中华人民共和国
北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第06769号
上诉人（原审被告、反诉原告）PAULJWANG，男，1957年2月26日出生。
委托代理人刘工，北京市华鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨枫（英文名：FENGYANG），男，1966年8月23日出生。
委托代理人贾尧，北京市中伦文德律师事务所律师。
委托代理人芦博，北京市中伦文德律师事务所律师。
上诉人PAULJWANG因与被上诉人杨枫房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第06027号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年11月，杨枫起诉至原审法院称：2008年，PAULJWANG所属×公司与我签订房屋租赁合同，约定×公司租用我位于北京市朝阳区×号的房屋（以下简称×号房屋），期限为2008年10月1日起至2010年6月30日，之后×公司与我续签两次合同，合同租赁期限延长至2012年6月30日。2012年7月1日，PAULJWANG与我续签了租赁合同，约定PAULJWANG继续租用×号房屋，期限为2012年7月1日起至2013年6月30日，PAULJWANG应当在每三个月的前十日通过银行转账的方式向我支付租金。PAULJWANG未按合同约定在2012年9月20日向我支付下一个季度的房租，我多次与PAULJWANG协商未果。10月19日，我正式向PAULJWANG催告其应在合理期限支付拖欠房屋租金，并分别于10月25日、31日向PAULJWANG发函告知解除双方的租赁合同，并要求PAULJWANG赔偿相关损失。11月18日，PAULJWANG强行搬离上述房屋，2012年12月22日，双方交验房屋。现诉至法院，请求人民法院判令PAULJWANG向我支付2012年10月1日起至2012年12月22日期间的租金70499.3元；判令PAULJWANG以26500元为基数按日万分之三向我支付房屋租金滞纳金2194.2元；判令PAULJWANG向我支付身份公证和翻译费400元；判令PAULJWANG向我支付物品维修费1920元（电视机维修费800元、踢脚线和地板维修费1000元、书桌维修费120元）；判令PAULJWANG向我支付损害赔偿106000元；判令PAULJWANG向我支付交通费450元。
PAULJWANG辩称并反诉称：我不同意杨枫的全部诉讼请求。杨枫虚假陈述，故意模糊纠纷和维权。2012年9月11日，我发现屋内洗衣机出现故障，故通知杨枫要求维修，但是其拒绝维修，此造成我生活不便，经过多次交涉，我告知杨枫在其不维修洗衣机前我不支付房屋租金。2012年11月1日，杨枫在我没有在的情况下意图更换门锁，我报警了，因为事情已经闹僵，所以我决定先行搬离上述房屋，但11月17日我装好车后，保安不让走了，警察协调后要求先处理纠纷。至12月14日，我才将自己的物品分17次搬离上述房屋，并通知杨枫12月15日进行交接。杨枫将我强行留置在上述房屋并要求我支付租金是不合适的。验房是搬走东西后再验房，不应该没有搬走东西就验房。现我提出反诉，请求人民法院判令杨枫支付我违约金79500元（月租金26500元×3个月），判令杨枫支付我搬家费550元。
杨枫针对反诉辩称：PAULJWANG主张我承担违约责任和违约金赔偿，我认为没有事实依据。由于PAULJWANG在合同履行过程中因为相关的家具、洗衣机不当使用造成双方矛盾，引起双方主张2012年11月24日解除合同，纠纷是PAULJWANG违约导致的，所以我认为PAULJWANG的反诉请求没有依据。关于搬家费，我认为责任不在于我，搬家费系PAULJWANG正常支出。
原审法院经审理认为：杨枫与PAULJWANG签订的《续租合同（2方）》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于违约责任一节，双方就洗衣机损坏的原因均未举证，杨枫出租涉案房屋，故其应该承担房屋内设施设备的维修责任，其未尽到相关的维修义务，其行为构成违约。涉案租赁合同之前的合同约定了PAULJWANG可以自行维修设施设备的权利，PAULJWANG不能以此理由拒绝缴纳租金，PAULJWANG拒绝履行其主要义务，其行为构成违约。在此前提下，杨枫发函进行催告合理期限缴纳房屋租金乃至解除合同实属合理。杨枫之诉讼请求部分，关于租金一节，PAULJWANG实际于2012年10月1日至2012年12月22日占用涉案房屋，其应该支付杨枫相应期间的房屋租金。PAULJWANG以杨枫阻止其搬家抗辩，考虑到双方的争议，法院对PAULJWANG的抗辩意见不予采纳；鉴于洗衣机问题等因素，依据合同约定，法院酌情从上述租金中扣除1000元。关于滞纳金一节，考虑到洗衣机问题、双方争执、违约等因素，法院对此不予支持；关于身份公证和翻译费、交通费，杨枫之诉讼请求于法无据，法院对此不予支持；关于维修费用一节，电视机、地板、书桌等损坏系人为损坏，PAULJWANG应该赔偿杨枫相关费用。经法院释明双方都不申请对上述损失进行评估，结合杨枫提交之证据，法院酌定为1500元；关于房租损失一节，杨枫早在10月提出解除合同，双方于12月协商交还房屋，加之考虑到涉案房屋损坏情况、装修等因素，故法院对杨枫该项诉讼请求不予支持。PAULJWANG反诉请求部分，关于违约金79500元一节，考虑到PAULJWANG迟延支付租金，法院对其该项诉讼请求不予支持；关于搬家费550元一节，搬家费用本应由PAULJWANG自行承担，依据PAULJWANG陈述双方事发日进行了相应协调，故法院对PAULJWANG该项诉讼请求不予支持。考虑到PAULJWANG之押金尚在杨枫处，故与维修费用和部分租金予以折抵。据此，原审法院于2013年10月判决：一、PAULJWANG于判决生效后七日内支付杨枫（英文名：FENGYANG）房屋租金四万四千三百零六元；二、PAULJWANG于判决生效后七日内支付杨枫（英文名：FENGYANG）维修费一千五百元；三、驳回杨枫（英文名：FENGYANG）其他诉讼请求；四、驳回PAULJWANG全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，PAULJWANG不服，上诉至本院，认为：合同约定的行使自行维修的权利必须以责任归属明确为前提，在洗衣机损坏责任不明的状态下，我无法自行维修；根据合同约定，非因我的过错导致房屋全部或部分不能用作预期目的，我有权扣减租金，原判认定我缓交租金行使抗辩权的行为是违约行为是完全错误的；在杨枫违约的情况下，我欲搬离租赁房屋，却被杨枫强行滞留，其无权要求我交纳在此期间的租金。综上，请求二审法院撤销原判第一、二、四项，改判驳回杨枫全部诉讼请求，判令杨枫支付我违约金79500元、搬家费550元。杨枫同意原判。
经审理查明：×公司作为乙方与甲方杨枫签订《房屋租赁合同》，约定杨枫将×号房屋出租×公司使用，租赁期限为2008年10月1日起至2010年6月30日。合同第7-5条约定：非因乙方的过错导致房屋全部或部分损坏，甲方在接到乙方通知后，应在三天内予以修理（紧急情况除外）。否则，乙方有权自行采取措施修理，甲方应承担由此发生的费用和损失。如果非因乙方的过错导致房屋全部或部分不能用作预期目的，除以上权利外，乙方有权扣减与乙方不能合理使用的部分有关的租金和其它收益，直至该部分可以重新使用。2010年6月19日、2011年7月4日杨枫与×公司两次签订《续租合同（2方）》，约定续租×号房屋，续租时间截止至2012年6月30日。2012年7月1日，杨枫作为甲方与乙方PAULJWANG签订《续租合同（2方）》，约定由PAULJWANG续租×号房屋。租金为每月26500元；租赁期限为2012年7月1日起至2013年6月30日；乙方有权提前两个月书面通知甲方中止本协议；乙方在原合同下已支付了保证金64000元，此保证金甲方需退还×公司，乙方需支付一个月租金将转作本续租合同的押金；乙方须每三个月提前10天以银行转账形式向甲方支付租金。后PAULJWANG向杨枫支付了押金。合同履行期间，双方因洗衣机损坏问题发生纠纷，PAULJWANG未按合同约定向杨枫支付2012年10月1日之后的租金。就此，双方多次交涉未果，杨枫要求PAULJWANG继续支付租金，PAULJWANG表示洗衣机修复前，其拒绝支付租金。2012年10月31日，PAULJWANG收到杨枫送达的解除合同通知书。2012年11月17日，PAULJWANG将物品装车，欲搬离×号房屋，被物业公司阻止。2012年12月22日，杨枫与PAULJWANG就×号房屋进行交接，《家具、电器配置清单》显示地板起泡、电视机无法打开。经询，杨枫、PAULJWANG确认二楼书桌有划痕。
原审中，双方的主要争议：
1、洗衣机问题。PAULJWANG称洗衣机因为自然原因损坏，杨枫应该负责维修。杨枫称洗衣机损坏原因不清楚，双方确实因为洗衣机事宜发生争执。
2、搬家问题。杨枫提供物业管理制度相关证据，以此证明物业公司依据规定阻止PAULJWANG搬运物品，与其无关。PAULJWANG对上述证据真实性予以认可，但认为不能证明杨枫的证明目的。PAULJWANG提供邮件打印件，以此证明杨枫阻止PAULJWANG搬家。杨枫认可上述邮件，其表示系双方互相指责。
3、违约问题。PAULJWANG提供2012年10月《解除合同通知书》，其内容为因PAULJWANG经过催告后拒不履行合同主要义务，现发出解除合同的通知，杨枫于2012年10月19日向PAULJWANG发出催缴租金的催告书，告知PAULJWANG在2012年10月23日前缴纳租金，PAULJWANG在合理期限内仍未缴纳应缴房租，没有履行合同义务，故将行使合同解除权，主张与PAULJWANG解除租赁合同，现进行通知，通知到达时合同即解除，PAULJWANG又提供律师函一份，以此证明杨枫在租赁期间提出解除合同，故存在违约行为。
以上事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、续租合同、解除合同通知书、律师函等证据在案佐证。
本院认为：杨枫曾与×公司签订房屋租赁合同，对×号房屋的租赁事宜进行了约定。2012年7月，杨枫与PAULJWANG签订《续租合同（2方）》，由PAULJWANG作为承租人继续租赁×号房屋，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同履行期间，×号房屋内的洗衣机损坏，杨枫作为出租人，在不能证明洗衣机损坏系使用不当造成的情况下负有维修义务。其就损坏责任问题与PAULJWANG发生争议，应根据合同约定承担相应的民事责任。但应指出，杨枫与PAULJWANG签订的租赁合同系杨枫与×公司签订的房屋租赁合同的延续，而根据原合同约定，PAULJWANG遇此种情况可以自行维修设施、设备，由杨枫承担相应费用和损失，故本院认为，PAULJWANG在未将洗衣机送修的情况下，拒绝缴纳全部租金，不属于合理履行抗辩权的行为，其行为构成根本违约，应对合同的解除承担责任。2012年12月22日，PAULJWANG与杨枫办理了房屋交接手续，其应承担该日期前的租金给付义务。PAULJWANG主张因杨枫强行滞留，故不同意支付租金一节，本院认为，杨枫出租的房屋已进行装修，且附属设施设备较多，在PAULJWANG拖欠租金且未进行房屋交接的情况下，杨枫通知物业公司对PAULJWANG私自搬运物品的行为进行阻拦，系出租人合理的自救行为，PAULJWANG以此为由拒绝缴纳房屋交接前的租金，依据不足，本院对其此项上诉请求不予支持。PAULJWANG租赁房屋期间，屋内电视机、地板、书桌等有人为损坏情况，PAULJWANG应当予以赔偿。有关PAULJWANG以杨枫提出解除合同为由要求其支付违约金的上诉请求，因PAULJWANG存在迟延支付租金的行为，通过查明的事实，杨枫在催告PAULJWANG支付租金未果的情况下才要求解除合同，故不能认定杨枫对合同解除承担违约责任，对PAULJWANG该项上诉请求本院亦不予支持。关于搬家费550元，该费用系PAULJWANG正常支出，故其应自行承担，PAULJWANG就此提出上诉不能成立。
综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3929元，由杨枫负担2984元（已交纳），由PAULJWANG负担945元（杨枫已交纳，PAULJWANG于本判决生效之日起7日内给付杨枫），反诉案件受理费900元，由PAULJWANG负担（已交纳）；二审案件受理费4874元，由PAULJWANG负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 贾 旭
代理审判员 闫 慧
二〇一四年五月二十日
书 记 员 周艳雯