中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4180号
上诉人（原审被告）：胡志文，男，汉族，1976年1月24日出生。
被上诉人（原审原告）：黄嘉言，女，汉族，1958年9月1日出生。
被上诉人（原审原告）：黄雅言，男，美国国籍，1953年6月17日出生。
被上诉人（原审原告）：陈丽霞，女，汉族，1921年6月27日出生。
被上诉人（原审原告）：陈耀荣，男，汉族，1935年5月24日出生。
被上诉人（原审原告）：陈玉霞，女，汉族，1937年6月13日出生。
被上诉人（原审原告）：陈小皎，女，汉族，1960年3月17日出生。
被上诉人（原审原告）：陈耀环（兼被上诉人黄嘉言、黄雅言、陈丽霞、陈耀荣、陈玉霞的委托代理人），男，香港特别行政区居民，1931年6月15日出生，现住香港。
被上诉人（原审原告）：陈小皓（兼被上诉人黄嘉言、黄雅言、陈耀荣、陈玉霞、陈小皎的委托代理人），男，汉族，1962年3月19日出生。
上诉人胡志文因与被上诉人黄嘉言、黄雅言、陈丽霞、陈耀荣、陈玉霞、陈小皎、陈耀环、陈小皓（以下简称黄嘉言等八人）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1668号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据《房地产权证》（穗字第××号）记载，越秀区大南路33-45单号（建筑面积845.42平方米）为陈丽霞、陈耀环、陈耀荣、陈耀珍、陈玉霞、黄嘉言、黄雅言名下的按份共有产业，其中陈丽霞、陈耀环、陈耀荣、陈耀珍、陈玉霞各占2／12份额，黄嘉言、黄雅言各占1／12份额。2013年8月8日，广东省广州市广州公证处出具（2013）粤广广州第067354号继承权公证书，查明：被继承人陈耀珍于2011年6月26日死亡，被继承人黄美球于2012年5月20日死亡，被继承人黄美球、陈耀珍夫妇的夫妻共同财产为：座落在越秀区大南路33号-45号单号十二分之二产权份额……被继承人黄美球、陈耀珍夫妇的上述遗产应由其子女陈小皓、陈小皎共同继承；经陈小皓、陈小皎协商同意，陈小皓占有座落在越秀区大南路33号-45号单号十二分之二产权份额的60%，陈小皎占有座落在越秀区大南路33号-45号单号十二分之二产权份额的40%。
2013年3月19日，陈耀环等七人（出租方，甲方）与胡志文（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落越秀区大南路33号首层出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积19.27平方米，租赁期限自2013年4月1日至2015年3月31日，月租金6000元，租金按月结算，由乙方在每月第10日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方缴纳12000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金等。同日，陈耀环（业主）又与胡志文（承租人）签订《补充协议》，约定：1、为了房屋安全，凡以后承租人要进行内部装修，无论工程大小，装修计划要书面报告，经我们业主同意签名后方可动工，另严禁私自拆墙、改变房屋结构，否则立即终止租赁合同，并要赔偿造成我方的一切损失，要定时检查电线线路，防止火灾发生。2、再次强调不能转租和分租任何一部分房屋（包括胡志文先生本人经理室，如换了别人，亦视同转租或给别人承包经营），业主可以立即终止租赁合同。……7、关于承租人胡志文先生在前期租赁合同装修时未经业主同意拆去的楼梯、33号首层阁楼和一幅墙体，在本合同如期满不再续约时，在现有房屋结构现状不影响他方租赁使用的情况下，可以保留原状，如业主坚持恢复原状的要求，承租人胡志文先生必须同意，所发生一切费用由承租人胡志文先生承担。另外，外墙的招牌字亦要负责清理干净。8、关于承租方所交两个月租的按金，不能用于抵扣租金。（如果一个月不按时交租的，业主有权终止合同，限期搬出。）合同期满不续租，交回房屋时，经业主根据墙体不被破坏和承受结构不受损的标准进行验收满意后退回按金。9、如发生上述违约事件而导致终止租赁合同的，业主则给予承租人一个月时间之内全部搬出。……等。
2014年7月10日，黄嘉言等八人以胡志文自2014年5月起没有缴纳租金，已违反合同约定为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令解除黄嘉言、黄雅言、陈丽霞、陈耀荣、陈玉霞、陈小皎、陈耀环、陈小皓与胡志文就广州市越秀区大南路33号首层所签订的租赁合同。2、判令胡志文向黄嘉言、黄雅言、陈丽霞、陈耀荣、陈玉霞、陈小皎、陈耀环、陈小皓支付从2014年5月到判决生效之日止的租金（按6000元／月计算）。3、判令被告向原告支付逾期交租违约金（每日按租金的2%计算，由2014年5月11日起计至被告实际缴纳租金之日止）。4、判令胡志文限期两天内搬出涉讼房屋。胡志文原审辩称：不同意黄嘉言等八人的诉讼请求。胡志文大概从2005年左右开始承租涉讼房屋，由于业主众多，原本是由陈耀环与胡志文联系协商承租事宜，胡志文一直是把租金交给陈耀环的，长期都是跟陈耀环联系，2012年开始陈小皓、魏洁明（陈小皓妻子）、陈耀环等人都有与胡志文有电话联系，2013年开始他们以口头形式通知胡志文以后将租金转账给陈小皓。由于已经承租使用涉讼房屋多年，胡志文偶尔会对房屋进行装修和翻新，每次装修的图纸都有给业主看，并征求同意，直到2013年年底，胡志文想对涉讼房屋进行翻新装修，而陈耀环、陈小皓口头同意胡志文实行翻新装修，但后来胡志文提供图纸给黄嘉言等八人，黄嘉言等八人就表示不同意装修。胡志文向黄嘉言等八人提出将涉讼房屋的一部分转租给他人，陈耀环、陈小皓二人当时口头表示同意，后来二人反悔。胡志文一向按时交租至2014年4月份，后来因为双方协商不成，由5月份开始，胡志文将大部分办公场地搬到仓库，涉讼房屋已有一半空置，由于双方一直在协商争论，而且因黄嘉言等八人内部有争议，导致胡志文不知道应当向谁交付租金，故胡志文从5月份开始就没有交租，因此未交付租金的过错并不完全在胡志文，现胡志文同意立即补交5月起至今的租金。双方曾经口头协商租赁期再延长至2018年12月31日，所有承租面积的租金上升到23000元／月。就是在双方协商一致后，胡志文才开始对涉讼房屋进行招租并进行人员调动。涉讼租赁合同约定了明确的租赁期限，胡志文对房屋进行了必要的投入，因此在胡志文没有违约行为的前提下，租赁合同应当继续履行。另黄嘉言等八人主张的违约金缺乏事实依据，明显偏高，应依法不予支持或调整幅度。即时判令解除合同，根据双方补充协议的约定，也应当给予胡志文一个月的宽限期用于搬迁。
原审庭审中，黄嘉言等八人陈述：胡志文从2005年开始向黄嘉言等八人承租涉讼房屋，每月交租方式为胡志文直接转账到陈小皓的账户，再由黄嘉言等八人缴纳租赁税后将租金发票提供给胡志文。2014年4月，胡志文突然提出要直接向陈耀环交租，要求陈耀环直接到店铺收取租金并开具收据。由于陈耀环年纪较大，且长居香港，腿脚不便，根本无法到涉讼房屋收租。胡志文确认黄嘉言等八人上述陈述属实，并确认：2014年4月，胡志文与陈耀环一起到工商银行新开一个陈耀环名下的账户，胡志文将2014年4月的租金直接以现金方式存入该账户中，并承诺此后的租金都将直接缴纳到该账户中。但由于陈小皓自2014年5月起不断到涉讼房屋干涉胡志文公司的员工进出，也未得到其他各业主的授权，一直影响胡志文公司的运营，故胡志文自2014年5月起没有向黄嘉言等八人支付租金。
原审法院认为：黄嘉言、黄雅言、陈丽霞、陈耀荣、陈玉霞、陈小皎、陈耀环、陈小皓与胡志文在平等自愿的基础上签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方均应依约履行。黄嘉言等八人为涉讼房屋的所有权人，依法对房屋享有收益的权利。胡志文自2014年5月起没有向黄嘉言等八人支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。胡志文明确表明多年来一直与陈耀环协商房屋租赁事宜，并提出直接向陈耀环的银行账户支付租金，且双方已于2014年4月共同到银行以陈耀环名义开办了账户用于交收租金，故胡志文提出因不知道向谁交付租金而未交付的抗辩意见没有事实依据，不予采纳。根据合同约定，胡志文拖欠租金一个月以上的，黄嘉言等八人有权解除租赁合同。因此，黄嘉言等八人要求解除与胡志文签订的上述合同、胡志文支付未付的租金及逾期支付租金的违约金依据充分，予以支持。对于胡志文提出违约金标准过高的问题，因黄嘉言等八人未提供证据证明其实际损失，而每日按拖欠租金的2%计付违约金的标准确实过高，根据公平合理原则，原审法院依法调整为按中国人民银行公布的同期逾期贷款利率计付违约金。因双方在补充协议中明确约定“如发生上述违约事件而导致终止租赁合同的，业主则给予承租人一个月时间之内全部搬出”，故黄嘉言等八人要求胡志文限期两天搬出的诉讼请求与约定不符，原审法院依法调整为限期一个月内搬出。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条之规定，于2014年9月18日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，黄嘉言、黄雅言、陈丽霞、陈耀荣、陈玉霞、陈小皎、陈耀环、陈小皓与胡志文就广州市越秀区大南路33号首层房屋所签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》予以解除；二、胡志文应在本判决发生法律效力之日起十日内，向黄嘉言、黄雅言、陈丽霞、陈耀荣、陈玉霞、陈小皎、陈耀环、陈小皓支付自2014年5月1日至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按6000元计付）；三、胡志文应在本判决发生法律效力之日起十日内，向黄嘉言、黄雅言、陈丽霞、陈耀荣、陈玉霞、陈小皎、陈耀环、陈小皓支付逾期支付租金的违约金（从2014年5月11日起计至实际支付之日止，以应付未付租金为本金，按中国人民银行公布的同期逾期贷款利率标准计付，该违约金数额以不超过本金为限）；四、胡志文应在本判决发生法律效力之日起一个月内，将广州市越秀区大南路33号首层房屋腾空交还给黄嘉言、黄雅言、陈丽霞、陈耀荣、陈玉霞、陈小皎、陈耀环、陈小皓。搬迁期间的房屋使用费按6000元／月的标准计付；五、驳回黄嘉言、黄雅言、陈丽霞、陈耀荣、陈玉霞、陈小皎、陈耀环、陈小皓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费200元，由胡志文负担。
判后，上诉人胡志文不服原审判决，向本院提起上诉称：一、胡志文承租涉案房屋用于办公，自2005年使用至今已近10年，对房屋进行必要的装修是胡志文正当使用涉案房屋的前提。2013年3月前，胡志文与黄嘉言等八人讨论过房屋装修，在黄嘉言等八人同意装修的前提下，胡志文与黄嘉言等八人重新签订了租赁合同和《补偿协议》。二、黄嘉言等八人所称胡志文意欲转租的事实并不存在，胡志文对同行业内部的整合系基于胡志文担任法定代表人的公司运营发展的事务，与租赁房屋的使用并不矛盾。因胡志文的装修设计使案涉房屋使用价值提升，部分业主基于利益关系欲与胡志文终止合体，另行租赁。三、由于此前陈小皓并未得到全部业主的授权，胡志文基于信任关系，将租金支付给陈小皓。现因双方存有争议，胡志文为避免纠纷，在2014年4月遭到有授权的陈耀环，希望将租金交给他。之后陈小皓经常对胡志文使用涉案房屋进行干涉，且不再同意装修房屋。自2014年至今，除首层房屋外，其他房屋均无法使用，处于空置状态。故胡志文在无法正常使用房屋，且无法判断租金支付对象的情况喜爱才暂时未交付租金。故上诉请求：撤销原判；2、驳回黄嘉言、黄雅言、陈丽霞、陈耀荣、陈玉霞、陈小皎、陈耀环、陈小皓的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由黄嘉言、黄雅言、陈丽霞、陈耀荣、陈玉霞、陈小皎、陈耀环、陈小皓承担。
被上诉人黄嘉言、黄雅言、陈丽霞、陈耀荣、陈玉霞、陈小皎、陈耀环、陈小皓共同答辩认为：不同意胡志文的上诉请求。一、胡志文在装修上违反了合同约定，2010年胡志文提出内部装修，并要求外墙外立面按照广告专用灯箱、招牌，我方不同意安装外墙的灯箱、招牌，只同意室内的装修。二、2013年，胡志文公司经营状况不佳，也没有向我方提出书面的整合方案，涉案房屋首层及二、三、四楼均在2014年开始空置至5月份。但其间我方发现胡志文、针对涉案房屋招租，4月份其已经将房屋转租，已违反合同约定。5月份开始胡志文未交纳租金。三、胡志文陈述陈小皓对其使用涉案房屋进行干涉，此说法是无中生有。请求二审法院维持原判。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，胡志文述称陈小皓干涉其正常使用涉案房屋，但其同时表示没有就此报警，也不能提供证据予以证实该事实；陈小皓则不确认胡志文的陈述。胡志文亦表示其于2014年11月19日将涉案房屋2014年5月-11月的租金转到陈小皓账户，陈小皓对此表示不清楚。
本院认为：黄嘉言等八人以胡志文逾期交租为由主张解除双方之间的租赁合同，胡志文对其拖欠缴纳涉案房屋2014年5月租金一事并无异议，唯认为其未缴纳涉案房屋的租金存在合理事由，故本案二审审查的重点是胡志文逾期交付租金的抗辩事由能否成立。胡志文称因陈小皓阻挠致其无法正常使用涉案房屋，且其无法判断租金支付对象，故其暂未缴纳租金。因胡志文不能提供证据证实陈小皓对其使用涉案房屋进行阻挠，且陈小皓亦对其该陈述不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本院对胡志文该主张不予采信。至于胡志文表示其无法判断租金支付对象一节，胡志文在一审中已表示其之前是将租金直接转账到陈小皓账户，其在2014年4月又与陈耀环一起到工商银行新开陈耀环的账户，将该月租金存入陈耀环账户，黄嘉言等八人对该收租账户并未提出异议，故胡志文完全可自行向陈耀环账户转账涉案房屋之后的租金，其所说的无法判断租金支付对象缺乏事实依据。综上，胡志文抗辩称其有逾期交租的合理事由理据不足，本院不予支持，原审确认胡志文逾期交租违约并解除双方之间的租赁关系，并无不当，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人胡志文的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人胡志文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十二月一日
书 记 员 邹文芳