江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第01096号
上诉人（原审被告）江苏万高房地产开发有限公司，住所地洪泽县惠民家园37幢1室。
法定代表人杨秀军，该公司总经理。
委托代理人顾璇，江苏高旗律师事务所律师。
委托代理人杨小雪，江苏高旗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）洪泽县腾达物业服务有限公司，住所地洪泽县北京路商贸城5号楼115室。
法定代表人孙德俊，该公司总经理。
委托代理人褚国平，洪泽县共和法律服务所法律工作者。
上诉人江苏万高房地产开发有限公司（以下简称万高公司）与被上诉人洪泽县腾达物业服务有限公司（以下简称腾达公司）物业服务合同纠纷一案，江苏省洪泽县人民法院于2015年3月12日作出（2014）泽商初字第0732号民事判决，上诉人万高公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月29日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月10日公开开庭进行了审理。上诉人万高公司的委托代理人顾旋、被上诉人腾达公司的法定代表人孙德俊及其委托代理人褚国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明，润泽名都小区及润泽名都农贸市场是万高公司投资开发的物业，该两个房产项目分别取得了建设规划及预售许可证并同时开发建设。润泽名都小区为两栋高层建筑，有住宅及底层商用部分，润泽名都农贸市场为三层商用建筑，一层由万高公司整体租赁给腾达公司经营菜场，二至三层建设图纸面积计6287.68平方米，由万高公司租赁给他人经营家具城。两个项目的空间区域紧邻仅中隔一条通道。2012年1月2日，腾达公司与万高公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：腾达公司为万高公司开发的润泽名都2幢高层住宅提供前期物业管理服务，面积30000平方米，且约定了四至范围，期限自交付之日至业主委员会成立。该合同还约定，物业交付前的物业服务费为50000元。物业交付后的物业服务费标准为：住宅每平米每月0.86元，商业每月每平米1.00元。在合同签订之前，腾达公司已实际为万高公司开发的润泽明都小区提供物业服务，合同签订后双方没有正式的移交手续，万高公司对为润泽名都2幢高层提供物业服务也无异议。2014年8月2日，洪泽县润泽名都小区物业委员会成立并备案，该委员会代表的物业范围含润泽名都2幢高层住宅及农贸市场一至三层。2014年8月29日，洪泽县润泽名都物业委员会与腾达公司签订《物业管理委托合同》，明确了物业管理范围含农贸市场一至三层，期限自2014年8月30日至2015年8月29日。相关的业主管理明细表及电费收据等证据表明，腾达公司自签订前期物业管理服务合同后，对农贸市场的物业提供了相关的物业管理服务，万高公司没有对农贸市场的二至三层支付过物业费。
该案双方争议的焦点为《前期物业管理服务合同》约定的物业管理范围。腾达公司认为，合同注明2幢高层住宅为措辞不严谨，而明确的四至范围及面积明显包含农贸市场在内，腾达公司也实际一直对农贸市场的二至三层提供物业服务。而万高公司认为，合同明确约定仅对2幢高层住宅提供前期物业管理服务，没有约定对农贸市场进行管理，农贸市场不在此范围。
另查，合同明确的物业管理四至范围包含农贸市场，两个项目的商品房预售许可证面积计30376.6平方米，基本等同于合同约定的30000平方米面积。万高公司辩称物业交付前的50000元服务费与腾达公司应向洪泽县北京路农贸市场有限公司交付50000元保证金充抵问题，洪泽县北京路农贸市场有限公司是与腾达公司相同法定代表人的独立法人，与腾达公司不是同一主体。
此外，从洪泽县高良涧街道社区服务站及及临河社区居民委员会出具的相关证明可以看出，腾达公司提供物业服务的润泽名都小区的范围包含农贸市场。在审理过程中，腾达公司主动撤回了滞纳金诉讼请求。
腾达公司一审诉称，2012年1月2日，腾达公司与万高公司签订《前期物业管理服务合同》，一直为万高公司提供物业服务，因万高公司拒绝支付物业费。请求判令：1、万高公司支付润泽名都农贸市场二、三楼商业用房物管费230400元（自2012年1月2日至2015年1月1日计36个月，以面积6400平方米、物业管理费按每平方米每月1元计算）；2、物业交付前的物业服务费50000元；3、滞纳金61651元。合计要求万高公司支付342051元及本案诉讼费用。
万高公司一审辩称，1、万高公司从未就农贸市场二、三层商业用房与腾达公司签订物业管理协议，也未委托腾达公司对其进行物业管理，农贸市场二、三层的物业均由法人单位洪泽县北京路农贸市场有限公司自行管理；2、腾达公司诉称前期物业管理费50000元，已与洪泽县北京路农贸市场有限公司与其签订的润泽名都合同应缴纳的50000元保证金充抵；腾达公司请求无事实依据，请求驳回腾达公司诉讼请求。
一审法院认为：腾达公司与万高公司之间的《前期物业管理服务合同》合法有效，双方的约定没有违反法律、法规和管理规约的有关规定，双方均应按合同约定享有权利承担义务。关于物业管理范围问题。从合同内容上看，显然，合同在此问题上约定不严谨，甚至有相互矛盾的地方。其前面注明两栋高层建筑应当不含农贸市场，后面同时明确了四至范围及面积又包含农贸市场，合同对四至范围及面积的确定与前面注明的两栋高层建筑相比，后者更加具体明确，也更有可信度，是对前者的细化和补充，应倾向于以更加明确具体的约定内容进行认定，认定合同约定的物业管理范围包含农贸市场；从合同履行情况看，有证据表明，腾达公司在租赁经营农贸市场一层菜场的同时，对润泽名都小区及农贸市场的物业，实际提供了相关的物业管理服务；从物业管理服务实际内容看，物业对业主的服务管理明细表中，电费收据含盖了农贸市场二、三楼的；从涉案物业的实际情况看，两个物业均是万高公司同时投资开发，地下部分有统一的车库，地上虽然中隔一条通道，但实际是一个区域整体，且其后成立的物业委员会及签订的物业管理委托合同也包含农贸市场。此外，从洪泽县高良涧街道社区服务站及及临河社区居民委员会出具的相关证明可以看出，腾达公司提供物业服务的润泽名都小区的范围包含农贸市场。所以，应当认定前期物业管理合同的范围包含农贸市场，对腾达公司要求对农贸市场二、三楼商业用房收取物业服务费的主张予以支持，但计算物业费面积应以图纸反映的实际面积为准。至于万高公司提出以腾达公司应交的保证金充抵物业交付前的50000元物业服务费的主张，因主张充抵的主体不符，充抵无事实和法律依据，对此不予支持，万高公司对此可另案主张；在审理过程中，腾达公司撤回了主张滞纳金的诉讼请求。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条之规定，判决：一、被告江苏万高房地产开发有限公司在判决生效后五日内向原告洪泽县腾达物业服务有限公司支付润泽名都农贸市场二、三楼商业用房物业服务费226356元（自2012年1月2日至2015年1月1日共36个月，以面积6287.68平方米、每平方米每月1元计算）；二、被告江苏万高房地产开发有限公司在判决生效后五日内向原告洪泽县腾达物业服务有限公司支付润泽名都农贸市场二、三楼商业用房物业交付前的物业服务费50000元；案件受理费6431元，减半收取3216.50元，由原告洪泽县腾达物业服务有限公司承担716.50元，被告江苏万高房地产开发有限公司承担2500元。
万高公司不服该判决，向本院提起上诉称：1、《前期物业管理服务合同》约定的物业管理范围并不包括农贸市场二、三层商业用房，物业类型是高层住宅，从物业形态看，住宅与农贸市场一个是住宅一个是商铺，不可能放在一个合同里，街道和居委会的证明润泽名都小区范围并不能约束双方当事人签订的《前期物业管理服务合同》。2、农贸市场二、三楼尚未交付，并不适用《前期物业管理服务合同》。3、物业委员会签订的物业管理委托合同不能涉及万高公司，万高公司作为农贸市场二、三楼的开发商也是业主，从未收到物业委员会竞选及成立的告示等通知，物业委员会作出的任何决定或行为对万高公司不产生拘束力。4、腾达公司未能举证证明其提供了相应的物业服务，一审认定万高公司支付物业费没有依据。请求二审依法改判驳回腾达公司的诉讼请求。
腾达公司答辩称：1、涉案二、三层商业用房在前期物业管理服务合同中已明确其面积3万平方米以及四至均包含其中。2、二、三楼已经交付，万高公司出租给他人使用。3、物业管理委员会成立程序合法。4、腾达公司事实上已为万高公司提供物业服务，并且万高公司也未能提供证据证明其物业服务由第三人提供。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回万高公司的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明事实与原审一致，本院予以确认。
另查明，本案所涉农贸市场三层建筑物与高层住宅楼的地下停车场整体贯通使用，两座建筑物共用使用同一高压水泵、配电、消防等控制系统，且均由腾达公司维修、养护和管理。
本案二审中的争议焦点为，本案所涉农贸市场二、三层楼建筑是否在腾达公司物业服务区域内。
本院认为：本案所涉农贸市场二、三层商业用房已经交付使用，万高公司曾出租给他人经营使用，该房产所有权属于万高公司。从两座建筑物结构来看，两者之间的距离较近，为同一开发商兴建，且共用相关设施及设备，可以认定上述建筑物位于同一物业服务区域范围内。据此，物业管理委员会代表业主与腾达公司签订的物业管理委托合同，对农贸市场业主即万高公司具有约束力，腾达公司诉讼主张万高公司给付物业服务费用，本院应予支持。综上，一审认定事实清楚，依法所作判决并无不当，应予维持。万高公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费6431元，由江苏万高房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋同宝
审判员 孙 艳
审判员 仲伟强
二〇一五年七月二十八日
书记员 ＸＸ平