甘肃省张掖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘07民终800号上诉人（一审原告）：李某，男，1968年9月18日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人上诉人（一审原告）：李某，男，1974年12月2日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人上诉人（一审原告）：魏某，男，1985年7月9日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人三上诉人共同委托诉讼代理人：牛月，甘肃锦舒律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：杨惠玉，甘肃锦舒律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：高某，女，1966年1月20日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人被上诉人（一审被告）：郭某，男，1988年1月3日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人委托诉讼代理人：高某，系郭某母亲。被上诉人（一审被告）：张掖市华荣房地产开发有限责任公司。地址：甘州区沙井镇集镇门店。委托诉讼代理人：雒朝廷，男，1974年5月10日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住张掖市甘州区沙井镇小闸村十社，系张掖市华荣房地产开发有限责任公司职工。上诉人李某、李某、魏某因与被上诉人高某、郭某、张掖市华荣房地产开发有限责任公司（以下简称华荣房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2015）甘民初字第6341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某、魏某及委托诉讼代理人牛月、杨惠玉，被上诉人高某，被上诉人郭某的委托诉讼代理人高某，被上诉人华荣房地产公司法定代表人高某及委托诉讼代理人雒朝廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某、李某、魏某上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判解除上诉人与张掖市华恒房地产有限公司于2011年9月6日签订的购房合同；2.被上诉人连带返还上诉人购房款920000元，赔偿损失1049824元，并承担诉讼费用。事实与理由：一审判决适用法律错误。本案的事实是被上诉人无法给上诉人办理房屋产权证，而不是没有给上诉人办理房屋产权证。本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，而不适用该解释第十五条的规定。截止一审起诉之日，被上诉人高爱华和郭龙有作为股东的张掖市华恒房地产开发公司已经注销，而在注销前，该公司没有取得房地产开发企业资质，修建的位于张掖市甘州区沙井镇的沙井佳苑小区的房屋没有通过任何验收许可，也没有对沙井佳苑小区的房屋取得销售许可证，就对该房屋进行了销售。虽然张掖市华荣房地产开发公司在《张掖日报》声明全权接受原张掖市华恒房地产公司的一切债务，但张掖市华荣房地产开发公司也没有取得沙井佳苑小区的全部许可手续。因此截至目前，被上诉人仍然无法给上诉人办理房屋产权登记。虽然张掖市华荣房地产开发公司在2016年1月取得房地产开发的企业暂定资质证书，沙井佳苑在2016年1月到5月期间通过了竣工验收，但是张掖市华荣房地产公司至今仍然没有办理该小区的备案登记，仍然无法给上诉人办理房屋产权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，在现售合同签订后的90日期限届满后，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，虽然超过该解释第十五条规定的一年，买受人要求解除合同，赔偿损失的，人民法院应当支持。也就是说，如果出卖人在《城市房地产开发经营管理条例》规定的期限内，因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，即使超过一年，买受人仍然享有要求解除合同、赔偿损失的权利，买受人的这一权利并不受该解释第十五条规定的一年期限的限制。本案因出卖人没有获得房地产开发企业资格资质，没有办理房屋验收许可以及房屋备案登记等手续等原因，导致双方房屋买卖合同签订至今已经六年，仍然无法办理房屋所有权登记。故本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，而不是第十五条的规定。该解释第十五条的规定，是为了督促买受人积极行使权力，因买受人怠于行使权力，其自然丧失合同解除权。且该解释第十五条规定的一年期限，仅限于延迟交付房屋或者支付房款的情形，不能随意扩大适用范围。且在第十五条规定的情形下，买受人即使丧失合同解除权，仍然能够取得房屋所有权。而在第十九条规定的情形下，买受人无法办理产权证，不能取得房屋的所有权，合同目的无法实现，自然有权要求解除合同，赔偿损失。如果没有第十九条的规定，必然会导致建筑企业可以大肆违规建设，只要超过一年，买受人即使不能取得房屋所有权，也不能退房退款，将会导致大量的骗局上演，房地产企业可以肆意圈钱，而作为买受人的消费者和普通民众，权益不能得到保护，不利于社会的稳定和公平法治的实现。综上，一审判决适用法律错误，请求二审法院依法改判。高某、郭某、华荣房地产公司辩称：华荣房地产公司不存在给上诉人无法办理房产证的情况，而是上诉人不交剩余房款、不交维修基金和相关税费，不愿意办理房产证。目前，华荣房地产公司已经合法取得土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案表、竣工验收合格证等，可以给上诉人办理房屋产权证。一审判决正确，请求维持原判。一审法院认定的事实:2011年9月6日，张掖市华恒房地产开发有限责任公司作为售房人（甲方），原告李某、李某、魏某作为买房人（乙方），双方签订《购房合同》一份，合同载明：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致，达成如下条款。第一条、商品房坐落于张掖市沙井镇，建筑结构框架，建筑层数六层，建筑面积600平方米，上述建筑面积为甲方暂测面积，房屋竣工后按房产证面积为准。商品房土地来源为国有土地，以出让方式取得土地使用权，土地使用年限为70年、40年，自2010年至2080年止。第二条、商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为1800元，总价款为1080000元。此铺面价格分为1楼楼梯间按竣工后实际面积，50%按1800元/㎡、50%按3318元/㎡计算；2楼住宅面积约90㎡按1680元/㎡计算，房价不变。第三条、商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格，不得交付。甲方于2011年10月31日前将商品房交付乙方，如遇不可抗力，不能履行合同，按违约金贰万元赔偿。第四条、付款方式为分期付款，乙方于2011年9月10日之前，付款给甲方陆拾万元整，整体竣工交钥匙再付款贰拾万元，甲方提供给乙方房产证后，付清余款。第五条、乙方如逾期在30日内未向甲方交付余款，甲方有权向乙方索要违约金贰万元。第六条、甲方必须提供该房屋内水、电、暖设施齐全。第七条、所有房款付清后，乙方拿付款收据向甲方换取正式发票（开具发票的税费有乙方承担）。本合同一式两份，自甲乙双方签订之日起生效。甲方：张掖市华恒房地产开发有限责任公司（盖章）高爱花（签名），乙方:李某、李某、魏某（签名）。合同签订后，原告向张掖市华恒房地产开发有限责任公司分别于2011年9月6日交付房款40万元、2011年9月15日交付房款20万元、2011年11月13日交付房款20万元、2012年7月28日交付房款12万元，共计交付房款92万元。2011年10月30日，被告高某将本案诉争房屋钥匙交付原告。2012年1月15日，原告将诉争房屋进行出租。现原告拥有的诉争房屋继续出租他人经营。经原告申请追加张掖市华荣房地产开发有限责任公司作为本案被告参加诉讼。2016年6月29日，原告申请对原告购买的商品房同等地段、同一类型房屋、同一修建时期、同一面积的房产2016年的单价进行价格司法鉴定。一审法院委托张掖市价格认证中心进行鉴定。2016年10月10日，该认证中心作出张市价鉴字【2016】68号价格鉴定结论书，其结论为：鉴定标的甘州区沙井镇嘉园小区二楼商品房2016年每平方米的价格为人民币2396.50元。庭审中，原告对张掖市价格认证中心作出的张市价鉴字【2016】68号价格鉴定结论书提出异议，于2016年12月15日向一审法院递交重新鉴定申请书，要求对位于甘州区沙井镇嘉园小区二楼商品房2016年每平方米的价格进行重新鉴定。一审法院委托张掖一鼎房地产评估咨询有限公司进行鉴定。2017年3月1日，该公司作出张一鼎估字【2017】第064号房地产估价报告书，其结论为：委估对象张掖市甘州区沙井镇嘉园小区综合楼二层商用房价值时点2016年8月9日的房地产市场价值为每平方米的单价为人民币2609.68元。另查明：张掖市华恒房地产开发有限责任公司在张掖市工商行政管理局登记的企业信息为企业类型有限责任公司（自然人投资或控股），行业门类房地产业，经营范围房地产开发、销售，法定代表人高爱花，公司股东高爱花、郭龙有，注（吊）销时间2015年5月20日。2013年9月13日，高爱花、张晖在《张掖日报》刊登公告，公告内容为:因房产开发资质的变更，原张掖市华恒房地产开发有限责任公司负责开发的沙井镇沙井佳苑1号、2号住宅楼和沙井禄丰园1号、2号住宅楼建设的项目现有张掖市华荣房地产开发有限责任公司和原法人代表高爱花全权接收并接收原张掖市华恒房地产开发有限责任公司对外签订的一切经济合同及债务，负责协调处理由此引起的矛盾和纠纷。2013年7月5日，张掖市华荣房地产开发有限责任公司成立，该公司在甘州区工商行政管理和质量技术监督局登记的企业信息为：企业类型一人有限责任公司，法定代表人高爱花，成立日期2013年7月5日，营业期限2013年7月5日至2033年7月4日，经营范围房地产开发、房屋销售。再查明：2010年11月1日，甘州区发展和改革委员会对张掖市华恒房地产开发有限责任公司开发的沙井佳苑登记备案。2011年4月1日，甘州区人民政府作出《关于给张掖市华恒房地产开发有限责任公司出让土地的批复》。2011年4月3日，甘州区住房和城乡建设局给张掖市华恒房地产开发有限责任公司颁发《建设用地规划许可证》；同年4月6日颁发《建设工程规划许可证》；同年6月20日颁发《建筑工程施工许可证》。2011年6月1日，张掖市华恒房地产开发有限责任公司开发的沙井佳苑开工修建。2016年1月25日，张掖市房产管理局给张掖市华荣房地产开发有限责任公司发放《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》。2016年3月26日，张掖市华荣房地产开发有限责任公司就沙井佳苑1号、2号综合楼向甘州区住房和城乡建设局递交《建设工程竣工验收报告》，同年3月30日，甘州区住房和城乡建设局给张掖市华荣房地产开发有限责任公司颁发《甘州区建筑工程规划竣工验收合格书》甘区规建验【2016】10号。2016年4月12日，甘州区住房和城乡建设局就沙井佳苑1号、2号综合楼作出如下处理意见：”该项工程报建手续、竣工资料齐全，符合设计要求。经甘州区城乡建设局、设计单位、工程监理单位、地质勘察单位、施工单位、建设单位等部门组织竣工验收，该工程为合格工程，同意备案。”2016年5月5日，张掖市华荣房地产开发有限责任公司对开发修建房屋的出让土地取得《国有土地使用证》。一审法院认为，原告与原张掖市华恒房地产开发有限责任公司签订的《购房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，系有效合同，该合同对双方均具有约束力。本案争议焦点是涉案的《购房合同》能否依法解除。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定了包括......(二)、合同解除；......(七)、法律规定或当事人约定终止的其他情形在内的七种情形。合同解除有广义合同解除和狭义合同解除，广义的合同解除包括单方解除和双方解除，狭义合同解除仅指单方解除；双方解除是双方当事人为消灭原合同而订立解除合同；单方解除是当事人一方通过行使法定解除权或约定解除权而使合同的效力溯及既往地消灭的意思表示。从合同解除的事由合同解除分有法定解除和约定解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条和九十四条分别作了规定。在本案涉案《购房合同》中，双方对解除合同没有进行明确约定，故涉案《购房合同》解除应使用法定解除。本案中，原张掖市华恒房地产开发有限责任公司于2011年10月30日向原告交付房屋，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。即原张掖市华恒房地产开发有限责任公司应在房屋交付之日起90日内（2011年10月30日至2012年1月30日内）向原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，但原张掖市华恒房地产开发有限责任公司在法定期限内并未向原告办理上述手续。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因原张掖市华恒房地产开发有限责任公司在法定期限内并未向原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，故原告应依法行使法定解除权。而原告在法定解除权发生之日起一年内即2012年1月30日至2013年1月30日前未向被告行使解除双方签订的《购房合同》，原告于2015年9月21日才向人民法院提起诉讼要求解除《购房合同》，其行使解除权已超过法律规定的一年期限，依据法律规定视为其解除权消灭，故双方签订的《购房合同》持续有效。因此，原告主张解除合同，请求被告返还购房款并赔偿损失的理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决：驳回原告李进、李建福、魏海波的诉讼请求。案件受理费22598元，由原告李进、李建福、魏海波负担。二审查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院》第十五条和第十九条分别规定了商品房买卖合同解除的两种情形，该解释第十五条适用于合同双方可以履行但未履行，可督促对方履行的情形。权利人可以在要求对方继续履行和行使解除权之间做出选择，但对于选择行使解除权法律进行了限制，即当事人行使解除权的期限为一年，且该期间为除斥期间，逾期不行使的，解除权消灭。从本案一审查明的情况看，本案上诉人并未在法定期间行使解除权。对上诉人主张的本案适用法律错误，应当适用该解释第十九条的上诉理由，本院认为，该解释第十九条适用于商品房买卖合同因出卖人违约，已经无法履行或者没有必要履行，出现因出卖人的原因导致无法给购买人办理房屋产权证书构成根本违约的情形。经审查，本案一审起诉时，被上诉人华荣房地产公司确实存在出售房屋未竣工验收的情形，但在一审期间，本案涉案商品房已竣工验收备案，上诉人一审赖以起诉的主要事实理由已经消失，解除合同已无必要。一审判决结果正确。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22598元，由上诉人李某、李某、魏某负担。本判决为终审判决。审判长  张晓昌审判员  陈 军审判员  陈 芳二〇一七年十一月九日书记员  魏文婧