湖北省宣恩县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂2825民初133号
原告：黄琼，女，1969年3月8日出生，侗族，住宣恩县，
委托诉讼代理人：周斌，湖北雄视律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：刘威，湖北雄视律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：宣恩丹峰实业有限公司，住所地：宣恩县珠山镇建设路43号，统一社会信用代码：91422825066145229G。
法定代表人：周显武，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄再永，湖北宣明律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告黄琼与被告宣恩丹峰实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2017年1月20日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序，于2017年3月20日、8月28日公开开庭进行了审理。原告黄琼的委托诉讼代理人周斌、刘威，被告的委托诉讼代理人黄再永均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告黄琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金72525.15元。2、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2015年10月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的商品房丹峰.贡水龙城第一幢二单元2506号房，房屋面积114.67平方米，单价为3775.93元/平方米，共计价款432986元。被告应当于2015年12月30日前将经综合验收合格的房屋交付给原告。至原告起诉时，被告逾期交房335天。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告需向原告支付违约金72525.15元。
原告黄琼为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：黄琼的身份证复印件一份，拟证明黄琼的身份情况。
证据二：商品房买卖合同复印件一份，拟证明1、原告购买的商品房为贡水龙城第一幢二单元2506号房，房屋总价为432986元。2、被告应于2015年12月30日前将经综合验收合格的房屋交付给原告。3、被告逾期交房，须按日向原告支付已支付房款万分之五的违约金。
证据三：收据复印件三份及销售不动产统一网络发票复印件二份及个人住房公积金借款担保合同复印件一份，拟证明原告已交纳了购房款。
被告宣恩丹峰实业有限公司辩称，原告黄琼尚欠购房首付款40000元，黄琼在借条中明确约定，在未付清该欠款及利息时，被告有权拒绝交房，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告宣恩丹峰实业有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、1、宣恩县丹峰.贡水龙城1-3号楼竣工验收会议纪要复印件一份；2、恩施日报数字报刊登的宣恩丹峰.贡水龙城1-3单元住宅交房公告复印件一份；3、湖北增值税普通发票复印件一份；4、被告在宣恩县政府门户网上登的丹峰.贡水龙城1-3单元住宅交房公告网上打印件一份；5、被告在售楼部张贴的交房公告相片复印件一份。拟证明宣恩县丹峰.贡水龙城1-3号楼竣工验收会议召开后，被告已于2016年9月1日公告2016年9月2日正式开始交房的事实。
证据二、评估报告书一份，拟证明原告购买的本案争议的宣恩丹峰.贡水龙城房屋每平方米月租金鉴定评估价格。
证据三、《借条》复印件一份。拟证明原告黄琼一户欠被告购房首付款40000元的事实；被告在原告黄琼未付清欠款及利息时有权拒绝交房，并不构成违约的事实。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，对原告提交的所有证据的真实性，被告均无异议。且原告提交的上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明案件的基本事实，本院均予以采信。
对当事人有争议的证据，本院认定如下：
一、被告提交的证据一：1、宣恩县丹峰.贡水龙城1-3号楼竣工验收会议纪要复印件一份；2、恩施日报数字报刊登的宣恩丹峰.贡水龙城1-3单元住宅交房公告复印件一份；3、湖北增值税普通发票复印件一份；4、被告在宣恩县政府门户网上登的丹峰.贡水龙城1-3单元住宅交房公告网上打印件一份；5、被告在售楼部张贴的交房公告相片复印件一份。拟证明宣恩县丹峰.贡水龙城1-3号楼竣工验收会议召开后，被告已于2016年9月1日公告2016年9月2日正式开始交房的事实。原告对该证据的质证意见为对真实性无异议，但是达不到其证明目的。因为该会议纪要的内容是进行施工质量验收，该会议纪要的结论是统一意见为同意竣工预验收，故该会议纪要不能证明商品房已经达到合同约定的经过综合验收合格的条件。原、被告签订的购房合同的附件合同补充协议第五条第五款明确载明出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后方可通过报纸公告等其他形式通知买受人接受房屋，而本案中，该商品房至今未达到合同约定的交付使用条件，即便被告于2016年9月2日通过报纸发布交房公告，也不能达到交付的效果。本院认为，该证据达不到该房屋于2016年9月2日前竣工验收的证明目的，故本院不予认定。
二、被告提交的证据二：评估报告书一份，拟证明原告购买的本案争议的宣恩丹峰.贡水龙城房屋每平方米月租金鉴定评估价格。原告对该证据的质证意见为对真实性有异议：1、该份证据说明评估人员采用市场比较法进行鉴定评估，是通过对该区域的租户以及售楼部的工作人员进行调查，从而确定该房屋租金水平，但是该鉴定报告没有附上对哪些住户进行了调查，该取样的样本数量不清，且售楼部工作人员本身就是与被告有利害关系，因此该鉴定报告的取样是不清晰的。2、鉴定报告明确提出鉴定评估不考虑房屋室内装潢装饰情况，但是实际中装修与否与出租的价格具有很大的影响。3、该报告明确指出，评估价格是指在评估基准日的价格，因此该评估报告只能说明评估当日的价格。4、如果被告就该证据的证明目的仅为该房屋的每平米月租金的金额，那么与本案没有关系。本院认为，该证据达不到其证明目的，故本院不予认定。
三、被告提交的证据三、《借条》复印件一份。拟证明原告黄琼一户欠被告购房首付款40000元的事实；被告在原告黄琼未付清欠款及利息时有权拒绝交房，并不构成违约的事实。原告对该证据的质证意见为对真实性无异议，1、从该借条的内容看仅能证实黄琼向被告借款的事实，而与本案的购房款的首付款无关，且原告提交的加盖被告印章的首付款定金收据已能证实原告已按合同的约定支付了首付款。2、该借条并非是原、被告购房合同的补充协议，被告按照该借条的内容不交付原告所购房屋并不代表其可以不按照购房合同的约定在约定的时间内使商品房合同所指房屋达到交付的条件，所以原告主张被告逾期交房的责任是应该得到支持的，而不应该以该借条为由剥夺原告主张交房的权利。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明案件的基本事实，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年10月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买由被告开发建设的“丹峰·贡水龙城”第一幢二单元2506号预售商品房1套，建筑面积114.67平方米，单价3775.93元/平方米，共计价款432986元。在原、被告签订《商品房买卖合同》的当天，原告黄琼向被告宣恩丹峰实业有限公司借款40000元，借条载明：宣恩丹峰实业有限公司有权不交付原告购买的第一幢二单元2506号商品房，直至还清此款及利息后，原告方可向宣恩丹峰实业有限公司申请交付所购物业。截止2016年12月1日，原告黄琼未支付该借款40000元。
原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2015年12月30日前，将经综合验收合格，符合合同约定的商品房交付给原告。
本院认为，原告黄琼向被告宣恩丹峰实业有限公司出具的借条中明确约定原告黄琼未还清购房借款40000元及其利息的情形下，被告宣恩丹峰实业有限公司有权不交付原告购买的第一幢二单元2506号商品房。该借条约定的内容系原告的真实意思表示，且其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该借条合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力，原告应按照借条的约定全面履行自己的义务。原告未提供证据证实其于2016年12月1日前已付清该欠款，故原告请求被告支付2015年12月31日至2016年12月1日逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。因原告偿还40000元购房借款义务在被告履行交付房屋义务之前，被告以原告截止2016年12月1日未支付该欠款为由，抗辩其有权在此期限内拒绝办理房屋交付手续。其行为符合先履行抗辩权的行使条件，故被告辩解理由成立，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告黄琼的诉讼请求。
案件受理费1614元，由原告黄琼负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 龙远莲
人民陪审员 龚光荣
人民陪审员 龙安桃
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 温 蕾