福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第1653号
上诉人（原告被告）：福建金绿置业发展有限公司，登记住所地漳浦县绥安镇朝阳路，现住所地漳浦县绥安镇和康大道东侧麦市街东段南侧。
法定代表人；叶锦江，总经理。
委托代理人：赖洪德，福建天翼律师事务所律师。
委托代理人：林丽琴，福建天翼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄小洪，男，1977年12月20日出生，汉族，住漳浦县。
委托代理人：钟溪鹏，福建悦华律师事务所律师。
原审第三人：中国银行股份有限公司漳浦支行，住所地漳浦县绥安镇朝阳路9号。
代表人：陈如光，行长。
委托代理人：王跃华，男，中国银行漳浦支行职员，住漳浦县。
上诉人福建金绿置业发展有限公司（以下简称“金绿公司”）因与被上诉人黄小洪，原审第三人中国银行股份有限公司漳浦支行（以下简称“中国银行漳浦支行”）商品房销售合同纠纷一案，不服漳浦县人民法院（2015）浦民初字第2114号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人金绿公司的委托代理人赖洪德，被上诉人黄小洪的委托代理人钟溪鹏，原审第三人中国银行漳浦支行的委托代理人王跃华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：2013年6月13日，黄小洪与金绿公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：35××××807）及《合同补充协议》，由黄小洪向金绿公司购买址在漳浦县绥安镇和康大道东侧丽舍森邻12号楼××号商品房一套，建筑面积136.3平方米，每平方米单价为5950元，总价款人民币810985元。该合同采用福建省建设厅监制的2007版商品房买卖合同示范文本，在《商品房买卖合同说明》第五条规定，对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。在【】中选择内容，以划√方式选择；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。双方签订《商品房买卖合同》相关条款如下：
关于买受人逾期付款的违约责任。《商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额：采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、祥见附件六补充协议第五条。
关于交付条件与期限。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接受，出卖人支付买受人（人民币）×元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、祥见附件补充协议第四条第3点。
关于出卖人逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人适用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一点五（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。2、买受人有权解除合同的，应在可行使解除权起三天内书面通知出卖人，如未按期通知，出卖人可选择视买受人继续履行合同或视作买受人已解除合同。
合同签订后，黄小洪按约于2013年6月13日向金绿公司支付首期购房款人民币315985元，2013年9月17日向中国银行漳浦支行按揭贷款（月利率为0.67465%）支付其余购房款人民币495000元，共支付全部购房款810985元。黄小洪还因购房于2013年6月13日支付契税等22388元，办理抵押税金240元，于2013年6月18日支付保费3215元，共支付其他费用25843元。2013年12月30日交付房屋期限到后，金绿公司未能按约交房。2014年5月22日，购房户李永发等委托福建志远律师事务所律师就金绿公司逾期交房等争议向金绿公司递交《律师函》，要求金绿公司于五个工作日内与购房户李永发联系协商解决。金绿公司对此没有给予回复。2014年10月间，黄小洪认为金绿公司已逾期交房时间较长，合同已没有必要继续履行，决定解除双方签订的《商品房买卖合同》，由委托代理人吴两龙向金绿公司送达《解除合同通知书》，该《解除合同通知书》于2014年10月10日由金绿公司职员林某签收。2014年10月14日，黄小洪委托代理人吴两龙又重复向金绿公司公证邮寄《解除合同通知书》。
原审判决认为：黄小洪与金绿公司签订《商品房买卖合同》属双方自愿，内容不违反法律强制性规定，属合法有效合同，双方均应遵照履行。合同采用由福建省建设厅监制的2007年版的合同文本，第九条是关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，从合同的内容及结构分析，当出卖人未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用时，有两种处理方式，第一种处理方式是合同文本的提示性条款、按逾期时间分别处理，在此基础上双方当事人约定按逾期时间在90日内或超过90日二种情况的违约金比率、合同解除的条件，但又约定按第二种方式处理（当第一种方式没被采用时，其内容的空格没有按合同说明打叉×）；第二种处理方式是买受人有权解除合同时解除权行使规定，但是没有约定合同解除的条件。合同由此产生歧义，黄小洪、金绿公司对此有不同的解释。第2种处理方式的条款内容系由金绿公司提供并多次在商品房买卖合同中重复使用，属于格式条款，因此，对于有歧义的条款应当按照通常的理解及有利于接受格式条款的一方解释。即，该条款确认“买受人有权解除合同的，应在可行使解除权起三天内书面通知出卖人，如未按期通知，出卖人可选择视买受人继续履行合同或视作买受人已解除合同”，按照此条款约定，当出卖人金绿公司逾期交房超过九十天后的三天内金绿公司有权解除合同，当逾期交房九十三天后，金绿公司不仅无需承担违约责任，而且可以根据市场行情等情况，选择继续履行合同或者解除合同，把守约方与违约方的权利义务完全颠倒。该条款本质上加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除出卖人责任，且与前一条款内容冲突，黄小洪有权选择按前一条款履行。黄小洪在多次要求与金绿公司协商逾期交房违约责任无果后，认为合同已无继续履行的必要，于2014年10月10日向金绿公司送达《解除合同通知书》，符合合同约定的逾期超过九十天买受人有权解除的条件，合同于通知到达之日起解除。黄小洪请求确认双方签订的《商品房买卖合同》已解除有事实和法律依据，应予支持。金绿公司提出黄小洪未按约定在三天内通知出卖人解除合同，金绿公司视其为继续履行合同的辩解意见，如上所述，不予采纳。合同解除后，黄小洪有权要求金绿公司返还购房款810985元、支付违约金8109.85元并赔偿相关损失，黄小洪的损失有因履行合同支付的保费、契税、抵押税金等25843元及已支付购房款利息损失。金绿公司辩解其未收到黄小洪的《解除合同通知书》、双方的合同没有解除，缺乏事实和法律依据，不予采纳。中国银行漳浦支行经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决：一、确认原告黄小洪与被告福建金绿置业发展有限公司于2013年6月13日签订的合同编号为35××××807的《商品房买卖合同》于2014年10月10日解除。二、被告福建金绿置业发展有限公司应于本判决生效后15日内返还原告黄小洪购房款810985元，并赔偿原告黄小洪从被告收取购房款之日起至被告还清购房款之日止的利息损失（利率按原告黄小洪向第三人中国银行股份有限公司漳浦支行贷款的月利率0.67465%计算、其中购房款315985元从2013年6月13日起计息、购房款495000元从2013年9月17日起计息）。
三、被告福建金绿置业发展有限公司应于本判决生效后15日内赔偿原告黄小洪因购房支付税金等损失25843元。四、被告福建金绿置业发展有限公司应于本判决生效后15日内支付原告黄小洪违约金8109.85元。五、驳回原告黄小洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币14224元，减半收取7112元由原告黄小洪负担1980元，被告福建金绿置业发展有限公司负担5132元。
宣判后，原审被告众力公司不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人众力公司上诉称：1、一审法院对《商品房买卖合同》第九条的条款理解有误。一审法院既认定本案《商品房买卖合同》合法有效，又认定该合同第九条第2款属于格式条款且存在加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除出卖人责任情形，两者认定之间自相矛盾，原判据此直接选择该合同第九条第1款约定的方式作为定案依据，于法无据。2、被上诉人已明确选择继续履行《商品房买卖合同》，不得再反悔而解除合同。被上诉人未在合同约定的期限内或通过法定方式提出解除合同，上诉人已视为其继续履行合同。且被上诉人多次明确表示要求继续履行合同。3、上诉人未收到被上诉人发出的《解除合同通知书》，被上诉人也没有证据证明上诉人已收到该通知书。4、一审判决上诉人赔偿退款、赔偿利息损失及赔偿税金等损失、支付违约金等均无依据。5、退一步讲，一审法院仅判决解除《商品房买卖合同》违反法律规定，且不具有可执行性。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人黄小洪答辩称：1、原判对本案《商品房买卖合同》第九条的理解具有正当性。首先，上诉人不按（2007版】《商品房买卖合同》示范文本的《商品房买卖合同说明》第5条规定进行规范性操作，存在部分合同内容模棱两可；其次，上诉人对合同部分内容尤其是在出卖人逾期交房的违约责任方面进行不合理设置，加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除出卖人责任，显然违背“公平合理、诚实守信”原则，于法无据。2、上诉人诉称第2、3点的上诉理由，缺乏事实和法律依据，应予驳回。被上诉人从不存在选择继续履行本案《商品房买卖合同》的事实，更不存在发《律师函》明确表继续履行合同的事实。被上诉人在上诉人已逾期未能按约交房且经多次向上诉人催告交房无果的情况下，遂两次向上诉人公证邮寄《解除合同通知书》，为此，被上诉人解除合同程序合法完整，送达上诉人的《解除合同通知书》合法有效。3、上诉人诉称第4、5点的上诉理由，同样亦是于法无据。被上诉人因履行本案《商品房买卖合同》而支付上诉人的购房款及相关费用，上述费用的支付和经济损失系由于上诉人的严重违约行为所造成，具有因果关系，原审据此作出的判决并无不当。上诉人诉称本案不具有可执行性的理由不能成立。综上，原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。
本院查明，各方当事人对一审判决查明认定的事实，除黄小洪因购房而支付其他费用共计25843元、金绿公司对购房户李永发等发出的《律师函》没有回复及黄小洪公证邮寄《解除合同通知书》外有争议，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
另查明，上诉人认为原判认定被上诉人因购房而支付其他费用共计25843元的事实，缺乏依据。经查，上诉人对真实性予以确认的《签合同流传单》及《收款收据》中均载明收到黄小洪契税等22388元、抵押税金240元、保费3215元，故原判据此作出上述事实的认定正确，上诉人对该事实的异议不能成立。上诉人主张其对购房户李永发等发出的《律师函》是有作出回复，对此，上诉人在二审中未能提供证据予以证明，故上诉人对此事实的异议，缺乏证据。另上诉人提出被上诉人公证邮寄《解除合同通知书》，我方并未收到该《解除合同通知书》，并对公证书的真实性有异议。况且被上诉人的意思是要继续履行合同，而非要解除合同。经审查，上诉人在一审庭审中陈述对公证书的真实性无异议，认为被上诉人无法证明向其送达相应的解除合同通知书。上诉人对此主张未能提供证据对抗被上诉人举证的《解除合同通知书》及《邮件回执单》，故上诉人对上述事实的异议不予采纳。
本院认为，上诉人金绿公司与被上诉人黄小洪签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规效力性强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。签约后，黄小洪依约向金绿公司支付全部购房款810985元，金绿公司未依约如期交付讼涉商品房，已构成违约。双方对逾期交房的违约责任选择了本案合同第九条第2项约定，“买受人有权解除合同的，应在可行使解除权起三天内书面通知出卖人，如未按期通知，出卖人可选择视买受人继续履行合同或视作买受人已解除合同。”该条款约定买受人有权解除合同时解除权行使的规定，但未约定合同解除权行使期限。首先，解除权行使期限属于除斥期间，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定及本案合同第九条的约定，应当以解除权人知道或者应当知道解除事由之日作为期间的起算点。本案中，黄小洪对金绿公司是否逾期交房超过90天的判断，取决于其对《商品房买卖合同》第八条及合同补充协议第四条履约事实的掌握，即其必须结合约定交房时间和约定顺延交房情形出现的具体天数才能确立明确结论，而后者的实际情况客观上由金绿公司一方掌握，在金绿公司未予告知的情况下，黄小洪不知道也不应当知道解除事由何时出现，故本案无法认定约定解除权行使期限的起算点。其次，本案中，黄小洪在未掌握金绿公司依约顺延交房具体天数的情况下，通过自主判断，于2014年10月10日向金绿公司发出《解除合同通知书》，与金绿公司实际逾期交房情况客观上一致。据以上两点，原判认定黄小洪于2014年10月10日发出通知到达之日起解除正确。本案合同解除后，黄小洪有权要求金绿公司返还购房款810985元、支付违约金8109.85元并赔偿黄小洪因履行合同而支付的保费、契税、抵押税金等25843元及已支付购房款利息损失，故金绿公司上诉认为原判由其退款、赔偿损失或支付违约金等均无依据的理由，不能成立，不予采纳。金绿公司上诉提出原判对本案合同第九条的条款理解有误。依据《中华人民共和国合同法》第三十九第二款、第四十条及第四十一条规定，本案合同第九条款属于格式条款。依据此条款约定，将守约方黄小洪与违约方金绿公司的权利义务完全颠倒，本质上加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除出卖人责任，且与前一条款内容冲突，黄小洪有权选择按前一条款履行，原判对此认定并无不当，上诉人该上诉理由不能成立，不予支持。金绿公司上诉主张其未收到黄小洪的《解除通知书》，双方的合同并未解除的理由，如上所述，不予采信。综上，上诉人上诉理由均不能成立，应予驳回。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币14224元，由上诉人福建金绿置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 花 絮
审判员 翁艺晖
审判员 李 凌
二〇一五年十一月五日
书记员 卢 杰
附本判决适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。