安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖05民终387号
上诉人（原审被告）：王巍。
委托代理人：石德全，安徽铭心律师事务所律师。
委托代理人：石梦菊，安徽铭心律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：丁骏。
委托代理人：丁俊韬，安徽明博律师事务所律师。
委托代理人：杨鑑，安徽明博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马鞍山市鸿大建材有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区大北庄9-1#楼。
法定代表人：张娟，该公司经理。
委托代表人：许佑硕，该公司员工。
原审被告：王艳。
上诉人王巍、丁骏因与被上诉人马鞍山市鸿大建材有限责任公司（以下简称鸿大建材公司）、原审被告王艳房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2015）花民一初字第02728号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
鸿大建材公司在原审诉称：其与王巍于2014年6月13日签订了一份承租合同，该合同约定：鸿大建材公司将坐落在本市花山区大北庄9-1栋（房屋产权证地址为花山区湖东中路1476号）门面房南面半间出租给王巍用于经商，合同期限自2014年6月13日至2016年6月13日止，年租金350000元，租金按季支付，第1-3季度每季度支付90000元，第4季度支付80000元。同时约定若出现转租、未适时支付租金等情形，鸿大建材公司有权终止合同。合同签订后，鸿大建材公司依约履行了义务，但王巍未适时支付租金。另，目前涉案房屋实际使用人是丁骏和王艳。为维护其合法权益，现诉至法院，要求：一、解除鸿大建材与王巍之间的租赁合同，并判决丁骏、王艳立即腾让房屋；二、判决王巍、丁骏、王艳支付房屋租金350000元（2014年6月13日至2015年6月13日），并按照年35万的租金标准支付自2015年6月13日至实际交付房屋之日止的租金。
原审查明：鸿大建材公司系涉诉房屋所有人。2014年6月13日，鸿大建材公司与王巍签订租赁合同，约定鸿大建材公司将涉诉房屋租赁给王巍使用，租赁期间自2014年6月13日至2016年6月13日，年租金350000元。双方还约定租赁期间如王巍未适时足额支付租金等，鸿大建材公司有权终止合同。王巍自合同签订后从未向鸿大建材公司支付过租金。
原审另查明：丁骏自2014年6月13日从案外人陈忠鸿处承租涉诉房屋，后又将其中一部分转租给王艳使用，涉案房屋目前由丁骏和王艳使用。
原审认为：鸿大建材公司与王巍签订的《承租合同》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。王巍未经鸿大建材公司同意擅自将房屋转租给他人且未按时支付租金，违反了合同约定及法律规定，鸿大建材公司诉请解除其与王巍之间的租赁合同，并要求王巍腾出房屋于法有据，原审法院予以准许。因合同期间内王巍未按照合同约定向鸿大建材公司支付租赁费，故对鸿大建材公司向王巍主张租赁费的请求，原审法院予以支持。鸿大建材公司要求丁骏、王艳支付租金，因双方并不存在合同关系，故不予支持。关于鸿大建材公司要求丁骏、王艳腾出房屋的诉请，丁骏、王艳辩称，其从案外人陈忠鸿处租得该房屋，并向法院提交了案外人陈忠鸿与王巍于2013年12月1日签订的《租赁合同》。原审认为，根据庭审查明的情况，该份租赁合同系由陈忠鸿与王巍签订，并未加盖鸿大建材公司的印章，陈忠鸿亦未将租房押金交至鸿大建材公司，故不能认定陈忠鸿和鸿大建材公司之间存在房屋租赁关系，鸿大建材公司作为涉诉房屋所有人要求丁骏、王艳腾出房屋于法有据，原审法院亦予以支持。王巍经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃本案的抗辩权。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二四十条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2015年12月3日判决如下：一、解除原告马鞍山市鸿大建材有限责任公司与被告王巍于2014年6月13日签订的房屋租赁合同。二、被告王巍、丁骏、王艳于本判决生效之日起十日内迁出诉争房屋，并将房屋返还原告马鞍山市鸿大建材有限责任公司。三、被告王巍于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山市鸿大建材有限责任公司欠付租金350000元，并按每年350000元的标准，支付自2014年6月14日起至返还房屋之日的房屋使用费。四、驳回原告马鞍山市鸿大建材有限责任公司其他诉讼请求。一审案件受理费6550元，由王巍、丁骏、王艳负担。
王巍上诉称：其与案外人陈忠鸿于2013年12月1日签订《承租合同》时系鸿大建材公司的法定代表人，其签订合同行为是代表鸿大建材公司的职务行为，而其于2014年6月13日与鸿大建材公司签订的《租赁合同》并未实际履行，因此其不承担交付房租的义务。综上，请求二审法院查明事实依法改判支持上诉人王巍的诉请。
丁骏上诉称：王巍与陈忠鸿订立《承租合同》时系鸿大建材公司的法定代表人，王巍在合同上签字认可的行为应当视为代表鸿大建材公司的职务行为，而该合同约定的保证金是否收取及交付何人均与合同效力无关。本案中王巍与陈忠鸿签订合同后，又与鸿大建材公司订立合同，说明王巍与鸿大建材公司存在恶意串通的可能，王巍与陈忠鸿订立的租赁合同合法有效，而丁骏亦是从陈忠鸿处合法转租获得房屋并一直占有使用，鸿大建材公司虽与王巍订立合同却未实际占有房屋，因此丁骏享有的合法占有权利应当受到保护。综上，原审法院事实认定及法律适用均有错误，请二审法院依法改判支持上诉人丁骏的诉请。
针对两上诉人的上诉，鸿大建材公司辩称：王巍与陈忠鸿订立租赁合同的行为是王巍的个人行为，不能代表鸿大建材公司，因此王巍应当按照其与鸿大建材公司所订合同的约定支付相应房租，而丁骏、王艳占用鸿大建材公司的房屋并无合法依据，应当按原审判决限期搬离。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原判。
二审中各方均未提交新证据。
本院对各方当事人在一审中所举证据的认证意见同原审。
二审查明的主要事实与一审一致。
围绕上诉请求范围，综合各方诉辩意见，本案争议焦点为：一、王巍是否应当支付案涉房屋租金；二、丁骏是否有权合法占有案涉房屋。
本院认为：一、王巍与鸿大建材公司于2014年6月13日签订《承租合同》，鸿大公司的法定代表人张娟在合同上签字并加盖鸿大建材公司公章，而王巍作为个人也签字认可，该合同内容及形式均合法有效，王巍应当依约支付房租，其是否实际占有使用该房屋不影响其合同义务的履行，因此原审判令王巍向鸿大建材公司支付房租并无不当。
二、丁骏系从陈忠鸿处转租案涉房屋，其是否有权合法占有案涉房屋取决于陈忠鸿与王巍所订立《承租合同》的效力。本案中，王巍与陈忠鸿订立《承租合同》时系鸿大建材公司的法定代表人，但王巍的签约行为不能视为代表鸿大建材公司的职务行为，其原因有二：其一，合同形式存在一定瑕疵。王巍以个人名义在合同上签字，合同上未能加盖鸿大建材公司公章，出租方虽注明系鸿大建材公司，但却标注王巍个人身份证号码，因此从合同形式上不足以认定王巍是以鸿大建材公司的名义出租案涉房屋，而本案并无证据说明王巍行为属于公司授权或者为公司利益，其行为不满足职务行为关于“以单位名义实施”的要件要求；其二，合同履行情况不能印证职务行为的判断。法定代表人虽依法享有代表权，但并非其所为的任何行为都能认定为职务行为，职务行为认定既要保障公司外第三人合法权益，也需防范法定代表人滥用代表权损害公司利益。本案中，双方在租赁合同中约定一百万元的保证金同时免收租金，陈忠鸿将保证金交付给王巍个人，而租赁合同标的物是鸿大建材公司名下的房屋，这种租赁方式与普通租赁方式存在明显差异，更类似对外借款，因此王巍的行为不是日常的经营行为，对其职务行为的认定应当更加谨慎。王巍以个人名义收取一百万元案涉保证金，而本案中没有证据说明鸿大建材公司因经营需要授权王巍以免租并收取保证金的方式出租公司房屋，而鸿大建材公司也未收到该笔款项，王巍的行为不符合职务行为关于“在单位经营范围或者授权内”的要件要求，因此王巍的签约行为不能认定为代表鸿大建材公司的职务行为，但陈忠鸿可以向王巍个人主张法律责任。案涉房屋系鸿大建材公司名下财产，既然王巍在租赁合同上的签约行为不能代表鸿大建材公司，则陈忠鸿并未合法取得案涉房屋的租赁权，因此丁骏不能依据其与陈忠鸿的转租合同而合法占有案涉房屋，鸿大建材公司作为房屋所有人有权要求丁骏返还房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费13100元，由王巍负担6550元、丁骏负担6550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 婕
代理审判员 司家佳
代理审判员 汪 哲
二〇一六年四月十三日
书 记 员 纪 震
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。