浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第2090号
上诉人（原审原告）杭州龙福物业管理有限公司金华分公司，住所地浙江省金华市三江街道江南春城B幢1单元301室。
负责人陈卫星，该公司总经理。
委托代理人陈鑫剑，该公司员工。
委托代理人曹静琼，该公司员工。
被上诉人（原审被告）余红霞。
委托代理人王树盛。
上诉人杭州龙福物业管理有限公司金华分公司（以下简称龙福物业公司）为与被上诉人余红霞物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第2626号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告龙福物业公司起诉称：按2013年2月龙福物业公司与金华市婺江新村社区居民委员会签订的《香格里花园临时物业服务合同》（以下简称《合同》）及相关法律法规之规定，余红霞作为业主应及时足额缴纳物业服务费等，如不缴纳的应承担催讨费用，并从逾期之日起按约定的日千分之二承担违约金，直至诉诸法律。龙福物业公司按约履行了相应的职责，但经多次催缴，余红霞至今仍未缴纳所欠的各项费用。请求法院：1.判令余红霞支付龙福物业公司的物业服务费3461元、电梯能耗费865元、水费502.9元，并支付违约金3226元（暂计算至2015年6月30日，具体计算至实际履行之日），律师费500元；2.案件诉讼费由余红霞承担。
原审被告余红霞辩称：1、《合同》无效，理由：1）金华市婺江新村社区居民委员会（金华市香格里花园业主大会临时筹备组）不具备签订《合同》的主体资格。按有关规定，选聘物业服务企业由业主共同决定，以总面积过半数的业主且总人数过半数的参加业主大会进行决定；是通过业主大会规程选举出来的业主委员会才能与物业管理企业签订物业服务合同，业主大会临时筹备组没签订《合同》的权利；签订《合同》前，未按规定召开业主大会，也未征得一半以上业主同意。2）主管部门对《合同》不予认可。因物业服务企业应向主管部门提交物业服务资质证书备案，而龙福物业公司未提交。2、物业服务事实不成立。因对《合同》不认可，而不接受龙福物业公司的物业服务，有93.7%的业主拒绝交费，已体现绝大多数业主的真实意愿，龙福物业公司多次公告和向有关部门发函亦说明这点，是一种强制服务行为。3、诉讼对象错误。理由：1）龙福物业公司与金华市婺江新村社区居民委员会签订的《合同》，终止协议也是与居委会签订的，说明签订《合同》的相对人不是业主，体现不了业主的真实意思。2）按《合同》第10条第14款规定，龙福物业公司应向下一个中标的物业公司收取应急期间的物业费，即应向现在的物业越华公司收取。4、龙福物业公司提供的服务极差，表现：1）按规定物业服务内容包括物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；物业管理区域内公共场所的清扫保洁，生活垃圾的收集、清运和化粪池的清理；公共绿地、花草树木的养护管理；公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作；各类物业的档案资料管理和装修管理；业主与物业服务企业约定的其他公共性服务等。且有《香格里花园物业服务标准》规定物业服务的具体内容与要求。2）龙福物业公司未实施所要求的物业服务：《香格里物业查验资料》已证实，指示灯破、玻璃破损、线盒外露、灭火器缺失等问题。未进行公共部位共用设备设施日常运行保养维修服务、保洁绿化等，甚至人为破坏，极其恶劣。3）要求维护员年龄在18岁～40岁之间。但事实上大多数是50多岁，甚至年龄更大。未按规定每3小时巡逻一次和重点区域每1小时巡逻一次的规定。服务期间，很多业主家中失窃。2014年7月31日晚龙福物业公司突然撤离，造成10多户失窃，给小区居民财产造成严重损失；公共部位设备设施日常运行保养维修服务中要求设备及时维保、返修。但《香格里物业查验资料》已证实：生活水泵无法供水、带病工作，多处门禁损毁，地下车库污水泵坏等问题。4）保洁绿化服务对绿地、草坪、树木、花坛都有明确要求。照片显示，由于未及时浇水，2013年7月大量花草枯死。5）未按要求对车辆进行有秩管理，小区内车辆经常发生阻塞、刮擦等情况。6）按价格主管部门规定，收取物业服务费标准相对应的物业人员的配备为每万平方不少于3.2人。香格里花园总建筑面积10万平方，但配备20人，甚至更少。要求龙福物业公司提供服务期间每月的保洁清单，证明配备人数。5、龙福物业公司的会议纪要，承认服务极差，管理极混乱，如：收费拿小钱，保安手脚不干净，光顾着捡废品不及时打扫卫生，卫生极差，上班睡觉，一年内连换四任经理，甚至发生过物业经理收了物业费携款逃走情况，各类台账不全，无法提供2013－2014年小区业主缴费的原始凭证。6、小区业主委员会对小区302位业主关于龙福物业公司服务质量的随机书面调查，有70.5%的业主认为服务质量极差，28.1%的业主认为服务质量差。而龙福物业公司提供业主欠费名单有799户，整个小区连营业房总共853户，这么多业主欠费，也能证明龙福物业公司对物业服务的极度不满。7、龙福物业公司只收费，不保证服务质量，龙福物业公司未及时代缴2014年5－6月各业主水费、同年2－7月公共垃圾清运费、同年1～7月电梯维护费等费用。2014年7月龙福物业公司在撤离的情况下，还收取2014年全年物管费。8、龙福物业公司收费无依据：1）综上，龙福物业公司服务内容不符合规定和《香格里花园物业服务标准》的要求，龙福物业公司未达到按物价部门的物业服务收费等级评定最底标准一级，只能按一级标准收费标准。2）高层物业服务费价格与能耗费重复征收。按规定高层物业费与能耗费收费由业主大会会议决定，龙福物业公司以未通过业主大会的《合同》为依据来主张，是不符合法律规定的。高层物业服务费已包含能耗费，如果高层物业费高于多层50%，那么就没有理由再收能耗费。按同等服务同等收费是常理。如果以能耗费计算高层多出的费用，那么也应该以实际发生额，以每个单元不同电量分摊。如果要收取多层能耗费，请提供电表读数和缴费发票，每栋实行据实核算。如果高层要多收物业费，那就不得再收取能耗费。收取能耗费，那么高层物业费应与多层一致。3）违约金按应付金额每日千分之二的规定明显过高，且《合同》未予公示，未提前告知业主。综上，《合同》的主体不适格，属无效合同；业主未接受龙福物业公司服务，事实服务不成立；龙福物业公司提供服务质量极差；收费极不合理。请求法院驳回龙福物业公司的诉讼请求。另2013年的物业费已交纳龙福物业公司。
原审法院认定：余红霞系金华市香格里花园11-A-702室业主，该房屋属多单元小高层住宅，建筑面积为160.25平方米。2013年1月30日，金华市香格里花园原物业管理公司退出，因2月初春节临近，在无业主委员会的情况下，为确保小区安全稳定，龙福物业公司受三江街道及社区、业主委员会筹备组等委托临时接管该小区物业管理服务，并于2013年2月1日签订《合同》，《合同》约定自签订之日起至本小区新一届业主委员会成立并选聘出新的物业服务公司止；龙福物业公司为香格里花园小区提供物业管理服务；各项收费标准，实行包干制，物业服务费标准：多层住宅0.8元／月／平方、小高层住宅1.2元／月／平方、商业用房1元／月／平方、车库车位15元／月／单个、阁楼0.3元／月／平方；第10条第14款规定，龙福物业公司应向下一个中标的物业公司收取应急期间的物业费；第13条规定物业服务费中未计入高能耗共用设施设备运行所需的能耗费用，该能耗费用按建筑面积据实向业主分摊；第15条规定因物价上升，需提高物业服务费收费标准，经双方同意，并征得专有部分面积占总建筑面积二分之一且人数占总人数二分之一以上的业主同意；第16条规定，对尚未居住的物业服务费用按当地政府有关规定执行；第34条规定逾期支付物业服务费等，业主按应付金额每日千分之二支付违约金，并承担所生产的诉讼费、律师费；另还规定了双方的权利和义务。2013年5月26日龙福物业公司发公告，称各位业主积极配合物业服务工作，缴纳物业费及相关费用，以确保物业服务工作的顺利进行。同年4月小区曾成立过业主委员会，但因前届业主委员会没移交有关手续，未能履行职责而解散。后龙福物业公司认为物业管理中需要决策和判定的问题无人定夺，许多设备已处于无法使用状态等问题，使得部分业主因此对物业管理产生不满情绪而拒交各项费用。但业主认为龙福物业公司服务及质量不达标，曾要求撤换物业管理公司。2014年7月份，龙福物业公司与金华市三江街道婺江新村社区居民委员会签订终止协议，称2013年4月23日小区产生了第三届业主委员会，又因故于2014年2月11日集体辞职，产生无业主信息资料、小区重大事项无决策机构等原因造成小区收费困难，导致龙福物业公司严重亏损，目前已无法正常运作，经双方协商，龙福物业公司于同年7月31日退出香格里花园小区物业管理。2015年7月30日龙福物业公司邮寄给余红霞的律师函，称余红霞按约交纳物业管理服务费于2013年2月1日至2014年7月31日期间的物业费3461元、电梯能耗费865元、水费503元和违约金3226元。2015年7月13日，龙福物业公司发公告，称2013年2月至2014年7月小区能耗电费169262.31元，应分摊建筑面积30462平方，单价为169262.31元／30462平方／18个月=0.30869元／平方／月。自同年7月31日龙福物业公司撤出小区物业管理服务后，一个月来未有物业企业接受，小区处无人管理状态，为此多数业主向8890便民服务平台及街道社区等有关部门反映。后小区由业主自行管理小区物业。直到2014年年底成立业主委员会后，聘请越华物业公司入驻小区进行物业管理服务至今。
原审法院另查明，杭州龙福物业管理有限公司的法人企业资质为二级，龙福物业公司系其非法人分支公司。龙福物业公司进驻香格里花园物业管理服务期间，未向当地建设和价格主管部门备案，亦未申报物业服务收费标准和价格，未在小区内张贴公告。小区总建筑面积约为10.08652万平方，有八百多户业主，其中约有70％以上业主未交纳全部或部分物业服务费等，余红霞尚欠2014年1月1日至2014年7月31日期间的物业管理费。金华市物价部门、建设部门的（金价价管2010）第65号的《金华市物业服务收费管理实施办法》规定，物业服务收费等级应在收费前30个工作日前向价格主管部门提出书面申请，考核评定由价格主管部门会同物业主管部门组织；未成立业主委员会的，物业服务企业按前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得半数以上业主同意后执行；政府物业收费指导标准：金华市住宅小区的多体高层每月／每平方／收费等级价格×150％；收费等级为1-4级中准价分别是0.25元、0.35元、0.50元、0.70元；可上浮20％，下浮不限。电梯、增压水泵等高能耗设施运行所需的电费、共用电费等费用按实际发生额向受益业主建筑面积分摊，按双方协商确定；收费标准等级为1-4级的人员配备每万平方建筑面积分别为1.6人、2.4人、3.2人、4人。
原审法院认为：龙福物业公司进驻金华香格里花园的物业管理服务，是因当时无业主委员会的情况下，由三江街道及社区的指导，出于对小区安全管理和业主的利益，与业主委员会筹备组等各方签订《合同》，系临时过渡性的，合同履行至选聘出业主委员会和新的物业服务公司止，符合社会公共利益原则，服务期自2013年2月1日至2014年7月31日止。龙福物业公司对小区履行物业管理服务，在物业服务费等书面催缴后，余红霞作为《合同》第三方业主，依法律规定应支付物业服务费等。余红霞提出按《合同》第10条第14款“龙福物业公司应向下一个中标的物业公司收取应急期间的物业费”的规定，龙福物业公司不应向余红霞收取物业服务费等的理由，该院认为，该条款龙福物业公司并未免除或无权向余红霞收取物业服务费等权利，不可对抗龙福物业公司的诉请。余红霞对龙福物业公司的管理方式、服务水平和质量等存有异议，而采取拒交物业服务费等行为，却未通过法律的规定和程序主张自己权利，其做法是错误的。再者余红霞拒付物业服务费，对于其他已缴纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的利益。
龙福物业公司的物业服务收费标准是否合理，应是双方争议的焦点：1.龙福物业公司对进驻及《合同》规定的物业服务价格标准，因未向有关建设、价格主管部门申报备案，故而未对物业管理服务及收费标准征得考评，亦未在无业主委员会的情况下征求小区一半以上业主的同意，未在撤出小区之前90天公告和做好撤走后的善后工作。由此引发70％以上户业主拒交物业服务费等事件的发生，与因龙福物业公司工作不到位、程序不透明，导致对龙福物业公司服务水平和管理质量的监督和评估处真空状态，失去绝大多数业主的信任，对此龙福物业公司负有主要的过错责任。2.按权利和义务相一致原则，《合同》规定的物业服务收费标准，应与实际服务水平相当。《合同》约定和规定均实行的是金华政府指导价格，政府主管部门已有明确细化规定，其中主要规定如四级标准的人员配备必须达到每建筑面积1万平方4人。另龙福物业公司的物业服务收费亦已超过金华政府指导价格的最高四级标准中准价。对此，应对龙福物业公司的物业服务费标准等进行核定。鉴于龙福物业公司撤离小区一年多，对龙福物业公司物业管理及质量各项指标是否达标，已无法核定，其应归责于龙福物业公司，只唯有上述人员配备情况可予核查。根据谁主张谁举证的证据规则，已责令龙福物业公司须提供工作人员工资、社保等证据可以证明小区物业工作人员配备情况，但龙福物业公司拒绝提供。故该院以余红霞提供的二次工作人员会议签到名单证明的最多20人，龙福物业公司亦自认为32人等证据酌情认定。
综上，对龙福物业公司诉请按《合同》规定的物业服务费标准为1.2元／每月／平方的理由，已违反了物业服务收费应遵循合理、公开、以及费用与服务水平相适应的原则，故不予支持。考量龙福物业公司资质、《合同》价格、物业服务人实际提供的物业服务等在金华政府指导价格内，调整确定物业服务费标准为三级中准价。余红霞尚欠7个月物业服务费，双方认可，故确认余红霞尚欠物业服务费841.31元=7个月×0.5元×150％×160.25平方。对龙福物业公司要求余红霞支付电梯能耗费、水费的诉请，该院认为按《合同》规定和政府指导价格意见，不含在物业服务费内，小区内的公共电费和电梯代缴水费等，应由龙福物业公司垫付，后龙福物业公司按实际受益业主的建筑面积向余红霞收取。审理中龙福物业公司仅提供交纳部分公共水电费用、单方核算的小区业主的总欠款明细账等，该院认为龙福物业公司提供的证据不足以证明余红霞应交纳的费用，故不予支持。对龙福物业公司诉请的律师费，因其未提供凭据，不予支持。对龙福物业公司诉请违约金的理由，该院认为《合同》规定的逾期给付物业服务费的违约金过高，且引起本案纠纷主要归责于龙福物业公司，按过错责任原则，不予支持。龙福物业公司诉请的合理合法部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条等之规定，判决：一、由余红霞应于判决生效之日起十日内支付杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的物业服务费841.31元。二、驳回杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半，由杭州龙福物业管理有限公司金华分公司预交），由杭州龙福物业管理有限公司金华分公司负担人民币10元，由余红霞负担人民币15元（在履行上述款项时，一并支付给杭州龙福物业管理有限公司金华分公司）。
宣判后，原审原告龙福物业公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院适用法律有误，龙福物业公司要求余红霞支付物业服务费有理有据。2013年2月，龙福物业公司与金华市婺江新村社区居民委员会签订了《合同》，《合同》对物业收费标准、服务进行约定，并不是龙福物业公司单方确定物业费的收费标准，故一审法院根据《金华市物业服务收费管理实施办法》确定收费标准有误。龙福物业公司在管理小区的初始阶段，大部分业主不愿意缴纳物业费等，已经无法维持龙福物业公司的正常经营。由于没有小区业主委员会配合，龙福物业公司亏损严重，故在提前三个月与婺江新村社区居民委员会商量后撤离。一审法院认定龙福物业公司擅自撤离，并不是事实。二、一审法院认定事实不清，龙福物业公司主张电梯能耗费、水费有理有据。《合同》约定了能耗费用等，龙福物业公司垫付后按照实际情况进行核算并向业主收取，这是合理的。余红霞所住楼层为小高层，需二次水泵加压才能供水，故由龙福物业公司代收代付水费。在龙福物业公司管理期间，余红霞未缴纳水费，虽因其家中无独立水表，故未能体现其水费的实际使用情况，但余红霞拖欠水费的事实是客观存在的。三、龙福物业公司主张违约金是有约定的。《合同》约定按照应付金额每日千分之二的违约金，一审法院将主要责任归责于龙福物业公司并不支持违约金，明显有误。综上，一审认定事实及适用法律错误，请求二审撤销原判并依法改判，本案诉讼费均由余红霞承担。
被上诉人余红霞答辩称：1、龙福物业公司认为要求我支付物业费有理有据这是错的，因为收费依据是《合同》，首先这个《合同》未经业主大会表决，违反了我国法律的强制性规定。其次，《合同》内容严重显失公平。《合同》里面作为物业公司，最主要服务时为业主提供人员的服务，而这份《合同》里没有一条人员人数标准的规定。所以龙福物业公司显然减轻了自己的义务，而加重了我们的义务。并且《合同》中把全小区的经营性收入全部归龙福物业公司所有，本来经营性收入全部归业主，由于法定程序和实质要件都是违法的，这个《合同》龙福物业公司一直想备案没有备案，主管部门不认可这个《合同》，所以以这个《合同》作为收费依据是错误的。《合同》是在没有业主委员会的情况下签订的，根据金华市建设局和物价局的服务收费管理办法，也要求必须经全体业主同意通过，参照金华市建设局和物价局的服务收费管理办法。2、龙福物业公司主张的电梯能耗费依据不足。上诉人一直到现在它都没搞清楚，电梯能耗费和小区公共设施用电之间的关系。根据我们香格里一直以来运行的状况，电梯能耗只占全小区公共设施用电的10%左右。而上诉人竟然将全小区的公共设施用电作为电梯能耗进行平摊极其错误，而且每一幢楼都有电梯的电表，龙福物业公司一直到现在都不知道有这个电表，从来没有抄过电表告知业主。所以，它的管理是极其混乱，数据完全错误。再加上电梯能耗费要不要另外分摊是要协商解决的，也没有通过业主大会的表决。3、龙福物业公司对水费的诉求也是缺乏依据的，其一直在上诉状里还在说我家无独立的水表，故未能体现水表的其实际使用情况。其实，香格里每家每户一直有独立水表，龙福物业公司一直不知道，它的数据从何而来。在香格里一年半的时间，龙福物业公司从未告知我每月的水电使用情况。一直到一年多之后他才凭一个打印件来告诉我水的使用量。它既然不知道我家有独立的水表，服务过程当中又从未告知，那他的总数据从何而来。所以数据的真实性无法证明，责任全部在龙福物业公司的管理混乱。4、业主没有和龙福物业公司之间有任何合同约定，此《合同》效力不应及于业主，且它在2014年自行撤离。如果要说违约，龙福物业公司才是违约方，应该龙福物业公司支付违约金。综上，一审法院对事实的认定是清楚的，适用法律正确。
二审中，上诉人龙福物业公司向本院提供下列证据：1、香格里小区花园公共设施用电、电表明细的证明1份2页，证明电梯能耗费产生的依据。2、三江街道办事处信访事项答复意见书1份4页，证明涉案物业合同合法有效。余红霞质证认为：对证据1的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，该明细中除电梯电费外还包含了部分应由龙福物业公司承担的小区公用电费。对证据2的真实性无异议，关联性有异议，这份证据不能证明《合同》有效，《合同》是否有效不是由行政机关决定的，这份证据恰恰证明物业选聘应由业主大会负责。本院认为，证据1未标明系电梯电费，龙福物业公司亦未能提供小区其他公共用电电费清单，故无法确定该证据中电费均为电梯电费，不能达到其举证目的；对于证据2，《合同》效力应依法确定，该证据无法达到其举证目的。
经审理查明，原判认定基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，一、涉案《合同》系金华市婺江新村社区居民委员会、金华市香格里花园业主大会临时会议筹备组为“甲方”与龙福物业公司为“乙方”签订，在卷无证据证明该《合同》已获得之后召开的香格里花园业主大会追认，依现行法律规定，香格里花园业主与龙福物业公司之间未能建立有效的物业服务合同关系。然龙福物业公司进驻金华香格里花园提供物业管理服务，系因原物业管理公司撤离时无业主委员会和临近春节的情况下，所在街道社区出于对小区安全管理和业主的利益考虑，采取的临时过渡性解决方案，符合社会公共利益原则。龙福物业公司在2013年2月1日至2014年7月31日期间对小区业主提供服务的行为构成无因管理。金华香格里花园已经成立过业主委员会，原判按照前期物业服务收费标准酌情确定物业服务收费标准不当，本院予以纠正。考虑服务期间物业服务市场的收费情况，结合龙福物业公司提供的服务方式、水平、质量等，本院酌定按照每月1.2元／平方米的标准计算余红霞应当支付的物业服务费用。二、根据相关物业收费规定及物业服务市场惯例，小高层建筑业主除缴纳物业服务费用外，还应另外缴纳由物业公司代收代付的电梯能耗费和水费，龙福物业公司在管理香格里花园过程中，代付了余红霞的电梯能耗费和水费，其有权向余红霞收取相应代缴的费用，然龙福物业公司未举证证明余红霞应承担的电梯能耗费和水费的具体数额，故其主张要求余红霞支付相应电梯能耗费和水费的依据不足，本院不予支持。三、龙福物业公司以未获香格里花园业主大会追认、对业主不具约束力的《合同》向余红霞主张违约金于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第2626号民事判决；
二、由余红霞于本判决生效之日起十日内支付杭州龙福物业管理有限公司金华分公司物业服务费1346.1元；
三、驳回杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元（已减半），由杭州龙福物业管理有限公司金华分公司负担15元，由余红霞负担10元；二审案件受理费50元，杭州龙福物业管理有限公司金华分公司负担30元，由余红霞负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 良 飞
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 盛 伟
二〇一六年三月一日
代书 记员 吕 倩 茜