浙江省宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0203民初3905号
原告：汤国甫，男，1957年2月21日出生，汉族，无固定职业，住宁波市。
委托诉讼代理人：王泽波，浙江联吉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐建君，浙江联吉律师事务所律师。
被告：胡凤素，女，1963年1月4日出生，汉族，个体经营，户籍所在地宁波市鄞州区，现住宁波市海曙区。
原告汤国甫为与被告胡凤素房屋租赁合同纠纷一案，于2016年9月26日诉至本院。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员俞洁独任审判。本案于2016年11月8日、2016年11月28日二次公开开庭进行审理，并当庭宣告判决。原告汤国甫的委托诉讼代理人徐建�、被告胡凤素到庭参加诉讼。
原告汤国甫向本院提出诉讼请求：1.判令被告将占有的位于宁波市海曙区南苑街××弄出租房楼上九间及楼下一间的房屋腾空返还给原告；2.判令被告向原告支付房屋占有使用费100500元（自2015年1月1日起至2016年6月30日），自2016年7月1日起至房屋实际腾空交还之日的房屋占有使用费按年租金67000元的标准支付；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2002年期间，原告曾向宁波市海曙区段塘股份经济合作社承租位于宁波市南苑街邵才康厂与汤国甫厂中间的土地并建造房屋。原告土地租赁期间，原告与被告签订《租房租赁合同书》，双方约定原告将位于宁波市海曙区南苑街299弄出租房楼上九间及楼下一间出租给被告，租赁期间为2008年1月10日至2012年1月10日，租金67000元每年。2015年因政府三改一拆政策，宁波市海曙区段塘股份经�合作社拒绝向原告出租土地并要求腾退所租赁房屋。原告多次要求被告腾退并交付房屋，被告拒绝履行义务。
被告胡凤素辩称，被告在2003年1月向原告承租位于宁波市海曙区南苑街××弄（现××号）楼上九间楼下一间作为商业经营开旅馆，同时和原告签订了一份房屋租赁合同。十几年过去了，期间又装修几次，所以合同未找到，但不承认原告提供的被篡改得乱七八糟的合同。2003年2月，在被告办的开业酒会上，原告口头承诺，房屋已经投资装修好，以后永远租给被告开旅馆，水电由原告提供，双方也一直在履行口头协议。2015年10月24日水电费还在上交原告，直到2015年11月3日被段塘城管队长强制停电停水后，旅馆才被迫停止营业。而且，原告从来没有要求被告腾退房屋，而是多次要被告交2015年的房租，被告一直承诺，房租随时可以交，但要求原告开具房屋租赁发票给被告，这是合法合理的要求。为此请求法院判定原告坚持诚信，承诺的口头协议有效。
原告汤国甫为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
证1.房屋租赁合同书一份，拟证明原告土地租赁期间，原告与被告签订房屋租赁合同的事实。被告对该份证据有异议，认为合同上有篡改，其不认可，合同下方的“胡凤素”签名系其本人所签，双方曾经在2003年1月签订过一份租赁合同，租期五年，其余内容不记得了，是否原告持有的这份合同无法确认，此后未再签订书面合同，但是一直口头约定并履行。本院认为，该份合同多处有涂改，且原告认可涂改内容并未经过被告确认，故对该份合同不予认定，审理中，原、被告对双方之间就涉案租赁房屋曾于2003年1月签订过书面合同，书面合同约定租期五年的事实均陈述一致，故本院对该项事实予以认定。
证2.情况说明二份，拟证明原告主体资格的事实。被告对该组证据没有异议，本院经核实，对证2予以认定。
证3.土地租赁合同一份、租赁协议一份，拟证明涉案土地是向宁波市海曙区段塘股份经济合作社租赁的事实。被告对该组证据认为其不清楚，且与其无关。本院经核实，认为该组证据可以反映原告待证事实，予以认定。
证4.行政处罚决定书（复印件）一份，拟证明涉案房屋被认定为违章建筑需拆除。被告对该份证据的真实性有异议，对内容认为其不清楚，且与其无关。本院认为，该份证据与本院调取的证7相符，对其真实性予以认定。
被告胡凤素为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
证5.营业执照一份，拟证明被告与原告履行口头协议，在租赁房屋经营的事实。原告对该份证据的真实性没有异议，对合法性不认可，认为营业执照需要年检。本院对该份证据的真实性予以认定。
证6.水电费收据一份，拟证明双方口头协议一直在履行的事实。原告对该份证据的真实性、合法性没有异议，认为仅能反映被告在2015年10月24日交过水电费，据原告了解，涉案房屋已经断水断电近一年。本院对该份证据的真实性及被告在2015年10月24日交水电费的事实予以认定。
证7.为查明相关事实，本院至宁波市海曙区城市管理行政执法大队段塘中队调取行政处罚决定书一份、照片一张、图纸一份、建筑面积计算书一份、情况说明一份，反映涉案房屋未取得建设工程规划许可的情况。原告对该组证据没有异议。被告对该组证据没有异议。本院认为，该组证据来源真实、合法，与本案相关联，予以认定。
经审理，依据本院认定的证据并结合庭审中当事人陈述，本院�定如下案件事实：
2002年5月，原告汤国甫委托案外人张坚均以张坚均（乙方）名义与宁波市海曙区段塘街道段塘村经济合作社（甲方）签订土地租赁合同一份，约定，甲方将坐落于宁波市南苑街邵才康厂与汤国甫厂中间一块土地租赁给乙方使用，土地面积三亩，使用年限为十年，即2002年3月1日至2012年2月29日。2012年1月10日，张坚均又与宁波市海曙区段塘股份经济合作社签订租赁协议一份，约定租赁上述土地的事宜，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日。2002年租赁土地后，汤国甫等人在该土地上建造了房屋。2003年1月，原告汤国甫与被告胡凤素签订一份房屋租赁合同，约定原告汤国甫将宁波市南苑街××弄出租房楼上九间及楼下一间出租给被告胡凤素，租期五年。被告胡凤素租赁上述房屋后，用于开设宾馆。合同到期后，原、被告双方未再签订书面合同，双方口头约定被告继续租赁房屋，租金标准予以提高。被告按双方约定的租金标准交纳租金直至2014年12月31日，该年度双方口头约定的租金标准为80000元/年。此后，被告未再向原告支付租金。另查明，涉案房屋无产权证，且未领取建设工程规划许可证。2015年8月6日，宁波市海曙区城市管理行政执法局对原告汤国甫等人未取得建设工程规划许可证进行建设的行为作出行政处罚决定。目前，涉案房屋仍由被告占用。审理中，因双方各执己见，致调解不成。
本院认为，原告汤国甫将坐落于宁波市海曙区南苑街××弄出租房楼上九间及楼下一间的房屋（现门牌号为××临）出租给被告胡凤素，为此原、被告签订了房屋租赁合同，但原告汤国甫所出租的房屋没有产权证，且系在未取得建设工程规划许可证的情况下所建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷�件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，原告汤国甫与被告胡凤素之间的房屋租赁合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原、被告之间的房屋租赁合同无效，故原告提出由被告腾退并返还涉案房屋的诉讼请求本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应�法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原、被告均陈述双方口头约定2014年度的租金为80000元/年，现被告自2015年1月1日起未支付原告占有使用费，原告要求被告以67000元/年的标准支付占有使用费，未超过相关标准，本院予以支持。关于被告提出原告应按口头承诺继续履行合同的抗辩意见，因本案原、被告的租赁合同无效，无效合同自始没有法律约束力，故被告该抗辩意见于法无据，本院难以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告胡凤素应于判决生效之日起十五日内腾退位于宁波市海曙区南苑街××临的出租房楼上九间及楼下一间并返还给原告汤国甫；
二、被告胡凤素应于判决生效之日起十五日内支付原告汤国甫2015年1月1日至2016年6月30日的占有使用费100500元，并自2016年7月1日起按67000元/年的标准支付原告汤国甫占有使用费至房屋实际腾空交还之日止。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费2310元，因适用简易程序减半收取计1155元，由被告胡凤素负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，�按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 员 俞洁
二〇一六年十一月二十八日
代书记员 蒋琪
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不�返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。