江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宜中民一终字第95号上诉人（原审被告）胡小燕，女，1975年8月26日出生，汉族，袁州区人，下岗职工，住袁州区，上诉人（原审第三人）胡中华，男，1949年1月11日出生，汉族，袁州区人，退休职工，系胡小燕之父，住袁州区，上述两上诉人的委托代理人熊福荣，宜春市赣西法律服务所法律工作者。特别授权。被上诉人（原审原告）刘晓光，男，1970年2月8日出生，汉族，宜春市袁州区人，无业，住宜春市，委托代理人刘程，男，1945年1月15日生，汉族，住宜春市袁州区，系刘晓光之父。被上诉人（原审第三人）宜春市六建房地产开发有限公司，住所地宜春北路环城西路**。法定代表人谢辉，该公司总经理。委托代理人赵勇兵，男，1969年7月25日生，汉族，该公司副总经理，委托代理人熊辉林，江西甘雨律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审第三人）宜春市宜阳新区官园街道官园社区居委会。负责人汪义学，该居民委员会主任。委托代理人张炜，江西四强律师事务所律师。一般代理。上诉人胡小燕、胡中华为与被上诉人刘晓光、宜春市六建房地产开发有限公司（以下简称市六建公司）、宜春市宜阳新区官园街道官园社区居民委员（以下简称官园社区）排除妨碍纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院(2011)袁民一初字第636号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2000年6月13目，官园社区(原为宜春市春台乡官园村村民委员会)与市六建公司签订了一份《建筑工程代开发合同》，官园社区同意将自有所属土地坐落于宜春市××区××街道××社区文体路北侧（现为宜春市××区××）地）地号为**，用于开发两幢商品房委托市六建公司进行代开发，合同约定由市六建公司负责官园社区自属土地即原十运路东段，安居菜市场斜对面(现为宜春市袁州区文体路68号)两栋房屋的整体开发(前面临街一幢为综合楼，后面一幢为宿舍楼)面积共约4500M，总投资约150万元；市六建公司将两幢房屋分别发包给郭方瑞(承建综合楼为一号楼)和胡中华(承建宿舍楼为二号楼)进行承建施工；两幢房屋共36套商品房(2002年竣工)。2002年4月8日，胡小燕与市六建公司签订了一份《购房合同》，将2号宿舍楼一单元201室(即现诉争议房屋)以单价510元／㎡，杂物间以280元／㎡，计房屋总价72083.9元，卖给胡小燕，并约定自本合同签订之日付清全部购房款72083.9元，并向原审法院提交2002年4月8日由市六建公司开出的编号为0000938＃(计币72083．9元)购房款收据，但实际未交纳。此后，市六建公司、官园社区一直未办理该两幢房屋共36套购房户的房屋产权证；为此购房户集体向市有关部门反映情况，要求办理房屋产权证。2009年9月19日，宜阳新区官园街道组织市六建公司、官园社区和两位承建房屋施工方胡中华和郭方瑞进行核算，经过三方核算，官园社区对市六建公司和承建房屋施工方胡中华、郭方瑞共出卖房屋32套认可同意抵其建筑工程款，但对市六建公司出卖给胡小燕的《购房合同》不予认可,其原因是胡中华已用建筑工程款帮其儿子胡小军抵扣了一套住房，胡中华的建筑工程款不够购买第二套房屋，官园社区不同意，亦不认可市六建公司与胡小燕的《购房合同》。尔后，刘晓光与官园社区签订《售房合同》，将宜春市文体路68号2栋1单元201室卖给刘晓光，刘晓光预付购房款50000元(收据编号0000207#)。2009年12月22日，该36户购房户签名委托官园街道办事处工作人员邓波为其办理房产证，同月25日宜春市房地产管理局为刘晓光办理了房屋产权证登记手续，并取得2号宿舍楼一单元201室的房权证，房权证号为宜房权证宜字第**，此后刘晓光一直未得到该房屋，为此向法院提起诉讼。另查明，胡中华是2号楼的承建方，是胡小燕之父，胡小军系胡中华之子。2009年8月5日胡小燕以转账形式将60000元现金转入市六建公司帐户上(该款已于2011年11月14日，市六建公司退回胡小燕账户上)。2002年房屋竣工后，胡中华尚欠丁某泥工工资款，丁某找到官园社区解决此事，官园社区便指派他居住在诉争房内，用以抵扣泥工工资，直至2009年三方进行建筑工程款结算前夕，胡中华将丁某赶走，胡小燕、胡中华搬进该房屋居住至今。该小区土地所有权归属官园社区所有，市六建公司实为挂靠公司，市六建公司收取官园社区管理费20000元，2009年6年29日宜春市袁州区工商行政管理局以市六建公司出借营业执照牟利为由对该公司处以20000元罚款，市六建公司于2009年7月7日缴纳了该罚款。原审法院认为，刘晓光与官园社区签订了《售房合同》，并经房地产管理部门依法登记，取得了宜春市文体路68号2栋1单元201室房屋所有权，因此刘晓光对该房屋具有所有权及物权请求权，所有权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。胡小燕占有属于刘晓光的房屋侵犯了刘晓光对该房屋的占有、使用权，故对刘晓光要求胡小燕搬出该房屋的诉讼请求，予以支持。胡小燕辩称市六建公司与其对该涉诉房屋签订了《购房合同》，并且管理多年，该房屋应归胡小燕所有，因该小区土地所有权归属官园社区所有，官园社区对该小区商品房买卖有决定权，因签订合同时胡小燕实际未交房款，该合同未得到官园社区认可。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。胡小燕对该房屋未经房管部门依法登记，故对胡小燕该抗辩理由不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条第(一)、(二)项，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条，第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：限胡小燕、胡中华于判决生效之日起三十日内搬出宜春市文体路68号2栋1单元201室。案件受理费100元，由胡小燕承担。上诉人胡小燕、胡中华不服上述判决，向本院提出上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，改判被上诉人刘晓光违法取得的房产证无效，上诉人签订的合同依法有效，或发回重审。理由：1、一审法院认定的事实错误，事实是被上诉人市六建公司、官园社区瞒着将上诉人将胡小燕已买9年的房子卖给刘晓光。2、2002年2月8日刘晓光和官园社区签订的购房合同及收款收据系事后伪造的，且官园社区不具备开发和销售商品房资格，该合同应属无效合同。同时一审法院袒护被上诉人而置上诉人在一审庭审中提出的对2002年2月8日刘晓光与官园社区签订的购房合同和收款收据进行书写时间的司法鉴定申请于不顾。3、一审法院违反审判程序和证据规则，侵犯了上诉人的合法权益。被上诉人刘晓光答辩称：我购买的房子是原是官园街道官园村开发的房子，双方自愿达成协议，并且已办理了房产证，合法取得了房屋所有权。被上诉人市六建公司答辩称：1、上诉人指责市六建公司一房二卖没有依据。胡中华是本案其中一幢房屋的实际施工人，做完后官园社区只同意一套房子抵工程款（登记在胡中华儿子胡小军名下），市六建公司一分钱也没得到。2、与胡小燕购房合同的生效条件未满足，是未生效的合同。3、本案是排除妨害纠纷，上诉人没有反诉也没有另行起诉。被上诉人官园社区答辩称：1、官园社区对争议房屋所属小区拥有土地所有权，而不是市六建公司，市六建公司不可能一房二卖，即使市六建公司与胡小燕签订了购房合同，也没有征得房屋所有权人认可。2、刘晓光与官园社区签订的售房合同合法有效，且经房管局依法登记，刘晓光具有房屋的所有权,本案是刘晓光提出的排除妨碍民事诉讼，如果要判决撤销合法的房产登记需要进行相关行政诉讼。3、上诉人认为被上诉人之间恶意串通的行为纯属个人推断。根据双方的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点是：1、刘晓光是否为文体路68号2洞1单元201室房屋的合法所有权人；2、原审程序是否合法。经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。刘晓光与官园社区签订房屋买卖合同，双方按合同履行了合同义务，涉案房产已登记在被上诉人刘晓光的名下，刘晓光依法取得房屋的所有权，上诉人胡小燕现占有该房屋违反法律的规定，侵犯了被上诉人刘晓光的合法权益，刘晓光作为房屋所有权人，有权排除他人对其房屋所有权的妨害。上诉人胡小燕、胡中华上诉请求确认刘晓光与官园社区称原审程序违法及被上诉人之间恶意串通刘晓光与官园社区签订的商品房买卖合同应属无效合同、刘晓光违法取得房屋产权证的上诉理由，没有证据证明，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人胡小燕、胡中华承担。本判决为终审判决。审 判 长  龚文阁审 判 员  周传华代理审判员  龙 琴二〇一四年七月三十日书 记 员  卢建艳