陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00237号
上诉人（原审被告、反诉原告）郑丽华。
委托代理人杨旻，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托搭理人许强，陕西仁和万国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张颖。
上诉人郑丽华因与被上诉人张颖租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2013）未民一初字第01664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑丽华及其委托代理人杨旻，被上诉人张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年3月9日，张颖与陕西华东凤城物业管理公司（以下简称华东物业公司）签订《租赁合同》，约定华东物业公司将某广场负二层A区19号营业房屋出租给张颖使用，出租期限自2011年5月1日起至2014年4月30日止，前两年年租金为67476元，第三年年租金为71225元，如需转租应以书面形式报华东物业公司同意，并交纳转租费，否则华东物业公司有权解除合同，收回出租房屋。合同签订后，张颖对承租房屋予以装修，开始从事服装经营。2013年4月1日，张颖、郑丽华签订《华东服饰广场营业房租赁协议》，约定：张颖将上述房屋转租给郑丽华经营使用，租期自2013年4月20日至2016年4月20日止，年租金192000元、物业费15120元。第一年每半年交付一次租金，第二、三年年付租金，郑丽华一次性交付张颖保证金50000元。双方还约定：协议终止，郑丽华无违约、欠款情况，保证金全额退还郑丽华，甲方（张颖）不得单方解除协议或不履行协议，否则支付与保证金同等金额赔偿款；乙方（郑丽华）单方解除合同或不履行协议，交付的租金及保证金归甲方所有，房屋内的任何增添和装修设施成为甲方的财产，乙方不得提出补偿要求。协议签订后，郑丽华向张颖交付2013年4月20日至2013年10月20日租金96000元、物业费7560元及保证金50000元，同时对租赁房屋进行了部分装修。2013年4月3日，张颖向华东物业公司交付转租管理费2000元。同年10月，郑丽华以转租协议约定的期限超过了张颖与华东物业公司约定的租赁期限及约定的租金高于张颖口头承诺的加价比例为由，对转租协议提出异议，双方协商未果，郑丽华遂于2013年11月10日搬出承租房屋，并将房屋钥匙交付给华东物业公司，11月12日华东物业公司将钥匙交还张颖。
2013年10月23日张颖诉至法院称，2013年4月1日，其与郑丽华签订《华东服饰广场营业房租赁协议》，将其租赁华东服饰广场的经营用房转租给郑华丽，租期至2016年4月20日。在协议约定期间，郑丽华未按约定交付2013年10月21日以后的租金，且在2013年11月搬离租赁房屋，无奈之下其只得重新接手经营。郑丽华的行为违反合同约定，故请求：判令解除租赁协议，郑丽华赔偿其装修费用40000元、转租管理费1000元，支付2013年10月21日至11月10日的租金11506元、其重新开业筹备期间的租金损失5753元。
被告郑丽华答辩称，其与张颖签订三年的租赁协议属实，但其事后得知张颖在签订协议时仅剩余一年的使用权。张颖隐瞒这一事实，与其签订了三年的租赁协议，且在商谈过程中张颖曾承诺在其承租租金上加价20%，但实际约定的租金远高于张颖承诺加价的比例，张颖的行为属于欺诈，故请求法院驳回张颖的请求，并反诉请求：依法撤销租赁协议，判令张颖赔偿其装修损失39000元、退还保证金50000元。
反诉被告张颖答辩称，与郑丽华签订转租协议时，其已经在房屋出租方落实了其续租的权利，且事后已经签订了房屋的续租合同，郑丽华称其无权签订三年的租赁协议不能成立。至于租金的问题，以协议为准，双方签订的协议有效，请依法驳回郑丽华的反诉请求。
原审法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护。本案张颖、郑丽华签订的《华东服饰广场营业房租赁协议》，系双方真实意思表示，其内容并不违反法律强制性规定。张颖在签订转租协议时约定的转租期限虽超过其承租期限，但在转租期限届满前，张颖已经与房屋出租方签订了续租合同，取得了与郑丽华签订转租合同约定期间的转租权利，故双方签订的租赁协议属有效协议。郑丽华未按照约定交付租金且搬离承租房屋，其行为违反合同约定，导致双方合同目的无法实现，现张颖要求解除合同，于法有据，予以支持。张颖要求郑丽华支付2013年10月21日至2013年l1月10日的租赁费、物业费11506元，理由正当，应予支持。张颖要求郑丽华赔偿装修费40000元、转租管理费1000元及支付重新筹备开业期间的房租损失5753元的请求，因双方已经约定了保证金不予退还作为郑丽华承担违约责任的方式，故对以上请求不予支持。郑丽华以张颖存在欺诈行为由要求撤销租赁协议，理由不足，不予支持，其要求张颖退还保证金50000元的请求，因双方约定郑丽华不履行租赁协议时，保证金不予退还，故对该请求不予支持。因双方约定转租期间郑丽华增添和装修的设施归张颖所有，故对郑丽华要求张颖赔偿装修损失的请求亦不予支持。西安市未央区人民法院于2013年12月17日，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，作出判决：一、原告张颖与被告郑丽华签订的华东服饰广场营业房租赁协议予以解除；二、被告郑丽华于本判决生效后十日内，给付原告张颖2013年10月21日至2013年11月10日房屋租赁费、物业费11506元；三、驳回原告张颖其余诉讼请求；四、驳回反诉原告郑丽华的诉讼请求。本诉案件受理费2371元，张颖已交纳，由郑丽华承担，于本判决生效后十日内给付张颖。反诉案件受理费963元，郑丽华已预交，由郑丽华承担。
宣判后，郑丽华不服上述判决，向本院提起上诉称，张颖与房屋出租方签订续租合同的事实，仅能说明华东物业公司同意张颖自2014年5月1日至2019年4月30日承租使用某广场负二层A区19号营业房屋，并不等于张颖有2013年4月1日与其签订转租合同的权利，且转租期限超过了承租期限，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原审法院认定张颖与其签订的协议完全有效，明显有误。为经营服装生意，其与张颖签订了三年期的租赁合同，并花费数万元对承租房屋进行了装修。而张颖租赁房屋的合同期限仅剩一年期，并无转租三年的权利，也不能提供可以转租三年的营业房，张颖违约在先。其装修的房屋，只能经营一年根本无法收回成本。其多次与张颖协商均被拒绝，其只能暂缓支付租金以期张颖予以解决。此时商铺已无法正常营业，为了减少损失和不被华东物业公司驱逐出场，不得已搬离了营业房。原审法院认定其违约并判其承担违约责任，认定事实不清，适用法律错误。原审法院仅支持了张颖要求其支付11506租金的诉讼请求，说明张颖的诉讼请求败诉，却判决由其承担全部案件的受理费，违背了诉讼费承担的基本原则。综上，请求维持原判第一、三项，撤销第四项，改判驳回张颖的诉讼请求，支持其反诉请求，由张颖承担一、二审案件全部诉讼费。
被上诉人张颖针对郑丽华的上诉答辩称，其与郑丽华签订三年的转租合同时，其已和郑丽华一起去华东物业公司确认了其有转租资格，同时告知华东物业公司其已将店铺转租，并按要求给商场交付了一年2000元的转租管理费。按照华东物业公司规定，合同到期前半年统一续签下一期租赁合同，其已兑现了与郑丽华签订合同时所承诺的可以续签合同的约定，郑丽华认为其不具备转租权不能成立。2013年9月15日至10月20日郑丽华应交租金之际，其与郑丽华多次沟通，郑丽华仍不缴纳。直到2013年11月10日郑丽华自行撤离，华东物业公司并没有做出任何影响郑丽华正常经营的行为，完全是郑丽华的单方违约行为，给其造成了损失。认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，由郑丽华承担二审受理费用。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议。另查明，2013年11月7日张颖与华东物业公司续签2014年5月1日至2019年4月30日五年期的《租赁合同》。在二审庭审中，郑丽华明示其反诉请求是要求解除租赁协议，而非撤销租赁协议。
本院认为，2011年3月9日，张颖与华东物业公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思的表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。张颖在履行该合同期间，与郑丽华签订的华东服饰广场营业房转租的协议，亦系双方真实意思的表示。张颖的转租行为，并未违反其与华东物业公司《租赁合同》有关转租的约定，且该转租行为已得到华东物业公司的许可，因此，张颖取得了可以与郑丽华签订转租协议的权利。转租期虽超过了张颖的承租期限，但张颖在承租期限届满之前，已与华东物业公司续签了《租赁合同》，所以，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，承租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过的部分无效。但当合同无效事由消灭后，合同超过期限的部分有效”的规定，影响合同无效的事由已经消灭，因此，张颖与郑丽华签订的《华东服饰广场营业房租赁协议》应属有效协议。在协议履行期间，郑丽华以张颖无三年转租权，也不能提供可转租三年的营业房作为暂缓支付租金的理由，不能成立。依据《华东服饰广场营业房租赁协议》的约定，郑丽华未按期缴纳租金，并要求提前解除协议，已构成违约，郑丽华已缴纳的保证金应不予退还，并2013年10月21日至同年11月10日所产生的租金和物业费用，亦应当由郑丽华承担。现张颖要求解除协议，郑丽华亦反诉请求解除协议，故张颖和郑丽华的该项请求，均依法应予准许，因此，原审判决第四项，应部分变更。原审法院对于案件本诉和反诉受理费的分配承担，判处不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市未央区人民法院（2013）未民一初字第01664号民事判决第一、二、三项；
二、变更西安市未央区人民法院（2013）未民一初字第01664号民事判决第四项为：驳回郑丽华的其余反诉请求。
原审本诉案件受理费2371元，由郑丽华承担1000元、张颖承担1371元；反诉案件受理费963元，由郑丽华承担900元，张颖承担63元。
二审案件受理费3334元，由郑丽华承担3300元，张颖承担34元（张颖和郑丽华已预交的费用，法院不予退还，在执行本判决时，由郑丽华和张颖具结给付）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李玲
审 判 员 李刚
代理审判员 刘旭
二〇一四年五月四日
书 记 员 郭旭