原告购买被告开发的本市鼓楼区南通路89号4幢1单元5201室房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价为6492400元，被告应于2013年4月30日前向原告交付该房屋，被告迟延交房的，应按已收价款每天万分之一的标准计算迟延期间违约金，配套基础设施和其他设施如未达到被告承诺的条件，被告应在90天内采取补救措施达到约定标准。2013年5月21日，原告到上述房屋验房，发现包括中央空调、门锁、暖气制热、墙体开裂等多处严重问题，原告要求被告进行维修。后经原告多次督促，被告于2013年9月29日才通知原告验房，原告在验房过程中发现北卧室外墙体渗水、内墙纸起翘、北空调外机墙体渗水、室内红外等问题仍未解决，原告要求被告继续修理，期间上述房屋还出现水管爆裂、淹水，水泡后起虫等严重问题。被告拖延怠工，不积极处理问题，原告为此通过拨打市长热线等方式督促被告积极解决问题，尽快使配套基础设施等达到交付标准，进行房屋交付。被告于2016年6月30日才将房屋彻底修好，交付原告，比合同约定的房屋交付时间2013年5月22日延迟1136天。原告在此期间不仅无法入住房屋，还应被告要求按空置房屋标准交纳了物业费。被告的上述行为构成违约，故原告诉至法院，请求判如所请。被告世茂公司辩称，1.涉案房屋为样板房，2006年装修，2007年竣工验收，涉案房屋在交付原告前作为样板房对外展示，在使用中存在瑕疵和损耗，故原、被告签订的南京市商品房现售合同中约定涉案房屋为现状交付，原告在签订上述合同前已确认房屋现状且无异议；2.原、被告签订的南京市商品房现售合同中已明确约定自涉案房屋交付之日起，被告不承担任何质量保证责任及维修义务，被告对涉案房屋已进行的维修是基于对客户的关怀，并非合同义务，且原告在被告维修完毕后已出具承诺，双方无纠葛，现原告要求被告支付逾期交房违约金并赔偿物业费损失，没有依据，不应得到支持；3.涉案房屋为密码锁，被告已于2013年3月15日告知原告，完成了房屋的交付，不存在逾期交房行为，不应支付违约金，且原告于2013年10月1日向物业公司报修的行为，也说明原告已经接收房屋，否则无法进行报修；4.原告在接收涉案房屋后因其自身原因未能入住，原告已缴纳的物业服务费应由其自行承担。本院经审理认定事实如下：原告朱云与胡卫国原系夫妻关系，双方于2013年3月21日协议离婚。2013年2月28日，原告朱云（乙方、买受人）与被告世茂公司（甲方、出卖人）签订南京市商品房现售合同，约定甲方将本市鼓楼区南通路89号4幢1单元5201（含跃层）室商品房出售给乙方，该商品房建筑面积324.62平方米，总价款6492400元，乙方应于2011年5月30日前向甲方支付定金100万元，本合同签订之日，乙方一次性支付房屋总价款6492400元（含定金100万元）；甲方应于2013年4月30日前向乙方交付该商品房，甲方迟延交付该商品房的，应按已收价款的万分之一每天计算，向乙方支付迟延期间的违约金；该商品房具备约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前3天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便；甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付；该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，自本合同确定的或甲方书面交房通知确定的交房日首日起视同该房屋已按合同约定交付，乙方须承担自上述交付日首日起该房屋所涉及的相关费用包括但不限于物业管理费、公共分摊等风险和责任；甲方应按国家规定和本合同约定承担该商品房的工程质量保修责任，保修期内乙方发现该商品房存在工程质量问题的，应及时通知甲方或其受托人，甲方或其受托人接到乙方的报修通知后到场检查，并根据工程质量问题的实际情况与乙方商定具体维修日期，及时、合理安排维修，乙方应在甲方或其受托人检查、维修期间给予必要配合；鉴于该商品房为现房，已具备交付条件，乙方付清全部房款、办理完毕其他相关手续且履行完毕本合同约定的一切应于交房前履行完毕的义务后，即可至甲方处办理该商品房交接手续，甲方不再另行书面通知乙方；乙方不得以该商品房存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则以甲方通知或本合同约定的交付期限届满日视为交付日；该商品房为现房销售，在本合同签订前，乙方已对该商品房的装修、家具、配置、周边环境等与该商品房有关的一切交付标准、装饰装修及设备配置情况、房屋质量情况等各项内容进行了验收确认且无异议，甲、乙双方一致同意无论本合同正文或附件是否有其他相反约定，该商品房的交付标准以届时实际交付时的房屋现状为准，该商品房内的装饰、装修、活动家具、设备、设施等已全部包含在本合同价款内，乙方已进行了确认且无异议，如与合同约定不符，则以实际交付的为准，乙方同意自本合同约定的交付日起，该商品房的建筑安装、该商品房及其户内的全部装饰、装修、家具、设施、设备及物品的维修责任全部由乙方自行承担，甲方不再对该商品房的建筑安装、该商品房及其户内的全部装饰、装修、家具、设施、设备及物品承担任何质量保证责任及维修义务，甲方已在房价中体现了相应优惠，该商品房的基础设施、房屋的地基基础和主体结构，在设计文件规定的合理使用年限内，仍由甲方承担质量保证责任等等。2013年4月18日，被告世茂公司向原告朱云发送通知书，通知原告于2013年4月30日前至物业服务中心办理房屋的交付手续。2013年4月24日，本市南通路89号4幢1单元5201室房屋转移登记至原告朱云名下。2013年5月21日，胡卫国对涉案房屋进行了验收并签署业主验房记录，载明涉案房屋存在餐厅灯开关面板不灵敏（需调试）、一楼次卧门锁不上等多处问题。2013年9月29日，胡卫国再次签署业主验房记录，载明北卧室阳台外墙体渗水，内墙纸起翘等多处问题。后原、被告双方对被告是否应当进行维修产生争议，原告就相关问题通过市长信箱等方式向有关部门进行了反映。2016年4月2日，被告世茂公司同意对涉案房屋进行维修。2016年5月11日，胡卫国向被告世茂公司出具承诺函，载明本人系涉案房屋业主，本人承诺在贵司针对房屋进户门、中央空调、墙体开裂等部位（包括但不仅限于本人2015年11月10日致市长信箱投诉函件中所列的需维修内容）进行维修并自维修结束之日起，双方就该房屋再无任何纠葛。本人承诺对本函所记载内容负有保密义务，如有违反，贵司可撤销依本函对本人的任何给付，本人保证该房屋的共有人、受让人、其他继受人等同样适用以上内容。2016年6月12日，胡卫国在维修工作通知单业主处签名。2016年11月14日，原告朱云按空置标准支付了2013年5月至2016年6月的物业服务费及公摊水电费合计21858.9元。另查明，涉案房屋为样板房，于2007年12月24日竣工验收。胡卫国在2013年3月15日、5月10日对涉案房屋进行查看时，对发现的质量问题向物业服务公司进行了报修。其中2013年3月15日受理的维修工作通知单上写明密码在保洁。2013年5月26日，胡卫国在维修工作通知单上签字。原告朱云对胡卫国签署的验房记录及胡卫国要求被告对涉案房屋进行维修的行为予以认可，对胡卫国的其他行为不予认可，原告朱云称由于自身原因未能在2013年4月30日前接收房屋。被告世茂公司称涉案房屋为密码锁，被告在原告支付购房款后已将密码告知原告。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告朱云与被告世茂公司签订的南京市商品房现售合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告朱云在合同签订后支付了购房款，被告世茂公司亦应按照合同约定交付涉案房屋。被告世茂公司向原告朱云发送了交房通知，要求原告朱云在合同约定的交房时间来接收房屋，原告朱云因其个人原因未能前往接收房屋，并非被告世茂公司原因造成迟延交付房屋，故被告的行为不构成违约。关于被告世茂公司交付的房屋是否符合合同约定的交付标准问题。由于涉案房屋为样板房，双方在合同中已明确约定为现状交付，交付后的维修责任由原告自行承担，故原告以涉案房屋存在装修质量问题拒绝接收房屋，缺乏合同和法律依据，且涉案房屋存在的问题并非严重的质量缺陷，仅为质量瑕疵，原告不能以此拒绝接收房屋，故原告关于涉案房屋的交付时间应为维修结束之日即2016年6月30日的意见，本院不予采信。关于物业服务费的损失问题。被告世茂公司已按合同约定的时间通知原告接收房屋，原告因其自身原因未能及时接收房屋，故被告世茂公司通知原告交房日后的风险及费用应由原告自行承担，原告要求被告赔偿物业服务费损失的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告朱云的诉讼请求。案件受理费11394元，减半收取计5697元，由原告朱云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一七年十月三十日书记员  王 进