湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第01216号
上诉人（原审被告）：申红，女，汉族。
委托代理人：何纯，湖北多能律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蓉莉，女，汉族。
委托代理人：彭慧东、杨耕田，湖北法辉律师事务所律师。
原审第三人：李文新，男，汉族。
委托代理人：王伟伟，湖北多能律师事务所律师。
上诉人申红因与被上诉人蓉莉、原审第三人李文新房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2013）鄂洪山民商初字第00624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月，蓉莉向一审法院提起诉讼，请求判令：1、依法解除蓉莉与申红之间的《房屋买卖合同》；2、申红退还合同购房款以及赔偿房屋差价损失共计500，700元；3、本案诉讼费由申红承担。
一审法院查明，申红与李文新原系夫妻关系。在夫妻关系存续期间，1984年申红所在单位湖北省水利水电科研所将自建房（即诉争房屋）分配给申红，1993年10月，申红在缴纳5，240.67元的购房款后，湖北省水利水电科研所为申红办理了个人房屋所有权证但未能办理土地使用权证。1997年4月，申红与李文新离婚。离婚协议书约定“双方各自享受华师应有住房条件（待遇）”，但未对所诉房屋进行分割。2011年11月29日，申红向蓉莉称自己已离婚，所诉房屋属自己所有与前夫无关，遂与蓉莉签订了《房屋买卖合同协议》，约定：1、蓉莉以255，000元的价格买下申红所属位于湖北省水利水电科学研究所内（40号楼7单元7房）房屋一套；2、该房屋将于2012年3月1日归乙方（即蓉莉）所有；3、在双方过户之前，蓉莉不得将房屋转卖给第三人，否则钱不退房不卖；4、自买卖合同达成后，因该房屋产生一切费用包括买断费、过户费等由蓉莉自行承担。合同签订之后，蓉莉遂将购房款255，000元交给申红，申红将房屋交蓉莉居住。因该房当时尚未取得土地使用权证，蓉莉、申红双方未能履行房屋过户手续。
一审法院另查明，2013年6月申红所在单位湖北省水利水电科研所进行第二次房改，要求李文新和申红对该房屋进行分割。2013年7月16日，申红与李文新约定该房屋申红拥有60%的产权，李文新拥有40%的产权。并于2013年11月26日按此约定办理了房产证和土地证。
一审法院再查明，蓉莉于2014年2月28日向一审法院申请对所诉房屋市场价值进行评估，湖北正量行资产评估有限公司出具《评估报告书》，所诉房屋市场价值为：500，700元。
一审法院认为，蓉莉、申红双方于2011年11月29日签订的《房屋买卖合同协议》是双方当事人真实意思表示，应合法有效。关于李文新认为该房屋系申红与其夫妻关系存续期间所得，申红单方处理房产，该买卖合同应为无效的意见。一审法院认为，出卖人在订立买卖合同时对标的物有无所有权或处分权，并不影响买卖合同的效力，本案所涉的房屋在签订买卖合同时登记在申红一人名下，且当时申红与李文新已离婚多年，蓉莉有理由相信申红对该房屋享有处置权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，对李文新的观点，不予采纳。但本案在审理过程中，申红和李文新将房屋商定按份共有，并办理了房产证和土地证，致使申红与蓉莉的合同履行不能。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，故对蓉莉要求解除合同并赔偿损失的诉讼请求，予以支持，蓉莉的损失应当包括合同履行后可以获得的利益，即诉争房屋的增值部分。故应按现市场价值500，700元减去原购买价格255，000元，计算为245，700元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条之规定，判决：一、解除蓉莉与申红于2011年11月29日签订的《房屋买卖合同协议》。二、申红应于判决书生效之日起十日内向蓉莉退还购房款255，000元并赔偿损失245，700元。负有给付金钱义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，126元、财产保全费1，795元，共计6，921元由申红承担。
判后，申红不服，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原判，改判蓉莉退还房屋，申红退还购房款；并由蓉莉承担本案全部诉讼费用及财产保全费用。其上诉的主要理由为：一、原审法院认定事实不清，采信证据错误。1、原审法院认为：“蓉莉、申红于2011年11月29日签订《房屋买卖合同协议》是双方当事人真实意思表示，应合法有效。”属于认定事实错误。理由如下：（1）申红对该房屋不具有完全处分权，依法属于无效行为。（2）蓉莉是通过申红同单位的熟人介绍签订的，很显然蓉莉对该房屋存在共有人及房屋实际情况是明知的。（3）该房屋在签订合同时，还没有取得土地使用权证，依法不能上市交易。（4）蓉莉明知存在没有买断的事实，其具有重大过错。2、原审法院认定“…可以获得的利益，即诉争房屋的增值部分，故按现市场价500，700元减去原购买价格255，000元，计算为245，700元”系属于认定事实错误。理由如下：（1）房屋的价值由房屋本身的建筑成本价值和土地使用权价值构成。（2）诉争房屋在2013年又缴纳4，002.47元土地出让金。该土地使用权的取得费用除缴纳的4，002.47元外，还有申红单位给予其职工福利和房改政策等利益。（3）从双方于2011年11月29日签订《房屋买卖合同协议》第2条“自买卖合同达成后，今后一切费用（即买断费，过户费，等等费用）乙方自行承担”，蓉莉明知申红对诉争房屋不具有完全产权。诉争房屋要取得完全产权还是要缴纳费用的。诉争房屋现有价值包括土地使用权的价值，该土地使用权的价值不是蓉莉的损失。（4）蓉莉占有、使用房屋，享受了利益。3、蓉莉没有按照《房屋买卖合同协议》约定承担“买断费”依法属于违约行为。4、《房屋买卖合同协议》约定买断费用（该费用包括职工享有的福利及缴纳的费用）由蓉莉承担，蓉莉没有承担该费用。因此该利益依法应当由申红享有，不应计入蓉莉的损失。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院依《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定处理，而本案系蓉莉、李文新提出合同无效，而李文新不是合同的当事人。2、原审法院认定“申红和李文新将房屋商定按份共有，并办理了房产证和土地证，致使申红与蓉莉的合同履行不能。”系适用法律错误，理由如下：（1）该诉争房屋系夫妻关系存续期间取得的，离婚时又没有分割，依法属于夫妻双方共同所有。（2）按份共有是在房改部门要求下办理的，不是申红及李文新协商的结果。（3）造成合同不能履行是由于侵犯李文新房屋所有权，故其不同意买卖该房屋。3、原审法院认为“出卖人在订立买卖合同时对标的物有无所有权或处分权，并不影响买卖合效力，本案所涉及的房屋在签订买卖合同时登记在申红一人名下，且当时申红与李文新已离婚多年，蓉莉有理由相信申红对该房屋享有处置权”。系适用法律错误。理由如下：（1）蓉莉是通过与申红同单位而且相识多年的亲戚介绍而签订的合同。（2）蓉莉没有审查该房屋是否具有土地使用权证。（3）蓉莉在明知该房屋没有买断的情况下签订合同，没有理由认为申红具有处置权。（4）离婚多年与是否具有房屋处置权是两个法律事实，不应混淆一起。申红交给蓉莉的房屋产权证在没有离婚时就存在，蓉莉在没有审查离婚协议的情况下，就签订买卖合同具有过错。
被上诉人蓉莉答辩则要求维持原判。
原审第三人李文新同意申红的上诉理由和请求。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，案涉房屋虽系申红与李文新婚姻关系存续期间取得，为其夫妻共同财产，但申红与蓉莉签订房屋买卖协议时，申红与李文新离婚多年，且该房屋所有权证登记为申红一人所有，故蓉莉有理由相信申红对案涉房屋有权处置。另外根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，申红上诉认为《房屋买卖合同协议》无效，没有法律依据。双方签订的《房屋买卖合同协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人真实意思表示，应合法有效。在合同履行过程中，由于申红所在单位湖北省水利水电科研所对案涉房屋进行第二次房改，申红与李文新以按份共有的形式，将房屋所有权证及国有土地使用权证办在自己名下，致使申红与蓉莉签订的《房屋买卖合同协议》无法履行，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，蓉莉要求解除合同并赔偿损失的诉讼请求，有事实与法律依据。一审法院按涉案房屋现市场评估价值500，700元减去原购买价格255，000元，即诉争房屋的增值部分245，700元来认定蓉莉的损失并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，126元，由申红负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 王 阳
审判员 张文霞
二〇一五年一月九日
书记员 赖瑞文