上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2811号
上诉人（原审被告）尤国荣。
委托代理人龚立新。
委托代理人黄楷宸。
被上诉人（原审原告）曹英多。
被上诉人（原审原告）高玉伟。
两被上诉人之共同委托代理人叶丽玲。
两被上诉人之共同委托代理人赵伟喆。
原审被告尤军。
委托代理人张辉，上海辉旺律师事务所律师。
上诉人尤国荣因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日受理后，依法组成合议庭于2015年9月22日公开开庭审理了本案。上诉人尤国荣的委托代理人龚立新、黄楷宸，被上诉人曹英多、高玉伟及其共同委托代理人叶丽玲，原审被告尤军的委托代理人张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2002年3月26日，尤国荣（乙方）与案外人某公司（甲方），签订上海市商品房预售合同一份，约定乙方以人民币（以下币种相同）65万余元的价款购买上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊弄＊＊＊号房屋（以下简称系争房屋）等。乙方签字处落款为“尤国荣”并加盖其印章。2003年6月10日，甲、乙双方签订房屋交接书，乙方签字处落款为“尤国荣”并加盖其印章。曹英多、高玉伟主张商品房预售合同及房屋交接书中“尤国荣”的签名均系由尤军代签。2003年6月，尤国荣取得了系争房屋的房地产权证。
2003年10月，尤国荣以购买了系争房屋，按有关政策可申报四个蓝印户口为由，向上海市公安局松江分局提出申报户口申请。
2006年1月19日，曹英多（甲方）与尤军（乙方）签订协议书一份（以下简称2006年协议），约定：系争房屋合计总价669，630.71元（其中房款653，031.44元，税金9，795.47元，住宅维修基金及其他代收款6，803.80元）。根据2002年3月底双方口头协议，甲方按原价前三年每年给付乙方10万元，第四年乙方将产权证更名后甲方一次性付清余款。甲方首付30万元给乙方，与此同时，乙方将产权证、售房发票、钥匙等转交给甲方；甲方负责产权证更名过户事宜，并尽快将余款369，630.71元一次性给乙方付清；产权证过户更名过程中发生的有关费用由甲乙双方共同分担。2006年1月20日，曹英多支付前述30万元，尤军向曹英多出具收条。
系争房屋自交付后一直由曹英多、高玉伟使用，系争房屋的房地产权证、契税发票、购房款发票等材料现由曹英多、高玉伟保管。
另查明，曹英多、高玉伟系夫妻关系，尤国荣、尤军系父子关系。审理过程中，法院两次通知尤国荣、尤军到庭就案件的相关事实进行陈述，但尤国荣、尤军均未到庭。
曹英多、高玉伟向原审法院提起诉讼称，两人系夫妻关系，与尤国荣系朋友关系，尤国荣、尤军系父子关系。2002年2月，曹英多、高玉伟拟购买系争房屋，总价暂计65万元。为帮助尤国荣、尤军等人办理蓝印户口，曹英多、高玉伟同意将系争房屋权利人暂时登记为尤国荣。2002年3月，曹英多、高玉伟征得系争房屋开发商同意，将购房主体变更为尤国荣，由尤国荣与开发商签订商品房预售合同。曹英多、高玉伟与尤国荣口头约定，购房款由尤国荣先付，曹英多、高玉伟按原价前三年每年付10万元，第四年尤国荣将产权变更至曹英多、高玉伟名下后，曹英多、高玉伟一次性付清余款，办理过户手续的税费由尤国荣承担。尤国荣告知曹英多、高玉伟，关于系争房屋相关的事宜直接由尤军办理即可，房款同时交付尤军。2003年6月10日，系争房屋交付。2003年6月11日，尤国荣取得系争房屋产权证。后因尤国荣违反计划生育政策，故未能取得蓝印户口。2003年，曹英多、高玉伟按约定给付尤国荣、尤军系争房屋价款时，尤国荣得知曹英多、高玉伟打算购房，故主动提出曹英多、高玉伟可延期付款。2006年，曹英多、高玉伟与尤军签订协议书一份，尤军即将房屋产权证等原件交付给曹英多、高玉伟，并要求曹英多、高玉伟出具欠条。同年1月20日，曹英多、高玉伟将30万元房款交付给尤军。随后，曹英多、高玉伟多次要求尤国荣、尤军履行过户义务，但尤国荣、尤军均未配合。据此，请求法院判令：1、尤国荣、尤军履行协议，协助曹英多、高玉伟办理位于上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊弄＊＊＊号房屋过户手续；2、曹英多、高玉伟给付尤国荣、尤军剩余房款369，630.71元；3、律师费2万元由尤国荣、尤军承担。
尤国荣辩称，不同意曹英多、高玉伟的诉讼请求，因为尤国荣与曹英多、高玉伟没有签订合同，双方之间不存在买卖合同关系，所以没有履行的义务。曹英多、高玉伟主张律师费也没有依据。
尤军辩称，系争房屋为尤国荣所有，其不是适格的被告，所以尤军无法履行协议。曹英多、高玉伟主张律师费也没有依据。
原审认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按合同约定履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案的争议焦点是：如何认定曹英多与尤军签订的协议书。对此，原审认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。
首先，尤国荣对尤军处分系争房屋有过授权。曹英多、高玉伟陈述，向开发商购买系争房屋时均由尤军办理，预售合同、入户手续也由尤军代尤国荣签字。尤国荣、尤军代理人则称因时间较长，尤国荣、尤军记不清楚。而购买房屋属于家庭的重要事项，上述陈述显然与常理不符，在法院两次要求尤国荣、尤军到庭陈述的情况下未到庭，因此，法院采信曹英多、高玉伟的陈述，即系争房屋系尤国荣授权尤军购买。
其次，尤国荣在对尤军授权购买房屋后未及时撤销对尤军的授权。曹英多基于前述尤国荣对尤军的授权，与尤军签订协议书、支付了对价、取得了房地产权证及发票，该房屋取得后也一直由曹英多、高玉伟使用，曹英多、高玉伟系善意无过失的，故曹英多与尤军签订的协议书可直接约束尤国荣。尤国荣、尤军虽辩称是为了感谢曹英多、高玉伟帮助其办理户口，故无偿让曹英多、高玉伟使用。但感谢的方式有多种而房屋属于家庭的重要财产，尤国荣、尤军的做法有悖常理，曹英多、高玉伟的陈述更为可信。
最后，由于尤国荣、尤军系父子关系，具有重大利害关系，尤国荣自2006年1月起多年来从未通过诉讼等正当途径维护自身权利，长期消极对待上述房屋买卖行为，更由于当前房屋市场价格远高于当时的房价，所以，对于上述房屋买卖行为，既不能排除尤国荣、尤军恶意串通的可能性，也不能排除尤国荣视房价变化，在房价上涨后作出不认可尤军的代理行为，从而牢牢把握自身利益的可能性。民事活动应当遵循公平、诚实信用等原则。上述两种可能性只要存在一种，对曹英多、高玉伟来说都是不公平的，也有悖交易安全与稳定原则。
综上，曹英多与尤军签订的协议合法有效，且直接约束尤国荣，尤国荣应当按照协议履行房屋买卖合同。高玉伟虽参与了房屋买卖过程，但并非协议主体，故系争房屋的买受人系曹英多。此外，曹英多、高玉伟主张的律师费也没有合同依据和法律依据，法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十条之规定，于二○一五年八月五日作出判决：一、曹英多与尤国荣之间的房屋买卖协议继续履行；二、尤国荣于判决生效之日起十日内协助曹英多将上海市松江区九亭镇虬泾路＊＊＊弄＊＊＊号房屋过户至曹英多名下（税费由曹英多和尤国荣各半承担）；三、曹英多于判决生效之日起十日内支付尤国荣369，630.71元；四、驳回曹英多、高玉伟的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，844元，财产保全申请费2，368元，合计诉讼费9，212元，由曹英多、高玉伟负担404元，尤国荣、尤军负担8，808元。
判决后，尤国荣不服，上诉于本院称，1、原审法院认定尤军为隐名代理上诉人出售系争房屋，理由中又以表见代理认定，法律适用明显错误。隐名代理前提是“在委托人的授权范围内”，属于有权代理，但被上诉人在一审审理中并不能举证证明上诉人授权尤军对外出售系争房屋；尤军参与2003年的购房，并不能推导尤军2006年仍有权代理上诉人出售房屋，购房与售房是独立的两个权利，不能等同；购房委托事项在2003年完成，不需要撤销委托，上诉人并无任何过错。表见代理是代理人以被代理人名义行使权利，在2006年协议上尤军签的是自己的名字，并没有代上诉人签名，也没有使用上诉人私章；被上诉人对产权人为上诉人是明知的，应当知道尤军对系争房屋没有处分权，且被上诉人在一审审理中自认上诉人在知晓2006年协议后当即表示不予认可。2、原审法院基于上诉人与尤军的父子关系强加父子之间互相串通，以上诉人因房价上涨不认可尤军的代理行为更是不顾事实的推断，认为上诉人不诚信更是对上诉人的不公。上诉人并没有否认与被上诉人系多年朋友，系争房屋是被上诉人提供可以办理蓝印户口的信息，由被上诉人介绍购买的，因此上诉人在买房后将所有票证交被上诉人，并一直由被上诉人代管。被上诉人在与尤军签订2006年协议后将近10年间也没有主张房产过户，显然不符合常理，一审审理期间的证人也表示双方就价格没有谈拢，说明双方之间的购房关系并没有成立。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审全部诉请或者发回重审。
被上诉人曹英多、高玉伟辩称，上诉人与被上诉人之间建立过购房的口头约定，以上诉人名义购房是办理蓝印户口的媒介，上诉人也没有否认被上诉人看房选房，同时双方还约定前三年以每年10万元分期支付，第四年过户时支付余款，双方之间的口头买卖合同成立。买卖合同的签名盖章均为尤军代理，交房及蓝印户口的办理也是尤军在处理，因此尤军对系争房屋的处分享有代理权。被上诉人也是与上诉人联系后，上诉人当着被上诉人的面说好房款给尤军，房屋的过户后续手续等让尤军办理，尤军也得到被上诉人的多年关照，上诉人与尤军也是父子，因此上诉人的口头授权被上诉人完全认可，也与尤军签订了2006年协议，不管尤军签自己名字还是签上诉人名字，不影响2006年协议的效力，上诉人应当遵守其在购房前与被上诉人达成的口头约定，履行过户的义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告尤军述称，尤军虽然在2003年陪同父亲尤国荣购房，尤军在合同上盖了上诉人的私章，并不能推定尤军的代理行为，更不能推定尤军的代理行为一直延续，进而还享有对系争房屋的处分权利。被上诉人也没有付清房款，不构成善意取得。尤军对自己的不当行为愿意承担后果，同意退还30万元及利息。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，根据被上诉人陈述，系争房屋是由其进行看房选房，房价也是由其与开发商协商后获得优惠，因被上诉人与上诉人为多年朋友，被上诉人出于帮助上诉人及家人获得上海市蓝印户口向开发商申请变更购房人并获得开发商同意，可与其提交的开发商的书面证明内容吻合，对此购房过程上诉人在本案审理中也没有否认，故被上诉人有购买系争房屋的事实基础。由于申请办理蓝印户口需要与房屋产权登记情况一致，买卖合同的买方及产权人也需要同时进行变更，基于购房属于公民的重大民事法律行为，涉及购房主体的变更，意味着将产生不同的法律后果，因此法院可以相信双方对此作出过约定，只是因为双方系多年的朋友关系，没有采取书面协议而是口头约定符合当时双方的关系状况。至于双方口头约定的内容，被上诉人称主要是被上诉人前三年每年支付10万元、第四年更名及支付余款等，因与其之后履行的情况能够吻合，故本院可予采信。从被上诉人在系争房屋交房后即对系争房屋进行装修并入住至今等行为来看，可表明被上诉人从未让与系争房屋的权利。据此，上诉人应当遵守双方达成的口头约定。至于尤军在2006年协议上签字的效力，本院认为，被上诉人在本案审理中表述其多次催促上诉人办理更名手续，上诉人向被上诉人表示授权尤军处理系争房屋，因被上诉人对尤军与上诉人的身份关系是知晓的，加上尤军参与购房过程、也与被上诉人一起办理交房手续等，故被上诉人主张尤军是在获得上诉人的口头授权情况下与被上诉人签约的意见，本院可予采纳。据此，尤军在2006年协议上签名并收取被上诉人房款的代理行为合法有效，2006年协议的内容可直接约束于上诉人与被上诉人。被上诉人应依据2006年协议的约定向上诉人支付剩余房款及税金等，上诉人则应协助被上诉人履行过户手续等。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人不同意继续履行约定，有违诚信，本院不予采信。综上所述，上诉人尤国荣的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6，844元，由上诉人尤国荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年十月十二日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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