辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）本民一终字第00168号
上诉人（原审原告）本溪市科技房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省本溪市平山区东明路92号。
法定代表人黄碎星，该公司经理。
委托代理人白刚、王晓光，辽宁湘辉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）本溪市房产管理服务中心（原本溪市房产经营公司），住所地辽宁省本溪市平山区东明三路。
法定代表人王晋，该中心主任。
委托代理人王龙海，该中心办公室主任。
委托代理人蔡小平，辽宁平正律师事务所律师。
上诉人本溪市科技房地产开发有限责任公司（以下简称市科技房地产公司）、本溪市房产管理服务中心（以下简称市房产管理中心）因房地产开发经营合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市平山区人民法院（2012）平民二初字第00002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人市科技房地产公司法定代表人黄碎星及其委托代理人白刚、王晓光，上诉人市房产管理中心委托代理人蔡小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定的基本事实是：1995年2月25日，原、被告签订一份《房屋拆迁协议书》，约定：原告动迁拆除被告直管国有房产（即溪源街197栋，建筑面积1883平方米）一栋，竣工后除底层公建部分可出售产权外，其他产权全部无偿移交被告所有。协议书第五条约定，新建房屋竣工后，动迁单位将工程结算后，按利润百分之二十付给被告所有，但在旧房拆迁之前，原告先提前支付被告10万元，协议还对双方的其他权利、义务进行了约定。1995年3月11日，关于溪源街197栋住宅工程质量情况鉴定意见得出，同月本溪市房产局作出关于溪源街197栋住宅危房的批复，认为：始建于1958年总建筑面积1883平方米的4层砖混结构住宅，经近40年使用，建筑物破损严重，存在较多问题，提出两种解决方案。同月22日，原告向本溪市房产局交纳了危房鉴定费1883元。1995年5月8日，本溪市房产局就翻建溪源街197栋住宅楼向主管领导请示。1996年3月10日，原本溪市房产经营公司下属房产经营开发公司向本溪市土地规划管理局提出翻建溪源街197栋住宅楼的申请。1997年3月3日，该公司又向本溪市计划委员会提出翻建计划指标的申请。1997年10月，本溪市房屋拆迁管理办公室对本溪市房产经营开发公司颁发了房屋拆迁许可证，之后本溪市房产经营开发公司就平山区溪源街197栋进行了拆迁。1998年6月，本溪市房产经营开发公司作为建设单位填写基本建设投资项目申请审批表，同月得到批准。同年7月，本溪市房产经营开发公司获得开工许可，对溪源街197栋楼进行了开发，现该房屋已竣工，交付使用多年。
2003年2月，原告给本溪市人民政府信访办写上访信，要求被告承担违约责任。2004年2月，本溪市房产局信访办向本溪市政府信访办作出关于黄星上访反映联建改造溪源街197栋住宅调查情况的书面答复意见，认为双方没有履行合同系原告违约，同时对原告在上访信中提出的经济补偿事宜作出相关答复。
另查，原告于1994年11月登记设立，其经营范围为房地产开发、技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务、建筑材料、五金。该公司分别于1995年1月8日、1995年7月8日、1996年1月9日、1996年7月13日向本溪市房产开发装修公司交纳租房费共计144000元。该公司于1994年11月至1997年9月期间共发生办公费用32200.85元。2000年10月，本溪市工商行政管理局以原告未参加年检为由吊销原告公司的营业执照。双方签订的《房屋拆迁协议书》中约定的10万元，实际没有履行。
再查，1996年8月10日，本溪市房地产综合开发管理办公室下发关于房地产开发企业资质年检结果的通知，原告在该年检中，被吊销了资质等级，该通知载明：对于吊销资质等级的开发企业，接到本通知后10日内交回《房地产开发企业资质证书》和副本，并到注册登记的工商管理部门注销营业执照。今后，凡已吊销资质等级的房地产开发企业，不再审批新的房地产开发项目。现原告提起诉讼，要求：1、被告赔偿其各项损失合计552367元（即自1995年2月至1997年9月的员工工资330200元；自1995年1月8日至1997年的1月8日的房屋租金144000元；危房鉴定费1883元；其他办公费用76270元）；2、诉讼费由被告承担。
原审法院认为:原、被告签订的《房屋拆迁协议书》系双方当事人的真实意思表示，依法有效。原、被告签订拆迁协议后，双方即应按照诚实信用原则履行合同。现被告在未通知原告解除合同的前提下，即将合同约定项目交由其他公司进行申报、开发，已构成违约。虽被告辩称原告在合同签订两年时间内未能取得相关审批手续，亦未进行实际的开发建设，但因双方合同并未约定项目开发相关环节的期限，且被告如发现原告履行不能或者履行困难，应及时催告原告履行合同，直至行使合同解除权，不应在未告知原告的前提下即自行将合同项目交由他人，故对被告该辩解不予支持。对被告辩称原告未将10万元提前支付一节，因合同约定该款的给付时间是动迁之前，后被告已将该合同工程交由他人进行，故被告的该辩解没有事实依据。关于被告辩称原告不具有诉讼主体资格及超过诉讼时效一节，因无事实及法律依据，不予支持。
对被告承担违约责任的范围，依据原告的实际损失予以确定。1、房屋租赁费用144000元：经营场所系公司成立的必要条件，而原告公司的经营范围为科技咨询、建筑材料新工艺的推广和应用、房地产开发、五金交电、矿山设备、化工材料等，虽主业为房地产开发，但该租赁费用的发生与本案合同项目的履行并无直接联系，此费用不应作为原告因合同履行不能产生的损失；2、1995年2月至1997年9月的员工工资330200元：原告提供的工资表不足以证明其员工数及所领工资数额的合法有效，且原告公司于1996年8月10日被吊销房地产开发资质，故参照本溪市1995年至1996年社会平均工资标准（1995年4950元，1996年5151元），并结合原告公司1995年2月至1996年8月10日针对本案合同项目办理申报审批手续实际需要的员工人数，确定3人为宜，计算1995年应发生的员工工资为13612.5元、1996年应发生的员工工资为9443.25元；3、危房鉴定费1883元：有本溪市房产局出具的证据佐证，可以认定；4、其他办公经费，原告提供的证据材料中，与涉及合同项目有关且有正规票据为证的办公所发生的费用为32200.85元。上述各项合理费用为57139.60元。据此，原审法院判决：被告本溪市房产经营公司于判决生效后10日内赔偿原告科技房地产公司损失57139.60元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9324元，由原告负担8359元，由被告负担965元。
上诉人市科技房地产公司的上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持我方的全部诉讼请求。其依据的主要事实及理由：我公司经营场所系与原本溪市房产经营公司合作开发的项目而租赁的房屋，因此发生的租赁费144000元应由现上诉人市房产管理中心承担。同时，为办理该项目申报和审批手续实际需要很多员工，为此支付员工工资合计330200元，也应由房产管理中心承担。原审判决确定办理该项目申报和审批手续需要3名员工为宜是错误的。
上诉人市房产管理中心提出答辩：不同意市科技房地产公司的上诉请求。其依据的主要事实及理由：市科技房地产公司的营业执照的经营范围较广，房地产开发项目只是其中一项，即使我方应承担责任，也只是应承担其为该项目支出的费用，而不是其公司的全部费用。因市科技房地产公司在与我方合作该项目过程中其营业执照被吊销，故对该项目没有进行开发建设的责任在市科技房地产公司，其所受损失应自负。
上诉人市房产管理中心的上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回市科技房地产公司的诉讼请求。其依据的主要事实及理由：双方签订的房屋拆迁协议未能履行责任在于市科技房地产公司，且其未履行给付我方10万元的义务，已构成违约。同时，市科技房地产公司主张权利已超过法定的诉讼时效期间，不应得到保护。
上诉人市科技房地产公司提出答辩：不同意市房产管理中心的上诉请求。其依据的主要事实及理由：我方与原本溪市房产经营公司签订的房屋拆迁协议是合法有效的，该公司在未与我方解除协议的情况下，将拆迁重建项目交由他人是违约行为，故市房产管理中心应承担相应的违约责任。
本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的基本事实。
另查明：1、市科技房地产公司法定代表人姓名为黄碎星；2、原本溪市房产经营公司于2011年5月10日更名为市房产管理中心。
上述事实，有市科技房地产公司提交的《房屋拆迁协议书》、本溪市房产局关于溪源街197栋住宅危房的批复、本溪市房产局关于翻建溪源街197栋住宅楼的请示、申请、介绍信、本溪市房产局出具的证明、关于溪源街197栋住宅工程质量情况鉴定意见、关于市科技房地产公司黄碎星上访反映联建的改造溪源街197栋住宅调查情况的答复意见、上访信、租房费收据、产生其他费用的证据、释放证明书，市房产管理中心提交的工商行政管理机关行政处罚决定书、申请审批表、拆迁许可证、开工许可证、本溪市房地产综合开发管理办公室文件及市科技房地产公司法定代表人黄碎星的居民身份证复印件、本溪市机构编制委员会办公室关于市房产经营公司更名和调整部分机构编制事项的批复以及双方当事人陈述笔录和庭审笔录载卷为凭，以上证据，均经庭审质证、认证，并经本院审查，可以采信。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，上诉人市科技房地产公司与上诉人市房产管理中心（原本溪市房产经营公司）于1995年2月25日签订的《房屋拆迁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的权利、义务。现因市科技房地产公司在该协议订立后，即为履行协议约定的危楼改造项目的鉴定、审批等工作投入了一定的人力、物力和资金，并取得了该项目的批复文件，但市房产管理中心（原本溪市房产经营公司）在未通知市科技房地产公司解除协议的情况下，即将协议约定的改造项目交由其下属公司进行申报和开发，从而给市科技房地产公司造成先期投入的各项损失；同时，也使得市科技房地产公司尚失了该协议履行后可以获得的利益，故市房产管理中心（原本溪市房产经营公司）已构成合同违约，依法应当承担相应的违约责任。原审判决以市科技房地产公司参与该项目的人员数量为依据计算各项损失赔偿额不当，应予纠正。本案的损失赔偿额应当包括市科技房地产公司为履行协议约定的危楼改造项目的鉴定、审批等工作投入的人力、物力和资金损失及该协议履行后可以获得的利益，但鉴于市科技房地产公司在本院主持调解时表示同意放弃一定的诉求，只要求市房产管理中心一次性赔偿各项损失合计352367元。故结合本案的具体案情，本院酌定以上述数额为本案的损失赔偿额。
关于上诉人市房产管理中心提出的该协议未能履行责任在于市科技房地产公司，且该公司未履行先期支付10万元的义务以及该公司主张权利已超过法定的诉讼时效期间的上诉意见，因双方在协议中约定在旧房拆迁之前支付10万元，而其在旧房拆迁之前已将该工程交由下属公司申报和施工，致使合同履行不能，构成违约。同时，市科技房地产公司就此事一直与其进行交涉和信访，故对其提出的此项上诉意见，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实和适用法律均有误，导致判决结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、变更辽宁省本溪市平山区人民法院（2012）平民二初字第00002号民事判决第一项为：上诉人本溪市房产管理服务中心于本判决发生法律效力后立即赔偿上诉人本溪市科技房地产开发有限责任公司各项损失合计三十五万二千三百六十七元；
二、驳回上诉人本溪市科技房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费九千三百二十四元，由上诉人本溪市科技房地产开发有限责任公司负担二千七百三十八元，上诉人本溪市房产管理服务中心负担六千五百八十六元；二审案件受理费合计九千三百二十四元，由上诉人本溪市科技房地产开发有限责任公司负担二千七百三十八元，上诉人本溪市房产管理服务中心负担六千五百八十六元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高广明
审 判 员 朱 飞
代理审判员 高 伟
二〇一四年三月十三日
书 记 员 回 娜
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。