北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第01260号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京市朝阳区望花路小学，住所地北京市朝阳区望花路东里*号。
法定代表人陈晖，校长。
委托代理人梁小军，北京威诺律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京市世世乐餐饮有限责任公司，住所地北京市朝阳区望花路东里7号。
法定代表人杨世红，经理。
委托代理人赵锦华，山东公允律师事务所律师。
上诉人北京市朝阳区望花路小学（以下简称望花路小学）、上诉人北京市世世乐餐饮有限责任公司（以下简称世世乐公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第14299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人望花路小学的委托代理人梁小军，上诉人世世乐公司的委托代理人赵锦华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月，望花路小学诉至原审法院称，2013年1月，望花路小学与世世乐公司签订房屋租赁合同，约定由世世乐公司租用望花路小学位于北京市朝阳区望花路东里7号楼面对校门右侧平房（以下称涉诉房屋），面积为90平方米，租期为2013年1月1日至2013年12月31日，年租金为100000元。合同到期前，望花路小学已通知世世乐公司不再续签。合同到期后，双方未续签合同，望花路小学要求世世乐公司腾退涉诉房屋，但遭到世世乐公司拒绝。故望花路小学诉至法院，要求世世乐公司：1.立即腾退涉诉房屋。2.按每日274元的标准，支付自2014年1月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费。
世世乐公司辩称：望花路小学所述双方签订租赁合同情况属实。涉诉房屋目前仍由世世乐公司占�使用。世世乐公司不同意望花路小学的涉诉请求。理由：1.涉诉房屋系世世乐公司所建，在建造房屋前后均未向相关部门审批，故望花路小学、世世乐公司签订的房屋租赁合同无效。世世乐公司原来承租的是7号楼面对校门右侧的车棚子，后双方于1997年10月份签订联营协议，该协议名为联营实为租赁，协议中约定望花路小学、世世乐公司各出一半资金，将7号楼面对校门右侧的车棚子拆除后新建房屋100平米，建好后由世世乐公司承租，因世世乐公司出资建房所以合同到期后只要世世乐公司经营，望花路小学就得把房屋出租给世世乐公司。因望花路小学未按照联营协议的约定履行出资建房的义务，故双方于1999年1月22日签订补充协议一，协议中写明世世乐公司投资建房100平米，在三年后正式向望花路小学缴纳房租的事实。后望花路小学应北京市朝阳区教委的要求必须一年�签租赁协议，对此世世乐公司只得接受，但合同到期后，望花路小学并未与世世乐公司协商，也未提前通知。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。故望花路小学、世世乐公司签订的租赁合同无效。2.因双方签订的房屋租赁合同无效，涉诉房屋是世世乐公司所建，故依据相关法律规定，望花路小学应当返还世世乐公司建房及装修的损失。涉诉房屋在建房之初是经过望花路小学同意新建房屋，望花路小学是涉诉房屋的实际权利人，未到相关部门审批，且违背了当初让世世乐公司出资建房可以持续使用涉诉房屋的约定，故望花路小学属于合同无效的过错方，若其要求世世乐公司腾房，就意味着望花路小学可以继续无偿使用由世世乐公司出资建造的房屋，按照公平原则，望花路小学应当返还世世乐公司建房及装修损失。鉴于上述原因，世世乐公司提出反诉请求：1.确认望花路小学、世世乐公司于2013年1月签订的房屋租赁合同无效。2.望花路小学赔偿世世乐公司涉诉房屋、其他装修、设备及附属物价值共计210863元、评估费用3000元。
望花路小学就世世乐公司反诉辩称：首先，双方的租赁关系的基础是2013年签订的租赁合同，不存在世世乐公司所述的只要世世乐公司经营望花路小学就承诺把涉诉房屋出租给世世乐公司的约定。其次，双方在租赁合同中明确约定，合同终止后，世世乐公司投资的基础设施、建筑和装修均无偿转交给望花路小学所有，望花路小学无需对世世乐公司进行任何补偿。再次，世世乐公司未因合同无效而产生任何损失，故认为评估报告不应作为世世乐公司要求损失的依据。双方之间不存在长期合同，不存在合同无效导致世世乐公司遭受损失的情形。最后，本案并不是在合同履行期间出现合同无效，而是合同已经履行完毕，合同目的已经实现，故世世乐公司主张因合同无效遭受损失不成立。综上，望花路小学不同意世世乐公司的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：2013年1月，望花路小学、世世乐公司签订房屋租赁合同，约定由世世乐公司承租涉诉房屋，面积为90平方米；场地用途为餐饮；租期自2013年1月1日至2013年12月31日；年租金100000元。关于装修事宜，合同约定如需改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须征得望花路小学及有关部门书面同意，全部投资由世世乐公司自理。关于合同的补充、延续和终止，双方约定：1.合同和其中任意部分不能被口头放弃、变更或修改；未尽事宜，一律以相关法律法规为准；双方任何商洽一律书面确定；双方在签订补充合同前须征得国资中心批准；补充合同与本合同具有同等法律效力。2.合同期满，如世世乐公司需要继续租赁，须提前一个月向望花路小学书面提出，望花路小学在接到世世乐公司申请20天内向世世乐公司正式答复。如继续租赁，则按规定办理续签手续。3.合同终止，世世乐公司应交清租金和其他应缴费用，将房屋归还望花路小学。超过五日房屋内仍有余物，视为世世乐公司放弃所有权，望花路小学可自行处置。4.如遇国家占用或者教育资源调整......。5.合同终止或因世世乐公司违约导致合同解除时，世世乐公司投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交望花路小学所有，望花路小学无须对世世乐公司进行任何补偿。对于世世乐公司投资的可拆装移动财产，由世世乐公司自行处理。
庭审中，世世乐公司提交1999年1月22日，其作为乙方与甲方北京市朝阳区西八间房第二小学签订的《补充协议（一）》。该协议约定乙方就甲方未尽原《联营协议》中职责及协议不妥等问题提出异议。经甲、乙双方协商，特补充以下协议：一、因甲方未执行《联营协议》中有关甲方投资九万元的问题，乙方提出不向甲方缴纳任何款项，不妥，应改为：乙方不交纳除水、电、暖气费之外的款项；二、经甲、乙双方同意取消甲方原定投资九万元的协议；三、因乙方前期投资344200元、经营情况不利等原因，甲乙双方商定：乙方使用甲方的楼内房50平方米（98年8月使用30平方米）及乙方投资的建房100平方米，均可在三年后（即2002年）正式向甲方缴纳房租等。世世乐公司表示北京市朝阳区西八间房第二小学为望花路小学前身，望花路小学对此予以认可。�世乐公司表示依据该份协议可知，涉诉房屋为其出资建造，建造后由其一直使用。望花路小学认可该协议的真实性，但表示不存在世世乐公司所述的只要其愿意继续经营就必须由其经营的说法。
经询，望花路小学、世世乐公司认可涉诉房屋无合法的建筑手续。世世乐公司申请就涉诉房屋现有地上物重置成新价格进行评估。2014年10月，北京建亚恒泰房地产评估有限公司出具《房地产评估报告》，载明估价对象在2014年9月22日的重置成新价（含设备及附属物）为210863元。世世乐公司支付评估费3000元。
原审法院认定以上事实的证据有：《房屋租赁合同》、《房地产评估报告》及当事人陈述等在案为证。
原审法院经审理院认为：本案中，涉诉房屋至今未取得合法的建设工程相关手续，故望花路小学、世世乐公司就涉诉房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。世世乐公司关于要求确认合同无效的请求，法院予以支持。望花路小学为租赁合同的出租方，故其要求世世乐公司向其腾退涉诉房屋的主张，法院予以支持。虽租赁合同应属无效，但望花路小学要求世世乐公司支付使用费的主张符合法律规定，法院对于其此项请求予以支持。考虑到涉诉房屋由世世乐公司出资建设，现望花路小学要求世世乐公司向其腾退涉诉房屋，故望花路小学应就涉诉房屋现有的价值给予世世乐公司一定的赔偿。考虑到建设涉诉房屋时，望花路小学、世世乐公司应当明知涉诉房屋尚未取得合法的建筑工程相关手续，且世世乐公司建设后一直使用至今，故法院酌情确定原、世世乐公司就合同无效承担同等的过错，并按此核算望花路小学需向世世乐公司赔偿的数额。据此，原审法院判决如下：一、北京市朝阳区望花路小学与北京市世世乐餐饮有限责任公司于二○�三年一月签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京市世世乐餐饮有限责任公司于本判决生效后七日内向北京市朝阳区望花路小学腾退北京市朝阳区望花路东里7号楼面对校门右侧平房；三、北京市世世乐餐饮有限责任公司于本判决生效后七日内，以每日二百七十四元的标准，向北京市朝阳区望花路小学支付自二○一四年一月一日起至实际腾退北京市朝阳区望花路东里7号楼面对校门右侧平房之日止的房屋使用费；四、北京市朝阳区望花路小学于本判决生效后七日内，给付北京市世世乐餐饮有限责任公司赔偿款十万五千四百三十一元五角；五、驳回北京市世世乐餐饮有限责任公司其他的反诉请求。
望花路小学、世世乐公司均不服原审法院判决，向本院提起上诉。望花路小学的上诉请求：撤销原审判决第四项。上诉理由：原审法院适用法律错误，根据合同法的规定，合�无效后财产返还的前提是主观上有过错和客观上有损失，世世乐公司没有因合同无效产生任何损失，当初双方约定我方出地、对方负责办理建房审批手续，世世乐公司对合同无效的过错较大，原审法院认定双方承担同等过错不正确，双方的合同已于2013年到期，合同目的已经实现，不存在装修损失。世世乐公司辩称，不同意望花路小学的上诉请求及理由，原审法院适用法律并无错误，望花路小学因合同无效要求我方腾房，造成我方出资建房用于经营的目的无法实现，最直接的损失是投资建房的损失，望花路小学所述三年租金折抵建房成本的说法不成立；不论合同期限是否届满，合同无效的后果是自始无效，给我方造成损失应当承担赔偿责任；我方无主观过错，涉诉土地的使用权人是望花路小学，对方有能力和权利办理建房审批手续，我方没有权利办理，当初双方并�约定对方出地、我方出资金、办理审批。
世世乐公司的上诉请求：撤销原审判决第四项，改判望花路小学给付世世乐公司赔偿款210863元。上诉理由：原审法院认定我方有过错没有依据，对方应给付全部建房及装修损失。涉诉土地的使用权人是望花路小学，对方有能力和权利办理建房审批手续，我方没有权利办理，当初双方并未约定对方出地、我方出资金、办理审批。对方是事业单位，我方有理由相信对方已经取得了建房审批手续，否则房屋早就被作为违章建筑拆除了。现对方要求我方腾房，是为了转租他人牟利，对方仅支付我方一半的补偿对我方不公平。望花路小学辩称，不同意世世乐公司的上诉请求及理由，答辩意见同上诉理由。
本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐�。
本院认为，本案的争议焦点是望花路小学与世世乐公司订立的房屋租赁合同的效力，以及房屋租赁合同确认无效的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
本案中，涉诉房屋没有取得建设工程规划许可证，故望花路小学和世世乐公司之间�订的《房屋租赁合同》无效。望花路小学作为涉诉房屋的出租人，明知涉诉房屋未取得建设工程规划许可证而与世世乐公司签订房屋租赁合同，对合同无效的后果应承担责任。世世乐公司在承租涉诉房屋时，未尽到审查义务，对于合同无效的后果亦有一定责任。就双方当事人各应承担的责任比例，原审法院酌定望花路小学与世世乐公司就合同无效承担同等过错，合法有据，本院予以认可。望花路小学就其主张的双方曾约定由世世乐公司负责办理建房审批手续故世世乐公司过错较大，未向本院提交相应证据予以证实，本院不予采信。望花路小学主张的合同已履行完毕故不存在装修损失之理由，于法无据，本院不予支持。世世乐公司主张望花路小学应负责办理建房审批手续故世世乐公司不存在主观过错、涉诉房屋长期未被拆除故其有理由相信望花路小学已取得建设工�规划许可证，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序正当，本院应予维持。望花路小学及世世乐公司的上诉请求均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费25元，由北京市世世乐餐饮有限责任公司负担（于本判决送达后七日内交纳）；反诉案件受理费2231元，由北京市朝阳区望花路小学负担1116元（于本判决送达后七日内交纳），由北京市世世乐餐饮有限责任公司负担1115元（已交纳）。评估费3000元，由北京市朝阳区望花路小学负担1500元（于本判决送达后七日内交纳），由北京市世世乐餐饮有限责任公司负担1500元（已交纳）。二审案件受理费4818元，由北京市朝阳区望花路小学负担2409元（已交纳），由北京市世世乐餐饮有限责任公司负担2409元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 明
代理审判员 刘向飞
代理审判员 楚 静
二〇一五年二月三日
书 记 员 胡 实