广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1353号
原告：周莹，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：赖友鹏、罗惠云，均系广东南方福瑞德律师事务所律师。
被告：邬艺，住广东省韶关市浈江区。
委托代理人：刘秀、邓淑媛，分别为广东同益律师事务所律师、律师助理。
被告：余秉湛，住广东省广州市天河区。
第三人：中国建设银行股份有限公司广东省分行，住所地：广东省广州市。
法定代表人：靳彦民。
原告周莹诉被告邬艺、余秉湛，第三人中国建设银行股份有限公司广东省分行（简称“省建行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周莹的委托代理人赖友鹏，被告邬艺及其委托代理人刘秀、邓淑媛到庭参加诉讼。被告余秉湛及第三人省建行经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告周莹诉称：2012年11月24日，被告邬艺、余秉湛（为甲方、卖方）与原告周莹（为乙方、买方）及经纪方广州德能地产代理有限公司（简称德能公司）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖房屋为广州天河区天河东路35号602房，建筑面积81.7918平方米，总成交价1500000元。买方按揭付款并办理交易手续，如在交易过程中，因银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延。买方签订本合同时支付80000元作为定金；首期楼款（不含定金）420000元应在递件成功当天支付给卖方，楼价余款1000000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号。卖方应在签订本合同后15天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行发出还贷通知之日起15天内还清贷款，卖方承担提前还贷及涂销抵押归档等手续的一切费用。买方须在合同签订后15天内去银行办理购房抵押贷款手续并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，包括签署有关文件／合同等。买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后15天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关办理交易递件手续。买卖双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款十个工作日内。因买方或卖方违反本合同规定，如拒不配合提供交易所需合法／完整／真实／准确资料或逾期办理交易／按揭等相关手续、逾期交付房产、逾期迁出户口、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：1、逾期未超过十天的，违约方逾期每日须按总成交价1‰向守约方支付违约金；2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总成交价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书之日起五天内退还。3、若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方逾期每日按总成交价1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限。本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准，买卖双方签订《广州市房地产买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。特别约定双方同意待此房屋房产证届满五年后于2013年2月20日前去房管局办理交易递件手续等。上述合同签订后，原告向被告支付了80000元购房定金。2012年11月30日，原告与被告邬艺、余秉湛（为甲方、卖方）及德能公司共同网签了关于买卖涉案广州天河区天河东路35号602房的《广州市存量房买卖合同》，其中约定：签订本合同时，乙方向甲方支付80000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款；首期款，乙方应于取得房地产交易中心收缴证件收据当天向甲方支付房款500000元；剩余房款，除前述房款外，剩余房款1000000元，由乙方委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭方式为公积金、商业组合贷款等。2012年11月26日，原告向某公司交纳了中介服务费30000元，按揭费、评估费、保险费等12500元，委托该公司办理申请银行按揭贷款手续。2013年1月17日，中国农业银行股份有限公司广州天河支行批准同意向原告发放贷款100万元，因此，原告和德能公司的员工根据合同的约定，通知被告邬艺、余秉湛到房管部门办理交易过户递件手续，但无法联系上被告余秉湛，为此，德能公司的员工又上门通知被告余秉湛，但均无找到被告余秉湛本人，其家人告知也无法联系上被告余秉湛。2013年3月8日，原告向被告邬艺、余秉湛发出《关于房屋违约合同的函》，约被告邬艺、余秉湛到房地产交易中心办理递件手续。被告余秉湛的家人签收该函后，被告余秉湛既未出现也未作任何回复。2013年10月21日，原告再次发函给被告余秉湛、邬艺，约其两人于2013年10月31日前带上相关资料到房管局办理交易过户递件手续，但直到2013年10月31日，原告到广州市房地产交易登记中心等候被告余秉湛、邬艺办理递件手续未果，被告余秉湛、邬艺均未出现。原告认为，原、被告及德能公司三方就买卖广州天河区天河东路35号602房于2012年11月24日签订《房地产买卖合同》和2012年11月30日网签的《广州市存量房买卖合同》均是三方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于被告的违约行为，导致涉案房屋至今无法完成交易过户及权属登记手续，给原告造成了严重损失，被告除应承担立即协助原告办理交易过户及权属登记手续外，尚应对原告承担违约赔偿责任。据此，特提起诉讼，请求法院判令：1、确认原告与被告邬艺、余秉湛就买卖广州天河区天河东路35号602房于2012年11月24日签订的《房地产买卖合同》和2012年11月30日网签的《广州市存量房买卖合同》合法有效。2、被告邬艺、余秉湛向抵押银行办理涉案房屋的提前还贷手续并还清贷款。3、被告邬艺、余秉湛立即协助原告到广州市房管部门办理广州天河区天河东路35号602房的交易过户及权属登记手续。4、被告邬艺、余秉湛在收齐房款当天把房屋交付给原告。5、被告邬艺、余秉湛向原告支付违约金（每日按总房款150万元的1‰即1500元，从2013年2月21日起至房屋实际交付之日止）；6、两被告承担本案诉讼费。
被告邬艺辩称：一、我方同意原告第一至三项诉讼请求。我方已按合同约定办理了提前还贷手续，同意协助原告办理涉案房屋的权属登记手续。二、关于第四项诉讼请求。我方同意在原告支付全部房款后10个工作日内交付房屋。三、不同意原告第五项诉讼请求。因我方在履行合同过程中不存在违约行为，导致合同不能履行的原因是被告余秉湛失踪，无法联系，是涉案房屋至今无法办理产权变更的根本原因。涉案房屋原为两被告的共同共有房屋。根据房管部门的规定，必须共同共有人一起办理，才能完成权属变更手续，我方不存在任何过错。
被告余秉湛未答辩。
第三人省建行未陈述。
经审理查明：广州天河区天河东路35号602房（建筑面积81.7918平方米）产权属被告邬艺、余秉湛双方共有。第三人为涉案房屋的登记抵押权人。被告邬艺、余秉湛原为夫妻关系，双方于2012年8月7日协议离婚，离婚协议其中约定涉案房屋在双方离婚后出售，所得款项双方各占50%。
2012年11月24日，被告邬艺、余秉湛（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）及经纪方广州德能地产代理有限公司（简称德能公司）三方签订《房地产买卖合同》，约定：买方向卖方购买涉案房屋，总成交价1500000元。房屋交付使用的时间为卖方收齐房款10个工作日内。因买方或卖方违反本合同规定，如拒不配合提供交易所需合法／完整／真实／准确资料或逾期办理交易／按揭等相关手续、逾期交付房产、逾期迁出户口、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：1、逾期未超过十天的，违约方逾期每日须按总成交价1‰向守约方支付违约金；2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总成交价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书之日起五天内退还。3、若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方逾期每日按总成交价1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限。如因银行、房管局等合同三方以外原因导致交易延期的，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准；买卖双方签订《广州市房地产买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址，一经正常投递即视为送达。房屋房产证满五年后于2013年2月20日前去房管局办理交易递件手续。等等。合同附件载明：付款方式为涂销抵押后付款，赎契出资方为卖方。买方须在2011年11月24日支付80000元作为定金；首期楼款（不含定金）420000元应在递件成功当天支付给卖方，楼价余款1000000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号。卖方应在签订本合同后15天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行发出还贷通知之日起15天内还清贷款，卖方承担提前还贷及涂销抵押归档等手续的一切费用。买方须在合同签订后15天内去银行办理购房抵押贷款手续并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；卖方必须提供协助，包括签署有关文件／合同。买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后15天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关办理交易递件手续。卖方出资赎契后，因买方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于买方违约，则买方应向卖方支付等额于总楼价20%的违约金。
签订上述合同当日，原告支付购房定金80000元（其中被告邬艺出具的收据载明其收取42000元，被告余秉湛出具的收据载明其收取38000元）。
2012年11月30日，被告邬艺、余秉湛（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）及经纪方广州德能地产代理有限公司（简称德能公司）三方签订《广州市存量房买卖合同》（网签合同），约定涉案房屋成交价1500000元，定金80000元在签约时支付，首期款500000元在递件成功当天支付，剩余1000000元办理银行按揭手续等。该合同注明余秉湛的联系地址为天河区信诚街6号404房，邬艺的联系地址为天河区越秀区校场西路17号。
2013年1月17日，中国农业银行股份有限公司广州天河支行向原告出具关于涉案房屋的《个人住房贷款同意贷款意向书》（简称同贷书），载明：经我行审核，拟同意在符合我行贷款条件的前提下向您发放贷款100万元，贷款期限20年；本意向书最长有效期限为出具之日起六个月。
2013年3月8日，原告发出《关于房屋购买违约合同的函》（收件人余秉湛，邮寄地址广州市天河区信诚街6号404房）。
2013年10月22日，原告分别向邬艺、余秉湛发出《关于交易递件的函》（收件人邬艺，邮寄地址广州市天河东路35号602房，被告邬艺确认其收到该函；收件人余秉湛，邮寄地址广州市天河区信诚街6号404房，该函件因“多次上门、投递无人而被退件”）。函称：合同约定贵方应于2013年2月20日前交齐交易递件手续所需资料与本人去房管局办理交易递件过户，但贵方余秉湛却未按约定前往房管局办理。2013年3月8日已发函要求尽快到房管局办理，但贵方余秉湛一直联系不上至今仍未履行合同，已严重违约，现再次致函请贵方于2013年10月31日前带齐交易递件所需证件到房管局跟本人去交易递件。
2014年4月8日，原告提起本案诉讼。
本案中原告另提供如下证据：1、2014年2月28日德能公司出具的《关于天河东路35号602按合同通知过户的情况说明》、《证明》各一份。《关于天河东路35号602按合同通知过户的情况说明》、《证明》的内容一致：我司业务员与原告多次联系涉案房屋的卖方余秉湛，但未能联系到；原告于2013年3月8日发函给余秉湛，要求其在一周内联系买方及中介方一同去办理相关交易手续，后其亲属告知我司业务员未能联系到余秉湛；随后我司业务员与原告均多次无法联系到余秉湛。2、2013年11月15日黄某、德能公司出具的《证明》。《证明》主要内容：德能公司和原告多次联系涉案房屋业主方，但未联系到，通过函件要求业主履行合同，并于2013年10月31日早上9点到下午16：30份到广州市天河区房地产登记交易服务中心等待业主余秉湛、邬艺交易递件，但余秉湛、邬艺都未出现。3、取号票及原告照片三张（显示背景为天河区房地产登记交易中心公告，时间为2013年10月31日下午3：37分）。4、黄某证人证词（黄某出庭作证）。黄某作证称：我之前是德能公司员工（2014年1月离职），是涉案房屋买卖的中介经办人；涉案房屋登记在两被告名下，必须由两被告与原告到房管部门办理房屋过户手续，但签订合同后准备办理过户手续时就无法找到被告余秉湛（电话无法联系，上门也没有找到）；后来我协助原告到公安局报案找被告余秉湛，但一直无法找到，导致涉案房屋交易无法继续进行。上述证据经质证，被告邬艺表示：关于证据1，客观证明了当时原告曾联系我方及余秉湛，我方及余秉湛的家属都明确告知原告无法联系上余秉湛，余秉湛的家属已向公安机关报案，也登报公告；关于证据2，真实性、合法性、关联性不予确认；关于证据3，真实性、合法性、关联性均无异议，当天我方与原告也电话沟通过，我方表示即使我到场也无法办理交易递件手续，故当天我没有到场。关于证据4，被告邬艺对证人黄某的身份未持异议，但在提问证人环节提出2013年10月31日当日原告与证人并无联系其本人。
本案中被告邬艺为证明其已提前还贷及被告余秉湛已失踪的事实，提供如下证据：1、2012年12月26日中国建设银行股份有限公司广州越秀支行出具的《提前还款受理通知书》、《个人贷款还款凭证》、《特种转账贷方凭证》、《中国建设银行个人贷款结清证明》。2、2013年3月19日广州市公安局天河区分局天河南派出所出具的《报警回执》、2013年10月15日广州市公安局天河区分局天河南派出所出具的《报案证明》及羊城晚报《寻人启事》。《报警回执》载明：余某于2013年3月19日8时20分到我单位报案。《报案证明》载明：今有报警人余某来我所报称其弟弟余秉湛于2013年2月16日通完电话后就失踪了，至今联系不上，失踪时穿红衣服、灰裤。羊城晚报《寻人启事》载明：余秉湛，男，35岁，已和家人失去联系3个月，望见报后速与邬艺联系。上述证据经质证，原告表示：证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；证据2的真实性无异议，即使余秉湛失踪，也无法免除两被告未按时履约的违约责任。
被告邬艺另提供落款时间为2012年11月26日、其（乙方）与余秉湛（甲方）签订的《协议书》一份，拟证明其与余秉湛已约定购房款的分配。《协议书》载明：涉案房屋原为甲乙双方共有，现双方决定以150万元出售；上述款项由甲方分得71万元（内含该物业贷款）、乙方分得79万元（内含该物业贷款）等。
庭审中原告表示：1、我方同意以现金方式支付合同约定的1000000元按揭款；2、我方确认被告邬艺口头上的态度很好，但两被告是涉案房屋的共同共有人，不能因被告余秉湛的失踪及被告邬艺的友好配合而免除被告邬艺的违约责任。被告邬艺表示：1、涉案房屋由我方居住，只要原告通过诉讼方式办理房屋过户手续，原告付清购房款后10个工作日内，我方将交付房屋给原告；2、我方同意按照上述2012年11月26日的《协议书》，总房款150万元由我方分得79万元，余秉湛分得71万元；扣除我方之前收到的42000元定金、余秉湛收到的38000元定金，剩余142万元购房款应由我方分得748000元，余秉湛分得672000元。
另，原告已于2015年4月日将剩余购房款1420000元交至本院代管账户。
再查明，涉案房屋的房地产登记簿显示设定在涉案房屋的抵押权至今未涂销。
本院认为：原告、两被告、德能公司签订的《房地产买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》存在两个法律关系，一是原、被告之间的房屋买卖合同关系，一是原、被告与德能公司之间的居间合同关系，本案为原、被告之间的房屋买卖合同纠纷。双方签订的上述《房地产买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本院对原告要求确认上述合同合法有效的诉请予以支持。
涉案房屋签约时存在抵押贷款，《房地产买卖合同》约定由两被告负责赎契，提前还贷。事实上，根据中国建设银行股份有限公司广州越秀支行出具的《提前还款受理通知书》、《个人贷款还款凭证》、《特种转账贷方凭证》、《中国建设银行个人贷款结清证明》，两被告在2012年12月26日已提前还清贷款，履行了该项义务。本案中原告对以上事实也无异议。因此，原告要求两被告办理涉案房屋抵押贷款的提前还贷手续，与事实不符，本院不予支持。但应当指出，由于设定在涉案房屋上的抵押权至今未涂销，在两被告在2012年12月26日已提前还清贷款的情况下，为第三人省建行应协助两被告办理涉案房屋的抵押权涂销手续。
涉案房屋属两被告共有，按房地产交易流程，办理产权过户手续须作为卖方的两被告与原告一起到房管部门办理。根据当事人的陈述及举证，因履约过程中无法联系被告余秉湛，余秉湛一直未到场协助办理房屋过户递件手续，涉案房屋交易无法继续进行，导致本案纠纷。关于被告邬艺应否承担违约责任的问题。从查明的事实看，原告向两被告发出的《关于交易递件的函》、德能公司出具的《关于天河东路35号602按合同通知过户的情况说明》、《证明》及中介经办人黄某的证词均指出无法联系被告余秉湛，余秉湛未能到房管部门协助办理产权过户递件手续，而并未指出被告邬艺的履约行为有何不当之处。因被告邬艺与被告余秉湛早在签约前的2012年8月7日已协议离婚，双方不存在法律上的关系，而被告邬艺、被告余秉湛作为完全民事行为能力人，应对各自的民事行为负责。综合本案案情，被告余秉湛在签约后未能履行其作为卖方的合同义务，导致交易停滞，其行为已构成违约，原告依约有权要求其承担违约责任。被告邬艺在合同履行过程中不存在故意拖延或不配合的情况，履约并无不当，原告称其构成违约，缺乏事实及法律依据。
原告本案中已将剩余购房款142万元支付至本院代管账户，原告此举表明其具备实际履约能力，房款的支付问题不存在障碍，故本院对原告要求被告邬艺、余秉湛协助其办理涉案房屋的产权过户手续及交付房屋的诉请均依法予以支持。由于被告邬艺、余秉湛双方已离婚，双方不存在法律上的关系，且双方对上述购房款的内部分配已于2012年11月21日签订协议，本案中被告邬艺同意按上述协议履行，即剩余购房款142万元由被告邬艺分得748000元，余秉湛分得672000元，属当事人自由处分权利，并无不当，本院予以照准。
合同约定，买卖双方应于2013年2月20日前到房管部门办理交易递件手续。如上所述，根据原告向两被告发出的《关于交易递件的函》、德能公司出具的《关于天河东路35号602按合同通知过户的情况说明》、《证明》及中介经办人黄某的证词均指出无法联系被告余秉湛，余秉湛未能到房管部门协助办理产权过户递件手续，故余秉湛自2013年2月21日起构成违约，原告要求余秉湛自该日起每日按总房款150万元的1‰支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。上述违约金应计至余秉湛、邬艺一并协助原告办理产权过户递件之日止。但综合本案案情，遵循公平合理原则，按上述标准计算的违约金应以总房款的10%即15万元为限。
被告余秉湛经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。第三人省建行经本院合法传唤未到庭应诉，不影响本案的审理。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
一、原告周莹与被告邬艺、被告余秉湛双方就广州天河区天河东路35号602房买卖签订的《房地产买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》合法有效。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，第三人中国建设银行股份有限公司广东省分行协助被告邬艺、被告余秉湛办理上述房屋的抵押权涂销手续。
三、自本判决发生法律效力之日起15日内，原告周莹支付被告邬艺购房款748000元，支付被告余秉湛购房款672000元，合计1420000元。被告邬艺、被告余秉湛在收到上述购房款当日，协助原告周莹到广州市房管部门办理上述房屋的产权过户手续并交付上述房屋给原告周莹。
四、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告余秉湛支付原告周莹违约金（每日按总房款150万元的1‰，自2013年2月21日起计至被告邬艺、被告余秉湛协助原告周莹到广州市房管部门办理上述房屋的产权过户手续之日止；违约金总额以不超过15万元为限）。
五、驳回原告周莹的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15420元，由原告周莹负担11820元，被告余秉湛负担3600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 刘亚丽
人民陪审员 王 青
二〇一五年七月十七日
书 记 员 蒲肖明
梁雅芝