湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀鹤民二初字第158号
原告怀化荣鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区正清路698号（锦绣山河办公楼）。
法定代表人彭晓玉，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）石全瑜，湖南清园律师事务所律师，执业证号：14312198910994486。
委托代理人尹世峰，湖南清园律师事务所律师，执业证号：14312199410147634。
被告杨爱华，女，1976年12月19日出生，汉族。
第三人彭开铁，男，1972年10月18日出生。
第三人张波，男，1976年8月11日出生，汉族。
被告杨爱华和第三人张波共同委托代理人（特别授权）黄修，湖南宏峰律师事务所律师，执业证号：14312200510932137。
被告杨爱华和第三人张波共同委托代理人武中平，湖南宏峰律师事务所律师，执业证号：14312201211991215。
原告怀化荣鑫房地产开发有限公司（以下简称荣鑫公司）诉被告杨爱华、第三人彭开铁、张波确认合同无效纠纷一案，本院于2015年3月9日受理后，由审判员沈青担任审判长，与人民陪员陈方长、黄三玉组成合议庭，公开开庭进行了审理，代理书记员杨小妹担任庭审记录。原告特别授权委托代理人石全瑜、被告杨爱华、第三人张波及共同委托代理人黄修、武中平到庭参加诉讼，第三人彭开铁经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告荣鑫公司诉称，2014年9月2日，第三人彭开铁（甲方）与被告杨爱华、第三人张波（乙方）签订《借款协议》约定：1、借款时间从2014年9月2日起至2015年4月2日止；2、借款金额人民币150万元，以到账凭据为准；3、借款利率以双方口头协商为准，按月付息；4、甲方所借款项以“锦绣山河”楼盘的17栋，面积共计为926.97m2左右的商住房7套，房号为2703#、2803#、2903#、3003#、3103#、3203#（前6套为132.43m2／套）、2610#（132.39m2）约21.43万元／套（约1618元／m2）作抵押给乙方，并配合乙方以张波、杨爱华的名字做网签；5、已作抵押的住房甲方可以销售，在出售时乙方应积极配合甲方到怀化市房产管理局释放抵押的房号，出售该房屋所收到的房款甲方应全部用以归还乙方借款；6、如甲方在6个月未付利息，乙方有权处理所抵押的房屋。第三人彭开铁与被告杨爱华、第三人张波签订《借款协议》后，第三人彭开铁当天即委托其妻子曾岚在怀化市房产管理局的“商品房期现房交易及预售资金管理系统”以原告名义与被告杨爱华网签合同编号为201300832610、201300832703、201300832803、201300833003共4份《怀化市商品房买卖合同》，各份合同约定的商品房房号和价款情况与借款协议的约定相同。“锦绣山河”17-18栋是原告名下的资产。第三人彭开铁委托曾岚在怀化市房产管理局以原告名义与被告杨爱华网签的上述4份《怀化市商品房买卖合同》，在合同签订前后均未告知原告，原告是在2014年12月通过登录“商品房期现房交易及预售资金管理系统”查询、盘点“锦绣山河”17栋、18栋商品房的销售情况时，才得知上述4份《怀化市商品房买卖合同》的存在。依据第三人彭开铁与被告杨爱华、第三人张波签订的《借款协议》，第三人彭开铁委托曾岚以原告名义与被告杨爱华网签的上述4份《怀化市商品房买卖合同》，实际上是借款抵押担保合同，这些抵押担保合同违反《物权法》第一百八十六条、《担保法》第四十条的规定，属无效合同，请求确认被告杨爱华网签的合同编号为201300832610、201300832703、201300832803、201300833003的4份《怀化市商品房买卖合同》无效，本案诉讼费由被告杨爱华承担。
原告荣鑫公司为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明原告荣鑫公司是本案的适格诉讼主体；
证据2、常住人口基本信息复印件3份，拟证明被告杨爱华、第三人彭开铁、张波是本案的适格诉讼主体；
证据3、《借款协议》、借条复印件各1份，拟证明2014年9月2日，第三人彭开铁向被告杨爱华、第三人张波借款150万元整，彭开铁以锦绣山河17栋2703、2803、2903、3003、3103、3203、2610的商住房7套作抵押，并配合以张波、杨爱华的名字做网签，彭开铁如6个月未付利息，张波、杨爱华有权处理所抵押的房屋；
证据4、《怀化市商品房买卖合同》下载件4份、商品房期现房交易及预售资金监管系统（合同编号分别为：201300832610、201300832703、201300832803、201300833003）界面照片打印件4份，拟证明2014年9月2日，曾岚在怀化市房产管理局以原告名义与被告杨爱华网签编号分别为201300832610、201300832703、201300832803、201300833003的《怀化市商品房买卖合同》；
证据5、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》复印件各1份，拟证明锦绣山河17、18栋是原告名下的资产；
证据6、夫妻证明复印件1份，拟证明彭开铁与曾岚系夫妻关系；
证据7、彭开铁出具的情况说明复印件1份，拟证明彭开铁私刻荣鑫公司锦绣山河三期项目部的相关印章；
证据8、立案决定书复印件1份，拟证明彭开铁因伪造公司印章已被怀化市公安局鹤城分局立案侦查。
被告杨爱华辩称、第三人张波诉称：1、《借款协议》没有违反《物权法》、《担保法》有关流质契约禁止的规定，应为合法有效。《怀化市商品房买卖合同》是《借款协议》的担保合同，在没有确定主合同无效的前提下不应当对从合同的效力单独进行审查，且《怀化市商品房买卖合同》并不具有法律规定的无效情形；2、锦绣山河三期项目部是原告与卓裕公司成立的合伙组织，《怀化市商品房买卖合同》所盖公章是合伙组织专用章，项目部以其财产为第三人彭开铁的借款提供担保，与原告没有事实上的关系，原告以无权代理为由提起确认合同无效的诉请无法律依据，应予以驳回；3、荣鑫公司锦绣山河三期项目合同专章不是第三人彭开铁私刻的，该合同专用章的使用是合法的，原告没有证据证明涉案的《怀化市商品房买卖合同》上所盖的“荣鑫公司锦绣山河三期合同专用章”是伪造的，彭开铁自书的《情况说明》不能证明此印章是彭开铁私刻的，公安机关的《立案决定书》只能证明已立案侦查，尚未经审判机关判决，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告杨爱华、第三人张波为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据1、企业注册登记资料复印件1份，拟证明原告的经营范围是房地产开发经营；
证据2、土地权属登记信息查询结果证明复印件1份，拟证明座落于湖天4#小区正清路以南的土地使用者是原告，土地使用证号为怀国用（2004）第出35-38号，土地用途为住宅，使用类型为出让；
证据3、湖南省建设工程规划许可证申请表复印件1份，拟证明建字第2012208070号的建设单位是原告，项目名称为锦绣山河17-18栋综合楼及地下停车库；
证据4、怀化市住房和城乡建设局办公室出具的证明复印件1份，拟证明怀建13-43300120121246901建筑施工许可证号的建设单位是原告，项目名称为锦绣山河17、18号综合楼及地下车库；
证据5、商品房预售许可证存根复印件1份，拟证明怀房售许字（2013）第0083号预售许可证的售房单位是原告，项目名称为锦绣山河，商品房座落于怀化市正清路（17、18号综合楼及地下车库）；
证据6、湖南省怀化市中级人民法院（2014）怀中民保字第108号民事裁定书复印件1份，拟证明荣鑫公司与彭开铁之间存在合伙关系，彭开铁对外所借的款项以合作开发的房屋向借款人提供担保，应由原告和第三人彭开铁共同承担。
第三人彭开铁未向本院提交答辩意见，也未提交证据。
对于原告荣鑫公司、被告杨爱华、第三人张波提交的上述证据，本院经综合审查后认为：原告提交的证据7-8、被告杨爱华、第三人张波提交的证据6，因尚未经审判机关进行审判，作出生效判决，本院不予采信。原告提交的证据1-6、被告杨爱华及第三人张波提交的证据1-5来源合法、内容客观真实，结合当事人的陈述能够证明本案相关事实，本院予以采信。
根据采信的证据和原、被告及第三人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：
被告杨爱华、第三人张波系夫妻关系。自2012年开始，原告荣鑫公司在依法取得怀化市鹤城区湖天4#小区正清路以南的建设用地上修建锦绣山河三期17-18号综合楼及地下停车库，并先后取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，上述五证上载明用地单位、建设单位、售房单位均为荣鑫公司，工程名称为锦绣山河17-18号综合楼及地下车库。2014年9月2日，第三人彭开铁作为甲方（借款人），张波、杨爱华作为乙方（出借人），双方签订《借款协议》1份，约定1、借款时间从2014年9月2日起至2015年4月2日止；2、借款金额为人民币150万元，以到账凭据为准；3、借款利率以双方口头协商为准，按月付息；4、甲方所借款项以“锦绣山河”楼盘的17栋，面积共计为926.97m2左右的商住房7套，房号为2703#、2803#、2903#、3003#、3103#、3203#（前6套为132.43m2／套）、2610#（132.39m2）约21.43万元／套（约1618元／m2）作抵押给乙方，并配合乙方以张波、杨爱华的名字做网签；5、已作抵押的住房甲方可以销售，在出售时乙方应积极配合甲方到怀化市房产管理局释放抵押的房号，出售该房屋所收到的房款甲方应全部用以归还乙方借款；6、甲方如逾期6个月未付利息，乙方有权处理所抵押的房屋。彭开铁在借款人处签名，张波、杨爱华在出借人处签名。同日，第三人彭开铁向张波出具借条1张，借条载明“今借到张波现金人民币壹佰伍拾万元正，借款期限捌个月。借款人彭开铁.2014年9月2日”。同日，第三人彭开铁的妻子曾岚在怀化市房产管理局的“商品房期现房交易及预售资金管理系统”以原告荣鑫公司名义与被告杨爱华网签4份《怀化市商品房买卖合同》（合同编号分别为：201300832610、201300832703、201300832803、201300833003）。该4份《怀化市商品房买卖合同》约定商品房房号、面积和价款情况与《借款协议》的约定相同。
本院认为，第三人彭开铁向被告杨爱华签订《怀化市商品房买卖合同》的目的，是为了担保债务的履行，是基于彭开铁与杨爱华、张波之间的借贷关系。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订的《怀化市商品房买卖合同》并办理商品房网签的行为应认定为非典型的担保方式。即在彭开铁不能按时归还借款150万元的情况下，杨爱华可以通过拍卖或者变卖涉案房屋的方式确保其能够实现债权。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期限届满面前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《怀化市商品房买卖合同》并办理商品房网签的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保物权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。本案第三人彭开铁与被告杨爱华、第三人张波签订的《借款协议》中第五条约定“已作抵押的住房甲方可以销售，在出售时乙方应积极配合甲方到怀化市房产管理局释放抵押的房号，出售该房屋所收到的房款甲方应全部用以归还乙方借款”、第六条约定“彭开铁如逾期6个月未付利息，张波有权处理所抵押的房屋”，结合双方签订的《怀化市商品房买卖合同》约定的明显低于市场价的房屋单价1618元／m2，该部分协议内容有失公平，也违背了担保法禁止流质契约的相关规定，故被告杨爱华网签的合同编号为201300832610、201300832703、201300832803、201300833003的4份《怀化市商品房买卖合同》应属无效。第三人彭开铁与被告杨爱华签订《怀化市商品房买卖合同》与《借款协议》中第四条、第五条、第六条关于抵押部分的相关内容实为一个整体，《借款协议》中关于抵押部分的无效条款并不影响合同其他部分的效力，故被告杨爱华、第三人张波辩称“《借款协议》没有违反《物权法》、《担保法》有关流质契约禁止的规定，应为合法有效，在没有确定主合同无效的前提下不应当对从合同的效力单独进行审查，且《怀化市商品房买卖合同》并不具有法律规定的无效情形”的理由不能成立，本院不予采信。原告主张“第三人彭开铁未得到原告授权，私刻荣鑫公司锦绣山河三期项目部合同专用章与被告杨爱华签订《怀化市商品房买卖合同》应属无效”，以及被告杨爱华、第三人张波抗辩“荣鑫公司锦绣山河三期项目部合同专用章不是彭开铁私刻，该合同专用章的使用是合法的”，因彭开铁涉嫌伪造公司印章一案尚处于侦查阶段，尚未经人民法院审判，对以上事实不予认定。同样，被告杨爱华、第三人张波提交的湖南省怀化市中级人民法院（2014）怀中民保字第108号民事裁定书，因该裁定系法院应原告荣鑫公司的申请所进行保全，并未认定锦绣山河三期项目部系原告荣鑫公司与卓裕公司成立的合伙组织，故被告杨爱华、第三人张波辩称“锦绣山河三期项目部是原告与卓裕公司成立的合伙组织，《怀化市商品房买卖合同》所盖公章是合伙组织专用章，项目部以其财产为第三人彭开铁的借款提供担保，与原告没有事实上的关系，应予驳回”的理由不能成立，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国担保法》第四十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
被告杨爱华网签的合同编号为201300832610、201300832703、201300832803、201300833003的4份《怀化市商品房买卖合同》无效。
案件受理费1000元，由被告杨爱华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 沈 青
人民陪审员 陈方长
人民陪审员 黄三玉
二〇一五年十月十六日
代理书记员 杨小妹
附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期限届满面前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国担保法》
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。