江苏省徐州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第1873号
原告：林松，男，1989年4月17日生，汉族，住徐州市云龙区。
原告：曹亚南，女，1988年6月14日生，汉族，住址。
委托诉讼代理人：蔺亚，江苏红杉树律师事务所律师。
被告：徐州城置有限公司，住所地徐州经济技术开发区一号路以东、徐海路以北。
法定代表人：孔德辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苏静，江苏清韵律师事务所律师。
原告林松、曹亚南与被告徐州城置有限公司（以下简称城置公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后公开开庭审理。原告林松、曹亚南及其委托诉讼代理人蔺亚，被告徐州城置有限公司的委托诉讼代理人苏静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方城置二期B19-1-2201号房屋（以下简称2201号房屋）预约买卖协议解除；2、被告返还已付城置尚东花园B10-1-101房屋（以下简称101号房屋）首付款386249元、燃气初装费2900元，并赔偿原告贷款担保服务费3150元、逾期上房违约金13384元；3、被告赔偿房屋已付购房款利息（按照银行同期存款利率，分别以96249元为本金，自2011年8月10日起计算至判决确定给付之日；以24万元为本金，自2012年1月3日起计算至判决确定给付之日止；以5万元为本金，自2012年1月16日起计算至判决确定给付之日止）、赔偿房屋贷款实际利息损失5万元（截至2015年7月8日已经实际支付贷款银行）、担保服务费利息损失（以3150元为本金，自2012年1月16日起计算至判决确定生效之日止，按照银行同期存款利率计算）、契税利息损失（以11044元为本金，自2011年9月6日起计算至退税之日止，按照银行同期存款利率计算）、燃气初装费利息损失（以2900元为本金，自2011年8月10日起计算至判决确定给付之日止，按照银行同期存款利率计算）；4、诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告以其已收取被告支付的逾期上房违约金13384元为由撤回该项诉讼请求，将担保服务费调整为1050元，并将以上损失计算标准中的存款利率均变更为贷款利率。事实和理由：2011年8月10日，原告与被告签订编号为0265688的商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的尚东花园B10-1-101号房屋，房款总价值736249元。因被告擅自改变规划，致使原告购买房屋采光及安全受到严重影响，且被告逾期交房，双方于2015年5月25日协商签订《情况说明》一份，约定原告将购买的房屋调换为尚东花园B19-1-2201室，双方另行签订商品房买卖合同。2015年7月9日双方签订房屋买卖合同注销协议，并办理B10-1-101号房屋的注销手续。后经原告反复催促，被告通知原告于2015年10月29日就B19-1-2201号房屋签订商品房买卖合同，但原告准备签约时发现被告已将该房屋卖出。协商未果的情况下，原告诉至法院。
被告城置公司辩称，双方未就2201号房屋签订预约买卖协议。原告在被告处购买了尚东花园101号房屋，购买后因商品房附属设施幼儿园影响该房屋采光，要求被告更换商品房。被告应原告的要求，同意为其调换同等价值的房屋，且双方已经协商完毕。后原告选定B10-1-904房屋（以下简称904号房屋），但一直未与被告签订商品房买卖合同。原告不再同意调换新的商品房，被告本身并无违约责任。燃气初装费并非原告收取，原告应向徐州汉基物业管理有限公司（以下简称汉基公司）主张。贷款担保服务费并非被告收取，即使存在该费用，也应自原告贷款之日计算至101号房屋合同解除之日。对于原告要求的房款利息等损失（含贷款利息损失、担保服务费利息损失、契税利息损失、燃气初装费利息损失）被告均不予认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明，2011年8月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买被告开发的101号房屋，房屋总价款736249元，原告为此向被告支付首付款386249元（分别于2011年8月10日支付96249元、2012年1月3日支付24万元、2012年1月16日支付5万元，被告城置公司于2012年1月3日为其开具销售不动产统一发票，金额336249元），并向银行贷款35万元以支付余款。后，被告因逾期交付房屋，产生逾期交房违约金13384元。此后，双方经协商后，同意将101号房屋调换为另一处房屋。后，被告城置公司于2015年7月7日通过转账的方式向原告曹亚南开立于兴业银行的账户退还35万元房款，二原告于次日向徐州市住房公积金管理中心申请提前终止逐月提取公积金还贷，并向该中心申请提前一次性归还101号房屋所欠银行贷款本金余额291436.9元。原告林松于同日一次性偿还前述35万元银行贷款本息共计292675.3元。2015年7月9日，原、被告双方出具协议书，同意解除101号房屋买卖合同并注销其备案，后双方至房屋产权部门办理了相关手续，101号房屋买卖合同业已解除。合同解除后至法庭辩论终结前，双方未签订新的商品房买卖合同。
至2015年7月8日，原告为购买101号房屋共支出银行贷款利息计50376.5元。2015年6月17日，城置二期物业客服中心出具证明：二原告“于2014年7月1日至我城置二期物业办理违约金上房，金额为13384元”。
另查明，原告林松、曹亚南为购买101号房屋于2011年9月6日支付契税11044元，于2012年1月16日支付担保服务费3150元，于2011年8月10日向汉基公司支付燃气初装费2900元。
又查明，2201号房屋、904号房屋均已由被告出售于他人，原告已不再要求调换房屋，被告亦不再给予调换。
本院认为，
一、无法确认原、被告之间成立2201号房屋商品房预约买卖合同关系
预约买卖合同成立的条件是双方意思表示一致，原告在被告否认双方已经意思表示一致的情形下，应负有举证证明2201号房屋预约买卖合同确系存在的义务。但综合全案证据与事实，无法确认被告曾作出将2201号房屋调换给原告的意思表示，故原告应承担举证不利的后果，本院对其相应诉讼请求不予支持。
二、被告应就101号房屋承担向原告返还房款余额、赔偿损失的责任
在双方已协商解除101号房屋买卖合同达成调换房屋（不论是2201号房屋还是904号房屋）协议的情形下，被告却无法证明其将应调换的房屋及时交付原告，故其构成再次违约（首次违约至少包含逾期交付房屋）。诉讼中，双方均表示不再进行调换房屋，也即实际上已终止了调换房屋的协议，故原告有权要求被告返还剩余房款、赔偿合理损失。
《合同法》第九十七条规定：“合同解除后……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故被告应承担如下违约责任：
首先，既然双方合同关系已解除，则双方应恢复至原始状态，即被告不得继续占有原告所支付的101号房屋购房首付款386249元。因被告城置公司于2015年7月7日返还原告林松、曹亚南101号房屋购房款736249元中的35万元，故对于原告林松、曹亚南要求被告城置公司返还其101号房屋首付款386249元的诉讼请求，本院予以支持。
其次，被告还应向原告赔偿损失。在原告支付101号房屋首付款后，该款项即被被告占有使用，由此原告失去了继续占有该款项以取得收益的机会。由于被告的违约行为导致商品房买卖合同被解除，原告失去该收益机会却没有如期获得对价（房屋），则构成了损失。况且，被告也不能因其违约行为而无偿占有使用该款项，否则会形成违约却受益的悖论。鉴此，被告应赔偿原告的该项损失。至于该损失的数额，本院认为可以原告所付房款为本金、参照同期同类银行存款利率、结合被告占有使用期间进行计算，即均参照同期同类银行存款利率，分别以96249元为本金，自2011年8月10日起算；以24万元为本金，自2012年1月3日（出具销售不动产统一发票之日）起算；以5万元为本金，自2012年1月16日起算，均计算至判决确定给付之日止。
至2015年7月8日，原、被告双方解除101号房屋商品房买卖合同时，二原告共支出银行贷款利息50376.5元。根据前述，该损失是因被告的违约行为所致，故对于原告要求被告赔偿其银行贷款利息损失5万元的诉讼请求，本院予以支持。
鉴于二原告已经实际支付了担保服务费3150元，而该项支出因双方商品房买卖合同被解除而无法给二原告带来利益，形成了损失。被告城置公司作为专业开发公司，其应当知晓：按照交易惯例二原告在办理贷款时需要交纳担保服务费。所以，担保服务费属于双方在订立合同时所能预见到的违约损失，城置公司应给予赔偿。原告林松、曹亚南主张该项损失数额为1050元，此系其真实意思表示，本院予以支持。该款项的支出，亦令原告失去了继续占有该款项以取得收益的机会，而原告已于2015年10月31日自行退领该费用中的部分款额，故对于原告要求以该3150元为本金，自2012年1月16日起计算至判决确定生效之日止，按照银行同期同类存款利率计算该担保服务费利息损失的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，即该利息损失应以3150元为本金，自2012年1月16日起计算至2015年10月31日止；以1050元为本金，自2015年11月1日起计算至判决生效之日止。
原告林松、曹亚南为购买101号房屋于2011年9月6日支出契税11044元，被告城置公司作为专业开发公司在订立合同时应当知晓。该11044元契税为购买商品房所必然的支出，却无法为二原告带来收益，形成了损失。故对于原告林松、曹亚南要求以11044元为本金，按照同期存款利率，自2011年9月6日起计算至税款退还之日止计算利息损失的诉讼请求，本院予以支持。
三、被告城置公司不应返还原告林松、曹亚南2900元燃气初装费，但应赔偿其利息损失
二原告于2011年8月10日将燃气初装费2900元交付汉基公司，该2900元燃气初装费的收取人并非被告城置公司，故本院对原告林松、曹亚南要求被告城置公司返还2900元燃气初装费的诉讼请求不予支持。但，燃气初装费系原告履行商品房买卖合同所支付，故，该2900元燃气初装费产生的利息损失应为被告城置公司承担。对于原告林松、曹亚南要求被告城置公司承担该2900元自2011年8月10日起至判决确定给付之日止的利息损失的诉讼请求，本院予以支持。
如前述，原告因被告违约所产生的全部损失数额均已得到本院确认，而原告此前取得的13384元违约金已先行弥补了部分损失，故本案中由被告再行赔偿的损失数额中应扣除该13384元，否则原告得到了该部分的双倍赔偿，对被告不公平。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款、第九十四条第（二）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告徐州城置有限公司返还原告林松、曹亚南尚东花园B10-1-101室房屋首付款386249元；
二、被告徐州城置有限公司赔偿原告林松、曹亚南尚东花园B10-1-101室房屋首付房款利息损失（均按照同期同类银行贷款利率，分别以96249元为本金，自2011年8月10日起算；以24万元为本金，自2012年1月3日起算；以5万元为本金，自2012年1月16日起算，均计算至判决确定给付之日止）、银行贷款利息损失5万元；
三、被告徐州城置有限公司赔偿原告林松、曹亚南尚东花园B10-1-101室房屋贷款担保服务费1050元及利息损失（以3150元为本金，自2012年1月16日起计算至2015年10月31日止；以1050元为本金，自2015年11月1日起计算至判决生效之日止，按照银行同期同类贷款利率计算）；
四、被告徐州城置有限公司赔偿原告林松、曹亚南尚东花园B10-1-101室房屋契税利息损失（以11044元为本金，按照同期贷款利率，自2011年9月6日起计算至税款退还之日止）；
五、被告徐州城置有限公司赔偿原告林松、曹亚南尚东花园B10-1-101室房屋燃气初装费利息损失（以2900元为本金，按照同期银行贷款利率，自2011年8月10日起至判决确定给付之日止）；
前述第二、三、四、五项数额之和，扣除13384元后，由被告徐州城置有限公司在本判决生效后十五日内履行完毕。
六、驳回原告林松、曹亚南的其他诉讼请求。
案件受理费9210元、保全申请费3270元（原告林松、曹亚南已预交），由原告林松、曹亚南承担480元、被告徐州城置有限公司承担12000元（与前述款项同时给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 王春雷
人民陪审员 孙荣林
人民陪审员 孟献勇
二〇一六年十二月二日
书 记 员 马 聪
附：本案援引的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。