上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1873号
上诉人（原审被告）上海万兆房地产发展有限公司。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人何正大，上海何正大律师事务所律师。
委托代理人王诚，上海何正大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨德英，＊出生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人张峥嵘，万商天勤（上海）律师事务所律师。
委托代理人王振，万商天勤（上海）律师事务所律师。
上诉人上海万兆房地产发展有限公司（以下简称万兆公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月15日立案受理后，依法组成合议庭于2014年7月23日公开开庭审理了本案。上诉人万兆公司之委托代理人王诚，被上诉人杨德英之委托代理人张峥嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年2月5日，杨德英（作为买方，签约乙方）与万兆公司（作为卖方，签约甲方）签订《上海市商品房预售合同》1份，约定由乙方向甲方购买本市闵行区＊＊路909弄《A三期-B》16号10层1002室房屋，暂测建筑面积为73.66平方米，总房价款暂定为人民币（以下币种相同）1，905，362元。付款方式为一次性付款，不贷款。乙方于2013年2月5日前与甲方签约，并付首付款1，905，362元。甲方定于2012年5月31日前将该房屋交付给乙方。甲方如未在本合同约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2012年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交接房屋钥匙。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后10日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。签约后，杨德英依约付清了全部房款。
2013年5月22日，万兆公司取得了涉案房屋的大产证。
同年6月5日，杨德英与万兆公司签署了《房屋交接书》，确认该房屋的实测建筑面积为73.43平方米，并最终确认上述房屋的实际价格为1，899，412元。
同年9月1日，涉案房屋的产权登记至杨德英名下。
由于双方对逾期办出大产证导致杨德英逾期办出小产证违约责任的承担产生分歧，杨德英遂诉至原审法院，请求判令万兆公司支付逾期办证违约金40，157元（以房屋总价为基数，按同期银行贷款利率的1.3倍，自2013年3月18日起算至2013年7月1日止）。万兆公司则请求驳回杨德英的全部诉讼请求。
原审认为，杨德英与万兆公司签订的《上海市商品房预售合同》，系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应信守并依约履行。本案中，杨德英作为买受方，在付清全部购房款后，有权取得房屋及申领房屋小产证。万兆公司作为房屋出卖方，负有向买受方即杨德英按约交付房屋及协助办理小产证的义务。根据上述合同约定，杨德英办理小产证的时间为万兆公司于2012年11月30日前取得大产证之后的40天内（即2013年1月9日前）。现万兆公司直至2013年5月22日才取得大产证，导致杨德英逾期取得小产证，万兆公司的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人逾期取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
现本案的争议焦点一：涉案预售合同第十条中关于“万兆公司如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），杨德英有权单方面解除本合同”的约定，是否属于上述司法解释第十八条规定中的当事人有特殊约定的范畴？
对此，因涉案预售合同第十条中的上述约定只是在万兆公司逾期取得大产证的情况下，合同赋予作为守约方的杨德英可以选择适用的权利，并不表示杨德英只能选择解除合同，否则就是放弃了追究万兆公司逾期办证违约责任的权利。相应的，该预售合同第十九条的约定也是在杨德英选择合同解除权的前提下，对合同解除后万兆公司应承担的赔偿责任所作的约定。而本案中，杨德英作为守约方并没有选择行使合同解除权，其诉请的基础是在合同继续履行的前提下，要求万兆公司承担逾期办证的违约金。因此，涉案预售合同第十条中对杨德英有权单方面解除本合同的约定不属于上述司法解释第十八条规定中关于当事人有特殊约定的范畴。杨德英以上述司法解释第十八条的规定，诉请万兆公司赔付逾期办证违约金，应予以支持。
关于本案的争议焦点二：万兆公司承担逾期办证违约金的起止时间如何认定？
根据涉案预售合同第十四条约定，在万兆公司取得大产证后10日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》。双方在签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。照此推算，杨德英与万兆公司完成办理小产证手续的合理时间为40天（即2013年7月1日前），该40天在同类案件中开发商与小业主约定办理小产证手续的时间也是相对最短的。综合考虑相关事宜办理的流程，原审认为2013年7月1日前为完成办理小产证事宜的合理期间。本案中，虽杨德英取得涉案房屋小产证的时间为2013年9月1日，但杨德英要求万兆公司承担违约金的截止日期为2013年7月1日。该日期的确定也是在双方预售合同约定的合理办证期限内。现杨德英要求万兆公司承担违约金的起算日已经在双方签订涉案预售合同日（即2013年2月5日）后加上合同第十四条约定的双方办理产权过户手续所需的40天，故杨德英要求万兆公司支付自2013年3月18日起至2013年7月1日止的逾期办证违约金的起止时间，合理正当，予以确认。鉴于万兆公司对杨德英主张的违约金的计算标准、基数等均无异议，故对于杨德英提出的诉讼请求，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，于二○一四年六月十六日作出判决：上海万兆房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内支付杨德英以房价款1，899，412元计，自2013年3月18日起至2013年7月1日止，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%标准计算的逾期办证违约金。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费803.93元，减半收取计401.96元，由上海万兆房地产发展有限公司负担。
原审法院判决后，万兆公司不服，向本院提起上诉称：双方签订的《上海市商品房预售合同》第十条、第十九条对上诉人逾期办理大产证应承担的违约责任已作了明确约定，上述约定属于双方之间的“特殊约定”，应优先适用。原审判决将上述约定排除在“特殊约定”范畴之外，系对司法解释第十八条进行限制性解释，不但与事实不符，也在客观上造成极不合理的结果。综上，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求。
被上诉人杨德英辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反我国相关法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格恪守。支付房款是房屋买受方的主要义务，向买受方交付房屋并转移房屋所有权是房屋出售方的主要义务。合同签订后，被上诉人已按约付清了全部房款。上诉人理应在合同约定的期限内取得大产证并协助被上诉人申领系争房屋的小产证。根据预售合同约定，上诉人应于2012年11月30日前取得大产证，被上诉人办理小产证的时间为上诉人取得大产证之后的40天内（即2013年1月9日前）。由于上诉人直至2013年5月22日才取得大产证，导致被上诉人未能按期取得小产证，故上诉人已构成违约，其理应承担相应的违约责任。预售合同第十条关于上诉人如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），被上诉人有权单方面解除合同的约定内容，系针对上诉人未按时取得大产证的情况下，合同赋予守约方被上诉人可以选择适用的权利，但并不表示被上诉人只能选择解除合同，否则就是放弃了追究上诉人逾期办证违约责任的权利。至于预售合同第十九条，则是针对被上诉人选择合同解除权的情况下，上诉人所应承担的赔偿责任而作出的约定。现被上诉人作为守约方并没有选择行使合同解除权，其诉请的基础是在合同继续履行的前提下，要求上诉人承担逾期办证的违约金。而上诉人上诉称预售合同已就逾期办理大产证所应承担的违约责任作了特殊约定，在法律适用时应予优先适用，与事实不符，本院不予采信。综上，原审法院查明的事实清楚，判决适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币803.93元，由上诉人上海万兆房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年八月六日
书 记 员 倪非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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