上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第176号
原告顾顗。
委托代理人郑超，上海灵瑞律师事务所律师。
委托代理人王素凡，上海灵瑞律师事务所律师。
被告上海市宝山区顾村镇盛宅村民委员会。
负责人张伟德。
被告上海盛宅物业管理有限公司。
法定代表人李伟栋。
上列两被告共同委托代理人王志敏，上海市瑞和律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人杨振荣，上海市瑞和律师事务所律师。
原告顾顗诉被告上海市宝山区顾村镇盛宅村民委员会、上海盛宅物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李广独任审判，公开开庭进行了审理。原告顾顗的委托代理人王素凡，被告上海市宝山区顾村镇盛宅村民委员会及上海盛宅物业管理有限公司的委托代理人杨振荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾顗诉称，原告系上海市宝山区富联路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。该房经检测存在重大质量问题。上海市宝山区顾村镇盛宅村民委员会（以下简称“村委会”）承诺作为解决问题的赔偿主体，进行修复，于2010年7月30日和原告签订协议书，对装修按7.41万元进行了赔偿。现在村委会委托工程公司加固修复，花费86.3万元；被告为修复把原告原来的装修拆掉了，现在的装修报价112，291元。原告诉请要求两被告修复墙体裂缝，按上述金额的10%赔偿9.75万、赔偿装修费差价3万元、赔偿原告律师费、盗窃损失等其他实际损失2万元，并按每月2，500元赔偿从2011年11月1日至判决生效之日的租金损失。
被告上海市宝山区顾村镇盛宅村民委员会及上海盛宅物业管理有限公司共同辩称，本案是商品房销售之后因质量问题产生的纠纷，根据现有法律，原告应首先起诉房地产开发商，两被告在本案中的诉讼地位不适格。村委会是根据政府的要求，出面协调相关事宜，但不是承担权利义务的主体。系争房屋发现存在基础质量问题，之后村委会委托建设单位进行加固，同意修复。村委会与业主曾达成赔偿协议，向原告支付了补偿款共计120，612元，已经赔偿完毕。赔偿律师费没有相应的法律规定，原告也没有证据证明盗窃的事实，即使有盗窃情况，与被告也没有关系。综上，不同意原告诉请。
�审理查明，原告系上海市宝山区富联路XXX弄XXX号XXX室房地产权利人。2008年1月29日，原告与被告上海盛宅物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》，由被告向原告提供物业管理服务。后富联路XXX弄XXX号房屋底层4户墙体开裂，因开发商上海顾村房地产有限公司失踪，村委会委托上海XXXXX**对房屋质量检测并提出修缮意见。2009年5月21日，上海XXXXX**出具检测报告，建议对房屋的地基进行扰动土体压密注浆方式加固，再对该幢房屋进行为期半年的沉降检测，如沉降趋于稳定状态则对房屋的墙体、楼面板进行修复，再恢复室内原有装饰。如半年监测结果表明房屋沉降不稳定，则需要对房屋的基础进行再静压锚杆桩加固。再对房屋的墙体、楼面板进行修复，再恢复室内原有装饰。
2010年4月6日，上海XXXXX**再次出具检测报告，建议对开裂墙体的墙下基础梁进行加固，采用低压旋转注浆桩加固地基，然后待房屋沉降稳定后再对上部结构出现的墙体开裂、楼板开裂等损坏现象进行对症维修。
2010年7月8日，上海盛宅物业管理有限公司告知原告房屋需作地基加固，施工单位将于2010年7月14日上午进场施工。上海龙马建筑安装公司于2010年7月底对房屋进行地基加固。2010年7月30日，原告等5户受损业主（乙方）与被告村委会（甲方）签订《协议书》，约定，因富联路XXX弄XXX号地基下沉、房屋墙面开裂引起房屋质量问题。甲乙双方就地基加固及因此产生的经济赔偿事宜进行协商并达成如下协议：一、由甲方出面委托有资质的单位对富联路XXX弄XXX号进行地基加固，加固公司已于2010年7月20日进场施工；二、加固公司进场施工时，乙方应全力配合，必要时乙方暂时搬离房屋，便于加固公司施工。乙方因搬迁发生的搬运费用和租房费用由甲方支付；三、加固�程完成后，由乙方指定上海市房地产评估中心对因地基下沉致富联路XXX弄XXX号101-104室及82号104室室内损坏部位的修复费用进行评估。修复费用确定后，由乙方自行修复，修复费用甲方在评估报告出具后的十五个工作日内支付给乙方；83号楼101-104室外公共区域的修复由甲方确定施工队伍进行施工并支付相应费用；四、乙方房屋因地基下沉形成的墙体裂缝由甲方委托专业队伍进行修理，相应的修理费用由甲方承付。五、鉴于地基下沉对乙方造成的损失，甲方愿对乙方给予适当的经济赔偿：1，甲方愿按建筑面积大小向乙方支付经济补偿款，83号104室19，692元…2，为配合室内损坏部位的修复，乙方需临时外搬，甲方愿给以乙方各户搬迁费用补偿，具体搬迁补偿费为：83号104室2，000元…3，为配合室内损坏部位的修复，乙方需腾房并发生租房费用，甲方给以乙方各户4个月的租�费用补偿，具体补偿费为：83号104室10，000元…4，乙方房屋室内部位的修复费用经评估确认具体费用后，甲方愿按各户评估费的20%的标准给以乙方房屋修复的补充补偿…5，甲方负责对83号104室的五个受损门窗进行同质更换。六、乙方房屋经加固后如再次发生基础质量问题，按国家相关政策执行。
2010年12月6日，上海房地产估价师事务所对系争房屋装潢估价为74，100元。其后，村委会按照协议书的约定，共计支付了原告120，612元（19，692元＋2，000元＋10，000元＋74，100元×1.2）。
2011年6月，上海XXXXX**赴现场检测并随后出具房屋专项检测报告，监测表明目前房屋外立面墙面或墙体裂缝已基本稳定，尚未发现裂缝发展迹象，可对检测房屋进行上部结构的加固维修处理。并建议对房屋损坏部位采取维修加强措施，具体建议如下：（1）全面排查房屋的裂缝损坏状况：对墙面层裂缝采用水泥砂浆进行封闭，必要时可采取拒不防裂做法；对墙体开裂已贯穿需先凿除粉刷，再采取钢丝网面层加固；对混凝土构件的裂缝损坏，根据现场情况进行封闭修补或补强。（2）对房屋其他装饰、维护损坏进行相应整修或调换。（3）在房屋后续使用中应加强结构观测和维护保养。11月，被告上海盛宅物业管理有限公司委托上海丰喜建筑加固技术有限公司进行地基加固、裂缝修补。上海丰喜建筑加固技术有限公司出具证明维修工程款累计51.3万元。
审理中，原告表示，系争房屋维修已基本完成，仅外墙缝隙尚在修复中。原告还提供2011年10月15日的接报警回执单，报警人称家中东卧室南窗被撬，放在卧室床头柜抽屉里的现金不见了。
以上事实，有《上海市商品房合同》、《物业管理服务协议》、《协议书》、《房屋质量检测报告》、《房屋专项检测报告》、�委托方函、通知等，及双方当事人当庭陈述为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，在系争房屋开发商缺位的情况下，村委会开始接手，并积极协调房屋维修事宜，与业主订立补偿协议，并实际支付了补偿款，被告村委会已以其实际行动作为责任的承担主体，故应作为适格被告。物业公司作为委托方，仅在维修房屋方面与村委会共同承担责任。原告要求两被告按房屋修复的总价款10%赔偿并赔偿律师费的诉请，于法无据，不予准许。至于盗窃损失，损失是否实际发生、损失金额均不能确定，该损失的发生与房屋质量问题也并非存在必然的联系，故该项诉请难以支持。系争房屋基础下沉，被告为此先后委托两家公司分别进行加固，即待地基加固稳定之后再进行上部结构加固修复，这也是检测报告的建议方案，故两次修复是一以贯之的，并非赔偿原告之后再次发�的基础质量问题。原被告已就维修加固可能存在的影响被告居住因素进行了4个月的租金赔偿1万元，该协议合法有效，对双方均具有约束力，加之系争房屋质量问题也未达到不能居住的程度，故本院对原告再要求赔偿租金损失的诉请不予支持。对于装修差价，村委会已根据评估价值的1.2倍做了超值补偿，该补偿已考虑了日后可能存在的物价上涨因素，现原告再度要求补偿可能存在的差价，违反双方协议约定，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告上海市宝山区顾村镇盛宅村民委员会、上海盛宅物业管理有限公司按《房屋专项检测报告》要求对上海市宝山区富联路XXX弄XXX号XXX室房屋外墙缝隙进行修复；
二、原告顾顗的其余诉讼请求，不予准许。
案件受理费减半收取为1，780元，由原告顾顗与被告上海市宝山区�村镇盛宅村民委员会各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 李广
二〇一三年四月二十四日
书 记 员 王卿
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。