河北省隆化县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）隆民初字第4685号
原告张文涛，住唐山市。
委托代理人刘英，河北蓝岛律师事务所律师。执业证号：×××。
被告承德赢政房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区窝瓜园华富苑小区2#楼商07室。
法定代表人杨井红，经理。
委托代理人张泽亮，河北德律律师事务所律师，执业证号：×××。
委托代理人赵瑞侠，系该公司经理。
第三人王凤德，住隆化县。
委托代理人王兴娟。系王凤德之女。
原告张文涛因与被告承德赢政房地产开发有限公司（以下简称赢政房地产公司）、第三人王凤德房屋买卖合同纠纷一案，于2014年8月4日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月13日第一次公开开庭进行了审理，原告张文涛及其委托代理人刘英，被告承德赢政房地产公司委托代理人张泽亮、赵瑞侠到庭参加诉讼。第三人王凤德于2015年3月16日申请参加诉讼，本院于2015年5月7日第二次公开开庭进行了审理，原告张文涛及其委托代理人刘英，被告赢政房地产公司的委托代理人张泽亮，第三人王凤德的委托代理人王兴娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月30日，原告与被告签订商品房买卖合同3份，购买被告开发建筑的隆化县韩麻营镇金三角嘉园3座2单元1301室、1401室、1402室；2013年11月1日，原告再次与被告签订商品房买卖合同3份，购买1座1单元102底商、103底商和3座2单元1302室；前后购房6套，购房款原告均于合同签订当日一次付清。至今被告未按约定履行房屋交接义务。故请求判令：1、被告向原告办理相关交接手续、交付房屋、协助办理房屋所有权证。2、被告自原告交付房款之日至被告实际交付房屋之日止按房价款的万分之五向原告支付违约金。3、由被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，原告起诉事实与实际不符，原告为承德丽水投资管理有限公司（以下简称丽水公司）的职员，被告向丽水公司借款，并用开发建设的金三角嘉园小区房屋作为担保，故丽水公司以原告名义与被告签订了房屋买卖合同，但双方没有买卖房屋的真实意思表示，没有买卖房屋的客观事实。故请求驳回原告的诉讼请求。同时，本案涉及的项目没有施工完毕，也没有行政验收，无法办理房屋过户手续。
第三人参诉称，赢政房地产公司与王凤德于2011年11月1日签订了房屋置换协议，王凤德以原有171.8㎡的房屋置换隆化县韩麻营镇金三角嘉园小区1号楼1单元102、103室，故上述两套房屋应为王凤德所有。2014年以来张文涛称房屋属其所有，致使承租人取消租赁合同，给王凤德造了经济损失。请求判令原告张文涛与被告赢政房地产公司签订的房屋买卖合同无效，撤销房屋预售备案登记，并由张文涛赔偿其经济损失100000元。
原告对第三人的诉讼请求辩称，首先，第三人未在第一次庭审的法庭辩论终结前提出参加诉讼申请，不符合法律规定，应另案解决。其次，王凤德与赢政房地产公司签订的房屋置换协议中未明确具体的房号，不能确定具体位置。最后，赢政房地产公司一房多卖，给第三人造成的损失应由被告承担。故请求驳回第三人的全部诉讼请求。
原告为支持自己的诉讼主张，除当庭陈述外，还向法庭提供了如下证据：
证据一、房屋买卖合同六份，拟证明原告向被告购买了房屋六套。
证据二、住房款交款收据六份，拟证明原告的房款已付清。
证据三、商品房预售认可证一份，拟证明被告方已取得商品房预售许可。
证据四、土地证、土地出让金登记单、规划许可证及施工许可证各一份，拟证明被告是在2012年7月份才取得上述土地使用权及规划许可，第三人称2011年双方签订房屋置换协议时即已约定置换位置是不成立的。
被告对于原告提交的证据一、二、三的真实性无异议，但认为不存在房屋买卖的事实，被告通过丽水公司进行了融资，用涉诉房屋作担保，双方才做了房屋买卖的手续。原告在只提供房屋买卖合同和收据，而没有相应打款凭证的情况下，不足以证明房屋买卖事实存在。对证据四的真实性无异议，但不能否定被告在2011年就有动迁行为及建楼规划的事实。
第三人对原告提供的证据一、二有异议，认为买卖合同中的价款远远高于实际出售价格，不符合常理，原、被告间实为借贷关系而非商品房买卖合同关系。对证据三的真实性无异议。对证据四的真实性无异议，但正因为与拆迁户协商后才能作出具体的规划，也可以证明回迁安置房屋当时没有具体的房号，无法在拆迁安置协议中注明。
被告为支持自己的答辩主张，除当庭陈述外，还向法庭提供了如下证据：
证据一、被告向张文涛支付借款利息的凭证及资料一组，拟证明被告通过丽水公司进行了融资，双方不存在房屋买卖关系。
证据二、商品房买卖合同四份，买卖合同中把房屋从朱新宇和李红燕变更为张海燕，三人均为丽水小额贷款有限公司的职员。拟证明丽水公司与被告形成的是借款合同关系，而不是原、被告间形成的房屋买卖关系，如果张海燕向被告公司购买了房屋，就不会发生中途变更商品房买卖合同的事情。
原告对于被告提交的证据一认为与本案没有关联性，不能否定原告与被告存在买卖合同关系。对证据二认为只能证明曾将房屋出售给朱新宇、李红燕，后被告方已将房屋出售给张海燕。
第三人对被告提交的上述证据无异议。
第三人为支持自己的参诉主张，除当庭陈述外，还向本庭提供了如下证据：
证据一、王凤德与赢政房地产公司于2011年1月11日签订的房屋置换协议一份及被告出具的证明三份，拟证明王凤德与赢政房地产公司达成房屋置换协议，回迁方式为平移回迁，即王凤德置换的房屋为隆化县韩麻营镇金三角嘉园小区1号楼1单元102、103室。
证据二、王凤德与赢政房地产公司于2014年7月25日签订的回迁房屋置换确认书，拟证明双方确定的回迁房屋为1号楼1单元102、103室。
证据三、张军、黄文军、赵凤民、庄宝良、张明、徐永军的书面证言，拟证明金三角嘉园小区1号楼102、103室归王凤德所有。
证据四、庄宝良、张明、徐永军的当庭证言，拟证明王凤德置换的房屋为隆化县韩麻营镇金三角嘉园小区1号楼1单元102、103室。
庄宝良称在隆化县韩麻营镇金三角嘉园小区筹备拆迁中共有七户临街，包括王凤德和庄宝良，拆迁时与赢政房地产公司达成口头协议，回迁置换的房屋向后平移，原拆迁户的顺序不变，每户置换一间底商。因为王凤德有两套房，所以置换了两套底商。在拆迁时庄宝良未与赢政房地产公司签订拆迁置换协议，在2014年庄宝良入住时与赢政房地产公司签订了协议。王凤德应回迁的房屋是1号楼东两户，也就是1号楼102、103室。
张明称在隆化县韩麻营镇金三角嘉园小区筹备拆迁中共有八户临街，王凤德有两户，拆迁时与赢政房地产公司达成口头协议，回迁置换的房屋向后平移，原拆迁户的顺序不变。在拆迁时张明与赢政房地产公司签订了拆迁置换协议，入住时未签订协议。王凤德应回迁的房屋是1号楼东两户，也就是1号楼102、103室。
徐永军称其与庄宝良在拆迁前是临街商铺，包括王凤德在内的其他六户是临街住宅。拆迁时与赢政房地产公司达成口头协议，回迁置换的房屋向后平移，原拆迁户的顺序不变。王凤德应回迁的房屋是1号楼东两户，也就是1号楼101、102室。
原告对第三人提供的证据一有异议，认为王凤德于2015年3月16日向法院提交的证据在第一段第四行处没有赢政房地产公司的公章，而当庭提交的证据有公章，对该证据的真实性不予认可。同时，协议中只确定了置换底商两处，并没有具体的房号。对证据二因是在诉讼过程中出具的，故对其真实性不予认可。对证据三不予认可，认为被告与第三人恶意串通，另外，原告购买房屋的时间是2013年11月，而第三人确定房屋的日期为2014年7月25日，故原告有权优先取得该房屋。对证据四，认为因三位证人均系王凤德邻居，其证言均具有倾向性。且通过证人的证言可以看出王凤德拆迁前的房屋为住宅，所以在置换时也不能确定置换的是商铺。同时，协商拆迁时被告并未取得土地使用权证，还没有具体规划，故证人所述原地回迁没有依据，不予认可。
被告对第三人提供的证据无异议。
经庭审质证，对原告提交的证据，内容真实，来源合法，与本案相关，本院依法予以采信。对被告提交的证据一、二，与本案不具有关联性，本院不予采信。对第三人提供的证据一中的房屋置换协议与庭前向本院提交的证据的复印件比较，虽第一页中改动处没有加盖被告公司印章，但内容一致，结合其他证据本院予以采信。对被告出具的三份证明，系当事人陈述，但可以与其他证据相互佐证，本院予以采信。对证据二，被告虽有异议，但无相反证据予以证实，本院予以采信。对证据三、证据四，庄宝良、张明、徐永军当庭陈述，可以证明回迁户与赢政房地产公司在协商拆迁事宜时达成口头协议，回迁户均采用房屋置换的方式进行回迁，原拆迁户的顺序不变，置换的房屋向后平移。王凤德应回迁的房屋是1号楼东两户。张军、黄文军、赵凤民出具的证言，虽本人未到庭，但与上述三位到庭证人证言相互印证，本院予以采信。
经审理查明，2013年10月30日，原告与被告签订商品房买卖合同3份，购买隆化县韩麻营镇金三角嘉园小区的房屋三套。其中：3座2单元1301室，房屋面积为124.20平方米，该商品房单价为3190元／㎡，原告已于2013年10月31日给付购房款396198元；3座2单元1401、1402室，两套房屋面积均为124.20平方米，商品房单价均为3220元／㎡，原告均于2013年10月31日给付购房款各399924元；
2013年11月1日，原告与被告签订商品房买卖合同3份，购买隆化县韩麻营镇金三角嘉园小区房屋三套。其中：3座2单元1302室，房屋面积为124.20平方米，该商品房单价为3190元／㎡，原告于2013年11月2日给付购房款396198元；1座1单元102、103底商，两套房屋面积均为104平方米，商品房单价均为8280元／㎡，原告分别于2013年11月2日、11月1日给付购房款各861120元；
合同约定被告应于2013年10月31日前将经验收合格的房屋交付原告使用，若未按期交付房屋，逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2013年11月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。被告至今未按约定履行房屋交接义务。
另查明，被告已于2011年11月1日与被拆迁人王凤德签订房屋置换协议并达成口头协议，王凤德将房屋与被告置换金三角嘉园1号楼底商，回迁户均采用房屋置换的方式进行回迁，原拆迁户的顺序不变，置换的房屋向后平移。王凤德应回迁的房屋是1号楼东两户，即1号楼1单元102、103室。
本院认为，原、被告双方签订商品房买卖合同时，双方应当知晓签订合同的法律后果，合同生效后，双方应当受合同约束。原告提供了相应的房屋买卖合同及购房款收条，被告无相反证据证实房屋买卖事实不存在，应当承担举证不能的不利后果。故对被告称其向丽水公司借款时以金三角嘉园小区房屋作为担保，丽水公司以原告名义与其签订了房屋买卖合同，双方没有买卖房屋的真实意思表示的答辩主张本院不予支持。
对隆化县韩麻营镇金三角嘉园小区3座2单元1301室、1302室、1401室、1402室，原、被告签订了商品房买卖合同，双方均应按合同约定履行义务，原告已按约定支付购房款，被告应按约定交付符合条件的房屋。被告未按时交付房屋，应按合同约定支付违约金。对于未按时交付房屋给原告造成的经济损失，本院依照中国人民银行同期同类贷款利率6.15%加收百分之三十计算，原告要求被告自原告交付房款之日至被告实际交付房屋之日止按已支付房价款的日万分之五支付违约金的诉讼请求过高，且被告方不同意支付违约金，对超过部分本院不予支持。
隆化县韩麻营镇金三角嘉园小区1座1单元102底商、103底商已在2011年由被告置换给王凤德，作为被拆迁人，其置换房屋位置、用途有明确约定，被告又将该回迁房屋出卖给他人系无效行为，故对第三人王凤德要求确认原、被告签订的关于102、103底商商品房买卖合同无效的诉讼请求本院予以支持。对原告要求被告办理该房屋相关交接手续、交付房屋、协助办理房产证的诉讼请求本院不予支持。但原告有权要求解除商品房买卖合同，请求返还已付购房款、支付利息并赔偿损失。对第三人要求原告赔偿经济损失无证据予以证实，本院不予支持。对第三人要求撤销房屋预售备案登记的诉讼请求，因不属于民事案件受理范围，应另行要求行政机关解决，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一项、第九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥解释》第九十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告承德赢政房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张文涛交付隆化县韩麻营镇金三角嘉园小区3座2单元1301室、1302室、1401室、1402室，并协助原告张文涛办理房屋所有权转移手续。
二、被告承德赢政房地产开发有限公司自原告交付房款之日至被告实际交付房屋之日止按已支付房价款的中国人民银行同期同类贷款利率6.15%加收百分之三十向原告张文涛支付违约金。
三、驳回原告张文涛的其他诉讼请求。
四、原、被告于2013年11月1日签订的隆化县韩麻营镇金三角嘉园小区1号楼1单元102、103底商商品房买卖合同无效。
五、驳回第三人王凤德的其他诉讼请求。
案件受理费8262元及保全费5000元，由被告承德赢政房地产开发有限公司负担，诉讼费用限于判决书生效后三日内缴纳。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 田振文
代理审判员 黄玲玲
人民陪审员 王尚华
二〇一五年五月八日
书 记 员 周安岩
附页：
一、法律适用
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
（三）《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
（四）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换刑事订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
（五）最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
二、上诉权和上诉期限
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉费用按一审判决确定的数额预交。如逾期不递交上诉状或者在递交上诉状后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。
三、申请执行的期限
在本判决生效后，如被告未按判决规定的期限履行判决书确定的给付义务，原告应在二年内向本院申请强制执行。