北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第11904号
上诉人（原审被告）吕珩，女，1969年1月26日出生。
委托代理人詹立东（吕珩之夫），1959年6月26日出生。
被上诉人（原审原告）北京顺鑫佳宇物业管理有限公司，住所地北京市顺义区杨镇府前街北侧100米。
法定代表人张松涛，总经理。
委托代理人赵志雄，男，1971年11月26日出生，北京顺鑫佳宇物业管理有限公司副主任。
委托代理人程芳，北京市玖典律师事务所律师。
上诉人吕珩因与被上诉人北京顺鑫佳宇物业管理有限公司（以下简称物业公司）供用热力合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第4796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月26日受理后，依法组成由法官周荆担任审判长，法官霍思宇、法官于洪群参加的合议庭，后合议庭成员由法官霍思宇变更为法官邢军。本院分别于2014年9月1日、11月25日召集双方当事人进行了询问，并于2014年9月5日公开开庭审理了本案。上诉人吕珩及其委托代理人詹立东，被上诉人物业公司的委托代理人程芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
物业公司在一审中起诉称：吕珩为涉案房屋业主。物业公司为吕珩供暖，吕珩支付供暖费。吕珩的住房面积为192.86平方米，供暖价格为16.50元／平方米／季，吕珩每供暖季应向物业公司交纳供暖费3182.20元。物业公司一直为吕珩供暖，吕珩却从2010年11月15日起开始拖欠供暖费，截至2013年3月15日止共拖欠供暖费9546.60元。物业公司多次向吕珩催要，吕珩一直拒绝交纳，吕珩的行为已经构成违约，应按规定向物业公司交纳滞纳金7567.27元。为维护物业公司合法权益，物业公司起诉要求：1.吕珩向物业公司支付拖欠的供暖费共计人民币9546.60元；2.吕珩支付逾期未交纳供暖费的滞纳金7567.27元；3.本案诉讼费由吕珩负担。
吕珩在一审中答辩称：同意按照建筑面积86.86平方米交纳供暖费；不同意交纳赠送面积的供暖费。按照双方的协议，需经过吕珩同意才能开通供暖，现吕珩没有同意即已实际开通供暖，吕珩不知是谁开通的。
一审法院审理查明：吕珩为涉案房屋业主，该房屋建筑面积为86.86平方米。2009年4月30日，吕珩与北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司签订的购房合同的附件十一中约定，地下一层为赠送面积，建筑面积约为106㎡，以最终实际面积为准。室内部分已经做了地板采暖的管线预埋，但接口未开通。买受人如需开通地暖，必须征得市政相关部门及小区物业管理公司同意，并缴纳供暖费用，由供暖公司认可的专业人员负责开通。如买受人私自开通，由此引发的一切后果，由买受人自行承担责任。
现物业公司以建筑面积每平方米每采暖季16.5元的标准要求吕珩按照192.86平方米的面积交纳2010至2011年度、2011至2012年度、2012至2013年度拖欠的供暖费9546.60元及滞纳金7567.27元。吕珩认可物业公司主张的欠费期间以及赠送面积106平方米已经实际开通供暖，但只同意按照建筑面积为86.86平方米交纳供暖费。
另查，北京市物价局于2001年10月17日发布京价（商）字（2001）372号文件，将民用供暖价格定为16.5元／建筑平方米／采暖季。
一审法院判决认定：物业公司与吕珩虽未签订书面的供用热力合同，但物业公司为涉诉供热期间吕珩房屋的实际供热服务提供方，吕珩亦实际享受了物业公司提供的供热服务，故物业公司、吕珩之间成立事实上的供用热力合同关系。物业公司有义务按照北京市规定的供热标准向吕珩提供供热服务，吕珩则应履行向物业公司交纳供暖费之义务。物业公司要求吕珩支付供暖费的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。因物业公司未能举证证明吕珩未交纳上述期间的供暖费属恶意拖欠行为，故对于物业公司要求吕珩支付滞纳金的诉讼请求一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百七十六条、第一百八十四条之规定，判决：一、吕珩于判决生效之日起七日内，给付北京顺鑫佳宇物业管理有限公司二○一○至二○一一年度、二○一一至二○一二年度、二○一二至二○一三年度供暖季的供暖费共计九千五百四十六元六角；二、驳回北京顺鑫佳宇物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
吕珩不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。吕珩上诉称：双方之间签署的《商品房买卖合同》补充协议附件十一明确约定：地下一层为赠送面积，建筑面积约为106平方米，以最终实际面积为准。室内部分已经做了地板采暖的管线预埋，但接口未开通。买受人如果需要开通地暖，必须征得市政相关部门及小区物业管理公司同意，并交纳供暖费用，由供暖公司认可的专业人员负责开通。如买受人私自开通由此引发的一切后果由买受人自行承担责任，但是实际情况为：吕珩从未口头或书面联系物业公司要求开通赠送面积的供暖，开通地暖完全是物业公司在没有征得吕珩任何意见的单方面的行为，并强加索要此赠送面积的供暖费用，属于违背吕珩意愿，侵害吕珩利益的行为。另外，在物业公司提供的所谓证据中有供暖协议，该协议吕珩并没有签字，也完全不知情，该协议根本不具备作为证据的条件。综上，吕珩上诉请求：1.要求按照房屋建筑面积86.86平方米收取供暖费用4299.57元；2.由物业公司承担本案所有诉讼费用。
物业公司服从一审法院判决。其针对吕珩的上诉理由答辩称：不同意吕珩的上诉请求，吕珩所陈述的事实理由与实际情况不符。吕珩与物业公司之间虽然未签订书面的供用热力合同，但是物业公司已经实际为吕珩提供供热服务，双方之间形成事实供用热力合同关系，物业公司已经按照北京市规定的供热标准向吕珩提供供热服务，吕珩有义务按照实际享受的服务交纳供暖费用。物业公司请求驳回吕珩的上诉请求，维持原判。
二审审理期间，本院补充查明如下事实：二审庭审中，物业公司陈述，2009年4月30日，吕珩与北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋地下一层地板采暖的管线接口已经属于开通状态，北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司与吕珩所签合同载明的地下一层地板采暖管线的接口未开通与事实不符。同时，物业公司表示，其已自2009年11月至今一直向吕珩提供了涉案房屋（包括地下一层）共计建筑面积192.86平方米的供暖服务。对此，吕珩不予认可，其仅认可提供了建筑面积86.86平方米的供暖服务。
一审诉讼中，物业公司提交了2009年12月25日吕珩缴纳该年度供暖费的收据1份，上载明，今收到吕珩交来供暖费1962.40元（2010年1月1日至2010年3月15日），并注明实测建面：86.86。对此，一审诉讼中，吕珩认为其没有缴纳过供暖费，不予认可。二审庭审中，对该票据的真实性，吕珩予以认可，并主张物业公司在该年度并未收取地下一层的供暖费用，仅收取了建筑面积86.86平方米的供暖费。物业公司在二审庭审中先认可2009年度未收取涉案房屋地下一层的供暖费，但庭后又进行了更正，称吕珩2009年度的供暖费缴费中已经包含了地下一层的供暖面积。对此，吕珩表示物业公司收费时，并未告知其所缴款项中已经包含地下一层的供暖面积。
按照北京市物价局2001年10月17日京价（商）字（2001）372号文件规定，燃煤锅炉（直供方式）供应的民用供暖价格每建筑平方米、采暖季为16.50元。2010年1月1日至2010年3月15日共计74天。若按建筑面积86.86平方米核算，86.86平方米×16.5元／120天×74天=883.80元；若按整个供暖季核算，86.86平方米×16.5元=1433.19元。若按建筑面积86.86平方米加地下一层赠送面积106平方米共计192.86平方米核算，192.86平方米×16.5元／120天×74天=1962.35元；若按整个供暖季核算，192.86平方米×16.5元=3182.19元。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有购房合同附件、供暖费收据、房屋所有权证书、供暖费收费标准、双方当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：吕珩与物业公司之间虽然未就涉案房屋签订书面供用热力合同，但物业公司认可其受北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司委托为涉案小区的提供供暖服务。根据吕珩与北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司所签商品房买卖合同的约定，地下一层为赠送面积，建筑面积约为106平方米，以最终实际面积为准。室内部分已经做了地板采暖的管线预埋，但接口未开通。买受人如需开通地暖，必须征得市政相关部门及小区物业管理公司同意，并缴纳供暖费用，由供暖公司认可的专业人员负责开通。庭审中，物业公司提出吕珩与北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司签订上述商品房买卖合同时，已经开通地下一层的供暖。虽然物业公司无证据证明其已向吕珩告知该情况，也未能提交吕珩要求开通供暖服务的相关证据，但从物业公司提交的吕珩2009年交纳涉案房屋供暖费的收据看，吕珩缴纳了2010年1月1日至同年3月15日的供暖费，其缴费金额为1962.40元。经本院核算，上述费用已包含了涉案房屋地下一层的供暖费，吕珩对此亦无异议。因此，吕珩主张其对涉案房屋地下一层的供暖不知情，不应缴纳涉案房屋地下一层供暖费的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院判令吕珩尚欠物业公司2010至2011年度、2011至2012年度、2012至2013年度供暖季的供暖费共计9546.60元并无不当。吕珩提出其仅应按照建筑面积86.86平方米缴纳供暖费的上诉请求，证据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费114元，由北京顺鑫佳宇物业管理有限公司负担89元（已交纳），由吕珩负担25元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费228元，由吕珩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 荆
审 判 员 邢 军
代理审判员 于洪群
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 吴 栋
书 记 员 李思巧