南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨板民初字第315号
原告黄佳，女，1990年6月29日生，汉族。
原告黄则强，男，1964年9月30日生，汉族。
委托代理人马琳，江苏众盛律师事务所律师。
被告蒋炜坚，男，1976年3月29日生，汉族。
被告刘昕，女，1983年9月4日生，汉族。
委托代理人刘少华，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
原告黄佳、黄则强诉被告蒋炜坚、刘昕房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡正义独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄则强及委托代理人马琳到庭参加诉讼，被告蒋炜坚及委托代理人刘少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄佳、黄则强共同诉称，2015年3月8日，被告蒋炜坚、刘昕与两原告及南京家德城业房屋租赁置换有限公司（以下简称家德城业公司）签订房地产买卖中介合同，约定两被告将其共有的南京市雨花台区新湖大道8号金地自在城第一街区*幢*单元***室房屋出售给两原告，房屋售价1080000元。此后，原告按约支付被告定金10000元，并支付中介费25420元。2015年4月8日，原告开具350000元银行本票，要求被告办理房屋解押手续，但被告却一直拖延，不予办理。为此，家德城业公司于2015年4月26日、原告于2015年5月20日先后向被告发函，要求被告继续履行合同义务，但被告仍置之不理。被告的行为违反了双方合同的约定，原告与其多次协商无果，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、两被告共同返还两原告定金10000元；2、两被告共同支付两原告因购房而产生的中介费25420元及贷款费700元；3、两被告支付两原告违约金108000元；4、两被告承担本案的诉讼费用。
被告蒋炜坚、刘昕共同辩称，第一，原告考虑到被告需要承担房屋售价5.6%的营业税，因此在签订合同时与被告约定的房屋售价为108000元。但是合同签订后，财政部和税务总局将二手房交易缴纳营业税的年限从5年缩短为2年，新政的出台导致合同定价的基础发生了重大变化，被告作为营业税的缴纳人，是税收政策调整下的直接承担者或受益人，原告只是合同中约定的代为缴纳人，因此被告要求获得减税的收益是合情合法的。第二，税收新政策的出台是发生在合同履行的过程中，并且对被告的权益产生了重大影响，原、被告双方包括房屋中介公司在订立合同时都对此无法预见，继续履行合同对被告显失公平。根据最高人民法院合同法解释二有关情势变更的规定，本合同可以变更或解除。现原告要求解除合同，被告也表示同意。但合同不能继续履行的原因系不可归责于被告的事项，被告不应承担合同解除后的违约责任。因此，被告只同意退还原告定金，并愿意与原告合理分担中介费，但对原告主张的违约金等其他赔偿要求，被告均不予认可。综上，请求法院依法裁判。
经审理查明，2015年3月8日，原告作为买方、被告作为卖方、家德城业公司作为居间人，三方共同签订房地产买卖中介合同一份，约定两被告将其共有的南京市雨花台区新湖大道8号金地自在城第一街区*幢*单元***室房屋出售给两原告，房屋售价1080000元为被告净得价。2015年3月22日，三方又签订一份补充协议，仍约定被告卖房的净得价为1080000元，其中810000元为房屋毛坯状态的价格，另270000元为装修及搬家补偿款。三方在合同中还约定，原告支付被告购房定金10000元，借给被告350000元，用于被告2015年4月25日前办理待售房屋的解押手续。房屋交易过程中所产生的税费由原告为被告承担。原、被告及居间人家德城业公司还约定，涉案合同的居间费为25920元，由原告一方承担。如果原、被告某一方出现违约行为的，居间人的中介费不予退还，并由违约方赔偿守约方中介费、定金及违约金108000元。合同签订当日，原告向被告支付10000元定金。2015年4月8日，原告向被告开具350000元银行本票，用于被告办理解押手续。原告另向家德城业公司支付25420元中介费。因被告没有在2015年4月25日前履行办理解押手续的合同义务，家德城业公司于2015年4月26日、原告于2015年5月20日先后向被告发函，要求被告继续履行合同义务。
另查明，2015年3月30日，财政部和国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策通知》（财税2015第39号），将个人购买普通住房后又对外销售，免征营业税的期限从5年以上（含5年）调整为2年以上（含2年）。自被告购入涉案房屋享有所有权之日至2015年3月8日签订房屋买卖合同之日，时间已满2年但不满5年。
上述事实，有原被告的陈述、合同及补充协议、收款凭证、银行本票、定金收条、催告函及律师函、关于调整个人住房转让营业税政策通知等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行义务。首先，关于原、被告双方的合同是否解除，以及解除的原因是否属于情势变更的问题。第一，原告在诉讼中要求解除双方签订的房屋买卖合同；被告迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，且在诉讼中对原告解除合同的要求也明确表示同意。故本院认为原告可以要求解除合同。第二，被告认为合同解除的原因系情势变更。根据法律规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院解除合同的，应根据公平原则并结合案件的实际情况具体确定。本案房屋营业税的缴纳政策虽然在原、被告签订合同之后发生了变化，但该变化并非直接导致双方的合同目的不能实现。原、被告在合同中约定营业税的承担人为原告，即税费高与低的调整与被告无关。即使原告因政策的变化少缴纳了税费，也不因此会对被告造成明显的不公。综上，原、被告合同解除的原因并不是情势变更，而是被告不履行合同义务的违约行为所导致的。据此，原告主张解除双方签订的房屋买卖合同的请求，本院依法予以支持。被告抗辩解除合同的原因系情势变更，本院依法不予采纳。
其次，关于合同解除后责任承担的问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已经向被告支付购房定金10000元，且被告在合同解除的情况下也愿意返还该款，故原告主张被告返还10000元定金的诉请，本院依法予以支持。原、被告在合同中约定，一方出现违约行为的，由违约方赔偿守约方中介费。原告在合同履行过程中并未出现违约行为，而被告无法定或约定理由未履行合同主要义务，导致合同不能继续履行，但居间人的费用已经产生，违约行为及过错均在于被告。因此，原告主张被告承担25420元中介费的诉请，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。原、被告虽然在合同中约定违约金的计算方法，但原告无证据证明其具体的损失，结合被告违约的原因及过错程度、当时当地房地产价格的波动因素、原告为购房付出的700元贷款担保费等综合情况，本院认定因被告违约而给原告造成的损失赔偿以20000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告蒋炜坚、刘昕于本判决生效之日起十五日内支付原告黄佳、黄则强购房定金10000元、中介费25420元及违约金20000元，合计55420元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告黄佳、黄则强的其他诉讼请求。
案件受理费3168元，减半收取1584元，由被告蒋炜坚、刘昕共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》，应向南京市中级人民预交上诉案件受理费3168元。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，账号：10×××76。
审?判?员胡正义
二〇一五年八月三日
法官助理 ????薛?鹏
书?记?员夏国燕