广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初6653号
原告：王泽虹，女，1980年9月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托代理人：林景锋、叶继顺，均系广东海际明律师事务所律师。
被告：陈浩，男，1987年1月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
委托代理人：尹雪鹏、陈泽光，分别系广东汇俊律师事务所律师、实习律师。
原告王泽虹诉被告陈浩房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王泽虹及其委托代理人林景锋、叶继顺，被告陈浩及其委托代理人尹雪鹏、陈泽光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王泽虹诉称：2015年3月，原告与穗之田培训中心经营者时艳达成协议，约定时艳以108000元的价格将位于广州市天河区岑村路95171部队大门口西面铺面房二楼的穗之田培训中心转让给原告，转让费108000元，包括现有固定资产及学生资源，截至签协议为准，时艳尚有33570元的学生及老师学费要转给原告；时艳承诺会于2015年3月23日让王泽虹同该转让房产的产权人重新签订租赁合同等。2015年3月23日，在时艳的安排下，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告将承租的坐落于广州市天河区岑村路95171部队大门口西面铺面出租给原告作商业使用，租期5年至2019年10月30日，第一年租金7700元/月，次年起每年按5%递增，并收取原告交纳的押金15400元；任何一方未能履行本合同规定条款，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担等。后原告将上述商铺作为广州市天河区元岗沁悦琴行的经营场所。2015年4月，原告委托广州市精艺装饰有限公司进场装修，共支付装修费253800元。2015年11月10日，上述房产的产权人中国人民解放军95171部队贴出《告示》，称根据军委总部有关规定要求，该部定于次月20日前收回包括上述商铺在内的所有房地产租赁项目，取消一切经营内容，该承租户于次月15日前完成清场搬离工作，该部定于次月20日起采取停水停电及围蔽封存等措施。《告示》贴出后影响很大，被告作为上述商铺经转租后的承租人表示，部队与第一承租人的租赁合同已于2015年12月解除，无法确保原告与被告签订的上述商铺租赁合同如约履行。在原告琴行学习的学生认为琴行即将搬离或无法长期提供服务，陆续前来办理了退费手续。其后，原告一直向被告要求收回租赁商铺，并赔偿原告损失，被告一直拖延。2016年3月8日，原告委托律师向被告发送律师函要求解除租赁合同，并要求赔偿。2016年3月15日，原、被告双方再次就该事宜接洽，但被告至今未能提出任何实质性的方案。为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判令：一、确认原、被告双方于2015年3月23日签订的《商铺租赁合同》于2016年3月9日解除；二、被告向原告赔偿经济损失301000元（包括转让费108000元、装修损失193000元）；三、被告退还租赁合同押金15400元及逾期付款利息（以15400元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2016年3月16日起计至清偿之日止）；四、被告承担本案诉讼费用。
被告陈浩辩称：原、被告双方的合同解除并非被告的原因，而是由于军队政策的调整这一不可抗力而导致，对于不可抗力这一法定事由，法律规定双方互相不追究责任。此外，对于国家军队的原因导致拆迁和整体统一规划而出现的情况，如果被告有获得部队的补偿，被告可以对原告作出适当的补偿，但是被告至今为止没有收到部队任何的补偿。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2015年3月23日，陈浩（甲方/出租方）与王泽虹（乙方/承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意将坐落于广州市天河区岑村路95171部队大门口西面铺面房二楼整层（下简称案涉房产）出租给乙方作商业用途使用；租期5年，自2014年11月1日起至2019年10月30日止；第一年年租金为7700元/月，第二年起租金每年按5%递增；租金每月结算一次，乙方在每月的5号前将当月租金转入陈浩银行账户；合同签订后，三天内乙方交纳押金15400元；在租赁期间，甲方依合同将铺面交付乙方使用；租赁期内，乙方因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方同意，甲方有权对工程进行监督；任何一方未能履行本合同规定条款，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；租赁期内如因其它不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，双方互不承担责任；租赁期内如因国家、军队征地拆迁、统一规划建设的，乙方应无条件服务，甲方根据部队实发赔偿金额向乙方进行补偿等。另，该合同最后双方署名位置下面空白部分中，存在着手写内容“附加协议：在不改变楼房主体结构下，可改变房间格局，如拆掉房与房之间的隔墙。”并有陈浩签名。
陈浩向王泽虹出具了《租赁收据》，确认收到王泽虹交纳的15400元押金。
合同签订后，陈浩将案涉房产交付给王泽虹使用，王泽虹对案涉房产进行了装修，并作为广州市天河区元岗沁悦琴行（由王泽虹开立的个体工商户，下简称沁悦琴行）经营使用。
2015年11月10日，案涉房产所在建筑物张贴了《告示》，内容为“根据军委总部有关规定要求，我部所有产权范围内的空余房地产租赁项目一律于2015年12月20日前收回，取消一切经营内容。请各承租户于2015年12月15日前完成一切清场撤离工作，我部将于2015年12月20日起对所有空余房地产租赁项目采取停水停电及围敝封存等措施。未尽事宜请各租户与出租方联系。”该《告示》落款显示为“中国人民解放军九五一七一部队”的打印字样。
2016年3月7日，王泽虹委托律师向陈浩发出《律师函》，内容为王泽虹与陈浩签订《商铺租赁合同》后将案涉房产登记为沁悦琴行经营场所，并委托装饰公司进场装修，共花去装修费253800元；2015年11月10日，业主中国人民解放军95171部队（下简称95171部队）贴出《告示》，称根据军委总部有关规定要求，该部定于次月20日前收回包括案涉房产在内的所有房地产租赁项目，取消一切经营内容；请承租户于次月15日前完成清场搬离工作，该部定于次月20日起采取停水停电及围蔽封存等措施；《告示》贴出后影响很大，很多学生认为沁悦琴行即将搬离，陆续前来办理退费手续，而陈浩作为案涉房产经转租后的承租人表示，部队与第一手承租人的租赁合同已于2015年12月份解除，无法确保涉案《商铺租赁合同》如约履行；后王泽虹一直要求陈浩收回案涉房产，并赔偿王泽虹损失，但陈浩一直拖延推诿；王泽虹与陈浩签署的《商铺租赁合同》合法有效，双方的租赁合同关系依法受法律保护；因业主95171部队提前收回租赁物业的《告示》，致使王泽虹承租该物业的目的无法实现，陈浩亦无法保证依约提供《商铺租赁合同》所涉物业给王泽虹使用，为此，王泽虹有权解除合同，追究陈浩违约责任，并要求陈浩承担由此产生的一切损失（包括但不限于王泽虹已支付的转让费、案涉房产现装修价值—经评估为193000元）；王泽虹委托律师致函陈浩，王泽虹即日起解除与陈浩签署的《商铺租赁合同》，并请陈浩于2016年3月15日上午前往案涉房产办理商铺交接确认手续并一次性向王泽虹赔偿经济损失301000元和退回租赁押金15400元。2016年3月15日，陈浩签收了上述函件。
2016年5月13日，王泽虹与陈浩签署了《店铺交还证明》，确认王泽虹已将案涉房产交还陈浩。
现王泽虹向本院提起诉讼，要求解除与陈浩之间的《商铺租赁合同》，并要求陈浩赔偿其经济损失及退还房屋押金等。
诉讼过程中，陈浩主张其是案涉房产的次承租人，95171部队将案涉房产出租给案外人张顺四，张顺四再把案涉房产出租给陈浩。为予证明，陈浩提交了《军队房地产租赁合同》（复印件）、《房屋租赁合同》作为证据。一、《军队房地产租赁合同》（复印件），显示由95171部队（出租方/甲方）与广州市雅艺物业管理有限公司（承租方/乙方，下简称雅艺物管公司，法定代表人签名为张顺四）于2009年5月8日签订，约定甲方自愿将坐落在广东省广州市天河区行云路八号之二、建筑面积3600平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2009年5月8日起至2029年5月7日止；房地产年租金为432000元。二、《房屋租赁合同》显示由张顺四（出租人/甲方）与陈浩（承租人/乙方）于2014年6月22日签订，约定甲方同意将座落在广州市天河区岑村路95171部队大门口西面铺面房楼下A101-105、楼上201-205号（楼上楼下各五间）及楼西面洗车场、楼梯房出租给乙方作商业用途使用，该房建筑面积约320平方米，租赁期限自2011年5月1日至2021年4月30日。王泽虹认为《军队房地产租赁合同》为复印件，对其真实性不予确认；王泽虹确认《房屋租赁合同》的真实性。
陈浩表示其在2015年11月10日部队张贴了《告示》后与王泽虹协商，其向王泽虹表示待部队的处理结果后才决定如何处理与王泽虹的租赁合同关系，并同意王泽虹自2015年12月1日起暂停交付租金。王泽虹则表示由于部队在2015年11月10日已经张贴了《告示》，陈浩向其表示自2015年12月1日起就不用再交租金，因为部队已与第一手租户在2015年12月初解除合同。
陈浩称案涉房产所在的整栋建筑物及商铺仍在正常经营使用，并提交了照片3张予以证明。王泽虹认为陈浩提交的照片所显示的建筑物与案涉房产并非在同一地方，而且照片所显示的商铺也不是王泽虹所承租的，并认为这些照片证明了合同的解除并不是因为部队政策的原因，而是由于陈浩与上一手出租人的纠纷所产生。
王泽虹主张其为承租案涉房产而向原承租人时艳支付了转让费108000元，现因无法正常租用案涉房产故陈浩应向王泽虹赔偿该款项。为予证明，王泽虹提交了《转让协议合同》作为证据。《转让协议合同》显示由时艳（甲方）与王泽虹（乙方）于2015年3月23日签订，约定甲方将案涉房产转让给乙方，转让费108000元，包括现有的固定财产及学生资源；固定财产包括格力空调1部、钢琴5部、电脑及打印机1台，学生资源包括舞蹈10-20人、跆拳道10-20人、钢琴10-20人；截至签协议为准，甲方尚有33570元的学生及老师学费要转给乙方，这些金额将会在转让费里边直接扣减等。另，该合同下方空白处有手写内容，显示确认转让费108000元减去定金已付8000元、课时费33570元加上租赁押金15400元，共计81830元已结清。陈浩对上述证据的真实性不予确认，并认为与本案无关。
王泽虹主张其对案涉房产进行了装修，现因无法正常租用案涉房产而产生了装修费用损失193000元。为予证明，王泽虹提交了《店面装修合同书》、《收款收据》、《资产评估报告》作为证据。一、《店面装修合同书》显示由王泽虹（甲方/发包方）与广州市精艺装饰有限公司（乙方/承包方，下简称精艺装饰公司）于2015年4月1日签订，约定甲方委托乙方对甲方属下需装修的店内装饰进行设计装修、灯具、电路、木地板铺置等，工程内容及单价按甲乙双方认定的装饰项目预算单按实际项目计算，装饰预算金额为250000元等。二、《收款收据》共4张，显示由精艺装饰公司分别于2015年4月1日、2015年4月10日、2015年5月16日、2015年6月5日开具，分别确认收到装修首期款50000元、二期装修款80000元、三期装修款100000元、四期装修款23800元。三、《资产评估报告》显示由广东京华资产评估房地产土地估价有限公司（下简称京华评估公司）于2016年2月22日作出，委托人为王泽虹，评估结论为评估基准日时，委托方指定的装修装饰工程及人工市场价值为193000元。陈浩对上述证据的真实性均不予确认，并认为与本案无关。
另，陈浩不确认《资产评估报告》的真实性，并申请对案涉房产的装修残值进行评估鉴定，后其撤回评估鉴定申请；陈浩表示《资产评估报告》所列的人工价格远高于市场价格，但未提供证据予以反驳。
本院认为：陈浩与王泽虹签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，双方应切实履行。作为出租人，陈浩应将案涉房产交付给王泽虹使用，并保障王泽虹能在租赁期限内正常使用案涉房产。
根据双方当事人所提交的证据及所确认的事实可知，陈浩并非案涉房产的产权人，其是向案外人张顺四承租包括案涉房产在内的房产，并将案涉房产转租给王泽虹。现由于案涉房产所在建筑物张贴了《告示》而导致王泽虹不能正常经营使用案涉房产，即作为出租人的陈浩未能保障王泽虹继续正常使用案涉房产的权利，在此情况下，王泽虹于2016年3月7日向陈浩发出《律师函》要求解除《商铺租赁合同》，而陈浩于2016年3月15日签收该函件。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”据上规定，《商铺租赁合同》已解除，但解除时间应为2016年3月15日而并非王泽虹主张的2016年3月9日。
本案中，作为出租人的陈浩未能保障承租人王泽虹正常使用案涉房产，并导致《商铺租赁合同》解除，其应依法承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据已查明的事实可知，王泽虹已向陈浩支付了租赁押金15400元，现王泽虹要求陈浩返还该款项及自2016年3月16日起算的利息的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持，该利息应以中国人民银行同期同类贷款利率为标准。另，王泽虹提交了《店面装修合同》及《收款收据》等证据以证明其承租案涉房产后，对案涉房产进行了装修并支付了装修费用；王泽虹还提交了《资产评估报告》，以证明案涉房产的装修价值。陈浩虽然不予确认上述证据的真实性，但未提供证据反驳，其应依法承担相应的举证不能的法律责任。而且，王泽虹承租案涉房产是为了经营琴行，其承租后对案涉房产进行重新装修亦符合日常生活常理。综上，本院确认王泽虹对案涉房产进行了装修，在评估基准日时装修装饰工程及人工市场价值为193000元。由于陈浩的违约导致《商铺租赁合同》解除，现王泽虹要求陈浩赔偿上述损失193000元的诉讼请求合法有理，本院予以支持。王泽虹还要求陈浩赔偿其转让费108000元，该诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告王泽虹与被告陈浩于2015年3月23日签订的《商铺租赁合同》于2016年3月15日解除；
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈浩向原告王泽虹返还租赁押金15400元及利息（自2016年3月16日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；
三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈浩向原告王泽虹赔偿损失193000元；
四、驳回原告王泽虹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10540元，由原告王泽虹负担1080元、被告陈浩负担9460元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 郑慧琴
人民陪审员 刘小兰
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 梁怡筠
本判决书已于2017年月日送达