宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第1473号
上诉人（原审被告、反诉原告）韩亚楠，女，1987年3月19日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人韩耿，男，1964年5月2日出生，汉族，甘肃省庆阳县财政局退休职工，住甘肃省庆阳市西峰区。系韩亚楠父亲。
委托代理人陈良富，宁夏大远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）宁夏业兴建设开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人孙锦涛，该公司总经理。
委托代理人刘燏、马芳，宁夏平瑞律师事务所律师。
上诉人韩亚楠因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第3032号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人韩亚楠的委托代理人韩耿、陈良富，被上诉人宁夏业兴建设开发有限公司（以下简称业兴公司）的委托代理人刘燏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2014年5月22日，业兴公司与韩亚楠签订一份房屋租赁合同，合同约定：业兴公司将其所有的位于银川市中山北街房屋一层198㎡及二楼770㎡出租给韩亚楠，租赁期限为2014年4月15日至2017年9月30日，其中2014年4月15日至2015年4月14日房租为450000元，于2014年3月15日前付清；2015年4月15日至2016年4月14日房租为472000元，于2015年3月15日前付清；2016年4月15日至2017年4月14日房租为495000元，于2016年3月15日付清；2017年4月15日至2017年9月30日房租为240000元，于2017年3月15日前付清；租赁期间房屋修缮及其他约定事项：1、修缮房屋是出租人的义务，出租人对房屋应每年认真检查一次，以保障承租人居住安全和正常使用。2、出租人因二层以上房屋装修、维护需要进行结构、采暖、管网、通风管道，房屋布局等建筑施工时，承租人应积极配合，不得阻挠施工。若随意阻挠房屋装修、维护，造成损失由承租方全额承担。……5、出租房不得擅自收回房屋，否则须向承租方支付年租金一半的赔偿金，承租方若提前交房，则须向出租房支付年度租金一半的赔偿金。合同同时约定：承租方如因工作需要，将租用房屋转让给第三方承担使用，应事先征得出租方的同意。承租方有下列情况之一的，出租方可以终止合同，收回房屋，承租方承担违约金：1、承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租人利用承租房租进行非法活动，损害公共利益的；3、承租人拖欠租金累计达2个月的；4、承租人不按合同约定使用房屋的。违约责任：承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付逾期额每日千分之五违约金。合同签订后，业兴公司依约将房屋交给韩亚楠使用，韩亚楠依约向业兴公司交纳了2014年4月15日至2015年4月4日房租。因韩亚楠未按约支付2015年4月15日至2016年4月14日房租472000元，原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告支付自2015年4月15日至实际返还房屋之日的房租；三、被告按日千分之五的标准支付年租金472000元自2015年4月15日至房屋租金实际交付之日违约金；四、被告返还位于中山北街536号房屋一层198㎡及二楼770㎡营业房；五、本案诉讼费由被告承担。被告提起反诉，请求判令反诉被告支付：1、房屋的维修费用30000元；2、合同到期房租75000元自2015年2月15日至2015年4月14日止的违约金；3、2014年11月至2015年4月的经济损失100000元；4、承担本案诉讼费用。
原审法院另查明，2014年7月，业兴公司将承租给韩亚楠的房屋外的三层及三层以上房屋租给了另一承租人。韩亚楠称因三楼承租人装修时将三楼水管砸破，致使其承租的二楼和一楼餐厅及包厢被水浸泡。
原审法院于2015年6月18日组织原、被告双方到涉案房屋进行现场勘查，双方协商于2015年6月19日解除双方签订的《房屋租赁合同》，业兴公司为韩亚楠提供两间房屋供其存放物品，待业兴公司找到新的承租人后，韩亚楠与新的承租人协商物品价值并进行转让，如果协商不成或者新的承租人不接受物品，则韩亚楠要将房屋内物品清空。韩亚楠于2015年6月20日前将除放置其物品的两间房的其他房屋钥匙交还给业兴公司。现原告已经将涉案房屋出租给他人，并放弃对被告放置其物品的两间房屋的租金主张。
原审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，该合同属有效合同。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。业兴公司按照协议约定将房屋交付韩亚楠，被告韩亚楠未按约于2015年3月15日前支付2015年4月15日至2016年4月14日的房屋租金，已构成违约，应承担违约责任。对于业兴公司要求韩亚楠支付自2015年4月15日至房屋实际交付之日止的房屋租金，因双方已经于2015年6月19日协商一致解除房屋租赁合同后韩亚楠已交还原告部分房屋，故韩亚楠应支付原告2015年4月15日至2015年6月19日止的房屋租金83911.1元（472000元÷12个月÷30天×4天＋472000元÷12个月×2个月）。原、被告双方在合同中约定承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付逾期额每日千分之五违约金，现原告要求被告按日千分之五的标准支付年租金472000元的自2015年4月15日至房屋租金实际交付之日违约金，故法院按照日千分之五的标准支持逾期额83911.1元自2015年4月15日至本判决确定的付款支付房屋租金的违约金。韩亚楠反诉要求业兴公司支付维修费30000元，因韩亚楠称因三楼承租方装修造成其承租的房屋漏水，且韩亚楠未提交证明其向业兴公司提出要求修缮房屋，业兴公司拒绝不予修缮的证据，故对该主张法院不予支持。韩亚楠以业兴公司不履行修缮义务，导致其销售额直线下降，要求业兴公司赔偿其2014年11月至2015年4月份的经济损失100000元，因其提交的一组餐厅营业结算表不能证明其主张，故对该反诉请求法院不予支持。韩亚楠反诉要求业兴公司因提前收回房屋支付自2015年2月15日至合同到期房租75000元违约金22500元，因韩亚楠未按时交纳房租，造成合同提前解除，故对该反诉请求法院不予支持。对于双方约定业兴公司提供给韩亚楠用于放置物品的两间房屋，韩亚楠应当将房屋返还给原告业兴公司。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告韩亚楠于本判决生效之日起三日内向原告宁夏业兴建设开发有限公司支付2015年4月15日至2015年6月19日止的房屋租金83911.1元，并按照日千分之五支付83911.1元自2015年4月15日至本判决确定的付款之日违约金；二、被告韩亚楠于判决生效之日向原告宁夏业兴建设开发有限公司返还放置其物品的两间房屋；三、驳回反诉原告韩亚楠的反诉请求。如果被告韩亚楠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1226元，反诉案件受理费1675元，共计2901元，由被告韩亚楠负担。
宣判后，韩亚楠不服提出上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。被上诉人业兴公司有严重的违约行为，因为业兴公司交付给上诉人韩亚楠的租赁物未符合《租赁合同》约定的商业用途的基本效用和状态，因此被上诉人在本案中诉讼请求理由不能成立。按照《房屋租赁合同》，被上诉人提供的租赁物就应合乎“善良风俗”，让租赁物能保证让上诉人正常使用，满足商业经营最起码的效用和状态。而被上诉人向上诉人交付的租赁物却存在严重的质量问题。2014年11月份，涉案房屋三楼开始漏水，水顺着墙体下流，墙体发黄；墙面壁纸起包脱落，导致多个包厢的卫生间不能使用及其设备损坏；水迹斑斑。因此，上诉人在反诉中要求被上诉人依法赔偿其在租赁房屋期间受损失的装修费、设备费以及因租赁物瑕疵而损失的经营收益符合国家法律规定。上诉人提交了2014年6月至2015年4月份餐厅营业结算表证明其在经营中的损失，这份证据充分能证明在2014年11月至2015年4月份直接经济损失，但原审法院在调查清楚事实以后，明知房屋质量问题给上诉人带来了直接的经济损失，没有支持上诉人的反诉请求，反而支持被上诉人的无理诉求，判决难以服众。被上诉人业兴公司作为出租人未严格履行对租赁物的瑕疵担保义务。被上诉人将房屋出租给上诉人是作为商业用途使用。既然双方约定出租物是作为商业用途使用，被上诉人就应有义务保证出租房屋具有完整的使用价值，保证合乎商业用途的状态，并保证具有商业正常使用的效用。即便被上诉人交付租赁物时合适商业用途的状态，但因为未能持续保持租赁物符合商业的用途，就构成了违约。《租赁合同》约定被上诉人维修租赁物，原审法院不但没有支持上诉人的上诉请求，支持被上诉人的违约金，明显偏袒被上诉人。本案中，出租房屋天花板漏水，墙体渗水，这属于房屋质量的问题，属于出租人瑕疵担保的范畴。被上诉人未有证据证明造成租赁物不能正常使用的后果是由上诉人造成，被上诉人就应承担举证不能的后果而承担违约责任。综上，请求二审法院依法撤销原判第一项、第三项，改判支持上诉人原审的反诉请求，驳回被上诉人的原审诉讼请求或将本案发回重审；本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人业兴公司辩称，一、本案的基础事实和焦点问题为上诉人主张的因为房屋漏水而导致其无法营业的事实是否成立。被上诉人不认可上述事实，则上诉人即有责任举证证明。上诉人在原审提交的证据，均不具备证明力，根本不能证明房屋漏水的基础事实，更不能证明因此而导致其产生经营损失且无法营业。因此该基础事实不能认定，上诉人的此项主张没有事实依据，不能成立。上诉人自己就此事实的陈述也存在矛盾，对漏水的时间时而说在11月，时而又称是10月，从侧面印证了其陈述的虚假性。基于上述基础事实，原审判决适用法律正确。上诉人既然不能证明其所述的漏水事实，则其并无违约免责事由，则应依法应当承担违约责任。即使真如上诉人所述存在漏水事实，但也是因案外人过错引起，与被上诉人无关。退一步说，即使该漏水事实系被上诉人造成，但是漏水的程度、对上诉人餐厅经营的影响度、是否必然导致其无法营业、与其营业额的变化之间是否存在因果关系等，均需上诉人提供有证据力的证据予以证实。上诉人称被上诉人交付的租赁物不符合约定的商业用途的基本效用和状态，混淆了交付时的状态和交付后出现的意外两种情况。涉案房屋在交付时经过了上诉人检查验收，且由上诉人经营使用一年多，无疑交付时的状态是符合合同约定的。至于交付后出现的漏水意外，上诉人并无证据证实。上诉人称涉案房屋存在严重的质量问题，被上诉人未履行瑕疵担保义务，即使存在漏水的事实，但上诉人未能举证证明其向被上诉人提出过维修请求且被上诉人拒不维修或未能及时维修，故上诉人仍应承担举证不能的不利后果。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审查明的事实同原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人提出被上诉人因其出租的三楼装修造成其承租的房屋漏水，但在一二审中均未提交证据证明其向被上诉人业兴公司提出要求修缮房屋及业兴公司拒不修缮，对于其提出要求业兴公司支付维修费30000元，所出示的收条不能证实其所花费的维修费用。二审中，上诉人称其因三楼漏水造成餐厅停业，但并未提交证据证实餐厅停业的情况。其单方制作的一组餐厅营业结算表亦不能证实要求业兴公司赔偿其2014年11月至2015年4月份的经济损失100000元。对于违约金22500元，因上诉人韩亚楠未按时交纳房租，造成合同提前解除，原审判决不予支持并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2901元，由上诉人韩亚楠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安 宁
代理审判员 高卫国
代理审判员 黑 琴
二〇一五年十二月八日
书 记 员 郝小梅
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。