山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终887号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘治庆，城镇居民。
委托代理人：刘鲁宁，北京市中银（济南）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：贺忠晖，城镇居民。
委托代理人：刘鲁宁，北京市中银（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁胜功，城镇居民。
委托代理人：李春磊，蓬莱市登州第二法律服务所法律工作者。
上诉人刘治庆、贺忠晖因与被上诉人宁胜功房屋租赁合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2015）蓬登民初字第62号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2014年5月12日，宁胜功与刘治庆、贺忠晖签订房屋租赁合同一份，约定“双方通过协商，在自愿的基础上达成如下酒店承包经营协议：一、租赁标的：宁胜功自愿将其座落于蓬莱市南关路祥和小区166号门市房（一二两层经营面积1000平方米）一栋及室内设备设施（详见双方签字确认的清单）出租给刘治庆、贺忠晖使用；二、租赁用途为酒店经营；三、租赁期限为叁年，自2014年5月12日至2017年5月11日；四、租赁费及支付方式：租赁费每年30万元，刘治庆、贺忠晖于本合同签订之日交付第一年度租赁费20万元，2014年11月12日前支付剩余10万元，其余年度的租赁费于每年的5月12日交付下一年度的租赁费；五、双方权利、义务。1、宁胜功的发票、发票专用章及税控机自本协议签订日起至刘治庆、贺忠晖办理出自己的营业执照之日止提供给刘治庆、贺忠晖使用，在此期间产生的一切后果均由刘治庆、贺忠晖承担，与宁胜功无关；2、刘治庆、贺忠晖应遵守国家有关房屋租赁和酒店管理的规定，合法经营并按合同约定租赁用途使用房屋，否则宁胜功有权解除合同；3、本协议签订之日起因该租赁房屋产生的水、电、暖、物业等所有费用由刘治庆、贺忠晖承担，刘治庆、贺忠晖应按时交纳水、电、暖、物业等费用，逾期每日按交费用的万分之五向宁胜功支付滞纳金。逾期一个月不交纳相关费用，宁胜功有权解除合同；4、刘治庆、贺忠晖如需对房屋进行结构改造、装饰装修必须征得宁胜功书面同意，合同期满后改造和装修部分无偿归宁胜功；5、刘治庆、贺忠晖需于本合同签订之日向宁胜功交付租赁押金2万元，刘治庆、贺忠晖应保证合理使用房屋及室内设施设备并保证房屋及室内设施设备的完好无损，如有损坏宁胜功有权扣除刘治庆、贺忠晖的保证金，不足部分刘治庆、贺忠晖应予赔偿。合同期满，如刘治庆、贺忠晖无任何违约行为，宁胜功一次性将保证金返还给刘治庆、贺忠晖；……7、刘治庆、贺忠晖应当按照合同约定支付租赁费用，不按期支付租赁费用超过10日，宁胜功有权解除合同；六、违约责任：宁胜功和刘治庆、贺忠晖任何一方违约，需向对方支付违约金2万元”。合同签订后，刘治庆、贺忠晖给付宁胜功租金20万元、押金2万元，宁胜功将租赁房屋交付给刘治庆、贺忠晖使用，但刘治庆、贺忠晖并没有按照合同约定于2014年11月12日前将剩余租赁费10万元给付宁胜功，且该款至今未付。
宁胜功以刘治庆、贺忠晖的行为已经构成了违约为由诉至原审法院，请求：1、依法解除宁胜功与刘治庆、贺忠晖签订的房屋租赁合同；2、给付剩余租金10万元；3、承担违约金2万元；4、诉讼费用由刘治庆、贺忠晖承担。
原审庭审中，刘治庆、贺忠晖主张之所以未按合同约定将剩余租金10万元给付宁胜功，是因为在环保部门无法办理出环境影响报告手续，导致其无法办理营业执照，不能正常营业，且刘治庆、贺忠晖于2014年12月4日向宁胜功邮寄通知书一份，通知载明“通知，宁总，酒楼已停止营业，望前来盘点交接。2014年11月20日”。刘治庆、贺忠晖认为，宁胜功明知无法办理出上述手续才将酒楼租赁给刘治庆、贺忠晖，而刘治庆、贺忠晖在不知情的情况下与宁胜功签订了房屋租赁合同属重大误解，应予以撤销。宁胜功存在欺诈行为应对刘治庆、贺忠晖的损失予以赔偿。刘治庆、贺忠晖为证明其主张，提交了如下证据：1、快递邮寄回执复印件一份，载有寄件地址为祥和小区（中膳阁大酒店），无收件地址，收件人签名为尤华代；2、通知打印件一份；3、2006年宁胜功申请经营蓬莱市登州中膳阁酒楼的建设项目环境影响登记表一份，证明宁胜功对于酒店经营需办理环境影响登记手续是知情的；4、蓬莱市登州中膳阁酒楼的企业信息打印件一份，证明宁胜功的经营期限至2014年11月22日，因宁胜功明知其到期后不能办理环境影响报告，将酒楼租赁给刘治庆、贺忠晖；5、网上民声打印件三份（载有蓬莱市登州中膳阁酒楼楼上住户反映酒楼油烟的排放问题，环保部门责令其整改的情况），证明刘治庆、贺忠晖在经营酒楼期间，楼上住户因酒店经营向环保部门投诉，致使刘治庆、贺忠晖受到环保部门的处罚。宁胜功对刘治庆、贺忠晖提交的证据3、4的真实性无异议，但对刘治庆、贺忠晖要证明的内容有异议，对刘治庆、贺忠晖提交的其他证据的真实性不认可。宁胜功主张本案系房屋租赁合同纠纷，宁胜功的基本义务是将租赁房屋交付刘治庆、贺忠晖，刘治庆、贺忠晖的基本义务是交付租金给宁胜功，宁胜功并没有给刘治庆、贺忠晖办理相关酒店营业执照的义务，刘治庆、贺忠晖办理不出营业执照并不影响房屋租赁合同的履行，且刘治庆、贺忠晖之所以不再经营该酒店是因为经营不善，而非其他原因。宁胜功为证明其主张，提交2015年5月5日宁胜功与贺忠晖谈话录音证据一份，在该录音证据中，贺忠晖认可是因为经营不善不想再继续经营该酒店了，就找了无法办理营业执照的借口以便可以达到不再经营该酒店的目的。
另刘治庆、贺忠晖申请原审法院到蓬莱市环保局调取其不能办理环保审批手续原因的证据，蓬莱市环保局告知原审法院并没有收到刘治庆、贺忠晖的相关申请。且通过蓬莱市网上民声网站查询，刘治庆于2015年3月9日（在收到本案传票后）曾向蓬莱市环保局反映“2014年5月12日我承租了原中膳阁酒店从事酒店经营，我于2014年6月份起多次向环保部门申请办理环保审批手续，环保部门一直未给予审批，请环保部门给予详细的答复，急盼!”，环保局于2015年3月12日给予答复，答复内容为“你好。经查，我局至今尚未收到你单位关于办理中膳阁酒店环保审批手续的书面申请”。
2015年5月12日，宁胜功和刘治庆、贺忠晖自行协商对租赁的酒店进行了交接，现该酒店由宁胜功正常经营，宁胜功的营业执照、餐饮服务许可证、税务登记证、组织机构代码证、烟草专卖零售许可证均在有效期内。
原审庭审中，刘治庆、贺忠晖提起反诉称，自2006年11月份起，宁胜功在蓬莱市南关路祥和小区166号门市房经营中膳阁酒店一处，营业执照登记的营业期限至2014年11月22日。2014年5月12日，宁胜功与刘治庆、贺忠晖签订了该酒店房屋租赁合同，约定房屋用途为酒店经营，期限3年，每年租赁费30万元，宁胜功的发票、发票专用章及税控机自本协议签订之日起至刘治庆、贺忠晖的营业执照办理完之日止提供给刘治庆、贺忠晖使用等。合同签订后，刘治庆、贺忠晖交付了租金并对酒店接手进行了装修改造。但刘治庆、贺忠晖在办理营业执照的过程中，环保部门明确告知因酒店的环评无法通过，无法获得营业执照。刘治庆、贺忠晖认为，双方签订的租赁合同为合法有效的合同，但宁胜功故意隐瞒了无法取得环保审批手续的事实，致使刘治庆、贺忠晖无法办理合法的经营手续，其行为构成了欺诈，依据《合同法》第54条和第58条规定，刘治庆、贺忠晖不但不需要支付租金，相反宁胜功应当承担返还租金并赔偿损失的责任，请求：1、依法撤销2014年5月12日宁胜功和刘治庆、贺忠晖签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令宁胜功赔偿刘治庆、贺忠晖的损失20万元；3、反诉费用由宁胜功承担。刘治庆、贺忠晖要求宁胜功返还押金、赔偿其租金损失、酒水损失、投资损失、信赖利益损失等20万元，为证明其反诉主张，提交了其投资租赁酒楼的相关单据二十七张、房屋租赁协议书复印件两份、陈红霞出具的收据复印件一份。宁胜功对刘治庆、贺忠晖的反诉主张不认可，认为刘治庆、贺忠晖的损失是其自身经营不善造成的，与宁胜功无关，对刘治庆、贺忠晖提交的上述证据不同意质证。本案因双方分歧较大，调解不成。
原审法院依据双方当事人提交的证据及庭审笔录认定上述事实。
原审法院认为，宁胜功和刘治庆、贺忠晖之间于2014年5月12日签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，合法有效。宁胜功已按照合同约定将租赁房屋及相关的设备设施交付刘治庆、贺忠晖使用经营，刘治庆、贺忠晖应按照合同约定向宁胜功履行给付租金的义务。现刘治庆、贺忠晖未按合同约定于2014年11月12日前支付租金10万元构成违约，对宁胜功要求刘治庆、贺忠晖给付尚欠租金10万元并承担违约金2万元的诉讼请求予以支持。另该合同约定的租赁期限至2017年5月11日止，但双方经协商在自愿的基础上于2015年5月12日对租赁物进行了交接，视为双方均同意于2015年5月12日对上述房屋租赁合同予以解除，上述房屋租赁合同已于2015年5月12日解除。刘治庆、贺忠晖主张其因无法办理环保审批手续而不能办理营业执照，从而不能实现合同目的，系宁胜功在订立合同时对刘治庆、贺忠晖隐瞒实情，违约方是宁胜功，要求宁胜功对刘治庆、贺忠晖的损失承担赔偿责任，宁胜功对刘治庆、贺忠晖的主张不予认可，刘治庆、贺忠晖未提交充分的证据证明，结合宁胜功与贺忠晖的录音证据中贺忠晖的陈述及2015年3月12日环保局对刘治庆网上民声所提问题的答复意见，对刘治庆、贺忠晖的上述辩称主张不予采信，对刘治庆、贺忠晖的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条及相关的民事法律政策之规定，原审法院于2015年12月28日判决：一、限贺忠晖、刘治庆于本判决生效后10日内给付宁胜功所欠的租金10万元、违约金2万元，合计12万元。二、驳回贺忠晖、刘治庆要求宁胜功返还押金并赔偿损失共计20万元的反诉请求。如贺忠晖、刘治庆未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2800元，由刘治庆、贺忠晖负担。此款已由宁胜功预交垫付，刘治庆、贺忠晖在履行本判决确定的义务时一并付给宁胜功。反诉案件受理费2150元，由贺忠晖、刘治庆负担。
宣判后，上诉人刘治庆、贺忠晖不服，向本院提出上诉称，一、原审法院认定事实错误。双方签订的房屋租赁合同第五条第一款明确规定由上诉人自己办理营业执照，不使用被上诉人的原营业执照。上诉人签订合同接手房屋后，着手办理了卫生、消防、公安等部门的审批手续，但办到环境影响评价时，环保部门告知由于新的环保法出台，酒楼设在居民住宅的一层，影响周边环境，此种情况不符合环保评价要求，不能通过环境影响评价，故不能办理出营业执照，无法经营该酒店。上诉人数次跑环保局，四处托人求情，均无法办理。上诉人要求环保部门出具不能办理环保手续的证明，环保部门拒绝出具。上诉人起诉后申请法官调取不能办理环保手续的证据，环保部门向法官说明此种情况不能办理环评手续，但拒绝出具证明。双方解除合同后，被上诉人继续经营该酒楼，上诉人向有关部门反映环保部门滥用职权，同一处酒楼准许被上诉人经营，不准许上诉人经营并且拒绝出具证明。环保部门仍然拒绝出具证明，并无理要求上诉人按照申请环评的程序申请办理才能出具书面证明，由于双方已经解除租赁合同，上诉人无法重新申请。上述事实属实，并且上诉人也将不能通过环境影响评价的法律法规交给原审法院，法院明知该事实存在，却不予认定是明显错误的。二、原审法院采信上诉人贺忠晖的录音认定事实错误。上诉人贺忠晖虽然在租赁合同上签名，但是整个酒楼的投资全部是上诉人刘治庆，刘治庆与宁胜功不熟识，贺忠晖与宁胜功熟识，宁胜功采用诱导、欺骗的方法引诱贺忠晖录音，该录音反映了贺忠晖的主观心理状态与本案办不出环评手续、营业执照的客观事实不符合，原审法院采信一个仅在合同上签名，未投入分文的打工者的录音有失公允。三、原审法院适用法律错误。即使认定不了被上诉人构成欺诈，也应认定系重大误解，因被上诉人前期开酒楼，一直经营得不错，上诉人认为能够办理环境评价手续，能够办理出营业执照，否则，上诉人不可能投巨资租赁一个办不出环评手续、营业执照的酒楼。但事实确实是办理不出合法的经营手续，属于对该事实的重大误解，因此应该撤销租赁合同，支持上诉人的请求。在本院二审审理过程中上诉人又补充以下上诉意见：被上诉人违约在先。1、双方租赁合同约定面积为1000平方米，而实际产权登记的面积为507平方米，与合同约定实际不相符。2、因被上诉人的原因导致上诉人无法办理营业执照及通过环评，无奈只能暂时以被上诉人的个体营业执照及账户进行营业，但被上诉人却并未将账户银行卡及密码移交给上诉人，上诉人采购及日常开销均要通过被上诉人，在营业四个月后被上诉人私自强行扣划经营账户上的75000元经营款,该款项被上诉人应予以返还。被上诉人擅自扣划上诉人的经营款项是导致上诉人无法实现合同目的的根本原因。3、因被上诉人的环评期限为2014年11月到期，继续经营属于违规，上诉人发函告知停业要求被上诉人前来交接盘点，被上诉人推迟交接，2014年11月之后房屋也一致处于关门状态，导致房屋闲置6个月的原因在于被上诉人恶意拖延交接，因此2014年11月之后的不应计算房租。综上，双方当事人对租赁房屋的用途做了明确的约定用作酒店经营，作为出租人的被上诉人，应当交付满足使用用途的房屋给出租人，被上诉人交付的房屋不满足合同约定的经营用途及合同面积，私自扣划上诉人经营款导致合同目的无法实现，属于违约在先，在上诉人书面通知被上诉人前来交接房屋时恶意拖延交接时间，任由房屋闲置扩大损失并要求上诉人承担闲置期间的房屋使用费是没有事实和法律依据的。综上，请求撤销原审判决，将本案发回重审或者改判被上诉人赔偿上诉人30万元，驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人宁胜功答辩称，原审判决适用法律正确，审判程序合法，请求维持原判。1、双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，不存在欺诈行为。2、上诉人在一审中提到蓬莱市环保局未能给上诉人办理环保手续导致上诉人不能经营该酒店更是子虚乌有，因为环保局根本没有收到上诉人的申请，再是被上诉人在经营期间各种手续都齐全，并且酒店收回后经营正常。3、原审法院采信上诉人贺忠晖的录音认定事实正确，因为上诉人在录音中述说的很清楚，并且上诉人自己认可是因为酒店经营不善便找借口无法办理营业执照，以达到不再经营该酒店的目的。4、上诉人让被上诉人赔偿上诉人的损失30万元没有法律依据。被上诉人针对上诉人二审中补充的上诉意见答辩如下：双方租赁合同约定的面积与实际房屋面积相符，上诉人提供的房产证只是其中的一个，没有完全提供，我方可以提交另一个房产证。双方签订合同时明确约定，将大约100平方米的锅炉房全部给上诉人，但是锅炉房没有房产证，这样被上诉人提供给上诉人的房屋面积加起来约1000平方米符合约定。上诉人提出该意见与事实不符。另外，因上诉人经营不善才不去办理营业执照，并且被上诉人正在正常经营该酒店。上诉人想解除合同的真正原因是因为其经营不善，被上诉人提供被上诉人与上诉人贺忠晖的电话录音，贺忠晖在录音中说的很清楚，就是干到最后，买卖干的不好想撤，营业执照能办也不去办理。上诉人提到的被上诉人恶意拖延交接时间与事实不符，上诉人从未以任何方式找过被上诉人要求交接房屋，后来一审期间经调解后双方才交接房屋，并且双方对相关的物资作了清点，交接时双方的权利义务作了明确约定。被上诉人没有私自扣划上诉人的75000元经营款，被上诉人也不可能从上诉人的经营账户上扣划75000元。
上诉人刘治庆、贺忠晖二审期间提交以下证据：证据一、蓬莱市城市建设档案馆出具的房屋所有权证号为登房权证商字第××号房屋所有权（转移）登记申请书一份，证明涉案房屋使用面积为507.64平方米，并不是被上诉人所述1000平方米。证据二、上诉人刘治庆与蓬莱市环保局工作人员在2014年11月份的电话通话录音一份，证明上诉人曾多次前往环保部门办理环评手续，环保局工作人员答复因其属于商住一体楼不符合当前法律规定，不能办理环评。证据三、上诉人贺忠晖与蓬莱市工商局工作人员的对话视频，证明上诉人办理营业执照的前提是被上诉人注销现有住址上的个体工商户字号。证据四、上诉人刘治庆与蓬莱市环保局工作人员在2015年的通话视频一份，证明房屋现有状况无法办理环评，上诉人多次去环保部门办理环评手续。第一份查询资料是在一审结束后上诉人查询涉案房屋产权人时发现房屋面积与约定不符。电话录音是2014年11月份形成，当时在一审过程中上诉人刘治庆并未发现该段通话录音，在二审期间中才发现上述通话录音。其他两段视频资料是在一审后为了巩固上诉人多次办理工商环保不能通过的观点而新形成的新证据。
被上诉人宁胜功对上诉人刘治庆、贺忠晖提供的证据一的真实性无异议，对证明内容有异议，主张上诉人提供的房产证只是被上诉人提供给上诉人租赁房屋的其中的一个，租赁房屋有两个房产证，上诉人并没有全部提供。被上诉人提交另一个房产证，可以证明双方签订合同时明确约定，还将大约100平方米的锅炉房全部租给上诉人使用，锅炉房没有房产证，被上诉人提供给上诉人的房屋总面积加起来约1000平方米，上诉人提出租赁面积不足的意见与事实不符。被上诉人对证据二、三、四的真实性不认可，因上诉人从未到环保部门申请办理环评手续，一审法院也去调查证实上诉人确实没有申请办理环评手续。并且上述证据不属于新证据，上诉人应在一审中提交的在二审中才提供，被上诉人对此不认可。因上诉人经营不善才不去办理营业执照，并且被上诉人正在正常营业该酒店。
被上诉人宁胜功提交以下证据：证据一、蓬莱市城市建设档案馆出具的房屋所有权证号为登房权证商字第××号房屋所有权（转移）登记申请书一份及酒店的照片四张，证明上诉人租赁的涉案房屋还有一部分，使用面积为351.76平方米，加上第10881号房屋面积507.64平方米，再加上100多平方米的锅炉房全部给上诉人使用，总共面积约1000平方米，租赁面积符合合同约定。证据二、2015年5月12日贺忠晖签字的证明复印件一份，证明从2014年5月12日至2015年5月12日所产生的债权债务与中膳阁法人宁胜功无关。证据三、贺忠晖签字的证明复印件一份，证明涉案房屋至2015年5月12日欠物业水电、物业费、垃圾费等共计3748.90元。
上诉人刘治庆、贺忠晖对被上诉人宁胜功提供的证据一的真实性没有异议，对证据二、三不予认可，因该两份证据系复印件。
上诉人刘治庆、贺忠晖与被上诉人宁胜功均认可原审判决将“贺忠晖”的名字误写为“贺忠辉”，真实名字为“贺忠晖”。本院二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人刘治庆、贺忠晖与被上诉人宁胜功于2014年5月12日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人按约将涉案房屋及相关设备设施交付给二上诉人使用，二上诉人应按约支付相应的租金。根据双方提供的证据及各自陈述，二上诉人未在2014年11月12日前向被上诉人支付租金10万元，构成违约的事实清楚，二上诉人应承担相应的违约责任。上诉人以租赁涉房屋经营酒店之用，其应当对酒店经营中应取得相关手续事宜明知，同时应对所存在的经营风险责任自负，且双方解除租赁合同后，被上诉人现仍在涉案房屋内继续经营酒店，因此上诉人的上诉主张不能成立。原审法院判令二上诉人给付被上诉人所欠的租金10万元及违约金2万元，并无不当。二上诉人上诉请求被上诉人赔偿损失30万元，但是没有提供充分的证据予以证实，其承担举证不能的法律后果。
综上，上诉人刘治庆、贺忠晖的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审法院判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4950元，由上诉人刘治庆、贺忠晖负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 吴继辉
审判员 陈晓彦
二〇一六年六月八日
书记员 林重霄