天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨汉民初字第109号
原告天津美利丰房地产开发有限公司，住所地天津生态城汉北路7号增240号，组织机构代码证号：55343662－1。
法定代表人池荣茹，职务：执行董事。
委托代理人陈中华，天津德利信律师事务所律师，特别授权。
被告贾子兴。
委托代理人高晓禹，天津金华达律师事务所律师，特别授权。
原告天津美利丰房地产开发有限公司（以下简称美利丰公司）与被告贾子兴商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月25日受理后，依法由审判员刘卫东适用简易程序独任审判，于2015年1月21日和2015年1月30日公开开庭进行了审理。原告美利丰公司的委托代理人陈中华，被告贾子兴及其委托代理人高晓禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美利丰公司诉称，2013年9月27日，原、被告双方签订《天津市商品房买卖合同》，该合同约定：被告贾子兴购买由原告开发建设的坐落在天津滨海新区中新生态城和风路×××号荣馨园×号楼×门×××号房屋一套，该房建筑面积93.17平方米，每平方米单价人民币7，835.14元，总价款为人民币730，000元。该房交付日期为2013年12月31日前。该合同还就付款形式、付款时间、逾期交付商品房的处理、逾期付款的处理以及商品房交付、商品房产权登记等内容进行了约定。该《天津市商品房买卖合同》签订后，被告贾子兴依约向原告交纳了首付款人民币290，000元，余款由被告贾子兴以贷款方式交付被告。原告依约于2013年10月28日为被告贾子兴办理了该房屋的所有权预告登记（登记证明号为41031132××××××）。2013年11月22日，被告向原告出具《自办贷款承诺书》，承诺被告应于2013年12月31日前办理完毕贷款手续（贷款部分金额到达原告账户），如逾期将按违约处理。但被告未能按照承诺约定的时间办理完毕相关的贷款手续。原告多次以电话及中国邮政EMS的形式，发函催告其及时办理贷款手续或付清剩余购房款，但被告始终未能履行付款义务，造成其拖欠原告房款的上述违约事实。原告多次与被告协商未果，为维护自身的合法权益，诉请判令：1.解除原、被告双方于2013年9月27日签订的编号为2012-0087987号《天津市商品房买卖合同》；2.撤销登记证明号为41031132××××××的所有权预告登记；3.被告按商品房总价款的10%向原告支付违约金计人民币73，000元；4.诉讼费用由被告承担。
原告美利丰公司为证明其主张，向本院提交如下证据：
1.企业法人营业执照（复印件）、组织机构代码证（复印件）和法定代表人身份证书，证明其主体资格；
2.《天津市商品房买卖合同》及附件和补充协议复印件，证明原、被告存在商品房买卖合同关系；
3.被告贾子兴签名出具的购房及贷款资质承诺书复印件，证明被告征信记录问题原告不知情；
4.天津市新建住宅商品房（荣馨园3号楼）准许交付使用证，证明诉争房屋可以交付使用；
5.天津市房屋登记证明（登记证明号为41031132××××××）复印件，证明原告已依约为被告办理了诉争房屋的所有权预告登记；
6.销售不动产统一发票复印件，证明被告贾子兴已交付首付房款；
7.被告贾子兴签名出具的自办贷款承诺书复印件，证明被告贾子兴承诺于2013年12月31日前办理完毕贷款手续；
8.通知函（2份）和邮政快递投递单复印件，证明原告已书面通知催告原告及时办理所购房屋贷款或付清剩余房款。
被告贾子兴辩称，对原告主张的商品房买卖合同关系以及被告已交付的首付房款金额没有异议。剩余房款没有给付原告，原因是我的征信报告有问题，我有过逾期还款的记录，记录没有消除，导致贷款手续没有审批下来，开发商清楚此事。《自办贷款承诺书》是我本人签的，是原告让我签的。原告和我进行过沟通，发出过催办通知，我收到了。我与原告进行过沟通，原告没有积极配合我办理贷款手续，由于原告的原因我的贷款手续至今没有办成。我会积极办理贷款，不同意原告的诉讼请求。
被告贾子兴为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1.贾子兴居民身份证及常住人口登记卡复印件，证明被告主体资格及现住址；
2.被告办理贷款的情况说明，证明原告不配合被告办理贷款手续。
经审理查明，2013年9月27日，原、被告双方签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号为2012-0087987）及附件和补充协议，该合同约定：被告贾子兴购买由原告开发建设的坐落在天津滨海新区中新生态城和风路×××号荣馨园×号楼×门×××号房屋一套，该房建筑面积93.17平方米，每平方米单价人民币7，835.14元，总价款为人民币730，000元。该房交付日期为2013年12月31日前。被告贾子兴应于2013年10月3日前一次性交纳首付款人民币29万元，其余价款办理贷款。该合同第六条约定：“乙方（被告贾子兴）如未按合同约定日期付款，逾期在90日内的，甲方（原告）有权追究乙方（被告贾子兴）逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。”该合同补充协议第三条约定：“1.如乙方（被告贾子兴）逾期付款超过90日，甲方（原告）有权解除买卖合同。甲方解除合同的，乙方（被告贾子兴）应按商品房总价款的10%向甲方（原告）支付违约金，同时甲方（原告）无息退还乙方（被告贾子兴）已付房价款。4.乙方（被告贾子兴）向银行申请按揭贷款数额及年限以银行最终批准为准。如银行拒绝批准乙方（被告贾子兴）贷款，则乙方（被告贾子兴）须于银行审批结果揭晓后5个工作日内向甲方补齐应缴房款差额或一次性缴付全部房款，否则，乙方（被告贾子兴）应当自该日起按照主合同第六条的约定承担逾期付款违约责任或本协议第3.1款的约定执行。”该合同还就商品房面积差异的处理、质量及保修责任、商品房配套设施的运行、逾期交付商品房的处理、商品房交接、商品房权属登记等内容进行了相关约定。该《天津市商品房买卖合同》及附件和补充协议签订后，被告贾子兴依约于2013年9月27日向原告交纳了首付款人民币29万元，余款由被告贾子兴办理贷款。原告依约于2013年10月28日为被告贾子兴办理了诉争房屋的所有权预告登记（登记证明号为41031132××××××）。2013年11月22日，被告贾子兴向原告签名出具《自办贷款承诺书》，承诺其应于2013年12月31日前办理完毕贷款手续（贷款部分金额到达原告账户），如逾期将按违约处理。但被告贾子兴未能按照其承诺约定的时间办理完毕相关的贷款手续。2014年1月20日，原告美利丰公司依法取得天津市新建住宅商品房（荣馨园3号楼）准许交付使用证。2014年5月20日和2014年7月17日，原告美利丰公司以邮政快递方式书面通知被告贾子兴于2014年5月23日前和2014年7月20日前及时办理贷款手续或付清剩余房款。被告贾子兴收到上述通知后，仍以原告不配合其办理贷款手续为由，拖延办理贷款手续。原、被告双方因对被告贾子兴所购房屋余款的贷款手续未能及时办理应由哪一方负责的问题不能达成一致意见，导致被告贾子兴所购房屋剩余房款的贷款手续至今未能办理完毕。被告贾子兴至今未向原告付清剩余房款。原告遂诉至本院。
庭审中，被告对原告提交的证据的真实性均无异议，上述证据客观、真实、有效，与本案有关联性，本院对上述证据予以采信。原告对被告提交的证据1的真实性均无异议，上述证据客观、真实、有效，与本案有关联性，本院对上述证据予以采信。原告对被告提交的证据2提出异议，主张该证已经超过举证期限，我们诉请是按照合同约定，与后续是否办理贷款没有联系。被告提交的证据2不能客观、真实的证实其主张的事实，本院对该证据不予采信。
上述事实有原、被告提交的证据及原、被告庭审陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及附件和补充协议系原、被告双方在平等、自愿基础上协商签订，双方意思表示真实，内容合法、有效，并已实际履行，其行为不违反我国法律规定，应确认为有效合同，依法予以保护。原告美利丰公司在被告贾子兴交纳了诉争房屋首付款后依照该合同约定履行了为被告贾子兴办理诉争房屋的所有权预告登记的义务，被告贾子兴在向原告签名出具《自办贷款承诺书》及收到原告美利丰公司以邮政快递方式发出的书面通知后，应当及时办理该房剩余房款（44万元）的贷款手续。被告贾子兴未按双方签订的商品房买卖合同约定的相关内容和其签名出具《自办贷款承诺书》的相关内容履行，致使被告贾子兴不能及时向原告支付其所购房屋的剩余房款，造成原告经济损失，是形成此纠纷的根本原因，被告贾子兴对此应承担全部民事责任。庭审中，经本院释明被告能否及时履行给付原告拖欠的剩余房款，被告虽陈述可以履行但需根据金融机构批准按揭贷款的手续为准，证实被告贾子兴不能在合理的期限内履行付款义务。原告依据原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第三条“如乙方（被告贾子兴）逾期付款超过90日，甲方（原告）有权解除买卖合同。甲方解除合同的，乙方（被告贾子兴）应按商品房总价款的10%向甲方（原告）支付违约金，同时甲方（原告）无息退还乙方（被告贾子兴）已付房价款。”的约定，主张解除原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》并撤销诉争房屋的所有权预告登记（登记证明号为41031132××××××）的诉讼请求符合我国相关法律规定和合同约定，本院对原告上述主张予以支持。被告贾子兴抗辩主张其已办理贷款手续，由于原告相关人员不予配合，导致其所购房屋剩余房款贷款手续至今无法办理完毕，原告对此应负主要责任，因被告贾子兴未提交相关的证据证实其主张的事实，本院对被告贾子兴的上述抗辩主张不予支持。关于原、被告诉争的违约金问题，根据我国法律的相关规定，合同违约金具有惩罚性和补偿性，一方认为违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。庭审中，被告贾子兴认为原告主张的违约金过分高于实际损失，请求本院予以适当减少，该诉请符合我国相关法律规定，本院对被告贾子兴的此项请求予以支持。被告贾子兴违约后，原告应当及时采取适当措施防止损失的扩大，原告未采取适当措施致使损失扩大，对此纠纷的形成也存在一定的过错，因原、被告双方在该商品房买卖合同补充协议中约定的违约金过高，原告主张的违约金属于“约定的违约金过分高于造成的损失”，显失公平，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情按中国人民银行同期贷款利率四倍予以计算原告主张的违约金，故本院对原告该请求中合法合理的违约金予以支持，对该请求中超出我国法律规定的违约金请求不予支持。由于原、被告双方未就被告贾子兴所购房屋剩余房款的贷款期限作出明确具体的书面约定，原告美利丰公司对被告贾子兴向其签名出具《自办贷款承诺书》的内容并未提出异议，故原告主张的违约金应自被告贾子兴承诺的贷款期限之次日起（2014年1月1日）计算至原告诉至本院之日（2014年12月25日）止，本案诉争房屋总房款的利息为人民币174，713.33元（730，000元×6%×4倍÷360天×359天），被告贾子兴已向原告缴纳房款29万元，原告美利丰公司已经享有利息人民币69，406.67元（290，000元×6%×4倍÷360天×359天），实际损失为人民币105，306.66元（174，713.33元-69，406.67元），原告所主张的违约金人民币73，000元已远远超过实际损失的30%，即人民币31，592元。故本院根据我国相关法律规定，对原告主张的逾期付款违约金予以酌减，酌定被告贾子兴依法给付原告逾期付款违约金人民币3，5000元。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及附件和补充协议解除后，原告依据该合同取得的被告财产（诉争房屋首付款人民币29万元）应当予以返还给被告贾子兴，为减少当事人诉累，原告应从该款中扣除被告应给付的违约金人民币3，5000元后，将剩余人民币255，000元返还给被告贾子兴。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十八条、第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告天津美利丰房地产开发有限公司与被告贾子兴签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号为2012-0087987）及附件和补充协议；
二、被告贾子兴于本判决生效之日起三十日内配合原告天津美利丰房地产开发有限公司办理撤销诉争房屋（天津滨海新区中新生态城和风路×××号荣馨园×号楼×门×××号）的所有权预告登记（登记证明号为41031132××××××）；
三、被告贾子兴于本判决生效之日起十日内给付原告天津美利丰房地产开发有限公司逾期付款违约金人民币35，000元；
四、原告天津美利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内无息退还被告贾子兴已付的房屋首付款人民币255，000元；
五、驳回原告天津美利丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币812元，由原告天津美利丰房地产开发有限公司负担人民币474.50元，被告贾子兴负担人民币337.50元（上述款项原告已预交，本院不再退还，被告贾子兴负担的费用人民币337.50元于本判决生效后十日内给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 刘卫东
二〇一五年三月四日
书记员 刘媛媛
附：法律释明
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
2.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。