湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2014）零民初字第203号原告龙谦瑜，男，汉族，湖南省永州市零陵区人。委托代理人龙谦琼，男，汉族，湖南省永州市零陵区人。被告永州市佳信房地产开发有限责任公司。法定代表人秦玉国，系该公司董事长。委托代理人文科，系该公司经理（特别授权）。委托代理人胡国华，湖南靖兴律师事务所律师（特别授权）。原告龙谦瑜与被告永州市佳信房地产开发有限责任公司（以下简称佳信公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年1月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员李少阳独任审判，于2014年3月21日公开开庭进行了审理。书记员李丹担任记录。原、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年3月1日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同第七条第二至第三款，双方明确约定：逾期交房超过90天的，自本合同第六条规定的交付期限的第90天起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金，合同继续履行；合同中第六条已经明确约定出卖人应于2011年11月28日前将竣工验收合格的房屋交付给买受人使用，但被告并没有严格按合同约定期限交房，直至2012年8月8日才交房，严重地违反了双方交房限期合约；据此，特提起诉讼，请求依法判令：1、由被告承担逾期交房的违约金3，467元给原告；2、本案诉讼费由被告全部承担。被告辩称：一、被告延期交房符合合同第六条的约定，不应作违约处理，原告无权要求被告向其支付违约金。合同第六条约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期，不作违约处理”。合同约定的特殊情况是：“人力不可抗据的社会因素；人力不可抗拒的自然因素；因政府行为的强令因素。”被告在施工中，恰恰出现了上述特殊情况，耽误的工期为167天，被告用恰当的方式通知了所有购房户，故被告虽延期交房但不算违约，原告起诉要求被告对其承担逾期交房违约金3，467元没有道理，不应予以支持，应予驳回；二、原告逾期付款，对被告构成了违约，应向被告支付违约金1，733元；三、原告应向被告承担逾期收房违约金12，150元。被告公司通知原告收房的时间是2012年8月8日，而原告拖延至2013年9月16日才收房，逾期405天，原告应按每天30天向被告支付逾期收房的违约金12，150元，退一万步讲，即使被告应向原告承担逾期交房违约金3，467元，与原告应向被告承担的违约金13，883元相抵后，原告仍然应该向被告支付违约金10，416元。经审理查明：2011年1月31日，被告（出卖人）永州市佳信房地产开发有限责任公司与原告（买受人）龙谦瑜签订了一份《商品房购销合同》，主要约定：……；第二条买受人所购商品房的基本情况：1、买受人所购商品房位于永州市零陵区南津南路佳信·愿景花园10栋；2、该商品住房（合同约定）建筑面积为138.78㎡；第三条计价方式与价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币1，561.39元／㎡，合计人民币216，690元整；……；3、买受人选择下列第③种方式按期付款：银行按揭贷款：合同签订之日，买受人应付首期款，即总房款的31%，计人民币66，690元，银行提供全房款69%的按揭，计人民币150，000元；买受人在签订合同7日之内提供银行按揭所需要的贷款资料、预交办理按揭所需税费并配合银行办理完按揭手续；银行审批合格七日内，买受人必须配合办理银行的贷款转至出卖人银行账户上的手续，否则视为逾期付款。因买受人不符合按揭条件导致银行不批准按揭，或因政策原因银行无法提供按揭的，出卖人应通知买受人，买受人可要求按本合同规定的分期付款方式处理。若买受人分期付款没有按规定期限缴清，出卖人有权自行处理该房，买受人所缴房款不予退还。……；第五条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、逾期超过十日的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；……；第六条房屋交付期限及规定：1、出卖人应当在2011年11月28日前，将竣工验收合格的房屋交付给买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外出卖人可据实予以延期，不作违约处理。①人力不可抗拒的社会因素；②人力不可抗拒的自然因素；③因政府行为的强令因素。2、房屋交付规定：①商品房达到房屋交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理房屋交接手续；②出卖人通知房屋可交付使用后的十五日内，买受人必须前来办理有关房屋交接手续，否则出卖人有权收回买受人所购房屋另行处理，并扣除该房款总金额5%的违约金：……；第七条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第六条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，则按下列方式处理：1、出卖人如果已经预知延迟交房，应在合同约定的交房期提前1个月通知买受人，并告知签订补充合同的时间，如果买受人在收到通知后的15天内未与出卖人签订补充合同的，则视其已选择退房。出卖人应在明确买受人退房之日起15天内无息退还买受人的已交房款；2、逾期超过90日的，自本合同第六条规定的交付期限的第90天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款项万分之一的违约金，合同继续履行；3、逾期超过120日的，买受人有权解除合同。买受人要求解除合同的，出卖人应当自买受人的解除通知送达之日起15天内无息退还全部已付房款，买受人要求继续履行合同的，自本合同第六条规定交付期限的第90天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第八条房屋交接：1、出卖人将房屋交付给买受人使用时必须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。若房屋出现质量问题，由出卖人按相关法律法规承担责任；……；4、由于买受人的原因，未能按期交接的，买受人应按每延期一日向出卖人缴纳房屋保管费30元／天；……。合同签订后，原告于当日向被告交纳了购房首付款66，690元，并于2011年2月27日向银行申请按揭贷款15万元交付给了被告。2012年8月8日，被告通知原告接房，原告却以被告未向其提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和水电未通等为由拒绝接房，并于2012年10月5日向被告邮寄送达了《催交房和拒绝收房通知书》，直至2013年9月16日才接房。双方因此酿成纠纷，原告遂诉至本院。上述事实，有双方当事人的陈述，原、被告提交的《商品房购销合同》，原告提交的首付款收据、国内特快专递邮件详情单，被告提交的贷款申请书、物业管理服务协议、房屋装修管理办法等证据予以证实，可以认定。本院认为：原、被告之间签订的《商品房购销合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应是合法有效的，对双方均有法律约束力，双方均应依约享受权利、履行义务。原、被告签订的合同约定的交房日期是2011年11月28日，但被告直到2012年8月8日才通知原告接房，明显地违反了合同的约定，构成了逾期交房，应按合同的约定承担违约的民事责任，故对原告的诉请，本院予以支持。被告辩称在合同履行过程中，出现了合同第六条第1款约定的情形，可以延期167天，不应作违约处理，因未提供相应的证据予以证实，且其延期的理由并不符合法律的规定，故本院不予采纳。至于被告辩称原告逾期付款和延期接房，要求原告承担相应民事责任的抗辩主张，因其未提出明确的反诉请求，也不属于《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定的条件，不属于双方互负到期债务，且其主张的债务的标的物与原告诉请的债务的标的物不属于相同种类和品质，不能行使抵消权，故本院对被告的该项抗辩理由，同样不予采纳，被告可另行起诉、另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：由被告永州市佳信房地产开发有限责任公司支付原告龙谦瑜逾期交房的违约金3，467元【216，690元×万分之一×（250天-90天）】，此款限在本判决生效后十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告永州市佳信房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。审判员  李少阳二〇一四年四月十八日书记员  李 丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。