广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2778号
上诉人（原审被告）：东莞市泰森电镀设备有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人：李建军。
委托代理人：叶敏，四川舟楫（攀枝花）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市创鑫实业有限公司，住所地：广东省深圳市南山区西丽沙河。
法定代表人：夏艳娇，该公司总经理。
委托代理人：陈伟，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
上诉人东莞市泰森电镀设备有限公司（以下简称东莞泰森公司）因与被上诉人深圳市创鑫实业有限公司（以下简称深圳创鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第1097号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
深圳创鑫公司因本案于2014年9月26日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认深圳创鑫公司与东莞泰森公司于2010年12月29日签订的《厂房租用合同》为无效合同；2.东莞泰森公司将根据2010年12月29日签订的《厂房租用合同》取得的东莞市塘厦镇林村新亚洲工业城内建筑面积1667平方米、空地面积133平方米的租赁场地交付给深圳创鑫公司。
原审法院经审理查明，2005年10月20日，深圳创鑫公司与案外人东莞新亚洲公司签订《租地合同》一份，约定：由东莞新亚洲公司将其所属工业城的2800平方米土地租给深圳创鑫公司使用，租期自2005年11月1日起至2016年10月31日止；租期满后，深圳创鑫公司无条件将建筑的不动产及其附属设施留给东莞新亚洲公司；租赁期内，如东莞新亚洲公司需使用该土地，需经深圳创鑫公司同意，并按照国家赔偿的价钱赔偿经济损失。该合同由刘伯桂（男，1944年11月20日出生）作为深圳创鑫公司代表签订，合同后附有租赁地块的红线图。深圳创鑫公司依据上述合同取得土地后，搭建了临时建筑厂房。
2006年8月1日，刘伯桂代表深圳创鑫公司与东莞市塘厦泰森电镀设备加工厂签订了《厂房租用合同》，约定将前述新建临时厂房租给该设备加工厂使用，租期自2006年8月1日至2009年7月30日，明确厂房建筑面积1667平方米，空地面积161平方米，并约定租金、押金的缴付事宜。2009年1月7日、12月3日，刘伯桂与东莞市塘厦泰森电镀设备加工厂先后签订了两份《厂房租用合同补充协议》，就调整租金、延长租赁期限进行确认，租赁期限至2010年11月30日止。
2010年12月29日，深圳创鑫公司与东莞市塘厦泰森电镀设备厂签订《厂房租用合同》，约定：将现已由东莞市塘厦泰森电镀设备厂使用的涉案厂房及土地继续出租给该电镀设备厂，厂房建筑面积1667平方米，空地133平方米，租赁期限至深圳创鑫公司与东莞新亚洲公司签订的租用合同时间为止（即2016年10月31日止），合同期满后需续租的，承租方可自行与东莞新亚洲公司协商；深圳创鑫公司按期向东莞新亚洲公司缴纳租金，从2011年1月起，东莞市塘厦泰森电镀设备厂直接将其应付租金缴付给东莞新亚洲公司；租赁期间，深圳创鑫公司不提供任何有关合法证件。
另查，东莞市塘厦泰森电镀设备加工厂是李建军于2005年2月1日在案涉租赁场地开办的个体工商户，该厂于2009年12月30日变更名称为东莞市塘厦泰森电镀设备厂，后于2011年5月13日因“其他，个体户升级为企业”而注销登记。随后李建军在原址于2011年5月24日成立东莞泰森公司，该公司至今仍在涉案厂房及土地从事正常的生产经营活动。
2013年11月，东莞新亚洲公司拟收回案涉土地，与深圳创鑫公司协商一致同意终止租地合同关系。深圳创鑫公司向东莞泰森公司提出终止双方的《厂房租用合同》，但双方未能就收回场地以及赔偿问题达成合意。2014年1月13日，东莞泰森公司以东莞新亚洲公司为被告向原审法院提起了（2014）东三法民一初字第181号土地租赁合同纠纷，请求东莞新亚洲公司向其支付包括厂房及装修损失、设备损失、停产停业损失、土地租赁增加费用及搬迁费用等各项赔偿金共计2694241.10元。原审法院在审理该案过程中，依法追加深圳创鑫公司为第三人参加诉讼，并于2014年11月4日作出民事判决书，驳回东莞泰森公司的全部诉讼请求。
2014年9月26日，深圳创鑫公司提起本案诉讼。诉讼中，李建军陈述东莞泰森公司是由东莞市塘厦泰森电镀设备厂升级而成，工厂的生产、管理都是连贯的。双方均确认东莞泰森公司自成立之日起作为《厂房租用合同》的实际承租方，深圳创鑫公司确认案涉租赁的厂房属于未取得建设工程规划许可证的临时建筑。
原审法院认定上述事实的证据有：深圳创鑫公司及东莞泰森公司的营业执照、东莞市塘厦泰森电镀设备加工厂及东莞市塘厦泰森电镀设备厂的工商登记资料、《租地合同》、2006年《厂房租用合同》及补充协议、2010年《厂房租用合同》、收款收据以及本案原审庭审笔录等。
原审法院认为，深圳创鑫公司自东莞新亚洲公司处承租了案涉土地，随后自建了厂房并出租，本案因深圳创鑫公司需提前收回出租的厂房及土地而引发。双方均确认在租赁期限内，自东莞市塘厦泰森电镀设备厂注销、东莞泰森公司成立起，东莞泰森公司作为《厂房租用合同》的实际承租方，并持续使用案涉厂房至今，即深圳创鑫公司、东莞泰森公司是2010年12月29日签订的《厂房租用合同》的履约双方，东莞泰森公司是本案适格被告。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于2010年12月29日签订的《厂房租用合同》是否有效。
案涉厂房是深圳创鑫公司的自建厂房，其确认该建筑未取得建设工程规划许可证。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉厂房缺乏建设工程规划许可证、产权证等证件，案涉《厂房租用合同》因违反法律法规强制性规定，原审法院确认为无效。深圳创鑫公司关于确认其于2010年12月29日与原东莞市塘厦泰森电镀设备厂签订的《厂房租用合同》无效的诉讼请求，原审法院予以支持。
由于该《厂房租用合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，深圳创鑫公司请求东莞泰森公司退还租赁物，合理有据。双方就搬迁赔偿问题发生争议，东莞泰森公司可另行主张。考虑到东莞泰森公司尚在正常生产，搬迁新址、腾空厂房需要一定时间，原审法院酌情认定东莞泰森公司应在判决发生法律效力之日起三十日内腾空、搬离案涉产房，向深圳创鑫公司退还案涉厂房及空地。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年12月19日判决：一.确认深圳市创鑫实业有限公司与原东莞市塘厦泰森电镀设备厂于2010年12月29日就东莞新亚洲工业城开发有限公司位于东莞市塘厦镇管辖工业区内临时厂房签订的《厂房租用合同》无效；二.东莞市泰森电镀设备有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内腾空、搬离位于东莞市塘厦镇的东莞新亚洲工业城开发有限公司工业区内的临时厂房（建筑面积1667平方米）及空地（133平方米），将场地退还给深圳市创鑫实业有限公司。原审案件受理费2525元，由东莞泰森公司负担。
东莞泰森公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定该厂房属于临时建筑，而东莞泰森公司依据相关法律规定，认为案涉厂房不属于法律上临时建筑的范围。临时建筑的概念来源于《中华人民共和国城乡规划法》（2007年主席令第74号）第四十四条，而该规定《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条中的临时建筑是基于《中华人民共和国土地管理法》第五十七条。因此，临时建筑是基于临时用地才有的概念，原审将案涉厂房定义为临时建筑是不符合法律规定的。二、原审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二条认定案涉合同无效错误，理由如下：1、根据最高人民法院审监庭《审判监督指导》形成的裁判规则：以自己行为违法为由主张合同无效，有悖诚信原则。义务人以自己行为违法为由，推翻先前自愿达成的协议，用以拒绝应负债务偿还责任，有悖诚信，法院不应支持。案涉厂房在合法拥有的土地上建造，且符合用地性质，符合规划，是深圳创鑫公司不办理建设工程规划许可，如果不办理建设工程规划许可是违法的，那么是深圳创鑫公司违法。深圳创鑫公司以自己行为违法请求确认案涉合同无效，以拒绝履行合同中第六条第3款约定的给付义务，有悖诚信原则，法院不应支持。2、案涉厂房是由土地使用权人出租给深圳创鑫公司，深圳创鑫公司按照协议修建和出租，且该土地使用性质亦属工业工地。如同权利人在其土地上盖房子，其可以办理也可以不办理相关手续，只是在法律上其财产的保护力度不同而已。由《城乡规划法》第六十四条可见，如案涉厂房构成上述条文规定的“未取得建设规划许可”的房屋，应当会受到政府相关部门的处理，但是案涉厂房因是在合法拥有的土地上自行建造符合规划的房子，政府不会按该条进行处罚，否则就是公然侵害公民合法拥有的私有财产。因此，案涉厂房并不属于法律规定未办理规划许可出租就会被认定合同无效的情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的立法旨意在于对没有合法土地使用权的土地上建造房屋，不能办理合法手续，或者是在临时用地上不按规划建造的房屋，属违法建筑的范畴才会被认定合同无效。三、深圳创鑫公司与东莞新亚洲公司已与2013年12月13日解除案涉土地租赁合同，该合同约定由东莞泰森公司自行搬离。深圳创鑫公司私自与新亚洲公司解约，并领取赔偿金，严重违反了东莞泰森公司与深圳创鑫公司签订的《厂房租用合同》的约定，其行为是不诚信的。深圳创鑫公司并不在案涉厂房内，搬迁与深圳创鑫公司无关。四、因深圳创鑫公司已与东莞新亚洲公司解约，现由东莞泰森公司占有案涉厂房及土地，故案涉厂房及土地与深圳创鑫公司并无事实上的利害关系，因此应驳回深圳创鑫公司的上诉请求。五、东莞森泰公司是合法经营企业，案涉《厂房租用合同》约定租赁期间土地使用权归东莞森泰公司所有，其约定与《租地合同》是一致。因此，合同性质的确定要看合同的实质，本案不应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。综上，东莞泰森公司请求撤销原审判决，驳回深圳创鑫公司的诉讼请求。
深圳创鑫公司答辩称：一、根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，案涉厂房没有取得有关城乡规划部门的批准建设，亦没有取得建设工程规划许可证，属非法建筑，原审认定案涉《厂房租用合同》无效正确。二、由《厂房租用合同》第六、八条约定内容可知，深圳创鑫公司已以书面方式告知东莞泰森公司案涉厂房没有取得合法手续的情况，深圳创鑫公司并不存在不诚信行为，东莞泰森公司在明知案涉厂房没有合法手续的情况下，仍同意承租厂房，过错在于东莞泰森公司，其应承担相应合同无效的责任。三、本案并不涉及不动产物权转让或者变更的争议，案涉土地的所有权属东莞新亚洲公司，东莞泰森公司和深圳泰森公司均没有案涉土地的物权，东莞泰森公司持续非法占有案涉土地的行为不能视为东莞泰森公司取得案涉土地的使用权。东莞泰森公司以其享有合法物权为由上诉，理据不足。四、根据合同相对原则，深圳创鑫公司有权解除与新亚洲公司的租赁合同，解约与否与东莞森泰公司并无利害关系。为配合市政府的三旧改造，深圳创鑫公司向东莞森泰公司协商收回出租厂房及土地，并愿意依据政府的补偿标准给予其合理经济补偿，但东莞森泰公司无理拒绝，并要求巨额索赔，其行为违背诚信理念，不符合公平合理原则。关于双方厂房拆迁补偿适宜，东莞泰森公司应当另寻法律途径解决。综上，东莞泰森公司的上诉请求不能成立，原审判决应予以维持。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
另查明，案涉《厂房租用合同》所涉由东莞泰森公司使用的厂房具体编号为东莞市塘厦镇林村新亚洲工业城C栋05号厂房。经本院向东莞市塘厦镇规划房产管理所查询，东莞市塘厦镇规划房产管理所函复本院称：“位于东莞市塘厦镇林村新亚洲工业城C栋05号涉案厂房未有办理相关规划手续。该厂房所在地块在林村南控制性详细规划中属于二类居住用地，已纳入了三旧改造项目。该三旧改造项目已办理用地规划许可证（证号：2014-20-1005），用地面积为50459.9平方米，已办理建设工程规划许可证（证号：2015-20-1008至1022）总建筑面积为142438.59平方米。”
本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对东莞泰森公司的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的上诉和答辩，本院作如下分析：
一、案涉《厂房租用合同》的合同主体为东莞泰森公司、深圳创鑫公司，东莞泰森公司依据该合同取得案涉厂房的使用权。根据合同相对性原则，深圳创鑫公司有权依据上述合同提起本案的诉请。
二、根据东莞市塘厦镇规划房产管理所的函复可知，案涉厂房未办理建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《厂房租用合同》无效。因该《厂房租用合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，东莞泰森公司应向深圳创鑫公司返还案涉租赁物。
综上所述，东莞泰森公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由东莞泰森公司负担（已预缴）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一六年七月四日
书 记 员 李俊峰
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；