广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第1122号
原告：刘湘球，住湖南省攸县。
委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：何建梁。
委托代理人：胡开欣，该公司职员。
原告刘湘球诉被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，被告东湛公司在答辩期内对管辖权提出异议，要求将本案移送至广州市越秀区人民法院审理，本院依法裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服提出上诉，广州市中级人民法院于2015年10月12日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法由代理审判员王璇适用简易程序，于2015年11月13日公开开庭进行审理。原告刘湘球的委托代理人王美舟，被告东湛公司的委托代理人胡开欣到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告向本院申请一个月的调解期，调解期满双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年9月12日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于花都区炭步镇文二村颐和盛世四街12号（G1-3栋）205房。合同约定被告应于2015年6月30日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋交给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的万分之五支付违约金给原告；合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是，被告至今没有通过质量、规划、消防、电梯、人防、环保、煤气、供水供电等验收合格文件以及没有市政基础设施工程竣工验收备案表。原告就上述问题向被告提出书面异议，要求提供上述文件复印件加盖公章后交付原告，被告拒不回复，视为异议事实成立，原告因此至今未能收楼。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。现请求法院依法判令：1.被告向原告支付延迟交楼违约金（违约金以总房款986179元为本金，按每日万分之五的标准，从2015年7月1日起至被告具备约定交楼条件，永久供电、供水、供气及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止，违约金暂计为9861元）；2.被告承担本案诉讼费。
被告辩称：涉案房屋已经于2015年4月24日取得四方验收合格，符合合同�定的交楼标准，被告于2015年6月21日书面发函告知原告于2015年6月30日收楼，原告拒绝收楼，因此迟延收楼的法律责任由原告自行承担，原告的诉请中要求按每日0.05%的标准计算迟延交楼违约金没有合同依据，合同第14条第2款约定如果被告存在迟延交楼情况，双方不解除合同，自合同第13条约定的交楼日起次日起按每日0.01%的标准支付违约金，违约金总额不超过总房价款的2%。
经审理查明：被告是位于广州市花都区炭步镇颐和盛世花园项目的开发商，于2014年5月29日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20130349号-3的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售颐和盛世花园的商品房。
2013年9月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》及附件一至七，约定：乙方向甲方�买花都区炭步镇文二村颐和盛世四街12号（G1-3栋）205房，该商品房用途为住宅，建筑面积共141.26平方米，其中套内建筑面积121.72平方米，共有分摊面积约19.54平方米。该商品房按建筑面积计算房价，单价为每平方米6981.30元，总金额986179元。付款方式为按揭贷款方式付款。甲方应当在2015年6月30日前将涉案房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十条逾期付款的违约责任：……按揭付款的，如果乙方未能按照合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金。第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条约定的延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的百分之二。第十五条约定的房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七为本合同补充协议，第二条约定：主合同第十条变更为：乙方逾期支付任何应付款项或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间，且每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金。第四条约定：本合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方某共同进行工程验收合格为准。第六条约定：主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关下列资料（�）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。第十八条约定：双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%，但主合同或本补充协议及认购书中有具体约定的除外。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商，诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十五条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主�同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议为其真实意思的反映。合同和补充协议还对其他内容进行了约定。
上述合同及附件签订后，原告依约向被告支付了全部房款。诉讼中，被告提交由监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位于2015年4月24日共同出具的《工程竣工验收报告》，验收结果为工程质量合格，同意验收。被告还提交《建设工程施工安全评价书》、《建筑节能分部工程质量验收监督检查记录表（一）（建筑设备安装部分）》、《建筑节能分部工程质量验收登记表（一）（建筑设备安装部分）》、《建筑节能分部工程质量验收登记表（一）（建筑围护结构部分）》、《桩基础子分部工程质量验�登记表（桩基础、天然地基、地基处理等）》、《地下结构（含防水工程）子分部工程质量验收登记表》、《混凝土主体结构分部工程质量验收登记表》、《低压配电（含发电机组）安装工程质量核查记录表》、《低压配电（含发电机组）安装工程质量验收登记表》，上述证据均为复印件，拟证明涉案房屋工程质量验收合格。原告认为合同约定的交付条件指主合同第十二条、第十五条、第二十四条，上述证据没有原件，真实性由法院核实，不确认其关联性，上述证据不是工程竣工验收备案表，也不是供电验收合格文件。
2015年6月21日，被告向原告寄发《收楼通知书》，通知原告于2015年6月30日前办理收楼手续。原告认为涉案房屋不符合交楼条件，拒绝收楼。至法庭辩论终结前，被告尚未取得涉案房屋所在工程项目的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，原告未办理收楼手续。
原告认为迟延交楼违约金与逾期付款违约金标准不对等，违反公平原则，且低于银行贷款利率，请求调高为按每日总房款0.05%计付；合同约定违约金总额最高不超过总房款2%的上限没有与逾期交楼的时间相联系，低于租金标准，被告利用格式条款排除原告的权利，应当无效，故违约金数额应不以总购房价的2%为限。
本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
合同第十二条约定了交房条件，第十五条约定了房屋交付时应提交的有关资料，而合同补充协议第四条将主�同第十二条约定的交房条件变更为“以甲方会同施工方、监理方和设计方某共同进行工程验收合格为准”，补充协议第六条将主合同第十五条约定的交房时的有关资料变更为“《商品住宅交楼书》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》”。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件�者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。可见，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。现合同补充协议中变更的交房条件低于法定条件，且永久供水、供电、供气、通邮亦属于房屋居住的必要条件，故被告交付的房屋除满足法定条件外，仍应满足合同第十二条约定的交房条件。
原告于2015年6月21日在尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和符合合同第十二条交房条件的情况下向原告发出《�楼通知书》，通知原告收楼，原告有权拒绝收楼。被告未能在约定的期限内将符合交房条件的房屋交付原告使用，理应承担迟延交楼的违约责任。根据合同第十四条及补充协议第十八条的约定，违约金应按每日总房款0.01%的标准计付，违约金总额以总房款的2%为限。原告要求违约金按总房款每日0.05%标准计付依据不足，本院不予采纳。至于违约金数额是否以总购房价的2%为限，本院认为，根据合同补充协议第二十四条、第二十五条约定，双方确认已对主合同及补充协议所有条款充分协商，并进行特别解释说明，双方知悉并认可全部条款内容，主合同及补充协议条款为真实意思表示。因此，对于合同第十四条以及补充协议第十八条对违约金标准和总额的限定，双方是清楚并明知相应的法律后果的，是双方的真实意思表示，且该条约束的是原、被告双方，�未加重原告责任或排除原告主要权利，故原告认为该条为格式无效条款依据不足。另外，原告亦无提供证据证明因被告迟延交楼对其造成的损失大于合同约定的违约金数额，故原告要求违约金总额不以总房款的2%为限理据不足，本院不予支持。综上，迟延交楼违约金应按每日总房价款0.01%标准，从2015年7月1日起计至涉案房屋具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后被告实际交付房屋给原告之日止，上述违约金总额以总房款的2%即19723.58元为限。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，判决如下：
被告广州东湛房地产开�有限公司向原告刘湘球支付迟延交楼违约金（违约金以总购房款986179元为基数，按每日万分之一的标准，从2015年7月1日起计至涉案房屋符合合同约定的交付条件并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后，被告广州东湛房地产开发有限公司实际交付房屋给原告刘湘球之日止。其中，本判决生效前的违约金在本判决生效之日起十日内支付，以后部分于每月10日前逐月支付，违约金总额以不超过19723.58元为限。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起�五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 王 璇
二〇一五年十二月××日
书 记 员 邓国靖