广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）港民初字第392号
原告张秀云。
委托代理人江文兵，广西南港律师事务所律师。
委托代理人韦启燕，广西南港律师事务所律师。
被告防城港市和德房地产开发有限公司，住所地港口区。
法定代表人李建尚。
特别授权委托代理人王秀良，广西国海律师事务所律师。
原告张秀云诉被告防城港市和德房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年2月25日受理后，依法适用简易程序审理，因案情复杂，本院于2013年4月9日裁定转为普通程序审理，并组成由审判员王海峰担任审判长、代理审判员胡应杰、何丽敏参加的合议庭，于2013年5月9日公开开庭审理了本案，书记员谭源担任法庭记录。原告的委托代理人江文兵、韦启燕、被告的特别授权委托代理人王秀良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2010年1月7日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于防城港市港口区云南路和德国际B-17-7号商品房，总价款254000元。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告如约向被告支付了房屋价款。2010年2月28日，被告将房屋交付给原告，但至今未按约定向产权登记机关报送应由其提交的办证备案资料，也不为原告办理产权登记手续，致原告不能办理户口迁转登记、房产转让、抵押贷款等与生活密切相关的各项事宜，严重制约了原告的正常社会生活和经济生活。此前，原告曾以业主身份向产权登记机关提出申请，要求予以办理房屋产权登记手续，但被工作人员告知，由于被告至今未向其报备相关办证资料，因此不能为原告办理房屋产权登记手续。依合同第十二条、第十五条的约定，由于被告的责任导致了该商品房不能办理产权登记，则应由被告承担全部责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应承担违约责任。请求判令：被告向原告支付违约金共计29635.50元（按人民银行同期贷款利率自2011年3月1日起暂计至2012年12月31日止，2013年1月1日起至原告领取产权证书之日止的违约金另计）。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、企业查询单，证明被告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，证明原、被告已经建立房屋买卖合同关系；3、付款凭证，证明原告已经履行合同约定的付款义务；4、交房通知，证明被告已向原告交付房屋。
被告辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，被告已到相关部门提交办证备案材料，被告没有违约行为，且双方在《商品房买卖合同》第十五条第3项对被告违约的责任作了特别约定，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定要求被告承担违约责任没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告在举证期限内提交的证据有：1、商品房买卖合同，证明原告诉请不符合合同约定；2、商品房买卖合同备案证明、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证、商品房预售许可证、基本建设投资项目登记备案证，证明被告已履行备案义务。被告当庭提交的证据有：防城港市公安消防支队验收交房意见书、建设工程竣工验收意见书、人防工程备案证明，证明被告已履行备案义务。
经过开庭质证，被告对原告提供的4份证据无异议，原告对
被告提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明力有异议，对证据1，认为合同第十五条第三项约定“如出卖人未按照合同约定期限向主管部门报送办证资料超过一年的，导致买受人无法办理房屋产权登记，买受人可以要求退房，并有权要求出卖人退还已付购房款和赔偿利息损失，利息可参照中国人民银行公布的同期定期存款利率计算”，说明买受人也可以要求继续履行合同，但该合同对继续履行合同的内容没有约定，法律规定有约定按约定，无约定按法定，由于被告的原因导致买受人没有取得产权证书，被告应该承担违约责任；对证据2，原告认为并非被告为了办理房产登记而进行的备案。原告对被告当庭提供的证据，认为被告不能提供证据原件，对真实性有异议，且认为该证据已超过举证期限，故不发表质证意见。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对原告提供的证据及被告的证据1，因各方当事人对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采纳；对被告的证据2，因与本案无关联，本院不予采纳；对被告当庭提交的证据，因超过举证期限原告不予质证，且该证据仅有复印件，无原件相印证，其真实性无法确定，本院不予采纳。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告张秀云于2010年1月7日与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买位于防城港市港口区云南路和德国际B-17-7号商品房，总价款254000元；被告应当在2010年2月28日前将具备约定条件的商品房交付原告；被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因被告原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任；被告应当在商品房交付使用后12个月内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、如被告未按照合同约定期限向主管部门报送办证资料超过一年的，导致买受人无法办理房屋产权登记，买受人可以要求退房，并有权要求被告退还已付购房款和赔偿利息损失，利息可参照中国人民银行公布的同期定期存款利率计算。合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告如约交房，但至今未向产权登记机关报送应由其提交的办证备案资料。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对合同双方均具有法律约束力。被告未能在房屋交付使用后12个月内将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，构成违约。对于违约后果，《商品房买卖合同》第十五条只约定了被告未按期限报送办证资料超过一年（即2012年3月1日后）的，原告有权选择退房。而对被告在约定的提交资料期限届满后即2011年3月1日至可以选择退房时即2012年2月28日这一年的违约责任没有作明确约定，在约定不明的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，被告应当按照已付购房款参照人民银行计收逾期贷款利息的标准支付该期间的违约金。对于2012年3月1日以后的违约责任，应当按照合同处理，原告诉请该时间点之后的违约金，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：
一、被告防城港市和德房地产开发有限公司支付违约金给原告张秀云（违约金以254000元为基数从2011年3月1日至2012年2月28日，按中国人民银行计收逾期贷款利率的标准分段计算）；
二、驳回原告张秀云的其他诉讼请求。
案件受理费541元（该费用原告已预交270元），由被告承担。原告已预交的案件受理费270元，本院不予退回，由被告在履行债务时一并支付给原告；原告未预交的案件受理费271元，由被告补交给本院。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费541元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，帐号：20×××13，开户行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王海峰
代理审判员 胡应杰
代理审判员 何丽敏
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 谭 源