德阳市旌阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）旌民初字第2303号
原告四川省银泰商业有限公司。
法定代表人周习海。
委托代理人陈小甫、胡滨，四川胡杨律师事务所律师。
被告唐小林。
被告李艳。
二被告共同委托代理人唐大金。
原告四川省银泰商业有限公司（以下简称银泰公司）与被告唐小林、李艳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员代秀荣适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告银泰公司的委托代理人陈小甫，被告李艳及被告唐小林、李艳共同委托的代理人唐大金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银泰公司诉称，2011年3月9日，彭涛与被告唐小林签订了《房屋租赁合同》，合同约定：第一条，乙方（唐小林）自愿承租文庙广场商业住宅楼2幢2层4号面积367.34平方米的门面租给乙方使用。第二条，租期为2011年3月9日至2013年5月8日。租金从2010年11月8日至2011年5月8日交租金35000元，2011年5月8日至2013年5月8日每年交租金77000元。第四条、乙方每半年向甲方交纳租金，租金提前15天内交清。第六条、违约责任：乙方如未按期限交付租金，除仍应及时如数补交外，应支付违约金5000元。合同签订后，被告唐小林、李燕对该房屋进行装修后并取名“文峰茶楼”并进行营业。位于市区文庙广场1号2栋2-4号房屋实际所有人为彭涛、黄刚共同购买，房产证登记权人为黄刚。2012年5月17日彭涛、黄刚与原告银泰公司签订了《房屋买卖合同》，将该房屋出售给了原告银泰公司，同时约定2012年5月17日后至2013年5月8日期间租金由原告银泰公司收取。双方于2012年7月2日办理过户登记，现该房屋所有人为原告银泰公司。2012年10月，原告银泰公司向被告廖小林、李燕发出通知，告知该房屋已由原产权人出售给原告银泰公司，并要求被告廖小林、李燕按照原合同约定向原告银泰公司支付租金。被告李燕于2012年11月27日向原告银泰公司交付了租金38500元。但2012年11月8日至2013年5月8日期间房屋租金38500元被告至今未付，而原租赁合同已于2013年5月8日到期，原告银泰公司要求被告交还房屋，但被告拒不交还。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告交还位于德阳市区文庙广场1号2栋2-4号房屋给原告；2.判令被告支付原告2012年11月8日至2013年5月8日期间房屋租金38500元；3.判令被告向原告支付2013年5月9日至被告交还房屋之日期间的房屋占用费（按每月6416.67元计算，截止2014年5月8日为止共计83417元）；4、判令被告支付违约金5000元；5.本案诉讼费用由被告承担。
被告唐小林、李艳共同辩称，2012年10月9日原告向答辩人发出的《通知》上虽载明合同到期不再续租，收回自用，但该通知形成于租期届满前7个多月，这只是原告对涉案房屋用途提前做了一个“计划”，并将该“计划”告知了答辩人，但“计划”不等于“实施”，该通知不能视为解除合同的通知，原告并未履行解除合同的告知义务。且约定的租赁期限届满后，答辩人继续使用涉案房屋，原告没有提出异议，答辩人至今未收到原告解除合同的通知，因而答辩人继续使用房屋的行为应是不定期租赁，不是非法占用，原告要求答辩人腾退房屋的行为无法律依据，答辩人不应支付房屋占用费。本案争议的租金包括两部分：2012年5月8日至2012年11月7日的租金债权人为原房东彭涛，且彭涛自动放弃了该笔租金；2012年11月8日到2013年5月8日的租金债权人为原告，答辩人已于2012年11月27日向原告支付了该笔租金。综上，原告要求答辩人向其支付租金的诉请无事实和法律依据。原告要求被告支付违约金无任何依据，应依法驳回其诉请。
经审理查明，2011年3月9日，唐小林与彭涛签订《房屋租赁合同》，约定唐小林承租彭涛所有的位于文庙广场商业住宅楼2幢2层4号房屋（面积367.34㎡），租期为从2011年3月9日至2013年5月8日，2011年5月8日至2013年5月8日期间的租金为每年77000元，每半年交纳一次。另在租用期间内所发生的水、电、物业管理费、各项税费等由承租方承担。合同签订后，李艳与唐小林将该房屋用于经营德阳市区文峰茶楼文庙店（以下简称文峰茶楼）。李艳玉唐小林原系夫妻关系，2012年4月1日，李艳与唐小林离婚，该茶楼由李艳个人经营。
另查明，上述房屋原产权登记权人为黄刚，实际为彭涛、黄刚共有。2012年5月17日，彭涛、黄刚二人与原告银泰公司签订《房屋买卖合同》，将该房屋出售给原告银泰公司，并于2012年7月2日双方办理了过户登记。后原告银泰公司于2012年11月15日向被告送达了书面通知，载明：“你承租的位于德阳市文庙广场1号2栋2-4号营业用房已于2012年5月17日由原产权人黄刚转让给我公司，我公司对该商铺拥有合法的所有权。根据相关法律规定，2012年5月17日开始，你与黄刚签订的租赁合同由我公司承继，该合同产生的权利和义务由我公司享有并承担，因此你应按照原合同约定向我公司支付租金，请你于2012年10月15日之前将2012年5月8日至2012年11月7日租金38500元支付至我公司；2012年11月8日至2013年5月8日的租金38500元请于2012年10月24日之前支付至我公司。缴款地址：四川省德阳市文庙广场1号2单元16层1号四川省银泰商业有限公司财务部。另外，根据原租赁合同的约定，该营业用房租期将于2013年5月8日到期，我公司将不再与你续租，收回自用，望你提前做好相应工作，以便租期届满时顺利交接。”该《通知》于2012年11月15日送达，上有彭涛、黄刚签“此情况属实”字样并签名捺印。2012年11月27日，李艳通过转账方式向原告银泰公司支付房租38500元，后再未向原告银泰公司支付房租。2013年5月8日后，李艳一直占有使用该房屋。截止本案庭审结束，李艳仍未向原告银泰公司腾退。2013年10月31日，原告将涉诉房屋停水停电。截止本案庭审结束，上述房屋仍未恢复供电。
另查明，原告起诉状、《通知》、《公证书》等材料中的李燕均系笔误，应为李艳。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《通知》、《公证书》等证据予以证实。
本院认为，关于本案的争议焦点，本院作如下评判：
1.关于租赁期限届满后，被告继续占有使用诉争房屋的性质问题。本院认为，被告承租的房屋在所有权发生变更后，基于买卖不破租赁原则，原《房屋租赁合同》对原告银泰公司与被告唐小林、李艳仍具有约束力，即双方之间形成了房屋租赁关系。在租赁期间，被告基于该租赁关系对承租房屋享有占有、使用、收益的权利。但在2013年5月8日租期届满后，被告的上述权利因合同终止而丧失，其应及时返还租赁房屋，该房屋占有、使用、收益、处分的权利应归房屋所有权人原告银泰公司享有。因原告银泰公司在租期届满前已书面通知原告不再续租，收回自用，并且要求被告届时腾退房屋，双方未就诉争房屋的续租事宜达成一致，故被告辩称租期届满后原告对其继续使用房屋未提异议即视为双方存在不定期租赁关系的意见不能成立。综上，2013年5月8日后，对原告银泰公司而言，被告继续占用涉诉房屋属无权占有，故原告主张被告腾退房屋之诉请成立，本院予以支持。
2.关于原告主张的租金问题。首先，关于原房主是否放弃2012年5月8日至2012年11月7日的租金，庭审中，被告唐小林、李艳表示其未支付上述时间段的租金，系因原房主彭涛自动放弃了该时间段的租金，本院认为，被告唐小林、李艳未提供相应的证据证明其主张，且原房主彭涛、黄刚在原告于2012年11月15日向被告送达的通知中签字确认由原告收取该时间段的租金，故被告的抗辩不成立，本院不予支持。其次，根据原房主彭涛、黄刚的“此情况属实”签字，可以认定原告与彭涛、黄刚对诉争房屋的2012年5月8日至2012年11月7日时段中属于彭涛、黄刚的租金债权转让给原告达成合意，该债权转让不存在《中华人民共和国合同法》第七十九条规定的不得转让之情形，其转让行为合法有效。第三，关于2012年11月27日被告李艳支付的38500元是支付哪一时间段的租金，原告银泰公司认为该款系支付2012年5月8日至2012年11月7日的租金，被告唐小林、李艳认为该款系支付2012年11月8日至2013年5月8日的租金。本院认为，按照《租赁合同》的约定，被告唐小林每半年应支付一次租金、租金应提前15日交清。按照上述约定，2012年11月27日前，被告唐小林、李艳已欠付原告银泰公司两笔租金，即2012年5月8日至2012年11月7日的租金和2012年11月8日至2013年5月8日的租金，按照一般人的理解及合同的适当履行原则，因同一租赁关系先后欠付两笔租金的情况下，承租人支付的租金不足以抵偿两笔租金时，视为先行支付前一笔租金更为合理。故本院认定2012年11月27日被告李艳支付的38500元应为支付2012年5月8日至2012年11月7日的租金，被告唐小林、李艳未支付2012年11月8日至2013年5月8日的租金。综上，原告主张被告支付2012年11月8日至2013年5月8日租金38500元的请求成立，本院予以支持。
3.关于原告主张的房屋占用费问题。双方的《租赁合同》已于2013年5月8日期限届满，被告继续占用房屋，拒不返还的行为构成非法占用租赁物，应当支付占有使用费。2013年5月9日至2013年10月30日，被告唐小林、李艳按照原租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，即210.96元／天（77000元÷365天）。2013年10月31日原告银泰公司将涉诉房屋停水停电至今，导致该房屋的使用功能受限，如再参照原租赁合同租金标准计算占有使用费对被告而言显失公平，但原告停水停电的起因是被告唐小林、李艳非法占用涉诉房屋且未支付任何费用，二被告的过错行为给原告银泰公司造成了损失，本院认为，从2013年10月31日起，参照原租金一半的标准计算占有使用费为宜，计105.48元／天，应计算房屋实际交还之日止。
4.关于被告唐小林、李艳是否应承担5000元违约金问题。本院认为，《房屋租赁合同》第六条第一款明确约定：“乙方（唐小林）如未按期交付租金，除仍应及时如数补交外，应支付违约金5000元”。原告银泰公司从彭涛、黄刚购买涉诉房屋后，承继了彭涛与唐小林之间租赁关系，上述《房屋租赁合同》对本案原被告均有约束力，因此，被告唐小林、李艳至今仍欠付2012年11月8日至2013年5月8日的租金，其行为已违反了《房屋租赁合同》第六条第一款的约定，应承担相应的违约责任，因此，被告唐小林、李艳应向原告银泰公司支付违约金5000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第九十一条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告唐小林、李艳于本判决生效之日起十五日内向原告四川省银泰商业有限公司交还位于德阳市文庙广场1号2栋2-4号房屋；
二、被告唐小林、李艳于本判决生效之日起十日内向原告四川省银泰商业有限公司支付2012年11月8日至2013年5月8日的租金38500元；
三、被告唐小林、李艳于本判决生效之日起十日内向原告四川省银泰商业有限公司支付2013年5月9日起至房屋实际交还之日止的占有使用费（2013年5月9日至2013年10月30日按210.96元／天计算，2013年10月31日起至房屋实际交还之日止按105.48元／天计算）；。
四、被告唐小林、李艳于本判决生效之日起十日内向原告四川省银泰商业有限公司支付违约金5000元；
五、驳回原告四川省银泰商业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半征收案件受理费1420元，由被告唐小林、被告李艳共同负担（此款原告四川省银泰商业有限公司已垫付，被告唐小林、李艳应在本判决生效之日起十日内向原告四川省银泰商业有限公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
代理审判员 代秀荣
二〇一四年十二月八日
书 记 员 罗 虎