广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终2366号
上诉人（原审被告）：杨海清
上诉人（原审被告）：黄某
两上诉人共同委托诉讼代理人：林桂甫，广东联瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陶碧婵
委托诉讼代理人：谢斐，广东谢斐律师事务所律师。
原审第三人：深圳市新安上合股份合作公司
法定代表人：黄国兴，董事长。
委托诉讼代理人：刘忠，广东宝城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘俊珊，广东宝城律师事务所律师。
原审第三人：朱燕铃
上诉人杨海清、黄某因与被上诉人陶碧婵、原审第三人深圳市新安上合股份合作公司（以下简称上合股份公司）、朱燕铃房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初6133号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人杨海清、黄某上诉请求：改判驳回陶碧婵的诉讼请求。
上诉事实和理由：一、一审法院认定杨海清、黄某与陶碧婵是房屋买卖合同关系，属于事实认定错误。杨海清、黄某与陶碧婵是生意合作伙伴，杨海清在经营中拖欠陶碧婵的货款，并向其借款。后来杨海清无法按期还款，陶碧婵要求杨海清以房抵债，并不是一审判决所认定的签订房屋转让协议在前，抵销在后。二、一审法院遗漏认定杨海清还款给陶碧婵50万元的事实。三、一审法院认为杨海清、黄某与陶碧婵的房屋买卖合同没有违反国家强制性规定，这理由不能成立。涉案房屋是村集体利用村土地开发建设的房屋，且没有充分证据证明上合股份公司可以办理房地产权证证书，因此杨海清、黄某与陶碧婵签订的房屋转让协议应属无效合同。四、一审法院认定杨海清有权代理黄某签订合同也是错误的。
二审期间，杨海清、黄某补充其上诉理由称，1、由于房屋的特殊性质，本案合同系无效合同。首先，房产证不是完全意义上的所有权证，是有限制的，且陶碧婵不具备村民资格，所以其签订的买卖合同当然无效。而且买卖合同是债务抵扣房款140万元，我方已经出具还款50万元的相关证据，一审法院在杨海清无证据反驳的情况下没有认定该事实，属认定事实错误。2、法律明确规定了监护人除为维护被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产。房屋买卖合同签订至今，黄某作为未成年人，不知道自己的权益被处分了，杨海清也没有把这个事实告诉黄某，陶碧婵也承认当时签订买卖合同时黄某不在场，是由杨海清代签。黄某与杨海清的共同财产却以杨海清的个人债务去处分，违反法律规定，或者说至今没有经过黄某追认，合同未生效。
被上诉人陶碧婵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人上合股份公司述称，一、各方争议的房屋属于商品房性质的房屋，可以办理房地产权证书；一审法院认定涉案房屋为商品房，属认定事实清楚。上合花园是由上合股份公司自主开发的改造项目，是经过专项规划、搬迁安置补偿、实施主体确认、缴交地价款、开工建设等流程，拥有合法的报批报建手续。项目房产性质为“商品房”，可以办理房产证证书，但目前由于仍在规划验收中，尚未办得房地产证。杨海清、黄某非我方公司股东，是以“上合旧村拆迁置换业主”的身份取得涉案房产的。二、上合股份公司已于2016年5月份书面通知杨海清、黄某办理涉案房屋的入伙手续，杨海清、黄某也已在5月份以业主的身份办理了涉案房屋入伙手续。
原审第三人朱燕铃未到庭亦未作答辩。
陶碧婵向一审法院起诉请求：1、杨海清、黄某继续履行2015年11月4日签订的《房屋转让协议书》，将深圳市宝安区xx房产交付陶碧婵并过户登记到陶碧婵名下（协议价格人民币140万元整）；2、杨海清、黄某按照《房屋转让协议书》约定从2016年2月1日起至办理完毕房屋交付以及过户登记手续止，以总房款140万元为基数，按照每日千分之五标准，支付违约金（暂计1000元）；3、杨海清、黄某承担本案诉讼费、保全费等费用。一审庭审时，陶碧婵变更其第1项诉讼请求为：杨海清、黄某继续履行2015年11月4日签订的《房屋转让协议书》，将深圳市宝安区上合花园6栋J座2209房产交付陶碧婵并过户登记到朱燕铃名下（协议价格人民币140万元整）。
一审法院认定事实：2015年11月4日，陶碧婵（买方）与杨海清（卖方）签订《房屋转让合同》，约定卖方将位于深圳市宝安区xx号房屋（尚未办理房产证）转让给买方，转让成交价为人民币1400000元；签订本协议之日起，卖方不再享有xx号房屋的所有权，买方对该房屋拥有占有、使用、收益、处分的权利，任何人均无权干涉和再处理该房屋，卖方及其亲属均不得以任何理由任何方式再向上合股份公司或买方主张权利；卖方应负通知义务，及时告知买方上合股份公司关于上合花园相关过户登记的相关规定，并按上合股份公司的认购流程完成涉案房屋的认购手续，如上合股份公司同意将涉案房屋房产证直接登记在买方名下的，卖方应无条件协助直至将房屋房产证办至买方名下，如上合股份公司要去将上述房屋房产证登记在卖方名下的，再由买卖各方自行办理过户的，卖方应在取得房产证后15天内无条件协助买方办理房产过户；涉案房产的过户更名费、办理房产证手续费以及认购房屋的相关税款，全部由买方承担；卖方应于上合股份公司交付房屋当日（即2016年1月31日）立即将房屋已交给买方，向买方交付与涉案房屋相关的《上合花园项目分房协议》等文件原件及全部钥匙；如上合股份公司的交付时间发生延缓的，卖方向买方已交房屋的时间也相应顺延，但前述约定的《上合花园项目分房协议》等文件原件及全部钥匙，仍应在2016年1月30日当日向买方支付；因卖方将上述房屋转让、赠与给第三人，或卖方将上述房屋给本人、第三人进行抵押，或卖方不配合买方完成认购手续等协议第三条约定情况，造成买方无法取得房屋所有权证的，买方有权单方解除本合同，卖方应退还买方已支付的全部房屋转让价款，并按本合同房屋转让总价30%支付违约金，如违约金不足以弥补损失的，卖方还应全额赔偿；如因卖方违反本协议第四条第2款约定未及时通知或将房屋过户，或违反协议第五条约定时间交付《上合花园项目分房协议》等文件原件、钥匙的，每逾期一天，卖方应按每日千分之五的标准向买方支付逾期违约金，超过30天的，买方有权单方解除本协议，卖方应全额退还买方已支付的全部房屋转让价款，并按本合同房屋转让总价30%支付违约金，如违约金不足以弥补损失的，卖方还应全额赔偿；因买方违约或其他自身原因，致使买方无法按时取得房产证，给买方造成损失，由买方自行承担，因买方违约或其他自身原因，导致上合股份公司要求卖方承担相应税费的，买方应向卖方赔偿；前述损失是指直接损失、间接损失、可得利益损失等全部损失，包括但不限于为应对相关诉讼之诉讼费、律师费、交通费等费用总和及其他间接损失。2015年10月31日，杨海清出具收款收据称收到陶碧婵交来的房屋转让价款人民币1400000元。2015年11月1日，杨海清出具保证书承诺xx号房在2016年1月30日之前交回原件给陶碧婵，否则要退回所有价款1400000元整。2016年8月3日，杨海清出具补充说明称其与陶碧婵2015年11月4日签订《房屋转让协议》，同意将xx号房产转让给陶碧婵；因杨海清拖欠债务（其中本人所有深圳市××厂欠陶碧婵货款约30万元，本人借款120万元），本人同意以上债务折抵购房款140万元，房屋买卖合同履行完毕后，各方债权债务抵销，本人同意在房屋过户时，直接过户与陶碧婵或陶碧婵指定人员名下，特此说明。另查，2014年7月18日，杨海清向陶碧婵出具借条称借到陶碧婵人民币150000元。2014年12月27日，杨海清向陶碧婵出具借条称借到陶碧婵借款人民币600000元。2015年10月31日，杨海清出具借条称借到陶碧婵人民币100000元。深圳市xx电子科技有限公司拖欠陶碧婵货款人民币30万元。再查，朱燕铃家庭在深圳市住房限购区域内具备购买资格，可购壹套。
一审法院认为，陶碧婵、杨海清、黄某各方签订的房屋转让协议书系各方真实的意思表示，且没有违反国家强制性规定，应当认定为合法有效，各方均应严格按照合同履行义务。杨海清、黄某抗辩称涉案合同转让的土地系集体土地，违反国家强制性法律规定，应当认定无效。经审查，陶碧婵、杨海清、黄某签订的《房屋转让协议书》转让的系深圳市宝安区xx号房屋，而非土地，杨海清、黄某的该项抗辩偷换了概念，一审法院不予采信。陶碧婵、杨海清、黄某转让的房屋系上合股份公司开发建设的商品房，可以办理房地产权证书，并非国家禁止流通的房产，故陶碧婵、杨海清、黄某签订的房屋转让协议并没有违反国家强制性规定，应当认定为合法有效。杨海清、黄某还抗辩称，涉案合同由杨海清签订，侵犯了黄某的权益，应当认定无效。经审查，杨海清系黄某的母亲，签订涉案合同时，黄某年仅13岁，系未成年人，杨海清作为其法定代理人签订涉案合同合法有效，杨海清、黄某的此项抗辩不能成立。
合同签订后，陶碧婵应当支付转让款人民币140万元。杨海清、黄某抗辩称涉案房产系以物抵债，合同应当无效。一审法院认为，从陶碧婵提交的补充说明看，杨海清共计向陶碧婵借款120万元，同时拖欠货款30万元，杨海清同意用上述欠款抵扣陶碧婵应当支付的购房款140万元。该补充说明系陶碧婵、杨海清、黄某互负债务的抵销，杨海清拖欠的欠款抵销的系陶碧婵应当支付的购房款，于法有据，不属于杨海清、黄某抗辩的以物抵债。故杨海清、黄某的该项抗辩亦不成立。
涉案合同合法有效，陶碧婵、杨海清、黄某各方应当依照合同约定履行各自的义务。关于合同的继续履行，由于涉案房产已经交付杨海清、黄某，杨海清、黄某应当依照合同约定将涉案房产交付陶碧婵。依照合同约定，杨海清、黄某应当将涉案房产于2016年1月31日前交付陶碧婵，如因上合股份公司延缓交付的，交房时间顺延。由于涉案房产于2016年5月才办理入伙，杨海清、黄某应当自上合股份公司交付房产之日将涉案房产交付陶碧婵。杨海清、黄某未依照合同约定向陶碧婵交付房产，构成违约，杨海清、黄某应当向陶碧婵支付违约金。关于违约金的金额，依照合同约定，杨海清、黄某没有在2016年1月30日前向陶碧婵交付《上合花园项目分房协议》等文件原件及钥匙的，每逾期一天支付转让成交价款千分之五的违约金。经庭审查明上合股份公司于2016年5月通知办理入伙，故应当认定为上合股份公司最迟于2016年5月31日将涉案房产交付于杨海清、黄某。杨海清、黄某最迟应当自2016年6月1日将涉案房产及钥匙交付陶碧婵。由于陶碧婵、杨海清、黄某各方约定的违约金过高，一审法院酌情调整为杨海清、黄某自2016年6月1日起，以日万分之五的标准计付违约金。关于陶碧婵请求将涉案房产过户至陶碧婵指定人员朱燕铃名下的诉讼请求。经一审庭审查明，涉案物业因涉及土地分宗等事宜，尚不具备办理房地产权登记手续的条件。陶碧婵的该项诉讼请求尚不具备履行的条件，一审法院对其诉请不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、杨海清、黄某于本判决生效之日起三日内将位于深圳市宝安区xx房产交付陶碧婵；二、杨海清、黄某于本判决生效之日起三日内向陶碧婵支付违约金（以人民币1400000元为基数，自2016年6月1日起按日万分之五的计算标准计算至本判决指定交付房产之日止）；三、驳回陶碧婵的其他诉讼请求。本案一审诉讼费人民币17409元，由陶碧婵承担8704.5元，由杨海清、黄某承担8704.5元。上述费用陶碧婵已预交。如杨海清、黄某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经二审审理查明，涉案房屋买卖合同载明卖方为杨海清、黄某，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。另查明，二审期间，上合股份公司提交的深地合字（2010）1074号之补充合同三《深圳市土地使用权出让补充合同书》载明：xx号地块的土地用途为二类居住用地、土地性质为商品房；上合股份公司提交的深规土许xx号《深圳市建设用地规划许可证》载明：地块编号为xx，用地单位为深圳市新安上合股份合作公司，用地项目名称为上合花园，用地性质为二类居住用地。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。首先，依前述查明事实，涉案房屋所在土地并非集体土地，黄海清、黄某以此为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，依前述杨海清出具的补充说明，其与陶碧婵约定以其欠款折抵涉案购房款，并未违反法律、行政法规的强制性规定，涉案合同及该补充说明均合法有效，合同各方均应恪守履行，黄海清、黄某关于本案纠纷系以房抵债、合同无效的上诉主张理据不足，本院不予采纳。再次，杨海清系黄某的法定代理人，其代理黄某签订合同合法有效，原审认定正确，本院予以确认。最后，杨海清上诉称其于2016年7月12日有向陶碧婵还款50万元，本院认为，该笔还款即便属实，因其发生于2016年8月3日杨海清出具补充说明之前，并不能证明杨海清用于折抵购房款的欠款少于140万元，即不能证明陶碧婵未足额支付购房款140万元，故该笔款项对于涉案合同的生效及履行并无影响。
综上，杨海清、黄某的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费17409元（杨海清、黄某已预交），由杨海清、黄某负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 周 敏
审判员 路 德 虎
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二〇一八年四月二十日
书记员 陈晓莹（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。