江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第2427号上诉人（原审原告）丹阳市宏昌建筑工程有限公司，住所地丹阳市延陵镇联兴村葛家村。法定代表人陈辉林，该公司董事长。委托代理人钱爱民，江苏高枫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）夏毅。被上诉人（原审被告）陈丽君。两被上诉人共同委托代理人卢震，江苏沪宁律师事务所律师。原审第三人丹阳市天怡房屋建设开发有限责任公司,住所地丹阳市新民中路61号。法定代表人陆群，该公司董事长。委托代理人王一珉，江苏君合力律师事务所律师。原审第三人陈华荣。原审第三人王正华。委托代理人吕品，江苏运韬律师事务所律师。上诉人丹阳市宏昌建筑工程有限公司（以下简称宏昌公司）因与被上诉人夏毅、陈丽君、原审第三人丹阳市天怡房屋建设开发有限责任公司（以下简称天怡公司）、陈华荣、王正华房屋买卖合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2014）丹民初字第4900号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月18日公开开庭审理了本案。上诉人宏昌公司的委托代理人钱爱民，被上诉人夏毅、陈丽君的共同委托代理人卢震，原审第三人天怡公司的委托代理人王一珉，原审第三人王正华的委托代理人吕品到庭参加诉讼。原审第三人陈华荣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年9月20日，宏昌公司与天怡公司签订施工合同约定，宏昌公司承建天怡公司开发的领秀花都3#、5#楼等工程。后天怡公司就结欠宏昌公司的部分工程款，进行以房抵款。其中，天怡公司以江南人家98-2幢3单元1801室商品房（以下简称讼争房屋）抵充宏昌公司1610310元工程款。2012年9月21日，天怡公司与夏毅签订商品房销售合同约定，讼争房产由天怡公司出售给夏毅，售价1610310元，天怡公司在该合同中注明：“此房抵领秀花都3#、5#楼工程款，如发生房产经济纠纷均与其无关。”2013年9月23日，天怡公司向夏毅开具销售不动产统一发票。该发票载明，夏毅支付涉案房款1615100元。2013年9月30日，夏毅领取讼争房产的房屋所有权证。陈华荣系宏昌公司的钢材供应商。2013年9月23日，陈华荣向宏昌公司出具收条一份载明：“今收到宏昌公司一套房子，江南人家98-2-3-1801室，总房价壹佰陆拾壹万元整。注抵钢材款。”一审审理过程中，夏毅提交王正华于2013年9月23日出具的欠条复印件一份，内容为：“今欠陈华荣江南人家98-2-3-1801室，结欠房款现金捌拾柒万元正。在12月底前还清。。”2014年11月4日，宏昌公司诉至原审法院，称其公司将讼争房屋出售给夏毅，夏毅仅支付74万元，余款870310元未支付。请求法院判令：夏毅、陈丽君支付购房款870310元及利息损失(按同期银行贷款利率计算，自起诉之日起至判决生效之日止)。原审法院认为：开发商在拖欠工程款时，可能以某套或数套商品房抵给施工方，以房款冲抵工程款。工程抵债房的接受方，可能再以同样的方式抵给其材料供应商，或其他与其有债权债务关系的债权方，或者直接寻找购房者，向购房者收取房价。购房者支付房价后，工程抵债房的接受方通知开发商，开发商与购房者签订商品房销售合同，开发商开具购房发票，并办理房产登记手续。讼争房屋最先由天怡公司抵给宏昌公司，这一事实由宏昌公司提供的工程施工合同、天怡公司与夏毅签订的商品房销售合同中的背注予以证明，能够确认。宏昌公司主张夏毅从其手中购买涉案房屋，夏毅不认可，宏昌公司提供的所有证据，均不能证明该主张。而且，2013年9月23日，陈华荣向宏昌公司出具收到讼争房屋收条，同日天怡公司向夏毅开具销售不动产统一发票，均能证明夏毅购买讼争房屋与陈华荣取得讼争房屋为同一天，按理夏毅应向陈华荣购买房屋，而不是向已将房屋抵给陈华荣的宏昌公司。故对宏昌公司关于夏毅从其公司处购买讼争房屋，不予采信。宏昌公司主张，夏毅已向其指定的收款人即陈华荣支付房款74万元。对此，夏毅提出其与陈华荣、王正华三方的借款担保关系及结算情况，并陈述74万元的组成。宏昌公司及陈华荣对夏毅关于74万元的组成不予认可，但不能陈述夏毅74万元的支付情况，更未提供相关支付凭证。而且，宏昌公司称，夏毅由于按揭贷款未能办妥拒付剩余房款。这种按揭贷款由贷款人单独办理、贷款由贷款人交付开发商或相关债权人的诉称与通常按揭贷款的做法不符。综上，宏昌公司主张夏毅从其公司处购买讼争房屋，并仅支付房款74万元，但未提供证据证明。宏昌公司要求夏毅支付剩余购房款870310元及利息损失之诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回丹阳市宏昌建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费12504元，由丹阳市宏昌建筑工程有限公司负担。宏昌公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：讼争房屋由天怡公司抵给其公司，其公司再出售给夏毅。夏毅仅向其公司指定的收款人陈华荣支付74万元，剩余房款未给付。请求二审法院撤销一审判决，改判为支持其一审诉讼请求。被上诉人夏毅、陈丽君辩称：讼争房屋由天怡公司抵给宏昌公司，宏昌公司抵给陈华荣，陈华荣再出售给夏毅。其已给付陈华荣74万元，余款87万元由王正华出具欠条给陈华荣。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人天怡公司述称：讼争房屋系其公司给宏昌公司的工程抵债房。其公司仅仅为履行手续，不涉及房款给付。至于宏昌公司与夏毅之间的房款给付情况，其公司并不清楚。原审第三人陈华荣述称：夏毅并未举证证明讼争房屋由宏昌公司抵给其本人，夏毅在一审庭审中关于房款给付情况的陈述前后矛盾，夏毅主张剩余房款由王正华承担亦没有依据。请求二审法院查明事实，依法判决。原审第三人王正华述称，其与夏毅、陈华荣三方结算，剩余房款87万元由其承担，并向陈华荣出具欠条一份。由于其未按约向陈华荣付款，陈华荣及宏昌公司就向夏毅主张剩余房款。请求二审法院依法判决。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，宏昌公司、夏毅对讼争房屋由天怡公司抵给宏昌公司无异议。双方争议的是，宏昌公司主张讼争房屋其后由其公司直接出售给夏毅；夏毅主张宏昌公司将讼争房屋再行抵给陈华荣，其从陈华荣处购得房屋。故本案的争议焦点为宏昌公司有无将讼争房屋抵给陈华荣，即陈华荣对讼争房屋有无处分权。关于陈华荣在讼争房屋流转中的身份。宏昌公司称其是该公司指定的收款人。对此，分析如下：首先，宏昌公司与陈华荣均认可，陈华荣收取夏毅房款后，并未交给宏昌公司。通常情况下，收款人代为收取款项后，应将款项转交指定收款人。其次，宏昌公司曾将几套房屋抵给陈华荣，即宏昌公司与陈华荣之间存在以房款折抵钢材款的事实。再次，夏毅已取得讼争房屋的不动产发票和所有权证。因讼争房屋最初由天怡公司抵给宏昌公司，商品房销售合同由天怡公司与夏毅签订，故宏昌公司对夏毅领取房屋所有权证的行为应为明知且许可。宏昌公司陈述，在夏毅未付清房款的情况下，其公司为配合夏毅办理贷款才指示天怡公司开具发票和办证，对此并无证据予以证实。最后，在开具发票与办理房产证的当日，陈华荣出具一份收条，载明其收到宏昌公司抵钢材款的讼争房屋。宏昌公司对该收条不予认可；陈华荣认为收条虽系其出具，但由于夏毅未将按揭贷款转至其账户，故于一个月后向宏昌公司要回了收条。该收条是夏毅提供的影印件，结合夏毅当日领取商品房销售发票及办证行为，可推知宏昌公司、陈华荣、夏毅就讼争房屋达成了一定的协议。宏昌公司主张陈华荣是其公司指定的收款人，与事实不符。综合本案证据可知，陈华荣对讼争房屋已享有物权性权利，宏昌公司无权就讼争房屋再向夏毅主张剩余房款。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12504元，由上诉人丹阳市宏昌建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  柳建安代理审判员  孙 毅代理审判员  严晓璞二〇一六年六月十二日书 记 员  王 伟