广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2011）中二法民一初字第847号
原告（反诉被告）：中山市交通发展集团有限公司，住所地中山市东区。
法定代表人：周润开，该司董事长。
委托代理人：刘小燕、陈一杏，广东国融律师事务所律师、律师助理。
被告（反诉原告）：罗景波，男，汉族，住中山市。
委托代理人：吴深权、冯东国，广东御藏律师事务所律师、律师助理。
第三人：李小虎，男，汉族，住安徽省黟县，系中山市横栏镇尚莱特灯饰电器厂业主。
原告中山市交通发展集团有限公司（以下简称交通集团）诉被告罗景波建设用地使用权纠纷一案，本院于2011年5月5日受理后，依法追加了李小虎作为本案的第三人参加诉讼；被告罗景波提起了反诉，本院将本诉与反诉合并审理。本院依法适用普通程序组成合议庭，分别于2011年7月15日、2013年4月26日公开开庭进行了审理，交通集团的委托代理人刘小燕、刘伟芳（后变更为陈一杏）、陈一杏，罗景波及其委托代理人吴深权到庭参加了诉讼。第三人李小虎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
交通集团诉称，交通集团系省道S268线中山市岐江路段改建工程建设的业主单位，罗景波系中山市横栏镇茂辉贴边工业区庆丰路16号土地[土地证号中府国用（20**）第易号，以下简称16号土地]及18号土地[土地证号中府国用（20**）第易号，以下简称18号土地]的产权人。为上述的建设需要，双方于2009年6月11日签订了新岐江公路横栏镇茂辉工业区罗景波权属土地征收及厂房拆迁补偿预付款合同（以下简称预付款合同），约定：罗景波负责把16号及18号土地上的厂房拆迁交给交通集团，交通集团向罗景波预付补偿款500万元，最终补偿额通过双方协商、结合市征地拆迁补偿标准并参照中介评估机构提供的补偿参考价作为结算依据；罗景波应于2009年7月31日前把16号土地上的厂房自行拆除并把土地交付交通集团使用；罗景波应在签订合同后7个工作日内将土地证交付交通集团且确保补偿范围内的土地没有他项权利存在。合同签订后，交通集团已依约向罗景波支付了500万元预付款，但罗景波却一直未能依约履行合同，经交通集团一再催促，至今仍未履行把16号土地上的厂房自行拆除并把土地交付交通集团使用的约定，亦未把18号土地的使用证交付交通集团以及办理权属过户至交通集团名下的手续，该土地权属至今仍登记在罗景波名下且存在抵押与查封登记。鉴于罗景波长时间违约，无法交付16号土地，为使工程进度不受影响，交通集团被迫修改工程设计。现根据工程建设需要，已不再需要使用16号土地。根据我国合同法第九十四条和第一百六十条的规定，交通集团已于2011年4月15日委托律师向罗景波发函解除预付款合同中与16号土地及厂房相关的所有约定内容（该函件于2011年4月16日送达罗景波）。由于预付款合同中关于16号土地及厂房部分已不再继续履行，故合同的补偿金额可进行结算。根据中介机构评估并结合市征地拆迁补偿标准，18号土地及厂房部分的补偿款确定为3986261元，故罗景波应返还交通集团多付的1013741.29元。同时，罗景波因与第三人李小虎租赁合同诉讼案件的需要，曾委托交通集团代支付该案的评估费25000元，并约定在后续拆迁补偿款中相应扣除。据此，罗景波应返还25000元给交通集团。综上，罗景波应返还交通集团1038741.29元。为维护自己的合法权益，交通集团特诉至法院，请求判令：1．确认双方签订的预付款合同中与16号土地及厂房相关的所有约定内容已经依法解除，双方不需再履行该部分内容；2．罗景波向交通集团交付18号土地的使用证；3．确认国有土地使用证下的土地使用权归交通集团所有，罗景波协助交通集团办理土地使用权的过户手续（过户至交通集团名下，包括但不限于申请解除抵押权、申请解除司法查封等协助消除限制交通集团办理更名手续的其他障碍）；4．罗景波立即返还多收取交通集团的补偿款1013741.29元和交通集团为其垫付的评估费25000元，合计1038741.29元，以及该款项的逾期利息（按银行同期贷款利率计算至返还之日止）；5．由罗景波承担本案的诉讼费用。
本案审理过程中，交通集团变更其本诉事实和理由为：本案中，由于罗景波认为双方对补偿价格争议较大，提出对16号和18号土地及厂房进行评估。根据评估公司作出的资产评估报告，18号土地及厂房的评估价值为3477000元。交通集团已预付500万元，故罗景波应返还1523000元。加上交通集团代罗景波垫付的评估费25000元，罗景波共应返还交通集团1548000元。同时变更其第4项诉讼请求为：罗景波立即返还多收取交通集团的补偿款1523000元和交通集团为其垫付的评估费25000元，合计1548000元，以及该款项的逾期利息（按银行同期贷款利率自2011年4月19日计算至返还之日止）。
罗景波辩称及反诉称，双方签订的预付款合同并没有确定具体的补偿数额，只是确定了补偿的原则，即结合市征地拆迁补偿标准并参照中介机构的评估价格协商确定最终的补偿金额。合同签订后，交通集团对18号土地的厂房进行了拆迁。罗景波认为，合同应当履行。交通集团应当按合同约定，与罗景波协商确定最终的补偿金额。由于交通集团实际并没有与罗景波就补偿达成一致意见，故根据公平原则，应当按最后协商日期（即反诉之日）建筑物的市场价格来确定补偿的具体金额。根据罗景波的估算，16号、18号土地及厂房市场价格为1700万元。由于交通集团已经预付了500万元，故其尚须支付罗景波1200万元。为此，罗景波特向法院提起反诉，请求判令交通集团向罗景波支付拆迁补偿款1200万元，并由交通集团承担本案的反诉费用。
本案审理过程中，罗景波变更其反诉事实和理由为：因交通集团不具备拆迁主体资格，故双方签订的预付款合同无效。另交通集团已将罗景波的厂房拆除，致使罗景波的厂房灭失以及租金损失。同时变更其反诉请求为：1．确认罗景波与交通集团签订的预付款合同无效；2．交通集团对罗景波所有的18号土地及厂房恢复原状；3．交通集团赔偿罗景波租金损失（从交通集团拆除厂房之日起计算至厂房恢复原状并交付罗景波之日止，暂计至2013年3月为1035000元）；4．由交通集团承担本案的反诉费用。
交通集团对罗景波的反诉辩称，双方签订的预付款合同是合法有效的，是双方通过友好协商达成的合同，且双方都有相应的民事行为能力，意思表示真实。故罗景波主张合同无效没有法律依据。18号土地的合同内容由于已经基本履行完毕，该土地用于新岐江公路的建设，目前公路已经通车，故在法律上和客观上均无法恢复原状。罗景波请求赔偿租金没有事实和法律依据，同时也超过了诉讼时效。综上，请求法院驳回罗景波的全部反诉请求。
交通集团对其陈述的事实在举证期限内提供有如下证据：1．预付款合同；2．收款收据及转账记录；3．（2010）中联评字第0413D号房地产估价报告；4．委托书及收据；5．律师函及快递单；6．中置评字第（2008）169312号评估报告书；7．亿通评字第081209C12号报告书；8．会议纪要；9．进账单。
罗景波没有对其陈述的事实在举证期限内提供证据。
第三人李小虎没有在法定期限内向本院提出答辩意见和提供证据。
经庭审质证，对于交通集团提供的证据1、证据2、证据5、证据9，罗景波表示确认其真实性，故本院对其真实性予以认定；对于交通集团提供的证据3、证据6、证据7，罗景波表示不确认，由于上述证据均由交通集团单方委托中介机构评估所得，未经罗景波确认，故本院不予认定；对于交通集团提供的证据4，罗景波在第一次庭审中表示确认其真实性，第二次庭审中表示该委托书系另外一种法律关系，与本案无关，本院对其真实性予以认定；对于交通集团提供的证据8，罗景波在第一次庭审中表示确认其真实性，第二次庭审中表示不确认其真实性，由于该会议纪要有“罗景波”签名，故本院对该会议纪要的真实性予以认定。
另本院依罗景波的申请及罗景波与交通集团的一致意见，委托了中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司（成诺评估公司）对本案所涉的16号及18号房地产价值进行评估。由于双方对评估时点的主张不同，最终确定：以2009年6月11日为评估时点对18号房地产价值进行评估（由交通集团预付评估费）；以2012年4月9日为评估时点对16号及18号房地产价值进行评估（由罗景波预付评估费）。后由于罗景波未在限定的合理期限内预付评估费，罗景波撤回其评估申请，成诺评估公司没有继续以2012年4月9日为评估时点对16号及18号房地产价值进行评估；而交通集团预付了评估费，成诺评估公司以2009年6月11日为评估时点对18号房地产价值进行了评估，并出具了中成评字（2013）第101004号资产评估报告书。该资产评估报告书经当事人质证，可以采用。
本院经审理查明：2009年6月10日，交通集团作为甲方,与作为乙方的罗景波签订了一份预付款合同。合同约定：因省道S268线中山市岐江路段改建工程建设的需要，甲方征收乙方位于中山市横栏镇茂辉贴边工业区庆丰路16号和18号的工业用地（即16号土地和18号土地）并拆迁其上盖的厂房2间；工业用地的土地使用权面积共2761.19平方米；其中16号土地的使用权面积为2151.27平方米，证号为中府国用（2002）第易号；18号土地的使用权面积为609.92平方米，证号为中府国用（2003）第易号；厂房拆迁面积共6500.81平方米；甲方向乙方预付征地拆迁补偿款500万元，最终补偿额通过双方协商、结合市征地拆迁补偿标准并参照中介评估机构提供的补偿参考价作为结算依据；乙方在合同签订后7个工作日内将土地证交付甲方使用；乙方在2009年7月31日前自行拆除16号土地上的厂房及负责搬迁事宜，并将16号土地交付甲方使用；合同还约定了其他事项。合同签订后，交通集团履行了预付征地拆迁补偿款500万元的合同义务，罗景波亦自行拆除了18号土地上的厂房，将18号土地交付交通集团用于道路建设，但没有拆除16号土地上的厂房并将16号土地交付交通集团使用。因拆迁问题，罗景波与16号土地上的厂房的承租人李小虎产生诉讼纠纷[（2009）中二法民一初字第1612号]。由于该案需要进行评估，罗景波于2009年10月15日与交通集团签订了一份委托书，约定由交通集团代罗景波垫付评估费；垫付后，该评估费在后续拆迁补偿款中相应扣减。后交通集团实际代罗景波垫付了评估费25000元。因罗景波一直没有将16号土地上的厂房拆除并将16号土地交付交通集团使用，双方曾于2011年3月29日开会交换意见，会议纪要显示罗景波的意见为：鉴于16号厂房无法交付，如交通集团不再需要，则同意解除双方预付款合同关于16号厂房的约定，不再执行。2011年4月15日，交通集团委托广东国融律师事务所向罗景波发出了一份律师函，明确表示：交通集团根据工程建设需要，已不再需要16号土地及厂房，故正式解除与罗景波签订的预付款合同中与16号土地及厂房相关的所有约定内容，不再履行；罗景波应于收到律师函后立即完成18号土地的抵押登记注销手续，并将土地使用证原件交付交通集团及根据交通集团要求的时间配合办理土地使用权过户手续；根据预付款合同的约定，18号土地及厂房的补偿款根据中介机构评估并结合市征地拆迁补偿标准确定为3986258.71元，鉴于合同不再继续履行，故罗景波应返还交通集团多付的款项，另外加上交通集团为罗景波垫付的评估费25000元，罗景波合计应向交通集团返还1038741.29元。该律师函以快递方式于次日送达罗景波。由于罗景波未对交通集团的律师函作出回应，交通集团遂于2011年5月5日诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明，据成诺评估公司出具的中成评字（2013）第101004号资产评估报告书显示：18号土地及厂房在2009年6月11日的评估价值为3477000元，其中土地评估价值为385800元，厂房评估价值为3091200元。
再查明，罗景波确认，至法庭辩论终结之日止，李小虎仍未搬出16号土地上的厂房。
据交通集团申请诉讼保全时提交的中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表显示：18号土地使用权项下存在他项权利，即案外人陆天文的抵押权，登记字号为中府他项（2009）号；18号土地使用权于2009年8月11日因案外人邓平珍申请执行而被本院查封，又于2012年11月9日因案外人邓平珍申请执行而再次被本院（轮候）查封。
本院认为：本案中，交通集团因道路建设工程的需要与罗景波签订预付款合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，依法有效。罗景波以交通集团不具备拆迁主体资格为由主张合同无效缺乏法律依据，本院不予采纳。因此，合同签订后，双方当事人应当全面履行自己的合同义务。
由于交通集团依约向罗景波预付了补偿款后，履行了自己的合同义务；而罗景波只完成了18号土地上的厂房的拆迁并交付了18号土地，未依约在2009年7月31日前完成16号土地上的厂房的拆迁并交付16号土地。故罗景波之行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
本案合同是交通集团为道路建设的需要而签订，罗景波本应依约及时向其交付16号土地以便配合道路建设的进程。然罗景波一直没有完成该土地上的厂房的拆迁，甚至如本院查明的事实显示，厂房的承租人李小虎至本案法庭辩论终结之日仍未搬迁。故罗景波之违约行为已致使交通集团的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”的规定，交通集团有权解除合同。但由于本案合同涉及16号土地及厂房、18号土地及厂房两项内容，而罗景波已完成了18号土地上的厂房的拆迁并将18号土地交付交通集团用于道路建设。故交通集团只提出解除本案合同中与16号土地及厂房相关的所有约定内容有理，本院予以采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，解除合同应通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，交通集团已于2011年4月15日向罗景波发出律师函，通知其解除本案合同中与16号土地及厂房相关的所有约定内容，且该律师函已于次日送达罗景波。故本案合同中与16号土地及厂房相关的所有约定内容自2011年4月16日解除。该部分合同内容解除后，双方无需再继续履行；但与18号土地及厂房相关的所有约定内容中未履行的部分仍应继续履行。因此，交通集团依该部分合同约定诉请确认中府国用（2003）第易号国有土地使用证项下的土地即18号土地使用权归交通集团所有，罗景波向交通展集团交付中府国用（2003）第易号国有土地使用证（原件），并协助交通集团办理过户手续均有理有据，本院予以支持。但对于办理过户手续的问题，由于该土地使用权项下存在他项权利即案外人陆天文的抵押权，且该土地使用权已因另案的执行程序被本院查封，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；…”的规定，罗景波暂时不能履行协助办理过户手续的义务。罗景波应尽力消除上述不能履行的障碍因素，并在具备过户条件之日起10日内协助交通集团办理过户手续。
因本案合同中与16号土地及厂房相关的合同内容已解除，故双方应就合同中与18号土地及厂房相关的合同内容对预付的补偿款进行结算，多退少补。由于双方在合同中未对18号土地及厂房的补偿款进行具体明确的数额约定，且事后又无法就此经协商达成一致意见，故本院依据成诺评估公司出具的资产评估报告书显示的结论，认定18号土地及厂房按评估价值347.7万元进行结算。交通集团已预付补偿款500万元，多付了152.3万元，故罗景波应返还152.3万元给交通集团。另由于交通集团曾为罗景波垫付评估费2.5万元，且双方约定该评估费在补偿款中扣减，故双方在对预付补偿款进行结算时还应扣减2.5万元。因此，罗景波共应返还154.8万元给交通集团。至于交通集团诉请的逾期利息，本院认为应调整为从起诉之日即2011年5月5日起按人民银行同期贷款利率计算为宜。
因本院已认定本案合同合法有效，故罗景波以本案合同无效为由提出的所有反诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
第三人李小虎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自己承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告中山市交通发展集团有限公司与被告罗景波签订的新岐江公路横栏镇茂辉工业区罗景波权属土地征收及厂房拆迁补偿预付款合同中与中山市横栏镇土地[证号为中府国用（2002）第易号]及厂房相关的所有约定内容已经解除，双方不需再履行该部分内容；
二、确认中府国用（2003）第易号国有土地使用证项下的土地使用权归原告中山市交通发展集团有限公司所有，被告罗景波于判决发生法律效力之日立即向原告中山市交通发展集团有限公司交付中府国用（2003）第易号国有土地使用证（原件），并在该土地使用权具备过户条件之日起10日内协助原告中山市交通发展集团有限公司办理过户手续；
三、被告罗景波于判决发生法律效力之日起10日内向原告中山市交通发展集团有限公司返还补偿款1548000元及利息（按人民银行同期贷款利率自2011年5月5日起计算至判决确定履行之日止）；
四、驳回原告中山市交通发展集团有限公司的其他诉讼请求和被告罗景波的全部反诉请求。
本诉案件受理费18732元，诉讼保全费5000元，合计23732元，由罗景波负担（该款罗景波应于判决生效之日起7日内向本院交纳）；反诉费46900元，由罗景波负担（罗景波已付46900元）；评估费21150元，由中山市交通发展集团有限公司负担10575元（中山市交通发展集团有限公司已垫付21150元），由罗景波负担10575元（该款已由中山市交通发展集团有限公司垫付，罗景波应于判决生效之日起10日内返还10575元给中山市交通发展集团有限公司）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审 判 长 梁德明
审 判 员 张庆争
代理审判员 黄好娇
二〇一三年五月十日
书 记 员 赵鑫溶