广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终6574号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴淑莲，女，1972年12月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：卞静，广东熊嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张长莲，女，1961年6月14日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。
委托诉讼代理人：梁晓，广东品道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余静敏，广东品道律师事务所实习律师。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司顺德分行，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处金榜居委会鑑海北路326号，组织机构代码893835020。
负责人：程飞沫。
委托诉讼代理人：陈润华，广东科顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡裕强，广东科顺律师事务所律师。
上诉人吴淑莲因与被上诉人张长莲、原审第三人中国建设银行股份有限公司顺德分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法勒民初字第1005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴淑莲上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持吴淑莲的一审诉讼请求。事实和理由：（一）根据吴淑莲与张长莲签订的《房地产买卖合同》约定，张长莲应于2014年6月1日前支付剩余购房款140000元，现张长莲逾期10天未支付该款项，构成违约，吴淑莲有权解除合同并没收定金并要求张长莲归还房屋。一审法院在有直接证据《房地产买卖合同》的情况下不按照该合同的约定处理，单凭生活逻辑习惯进行判决，对吴淑莲不公平。（二）一审法院查明事实不清，认定逻辑不清。对于两次支付购房款的金额认定不清，对吴淑莲所称的利息性质认定不清。（三）张长莲未提交确实的证据证明吴淑莲与张长莲口头约定变更涉案合同的履行方式。
张长莲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回吴淑莲的上诉，维持原判。
建设银行述称，一审判决就建设银行独立诉讼请求部分认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
吴淑莲向一审法院起诉请求：1.解除吴淑莲与张长莲于2012年9月25日签订的《房地产买卖合同》；2.张长莲立即搬离涉案房屋，并将该房屋归还给吴淑莲；3.张长莲已支付的定金150000元归吴淑莲所有。张长莲向一审法院提起反诉请求：吴淑莲协助张长莲办理佛山市顺德区勒流街道办事处勒流居委会龙升北路4号龙升楼3404的房屋（粤房地权证佛字第××号）的过户手续。建设银行向一审法院提起独立诉讼请求：1.如抵押物佛山市顺德区勒流街道办事处勒流居委会龙升北路4号龙升楼3404的房屋权属人发生变更，请求将转让上述房产所得的价款一次性用于提前清偿贷款本金134776.98元及至实际清偿日止的利息（暂计至2016年3月18日利息为233.90元），不足部分由原权属人清偿或受让人代偿；2.上述争议房产应于贷款本息全部结清后才能办理转让过户手续；3.吴淑莲承担本案律师费8086.62元。
一审法院认定事实：2012年9月25日，吴淑莲与张长莲签订《房地产买卖合同》，约定将吴淑莲座落于佛山市顺德区勒流街道办事处勒流居委会龙升北路4号龙升楼3404的房屋（粤房地权证佛字第××号）出售给张长莲，成交价为290000元，吴淑莲已收到张长莲给付的定金150000元，张长莲在2014年6月1日前把购房款分2次支付给吴淑莲，定金在最后一次付款中冲抵，具体付款时间及方式根据签订合同，双方同意于本合同签订之日起2年内到房地产管理部门办理过户手续，吴淑莲同意于2012年11月将房屋交付张长莲使用，吴淑莲保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前已存在任何纠纷或权利障碍的，概由吴淑莲方负责处理，并承担相应的法律责任，由此给张长莲造成经济损失的，由吴淑莲负责赔偿；吴淑莲决定中途不卖或逾期40天仍未交付房地产时，作悔约处理，本合同即告解除，吴淑莲应在悔约之日5日内双倍返还定金，同时退还所收的购房款另赔偿违约金290000元；若张长莲决定中途不买或逾期10天仍未付清应缴购房款时，作张长莲悔约处理，吴淑莲没收定金，5日内退回已付购房款，张长莲赔偿违约金290000元，并在悔约之日起5日内返还房地产。张长莲分别于2012年9月25日、2012年10月6日向吴淑莲转账70000元和80000元，吴淑莲分别于当日向张长莲出具了收据，确认收到购房定金70000元和买房款80000元。2012年12月18日，吴淑莲向张长莲出具借条，确认于2012年10月18日借张长莲16000元，还款日期为双方办理房产证过户时还清。《房地产买卖合同》签订后，张长莲于支付完首期款后就入住涉案房屋，吴淑莲将《个人住房（商业用房）借款合同》和按揭贷款存折（户名：吴淑莲；账号：31×××18；开户银行：中国建设银行勒流支行）交由张长莲。期后，张长莲（或其丈夫罗广生）一直向贷款存折内存入款项以还贷款（每月存入的数额并不相同，大部分均非1200元数额，有时存入2000元至3000元），直至诉讼过程中也一直按期归还贷款。
诉讼中，吴淑莲主张张长莲尚欠购房余款140000元，其每月存入的款项是该140000元欠款的利息1200元，现张长莲未按约定于2014年6月1日前支付完毕140000元已构成违约；张长莲则辩称：由于涉案房产尚欠银行贷款156000元，双方已口头约定尚欠的银行贷款由张长莲负责向银行按月清偿，张长莲仅向吴淑莲支付134000元房款，另外16000元是借支给吴淑莲的，故吴淑莲出具了借条，双方并不存在利息约定，张长莲一直在归还银行贷款。建设银行则主张若涉案房产权属人发生变更，则需先结清银行贷款后方可办理过户手续。张长莲明确表示若法院判决房屋归其所有，其同意一次性偿还涉案房屋贷款。
另查：涉案的座落于佛山市顺德区勒流街道办事处勒流居委会龙升北路4号龙升楼3404的房屋（粤房地权证佛字第××号）已于2010年1月19日在建设银行办理抵押贷款，贷款金额170000元，《个人住房（商业用房）借款合同》约定“抵押财产或质押财产被查封、扣押、冻结、扣划、留置、拍卖、行政机关监管、或者权属发生争议”的，构成借款人违约，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、差旅费等）均由借款人承担。暂计至2016年3月18日，涉案房产尚欠银行贷款本息135010.88元。建设银行因涉案纠纷委托广东科顺律师事务所律师参加诉讼，为此产生律师代理费。
《房地产买卖合同》签订后，吴淑莲就未再履行过向银行归还贷款的义务，且在2014年6月1日至诉讼期间，吴淑莲均未归还过贷款。至2015年9月22日起诉前，吴淑莲仅于2015年9月份向张长莲发函，并无其他证据表明其在长达3年多的时间内有向张长莲提出异议。
以上事实，还有一审法院开庭笔录在案佐证。
一审法院认为，吴淑莲与张长莲签订的《房地产买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方的合法权益均应受法律保护。《房地产买卖合同》约定：吴淑莲保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前已存在任何纠纷或权利障碍的，概由吴淑莲方负责处理，并承担相应的法律责任。可见，涉案房产在权属完整且无负担的情况下，总价款为290000元。吴淑莲在收到张长莲支付的款项150000元后，其并非无能力清偿银行贷款，但直至庭审结束，涉案房产仍负担银行贷款并未解除抵押，显然吴淑莲从未想过，也未实际履行清偿银行贷款并解除抵押之义务。
一方面，吴淑莲主张双方约定140000元利息为1200元，但此后却未去核实利息的支付情况（每月存入的数额并不相同，大部分均非1200元数额，有时存入2000元至3000元），也从未向张长莲提出异议，且按约定即便张长莲须在2014年6月1日前支付140000元（并未书面约定利息），那在2014年6月1日前张长莲并无履行支付利息之义务，更何况吴淑莲未清还银行贷款并履行房产过户手续。如果吴淑莲作为善意的卖方，其主张取得对张长莲的债权时，即应丧失了对涉案房产的物权，而根本就不会出现“吴淑莲取得债权的利息又用于偿还涉案房产的贷款”的情况。更不至于在诉讼阶段，主张房产归其所有而自2012年9月至今从未履行归还银行贷款的义务。
另一方面，涉案房产在双方签订《房地产买卖合同》时已负担贷款并存在抵押，尚欠的银行贷款与张长莲尚未支付的房款相当。吴淑莲将《个人住房（商业用房）借款合同》和贷款存折交由张长莲，期后张长莲实际占有使用涉案房产并代为清偿银行贷款（每月存入贷款存折的数额不同）至今，吴淑莲均未提出异议。吴淑莲主张张长莲尚欠吴淑莲款项140000元（290000元150000元），与吴淑莲向张长莲出具借条确认于2012年10月18日借张长莲16000元的事实，明显不符合生活逻辑。
综上，吴淑莲的主张存在诸多疑点及无法自圆其说，其逻辑更是自相矛盾，明显与生活逻辑和日常法则相违背，反观，张长莲的关于“口头约定尚欠的银行贷款由张长莲负责向银行按月清偿”的辩解，更加贴近生活，更符合日常逻辑，明显可信度和盖然性更高，故一审法院对张长莲的辩解予以采信，确认双方存在“由张长莲承继涉案房产归还贷款之义务”的约定。既然张长莲承继了吴淑莲的清偿银行贷款的义务，即不再负向吴淑莲支付余款140000元的义务。吴淑莲要求解除《房地产买卖合同》、张长莲返还涉案房屋、定金150000元归吴淑莲所有的诉请，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。张长莲作为善意购房人，在支付了大部分购房款后，一直代吴淑莲及时履行还款义务并占有使用涉案房屋，应认定张长莲吴淑莲为实际权属人。建设银行作为涉案房产的抵押权人，在尚未清偿银行贷款并解除抵押前，建设银行享有合法的权益应予以保护。建设银行要求变更权属人前一次性清偿银行贷款，符合法律规定，且张长莲也明确同意一次性清偿贷款，故一审法院确认张长莲应一次性清偿银行贷款（暂计至2016年3月18日，涉案房产尚欠银行贷款本息135010.88元），建设银行应于结清贷款后解除涉案房产抵押，吴淑莲应于房产解除抵押后协助张长莲办理过户变更登记手续。
吴淑莲出卖房产前未清偿银行贷款，致涉案房产权属发生争议，对建设银行已构成违约，且在履行《房地产买卖合同》过程中，违反诚实信用，以致引发诉讼，对涉案讼争的发生也存在过错。建设银行要求吴淑莲承担因委托广东科顺律师事务所律师参加诉讼而产生的律师费8086.62元（按尚欠银行贷款总额的6%计算），符合法律规定，一审法院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、座落于佛山市顺德区勒流街道办事处勒流居委会龙升北路4号龙升楼3404的房屋（粤房地权证佛字第××号）归张长莲所有；二、张长莲应在判决发生法律效力之日起十五日内，向建设银行清偿上述房产尚欠的银行贷款（暂计至2016年3月18日，尚欠银行贷款本息135010.88元），建设银行应在张长莲清偿完毕贷款后三日内，协助张长莲解除上述房产的抵押登记手续；三、吴淑莲应予判决发生法律效力之日起三十日内，协助张长莲办理上述房产的过户变更登记手续；四、吴淑莲应在判决发生法律效力之日起十五日内，向建设银行支付律师代理费8086.62元；五、驳回吴淑莲的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1650元（吴淑莲已预交），由吴淑莲负担。反诉受理费收取为2825元（张长莲已预交），由吴淑莲负担（该款已由张长莲垫支，由吴淑莲清还给张长莲，一审法院不再作收退）。建设银行独立请求受理费减半收取为1650元（建设银行已预交），由吴淑莲负担（该款已由建设银行垫支，由吴淑莲连同律师代理费一并清还给建设银行，一审法院不再作收退）。
本院二审期间，吴淑莲向本院提交中国建设银行个人贷款对账单，拟证明：1.吴淑莲偿还银行贷款是采取等额的方式，偿还的金额当中包含本金和利息；2.张长莲在替吴淑莲偿还贷款的过程中有三次是延迟支付，致使扣款失败，影响吴淑莲的银行征信；3.张长莲所称的156000元银行贷款的余额实际上是贷款本金的余额，如果实际偿还还需要加上利息；4.通过2012年11月与购房款尾款约定期限届满的2014年6月的贷款本金余额的对比可以看出贷款的本金余额仅减少了一万元，但张长莲实际支付的金额应当达到2万元左右，所以吴淑莲所称的利息的算法是隐含了张长莲延迟付款提前收楼的对价。张长莲、建设银行没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，吴淑莲提交的中国建设银行个人贷款对账单主张的证明内容与本案的处理结果无关，本院对吴淑莲提交的该证据不予采信。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据吴淑莲的上诉请求和张长莲的答辩意见、建设银行的陈述意见，归纳本案二审的争议焦点为：（一）张长莲的行为是否构成违约，如果构成违约，吴淑莲主张的解除其与张长莲于2012年9月25日签订的《房地产买卖合同》、张长莲将涉案房屋返还给吴淑莲、张长莲已支付的定金150000元归吴淑莲所有能否得到支持；（二）吴淑莲应否协助张长莲办理涉案房产的变更登记手续；（三）吴淑莲应否向建设银行支付律师代理费8086.62元。
关于第一个争议焦点。吴淑莲在本案中提起诉讼主张张长莲违反双方签订的《房地产买卖合同》约定，未能在2014年6月1日前付清涉案房屋购房款，张长莲的行为构成违约，吴淑莲可依约解除涉案合同。张长莲则辩称双方签订涉案合同后口头约定变更购房款的支付方式，由张长莲一次性支付134000元给吴淑莲，剩余购房款156000元由张长莲自2012年11月起每月转账或存款到吴淑莲指定的还贷银行账户，通过归还涉案房屋银行贷款的方式予以支付。对此，本院作如下评述：吴淑莲与张长莲签订的《房地产买卖合同》约定：“涉案房屋成交价为290000元，吴淑莲已收到张长莲支付的定金150000元，张长莲在2014年6月1日前把购房款分2次支付给吴淑莲，购买定金在最后一次付款中冲抵。”张长莲于2012年9月25日、2012年10月6日共向吴淑莲转账150000元。张长莲持有吴淑莲还贷账户的存折和吴淑莲与建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的原件，张长莲或其丈夫自涉案合同签订的当月开始每月向吴淑莲还贷账户存款，大部分数额并非1200元，有时存入2000元至3000元。吴淑莲自涉案合同签订之日至本案一审庭审之时，未向建设银行归还过银行贷款。吴淑莲仅于涉案合同约定的付清购房款期限届满一年多以后才向张长莲发函催促张长莲支付剩余购房款140000元。由此可见，张长莲关于其与吴淑莲在涉案合同履行过程中变更了购房款支付方式以代替吴淑莲每月还贷的方式支付剩余购房款的陈述，符合日常生活经验，本院予以采信。吴淑莲上诉主张张长莲逾期支付购房款构成违约，理据不足，本院不予支持。吴淑莲上诉主张解除涉案《房地产买卖合同》、张长莲将涉案房屋返还给吴淑莲、张长莲已支付的定金150000元归吴淑莲所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。涉案《房地产买卖合同》约定双方同意于合同签订之日起2年内到房地产管理部门办理过户手续。由于涉案房屋未还清银行贷款，张长莲明确表示同意一次性清偿该贷款，因此在张长莲一次性还清银行贷款，并在涉案房产的抵押登记被涂销后，吴淑莲协助张长莲办理变更登记手续，一审法院对此处理正确。但一审判决涉案房屋归张长莲所有，该处理不当，本院予以纠正。
关于第三个争议焦点。吴淑莲与建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定“抵押财产或质押财产被查封、扣押、冻结、扣划、留置、拍卖、行政机关监管、或者权属发生争议的，构成借款人违约，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、差旅费等）均由借款人承担。”吴淑莲出卖房产前未清偿银行贷款，一审判决支持建设银行主张吴淑莲承担因委托广东科顺律师事务所律师参加诉讼而产生的律师费8086.62元，本院予以维持。吴淑莲上诉主张其无需支付建设银行主张的律师费，本院不予支持。
综上所述，吴淑莲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法勒民初字第1005号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法勒民初字第1005号民事判决第一项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费5696.46元，由上诉人吴淑莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二○二○一六年十二月五日
书 记 员 赖敏婷