广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第274、275号
上诉人（原审原告）：张蕴芝。
委托代理人：李耀，广东德纳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市太古广场物业管理有限公司。
委托代理人：范艳霞，广东前海律师事务所律师。
委托代理人：肖添辉，广东前海律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：秦春明，男，汉族，1964年1月20日出生，住所地：广东省深圳市宝安区梅畈大道滢水山庄二区*栋407，身份证号码：4206011964********。
上诉人张蕴芝、深圳市太古广场物业管理有限公司（以下简称“太古公司”）及被上诉人秦春明房屋租赁合同纠纷两案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第60、61号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对两案进行了合并审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，位于深圳市南山区深南西路北侧的某某花园T3K026号、T3F259号商铺，建筑面积均为4.06平方米，T3K026号商铺的登记价均为126063元，T3F259号商铺的登记价均为130732元，登记用途均为商铺，T3K026号商铺于2003年8月29日核准登记至秦春明、张蕴芝名下；T3F259号商铺于2003年9月10日核准登记至秦春明、张蕴芝名下；以上商铺的房地产证附记栏载明：“商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用。”
2003年4月20日，秦春明、张蕴芝（出租方，甲方）与太古公司（承租方，乙方）签订两份《租赁合同》，均约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用；租用期限从甲方购买该铺位之日起至2013年2月28日止；T3K026号商铺的年租金为12606元，月租金均为1051元，T3F259号商铺的年租金为13073元，月租金均为1089元，乙方应于每季度最后一日前向甲方支付租金；租赁期间，甲方负责交付铺位出租税费，甲方同意乙方对本合同项下铺位具有转租权和委托转租权，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限；合同有效期届满，乙方需继续租用出租铺位的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，甲方需将出租铺位继续出租的，在同等条件下，乙方对出租铺位有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.02%；及其他内容。
2013年1月14日，太古公司向涉案楼盘某某花园业主发出《通知》，内容为：太古公司因经营需要，决定合同期满终止后，不再继续承租各业主位于某某花园的铺位，相关事宜请各业主与太古公司联系办理。2013年2月27日，太古公司在《深圳商报》上刊登《关于解除租赁合同的通知》，内容为：上次太古公司发出解除租赁通知之后，迄今为止仍有部分业主未办理相关手续，为此太古公司再次通知各业主，太古公司向商铺业主承租的商铺合同于2013年2月28日到期，现太古公司决定不再租赁上述场地，租赁关系解除；请各位业主见此通知后到管理处办理相关手续。2013年4月28日，太古公司再次在报纸上刊登《深圳市太古物业管理有限公司公告》，内容为：兹因尚有部分业主与本公司就某某花园的承租合同未结清，先通知未结清的各业主于2013年5月2日至2013年5月31日期间，携带房产证、身份证、银行对账单、合同等资料原件及复印件亲临太古物业管理处办理账目核对及结清手续；郑重提示，请上述未结清的业主务必在公告通知的2013年5月31日前办理好手续，否则，因此导致的一切后果由业主自行承担。秦春明、张蕴芝表示，其从未收到太古公司发出的通知；秦春明、张蕴芝在与太古公司签订的租赁合同中已明确了秦春明、张蕴芝的地址、联系电话，但太古公司从未通知秦春明、张蕴芝，且秦春明、张蕴芝没有看报的义务。
对于涉案商铺的现状，秦春明、张蕴芝表示租赁合同到期后，涉案商铺并非处于空置状态，但秦春明、张蕴芝并未提交相应证据予以证明。太古公司则表示涉案商铺在2013年9月10日至2014年1月4日期间曾被出租作为3D画展展区，其余期间均一直空置。
太古公司支付租金至2013年2月28日。
原审法院另查，根据2013年深圳市南山区指导租金标准，涉案商铺所在楼盘商业高层一楼标准为74元／月／平方米，二楼以上未确定标准。
秦春明、张蕴芝向原审法院提起本案诉讼，请求：1、太古公司支付秦春明、张蕴芝2013年3月1日至起诉之日的租金及违约金（16816元（60号案）、17424（61号案）】；2、诉讼费用由太古公司承担。
原审法院认为，秦春明、张蕴芝与太古公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。
涉案《租赁合同》期满后，太古公司作为承租人负有返还商铺的义务，太古公司虽然发出了表示不再续租的《通知》，但《租赁合同》中并未约定报纸公告或张贴通知可以作为送达文件的方式，相反涉案《租赁合同》中附有秦春明、张蕴芝的联系地址与联系电话，在此情况下，太古公司未穷尽以上方式通知秦春明、张蕴芝本人而迳行以登报及在办公室门口张贴通知的方式履行通知义务并不妥当，不能产生有效通知的法律效力，太古公司未能完全履行交还商铺的义务。而秦春明、张蕴芝作为涉案商铺的产权人在《租赁合同》期满后收回商铺既是其权利也是其义务，秦春明、张蕴芝未能积极履行收回商铺的义务也存在过错。因此，双方对于涉案商铺未能交还和收回均有过错。秦春明、张蕴芝虽主张涉案商铺已实际使用，因秦春明、张蕴芝未提交证据证明涉案商铺被实际出租使用，故原审法院对秦春明、张蕴芝的上述意见不予采纳。在秦春明、张蕴芝未能举证证明涉案商铺使用状况的情况下，原审法院采纳太古公司主张。对于涉案商铺空置期间的损失，因秦春明、张蕴芝、太古公司对涉案商铺空置均有过错，原审法院酌定双方参照指导租金标准对从《租赁合同》到期后至原审第一次庭审之日期间产生的房屋空置损失各承担一半的责任。因2013年9月10日至2014年1月4日期间涉案商铺已实际出租使用，且太古公司已支付租金至2013年2月28日，故2013年3月1日至2013年9月9日期间涉案商铺一直空置，对于上诉期间的空置损失，秦春明、张蕴芝与太古公司应各承担一半的责任。深圳市南山区2013年和2014年指导租金中并未确定高层二楼以上的标准，因此原审法院采用一楼的指导租金标准，即74元／月／平方米，太古公司应向秦春明、张蕴芝支付2013年3月1日至2013年9月9日期间的空置损失每案946.39元［74元／月／平方米×4.06平方米×（6＋9／30）个月×50%］。而2013年9月10日至2014年1月4日期间因涉案商铺已实际使用，秦春明、张蕴芝对此未提出异议，秦春明、张蕴芝与太古公司亦未举证证明已对租金另行协商，故太古公司应参照原《租赁合同》约定的租金标准向秦春明、张蕴芝支付2013年9月10日至秦春明、张蕴芝起诉之日即2013年12月12日期间的使用费。T3K026号商铺的使用费为3244.54元（1051元／月×（21／30＋2＋12／31）月］；T3F259号商铺的使用费为3361.85（1089元／月×（21／30＋2＋12／31）月］.秦春明、张蕴芝请求超过的部分原审法院不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、深圳市太古广场物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向秦春明、张蕴芝支付2013年3月1日至2013年9月9日期间的商铺空置损失每案946.39元，两案合计1892.78元；
二、深圳市太古广场物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向秦春明、张蕴芝支付2013年9月10日至2013年12月12日期间的使用费，60号案3244.54元，61号案3361.85元，两案合计6606.39元；
三、驳回秦春明、张蕴芝的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60号案110元，由秦春明、张蕴芝每负担82.59元，太古公司每负担27.41元；61号案受理费118元，由秦春明、张蕴芝每负担88.82元，太古公司每负担2918元。
上诉人张蕴芝不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：一、依法撤销广东省深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第60-61号民事判决书；二、依法支持张蕴芝一审全部诉讼请求；三、依法判令太古公司承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：一、太古公司向法庭提交的《通知》以及报纸的声明，不能作为认定事实的依据。
1、在秦春明、张蕴芝与太古公司所签订的租赁合同中，明确载明了秦春明、张蕴芝的地址、身份证号码以及联系方式，但太古公司没有具体通知秦春明、张蕴芝。2、该通知是否向秦春明、张蕴芝送达，送达的方式是什么，没有具体说明，也没有相关依据。3、秦春明、张蕴芝没有天天看报纸的义务，也没有必须看那一份报纸的义务，因此，太古公司通过报纸声明的方式，是没有和他依据和法律依据的。4、《通知》以及报纸的内容仅仅是不再续租，但并没有说返还租赁物，况且秦春明、张蕴芝从没有收到什么《通知》。
二、太古公司向秦春明、张蕴芝返还铺位是《租赁合同》约定的义务，同时也是太古公司的法定义务。
1、根据《租赁合同》第九条、第十九条的规定，合同终止后十五日内迁出铺位，返还给秦春明、张蕴芝。2、《合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。3、《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
三、太古公司实际上不具备返还租赁物的条件
1、铺位没有定位。2、未取得分铺后的消防验收证明。3、太古公司不定期使用租赁物。4、太古公司存在改建加建行为。5、部分业主的铺位至今无法找到。
四、太古公司应当承担统一经营的责任。
1、业主提交的《深圳市房地产买卖合同》和《房地产证》显示，有关某某花园商铺须统一经营管理，对此，秦春明、张蕴芝是明知的；2、《租赁合同》到期后，太古公司继续单方面处置商铺，继续占用部分商铺招商经营、不定期（阶段性）占用商铺招商经营，其中不乏是优质商铺；3、太古公司擅自将商铺改建，用作过道、扶梯以及洗手间等，用来承担公共配套设施功能，为其他商铺提供公共设施服务。4、太古公司既然承担了部分商铺的经营管理，根据统一经营的原则，同样应当对其他商铺承担统一经营的管理责任，而且，因太古公司目前仍然在经营，就剥夺了其他业主经营或者委托他人经营的权利。根据统一经营的原则，要么太古公司统一退还铺位，要么继续承担统一经营的法律责任。结合本案事实，既然太古公司任然在继续经营，没有退还铺位，那么，理所当然的应当支付秦春明、张蕴芝的租金，而不是什么占用费。
五、一审判决结果错误。一审认定事实的错误，以及适用法律的错误，必然导致判决结果错误。为维护业主的利益，恳请二审法院依法支持张蕴芝的上诉请求。
太古公司就张蕴芝的上诉答辩称：一、租赁合同期满后涉案商铺未收回是由秦春明、张蕴芝原因造成的，涉案商铺的空置损失应该由秦春明、张蕴芝自行承担。太古公司已履行通知义务。
二、太古公司已经履行完交付手续，涉案商铺符合交付条件。秦春明、张蕴芝主张未收回商铺，是因其拒绝收回商铺所导致的，与太古公司无关。
三、秦春明、张蕴芝故意拒绝收回商铺，其损失应该由其自行承担。一审法院酌定参照租赁合同约定租金标准支付房屋使用费，在认定事实上存在严重错误。秦春明、张蕴芝与太古公司租赁合同已于2013年2月28日终止，双方租赁关系解除。且在2014年6月30日之前一直处于空置状态，在租赁合同终止一年多后，双方也无新的约定，在此情况下，一审法院仍依据租赁合同约定的租金标准判决太古广场物业公司向业主支付房屋使用费，该判决严重违背客观事实，认定事实错误。涉案业主中部分业主不具备适格的主体资格，原因是有部分业主属于二手房业主，原租赁合同是当事人为原业主与太古公司。业主主张以租赁合同关系要求支付房屋空置损失和房屋使用费无任何事实和法律依据。
秦春明答辩称：答辩意见同张蕴芝上诉意见一致。
上诉人太古公司亦不服原审判决，向本院提起上诉：请求：1、撤销原审判决；2、依法改判，驳回秦春明、张蕴芝的全部诉讼请求；3、秦春明、张蕴芝承担本案一审及二审案件受理费。
事实与理由为：一、原审判决认定事实不清。
在本案中，原审判决在认定太古公司与秦春明、张蕴芝之间的房屋租赁合同关系时，认为太古公司对于涉案商铺在《租赁合同》到期后未能交还和收回存有过错。太古公司认为原审判决上述内容存在认定事实不清的情形。
1、正如原审判决认定，太古公司在原《租赁合同》到期前已经向秦春明、张蕴芝表示不再续租的情况，太古公司系通过在办公场所张贴公告、登报等形式向秦春明、张蕴芝表示不再续租。
（1）虽然太古公司与秦春明、张蕴芝之间《租赁合同》约定了有关秦春明、张蕴芝的地址和电话，但是由于该等联系方式是在十年前约定，在太古公司发布通知时，该等联系方式很有可能早就已经失效。
（2）由于涉案商铺所在的科技园购物中心存在类似纠纷或租赁合同到期的业主众多，如果太古公司一一通知存在较大困难，而且由于涉案商铺可能存在的所有权变更之情况，太古公司并无法完全掌握涉案商铺的真实产权情况，只有在秦春明、张蕴芝向太古公司收铺时，太古公司才能准确、真实了解涉案商品的产权状况。
（3）事实上，在其他类似案件中，众多业主也已经认可太古公司曾经在办公场所张贴不续租的通知，并提供了当时太古公司张贴通知的照片加以证明。太古公司认为，虽然太古公司与秦春明、张蕴芝之间的《租赁合同》并未约定张贴通知或者登报的送达方式，但是从法律规定的基本精神以及本案的实际情况，张贴通知或者登报并不致侵害秦春明、张蕴芝的合法权益，而且完全能够达到依法通知、送达秦春明、张蕴芝的效果。
（4）在贵院受理的其他类似案件中，部分业主也曾登报向太古公司提出过权利主张，因此太古公司认为对于登报通知的方式，类似秦春明、张蕴芝的业主们是可以接受而且亦认可其效果的。
2、秦春明、张蕴芝作为涉案商铺的权利人应当履行如期收房的义务。根据我国现有法律、法规的规定及太古公司及秦春明、张蕴芝之间的约定，秦春明、张蕴芝如期收房收房系其权利，更系其不可推卸的责任。在太古公司明确表示不再续租涉案商铺且秦春明、张蕴芝已经知晓的情况下，秦春明、张蕴芝须自行承担未如期收房的后果。
综上，太古公司认为原审法院关于涉案商铺租期届满后未能交还和收回的责任认定存在错误。在太古公司已经采取了尽可能的通知方式告知秦春明、张蕴芝不再续租的事实，秦春明、张蕴芝未能履行应尽的收铺义务；理应承担由此产生的一切后果与责任，而不应当认定太古公司存在部分过错。
二、涉案商铺原《租赁合同》租金畸高，而且存在其特定历史背景：
秦春明、张蕴芝提供的涉案商品原《租赁合同》，太古公司认为涉案商铺的原租金畸高，而且存在其特定历史背景：
1、根据深圳市有关政府部门公布的数额，涉案商铺2013年的指导一楼租金价格为人民币62元左右，而原《租赁合同》约定的租金为该指导价格数倍，明显属于畸高。
2、原《租赁合同》之所以约定如此高的租金价格，主要是开发商为了吸引业主买房。而且，经过最近几年房地产业的发展，涉案商品的价格也得到了较大提高，可以说秦春明、张蕴芝实现了双赢的目的。
综上，太古公司认为，在原《租赁合同》到期后，仍然酌定按照畸高的价格要求秦春明、张蕴芝向太古公司支付涉素商铺的租金，显然已经违反了《合同法》公正公平的基本原则，也侵害了太古公司的合法权益。
三、太古公司实质上只是涉案商铺所在物业的管理方，而非转租牟利方。
虽然根据秦春明、张蕴芝提供的证据显示，太古公司自秦春明、张蕴芝处承租了涉案商铺，并转租给他人。但是，实际上太古公司只是涉案商铺所在物业的管理方。
1、由于涉案商铺所在物业分别属于数百的业主，如果由各自业主转租或利用，势必无法发挥该等商铺的价值，更可能危害所在物业的整体利益。因此，为了保障业主的权益，太古公司之前便自业主处以租赁的名义承接了涉案商铺所在物业，并进行统一招商和利用。
2、原《租赁合同》期间内，涉案商铺所在物业经常存在无法转租出去的情况，但是为了保障业主的权益，太古公司自行承担该租金的损失，仍然按照《租赁合同》的约定支付给了业主。同时，正是考虑到这一情况，在原《租赁合同》即将到期的情况下，太古公司便表示不再续租，除非有关业主与太古公司另行协商租金并另行订立租赁合同。
四、原审判决适用法律、法规错误。
关于太古公司表示将涉案商铺自2013年9月10日至2014年1月4日出租给他人，原审法院酌定参照原《租赁合同》向秦春明、张蕴芝支付房屋使用费。太古公司认为原审法院上述处理，实属明显的适用法律、法规错误：
1、根据本案已经查明的事实，太古公司在与秦春明、张蕴芝之间的《租赁合同》到期前，已经通过多种方式表示不再续租的事实，同时太古公司与秦春明、张蕴芝并未再就涉案商铺的续租达成一致，只是由于秦春明、张蕴芝未能履行收铺义务导致涉案商品未能即使办理交铺手续，但是这并不能改变《租赁合同》已经于2013年2月28日到期终止的事实。
2、2013年9月10日至2014年1月4日，太古公司在未取得秦春明、张蕴芝许可的情况下，擅自将涉案商铺出租给了第三方，太古公司认为即使太古公司上述行为侵犯了秦春明、张蕴芝的相应权益，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，在此种情况下，即使太古公司需要向秦春明、张蕴芝承担相应的赔偿责任，也只能在太古公司自第三处收取租金的范围内承担。
综上，太古公司认为原审判决参照原《租赁合同》约定的租金标准判令太古公司向秦春明、张蕴芝支付自2013年9月10日至一审起诉之日的房屋使用费，变相认为原《租赁合同》延续，属于适用法律、法规错误，对于太古公司亦不公平。
综上所述，太古公司认为原审认定事实不清，适用法律、法规错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，恳请贵院依法撤销原审判决，并依法改判，驳回秦春明、张蕴芝的全部诉讼请求。
秦春明、张蕴芝就太古公司的上诉答辩称：一、太古广公司在一审判决后，就类似的案件部分没有提出上诉，而且有生效的法律文书，太古公司提出的上诉与其自认的一审判决已经产生了法律上的矛盾。二、太古广场物业公司提出没有收回商铺完全是业主的责任所造成的，损失应当由业主自己承担。这种说法是太古公司对自己和业主、社会、法律不负责任。从事实上讲，双方租赁合同到期以后，太古公司没有向我方当事人按照租赁合同约定的联系方式发出任何通知，只是所谓的贴出告示，我方没有义务和责任天天去管理处看有无告示。所以，公司没有履行相应的告知义务。从法律上讲，作为承租人，通知权利人解除合同，合同法有明确的规定，而且我方在上诉状中也已经明确说明。作为公司来讲，既没有告知当事人，也没有按照法律的规定行使通知义务。按照合同法的规定，租赁合同为不定期合同，公司应当承担继续支付租金的义务。三、我方认为公司混淆了使用商铺和实际使用中间的概念。太古公司这部分商铺有明显的特性，应该是统一经营的，也就是说，任何一个业主、铺位都不能单独的对外进行经营或者开张营业，而必须要在统一管理之下统一经营。作为公司方，在与业主签订了租赁合同以后，对外进行招租，而且对现有的商铺、电梯、洗手间等公共设施进行了相应的改造，实际上作为公司来讲，不仅仅是承租人，而且也是在行使统一经营管理的责任和义务。我们不能根据公司使用了哪一间铺位来确定那位业主的商铺被占用了，包括电梯、走廊、洗手间在统一占有广大业主的铺位，也统一现有广大业主铺位的收益的权利。这些公共设施的使用实际上都在承担着公司统一经营的辅助功能。所以，我方认为作为公司来讲，不但没有交付商铺，而且目前还在继续使用，公司就应当承担向业主支付租金的义务。四、关于公司提到部分业主主体不适格的问题，房屋的买卖是不影响租赁关系的铁定原则，从立法到现在都没有改变过。关于铺位的产权转让不会影响到业主主体资格的问题。如果在刚才的答辩意见本代理人没有说道，我方其他的内容以上诉意见为准。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本两案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条的规定，太古公司作为承租人在租赁期限届满后负有及时返还租赁物的义务，而秦春明、张蕴芝作为涉案房屋的所有人及出租人，依诚实信用原则在租赁期满后亦负有及时收回房屋的附随义务。根据两审已查明的事实，太古公司未尽到通知秦春明、张蕴芝取回房屋的合同及附随义务，导致就涉案房屋产生空置损失，原审法院认定太古公司应承担相应的赔偿责任，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条的规定，本院对此予以确认。而另一方面，秦春明、张蕴芝亦未能举证证明其曾及时向太古公司主张收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于当事人应及时采取止损措施的规定，秦春明、张蕴芝就空置损失的扩大发生具有过错，依法不得就扩大的损失要求赔偿。据此，原审法院依照政府指导租金标准计算商铺空置期间的损失数额，并根据双方当事人的过错程度酌定由当事人各按50%的标准分担损失，符合本案事实及前述法律规定，实体处理基本公平妥当，本院予以确认。至于太古公司自认自2013年9月10日起至起诉之日对涉案商铺已实际出租使用，秦春明、张蕴芝未提出异议，双方亦无举证证明已对租金另行协商，故太古公司应参照原《租赁合同》约定的租金标准支付实际使用期间的占有使用费，原审处理结果并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本两案二审案件受理费分别为440元（第274号）、286元（第275号），由深圳市太古广场物业管理有限公司分别负担220元、50元，由张蕴芝负担220元、236元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
代理审判员 蔡 妍 婷
代理审判员 唐 毅
二〇一五年三月十一日
书 记 员 邹俊辉（兼）