湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民三终字第198号
上诉人（原审原告）匡增斌。
委托代理人刘世亮，湖南济人律师事务所律师（特别代理）。
委托代理人彭荣湘，湖南济人律师事务所律师（一般代理）。
被上诉人（原审被告）永州市人和仙聚房地产开发有限公司。
法定代表人王建国，系该公司董事长。
委托代理人蒋荣荣，湖南湘南律师事务所律师（一般代理）。
上诉人匡增斌因商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2014）永冷民初字第1799号民事判决，于2015年3月22日向本院提起上诉。本院于2015年4月22日收到上诉卷宗并于同日立案后，依法由审判员彭样平担任审判长并主审，与审判员李飞、代理审判员张海燕组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭审理了本案，代理书记员吴雪芳担任法庭记录。上诉人匡增斌的委托代理人刘世亮、彭荣湘，被上诉人永州市人和仙聚房地产开发有限公司的委托代理人蒋荣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2013年5月7日，买受人（原告）匡增斌与出卖人（被告）人和仙聚公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：一、买受人购买的商品房为出卖人开发的中央新城项目中的第A5栋1301号房。该商品房的合同约定建筑面积为136.17平方米（最终面积以房产局实测面积为准），设计用途为住宅，属框剪结构，买受人购买的商品房为第十三层；二、买受人按下述方式支付该商品房价款，按建筑面积计算，单价为每平方米3208元，总金额为436,833元，扣除VIP卡优惠金额5000元，实际价款为431,833元；买受人选择一次性付款方式的，可享受实际总房价款九八折优惠，折后总房价款金额为人民币423,196元；三、一次性付款，买受人在签订合同之日按折后价金额支付房价的90%，余款于交房前付清；四、逾期付款的违约责任：（1）逾期未超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%按日向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。五、交房时间为2014年6月30日。（出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用）；六、房屋交接及违约责任：商品房达到交付使用条件后，出卖人可以采用电话、书面、公告等方式通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。买受人在接收房屋时应该与小区物业管理公司签订《物业管理临时公约》。由于出卖人原因，未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期未超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%按日向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行。七、保修责任：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。同时该合同还对产权的办理、物业、解决纷争的方法等作了约定。并将房屋的平面图，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装饰、设备标准、物业服务、《合同补充协议》作为合同附件。在《合同补充协议》中对配套设施、规划调整和买受人对房屋质量的认定作了约定：“本合同项下房产所属小区属于分期开发，出卖人保留对后期规划调整的权利。出卖人对小区内公共配套设施的承诺是指小区全部建成完全交付使用时所应达到的，不是分期交付时须达到的配置标准。由分期开发而产生的环境影响，买受人予同意和理解。买受人认为该房屋质量存在瑕疵或者该房屋的装饰、设备标准不符合双方约定时，应申请相关权威部门进行鉴定，鉴定费用由申请方预先垫付，最终由责任方承担。因上述情况买受人拒绝接受房屋的，出卖人不承担逾期交房的责任。如买受人要求修复的，经双方确认，出卖人应进行修复，修复期间不视为出卖人逾期交房”。合同签订后，原告匡增斌于2013年5月7日付款131,833元，2013年10月19日付款300,000元，共计431,833元，人和仙聚公司为原告匡增斌开具了税务发票。2014年6月30日前人和仙聚公司以快递通知原告收房，原告收到通知后，以达不到收房标准为由拒绝收房，并向人和仙聚公司发出拒绝接收房屋通知函，内容如下：“到本人所购买的房屋验房，发现根本达不到收房的标准，故发出本人拒绝收房的通知函，具体理由如下：一、燃气开通费的收取违反了国家规定，强行要收取燃气开通费；二、收房时未提供相关资料就要求先交费，房屋建筑面积、公摊面积和空中花园承诺的赠送面积有疑问；三、绿化未完成，配套、水、电、气未通、小区道路全是泥；四、电梯未通过安全检验，有些连控制键都还没有安装，安全无保障；五、存在乱收费问题；六、电梯、楼梯扶手未安装；七、窗户玻璃都没有安装完整，铝合金窗户与原公布的金额相差很大，安装质量有问题；厨房燃气管道处防水没有做，墙面不平整，楼顶部有明显的质量问题，厨房无法做防渗漏检测，门无可视对讲，阳台窗户变形开启不顺畅；入户大门为普通门，与合同约定的高级防盗门有很大的差别。”根据施工单位张家界华宇建筑工程有限责任公司的竣工验收申请报告，2014年5月8日永州市工程质量监督站组织相关人员对中央新城A区A1-A10栋进行了验收检查，对工程存在的瑕疵问题提出了整改。整改后，建设单位人和仙聚公司，根据施工单位张家界华宇建筑工程有限公司的竣工报告于2014年6月20日会同湖南大学设计研究院有限公司、永州市建设工程监理有限责任公司对该工程进行逐栋竣工验收。2014年9月18日人和仙聚公司对中央新城一期A区整个工程的验收形成会议纪要，并对整个工程竣工验收备案资料建档。9月11日原告接收房屋，2014年11月5日原告以被告房屋质量存在问题为由向法院提起民事诉讼。
原审认定，原、被告双方签订的《商品房销售合同》和《补充协议》系双方的真实意思表示，符合协商一致和自愿、有偿原则，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。原告诉请合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务，但被告至今未向原告交付经验收合格的房屋。虽经多次协商，但双方未能就逾期交房违约金事宜达成一致意见。请求判令被告支付逾期交房违约金31,089元。其理由是被告所建商品房不符合收房标准，一、燃气开通费的收取违反了国家规定，强行要收取燃气开通费；二、收房时未提供相关资料就要求先交费，房屋建筑面积、公摊面积和空中花园承诺的赠送面积有疑问；三、绿化未完成，配套、水、电、气未通、小区道路全是泥；五、存在乱收费问题。燃气开通费国家并没有制订统一标准，是不同地区根据本地区经济水平和付出成本制订收费标准，被告通知燃气开通费为1800元，与本地其他小区收取的费用一致，原告提出燃气开通费的收取违反了国家规定，无法律依据，合同约定被告在交付房屋时提供的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而不是其他的相关资料，对公摊面积和空中花园承诺的赠送面积有疑问，疑问不能代表事实，应用证据证明。绿化未完成，配套、水、电、气未通、小区道路全是泥，由于原告未提交证据证实，对于这些问题是否存在，应按《补充协议》的约定处理。对乱收费问题，乱收了什么费用，应提供相应的事实证据，不是主观臆断，对于上述的四个问题，均不是房屋的质量问题，而是被告在履行合同中是否全面履约，或违反了相关约定，应依据双方在合同中的约定，按照法律规定追究其违约责任，不应使用因房屋质量问题的特定条款追责。对房屋质量问题，法律、法规对商品房交付前的验收项目有强制性规定，房屋质量问题是以是否影响正常居住使用为标准，分为严重影响正常居住的房屋质量问题和一般房屋质量问题。一般房屋质量问题是指商品房的瑕疵是出卖人在保修期内进行修理，并达到质量要求的问题。根据双方签订的《补充协议》第九条之规定：买受人认为该房屋质量存在瑕疵或者该房屋的装饰、设备标准不符合双方约定时，应申请相关权威部门进行鉴定。原告认为：四、电梯未通过安全检验，有些连控制键都还没有安装，安全无保障；六、电梯、楼梯扶手未安装；七、窗户玻璃都没有安装完整，铝合金窗户与原公布的金额相差很大，安装质量有问题；厨房燃气管道处防水没有做，墙面不平整，楼顶部有明显的质量问题，厨房无法做防渗漏检测，门无可视对讲，阳台窗户变形开启不顺畅；入户大门为普通门，与合同约定的高级防盗门有很大的差别。对于上述问题是否存在，应有相关证据证实，或相关权威部门的鉴定结论。原告未提供鉴定结论等证据证实房屋质量存在问题，并且原告在提出的上述问题中有的问题双方在《商品房销售合同》和《补充协议》未作约定或承诺。根据《中华人民共和国民事诉讼法》谁主张谁举证的原则，按举证不能处理。中央新城一期工程A区A1-A10栋，建设单位人和仙聚公司于2014年6月20日对该工程组织了逐栋竣工验收。虽然单栋竣工验收日期与建设工程A区整个工程的验收形成会议纪要，与竣工验收备案资料建档的2014年9月18日有一定的时间差，但建设工程竣工验收是建设单位根据施工单位的竣工报告组织验收，只有对单栋建设工程竣工验收，才能有建设工程整片竣工验收的会议纪要，才能有备案资料。对建设工程竣工验收在先，建设工程竣工验收备案资料在后。符合《建设工程施工质量验收统一标准》的规定。本案中双方只是约定“将验收合格的房屋在指定期限内交付”，因此，只要开发商在每栋工程竣工后组织了勘察、设计、施工、监理四方共同参加的竣工验收，并形成了每栋竣工验收合格的确认文件，应视为达到了商品房交付使用的条件，可以交付。如果双方在上述约定基础上另行约定将“提交竣工验收备案表”作为交房条件之一，应将竣工验收确认文件和竣工验收备案表作为是否符合交房条件的裁判标准。故原告要求将2014年9月18日确定为工程竣工日的主张，不予确认。为了方便买受人的装修，飘窗防护装置，被告暂时没有安装，虽然是一个善意之举，也应征得买受人的同意。飘窗未安装防护装置是一个瑕疵，但此瑕疵是只要买受人提出就能立即解决的问题，以此作为拒收房屋的理由，不能成立。
原、被告双方签订的合同约定2014年6月30日是商品房交付日，此前被告以快递通知原告收房，而原告收到通知后，以达不到收房标准而拒绝收房。由于原告拒绝收房的理由不能成立，因此，以被告人和仙聚公司逾期交房，要求支付违约金的理由也不能成立。故原告以被告逾期交房要求支付违约金的诉请，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款；《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百五十三条；《商品房销售管理办法》第三十条第一款；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：驳回原告匡增斌要求被告永州市人和仙聚房地产开发有限公司支付逾期交房违约金31,089元的诉讼请求。本案受理费577元，由原告匡增斌承担。
一审宣判后，匡增斌不服，向本院提起上诉，请求撤销原判。其上诉理由是：一、原审判决对交房条件断章取义，认定事实错误：1、《合同补充协议》第10条系格式条款，原审判决认定《合同补充协议》第10条合法有效是错误的；2、原审法院认定商品房具备交付条件的时间为2014年6月30日，没有合法依据；3、原审法院认定2014年6月30日交付的商品房符合合同约定和国家规定，没有事实和法律依据。二、原判决适用法律错误。三、原审法院分配举证责任不公，审查采信证据违反法律规定。
永州市人和仙聚房地产开发有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持原判。1、合同是双方真实意思表示，不是格式合同。2、合同约定商品房交付时间为５大参照主体验收，是主体验收，不是工程备案验收。工程备案验收是管理性规范，不属于效力性规范。退一万步说，工程验收备案不影响房屋的质量，上诉人要求验收合格的房屋，但上诉人没有提供相关证据证实房屋不合格。3、本案上诉人基本已接收房屋，只有二、三户没有接收。4、上诉人提出的验收时间，是我方的整改验收时间，房屋骏工验收上面复核时间，并不说被上诉人造假，只是一个复核、复查的时间。5、双方合同约定符合法律规定，合同内容合法，并没损害国家利益是有效合同。
上诉人在二审期间均提供永州市房产局对于类似房屋的上访回复，证明达到交房条件应取得竣工验收备案证和通过消防验收。
被上诉人质证认为，该证据与本案无关，不属于新的证据，上访回复不能对抗法律的规定。
本院认证认为，该证据与本案没有关联性，本院不予采纳。
一审查明的事实，除上诉人以被上诉人交付房屋不合约定，请求被上诉人支付违约金外，本院二审查明的其余事实与一审认定的事实一致，对一审查明的其余事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的《商品房销售合同》和《补充协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应全面履行合同约定的义务。本案争执的主要焦点：
一、本案被上诉人房屋交付是否符合约定。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。按照上述规定，商品房交付应当具备二个条件：一是商品房建设按照合同约定时间竣工；商品房按照合同约定已经竣工；二是房屋交付前，该房屋要符合国家和地方人民政府的有关规定。按照《城市房地产开发经营管理条例》规定：……房地产开发主管部门应当收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收。根据该规定，达到交房条件必须经相关部门（包括消防）的合格验收。该商品房已经经相关部门合格验收。因此，被上诉人交付的商品房符合双方约定的条件。《建设工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）规定，建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案，否则，不允许投入使用。该规定是建设行政主管部门或其他有关部门对建设单位的管理性规定，与上诉人没有关联性。
二、关于双方签订的《合同补充协议》第10条是否系格式条款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条，所谓格式条款是指由一方当事人为了反复使用而预先指定的、并由不特定的第三人所接受的、在订立合同时不能与对方协商的条款。《合同补充协议》第10条很明显是可以与对方协商的条款，不属于格式条款。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一、二审案件受理费1154元，由上诉人匡增斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭样平
审 判 员 李 飞
代理审判员 张海燕
二〇一五年七月二十日
代理书记员 吴雪芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。