江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1457号
上诉人（原审原告）李小虎。
上诉人（原审原告）范文忠。
以上两上诉人共同委托代理人陈佳，北京君泽君（南京）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）虞凉。
委托代理人陈亮，江苏方直律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄耀星。
上诉人李小虎、范文忠、虞凉因与被上诉人黄耀星房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2013）溧民初字第1375号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
李小虎、范文忠诉称，2012年2月5日出租方即黄耀星、虞凉作为甲方与作为乙方的李小虎、范文忠签订房屋租赁合同和资产转让协议各一份。租赁合同约定由乙方租用甲方位于溧阳市溧城镇南大街480号－490号一至四层原国荟娱乐中心（以下简称中心）营业房，包括该中心房内电梯和已有的水电、消防设施。资产转让协议约定乙方承租甲方上述娱乐中心房屋经营娱乐，甲方将其拥有的该中心内原有资产、装修装饰（电梯、水电、消防设施除外）按照协商的价格150万元转让给乙方，该价款应在2012年2月10日前一次性付清。合同签订后黄耀星、虞凉依约将上述约定的场地交付给李小虎、范文忠经营，李小虎、范文忠也依约履行了支付义务。至2013年8月27日李小虎、范文忠共支付黄耀星、虞凉资产转让费150万元，租金227.5万元，押金15万元。期间李小虎、范文忠多次催要黄耀星、虞凉出具租金、转让费发票，但黄耀星、虞凉一直没有出具。2013年9月黄耀星、虞凉以李小虎、范文忠没有支付租金为由起诉李小虎、范文忠要求其支付租金，后变更诉讼请求要求支付违约金，后撤诉。在诉讼期间黄耀星、虞凉于2013年9月12日擅自进入李小虎、范文忠承租的经营场所内，并肆意毁坏李小虎、范文忠财产，拆除空调等，又在2013年10月11日全面拆除李小虎、范文忠承租房屋内的装修装饰以及消防设施等。李小虎、范文忠认为，黄耀星、虞凉的行为已构成严重违约，应承担违约责任，故起诉要求判令解除双方的租赁合同，判令黄耀星、虞凉返还押金15万元，承担违约金775000元；判令黄耀星、虞凉赔偿李小虎、范文忠装修、装饰损失2835564元。
黄耀星、虞凉辩称，2012年李小虎、范文忠承租黄耀星、虞凉房屋，2013年因经营不善连续亏损停业数月后于2013年8月搬走承租房屋内的全部物品，并自行撤离承租房屋，同时通知黄耀星、虞凉终止租赁合同，派员工将房屋的钥匙交付给虞凉；同时依据租赁合同的约定，李小虎、范文忠逾期支付租金超过７天，黄耀星、虞凉有权解除租赁合同，为了减少李小虎、范文忠的损失，黄耀星、虞凉在收到房屋钥匙后联系房屋买家，将该房屋转让。黄耀星、虞凉认为，其在李小虎、范文忠解除合同自行搬离并交还钥匙后将该房屋打开并转让的行为不存在违约，请求驳回李小虎、范文忠的诉讼请求。
原审经审理查明，2012年2月5日出租方即黄耀星、虞凉作为甲方与作为乙方的李小虎、范文忠签订房屋租赁合同和资产转让协议各一份。租赁合同约定由乙方租用甲方位于溧阳市溧城镇南大街480号－490号一至四层中心营业房，租赁范围包括该中心房内电梯和已有的水、电、消防设施，并购买该中心经营权及有关资产，面积为3000平米。面积如有误差，不影响本合同约定的租金标准和其他约定。租赁期限为2012年2月18日起至2018年2月17日止，该租赁期的起始日为租金计算日。租金按年计算：第一年的租金为150万元，从第二年开始，每年的租金在上一年的基础上递增5万元；租金先付后用，每半年支付一次；乙方应于2012年2月10日前付清全部转让费和租金（包括资产转让费150万元、半年租金75万元、租赁房屋保证金15万元，合计240万元，含定金在内）；以后租金支付：乙方应于以后每个半年租期开始日前十天内付清该下半年度租金。在租期内未经双方协商不得调整租金；水、电、气等费用和乙方水、电、气、通讯、消防设施的购置和安装以及其他与乙方经营有关的所有费用由乙方自行负责和承担；合同约定乙方应在签订本合同时一次性向甲方缴纳保证金15万元，租赁期满在乙方没有任何违约的情况下甲方将该保证金无息退还给乙方；如乙方违约或毁约，甲方有权从保证金中扣付乙方应承担的违约金、赔偿金或不予退还。合同约定，租赁期满或乙方解除合同，或因乙方违约甲方解除合同的，乙方的装修、固定设施（包括乙方投入的水、电管线和消防管线、设施）和其他附着于甲方房屋的改造物无偿归甲方所有，甲方违约解除合同的，按照房屋所在地地价评估机构对乙方装修或改造物评估后的残值补偿乙方后归甲方。合同约定，有下列情形的，甲方有权以书面形式通知乙方解除合同并可要求乙方承担本合同未履行期间应付租金总额的50％的违约金：乙方逾期支付租金或其他应付费用超过７天以上的等；如因甲方不履行合同义务，造成乙方连续停业30天以上的，乙方可提前30天以书面形式通知甲方解除合同，并可要求甲方承担本合同未履行期间的应收租金总额的违约金。合同第十条对通知地址和送达人栏为空白。
同日，李小虎、范文忠（乙方）和黄耀星、虞凉（甲方）签订资产转让协议一份，约定李小虎、范文忠承租黄耀星、虞凉上述房屋经营娱乐，甲方将其拥有的该中心内原有资产、装修装饰（电梯、水电、消防设施除外）按照协商的价格150万元转让给乙方即李小虎、范文忠，该价款应在2012年２月10日前一次性付清。合同签订后黄耀星、虞凉依约将上述约定的场地交付给李小虎、范文忠经营。李小虎、范文忠于2012年2月5日汇付虞凉账户20万元，于2012年2月10日汇付220万元，由虞凉于2012年2月10日出具了收条，共计收到李小虎、范文忠支付黄耀星、虞凉原国荟娱乐转让费150万元、房屋租金75万元、租房押金15万元合计240万元。2012年8月13日李小虎、范文忠支付2012年度下半年租金75万元，由虞凉于2012年8月13日出具了收条给李小虎、范文忠。2013年2月20日李小虎、范文忠支付2013年2月18日至2013年8月27日租金775000元，由虞凉出具了收条。李小虎、范文忠认为期间自己多次催要黄耀星、虞凉出具租金、转让费发票，但黄耀星、虞凉一直没有出具，对此黄耀星、虞凉认为租赁合同对是否要出具发票没有约定。2013年8月15日黄耀星、虞凉以李小虎、范文忠没有支付租金为由起诉李小虎、范文忠要求其支付租金，但于同年9月5日变更诉讼请求要求支付违约金，后于同年9月17日申请撤诉，原审法院于2013年9月17日裁定撤诉。该房屋所在四层于2013年10月16日办理产权权属变更登记，由黄耀星、虞凉转让给江南农村商业银行股份有限公司。
原审庭审中黄耀星、虞凉认为李小虎、范文忠没有按照合同的约定支付租金，构成违约，对此李小虎、范文忠认为自己按时交纳了租金，不存在违约。李小虎、范文忠认为第二期租金最迟应于2012年8月27日前付清，但李小虎、范文忠已于2012年８月13日支付，对此黄耀星、虞凉认为应于2012年8月7日前付清；李小虎、范文忠认为第三期租金最迟应于2013年2月27日前付清，李小虎、范文忠实际于2013年2月20日付清半年租金775000元，对此黄耀星、虞凉认为第三期租金应于2013年2月7日前支付，收条上注明2013年2月18日-2013年8月27日中的2013年８月27日是笔误，应当是2013年８月17日；李小虎、范文忠认为第四期租金支付最迟于2013年9月6日前，但由于黄耀星、虞凉在此之前已于2013年８月15日起诉，李小虎、范文忠希望就此之前的租金、资产转让发票及消防设施费用在诉讼中一起解决，但黄耀星、虞凉在答辩期内（2013年9月5日）又变更诉讼请求，要求李小虎、范文忠承担违约金775000元，并于2013年9月17日申请撤诉。黄耀星、虞凉认为第四期租金应于2013年８月７日之前付清，因为李小虎、范文忠一直处于经营亏损状态，2013年年初就已不正常经营，到2013年4、5月份，李小虎、范文忠处于停业状态，并且多次打广告要求低价转让，至2013年8月15日李小虎、范文忠仍没有支付租金，故黄耀星、虞凉起诉。在此过程中黄耀星、虞凉收到李小虎签署的终止合同函，并收到李小虎、范文忠工作人员交还的房屋钥匙，黄耀星、虞凉打开房屋后发现人去楼空，可以搬走的物品已全部搬走，在这种情况下，黄耀星、虞凉有理由相信李小虎、范文忠已解除合同、交还房屋，所以黄耀星、虞凉才变更诉讼请求，要求李小虎、范文忠承担违约金，这也是为了减少李小虎、范文忠的经济损失。为此黄耀星、虞凉提供了落款为2013年8月6日署名为“李小虎”的函及中国邮政特快专递，该函载明“黄耀星、虞凉：2012年2月5日本人和范文忠与两位签署房屋租赁合同一份，鉴于此前合同履行产生的争议，函告如下：一，自收到本函之日起，终止履行所签署的房屋租赁合同；二，二位在收到本函2日内办理房屋交接事宜（联系人王先生：电话138××××6555）；三，承租房屋内形成添附的部分，交由二位处理。特此函告”。对此函件李小虎、范文忠认为不是李小虎所出具，为此李小虎、范文忠申请鉴定，经鉴定，该函件署名不是李小虎所签字，李小虎、范文忠为此支付鉴定费8600元。据原审法院向溧阳市邮政局燕山邮政所调查，上述函件于2013年8月6日在该所投邮，8月7日由他人代收。黄耀星、虞凉述称自己收到李小虎、范文忠工作人员交还的房屋钥匙，但未能说明该工作人员的姓名，该房屋的水电卡、钥匙至今在李小虎、范文忠处。李小虎、范文忠提供2013年9月12日录制的视频资料。该视频资料反映2013年9月12日虞凉派人对该娱乐中心的空调进行拆除（在此之前李小虎、范文忠因为要重新装修已将电视机32台及主音响全部拿走）。2013年10月12日视频资料反映，2013年10月11日银行派人对该中心用于娱乐的设施全面拆除，因为该房屋已卖给江南银行。2013年9月27日李小虎、范文忠委托律师发函给黄耀星、虞凉，认为黄耀星、虞凉在诉讼期间强占已出租房屋，并损坏出租房屋内的装修、装饰；黄耀星、虞凉的行为表明不再继续履行合同，要求黄耀星、虞凉退还已收取的押金15万元，并赔偿给李小虎、范文忠造成的装修损失、停业损失等。原审庭审中黄耀星、虞凉对李小虎、范文忠上述律师函认可已收到，但对其内容予以否认。
原审审理中，李小虎、范文忠申请对装修损失进行鉴定，因为在立案前该中心的设施已进行了拆除，故无法对装修残值进行鉴定。李小虎、范文忠认为，自己在经营过程中又添加了200余万元的装修、装饰，并提供了有关发票，对有关发票黄耀星、虞凉不予认可。经查，该中心因该房屋消防设施无消防用水接入无法使用需进行消防水电改造，由李小虎、范文忠于2012年2月27日和彭玉平签订了消防工程施工合同，合同约定工程价款为38万元。改造后李小虎、范文忠支付工程款33万元，由消防施工人彭玉平于2012年8月10日出具了收条。李小虎、范文忠于2012年2月25日支付江苏天目建设集团江南建筑设计院有限公司消防设计费12000元。2012年2月27日李小虎、范文忠和南京明淼供水设备有限公司签订买卖合同一份，由南京明淼供水设备有限公司提供有关在上述娱乐中心消防用不锈钢方型水箱，计货款65000元；南京明淼供水设备有限公司进行安装后李小虎、范文忠于2012年3月3日、3月7日分别支付货款1万元、3万元，另外25000元由李小虎、范文忠电汇。为此，李小虎、范文忠委托律师于2013年2月22日发函给黄耀星、虞凉，该函认为租赁合同中的租赁范围包括原已有的水电、消防设施，中心因该房屋消防设施无消防用水接入无法使用需进行消防水电改造，所产生的费用应由黄耀星、虞凉承担并要求黄耀星、虞凉开具租金、资产转让费发票。李小虎、范文忠对该中心进行装修，由南京国豪装饰工程有限公司施工，李小虎、范文忠于2012年2月26日支付工程款10万元，3月19日支付5万元，4月5日支付15万元，4月17日支付10万元，合计40万元；2012年2月23日李小虎、范文忠和深圳市三基音响有限公司签订KTV音响系统设计、设备供应及安装协议书，合同总价款为328000元（特惠价）。深圳市三基音响有限公司替李小虎、范文忠安装后李小虎、范文忠于2012年3月7日支付货款328000元；2012年2月17日李小虎、范文忠和南京智迪锐信息技术有限公司签订KTV包房的点播系统，总价款为126000元。南京智迪锐信息技术有限公司替李小虎、范文忠安装，李小虎、范文忠分期支付货款126000元；李小虎、范文忠在溧阳蒙娜丽莎瓷砖营销中心购买瓷砖115315元。李小虎、范文忠还提供了其他墙纸、灯具等发票。
原审法院认为，李小虎、范文忠与黄耀星、虞凉之间存在租赁合同关系，且合法有效。双方均应及时、全面地履行合同约定的义务。根据合同约定，李小虎、范文忠支付租金应于每个半年租期开始日前十天支付清下一个半年度租金，是按照先付后用的原则支付，第四期租金支付不管是李小虎、范文忠认为的最迟于2013年9月6日前付款还是黄耀星、虞凉认为的在2013年8月7日前支付，但李小虎、范文忠在黄耀星、虞凉提起诉讼期间也没有支付，其提出的希望就此之前主张的租金、资产转让费发票及消防设施费一并得到解决的辩解理由不能成立，至此李小虎、范文忠已构成违约；黄耀星、虞凉在起诉李小虎、范文忠要求承担违约金后又撤诉，该合同应当继续履行，但由于黄耀星、虞凉基于其收到的2013年8月6日署名为“李小虎”的函及其所谓的李小虎、范文忠工作人员交还该房屋的钥匙，认为合同已解除，即于2013年9月12日派人对该娱乐中心的设施进行拆除，事实上黄耀星、虞凉不能说清李小虎、范文忠工作人员的姓名，且上述函件经鉴定也不是李小虎所出具，也没有书面通知李小虎、范文忠解除合同，至此黄耀星、虞凉已构成违约。鉴于本案合同事实上已无法履行，合同应当解除；黄耀星、虞凉收取的李小虎、范文忠支付的押金应予退还，但李小虎、范文忠要求黄耀星、虞凉承担违约金775000元的诉讼请求因其存在违约，故该诉讼请求应不予支持；黄耀星、虞凉在未经核实后即对李小虎、范文忠承租的房屋内的设施、设备进行拆除，存在过错，应承担赔偿责任，且过错责任较大。由于在起诉前黄耀星、虞凉已对该房屋内的装修设施进行拆除，故无法对装修设施价值进行评估。李小虎、范文忠投入经营的资产可以分为两块，一块是通过转让黄耀星、虞凉原先的资产即支付的转让款150万元，该部分残值可以按照剩余经营年限所占约定的经营年限的比例计算，为1108333元；李小虎、范文忠添加的装修、装饰结合法院调查，扣除李小虎、范文忠已拿走的主音响部分，酌情认定添加部分为125万元，其残值为923611元，以上合计2031944元，由黄耀星、虞凉承担60%计1219166.40元。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、解除李小虎、范文忠与黄耀星、虞凉之间的租赁合同；二、黄耀星、虞凉退还李小虎、范文忠押金15万元，并赔偿损失1219166.40元，合计应支付1369166.40元，在本判决生效之日起20日内付清；三、驳回李小虎、范文忠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36965元，鉴定费8600元，合计45565元，由李小虎、范文忠负担23507元，黄耀星、虞凉负担22058元。
上诉人李小虎、范文忠不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持上诉人原审全部诉请。理由在于：上诉人不认同原审法院认定的事实以及适用法律的观点。一、上诉人在履行租赁合同的过程中，并无违约行为存在。1、根据合同的约定以及被上诉人最后一次出具收条所载明的日期，上诉人目前存在争议一期房租的付款日期应为2013年9月6日。被上诉人在2013年8月12日提起诉讼要求上诉人支付房租，又在2013年9月5日变更诉请要求上诉人支付违约金。本案所涉的法律关系因被上诉人的起诉进入了司法审判程序，上诉人自当以法院审理的结果来决定自己的行为，况且被上诉人又有变更诉讼请求行为。在此情形下，上诉人再无主动履行义务。而被上诉人在诉讼程序终结之前又无理强占房屋，以致上诉人无法行使合同权利，上诉人依法有暂不支付房租的权利。2、上诉人在发生本次争议之前，多次通过正式函告的方式，要求被上诉人对之前支付的费用开具发票，并对消防设施的增设承担费用，但被上诉人均持既不认可也不否认的态度，上诉人认为在被上诉人未履行合同在先义务，即开具发票承担消防设施费用的情况下，上诉人完全有理由主张先履行抗辩权暂不支付房租，也不构成违约。二、即使上诉人可能存在短期延期付款的行为，也非根本违约行为，以致被上诉人可解除合同，并任意处置上诉人财产。同上所述，上诉人支付房租的日期应在2013年9月6日。即使认定在此之后上诉人有短暂延期支付房租的行为，截止2013年9月12日被上诉人强占房屋，上诉人延期付款的天数也不过六天，该行为相应的违约责任仅为由此给被上诉人造成的损失，即应承担未付期间应付租金的利息损失，而非构成对一个总价值近千万合同的根本违约。三、被上诉人对上诉人显示财产损失应全额赔偿。上诉人认为在诉争房屋内的一切装饰装修均属上诉人的财产，被上诉人在强占房屋后不向上诉人有任何征询意见的过程即全部破坏，构成根本违约，应赔偿该违约行为对上诉人造成的所有损失，而非如原审判决按照侵权行为的过错原则分担责任。该行为是纯粹的侵权行为，并不存在上诉人与被上诉人有过错分担的问题。四、被上诉人应向上诉人支付违约金，作为上诉人可得利益的弥补。本案中，因为被上诉人违约强占房屋并破坏设备设施的行为，造成上诉人可得利益的损失，被上诉人应支付违约金。根据合同法以及省高院审理该类案件的指导意见，租赁合同中违约一方应向守约方支付弥补可得利益损失的违约金，并且以六个月的租金标准为宜。
被上诉人虞凉对李小虎、范文忠提出的上诉答辩称，李小虎、范文忠提出的上诉事实理由缺乏事实和法律依据，请求二审驳回其上诉请求。理由在于：一、李小虎、范文忠在双方签订的房屋租赁合同履行过程中，存在根本性违约行为，以致黄耀星和虞凉的合同目的不能实现。按照双方签订的房屋租赁合同的付款约定，李小虎、范文忠应当在2013年8月7日前支付第四期半年度租金，经黄耀星、虞凉催要但未能支付，构成对黄耀星、虞凉的根本性违约。为此，黄耀星、虞凉向原审法院提起了诉讼。此外，2013年5月，李小虎、范文忠即通过网络平台将租赁房屋对外转租的行为也构成违约，按照房屋租赁合同约定，租赁房屋的转租应经过黄耀星、虞凉的书面同意尚可进行，但该行为明显未得到黄耀星、虞凉的许可。二、黄耀星、虞凉认为，根据双方在房屋租赁合同履行过程中的行为及过程，可认定房屋租赁合同在2013年9月业已解除。李小虎、范文忠自2013年上半年起已处于停业状态，并多次向黄耀星、虞凉提出终止租赁合同的请求。截至2013年8月，前后已有几个月时间，且后来黄耀星、虞凉经查询得知，在未经黄耀星、虞凉同意的情况下，李小虎、范文忠即于2013年5月通过网络平台对租赁房屋对外转租，但转让未能成功。同时，2013年的7月末或8月初，李小虎、范文忠即在深夜将可移动物品搬离了租赁房屋。李小虎、范文忠在第四期即将到期前，未依照约定缴纳房租，且将可移动物品搬离租赁房屋，其行为不但构成违约，同时表明了其解除合同的意思表示是明确的。2013年9月5日，黄耀星、虞凉在（2013）溧民初字第1184号案件中，向原审法院递交变更诉讼请求申请，将要求支付第四期半年度租金的诉请变更为要求承担违约金。黄耀星、虞凉变更诉请的行为即可认为是对李小虎、范文忠解除合同行为表示的认可，也可以认定是黄耀星、虞凉依据合同解除权的约定，单方作出解除合同的意思表示。按照民诉法的规定，案件受理法院在受理变更申请后，将变更申请送达给对方当事人，并依法给予合理的举证期间。由此可认为，受诉法院向李小虎、范文忠送达变更申请的过程即是租赁合同解除通知的送达过程。当然，此后，在该案中，黄耀星、虞凉提出撤诉，是以宽容的态度表示对李小虎、范文忠的谅解。否则，依照双方签订的房屋租赁合同，在李小虎、范文忠未按约支付租金的情况下，于法于理，黄耀星、虞凉均享有绝对的主动权，根本没有必要作出任何的违约行为，故请求二审法院依法查明事实后依法认定。三、黄耀星、虞凉对李小虎、范文忠所称的添附的装修部分不予认可。据房屋租赁合同第7.1条约定，乙方对租赁房屋进行的内外装修改造及布局，应将书面方案提交甲方备案，但黄耀星、虞凉至今未收到李小虎、范文忠提交的备案手续，故认为原审认定的装修添附部分缺乏相应的事实依据。另外，李小虎、范文忠提供的相关票据等证据也不能证明其与装修租赁房屋存在任何的关联性。
被上诉人黄耀星针对李小虎、范文忠的上诉未进行答辩。
上诉人虞凉不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，对本案依法改判或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人李小虎、范文忠承担。理由在于：一、双方之间签订的房屋租赁合同已解除。2013年年初，李小虎、范文忠因经营不善就已停业。同年6月，李小虎、范文忠在溧阳论坛发布低价转让资产的信息。2013年8月7日，虞凉收到李小虎寄送给虞凉的函件。因虞凉一开始对李小虎所发函件的内容并不认可，故于同年8月15日提起诉讼，要求李小虎、范文忠支付租金。之后，虞凉对李小虎、范文忠的实际经营状况进行了了解，李小虎、范文忠也明确向虞凉表明已无法继续经营下去，且李小虎、范文忠已将承租房屋内的设备设施全部拆除并搬离，并派工作人员将承租房屋的钥匙全部交给了虞凉。虞凉据此判断李小虎、范文忠已无实际履行租赁合同的可能，故只能认可李小虎、范文忠解除合同的现状，向法院申请变更诉讼请求，要求李小虎、范文忠支付违约金。虞凉认为，李小虎、范文忠已明确向上诉人表明终止履行租赁合同，并用实际行动向上诉人表明了其交换房屋的意愿，双方之间的房屋租赁合同已经解除。二、李小虎、范文忠承租的房屋已交还给虞凉。2013年8月7日，虞凉收到李小虎寄送的要求终止履行房屋租赁合同的函件，李小虎、范文忠就已自行将承租房屋内的全部设施设备进行了拆除、搬离，并派工作人员将承租房屋的钥匙全部交给了虞凉。从2013年8月份起，虞凉就已实际取得对承租房屋的控制，并对承租房屋进行了实际管理。如果如李小虎、范文忠所称的，其并未将承租房屋交还给虞凉，且未对承租房屋内的设施设备进行拆除和搬离。则长时间内虞凉对承租房屋进行实际控制和管理，从常理来讲，李小虎、范文忠也不可能不知道。因此，承租房屋已完成交还。三、虞凉不存在过错。2013年8月6日，李小虎、范文忠向虞凉寄送了要求终止履行房屋租赁合同的函件，并自行将承租房屋内的全部设施设备进行了拆除和搬离，并派工作人员将承租房屋的钥匙全部交给了虞凉。李小虎、范文忠已实际将承租的房屋交还了虞凉，虞凉已取得对承租房屋的控制和管理。即使李小虎向虞凉寄送的函件并非李小虎本人签署，但李小虎已经用实际行动表明了不再履行房屋租赁合同，而且承租的房屋也已交还给了虞凉。虞凉对李小虎、范文忠已交还的承租房屋内进行改造装修另行出售完全是善意的、适当的处置，不存在过错。四、李小虎、范文忠所主张的损失缺乏任何事实依据。李小虎、范文忠主张其在经营过程中对承租的房屋添加了200余万元的装饰、装修，但均未提供正式的发票予以佐证。同时，李小虎、范文忠也未提供证据证明其所称的购买的设施设备均用于承租房屋的装饰、装修。退一步讲，即使如李小虎、范文忠所称的为经营所需，添加了200余万元的装饰、装修，但李小虎向虞凉寄送要求终止履行房屋租赁合同的函件，就已自行将承租房屋内的全部设施设备进行了拆除和搬离，从李小虎、范文忠提供的视频资料中也可以反映出，承租房屋内的设施设备已全部搬离。
被上诉人李小虎、范文忠对上诉人虞凉提出的上诉答辩称，一、虞凉的上诉意见没有事实依据。首先，虞凉上诉称，其于2013年8月7日收到李小虎发出的函件，该事实原审已经鉴定，该函件并非李小虎发出，故显非事实。其次，虞凉称李小虎、范文忠明确向其表明无法继续经营，但对此没有任何举证，事实上也从无此节事实发生。再次，虞凉称李小虎、范文忠拆除了涉案房屋内全部设施设备，但是从李小虎、范文忠提供的视频可以明显看出，虞凉、黄耀星强占房屋时，李小虎、范文忠经营用的物品、大件的家具装修等均在涉案房屋内保存完好，毫无拆除全部设备设施的事实。最后，虞凉称李小虎交还了钥匙，但其没有任何举证。事实上，涉案房屋的钥匙目前仍在李小虎、范文忠手中保存，特别是具有真实唯一性的水电卡仍在李小虎、范文忠手中保存，原审中李小虎、范文忠也多次出示，所以交还钥匙的事实也不可能真实发生。虞凉对其主张的四个重要事实不但没有任何证据支持，并且与或经鉴定或与李小虎、范文忠有证据证明的事实相悖，故均不应予以认定。二、虞凉陈述的事实不符合逻辑。首先，虞凉说2013年8月7日收到李小虎发出的函件，但其在2013年8月15日起诉时，却完全没有提到该函件，主张的是继续履行租金。此后，在答辩期内，其又突然变更诉讼请求，但仍未提出有函件一说。之后，其又无故撤诉。如果虞凉确实收到李小虎的函件，虞凉如此做法显然是不合乎常理的。其次，虞凉陈述李小虎向其交还了钥匙，按照正常逻辑，一方交还钥匙，一方接收钥匙。这应当是双方基本达成解除合同一致意见的情况，照例起码有简单的交接手续，特别是虞凉属于富有经验的商人，聘请有常年法律顾问，说双方都已经达成一致意见解除了，但没有任何手续，是根本不符合常理的。故综合以上两点，虞凉上诉主张的事实既无依据，也不符合基本逻辑，显然不应为法院采信。
被上诉人黄耀星对上诉人虞凉提出的上诉未进行答辩。
二审庭审中，虞凉向本院提交（2013）溧民初字第1184号案件中虞凉、黄耀星向溧阳市人民法院递交的变更诉讼请求申请书以及该院向李小虎邮寄送达该申请书的特快专递详情单各一份，证明李小虎在收到经法院转交的变更诉讼请求申请书时，应当可以理解虞凉撤回了要求其支付第四期半年度租金的请求，而变更为要求李小虎承担违约金，其明确可以得知，可认为该行为是对李小虎作出的解除合同的意思表示的认可，或者也可认为该行为是虞凉、黄耀星向李小虎、范文忠单方作出解除房屋租赁合同的意思表示。
李小虎、范文忠对虞凉提交的上述证据真实性无异议，但认为虞凉主张这个证据的观点错误：1、李小虎从来没有作出过要解除合同的意思表示，所以该份证据也不可能是虞凉对李小虎意思表示的认可，这一事实的基础是不存在的；2、从变更诉讼请求申请书可以看出，虞凉提到了违约、违约责任、违约金，但是没有提到解除合同，按照合同法的规定，解除合同和违约金是两个概念，比如履行完毕的合同也可能存在违约金，所以从该份证据中看不出虞凉有单方解除合同的意思，更何况虞凉依据一个不存在的事实向李小虎、范文忠主张违约责任，也不可能达成双方的合意。
二审经审理查明，2013年9月5日，虞凉、黄耀星向原审法院递交变更诉讼请求申请书。该申请书中载明：由于李小虎、范文忠已于2013年8月6日向虞凉、黄耀星发出了终止履行房屋租赁合同函，单方终止租赁合同，依据房屋租赁合同第9.3.3条约定，李小虎、范文忠的行为已属违约，并应依法承担违约责任。故根据实际情况，申请变更诉讼请求，要求原审法院判令李小虎、范文忠依据合同承担违约金暂计77.5万元。
二审另查明，原审庭审中，就虞凉于2013年2月20日出具的收到范文忠2013年2月18日至同年8月27日期间房租77.5万元的收条，李小虎、范文忠主张由于房屋维修方面一些细小的问题，双方确认维修费用由李小虎、范文忠承担，虞凉、黄耀星就给了十天的免租期。虞凉、黄耀星则否认存在十天的免租期，认为该收条中的2013年8月27日系笔误，实际应为2013年8月17日。
二审庭审中，虞凉陈述，李小虎、范文忠从2013年4月份开始就处于停业状态，在此期间李、范二人一直找我说不租了，后来还贴了转租的广告，我也在积极的帮李、范二人找下家，我也参与过一次李小虎将房屋转让给案外人的协商过程。后来到了付款节点，李、范二人不付款，KTV的设备当时也都被李、范二人搬离了。在这期间让我拿钥匙，还发函，发函之后李、范二人所经营KTV的经理（姓王）两次电话通知我去拿钥匙，一次是8月7日，一次是两三天之后，我当时说我在外面忙的，没有空。后来KTV的王经理没再联系我，钥匙我没有去拿。后来我就安排人去拆空调，因为当时江南农村商业银行股份有限公司比较着急的要求买下我的这处房子。
虞凉同时陈述，我在2013年8月7日收到李小虎发出的解除合同函后至同月12起诉期间没有与李小虎联系过。
上述事实，有原审庭审笔录、虞凉二审提交的变更诉讼请求申请书、特快专递详情单及当事人陈述在卷佐证。
二审查明的其他案件事实与原审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，一、关于双方是否各自存在违约行为的问题。
因李小虎、范文忠对于双方关于租期内存在因房屋维修问题而协商一致的十天免租期未提交相应的证据加以证明，且虞凉、黄耀星对此不予认可，再结合房屋租赁合同中关于租金交纳时间和金额的约定，本院认为将李小虎、范文忠于2013年2月20日支付的租金77.5万元认定为2013年2月18日至2013年8月27日期间的租金依据不足，虞凉在2013年2月20日出具的租金收条中载明的2013年8月27日应系笔误。关于房屋租赁合同中约定的“一方应于以后每个半年租期开始日前十天内付清该下一个半年度租金”条款，虽然该条款存在约定不明确之处，但即便是按照有利于承租人一方的理解，李小虎、范文忠也应在2013年8月27日前支付2013年8月18日至2014年2月17日（第四个半年租期）内的租金77.5万元。因李小虎、范文忠未能按期支付该半年租期内的租金，李、范二人该行为构成违约。李小虎、范文忠主张因虞凉、黄耀星不出具租金、转让费发票，也不对消防设施费如何解决予以明确，故而享有先履行抗辩权、可以暂不支付房租的意见，缺乏相应的法律依据，原审依法不予支持并无不当。
因李小虎、范文忠逾期未支付第四个半年租期内的租金超过7天，虞凉、黄耀星自2013年9月4日起享有了合同约定的单方解除权。但是根据二审审理的情况，可以确认以下事实：1、虞凉、黄耀星于2013年9月5日在另案中向原审法院申请变更诉讼请求时并未明确提出解除合同的要求；2、虞凉、黄耀星主张李小虎先行提出解除房屋租赁合同的函件已被原审法院审理查明的事实证实函中签名并非李小虎本人所签；3、虞凉在二审庭审中自认其收到该解除合同函件后至起诉要求李、范二人支付房租期间未与李、范二人进行过联系沟通。纵观该案纠纷的发展过程，虞凉、黄耀星在另案中从起诉到变更诉讼请求、再到撤诉的行为明显失之草率，未能在合同的履行过程中及时与对方当事人充分沟通协商，未尽到谨慎的注意义务。同时虞凉、黄耀星在另案中申请撤诉前，未向李小虎、范文忠二人提前书面通知解除合同及限期搬迁，便草率安排人员对涉案房屋内的装修装饰及设施进行拆除，违反《中华人民共和国合同法》第九十六条关于一方当事人主张解除合同时应当通知对方的法律规定，其行为构成违约。
二、关于房屋租赁合同解除所造成的后果应当如何承担的问题。
根据上述分析，本案双方当事人在合同履行过程中均存在违约行为，双方对于本案纠纷的产生、发展到最终合同的解除均存在过错。故对于合同解除所造成的损失，原审根据双方当事人过错程度的大小和不同程度进行分担，最终确定由虞凉、范文忠承担李小虎、范文忠装饰装修损失的60%并无不当。
综上，上诉人李小虎、范文忠、虞凉的上诉意见均依据不足，其上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36965元，由李小虎、范文忠负担18482.5元；由虞凉负担18482.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 周韵琪
代理审判员 顾 佳
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 蒋 洁