浙江省洞头县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温洞民初字第74号
原告：洪恭火。
被告：洞头大工联房地产开发有限公司。
法定代表人：郑弘宇。
委托代理人（特别授权代理）：陆丹。
原告洪恭火诉被告洞头大工联房地产开发有限公司（以下简称大工联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理。依法由代理审判员ＸＸ草适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洪恭火、被告大工联公司委托代理人陆丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪恭火诉称：2012年10月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。原告购买被告的假日港湾花园B幢1109号房屋，建筑面积为77.37平方米，单价为7145元每平方，总房款为552886元。合同约定被告交房时间为2013年6月30日前。原告按照合同约定支付了购房款，但被告却延期交房，逾期6个多月。根据合同约定，被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同，被告应退还全部已付购房款，并支付已付累计购房款20%的违约金。原告已经向被告提出解除购房合同，退还购房款及支付违约金。经消费者委员会组织调解，双方对有关赔偿未能达成一致意见，故原告诉至法院要求：1、判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同（合同编号：201190001320142）；2、判令被告返还购房款552886元，支付违约金110577.2元；3、判令被告赔偿逾期款利息损失（663463.2元为本金，自2013年10月8日始于实际付款之日，按中国人民银行同期贷款基准利率计）；4、判令本案诉讼费用由被告承担。
在举证期限内，原告为证明其主张的事实，提供了以下证据：
1、商品房买卖合同一份，证明原、被告之间的房屋买卖关系；
2、收款收据三份，证明原告已经支付全部购房款552886元；
3、交房通知书一份，证明被告延期交房；
4、投诉书一份，证明原告就涉案房屋纠纷向洞头县消费者权益保护委员会投诉被告；
5、洞头县消费者权益保护委员会送达回证复印件一份，证明消费投诉调查通知书已送达给被告；
6、消费投诉调查通知书复印件一份，证明洞头县消费者权益保护委员会根据原告的投诉制作了投诉调查通知书；
7、证明一份，证明洞头县消费者权益保护委员会受理了原告的投诉；
8、洞头县消费者权益保护委员会消费纠纷终止调解书一份，证明涉案纠纷经洞头县消费者权益保护委员会调解后双方达不成一致意见，后终止调解；
9、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格。
被告大工联公司答辩称：原告与被告于2012年签订的商品房买卖合同，合同中的第九条有相关可以延期的规定。被告是因为天气等不可抗力、消防、供电、供水、规划设计等变更导致的延期，是属于合同第九条延期的合理理由，且被告延期交房没有超过6个月，因此原告要求被告解除合同没有法律依据。
为此，被告大工联公司向本院提交如下证据：
1、（2013）温洞民初字第229号判决书一份，证明涉案工程项目因收到公安部消防局通知民用建筑保温材料变更而引起工期延误6个月的事实；
2、2010-2013年洞头降水及台风情况总汇表一份，证明涉案工程施工期间因天气等不可抗力工期延误29天的事实；
3、洞头县规划建设局洞规建（2009）8号文件一份，证明涉案工程所有规划设计已通过规划建设局、发改委、环保局、供电局、自来水厂、设计研究院等各部门单位会审；
4、图纸原件四份、复印件一份（不包括目录），证明涉案工程规划设计经会审批准后原变配电（计量箱是两室分离、空开为三级空开）、供水（一户一表每户安装）、绿化建设工程施工内容；
5、电力局告知书复印件一份，证明电力局要求被告改变原规划设计，由两室分离变为三室分离、空开由三级空开变为四级空开、线路整体重新改动，重新施工造成工期延误；
6、洞水司（2013）78号文件一份，证明涉案项目供水工程完工后，水务公司要求被告改变原规划设计变为一户一表整体下移，重新施工的事实，需要三个月的整改时间；
7、工程延期报告、工程延期时间确认报告各一份，证明涉案项目水电工程因规划设计变更，工程延期156天的事实；
8、规划变更通知复印件一份，证明2013年4月28日洞头县住房和城乡规划建设局要求对涉案工程重新变更规划设计的事实；
9、浙规核字第（2013）032231019号规划合适确认书复印件一份，证明因规划设计变更后，被告重新施工并于2013年8月1日通过验收，造成工期延期3个月零4天的事实；
10、竣工验收备案表复印件一份，证明涉案工程2013年11月28日取得竣工验收备案表；
11、快递单及通知单各一份，证明被告已通知原告交房。
原、被告提供的上述证据经庭审出示质证，被告对原告提供的证据质证意见为：证据1、2的真实性没有异议；证据3没有异议且证明了被告已于2013年11月29日以挂号信方式告知被告交房；证据4认为与本案没有关联性；证据5系复印件，对真实性有异议；证据6是复印件，对真实性、合法性、关联性都有异议；证据7、8与本案没有关联性；证据9没有异议。原告对被告提供的证据质证意见为：证据1有异议，判决书上签订的合同和我们签订的合同是不一样的，公安部通知是在我们与被告合同签订前就发布的，是可预知的，是与本案没有关联；证据2有异议，洞头本是台风多发的地方，被告施工时就应该预见到，这份证据与本案没有关联；证据3是他们自己制作的，后来也是因为他们自己的原因导致延期，不符合合同第九条的规定；证据4真实性有异议，只有施工方盖章；证据5没有电力局公章，真实性有异议；证据6有异议，整改是被告方自己的行为造成的；证据7都是被告单方行为，对真实性有异议且与本案没有关联性；对证据8真实性有异议；证据9系复印件，对其真实性有异议；证据10有异议，没有原件，无法证明真实性；证据11没有异议。
本院认为，原告提供的证据1、2、3、9，被告无异议，本院予以采信；证据4、7、8是由洞头县消费者权益保护委员会盖章的，主要涉及原告就与被告之间的购房消费纠纷向洞头县消费者权益保护委员会投诉，洞头县消费者权益保护委员会受理该案件并介入调解，后调解不成终结的事实。该三份证据能反映相关事实，故本院予以采信；证据5、6虽然系复印件，但结合证据4、7、8能反应出原告就与被告之间的购房消费纠纷向洞头县消费者权益保护委员会投诉，洞头县消费者权益保护委员会受理该案件并介入调解，后调解不成终结的事实，故本院对该两份证据予以采信。被告提供的证据1，系本院对林小原诉被告商品房预售合同纠纷一案所作出的裁判文书，里面涉及被告提出并被本院采纳的抗辩理由即公安部消防局通知民用建筑保温材料变更而引起工程延误6个月。但该变更发生在原、被告签订合同之前，与本案无关，故本院对该份证据不予采信；证据2系洞头县气象局关于2010年至2013年间的洞头降水及热带风暴台风情况，能否构成延期的不可抗力事由，在裁判理由中阐述；证据3系洞头县规划建设局洞规建（2009）8号文件，该文件能反映出洞头县规划建设局于2009年1月6号召开了洞头假日港湾方案（调整）设计评审会，供电局、自来水厂等各部门参与评审，会议对有关设计提出调整意见，本院对该份证据予以采信；证据4系浙江嘉华建筑设计研究院有限公司设计的5份图纸。该几份图纸的形成时间从图纸上显示为2009年5月，与证据3设计评审会时间2009年1月6日有矛盾，图纸形成时间在后，故不能证明该几份图纸系经上述会审通过。本院经过调查确认这几份图纸确实不是2009年1月6日设计评审会议通过的，被告于第二次开庭时也承认了该事实，故对该证据本院不予采信；证据5系复印件，因该证据形式上有欠缺，经被告申请，本院通过电力局查核得知确有该类形式的告知书（非整改通知书，属优质服务的一种），故本院对该证据的真实性予以认定，对其待证对象不予认定；证据6系洞头县水务有限公司的现场查勘整改通知书，能够反映出洞头县水务有限公司要求被告整改的事实，能否构成延期理由，在裁判理由中阐述；证据7系中宇建设工程股份有限公司出具的工期延期报告及工期延期时间确认报告，上面由监理单位南阳市工程建设监理公司及建设单位即被告签字盖章确认。考虑到施工单位、建设单位及监理单位之间的利害关系且被告阐述的相关供水、供电变更造成的工期延误无其他证据予以佐证，故本院对该证据不予采信；证据8系洞头县住房和城乡规划建设局盖章的由黑色签字笔书写的总平调整，该证据系复印件。本庭已去住建局询问黑色签字笔书写人祁莲并做了相关笔录，故对该份证据的真实性予以认定；证据9系洞头县城市管理大队颁发的浙江省建设工程规划核实确认书，能反映出假日港湾于2013年8月1日通过验收，故对该份证据予以采信；证据10系竣工验收备案表，能反映出假日港湾于2013年11月28日取得竣工验收备案表，故对该份证据予以采信；证据11，原告阐述有收到，故对该份证据予以采信。
本院依职权对洞头县住房和城乡规划建设局审批科科长祁莲制作了谈话笔录，原、被告对该份笔录均无异议。本院认为该份笔录能反映出被告提出的洞头县住房和城乡规划建设局要求对涉案工程重新变更规划设计的抗辩事由系被告方主动要求洞头县住房和城乡规划建设局微调总平面后经同意而形成的调整事实，不能构成合同第九条约定的可以延期的事由。对该份笔录，本院予以确认。
本院依职权对洞头县供电公司客户服务中心职员杨文芳制作了谈话笔录，在场人供电公司办公室主任洪继富，原告对该份笔录无异议，认为这份笔录证明了电力局没有要求整改，所以被告没有造成工期延误的事由。供电局要求整改也是因为被告没有根据国家法律法规的规定，是被告自身的原因引起的。被告对该份笔录有异议，认为电力局的告知书实质应为强制性，电力局作为主管部门对于被管理者来说其告知、通知就是代表职务行为，下发命令，被管理者必须整改。我们提供的质检报告说明原先的电表是符合国家标准的。下发通知给陈坤东，根本不是我们单位的，根本没有下发到我们单位，我们是安装好之前一直没有得到告知书，其他项目部有下发通知的，都有签字盖章。本院认为笔录中虽然反应出电力局基于表见代理将告知书交给了陈坤东（本院调查得知其系被告涉案开发的商品房同一地块上的私建房房主），并未交给被告，但是电力局阐述发放告知书是他们局的一种优质服务，告知书的内容就是从国家及行业电力规定中摘抄下来方便被告知者，这种告知书不发放也是可以的。对该份笔录，本院予以确认。
本院依职权对洞头县水务有限公司职员张辉滨即被告提供的证据3涉及的会议里的与会人员的谈话笔录，原告对该份笔录无异议，认为谈话笔录显示是被告没有按照法律法规才导致的变更，是被告自身原因导致的。被告对该份笔录有异议，认为被谈话人只参与前期会审，没有参与后期整改的，对该工程是不清楚的。供水条例并非国家标准规范，我们也不清楚，因此也无强制性作用。本院认为该份笔录能反映出被告提供的证据4并非证据3涉及的会议里会审通过的图纸。被谈话人有关于供水条例规定的阐述，本院认为其是专业人员，故对涉及该方面内容的谈话予以认定。
关于被告大工联公司逾期向本院提交的如下证据：
1、温州国耀电气成套设备有限公司低压产品出厂检验报告单一份、合格证五份，证明涉案工程由国耀公司提供的原安装的电表箱为两室分离，三箱空开质量符合设计要求；
2、中国国家强制性产品认证证书原件一份、复印件一份，证明原安装的电表箱经国家质量认证中心认证的并符合设计要求的国家标准；
3、2012年12月25日分部验收记录复印件六份，证明2012年12月25日涉案工程A、B、C、D、E、F六幢楼电表箱已按原设计国家标准的要求安装完成，并检测合格符合设计要求；
4、原安装的电表箱及线路照片两张，证明原设计的电表箱成套设备规格、型号即为两室分离、空开三级空开及其原线路；
5、2013年3月5日温州国耀电气成套设备有限公司配电箱更改确认单一份，证明电力局要求变更原来设计国家标准，要求由原来的两室分离改为三室分离，三箱空开改为四箱空开，改变线路后，被告要求第三方温州国耀电气成套设备有限公司重新发货并安装，经国耀公司确认的事实；
6、整改后的电表箱及线路照片两张，证明整改后的电表箱为三室分离、空开为四箱空开，同时改变原线路的事实；
7、2013年6月21日新装（增容）受电工程竣工检验意见单复印件一份，证明2013年6月21日电表箱及线路才重新安装，接线完结，并通过验收；
8、2013年12月2日洞头县人民政府专题会议纪要（2013）76号，证明新城一期D-02地块与D-02-02地块系同一地块，原规划调整属政府部门及规划局的要求，由于规划调整等原因造成建设时限延期，竣工期限延期至2013年9月30日经相关部门确认的；
9、浙江嘉华建筑设计研究院有限公司工程设计变更通知单复印件一份，证明电力局要求改变原计量箱事实经设计院批准。
被告提供的上述证据经庭审出示，原告认为被告提供的这些证据超过举证期限，不予以质证。
本院认为本院已经按照法律程序将举证通知书发放给被告，被告逾期提供的证据并非新发现的证据，且未能提供合理的逾期理由，本院应当不予采纳。但考虑到案件公平、公正的审理，本院对上述证据做如下阐述。逾期证据1、2、5因都是温州国耀电气成套设备有限公司单方面出具的，且没有其他证据佐证，无法证实采购情况；逾期证据4、6因没有时间及地点显示无法证明待证事实；逾期证据3、7结合证据9能够反映出相关的电表箱整改情况，但该整改能否构成延期理由，在裁判理由中阐述；逾期证据8反映的规划调整经庭审调查系2008年被告方容积率的调整。被告方阐述该调整必然会导致建设期限的延长。本院认为该规划调整是在原、被告签订合同之前，且建设期限的延长被告方阐述是必然的，被告方应当在规划调整时就知道建设期限会延长，故被告据该份证据所提出的抗辩事由与本案无关。且该会议纪要仅仅阐述同意其竣工期限延期至2013年9月30日，并非强制性要求，也不能构成原、被告签订的合同内被告可据实予以延期的事由，故逾期证据8与本案无关。
经审理本院认定：2012年10月30日，原告洪恭火与被告大工联公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于洞头县假日港湾花园B幢1109室商品房一套，建筑面积为77.37㎡，单价为7145元／㎡，总价为552886元。原告实际支付购房款总额为552886元。被告应当在2013年6月30日前将商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.县级以上文物、规划、土地、建设、消防、环保等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行者措施或遇重大技术问题而导致开发建设期限延长及其他非出卖人所能控制之因素等，买受人同意出卖人延期交付最长不超过6个月。除本合同约定的上述特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日的，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。出卖人逾期交房，买受人要求合同继续履行的，出卖人支付的总违约金不超过交付房价款的3%。原告已于2012年10月19日、2012年10月30日、2013年4月10日分别向被告支付了购房款100000元、72886元、380000元，共计552886元。原告因被告逾期交房于2013年10月8日向洞头县消费者权益保护委员会投诉被告要求解除购房合同、退还购房款及赔偿合同约定的已付购房款的20%的违约金及利息，后经洞头县消费者权益保护委员会调解无效后于2014年3月5日终止调解。被告于2013年11月29日发出交房通知书。
本院认为，原告洪恭火与被告大工联公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，买卖双方应按约全面履行。原告已履行了合同约定的付款义务，被告应在合同约定的交付期限即2013年6月30日前交付商品房。关于被告提出的应扣除2010年至2013年间遭遇热带风暴台风侵袭延误工期29天的抗辩意见，根据我国《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外…”。不可抗力应是不可预见、不可避免的，并非所有的自然灾害都构成法律意义上的不可抗力事由，本案涉案商品房地处沿海地区，因地理位置特殊性时有季节性不同程度热带风暴台风亦属客观情况，且被告在本案中也未能证明因热带风暴台风给涉案商品房工程施工造成何种程度的实质性影响进而对交付期限产生重大事实阻碍，故对被告该项抗辩不予采纳。关于被告提出的应扣除洞头县水务有限公司要求被告表计整改造成延误工期三个月的抗辩事由，被告阐述表计的安装都是按照设计图纸来的，且图纸经过自来水厂即洞头县水务有限公司人员张辉滨会审通过。经过调查水表安装参照的设计图纸并未经过洞头县水务有限公司人员会审通过。温州自2000年实施“一户一表、水表出户”政策后，按照水表安装惯例，要求水表都集中安装在建筑物一层或者都安装在每户外墙并在楼下设置数据采集器。被告方作为商品房开发商，应当主动掌握住宅小区水表安装要求和惯例，并及时与相关行政主管部门沟通、了解。因未能做到上述开发商应当作为的而导致的表计安装整改，不能构成原、被告签订的合同内被告可据实予以延期的事由，不能作为本案逾期交房的抗辩事由。关于被告提出的应扣除洞头县电力局口头要求被告计量箱整改造成工期延误的抗辩事由，因被告未能提供书面的整改通知书，不能证明电力局是否有要求整改。即使电力局有存在口头上的、不正式的整改要求且被告方也经过了整改，因被告方未能提供相应证据，本院也无法得知要求整改的理由。根据市场调查，计量箱和空气开关的规格、型号繁多，不同的场所对安装的规格、型号要求不同，即使被告存在整改且整改前的计量箱和空气开关质量也是合格的，亦不能证明整改前的计量箱和空气开关就是符合涉案住宅小区安装要求的，既然被告辩称整改前的计量箱和空气开关已经符合要求，也就根本不存在整改要求，故该抗辩不能构成原、被告签订的合同内被告可据实予以延期的事由，不能作为本案逾期交房的抗辩事由。被告提出的原告在收到交房通知书后三个月的催告期内一直未提出书面的解除合同要求，认为原告已无权行使合同解除权。本院认为原告在被告逾期交房后已于2013年10月8日向洞头县消费者权益保护委员会投诉被告并要求解除购房合同能反映出原告已及时提出解除合同的要求，消费者权益保护委员参与调解不成于2014年3月5日终止调解，而后原告也及时于2014年3月26日起诉至法院，故被告该抗辩本院不予采纳。
据此，被告大工联公司至今未能交付涉案商品房且已逾期超过60日，已构成违约，符合合同约定的解除条件，故对原告要求解除双方签订的《商品房预售合同》并要求返还已付的购房款，本院予以支持。原、被告双方在合同中对逾期交付房屋的违约金有明确约定，原告主张按照合同约定的已付购房款的20%支付违约金110577.2元，被告主张约定违约金过高请求本院予以适当调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少…”，本院认为原告的损失应以原告支付的购房款按银行同期贷款利率从支付之日起算至实际履行完毕之日止，原告诉请的违约金110577.2元已超出造成的损失的30%，本院依法将违约金调整至购房款的11%。关于违约的损害赔偿，因原告主张的违约金已属于违约行为的追究方式，具有损害赔偿的性质，故其再主张逾期款利息，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告洪恭火与被告洞头大工联房地产开发有限公司于2012年10月30日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告洞头大工联房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内返还给原告洪恭火购房款552886元；
三、被告洞头大工联房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告洪恭火违约金60817.46元；
四、驳回原告洪恭火其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《
javascript：SLC（98761，0）中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10615元，减半收取5307.5元，由被告洞头大工联房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费10615元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号192999010400031950013，逾期按自动撤回上诉处理］。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 ＸＸ草
二〇一四年六月十八日
代书 记员 庄晓勤