辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终686号上诉人（原审原告）：訾灵池，男，1959年7月4日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：鞠颖，系辽宁兴桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晓琳，系辽宁保兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董启光，男，1963年3月31日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人訾灵池因与被上诉人董启光房屋租赁合同纠纷一案不服沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初5773号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人訾灵池上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、被上诉人最后逾期支付租金的违约行为时间点是2015年4月，依据合同约定，逾期三个月支付租金的，《租房协议》自动解除。故被上诉人逾期支付房屋租金超过三个月违约的事实充分；2、本案诉争房屋于2015年10月有部分违建被拆除，而非由动迁部门拆迁；3、原审不支持上诉人滞纳金、利息及解除合同无法律依据。被上诉人董启光未到庭进行答辩。訾灵池一审诉称：原、被告于2013年5月6日签订租房协议，于2014年10月24日签订租房协议补充协议（一），协议约定原告将有合法使用权的房屋租赁给被告，被告按照合同约定每年7月20日前按时支付原告房屋租金，若被告逾期支付租金，需按银行贷款利息支付滞纳金。若被告逾期三个月支付租金，原、被告之间租房协议自动解除，被告无条件腾房，所有后果由被告自行承担。2015年9月，被告向原告支付第二年的部分租金后，至今未向原告支付租金，原告多次催要无果，被告拒绝支付租金及滞纳金。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。从2013年8月1日到2014年7月30日，被告共支付了租金346,680元，按照963平方米×360元每平方米计算的，此期间租金已付完毕；2014年8月1日到2015年7月30日，应支付租金为357,080元（346,680元＋递增部分10,400元），由于双方有争议减免了10万元，尚欠该期间的房屋租金9万元未付；从2015年8月1日至2016年7月30日房屋租金367,792元（按照2014年度租金357,080元＋3%的递增部分10,712元计算）未缴纳。共计欠租金457,792元。请求：1、解除原、被告签订租房协议及补充协议；2、被告支付拖欠原告的房屋租金人民币457,792元、逾期支付租金的滞纳金及利息（租金及利息计算至被告腾房之日和实际给付租房之日）；3、诉讼费由被告承担。董启光一审辩称：原、被告是多年邻居，被告欲承租诉争房屋，与原告协商后于2013年5月6日签订租赁协议。协议签订后，因涉案房屋有其他租户，其他租户腾房后，被告支付部分房租并进驻装修。2015年被告办理相关营业执照时才知道原告所出租的房屋有部分没有产权证明，原告多次承诺向被告提供但未提供。后2016年承租房屋部分拆迁，关于房屋面积及价格双方多次协商未果，被告并非拒绝支付房屋租金。涉案房屋部分拆迁过程中，得知原告与原房主签订的合同日期截至2017年4月15日，为此多次找房主与原告多次协商，原告没有明确答复，故此未交纳房租，如能确认2017年后服装厂同意原告继续转租，被告则继续承租。请求法庭追加沈阳友谊服装厂为本案第三人。租金金额有异议，涉案房屋有部分房屋拆迁，部分没有合法手续，暂时约定等到房产手续拿到后继续支付租金。一审法院审理查明：2011年12月15日，案外人沈阳市友谊服装厂将包括本案诉争房屋在内的房屋出租给大东区德增酒店，租期为从2011年12月15日至2017年4月15日。2012年12月26日，双方签订协议，租期在原5年的基础上再增加15年，即至2032年4月15日止。大东区德增酒店系个体工商户，经营者为原告訾灵池。2013年5月6日，原、被告签订租房协议，约定原告将位于沈阳市大东区财神庙一号北侧一层，建筑面积877平方米房屋出租给被告，租期10年，从2013年8月1日起至2023年7月31日止；租金第一年30万元上打租，第二年起每年在上一年基础上递增3%，直至第十年；第二年后每年在7月20日前一次交齐；逾期交付每日按银行贷款利息交纳滞纳金，如逾期3个月本协议自行终止。2014年10月24日，双方签订租房协议补充协议（一），约定承租面积重新确认为963平方米（包括原面积误差，新承租面积，原告翻建房屋40平方米），第一年租金每年每平方米360元；原告同意减免被告第一年房租10万元整。协议签订后，原告将本案诉争房屋交给被告占有使用至今。被告已向原告交纳了2013年8月1日至2014年7月31日的房屋租金346,680元。2014年8月1日至2015年7月31日的房屋租金应为357,080元{346,680元＋10,400元（346,680元×3%）}，双方协议减免10万元，被告尚欠9万元未付；2015年8月1日至2016年7月31日的房屋租金至今未付。另查明：2015年10月，被告承租的部分房屋由动迁部门拆除，因拆除面积，原、被告双方发生争议，故被告未向原告支付所欠租金。庭审过程中，原告自认已拆除的房屋面积可按被告主张的120平方米计算。上述事实，有当事人的陈述及其提供的租房协议、租房协议补充协议（一）、收款收据、房屋所有权证、房屋租赁合同书、借款协议等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。一审法院认为：原、被告双方签订的租房协议及补充协议（一）系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。被告占有使用原告房屋，应向原告支付房屋租金。原告已依约向原告交纳了2013年8月1日至2014年7月31日的房屋租金346,680元；2014年8月1日至2015年7月31日的房屋租金应为357,080元{346,680元＋10,400元（346,680元×3%）}，双方协议减免10万元，被告尚欠9万元未付；2015年8月1日至2016年7月31日的房屋租金按原协议约定应为367,792元{357,080元＋10,712元（357,080元×3%）}，但因2015年10月1日，原告承租的房屋有120平方米房屋非因被告原因被拆迁，故被告承租房屋的面积由943平方米变更为843平方米（963平方米-120平方米）,故被告从2015年8月1日起至2015年9月30日应向原告交纳的房屋租金为61,298元（367,792元÷12个月×2个月），从2015年10月1日起至2016年7月31日应向原告交纳的租金为268,300元（367,792元÷12个月÷963平方米×843平方米×10个月），故被告应向原告交纳2015年8月1日至2016年7月31日的房屋租金应为329,598元（61,298元＋268,300元）。综上，被告还应向原告支付房屋租金共计419,598元（截止至2016年7月31日止）。对原告提出要求被告给付滞纳金及利息的诉讼请求，因被告未向原告支付尚欠房屋租金系因为双方对已拆迁房屋面积有争议，租金数额无法确认造成的，故本院不予支持。对原告要求解除双方签订的租房协议及补充协议的诉讼请求，因双方签订协议的期限至2023年7月31日止，被告经营的项目为浴池，被告未向原告支付房屋租金的原因系因双方对拆迁房屋的面积有争议，租金金额无法确认造成的，合同暂不宜解除，故本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告董启光于本判决生效之日起30内给付原告訾灵池房屋租金419,598元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,167元，由被告承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《租房协议》、《租房协议》补充协议（一）均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。双方均应依合同约定全面履行各自的义务。本案双方当事人的诉争焦点为涉案租房协议及其补充协议应否予以解除。关于上诉人提出被上诉人逾期支付租金已超过三个月，依照协议约定，协议应自动解除，但一审法院并未判令解除是错误的上诉主张，本院认为，虽租房协议约定，如被上诉人逾期支付租金超过3个月，本协议自行终止。但根据庭审调查可知，被上诉人未向上诉人支付尚欠房屋租金，系因双方对已拆迁房屋面积有争议，租金数额无法确认所致，并不是被上诉人恶意拖欠。故一审法院对上诉人关于解除合同的诉请不予支持并无不当。若被上诉人无合法事由拒付租金，上诉人可再依合同约定行使合同解除权。本院对上诉人的上诉主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8，167元，由上诉人訾灵池负担。本判决为终审判决。审 判 长 周                  濛审 判 员 姜         会         军代理审判员 朱         闻         天二〇一七年二月十日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。