江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第02698号
上诉人（原�原告）陈俊铭。
委托代理人倪海波。
委托代理人徐业创。
被上诉人（原审被告）高明。
原审被告泗洪县天之涵置业有限公司。
法定代表人刘伟，该公司总经理。
委托代理人朱建华。
上诉人陈俊铭因与被上诉人高明、原审被告泗洪县天之涵置业有限公司（以下简称天之涵公司）案外人执行异议之诉一案，不服泗洪县人民法院（2015）洪民初字第01727号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈俊铭原审诉称，2013年8月21日，陈俊铭与天之涵公司签订房屋买卖合同，购买泗洪县半城镇徐都府苑小区17幢2单元403室及204号车库，价款175989元。2014年8月26日，因高明申请执行天之涵公司，泗洪县人民法院作出（2014）洪执字第1121号民事裁定，查封陈俊铭购买的泗洪县半城镇徐都府苑小区17幢2单元403室及204号车库。对此，陈俊铭提出执行异议，泗洪县人民法院作出（2015）洪执异字第0016号民事裁定，驳回陈俊铭的异议申请。现请求判决解除对泗洪县半城镇徐都府苑小区17幢2单元403室及204车库的查封，并停止执行。
陈俊铭在原审中提供如下证据：
1、房屋买卖合同一份，以证明2013年8月21日陈俊铭与天之涵公司签订的房屋买卖合同合法有效，天之涵公司已将诉争房产出售给陈俊铭。
2、收据一份，以证明陈俊铭已支付了175989元的购房款，虽然是抵债，但是有效的。具体是：该房屋的面积为100.68平方米，单价是1748元，总价是175989元，车库是70000元，抵款债权本金150000元以及按月利率3%计算的利息共计200000余元，陈俊铭另支付了部分现金，抵款后车库就交付了。
3、泗洪�人民法院（2015）洪执异字第0016号民事裁定书及（2014）洪执字1121号民事裁定书，以证明诉争房产被查封及陈俊铭执行异议请求被驳回的事实。
高明原审辩称，2014年8月26日，法院执行人员在天之涵公司半城镇徐都府苑售楼处调查该小区房屋出售情况时，房屋出售情况公示表上明确标记17号楼二单元403室及204号车库没有出售，售楼员也向申请执行人推销该套房屋。陈俊铭提供的合同和收据均是虚假的，有帮助天之涵公司转移财产的嫌疑。陈俊铭的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。
高明在原审中提供以下证据：
4、2014年8月26日徐都府苑售楼处公示的未售出房屋情况表，以证明查封当日房屋出售情况表显示争议房屋未出售；
5、录音光盘一张，以证明售楼员推荐高明购买诉争房产，诉争房产在查封时并未出售给陈俊铭。
天之涵公司原审同意陈俊铭的诉讼请求。
高明对陈俊铭提供的证据质证意见认为：证据1、2是虚假的，涉案房屋在2014年8月26日法院查封的时候并未被出售，陈俊铭没有实际交付购房款，也未到房产管理部门备案，房屋买卖合同为无效合同。对证据3真实性不持异议。
天之涵公司对陈俊铭提供的证据没有异议。
陈俊铭及天之涵公司对高明提供的证据没有发表质证意见。
原审法院对双方当事人提供的证据认证意见为：证据1-5来源真实、合法，但由于证据1没有进行备案登记，不能对抗第三人；证据2反映了陈俊铭与天之涵公司及他人之间债务转让及以物抵债的法律关系。
原审法院经审理查明：高明与天之涵公司建设工程承包合同纠纷一案，泗洪县人民法院于2013年12月10日作出（2013）洪民商初字第0296号判决书，判决天之涵�司于判决生效后10日内给付高明工程款146968.35元，并承担诉讼费3233元。判决生效后，天之涵公司未能履行还款义务，泗洪县人民法院于2014年4月8日立案执行。在执行过程中，泗洪县人民法院于2014年8月26日作出（2014）洪民执字第1121号民事裁定书，查封天之涵公司所有的位于泗洪县半城镇徐都府苑小区17号楼2单元403室及204号车库，并对该房屋进行了评估，于2015年2月27日在司法拍卖网进行公开拍卖。
原审法院另查明：2013年8月21日，陈俊铭与泗洪县天之涵置业有限公司签订房屋买卖合同，约定购买泗洪县半城镇徐都府苑小区17幢2单元403室及204室车库，该房屋的面积为100.68平方米，单价1748元，总价175989元，车库价款为70000元。陈俊铭以其他人欠其款与天之涵公司协商抵付购房款，天之涵公司同意并出具收到购房款175989元的收据给陈俊铭。陈俊铭对诉争房产未进行产权登记、领取产权证书，购房合同也没有进行备案登记。陈俊铭对交付车库价款未提供证据。
原审法院认为：当事人对财产所有权主张权利时，应提供证据予以证明。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。本案中，陈俊铭虽提出涉案房产已由天之涵公司出售给陈俊铭，但并未能到产权登记机关办理相关登记手续，故不发生物权转移的效力。由于房屋买卖合同没有进行备案登记，不能以此阻止法院对诉争房产的执行。依据房屋买卖合同和收据仅能证明陈俊铭对天之涵公司享有债权，且该债权不具备优先权，故陈俊铭的异议不能成立。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原审法院判�：驳回陈俊铭的诉讼请求。案件受理费3820元，由陈俊铭负担。
陈俊铭不服原审判决，向本院提起上诉称：2013年8月21日，陈俊铭与天之涵公司签订房屋买卖合同，购买泗洪县半城镇徐都府苑小区17号楼3单元403室及204号车库，价款175989元。合同签订后，陈俊铭已付清购房款。陈俊铭虽未办理登记手续，但已享有该房屋的所有权，是实际房主。法院查封该房屋错误。请求二审法院撤销原审判决，改判支持陈俊铭原审诉讼请求。
高明二审答辩称：2014年8月法院查封涉案房屋时，徐都府苑小区售楼处的房屋出售情况公示表显示，涉案房屋当时尚未出售。高明与天之涵公司的售房人员通话录音也表明，当时涉案房屋尚未出售。陈俊铭与天之涵公司之间的房屋买卖合同并不是在2013年8月21日签订。陈俊铭与天之涵公司签订的房屋买卖合同没有登记备案，不能对抗第三人。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
天之涵公司二审陈述称：同意陈俊铭的上诉请求，请求二审法院依法判决。
上诉人陈俊铭、被上诉人高明在二审中未提交新的证据。
天之涵公司在二审提交了泗洪县发展和改革局洪发改核发（2011）41号“关于半城镇徐都府苑一期工程项目核准的批复”、泗洪县住房和城乡建设局2011年11月21日签发的建设用地规划许可证，以证明涉案房屋是经过批准建设的。
上诉人陈俊铭、被上诉人高明对天之涵公司提交的上述证据均没有异议。
各方当事人在二审中一致认可，涉案房屋至今未办理商品房预售许可证，也未办理商品房预售登记。
本院认为，双方当事人对天之涵公司二审提交的证据真实性均没有异议，本院对其真实性予以确认。根据现有证据，并不能确定陈俊铭�天之涵公司之间的房屋买卖合同实际签订于2013年8月21日，也不能确定陈俊铭于2013年8月21日向天之涵公司支付了购房款。陈俊铭与天之涵公司签订的房屋买卖合同约定的标的并不包括徐都府苑小区17号楼204号车库。除此之外，二审查明的事实与原审判决认定的其余事实一致。
本案二审争议焦点为：法院是否应当停止对涉案房屋的执行。
本院认为，涉案房屋未取得商品房预售许可证，也未办理产权变更登记手续。陈俊铭关于其对涉案房屋享有所有权的主张没有事实和法律依据。根据高明原审提供的证据，在法院2014年8月对涉案房屋进行查封时，天之涵公司徐都府苑小区售楼处的房屋出售情况表显示涉案房屋尚未出售。陈俊铭提交的房屋买卖合同落款日期虽为2013年8月21日，但该合同未经房产管理部门登记备案，无法确定其实际签订日期即为2013年8月21日。陈俊铭主张，涉案房屋购房款系以天之涵公司欠案外人的款项抵冲，但天之涵公司并无该款抵冲涉案购房款的财务记录。故陈俊铭关于其于2013年8月21日签订涉案房屋买卖合同并支付了全部购房款的主张证据不足。陈俊铭与天之涵公司签订的房屋买卖合同约定的房屋交付日期为2014年2月28日。陈俊铭本人在执行异议听证过程中陈述，其于2013年底领取涉案房屋钥匙。天之涵公司在二审中陈述，房屋于2013年8月21日向陈俊铭交付。陈俊铭的陈述与天之涵公司的陈述以及合同约定的房屋交付时间相互矛盾。而陈俊铭对房屋是否交付以及交付时间又未能提供充分的证据证实。故陈俊铭关于涉案房屋在法院查封之前已经交付的主张亦证据不足。另陈俊铭在执行异议听证过程中陈述，其购买涉案房屋并非用于自己居住，而是用于转卖，至今未入住。
综上，因涉案房屋�卖未办理预售登记，本案不符合购买商品房的消费者与房地产开发企业签订商品房买卖合同后，尚未取得商品房产权，其所购商品房被作为房地产开发企业的财产强制执行的情况下，可以停止执行的条件。因陈俊铭提供的证据不足以证实在法院查封之前，其已签订房屋买卖合同并支付全部购房款，并且房屋已实际交付使用。故本案也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的可以停止执行的条件。故上诉人陈俊铭的上诉理由不能成立，其上诉请求本院难以支持。原审判决基本事实认定清楚，实体处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3820元，由上诉人陈俊铭负担。
本判�为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 徐金鸽
代理审判员 吴振环
二〇一六年二月十九日
书 记 员 袁海燕
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