山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1575号
上诉人（原审被告）张功，男，1972年10月3日出生，汉族，平阴县老年体协职工，住平阴县。
被上诉人（原审原告）庞同强，男，1976年10月30日出生，汉族，平阴县公安局职工，住平阴县。
委托代理人于茂东，男，1967年8月22日出生，汉族，平阴玫城法律服务所法律工作者，住平阴县。
上诉人张功因与被上诉人庞同强房屋买卖合同纠纷一案，不服平阴县人民法院（2014）平民初字第988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人张功，被上诉人庞同强的委托代理人于茂东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：张功与庞同强原同为原平阴县文体局职工。1999年12月2日，双方签订协议书一份，主要内容为：“经甲乙双方协商，报县体委同意，达成如下协议：1、甲方现将自用楼房一套及其贮藏室一间自愿转让给乙方，转让金人民币叁万肆仟元整；2、乙方须在1999年十二月二日前缴纳房屋转让金叁万元给甲方，同时甲方将房门钥匙及原房权证交予乙方；3、剩余房屋转让金肆仟元待新的房权证办理完毕之后一并交付；4、该房屋的各种证件转移、变更等手续由甲方负责。”庞同强作为乙方，张功作为甲方，于某某作为见证人、常某某作为保证人在该协议中签字。同日，张功出具收到条一份，注明“庞同强交来房屋转让金叁万肆仟元整（34000元），此款包括原建房集资款15000元，让房损失费14000元，增添设施工料费5000元”。在出具的该收到条中，庞同强实际支付3万元，依据双方签订的协议尚有4000元没有实际交付。协议签订后，该房屋由庞同强占有使用。
另查明，双方争议的房屋张功于1994年分配住入，1994年参加房改，取得房产手续（房产证、土地证）。该房产证证号为平政房号，2007年该房屋进行产权换证，所有权人为本案张功，产权证号为平城改，房屋建筑面积由66.8平方米变更为77.69平方米。
原审法院认为：本案庞同强出资购买张功位于平阴县东关街11号的楼房一处，并签订协议书一份，该协议是双方真实的意思表示，且不违反相关法律规定，为有效合同。依法成立的合同双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。房屋买卖合同中，卖方有义务协助买方办理房屋产权过户手续。庞同强依约交纳了3万元的购房转让金，履行了自己的义务，现要求确认上述协议有效并要求张功协助办理房产过户手续，符合法律规定，原审法院予以支持。
张功辩称该房屋系单位集资建房，应征得单位同意，经审查，原审法院认为，虽然双方争议的房屋最初为单位集资建房，但是在1994年张功便取得相应的产权，在1999年12月2日双方签订转让协议时，具备了过户条件，张功辩称的理由不能成立，原审法院不予支持。张功主张该房产证在办理换证手续时，另行花费了部分费用，但是未提交相关证据予以证实，其相应的权利可待证据充分后另行主张。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第七十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告庞同强与被告张功于1999年12月2日签订的“协议书”为有效协议。二、被告张功于判决生效后15日内协助原告庞同强办理位于平阴县东关街11号的楼房一处的产权过户登记手续。案件受理费750元，由被告张功承担。
上诉人张功不服原审判决上诉称：一、本案并非商品房买卖纠纷，而是一次未完成的内部职工福利房转让。当时双方均为体委系统职工，庞同强结婚急需住房但无机会在本单位分房，而张功因工作时间较长，退房还可另参加较好的政府集资建房和分房。于是，经有关领导多次撮合，双方于1999年11月达成内部转让意向。储藏室为福利性质，由县体育中心自建，随房屋主体赠予职工，未计费用。协议书、收到条、原审判决书及庭审质证均可确认这是一次未完成的内部福利房转让。二、该房屋转让协议被当时的产权单位否定。协议书第一句话就强调了需“报体委同意”，体委办公会依据平体字（1999）第11号文件未予批准，视同宣布协议无效，由原审证据确认。上世纪九十年代的单位房改房、集资房均含有国资成分，属内部福利性分房，不允许个人私自转让。有建房报告、房产证、土地证可以证明。三、庞同强调离并在新单位分配住房，是造成该房无法转让的重要原因。一方面，庞同强己非体委系统职工，转让自行终止。体委（文体局）则以庞同强己非本单位职工为由，认定张功对该住房拥有权利，就彻底否定了该协议。所有涉及该房的一切权属事宜，被主权单位归与张功办理；另一方面，当时规定一个干部只能享有一次福利分房机会，禁止占有两套以上住房。如当时转让成功，则庞同强就会失去在新单位的分房机会。庞同强既己获得新单位分房，自然主动放弃了受让条件，也使得转让自动失败。四、涉案房屋当时无法转让，导致双方住房权利的不公平。其一，庞同强调离并搬出该房前后，张功曾多次要求退还转让金并支付利息损失，但遭到拒绝。致使张功对该房空挂其名，既失去了居住权，也失去了重新分房的机会，还必须应付该房的产权事宜及费用。张功实际收到的10000元让房损失远不能补偿该房事宜和另购商品房的费用及损失。其二，庞同强分得新房后，便将涉案房屋卖给姬某，既获得了新单位的福利分房，又利用原单位福利房牟利。其三，多原因造成该房问题久拖不决。既有行政原因（如分房制度和规定、土地为国有划拨、单位多次撤并），也有个人因素（如推诿扯皮、房屋转手），还有事实隐晦（如分房机会和利益驱使）等等，以致本案纠纷。其四、张功的让房行为，非为盈利目的，当时所收让房款，大部分被老年事业无偿借用，可向翠某、宋某等人询证。其五、1999年至今15年期间，张功多次要求退房并督促庞同强解决问题未果。五、原审判决显失公平道义。目前张功名下仅有涉案住房一套，且为户籍所在。庞同强现居新房，且为户籍所在。如该房判归庞同强所有，不仅张功永远失掉了历史分房福利，变更后还需请法院帮助寻找新的户籍迁入地。一人多房，甚为不妥，如庞同强偏爱该房，张功可与庞同强的现住房交换使用，并按市场价补齐多出面积的房款。六、该房转让时的登记面积与实际面积不符。转让协议签订时，房产证记载，1994年12月的登记建筑面积为66.8平方米，2007年统一换发新房产证的测绘面积为77.69平方米，多出10.89平方米。该房多出的面积，由张功按规定实际支付了相关办理费用并获得权利。另外，储藏室为职工分房福利性质，未计算面积，属张功的福利。在原审质证和判决书中予以确认。综上，该房屋转让协议因违反了当时的制度、政策和规定而被产权主管单位否定，因庞同强主动放弃受让权利而自行终止，转让协议是否成立与转让费多少无直接关系。请求二审法院撤销原判，发回重审，或改判转让无效；一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人庞同强辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
二审期间，上诉人张功提交平阴县体育运动委员会平体字（1999）11号文件复印件，该文件的标题为《平阴县体育运动委员会关于加强国有资产管理的规定》，欲证明其与庞同强之间的协议无效。庞同强经质证认为，该文件为复印件，不能作为有效证据使用，且该文件也不能证明张功与庞同强之间的协议无效。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：张功与庞同强之间于1999年12月2日签订的协议是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，上诉人张功于1994年参加房改，取得了涉案房产的所有权，于1999年12月2日与庞同强签订协议，将涉案房产转让给庞同强，庞同强亦支付了相应的对价。张功提交的平阴县体育运动委员会平体字（1999）11号文件复印件，不能证明涉案房产系国有资产，张功也未提交证据证明涉案房产的处分需经单位同意。现张功称其与庞同强之间的协议无效，但其上诉理由均不符合法律规定的合同无效的条件，其上诉理由不能成立，本院不予支持。关于张功所主张的现房屋登记面积比签订协议时面积增多，储藏室系福利性质问题，本院认为，张功与庞同强签订的协议中，涉案房屋系按套出售，储藏室也一并予以转让，张功现主张多出的房屋面积及储藏室的利益，不符合合同约定，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费750元，由上诉人张功负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 赵平洋
代理审判员 何菊红
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 刘 翔