山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第3067号
原告济南亲情物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人郑培宁，总经理。
委托代理人任聪芬，山东泉舜律师事务所律师。
委托代理人王士普，山东泉舜律师事务所实习律师。
被告房建国，男，1953年11月23日出生，汉族，山东省发改委退休干部，住济南市。
原告济南亲情物业管理有限公司与被告房建国物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李钧独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南亲情物业管理有限公司法定代表人郑培宁的委托代理人任聪芬、王士普，被告房建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南亲情物业管理有限公司诉称：2005年7月20日，原告与被告所在的千禧嘉园小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，合同约定期限为2005年8月1日到2008年7月31日，合同期满后，因千禧嘉园小区未再成立新的业主委员会，也没有新的物业企业与原告交接，原告在千禧嘉园小区继续为全体业主提供物业服务。2015年3月，千禧嘉园小区成立新的业主委员会，并与原告签订《物业管理委托合同》（有效期自2015年3月10日至2018年3月9日）。自2005年至今，原告依约提供了物业服务，但被告自2014年11月起累计拖欠原告十个月物业服务费共计986.05元（0.65元/平方米/月×151.7平方米×10个月）。经原告多次催要，被告未予支付。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令被告支付物业费986.05元，被告支付利息损失，以986.05元为基数，自2015年9月17日起计算至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算。
被告房建国辩称：一、原告违反法律法规提高收费标准。原告提高物业收费标准0.25元/平方米/月，违反了相关规定，属违规收费。《山东省物业管理条例》第六十九条规定：物业收费实行政府指导价和市场调节价，普通住宅类物业服务收费实行政府指导价，其他物业收费实行市场调节价。《济南市住宅物业服务收费实施办法》[济价费字（2012）75号]第三十三条规定：（一）超出政府指导价浮动幅度制定的标准收费、（二）低于服务等级要求提供服务并收费应予处罚。三级资质企业收费标准为0.3-0.5元/平方米/月。《济南市普通住宅服务标准》[济价费字（2012）76号]附件一、附件二规定：一星基本价格收费0.5元/平方米/月。原告企业为三级资质，没有按照相关资质与收费标准的规定，原告按0.65元/平方米/月收取物业服务费，超过政府指导价，属于违规收费，是无效的，不应得到法院的支持。
二、原告未按相关法律法规规定的程序提高收费标准。原告在物业费由基数0.4元/平方米/月提高到0.65元/平方米/月的操作程序上不符合相关规定，违背了广大业主的意愿，不是业主的真实意图的反映。千禧嘉园在未成立业主委员会的情况下（2015年3月前）原告自己制作所谓的物业服务费由0.4元/平方米/月上调至0.65元/平方米/月征求意见表。该表实为选项表格，只有“同意”、“不同意”两个选项，不具有征求意见的实际内容和形式，误导业主。按照相关规定，物业服务费的制定和调整必须由业主大会决定，业主大会是小区的最高权力机构。《山东省物业管理条例》第四条规定：业主大会采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主。况且，采用这种选项表格的形式并没有第三方的见证，有暗箱操作之嫌，根据公开、公平、公正的原则，法院不应给予支持。根据《山东省物业管理条例》第三章：业主大会与业主委员会的相关规定，业主委员会的产生必须经过筹备组筹备、选举等程序。业主大会没有召开，就不存在千禧嘉园业主大会，从程序上就不合法。根据《济南市物业管理办法》第六十三条规定：物业管理项目联席会议召集单位应当整理并保管物业管理项目联席会议记录。原告提供的是《济南千禧嘉园物业服务费价格调整会议纪要（2014年9月5日）》，想以此证明其物业服务费调整的合法性，但被告认为原告在本次会议的操作程序上不符合《山东省物业管理条例》、《济南市物业管理办法》、《济南市物价局（2012）75号、76号》文件的相关规定。该《会议纪要》从未向业主公告过，这是第一次看到。会议上与会人员并未确定物业服务费一定要调整到0.65元/平方米/月，据了解，本次会议主要议题有三个，分别是讨论调整物业费收费标准、小区变压器的归属和管理、业主委员会的成立筹备。从《会议纪要》看，只体现了上调物业费的主题内容，实际上原告借联席会议之名，行上调物业服务费之实。《会议纪要》无与会单位人员签名认可，应属无效，法院应不予认可。本次联席会议没有参加单位（市中区房管局物业科、七里山街道办事处、二七南路居委会）与会人员的签字认可。不能证明本次会议内容的真实性与全面性，原告将《会议纪要》作为物业服务费调整的依据，是不成立的，应属无效。参加本次会议的业主代表是如何产生的，没有业主大会怎能产生业主代表，既然本次联席会议是商讨物业费的调整，为何没有持反对和弃权意见的人员参加，只有同意提价的人员参加。不符合公平、公开、公正的议事原则。千禧嘉园的业主实际上被代表。业主代表里面个别身份不符合要求，不是本小区房屋产权人，即使是参加本次会议的业主，大部分人也坚持认为，若调整物业费，物业服务质量必须达标。既然原告是三级企业资质，一星服务，原告只能执行政府指导价，超过部分属违规收费，法院不应给予支持。
三、原告未尽到物业服务义务，质价不符。1、原告未向业主提供《物业服务手册》。2、未在显著位置长期公示企业名称，物业服务内容、服务标准、收费标准、收费起止时间、服务项目、收费依据、12358价格举报电话。3、未做到每年与不低于小区住房的50%业主沟通，未做到每年至少一次征求业主意见，而是采取在院内张贴公示的做法了之。4、保洁服务未按照约定要求房前屋后每周清扫一次，目视清洁。实际上房前屋后绿化带内存有很多垃圾，有的已数年未清扫，脏乱差。5、公共部分楼梯间玻璃要求每季度清洁一次，至今从未清洁过，污渍满窗，楼道墙上被张贴了很多小广告。6、小区各楼化粪池要求半年检查一次，视情况及时清掏，该项工作从未做，化粪池盖锈蚀严重。7、安保服务人员未按合同约定统一着装。合同约定在大门主入口24小时值班、按时巡逻，每两小时巡查一次，并对巡查重点及内容提出要求。白天门卫值班人员经常脱岗参与下象棋、打扑克等娱乐活动，有的人员值班期间擅自离岗去卖姜。无门卫值班人员，使遛狗的、闲逛的、贴小广告的、收废品的等闲杂人员及外来车辆随便出入小区，无人过问，更谈不上定时巡查。早上5时至7时值班人员在小区清扫、倾倒垃圾，致使值班室无人值班，处于空岗状态。门卫值班人员形同虚设。晚上值班的人员，原告启用保洁人员、卖姜人员进行值班，人员年龄偏大，均超过50岁。晚上22时以后，小区楼道内仍出现张贴小广告的闲杂人员，晚上0时以后，门卫值班人员基本已熄灯睡觉，更谈不上巡查，外来人员、车辆可以随便出入，使小区进入无人值班状态。曾发生小区业主财物失窃情况。8、绿化养护与管理工作不到位，小区内的绿植得不到定期修剪，任其乱长，杂草丛生，直接影响小区的绿化效果和卫生效果。2015年9月7日个别业主因为自己种的花草被公共区域的绿化树木遮挡，竟将生长近十年的柳树私自砍伐，同时将同树龄的五角枫树冠砍成单枝单杈，该行为在小区内不是第一次发生，物业既不劝阻、制止，也不向相关部门报告。9、原告在清理处理垃圾过程中，为方便清理，在院内就地焚烧垃圾，此行为已成为多年春、秋、冬季处理垃圾的常态，2015年9月21日上午，门卫值班人员开始进行今年的第一次焚烧垃圾行为，业主前去出面制止，受到门卫值班人员的侮辱、谩骂长达半小时之久，并扬言“谁敢管就拿铁锨拍死谁”，态度极为恶劣、嚣张！弄得满院乌烟瘴气，严重污染了小区内的空气质量并存在极大的安全隐患，影响了业主的正常生活。并在2015年9月22日下午、9月28日上午、10月2日下午继续焚烧垃圾，影响极坏。期间，业主数次向12345市民热线举报，但原告仍我行我素，拒不整改。10、原告对小区内公共设施的养护、维修、管理工作未做到位。小区大门损坏3年之久，至今仍未修复，使小区无门可守，沦为开放式小区。小区内个别配套体育设施损坏达半年之久，至今仍未修复。如果涉及到维修基金问题，原告应征求业主意见，相信业主会支持的。但原告采取放任不管的态度，未尽到管理职责。11、原告未能全面履行物业合同约定的安保服务的约定。原告起诉时，业主仍未见到原告对合同约定的全面落实，严重违背合同约定，加剧小区业主的强烈不满，小区部分业主曾向区房管局、七里山街道办事处进行投诉和反映情况，仍未见原告采取有效措施进行整改。12、原告自入驻小区进行物业服务以来，被告所交纳的物业费原告只开收据，被告曾多次索要发票未果，原告以种种理由推脱，该行为已违反相关规定。
四、被告于2014年10月交纳了物业费，至今原告提供的服务一直未达到标准，并违规提价。原告未履行国家、省、市相关规定及双方合同约定在先，根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务内容，才有权要求被告付费。原告没有举证证明自己怎么履行了合同，应承担举证不能的法律后果，因此可以推定原告没有全面履行合同义务。
被告请求法院依法驳回原告提出的0.65元/平方米/月的收费标准及按同期银行贷款利率交纳违约金的要求，仍按0.4元/平方米/月收费标准进行补交，并由原告承担诉讼费用。
经审理查明：原告济南亲情物业管理有限公司系经济南市住房保障和房产管理局颁发具有三级物业服务资质的物业服务企业。2005年7月20日，原告济南亲情物业管理有限公司与济南市市中区千禧嘉园业主委员会签订了《物业管理委托合同》，该合同约定的服务期限自2005年8月1日起至2008年7月31日止，收费标准为住宅房屋按每月每平方米0.40元收取。2008年8月1日合同到期后至2015年3月10日期间，原告济南亲情物业管理有限公司仍在济南市市中区千禧嘉园小区内提供物业服务，千禧嘉园业主委员会及业主大会未同原告济南亲情物业管理有限公司签订物业服务合同，原、被告之间也未直接签订过书面物业服务合同。2015年3月10日，原告济南亲情物业管理有限公司与济南市市中区千禧嘉园业主委员会签订了《物业管理委托合同》一份，济南市市中区千禧嘉园业主委员会委托原告济南亲情物业管理有限公司对千禧嘉园小区提供物业管理服务，服务期限自2015年3月10日起至2018年3月9日止，收费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.65元收取，收费时间为每月21-28日收取当月物业费；业主、使用人逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起按照应交金额的3‰按日缴纳滞纳金，合同中另约定了双方的相关权利和义务。涉案的千禧嘉园小区至今仍由原告济南亲情物业管理有限公司提供物业服务。
被告房建国所居住的房屋建筑面积为151.70平方米,自2014年11月至2015年8月，共计10个月被告房建国未向原告济南亲情物业管理有限公司交纳物业费。原告济南亲情物业管理有限公司主张被告房建国在此期间累计欠交物业费986.05元（0.65元/月/平方米×151.70平方米×10个月＝986.05元）。被告房建国对于欠交物业费的事实无异议，但认为应按0.4元/平方米/月的标准计算补交物业费。
2014年8月3日，原告济南亲情物业管理有限公司在千禧嘉园小区内张贴敬告一份，拟将小区物业费收费标准提高至0.65元/平方米/月。2014年9月4日，原告济南亲情物业管理有限公司在小区内张贴通知一份，通知于2014年9月5日召开就本小区现有问题的会议。2014年9月28日，济南市市中区七里山街道办事处二七南路社区居民委员会出具“情况说明”一份，内容为：“2014年9月5日14：00点，在小区（原业主委员会）办公室召开了由市中区房管局物业科、二七南路社区居委会、千禧嘉园业主代表、济南亲情物业管理有限公司参加的联席会议。联席会议议题：1、由济南亲情物业管理有限公司拟定物业服务收费标准调整方案，商议物业服务内容及上调物业服务收费标准。2、组织业主筹备千禧嘉园业主委员会换届工作”。联席会议召开后，原告济南亲情物业管理有限公司以签字表的形式向千禧嘉园小区业主征询是否同意将物业费收费标准上调至0.65元/平方米/月。2014年9月28日形成了“济南千禧嘉园物业费价格调整会议纪要”，会议纪要记载“……千禧嘉园共有业户221户，建筑面积26919平方米，此次征询业主意见的户数为170户，约占总户数的77%，约占总面积的17581平方米，其中的138户同意，约占总面积的14271平方米，约占征询意见户数的81%，弃权的20户，约占11%，反对的12户，约占8%。符合《济南市普通住宅物业服务等级标准》第二条之规定，暂未成立业主委员会的，应由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业和开发建设单位召开联席会议，拟定物业服务收费标准调整方案，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务及期收费标准等可按照《济南市普通住宅物业服务等级标准》执行。综合所述，千禧嘉园书面征求全体业主同意，符合《物权法》、《山东省物业管理条例》，济南市物价局的相关规定，将物业服务费调整至每平米0.65元”。2014年11月13日，原告济南亲情物业管理有限公司在小区内张贴告示一份，告知小区业主自2014年11月1日起物业公司将按建筑面积每月每平方米0.65元的标准向业主或物业使用人收取物业费。原告济南亲情物业管理有限公司主张已按合法程序调整了物业费收费标准，被告应按调整后的收费标准交纳物业费。被告房建国对此有异议，称敬告、通知、会议纪要、告示都没收到过，也没见过，不清楚召开联席会议的事，签字表是真实的，但不符合程序要求，认为原告提高物业费收费标准的程序不合法，不同意按照0.65元的标准交纳物业费。为此，被告房建国提交了由参加联席会议并在上述会议纪要上签字的业主代表许敬啟出具的证明一份及二七南路社区居委会主任孟伟出具的证明复印件一份予以证实。
另，被告房建国在本案审理期间提交了证明、情况说明、情况反映、照片，欲证实原告济南亲情物业管理有限公司所提供的物业服务不达标，包括卫生清理不及时、绿化未及时维护、楼道窗户未擦、楼道内张贴小广告、焚烧垃圾、门卫脱岗的事实。原告济南亲情物业管理有限公司对此不予认可，称照片未显示拍摄时间，不清楚证明中签字的业主是否为其本人所签，不清楚是否为业主本人的真实意思表示，物业服务中可能存在瑕疵的情况，但不能说明一直是这种情况。
以上事实，有《物业管理委托合同》、敬告、情况说明、通知、签字表、会议纪要、告示、证明、情况反映、说明、照片及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，根据我国相关法律规定，原告济南亲情物业管理有限公司与济南市市中区千禧嘉园业主委员会签订的《物业管理委托合同》，是双方当事人真实的意思表示，符合我国《物权法》及相关规定，应为有效合同。业主委员会与物业服务企业所签订的物业服务合同可以对其他业主产生拘束力，原告济南亲情物业管理有限公司依据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。在小区业主委员会成立之前，没有新的物业企业与原告济南亲情物业管理有限公司办理交接的情况下，原告济南亲情物业管理有限公司依据原合同在小区内继续从事物业服务，是符合小区内广大业主共同利益需求，具有事实和法律上依据的，原、被告在2008年8月1日至2015年3月9日期间虽未直接签订书面物业服务合同，但被告房建国作为该小区的业主，客观上接受了原告济南亲情物业管理有限公司提供的物业服务，双方也已形成了事实上的物业服务合同关系，该合同关系的形成，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同关系。关于被告房建国提出原告上调物业费收费标准程序不合法的问题。本院认为，虽然被告房建国抗辩称没有收到过原告发出的相关敬告、通知或告示，也不清楚召开联席会议的事，但被告房建国所提交的参加联席会议代表许敬啟出具的证明可以证实确实曾召开了联席会议，虽然该证明中许敬啟表示在服务达标后方可进行涨价，但在2014年9月28日形成的将物业费调整至0.65元/平方米/月的会议纪要中包括许敬啟本人在内的业主代表已签字予以确认，在该会议纪要中业主代表对上调物业费也未表明存在其他不同意见，结合会议纪要中记载的内容，以及千禧嘉园小区所在居委会出具的情况说明，本次调整物业费收费标准的决定符合我国《物权法》等相关规定，故对被告房建国提出的上述抗辩理由，本院不予采纳。因物业服务企业的资质等级并非与其所提供的物业服务等级（星级）标准相对应，故被告房建国提出的调整物业费收费标准幅度不符合相关规定的抗辩理由，本院不予采纳。故原告济南亲情物业管理有限公司要求自2014年11月1日起按照0.65元/平方米/月的标准计算收取物业费，符合相关法律规定，本院依法予以支持。如被告房建国认为原告济南亲情物业管理有限公司存在收取物业费不开具发票、调整物业费收费标准幅度不符合相关规定的情况，可向税务、物价等相关主管单位要求予以处理。关于被告房建国提出的卫生清理不及时、绿化未及时维护、楼道窗户未擦、楼道内张贴小广告、焚烧垃圾、门卫脱岗等物业服务不到位的问题。本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交或少交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，被告房建国未能举证证实原告济南亲情物业管理有限公司在小区内所提供的物业服务存在重大瑕疵，以及存在的问题是一种常态现象，故对被告房建国以此为理由不交或减交物业费的主张，本院不予支持。被告房建国未向原告济南亲情物业管理有限公司交纳2014年11月至2015年8月期间的物业服务费，已构成违约，原告济南亲情物业管理有限公司要求被告房建国补交合法有据。关于利息损失的问题，本院认为，被告房建国未及时交纳物业费，并非恶意拖欠，且原告济南亲情物业管理有限公司在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，故原告济南亲情物业管理有限公司要求被告房建国承担利息损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告房建国于本判决生效之日起十日内支付原告济南亲情物业管理有限公司2014年11月至2015年8月的物业服务费986.05元。
二、驳回原告济南亲情物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告房建国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李 钧
二〇一五年十二月六日
代理书记员 商玉莹