云南省大姚县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第284号
原告楚雄金槌商品拍卖有限公司，地址：楚雄市开发区。
法定代表人：李浩铭，职务：董事长（未到庭）。
委托代理人：马立力，云南楚恒律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告金重正，男，1970年3月3日生，汉族，小学文化，个体户，住大姚县金碧镇。
被告金仲秀，女，1964年3月15日生，汉族，初中文化，个体户，住大姚县金碧镇。
委托代理人：陈跃辉（系金仲秀之夫），男，1962年12月19日生，汉族，初中文化，城镇居民，住大姚县金碧镇，代理权限为特别授权代理。
原告楚雄金槌商品拍卖有限公司诉被告金重正、金仲秀拍卖合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告楚雄金槌商品拍卖有限公司的委托代理人马立力、被告金重正、金仲秀以及金仲秀的委托代理人陈跃辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：两被告于2014年10月16日向大姚县公共资源交易中心提出联合竞买大姚县财政局原办公楼的竞买申请，同时向原告公司报名参加竞拍，并缴纳了200万元的保证金。2014年10月17日拍卖成交，成交价款是一千三百七十万元。拍卖前我公司向二被告发了《特别告知》书，《特别告知》书第三款告知：“本标的以现状拍卖，拍卖人对拍卖标的不承担任何瑕疵担保责任。拍卖标的公告面积、用途和性质是以现有评估报告、国有建设用地土地使用权出让方案确定的，仅供参考。若与今后重新测绘的产权证面积、用途和性质不符时，不影响本次拍卖成交价，不多退少补。”《特别告知》书第四款告知：“竞买人需于成交后60日内交纳成交价款及成交价1%的拍卖佣金，拍卖人只出具《拍卖成交确认书》”。两被告在拍卖前与我公司签了特别告知书和竞买人承诺并声明：“接受《拍卖公告》、《拍卖规则》、《特别告知》等文件中的所有条款；”并在上面签了字，两被告是在拍卖的前一天签订的《特别告知》和《竞买人承诺并声明》的，对拍卖的所有规则是清楚的，这些文件的签订也是拍卖程序所必需的。二被告在《竞买人承诺并声明》中承诺：同意将《特别告知》作为《拍卖成交确认书》的一部分，与《拍卖成交确认书》具同等法律效力。原被告双方于拍卖成交当天签订了《拍卖成交确认书》。时至今日二被告一直未向原告支付佣金，虽经原告多次催要但二被告拒不支付，现原告要求被告按成交价的1%支付佣金13.7万元。
被告金重正、金仲秀辩称：《特别告知》和《竞买人承诺并声明》是拍卖公司进场拍卖前才叫我们签的，不签不得进场参加拍卖，所以我们只能签且来不及细看思考。既然拍卖公司将房屋拍卖给我们，那我们与拍卖公司就形成了买卖关系，拍卖公司作为卖方，当天拍卖成交的土地面积是388.99平方米，而实际面积只有363.56平方米，付款前我们发现面积少了25.43平方米，就立刻找了原告，要求原告参与我们解决，可原告不但不配合，就连相关的资料都不给我们看，还说是他们的商业秘密。我们无奈只好停下生意找相关部门解决，耗费了我们很大的精力和时间，给我们造成较大的经济损失。原告作为拍卖人，按照《拍卖法》的规定，拍卖人有履行核查拍卖标的物瑕疵，并向竞买人进行说明的义务，按照《合同法》的规定原告作为卖方有按合同约定向买方交付标的物的义务，而原告交给我的标的物面积少于拍卖面积，原告并没有足额交付标的物，所以原告未尽义务就必须承担责任，不能只想收钱不尽义务，否则于理于法都不对。我们的意见是（1）原告要我们支付13.7万元的佣金也行的，但原告必须交付我们388.99平方米的土地面积，一平米都不能少；（2）原告不尽义务只想享受权利，是不公平公正的，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告楚雄金槌商品拍卖有限公司对其诉讼主张向本院提供了下列证据材料：
1、楚雄金槌商品拍卖有限公司企业法人营业执照、组织机构代码、拍卖经营批准证书、法人代表身份证明各一份。证明原告的诉讼主体资格。
2、大政办法（2015）50号大姚县人民政府办公室文件一份。
3、委托拍卖合同书一份。
4、大资源土告字（2014）5号大姚县国有建设用地土地使用权拍卖出让公告一份。
5、拍卖公告一份。
2—5组证据，证明委托人大姚县土地收购储备管理中心委托楚雄金槌商品拍卖有限公司作为拍卖人对大姚县财政局（北街）原办公楼国有建设用地使用权（含房产）［101-D-（5）-27-1号地块］的竞拍。
6、联合竞买申请书、协议书各一份。证明二被告申请参与大姚县财政局原北街办公楼国有建设用地使用权（含房产）［101-D-（5）-27-1号地块］的竞拍。
7、国有建设用地土地使用权公开拍卖出让报名表一份
8、楚雄金槌商品拍卖有限公司报名登记表一份。
9、竞买资格确认书一份。
7-9组证据证明二被告申请参与竞拍向原告报名登记的事实。
10、特别告知书一份。证明原告向二被告发出《特别告知》，特别告知约定：竞买人需于成交60日内交纳成交价款及成交价1%的拍卖佣金。
11、竞买人承诺声明书一份。证明二被告对参与此次竞拍作出的承诺并声明，接受《拍卖公告》、《拍卖规则》、《特别告知》等文件中的所有条款等事实。
12、楚雄金槌商品拍卖有限公司拍卖成交确认书一份。证明原、被告双方共同确认此次拍卖成交金额并签订《拍卖成交确认书》的事实。
经质证，被告金仲秀对原告提交的证据1无异议，对证据2、3、4真实性无异议，但与我们无关，对证据5至9的三性无异议，对证据10、11不认可；对证据12的拍卖成交确认书与我们无关，并且确认书上的面积多于实际面积，误差有25.43平方米。
被告金重正的质证意见是，同意金仲秀的质证意见，另外对证据10、11完全是原告方混在前面的报名表和竞买资格确认书里面签的，我们完全看不过来就签了字，实际内容是什么我们都不清楚，我们签了特别告知和竞买人承诺并声明是事实，但是我们完全不清楚签订的内容是什么；另外对证据12拍卖成交合同确认书，上面的面积与实际面积有误差，差着25.43平方米，导致我们也损失了895629元。
二被告针对其辩解向本院提供了下列证据材料：
1、申请一份。证明拍卖的标的物面积与实际面积不对。
2、更正过后的宗地图一份。证明原告失职，标的物的实际面积应该是365.56平方米。
3、情况说明一份。证明拍卖标的物的面积与实际核实后的面积不符合的位置是，将多户共用的大门通道卖给了二被告。
4、请示报告一份。证明拍卖标的物确实有误，有误面积为25.43平方米。
5、请示的批复。证明对错误标的物25.43平方米的处理。
经质证，原告对二被告提交的证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，认为无法证明其想证明的对象；对证据2、3、4、5真实性、和合法性无异议，但被告在承诺书中已经对现状和瑕疵进行了说明，故原告不承担瑕疵担保责任，所以该几份证据与原告无关，与本案不具有关联性。
通过原、被告双方当事人对上述证据的质证，本院认为：（一）对原告方提交的证据1因双方当事人均无异议，本院予以认可；2—4组证据证实了原告取得该宗地块拍卖权及为拍卖而开展的相关公告工作，原告承认该组证据的真实性，但否认其关联性，因该部分证据真实客观的反映了原告取得该地块的拍卖资格及开展的相关工作，故本院予以认可；5—9组证据，被告对证据三性均无异议，该部分证据反映了二被告联合竞买该地块而办理的相关手续，本院予以认可；10—11组证据，反映了原告以特别告知的方式，对拍卖标的不承担任何瑕疵担保责任，对标的物的移交和相关证件的交付由委托人和原产权单位交付，对成交款及佣金的交付比例和交付时间等事项向被告进行了告知，二被告以竞买人承诺并声明的方式，接受《拍卖公告》、《拍卖规则》、《特别告知》等文件中的所有条款，该部分证据未违反证据的“三性”，故本院予以采信；对证据12反映了当天拍卖已成交，当天的成交价是13700000元，对该组证据本院认可当天的成交情况。（二）对二被告提交的证据1—5，能客观的反映拍卖地块中将多户人共用的大门通道25.43平方米的位置卖给了二被告的事实，对该事实本院予以采信。
根据庭审中查明的事实和对上述证据的质证、认证，本院确认本案法律事实如下：
2014年9月原告向社会发出拍卖公告，对大姚县财政局（北街）原办公楼101-D-（5）-27-1号地块国有建设用地使用权（含房产）进行公开拍卖，公告的土地使用权面积约388.99平方米，建筑面积约2144.05平方米。2014年10月16日，二被告（系姐弟关系）向大姚县公共资源交易中心提出联合竞买大姚县财政局（北街）原办公楼101-D-（5）-27-1号地块国有建设用地使用权（含房产）的竞买申请，并向原告公司报名参加竞拍，缴纳了相应的保证金。原告当天以《特别告知》的方式，对拍卖的相关事项向二被告进行了书面告知，二被告作了《竞买人承诺并声明》进行了签字。《特别告知》书第三款告知：“本标的以现状拍卖，拍卖人对拍卖标的不承担任何瑕疵担保责任。拍卖标的公告面积、用途和性质是以现有评估报告、国有建设用地土地使用权出让方案确定的，仅供参考。若与今后重新测绘的产权证面积、用途和性质不符时，不影响本次拍卖成交价，不多退少补。”《特别告知》书第四款告知：“竞买人需于成交后60日内交纳成交价款及成交价1%的拍卖佣金，拍卖人只出具《拍卖成交确认书》”。2014年10月17日开始拍卖，拍卖当天二被告以一千三百七十万元价款夺得该标的，事后二被告对标的物进行分割，测量期间发现实际标的物面积少于拍卖面积，便找原告要求查看拍卖标的物的测量材料，同时要求原告给于协调解决，原告以《特别告知》和《竞买人承诺并声明》自己不承担任何瑕疵担保责任，二被告便找委托拍卖方及相关部门进行解决，通过相关部门的核实，拍卖面积里含了多家人的共用通道25.43平方米，应从拍卖面积388.99平方米中扣减共用通道25.43平方米，最后以363.56平方米的面积，价款12804370.41元，二被告办理了相关过户手续。事后原告要求二被告按《特别告知》和《竞买人承诺并声明》约定支付佣金13.7万元，被告以原告不履行核实标的物义务，不如实进行告知，导致自己遭受较大损失为由，拒绝支付。
本院认为，根据《中华人民共和国拍卖法》第三条的规定：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”原告发出拍卖公告，被告提交参与竞拍的相关申请并以最高价竞买得标的物，原被告之间成立了拍卖合同关系，依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人应按照合同约定，行使权利履行义务。原告向被告发出的《特别告知》和被告签字认可的《承诺并声明》，属于原被告双方对合同履行条款的约定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原被告约定的合同条款没有合同无效的情形，故该合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的权利义务。该案中，原告作为拍卖人，按照《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款的规定：“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，”的义务，第六十一条第二款又规定：“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或品质的，不承担瑕疵担保责任。”拍卖前原告以《特别告知》的方式向被告进行了“不承担拍卖标的任何瑕疵担保责任”的告知，被告以《竞买人承诺并声明》作了签字认可，即可视为被告对原告不承担任何瑕疵担保责任的确认。故原告可免除标的物的瑕疵担保责任，被告应按照《中华人民共和国拍卖法》第五十六条第一款的规定向原告支付佣金。介于本案中的拍卖标的物的面积中含了多家人的共用通道25.43平方米的事实，应本着实事求是和公平与等价有偿的原则，原告诉请的拍卖佣金应以被告实际支付的价款12804370.41元的1%进行确定。关于被告辩解因面积不符给自己造成了较大的经济损失，因被告未提出反诉，故本案不予处理。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国拍卖法》第五十六条、第六十一条的规定，判决如下：
由被告金仲秀、金重正支付原告楚雄金槌商品拍卖有限公司佣金128043.70元。
案件受理费3040元，由原告承担180元，由被告承担2860元。
上述执行内容限于本判决生效后三十日内执行完毕。
被执行人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被执行人未按判决指定的时间履行义务的，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在判决生效后二年内申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
审判长 解仕梅
审判员 李 义
审判员 范继平
二〇一五年十一月二日
书记员 赵开军