辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）辽审三民提字第00034号
再审申请人（一审被告、二审上诉人、原再审申请人）：盘锦阳光大药房医药连锁有限公司。住所地：辽宁省盘锦市。
法定代表人：恼铁龙，该公司经理。
委托代理人：郇素芳，辽宁芳诚律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人、原被申请人）：铁岭药业有限公司。住所地：辽宁省铁岭市。
法定代表人：贾德辉，该公司经理。
委托代理人：周也为，该公司职员。
委托代理人：冯永光，辽宁国制律师事务所律师。
再审申请人盘锦阳光大药房医药连锁有限公司（以下简称阳光大药房）因与被申请人铁岭药业有限公司（以下简称铁岭药业）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省铁岭市中级人民法院（以下简称铁岭中院）（2012）铁审民终再字第00005号民事判决，向本院申请再审。本院于2012年8月21日作出（2012）辽审三民再申字第67号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人阳光大药房的委托代理人郇素芳、被申请人铁岭药业的委托代理人冯永光、周也为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年8月3日，一审原告铁岭药业起诉至铁岭市银州区人民法院（以下简称银州区法院）称，2008年7月7日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，约定原告将市开发办综合楼一层2#、3#、4#总计288.37平方米房屋租赁给被告，租期十年，如一方违约需向对方支付违约金50万元。2010年7月，被告单方提出解除合同。原告为了减少损失，同意在被告按合同约定支付违约金的前提下解除合同。故起诉请求判令被告支付违约金50万元及电费10900元。阳光大药房辩称，被告系因租赁房屋存在取暖不好、漏水、断水、停电等问题，致使被告无法继续经营才提出解除合同。另外原告对涉案房屋没有产权证照，租赁合同无效，原告起诉请求支付违约金没有事实和法律依据，起诉要求支付电费主体错误，故不同意其诉讼请求。
银州区法院一审查明：2008年7月7日，铁岭药业为甲方、阳光大药房为乙方在平等、自愿的基础上，经协商一致，签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、甲方出租给乙方的房屋位于铁岭市银州区工人街8委市开发办综合楼一层2#、3#、4#门市，建筑面积288.37平方米；二、租期l0年，从2008年8月1日起至2018年7月31日止；三、该房屋年租金第一年33万元，第二年34万元，第三年至第五年35万元，第六年至第十年40万元。每年8月1日前向甲方缴纳租金；四、此出租房屋所涉及的房屋租赁税费及一切经营费均由乙方承担，水、电、取暖物业、工商税务及政府的各项收费甲方概不负责；五、出租期间，甲、乙双方不得随意解除合同。除不可抗拒的自然灾害导致毁损，本合同终止，互不承担经济损失，租金按租赁时间收取，多收部分退还乙方。双方如有违约行为，违约方向另一方赔偿违约金50万元，如造成其他损失，由违约方负责赔偿。双方还约定了其他条款。合同签订后，阳光大药房在所租赁的房屋开办盘锦阳光大药房医药连锁有限公司铁岭一分店，经营至2010年7月，阳光大药房全额缴纳2年租金。2010年7月27日，阳光大药房派人向铁岭药业交还租赁房屋钥匙一把并递交《退房通知》一份，通知载明：“盘锦阳光大药房铁岭一分店租用该房期间，由于断水、断电、冬天无供暖，并且楼上暖气冻裂，水流如注，导致我店无法正常经营”。后阳光大药房搬出租赁房屋。同年7月31日，铁岭药业向阳光大药房发出《关于交接房屋的函》一份，该函载明：“盘锦阳光大药房医药连锁有限公司：你公司2010年7月27日给我公司送来退房通知，并强行将一把房屋钥匙交给我公司，我们郑重声明，你公司单方的行为违反合同的约定，是严重的违约行为，如果你公司坚持退房，我们可以接受解除合同，但是，你公司必须承担违约责任，向我公司支付违约金。同时，你方解除之后，如果我公司不能及时将房屋出租给第三人，造成的全部损失由你公司承担。…”8月3日，铁岭药业提起诉讼。8月4日，阳光大药房派人到铁岭药业处进行交接。8月19日铁岭药业替阳光大药房交纳所欠电费10900元。9月铁岭药业将涉案房屋另行出租给他人。
银州区法院一审认为，阳光大药房在承租案涉房屋两年后，以该房屋供暖差、漏水、停水、停电为由向铁岭药业提出解除合同，无事实及法律依据。阳光大药房无解除合同的法定事由及约定事由，亦不存在铁岭药业违约，故对阳光大药房的抗辩理由不予支持。阳光大药房单方终止租赁合同，应当按照合同的约定向铁岭药业支付违约金。双方签订的租赁合同未履行部分30％的价值超过双方约定50万元违约金数额，不属于过分高于造成损失的标准，应予以保护。对铁岭药业要求阳光大药房支付50万元违约金及垫付电费的诉讼请求予以支持。银州区法院于2011年1月6日作出（2010）铁银民一初字第577号民事判决：阳光大药房于本判决生效后10日内支付铁岭药业违约金50万元及铁岭药业为其垫付电费款10900元。
阳光大药房不服一审判决，向铁岭中院上诉称，涉案房屋存在取暖、供水等问题导致合同无法继续履行，并不构成违约；一审判决50万元违约金过高；判决给付电费没有事实依据。铁岭药业辩称，原判正确，应予维持。
铁岭中院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
铁岭中院二审认为，关于阳光大药房提出提前解除合同的理由没有证据证实系房屋出租人铁岭药业的行为所致，亦非合同约定应属铁岭药业应当承担的义务。其提前解除合同，构成违约。原审法院按合同约定判决其给付铁岭药业违约金50万元，没有超过损失的30％，并非显失公平。一审法院判决阳光大药房给付铁岭药业电费款10900元有事实依据。铁岭中院于2011年4月22日作出（2011）铁民二终字第00051号判决：驳回上诉，维持原判。
上述民事判决生效后，阳光大药房向本院申请再审，本院于2011年9月29日作出（2011）辽审一民申字第314号民事裁定，指令铁岭中院再审本案。
铁岭中院于2012年4月11日作出（2012）铁审民终再字第00005号民事判决，该判决认定事实与二审判决相同，并以相同的理由维持二审判决。
阳光大药房再次向本院申请再审称：（一）原审判决认定事实错误，再审申请人依法行使解除权解除合同，不存在违约行为，不应当承担违约责任；（二）被申请人已将案涉房屋出租，没有产生实际损失，原审法院判决再审申请人承担50万元违约金没有法律依据；（三）原审判决认定再审申请人欠10900元电费证据不足。故申请再审。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。
本院再审认为，再审申请人阳光大药房主张案涉房屋存在供暖不达标等影响使用的问题，应当对此承担举证责任。但其没有提供足够的证据证明其主张的事实，故原判决对上述事实未予认定并无不当。因阳光大药房在租赁期间内无正当理由单方解除合同，原判决认定其构成违约，符合法律规定。关于约定违约金是否过高问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”从上述司法解释规定看，衡量约定的违约金是否过高，要以违约造成的损失作为主要依据。因案涉合同约定的租赁期间为十年，阳光大药房履行了两年即解除合同，其违约行为造成的损失尚不确定，无法认定双方约定的违约金是否过高，故本院对阳光大药房此项再审主张不予支持。关于电费问题，被申请人铁岭药业在原审期间提交了由铁岭市城市建设综合开发办公室出具的单据，可以证明铁岭药业为阳光大药房垫付电费10900元的事实，原判决对该事实予以认定亦无不当。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持辽宁省铁岭市中级人民法院（2012）铁审民终再字第00005号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李云波
代理审判员 谭 斌
代理审判员 丁 海
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 栾 晶