广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终1384号
上诉人（原审被告）：高要市恒福房产发展有限公司，住所地:肇庆市高要区南岸府前大街十七号，组织机构代码77781303-5。
法定代表人：刘应中，该公司经理。
委托代理人：赵秀琴，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：巫梅珍，女，1980年8月11日生，汉族。
委托代理人：区划，广东融晖律师事务所律师。
上诉人高要市恒福房产发展有限公司（以下简称“高要恒福房产公司”）因与被上诉人巫梅珍商品房销售合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2016）粤1283民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年8月6日，巫梅珍（××）与高要恒福房产公司（建设单位、出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，共同向高要恒福房产公司购买位于高要区南岸镇塘路50号恒福新城的第B2幢8层802号房（预售商品房）。该合同第三、四条约定：上述商品房的用途为住宅，套内面积为101.8平方米，单价每平方米4809.08元，总款为489564元。第五条约定：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。第六条约定：房价款由××按银行按揭方式支付，首期房款159564元，须于2013年8月6日前付清；按揭房款330000元，××应于收到出卖人通知2日内办妥按揭手续。第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前将经验收合格、××付清全部房款的商品房交付××使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2、同时按附件四《补充协议》的约定执行。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，逾期交楼但合同继续履行的，逾期交楼不超过30日的按已交房款的万分之二、超过30日的按已交房款的万分之三计付违约金给××。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交搂，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在出卖人将该商品房交付××时达到使用条件，由××自行办理供电用户的转名手续；2、电话、有线电视拉线入户，由××自费申请开通。第十五条约定：如由于出卖人未能按照本买卖合同的约定提交资料报产权登记机关备案，而导致××在该商品房交付后360日仍无法办理房地产权属证书的，出卖人应向××支付违约金。双方还在《商品房买卖合同》的附件四《补充协议》中，分别对上述合同条款进行具体释明。
合同签订后，巫梅珍依约支付了首期房款159564元、并支付了按揭房款330000元给高要恒福房产公司，但高要恒福房产公司没有按约定的期限即2014年6月30日前交付房屋给巫梅珍。被告于2014年9月1日以通知形式将交楼时间延至2014年10月31日，并承诺免除业主一年的物业管理费作补偿业主，原告签名表示同意。2015年6月10日，原告在被告提供的《钥匙、资料签收表》中签名，从而接收了涉案房屋。原告以被告延期交楼为由，遂诉至该院。2015年6月10日，巫梅珍在被告提供的《钥匙、资料签收表》中签名，从而接收了涉案房屋。2015年12月14日，经肇庆市高要区房产测绘所实测，巫梅珍依上述合同购买的商品房套内面积为99.40平方米。2015年11月10日、12月11日，高要恒福房产公司先后两次向恒福新城小区全体业主发出内容为近期施工把临时用电转为永久用电的《通知》各一份。巫梅珍以高要恒福房产公司延期交楼、不符合交楼条件及涉案商品房套内面积有差异为由，遂诉至该院。
庭审中，巫梅珍认为高要恒福房产公司因违约而应按合同第九条规定自2013年11月1日起至2015年11月30日止计付违约金76078元（以后按该条约定另计至符合交楼条件时止），高要恒福房产公司则认为违约金应按合同约定自2013年11月1日起至巫梅珍于2015年6月10日收楼时止；但双方一致确认了涉案商品房已由巫梅珍装修入住、面积差异按合同约定处理、房产证已因办理按揭而存放在银行、目前仍使用临电，以及有线电视、电话线已拉到楼梯但没有拉入户的事实。庭审后，原告于2016年3月30日向该院递交了一份《情况说明》，表示对其当庭增加的要求被告退回房价款的诉请予以撤回。
此外，高要恒福房产公司补充了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，经审查，该备案表足以证实本案商品房所涉工程恒福新城D2座已在竣工验收合格后于2014年1月21日经建设管理部门办理了备案。
巫梅珍起诉请求判令：1、确认双方签订的商品房买卖合同为有效合同，判令高要恒福房产公司继续履行合同；2、判令高要恒福房产公司支付违约金76078元（违约金计算至2015年11月30日，之后的违约金计算至符合交楼条件时止。）；3、判令高要恒福房产公司承担本案所有的诉讼费用。庭审中，巫梅珍当庭增加诉讼请求：4、高要恒福房产公司退回房价款11541.8元。
原审法院审理认为：本案系商品房销售合同纠纷。巫梅珍与高要恒福房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同自双方签章时成立并发生法律效力，受法律保护，双方当事人在行使合同权利的同时均应自觉履行合同约定的义务。鉴于双方一致确认了涉案商品房已由巫梅珍装修入住、面积差异按合同约定处理、房产证已因办理按揭而存放在银行、目前仍使用临电，以及有线电视、电话线已拉到楼梯但没有拉入户的事实，故对巫梅珍要求确认上述《商品房买卖合同》为有效合同、由高要恒福房产公司继续履行合同的诉请，合理合法，该院予以支持。对于巫梅珍认为产权登记逾期、高要恒福房产公司应承担支付产权逾期违约金责任的诉称意见，因双方已一致确认了涉案商品房的房产证已因办理按揭而存放在银行的事实，巫梅珍亦已在庭审中明确其诉请中的违约金为逾期交楼的违约金即其诉请中的违约金不包括产权登记逾期违约金，故应视其对该项诉称意见予以放弃；巫梅珍对其当庭增加的要求高要恒福房产公司退回房价款11541.8元的诉请，在庭审后又表示予以撤回；以上均为巫梅珍行使自己权利的自由，没有违反法律规定，也没有损害他人的合法权益，故该院予以确认。综合双方当事人诉辩、举证、质证的情况及庭审查明的事实，本案的争议焦点有：一是何时交楼及是否符合合同约定的条件，二是如何计付违约金。
关于焦点一：高要恒福房产公司没有按《商品房买卖合同》约定于2014年6月30日前交付房屋给巫梅珍，是违约行为。但后来双方同意将交房时间延期至2014年10月31日，应视为对交楼时间的重新约定，符合法律规定，该院予以确认。巫梅珍提供的两份《通知》证实高要恒福房产公司存在双方约定的可据实延期交楼的情形，且双方在庭审中亦一致确认了涉案商品房目前仍使用临电、有线电视、电话线已拉到楼梯但没有拉入户的事实，根据上述合同第八条及《补充协议》的相关约定，高要恒福房产公司据实延期交楼应当书面通知巫梅珍，但高要恒福房产公司没有提供相应证据证实其已向巫梅珍发出延期交楼的书面通知，也没有提供证据证实涉案商品房已达到上述合同第十四条约定的交付使用条件。故应认定高要恒福房产公司履行合同义务不符合约定。但是高要恒福房产公司补充的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》足以证实本案商品房所涉工程恒福新城B2座已在竣工验收合格后于2014年1月21日经建设管理部门办理了备案，即涉案商品房已达到上述合同第八条规定的交付条件；巫梅珍何富君于2015年6月10日在高要恒福房产公司提供的《钥匙、资料签收表》中签名，从而接收了涉案房屋；且巫梅珍在庭审中确认了涉案商品房已由其装修入住、房产证已因办理按揭而存放在银行的事实，故该院确认涉案商品房已于该日交付使用。
关于焦点二：巫梅珍与高要恒福房产公司双方重新约定的交楼时间为2014年6月30日，但由于高要恒福房产公司履行合同义务不符合约定并导致涉案商品房延迟至2015年6月10日，故高要恒福房产公司的行为构成违约。双方在合同中约定迟延交楼超过30天的以实际交房款以每天万分之三的利率计算违约金的约定不超出法律的规定，且双方就违约金起算日在庭审中均确认为2013年11月1日，故高要恒福房产公司应从2013年11月1日起按实际交房款489564元以每天万分之三的标准计至涉案商品房实际交付使用时即2015年6月10日止的违约金给巫梅珍；经核算，计至2015年6月10日止的违约金为489564元×日万分之三×587天＝86212.22元；巫梅珍仅仅诉请76078元违约金，这是巫梅珍处分诉讼权利的自由，没有违反法律规定，该院予以支持。对其认为巫梅珍的诉讼请求理据不足、应全部驳回等的抗辩意见，理据不足，该院不予采纳。
为此，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条的规定，判决：一、确认巫梅珍与高要市恒福房产发展有限公司于2013年8月6日签订的《商品房买卖合同》为有效合同；二、高要市恒福房产发展有限公司应于该判决发生法律效力之日起十天内支付违约金76078元给巫梅珍；三、驳回巫梅珍的其他诉讼请求。高要市恒福房产发展有限公司逾期支付的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1702元，由高要市恒福房产发展有限公司负担。该款已由巫梅珍预交，高要市恒福房产发展有限公司在履行付款义务时迳付1702元给巫梅珍，该院不另收退。
上诉人高要恒福房产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清、实体处理错误。理由如下：1、案涉商品房应于2013年10月30日交付，但依据合同约定因不可抗力可据实延期交付，故高要恒福房产公司不构成违约。2、高要恒福房产公司于2013年12月31日通知巫梅珍收楼，但巫梅珍迟延未收楼构成违约，无权要求支付违约金。请求：1、撤销原审判决，驳回巫梅珍的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由巫梅珍负担。
上诉人高要恒福房产公司除一审提交的证据外，二审期间没有提交其他新的证据。
被上诉人巫梅珍辩称：驳回高要恒福房产公司的请求，请求依法维持原判。
被上诉人巫梅珍上诉人高要恒福房产公司除一审提交的证据外，二审期间没有提交其他新的证据。
本院二审确认原审判决认定的事实。另查明：二审中，高要恒福房产公司确认同意原审计算案涉商品房违约金的起算时间。案涉《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出事证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。
经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。综合双方的上诉请求和查明的事实，二审争议的焦点是：原审认定的违约金是否恰当的问题。
首先，双方签订《商品房买卖合同》约定于2013年10月30日前交付商品房，高要恒福房产公司称其已于2013年12月31日通知巫梅珍收楼，但该日期高要恒福房产公司尚未为商品房办理竣工验收手续，故高要恒福房产公司主张巫梅珍未按约定时间收楼并承担迟延收楼责任，理据不足，本院不予支持。
其次，巫梅珍于一审中认为案涉商品房不符合交付条件，但在办理交接手续时没有拒收房屋，根据案涉合同第十一条的约定，应视为巫梅珍认可房屋具备交付条件，故案涉商品房的实际交付以双方实际办理交接手续时为准;案涉合同第九条对逾期交楼未超过30天或超过30天的违约金均约定计算至商品房实际交付之日止，故案涉逾期交楼违约金应计算至巫梅珍接收商品房之日止。二审中，高要恒福房产公司确认同意原审所认定案涉商品房逾期违约金的起算时间，故原审认定高要恒福房产公司应支付自双方约定交付商品房之次日起至巫梅珍实际接收商品房前一日的逾期违约金，并无不当，本院予以维持。高要恒福房产公司的上诉请求，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人高要恒福房产公司的上诉请求,理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1701.95元，由上诉人高要市恒福房产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 孔日新
代理审判员 覃争义
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 李少锋