上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第38102号
原告陈松麟。
原告张吟秋。
以上两原告的共同委托代理人秦玲玲，上海海耀律师事务所律师。
被告上海保鑫置业有限公司。
法定代表人雪明。
委托代理人穆世明，上海市弘安律师事务所律师。
原告陈松麟、张吟秋诉被告上海保鑫置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月14日、6月20日公开开庭进行了审理。原告陈松麟、张吟秋及其委托代理人秦玲玲，被告委托代理人穆世明均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告陈松麟、张吟秋诉称，原、被告双方于2013年5月2日签订了一份《上海市商品房出售合同》，约定原告向被告购买上海市浦东新区唐兴路373弄保利御樽苑XXX号XXX层XXX室房屋（以下简称系争房屋）。原告依约支付了房价款人民币3，890，026元，并于2013年6月27日取得了《上海市房地产权证》。2013年7月，原告现场查看系争房屋时发现该房屋存在多处质量问题，为此，原告聘请了上海宜安居工程检测技术服务有限公司在2013年7月7日进行了验房，该公司确认房屋阁楼顶面及外墙、外窗多处存在渗水痕迹，墙面多处开裂，墙面及墙面下部多处存在空鼓等。2013年7月7日，原告即将以上质量问题反映给被告，并按被告要求于2013年7月9日将系争房屋钥匙交给被告，原告同时以书面形式向被告反映了以上质量问题。2013年8月29日，被告才通知原告收房并称已经修好，但拒绝承认系争房屋存在质量问题，并拒绝说明以上质量问题的成因、修复方案、维修费用清单及检测验收结果，原告多次到被告处与被告沟通均无果。2013年10月9日，原告再次到现场查看系争房屋时，又发现了多处渗水痕迹。因该房屋的质量问题，且被告未能及时有效地修复，导致原告一直无法装修入住，影响了原告家庭的正常生活，并造成原告重大经济损失。故起诉要求：1、判令被告按照司法鉴定意见书对系争房屋进行修复，并对房屋进行检修；如被告未能在15天内完成，则原告可自行修复并进行检修，被告承担所有修复与检修的费用；2、判令被告按修复费用（修复包括已进行修复的修复费用及按鉴定意见书中的修复方案需进行的修复及检修的费用，修复内容包括外窗、屋面渗水修复，墙面裂缝修复，空鼓修复及屋面的全面检修）的0.1倍进行赔偿；3、判令被告赔偿各项损失【房屋租金27，000元（2013年10月1日至2014年6月，每月3，000元）；误工费10，357.06元（原告张吟秋误工5天，629元∕天；原告陈松麟误工4.5天，1，602.68元∕天）；验房费816元；电费3.7元；水费48.90元】；4、本案诉讼费和鉴定费由被告负担。
被告上海保鑫置业有限公司辩称，系争商品房于2012年9月取得了交付使用许可证，于2013年4月1日取得大产证。原、被告于同年5月签订合同，7月交房。根据一般交易规则，原告在买房即签订合同前，一定会察看房屋，该房屋存在瑕疵，原、被告对此均知情，在此情况下，原告仍自愿与被告签订出售合同。关于质量问题，在开庭之前的谈话笔录中被告均未否认，但被告已经履行了相应修复义务。
经审理查明，保利御樽苑（A-8-10地块）于2012年9月14日依法取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。2013年4月1日，被告取得浦东新区唐镇唐镇村107∕9丘地块的产权证。
2013年5月2日，原告与被告签订《上海市商品房出售合同》，约定被告投资建造的《保利御樽苑》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证（大产证）；原告向被告购买系争房屋，总房价款为3，890，026元；被告在收到原告全部价款之日起7日内，向原告交付系争房屋；原告应在上述约定的房屋交接期限内到被告要求的地点办理验收交接手续；该房屋交付的标志为原告办理入户手续并领取钥匙；系争房屋为居住用房，被告应向原告提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》；被告交付的房屋装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告在办理该房屋交接手续时有权要求被告按装修、设备差价0.10倍补偿；双方对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；自系争房屋正式交付之时起，被告对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修2年，保修范围由双方参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定；被告交付的该房屋有除主体结构不合格之外的其他工程质量问题的，原告在合同约定的保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按修复费的0.10倍给予补偿；双方对系争房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据，2013年10月30日前，由被告向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领系争房屋房地产权证（小产证）等。上述合同《附件一》约定，系争房屋总价的20%作为定金，原告于2013年5月2日前首付全部房价款1，170，026元；于2013年7月2日前支付（贷款）272万元。《附件三》约定了系争房屋建筑结构、装修及设备标准。
上述合同签订后，原告向被告支付了所有房款，系争房屋于2013年6月27日登记至原告名下。2013年7月，原告委托上海宜安居工程检测技术服务有限公司对系争房屋进行毛坯检验。2013年7月9日，上海宜安居工程检测技术服务有限公司出具《检测验收报告》，原告花费检测费816元。当日，被告向原告交付系争房屋，并一并提交了《上海市新建住宅质量保证书》，该保证书约定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年。原告在《业主房屋移交验收表》上注明：“经朝阳检测验收，该房存在渗漏、开裂、空鼓等质量问题，具体问题参见朝阳检测出具的检测报告，该报告副本已于2013年7月9日交物业”。同日，原告将系争房屋的钥匙交给保利樽苑服务中心保利物业公司，以便被告维修。2013年8月4日，被告方工程部人员王伟向原告出具了《御樽苑XXX号1202阁楼渗水维修方案》，明确，施工工艺为确定渗水点—清理渗漏基面—钻孔—清理—安装灌浆喷嘴—注浆—观察—补漏—拆除修补—检查—恢复；具体方案为1、首先找出渗水位置，将表层的粉刷层打凿掉，露出混凝土结构并清理干净；2、再埋入注浆针头进行高压注浆处理，待压力值达到额定数值后方能停止；3、观察确定无渗漏后做粉刷抹灰，腻子批嵌恢复处理；维修原理为高压灌浆堵漏就是利用机械的高压动力，将水溶性聚氨酯化学灌浆材料注入混凝土裂缝中，当浆液注入混凝土裂缝中后会迅速分散、乳化、膨胀、固结，如此固结的弹性体填充混凝土所有裂缝，将水流全然堵塞在混凝土结构之外，以达到止水堵漏的目的。8月5日，原告向被告发函，称：在原告委托朝阳（上海）工程检测技术服务有限公司对该商品房进行了毛胚检验，发现多处质量问题，具体问题参见检测报告副本。尽管物业承诺会督促被告负责在半个月的时间内完成这些质量问题的整改，但至今仍未得到这些问题是否已经完成整改的正式答复，故要求被告立即明确对检测报告中所涉问题整改的时间表，并及时书面通知原告；被告应书面告知原告所涉问题的整改方案和结果；对本次质量问题对原告造成的损失进行补偿；被告应承诺对本次质量问题进行彻底整改，若整改后仍存在质量问题，被告应对原告的一切因此造成的损失负全部责任。
2013年8月29日，保利御樽苑服务中心保利物业向原告发出《收房通知书》，通知原告系争房屋的瑕疵现已维修好，要求原告尽快安排时间过来对维修部分进行查看。10月9日，原告至系争房屋实地查看。同日，原告向被告发函，明确经过实地察看，发现仍有不少问题，原告表示无法接受。
另查明，2013年9月30日，原告陈松麟与案外人许某签订《房屋租赁合同》，约定许某将坐落于本市徐汇区桂林西街XXX弄XXX号XXX室房屋租赁给原告陈松麟；租赁期自2013年9月30日至2014年9月30日；房屋月租金为3，000元；原告陈松麟支付租金的方式为三个月为一期，先支付后使用，原告陈松麟应在每三个月的20日前向许某支付；签订本租赁协议时，原告陈松麟向许某支付房屋租赁保证金2，000元，租赁关系终止时，许某收取的房屋租赁保证金除用于抵扣合同约定由原告陈松麟承担的费用外，剩余部分无息归还原告陈松麟。该合同签订后，原告陈松麟于当日向许某交付押金2，000元，并支付6个月房屋租金18，000元。2014年3月26日，原告陈松麟又向许某支付了2014年4至6月房租9，000元。
系争房屋自2013年6月7日至7月6日、7月7日至8月6日、8月7日至9月6日的电费分别为0.60元、2.40元、0.70元。2013年9月22日至10月21日水费48.90元。
上海市黄浦区香山中医医院于2013年10月28日出具《证明》，言明：兹证明本院职工张吟秋在2013年8月至10月期间共缺勤5天，减少收入共3，145元。恩智浦半导体（上海）有限公司于2013年10月29日出具的《在职及收入证明》，言明：兹有我公司员工陈松麟，自2010年3月17日至今在恩智浦半导体（上海）有限公司高性能混合信号工业及基础设施事业部门担任高级应用工程师职务，其月收入税前约为35，259元。
证明上述事实的证据有：上海市新建住宅交付使用许可证、沪房地浦字（2013）第020218号上海市房地产权证、上海市商品房出售合同及附件、沪房地浦字（2013）第048659号上海市房地产权证、检测验收报告、上海宜安居工程检测技术服务有限公司的营业执照和发票联、上海市新建住宅质量保证书、业主房屋移交验收表、保利御樽苑钥匙托管承诺书、御樽苑XXX号1202阁楼渗水维修方案、8月5日原告给被告的函件、收房通知书、2013年10月9日原告给被告的函件、房屋租赁合同、收据与转账业务凭单、电费发票、水费发票、证明、在职及收入证明为证，经审查，上述证据符合证据要件，本院予以确认。
审理中，原告对系争房屋是否存在质量问题及修复方案提出司法鉴定，本院遂依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋进行司法鉴定，该公司于2014年3月17日作出上房院司鉴（2013）建鉴字第1100号司法鉴定意见书，明确现场检测时间为2014年1月16日、3月11日；检测鉴定现场人员包括两原告与被告方穆世明等；现场检测：房屋损坏修复部位修复情况检测，原告仅同意并指定对阁楼南窗局部打开检测，其余修复部位均未同意打开检测。房屋卧室、客厅等多处部位（墙面、顶板、楼面面层）均存在修补痕迹，目前未发现上述修复部位存在明显渗漏痕迹；屋面为坡屋面，且坡度较陡，原、被告均无法提供上屋面安全设备，鉴定人员无法检测屋面防水层等情况，采用红外热像仪检测屋面板、北卧窗下墙面，均未明显异常；外窗现状检测：1、北卧窗检测，窗为铝合金窗，窗框与墙体间密封胶注胶不密实，表面毛糙，开裂、脱落；2、阁楼南窗检测，窗为铝合金窗，窗框西内侧墙面粉刷脱落，脱落高度约0.9米，窗框西外侧墙面粉刷与窗框间存在空隙，高约1.0米；窗框与墙体间密封胶缺失，且存在明显缝隙；上窗扇的橡胶密封条脱落；淋水试验表明阁楼南窗存在渗漏水现象，凿除窗西下角墙面粉刷，窗框与墙体间的缝隙采用水泥砂浆填嵌，且填嵌不饱满；修复范围外屋面板渗漏检测，阁楼屋面梁南侧顶板存在两处明显渗漏点，北侧梁板交接处粉刷明显渗漏水迹；雨水管与北阳台顶板连接处渗漏水沿雨水管流下，在雨水管接头处存在明显积水；分析说明：1、阁楼南窗内侧墙面周边粉刷脱落，其对应的窗框外侧粉刷与窗框间存在缝隙，缝隙长度与内侧粉刷脱落高度基本一致，现场对南窗的淋水试验证明窗存在渗漏情况，阁楼南窗渗漏水与窗施工质量缺陷有关；（1）窗框与墙体间缝隙未采用弹性材料填嵌，用水泥砂浆填嵌，填嵌不饱满，未采用密封胶密封，不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》中第5.3.8条的要求；（2）上窗扇橡胶密封条脱落不满足上述规范5.3.9条的要求；2、房屋北卧窗存在窗框与墙体间密封胶注胶不密实等缺陷，不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》5.3.8条要求，存在渗漏隐患；3、屋面为坡屋面，且坡度较陡，原、被告均无法提供上屋面安全设备，鉴定人员无法检测屋面防水层等情况，不排除修复范围外屋面渗漏与屋面防水层失效有关；修复方案：针对房屋外窗、屋面板渗漏现状，具体修复方案为1、铲除北卧窗框内外全部密封胶，仔细清理黏贴表面，去除窗框以及相邻建筑饰面上的浮尘等污染，粘结面应干燥，墙体部位应平整洁净，以保证密封胶与窗框和建筑饰面层的良好粘结，重新对墙体与窗框的内外边缝隙注防水密封胶，注胶应平整密实，胶缝宽度均匀一致，表面光滑美观；2、铲除阁楼南窗窗框周边墙面粉刷层，对窗框与墙之间的缝隙内水泥砂浆填充物清理干净，采用弹性材料进行填嵌，填嵌应饱满、密实；对墙体与窗框的内外边缝隙注防水密封胶，注胶应平整密实，胶缝宽度均匀一致，表面光滑美观。对窗扇胶密封条脱落部位重新安装；3、外窗施工质量缺陷维修应符合设计和规范要求；4、屋面渗漏可采用混凝土内注浆和屋面防水层修补加固的处理方法，建议对屋面作全面检修；鉴定意见：1、房屋多处部位存在明显修补痕迹；修复部位屋面板未见明显渗漏痕迹、北卧窗存在渗漏隐患，阁楼南窗存在渗漏；修复范围外屋面板新增两处渗漏，对渗漏部位应进行维修，同时建议对屋面作全面检修；2、阁楼南窗渗漏与窗施工质量缺陷有关；3、外窗存在施工质量缺陷应按设计和规范要求予以维修。同时，上述意见书还对系争房屋的损坏修复部位作出了调查记录表。经质证，原告对上述司法鉴定意见书无异议，被告对部分鉴定内容提出异议，并认为实际检测时间为2014年1月15日，3月11日检测部门并未通知被告到现场，对于系争房屋屋面（实际指屋面防水层）的质量问题，因当时不具备检测条件，其未得出结论。后鉴定人员赵田华出庭对司法鉴定意见书中的检测时间予以更正为2014年1月15日，并确认3月11日并未通知被告到检测现场。因鉴定人员已经更正了检测时间，鉴定机构又系法院依法委托的单位，其义务为公正诚信、实事求是作出鉴定结论，3月11日是否通知原告或被告到场并不影响鉴定结论，故本院确认司法鉴定意见书的内容。
2014年3月15日，原告对系争房屋开始装修，并于同年6月底装修完工。
2014年4月17日，上海市房屋建筑设计院有限公司又向本院出具《工作联系单》，联系事项中注明：如需检查屋面防水层，则需在屋面搭建脚手架，便于鉴定工作正常开展，确保鉴定人员人身安全，具体情况为：1、可采用钢管脚手架，搭建在坡屋面周边的平台上（十二层顶），南侧、西侧和北侧共三边；2、脚手架搭建应符合相关国家规范，确保牢固、稳定；3、搭建脚手架预估费用约为1万元左右。本院据此征询原告意见，原告明确不愿意预交上述搭设脚手架的费用，并认为系被告的义务。此后，本院根据原告的申请委托上海东方投资监理有限公司根据司法鉴定意见书中质量问题的修复费用进行评估，该公司于2014年6月10日向本院发函，言明：我司在接到此函后，马上与原告联系提交资料，之后几天，原告向我司提交了资料，包括商品房出售合同、简图及修复方案、修复方案中只说明了修复部位，没有说明修复部位的具体尺寸，后来原告告知我司，由于房屋已装修好，破损部位现场已看不到。我司认为此案无法进行鉴定，比如渗漏部位由于装修覆盖之后，尺寸量不出，工程量无法计算。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应依约严格履行。现被告交付系争房屋后，原告因房屋存在质量问题要求被告进行修复，且经司法鉴定意见书确认房屋质量问题确实存在，故被告理应按合同约定进行维修，但审理中，原告已经于2014年3月15日至6月对系争房屋自行进行了装修，致质量问题部位予以覆盖，故原告仍坚持要求被告根据司法鉴定意见书的内容进行维修已不可能。至于原告提出要求被告对屋面进行检修并修复的诉讼请求，因鉴定部门已经明确在司法鉴定意见书中并未对屋面是否存在质量问题得出结论，在质量问题不能确定是否存在的情况下，该举证责任在原告，原告对此应当举证加以证明，但在本院征询原告是否预交搭设脚手架的费用以便鉴定时，原告表示不愿意，故原告要求被告对屋面进行检修并修复的诉请，本院难以支持。根据系争合同关于房屋的其他工程存在质量问题的，被告除承担免费修复外，还应赔偿原告修复费的0.10倍，故原告主张的第二项诉请，具有合同依据，但因原告在审理中实际对系争房屋进行了装修，导致渗漏部位、修复部位已经被覆盖，为此无法确定修复费用，相应的法律后果只能由原告自行承担，故该项诉请的计算，无事实依据，本院不予支持。关于原告主张的第三项诉讼请求中的租金损失，因原告自2013年7月9日就向被告提出了系争房屋的质量问题，为此，原告另行租赁房屋，并提交了相应的证据加以证明，故原告现主张2013年10月1日至2014年6月为止，以3，000元∕月的房屋租金标准主张损失27，000元，本院依法予以支持。原告主张的误工损失，因原告张吟秋提供了香山中医医院人保科的证明，证明其于2013年8月至10月期间缺勤5天，被告对此事实并不认可，且原告并无证据证明上述缺勤时间就是为系争房屋质量问题的交涉，且原告也未提供具体缺勤的日期，故本院不能确认该损失与本案的关联性，本院不予采信。对于原告陈松麟的误工损失费，虽原告提供了其在职收入证明和实际请假的清单，但并未提供其因请假后公司实际有无根据请假天数扣除相应的工资的证据，故该损失是否实际发生的证据不足，本院亦不予支持。关于原告聘请上海宜安居工程检测技术服务有限公司进行检测所花费的816元，系原告单方所为，与被告并无直接关系，本院不予支持。关于电费和水费，虽然原告在此期间曾将系争房屋的钥匙交给被告用于维修，但不排除原告仍保管钥匙，亦不排除原告实际用电、用水，故原告认为上述水费和电费必然由被告维修系争房屋造成，依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告上海保鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈松麟、张吟秋房租费损失27，000元；
二、驳回原告陈松麟、张吟秋的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费756元，减半收取378元，鉴定费15，000元，两项合计15，378元，原告陈松麟、张吟秋负担140.50元，被告上海保鑫置业有限公司负担15，237.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一四年七月九日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。