上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初13196号
原告(反诉被告)：上海智韬广告有限公司，注册地上海市奉贤区。
法定代表人：高华巍，经理。
委托诉讼代理人：方新辉，上海明伦律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海上耀新材料科技有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：施素琴，执行董事。
委托诉讼代理人：裴海峰，上海市金茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘利红，上海市金茂律师事务所律师。
原告上海智韬广告有限公司(以下简称智韬公司)与被告上海上耀新材料科技有限公司(以下简称上耀公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日受理后，上耀公司提起反诉。同年8月17日，本院适用简易程序公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序审理，于2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)智韬公司的委托诉讼代理人方新辉、被告(反诉原告)上耀公司的委托诉讼代理人刘利红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告智韬公司向本院提出的本诉诉讼请求：1、要求上耀公司支付解除合同违约金137,500元；2、要求上耀公司支付自2016年10月19日至11月18日的租金68,750元和自2016年11月19日至2017年4月2日的租金损失309,375元；3、要求上耀公司办理迁出在宝山区春和路508、518号租赁地的公司工商注册手续；4、要求上耀公司赔偿恢复原状损失45,000元。事实与理由：2011年8月2日，智韬公司、上耀公司就位于宝山区春和路508、518号内厂房和办公楼转租签订《厂房租赁合同》，合同约定，上耀公司转租期限从2011年8月18日至2021年8月17日，前五年月租金62,500元、后五年月租金68,750元，先付后用。提前解除合同需支付2个月租金的违约金。合同签订后，上耀公司支付了押金125,000元，智韬公司将系争房屋交付上耀公司使用。2016年11月初，上耀公司以生意不好等为由要求提前终止租赁合同。智韬公司考虑多年合作情谊，同意在其彻底撤离、恢复原状及迁出公司注册地后，按合同结算、终止租赁关系。11月18日，上耀公司基本完成工厂撤离，但除厂房内深坑填埋外，未对厂房内自行搭建的生产用房、有毒有害原材料及部分产品进行处理，且一直拒绝对账、结清费用。2017年3月15日，双方电话沟通，上耀公司同意由智韬公司委托其他公司处理，智韬公司向案外人支付45,000元拆除清理费。故提出上述诉讼请求。上耀公司在第二次开庭前，已经办理公司注册地迁出手续，故要求撤回第三项诉讼请求。
被告上耀公司辩称：1、不同意支付违约金。智韬公司没有按上耀公司要求提供300千瓦电容量，造成合同无法履行，合同解除也是双方协商的结果，不同意支付违约金。2、合同期限内的租金已结清。关于智韬公司主张的租金损失，上耀公司在2016年11月18日已搬离，智韬公司应自行处理搭建垃圾，上耀公司不应承担租金损失。3、认可、同意支付智韬公司清理租赁场所支出的45,000元。
反诉原告上耀公司向本院提出反诉诉讼请求：1、要求智韬公司返还押金125,000元，并支付自2016年12月3日起至实际清偿之日止按日百分之五标准计算的滞纳金。2、要求智韬公司支付10月份保洁费和工人饭费和电费5,270元；支付11月份饭费和保洁费1,135元；支付水费共计6,391元(2016年11月至2017年12月)；支付电费77,755元(2016年11月至2017年10月)，共计90,551元。3、要求智韬公司支付逾期利息，其中77,459.7元按中国人民银行同期贷款利率计算共计1,648元，13,092元部分从2017年12月12日起算，按中国人民银行同期贷款利率计算。4、要求智韬公司配合上耀公司办理公司工商注册地的迁出手续及在系争房屋地址上的水电缴费户名的变更手续。事实和理由：2016年，因生产需要，上耀公司多次要求智韬公司按合同要求将电容量增至300千瓦，但智韬公司未按约定进行，致使上耀公司无法生产，因此，双方于2016年11月3日经协商解除了租赁合同，上耀公司也于11月18日撤离、返还厂房。智韬公司应按约定将押金返还上耀公司。智韬公司未向上耀公司结清相关费用，其中，10月份电费3,000元，饭费1,170元(3个人30天计算，每人每天13元)，保洁费1,100元(总2,200元，各半承担1,100元)。11月保洁费算了半个月的550元，饭费585元(3个人15天计算，每人每天13元)。由于没有办理水、电缴费户名更名手续，上耀公司还按月承担上述费用。故提出上述反诉请求。上耀公司在第二次开庭前已经办理了公司工商注册地的迁出手续及在系争房屋地址上的水电缴费户名的变更手续，故请求撤回上述第四项诉讼请求。
反诉被告智韬公司辩称：智韬公司所提供的150千瓦电容量不影响上耀公司生产，且上耀公司也已实际使用5、6年未提出异议。造成合同解除的根本原因，是上耀公司经营出现困难。押金不足以支付智韬公司的损失，不同意返还。智韬公司应承担的10月份的相关费用已经在上耀公司2016年10月20日支付的租金中抵扣，智韬公司不同意支付。不同意支付11月份的相关费用，当时上耀公司已经停产，没有费用产生。上耀公司于2016年11月18日搬离，之前的水费由上耀公司承担，之后的水费由智韬公司承担。2017年4月2日后发生的电费由智韬公司承担。
本院经审理认定事实如下：下列事实双方当事人没有争议，本院予以确认。
1、坐落于上海市宝山区春和路508、518号房地产权利登记人为上海健生运动场工程有限公司(以下简称健生公司)。2010年12月6日，上海月达投资有限公司(出租方，以下简称月达公司)与智韬公司(承租方)订立《厂房租赁合同》，约定月达公司将春和路508、518号内厂房和办公楼出租给智韬公司。同年12月8日，健生公司(出租方)与月达公司(承租方)签订《厂房租赁合同》，健生公司将系争房地产出租给月达公司，并授权月达公司全权处理其与智韬公司租赁合同等事项。2011年8月2日，智韬公司(转租方、甲方)与上耀公司(承租方、乙方)签订《厂房转租合同》，合同主要约定，甲方向乙方转出租位于宝山区春和路508、518号内的厂房和办公楼，其中厂房处于大门口，建筑面积2,060平方米，大门口厂房空地归乙独用(允许搭建彩钢棚)，办公楼处于后面2层3层(与甲方共用)建筑面积1,130平方米。附属设施：1、甲方提供电150KVA，增容150KVA，总计提供供电300KVA；2、供水设施以及通讯接口。甲方应最迟于2011年7月30日前将出租厂房及附属设施移交乙方，厂房及附属设施应处于即可使用状态。乙方对厂房及附属设施进行检验并认可后，应在含水、电表等相关数据的接受书上签字，以表明接收厂房。租赁期限自2011年8月18日至2021年8月17日，租期10年，前五年月租金62,500元，后五年月租金68,750元，乙方应于每月15日前支付下一月的租金。乙方应向甲方支付相当于二个月租金的押金，计125,000元。租赁关系终止时，甲方收取的押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于十个工作日内无息归还乙方。如逾期归还，每日按应付押金的百分之五支付滞纳金。乙方可以对建筑物进行任何装修以配合其生产需要，届满时，乙方应自费将建筑物恢复原状。在协议有效期内，任何一方不得终止本协议，若任一方违约擅自提前终止本协议，则向对方应支付同期的二个月租金作为违约金。
2、合同签订后，智韬公司将系争房地产交付给上耀公司使用。总电容量为150千瓦。上耀公司支付押金125,000元。
3、双方租赁合同履行期间，系争房屋的用水、用电缴费户名为上耀公司。上耀公司缴纳电费至2017年10月份。2016年11月至2017年10月，上耀公司合计缴纳电费77,755元，其中，2016年11月电费15,383元。从2016年11月至2017年4月，每月所缴纳的电费中有基本电费6,300元，后缴费户名变更到智韬公司名下。上耀公司缴纳水费至2017年12月。2016年11月至2017年12月，上耀公司合计缴纳水费6,391元，其中，记账日期2016年11月9日水费909.27元，12月8日水费899.28元。双方确认，双方口头协商一致，在租赁期间内，水、电费用由上耀公司缴纳，因智韬公司合用，每月由智韬公司承担电费3,000元,另外约定,智韬公司、上耀公司各半承担每月保洁费1,100元，智韬公司有人搭伙上耀公司，每月应支付饭费，饭费按人数计算，每人每天13元。应由智韬公司承担的相关费用，在上耀公司支付的租金中抵扣。
4、2016年11月18日，上耀公司从承租的房屋内搬离。上耀公司搬离时，未拆除在所承租的厂房内搭建的生产用屋、未清理生产遗留的部分原材料。2017年2至3月间，双方就厂房清理进行电话协商。双方同意，由智韬公司找单位拆除、清理，费用45,000元左右。2017年3月18日，智韬公司与案外人上海群邦钢结构有限公司(以下简称群邦公司)签订《拆除清理合同》，该合同主要约定，智韬公司将位于宝山区春和路XXX号4幢厂房内外上耀公司搭建的生产用房、钢结构平台、垃圾房及空压机房的拆除，和厂房内外遗留的化工废料、废品及其他包括垃圾在内的一切遗留物的清理及运出处理统一总包给群邦公司。总价款45,000元。拆除时间：2017年3月18至2017年4月2日。群邦公司于2017年4月2日按约完成工作，智韬公司于同年8月4日向群邦公司支付工程款45,000元。
本案中，双方当事人就下列事实存在争议：
1、租赁合同系协议解除还是违约解除的争议。智韬公司认为双方房屋租赁合同已提前解除，解除时间应为2016年11月18日，即上耀公司搬离时间，且系上耀公司违约解除。上耀公司则认为租赁合同解除时间应为2016年11月3日，系协议解除。为此，上耀公司向本院提供了：微信截屏，显示2016年11月3日上耀公司ＸＸ向智韬公司王鹏程发送微信，内容“王总，我现在没有办法干下去了，一个你电解决不了，场地不够用，你又一直叫我搬走，我决定这个月搬走”，王鹏程回复“好的”。智韬公司对该证据不予认可。
2、上耀公司租金支付争议。双方当事人对租金应当支付至2016年11月18日止，均无异议。上耀公司认为，租赁期限内的租金已经结清。智韬公司则认为，上耀公司支付租金至2016年10月18日止，尚有一个月租金未支付。为此，双方当事人分别向本院提供了部分证据材料：上耀公司提供了《银行电子回单》一份，证明上耀公司工作人员通过中国农业银行网上银行于2016年10月20日向智韬公司工作人员转账63,870元(已扣除9月份智韬公司应承担的电费3,000元，饭费780元，保洁费1,100元)。智韬公司对该份证据材料的真实性无异议，但认为，系支付10月18日前一个月的租金，扣款也系10月份费用。并主张上耀公司存在迟延支付租金的情况，向本院提供了：1、上耀公司ＸＸ经理于2015年9月14日书写的纸条，其确认“8月18日之前的房租已全部付清”，证明房租是先用后付的。2、账号户名XXXXXXXXXXXXXXXXXXX王鹏程《中国农业银行银行卡交易明细清单》，证明房租是迟延支付的情况。上耀公司对上述二份证据材料的真实性均无异议，但认为缺乏关联性。
3、相关费用的结算争议。(1)租赁期间产生的饭费、保洁费、用电费用、用水费用。(2)租赁合同解除后用电费用、用水费用的承担。
本院认为，智韬公司与上耀公司之间签订的《厂房转租合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规范，应认定为合法有效，双方当事人均应恪守。
本案中，双方当事人之间主要的争议焦点：1、智韬公司与上耀公司提前终止《厂房转租合同》，系协议解除，还是违约解除？被告上耀公司是否应当承担违约责任？2、上耀公司未及时拆除搭建、清理物品的相关责任。3、智韬公司与上耀公司之间的租金、水费、电费及其他费用如何结算？
关于租赁合同的解除问题。上耀公司认为双方系经协商，达成一致后提前解除租赁合同，非上耀公司违约解除合同，向本院提供了微信截屏证据材料，该证据材料可以印证，双方公司负责人经过协商，达成了提前解除租赁合同的意向。智韬公司以上耀公司违约，并要求其支付解除合同违约金的请求，本院难予支持。
关于上耀公司未及时拆除搭建、清理物品的相关责任问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，予以恢复原状。合同关系既已提前解除，上耀公司除应按照约定搬离租赁房屋外，还应当依约承担恢复原状的责任。上耀公司在所承租的厂房内外存在多处搭建、并遗留部分化工废料、废品未作清理，对智韬公司继续使用、或引进新的承租方带来一定的影响。上耀公司除应承担智韬公司委托案外人拆除、清理所支出的费用45,000元外，还应对2016年11月19日至2017年4月2日系争厂房空置产生的租金损失承担相应的责任。当然，智韬公司也应及时催告，在上耀公司拖延恢复原状时，自行处理，以防止厂房空置造成损失扩大，对此，智韬公司也负有一定的责任。综合本案情况，本院酌定，由上耀公司赔偿智韬公司该期间租金损失15万元。至于上耀公司支付的押金125,000元,可以折抵智韬公司该期间租金损失。
关于租金、水费、电费及其他费用的结算问题。根据法律规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。上耀公司认为，截至2016年11月18日的租金已经结清。智韬公司则认为，上耀公司尚有一个月租金未支付。上耀公司提供了2016年10月20日向智韬公司工作人员转账63,870元《银行电子回单》，鉴于该份证据，未记载该笔房租所对应的支付租金期间，且根据智韬公司的举证，可以证明上耀公司存在迟延支付租金的情况。故仅凭该份单独的证据，并不足以证明上耀公司已经结清租金的主张。智韬公司要求上耀公司支付自2016年10月19日至11月18日的租金68,750元的请求，本院予以支持。审理中，双方当事人确认，在租赁期间内，智韬公司每月应支付上耀公司电费3,000元、保洁费1,100元、饭费1,170元(每人每天13元)，相关费用在上耀公司支付的租金中抵扣。但双方当事人对2016年10月的电费、保洁费、饭费5,270元是否结清存在争议。上耀公司主张，2016年10月20日通过中国农业银行网上银行支付租金中，扣除的为9月份智韬公司应承担费用。智韬公司则认为扣款系10月份费用。本院认为，上耀公司2016年10月20日网上银行支付租金应对应为2016年9月19日至10月18日期间租金，相应的10月的电费、保洁费、饭费尚未全部产生，在未全部产生之前，相关费用已经扣除，并不符合一般习惯，故本院采信上耀公司的上述意见。上耀公司要求智韬公司支付2016年11月产生的保洁费、饭费1,135元，理由合理，本院也予以支持。双方租赁合同履行期间，系争房屋的用水、用电缴费户名为上耀公司。2016年11月至2017年12月，上耀公司合计缴纳水费共计6,391元，其中，记账日期2016年11月9日水费909.27元，在租赁合同期间内产生，由上耀公司负担，记账日期12月8日水费899.28元，其中部分在租赁合同期间产生的也应由上耀公司负担，其他期间产生的水费5,182元，由智韬公司负担。2016年11月至2017年10月，上耀公司合计缴纳电费77,755元，其中，2016年11月电费15,383元，部分在租赁合同期间产生，应由上耀公司、智韬公司分担。2016年12月之后产生的费用，在扣除每月的基本电费外，由智韬公司负担。智韬公司应负担期间电费41,640元。上耀公司要求智韬公司承担逾期付款利息的请求，无相应事实依据，本院不予准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十三条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：
一、被告(反诉原告)上海上耀新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海智韬广告有限公司租金68,750元、赔偿租金损失150,000元(上海上耀新材料科技有限公司已支付的押金12,5000元折抵上述租金损失)；
二、被告(反诉原告)上海上耀新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海智韬广告有限公司赔偿恢复原状损失45,000元；
三、原告(反诉被告)上海智韬广告有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海上耀新材料科技有限公司水费5,182元、电费44,640元、保洁费1,650元、饭费1,755元；
四、原告(反诉被告)上海智韬广告有限公司其他诉讼请求，不予支持；
五、被告(反诉原告)上海上耀新材料科技有限公司其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉案件受理费9,406.25元，由原告(反诉被告)上海智韬广告有限公司负担4,985.31元，被告(反诉原告)上海上耀新材料科技有限公司负担4,420.94元。案件反诉案件受理费4,557.98元，由原告(反诉被告)上海智韬广告有限公司负担1,116.7元，被告(反诉原告)上海上耀新材料科技有限公司负担3,441.28元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 俞蔚明
审 判 员 姜玉芳
人民陪审员 时金兰
二〇一八年二月二十八日
书 记 员 汪丹妮
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。