陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）咸中民终字第01212号
上诉人（原审被告）李亚红，农民。
委托代理人白鹏君，系咸阳市第二法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）刘玉栈，曾用名刘玉簪，农民。
委托代理人刘海蓉。
上诉人李亚红因租赁合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院（2013）咸秦民初字第03438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李亚红的委托代理人白鹏君，被上诉人刘玉栈及其委托代理人刘海蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1999年3月，东南坊村村民张水水将其家庭承包的2.8亩土地出租给刘玉栈，双方约定：张水水将2.8亩土地出租给刘玉栈养牛，租期为此轮承包期满，每亩租金为1000元，每年10月1日前交清第二年租金。如生产队中途出现征地，合同终止。之后，刘玉栈按期向对方交纳租金。2005年起，因“六路一河”工程施工，渭滨镇政府租用了该2.8亩地中的1.6亩土地，每年付刘玉栈租赁费1920元。2011年1月16日，因租价上涨，张水水的丈夫张建强与刘玉栈签订租地合同，约定：刘玉栈租用张建强家承包地，从1999年10月开始。由于物价上涨，现涨至5000元整，一直延续交费。交费时间不超过当年阴历年前，租费随行就市。之后，刘玉栈在该土地上建起了门面房。2012年12月10日，刘玉栈与李亚红签订了租房合同，约定：刘玉栈将渭滨镇十字第（2-3）间房租给李亚红，年租金20000元。由第二年起，每年随行就市，按租金5%增减交纳。2013年12月14日，李亚红与案外人刘玉栈之子刘海峰签订了租房合同，约定：刘海峰将渭滨镇十字第（2-3）间房租给李亚红，年租金18000元。租期从2013年12月4日起至2014年12月4日。
另查明，本案争议建筑物所在地系农用地，未办理农用地转用审批手续。
原审法院认为：刘玉栈承包他人的承包，该地为农业用途，刘玉栈在建房前未办理农用地转建设用地审批手续自行建房，该门面房为违法建筑，故其和李亚红签订的租房合同因违反法律的强制性规定而无效。由于无效合同自始无效，无需解除，故对于刘玉栈解除合同的诉讼请求不予支持。刘玉栈与李亚红签订的租房合同虽无效，但李亚红实际使用该房屋，李亚红应支付刘玉栈相应的使用费。因此，对于刘玉栈参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费每天57.5元的诉讼请求予以支持。对于李亚红辩称，其与刘海峰签订了房屋租赁合同，取得了使用权，刘玉栈无权要求其从该房屋中搬离并支付租赁费，因本案涉及的门面房因未依法办理农用地转批手续，系违法建筑，无所有权人；李亚红主张房屋系刘海峰所建，但其未提供证据证明，故不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告李亚红从2013年12月10日至搬离之日支付原告刘玉栈房屋使用费每天57.5元。二、驳回原告刘玉栈的其他诉讼请求。案件受理费346元，由被告李亚红承担。
宣判后，上诉人李亚红不服，向本院提起上诉称：原审程序违法，认定事实错误。原审已查明她和刘海峰形成了租赁关系，她向刘海峰支付了18000元。原审法院应追加刘海峰为本案当事人。原审未追加错误。原审认定张水水将土地租赁给刘玉栈，刘玉栈在该地上建房错误。本案土地是张水水的丈夫张建强将土地租赁给刘海峰，刘海峰在地上建造了房屋。之后，刘海峰持村委会的证明找到她，她才和刘海峰签订了租赁合同并向刘海峰交纳了租赁费。刘玉栈如认为刘海峰侵害了她的权利应依法向刘海峰主张，不应起诉她。请求撤销原审判决，驳回刘玉栈的诉讼请求。
被上诉人刘玉栈辩称：她和李亚红的合同是一年一签，一直延续有效，所以双方的权利义务并未终止。李亚红与案外人刘海峰恶意串通，在和她的合同未到期也未告知她的情况下与刘海峰签订合同，违反了《中华人民共和国合同法》第52条、第228条。村委会是2014年3月3日才给刘海峰出具的证明，李亚红不可能在2013年12月4日就看到该证明并与刘海峰签订合同。村委会在2014年3月10日、2014年6月13日给她出具《证明》，已证明2014年3月3日给刘海峰出具的证明只作为办理营业执照用，不能作为认定财产权属的证据。她起诉李亚红要求其支付租赁费后，刘海峰将她起诉至法院，要求确认涉案房屋归他所有。法院最终判决驳回了刘海峰的诉讼请求。故本案房屋不存在权属争议，不应追加刘海峰。
二审期间，上诉人李亚红向法庭提交了刘海峰诉刘玉栈所有权纠纷一案的庭审笔录及一、二审判决书。证明本案原审判决认定事实不清，不全面。
被上诉人刘玉栈质证认为，张建强和她写有租赁合同。她从1998年10月开始向对方交钱直到2013年10月。张建强与刘海峰的合同是虚假无效的。
本院审查认为：李亚红提交的证据客观真实，应予确认。
经二审审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，本案在一审期间，刘玉栈之子刘海峰以渭滨镇十字南100米路东门面房为其所建为由，将刘玉栈起诉至咸阳市秦都区人民法院，请求确认该门面房归其所有。刘玉栈提出反诉，要求确认上述房屋归其所有，并由刘海峰返还侵占的门面房。咸阳市秦都区人民法院经过审理认为，该房屋的建造者未经审批在农用地上建造房屋，所建房屋为违法建筑，不能取得所有权，判决驳回了刘海峰和刘玉栈的诉讼请求。刘玉栈对此不服，向本院提起上诉。本院审理后判决驳回上诉，维持原判。
本案认为：本案的争议焦点为：1、应否追加刘海峰为本案无独立请求权第三人；2、李亚红应否继续向刘玉栈支付房屋使用费。
关于应否追加刘海峰为本案无独立请求权第三人的问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加。由此可见，对于无独立请求权第三人，人民法院可视具体情况决定是否追加。原审结合本案具体情况，未追加刘海峰并不违反法律。
关于李亚红应否继续向刘玉栈支付房屋使用费的问题。由于李亚红在和刘玉栈签订第一年的租赁合同后，已明知出租人为刘玉栈。当第二年案外人刘海峰提出要求与其签订合同时，李亚红应征得刘玉栈的同意，或者要求刘海峰出具有效的权属证明或司法仲裁机关的裁判（决）文书，但李亚红既未经刘玉栈同意，也未要求刘海峰提供有效的权属证明或司法仲裁机关的裁判（决）文书，便与刘海峰签订租赁合同，将使用费交给刘海峰，其主观上不构成善意，其向刘海峰支付使用费的行为不能作为拒绝向刘玉栈支付使用费的理由，其应继续向刘玉栈支付房屋使用费。至于其与刘海峰之间的纠纷，应通过协商或另案处理。
综上，原审认定基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。上诉人李亚红上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李亚红承担。
本判决为终审判决。
审判长 魏永锋
审判员 席晓颖
审判员 王 葆
二〇一五年十一月二十四日
书记员 吴 颖
附相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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