福建省连江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民初字第1568号
原告：胡成绪，男，汉族，1976年9月8日出生，住福州市鼓楼区。
委托代理人林星、游金贵，福建合立律师事务所律师，特别授权。
被告：福建省时代华奥建设发展有限公司，住所地：福州市连江县贵安经济开发区科技楼。
法定代表人：严敏，董事长。
委托代理人林晓瑜、陈静，福建国浩律师（福州）事务所律师，特别授权。
原告胡成绪与被告福建省时代华奥建设发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人林星和被告委托代理人林晓瑜、陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诉讼过程中，原、被告申请给予三个月的庭外和解时间。
原告诉称：2013年5月15日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20××××011），该合同约定：原告购买被告开发建设的“海峡文化创意产业基地.汀棠苑”第53#楼［幢］A3房号房（位于连江县潘渡乡仁山村），该合同第四条约定了计价方式与价款，原告购买该商品房的总金额为人民币1669565元，同时该合同第八条约定了交付条件与期限，被告应于2014年12月31日前将符合各项条件的商品房交付给原告使用。合同签订后，原告按该合同的约定如期支付了上述房价款，但被告至今未将符合各项条件的商品房交付给原告使用。
另合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，但原告认为该违约金过低，且该条款对违约金比率的约定与合同对买受人的逾期付款违约金比率的约定严重不对等，明显违背法律的公平对等原则，严重侵害了原告作为守约方的合法权益，因此，原告依据《合同法》第五十四条第（二）款、一百一十四条及公平对等原则的相关规定，请求人民法院依法将合同第九条第1款第（2）项变更、调整为：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。…………买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金”。
依前所述，因被告至今尚未将符合法定及约定条件的商品房交付给原告使用，因此，被告应按日向原告支付已付款万分之五的违约金，从2015年1月1日起暂计至2015年5月6日的违约金为104347.81元（1669565元×0.0005×125天），此后逾期交房违约金仍以此为标准计至被告将符合法定及约定条件的商品房交付给原告使用之日止。
综上所述，现请求判决：1、将原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。…………买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金”变更、调整为：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。…………买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金”。2、被告向原告支付逾期交房违约金暂计人民币104347.81元（按已付房款的日万分之五标准计算违约金，从2015年1月1日起暂计至2015年5月6日，此后逾期交房违约金仍以此为标准计至被告将符合法定及约定条件的商品房交付给原告使用之日止）。3、本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。
被告辩称：一、原告主张变更逾期交房违约责任条款的请求已超过法定期限，依法应予驳回。原告与答辩人于2013年5月15日签订的《商品房买卖合同》（下称“合同”）已成立并生效，现合同履行过程中，原告以显失公平为由根据《合同法》第五十四条第（二）款的规定提起本案诉讼，要求变更出卖人即答辩人逾期交房的违约责任条款。而本案中，讼争合同是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，即原告在签订合同时就已知约定的逾期交房违约金标准，如果认为该约定显失公平，其在签订合同之时就可以提出要求调整，或事后根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”的规定，也应当在合同签订后一年内即2014年5月15日前要求变更，但原告于2015年5月13日才提起诉讼主张变更合同条款，显然已超过一年的除斥期间，因此，原告请求变更合同违约责任条款的主张依法不能成立。退一步说，逾期交房违约责任条款也不存在显失公平的情形，讼争合同就逾期交房和逾期付款违约责任的设定是双方结合违约行为可能给各自造成的损害为依据作出的约定，是双方经过充分考虑后的真实意思表述，且也未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的条款。
二、原告主张调高违约金的请求缺乏事实与法律依据，不应予以支持。原告主张逾期交房违约金过低，根据《合同法》第一百一十四条的规定请求法院对违约金予以调高，但根据该条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，即合同一方主张增加违约金的前提是违约金低于造成的损失且增加的数额以造成的损失为限。本案中，即使合同约定的违约金标准过低，对违约金的调整应以原告的实际损失为基础，而原告未举证证明答辩人逾期交房给其造成的实际损失的数额，也未提交证据证明双方约定的违约金低于其受到的实际损失，其应当承担举证不能的法律后果。因此，在讼争合同有效成立的前提下，应当按照合同的约定计算逾期交房的违约金，原告诉请按照已付房款的日万分之五计算逾期交房违约金，缺乏事实依据，不符合合同约定和法律规定，依法不应予以支持。
综上，原告主张变更逾期交房违约责任条款的请求已超过一年的除斥期间，且未能举证证明双方约定的违约金低于因答辩人逾期交房给其造成的损失。原告的主张缺乏事实与法律依据，依法不应予以支持，请求贵院依法予以驳回。
本案在审理过程中，原告提供如下证据：
A1、商品房买卖合同（合同编号：20××××011），旨在证明原、被告之间商品房买卖合同关系及合同中对权利义务（房屋交付条件与期限、出卖人逾期交房违约金）的约定。A2、销售不动产统一发票（自开）2张，旨在证明原告按约支付了全部购房款。A3、被告与其他业主的商品房买卖合同复印件，旨在证明被告在与二期业主签订的商品房买卖合同中，关于逾期交房违约金比率的约定为日万分之三。A4、商品房买卖合同（其他开发商）复印件，旨在证明参照其他开发商的商品房买卖合同，其逾期交房违约金的比率为日万分之三至万分之八不等，原、被告双方约定的逾期交房违约金比率过低。A5、恒丰银行个人购房借款及担保合同复印件，旨在证明房屋贷款利率也高于违约金约定，旨在证明原告的实际部分损失。
被告质证意见：对证据A1、真实性及证明内容无异议，合同关于违约金的约定均未违反合同约定，合同第7条并未对逾期交房约定违约金。对证据A2无异议。对证据A3、A4、A5未在举证期限内提交，我们不予质证。证据A3原告未提供原件，买受人姓名也没有，其真实性有异议，是案外人合同，与本案没有关联性。讼争房屋是一期合同，证据A3是二期合同，不具有可比性。逾期交房属于交易风险，日万分三是双方对损失的估值，不存在显失公平。证据A4真实性有异议，该合同与本案也不具有关联性，买卖双方均为案外人，证明对象也有异议，违约金是否过低参照的是自身的损失予以衡量，其他人的损失不具有参照性，原告的证据不能够证明待证事实。对证据A5真实性无异议，贷款利率是根据个人财产状况和资信可以上浮下浮，并不能证明原告的部分损失。
被告未提供证据。
本院经审查认为，一、证据A1、A2，被告对其真实性、合法性无异议，且可以证明本案事实，予以认定。二、证据A3、A4均为复印件，真实性存疑，且与本案也不具有关联性，不予采信。三、证据A5，被告对其真实性无异议，从该个人购房借款及担保合同来看，原告就是为了购买本案中的商品房而向恒丰银行股份有限公司福州分行贷款，与本案具关联性，予以采信。
根据原、被告的陈述和上述已确认的证据，对本案主要事实作如下认定：
2013年5月15日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20××××011），该合同约定：原告购买被告开发建设的“海峡文化创意产业基地.汀棠苑”第53#楼［幢］A3房号房（位于连江县潘渡乡仁山村），该商品房的总金额为人民币1669565元。
该合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定时间付款，按下列第2种方式处理。2、关于逾期付款的违约责任详见本合同附件六合同补充协议。
2015年3月15日原、被告双方同时签订附件六：合同补充协议。该补充协议第四条约定关于逾期付款的补充约定1、若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过30日的，自本合同约定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付购房款总额万分之五的违约金；（2）逾期超过30日的，甲方有权解除本合同。甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行。乙方按日向甲方支付购房款总额千分之一的违约金。
该合同第八条约定被告应于2014年12月31日前将符合各项约定条件的商品房交付给原告使用。
该合同第九条第1款第（1）项约定：“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹”的违约金，合同继续履行；第（2）项约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。…………买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金”。
合同签订后，原告于当天交付购房款509565元，于2015年3月30日交付购房款1160000元，已按该合同的约定全额支付了上述购房款。
2015年5月23日原告因购买本案中被告开发出售的商品房与恒丰银行股份有限公司福州分行签订个人购房借款及担保合同，贷款金额为1160000元，贷款年利率为6.55%。被告福建省时代华奥建设发展有限公司为保证人。
但被告至今未将符合各项约定条件的商品房交付给原告使用。
综上所述，本院认为，原、被告于2013年3月15日签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方应遵守履行。被告至今未将商品房交付给原告使用，已构成违约，应承担违约责任。原告主张双方约定的逾期交房违约金日万分之一过低，且合同对逾期交房违约金比率的约定与合同对买受人的逾期付款违约金比率日万分之五的约定严重不对等，明显违背法律的公平对等原则，要求调整为按已付房款的日万分之五标准计算违约金。本院认为，原告逾期缴纳房款，实质是被告未能收取相应房款，被告即可能存在本息损失；被告逾期交房，则存在原告无法如期收房及入住问题，与原告如逾期缴款性质不一样，该违约金标准并不能同等参照适用。另外，本案合同中约定逾期交房违约金比率应不小于第七条中的比率，第七条中的处理方式为：2、关于逾期付款的违约责任详见本合同附件六合同补充协议。而附件六合同补充协议中并未对被告逾期交房违约金作出明确约定。因此，原告该主张缺乏事实和法律依据，不予支持。但原、被告双方所定的被告逾期交房违约金比率为日万分之一，比银行贷款利率都低，明显对被告有利，不具有约束被告按约履行合同及惩罚作用，依法可予以增加。原告提供的向恒丰银行股份有限公司福州分行贷款合同，贷款年利率为6.55%，该贷款利息应为原告的损失，据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定的：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，因此本院酌情认定被告逾期交房违约金调整为按年利率6.55%计算。原告主张将原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。…………买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金”变更、调整为：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。…………买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金”。被告辩称原告要求变更逾期交房违约责任条款的请求已超过法定期限，应当在合同签订后一年内即2014年5月15日前要求变更，但原告于2015年5月13日才提起诉讼主张变更合同条款，显然已超过一年的除斥期间，因此，原告请求变更合同违约责任条款的主张依法不能成立，应予驳回。本院认为，被告的理由成立，原告该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、被告福建省时代华奥建设发展有限公司应在本判决生效之日起10日内向原告支付逾期交房违约金（按原告已付总购房款1669565元为基数，按年利率6.55%标准计算，时间从2015年1月1日起至被告向原告交付符合各项约定条件的房屋之日止）。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2387元，减半收取1193.5元，由被告负担（已由原告预交，应在本判决生效之日起十日内交付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 邱启开
二〇一五年十月十九日
书记员 杨 滨
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。