广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2739号
上诉人（原审原告、反诉被告）：彭来生，男，汉族，1969年4月16日生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈安，女，香港居民，1968年4月13日生。
委托代理人：陈南沙，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：张雷，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
上诉人彭来生因与被上诉人陈安房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第919号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
彭来生在原审中的诉讼请求为：1、陈安将原属于涉案房内的物品返还（价值108195元）；2、补偿午托家教的经济损失10万元。
陈安在原审中的反诉请求为：1、彭来生支付欠缴的租金1650元、支付租赁期满后的房屋占用费51840元（从2012年3月起计至2013年5月1日）及欠缴的电费427.10元、水费145.76元、维修基金70.51元、管理费470.11元，共计54603.48元；2、判令彭来生承担本案全部诉讼费用。
原审法院审理查明：（一）2009年2月22日，彭来生（乙方）与陈安（甲方）签订《租房合同》。约定：某花园1栋202B房，现由乙方彭来生由2009年3月1号起起租三年至2012年3月1日。租金2580元。两个月按金合共5160元，每月1号准时交租，逾期不交，将没收按金。乙方需要正规合法合同，甲方必须尽快（一周以内）把房产证拿来办证。如需费用，由乙方付。房租交某银行，姓名：陈安（XXX）。原审庭审中彭来生称陈安同意将上述合同的租赁期间增至五年，即租赁期限至2014年3月1日。并在原合同直接将数字予以修改。陈安否认彭来生的这一主张。但陈安未能提供租期为三年的租赁合同。
（二）上述合同签订后，陈安将涉案房产交付彭来生使用。从2012年11月起，彭来生未再向陈安支付租金。且未支付涉案房产的管理费、水电费。2013年3月3日，彭来生搬离涉案房产，当晚，陈安将涉案房产换锁，但彭来生还有部分物品未搬离。原审庭审中原审法院询问彭来生为什么没有将涉案房产中的所有物品搬走，彭来生称在没有搞清楚租赁合同期限之前，彭来生肯定不搬。2013年5月，陈安将涉案房产内的所有物品清空并重新粉刷。
（三）彭来生在2009年4月至2010年3月向陈安支付租金的数额为每月2500元。2010年4月至2012年10月向陈安支付租金的数额为每月2550元。
（四）2013年5月6日，陈安向涉案小区物业管理处支付了涉案房产2012年12月至2013年4月的管理费470.11元、维修金70.51元。2013年5月6日，陈安支付了涉案房产2012年11月至2013年3月的水费137.12元、垃圾处理费35.95元。2013年8月11日，陈安支付了涉案小区2012年10月12日至2012年12月1日的电费213.42元、2012年12月2日至2013年2月4日的电费130.03元、2013年2月5日至2013年4月7日的电费80.08元。
（五）2004年1月14日，陈安取得涉案房产的产权。2013年7月24日，陈安将涉案房产转让给案外人一。
原审法院认为，彭来生与陈安签订的《租房合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的焦点主要有两个。一是《租房合同》的租赁期限是三年还是五年。二是陈安是否擅自清理了彭来生所提交的物品清单中的物品。
关于焦点一，原审庭审中彭来生承认合同的期限确实修改过，但该修改是经陈安同意的。陈安同意将《租房合同》的租赁期间增至五年，即租赁期限至2014年3月1日，并在原合同直接将数字予以修改。陈安原审庭审中否认彭来生的这一主张，但陈安未能提供租期为三年的租赁合同原件。结合彭来生在2012年3月之后仍然租用涉案房产且陈安并未对彭来生继续租用涉案房产提出异议这一事实，原审法院认定《租房合同》的租赁期间应为五年，即租赁期限至2014年3月1日。
关于焦点二，彭来生提供了一份物品清单，证明陈安擅自清理了清单上价值108195元的物品。陈安对于清单上的物品不予确认，并称彭来生搬走后，陈安多次催促彭来生拿走涉案房产内的物品，但彭来生拒绝。直至2013年5月1日，彭来生才将残存的物品搬走了。2013年5月，陈安将涉案房产内的所有物品清空并重新粉刷，但陈安称清空涉案房产时并没有彭来生清单上的物品。原审庭审中原审法院询问彭来生为什么没有将涉案房产中的所有物品搬走，彭来生称在没有搞清楚租赁合同期限之前，彭来生肯定不搬。原审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，彭来生并未提供证据证明其提交的物品清单上的物品在彭来生搬离涉案房产后仍存放在涉案房产处，且陈安对其不予认可，因此，彭来生依法承担举证不能的责任，原审法院对于彭来生要求陈安返还物品清单上的物品的诉讼请求不予支持。
综上，上述《租房合同》合法有效，彭来生、陈安均应依照合同的约定履行各自的义务。关于涉案房产的租金数额，虽然《租房合同》约定涉案房产的每月租金为2580元，但彭来生在2009年4月至2010年3月向陈安支付租金的数额为每月2500元。2010年4月至2012年10月向陈安支付租金的数额为每月2550元。陈安对于彭来生支付租金的数额从未提出过异议，因此，原审法院认为以上的租金数额为彭来生、陈安的实际履行数额。故，原审法院对于陈安要求彭来生补足租金数额的诉讼请求不予支持。2012年11月至2013年3月3日，彭来生未向陈安支付租金，构成违约，彭来生应依照合同的约定支付2012年11月至2013年3月3日的租金13149元（具体计算方式：2580×5＋2580×3／31＝13140元），原审法院对于陈安的反诉请求部分支持。彭来生要求陈安补偿午托家教的经济损失10万元的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院对于该项诉讼请求不予支持。彭来生、陈安签订的《租房合同》中虽然没有约定管理费、水电费应由哪方承担，但根据公平的原则及商业惯例，该笔费用应由承租方承担。根据陈安提供的证据，陈安支付了2012年12月至2013年4月的管理费、维修基金，但彭来生在2013年3月3日已经搬离，故2013年3月、4月的管理费、维修基金彭来生无需支付。因此，彭来生应向陈安支付的管理费的数额应为282元、维修基金的数额应为42元。2012年10月12日至2013年2月4日的电费343.45元为陈安支付。2012年2月5日至2013年4月7日的期间的电费80.08元虽然是陈安支付，但2013年3月3日彭来生已经搬离，陈安未能提供2012年2月5日至2013年3月3日期间的电费的具体数额，原审法院酌情扣除2个月的平均数额。故，2013年2月的电费数额应为40元。因此，原审法院对于陈安的该项反诉请求予以部分支持，彭来生应向陈安支付电费383.45元。涉案房产2012年11月至2013年3月的水费及垃圾处理费的数额为173.07元，2013年3月的数额应予扣除，由于陈安没有提供2013年3月的具体数额，原审法院酌情扣除4个月的平均数额，故彭来生应向陈安支付的水费、垃圾处理费的数额为129元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十二条之规定，判决：一、彭来生应于本判决生效之日起十日内向陈安支付租金13149元、管理费282元、维修基金42元、电费383.45元、水费、垃圾处理费129元；二、驳回彭来生的全部诉讼请求；三、驳回陈安的其他反诉请求。一审本诉受理费4422元，由彭来生负担。一审反诉费583元，由彭来生负担150元，由陈安负担433元。
上诉人彭来生不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项；2、撤销原审判决第二项，判令陈安将属于房内物品返还（价值108195元）；3、补偿午托家教的经济损失10万元。事实与理由：一、彭来生租房押金2个月（5160元），2013年3月3号晚上10点40分左右，彭来生被陈安和她哥案外人二从房内赶出，实际在租房合同内只欠2个月房租。二、派出所调解笔录和陈安亲笔写给派出所的经过可以推理证明，彭来生的房内物品没有搬离涉案房屋。午托班和家教经营因陈安叫人上门说“房子要卖，房子要出租，房子要涨价”的无理打扰而至生源流失。
被上诉人陈安答辩称，彭来生的上诉理由不能成立，与事实相违背，请求驳回彭来生的上诉请求，依法维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。彭来生与陈安签订的《租房合同》不存在法定无效因素，原审法院认定双方签订的合同是双方当事人真实意思表示、合法有效正确，本院予以确认。陈安主张涉案合同租赁期限为三年，但未能提供相应合同等证据佐证，陈安对此应承担举证不能的后果，原审法院根据彭来生提供的合同及相关案件事实认定涉案合同的租赁期限为五年并无不当，本院予以确认。彭来生主张涉案合同期限为五年，但在其主张的合同期限内自2012年11月起未向陈安支付租金违反了合同约定，原审法院根据陈安的反诉请求判令彭来生支付其使用期间的租金及其他相关费用有事实和合同依据，本院予以确认。彭来生主张其搬离房屋时，涉案房屋房内存有价值108195元的物品，陈安对此不予认可，彭来生对该主张应承担一定的举证责任，彭来生单方制作的物品清单不足以证明其搬离房屋时房内存有价值108195元的物品，且彭来生未按约支付租金已违反合同约定，在此情形下搬离涉案房屋时将价值重大的物品滞留于房屋不合常理，原审法院据此认定彭来生对其该主张承担举证不能的后果符合证据认证规则，并无不当，本院予以确认。彭来生要求补偿午托家教的经济损失10万元缺乏事实和法律依据，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。
综上，彭来生的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4422元，由上诉人彭来生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年三月十三日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。