广西壮族自治区临桂县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民初字第1114号
原告柳州市某某金属材料有限公司，住所地柳州市独静路。
法定代表人万安，该公司总经理。
委托代理人徐新建、郭林，广西至和律师事务所律师。
被告桂林某某投资有限公司，住所地临桂县临桂镇人民路148号三楼1号。
法定代表人韦乃政，该公司董事长。
委托代理人陈香荣，广西九宇律师事务所律师。
原告柳州市某某金属材料有限公司（以下简称原告柳州某某公司）诉被告桂林某某投资有限公司（以下简称被告桂林某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月18日受理后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，审判员韩艳和人民陪审员赵生付参加的合议庭，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。书记员徐素珍担任记录。原告柳州某某公司的委托代理人徐新建和郭林、被告桂林某某公司的委托代理人陈香荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柳州某某公司诉称，2013年5月29日，原告与被告经协商订立《商业铺面买卖协议》，约定：由原告购买被告开发的商业地产项目临桂县“某某某某”的正一层和正二层商铺（建筑面积7，194㎡，见附件平面图），由原告一次性付款1，500万元给被告；被告的交房期限为2013年11月30日。该协议还就逾期未能交付的违约责任等作了约定。协议签订后，原告按约定于2013年5月30日、6月3日分三笔将1，500万元购房款汇给被告。约定的交房期限届满后，因被告原因未能交付商铺，原告没有追究被告的违约责任。而是本着诚信的原则要求被告继续办理商铺的预售登记备案手续，为此，双方于2014年5月19日签订了办理登记备案所需要的《商品房买卖合同》，被告还书面承诺将于2014年8月30日以前办理完毕，保证按合同约定按时交付商铺，若不按本约定履行义务，原告实现债权的所有费用包括但不限于诉讼费、律师费均由被告承担。之后，当原告前往办理预售登记备案手续时，被房管部门告知：原告所购买的商铺已于2013年9月就被被告抵押给了相关的债权人，且有其中的部分商铺已因债务纠纷被法院查封，故不能办理登记备案手续。至此，双方签订的商铺买卖合同已无法履行。综上所述，原告认为，双方所签的商铺买卖合同是当事人真实意思表示，内容合法，是有效合同，应受法律保护。原告按合同约定履行了付款义务，但被告却瞒着原告将所出卖的商铺用于抵押给其他债权人，导致合同目的落空，已构成了对原告的违约，被告应对此承担全部法律责任。原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请求：1、判令解除原告与被告于2013年5月29日签订的《商业铺面买卖协议》及2014年5月19日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告已支付的购房款1，500万元，支付违约金75万元（按已付购房款的5％计算）；3、判令被告支付因擅自抵押的行为而产生的赔偿金500万元；4、由被告承担本案的诉讼费及27.3万元的代理费。
原告柳州某某公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《商业铺面买卖协议》（2013年5月29日签订）及平面图（原件），证明双方的交易关系；2、汇款凭证3份（原件），证明购房款1，500万元的支付情况；3、《商品房买卖合同》（原件），证明双方的买卖关系；4、承诺书（原件），证明被告向原告承诺在8月30日前办理完预告登记手续及承诺发生诉讼时被告承担律师费用；5、房屋抵押清单，证明被告已将标的物抵押给某某银行股份公司南宁分公司的事实，故导致涉案的合同无法履行；6、法院民事裁定书及协助执行通知书，证明包括标的铺面在内的铺面已被查封了，故合同无法履行；7、委托代理协议及律师费凭证（原件），证明委托情况、共花费了27.3万元的律师费及律师费的计算标准。
被告桂林某某公司辩称，1、原告解除合同的请求没有法律依据，根据双方的约定，交付期限是2015年12月31日，尚未到期，存在交付的可能性；2、原告要求的违约金及赔偿金500万元不能同时得到支持，其主张没有法律依据。
被告桂林某某公司为其辩解在举证期限内未提供证据。
经过开庭质证，被告桂林某某公司对原告柳州某某公司提供的证据1-7的真实性无异议，对证据1-3、7的证明内容无异议；对证据4有异议，承诺书和商品房买卖合同时同一天签发的，承诺书中的交付时间也是2015年12月31日，铺面的主体已完工，还是有交付的可能性的。
本院结合原告的举证和被告的质证，认证如下：对原告提供的证据1-7，因被告对上述证据的真实性均无异议，故本院作为定案的依据予以确认采信。
依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2013年5月29日，原告柳州某某公司与被告桂林某某公司签订《商业铺面买卖协议》一份，约定由原告购买被告开发的商业地产项目-
临桂县“某某某某”正一层和正二层商铺（建筑面积7，194㎡），由原告一次性付款1，500万元给被告；被告负责在2013年11月30日前将商铺交付给原告；如被告在2013年11月30日前不能将商铺交付给原告，则视为被告违约，原告有权解除合同，在原告通知解除合同时，被告应在原告通知解除合同之次日向原告退还购买商铺款1，500万元，并支付违约金180万元。如被告在原告通知解除合同之次日不能向原告支付购买商铺款和违约金，从通知解除合同的第3日起，除仍须向原告支付前述180万元违约金以外，按购买商铺款总额每月3％增加计算违约金，直至支付全部款项完毕止。该《商业铺面买卖协议》签订后，原告于2013年5月30日、6月3日分三笔将1，500万元购房款汇给被告。之后，因被告未能按照《商业铺面买卖协议》的约定如期向原告交付商铺或退还购买商铺款项及违约金，被告于2014年5月19日向原告出具一份《承诺书》，承诺：于2014年5月19日与原告签订正式的商品房买卖合同，并于同年8月30日前配合原告按照合同约定到房产局办理上述商铺预售登记备案手续，并保证按合同约定的时间将临桂县“某某某某”正一层和正二层商铺交付给原告；如被告不能按约定履行义务，原告为实现债权的的所有费用包括但不限于诉讼费、律师费等费用均由被告承担。同日，原告与被告依据《商业铺面买卖协议》，签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告开发的位于临桂县城人民路西北侧商品房（暂定名：某某某某北区），第1、2幢1、2层，建筑面积共7，252.97㎡，套内建筑面积6，013.92㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1，239.05㎡，总价款1，500万元；付款方式及期限为一次性付款1，500万元，交付期限为2015年12月31日前；出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金；双方约定于《商品房买卖合同》签订之日起50日内，由原、被告共同向房屋登记机构申请预告登记；被告承诺于2016年12月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知原告。同时，该合同还对面积确认及面积差异处理、交接、保修责任等进行了明确约定。2014年9月18日，原告以其所购商铺已于2013年9月被被告抵押给相关的债权人，且有其中的部分商铺已因债务纠纷被法院查封，不能办理登记备案手续，双方签订的合同已无法履行，被告已构成违约，应对此承担全部法律责任为由诉至本院，请求：1、判令解除原告与被告于2013年5月29日签订的《商业铺面买卖协议》及2014年5月19日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告已支付的购房款1，500万元，支付违约金75万元（按已付购房款的5％计算）；3、判令被告支付因擅自抵押的行为而产生的赔偿金500万元；4、由被告承担本案的诉讼费及27.3万元的代理费。
同时查明，被告开发的某某某某北区房地产项目已于2012年7月30日获取房管部门颁发的商品房预售许可证［临房预售字2012-039号］。由被告开发的某某某某北区房地产项目的第1、2幢1、2层的17间商铺，已于2013年9月被被告抵押给某某银行股份有限公司南宁分公司（以下简称某某银行南宁分公司）。2014年4月12日，某某银行南宁分公司将抵押权转移给中国某某资产管理公司南宁办事处（以下简称某某公司南宁办事处）。2014年8月22日，桂林市象山区人民法院查封由被告开发的某某某某北区房地产项目第1、2幢1、2层的商铺12间。
另查明，2014年9月21日，被告与广西志和律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定由广西志和律师事务所指派郭林、徐新建律师，担任原告与被告商铺买卖合同纠纷案一审诉讼代理人，原告应支付律师费27.3万元。同年9月23日，原告将27.3万元律师费支付给了广西志和律师事务。
综合本案诉辩双方的意见，本院归纳本案争议的焦点为：一、原、被告签订的《商业铺面买卖协议》和《商品房买卖合同》解除条件是否成就，应否予以解除；二、原告所诉请的购房款是否应当返还，违约金、赔偿金是否应当得到支持；三、原告诉请的律师费是否应当得到支持。
本院认为，原、被告签订的《商业铺面买卖协议》以及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，真实有效，本院予以确认。
本院对本案争议焦点评判如下：
一、原、被告签订的《商业铺面买卖协议》和《商品房买卖合同》解除条件是否成就，应否予以解除，以及购房款是否应当返还的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：㈠商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；㈡商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”经查，2013年5月29日，原、被告签订《商业铺面买卖协议》，双方确立商品房买卖关系，原告于2013年5月30日、6月3日分三笔将1，500万元购房款汇给被告。2013年9月被告将《商业铺面买卖协议》约定的部分商铺抵押给了某某银行南宁分公司（现已转移给某某公司南宁办事处），未告知原告。2014年5月19日，原告与被告依据《商业铺面买卖协议》签订《商品房买卖合同》时，被告亦未告知原告其已将部分商铺抵押给第三人的事实，由于本案的标的商铺已部分抵押，原告不能实现在合同签订后50日向房屋登记机构申请预告登记的权利。另查明，原、被告《商品房买卖合同》中约定的商铺部分亦被桂林市象山区人民法院予以查封。因此，本院认为，根据上述事实和法律及司法解释的规定，被告在与原告确立商品房买卖关系后，原告履行全部了付款义务，而被告却未告知原告将商铺抵押给第三人的事实，特别是原、被告在签订《商品房买卖合同》时，原告再次隐瞒标的商铺已抵押的事实，被告的上述行为属严重违约。同时，由于被告的违约行为致使原告不能按合同约定进行商品房预售登记，合同目的已不能实现，故，原告要求解除原、被告签订的《商业铺面买卖协议》和《商品房买卖合同》的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。至于被告提出的《商品房买卖合同》约定的交房时间尚未到期，存在交付的可能性，应驳回原告该项诉讼请求的答辩意见，本院认为，房屋能否交付系商品房买卖合同目的的必要条件，现本案涉及的商铺已被被告抵押第三人和人民法院查封，且解除抵押和查封的期限无法确定，而被告又不能提供证据证明其可以及时解除商铺的抵押和查封以及能够继续履行的合同的能力，故本院应认定本案的合同目的已不能实现，本院对被告的上述答辩意见不予采纳。
二、原告所诉请的返还购房款、违约金、赔偿金是否应当得到支持。本院认为，本案属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项之情形，原告可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据上述规定，原告已向被告支付的购房款1，500万元，被告作为违约方应当予返还，故，本院对原告要求被告返还购房款1，500万元的诉讼请求，予以支持。同时，原告关于因被告擅自抵押而产生的赔偿责任而要求被告赔偿500万元的诉讼请求，亦符合上述司法解释之规定，且未超过已付购房款的一倍，本院亦予以支持。被告对此提出的抗辩理由，与法律规定相悖，本院不予采信。由于原、被告签订的《商业铺面买卖协议》及《商品房买卖合同》均未对不能办理商品房预售登记和因被告违约原告提前解除合同的违约金进行约定，且原告主张的赔偿金500万元已属于违约责任的范畴，故本院对原告关于要求被告赔偿违约金75万元的诉讼请求，不予支持。
三、原告诉请的律师费是否应当得到支持。根据被告于2014年5月19日向原告出具的《承诺书》的承诺，被告如不能在2014年8月30日前配合原告按照合同约定的时间到房产局办理商铺预售登记手续的，被告应当承担诉讼费、律师费等费用，该《承诺书》原告予以认可，故本院确认该《承诺书》的有效性，《承诺书》中的律师费的承担属于合同中的解决争议条款。原、被告双方同日签订的《商品房买卖合同》约定，双方于合同签订之日起50日内，由原、被告共同向房屋登记机构申请预告登记，该合同未对违约责任进行约定。本院认为，合同权利义务的履行应当以后合同的约定为准，而独立于合同的解决争议条款，除非特别约定解除，否则继续有效。综上所述，本案中，房屋的登记备案期限应以后合同《商品房买卖合同》为准，因《商品房买卖合同》既未对因被告违约产生纠纷的律师费由谁承担进行约定，又未约定《承诺书》中的律师费约定条款予以废除，故本院认为，《承诺书》中的律师费约定条款依然有效，被告应当按照其承诺，赔偿由于其违约原告而产生的律师费。本案原告诉请要求被告赔偿的律师费27.3万元，未超过广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法及律师服务收费标准的规定，本院对此予以确认，由被告赔偿给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十七条、第六十条、第九十四条第㈣项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：
一、解除原告柳州市某某金属材料有限公司与被告桂林某某投资有限公司签订的《商业铺面买卖协议》和《商品房买卖合同》；
二、被告桂林某某投资有限公司返还购房款1，500万元给原告柳州市某某金属材料有限公司；
三、被告桂林某某投资有限公司赔偿500万元给原告柳州市某某金属材料有限公司；
四、被告桂林某某投资有限公司赔偿律师费27.3万元给原告柳州市某某金属材料有限公司；
五、驳回原告原告柳州市某某金属材料有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费150，950元，诉讼保全费5，000元，合计155，950（原告已预交）。由原告柳州市某某金属材料有限公司负担5，564元，被告桂林某某投资有限公司负担150，386元。
上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费150，950元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 粟开坤
审 判 员 韩 艳
人民陪审员 赵生付
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 徐素珍