上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初2392号原告(反诉被告)：顾婷婷，女，1987年11月5日出生，汉族，户籍地江苏省。原告(反诉被告)：胡子路，男，1982年2月15日出生，汉族，户籍地湖北省荆州市。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：王磊，上海飞骋律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘倩，女，1972年4月20日出生，汉族，住上海市静安区。被告(反诉原告)：卢二虎，男，1999年6月25日出生，汉族，住上海市静安区。法定代理人：卢敬勇，男，系被告(反诉原告)卢二虎之父。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：卢敬勇，男。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：王寒，上海市嘉诚律师事务所律师。原告顾婷婷、原告胡子路与被告刘倩、被告卢二虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，被告刘倩、被告卢二虎于2018年3月1日提起反诉，本院予以受理并就本反诉一并公开开庭进行了审理。顾婷婷，顾婷婷、胡子路的共同委托诉讼代理人王磊，刘倩、卢二虎的共同委托诉讼代理人卢敬勇、王寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾婷婷、胡子路向本院提出诉讼请求：1.确认2017年3月7原告顾婷婷与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》已经解除；2.判令两被告共同向两原告返还房款人民币400,000元(以下币种相同)。事实和理由：2017年3月7日，顾婷婷在未取得胡子路同意的情况下与刘倩、卢二虎就上海市闵行七莘路XXX号XXX区XXX号XXX室房屋(以下简称讼争房屋)出售事宜签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定，顾婷婷、胡子路向刘倩、卢二虎购买讼争房屋，约定房价为3,500,000元，2017年10月1日前应付首付款1,230,000元，双方于2017年12月15日之前办理房屋的转移登记手续。胡子路得知后并不认可顾婷婷的代理行为，两人遂于2017年7月6日向上海市闵行区人民法院提起诉讼，诉请要求确认该合同未成立等。法院经审理后作出(2017)沪0112民初29053号民事判决书，判决驳回原告诉请。该法律文书业已生效。根据该生效法律文书，讼争房屋的买卖合同成立且生效。鉴于顾婷婷、胡子路已于2017年6月26日离婚，受上海市楼市调控政策所限，两人已经实际无法再与刘倩、卢二虎办理讼争房屋的过户手续，故讼争合同应予以解除。合同解除后，刘倩、卢二虎也应返还已收取的房款400,000元。原告之诉请具有事实、法律的充分依据，望判如所请。刘倩、卢二虎辩称如下：鉴于顾婷婷、胡子路的“假离婚”行为恶意导致合同不能继续履行，即便最终判决解除合同，也不认可原告主张的解除合同的日期，也不同意返还已收取的房款400,000元。另，刘倩、卢二虎认为由于顾婷婷、胡子路恶意制造过户障碍，致使合同无法继续履行，属于根本违约，应承担合同约定的违约责任，故提起反诉并主张：1.判令顾婷婷、胡子路与刘倩、卢二虎于2017年3月7日签订的《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》解除，解除日为2018年3月1日；2.判令顾婷婷、胡子路向刘倩、卢二虎支付解除合同违约金60万元。事实和理由：顾婷婷、胡子路逾期多时未付款，又以多种理由要求降价出售讼争房屋，更以“假离婚”为由试图恶意造成限购等多次不诚信、非善意的行为，完全是为了达到不履行合同、解除合同的目的，严重违反合同条款的约定，已造成根本违约。现刘倩、卢二虎反诉诉请主张的合同违约金已经是在合同约定的违约金基础上自行下降调整后的金额。另，刘倩、卢二虎表示愿意以对方已付的房款400,000元抵扣违约金的部分。为维护当事人合法权益，望法院判如所请。针对刘倩、卢二虎的反诉，顾婷婷、胡子路辩称：首先，其同意合同解除，但对于刘倩、卢二虎主张的解除日不同意，应以法院判决的解除日为准。顾婷婷、胡子路在2018年3月1日前多次告知对方合同已经不能继续履行，也以诉讼的形式主张过合同不成立，所以刘倩、卢二虎应该早已知道合同无法继续履行，所以不应以2018年3月1日作为合同解除日；其次，其不同意违约金的金额，认为违约金过高，高于刘倩、卢二虎的实际损失，所以请求进行调整，虽然该违约金较合同约定已经降低标准，但仍属于过高。本院经审理认定事实如下：2017年3月7日，顾婷婷、胡子路作为买受人(乙方)与刘倩、卢二虎作为卖售人(甲方)通过上海某房屋服务有限公司明申店公司的居间介绍共同签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，合同买卖房屋位于本市闵行区七莘路XXX号XXX区XXX号XXX室，转让价款为350万元，约定过户时间为2017年12月15日前，刘倩、卢二虎应于2017年9月20日前将该房屋原有抵押权预约还贷并于还款后10个工作日内办理抵押登记注销手续，顾婷婷、胡子路应于签约时支付20万元，2017年4月5日前再支付20万元，2017年10月1日前支付83万元，以贷款形式支付225万元，交房时支付2万元。合同中刘倩和顾婷婷的签名由其本人所签，胡子路签名由顾婷婷代签，卢二虎签名由刘倩代签。同日，双方签订《补偿协议》1份，约定顾婷婷、胡子路就房屋现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备等另行补偿刘倩、卢二虎115万元，于过户前一次性支付，交易的所有税费由顾婷婷、胡子路承担，签名情况同前合同。2017年3月7日，顾婷婷以转账形式向刘倩支付130,000元并由刘倩出具140,000元的收据一张(此收据金额另包括已收取的10,000元定金)。2017年3月8日，顾婷婷以转账形式向刘倩支付60,000元并由刘倩出具收据一张。2017年4月5日，顾婷婷以转账形式向刘倩支付200,000元并由刘倩出具收据一张。2017年6月26日，顾婷婷、胡子路离婚。2017年6月27日，顾婷婷与案外人谢某登记结婚。2017年9月12日，顾婷婷、胡子路就讼争房屋的房屋买卖合同纠纷向上海市闵行区人民法院起诉刘倩、卢二虎，案号为(2017)沪0112民初29053号。顾婷婷、胡子路的诉讼请求为：1.确认顾婷婷、胡子路与刘倩、卢二虎就上海市闵行区七莘路XXX号XXX区XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》未成立；2.刘倩、卢二虎向顾婷婷返还房款40万元。2017年10月27日，上海市闵行区人民法院作出一审判决。判决主文为：驳回原告顾婷婷、胡子路的诉讼请求。判决后双方均未提起上诉，(2017)沪0112民初29053号现已生效。2017年9月30日，顾婷婷与案外人谢某登记离婚。另查明，讼争房屋的产权所有人系刘倩、卢二虎。又查明，顾婷婷截止至2018年1月累计缴纳社保达79个月。胡子路截止至2018年1月累计缴纳社保达92个月。对于上述当事人双方没有争议的事实，由顾婷婷、胡子路提供的(2017)沪0112民初29053号民事判决书、上海市房地产权证及上海市不动产登记簿、上海市房地产买卖合同、银行转账凭证一组、微信截屏一组、结婚证复印件两份、离婚证复印件两份、参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况两份，由刘倩、卢二虎提供的《补偿协议》、微信截屏一组及双方庭审中的陈述予以佐证，本院予以确认。对于双方有争议的证据：原告提供的2017年7、9、12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况表，系国家统计局对上述时间范围内对上海的总体房价价格指数的统计，数据面太广，无法直接体现系争房屋在上述时间内的价格变动，与本案关联性较弱，且被告也不予认可，故本院不予采纳。本院认为，顾婷婷、胡子路与刘倩、卢二虎签订的《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》，系双方当事人真实意思表示，《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照该《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》约定全面履行各自的合同义务。就本案而言，由于顾婷婷、胡子路除了400,000元房款以外未再按约向刘倩、卢二虎支付过其他房款，且两人作为非本市户籍人士、离婚后均为单身，属于限购对象，实际就讼争房屋已无过户继续履行讼争合同的可能性，故上述《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》当予解除。本案的争议焦点在于：一、《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》的解除日为何日？二、《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》最终解除的违约责任究竟由谁承担？而所应承担的违约金金额又应为多少？针对争议焦点一：顾婷婷、胡子路在庭审过程中辩称曾多次告知刘倩、卢二虎合同不能继续履行、要求解除合同，从而主张合同的解除日为2017年7月6日，其认为该日为(2017)沪0112民初29053号一案中顾婷婷、胡子路向上海市闵行区人民法院递交民事诉状的日期，也是其明确表示不再履行合同的意思表示之日；刘倩、卢二虎则认为2017年7月6日只是顾婷婷、胡子路就讼争合同是否成立进行的诉讼之日，且(2017)沪0112民初29053号民事判决书已经确认讼争合同成立且有效，顾婷婷、胡子路理应继续履行讼争合同。此后，顾婷婷、胡子路离婚是恶意制造讼争合同履行障碍，是属于根本违约，所以其认为合同解除日应为刘倩、卢二虎反诉状递交给顾婷婷、胡子路之日，即2018年3月1日。针对该争议焦点，本院认为，在(2017)沪0112民初29053号民事判决书已经确认讼争合同合法有效的前提下，双方均应继续履行合同，虽然在微信记录中双方有针对讼争合同是否继续履行下去、以何种交易条件继续履行下去进行过协商，但双方并未在交涉过程中就合同解除问题达成一致观点。合同最终的解除是由于顾婷婷、胡子路没有按约按期支付房款且两人已为单身属于限购对象，无法完成讼争房屋的过户所致，作为违约方的顾婷婷、胡子路亦无权享有合同的解除权，故本院对于顾婷婷、胡子路所主张的合同解除日不予认可。本院认为，将刘倩、卢二虎的解除合同的意思表示在递交反诉状时到达顾婷婷、胡子路处的2018年3月1日作为《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》的解除日更为适宜。而在合同解除后，顾婷婷、胡子路已付的房款400,000元应由刘倩、卢二虎予以返还。针对争议焦点二：由于讼争合同、补偿协议的解除是基于刘倩、卢二虎的请求，而解除的基础亦根源于顾婷婷、胡子路未按约付款之行为满足了双方约定的合同所赋予刘倩、卢二虎的单方解除权。纵观《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》签订后的双方交涉过程，顾婷婷与刘倩丈夫亦是本案刘倩、卢二虎的委托诉讼代理人卢敬勇的微信沟通过程、(2017)沪0112民初29053号案件的诉讼过程、顾婷婷与胡子路离婚后与案外人谢某结婚又再次离婚等一系列行为可见，在履约过程中刘倩、卢二虎并无过错，实际《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》解除无法继续履行的结果系顾婷婷、胡子路导致。综上，本院认为顾婷婷、胡子路应就此承担合同解除的违约责任。至于其两人应承担的违约金问题，顾婷婷、胡子路认为违约金当以刘倩、卢二虎的实际损失为主要依据，而其认为刘倩、卢二虎实际也并没有那么高的损失，故认为刘倩、卢二虎主张的600,000元违约金过高；而刘倩、卢二虎则认为首先其违约金的主张是已经在合同约定的20%即93万元的基础上主动予以调低，其次作为守约方其没有任何过错，所以违约金的金额不能只依据询价结论的实际损失来判定，还要综合考量对方恶意违约的实际情况予以确定。在法庭审理过程中，为减少双方的诉讼成本，双方均认可由法院针对讼争房屋的差价进行询价。本院遂委托上海中原物业顾问有限公司对讼争房屋进行价格咨询。2018年3月6日，上海中原物业顾问有限公司出具《房地产价格咨询意见书》，该意见书的询价时点分别为：2017年3月、2017年10月底和2018年3月初。询价原则：合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。询价结果：委托询价房地产在询价时段的客观合理的市场买卖价格：2017年3月总价为4,600,000元；2017年10月底总价为4,500,000元；2018年3月总价为4,300,000元。双方均认可该报告的真实性、合法性，然顾婷婷、胡子路认为应当参考2017年10月底的时点价格作为讼争房屋差价损失的定损节点，而刘倩、卢二虎认为应当参考2018年3月的时点价格作为讼争房屋差价损失的定损节点。对此，本院认为鉴于讼争合同的解除日定为2018年3月1日，则以2018年3月的时点价格作为讼争房屋差价损失的定损节点更符合逻辑。基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，本院综合考虑顾婷婷、胡子路未付房款的主观恶意、违约时间的长短、对刘倩、卢二虎造成的实际损失以及当前讼争房屋的市场价格等因素后，将刘倩、卢二虎主张的违约金金额调整至350,000元。综上，本院对于刘倩、卢二虎主张的违约金的诉讼请求予以支持，违约金金额以本院酌定金额为准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)顾婷婷、原告(反诉被告)胡子路与被告(反诉原告)刘倩、被告(反诉原告)卢二虎就上海市闵行区七莘路XXX号XXX区XXX号XXX室房屋于2017年3月7日签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》于2018年3月1日予以解除；二、被告(反诉原告)刘倩、被告(反诉原告)卢二虎于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)顾婷婷、原告(反诉被告)胡子路返还房款人民币400,000元；三、原告(反诉被告)顾婷婷、原告(反诉被告)胡子路于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)刘倩、被告(反诉原告)卢二虎支付违约金人民币350,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3,650元，由被告(反诉原告)刘倩、被告(反诉原告)卢二虎负担。反诉案件受理费人民币4,900元，由原告(反诉被告)顾婷婷、原告(反诉被告)胡子路负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇一八年三月二十七日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。