三门峡市湖滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖民一初字第563号
原告（反诉被告）王红伟，男。
委托代理人高清胜，河南共同律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）三门峡市富达超市有限公司。住所地：黄河路中段。
法定代表人张向阳，该公司总经理。
委托代理人邢玉峰，河南东方律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人任玉田，该公司职工。代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）王红伟与被告（反诉原告）三门峡市富达超市有限公司（以下简称富达超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）王红伟的委托代理人高清胜，被告（反诉原告）富达超市的委托代理人邢玉峰、任玉田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王宏伟诉称：2011年1月23日，原被告双方签订《房产租赁合同》一份，约定将原告自有及托管的总计1435.46㎡的商业房产（市区上阳路与文明路交叉口市直综合楼负一层）租给被告从事超市类经营。租期10年（2011年4月20日至2021年4月19日）。首年租金30元／㎡，全年取整按516000元计收。此后以516000元为准，逐年递增6%，取整后确定每年31000元计增。双方特别约定合同租金为税后价，租期内一切与房产和租赁活动有关的税收及其他费用支出均由乙方承担。租金每年交付一次，首年度租金于2011年2月15日交付，此后乙方于每年3月20日前提前一年支付随后一年度租金，即先交租金后用房。此外，双方约定“甲方须于2011年3月10日前交房”，“给乙方预留装修期限不少于40天”，“合同依法依约终止后乙方应在10个工作日内结清欠费、撤场并完成租赁物交还义务”，“乙方违约逾期交纳租金应按当年租金总额的0.1%／日向甲方支付违约滞纳金”等等（详见合同书）。
合同签订后，原定于2011年3月10日的交房日期因故延误了一个月完成，为此双方又于2011年4月13日签订《租赁合同变更协议》一份，内容除了对延期履约原因达成共识、并一致认同截止《变更协议》签订时双方已完成租赁物交接工作外，又对原合同内容作出如下变更：（1）将原定十年租期的起止时间变更为2011年5月20日至2021年5月19日；（2）将原定的第一年租期起始时间2011年5月20日至20112年5月19日；（3）将甲方交付租赁物的时间变更为2011年4月10日前。原合同其他约定不变。
租期内，原告全面履行，而被告仅按约向原告支付了首年度租金516000元，此后，既不履行支付后续租金，也未依法解除合同并交还租赁物，致使原告的合法权益在租赁合同关系存续期间收到严重损害，因此起诉富达超市，请求被告富达超市支付第二年度（2012年5月20日至2013年5月19日）的房屋租金547000元及违约金（从2012年3月21日起计付至付款之日）。
被告富达超市辩称：一、合同签订后，原告始终没有交付标的物。原、被告于2011年1月23日签订了“房屋租赁协议”专项从事超市商品经营，被告依约于2011年2月11日，支付了1年的房屋租赁费51.6万元，原告未如期交付标的物。二、因原告隐瞒租赁给被告的文明商场有瑕疵，始终未能交付。事实证明，即便是今天原告也不能交付，因前、后门近一百八十平方米不是他的。导致被告承租文明商场做超市的目的无法实现，背离了被告签订租赁合同之初衷，原告的请求不应支持。
反诉被告富达超市反诉称：2011年1月23日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁协议》，协议约定反诉原告专项从事超市类商业经营活动，反诉被告须于2011年3月10日前将该租赁物交付反诉原告。合同签订后，反诉原告依约于2011年2月11日支付了当年租金51.6万元，但是反诉被告3月10日没有将租赁物交付反诉原告。于是，反诉被告承诺并变更交付期限为2011年4月10日前将租赁物交付反诉原告。当反诉原告会同反诉被告委托的代理人陈庆涛实际去接收标的物的时，遭致原文明商场几十名员工的阻挠，此时反诉原告得知所承租的标的物前、后门均属原文明商场职工所有，未经原文明商场职工同意，反诉原告承租的商场进不去，出不来。故反诉被告所谓的全面履约未能实现，却致反诉原告派去现场接收的人员被围攻、谩骂、险些挨揍无奈落荒而逃。至今承租标的物的大门仍由文明商场紧锁，所以反诉原告的承租目的根本无法实现。此后，反诉原告于2011年8月29日、2012年8月13日两次邮寄通知反诉被告若不能交付承租标的物，请将已交的租金退回。在所要无果的情况下，反诉原告提起反诉，请求：1、驳回王红伟的诉讼请求；2、解除合同，要求王红伟返还所交付的516000元的租赁费，并支付违约金100000元。
反诉被告王红伟辩称：一、双方签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同变更协议》系双方真实意思表示，合法有效，反诉被告也全面履行了合同义务，反诉原告也按约向反诉被告支付了首年度租金。对于2012—2013年度租金，虽经反诉被告致函催付，但反诉原告即不按约支付，也未依法与反诉被告解除合同并交还租赁物，致使反诉被告的合法权益在租赁合同关系存续期间受到严重损害，反诉原告已属违约行为。二、反诉理由不能成立，人民法院应驳回其反诉请求。首先，反诉原告称反诉被告未交付承租标的物，与事实不符。虽然《房产租赁合同》约定租赁物的交付时间为2011年3月10日，但时逢“两会”期间，为配合市委市政府的维稳工作，合同双方当事人共同商定顺延租赁物交付时间。2011年4月13日之前，王红伟的代理人陈庆涛亲手将租赁物的前后门钥匙交付于反诉原告的代表任玉田手中，反诉原告的法定表人宋荣对此明知。为此，双方于2011年4月13日专门又签订了《租赁合同变更协议》，对租赁物交付工作完成的事实予以书面确认，并对租期起止日予以顺延。反诉原告所称未交付租赁物不知从何说起，有违基本事实。反诉原告称租赁物的前后门均属原文明商场职工所有，不仅违法，而且有违物权基本常识。依照建筑物区分所有权的司法解释，通道、楼梯等共同通行部分的所有权属业主所有，而不能分割归属给业主之外的人员。这里所说的业主只能是拥有产权的登记业主。租赁物交付后，承租人即对所承租的房产享有合法的使用权，并应充分、及时行使。对于任何妨碍承租人行使该权利的行为均属非法。现反诉原告不但没有维权，反而归咎出租方，没有事实根据。反诉原告要求解除合同，于法无据。三、诉前，反诉被告从未收到反诉原告主张解除合同的通知。2011年8月29日、2012年8月13日的两次邮寄通知内容，除了催告“限期交付租赁物”和“要求退还租金”外，并无任何解除合同的意思表示。反诉被告有理由认为双方之间租赁合同的效力存续且履行至今。况且租赁物自交付后至今在承租人的占有和控制中，从未向出租人返还。即使人民法院判决解除双方的合同，那么合同解除前，反诉原告还应当按照约定向出租方支付租金及违约滞纳金。四、人民法院无权直接解除合同。人民法院只能就当事人解除合同行为的效力进行裁决，而不能直接裁决解除合同。
经审理查明：2011年1月23日，王红伟（甲方）与富达超市（乙方）签订了《房屋租赁协议》专项从事超市商品经营。合同约定：王红伟将自有及托管的总计1435.46㎡的商业房产（位于市区上阳路与文明路交叉口市直综合楼负一层）租给富达超市从事超市类经营活动。租期10年（2011年4月20日至2021年4月19日）。首年租金每月30元／㎡，取整为43000元／月，全年共计516000元。此后每年租金在此基础上每年递增6%，取整为每年增长31000元。双方特别约定合同租金均为税后价，租期内一切与房产和租赁活动有关的各种税费均由乙方代缴，自行开发票入账。租金每年交付一次，2011年2月15日前交付首年度租金。此后合同期内乙方于每年3月20日前提前一年支付随后一年度租金，即先交租金后用房。此合同还约定“甲方须于2011年3月10日前将该租赁物交付乙方”，“给乙方预留不少于40天的装修期限”，违约责任：1、乙方违约逾期交纳租金的，每日应按当年租金总额的千分之一向甲方支付滞纳金；逾期30天以上的，甲方除按日收取滞纳金外，有权解除合同。2、依照本合同第八条约定乙方解除合同的，甲方退还乙方撤场日之后的当年度租金余额。甲方违法违约解除合同的，乙方可依法要求违约损害赔偿。
2011年4月13日，王红伟（甲方）与富达超市（乙方）签订了《租赁合同变更协议》。协议约定：双方于2011年1月23日签订《房产租赁合同》后，为配合市委市政府的维稳工作，双方共同按信访部门“两会期间暂停清场装修工作，稳妥处理商户闹访”的要求，商定顺延租赁物交付时间。故原定于2011年3月10日交付租赁物的工作，延迟至今日得以完成。现就原合同的相关约定变更如下：一、变更原合同第二条中的部分内容为：“租赁期限为10年，从2011年5月20日起至2021年5月19日止”；（2）变更原合同关于租期第一年的起止时间内容为：“租期第一年（即2011年5月20日至2012年5月19日）”；（3）变更原合同中关于甲方向乙方交付租赁物的时间为：“甲方须于2011年4月10日前将该租赁物交付乙方”；原合同中的其它约定不变。甲乙双方代理人均签字，落款时间为2011年4月13日。
合同签订后，富达超市依约于2011年2月11日支付了当年租金516000元，王红伟对此予以认可。在合同履行过程中，富达超市实际并未对租赁的商场进行经营。2011年8月29日，富达超市向王红伟邮寄通知书称，王红伟未能将房屋交其使用，要求王红伟退还租赁费。王红伟于2011年9月1日复函富达超市称，富达超市承租的房屋其已于2011年4月13日前完成交付，双方已经书面确认，不存在逾期交付租赁物的情形。富达超市基于有效的租赁合同，对所承租的房产享有合法使用权，任何妨碍公司行使该权利的行为均属违法，公司应当依法维权，王红伟会全力予以配合。2012年7月25日，王红伟向富达超市邮寄《履约付款催告函》称，依照约定，你公司应于2012年3月20日前，向我支付第二年度（2012年5月20日至2013年5月19日）房屋租金净值547000元。若逾期支付该款，每日还应按当年租金总额的千分之一向我加付滞纳金。2012年8月13日，富达超市再次向王红伟邮寄通知书，要求王红伟退还租赁费。
本院认为：本案中原、被告双方所签订的《房屋租赁协议》以及《租赁合同变更协议》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律规定，为有效协议。
富达超市称因文明商场职工闹访，且在前门与后门有186平米的产权不属王红伟所有，无法进出租赁物，合同目的不能实现，王红伟隐瞒实情与富达超市签订了变更协议，属欺诈行为。根据庭审查明的情况，在《房产租赁合同》中约定租赁物的交付时间为2011年3月10日，此后于2011年4月13日双方当事人签订了《租赁合同变更协议》。该变更协议载明：双方于2011年1月23日签订《房产租赁合同》后，为配合市委市政府的维稳工作，双方共同按信访部门“两会期间暂停清场装修工作，稳妥处理商户闹访”的要求，商定顺延租赁物交付时间。该变更协议内容说明，签订变更协议时，富达超市已经知道有商户闹访的情况，但富达超市并未解除合同而是继续与王红伟签订《租赁合同变更协议》。且该变更协议还明确了“原定于2011年3月10日交付租赁物的工作，延迟至今日（2011年4月13日）得以完成”。因此可以证明富达超市实际知道租赁物的实际情况，而且已经实际接收租赁物，从而可以认定原告王红伟已经履行了租赁房屋的交付。故富达超市关于租赁物没有交付的以及王红伟隐瞒实情的意见不予采纳。因此，被告富达超市应当按约支付租金，未及时支付，应当承担支付滞纳金的违约责任。
在此后期间，富达超市在不能顺利行使租赁物的使用权的情况下，其两次致函王红伟要求返还租赁费却一直没有依法行使解除合同的权利，也未行使排除妨碍的权利。富达超市怠于行使自己的权利，所造成的损失应当由其自己承担。故反诉原告富达超市反诉请求退还已经交付的租金的请求不予支持。富达超市在租赁房屋后，实际并未对租赁房屋进行经营，实际发生了合同目的没有顺利实现的情况，且富达超市迟延履行了合同约定的债务。根据本案的实际，如合同继续履行，可能会产生不经济的后果。故反诉原告富达超市要求解除合同，予以支持。富达超市虽怠于行使解除合同的权利，但实际并未对租赁的商场进行经营，根据公平原则，合同自2013年5月19日解除较为适宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除反诉原告三门峡市富达超市有限公司与反诉被告王红伟所签订的《房产租赁合同》及《租赁合同变更协议》。
二、被告三门峡市富达超市有限公司支付原告王红伟2012年5月20日至2013年5月19日期间的房屋租金547000元，并按每日千分之一的标准支付滞纳金（滞纳金从2012年3月20日起计算至2013年5月19日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕。
三、驳回反诉原告三门峡市富达超市有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费11400元，由被告富达超市负担，反诉案件受理费4980元，由反诉被告王红伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。
审 判 长 张 辉
审 判 员 王卫东
人民陪审员 马春红
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 陈文娇