贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第674号
上诉人（原审被告）何柱。
委托代理人刘海，贵州谦明律师事务所律师。
委托代理人刘荣凤，贵州谦明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贵州省生产力促进中心，住所地贵州省贵阳市南明区科学路**号。
法定代表人汪海波，该中心副主任。
委托代理人魏振忠，贵州圣伦达律师事务所律师。
委托代理人谢忠俊，贵州圣伦达律师事务所律师。
上诉人何柱与被上诉人贵州省生产力促进中心房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2013年12月20日作出（2013）南民初字第3075号民事判决，上诉人何柱对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，位于本市南明区解放路34号的房屋原属贵州省科学器材服务中心所有。2012年2月24日，经贵州省机构编制委员办公室批准，撤销贵州省科技厅所属的贵州省科学器材服务中心、贵州省科技开发中心、贵州省科学培训中心及贵州省对外科技交流中心，组建贵州省生产力促进中心（以下简称生产力中心），上述机构的资产及债权债务由生产力中心接管。2012年8月14日，生产力中心发出告全体租赁户书，载明：从2012年2月24日起贵州省科学器材服务中心的资产由贵州省科学器材服务中心接管，即日起，凡承租贵州省科学器材服务中心资产的租赁户，请于8月17日18时至原器材中心办公楼资产管理委员会办公室登记租赁信息，并于8月23日18时前签订新的租赁合同，逾期不到者将进行清理并限期搬离。2012年8月30日，生产力中心（甲方）与何柱（乙方）签订门面租赁合同，约定：甲方自愿将其所有的位于解放路245号A-14号门面房出租给乙方用于经营，该门面建筑面积为17平方米，租赁期限从2012年9月1日至2013年9月1日止，每月租金3300元（194.12元／平方米／月）；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还；乙方在同等条件下有优先租赁权，但必须在租赁期满前三个月向甲方提出书面申请；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期届满后第二日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按100元每平方米向甲方支付该房屋占用使用费。2012年12月26日，生产力中心通过转移取得位于本市南明区解放路34号的房屋产权，建筑面积：2499.05平方米。2013年3月20日，生产力中心在贵阳晚报刊登公告对位于解放路34号房屋进行整体招租；2013年5月3日，生产力中心分别在黔中早报、贵州商报及贵州都市报刊登公告对位于解放路34号房屋进行整体招租。2013年5月11日，生产力中心（甲方）与贵阳东大肛肠医院（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于解放路34号房屋及附属1000平方米场地（不包含生产力中心保留的6个车位）出租给乙方，以及双方的权利义务。2013年6月1日，生产力中心向何柱发出通知，告知其在合同期满后不再与其续租。2013年7月10日，生产力中心向各承租户出具关于不接受续租的回复。2013年8月5日，生产力中心（甲方）与贵阳东大肛肠医院（乙方）签订补充协议，就合同延期、交房时间及其他相关事宜进行约定。门面租赁期满后，何柱未搬离承租房屋，生产力中心遂诉至法院，请求判令：一、依法确认原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》到期自然解除；二、依法判令被告立即停止侵害，排除妨碍，立即腾房搬离本市解放路245号A-14号门面房；三、依法判令被告支付原告解放路245号A-14号门面房自2013年9月2日至9月11日使用费（28.8平米×100元／天×10天）28000元；四、依法判令被告支付原告解放路245号A-14号门面房2013年9月11日起至该房屋实际归还之日止期间房屋使用费，按每日每平米100元标准计算支付；五、本案诉讼费及相关保全费用由被告方何柱负担。审理中，对于生产力中心于2012年12月26日取得的位于本市南明区解放路34号的房屋产权证，生产力中心表示该产权证证明原告对本案诉争房屋享有所有权，何柱表示该产权证不能表明本案诉争房屋包含在其范围以内；对于生产力中心于2013年6月1日向何柱发送的通知，生产力中心表示该通知与其提交的律师函可以证明生产力中心提前三个月发出通知告知何柱不再逾期续租，何柱表示其确实收到该通知，该通知及律师函不能达到生产力中心的证明目的，且该通知下达时其还享有优先承租权；对于生产力中心与贵阳东大肛肠医院签订的房屋租赁合同及补充协议，生产力中心表示该合同及协议证明其是将位于解放路34号房屋整体出租给了贵阳东大肛肠医院，并非门面单独出租，何柱就此没有优先承租权，何柱表示该合同及协议是在何柱租赁期间签订的，是一种违约行为；同时，何柱表示其在2013年6月1日前，按照合同约定向生产力中心提交了书面的续租申请，但就此未能提供相关证据予以证明。另查，本市南明区解放路34号在2009年8月份后地名更改为解放路245号。
原判认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案中，何柱与生产力中心签订的门面租赁合同系双方真实意思表示，符合法律相关规定，合法有效，双方均应按照约定履行。门面租赁合同中约定何柱需在租赁期满前三个月即2013年6月1日前向生产力中心提出申请，何柱虽称其在此之前向生产力中心提出了书面申请，但未就此向法院提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对此不予采信。何柱与生产力中心签订的门面租赁合同租赁期满后自然解除，已无再次确认之必要，故对生产力中心要求法院确认双方签订房屋租赁合同到期自然解除的诉请，不予支持。何柱在门面租赁合同到期前未能与生产力中心达成续租合同，租赁期满后应当将其租赁房屋归还生产力中心，故对生产力中心要求何柱腾空搬离本案诉争房屋的诉请，予以支持。关于租赁期满后的房屋租金，虽双方在门面租赁合同中有相关约定，但该约定数额过高，与房屋实际租金相差过大，故租赁期满后的房屋租金参照双方门面租赁合同中约定的租金为宜，即194.12元／平方米／月，房屋面积为17平方米。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第七十七条、第九十一条，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、何柱于本判决书生效后三十日内腾空搬离位于本市南明区解放路245号A-14号门面房；二、何柱于本判决书生效后三十日内支付贵州省生产力促进中心自2013年9月2日起至其实际返还房屋时止的房屋使用费（标准为194.12元／平方米／月，计算使用费的房屋面积为17平方米）；三、驳回贵州省生产力促进中心的其余诉讼请求。案件受理费680元，由贵州省生产力促进中心负担591元，由何柱负担89元（该款贵州省生产力租金中心已预交，何柱在支付上述款项时一并予以支付）。
原审宣判后，上诉人何柱不服该判决，向本院提起上诉称：一、从双方合同约定看，上诉人提出续租的时限为三个月，而租赁期满日为2013年9月1日，即从2013年9月1日开始倒数三个月为2013年6月1日至2013年8月31日，在此期间上诉人可提出续租。且上诉人在2013年6月1日及之前均提出过续租；二、被上诉人违反合同第五条第2款“甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营，在租赁期内不得将乙方租用的房屋转租给任何第三人”的约定，在租赁合同期满前甚至在上诉人享有的优先承租权期限前将门面私自出租给贵阳东大肛肠医院，事实上违反了合同，单方非法剥夺了上诉人的优先承租权。上诉人只要在三个月的期限内，在同等条件下提出续租的申请，被上诉人就应当重新签订新的租赁合同；三、被上诉人在上诉人的优先承租权到期之前于2013年5月11日与贵阳东大肛肠医院签订了房屋租赁合同，由于涉及到合同的真实性以及是否恶意串通，且涉及贵阳东大肛肠医院的利益，只有贵阳东大肛肠医院必须到庭参加诉讼才能查清有关事实，原判遗漏应当追加的当事人。综上，何柱请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人生产力中心答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审中，上诉人何柱提交光盘一份，拟证明：1.2013年6月26日上午，原器材中心全体租赁户前往贵阳东大肛肠医院要求继续使用承租房；2.生产力中心与肛肠医院恶意串通，要将房屋收回后并转租给他人牟取更高的利益，并由肛肠医院出资出力将上诉人赶出房屋，并要求上诉人在7月5日之前搬离。对该证据，被上诉人认为：1.从视频上看不出东大肛肠医院出资出力帮助清场，也看不出该医院与生产力中心存在恶意串通；2.即使肛肠医院曾有此言，也与生产力中心无关，不能代表生产力中心的意见；3.至今上诉人仍然占用生产力中心的房屋用于经营；4.对证据的关联性有异议，该证据与本案无关；5.对该证据的真实性有异议，视频仅能看出东大肛肠医院有转租意向，没有直接证据证明已实际转租。本院认为，该视听资料仅能证明黄钰惠曾找到东大肛肠医院的工作人员就争议房屋事宜进行过协商，其内容与本案并无关联。
二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、《门面租赁合同》、《告全体租赁户书》、南明区兴关社区服务中心出具的证明、等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，上诉人何柱与被上诉人生产力中心之间签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规规定，应为有效合同，双方当事人均应当按照合同约定自觉履行。根据《门面租赁合同》第三条的约定“本合同租赁期为壹年，从2012年9月1日起至2013年9月1日止”，现双方签订的《门面租赁合同》期限已经届满，且双方当事人对于签订新的租赁合同并未达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，被上诉人生产力中心作为诉争房屋的所有权人要求上诉人何柱搬离该房屋的主张符合法律规定，本院予以支持。故原判认定双方签订的租赁合同到期自然解除，并判令何柱限期腾空搬离诉争房屋符合法律规定，本院予以维持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费680元，由上诉人何柱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 黎
代理审判员 刘 劼
代理审判员 邱翠雪
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 姚中艳