广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5861号
上诉人（原审被告）：广州市深业房地产有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：庞鸣钟。
委托代理人：洪国安、罗兆旋，均为北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：严冬梅，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：谢香远，男，本案另一被上诉人，与严冬梅系夫妻关系。
被上诉人（原审原告）：谢香远，身份证住址广州市越秀区。
上诉人广州市深业房地产有限公司（以下简称深业公司）因与被上诉人谢香远、严冬梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年8月4日，严冬梅、谢香远共同向原审法院起诉称：2013年6月17日，我们与深业公司签订《广州市商品房买卖合同》，约定：我们向深业公司购买位于广州市白云区彩滨北路的金翠湾自编9栋1梯2305房，购房总价款为1365685元。我们于2013年9月13日付清全部购房款。2014年10月24日，深业公司向我们发出收楼通知书，要求我们在2014年10月30日至2014年11月4日办理收楼手续，我收楼时发现，深业公司交付的涉案房屋与合同约定不符。具体包括涉案房屋三个卧室窗户正中间增加了装饰柱及窗框，入户花园改变为公共消防通道，严重影响了房屋的采光、景观、风水、舒适度、整体使用功能及价值。我们向深业公司发出了拒绝收楼通知书。此后，我们跟深业公司多次沟通，希望履行合同约定，拆除窗户装饰柱及窗框，恢复入户花园，友好解决该涉案房屋存在问题，但深业公司采取推诿、拖延等手段应付。鉴于我们需要使用涉案房屋，2015年4月20日，我们与深业公司签订收楼协议，注明该涉案房屋跟原合同约定不相符，我们虽收楼，但应当承担违约责任并赔偿相应损失。因深业公司原因导致房屋延期交付，给我们造成严重的实际居住和收益损失，应当依约承担延期交房违约金。另因深业公司原因导致涉案房屋未依约定时间交付给我，故涉案房屋物业管理费应在深业公司按合同约定完成整改和赔偿之后才开始计算。综上，请求法院判令：1、深业公司赔偿我因交付的房屋与约定严重不符，导致房屋整体使用功能和价值受到影响的经济损失136568.5元（其中装饰柱造成的损失按总房价款的6%计，入户花园造成的经济损失按总房价款的4%计算）；2、深业公司延期交房违约金23216.65元（以总房价款为本金，按每日0.01%标准从2014年11月1日计至2015年4月20日）；3、涉案房屋的物业管理费在深业公司按合同约定完成整改和赔偿才开始计算征收；4、本案诉讼费由深业公司承担。
深业公司原审辩称：不同意严冬梅、谢香远的诉讼请求。理由如下：1、涉案房屋已竣工验收合格，我司向严冬梅、谢香远交付的房屋符合合同约定的交付条件及交付标准，不存在售后规划设计变更情形，合同亦对规划设计变更范围进行了明确约定，本案讼争情形不在合同约定的规划设计变更范围内。关于屋内及房屋周边可能存在梁柱、公共配套设施等，合同已有专门提示条款和免责约定，我司不存在违约。2、我司已及时通知严冬梅、谢香远收楼，严冬梅、谢香远无正当理由逾期办理收楼手续，根据合同的约定，应视为涉案房屋已交付，严冬梅、谢香远无权要求支付逾期交房违约金，物业管理费亦应当从2014年10月30日开始计算。3、关于入户花园变更为消防前室的问题。该变更已在房屋预售前已完成规划变更手续，不存在房屋销售后变更规划的情形。对于涉案房屋的户型，我司已通过样板房、宣传单、合同条款等方式尽到合理告知及说明义务。合同附图虽属于合同的组成部分，但不能单独作为房屋的具体交付标准，合同正文条款作为合同的组成部分的表述更为精确，当合同条款出现歧义时，应当进行整体解释，从合同正文约定的户型、房屋面积计算方式等完全可以得出涉案房屋不带入户花园的结论。严冬梅、谢香远要求我司赔偿不存在的损失，有违诚实信用及公平合理原则。4、关于装饰柱问题。我司向广州市规划局报建时装饰柱已存在，本案合同所附带的《房地产平面图》是施工平面图，与房屋现状完全一致。另外，装饰柱也不影响采光，涉案房屋是完全符合国家设计规范的采光要求。5、关于举证责任的问题。即使开发商违约，严冬梅、谢香远也应证明其存在的实际损失，但严冬梅、谢香远均未举证证明其损失存在以及损失数额，严冬梅、谢香远应承担举证不能的不利后果。综上，严冬梅、谢香远的诉讼请求无事实与法律依据，请法院依法予以驳回。
原审法院经审理查明：2013年6月19日，谢香远、严冬梅（买方，乙方）与深业公司（卖方，甲方）签订《商品房预售合同》，双方约定：由乙方购买甲方金翠湾自编15号住宅楼第自编9座1梯幢23层2305房（下称“涉案房屋”），房屋地址：白云区湾悦四街3号（自编9座1梯）2305房。该商品房的用途为住宅，层高为3米。户型结构为3房2厅1厨2卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台1个。该商品房合同约定建筑面积共91.48平方米，其中，套内建筑面积75.2平方米，共有分摊面积约16.28平方米。该商品房以套出售，单价为18160.7元／平方米，总金额为1365685元。乙方付款方式为乙方付款方式为按揭贷款。第十二条、交房条件：商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条、房屋交付：甲方应当在2014年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书……。第十四条、延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、按附件七补充协议第七条第三款的规定执行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按甲方书面通知的时间办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为该商品房实际交付乙方，此后产生的一切费用、风险及法律责任由乙方承担（包括但不限于缴交物业管理费等费用）。第十五条、房屋交付时的有关资料：双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（2）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（3）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（4）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（5）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（6）《房地产（住宅）质量保证书》。（7）《房地产（住宅）使用说明书》。（8）《临时管理规约》或《管理规约》……。第十六条、交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十七条、风险责任转移：乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该商品房的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十九条、规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行的，因甲方擅自改变规划、设计造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。第二十三条、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权按照下述第3种方式处理：3、按附件七补充协议第七条第1款的规定执行。合同附件一：房地产平面层图一张（显示涉案房屋有入户花园一个）。合同附件三：甲方针对该商品房所作具体的说明（含广告）1、甲方针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所作的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供乙方所购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告宣传资料而承担任何义务，甲、乙双方所有人权利义务以本合同及补充协议的约定为准。2、甲方展示的样品房、样品房装饰、及样品房的家居、电器等仅作为装饰和室内布局向导，不作为交房标准或合同样品。3、甲方在上述广告宣传资料中已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合约内容，双方不受其约束。合同附件六：装饰、设备标准：金翠湾园景住宅装修标准：一、公共部分：门禁系统、外墙、电梯、首层大堂、楼梯间、门窗：铝合金窗，防火门、信报箱。二、室内部分：3、卫生间：防水楼面，防水墙面（防水层1.8米高）……4、阳台：外墙砖、铝合金栏杆或混凝土实栏板，预留一个地漏……合同附件七：本合同补充协议：第七条、关于房屋交付的补充或修改：1、双方对合同第二十三条第3点约定如下：乙方不能以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准为由拒绝收楼，如确实存在问题的，甲方应按《住宅质量保证书》的规定承担维修义务，若甲方拒绝维修或在收楼之日起三个月内仍维修不到约定标准的，应赔偿未修复部分装饰、设备的差价。2、房屋交付（对第十三条的补充或修改）：（1）交付的通知：在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定支付房价款外，甲方应以合同记载的联络方式通知乙方办理房屋交付手续；乙方未接到书面通知的不视为甲方不履行通知义务，乙方不得以此为由主张甲方逾期交楼……乙方不按《入伙通知书》中的期限办理入伙手续的，拒绝验收或者拖延验收时间的，《入伙通知书》中的入伙期限届满之日，视为房屋验收合同之日和甲方将房屋移交乙方之日。3、延期交房的违约责任（对第十四条的补充或修改）：（1）无论逾期交房是否超过180日，如合同继续履行的，甲方支付违约金的标准为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%。4、交房条件（对第十二条、第十五条的补充或修改）：甲方应在合同约定的交付日之前，将符合下列条件的商品房交付乙方：（1）该商品房项目工程竣工验收合格；（2）该商品房项目消防验收合格或消防部门出具准许投入使用的消防验收意见；（3）满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。5、交付时的验收：（1）乙方就超出质保范围的部分提出质量问题，乙方应以具体、详细的书面形式向甲方一次性提出，若有争议，由乙方委托相关质检部门进行检测，该机构出具的工程质量评定意见作为处理争议的依据；如确属房屋主体结构之影响安全使用的质量问题，乙方有权依主合同之约定处理。（2）如属房屋主体结构以外的如裂缝、空鼓、渗漏等非安全质量问题，及乙方就本合同“附件六装饰、设备标准”所提出的任何质量问题，均属质量保修范围，乙方同意接受该商品房的瑕疵交付，该商品房从约定交付之日起视为已经交付，但甲方应根据保修条款承担保修责任，并在完成房屋交付后的合理时间或在与乙方约定的时间内完成保修义务。（3）乙方逾期办理收楼手续或逾期提出异议的，则视为乙方已按《入伙通知书》中载明的收楼日期收楼，物业管理费及相关费用、保修期亦从《入伙通知书》中载明的收楼日期开始计算……。第九条、规划、设计变更（对第十九条的补充或修改）：4、因规划设计要求不排除在该商品房周边或项目用地范围内建有公共配套建筑和安装公用基础设施设备（包括但不限于物业用房、保安室、通信机房和天线、垃圾处理房、配电房和供电管线、给排水管、供燃气管道、消防箱、沙井盖等），或因规划设计要求不排除乙方购买的该商品房内设有梁柱、沉箱、消防设施、给排水管、供燃气管道及其他管线设施等，上述情形均不能视为对规划、设计的变更，乙方同意不以此为由拒绝收楼或退房或索赔。第十二条、关于基础设施、公共配套建筑的权属及经营权（对第二十七条的补充或修改）：2、对于公共部分的装置、装修、装饰及配套设施、设备，乙方同意不要求甲方拆除、增减或变更。第十四条、关于通知的约定（对第二十九条的补充或修改）：1、本合同要求或允许的通知和通讯除特别约定外以挂号邮寄或特快专递的形式送达。接受通知一方通讯地址为外市的，自通知之日起第七日视为送达。通知发出日期以寄出邮戳为准，自送达之日起生效。2、甲乙双方的联络方式以本合同所载明的电话、传真、通讯地址为准。一方联系方式如有变更，应在变更后五日内通知对方。如任何一方未按合同约定的期限通知对方变更后的联系方式的，因此产生的所有相关责任概由过错方承担……。
上述合同签订后，谢香远、严冬梅向深业公司支付了全部的购房款。
2014年10月24日，深业公司向谢香远、严冬梅发出收楼通知书，通知谢香远、严冬梅收楼。谢香远、严冬梅到收楼现场后发现涉案房屋存在卧室窗户加装装饰柱、入户花园变更为消防通道等问题，遂拒绝收楼。2014年11月24日，深业公司对谢香远、严冬梅拒绝收楼问题作出了异议答复，认为其已取得该商品房竣工验收合格证明文件，谢香远、严冬梅提出的异议并不能构成拒绝收楼的理由，要求谢香远、严冬梅办理收楼手续。2015年4月20日，谢香远、严冬梅签订《深业金翠湾一期收楼签收表》接收了涉案房屋。
原审另查明：广州市白云区金沙洲彩滨北路的江悦湾自编8、9、15栋住宅楼工程（以下简称涉案楼盘工程）经穗规建证（2011）2779号《建设工程规划许可证》审核批准建设。2012年12月3日，广州市规划局作出穗规函（2012）6052号《关于要求调整建筑设计复函》，同意自编号8栋、9栋、15栋部分户型的入户花园调整为疏散楼梯间消防前室，其余不变。如因上述调整引起利害关系人的投诉和纠纷的，应由深业公司单位负责协调解决直至恢复原设计。该文与穗规建证（2011）2779号《建设工程规划许可证》及附图、附件共同使用。2014年9月17日，涉案楼盘工程竣工验收。2014年10月10日，广州市规划局进行《建设工程规划验收批前公示》，公示说明载明：深业公司向广州市规划局申请对住宅楼工程3幢（自编8、9、15号）以及商业楼工程1幢（自编S2、S3、S4栋）进行规划验收，……自编8、9、15栋住宅平面内部间隔与报建不一致，该调整有可能涉及公共利益，根据《行政许可法》等规定，现将调整方案向利害关系人进行公示，公示期限：2014年10月10日至2014年10月19日。2014年10月20日，广州市规划局作出穗规验证（2014）498号《建设工程竣工验收合格证》，同日，涉案楼盘竣工验收备案文件齐全，同意备案。
原审庭审中，深业公司提交以下证据：沙盘模型照片、报建立面图、宣传片、施工平面图、竣工平面图、立面图、采光论证、等，拟证明买卖合同附图是平面图，只是起到反映涉案房屋方位及户型结构的作用，从该图上根本无法看出装饰柱的具体情况，施工平面图、竣工平面图才能显示装饰柱的情况。样板房设置在2楼和3楼不可能涵括所有户型的情况，但合同已约定样板房不作为交房标准或合同样品。故谢香远、严冬梅以涉案房屋的增加装饰柱与买卖合同附图和样品房不一致为由，认为其交付的房屋违反合同约定不能成立。其放置在售楼现场的沙盘的楼盘模型已反映出了装饰柱线条，现场播放的宣传片也展示了设有装饰柱的情况，其已尽告知义务。且上述装饰柱及窗框的增加不存在售后规划设计及变更，也不影响房屋的采光及通风。买卖合同附图显示有入户花园属于深业公司工作失误，将原先未变更规划设计的图纸附入合同，才导致本案纠纷发生。但深业公司在提供样板房已设置无入户花园及有入户花园两套房屋。同时在买卖合同正文及房屋面积测量报告中亦未显示涉案房屋有入户花园，故谢香远、严冬梅的权益未受损。谢香远、严冬梅对上述证据的真实性予以确认，但对沙盘模型照片、宣传片认为，虽涉案楼盘现场有大型沙盘和播放宣传片，但销售人员并未引导观看和特别告知该装饰柱的具体情况，其也未留意该细节。对采光论证认为，该论证由深业公司单方委托第三方机构作出，不具客观性。深业公司提交《深业金翠湾（一期）住宅铝合金门窗改造工程预算价》拟证实即使上述情况造成谢香远、严冬梅损失，赔偿的标准应等同于消除影响的成本。谢香远、严冬梅认为深业公司提出的价格只是建造的成本价，而其实际的损失是房屋存在的问题导致的价值损失，两者不能相提并论。
2015年9月11日，原审法院组织包括谢香远、严冬梅在内的部分业主及深业公司到涉案江悦湾楼盘现场进行勘察：涉案房屋大门前为消防前室，涉案房屋三卧室窗户正中央上均有宽27厘米的装饰柱。
以上事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、规划验收批前公示、相片、《业主联名拒绝收房通知书》、收楼协议、报建平面图、规划许可办事指南、设计图纸深度规定、规划验收办事指南、施工图审查合格书、城建档案移交书、施工平面图、竣工平面图、宣传片、立面图、样板房情况、宣传单、房屋面积测量报告、施工进度证明、采光论证、询问笔录、现场照片及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：谢香远、严冬梅与深业公司签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。
谢香远、严冬梅主张深业公司交付的涉案房屋因存在装饰柱不符合合同约定，根据现有证据显示，增加装饰柱不属于建设过程中的规划设计变更增加的建设项目。双方签订的买卖合同中的交房条件并未有涉及到装饰柱之内容，谢香远、严冬梅据此认为深业公司交付不符合合同约定的房屋理据不足。经原审法院现场勘查，涉案房屋的三个卧室窗户中央均存在上述装饰柱，该装饰柱对房屋的景观及整体功能确有影响，为此，深业公司应当证明其对此已向购房人尽必要的说明及提醒义务。根据深业公司陈述，该装饰柱属于装饰用途，但合同附件的装饰标准中也并未提及到关于此项装饰装修的标准内容。而且深业公司设置的样板房亦未显示窗户存在装饰柱，谢香远、严冬梅通过展示的样板房无法了解涉案房屋存在装饰柱的真实情况。深业公司在售楼前能够为谢香远、严冬梅提供了解到涉案房屋存在装饰柱的直观来源则是基于其设置的沙盘模型，尚不足于证明深业公司已尽到必要的说明及提醒之义务。
另虽然深业公司举证证明涉案房屋相应诉争范围的采光符合国家设计规范要求，但房屋的使用不仅需要满足国家设计规范的基本要求即可，购房人购买房屋、支付房价款，是有权享受房屋在排除妨碍的正常使用状态下获得的采光等一系列舒适享受。上述三卧室窗户中央装饰柱的遮挡确对涉案房屋的景观及功能价值造成影响，上述问题虽不属于建设过程中规划设计变更和须经批准规划、设计的变更，但因现有证据不足以证明深业公司对上述问题对购房人尽到合理的提醒义务，故谢香远、严冬梅要求深业公司赔偿一定经济损失的主张成立。深业公司认为赔偿的标准应按消除影响的成本计算，在上述装饰柱问题存在的情况下，上述问题对居住使用房屋者的影响并不会因深业公司按消除影响的成本赔偿后得到消除，故深业公司的上述意见欠理，原审法院不予采纳。
综合以上分析，鉴于上述装饰柱确对涉案房屋的景观及功能价值造成影响，谢香远、严冬梅要求深业公司赔偿一定经济损失的主张成立，从公平合理角度考量，原审法院酌情认定深业公司应赔付谢香远、严冬梅关于装饰柱的损失金额为谢香远、严冬梅已付房价款的3%为宜，即1365685元×3%=40970.55元。
关于谢香远、严冬梅主张入户花园问题。根据合同附件一，涉案房屋本应有一入户花园，但现上述入户花园已经规划、设计变更为消防前室，深业公司交付的涉案房屋并不符合合同约定，构成违约。虽深业公司抗辩上述规划、设计变更在双方签订买卖合同前已经规划主管部门审批通过，但未有证据显示深业公司就此对谢香远、严冬梅尽到告知及说明的义务。深业公司认为买卖合同正文并未约定入户花园、《房屋面积测量报告》也没有显示入户花园，谢香远、严冬梅的权益未受损害。但不可否认合同附件亦是合同的重要组成部分，是购房人确定购买意向，审查房屋结构格局的重要依据之一，现由于深业公司自身原因导致合同约定的房屋与现实交付的房屋存在差异，其责任由深业公司自担，不可将深业公司自身的过错所带来的不利后果转嫁于谢香远、严冬梅。综合上，深业公司交付的房屋与合同约定的房屋存在不符，应由深业公司承担违约责任。合同并未对上述违约行为所造成的损害约定违约金标准，故原审法院酌情认定深业公司赔付谢香远、严冬梅关于入户花园的损失金额应以谢香远、严冬梅已付房价款的1.6%，即1365685元×1.6%=21850.96元。
上述损失合计62821.51元，谢香远、严冬梅诉请中超过该金额部分原审法院依法予以驳回。
关于谢香远、严冬梅主张深业公司支付延期交楼违约金的问题。根据本案查明的事实，谢香远、严冬梅主张的装饰柱问题并不属于不符合合同约定的情形，虽深业公司交付的涉案房屋入户花园与合同约定不符，但因谢香远、严冬梅已向深业公司就前述问题主张赔偿损失，故向谢香远、严冬梅再以此为由要求深业公司承担延期交楼违约责任属重复主张，原审法院不予支持。
因谢香远、严冬梅已接收涉案房屋，依据上述商品房买卖合同的相关约定，谢香远、严冬梅关于涉案房屋的物业管理费、水电公摊费、垃圾处理费在深业公司按合同约定完成整改和赔偿才开始计算征收的主张缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定于2015年10月16日作出如下判决：一、本判决生效之日起十日内，深业公司赔偿严冬梅、谢香远经济损失62821.51元；二、驳回严冬梅、谢香远的其他诉讼请求。如深业公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3496元，由严冬梅、谢香远负担2125元，深业公司负担1371元。
判后，上诉人深业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对严冬梅、谢香远未主张的法律关系作出裁判，代替业主行使起诉权利，违反了不告不理的民事诉讼基本原则，剥夺了我司的抗辩权利，构成程序违法，依法应予撤销。原审中，业主认为我司实际交付的房屋与合同约定不符（包括入户花园、装饰柱两类诉争情形），构成违约，从而主张违约损害赔偿责任，故双方在原审中的争议焦点一直是“我司是否构成违约”，然而原审判决在装饰柱问题上未认定我司构成违约，却又认为我司对装饰柱未尽到告知说明义务，判决我司承担损害赔偿责任，其性质显然不是违约赔偿责任，超越了业主的诉求，代替业主行使起诉权利，程序违法，应予撤销。二、原审判决认定事实不清。（一）关于装饰柱。1.我司在沙盘模型以及宣传片中，已经对装饰柱进行了必要的提示；2.样板房不视为要约。从样板房设置现状看，两套样板房不可能涵盖所有户型情况，不可能作为合同交付标准；从合同约定上看，合同附件三明确约定宣传资料包括样板房不能作为合同交付标准；3.装饰柱是整栋建筑外立面的装饰，并非涉案房屋本身的装饰，故在合同附件六《装饰、设备标准》中没有装饰柱，原审法院却仍将装饰柱视为涉案房屋自身的装饰，错误认定“合同附件的装饰标准中也未提及到此项装修的标准”，属于事实认定错误；4.装饰柱不影响房屋的采光，涉案房屋完全符合国家设计规范的采光要求；5.装饰柱不影响房屋的正常采光，不会造成房屋的价值贬损，业主根本不存在任何损失。业主也未举证证明其损失，应承担举证不能的后果。原审判决我司赔付业主的损失金额为业主已付房价款的3%毫无事实依据。（二）关于入户花园。1、涉案房屋本来就属于不带入户花园的户型，我司在户型宣传手册中明确涉案房屋不设入户花园，已尽到合理告知及说明义务，本案中《广州市商品房买卖合同》的正文并没有约定入户花园，买卖合同第四条第3款仅约定“非封闭式阳台1个”（客厅阳台）；2、我司交付的房屋符合约定的户型和房屋面积，合同附件一《房地产平面层图》并不能单独作为房屋的具体交付标准，涉案房屋的入户花园变更为消防前室的规划变更许可时间远远早于双方签署合同的时间，我司在销售涉案房屋时，统一将《建设工程规划许可证》的报建平面图作为附件，未自行标注入户花园的规划设计变更，也未附上广州市规划局作出的《关于要求调整建筑设计的复函》，存在工作疏忽，但不能因此简单理解为开发商违约。根据合同整体解释原则，本案属于不带入户花园的户型；3、业主根本不存在任何损失，原审判决关于“我司赔付严冬梅、谢香远的损失金额应为其已付房价款的1.6%”的认定有误。三、原审判决适用法律错误。（一）原审法院错误适用《合同法》第六十条，认为我司未对购房人尽到合理的提示义务，从而依据《合同法》第一百零七条、《民法通则》第一百零六条判令我司承担违约责任、赔偿业主的损失。（二）原审法院应适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条而未适用。四、原审判决与最高人民法院指导性案例相悖。我司提交了三份最高人民法院公报案例作为证据，原审法院未予参考，也未按规定在裁判理由中回应未参考的理由，依法应予纠正。为此，我司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回严冬梅、谢香远全部诉讼请求；2、判令一审、二审案件全部诉讼费用均由严冬梅、谢香远承担。
被上诉人严冬梅、谢香远共同答辩称：不同意深业公司的上诉请求。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经二审审查，原审法院已查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，双方当事人均未提交新证据。上诉人深业公司于二审庭询后向本院提交如下证据材料复印件：1、深业南方地产（集团）有限公司与合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司（以下简称合富公司）于2010年12月15日签订的《深业广州金沙洲项目策划及销售代理委托合同》；2、落款日期为2015年12月23日、盖有合富公司印章的《关于金翠湾销售代理情况的说明》；3、落款签署日期为2013年6月13日、甲方（发展商）为深业公司、乙方（认购方）为谢香远、严冬梅的《深业江悦湾【金翠湾】认购协议》，以上证据拟证明深业公司委托合富公司代理销售金翠湾项目；销售人员通过样板房和户型宣传图向客户展示房屋基本房型，而样板房和户型宣传图与房屋实际情况一致，销售人员未作任何虚假陈述或误导。由于客户是了解户型后，先签订认购书，再正式签订《商品房买卖合同》，故客户在正式签订买卖合同前不可能看到合同附图，合同附件并非购房者认购房屋的依据，合同正文关于户型、房屋面积约定与实际交付房屋一致，购房者没有任何损失，不能仅以合同附图的瑕疵来认定深业公司构成违约。被上诉人随后向本院出具《不同意质证说明》，表示其收到上述补充证据，但认为上述证据提交程序不合法，已过规定举证期限，且证据内容与本案无关，故不予质证。
二审另查明，涉案合同第三十二条约定：本合同附件与正文具有同等法律效力。
本院认为，原审法院对于涉案《广州市商品房买卖合同》效力的认定正确，论理清晰，双方当事人对此并无异议，本院予以确认。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，综合本案查明的事实及深业公司的上诉意见，本案二审的争议焦点是深业公司对涉案房屋存在的有关入户花园和装饰柱问题是否应承担违约责任；对双方当事人没有提出上诉的原审其余判项，本院不作审查。具体分析如下：
关于入户花园问题，双方签订的《广州市商品房买卖合同》第三十二条约定，合同附件与正文具有同等法律效力。据此，合同附件是经双方当事人协商一致确认的，属于合同的组成部分，是双方对合同正文的补充和解释，对双方具有约束力。深业公司虽然在与严冬梅、谢香远签订商品房买卖合同前，已就涉案房屋的入户花园变更为疏散楼梯间消防前室向有关部门办理了规划设计的变更审批手续，但在《广州市商品房买卖合同》附件一《房屋平面层图》中仍显示涉案房屋有入户花园，现有证据不足以证明深业公司在出售涉案房屋时已履行了告知说明义务，因此，深业公司辩称合同正文没有约定，不存在违约行为的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。深业公司交付给严冬梅、谢香远的房屋没有入户花园，违反合同约定，依法应承担违约责任，赔偿由此造成的损失。原审法院在涉案入户花园已经规划审批变更为消防前室，不宜恢复及采取补救措施的情况下，酌定赔偿比例并无不当。
关于涉案房屋的卧室增加装饰柱和窗框的问题。由于双方签订合同前，深业公司已就涉案房屋第23-26层卧室增加装饰柱和窗框报规划管理部门审批且已通过验收，在合同中约定的交付条件中没有涉及装饰柱和窗框的内容，故严冬梅、谢香远主张深业公司交付的房屋不符合合同约定，依据不足。但根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此合同当事人所承担的义务不仅来源于合同约定、法律规定，还有基于诚实信用原则而产生的义务，当事人违反前述合同义务，均应承担相应违约责任。本案中，经原审法院现场勘查深业公司交付涉案房屋卧室的现状，证实卧室窗户装饰柱和窗框遮挡了房屋的窗户，影响卧室的采光和通风，使房屋存在使用功能上的障碍，导致购房者预期的心理舒服感降低，造成房屋价值和利益失衡的事实是存在的，虽然深业公司施工报建的立面图、沙盘模型和宣传资料片已对装饰柱作出提示，卧室增加的装饰柱和窗框等经过规划报批，也符合设计规范，可是，深业公司并未将施工报建立面图和规划设计图等提供给购房者知晓，也未作为合同附件。同时，深业公司作为售房者具有对房屋结构认识的专业知识，有义务和能力在与购房者签订合同过程中，披露涉案房屋的不足和瑕疵信息，便于购房者进行选择，而不应隐瞒房屋存在问题的真实情况，误导购房者。而对于一般购房者来说，不具有对沙盘模型的认知能力，加之展示的样板房也无上述增加的结构，合同的附图亦没有显示出上述结构上的变化，因此，深业公司没有尽到合理的说明、提示义务，违反了诚实信用的合同义务，造成购房者利益失衡，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，深业公司应当就上述违反诚信义务的违约行为，承担赔偿造成严冬梅、谢香远所购房屋通风、采光和景观受影响的经济损失的违约责任。严冬梅、谢香远在本案中主张深业公司承担违约损害赔偿责任，原审法院经审查认定深业公司确实存在违反合同约定、违反说明、提醒义务的违约情形，故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定判令深业公司承担赔偿损失的违约责任，没有超出当事人的诉讼请求范围。深业公司上诉称原审判决就当事人未主张的法律关系作出裁判、违反法定程序，理由不成立，本院不予采纳。虽然深业公司在原审中提供了《改造工程预算价》等证据证明对涉案房屋存在的装饰柱遮挡问题进行改造、消除影响的工程造价较低，但由于装饰柱问题客观上确已造成对采光、通风、景观的影响，导致房屋整体的质素下降，给购房人所造成心理预期的价值贬损是无法用鉴定工程造价的方式予以评定的，同时深业公司也未有其他确切证据能够证明原审判决的赔偿金额显失公平，故原审法院判决从填补损失的角度酌定的赔偿比例并未造成双方利益的严重失衡，并无不妥，本院予以维持。
深业公司所称的最高人民法院公报案例显然非最高人民法院公布的指导性案例，其上诉称原审判决与最高人民法院的指导性案例相悖，缺乏事实根据，对该上诉意见本院不予采纳。
至于深业公司提交的三份证据，因其在二审庭询后才提交，被上诉人明确表示不同意质证，且上述证据并不足以推翻原审认定，亦不影响本案实体处理，故本院均不予采纳。
综上所述，审查原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理上并无不当，本院应予维持。深业公司的上诉意见理据不足，本院应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1371元，由上诉人广州市深业房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 刘 纯