广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第29号
原告广州科宇物业管理有限公司，住所地**************。
委托代理人曾祥敏、谢磊，广东诺臣律师事务所律师。
被告广州奇乐文化传播有限公司，住所地***************。
法定代表人李琦。
被告李琦（兼被告陈小珊的委托代理人），男，****年**月**日出生，**族，住**************。
被告陈小珊，女，****年**月**日出生，**族，住********。
原告广州科宇物业管理有限公司诉被告广州奇乐文化传播有限公司（以下简称奇乐公司）、李琦、陈小珊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖丽恂独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾祥敏、谢磊，被告李琦（兼被告奇乐公司的法定代表人及被告陈小珊的委托代理人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月15日，原、被告奇乐公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告奇乐公司于2009年1月起承租由原告管理的位于广州市越秀区*****房、***房，被告奇乐公司应于每月15日前以现金方式将当月租金及管理费支付给原告。但被告奇乐公司自2011年8月开始拖欠租金及管理费、水费、电费、垃圾费等费用，至2012年5月1日不再租赁上述房屋时，被告奇乐公司拖欠原告费用总计为52079.4元，扣除被告奇乐公司在原告处的押金10000元，被告奇乐公司欠款共计42079.4元。原告于2012年5月7日向被告奇乐公司发出书面《交费通知》，被告李琦在《交费通知》上对欠款金额签字予以确认，承诺于2012年12月底前结清全部欠款，但至今仍未支付。据原告在工商局查询得知，被告奇乐公司因不按照规定进行年检已经于2010年12月2日被工商局依法吊销营业执照，但在被告奇乐公司已被吊销营业执照后，被告李琦和陈小珊作为公司的股东，依法应对公司进行清算，而不能再以公司名义对外经营，但被告李琦却仍以被告奇乐公司的名义进行经营活动，被告李琦、陈小珊依法应对公司债务承担连带赔偿责任。故起诉请求判令：1、判令被告奇乐公司向原告支付拖欠的租金及管理费（从2011年8月1日至2012年5月1日止，按每月5000元计算）、水费（从2011年7月至2011年12月共92.6元）、电费（从2011年7月至2011年12月共6846.8元）、垃圾费（从2011年7月1日至2011年12月共240元），上述费用合计42079.4元（已扣除被告支付的10000元保证金），并支付违约金（从2013年1月至被告清偿所有费用之日止，以同期被告拖欠的费用为基数，按每日千分之二计算）。2、判令被告李琦、陈小珊对被告奇乐公司上述诉讼请求承担连带责任。
三被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求。一、奇乐公司与原告不存在租赁合同关系。二、奇乐公司之所以一直在涉案房屋内办公，是因为原告在租赁期限内一直没有提供可用于商用注册的产权证给奇乐公司，导致奇乐公司无法办理注册地址迁移手续，也导致奇乐公司无法进行年检。三、我方置疑广州科宇物业管理有限公司作为原告的合法身份，希原告提供可出租涉讼房屋的合法产权文件。四、奇乐公司虽然被吊销营业执照，但尚未清算，还可以营业。奇乐公司才是本案的适格主体，不应由李琦、陈小珊承担责任。五、因为双方不存在租赁合同，所以不存在拖欠租金的问题，合同内的租金奇乐公司已付清，也不存在所谓的违约金。租赁合同约定每月租金是2400元，而不是原告称的每月5000元。我方对原告诉讼请求的违约金标准有异议，该违约金标准过高。
经审理查明，根据房管部门出具的《房地产登记薄查册表》（房产登记号：2009登记字*******号）记载，广州市越秀区**********房产的权属人登记为广州生产力促进中心。
2009年12月15日，原告（甲方）与被告奇乐公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区**********号的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积96平方米；租赁期限为2010年1月1日至2010年12月31日，月租金额为2400元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳5400元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期缴付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.2%向甲方支付违约金；租赁期间该房屋所发生的一切水、电、垃圾及大楼物业管理费等各相关费用均由乙方负责，其中大楼物业管理费300元/月与月租金同时缴纳；因乙方原因解除合同保证金不退等。合同签订后，被告奇乐公司向原告支付了保证金10000元。
2012年5月7日，原告向被告奇乐公司发出《交费通知》，称被告奇乐公司尚欠交租金及管理费、水电费等各项应交费用合计52079.4元等。被告奇乐公司的法定代表人即被告李琦在该通知下部空白处书写了“我公司原有壹万押金在科宇物业管理有限公司，减去押金，尚欠应交费用总额为肆万贰仟零柒拾玖圆肆角（￥42079.40），我司已于2012年5月1日起不再租用201、206房。余欠费用将于2012年9月起开始结清余款，分四个月结清。在2012年12月底前结清。”的文字。
因被告奇乐公司不按规定接收2009年度检验，被工商行政主管部门依法吊销营业执照，吊销日期为2010年12月2日。
2014年2月12日，广州生产力促进中心出具《证明》，内容为“广州市*************号科研住宅综合楼属业主自管大楼，从2007年1月起一直由广州科宇物业管理有限公司负责管理，包括收取各项管理费、停车费，代收代付水电费、垃圾费及对外出租等。广州市**********产权人为广州生产力促进中心，在贵院诉讼的（2014）穗越法民三初字第29号案中涉及的出租物业201、206房我方同意由广州科宇物业管理有限公司代为出租至2014年2月28日止。”
庭审中，原、被告均确认被告奇乐公司自2012年5月1日起没有再租用涉案房屋。被告称奇乐公司尚未进行清算，未办理注销工商登记手续。
本院认为，原告接受涉案房屋产权人的委托，负责涉案房屋的管理及对外出租等事宜，其与被告奇乐公司签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应自觉履行。上述租赁合同约定的租期届满后，双方没有续签书面合同，被告奇乐公司继续使用房屋及交租，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。故被告抗辩认为原告与奇乐公司之间不存在租赁关系的意见依据不足，本院不予采纳。被告奇乐公司虽从2012年5月1日起没有再租用涉案房屋，但仍拖欠原告租金及管理费、水电费等费用共52079.4元，被告奇乐公司的法定代表人即被告李琦也书面确认抵扣押金后，尚欠应交费用42079.40元，并承诺于2012年12月底前付清上述款项。被告奇乐公司至今未向原告清偿上述欠款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的标准问题，鉴于根据合同约定的违约金标准计算所得的违约金总额确实过高，且原告亦未提供证据证实其除利息损失之外的其他损失，现被告提出违约金标准过高的抗辩意见，本院依法酌情调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
被告李琦、陈小珊作为被告奇乐公司的股东，应在奇乐公司被吊销营业执照后及时组织清算。由于被告李琦、陈小珊怠于履行清算义务，违反了公司法及其司法解释的相关规定，应当对被告奇乐公司的债务承担连带清偿责任。
本案系因被告逾期付款的违约行为而引起的，故案件受理费应由被告负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）》第十八条的规定，判决如下：
一、被告广州奇乐文化传播有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内，向原告广州科宇物业管理有限公司支付拖欠的租金及管理费、水费、电费、垃圾费等共计42079.4元（已扣除被告所交纳的保证金10000元），以及逾期付款违约金（从2013年1月1日起计至被告付清上述款项之日止，每日以42079.4元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
二、被告李琦、陈小珊对被告广州奇乐文化传播有限公司上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告广州科宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费801元，由被告广州奇乐文化传播有限公司负担，被告李琦、陈小珊对该受理费承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审判员 赖丽恂
二〇一四年三月××日
书记员 梁启志
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