杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭萧民初字第114号
原告浙江天之林控股有限公司。
法定代表人王荣其。
委托代理人何锡锋。
被告倪铁军。
被告杭州特帅文化创意有限公司。
法定代表人罗延安。
原告浙江天之林控股有限公司（以下简称天之林控股公司）诉被告倪铁军、杭州特帅文化创意有限公司（以下简称特帅文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月26日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于2013年2月26日公开开庭进行了审理。后转普通程序并组成合议庭，于同年5月23日再次公开开庭进行了审理。原告天之林控股公司委托代理人何锡锋到庭参加两次庭审。被告倪铁军、特帅文化公司经本院传票传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案经院长批准延长审限。现已审理终结。
原告天之林控股公司诉称：原告与被告倪铁军于2010年12月31日签订《房屋租赁合同》、于2011年1月1日签订《天林广场房屋租赁补充合同》，约定由被告倪铁军承租原告位于萧山区宁围镇天林广场1幢1301至1325、1327、1329、1331室房屋，租期为三年二个月，租金为1331928元，并对房屋的计租面积、期限、租金计算标准，物业费支付及解除合同、保证金的处理等作了明确的约定。合同签订当天，原告将租赁房屋交付给被告倪铁军。因被告倪铁军、被告特帅文化公司要共同租用上述房屋，故原告、被告倪铁军及被告特帅文化公司三方于2011年9月26日共同签订了《合同主体增加确认书》，除确认了2010年12月31日签订的《房屋租赁合同》及2011年1月1日签订的《天林广场房屋租赁补充合同》继续履行外，还约定追加被告特帅文化公司为1310、1312、1314、1316、1318、1320、1322、1324房屋承租方，享受合同全部权利、履行合同全部义务，被告倪铁军、被告特帅文化公司相互之间承担连带责任等内容，另自2012年1月1日开始增加杭州妙意广告有限公司为1314室承租方。合同签订后，被告倪铁军于2010年12月30日支付保证金50000元、于2011年1月10日支付保证金50000元，被告特帅文化公司于2011年1月10日支付第一年房屋租金30787.80元。根据合同约定，被告应于2012年1月1日支付第二期物业费6252.49元，于2011年4月8日前支付第一期剩余房屋租金77461.7元，于2011年2月1日前支付第二期房屋租金96599.81元。但被告特帅文化公司仅于2012年2月24日支付第二期房屋租金50636元。虽经原告多次催促，被告至今为止未支付上述后续的房屋租金和物业费用。因协商无果，原告于2012年6月29日委托浙江萧和律师事务所向被告发《浙江天之林控股有限公司催款通知书》，要求被告支付租金及滞纳金。2012年8月15日，原告为被告垫付物业费6252.49元、滞纳金2851.14元。2012年12月24日，原告为被告垫付物业费6252.49元。综上所述，为维护原告的合法利益，现起诉，请求判令：1.解除原告与两被告签订的房屋租赁合同。2.两被告支付至归还租赁房屋之日为止的租金（自2011年1月1日开始计算，暂计算至2013年1月31日为134378.44元，直至归还租赁房屋之日为止），及至付清租金之日为止的滞纳金（自2011年1月1日开始计算，暂计算至2013年1月31日为80780.07元，直至付清租金之日为止）。3.准许原告追偿为两被告垫付的物业费（自2012年1月1日开始计算，暂计算至2013年1月31日为6783.52元，直至归还租赁房屋之日为止）及垫付的滞纳金（自2012年1月1日开始计算，计算至2012年8月15日为2851.14元），两被告支付至归还垫付的物业费之日为止的滞纳金（自2012年8月16日开始计算，暂计算至2013年1月31日为879.3元，直至归还垫付的物业费之日为止）。4.两被告赔偿原告损失24149.95元。上述三项共计249822.42元。5.两被告对本案判决的履行互相承担连带责任。6.两被告承担全部诉讼费用。
原告天之林控股公司为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1.2010年12月31日签订的《房屋租赁合同》一份、2011年1月1日签订的《天林广场房屋租赁补充合同》一份，证明原告解除合同、保证金不予退还的条件成立，以及双方约定了房屋租赁面积、租赁期限、租金标准、支付时间和方式、逾期支付租金的滞纳金标准、物业费标准、交纳方式、逾期支付物业费的滞纳金标准等内容。
2.2011年9月26日签订的《合同主体增加确认书》及2012年1月1日签订的《合同主体增加确认书》各一份，证明增加被告特帅文化公司为1310-1324（双号）的房屋承租方，被告倪铁军、特帅文化公司承担承租方的全部权利和义务，并相互之间承担连带责任，2012年1月1日增加杭州妙意广告有限公司为1314房屋承租方。
3.现金缴款单、收据、发票八份，证明被告倪铁军交纳保证金10万元，被告特帅文化公司交纳第一期房屋租金30787.8元，被告特帅文化公司交纳第二期房屋租金50636元，原告垫付租赁房屋第二期物业管理费27157元、滞纳金12383.59元、第三期物业管理费27157元。
4.天之林控股公司催款通知书、邮寄回单三份，证明原告于2012年6月29日向被告催缴费用的事实。
5.房屋产权证明一份，证明本案租赁房屋为原告所有的事实。
6.2011年9月26日签订的《房屋租赁合同》一份，证明被告特帅文化公司承租房屋的计租面积及租金。
7.2013年4月12日情况说明一份，证明原告于2013年4月12日收回被告承租的1310、1312、1316室三间房屋的事实。
8.2013年4月28日情况说明一份，证明原告于2013年4月28日收回被告承租的1318、1320、1322、1324室四间房屋的事实。
9.财政局出具的证明一份，证明被告特帅文化公司于2012年5月17日收到补助资金的事实。
被告倪铁军、特帅文化公司未作答辩也未提供证据。
本院对原告提供的证据认证如下：上述证据，虽未经两被告当庭质证，但经本院审查，认为证据1、2、4－6、9真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以认定，证据3可以证明被告倪铁军已交保证金、租金、垫付物业费、支付滞纳金的事实，证据7、8相当于原告的自认，两被告未提供相反证据证明腾房的事实，故本院对原告的自认予以确认。
根据法庭调查和上述有效证据，本院查明的事实如下：
2008年12月25日，原告取得位于杭州市萧山区宁围镇天林广场1310、1312、1314、1316、1318、1320、1322、1324室房屋所有权证。2009年1月1日，原告与杭州天之林物业服务有限公司签订《天林广场物业管理（服务）协议》，约定将位于萧山区宁围镇天林广场1#楼1-3层裙房、12-14层办公用房（包括1310、1312、1314、1316、1318、1320、1322、1324室）由杭州天之林物业服务有限公司进行物业管理。
2010年12月31日，原告与被告倪铁军签订《房屋租赁合同》一份，约定将萧山区宁围镇天林广场1幢1301至1325、1327、1329、1331室租给被告倪铁军使用，租赁期限自2011年1月1日至2014年2月28日，租金自2011年3月1日起计算，租金每年443976元，一年一付，先付后用，以后每年提前一个月支付下一年度租金。合同前一日即12月30日，倪铁军支付原告50000元保证金。2011年1月1日，原告与被告倪铁军签订《天林广场房屋租赁补充合同》一份，约定租金自2011年3月1日起计算；被告倪铁军承诺2011年3月1日前，在租赁房屋内新注册三家文化创意企业；租金暂按照“房屋租金”减去“按照萧山区文化创意企业扶持政策的房屋租金补贴额度”支付；同时被告倪铁军应当积极申报萧山区文化创意企业扶持政策，若其在签订合同后三个月内没有准备齐全资料并申报的，被告倪铁军在满三个月后的5个工作日内补齐应缴纳的房屋租金；被告倪铁军若符合文化创意企业条件，并经萧山区相关主管部门确认可以享受萧山区文化创意企业扶持政策的，待政府的房租补贴到位时，被告倪铁军同意补齐剩余房屋租金；被告倪铁军同意区政府的上述房租补贴直接汇入原告公司账户，用于补齐剩余房屋租金，若政府部门实际将该资金优先汇入被告公司的，被告倪铁军同意在收到后的5个工作日内补齐剩余房屋租金；若经萧山区相关主管部门确认，被告倪铁军不可以享受萧山区文化创意企业扶持政策的，被告倪铁军在5个工作日内补齐应缴纳的房屋租金，以后按照房屋租金全额缴纳；被告倪铁军须于补充合同签订当日，向原告交纳保证金10万元，作为被告倪铁军按时缴纳自用水、电、物业管理费等各项费用和履行合同义务的保证金。一旦被告倪铁军拖欠应缴纳的水、电、物业管理费等各项费用达30日和不履行合同义务的，该保证金作为违约金，原告直接没收，且因被告倪铁军拖欠所有应缴纳的费用及其产生的滞纳金概由被告倪铁军自己负责。若合同履行期届满，被告倪铁军不再续租的，该保证金于被告倪铁军按照合同约定履行了所有义务并退出承租房后10日内退还；原告已与杭州天之林物业服务有限公司签订了物业服务协议，被告倪铁军同意遵守原告与杭州天之林物业服务有限公司签订的物业管理协议条款，在履行原告在上述物业管理协议中的义务；物业管理费按照每月1.8元／平方米计取，共计27157元／月，按12个月为一支付周期，先付后用，被告倪铁军于收到物业管理公司通知后10日以内付清，具体物业管理费及支付方式参照物业公司有关规定执行；当被告倪铁军未能按补充合同约定按时足额缴纳各项费用时，每推迟一天，应支付原告应缴费用总额千分之一的滞纳金，直至付清之日为止；被告倪铁军逾期支付合同约定的各项费用达15日以上的，原告有权解除合同，且保证金不予退还等内容。2011年1月10日，倪铁军支付原告房租费192233元。
同年9月26日，原告与被告倪铁军、被告特帅文化公司签订了《合同主体增加确认书》一份，确认自2011年1月1日起《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》中1310、1312、1314、1316、1318、1320、1322、1324室房屋（计租面积330.8平方米）承租方增加为被告倪铁军、被告特帅文化公司，合同中涉及上述房屋的承租方全部权利和义务均由被告倪铁军、被告特帅文化公司承担，相互之间承担连带责任，实际租赁期限自2011年1月1日至2014年2月28日。同日，原告与被告特帅文化公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将萧山区宁围镇天林广场1幢1310、1312、1314、1316、1318、1320、1322、1324室租给被告特帅文化公司使用，租赁期限自2011年9月26日至2014年2月28日，租金每年110180元，先付后用。2012年1月1日，原告与被告倪铁军、被告特帅文化公司、第三方杭州妙意广告有限公司签订了《合同主体增加确认书》一份，确认自2012年1月1日起，1314室房屋（计租面积为41.34平方米）承租方增加为被告倪铁军、被告杭州特帅文化创意有限公司、第三方杭州妙意广告有限公司，自2012年1月1日开始，合同中涉及上述房屋的承租方全部权利和义务均由被告倪铁军、被告特帅文化公司、第三方杭州妙意广告有限公司承担，相互之间承担连带责任，租赁期限自2012年1月1日至2014年2月28日。（原告就1314室租赁房屋项下的相关权利已另行提起诉讼。）
2012年1月18日，原告向被告倪铁军补开房租保证金50000元的收据一张，以及金额为30787.8元、付款方为被告特帅文化公司的发票一张。同年2月24日，被告特帅文化公司支付原告房租50636元。
原告委托浙江萧和律师事务所于2012年6月29日向两被告发出催款通知书，要求两被告支付租金及滞纳金。2012年8月17日，原告向杭州天之林物业服务有限公司支付第二期物业费27157元及滞纳金12383.59元。同年12月24日，原告向杭州天之林物业服务有限公司支付第三期物业费27157元。
2012年12月26日，原告起诉来院。另查明，原告于2013年4月12日收回两被告承租的天林广场1幢1310、1312、1316室三间；同月28日，原告收回两被告承租的天林广场1幢1318、1320、1322、1324室四间。被告特派文化公司于2012年5月17日收到杭州市萧山区财政局汇至的补助款。
本院认为：原告系出租房屋的合法产权人，其与两被告分别签订的《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》、《合同主体增加确认书》均基于合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同依法成立且有效，双方应依约履行合同项下的权利义务。合同中约定了若承租人逾期支付合同约定的各项费用达15日以上的，出租人有权解除合同。现两被告已逾期未付房屋租金达15日以上，解除合同的条件已成就，以上合同项下的1310、1312、1316、1318、1320、1322、1324室的权利义务自原告起诉状副本送达两被告之日起即2013年1月16日起解除。
两被告欠付原告第一年租金77461.70元（2011年3月1日至2011年12月31日应付租金92370元，2012年1月1日至同年2月29日租金为15879元，小计108249元，扣除已付30787.80元尚欠77461.70元）；欠付第二年租金自2012年3月1日起至2013年2月28日的房屋租金（扣除1314室租赁房期间的房屋租金）为96599.81元，扣除已付50636元，尚欠45963.81元应支付；欠付2013年3月1日起至同年4月11日的房屋租金为11115.59元，欠付2013年4月12日起至同月27日的房屋租金为2419.64元，小计欠付第三年房屋租金13535.23元。故本院对原告要求两被告支付合理的房屋租金的诉请予以支持。
两被告未按约履行房屋租金的给付义务，应承担违约责任。对迟延支付房屋租金的违约责任，双方在合同中已作明确约定，该约定是基于公平、诚信、真实意思表示为基础进行磋商所达成，所确定的内容对合同双方产生约束力，当事人应遵循诚实信用原则。关于合同约定应付第一年房屋租金中暂扣减的按萧山区文化创意企业扶持政策可享受的财政补贴数额及该部分房屋租金何时补缴的时间问题。分析合同中约定的条款，双方就暂扣减的财政补贴数额并未作具体约定，故承租人所付第一年房租外剩余欠付房屋租金77461.70元，应视为原告认同暂缓支付的房租。至于暂扣租金何时补付，按合同约定应在收到财政补贴后的5个工作日内予以补齐。本案两被告未按约补缴，应承担违约责任，应支付原告欠付房屋租金77461.70元自2012年5月25日起至判决履行日止约定违约金；第二年租金要求在2012年2月1日前履行，两被告迟延支付，原告要求两被告承担50636元自2012年2月2日起至同月23日期间迟延支付的约定违约金，本院予以准许；应支付第二年未付房屋租金45963.81元自2012年2月2日起至判决履行日止的约定违约金；支付欠付第三年房屋租金13535.23元自2013年2月2日起至判决履行日止的约定违约金。
关于两个月的免租期问题。双方合同中约定的免租事由系因开设三家文化创意企业而约定的，原告现认为两被告未按约支付租金而主张不予免交的理由并无合同依据，本院不予采信。故原告要求两被告支付两个月免租期租金及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
依补充合同的约定，两被告应支付原告垫付的物业费。原告已垫付物业费至2013年4月27日，原告要求两被告支付垫付从2012年1月1日起至实际腾房之日止按照6252.49元／年计算的垫付物业费8139.24元（其中2012年度物业费为6252.49元，第三年物业费为2013年1月1日至同年4月11日为1730.14元，2013年4月12日至同月27日为156.61元）的诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。至于物业费的滞纳金，原告并无证据证明物业公司已经催告两被告，故对该部分请求，本院不予支持。原告要求两被告赔偿损失问题，因原告未能提供证据予以证明，故本院对原告主张该部分损失赔偿的诉请不予支持。
原告要求两被告互负连带责任的诉请，符合合同约定，本院予以采纳。两被告经本院传票传唤，无正当理由没有到庭，本院依据查明的事实依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（七）项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、浙江天之林控股有限公司与倪铁军于2010年12月31日签订的《房屋租赁合同》，浙江天之林控股有限公司与倪铁军于2011年1月1日签订的《天林广场房屋租赁补充合同》，浙江天之林控股有限公司与倪铁军、被告杭州特帅文化创意有限公司于2011年9月26日签订的《合同主体增加确认书》，浙江天之林控股有限公司与杭州特帅文化创意有限公司于2011年9月26日签订的《房屋租赁合同》，浙江天之林控股有限公司与倪铁军、杭州特帅文化创意有限公司、第三方杭州妙意广告有限公司于2012年1月1日签订的《合同主体增加确认书》项下的萧山区宁围镇天林广场1幢1310、1312、1316、1318、1320、1322、1324号的权利义务自2013年1月16日起予以解除；
二、倪铁军、杭州特帅文化创意有限公司共同支付浙江天之林控股有限公司尚欠2011年3月1日至2012年2月29日期间的房屋租金77461.70元、共同支付尚欠自2012年3月1日至2013年2月28日期间的房屋租金45963.81元、共同支付尚欠2013年3月1日至同年4月27日期间的房屋租金13535.23元，共同支付以上房屋租金小计136960.74元，此款在本判决生效后十日内履行，并互负连带责任
三、倪铁军、杭州特帅文化创意有限公司在本判决生效后十日内共同支付浙江天之林控股有限公司欠付房屋租金77461.70元自2012年5月25日起至判决履行日止、延期支付房屋租金50636元自2012年2月2日起至同年2月23日止、欠付2013年3月1日起同年4月27日的房屋租金13535.23元自2013年2月2日起至判决履行日止均按日千分之一计算的违约金，并互负连带责任；
四、倪铁军、杭州特帅文化创意有限公司在本判决生效后十日内共同支付浙江天之林控股有限公司垫付的物业费8139.24元，并互负连带责任；
五、驳回浙江天之林控股有限公司的其他诉讼请求。
如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6036元，倪铁军、杭州特帅文化创意有限公司共同负担4731元，并互负连带责任，浙江天之林控股有限公司负担1305元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）
审 判 长 戴 永 梅
人民陪审员 陈营治人民陪审员徐玲仙
二〇一三年六月二十六日
书 记 员 陈 金 良