广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初17947号
原告：雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440101MA59BEQP2C。
法定代表人：张伟，总经理。
委托代理人：姜平，系广东广之洲律师事务所律师。
委托代理人：蔡思凡，系广东广之洲律师事务所实习律师。
被告：深圳市美百年商业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区，统一社会信用代码914403006729976403。
法定代表人：焦昆华。
委托代理人：梁华，系万商天勤（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：曹玉兴，系万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。
原告雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司（以下简称“雅居乐公司”）诉被告深圳市美百年商业管理有限公司（以下简称“美百年公司”）物业服务合同纠纷一案，被告美百年公司在提交答辩状期间提出管辖权异议。本院作出（2016）粤0106民初17947号民事裁定，驳回被告美百年公司的管辖权异议。被告美百年公司不服上诉，广州市中级人民法院以（2017）粤01民辖终658号民事裁定驳回被告美百年公司上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司的委托代理人姜平，被告美百年公司的委托代理人梁华、曹玉兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告雅居乐公司诉称：2014年10月14日，被告因承租位于广州市天河区珠江东路12号2901、3001、××全层写字楼物业，与高成（广州）物业管理有限公司签订了广州《高德置地广场写字楼物业管理服务合同》，约定：管理费由管理服务费和公共能源费两部分构成，每月每平方米30元，管理费按月缴纳；被告应在每月5日前以现金或转账或支票方式缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水、电费及其他相关费用；被告未按本协议缴交物业管理费、水电费、有偿服务费的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰向甲方支付迟延违约金。2015年底，高成（广州）物业管理有限公司与原告、被告三方协商一致签订了《物管合同转让协议》，三方确定自2016年1月1日零时起，高成（广州）物业管理有限公司将其在《高德置地广场写字楼物业管理服务合同》（简称《合同》）项下的全部权利和义务转让给原告，转让后高成（广州）物业管理有限公司不再享有及承担《合同》项下任何权利义务，受让后，原告将取代高成（广州）物业管理有限公司，继续向乙方履行《合同》，被告同意前述权利义务的转让和受让，被告按《合同》约定的应缴费用向原告支付。上述合同签订后，原告已向被告提供正常的物业管理服务，但自2016年8月份起，被告开始拖欠原告部分物业管理费及水电费，经原告多次催促及追讨，被告至今尚拖欠承租物业2016年8月、9月的部分物业管理费及水电费。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：l、被告支付拖欠的广州市天河区珠江东路12号2901、3001、××全层承租物业2016年8月1日至9月17日期间的物业管理费（含管理服务费及公共能源费）96911.49元及迟延违约金（迟延违约金以上述欠款总额为本金，按每日千分之三计算，自2016年9月6日起计至实际清偿之日止）；2、被告支付拖欠2016年8月1日至9月17日期间的电费12143.55元；3、被告支付全部诉讼费用。
被告美百年公司答辩称：一、原告违约在先，被告拒缴部分物业管理费系行使同时履行抗辩权。2014年10月，被告就广州市天河区珠江东路12号1601、1901、2101、2901、3001、××全层写字楼物业与高成（广州）物业管理有限公司先后签订了两份《广州高德置地广场写字楼物业管理服务合同》（下称《物业管理服务合同》）。2015年底，高成（广州）物业管理有限公司、原告与被告签订了两份《物管合同转让协议》，三方共同确认自2016年1月1日起，高成（广州）物业管理有限公司将其在《物业管理服务合同》项下的全部权利义务转让给原告。然而，被告刚刚进场使用承租物业后不久，原告和小高德（广州）置业有限公司（以下简称“小高德公司”）共同于某16年3月28日强行对被告尚未投入使用的7套物业(1606、2103、3001、3005、3006、××、3102)进行了上锁。事实上，在该7套物业被上锁前，被告已经与上海三欣广告装潢有限公司（以下简称“上海三欣公司”）、广州市奥因环保科技有限公司（以下简称“奥因环保公司”）签订了《房屋租赁协议》，由上海三欣公司承租1606单元物业，由奥因环保公司承租3102单元物业，但却因小高德公司与原告共同上锁的行为，导致1606、3102单元无法使用，被告不得不与上海三欣公司、奥因环保公司解除了《房屋租赁协议》，给被告的商业信誉带来严重影响。除上述7套物业被上锁外，小高德公司和原告对被告承租的1601、2105、2901A单元物业也共同采取了强制措施干扰、影响、阻碍被告的正常使用。小高德公司和原告于某16年6月15日起对1601单元物业（480.9平方米）强行上锁并停电，2016年6月16日，被告委托广东广信君达律师事务所向小高德公司和原告发出律师函，要求恢复1601单元物业的供电，但小高德公司和原告对此无动于衷。2016年7月29日，小高德公司和原告在没有任何理由的情况下，拒绝对2105单元进行装修竣工验收。2016年7月30日，小高德公司和原告以实际使用者为被告的分公司而非被告本身为由拒绝被告进场使用2901A单元物业（216平方米）。被告为此多次与小高德公司和原告沟通交涉，2016年4月至9月期间，多次发函至小高德公司和原告，要求小高德公司和原告停止违约行为。然而，小高德公司和原告对被告的合法要求始终置之不理。即使这样，为了让合同顺利履行，直到2016年8月，被告仍坚持按时足额缴纳承租物业的全部物业租金、物业管理费及水电费等（包括因小高德公司、原告的违约行为而无法使用的物业）。2016年8月，因小高德公司和原告违约在先，导致被告无法正常使用部分承租物业，且始终无视被告的合理请求。忍无可忍之下，被告行使同时履行抗辩权，停止支付无法正常使用的物业对应面积的租金、管理费等费用，但仍足额支付了其他部分的租金和物业管理费。《物业管理服务合同》第五条第5款约定，原告应保证被告有权使用承租物业及人员自由出入该大厦及物业通道的畅通。《物业管理服�合同》第六条第2款约定，原告在遵守本合同约定及物业管理制度的前提下，享有对该物业充分的使用权。原告和小高德公司共同阻碍被告使用部分物业的行为，违反了《物业管理服务合同》的上述约定。二、原告已单方解除合同，构成根本违约。在被告合法行使同时履行抗辩权的情况下，小高德公司和原告却以被告延迟缴纳租金及管理费满30日为由，于某16年9月7日单方解除了与被告之间的租赁合同和物业服务合同，并禁止被告公司员工进出租赁物业，已经构成根本违约。在此情况下，被告更加无须支付未缴纳的部分物业管理费。综上，原告严重违约在先，被告拒绝缴纳部分物业管理费及水电费系行使同时履行抗辩权。且原告还单方解除了物业服务合同，构成根本违约。原告请求被告支付欠缴的部分物业管理费、水电费及延迟违约金的请求，缺乏法律与事实依据。�，被告并没有拖欠整层的物业管理费及电费，已付大部分物业管理费及电费，未支付的物业管理费及电费是因为原告于某16年3月28日起对被告所承租房屋的部分房屋进行上锁，导致被告无法出租，且原告发函要求被告交还该部分房屋，被告才在2016年8月起没有支付原告上锁房屋的物业管理费及电费。另，原告主张的违约金计付标准过高，应予调整。
经审理查明：原告提交的《资质证书》记载原告具有物业服务一级资质。
2014年，被告（乙方）与案外人高成（广州）物业管理有限公司（以下简称“高成公司”）签订《广州高德置地广场写字楼物业管理服务合同》（以下简称《物管合同》），约定：甲方是高德置地广场F2-4项目出租方指定的物业管理者，乙方是天河区珠江东路12号2901房之全层、3001房之全层、××房之全层（以下统称“涉案场地”）的承租人；乙方根据其与出租方签订的租赁合同和本合同接受并委托甲方为该物业之管理者，甲方将依据本合同及《高德置地广场F2-4项目租户手册》等对该物业进行管理；物业管理期限自2015年12月1日起至2023年11月30日止，除租赁合同另有约定外，出租方实际交付日期较前述日期提前或推迟的，自出租方实际交付日起计算；管理费由管理服务费和公共能源费两部分构成，其中管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米22元，该物业建筑面积共6650.25平方米，每月管理费共计146305.5元；公共能源费按建筑面积计算，每月每平方米8元，该物业建筑面积共6650.25平方米，每月公共能源费共计53202元；管理费按月缴纳，乙方应在签订本合同当日向甲方缴纳首月管理费199507.5元，此后乙方须在每月5日前以现金或转账或支票方式缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水、电费及其他相关费用；签订本合同时，乙方应向出租方一次性交付相当于两个月管理费金额的管理费保证金399015元，合同期满或提前终止时，乙方缴清全部管理费及其它应缴费用且无其它违约行为，出租方应在乙方撤场后30个工作日内将保证金余额（不计利息）退还乙方，如乙方未清缴管理费等费用出租方和甲方有权按本合同第七条第1项有关欠费之违约条款处理；乙方须按该物业建筑面积向出租方缴交水电费周转金，水电费周转金的计收标准为23元/㎡，即该物业乙方应向出租方缴纳的水电费周转金共计152955.75元，合同期满或提前终止时，乙方缴清所有相关费用后，出租方应在乙方撤场后30个工作日内无息退还给乙方；乙方不得因履行租赁合同出现争议而拒绝缴纳管理费或拒绝履行本合同的任何条款；电费：每单元由乙方在甲方指定位置自行安装独立电表，乙方根据实际使用量，按政府用电价格加8%的线损及变损的收费标准，每月向甲方交纳电费；物业管理费收取起始日期为2015年12月1日；甲方或出租方通知乙方接收该物业后，乙方应于3个工作日内按甲方规定办理装修手续，并将有关物业装修承包商资质证明、装修责任险、设计图纸等资料提交甲方审核并取得甲方的书面批准后方可开始装修施工；乙方装修工程全部完毕后，须报请相关政府部门以及甲方进行验收，验收合格后方可投入使用；除合同另有约定外，甲方保证乙方有权使用该物业及其人员自由出入该大厦及该物业通道的畅通；乙方在全面接受甲方的物业管理服务，及遵守本合同约定和甲方管理制度的前提下，享有对该物业充分的使用权；乙方须依照本合同约定按时足额向甲方缴付管理费、水电费等费用；乙方未按本协议缴交物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等�用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰向甲方支付迟延违约金，且甲方有权采取如下措施进行催收：逾期超过10日的，甲方有权采取包括但不限于上锁、取消门禁授权等措施控制乙方在本物业的人员与货物的进出；逾期超过20日的，甲方有权停止向本物业提供电、水、中央空调、电话及商场的其它设施及相应服务；逾期三十日，甲方有权提前解除合同，并没收乙方的保证金，除缴清应付费用外，乙方还应支付相当于2个月管理费同等金额的违约金给甲方等条款。
2015年10月27日，被告接收涉案场地，并签署相应的《租户收楼确认书》及《租户防火安全责任书》、《租户装修承诺书》。
2015年12月3日，高成公司（甲方）与被告（乙方）签订《高德置地广场写字楼物业管理服务合同补充协议一》（以下简称《补充协议》），约定：《物管合�》服务期限变更为自2016年2月27日至2024年2月29日；乙方已缴交的首月管理费199507.5元调整至2016年2月27日至2016年3月26日；本补充协议未涉及的内容按原合同执行等条款。
后高成公司（甲方）与被告（乙方）、原告（丙方）签订《物管合同转让协议》（以下简称《转让协议》），约定：各方同意甲方将其在《物管合同》项下的全部权利义务转让给丙方，由丙方取代甲方向乙方为涉案场地提供物业管理服务；自2016年1月1日零时起，甲方将其在《物管合同》项下的全部权利义务转让给丙方，转让后，甲方不再享有及承担《物管合同》项下任何权利义务；自2016年1月1日零时起，丙方受让《物管合同》项下原由甲方享有及承担的全部权利义务，受让后，丙方将取代甲方，继续向乙方履行《物管合同》；乙方同意本协议第一条及第二条约定的《物管合同》项下权利义务的转让及受让，并同意在《物管合同》转让后向丙方履行《物管合同》；《物管合同》转让及受让后，乙方可以向丙方主张原乙方对甲方的权利，丙方亦可以向乙方主张原甲方对乙方的权利；自2016年1月1日零时起，乙方按《物管合同》约定的应缴费用应向丙方支付等条款。
本案审理过程中，原告为证明被告承租的部分租户违反物业管理规定，原告发出整改通知，向本院提交显示由高德置地广场物业管理处·冬发出的《装修工程违规整改通知书》及《租户违规整改通知书》等函件多份。经质证，被告对上述函件的真实性予以确认。原告为证明其通知被告按照装修手册办理装修申请手续，向本院提交显示由原告向被告发出的《关于装修图纸审核事宜的回复函》（函称原告于某16年6月29日收到被告申请装修的文件及图纸一批，但因所递交的装修文件及图纸中并未�现有消防部门的报建受理回执，故无法受理装修图纸审批等）及EMS全球邮政特快专递详情单（寄件人存联，显示收件人单位名称为被告）。经质证，被告对该证据的真实性不予确认。
本案审理过程中，被告表示因原告及案外人小高德（广州）置业有限公司（以下简称“小高德公司”）对部分涉案场地进行上锁或停电，导致其无法正常使用部分涉案场地，被告决定停止缴纳无法使用的涉案场地对应部分的租金及管理费，后原告及小高德公司违约解除与被告签订的《房屋租赁合同》和《物管合同》并要求被告搬离涉案场地，被告则要求原告及小高德公司停止违约行为，继续履行合同。被告为证明其上述主张向本院提交如下证据：1、显示由被告于某16年4月20日向高成公司发出的《关于要求及时履行物业服务合同的催告函》（内容为从2016年3月28日开始，被告发�其所承租的1606、2103、3001、3005、3006、××、3102单元物业无故被上锁，施工方无法进场装修，高成公司物业管理人员置之不理，此外，被告于某16年4月15日递交3102物业的装修方案及图纸，截至2016年4月20日，高成公司亦未提出审批意见，要求高成公司尽快安排工作人员将被上锁物业解锁，交予被告正常装修使用并及时对被告提交的装修申请作出审批意见，以免延误工期等）及EMS全球邮政特快专递详情单（原件）、邮件妥投情况（原件）；2、由广东省广州市南方公证处于某16年7月7日出具的《公证书》（内容为该处指派公证员于某16年6月20日前往涉案场地对30楼门牌号码为××、3001、3006-2、3005，31楼门牌号码为××、3102，21楼门牌号码为××、2103-1以及16楼门牌号码为××、1606-2房屋的外观进行拍照，共取得照片五十六张等，该公证书附件为五十六张相片，显示××、1606-2、2103-1、××、3001、3005、××、3006-2、××单元房门有加锁两把，其中一把锁身上贴有小纸条，纸条上写有“管理处”字样，同时房门上贴有告示，内容为“空置单元已锁，如需开门请致电管理处前台”，另有3102号房门口仅加锁一把，锁身上贴有“管理处”字样小纸条）；3、显示由被告于某16年8月3日向小高德公司及原告发出的《关于停止支付租金和物业管理费的告知函》（内容为于某16年7月29日下午15时至16时，被告与小高德公司及原告一同到被告承租的珠江东路12号21层05单元进行竣工验收，但小高德公司及原告并没有就单元内情况进行验收而是把非21层05单元的问题作为拒绝理由而拒绝验收，拒绝理由为本层21层的消防系统存在问题不能正常接入而导致该单元不能验收，小高德公司及原告将此问题作为拒绝竣工验收的理由属于推卸责任及不作为之行为，若21层的消防系统存�问题小高德公司及原告应把该问题作恰当处理，并为被告承租的21层05单元验收而非因大厦的消防系统存在问题而拒绝验收，小高德公司及原告该行为导致被告不能如期使用该物业而造成经济损失；现特此函告小高德公司及原告行为已构成根本性违约，若小高德公司及原告自收到本函之日起仍然拒绝为被告承租的21层05单元进行竣工验收，并交付被告正常使用，被告将于某16年8月起，停止支付上述物业的租金及物业管理费等费用，直至小高德公司及原告停止违约行为之日止）；4、显示由被告于某16年8月3日向小高德公司及原告发出的《关于停止支付租金和物业管理费的告知函》（内容为于某16年7月30日，被告向小高德公司及原告申请在承租的广州市天河区珠江东路12号2901A物业（共计216平方米）将由被告分公司使用，但小高德公司及原告拒绝被告分公司要求进场使用的申请，拒绝理由为被告总公司承租的分公司不能使用该物业，但被告已解析分公司并没有独立核算的资格并且被告所需要承担的法律责任都由总公司承担，但小高德公司及原告仍然拒绝为被告办理正常的进场手续，导致被告不能如期使用该物业而造成经济损失；现特此函告小高德公司及原告行为已构成根本性违约，若小高德公司及原告自收到本函之日起仍然拒绝为被告分公司办理该单元进场事宜，并交付被告正常使用，被告将于某16年8月起，停止支付上述物业的租金及物业管理费等费用，直至小高德公司及原告停止违约行为之日止）；5、显示由被告于某16年8月3日向小高德公司及原告发出的《关于停止支付租金和物业管理费的告知函》（内容为自2016年6月15日起，小高德公司及原告对被告承租的广州市天河区珠江东路12号1601号物业（共计480.9平方米）在并未告知的情�下进行上锁并停电，导致被告不能正常使用该物业，该行为导致被告经济损失，现特此函告小高德公司及原告行为已构成根本性违约，若自收到本函之日起仍然拒绝将上述物业开锁，并交付被告正常使用，被告将于某16年8月起，停止支付上述物业的租金及物业管理费等费用，直至小高德公司及原告停止违约行为之日止）；6、显示由被告于某16年6月16日向小高德公司及原告发出的《律师函》（内容为要求小高德公司及原告对高德置地广场H1601单元恢复供电）；7、显示由被告于某16年7月23日向小高德公司及原告发出的《关于停止支付租金和物业管理费的告知函》（内容为自2016年3月28日起，小高德公司及原告对被告承租的广州市天河区珠江东路12号1606、2103、3001、3005、3006、××及3102号物业（共计2498.54平方米）进行上锁，拒绝将上述物业交付被告使用，该违约行为已实际�致被告与第三方的租赁合同终止，并向被告进行索赔，导致被告经济损失；现特此函告小高德公司及原告行为已构成根本性违约，若自收到本函之日起仍然拒绝将上述物业开锁，并交付被告正常使用，被告将于某16年8月起，停止支付上述物业的租金及物业管理费等费用，直至小高德公司及原告停止违约行为之日止）；8、显示由被告于某16年9月3日向原告发出的《关于深圳市美百年商业管理有限公司向雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司于某16年8月10日缴交总额费用的分项说明》[内容为被告于某16年8月30日下午收到原告的《2016年9月管理费、水电费缴款通知书》后，发现被告对原告于某16年8月10日所缴交的相关费用存在误解，将被告所缴纳的管理服务费（含公共能源费）、电费、空调加时费、冷却塔使用费等的费用，全部归为管理服务费（含公共能源费），因�被告作出如下说明；被告于某16年7月23日向原告致函通知停止交纳被原告违约私自上锁单元（具体有1606、2103、3001、3005、3006、××及3102）的管理费（含公共能源费）以及被告于某16年8月3日向原告致函通知停止交纳因原告原因造成被告不能正常使用的单元（具体有1601、2105、2901A）的管理服务费（含公共能源费），因此，被告于某16年8月10日向原告支付（除上述单元以外的）关于承租广州市天河区珠江东路12号高德置地广场南塔H座1601之全层、1901之全层、2101之全层、2901之全层、3001之全层、××之全层单元的2016年8月1日至2016年8月31日期间的费用为管理服务费（含公共能源费）294592.2元、电费（2016.6.10-2016.7.10期间）28621.38元、空调加时费9600元、冷却塔使用费2215元，总数335028.58元等]；9、显示由小高德公司及原告于某16年9月7日向被告发出的《关于解除合同的通知》（内容�：被告与小高德公司签订《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》、《租赁合同补充协议二》及与原告签订《物业管理服务合同》等相关补充协议，约定被告向小高德公司租赁位于广州市天河区珠江东路12号2901、3001、××全层的物业，由原告提供物业管理服务，被告应于每月5日前缴交租金、管理费和水电费，逾期付款超过30日的，小高德公司及原告有权解除合同；前述合同签订后，被告未能依约缴交合同约定的费用，经催收，至今仍未缴交齐的租金、管理费合计714764.39元；现被告逾期缴交租金、管理费等已超过三十日，被告的行为构成严重违约，导致合同无法继续履行，为减少损失，小高德公司及原告根据合同的有关约定，通知被告2016年9月7日起解除前述合同，没收被告已缴交的租赁保证金和管理费保证金，请被告于合同解除当日与小高德公司及原告办�退场相关手续，小高德公司及原告将于合同解除当日停止向该物业提供服务；如被告未能在10日内交回物业，小高德公司及原告将于某16年9月18日自行收回被告承租的物业另行出租等），在本案中被告确认已于某16年9月7日收到该通知书；10、显示由被告于某16年9月15日向广州市明和实业有限公司（以下简称“明和公司”）、小高德公司及原告发出的《严正告知立即停止违约及侵权行为的函》（内容为被告已于某16年9月7日收到《关于解除合同的通知》，现严正告知明和公司、小高德公司及原告将已经出租给被告的部分物业擅自连续上锁，拒绝被告使用，并导致被告无法将物业交付给分租户使用，已经构成严重违约及侵权；被告停止支付被强行上锁之物业的租金及费用，是由明和公司、小高德公司及原告严重违约引起，并不属于违约行为，明和公司、小高德公司及原告�通知中故意歪曲事实，明和公司、小高德公司及原告违法解除合同，由此给被告以及分租户所造成的一切损失，被告将依法进行追索，明和公司、小高德公司及原告单方发出解除合同的通知，属于无效法律行为，不发生合同解除的效力等）；11、显示由被告于某16年9月21日向明和公司、小高德公司及原告发出的《严正要求立即恢复物业使用的函》（内容为明和公司、小高德公司及原告从2016年9月18日起陆续对被告承租的大部分物业采取停止供电和上锁行为，并且禁止被告人员出入物业所在的大厦，使被告无法使用所承租物业，已给被告造成了重大的影响和损失，现严正告知明和公司、小高德公司及原告立即恢复被告对所承租物业的使用等）。被告另提交其邮寄上述函件的EMS全球邮政特快专递详情单寄件人存联及投递情况记录证明上述函件的投递情况。经质证，原告对证据1的真实性存在异议，认为对空置物业上锁是原告及被告同时上锁；对证据2的真实性有异议，认为公证书不能体现物业的实际使用情况，当时是原、被告同时上锁，若被告需使用房屋，只要致电管理处即可；对证据3-11的真实性存在异议，表示原告已收到该函件，但函件内容并不属实，被告的承租户有关物业管理应当按照物业合同约定及租户手册规定履行相关手续即可办理。
关于被告支付物业管理费的情况。原、被告双方确认按《物管合同》约定涉案场地2016年8月1日至9月17日期间的全部管理费（包括管理服务费及公共能源费）扣除被告已缴纳的管理费后剩余管理费为96911.49元。被告表示拒绝支付上述管理费，因为其不能正常使用上述管理费对应的场地（本案不能使用的场地为3001、3005、3006、××、3102单元及2901A单元，3001、3005、3006、××、3102单元于某16年3月28日被锁门，2901A单元被原告干扰，原告以实际使用人不是被告本身，而是被告的分公司为由于某16年7月30日拒绝对该单元进行装修竣工验收，导致被告不得进场使用，扣除的物业管理费为合同约定每平方米物业管理费×相应的面积，2901A单元的面积由被告自行测算），原告则表示3001、3005、3006、××、3102单元属于原、被告共同上锁，是原告的正常物业管理行为，原告亦明确无法提供具体的上锁依据，2901单元是被告的经营场所，其可以一直正常使用。
关于出租人何时收回涉案场地的问题。原告表示因被告不同意交还涉案场地，而有些承租户也不同意交还，故在2016年10月、11月期间陆续收回涉案场地，双方未办理交接手续。被告则表示不存在交还，而是小高德公司强行收回，小高德公司于某16年9月10日已不允许被告方工作人员进入场地。
关于原告主�被告支付电费的计算依据。原告明确为按其提交的《2016年9月管理费、水电费缴款通知书》所列金额向被告主张电费，上述通知书列明：本期应缴11017.64元，上期欠缴10491.88元，应缴小计21509.52元。被告称其已缴纳上述电费，并提交原告向被告出具的发票一张[显示被告向原告支付电费（2016.6.10-2016.7.10）10491.88元，备注为F2-4南塔29F、30F、31F]及2016年9月5日的招商银行付款回单（显示被告向原告转账支付“高德29、30、31电费”11017.64元）作为证据。原告对上述证据的真实性无异议，确认被告已向其支付其在本案中主张的电费。
另查明，本案被告另向本院提起诉讼[案号（2017）粤0106民初7661号，以下简称“7661号案”]，要求小高德公司及明和公司退还已收取的涉案场地的租赁保证金、水电周转金等费用及赔偿可得利益损失等。在7661号案开庭审理过程中，被告提交了�下证据：1、显示由小高德公司于某16年3月29日向被告发出的《关于协商调整租赁面积的函》（内容为小高德公司希望与被告协商在2016年3月31日前收回被告未转租的物业等，函件所附《未转租、分租物业清单》列明：1606单元面积299.62平方米，2103单元面积297.85平方米，3001单元面积480.9平方米，3005单元面积285.32平方米，3006单元面积299.62平方米，××单元面积480.9平方米，3102单元面积354.33平方米，面积合计2498.54平方米）；2、显示由小高德公司于某16年4月1日向被告发出的《关于停止转租、分租相关物业以避免损失扩大的函》（内容为小高德公司已发《关于协商调整租赁面积的函》向被告提出在2016年3月31日前，被告未转租、分租的物业由小高德公司收回，小高德公司愿意承担相应的责任，双方可就此租赁面积调整事宜签订补充协议，提醒被告停止将上述物业转租、分租给�三方等）；3、显示由小高德公司于某16年4月20日向被告发出的《关于调整租赁面积补偿方案的函》（内容为就小高德公司与被告协商调整租赁面积事宜，小高德公司此前已两次发函予被告，并提出被告未转租、分租的物业由小高德公司收回，小高德公司愿意配合被告妥善处理后续工作，因小高德公司提前收回部分物业，小高德公司愿意参照双方签订的租赁合同的相关条款给予被告相应面积2个月租金作为补偿等，函件所附《未转租、分租物业清单》列明内容与上述证据1中所附清单内容一致）。经质证，小高德公司及明和公司在上述案件中对上述证据的真实性无异议。该案庭审中，被告主张小高德公司及明和公司于某16年3月28日对1606、2103、3001、3005、3006、××、3102单元进行上锁，小高德公司及明和公司则表示大概是2016年3、4月进行上锁，但忘记具体时间，并表示上锁是其对空置单元的一种管理方式（其并未提供相应合同依据或证据）；被告称1601单元无法使用是小高德公司及明和公司在未通知其的情况下载2016年6月起对该单元停水停电及上锁；2105单元是因小高德公司及明和公司以该单元存在消防安全问题为由拒绝进行竣工验收，但并未说明具体问题，也未与被告协商解决；2901A单元是小高德公司及明和公司以使用者为被告的分公司为由拒绝被告进场使用的申请。小高德公司及明和公司则表示1601单元的租户是自行离开，且破坏了该单元的门，其要求承租户进行整改，但承租户已搬离，小高德公司及明和公司并未对该单元进行加锁处理；2105单元是在消防过程中，小高德公司及明和公司要求按照装修手册的要求进行呈报，并未影响承租户的正常使用；2901A单元则是由于被告报送的承租户名字与实际承租户不一致，小高德公司及明和公司就此与承租户协商但没有得到任何回复，但小高德公司及明和公司亦表示根据与被告的合同约定如实际使用人与被告提交的租户名称不一致并不属于违约情形。
本院认为：被告与高成公司签订《物管合同》及《补充协议》后双方再行与原告共同签订《转让协议》，约定自2016年1月1日零时起将高成公司在《物管合同》下的全部权利义务转让给原告，由原告取代高成公司为涉案场地提供物业管理服务，被告按照《物管合同》的约定向原告支付应缴费用等，据此《物管合同》自2016年1月1日零时起对原、被告双方均具有约束力，双方应按照合同的约定切实履行。
关于原告要求被告支付拖欠的管理费的诉请。被告辩称因原告对部分涉案场地上锁导致其无法使用，同时原告还对部分涉案场地采取强制措施干扰、影响、阻碍被告正常使用，故被告拒绝缴纳该部分场地的管理费。被告明确其无法使用的为3001、3005、3006、××、3102及2901A单元。根据小高德公司发出的《关于协商调整租赁面积的函》等函件，小高德公司明确要求收回3001、3005、3006、××、3102单元，原告确认其对3001、3005、3006、××、3102单元进行上锁，在本案中被告亦提供《公证书》证明上述房屋被上锁，相关锁上有“管理处”字样，门上张贴有管理处的告示，且原告亦无法提供对上述房屋上锁的依据。据此，本院对于被告所辩称无法使用3001、3005、3006、××、3102单元予以采信。因被告无法使用3001、3005、3006、××、3102单元，故其无需向原告支付上述部分场地的物业管理费，结合小高德公司向被告发出的《关于协商调整租赁面积的函》等函件可知上述场地的面积为1901.07平方米（480.9平方米＋285.32平方米＋299.62平方米＋480.9平方米＋354.33平方米），根据《物管合同�的约定，涉案场地的管理费的计付标准为30元/平方米/月（包括管理服务费22元/平方米/月及公共能源费8元/平方米/月），故上述无法使用的场地每月的管理费为57032.1元（30元/平方米/月×1901.07平方米）。另，关于被告辩称因原告采取强制措施干扰、影响、阻碍被告正常使用的2901A单元，被告对上述抗辩仅提供其单方向原告及小高德公司发出的函件予以证明，原告并未确认被告函件中的内容，7661号案中小高德公司及明和公司亦表示未对2901A单元上锁，根据上述举证情况被告所辩称2901A单元无法正常使用依据不足，本院不予采纳。故被告对于2901A单元所产生的管理费应予承担。被告作为承租人应就其交还涉案场地的情况承担举证责任，被告称其2016年9月10日无法进入涉案场地但对此未进行举证，本院不予采信。原告称被告于某16年9月底搬离应视为对其不利事实的自认，本院予以采纳。据此，原告诉请被告支付2016年8月1日至2016年9月17日期间的管理费并无不当。因原、被告双方确认按《物管合同》约定涉案场地2016年8月1日至9月17日期间的全部管理费扣除被告已缴纳的管理费后剩余管理费为96911.49元，即扣除被告无法使用的3001、3005、3006、××、3102单元对应的管理费外，原告须向被告支付2016年8月1日至2016年9月17日期间的管理费7561.2元（96911.49元－57032.1元－57032.1元÷30天×17天）。对于原告超出上述金额的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求被告支付迟延支付管理费的违约金的诉请。《物管合同》约定：被告须在每月5日前缴纳当月管理费，未按合同约定缴交物业管理费的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰支付迟延违约金。被告迟延支付管理费显属违约，理应承担相应的违约责任。原告主张被告按欠款总额自2016年9�6日起至被告付清之日止向原告支付迟延支付2016年8月1日至2016年9月17日期间的物业管理费的违约金并未超出合同约定，本院予以支持。被告辩称原告主张的违约金计付标准过高，鉴于原告未对其实际损失进行举证，原告主张被告按3‰的标准计付违约金确有过高之嫌，基于公平原则，本院酌情将违约金计付标准调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，即被告须向原告支付逾期支付2016年8月1日至2016年9月17日的管理费的违约金（以欠付管理费7561.2元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自2016年9月6日起计至被告清偿之日止，违约金总额以不超过本金总额7561.2元为限）。对于原告超出上述数额的违约金诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张被告支付电费的诉请。被告在本案中提交发票及付款回单证�其已缴纳原告在本案中主张的电费，原告亦确认被告已向原告支付其在本案中主张的电费。因此，原告在本案中诉请被告支付电费缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告深圳市美百年商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司支付广州市天河区珠江东路12号2901房之全层、3001房之全层、3101房之全层2016年8月1日至2016年9月17日期间的管理费（含管理服务费及公共能源费）7561.2元；
二、被告深圳市美百年商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分�司支付逾期支付上述管理费的违约金（违约金以欠付管理费7561.2元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自2016年9月6日起计至被告深圳市美百年商业管理有限公司清偿之日止，违约金总额以不超过本金总额7561.2元为限）；
三、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2820元，由原告雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司负担2770元，由被告深圳市美百年商业管理有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉�广东省广州市中级人民法院。
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审 判 长 叶汉杰
人民陪审员 廖凤如
人民陪审员 何伙森
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 蒲肖明
周玺舜