上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第35号
原告张学伟。
原告孙传凤。
两原告共同委托代理人应讯，上海市捷华律师事务所律师。
被告赵志涛。
原告张学伟、孙传凤诉被告赵志涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日受理后，依法适用简易程序，于2014年1月28日、2014年2月17日两次公开开庭进行了审理。后因本案审理需以优先购买权之纠纷结果为裁判前提，故经被告申请后依法诉讼中止，后优先购买权纠纷经本院依法裁判后，本案恢复审理并于2014年10月14日再次公开开庭进行审理。两原告共同委托代理人、被告三次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两原告于2013年9月7日从案外人徐甲、祝君怡处购得位于上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号商铺（涉诉房屋），并于2013年10月24日办理完房屋过户手续。其中，买卖双方约定涉诉房屋原有的租赁协议（由案外人徐甲与被告赵志涛于2012年9月5日签订的租期为5年的租赁协议）继续有效。其间，案外人徐甲多次告知被告赵志涛出售房屋的事实，并询问被告是否履行涉诉房屋的优先购买权，被告对此均不置可否。
2013年10月15日案外人徐甲书面告知被告赵志涛涉诉房屋已经过户给两原告的事实，并告知原有租赁协议继续有效，要求被告与两原告办理相关交接手续，并支付第二年租金给两原告。2013年10月25日，两原告书面通知被告，要求被告于2013年10月31日前，按照原有的租赁协议重新签订租赁协议，并支付相应租金。
被告接到上述通知后，既不与两原告重新签订租赁协议，也不依照原有租赁协议按时支付相应租金，虽经两原告多次催讨，仍然拒不履行。为此原告诉讼来院，要求：1、判令解除《租赁协议书》；2、判令被告支付自2013年10月1日起至实际搬离日止的房屋占有使用费，按照人民币22，000元／年（以下币种同）计算。审理中，原告增加一项诉讼请求：判令被告搬离坐落于上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号房屋并将上述房屋交还原告。
原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：
1、《租赁协议书》一份，拟证明被告与原房屋所有人之间的租赁合同关系及权利义务约定的事实；
2、《委托购房协议》一份及房地产权证两份，拟证明原告与案外人就租赁房屋的买卖合同关系及房屋已经过户至原告名下的事实；
3、《租赁协议继续履行告知书》及快递回执各一份，拟证明原所有权人已经书面告知被告房屋转让及原租赁协议继续有效的事实；
4、《告知重新签定租赁协议通知书》及快递回执各一份，拟证明原告书面告知被告重新签订租赁协议及按时支付租金及其他相关费用的事实；
5、（2013）奉民三（民）初字第980号民事判决书一份，拟证明被告所主张之优先购买权已由上海市奉贤区人民法院判决驳回的事实。
被告辩称，首先，两原告与案外人徐甲、祝君怡所签房屋买卖合同无效，理由是侵犯其优先购买权，故两原告不享有租赁房屋的所有权。其次，原、被告之间不存在租赁协议，如果原告已取得租赁房屋所有权，愿意在合同条款不变的情况下，以原告作为出租人继续履行合同，但2013年至2014年的租金已经全额支付，不存在违约，故不同意原告全部诉请。
被告对其辩称未向本院提交证据。
经当庭质证，被告对于原告提供的证据1、2、3均无异议。对于原告提供的证据4、5真实性无异议，但不同意其中的内容。本院对双方当事人已认可对方提供真实、有效的证据予以确认。对于原告提交的证据4，其内容虽为原告单方制作，但被告确认已收到证据4，本院予以认可。对于原告提交的证据5，本院予以认可。
结合双方当事人的陈述意见以及上述的举证、质证情况，本院确认如下事实：
2012年9月5日，被告与案外人徐甲签订《租赁协议书》，约定由案外人徐甲将坐落于上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号房屋出租给被告使用，用于经营烟酒、副食品。租赁期限自2012年10月1日起至2017年9月30日止。合同第四条约定：“双方约定第一年租金为20，000元，第二年22，000元，第三年24，000元，第四、第五年随海台市场行情定价，但可以承诺的是不会高于同铺位的市场租金。签订协议后先支付定金1，000元，等商铺交付经营时（约定2012年9月15日）即一次性付清第一年租金和押金，第二年、第三年租金于每年到期日付清。另收取押金1，000元，租赁期满全部费用结清和无赔偿事宜即退还押金，租赁期内一切费用自理。”
2013年9月7日，原告委托案外人徐乙向徐甲、祝君怡购买租赁房屋，并于2013年9月28日办理过户登记手续，该房屋现登记于原告名下。
2013年9月28日，案外人徐甲向被告发出《租赁协议继续履行告知书》，告知被告：“《租赁协议书》继续有效履行，承租方被告仍享有剩余四年租赁期的权利。从2013年10月1日开始租金应由现有产权人张学伟、孙传凤收取，以后所有事项与张学伟、孙传凤接洽并协商解决，原产权人徐甲自然失去该房产所有相关的权利。《租赁协议书》原件和租房押金1，000元在产权转移时已一并移交给现有产权人张学伟、孙传凤。特此通知承租方赵志涛。”
2013年10月25日，两原告向被告发出《告知重新签定租赁协议通知书》，要求重新签订租赁协议，并限期被告于2013年10月31日前支付2013年10月1日起至2014年9月30日止的租金22，000元。后经多次催讨未果，致涉讼。
另查明，《租赁协议书》约定，2013年10月1日起至2014年9月30日止的租金应于2013年10月1日前支付。
又查明，被告于本案诉讼中，以侵害优先购买权为由起诉两被告及案外人徐甲、祝君怡，要求确认案外人徐甲、祝君怡与两被告签订的关于奉贤区南奉公路XXX弄XXX号一层店铺的买卖合同无效以及确认其对上述房屋享有优先购买权。后经本院审理后，于2014年8月25日做出（2014）奉民三（民）初字第980号民事判决书，驳回赵志涛的诉讼请求，现该民事判决已生效。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。两原告通过买卖方式取得租赁房屋所有权，自过户登记之日起成为租赁房屋之当然出租人，取代徐甲行使租赁合同内的权利义务。就被告而言，自收到徐甲发出的《租赁协议继续履行告知书》之日起，应向原告承担租金支付义务。现被告辩称，原告与案外人徐甲、祝君怡之房屋买卖合同因侵害其优先购买权而无效。本院认为，被告所主张的对租赁房屋享有优先购买权，经由本院（2013）奉民三（民）初字第980号生效民事判决予以驳回，故对被告此项辩解不予认可。
现被告未依约支付2013年10月1日起至2014年9月30日止的租金，使得原告合同目的无法实现，原告诉请本院要求解除合同，于法有据，应予支持。被告对此辩称，已将上述租金交付原房屋所有权人徐甲，本院认为，被告未就上述事实进行有效举证，且与徐甲发出《租赁协议变更通知书》内容相悖，更重要的是，被告于审理中自认即便原房屋所有权人徐甲出庭作证，亦无法证明其已付租金的事实，故本院对于被告此项辩解不予认可。
合同解除后，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，现原告要求被告搬离租赁房屋，并支付拖欠占有使用费，于法有据，应予支持。对于22000元／年的占有使用费标准，双方均无异议，本院予以确认。对于合同押金，原告自认被告交付押金1，000元，并认可在本案中予以返还，被告辩称押金总计有2，000元，但未提供证据佐证，本院对此项辩解，不予认可。对于房屋内由原告方添附的铝合金隔板，原、被告均认可由被告于搬离时一并拆离，本院予以认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告张学伟、孙传凤（继受案外人徐甲）与被告赵志涛之间的《租赁协议书》；
二、被告赵志涛于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号房屋；
三、被告赵志涛于本判决生效之日起十日内给付原告张学伟、孙传凤占有使用费（以22，000元／年为标准，计算期限自2013年10月1日起至实际搬离日止）；
四、原告张学伟、孙传凤于本判决生效之日起十日内返还被告赵志涛押金1，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由被告赵志涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李楠
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 刘伟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。