湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂01执异1572号
案外人：向媛，女，汉族，1986年9月20日出生，住武汉市武昌区，
申请执行人：中信银行股份有限公司武汉分行，住所地：武汉市汉口建设大道747号。
负责人：徐晓华，该行行长。
委托代理人：余其颐，湖北民本律师事务所律师。
委托代理人：刘莎，湖北民本律师事务所律师。
被执行人：武汉华鑫汇通金属实业有限公司，住所地：湖北省武汉市黄陂区武湖农场沙口分场。
法定代表人：冯博宇，该公司总经理。
被执行人：冯博宇，男，汉族，1958年3月13日出生，住武汉市青山区，
被执行人：王晓明，女，汉族，1958年3月14日出生，住武汉市青山区，
被执行人：冯博民，男，汉族，1964年8月31日出生，住武汉市青山区，
本院在执行中信银行股份有限公司武汉分行（以下简称中信银行武汉分行）与被执行人武汉华鑫汇通金属实业有限公司（以下简称华鑫公司）、冯博宇、王晓明、冯博民金融借款合同纠纷案件过程中，案外人向媛向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人向媛称，贵院以（2015）鄂武汉中立保字第00534、00535、00536号民事裁定书查封了华鑫公司名下位于黄陂武湖农场沙口分场、项目名称为中国长江金属交易中心的房产及土地，其中误将属于案外人的“黄陂国用（2010）第555号”地块中第S3栋××号房屋项下的土地查封，特提出异议，请求解除上述房产项下土地使用权的查封。事实与理由：华鑫公司与向媛签订了一份商品房买卖合同，将长江金属交易中心第S3栋××号房出售给向媛，现向媛已付清全部购房款，取得了房屋的实际所有权并投入使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，贵院查封案外人的财产并进行拍卖的行为明显侵犯了案外人的合法权益。
本院查明，申�人中信银行武汉分行因与被申请人华鑫公司、冯博宇、王晓明、冯博民金融借款合同纠纷，于2015年12月10日向本院提交三份书面保全申请并以自我财产提供担保，要求对被申请人采取诉前保全措施，总计冻结被申请人华鑫公司、冯博宇、王晓明、冯博民的银行存款382000000元或查封其相应价值的其他财产。本院经审查，于2015年12月16日分别作出（2015）鄂武汉中立保字第00534号、00535号、00536号民事裁定书，总计裁定冻结上述四被申请人的银行存款382000000元。如存款不足，则查封其相应价值的其他财产。
2015年12月18日，本院向黄陂区国土资源和规划局（以下简称黄陂国土局）送达（2015）鄂武汉中立保字第00534号、00535号、00536号民事裁定书及（2015）鄂武汉中执字第00534、00535、00536号协助执行通知书，查封了被申请人华鑫公司位于武汉市黄陂区武湖农场沙口分场的土地使用权[土地证号：黄陂国用（2009）第1832号、黄陂国用（2010）第554号、黄陂国用（2010）第555号、黄陂国用（2010）第5**号]。2015年12月25日，本院向黄陂区住房保障和房屋管理局（以下简称黄陂房产局）送达（2015）鄂武汉中立保字第00534号、00535号、00536号民事裁定书及协助执行通知书，总计查封了被申请人华鑫公司位于武汉市黄陂区武湖农场沙口分场中国长江金属交易中心647套房产。案外人所主张的长江金属交易中心第S3栋××号房屋不在本院查封之列，但其房屋项下土地使用权[黄陂国用（2010）第555号]在本院查封范围之内。
另查明，原告中信银行武汉分行与被告华鑫公司、冯博宇、王晓明、冯博民金融借款合同纠纷系列案件，本院于2016年1月21日分别以（2016）鄂01民初366号、（2016）鄂01民初367号、（2016）鄂01民初368号立案受理。2016年5月16日，本院作出�2016）鄂01民初366号、（2016）鄂01民初367号、（2016）鄂01民初368号民事判决，分别判令被告华鑫公司应向原告中信银行偿还借款本金19993.56万元、14186.87万元、3819.57万元，以及支付期内利息、逾期罚息和复利；原告中信银行对上述债务在五份《最高额抵押合同》（合同编号：2012鄂银最抵第500号、2012鄂银最抵第537号、2013鄂银最抵第192号、2013鄂银最抵第652号、2014鄂银最抵第645号）分别约定的最高额抵押担保范围内就抵押物折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权[所涉抵押权证书编号分别为：武房期黄字第2012012981号、武房期黄字第2012013478号、武房期黄字第2013005783号、武房期黄字第2013005784号、武房期黄字第2013005785号、武房期黄字第2013005786号、武房期黄字第2014010677号、武房期黄字第2013016428号、黄陂他项（2014）第228号]。上述法律文书均已发生法律效力，因义务人未自动履行义务，权利人中信银行于2016年6月27日向本院申请强制执行，本院于同日以（2016）鄂01执1046号、1047号、1048号立案受理。
再查明，2010年12月9日，向媛与华鑫公司就华鑫公司在黄陂区国用土地使用证编号黄陂国用（2010）第555号地块上投资建设的中国长江金属交易中心第S3栋××号房签订《武汉市商品房买卖合同》（该合同已办理备案登记），商品房用途为“工﹒交﹒仓”，房产价格为300612元。合同约定买受人须于签定合同当日支付房款150612元，尾款由买受人自行办理银行按揭贷款。合同还约定出卖人应在2010年12月15日前将商品房交付买受人使用。2010年9月5日，向媛与交通银行股份有限公司湖北省分行（以下简称交行省分行）签订《个人借款合同》及《抵押合同》各一份，向媛以案涉房屋为抵押贷款150000元，贷款用途为购买商铺。2011年2月23日，华鑫公司开�销售不动产统一网络发票，记载向媛支付长江金属交易中心第××号购房款150000元；2017年10月9日，华鑫公司开具销售不动产统一发票，记载向媛支付长江金属交易中心第××号购房款150612元。
本院认为，本案争议焦点为案外人对执行标的（案涉房屋项下的土地使用权）是否享有足以阻却执行的民事权利。
首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人在本院对华鑫公司名下位于武汉市黄陂武湖农场沙口分场中国长江金属交易中心的土地采取查封措施之前，已与华鑫公司就其中第S3栋××号房屋签订房屋买卖合同并已支付全部购房款，且双方约定交房时间为2010年12月15日，未办理过户登记也不能归责于买受人自身原因，故案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，涉案房屋项下土地使用权应视为一并转让，涉案房屋之买卖合同效力及于房屋项下土地使用权。故，案外人对涉案房屋占用范围内土地享有的使用权可以排除执行。
其次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对土地使用�证号为黄陂国用（2010）第555号项下中国长江金属交易中心第S3栋××号房屋项下土地使用权的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。
审 判 长 谌 玲
审 判 员 张跃松
人民陪审员 钱志武
二〇一七年十月二十七日
法官 助理 周 晨
书 记 员 彭 芳