广东省中山市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）中一法民一初字第1584号
原告：欧锦赞（系中山市东区金桥家私商场业主），男，1957年12月20日出生，住中山市石岐区。
委托代理人：陈广平、潘婳，广东正鸿律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市中外百货有限公司，住所地中山市。
法定代表人：欧锦赞。
原告欧锦赞诉被告中山市中外百货有限公司（以下简称百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。
原告欧锦赞诉称：原、被告于2000年10月16日签订《中山市房屋租赁合同》，约定原告租赁被告所有的位于中山市东区起湾道全栋17427.65平方米的房产及土地。合同约定了租金、租期及相关权利义务。后经双方协商，租期延至2015年10月16日，并在相关部门办理了备案登记。但因各种原因，原告不但未能按租赁的范围完全使用租赁物，且被要求强制提前退租。鉴于原告在上述租赁物业上投入巨大，提前终止租赁将导致原告分租商、合作商损失惨重，对各经营者打击巨大，不利于和谐稳定。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.确认原、被告于2000年10月16日签订的《中山市房屋租赁合同》及续期内容有效；2.被告履行租赁合同期限至2015年10月16日。
另查：涉讼租赁房地产位于中山市东区起湾道，房产证号为粤房地证字第2XXXX**号，土地使用证号为中府国用（转）字第2XXXXXX1号。1999年7月，中山市中泰发展有限公司（以下简称中泰公司）向原广东发展银行中山分行（以下简称广发银行）贷款2350元，贷款期限为一年。百货公司用位于中山市起湾道工业厂房一幢［房产证号：粤房地证字第2XXXX**号，土地使用证号：中府国用（转）字第2XXXXXX1号］为中泰公司提供抵押担保。因中泰公司不能偿还到期债务，中泰公司与广发银行再次签订贷款合同，贷款金额为2350万元，借款期限为2000年12月1日至2001年6月1日。百货公司、中泰公司与广发银行签订抵押合同，继续用上述房地产为中泰公司提供抵押担保。2000年12月8日，广发银行与百货公司办理抵押登记手续，广发银行领取《房地产他项权证》。贷款期满，中泰公司未按约偿还贷款。后广发银行将其对中泰公司享有的本金2350万元及各项权利转让给广东粤财投资控股有限公司（以下简称粤财公司）。粤财公司将其对中泰公司享有的债权转让给中山市华鸿房地产开发有限公司（以下简称华鸿公司）。中山市中级人民法院（以下简称中山中院）于2008年1月24日作出（2007）中中法民二初字第58号民事判决，判令中泰公司向华鸿公司清偿借款本金2350万元及利息，若中泰公司不能清偿上述债务，华鸿公司对处理百货公司位于中山市起湾道房产证号为粤房地证字第2XXXX**号、土地使用证号为中府国用（转）字第2XXXXXX1号房地产所得价款享有优先受偿权。百货公司于2005年5月25日被吊销营业执照，至今未清算。中泰公司于2007年1月29日被吊销营业执照。因中泰公司及百货公司未履行中山中院（2007）中中法民二初字第58号民事判决确定的义务，华鸿公司向中山中院申请强制执行。在执行过程中，中山中院于2010年3月30续行查封涉讼房地产，并于2010年11月8日作出（2009）中中法执提字第1-3号执行裁定书，裁定拍卖百货公司名下位于中山市起湾道房地产即涉讼房地产及附属设备，所得款项在扣除有关费用后用以清偿债务。中山中院于2010年11月22日向百货公司房地产各占用人发出（2009）中中法执提字第1-1号通知，要求各占用人在涉讼房地产变现成交后，按照通知在十五日内就占用场地向买受人移交，拒不移交将予以强制执行。涉讼房地产通过公开拍卖，华鸿公司竞买成功。中山中院于2011年1月14日作出（2009）中中法执提字第1-5号执行裁定书，裁定将百货公司名下涉讼房地产及附属设备按成交价7500万元拍卖给买受人华鸿公司。
中山市东区金桥家私商场（以下简称金桥商场）系个体户，成立于2000年2月28日，经营者为郑炳浩。2000年10月16日，百货公司与金桥商场签订租赁合同，将涉讼房地产全部出租给金桥商场使用，租期自2000年10月16日至2010年10月16日止。2002年10月15日，百货公司向广发银行申请将金桥商场租期延长十年，广发银行复函同意延长五年，即至2015年10月16日。2004年2月6日，郑炳浩与欧锦赞签订协议，约定郑炳浩将金桥商场转让给欧锦赞，转让范围包括所有财产、债权债务及租赁合同。金桥商场于2004年12月13日被工商行政管理部门注销。同日，欧锦赞申请成立金桥商场。
欧锦赞于2010年12月3日提出执行异议，认为（2009）中中法执提字第1-1号通知中“向买受人移送”内容不当，应为“房地产变现成交后不交付，由买受人继续履行租赁合同至租赁期满”，同时认为应独立评估承租人装修物价值，由买受人将该部分价值支付给欧锦赞。中山中院于2011年3月7日作出（2011）中中法执异字第字第7号执行裁定，驳回欧锦赞的执行异议。欧锦赞不服，以华鸿公司为被告向中山中院提起案外人执行异议之诉［立案案号为（2011）中中法民一初字第3号］，请求判令：1.欧锦赞与百货公司签订的租赁合同在有效期内继续有效，欧锦赞无需将承租的物业移交给华鸿公司；2.确认2011年1月5日的委托拍卖行为无效，撤销2011年1月14日作出的（2009）中中法执提字第1-5号执行裁定书；3.诉讼费用由华鸿公司承担。中山中院依法追加凌勇强、中山市农村信用合作社作为共同被告参加诉讼，追加百货公司作为第三人参加诉讼。中山中院经审理后于2011年8月26日作出（2011）中中法民一初字第3号民事判决。欧锦赞不服该判决向广东省高级人民法院（以下简称广东高院）提起上诉，广东高院于2012年6月6日作出（2011）粤高法民一终字第155号民事裁定，撤销中山中院（2011）中中法民一初字第3号民事判决，将该案发回重审。2013年5月6日，中山中院作出（2012）中中法民一重字第3号民事判决，驳回欧锦赞的诉讼请求。欧锦赞又提起上诉。广东高院经审理后于2013年10月30日作出（2013）粤高法民二终字第61号民事判决，驳回上诉，维持原判决。
本院认为：根据本案原告欧锦赞起诉主张的诉因，本院应定性为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”参照《广东省高级人民法院关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见（试行）》第十四条规定：“争议财产已经在执行过程中被人民法院查封、扣押、冻结的，案外人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定主张权利，不得另行提起普通的民事诉讼。已经受理的，应当驳回起诉。执行异议诉讼终结后，案外人、当事人基于同一法律关系另行提起普通民事诉讼的，人民法院不予受理。”本案中，中山中院于2010年3月30日续行查封涉讼房地产并经委托拍卖于2011年1月14日裁定由华鸿公司承买。涉讼房地产在执行过程中，欧锦赞提出书面异议，中山中院作出（2011）中中法执异字第7号执行裁定，驳回欧锦赞的执行异议。随后欧锦赞提起案外人执行异议之诉，要求确认其与百货公司签订的租赁合同在有效期内继续有效，其无需将涉讼租赁房地产移交给华鸿公司，等等。该案经终审后，广东高院判决驳回欧锦赞的诉讼请求。现欧锦赞基于同一法律关系提起本案诉讼，要求确认其与百货公司签订的租赁合同有效，要求百货公司履行租赁合同至2015年10月16日，依照前述规定，欧锦赞的起诉不符合受理条件，应当裁定驳回欧锦赞的起诉。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百三十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回原告欧锦赞的起诉。
案件受理费50元（原告欧锦赞已预交），由本院退回给原告欧锦赞。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 丁向娜
二〇一四年八月五日
书记员 梁心然