四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）都江民初字第2990号
原告向斌，男，1968年8月9日出生，汉族，住四川省都江堰市。
委托代理人丁国惠，女，1964年9月30日出生，汉族，住四川省都江堰市�
被告四川天地仁实业有限公司，住所地：四川省都江堰市。
法定代表人吴xx，总经理。
被告四川天地仁实业有限公司酒店管理分公司，住所地：四川省都江堰市。
负责人吴xx，总经理。
以上二被告共同委托代理人何xx，公司员工。
以上二被告共同委托代理人雷xx，公司员工。
原告向斌与被告天地仁公司、天地仁公司酒店管理分公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员田丹适用简易程序对本案进行了公开开庭审理。原告向斌的委托代理人丁xx，被告天地仁公司、天地仁公司酒店管理分公司的委托代理人何xx、雷xx均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向斌诉称，一、根据被告的宣传，原告与2007年5月12日以总价120726元和装修款30000元，合计150726元购买了某住宅房。并于2007年8月12日分别以吴xx为法人代表的“都江堰市佳业房地产开发有限公司”签订了《商品房买卖合同》（附件1）和同样以吴xx为法人代表的被告“四川天地仁实业有限公司”签订了《房屋租赁合同》（附件2）及2007年12月12日签订了《补充协议》（附件3）。该合同的补充协议明确规定租赁期从2007-12-1至2017-11-30止共计十年。但被告却无视合同规定单方违约：1、2014年9月底，通知酒店的所有业主到酒店开会，提出降低租金，如不降低就退房，并从14年10月开始停止支付租金，一直到15年4月30日支付了一部分，拖欠时间长达6个月；2、被告单方面决定从2015年2月起降租；3、被告通知…各位业主带上前面的合同到酒店签新的补充合同（注：降租合同）。如2015-5-30前未签合同的业主，酒店于2015-6-1终止原租赁合同。在《房屋租赁合同》中对解除本合同有明确规定，第九条，解除本合同的条件：1、甲乙双方同意在租赁期内有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：A、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回；B、该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；C、因不可抗力，该房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋的。房屋租赁合同第十条违约责任：租赁期间，非本合同规定的情况，甲乙双方任何一方擅自解除本合同（甲方提前收回该房屋或乙方提前退租）的，都应按提前收回天数的租金的五倍向对方支付违约金。被告要解除本合同的理由是要降租与解除本合同的条件毫无关系，因此，原告要求判令被告按提前解除合同天数的租金的五倍向原告支付违约金150305元（2015-6-1至2017-11-30合计31个月，970×31×5=150350元）。并将房屋按合同规定完好的交还原告
二、根据租赁合同（附件2）六、1和附件3，第4条，被告每月向原�支付970元租金从2010年6月到2014年9月为止被告都基本按时准数付给租金，但从14年10月开始被告便开始少付、逾期支付、甚至不付租金。（银行明细账）。
具体情况是：2015年5月28日付了4158.5元，6月5日支付900元。根据租赁合同四.2.逾期支付，每逾期一月，则乙方按月租金10%支付违约金，根据每月的不同情况，分别计算然后相加，被告应向原告支付租金4088.5元和违约金3395元，两项合计7483.5元。因此，请求判定被告于2015年8月30日以前向原告支付2015年8月1日以前未付的租金4088.5元和违约金3395元，两项合计7483.5元。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付提前解除合同天数的租金的五倍违约金150350元，并交还房屋；2、被告向原告支付截止2015年6月1日前的租金4088.5元和逾期支付违约金3395元。3、诉讼费由被告承担。
被告天地仁公司、天地仁公司酒店管理分公司辩称，同意解除合同并退还房屋。尚欠租金属实，对解除合同的违约金以及逾期支付租金的违约金不予认可，原告主张金额过高，申请调减。
经审查证明，2007年8月12日，向斌与天地仁公司签订《房屋租赁合同》，约定：一、向斌将位于都江堰X下段的X广场X号住房屋租赁给被告天地仁公司使用。二、租金、支付方式和期限：1、该房屋年租金将以投资比例5%或者8%进行年回报。2、被告每年按月向原告支付租金。逾期支付，每逾期三月，则须按月租金10%支付违约金。3、支付方式：交付房屋并支付装修费三个月后开始计算。三、违约责任：租赁期间，非本合同规定的情况，双方任何一方擅自解除本合同（提前收回该房屋或提前退租）的，都应按提前收回天数的租金的五倍向对方支付违约金。若支付的违约金不足抵付对方实际发生的损失，违约方还应负责赔款。
2007年12月12日，向斌与天地仁公司签订《补充协议》，约定：一、租赁期从2007-12-1至2017-11-30止共计十年。二、该房屋总投资为232759，年租金为11638元。月租金为970元。租金为按月支付，支付时间为每月20日前。
2015年5月25日，被告天地仁公司向向斌发出《通知》，要求于2015年6月1日终止原租赁合同。原告向斌于庭审当日才明确表示同意解除合同。被告天地仁公司亦同意解除合同且表示愿意退还房屋，并认可尚欠原告向斌租金4088.5元属实。被告天地仁公司存在逾期付款事实并对向斌按照合同约定主张违约金3395元的计算金额无异议，但认为违约金过高，申请本院调减。
以上事实，有原、被告身份信息、房屋租赁合同以及补充协议、通知、租金与违约金的计算方式与明细、银行查询单以及当事人陈述等证据予以佐证，本院�以确认。
本院认为，被告天地仁公司酒店管理分公司不具备独立的法人主体资格，其法律后果应由天地仁公司承担。原告向斌与被告天地仁公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，属合法有效。双方应当严格按照合同约定的内容，全面履行各自承担的义务。一、庭审中原告向斌当庭明确表示同意解除合同。被告亦同意解除合同且表示退还房屋给原告，并认可尚欠原告向斌租金4088.5元，故本院对原告主张被告交付房屋并支付租金4088.5元的诉请予以支持。二、关于提前解除违约金150350问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，被告抗辩要求予以调整。根据庭审查明事实，原告未就造成损失举证证明，故被告要求调减违约金的主张，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本院综合被告的违约程度和本案的实际情况，酌情认定被告在11600元的范围内向原告承担违约责任。三、关于逾期支付租金违约金3395元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，被告抗辩要求予以调整。根据庭审查明事实，原告未就造成损失举证证明，故被告要求调减违约金的主张，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共�国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本院综合被告的违约程度和本案的实际情况，酌情认定被告在300元的范围内向原告承担违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告四川天地仁实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告向斌退还位于都江堰市都江堰X下段X广场X号房屋。
二、被告四川天地仁实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告向斌租金4088.5元。
三、被告四川天地仁实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告向斌共计违约金11900元。
四、驳回原告向斌的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案诉讼费3456元，减半收取1728元，原告向斌负担1200元，由被告四川天地仁实业有限公司负担528元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 田丹
二〇一五年十一月四日
书 记 员 雷琪