广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法容民初字第1675号
原告汪华永，男，1976年12月12日出生，住湖北省武汉市硚口区。
委托代理人梁继铭，广东顺帆律师事务所律师。
被告佛山市顺德区天佑城物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人何健英。
委托代理人杨明玖，广东君之杰律师事务所律师。
原告汪华永诉被告佛山市顺德区天佑城物业经营管理有限公司（以下简称天佑城物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月11日受理后，依法适用简易程序由审判员廖韬独任审判，于2014年10月8日公开开庭进行了审理，原告汪华永的委托代理人梁继铭，被告天佑城物业公司的委托代理人杨明玖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪华永诉称，原告于2010年期间从陈学昌手上受让佛山市顺德区皇庭健康沐足中心用于经营，受让费用110万元，并在取得被告及佛山市顺德区天佑城实业有限公司（简称天佑城公司）同意后续签了相关的租赁协议和物业管理协议，合同期限为2010年至2012年4月9日。双方约定，合同期满续签为期三年的租赁协议。为此，原告与天佑城公司于2012年8月9日续签了编号为LC／Z4A的《天佑城商铺租赁合同》，同日又与被告签订了编号为LCC／W4A的《天佑城物业管理合同》。租赁合同约定，租赁费由商铺租金和物业管理费按60%及40%比例构成，由天佑城公司负责为原告办理因该租赁场地进行沐足经营而需要的所有资质证书、经营许可、营业执照和租赁场地的一次性消防验收等。鉴于上述承诺，原告遂决定重新投资300多万元用于该租赁物的装修以便于往后长期经营，但至今天佑城公司并没有把营业执照给办理下来，导致原告一直处于无证经营状态，未能依法履行纳税义务，多次受到税务机关的行政处罚，更于2013年8月26日直接被卫生行政执法部门责令停止营业，导致原告陷入无法经营的困局。为此，原告再一次要求天佑城公司给出办理的具体时间，但其一直推诿。为减少损失，原告曾于2013年9月份自行办理进行沐足经营所需要的所有资质证书、经营许可、营业执照和租赁场地的一次消防验收等资格证，以便于规范经营重新开业，但均因天佑城公司未能提供必要的协助而未能办理，并于2014年2月份再一次被工商行政执法部门责令强行关闭，禁止营业，原告再一次找天佑城公司协商解决但被拒绝，并被天佑城公司及被告的员工将原告全体工作人员赶出场外。此后，原告试图协商解决并尝试进入租赁场所找出相关单据及证据材料，但均被拒绝。直至2014年5月份，原告收到来自被告及天佑城公司的起诉书，该起诉书以原告拖欠租赁费为由要求解除合同。对此，原告认为，双方签订合同的目的在于经营沐足项目，合同约定天佑城公司为原告办理经营许可证及相关资质，是本合同签订的根本性前提条件，但天佑城公司一直未予履行，导致双方合同目的一直无法实现，给原告造成巨大经济损失，原告对其行使先履行抗辩权，迟延支付租赁费，待天佑城公司能履行先合同义务再支付。被告及天佑城公司欲利用诉讼方式为其根本违约行为规避责任，其解除合同的事实与理由不成立，合同解除权在原告。据此，诉请判令：一、解除双方所签订的《天佑城物业管理合同》并由被告退还原告所缴纳的保证金45472元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告天佑城物业公司辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，具体如下：一、基本事实及经过。天佑城公司与被告于2012年8月9日分别与原告签订租赁合同和物业管理合同，合同约定将被告天佑城四层4A出租给原告经营沐足，租期从2012年4月1日至2015年3月31日，租赁费于每月5日前向被告和天佑城公司支付。合同签订后，天佑城公司将租赁场地（已完成沐足装修且能正常营业）如期交付给原告经营使用。自2013年5月起，原告停止交纳相关费用，经催缴无果，至2014年4月30日共欠992030元。天佑城公司于2013年12月19日向原告发出《解除合同通知书》，原告拒不理睬，天佑城公司遂提起诉讼，法院受理后已判决双方解除合同并将商铺归还天佑城公司，由原告支付租金和管理费等。二、原告在履行合同中不按约定交纳租金、变相分租和转租等违约行为，是导致双方解除合同最直接、最根本的原因，应承担违约责任。1.原告经催告拒不交纳管理费等行为，严重违反合同义务和法律的相关规定。2.原告依约应将沐足中心变更在原告个人名下，而擅自将其变更在佛山顺德区皇朝沐足有限公司名下，原告以合作方式变相分租、转租给第三方的行为明显违背租赁合同约定，应承担违约责任。3.没有及时变更营业执照，责任在原告，不是原告经营场所停止经营的根本原因。4.天佑城公司依约是将上述资质证明办理在原告个人名下，没有义务将其办理在没有任何合同关系的第三人（或公司）名下。5.卫生监督意见书、税务责令限期改正通知书不是原告所诉“停止经营的原因”。三、被告和天佑城公司依约履行合同义务，没有任何过错，已超越了合同约定和法律规定的一个善良人尽到的义务，不承担违约责任。天佑城公司在原告经营该沐足中心前已按规定办理了2005年、2006年《消除安全检查意见书》、《员工健康证》、《基本卫生知识培训合格证》、《营业执照》等资质证明，在天佑城公司的经营范围内申请并准许了“足部护理”，且双方对办理上述资质没有约定明确时间，天佑城公司并无违约行为。四、原告严重违约，被告依约依法没收其保证金，合情、合理、合法。
诉讼中，原告提供的证据如下：
1.佛山市顺德区皇庭健康沐足中心的个体户机读档案随机资料一份，证明2010年被告从陈学昌手上以110多万的价格受让了该沐足中心里面的物品；该个体户已注销。
2.天佑城公司2010年1月15日、2011年3月3日的机读档案变更资料各一份，证明截至2012年4月19日，沐足的经营项目已经不再被许可。
被告的质证意见：对上述两份证据的真实性无异议，但上述证据证明了沐足项目非特种许可的项目，只要有营业执照和消防证；天佑城公司对标的场所拥有营业执照；沐足、美容从来没有纳入行政许可的范围，2014年5月26日的变更内容“国内商业”其实就包含了足部护理等内容，因此，该项变更后的内容并不足以证明原告所述的“天佑城公司对租赁物不拥有经营许可的权利”，注销原因是经营者变更。
3.卫生监督意见书（2013年8月26日出具），2012年5月22日由佛山市顺德区地方税务局容桂税务分局出具的责令限期改正通知书，2012年3月16日佛山市顺德区地方税务局容桂税务分局出具的税务事项通知书，2012年3月2日容桂税务分局出具的责令限期改正通知书，2012年5月16日容桂税务分局出具的税务事项通知书，2013年4月9日容桂税务分局出具的询问通知书，2013年4月9日容桂税务分局出具的责令限期改正通知书各一份，证明自2012年到2014年2月8日期间，由于天佑城公司没有履行给原告办理营业执照以及相关资质文件，导致原告一直无法正常用于经营，并且于2014年2月期间被工商部门强令停止营业。
被告的质证意见：原告是在2014年2月8日停止营业；卫生监督意见书，原告收到之日为2013年8月26日，该组证据证明原告收到卫生监督意见书以后还经营了半年，卫生意见监督书并不是原告经营场所关停的根本原因；对税务改正通知书，该证据也不能证明原告停止经营是天佑城公司没有为其尽合同应尽义务，相反，证明了原告在经营中缺乏诚实信用，多次逃交、缓交税收，该税务登记最早的改正通知书是2012年2月，责令通知书下达以后，原告仍然在正常经营，也证明税务改正通知书不是关停的原因。
4.公司名称核准变更登记通知书一份，公司名称预先核准通知书一份，卫生许可证申请书一份，建设项目卫生审查申请书一份，基本卫生知识培训合格证12份，原告的15名员工的健康证明复印件，证明从2013年9月开始，原告被卫生和工商部门查处以后，原告多次向天佑城公司催促办理营业执照无果后，原告为了自救，积极去办理营业执照，但均由于天佑城公司没有提供相应的资质证书以及消防许可等文件，导致原告的营业执照未能审批下来。
被告的质证意见：对公司名称核准变更登记通知书、公司名称预先核准通知书真实性无异议，该证据不能证明工商机关对其没有资质进行处罚的事实，就原告阐述因资质不合格被工商处罚导致其停止营业的主张，按照民事诉讼证据规则，应承担举证不能的责任，请求法院不予采纳；对卫生许可证申请书、建设卫生项目审查申请书，真实性、合法性、关联性不予认可，对其证明内容和主张的事实也不予认可；卫生知识培训合格证，对其真实性予以认可，对其证明的事项，我方认为原告开设沐足城按照法律规定并不需要特设的资质证明，只需要卫生培训合格证即可，员工的健康证明，真实性、合法性、关联性不予认可。
5.2006年3月24日由陈安源与天佑城公司所签署的天佑城商铺租赁合同中的天佑城四楼沐足项目交场标准各一份，证明当时陈安源与天佑城公司签订租赁合同的过程当中，是承接了租赁权以及该商铺的经营权，陈学昌注销了营业执照，原告于2012年重新与天佑城公司签订租赁合同并投入装修以后，天佑城公司才知道陈学昌的营业执照被注销了，并承诺给原告重新办理营业执照和相关的的资质文件，但截至2013年8月仍然没有履行；交场标准解释了2012年原告与天佑城公司签订的租赁合同第六条6.1款所约定的双方的权利和义务，由天佑城公司负责办理因经营沐足而需要的相关证件，原告仅需要给予相关的协助和费用。
被告的质证意见：对真实性无异议，该组证明中，交场标准第一点第9条和租赁合同，按照原告主张，是同时签订，因租赁合同是格式合同，交场标准是格式合同中特别的约定，应按交场标准第一点第9条，天佑城公司已经履行了应尽的义务及卫生、环保等手续；该组证据反而证明了开设沐足场所并不需要特设的资质证明，只需要卫生、环保等手续。
诉讼中，被告提供的证据如下：
1.营业执照、组织结构代码证复印件各一份，证明被告的诉讼主体资格。
2.天佑城商铺租赁合同、天佑城物业管理合同各一份，证明原被告签订了合同并实际履行。
3.催缴通知一份，证明原告违反合同约定从2103年5月起不履行交款义务。
4.2013年12月9日的解除合同函一份，证明该函由原告代理人签收的事实。
5.公司名称预先核准通知书一份，公司名称核准变更通知书一份，个体户机读档案登记资料一份，证明原告依照双方约定应将沐足中心变更在原告个人名下，而原告擅自将其变更在佛山市顺德区皇朝沐足有限公司名下，原告也不是该公司股东，原告以合作方式变相分出转租第三方的行为明显违背租赁合同第七条第三项约定。
6.佛山市顺德区市场安全监管局证明复印件一份，证明原告未受到工商局处罚，税务责令限期整改通知书等不是原告所述停止经营的原因。
7.2005年、2006年消防安全检查意见书、员工健康证、基本卫生知识培训合格证复印件各一份，天佑城公司企业机读档案变更资料一份，证明天佑城公司依约履行了合同义务，如办理了员工的资质证明，在公司的经营范围中明确有沐足项目。
8.天佑城公司与佛山市顺德区皇庭健康沐足中心（个体经营者陈安源）签订的天佑城商铺租赁合同一份，证明固定装修部分在陈安源交付原告之前，属天佑城公司所有。
原告的质证意见：对上述证据的真实性无异议，证明内容有异议，原告已经投入超过5000000元用于店铺装修，原告与陈学昌的转让关系也得到天佑城公司以及被告的认可。
经庭审质证、辩证，本院对双方提供的证据认证如下：
原告提供的证据中，证据4中的卫生许可证申请书、建设卫生项目审查申请书、基本卫生知识培训合格证及15名员工的健康证明复印件等，与本案无关联性，不作审查确认；原告提供的其他证据及被告提供的所有证据，双方对真实性无异议，予以确认，至于证明内容，属认定问题。
根据采纳的证据，结合当事人陈述，本院确认如下事实：
汪华永因租用天佑城公司的位于佛山市顺德区容桂桂洲大道中63号天佑城购物饮食娱乐广场四层4A（简称天佑城四层4A），双方于2012年8月9日签订了编号为LC／Z4A的《天佑城商铺租赁合同》，合同约定：甲方（天佑城公司）将天佑城四层4A出租给乙方（汪华永）经营沐足项目；租期从2012年4月1日至2015年3月31日；租赁费：乙方向甲方支付的租赁费由商铺租金和物业管理费构成，其中商铺租金占60%，物业管理费占40%，由乙方分别向天佑城公司和天佑城物业公司缴纳，2012年4月1日至2013年3月31日的月租赁费为56840元（租金34104元，物业管理费22736元），2013年4月1日至2014年3月31日的月租赁费为62524元（租金37514元，物业管理费25010元）；2014年4月1日至2015年3月31日的月租赁费为68777元（租金41266元，物业管理费27511元）；乙方按月于每月5日前支付当月租赁费；自本合同签订之日起七日内，乙方须向甲方支付68208元作为租赁保证金；甲方负责办理因该租赁场地进行沐足经营而需要的所有资质证书、经营许可、营业执照和租赁场地的一次性消防验收等；因下列情形之一，甲方有权终止本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：（1）乙方未能按照本合同约定的时间支付租赁保证金或应付之费用，并累计拖欠应付款项达30日以上；……（6）乙方未经甲方同意，从租赁费用起算日起，乙方逾期10日不开业、中途停止营业超过10天的（因不可归责于乙方的原因不能取得沐足经营的有关许可、批准及证照，或因为甲方原因导致乙方逾期开业或停止营业或乙方重新装修的情况除外）……，甲方依据上述情形单方终止本合同的，应当书面通知乙方迁离并交回租赁场地，甲方全部退还乙方已支付的但尚未到期的租赁费用及其他依本合同已支付的定金或保证金，乙方在租赁场地的装修（固定及可移动）归甲方，如由此引起诉讼的，诉讼的费用、甲方聘请律师代理费全由乙方承担；因甲方单方无故解除合同，乙方有权拒绝，要求甲方继续履行，也有权终止本合同，乙方因上述理由单方面终止本合同的，应当及时书面通知甲方，甲方应当向乙方退还已付的但尚未到期的租赁费用及其它依据本合同已支付的定金或保证金，装修损失由双方协商确定。合同还就其他方面的权利义务进行约定。同日，天佑城公司另委托天佑城物业公司与汪华永签订合同编号为LCC／W4A的《天佑城物业管理合同》，约定：天佑城物业公司受托管理天佑城，根据天佑城公司与汪华永签订的《天佑城商铺租赁合同》，管理费收费标准按该合同约定的标准执行，水电费按月结算，汪华永须于每月5日前向甲方缴交上月水电费，每月1日到天佑城物业公司收取缴费通知单，并按照约定支付有关费用，不得以任何方式和理由拒付水电费，有异议时，应交清水电费并于收到缴费通知单后两天内提出复核申请，否则视为乙方认可通知单上的费用；汪华永交付相当于首年两个月管理费款项45472元作为管理费保证金，合同期满，由天佑城物业公司在汪华永无违约和赔偿，缴清应缴费用及撤场之日起十五天内退还；如乙方单方面终止合同，或违约导致本合同终止的，无权要求返还管理费保证金。合同还对物业服务中其他方面的权利义务进行约定。
上述合同签订时，天佑城公司已依约将租赁场地如期交付汪华永使用，汪华永至2013年4月份亦按约定的标准支付了租赁保证金、管理费保证金及租赁费用。之后没有按时缴纳租赁费用，天佑城公司催收无果，后于2013年12月18日发出《解除合同通知函》和催缴通知，认为汪华永自2013年5月起未按时缴费，已构成违约，要求其尽快缴清欠费，并在《解除合同通知函》中称：“1.自2014年1月9日起解除你与我司及我司委托之物业管理公司签订的《天佑城商铺租赁合同》、《天佑城物业管理合同》；2.你须在合同解除之日起3日内结清各项到期或未到期的债务，按合同约定将租赁场地交还我司，并办理相关手续；3.如你未能在上述期限内办理结算事宜和相关手续，我司将通过不限于法律途径追究你的一切违约责任。”因双方此后并未就有关争议协商解决，天佑城公司此前已起诉，天佑城物业公司对其起诉无异议，本院经对该案审理后于2014年8月18日作出（2014）佛顺法容民初字第810号民事判决：一、确认天佑城公司与汪华永于2012年8月9日签订的编号为LC／Z4A的《天佑城商铺租赁合同》及佛山市顺德区天佑城物业经营管理有限公司与汪华永于同日签订的合同编号为LCC／W4A的《天佑城物业管理合同》自2014年1月9日起解除，汪华永将所租用的天佑城四层4A商铺返还给天佑城公司；二、汪华永向天佑城公司支付所欠租金（计至2014年7月份的租金为540204元，此后的租金按每月41266元计至履行上述判决第一项确定的交还商铺义务之日止）；三、汪华永向天佑城公司支付所欠物业管理费200080元、水费30022元和电费57919元，合计288021元；四、驳回天佑城公司的其他诉讼请求。汪华永已就该案提起上诉。
另查明，案涉商铺曾由案外人陈学昌作为经营者于2006年1月23日办理了个体户工商登记，个体户名称为佛山市顺德区皇庭健康沐足中心，经营范围为沐足，后于2010年4月15日以经营者变更为由注销了工商登记。此后，案涉商铺没有再另行办理过工商登记。
再查明，汪华永在提起本案诉讼的同日，还就其与天佑城公司之间的租赁合同纠纷另案提起诉讼并经本院受理，案号为（2014）佛顺法容民初字第1674号。诉讼中，天佑城公司表示同意天佑城物业公司在本案中发表的意见，不要求参加本案的诉讼。
本院认为，原被告双方存在物业服务合同关系，该合同是基于原告与案外人天佑城公司之间存在租赁合同关系而签订，而原告是受天佑城公司委托管理案涉租赁场地所在的佛山市顺德区容桂桂洲大道中63号天佑城购物饮食娱乐广场并受该公司委托收取物业管理费和管理费保证金等，原告要求被告返还，天佑城公司作为委托人对被告天佑城物业公司参加本案诉讼和发表意见无异议，故天佑城物业公司是本案适格被告。
关于汪华永诉请解除案涉合同问题。因汪华永从2013年5月起未按约定缴纳租赁费用，天佑城公司此前已要求解除租赁合同和物业服务合同，天佑城物业公司在该案的诉讼中亦同意由天佑城公司主张相关权利，本院已就天佑城公司提出的解除天佑城物业公司与汪华永于签订的《天佑城物业管理合同》的请求作出处理，故对项请求不再作审查处理。
关于原告汪华永所缴交的管理费保证金是否应予返还。鉴于汪华永与天佑城公司、天佑城物业公司均不再履行相关合同，本院亦已另案判决解除相关合同，双方的合同权利义务自合同解除后即终止，但不影响双方根据合同中的清算条款进行清算，汪华永所支付的管理费保证金45472元，天佑城物业公司应予退还。天佑城物业公司提出汪华永存在严重违约行为，上述保证金不应退还的意见。对此，本院认为，根据查明的事实，天佑城公司在与原告签订书面合同之前事实上已租用该场所并经营沐足，案涉的租赁场所此前已由案外人陈学昌作为经营者于2006年1月23日办理了名称为佛山市顺德区皇庭健康沐足中心的个体户工商登记，从事沐足经营，后于2010年4月15日注销了工商登记，在双方签订书面合同的2012年4月，汪华永事实上是已接手了该租赁场所继续经营沐足，但此后天佑城公司一直没有为其另行办理营业执照。双方在合同中约定天佑城公司负责办理因该租赁场地进行沐足经营而需要的所有资质证书、经营许可、营业执照和租赁场地的一次性消防验收等，但并未明确办理的期限，而营业执照的办理需要双方的协助，上述关于天佑城公司负责办理营业执照的约定，对于作为出租人的天佑城公司来说，主要是督促被告提出申请、协助提供符合经营条件的场地使用证明等并代为办理营业执照，以使汪华永能够合法、正常地经营，而天佑城公司履行上述义务亦需以汪华永配合提出相关申请等为前提。本案中，天佑城公司事实上长期没有代汪华永办理营业执照，但汪华永未提供证据证实其向天佑城公司催告，而天佑城公司拒不协助；天佑城公司亦没有提供证据证实，其作为出租方有督促并代汪华永办理营业执照而汪华永不予协助。即在是否办理营业执照方面，双方均没有诚实信用地履行通知、协助等义务，而在此期间，虽然案涉租赁场地没有办理营业执照，汪华永事实上还是接收了案涉的租赁场地进行经营，汪华永提供的证据显示其曾在2013年9月、11月从工商登记机关取得公司名称核准变更登记通知书，说明其至当时为止仍曾有继续要求办理工商登记并继续使用案涉场地经营之意思，天佑城公司于2013年12月18日发函催缴费用并要求解除合同，汪华永亦未能提供证据证实其对此曾提出异议，反而在另案的诉讼中曾对其本方人员邱国文签收有关天佑城的函件予以否认，汪华永直至天佑城公司提出解除合同之前亦没有因为长期没有办理营业执照的问题而提出解除合同并追究对方的违约责任。综上，天佑城公司作为出租方没有督促、协助汪华永办理工商登记，存在一定的违约行为，汪华永本可以要求原告及时履行相关义务并追究其违约责任，但汪华永实际已使用了租赁场地并按约定的标准支付包括物业管理费在内的租赁费用至2013年4月，还于2013年12月补缴过同年7月的租金，说明其当时并没有基于天佑城公司的违约提出相关主张，故汪华永仍应就其使用商铺期间支付租金和管理费等，汪华永没有按期交纳相关费用，亦属违约行为。鉴于双方均存在违约行为，且天佑城公司长期没有协助被告办理营业执照的违约行为，客观上亦会对汪华永使用租赁场地进行合法经营产生较大影响，双方对解除合同均存在过错，合同解除后，天佑城公司已另案要求汪华永支付相关费用，天佑城物业公司作为受托方并实际收取了管理费保证金，应将其所收取的管理费保证金45472元一并结算并退还汪华永。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告佛山市顺德区天佑城物业经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告汪华永管理费保证金45472元；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为468.4元（已由原告预交），由由被告佛山市顺德区天佑城物业经营管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 廖 韬
二〇一四年十一月五日
书记员 宋晓贲