广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初621号
原告杨立军，男，汉族，住所地为广东省东莞市，公民身份号码为×××5011。
委托代理人刘建业，河南忠良律师事务所律师。
被告东莞市阿尔柏丽酒店管理有限公司，住所地为广东省东莞市（香市路与红荔路交汇处）。
法定代表人罗国柱，总经理。
委托代理人周双良，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人邹忠庆，广东赋诚律师事务所律师。
原告杨立军诉被告东莞市阿尔柏丽酒店管理有限公司（以下简称阿尔柏丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员钱开群适用简易程序独任审判，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告杨立军及其委托代理人刘建业，被告阿尔柏丽公司的委托代理人邹忠庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨立军诉称，杨立军与阿尔柏丽公司于2011年12月1日签订了一份《嘉信广场商铺租赁合同》，合同约定：“杨立军为出租方（甲方），阿尔柏丽公司为承租方（乙方），甲方将位于东莞市清溪镇清厦村嘉信广场商铺商场首层130号商铺出租给乙方经营，租赁期从2011年12月1日至2023年11月30日止，为12年……交租日期为每月10日前交给甲方……乙方拖欠甲方租金视为违约，每逾期一天，按照拖欠金额的5%计算违约金，拖欠时间超30天（含30天）者，甲方有权解除本合同……甲方已收的各种款项不予退还……”。阿尔柏丽公司从2014年4月份开始拖欠租金、水电费等费用，其行为已严重违反了双方的约定和法律的规定，侵害了杨立军的合法权益，故杨立军诉至法院，请求判令：一、解除双方于2011年12月1日签订的《嘉信广场商铺租赁合同》；二、阿尔柏丽公司向杨立军支付房租49746元（从2014年4月1日开始计算暂计至2015年10月31日止；直至交付租赁商铺之日止）；三、阿尔柏丽公司向杨立军支付拖欠租金的违约金85065.66元（49746元×19个月×30天×3‰）；四、杨立军无需向阿尔柏丽公司返还租金保证金5076元；五、本案诉讼费由阿尔柏丽公司承担。
被告阿尔柏丽公司辩称，1.阿尔柏丽公司同意解除商铺租赁合同；2.因很多业主到嘉信广场闹事导致阿尔柏丽公司招租不利，因此杨立军应当承担过错责任；3.杨立军主张的违约金过高，根据合同法第114条规定，约定的违约金过分高于实际造成的损失的，当事人可申请法院调整，阿尔柏丽公司认为违约金不应超过损失的30%，杨立军实际损失仅就是阿尔柏丽公司未能支付租金产生的利息损失，因此违约金金额实际为阿尔柏丽公司未支付房租金额所产生的利息；4.租赁合同约定的租金保证金实际是定金，适用定金罚则，即使阿尔柏丽公司违约，所交付的保证金不予退还，根据合同法规定，在当事人既约定违约金又约定定金的情况下，当事人只能选择其一，本案杨立军既选择了违约金又选择了定金，不符合法律的规定。
经审理查明，杨立军与阿尔柏丽公司于2011年12月1日签订一份《嘉信广场商铺租赁合同》，合同约定：1.杨立军将其位于东莞市清溪镇清厦村嘉信广场首层130号商铺出租给阿尔柏丽公司经营，租赁期限从2011年12月1日起至2023年11月30日止，杨立军给予阿尔柏丽公司5个月装修免租期。2.租金标准为：2012年5月1日至2015年4月30日期间租金为2538元／月，2015年5月1日至2018年4月30日期间租金为2792元／月，2018年5月1日至2021年4月30日期间租金为3071元／月，2021年5月1日至2023年11月30日期间租金为3378元／月。3.阿尔柏丽公司每月10日前支付当月租金。4.租金保证金（履约定金）为两个月租金5076元，阿尔柏丽公司应于本合同签订之日起3日内向杨立军交付租赁保证金及第一个月租金。5.如阿尔柏丽公司拖欠杨立军租金视为违约，每逾期一天，按照拖欠金额的5%计算违约金，拖欠时间超30天（含30天），杨立军有权解除本合同，阿尔柏丽公司除应付清所欠款项，无条件将商铺完整无损的交还杨立军外，杨立军已收取的各种款项不予退还。6.如杨立军未按期交付商铺视为违约，应以商铺购置价的1%（即7251元）向阿尔柏丽公司支付违约金并赔偿其损失；租赁期间，如因杨立军的原因导致本合同终止执行，视为违约，杨立军应承担违约责任并向阿尔柏丽公司赔偿损失；因其他可归责于杨立军的原因而终止的，杨立军应在终止后的10天内将租赁保证金退还给阿尔柏丽公司（不计算利息）。
租赁合同签订后，杨立军依约将商铺交付阿尔柏丽公司使用，阿尔柏丽公司也向杨立军交纳了5076元租金保证金（履约定金）。阿尔柏丽公司从2014年4月开始拖欠租金，并拖欠租金至今未交纳。杨立军于2016年1月6日诉至本院要求解除租赁合同等，本院于2016年3月4日向阿尔柏丽公司送达起诉状副本。
另查明，涉案商铺已办理房地产权证，房地产权属人为杨立军，房地产权证编号为：粤房地权证莞字第××号。
以上事实，有阿尔柏丽公司提交的《嘉信广场商铺租赁合同》、房地产权证等证据以及本案一审庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。杨立军为涉案商铺的权属登记人，其与阿尔柏丽公司签订的《嘉信广场商铺租赁合同》没有违反法律法规的规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。
一、合同解除时间。阿尔柏丽公司从2014年4月开始拖欠租金，且拖欠时间超过30天，故杨立军依法有权行使合同解除权。杨立军以起诉的方式要求解除合同，且本院于2016年3月4日向阿尔柏丽公司送达了起诉状副本，故《嘉信广场商铺租赁合同》的解除时间为2016年3月4日。
二、关于拖欠的租金及占用费问题。阿尔柏丽公司从2014年4月开始拖欠租金，双方租赁合同于2016年3月4日解除，故阿尔柏丽公司应向杨立军支付2014年4月至2016年3月4日期间拖欠的租金。依照合同约定，2012年5月1日至2015年4月30日期间租金为2538元／月，2015年5月1日至2018年4月30日期间租金为2792元／月，故阿尔柏丽公司共拖欠杨立军租金61274元。合同解除之后，阿尔柏丽公司负有返还涉案商铺的义务，现阿尔柏丽公司继续占有使用涉案商铺，故仍应依照合同约定的租金标准支付占用费（2016年3月5日至2018年4月30日期间占用费为2792元／月，2018年5月1日至2021年4月30日期间占用费为3071元／月，2021年5月1日至2023年11月30日期间占用费为3378元／月），占用费应计算至阿尔柏丽公司交还涉案商铺之日止。阿尔柏丽公司主张很多业主到嘉信广场闹事导致其招租不利，抗辩称杨立军应承担过错责任，但阿尔柏丽公司对此并未进行举证，故本院对其主张不予采信。
三、关于违约金是否过高的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案，阿尔柏丽公司主张双方约定的违约金过高，请求法院依法予以减少，杨立军未就违约金是否过分高于损失提供证据予以证明，故杨立军的损失实为合同相对方逾期付款造成的损失。本案双方约定的违约金的计算标准为每日按照拖欠金额的5%计算，杨立军起诉主张的违约金为85065.66元（49746元×19个月×30天×3‰），应当认定为违约金过高，故本院依法对违约金的计算标准予以调整。阿尔柏丽公司应承担的违约金应以中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基础，上浮百分之三十计算。杨立军仅就2014年4月1日至2015年10月31日期间拖欠的租金49746元主张违约金，属其自由处分其诉讼权利，本院予以准许。阿尔柏丽公司从2014年4月开始拖欠租金，依照合同约定每月租金于当月10日前支付，故2014年4月租金的违约金应从2014年4月11日开始计算，2014年5月1日至2015年10月31日租金的违约金依次计算。
四、关于租金保证金。双方在租赁合同中没有约定收取租金保证金的杨立军在违约时应双倍返还该保证金，故租金保证金不应认定为定金性质。阿尔柏丽公司关于租金保证金属于定金性质，杨立军不得同时适用定金及违约金的主张，本院不予支持。根据租赁合同约定，如因阿尔柏丽公司拖欠租金导致合同解除的，杨立军已收取的各种款项不予退还。现因阿尔柏丽公司未按合同约定交纳租金，导致合同提前解除，杨立军依约无需退还阿尔柏丽公司租金保证金5076元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告杨立军与被告东莞市阿尔柏丽酒店管理有限公司于2011年12月1日签订的《嘉信广场商铺租赁合同》于2016年3月4日解除；
二、限被告东莞市阿尔柏丽酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告杨立军从2014年4月1日至2016年3月4日期间的租金61274元及从2016年3月5日至涉案商铺实际交还之日止的占用费；
三、限被告东莞市阿尔柏丽酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告杨立军从2014年4月至2015年10月31日拖欠租金的违约金（分别以当月租金为本金，从当月11日计算至租金清偿之日止。按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基础，上浮百分之三十计算）；
四、原告杨立军无需向被告东莞市阿尔柏丽酒店管理有限公司返还租金保证金5076元；
五、驳回原告杨立军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1549元，由原告杨立军负担800元，由被告东莞市阿尔柏丽酒店管理有限公司负担749元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 钱开群
二〇一六年三月三十一日
书记员 叶 蕾
李素艳
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。