山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民一终字第204号
上诉人（原审被告，反诉原告）：安丘新建业置业发展有限公司，住所地：山东省安丘市。
法定代表人：孙淑芬，董事长。
委托代理人：冯东，山东鸢都英合律师事务所律师。
委托代理人：周子泉，山东鸢都英合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司，住所地：山东省寿光市。
法定代表人：齐庆功，董事长。
委托代理人：郝光全，山东联邦律师事务所律师。
上诉人安丘新建业置业发展有限公司（以下简称“新建业公司”）因与被上诉人潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司（以下简称“世纪嘉铭公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市中级人民法院（2013）潍民初字第217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新建业公司的委托代理人冯东、周子泉，被上诉人世纪嘉铭公司的法定代表人齐庆功及其委托代理人郝光全，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年7月11日，新建业公司（甲方）与世纪嘉铭公司（乙方）签订房产租赁合同一份，第一条：1、甲方出租给乙方的房产坐落于安丘市兴安路251号，（1）1#楼A区。房号为01#、02#、05#、06#、07#、08#、09#、10#、11#、12#、13#，面积1071.78平方米。（2）地下室面积约2705.37平方米。（3）提供街区出口上方广告位。第二条：1、租期为9年，2007年7月11日前甲方向乙方交付该房产，租期自2007年7月11日起至2016年6月30日止。2007年7月10日至2007年12月31日为装修启动期，不收租金。2、租赁期满，乙方享有优先续约权，如乙方需要继续承租该房产的，则应于租赁期届满前3个月重新签订租赁合同。第三条：1、该房产每年度租金为人民币42.5万元，大写肆拾贰万伍仟元整。一二三年租金不变，从第四年起每两年按租金基数递增5%。2、租金一付半年，先交后用，分别于每年度的12月30日前和6月30日前支付租金，逾期支付，则乙方需按月租金的百分之一支付滞纳金给甲方。合同签订之日乙方支付10万元保证金，首个半年期租金（2008年1月1日至2008年6月30日）于2007年12月30日一次付清，同时将保证金转为租金。第二笔租金（2008年7月1日至2008年12月31日）的缴纳时间为2008年6月30日前，依此类推，按合同约定日期支付。第四条：3、租赁期内，经甲方同意后，乙方可部分或整体转租。6、合同期满，属于乙方增设的可移动设备由乙方负责搬走，由乙方增加的装修部分，归甲方所有，不得拆除。第五条：2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金的双倍支付违约金，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房产，经乙方催告后30日内仍未交付的；（二）甲方在租赁期间房产发生权属纠纷或债权债务而导致合同无法继续履行的；（三）乙方逾期不支付租金累计超过30日的。第六条：租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房产的，甲方应向乙方支付年租金的双倍作为违约金，并赔偿所有装修费用；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付双倍年度违约金，乙方所有装修归甲方所有。
2009年11月2日，新建业公司（甲方）与世纪嘉铭公司（乙方）签订补充协议一份，约定：1、摩登购物城地上部分（温州商城1号楼A区）自2009年12月31日乙方不再租赁，甲方收回。2、①摩登购物城地下部分由乙方继续租赁，年租金改为19万元，租金递增方式不变，租金缴纳方式实行一年一缴，先缴后用。本补充协议签订时乙方交纳半年租金，以后每年租金在年度租期开始前缴纳。自签订补充协议起至2016年6月30日租金缴纳额如下：2010年1月1日-2010年6月30日租金为95000元；2010年7月1日-2012年6月30日年租金为199500元；2012年7月1日-2014年6月30日年租金为209475元；2014年7月1日-2016年6月30日年租金为219949元；②从2016年7月1日起再增加4年租期，每一年年租金改为30万元，租赁期限至2020年6月30日止。自2016年7月1日起，租金缴纳方式实行先交后用，一交一年，乙方必须在租期开始前全额缴纳一年租金。自2016年7月1日以年租金30万元为基数，之后每年度递增5%，即：2016年7月1日至2017年6月30日年租金为300000元；2017年7月1日至2018年6月30日年租金为315000元；2018年7月1日至2019年6月30日年租金为330750元；2019年7月1日至2020年6月30日年租金为347288元。3、此次摩登购物城停电装修改造期间的租金，根据甲乙双方原签订的租金标准，租金共计106250元，由甲方免除，从摩登购物城所交的租金中一次扣减。本补充协议签订时，世纪嘉铭公司一次性交清2009年下半年度应交的全部租金。4、如果乙方在租期开始前没有缴纳租金，视为放弃租赁，本协议自动终止，乙方的装修部分按照本协议的第5条处理。5、合同期满后属于乙方增设的可移动设备由乙方负责搬走，由乙方增设的装修部分，无偿归甲方所有，不得拆除。6、乙方逾期支付租金，每逾期一日按租金总额的千分之一支付违约金。逾期达30日以上甲方有权解除合同。7、其他条款仍按2007年7月11日签订的合同执行。
上述合同签订后，世纪嘉铭公司即对涉案房屋进行装修并用于商场经营，世纪嘉铭公司已将租赁费用交纳至2013年6月30日。
2013年3月15日，新建业公司要求解除合同，并向世纪嘉铭公司发出《通知》一份，载明：“……由于你公司经营不当，导致地下商城倒闭关门，严重影响了整个温州商城的经营，致使地上沿街房出租出售均出现困难。为维护我公司的利益，根据合同法的规定和合同的约定，我公司特通知如下：1、解除与你公司的租赁合同；2、你公司赔偿我公司的经济损失。请你公司于2013年4月1日前派人前来洽谈有关交接和赔偿事宜。
2013年3月28日，世纪嘉铭公司收到上述《通知》后，致函新建业公司，载明：“根据你公司通知内容，我公司现回复如下：1、我公司不同意你公司提出的解除租赁合同；2、对于你公司因为私自停电给我公司造成的经济损失由你公司承担全部责任，并要求给予我公司的损失承担经济赔偿金；3、我公司保留追究你公司违规行为的法律责任。”
2013年6月26日，世纪嘉铭公司以“新建业公司无故停电，影响商场正常运营，后多次要求恢复供电，至今未恢复供电”为由，向新建业公司送达《通知》一份，载明：“贵公司于2013年3月23日无故给我公司所租赁的贵公司的商场（安丘摩登城）停电，致使我商场无法正常运营，我公司多次要求贵公司恢复供电，可贵公司至今未恢复，给我公司造成巨大经济损失。现通知贵公司三日内给我公司恢复正常供电，我公司保留追究贵公司经济赔偿的权利。”同日，世纪嘉铭公司到新建业公司交纳2013年7月1日至2014年6月30日期间的租赁费，新建业公司拒收租赁费。之后，双方就房屋租赁问题产生争议并诉至法院。
同时查明，2007年4月4日，潍坊市公安局消防分局出具《建筑工程消防验收意见书》一份，载明：“安丘新建业置业发展有限公司：你单位申报的温州商贸城1#商业网点工程已经消防验收合格，同意投入使用，并落实如下意见：1、办理开业前消防安全检查，经检查合格后，方可营业。2、加强消防设施的定期维修保养，确保消防设施完整好用。3、工程如有改建、扩建、内部装修及用途变更，应重新申报”。2009年6月29日，安丘市规划局出具证明一份，载明：“根据山东新兴建筑规划设计院《关于对安丘温州商城原地下停车场变更为商场的技术处理意见》，同意变更规划。”
诉讼中，世纪嘉铭公司主张合同签订后进行了两次装修，花用装修费用大约760万元，申请法院对“位于安丘市兴安路251号地下室摩登购物城装修费”进行评估。本院依法委托潍坊永庆工程管理有限公司进行评估，潍坊永庆工程管理有限公司于2014年7月17日出具潍永庆鉴字（2014）第3号鉴定报告书，鉴定结果：根据现有送鉴资料，安丘兴安路251号地下室摩登购物城工程造价为3181501.51元，大写：叁佰壹拾捌万壹仟伍佰零壹元伍角壹分，1、无争议项目为2189906.14元，其中装饰工程造价为944646.46元，土建工程造价为219654.56元，房屋修缮工程造价为9994.09元，安装工程造价为1015611.03元。2、有争议项目为991595.37元，其中装饰工程造价为595816.10元，土建工程造价为40665.27元，安装工程造价为355114.37元。对鉴定结果的说明：本工程仅对现场现有的工程量进行核实、鉴定；申请人、被申请人双方对该工程中的墙面贴壁纸、户内地面、个性化门头及门面、混凝土墙面防水部分，是由申请人施工还是由租赁户自行施工有异议；部分消火栓安装工程是由申请人施工还是由被申请人施工有异议；该工程中未包含造型景观树的造价。世纪嘉铭公司支付鉴定费60000元。
世纪嘉铭公司对上述鉴定报告提出如下异议：1、鉴定报告确定的工程造价为3181501.51元，原告认为鉴定报告工程造价过低，原告实际支出装修费用近700万元；2、鉴定报告第七项第四项“本工程仅对现场现有的工程量进行核实、鉴定”原告认为不妥，原告提供的《补充协议》第3条、消防验收证明等足以证实原告对涉案商场进行了两次装修，原告提出的装修费损失包括两次装修的损失，而该鉴定报告第一次装修费用未作鉴定是错误，原告提供的2007年7月20日《建设工程施工合同》已证实第一次装修费用为4189000元，该装修费用应当予以评估；3、鉴定报告第七条第六项“申请人、被申请人双方对该工程中的墙面贴壁纸、户内地面、个性化门头及门面、混凝土墙面防水部分，是由申请人施工还是由租赁户自行施工有异议；部分消火栓安装工程是由申请人施工还是由被申请人施工有异议”上述两部分工程均由原告施工，不存在租赁户或被告施工的情况。4、原告租赁被告场地为地下室部分，被告是作为停车场使用，后经原告根据国家规范要求，变更为商场使用，所有消防及设施设备是按商场要求进行的施工及装修，鉴定部分的消防设施均是原告施工的。针对世纪嘉铭公司提出的上述异议，潍坊永庆工程管理有限公司于2014年8月6日作出回复：“对所提第一条，回复：该工程鉴定是由我公司工程审计人员与申请人、被申请人双方现场勘察测量实际工程量，套用现行定额计取的工程造价值。2、对所提第二条，回复：本次鉴定范围是对现场现有的工程量进行核实鉴定，我公司无法、无权确认是第几次装修形成的，只能确认现场现有的装修工程造价值。3、对所提第三、第四条，回复：在鉴定过程中被申请人提出存在争议项不是由申请人施工，对于是谁施工的，我公司无法、无权认定。诉讼中，针对鉴定报告说明“该工程中未包含造型景观树的造价”，世纪嘉铭公司提供景观树单据一份，证明景观树造价46000元，新建业公司对此不予认可。
新建业公司对上述鉴定报告提出如下异议：鉴于装饰施工单位没有资质或者没有发包给装修公司自行装饰，与发包给有施工资质的装饰公司，工程结算取费存在较大差距，而且本案中本诉原告存在伪造装饰发包合同的情况，请审计机构出具一个“装饰施工单位没有资质或者没有发包给装饰公司自行装饰”的结算值。潍坊永庆工程管理有限公司于2014年8月6日作出回复：按照国家相关规定，安丘市兴安路251号地下室摩登购物城工程造价为2729134.94元，1、无争议项目为1939502.54元，其中装饰工程造价为789946.48元，土建工程造价为193546.2元，房屋修缮工程造价为8285.9元，安装工程造价为947723.96元。2、有争议项目为789632.4元，其中装饰工程造价为461875.73元，土建工程造价35238.19元，安装工程造价为292518.48元。
诉讼中，新建业公司提供世纪嘉铭公司与案外人刘国雯、张苗苗签订的《承包联营合同》两份，证明世纪嘉铭公司存在擅自转租的行为；提供水电费收款收据五份，证明世纪嘉铭公司后期经营状况恶化。世纪嘉铭公司质证认为，签订协议时的涉案房产仅是一个地下车库，新建业公司对于转租是知情并同意的；至于经营状况不影响双方之间租赁合同的履行，新建业公司不能以此为由解除合同。
上述事实，有租赁合同、补充协议、公证书、质证意见、《通知》、《回函》、承包联营合同、水电费收款收据、鉴定费单据、景观树单据及当事人陈述等在案为证，足以认定。
原审法院认为，新建业公司与世纪嘉铭公司签订的《房产租赁合同》及《补充协议》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规效力性禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，新建业公司将租赁房产交付给世纪嘉铭公司使用，世纪嘉铭公司亦按照合同约定将租金交付至2013年6月30日，双方的合同已经实际履行。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，在合同履行过程中，新建业公司以世纪嘉铭公司擅自转租、经营状况恶化为由，于2013年3月15日发出书面解除合同通知，世纪嘉铭公司收到解除合同通知后，虽然于3月28日书面回复不同意解除合同，但其未按照法律规定在三个月内向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，且世纪嘉铭公司在本次诉讼中亦同意解除合同并要求确认解除合同的效力，故双方签订的《房产租赁合同》及《补充协议》已于2013年3月28日解除，世纪嘉铭公司应当将涉案租赁物腾空并予以返还，新建业公司反诉要求世纪嘉铭公司交付租赁物的请求成立，予以支持。
关于解除合同的原因及违约责任问题，因2007年7月11日双方签订的合同明确约定世纪嘉铭公司租赁该房产作为商业经营使用，合同签订后世纪嘉铭公司即采取“承包联营”的形式进行了转租，2009年11月2日双方签订补充协议时，新建业公司对此未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，故新建业公司主张世纪嘉铭公司擅自转租构成违约的理由不能成立，本院不予支持。同时，新建业公司主张世纪嘉铭公司存在经营不善影响了其整体形象、消防验收不合格等情形，上述情形均不符合法定或约定的合同解除的情形。故新建业公司单方面解除合同，违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。
关于违约金及损失数额的确定问题，双方合同约定“租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房产的，甲方应向乙方支付年租金的双倍作为违约金，并赔偿所有装修费用”，因新建业公司单方面擅自解除合同，违反了合同约定，故应当按照合同约定按照年租金的双倍支付违约金，即418950元（209475元×2）并赔偿装修费损失。关于装修费损失，经潍坊永庆工程管理有限公司鉴定总造价为3181501.51元，其中无争议项目为2189906.14元，有争议项目为991595.37元，后潍坊永庆工程管理有限公司根据新建业公司要求，又出具了一份“该工程施工单位没有资质或者没有发包给装饰公司自行装饰的结算值”即总造价为2729134.94元，其中无争议项目为1939502.54元，有争议项目为789632.4元。因世纪嘉铭公司未提供施工装修单位具备相关资质的相应证据，故应当按照潍坊永庆工程管理有限公司出具的“该工程施工单位没有资质或者没有发包给装饰公司自行装饰的结算值”确定装修费损失。关于有争议项目的工程造价问题，因租赁的标的物系新建业公司所有的地下停车场，双方签订房产租赁合同时仅约定了地下停车场面积，并不存在附属设施问题，且合同约定“2007年7月10日至2007年12月31日为装修启动期，不收租金”，应当认定新建业公司仅交付了租赁房屋，房屋交付后，世纪嘉铭公司对涉案的房屋进行了全面装修和改造，故“有争议项目”应当计入装修造价损失。新建业公司主张“有争议项目”部分系租赁户自行施工，不应作为世纪嘉铭公司的装修费损失，因本案系世纪嘉铭公司与新建业公司发生纠纷，世纪嘉铭公司作为承租人按照其与新建业公司签订的租赁合同主张权利，符合法律规定。即使存在租赁户自行装修的问题，也是世纪嘉铭公司与租赁户的转租合同关系，新建业公司不能据此主张该装修费用予以扣减。关于世纪嘉铭公司主张的景观树损失问题，因潍坊永庆工程管理有限公司并未对作出鉴定，且世纪嘉铭公司亦未提供证据证明该景观树系已经形成附合的装饰物，故其要求赔偿景观树损失的请求不能成立，不予支持，世纪嘉铭公司可待证据充分后就该项损失另行主张。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一第一款第一项规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，本案中，双方合同约定的租赁期限为2007年7月11日至2020年6月30日（4734天），新建业公司单方面解除合同的时间为2013年3月28日，新建业公司应当赔偿世纪嘉铭公司剩余租赁期限即自2013年3月28日至2020年6月30日（2647天）的装修残值损失，即1525986.52元（2729134.94元／4734天×2647天）。
关于租金损失问题，虽然双方合同已于2013年3月28日解除，但世纪嘉铭公司继续占用涉案房屋，应当参照合同约定支付相应的房屋使用费，世纪嘉铭公司已将租赁费交纳至2013年6月30日，故世纪嘉铭公司应当自2013年6月30日起按照补充协议的约定支付相应的租赁费至判决确定的交付之日，新建业公司要求世纪嘉铭公司赔偿其租赁费损失的请求成立，予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条之规定，判决如下：一、确认潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司与安丘新建业置业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2013年3月28日解除；二、潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司于本判决生效后十日内将租赁的位于安丘市兴安路251号摩登购物城腾空并返还安丘新建业置业发展有限公司；三、安丘新建业置业发展有限公司支付潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司违约金418950元；四、被告（反诉原告）安丘新建业置业发展有限公司赔偿原告（反诉被告）潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司装修费损失1525986.52元；五、潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司支付安丘新建业置业发展有限公司相应的租金损失（按照《补充协议》约定，自2013年6月30日计算至判决确定的交付之日）；六、驳回潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司的其他诉讼请求。七、驳回安丘新建业置业发展有限公司的反诉请求。上述三、四、五项均于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费46933元，财产保全费5000元，共计51933元，由潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司承担24629元，安丘新建业置业发展有限公司承担27304元；反诉案件受理费3792元，由潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司承担1896元，安丘新建业置业发展有限公司承担1896元；鉴定费60000元，由安丘新建业置业发展有限公司负担。
新建业公司不服原审判决提起上诉，事实与理由如下：一、因被上诉人违约擅自转租，上诉人解除合同符合双方签订的《房产租赁合同》和法律规定，合法有据，被上诉人应当支付违约金。1、上诉人2013年年初发现被上诉人转租房屋，2013年3月18日作出解除合同通知书，符合合同约定和法律规定，而被上诉人抗辩上诉人从一开始就知道其转租行为但没有提供证据证明。2、被上诉人装修后没有经过消防验收，取得合格证明，依据消防法的规定，不得营业，即被上诉人一直非法营业。根据双方租赁合同的约定，被上诉人的经营是违法的，出租人可以解除合同。3、就涉案《解除合同通知》，被上诉人在法定的3个月异议期内没有提出异议，依据合同法司法解释（二）第二十四条的规定，不应再支持被上诉人的异议。二、即使上诉人违法解除合同，一审判决的违约金及损失数额也不符合法律规定。1、一审判决上诉人同时承担违约金与损失没有法律依据，违约金与损失只能择一不能同时适用。2、一审认定的装修残值损失过高。一是对剩余租赁期的计算有误，二是剩余租赁期的残值损失应当扣除租赁期满的残值损失。三、被上诉人虽然同意解除合同，但是没有交回租赁物，而且拒绝交回租赁物，故被上诉人的使用权没有因解除合同的行为受到损害，也没有给被上诉人造成损失，故一审判决上诉人给被上诉人赔偿损失没有事实依据。综上请求：1、撤销原审判决第三、四项，并支持上诉人反诉请求第一项即被上诉人支付上诉人违约金418950元。2、诉讼费用及鉴定费用由被上诉人承担。
被上诉人世纪嘉铭公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。1、一审已经查明，双方租赁合同签订后，被上诉人即采取“承包联营”的形式进行了转租，且2009年11月2日双方签订补充协议时，上诉人对此未提出异议，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，被上诉人并未擅自转租，因此不构成违约。2、一审已经查明，消防验收合格，且消防验收不影响双方合同的履行。3、根据《合同法》对违约责任承担方式及违约责任和赔偿损失的相关规定，违约金与损失并非只能选择其一适用，上诉人的该条上诉理由不能成立。4、一审法院以上诉人违约解除合同日作为剩余租赁期符合法律规定。5、上诉人称下达解除合同通知后，被上诉人继续占有使用房屋与事实不符。
本院二审查明事实与一审查明的一致。
本院认为，本案的焦点问题如下：一、被上诉人的转租行为是否属于擅自转租。二、未通过消防验收是否是解除租赁合同的事由。三、上诉人单方解除合同的行为是否构成违约。四、关于违约金及损失数额的计算是否符合法律规定。
关于焦点问题一，因2007年7月11日双方签订的合同明确约定世纪嘉铭公司租赁该房产作为商业经营使用，合同签订后世纪嘉铭公司即采取“承包联营”的形式进行了转租，2009年11月2日双方签订补充协议时，新建业公司对此未提出异议，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，上诉人未在六个月内提出异议，故世纪嘉铭公司的转租行为不属于擅自转租。
关于焦点问题二，经审理查明，涉案房产租赁合同对违约情形的约定不包括是否经过消防验收，且是否经过消防验收也不是法定解除租赁合同的事由，因此上诉人认为被上诉人未经消防验收，属于非法经营，因此其解除合同的行为不构成违约的主张不能成立。
关于焦点问题三，涉案房产租赁合同第五条解除本合同的条件第2约定“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金的双倍支付违约金，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房产，经乙方催告后30日内仍未交付的；（二）甲方在租赁期间房产发生权属纠纷或债权债务而导致合同无法继续履行的；（三）乙方逾期不支付租金累计超过30日的。”本案中并未出现合同约定的可以单方书面解除合同的情形，因此新建业公司单方解除合同的行为构成违约，应当承担违约责任。
关于焦点问题四，涉案房产租赁合同第六条违约责任约定“租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房产的，甲方应向乙方支付年租金的双倍作为违约金，并赔偿所有装修费用”。按照此约定，新建业公司单方擅自解除合同，应当支付年租金的双倍作为违约金。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》的规定，承租人世纪嘉铭公司要求新建业公司赔偿剩余租赁期内装修残值损失的诉讼请求应予支持。虽然涉案房产租赁合同解除后世纪嘉铭公司并没有及时交回租赁房产，但是由于新建业公司对租赁房屋断水断电，世纪嘉铭公司没有继续经营，即没有享有合同解除后至归还房屋前的残值利益，故原审从解除合同时计算剩余租期的残值并无不当。原审对违约金和损失的计算符合法律规定和双方合同约定，应予维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人新建业公司的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25711元，由安丘新建业置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 颜振贞
代理审判员 曹 毅
代理审判员 王海娜
二〇一五年九月六日
书 记 员 王晓燕