安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖16民终475号
上诉人（原审第三人）：戴文之（曾用名：代小丙）。
委托代理人：李义，安徽重信众合律师事务所律师。
委托代理人：邢丹，安徽重信众合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马杰莉。
委托代理人：任彰，安徽文州律师事务所律师。
委托代理人：张道兰，安徽文州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：代雷。
上诉人戴文之因与被上诉人马杰莉、代雷确认合同有效纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院（2015）利民一初字第02762号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭审理了本案。上诉人戴文之及其委托代理人李义，被上诉人马杰莉及其委托代理人任彰、张道兰，被上诉人代雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2012年5月25日，原告马杰莉与被告代雷签订《房屋买卖协议》一份，双方约定，被告代雷自愿将其坐落在望疃集菜市街路东侧的房屋出售给原告马杰莉，转让房屋的房地产权证号为：20××45。同时约定房屋的所有权益随房屋一并转让（包括土地使用证、准建证、房产证等一切证件）。被告代雷保证房屋所有权清楚，且所有权为代雷所有，无转让和抵押纠纷，代雷家人对该房屋出售无异议。房屋的转让价格为43万元，房屋过户所产生的税费由马杰莉承担，代雷有义务协助办理过户。同时双方还约定了违约责任和产生争议的解决办法。双方所买卖房屋登记所有权人：代雷。协议签订后，原告马杰莉按照协议约定，已支付43万元房款给代雷，并由代雷的母亲（王梅）向马杰莉家人（李大勇）出具收条两份，同时代雷将房屋交给马杰莉使用，并将登记房屋所有人为代雷的房产证一并交给马杰莉。因其他原因，双方一直未办理房屋过户手续。2015年8月21日，第三人戴文之向利辛县人民法院提起行政诉讼，利辛县人民法院作出（2015）利行初字第00028号行政判决书，撤销了利辛县房地产管理局为代雷颁发的第20××45号《房地产权证》，该判决已发生法律效力。第三人戴文之认为，原、被告之间签订的合同侵害了其合法权益，申请以第三人身份参加诉讼，该院依法准许戴文之为本案的第三人参加诉讼。经调解，双方未能达成一致意见。
一审法院认为：合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案中，原告马杰莉与被告代雷经协商一致，双方在自愿的基础上于2012年5月25日签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定被告代雷将坐落在望疃集菜市街路东侧的房屋（房产证号：20××45）做价43万元出售给原告马杰莉。合同签订后，原告马杰莉依约支付房款43万元，被告代雷也按约将房屋交给原告马杰莉，并将房屋登记所有权人为代雷的房产证一并交给原告。因不动产物权的设立，依登记发生法律效力，原告马杰莉与被告代雷签订房屋买卖协议的时，被告代雷向原告出示了房屋登记所有人为其本人的房产证，虽房产证现已被撤销，但在签订房屋买卖协议时，原告马杰莉有理由相信双方买卖的房屋属于代雷所有，故双方的房屋买卖合同合法有效。因双方买卖的房屋的房产证已经被撤销，被告代雷已没有协助办理房屋过户的基础，故原告要求被告履行协助过户的诉讼请求，不予支持，对于原告要求被告支付违约金20万元的诉讼请求，因被告代雷已无法办理过户，且原告没有提供证据证明被告存在其他违约行为，故对于要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。对于第三人戴文之辩称，因土地使用人及建设规划许可证建设单位均为戴文之，所以原被告双方争议的房屋属于第三人所有。因原被告双方买卖房屋并未经有权机关进行确权为第三人戴文之所有，故对于第三人的抗辩理由，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：一、代雷与马杰莉于2012年5月25日签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回原告马杰莉的其他诉讼请求。案件受理费2150元，原告马杰莉负担2110元，被告代雷负担40元。
戴文之不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定二被上诉人签订的《房屋买卖协议》有效无事实和法律依据。涉案房屋的所有权人是上诉人，代雷无权出卖该房屋，二被上诉人签订的房屋买卖协议应属无效；代雷所持有的房产证已被撤销，不能作为房屋所有权人的证据使用，故请求二审法院依法撤销原判，并确认二被上诉人签订的《房屋买卖协议》无效，本案诉讼费由被上诉人承担。
马杰莉辩称：上诉人的上诉理由依法不能成立。上诉人认为自己是争议房屋的所有权人没有事实依据，其仅凭土地使用证和规划许可证来主张房屋的产权，不符合物权法的规定。本案中戴文之与代雷是父子关系，戴文之于2011年10月31日和其妻王梅离婚，而争议房屋的房产证办理时间是2008年5月份，在办证的时候，戴文之与代雷还是家庭成员，处于共同生活期间，戴文之对代雷的办证行为应当是明知的，2011年10月份，戴文之与其妻子离婚的时候，离婚协议上没有明确争议房屋属于戴文之所有。戴文之认为“‘马杰莉有理由相信双方买卖的房屋由代雷所有’没有事实和法律依据”是错误的，因为马杰莉在购房时审查了代雷提供的房屋产权证书，作为不动产登记证书，对外当然具有公信力，因此，马杰莉认为购买的房屋归代雷所有，有事实和法律依据。房产证被撤销能不能作为证据使用，即使房产证被撤销，但在撤销之前进行交易，仍然符合法律规定，可以起到证据的作用。综上，被上诉人代雷于2008年在与上诉人戴文之共同生活期间办理的本案的房产证，2012年5月份出售给马杰莉，其买卖合同依据法律规定，应为有效，上诉人的上诉观点依法不能成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。
代雷辩称：我对一审判决有意见，我认为合同不生效。
戴文之举证及证明目的同一审，二审提供新证据戴文之的户口本，证明代雷与戴文之、王梅不是家庭成员。
马杰莉对一审证据的质证意见同一审，对戴文之户口本的质证意见为：户口本是反映的现在戴文之的家庭状况，不能反映案涉房屋办证时和出售时家庭成员状况，家庭成员的状况是随着时间变换而变化的，这是2015年8月20日打印的户口本。马杰莉尽到了审查义务，作为普通公民没有道理怀疑国家颁发的证书，由于交不起契税致使房屋过户登记手续延缓办理，马杰莉没有审查土地使用状况的义务。
代雷对上诉人的举证及证明目的均没有意见。
马杰莉举证及证明目的同一审。另补充新证据：证据一，代雷申请办理房屋产权证书的时间，证明代雷申请办理房产证的时间是2008年4月底至5月初；证据二，上诉人戴文之与其妻王梅离婚证书及离婚协议，证明戴文之与其妻王梅是2011年10月31日离婚，离婚的协议上能反映争议的房屋不在他们夫妻共同财产之内，而是在其成年子女代雷名下，当时代雷已经成年，2008年代雷办证时还与戴文之及王梅共同生活。
戴文之质证意见同一审，对新证据的质证意见为：证据一，对其真实性无异议，证明目的有异议，与本案没有直接的关联性，代雷办理产权证书的材料是虚假的，代雷提交的材料已经失去了法律效力，不能作为证据提交法庭；证据二，戴文之与王梅离婚的时间是在买卖房屋之前，马杰莉与代雷签订房屋买卖协议的时候，戴文之与王梅已经离婚，已经不是同一家庭的家庭成员了，该离婚协议上，已经明确戴文之与王梅结婚的时间是2010年的3月，建设工程规划许可证是1995年的8月，土地使用证是1994年10月，是在戴文之与王梅结婚前就有了，故此，离婚协议书中没有提及案涉房产，另外，该处房产戴文之知道其没有办理房产证，也没有在离婚协议书中提及。
代雷的质证意见同戴文之的质证意见。
代雷一审二审均无证据出示。
经庭审举证质证，本院对新证据的认证意见如下：对戴文之举证的户口本的真实性予以认定，对其证明目的不予认定。对马杰莉新证据一、证据二，因其符合生活常理，且具有真实性、合法性以及与本案的关联性，故对其证明目的予以认定。
经审查，一审法院对双方当事人提供的证据认证意见符合法律规定，本院予以认定。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明：2008年5月20日，利辛县房地产管理局根据代雷申请，将涉案房屋的房产证办理到代雷名下，当时代雷系成年人，与其父戴文之及其母王梅共同生活。
根据双方当事人的陈述及本案查明的事实，本院归纳本案争议焦点为：一审认定两被上诉人签订的房屋买卖协议有效是否正确？
本院认为：2012年5月25日，代雷与马杰莉自愿签订《房屋买卖协议》。当时，代雷为该房屋登记的所有人，且实际占有使用该房屋，持有该房屋的房地产权证，由于房屋产权证书的公示作用，马杰莉有理由相信涉案房屋产权属于代雷。后卖方收到了购房款43万元，房屋也随之交付马杰莉使用，因此，双方签订《房屋买卖协议》应为有效合同，故对戴文之的上诉理由不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人戴文之负担。
本判决为终审判决。
审判长 佘朝霞
审判员 朱晓非
审判员 彭 亮
二〇一六年四月十二日
书记员 王 琪
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。