广东省阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初第4384号
原告：黄彩兰，女，1966年9月9日生，汉族，住阳江市江城区。
委托代理人：黄理福，广东拓进律师事务所律师。
被告：阳江市中天科达房地产有限公司。住所地：阳江市江城区东风三路***号新乐苑*幢04商铺*楼。
法定代表人：陈积强，该公司执行董事。
委托代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。
委托代理人：李晓婷，广东德良（阳江）律师事务所律师。
原告黄彩兰放诉被告阳江市中天科达房地产有限公司（以下简称中天科达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄彩兰的委托代理人黄理福，被告中天科达公司的委托代理人许祺祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄彩兰向本院提出诉讼请求为：1、判令被告向原告支付自2014年7月1日起至2016年11月1日止的逾期交房违约金56613.80元（441950元×每日万分之壹点伍×854天=56613.80元），2016年11月2日起继续按每日万分之壹点伍的标准向原告支付逾期交房违约金，直计至被告履行房屋交付义务完毕时止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年11月30日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2013111998），该合同约定：由被告将其开发经营的位于阳江市江城区马曹路83号“京源华盛”1幢4单元X号商品房出卖给原告，该房屋用途为住宅，建筑面积98.54平方米，套内面积82.39平方米；购房款价格按套内面积计算，单价为5364.12元/平方米，总房价款共441950元；付款方式为买受人在签订合同时一次性付清；交房期限约定为出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用，如出卖人逾期交付房屋，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点伍的违约金。另外，该合同第十五条对产权登记进行了约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告己经按合同约定，一次性付清购房款441950元（有被告开具的发票为证），但被告没有按《商品房买卖合同》第八条的约定履行交房义务，主要表面在两个方面，第一是被告没有在2014年6月30日前交付房屋，属于逾期交房；第二是被告在2015年9月份通知原告收楼，但原告收房后才发现该商品房根本未经验收合格，被告所交房屋不符合合同约定的交付标准，同时也违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，据此，被告没有完成交房义务，也没有按《商品房买卖”同》第十五条的约定为原告方办理房屋的房地产权属证书，构成违约。综上所述，被告的违约行为己严重损害原告方的合法权益，应按合同法的有关规定和《商品房买卖合同》第九条约定的每日万分之壹点伍的标准支付违约金给原告方，直至被告实际完成交房义务时止。为维护自己的合法利益，提起诉讼。
被告中天科达公司辩称：一、被告已将具备合同约定的交付条件的涉案房屋交付给原告，原告亦收楼并实际占有使用，被告不存在违约行为。（一）涉案房屋己具备合同约定的商品房交付条件。被告与原告黄彩兰于2013年11月30日签订《广东省商品房买卖合同》，该合同第八条约定的内容为：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。”即双方当事人约定的商品房交付条件为“商品房经验收合格”，该款约定的“商品房经验收合格”是指是经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格。涉案房屋工程地基与基础、主体结构己经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，且环境保护、消防、防雷、民用建筑节能等项目亦经过相关部门验收合格，所以涉案房屋的质量和安全是合格的。同时，京源华盛小区内的供水、供电、天然气、公共通道、内墙地面、前期物业管理、地下停车位使用、电梯、消防设施、区内道路建设、园林绿化、电话网络线路、电视线路、对讲视频等居住配套设施均已完善并开通使用，完全满足日常居住条件。因此，涉案房屋已完全具备本案合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。【广东省高级人民法院（2013）粤高法审监民提字第142号民事判决书对此类案件认定已有判例。】(二）被告已将涉案房屋交付给原告使用，原告亦收楼并实际占有使用。涉案房屋己于2014年9月6日由双方进行验收交接手续。原告己实际占有使用该房屋。原告购买涉案房屋的主要目的是居住，原告己经实际居住使用了涉案房屋，原告事实上己获得相应的用益，其合同目的己实现，原告没有遭受实际利益的损失。况且涉案房屋进行交接时，原告若认为涉案房屋未具备交付条件有权拒绝或要求进行补充约定，但原告并未提出。原告己实际收楼并实际使用至今，属于对其自己权利的处分，现又以不具备交付条件为由，要求被告承担逾期交房的违约责任，有违民法的公平和诚信原则。同时双方当事人于2014年9月6日就商品房进行了交接，原告己实际占有涉案房屋并使用，应视为其同意变更约定的交付期限，而非原告所主张的计算标准，因为原告既占有使用房屋又以逾期交房为由要求支付占有使用房屋之后的违约金，显失公平。综上所述，被告已将具备合同约定的商品房交付条件涉案房屋，交付给原告占有使用，原告亦收楼并实际占有使用至今，原告主张被告未将符合交付条件的房屋交付其使用，请求被告支付其逾期交付涉案房屋违约金的事实和理由不成立，法院应依法驳回其诉讼请求。
本院查明：被告中天科达公司是经批准经营房地产开发的企业法人。位于阳江市江城区马曹路83号的京源华盛小区是被告中天科达公司所开发的商品房楼盘，该楼盘已取得证号为阳预许证字2013034号的《商品房预售许可证》。
2013年11月30日，原告黄彩兰（买受人）与被告中天科达公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号：2013111998），约定：原告向被告购买阳江市江城区马曹路83号“京源华盛”第1幢4单元X房，建筑面积98.54平方米，套内面积82.39平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.15平方米；按套内建筑面积计算购房价格，每平方米5364.12元，总房价款为441950元，付款方式：一次性付款（签订本合同时须付清全部房款）；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人尚未付清全部房款，出卖人有权延期交付房屋给买受人使用，直至买受人付清全部房款。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（二）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同还约定了其他相关条约。
合同签订后，原告已将购房款441950元支付给被告中天科达公司。2013年12月12日，被告中天科达公司开具销售建筑物、构筑物发票给原告，该发票载明，收到京源华盛1幢4单元X房售房款441950元。2014年9月6日，原告在被告的《房屋验收交接表》上签名，向被告接收了涉讼商品房，开始使用该房屋。
2016年11月21日，原告以被告没有按时向其交付经验收合格的商品房，被告应承担违约责任等为由向本院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付自2014年7月1日起至2016年11月1日止的逾期交房违约金56613.80元（441950元×每日万分之壹点伍×854天=56613.80元），2016年11月2日起继续按每日万分之壹点伍的标准向原告支付逾期交房违约金，直计至被告履行房屋交付义务完毕时止；2、判令被告立即为原告办理阳江市江城区马曹路83号“京源华盛”1幢4单元X号商品房的房地产权属证书，将该房屋的所有权登记到原告名下；3、判令被告支付逾期未为原告办理房地产权属证书的违约金4419.5元（原告已付房价款441950元×1%=4419.5元）给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。此后，原告在起诉后，撤回了上述第二、三项诉讼请求，变更了诉讼请求为：1、判令被告向原告支付自2014年7月1日起至2016年11月1日止的逾期交房违约金56613.80元（441950元×每日万分之壹点伍×854天=56613.80元），2016年11月2日起继续按每日万分之壹点伍的标准向原告支付逾期交房违约金，直计至被告履行房屋交付义务完毕时止；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，被告主张原告已收楼，原告对此予以承认，但认为被告将未经验收合格的房屋交付给原告，属于违约，应承担违约责任。
另查明，被告提供的《地基与基础分部工程验收记录》显示，京源华盛商住小区子分部工程中的桩基、土方工程、混凝土结构、地下防水、质量控制资料、安全和功能检验（检测）报告、观感质量等于2013年7月10日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位验收符合要求，同意验收。被告提供的《A1、A2栋主体结构分部工程验收记录》、《A3、A4栋主体结构分部工程验收记录》、《B栋主体结构分部工程验收记录》、《C栋主体结构分部工程验收记录》、《D栋主体结构分部工程验收记录》、《E栋主体结构分部工程验收记录》显示，京源华盛商住小区A1、A2、A3、A4、B、C、D、E栋主体结构子分部工程混凝土结构、砌体结构、质量控制资料、安全和功能检验（检测）报告、观感质量于2014年2月25日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位评定，符合要求，同意验收。被告提供的《建设项目竣工环境保护验收调查表》显示京源华盛建设项目的主体工程竣工和对环境保护设施于2014年12月进行验收。2015年2月6日消防部门对京源华盛A1、A2、A3、A4、B、C、D栋、地下室土建及消防系统设施工程验收合格。被告提供的《防雷装置验收意见书》显示，京源华盛A1-A4栋、B、C、D、E和地下室工程的防雷装置于2016年1月7日经阳江市气象局验收，符合国家有关标准和国务院气象主管机构规定的使用要求。被告提供的《阳江市民用建筑节能验收备案登记表》反映京源华盛商住小区建筑节能于2015年1月27日经阳江市墙体材料革新办公室验收合格，同意备案。法庭辩论终结时，本案未有证据证实涉案商品房已经过综合验收合格。
另，因本案的审理与另案相关联，另案未审结，本院遂于2017年1月25日中止本案审理。
以上事实，有原告提供的身份证、阳江市中天科达房地产有限公司企业机读登记资料、广东省商品房买卖合同、购房发票；被告中天科达公司提供的地基与基础分部工程验收记录、主体结构分部工程验收记录、建设项目环境保护验收调查表首页及调查结论与建议、建设工程消防验收意见书、防雷装置验收意见书、阳江市民用建筑节能验收被告登记表、关于京源华盛按建成现状验收的申请书、情况说明、图片、收楼流程、房屋验收交接表、阳江市住宅质量保证书、住宅适用说明书、收款收据、收费通知单等证据，结合本案诉讼中各方当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。
本院认为，原告与被告中天科达房产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法有效，双方当事人应按照合同约定履行合同义务。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点是涉案商品房是否具备交付使用条件，被告应如何承担违约责任。
本案中，被告与原告签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件为商品房经验收合格，但双方没有具体约定验收主体及具体如何验收，双方对该约定的理解发生争议。房屋交付，首先要符合法律法规的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此，交付使用的房屋应当经过竣工验收合格是法律的强制性规定，任何当事人都应当遵守，不得依当事人的意愿而违反。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定：“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中亦明确《商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。省建设厅作为合同范本提供者，其有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律法规规定相符。因此，对被告与原告签订的商品房买卖合同约定的商品房交付条件为商品房经验收合格，应理解为该商品房经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。被告提供的《地基与基础分部工程验收记录》《A1、A2栋主体机构分部工程验收记录》、《A3、A4栋主体结构分部工程验收记录》、《B栋主体结构分部工程验收记录》、《C栋主体结构分部工程验收记录》、《D栋主体结构分部工程验收记录》、《E栋主体结构分部工程验收记录》、《建设项目竣工环境保护验收调查表》、《防雷装置验收意见书》仅可以证明进行的是主体工程部分验收，并非单位工程竣工验收。被告以此主张涉案商品房已经验收合格符合交付条件的意见，理据不足，本院不予采纳。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。本案中，原告于2014年9月6日签领了涉案商品房并在接收房屋后进行了装修入住。原告接收涉案商品房时，虽然涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续，房屋尚不符合合同约定的经综合验收合格的交房条件，但原告仍予以接收，应视为被告在2014年9月6日向原告履行了交付商品房的义务。至于该项履行不符合合同约定的交付条件，属于不当履行，被告中天科达房产公司应承担的是该不当履行的违约责任，原告作为买受人可以请求被告依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失，而不是逾期交房的违约责任。因此，原告接收商品房后仍要求被告支付逾期交房违约金，显属不当，本院不予支持。被告逾期交房时间应从2014年7月1日起计至2014年9月6日止，共计68天。根据原、被告双方签订的合同约定，被告逾期交房不超过90日，合同继续履行，但被告每日应按原告已付房价款441950元的万分之一的标准支付违约金给原告，即被告应向原告支付的逾期交房违约金为3005元（441950元×1/10000/天×68天）。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，判决如下：
一、限被告阳江市中天科达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金3005元给原告黄彩兰；
二、驳回原告黄彩兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费608元（已减半收取，原告已预交受理费763元），由原告黄彩兰负担576元，由被告阳江市中天科达房地产有限公司负担32元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 许 玲
二〇一七年十一月二十四日
书记员 冼金莲