上海市普陀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0107执异59号
案外人：上海赛储实业有限公司，住所地上海市闵行区元江路5500号2幢245室。
法定代表人：戴梅香，执行董事。
委托诉讼代理人：刘国强，上海乐言律师事务所律师。
申请执行人：中国民生银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区浦东南路100号一楼、八楼至十五楼、三十六楼。
负责人：王建平，行长。
委托诉讼代理人：朱作洋，上海大衍律师事务所律师。
被执行人：汤陈钗，女，1972年4月4日出生，户籍地福建省。
在本院执行中国民生银行股份有限公司上海分行（以下简称民生银行）与上海频添物资有限公司、刘本奇、汤陈钗借款合同纠纷一案中，案外人上海赛储实业有限公司（以下简称赛储公司）向本院提出书面异议，要求本院中止对位于上海市松江区房屋（以下简称系争房产）的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人赛储公司称，其与被执行人汤陈钗于2013年3月2日签订房屋买卖合同，交易房屋为系争房产，合同约定房款总价为人民币930万元（币种：人民币，以下均同）；于2013年3月6日与被执行人完成房屋交接手续并入住至今；于2013年3月7日代被执行人归还系争房产的银行抵押贷款4904276.44元，剩余房款通过债务抵消的方式支付完毕；于当日向房地产登记部门办理上述房产的过户手续，因黄浦区人民法院查封该房屋，致使过户未完成，为此，案外人向松江区人民法院提起确权之诉，因法院查封未获支持，现黄浦区人民法院因起诉的债权已获而清偿解除查封，浦东新区人民法院未办理续查封手续，本院已转为首封法院，故提出案外人异议，请求本院查明事实后依法中止对该房产的执行。
申请执行人民生银行称，其不同意案外人所提异议，不认可案外人已支付全部房款，因为案外人部分房款是通过债务抵消方式完成支付的，该支付的形式是建立在借款关系上，案外人与被执行人借款的真实性无法核实，即使是真实的，以借款冲抵购房款，也影响了其他优先权人的权利；购房合同对双方支付房款有约定，但在实际履行过程中，双方按照口头合意进行，并未按约定，故购房合同不能体现双方的真实意思，不符合合法有效的法律规定，应视为无效合同；案外人占有系争房产没有有关入住的相关证据，故请求本院驳回案外人所提异议。
被执行人汤陈钗经本院通知未到庭，亦未对案外人所提异议发表意见。
本院查明，上海市徐汇区公证处于2013年3月8日作出（2013）沪徐证执行字第XX号执行证书，该执行证书规定，申请执行人为民生银行，被执行人为上海频添物资有限公司、刘本奇、汤陈钗，执行标的为：本金1835万元及实际清偿之日止的利息（利息按申请执行人与债务人签订的《综合授信额度合同》及项下《中小企业金融服务合同》约定的利率及计算方法计算至实际清偿日止）；申请执行人为实现上述债权至执行完毕之日的相关费用。上述债务人未按执行证书履行义务，申请执行人民生银行于2013年3月11日向本院申请执行，本院以（2013）普执预字第749号受理后于同年3月28日轮候查封系争房产，同年4月25日，本院以（2013）普执字第1698号案立案执行，至目前为止本院执行到位合计10989797.6元。
《上海市不动产登记簿》载明，系争房产权利登记于2011年7月8日，权利人为被执行人汤陈钗，于2011年7月8日设定抵押，抵押权人为上海银行股份有限公司浦西支行，登记的债权数额为498万元，于2012年9月17日设定抵押，抵押权人为郑某某，登记的债权数额为600万元，本院于2013年3月28日以（2013）普执预字第749号案轮候查封该房屋产权，现已转为正式查封。
案外人赛储公司在本院审查过程中对其所述提供如下证据，1、《上海市不动产登记簿》；2、《上海市房地产买卖合同》，该合同为网签合同，合同编号为XXX，合同签订时间为2013年3月2日，合同载明卖售人（甲方）为被执行人汤陈钗，买受人（乙方）为案外人赛储公司，交易房产为系争房产，价格为930万元，附件三约定合同签订后当日付款520万元，10日内至税务机关申报纳税，2日内查询已购住房情况，如此构成首期房款530万元（含定金），抵押注销的2个工作日内，双方至房产登记机关办理过户手续，中介公司收到收件收据当日内，乙方支付第二期房款400万元，乙方取得房产证后2日内，甲方将该房地产交付乙方；3、《收条》复印件，载明收到汤陈钗系争房产钥匙一套，维修发票一张，落款为案外人及被执行人，落款时间为2013年3月6日；4、郑某某与刘本奇的《借款合同》一份，载明郑某某出借刘本奇2000万元，《电子转账凭证》一份，载明上海闵行区储一建材经营部汇款2000万元给上海昊资物资经营部，《他项权证》一份，载明被执行人汤陈钗将系争房产抵押给郑某某，债权数额为600万元；5、落款为郑某某、落款时间为2014年3月22日的《证明》复印件一份，载明郑某某系案外人公司工作人员，以该公司名义借给刘本奇2000万元，其中600万元由刘本奇之妻汤陈钗以系争房产抵押，该笔债权和抵押权均属案外人公司；6、《上海银行个人贷款结清证明》、付款人为张某某的《个人业务凭证》、《客户还款情况明细单》，证明案外人已代被执行人归还上海银行股份有限公司浦西支行4904276.44元，上海银行股份有限公司浦西支行出具的《上海市房地产抵押注销登记证明书》、内容为“贷款还清，注销抵押”的《上海市房地产登记申请书》；7、《计税估价报告》、于2013年3月7日缴纳的《税务通用缴款书》五份，上海市松江区人民法院作出的（2014）松民三（民）初字第1022号民事判决书，证明系争房产未能过户非因案外人原因；8、赛储公司为甲方、被执行人汤陈钗为乙方于2017年8月26日签订的《以借款抵购房款的确认协议》，载明“甲方替乙方偿还上述房地产银行抵押借款加剩余部分以乙方结欠甲方债务冲抵‥‥‥房款已全部结清”，上海昊资物资营业部于2017年8月14日出具的《代收款证明》，上海市闵行区储一建材营业部于2017年8月14日出具的《代付款证明》。根据案外人陈述，上述《收条》及落款为郑某某、落款时间为2014年3月22日的《证明》原件已交上海市松江区人民法院。
案外人赛储公司另向本院补充提供落款为张某某、落款时间为2017年9月1日的《代付款证明》，载明其向上海银行股份有限公司浦西支行汇款4904276.44元系案外人赛储公司代被执行人汤陈钗归还系争房产抵押贷款，该款项涉及的权利、义务均由案外人赛储公司享有和承担，与其本人无关。
申请执行人民生银行未向本院提供证据材料。
被执行人汤陈钗未向本院提供证据材料。
本院认为：本案争议的焦点为案外人所主张其已购买登记在被执行人名下的系争房产是否能够排除执行。根据上述查明的事实，案外人与被执行人签订的房地产买卖合同在本院查封系争房产之前，该合同系当事人真实意思表示，并未违法相关规定，属有效合同；从合同双方的金钱履行来看，案外人以代被执行人归还系争房产的银行抵押贷款为由，主张已支付了相对应的房款，但从其提供的证据看，该抵押贷款系由张某某代还，上海市松江区人民法院作出的（2014）松民三（民）初字第1022号民事判决书确认，张某某系被执行人汤陈钗委托办理提前还贷和售房等手续的被委托人，在其未到庭作证及质证的情况下，仅凭一份落款为张某某的《代付款证明》，而未提供案外人提供款项委托张某某代为清偿上述银行贷款的证据材料，无法证明该款由案外人支付，剩余房款案外人主张以抵押权人郑某某的债权冲抵购房款的方式完成支付，但根据案外人提供的证据，因该债权的权利人郑某某在未到庭作证及质证的情况下，且松江区法院的上述判决对案外人的上述主张亦未作出认定的情况下，仅凭落款为郑某某签名的《证明》，无法证明上述债权属案外人所有，案外人提供的《以借款抵购房款的确认协议》的签署时间为2017年8月26日，该证据不能证明买卖双方在本院查封前已达成以借款抵购房款的合意，故案外人主张代为归还抵押贷款及以债权冲抵购房款完成支付的理由本院不予支持；案外人对系争房产实际占有仅提供案外人与被执行人收到系争房产钥匙的《收条》证据，缺乏其他证据的支持，本院对此也不予支持。上述案外人所提异议不符合依法可支持其异议的情形，故案外人的异议理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人上海赛储实业有限公司的异议。
案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 单世平
人民陪审员 任三扣
人民陪审员 陈接娣
二〇一七年九月五日
书 记 员 沈蓓丽
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。
3、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。