上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1352号
上诉人（原审被告）钱忠秦。
委托代理人甲（系钱忠秦之女）。
委托代理人余能军，北京观韬（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张伟宏。
委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。
上诉人钱忠秦因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第4900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。上诉人钱忠秦的委托代理人甲、余能军，被上诉人张伟宏的委托代理人柴小森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2013年8月26日，张伟宏作为买受方（乙方）与钱忠秦作为出卖方（甲方）签订《房地产买卖居间协议》（编号：08004×××，以下简称居间协议一），约定乙方为表示购买诚意，支付意向金人民币4万元（以下币种均为人民币），购买＊＊＊＊房屋（以下简称系争房屋），房价款为226万元，首期房款为68万元，乙方应于买卖合同签订后当日直接或通过居间方支付甲方，第二期房款158万元，尾款5万元从首付款中扣留，在甲方将房地产交付乙方且与乙方签署《房地产交接书》后3个工作日内，由居间方转付甲方；……如甲方签署本协议，则乙方同意意向金转为定金，……待甲方签订本协议后3日内，乙方应补足定金至10万元，……；甲方取得以甲方为权利人的该房地产之产权证为甲方的主要义务之一，甲方应根据甲方购买该房地产的《上海市商品房预售合同》中约定时限向有关房地产交易中心申请办理该产权证，甲方并保证于该申请经有关房地产交易中心受理后25个工作日内领取该产权证，否则，甲方应向乙方双倍返还定金，但因该房地产之发展商或有关房地产交易中心原因导致甲方未能如期完成本条所述事项的除外；甲、乙双方同意在甲方签署本协议且甲方依据本协议约定领取以甲方为权利人的该房地产之产权证后3天内共同签订《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍退还定金，若乙方未能履行本条所述事项，就已支付甲方的定金不予返还；特别提示，由于签订本协议时甲方仍未取得以甲方为权利人的该房地产之产权证，故本协议履行期限较长，……；甲、乙双方协商达成一致，此房具体面积以新产证为准，价格为226万元，……；同时双方在该居间协议中对双方办理过户、交付房屋、户口迁出、税费承担等均进行了约定。
当日，张伟宏与钱忠秦方签署另一份《房地产买卖居间协议》（合同编号：CSZ-20002×××，以下简称居间协议二），约定系争房屋总房价款为226万元（实际成交价甲、乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定）；乙方为表示对该房地产之购买诚意，向居间方支付意向金4万元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议3日内补足定金至10万元；……。该《房地产买卖居间协议》第四条之后均为涉及居间方的相关约定。关于“约定系争房屋总房价款为226万元（实际成交价甲、乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定）”，张伟宏解释为在办理交易过户时的价格双方可以协商做低，用以规避税费，但实际成交价226万元不应发生变化，钱忠秦对此解释为，因系争房屋产权证尚未办理出来，根据产证实际出来的情况，双方可以另行协商，226万元仅是初步价格。
2013年8月26日，钱忠秦出具收款收据一份，表示收到张伟宏关于系争房屋钱款4万元，款项性质中“定金”一栏中划勾；次日，钱忠秦再行出具收款收据一份，表示收到张伟宏关于系争房屋的钱款6万元，同时款项性质中“定金”一栏中划勾。2013年12月12日，相关交易中心收取钱忠秦办理关于系争房屋产权证的申请材料，同年12月20日，系争房屋的权利核准登记至钱忠秦名下。
原审另查明，张伟宏、钱忠秦曾于2013年9月10日通过电话联系，其中钱忠秦表示“唉，你要买呀，我跟你说呀，我跟我女儿，跟我姐姐商量过了呀，要么最少你再加个5万好不好呢”，张伟宏对此表示“加5万？你按照这个226万肯定是不能卖的咯，对吧”，钱忠秦表示“肯定是不能卖的”，另外张伟宏陈述“您这边226万那个协议价不卖的话，可能就是我要去买其他房子，可能我就不再指望你这边了”，对此钱忠秦表示“那好的呀”，张伟宏又问“就是您这个房子一定不卖了对不对？”，钱忠秦回答“226万我们肯定不能卖呀，你说是不是啦”。关于办理系争房屋的产权证，钱忠秦曾向张伟宏表示预计在2013年9月底办出。
再查明，2013年9月，张伟宏与案外人签订房屋买卖合同，另行购置了房屋。2013年11月，张伟宏以相同诉求曾向钱忠秦提起主张，法院于2013年12月6日正式立案受理，张伟宏于2014年1月16日撤回该案的诉讼。
原审审理中，张伟宏起诉请求判令：1、钱忠秦向张伟宏双倍返还定金20万元；2、本案诉讼费由钱忠秦承担。钱忠秦辩称：不同意张伟宏的诉讼请求，但愿意退还部分意向金即5万元。
原审认定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。两份《房地产买卖居间协议》均由张伟宏、钱忠秦于同一天签署，双方对于签署的时间先后有所争议，但两份居间协议的内容并不矛盾。就居间协议二中有“实际成交价甲、乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定”以及“乙方为表示对该房地产之购买诚意，向居间方支付意向金4万元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议3日内补足定金至10万元”的内容，钱忠秦认为该内容中“《房屋买卖合同》”应为双方缔结的正式网签版的《上海市房地产买卖合同》，表明双方在进一步签约时就房价还可另行约定，意向金也是在签署网签版的《上海市房地产买卖合同》才转为定金性质的观点，原审认为，就该份协议中的“《房屋买卖合同》”并未明确指明为双方进一步签署的网签版买卖合同，就词义本身应当为：双方就系争房屋建立买卖关系并有具体的买卖事项约定的合同。结合居间协议一的内容，虽不具有《房屋买卖合同》的抬头，但根据内容可以看出系买卖双方就房屋买卖关系具体细化的一份合同，其性质可以认定为双方之间的《房屋买卖合同》；另外，根据两份居间协议对意向金的缴纳及定金补足的约定方式相互吻合，如依照钱忠秦解释，4万元意向金是在签署网签版合同才转化性质，那么对于补足至10万元的款项性质却在其签署居间协议后收到款项即转为定金的约定，存在矛盾，因此印证“《房屋买卖合同》”并非钱忠秦所理解的网签版买卖合同。至于双方在两份居间协议中均约定房款为226万元，甚至在一份居间协议中还详细约定了226万元的支付方式，并以手写条款约定“甲、乙双方协商达成一致，此房具体面积以新产证为准，价格为226万元”，说明当时双方已注意到产证面积及房价款之间的关系，钱忠秦再解释因产证面积变化会影响到总房价的变化，牵强附会，况且如当天双方就房款还需另行约定协商，在两份合同中却同时载明一个确切的房价，不合常理，同时鉴于“实际成交价甲、乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定”为打印的格式文本，在双方不能证明两份居间协议产生的先后时间的情况下，原审认为手写部分的约定更代表当事人签约当天的真实意思表示。综上，该两份《房地产买卖居间协议》系张伟宏、钱忠秦协商后达成的一致意思表示，并不相互冲突，两份《房地产买卖居间协议》对张伟宏、钱忠秦产生了法律上的约束力，应为合法有效，双方当事人应当严格遵守并履行。
现双方对张伟宏向钱忠秦所支付的10万元款项性质有所争议，根据两份《房地产买卖居间协议》的内容，均明确约定在钱忠秦在协议上签字后3日内，购买方向其补足定金至10万元，根据张伟宏实际的履行，钱忠秦在签收到张伟宏所支付的10万元款项下，依照约定，款项的性质应当为定金，钱忠秦提出收据中“定金”一栏中原为空白，系人为事后添加，在相应履行符合双方的约定下，且钱忠秦并未充足的证据证明下，原审对钱忠秦的表述不予采信。就张伟宏支付的10万元定金，是双方就此确保今后《上海市房地产买卖合同》进一步的订立及相关履行的担保。根据居间协议约定，双方应在钱忠秦办理出产权证后3天内进一步缔结正式的买卖合同，那么是何原因致使双方最终未能缔约是本案争议的焦点。因双方进一步缔结买卖合同是以办出系争房屋的产权证为前提条件，在居间协议中并未有关于适合系争房屋性质的约束钱忠秦向相关房产交易部门申请办理产证的时间，然而根据双方庭审中的表述，签订居间协议时，买卖双方以2013年9月底办出系争房屋小产证达成共同的认识，然而钱忠秦在之后自行都无法明确产证确切办出的时间下，却以张伟宏未能继续等待实际产证办出后再行签约的行为系违约行为，有失公允，同时结合双方于2013年9月中旬的联系内容，钱忠秦在当时已明确就226万元的房价肯定不能出售及对在此情况下对张伟宏另行购置其他房屋行为认同的意思表示，说明张伟宏也是基于钱忠秦的行为作出了之后的判断和处理，从而双方未能进一步签约及履行的责任应归因于钱忠秦，现张伟宏要求依照相关约定，由钱忠秦承担双倍返还定金的责任，具有事实及法律依据，原审予以支持。
原审法院经审理后于二〇一四年四月二十二日作出判决：钱忠秦应于判决生效之日起十日内向张伟宏双倍返还定金20万元。负有给付金钱义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4，300元，减半收取计2，150元，由钱忠秦负担。
判决后，钱忠秦不服，上诉于本院称：双方在签订居间协议时，钱忠秦尚未取得系争房屋的产权证，居间协议依法应认定为无效，故不适用定金罚则。且居间协议中约定的系意向金，而非定金，双方在签订居间协议时，对第二笔房款的付款方式并未作出明确约定，嗣后亦未能协商一致，即双方对买卖合同的条款尚未达成一致，买卖合同不具备签订条件；双方也没有约定于9月底签订《上海市房地产买卖合同》。签订居间协议仅半个月，张伟宏即与案外人订立房屋买卖合同，购买了他处房屋，在居间协议没有解除的前提下，张伟宏单方面终止了居间合同的履行，故系张伟宏违约导致未能订立房屋买卖合同。对于原审中张伟宏提供的录音证据，钱忠秦对录音有无剪辑、是否完整、真实性等均表示无法确认，不能以此认定钱忠秦违约，故上诉请求撤销原审判决，改判驳回张伟宏原审中的诉讼请求。
被上诉人张伟宏辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张伟宏与钱忠秦就买卖系争房屋而签订居间协议一及居间协议二，此时系争房屋虽未购买为产权房，但2013年12月20日，系争房屋之产权已被核准登记至钱忠秦名下，故钱忠秦关于系争房屋不得买卖，居间协议无效的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采信。就张伟宏已支付的10万元钱款的性质认定问题。根据居间协议一及居间协议二约定的内容，及之后钱忠秦出具的收款收据中的内容，结合房屋买卖之一般交易习惯，足以认定该笔10万元钱款的性质为定金而非意向金，原审法院就该问题已做详细论证，本院不再赘述。
就房屋出售总价是否已协商一致的问题。居间协议二中虽记载有“实际成交价甲、乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定”的内容，但本院认为，双方在签订居间协议前，经过实地看房等环节，应对系争房屋状况作了必要的了解，其后之产权登记应系对系争房屋实际状况的确认，即便登记面积与双方协商中认定的面积有所出入，并不影响产权人之实际使用利益，加之居间协议一中对226万元的支付批次作出明确约定，其中手写条款对房屋总价再次作出确认，综合上述情节，足以认定双方就房屋总价已协商一致确认为226万元。钱忠秦关于因产证面积变化而影响房屋总价的抗辩意见，既有违常理，亦缺乏事实基础，本院不予采信。
就买卖合同未能签订的归责问题。从张伟宏提供的录音证据看，2013年9月10日，钱忠秦已明确表示不会按照226万元出售系争房屋，要求张伟宏加价5万元。原审审理中，钱忠秦称其确实说过这些话，但对录音有无剪辑、是否完整无法确认。本院认为，钱忠秦未能提供证据用以反驳该份录音证据，在双方均无其他证据证明对方违约的情况下，张伟宏提供的证据更具优势，张伟宏关于系钱忠秦要求涨价致买卖合同未能签订的主张，本院予以采信。钱忠秦应按照居间协议之约定，双倍返还张伟宏已支付之定金。居间协议一中确实未对第二笔购房款的支付方式作出明确约定，但钱忠秦并无证据证明双方就此发生争议，加之张伟宏也予否认，故钱忠秦未能证明双方系因第二笔购房款之支付方式发生争议致买卖合同未能签订。关于系争房屋内存有案外人户口的问题，居间协议一中明确约定了钱忠秦应于2014年2月25日前将系争房屋内全部户口迁出，故在无其他特别约定的情况下，钱忠秦负有迁出系争房屋内全部户口之义务，当然包含了居间协议签订时系争房屋内所立案外人之户口，钱忠秦据此要求加价或者另行协商买卖合同内容，均有违居间协议之约定。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。钱忠秦的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币4，300元，由上诉人钱忠秦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年七月十八日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……