北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初14609号原告（反诉被告）：伊丹，女，1984年7月1日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘纪伟，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟祥龙，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：贡东汉，男，1967年9月16日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：马宏瑞，北京高文律师事务所律师。原告（反诉被告）伊丹与被告（反诉原告）贡东汉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。伊丹及其委托诉讼代理人刘纪伟、孟祥龙，贡东汉及其委托诉讼代理人马宏瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伊丹向本院提出如下诉讼请求：1.被告继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》，将房屋过户至原告名下。后由于债权人王亚蒙不同意伊丹代为清偿债务，合同履行客观不能，故变更诉讼请求为：1.解除伊丹与贡东汉签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.贡东汉向伊丹返还定金10万元，以及该笔定金从2016年8月24日起至实际支付之日止的利息（以同期人民银行贷款利率计算）；3.贡东汉向伊丹支付房屋差价损失240万元；4.贡东汉向伊丹赔偿已经支付的居间代理费45750元；5.贡东汉承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年8月24日，原告与被告经居间人满懿（北京）房地产咨询有限公司介绍，签署《房屋买卖合同》(含《居间服务合同》)及《补充协议》，原告购买被告位于北京市昌平区东小口镇天通东苑一区41号楼6至7层4单元1、房屋所有权证号为X京房权证昌字第XX**号的房屋一套。其中《房屋买卖合同》第二条第(三)款第2项载明“该房屋已经设定抵押，抵押权人为房互网”，经查房互网的经营主体为第三人南京金蛋科技股份有限公司。根据《补充协议》第一条第2款第(2)项约定，被告“应于2016年9月15日之前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续”。然而，合同签订后，被告明示表示拒绝办理交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续，拒绝将交易房屋过户给原告。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。贡东汉辩称：不认可对方请求，因为本案中原告存在未按合同约定迟延支付购房首付款，长达一个月的行为以及原告未按照合同约定向被告支付借款用来解除房屋抵押登记的行为，并且在被告多次催促的情况下原告均拒绝履行，按照合同约定，被告已于10月8日向原告发出了解除通知，所以鉴于原告的严重违反合同约定的行为以及给被告造成的重大经济损失，所以首先原购房合同已经解除，同时原告应当根据合同约定向被告支付违约金及赔偿损失。贡东汉向本院提出如下反诉请求：1.确认伊丹与贡东汉所签订的编号为“BJ2016-MM-0004740”号《房屋买卖合同》于2016年10月9日解除；2.判令伊丹向贡东汉支付违约金61万元；3.判令伊丹协助贡东汉办理解除房屋网签手续；4.判令伊丹承担反诉诉讼费。事实与理由：伊丹与贡东汉于2016年8月24日签订了编号为“BJ2016-MM-0004740”号《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定贡东汉将其所有的位于北京市昌平区东小口镇天通东苑一区41号楼6-7层房屋出售给伊丹，房屋售价为人民币300万元，房屋内装修折价5万元，总计305万元。伊丹应当于2016年9月15日前向贡东汉支付首付款85万元；伊丹应当向贡东汉出借55万元用于贡东汉解除房屋抵押登记，待贡东汉收到银行放款当日再偿还给伊丹。合同生效后，为了顺利履行合同约定事项，贡东汉找到南京金蛋科技股份有限公司（以下简称金蛋公司），告知其出售房屋事项，希望在9月15日前终止借款合同并办理解除抵押登记手续，贡东汉会按照约定偿还160万元本金及利息（月息2.4万元）。金蛋公司答复，因贡东汉与金蛋公司的借款期限是到9月27日才到期，如果要提前终止借款合同并办理解除抵押的话，除了需偿还全部160万元本金和当期全部利息2.4万元之外,另需承担巨额罚金，否则，就不同意提前终止借款合同及办理解除抵押登记手续。贡东汉觉得向金蛋公司承担巨额的罚金实在是没有必要，况且自己的经济状况也十分紧张。因此于2016年9月6日约谈伊丹及中介公司工作人员韩耀房，如实告知实际情况和不愿意向第三人承担巨额罚金的想法，希望将约定的解除房屋抵押的时间从9月15日前推迟到9月27日，同时伊丹不会根据《房屋买卖合同》及《补充协议》的相关约定追究反诉人的违约责任。但因伊丹不接受上述方案，因此未能达成一致。当时三方谈话的气氛也逐渐不太愉快，贡东汉觉得伊丹有些不近人情，最终导致贡东汉也说过终止合同的气话，但并非真的要终止合同。三方谈话后，贡东汉冷静的想了想，即便伊丹不同意变更合同，自己也还是应该诚信的按照《房屋买卖合同》及《补充协议》约定履行，遂于第二天（2016年9月7日）致电伊丹，告知其继续按照《房屋买卖合同》及《补充协议》相关约定履行，不做变更。当时，贡东汉已经做好了承担因提前解除与第三人之间的借款合同后而产生的巨额罚金的准备。然而，伊丹却迟迟不按照合同约定履行，不仅未于2016年9月15向贡东汉支付85万元的购房首付款，亦不向贡东汉支付55万元借款用于贡东汉解除涉案房屋的抵押登记，虽经多次催要，伊丹依然不履行，最终导致贡东汉无法如约办理解除房屋抵押变更登记。因为伊丹未按照合同约定支付85万元的购房首付款以及55万元借款，不仅导致贡东汉被迫延长借款期限(展期2个月)，由此产生利息及手续费7.8万元，而且导致贡东汉无法收到剩余款项，造成贡东汉不能及时偿还其它债权人的欠款而多承担的巨额利息，以及在重要投资项目中的迟延付款而造成的巨大损失。据统计，因伊丹的重大违约行为已给贡东汉造成了至少50万元的直接损失和上百万元的潜在的收益回报，而且损失还在不断扩大。考虑到伊丹的行为,贡东汉根据《房屋买卖合同》相关约定,于2016年10月8日向伊丹和中介公司满懿(北京)房地产咨询有限公司发出《解除的通知》，通知伊丹及中介公司因伊丹严重违反合同约定而解除《房屋买卖合同》。经查，上述通知于2016年10月9日送达到伊丹。贡东汉认为，伊丹既不按照约定支付85万元购房首付款，又不按照约定出借给贡东汉55万元用于解除房屋抵押登记,其行为严重违反《房屋买卖合同》及《补充协议》相关约定，极不诚信，且情节恶劣，更是已经给贡东汉造成了无法挽回的巨大经济损失，理应认定《房屋买卖合同》应于2016年10月9日解除。同时根据《补充协议》约定，伊丹应当向贡东汉支付61万元的违约金，以弥补贡东汉所遭受到的损失。另外，值得一提的是，贡东汉在2016年9月7日致电伊丹，明确告知继续按照《房屋买卖合同》及《补充协议》相关约定全面履行，但伊丹依然在两天之后(9月9日)向法院提起诉讼，主张继续履行合同。从伊丹的实际行为显而易见的看出，一方面伊丹虽然嘴上说要求继续履行合同，但就是迟迟不按照合同约定向反诉人支付首付款和借款；另一方面伊丹曾于2016年8月24日就通过银行转款的方式向贡东汉的农业银行账户转过10万元定金，伊丹明明是有贡东汉的收款账户，却又虚假的询问钱往哪付，伊丹的目的显然是为了诉讼而刻意收集证据而已，贡东汉反复强调质问伊丹为什么不按合同约定的期限付款，伊丹却迟迟不予正面回复。鉴于此，贡东汉认为正是因为伊丹的不诚信和多疑导致《房屋买卖合同》及《补充协议》未能如期履行，且给贡东汉造成重大经济损失。故贡东汉特提出反诉，请求判如所请。伊丹针对反诉辩称：不同意贡东汉的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据举证质证情况，本院确认基本事实如下：1.贡东汉是昌平区东小口镇天通东苑一区41号楼6至7层4单元1号房屋的所有权人。该房屋上设定有抵押权，抵押权人为北京百乘投资担保有限公司（以下简称百乘公司）。2016年2月23日，北京市方正公证处出具（2016）京方正内民证字第15466号和（2016）京方正内民证字第15467号《公证书》，对贡东汉和百乘公司签订的《委托保证合同》和《房屋抵押反担保合同》分别作出赋予强制执行效力的公证。依据贡东汉和百乘公司签订的《委托保证合同》和《房屋抵押反担保合同》，贡东汉向王亚蒙借款160万元，贡东汉委托百乘公司为其在主合同项下履行合同的义务向贷款人提供连带责任保证，为保障百乘公司的合法权益，贡东汉自愿以其拥有的位于北京市昌平区东小口镇天通东苑一区41号楼6至7层4单元1的房产提供抵押反担保。2.2016年8月24日，贡东汉（出卖人、甲方）与伊丹（买受人、乙方）经居间人满懿（北京）房地产咨询有限公司提供居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定，贡东汉将其名下座落于昌平区东小口镇天通东苑一区41号楼6至7层4单元1的房屋出卖给伊丹，房屋总价款（包括房屋成交价款和家具家电、装饰装修和配套设施作价）为305万元。关于付款时间和方式，合同约定伊丹于2016年8月24日向贡东汉支付定金10万元，甲乙双方应于网签后1个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续，伊丹应于2016年9月15日之前，将除贷款外的第一笔购房款85万元以自行支付的方式支付给贡东汉。关于房屋的解抵押，合同约定贡东汉应于2016年9月15日之前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。此外，在《补充协议》“其他约定”部分还载明：“乙方向甲方出借伍拾伍万元整用于甲方解押，甲方应于收到银行放款当日返还给乙方，乙方留存甲方身份证收款卡。”3.2016年8月24日，即合同签订当日，伊丹向贡东汉支付了定金10万元。4.2016年9月6日，买卖双方及中介公司经纪人员韩耀房进行磋商。贡东汉主张其向债权人的借款是9月27日到期，若提前还款则需承担罚金，故希望伊丹能将约定的房屋解抵押时间从9月15日推迟至9月27日。而伊丹坚持按原合同履行。磋商没有结果。磋商过程中，贡东汉作出了抵押权人扣押着自己的产权证、无法按期办理解抵押手续等意思表示。5.2016年9月9日，伊丹认为贡东汉有拒绝办理房屋提前还款及解抵押手续的意思表示，故向本院递交起诉状，要求判令被告继续履行合同。6.2016年9月13日，中介公司为诉争房屋办理了网签手续。7.2016年9月13日至14日间，伊丹向贡东汉数次发短信希望确认打款事宜，内容包括“贡先生，今天房子已经顺利办了网签，您什么时候去办解押？我怎么给您打款？请回复”、“贡先生，明天15号是合同约定办理解抵押和打款的日子，你电话一直打不通，短信也没回。您那边是怎么安排的？是否还准备接受打款办解抵押？”、“如果您不回复我不敢给您打款履行合同”、“贡先生，房子正常网签，该打首付款解抵押了，方便回信”、“您什么时候去办解押？我该什么时候办解押？我该怎么给您打款？请回复”、“贡先生，明天15号是合同约定办解抵押和打款的日子，你电话一直打不通，短信也没回。您那边是怎么安排的？是否还准备接受打款办解抵押？”贡东汉则仅有短信回复“按电话约定我希望尽快往下办。”关于上述情况，贡东汉解释称其从事国际贸易，工作时间与国内有时差，无法及时回复短信，且由于9月6日磋商不愉快，自己也不想与伊丹多说，而是让女友郑洁如给伊丹打了电话，要求伊丹支付首付款。伊丹认可收到郑洁如的电话，但称郑洁如也只是说该怎么办就怎么办。8.至2016年9月15日，伊丹未向贡东汉支付85万元首付款，贡东汉也未办理解抵押。9.2016年9月28日至9月30日间，贡东汉向伊丹发送短信“伊丹，你好，今天你给我电话我没听到，这几天我一直与中介韩耀房有联系，他说你钱以准备好，那为什么还不给我转，网签以这么久了，我急等钱用。”伊丹回复“我们一直联系您，您白天失联，偶尔凌晨左右电话，我们全款都已经准备好。但是考虑到您这边的状态和我们交易的安全，我们想直接帮您把房款给房互网，您协助办理解押，解押后您负责过户，同时我们把剩余房款一次性给您。”贡东汉回复“你总说钱早已准备好，今天都9月30日了，网签也半个多月了，可你为什么迟迟不给我转款，我急用钱。”伊丹回复“我们就是怕您拿了钱不解押，我们直接把钱给房互网，您配合解押，剩下的钱给您，有什么比这个对双方更好的呢？”10.2016年10月8日，贡东汉向伊丹发送《解除通知》，称“鉴于你方单方面多次严重违反主合同及补充协议的约定条款，我方多次催要，至合同约定的最后付款日，你方仍未履行合同。为保护我方利益，特此声明：解除本合同及相关协议。”11.自起诉后，伊丹的诉讼请求为继续履行合同，因诉争房屋上设有抵押，本院曾通知抵押权人百乘公司作为第三人参加诉讼，又因百乘公司是贡东汉对王亚蒙债务的担保人，诉争房屋为反担保抵押物，故本院通知贡东汉的债权人王亚蒙作为第三人参加诉讼。由于王亚蒙表示不同意伊丹代为清偿债务，诉争合同客观上不具备继续履行的条件，故伊丹变更诉讼请求为解除合同，并要求贡东汉赔偿损失。百乘公司和王亚蒙不再作为第三人参加诉讼。上述事实有房屋买卖合同、房屋所有权证、解除合同通知书及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约一方可以解除合同，并要求违约方承担违约责任。本案中，伊丹的诉讼请求和贡东汉的反诉请求均为解除合同，故本院对双方的房屋买卖合同解除予以确认。本案的核心问题是买卖双方哪一方违约以及哪方享有合同解除权。本案中，买卖双方于2016年8月24日签订房屋买卖合同，约定买方于2016年9月15日之前支付卖方首付款，卖方于2016年9月15日之前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。但事实上伊丹未按约定向贡东汉支付首付款，贡东汉也未按约定办理还款和房屋的解抵押。关于伊丹未在2016年9月15日向贡东汉支付首付款的原因，伊丹称系因贡东汉在2016年9月6日已明确表示不再履行合同，而贡东汉则称自己只是希望将约定的解除房屋抵押的时间从9月15日推迟到9月27日，同时伊丹不追究自己的违约责任，但在伊丹不同意变更合同的情况下，自己也同意继续履行合同。2016年9月6日，买卖双方和中介经纪人员的沟通长达数小时，贡东汉向伊丹表达了自己目前资金压力较大、与债权人存在纠纷、抵押权人扣押着自己的产权证、9月15日无法办理解抵押手续、希望延期履行合同等信息。本院认为，结合买卖双方的全部谈话内容，足以使伊丹产生贡东汉具有不能履行合同义务可能性的不安，伊丹有权中止合同的履行。并且，在9月6日的谈话结束后，伊丹认为贡东汉构成预期违约，在9月9日即向本院提起诉讼，要求继续履行合同。在9月28日的贡东汉催要首付款的短信沟通中，伊丹表示全款已准备好，只是考虑交易安全，希望把部分房款直接转给债权人，余款一次性给贡东汉。在整个诉讼过程中，伊丹的意思表示均是要求继续履行合同，并表示可以筹集全款代贡东汉清偿债务，直至贡东汉的债权人王亚蒙在诉讼中明确表示只认可贡东汉还款不接受他人还款后，伊丹方变更诉讼请求为解除合同。结合上述事实，伊丹希望继续履行合同的态度和意思表示均是明确和积极的，没有违反合同约定拒绝支付房款、拒绝购买房屋的意思表示和行为。在2016年9月6日贡东汉对伊丹作出了无法按期解抵押的意思表示后，若其能按照约定继续履行，应当积极与对方磋商，协商解决办法，打消对方疑虑，但贡东汉以不愿与伊丹沟通为由，对伊丹要求明确履行细节的询问态度不积极，进一步加剧了伊丹的疑虑。综上，合同最终不能履行的责任不在伊丹，伊丹不应承担违约责任，贡东汉亦不享有合同解除权，其于2016年10月8日向伊丹发送的解除合同通知不具有合同解除的效力。事实上，在双方的合同履行发生障碍进入诉讼后，伊丹也一直表示可以筹集全款代为清偿债务，若贡东汉愿意继续履行合同，合同具备继续履行的可能性。但因贡东汉主张合同已于2016年10月8日解除，不同意继续履行合同，加之贡东汉的债权人不同意伊丹代为清偿债务，最终导致房屋买卖交易无法完成，合同目的不能实现，合同应于2017年4月25日伊丹变更诉讼请求时解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，伊丹请求贡东汉赔偿房屋上涨的差价损失，应对其损失承担举证责任。伊丹提供链家公司官网上三套在售房屋的挂牌价欲证明其损失数额，贡东汉对此不予认可。本院认为伊丹提供的证据无法证明其损失数额，对于伊丹要求贡东汉赔偿差价损失的诉讼请求，本案无法支持。关于伊丹要求提出的返还定金和要求贡东汉赔偿居间代理费的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。但伊丹要求贡东汉支付利息的请求没有法律依据，本院不予支持。关于贡东汉要求伊丹支付违约金的反诉请求，本院不予支持。关于贡东汉要求伊丹协助办理解除网签手续的反诉请求，因双方签订的房屋买卖合同已解除，网签亦应解除，对该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认伊丹与贡东汉于2016年8月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年4月25日解除；二、贡东汉于本判决生效后15日内向伊丹返还定金10万元；三、贡东汉于本判决生效后15日内向伊丹支付居间代理费45750元；四、伊丹于本判决生效后15日内配合贡东汉办理房屋买卖网签的解除手续；五、驳回伊丹的其他诉讼请求；六、驳回贡东汉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31200元，由贡东汉负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费15600元，由贡东汉负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  杨 帆人民陪审员  张光辉人民陪审员  姚玉河二〇一七年八月十日书 记 员  陈 曦