广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳西法溪民初字第69号
原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：深圳市宝安区，组织机构代码：××。
法定代表人：唐学斌，该公司总经理。
委托代理人：欧建华，广东赢信律师事务所律师。
委托代理人：周文靖，广东赢信律师事务所律师。
被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县。
法定代表人：高亚辉，该公司董事长。
委托代理人：陈忠，广东荣耀律师事务所律师。
原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称“彩生活物业公司”）诉被告广东东方月亮湾有限公司（以下简称“月亮湾公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月30日立案受理后，依法由审判员陈世现适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彩生活物业公司的委托代理人周文靖、被告月亮湾公司的委托代理人陈忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彩生活物业公司诉称：2012年中，被告邀请原告在内的多间物业管理公司进行洽谈，被告经过多番遴选，被告最终选聘原告在其开发的月亮湾海滨度假区提供前期物业管理服务，双方于2012年8月30日签订《月亮湾海滨度假区前期物业管理服务合同》（以下简称“前期服务合同”），合同服务期限为2年，由原告对被告开发的月亮湾海滨度假区提供前期物业服务，物业服务总建筑面积155861.34平方米，总户数2508户，停车位280个（即项目一期启动区月亮湾壹号、金兰湾小区）。根据合同约定，本物业管理合同期限为2年，具体起始时间以被告通知业主正式办理首批入伙手续的通知单载明的入伙时间为准，原告为本项目成立的管理处应于入伙前两个月组建并根据需要逐步到位。若合同期限未满，业主委员会成立并与物业管理企业签订了服务合同生效的，原告与被告签订的《前期服务合同》自动终止。根据合同约定，低密度住宅23493.34平方米每月按照1.6元／平方米、高层住宅126403.8平方米每月按照1.2元／平方米计算物业服务费用，原告每年按应收的物业管理费的10%的比例提取酬金。另外，出于配合销售需要，被告与原告在2012年8月30日签订了《月亮湾海滨度假区样板房及售楼部物业服务协议》，该协议期限是1年，原告如约履行了该协议约定义务。在《前期服务合同》生效后，原告在当地住建主管部门对该合同做了备�手续，被告也用和原告签订的合同和备案办理了预售证。原告是中国物业服务百强企业，专注于提供高质量的物业服务，在物业服务的前期调研、人员培训、设备配置、物业管理等方面有一套完善的制度与运行机制，由于本合同物业管理服务建筑面积高达15万平方米以上，户数超过2500户，服务要求非常严格，物业公司需要在入伙前2个月组建管理处进驻管理，原告对本项目高度关注，在合同生效后对被告开放项目的物业服务需求进行了多次实地考察、做了深入的调研工作，并根据月亮湾项目物业服务需要对人员储备做了充分的招聘、培训、学习等相关工作，原告在合同生效后已实质履行合同约定，为本合同项目投入了巨大的管理与资金。
原告不仅根据《月亮湾海滨度假区样板房及售楼部物业服务协议》约定派驻了配套人员，还结合《前期服务合同》的需�对被派驻人员进行了一系列的针对培训，以提前为履行《前期服务合同》作准备，原告关于《月亮湾海滨度假区样板房及售楼部物业服务协议》的服务期至2013年8月24日期满并退场，原告在退场才发现被告关于该合同没有支付5个月的服务费，并多次与被告交涉，被告以原告提供的物业服务质量有问题而延期支付服务费。直至2014年年初，被告才知道原告延期支付《月亮湾海滨度假区样板房及售楼部物业服务协议》余下5个月服务费的真正原因，该原因就是被告单方对原告的物业服务质量有异议，认为原告不能胜任《前期服务合同》的履约，且其已选择第三方公司为其提供前期物业服务，并提出支付余下5个月服务费作为双方解除《前期服务合同》的条件。原告认为《前期服务合同》是在双方自愿、且经过充分协商的前提下签署的，是合法有效的，即使被告对原告提供《�亮湾海滨度假区样板房及售楼部物业服务协议》约定的服务有异议，也不能以此为条件单方终止《前期服务合同》。被告的要求无理据，原告与被告就合同问题做了多次协商，但无果。原告后来得知被告已将《前期服务合同》的服务交由第三方提供，被告已构成实质性违约。被告的上述行为已严重违反了《前期服务合同》第二十八条规定，构成无合理理由提前解除合同，被告的行为是对合同的根本性违约，被告应当支付违约金，同时，被告解除合同的根本性违约，被告应当支付违约金，同时，被告解除合同还给原告造成如下经济损失：1、应收酬金454257.37元【由于被告解除合同关系，导致原告无法继续履行合同，从而导致原告直接损失酬金454257.37元（23493.34平方米×1.6元／平方米＋126403.8平方米×1.2元／平方米）×24个月×10%=454257.37元】；2、差旅费10000元；3、人员�备费用40000元（按本项目人员配置需要，从合同生效后开始储备月亮湾项目的管理人员，期间人员储备上的招聘、培训、学习费用等合计40000元），以上3项合计504257.37元，原告的损失中超出违约金的经济损失达404257.37元，被告除支付10万元违约金给原告外，还应赔偿原告404257.37元。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：1、判令被告支付原告违约金100000元；2、判令被告赔偿原告损失404257.37元；3、本案诉讼费由被告负担。
原告彩生活物业公司对其主张的事实在举证期限内提供了组织机构代码证复印件、企业机读档案登记资料、《前期服务合同》、彩生活服务集团简介、《阳西月亮湾旅游度假项目重启》、《月亮湾海滨度假区样板房及售楼部物业服务协议》、保险合同、培训会议签到记录、主任工作日志、《人身保险合同》、《证明》、《�位申请表》、培训会议签到记录等证据。
被告月亮湾公司辩称：一、由于原告的过错致使合同无法履行而解除，被告不应承担违约责任。被告与原告于2012年8月30日签订了《月亮湾海滨度假区样板房及售楼部物业服务协议》、《前期服务合同》，而《前期服务合同》的期限是从被告通知业主正式办理首批入伙手续的通知单载明的入伙时间为准，但是，在首批业主办理入伙手续前，在履行《月亮湾海滨度假区样板房及售楼部物业管理服务协议》过程中，原告利用合同没有明确规定各岗位人数的漏洞，在各岗位中擅自增加了一些不必要的工作人员，如样板房及售楼部只有白天才上班的，但原告却安排保安人员三班制，如在有限的服务空间内不按实际需要安排多名保洁人员等，由于原告擅自增加服务人员，恶意扩大业务费用，原告的行为违反了诚实信用的原则，从而致使双方失去了继续合作的基础，因此，在首批业主办理入住手续前，2013年7月份双方就口头解除了《前期服务合同》，由于《前期服务合同》的解除是因为原告的过错造成的，因此，原告请求被告支付违约金没有任何理由。二、原告请求被告赔偿其损失没有事实依据。1、原告请求被告赔偿其酬金损失没有依据。酬金属于预期收益，是基于物业管理公司提供了物业管理服务的前提下取得的，但是，原告自始至终没有履行合同，没有为住户提供物业管理服务，因此，原告没有任何理由收取酬金。2、原告请求被告赔偿差旅费、人员储备费没有依据。由于物业在交付业主使用前，原、被告双方就已终止了《前期服务合同》，原告根本就不存在差旅费及人员储备费用的开支，原告请求被告赔偿差旅费及人员储备费用的损失没有依据。综上所述，原告请求被告支付违约金及赔偿损失的请求没有事实依据和法律依据，原告的诉讼请求应予驳回。
被告对其主张的事实在举证期限内没有提供证据。
经审理查明：2012年8月30日，原告与被告签订了《前期服务合同》，合同约定由原告彩生活物业公司对被告月亮湾公司开发的月亮湾海滨度假区提供前期物业管理服务事宜，物业管理全权委托合同期限为贰年，具体的起始时间以被告通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准。物业管理服务费的收取：采用酬金制，原告按被告每年应收的物业服务费的10%提取酬金。同时约定，如本合同期限未满，业主委员会成立并与物业管理企业签订了服务合同生效的，本前期物业管理委托合同自动终止。违约责任：任何乙方无合法理由提前解除合同的，应向对方支付违约金人民币壹拾万元（￥100000元）；由于解除合同给对方造成的经济损失超过违约金的，对超出部分还应给予赔偿。合同签订后，被告一直没有通知原告进场提供物业管理服务。后来，被告于2014年4、5月份再委托第三方物业管理公司进场为原、被告合同约定的月亮湾海滨度假区提供物业管理服务。原告认为原、被告签订的物业管理服务合同尚未解除，被告私自另行委托其他物业管理公司进场提供物业管理服务的行为属于违约行为，遂诉至法院，请求判如所请。
以上事实，有当事人在庭审中的陈述及当事人提供的证据证实，证据来源合法，内容真实，本院对上述事实及证据予以确认。
本院认为：原告彩生活物业公司与被告月亮湾公司签订的《前期服务合同》，是双方自愿、协商达成，不违反国家的法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同对双方均具有约束力，双方均应依照合同履行约定的义务。被告月亮湾公司在其开发的月亮湾海滨度假区通知住户办理入伙手续后，理应按照合同约定，通知原告彩生活物业公司进场提供物业管理服务，但其在未与原告解除物业服务合同的情况下另行委托其他物业管理公司进场提供物业服务，该行为显属违约行为，理应承担违约责任。被告月亮湾公司在合同签订后，在未与原告解除《前期服务合同》的情况下擅自与第三方物业服务公司签订了涉诉物业的物业服务合同，其行为违背了诚实信用原则，导致双方合同无法继续履行，已构成根本性违约。庭审中，原、被告双方均认可《前期服务合同》已解除，且该合同的解除是被告月亮湾公司单方解除，被告也未提交证据证明原告存在过错，因此，月亮湾公司对其违约行为应承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合�义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”的规定，以及原、被告签订的《前期服务合同》第二十八条“任何一方无合法理由提前解除合同的，应向对方支付违约金人民币壹拾万元（￥100000元）；由于解除合同给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过�分还应给予赔偿”的约定，本案中，原告彩生活公司因合同不能履行可预见造成的损失为：1、应收酬金340693.02元［（23493.34平方米×1.6元／平方米＋126403.8平方米×1.2元／平方米）×12个月×10%×50%＋（23493.34平方米×1.6元／平方米＋126403.8平方米×1.2元／平方米）×12个月×10%］；2、差旅费，原告主张差旅费10000元，但未提供相应的证据予以证明，对原告主张的差旅费10000元，本院不予支持；3、人员储备费用，原告主张其为准备《前期服务合同》的履行，已经展开人员储备的招聘及培训工作，原告主张人员储备费用40000元，但原告提供的证据中，其所列举的工作人员的工作单位地址并非是在亮湾海滨度假区，也未有证据足以证明该人员是为被告月亮湾公司而招聘培训的，且人员储备是原告的内部人事管理，该费用是原告自己内部管理产生的费用，是原告在经营管理过程中必然产生的费用，就算存在人员储备费用，也在应收酬金中得到了补偿，对原告该主张，本院不予支持。综上，原告因被告违约造成的可预见损失为340693.02元。原告主张双方约定的违约金100000元低于其造成的损失，要求增加的诉请，符合法律规定，本院予以支持，但其主张被告除支付100000元违约金给原告外，还应赔偿原告404257.37元，超出了被告应赔偿的范围，对超出部分，本院不予支持。因此，被告除应支付违约金100000元外还应赔偿原告损失240693.02元（340693.02元-100000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金100000元及赔偿损失240693.02元给原告深圳市彩生活物�管理有限公司；
二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4421元，由原告深圳市彩生活物业管理有限公司负担1434元，被告广东东方月亮湾有限公司负担2987元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 陈世现
二〇一五年十二月二十八日
书记员 陈香宇