文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初17860号原告：曾剑军，男，1971年10月18日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：张建忠、吴剑辉，分别系广东法拯律师事务所律师、实习人员。被告：周凡，女，1965年12月29日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：卢萍、邹文科，均系广东法丞律师事务所律师。原告曾剑军诉被告周凡物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾剑军及其委托代理人张建忠、吴剑辉，被告周凡的委托代理人邹文科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾剑军诉称：原、被告于2010年10月20日签订了《房地产买卖合同》，又于同年11月2日签订了《补充协议》，两合同约定，原告将自有的广州市天河区龙口西路240号501房出售给被告周凡，总房价为318万元，被告支付首期款161万元，剩余157万元的贷款由被告以原告的名义按月还款，直至还清并涂销抵押登记之日方办理过户。被告在拖延两年后于2012年12月3日支付了首期款161万元，原告基于对被告的信任，将上述房屋交给被告及其亲属使用。2013年11月26日，按揭贷款还清，原告于12月12日办妥了涂销抵押手续。但因被告称其系加拿大籍，无法以自己名字办理过户登记，遂以被告妹妹周秀玲的名义与原告办理了网签手续。因被告多次拖延还贷（即157万元的贷款），险些导致原告信用记录不良，原告因与被告商讨损失补偿无果，上述房屋的过户事宜被搁置。因原告资金紧张，在电话征得被告同意的情况下，原告以上述房屋作为抵押物向银行申请了贷款，但原告承诺在2017年8月初即配合被告办理过户手续。2016年6月30日，被告无视双方之前的约定，单方提前向天河区人民法院提起诉讼，要求原告办理过户手续，法院予以受理并进行了审理（案号为2016粤0106民初11620号）。庭审过程中，被告将其第一项诉请即将上述房屋所有权转移登记变更为放弃上述房屋所有权，并要求原告按照房价的双倍进行赔偿，进而申请对上述房屋进行价值评估。法院依法进行了一系列的评估工作，并由评估单位出具了书面的评估报告。2017年4月28日，在（2016）粤0106民初11620号案件审理期间，被告又向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼，要求广州市国土资源和规划委员会撤销原、被告曾电话协商而�成的贷款抵押行为。2017年6月初，被告申请撤回（2016）粵0106民初11620号案件的起诉，法院依法作出了民事裁定，准许被告撤回起诉。原告认为，虽然原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，且双方已经部分履行，但在（2016）粤0106民初11620号案的庭审过程中，双方已经对解除合同问题达成明确的一致意见并经庭审记录确认，上述房屋的所有权无疑完全归属于原告。根据我国物权法的有关规定，被告应将上述房屋交还原告，并支付其使用房屋期间的租金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告搬离广州市天河区龙口西路240号501房并将该房屋交还原告；二、被告支付其占用上述房屋期间的租金（自2012年12月3日起计至交还房屋之日止，租金按每月7000元的标准计算）；三、本案诉讼费由被告负担。被告周凡辩称：原告属不诚信行为，请求法院驳回原告全部诉讼请求。理由如下：一、原告既承认双方所签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，而且被告已经全部履行了合同中的买方义务，合同就应当得到最终的履行。也就是说，原告应将涉案房屋的权属过户至被告名下。二、原告的诉讼请求与原告所签的协议及承诺自相矛盾，既然签订了房地产买卖合同就意味着原告应当履行其承诺，可是在本案中，原告在被告已经履行全部义务，并将涉案房屋交付给被告使用的情况下，背着被告重新将房地产权证在房地产交易中心予以挂失并补办，事后又在未征得被告同意的情况下私下将涉案房屋抵押给案外人，这完全是一种失信的行为。因此，原告所作所为与其承诺及所签协议是自相矛盾的。三、我方认为（2016）0106民初11620号案已撤诉，双方的陈述未达成任何协议，不具有任何法律上的效力。因此，原告与被告以前已经进行的诉讼行为不构成对双方合同的变更。综上所述，被告认为原告的诉讼请求属于一种滥用诉讼资源的行为，理应得到法律的制裁。经审理查明：曾剑军系广州市天河区龙口西路240号501房（以下简称“涉案房屋”）的登记产权人。2010年10月20日，曾剑军（卖方）与周凡（买方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将涉案房屋售予买方，双方同意涉案房屋总楼价为3180000元；买方须在2012年10月20日支付定金20000元，2012年10�21日前支付定金余款80000元；因案涉房屋存在抵押，卖方应在签订本合同7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用；买方出资赎契，买方应在原抵押银行通知还贷之日起3天内将首期楼款1500000元存入卖方供款账户内，如赎契款项一旦划至卖方供款账户，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用；楼价余款1580000元由买方完税过户当天直接支付卖方；双方同意涉案房屋的交付使用时间为卖方收齐楼款当天等。2012年11月2日，曾剑军、黄思媛（卖方）与周凡（买方）签订《补充协议书》，约定考虑双方资金实际需要，协商达成以下条款：1、买方付定金161万元给卖方，定金分两期支付，第一期2012�11月2号前支付80万元（已付），第二期2012年12月1号前支付81万元，以上全部为定金；卖方于2012年12月1号将涉案房屋的使用权交付给买方。2、剩余157万元的房款，由买方代卖方每月1号支付给深圳发展银行广州分行，每月支付的金额为1万元本金加利息，如果买方没有按时支付银行本息，由此产生的滞纳金等相关费用由买方负责。3、待买方替卖方支付完毕涉案房屋银行的剩余贷款本金后，即日卖方到房产交易部门将涉案房屋的产权过户给买方，其所有税费由买方负责。4、违约责任（1）在此期间，如果由于卖方涉案房屋的产权发生纠纷（涉案房屋自带银行按揭本身所产生纠纷除外）和由卖方原因导致卖方不能将涉案房屋的产权过户给买方，卖方除退还已收买方的161万元定金给买方外，卖方再赔偿同等定金161万元给买方；（2）在此期间，如果买方没有代卖方按时支付银�本息，造成银行将涉案房屋收回处理拍卖等用于归还卖方涉案房屋的银行贷款，此现象发生后，视为买方违约，卖方有权收回涉案房屋并没收买方定金161万元。5、本补充协议与主合同《房地产买卖合同》具有同等法律效力等。2012年12月1日，曾剑军将涉案房屋交付周凡使用。2013年11月26日，周凡付清了涉案房屋的购房款318万元。2014年1月8日，周凡以周秀玲的名义与曾剑军就涉案房屋办理了网签手续（合同编号：穗存量房合字14010025627号）�2016年6月5日，曾剑军出具《承诺书》，承诺于2017年8月1日前无条件履行完成2014年1月8日与周秀玲签署的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字14010025627号）的房产过户手续，否则自愿接受相应的法律处罚等。2016年6月30日，周凡向本院提起诉讼[案号为（2016）粤0106民初11620号，以下简称“11620号案”]，称曾剑军一直拖延办理涉案房屋的过户手续，故要求曾剑军立即将涉案房屋的所有权转移登记至周凡名下，并由曾剑军支付违约金100万元等。在11620号案2016年10月14日的庭审过程中，周凡当庭变更其诉讼请求为：一、解除关于涉案房屋的房屋买卖合同及补充协议；二、曾剑军返还周凡已付的购房款3312103元及利息；三、曾剑军赔偿周凡3312103元等。而在11620号案2016年10月31日的庭审过程中，曾剑军表示，双方本已同意在2017年8月1日前完成过户，周凡现要求解除合同构成违约，但曾剑军同意解除合同及退回其已收取的房款318万元，不同意周凡的其他诉讼请求等。此后，周凡还在该案的审理过程中申请对涉案房屋2016年10月14日的市场价值进行评估，作为其要求曾剑军进行赔偿的依据。但周凡后于2017年6月2日向本院申请撤回11620号案的起诉，本院于2017年6月14日作出民事裁定，准予周凡撤回起诉。现曾剑军主张，其与周凡签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》已在11620号案庭审过程中即2016年10月31日�除。故提起本案诉讼，要求周凡交还涉案房屋，并按7000元/月的标准支付自2012年12月3日起占用涉案房屋的租金等。对此，周凡表示其在11620号案中变更诉讼请求为解除合同，是因为在该案审理过程中了解到曾剑军已私自将涉案房屋抵押给了案外人，存在过户障碍；但经周凡考虑再三，仍希望继续履行合同，所以撤回了11620号案的起诉。且为了能够顺利办理涉案房屋的过户手续，取得涉案房屋的所有权，周凡亦于2017年4月28日向广州铁路运输第一法院提起了行政诉讼[案号为（2017）粤7101行初1557号，以下简称“1557号案”]，要求广州市国土资源和规划委员会撤销涉案房屋的抵押权证。虽广州铁路运输第一法院于2017年9月11日裁定驳回周凡的起诉，但该1557号案行政�定书尚未生效，因周凡已提起了上诉。综上，周凡认为其与曾剑军签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》尚未解除。曾剑军在本案中的诉讼请求缺乏依据。本院认为：曾剑军系基于其与周凡签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》已于2016年10月31日解除提起本案诉讼。而周凡否认双方签订的上述合同已解除。结合11620号案的审理情况来看，虽周凡在该案中提出了解除《房地产买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，但同时也提出了由曾剑军返还购房款、赔偿损失的诉讼请求；而曾剑军虽在2016年10月31日的庭审过程中表示同意解除《房地产买卖合同》、《补充协议》，但亦提出了其认为周凡无权解除上述合同，也不同意赔偿周凡相关损失的意见。故此�周凡、曾剑军在11620号案的审理过程中并未对《房地产买卖合同》、《补充协议》的解除协商一致，且在曾剑军对周凡解除上述合同的效力存有异议的情况下，本院也因周凡后撤回11620号案的起诉，而未就周凡解除《房地产买卖合同》、《补充协议》的效力作出确认。综上，曾剑军主张双方签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》已解除，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。周凡系依据《房地产买卖合同》及《补充协议》占有使用涉案房屋，有其合同依据。曾剑军在本案中要求周凡交还涉案房屋并支付租金的诉讼请求，因缺乏理据，本院均予驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法�第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告曾剑军的全部诉讼请求。本案受理费7080元，由原告曾剑军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  杨国峰人民陪审员  苏丽颜二〇一七年十一月八日书 记 员  梁怡筠判决书已于2017年   月   日送达