上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初4019号
原告：上海涌贝建设安装工程有限公司，注册地上海市闵行区。
法定代表人：胡丽霞，总经理。
委托诉讼代理人：胡斌，男。
委托诉讼代理人：田志超，上海中夏旭波律师事务所律师。
被告：上海敏众投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：蒋仲德，总经理。
委托诉讼代理人：方帅朋，上海汉盛(北京)律师事务所律师。
被告：李传永，男，1971年12月3日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：ＸＸ平(系被告李传永之妻),住同上。
委托诉讼代理人：高震，上海明伦律师事务所律师。
原告上海涌贝建设安装工程有限公司(以下简称涌贝公司)诉被告上海敏众投资管理有限公司(以下简称敏众公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判。诉讼中，经原告申请，本院依法追加被告李传永参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告涌贝公司委托诉讼代理人田志超、胡斌，被告敏众公司委托代理人方帅朋，被告李传永及委托诉讼代理人ＸＸ平、高震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告敏众公司立即搬离上海市闵行区光华路XXX号E栋房屋(以下简称涉案房屋)，将房屋返还原告；2、被告敏众公司支付自2016年12月1日起的房屋使用费(计算至2017年1月31日为止的使用费42,000元，要求计算至实际搬离之日止)；3、被告敏众公司支付2016年11月的水电费4,231.50元、12月的水电费4,628元。事实与理由：2015年11月25日，原告与被告敏众公司签订房屋租赁合同，原告将涉案房屋出租给被告用于经营，租期为2015年12月1日至2016年11月30日止，房屋面积为1,000平方米，租金标准为0.70元/平方米/天，月租金为21,000元。合同对于违约责任作了约定。在合同履行期间，被告多次违反合同，擅自改变房屋结构和用途，在消防通道内堆放易燃物品，造成安全隐患。原告多次要求被告整改，但被告不予配合。合同到期前原告即告知被告不再续租。然合同于2016年11月30日到期后，被告却继续使用房屋，且不支付任何费用。为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。
诉讼中，原告表示，经司法鉴定，租赁合同中承租人“敏众公司”的印章与敏众公司于工商备案的印章不符，而合同的实际签订人为被告李传永，故变更诉讼请求为：1、要求被告李传永立即搬离上海市闵行区光华路XXX号E栋房屋，将房屋归还原告；2、两被告共同支付占用房屋期间的使用费42,000元(自2016年12月起暂算至2017年1月31日，每月21,000元，要求计算至实际搬离之日止)；3、两被告共同支付水电费8,859.50元(2016年11月的水电费4,231.50元，12月的水电费4,628元)。
被告敏众公司辩称：租赁合同中加盖的“敏众公司”的印章系他人私刻，此合同并非由敏众公司签订，内容不是敏众公司的意思表示，敏众公司与原告之间不存在任何法律关系。敏众公司与李传永之间没有委托关系或劳动合同关系，敏众公司不认识李传永。不同意原告针对被告敏众公司所主张的诉讼请求。
被告李传永辩称：原告并非涉案房屋权利人，也未取得涉案房屋权利人的授权，无权向其收取租金。其确与原告签订了关于涉案房屋的租赁合同，由其实际承租。在签订合同时，原告要求被告以公司名义签署，其朋友陈某某便向其提供了敏众公司的印章，由其加盖于合同落款处。其已支付了截止2016年11月30日的租金。原告于2017年1月26日起将房屋大门予以封堵，故其于2017年2月10日左右搬离。现同意支付2016年11月、12月的水电费，不同意其余诉讼请求。
经审理查明：上海市闵行区光华路XXX号建筑物登记的产权人为上海A厂。2002年10月，经上海技术产权交易所出具一份产权转让交割单，确认上海A厂破产资产转让给了上海A公司(以下简称A公司)。
2012年12月15日，A公司出具一份授权书，A公司授权涌贝公司将闵行区光华路XXX号房屋进行出租。
2015年11月25日，原告作为出租方(合同甲方)、被告敏众公司作为承租方(合同乙方)，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定，乙方向甲方承租涉案房屋，建筑面积1,000平方米，租期为2015年12月1日至2016年11月30日；本租赁房屋已纳入动迁范围，动迁通知告知日本合同自动作废，双方不承担任何责任；租赁房屋用途为物资再生利用，乙方不得擅自改变用途，不得在屋内住宿；房屋月租金21,000元，三个月一付；垃圾清运费每月100元，每三个月一付；乙方签订本合同时应向甲方支付房屋租赁押金和水电保证金,租赁押金为21,000元,日常水电设施和房屋门窗等设施收损坏保证金2,000元,合计押金和保证金23,000元；甲方门卫开放时间为早上6时至晚上11时；甲方仅提供用电和用水接口，配备水、电表各一只，使用的水电费由乙方自理。合同对违约责任等其他事项亦作了约定。被告李传永在合同的乙方落款处签名，并加盖了“敏众公司”的印章。在本案审理过程中，经司法鉴定，该“敏众公司”的印章与敏众公司工商备案的印章不符。合同签订后，李传永支付了押金和保证金23,000元，并向原告支付了截止2016年11月30日的租金。
合同到期后，被告李传永未搬离，也未支付使用费和2016年11月、12月的水电费。
2016年12月6日，原告向被告发出《终止合同通知书》，表示双方的合同已于2016年11月30日到期，原告决定不再续签合同，并要求被告立即搬离房屋、支付租金；如逾期未搬离或未全部搬离，视为遗弃垃圾，原告有权作为垃圾清理。
2017年1月1日起，原告停止供应电力，至今未恢复供电。
2017年1月26日，原告砌砖墙将涉案房屋所在的大门封堵。次月，被告李传永将人员及部分货物搬离涉案房屋，废弃物品未清理，也未与原告办理交接手续。
2017年3月7日，被告李传永妻子ＸＸ平向原告工作人员胡斌(即本案中的原告委托诉讼代理人)发送手机短信要求进行结算，但原告未予结算。
现原告以诉称理由诉至本院。
原告在庭审中向本院提供一份甲方为A公司、乙方为涌贝公司、签署日期为2010年10月18日的《退股资产分割协议》，主要内容是：乙方自愿用A公司9.6%的股权置换成光华路XXX号上所有资产，甲方同意用该资产换回股权。协议生效后，光华路XXX号上的上海A厂资产自动从A公司的资产中剥离，直接属于涌贝公司所有；为配合甲方成功进行股权变更，乙方同意在股权转让协议签署后，将股权转让款项一次性支付给甲方。以2,100万元总价，直接拥有光华路XXX号股权所属土地及资产。
原告另提供一份加盖A公司印章和原告涌贝公司印章、日期为2010年10月25日的A公司股东会决议，主要内容是：关于涌贝公司占A公司9.6%的股权置换光华路XXX号资产的事项：一、经股东会决议一致同意涌贝公司占A公司9.6%的股权置换光华路XXX号资产；二、仅包括光华路XXX号资产，不包括A公司任何一处资产。
再查，A公司于2016年12月1日出具一份情况说明表示，A公司于2012年12月15日授权涌贝公司对光华路XXX号进行短期出租，自2014年12月15日，A公司对所有资产统一管理。
2016年12月21日，A公司作为出租方(甲方)、案外人上海B装潢材料商店(以下简称B商店)作为承租方(乙方)，双方签订一份《房地产租赁合同》，约定：甲方拥有光华路XXX号房产，出租给乙方，出租面积为5,365.49平方米；租期为2016年12月21日至2021年12月20日。合同对租金等其他事项作了约定。
2017年4月20日，B商店向A公司提交一份报告，要求转租1200平方米给第三方使用。同日，A公司表示同意转租。
2017年4月21日，B商店作为甲方(出租方)、案外人李某某(被告李传永之姐)作为乙方(承租方)，双方签订一份《房地产转租合同》，B商店将光华路XXX号内的1200平方米转租给乙方李某某，期限为2017年4月21日至2018年4月20日。被告李传永在庭审中表示，该合同中约定的1,200平方米房屋包括了其向涌贝承租的1,000平方米房屋。
庭审中，原告表示，23,000元押金可以抵扣被告李传永的应付款项，如有多余则可以退还。被告李传永则表示，同意支付2016年12月房屋使用费，由于原告自2017年1月1日起停电，故不应支付此后的使用费。
以上事实，由原告提供的光华路XXX号房屋的房地产权证、产权转让交割单、A公司出具的授权书、原、被告签订的房屋租赁合同、A公司股东会决议、A公司与涌贝公司签订的《退股资产分割协议》，被告提供的产权转让交割单，A公司出具的情况说明、A公司与B商店签订的租赁合同、B商店提交给A公司的报告、B商店与李某某签订的转租合同，以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，原告提供的A公司的授权书证明，其经A公司的授权而取得对涉案房屋的出租权。由于涉案租赁合同落款处“敏众公司”的印章与敏众公司工商备案的印章不符，不能证明合同内容是敏众公司的意思表示，也无证据证明被告李传永是敏众公司的工作人员，故被告敏众公司不是租赁合同的承租人主体，不承担租赁合同中的相关义务。合同的实际履行人是被告李传永。而李传永又是与原告签订合同的具体操作人员，故本院认定承租人主体为被告李传永。
原告与被告李传永之间的房屋租赁合同内容不违反法律规定，系双方真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，被告李传永支付了合同期内的全部租金。合同到期后双方未续签合同，李传永未能将房屋返还原告，故应当向原告支付房屋使用费。被告李传永同意支付2016年12月的房屋使用费和2016年11月、12月的水电费，本院予以准许。
在租赁合同到期后，双方未续签合同，在正常情况下，被告应当将房屋退还原告，如被告继续占有使用房屋，则应向原告支付房屋使用费，使用费的标准可参照合同约定的租金标准。因被告李传永未按期归还房屋，原告于2017年1月1日起停止供应电力，并于当月以砌墙方式封堵了房屋大门，致使被告李传永无法正常使用房屋，不能开展经营活动，鉴于此，被告支付使用费的计算标准应远低于合同约定的租金标准，本院酌情按合同租金标准的30%计算，即每月6,300元计算。被告自2017年2月10日左右开始搬离，未能与原告办理交接手续，原告知晓被告搬离房屋的事实，且在3月7日接到了被告李传永配偶的手机信息要求进行结算，但原告未与被告进行结算。原告于2016年12月6日向被告发出的《终止合同通知书》中明确表示被告如逾期未搬离或未全部搬离，视为遗弃垃圾，原告有权作为垃圾清理。因此原告应当及时接收房屋以避免扩大损失，但原告至今未接管涉案房屋，因此所造成的损失，由原告自负。鉴于被告已实际搬离，故无须再履行返还房屋之义务。被告应付的房屋使用费计算至2017年3月7日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告李传永于本判决生效之日起十日内支付原告上海涌贝建设安装工程有限公司自2016年12月1日起至2017年3月7日为止的房屋使用费人民币35,022.60元;
二、被告李传永于本判决生效之日起十日内支付原告上海涌贝建设安装工程有限公司2016年11月和12月的水费8,859.50元;
三、原告上海涌贝建设安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告李传永押金和保证金23,000元。
四、驳回原告上海涌贝建设安装工程有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币535.75元，由原告上海涌贝建设安装工程有限公司负担75元，被告李传永负担460.75元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一七年九月八日
书记员 陈晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。