上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第32773号
原告（反诉被告）上海晨达实业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人谢舒舒，董事长。
委托代理人杨士敏，上海信亚律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海韩彩餐饮企业管理有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人黄晓鹰，董事长。
委托代理人梁维维，上海融栢律师事务所律师。
委托代理人黄小丽，上海融栢律师事务所律师。
原告上海晨达实业有限公司（以下简称晨达公司）诉被告上海韩彩餐饮企业管理有限公司（以下简称韩彩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法适用简易程序审理，诉讼中，被告韩彩公司提起反诉，本院进行了合并审理，并于2015年10月29日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）晨达公司的委托代理人杨士敏，被告（反诉原告）韩彩公司的委托代理人黄小丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告晨达公司诉称，2014年3月，晨达公司与韩彩公司签订了一份《租赁合同》，约定由晨达公司将浦东新区巨峰路XXX弄XXX号“新紫茂商城”内二层编号为209-2区域营业场地租赁给韩彩公司，租赁面积为212平方米，租期为六年，自2014年6月14日至2020年6月13日。合同签订后，双方均按约履行。2015年7月21日，晨达公司收到韩彩公司的退租通知书，该公司即回函给韩彩公司，告知韩彩公司应按约承担提前解约的违约责任，除支付结欠的租金和费用、保证金不予退还外，还应支付三个月的空置费，但韩彩公司置之不理。晨达公司出于无奈向法院提起诉讼，要求判令韩彩公司支付：1、2015年6月14日至7月21日的租金36，430元（人民币，以下币种相同）；2、2015年6、7两个月的垃圾清运费600元；3、三个月空置费86，280元。审理中，晨达公司增加诉讼请求，要求韩彩公司支付2015年9月1日至2015年10月31日的租金50，684元。
被告韩彩公司辩称，其已于2015年7月14日搬离租赁房屋，故只同意支付2015年6月14日至7月14日止的租金，并在其支付的押金中抵扣，之后的租金不同意支付；其之前确实每月向晨达公司交纳300元垃圾清运费，但之前交纳过不代表其有义务承担，晨达公司要求其支付垃圾清运费没有合同依据，不同意支付；其向晨达公司租赁系争房屋后，同其他租户一起安装了煤气总管并就租赁房屋单独安装了分管，为此花费了120，000元，加上其余支出总计花费了200，000元，这部分费用其没有要求晨达公司予以补偿，晨达公司现要求其支付空置费不合理，对该公司也不公平，故不同意支付。因晨达公司至今未向其返还押金，且将房屋上锁，致使该公司的部分设备无法从房屋内取出，故提起反诉，要求判令晨达公司返还：1、押金50，684元；2、设备，包括空调一台、酒水冰箱一台、小菜冰箱一台、消毒柜一台、雪柜一台、货架二个、四门冰箱三台、炒灶一台、储藏柜一个、操作冰箱三台、冷冻雪柜一台、水池六个。
针对韩彩公司的反诉，晨达公司答辩称，同意返还韩彩公司的押金和设备，但返还的设备需要到现场进行清点。
经审理查明，2014年3月，晨达公司作为甲方，韩彩公司作为乙方，双方签订了一份《租赁合同》，约定由乙方向甲方承租上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号“新紫茂商场”内二层编号为209-2区域营业场地，建筑面积为212平方米；甲方暂定在2014年4月1日前向乙方交付营业场地，装修免租期为30天；合同期限为6年，自2014年6月14日起至2020年6月13日；租金支付原则为先付后用，付三押二，支付周期为3个月，即乙方每三个月缴付一次租金，该营业场地每月（季）租赁费为76，026元。租金金额采用阶段递增方式，即：第一年租金为25，342元／月，第二年至第三年租金为28，760元／月，第四至第五年租金为30，486元／月，第六年租金为32，315元／月。乙方应每三个月支付租金一次，先付后租，并于应付租金月的前一个月的20号前交付租金，如果起租日期并非在某月的第一日，该月的租金应按天数比例并入第一期租金一并支付；在签订本合同时，乙方须支付合同保证金50，684元；租金、广告费、租金保证金，物业管理、水电煤、垃圾处理费等由甲方统一开票。合同还约定，租赁期满，或经甲乙双方协商一致，提前终止合同时，乙方应在本合同终止后的3日内返还该经营场地，未经甲方同意，逾期返还的，则视为自本合同使用期限届满之日起，甲乙双方确立新的不定期使用期限的法律关系，使用费为当期租赁费的110%，在此期间，甲方有权在提前3日通知随时解除合同，并不承担任何违约赔偿责任。若乙方单方面提出终止合同履行的，需要提前3个月书面通知甲方，并在自愿承担合同终止后的3个月空置使用费（相当于3个月的租金）的前提下，甲方应当予以准许；乙方返还经营场地时承诺：其在使用过程中所依附于房屋的相关装修无偿交付甲方，且应当符合正常使用后的安全状况，返还时，应经甲方验收认可。甲方要求或不要求乙方将经营场地恢复原状，甲方均不承担相应的补偿责任；在本合同提前终止或自然终止时，乙方应足额付清应缴或拖欠的全部公用事业，将费用已结清的凭证复印件交甲方后，双方办理退场手续；未经甲方书面同意，擅自终止本合同的，视为乙方违约；在租赁期内，对乙方的违约行为，甲方有权责令乙方限期改正。如乙方在限期内不能改正的，则甲方有权收回经营场地，终止本合同，并有权没收乙方的合同保证金，保留追索相关费用的权利，且不承担任何责任；违约金的计算方式：依照未支付款项的1%按日计算。合同签订后，韩彩公司向晨达公司支付了至2015年6月13日止的租金，交纳了租赁保证金50，684元，并按每月300元向晨达公司支付了至2015年6月13日止的垃圾清运费。
2015年5月13日起，韩彩公司与晨达公司协商退租事宜。2015年7月21日，晨达公司收到了韩彩公司的《通知书》和《退租协议》，《通知书》内容为：“2015年5月13日韩浦轩（即韩彩公司租赁系争经营场地所开设的店铺）向晨达美食城负责人谢舒舒商议退租，现达成共识。”《退租协议》内容为：“1、因乙方已亏本数月，已无力支付租金及任何费用，如甲方不予退还2个月押金，甲方将不能向乙方索取6.14-7.13的租金。2、乙方保留店铺柜架结构等曾有（由）乙方出资的东西，甲方不得再追讨空置费或其他费用。3、若双方达成共识3日内甲方可通知乙方办理相关手续，乙方有权拿走所需设备。”韩彩公司在该《退租协议》尾部加盖了公章。
2015年7月22日，晨达公司作出《回函》，表示该公司不同意韩彩公司《退租协议》的相关条款，既然韩彩公司已无力经营提出解除双方签署的租赁合同，就应按约承担提前解约的违约责任：1、应支付2015年6月14日至9月13日的租金86，280元。2、垃圾清运费600元。3、2015年6月份水电费3，509.88元（7月份未算，到时按实际数计算）。4、租赁合同约定的保证金50，684元，甲方将不予退回。5、承担合同终止即日起2015年7月21日-2015年9月25日空置费。要求韩彩公司在收到回函之日起十五天内将上述费用汇入晨达公司账内，逾期不付又未和晨达公司协商一致，晨达公司将依法提起诉讼。
2015年8月25日，晨达公司又向韩彩公司发《函》称，双方之间的租赁合同纠纷已由法院进行诉前调解，按初步调解意向，韩彩公司同意支付所欠租金和费用，并愿意承担3个月的空置费。在此基础上，晨达公司同意退还韩彩公司租金押金，但韩彩公司却又提出要对支付给燃气公司的费用作相应补偿，终无法协商。若因案件审理延期，韩彩公司将承担超过3个月空置期的房屋使用费。为避免该扩大损失，特提请韩彩公司即时将商铺内的物品搬离清空，并与晨达公司租赁部进行铺位交接手续，逾期视作自动放弃。
2015年8月31日，韩彩公司的委任代理人黄小丽至晨达公司与该公司工作人员杨月芳交涉搬离设备问题，杨月芳表示其听晨达公司代理人说双方在协调过程当中，其打电话给韩彩公司的小施叫她来把门锁好，但小施至今没来。双方之前协调的什么问题，是什么结果，其不知道，现在韩彩公司把协调下来的所有款项付清以后，东西再搬走，目前还是不能搬，其需要先知道双方谈下来是个什么结果。当黄小丽告知杨月芳双方目前没有结果时，其表示现在没有结果肯定不能搬东西，其不是当事人，也没有参与过协调，要求韩彩公司跟晨达公司律师去谈，谈好以后再来找她。对此，晨达公司称杨月芳并非不同意韩彩公司搬东西，而是因双方在诉前调解时公司不同意韩彩公司搬东西，随后又发函通知韩彩公司来搬东西，其理解有误，所以才要求韩彩公司先找晨达公司的代理人沟通好再去搬东西，但之后韩彩公司并没有与晨达公司联系过。韩彩公司表示，因之前已遭到晨达公司拒绝，所以在该日之后确实没再与晨达公司联系。
审理中，晨达公司与韩彩公司均确认涉案合同于2015年7月21日解除。晨达公司表示，韩彩公司的物品仍在系争房屋内，故要求韩彩公司承担至2015年7月21日及2015年9月1日至10月31日期间的租金和使用费，且仍要求韩彩公司根据合同约定的租金标准支付前述期间的使用费，至于2015年7月22日至8月31日期间的使用费，因为双方在进行协商，所以不向韩彩公司主张，也不向韩彩公司主张2015年11月起的使用费。韩彩公司则称，其已于2015年7月14日搬离所租经营场地，但尚有部分设备仍在租赁房屋内，当时因尚有租金未付清，故没有和晨达公司办理交接手续。过了几天，其欲再去搬设备时，发现其装修时安装的门上已被晨达公司加了一把锁，为此其卸掉了自己安装的锁，之后双方协商未成，晨达公司又不配合开锁让其拿设备，故只愿意承担至2015年7月14日的租金。晨达公司认为，其不知韩彩公司何时搬离租赁场地，且韩彩公司的设备仍在里面，出于商场保安，也为了保护承租人的财物，其才在门上加锁，且韩彩公司自认卸掉了自己安装的门锁，其更需在门上加锁。
关于违约责任，晨达公司表示，其同意韩彩公司解除合同，但仍要求韩彩公司按约承担违约责任，即除了支付拖欠的费用之外，韩彩公司还应向晨达公司支付三个月的空置费。韩彩公司则认为，承担空置费的前提是其提前三个月书面通知晨达公司解除合同、愿意承担三个月的空置费、晨达公司准许其提前解除合同，而本案是其未经晨达公司书面同意擅自提前终止了合同，应当按照合同约定承担违约金，但合同关于违约金的标准约定过高，要求按照同期人民银行贷款利率的日万分之一点七五的标准计算；另外，因晨达公司坚持要其付清费用后才能搬走设备，故即便需要承担空置费，承担三个月的约定过高，最多承担一个月。
2015年11月4日，晨达公司与韩彩公司就系争的营业场地进行了交接，双方确认韩彩公司在该营业场地内的所有可移动物品均已搬离，无任何遗留物，并签署了《营业场地交接书》。因此，韩彩公司向本院撤回要求晨达公司返还设备的诉讼请求。
以上事实，由原、被告提供的《租赁合同》、《通知书》、《退租协议》、《回函》、《函》、录音资料以及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。本案审理中，双方均同意涉案合同于2015年7月21日解除，本院可予准许并予以确认。合同解除后，双方仍应按约结算。本案中并无证据表明韩彩公司之前已经搬离并将租赁场地返还给了晨达公司，仍应向晨达公司支付欠付的租金和使用费。晨达公司以2015年7月22日至8月31日期间双方在进行协商，故不向韩彩公司主张该期间的使用费，经查并无不当，本院可予准许，但现有证据表明，在双方协商过程中，晨达公司仍阻止韩彩公司将设备搬离租赁经营场地，故对于其主张的2015年9月1日起的使用费本院不予支持。晨达公司要求韩彩公司按照租金标准支付使用费于法并不当，本院可予准许。根据合同约定，韩彩公司提前退租的，其自愿承担合同终止后三个月空置使用费的情况下，晨达公司应同意解除合同，本案中韩彩公司要求解除合同，晨达公司同意解除合同，故晨达公司要求韩彩公司支付三个月空置使用费具有合同和法律依据，本院可予支持，其主张的空置使用费尚属合理，韩彩公司要求调整空置使用费标准的意见本院不予采纳。晨达公司要求韩彩公司支付垃圾清运费符合合同约定，审理中双方对于支付标准均无异议，故对该项诉请本院亦予支持。合同解除后，晨达公司再行占有租赁保证金已失去合同依据，应予返还。审理中，韩彩公司的设备均已搬离租赁场地，故韩彩公司撤回要求晨达公司返还设备的诉讼请求，本院可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海晨达实业有限公司与被告（反诉原告）上海韩彩餐饮企业管理有限公司之间的《租赁合同》于2015年7月21日解除；
二、被告（反诉原告）上海韩彩餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海晨达实业有限公司2015年6月14日至7月21日期间的租金35，910元；
三、被告（反诉原告）上海韩彩餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海晨达实业有限公司垃圾清运费600元；
四、被告（反诉原告）上海韩彩餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海晨达实业有限公司三个月空置使用费86，280元；
五、原告（反诉被告）上海晨达实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海韩彩餐饮企业管理有限公司租赁保证金50，684元；
六、驳回原告（反诉被告）上海晨达实业有限公司要求被告（反诉原告）上海韩彩餐饮企业管理有限公司支付2015年9月1日至2015年10月31日期间的租金50，684元的诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3，833元，减半收取计1，916.50元，由原告上海晨达实业有限公司承担538.50元，被告上海韩彩餐饮企业管理有限公司承担1，378元。反诉案件受理费533.50元，由反诉被告上海晨达实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 倪军燕
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。