江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02830号
上诉人（原审原告）沈利春。
委托代理人费莉萍，江苏颐华律师事务所律师。
委托代理人朱魏，江苏颐华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐兴根。
被上诉人（原审被告）沈建英。
上诉人沈利春因与被上诉人徐兴根、沈建英民间借贷纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2014）吴江汾民初字第01232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明以下事实：
1、2011年1月24日，案外人陈玉瑛作为出借人（债权人、抵押权人），徐兴根、沈建英作为借款人（债务人、抵押人），双方签订《抵押借款合同书》，约定：徐兴根、沈建英向案外人陈玉瑛借款300000元，借期12个月，从2011年1月24日至2012年1月23日止；利息按月息12.5‰计算；如借款本金逾期，逾期利息按银行同期同类贷款利息四倍计算；利息每季支付一次；如到期不能清偿本金，则自到期之日每日按本金的万分之六计算违约金；如未按约定时间清偿利息，自利息应付之日每日按利息额的千分之六计算违约金；延期清偿利息超过30天时，本合同提前在该日到期并终止；如累计两次不按约定时间清偿利息，无须向借款人发出通知本合同自动终止，第二次结息日为借款期限到期日；出借人通过诉讼途径追究借款人违约责任的，借款人应赔偿出借人为实现债权支付的相关费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等；并约定，为确保上述借款的全面履行，抵押人自愿以其合法房地产的权利抵押给抵押人，作为履行该合同的担保；抵押房地产位于“吴江市汾湖镇北厍社区厍星路西侧新厍广场4幢201”。该《抵押借款合同书》经原江苏省吴江市公证处公证。
2、位于“吴江市汾湖镇北厍社区厍星路西侧新厍广场4幢201”的房屋所有权人为徐兴根、沈建英；该房屋于2011年1月25日在原吴江市住房和城乡建设局登记他项权，权利人为陈玉瑛、种类为抵押权、债权数额为300000元。
3、2011年1月27日，沈利春受案外人陈玉瑛之托，从其账号为“62×××45＊＊＊0911”的银行账户中将人民币300000元转账至徐兴根名下账号为“62×××48＊＊＊8610”的银行账户中。当日徐兴根、沈建英向案外人陈玉瑛出具《借款借据》，载明：“今借款人徐兴根收到出借人陈玉瑛现金（大写）叁拾万元整（小写）300000.00元。利息归还见合同条款。特立此据本借款人保证向出借人承担借款清偿义务。”下方“借款人”处签有“徐兴根”、“沈建英”，“出借人”处签有“陈玉瑛”，“见证人”处签有“沈利春”，“见证单位”处盖有“吴江市汇丰抵押贷款咨询服务有限公司”公章。
4、2012年1月26日，案外人陈玉瑛与徐兴根、沈建英签订《补充协议》一份，约定“由于借款人的原因不能按时归还本金叁拾万元整，现借款双方协商一致同意将借款期限延长12个月即借款期限为：2012年1月26日至2013年1月25日合同终止”。
5、2012年1月31日，案外人陈玉瑛作为债权转让人（原抵押权人），本案沈利春作为债权受让人，双方签订《债权与抵押权转让要约书》，约定“债权转让人将自己的全部债权转让给债权受让承诺人，债权转让价格为人民币（大写）叁拾万元整（小写）300000.00。利息据实另外收取”，“该债权的权利义务转为债权受让承诺人的名下，债权受让承诺人同时自然取得该主债权的从权利（从权利即抵押权），就自己享有的债权行使抵押权”。当日，案外人陈玉瑛与徐兴根、沈建英在《债权、抵押权转让通知书》上签字确认，载明“债务人徐兴根、沈建英：债权人陈玉瑛已经将总价值为叁拾万元的债权转让给债权受让人沈利春，特通知债务人：自今日后将债权原值（本金）、利息归还给新债权人。（利息、本金归还仍按照2012年1月26日签订的补充协议执行）”。
6、2013年1月25日，沈利春作为出借人（债权人、抵押权人），徐兴根、沈建英作为借款人（债务人、抵押人），双方签订《补充协议》一份，约定“由于借款人的原因不能按时归还本金叁拾万元整，借款双方协商一致同意将借款期限延长12个月即借款期限为：2013年1月26日至2014年1月24日合同终止”。
7、2014年1月24日，沈利春与徐兴根、沈建英再次签订《补充协议》，约定“由于借款人的原因不能按时归还本金叁拾万元整，借款双方协商一致同意将借款期限延长12个月即借款期限为：2014年1月24日至2015年1月23日合同终止”，“借款利息为年息15%，利息按四次支付，付款利息调整为：第一次还息日为2014年4月20日，第二次为2014年7月20日，第三次为2014年10月20日，第四次为2015年1月23日。本金于2015年1月23日最后一次还息日一并归还。若利息逾期一个月不支付则合同自动终止”。
8、一审庭审中，沈利春称本金300000元，徐兴根、沈建英分文未付，利息支付至2014年4月26日，之后的利息至今未付，故合同已终止。
9、2014年9月29日，沈利春提起诉讼，致本案讼争。为此，沈利春支付律师代理费12955元。
以上事实，有沈利春提交的《抵押借款合同书》、《中国农业银行业务回单》、《借款借据》、《公证书》、《补充协议》、《债权与抵押权转让要约书》、《债权、抵押权转让通知书》为证，以及其陈述在卷佐证。
原审原告沈利春的诉讼请求为：1、判令徐兴根、沈建英支付借款本金300000元，利息、违约金41463元，律师代理费12955元，合计354418元（利息、违约金暂计算至2014年10月31日，要求计算至实际支付之日）；2、本案诉讼费用由徐兴根、沈建英承担；3、判令确认沈利春对徐兴根、沈建英名下位于吴江市汾湖镇北厍社区厍星路西侧新厍广场4幢201室及4幢03号车库的房地产折价或变卖、拍卖所得价款有优先受偿权。
原审法院认为：合法的借贷关系受法律保护。本案中，徐兴根、沈建英向案外人陈玉瑛借款的事实，有《抵押借款合同书》、《中国农业银行业务回单》、《借款借据》及公证书为据，故案外人陈玉瑛与徐兴根、沈建英之间的借贷关系依法成立。案外人陈玉瑛享有的债权为金钱之债，其与沈利春签订《债权与抵押权转让要约书》，将其享有的债权转让给沈利春的行为未违反相关效力性规定，合法有效。其在债权转让当日，通过《债权、抵押权转让通知书》通知了债务人徐兴根、沈建英，该债权转让行为由此对债务人徐兴根、沈建英产生法律效力。故沈利春有权向徐兴根、沈建英主张归还借款本金300000元及相应利息、违约金等权利。关于沈利春主张的利息（以300000元为本金，按年利率15%计算，自2014年4月27日计算至2014年8月20日），符合双方之间的约定，并且未超过国家关于民间借贷利率强制性规定，故原审法院予以支持，按以上标准计算为14178.08元；关于沈利春主张的逾期利息（以300000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的倍计算，自2014年8月21日计算至两被告实际偿还之日）及违约金（以300000元为本金，按每日万分之六计算，自2014年8月21日计算至两被告实际偿还之日），虽有合同依据，但超过了国家关于民间借贷利率强制性规定，故原审法院将此两项主张合并调整为以300000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算，自2014年8月21日起计算至徐兴根、沈建英实际偿还之日止；关于沈利春主张的律师代理费12955元，有合同依据，且未超过合理的范围，原审法院予以支持。关于沈利春主张的其因受让债权而取得对位于“吴江市汾湖镇北厍社区厍星路西侧新厍广场4幢201”房地产的抵押权，从而享有对上述房地产折价或变卖、拍卖价款的优先受偿权，原审法院认为，房地产抵押权属不动产物权，其设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生物权法上的效力，未经登记，不发生物权法上的效力；在沈利春未举证证明其已登记为上述房地产抵押权人的情况下，难以支持其对上述房地产优先受偿权的主张。徐兴根、沈建英经本院公告送达开庭传票等材料，公告期届满未到庭应诉，视为放弃相关的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零九条、第二百一十条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐兴根、沈建英于判决生效之日起十日内共同给付原告沈利春借款本金300000元、利息14178.08元、逾期利息及违约金（合并计算为以300000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算，自2014年8月21日起计算至两被告实际偿还之日止）、律师代理费12955元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）；二、驳回原告沈利春的其余诉讼请求。案件受理费6626元，原告沈利春已预交，由被告徐兴根、沈建英负担。
上诉人沈利春不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条规定以及沈利春与陈玉瑛签订的《债权与抵押权转让要约书》约定，抵押权随主债权一并转让给了沈利春。法律从未规定主债权和抵押权转让后，抵押权人发生变化必须办理抵押变更登记。按原审法院判决观点，沈利春无法取得抵押物优先受偿权，明显违反了物权法立法初衷，亦明显违反了公平原则。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判沈利春就徐兴根、沈建英拖欠的本金、利息、律师费、诉讼费用对吴江市汾湖镇北厍社区厍星路西侧新厍广场4幢201室及4幢03号车库的房地产折价或变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权。
被上诉人徐兴根、沈建英则未作答辩。
本院查明事实与原审判决查明事实相一致。
本院认为：案外人陈玉瑛与徐兴根、沈建英签订《抵押借款合同》，委托沈利春实际交付出借款项后，应认定《抵押借款合同》发生法律效力。陈玉瑛后将对徐兴根、沈建英的债权转让给了沈利春并通知了徐兴根、沈建英，应认定债权转让发生法律效力。徐兴根、沈建英未按约归还借款本息，理应按约定及法定承担偿还借款本息及赔偿律师费损失的违约责任。原审判决认定徐兴根、沈建英偿还借款本金、利息、逾期利息、违约金、律师费损失的数额及计算标准正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条规定，债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。本案所涉债权已办理房产抵押登记，登记抵押权人虽为陈玉瑛，但按照上述法律规定，在陈玉瑛将债权转让给沈利春的同时，陈玉瑛针对该债权所享有的抵押权一并转让给了沈利春，沈利春就坐落于苏州市吴江区汾湖镇北厍社区厍星路西侧新厍广场4幢201室房屋享有优先受偿权。虽陈玉瑛与徐兴根、沈建英签订的《抵押借款合同》约定抵押担保范围包括借款本息、利息、逾期利息、违约金、律师费等实现债权的所有费用，但不动产抵押登记簿登记的担保债权数额为300000元，而不动产抵押登记薄所登记的担保债权数额具有公示效力，故沈利春针对抵押房产享有优先受偿权的债权数额应限定于300000元，超出300000元的债权部分，沈利春无权要求优先受偿。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。沈利春上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零九条、第二百一十条、第二百一十一条第二款、《中华人民共和国物权法》第十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第第（一）项、第一百八十七条、第一百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持苏州市吴江区人民法院（2014）吴江汾民初字第01232号民事判决主文第一项。
二、撤销苏州市吴江区人民法院（2014）吴江汾民初字第01232号民事判决主文第二项。
三、沈利春对徐兴根、沈建英所有的坐落于苏州市吴江区汾湖镇北厍社区厍星路西侧新厍广场4幢201室房屋（房屋所有权证号08001488）就本判决第一项中的债权，在300000元款项范围内享有优先受偿权。
四、驳回沈利春的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6626元，由徐兴根、沈建英负担；二审案件受理费6626元，由沈利春负担1017元，由徐兴根、沈建英负担5609元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
审 判 员 徐 辉
代理审判员 王小丰
二〇一五年六月十七日
书 记 员 徐立晨