湖北省大冶市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂大冶民初字第02332号
原告郑艳红（曾用名郑燕红）。
委托代理人王敏，湖北人本律师事务所律师。
被告大冶市起华房地产开发有限公司。住所地：大冶市保康路北门***号楼*单元*楼。
法定代表人夏自高，董事长。
委托代理人袁东升，大冶市金湖法律服务所法律工作者。
原告郑艳红与被告大冶市起华房地产开发有限公司（以下简称起华房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑艳红和委托代理人王敏，被告的委托代理人袁东升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑艳红诉称，2008年7月20日，被告为了在原告房屋所在地进行房地产开发，与原告签订《房屋拆迁还建协议》《补充条款》各一份，协议中双方约定了还建面积、超还建面积部分房屋的价款、还建期限、建设期间的住房租金及违约金。被告承诺将其开发的第十二层××202号房屋分配给原告，但被告提高超面积的价款，且被告逾期6年未履行协议。故请求判决被告将位于大冶市北门路3号粮食工贸商住大楼一单元第十二层××202号88.6平方米的还建房交付给原告，并判决被告将该房屋的土地使用权和房屋所有权登记转让给原告；判决被告承担逾期交房租金19500元、违约金100000元。
原告为支持其诉讼请求，诉讼中提供证据如下：
1、原告身份证、户口本、失业证，证明原告具有合法的主体资格。
2、被告注册公示信息，证明被告主体资格及其基本信息情况。
3、房屋拆迁还建协议、补充条款。证明2008年7月20日、7月22日，原、被告分别签订《房屋拆迁还建协议书》及《补充条款》，主要约定：被告拆迁还建一套房屋给原告；超出还建面积部分按每平方米1800元补款；交房期限为一年；被告每月支付拆迁期间房屋租金300元；如违约应付违约金10万元等事实。
4、收条。证明被告收取原告合法所有的被拆迁房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等事实。
5、《今日大冶》题为“协议一年交房却推迟6年”的报道。证明被告违约推迟六年却拒不交付还建房屋，甚至扬言已将原告的拆迁还建房屋出卖，企图迫使原告按每平方米四五千元补款等事实。
6、关于起华公司抓阄分配拆迁还建房屋的说明。证明被告2015年5月25日现场组织按抓阄分配还建房屋的方式，确定将其拆迁还建的粮食工贸商住大楼一单元第十二层××202号88.6平方米的房屋还建给原告等事实。
7、抓阄现场照片、抓阄条、协议书，证明被告2015年5月25日现场组织按抓阄分配还建房屋的方式，将其粮食工贸商住大楼一单元第十二层××202号88.6平方米的房屋分配给原告，并逼迫原告签订按照市场价计算房款的协议书等事实。
8、大冶市商品房预售许可证证、粮食工贸商住楼楼层分布图，证明被告开发的粮食局工贸商住楼于2014年1月29日取得商品房预售许可证并在大冶市房地产信息发布平台公示了楼层分布信息，分布图中明确显示一单元11＋1层拆迁安置房屋的二层面积为88.49平方米等事实。
9、通知证人出庭作证申请书。申请证人出庭主要证明签订拆迁还建合同，被告违约六年拒不交付还建房屋，已抓阄确定将还建楼的一单元第十二层××202号88.6平方米的房屋还建给原告，甚至扬言将原告的拆迁还建房屋出卖，企图迫使原告按每平方米4900多元补款等事实。
10、证人张百花出庭陈述证明被告组织被拆迁户抓阄选房，原告的房屋定在十二楼。证人当场拍摄了抓阄现场照片。
被告起华房产公司辩称，1、原、被告之间并没有交付一单元第十二层××202号房屋的约定；原、被告之间签订的违约金10万元是针对逾期交房之外的情形，逾期交房只约定被告支付原告租金，且该违约后的租金只从第二年开始计算。故请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告起华房产公司未提供证据。
经审理查明，2008年7月20日，原告郑艳红与被告起华房产公司签订《房屋拆迁还建协议书》，同月22日签订《补充条款》，原、被告双方约定由被告对原告拥有38.33平方米所有权的原大冶市粮食局工贸公司职工宿舍楼进行拆迁改造，开发建设“粮食工贸商住楼”，被告按1：1.2的比例返还原告51.83平方米的商品房。被告返还的房屋超出上述面积，超出部分由原告按每平方米1800元的价格购买，不足部分由被告按每平方米1800元对原告进行补偿。水电开户、房产证、土地证由被告负责办理并承担相关费用，新房产权登记的契税，超过还建面积部分由原告承担。被告在还建楼动工之日起12个月内交付商品房，逾期须按每月300元承担原告房租。任何一方违约，应向对方赔偿一切经济损失并承担10万元的违约罚款。协议签订后，原告按协议约定向被告交付了拆迁房屋的所有权证和土地使用权证。被告于2009年5月11日向原告支付3000元搬迁、过渡费。2015年5月25日，被告组织原告在内的被拆迁户抓阄确定还建房屋的户型和层次并要求签订协议。对原告所选房屋超过还建面积部分，被告要求原告按市场价支付房款，原告要求按合同约定的每平方米1800元支付，故双方未能达成一致意见，亦未签订购房合同。被告截至本案开庭审理时仍未向原告交付房屋。
同时查明，被告开发建设的粮食工贸商住楼已于2014年12月12日取得了建设工程竣工验收备案证。
本院认为，依法成立并生效的合同，当事人应当按合同的约定全面履行义务；当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失或支付违约金等违约责任。原告郑艳红与被告起华房产公司双方自愿签订的《房屋拆迁还建协议》符合法律规定，属有效协议，双方应当全面自觉履行。原告已按协议约定搬离拆迁房屋并交付房屋房产证和土地使用权证，但被告未能按约定的时间交付还建房屋，并且逾期时间较长，构成违约，应承担违约责任。尽管双方约定的10万元违约金数额偏高，但鉴于本案被告严重违约、不主动采取补救措施履行合同和取得对方当事人谅解，应适当给予惩罚性违约赔偿。因此原告要求被告支付逾期交房租房费用和10万元违约金的请求应予支持；原告要求被告交付位于粮食工贸商住楼拆迁还建房屋，请求合法，应予支持。但因原、被告之间未签订该还建房屋的户型合同，故还建房屋的户型由原、被告依法通过其他方式确定。对该房屋超出原、被告约定的还建面积46平方米部分的价款，依照原、被告双方的拆迁还建协议应为每平方米1800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告大冶市起华房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告郑艳红交付大冶市粮食工贸商住楼还建房屋一套，对该房屋超出51.83平方米面积部分按每平方米1800元的价款，由原告支付给被告。
二、被告大冶市起华房地产开发有限公司定于本判决生效之日起十日内支付原告郑艳红违约金人民币10万元；
三、被告大冶市起华房地产开发有限公司从2010年6月起至交付房屋当月止，向原告郑艳红支付每月300元的房租费。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6284元，由被告大冶市起华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币6284元，款汇湖北省黄石市中级人民法院。开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行。账号：17-1541××××040005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄天华
人民陪审员 董秋英
人民陪审员 曹云花
二〇一六年一月十二日
书 记 员 余思佳