安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阜民一终字第00057号
上诉人（原审原告）：王桐，男，1967年4月3日出生，汉族。
委托代理人：杨先善，安徽景涛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽科厦房地产开发有限公司。
法定代表人：李士学，该公司董事长。
委托代理人：王军，该公司法律顾问。
上诉人王桐因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2013）州民一初字第00003号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2008年4月30日，王桐与安徽科厦房地产开发有限公司（以下简称科厦公司）签订了《阜阳市房屋拆迁安置补偿协议书》一份，就王桐位于本市颍州区鼓楼办事处光华街社区房屋被拆迁后的安置方案作了约定：拆除王桐私有住房53.48平方米，补偿方式为产权调换，就近还原安置，确定楼层为东二单元306#，交房期限约定为18个月（截止日2009年10月31日），临时安置补助费每月320.8元，并就补偿金额、拆迁补助费、拆迁时间等进行了约定；同日科厦公司承诺：拆迁面积53.48平方米，公摊面积5.4平方米，楼梯公摊面积均1：1还原，互不找差价，超过面积总和部分按2042元／平方米购买。在原一审中，科厦公司当庭已经支付了王桐安置费用5132.80元（支付至2010年3月31日，合理安置期限内320.8元×6个月＋双倍支付逾期安置补助费用320.8元×5个月×2倍）。
另查明：科厦公司进行“东城墙农贸市场”项目建设，现首期建成E栋和C栋楼，E栋楼2008年12月开工，2009年11月竣工。C栋楼2010年5月开工，2011年5月竣工。所有楼房均为一梯两户，按其现在的房间编号，E栋楼不存在东二单元306#室，涉案争议房屋306室应位于该楼的三单元。C栋楼仅有两个单元，2单元有306室，面积为76平方米。D栋楼至今未竣工，306室在3单元，不在2单元。科厦公司原法定代表人江顺贵曾于2007年2月6日与被拆迁户李刚毅签订《阜阳市房屋拆迁安置补偿协议书》和承诺书各一份，约定将E栋楼的306室还原给李刚毅，并承诺306室与307室一样大小，如面积有差异可优先选大面积户型。并对承诺书进行了公证。楼房建成后李刚毅用E栋306室与拆迁还原户刘峰的E栋303室互换，刘峰委托科厦公司将E栋306室于2009年9月21日以386000元的价格出售给案外人孙建礼。
再查明：2011年孙建礼以其购买科厦公司的房屋被安徽省阜阳市颍州区人民法院（2010）州民一初字第897号民事判决书判决给王桐为由向法院起诉，请求判决撤销其与科厦公司签订的房屋买卖合同，要求科厦公司赔偿其各项损失合计540840元。安徽省阜阳市颍州区人民法院于2011年10月18日作出（2011）州民一初字第821号民事判决书判决撤销孙建礼与科厦公司2009年9月21日及2010年4月7日签订的《商品房买卖合同》，科厦公司赔偿孙建礼各项损失479764元。孙建礼与科厦公司均不服该判决，提出上诉，本院于2012年3月20日作出（2012）阜民一终字第00025号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后孙建礼向法院申请执行，安徽省阜阳市颍州区人民法院作出（2012）州执字第551号执行裁定书以本案进入再审程序正在审查为由裁定终结（2011）州民一初字第821号民事判决书的本次执行程序。该房屋现由孙建礼居住。
原审法院认为：科厦公司与王桐之间签订的《阜阳市房屋拆迁安置补偿协议书》及承诺书，是双方之间的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效协议，双方均应按协议履行。科厦公司未按照约定交付还原房屋及支付安置补助费，系违约行为。虽然双方在协议书中约定了还原房屋为“东二单元306室”，但没有约定究竟是哪一栋楼的东二单元306室，而科厦公司当时建设的E栋楼二单元并没有306室，仅在三单元有306室，显然协议书中所指的“东二单元306室”位置不明确具体。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”由此规定可知，被拆迁人取得优先补偿权的前提是补偿安置协议中的房屋必须是位置、用途特定，否则就不享有优先补偿安置权。本案中王桐约定的还原房屋位置、用途不明确不具体，显然不享有优先补偿安置权。同时本案中E栋楼306室已经还原给另一被拆迁人李刚毅，李刚毅和另一被拆迁人刘峰互换房屋后，刘峰委托科厦公司将E栋楼306室出售给案外人孙建礼，客观上也无法再将E栋306室还原给王桐，否则会损害善意第三人利益。故科厦公司应按照拆迁安置协议的约定就近还原给王桐安置房屋一套，同时支付安置费用直至房屋实际交付给王桐时止。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》第二十三条、第二十五条、第三十一条、第三十二条之规定，判决：一、安徽科厦房地产有限公司按照其与王桐签订的房屋拆迁补偿安置协议书约定的条件就近还原给王桐三楼房屋一套，面积不小于53.48平方米，如还原房屋超出该面积，王桐应按每平方米2042元支付超出面积的房款；二、安徽科厦房地产有限公司双倍支付王桐安置补助费用从2010年4月1日起，按每月320.8元×2计算至房屋交付时止。上述一、二两项判决内容于判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1360元，财产保全费合计1500元，合计2860元，由安徽科厦房地产有限公司负担。
宣判后，王桐不服原审法院判决提起上诉称：1、原审判决没有计算5.4平方米的公摊面积，仅判决不少于53.48平方米还原显属错误，损害了上诉人的应得利益。2、E栋楼306#虽然已出售给孙建礼，但科厦公司与孙建礼的买卖合同已经生效判决予以撤销，因此原审判决认定E栋楼306#已经出售给孙建礼，客观上无法还原给上诉人显属不当。3、虽然拆迁合同约定的东二单元306#不存在，但楼栋单元编号系开发商行为，不能因开发商行为不当而剥夺上诉人的选择权益。而且从科厦公司两次通知上诉人来选房的行为来看，其依约能够提供的也仅有E栋楼，因此科厦公司应将E栋楼306#还原给上诉人，请求二审法院撤销原判，依法改判。
双方当事人所举证据与一审相同，双方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点是：1、王桐对E栋楼306#是否享有优先补偿权。2、王桐能否对E栋楼306#主张权利。
首先关于王桐是否享有优先补偿权的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。由此规定可知，被拆迁人取得优先补偿权的前提是补偿安置协议中的房屋必须是位置、用途特定，否则就不享有优先补偿安置权。本案中科厦公司与王桐于2008年4月30日签订的拆迁安置补偿协议书及承诺书中，在产权调换一栏中约定房屋的地点，只填写就近安置和东二单元306室，并无具体的位置和楼号，也未有房屋的具体面积，而且科厦公司当时建设的E栋楼二单元并没有306室，仅在三单元有306室，显然协议书中所指的“东二单元306室”位置不明确具体。因此由于王桐与科厦公司签订拆迁安置协议时，没有明确约定安置房屋的具体位置，其不享有优先取得补偿安置房的优先权。
其次是王桐能否对E栋楼306室主张权利，即E栋楼306室是否是本案的特定物。根据科厦公司与李刚毅签订的（阜）房拆字（2006）第004号拆迁安置协议书，科厦公司于2007年2月6日就已经将争议标的物E栋楼306室还原给李刚毅，同日李刚毅还与科厦公司签订一份承诺书，该承诺书上也明确表明李刚毅获得E栋楼306室还原安置房的事实，并且该份承诺书已经过公证，其效力应大于一般书证的效力。王桐没有提供任何证据证明李刚毅的安置协议书及公证书具有无效情形，因此，安置协议书及公证书应为有效证据，足以证明E栋楼306室是李刚毅的安置房，属于李刚毅的特定物，不能再用于还原安置给王桐。王桐主张E栋楼306室应优先还原给其的上诉理由显然不能成立，本院不予支持。但根据双方签订的安置协议书，双方约定拆迁人按拆迁验收序号安置被拆迁人，也就是说被拆迁人取得还原安置房屋要按照拆迁序号先后取得，先拆迁的先安置后拆迁的后安置。而科厦公司于2009年底两次通知王桐选房签合同，当时竣工的只有E栋楼，C栋楼并没有开工建设，充分说明科厦公司认可王桐属于一期E栋楼的还原户，E栋楼的户型均是90平方米左右，因此王桐要求科厦公司在不低于90平方米的条件下还原其房屋的理由成立，本院予以支持。王桐与科厦公司签订拆迁安置协议时确定的拆迁面积53.48平方米，公摊面积5.4平方米，总计为58.88平方米，超过面积总和部分按双方约定的2042元／平方米购买。因此王桐上诉称原审判决没有计算公摊面积5.4平方米的理由成立，本院予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省阜阳市颍州区人民法院（2013）州民一初字第00003号民事判决第二项。即：安徽科厦房地产有限公司双倍支付王桐安置补助费用从2010年4月1日起，按每月320.8元×2计算至房屋交付时止。
二、变更安徽省阜阳市颍州区人民法院（2013）州民一初字第00003号民事判决第一项，“安徽科厦房地产有限公司按照其与王桐签订的房屋拆迁补偿安置协议书约定的条件就近还原给王桐三楼房屋一套，面积不小于53.48平方米，如还原房屋超出该面积，王桐应按每平方米2042元支付超出面积的房款；”为：安徽科厦房地产有限公司按照其与王桐签订的房屋拆迁补偿安置协议书约定的条件就近还原给王桐三楼房屋一套，面积不小于90平方米，还原房屋超出58.88平方米的部分，王桐应按每平方米2042元支付超出面积的房款。
二审案件受理费1300元，由科厦公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 斌
代理审判员 孙 颖
代理审判员 王来斌
二〇一四年五月十九日
书 记 员 颜廷光