连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第2057号
原告李祥。
被告刘海兵。
原告李祥诉被告刘海兵房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李祥、被告刘海兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李祥诉称，2010年6月24日，经双方协商好价格，由被告拟好房屋转让协议，其将新海花园C8-2-602室的商品房（包含已交的一切各项费用）及10号汽车库以72万元的价格打包出卖给原告。根据协议，原告一次性付清50万元购买款后，被告将钥匙交给原告，原告开始装修、入住，并按时交纳入住后产生的各项费用。2013年1月11日，在原告不在家的情况下，被告单方面拿自己身份证去供电局把原告的电表拆了，1月18日在没有经过自来水公司的情况下，又私自拆了原告的水表，随后几天，又私自拆掉了原告汽车库的水表，三番五次以卑劣的手段拆除原告已买房屋的配套设施，断水断电严重侵害了原告的合法权益，给原告全家在生活上造成了太多的麻烦和经济损失及精神伤害。现请求人民法院依法判令：1、解除原、被告双方签订的《转让协议》；2、被告返还原告购房款50万元；3、被告赔偿原告损失，损失包括房屋的装修费用210200元、房屋全部增值部分价值166600元、购房款50万元的利息（按中国人民银行同期贷款利息从2010年6月29日计算至判决之日止）、租房费用（从2013年1月至判决之日止，每月租金2600元）；4、被告给付原告协议中约定的违约金10万元；5、被告承担本案的诉讼费、评估费、保全等相关全部费用。
被告刘海兵辩称，1、被告不同意解除，因为合同是真实有效的，双方正在履行，要求原告立即支付尾款22万元，配合被告解除银行按揭，办理过户手续；2、原告要求返还购房款50万元并赔偿所有损失，被告不同意，要求过户，继续履行协议，对于断水断电及煤气中断造成原告无法居住，所产生至结案时的在外租房费用，该费用是不存在的，因为被告在2013年3月提交了证据，原告一直住在该房屋内，有水电费消费，其提供的租房收据等系伪造的，断水断电及煤气都是夸大其词，实际情况是被告只是去相关部门申请，在一审期间被告向法庭提交了相关证据，证明该房屋内一直有水有电有煤气，2013年7月，原、被告及评估公司的人到现场去评估，现场都是有水有电的，家里生活设施都在室内，说明原告没有搬出去住，仍然住在房屋内，关于煤气，被告只是到煤气公司申请换卡，2014年1月，煤气公司的人通知被告，说原告到煤气公司交煤气费，当时，被告跟工作人员说我们两家正在打官司，如果影响到原告生活的话，请原告到被告这边领卡缴费。综上，断水断电断煤气没有对原告造成多少损失，且原告也采取了救济措施，原告在民生花苑有住房，不需要到外面租房；3、对于要求被告赔偿原告协议中违约金10万元，这个是不存在的，协议中明确约定，只有不可抗力才能解除合同；4、被告不应承担诉讼费、评估费和保全费等费用，被告要求过户，这部分费用不存在。
经审理查明，2009年12月7日，被告刘海兵和连云港市建工房地产开发公司（以下简称建工公司）签订一份《商品房买卖合同》，约定由刘海兵购买建工公司开发的位于海州区海连西路新海花园C8号楼2单元602室房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积142.33平方米，价款为547162元，另外，刘海兵购买新海花园C8号楼10号车库一间，价款70000元。双方还约定：付款方式为贷款43万元，余款以现金方式支付，建工公司于2009年12月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付刘海兵使用，建工公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由建工公司提供的资料报产权登记机关备案。2009年12月14日，被告刘海兵与中国银行股份有限公司连云港新浦支行签订一份《房地产抵押合同》，将涉案房屋进行抵押，贷款43万元用于购买涉案房屋。
2010年6月24日，原告李祥（乙方）和被告刘海兵（甲方）签订一份《转让协议》，甲方同意将所购涉案房屋及10号汽车库转让给乙方，并约定如下：1、转让价格为72万元，甲方收到乙方预付款50万元后将全套钥匙交给乙方开始装修，乙方承诺按时缴清入住后产生各项费用；2、甲方拿到开发商统一办理的产权证并且收到乙方余款22万元后立即过户给乙方，乙方承担交易产生所有税费；3、双方承诺过户之前无论房价涨跌不得反悔，如遇不可抗因素，违约方一次性赔偿对方10万元违约金；4、未尽事宜，双方协商解决。签订该协议之前，原告李祥看过被告刘海兵与建工公司所签订的上述《商品房买卖合同》。同年6月29日，原告李祥付清被告刘海兵购房款50万元，被告即将涉案房屋及10号车库交付原告，原告对该房产进行装修并入住。后被告刘海兵多次向原告李祥索要购房尾款未果，故其于2013年1月10日向自来水公司和供电公司提出对涉案房屋的水电进行报停，后涉案房屋的电于2013年1月12日被停掉，同月，被告刘海兵将涉案房屋的燃气卡从李祥名下变更到自己名下。2013年3月初左右，经被告刘海兵申请，涉案房屋的水表被自来水公司拆除。2013年7月8日，被告刘海兵向供电公司提出对涉案房屋进行复电的申请（申请表中备注：家里有特殊情况，装表接电务必联系本人）。目前，涉案房屋被报停的水电未能恢复，燃气卡仍在被告刘海兵名下。2013年8月16日，原告李祥与他人签订《房地产买卖契约》，购买了位于海州区南极南路58号民生花苑2号楼2单元101室房屋。诉讼中，被告刘海兵称涉案房屋一直有水、电和燃气，被告想恢复水电，但原告不配合，原告李祥对此不予认可，称涉案房屋自从被告断水断电之后就一直没有水电，被告从未跟原告联系过恢复水电事宜，另外，原告李祥提供了一份其就麻纺小区8-4-501室房屋与案外人曹莉签订的《房屋租赁合同》以及三张收条，欲证明其因被告刘海兵断水断电，租赁该房屋进行居住，并交纳了2013年1月16日至2014年7月16日的租金46800元（每月租金2600元），被告刘海兵对此不予认可，认为原告并未租赁该房屋进行居住，原告李祥认可其于2013年9月底对其购买的民生花苑2号楼2单元101室房屋进行装修，于2014年春节后入住该房屋。
2013年2月27日，原告李祥以被告刘海兵断水断电影响其正常生活为由提起诉讼。诉讼中，经原告李祥申请，原连云港市新浦区人民法院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对涉案房屋及10号汽车库（含装修和附属设施）进行了房地产市场价值评估。评估结论为涉案房屋价值782200元，汽车库价值104400元，装修及附属设施210200元，合计1096800元。原告李祥为此支出鉴定费11000元。另外，原告李祥申请法院对被告刘海兵的财产进行保全，支出保全费5000元。2013年12月2日，原连云港市新浦区人民法院作出（2013）新民初字第1167号民事判决，判决如下：一、原告李祥于本判决生效之日起十日内向被告刘海兵交付新海花园C8号楼2单元602号房屋；二、被告刘海兵于本判决生效之日起十日内给付原告李祥购房款、装修折价款及房屋增值共计809774元；三、驳回原告李祥其他诉讼请求。后原、被告均不服，提起上诉。在上诉期间，连云港市建工建设集团有限公司于2014年2月20日取得位于海州区海连西路5-27号楼（即新海花园C8号楼）房产的房屋所有权证。2014年4月15日，连云港市中级人民法院作出（2014）连民终字第0237号民事裁定书，认为原审判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回重审。重审过程中，原告李祥以下列理由要求解除原、被告之间的《转让协议》：1、被告隐瞒了房屋已经被抵押的事实；2、被告断水断电影响了原告的正常生活；3、被告以断水断电断气，多次到原告家恐吓的行为，表示不履行合同主要义务。另外，被告刘海兵于2014年7月4日将涉案房屋的上述抵押贷款还清。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的转让协议、房屋租赁合同、接处警工作登记表、收条，被告提供的转让协议、违约用电通知书、自来水报停完结证明、房屋所有权证、复电申请表、还款审批表、还款证明，本院调取的（2013）新民初字第1167号卷宗材料、房屋所有权证存根、房屋买卖合同等证据在案予以证实。
本院认为，原告李祥和被告刘海兵于2010年6月24日签订的《转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告李祥按约给付了被告刘海兵50万元购房款，被告按约将涉案房屋及10号汽车库交付原告使用。后被告刘海兵在其未取得涉案房屋房屋所有权证的情况下，多次向原告李祥索要购房尾款22万元未果，故其对涉案房屋进行断水断电并将燃气卡变更至自己名下。被告刘海兵的上述行为虽然侵害了原告李祥的合同权益，但在被告断水断电及将燃气卡变更至自己名下之前，被告已将涉案房屋及10号汽车库交付原告使用两年多，被告的该行为仅是对房屋转让协议的附随义务的违反，并不构成根本违约，且目前涉案房屋已具备办理房屋所有权证的条件，房产过户后，断水断电断气的情况是可以解决的，合同目的也是可以实现的，另外，原告在签订《转让协议》前看过刘海兵和建工公司签订的《商品房买卖合同》，其应当知道涉案房屋存在抵押的情况，且目前涉案房屋的抵押贷款已还清，故原告要求解除合同的理由不成立，本院不予支持。
对于原告李祥要求被告刘海兵返还购房款50万元，并赔偿装修损失210200元、房屋全部增值部分损失166600元和购房款50万元的利息损失的诉讼请求，因原告要求解除合同的理由不成立，双方签订的《转让协议》应继续履行，故本院不予支持。对于原告李祥要求被告刘海兵给付违约金10万元的诉讼请求，因原、被告双方在《转让协议》中并未对断水断电断气的行为约定违约金，故本院不予支持。对于租金损失，因断水断电确实会造成涉案房屋无法正常使用，目前被告也未提供充分证据证实涉案房屋在被断水断电的情况下，水电仍然正常，原告可以在涉案房屋内正常生活，故被告应当赔偿原告相应的租金损失，原告所举的证据并不足以证明其因被告断水断电造成的租金损失情况，且每月2600元的租金过高，本院综合涉案房屋的面积、地理位置等因素，确定每月租金为1500元，结合原告的诉讼请求，本院确定租金从2013年1月16日起计算至判决之日（2014年12月16日）止，故被告应给付原告租金损失34500元（1500元／月×23个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘海兵于本判决生效后十日内给付原告李祥租金损失34500元。
二、驳回原告李祥其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元、保全费5000元和鉴定费11000元，合计18300（原告已预交），由原告李祥负担17000元，由被告刘海兵负担1300元，于给付上述款项时一并给付原告李祥。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向该院（连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：440301040009094）预交上诉案件受理费2300元。
审 判 长 张建强
审 判 员 杜秀丽
代理审判员 杨 路
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 傅 玮
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。