广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终第693号
上诉人（原审被告二）：黄维轩，男，住广东省深圳市罗湖区，身份证号码：×××0538。
委托代理人：陈建安，广东东舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈溧，男，汉族，住广东省惠州市惠城区，身份证号码：×××2570。
委托代理人：孙可琴，广东宝晟律师事务所律师。
委托代理人：刘家峰，广东宝晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告一）：惠州市兴利投资有限公司，住所：惠州市。
法定代表人：张耀明。
原审被告三：惠州市金衡化工科技有限公司，住所：惠州市下角蛤蟆落井地段惠州。
法定代表人：罗千淇。
上诉人黄维轩与被上诉人陈溧、被上诉人惠州市兴利投资有限公司（下称兴利公司）、原审被告惠州市金衡化工科技有限公司（下称金衡公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第2206号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年11月19日，原审原告陈溧向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令解除《商铺租赁合同》；2、判令三被告共同连带向原告返还租赁押金和水电押金共计48000元；3、判令三被告共同连带赔偿原告的装修损失1025061元；4、判令三被告承担全部诉讼费用。
主要事实和理由是：2012年10月8日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于惠城区丰山路77-84号商铺出租给原告经营饮食行业使用，租赁期限从2012年10月8日至2016年11月31日止，每月租金16000元。2012年10月26日，原告向被告支付水电押金8000元，开始筹备商铺装修事宜，原告计划使用租赁商铺经营内蒙古风味酒楼生意。2012年11月2日，原告与惠州市天艺装饰工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同书》，约定原告将租赁商铺的发包给惠州市天艺装饰工程有限公司装修。2012年11月6日，原告按约给被告支付租赁押金40000元。在租赁商铺进行装修的同时，原告向相关职能部门办理经营所需的相关证照。2012年11月8日，惠城区工商行政管理局预先核准原告个体工商户名称为：惠州市惠城区腾格里内蒙古风味酒楼。时至2013年4月底酒楼装修全部完工，经结算确认装修费用共计1025061元，原告于2013年5月30日向惠州市天艺装饰工程有限公司装修付清所有装修款项。2013年5月7日，酒楼消防验收合格，2013年5月10日，酒楼取得餐饮服务许可证，此后酒楼开始试业。但由于被告出租的商铺规划报建为临时建筑，酒楼的营业执照一直未能获得审批。2013年6月13日，惠城区工商行政管理局向原告下达《责令改正通知书》，责令立即停止相关经营活动。无奈原告只好停止经营，酒楼一直歇业至今。在合同签订后，原告已按约向被告支付了2012年11月份和12月份及2013年1月份的租金。在2013年2月份，原告了解租赁商铺是临时建筑，且临时建筑使用期限只剩不足一年时间，之前原告对此完全不知情。原告获悉时已投入大量资金对商铺进行装修，因而原告曾多次就此问题与被告进行协商沟通，要求被告理顺商铺的合法规划报建手续，在办理出营业执照后再交租。被告保证为原告办理到营业执照，并且同意在原告办理好营业执照后才收租。然而时至今日，由于租赁商铺是临时建筑性质，原告仍无法取得营业执照。《商铺租赁合同》约定商铺是作为经营饮食行业使用，被告提供的商铺是临时建筑，剩余的临时建筑使用时间与合同约定的租赁期限相差甚远，无法办理营业执照致使商铺不能合法使用，合同目的无法实现。因此，被告未提供符合合同约定使用目的的商铺构成违约，依法应当赔偿原告的全部经济损失。综上所述，被告的违约行为严重损害了原告利益，为维护原告合法权益，现向贵院提起诉讼，望判如所请。
被告惠州市金衡化工科技有限公司辩称，第一、答辩人与被答辩人未签订房屋租赁合同，与被答辩人不存在房屋租赁合同纠纷，故答辩人作为本案被告的主体资格不适格。第二、在《商铺租赁合同》签订时，被答辩人明知其所租赁的商铺为临时建筑，并且明知并认同了被答辩人与黄维轩产生纠纷的责任由黄维轩承担，答辩人无需对被答辩人与黄维轩产生的纠纷承担责任。第三、由于被答辩人未付租金超过60日，严重违约，惠州市兴利投资有限公司有权单方解除合同，《商铺租赁合同》于邮件到达被答辩人时解除。第四未能领取营业执照是被答辩人的自身原因所造成的。第五、被答辩人未能依照《商铺租赁合同》约定支付租赁押金，严重违约。被答辩人提出返还租赁押金和水电押金4800元的诉讼请求无事实依据和法律依据，应予以驳回。第六、被答辩人提出赔偿装修损失1025061元的诉讼请求无事实依据和法律依据，应予以驳回。综上所述，答辩人与被答辩人未签订房屋租赁合同，与被答辩人不存在房屋租赁合同纠纷，故答辩人作为本案被告的主体资格不适格。并且，被答辩人提出返还租赁押金、水电押金及赔偿装修损失的诉讼请求无事实依据和法律依据。答辩人无需对上述请求承担连带责任。答辩人恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
被告黄维轩辩称，一、答辩人的诉讼主体不适格，根据授权第一被告应当以答辩人的名义对外建立合同关系，但第一被告是以自己的名义与被答辩人签订《商铺租赁合同》，合同的出租方及收取被答辩人押金、租金等收据的落款签名盖章均是第一被告，第一被告超越代理权已自己的名义与被答辩人签订合同，所有出租行为，合同签订，涉及合同的金钱往来，都是第一被告单方操作，是其隐瞒答辩人的单方出租行为。并且，答辩人并没有从合同中获得任何利益，答辩人从没有收受过任何商铺押金和租金，在被答辩人提交的证据五（授权书）中，有答辩人的银行卡复印件等信息，而被答辩人从没有将涉及合同的押金、租金等款项汇入答辩人的账户。对第一被告与被答辩人签订的《商铺租赁合同》，答辩人从没有进行追认，所以合同对答辩人是无效合同，没有任何约束力。根据合同相对性，答辩人并不是本案的适格被告，请法院驳回对答辩人的诉请。二、被答辩人明知商铺是临时建筑，仍扩大经营风险的损失，应由被答辩人自身承担在被答辩人提交的证据五（授权书〉中，有第三被告出具的授权书，其中附件有两份，一份是“临建登记证明”、一份是“商铺具体位置图”。特别需要指出的是“临建登记证明”，是由惠州市惠城区江南街道办事处出具的江南规建临字第（2011）09号“关于建设临时档口规划许可的批复”。内容主要是证实涉案的临街商铺均是经过行政审批的临时建筑，使用期为两年。通过被答辩人提交的这份证据证明，被答辩人在与第一被告签订租赁合同时，对涉案商铺是临时建筑的状况是完全知悉并愿意承担所带来的经营风险下签订租赁合同的。第一被告已履行了告知及提醒出租的商铺是临时商铺，原告是知道或应当知道所承租的临街商铺是临时建筑物，并自愿承担经营临时商铺所需承担的经营风险。所以，被答辩人所主张的商铺装修损失全部应当由其自身承担。三、涉案商铺不是不能办理经营证照，而是原告不予办理，损失应由其自负在被答辩人提交的证据十二是编号为：惠个体名预核字（2012）第1200427383号《个体工商户名称预先核准通知书》，通知书内容证实工商行政管理部门于2012年11月8日已经预核准了涉案商铺营业执照名称，并要求被答辩人要在2013年5月8曰前前往工商行管理部门办理营业执照，但由于被答辩人自身原因，没有及时向行政部门申请办理营业执照，直至2013年6月13日因无证经营而被工商部门勒令停业整顿（见被答辩人提交的证据十六〉，从以上证据证明，被答辩人是自身原因导致无证经营而被勒令停业，并没有任何证据证明是因为商铺是临时建筑而无法办理营业执照，并且同路段同排列的商铺均可以办理营业执照，正常经营（详见答辩人提交的证据所以，商铺无法正常经营的损失应当由被答辩人自身承担。无法办理经营证照是工商行政部门选择性执法，同类型同地段同经营条件的商铺都可以申请办理营业执照，为何原告所经营商铺未能获得审批，原告的损失应当提起行政诉讼解决，向工商行政部门主张赔偿损失。四、对惠正资评报字（2014）第11005号《报告书》的异议，因评估报告是依据在2014年8月5日上午9：30分进行的涉案商铺现场勘察情况而作出。答辩人及代理律师是于2014年8月5日上午10：47分收到参加涉案商铺现场勘查的通知，答辩人及代理律师均无法参加现场勘查活动，所以，对评估报告书内容的真实性、合法性、关联性均不予认可。另，评估报告书内容严重失实，在评估书的第9页第6-8行内容如下：“惠州市惠城区人民法院工作人员、评估人员和双方当事人一同对本评估的二次装修进行了现场勘察，察看二次装修的材料、规格，测量二次装修工程量，并对二次装修拍照，各参与人在勘察记录上签名。”但实际上本案件的第一被告、第二被告及代理人均没有参加现场勘察活动，报告书的内容不客观真实。其次，在评估书的第10页第6行内容如下：“现场勘察时，商铺还未正式经营，即成新率按照100%计算。”但实际情况是被答辩人从2013年5月10日就开始经营商铺直至2013年6月13日被工商部门勒令停业整顿（见本案起诉状第2页第14-18行商铺已经开业经营了一个多月，评估书没有遵循职业操守，没有严格按照会计成本折算原则去进行客观评估，所以此份评估报告严重失实，应当认定无效。综上所述，本案事实清楚，证据确凿，法律依据充分，以上意见，请求法院釆纳。
被告惠州市兴利投资有限公司未到庭参加诉讼，亦未提出答辩。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2011年12月9日，惠州市惠城区江南街道办事处对江南街道下角村第一村民小组作出一份《关于建设临时档口规划许可的批复》，载明：同意江南街道下角村第一村民小组在惠城区下角眉山路两侧搭建钢架档口三间，该档口属临时建筑，使用期为2年。2012年1月1日，被告惠州市金衡化工科技有限公司与江南街道下角村第一村民小组签订了一份《租赁合同书》，约定村民小组将位于丰山路旁5000平方米的空地出租给被告惠州市金衡化工科技有限公司使用。2012年5月19日，被告惠州市金衡化工科技有限公司向被告黄维轩出具了一份《授权书》，载明“授权人：惠州市金衡化工科技有限公司，我公司同意黄维轩在与我公司签订位于惠州市惠城区丰山路的商铺租赁合同期内（2012年6月1日至2017年9月30日），商铺具体位置见附件二、23至42号铺，有权将该商铺部分或全部转租给他人，因此产生的收益及责任由黄维轩承担”。
2012年5月19日，被告黄维轩向被告惠州市兴利投资有限公司出具了一份《授权书》，载明：“本人黄维轩于2012年5月19日与惠州市金衡化工科技有限公司签订位于惠州市惠城区丰山路的商铺租赁合同，合同期（2012年6月1日至2017年9月30日），合同期间享有该商铺全部使用权。现本人黄维轩授权惠州市兴利投资有限公司在上述合同期间全权代理该商铺的所有事宜，并有权将该商铺出租给他人，但该商铺的收益权仍属黄维轩所有”。
2012年10月8日，原告陈溧与被告惠州市兴利投资有限公司签订了一份《商铺租赁合同》，约定被告惠州市兴利投资有限公司将位于惠城区丰山路77-84号商铺出租给原告陈溧经营饮食行业使用，租赁期限自2012年10月8日至2016年11月31日止，每月租金16000元。《商铺租赁合同》签订后，2012年10月26日，原告陈溧向被告惠州市兴利投资有限公司支付了8000元水电押金，2012年11月6日，原告陈溧又向被告惠州市兴利投资有限公司支付了40000元租赁押金。被告惠州市兴利投资有限公司将商铺交付给原告陈溧使用后，原告陈溧对该商铺进行装修，用于开设惠州市惠城区腾格里内蒙古风味酒楼。2013年11月19日，原告陈溧以被告惠州市兴利投资有限公司、黄维轩、惠州市金衡化工科技有限公司出租给他的商铺系临时建筑物，无法办理营业执照，造成原告陈溧相应经济损失为由诉至本院，要求判如所请。
另查，2014年1月6日，黄维轩以原告身份向本院提起诉讼（案号：（2014）惠城法民一初字第169号），诉称其与被告陈溧（本案原告）于2012年10月8日签订《商铺租赁合同》，约定黄维轩将位于惠城区丰山路77-84号的商铺出租给陈溧，但陈溧拖欠租金，诉求陈溧支付商铺租金。黄维轩据于起诉要求陈溧支付商铺租金的《商铺租赁合同》与本案原告陈溧在本案提交的《商铺租赁合同》系同一合同，合同内容完全一致。
在案件审理过程中，原告陈溧要求对涉案的惠城区丰山路77-84号商铺的装修价值进行评估。经本院委托惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案商铺的装修价值进行评估，惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司于2014年11月3日3作出《惠正资评报字（2014）第11005号（2013）惠城法民一初字第2206号案件涉及位于惠州市惠城区丰山路77-84号商铺的二次装修价值评估报告书》，评估结论为：惠州市惠城区丰山路77-84号商铺的装修价值为671011元。
以上事实，有《关于建设临时档口规划许可的批复》、《租赁合同书》、《授权书》、《商铺租赁合同》、收款收据、民事起诉状、《民事裁定书》、《报告书》、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证，并经本院庭审质证核实，可以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议的焦点有两个，一个是被告惠州市兴利投资有限公司出租给原告陈溧的惠城区丰山路77-84号商铺是否为合格的租赁物，另一个是被告黄维轩、惠州市金衡化工科技有限公司是否应与被告惠州市兴利投资有限公司共同对原告陈溧承担合同责任。对于第一个争议焦点，原告陈溧认为被告惠州市兴利投资有限公司用于出租的商铺系临时建筑物，不能用于经营，而被告黄维轩则认为原告陈溧明知租赁的商铺系临时建筑物，因此产生的法律风险应由原告陈溧自行承担。对此，本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准，临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准，临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。被告惠州市兴利投资有限公司出租给原告陈溧的惠城区丰山路77-84号商铺系临时建筑物，根据规划部门的批复，该临时建筑物的使用期为两年，从2011年12月9日起计两年至2013年12月9日到期，过了上述有效使用期后该临时建筑物应由搭建人自行拆除。从原告陈溧与被告惠州市兴利投资有限公司签订的《商铺租赁合同》来看，合同约定的租赁期为2012年10月8日至2016年11月31日，涉案商铺除在2012年10月8日至2013年12月9日期间属合法建筑物外，剩余的租赁期间属应被拆除的违法建筑，又因被告惠州市兴利投资有限公司出租给原告陈溧的商铺系毛坯房，扣除原告陈溧经营酒楼需要进行装修的合理期限外，涉案商铺基本属于应被拆除的违法建筑。为此，原告陈溧与被告惠州市兴利投资有限公司签订的《商铺租赁合同》违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”的规定，属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。《商铺租赁合同》签订后，原告陈溧向被告惠州市兴利投资有限公司支付了水电押金8000元、租房押金40000元，原告陈溧要求被告惠州市兴利投资有限公司返还该两项押金，理由成立，本院予以支持。被告惠州市兴利投资有限公司将使用期仅剩一年多的临时建筑物出租给原告陈溧，并签订自2012年10月8日起至2016年11月31日止长达4年多租赁期限的租赁合同，是导致涉案合同无效的原因，原告陈溧因此要求被告惠州市兴利投资有限公司赔偿相应损失，具有相应的事实和法律依据，对其合理部分，本院予以支持。原告陈溧诉称其对租赁的惠州市惠城区丰山路77-84号商铺进行装修，花费装修费共计1025061元，因此要求被告惠州市兴利投资有限公司赔偿该损失。经本院委托具有评估资质的惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案商铺的装修价值进行评估，惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司鉴定该商铺的装修价值为671011元。对惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司所作评估报告的合法性本院予以确认，对其评估结果本院予以采纳。被告惠州市兴利投资有限公司应按照评估报告评估的装修价值对原告陈溧进行赔偿，即应赔偿原告陈溧装修损失671011元。被告黄维轩辩称原告陈溧明知出租的商铺系临时建筑物，但从被告黄维轩提供的证据来看，无法证实其抗辩的内容，对被告黄维轩的该项抗辩，本院不予采纳。原告陈溧认为虽系被告惠州市兴利投资有限公司与其签订《商铺租赁合同》，但被告黄维轩亦是《商铺租赁合同》的权利义务主体，应与被告惠州市兴利投资有限公司共同承担民事责任。对此，本院认为，虽被告黄维轩在本案否认与原告陈溧签订过《商铺租赁合同》，不是《商铺租赁合同》权利义务的承受主体，但从本院受理的（2014）惠城法民一初字第169号“原告黄维轩诉被告陈溧、第三人惠州市金衡化工科技有限公司房屋租赁合同纠纷”一案来看，黄维轩在该案确认其与陈溧于2012年10月8日签订《商铺租赁合同》，将惠州市惠城区丰山路77-84号商铺出租给陈溧，并因此要求陈溧支付拖欠的商铺租金。从黄维轩的上述诉讼行为可以确认黄维轩系本案《商铺租赁合同》的权利义务承受主体，原告陈溧要求被告黄维轩与被告惠州市兴利投资有限公司共同承担租赁合同的责任，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。至于原告陈溧要求被告惠州市金衡化工科技有限公司与被告惠州市兴利投资有限公司、黄维轩共同承担租赁合同责任的诉讼请求，本院认为，从当事人提供的证据来看，被告黄维轩与被告惠州市金衡化工科技有限公司之间系商铺租赁关系，被告黄维轩、惠州市兴利投资有限公司与原告陈溧系商铺转租关系，未有证据证明原告陈溧与被告惠州市金衡化工科技有限公司之间存在相应法律关系，原告陈溧要求被告惠州市金衡化工科技有限公司共同承担租赁合同责任，证据不足，本院予以驳回。被告惠州市兴利投资有限公司经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，缺席判决如下：
一、被告惠州市兴利投资有限公司、黄维轩应在本判决书生效之日起10日内向原告陈溧返还租赁押金40000元、水电押金8000元，以上款项共计48000元。
二、被告惠州市兴利投资有限公司、黄维轩应在本判决书生效之日起10日内向原告陈溧支付装修损失赔偿金671011元。
三、驳回原告陈溧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14458元，由被告惠州市兴利投资有限公司、黄维轩承担。
当事人二审的意见
上诉人黄维轩不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
主要事实和理由：
一、一审判决认定事实错误，对证据认识错误
1、答辩人的诉讼主体不适格，根据授权第一被告应当以上诉人的名义对外建立合同关系，但被上诉人二却以自己的名义与被上诉人一签订《商铺租赁合同》，被上诉人一的租赁押金、租金等均是向被上诉人二交付，被上诉人一提交的证据收款收据的落款签名盖章均是被上诉人二，被上诉人二超越代理权以自己的名义与被上诉人一签订租赁合同，收取合同押金、租金等所有出租行为，合同签订，涉及合同的金钱往来，都是被上诉人二单方操作，是其隐瞒上诉人的单方出租行为。上诉人并没有从合同中获得任何利益，上诉人从没有收受过任何商铺押金和租金，在被上诉人一提交的证据五（授权书）中，有上诉人的银行卡复印件等信息，而被上诉人从没有将涉及合同的押金、租金等款项汇入答辩人的账户。对被上诉人一与被上诉人二签订的《商铺租赁合同》，上诉人从没有进行追认，所以合同对上诉人是无效合同，没有任何约束力。根据合同相对性，上诉人并不是本案的适格被告，请法院驳回被上诉人一对上诉人的诉请。
一审判决只是简单的以上诉人向法院提起反诉被上诉人一为由而认定上诉人是被上诉人一与被上诉人二所签订的《商铺租赁合同》权利义务的承受主体，这是错误的，反诉是上诉人的自我保护措施，在本案纠纷过程中，被上诉人二，一直消极对待，没有为维护自身权益或上诉人的权益进行有效抗辩，上诉人担心本案的判决结果会让其处于被动局面才提起反诉，并且，反诉所主张的租赁关系及请求并没有得到法院的认定，所以本案判决依据上诉人提起的反诉就推定上诉人应当承担被上诉人一与被上诉人二所签订的《商铺租赁合同》的权利义务是对事实认定的严重错误。
2、一审法院对证据错误认识，在被上诉人一提交的证据五（授权书）中，有一审第三被告出具的授权书，其中附件有两份，一份是“临建登记证明”、一份是“商铺具体位置图”。特别需要指出的是“临建登记证明”，是由惠州市惠城区江南街道办事处出具的江南规建临字第（2011）09号“关于建设临时档口规划许可的批复”。内容主要是证实涉案的临街商铺均是经过行政审批的临时建筑，使用期为两年。通过被上诉人一提交的这份证据证明，被上诉人一在与被上诉人二签订租赁合同时，对涉案商铺是临时建筑的状况是完全知悉并愿意承担所带来的经营风险下签订租赁合同的。被上诉人二已履行了告知及提醒出租的商铺是临时商铺，被上诉人一是知道或应当知道所承租的临街商铺是临时建筑物，并自愿承担经营临时商铺所需承担的经营风险。所以，被上诉人一所主张的商铺装修损失全部应当由其自身承担。一审法院没有认真审查证据内容，造成错误判决。退一步说，就算被上诉人二没有充分告知，也应当由被上诉人二承担损失，而不应该由上诉人承担。
3、涉案商铺不能办理经营证照，正常经营是被上诉人一自己造成，损失应由其自负，在被上诉人提交的证据十二是编号为：惠个体名预核字（2012）第1200427383号《个体工商户名称预先核准通知书》，通知书内容证实工商行政管理部门于2012年11月8日已经预核准了涉案商铺营业执照名称，并要求被上诉人一要在2013年5月8日前前往工商行政管理部门办理营业执照，但由于被上诉人一自身原因，没有及时向行政部门申请办理营业执照，直至2013年6月13日因无证经营而被工商部门勒令停业整顿（见被答辩人提交的证据十六），从以上证据证明，被上诉人一是自身原因导致无证经营而被勒令停业，并没有任何证据证明是因为商铺是临时建筑而无法办理营业执照，并且同路段同排列的商铺均可以办理营业执照，正常经营（详见答辩人提交的证据）。所以，商铺无法正常经营的损失应当由被上诉人自身承担。无法办理经营证照是工商行政部门选择性执法，同类型同地段同经营条件的商铺都可以申请办理营业执照，为何被上诉人所经营商铺未能获得审批，其损失应当提起行政诉讼解决，向工商行政部门主张赔偿损失。不应当由上诉人承担。
4、一审判决忽视了合同有效期内的租金及商铺占用费问题，根据2011年12月9日，惠州市惠城区江南街道办事处的《关于建设临时档口规划许可的批复》，涉案商铺的合法经营期限是2年，即从2011年12月9日至2013年12月9日，而本案被上诉人一与被上诉人二所签订的租赁合同时间跨度是2012年10月8日至2016年11月31日，即合同的2012年10月8日至2013年12月9日期间合同有效，应当受法律保护，被上诉人一致向被上诉人二缴纳了4个月租金，从2013年2月份开始就没有缴纳租金，所以被上诉人一应当补交从2013年2年至2013年12月的租金，共计11个月租金，即176000元（16000×11=176000元），另因商铺占用至今，应按租金标准，一直计付至商铺交接管理之日。
二、一审判决依据的惠正资评报字（2014）第11005号《报告书》评估报告违法违规，导致判决结果严重错误
1、程序违法，该评估报告是依据在2014年8月5日上午9：30分进行的涉案商铺现场勘察情况而作出。答辩人及代理律师是于2014年8月5日上午10：47分收到参加涉案商铺现场勘查的通知，答辩人及代理律师均无法参加现场勘查活动，所以，对评估报告书内容的真实性、合法性、关联性均不予认习。
2、实质违法，评估报告书内容严重失实，在评估书的第9页第6-8行内容如下：“惠州市惠城区人民法院工作人员、评估人员和双方当事人一同对本评估的二次装修进行了现场勘察，察看二次装修的材料、规格，测量二次装修工程量，并对二次装修拍照，各参与人在勘察记录上签名。”但实际上本案件的第一被告、第二被告及代理人均没有参加现场勘察活动，报告书的内容不客观真实。其次，在评估书的第10页第6行内容如下：“现场勘察时，商铺还未正式经营，即戈新率按照100%计算。”但实际情况是被答辩人从2013年5月10日开始经营商铺直至2013年6月13日被工商部门勒令停业整顿（见起诉状第2页第14-18行），商铺已经开业经营了一个多月，评估书没有遵循职业操守，没有严格按照会计成本折算原则去进行客观评估，所以此份评估报告严重失实，应当认定无效。
三、被上诉人一应向政府、被上诉人二请求赔偿、补偿
1、合同是因为政府的拆迁而导致不能继续履行，被上诉人一应向政府主张赔偿、补偿，如赔偿不足，也不应当由上诉人赔偿，因被上诉人一与被上诉人二所签订的《商铺租赁合同》，在双方履行合同过程中，涉及合同的押金、租金、水电费均由被上诉人二收取，上诉人没有参与合同的履行，也没有从中获得任何利益，更没有对其双方签订的合同进行追认。所以，就算被上诉人一除政府赔偿外仍有损失，也应当向被上诉人二区主张。
2、《商铺租赁合同》中“合同解除”第3条规定，因政府开发需要拆迁档口的，甲方不做任何经济赔偿，甲方有义务协助乙方向政府相关部门维护乙方权利，力争得到相应的赔偿。因此，即使被上诉人一有损失，不应当由上诉人赔偿，上诉人只有协助被上诉人一向政府相关部门维护被上诉人权利的义务。
综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，希望二审法院对此予以高度重视，依法查明事实，维护上诉人的合法权益，驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人陈溧未提交书面答辩意见，其委托人也未到庭口头答辩。
被上诉人兴利公司未提交书面答辩，也未派员出庭口头答辩。
原审第二被告金衡公司未发表意见。
本案二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实
本院除查明一审查明的事实外，还查明：本案二审中，黄维轩的代理人称涉案的酒店所在的临时建筑已经在2016年1月底被政府强制拆除，相关补偿款已经由金衡公司领取。
本院再查明：2012年10月8日兴利公司和陈溧之间签订的《商铺租赁合同》，附件为片图、2012年5月9日黄维轩向兴利公司出具的《授权书》；2012年11月8日，惠城区工商局核准陈溧拟开办的腾格里内蒙古风味酒楼，预先核准的个体工商户名称保留至2013年5月8日。陈溧在装修完工后进行试营业，于2013年6月13日因无证营业被惠城区工商局责令停止经营。
本院另查明：根据2013年8月13日兴利公司向陈溧发出的催收租金的公证通知及一审中黄维轩的陈述，陈溧已经缴纳了前四个月的租金。
本院判决理由和结果
本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案在一审宣判后，仅有黄维轩提出上诉。根据黄维轩的上诉意见，本案二审争议的焦点问题是：黄维轩是否是本案适格当事人、造成陈溧开办的酒楼不能正常经营的原因是什么、应当怎样处理《商铺租赁合同》不能履行后的遗留问题等。
关于黄维轩的主体地位问题，根据2012年10月8日陈溧与兴利公司之间签订的《商铺租赁合同》及其附件，尽管在《商铺租赁合同》中列明出租方是兴利公司，但是作为该合同附件的2012年5月9日由黄维轩出具给兴利公司的《授权书》中，明确记载兴利公司“全权代理该商铺的所有事宜，并有权将该商铺出租给他人，但该商铺的收益权仍属黄维轩所有”。据此，兴利公司只是黄维轩的代理人、黄维轩享有租金收益。在兴利公司将自己是代理人的情况告知了陈溧、陈溧没有反对的情形下，黄维轩是该《商铺租赁合同》的出租人。此外，根据权利与义务一致的原则，黄维轩既然享有租金收益权，则也依法应当承担合同义务。这一观点，也在黄维轩作为原告起诉的惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第169号案件中，黄维轩自己起诉确认的事实相印证。上诉人黄维轩提出的，自己没有追认兴利公司与陈溧之间签订的《商铺租赁合同》故而该合同无效也不能约束自己的观点，因兴利公司同陈溧签订合同并未超出授权范围而无需追认的事实不符。至于兴利公司未向黄维轩支付因出租涉案商铺取得的收益问题，是兴利公司与黄维轩之间的结算问题，不影响《商铺租赁合同》的效力。
关于《商铺租赁合同》的效力问题，一审法院已经对该合同作出了为无效合同认定，其理由为“扣除原告陈溧经营酒楼需要进行装修的合理期限外，涉案商铺基本属于应被拆除的违法建筑”。根据江南街道办事处2011年12月9日《关于建设临时档口规划的批复》，使用期为两年。因此，涉案商铺的合法使用期限至少应当计算至2013年12月9日。陈溧与兴利公司之间签订的《商铺租赁合同》约定，起租时间为2012年12月1日。据此，《商铺租赁合同》有效的时间段也应当最少计算至2013年12月9日，共计12个月。结合涉案酒楼已经在2013年6月13日即被工商部门责令停业的事实，说明一审法院认定涉案合同全部无效所依据的事实不属实。根据本案的实际情况，应当认定在临时建筑得到许可的时间段内是有效合同，超出许可期限之外的时间段内是无效合同。
造成《商铺租赁合同》跨越许可时间段的责任问题，根据该合同记载的涉案商铺“具有合法手续（详见附件二）”，该“附件二”就是黄维轩出具给兴利公司《授权书》，而该《授权书》上记载的是黄维轩“合同期间享有该商铺的全部使用权”。至于上诉人黄维轩所称的金鸿公司与向黄维轩出具的《授权书》的附件有《临时登记证明》的问题，并无证据证明该《授权书》是兴利公司与陈溧之间合同的附件。因此，在没有任何证据证明兴利公司或者黄维轩已经将《临时登记证明》出示给陈溧的情况下，不能据此得出陈溧已经知道涉案的档口是临时建筑的结论。也正是因为这个原因，黄维轩和兴利公司应当对超出许可期限后合同无效承担法律责任。
关于《商铺租赁合同》有效的时间段内的租金问题。由于该租金问题黄维轩已经另行提起诉讼，即（2014）惠城法民一初字第169号案件，本院在本案诉讼中不予处理。关于造成陈溧开办酒楼被责令停业的原因问题：第一，工商管理部门已经预先核准了酒楼名称并明确保留至2013年5月8日，陈溧并没有提交证据证明在此期间其已经申请办理正式登记手续的证明。第二，陈溧也没有提交其申请办理正式登记申请，而工商部门以涉案的商铺是临时建筑为由不予登记的证据。第三，陈溧经营的酒楼被责令停业原因是无证经营，陈溧也未通过行政诉讼或者行政复议等途径予以否认。根据以上三个方面的原因分析，陈溧在本案诉讼中所称的造成其开办的酒楼被责令停工的原因是临时建筑的理由并不充分。
如前所述，尽管造成酒楼停业的唯一原因不能确定是临时建筑即将到期，但是由于因为兴利公司、黄维轩未向陈溧披露涉案商铺为临时建筑及其合法使用期限，并跨越许可期限向陈溧出租商铺，应当承担许可期满后商铺装修价值的赔偿责任。一审法院在审理期间委托中介机构进行评估，评估报告的基准时间是2014年8月4日，该时间点已经是商铺合法许可使用截止期2014年3月9日之后。因此，该时间点的评估价值可以作为商铺许可期满后的价值认定依据。由于涉案的商铺已经被政府强制拆除，且本案一审中尽管黄维轩一方提出评估过程存在未及时通知其到场等瑕疵，但其并未提出造价评估存在价格虚高等问题并申请重新鉴定，二审中再次提出一审评估程序问题的本院也无法另行组织评估，只能采纳一审中委托第三方独立机构作出的评估报告。
综上所述，上诉人黄维轩的上诉主张没有事实依据本院不予支持。原审查明基本事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币14458元，由上诉人黄维轩负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一六年四月十五日
书记员 彭科梅
陈暹华（兼）
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；