甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终1855号
上诉人（原审被告）施玮瑛，女，汉族，1969年6月8日出生，兰东房地产开发公司职工，住兰州市城关区。
上诉人（原审被告）施云水，男，汉族，1940年11月2日出生，甘肃省轮胎厂退休工人，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：施玮瑛，女，汉族，1969年6月8日出生，兰东房地产开发公司职工，住兰州市城关区。系施云水之女。
被上诉人（原审原告）李翠兰，女，汉族，1968年4月17日出生，白银公司退休职工，住甘肃省白银市。
上诉人施玮瑛、施云水因与被上诉人李翠兰房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初1216号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
施玮瑛、施云水上诉请求：1、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初1216号民事判决，改判原审的处理结果；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担，并赔偿上诉人施云水精神损失费及施玮瑛误工费合计1500元。事实与理由：一、在认定法律事实方面，一审法院有证不认，对事实认定不准。被上诉人于2015年7月将房屋转租于田贵宾，租期为2015年7月25日至2016年7月24日为期一年，月租金1000元，获不当得利4200元，一审法院对这一事实不认可严重损害了上诉人的合法权益。二、证据不足，适用法律错误。一审法院仅凭被上诉人在一审庭审中提交的一份财务专用章模糊不清金额为500元的中介费收据就判定被上诉人有此项支出极为不合理。三、上诉人在给被上诉人2100元的退款中已包含了2016年11月16日至30日的房屋租金退款325元。在上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中明确约定被上诉人居住期间所产生的费用由其自行负担。上诉人在第一次收取被上诉人支付全年房租时实收7000元也已让利200元费用和600元购床费。一审支持被上诉人800元更换床及配置电视机的事实不合理。请求二审法院依法认真查明事实，维护上诉人的合法权益。
李翠兰辩称，一、一审法院认定事实清楚，有法律依据，2014年12月1日与施云水签订合同时只有施云水本人来；二、被上诉人第一年支付房租是7200元，不是7000元，也不是施玮瑛所说的人情价，是上诉人与被上诉人商量的每月650元；三、杨玲和施云水家是多年的邻居关系，杨玲的作证是伪证；四、被上诉人从来没有在赶集网上登过转租的事情，也不认识田贵宾，被上诉人没有将房屋转租给田贵宾，只转租给了苏盼盼，被上诉人当时要去照顾父亲，所以房子没人居住，就告知了施云水，上诉人同意之后才转租的，被上诉人委托儿子在玛雅房屋登记转租，500元的中介费有玛雅房屋的原始发票，确实支出了500元的中介费；五、上诉人给被上诉人支付2100元的情况，是被上诉人给上诉人说明了在房屋中添置设施的明细账目在前，上诉人才转账2100元，这钱是房屋物品钱。
李翠兰向一审法院起诉请求：1、请求按租赁合同判令施玮瑛、施云水退还已预付的房租款7800元（即：2016年12月1日-2017年12月1日）；2、退还2016年11月15日-2016年12月1日15天的房租款324元；3、本案诉讼费由施玮瑛、施云水承担。
一审法院认定事实：座落于兰州市城关区天水南路120号第3单元第4层344室（即李翠兰与施玮瑛、施云水合同中签订的城关区天水南路120-404的房屋）系施玮琳所有房屋，施玮琳委托施云水代为出租及管理该房屋。2014年12月1日，李翠兰与施云水签订了《租赁合同》，约定租赁期限自2014年12月1日至2017年12月1日止，月租金650元，按年交；每年提前一个月支付下一全年租金。合同还约定了其他事项。施云水将房屋交付李翠兰后，李翠兰在租赁房屋内添置电视机一台及更换床一张。李翠兰按期向施云水支付了2014年12月1日至2015年11月30日的房屋租金。2016年8月10日，李翠兰委托其子白杨通过中介人员向案外人苏盼盼出租了上述房屋，租期为2016年8月15日至2017年8月15日，租金为每月950元，李翠兰收取了前三个月（2016年8月15日至2016年11月15日）的租金2850元及押金1000元，并支出中介费500元，实际从案外人苏盼盼处收款3350元。因施玮瑛急需用钱，李翠兰于2016年10月23日向施玮瑛银行账户转账7800元提前向施玮瑛支付了2016年12月1日至2017年12月1日期间房屋租金。2016年11月17日，施玮瑛收取案外人苏盼盼房租2850元（2016年11月15日至2017年2月15日期间），并与苏盼盼重新签订了上述房屋的租赁合同，租金、押金等约定事项同白杨与苏盼盼所签合同一致。李翠兰因未收到苏盼盼次三个月房租即与施玮瑛联系，李翠兰收到出租人施云水解除租赁关系的通知。2016年12月10日，施玮瑛向李翠兰退款2100元。双方对退款数额有争议，经协商无果，酿成纠纷。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李翠兰与施云水签订租赁合同，约定由李翠兰使用施云水房屋、施云水收取李翠兰租金，合同中虽未明确限制承租人的转租权，但依据法律规定承租人将租赁物转租他人的，应当经出租人同意，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除原租赁合同。施云水在得知李翠兰将房屋转租他人后，通过其女施玮瑛向李翠兰送达了解除租赁关系的通知，并且实施了向次承租人直接收取房租的行为，租赁合同已经解除，双方租赁关系不复存在，对此双方并无争议，法院予以确认。合同解除后，依该合同施云水多收取的房屋租金应按照实际租赁期间计算后向李翠兰退回。关于转租房屋差价收益的归属问题。法院认为，承租人李翠兰未经出租人施云水同意擅自将房屋转租，其获得的差价利润，实为不当得利，该部分利益，出租人即施云水有权予以收回，故对于施云水的此项辩称，法院予以支持。对于李翠兰在实施转租行为时产生的合理支出费用，即中介费500元，应从获益中扣除。关于李翠兰自称在租赁房屋中更换床及配置电视机施云水应对此予以补偿的问题。庭审中施云水对更换床及配置电视机的事实予以认可，法院酌情支持李翠兰主张800元。关于李翠兰提出其对房屋进行粉刷、贴地板砖，应由施玮瑛、施云水予以补偿的问题。法院认为，李翠兰对该主张的事实并未提供证据，且双方合同约定，出租房屋如需装修或改造，需先征得出租方同意，并承担装修改造费用，且粉刷墙面、贴地板砖等投入支出并非使用租赁房屋必须应有的支出，应由李翠兰自行承担，故对于该部分主张法院不予支持。关于李翠兰转租行为的认定。根据施玮瑛的辩称，李翠兰有两次转租行为，对于施玮瑛主张李翠兰向苏盼盼转租房屋的事实，既有相关的证据，也有李翠兰的自认，故对于该部分的收益应在扣除支出后由出租人收取；对于施玮瑛主张李翠兰向田贵宾转租房屋的辩称，施玮瑛向法庭提交了署名李翠兰与田贵宾的租赁合同复印件一份、证人杨玲的证言，以及田贵宾的证言及视频资料。法院认为，第一，依据租赁合同并不足以证明该转租行为必然实施；第二，证人杨玲的证言仅证明2015年出租房内住过两个小伙子，但是否有田贵宾不能确定；第三，田贵宾的证言及视频资料属于证人证言，施玮瑛、施云水未能在举证期限申请该证人出庭作证接受当事人质询，因此，依据以上证据不能确认李翠兰有向案外人田贵宾转租房屋并获益的事实存在，故对此辩称不予支持。关于施玮瑛、施云水辩称其应扣除李翠兰从案外人苏盼盼处收取的1000元押金的意见。法院认为，因李翠兰与施玮瑛、施云水之间的租赁合同已经解除，施玮瑛、施云水通过与案外人苏盼盼缔结新的租赁合同并收取其租金的行为，使李翠兰与案外人签订的转租合同已经实际解除，且案外人苏盼盼作为证人出庭时也认可其与施玮瑛、施云水建立的租赁关系以及施玮瑛、施云水收取其1000元押金的事实，故对此意见，予以支持。2016年11月16日起之后的房屋租金，施玮瑛、施云水已从案外人苏盼盼处收取，故对施玮瑛、施云水2016年11月16日至30日期间收取李翠兰的租金，应予返还李翠兰。结合以上分析，施玮瑛、施云水应向李翠兰的退款为325元+7800元－900元－1000元－2100元+800元+500元=5425元。关于施玮瑛是否应该共同承担相应返款责任的问题。法院认为，该租赁房屋的租赁权属于施云水，与李翠兰签署租赁合同的也是施云水，施玮瑛收取房屋租金并处理相关事宜应视为代理行为，按照法律规定，代理行为的后果应由被代理人承担。故施玮瑛没有返还款额的责任。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条二款、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百一十七条规定，判决：一、施云水向李翠兰退回款项5425元；二、驳回李翠兰的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由李翠兰承担8元，施云水承担17元。以上由施云水承担的款项共计5442元，在判决生效后十五日内付清。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：施玮瑛、施云水提交：1、杨玲书写的证明材料，证明在2015年7月25日至2016年7月24日期间田贵宾在房间租住；2、玛雅房屋租赁合同的正规样本一份，证明李翠兰与苏盼盼的转租合同不是在玛雅房屋租赁的，不存在中介费问题。李翠兰质证：对施玮瑛、施云水提交的两份证据的证明目的和真实性都不认可。施玮瑛、施云水在二审中再没有提交其他证据佐证其主张，证据的证明力不足，对主张的待证事实本院不予采信。经审理查明，一审判决审理查明的案件事实正确，本院予以确认。
本院认为，上诉人施云水与被上诉人李翠兰租赁合同已经解除，对此双方并无异议，应予以确认。关于上诉人施玮瑛、施云水主张被上诉人李翠兰将涉案房屋转租田贵宾租期一年，月租金1000元，获不当得利4200元的上诉主张，上诉人仅提交了田贵宾与被上诉人租房合同的复印件及视频、证人证言，被上诉人对此均不认可，田贵宾也未到庭作证，上诉人在一、二审中均未能有充分证据证实被上诉人实际是否将涉案房屋转租于田贵宾，以及转租的月租金数额和是否获得不当得利，原审判决依据以上证据认定不能确认李翠兰有向案外人田贵宾转租房屋并获益的事实存在应予以认定，故上诉人施玮瑛、施云水主张被上诉人李翠兰将涉案房屋转租田贵宾租期一年，月租金1000元，获不当得利4200元的上诉主张不能成立，不予支持。上诉人主张被上诉人将涉案房屋转租苏盼盼时未支出中介费500元的上诉主张，在一审庭审中被上诉人提交了中介费收据，上诉人在一、二审中也均未举证证实被上诉人提交的中介费收据不真实，且苏盼盼在一审庭审中的证言也证实在租赁涉案房屋时被上诉人支出了500元中介费，故对上诉人主张被上诉人将涉案房屋转租苏盼盼时并未支出中介费500元的上诉主张不予支持。上诉人主张一审法院认定退还被上诉人325元租金在其给被上诉人2100元的退款中已包含了2016年11月16日至30日的房屋租金退款325元，及在第一次收取被上诉人支付全年房租时实收7000元也已让利其200元费用和600元购床费，一审法院再认定上诉人支付被上诉人325元和800元不合理，系重复支付的诉请，一审庭审中上诉人对由被上诉人更换床及配置电视机的事实予以认可，且在二审庭审中也明确表示对被上诉人更换的床及配置的电视机在涉案租赁房屋内由其继续出租于苏盼盼使用，双方的租赁合同中也未约定对被上诉人在租赁期间添置的财产在租赁合同解除后归上诉人所有，故一审法院酌情支持被上诉人更换床及配置电视机费用800元并无不妥，应予以认定。另上诉人与被上诉人对2016年11月16日至30日的房屋租金325元的数额无异议，同时一审法院并未认定上诉人退还被上诉人的2100元中未包含房屋剩余租金325元，故上诉人主张一审法院认定退还被上诉人325元租金及更换床及配置电视机费用800元系重复支付的上诉理由不能成立，不予支持。上诉人在二审中提出由被上诉人赔偿上诉人施云水精神损失费及施玮瑛误工费合计1500元的诉请，其在一审中未提出反诉，二审中双方当事人不同意调解，另行起诉。
综上所述，上诉人施玮瑛、施云水的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34元，由上诉人施玮瑛、施云水负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵云和
代理审判员 冯 诚
代理审判员 李 夏
二〇一七年九月八日
书 记 员 夏菁菁
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