上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2168号
原告王静。
委托代理人司军艳，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告何洪彪。
被告陆美英。
委托代理人何洪彪，系被告陆美英儿子。
被告汤秋云。
被告何俊。
法定代理人何洪彪，系被告何俊父亲。
原告王静与被告何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年2月11日公开开庭进行了审理。原告王静及其委托代理人司军艳，被告何洪彪、被告陆美英的委托代理人即被告何洪彪、被告何俊的法定代理人即被告何洪彪到庭参加了诉讼，被告汤秋云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告王静诉称，2013年2月22日，原告购买了四位被告位于上海市闵行区房产，并签订了房地产买卖（含居间）协议，约定房屋总价3，080，000元（人民币，下同），签订本协议时支付20，000元，剩余定金80，000元于签订本协议次日起30日内补足，原告在付清80，000元的款项后则被告何洪彪应同原告签订网络版上海市房地产买卖合同书。同日，原告与四位被告签订了上海市房地产买卖合同，因该房屋为公房，被告何洪彪暂租住在此公房中，故双方在补充条款第1条约定，四位被告应于2013年5月31日前办妥该房地产以其为权利人的上海市房地产权证，若四位被告由于其自身原因未在上述期限内办妥上海市房地产权证或签订该房地产网络版的上海市房地产买卖合同，则原告有权单方面终止本合同，同时被告方应按照本合同约定的总房款的20%向原告支付违约金。然原告支付100，000元定金后，被告拒绝按照上述协议约定办理以其为权利人的上海市房地产权证等手续，导致原告迟迟无法继续办理其他房屋买卖后续手续。基于此，房产中介及原告多次催告四位被告，但四位被告仍不履行合同义务。故起诉要求被告何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊继续履行2013年2月22日签订的上海市房地产买卖合同及补充协议；要求被告何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊支付迟延履行合同的违约金6，750元（100，000元＊0.5‰＊135天，自2013年6月1日暂计至2013年10月14日）；要求被告何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊对原告承担连带责任。
诉讼中，原告王静变更诉讼请求为要求解除2013年2月22日原告王静与被告何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊签订的房地产买卖合同及补充协议；要求被告何洪彪返还购房款人民币100，000元并支付利息（自2013年3月1日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率即6%年利率计算）；要求被告何洪彪赔偿原告王静已经支付的中介服务费损失30，800元；要求被告何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊支付违约金616，000元；要求被告何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊对原告王静承担连带责任。
原告王静向本院提供了以下证据以证明其诉称成立。
1、房地产买卖（含居间）协议1份，证明原告与被告方的房地产买卖过程，双方约定了权利义务；
2、上海市房地产买卖合同1份、补充协议2份，证明原告与被告方就涉案房屋达成合意，签订买卖合同，双方约定了权利义务；
3、租用公房凭证1份，证明购买房屋时均知道房屋系公房性质，且为被告方共有的；
4、收据2份，证明原告向被告方支付了100，000元；
5、催告函2份及邮寄凭证，证明被告方不履行义务，原告履行了催告义务，函中向被告方明确了违约责任；
6、佣金收据1份，证明原告支付了30，800元的中介费。
被告何洪彪、陆美英、何俊共同辩称，出售房屋时已经告知原告涉案房屋系承租房无产权，需要购买产权。购买产权需经过被告汤秋云同意，但因为和被告汤秋云在法院中诉讼，故房屋不能过户，现在同意解除。被告汤秋云已经与被告何洪彪离婚，因为原告的原因，被告何洪彪与被告汤秋云在分房款的问题上不能达成一致意见，所以至今不能把产权购买下来。已经收取的款项100，000元同意返还，但不同意支付利息。双方没有签订正式的合同，故居间服务费没有必要支付，不同意承担服务费；因为没有签订正式的合同，原告也没有支付30%的房款，故不同意支付违约金。另外，房地产买卖（含居间）协议是原告在2013年7月22日拿来补签的，三方之前没有签过居间协议。
被告何洪彪、陆美英、何俊向本院提供了以下书面证据以证明其辩称成立。
1、原告出具的证明1份，证明房地产买卖（含居间）协议是后来补签的；
2、上海市房地产买卖合同1份，证明合同上中介没有盖章；
3、没有签字的协议1份，证明被告何洪彪与被告汤秋云协议，汤秋云曾同意拿房款380，000元即积极配合房屋卖受手续，最后没有谈妥故未签字；
4、聘请律师合同、保证书各1份，证明被告方积极配合房屋买卖；
5、自愿离婚协议书1份，证明被告何洪彪与被告汤秋云已经离婚。
被告汤秋云未作答辩，亦未向本院提供书面证据。
上述证据经庭审质证，被告何洪彪、陆美英、何俊对原告提供的证据的质证意见如下：证据1是原告称要告中介公司才让被告何洪彪签的，协议上有很多东西有遗漏；证据2上签名均无异议，但系无效合同，且只有签名，没有盖章，不正规；证据3真实性无异议；证据4无异议，但不是房款，是意向金；证据5中中介的催告函没有收到过，原告的催告函收到了；证据6因合同不成立，不存在中介费，故不应承担中介费。原告王静对被告何洪彪、陆美英、何俊提供的证据的质证意见如下：证据1真实性无异议，因为中介公司把房地产买卖（含居间）协议弄丢了，我们补签的；证据2真实性无异议，至于为何没有中介的章，和本案及原告无关；证据3没有签字，不能作为证据，且被告方的内部协议与原告无关；证据4与原告无关，不予质证；证据5真实性无异议，但与本案无关，被告方不能以此作为不履约的理由。本院对双方提供的证据的认证意见如下：一、本院对原告提供的证据的质证意见：证据1虽是2013年7月27日补签，然被告何洪彪在房地产买卖（含居间）协议上签字，亦表示对协议内容的认可，本院对房地产买卖（含居间）协议予以确认；证据2均由原告及被告方签字确认，合同的权利义务约束亦是原告与被告方，居间方是否见证不影响合同效力，本院予以确认；证据3、证据4真实、合法、与本案有关联，本院予以确认；证据5中，被告方否认收到案外人上海某公司的催告函，原告亦未提供证据证明被告方已经收到，故本院对该份催告函不予采信；被告方确认收到王静的催告函，本院予以确认；证据6真实、合法、与本案有关联，本院予以确认。二、本院对被告提供的证据的认证意见：证据1原告无异议，本院予以确认；证据2真实、合法、与本案有关联，本院予以确认；证据3仅是被告何洪彪单方制作，原告不予认可，本院不予采信；证据4、证据5与本案无关联，本院不予采信。
经审理查明，上海市闵行区房屋系公房，承租人为被告何洪彪，同住人为被告陆美英、被告汤秋云、被告何俊。其中被告陆美英为被告何洪彪母亲，被告汤秋云为被告何洪彪前妻，双方于2007年3月登记离婚；被告何俊为被告何洪彪、汤秋云儿子，随被告何洪彪生活。
2013年2月22日，在上海某公司居间介绍下，原告王静与被告何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊（何俊由被告何洪彪代签）签订上海市房地产买卖合同，约定原告王静购买上述房屋，总价款3，080，000元；第九条，原告未按照合同付款协议约定期限付款的，应当向被告方支付违约金，违约金按原告逾期未付款日万分之五计算，违约金自合同应付期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期超过十五日后原告仍未付款的，除原告应向被告方支付十五日的违约金外，被告方有权单方解除合同，被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，被告可从原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给原告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，原告应在接到书面通知之日起五日内向被告方支付。第十条，被告方未按照合同约定的期限将上述房产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过十五日后被告方仍未交付的，除被告方应向原告支付十五日的违约金外，原告有权单方解除合同，原告单方解除合同的，应当书面通知被告方，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，被告应在接到书面通知之日起五日内退还原告已支付的房款，并支付违约金和赔偿金。补充条款：1、鉴于签订合同时，被告方尚未取得该房地产的《上海市房地产权证》，故双方协商如下：被告方应于2013年5月31日前，办妥该房地产以其为权利人的《上海市房地产权证》，待被告方办妥该房地产以其为权利人的《上海市房地产权证》后5个工作日内，双方按本合同约定的交易条件签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》，若被告方由于本人原因，未在上述期限内办妥《上海市房地产权证》或签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》的，则原告有权单方面终止本合同，同时被告方应按照本合同约定的总房款的20%向原告支付违约金，若原告在上述期限内，原告反悔不购买上述房地产或未能签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》的，则被告方有权单方面终止本合同，同时原告应按照本合同约定的总房款的20%向被告方支付违约金。2、原告、被告方应于原告办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。3、被告方于收到原告贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付原告，交付标志为被告方将该房地产的钥匙交付原告……。9、本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于10日内通知签约各方及中介方。付款方式：签约当日原告支付房款20，000元，原告于2013年2月28日之前支付房款80，000元，原告于2013年5月31日之前支付房款830，000元，原告以购房贷款的形式向被告方支付2，130，000元，该款由贷款银行转入被告方账户，原告于双方办妥房地产交接手续当日支付被告方房款20，000元。
2013年2月22日，原告王静与被告何洪彪签订补充协议1份，确定若被告陆美英、汤秋云、何俊未能在2013年2月25日前签订买卖合同，则被告何洪彪愿意按买卖合同约定的总价的20%赔偿原告及承担全部的中介服务费。当日，原告王静与被告何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊签订补充协议1份，约定交易中产生的所有税费及中介服务费均由原告承担并支付，双方同意协议的违约责任参照买卖合同的九、十条履行。
双方签约后，被告何洪彪于2013年2月22日收取原告王静房款20，000元，于2013年2月28日收取原告王静房款80，000元。2013年6月5日，原告王静向被告方发送催告函，要求被告方履行购买涉案产权的相关手续，并将房屋过户至原告名下。但至2014年2月11日庭审结束时止，涉案房屋仍为租赁公房状态。
另查明，2013年6月28日，本案被告何洪彪以离婚后财产纠纷的案由向本院提起诉讼，要求确认本案被告汤秋云对上海市闵行区房屋不享有居住权及份额。2014年2月27日，本案被告何洪彪撤回了该案起诉。
本院认为，原告王静与被告何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊签订的上海市房地产买卖合同真实、合法、有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。被告何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊未在合同约定的时间购买涉案房屋的产权，致涉案房屋无法交易过户，属被告方的违约行为，应承担相应的责任。原告根据合同的约定行使解除权于法不悖，本院予以支持。上海市房地产买卖合同解除后，被告方收取的购房款应当返还，故原告要求被告何洪彪返还购房款100，000元的诉讼请求本院予以支持。因被告方的违约行为导致合同无法继续履行，原告根据合同约定向被告何洪彪、陆美英、汤秋云主张违约金符合法律规定，本院予以支持，但对于原告主张的违约金金额，本院认为过高，结合本案，交易房屋为公有租赁房屋、原告已经支付的购房款金额、同类地区类似房屋的涨幅等因素，本院酌定违约金金额为150，000元。至于原告主张的购房款利息、中介服务费损失属于重复主张，已经由违约金予以涵盖，故本院不再支持。原告要求被告何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊对原告王静承担连带责任，对此，本院认为，首先，在签订合同及履行合同的过程中，被告何俊始终未成年，被告何洪彪作为其监护人代为签署了被告何俊的名字。根据法律规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。故被告何洪彪不能随意处分被告何俊的财产，更不能为被告何俊设定其他义务，因此，原告要求被告何俊承担清偿责任的诉讼请求本院不予支持；其次，被告何洪彪、陆美英、汤秋云系上海市房地产买卖合同的当事人一方，承担的应为共同清偿责任，故对于责任承担方式本院予以调整。被告汤秋云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：
一、原告王静与被告何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊之间的上海市房地产买卖合同及补充协议予以解除；
二、被告何洪彪、陆美英、汤秋云于本判决生效之日起十日内共同归还原告王静购房款100，000元；
三、被告何洪彪、陆美英、汤秋云于本判决生效之日起十日内共同支付原告王静违约金150，000元；
四、驳回原告王静其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11，318元，减半计收5，659元，由原告王静负担元3，777.18元，被告何洪彪、陆美英、汤秋云负担1，881.82元，被告何洪彪、陆美英、汤秋云负担之款于判决生效之日起十日内支付原告王静。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈慧芬
二〇一四年三月七日
书记员 钱 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、《中华人民共和国民法通则》
第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
监护人依法履行监护的权利，受法律保护。
监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。
三、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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