广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第717号
上诉人（原审被告）：惠州市百润基房地产有限公司，地址：惠阳区淡水镇人民六路公安分局对面龙都酒店13楼。
法定代表人：吴远东。
委托代理人：方雁强，系广东日升律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：白燕，女，汉族，1971年10月14日出生。
上诉人惠州市百润基房地产有限公司（下称百润基公司）与被上诉人白燕因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年12月31日，原审原告白燕向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令被告履行退房协议和承诺书，退回原告购房款人民币180000元和违约金人民币1800元；2、判令被告支付利息，按每月800元计算，计算期限自2013年8月12日起至款项全部付清之月止；3、诉讼费由被告承担；4、判令被告按广东省商品房买卖合同第十条第1项向原告支付已交房价1%违约金，到起诉之日共计人民币225000元，自2013年8月12日起计算到款项全部付清之日止；5、请求法院判令由被告带给原告的误工费和交通费用5000元整；6、要求被告返还房屋维修基金3680元及出具房地产档案证明费45元给原告。
主要事实和理由是：2010年6月26日原告向被告支付总房款100%，人民币18万元整用于购买银座大厦16楼013号房，被告未能按合同如期办到房产证，于2013年8月2日签订了退房协议，并在房产局正式办理了退房手续，之后被告未按协议退款，被告又于2013年9月13日签订了退款承诺书，但到期并未按承诺退款，公司负责人又不接电话，无法联系。综上所述，被告作为开发商，未能如期办理房产证，又签订了退房协议、承诺书，但到期不但不退款，还不接电话，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
被告百润基公司辩称：一、原告与被告已经在协商一致的情况下，解除了《商品房买卖合同》，原告方已经在《收据》中注明了同意不再追究延期交楼和办证的经济和法律责任，视为原告方放弃追究被告方的违约责任，如今原告方诉求违约责任以及与其利息等多项诉讼请求没有事实和法律依据。二、原告已经收取了违约金款项，视为被告已经履行了违约责任，如今原告另行主张违约金以及违约的利息，其主张的违约金和违约利息远远超过违约所造成的损失，恳请法庭依法驳回其违约金款项以及逾期利息的请求。三、原告起诉请求被告按商品房买卖合同第十条第1项，向原告支付已交房款的1%的违约金，到起诉之日共计人民币225000元完全没有事实和法律依据，恳请法庭依法驳回。四、原告诉请被告向其支付误工费和交通费5000元完全没有事实和法律依据，原告也没有提供任何的证据去予以支持，恳请法庭依法驳回其非法诉求。五、原告诉请被告向其退还住宅专项维修基金款项3600元以及备案费80元完全没有法律依据，被告系作为代理人帮助原告去银行缴费住宅专项维修基金款项3600元以及备案费80元，原告并未收取其任何的款项，如今原告与被告已经达成解除合同，原告可以自行去银行退回有关款项，其诉求作为代理人的被告退还款项完全没有事实和法律依据。六、原告自身也存在违约行为，原告与被告达成解除合同的协议之后，原告方并没有配合被告方到地税部门进行有关的购房发票注销手续，进行有关的退房手续、注销房屋备案手续，导致被告方未能进行另行销售房屋，造成被告方一定的经济损失，被告向原告提出，原告应当按照双方签订的《退房协议》的约定，履行退房手续，履行交付购房发票、注销发票以及到房产管理部门办理注销手续，若原告不愿意履行退房协议的义务，被告有权拒绝向原告退还全部的购房款项人民币18万元。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2010年6月26日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告认购被告名下的《银座大厦》16层013号房，房屋认购价为18万元，原告于2010年6月26日支付总房款100%；被告应当在2011年1月31日前，将经验收合格的商品房交付给原告使用。同日，原告支付了购房款18万元、维修基金及备案费3680元给被告。2010年6月28日，被告替原告将3600元维修基金缴纳至惠州市惠阳区房产管理局。随后，因被告逾期交房及办证，其支付了5634元违约金给原告，原告于2011年12月18日出具一份《收据》确认收到上述款项，并同意不再追究被告延期交楼和办证的经济和法律责任。2013年8月2日，原、被告双方达成《退房协议》，约定：双方同意解除银座大厦16层013号房《商品房买卖合同》，房产由被告收回另行销售；原告应于签订本协议时向被告交还涉案房屋收款收据并积极配合被告到相关部门办理退房及注销预告登记手续，退房费用由被告承担。2013年9月13日，被告出具一份《承诺书》，承诺：由于被告目前经济困难，自即日起三个月内必须将房款18万元及违约金1%（即1800元）付清；期间按每月人民币800元支付原告利息，在每月20日前汇入原告银行账户。随后，被告支付了两个月利息1600元给原告。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自义务。《商品房买卖合同》、《收据》、《退房协议》、《承诺书》是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，原、被告应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告于2011年12月18日出具的《收据》确认收到被告5634元违约金，并同意不再追究被告延期交楼和办证的经济和法律责任。因原、被告双方已经变更了《商品房买卖合同》中被告逾期交楼及办证时违约责任的相关约定，现原告要求按《商品房买卖合同》第十五条第1项计算被告225000元违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。因被告已将维修基金3600元缴纳至相关的政府部门，故应由原告自行前往相关政府部门退费。被告辩称已替原告交纳80元备案费至相关的政府部门，但其提交的证据《备案费收费收据》中并无显示有关涉案房屋、原告的任何信息，故本院认定被告应当返还80元档案费给原告。原告诉请被告返还其前往房地产交易中心打印材料而缴纳的45元出具房地产档案证明费，因该行为属于原告的个人行为，与被告无关，故本院不予支持。被告应按照《承诺书》的约定，自2013年9月13日起三个月内将房款18万元及违约金1800元付清给原告，但被告仅支付了两个月利息1600元后，并未继续履行《承诺书》的约定；被告辩称其已支付违约金5634元给原告，现原告无权再提出有关违约金的诉请。因5634元违约金系被告逾期交房及办证的违约金，与《承诺书》约定的逾期退款违约金属于不同性质的款项，故对被告该项辩称不予支持，现原告诉求被告返还房款18万元及违约金1800元符合事实和法律依据，本院予以支持。因被告已支付了两个月利息1600元给原告，故被告应按照《承诺书》的约定，从2013年12月13日起至全额退还18万元房款之日止，每月支付800元利息给原告。原告诉求被告赔偿误工费、交通费用5000元，但没有提供相关证据证明误工费、交通费用的实际产生、具体数额，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告应承担举证不能的不利后果，该项诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告惠州市百润基房地产有限公司在本判决生效之日起十五日内退还备案费80元、购房款18万元及利息（从2013年12月13日起至实际退还购房款之日止，每月计算800元利息）给原告白燕。
二、被告惠州市百润基房地产有限公司在本判决生效之日起十五日内支付1800元违约金给原告白燕。
三、驳回原告白燕的其他诉讼请求。
本案诉讼费用7457元，由原告白燕负担元3157元、由被告惠州市百润基房地产有限公司负担4300元。
当事人二审的意见
上诉人百润基公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求法院依法撤销（2014）年惠阳法民一初字第116号民事判决书，依法驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案的一审、二审的所有诉讼费均由被上诉人承担。
主要事实和理由：
第一，一审法院并没有查清本案的事实，导致适用法律错误。被上诉人与上诉人己经在协商一致的情况下，解除了《商品房买卖合同》，被上诉人方已经在《收据》中注明了同意不再追究延期交楼和办证的经济和法律责任，视为被上诉人方放弃追究上诉人方的违约责任，被上诉人在一审诉求违约责任以及逾期利息等多项诉讼请求没有任何事实和法律依据。
上诉人曾于2011年12月18日与被上诉人协商违约的事宜，并向被上诉人支付了违约金款项人民币5634元，被上诉人向上诉人出具了收据，被上诉人在收据上承诺：“本人同意不再追究延期交房和办证的经济和法律责任”，视为被上诉人方放弃追究上诉人方的违约责任，如今被上诉入方诉求违约责任以及逾期利息等多项诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院并没有查清上述事实，导致了一审适用法律错误。
第二，一审法院并没有查清有关的事实，被上诉人己经收取了违约金款项，视为上诉人己经履行了违约责任，如今被上诉人方另行主张违约金以及违约的利息，其主张的违约金和违约利息远远超过违约所造成的损失。
被上诉人在收据上承诺：“本人同意不再追究延期交房和办证的经济和法律责任”，视为被上诉人方放弃追究上诉人方的违约责任，被上诉人己经收取了违约金款项，视为上诉人己经履行了违约责任，但是被上诉人又另行主张违约金以及违约利息，其主张的违约金和违约利息远远超过违约所造成的损失，属于违约金主张过高，违反了《合同法》第一百一十四条：“・…¨约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，恳请二审法院依法驳回其主张的违约金款项以及逾期利息的请求。
第三，被上诉人诉请上诉人向其退还备案费80元完全没有法律依据，上诉人系作为代理人帮助被上诉人去银行缴费备案费80元，被上诉人并未收取其任何的款项，如今被上诉人与上诉人己经达成解除合同，被上诉人可以自行去退回有关款项，其诉求作为代理人的上诉人退还款项完全没有事实和法律依据，恳请二审法院依法驳回其诉求。
第四，被上诉人自身也存在违约行为，被上诉人与上诉人达成解除合同的协议之后，被上诉人方并没有配合上诉人方到地税部门进行有关的购房发票注销手续，进行有关的退房手续、注销房屋备案手续，导致上诉人方未能进行另行销售房屋，造成上诉人方一定的经济损失，上诉人向被上诉人提出，被上诉人应当按照双方签订的《退房协议》的约定，履行退房手续，履行交付购房发票、注销发票以及到房产管理部门办理注销手续，若被上诉人不愿意履行退房协议的义务，上诉人有权拒绝向被上诉人退还全部的购房款项人民币18万元。
综上所述，一审法院并没有查清本案的事实，导致认定事实有误，适用法律错误，上诉人恳请二审法院依法查清本案的事实，依法撤销（2014）年惠阳法民一初字第116号民事判决书，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人白燕口头答辩称：对一审判决没有异议。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院除查明一审查明的事实外，还查明：百润基公司二审中称白燕没有与该公司一道到房产局办理网签注销手续；白燕称已经在2013年8月注销手续，相应的税金也已经退还，购房发票没有退回给百润基公司的原因是尚未收到退房款。
本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。由于涉案的商品房买卖合同已经经协商一致解除，本案二审争议的问题是百润基公司应当如何向白燕返还购房款的问题。
从白燕与百润基公司的整个交易过程来看，分为前期的商品房买卖和后期的购房款返还两个阶段。由于在涉案的商品房买卖合同签订后，因百润基公司不能按期交付房屋，故而经与白燕协商双方一致同意解除房屋买卖合同、房屋由百润基公司收回另行销售、白燕配合办理退房手续、百润基公司承担相应的费用。其他未尽事宜，双方同意协商。因此，对于前期的商品房买卖合同并不存在争议。2013年9月13日百润基公司向白燕出具承诺书，承诺三个月内付款18万元及违约金1800元，同时在此期间每月支付利息800元。对于这一阶段的争议，本院解读如下：
第一，白燕于2013（笔误为2011）年12月18日向百润基公司出具的收据效力。该收据上写明“本人同意不再追究延期交楼和办证的经济和法律责任”，由此可知，该收据只是解决了百润基公司“延期交楼和办证”的违约责任问题，并没有将此后的购房款超期支付的违约问题一并解决。此后延期付款的违约金，百润基公司另行作出了支付1800元的承诺。上诉人百润基公司以该收据的内容作为抗辩不应当支付逾期返还购房款的违约责任的上诉理由，属于认识错误，本院不予支持。
第二，百润基公司向白燕另行出具承诺书、白燕接收后并未提出反对意见，应当认定就购房款的返还问题双方之间达成了协议，对双方具有约束力。百润基公司作出承诺以后，没有按照承诺的内容履行义务，依法应当承担违约责任。百润基公司称白燕没有办理注销网签手续的，在本案诉讼中未能提供相关管理部门网站上仍然能够查询到涉案房屋还登记在白燕名下的证据。因此，百润基公司称白燕自身存在违约行为的抗辩理由没有事实依据。
第三，一审法院判决百润基公司应当支付利息的标准是根据百润基公司自己的承诺，每月800元的利息也未超过同期同类银行贷款利率的四倍，百润基公司主张过高的没有法律依据。
综上所述，上诉人百润基公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币7457元，由上诉人惠州市百润基房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一四年八月十七日
书 记 员 彭科梅
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；