重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第01878号
上诉人（原审被告）张亚。
被上诉人（原审原告）重庆市灵纬物业服务有限公司。
法定代表人杜娟，重庆市灵纬物业服务有限公司总经理。
上诉人张亚因与被上诉人重庆市灵纬物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年12月1日作出（2014）沙法民初字第09821号民事判决，上诉人张亚对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2015年4月16日进行了询问，上诉人张亚、被上诉人重庆市灵纬物业服务有限公司的法定代表人杜娟参加了询问。本案现已审理终结。
原告重庆市灵纬物业服务有限公司诉称，原告与重庆市沙坪坝区梨树湾XXX业主委员会签订了《物业服务合同》，由原告为该小区提供物业服务。被告系该小区业主，但被告拒绝交纳物业服务费。现原告向法院起诉，要求判令被告支付2013年1月1日至2014年10月31日期间的物业服务费（包括公摊费）3646.20元及违约金3646.20元（违约金计算方式：从2013年1月1日开始计算，每日按每月应交物业服务费的千分之三计算至付清之日止，照此计算，违约金已经超过了本金，原告只要求主张3646.20元）。
被告张亚辩称，被告系重庆市沙坪坝区梨树湾2#XXX小区X栋XX-
X房屋的业主，被告于2009年入住，未与原告签订物业服务合同。被告从2013年1月1日开始没有交纳物管费属实，理由是外墙渗水导致了被告室内被浸泡，存在安全隐患，我将此情况告知了原告，但原告一直置之不理。原告没有尽到物业管理责任，对公共设施设备没有进行维护。因此，被告不同意交纳物管费。
一审法院审理查明，原告为三级物业服务企业。被告为重庆市沙坪坝区梨树湾X附X号XX-X房屋业主，房屋建筑面积128.09平方米，被告于2009年入住。
2012年1月20日，重庆市沙坪坝区梨树湾XXX业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》一份，合同约定甲方委托乙方对重庆市沙坪坝区梨树湾2号XXX小区进行物业服务。合同期限三年：自2012年2月10日起至2015年2月9日止。物业服务费实行包干制：住宅：0.9元／月／平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量按每户业主5元／月包干计，连同物业费用一并收取。业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应于月前15日内履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务及相关费用（如公共能耗费）的，每日应按应交费用的千分之三的标准向乙方支付违约金。双方还在合同第二条对物业服务的主要内容进行了约定，其中明确楼内消防设施设备为原告服务内容之一。合同签订后，原告为该小区提供了相应的物业服务。但被告从2013年1月1日开始未交纳物业服务费。经原告催收未果。现原告起诉来院，要求判如所请。审理中，原告对被告房屋渗水的事实无异议，但认为并非原告的责任所致。原告举示了《电梯定期检验报告》、照片、楼层巡逻签到表、《XXX小区X栋X、X号户型主排污管大修的结论报告》、《XXX监控系统故障报告》、业委会的证明等证据，以证明其尽到了物业服务职责，还证明因业委会不同意动用大修基金，故原告无力修理好排污管和监控系统。原告还举示了《消防整改合同》、XXX业主委员会《公函》、《关于重庆市沙坪坝区梨树湾XXX小区消防整改工程的告知函》，以证明XXX业主委员会因故未将消防设施移交给原告，原告无法对消防设施进行管理。被告对原告以上证据的真实性不予认可，并认为合同约定的违约金过高，要求调整降低。
一审法院判决认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持。本案中，原告与重庆市沙坪坝区梨树湾XXX业主委员会签订物业服务合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，属有效合同。被告系XXX小区业主，该合同当然对其具有约束力。合同约定的物业服务费中包含了消防设施设备管理维护的费用，而该小区消防设施设备并未实际交付给原告，原告也未实际进行物业管理服务。因原告未完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，故合同约定的物业服务费应酌情予以扣减。根据本案的具体情况，物业服务费扣减10%为宜。据此计算，被告每月应交纳物业服务费128.09＊0.90＊0.90=103.75元，加上公摊费5元，共计108.75元，2013年1月1日至2014年10月31日期间物业服务费（包括公摊费）共计2392.50元。原告请求被告支付3646.20元，超出部分，本院不予支持。被告以原告没有尽到相关职责为由拒交物业服务费，证据不充分，本院不予支持。被告房屋渗水问题不属本案审理范围，其可另案解决。
原告对小区进行了相应的物业服务，履行了合同约定义务，被告未交纳物业服务费，属违约方，应承担违约责任，支付违约金。双方在合同中约定的违约金标准过分高于原告的实际损失，本院根据被告的抗辩，依法将违约金调整至按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算。合同约定被告应当在每月前15日内履行交纳当月物业服务费用，因此，违约金应从当月16日起算。
消防设施设备直接关系到小区全体业主的生命、财产安全，原被告双方均应敦促小区业主委员会尽快将完好的消防设施设备移交给原告进行管理维护，以避免给业主或他人造成不必要的损害。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告张亚于本判决发生法律效力后，立即支付原告重庆市灵纬物业服务有限公司2013年1月1日至2014年10月31日期间的物业服务费（含公摊费）2392.50元。二、被告张亚于本判决发生法律效力后，立即支付原告重庆市灵纬物业服务有限公司违约金，该违约金以被告张亚2013年1月1日至2014年10月31日期间每月应付的物业服务费（含公摊费）108.75元为本金，从应支付物业服务费的当月16日起至付清之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算。三、驳回原告重庆市灵纬物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告张亚负担。此款限被告张亚于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆市灵纬物业服务有限公司。
宣判后，张亚不服一审判决，向本院提出上诉。上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，由被上诉人承担本案全部诉讼费，退还小区全体所交物管费业主的消防维护费，立即维修小区消防设施设备到正常状态，立即开启小区大门的安全值勤。主要事实和理由：1、小区业委会与被上诉人签订的服务合同，违反了《物业管理条例》第十二条规定，程序违法该合同无效。2、一审判决以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定为由，削弱了上诉人的相关权利，业委会只是代表业主，物管费还是由业主自己缴纳，事实上形成了合同关系。上诉人在一审中提交了大量证据证明被上诉人违反《重庆市物业管理条例》第二章第七条规定和《物业服务合同》中按现状服务的承诺，被上诉人收了消防维护费而不维护。被上诉人至今没有证据证明自己对二次供水进行了清洗。合同规定小区主入口24小时值勤，但小区从开始到现在都没有人值勤。被上诉人没有按照合同规定对污水管道进行疏通、检查、清掏。合同关于违约责任规定“造成业主、物业使用人损失的，乙方应给与业主、物业使用人赔偿”，但一审判决却认定被上诉人履行了合同约定的义务，上诉人未交纳物业服务费属违约方，应承担违约责任支付违约金，一审对此判决错误。
被上诉人重庆市灵纬物业服务有限公司表示服从一审法院判决。
二审审理查明的事实与一审审理查明事实一致。
本院认为，被上诉人与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规，系合法、有效合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，本案物业服务合同对上诉人具有法律约束力，上诉人应当按照合同约定按期交纳相应物业服务费，逾期未交纳的还应承担相应的违约责任。对于违约责任具体认定，因合同对违约金的计算标准超出了实际损失，因此，一审对违约金的计算标准进行调减是符合法律规定的，本院予以确认。关于涉案小区的消防设施设备问题，审理中举示的证据证明小区的消防设施设备并未移交被上诉人进行管理，相应的管护责任不应由被上诉人承担，但被上诉人按照物业合同收取的物业服务费中包含有消防设施设备的管护费用，因此，一审根据本案客观实际对物业服务费酌情扣减，是合法、合理的，本院予以确认。小区内的消防设施设备关系着小区全体业主和物业使用人的人身、财产安全，双方均应敦促小区业主委员会尽快将完好的消防设施设备移交给被上诉人进行管理维护，以避免可能产生的危害。双方应严格按照法律规定和合同约定，被上诉人也应在合同义务范围内向小区业主、物业使用人提供优质、高效的物业服务，妥善解决在履行合同过程中产生的分歧和矛盾。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张亚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏 芳
代理审判员 李 娅
代理审判员 吴长渝
二〇一五年六月九日
书 记 员 韩 微