广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤09民终1099号
上诉人（原审原告）：廖洪明，男，汉族。
上诉人（原审原告）：梁彩玲，女，汉族。
委托诉讼代理人：李创彬，广东泰的律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈坤凤，女，汉族。
被上诉人（原审追加被告）：赖国仙，女，汉族。
被上诉人（原审追加被告）：张培基，男，汉族。
被上诉人（原审追加被告）：张荣楗，男，汉族。
被上诉人（原审追加被告）：张某，女。
被上诉人（原审追加被告）：张某童，女。
上述被上诉人的委托诉讼代理人：黎文富，广东法申律师事务所律师。
原审第三人：信宜市祥兴房地产信息咨询服务部，住所地：广东省茂名信宜市。
负责人：欧红虹，该服务部总经理。
委托诉讼代理人：彭明鸿，男，汉族，该服务部员工。
上诉人廖洪明、梁彩玲因与被上诉人陈坤凤、赖国仙、张培基、张荣楗、张某、张某童及原审第三人信宜市祥兴房地产信息咨询服务部（以下简称祥兴咨询服务部）买卖合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2016）粤0983民初537号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
信宜市的房屋，在双方签订涉案的房屋买卖合同前，廖洪明、梁彩玲有实地去查看过涉案房屋，对涉案房屋的面积及内部装修装饰等情况都是非常清楚的，陈坤凤也将涉案房屋的房地产权证出示给廖洪明、梁彩玲看过，且涉案合同中所确定的房屋交易价格也是由双方通过充分协商确定，并经第三人祥兴咨询服务部认可的。对此，陈坤凤并不存在廖洪明、梁彩玲所主张的欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，陈坤凤的行为并不符合撤销合同的法定情形，故对廖洪明、梁彩玲要求撤销涉案《房屋买卖合同》的请求，原审法院不予支持。三、廖洪明、梁彩玲请求陈坤凤返还购房款150000元给廖洪明、梁彩玲，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息能否获得支持的问题。由于廖洪明、梁彩玲的撤销涉案房屋买卖合同的请求未获得原审法院支持，同时，涉案的《房屋买卖合同》是合法有效的合同，且涉案房屋已登记在陈坤凤、赖国仙、张某童、张某名下，房地产权属证书的证号由原来的粤房地权证字第××号变更为粤房地权证字第××号，陈坤凤、赖国仙、张某童、张某也同意出售涉案房屋，所订立的《房屋买卖合同》是能够履行的，即能够达到双方签订涉案《房屋买卖合同》的合同目的，被告并没有违约的行为。因此，对廖洪明、梁彩玲的上述请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：驳回原告廖洪明、梁彩玲的诉讼请求。案件受理费3300元（原告已预交）、保全费1270元（原告已预交），共4570元，由原告廖洪明、梁彩玲负担。
宣判后，上诉人廖洪明、梁彩玲不服原审判决，向本院上诉称：原审判决认定基本事实严重错误，原审判决对一个死人签名的合同都认可，开创死人可以签订合同的历史先河，与我国民事法律基本原则冲突。请上级法院依法纠正。原审判决在对待合同签订时间上模糊不清，不知所云，认定基本事实严重错误。民事法律上的追认是指当事人没有代理权，超越代理权而作出民事行为，而后由真正的权利人作出认可的意思表示，从而使没有代理权，超越代理权的人实施的行为合法。在合同签名的张镇新已经死亡多时，他何以来签订合同，如此典型的欺诈情形信宜法院居然是作出认可的判决。这样的判决何以让人民群众信任法院。本案存在一个很重要的时间节点，就是张镇新的死亡时间。如果是张镇新签订合同后死亡，由其近亲属追认合同效力当然是没有任何问题，但原审法院的可笑之处就是，张镇新早就已经死亡，而原审法院却是对其签订的合同仍然是予以认可。当时的陈坤凤明知张镇新已经死亡的事情，为了欺骗上诉人签订合同达成其交易的目的，故意隐瞒事实，虚构事实，严重违反诚实信用的合法原则，严重违反公序良俗。1、原审法院对涉案《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同是合法有效的认定有错误。上诉人与被上诉人签订的涉案《房屋买卖合同》系由被上诉人陈坤凤代张镇新签名，原审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，作出涉案《房屋买卖合同》有效的认定。但经原审庭审查明，张镇新于2015年5月8日在广东省高州市病故，而上诉人与被上诉人陈坤凤系2016年1月13日签订涉案《房屋买卖合同》。依据《中华人民共和国民法通则》第九条规定：“公民从出生时起死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”《中华人民共和国合同法》第九条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”合同是否成立的条件之一就是签订合同的当事人是否具有相应的民事权利能力和民事行为能力，在本案中，张镇新于签订合同时已经死亡，他不可能在签订合同时仍然具有民事权利能力，因此由于被上诉人陈坤凤代替张镇新在涉案《房屋买卖合同》上签名，已经是违反了法律规定，所以涉案《房屋买卖合同》是无效的。2、原审法院对上诉人要求撤销涉案《房屋买卖合同》请求不予支持的认定有错。上诉人与被上诉人陈坤凤签订合同时，被上诉人陈坤凤故意隐瞒张镇新死亡的事实，错误引导上诉人签订合同，导致上诉人利益受损。假设涉案合同成立并生效，按照买卖合同约定，上诉人方负责因本次交易所产生的一切税费，但现在因为张镇新的死亡，涉案房屋的50%的所有权为继承，因此上诉人就需要因为继承的发生而多交预知范围内的税费，所以被上诉人陈坤凤故意隐瞒张镇新死亡的事实，导致上诉人作出错误的意思表示，进而利益受到损害。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”所以上诉人要求撤销涉案《房屋买卖合同》的请求是依法有据的。3、本案的房地产交易过程中，被上诉人隐瞒了对房地产的严重不利的客观情况，恶意欺骗上诉人签订本合同。4、本案的房地产因为交易方式的改变，导致税务方面的严重负担，已经上升到30%的税务，对该房地产的交易已经不存在任何的可能性，请上级法院依法对地税部门查询调查取证。5、上诉人是不可能接受该房地产，作为如此纠纷的房地产，原审法院居然是想让上诉人接受该房地产，上诉人必将该判决书公示于众，让世人来评价该法院的判决。综上，请求二审法院：1、依法撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陈坤凤、赖国仙、张培基、张荣楗、张某、张某童答辩称：一、答辩人陈坤凤代替“张镇新”签名合法有效。1、2016年1月13日，陈坤凤以张镇新的名义将其与张镇新共有的位于信宜市的房屋转让给被答辩人，这是张镇新的法定继承人赖国仙、张培基和张荣楗授权的，合法有效；并不是被答辩人所讲的无权代理。2、在签订合同时廖洪明在现场已经知道“张镇新”的名字是由答辩人陈坤凤所签，廖洪明并没有提出异议，视为表示认同陈坤凤代签“张镇新”的法律效力。3、陈坤凤将房屋出卖是由于张镇新突然去世，造成了整个家庭没有了经济来源，家庭经济困难，而且还有一个六岁、一个四岁年幼的小孩需要抚养和张荣楗读大学需要缴交学费和生活费。迫于无奈，陈坤凤才会考虑出卖唯一的房屋，从这一点出发没有违背“张镇新”的意愿和损害“张镇新”的利益。4、《房屋买卖合同》上“梁彩玲”签名也应属于无权代理。二、陈坤凤隐瞒张镇新的死亡，没有影响《房屋买卖合同》约定的义务，不影响被答辩人最终取得房屋所有权的目的，更没有损害被答辩人的利益。1、陈坤凤隐瞒张镇新的死亡没有影响涉案房屋的市场价格，而且涉案房屋的出卖价格778000元是包括了购买房屋的房款、装修费和部分不能拆除的家电等费用，该价格比一般的出让价格都要低。2、双方约定的房屋购买价格、面积、位置等合同重要构成因素是双方经过多次协商和被答辩人多次到涉案房屋观察过才确定的，陈坤凤并没有欺骗和隐瞒被答辩人。3、答辩人陈坤凤代替“张镇新”签名有其法定继承人的授权，如果被答辩人按照合同的约定支付完房款完全是可以办理住户手续，并取得涉案房屋的所有权，购买到自已所真实了解的房屋，其利益没有受到损害。三、被答辩人要求解除合同的真正原因完全是基于封建迷信思想，认为屋主“张镇新”死亡，不吉利所致，是依法无据的。被答辩人得知屋主“张镇新”死亡的事实后，认为涉案的房屋不是“吉屋”，希望解除合同，并要求答辩人退回房款，于是以各种理由进行诉讼，是依法无据的。
原审第三人祥兴咨询服务部述称：如果当时按期办理过户，税费应该不受影响。按照现在政策变动，契税方面买方会更优惠，我认为买方没有受到损失。
本院经审理查明，廖洪明、梁彩玲作为买方，张镇新、陈坤凤作为卖方及2016年1月13日信宜市祥兴房地产信息咨询服务部作为经纪方，三方签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：根据《中华人民共和国合同法》以及相关法律、法规的规定，合同三方在平等、自愿、协商一致的基础上，就卖方和买方分别独家委托经纪方买卖房屋事项达成一致，订立本合同。第一条：买卖之房屋以下简称“该物业”为【吉屋】，地址为：信宜市××房。建筑面积为160.39平方米（以房产证面积为准），套内面积为140.17平方米。第二条：卖方持有房地产证，号码为××。卖方保证对该物业享有完整处分权并保证该物业没有产权纠纷和债务纠纷。由于卖方原因，造成该物业不能办理产权登记或发生产权债务纠纷的，由卖方承担全部责任。第三条：买卖双方同意将该物业成交价为人民币柒拾柒万捌仟元整（￥778000.00元整）。第五条：本次交易所产生税费按房地产交易所规定由买方交付。第六条：卖方交付该物业予买方使用之日期为收齐房款三天内，卖方在交付该物业时必须付清一切有关该物业之杂费（如水电、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等等）。第七条：该物业以现状售予买方，而买方已检查并同意以物业现状购买该物业；该物业之现状是指吉屋。第九条：基于经纪方已促成买卖双方签订本合同，提供了中介服务，卖方同意于本合同生效当日向经纪方支付人民币柒仟柒佰捌拾元整（￥7780.00元整），作为中介费；买方同意于本合同生效当日向经纪方支付人民币柒仟柒佰捌拾元整（￥7780.00元整）作为中介费；卖方或买方逾期交付中介费的，按日向经纪方交付中介费千分之一的滞纳金直至清偿完之日止。第十一条：卖方或买方在签署本合同后未能依本合同款卖出或买入该物业，则毁约方须支付给经纪方人民币壹万伍仟伍佰陆拾元整（￥15560元整）作为违约金。第十八条：本合同经三方签章后立即生效。第十九条：三方约定的其他事项：签订本合同当天，买方支付人民币壹拾伍万元整（含定金壹万元整）给卖方作为房款部分首期，待卖方取得房产证后买卖双方到房产局签订买卖合同，买方支付人民币贰拾叁万元整（含部分首期房款壹拾伍万元）给卖方作为首期房款，剩余尾款人民币伍拾肆万捌仟元整待买方取得新房产证后由经纪方协助以办理银行按揭方式支付给卖方（不足部分由现金方式支付）。收款账户：工商银行，户名：陈坤凤，卡号：62×××59。卖方：陈坤凤、张镇新，买方：廖洪明、梁彩玲。经纪方：信宜市祥兴房地产信息咨询服务部，签约时间：2016年1月13日。廖洪明及陈坤凤分别在卖方和买方处签名确认。该合同落款处，张镇新的名字由陈坤凤代签，梁彩玲的名字由廖洪明代签。廖洪明与陈坤凤签订上述合同后，廖洪明于当天支付购房款150000元给陈坤凤收执，陈坤凤将该150000元用于偿还涉案房屋的贷款。至庭审时止，涉案房屋的全部贷款已全部偿还完毕。
另查明，张镇新于2015年5月8日在广东省高州市病故，苏秀仙是张镇新的母亲，已于2013年1月6日去世；张培基是张镇新的父亲。张镇新与赖国仙于2011年12月8日登记结婚，生育一个儿子张荣楗。张镇新与陈坤凤同居期间，共生育两个女儿即张某童、张某。张培基、赖国仙、张荣楗、张某童、张某都是张镇新遗产的第一顺序法定继承人，张培基、张荣楗签署《放弃继承权声明书》，明确表示自愿无条件放弃对涉案房产即张镇新与陈坤凤共有的座落于信宜市的房屋的继承权，并到广东省高州市公证处对该《放弃继承权声明书》进行了公证，涉案房屋的产权人由陈坤凤、张镇新变更为陈坤凤、赖国仙、张某童、张某，房地产权属证书的证号由粤房地权证2016年2月22日2016年3月4日字第××号变更为粤房地权证字第××号。
再查明，张镇新与吕某签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给吕某使用，租赁期限从2014年10月1日2014年10月1日起至2015年4月30日止。上述租赁期限到期后，陈坤凤又与陈某坚签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给陈某坚使用，租赁期限从2015年5月1日2015年5月1日起至2016年4月30日止。在陈坤凤告知陈某坚其要出卖该房屋后，陈某坚已搬出涉案房屋。
在一审庭审中，梁彩玲明确表示对廖洪明在《房屋买卖合同》上代签其名字的行为予以认可，也确认《房屋买卖合同》中的所有内容。同时，廖洪明、梁彩玲也明确表示在双方签订《房屋买卖合同》之前已实地查看过涉案房屋，对涉案房屋的面积及内部装修装饰都是清楚的，涉案房屋的价格也是由双方协商一致的，但廖洪明、梁彩玲表示本案的《房屋买卖合同》是效力待定的合同。陈坤凤表示为了尽快将涉案房屋出售，未将张镇新已死亡的情况告知廖洪明、梁彩玲。陈坤凤、赖国仙及张某童、张某的法定代理人陈坤凤均表示愿意继续履行涉案的《房屋买卖合同》。
廖洪明、梁彩玲以陈坤凤无权代理，且故意隐瞒真实情况，以欺骗方式与廖洪明、梁彩玲商谈转让条件，使廖洪明、梁彩玲基于错误的判断与之签订合同，导致廖洪明、梁彩玲的利益受到极大的损害，廖洪明、梁彩玲为维护自身合法权益，特向原审法院起诉，请求判令：1、撤销《房屋买卖合同》；2、被告退还购房款150000元，并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给原告；3、本案全部诉讼费用由被告负担。
再查明，廖洪明与梁彩玲是情侣关系，涉案的房屋由两人共同出资购买。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：廖洪明、梁彩玲能否在本案中行使合同的撤销权。
首先，廖洪明与梁彩玲是情侣关系，为了将来的共同生活准备，两人共同出资购置本案涉案房屋。而陈坤凤在出售涉案房屋时隐瞒了房屋共有人张镇新死亡的事实。就常理而言，购买房屋乃生活中的大事，任何人都希望能买到自己满意的房屋。虽然陈坤凤在已出售涉案房屋时隐瞒了房屋共有人张镇新死亡的事实并未违反法律规定，也未对系争买卖合同的履行造成实质性的障碍。但根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”及第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”的规定可知，从事民事活动不仅要遵纪守法，还要遵循诚实信用原则及公序良俗原则，因此对本案的处理应充分兼顾法律规定以及民风民俗，根据我国民间习俗及传统观念，陈坤凤的行为势必会给廖洪明、梁彩玲造成一定的心理阴影，廖洪明、梁彩玲不愿再购买系争房屋不违背社会常理。其次，陈坤凤在签订《房屋买卖合同》时隐瞒了张镇新死亡的事实，使廖洪明、梁彩玲在违背真实意思的情况下订立《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款关于：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，因陈坤凤的隐瞒行为而使廖洪明、梁彩玲在违背真实意思的情况下签订本案的《房屋买卖合同》，故此廖洪明、梁彩玲在本案中享有合同的撤销权，廖洪明、梁彩玲要求撤销《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同撤销后，当事人可以要求恢复原状。现廖洪明、梁彩玲要求陈坤凤、赖国仙、张某、张某童返还已支付的150000元及从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付占用期间的利息，于法有据，本院亦予以支持。
至于张培基、张荣楗的责任问题。张培基、张荣楗没有收取廖洪明，梁彩玲的购房款，张培基、张荣楗向一审法院提供了经广东省高州市公证处公证的《放弃继承权声明书》，两人声明自愿放弃本案涉案房产的继承权，因此廖洪明，梁彩玲在本案中请求张培基、张荣楗承担民事责任没有事实和法律依据，本院予以驳回。
综上所述，原审法院适用法律错误，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省信宜市人民法院（2016）粤0983民初537号民事判决。
二、限陈坤凤、赖国仙、张某、张某童于本判决生效之日起十五日内退还购房款150000元及利息（从起诉之日2016年3月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付至付清款日止）给廖洪明、梁彩玲。
三、驳回廖洪明、梁彩玲的其他诉讼请求。
一审案件受理费3300元、保全费1270元，共4570元，由陈坤凤、赖国仙、张某、张某童共同负担；二审案件受理费3300元，由陈坤凤、赖国仙、张某、张某童共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 庞健军
审判员 黎湛红
审判员 曾维海
二〇一六年十二月二十日
书记员 许增海
书记员 张淑贞