江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0509民初632号
原告中国银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡北路2号。
负责人钱剑良，该行行长。
委托代理人钱华，江苏法凯律师事务所律师。
被告唐静。
被告吴兴红。
原告中国银行股份有限公司吴江分行（以下简称中行吴江分行）与被告唐静、吴兴红金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后适用简易程序进行审理。因被告唐静、吴兴红下落不明，需公告送达诉状副本和开庭传票，本院依法裁定将本案转为普通程序并组成合议庭于2016年6月8日公开开庭进行审理。原告的委托代理人钱华到庭参加诉讼；被告唐静和吴兴红经本院公告送达诉状副本及开庭传票，公告期间届满后未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告中行吴江分行诉称：原告于2009年3月18日与被告唐静、吴兴红签订《购房借款合同》一份，约定原告向两被告提供借款20万元用于购买位于苏州市吴江区松陵镇古塘路588号x东区x幢x室的房屋，两被告以该房屋为其上述借款提供抵押担保，并对借款期限、还款方式、违约责任和争议解决等事项作出明确约定。双方对上述房屋办理了抵押登记。合同签订后，原告于2009年4月8日向两被告发放贷款20万元。截至2015年12月29日，两被告已连续九期未能履行还款义务。因被告违约，原告要求其归还全部借款本息并提起诉讼，请求判令：1、两被告归还借款本金91856.80元并支付相应欠息（截至2015年12月29日的利息为2336.09元、罚息374.19元；自2015年12月30日起至实际给付之日止，以全部未还本金为基数按照合同约定的执行利率上浮40%作为逾期罚息利率计息）；2、两被告赔偿原告律师费损失9120元；3、原告有权对两被告提供抵押的房屋经拍卖、变卖或折价所得款项优先受偿；4、本案诉讼费由被告承担。
被告唐静、吴兴红均未作答辩，亦未提交证据。
经审理查明：唐静、吴兴红作为受让方于2009年与王玉根作为出让方签订《吴江市房地产买卖契约》一份，同意向王玉根购买位于苏州市吴江区松陵镇古塘路588号x东区x幢x室的房屋，约定购房成交价为28万元，并约定由唐静、吴兴红向银行申请购房贷款20万元。
2009年3月18日，唐静、吴兴红作为借款人、抵押人与中国银行股份有限公司吴江支行（以下简称中行吴江支行）签订《中国银行购房借款合同》一份，约定由唐静、吴兴红向中行吴江支行借款20万元用以购买位于苏州市吴江区松陵镇古塘路588号西湖花苑东区10幢309室的房屋；借款期限为120个月，实际发放日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等效力；借款利率为浮动利率，年利率4.158%，利率水平实行一年一定，浮动周期为12个月，即从贷款实际发放日起12个月内按照年利率4.158%计算，每满一年后再在中国人民银行当时相应档次的法定贷款利率基础上下浮30%确定下一年的利率；自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息共计120期，还款日为每月10日，还款方式为等额本息法；借款人应按期偿还贷款本息，如未按期归还，贷款人有权对逾期贷款本息每日计收罚息，罚息利率为本合同载明的贷款利率水平上加收40%；如借款人未按约偿付任何到期款项（包括原告宣布提前终止的贷款），贷款人有权从借款人在中国银行股份有限公司开立的任何存款账户扣收相应款项（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等）用于清偿到期债务；借款人不按期支付贷款利息时，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利；借款人以其购买的上述房屋为其借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利以及实现债权的律师费、保全费、诉讼费、评估费等费用；因借款人未按约还款，贷款人宣布贷款提前到期而未受清偿的，贷款人有权提前处分抵押物。2009年4月2日，双方就上述房屋（房屋所有权证号为0xx50）在苏州市吴江区住房和城乡建设局办理房屋抵押登记，房屋他项权证号为吴房他字第0xx9号，登记债权数额为20万元。
2009年4月8日，中行吴江支行按约向唐静、吴兴红发放贷款20万元，借款借据载明：月利率为3.465‰，借款期限为2009年4月8日至2019年4月8日，自2009年5月开始每月以等额本息法还款。2011年12月26日，中行吴江支行经银监会批准，升格为中国银行股份有限公司吴江分行。借款期间，借款人唐静、吴兴红归还了截至2015年3月的每期本息，但就2015年4月当期的应还本息未足额偿还，自2015年5月起再无还款。截至2015年12月29日，唐静、吴兴红尚结欠本金91856.80元、利息2336.09元、罚息374.19元。因借款人未还款，故引起本案诉争。
另查明：2016年1月4日，中行吴江分行与江苏法凯律师事务所签订委托代理协议一份，委托该所代为参加本案诉讼并同意向该所支付律师费9120元。
以上事实，有原告提供的个人贷款申请表、吴江市房地产买卖契约、购房借款合同、借款借据、房屋他项权证、还款明细、委托代理协议以及原告代理人的陈述等证据予以证实。
本院认为：原被告双方签订的购房借款合同系合同双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。原告按约向被告唐静、吴兴红发放购房贷款，而两被告未按约履行还款义务，应承担违约责任并应向原告归还剩余借款本金及相应欠息。对于原告主张的利息和逾期罚息，因双方已作出明确约定，其计息利率未违反法律法规强制性规定，本院对该利率予以认可；原告要求自2015年12月30日起对剩余本金按照逾期罚息利率计息，但未举证证实该笔借款的提前到期之日，原告主张提前收贷的诉状副本已于2016年5月6日送达债务人一方，故本案借款的提前到期日为2016年5月6日，原告有权自2016年5月7日起适用罚息利率计息。关于原告主张的律师费，借贷双方作出明确约定，原告代理人已实际出庭参加诉讼并履行代理义务，但原告主张的律师费过高，本院根据案件难易程度、诉讼标的额和律师服务收费标准，将该项费用调整为4000元。两被告提供抵押的房屋已办理抵押登记，原告有权就该抵押物经处分所得款项优先受偿。两被告经本院合法传唤均未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告唐静、吴兴红于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司吴江分行归还借款本金91856.80元并支付相应欠息（截至2015年12月29日的利息为2336.09元、罚息374.19元；自2015年12月30日起至2016年5月6日期间按照合同约定还款方式确定的各期应还利息数额计息；自2016年5月7日起至实际给付之日止，以本金91856.80元为基数，按照合同约定的逾期罚息利率计息）。
二、被告唐静、吴兴红于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司吴江分行赔偿律师费损失4000元。（以上款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：07xx793）
三、如被告唐静、吴兴红至期未履行本判决确定债务（含应负担的诉讼费用），原告中国银行股份有限公司吴江分行有权就上述第一、二项债权（含债务人应负担的诉讼费用）以被告唐静、吴兴红提供抵押的位于苏州市吴江区松陵镇古塘路588号x东区x幢x室的房屋（所有权证号0x0）折价或以拍卖、变卖该抵押物所得款项在20万元数额范围内优先受偿。如有不足部分，由债务人继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2374元，公告费560元，合计2934元，由原告负担110元；由被告唐静、吴兴红负担2824元并于本判决生效之日起十日内给付原告。原告预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国
农业银行苏州苏福路支行）。
审 判 长 夏 锋
人民陪审员 李根荣
人民陪审员 洪志英
二〇一六年七月十一日
书 记 员 陈玮芝
附：相关的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。