湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0704民初867号
原告中国农业银行股份有限公司鄂州文星支行。住所地：鄂州市文星大道**号。
负责人汪安生，该行行长。
委托代理人蔡加武，男，1976年3月24日出生，汉族，（代理权限：特别授权）。
被告黄金凤。
被告湖北新世纪房地产开发有限公司。住所地鄂州市滨湖南路华堂景苑*栋*单元*层。
法定代表人张志新，该公司经理。
委托代理人龚胜勇，湖北伸道律师事务所律师（代理权限：特别授权）。
委托代理人肖鹏，湖北伸道律师事务所律师（代理权限：特别授权）。
原告中国农业银行股份有限公司鄂州文星支行（以下简称农业银行文星支行）诉被告黄金凤、被告湖北新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告农业银行文星支行的委托代理人蔡加武，被告新世纪房地产公司的委托代理人肖鹏到庭参加诉讼。被告黄金凤经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行文星支行诉称：2008年7月16日，原告与被告黄金凤签订借款合同，原告向被告发放贷款9万元，借款日期为2008年7月16日至2028年7月15日，还款方式为等额本息。该笔贷款由黄金凤偿还，被告新世纪房地产公司承担连带担保责任。2015年4月16日起被告连续逾期未偿还本息，经原告多次催收，仍拒绝还款，损害了原告的合法权益，根据合同规定，原告有权宣布借款合同项下借款立即到期，要求被告偿还原告剩余本息。特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告偿还原告借款本金68631.52元和利息1743.09元（利息暂算至2015年11月10日，之后另计），共计70374.61元。以及原告实现债权的一切费用；2、原告优先行使抵押权。3、本案诉讼费由被告承担。补充要求被告新世纪房地产公司承担连带担保责任。
被告黄金凤未向本院提交答辩意见。
被告新世纪房地产公司辩称，1、原告的诉请中并未要求追究答辩人的的责任。2、预抵押不产生法律效力，只产生合同效力。3、本案房屋未办理期房转现房手续，是由于被告黄金凤没有配合办理，因此答辩人不再承担担保责任。
原告农业银行文星支行为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、原告金融许可证、营业执照、机构代码证。拟证明原告主体适格；
2、被告身份证复印件、无婚姻登记证明。拟证明被告主体适格；
3、贷款申请表、借款抵押合同、借据、抵押清单、期房抵押证明。拟证明贷款过程；
4、贷款本息余额明细。拟证明被告违约和原告诉求的组成。
被告新世纪房地产公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、营业执照、机构代码证。拟证明原告主体适格；
2、商品房买卖合同、借款抵押合同、诉状。证明本案的基本情况。
3、扣划通知书、业务凭证。证明银行已扣划保证金。
4、一手房贷款业务合作协议、鄂州市房屋权属证明。证明黄金凤的房屋已构成转现房条件，但因为黄不配合，导致条件不能成就，房地产公司不承担担保责任。
庭审质证过程中，新世纪房地产公司对农业银行文星支行提供的证据1、2没有意见。对证据3、4的真实性无异议，证据4的数额由法院核实。农业银行文星支行对新世纪房地产公司提供的证据1、2、3、4的真实性无异议，但认为上述证据不能免除房地产公司的担保责任。
被告黄金凤未向本庭提交任何证据。
被告黄金凤未到庭进行质证，依法应承担本案一切法律后果。
经庭审质证，本院认为，原、被告提供的证据客观真实，本院予以采信。
综合当事人当庭举证、质证和当事人当庭陈述意见，本院认定事实如下：
2008年4月25日，新世纪房地产公司与农业银行文星支行签订一手房贷款业务银企合作协议，约定鄂州房预字0700057号商品房买卖贷款按揭事宜，双方约定房地产公司连带担保期间确定为办理正式现房抵押为止。2008年6月3日，黄金凤与新世纪房地产公司签订商品房买卖合同，约定将鄂州房预字0700057号华堂景苑.一品居一单元9层5号房出售给黄金凤。2008年7月16日，黄金凤作为借款人，新世纪房地产公司作为保证人，共同与农业银行文星支行签订个人购房担保借款合同，约定农业银行文星支行向黄金凤提供90，000.00元借款，借款期限为2008年7月16日至2028年7月15日，合同约定新世纪房地产公司承担期房阶段性连带保证责任，如借款人有违约逾期未足额还款的情形，银行有权要求提前收回已发放借款，提前行使担保权。同时，黄金凤在该合同房地产抵押清单上签名，约定以位于本市滨湖南路与洋澜路交汇处西南角华堂一品居独栋一单元905号（房期字第0801399号）的房屋为上述借款本息提供抵押担保；抵押物已办理期房抵押登记。同日，农业银行文星支行为被告发放贷款，借据载明：借款金额90，000.00元，年息6.6555%，采用等额本息还款法。现该笔贷款现已出现逾期还款的违约行为。2015年3月27日，农业银行文星支行向新世纪房地产公司发出扣划保证金通知书，从该公司的保证金账户扣划共计10199.75元，用于冲抵借款人黄金凤到期未还的借款本息。现农业银行文星支行向本院提起诉讼，要求黄金凤立即偿还借款本金68，631.52元和利息1，743.09元（利息暂算至2015年11月10日，之后另计，直至实际清偿完毕之日止），违约金、诉讼费等原告实现债权的一切费用；要求被告新世纪房地产公司承担连带担保责任；要求优先行使抵押权；并且由被告承担诉讼费用。
本院认为，原告与被告黄金凤、新世纪房地产公司之间自愿签订的合同真实有效，依法应受法律保护。因银行对于逾期还款本身会收取罚息，且原告对于违约金等事项也没有具体请求金额及依据，本院对违约金等相关诉请不予支持。借款人逾期违约未还款，原告作为债权人依合同约定有权要求提前收回借款本息。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十五条的相关规定，新世纪房地产公司在原告处开立的保证金账户属于特定的质押担保，房地产公司与银行签订的保证合同系附条件解除的保证合同，无论基于什么理由，在条件没有成就的情况下，该保证合同依旧成立，房地产公司的保证责任不能规避风险，否则银行为规避放款风险采取的保证方式就没有实际意义。根据担保法的相关规定，为债务人质押担保的第三人，在质权人实现质权后，有权向债务人追偿。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条，第二百零一条第二款、第二百零四条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第五十九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告黄金凤于本判决生效之日起五日内偿还原告农业银行文星支行借款本金68，631.52元，利息1，743.09元（利息算至2015年11月10日，之后另计）。合计70，374.61元。
二、原告农业银行文星支行对被告黄金凤提供的抵押房产在合同约定的抵押担保责任范围内可优先行使抵押权。
三、被告新世纪房地产公司在合同约定担保范围内承担连带担保责任。
四、驳回原告农业银行文星支行的其他诉讼请求。
本案本诉受理费780.00元，由被告黄金凤负担；（该款已由原告预交，待本判决生效后由被告直接支付给原告）。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款。收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，帐号：17×××61。请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为0711-3357122。
审判员 周小娟
二〇一六年七月十三日
书记员 曾凡政