广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂中法民二终字第7号
上诉人（原审原告、反诉被告）：林营。
委托代理人：廖泽成，广东民道律师事务所律师。
委托代理人：许晓莹，广东民道律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：詹露。
委托代理人：严晏平，茂名市茂港区司法局南海法律服务所法律工作者。
上诉人林营与上诉人詹露房屋租赁合同纠纷一案，不服电白县人民法院（2013）茂电法民一初字第368号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
林营向原审法院诉称：詹露因做生意需要租用位于电白县水东镇迎宾大道电白县爱电电器工业总公司的电饭煲厂一楼、主任楼102、601、702房。双方于2012年3月13日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2013年3月29日至2017年3月28日，面积为580平方米，每月的租金为4.5元/平方米，主任楼的套房每月租金为380元/套；第一年租金共人民币45,000元，从第二年起，每年租金在上一年的基础上提高5%。按合同约定，詹露应于2013年3月28日前缴交2013年3月29日至2014年3月28日的租金47,250元，但其至今拒不缴交。请求法院判令：1、詹露支付租金47,250元（自2013年3月29日暂计至2014年3月28日止，其余所欠的租金另行主张）及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计至付清款之日止）给林营；2、本案的诉讼费用由詹露负担。
在庭审中，林营增加诉讼请求：要求詹露支付2013年3月29日至2014年3月28日期间物业管理费4,750元。
詹露辩称，詹露租赁林营的房屋经营皮革制作生意是事实，2013年4月以后的租金未交也是事实。但由于经营不善亏损，停止了经营。2013年4月3日詹露与林营协商解除房屋租赁合同，接着开始将租赁房屋内的机械设备搬走，但林营阻止，詹露不得已将财物放在租赁房屋内一直至今。这是林营阻止所致，不应当支付租金，应驳回林营的诉讼请求。同时，詹露反诉请求解除双方在2012年3月13日签订的《房屋租赁合同》。
原审法院查明，2012年3月13日，林营与詹露签订《房屋租赁合同》，林营将自有的位于电白县水东镇迎宾大道电白县爱电电器工业总公司的电饭煲厂一楼、主任楼102、601、702房租给詹露使用，租用期为2012年3月29日至2017年3月28日止，第一年租金为45,000元，从第二年开始，租金在第一年的基础上提高5%，每年租金，在当年3月28日前交付；另每月还需交付月租金总额的10%物业管理费，在每个月结束后五天内交付。之后，詹露在租赁的房屋经营皮革制作生意，缴交第一年的租金和物业管理费。詹露由于经营管理不善，亏损停产。双方未协商解除房屋租赁合同，詹露的生产设备继续堆放在租赁的房屋内。自2013年4月起，詹露不再向林营支付租金和物业管理费。为此，林营诉至法院，提出上述诉讼请求。
原审法院认为，詹露未与林营协商解除《房屋租赁合同》，在《房屋租赁合同》未被解除的情况下，拒付房屋租金和物业管理费，詹露的行为属违约行为。林营请求詹露支付到期的租金每月3937.5元[(45000+45000×5%)÷12]及物业管理费合理合法，应予支持。但物业管理费应是在每月结束后五天，即本判决发生法律效力后当月第五天，按每月393.75元[(45000+45000(5%)(10%÷12]交付。关于詹露反诉请求解除《房屋租赁合同》问题，詹露未能提供双方已协商解除《房屋租赁合同》的充分证据，故双方签订的《房屋租赁合同》尚未协商一致解除。但由于詹露生意亏损破产，不再使用租赁房屋，以自己不支付租金和物业管理费的行为表明不履行主要债务，其行为符合《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款第（二）项规定，应准许解除双方签订的《房屋租赁合同》。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款第（二）项、第九十六条、第一百零九条之规定，作出判决：一、限被告詹露在本判决书发生法律效力后十天内支付尚欠到期应支付的房屋租金每月3937.5元（从2013年4月计至本判决书发生法律效力当月止）给原告林营。二、限被告詹露在本判决书发生法律效力后十天内支付每月物业管理费393.75元给原告林营（从2013年4月起计至本判决书发生法律效力的当月止）。三、解除原告林营与被告詹露于2012年3月13日签订的《房屋租赁合同》。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550.63元由詹露负担，反诉费50元由林营、詹露各负担一半。
林营不服原审判决，上诉称：1、原审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应撤销原审法院作出的民事判决书中第一项判决，依法改判詹露支付房屋的租金47,250元及物业管理费4,725元给林营。《房屋租赁合同》约定：每年的租金在当年的3月28日前交付。按该约定詹露应在2013年3月28日前将第二年的租金47,250元及物业管理费4,725元交给林营。但原审法院仅是判令詹露支付尚欠到期应支付的房屋租金每月3,937.5元，从2013年4月起计至本判决书发生法律效力的当月止，是错误的。2、本案是詹露单方面违约，不属于约定及法定解除合同的情形，原审法院判决解除租赁合同错误，依法应改判继续履行《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条:当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条:有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方并没有协商达成解除合同的意思表示，而是詹露自己经营不善导致亏损，不属于法定不可抗力致使不能实现合同目的解除合同的情形。请求二审法院改判詹露支付房屋的租金47,250元及物业管理费4,725元给林营，双方继续履行《房屋租赁合同》。
詹露上诉称：事实上双方签订的《房屋租赁合同》早于2013年3月28日解除。一审认定詹露未与林营协商解除《房屋租赁合同》，在《房屋租赁合同》未被解除的情况下，拒付房屋租金和物业管理费，詹露的行为属违约行为，判决詹露按每月3,937.5元支付到期的租金给林营是没有依据的。由于不可抗力的原因，詹露无法再在租赁房屋内经营皮革制作生意，2013年3月28日正式停业。当天下午詹露的父亲詹建泽打电话通知林营解除《房屋租赁合同》，2013年4月3日下午父亲詹建泽亲自到林营办公室，跟林营协商解除了合同,租赁期内的租金詹露已全部付清给林营。双方协商解除合同后，詹露即派工人前来租赁房屋搬运设备，但林营派出保安阻止，迫不得已，詹露只能将机器设备放在租赁房屋内。因而林营请求支付租金是无理的。请求二审法院撤销一审判决的第一、二项，依法驳回林营的诉讼请求。
原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：2012年3月13日，林营与詹露签订《房屋租赁合同》，詹露租用林营的位于电白县水东镇迎宾大道电白县爱电电器工业总公司的电饭煲厂一楼和主任楼102、601、702房经营皮革制作生意。林营已履行合同义务将房屋交付给詹露，詹露也应按合同约定支付租金。按合同约定租用期是2012年3月29日至2017年3月28日，第一年租金为45,000元，从第二年开始，租金在第一年的基础上提高5%，每年租金，在当年3月28日前交付，另每月还需交付月租金总额的10%物业管理费。现双方都承认詹露付清了第一年租金和物业管理费的事实。至于第二年的租金和物业管理费詹露是否应当支付的问题。詹露主张《房屋租赁合同》早在2013年3月28日解除，但未能提供依据证明，何况詹露亦在本案提起解除《房屋租赁合同》的反诉，由此可见，《房屋租赁合同》在本案诉讼前未解除。在合同未解除的情况下，詹露没有按合同约定的时间支付第二年的租金和物业管理费，显然违约。林营要求詹露按照合同约定支付第二年的租金和物业管理费合理。但由于林营起诉时詹露使用租赁房屋尚不够一年，且现在詹露要求解除合同,原审法院考虑到这些因素，判决詹露支付租金和物业管理费到本判决生效之日止，并无不当，应予维持。
关于詹露请求解除《房屋租赁合同》的问题。詹露租用林营的房屋，其目的是为了经营盈利。由于詹露经营亏损停业，不能实现合同目的，继续履行合同已是不可能。虽然合同期限未满，但詹露已明确表示要求解除合同。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”的规定，詹露请求解除合同，依法有据，原审法院准许解除合同是正确的。
综上所述，原审法院认定事实清楚，判决正确，予以维持。林营和詹露各自上诉理由均不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共2,301.89元，由林营负担1,151.26元，由詹露负担1,150.63元。
本判决为终审判决。
审判长 邓秀芬
审判员 韦业飞
审判员 曾维海
二〇一四年二月十一日
书记员 邓 婵
速录员 谢金峰