湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0124民初4676号
原告：长沙新里物业服务有限公司宁乡分公司，住所地宁乡县玉潭镇通益社区（绿地中央花园小区6栋及8栋的负一楼）。
法定代表人黄浩明，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐静（特别授权），女，1995年4月12日出生，住山西省陵川县，系该公司员工。
被告：张玉桃，女，1971年2月17日出生，汉族，户籍所在地宁乡县。
本院于2017年7月31日立案受理原告长沙新里物业服务有限公司宁乡分公司（以下简称新里物业公司）与被告张玉桃物业服务合同纠纷一案，依法由审判员易赞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新里物业公司的委托诉讼代理人徐静、被告张玉桃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新里物业公司诉称：原告和宁乡铭城房地产开发有限公司于2011年7月6日签订前期物业服务合同，约定原告为紫金公馆小区提供物业服务，物业费单价为每月每平方米1.4元。被告为紫金公馆304号房的业主，建筑面积为136.15平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范化的物业管理。但被告于2011年4月27日起停止缴纳物业费，截止2017年1月31日，欠费月数为69个月零3天，共计13?171元。现原告依法提起诉讼，请求判令被告支付原告物业管理费13171元，滞纳金3951.3元，共计17?122.3元，并承担本案诉讼费。
被告张玉桃辩称：原告在小区物业服务期间，答辩人作为住在三楼的业主，二楼的住户在平台上违规搭建葡萄棚、菜棚、在窗户外面安装防护窗等，物业未及时阻止。这些问题答辩人向物业公司反映了，但物业公司一直未处理，答辩人才未交物业费。三楼楼道里面没有灯，物业公司也没有来维修。在安全隐患未消除之前，答辩人不同意交纳物业费。
经审理查明：紫金公馆小区是宁乡铭城房地产开发有限公司开发的高层住宅小区。小区前期物业管理公司为上海警虹物业管理有限公司，2011年6月10日紫金公馆小区的物业管理公司变更为新里物业公司。2009年5月31日，被告张玉桃自宁乡铭城房地产开发有限公司处购买了紫金公馆1幢304号房，该房建筑面积136.15平方米，商品房的用途为住宅性质。
2011年7月6日，原告与宁乡铭城房地产开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，合同约定由原告向铭城公司开发的绿地紫金公馆小区提供物业管理服务，合同管理服务期限三年，该小区业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订物业服务合同生效时自动终止。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按其拥有物业的建筑面积向原告支付物业管理费用，具体标准为高层住宅1.4元/月/平方米。
在原告提供物业服务期间（2011年7月6日-2017年1月31日），被告未交纳过物业管理费，原告于2017年8月2日对被告所欠缴的物业管理费进行了催缴。2011年7月6日至2017年1月31日被告尚欠原告物业管理费12?739.1元（1.4元/月/平米×136.15平米×66月+25/30×1.4元/月/平米×136.15平米=12739.1元）。因被告张玉桃楼下住户在平台上违规搭建葡萄棚、菜棚导致产生异味和在窗户外面安装防护窗带来安全隐患等问题与原告新里物业公司就处理事宜未能达成一致，故拒绝向原告缴纳物业服务费。原告提出其曾就被告反映的问题与被告楼下住户进行过沟通，并将违规搭建情况报告给了相关职能部门，但原告未提供证据证实其主张。
上述事实，有《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、律师函、《关于紫金公馆物业管理服务公司变更的报告》、欠费明细、照片及到庭当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。
本院认为，宁乡铭城房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业管理服务合同签订后，原告为小区业主提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告缴纳相应的物业管理服务费，故对原告要求被告缴纳物业管理费的诉讼请求本院予以支持。被告辩称原告未按合同约定提供物业服务，根据本案查明的情况，原告在处理被告张玉桃楼下住户在平台上违规搭建葡萄棚、菜棚导致产生异味和在窗户外面安装防护窗带来安全隐患等问题上存在沟通协调不到位等明显的瑕疵，依法可以减免被告的部分物业管理费，本院根据原告所提供物业服务的瑕疵程度酌情减少15%的物业管理费，故被告自2011年7月6日起至2017年1月31日止应交的物业服务费为10?828.2元{（1.4元/月/平米×136.15平米×66月+25/30×1.4元/月/平米×136.15平米）}×0.85=10828.2元）。庭审中，原告自愿放弃要求被告支付2011年4月27日至2011年7月5日的物业管理费及滞纳金3951.3元的诉讼请求，系其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告张玉桃在本判决生效后五日内向原告长沙新里物业服务有限公司宁乡分公司支付2011年7月6日至2017年1月31日的物业管理服务费10?828.2元；
二、驳回原告长沙新里物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费228元，减半收取114元，由被告张玉桃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 易赞
二〇一七年九月十三日
书记员 蔡斌
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受拖人处理委托人事务的合同。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。