江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终665号
上诉人（原审被告）：赵峰，男，1977年7月10日生，汉族，住苏州。
委托诉讼代理人：徐亚军，江苏大名大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜文燕，江苏大名大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告)：苏州中润商业发展有限公司，住所地苏州市吴中区宝带东路399号。
法定代表人：蔡祥贤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵哲，该公司员工。
上诉人赵峰因与被上诉人苏州中润商业发展有限公司（以下简称中润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴民初字第1976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
赵峰上诉请求：撤销一审判决第四、第五判项，改判驳回中润公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定我方违约并支付违约金无事实依据。1、中润公司2015年11月24日发解除函的理由是我方拖欠租金，而非我方擅自离场。中润公司也未提供证据证明我方擅自离场，我方是在收到中润公司的解除函后正式停止营业的。2、由于中润公司管理不到位，电梯、排烟系统等原因，严重影响我方正常经营，且原先承诺的地铁口也无法落实，导致所有商家均在亏本经营。中润公司收取高额的租金和管埋费后，未尽到出租方、管理方的义务，违约在先。关于租金和物业费，双方一直在协商过程中，不存在恶意拖欠。3、租赁合同约定的违约金前提是中润公司没有任何过错，在中润公司对解除合同有过错的情况下，不能让我方承担全部的违约责任。4、一审按合同约定的“三个月的租金和三个月的物业管理费总和”计算违约金明显过高，且计算的租金和物业管理费错误。应当按照双方协商变更后的标准计算，而不是以原合同约定标准计算。二、一审判决我方支付2015年12月2日至2016年1月27日的房屋使用费无事实依据，且房屋使用费计算错误。1、我方曾经要求搬掉房屋内的设施，但中润公司称由于费用未结清，不能搬走，中润公司也没有按照其在解除函中所称自行处分，因此扩大的损失因由中润公司自行承担。2、中润公司于2015年12月17日向法院起诉要求我方腾空房屋，为防止损失的扩大，我方于2016年1月27日去搬运设施，但遭到中润公司阻挠，报警处理，我方又未能搬离。3、即使我方需支付房屋使用费，房屋使用费标准也应当以变更后的租金标准计算，且不应包含物业管理费。中润公司一方面阻挠搬离，又主张房屋使用费，自相矛盾的做法不应得到支持。
中润公司辩称，1、双方签订的租赁合同中对违约行为有明确约定。赵峰认为我公司没有履行管理义务没有事实依据。一审中法庭也对该事实进行了明确，我公司针对当时因施工整改造成的影响，已经对租金、物业管理费、水费实施了打折优惠。2、我公司于2015年11月26日已经向赵峰发出解约函，告知赵峰应在本函发出3日内对房屋内的物品进行搬离处置，但赵峰直至2016年1月27日才报警，要求搬离房屋内的物品和设施设备。一审认定房屋使用费自2015年12月2日计算至2016年1月27日符合事实情况。
中润公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2015年12月1日解除；2、赵峰将租赁房屋腾空并以完好可出租状态归还给中润公司；3、赵峰支付所欠各项租赁费用，其中租金228088.59元、物业管理费149077.5元、水费1813元、POS机租赁费300元；4、赵峰承担延迟支付上述请求下的各项费用滞纳金37083.83元（暂计至2015年12月1日，实际应以拖欠费用为基数按每日0.1%计算至实际付款之日）；5、中润公司没收赵峰支付的租赁保证金164325元、装修保证金54775元、能耗保证金2000元；6、赵峰支付违约金176318元（3个月的租金及物业管理费总和）；7、赵峰支付房屋占有使用费（实际应按每日每平方米5元的标准计算至赵峰实际腾空并归还房屋之日）；8、赵峰承担本案的诉讼费及保全费用。
一审法院认定事实：中润公司（甲方）与赵峰（乙方）于2012年9月19日签订了房屋租赁合同一份，双方约定的主要内容为：1、甲方向乙方出租位于苏州市宝××东路××号中润苏州中心商业房产负一层B105号房屋，双方同意该房屋用于计算租金的租赁面积为451.75平方米，乙方承诺租赁该房屋作为经营“名家名厨—味庄”之用途；2、租赁期限及租金支付，租赁期限为2012年9月28日至2018年9月27日，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起3个月（2012年9月28日至2012年12月27日）的免租装修期，租金按租赁面积计算：第1年，3元一天一平方米，第2年，3.3元一天一平方米。乙方应于该房屋交付乙方的同时，向甲方预付三个月的租金，其后每三个月预付的租金，应由乙方于该月第一个工作日或之前向甲方付清；3、保证金的支付，乙方应于合同签订之时向甲方支付房屋保证金人民币164325元（三个月租金123666元，六个月物业管理费40659元），装修期间乙方支付装修管理费为10元每平方米，装修保证金为一个月的租金和物业管理费为人民币54775元。如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，装修保证金可转租金或退还，能耗保证金租房结清所有交纳费用后，无息退还，租赁期内有关该房屋的水费、电费、煤气费等费用应由乙方承担；4、变更和解除合同，双方同意，如乙方有下列情形之一，甲方有权书面通知乙方解除合同，并有权立即收回租赁商铺并处置商铺内一切物品，……（7）、逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款项超过一个月的；5、乙方违约责任，如甲方按合同规定解除合同，乙方支付的所有租金及租赁保证金均不予退还，同时，乙方必须向甲方支付违约金，违约金为三个月的租金和三个月物业管理费总和并赔偿因违约而给甲方造成的损失，另，乙方逾期支付租金一天，应按逾期之款项的0.1%支付违约金。若乙方支付任何款项或逾期支付租金超过15天，甲方或甲方指定的物业管理有限公司有权停止对乙方有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。双方均在该合同上签字盖章，赵峰在合同中提供的地址为苏州市吴中区嘉宝花园225幢604室。
一审另查明，中润公司于2015年11月26日向赵峰发送解除函一份，其认为赵峰欠付租金、物业费、水费等费用，其有权解除租赁合同，要求赵峰支付违约金且没收赵峰交付的保证金，并说明根据合同约定，其将履行腾空收回房屋的权利，若贵方在本函件发出3日内未领取租赁房屋内物品，公司将自行处分房屋内的物品。赵峰已于2015年12月1日收到该份解除函。另，中润公司提供赵峰店内张贴的告示照片一份，主要内容为公司因经营布局调整，玖玲珑丽丰店于2015年11月25日停止营业。赵峰认为，该告示不能表示其永久性停业，其只是暂停和维修。
庭审中，双方一致确认，赵峰承租涉案房屋后，向中润公司交纳了164325元的房屋保证金、54775元装修押金及2000元能耗保证金，上述保证金中润公司均未退还，此外，赵峰在中润公司处还有丽丰卡款35037.49元。涉案房屋2015年、2016年的租金为每天每平方米3.3元，物业费的标准为每月每平方米30元，POS机的租赁费为每月150元。赵峰已支付截止2015年6月30日的租金及截至2014年12月31日的物业费。
关于赵峰所欠的房屋租金、物业管理费、水费等费用，赵峰称中润公司考虑到装修对其的影响，曾与其口头协商，同意对其自2015年7月1日至2015年12月31日的房屋租金按5折优惠，并免收其2015年1月、2月的管理费。后，中润公司营运部的龚经理根据该口头协议，于2015年11月15日向其出具租户催款单，且在该租房催款单上加盖了苏州中润商业发展有限公司发票专用章。为此，赵峰提供了该份抬头为苏州中润商业发展有限公司的租户催款单，其中自2015年7月1日至2015年12月31日的租金标明按5折优惠，免收赵峰2015年1月、2月的物业管理费，并注明赵峰所欠中润公司2015年7月1日至2015年12月31日的租金、2015年1月至12月的管理费、2015年10月的水费、POS机费合计人民币438013.62元，优惠价为人民币273757.31元。该份催款单下方写明，收到此据5日内到商场财务处付款，逾期按合同规定按0.05%收到滞纳金。经质证，中润公司表示对该租房催款单的真实性及出具日期没有异议，但认为该催款单上的印章为发票专用章，故该份催款单并非公司的意思表示。其还称，因其店面门口进行地铁施工，导致2015年其商业客流下降，考虑到店铺实际经营困难，其会给予一些店面租金打折的优惠方案，但前提是租户配合日常管理及持续按签订的租赁合同执行。赵峰曾就优惠方案多次与其领导沟通，最终达成口头打折协议，但给予的条件是支付2015年所欠款项及按租赁合同继续经营。但沟通完毕后，赵峰突然关闭店铺停止经营，租房催款单仅作为租户催款的一项参考依据，并非最终打折协议，故其上只盖有发票专用章，最终打折需要双方签订租房打折协议。为此，提供了其与几家租户签订的关于租金打折协议的复印件。
经质证，赵峰认为中润公司提供的证据为复印件，对真实性不予认可，并称中润公司向其出具的租户催款单并未附加任何条件。其还称，其所租店面的排风系统、空调出现问题，商场中厅改造时，紧邻其店铺的两部电梯一直未开通，中润公司出现的上述问题影响了其的正常营业，未提供正常的管理服务，故其才拒绝支付相应的租金及管理费。为此，提供如下证据：1、其于2014年5月5日、2014年12月29日所书写的书面函件，致函对象为中润公司，主要内容为赵峰反映中润公司存在的诸多问题，如：出租房屋排风系统问题、商场自身改造、商场外围市政建设已严重影响营运；赵峰还提供了上述函件的邮寄面单，但从该邮寄面单无法反映中润公司收到上述函件。2、赵峰店铺周围及内部场景照片，赵峰称上述照片反映商铺附近电梯封闭，店铺内油烟排风系统存在问题。经质证，中润公司称，其并未收到上述函件，对于照片的真实性亦不认可。赵峰所称的问题不存在，即使问题存在，其也已进行处理，这些问题不能成为赵峰长期拖欠租金及擅自撤场的理由。
关于房屋使用费，赵峰称其于2016年1月27日报警，并至涉案店面搬离物品，但遭到中润公司工作人员阻拦，长桥派出所的警官对此已经拍摄了视频。为此，提供了长桥派出所警官使用执法记录仪拍摄的视频，其中显示，派出所出警人员问：“你们是不是不让赵峰搬？”，中润公司工作人员答：“嗯”，警官问：“为什么？”，中润公司工作人员答：“既然去法院了，那就等法院判决，赵峰搬东西要等到法院判决下来”，中润公司工作人员说：“没有接到法院的通知，不好让赵峰清场”。经质证，中润公司对上述视频的拍摄时间及内容的真实性无异议，但认为其为了避免造成更大的经营损失，因此暂缓搬离。
上述事实，由合同、照片、催款单、函件、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。
一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。承租人逾期不支付房租的，出租人可以解除合同。根据双方合同约定，赵峰逾期支付租金超过一个月的，中润公司有权解除合同，现赵峰已有近半年的租金及相应的物业管理费、水费未缴纳。同时，赵峰店面告示已载明停止营业，涉案店面之后亦未再经营，由此可见，赵峰已于2015年11月25日停止营业、擅自撤场，赵峰的上述行为已属严重违约，中润公司有权解除与赵峰订立的房屋租赁合同。出租人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。赵峰已确认于2015年12月1日收到中润公司寄送的解除函，在庭审中亦表示同意双方的合同于2015年12月1日解除，故中润公司与赵峰签订的房屋租赁合同应于2015年12月1日解除。赵峰提供的证据无法证明中润公司提供的涉案房屋排风系统、空调有质量问题及中润公司实施中厅改造工程从而导致未能对其提供正常的管理服务，赵峰所称的拒付租金及物业管理费的理由不能成立。故即使赵峰认可该合同于2015年12月1日解除，该合同的解除也是因赵峰的违约行为导致。
根据中润公司的陈述意见，中润公司已认可其因店面门口铁路施工导致商业客流下降，与赵峰就租金优惠方案达成口头打折协议，并据此向赵峰出具了含有优惠金额的租户催款单。故中润公司出具该租户催款单有一定的背景，是中润公司基于该商场当时不太乐观的经营环境，给予赵峰一定的租金及物业管理费的优惠，且该催款单上还加盖了含有公司名称的印章。故赵峰有理由相信中润公司已认可赵峰按照上述优惠金额给付租金、物业管理费，中润公司以该催款单上的印章仅为发票专用章而对该份租户催款单不认可的辩称，一审法院不予采纳。因中润公司是考虑涉案店面当时的经营环境而给予赵峰上述时间段租金及物业费的优惠，该份租户催款单上亦未附有其他条件，故中润公司以双方并未签订打折协议及赵峰未继续经营为由，对该租房催款单不予承认的辩称，一审法院亦不予采信。综上，一审法院对赵峰提供的该份租户催款单予以认定，中润公司应按该租户催款单向赵峰收取相应租金、物业管理费。现双方又一致确认，赵峰尚欠中润公司2015年10月、11月的水费共计1813元，POS机租赁费为每月150元，结合双方签订的合同已于2015年12月1日解除，经核算，赵峰应向中润公司支付2015年7月1日至2015年12月1日的租金114789.72元，2015年3月1日至2015年12月1日的物业管理费122409.7元，水费1813元、POS机租赁费300元，共计239312.42元。中润公司向赵峰出具该催款单时，重新明确了滞纳金的起算时间，即自赵峰收到该催款单而未付款的5日后，双方均确认该催款单的出具日期为2015年11月15日，因赵峰至今未付款项，故赵峰应自2015年11月21日开始支付上述共计239312.42元的滞纳金。对中润公司按双方合同约定的标准主张上述租金、滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。赵峰表示该滞纳金标准过高，一审法院酌定滞纳金收取标准为万分之二点五，故赵峰应自2015年11月21日起，支付以本金239312.42元为基数，按每日万分之二点五计算至实际给付之日止的滞纳金。
赵峰为避免相应损失，已根据中润公司寄送的解除函的要求，于2016年1月27日去中润公司处的涉案店面搬离物品，此时，中润公司已经向法院起诉要求赵峰将租赁房屋腾空并支付截至赵峰实际腾空并归还房屋之日的房屋占有使用费，故赵峰的上述行为与中润公司的诉讼要求相一致，并无不妥之处。但，根据双方一致确认的视频内容可见，中润公司阻止赵峰搬离店内物品。中润公司既未按照自己发出的解除函的要求自行处理店内物品，又不允许赵峰搬离店内物品，由此导致赵峰物品占用中润公司店面而造成的房屋占有使用费应由中润公司自行承担。同时，赵峰在收到中润公司发出的解除函后，并未明确放弃对店内物品的处分，故中润公司未对涉案店面物品进行处分的行为，亦无不妥，故赵峰需向中润公司支付2015年12月2日至2016年1月27日的房屋使用费，经核算为62612.5元。此外，现赵峰的物品仍在涉案店面内，故赵峰仍需在判决确定的履行期限内腾空房屋，并将该房屋归还给中润公司。中润公司亦应予以配合，因中润公司不配合赵峰腾空房屋而造成的相应损失应由中润公司负担。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置其间的相应损失。涉案租赁合同的解除系因赵峰的擅自撤场行为所导致，故中润公司要求赵峰按合同约定支付三个月的租金及三个月的管理费合计人民币176318元的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以支持。中润公司主张赵峰支付的保证金不予退还，赵峰对此持有异议，一审法院认为，该条款具有违约金的性质，现中润公司已向赵峰主张相应违约金，再要求没收赵峰已支付的保证金共计221100元，主张过高，不予支持。故赵峰在中润公司处的房屋保证金、装修押金、能耗保证金、剩余丽丰卡款共计256137.49元应由中润公司返还，可以用于折抵赵峰所欠中润公司的上述款项。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、苏州中润商业发展有限公司与赵峰之间的房屋租赁合同关系于2015年12月1日解除。二、赵峰于判决生效之日起三日内腾空中润苏州中心商业房产负一层B105号房屋，并将该房屋归还给苏州中润商业发展有限公司。三、赵峰向苏州中润商业发展有限公司支付所欠房屋租金、物业管理费、水费、POS机租赁费共计人民币239312.42元，并应自2015年11月21日起，以本金239312.42元为基数，按每日万分之二点五支付计算至实际给付之日止的滞纳金。四、赵峰向苏州中润商业发展有限公司支付违约金人民币176318元。五、赵峰向苏州中润商业发展有限公司支付房屋占有使用费人民币62612.5元。六、苏州中润商业发展有限公司向赵峰返还房屋保证金、装修押金、能耗保证金及剩余丽丰卡款共计人民币256137.49元。上述三、四、五、六项相互折抵，赵峰应于判决生效之日起十日内向苏州中润商业发展有限公司支付人民币222105.43元，并应自2015年11月21日起，以本金239312.42元为基数，按每日万分之二点五支付计算至实际给付之日止的滞纳金。七、驳回苏州中润商业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币39394元，由赵峰负担。
二审中，当事人均未提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审查明一致。
本院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。作为承租人，按时支付租金和管理费是赵峰的主要合同义务，但至中润公司发函解除合同时，赵峰已拖欠半年的租金未予支付，且在双方口头约定租金优惠，中润公司按口头约定发出催款单后，赵峰仍未在通知的期限内支付租金与管理费等费用，根据合同约定，构成违约，中润公司有权解除合同，双方之间的租赁合同自中润公司的解除函到达赵峰之日起解除。赵峰认为中润公司未尽到出租人、管理人的管理义务，其提供的函件是单方制作的，没有送达中润公司的证明，也没有取得中润公司的认可；照片不能证明电梯的位置以及停运原因，故赵峰提供的证据尚不足以证明中润公司存在管理不当。对于地铁施工给商场带来的影响，中润公司已经协商给予租金优惠，赵峰在与中润公司达成口头约定后又未按约履行。综上，赵峰认为中润公司违约在先，合同解除的责任不应由其全部承担没有依据，本院不予支持。
双方之间的租赁合同于2015年12月1日解除，赵峰应当腾空并返还房屋，赵峰在接到解除函后并未及时腾空房屋，应当支付房屋占有使用费。虽然中润公司在解除函中通知赵峰如3日内不处理房屋内物品，中润公司将自行处理，但赵峰当时并未向中润公司明确表示放弃房屋内遗留物品的所有权，中润公司未予自行处理也是对赵峰财产权利的保障。赵峰于2016年1月27日向中润公司主张腾空房屋，这与中润公司的诉讼请求相一致，中润公司应当配合以止损，但中润公司拒绝赵峰腾空房屋的要求，此后产生的损失应由中润公司自行承担，一审认定赵峰应承担的房屋占有使用费自2015年12月2日计算至2016年1月27日并无不当。对于房屋占有使用费的计算标准，根据双方租赁合同的约定，使用房屋应当支付租金与管理费，故房屋占有使用费按照租金与管理费合计的标准进行计算并无不当。根据中润公司的陈述以及催款单，中润公司同意给予优惠的仅是2015年7月1日至2015年12月31日的租金，并无证据证明是对合同约定的原租金标准进行变更，赵峰认为应当按照优惠后的租金标准计算房屋占有使用费没有依据，本院不予支持。涉案租赁合同因为赵峰拖欠租金、管理费的违约行为导致解除，中润公司按照合同约定主张违约金应予支持，赵峰认为合同约定的违约金过高，但并未提供证据证明约定违约金标准过分高于合同解除给中润公司造成的损失，故对赵峰该上诉主张，本院亦不予支持。
综上，上诉人赵峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4884元，由上诉人赵峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈军芳
代理审判员 郭 锐
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 朱冰丽