上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9274号
上诉人(原审原告)：王宗伍，男，1943年7月1日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：阮露鲁,上海阮露鲁律师事务所律师。上诉人(原审原告)：李臻,女,1965年5月10日出生,汉族,住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：龚建明(系李臻丈夫)，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：阮露鲁,上海阮露鲁律师事务所律师。上诉人(原审原告)：班自敏，女，1953年3月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：张惠池(系班自敏丈夫)，现住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：阮露鲁,上海阮露鲁律师事务所律师。上诉人(原审原告)：孙积玉，男，1945年12月26日出生，汉族，现住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：阮露鲁,上海阮露鲁律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海市杨浦区五角场镇294街坊佳泰花园业主委员会，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈骏雅，主任。委托诉讼代理人：窦世春,上海贝通律师事务律师。委托诉讼代理人：钱岚莉,上海贝通律师事务律师。上诉人王宗伍、李臻、班自敏、孙积玉因与被上诉人上海市杨浦区五角场镇294街坊佳泰花园业主委员会(以下简称“佳泰花园业委会”)业主撤销权纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初4429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。王宗伍、李臻、班自敏、孙积玉上诉称：佳泰花园业委会虚构政府委派上海进华物业管理有限公司(以下简称“进华物业”)进驻小区临时托管之事实，并公告全体小区业主，造成进华物业由政府委派进驻、具有强制力和公信力的假象，达到打压小区全体业主异议的目的。佳泰花园业委会聘用进华物业的决定侵害了业主去知情权、投票权，强制要求业主向进华物业支付物业服务费。佳泰花园业委会聘用进华物业的决定未经小区业主大会同意，也没有会议记录，程序违法。王宗伍、李臻、班自敏、孙积玉起诉要求撤销佳泰花园业委会聘用进华物业的决定，符合法律规定，请求二审法院依法改判，支持王宗伍、李臻、班自敏、孙积玉在原审中的诉讼请求。被上诉人佳泰花园业委会辩称：佳泰花园小区的原物业公司现已撤离，在未有其他物业公司进驻小区的特殊情况下，经佳泰花园业委会向政府相关职能部门申请，政府搭建了平台，由佳泰花园业委会临时聘请了进华物业为小区提供物业服务。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回王宗伍、李臻、班自敏、孙积玉的上诉请求，维持原判。王宗伍、李臻、班自敏、孙积玉向一审法院起诉请求：要求判令撤销佳泰花园业委会聘用进华物业管理佳泰花园物业的决定。一审法院认定事实：王宗伍、李臻、班自敏、孙积玉系上海市杨浦区佳泰花园小区业主。2015年6月底，原物业上海富苑物业管理有限公司撤离上海市杨浦区佳泰花园小区。2015年7月1日，佳泰花园业委会召集会议，会议决议载明出席人员：小区业主50人，镇政府机关联络员、镇房办、社区党总支、居委会、社区民警、业委会委员，物业公司因故于2015年7月1日6：00撤离，引起小区广大业主强烈不满，小区处于无安全保障，环境脏乱差的情况，在非常时期理应采取应急措施，当晚恢复保安值班，外保洁清运垃圾，内保洁搞卫生，维修工继续做好设备维修工作……。会议决议有镇房办翟靖凯，镇政府机关联络员施能敏，社区民警滑国安，社区党总支魏丽及小区业主的签字。2015年7月25日，佳泰花园业委会在小区内张贴《公告》，载明依据佳泰小区业主大会议事规则的约定，小区将于2015年8月16日采用书面征询意见的方式召开业主大会，就关于通过市住房保障和房屋管理局招聘平台进行物业管理服务企业的招聘方案向全体业主进行征询……。2015年8月17日佳泰花园业委会在小区内张贴《上海市杨浦区佳泰小区关于公开招聘物业服务企业的表决结果公告》，载明上海市杨浦区佳泰花园小区于2015年8月16日以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对通过上海市物业招投标平台选聘物业服务企业的征询进行了表决……小区全体业主所持投票权共890户，共计发放980张表决票，其中同意票963张(视作同意票741张，同意票222张)，不同意票15张，弃权票12张，根据表决结果，佳泰花园小区业主大会作出决议，同意通过上海市物业管理招投标平台进行选聘物业管理企业。2015年10月14日，佳泰花园业委会在小区张贴《上海市杨浦区佳泰花园关于调整物业管理费方案的公告》，载明为加快小区选聘物业企业工作进程，业委会根据原创物业管理招投标代理服务公司向政府主管部门办理网上(市招投标平台)公开招聘工作要求……需增加物业管理费单价为人民币(以下币种均为人民币)0.73元/月/每平方米……。2015年10月28日，被告佳泰花园业委会在小区张贴《公告》，载明关于调整佳泰花园物业管理费方案未经业主大会通过，为确保小区物业管理正常进行，经上级主管部门同意派物业公司托管……。2015年10月30日，佳泰花园业委会向五角场镇领导发出《关于佳泰花园申请物业托管的报告》，载明佳泰花园自2015年7月1日物业撤离后，暂由业委会聘请保安保洁进行小区基本管理，费用由小区的公共收益支付，物业选聘工作同时进行，2015年8月16日，业主大会通过网上公开招聘方案，2015年10月28日，召开业主大会，进行关于调整佳泰花园物业管理费的投票表决，调整方案未经大会通过，故物业选聘工作只能暂时停顿，为了维护小区安全，现恳请委派物业进驻佳泰花园进行物业托管。2015年11月1日，佳泰花园业委会(签约甲方)与进华物业(签约乙方)签订《物业服务合同(临时)》，约定物业名称佳泰花园，小区类型商品住宅，总建筑面积128,167.35平方米,乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：高层1.37元/月/平方米，多层0.87元/月/平方米，办公楼3.5元/月/平方米，商铺用房3.5元/月/平方米，合同为期一年，自2015年11月1日至2016年10月31日止，合同期限届满前三个月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，乙方应在合同期限届满后30日内继续履行合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，在选聘时乙方享有优先权，如甲方选定新的物业管理公司，需提前30日通知乙方，双方解除合同……。2015年11月6日，佳泰花园业委会在小区张贴《公告》，载明：佳泰花园业主大会关于调整物业管理费的表决结果未予通过，网上招标物业公司暂缓，根据佳泰花园业主大会议事规则第十六条规定，业主大会对所提议案已经做出决定，6个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决，从2015年11月1日起，由政府主管部门委派进华物业进驻佳泰花园临时托管，业委会与进华物业签订为期一年的临时服务合同……。2015年12月30日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局向王宗伍、李臻、班自敏、孙积玉出具《信访事项处理意见书》，载明：“关于你们反映小区物业管理的问题，经查，你们小区原物业企业富苑物业管理公司合同到期，并于2015年6月底撤离小区，对于小区即将面临无人管理的情况下，为了保障小区最基本的物业秩序，6月底，我局五角场镇房管办事处会同街道市政科、居委会、业委会、民警等有关方面，就此事进行协商，最后由业委会决定，各方见证，由业委会临时聘请保安、保洁、保修人员，维持正常的运作。同时，我局五角场镇房管办事处对业委会就选聘物业的问题进行了指导，但最后的物业服务方案未能经业主大会通过，小区又将面临无人管理的境况。后经多次协商，最后由业委会提出申请，要求在新的物业企业进驻小区前，由一家物业企业对小区进行托管。考虑到再次对选聘物业事项业主大会征询要在半年后，且整个征询过程也需要一段时间，因此，所签订的临时托管协议期限为一年……。”2016年2月15日上海市杨浦区住房保障和房屋管理局向王宗伍、李臻、班自敏、孙积玉出具《上海市杨浦区住房保障和房屋管理局信访事项处理意见书》，载明，“你们于2016年1月7日向我局反映的信访事项，该信访事项目前已处理完毕，现将有关情况回复如下：关于你们反映的小区物业管理问题，经查，你小区是由业委会提出申请，要求在新的物业企业进驻小区前，由一家物业企业对小区进行托管，鉴于小区现状，没有物业公司愿意托管小区，因此，经我镇房管办多次与各方进行协商沟通，最后由进华物业公司同意托管。”2016年8月30日，佳泰花园业委会在小区张贴《上海市杨浦区佳泰花园关于调整物业管理费公示》，载明，“经与相邻小区的物业管理费调整幅度的比较，根据佳泰花园的实际情况，拟对小区物业管理费调整：多层0.87元/月/每平米调整为1.3元/月/每平米；高层1.37元/每平米调整为1.85元/月/每平米(在多层1.30元的基础上加0.55元的电梯运营费)；商务楼3.50元/每平米调整为4.96元/月/每平米；物业公司提取的公共收益费用不超过总收入的30%”。一审诉讼中，王宗伍、李臻、班自敏、孙积玉与佳泰花园业委会确认，佳泰花园业委会作出聘用临时物业的行为是政府搭建平台，介绍进华物业管理有限公司的民事行为，非政府指定的行政行为。一审法院认为,本案的争议焦点为：在小区无物业公司管理,业主大会物业选聘工作临时性搁置的情况下,业委会在政府部门协调下直接作出临时聘用物业公司,签订临时物业合同的决定的效力，关于此决定业主撤销权行使的认定。司法解释中关于业主撤销权行使的理由体现了两种权利上的冲突：一是侵害业主的合法权益即实体权益冲突;二是违反法定的程序即程序权利冲突。一审法院将从内容合法性、程序合法性、行使业主撤销权的合理性等方面分析之。一、佳泰花园业委会的决定内容是否合法根据法律规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。其中合法权利包括区分所有人对专有部分的所有权、对共有部分共同使用和管理的权利以及成员权。本案中，佳泰花园业委会在政府居间介绍中直接作出临时选聘进华物业的决定是在小区无物业公司管理、小区安保保洁等基础服务缺失的情况下作出的，此决定以小区公共管理及公共利益为目标，佳泰花园业委会与进华物业签订的《物业服务合同(临时)》合法有效，进华物业具备相关资质,临时物业合同为期一年，进华物业在一年中暂时行使物业管理职责，物业费收取标准与小区原物业管理公司收费标准一致，并无不当。王宗伍、李臻、班自敏、孙积玉主张佳泰花园业委会作出的临时聘用物业公司的决定损害小区业主的权利，并未提供充足的证据证明，且从小区目前的现状、聘用物业公司的临时性、以及物业费收费标准等方面分析，王宗伍、李臻、班自敏、孙积玉的主张法院难以采信。二、佳泰花园业委会的决定程序是否合法根据法律规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定。本案中，关于是否通过上海市物业管理招投标平台进行选聘物业管理企业、是否调整物业管理费的决定被告佳泰花园业委会均通过业主大会进行表决，由于调整物业管理费的决定未予通过导致网上物业公司招标工作暂缓，根据小区业主大会议事规则，6个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。法院认为，聘请临时物业的决定属于小区进行网上招标物业公司工作的一部分，佳泰花园业委会选聘物业服务企业的整体工作程序合法，其中因小区具体实际情况，作出的临时性决定是为辅助选聘物业工作的顺利进行，且聘用临时物业是在政府部门的居间介绍下进行，程序并不不当，故王宗伍、李臻、班自敏、孙积玉关于佳泰花园业委会临时聘用物业公司的决定违反法律法规的主张，法院不予采纳。三、王宗伍、李臻、班自敏、孙积玉行使业主撤销权的合理性——利益均衡业主大会或业主委员会决定的撤销，将影响到其他业主的利益。这些权益未受决定侵害的业主，往往是决定的受益者，决定的撤销将影响到他们的权益。本案中，佳泰花园小区由于无物业公司管理，基本物业服务陷入僵局，佳泰花园业委会临时聘用物业公司的决定涉及两方的利益冲突，一方为临时聘用物业公司违背法律规定要求予以撤销，一方为小区无物业管理时公共利益和自身权利得不到保障从而要求临时物业管理。利益冲突的调和为利益均衡，考量两方面的内容：一是业委会决定权的合理限度；二是业主的所有权应受合理限制的范围。业委会的行为区分一般管理行为和处分行为，其中处分行为包括区分所有权的再区分、合并、改变建筑物结构、改变、增加或减少共有部分份额、改变专有使用权部分、改变建筑物使用目的等。处分是所有权内容的核心，是所有权的最基本权能，如果未经所有权人同意而剥夺或行使其处分权能，那么所有权的意义随之丧失，此时公共利益应让位于所有权人享有的处分利益。而对于一般管理行为，应考虑业委会作出决定是否有助于提升区分所有建筑物的物质价值和多数区分所有人追求的精神价值。当业委会作出的决定是为了小区的公共利益，提起撤销权的业主同样是这一决定的受益人，这种情况下，业主应当承担相应的容忍义务，其合法权益让位于公共利益。本案中佳泰花园业委会临时选聘物业公司的行为属于一般管理行为，且基于小区的公共利益和全体业主的共同目的，王宗伍、李臻、班自敏、孙积玉作为小区业主同样也是这一决定的受益人，也未因此决定遭受财产、人身的重大损失，故，王宗伍、李臻、班自敏、孙积玉要求撤销佳泰花园业委会临时聘用进华物业的决定法院不予认可。佳泰花园业委会同时应积极履行选聘物业公司的职责，按照程序，在时间届满前召开业主大会，正式选聘佳泰花园小区的物业公司。综上所述，王宗伍、李臻、班自敏、孙积玉要求判令撤销聘用进华物业管理佳泰花园物业决定的诉请法院难以支持。一审法院判决：王宗伍、李臻、班自敏、孙积玉要求撤销上海市杨浦区五角场镇294街坊佳泰花园业主委员会聘用上海市进华物业管理有限公司管理佳泰花园物业的决定的诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，佳泰花园小区原物业公司已于2015年6月底撤离小区，之后在未有其他物业公司进驻小区，小区处于没有物业公司为小区提供物业服务的情况下，佳泰花园业委会向政府相关职能部门申请，经政府相关职能部门协调，佳泰花园业委会与进华物业签订了为期一年的《物业服务合同(临时)》，由进华物业为佳泰花园小区提供物业服务。该行为并未侵害全体业主的合法权益。综上所述，王宗伍、李臻、班自敏、孙积玉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人王宗伍、李臻、班自敏、孙积玉共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 陈 俊
代理审判员 俞 璐
二〇一六年十二月一日
书 记 员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……