上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初7786号
原告刘业恒。
委托代理人沈奇艳，上海中夏旭波律师事务所律师。
被告顾成富。
被告李佩琴。
法定代理人顾某甲。
委托代理人顾成富。
第三人刘万福。
原告刘业恒与被告顾成富、李佩琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理。依法由审判员沈群适用简易程序于同年4月11日公开开庭进行了审理。2016年4月12日，本院依法追加刘万福为本案第三人参加诉讼，并于同年5月11日公开开庭进行了审理。原告刘业恒的委托代理人沈奇艳，被告顾成富（暨被告李佩琴的委托代理人），第三人刘万福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘业恒诉称，被告顾成富、李佩琴系位于上海市闵行区×路×弄×道×号×室房屋（以下简称涉案房屋）的权利人。原告委托其父刘万福寻找合适房屋作为今后婚房。刘万福通过中介介绍看中了涉案房屋，经过协商，刘万福于2013年10月24日向顾成富支付了定金人民币（币种下同）2万元，双方于2013年10月26日签署《定金合同》，约定涉案房屋转让价款为192万元，刘万福于当日支付了房款80万元。2013年12月15日，刘万福与顾成富签订了购房合同书（补充协议一份），约定涉案房屋价款到手价192万元，刘万福应于2013年10月26日支付80万元，于2013年11月31日前支付90万元，余款20万元待交房时支付15万元，刘万福要求在原告办好结婚登记后办理过户手续。顾成富应在2014年5月30日前将涉案房屋交给刘万福。同时，双方又在一份手写的购房合同书中约定余款5万元待过户手续办妥后一次性付清。合同签订当日，刘万福向顾成富支付了90万元。此后，两被告迟迟不肯交付房屋，原告及其父亲刘万福多次催促，两被告最终在2014年9月初交付了涉案房屋，刘万福又向被告支付了154,000元房款（被告提出阳台有隔断需增加房款4,000元）。因原告当时尚属限购对象，但已支付了大部分房款，为防止被告在过户前将涉案房屋另售给他人，故在涉案房屋上设定了抵押权人为第三人刘万福的172万元抵押登记。因被告存在迟延交房的情况，且被告的户口未迁出，且拖欠物业管理费，故原告不敢将5万元尾款支付给被告。2016年2月18日，原告登记结婚，具备了购房条件后立即通知两被告要求将涉案房屋过户至原告名下，但两被告坚决不肯配合办理，并提出要求解除合同，将涉案房屋另行出售。
原告认为，原告的父亲代为与两被告签署了购房合同书，约定了涉案房屋的价格、付款时间、交付及过户的时间，系双方的真实意思表示，现原告已具备购买房屋的条件，可以办理过户，但两被告拒不配合办理变更登记手续，故起诉：1、要求第三人刘万福注销在上海市闵行区×路×弄×道×号×室房屋上设立的抵押登记；2、要求两被告将上海市闵行区×路×弄×道×号×室房屋过户至原告名下。
被告顾成富、李佩琴共同辩称，涉案房屋产权登记在两被告名下，原告委托其父刘万福在2013年10月欲购买房屋，并于同年10月24日交付定金2万元。后双方签订了《定金合同》、购房合同书（补充协议），约定房屋到手价为192万元。原告支付部分房款后不放心，故要求被告办理抵押登记，抵押权人为原告父亲刘万福，实际双方间不存在172元的债权债务关系。上述合同履行过程中，被告因自身住房装修工期拖延导致耽搁交房，但被告支付了违约金。双方定于2014年9月30日前过户，但2014年9月初，刘万福告知被告，原告因限购，要求延后过户，并要求续签《房地产抵押借款合同》，被告同意配合。但2014年10月17日约定时间办理续签手续时，刘万福却没有如约支付尾款5万元，双方当天立下字据约定2014年10月底前支付尾款，继而被告配合办理了《房地产抵押借款合同》续签手续，期限至2015年12月底止。同时，被告将产证等一切与房屋相关材料全部留给了刘万福。届期，原告没有支付尾款5万元。被告无奈于2014年11月30日短信通知如3日内再不支付，一切后果自负，刘万福没有回复，甚至不再联系被告，该5万元尾款至今仍未支付。2016年2月18日，刘万福开始联系被告提出要求过户，但被告鉴于原告方面多次不信守承诺，一次次毁约，被告有理由不再将涉案房屋卖给原告，鉴于约定过户时间都已过时效，故被告现不同意过户。
第三人刘万福述称，其与原告系父子关系，其与被告之间没有债权债务关系，设立抵押是为了防止被告将房屋另行出售给他人，现其同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告刘业恒系第三人刘万福的儿子。被告顾成富与被告李佩琴系夫妻关系，位于上海市闵行区×路×弄×道×号×室房屋的权利人为两被告。
2013年10月，原告为了购买婚房，委托其父刘万福寻找合适的房屋。经中介介绍，刘万福与被告顾成富就购买涉案房屋进行协商，并于同年10月24日向被告顾成富支付了定金2万元，被告顾成富于同日出具《收条》一份，载明：“今收到刘万福购买款定金2万元整。（上海闵行区康城道56号702室）”。
2013年10月26日，第三人刘万福（作为预购方，签约乙方）与被告顾成富（作为卖方，签约甲方）签订《定金合同》一份，约定乙方预订上海市闵行区×路×弄×道×号×室房屋；甲方已领取该房屋房地产权证；该房屋总房价为192万元（到手价）；乙方同意签订本合同时，支付定金80万元，作为双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，乙方支付的定金转为房价款；双方商定预订期为5天，乙方于2013年10月25日前与甲方签订《上海市商品房出售合同》。
同日，被告顾成富出具收条确认收到了房款80万元。
2013年12月15日，第三人刘万福（作为预购方，签约乙方）与被告顾成富（作为卖方，签约甲方）签订《购房合同书（补充协议）》一份，约定甲方向乙方售闵行区×路×弄×号×室住宅一套，总价为192万元，此价为甲方的到手价；甲乙双方签订合同后，任何一方不得以其它任何理由解除本合同，乙方预付定金2万元，于2013年10月26日支付房款80万元，于2013年11月31日前支付90万元；余款20万元，甲方交房给乙方时付15万元，若乙方确有困难，甲乙双方协商解决；乙方要求在其儿子办好结婚登记后，办理过户手续，甲方同意配合办理过户（在2014年9月份前办理），甲方应积极配合，直至完成过户手续，甲方不得拖延；甲方应在2014年5月30日前将房屋交给乙方居住，不得拖延，如有迟延甲方应向乙方支付违约金每月3,000元，乙方要求甲方尽量提前交房（2014年5月1日前）；在正式办理过户手续中，如遇国家政策变化，甲乙双方应按已定合同履行，乙方如在交易过程中发生费用增加（政策性变化），乙方应自行负责，甲方不负责增加费用，只负责协助办理过户手续；乙方要求合同签订后，去房产交易中心，办理借款抵押合同，甲方应全力配合，所产生费用由乙方承担；双方合同签订后，在没有办完过户手续前，甲方应保护好原房屋的装修等设备，不得故意损坏房屋的一切设施，固定的储柜、衣柜及厅内柜台等固定设施永久保持原样；中介费38,400元，由甲方负责办理过户手续，乙方支付过户费8,400元，其余费用由甲方负责解决。同日，刘万福通过中国工商银行向被告顾成富支付了90万元，被告顾成富出具收条确认收到了房款90万元。
2013年12月19日，第三人刘万福（作为抵押权人，即出借人，签约甲方）、被告顾成富（作为借款人，签约乙方）及被告顾成富、李佩琴（作为抵押人，签约丙方）签订《房地产抵押借款合同》一份，约定合同项下的借款金额为172万元，借款期限自2013年11月30日至2014年9月30日，抵押物坐落于上海市闵行区×路×弄×道×号×室。合同落款处有第三人刘万福、被告顾成富及被告李佩琴的法定代理人顾某甲的签字。上述合同签订后，双方办理了债权数额为172万元的抵押登记手续。审理中，刘万福、顾成富及李佩琴均确认，双方实际不存在172元的债权债务关系，仅为防止顾成富、李佩琴将房屋另行出售给他人。
此后，被告未能按约于2014年5月30日前交付房屋。原告系外地户籍，未能于2014年9月前办理结婚登记手续，导致其无法在约定的期限内办理过户手续，遂通知被告要求延后过户时间并续签《房地产抵押借款合同》，被告表示同意。
2014年9月7日，被告顾成富向原告交付了房屋，并于同年9月8日出具《收条》一份，载明：“今收到刘万福房子款154,000元”。
2014年10月17日，双方又在涉案房屋上办理了抵押权人为刘万福且债权数额为172万元的抵押登记手续，登记的债务履行期限为2013年11月30日至2015年12月31日。同日，刘万福出具《证明》一份，载明：“欠顾成富最后伍万元购房费在2014年10月底前付清”。
2014年11月30日，因被告顾成富与刘万福多次短信沟通后仍未收到尾款5万元，遂向刘万福发送短信，载明：“老刘，你怎么是这样没有信誉的人，我再一次给你讲一下余款立即打给我，如果三天内不打给我，你就不要来找我了，由此产生的一切后果你自己负责”。
2016年2月18日，原告刘业恒与本市居民徐某登记结婚，原告多次联系被告要求办理过户手续遭被告拒绝，遂成讼。
另查明，原告支付了自2014年1月至2016年3月的物业费。
还查明，被告顾成富于2013年9月9日申请宣告被告李佩琴无民事行为能力，本院受理后于2013年11月8日判决宣告被告李佩琴为无民事行为能力人。2013年11月14日，上海市闵行区莘庄镇康城第一居民委员会出具指定监护人的声明，指定李佩琴的女儿顾某甲为李佩琴的监护人。
诉讼中，原告表示对于尚未支付的尾款5万元，同意按同期银行贷款利率支付逾期付款违约金，并表示因交易过户产生的税费由原告承担。
以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《上海市房地产登记簿》、《定金合同》、《购房合同书（补充协议）》、中国工商银行个人业务凭证、中国农业银行银行卡存款业务回单、《收条》、物业费发票、户口簿、《结婚证》，被告提供的（2013）闵民一（民）特字第52号民事判决书、《指定监护人的声明》、《购房合同书（补充协议）》、《证明》、房地产抵押借款合同、短信记录以及当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原告委托第三人与被告通过签订《购房合同书（补充协议）》的方式，对上海市闵行区×路×弄×道×号×室房屋的交易行为以及交易价格作出约定，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，直接约束原告刘业恒与被告顾成富、李佩琴。上述合同履行过程中，原告已向被告支付了大部分房款，被告向原告交付了房屋，双方均已履行了合同的主要义务，合同继续履行具备客观条件。原告因自己限购，未如约与被告办理过户手续，使被告迟迟不能得到房屋尾款5万元，系属违约，应当承担违约责任。因双方对此种违约状况应如何承担责任未作约定，现原告自愿按照银行同期贷款利率向被告支付5万元尾款迟延履行期间的违约金，尚属合理，本院予以支持。被告对办理过户手续只有协助义务，现无证据证明原告迟延主张过户还给被告造成其他损失，故被告以原告迟延过户为由要求解除合同无合同和法律依据。原告在2016年2月18日成婚，具备在本市购房资格，被告应继续履行合同，协助原告办理过户手续，将涉案房屋的产权登记到原告名下。双方未在合同约定的时间内办理过户手续，原因在于原告当时属限购对象，原告对迟延过户应承担主要责任，故本院决定本案的诉讼费由原告负担。
虽然涉案房屋上现设有权利人为第三人刘万福的借款抵押登记，但第三人明确表示该借款抵押登记系为防止两被告将涉案房屋另售他人而依合同约定设立的，并非第三人与两被告间存在真实的债权债务关系，且第三人也明确表示同意将该抵押登记予以注销，故原告要求第三人注销在涉案房屋上设立的抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、第三人刘万福于本判决生效之日起十日内注销上海市闵行区×路×弄×道×号×室房屋上设立的抵押登记；
二、被告顾成富、李佩琴于上述房屋抵押登记注销后三日内协助原告刘业恒办理过户手续，将上海市闵行区×路×弄×道×号×室房屋的产权过户登记至原告刘业恒名下，因办理产权过户登记手续而发生的相关费用由原告刘业恒负担；
三、原告刘业恒于上述房屋的房地产权利登记到其名下后三日内支付被告顾成富、李佩琴购房款50,000元；
四、原告刘业恒于本判决生效之日起十日内支付被告顾成富、李佩琴自2014年11月1日起至实际支付之日止，以人民币50,000元为本金，按银行同期贷款利率计算的逾期付款违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22,080元，减半收取计11,040元，财产保全费5,000元，合计16,040元，由原告刘业恒负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈 群
二〇一六年六月八日
书记员 缪丽丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。