江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终828号
上诉人（原审被告）上海圣丝德装潢材料有限公司。
委托代理人陈杰，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
委托代理人狄新华，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）虎丘实业集团公司。
委托代理人孙晓峰，江苏虎丘律师事务所律师。
委托代理人张风华，江苏虎丘律师事务所律师。
上诉人上海圣丝德装潢材料有限公司（以下简称圣丝德公司）因与被上诉人虎丘实业集团公司（以下简称虎丘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00571号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，苏州市自由村五组共计21幢建筑面积为7748.89平方米的房屋所有权及土地使用权登记在苏州市虎丘经济发展总公司名下，后该公司名称变更为苏州市虎丘经济发展有限公司。2004年5月29日，虎丘实业集团公司与苏州市虎丘经济发展有限公司签订房地产转让协议，约定后者将其上述房屋中的建筑面积为5787.46平方米的房屋及其他基础设施转让给前者。
2010年1月5日，虎丘公司与圣丝德公司签订房屋租赁合同一份，约定圣丝德公司向虎丘公司租赁自由村5组自由路42号大院内建筑面积500平方米的房屋，租赁期限为2010年1月1日至2010年12月31日，年租金为50000元，于每年1月1日前和7月1日前各付25000元，先付后用。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，虎丘公司依约将房屋交付圣丝德公司使用，圣丝德公司亦按约支付了约定的租金。合同期满后，圣丝德公司未返还房屋而是占有至今，并且亦未再支付租金。
审理中，双方当事人一致确认双方的租赁合同于2010年12月31日届满。
上述事实，由虎丘公司提供的房屋所有权证、土地使用证、房地产转让协议、名称变更预登记核准通知书、房屋租赁合同、收据、照片以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告虎丘公司的诉讼请求为：1、圣丝德公司立即将超期使用的自由村5组自由路42号大院内建筑面积计500平方米的厂房退还虎丘公司；2、圣丝德公司按每年50000元的标准支付虎丘公司从2011年1月1日起至租赁厂房全部退还虎丘公司之日止的使用费；3、诉讼费用由圣丝德公司承担。庭审结束之后，虎丘公司向原审法院书面表示同意按照原年租金的80%即40000元计算房屋使用费。
原审法院认为，虎丘公司和圣丝德公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。关于返还租赁房屋的问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方租赁合同于2010年12月31日届满，之后圣丝德公司未返还租赁房屋，而是至今占有，故虎丘公司要求圣丝德公司返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。关于使用费的问题。根据法律规定，租赁期满，承租人逾期返还房屋的，应当支付出租人房屋占有使用费。本案中，双方的合同于2010年12月31日届满，圣丝德公司未返还租赁房屋，故应当支付虎丘公司自2011年1月1日起的使用费。至于支付标准，虎丘公司原本主张按照每年50000元计算，庭后书面表示同意按每年40000元的标准计算使用费，原审法院认为该标准未超出原租金标准，在合理范围之内，原审法院予以准许，故虎丘公司要求圣丝德公司按照每年40000元的标准支付2011年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，原审法院予以支持。关于圣丝德公司要求虎丘公司支付拆迁补偿费的问题，原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，圣丝德公司主张的拆迁补偿问题与本案并非同一法律关系，故对于该问题原审法院不予理涉，圣丝德公司可以依法、依约另行向虎丘公司主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，原审法院判决：一、上海圣丝德装潢材料有限公司于本判决生效之日起十日内将苏州市自由村5组自由路42号大院内建筑面积计500平方米的房屋返还虎丘实业集团公司。二、上海圣丝德装潢材料有限公司于本判决生效之日起十日内按照每年40000元的标准支付虎丘实业集团公司自2011年1月1日至实际返还房屋之日止的使用费。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4738元，减半收取2369元，由上海圣丝德装潢材料有限公司负担。
上诉人圣丝德公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称，一、一审判决上诉人返还房屋无事实和法律依据，于理不合。上诉人与被上诉人之间系房屋租赁法律关系，双方在租赁合同中约定，若遇拆迁，停产停业补助费用由双方各享受50%。在租赁期内，政府发布了拆迁许可证对房屋进行拆迁，然而在长达五年的时间内，无论是拆迁人还是被上诉人均未与上诉人进行任何形式的协商。上诉人占有房屋是维护自身合法权益的一种法律自救，应该得到法院支持。二、上诉人不应当支付房屋使用费。承租房屋漏水严重，导致上诉人的机器设备、物品、材料等受损严重，上诉人多次要求被上诉人维修，被上诉人均置之不理，无奈之下上诉人只能自费维修。承租房屋周边房屋拆迁后，上诉人房屋交通极其不便，房屋物业已经缺位，安全问题尤为突出。房屋质量问题以及拆迁项目实施后的房屋现状，导致房屋根本无法正常使用，因此，上诉人不应当支付房屋使用费。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人虎丘公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果客观公正，应当予以维持。
二审中，上诉人圣丝德公司又提供了二组证据，第一组证据是关于房屋拆迁的证据：一、苏州市住房和城乡建设局（2010）第30号城市房屋拆迁公告；二、提前搬迁奖励期限告知书；三、2015年4月10日备忘录，这组证据用于证明上诉人承租的房屋在租赁期内已经列入了政府拆迁范围。第二组证据是关于房屋现状的证据：一、照片；二、光盘，这组证据用于证明周边房屋拆迁后，上诉人承租的房屋变成了“孤岛”，交通、安全问题突出，且房屋具有严重的质量问题，漏水严重导致上诉人的机器设备、物品、材料受损严重。
被上诉人虎丘公司质证认为，关于第一组证据，证据形成时间均在一审诉讼之前，不属于二审新证据，同时拆迁事宜与本案没有关联性，特别是第一份证据拆迁公告上的拆迁地址与本案诉讼标的的地址不相同，第三份证据上的来访人也与圣丝德公司无关。关于第二组证据，照片不属于二审新证据，同时目前涉案房屋出现了一些问题以及引发的原因是由于圣丝德公司违反诚信，迟迟不搬，既不生产也不加以日常管理，所以导致的问题只能由圣丝德公司自行负责。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，2010年1月5日虎丘公司与圣丝德公司签订的房屋租赁合同合法有效。根据法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。诉讼中双方一致确认房屋租赁合同已于2010年12月31日届满，但之后圣丝德公司仍占有使用租赁房屋，至今未予返还。虎丘公司要求圣丝德公司返还租赁房屋，合法有效，应予支持。圣丝德公司认为有关房屋拆迁补偿问题尚未谈妥，其继续占有房屋是维护自身合法权益。本院认为，圣丝德公司主张的房屋拆迁补偿问题与本案不属于同一法律关系，圣丝德公司可以依法另行主张权利，但无权以此对抗租赁期限届满后返还租赁物的义务。圣丝德公司还认为租赁房屋存在严重质量问题以及拆迁项目实施后的现状导致租赁房屋无法正常使用，故其不应当支付房屋使用费。本院认为，圣丝德公司并未提供证据证明其在租赁合同履行过程中就租赁房屋质量问题向虎丘公司主张过权利。租赁期限届满后，圣丝德公司本应及时返还租赁房屋，但其未予返还，此后如圣丝德公司认为租赁房屋无法正常使用的，亦可随时返还，但圣丝德公司占有使用租赁房屋至今，应视为租赁房屋仍可正常使用，故虎丘公司要求圣丝德公司支付合理范围内的房屋使用费，应予支持。
综上，圣丝德公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4738元，由上诉人上海圣丝德装潢材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 军
审判员 周 红
二〇一六年四月十一日
书记员 王文君