江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3096号
上诉人（原审原告）徐文渊，男，1971年11月7日生，汉族，无业。
委托代理人张新、殷丹，南京市浦口区盘城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）南京化学工业园区经济适用住房发展中心，住所地南京市浦口区葛关路***号。
法定代表人雍建瑜，该经适房中心总经理。
委托代理人陈汉东、王新春，江苏天茂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京福基置业有限公司，住所地南京市六合大厂杨新路89号。
法定代表人包仁平，该公司董事长。
委托代理人赵海明，男，1988年8月10日生，汉族，南京福基置业有限公司职员。
上诉人徐文渊因与被上诉人南京化学工业园区经济适用住房发展中心（以下简称化工园经适房中心）、南京福基置业有限公司（以下简称福基置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2014）六沿民初字第1272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
徐文渊原审诉称，徐文渊系欣乐小区的拆迁安置户。政府拆迁时承诺二年内交付安置房，以后直到2012年下半年化工园经适房中心才向徐文渊交付房屋，迟延交房及占用资金造成损失15000元。2013年8月6日，徐文渊与福基置业公司签订房屋买卖合同，根据合同约定，徐文渊现有的储藏室系随房配送，燃气应在交付房屋时处于开通状态，单元门属于配套设施，但化工园经适房中心、福基置业公司串通分别多收了7020元、2280元和300元，并多收了公共维修基金25元每平方米，导致徐文渊损失利息300元，故要求化工园经适房中心、福基置业公司退还多收的储藏室购房款、燃气费和单元门费9600元，支付占用拆迁款及迟延交付房屋的损失15000元和多收的维修基金部分的利息300元，合计24900元。
化工园经适房中心原审辩称：1、徐文渊与化工园经适房中心签有认购复建房协议，这批复建房是政府通过回购商品房的方式进行安置，徐文渊嗣后与福基置业公司签订的商品房买卖合同是为了办理产权证，福基置业公司只是代化工园经适房中心履行相关义务；2、认购复建房协议中未包含储藏室价格，燃气开户费是交给燃气公司的，单元门是为了提高被拆迁安置人的居住舒适度和方便性，建房时变更为电子智能系统，徐文渊主张返还储藏室购价款、燃气费等，没有事实依据；3、徐文渊按约定自愿支付购房预付款，不存在被告占用情形。安置房交付迟延，是因为拆迁户不满分房方案，采取了一些过激行为导致分房延误；4、维修基金本应由徐文渊自行办理，化工园经适房中心只是代办，维修基金也是交给政府相关管理机构，徐文渊主张化工园经适房中心多收维修基金没有事实依据。故请求驳回徐文渊的诉讼请求。
福基置业公司原审辩称：1、其与徐文渊之间没有经济往来，其未收取徐文渊的款项，故徐文渊向其主张权利，缺乏事实依据；2、徐文渊作为拆迁安置户，与化工园经适房中心发生联系，并与之结算，故应向化工园经适房中心主张权利；3、其仅与化工园经适房中心进行结算，未与徐文渊结算。故应驳回徐文渊的诉求。
原审法院经审理查明，徐文渊系拆迁安置户，2009年9月28日，徐文渊所在的家庭户与原山畔街道办事处签订一份房屋拆迁补偿协议，商定房屋拆迁事宜。同年11月3日，徐文渊与化工园经适房中心签订一份认购复建房协议书（以下称认购协议），徐文渊认购了位于拆迁区域内的复建房。该认购协议有九部分条款，主要内容为：认购面积暂定90平方米，具体楼层、房号由复建房领导小组组织抽签决定，实际面积以房产部门测绘的面积为准；购房款暂按每平方米2300元结算（不含储藏室），待分房抽签完后按楼层差价调节房款，徐文渊须于2009年11月3日一次性付清购房预付款，该预付款合计207000元；化工园经适房中心负责在2011年11月3日交付复建房，如延期交付，化工园经适房中心按每人每月100元支付过渡费至交房时间，但延期不超过3个月，如化工园经适房中心不能在2012年2月3日交付房屋，须按徐文渊已付购房款的1%支付违约金；交房标准：厅、卧室地面为水泥砂浆地面、墙面刮腻子，厨房、卫生间、阁楼为毛坯，水电、通讯入户；⑸化工园经适房中心协助徐文渊办理房屋产权及土地证，相关契税及房屋公共部位维修基金由徐文渊自行缴纳，等等。
2011年12月28日后，化工园经适房中心陆续向徐文渊等拆迁户发出入住收费须知，其中包括：代收房屋公共维修基金75元／平方米，计6900.75元；结清房款（面积补差或退还房款、楼层调节费、储藏间、公证费等），房屋实测面积为92.01平方米，储藏间面积为10.56平方米，房款按2346元／平方米计算为215855.46元，储藏间计6336元，单元门（含对讲系统）计300元；代收燃气开户费2280元／户、安装太阳能费用1630元／户；物业服务费793.6元，共计232695.81元。2012年1月17日，徐文渊与化工园经适房中心结清前述钱款，并从有关物业服务公司领取到房屋钥匙。其中房款、储藏室等价款，系单独另开具收据。2013年8月6日，徐文渊与福基置业公司签订一份商品房现售合同，该合同注明的房款单价为2346元／平方米，总价款计215855.46元，附件3注明配套基础设施及其它设施包括上下水设施、供配电设施、管道天燃气（开通时间以中燃公司通知时间为准），此外，“甲乙双方的其它约定”一页还注明该套住宅配送9号储藏室供业主使用，等等。徐文渊提起本案诉讼的主要依据，即是其与福基置业公司签订的这份合同。
原审另查明，2010年6月1日，化工园经适房中心与福基置业公司签订一份安置用房购房协议，约定由福基置业公司建设并提供安置房房源，房价包含商品房建设产生的全部费用、小区公共配套费用、在此基础上计提管理费2.5%、利润3%等，即每平方米暂按3300元计付。2011年11月1日，福基置业公司通知化工园经适房中心接收房屋。根据南京化学工业园区审计局委托的江苏天业工程咨询房地产估价有限责任公司于2013年3月27日对该购房合同项目所做的审计，规划建筑面积40318平方米，审定金额为146802088元，这之中包括燃气安装及设计费1098716.08元、2.5%管理费3478669.64元、3%利润4174403.57元，不包括合同约定的10%税金。同期（2012年4月开盘），福基置业公司对外销售商品住房的平均价格为每平方米6200元。
原审又查明，2011年12月15日至同月29日期间，徐文渊所在拆迁区域内的群众，因安置房分配问题曾向当时的主管单位集体上访。山畔街道办事处为此亦曾向徐文渊发放超期过渡费计1500元。
原审再查明，2014年8月18日，化工园经适房中心按每平方米25元向徐文渊退还住宅专项维修资金计2300.25元。而徐文渊持有的该费用专用收据上，标注的开票时间为2013年8月2日，类型为商品住宅，金额计4600.5元。
原审法院认为，徐文渊基于拆迁安置事由，与化工园经适房中心达成认购协议，因这时所认购的标的尚未具体化，故双方间仅存在预约合同关系。此后，双方以实际行为履行了选定房号、补齐房款差额、交付房屋等对应的合同义务，且相互予以接受，即形成事实上的房屋买卖关系。徐文渊虽与福基置业公司签订一份商品房买卖合同，但相互间缺乏要约、承诺等合同形成过程，也未直接履行（买卖）合同义务，故只存有其表，原审法院采纳化工园经适房中心关于福基置业公司系代该中心履行义务的事实主张。据此，徐文渊主张依照商品房买卖合同来辨析双方的权利和义务，缺乏事实依据，原审法院不予支持。本案认购协议中约定的购房款，为暂定价格，且已明确注明不包含储藏室，徐文渊主张化工园经适房中心多收了此房款，缺乏事实及合同依据。认购协议中的交房标准，未表明包含智能单元门、天燃气、太阳能等项目，化工园经适房中心交付这些项目，徐文渊接受并支付了对价，表明双方已形成合意，事后不得反悔，除非能够证明先前的事实行为存在错误或违反法律规定。根据安置用房购房协议及相关审计报告记载，徐文渊所购房屋的核定成本价为3641.1元／平方米，已超过其支出的购房款2460.61元／平方米，化工园经适房中心不存在多收购房款问题。化工园经适房中心应当严格依照认购（预约）协议约定履行交房义务，但是，认购、选房以及交付复建房只是拆迁过程中的一个环节，相关拆迁职能部门曾向徐文渊发放过超期过渡费，已填补了徐文渊的相应损失，其不应重复获利。徐文渊预付购房款，系履行双方的约定，不存在支付利息或赔偿损失的前提。化工园经适房中心代收住宅专项维修资金，本无不当，但自2013年8月2日明确多收该费用后，其应当及时退还多收部分，其于一年后才退还该费用，违反了合同的附随义务，应当承担相应责任，现徐文渊要求其支付利息，原审法院予以支持。该利息数额可比照同期同类贷款利率测算，为（2300.25元×6.15%）141.47元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第三十七条、第六十条、第六十五条、第九十二条的规定，判决：一、南京化学工业园区经济适用住房发展中心于判决生效后10日内向徐文渊支付141.47元。二、驳回徐文渊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费423元，由徐文渊负担400元、南京化学工业园区经济适用住房发展中心负担23元。
徐文渊不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。原审法院以上诉人徐文渊与被上诉人化工园经适房中心签订的认购协议，作为本案事实认定的依据存在错误，当初，如徐文渊不签该协议将无法拿到拆迁补偿款，故该协议系霸王合同。二、原审判决显失公正。首先，认购协议的签订存在政府强权行为，徐文渊不认可认购协议；其次，如果认购协议合法有效，但徐文渊与福基置业公司签订购房合同后，明确购房单价2346元／平方米，同时配送燃气基础设施及储藏室，化工园经适房中心无权再收取该两项费用；第三，原审查明复建房成本单价为3641元／平方米，而出卖给上诉人房屋单价为2460.61元／平方米，认定不存在多收房款的问题，但未考虑上诉人失地和拆迁安置所享有的政策福利等因素。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人在原审的诉讼请求。
被上诉人化工园经适房中心答辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人福基置业公司答辩称：一、福基置业公司与徐文渊签订商品房现售合同，仅作为徐文渊申领办证所用，双方并未按该合同履行，福基置业公司未收取徐文渊任何款项，双方之间不存在任何权利义务关系。二、福基置业公司与化工园经适房中心发生往来关系，并进行了相关工程项目的结算，未与徐文渊有任何结算行为。三、徐文渊作为拆迁安置的当事人，应与拆迁单位进行结算，与福基置业公司无关。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。
双方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。双方当事人二审中均未提交新的证据。
本院认为，合同是当事人意思表示一致的协议。从本案查明的事实来看，虽然福基公司与徐文渊就涉案房屋签署了商品房现售合同，但双方之间并未达成房屋买卖一致的意思表示，该现售合同的签订仅系福基公司代化工园经适房中心履行认购协议中的协助办证义务。具体分析认定如下：一、化工园经适房中心与徐文渊于2009年11月3日签订了复建房认购协议，载明暂定房屋单价2300元／平方米不包含储藏室，对于房屋坐落、总价款、燃气、单元门等均未明确约定，但在化工园经适房中心于2011年陆续向徐文渊发出入住收费须知及徐文渊也按须知实际付款后，化工园经适房中心与徐文渊就认购协议中约定不明事项已达成合意；徐文渊于2012年1月17日领取了案涉房屋的钥匙并办理了入住手续，除房屋产权证未办理外，双方针对认购协议约定的其他内容均已履行完毕。二、所有购房款及补缴费用均发生于徐文渊与化工园经适房中心之间，徐文渊并未支付福基公司任何费用。三、如认定徐文渊与福基公司构成商品房现售合同关系，则现售合同约定2346元／平方米价格也远低于福基公司建房3641.1元／平方米开发成本价，显然与事实不符。四、福基公司和化工园经适房中心均主张，签订现售合同仅系为徐文渊办证所需，该陈述意见与各方当事人实际履行行为相一致。综上，徐文渊要求按现售合同主张退还储藏室、燃气设施等费用，缺乏事实依据，原审未判决支持，并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。上诉人上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费423元，由上诉人徐文渊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年九月十八日
书 记 员 冯 超