海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海中法民三终字第49号
上诉人（原审被告）：包修源，男，1964年10月16日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：海南六合农产品批发市场有限公司。
法定代表人陈敏然，董事长。
委托代理人晏婵娟，该司职员。
委托代理人侯佳英，该司职员。
上诉人包修源因与被上诉人海南六合农产品批发市场有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2013）琼山民一初字第492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月5日受理后，依法组成由审判员潘娜担任审判长，审判员庹军、审判员符玉梅参加的合议庭对案件进行审理，并于2013年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人包修源，被上诉人的委托代理人晏婵娟、侯佳英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年7月28日，海南六合农产品批发市场有限公司与包修源签订一份《商品房买卖合同》，该合同主要约定：包修源购买海南六合农产品批发市场有限公司开发的位于海口市琼山区新大洲大道375号滨江帝景小区12栋A－805房，房屋建筑面积为108.8平方米，其中套内建筑面积为91.3平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积17.5平方米，单价为套内建筑面积计价10693.99元／平方米，总价款为976361元整；付款方式为：包修源自认购书签订之日七日内支付全部房价款30.35%的首期房款296361元，余款680000被告应于2010年7月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；包修源未按约定期限支付购房款的，逾期超过15日后，海南六合农产品批发市场有限公司有权解除合同，并有权按逾期日数要求包修源每日按应付而未付房款部分的万分之五支付违约金。海南六合农产品批发市场有限公司应于书面通知包修源解除合同之日起30日内，在扣除包修源应支付的违约金后，一次性全部退还包修源支付的房价款及利息。海南六合农产品批发市场有限公司逾期未退款的，每逾期一日，海南六合农产品批发市场有限公司应按退款总额的万分之五向包修源支付违约金，直至全部退还款项为止。包修源申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准，如银行批准的按揭贷款额低于包修源的申请金额，该差额部分的购房款包修源应在合同签订之日起15日内付清，否则包修源应按本合同及补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。同时双方在合同中还约定了交房事项的违约责任及合同解除后的相关事项，即合同解除时双方应于解除之日起十天内互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销等手续；因包修源原因致海南六合农产品批发市场有限公司依本合同及补充协议约定行使单方解除权的，包修源应按总楼价的10%向海南六合农产品批发市场有限公司支付违约金等等。合同签订后，包修源于2010年8月28日、9月29日两次向海南六合农产品批发市场有限公司支付了全部房价款30.35%的首期房款296361元。并于2010年8月21日向中国农业银行海口红城湖支行申请办理按揭贷款手续。双方分别于2010年8月5日、12月1日到海口市住房和城乡建设局办理了合同备案及房产预告登记手续。该笔按揭贷款2011年初经中国农业银行海南省分行审查后，向中国农业银行海口红城湖支行提出反馈意见，认为包修源需补交10万元首付购房款。中国农业银行海口红城湖支行根据中国农业银行海南省分行上述反馈意见，于2011年上半年及下半年多次通过电话及口头等方式通知海南六合农产品批发市场有限公司和包修源，要求双方当事人尽快完善相关贷款手续，海南六合农产品批发市场有限公司接获银行反馈意见后，告知包修源申请银行按揭贷款金额未获全部批准，并分别于2011年8月19日、10月10日两次向包修源发出催收函，要求包修源在同年8月28日、10月15日向其公司支付差额部分的购房款100000元，但包修源没有支付。2012年6月18日，海南六合农产品批发市场有限公司向包修源发出《关于解除〈商品房买卖合同〉的函》，通知包修源解除双方签订的《商品房买卖合同》，包修源于2012年6月18日收到海南六合农产品批发市场有限公司解除合同的通知。但包修源对此没有提出异议，也没有请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。包修源申请的按揭贷款经中国农业银行海南省分行于2012年4月6日最终审批金额为580000元，但由于该笔按揭贷款在六个月的有效期内，没有完善相关贷款手续，最终被银行撤销，导致海南六合农产品批发市场有限公司和包修源双方签订的《商品房买卖合同》无法继续履行。海南六合农产品批发市场有限公司遂于2013年6月13日向原审法院提起本案诉讼。庭审中，包修源提出如下三项反诉请求：一、海南六合农产品批发市场有限公司和包修源签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、海南六合农产品批发市场有限公司立即按合同约定将包修源购买的滨江帝景小区12栋A-805号房产交付给被告；三、海南六合农产品批发市场有限公司从2011年12月30日至交房之日止，每天以万分之五计算违约金支付给包修源，并向包修源支付以首付购房款296361元，按银行贷款利率计算38个月的利息52300元。但包修源在超过举证期限后才提起上述反诉请求。
海南六合农产品批发市场有限公司在原审提出的诉讼请求为：一、判令确认海南六合农产品批发市场有限公司与包修源签订的《商品房买卖合同》于2012年6月18日解除；二、判令包修源立即配合海南六合农产品批发市场有限公司办理涉案房屋的《商品房买卖合同》的备案登记注销手续及预告登记注销手续；三、判令包修源向海南六合农产品批发市场有限公司支付因其违约而产生的违约金97636.1元。
原审法院判决认定：海南六合农产品批发市场有限公司与包修源签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同主体适格，且内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同。关于双方签订的《商品房买卖合同》是否已经解除的问题。海南六合农产品批发市场有限公司于2011年上半年接获银行方面关于包修源办理按揭贷款的反馈意见后，已告知包修源申请银行按揭贷款金额未获全部批准，并两次向包修源发出催收函，要求包修源在同年8月28日、10月15日向其公司支付差额部分的购房款100000元，但包修源经海南六合农产品批发市场有限公司催告后在合理期限内仍未履行，最终其向银行申请的按揭贷款被撤销，导致双方签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，其行为已构成违约。根据合同约定，海南六合农产品批发市场有限公司有权解除合同。海南六合农产品批发市场有限公司以包修源未能履行支付购房款的义务为由，于2012年6月18日向包修源发出《关于解除〈商品房买卖合同〉的函》，通知包修源解除双方签订的《商品房买卖合同》，包修源于2012年6月18日收到海南六合农产品批发市场有限公司关于解除合同的通知后，没有提出异议，也没有请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，应认定双方签订的《商品房买卖合同》于2012年6月18日解除。海南六合农产品批发市场有限公司请求确认其与包修源签订的《商品房买卖合同》于2012年6月18日解除，于法有据，予以支持。关于包修源是否应配合海南六合农产品批发市场有限公司办理涉案房屋的《商品房买卖合同》的备案登记注销手续及预告登记注销手续，以及包修源是否应向海南六合农产品批发市场有限公司支付违约金97636.1元的问题。根据海南六合农产品批发市场有限公司和包修源在合同中关于合同解除后，双方应于解除之日起十天内互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销等手续；因包修源原因致海南六合农产品批发市场有限公司依本合同及补充协议约定行使单方解除权的，包修源应按总楼价的10%向海南六合农产品批发市场有限公司支付违约金的约定，鉴于双方签订的《商品房买卖合同》已于2012年6月18日解除。海南六合农产品批发市场有限公司请求判令包修源立即配合海南六合农产品批发市场有限公司办理涉案房屋的《商品房买卖合同》的备案登记注销手续及预告登记注销手续，并向其支付违约金97636.1元，符合相关法律规定，予以支持。因双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，海南六合农产品批发市场有限公司应将包修源支付的首期房款296361元返还给包修源。关于包修源在庭审中提起反诉，请求海南六合农产品批发市场有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，交付房屋，支付违约金及购房款利息的问题。因包修源的上述反诉请求在超过举证期限后才提起，不予合并审理，包修源可另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条、九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决一、海南六合农产品批发市场有限公司与包修源签订的《商品房买卖合同》于2012年6月18日解除；二、包修源于判决生效之日起十日内配合海南六合农产品批发市场有限公司办理位于海口市琼山区新大洲大道375号滨江帝景小区12栋A－805房的《商品房买卖合同》的备案登记注销手续及预告登记注销手续；三、包修源向海南六合农产品批发市场有限公司支付违约金人民币97636.1元，于判决生效之日起十日内付清；四、海南六合农产品批发市场有限公司将包修源支付的首期房款人民币296361元返还给包修源，于判决生效之日起十日内付清。案件受理费1120元，由包修源负担。
上诉人包修源不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：
一、上诉人认为原审法院做出这样公然偏袒，利用哄骗上诉人说调解，然后又说超时提交证据拒审上诉人的所求是错误的。也是极不公平的。2010年7月8日上诉人经被上诉人的销售员邓思思的多次诱骗到滨江帝景看房后，于2010年7月28日与被上诉人签订了位于海口市琼山区新大洲大道375号滨江帝景小区12栋A-805房的《商品房买卖合同》，并按合同第六条（3）款规定买受人按全部房价款的30.35%支付首期购房款给上诉人。上诉人按照购房交易惯例。经被上诉人指定银行的审核同意。根据合同规定支付了首付购房款296361元，剩余款680000.00元。由上诉人提供一切申请办理银行贷款按揭的手续，后由被上诉人负责与银行沟通办理好银行贷款，上诉人与被上诉人指定的银行已签订了680000元的贷款合同并写好借据。被上诉人也跟上诉人说明到时按时来交房即可。上诉人按合同规定的时间内提交了一切贷款手续并与上诉人指定的农行海口红城湖支行签订了《抵押贷款合同》和写好借据。为此，原审法院判令的“原告海南六合农产品批发市场有限公司与被告包修源签订的《商品房买卖合同》于2012年6月18日解除”，是违背法律依据，极不公平的。
二、原审法院判决：被告包修源于本判决生效之日起十日内配合原告海南六合农产品批发市场有限公司办理位于海口市琼山区新大洲大道375号滨江帝景小区12栋A-805房的《商品房买卖合同》的备案登记注销手续预告登记注销手续。上诉人认为原审做出以上判决是故意违背法律，有意偏袒被上诉人的。上诉人与被上诉人2010年7月8日签订的海口市琼山区新大洲大道375号滨江帝景小区12栋A-805房的《商品房买卖合同》。上诉人已按合同规定和购房贯例交了首付款296361元并与银行签订了借款《房屋抵押合同》且已写了借条，至今被上诉人即未交房又未退款和上诉人已签订银行借款抵押合同和借据未退还给上诉人。就不存在配合被上诉人注销滨江帝景小区12栋A-805房的《商品房买卖合同》的备案登记及预先的登记手续。为此，原审做出的以上判决是违背法律依据的。
三、原审法院判决：被告包修源向原告海南六合农产品批发市场有限公司支付违约金人民币97636.1元，于本判决生效之日起十日内付清。上诉人认为原审做出的以上判决是违背法律、违背道德、违背良心，有意在同一份合同里偏袒一方。只审上诉人不审被上诉人的不公正判决。原审法院认定：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实表示，认定为有效合同。关于双方签订的《商品房买卖合同》是不是已经违约的问题。上诉人在8月28日内、10月15日得知银行只批准按揭贷款580000元后，需要在向被上诉人公司补交差额部分的购房款10万元。上诉人及时的与银行沟通并与农行海口红城湖分行另签订了一份580000元的《房屋抵押的借贷合同》，当日也三次到了被上诉人售楼处补交购房差额款10万元（双方在原审开庭时被上诉人代理人候佳英也证实上诉人去交差额款10万元，有笔录依据）。但被上诉人极力拒收。上诉人在多次恳求被上诉人被拒收后，迫于无奈，只好返回东方家里，原审法院在审理过程中，明明知道上诉人去补交购房款，被拒收。但还是只审被上诉人的所求，不审上诉的人。违背了以实事为根据，法律为准绳的法律规定。有意偏袒被上诉人。做出了上诉人违约，并支付97636.1元的违约金是极其错误的判决。退一万步来说，既然，原审法院认定原告海南六合农产品批发市场有限公司与被告包修源签订的《商品房买卖合同》于2012年6月18日解除。那么，原审应该按双方签订的合同，根据合同第六条（2）款规定，“出卖人应于书面通知买受人解除合同之日起30日内，在扣除买受人支付的房价款及利息，出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按应退款总额的万分之五向买受人支付违约金。直至全部退还款项为止”。（买受人）上诉人在收到解除合同至今，多次要求被上诉人（出卖人）交房或退款和利息，及逾期未退还款项的每日支付万分之五的违约金均未果。因此，原审认定上诉人违约并支付97636.1元的违约金是极不公平的，是违背了双方签订的《商品房购买合同》的真实意愿的错误判决。是违背法律有意偏袒被上诉人的不公平判决。
原审判决：原告海南六合农产品批发市场有限公司将被告包修源支付的首期房款人民币296361元返还给被告，于本判决生效之日起十日内付清。上诉人认为原审做出的以上判决是很草率的，是含糊其词故意偏袒被上诉人的。上诉人自2010年7月28日就双方签订了《商品房买卖合同》后，按合同规定支付了首付款296361元，至今已有三年两个月，按贷款利息计付应付利息52300.00元，上诉人为了买个房，东借西借才筹集够首付款。但事与愿违，遇到了一个背信弃义的被上诉人。造成了上诉人的无奈举动。购房无门，退款无奈。被上诉人即不交房又不退款，故意拖延。明明是被上诉人违约。原审即说上诉人违约，房没拿到，还无故欠了银行一个68万元和58万元的借款合同和写了借条，又交了首付款296361元三年两个月，还被法院判扣了97636.1元的违约金，这没有道理。为此，原审做出以上判决是极违背法律依据的。也是违背良心和道义的。
综上所述，一审法院故意不以事实为根据，违背法律依据，只审上诉人，不审被上诉人，只采纳被上诉人诉求，不采纳上诉人的，确实不太公正。为此，请求二审法院为严肃法律，维护法律的尊严，依法撤销一审判决，重新认定事实，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人海南六合农产品批发市场有限公司答辩称：1、上诉人购买房屋是其意思真实表示，不存在诱骗一说；2、双方签订的商品房买卖合同约定，上诉人申请按揭的额度、年限、利率均以银行最终审批为准，如果是因非被上诉方的原因，银行最终批准贷款额度少于上诉人申请的额度，上诉人应该在被上诉人要求的期限内补足差额的部分，由于上诉人的申请贷款额度没有得到全额批准，上诉人在被上诉人两次通知的情况下没有及时补交差额部分，上诉人已构成违约，根据合同约定，因上诉人的原因导致买卖合同解除，上诉人应向被上诉支付总房款10%的违约金，并配合办理涉诉房买卖合同的撤销备案手续。
上诉人在二审向本院提交了如下证据：
一、海口市房屋档案馆出具的情况说明，证明上诉人提供银行贷款审核的主要证据；
二、农行红城湖支行卡，证明按被上诉人提交的贷款手续已经农行审核通过后，2010年7月18日到农行开的贷款账户卡；
三、情况说明，证明上诉人2012年7月12日13日到农行另签贷款合同重新提交的证据；
四、更改首付款申请书，证明上诉人2012年7月12日、13日到滨江帝景补交拾万元，强迫上诉人签名，上诉人要求不要签，交钱即可；
五、银行卡客户交易查询单，证明一审开庭前双方调解，要求另提供的证明上诉人收入流水账，用于另申请贷款。
被上诉人认为上诉人提交的证据超过举证期限，对证据发表意见如下：第一至第四份材料都不能上诉人要说明的问题，只是上诉人单方到房屋局出具的个人房产的情况说明，这与上诉人向银行申请多少额度的贷款及银行批准多少额度的贷款没有关系；第五份都是上诉人个人的存款和转账记录，与上诉人想要证明的问题完全没有关联性。
对上诉人提交的上述证据，证据一、二、三、五与本案不具有关联性，本院不予采信；证据四系未填写完整的文书，不能证明上诉人要证明的问题，本院不予采信。
本院审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。
另查明：在原审庭审过程中，独任审判员对被上诉人提交的证据当庭作了认证，对被上诉人提交的所有的证据的真实性、合法性、证明力均予以确认，并询问了双方当事人对认证的意见，上诉人表示对认证无异议。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等协商一致的基础上达成的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，应认定合法有效，受法律保护。在双方原约定的按揭贷款金额未获银行全部批准的情况下，被上诉人两次向上诉人发出补交有关款项的的催收函，对于被上诉人向上诉人发出催收函的事实，上诉人在原审中未予否认，上诉人在收到后未按限定的期限向被上诉人补交购房款，因此导致其向银行提出的按揭贷款申请被撤销，最终致使《商品房买卖合同》无法继续履行，上诉人的行为已构成违约，被上诉人依照合同的约定于2012年6月18日向上诉人发出解除合同的函，通知其解除双方于2010年7月28日签订的《商品房买卖合同》，该解除函到达上诉人时，合同依法解除，上诉人在收到该通知函后未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，应视为双方签订的《商品房买卖合同》已解除。双方签订的《商品房买卖合同》因上诉人的原因致使合同解除，依照合同的约定，上诉人在合同解除后应配合被上诉人办理合同备案登记等注销手续，并应按总房价的10%向被上诉人支付违约金即97636.1元。综上，上诉人上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2240元、由上诉人包修源负担。
本裁定为终审判决。
审判长 潘 娜
审判员 庹 军
审判员 符玉梅
二〇一三年十二月二十日
书记员 何 军