苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴开民初字第415号
原告苏州市吴中区越溪街道旺山村村民委员会，住所地苏州市吴中区越溪街道旺山村。
负责人马永华，主任。
委托代理人周兰兰，江苏久顺律师事务所律师。
委托代理人赵丹凤，江苏久顺律师事务所律师。
被告苏州启迪语言研究开发有限公司，住所地苏州市吴中区越溪街道旺山社区服务中心北侧楼。
法定代表人徐劼，总经理。
委托代理人郭建成，江苏纵通律师事务所律师。
原告苏州市吴中区越溪街道旺山村村民委员会与被告苏州启迪语言研究开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月4日立案受理。依法适用简易程序依法由代理审判员韩亚光独任审判，后依法组成合议庭，于2014年7月28日、8月28日、11月3日、2015年2月2日四次公开开庭进行了审理。原告苏州市吴中区越溪街道旺山村村民委员会的委托代理人赵丹凤、周兰兰，被告苏州启迪语言研究开发有限公司的委托代理人郭建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州市吴中区越溪街道旺山村村民委员会诉称，2011年9月14日，其与被告签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租其所有的位于苏州市吴中区越溪街道旺山村的社区服务中心北楼，房屋面积1722平方米，租期自2011年10月1日起至2020年9月30日止，免租装修期暂定4个月；三年为一个租赁周期，后一周期的租金在前一周期的基础上递增10%，第一周期的年租金为258300元，先付后用，每半年支付一次，于下一租期开始前15天付清。其实际在2011年5月时就将房屋交付被告用于装修，后又免去了被告一个月的租金，但被告自支付第一期租金后，一直未按时足额支付租金。截至2014年11月3日，被告结欠租金已达437140元。故其诉至法院，要求判令被告按照合同约定支付计算至2015年3月31日的租金437140元并支付相应的逾期付款违约金（以实际未付租金为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算，具体日期以其提供的明细为准）。
被告苏州启迪语言研究开发有限公司辩称，双方签订房屋租赁协议属实，但2014年9月30日之前的租金已经交付完毕，后续租金未付系因双方就之前的租金支付存在争议。
经审理查明，2011年9月14日，原、被告签订租赁合同一份，约定由被告承租原告名下位于苏州吴中区越溪街道旺山村社区服务中心北楼的房屋；租赁期限为9年，自2011年10月1日起至2020年9月30日止；每三年为一个租赁周期，第一个租赁周期的年租金为258300元，第二个租赁周期年租金在第一个租赁周期基础上递增10%；被告在签约时付清半年租金，以后每6个月一付，先付后用，在每6个月租期开始前15天付清；租赁期间，被告拖欠原告租金、水电费、综合服务费均视为违约，每逾期一天，按照拖欠金额的千分之一计算违约金。审理中，双方一致确认，房屋租金实际从2011年11月1日起算，2012年年底之前的房屋租金由原告方原村委会副主任俞进良向被告收取，之后的租金由原告方工作人员许某收取。2013年1月11日，许某与被告及案外人苏州启智儿童语言研究开发有限公司（以下简称“启智公司”）实际负责人张友林共同签署《关于张友林（美术馆）交费说明》一份，内容为：“合同自2011年11月1日开始，一、从2011年11月1日到2012年10月30日交258300元；二、从2012年11月1日到2013年1月31日交64575元；三、截至交到2013年1月31日两项322875元，1、扣除已交2012年2月25日79150元，2、扣除已交2013年1月11日193750元（在2013.1.31之前交）合计50000元，结欠旺山村人民币大写伍万元。从2013年2月1日开始，两处租房款一起交清。”
另查明，被告在上述交费说明签订后，分别于2013年2月21日向原告交款79150元，于同年10月29日向原告交款100000元，于2014年1月22日向原告交款100000元，于同年5月13日交款37000元，于同年5月14日交款23000元，于同年5月16日交款40000元。
又查明，本案所涉房屋系原告于2006年11月21日申请获批建造的，并于2008年9月8日取得了建设用地规划许可证。
还查明，根据（2014）吴刑二初字第0152号刑事判决，俞进良因犯挪用资金罪，被判处有期徒刑五年六个月。
上述事实，由原告提供的租赁合同、房租收据、改造设施服务的批复、建设用地规划许可证、证人许某的证言，被告提供的交费说明，法院调取的（2014）吴刑二初字第0152号刑事判决书，法庭制作的笔录材料及当事人陈述在卷予以证实。
本案的争议焦点为：一、许某是否能代表原告与被告签订交费说明？
原告称许某仅是其派出代收房租人员，无权代表其与被告进行对账，如双方要对账，也需经村里会计的盖章确认，其还提供了证人许某的证人证言。证人许某陈述，其对2013年以前被告交纳房租的情况不清楚，该交费说明是俞进良和张友林两人对账后，由俞进良制作好让他签的字，其是因为相信他们才签的字，其还认为只有自己签字没有村里盖章，是不能代表村里的，为证明其陈述的内容，其还提供了其与张友林的通话录音。被告则主张该交费说明是其与俞进良对账后形成的，其当时也提出要俞进良签字，但俞进良称将来房租收取工作都是交给许某的，许某签字就可以了；俞进良案发时，其认为自己的交费说明是许某签的字，故没有报警。本院于2014年10月10日，至常州监狱向俞进良本人调查案件事实，俞进良本人称，其只是负责把被告及启智公司招商引进过来，这两家企业是村内企业，不归其管，房租一直都是由许某负责收取的，其从未收取过，也未参与过对账。
二、如上述代表关系成立，被告有无按照交费说明向原告交纳房租？
原告认为即使交费说明成立，被告也应进一步提供有俞进良签字的收条或有村里出具的收款收据，否则仍应认定被告未按期支付租金。被告称房租均是现金或转账交给俞进良和许某的，而俞进良收取房租后经常不出具收条，为此双方多次发生矛盾，其也试图通过现金支票形式直接将钱付到村里，但俞进良和许某多次故意将支票内容填写错误，故其大都只能交付现金，为证明其主张，其提供了房租收据、部分由俞进良出具的收条、银行转账凭证和支票存根。原告对房租收据的真实性没有异议，但对被告提供的银行转账凭证的关联性不予认可，对收条和支票存根的真实性和关联性也不予认可。
审理中，原告主张即使交费说明成立，截至2015年3月1日，被告仍结欠其房租243415元；2015年3月1日前的逾期付款违约金以未付金额为本金按同期银行贷款利率的1.3倍计算下来超过24000元，其按照24000元主张，并提供自制计算清单一张；2015年3月1日之后的逾期付款违约金以243415元为基数，按照同期银行贷款利率的1.3倍计算至判决确定给付之日。被告对此亦无异议。
本院认为，被告向原告租赁位于苏州市吴中区越溪街道旺山村的社区服务中心北楼的房屋，应当按照约定期限支付租金，根据原、被告的陈述，租期自2011年11月1日开始起算。被告为证明至2013年1月11日前其已向原告支付租金322875元及至2013年1月31日其结欠原告租金50000元的事实，提供了原告工作人员许某于2013年1月11日出具的交费说明及房租收据、部分俞进良出具的收条、支票存根等证据。根据原告陈述，俞进良及许某同系原告认可的代收房租的工作人员；根据许某的陈述，俞进良与其分别在2012年底前后代表原告向被告收取房租，该交费说明系俞进良与张友林对账后，由俞进良制作并让其签字的。在无相反证据的情况下，应对此交费说明效力予以确认。至于许某、俞进良二人对收取房租陈述不一致，系原告内部管理问题，不影响交费说明的对外效力。故本院据此认定，至2013年1月11日，被告结欠原告租金50000元。后经核算，截至2015年3月1日，被告累计结欠原告房租243415元，故对原告的该部分诉请，本院予以支持。关于逾期付款违约金的计算，原告主张截至2015年3月1日为24000元，之后的以243415元为本金按同期银行贷款利率的1.3倍计算至判决确定给付之日，该计算方法不违反法律规定，本院亦予以确认。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告苏州启迪语言研究开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区越溪街道旺山村村民委员会截至2015年3月31日的房屋租金人民币243415元并支付相应的逾期付款违约金（截至2015年3月1日为24000元，之后的以243415元为基数按银行同期贷款利率的1.3倍计算至判决确定给付之日）。
二、驳回原告苏州市吴中区越溪街道旺山村村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费为人民币7858元，由原告苏州市吴中区越溪街道旺山村村民委员会负担2507元，被告苏州启迪语言研究开发有限公司负担5351元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 韩亚光
代理审判员 王丽娜
人民陪审员 顾炳元
二〇一五年三月十三日
书 记 员 钱喆人