天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）和民四初字第1043号
原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司，住所天津市和平区南京路235号河川大厦第一座10C-1002号。
代表人胡文，总经理。
委托代理人李炜，天津星聚律师事务所律师。
被告张秉熙。
委托代理人曹燕，被告之母。
第三人金融街津门（天津）置业有限公司，住所地天津市和平区四平东道79号311，现经营地址天津市和平区大沽北路2号津塔写字楼67层。
法定代表人祝艳辉，执行董事。
委托代理人程靖，该公司职工。
原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司与被告张秉熙及第三人金融街津门（天津）置业有限公司物业服务合同纠纷十一案，本院于2015年10月15日受理后，依法由代理审判员贾鑫适用小额诉讼程序公开开庭合并进行了审理。原告的委托代理人李炜，被告及其委托代理人曹燕，第三人委托代理人程靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司诉称，原告于2010年4月26日与第三人签订《天津市前期物业管理服务合同》，后又于2013年12月31日，原告与案外人天津市和平区津门公寓业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》。两份合同均约定由原告向津门项目内全体业主或租户提供物业服务，物业管理服务费用的交纳标准为5.5元/月/㎡。被告为本项目小区业主。根据物业服务合同约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约进行物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告经原告多次发送付款通知后仍拖欠并拒不交纳物业管理服务费。故原告起诉来院要求：1、依法判令被告立即给付原告2014年1月至2014年6月房屋1101期间的物业费11730元，违约金35.19元，共计11765.19元；2、诉讼费由被告承担。原告提交的证据为：1、津门公寓房屋验收表；2、津门维修派工单12张；3、情况说明；4、天津市前期物业管理服务合同一份；5、天津市住宅物业服务合同。
被告张秉熙辩称，原告所诉期间为2011年4月至2014年12月，而被告在2014年4月15日才拿到进户门钥匙，原告没有履行带领业主验房的相关义务。此外被告一次性购买坐落于××××两套房屋，房屋销售人员承诺其中第二套房屋优惠一年的物业费。被告提交的证据为：1、01、02两套房屋的入住须知；2、物业费发票、银行卡及往来；3、《询问笔录》1份；4、朱××荣誉奖状；5、徐××、朱××，钟华的证人证言；6、房产证复印件2张。
第三人金融街津门（天津）置业有限公司述称，第三人已在2010年3月29日向被告发出入住通知单，在其中写明2010年4月1日前到房屋现场办理相关手续，但被告拒绝收房，依照相关规定应视为已交付房屋，不影响被告自2010年4月1日向原告缴纳物业费。第三人提交的证据为：1、天津市建设工程竣工验收备案书；2、EMS回执单2份；3、天津市商品房买卖合同2份。
经审理查明，本案所涉房屋由第三人开发建设，并由案外人北京金融街房地产顾问有限公司天津分公司作为代理销售公司，销售该小区房屋。2010年2月5日，被告与第三人签订《天津市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定被告购买第三人开发的坐落于××××房屋，并约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付”，第三人“于2010年3月31日前，将符合上述条件的房屋交付”被告。后第三人向被告发出入住通知书，被告按照该通知书规定的时间和地点到达房屋交接现场，办理了部分入住手续并缴纳了本案所涉房屋2010年4月1日至2011年3月31日期间的物业管理服务费。但办理入住当天，原告及第三人均未给付被告房屋钥匙及其他正常入住使用该房屋的必需物品。当日过后，原告及第三人也未另行通知被告再次办理房屋入住手续。直至2014年4月15日，经诉讼，被告收到第三人给付的本案所涉房屋进户门钥匙。截至本案审理期间，被告系坐落于××××房屋业主，该房屋建筑面积355.45㎡，实际房屋门牌号××。
另查，在本案审理期间，本案承办人到北京市西城区金融街33号通泰大厦6层案外人北京金融街房地产顾问有限公司，对本案被告方证人朱××证言进行调查核实。查明，2009年-2011年期间朱××确为该公司员工，在该期间内朱××被公司派往天津分公司进行津门公寓项目房屋销售工作。另本案承办人又到北京市东城区人力资源和社会保障局查询朱××2009年-2011年期间社保缴费情况，查明2009年11月至2011年1月期间，其社会保险费用由案外人北京金融街房地产顾问有限公司为其缴纳。
再查，2013年12月31日，原告与另一案外人天津市和平区津门公寓业主大会（以下简称业主大会）签订《天津市住宅物业服务合同》（以下简称住宅物业合同），约定：“物业管理服务期限为两年，自2014年1月1日起至2015年12月31日终止”；“本物业管理区域物业服务资金的预收标准：（1）高层住宅：5.5元/月/㎡”；“竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主交纳”；“交纳费用时间：物业管理服务费交纳为预付费，业主应定期按时交纳”。
再查，庭审中，原告认可向被告交付信报箱钥匙等房屋使用必需物品属于原告的物业服务范围，但截至2015年11月14日前上述物品尚未交付被告。2015年11月14日，本案承办人到本案所涉房屋，现场监督原告代理人和原告公司工作人员向被告交付除入户钥匙以外的其他房屋使用必需物品，双方签字确认了房屋物品交接明细。被告当场向原告报修了室内部分物品及设施存在问题的情况，原告在本案承办人督促下对被告所报修的部分问题进行了维修解决，对于剩余未解决问题原告表示应由第三人负责解决。
上述事实，有原被告及第三人的当庭陈述和提交的证据，以及本院调查核实的情况在案佐证，本院予以确认。本院对原告提交的证据1中的1-2号和10-12号派工单及证据4、5的真实性，被告提交的证据1-4及证据5中朱××的证言的真实性，以及第三人提交的全部证据的真实性予以确认。对其他证据的真实性均不予确认。
本院认为，被告与第三人签订的买卖合同，原告与第三人签订的前期物业合同，以及原告与业主大会签订的住宅物业合同均是合同双方的真实意思表示，合法有效，对合同签订双方均具有约束力。依据前期物业合同的约定，业主在第三人向其交付房屋后，才承担向原告交纳物业管理服务费的义务。根据庭审中查明的情况可以认定，被告按照第三人通知的时间到场欲接收所购房屋，但第三人未按其通知被告收房的时间或买卖合同约定的时间向被告交付房屋，原告及第三人亦未举证证实被告有拒收房屋的情形，且直至2014年4月15日前，原告或第三人均未再次通知被告收房。因此，在本案中原告主张的自2014年1月1日-2014年4月14日期间，被告不应承担交纳物业管理服务费的义务。
自2014年4月15日起，被告收到入户门钥匙并开始使用本案所涉房屋，则应视为第三人向被告交付房屋的日期为2014年4月15日。按照住宅物业合同的约定，被告应当自2015年4月15日起承担向原告交纳物业管理服务费的责任。另因原告当庭表示交纳房屋使用的必需物品也属于原告的服务范围，但直至2015年11月14日前被告仍未履行该义务，故原告对此应当按照合同约定以及法律规定承担相应的责任，即以适当减免其所主张的物业管理服务费作为责任的承担方式。综合考虑，被告欠交的物业管理服务费应当予以适当减免，以一次性给付原告4444.49元［（5.5元/月/㎡×355.45㎡×2个月+5.5元/月/㎡×355.45㎡×16天）×90%=4444.49元］作为了结为宜。
依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项的规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，因住宅物业合同中没有明确约定具体物业管理服务费的交费时间，则无法确定原告所主张的违约金的起算时间，又因原告在物业服务中存在瑕疵，所以被告也不应当承担给付原告违约金的责任。另因上述合同法的规定，应当给予被告给付前述物业管理服务费必要的准备时间。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第一款第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下：
一、被告张秉熙于本判决生效之日起三个月内一次性给付原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司××××房屋（门牌号标识为××）产生的物业管理服务费（自2014年4月15日至2014年6月30日）4444.49元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案案件受理费94元，减半收取47元，原告负担22元，被告负担25元（于本判决生效之日起十日内一次性给付原告）。
本判决为终审判决。
代理审判员 贾 鑫
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 孙准旭
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十二条第一款第（四）项（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。