湖南省湘潭市岳塘区人民法院	民 事 判 决 书	(2015)岳民初字第1108号	原告（反诉被告）：湘潭双旺投资置业有限公司，住所地湘潭市岳塘区双马镇向阳农场98号。	法定代表人曾庆丰，总经理。	委托诉讼代理人：叶金华，湖南竞茂律师事务所律师。	被告（反诉原告）：张福菊，女，1974年7月27日出生，汉族，福建省屏南县人。	被告（反诉原告）：韦敦晖，男，1972年8月24日出生，汉族，福建省屏南县人。	委托诉讼代理人：陈昊宇，福建智德律师事务所律师。	原告（反诉被告）湘潭双旺投资置业有限公司与被告（反诉原告）张福菊、韦敦晖商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湘潭双旺投资置业有限公司的委托诉讼代理人叶金华，被告（反诉原告）张福菊、韦敦晖的委托诉讼代理人陈昊宇均到庭参加诉讼。本案审理过程中被告韦敦晖向本院提出管辖权异议，本院作出（2015）岳民初字第01108-1号民事裁定，驳回被告韦敦晖对本案的管辖权异议。被告韦敦晖不服，向湘潭市中级人民法院上诉，该院于2015年8月26日作出（2015）潭中立民终字第64号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。两被告于2015年10月22日向本院申请对《商品房买卖合同》中买受人笔迹进行鉴定，因原告拒不提供《商品房买卖合同》原件，导致笔迹鉴定无法进行。本案现已审理终结。	原告（反诉被告）湘潭双旺投资置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、两被告继续履行商品房买卖合同，并向原告支付购房余款1071152.63元、违约金348660.18元；2、、两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2013年5月14日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的雨湖区响水乡赤马路石马综合楼一单元0301019号商品房一套（两被告共同共有），建筑面积371.72平方米，总价款2044460元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：被告采取银行按揭的方式购买房屋，2013年5月14日前支付首付款1024460元，并于2013年6月18日前就余款办理银行按揭；第九条约定：买受人逾期付款的，逾期在90日内的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，若合同继续履行，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。现原告已依约按时将房屋交付给被告，完全履行了合同义务，被告仅支付1056108元，尚欠原告房款1071152.63元。	被告（反诉原告）张福菊、韦敦晖辩称：1、韦敦晖、张福菊并未与原告湘潭双旺投资置业有限公司签订商品房买卖合同，双方商品房买卖合同并未成立。原告诉称原、被告双方于2013年5月14日签订《商品房买卖合同》不属实，韦敦晖、张福菊支付部分购房款后，多次催促签订合同，但截止今日仍未签订《商品房买卖合同》，原告应将韦敦晖、张福菊支付的款项返还；2、原告主张已将案涉商品房交付韦敦晖、张福菊缺乏事实根据。原告至今为止未将商品房交付，而且据了解，该商品房竣工验收后就由原告出租收益。鉴于此，双方未订立合同，原告的主张缺乏事实根据，应驳回原告的诉讼请求。	原告（反诉被告）湘潭双旺投资置业有限公司为支持其诉讼请求及答辩理由，向法庭提供以下证据:	1、原、被告身份信息复印件，拟证明原、被告主体适格；	2、商品房买卖合同复印件，拟证明原、被告房屋买卖合同关系成立，被告违反合同第八条约定要承担违约责任；	3、销售收入流水帐、原告收款收据复印件，拟证明被告支付1056108元购房款，尚欠原告购房款1071152.63元；	4、韦敦晖、张福菊结婚证、工资、工作证明及计划生育证明，拟证明：1、韦敦晖、张福菊为办银行按揭贷款所提交的相关证明材料；2、证实韦敦晖、张福菊在购房电子合同签订备案后已实际承认并履行了电子合同；	5、中国银行网上银行电子回单，拟证明韦敦晖通过邮政银行账号转账48856元至双旺公司项目部账上支付购房款，这进一步证实韦敦晖、张福菊承认并履行了电子合同；	6、销售不动产统一发票，拟证明双旺公司已对韦敦晖、张福菊名下预登记的房产交税，完成公司应交税款；	7、双旺公司与郑文辉签订的《商品房买卖合同书》和湘潭市商品房预（销）售合同网上登记备案注销、修改表，拟证明签订时间为2011年7月9日，韦敦晖、张福菊名下预登记的房产此前为郑文辉购买1120.12平方，后由郑文辉从中拿出370多平方转给吴章泰，再由吴章泰转给韦敦晖、张福菊；	8、网签商品房合同证明及房产网信息，拟证明湘潭市雨湖区响水乡赤马路石马综合楼1单元0301019室已于2013年5月14日预登记在韦敦晖、张福菊名下；	9、证人谭笛出庭证言，拟证明房子是从吴章泰手上转过来的，吴章泰和郑文辉两个人出的钱，原购房合同的纸质合同是郑文辉签订的；	被告（反诉原告）张福菊、韦敦晖向本院提出诉讼请求：1、反诉被告返还购房款1104964元；2、反诉被告赔偿反诉原告至实际还款之日止的利息损失（按照银行同类贷款利率计算，从2013年4月12日起暂计至起诉之日止合计151466元）。事实和理由：2013年初，反诉原告向反诉被告购买其开发的位于湖南省湘潭市雨湖区响水乡赤马路的石马综合楼米莱美食城三楼19号店面，并向反诉被告支付了预付款1098856元。款项支付后，反诉被告迟迟未与反诉原告签订《商品房买卖合同》。	原告（反诉被告）湘潭双旺投资置业有限公司辩称：1、湘潭市雨湖区响水乡赤马路石马综合楼1单元0301019室即“米莱美食城”三楼19号店面卖给郑文辉。此后，该房屋经郑文辉转给吴章泰，再由吴章泰转给韦敦晖、张福菊；2、反诉原告没有支付预付款1098856元；3、反诉原告真实原因是不符合银行按揭贷款条件，而不能支付后续购房款要求解除购房合同。	被告（反诉原告）张福菊、韦敦晖为支持其诉讼请求及答辩理由，向法庭提供以下证据:	10、身份证、结婚证复印件，拟证明主体资格；	11、收据、中国邮政储蓄银行个人跨行汇款申请书复印件，	拟证明原告已收被告预付款；	12、中国邮政储蓄手续费收据复印件，拟证明被告已通过中国邮政储蓄交付预付款。	以上证据经原、被告当庭质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据质证认为：对证据1无异议；对证据2的真实性有异议，被告并没有与原告签订房屋买卖合同，因此原告主张的合同对被告没有约束力；对证据3的真实性没有异议，但被告除支付上述款项外还支付了48856元；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，并不能证明被告承认电子合同并履行电子合同，因为，备案手续是由原告负责办理的，其提供的合同也是由原告单方签订的，并没有得到被告的确认；对证据5的真实性无异议，可以证实被告在5月3日支付48856元，但是不能证实被告承认电子合同；对证据6由于原告未提供该发票的原件，对其真实性有异议，同时，被告并没有收到该发票，该发票是由原告单方出具并提交房产备案使用的；对证据7与本案没有关联，对真实性有异议；对证据8的真实性没有异议，是原告单方办理商品房预登记手续；对证据9认为证人谭笛曾经为该项目从事销售工作，其与原告有厉害关系，证言不能单独做为证据采纳，其并未亲眼看到被告与原告签订房屋买卖合同，即便该款项是由吴章泰代为支付的，双方也应当另行订立房屋买卖合同。	原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据质证认为：对证据10无异议；对证据11有异议，中国邮政储蓄银行个人跨行汇款申请书应该要有一个银行电子回单，要查实该款项是否已经到原告方；对证据12证明目的有异议，收到的是吴章泰、郑文辉的预付款。	以上证据经本院审查核实，对证据1、3-12的真实性本院予以认可，上述证据的合法性、关联性及证明目的本院据实认定，证据2与原告（反诉被告）当庭陈述相矛盾，该份证据的真实性本院不予认定。	本院经审理认定事实如下：	原、被告双方未签订书面《商品房买卖合同》，但在网上签署了商品房买卖合同并在房产局进行了电子备案（预售合同备案日期2013年5月14日），由被告购买原告开发的位于雨湖区响水乡赤马路石马综合楼一单元0301019室，建筑面积371.72平方米，用途为商业，总价款2044460元，但至今为止两被告尚未取得房产证书，亦未入住涉案房屋。两被告（反诉原告）已经共计支付购房款1104964元。	另查明，两被告系夫妻关系。	本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。本案中，原、被告双方虽然未签订书面《商品房买卖合同》，但双方形成的系商品房买卖关系。原告（反诉被告）诉请继续履行商品房买卖合同，并向原告支付购房余款1071152.63元、违约金348660.18元；经查，被告已支付部分购房款给原告，余下房款拟通过银行按揭方式支付，但被告没有按约定时间履行付款义务的原因在于未能成功办理房屋按揭手续，以致最后贷不到款，不能完全履行合同，主要责任应在于被告。因此，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。被告庭审中明确表示无法支付余下购房款，故双方房屋买卖关系实际已经无法继续履行，原告（反诉被告）诉请继续履行商品房买卖合同，并支付购房余款1071152.63元，因合同目的已经不能实现，本院不予支持。关于违约金，因原、被告双方并未签订书面《商品房买卖合同》，故不能依据书面《商品房买卖合同》约定证明原告因被告违约所造成的损失，原告亦未提供双方网签合同，本院结合本案的实际情况对损失予以确认。本案中，原、被告均没有提供证据证明因违约所遭受的损失，对原告主张的违约金，应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以考虑。首先，被告没有充分考虑自己的经济能力，导致不可贷款，不能按期支付购房款，应对本案负主要过错责任，本院酌情认定承担80%的责任，而原告作为房地产开发、销售企业，在销售环节应当严格把关，对被告的贷款资格审慎审查，但其没有注意了解被告的贷款资格，最终导致房屋买卖关系无法继续履行，原告对本案也有一定过错，本院酌情认定承担20%的责任；第二，两被告已支付的购房款1104964元，原告可进行控制和收益；第三，双方房屋买卖关系解除后，被告因此将无法取得房屋，而原告仅无法取得尚欠的购房款，但仍可对房屋另行销售。结合本案的实际情况，因原告并未提供证据向被告催收过购房余款，两被告亦未提供证据主张过要求解除房屋买卖关系，原告因被告违约所造成的损失，可按被告尚未支付的购房款总额（939496元），参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，酌定自原告起诉之日（即2015年5月26日计算至本判决作出之日2017年8月15日止），上述违约损失合计114827元，因原告存过过错自身承担20%责任，被告应当支付原告违约损失91861.6元。被告（反诉原告）诉请返还购房款1104964元，由于房屋买卖关系解除后，原告应将被告所付的购房款1104964元予以返还，对该项诉讼请求本院予以支持。被告（反诉原告）诉请赔偿至实际还款之日止的利息损失（按照银行同类贷款利率计算，从2013年4月12日起暂计至起诉之日止），结合本案的实际情况，可按被告已支付的购房款总额（1104964元），参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，酌定自被告提出反诉之日（即2015年9月2日计算至本判决作出之日2017年8月15日止），上述利息损失合计134207元，因反诉原告存在过错自身承担80%责任，原告应当支付两被告利息损失26841.4元。被告（反诉原告）辩称并未与原告签订商品房买卖合同，原告诉称原、被告双方于2013年5月14日签订《商品房买卖合同》不属实，与本案查明事实相符，对该辩解意见本院予以采信；辩称原告至今为止未将商品房交付，与本案查明事实相符，对该辩解意见本院予以采信。原告（反诉被告）辩称湘潭市雨湖区响水乡赤马路石马综合楼1单元0301019室即“米莱美食城”三楼19号店面卖给郑文辉，此后，该房屋经郑文辉转给吴章泰，再由吴章泰转给韦敦晖、张福菊，但未提供充分证据证明其主张，且与本案的审理并无直接关系，对该辩解意见本院不予采信；辩称反诉原告没有支付预付款1098856元，与本案查明事实不符，对该辩解意见本院不予采信；辩称反诉原告真实原因是不符合银行按揭贷款条件，而不能支付后续购房款要求解除购房合同，本院已按照各自的过错判决双方各自承担相应的民事责任，对该辩解意见本院不予采信。	综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：	一、原告（反诉被告）湘潭双旺投资置业有限公司在本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）张福菊、韦敦晖购房款1104964元；	二、被告（反诉原告）张福菊、韦敦晖在本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）湘潭双旺投资置业有限公司支付违约损失91861.6元；	三、原告（反诉被告）湘潭双旺投资置业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）张福菊、韦敦晖购房款利息损失26841.4元；	四、驳回被告（反诉原告）张福菊、韦敦晖的其他诉讼请求；	五、驳回原告（反诉被告）湘潭双旺投资置业有限公司的其他诉讼请求。	本诉案件受理费17580元，由被告（反诉原告）张福菊、韦敦晖负担1200元，由原告（反诉被告）湘潭双旺投资置业有限公司负担16380元；反诉案件受理费8790元，由原告（反诉被告）湘潭双旺投资置业有限公司负担8000元，由被告（反诉原告）张福菊、韦敦晖负担790元。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。	审 判 长  黄义华	人民陪审员  谭 霞	人民陪审员  万小玲	二〇一七年八月十五日	代理书记员  欧阳军