广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1792号
上诉人（原审原告）深圳市xx天泽实业有限公司，住所地深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区干货仓802栋C1-C5。
法定代表人刘文华，执行董事。
委托代理人罗小柏，广东联建律师事务所律师。
委托代理人林阳涛，广东联建律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）何xx，住所地广东省惠东县。
委托代理人李柳雄，广东度量衡律师事务所律师。
上诉人深圳市xx天泽实业有限公司（以下简称睿x公司）与上诉人何xx房因屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第266号民事判决，向本院提起诉讼，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、2011年3月21日，睿x公司与xx省服装进出口股份有限公司（以下简称xx公司）签订《房屋租赁合同》，约定睿x公司向xx公司承租其位于深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区笋岗仓库北楼1-5层，供仓储、物流使用，租赁期限自2011年10月1日至2021年12月31日。上述房产性质为工业仓储。2011年10月1日，xx公司向睿x公司出具《同意转租证明》称：我司已将位于深圳市罗湖区笋岗仓库802栋北楼1-5层我司所属物业出租给睿x公司使用，我司同意该公司在合同期内可将房屋部分转租或分租。
二、2012年6月7日，睿x公司与何xx签订《经营管理合同书》，约定睿x公司为“艺览中心”经营方和管理公司，何xx是“艺览中心”市场租户，租赁铺位为深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库干货仓802栋“艺览中心”市场C102#号铺位，租赁面积71.4平方米，该面积为本合同的计算费用面积，在签订本合同时，何xx已经察看现场，清楚知晓并接受该铺位的实际使用面积和场地状况，保证在执行本合同时不以任何理由对上述租赁面积和场地状况提出异议。何xx经营范围为琉璃、树脂、陶瓷、铜制品，合同期限自2012年6月18日至2013年6月17日，何xx须向睿x公司缴纳的市场综合经营管理费用为每平方米租赁面积每月200元，月总额为14280元，从2012年6月18日起计收；水电费按何xx铺位独立水电表计量根据有关收费标准向睿x公司缴纳；合同第三条第8款规定何xx须于每月5号前交付当月的市场综合经营管理费用及其他应交费用，逾期不缴或未全部缴清均视为违约。何xx除对应交而未交的费用按日加收0.5%滞纳金外，超过5天未缴清，睿x公司有权停止供电或停止铺位有关设施的使用，超过10天未缴清，睿x公司有权停止铺位营业，超过一个月未缴清，睿x公司有权终止本合同并要求何xx赔偿损失。第九条第8款约定从2012年6月18日起至2013年3月17日止（即9个月）租金按合同单价的五折计收，2013年3月18日至6月17日视市场经营情况再定优惠折扣。
上述两合同签订后，睿x公司按约于2012年6月5日将C102#铺位交付给何xx使用至今。睿x公司向何xx交付C102#铺位时，何xx经双方现场测量后出具《商铺面积确认单》，确认所承租铺位建筑面积71.4平方米，并附有承租位置图，何xx签字确认该面积。睿x公司、何xx双方确认何xx向睿x公司缴纳了履约保证金人民币31274元。
三、何xx在承租涉案房产后，由于受地铁建设的严重影响等原因，自2012年6月开始拖欠部分费用，何xx拖欠睿x公司自2012年6月18日至2014年12月6日期间的部分综合管理费合计人民币290752元。此外，何xx还拖欠睿x公司上述期间的电费人民币6504元。截至庭审之日，何xx尚未将物品搬离涉案房产。
睿x公司在原审中诉请，1、何xx向睿x公司支付2012年6月18日至2014年12月6日的“艺览中心”市场C102号铺位尚欠市场综合经营管理费（即租金及管理费）及电费，共计人民币297256元；2、何xx向睿x公司支付上述款项的滞纳金（按每日万分之五的标准计算，自2012年6月8起暂计至2014年12月6日）57676.8元，之后应继续计算至判决履行还款义务之日止；3、本案诉讼费用由何xx承担。
何xx在原审中提起反诉，请求判令，1睿x公司返还保证金31274元；2、睿x公司承担所有诉讼费用。
原审法院认为，睿x公司、何xx签订的《经营管理合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方依约履行各自义务。何xx拖欠睿x公司自2012年6月18日至2014年12月6日期间的部分综合管理费、电费，该行为不符合合同约定和法律规定，应依约承担相应的违约责任。何xx主张双方签订的《经营管理合同书》已经到期，睿x公司将涉案房产出口封锁，涉案合同实质上已经终止，睿x公司无权要求何xx承担租金等费用，但并未提供相应的证据支持，并且截至庭审之日何xx尚未将物品搬离涉案房产，依然占有涉案房产，因此，何xx的抗辩事由无事实依据，原审法院不予采纳。鉴于何xx承租涉案商铺后，因地铁建设的严重影响导致其承租的商铺难于经营，基于公平原则，原审法院酌定何xx承担自2012年6月18日至2014年12月6日期间40%的市场综合管理费人民币116301元，计算公式为：290752元×40%=116301元。何xx未按照合同约定向睿x公司支付市场综合管理费，构成违约，根据合同约定，睿x公司可将履约保证金没收作为违约赔偿，故何xx反诉要求睿x公司退回履约保证金，理由不成立，原审法院不予采纳。睿x公司要求何xx支付滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。何xx尚欠睿x公司自2012年6月18日至2014年12月6日期间的部分电费人民币6504元，睿x公司要求何xx支付电费的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决，一、何xx应自判决生效之日起十日内向睿x公司支付自2012年6月18日至2014年12月6日期间拖欠市场综合管理费人民币116301元。二、何xx应自判决生效之日起十日内向睿x公司支付自2012年6月18日至2014年12月6日期间欠缴的电费人民币6504元。三、驳回睿x公司的其他诉讼请求。四、驳回何xx的全部反诉请求。案件本诉受理费人民币6624元，由睿x公司负担人民币3974元，何xx负担人民币2650元；反诉受理费人民币291元，由何xx负担。
上诉人睿x公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第266号民事判决第一、三项和诉讼费承担部分；2、改判何xx向睿x公司支付2012年6月18日至2014年12月6日期间的租金、管理费及电费共297256元；3、改判何xx向睿x公司支付逾期付款滞纳金57676.8元（以上述297256元为本金，按每日万分之五，从2012年6月8日起暂计至2014年l2月6日，之后应继续计算至判决还款之日止）；4、本案一审、二审诉讼费用全部由何xx承担。
上诉事实与理由：一、地铁建设封闭展艺路从2012年12月20日开始，到2013年11月8日结束，原审庭审中双方均予确认。因此，2012年6月18日至12月20日、以及2013年11月9日至2014年12月6日期间地铁施工不再封路，该期间的市场综合管理费（即租金加管理费）不应调低。原审判决对此认定有误，处理不当。二、何xx使用物业期间，市场综合管理费中的管理费（每月每平方米38元）不应调整。本案所涉市场综合管理费包括租金和管理费，其中管理费单价为每月每平方米38元。该管理费包括了大厦物业管理公司向睿x公司收取的部分，及睿x公司承担的水、电、空调、卫生等商场内其他物业管理成本等，无论是否有地铁施工，商户的经营状况如何，商业区内的物业管理并不因此降低管理水平，物业管理成本需要正常支出，因此该38元管理费不应作任何调整。三、原审判决对市场综合管理费中的租金进行调整，在事实上认定不清，适用法律错误，处理不当。本案合同约定的市场综合管理费包括租金和管理费，单价为每月每平方米200元，对于租金，睿x公司所主张市场综合管理费总金额为297256元，在2012年6月18日至2013年3月17日期间是以合同租金的50%，在2013年11月至2014年12月6日期间是以合同租金的60%提出的诉讼请求，何xx虽然声称经营困难，但却没有提供任何一份证据证明其经营受损的程度，相反睿x公司仍需向业主缴纳租金，维持商铺经营，承担了更大的损失，原审判决未考虑该事实和睿x公司的损失和承受能力，直接在睿x公司诉讼请求金额的基础上按40%计算，没有任何依据，且显失公平。四、双方合同中已约定有滞纳金条款，原审判决全部驳回睿x公司关于滞纳金的请求适用法律错误。
何xx针对睿x公司的上诉，当庭答辩称，一、睿x公司陈述在2013年11月8日之后，地铁施工不再封闭，这与事实不符。何xx在原审中所提交的证据能证明至少至2014年5月份甚至更长时间内，涉案商铺周边地铁仍在施工，严重影响店铺经营。请求法庭至涉案商铺现场查看，现仍在施工。二、众所周知深圳的地铁施工如果影响了周边商铺，都会给予巨额的赔偿，睿x公司在已经得到赔偿的基础上，仍向小业主们索要租金，非常不合理。
上诉人何xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、依法撤销原审判决第一项，查明事实后改判；2、睿x公司返还保证金31274元；3、睿x公司承担一、二审诉讼费用。
上诉事实和理由：一、何xx认为自2013年6月17日合同到期后至2014年12月6日的租金，要求何xx支付没有事实和法律依据。因为自2013年6月17日合同到期后，解除合同的条件已经成就，睿x公司明知其有收回商铺的权利，也已经表示只要何xx不履行义务即行使收回商铺的权利，而且其处于强势地位完全有能力即时收回商铺，但睿x公司未在合理时间内行使解除合同、收回商铺的权利。睿x公司在合同解除之后的租金诉求应该不予支持，根据合同法的“减损规则”，至少也应在40﹪的基础上再酌情减少。二、原审查明的地铁建设严重影响导致涉案商铺难于经营的事实，也证明了何xx和睿x公司确实一直因此就是否应该支付市场综合管理费和应该支付的金额持续协商中，因此，何xx并无恶意违约的动机和事实，加上何xx租赁涉案商铺的合同目的基于上述原因不能实现的客观事实，何xx要求返还租赁保证金合情合理。
睿x公司针对何xx的上诉，当庭答辩称，中院（2015）深中法房终字第705、819、820号民事判决已经认定地铁施工封闭期间是在2012年11月20日至2013年10月8日，何xx的第一项请求有关地铁施工时段应当以法院查明的事实为准，生效的判决也一并处理，睿x公司尊重法院的生效判决。
本院经审理查明，（一）双方签订的《经营管理合同》第三条第9点约定，合同签订时，乙方须缴纳的履约保证金为人民币31273元。在合同有效期满，乙方没有违约行为，并缴清甲方的各项费用，完好无损地搬出使用的铺位后15天内，甲方将保证金本金的80%退还乙方，余额作为商品或服务质量保证金。合同期满后三个月，未出现消费者投诉、索赔等纠纷问题，则将余额退还乙方。若乙方在合同期满时，仍未履行完给付义务和责任，甲方可以用履约保证金冲抵，不足部分，乙方仍负有清偿责任。
第六条第1点约定，由于乙方的违约行为，导致本合同提前终止的，除乙方必须付清已发生的一切费用，甲方没收乙方缴纳的履约保证金作为违约赔偿，不足部分，甲方有权继续向乙方追索。同时甲方有权终止对乙方的全部服务。
睿x公司确认何xx已按合同约定交纳履约保证金31273元，现该款仍在睿x公司处。何xx已向睿x公司支付各项租赁费用42983元，其中电费2672元。
（二）2013年9月1日，睿x公司发出《催交通知》，要求何xx结清租赁欠款，逾期该司将终止双方合同、没收保证金，收回并无偿进驻何xx承租场地，等。
2013年10月15日，睿x公司发出《催交欠款及收回商铺通知书》，称双方合同已终止，要求何xx结清租赁欠款，并于2013年10月31日前将商铺交还，逾期睿x公司将收回并无偿进驻该承租场地，承租铺位内的物品将视为抛弃物而予以清理，等。
自2013年11月-2014年12月期间，睿x公司每月发出一份《再次催交欠款及收回商铺通知书》，要求何xx结清费用，并限定何xx于当月的某日前交还商铺，其他内容与2013年10月的《催交欠款及收回商铺通知书》基本一致。
睿x公司称其前述《催交通知》等文书均为贴在涉案商铺门前，并提供了照片。何xx对睿x公司送达的有效性存在异议。
2014年11月18日，睿x公司向何xx邮寄送达了《律师函》，该函中，睿x公司称何xx逾期支付租赁费用，睿x公司即时解除双方租赁合同，没收保证金，并要求何xx在收到律师函后3日内付清拖欠款项，并交还租赁铺位，逾期铺位内物品视为放弃，并应按双倍标准支付逾期交还铺位期间的租金。
（三）关于地铁施工封闭涉案笋岗仓库802栋附近道路期间的问题，本院（2015）深中法房终字第819号、第820号生效民事判决确认了如下事实：1、深圳市交通运输委员会于2012年11月发出《八卦岭、笋岗片区地铁施工期间公交出行温馨提示》称：受轨道三期工程施工影响，八卦三路（上步路至八卦六街段、红岭北路路口）、梅园路（红岭北路至梨园路段）等路段，将于12月1日占道围挡施工。2、深圳市地铁集团有限公司9号线分公司于2013年3月25日向睿x公司发出《施工承诺函》称：地铁9号线红岭北站至园岭站区间及展艺路雨水箱涵迁移施工需占用睿x公司艺展中心部分红线范围施工，施工期间需封闭红岭北转展艺路路口；因受展艺路不明管线（多为周边建筑后搭接未备案的电缆等管线）以及征地拆迁（展艺路在2012年12月中旬才围挡施工，较计划晚了3个月）的影响，红岭北转展艺路路口施工工期较原计划有所延迟。3、根据前述事实，涉案笋岗仓库802栋附近地铁施工开始封闭道路的时间为2012年12月20日。4、睿x公司确认道路封闭结束后重新对涉案经营场所进行招商并封场装修。5、涉案笋岗仓库802栋附近地铁施工封闭道路的结束时间为2013年11月8日。
（四）何xx表示2013年6月17日后，涉案商铺已由睿x公司控制和支配，合同已终止，因睿x公司要求将租金付清才签字确认，因此没有办理交接手续。睿x公司表示对于何xx的经营情况不清楚，但何xx隔三岔五会到商铺来，另确认何xx于2015年8月18日办理离场交接手续。
（五）本院于2015年12月14日组织睿x公司及何xx查看现场，涉案笋岗仓库802栋周边四条道路现均已通车，仅红岭北路一侧仍有部分地铁施工工程项目，但不影响通车。何xx一方认为地铁封路的时间自2012年11月开始，大概一年多的时间，具体时间记不清了。睿x公司确认涉案商铺所在的整个商场于2012年8月8日开业时开始计收租金。
（六）本院审理的（2015）深中法房终字第1791号、1793号案中分别查明，睿x公司将其他承租人的商铺自行收回。
（七）睿x公司于2014年12月31日提起本案诉讼。
（八）除以上事实外，原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。睿x公司上诉主张地铁施工封闭道路的期间为2012年12月20日至2013年11月8日，其该项主张与本院（2015）深中法房终字第819、820号生效民事判决书所认定的事实一致，何xx的陈述也与生效判决查明的事实基本一致，本院对上述封路时间予以确认。
首先，2012年12月20日地铁施工封闭道路之前，何xx并未主张还存在其他影响其正常使用涉案房屋的情形，何xx依法应按约支付租赁费用，2012年12月20日之前的租赁费用仍应当按照双方合同中关于租期前9个月的约定折扣标准计算，睿x公司二审中确认涉案商铺所在的整个商场租赁费用均自2012年8月8日开始计收，应视为其对自身权利的处分，本院予以确认。故何xx自2012年8月8日至2012年12月19日共4个月12天应付租赁费用为31323.87元（14280元／月×50%×（4＋12／31）月］。
其次，2012年12月20日至2013年11月8日期间，因地铁施工封路确实对涉案商铺的经营造成了重大的影响，根据公平原则并参照双方合同中有关“视市场经营情况再定优惠折扣”的约定，地铁封路期间的费用应当相应调低，原审法院对地铁施工期间的租赁费用按合同标准的40%进行调整，并无不当，本院予以确认。据此，2012年12月20日至2013年11月8日共10个月19天的应付租赁费用为60604.32元（14280元／月×40%×（10＋19／31）月］。睿x公司上诉称租赁费用系由租金及每月38元的物业管理费组成，对物业管理费不应作出调整，本院认为，双方合同中系概括约定每月“市场综合管理费用”为14280元，并未明确该费用的具体构成，除睿x公司单方陈述及其单方制作的催款单据外，没有证据证明双方对物业管理费计费标准作出过约定，故本院对睿x公司此项上诉主张不予支持。
第三，2013年11月9日至2014年12月6日睿x公司起诉的截止日。对于该期间租赁费用的标准问题，考虑到涉案商铺附近至今仍有地铁施工，睿x公司在另案中也曾确认在道路封闭结束后又重新对涉案场地进行招商及安排装修，对场内商户经营的影响仍客观存在，且本院前述生效民事判决已认定在道路解封后、商场装修期间市场综合管理费仍参照地铁封路期间的40%标准计算，故本案中亦可参照计算。何xx主张合同期满后，即2013年6月17日后其已提出搬离涉案商铺，但被睿x公司阻拦，2013年6月17日后其无需支付租赁费用。对此，本院认为，首先，何xx就其上述主张，未提供相应证据证明，因此，何xx认为无需支付租金的上诉意见，本院不予采纳。其次，根据双方有关商铺使用情况的陈述及睿x公司提供的电费记录，可推断涉案商铺在此期间并不处于正常使用的状态；再次，本案中，双方2013年6月17日后未签订新的租赁合同，双方此后为不定期租赁关系，任何一方均可随时解除合同。睿x公司于2013年10月15日向何xx发出的《催交欠款及收回商铺通知书》实际也表达了解除合同的意思表示，且其也限定何xx于2013年10月31日前搬离涉案商铺，否则将会自行收回商铺。因此，睿x公司发出该函后，合同解除，何xx有交还商铺的义务，其未及时交还存在过错；而睿x公司作为涉案商铺的出租人也有义务收回商铺，并且睿x公司另案中自行收回其他商铺的事实也说明其有能力收回商铺，睿x公司未及时收回商铺后的损失属于扩大的损失，应由其自行承担。综合以上因素，并考虑到双方实际办理交接手续的时间为2015年8月，故本院酌定何xx自2013年11月8日后向睿x公司支付8个月的租赁费用，睿x公司在8个月的期间完全有能力协调处理好合同解除后收回事宜商铺，此后扩大的损失由睿x公司承担。即自2013年11月9日-2014年7月8日，何xx应支付的租赁费用为45696元（14280元／月×40%×8月］。
综上所述，何xx本案应付的租赁费用总计为137624.19元（31323.87元＋60604.32元＋45696元），扣除何xx已支付的租赁费用40311元（42983元-2672元），何xx尚应支付租赁费用97313.19元。
关于何xx支付的履约保证金是否应当退回的问题。首先，《经营管理合同书》第六条第1点约定的履约保证金不予退还的条件是“由于乙方的违约行为，导致本合同提前终止的”，本案中，何xx未按约定支付市场综合管理费，但并不存在双方签订的《经营管理合同书》因何xx违约行为提前终止的情形，因此尚未达到上述条款约定的没收条件。其次，《经营管理合同书》第三条第9点也涉及到履约保证金的处理，该条第一款约定合同有效期届满，乙方每月违约行为并缴清各项费用的，睿x公司应退还履约保证金，但是第二款又约定睿x公司可以用履约保证金冲抵何xx未履行的给付义务，综合两款的约定，何xx交纳的履约保证金在欠付费用时，应先行抵扣市场综合管理费等费用。因此，抵扣履约保证金31274元后，何xx还应向睿x公司支付市场综合管理费66039.19元（97313.19元-31274元）。
至于睿x公司上诉主张的滞纳金问题，本院认为，双方合同中已约定何xx应于每月5日前支付费用，逾期则每日支付0.5%的滞纳金，因睿x公司在诉讼中自愿将滞纳金计付标准从合同约定的每日0.5%调低至日万分之五，属对其民事权利的自行处分，本院予以照准。鉴于本案纠纷系因地铁施工导致租户经营困难所致，且双方就租金减免问题一直处于协商状态，故本院酌定何xx应自睿x公司起诉之日起即2014年12月31日起按每日万分之五的标准支付欠付费用的滞纳金。
综上，原审判决认定事实部分不清，适用法律亦有错误，本院在查清事实后依法予以相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第266号民事判决第二项；
二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第266号民事判决第三、四项；
三、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第266号民事判决第一项为：何xx应自本判决生效之日起十日内向深圳市xx天泽实业有限公司支付自2012年6月18日至2014年12月6日期间拖欠市场综合管理费人民币66039.19元及滞纳金（以66039.19元为基数自2014年12月31日起按每日万分之五的标准支付至本判决确定的支付之日止）；
四、驳回深圳市xx天泽实业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计14711元，由深圳市xx天泽实业有限公司负担10246元，由何xx负担4465元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。