江苏省南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0111民初9291号
原告（反诉被告）：丁晓敏，女，1989年10月25日生，汉族，住南京市高淳区。
委托代理人：汤红云，江苏益邦律师事务所律师。
委托代理人：张群芬，江苏益邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐春凤，女，1986年12月13日生，汉族，住江苏省建湖县。
被告（反诉原告）：娄希强，男，1982年1月23日生，汉族，住南京市浦口区。
二被告共同委托代理人：刘绪军，江苏宪德律师事务所律师。
原告（反诉被告）丁晓敏与被告（反诉原告）徐春凤、娄希强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理后，依法由审判员林咏梅适用简易程序，于2016年12月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁晓敏及其委托代理人汤红云、张群芬，被告（反诉原告）徐春凤、娄希强及其委托代理人刘绪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）丁晓敏诉称，2016年3月6日，原告与被告徐春凤、娄希强在南京链家房地产经纪有限公司的居间下签订了《南京市存量房买卖合同》，约定由原告以1345000元的价格购买两被告所有的位于南京市浦口区天华东路××北××水城××街区××单元××室，面积为83.55平米的房屋一套。该合同第十五条约定，两被告应于2016年9月30日前将户口迁出，并于2016年10月2日前将房屋交付原告，后原告按约履行了合同义务，并于2016年4月28日完成房屋所有权转移登记手续。现已过合同约定的房屋交付与户口迁出的期限，而两被告却不顾原告的多次催促，至今仍拒不迁出户口、交付房屋。现诉请判令：1、两被告立即腾空南京市浦口区天华东路××北××水城××街区××单元××室房屋并交付给原告，同时将户口迁出；2、两被告向原告按总房款1345000元每日万分之五的标准支付逾期交房违约金（暂计至2016年11月15日为29590元）；3、两被告向原告支付逾期迁户违约金269000元；4、两被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）徐春凤、娄希强辩称，1、被告没有交房，因丁晓敏存在根本违约情形，按照双方合同约定应向被告支付违约金269000元。此次被告卖房是先卖后买，故在合同中约定，2016年3月14日作为购买方的丁晓敏应该在此日之前签订借款合同，如果丁晓敏按照双方的约定在2016年3月14日之前与贷款银行签订正式的贷款合同，则被告会在一个月左右拿到购房款，这样会减少被告的损失，而丁晓敏实际上与贷款银行签订的时间为2016年6月，在此期间由于江北新区的成立，江北房价大幅度上涨，每拖一天会给被告购房带来巨大损失。被告实际收到购房款在2016年7月，这样使被告的利益受损，故要求丁晓敏按照合同约定承担违约责任，被其拒绝，为维护被告权益，要求丁晓敏支付违约金。2、合同约定的每日万分之五的要求过高，请求法庭酌定。3、关于迁户问题，迁户是早在合同约定之前，把相关手续递交给派出所，但派出所办案民警遗忘了此事，后在被告的催促下，又找到被告递交的手续，户口已迁出，另根据合同，即使法院认定被告存在违约情形，也应当依据双方签订的合同15.2条来判决。被告（反诉原告）徐春凤、娄希强提出反诉请求：1、丁晓敏支付迟延支付定金而应承担的违约金4000元；2、丁晓敏支付因未按约定签订借款合同而应承担的违约金269000元。3、丁晓敏承担全部诉讼费。
原告（反诉被告）丁晓敏对被告（反诉原告）徐春凤、娄希强的反诉请求辩称，1、丁晓敏未延迟支付定金。2、双方签订的《南京市存量房买卖合同》中第五页“乙方同意于2016年3月14日与贷款银行签订借款合同”约定的是乙方办理面签手续的时间，而非贷款银行审批通过后在借款合同上盖章的时间。3、丁晓敏不存在任何根本违约。综上，反诉原告的请求没有事实和法律依据，请求驳回反诉原告的诉讼请求，支持本诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2016年3月6日原告丁晓敏（乙方）与被告徐春凤、娄希强（甲方）签订《南京市存量房屋买卖合同》，合同约定：第一条、房屋基本情况：甲方将南京市浦口区天华东路××北××水城××街区××单元××室，建筑面积83.55平方米的房屋出售给原告。第五条、房屋价款及支付：房屋转让价款1345000元，原告于2016年3月6日向甲方支付定金100000元，于批贷后5个工作日内将首付款425000元以资金托管方式支付给被告，被告同意原告向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为人民币800000元用于支付房屋转让价款的余额。原告同意于2016年3月14日前与贷款银行签订借款合同。被告同意原告以组合贷方式支付购房款。原告因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照以下方式解决：原告继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由原告自行负担；原告申请的银行不得超过两家，自第一次面签且双方资料齐备之日起超过40个工作日的，于次日起5个工作日内以现金方式补齐，逾期不能补齐的，原告承担根本违约责任。被告同意原告自留尾款20000元，不存入监管账户，在房屋交付时，原、被告双方自行交割。第六条、权属转移登记：原、被告双方同意，自批贷之日起5个工作日内，原被告双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。原告领取《房屋所有权证》后10个工作日内，双方应按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋国有土地使用权证变更手续。如房屋登记机构/土地登记机构要求原告必须到场办理相关手续的，则该方应当按照行政主管部门的要求到场办理；原告应当按时领取房屋所有权证并办理抵押登记手续，如因原告原因导致抵押登记办理迟延的，则原告需按照本合同第十条的约定承担违约责任。原被告双方同意于符合出件条件之日起5个工作日共同办理出件手续，如因任一方单方原因未能及时办理该手续，取得房屋所有权证或土地使用权证，双方同意按照下列方式处理：自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，违约方按日计算向守约方支付总房价款万分之五的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起15个工作日内向守约方支付。第七条、房屋的交付：1、原、被告双方定于被告拿到全部房款后5个工作日内正式交付该房屋；被告应在正式交付房屋前腾空该房屋；2、原、被告双方定于被告拿到全部房款后5个工作日内向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；3、被告应于出件后30个工作日内将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出；4、被告未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：1、被告逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的每日万分之五支付违约金。……3、被告未如期将与本房屋相关的户口迁出的，每逾期一日，被告应当按日计算向原告支付总房价款万分之五的违约金，逾期超过15个工作日的，被告应当按总房价款的百分之二十进行赔偿。第十条、违约责任：一、除本合同其他条款另有规定，原、被告双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款每日万分之五的违约金；二、被告若出现下列情形之一的，被告构成根本违约，且原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3、逾期履行本合同第五条、第六条约定的义务超过15个工作日的……被告出现上述根本违约情形之一的，应当向原告支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%。三、原告若出现下列情形之一的，原告构成根本违约，且被告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3、逾期履行本合同第五条、第六条约定的义务超过15个工作日的。被告出现上述根本违约情形之一的，应当向原告支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%。原告若出现下列情形之一的，原告构成根据违约，且被告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3、逾期履行本合同第五条、第六条约定的义务超过15个工作日的。原告出现上述根本违约情形之一的，应当向被告支付违约金。违约金的数额为总房价款的20%。原告向被告已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。第十五条、原被告双方协商。交房时间定于2016年10月2日之前。被告户口于2016年9月30日之前迁出，但是如果户口遇到特殊情况不能迁出，被告须单方补偿原告现金5000元，且原告同意被告户口在2018年2月迁出。
2016年3月6日原告丁晓敏出具欠条，载明：本人丁晓敏欠南京市浦口区天华东路××北××水城××街区××单元××室业主徐春凤购房定金人民币80000元，本人承诺于2016年3月7日18∶00之前一次性支付结清，每逾期一日按照应付款的5%向徐春凤支付违约金。后丁晓敏于2016年3月7日18∶00之后支付徐春凤定金50000元，另30000元定金于2016年3月8日7∶25支付。
2016年3月18日丁晓敏去银行办理面签手续。同年6月13日丁晓敏与中国银行股份有限公司南京鼓楼支行签订《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》，贷款用途为购买位于天华东路××北××水城××街区××单元××室的房屋，贷款金额为人民币800000元。2016年7月15日贷款800000元已打入被告方账户内。至此原告丁晓敏已支付被告购房款1325000元，尚欠20000元未支付。
2016年4月28日原告丁晓敏已办理浦口区天华东路×北外滩水城×街区×单元×室房屋的房产证（证号：宁房权证浦转字第××号）。2016年12月2日被告娄希强及其子娄清晏的户口已由浦口区沿江天华东路×北外滩水城×街区×单元×室迁出。中国人民银行一年以下（含一年）的贷款年利率为4.35%。
上述事实，有丁晓敏提交的南京市存量房屋买卖合同、证明、房产证、土地证、短信记录、微信记录，徐春凤、娄希强提交的南京市存量房屋买卖合同、购房定金欠条及付款凭证、聊天记录、通话记录、贷款合同、商品房预售合同、常住人口登记表及原、被告的当庭陈述等证据在卷证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，《南京市存量房屋买卖合同》系原、被告自愿签订，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，双方应按约履行。
关于原告丁晓敏诉请：1、两被告立即腾空南京市浦口区天华东路××北××水城××街区××单元××室房屋并交付给原告，同时将户口迁出。本院认为，因原、被告在合同中约定交房时间定于2016年10月2日之前，且被告对原告主张其已支付房款1325000元不持异议，庭审中原告丁晓敏表示在交房当日支付剩余尾款20000元，故对原告此诉请，本院予以支持。因被告娄希强及其子娄清晏的户口已于2016年12月2日由浦口区沿江天华东路×北外滩水城×街区×单元×室迁出，故对原告主张被告将户口迁出的诉请，本院不予支持。
2、两被告向原告按总房款1345000元每日万分之五的标准支付逾期交房违约金（暂计至2016年11月15日为29590元）。本院认为，因原告未按合同约定时间办理贷款手续，其存在违约行为，故对原告此诉请，本院不予支持。
3、两被告向原告支付逾期迁户违约金269000元。本院认为，因原告未按合同约定时间办理贷款手续，其存在违约行为，故对原告此诉请，本院不予支持。
关于娄希强、徐春凤反诉请求：1、丁晓敏支付迟延支付定金而应承担的违约金4000元。本院认为，因丁晓敏在“欠条”中承诺，定金人民币80000元，于2016年3月7日18∶00之前一次性支付结清，每逾期一日按照应付款的5%向徐春凤支付违约金。庭审中原、被告双方均认可丁晓敏于2016年3月7日支付定金50000元，另30000元定金于2016年3月8日7∶25支付。本院认为，丁晓敏支付30000元定金的时间超出其在欠条中约定的时间，应支付违约金，但双方约定的违约金明显过高，本院酌定原告按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算违约金，为14.5元（30000元×4.35%÷12个月÷30天×1天×4倍）。
2、丁晓敏支付因未按约定签订借款合同而应承担的违约金269000元。本院认为，因原、被告在合同中约定交房时间定于2016年10月2日之前，被告户口于2016年9月30日之前迁出。而被告户口于2016年12月2日迁出，房屋至今未交付，其行为构成违约，故对其此诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、徐春凤、娄希强于本判决生效之日起十日内将位于南京市浦口区天华东路×北外滩水城×街区×单元×室的房屋腾空并交付给丁晓敏，丁晓敏于交房当日支付徐春凤、娄希强购房款20000元及违约金14.5元，合计人民币20014.5元；
二、驳回丁晓敏的其他本诉请求；
三、驳回徐春凤、娄希强的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费已减半收取2889元，由丁晓敏负担；反诉案件受理费2698元由徐春凤、娄希强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费5778元（南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。
审判员 林咏梅
二〇一七年五月五日
书记员 王红莲