西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第02951号
原告：中国光大银行股份有限公司西安高新技术开发区支行。
负责人：翟琰，该行行长。
委托代理人：尉二宝，该支行员工。
委托代理人：金海明，该支行员工。
被告：李某。
被告：马某某。
被告：西安高新技术产业开发区房地产开发公司，住所地：西安市高新区科技二路41号高新水晶城办公楼B座17层。
法定代表人：王智刚，该公司董事长。
委托代理人：田磊，陕西吉尔律师事务所律师。
委托代理人：张小建，陕西吉尔律师事务所律师。
原告中国光大银行股份有限公司西安高新技术开发区支行与被告李某、马某某、西安高新技术产业开发区房地产开发公司金融借款合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国光大银行股份有限公司西安高新技术开发区支行委托代理人尉二宝、金海明，被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司委托代理人田磊到庭参加了诉讼，被告李某、马某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年1月21日，被告李某以购买西安高新水晶城一期第X幢X单元X层X号住房为由向原告申请个人住房贷款并提供了相应资料。原告经审核，于2011年2月25日与被告李某、马某某及西安高新技术产业开发区房地产开发公司签订了《个人贷款合同》并约定，贷款金额为78万元整，贷款利息率为年利率6.6%，贷款期限为360个月，自2011年2月28日起至2041年2月28日止；第三被告承担连带保证责任。合同签订后，原告依约向被告李某发放了个人住房贷款，但被告李某未按合同约定如期归还借款，截止2015年3月15日已拖欠贷款本息共计802077.85元。为保护银行金融资产安全，原告故诉至本院，请求依法判令：1、第一被告向原告清偿个人住房贷款本金745340.52元，及截止2015年3月15日的利息12002.67元，本息合计757343.19元，以及至付清之日借款合同约定的利息及罚息；判令第一被告向原告清偿贷款人代垫款44734.66元；若不能偿还则依法拍卖西安高新水晶城一期第X幢X单元X层X号房，以拍卖价款清偿上述款项；2、第二被告对上述贷款本息及代垫款承担共同偿还责任；3第三被告对上述贷款本息承担无条件及不可撤销的连带还款担保及回购保证责任；4、各被告承担本案诉讼、评估、拍卖等费用。
被告李某、马某某经本院合法传唤，未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。
被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司辩称，原告应当首先就抵押房产进行拍卖优先受偿，其仅对不足部分承担连带保证责任。
经审理查明，2011年2月25日，原告与李某、马某某、西安高新技术产业开发区房地产开发公司签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定：原告向被告李某提供贷款78万元用于购买房产；贷款期限为360个月，实际起始日与实际到期日以贷款借据中约定的为准；本合同项下的贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.6%执行，如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行；借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利息为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%，罚息期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止，逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调；贷款人有权依照中国人民银行的规定对逾期利息计收复利；还款方式为按月等额本息还款；若借款人未按时足额还款，贷款人有权宣布贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项，按合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息，宣布行使或实现本合同项下的担保权利。该合同还约定，抵押人李某、马某某自愿以其贷款所购的位于西安市高新区高新路高新·水晶城一期X幢X单元X层X号房产的全部权益抵押给原告作为偿还贷款本息及其他应付款项的担保；抵押担保的范围包括合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公告费等）和所有其他应付的合理费用。被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司自愿为借款人在本合同项下的债务提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同签订之日起至抵押人已就抵押物有效设立抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止；保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复息及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下保证担保权益的费用和所有其他应付款项；如借款人未按本合同约定履行其还款义务，贷款人可直接要求担保人履行其在本合同项下的保证责任，如贷款人针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行行使其他担保权利。同日，原告与被告李某、马某某签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定被告李某、马某某自愿以其贷款所购房产提供抵押担保，债务履行期届满，原告未受清偿，原告有权以折价、拍卖、变卖等方式处分抵押物并就所得价款优先受偿，实现抵押权。被告李某、马某某另签署《无条件还款承诺书》及《个人贷款印章、签字见证确认书》，被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司向原告出具《个人住房抵押贷款担保及回购承诺书》，承诺借款人连续三个月或累计六个月未按期归还贷款本息，其公司保证无条件向银行以贷款本息合计数为价格回购物业产权。
上述合同签订后，原告于2011年2月28日向被告李某发放贷款780000元，贷款到期日为2041年2月28日。2011年7月12日，该房产取得预购商品房贷款抵押登记备案证明，但尚未取得房屋他项权利证书。自2014年3月起，被告李某未按合同约定向原告按期足额偿还贷款。截止2015年11月15日，被告尚欠原告本金余额737630.5元、利息15302.24元（包括本金罚息、利息罚息、表外息以及复息），本息合计752932.74元。自2014年6月26日起被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司多次向原告代偿被告借款，截止2015年3月15日，累计代偿金额44734.66元。另查，被告李某、马某某系夫妻关系。庭审中，原告表示第一项诉请中的利息包括利息、罚息及复息；其不再主张被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司承担回购保证责任；第四项诉请中所述的评估费、拍卖费尚未发生，故其仅主张诉讼费及公告费。
上述事实，有《个人贷款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、贷款借据、无条件还款承诺书、个人贷款印章签字见证确认书，个人住房抵押贷款担保及回购承诺书、客户逾期清单及庭审笔录等在卷作证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原告中国光大银行股份有限公司西安高新技术开发区支行与被告李某、马某某、西安高新技术产业开发区房地产开发公司签订的《个人贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告李某发放贷款，履行了合同义务，被告理应按照合同约定向原告按期还款，但被告李某未能按照合同约定按期足额还款，其行为已构成违约，根据合同约定，原告有权要求被告李某提前归还全部贷款，故原告主张收回借款本金、支付利息的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持，但诉讼期间偿还的费用应从中扣除。被告李某与被告马某某系夫妻关系，所借款项用于购买房产，故被告马某某应对上述债务承担共同还款责任。根据抵押合同的约定，因第一被告未按期还款，原告有权对第一、第二被告提供的位于西安市高新区高新路高新·水晶城一期X幢X单元X层X号房产变现所得享有优先受偿权，原告该项诉请于法有据，本院予以支持。被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司作为该笔贷款连带保证人，因该房屋尚未取得房屋他项权利证书，其保证责任仍然存续，且双方约定保证人在任何情况下不得要求贷款人先行行使其他担保权利，故原告诉请要求被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。原告诉请第一被告清偿第三被告的代垫款于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十四条、九十七条、二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告李某、马某某应当于本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司西安高新技术开发区支行归还本金737630.5元、利息、罚息及复息15302.24元（暂计算至2015年11月15日），并按合同约定支付自2015年11月16日起至债务实际清偿之日的利息、罚息、复息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、如被告李某、马某某未履行上述义务，原告中国光大银行股份有限公司西安高新技术开发区支行有权就抵押物西安市高新区高新路高新·水晶城一期X幢X单元X层X号房产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。
三、被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司对本判决第一项被告李某、马某某的债务承担连带清偿责任。被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司承担保证责任后，有权向债务人李某、马某某追偿。
四、驳回原告其余诉讼请求。
本案案件受理费11373元、公告费260元，由三被告共同承担，因原告已预交，被告在支付上述款项时，向原告一并支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 雷翕萍
人民陪审员 张居仁
人民陪审员 王建平
二〇一六年三月十日
书 记 员 丁丹丹