北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终11638号
上诉人（原审被告）：曹军，男，1975年1月4日出生，住北京市朝阳区。
上诉人（原审被告）：王扬，女，1975年5月14日出生，住北京市朝阳区。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：王佳，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京京通天泰物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡北花园街8号院西配楼。
法定代表人：牛光军，执行董事。
委托诉讼代理人：张淑兰，女，北京京通天泰物业管理有限公司客服部经理。
委托诉讼代理人：李洁，北京市康达律师事务所律师。
上诉人曹军、王扬因与被上诉人北京京通天泰物业管理有限公司（以下简称天泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初47434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曹军、曹军和王扬的共同委托诉讼代理人王佳，被上诉人天泰物业公司之委托诉讼代理人张淑兰、李洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹军、王扬上诉请求：撤销一审判决第一项，并依法予以改判物业费按照每平方米1.28元/月的标准收取。事实和理由：一、一审判决第一项认定事实不清，违背了小区业主皆知的基本事实，应予撤销。物业费按每平米1.28元/月收取不属于物业公用给及时主动交纳物业费业主的单方优惠，而是2007年业主维权争取后，双方协商一致，并经过天泰物业公司正式公示变更为每平米1.28元/月。（一）一审法院认定“双方就每平方米1.9元/月的物业费标准进行了明确约定，应依约履行，原告曾按每平方米1.28元/月收取物业费系其单方优惠行为，并不属于变更双方的合同约定”属于事实认定错误。实际情况是，业主与开发商签订的《北京市商品房预售合同》中第二十三条约定物业服务收费价格为每平米1.9元/月，但其属于前期物业服务约定。业主们只在2006年收房的时候按此标准交过物业费。房屋交付使用后，鉴于天泰物业公司在上一服务年度存在配套设施不齐、运转不畅、绿化不到位、服务区域面积严重缩水、服务质量低劣等问题导致业主严重不满，2007年经广大业主推选的六名业主代表与天泰物业公司经过几轮艰苦卓绝的谈判，才使物业费由每平米1.9元/月降至每平米1.68元/月，广大业主仍不认可，随后又经过几次確商，天泰物业公司也反复进行成本核算最终降低到每平米1.28元/月。天泰物业公司2007年10月21日在小区各楼入户门及公示栏内张贴，并同时在房天下艺水芳园业主论坛以“天泰物业”名义公告《艺水芳园小区物业费问题的协商结果》，公告内载明：“针对己入住的艺水芳园小区业主，次年（入住后第二年）的物业费标准按每平米1.28元/月收取。第三年以后的物业费收费标准，先由双方协商出具体服务标准，根据服务标准再经双方协商出一个合理的物业费收取价格。”所以物业费按每平米1.28元/月收取系双方在合同履行的过程中根据客观情况的变化，协商一致变更了原合同的约定，不存在“单方优惠”一说。而合同履行到第三年时，双方没有再就物业服务标准及物业费收取价格进行过磋商，所以物业费一直按每平米1.28元/月收取。（二）天泰物业公司在一审时提交的曹军、王扬过往缴费的证据（证据四、证据五、证据七）能够充分证明物业费的收费标准已经变更为每平米1.28元/月。如果天泰物业公司主张“为了督促业主缴费，对于及时主动交纳物业费的业主可按每平米1.28元/月的收费标准收费，但对不交纳物业费的业主严格按约定的物业收费标准每平米1.9元/月收取”属于事实，那按照合同约定物业费应当在每年的11月13日前缴费。而从天泰物业公司提供的证据四、五、七来看，曹军、王扬分别于2011年1月13日交纳了2007年11月13日至2010年12月31日的物业费6479元，2013年12月14日交纳了2011年1月1日至2013年12月31日的物业费6203.76元。两次物业费的交纳时间均在11月13日后，并且都有不同程度的延迟，而物业费的收费标准仍然是按每平米1.28元/月进行计算。天泰物业公司的“优惠说”属于自相矛盾，并且无法自圆其说。（三）一审判决认定收费按每平米1.28元/月收取系天泰物业公司的单方优惠行为，曹军、王扬计算了一下，物业费由每平米1.9元/月优惠为每平米1.28元/月的折扣为6.7368折。通常优惠或者6折或者7折的，6.7368折的折扣显然不是天泰物业公司所说的优惠。根据日常经验法则这严重不符合常理。这也从侧面印证了物业费每平米1.28元/月系在双方谈判过程中天泰物业公司经过认真的成本核算得出。故，“优惠说”的说法纯属无稽之谈。（四）《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有贵任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。曹军、王扬有历次交费收据、物业费收费标准变更的公示截图、证人证言等证据能够形成一条闭合的证据链，证明物业费的收费标准已变更为每平米1.28元/月，而天泰物业公司对于自己的“优惠说”的主张没有提供任何证据予以证明，并且言辞前后矛盾。在此情况下，一审采信物业费按每平米1.28元/月收取系对积极主动交费业主的优惠的说法，完全不符合事实，显失公平。二、一审法院不受理曹军、王扬的反诉请求，违反法定程序。综上，一审法院认定事实不清，证据不足。为保障司法公正，请求二审法院依法查明事实，维护曹军、王扬的合法权益。
天泰物业公司辩称：一审判决适用法律正确，曹军、王扬的上诉请求和理由没有事实依据，请求驳回曹军、王扬的上诉请求。物业费收取标准是每平米1.9元/月，根据“谁主张，谁举证”的原则，曹军、王扬应提出证据证明收费标准为每平米1.28元/月。根据双方签订的合同物业费收费标准是每平米1.9元/月，之所以按照每平米1.28元/月收取，是因为涉诉小区人数较多，物业费收取困难，为鼓励大家能够按时缴纳物业费，天泰物业公司推出了优惠政策。如果业主及时在天泰物业公司催缴的情况下缴纳物业费，天泰物业公司按照每平米1.28元/月收取。本案一审开庭之前，天泰物业公司也与曹军、王扬说过，如果能及时缴纳物业费，天泰物业公司也会按照每平米1.28元/月，但曹军、王扬仍然拒绝缴纳物业费。天泰物业公司认为根据合同约定，曹军、王扬如果认为物业费交纳标准为每平米1.28元/月，那么举证责任在曹军、王扬。
天泰物业公司向一审法院起诉请求：曹军、王扬支付天泰物业公司自2014年1月1日至2017年12月31日期间拖欠的物业费共计12278.24元；并支付拖欠物业费期间的滞纳金共计24467.46元。
一审法院认定事实：曹军、王扬是涉案房屋产权人，涉案房屋建筑面积为134.63平方米。曹军、王扬于2006年4月与北京京通天泰房地产开发有限公司签订商品房预售合同，其中约定天泰物业公司为曹军、王扬涉案房屋所在小区提供前期物业服务，物业服务收费价格为每平方米1.9元/月（建筑面积），物业费按年收取，曹军、王扬应当在每年的11月13日前缴费。曹军、王扬向天泰物业公司交纳了2006年11月13日至2013年12月31日的物业费。
一审庭审中，曹军、王扬提交附件七物业服务、业主参与诉求同盟凭证、照片、网页截图、视频等证据，证明天泰物业公司的物业收费标准应按每平方米1.28元/月计算且天泰物业公司未按照合同的约定提供约定质量标准的服务，如未尽到安全保障义务及监管职责、未履行维护公用设施的义务、在公共卫生方面存在严重瑕疵、牟取不当利益，且欠缺服务意识和专业素养，粗暴对待业主并引发众怒以及因物业的违法违约行为给业主造成了实际损失等。天泰物业公司对曹军、王扬的证据不予认可，表示为了督促业主缴费，对于及时主动交纳物业费的业主可按每平方米1.28元/月的收费标准收费，但对不交纳物业费的业主严格按约定的物业收费标准每平方米1.9元/月收取。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。物业费是物业单位维持运营和持续提供服务的资金来源，物业单位为业主提供了物业服务，按照公平和等价有偿原则，物业单位有权要求业主支付物业费。本案中，曹军、王扬是涉案房屋的产权人，天泰物业公司是涉案房屋所在小区的物业服务企业，双方就每平方米1.9元/月的物业费标准进行了明确约定，应依约履行，天泰物业公司曾按每平方米1.28元/月收取物业费系其单方优惠行为，并不属于变更双方的合同约定。曹军、王扬缺乏充分确切证据证明天泰物业公司提供的物业服务构成根本性违约，不能成为物业费缓减免的理由。天泰物业公司提供了物业服务，曹军、王扬接受了天泰物业公司提供的物业服务，故曹军、王扬应当向天泰物业公司支付物业费。但是2017年的物业费缴费期限尚未届满，天泰物业公司主张曹军、王扬交纳2017年的物业费，可待缴费期限届满后另行解决。天泰物业公司主张的滞纳金，一审法院不予支持。
应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决：曹军、王扬于本判决生效后七日内支付北京京通天泰物业管理有限公司二〇一四年一月一日至二〇一六年十二月三十一日期间的物业费九千二百零八元六角八分；二、驳回北京京通天泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，曹军、王扬围绕其上诉请求，向本院提交以下新的证据：1.情况说明及网页截图，证明业主代表以“艺水业主大会筹委会”用户名完整记录了物业费从每平米1.9元/月变更为1.28元/的起因、经过和结果；2.艺水芳园业主联名，证明一审法院认定每平米1.28元/月系天泰物业公司给业主的优惠属于事实认定错误；3.艺水芳园小区物业费问题的协商结果，证明天泰物业公司在各栋楼张贴公示物业费从入住第二年收费标准实际变更为每平米1.28元/月；4.证人付某证言，证明经业主与天泰物业公司的协商后，物业费已变更为每平米1.28元/月。天泰物业公司未向本院提交新的证据。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。天泰物业公司针对曹军、王扬提交的证据发表质证意见如下：不属于二审新证据的条件，真实性、合法性、关联性均不认可，证人与本案有利害关系，且已经不在涉诉小区居住，不认可证人证言。
本院依法补充查明如下事实：二审中，曹军、王扬主张涉案小区业主代表与天泰物业公司曾在2007年经过多次协商，后达成一致意见，从2007年10月开始将物业收费标准调整为按每平方米1.28元/月。天泰物业公司认可确曾在2007年协商过物业费收费标准，但达成的协议是对于及时主动交纳物业费的业主可按每平方米1.28元/月的收费标准收费，但对于在天泰物业公司起诉时仍不交纳物业费的业主严格按约定的物业收费标准每平方米1.9元/月收取。天泰物业公司认可自2007年10月开始，天泰物业公司从未向涉案小区业主按照每平方米1.9元/月的标准收取过物业费。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案，虽然商品房预售合同中约定的物业服务收费价格为每平方米1.9元/月，但根据双方的陈述，涉案小区业主与天泰物业公司于2007年曾对物业费的收费标准进行过协商，且自2007年10月开始天泰物业公司从未按照每平方米1.9元/月的标准收取过物业费，故可认定双方已通过协商将物业费的收费标准变更为1.28元/月。天泰物业公司虽主张双方达成的协议是对于及时主动交纳物业费的业主可按每平方米1.28元/月的收费标准收费，对于在天泰物业公司起诉时仍不交纳物业费的业主严格按约定的物业收费标准每平方米1.9元/月收取，但并未就此举证，故对天泰物业公司的该项主张本院不予采信。一审法院对于物业费的收费标准认定有误，本院予以纠正。
天泰物业公司提供了物业服务，曹军、王扬作为业主应按照约定及时交纳物业费。本案，曹军、王扬虽抗辩称天泰物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，但并未就此向法院提交充分的证据予以证明，故本院对其该项抗辩意见不予采信。曹军、王扬未按照业主临时公约的约定向天泰物业公司交纳物业费，构成违约，其理应按照业主临时公约的约定向天泰物业公司交纳滞纳金，但鉴于一审法院对天泰物业公司要求曹军、王扬支付滞纳金的请求不予支持后，天泰物业公司并未就此提出上诉，应视为天泰物业公司同意一审判决，故本院在本案中对天泰物业公司关于滞纳金的请求无法支持。
应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。
对于曹军、王扬一审提出的反诉请求，一审法院明确表示反诉不符合法律规定，法院不予受理；曹军、王扬亦表示无异议。一审法院对其反诉未予受理并无不妥。
综上所述，曹军、王扬的上诉请求具有事实依据，本院予以支持。一审法院事实认定错误，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初47434号民事判决第二项；
二、变更北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初47434号民事判决第一项为：曹军、王扬于本判决生效后七日内支付北京京通天泰物业管理有限公司二〇一四年一月一日至二〇一六年十二月三十一日期间的物业费六千二百零三元七角五分；
三、驳回北京京通天泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费261元，由北京京通天泰物业管理有限公司负担205元（已交纳），由曹军、王扬负担56元（于本判决生效后7日内交纳）；
二审案件受理费50元，由北京京通天泰物业管理有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
审 判 员 龚勇超
代理审判员 张海洋
二〇一七年十月十九日
法官 助理 矫冰玉
书 记 员 温宇辰