江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏中民初字第0096号
原告上海嘉定乐购生活购物有限公司。
委托代理人牟笛，上海胡光律师事务所律师。
委托代理人周成成，上海胡光律师事务所律师。
被告昆山市金海马家具精品广场有限公司。
被告林风华。
被告陈丽红。
被告李云飞。
委托代理人陆敏彪，江苏五洲信友律师事务所律师，共同代理上述四被告。
委托代理人钟天舒，江苏五洲信友律师事务所律师，共同代理上述四被告。
原告上海嘉定乐购生活购物有限公司（以下简称乐购公司）与被告昆山市金海马家具精品广场有限公司（以下简称金海马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案审理过程中，本院依法追加林风华、陈丽红、李云飞为共同被告。本院于2013年10月23日、2014年1月15日、2014年1月26日组织各方当事人进行证据交换，于2014年11月5日公开开庭审理了本案，原告乐购公司委托代理人牟笛、周成成到庭参加诉讼；被告金海马公司、林风华、陈丽红、李云飞委托代理人陆敏彪、钟天舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐购公司诉称：2008年2月28日，乐购公司与金海马公司签署《房屋租赁合同》，约定将江苏省昆山市柏庐南路999号的部分房屋出租给金海马公司开设大型家具卖场业务，总租赁面积24480平方米，租赁期限19年，免租期4个月，租金起算日为2008年7月1日。金海马公司自开业以来，仅支付2008年7月第一个月租金。根据《房屋租赁合同》第6.1、7.1、7.2、12.2条约定，截至金海马公司搬迁时，其已拖欠2008年8月至2009年11月底的租金累计16个月，以及相应水电费用、空调水费、空调电费。2009年3月，乐购公司委托上海嘉定乐购生活购物有限公司昆山分公司（以下简称乐购昆山分公司）向金海马公司催讨租金并诉至昆山市人民法院，但昆山市人民法院作出（2009）昆民初字第2995号民事裁定书，以乐购昆山分公司并非涉案合同签订主体为由驳回起诉。2010年2月25日，金海马公司被吊销营业执照，林风华、陈丽红、李云飞作为金海马公司股东，怠于履行清算义务，导致公司财产流失，应对金海马公司相应债务承担连带清偿责任。综上，请求判令：一、金海马公司支付自2008年8月1日起至2009年11月30日止的租金共计11530080元；二、金海马公司承担逾期支付租金利息3074749.2元（暂计算至2013年8月20日）；三、金海马公司支付水费1380.4元，电费231360元，空调电费624674.5元，空调水费6672.4元，合计864087.3元；四、金海马公司支付逾期支付租金的违约金1844849.52元；五、林风华、陈丽红、李云飞对金海马公司上述债务承担连带清偿责任；六、本案的诉讼费用由金海马公司、林风华、陈丽红、李云飞承担。
庭审中，就诉请第三项，乐购公司明确变更为主张2008年9月至2009年1月的水电费（乐购公司委托代理人表示具体金额因时间太久不清楚，要求法院依法认定）、2008年5月至2009年1月的空调水、电费（双方租赁合同对空调水电费计价方式未明确，仅写明另行协商，但最终未就此另行协商，乐购公司委托代理人要求具体金额由法院依法认定）。综上，乐购公司诉请变更为：一、金海马公司支付自2008年8月1日起至2009年11月30日止的租金共计11530080元；二、金海马公司承担逾期支付租金利息3074749.2元（暂计算至2013年8月20日）；三、金海马公司支付2008年9月至2009年1月的水电费，2008年5月至2009年1月的空调水、电费；四、金海马公司支付逾期支付租金的违约金1844849.52元；五、林风华、陈丽红、李云飞对金海马公司上述债务承担连带清偿责任；六、本案的诉讼费用由金海马公司、林风华、陈丽红、李云飞承担。
被告金海马公司辩称：一、关于诉讼时效。欠付租金的诉讼时效为1年，乐购公司依据昆山市人民法院出具的民事裁定书主张其租金诉请未过诉讼时效，依据不足。上述民事裁定书明确驳回起诉，理由是乐购昆山分公司主体不适格，故不能产生中断时效的法律效力。二、涉案房屋存在漏水等问题，且自2008年12月12日起金海马公司承租的涉案房屋已被乐购公司断水断电，乐购公司也承认无法实际使用，涉案房屋已不具备任何租赁用途，金海马公司无法将上述房屋进行正常出租并获取收益，此等情形下仍要求金海马公司向乐购公司支付租金，显失公平。三、根据涉案租赁合同中4个月免租期约定，金海马公司自2008年8月才应支付租金，鉴于金海马公司已向乐购公司支付1个月的租金，故即使金海马公司结欠租金真实存在，也就3个月。金海马公司向乐购公司支付的140余万元保证金，应在本案中一并处理。四、逾期利息和逾期付款违约金在法律上是竞合的，属重复诉求。且本案系由于乐购公司交付的房屋未满足租赁用途，导致涉案房屋始终未能正常营业，乐购公司违约在先，金海马公司无需向乐购公司承担违约责任。五、关于水电费，根据双方交易惯例，需双方确认，但乐购公司目前提交的证据并未经金海马公司确认，也没有相关部门的凭证，对乐购公司主张的水电费不予认可。关于空调水、电费，目前无法作明确区分和确认，应视为证据不足，不能支持。综上，请求法院驳回乐购公司的全部诉讼请求。
被告林风华、陈丽红、李云飞辩称：一、金海马公司是有限责任公司，注册资本人民币100万元，已验资到位，股东履行了出资义务，也不存在抽逃出资情形。根据法定的有限责任原则，股东不应承担责任。二、股东不存在怠于清算的问题。金海马公司的财务、账册已经过审计，该审计报告真实反映了金海马公司的资产负债状况。从资产负债情况来看，除涉案与乐购公司的纠纷外，其他小额债权人已过诉讼时效。除此之外，金海马公司结欠公司股东人民币400万。本案目前还在诉讼中，最终债权尚未确定，故金海马公司并无必要向法院申请破产。三、金海马公司的经营模式导致涉案房屋并未实际产生租金收入。金海马公司仅向小商户收取摊位保证金，租金是在小商户的营业收入中扣点收取，但涉案房屋交付后由于漏水问题始终未能正式营业，小商户不产生营业收入，也不能扣取他们应付的租金。综上，请求法院依法驳回乐购公司对林风华、陈丽红、李云飞的全部诉讼请求。
经审理查明：
一、合同的签订
2008年2月28日，乐购公司（甲方）与金海马公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乐购公司向金海马公司转租其向产权人吉田建设开发（昆山）有限公司（以下简称吉田公司）承租的江苏省昆山市柏庐南路999号房屋用于开设经营大型家具卖场业务。房屋总租赁面积为24480平方米，其中地上首层为2600平方米，地上二层为3280平方米，地上三层为9300平方米，地上四层为9300平方米。租赁期限为19年，自实际交房之日起4个月为免租期，交房时间不迟于2008年3月1日前，免租期期满次日为起租日，金海马公司最迟应于起租日正式开始营业。租赁期限内，金海马公司对租赁范围内场地享有经营使用权，并有权以合同约定对涉案房屋享有以自营、联营、转租、出租柜台或门面等合法商业经营形式使用的权利，上述经营形式限于大型家具卖场业务，但金海马公司可将不超过房屋租赁面积20%以内的经营场地转租或出租给经营床上用品、床垫、灯具饰品等相关配套经营项目。租金计算方式：租金按租赁面积24480平方米计算，租金包含物业管理费。第一个租赁年度至第二个租赁年度的租金标准为1元／天／平方米，第三个租赁年度至第五个租赁年度租金为1.3元／天／平方米，合同还约定了第六个租赁年度至租赁期限届满的租金计算方式。租金支付办法：租金自起租日开始计付，每1个月为一期支付一次，第1月的租金于起租日支付，其他月份的租金于每月开始前的5日内支付该月租金。能源费用支付：自实际交房之日起，能源使用费由金海马公司根据政府价格主管部门批准或确认标准和能源计量器具记载的数据据实缴纳，金海马公司应在收到乐购公司通知后5个工作日内向乐购公司或能源供应单位缴纳。此外，金海马公司每月应向乐购公司支付空调使用费，具体费用计算方式由双方另行协商。违约责任：非因乐购公司原因或不可抗力，金海马公司违反约定支付租金的，每逾期一天，须按当月租金额的0.1%向乐购公司支付滞纳金；逾期60日不支付租金的，乐购公司有权解除合同。合同还约定了其他条款。
2008年1月10日，金海马公司向乐购昆山分公司支付房屋租金保证金计1489200元。乐购公司认可收到上述租金保证金。
以上事实，有2008年2月28日房屋租赁合同、2008年1月10日收据及双方当事人陈述等证据佐证在案。
二、合同的履行
2008年3月1日，乐购公司将涉案房屋共计24480平方米交予金海马公司。2008年4月20日，金海马公司向乐购招商工程部经理发工作联系单，主张涉案屋顶收缩缝漏水严重导致涉案房屋多处顶面受损，要求乐购公司尽快处理。2008年4月22日，金海马公司向乐购招商总部发工作联系单，主张涉案房屋消控中心瘫痪及相应损失（修复工程费用近60万元，以预算为准；停工损失费用每天1000人，80元／人；延误开业5万元／日）；同日，金海马公司向上海总部王松逸、鲁晓庆、卡俊发邮件，主张防火卷帘、消防栓等问题。2008年4月28日，金海马公司向乐购招商发工作联系单，协调开业场地及相关事宜。2008年5月8日，金海马公司向乐购招商、工程部发索赔文件，主张2008年4月20日四楼收缩缝漏水未有解决并造成其关闭四楼商场，产生相应停业损失（装修费用约5万，主要是顶面修补和地板更换；商户停业、工人工资1500元／户／天，19户共计28500元）等。2008年5月9日，金海马公司向上海乐购总部发工作联系单，主张屋顶漏水损失赔偿约913000元。2008年6月20日，金海马公司向乐购招商发工作联系单，主张雨水进入一楼锐图寝具专卖店造成大面积地板、地毯损坏，墙体及家具发霉等及损失预算合计19774元。乐购公司认为金海马公司上述工作联系单及邮件与本案无关，但主张上述证据恰能证明金海马公司于2008年5月开业时，已将涉案24480平方米基本全部转租且有大量租金收入。
2008年7月30日，金海马公司向乐购公司支付2008年7月份租金计744600元，乐购公司认可收到上述7月份租金。2008年6月19日，乐购昆山分公司向金海马公司开具水电费发票62758元（水费1358元、电费61400元）；2008年7月30日开具电费发票金额91562元；2008年9月25日开具水电费发票金额83390.4元（水费515.2元、电费82875.2元）。审理中，双方一致确认上述款项为金海马公司交纳的2008年6、7、8月水电费。乐购公司主张在（2009）昆民初字第2995号民事案件审理中，乐购昆山分公司已将部分水电费缴款通知、水电费统计表提交昆山市人民法院，金海马公司在前案中对水电费无异议。经查，（2009）昆民初字第2995号民事案件中，乐购昆山分公司仅提交2008年7-10月水电费缴款通知、2008年6-10月水电费统计表（其中有一张水电费统计表因模糊不清，无法辨明具体日期及水电读数）。在前案2009年9月2日庭审审理中，金海马公司对上述水电费用量及单价无异议。其中2008年9月水电费为28584元（水费224元、电费28360元）、2008年10月水电费为17422元（水费182元、电费17240元）。
2008年11月13日，乐购公司发函向金海马公司主张2008年8月至11月拖欠的租金和管理费计2978400元，水电费217611.2元，空调费633993.5元，合计3830004.7元。2008年12月11日，乐购公司昆山分公司向金海马公司发函，称因金海马公司拖欠租金管理费、水电费及空调费，故于2008年12月12日将停止涉案房屋物业并提供一路照明电路。审理中，乐购公司认可2008年12月断电后导致金海马公司没有正常使用涉案房屋。2008年12月15日，金海马公司向乐购公司回函称乐购公司定于12月12日停电、停水并等是否意味着终止涉案房屋租赁合同却未明示，但其各项经营活动已无法正常进行，其暂缓支付相关费用系因乐购公司就工程垫付款、房屋损失赔付款等不予结算，并无终止合同之意，现涉案房屋除留有值班人员外，其余人员及商户撤离。本案中，金海马公司主张以2008年12月12日为涉案房屋租金计算截止日期。
在金海马公司承租涉案房屋期间，乐购公司主张金海马公司转租获得大量租金收益。为此，乐购公司提供2008年9月8日金海马公司向其发的工作联系单，金海马公司在该联系单中向其主张停业及撤场损失等，乐购公司据此认为金海马公司有大量转租收入。金海马公司认为上述联系单与本案无关。此外，乐购公司提供金海马公司与四楼珠峰家具等7户商户2008年7月-9月的漏水赔偿协议、2008年10月-11月向12家商户第二次招商的摊位租赁品牌保证协议，主张金海马公司将四楼部分楼面（计2362平方米）出租，租金为1.9元／平方米／天，每月可收取租金134634元，并通过第二次招商获得大量租金收入。金海马公司不认可乐购公司上述陈述，主张上述漏水赔偿协议恰能证明涉案商铺漏水真实性，上述保证协议与本案无关。金海马公司向本院提供其自行制作的一、二次招商统计表，主张一次招商铺位由商户自行装修，销售结款通过商场结算，商场扣款金额抵作应收租金，后因涉案房屋漏水导致商户流失，商场扣款截留仅10万余元；二次招商仅收取定金2.8万。乐购公司不认可上述统计表的真实性，主张金海马公司多次所述存有矛盾。
上述事实，有2008年4月20日、2008年4月22日、2008年4月28日、2008年5月9日、2008年6月20日、2008年9月8日工作联系单，2008年5月8日索赔文件，2008年7月30日租金发票，2008年6月19日、2008年7月30日、2008年9月25日水电费发票，（2009）昆民初字第2995号案件庭审笔录，2008年11月13日、2008年12月11日乐购公司发函，2008年12月15日金海马公司回函，漏水赔偿协议，摊位租赁品牌保证协议，金海马公司制作的一、二次招商统计表及当事人陈述等证据在案佐证。
三、合同的解除及房屋交接事宜
2008年11月13日，乐购公司向金海马公司发出公函，载明如下内容：“……贵司自2008年8月1日始长期拖欠我公司租金及管理费，自2008年8月至11月，拖欠我公司的租金和管理费，人民币2978400元，水电费217611.2元，空调费633993.5元，合计人民币3830004.7元。期间，我司已多次发催款函至贵司，要求贵司按照合同约定支付拖欠的租金管理费，水电费及空调费，但贵司至今未能支付拖欠的以上费用，贵司的此种行为已严重违反合同约定，我公司有权追究贵司的违约责任。现请贵司务必于2008年11月23日前将拖欠的所有欠款予以付清，否则我司将根据《租赁合同》第7条第2款约定，追究贵司的违约责任，并保留法律诉讼的权利。”金海马公司、林风华、陈丽红、李云飞对上述公函的真实性不予认可。
2008年12月11日，乐购昆山分公司向金海马公司发函，载明如下内容：“1、由于贵公司拖欠我司租金管理费，水电费及空调费，所以我公司现正式通知贵公司，于2008年12月12日我公司将停止贵公司物业。2、贵公司必须派人值班（租赁区域内的防火安全，防盗，资产管理等安全责任由贵公司负责）。另外，我公司会提供一路照明电路给贵公司，让贵公司人员值班。”金海马公司于2008年12月15日回函称：“贵司于2008年12月11日关于停电、停水的《公函》我司已收到，关于《公函》涉及事项特作如下回复：《公函》定于12月12日停电、停水并安排我司”必须派人值班，这是否意味着从2008年12月12日终止《房屋租赁合同》却没明示，但我司的各项经营活动已无法正常进行，损失将随之产生…”庭审中，金海马公司主张2008年12月12日乐购公司即停止涉案房屋的供水、供电。乐购公司对上述事实不持异议。
2009年3月10日，乐购公司委托乐购昆山分公司向昆山市人民法院起诉金海马公司要求解除2008年2月28日房屋租赁合同并由金海马公司支付拖欠水电费、空调费及滞纳金等。2009年4月17日，乐购昆山分公司就上述诉请诉至昆山市人民法院。2009年4月30日，昆山市人民法院向金海马公司发出应诉通知书并邮寄民事起诉状等应诉材料。2009年6月3日，金海马公司向昆山市人民法院提交反诉答辩状。2009年9月30日，昆山市人民法院组织乐购昆山分公司与金海马公司就涉案房屋交接事宜进行协商，金海马公司陈述：“我们要求一揽子解决，判决书没有出来之前我们不交房。”2009年11月2日，由于乐购昆山分公司申请先予执行，昆山市人民法院通知金海马公司于2009年11月6日上午9时30分到租赁房屋现场进行清点。2009年11月6日，乐购公司与金海马公司就涉案房屋仍未交接。2010年1月8日，金海马公司向乐购公司发《关于房屋移交、终止合同的催促函》，载明：“2009年12月15日由贵司代理律师孙根林牵头，组织双方单位相关负责人及代理律师进行了一次庭外协调房屋移交、终止合同及租赁房内装修物处理等内容的协调会。…贵司在未终止合同、履行标的房屋移交前私自砸锁进入，将装修物撤除，进行装修是一种违法行为，…”2012年8月20日，昆山市人民法院以乐购昆山分公司并非合同签订主体故非适格主体为由驳回其起诉。2013年8月13日，乐购公司诉至本院，要求金海马公司支付租金、水电费等。
就涉案租赁合同解除问题，乐购公司明确不在本案中将解除双方租赁合同关系作为诉请，双方一致确认涉案租赁合同已实际解除，仅对合同解除时间存在争议。
上述事实，有（2009）昆民初字第2995号民事裁定书、2009年9月30日昆山市人民法院调查笔录、2009年11月2日昆山市人民法院通知书、2010年1月8日关于房屋移交、终止合同的催促函及当事人陈述等证据在案佐证。
四、金海马公司资本、税务等相关事宜
2008年8月1日，苏州市昆山工商行政管理局出具《公司准予变更登记通知书》，准予昆山市金海马家俱有限公司变更为昆山市金海马家具精品广场有限公司，原股东／发起人为：林风华，认缴出资额50万，实缴50万；陈丽红，认缴出资额50万，实缴50万。现股东／发起人为：林风华，认缴出资额32.5万，实缴32.5万；陈丽红，认缴出资额32.5万，实缴32.5万；李云飞，认缴出资额35万，实缴35万。金海马公司提供其委托苏州长诚会计师事务所有限公司出具的《关于昆山市金海马家具精品广场有限公司截止2009年4月30日财务状况的审计报告》，主张其注册资本100万真实到位，自开业至2009年4月30日止，金海马公司账面实现净利润-2399622.7元。乐购公司不认可上述审计报告，主张金海马公司转租存在大量收入，但未计入金海马公司收入，金海马公司股东隐瞒收入、滥用法人地位恶意逃避债务。
2008年9月9日，金海马公司向苏州市昆山地方税务局申请办理税务登记注销，并于2008年9月19日被批准注销。审理中，金海马公司向苏州市昆山地方税务局调取了金海马公司2008年1-8月财务报表，显示金海马公司于2008年1-8月共计八个月的财务报表中显示收入为0元。乐购公司主张上述报表与金海马公司转租获取的大量收入存在矛盾，金海马公司收入未实际计取。金海马公司主张上述报表系国家法定税务清算程序，可以证实其真实的财务状况。
2010年2月25日，金海马公司因未参加年检而被苏州市昆山工商行政管理局吊销营业执照，目前未注销。乐购公司据此主张林风华、陈丽红、李云飞在金海马公司吊销执照近4年期间一直怠于清算，严重侵犯乐购公司合法权益。金海马公司不认可乐购公司上述陈述，主张未参加年检系因诉讼阶段停业了，吊销营业执照时并无生效判决金海马公司需向乐购公司承担债务，不存在股东怠于清算问题。
上述事实，有《公司准予变更登记通知书》、《关于昆山市金海马家具精品广场有限公司截止2009年4月30日财务状况的审计报告》、苏州市昆山地方税务局出具的《证明》、金海马公司2008年1-8月的财务报表及当事人陈述等证据在案佐证。
本案争议焦点是：一、乐购公司的诉讼请求是否已逾诉讼时效；二、涉案租赁合同解除的时间；三、如未逾诉讼时效，金海马公司是否应向乐购公司支付自2008年8月1日起至2009年11月30日止的租金、逾期付款利息及违约金；四、金海马公司是否应向乐购公司支付2008年9月至2009年1月的水电费及2008年5月至2009年1月的空调水、电费；五、金海马公司股东林风华、陈丽红、李云飞是否应对金海马公司上述债务承担连带清偿责任。
关于焦点一诉讼时效问题，本院认为，本案中，乐购公司与金海马公司于2008年2月28日签订涉案租赁合同并约定4个月免租期，乐购公司主张涉案房屋于2008年3月1日交付金海马公司，金海马公司则主张2008年4月1日才接收涉案房屋。根据涉案租赁合同第八条第8.1款约定，交房时间不迟于2008年3月1日。因交房时间直接关系到免租期的起算及租金的计算，金海马公司主张其于上述约定的交房日期之后才接收房屋但却未提出异议，不合常理，不予采纳。因乐购公司与金海马公司就涉案房屋交接并无书面交接材料，本院结合涉案租赁合同第八条第8.1款的约定认定涉案房屋于2008年3月1日由乐购公司交付金海马公司。结合涉案租赁合同中4个月免租期的约定，金海马公司自2008年7月1日起即应按约履行支付租金的相关义务，但截止目前，金海马公司仅于2008年7月30日履行了一个月的租金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。2009年4月17日，乐购昆山分公司接受乐购公司委托向昆山市人民法院就金海马公司拒付涉案房屋租金等提起诉讼，应视为乐购公司在法定期间内已积极主张权利，构成诉讼时效的法定中断事由。在2012年8月20日昆山市人民法院以乐购昆山分公司并非适格主体为由驳回其起诉后，诉讼时效应自2012年8月20日重新起算，乐购公司于2013年8月13日诉至本院要求金海马公司支付租金等，并未超过法定诉讼时效，应予实体审理。
关于焦点二合同解除时间问题，本院认为，根据涉案租赁合同第七条第7.1款约定，租金自起租日开始计付，每1个月为一期支付一次，第1个月的租金于起租日支付，其他月份的租金于每月开始前的5日内支付该月租金。第七条第7.2款约定，非因甲方原因或不可抗力，乙方违反本条约定逾期支付租金的，每逾期一天，须按当月租金额的0.1%向甲方支付滞纳金；逾期60日不支付租金的，甲方有权解除本合同…。本案中，金海马公司仅向乐购公司支付2008年7月份的租金并主张因涉案房屋漏水等问题故此后一直未付租金。本院认为，且不论漏水原因，涉案房屋漏水并未导致金海马公司根本或完全不能使用涉案房屋，金海马公司据此拒付所有租金，无合同依据及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，金海马公司逾期支付租金已超过60日，应视为涉案租赁合同第七条第7.2款约定的解除合同的条件已成就，乐购公司自2008年10月起即享有合同单方解除权。2009年4月17日，乐购公司委托乐购昆山分公司向昆山市人民法院提起诉讼要求解除乐购公司与金海马公司的租赁合同关系，应视为乐购公司已行使约定的合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“合同自通知到达对方时解除”。2009年6月3日，金海马公司向昆山市人民法院提交答辩状，应视为乐购公司解除涉案租赁合同的通知已到达金海马公司，故涉案租赁合同应自2009年6月3日解除。
关于焦点三租金、利息及违约金等问题，因涉案租赁合同于2009年6月3日解除，故2008年8月1日至2009年11月30日涉案房屋的租金等相关费用应分段计取。
首先，关于2008年8月1日至2009年6月3日的租金问题。本案中，金海马公司作为承租人，自2008年7月1日起即负有按约按时足额向乐购公司支付租金的义务，但金海马公司仅支付2008年7月份租金，违约在先。金海马公司虽主张涉案房屋一楼锐图寝具、四楼珠峰商户等部分面积存在漏水问题导致其不能正常使用与经营，但基于目前漏水现状已被破坏，漏水原因无法确认，因乐购公司与金海马公司均认可漏水原因中涉及房屋伸缩缝原因，故在乐购公司不能举证证明金海马公司就屋顶进行施工的情况下，可推定漏水原因是涉案房屋自身问题，乐购公司主张金海马公司内部装修导致漏水，依据不足，不予支持。但即使漏水原因在涉案房屋自身，金海马公司据此拒付所有面积的租金，无合同和法律依据，不能支持。本案中，乐购公司与金海马公司一致确认乐购公司于2008年12月12日就涉案房屋断水断电，基于乐购公司对四楼7家商户漏水事实及面积（2362平方米）的相关认可，故2008年8月1日起至2008年12月11日的租金应扣除上述漏水面积后计取，为2941694元（2941694元=（24480平方米-2362平方米）×1元／天／平方米×133天］，由金海马公司负担。自2008年12月12日起至2009年6月3日的租金问题，本院认为，涉案租赁合同并未赋予乐购公司未收到租金即可停水、停电的相关权利，事实上根据涉案租赁合同约定，乐购公司依约解除涉案租赁合同的条件已成就，乐购公司完全可以行使单方解除权，但乐购公司在未通知金海马公司解除合同的情况下，径直停水、停电，导致涉案房屋实际不能使用，具有较大过错。但本案中，金海马公司未及时按约缴纳租金，也是引发乐购公司停水停电的原因之一，金海马公司也存在一定的过错。综合乐购公司与金海马公司的过错，本院认为，自2008年12月12日至2009年6月3日的租金3848532元（3848532元=（24480平方米-2362平方米）×1元／天／平方米×174天］，应由乐购公司自担60%即2309119.2元，由金海马公司承担40%即1539412.8元。
其次，涉案租赁合同于2009年6月3日解除后，涉案房屋自2009年6月4日起至2009年11月30日的占有使用费问题。本案中，乐购公司与金海马公司就涉案房屋返还交接的时间存在争议。本院认为，2009年11月2日昆山市人民法院通知金海马公司于2009年11月6日上午9时30分到租赁房屋现场进行清点。但事实上，涉案房屋于2009年11月6日仍未交接。2010年1月8日，金海马公司向乐购公司发《关于房屋移交、终止合同的催促函》，载明：“2009年12月15日由贵司代理律师孙根林牵头，组织双方单位相关负责人及代理律师进行了一次庭外协调房屋移交、终止合同及租赁房内装修物处理等内容的协调会。…贵司在未终止合同、履行标的房屋移交前私自砸锁进入，将装修物撤除，进行装修是一种违法行为，…”故，综合上述通知及催促函分析，截止2009年11月30日，涉案房屋仍由金海马公司实际控制及占有使用。自2009年6月3日起，金海马公司即明知乐购公司解除涉案租赁合同的相关意思表示，但仍占据涉案房屋拒不返还，故自2009年6月4日起至2009年11月30日的房屋占有使用费3981240元（3981240元=（24480平方米-2362平方米）×1元／天／平方米×180天］，应由金海马公司承担。综上，金海马公司应向乐购公司支付2008年8月1日至2009年11月30日租金及房屋占有使用费共计8462346.8元（2941694元＋1539412.8元＋3981240元）。因金海马公司与乐购公司均同意金海马公司支付的履约保证金1489200元在本案中一并处理，故可直接折抵租金，折抵后金海马公司仍应向乐购公司支付6973146.8元。乐购公司主张按照年息6%计算金海马公司逾期支付利息，并未超过法律规定，应予支持。至于乐购公司主张基于金海马公司违约还应再计取违约金的诉请，因乐购公司主张支付逾期租金利息（实际损失）已超过违约金，故违约金不得重复主张，对该违约金的诉请，本院不予支持。
关于焦点四水电费、空调水费、空调电费问题。首先，关于2008年9月-2009年1月涉案房屋的水电费。本案中，乐购公司提供2008年7月8日、2008年7月31日、2008年8月15日、2008年9月19日缴款通知及2008年6-10月水电费统计表，上述缴款通知催缴的均是2008年8月之前的水电费，与乐购公司诉请水电费无涉。经查，（2009）昆民初字第2995号民事案件中，乐购昆山分公司提交2008年7-10月水电费缴款通知、2008年6-10月水电费统计表（另有一张水电费统计表因模糊不清，无法辨明具体日期及水电读数），其中2008年9月水电费为28584元（水费224元、电费28360元）、2008年10月水电费为17422元（水费182元、电费17240元）。在该案2009年9月2日庭审审理中，金海马公司对上述水电费用量及单价无异议，可予以确认。至于2008年11月-2009年1月水电费，因前案中未明确，在本案中乐购公司仅提供其自制水电费清单，因金海马公司不予认可，乐购公司亦未提供其他相关证据予以证明，故不予支持。其次，关于2008年5月-2009年1月涉案房屋的空调水、电费。根据涉案租赁合同第八条第8.1.2第（5）项约定，涉案房屋空调系统由乐购公司安装中央空调并布局合理，冷量适度，能独立计费。上述合同第六条第6.5款约定，金海马公司每月应向乐购公司支付空调使用费，具体费用计算方式由双方另行协商。但截至目前为止，乐购公司主张其仅能提供其就承租吉田公司所有房产（含涉案房屋在内）预交的空调水、电费总凭证，但无法区分预交费用与金海马公司实际使用费用，因乐购公司并未提供证据证明其就涉案房屋空调水、电实现独立计费，且双方就计费方式存在争议，乐购公司提供的空调计费表系其单方制作，金海马公司对上述费用不予认可，故暂不支持。
关于焦点五股东连带责任问题，乐购公司主张金海马公司股东林风华、陈丽红、李云飞在金海马公司吊销营业执照后怠于清算，故应对金海马公司上述债务承担连带责任。本院认为，林风华、陈丽红、李云飞作为金海马公司的股东，应在金海马公司注册资本范围内承担有限责任。现乐购公司主张林风华、陈丽红、李云飞滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害其利益，依据不足，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、昆山市金海马家具精品广场有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海嘉定乐购生活购物有限公司支付江苏省昆山市柏庐南路999号房屋租金及占有使用费6973146.8元及逾期支付利息（以6973146.8元为本金，自2008年7月25日起算至本判决生效之日止，按照年息6%计算）。
二、昆山市金海马家具精品广场有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海嘉定乐购生活购物有限公司支付水电费46006元。
三、驳回上海嘉定乐购生活购物有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费125683元，由原告上海嘉定乐购生活购物有限公司承担74782元，被告昆山市金海马家具精品广场有限公司承担50901元。上述费用由原告上海嘉定乐购生活购物有限公司预交，被告昆山市金海马家具精品广场有限公司负担部分，可在履行上述判决时一并与原告上海嘉定乐购生活购物有限公司结算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。并根据国务院《诉讼费用缴纳办法》规定的相关标准交纳上诉案件受理费。（交于江苏省高级人民法院账户：开户行中国农业银行南京山西路支行；账号10×××75）。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 沈军芳
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 闻 艺