贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）黔8601民初677号原告：贵阳兴贵橡投资有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路环城北路交叉口。法定代表人：甘宁，公司董事长。委托诉讼代理人：兰天，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄开荣，贵州中孚律师事务所实习律师。被告：何兰菊，女，1968年6月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王进，贵州合兴律师事务所律师。原告贵阳兴贵橡投资有限公司诉被告何兰菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月14日受理后，依法适用简易程序，于2017年1月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人兰天、黄开荣，被告何兰菊及其委托代理人王进到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告诉请：1.判令解除原告与被告签订的《资产租赁合同》,被告将其租用原告所有的房屋归还原告；2.判令被告支付原告租金及违约金（租金按合同约定计算至被告归还原告房屋之日止，暂计算至2016年12月12日为40285.48元；违约金以欠付租金为基数，从2016年6月1日起按每日0.5%计算，暂计算至2016年12月12日违约金为28121.13元）；3.判令原告不予退还被告已交付的押金；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年8月25日，原、被告之间签订资产租赁合同，被告租赁原告所有的位于贵阳市中山东路184号二楼和三楼房屋用于经营饮食项目，合同约定租期为3个月，租金按照先付租金后使用原则，每3个月支付一次，水、电费、物管费等由被告自行负担。租赁期满后，双方未按照合同约定进行续约，但被告一直占用租赁房屋进行经营，双方形成不定期租赁合同关系。在不定期租赁期间，被告于2016年6月开始欠付租金，至今未付。因被告租赁房屋已被贵阳市云岩区人民政府纳入棚户区改造征收范围，且被告的欠付租金行为已符合原合同约定的合同解除条件。遂原告于2016年10月26日向被告发出通知函，要求原告退还房屋，但被告拒绝退出上述商铺并拒付拖欠租金，给原告造成了严重损失。原告为维护自身合法权益，诉至本院。被告何兰菊辩称：被告在法定期限向法院提出管辖权异议，开庭时间不符合法律程序；原被告双方因拆迁补偿无法实现而引起的诉讼，不是简单的房屋租赁关系。因此该案应该用普通程序审理，故被告对本案不答辩、不质证。经审理查明：2015年8月25日，原、被告签订《资产租赁合同》，合同约定：1.原告将其所有位于贵阳市中山东路184号二楼和三楼（面积196㎡）房屋出租给被告用于饮食经营，租期3个月（从2015年9月1日至2015年11月30日止），每月租金6300元，租金按照先付租金后使用原则，每3个月支付一次；2.被告支付押金18000元，合同期满或双方下协议解除合同时，原告在被告无违约行为，租赁资产及附属设施无损坏，且被告不欠租欠费情况下原告无息退还，若被告违约造成原告损失该押金可用于弥补损失或原告不予退还；3.租赁期内，租赁资产如因城市规划、市政建设等重大事项导致本合同不能继续履行，合同立即终止，双方互不承担违约责任。此外合同还对水、电费、物管费等由被告自行负担以及其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了押金18000元，原告将房屋交予被告使用。合同到期后，被告继续使用房屋。因涉案房屋涉及贵阳市棚户区改造，2016年12月1日,原告向被告发出解除合同通知，要求被告支付欠付的租金以及以不定期租赁为由解除合同，并十日内返还租赁房屋，但被告未予理睬，直至原告诉至本院时，被告仍占用房屋。另查明，被告自2016年6月起未再向原告支付租金。上述事实有当事人的当庭陈述、《资产租赁合同》、通知、房产证、照片、快递单、身份信息等证据在卷佐证，本院予以采纳。本院认为，本案焦点问题是：1.本案诉讼程序是否存在瑕疵；2.涉案租赁合同是否已被解除，若合同解除，被告应承担何种责任。关于程序问题。经审查，原告于2016年12月14日向本院起诉被告，本院于同年12月23日向被告送达了民事起诉状、应诉通知书、开庭传票等法律文书，告知被告于收到民事起诉状起答辩期为7日，被告对上述文书予以签收。同年12月30日，答辩期届满。2017年1月3日，被告向本院提交管辖权异议书。根据《最高人民法律关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称民诉法解释）第二百五十七条关于不适用简易程序的情形的规定，本案所涉法律关系不属于该法条中规定的7种情形之一，故本案适用简易程序，并无不当。根据《民诉法解释》第二百六十六条“适用简易程序案件的举证期限由人民法院确定。但不得超过十五日。被告要求书面答辩的，人民法院可在征得其同意的基础上，合理确定答辩期间”的规定，根据本案案情，本院将答辩期确定为7日，并无违反法律之处，且被告签收相应法律文书，亦未在该期限内向本院提出书面答辩的申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条“人民法律受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出”的规定，本院对答辩期届满后被告提出的管辖权异议申请不予处理，符合法律规定。此外，本案所涉房屋位于贵阳市，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项及《贵州省高级人民法院关于指定贵阳铁路运输法院管辖民商事案件和执行案件范围的规定》第一条第（三）项的规定，贵阳市发生的房屋租赁合同纠纷案件由本院管辖。庭审中，被告及其委托诉讼代理人代理人在法庭上明确表示不发表答辩及质证意见，系其自身诉讼权利的处分，本院从其意愿。关于本案实体问题。原、被告签订的《资产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应合法有效。租赁合同到期后，被告继续占有使用商铺，原告无异议，双方形成不定期租赁法律关系。原告基于不定期租赁法律关系行使合同解除权，该合同自2016年12月1日的通知送达被告时已经解除。故原告要求解除租赁合同无事实和法律依据，对该项诉请本院不予支持。因租赁合同已经解除，原告要求被告返还租赁房屋的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请违约金以及不退还押金的诉请，本院认为，涉案房屋因征收拆迁原因导致无法继续履行，根据双方租赁合同第二十四条的约定，双方互不承担违约责任。故对违约金的诉请以及押金不予退还的主张本院不予支持，押金18000元本院根据双方合同约定，用于抵扣租金。关于原告就被告支付原告租金的诉请，本院考虑涉案商铺涉及棚户区改造，被告租赁的房屋因被纳入拆迁范围而势必导致经营目的不能正常实现，本院酌情房屋租金按原合同约定减半计算，即每月3150元。被告自2016年6月起未再支付租金，至同年11月底，被告应支付租金为即3150元/月×6个月＝18900元，扣除被告缴纳18000元房屋押金，被告还应支付900元，并从2016年12月1日以3150元/月标准支付原告房屋占用费至实际返还房屋之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百六十六条、之规定，判决如下：一、被告何兰菊在本判决生效之日起十日内将位于贵阳市中山东路184号二楼和三楼房屋返还给原告贵阳兴贵橡投资有限公司；二、被告何兰菊在本判决生效之日起十日内支付原告贵阳兴贵橡投资有限公司2016年6月1日至2016年11月房屋租金900元，并以3150元/月标准支付从2016年12月1日支付原告房屋占用费至实际返还房屋之日止；三、驳回原告贵阳兴贵橡投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1512元，减半收取756元，由被告何兰菊负担（案件受理费已由原告预交，被告在履行判决时一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇一七年一月二十二日书记员  杨宇弛