辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1484号
上诉人（原审原告）：吴乃群，男，1971年2月4日出生，汉族，无职业，住杭州市下城区体育场路155。
委托代理人：刘爽，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：孟婀娜，辽宁正直律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳华汇房地产有限公司，住所地沈阳市皇姑区北陵大街21号（1808-1809）。
法定代表人：黄福霖，系该公司董事长。
委托代理人：钟宇，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：王云，女，1987年4月3日出生，汉族，该公司员工。
上诉人吴乃群因与被上诉人沈阳华汇房地产有限公司（以下简称“华汇公司”）房屋买卖合同纠纷一案不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第814号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月18日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员李大鹏主审、代理审判员韩彩霞参加评议的合议庭，于2015年7月14日公开开庭审理了本案，上诉人吴乃群的委托代理人刘爽、孟婀娜，被上诉人华汇公司的委托代理人钟宇、王云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴乃群一审诉称：2014年6月19日，吴乃群购买开发承建的“沈阳中汇广场（住宅）”。吴乃群购房时，华汇公司通过各种形式极力宣传向吴乃群提供由大品牌香港瑞安建业集团打造的、具有国际水平的、与“上海新天地”一脉相承的“沈阳天地”百万平米一、二、三期大园区全精装住宅。项目建有高端会所、空中花园及六大安全防护等设施，由顶级物业第一太平戴维斯提供全程英式管家服务。华汇公司制作大量关于“沈阳天地”宣传手册、宣传栏、多媒体广告大屏幕向吴乃群作出要约。2014年6月19日，华汇公司向吴乃群交付了住宅，但至今二年多，百万平米全精装的住宅不存在，高端会所、空中花园及六大安全等设施均未按约履行。另外，华汇公司与香港瑞安建业集团没有法律关系，提供的房产只是普通精装住宅，显然是虚假宣传、欺诈吴乃群，构成违约。吴乃群曾多次向华汇公司主张权利，要求兑现要约内容，但一直未果，故诉至法院，请求判令华汇公司因未按合同内容履约，退还吴乃群购房款差价款351，180.4元，并给付占用应返购房款利息损失（按人民银行贷款利率计算，从2011年6月19日入住之日起至判决生效之日止）。
华汇公司一审辩称：吴乃群主张华汇公司未履行合同，其所提供的依据均非《商品房买卖合同》中的条款，而是所谓广告宣传的内容。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条明确约定：“凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，若与买卖合同不一致的，应以买卖合同为准。”依据上述规定，广告宣传属于要约邀请，且不符合要约的条件，不是合同条款，吴乃群不能依据广告宣传的内容，主张华汇公司违约。我方在广告宣传中不存在欺诈行为。答辩人确系香港瑞安建业有限公司旗下控股的子公司，“沈阳天地”与“上海新天地”同为瑞安集团投资的项目，在设计理念上是一致的，华汇公司在楼书中已明确写明“首期建筑面积约23万平方米”，最终经政府审批的建筑面积298，267平方米。华汇公司从未向吴乃群承诺首期建有会所。空中花园、六大安全防护均可在当前建筑中找到。精装房系采用国际品牌装修装饰，并与合同附件三“装修、装饰标准”相一致。前期物业确实是第一太平戴维斯物业公司。综上所述，吴乃群起诉无事实及法律依据，请求法院驳回吴乃群诉讼请求。
原审法院审理查明：华汇公司系台港澳法人独资企业（有限责任公司），其股东为香港港熙有限公司。
2008年3月至2009年1月期间，华汇公司取得“沈阳中汇广场（住宅）”项目用地规划许可，用地面积为33，445平方米，建设规模298，267平方米。
2009年至2012间，华汇公司以瑞安集团、瑞安•中华汇公司名义通过宣传手册、宣传栏、多媒体广告大屏幕等形式，发布“沈阳中汇广场（住宅）”售楼广告，内容包括“沈阳天地的发展商是瑞安建业及中华汇房地产，均为香港瑞安集团成员；2009年，瑞安携独特运营理念来到沈阳，承继上海新天地成功经验，将本土文化与现代文明结合，打造大沈阳高价值城市地标——沈阳天地；总建筑面积近百万平方米，项目分多期开发，首期建筑面积约23万平方米，由四座高层建筑及商业裙楼组合而成。全精装住宅，选购国内顶级建材，外墙采用高级仿石涂料，包含空中花园、六大安全系统，聘请第一太平戴维斯提供物业侍服”等。
2014年4月16日，吴乃群与华汇公司签订《商品房买卖合同》，华汇公司为出卖人，吴乃群为买受人，双方约定吴乃群购买由华汇公司开发建设的位于沈阳市皇姑区北陵大街21-1号1-39-1号商品房（建筑面积156.77平方米，以下简称诉争房），总价款1，755，902元。交付期限为2014年4月29日，交付条件为经验收合格。办证期限为商品房交付使用后180日。另外，在合同附件（四）合同补充协议中还约定：“凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，若与买卖合同不一致的，应以买卖合同为准。出卖人的售楼书、售楼广告若与买卖合同不一致的，应以买卖合同的约定为准。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据仅供参考，最终以政府主管部门的批准文件为准。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同的样品”。
2014年6月19日，吴乃群交纳购房款1，755，902元。2014年6月19日，华汇公司向吴乃群交付商品房。
2011年4月、2013年6月，华汇公司与案外人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司沈阳分公司签订《前期物业服务合同》，选聘该公司为沈阳中汇广场一期项目前期物业管理服务企业。
吴乃群入住至2014年末，其认为华汇公司在售楼广告中承诺的三期百万平米大园区、空中花园、停车位、管家式物业服务都未提供，造成所购商品房贬值，故起诉至法院。
诉讼期间，2015年1月5日，吴乃群的委托代理人所在的辽宁人民律师事务所抚顺分所向辽宁东乘资产评估事务所针对其所主张的华汇公司违约对业主造成房屋价值贬损情况进行咨询，结论为“该物业房地产违约差价贬损比率为20%”。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吴乃群与华汇公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。结合本案事实，吴乃群、华汇公司签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议有约定：“凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，若与买卖合同不一致的，应以买卖合同为准。”现吴乃群主张华汇公司违约，主要是指华汇公司在售楼期间通过广告宣传手册、宣传栏、多媒体广告大屏幕作出的有关大品牌香港瑞安建业集团为开发建设单位、百万平米一、二、三期大园区、建有高端会所、空中花园及六大安全防护的高品质精装房、顶级物业第一太平戴维斯提供全程英式管家服务等几个方面承诺未予兑现问题。因上述承诺在《商品房买卖合同》中均未明确约定，属商品房销售广告和宣传资料性质。华汇公司在商品房销售广告中承诺的内容是对“沈阳中汇广场（住宅）”项目的开发建设单位、项目远景规划、园区基础配套设施等方面的简要介绍，是向不特定任何人发布的、希望他人向自己发出要约的意思表示，不属于具体确定的允诺，故应认定为要约邀请性质，不是合同要约，对当事人双方均不具约束力。
同时经查，关于精装房交付标准，《商品房买卖合同》附件三中有明确约定，吴乃群举证亦未明确哪些部分不符合交付条件。空中花园及六大安全防护措施、顶级物业问题，庭审中华汇公司提交了照片、前期物业合同等证据证明交房后设施实际存在、物业公司已经聘请。吴乃群提交的照片证据与质证意见只是针对空中花园绿化不到位、安全防护措施和物业服务有待改进，上述问题应通过开发建设单位对商品房履行保修义务及物业公司对商品房及配套设施进行维修养护的方式解决。上述事实能够证明，华汇公司在交付商品房时，其在售楼广告中允诺的项目园区规划及配套管理设施、物业服务企业等方面已实际兑现。
吴乃群作为商品房买受方，购房前应对购房投资风险具备充足的认识，签订《商品房买卖合同》时，应先对合同主要条款包括商品房出卖人、房屋座落位置及面积、房屋配套设施、房屋价格、交付期限等进行全面审核，再确定是否签订买卖合同。吴乃群现无证据证明合同约定的条款不是其真实意思表示，在办理商品房入住已逾二年后，以售房广告相关承诺未兑现主张出卖人违约，缺乏事实及法律依据，不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告吴乃群的诉讼请求。案件受理费6568元，由原告吴乃群自行承担。
宣判后，吴乃群不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、撤销原审判决，改判因被上诉人未按合同约定履约造成上诉人房屋价值贬损357，780.4元，并给付占用应返购房款利息损失（按人民银行贷款利率计算，从2011年6月12日至判决生效之日止）；2、上诉费及由本案引起的一切费用由被上诉人承担。上诉理由：1、涉诉附件四合同补充协议第十条为格式条款，应认定为无效条款；2、被上诉人大屏幕视频广告、宣传图册、沙盘、售楼员宣传具体、明确，对双方签订《商品房买卖合同》产生重大影响，原审认定上述宣传为要约邀请于法无据；涉诉房屋不是香港瑞安集团开发，被上诉人构成欺诈。
被上诉人华汇公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述及《商品房买卖合同》及附件、外资法人登记情况查询卡、购房发票、沈阳天地项目宣传册、照片、价值贬损咨询报告、建设用地规划许可、前期物业服务合同等证据材料证明，本院结合当事人的陈述及质证意见，予以确定，并在卷佐证。
本院认为，吴乃群与华汇公司签订的《商品房买卖合同》及附件内容是双方当事人真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。合同附件四为双方当事人在该条款中约定的交房标准，是对主合同交房标准的进一步明确，该约定明确具体、含义清晰，且经合同当事人双方签字或盖章确认，吴乃群上诉提出附件四补充协议为格式条款的主张，无事实依据，本院不予采信。
关于吴乃群上诉提出华汇公司的宣传内容未予兑现的问题。华汇公司在售楼广告中承诺，涉诉楼盘系由大品牌香港瑞安建业集团打造的、具有国际水平的、与“上海新天地”一脉相承的“沈阳天地”百万平米一、二、三期大园区全精装住宅，项目建有空中花园及六大安全防护等设施，由顶级物业第一太平戴维斯提供全程英式管家服务等，该表述并不清晰且缺乏具体认定标准，且双方已在附件四合同补充协议中约定售楼书、售楼广告若与买卖合同不一致，应以买卖合同为准，售楼书、售楼广告中的资料仅供参考，无法认定华汇公司有关宣传内容构成合同要约。吴乃群以华汇公司虚假宣传为由要求退还购房差价的主张，并无事实依据，本院无法支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6568元，由上诉人吴乃群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
代理审判员 李大鹏
代理审判员 韩彩霞
二〇一五年七月三十日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。