阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1702民初930号
原告：林进杰，男，1980年1月11日生，汉族，住阳江市江城区。
委托诉讼代理人：蔡伟航，广东真智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。
被告：阳江市利腾房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区东门南路***号。
法定代表人：黄金红，该公司执行董事。
委托代理人：黄志豪，广东粤宏律师事务所律师。
委托代理人：�永华，广东粤宏律师事务所律师。
原告林进杰诉被告阳江市利腾房地产开发有限公司（以下简称利腾房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林进杰的委托诉讼代理人冯朵，被告利腾房地产公司的委托诉讼代理人阮永华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林进杰诉称，原告为阳江市滨海新区阳光马德里小区一期的业主，于2010年12月22日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区东门南路388号阳光马德里花园10幢1单元***房，套内建筑面积101.47平方米，按4206.82元/平方米的套内建筑面积计算，总房价426866元。被告同时承诺入户花园面积赠送一半、小阳台（空调位）面积全赠送，具体待办出房产证后，再根据实际面积返还相应购房款。涉案商品�于2014年9月3日办出房产证，登记显示套内建筑面积为102.72平方米，其中包含入户花园全面积7.9平方米[2.5×2.9+0.5×(2.9-1.6)],小阳台（空调位）一半面积1.25平方米[(2-1)×2.5/2]。若按被告所承诺的入户花园面积赠送一半、小阳台（空调位）面积全赠送来计算，实际计收房款的套内建筑面积应为97.52平方米（102.72-7.9/2-1.25），比合同约定的101.47平方米少3.95平方米，因此被告应当依约返还购房款16616.94元（4206.82×3.95）给原告。然而，被告非但不履行承诺，反而以房产证的套内面积超出合同的套内面积1.25平方米（102.72-101.47）为由，强行在原告已预付的办证费中扣除5259元作为房款，因此被告实际多收原告购房款21875.94元（16616.94+5259），该款应予返还给原告。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、判决被告返还购房款21875.94元给原告；2、本案诉讼费由被�承担。
被告利腾房地产公司辩称，原告的起诉是没有事实及法律依据的，本案所涉的房屋被告在合同里已明确建筑面积、套内面积，与住建局颁发房产证测量时基本是相同的。房产证登记面积，两者之间的误差是在法律允许的范围内。商品房的买卖合同里已经明确了建筑面积，业主对该涉案房屋的面积是认可的，因此其诉请是没有法律依据的，同时也违反了住建部门的相关规定。原、被告双方已经就面积差异问题协商一致，并且将面积补差款退还给了原告。所以被告认为应驳回原告的全部请求。
经审理查明，被告利腾房地产公司以出让方式取得位于阳江市江城区东门南路388号[编号为阳府国用（2009）第10404号]的土地使用权，并取得了《土地使用权证书》。经批准，被告在上述地块上建设商品房，定名为阳光马德里。被告已取得阳光马德里小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字2010054。
2010年12月22日，原告林进杰（买受人）与被告利腾房地产公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：10120207），主要约定：买受人向出卖人购买的商品房坐落于阳江市江城区东门南路388号“阳光马德里”10幢1单元***号房，该商品房的建筑面积共119.53平方米，其中套内建筑面积101.47平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.06平方米，按套内建筑面积计算购房价格，每平方米4206.82元，总房价款共426866元；签订本合同时，付清总房款30%128866元，余额298000元在7天内到办理银行按揭手续；出卖人应当在2011年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分�综合验收合格；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……等内容。之后，原告按合同约定向被告付清了全部购房款。
2014年9月4日，被告协助原告办理了涉案商品房的房地产证权，房地产权属人为林进杰，房地产权证号为：粤房地权证阳字第××号，房产证登记的房屋建筑面积为120.94平方米，套内建筑面积为102.72平方米，其中入户花园的面积为7.9平方米[（2.5+0.5）米×2.9米－（1.6米×0.5米）]，小阳台按一半计入的面积为1.25平方米[2.5米×（2－1）米÷2]。由于房地产证权核准的套内建筑面积为102.72平方米，比合同约定的套内建筑面积101.47平方米多了1.25平方米，于是被告要求原告补交面积补差房款共5259元。后被告在原告已交纳的办证费中扣减了5259元。
原告等业主认为所购买商品房的计价面积与被告当时售房的承诺有差异，为此与被告发生纠纷。2015年6月16日，阳光马德里一期业主代表与利腾房地产公司召开协调会，并邀请了阳江滨海新区管理委员会及阳江市住房和城乡规划建设局的代表参加，阳光马德里一期部分业主与被告参与调解的刘伟峰、梁根等四名员工签�了一份《回复一期业主诉求的承诺书》，主要载明：“6月6日，我司售后部接到一期业主的联名诉求，经滨海新区管委会领导、住建局领导在利腾公司二楼会议现场办公，我公司现将业主关注的事项做出如下承诺：一、关于入户花园等面积的计算方式，利腾地产公司遵守售楼时的销售承诺：入户花园、阳台面积按折半计算，小阳台赠送，面积差异由双方核对后对多收部分按各户原来的购楼价格退还给业主（套内价格）……”。
另外，本院在审理涉及利腾房地产公司商品房销售合同纠纷系列案件中，其他业主向本院提供了《一期住宅房屋面积信息核查登记一览表》、《6、7、10、11栋面积核查统计表》和《商讨协调会记录》等证据，其中《一期住宅房屋面积信息核查登记一览表》是被告利腾房地产在同年7月向阳光马德里一期部分业主发放的，在该表中温馨提�注明：1、为了方便业主办理工作，请在20天内此表（附相关资料），领取及收回均到马德里售后服务部（正常上班时间内）办理；2、特别说明：入户花园、阳台面积的计算方式是：按1/2（一半）计算入套内面积；露台面积不计入套内面积……。《6、7、10、11栋面积核查统计表》载明部分业主存在争议的房屋计价面积的数据。《商讨协调会》载明在2015年9月1日被告的员工刘伟峰、梁方飞与阳光马德里一期部分业主所达成的协议，其中载明：1、2015年9月2日至3日，利腾公司派人把未测量各幢1层和顶层住房面积测量完毕，业主要积极配合，否则责任自负。2、除1层和顶层面积重测，其余层数住房按房管局测绘数据（房产证）为准来推算多收面积数；3、9月5日，利腾公司与业主代表确认面积数据，利腾公司向上级领导汇报，给业主答复退款。
诉讼中，被告主张由于业主对被告的办公室进行围攻，致使被告受胁迫与业主签订《回复一期业主诉求的承诺书》，该承诺书不具有法律效力。但被告对该主张未能提供充分证据予以证实。
以上事实，有原告提供的企业信用信息公示报告、商品房买卖合同、购房发票、房产证、回复一期业主诉求的承诺书、阳江市江城区信访事项介绍信、对阳光马德里小区开发商无良行为的申诉书、利腾公司对业主作出赠送面积承诺的会议过程录音、阳江滨海新区管理委员会复函，被告提供的郑重声明等为证，结合本案庭审笔录，经综合分析，予以认可。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告所签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法有效，双方当事人应按照合同约定来切实履行合同义务。本案原、被告在商品房买卖合同中约定计价面积以产权登记的面积为准，按该约定入户花园全部面积及小阳台的一半面积是作为计价面积的，而原告主张入户花园是按一半面积计价及小阳台是不计价的，并提供业主代表与被告参与调解的刘伟峰、梁根等四名员工签订的《回复一期业主诉求的承诺书》等证据为证。审查原告所提供的证据，由于该承诺书没有盖被告的公章，仅有被告参与调解的刘伟峰、梁根等四名员工签名，为此本案关键审查被告参与调解的刘伟峰、梁根等四名员工与部分业主代表签订的《回复一期业主诉求的承诺书》是否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”依照上述规定，所谓表见代理，是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权�止后签订了合同，如果相对人有理由相信其有代理权，那么相对人就可以向本人主张该合同的效力，要求本人承担合同中所规定的义务，受合同的约束。本案中，原告等业主就商品房的计价面积与被告发生纠纷后，曾多次与被告就此进行协商处理，被告指派刘伟峰、梁根等员工代表被告与原告等业主进行协商处理，双方就计价面积经协商，与部分业主代表签订的《回复一期业主诉求的承诺书》，并且在双方签订《回复一期业主诉求的承诺书》后，被告向阳光马德里一期部分业主发放了《一期住宅房屋面积信息核查登记一览表》，在该表中的温馨提示与《回复一期业主诉求的承诺书》、《6、7、10、11栋面积核查统计表》和《商讨协调会》等证据所载明的内容相互吻合。原告等业主有理由相信刘伟峰、梁根等员工有代理权，代表被告就此问题与原告等业主达成的协议，双方对原商品房买卖合同中约定的计价面积作了变更，被告应按该约定收取原告的房款。被告主张由于业主对被告的办公室进行围攻，致使被告受胁迫与业主签订该承诺书，不具有法律效力。由于被告对该主张未能提供充分证据予以证实，因此本院不予采纳。按《回复一期业主诉求的承诺书》的约定，入户花园、阳台面积按折半计算，小阳台赠送，本案扣减入户花园面积的一半3.95平方米及小阳台一半面积1.25平方米，应计价的套内建筑面积为97.52平方米（102.72-3.95-1.25），故被告应返还购房款21875.46元[（3.95+1.25）平方米×4206.82元/平方米]给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
限被告阳江市利腾房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款21875.46给原告林进杰。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费173元（原告已预缴），由被告阳江市利腾房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审判员 徐英涛
二〇一八年三月二十九日
书记员 冯而敏