成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成华民初字第341号
原告四川翔瑞市政工程有限责任公司（反诉被告），
法定代表人席思通，董事长。
委托代理人王昊，北京盈科（成都）律师事务所律师，特别授权。
被告四川多元德泰投资有限公司（反诉原告）
法定代表人张杰，总经理。
委托代理人罗俊，四川致高律师事务所律师，特别授权。
委托代理人罗丽华，四川致高律师事务所律师，一般授权。
原告四川翔瑞市政工程有限责任公司（下简称翔瑞公司）与被告四川多元德泰投资有限公司（下简称多元德泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告多元德泰公司在法定期限内提起反诉，本院亦予受理。本案由本院代理审判员陈玲独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王昊、被告的委托代理人罗俊、罗丽华、到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翔瑞公司诉称，原被告于2007年10月17日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应当于2008年5月31日前向原告交房，并约定若被告延期交房，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金直至被告实际交房之日止。合同同时约定被告应当于2008年10月1日前取得房屋所在楼栋的权属证明，被告若延期取得，每延期一天，被告应当按日计算向原告支付房款的万分之二的补偿金。原告按照合同约定支付了被告全部购房款3033000元，被告于2012年8月21日才取得房屋产权，超过合同约定期限1419天，同时被告在本案审理中于2013年7月19日才将房屋交付给原告，被告的行为构成违约，应向原告承担相应的违约责任。原告请求判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金1135555.2元，向原告支付延期办理商品房所在楼栋的权属证明的补偿金860765.4，共计费用1996320.6元。
被告多元德泰公司辩称，原告在被告处所购房屋的土地性质属于工业用地性质，不能用于修建商品房进行买卖，被告向原告出售的并非商品房。原被告之间的房屋买卖不应适用合同中关于商品房交付、逾期交付及逾期办证违约责任的相关约定。因受5.12大地震影响，被告的交房时间应给予80天的延期交付时间。被告于2012年1月18日具备合同约定的交房条件，并以电话及其他方式通知原告收房，原告拒绝接受房屋，导致房屋延期交付责任不应当由被告承担，原告自己应承担一定的责任。违约金的作用以补偿损失为主，原告未提供其损失的相关证据，被告认为原告主张的违约金过高，请求予以调低。根据原被告合同约定，原告诉请逾期办证的部分违约金已过诉讼时效。
被告多元德泰公司反诉称，被告多元德泰公司以出让的方式取得位于成都市成华区龙潭都市工业集中发展区一块国有土地（成国用（2007）158号）的使用权，土地的使用性质为工业用地。经相关部门批准，被告在该地块上修建了多元总部国际1号（浙江天一产业园）。2007年10月17日，原告购买了被告修建上述园区内编号为2栋的工业性质“研发”用房，双方签订了房屋转让的《商品房买卖合同》。但是，根据2011年12月成都市人民政府办公厅关于印发《成都市工业总部经济发展管理办法（试行）》的通知（成办发（2011）109号）及成都市龙潭都市工业集中发展区管委会相关文件要求，原告不具备入驻工业总部企业准入条件，被告无法为原告办理房产证，双方的合同目的无法实现，被告已向原告发送关于合同解除的通知，现请求法院确认双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。
原告翔瑞公司反诉辩称，原被告签订的《商品房买卖合同》应合法有效，被告办理房产证所需的相关资料，原告愿意配合办理，被告认为合同目的无法实现不能成立，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，被告多元德泰公司以出让的方式取得位于成都市龙潭都市工业集中发展区鹤林社区、丛树社区地块的土地使用权，地类（用途）为工业用地【国有土地使用证号（成国用（2007）158号）于2011年变更为（成国用（2011）807号）】。被告后经相关部门批准，在上述地块上建设多元总部国际1号（浙江天一产业园）。2007年10月17日，原被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告修建上述园区内编号为2幢房号的工业性质“研发”用房一幢，建筑层数为三层，买受人购买的房屋所在土地用途为工业，建筑面积为644.17㎡，总价款为3033000元，合同第十条约定“被告应当在2008年5月31日前将符合“该商品房已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、经验收合格”等条件的房屋交付给原告，并应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”；合同第十二条约定“出卖人未按照第十条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”；合同第十九条约定：“出卖人应当在2008年10月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记），如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，从规定期限后每延期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的补偿金。”
合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。被告于2012年1月18日取得上述房屋的建设工程规划合格证，于2012年8月21日取得所售房屋楼栋权属证明。在审理过程中，原被告于2013年7月19日办理了房屋交接手续。被告主张于2012年1月18日房屋具备合同约定的交付条件时，曾多次电话通知原告收房，原告拒接收房，原告辩称未接到被告任何交房通知。被告同时主张因受“5*12”大地震影响，应当给予被告80天的延期交付房屋时间。
审理中，被告根据2011年12月成都市人民政府办公厅关于印发《成都市工业总部经济发展管理办法（试行）》的通知（成办发（2011）109号）及成都市龙潭都市工业集中发展区管委会相关文件要求，认为原告不具备入驻工业总部企业准入条件，无法为原告办理房产证，双方的合同目的无法实现，并于2013年2月28日向原告发出关于解除《商品房买卖合同》的通知，原告于2013年3月11日向被告发出不同意解除《商品房买卖合同》的回函。
上述事实，有双方当事人陈述，《商品房买卖合同》，购房款收据，成国用（2011）第807号国土证、建设工程规划合格证、成房权证监字第32412**号房屋所有权证、竣工验收备案表、竣工验收报告等证据证明。
本院认为，被告经批准在依法取得使用权的土地上建造工业性质研发房屋，是按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，原告与被告签订的合同内容也并未要求改变土地用途，原告向被告购买的并非商品房，而是按照工业用地的现状进行购买的，被告将该房屋向原告进行出卖的行为并不违反有关法律、法规的强制性规定，故原被告签订的合同虽然名为《商品房买卖合同》，但实际为房屋买卖合同。该合同的内容为双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人应按照该合同的内容履行。
本案中，原告已按合同约定向被告支付了购房款，而被告未按合同约定的时间向原告交付房屋，也未按照合同约定时间取得房屋的初始登记，被告应当承担相应的违约责任。被告辩称电话通知原告收房，原告拒绝收房，对该事实被告未提供相关证据予以证明，本院不予采信，被告向原告交付房屋的时间本院确定为2013年7月19日。合同约定被告应于2008年10月1日前取得房屋楼栋的权属证明，被告于2012年8月21日才取得权属证明，因被告的该违约行为处于一种持续状态，在违约行为终止前，违约金额无法确定，故对于被告主张该违约金部分已过诉讼时效的诉请本院不予支持。因原被告签订房屋买卖合同的时间在5*12”大地震发生之前，签订合同后受“5*12”地震影响，根据成都市建设委员会下发的城建委发（2008）429号《关于我市在建工程受地震影响造成工期延迟问题答复的通知》文件精神，对被告主张房屋交付时间顺延80天的意见本院予以采纳。
本案中，被告提出原告主张的违约金过高请求调低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，审理中，原告没有提供证据证明其实际所受到的损失，本院认为原告与被告约定的违约金略高，本院作适当调整，综合考虑被告履行合同情况、过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告应支付原告逾期交付房屋的违约金为400000元，被告应支付原告逾期办理房屋初始登记的违约金为50000元。原被告现已对合同的主要内容进行了履行，房屋产权证原被告也可配合协助办理，原告是否具备入驻工业总部企业准入条件本案不宜作出认定，被告以合同目的无法实现，反诉请求解除合同的理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告四川多元德泰投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川翔瑞市政工程有限责任公司支付逾期交房违约金400000元，逾期办理房屋初始登记的违约金为50000元，共计费用450000元。
二、驳回原告四川翔瑞市政工程有限责任公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告四川多元德泰投资有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费22981元，反诉案件受理费19583元，共计费用42564元，由原告承担12000元，被告承担30564元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 陈玲
二〇一三年九月四日
书 记 员 薛素