内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴民一终字第547号
上诉人（原审被告）高越，男，现住巴彦淖尔市临河区。
上诉人委托代理人邬瑞、岳红内蒙古蒙宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄朝元，男，1现住杭锦后旗陕坝。
上诉人黄朝元为与被上诉人高越租赁合同纠纷一案，不服杭锦后旗人民法院（2014）杭民初字第1678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日受理后，依法组成合议庭于2015年8月18日公开开庭进行了审理。上诉人高越及其委托代理人邬瑞，被上诉人黄朝元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杭锦后旗人民法院经审理查明，1999年原告黄朝元与黄朝鲁、ＸＸ合伙出资购买二轻砖瓦厂。购买后，以ＸＸ为土地使用者办理了杭国用（2000）字第40102250号国有土地使用证。2008年9月30日原告黄朝元与黄朝鲁、ＸＸ签订协议，将登记土地使用者为ＸＸ的杭国用（2000）字第40102250号国有土地1022670、18平方米土地使用权归原告黄朝元与黄朝鲁享有，ＸＸ按此协议退出合伙，并约定原告黄朝元与黄朝鲁将土地使用权划分开，二人各自占有、使用一片土地，土地划分后，包括黄朝元划分的土地全部交由黄朝鲁管理，管理权限为五年。协议还约定划分给黄朝元的土地收益归黄朝元所有。按以上协议约定，现被告高越租赁的土地租赁费收益由原告黄朝元享有。
按照2008年9月30日协议，在黄朝鲁代原告黄朝元管理黄朝元划分出的土地期间，于2013年7月22日黄朝鲁代黄朝元与被告高越签订租赁协议，将原告黄朝元的位于杭锦后旗陕坝镇一线公路铁道立交桥南全升商混站院内40亩院落租赁给被告高越，该租赁土地面积包含在杭国用（2000）字第40102250号国有土地使用证内，合同约定租赁界限为东至办公室硬化路面，南至院墙和库房东南角，北至水泥硬化路；被告用于开办砂石料加工厂，年租金为17万元，租赁期限为5年，自2013年7月22日起至2018年7月22日止；租金每年8月1日前一次性付清全年租赁费；如有一方违约，负担对方违约金30万元。本案在审理过程中经本院组织原、被告及杭锦后旗房管局兰健等测绘人员对被告高越租赁原告的土地进行测绘。经测量该协议约定南、北、东界限及被告高越指定的西界，被告高越实际堆放砂石料的占地面积为38.974亩。协议未约定租赁土地西至界限，该租赁土地西界为空地，该空地现在无人使用，属划分给原告黄朝元使用的土地。被告高越未向原告交纳2014年7月22日至2015年7月22日的土地租赁费17万元。现原告诉至本院，要求：1、被告给付2014年7月22日至2015年7月22日租赁费17万元及违约金30万元；2、被告整改用电线路总电量必须控制在150KV之内，并赔偿损失3000元；3、被告赔偿道路清扫费6000元。
上述事实有原、被告陈述、调查笔录、杭国用（2000）字第40102250号国有土地使用证、质证笔录、两份平面测绘图，租赁协议在案佐证，并经庭审审查质证，可予采信。
杭锦后旗人民法院经审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，黄朝鲁代黄朝元与高越签订的土地租赁合同合法有效，依法应予保护。租赁合同的相对人为原告黄朝元和被告高越。被告高越租赁土地后，应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告高越租赁的土地面积按合同约定为40亩，而经测绘所租赁土地按东、南、北的界限及被告高越实际堆放、加工砂石料的占地面积为38.974亩。堆放砂石料的西界还有拉运砂石料的货车行走的路未测绘到38.974亩面积内。而租赁合同未约定租赁土地西界的界限，且所租赁土地西界为原告黄朝元使用的空地。该空地也未曾有第三人或其他人使用。被告高越辩称原告未给其交付足够的土地面积，因原告及他人未使用该空地，被告高越在租赁期间完全可以使用该空地，而且测绘的西界仅是被告指定的，并非当事人之间约定的界限，所以不能确认租赁土地面积缺少的问题。原告诉请的要求被告给付2014年7月22日至2015年7月22日租赁费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告诉请的违约金，被告高越未按协议约定及时、足额向原告交纳租赁费，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但原、被告双方约定违约金数额过高，本院依法予以调整为按中国人民银行基准贷款利率的四倍计算。原告诉请判令被告整改用电线路，总电量必须控制在150KV之内，并赔偿经济损失的诉讼请求，因整改用电线路需经电力管理部门按照实际用电量进行规划。原告未提供电力管理部门要求整改用电线路的相关文件，也未提供被告用电超负荷运行的证据，而只是提供了杨威军的收条，证明维修电路，该证据并不能支持其诉讼请求，故本院不予支持。对原告诉请要求被告赔偿道路清扫费6000元的诉讼请求，因租赁协议中未约定道路清扫由谁负责，且原告未提供雇佣他人清扫道路所支出费用的票据，故该诉讼请求本院亦不予支持。对被告高越的辩解，因被告高越未提供任何证据证明自己的主张，且租赁合同已按约定履行一年，故对其辩解理由本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告高越于本判决生效后十日内给付原告黄朝元2014年7月22日至2015年7月22日的租赁费17万元及违约金。违约金以欠款本金17万元，从2014年8月2日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同档贷款利率的四倍计算。二、驳回原告黄朝元的其它诉讼请求。本案诉讼费8485元，由原告黄朝元承担3870元，由被告高越承担4165元。
上诉人高越不服原审判决上诉称，2013年7月，上诉人向黄朝鲁租赁土地，并与黄朝鲁签订租赁协议，协议主要内容：黄朝鲁租给上诉人土地40亩及二楼办公室一间，宿舍220平米，年租金17万元，上诉人向黄朝鲁交付租金17万元，期间上诉人向黄朝鲁索要收取租金的发票，黄朝鲁一拖再拖，至今未提供租金发票，所租土地也由40亩变成了33.8亩，办公室和220平米宿舍至今没有交付上诉人使用。租赁期间，黄朝鲁对邻里纠纷也不出面解决，又因该宗土地不符合土地部门核准的土地用途，造成上诉人在使用期间多次停产。由于黄朝鲁违约在先，上诉人让黄朝鲁先履行协议，后付2014年的租金，上诉人与黄朝鲁因协商无果而发生纠纷。2014年黄朝元以原告身份对上诉人起诉，租赁期间和黄朝元没有任何关系，有事都是和黄朝鲁商量的，何况该宗土地的使用权人又是ＸＸ。因此本案中被上诉人不具备原告资格。综上，一审法院审理此案时程序上违反《民事诉讼法》有关规定，认定事实不清、主体设置不当，以致上诉人的合法权益未能得到保障。
被上诉人黄朝元答辩称，该地的土地使用权归我，管理权2008年我和黄朝鲁已经划分清楚。上诉人租赁的土地在我本人的土地使用四至界限范围内，与黄朝鲁没有关系。
二审审理查明，黄朝鲁在一审中为被上诉人黄朝鲁的代理人，二审中表明，“该片土地的所有权益都归黄朝元所有。任何与该片土地有关的事项都由黄朝元全权处理，我不会插手。”
被上诉人黄朝元的妹夫ＸＸ称，“我、黄朝元、黄朝鲁签订过土地使用权协议，我已经按内部协议没有使用权。现在争议的土地就是与黄朝鲁租给高越的土地是一块地。针对该宗土地我不再主张任何权利，我们已经内部明确划分清楚了。”
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：依据上诉人高越的上诉请求、理由及被上诉人的答辩，审理本案的争议焦点为：上诉人高越与被上诉人黄朝元是否形成租赁关系；本案原审原告的主体资格是否适格。
关于上诉人高越交付租金后被上诉人应否提供租金发票问题。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人与黄朝鲁签订租赁协议时“每年8月1日前一次性付清全年租赁费用”双方并没有约定出租人一方必须提供给承租人即被上诉人租金发票。2013年7月22日双方签订租赁合同后，上诉人高越实际支付了一年的租赁费17万元，在上诉人高越使用租赁物过程中也没有因被上诉人是否存在违约行为而行使过租赁合同解除权。因此，双方已经形成租赁关系，上诉人高越以被上诉人未出具租赁费发票拒付租赁费的理由不能成立。
关于租赁物土地40亩及二楼办公室一间，宿舍220平米是否按约定履行交付义务问题。在一审中双方对法院主持测绘的土地面积、范围没有异议。二审中，上诉人高越认可租赁土地在一审法院测绘范围内，但该范围中的堆放物有被上诉人的财产。被上诉人称，该宗土地三面界限清楚，西侧没有界限，上诉人完全可以继续扩展使用，因此不存在未交付够土地的问题。根据在卷材料证实，双方当事人在租赁合同签订后，被上诉人按照租赁合同关系向被上诉人交付了租赁物。被上诉人指定了土地使用范围和办公室、宿舍的具体地点，上诉人高越依照被上诉人指定土地范围投入使用并对宿舍进行了装修，安排了办公室的实际使用地点。在指定土地范围内还存在大量空地可供使用。上诉人高越依实际堆放物的精确占地面积来主张被上诉人没有交付足够的租赁土地的上诉理由不充分。
关于本案主体是否适格问题：2008年9月30日，被上诉人黄朝元及弟弟黄朝鲁、妹夫ＸＸ签订协议：从签订之日土地由黄朝鲁管理，期限五年。黄朝鲁与上诉人高越签订本案讼争租赁协议时正是按照内部协议由黄朝鲁行驶管理权五年期间。本案起诉之日正是五年结束后由黄朝元行使管理权期间。上诉人称，被上诉人三人的协议从未出示过也未在一审中质证。经审查，上诉人高越在一审中对被上诉人黄朝元提供的土地证进行过质证。在一审中黄朝鲁为黄朝元的诉讼代理人已经认可其租赁协议是代表黄朝元签订的。二审中，黄朝鲁、ＸＸ进一步明确本案所涉出租土地和办公室、宿舍等的财产权利属被上诉人黄朝元。因此，上诉人高越以被上诉人黄朝元没有诉权，不具备本案诉讼主体资格的理由缺乏充分的证据。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人高越的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8485元，由上诉人高越负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘宏强
审判员 仲佳才
审判员 王瑞玲
二〇一五年九月二十一日
书记员 李 娜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。