广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终8881号上诉人（原审被告）：广州市深业房地产有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：庞鸣钟，该公司董事长。委托代理人：罗兆旋，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。委托代理人：陈康康，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢智敏，身份证住址广州市天河区。委托代理人：彭金平，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：许永盛，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州市深业房地产有限公司（以下简称深业公司）因与被上诉人谢智敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初2994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年4月23日，谢智敏（买方，乙方）与深业公司（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方约定：由乙方购买甲方金翠湾自编××号住宅楼第自编××座××梯幢××层××房，房屋地址：白云区湾悦三街××号（自编××座××梯）××房。该商品房的用途为住宅，层高为3米。户型结构为3房2厅1厨2卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台1个。该商品房合同约定建筑面积共91.56平方米，其中，套内建筑面积75.1平方米，共有分摊面积约16.46平方米。该商品房以套出售，单价为18653.37元/平方米，总金额为1400868元。乙方付款方式为按揭贷款。第十二条、交房条件：商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条、房屋交付：甲方应当在2014年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书……。第十四条、延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、按附件七补充协议第七条第三款的规定执行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按甲方书面通知的时间办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为该商品房实际交付乙方，此后产生的一切费用、风险及法律责任由乙方承担（包括但不限于缴交物业管理费等费用）。第十五条、房屋交付时的有关资料：双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（2）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（3）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（4）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（5）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（6）《房地产（住宅）质量保证书》。（7）《房地产（住宅）使用说明书》。（8）《临时管理规约》或《管理规约》……。第十六条、交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十七条、风险责任转移：乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该商品房的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日至次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十九条、规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行的，因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。第二十三条、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权按照下述第3种方式处理：3、按附件七补充协议第七条第1款的规定执行。合同附件一：房地产平面层图一张（显示涉案房屋有入户花园一个）。合同附件三：甲方针对该商品房所作具体的说明（含广告）。1、甲方针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所作的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供乙方所购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告宣传资料而承担任何义务，甲、乙双方所有人权利义务以本合同及补充协议的约定为准。2、甲方展示的样品房、样品房装饰、及样品房的家居、电器等仅作为装饰和室内布局向导，不作为交房标准或合同样品。3、甲方在上述广告宣传资料中已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合约内容，双方不受其约束。合同附件六：装饰、设备标准：金翠湾园景住宅装修标准：一、公共部分：门禁系统、外墙、电梯、首层大堂、标准层电梯间、楼梯间、门窗：铝合金窗，防火门、信报箱。二、室内部分：4、阳台：外墙砖、铝合金栏杆或混凝土实栏板，预留一个地漏……5、入户花园：水泥砂浆地面、墙面刷涂料，预留一个地漏，灯位预留电线管。合同附件七、本合同补充协议：第七条、关于房屋交付的补充或修改：1、双方对合同第二十三条第3点约定如下：乙方不能以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准为由拒绝收楼，如确实存在问题的，甲方应按《住宅质量保证书》的规定承担维修义务，若甲方拒绝维修或在收楼之日起三个月内仍维修不到约定标准的，应赔偿未修复部分装饰、设备的差价。2、房屋交付（对第十三条的补充或修改）：（1）交付的通知：在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定支付房价款外，甲方应以合同记载的联络方式通知乙方办理房屋交付手续；乙方未接到书面通知的不视为甲方不履行通知义务，乙方不得以此为由主张甲方逾期交楼……乙方不按《入伙通知书》中的期限办理入伙手续的，拒绝验收或者拖延验收时间的，《入伙通知书》中的入伙期限届满之日，视为房屋验收合同之日和甲方将房屋移交乙方之日。3、延期交房的违约责任（对第十四条的补充或修改）：（1）无论逾期交房是否超过180日，如合同继续履行的，甲方支付违约金的标准为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%。4、交房条件（对第十二条、第十五条的补充或修改）甲方应在合同约定的交付日之前，将符合下列条件的商品房交付乙方：（1）该商品房项目工程竣工验收合格；（2）该商品房项目消防验收合格或消防部门出具准许投入使用的消防验收意见；（3）满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。第九条、规划、设计变更（对第十九条的补充或修改）：4、因规划设计要求不排除在该商品房周边或项目用地范围内建有公共配套建筑和安装公用基础设施设备（包括但不限于物业用房、保安室、通信机房和天线、垃圾处理房、配电房和供电管线、给排水管、供燃气管道、消防箱、沙井盖等），或因规划设计要求不排除乙方购买的该商品房内设有梁柱、沉箱、消防设施、给排水管、供燃气管道及其他管线设施等，上述情形均不能视为对规划、设计的变更，乙方同意不以此为由拒绝收楼或退房或索赔。第十二条、关于基础设施、公共配套建筑的权属及经营权（对第二十七条的补充或修改）：2、对于公共部分的装置、装修、装饰及配套设施、设备，乙方同意不要求甲方拆除、增减或变更。第十四条、关于通知的约定（对第二十九条的补充或修改）：1、本合同要求或允许的通知和通讯除特别约定外以挂号邮寄或特快专递的形式送达。接受通知一方通讯地址为外市的，自通知之日起第七日视为送达。通知发出日期以寄出邮戳为准，自送达之日起生效。2、甲乙双方的联络方式以本合同所载明的电话、传真、通讯地址为准。一方联系方式如有变更，应在变更后五日内通知对方。如任何一方未按合同约定的期限通知对方变更后的联系方式的，因此产生的所有相关责任概由过错方承担……。上述合同签订后，谢智敏向深业公司支付购房款共计1400868元。另查：广州市白云区金沙洲彩滨北路的江悦湾自编××、××、××栋住宅楼工程（以下简称涉案楼盘工程）经穗规建证【2011】2779号《建设工程规划许可证》审核批准，于2012年4月15日开工建设。2012年12月3日，广州市规划局作出穗规函【2012】6052号《关于要求调整建筑设计复函》，同意自编号××栋、××栋、××栋部分户型的入户花园调整为疏散楼梯间消防前室，其余不变。如因上述调整引起利害关系人的投诉和纠纷的，应由深业公司负责协调解决直至恢复原设计。该文与穗规建证【2011】2779号《建设工程规划许可证》及附图、附件共同使用。2014年9月17日，涉案楼盘工程竣工验收。2014年10月10日，广州市规划局出具《建设工程规划验收批前公示》，公示说明载明：深业公司向广州市规划局申请对住宅楼工程××幢（自编××、××、××号）以及商业楼工程××幢（自编××、××、××栋）进行规划验收，……自编××、××、××栋住宅平面内部间隔与报建不一致，该调整有可能涉及公共利益，根据《行政许可法》等规定，现将调整方案向利害关系人进行公示，公示期限：2014年10月10日至2014年10月19日。2014年10月20日，广州市规划局作出穗规验证【2014】498号建设工程竣工验收合格证》，同日，涉案楼盘竣工验收备案文件齐全，同意备案。谢智敏于2016年3月9日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、深业公司赔偿我因其交付的房屋与约定购买房屋严重不符，导致房屋整体使用功能和价值受到影响的经济损失22413.89元（按涉案房屋已付价款1.6%计）；2、诉讼费由深业公司承担。深业公司原审答辩称：不同意谢智敏的诉讼请求。理由如下：1、入户花园与客厅阳台属于非封闭式阳台，如果房屋户型带入户花园，则合同约定“非封闭式阳台2个”，否则约定“非封闭式阳台1个”。涉案房屋买卖合同的正文没有约定入户花园，仅约定“非封闭式阳台1个”，涉案房屋依约本属不带入户花园的户型。合同附图虽属于合同的组成部分，但与合同条款出现歧义时，应当进行整体解释，不能单独作为房屋交付的标准。我司向谢智敏交付的房屋面积亦符合合同约定。2、我司在宣传上没有误导、隐瞒谢智敏的行为，我司已通过设置有入户花园和无入户花园的两套样板房向购房人说明入户花园的情况。此外，我司户型宣传手册上也明确涉案房屋没有入户花园。3、即使开发商违约，谢智敏也应证明其存在的实际损失，但谢智敏均未举证证明其损失存在以及损失数额，谢智敏应承担举证不能的不利后果，综上，我司向谢智敏交付的房屋符合合同约定交付条件，我司不存在任何违约行为，谢智敏的诉讼请求无事实与法律依据，请法院依法予以驳回。2016年3月23日，原审法院组织包括谢智敏在内的部分业主及深业公司到涉案江悦湾楼盘现场进行勘查：涉案房屋大门前为消防前室。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、购房发票、房屋现状平面图、规划验收批前公示、规划验收合格证、复函、笔录、现场照片及双方当事人陈述等证据证实。原审法院认为：谢智敏与深业公司签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。谢智敏已依约向深业公司支付涉案房屋全部房价款，深业公司理应向谢智敏交付符合合同约定的房屋。根据合同附件一，涉案房屋本应有一入户花园，但现上述入户花园已经规划、设计变更为消防前室，深业公司交付的涉案房屋并不符合合同约定，构成违约。虽深业公司抗辩上述规划、设计变更在谢智敏、深业公司签订买卖合同前已经规划主管部门审批通过，其已通过样板房、宣传册等方式告知谢智敏涉案房屋无入户花园的情况，但样板房、宣传册均非仅针对谢智敏购买的涉案房屋，且无法体现深业公司的销售人员在销售时对谢智敏进行了明确的说明，故现有证据不足以证明深业公司就此对谢智敏尽到告知及说明的义务。深业公司认为买卖合同正文并未约定涉案房屋有入户花园、且交付的房屋面积亦符合合同约定，谢智敏的权益未受损害。但不可否认合同附件亦是合同的重要组成部分，是购房人确定购买意向，审查房屋结构格局的重要依据之一，现由于深业公司自身原因导致合同约定的房屋与现实交付的房屋存在差异，其责任由深业公司自担。综合以上分析，深业公司交付的房屋与合同约定的房屋存在不符，应由深业公司承担违约责任。合同并未对上述违约行为所造成的损害约定违约金标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，原审法院酌情认定深业公司赔付谢智敏关于入户花园的损失金额应以谢智敏已付房价款的1.6%，即1400868元×1.6%=22413.89元。故谢智敏要求深业公司赔偿经济损失22413.89元的诉请，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年4月25日作出判决：判决生效之日起十日内，深业公司赔偿谢智敏经济损失22413.89元；一审案件受理费180元，由深业公司负担。判后，上诉人深业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决关于入户花园认定的事实不清。1、涉案房屋本来就属于不带入户花园的户型，我司在户型宣传手册中明确涉案房屋不设入户花园，已尽到合理告知及说明义务，本案中《广州市商品房买卖合同》的正文并没有约定入户花园，买卖合同第四条第3款仅约定“非封闭式阳台1个”（客厅阳台）；2、我司交付的房屋符合约定的户型和房屋面积，合同附件一《房地产平面层图》并不能单独作为房屋的具体交付标准，涉案房屋的入户花园变更为消防前室的规划变更许可时间远远早于双方签署合同的时间，我司在销售涉案房屋时，统一将《建设工程规划许可证》的报建平面图作为附件，未自行标注入户花园的规划设计变更，也未附上广州市规划局作出的《关于要求调整建筑设计的复函》，存在工作疏忽，但不能因此简单理解为开发商违约。根据合同整体解释原则，本案属于不带入户花园的户型；3、业主根本不存在任何损失，原审判决关于“我司赔付谢智敏的损失金额应为其已付房价款的1.6%”的认定有误。二、原审判决适用法律错误。原审法院应适用《最高人民法院关于适用的解释》第九十条而未适用。三、原审判决与最高人民法院指导性案例相悖。我司提交了三份最高人民法院公报案例作为证据，原审法院未予参考，也未按规定在裁判理由中回应未参考的理由，依法应予纠正。为此，我司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回谢智敏全部诉讼请求；2、判令一审、二审案件全部诉讼费用均由谢智敏承担。被上诉人谢智敏答辩同意原审判决，不同意深业公司的上诉请求。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，涉案合同第三十二条约定：本合同附件与正文具有同等法律效力。二审庭询后，深业公司向本院提交了《关于专家法律意见书的说明》。本院认为，原审法院对于涉案《广州市商品房买卖合同》效力的认定正确，论理清晰，双方当事人对此并无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理……”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，综合本案查明的事实及深业公司的上诉意见，本案二审的争议焦点是深业公司对涉案房屋存在的有关入户花园问题是否应承担违约责任，具体分析如下：双方签订的《广州市商品房买卖合同》第三十二条约定，合同附件与正文具有同等法律效力。据此，合同附件是经双方当事人协商一致确认的，属于合同的组成部分，是双方对合同正文的补充和解释，对双方具有约束力。深业公司虽然在与谢智敏签订商品房买卖合同前，已就涉案房屋的入户花园变更为疏散楼梯间消防前室向有关部门办理了规划设计的变更审批手续，但在《广州市商品房买卖合同》附件一《房屋平面层图》中仍显示涉案房屋有入户花园，且现有证据不足以证明深业公司在出售涉案房屋时已履行了告知说明义务，因此，深业公司上诉称合同正文没有约定入户花园，其不存在违约的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。深业公司交付给谢智敏的房屋没有入户花园，违反合同约定，依法应承担违约责任，赔偿由此造成的损失。原审法院在涉案入户花园已经规划审批变更为消防前室，不宜恢复及采取补救措施的情况下，酌定赔偿比例并无不当。深业公司所称的最高人民法院公报案例显然非最高人民法院公布的指导性案例，其上诉称原审判决与最高人民法院的指导性案例相悖，缺乏事实根据，对该上诉意见本院不予采纳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十二条的规定“当事人在二审程序中提供新的证据的，应当在二审开庭前或者开庭审理时提出”，深业公司二审庭后才提交《关于专家法律意见书的说明》，且该材料不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“二审新的证据”的要求，本院对此不予采纳。综上所述，审查原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理上并无不当，本院应予维持。深业公司的上诉意见理据不足，本院应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由上诉人广州市深业房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏代理审判员  余 盾代理审判员  李 焕二〇一六年九月十三日书 记 员  谢 淳