杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭上民初字第707号
原告：傅蒋明。
委托代理人：张成兵。
被告：汪志清。
被告：汪芝娟。
两被告共同委托代理人：姜文胜。
原告傅蒋明与被告汪志清、汪芝娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月16日受理后，依法由审判员周智适用简易程序独任审理，于2013年6月6日、6月26日二次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张成兵，被告汪志清、汪芝娟及两被告的共同委托代理人姜文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅蒋明起诉称：2008年6月20日，原告与被告汪志清签订房屋租赁合同书一份，约定被告汪志清将房屋总面积200平方米左右的杭州市上城区东坡路九星里1号房屋（涉案房屋）和房屋总面积450平方米左右的杭州市东坡路94号房屋出租给原告，两处房屋的租赁期限均为2008年6月20日至2013年6月20日止，两房屋租金为每年70万元，五年总计350万元，上述租金应一次性支付。签约后，原告按照房屋租赁合同书的约定，自行及委托第三方向被告汪志清、汪芝娟支付了全部350万元租金，被告汪志清于2008年6月30日向原告出具了收条，确认其已收到全部上述350万租金。但是，2009年3月17日，涉案房屋新产权人凌宇等四人向原承租户被告汪芝娟及其转租户（即原告）发出了房屋清退通告，要求被告汪芝娟及原告在2009年3月29日前搬出涉案房屋。原告遂与两被告协商此事，但两被告均未能阻止房屋产权人强行收回涉案房屋。原告被迫于2009年3月29日前搬出涉案房屋。经原告多方查证，原告认为被告汪芝娟和被告汪志清均为涉案房屋的承租人。理由包括：2004年1月8日，被告汪志清与涉案房屋原产权人陈子景等签订杭州市房屋租赁合同，租期为2004年1月18日至2009年1月18日。2008年8月4日，被告汪芝娟与涉案房屋原产权人陈顒（与陈子景、陈宜同时为涉案房屋的原产权人）签订房屋租赁协议书，租期为2008年1月1日至2008年12月31日。从上述签约情况以及两被告系姐弟、关系密切的情况来看，原告认为两被告均系涉案房屋的承租人。虽然2008年6月20日签订的房屋租赁合同书系由被告汪志清一人与原告签订，但综合上述事实情况以及两被告共同收取原告支付的全部房屋租金的事实情况可以推断，被告汪志清一人签约行为代表了两被告共同的意愿，系两被告的共同意思表示，两被告共同与原告建立了房屋租赁关系。两被告共同将涉案房屋出租给原告使用且共同收取了全部租金，其后两被告出现重大违约，事实上无法继续出租涉案房屋给原告使用，在原告多次要求两被告退还已支付但未到期的房屋租金的情况下，两被告却始终拖延不予退还。两被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，并给原告造成了重大经济损失，故原告诉至法院，要求依法判决：1、两被告共同归还原告已支付的房屋租金977500元（年租金23万×4年3个月），利息997900元（暂以2009年3月27日起至2013年5月17日期间进行计算，利息按照银行同期贷款利率的四倍进行计算，最终以法院判决日为准），违约金200万元，共计3975400元；2、诉讼费用由两被告承担。
被告汪志清、汪芝娟共同答辩称：被告汪芝娟作为被告主体是不适格的，被告汪芝娟与原告无任何法律关系。原告认为两被告均为涉案房屋的承租人与事实不符。虽然被告汪芝娟与陈颙签订过合同，但与被告汪志清与陈子景签订的合同时间是重合的。原告与被告汪志清签订的房屋租赁合同中，被告汪芝娟放弃了全部权利，由被告汪志清与原告签订房屋租赁合同，被告汪芝娟未作为承租人转租。原告诉称两被告共同收取租金的行为与事实不符，房屋租金是由与原告签订合同的被告汪志清收取的，部分款项原告是按照被告汪志清指示打入被告汪芝娟账户，因两被告之间另有债权债务关系，故不是被告汪芝娟收到原告租金。2009年3月份，涉案房屋产权人要求退房情况下，被告汪志清与原告洽谈过，但因为东坡路房屋租金有较大涨幅，故原告与被告汪志清协商造成的损失不再向被告主张，在将近4年时间里，原告未向被告汪志清主张权利，也可推断双方已达成协议。原告在诉状中提到涉案房屋租金为每年23万元，但若按照实际租赁面积计算，实际每年租金应为215384元。对于延期支付的租金原告要求按照银行同期贷款利率四倍计算利息无事实及法律依据；因合同中无违约金200万元的条款，原告要求支付违约金200万元无事实及法律依据。综上，请求驳回原告诉请。
原告傅蒋明为证明其诉称的事实，向本院提交如下证据材料：
1、房屋租赁合同一份，证明涉案房屋的租赁期限、租金数额以及租金支付方式；
2、咬不得餐饮模式店面合作协议一份，证明涉案房屋租金为每年23万；
3、银行汇款凭证、银行卡、被告出具的收条各一份，证明原告已支付全部租金350万元，以及两被告共同收取了全部租金；
4、房屋清退通告、告知书、杭州市房屋租赁合同、房屋租赁协议书各一份，证明原告被迫于2009年3月27日前搬出涉案房屋的事实；两被告均为涉案房屋承租人，并共同将涉案房屋转租给原告的事实；
5、被告汪志清于2011年5月18日向原告发出的告知书一份，证明被告汪芝娟承认其存在违约行为及本案未超出诉讼时效；
6、2013年5月9日与被告汪志清的录音、2010年11月25日与被告汪芝娟的录音各一份，证明两被告承认共同出租涉案房屋给原告，且共同收取了全部房屋租金；在涉案房屋被提前收回后，两被告一直未将已收取但未到期的租金退还给原告，并且原告一直要求两被告退还租金的事实，两被告愿意归还租金以及本案未超过诉讼时效。
被告汪志清、汪芝娟均未向本院提交证据材料。
被告汪志清、汪芝娟在庭审中对原告提交的上述证据进行了质证。两被告对原告提交的证据1三性均无异议；对证据2真实性无法确认，对证明对象有异议，认为杭州市东坡路九星里1号房屋租金应根据原、被告之间签订的合同计算；对证据3真实性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明两被告共同收取租金的事实；对证据4真实性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明两被告均为涉案房屋承租人并共同将涉案房屋转租给原告，实际上被告汪芝娟将涉案房屋交由被告汪志清转租，被告汪芝娟未收取任何租金；对证据5真实性无异议，对证明对象有异议；对证据6真实性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明两被告共同出租涉案房屋。
综合原、被告举证、质证的情况，本院作如下认证：证据1，本院对其真实性予以认定，但租期中超出两被告与原产权人约定租赁期的部分无效；证据2因系原告与案外人间的协议，与本案没有关联性，本案中不作认定；证据3至证据6，本院对其真实性予以认定，对其证明对象综合予以认定。
经审理，本院对本案事实作如下认定：2008年6月20日，原告（乙方）与被告汪志清（甲方）签订房屋租赁合同书一份，约定甲方将杭州市上城区东坡路九星里1号房屋总面积200平方米左右、杭州市东坡路94号房屋总面积450平方米左右的房屋两处出租给乙方；租赁期限自2008年6月20日至2013年6月20日止；租金为每年70万元，五年总计350万元，合同签订2008年6月30日内乙方一次性交付给甲方；如甲方中途不履行本协议，应自乙方要求甲方履行合同义务起10天内退还乙方未到期租金及利息，并应赔偿经济损失200万元；双方还对其他条款进行了约定。合同签订后，原告通过自行或委托他人向被告汪志清、汪芝娟账户汇款，被告汪志清于2008年6月30日出具收条一份，载明收到原告本市东坡路九星里1号、东坡路94号店面租金，每年70万元，五年共计350万元。
另查明，2004年1月8日，被告汪志清（乙方）与陈子景、陈宜（甲方）签订杭州市房屋租赁合同一份，约定了陈子景、陈宜将位于本市上城区东坡路九星里1号房屋，使用面积100平方米出租给乙方使用，租赁期自2004年1月18日起至2009年1月18日止等事项。2008年8月4日，被告汪芝娟与陈顒签订房屋租赁协议书一份，约定陈顒将位于本市东坡路九星里1号部分私房的200平方米出租给被告汪芝娟使用，租赁期限为一年，自2008年1月1日起至2008年12月31日止等事项。
再查明，因被告汪芝娟与陈顒、陈登云、陈子景、陈宜等涉案房屋的原产权人的租赁期届满，原产权人于2008年11月17日向被告汪芝娟发送告知书一份，告知涉案房屋于2009年1月1日起不再对外出租。2009年3月17日，涉案房屋的新产权人凌宇、解光玖、马玲、莫雨青向被告汪芝娟及原告发送房屋清退通告一份，告知涉案房屋的产权变动情况，并通知涉案房屋内的人员和物品于2009年3月27日前腾空。2009年3月27日，原告搬出涉案房屋。此后，原、被告因涉案房屋未退还的租金等问题多次协商未果，故原告诉至本院，请求依法判决。
本院认为，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。承租人经出租人同意，可以将租赁房屋转租给第三人，但转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超出的部分约定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案的争议焦点在于：一、被告汪芝娟是否应当承担返还租金和赔偿相应损失的义务。本院认为，首先，涉案房屋原产权人先后与被告汪志清、汪芝娟签订房屋租赁合同，且两份房屋租赁合同的租赁期限有重合，被告汪芝娟与原房屋产权人之间签订的房屋租赁合同在后；其次，虽然原告与被告汪芝娟之间未签订书面的房屋租赁合同，但原告部分租金的交纳方式是汇入被告汪芝娟的银行帐户，被告汪志清对被告汪芝娟收取租金的方式亦予以认可，虽然两被告抗辩称两被告之间另有债权债务关系，但未提交证据予以证明；再次，从原告与两被告间的录音来看，被告汪志清及被告汪芝娟在录音中均陈述被告汪芝娟收取了350万元租金中的大部分，原告从涉案房屋搬出后，被告汪芝娟也参与了涉案房屋后续事宜处理的协商过程中；结合两被告系姐弟关系这一事实来看，原告有理由相信涉案房屋是由两被告共同出租给原告的。因此，被告汪芝娟在与被告汪志清共同承租诉争房屋后，作为共同承租人之一收取次承租人的租金，此行为加入了原告与被告汪志清租赁合同的履行。根据权利义务对等原则，两被告应共同承担返还涉案房屋未使用期间的租金并赔偿原告因此造成的损失。
二、应当返还的租金数额及违约金、利息是否应当支付。本院认为，原告与被告汪志清订立的房屋租赁合同中租期超出两被告与原产权人约定租赁期限的部分无效。但两被告与原产权人间的租期届满之日至2009年3月27日，因原告继续使用涉案房屋，故原告仍应当按照租金标准支付占用期间的资金使用费。2009年3月27日，原告搬出涉案房屋，两被告已经收取的、但原告尚未使用的2009年3月28日至2013年6月20日期间的租金，两被告应当予以返还。因涉案房屋与杭州市东坡路94号房屋年租金共计70万元，两处房屋所处地段类似，故根据原、被告之间房屋租赁合同书中载明的两处房屋各自所占的面积比例计算，涉案房屋年租金应为215385元［70万元×200平方米÷（200平方米＋450平方米）］，两被告应当返还的租金数额为912288元（215385元÷365天×1546天）。原告要求两被告按银行同期贷款利率的四倍支付2009年3月27日至法院判决日利息损失的诉讼请求，结合原、被告在导致房屋租赁合同无效中各自的过错程度，并参照当事人在合同中约定的损失计算方法，本院酌定两被告应当赔偿原告利息损失30万元。原告要求两被告支付违约金200万元的诉讼请求，无相应依据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第五条、第十五条之规定，判决如下：
一、被告汪志清、汪芝娟共同于本判决生效之日起十日内返还原告傅蒋明租金912288元，并支付利息损失30万元；
二、驳回原告傅蒋明的其他诉讼请求。
如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38603元，减半收取19301.5元，由原告傅蒋明负担11446.5元，由被告汪志清、汪芝娟负担7855元，退回原告傅蒋明19301.5元；财产保全费5000元，由被告汪志清、汪芝娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用38603元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人民法院；账户：1202024409008802968）。
审判员 周 智
二〇一三年八月一日
书记员 吴媛媛