河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终304号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘军辉。
委托代理人：袁瑜勃，河南西毫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳德诚物业管理有限公司，住所地：洛阳市洛龙区兴洛东街与翠云路交叉口紫金风景线售楼部二楼203室。
法定代表人：常英承，该公司经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳泰益德房地产开发有限公司。住所地：洛阳市洛龙区兴洛东街与翠云路交叉口紫金风景线售楼部*楼。
法定代表人：杨长志，该公司执行董事。
被上诉人洛阳德诚物业管理有限公司、洛阳泰益德房地产开发有限公司的共同委托代理人：苏乃义，该公司法律顾问。
原审第三人：李洪亮。
上诉人刘军辉与被上诉人洛阳德诚物业管理有限公司（以下简称德诚公司）、洛阳泰益德房地产开发有限公司（以下简称泰益德公司）及原审第三人李洪亮房屋租赁合同纠纷一案，上诉人刘军辉于2015年4月21日向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、德诚公司、泰益德公司归还原告定金10万元及款项300045元，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至还款之日止；2、本案诉讼费由被告承担。德诚公司、泰益德公司在原审诉讼过程中针对刘军辉的起诉提起反诉，请求法院依法判令：1、解除双方达成的口头房屋租赁合同；2、反诉被告支付欠付的租金10380.88元及利息损失912元；3、反诉被告承担本案一切费用。原审法院将本诉与反诉合并审理后于2015年11月5日作出（2015）洛龙民初字第1025号民事判决，刘军辉不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘军辉及委托代理人袁瑜勃，被上诉人德诚公司、泰益德公司的共同委托代理人苏乃义到庭参加诉讼，原审第三人李洪亮经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年10月15日，原告刘军辉向被告德诚公司交纳商铺出租定金10万元。2014年11月17日，被告工作人员以短信形式通知原告：售房部北边12、13号商铺由原告租用，5天之内2014年11月22日前补齐租金，过期公司商铺对外出租。2014年12月4日，被告工作人员通过短信形式告知第三人李洪亮“明天过来签合同交款”。2014年12月5日上午10时18分，被告工作人员向第三人提供了交纳款项的建设银行账号：“建设银行卡号62×××19杨红，共计688045，已交100000，本次交588045.”同日下午14：37分，被告再次以短信形式通知原告“你所租12、13号商铺，面积1900.12平方米，已交定金10万元整，早已过了应该交房租的日期，现公司通知如下，于2014年12月5日下班前交完剩余租金，如不交付，商铺对外开放出租，定金不退…”。2014年12月15日，第三人李洪亮代原告刘军辉向被告提供的建设银行账号转存300045元。2015年2月6日，被告泰益德公司向原告发出函件：“您与我公司于2014年10月初商定由您租赁我公司所有的洛阳市洛龙区紫金风景线东区12号、13号商铺，您已于2014年10月11日至12月15日交付首季度三个月租金、押金等费用400045元人民币，我公司已经按照约定从2014年12月15日开始履行合同。我公司也多次通知你但您至今未与我公司签订书面租赁合同，请你在本公告之日起7日内到我公司签订书面租赁合同，并与物业公司接洽商谈签订物业费管理合同”，2015年3月10日，第三人李洪亮代原告向被告提出退租申请：“本人租用12#13#商铺，共付租金400045元，其中2014年10月15日付100000元，2014年12月15日付300045元，因本人有其它投资情况，决定退回租金，请贵公司处理。”2015年3月31日，被告德诚公司以短信形式通知原告及第三人：“你租用的紫金风景线一期12、13号商铺面积1900.12平方，月租金每平方40元，2014年10月11号付定金1万元，同年10月15日付定金9万元，当日说好2014年10月23号开始计算房租，并交六个月房租和相当于三个月的押金，共计684043元，期间多次催要迟迟未付，至2014年12月15号又付300045元，至2015.3.10李洪亮说你们已经协商好退租，并写了退租申请，但迟迟未办理手续，房租将按协议继续计算，请于2015年4月5日前办理相关手续，否则我公司将依法解除合同。”2015年4月21日，原告向该院提起诉讼。另查明：本案所涉12、13号商铺的房产所有人为被告泰益德公司，被告德诚公司受委托对该商铺进行经营管理，本案所涉商铺现仍保持原状，原告带人看过商铺，但未动工装修。原告称因对合同条款未达成一致意见因而没有实际交付商铺，被告则称当时给原告钥匙，但原告要求把钥匙放在售房部因而商铺实际已经交付给原告。原告对被告短信中所称的月租金每平方40元有异议，原告称当时与被告协商的是月租金每平方35元。
原审法院认为：本案中原告与被告虽未就租赁商铺事宜签订书面租赁合同，但根据庭审查明的事实及双方短信往来的内容，可以确定原告及二被告已就租赁商铺一事达成意向。原告交过定金10万元后，在被告的催促下，于2014年12月15日向被告方转存300045元，可认定原告以自己的行为表明会与被告签订所涉商铺的书面租赁合同。根据第三人代原告书写的退租申请，原告也认可其已经缴纳租金400045元，根据原告认可的月租金每平方米35元，400045元／1900.12平方米／6个月=35元，据此应当认为原告对其提出退租申请之前被告发来的短信表示认可，也认可月租金每平方米35元且已经缴纳了半年的商铺租金。综上，双方从2014年12月15日已经开始履行合同，双方之间虽未签订书面租赁合同，但本案的口头租赁合同已于2014年12月15日成立。现原告因自身原因决定退回租金，故双方之间的口头租赁合同应予以解除，对被告提出的反诉请求1予以支持。被告明确表明从2014年12月15日开始履行合同，且原告的租金也是2014年12月15日所交纳，故被告诉求中从2014年10月25日开始计算房租没有依据。原告应付的商铺租金应从2014年12月15日开始计算至2015年4月5日共计112天，商铺租金按照原告认可的每平方米每月35元计算，原告应支付租金248282元，原告已经支付原告400045元，故被告应返还原告151763元，二被告分别作为商铺的所有权人及管理者，应对返还151763元承担共同偿还责任。原告的其他诉求证据不足，该院不予支持。反诉原告的反诉请求2证据不足，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，经该院审判委员会研究，判决：一、解除原告（反诉被告）刘军辉与被告（反诉原告）洛阳德诚物业管理有限公司、洛阳市泰益德房地产开发有限公司之间的口头房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）洛阳德诚物业管理有限公司、洛阳市泰益德房地产开发有限公司共同返还原告（反诉被告）刘军辉151763元，并从起诉之日2015年4月21日起至实际偿付之日止按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息；二、驳回原告（反诉被告）刘军辉的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）洛阳德诚物业管理有限公司、被告（反诉原告）洛阳市泰益德房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7300元，由二被告共同承担3650元，原告承担3650元；反诉费41元，由二被告承担。
宣判后，刘军辉不服原审判决，向本院提出上诉：一、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同没有成立，双方虽有意订立书面合同，但在协商过程中对租金、租赁期限等合同的主要条款未能达成一致意见，且双方也没有订立书面合同，无法确定双方就合同的主要条款达成一致意见，从被上诉人数次给上诉人发的信息及函件也可以看出，被上诉人对租赁的起止时间及租金均不能确定，可见双方对该租赁合同的主要条款没有达成一致意见。二、上诉人欲租赁被上诉人的12、13号商铺位于被上诉人开发的3号楼与4号楼位置，是一栋独立的三层建筑，但从被上诉人提供的建设工程消防验收意见书上及房产证看，该3号4号楼均是住宅，总层数为34层，不存在独立的3层的商铺建筑，未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，属于违法建筑，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：2014年10月15日，刘军辉向德诚公司交纳商铺出租定金10万元，后刘军辉与德诚公司、泰益德公司因商铺租赁事宜产生矛盾，引发本案纠纷。关于上诉人刘军辉上诉提出双方房屋租赁合同没有实际成立的问题，虽然刘军辉与泰益德公司、德诚公司订立书面租赁合同，但结合双方短信内容、转款行为及退租申请内容可以认定刘军辉与泰益德公司、德诚公司形成口头租赁合同并已经开始履行合同，刘军辉的上诉主张依据不足，故本院对刘军辉的该项上诉主张不予支持。关于刘军辉上诉提出本案诉争房屋属于违法建筑，双方订立的合同应属无效的问题，根据洛阳市城乡规划局出具的核实意见书，建设工程规划许可证能够证实本案诉争房屋已按程序办理相关手续，符合城乡规划要求，上诉人刘军辉上诉所称其属于违法建筑依据不足，本院对此不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5024元，由上诉人刘军辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘龙杰
审 判 员 赵大地
代理审判员 李 慧
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 王 璐