北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00093号
上诉人（原审被告、反诉原告）北舞汇（北京）文化有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路112号楼101室。
法定代表人邱丹，总经理。
委托代理人宋玉杰，北京市亿达律师事务所律师。
委托代理人马强，北京市亿达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京恒久惠众儿童教育科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区北沙滩8号院3号楼。
法定代表人李作亮，执行董事。
委托代理人王志和，北京赛尔律师事务所律师。
上诉人北舞汇（北京）文化有限公司（以下简称北舞汇公司）因与被上诉人北京恒久惠众儿童教育科技发展有限公司（以下简称恒久惠众公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第35356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月，恒久惠众公司起诉至原审法院称：2010年4月19日，我公司与北舞汇公司就北京市朝阳区朝阳北路112号楼101、102号房屋签订了《房屋租赁合同》，北舞汇公司以23333元／月的价格租赁该房屋，双方就各自的权利义务进行了约定。截止到2014年7月12日，北舞汇公司拖欠租金已达204496.65元，依据合同约定，北舞汇公司需支付我公司的滞纳金49903.36元。我公司多次催促未果之下，于2014年7月14日向北舞汇公司邮寄送达了《租金催缴通知书》，要求其及时全额支付租金及滞纳金。该份通知书由北舞汇公司于2014年7月16日签收。北舞汇公司置之不理。2014年8月6日，我公司向北舞汇公司邮寄了《解除合同通知书》，解除双方的《房屋租赁合同》，并要求北舞汇公司支付拖欠的房租、滞纳金以及搬出租赁房屋，该份通知书由北舞汇公司于2014年8月6日签收。我公司起诉后，北舞汇公司支付租金129597.72元，故我公司现诉讼请求为：1.判令北舞汇公司支付2014年5月1日至2014年8月6日租金79731.12元，滞纳金11159.94元；2.判令北舞汇公司搬离租赁房屋物品，腾退房屋；3.北舞汇公司支付自合同解除之日至实际腾房之日的逾期腾房占有使用费；4.确认解除合同。
北舞汇公司在原审法院答辩并反诉称：支付租金没有异议，不同意支付滞纳金。租金的支付并不是我公司不支付，而是恒久惠众公司的原因导致无法支付，一是恒久惠众公司未指定支付账户，二是恒久惠众公司曾要求我公司另行签订一份租赁合同，而出租方并非恒久惠众公司，我公司因此产生怀疑，不知应把租金交付何方；三是我方向街道服务中心询问，无法得到确定答案。其他诉讼请求不同意。同时，恒久惠众公司非法单方解除合同，并在我公司门口张贴所谓“解除合同的《公告》”，由于我公司系舞蹈培训机构，恒久惠众公司的行为导致我方招收的学生纷纷退款，直接给我公司造成重大经济损失，现提起反诉，要求恒久惠众公司赔偿我公司损失33988元，如果法院判决腾退房屋，我方要求赔偿装修损失57655.38元。
针对北舞汇公司的反诉恒久惠众公司在原审法院答辩称：
我公司是依据约定合法解除的合同，不用赔偿北舞汇公司的各项损失。
原审法院经审理查明：2010年4月，北京市朝阳区街道社区服务中心作为甲方与恒久惠众公司作为乙方签订房屋租赁合同，约定甲方将朝阳区朝阳北路112号楼101、102房屋于2010年4月至2020年4月提供给乙方使用，乙方在合同期满后，可优先续约。
2010年4月19日，恒久惠众公司作为甲方与北舞汇公司作为乙方签订房屋租赁合同，合同约定：第一条，甲方合法拥有坐落于朝阳区朝阳北路112号楼101、102房屋之房产的所有权及其占用土地的土地使用权，该房产的建筑面积为359平方米；第二条，甲方按照本合同的规定，将该房产出租予乙方作办公、经营用房，租期72个月，自2010年4月30日起至2016年4月29日止，租赁期限共计6年，其中2010年4月30日至2010年7月29日为免租期。第四条，乙方同意按每月101房屋10883元、102房屋12500元，总计23333元／月租金标准向甲方承租该房产。此租金包含物业管理费、取暖费在内。第五条，乙方应按每3个月为一期向甲方支付租金，每期租金须在到期前5天内支付。第六条，从第4年起，房屋租金每年增加7%，按此租金本合同执行到期满为止。第七条，租金为人民币现金付款，甲方应于乙方每期支付租金的同时提供收据。第十六条，若本合同期满或提前终止与解除后15日内，乙方仍未将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房产，则视作乙方放弃权利处理，届时甲方（或甲方授权的代理人）有权委派人员将乙方的上述财产与物品予以处理，并无需给予乙方任何补偿。第三十四条，若乙方未能依约按期向甲方支付租金或租赁押金，则甲方或甲方授权的代理人有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方逾期15日内未能缴付租金或租赁押金，除乙方得到甲方的谅解及书面同意外，乙方须按延迟缴纳天数及按每日千分之一的标准向甲方缴纳滞纳金；若乙方在甲方出具书面通知后二十日内仍未支付租金，则甲方有权解除本合同（合同解除之日为甲方或甲方授权的代理人将解除本合同的书面通知送达乙方之日），并视作乙方单方终止本合同，乙方已付的租赁押金，甲方将不予返还。如乙方补足欠缴房租租金及滞纳金，经甲乙双方协商后，可继续执行本合同。第三十八条，甲、乙双方在本合同签章处书写的联络地址即为本合同下任何书面通知的送达地址。若任何一方联络地址变更的，应及时书面通知相对方。若因任何一方当事人未留联系方式或提供的联系方式有误，造成其他各方当事人无法及时通知完成本合同项下事宜的，一切后果由该当事人自行承担。若因受送方拒收或者因联络地址错误无法送达的，均按照付邮日（以邮局邮戳为准）视作通知方已依本合同给予了书面通知。
2014年7月14日，恒久惠众公司向北舞汇公司邮寄《租金催缴通知书》，上载“截止2014年7月12日，贵公司总计欠付租金人民币204496.65元及相应滞纳金，贵公司的行为严重的扰乱了我公司的正常经营规划，现正式发送本函，要求贵公司立即全额支付欠付的租金及滞纳金”。根据邮局查询单显示，该邮件于2014年7月16日投递并签收。北舞汇公司认可收到该邮件，但称其法定代表人当时并未看到该邮件，该邮件与恒久惠众后来邮寄的《解除合同通知书》同时看到。2014年8月6日，恒久惠众公司向北舞汇公司邮寄《解除合同通知书》。2014年8月24日，北舞汇公司向恒久惠众公司缴纳租金129597.72元。双方一致认可租金支付至2014年4月30日。
关于合同解除，恒久惠众公司称双方之间的《房屋租赁合同》应自《解除合同通知书》送达北舞汇公司时予以解除，但北舞汇公司称2014年4月30日，恒久惠众公司要求更换合同，变更出租人，至今一直没有签署新的合同，租赁关系如何确立不确定。在恒久惠众公司要求北舞汇公司变更出租人过程中其公司得知恒久惠众公司没有合法的出租权利，其必然对合同的有效性产生疑问。在双方的合同实际履行过程中，北舞汇公司支付租金的具体账号及付款时间是由双方协商确定，在没有恒久惠众公司明确指示之前，不确定的因素导致北舞汇公司无法支付租金，故并非故意不支付租金。
关于欠缴租金的原因，北舞汇公司称，一是恒久惠众公司未指定支付账户，二是恒久惠众公司曾要求我公司另行签订一份租赁合同，而出租方并非恒久惠众公司，我公司因此产生怀疑，不知应把租金交付何方；三是我方向街道服务中心询问，无法得到确定答案。庭审中，恒久惠众公司认可，双方在租金支付过程中，确实存在未按合同约定以现金的方式交纳租金的情况，但称系应北舞汇公司要求而指定的账户，亦存在在2014年5月之前要求租户与房屋所有权人直接签订租赁合同的情形。此外，北舞汇公司称其到恒久惠众公司在《房屋租赁合同》上确定的地址找其协商相关事宜，但没有找到人，恒久惠众公司认可2014年6月之后其公司确实未在合同上载明的地址办公。
关于北舞汇公司的损失，北舞汇公司称因恒久惠众公司于2014年8月13日在其公司外张贴公告导致学生退款，并提供协议书、收条、退款申请、打款记录等予以说明，但恒久惠众公司称，申请内容为上课哭闹、升班等原因退款，不能证明与其张贴公告的行为有关。北舞汇公司称退款原因之所以写个人原因，是为了避免造成不良影响而扩大损失。
此外，北舞汇公司提交装修明细以证明其存在装修的损失，但恒久惠众公司称明细单没有合同双方盖章，对其关联性不予认可。
原审法院经审理认为：恒久惠众公司与北舞汇公司签订《房屋租赁合同》真实有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。恒久惠众公司先后向北舞汇公司邮寄《租金催缴通知书》、《解除合同通知书》符合合同约定，虽然北舞汇公司称其法定代表人在同一时间收悉两份通知书，但根据恒久惠众公司提交的证据，《租金催缴通知书》已按时送达，北舞汇公司法定代表人未能及时收到该通知系其内部原因，故双方之间的租赁合同已于2014年8月7日解除，恒久惠众公司要求解除合同的诉讼请求法院予以支持。关于欠缴的租金，北舞汇公司同意支付，法院不持异议。关于欠缴租金的滞纳金，因双方在履行过程中已实际改变了现金支付的方式，且恒久惠众公司确实存在要求北舞汇公司变更租赁合同等行为，故北舞汇公司迟延支付租金确属合理怀疑，故滞纳金法院不予支持。合同解除后，北舞汇公司应当搬离涉案房屋，故关于恒久惠众公司要求北舞汇公司腾空房屋的诉讼请求法院予以支持。关于房屋使用费，恒久惠众公司的诉求请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于北舞汇公司要求恒久惠众公司赔偿损失的诉讼请求，在双方争议尚未解决之前，恒久惠众公司张贴公告的行为确会对北舞汇公司的培训工作造成一定影响，虽然北舞汇公司所提交的退款理由未直接写明与张贴公告有关，但从公平、诚实信用及常理角度考虑，对其该项反诉请求，法院予以酌定。关于北舞汇公司提出的装修损失，因双方在《房屋租赁合同》中已有约定，故法院不予支持。
据此，原审法院于2014年11月作出判决：一、恒久惠众公司与北舞汇公司之间的《房屋租赁合同》于二○一四年八月七日解除；二、北舞汇公司于判决生效之日起十日内支付恒久惠众公司二○一四年五月一日至八月六日房屋租金七万九千七百三十一元一角二分；三、北舞汇公司于判决生效之日起二十日内将涉案坐落于朝阳区朝阳北路112号楼101、102房屋腾空交与恒久惠众公司；四、北舞汇公司自二○一四年八月七日起按照每月二万四千九百六十六元的标准向恒久惠众公司支付涉案坐落于朝阳区朝阳北路112号楼101、102房屋使用费至实际腾房之日止；五、恒久惠众公司于判决生效之日起十日内赔偿北舞汇公司损失一万元；六、驳回恒久惠众公司其他诉讼请求；七、驳回北舞汇公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，北舞汇公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决第一、二、三、四、五、七项，依法改判驳回被恒久惠众公司的原审诉讼请求，并依法改判支持其原审反诉请求。其上诉事实与理由主要为：一、恒久惠众公司单方解除合同无法律或合同依据，系非法解除，而原审判决认定单方解除合同的合法性与判决理由存在逻辑矛盾。恒久惠众公司单方解除合同的理由为我公司未及时支付租金，但我公司未支付租金系恒久惠众公司既不告知其办公地址亦未指定具体接收租金的帐户，且恒久惠众公司要求变更租赁合同的出租方，我公司发现其并非涉案房屋所有权人，且未明确其有转租的合法授权，基于上述合理怀疑才未及时支付租金，并非恶意违约。因此恒久惠众公司行使单方解除权丧失合法的前提条件。二、我公司的装修损失在《房屋租赁合同》中未有明确和具体的约定，原审判决不支持北舞汇公司的装修损失没有合同依据。三、原审判决遗漏了对租赁押金的处理。
经查，恒久惠众公司邮寄的《解除合同通知书》于2014年8月6日由北舞汇公司签收。本院审理中，关于双方租赁合同履行过程中的租金支付情况，恒久惠众公司表示北舞汇公司自2013年7月29日起即每个季度都陆续拖欠租金，该公司通过电话、当面及信函等多种方式催要未果，截止2014年7月12日拖欠租金数额已达204496.65元，而北舞汇公司在其向原审法院提起本案诉讼后，方于2014年8月24日支付了部分租金。北舞汇公司表示对于具体拖欠租金情况不清楚，其未支付租金的原因系恒久惠众公司要求其与涉案房屋产权人重新签订租赁合同，其产生怀疑。关于租金支付方式，双方认可以现金及转帐形式均支付过，北舞汇公司称对方曾指定过二个收款帐户。另，双方均认可未在原审中针对押金提出过相应诉求。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、房屋所有权证、《租金催缴通知书》、《解除合同通知书》、《公告》、退款申请等证据材料在案佐证。
本院认为：依据当事人诉辩主张及本院查明的事实，本案争议焦点为：一、恒久惠众公司是否有权单方解除双方之间的《房屋租赁合同》；二、恒久惠众公司应否赔偿因解除合同所致北舞汇公司的装修损失以及因张贴公告引发北舞汇公司学生退款的经济损失；三、原审判决是否遗漏对于租赁押金的处理。
对于焦点一，恒久惠众公司虽称其未按时支付租金系2014年4月30日恒久惠众公司要求其与房屋产权人重新签订租赁合同，其产生合理怀疑以及其不知悉支付租金的具体帐号等原因所致，但依据查明的事实，2014年8月24日北舞汇公司向恒久惠众公司支付租金129597.72元后双方认可租金已支付至2014年4月30日，即在2014年4月30日前北舞汇公司已存在拖欠租金行为，且拖欠数额相当于5个月左右租金，数额较大；另，北舞汇公司认可，在履行过程中以现金及转帐两种形式均支付过租金，且对方曾指定过二个帐户，现其以不知悉支付租金的具体帐号为由主张无法正常支付租金，本院难予采信。综上，北舞汇公司未依约按期向恒久惠众公司支付租金，恒久惠众公司依照《房屋租赁合同》的约定向北舞汇公司书面通知催缴，北舞汇公司在收到《租金催缴通知书》二十日内仍未支付租金，恒久惠众公司有权解除上述合同。上述合同于恒久惠众公司将《解除合同通知书》送达北舞汇公司后解除，故原审判决确认双方租赁合同于2014年8月7日解除正确。合同解除后，北舞汇公司应将所承租涉案房屋腾空交还恒久惠众公司，并向恒久惠众公司支付租赁合同履行期间所欠租金以及租赁合同解除后至其将涉案房屋交还之前的使用费。
对于焦点二，关于装修损失北舞汇公司并未提供充分证据佐证，且鉴于双方租赁合同系因北舞汇公司未按约定支付租金的违约行为导致解除，其要求恒久惠众公司赔偿装修损失，亦没有法律依据，故对于该项上诉请求，本院不予支持。关于因张贴公告所致学生退款损失，恒久惠众公司在双方对合同解除与否尚存争议的情况下张贴公告，其行为有欠妥当，但北舞汇公司亦确存在拖欠租金的违约行为且本院已经认定恒久惠众公司据此享有合同解除权，综合上述情况，原审依据北舞汇公司提供的证据及公平原则、日常经验法则，酌定恒久惠众公司给付北舞汇公司经济损失1万元，且恒久惠众公司亦未对此提出上诉，本院予以维持。北舞汇公司上诉要求改判恒久惠众公司赔偿该项损失33988元，本院不予支持。
对于焦点三，双方均认可原审过程中未就租赁押金提出相应诉求，北舞汇公司主张原审遗漏该项费用的处理没有事实依据，双方如就此存在争议可另行解决。
综上，北舞汇公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1036元，由北京恒久惠众儿童教育科技发展有限公司负担127元（已交纳），由北舞汇（北京）文化有限公司负担909元（于本判决生效后七日内给付北京恒久惠众儿童教育科技发展有限公司）；反诉案件受理费1046元，由北舞汇（北京）文化有限公司负担932元（已交纳），由北京恒久惠众儿童教育科技发展有限公司负担114元（于本判决生效后七日内给付北舞汇（北京）文化有限公司）。二审案件受理费4164元，由北舞汇（北京）文化有限公司负担（已交纳2574元，其余1590元于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
代理审判员 李春香
代理审判员 程 磊
二〇一五年一月二十日
书 记 员 王 艳