文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初20866号原告：尤芳，女，1971年3月27日出生，汉族，住湖北省襄樊市樊城区。被告：李思静，女，1989年8月28日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。原告尤芳诉被告李思静房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尤芳、被告李思静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尤芳诉称：2014年8月12日，原、被告签订了《房产租赁合同》，约定原告将广州市天河区龙洞天源路林泊街4号保利林海山庄1303房带家私出租给被告，租期四年，其中2014年8月12日至2016年8月11日每月租金为3500元，2016年8月12日至2018年8月11日每月租金为3600元。2016年7月，被告通知原告其已买房需搬家，要求解除《房产租赁合同》，并可帮忙放盘由中介寻找下一个租客，故原告同意了被告的请求，双方解除了租赁合同。接下来2个月，多名中介致电原告，称有新租客要租房，但至2016年8月，被告通知说其已将自有房屋出租，故不想搬家了，要求继续执行原来的合同；据原告了解，这是因为原告给予被告的租金价格远低于市价，被告才反悔的。原告认为，其与被告已于2016年7月同意解除合同，被告如要继续租用，需重新签订租赁合同；被告若不搬走，原告亦有权按市场价收取租金；原、被告还就此发生了肢体冲突，原告受到了被告家人的殴打。原告认为，被告拒不搬离房屋，已严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、确认双方签订的《房产租赁合同》已于2016年8月12日解除；二、被告按4500元/月的标准向原告支付房屋使用费，从2016年8月12日起计至被告搬离之日止；三、本案诉讼费由被告承担。被告李思静辩称：一、双方签订的《房产租赁合同》并未终止。二、2016年8月12日，被告通过网络留言的方式告知原告，被告无法帮原告转租案涉房屋，并提出由被告继续履行合同；原告也表示同意，且要求被告从2016年8月12日起按3600元/月的标准支付租金，故原告现要求被告按4500元/月的标准支付租金没有法律依据。三、从2016年8月12日开始，被告每月按3600元/月的标准向原告支付租金，原告并未提出异议，双方签订的《房产租赁合同》仍在实际履行。四、原告称被告因拒绝搬离案涉房屋而对其进行殴打并不属实，实际是原告来到案涉房屋强行搬离被告的物品，被告的家人阻挠才发生了肢体冲突。故此，在《房地产租赁合同》有效的情况下，原告提起本案诉讼缺乏依据，请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：据尤芳、李思静共同确认的《房产租赁合同》显示，尤芳（出租人）与李思静（承租人）签订了《房产租赁合同》，约定：尤芳将天河区林泊街4号1303房（以下简称“案涉房屋”）出租给李思静使用，租期四年，从2014年8月12日起至2018年8月11日止。月租金为3500元，按月结算，由李思静在每月的第12日前结清；2016年至2018年的月租金为3600元。李思静于尤芳交付房产之日向尤芳交付保证金7000元以及首月租金3500元；租赁期满，李思静付清租金及其他费用并按期迁出时，尤芳应即时将保证金无息退还李思静；若因李思静违约造成尤芳经济损失的，尤芳有权从保证金中扣除相关费用。租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意；否则尤芳提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作为违约金；李思静提前退租的，尤芳有权没收全部保证金。李思静有下列情况之一的，尤芳有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此造成损失的，由李思静赔偿经济损失：1、未征得尤芳同意，擅自将该房产转租，分租给他人使用或调换使用；2、利用该房产进行违法活动的；3、拖欠租金或相关费用超过十五天；4、未征得尤芳同意及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途；5、故意损坏该房产的。因李思静违约而合同终止，尤芳有权不经李思静同意单方收回该房产，李思静必须无条件立即迁出该房产等。2014年7月26日，李思静向尤芳支付了案涉房屋的保证金7000元。据尤芳、李思静共同确认的QQ聊天记录显示：2016年7月，李思静告知尤芳，其已购买新房，8月中下旬要搬走，询问尤芳是否需要李思静帮忙找下一个租客；尤芳回复称在9月10日前找到租客最好，最好按市价出租，且尤芳不负责中介费；李思静称应该没问题，李思静会找好租客，再由尤芳与其商谈价格，有些中介不付中介费也是愿意接单的，并询问已付尤芳的7000元押金可否在退租时退还；尤芳回复如果房子能在10日前租出去可以商量，且尤芳在出租时是考虑到李思静会租4年，所以租金比较便宜；2016年8月，尤芳询问李思静是否8月租完，九月搬走；李思静回复称原计划是的；尤芳称有人想看房，到时会直接联系李思静；李思静称其会提供照片，看了照片满意再过来看，这样效率高些；尤芳要求李思静多联系些中介出租房屋；李思静称其不会出中介费，九月份租不出去就续租；尤芳回复好的；李思静称尤芳要求其按4300元放租难度太大；尤芳回复，按照协议，此月租金开始要按3600元的标准支付，并建议李思静委托中介出租房屋；李思静称中介费要两千多，对李思静不好；尤芳称那就李思静继续住等。庭审中，尤芳确认李思静自2016年8月12日开始按3600元/月的标准向其交纳案涉房屋的租金至今，但尤芳主张根据双方的QQ聊天记录，双方签订的《房产租赁合同》已于2016年8月12日经双方协商解除。故自2016年8月12日起，李思静继续租用案涉房屋，应按市场价格向尤芳支付租金，但李思静并未按尤芳的要求去做，故尤芳现有权解除合同，并要求李思静按4500元/月的标准补缴案涉房屋自2016年8月12日起的租金。尤芳为证明其主张，还向本院提交了其称系中介人员出具的《证明》两份，其中2017年11月30日《证明》的主要内容为案涉房屋的租金市场均价为4500元；2017年11月29日《证明》的主要内容为中介人员自2016年年初一直联系尤芳有关案涉房屋的出租事宜，现案涉房屋市场行情为每月4700元，2016年均价为4300元至4500元，且案涉房屋在2016年暑假期间非常抢手，中介人员给尤芳推荐了许多意向客户，但鉴于案涉房屋还有租客在住，所以未能签约等。对此，李思静表示无法确认《证明》的真实性，但确认其曾向尤芳提出解除《房产租赁合同》的请求，但因李思静后无法按尤芳要求的租金标准即4300元/月放租案涉房屋，故李思静提出继续履行合同，尤芳也是同意的，还要求李思静从2016年8月12日起按《房产租赁合同》约定的租金标准即3600元/月向尤芳支付案涉房屋的租金，李思静依约交纳租金至今，并不存在违约，故尤芳无权解除《房产租赁合同》。但结合自身情况，李思静同意2018年2月11日解除《房产租赁合同》，且要求尤芳退还保证金7000元。经本院询问，尤芳表示其不同意于2018年2月11日解除《房地租赁合同》，而应即时解除《房产租赁合同》；且在李思静未按市场价补足案涉房屋租金的情况下，其也不同意退还李思静押金7000元。本院认为：尤芳、李思静签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。尤芳主张其与李思静签订的《房产租赁合同》已于2016年8月12日经双方协商解除，李思静不予确认，而相关QQ聊天记录亦不能证明双方对解除《房产租赁合同》达成了合意，从2016年8月双方最终的协商结果来看，双方是同意继续履行《房产租赁合同》的，且尤芳还提出了李思静自2016年8月12日起根据《房产租赁合同》之约定按3600元/月的标准支付案涉房屋租金的要求。尤芳亦确认，从2016年8月12日起至今，李思静均按3600元/月的标准向其支付案涉房屋租金。故此，无论是尤芳主张的《房产租赁合同》已于2016年8月12日解除，还是尤芳现以李思静未能按市场价向其支付案涉房屋自2016年8月12日起的租金，其有权解除双方的租赁合同关系，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。尤芳无权解除《房产租赁合同》，亦无权要求李思静按4500元/月的标准向其支付案涉房屋的租金。虽李思静表示其同意于2018年2月11日解除《房产租赁合同》，但尤芳不予同意，故在双方未能协商一致的情况下，双方仍应按《房产租赁合同》的约定履行。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告尤芳的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告尤芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  古丽莹人民陪审员  李 群二〇一七年十二月七日书 记 员  梁怡筠判决书已于2017年   月   日送达