浙江省东阳市人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）东执异字第3号
异议人沈阳红（系本案申请执行人）。
委托代理人厉建军，浙江新东阳律师事务所律师。
委托代理人张茂潭。
被执行人单际新。
案外人傅忠义。
委托代理人王俊乔，浙江国翔律师事务所律师。
本院在执行申请执行人沈阳红与被执行人单际新民间借贷纠纷一案中，作出（2012）东执民字第3400-2号拍卖裁定，申请执行人沈阳红于2015年1月23日对涉案房屋带租拍卖提出异议。本院受理后依法组成合议庭，于2015年2月9日、2月13日对本案进行公开听证。异议人沈阳红委托代理人厉建军、张茂潭、案外人傅忠义委托代理人王俊乔到庭参加两次听证、异议人沈阳红到庭参加第二次听证、被执行人单际新未到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人沈阳红称，东阳市人民法院于2013年5月28日作出（2012）东执民字第3400-2号拍卖被执行人单际新之妻吴来英名下的坐落于东阳市白云街道东义路15号的房产（房产证号为东房权证白云字第××号、土地证号为国用x**号）的裁定，现异议人对被执行人单际新和案外人傅忠义于2010年12月28日就该房屋签订的租赁协议提出异议。一、单际新与傅忠义签订的租赁协议是恶意串通伪造的，他们之间关系很好，租金极低实属不正常；二、该房屋是吴来英一个人所有，单际新没有资格将该房屋出租，吴来英对该租赁协议的签订也并不知情；三、到法院查封为止，傅忠义都没有实际使用该房屋，而是在吴来英逃避债务失踪后造成该房产失控，才插手该处房产的。综上，请求法院依法撤销单际新与傅忠义签订的租赁协议，对该涉案房屋进行破租拍卖。
异议人为证明其主张向本院提交了以下证据：
一、2010年12月28日单际新和傅忠义签订的租赁协议复印件一份，用以证明单际新未经吴来英同意将涉案房屋出租给傅忠义，且租期时间长、租金过低，租赁协议是虚假的的事实。
二、（2014）东商初字第1805号民事裁定书原件一份，用以证明单际新其他债权人就单际新与傅忠义签订的租赁协议明显是伪造而起诉法院的事实。
三、查档证明原件一份，用以证明东义路15号房屋是吴来英个人所有，单际新无权签订租赁协议的事实。
四、离婚协议书原件一份，用以证明单际新与吴来英长期不合，协议离婚及东义路15号房产为吴来英个人所有的事实。
五、（2013）东执民字第822号执行裁定书原件一份，用以证明涉案房屋于2013年3月19日被法院查封时规定该房屋由吴来英负责保管，不得进行处分的事实。
六、2012年11月6日租房协议复印件一份、街面房照片复印件一份，用以证明吴来英将涉案房屋中两间房出租，单际新的租赁不合法以及2010年单际新出租该房屋的租金明显不正常，租赁协议是伪造的事实。
七、2013年5月2日转让续租协议复印件一份，用以证明吴来英对李玉春转租的事实清楚及单际新签订的租赁协议上的租金明显偏低的事实。
八、来源于（2013）东执民字第822号案的2013年5月8日调查笔录原件一份，用以证明傅忠义与单际新关系很好，租赁协议签订后没有实际承租的事实和证明2012年11月7日到2013年11月6日吴来英将东义路15号房出租给李玉春，2013年5月李玉春又将该房转租，傅忠义是在法院查封以后接手该房屋的的事实。
九、东阳市公安局白云派出所出具的居住登记清单原件一份，用以证明涉案房屋一直由吴来英出租的事实。
十、来源于（2014）东商初字第1805号案的白云街道望江社区神道门村单际德、单国贤、单荣棋的说明原件一份、证人证言笔录原件一份（当庭提供），用以证明单际新与吴来英夫妻关系一直不好，涉案房屋建好后一直由吴来英出租的事实。
十一、当庭提供土地证原件一份、同意书原件一份，用以证明东义路15号房屋是吴来英个人所有的事实。
十二、当庭提供租赁协议复印件一份，用以证明东义路128号房屋一直由吴来英在出租的事实。
案外人傅忠义针对异议人提供的证据及陈述口头答辩称，1、东义路15号房屋是在吴来英和单际新婚姻存续期间共同建造的，虽然登记在吴来英个人名下，仍是夫妻共同财产，且离婚协议的财产处分不可对抗第三人，而2010年单际新与案外人签订租赁协议是在单际新夫妻存续期间，故无论该房屋登记在谁的名下，对承租方没有影响，租赁协议有效；2、案外人已经一次性支付了租金，加上利息收益并不偏低；3、案外人接收该房屋是在2012年农历12月中旬，之所以推迟交付是因为案外人与单际新一家关系好，交付之后也是由案外人在出租的；4、法院查封的对象是房屋所有权人，对案外人没有约束力，房屋所有权人早就把该房出租给案外人，案外人有权进行出租。请求法院驳回异议人的异议。
案外人为证明其主张向本院提供了以下证据：
一、当庭提供离婚登记审查处理表复印件一份，用以证明单际新与吴来英是在2014年2月10日离婚的事实。
二、当庭提供银行卡回单复印件一份，用以证明案外人向单际新汇款50万元，已经履行租赁协议的事实。
三、当庭提供（2013）东商初字第674号、675号判决书复印件各一份，用以证明单际新在2010年分别向案外人借款100万元与200万元的事实在签订租赁协议前已经存在，因此不存在特意虚假伪造租赁协议的事实。
四、当庭提供从2013年2月26日到2014年11月份签订的房屋租赁协议原件12份，用以证明至今为止东义路15号的房产都是由傅忠义、俞晓芳出租的事实。
被执行人单际新未作书面答辩，也未向本院提供证据材料。
经听证查明，本院在执行申请执行人沈阳红与被执行人单际新民间借贷纠纷一案中，于2013年5月28日作出（2012）东执民字第3400-2号拍卖被执行人单际新之妻吴来英名下的坐落于东阳市白云街道东义路15号的房产的裁定。现异议人沈阳红以被执行人单际新与承租人傅忠义于2010年12月28日就该房屋签订的租赁协议虚假为由提出执行异议。
另查明，被执行人单际新与吴来英于1983年登记结婚，婚姻存续期间建得东义路15号房产，并于2009年9月4日、2013年2月1日以吴来英的名义登记作出该房屋的土地使用权证和房屋所有权证，2014年2月10日双方协议离婚，离婚协议约定东义路15号房产归吴来英所有。
还查明，本院在审理（2013）东商初字第628号案时，于2013年2月26日对东义路15号房屋进行了首次查封，2013年3月19日在执行（2013）东执民字第822号案时对涉案房屋进行了轮候查封，并于2013年5月8日对俞晓芳做了调查笔录，2013年5月14日在审理（2013）东商初字第141号案时再次对涉案房屋进行了轮候查封。
本院认为，东义路15号房屋建成后街面房用于商业出租，楼上房屋主要用于单身公寓出租，整体房屋的实际用途即用于经营性出租，结合该房屋所处的地段和市场价值，案外人傅忠义与被执行人单际新签订的租赁协议约定的租金价格明显低于市场价格，租期20年和一次性付清的支付方式亦不符合商业惯例。其次，案外人自认与被执行人单际新关系较好，双方之间存在多个债权债务关系，履行租赁合同约定的48万元租金和2万元押金，仅有一张50万元的汇款凭证为证，未注明汇款用途，亦无其他证据佐证。再者，案外人主张其签订租赁协议后因考虑与被执行人单际新的情谊，涉案房屋推迟到2012年农历12月中旬交付并着手装修，但未提供证据予以证明，故案外人实际占有涉案房屋依据不足，况且涉案房屋所处地段较好，在租赁协议签订后两年时间左右未交付，这两年的租金也未在总租金中予以扣除，与商业惯例不符。综上，案外人傅忠义主张与单际新签订租赁协议而取得东义路15号房屋租赁权的事实依据不足，本院不予认定，其主张的租赁权不得对抗本案申请执行人，异议人提出的异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对东义路15号房屋带租拍卖的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 蒋 倩
代理审判员 张 燕
代理审判员 胡航晓
二〇一五年三月十日
书 记 员 姜 乐