中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终3757号
上诉人（原审原告）：黎伟彦，住广州市。
委托代理人：杜官新，广东绥爰律师事务所律师。
委托代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王容绮梅（英文名：MARIAYEEMUIWONG），现住澳大利亚。
委托代理人：刘华，广东增法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王德煌（英文名：JOSEPHTAKWONG），现住澳大利亚。
委托代理人：周邦慧，广东穗卫律师事务所律师。
委托代理人：陈燕纯，广东穗卫律师事务所实习人员。
上诉人黎伟彦因与被上诉人王容绮梅、王德煌房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第519号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区德星路5号房屋原是登记在陈某名下，后上述房屋被征用，征用补偿的房屋为广州市荔湾区德星路9号首层FC38号铺、FD98号铺和三楼D348号铺、D378号铺、D379号铺。
2004年9月12日，陈某订立书面遗嘱，将包括上述房屋在内的财产全部遗赠给其女儿MariaYeeMuiWong及TeresaYeeLingYung两人全权拥有。2005年3月11日陈某去世,王容绮梅于2014年4月4日在广东省广州市南方公证处办理了涉案房屋在内的遗产继承公证。2014年12月，涉案房屋产权登记至王容绮梅名下。
2012年12月22日，王德煌以陈某继承人的合法代理人的身份与黎伟彦签订《房屋买卖协议书》，约定：将包括涉案房屋在内的房产出售给黎伟彦，实收售价为12500000元等。上述合同的见证人为钟某甲。同日，王德煌出具《诚意金收条》，证明其本人收到黎伟彦将来用于购买包括涉案房屋在内的房产诚意金50000元。同年12月26日，王德煌以王容绮梅（甲方）的名义与黎伟彦（乙方）另签订《房屋买卖协议书》，内容是：包括涉案房屋在内的房产交易价暂定为人民币12500000元，其中涉案房屋为5235000元等；甲方提供韶关市武江区武江南路16号内第28幢首层第一、第二间铺面（以下简称“韶关两铺面”）作为履约担保物。支付方式为：1、乙方应在2012年12月22日前向甲方支付人民币5万元诚意金。甲方收到诚意金后45天内为乙方办理韶关铺面的抵押登记手续。2、在抵押登记办理完成后3天内，乙方向甲方支付人民币45万元……。3、甲方应当在收到45万元后30天内办理韶关铺面除乙方他项权外的其他所有他项权的涂销手续，并在涂销完成后及时通知乙方。乙方应在收到甲方通知和涂销完成的证明后3天内，向甲方支付人民币80万元。4、甲方承诺在2013年6月30日前将目标房产登记在甲方或甲方中的某人名下，并将完成情况及时通知乙方。同时，甲方应在取得目标房产的产权证明后45天内办理授权甲方出售目标房产的经公证的《委托书》。乙方在收到甲方通知、相关产权证明和公证委托书后3天内，向甲方支付人民币70万元。5、乙方应当在收到目标房产的产权证明文件及公证委托书后三个月内，根据其他人出售目标房产的情形，按照《四项物业预测表格》中约定的价格，向甲方支付不少于本协议项下由甲方收取的交易总金额的50%扣除全部已的款项……合同另约定“甲方应当配合乙方完成向他人出售目标房产并办理相关过户的手续”。
2013年1月31日，王德煌、彭某（甲方）与黎伟彦（乙方）签订《补充协议（一）》，内容是：甲方与乙方于2012年12月26日签订的《房屋买卖协议书》约定乙方需支付王德煌人民币80万元，同时甲方需将其共有的“韶关两铺面”办理完涂销手续后抵押给乙方。乙方签订本合同后3日内，向王德煌支付人民币75万元，指定收款帐号（户名彭某；开户行中国银行韶关分行……）；甲方收到上述款项后30日内，甲乙双方（或其合法代理人）需前往相关部门办理…。
2013年1月31日，彭某出具《收条》证明收到黎伟彦转帐750000元。2013年4月8日，王德煌出具《收条》证明收到黎伟彦500000元。
原审另查，王容绮梅与王德煌原为夫妻关系，双方于1991年离婚。2005年1月17日，陈某书面委托王某办理其房产的出售等手续；2005年11月3日，王某书面委托钟某甲商议关于陈某于2005年1月17日授权书上授予王某及AndrewChristopherWong权限内之事项；2013年5月10日，MariaYeeMuiWONG书面委托JosephTakWongWONG包括涉案房屋在内的陈某遗产的继承、出售等代理权。
2015年2月5日，黎伟彦向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、王容绮梅及其代理人王德煌立即将位于广州市德星路9号首层FD98铺、FC38号铺过户到黎伟彦名下。2、王容绮梅及其代理人王德煌将位于广州市荔湾区德星路9号3楼D区D348、D378、D379号铺过户到黎伟彦名下。3、王容绮梅、王德煌承担本案全部诉讼费、财产保全费。
王容绮梅原审答辩称：一、王容绮梅2013年5月10日签署的《授权委托书》是授权王德煌代为办理继承手续目的，签订该《授权委托书》时王容绮梅根本就不知道王德煌已经和黎伟彦有签订《房屋买卖协议》的事实，王德煌无权代理买卖。
1、该《房屋买卖协议》是在权属人王容绮梅不知情的情况下签订的，王德煌根本就没有取得授权，《房屋买卖协议书》因王德煌无权代理而无效。2、《房屋买卖协议书》内容也显示黎伟彦对王德煌没有授权的行为是明知的，主要表现在：明知签订协议时陈某的协议尚未取得法律文书确认【协议第1页第2项】、要求王德煌提供抵押物作为履约担保【协议第4页第三条】。3、协议中的房屋价值在5千万元以上，王德煌从未告知王容绮梅买卖的情况，至今没有向王容绮梅支付过一分钱的房屋买卖款。4、2013年5月10日签署的《授权委托书》最后一行特别注明“此委托书有效期自签署之日起至委托事项办结止”，并没有追认王德煌之前的代理行为，且黎伟彦也是在房管局的档案中查询到王德煌办理继承手续时才看到这一份文件，显然王德煌也没有将授权书的原件交给对方，也就是该授权书并未针对买卖协议。5、黎伟彦起诉状及证据清单中提及的2005年11月3日王容绮梅委托钟某甲的《授权委托书》是将陈某的授权转委托给钟某甲，委托权限仅限于“仅有权与有关单位人员代为商讨”，根本无权买卖。何况，本案发生时陈某已经死亡，所有的授权、转授权都归于无效，钟某甲也没有再与黎伟彦签订《房屋买卖协议》。
二、根据《房屋买卖协议书》及本案证据非常明显王德煌与本案黎伟彦恶意串通以远远低于市场价的方式恶意处置王容绮梅的房产。其一、《房屋买卖协议》的合同价格远远低于当时的市场价，本案所涉及房产，都是广州市市中心黄金地段的房产。其二、本案《房屋买卖协议》交易方式不符合房屋买卖的惯例，居然是约定本案房屋先约定一个较低的价格，然后不过户，等黎伟彦找到第三方买家后再由王容绮梅授权其直接将房产过户给第三方赚差价，典型的空手套白狼。
三、2012年12月26日签订《房屋买卖协议》时王容绮梅自己尚未完全取得继承权，继承遗嘱的效力都有待确认，根本不可能签署授权给王德煌卖房。陈某于2004年9月12日立下遗嘱，将其名下所有遗产（包括本案所涉遗产）遗赠给其两个女儿（王容绮梅、容某）。2012年12月26日，所涉房屋的产权继承人仍为王容绮梅、容某，没有变化。王容绮梅此时一个人根本无权授权王德煌处置本案所涉房屋。
最后，王容绮梅认为本案明显是一起房屋买卖的代理人恶意与本案黎伟彦串通，无权代理的案件。请求人民法院查清事实予以驳回起诉。
王德煌原审答辩称：黎伟彦没有履行任何合同义务，无权要求履行《房屋买卖协议书》；黎伟彦明知王德煌没有授权，却仍然与对方签订《房屋买卖协议书》，主观恶意、过错，请法庭驳回其起诉。
一、黎伟彦并无支付购房款，无权要求履行《房屋买卖协议书》。
2013年1月31日彭某收到的75万元，2013年4月8日收到的50万元，均不是黎伟彦支付的购房款，是根据2013年4月8日黎伟彦与王德煌、彭某签订的《房地产抵押贷款合同》的贷款。该款王德煌、彭某已于2013年9月9日清偿给黎伟彦。
黎伟彦提供的证据粤房地他项权证韶字第××号《房地产他项权证》，是黎伟彦与王德煌、彭某于2013年9月10日签订的《房地产抵押贷款合同》借款100万元的抵押担保，不是本案的抵押担保，与本案无关。
二、黎伟彦明知王德煌没有授权，却仍然与对方签订《房屋买卖协议书》，主观恶意、过错，请法庭驳回其起诉。
1、黎伟彦明知王德煌没有授权出卖房屋。2012年12月26日签订《房屋买卖协议书》时，王德煌并没有获得房产继承人的授权。王德煌提供给黎伟彦的《授权委托书》，并不是房产继承人的授权，而是遗嘱执行人AndrewChristopherWong的授权，且该授权明确注明：代理人王德煌无权买卖房屋。
黎伟彦提供的证据：2013年5月10日王容绮梅签署《授权委托书》，显然不是2012年12月26日签订《房屋买卖协议书》的附件。该委托书是对王德煌2013年5月10日以后代理行为的承认，并没有追认王德煌2013年5月10日之前的代理行为，当然也就没有追认2012年12月26日签订《房屋买卖协议书》。
2、黎伟彦明知根据《遗嘱》，王德煌即使有王容绮梅的授权，也可能是无权的，交易存在很大风险。黎伟彦知道《遗嘱》的风险主要为：A、《遗嘱》有效性的风险。陈某立遗嘱时时间为2004年9月12日。死亡证明裁明：死亡时间为2005年3月4日，医疗和死因为：含老年痴呆超过一年。由此可以推出：陈某立遗嘱时已患有老年痴呆症。根据《继承法》第22条的规定：无行为能力人或者限制行为能力人所立的遗嘱无效。所以，黎伟彦是知道陈某所立遗嘱很可能是无效的。B、黎伟彦知道《遗嘱》内容的风险。根据《遗嘱》，陈某将其名下所有遗产（包括本案所涉遗产）遗赠给其两个女儿（王容绮梅、容某），所以，黎伟彦是知道陈某有两个女儿、本案房屋并不是王容绮梅一人继承的。
正是因为黎伟彦知道本案房屋由王德煌代表王容绮梅出卖存在很大风险，但出于“贪便宜”心理，又不愿意放弃，故在协议里约定王德煌提供韶关房屋作抵押担保。
三、本案所涉房屋产权继承人为王容绮梅、容某，本人无权代表她们出卖房屋。
本案房屋业主陈某有两个女儿：王容绮梅、容某，不论是遗嘱继承，还是自然继承，都是两个女儿共同继承，故王容绮梅也无权出卖房屋，当然王德煌也无权出卖房屋。
综上，王德煌无权代表王容绮梅、容某与黎伟彦签订《房屋买卖协议书》，且黎伟彦也没有履行合同义务，《房屋买卖协议书》因王德煌无权代理而无效，请法院驳回黎伟彦的诉讼请求。
原审法院认为：广州市荔湾区德星路9号首层FC38号铺、FD98号铺和三楼D348号铺、D378号铺、D379号铺是登记在王容绮梅名下的房产，2012年12月22日与2012年12月26日王德煌以王容绮梅代理人的身份将包括上述房屋在内的多处物业售予黎伟彦、与黎伟彦签订《房屋买卖协议书》时，王容绮梅尚未作出授权委托书委托王德煌代为出售上述房屋。虽然2012年12月26日《房屋买卖协议书》附6提及“王容绮梅签署的授权王德煌处理本协议所涉房产事宜的授权委托书”，但黎伟彦无法提供签订协议时的这份授权委托书。之后，王德煌虽取得王容绮梅的授权，但该授权委托书自签署之日即2013年5月10日才有效，并非是对该日之前王德煌的代理行为进行追认，事实上王容绮梅现对该《房屋买卖协议书》不予追认。即使黎伟彦有理由相信王德煌有权代为出售案涉房屋，首先，黎伟彦先后共支付1300000元给王德煌，其大部分房款还未支付，黎伟彦作为买受人的合同的基本义务还未履行，根据权利义务相对等原则，其无权要求对方将房屋产权过户至其名下；其次，根据2012年12月26日《房屋买卖协议书》约定，原被告之间的买卖协议暂不办理相关过户手续，即使办理过户手续，也是过户给黎伟彦确定的买受人。故黎伟彦要求两被告办理案涉房屋产权过户登记手续的诉讼请求，因依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，于2015年12月12日作出如下判决：一、驳回原告黎伟彦要求被告王容绮梅及其代理人王德煌将广州市荔湾区德星路9号首层FC38号铺、FD98号铺过户到原告黎伟彦名下的诉讼请求；二、驳回原告黎伟彦要求被告王容绮梅及其代理人王德煌将广州市荔湾区德星路9号三楼D348号铺、D378号铺和D379号铺过户到原告黎伟彦名下的诉讼请求。本案受理费100元，诉讼保全5000元，由原告黎伟彦负担。
判后，上诉人黎伟彦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《中华人民共和国合同法》第五十一条明确规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案王德煌在代理王容绮梅签订《房屋买卖协议书》之后，实际取得了王容绮梅的委托，从而对涉案房屋享有处分权。因此本案《房屋买卖协议书》依法应当有效。一审判决时对合同效力不作出认定，明显违反法律规定。二、《房屋买卖协议书》明确约定了双方各自承担的义务，双方应当各自履行自己的义务，黎伟彦已经按照《房屋买卖协议书》的规定，支付了前期应当支付的全部款项130万元，属于忠实地履行了合同，不存在任何违约情况，一审法院对这一事实认定不清。《房屋买卖协议书》第二页第七款约定：“在甲方合法取得目标房产所有权后，按照乙方的指示将目标房产过户给乙方确定的买受人”，这是一个以“取得目标房产所有权”为生效条件的、附条件民事法律行为。目前，在王容绮梅分别于2014年12月2日、2014年12月3日取得了所有涉案房屋的产权的情况下，双方约定的生效条件已经成就，甲方依法必须承担“将目标房产过户给乙方确定的买受人”的合同义务。王容绮梅不依照合同约定的时间配合黎伟彦办理房屋过户手续，明显构成违约，应当承担继续履行合同的法律责任。三、至今黎伟彦没有违反任何合同义务，向王容绮梅支付剩余房款均属黎伟彦的未到期义务，原审法院以黎伟彦未履行未到期合同义务为由，免除王容绮梅不履行合同的违约责任，违反法律规定。四、《房屋买卖协议书》约定的过户对象为黎伟彦确定的买受人，现黎伟彦确定自己为买受人，并无不当。原审判决以“黎伟彦指定的人”不能确定为黎伟彦自己为由，驳回黎伟彦的诉讼请求，法律依据不足。综上，上诉请求：1、撤销原审判决；2、认定本案房屋买卖合同有效；3、责令王容绮梅及其代理人王德煌履行合同义务，立即将位于广州市荔湾区德星路9号首层FD98号铺、FC39号铺，同址3楼D区D348、D378、D379号铺过户到黎伟彦名下；4、本案一审二审诉讼费用全部由王容绮梅、王德煌承担。
被上诉人王容绮梅二审答辩认为：一、本案纠纷的性质是无权代理合同纠纷。《房屋买卖协议书》是王德煌以他人(王容绮梅)名义与第三人(黎伟彦)订立的，可见这是代理法律关系。《合同法》第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”《民法通则》第66条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”黎伟彦称王德煌取得了涉案房屋的处分权，理由是《合同法》第51条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，该合同有效”，但事实上王德煌并不是以自己的名义将房屋出卖给黎伟彦，又何来所谓处分权?法律对无权代理和无权处分的规定是不同的，两者根本的区别是无权代理是以被代理人的名义，而无权处分是以自己的名义。二、王德煌显然没有代理权，而黎伟彦对此是明知的，主要体现在：1、2012年12月26日签订《房屋买卖协议书》时王德煌没有提供相关的委托书，且附件所列的委托书根本不存在。2、黎伟彦付款时，与王德煌约定了用韶关的房产作担保。一般来说，房屋买卖合同是不可能再由出卖人提供另外财产的财产担保的，这违背商业交易习惯，证明黎伟彦明知此买卖合同的实际履行可能存在很大风险，也就是说黎伟彦是担心最终王德煌无权代理。3、黎伟彦应承担举证不能的法律后果。一审开庭时，黎伟彦的代理人在法庭上声称：黎伟彦在签订2012年12月26日的《房屋买卖协议书》，王德煌提供过另一份含有代理买卖权限的《授权委托书》给黎伟彦，只是黎伟彦自己不慎遗失了该《授权委托书》，且黎伟彦还申请所谓的证人钟某乙该《授权委托书》的存在。这充分证明：第一，2013年5月10日签署的《授权委托书》与2012年12月26日签订的《房屋买卖协议》无关；第二，黎伟彦应承担举证不能的法律后果。三、其他答辩意见同一审答辩意见。综上，请求二审法院驳回黎伟彦的上诉请求。
被上诉人王德煌二审答辩认为:一、《房屋买卖协议书》是王德煌以他人(王容绮梅)名义与第三人(黎伟彦)订立的，可见这是代理法律关系，应适用无权代理的法律规定。黎伟彦根据《合同法》第51条，王德煌取得了涉案房屋的处分权，是混淆了无权代理和无权处分的区别，是法律理解的错误和法律适用错误，应予驳回。
二、黎伟彦对王德煌没有代理权是明知的，应承担相应的法律后果。1、王德煌始终没有提交过书面的委托书给黎伟彦，2012年12月26日签订《房屋买卖协议书》时王德煌没有提供相关的委托书，且附件所列的委托书根本不存在。2、黎伟彦付款时，一定要与王德煌签订抵押担保合同，并且去房管局办理了抵押登记后，才肯支付款项。黎伟彦多次口头说担心王容绮梅不予以承认，风险太大，故要求王德煌提供房产作担保。3、黎伟彦提交的2013年5月10日王容绮梅签署的《授权委托书》，是黎伟彦从房产管理部门调查所得，并不是王德煌提供的。三、黎伟彦应承担举证不能的法律后果。黎伟彦在签订2012年12月26日的《房屋买卖协议书》，王德煌提供过另一份含有代理买卖权限的《授权委托书》给黎伟彦，只是黎伟彦自己不慎遗失了该《授权委托书》，且黎伟彦还申请所谓的证人钟某作证该《授权委托书》的存在。这充分证明：第一，2013年5月10日签署的《授权委托书》，与2012年12月26日签订的《房屋买卖协议》无关；第二，黎伟彦应承担举证不能的法律后果。四、其他答辩意见同一审答辩意见。综上，请求二审法院驳回黎伟彦的上诉请求，维持原判。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，王德煌代王容绮梅（甲方）与黎伟彦（乙方）在2012年12月26日签订的《房屋买卖协议书》载明，附：1、甲乙双方及代理人身份证明书；2、协议所涉房屋产权证明；3、《四项物业预测表格》；4、广州市荔湾区土地房屋管理所2012年3月7日出具的《办理继承公证通知单》三份；5、陈某遗嘱公证书；6、王容绮梅签署的授权王德煌处理本协议所涉房产事宜；7、陈某身份证明；8、韶关铺面产权资料；9、诚意金收条。王德煌表示虽然协议载明有如上附件，但实际上没有一个附件，王德煌答应事后补授权委托书，所以协议先写了附件内容。黎伟彦则表示其签订上述协议时附件内容都存在，也有王容绮梅给王德煌的授权委托书，但是现在弄丢了。
二审中，王容绮梅表示其没有收到涉案房屋任何购房款。
二审中，黎伟彦提交《解除查封申请书》，申请解除对其名下位于广州市越秀区泰康路111号3025铺、海珠区南华东路草芳围44-46号的查封；解除对王容绮梅名下位于广州市荔湾区德星路9号3楼D区D348、D378、D379号铺的查封。经告知各方，王容绮梅表示不同意解封黎某提供的担保财产，并愿意承担因此产生的法律后果，故黎伟彦也不再申请对王容绮梅的查封财产进行解封。
本院认为：本案二审争议的焦点问题有二：一、涉案《房屋买卖协议书》是否有效；二、黎伟彦能否主张将涉案房屋过户至其名下。
关于涉案《房屋买卖协议书》是否有效的问题。涉案《房屋买卖协议书》是黎伟彦与王德煌协商一致签订，是双方的真实意思表示，合法有效。虽王德煌与王容绮梅均主张王德煌签订该协议书时并未取得王容绮梅的授权，但是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该协议书不因王德煌未取得王容绮梅的授权而无效，对黎伟彦和王德煌均具有约束力。
关于黎伟彦能否主张将涉案房屋过户至其名下的问题。王德煌代王容绮梅与黎伟彦签订《房屋买卖协议书》时并未取得王容绮梅的授权，本案诉讼期间，王容绮梅亦明确表示对王德煌代其签订涉案《房屋买卖协议书》的行为不予追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，该协议书对王容绮梅不发生效力，而王德煌并非涉案房屋的产权人，故黎伟彦不能依据涉案协议书要求王容绮梅和王德煌将涉案房屋过户至其名下。黎伟彦自称其与王德煌签订《房屋买卖协议书》时看到王容绮梅授权王德煌处分涉案房屋的材料，且该材料是协议书的附件之一，但王德煌对黎伟彦该说法并不认可，黎伟彦也提供不了证据证实该材料的存在，故本院对黎伟彦的上述陈述不予认可。
综上所述，原审判决认定事实清楚，案件处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人黎伟彦的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黎伟彦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一六年七月六日
书 记 员 邹文芳