江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏07民终263号
上诉人（原审被告）：寇满，男，汉族，1988年6月生，住江苏省东海县。
委托诉讼代理人：寇建法（系寇满父亲），男，汉族，住江苏省东海县。
委托诉讼代理人：尚勇，江苏新浦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒋步会,男,汉族，1968年1月4日生,住江苏省东海县。
委托诉讼代理人：史瑞，东海县白塔法律服务所法律工作者。
上诉人寇满因与被上诉人蒋步会房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2017)苏0722民初7394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案受理后，依法组成合议庭于2018年2月1日公开开庭审理了本案。上诉人寇满及其委托诉讼代理人寇建法、尚勇，被上诉人蒋步会及其委托诉讼代理人史瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人寇满上诉请求：请求二审法院发回重审或依法改判，被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院没有查明460000元购房预付款上诉人已经付清的事实。1、上诉人父亲借款六笔本金共计318500元给被上诉人，双方约定利息为月息3分或月息2.5分，截止涉案房屋过户时利息总额为255131元，后因被上诉人无力偿还借款，双方协商一致被上诉人将自有的涉案房屋卖与上诉人以冲抵其欠上诉人父亲的本金和利息（远高于460000元）。2、上诉人与被上诉人《房屋买卖合同》中预付460000元没有约定付款时间的原因是被上诉人欠上诉人父亲的借款及利息早已给付，且被上诉人在一审中也承认其以借款冲抵购房款，这说明上诉人已将460000元预付款冲抵完毕，被上诉人才将房屋过户至上诉人名下。一审法院对借款本息具体数额及借条是否返还、冲抵房款数额等没有查清，直接认定被上诉人只支付了299500元与事实不符。3、一审法院没有查明上诉人替被上诉人偿还案外人蒋某190000元用于给付购房款的事实。一审中，被上诉人承认其按案外人蒋某款项并将涉案房屋抵押给案外人，上诉人在一审中提交了案外人及证人刘某的证明，可以证明上诉人代被上诉人偿还蒋某190000元借款是为了解封、过户，是支付购房款的一种方式，一审法院对此没有查明。二、一审法院认定适用法律错误。上诉人认为上诉人父亲与被上诉人之间的民间借贷关系及上诉人代替被上诉人偿还案外人190000元与本案是同一法律关系，应当一并审理。上诉人之所以购买被上诉人房屋，是因为被上诉人无力偿还借款本息，借款本息冲抵购房款460000元是双方协商一致的，是支付购房款的重要环节。上诉人之所以替被上诉人偿还案外人蒋某190000元是因为被上诉人欠案外人蒋某190000元，并将房屋抵押给案外人蒋某，如不偿还房屋无法过户，在被上诉人请求下，上诉人才替被上诉人还清此款，房屋得以过户，这属于代被上诉人清偿债务，是支付购房款的一种方式，与本案属于同一法律关系。
被上诉人蒋步会答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人与上诉人在签订完房屋买卖合同之后，一直未按约定支付购房款460000元。双方完成涉案房屋过户，上诉人发现过户费用远远超过其心理的预期，便不讲诚信。只向被上诉人交付了由被上诉人之前向上诉人父亲出具的299500元的欠款凭证，剩余的款项拒不支付。双方因为此纠纷还曾经报过警。至于上诉人与案外人蒋某之间的经济纠纷，与本案不属于同一个法律关系。上诉人应当另案起诉，请求法庭驳回上诉，维持原判。
蒋步会向一审法院起诉请求：一、判令寇满继续履行合同；二、判令寇满给付购房款350500元及利息；三、判令寇满承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：蒋步会、寇满于2016年4月13日签订一份房屋买卖合同，合同约定：蒋步会将其位于东海县安峰镇迎宾路33－2号的三间两层楼房卖给寇满，总价款为650000元，寇满预付460000元，余款190000元待房产过户到寇满名下后付清，因过户产生的所有费用均由寇满承担。合同签订后，2017年４月份，蒋步会、寇满就上述房产办理了过户手续。房产过户后，因蒋步会尚欠寇满父亲寇建法借款，蒋步会、双方同意以寇建法的债权冲抵购房款460000元，但双方因借款利息计算方法及如何冲抵产生纠纷。
一审法院另查，2017年4月17日，蒋步会、寇满双方签订一份房地产买卖契约，合同标的物也是上述房产，主要内容为：蒋步会（及蒋步会妻子）将其位于东海县安峰镇迎宾路33－2号的三间两层楼房卖给寇满，价款是220000元，该款已一次性付清，因交易需要交纳的税、费双方未约定支付方法。
房产过户后，因蒋步会尚欠寇满父亲寇建法借款，蒋步会、寇满双方同意以寇建法的债权冲抵购房款460000元，但双方因借款利息计算方法及如何冲抵产生纠纷。蒋步会称，收到寇满父亲5张借条，共计299500元，冲抵购房款299500元。寇满辩称，其父亲给蒋步会六张借条，计本金318500元，利息185000元，共计503500元，冲抵４６0000元。双方对对方的说法均持有异议且在对冲账务时未形成书面协议。
在一审诉讼中，寇满辩称，因蒋步会欠案外人蒋某钱款，而且，该房屋的房产证在案外人蒋某处抵押，为了便于办理过户手续，蒋步会同意余款190000元由寇满交付给案外人蒋某。寇满为了证明自己的观点，向法庭提供一张收条（注：蒋某收到190000元及说明）以及证人刘某出庭证言。蒋步会对寇满辩解、证人证言及收条均不予认可，蒋步会认为其不欠案外人蒋某那么多钱，也没有委托寇满还款，但蒋步会对房屋存在抵押没有否认。
在一审诉讼中，寇满还称，在办理过户手续时，蒋步会同意承担因房屋过户而产生部分税费30000元。蒋步会对此不予认可。
一审法院认为，在本案中，双方争议焦点主要有四点，第一个焦点是：蒋步会、寇满前后签订二份合同，两份合同的效力如何？正常情况下，双方签订的合同应当以后签订的合同为准，但在本案中，后签的合同除了约定标的物价款外，对其他的条款未进行明确的约定。两个合同的标的物价款悬殊巨大，双方在履行中，标的物的价款是按照首签合同履行的。因此，第二个合同是双方为了降低过户费用而签订的虚假合同。蒋步会、寇满房屋买卖合同应当以第一份合同为准，按照约定履行各自义务。第二个焦点是：蒋步会是否应当承担过户费30000元的问题。因第一份合同明确规定双方买卖房屋所产生的各项费用由宼满承担，这个约定不违反国家法律强制性规定，虽然寇满辩称双方在办理过户手续时蒋步会愿意负担费用30000元，但由于蒋步会不予认可，寇满也未提供足够证据予以证实，故对寇满主张蒋步会应承担30000元过户费用的辩解，一审法院不予支持。第三个焦点是：寇满支付蒋步会房款是460000元还是299500元？因蒋步会、寇满在用寇建法的债权冲抵购房款是在房屋过户后进行，可视为双方就460000元付款时间对第一份合同进行调整。寇满称其父亲给蒋步会六张借条，计本金318500元，利息185000元，共计503500元，用来冲抵蒋步会先期付款460000元。但双方未形成书面协议，且蒋步会仅承认收到寇满父亲5张借条，计本金299500元。因本案处理的是房屋买卖纠纷，蒋步会与寇满父亲之间是民间借贷关系且双方还存在较大的争议，不宜一并处理，本案以蒋步会自认的299500元为本案还款金额，寇满父亲寇建法可就与蒋步会之间借贷纠纷争议部分（本金差额19000元及本金利息185000元）另行主张权利。第四个焦点是：寇满归还案外人蒋某190000元是否应当从蒋步会卖房款中扣除的问题。从蒋步会所卖房屋在案外人蒋某处有抵押的情况分析，蒋步会与案外人蒋某应当存在债务关系，但由于蒋步会否认欠案外人蒋某190000元。宼满应当对付给案外人蒋某190000元的理由及事实负有举证责任，因案外人蒋某未到庭接受质询，宼满也未提供还款后案外人蒋某退回蒋步会的借条原件或复印件以便蒋步会质证，寇满仅提供案外人蒋某的收条以及证人刘某出庭作证，因证据不充分且双方分歧较大，又与本案不属同一法律关系，故不宜同案处理，当事人可另案主张权利。综上所述，对蒋步会的诉求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：寇满于判决生效后十日内给付蒋步会人民币350500元及利息（按照年利率6%计算，自2017年10月9日起至付清欠款之日止）。一审案件受理费6558元，减半收取3279元，由寇满负担。
本院二审期间，上诉人寇满提交蒋某证人证言，证明上诉人给付案外人190000元，是代替被上诉人偿还其欠蒋某400000元中的190000元。
被上诉人蒋步会经质证认为，证人蒋某的证言无法证明上诉人的观点，蒋某当庭承认其并没有与上诉人、被上诉人三方就所谓的190000元款项用途达成协议。其次，该190000元有没有实际的支付，也没有任何证据予以证明。蒋某认可其和寇建法之间存在190000元的经济纠纷，对于其出具的收条，内容不是蒋某本人所写，关键的时间点也记不清楚，并且蒋某作为证人，上诉人应当在一审中就要求其出庭作证，依据证据规则的规定，综合蒋某的证言，不能作为本案的定案依据。
本院对上诉人寇满举证的认证意见为，对证据的真实性予以确认。
本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
二审庭审中，蒋某出庭作证认可2017年7月5日收条系其本人出具，蒋步会以现金及转账的方式偿还其210000元，后寇建法在家中以现金偿还其190000元。蒋步会称其因蒋某已经归还了400000元的借条，故其已偿还蒋某全部款项，且该400000元以现金及转账的方式偿还。
蒋某与蒋步会均认可双方从未约定寇建法支付给蒋某的190000元应当视为寇满支付涉案房屋的房款。但蒋某与寇建法均认可双方曾经电话沟通确定寇建法支付给蒋某的190000元应当视为寇满支付涉案房屋的房款。
本案二审争议焦点为：1、上诉人寇满支付的房款是460000元还是299500元；2、上诉人寇满支付蒋某的190000元是否应当从房款中扣除。
关于第一个争议焦点，本院认为，因蒋步会认可曾收到寇满父亲寇建法5张收条，且该收条中也约定了利息，又根据2016年4月13日房屋买卖合同的约定，涉案房屋总价款为650000元，预付款为460000元，余款190000元待房屋过户到寇满名下后付清……2017年4月份，双方就上述房产办理了过户手续……本院认为，因蒋步会自认的5张收条约定了利息，故借款本息肯定高于299500元，又结合涉案房屋已经过户至寇满名下这一事实，本院对寇满关于5张收条冲抵460000元购房款的陈述予以采纳，应当认定蒋步会收到了寇满支付的预付款460000元。一审法院以蒋步会自认的借款本金认定寇满已付款的数额为299500元与事实及常理不符错误，本院依法予以纠正。
关于第二个争议焦点，本院认为，寇满代蒋步会向蒋某偿还借款应征得债权人蒋步会的同意或蒋步会的指示行事，虽然蒋某对其出具190000元收条认可，并确认收到寇建法支付的190000元，但因寇满未能举证证明蒋步会认可寇满支付给蒋某的190000元视为寇满支付的部分房款，且事实上蒋步会也不认可还欠蒋某190000元，蒋步会认为已经还清了蒋某的全部欠款。故寇满主张其支付给蒋某的190000元系支付给蒋步会的房款证据不足，其该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
综上，上诉人寇满的上诉请求和理由部分成立，对成立部分本院依法予以支持。一审法院认定部分事实不清，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
变更江苏省东海县人民法院(2017)苏0722民初7394号民事判决为：寇满于本判决生效后十日内给付蒋步会190000元及利息（按照年利率6%计算，自2017年10月9日起至付清欠款之日止）。
一审案件受理费6558元，减半收取3279元，由蒋步会负担1279元，由寇满负担2000元；二审案件受理费6558元，由上诉人寇满负担3000元，由蒋步会负担3558元。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
审 判 员 严伟晏
审 判 员 吴雪莹
二〇一八年四月十八日
法官助理 孙潘红
书 记 员 严梓菡
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。