浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民字第1474号
原告：苏爱护。
委托代理人：王红标、吴诤。
被告：申屠新强。
委托代理人：卢球兰。
被告：胡小明。
委托代理人：包章生。
第三人：杜岚。
委托代理人：单爱萍。
原告苏爱护为与被告申屠新强、胡小明房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月8日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定由审判员马祝敏适用简易程序独任审判，于2013年9月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为适用普通程序，依法组成合议庭，并追加杜岚为第三人参加诉讼，于2013年11月14日再次公开开庭进行了审理。原告苏爱护的委托代理人王红标，被告申屠新强的委托代理人卢球兰，被告胡小明的委托代理人包章生，第三人杜岚的委托代理人单爱萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告苏爱护起诉称：2009年1月1日，原告与两被告签订了房屋租赁合同，约定：被告将坐落于东阳市吴宁东路52号2间店面屋（带卫生间）（以下简称涉案房屋）出租给原告用于经营日用百货化妆品，租期自2009年1月1日至2014年12月31日，年租金为76000元，押金2000元到期不计息归还，违约金为20万元。后因两被告称政府要求对涉案房屋进行改造，为此原告与两被告签订了房屋租赁补充协议，约定：因房屋改造从2013年1月1日起暂停履行原合同，原告清空店内财产，两被告于6个月内（包含却不限于6个月）交付使用，并继续履行2009年1月1日签订的合同，暂停使用时间转为租赁期自动延期，两被告交付时间超7个月按违约处理；两被告自愿将合同延期至2018年6月30日。原告依约履行了上述合同和补充协议，但两被告超7个月未将涉案房屋交付原告，且将涉案房屋出租给他人。请求：判令被告继续履行房屋租赁合同和房屋租赁补充协议，将涉案房屋交付原告使用；判令被告支付违约金20万元。
原告苏爱护提供了下列证据：
一、房屋（店面）租赁合同1份，以证明其与两被告签订了涉案房屋的租赁合同的事实及合同约定的内容。
二、信函、房屋租赁补充协议各1份，以证明因两被告需对涉案房屋进行改造，双方又签订了该补充协议的事实和补充协议约定的内容。
三、房产档案证明1份，以证明涉案房屋属于被告申屠新强所有的事实。
被告申屠新强书面答辩称：涉案房屋确属本人所有，但本人从未与原告签订过租赁合同，也未委托他人与原告签订租赁合同，未在原告提供的合同和补充协议上签名捺印，故原告无权对申屠新强提起诉讼。
被告申屠新强未提供证据。
被告胡小明书面答辩称：原告在起诉状中的陈述不属实。被告在对涉案房屋进行改造后，马上通知原告提前一个月交房租以继续履行合同，但原告不接手机，预留的座机号码系空号，且已搬离补充协议的签订地即位于义乌市义亭镇的苏家爱华总部。被告并未违约，实际上是原告嫌租金过高且经营亏损而故意不再承租，系原告违约。被告系出于无奈才于2013年8月5日将涉案房屋出租给他人。请求驳回原告的诉讼请求。
被告胡小明提供了下列证据：
一、房屋租赁合同复印件（与原件核对无误）2份，以证明被告申屠新强于2013年8月5日才将涉案房屋出租给他人的事实。
二、照片2份、分公司登记基本情况1份，以证明下列事实：对涉案房屋进行改造后，被告到补充协议的签订地即原告任负责人的位于义乌市义亭镇的上海苏家爱华日用百货有限公司（以下简称苏家爱华公司）义乌分公司寻找原告洽谈租赁合同的继续履行问题，但上述分公司已自行停业，人去楼空，因而找不到原告。
三、照片1份，以证明苏家爱华公司已在东阳市解放路另开了一分店的事实。
第三人杜岚未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：第三人向被告申屠新强要求承租坐落于东阳市吴宁东路52号的房屋时（总共有五间），被告申屠新强告知其中两间店面（即涉案房屋）原由苏家爱华公司承租，不知该公司是否要续租。为此，第三人曾向苏家爱华公司总部打电话询问是否续租涉案房屋，该公司总部的工作人员明确答复不再续租，其公司已将店面搬到解放路。但被告申屠新强考虑到原告与被告胡小明签订的补充协议约定的租赁期限尚未届满，故在2013年3月被告申屠新强与第三人签订租赁合同时，只约定把另外的三间出租给第三人。直至2013年8月，被告申屠新强明确告知第三人，原告已不再续租，故双方才对涉案房屋签订了租赁合同。综上，申屠新强与第三人签订的租赁合同合法有效，且未侵犯原告的合法权益，请求判决驳回原告的诉请。
第三人杜岚未提供证据。
经庭审质证，本院认证如下：
关于原告苏爱华提供的证据：证据一，被告申屠新强认为其没有签订该合同，被告胡小明认可其与原告签订了该合同，但认为合同上的申屠新强的签名捺印均系其所为。第三人认为其不清楚。本院认为，证据一具备有效证据的认定要件，具有证明以下事实的证明力：被告胡小明经手与原告签订了该租赁合同，并在合同上代签了申屠新强的名字并代按了指印；该租赁合同约定的内容。至于该租赁合同是否对申屠新强具有法律约束力，应根据本案客观事实依法认定。证据二，被告申屠新强认为其没有与原告签订该补充协议，并认可被告胡小明的质证意见。被告胡小明对信函无异议，但认为其只在补充协议的由原告方代签的“胡小明”姓名上按了指印并书写了电话号码，补充协议的其他内容均由原告方所为，申屠新强没有在补充协议上签名捺印。第三人以不清楚为由未发表质证意见。本院认为，证据二具备有效证据的认定要件，具有证明被告胡小明与原告签订了该补充协议的事实和补充协议约定的内容的证明力，至于补充协议对被告申屠新强是否具有法律约束力，应根据本案客观事实依法认定。证据三，两被告及第三人均无异议，予以采纳。
关于被告胡小明提供的证据：被告申屠新强和第三人均无异议。证据一，原告对其中签署日期为2013年8月5日的合同的真实性有异议，对其中签署日期为2013年3月1日的合同认为与本案无关，并认为在2013年7月份时涉案房屋即由他人使用。本院认为，虽被告申屠新强已将涉案房屋出租给第三人属于客观事实，但在没有其他充分有效证据印证的情况下，证据一不能够证明被告申屠新强将涉案房屋出租给第三人的真实时间及原因。证据二、三，原告对与本案的关联性有异议，认为涉案房屋系由原告个人租用，而不是由苏家爱华公司租用。本院认为，证据二、三虽具备真实性，但在无其他充分有效证据印证的情况下，不能证明被告胡小明主张的系原告因嫌房租过高且亏损而违约故意不再租用涉案房屋的事实。
根据本院确认的有效证据和当事人的陈述，本院对本案事实作如下确认：被告申屠新强系涉案房屋的所有人，其系被告胡小明的姐夫。2009年1月1日，由被告胡小明作为甲方经手与原告（乙方）签订了房屋（店面）租赁合同，约定：由甲方将涉案房屋出租给乙方经营日用百货化妆品；租赁期限自2009年1月1日至2014年12月31日；租金为每年76000元，从第三年起提增10%；由于甲方原因致本合同无法履行或甲方无故终止本合同的，甲方应当支付违约金20万元给乙方。双方在合同中还约定了其他内容（包括在其他情形下双方的违约责任承担）。嗣后，双方均按约履行合同。后因被告胡小明提出根据政府要求须对涉案房屋进行改造，其于2012年9月1日在原告起草好并已填写了“胡小明”、“申屠新强”的姓名的《房屋（店面）租赁补充协议》的其本人姓名上面按了指印并在电话一栏填写了其本人的手机号码，该协议的内容为：甲方（房东）现因房屋改造向乙方申请从2013年1月1日开始暂停履行原合同，乙方店内所有财产全部清空。包含但不限于6个月后交付交接使用，届时提供交付交接手续。并继续履行2009年1月1日签署的合同。暂停使用时间转为租赁期自动延期。甲方交付时间超出7个月按违约处理。介于对乙方造成的损失，甲方愿意将合同延期至2018年6月30号。从2013年7月1号开始按每年10万元计算房租。水电费用按国家统一收费标准。本合同与前合同相抵触或更改的部分以本合同为准。上述补充协议签订后，被告申屠新强对包括涉案房屋在内的其本人所有的坐落于东阳市吴宁东路52号的5间房屋进行了改造，后由其本人经手将5间房屋出租给了第三人。对将涉案房屋出租给第三人的具体情况，原告陈述：两被告在对涉案房屋改造后，在未与原告联系的情况下，即将涉案房屋于2013年7月前出租给他人；两被告陈述：对涉案房屋改造后，通过各种途径在长达数个月的时间内均无法与原告取得联系，且原告也未依约提前一个月支付租金，遂于2013年8月5日将涉案房屋正式出租给第三人（事前由第三人借用）。对被告有否通知原告交付涉案房屋的事实，双方均未能提供充分有效证据证明。
另查明，原告系苏家爱华公司的法定代表人，并曾是苏家爱华义乌分公司的负责人，苏家爱华公司确在东阳市解放路开设了一分店。两被告一致陈述：被告申屠新强在对涉案房屋进行改造前，委托被告胡小明管理使用涉案房屋，被告胡小明未经被告申屠新强同意将涉案房屋出租给原告，其收取的租金没有转付给被告申屠新强。
本院认为，根据原、被告的一致陈述和有效证据，应确认涉案房屋的租赁合同及租赁补充协议系被告胡小明与原告签订，虽然合同和补充协议的甲方一栏均填写了被告申屠新强的姓名，但被告申屠新强并不是当事人，且也没有证据证明其授权被告胡小明签订上述合同和补充协议。同时，根据两被告的一致陈述和本案客观事实，应确认涉案房屋的所有权人即被告申屠新强对被告胡小明将涉案房屋出租给原告并无异议。而且，虽然租赁补充协议的相关内容均由原告一方事先起草，被告胡小明仅是在该协议的其本人姓名上面按了指印并填写了手机号码，但这足以认定其同意该协议的内容。基于上述分析，应确认涉案房屋的租赁合同和租赁补充协议在原告和被告胡小明之间成立，系该双方当事人的一致真实意思表示。上述合同和补充协议的内容不违反法律强制性规定，对原告和被告胡小明具有法律约束力。被告申屠新强不是当事人，上述合同和补充协议对其没有约束力。
如何理解补充协议的相关内容，是确定被告胡小明是否存在违约行为的关键。对此，本院认为，补充协议系在涉案房屋租赁合同履行过程中，由于涉案房屋需要改造，因被告胡小明的要求中止履行合同，双方就相关事宜达成的一致意思表示。综合分析补充协议的内容，应确认双方系约定在中止履行条件消失即涉案房屋改造完毕、具备交付条件后，被告胡小明负有至迟在7个月内（即2013年7月31日前）将涉案房屋交付原告的义务，否则按违约处理。两被告认为根据补充协议和租赁合同的约定，应先由原告支付房租，即原告负有支付房租的先履行义务，这一观点和补充协议的本意不符，本院不予采信。同时，被告胡小明对其主张的系因原告的原因而无法交付涉案房屋的事实负有举证责任，但其未能提供充分有效的证据证明其主张的这一事实，应承担举证不能的法律后果。而且，涉案房屋确实在2013年7月前已由他人使用，现被告申屠新强已将涉案房屋出租给善意第三人，原告和被告胡小明签订的租赁合同和补充协议已无法履行。综上，应确认系被告胡小明存在导致其与原告签订的租赁合同和补充协议不能继续履行的违约行为。
因被告申屠新强已将涉案房屋出租给第三人，没有证据证明第三人系在明知原告对涉案房屋仍享有租赁权的情况下而承租涉案房屋，故应确认第三人系善意的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，因原告要求继续履行租赁合同和补充协议的诉请在事实上已不能履行，故本院对原告的该项诉请不予支持。同时，应当指出，根据租赁合同的约定及合同法的相关规定，本案中，原告对要求判令被告支付违约金的诉请和判决继续履行租赁合同和补充协议的诉请，只能选择其一而不能一并主张。
虽然原告和被告胡小明签订的租赁合同约定，由于甲方（注：即出租方）原因致本合同无法履行或甲方无故终止本合同的，甲方应当支付违约20万元给乙方（注：指承租方），但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合分析本案客观事实，应确认合同约定的违约金20万元过分高于因租赁合同、补充协议在事实上不能履行而给原告造成的实际损失。同时，被告在庭审中请求减少违约金数额，故根据本案的实际情况，本院酌情确认被告胡小明应支付原告违约金6.5万元。
综上，原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持，大部分不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告胡小明应于本判决生效之日起十日内支付原告苏爱护违约金6.5万元［款汇至：户名：东阳市行政事业单位会计核算中心（法院执行款专户）；账号：1208040029064000828；开户行：中国工商银行东阳市支行］。
二、驳回原告苏爱护的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由原告苏爱护负担2902元，由被告胡小明负担1398元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费，款汇至户名：金华市财政局；账号：19699901040008737，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交至金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 长 马祝敏
代理审判员 胡金冰
人民陪审员 张立春
二〇一三年十一月二十八日
书 记 员 楼 聪