江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邳商初字第0357号
原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行。住所地邳州市运河镇青年东路**号。
负责人路运通，该银行行长。
委托代理人张俊超。
委托代理人宋建平。
被告郑恩普，居民。
被告徐州东陇房地产开发有限公司。住所地邳州市运河镇沿河路。
法定代表人李超，该公司经理。
委托代理人郭兆凯。
原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行（以下简称农业银行）诉被告郑恩普、徐州东陇房地产开发有限公司（以下简称东陇房产）借款合同纠纷一案，本院于2014年6月20日受理后，先由代理审判员许晴独任审判，后转由审判员冯宪勇审理，并依法组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭进行审理。原告农业银行诉讼代理人张俊超、宋建平，被告东陇房产诉讼代理人郭兆凯到庭参加诉讼，被告郑恩普经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称：被告郑恩普于2008年8月7日在我行办理一手住房按揭贷款8万元，以房产东方翰苑2-2-304作预抵押，并由东陇某提供保证担保。合同约定贷款于2023年8月6日到期。还款方式为等额本息按月还款，至2014年6月8日，欠我行按揭贷款本金60219.59元，利息2716.54元，已连续10月没有还款。鉴于被告严重失信事实，为维护原告的合法权益，根据借款合同12.2（2）“借款人未足额偿还借款本息超过九十天，贷款人有权提前收回已发放借款”的约定，特提起诉讼，请求：1，被告郑恩普、东陇某偿还借款本息62936.13元（计算至2014年6月8日，本金为60219.59元，利息2716.54元），及至清偿之日产生的利息、罚息等费用；2，原告对本案抵押的房屋（＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊-304号房地产）享有优先受偿权；3，被告承担诉讼费用。
原告农业银行为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、《个人购房担保借款合同》一份、个人借款凭证一份。证明：被告郑恩普于2008年8月7日与原告签订借款合同，约定借款日期为2008年8月7日，到期日为2023年8月6日，贷款年利率为6.6555%，借款本金8万元，东陇某为保证人，约定对贷款实行阶段性担保，并约定了违约责任以及原告可以提前收回贷款本息的事项。
2、房地产抵押合同一份。证明：郑恩普以＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊-304号房地产作为抵押，双方办理了抵押手续。
3、郑恩普还款流水。证明：郑恩普自2013年9月7日开始欠款，出现违约情形。
被告郑恩普未答辩，也未向法庭出示证据。
被告东陇某辩称，我公司不应承担担保责任。原告和借款人签订了房地产抵押合同，被告郑恩普用其房产为贷款担保，原告可通过处置抵押房产方式实现债权。原告和第一被告签订的为分期付款合同，原告仅应就逾期付款部分主张权利。
被告东陇某未提供证据。
本院对原告提供的证据真实性、合法性依法予以确认。
本院经审理查明：2008年7月16日，被告郑恩普作为借款人，被告东陇某作为保证人与作为贷款人的原告农业银行签订编号为32105200800042686《个人购房担保借款合同》，约定：由贷款人向借款人提供贷款，借款金额80000元；借款用途为购买房产；购买的房产位于＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊-304号房地产；借款期限自2008年7月16日至2023年7月15日，共计180个月；借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上下浮15%后确定执行利率；借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入东陇某在农业银行的银行账户10×××70；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；阶段性保证人东陇某，自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同担保条款中约定：保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的一切费用；保证期间为贷款到期之日起两年或贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期之日起两年。合同违约责任条款中约定：借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；借款人未足额偿还借款本息超过90天，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，并收回贷款。合同另约定：本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
2008年7月30日，作为抵押人的郑恩普与作为抵押权人的农业银行就抵押房产即＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊-304号，签订《房地产抵押合同》，并办理了房地产抵押（按揭）手续。郑恩普尚未取得抵押房产的房产证，未将他项权证书交给原告。
2008年8月7日，农业银行向约定的收款人账户发放借款80000元，形成《借款凭证》，记载：借款日期2008年8月7日，到期日期2023年8月6日；借款金额80000元；还款方式为等额本息还款，还款周期为每月，还款日为7日；执行利率6.6555%。
借款人于2013年9月其还款账户出现被冻结情形，此后被告连续超过90天出现违约还款情形。截至2014年11月9日，尚余借款本金60219.59元、利息4008元。
另查明，原告要求优先受偿的抵押房产仅办理了抵押权的预告登记，尚未办理正式抵押登记，原告尚未取得房屋他项权证书。
诉讼中原告明确诉讼请求：1，判令被告郑恩普、东陇某偿还借款本金60219.59元及利息（计算至2014年11月9日为4008元，之后利息按合同约定计算至付清之日）；2，判令原告对抵押的房屋（＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊-304号房地产）享有优先受偿权；3，被告承担诉讼费用。
本院认为：被告郑恩普、东陇某与原告农业银行签订的《个人购房担保借款合同》形式完备、内容真实，各方约定的权利义务明确具体，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同为有效合同，对原、被告各方均具有约束力。原告依约发放了借款80000元，但其偿还部分后不再按约偿还，多次逾期，已经超过90天。根据合同约定，原告有权在此情形下提前收回已发放借款。故原告要求被告郑恩普偿还剩余借款本金60219.59元及利息4008元（计算至2014年11月9日）的主张，不违反法律规定，本院予以支持。关于自2014年11月10日至实际付清之日的逾期利息，合同约定借款执行利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮15%，并对逾期借款按执行利率上浮50%计收罚息的约定均不违反法律、法规的规定，本院予以支持。关于原告主张就抵押财产优先受偿的问题，因原告和被告郑恩普签订的房地产抵押合同合法有效，双方已办理了房地产预抵押手续，原告因此成为了抵押房产的抵押权人，当然享有优先受偿权，因此，原告要求对抵押房产行使优先受偿权的请求，本院予以支持。被告东陇某作为阶段性保证人，应按照合同约定在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续前对涉案贷款本息的清偿承担连带责任。在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续前，被告抗辩不承担担保责任的请求不符合合同约定，难以准许。被告郑恩普经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其对诉讼权利的放弃，不影响本案的审理与裁判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告郑恩普于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行借款本金60219.59元及利息4008元，合计64227.59元。
二、被告郑恩普于本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行自2014年11月10日至实际付清之日的逾期利息（以60219.59元为本金，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮15%后再上浮50%计算）。
三、原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行对抵押的房屋（＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊-304号房地产），享有优先受偿权。
四、被告徐州东陇房地产开发有限公司在郑恩普取得抵押房产（＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊-304室）的房地产权属证书并办妥以中国农业银行股份有限公司邳州市支行为抵押权人的抵押登记手续前，对上述第一项、第二项债务的清偿承担连带责任，并在承担担保责任后，有权向债务人追偿。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1373元，保全费720元，合计2093元，由被告郑恩普、徐州东陇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 冯宪勇
人民陪审员 贾继超
人民陪审员 黄继廷
二〇一四年十一月三十日
书 记 员 高 慧