上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初11816号
原告赵红，女，1960年8月26日生，汉族，住上海市静安区。
委托代理人孟海，上海沪泰律师事务所律师。
委托代理人朱超群，上海沪泰律师事务所律师。
被告丁志翔，男，1962年2月1日生，汉族，住上海市闵行区。
被告欧莉娜，女，1958年11月16日生，汉族，住址同上。
被告欧某2，男，1982年11月15日生，汉族，住上海市黄浦区。
委托代理人赖勇卿，1952年8月24日生，汉族，住上海市黄浦区。
被告王蕾，女，1989年6月15日生，汉族，住上海市闵行区。
委托代理人丁志翔。
被告欧1，男，2003年8月6日生，汉族，住上海市黄浦区。
法定代理人欧某2。
第三人上海住房置业担保有限公司，住所地上海市。
法定代表人张景载。
第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行，住所地上海市宝山区。
负责人王睿。
委托代理人周轶伦。
委托代理人郑颖。
原告赵红与被告丁志翔、欧莉娜、王蕾、欧某2、欧1房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，通知第三人上海住房置业担保有限公司、中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行参加诉讼。依法由审判员陶芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵红的委托代理人朱超群、被告丁志翔并代被告王蕾、被告欧莉娜、被告欧某2的委托代理人赖勇卿、第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行的委托代理人郑颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵红诉称，位于宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋系被告所有的房屋。2015年8月16日，经中介公司的居间介绍，原、被告就上述房屋签订了房地产买卖居间协议及买卖合同，约定，原告向被告购买上述房屋，转让价为205万元。当日，原告支付了定金6万元。同年9月5日，双方签订了示范文本的上海市房地产买卖合同，约定被告应于收到第一笔房款后立即用于归还银行贷款并于取得房地产抵押注销材料十个工作日内办理抵押权注销手续。并在2015年10月20日前办理系争房屋的产权过户手续。同时被告应在过户前将房屋内原有户口全部迁出，否则应承担相应的违约责任。当日，原告支付了56万元房款，被告收款后迟迟不办理抵押权注销登记手续，也未按时办理户口迁移手续。2015年10月28日，原告支付了剩余大部分房款计138万元，原告共计向被告支付了200万元的房款，之后原告也将该房屋的交易税费全部缴清，其中5,000元系代被告支付。2015年11月22日，被告将房屋交付给原告。同年10月12日，因被告涉及他案诉讼，系争房屋被黄浦法院依法查封，直至2016年4月才解封。被告至今未履行注销抵押的手续，也不配合原告办理过户手续，严重违反了合同约定，侵害原告的合法权益，故原告起诉要求：1、被告协助原告将上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下；2、被告支付逾期过户违约金，自2015年10月21日起至实际过户之日止，按已付房款2,005,000元的日万分之五计算；3、被告支付逾期注销抵押权违约金，自2015年9月21日起至抵押权实际注销之日止，按已付房款2,005,000元的日万分之五计算；4、被告支付逾期迁出户口违约金，自2015年10月21日起至户口实际迁出之日止，房屋总价205万元的日万分之五计算。至于尾款45,000元，原告同意在完成过户、户口迁出后支付给被告。
被告丁志翔、欧莉娜、王蕾、欧某2、欧1辩称，关于与原告就系争房屋签订相关买卖合同无异议，2015年8月16日收到6万元定金，9月5日收到房款56万元，10月底收到138万元房款，共收到房款200万元。认可原告替被告支付了税费5,000元，同意作为房款。2015年10月29日，被告偿还了系争房屋的银行贷款，银行在2015年11月9日将注销抵押的材料给被告，被告于2015年11月12日去办理注销抵押时被告知系争房屋被司法限制。2015年11月22日被告将房屋交给原告。经被告了解，因欧某2帮他人担保涉诉，黄浦法院查封了系争房屋，房屋无法成交，被告帮欧某2偿还了债务20万，2016年4月撤销了查封。嗣后，被告找到原告要求过户，因房屋在一楼，有一个天井，原告要求拆除天井，费用由被告出，被告没有同意，为了此事，被告回去商量，后来决定，房屋不再出售给原告。系争房屋是被告家庭唯一住房，被告原本打算出售后另行购置两套小户型，但因房价上涨太快，被告所得房款已经无法在外另行购房，被告现在只得在外租房屋居住使用。系争房屋内有丁志翔、欧莉娜两人的户口，被告不同意迁出户口。被告承认房屋被查封导致被告违约，既然违约，合同应当终止履行，被告同意赔偿违约金，但原告主张的违约金标准过高，要求法院调整。
第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行述称，被告已经结清贷款，注销材料已经交付给被告，第三人同意注销抵押。至于原、被告的交易，第三人不发表意见。
第三人上海住房置业担保有限公司未作述称。
经审理查明，宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利归于被告共同共有。2015年8月16日，经宝原物业顾问有限公司的居间介绍，原、被告就上述房屋签订了房地产买卖居间协议及买卖合同，约定，原告向被告购买上述房屋，转让价为205万元。当日，原告支付了定金6万元。同年9月5日，双方签订了示范文本的上海市房地产买卖合同，合同约定的房屋总价为150万元，2015年10月20日前双方向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，若被告未按合同约定的期限将房地产交付(包括房产交接和房地产权利转移)，应支付赔偿金，赔偿金按照原告已付款日万分之五计算。逾期超过15日被告仍未交付房地产的，原告有权单方面解除合同。补充条款约定，被告应于收到原告支付的第一笔房款后，且于抵押权人同意的最短时间内，将原告已付款用于全额还清被告尚欠抵押权人的贷款余额，由被告从抵押权人处取得该房地产抵押注销材料10个工作日内办理完毕抵押注销手续。被告并于双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出机构办理原有户口的全部迁出手续，若逾期未迁出，每逾期一日，被告应按照该房地产转让价的日万分之五计算，支付赔偿金。双方若未按本合同约定全面履行自己的义务，则应参照本合同第十条、第九条的约定承担违约责任。附件三为付款协议，约定，原告应于签订合同当日，支付首付款62万元(包含定金6万元)。原告于双方至房地产交易中心办理过户手续之前，支付房款86万元。在该房屋办理交接手续当日，原告支付尾款2万元。同日，双方签订了补偿协议，约定，原告同意在产权过户之前，就现有装修、厨卫设施及附属设施、设备另外补偿被告55万元。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(第九、第十条)。合同履行过程中，原告共计向被告支付购房款200万元，并代被告支付了部分个人所得税5,000元。
另查明，2015年10月29日，被告向第三人结清了商业贷款及公积金贷款本息。2015年10月12日，因(2015)黄浦执字第3099号限制文件，系争房屋被黄浦区人民法院采取司法限制的措施，正式予以查封。2016年4月，设定在房屋上的司法查封被解除。直至诉讼期间，系争房屋上仍设定有抵押权登记信息，抵押权人为第三人，债权数额为68万元。
审理中，原告表示，不存在2016年4月之后被告敦促原告办理过户，事实上，都是原告在一直催促被告办理抵押权注销并配合办理过户。由于房屋被司法限制，双方的交易从2015年底一直拖到2016年4月，被告已经明显构成了违约，故原告要求在尾款中抵扣违约金，被告不同意，双方发生纠纷。即便是置换房屋，原告签订协议后立即向被告支付了房款，被告完全有时间去购置房屋，被告以房价上涨为由毁约没有法律依据，原告作为守约方有权选择继续履行合同。
以上事实，有房地产买卖居间协议及买卖合同、房地产买卖合同及补偿协议、付款凭证、房地产登记部、被告贷款结清证明，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，当事人行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实、信用的基本民法原则。原、被告就系争房屋签订的房地产买卖合同及有关补偿协议，系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应恪守。原告作为购房者已经支付了绝大部分房款，被告作为出售方也完成了房屋的实际交付，故双方应根据合同条款继续全面履行买卖交易的各项义务。根据合同约定，双方应于2015年10月20日办理系争房屋的房地产过户申请手续，而被告应在此前自行结清贷款并注销设定在系争房屋上的抵押登记。然直至诉讼期间，被告仍未完成抵押权的注销登记，该行为直接导致房地产权利无法完成转移。故被告的行为构成了严重违约，原告作为守约方，其选择要求继续履行合同并向被告主张相关违约赔偿责任，符合法律规定及合同约定，本院予以准许。被告关于合同已经终止履行、被告仅承担解约后的违约责任等抗辩，于法无据，本院不予采信。关于原告所主张三项违约金的问题，其中合同中明确对逾期过户和逾期迁出户口的违约金作出约定，原告以此主张赔偿责任，本院予以支持。关于逾期注销抵押权的问题，根据补充条款约定，被告应于收到原告支付的第一笔房款后，且于抵押权人同意的最短时间内，将原告已付款用于全额还清被告尚欠抵押权人的贷款余额，由被告从抵押权人处取得该房地产抵押注销材料10个工作日内办理完毕抵押注销手续。根据查明的事实，第三人在2015年11月初将注销抵押的材料交付给被告，结合上述约定，本院将逾期办理注销抵押的违约金起始点确定为2015年11月25日。鉴于本案中被告对原告主张的违约金标准过高提出异议并要求法院调整，本院综合原、被告双方对系争房屋买卖合同的实际履行情况、违约方的恶意程度、对守约方所造成的实际损失等各项因素，酌情将违约金标准调整为日万分之二点一。关于尾款45,000元,根据合同约定，原告应于交房同时支付尾款，故原告要求被告完成户口迁出手续后才履行付款义务，与合同约定相悖，本院不予认可。鉴于系争房屋已完成了交接，故本院确认在双方完成过户同时，由原告向被告完成付款义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款的规定，判决如下：
一、原告赵红与被告丁志翔、欧莉娜、王蕾、欧某2、欧1就宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖合同及补偿协议，继续履行；
二、被告丁志翔、欧莉娜、王蕾、欧某2、欧1于本判决生效之日起十日内，办理抵押权注销手续，并于设定在上述房屋中的抵押权注销之日起三日内，配合原告赵红完成过户手续，将该房屋的房地产权利转移给原告赵红；
三、被告丁志翔、欧莉娜、王蕾、欧某2、欧1于本判决生效之日起十日内，向原告赵红支付逾期过户违约金，自2015年10月21日起至实际过户之日止，按已付房款2,005,000元的日万分之二点一计算；
四、被告丁志翔、欧莉娜、王蕾、欧某2、欧1于本判决生效之日起十日内，向原告赵红支付逾期注销抵押权违约金，自2015年11月25日起至抵押权实际注销之日止，按已付房款2,005,000元的日万分之二点一计算；
五、被告丁志翔、欧莉娜、王蕾、欧某2、欧1于本判决生效之日起十日内，向原告赵红支付逾期迁出户口违约金，自2015年10月21日起至户口实际迁出之日止，按房屋总价205万元的日万分之二点一计算；
六、原告赵红于上海市宝山区不动产登记事务中心受理上述房屋过户申请手续当日，向被告丁志翔、欧莉娜、王蕾、欧某2、欧1支付尾款45,000元；
七、原告赵红的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取11,600元，由被告丁志翔、欧莉娜、王蕾、欧某2、欧1负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一六年十月二十七日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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