广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终17212号
上诉人（原审被告）：邓建珍，女，汉族，1966年5月5日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：冯祥国，广东翰泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何宇斌，广东翰泰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：马素辉，女，汉族，1986年9月19日出生，住所地：河北省邢台市任县。
委托诉讼代理人：汤涛，男，汉族，1969年5月19日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区，系马素辉丈夫。
上诉人邓建珍因与被上诉人马素辉房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，上诉人邓建珍的委托诉讼代理人冯祥国、何宇斌，被上诉人马素辉的委托诉讼代理人汤涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓建珍上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或撤销一审判决第二项、第三项，依法改判予以驳回；二、本案一审、二审诉讼费用由马素辉承担。
事实和理由：一审判决部分事实认定错误或缺乏证据证明。1、马素辉提供的《二手楼交易资金委托监管协议》抬头载明的丙方虽为中国银行股份有限公司深圳六约支行，但实际落款签章的是中国银行股份有限公司深圳布吉支行，资金监管协议的丙方主体依法应当是中国银行股份有限公司深圳布吉支行，该行才是资金监管协议项下的资金监管银行。马素辉并未提供中国银行股份有限公司深圳布吉支行出具的收款收据，一审将中国银行股份有限公司深圳六约支行认定为监管银行，事实认定错误。中国银行股份有限公司深圳六约支行出具的《交易资金委托监管业务收款收据》与本案并不具有关联性，一审将其认定为马素辉支付了首期购房款的证据，明显不当。2、邓建珍系于2015年5月8日向深圳市中诚致信融资担保有限公司、龚XX出具公证委托书，马素辉系2016年6月10日向深圳市中诚致信融资担保有限公司、龚XX出具公证委托书，一审认定邓建珍于2016年6月10日向深圳市中诚致信融资担保有限公司、龚XX出具公证委托书错误。3、马素辉提供的《撤销委托通知书》系复印件，并未加盖出具单位的印章，其真实性无法确认，且该证据中涉及的“贵司”是指哪个公司并不明确，一审将其认定为深圳市中诚致信融资担保有限公司，缺乏证据证明。
二、一审遗漏关键事实，没有对此进行审理。1、涉案房产是否系邓建珍与其配偶刘XX的夫妻共同财产，是否存在抵押，邓建珍是否征求房屋共有人刘德松及抵押权人的同意等事实，属于涉及合同效力的关键事实，一审对此没有查明，没有进行审理。2、资金监管协议落款乙方“邓建珍”的签名并不是邓建珍本人签名，邓建珍对此亦毫不知情，该协议是深圳市中诚致信融资担保有限公司明知邓建珍与马素辉之间存在争议的情况下，未通知邓建珍本人，亦未征求邓建珍的同意，指派其员工龚XX与马素辉恶意串通签订，完全违背邓建珍的本人意愿。一审对马素辉与担保公司、龚XX是否存在恶意串通，损害邓建珍利益的事实没有查明，没有进行审理。3、深圳市中诚致信融资担保有限公司、龚XX既是邓建珍的受托人，同时又是马素辉的受托人，是否属于双方代理，是否为了赚取佣金，违背邓建珍的意愿与马素辉恶意串通，损害邓建珍利益的事实，龚燕娜与马素辉签订的资金监管协议是否有效，一审没有查明，没有进行审理，没有进行说明。4、涉案《房产买卖合同》属于填充式的格式合同，没有约定首期购房款的数额及按揭贷款的金额，对此是否影响合同的履行，是否影响本案的归责，马素辉是否依约申请办理银行按揭贷款手续，是否提交按揭贷款的申请材料，是否取得贷款承诺函的关键事实，一审没有查明，没有进行审理。
三、一审严重违反法定程序。1、本案邓建珍与马素辉对马素辉是否逾期支付定金、是否支付首期购房款等案件基本事实的陈述各执一词，且双方对谁应当承担违约责任存在原则分歧。因此，本案显然不属于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，依法应当组成合议庭，适用普通程序进行审理，一审没有依法裁定转为普通程序，继续适用简易程序进行独任审理并作出判决，审判组织的组成不合法。2、邓建珍经查询深圳中院网上诉讼服务平台，本案立案时间显示为2015年8月14日，结案时间为2016年8月18日，审理周期长达12个月4天。鉴于本案并无法定不计入审理期限和延长审理期限情形，即使适用简易程序，一审法院至迟应当在2015年11月18日审结，一审在2016年8月18日审结，严重超期审理。3、涉案房屋系邓建珍与其配偶刘XX的夫妻共同财产，并在银行设有抵押，未经房屋共同共有权人刘XX及抵押权人银行的同意进行转让，违反了有关法律的强制性规定。因此，案外人刘德松以及抵押权人银行与本案存在利害关系，涉及合同效力以及合同能否继续腹行的问题，属于必须共同进行诉讼的当事人，人民法院应当通知其参加诉讼。一审没有依法通知刘德松以及抵押权人银行参加本案诉讼，遗漏案件当事人。
四、涉案合同约定的转让价款为278万元，而约定的定金才10万元，约定的违约金为房产转让价的20%，合同关于定金、违约金的比例严重失衡。本案属于约定的违约金过高情形，依法应予调整。同时，除法定违约金具有惩罚性外，约定违约金属补偿性质。马素辉在本案中的实际损失是已付款项的利息损失，其出售房产的行为发生在涉案合同签订之前，与邓建珍无关。鉴于马素辉在本案中并末提供因本案遭受的实际经济损失的有效证据，结合马素辉在本案中并未依约提交按揭贷款申请材料，并未取得贷款承诺函，同时考虑马素辉支付首期购房款的背景特殊和动机不纯等诸多因素，本案即使认定邓建珍存在先行违约行为，但判决邓建珍按照转让金额的15%承担违约金，明显过高。根据公平原则，兼顾双方利益，本案应参照定金数额认定违约金。
马素辉辩称，邓建珍与马素辉签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。因为邓建珍的根本违约，导致合同无法实现，马素辉有权解除合同。请求驳回上诉，维持原判。
马素辉向一审法院起诉请求：1、解除马素辉与邓建珍签订的《二手房买卖合同》；2、邓建珍向马素辉返还购房定金100000元；3、邓建珍支付违约金556000元；4、本案诉讼费用由邓建珍承担。
一审法院认定事实：2015年5月2日，马素辉（买方）与邓建珍（卖方）签订《房产买卖合同》，约定：马素辉向邓建珍购买位于深圳市龙岗区布吉镇景和园XX号楼XX单元XX房产，转让成交价为2780000元；购房定金共计100000元，买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金20000元，签订合同后付首期款日内，买方补交定金80000元；买方须于2015年6月16日之前预付首期购房款不包括定金（以银行贷款承诺书为准，多退少补），到买方贷款银行办理资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料；在买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记之日起二日内，买卖双方必须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；该房产有抵押，卖方委托担保公司赎楼，卖方应在签订本合同后七日内出具公证委托书担保公司办理赎楼、过户等手续；带租约转让，买方应在签订本合同后当日内取得承租人放弃优先购买权的声明，并在交付房产时与买方、承租方一起共同办理租赁合同、租赁押金、租金等交接手续，如因承租人主张优先购买权而造成买方损失的，由卖方承担赔偿责任。买方逾期付款的，房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记导致银行不发放按揭款超过二日的，卖方有权要求买方以银行未付款项为基数，按日万分之五支付违约金并继续履行合同；任何一方不履行合同义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价20%违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%违约金；第十四条备注条款约定，1、卖方确认产权清晰无纠纷；2、上述物业的租约问题按以下方式解决：在卖方收到全部房款后，买方有权选择解除租约，也可选择继续出租给原租客；3、买方须在本合同约定日前到银行办理首期款监管及按揭手续，如因客观原因需推迟，则经过卖方同意，买卖双方对此无异议；4、卖方同意在交房时，将室内肆台空调及固定设施送给买方，厨具齐全。
合同签订当日，马素辉向邓建珍支付定金20000元，邓建珍向马素辉出具了收据。后马素辉分别于2015年5月29日、6月16日向邓建珍转账支付定金30000元、40000元、10000元，邓建珍未向马素辉出具收据，邓建珍认可收到上述100000元定金。
2015年5月8日，邓建珍出具公证委托书，就出售涉案房产委托深圳市中诚致信融资担保有限公司、龚燕娜等办理相关事宜；2015年6月15日，马素辉与邓建珍代理人龚燕娜及中国银行股份有限公司深圳六约支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，同日，马素辉将首期款740000元转入银行监管帐户。2015年6月16日，中国银行股份有限公司深圳六约支行向马素辉出具了交易资金委托监管业务收款收据。
2015年6月29日，邓建珍委托律师向马素辉发出《律师函》，称马素辉于发函时仍未向邓建珍或第三方资金监管账户支付首期购房款，也未向银行提交按揭贷款申请，不配合邓建珍办理相关手续，要求解除《房产买卖合同》，并要求马素辉支付邓建珍55.6万违约金。2015年7月2日，邓建珍向担保有限公司出具《撤销委托通知书》，撤销对深圳市中诚致信融资担保有限公司办理涉案物业的赎楼、交易手续授权。之后，涉案合同未继续履行，马素辉遂具状一审法院并提出上列诉讼请求。
一审庭审中，马素辉当庭增加要求解除涉案合同的诉讼请求，邓建珍表示同意解除合同。马素辉称由于邓建珍未出具定金收据，马素辉无法办理申请按揭贷款手续。邓建珍称因其丈夫不同意转让涉案房产，邓建珍于2015年5月29日电话通知马素辉丈夫终止合同，故之后邓建珍没有向马素辉出具定金收据，马素辉对此不予认可。
一审法院认为，马素辉、邓建珍签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。合同签订后，马素辉依约支付了定金及首期购房款，但邓建珍未向马素辉出具定金收据及配合马素辉办理按揭贷款手续，并于2015年6月29日向马素辉发出书面函件要求解除涉案合同，邓建珍的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，马素辉有权解除合同、要求邓建珍返还定金并支付违约金。现马素辉请求解除涉案合同，邓建珍亦同意，一审法院予以支持。合同解除后，邓建珍收取的定金100000元应返还给马素辉。关于马素辉请求邓建珍支付转让成交价20%的违约金，根据马素辉实际损失，兼顾涉案合同的履行情况及逾期利益等综合因素，根据公平原则，一审法院酌定邓建珍应向马素辉支付违约金417000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除马素辉与邓建珍于2015年5月2日签订的《二手房买卖合同》；二、邓建珍于判决生效之日起十日内向马素辉返还定金100000元；三、邓建珍于判决生效之日起十日内向马素辉支付违约金417000元；四、驳回马素辉的其他诉讼请求。付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5180元，诉讼保全费3800元，合计8980元，由马素辉承担1000元，邓建珍承担7980元。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实清楚，应予确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。当事人签订的涉案《房产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一审认定其有效，适用法律正确，双方均应严格遵照履行。马素辉依约支付了定金，并向双方约定的银行监管账号支付了首期款，已适当履行了合同义务。而邓建珍自认其于2015年5月29日即已电话通知马素辉不再履行合同，且于6月29日以《律师函》的形式要求解除涉案合同，构成违约，马素辉可依据合同约定主张解除合同并要求邓建珍承担相应的违约责任。一审法院据此作出判决，认定事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持，邓建珍的上诉理由没有事实和法律依据，不予采信。本院二审亦未发现一审判决存在遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，应当发回一审人民法院重审的情形，故邓建珍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10360元，由邓建珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十一月十四日
书记员 张东阳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。