上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9629号
上诉人(原审原告)：颜大伦，男，1955年8月16日出生，汉族，户籍地上海市。
委托诉讼代理人：林洪斌，上海市尚法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董镡璋，上海市尚法律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：冯大伟，男，1974年1月8日出生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审被告)：张英，女，1976年11月20日出生，汉族，住上海市。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：谭海，上海市天域律师事务所律师。
原审第三人：上海市卢湾公房资产经营管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：丁言刚，董事长。
委托诉讼代理人：华芝萃，上海市黄浦区淮海法律服务所法律工作者。
上诉人颜大伦因与被上诉人冯大伟、张英，原审第三人上海市卢湾公房资产经营管理有限公司(以下简称“卢湾公房管理公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
颜大伦上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持颜大伦在一审中的诉讼请求。事实和理由：颜大伦与冯大伟、张英之间就上海市长乐路XXX号底层房屋(以下简称“系争房屋”)签订的房屋买卖合同已于2013年6月30日解除。冯大伟、张英占有系争房屋理应支付使用费。
冯大伟、张英共同辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。
卢湾公房管理公司述称，按照公有住房差价交换的流程，双方签订《上海市公有住房承租权转让合同》，应向房屋交易中心提出申请，并持房屋交易中心征询单经卢湾公房管理公司的相关部门审核后，在交易中心办理过户手续。但本案中，颜大伦与冯大伟、张英均未按此流程办理征询手续。卢湾公房管理公司表示，尊重法院判决。
颜大伦向一审法院起诉要求：1、确认双方就系争房屋于2010年1月18日签订的《公有住房使用权交易合同补充条款》和2011年6月27日签订的《长乐路XXX号使用权交易补充条款(续)》于2013年6月30日解除；2、冯大伟、张英将系争房屋清空归还颜大伦；3、颜大伦退还冯大伟、张英房款人民币(以下币种均为人民币)2,364,000元；4、冯大伟、张英给付颜大伦使用费1,296,000元(2010年1月18日至2016年1月18日，以每月18,000元计)；5、冯大伟、张英给付颜大伦垫付的税款6,878.88元(2013年4月1日至2016年1月1日，�定额税每月202.32元计)；6、冯大伟、张英给付颜大伦垫付的物业管理费2,048.40元(2015年1月至9月，每月227.60元计)。
一审法院认定事实：
一、系争房屋为公有住房，权利人为上海市房产管理局，管理人(出租人)为卢湾公房管理公司，承租人为颜大伦。
1996年1月，颜大伦申请开设玩具店，经原上海市卢湾区瑞金二路房管所批准系争房屋办理“居改非”手续。颜大伦申办个体工商登记，字号为上海市黄浦区普兴服饰店(原名为上海市卢湾区光大服饰店)。2012年10月29日，卢湾公房管理公司与颜大伦续签《公有非居住房屋租赁合同》，约定用途为“营业”，建筑面积35.06平方米，租期五年(2012年10月1日至2017年9月30日)，月租金为227.60元。
冯大伟与张英系夫妻关系。
二、根据已生效的(2012)黄浦民二(商)初字第786号民事判决，确认以下事实：
2005年4月，颜大伦与冯大伟签订《委托经营协议》，约定颜大伦将其在系争房屋处开设的“上海市黄浦区普兴服饰店”及其附属设施委托冯大伟经营，期限自2005年4月15日至2008年12月14日止，自负盈亏并缴纳工商、税费等，每月给付颜大伦税后利润1.78万元等。
2006年4月12日，颜大伦与冯大伟签订《委托经营补充协议》，合同期延长至2009年12月14日。
2008年4月，颜大伦与冯大伟签订《商铺委托经营合同》，约定委托期限至2014年12月31日止，合同有效年度上交利润为每年216,000元，冯大伟于2005年3月7日向颜大伦交纳的押金50,000元转为本次合同押金；2010年度税后利润216,000元的支付日期是2008年4月10日；2011年度税后利润216,000元的支付日期是2009年4月10日。
2009年3月20日，颜大伦与冯大伟签订《商铺委托经营合同-补充协议》，将合同期�长至2016年12月31日止，合同其他内容不变。
2010年1月18日，颜大伦与冯大伟签订《公有住房使用权交易合同补充条款》，约定：颜大伦以2,350,000元的价格，将系争房屋(25.5平方米)的承租权转让给冯大伟，其中签订本协议时，冯大伟支付1,200,000元，在签订《上海市公有住房承租权转让合同》的同时，冯大伟支付300,000元房款，尾款850,000元由冯大伟存入房产交易中心指定的银行，作为《上海市公有住房承租权转让合同》中的合同价款，待交易成功后，冯大伟在支付该笔房款时，扣除颜大伦原已收取的商铺委托经营上缴利润后，尚需支付颜大伦386,000元；房屋过户(更名)手续及所产生的一切费用(包括房产交易中心的税金)由冯大伟承担；颜大伦负责配合冯大伟前往相关部门递交相关资料，办理房屋过户(更名)手续；冯大伟需在签订本协议之日起六个月内完成户名变更；承租权转让合同完成之前，如其中一方中途因个人原因违约，须支付给对方1,200,000元作为赔偿；如中途因国家或地方房地产政策原因导致承租权转让合同不能正常进行，双方互不承担责任。
2011年6月27日，颜大伦与冯大伟、张英签订《长乐路XXX号使用权交易补充条款(续)》，约定2010年1月18日双方签订补充条款，双方租赁关系转为买卖关系。自2010年1月起房屋租金由冯大伟、张英承担，交易结束前由颜大伦代交。
上海市黄浦区人民法院于2013年6月3日对该案作出民事判决，认定颜大伦与冯大伟之间签订的《商铺委托经营合同》、《商铺委托经营合同-
补充协议》实为企业承包经营合同，经双方协商一致于2010年1月18日解除，押金50,000元已转为冯大伟的购房款。颜大伦提出的要求冯大伟支付2012年1月1日起至冯大伟实际搬迁之日的利润之诉讼请求，因颜大�主张的请求权基础在双方承包关系于2010年1月18日解除后不复存在，故对该诉请不支持。至于颜大伦主张双方签订的房屋使用权买卖协议，因政策不允许公有非居住房屋使用权交易而无效一节，由于颜大伦该主张与企业承包经营合同纠纷非同一法律关系，故对此主张不作处理。在该判决书中，法院认定颜大伦与冯大伟签订的《公有住房使用权交易合同补充条款》、《长乐路XXX号使用权交易补充条款(续)》，颜大伦未于2012年7月6日通知冯大伟解除。
三、2011年6月27日的《长乐路XXX号使用权交易补充条款(续)》中，双方还约定，同意系争房屋的使用权人变更为张英；因政策原因，双方同意手续延期办理，时间从2011年6月20日起往后顺延；截止目前，交易总房款尚欠余款686,000元，连同滞纳金共计700,000元，经双方协商，现冯大伟、张英再次支付500,000元给颜大伦，尚�的200,000元待颜大伦户口从系争房屋中迁出、张英的户口迁入系争房屋，并变更张英为户主后一次性付清；如果颜大伦中途买房自住，冯大伟、张英可随时支付余款；如交易过程中需要注销/变更房屋的商业用途和营业执照，由颜大伦负责办理；如冯大伟、张英需保留系争房屋的商业用途，颜大伦协助办理；双方在正常情况下，通过各种努力仍不能达到使用权转让目的，颜大伦应在一周内偿还所有房款，冯大伟、张英不用支付前期房租，颜大伦何时把房款还清，冯大伟、张英就从何时开始支付房租，如果颜大伦未将房款还给冯大伟、张英，则颜大伦须每月按银行同类贷款利率的4倍向冯大伟、张英支付利息；本协议与前协议都为合同的组成部分，具有同等法律效力。
四、2012年7月4日，颜大伦以挂号信形式向冯大伟邮寄落款为2012年6月28日的信函，内容为“由于房地产政策原因，上海市公有住房使用权转让只限本市原籍转让，故请告知我你的银行开户账号，以便把房款归还你”。对该信函，冯大伟在庭审中表示未收到。
2013年6月15日，颜大伦通过公证【上海市东方公证处(2013)沪东证字第23729号】用EMS方式，向冯大伟、张英发出《解除合同通知函》，表示：“关于长乐路XXX号房屋买卖一事，我已于2012年6月25日发函给你，由于政策原因，无法实际履行我们签订的合同，合同目的无法实现，特依法通知解除合同。现再次来函通知你，请你收函后十日内提供账号以便我退款，同时你应该在收函十日内将房屋清空并交还于我。否则由此造成的全部损失均由你们承担。”该函件于2013年6月17日根据冯大伟的要求由“门卫”签收。冯大伟、张英在本案庭审中确认收到该函件。
系争房屋现仍由冯大伟、张英经营使用。张英的户籍原在江西省，2013年12月26日迁入上海市浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX室。
五、审理中双方确认：1、冯大伟原提前支付给颜大伦的2010年、2011年的承包费共计414,000元和在颜大伦处的押金50,000元，均已抵作系争房屋的房款。对此，颜大伦与冯大伟、张英在《长乐路XXX号使用权交易补充条款(续)》中已有约定；2、2010年2月，冯大伟、张英支付颜大伦1,200,000元；2011年6月至2012年4月，冯大伟、张英支付颜大伦700,000元，总计2,364,000元。
一审审理中，冯大伟、张英称：《长乐路XXX号使用权交易补充条款(续)》中的“因政策原因”是指，双方曾多次到卢湾公房管理公司和“永嘉置业”，被口头答复不能过户；2011年6月27日后，冯大伟、张英亦去过卢湾公房管理公司和“永嘉置业”，仍被答复无法办理过户手续。
在2013年10月30日的庭审中【(2013)黄浦�四(民)初字第1445号】，颜大伦表示同意返还冯大伟、张英2,364,000元，但要求按照每月18,000元的标准扣除至返还房屋之日止的房屋使用费。但冯大伟、张英不同意支付房屋使用费，亦不同意房屋使用费的标准为每月18,000元。
在2014年4月10日的庭审中【(2013)黄浦民四(民)初字第1445号】，颜大伦确认收到冯大伟、张英2,364,000元，但要求扣除2010年1月18日至2014年4月30日的房屋使用费871,200元(每月18,000元),并愿意冯大伟、张英在收到颜大伦退款后再搬离系争房屋。但冯大伟、张英坚持称颜大伦无还款能力。
六、(2013)黄浦民四(民)初字第1445号二审审理中，冯大伟、张英持人民法院调查令向上海市浦东新区房地产交易中心查询，系争房屋权属、性质。结论：系争房屋，地号瑞金二路街道15街坊，批准用途居住，权利人上海市房产管理局。
2015年7月30日，�大伦向上海市房地产交易中心信访，该中心于2015年8月29日以信访投诉处理单(收件编号：交易中心2015-004)形式回复颜大伦“长乐路XXX号系国有使用权房屋，属瑞金二路街道15街坊。该地块用途为居住，但具体长乐路XXX号底层是否属于非居住房，须经经营管理房屋的区卢湾公房管理公司认定”。
2015年9月18日，卢湾公房管理公司向法院出具《关于长乐路XXX号底层房屋使用性质说明》，称该房屋产权性质为国有，承租人颜大伦，使用性质凭(95)瑞字40号为居改非，营业面积为35.06平方米。
双方确认2014年12月前的公房租金由冯大伟、张英支付；2015年1月至9月的公房租金已由颜大伦支付。
七、上海市黄浦区人民法院于2012年8月14日，受理案号(2012)黄浦民四(民)初字第1078号，徐毅平、陈凯诉颜大伦、第三人上海中原物业代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，该案经查，2012年6月9日，颜大伦与徐毅平、陈凯和第三人签订《房地产买卖居间协议》，约定：徐毅平、陈凯委托第三人居间购买权利人为颜大伦的系争房屋(建筑面积25.5平方米)；徐毅平、陈凯将定金100,000元直接支付给颜大伦；双方约定签订买卖合同的时间在2012年7月1日以前；涉讼房屋已设立租赁，租赁期限至2014年12月30日止，月租金为18,000元，颜大伦保证该租金真实有效，否则承担违约责任；系争房屋“现在是非居住，通过房产交易中心过户后属居住”；第三人必须确保徐毅平、陈凯“能够合法正常经营或出租该商铺，包括办理挂靠、营业执照以及帮助乙方(即颜大伦)办理居改非证明”；双方同意在颜大伦签署本协议后共同赴第三人处签订《上海市房地产买卖合同》，如果徐毅平、陈凯未能履行该约定，则已支付颜大伦的定金不予返还。在该协议中，双方�定了房价款为2,950,000元，其中首付款900,000元，第二期房款1,500,000元，尾款550,000元，但未约定这些房款的支付时间。同日，颜大伦向徐毅平、陈凯出具了100,000元的定金收条。该案于2013年4月19日作出判决，由颜大伦返还徐毅平、陈凯定金100,000元；该案已生效。
一审法院认为，本案主要争议，系争房屋“非居住”性质是否适用差价交换。一、根据《上海市公有住房差价交换试行办法》(以下简称“办法”)规定，该办法适用于本市行政区域内居民承租的公有住房的交换。而公有住房区分为居住及非居住用房，颜大伦与卢湾公房管理公司之间签订的《公有非居住房屋租赁合同》，系出租管理人基于颜大伦的申请，解决颜大伦经营所需，在符合适时政策规定情况下，将系争房屋变更为非居住用房性质，但仍未改变该房屋为公有住房的性质。从合同目的分析，双方《长乐路XXX号使用权交易补充条款(续)》约定“如交易过程中需要注销/变更房屋的商业用途和营业执照，由颜大伦负责办理”；“如冯大伟、张英需保留商业用途，颜大伦协助办理”。该约定可以证明，颜大伦自愿通过差价换房的方法，转让系争房屋，并将房屋交由冯大伟、张英实际占有使用，其本意系改变原申请办理“居改非”的初衷，放弃继续利用系争房屋用于经营之目的；而冯大伟、张英按约向颜大伦支付约定的全部转让款，自愿接受合同约定的需要注销/变更房屋的商业用途的约定，据此可认定双方已按合同约定履行各自义务，双方的行为符合当事人的真实意思表示。
另，颜大伦明知与冯大伟2010年1月18日签订的《公有住房使用权交易合同补充条款》、2011年6月27日颜大伦与冯大伟、张英签订的《长乐路XXX号使用权交易补充条款(续)》，双方租赁关系转为买卖关系且已履行，于2012年6月与案外人徐毅平、陈凯又就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定总价为2,950,000元；并提出先收款再办征询手续，需办理“非改居”手续等。虽该居间合同最终未实际履行，由颜大伦返还案外人定金而终止。但该事实可证明颜大伦存在“一房二卖”的行为，有抬高转换价格之嫌，自与他人居间合同签订之日起，便不愿履行与冯大伟、张英之间的合同，故其主观上存在违约故意。
法院注意到，2013年6月17日颜大伦以合同目的无法实现为由，提出解除合同的诉讼，但2013年8月26日庭审中，冯大伟、张英对颜大伦提出合同解除观点，不予认可。由于双方合同中并未约定合同解除条件，且颜大伦提出解除合同，也不符合法律规定，故对颜大伦提出解除合同之诉请，不予支持。
办法中还规定，无本市城镇常住户口的个�不得通过差价换房取得公有住房承租权。张英的户籍原在江西省，2013年12月26日其户口已迁入上海市浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX室。故张英已符合差价换房的主体资格。综上，双方签订的《公有住房使用权交易合同补充条款》、《长乐路XXX号使用权交易补充条款(续)》有效，双方均应按约履行。
二、法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。根据规定，办理差价换房手续，应向当地房地产交易管理机构提交差价换房合同、同住成年人签字同意差价换房的书面证明、租用公有住房凭证或者房地产权证明、户籍证明。房地产交易管理机构收到差价换房当事人提交的文件后，应当书面征询公有住房出租人的意见。据此，法院确认当事人间合同系附条件的，即卢湾公房管理公司针对当事人提交差价换房的文件后，书面作出同意差价换房时，双方合同才生效。
诉讼中，当事人均陈述曾向房屋所在地的房屋管理部门征询意见，因当事人认识偏差，而未向房地产交易管理机构提交申请和申办资料，故双方未按规定履行材料申报。差价换房可否进行交易，需经公有住房出租人即卢湾公房管理公司根据房屋性质、用途、合同约定及现行的行政法规的规定进行审核认定，对限制交易或附条件交易的情况，如需拆除违法搭建或需对房屋恢复居住用途等状态，及时作出同意或不同意差价换房的理由。现当事人未按规定向房地产交易中心提交申报资料及卢湾公房管理公司审核，故颜大伦以系争房屋为“非居住”性质不适用差价交换为由，要求确认双方合同无效，缺乏法律依据，故不予支持。判决：一、颜大伦要求确认与冯大伟于2010年1月18日签订的《公有住房使用权交易合同补充条款》及于2011年6月27日与冯大伟、张英签订的《长乐路XXX号使用权交易补充条款(续)》于2013年6月30日解除的诉请，不予支持；二、颜大伦要求冯大伟、张英将上海市长乐路XXX号房屋清空归还颜大伦的诉请，不予支持；三、颜大伦要求退还已收冯大伟、张英房款2,364,000元的诉请，不予支持；四、颜大伦要求冯大伟、张英给付使用费1,296,000元(2010年1月18日至2016年1月18日，以每月18,000元计)的诉请，不予支持；五、颜大伦要求冯大伟、张英给付颜大伦垫付的税款6,878.88元(2013年4月1日至2016年1月，以定额税每月202.32元计)的诉请，不予支持；六、颜大伦要求冯大伟、张英给付颜大伦垫付的物业管理费2,048.40元(2015年1月至9月，以每月227.60元计)的诉请，不予支持。
本院审理中，冯大伟向颜大伦支付了2015年1月至9月的物业管理费2,048.40元。
本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理�明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。颜大伦向冯大伟、张英出售系争房屋后，又与案外人签订《房地产买卖居间协议》，抬高价格出售系争房屋，一审法院据此认定颜大伦主观上存在违约故意的观点，本院予以认同。此外，根据规定，办理差价换房手续应当按照规定向房地产交易管理机构提交差价交换合同、户籍证明等资料。房地产交易管理机构收到差价换房文件后，应当书面征询公有住房出租人的意见。因双方认识的偏差，至今未向房地产交易管理机构提交相应的申报材料，而卢湾公房管理公司也未对系争房屋能否差价交换出具书面意见。故颜大伦以合同目的无法实现为由，要求解除合同，依据不足，本院不予支持。鉴于双�在《长乐路XXX号使用权交易补充条款(续)》中约定：同意手续延期办理，且交易过程中如需要注销变更商业用途和营业执照由颜大伦负责办理，同时考虑到冯大伟、张英基于房屋买卖合同占有系争房屋并已支付了全额房款，故颜大伦要求冯大伟、张英支付房屋使用费的上诉请求，本院亦不予支持。冯大伟在二审审理中向颜大伦支付了2015年1月至9月的物业管理费，故颜大伦关于物业管理费的诉讼请求已得以实现，无再行判处之必要。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)重字第3号民事判决第一至第五项；
二、撤销上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)重字第3号民事判决第六项。
一审案件受理费人民币80元，由颜大伦负担。二审案件受理费人民币80�，由上诉人颜大伦负担。
本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 徐 庆
审判员 王 伟
二〇一七年一月二十六日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。