浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2304号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张延锋。
委托代理人：张炘，浙江永上律师事务所律师。
委托代理人：吴楠，浙江永上律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：温州雅园置业有限公司。
法定代表人：张诚。
委托代理人：李海光，浙江泽商律师事务所律师。
委托代理人：季盼杰，浙江泽商律师事务所律师。
上诉人张延锋因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2015）温龙民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月4日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，2013年11月11日，温州雅园置业有限公司（以下简称：雅园置业）取得温房售许字（2013）第013号《商品房预售证》，载明“你单位开发建设的雍锦园一期（1、5、6、9、10号楼）商品房屋，经审查具备公开预售条件……房屋坐落地点为龙湾城市中心区K-12地块”等。
2013年11月12日，《温州都市报》头版刊登半版广告一则，载明“雍锦园11月16日……开盘，首付19.8万起，龙湾核心学区房……下楼可上外国语小学、实验中学……开发商温州雅园置业”等。此后数日，《温州都市报》、《温州商报》不同版面亦有类似广告投放。
2013年11月21日，雅园置业作为出卖人，张延锋作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，载明“买受人地址温州市龙湾区永中街道永宁东路54号C幢1单元202室；第二条，买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为温房售许字（2013）第013号；第三条，买受人购买的商品房为上述预售项目中的第5幢1101号房，建筑面积为89.13平方米；第五条，单价为18435.72元／平方米，总房价为1643176元；第七条，买受人于合同签订当日先支付不低于总房款30%的首付款计493176元，剩余部分房款1150000元，买受人同意按银行设定的住房按揭贷款条件或公积金管理机构设定的公积金贷款条件向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款或采用公积金贷款及组合贷款（以下简称：按揭贷款），用于付清该商品房剩余部分房款，根据金融政策规定或个人征信等原因，银行或公积金管理机构要求高于30%首付款比例的，买受人必须按照规定缴纳首付款；第八条，买受人逾期付款不超过30日，从应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金；买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，自应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金；第九条，出卖人应当在2015年5月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人；附件八补充协议第二条第1款，买受人采用按揭贷款的，由于金融政策调整或买受人的原因对买受人的贷款申请额度产生差额或未被批准时，买受人应在收到出卖人书面通知或电话通知后，另行筹措购房款并在7天内到指定地点支付该商品房剩余购房款，否则视为买受人违约，买受人除按《商品房买卖合同》第八条约定承担违约责任外，逾期不超过30日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的损失补偿金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的损失补偿金；附件八补充协议第二条第4款，买受人以贷款方式支付购房款时，应按出卖方要求，在规定时间内一并签署申请贷款所需全部文件，并提供齐全办理贷款所需资料和交清各项费用，否则，每逾期一日，买受人应按购房价款的万分之三向出卖人支付违约金；附件八补充协议第十一条第3款，买受人在《商品房买卖合同》中提供的联系电话、地址为出卖人履行通知义务的联系电话、地址（双方同意，该地址也为双方发生纠纷时，争议解决机构向买受人送达相关文书的地址），出卖人按上述联系电话、地址告知或邮寄送达买受人书面通知，即视为该通知已送达买受人”等。
同日，张延锋依约向雅园置业支付首付款493176元。
2014年1月24日，上述《商品房买卖合同》在温州市房产管理局龙湾分局办理登记备案。
2014年4月21日，浙江大成工程项目管理有限公司向雅园置业出具《建设工程进度统计表》，载明“温州市龙湾城市中心区K-12地块（楼盘名：雍锦园）工程……5#楼于2014年4月9日结顶……”等。
2014年4月25日，应雅园置业委托，浙江嘉瑞成律师事务所通过EMS按上述《商品房买卖合同》中约定的买受人地址邮寄《律师函》一份，载明“张延锋……约定付款方式为银行按揭，尽管雅园公司已多次口头或书面形式通知您提供办理按揭贷款所需的全部手续，但您一直未提交（未完整提交），按照《商品房买卖合同》附件八第二条约定，您必须另行筹措购房款……您务必在收到本函后三个工作日内提交按揭贷款所需的全部手续，否则应另外筹措并一次性支付购房尾款，并承担合同约定的逾期支付房款的违约责任”等。上述EMS邮件未签收退回，原因不详。张延锋既未办理按揭贷款或公积金贷款或组织贷款支付剩余购房款，又未自行筹措资金支付剩余购房款。
2014年6月4日，雅园置业诉至一审法院，请求张延锋支付剩余购房款及逾期付款违约金等。张延锋于2014年6月23日签收起诉状及证据副本，证据副本中包含上述《建设工程进度统计表》。
另查明，2014年龙湾区小学招生计划数和招生对象表载明“外国语小学招生对象包括K12地块房产的适龄儿童”；2014年龙湾区初中招生计划数和招生对象表载明“区实验中学招生对象包括K12地块房产的适龄儿童”。
原判认为，本案中，雅园置业与张延锋于2013年11月21日签订《商品房买卖合同》的事实清楚。虽合同名为商品房买卖，但根据合同内容，实为商品房预售，雅园置业系在取得涉案商品房屋预售许可后进行商品房预售，不违反法律规定。
综合本案本诉、反诉中双方的诉辩意见，双方主要争议在于以下几个方面。
一、张延锋以欺诈为由反诉请求撤销涉案《商品房买卖合同》是否成立。
本案中，张延锋反诉请求撤销合同，其主要是认为雅园置业广告宣传涉案商品房为学区房，实际不是学区房，存在虚假广告的欺诈行为；雅园置业则认为不存在欺诈行为。一审法院认为，根据《合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。欺诈，指一方当事人虚构事实或者隐瞒真相，诱使对方当事人作出错误意思表示。本案中，雅园置业于2013年11月21日双方签订《商品房买卖合同》之前在报纸上投放的广告中确实包含涉案商品房可就读“外国语小学、实验中学”的宣传内容，但根据审理查明的2014年龙湾区小学及中学招生计划数和招生对象表载明的情况，涉案商品房2014年确实属于上述学校的学区，雅园置业广告宣传的相关内容与目前的事实相符，并没有虚构事实或者隐瞒真相，不构成欺诈。至于张延锋提出的涉案商品房2013年不在上述学校学区一节，一审法院认为，因雅园置业的相关广告宣传及双方签订《商品房买卖合同》时间均在2013年11月之后，而2013年度小学、初中招生此前早已结束，显然不属于双方签订合同时所考虑的范围，其相关主张应不予采纳。至于张延锋另提出的雅园置业应保证2014年之后均在上述学校学区一节，一审法院认为，前已述及，雅园置业广告宣传的相关内容与目前的事实相符，并不构成欺诈，至于将来学区是否调整，因有关学区问题属于商品房开发规划范围之外的事项，并不属于要约，也不属于雅园置业可以控制的范围，张延锋的相关主张缺乏依据，亦不予采纳。综上，张延锋反诉请求撤销《商品房买卖合同》缺乏依据，应不予支持；其反诉请求退回已付购房款及赔偿利息损失亦失去了相应基础，亦不予支持。
二、雅园置业诉请张延锋支付剩余购房款是否成立。
根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方在《商品房买卖合同》第七条约定的首付款493176元已经支付，至于剩余部分房款1150000元，双方在《商品房买卖合同》第七条约定以办理按揭贷款方式支付，虽该条中对办理按揭贷款手续的具体期限未作明确约定，但双方在附件八补充协议第二条第4款约定“买受人以贷款方式支付购房款时，应按出卖方要求，在规定时间内一并签署申请贷款所需全部文件，并提供齐全办理贷款所需资料和交清各项费用”，据此，雅园置业有权在适当的时间通知张延锋在规定期限内办理按揭贷款支付剩余购房款。结合相关金融机构房地产信贷管理政策中商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款的情况，雅园置业在通知张延锋办理按揭贷款支付剩余购房款时，应告知张延锋涉案商品房主体结构已封顶的情况并提供相关依据，以表明已具备办理贷款的条件。本案中，涉案商品房于2014年4月9日主体结构封顶，虽雅园置业曾于2014年4月25日委托律师事务所向张延锋邮寄《律师函》催办按揭贷款手续或另行筹措支付剩余购房款，但一方面该《律师函》未签收退回且原因不详，另一方面该《律师函》中未告知张延锋涉案商品房主体结构已封顶的情况并提供相关依据，张延锋当时未按《律师函》载明的期限办理按揭贷款或自行筹措支付剩余购房款并不违约。然而，雅园置业于2014年6月4日即向一审法院起诉，张延锋于2014年6月23日签收起诉状及证据副本，证据副本中包含的《建设工程进度统计表》已载明涉案商品房的主体结构封顶时间，张延锋应在合理期限内履行合同义务，至于合理期限，一审法院酌情确定为15日，故张延锋在2014年7月7日后仍拒不履行合同义务，已构成违约，雅园置业诉请张延锋承担继续履行即支付剩余购房款1150000元的违约责任，合法有据，应予以支持。
三、雅园置业诉请张延锋支付逾期付款违约金是否成立。
根据前述分析，张延锋自2014年7月7日起逾期付款至今已超过30日。双方在《商品房买卖合同》第八条约定在此情形下，出卖人选择继续履行合同的，自应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金；在附件八补充协议第二条第1款又约定在此情形下，出卖人选择继续履行合同的，除按《商品房买卖合同》第八条约定承担违约责任外，并按日支付逾期应付款的万分之十的损失补偿金。雅园置业主张逾期付款违约金的计算基数1150000元，符合上述合同约定，应予以采纳；雅园置业主张逾期付款违约金的起算点为2014年6月7日缺乏依据，应从2014年7月7日起算；雅园置业主张逾期付款违约金的计算标准为每日万分之六，虽在上述合同约定的范围内，并已自行调低，但仍过高，一审法院酌情确定为每日万分之四；综上，逾期付款违约金应以1150000元为基数，按每日万分之四的标准，从2014年7月7日起计算至履行之日止。张延锋作为完全民事行为能力人，已在合同上签字，相关合同条款对其具有约束力，其以没有仔细阅读相关条款为由表示异议缺乏依据，应不予采纳。
综上，本诉原告雅园置业诉讼请求的合理部分，应予以支持，超出部分，依法予以驳回；反诉原告张延锋的反诉请求，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、本诉被告张延锋于本判决生效之日起十日内支付本诉原告温州雅园置业有限公司剩余购房款1150000元及逾期付款违约金（以1150000元为基数，按每日万分之四的标准，从2014年7月7日起计算至履行之日止）。二、驳回本诉原告温州雅园置业有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告张延锋的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15337元，由温州雅园置业有限公司负担337元，张延锋负担15000元；反诉受理费4348元，由张延锋负担。
宣判后，张延锋不服，提起上诉称：一审判决将逾期付款违约金的计算起始时间确定在2014年7月7日不合理，确定在判决生效之日较为合理。上诉人未收到被上诉人温州雅园置业有限公司的律师函，上诉人虽于2014年6月23日收到起诉状及证据副本（含《建设工程进度统计表》复印件），但未经开庭质证，上诉人对被上诉人单方提供的《建设工程进度统计表》等材料无法判断涉案建筑物的施工结顶时间。只有在法院经过庭审确认涉案建筑物已经结顶的情况下，上诉人仍不办理按揭贷款或自行筹措支付剩余房款的，才构成违约。一审法院以上诉人收到起诉状副本及证据副本后15日作为履行合同的最后期限，没有事实和法律依据。因被上诉人迟迟未履行关于“学区房”的承诺，上诉人行使不安抗辩，直至今年孩子上学后这个不安抗辩事由才消失，所以应当在不安事由消失之后，即一审判决之后开始支付逾期的违约金。本案《商品房买卖合同》第八条约定的违约金及计算标准为每日万分之三，附件八补充协议第二条第1款约定的是损失补偿金及计算标准为每日万分之十。被上诉人在本案中主张逾期付款违约金，没有主张逾期付款损失补偿金，本案不能适用附件八补充协议第二条第1款的约定。况且，《商品房买卖合同》第八条约定的违约金已经过高，应当调整。请求撤销原判，依法改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人温州雅园置业有限公司辩称：上诉人张延锋违反合同约定事实清楚，证据确实充分，一审判决对违约金的计算时间和标准是正确的，上诉人提出的上诉理由缺乏事实根据，不能成立。关于上诉人提出的涉案房屋的学区房事宜，该房确已纳入学区房范围，有相应的教育主管部门的文件为据，且上诉人自己的孩子也已经在学区范围内入学，所以被上诉人并不存在任何的过错。上诉人的该项上诉理由不能成立。一审判决认定事实及适用法律正确，审判程序合法，上诉人上诉无理，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议在于上诉人张延锋应否自2014年7月7日开始向被上诉人雅园置业支付逾期付款违约金。
依法订立的合同，当事人应当尽到谨慎义务并全面履行。涉案《商品房买卖合同》第七条，结合该合同附件八补充协议第二条第4款的约定，可以认定被上诉人雅园置业有权在适当的时间通知上诉人张延锋在规定期限内办理按揭贷款支付剩余购房款。至于相关金融机构只对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款的条件制约，是作为合同双方都需要关注的事项。支付剩余购房款，是上诉人应当履行的合同义务，但从其不签收被上诉人的《律师函》的行为分析，其并未对合同的履行采取积极的态度。故原判认定其应当支付逾期付款违约金，并无不当。关于支付违约金的起始时间，原判已经考虑雅园置业通知付款的内容不尽详实的实际情况，酌情予以认定，亦无不当。另，涉案《商品房买卖合同》第八条约定的违约金，与该合同附件八补充协议第二条第1款约定的损失补偿金，虽表述不同，但均系关于违约责任承担方式的约定。原判已经酌情予以降低，并无失当之处，本院不作变动。另，上诉人主张一审法院对《建设工程进度统计表》未开庭质证，没有事实依据；主张对有关“学区房”约定可行使不安抗辩权，亦缺乏事实依据，本院均不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3658元，由上诉人张延锋负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 毅
审判员 刘宏杰
审判员 郑文平
二〇一五年十月十九日
书记员 黄欢乐