上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初36720号
原告(反诉被告)：黄永林，男，1958年2月16日出生，汉族，住上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室。原告(反诉被告)：庄育英，女，1959年5月2日出生，汉族，住上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室。共同委托诉讼代理人：章丽丽，上海融宁律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王建芳，上海融宁律师事务所律师。被告(反诉原告)：胡建嘉，男，1988年7月27日出生，汉族，住上海市嘉定区华江支路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：胡燕，上海瀛泰律师事务所律师。原告黄永林、庄育英与被告胡建嘉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案后，在案件审理中，胡建嘉提起反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理，依法适用简易程序，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。黄永林及庄育英的共同委托诉讼代理人王建芳、胡建嘉的委托诉讼代理人胡燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄永林、庄育英向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，将上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)产权过户到原告名下；2、要求被告支付原告逾期过户违约金(按已付房款人民币50万元(以下币种相同)，按照日万分之五标准，从2016年5月16日主张至实际过户之日)；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年1月16日，原告经上海搜房房天下房地产经纪有限公司居间介绍下，与被告胡建嘉的父亲就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，为此原告支付定金2万元。2016年1月29日，买卖双方又共同签署《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定房屋总价为158万元，2016年5月15日前，双方共同办理系争房屋的产权过户手续。签约当日，原告向被告账户转账支付48万元。2016年3月1日，被告方将系争房屋交付原告进行装修，原告进入系争房屋后，缴纳了2016年4月至12月的物业管理费并承担了相关的费用。至双方约定的过户期前，被告迟迟不愿配合办理产权过户手续，并以提高房价等理由拒绝过户，原告在催促无果下，提起诉讼。原告认为，买卖合同真实合法有效，原告按约支付了相应的房款，系争房屋也交由原告居住使用，被告目前拒绝过户的行为构成违约，原告要求法院依法处理。被告胡建嘉辩称，被告胡建嘉从未授权过他人出售系争房屋，也未收到任何房款，未签署过买卖合同或居间合同，就关于系争房屋的买卖合同为无效，原告具有过失且非善意。被告并不知道房屋已行签署网上备案登记的买卖合同，在原告通过被告父亲手机发出要求过户和审税的通知后，才知道房屋已在出售，且知道原告已强行进入系争房屋内进行装修了。被告并未向原告交付房屋，原告是通过钥匙进入系争房屋内的，何人交付钥匙，交付多少钥匙，被告不清楚。得知房屋出售后，被告询问过父亲胡伟德，其表示系争房屋出售及签约均系胡伟德所为，被告对父亲的行为不知晓也不同意，由此不同意履行过户并承担相关违约金。就购买方主张的违约金计算构成和方式均无异议，但认为标准过高。反诉原告胡建嘉向本院提出反诉诉讼请求：1、确认双方签署的买卖合同无效；2、判令反诉被告将系争房屋恢复原状并返还于反诉原告；3、判令反诉被告支付反诉原告自起诉之日起至实际返还房屋之日的使用费，按照每月2,000元标准主张。事实和理由：反诉原告为系争房屋的权利人，从未授权任何人出售房屋，2016年3月，反诉被告擅自进入系争房屋进行装修使用，反诉原告得知该房屋由反诉原告父亲胡伟德在反诉原告不知情的情况下擅自出售并进行签约，买卖合同上“胡建嘉”的姓名由父亲胡伟德签署，对此，反诉原告均不知晓。得知该情况后，反诉原告向反诉被告明确表示不同意出售系争房屋，要求反诉被告返还系争房屋，但无果。现反诉原告认为，买卖合同不是反诉原告签署，其也未授权他人出售，买卖合同应为无效，合同无效后，反诉被告应恢复房屋原状并返还系争房屋。反诉被告黄永林、庄育英对反诉辩称，签约时确认由反诉原告父亲胡伟德出面，但其持有两人的身份证原件及房屋相关材料原件，并表示双方为父子关系，有权代为胡建嘉商谈签约，并在过户时会由胡建嘉配合办理。为此还提供了反诉原告胡建嘉的银行账户，让反诉被告将房款支付其中。在之后双方的电话沟通中，反诉原告胡建嘉也在电话中确认知晓房屋出售一事。反诉被告认为，反诉原告胡建嘉与其父亲居住在一起，其账户上也收到较大金额的款项，电话中也确认知晓出售的情况，即使买卖合同不是反诉原告本人签署，但买卖是双方的真实意思表示。合同在合法有效下，不存在返还房屋，更不存在支付使用费，反诉原告主张没有合同依据。就使用费标准反诉被告亦不认同，该房屋租金应在1,500元左右，系争房屋于2016年5月装修完毕后由反诉被告入住。当时，反诉原告胡建嘉及其父亲确因房屋价格谈不拢至系争房屋中闹过。本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利于2016年1月14日核准登记至胡建嘉名下。2016年1月29日，以胡建嘉作为卖售方(甲方)与庄育英、黄永林作为买受人(乙方)就系争房屋订立买卖合同，约定房地产转让价款为158万元；附件三付款协议约定：本合同签订后，乙方已支付的定金2万元转为部分首期房价款，待甲、乙双方签订本合同当日内，乙方再向甲方支付部分首期房款48万元，以上款项共同构成乙方的首期房价款50万元，待双方办理过户手续，取得收件收据后当日内，乙方应支付给甲方第二期房价款108万元；2016年5月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；一方未按约定履行义务，经另一方书面催告后仍未履行的，其行为视为根本违约，守约方有权单方解除合同，并要求违约方按照正文第九条、第十条的标准承担违约金；第十条第(三)款，甲方逾期交房的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际交付日，逾期超过10日后，甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付10日的逾期违约金外，乙方有权单方面解除合同，并要求甲方赔偿总房价款的20%，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金；……。买卖合同尾页中甲方“胡建嘉”的姓名，胡建嘉表示并非其本人所签，黄永林、庄育英表示确实并非胡建嘉本人所签，是胡建嘉的父亲胡伟德代为签署。2016年1月29日，买受人通过黄永林的账户向户名为胡建嘉的账户转账支付48万元，由胡伟德代为胡建嘉出具收款收据。关于胡建嘉的该银行账户，胡建嘉确认系其早期开设的银行卡，但该账户关联的手机号码为其父亲胡伟德的手机号码，该银行卡由胡伟德保管并实际使用。签约当天，黄永林、庄育英表示由胡伟德将系争房屋的钥匙、门卡等一套材料交付，随后黄永林、庄育英对系争房屋进行了装修并入住。黄永林及庄育英缴纳了系争房屋的垃圾短驳费及从2016年4月至12月的物业费。2016年3月15日，购房方家人与胡伟德及胡建嘉通过电话进行了沟通，购房方表示“叔叔是这样，我们家里人都很怕的，因为我们家不清楚你们家的家庭情况，可以麻烦你儿子出来和我们沟通一下吗？”，胡伟德说“不是说了嘛，价格谈好了办手续的时候会到场的”，购房方表示“……现在我们家是担心这样一种情况，万一你们家像电视里老娘舅节目一样，父子关系太差，父亲说可以，但儿子说不行类似这样的情况，所以我们家现在很害怕，所以向让你儿子出来沟通下，和我们说下和你关系不错，知道你卖房子的事，挨下来这个钱大家谈好直接走流程就可以了”，胡伟德说“那么这个200万元的价格你可以接受吗？”，购房人表示“价格方面肯定是谈到大家都舒服的价格，大家都工薪家庭是否可以再……但现在你和你儿子的关系我们吃不准你知道伐？”，胡伟德说“那这样，我叫我儿子和你说话好伐？”，“我儿子听我的呀，只要价格谈拢就可以了”，“我儿子现在就在我旁边，只要我价格和你谈拢就可以了，好伐，你等会”；之后，由胡建嘉本人与购房方对话：购房方说“你是胡建嘉对吗”，胡建嘉说“对的，你说”，购房方说“是这样的，现在我们买你这边申江南路XXX弄XXX号楼1302这个房子你是知道对吧？”，胡建嘉表示“我知道的，你说”，购房方询问“那么现在就是你授权你父亲操作这个事情对吧，操作这个房产买卖这件事对吧？”，胡建嘉表示“嗯，对的呀，价格事情和我父亲谈，他这边觉得可以的话就可以了”。2016年3月13日，胡伟德以“房子我儿子不肯卖了”为由至系争房屋发生纠纷，随后购房方报警。2016年5月3日，黄永林、庄育英通过手机短信的方式向胡伟德手机发送要求继续履行过户等事宜的催告短信，胡建嘉表示通过该短信得知父亲胡伟德与购房人签署买卖合同事宜，就该短信本庭询问胡建嘉如何得知，胡建嘉表示为无意间看到。另查，胡建嘉表示系争房屋为家庭动迁安置所得，2015年12月实际取得系争房屋，就该房屋的入户手续及相关费用均由父亲胡伟德办理并代为支付，胡伟德支付过2016年1月至3月的物业费，之后有无再行支付，胡建嘉表示不清楚；关于系争房屋的材料亦均由父亲胡伟德保管；系争房屋在办理产证时，即2015年年底至2016年元月初，胡建嘉去看过，直至2016年5月初知道房屋已经签署网签合同之前，未去过系争房屋。就系争房屋，胡建嘉表示需要用于自住。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、收款收据及银行转账凭证、上海市房地产登记簿、物业费发票及垃圾短驳费收据、电话录音、短信、上海市公安局110接警登记表等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议在于买卖合同并非胡建嘉本人签署下，合同是否有效，对胡建嘉是否具有约束力。本院根据庭审调查，分析认为：第一，根据2016年3月15日双方的通话可以反映，胡建嘉有明确出售系争房屋的意思表示，出售系争房屋系其真实意思表示，并非如庭审后向本院陈述的用于自行居住为目的；第二，根据胡建嘉及其父亲胡伟德在电话同一侧中向购房人的表述内容，胡伟德明确表示“价格谈好了办手续的时候(胡建嘉)会到场的”“我儿子听我的呀，只要价格谈拢就可以了”以及胡建嘉表示“价格事情和我父亲谈，他这边觉得可以的话就可以了”，说明胡建嘉将系争房屋出售及协商交由其父亲胡伟德，胡建嘉表示该电话中的表述是新的授权委托，对此本院认为，双方通话的背景是基于买卖房屋一直是由胡伟德出面，购房人需要确认胡建嘉本人的意思表示而进行的沟通，说明其一，胡伟德与购房人建立关系并非通话当天，而是之前，其二，胡建嘉对黄永林、庄育英购买系争房屋是知晓的，由此胡建嘉的表述并非是新的授权，而是对胡伟德出售及议价行为的确认，客观上，胡伟德确实于2016年1月29日代表胡建嘉向购房人明确出了价，胡伟德与胡建嘉向购房人所描述的出售房屋模式与之前签约的情形也予以吻合；第三，买卖关系得到实质的履行。作为购房人已依照约定支付了50万元的房款，其中有48万元是支付至胡建嘉的银行账户中，同时在签约时也实际取得了系争房屋，并在其中进行了装修居住；胡建嘉对上述履行均表示不清楚，本院认为，以胡建嘉为户名的银行卡系胡建嘉本人办理且知道该卡的存在，房屋在交付后，关于房屋入户办理、管理、缴纳费用等均交由父亲胡伟德实施，作为权利人对自己提出需要自住的房屋，从2016年1月底后再未进入查看，对不清楚的理由均解释为父亲使用或办理、支配，而恰巧这些行为也没有书面的委托手续，同时，胡建嘉与其父亲关系良好且居住在一起，作为一名父亲也难以有何理由需要刻意去侵犯儿子的权益，作出擅自处分房屋的行为，根据2016年3月15日的电话也可以反馈，胡伟德在原先158万元房价的基础提出了200万元的价格，可以看出胡伟德与胡建嘉为同一利益共同体。综上分析，应该认定出售系争房屋为胡建嘉的真实意思表示，胡建嘉对胡伟德的行为亦明确进行了确认，故胡建嘉应当依照合同约定，履行自身合同义务。现黄永林、庄育英要求继续履行买卖合同，要求胡建嘉配合办理系争房屋产权过户手续，具有事实及法律依据，本院予以支持，同时购房人要求胡建嘉承担逾期过户违约金，符合合同约定，胡建嘉对该违约金标准提出过高，本院认为，违约金的金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，本院将依据被告违约给原告造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定。反之，对胡建嘉要求确认买卖合同无效及无效相关后果处理，于法无据，本院难以支持。关于剩余房款108万元，黄永林及庄育英愿意按照约定在办理过户时予以支持，被告也要求法院在本案中一并处理，并无不可，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)胡建嘉应于本判决生效之日起十日内配合原告(反诉被告)黄永林、庄育英办理上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，与此同时，原告(反诉被告)黄永林、庄育英向被告(反诉原告)胡建嘉支付房款108万元；二、被告(反诉原告)胡建嘉应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)黄永林、庄育英支付从2016年5月16日起至实际过户之日止的逾期过户违约金，依照已付房款50万元的日万分之二标准计算；三、驳回被告(反诉原告)胡建嘉的反诉诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19,020元，减半收取计9,510元，诉讼保全费5,000元，反诉案件受理费9,510元，均由被告(反诉原告)胡建嘉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张盈
二〇一六年九月十八日
书记员 杨华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。