安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄中法民一终字第00489号
上诉人（原审被告）：黄山华商山庄酒店管理有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区。
法定代表人：曾永军，该公司董事长。
委托代理人：庄芳，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：赵月珍，女，1956年4月14日生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人（原审第三人）：高璐，女，1990年3月8日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托代理人：赵月珍，基本情况同上，系高璐母亲。
原审被告：黄山徽州文化旅游集团有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区。
法定代表人：曾永军，该公司董事长。
委托代理人：方玉红，该公司员工。
上诉人黄山华商山庄酒店管理有限公司（以下简称酒店公司）因与被上诉人赵月珍、高璐，原审被告黄山徽州文化旅游集团有限公司（以下简称集团公司）委托合同纠纷一案，不服安徽省黄山市徽州区人民法院于2015年7月30日作出的（2015）徽民一初字第00567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人黄山华商山庄酒店管理有限公司的委托代理人庄芳，被上诉人赵月珍，原审被告黄山徽州文化旅游集团有限公司的委托代理人方玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年3月，赵月珍、高璐与酒店公司（该公司变更前的企业名称为黄山东方文化旅游酒店管理有限公司）分别作为甲、乙双方签订委托经营合同，合同约定，甲方将其坐落于黄山市徽州区文化园—华商山庄“溪顶华庭”04幢312室的房产及室内设施价值人民币壹拾捌万元委托乙方以酒店模式经营，委托期限为10年自2004年12月31日至2014年12月31日。合同明确约定如下内容：一、合同自甲、乙双方签字并盖章之日起成立，乙方在合同成立伍年后随时按原价收购甲方房产；二、租金发放时间为次年元月的前十个工作日，最低年租金不低于总房款的8%即14400元／年，相关税费自理；三、乙方逾期支付收益，除应及时如数补交外，超过十五日须按银行同期贷款利率计算延迟支付的利息；四、集团公司作为担保人在合同上签章，如乙方不能按保底14400元／年给予甲方最低报酬，则其作为担保人在同等金额范围内承担担保责任。该合同由赵月珍、酒店公司和集团公司签字或盖章确认。2004年10月21日，赵月珍、集团公司、中国农业银行徽州支行签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》，赵月珍为“溪顶华庭”04幢312室办理按揭手续，合同约定赵月珍以所购住房及其全部权益作为抵押，集团公司提供阶段性连带责任保证。合同签订后，酒店公司未能按约定支付租金，2013年12月2日，赵月珍向酒店公司和集团公司出具书函一份，同意将本案房产即黄山市徽州区文化园—华商山庄“溪顶华庭”04幢312室2010年7月1日至2013年12月31日的租金折抵其在文化园内另一房产即聆风阁20幢3单元206室的按揭款。截止诉前，“溪顶华庭”04幢312室2014年租金并未支付。同时查明，赵月珍、高璐所购“溪顶华庭”04幢312室房屋已在2009年付清全部房款180000元及相关按揭利息，赵月珍和高璐取得了房地产权证。
2015年4月24日赵月珍诉至法院请求判令：1.酒店公司、集团公司赔付从2009年以来租金逾期支付的利息计7072元；2.酒店公司、集团公司支付2014年租金13800元（已扣除税金）及延期利息；3.酒店公司支付购房回购款18万元；4.酒店公司、集团公司承担案件受理费，并承担原告因案件诉讼所发生来回车费、邮寄费、上班请假工资及住宿费。
原审法院认为：赵月珍、高璐与酒店公司签订的委托经营合同系双方真实意思表示，具有法律效力，合同当事人应当依约全面履行合同约定的义务。本案庭审中酒店公司对欠付赵月珍、高璐2014年租金13800元（已扣除税金）没有异议，依法予以确认。对于赵月珍、高璐要求酒店公司回购其房产的诉请，因从赵月珍提供的证据来看，能证明该诉请符合双方合同约定的条件，酒店公司应当予以回购，对赵月珍、高璐提出的该项诉请，依法予以支持，在双方约定的委托经营到期后，酒店公司实际回购之前，若酒店公司仍继续将涉案房屋对外经营，则应另行支付赵月珍、高璐租金。酒店公司逾期未履行支付2014年租金的义务，构成违约，赵月珍诉请要求酒店公司支付延迟支付租金的利息损失的诉请，符合双方合同约定，依法予以支持。对于赵月珍、高璐要求酒店公司支付其从2009年至2012年租金延迟支付所产生的延迟利息的诉讼请求，因赵月珍、高璐提供的加盖有酒店公司的《4#312赵月珍业主租金支付情况》能够证明2009年租金13800.96元延迟至2012年12月才予以给付，对赵月珍、高璐要求酒店公司支付2009年租金的延迟利息的诉讼请求，予以认可，但该证据后半部分2010年至2012年的租金支付情况是手写添加的，酒店公司对手写部分不予认可，故无法通过该证据直接认定酒店公司延迟支付2010年至2012年租金，但从2013年12月2日赵月珍向酒店公司、集团公司出具的书函一份可以看出，其同意将已经延迟支付的本案房产即黄山市徽州区文化园—华商山庄“溪顶华庭”04幢312室2010年7月1日至2013年12月31日的租金折抵其在文化园内另一房产即聆风阁20幢3单元206室的按揭款，但并未表明其愿意免除酒店公司租金延迟支付的利息的义务，同时，按照《个人住房按揭（抵押）借款合同》，集团公司也无权将“溪顶华庭”04幢312室房屋的租金直接抵扣聆风阁20幢3单元206室的按揭款，该抵扣行为虽然事后的到赵月珍、高璐的认可，但并不能免除酒店公司需支付延迟租金利息的义务，对赵月珍、高璐要求酒店公司支付2010年7月至2012年租金延迟支付的利息的诉讼请求，予以认可，对于赵月珍要求酒店公司支付2010年1至6月份租金延迟支付的利息的诉讼请求，由于其未能提供证据证明酒店存在延迟情况，故不予支持。上述租金延迟支付的利息的计算始期均应按照合同约定，从第二年元月第十个工作日起延后十五天开始计算，统一核定为第二年2月起计算。对于赵月珍、高璐依据年利率6%计算利息的意见，因赵月珍、高璐未能提交相关证据，对此应依据双方的合同约定参照中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算利息损失。酒店公司认为其经营期间一直处于亏损状态，现酒店公司没有能力按约支付租金及回购房产，要求依据公平原则和情势变更原则相应调低租金比例及回购价格，不符合法律规定，不予采纳。赵月珍、高璐要求集团公司承担连带担保责任，共同支付拖欠的租金及延迟利息的诉请，根据合同内容，集团公司对酒店公司的担保属于对特定范围内债务的担保，即仅限于支付租金并且属于一般保证，依法一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任，故对赵月珍、高璐要求集团公司承担保证责任给付租金及延迟利息的诉请，依法不予支持。赵月珍、高璐要求酒店公司和集团公司承担其因案件诉讼发生的车费、邮寄费、请假工资及住宿费，于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、第二十一条第一款之规定，判决：一、被告黄山华商山庄酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内按中国人民银行同期同类贷款利率向原告赵月珍、第三人高璐支付2009年、2010年7月至2012年租金延迟支付的利息（2009年租金13800元的延迟支付利息从2010年2月起计算至2012年12月、2010年7至12月租金6900元的延迟支付利息从2011年2月起计算至2013年12月、2011年租金13800元的延迟支付利息从2012年2月起计算至2012年12月、2012年租金13800元的延迟支付利息从2013年2月起计算至2013年12月，上述租金均已扣除被告黄山华商山庄酒店管理有限公司应代缴的税费）；二、被告黄山华商山庄酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告赵月珍、第三人高璐2014年租金13800元（已扣除税金），并支付利息损失（利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年2月起算至本判决确定的履行之日止）；三、被告黄山华商山庄酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内回购原告赵月珍、第三人高璐所有的位于黄山市徽州区徽州文化园—华商山庄“溪顶华庭”04幢312室房产，支付原告赵月珍、第三人高璐房产回购款180000元；四、驳回原告赵月珍、第三人高璐的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费4313元，减半收取2156.5元，由被告黄山华商山庄酒店管理有限公司负担。
原审宣判后，酒店公司不服向本院提起上诉称：自2012年12月酒店公司支付2009年租金之日起至起诉之前，被上诉人从来没有主张过租金逾期支付利息，该诉请已超过两年诉讼时效，丧失了胜诉权。原审认定酒店公司延迟支付2010年7月至2012年租金的书函，是2013年12月2日被上诉人对（2010年7月至2012年）以租金冲抵按揭款和对冲抵按揭款总金额的确认，落款日期并非付款日期，该书函不能作为认定迟延支付的证据。综上，请求依法撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人要求赔付2009年以来租金逾期支付利息的诉讼请求。
赵月珍当庭口头辩称：关于诉讼时效问题，酒店公司计算诉讼时效期间是错误的，计算时间应从2013年9月25日我向酒店公司催讨租金及利息开始计算，没有超过两年诉讼时效。关于利息问题，在委托经营合同第八条关于违约责任的约定，已经明确约定了延期支付利息。酒店公司已经承认租金是延期支付的，至于按揭款问题，按照合同酒店公司无权直接以租金抵扣按揭款。
集团公司未发表答辩意见。
二审庭审中，赵月珍提交工商银行出具的流水记录一份，证明：其在原审主张的有关2010年1-6月份租金延期支付利息是有依据的。酒店公司质证认为，该证据不属新证据，不予认可。本院认证认为，赵月珍逾期提交且无合理理由，故不予采纳。
双方当事人对原审提交证据的举证、质证意见均同原审，本院认证意见与原审一致，对原审查明事实本院予以确认。
本院认为：当事人合法的民事权益受法律保护。本案酒店公司违反合同约定延迟支付租金，应当承担相应的违约责任。因租金支付具有延续性，且赵月珍亦一直主张，故酒店公司认为2009年租金延迟支付利息请求已超过诉讼时效的理由不能成立。租金支付与按揭款归还属不同法律关系，酒店公司延迟支付2010年7月至2012年租金属实，赵月珍2013年12月2日同意以租金冲抵按揭款时并未表示放弃追究之前的违约责任，故原审予以支持并无不当。酒店公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由黄山华商山庄酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江建辉
审 判 员 胡泽萍
代理审判员 陈 虹
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 王 玲
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违反缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。