湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘13民终314号
上诉人（原审被告）邵红文。
上诉人（原审被告）童华文，农民。
被上诉人（原审原告）娄底市娄星区花山办事处清潭居委会祈福新村业主委员会。
负责人张步丁，系业主委员会主任。
原审被告凌海金。
原审被告梁跃华。
上诉人邵红文、童华文因返还财产纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院(2015)娄星一初字第00910号民事判决，向本院提起上诉。本院于受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年，被告凌海金、邵红文、梁跃华、童华文共同投资购买了娄底市娄星区供销社综合贸易公司（原火车站招待所）的土地，共同经营开发，并组织联合建房。随后，被告分别与买受人签订了《祈福新村私房联建合同书》，双方对联建房的面积、价格、付款方式、物业维修等进行了约定。买受人亦按合同约定向被告支付了部分物业维修资金共计15.8万元。房屋交付使用后，买受人在使用过程中因房屋质量问题申请物业专项维修资金时，发现被告未按规定将收取的物业维修资金交存于娄底市房产局。2014年7月15日，祈福新村小区业主选举了祈福新村业主委员会，并经娄底市娄星区花山办事处审核，娄底市房地产管理局备案。而后，祈福新村业主委员会多次就物业专项维修资金及物业服务用房等问题与被告协商并向相关行政主管部门反映。2013年5月17日，娄底市房地产管理局组织原、被告协商，双方未达成合意，但原、被告确定A栋现有门卫室、B栋东头南边第一间杂房、B栋北头第二间杂房为物业用房。事后，被告实际移交了A栋门卫房给原告。为此，原告诉至法院。
原审法院审理认为，本案所称的物业专项维修资金实为住宅专项维修资金，该资金是指专项用于住宅共同部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。业主大会成立前，商品住宅业主交付的住宅专项维修资金由物业所在地的市（县）人民政府建设（房地产）主管部门代管。代管部门应当委托所在地的一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户。业主大会成立后，亦应当委托所在地一家商业银行作为维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，并通知市（县）人民政府建设（房地产）主管部门，市（县）人民政府建设（房地产）主管部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理将住宅专项维修资金账面余额划至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。故本案被告作为联建负责人，不是住宅专项维修资金的管理主体，应当退还给有权管理的机构。祈福新村业主委员会亦应当在所在地的商业银行开立住宅专项维修资金专户，告之被告及时将已收取的住宅专项维修资金15.8万元划转至该账户；被告提出已开支3万余元住宅专项维修资金应予以抵扣的辩解，因其未提交具体的开支明细，业主不予认可，故被告的辩解不予支持；对于物业用房，本案中原、被告确定了物业用房，被告应当予以移交。被告辩称业主拖欠物管费，物管工作人员占用房屋无法移交的观点，因拖欠物管费系另一法律关系，故被告的辩解不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十九条之规定，判决如下：一、被告凌海金、梁跃华、邵红文、童华文在本判决生效后三十日内将已收取的住宅专项维修资金15.8万元退还给原告娄底市娄星区花山办事处清潭居委会祈福新村业主委员会（该款由被告凌海金、梁跃华、邵红文、童华文直接转入原告娄底市娄星区花山办事处清潭居委会祈福新村业主委员会开立的住宅专项维修资金专户）；二、被告凌海金、梁跃华、邵红文、童华文在本判决生效后三十日内移交双方确定的A栋现有门卫室、B栋东头南边第一间杂房、B栋北头第二间杂房给原告娄底市娄星区花山办事处清潭居委会祈福新村业主委员会。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3460元，由被告凌海金、梁跃华、邵红文、童华文负担。
上诉人邵红文、童华文不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：二上诉人与原审被告凌海金等四人提出对小区进行了维修，被上诉人亦承认了维修事实，但因为被上诉人对原小区物业公司不满，强行将其赶走，致使包括维修开支明细在内的相关原始资料和帐目丢失，故应当扣除已开支的维修费用3.5万元，2013年业主委员会尚未成立，且物业用房已移交。请求二审法院依法判决。
被上诉人娄底市娄星区花山办事处清潭居委会祈福新村业主委员会答辩称，被上诉人早于2011年即已成立，有娄底市房地产管理局《关于同意祈福新村小区业主委员会备案的通知》为证。至于3.5万元维修费用的问题，上诉人开发的房屋于2008年已完工，2010年出现屋面和山墙漏水、下水道堵塞等质量问题时尚在保修期内，即使如上诉人所言是在2013年做的维修，也是维修之前产生的质量问题，且上诉人并没有提交足够的证据证明发生了3.5万元的维修费用，上诉人与被上诉人签订的移交表也只是证明了上诉人同意将移交表上的房屋交付给被上诉人，但实际上并没有将钥匙交付，亦即没有交付。故上诉人的上诉理由不成立。
原审被告凌海金陈述称，二上诉人与二原审被告系合伙人，四人的意见是一致的，故同意上诉人的意见。
二审审理期间，被上诉人娄底市娄星区花山办事处清潭居委会祈福新村业主委员会提交了如下证据：1、娄底市房地产管理局《关于同意祈福新村小区业主委员会备案的通知》1份，用以证明被上诉人于2011年4月前已成立的事实；2、关于对龙佐长等人上访问题的答复1份，用以证明工程存在质量问题的事实。原审被告凌海金经质证，对上述证据没有意见。原审被告凌海金提交了如下证据：1、前期物业服务合同1份；2、谢春元和胡再香的证明各1份，以上二份证据均用以证明前期物业公司因业主未交物业费并被赶走的事实；3、房屋移交表1份，用以证明本案所涉物业已移交的事实。被上诉人经质证后认为，证据1与本案无关，证据2不具有真实性，证据3签订了移交表属实，但上诉人并没有将物业移交给被上诉人。经审查，被上诉人提交的证据1具有真实性，予以采信，证据2不具有关联性，不予采信。原审被告提交的证据1与本案没有关联性，不予采信，证据2不具有合法性，不予采信，证据3具有真实性，但不能达到其证明目的，不予采信。
经二审审查，除“2014年7月15日，祈福新村小区业主选举了祈福新村业主委员会”外，本院确认原审判决查明的事实。
另查明，2011年4月前，祈福新村小区业主选举了祈福新村业主委员会。
本院认为，关于上诉人提出其为祈福新村小区维修所开支的3.5万元应否扣除的问题，被上诉人虽认可上诉人进行了部分维修，但同时提出该维修行为是因为上诉人所建的小区存在质量问题而应由上诉人承担的维修责任，且上诉人并未提交充分的证据证明3.5万元维修费用存在及何时维修、维修了哪些项目的事实，故上诉人应承担举证不能的责任，原审判决对该3.5万元费用不予认定并无不当。双方虽签订了移交表，但在一审审理过程中，上诉人认可未移交物业用房，并以业主拖欠物管费，物管工作人员占用房屋而无法移交进行辩解，故原审认定物业用房尚未移交的事实是正确的。被上诉人提交的证据证明祈福新村小区业主委员会于2011年4月前即已成立，祈福新村小区业主委员会具有诉讼主体资格。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费925元，由上诉人邵红文、童华文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 兴
审 判 员 肖卫江
代理审判员 刘 聪
二〇一六年六月十二日
书 记 员 李亭攸
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。