山西省夏县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）夏民初字第618号
原告：张某某，男，1974年1月19日出生，汉族。
委托诉讼代理人：姚某某。
被告：任某某，男，1960年1月12日出生，汉族。
委托诉讼代理人：蒋某某。
被告：某某房地产开发有限公司。
法定代表人：田某某，该公司执行董事。
第三人：某某县某某村某某村民组。
法定代表人：张某甲，该小组负责人。
第三人：姜某某，男，1950年11月19日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王某某，男，1976年10月18日出生，汉族。
原告张某某诉被告任某某、某某房地产开发有限公司、第三人某某镇某某村某某村民小组、第三人姜某某合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案，依法适用普通程序，于2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告张某某及委托诉讼代理人姚某某与被告任某某的委托诉讼代理人蒋某某、第三人姜某某委托诉讼代理人王某某到庭参加了诉讼，被告某某房地产开发有限公司、第三人某某镇某某村某某村民小组经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院缺席审理了此案，现已审理终结。
张某某向本院提出的诉讼请求诉称：1.判令被告支付原告房屋面积减少差价款8295元；2.判令被告返还收取原告的5000元房款；3.责令被告义务办理房屋所有权证书；4.责令被告不得收取原告2014年、2015年取暖费、物业管理费及天然气接口费；5.拆除违规所建造的锅炉房；6.诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年6月26日，原告等三十户村民将自己的宅基地交由被告建住宅楼使用，同时双方签订了置换《协议书》，按照协议书约定，被告无偿为原告提供120平方米毛坯房单元楼一套，办理宅基地使用等各种费用由被告承担，协议六条还约定，原告与30户居民等人入住后的物业费、取暖费等费用由原告承担，可被告在施工中将原告的户型面积缩小了3.95平方米，每户成了116.05平方米，按照市场计算，被告应支付原告房屋面积减少差价8295元，被告在对原告等人宅基地开发过程中，背着原告擅自将五楼建成六层，因支出增大，逼迫原告为其支付5000元房款，按照协议第三条约定和被告的承诺，被告应免费为原告办理房屋所有权证书，可被告至今拒不为原告办理。2014年以来，因原告与被告双方发生争议，原告与30户村民一再上访，可问题一直未处理，原告也一直未入住，可被告还要强行收取2014年、2015年两年取暖费和物业管理费及天然气接口费，否则便要停水、停电等相要挟，为维护原告的合法权益不受侵害，故请求法院依法判如所请。
任某某辩称，1、答辩人受某某房地产开发有限公司的委托，自2011年6月15日至2015年6月15日负责某某建设施工；2、答辩人与某某县某某村某某村民小组组长姜某某于2011年6月26日至2014年5月26日期间共签订有三份协议，协议对我交付第十村民小组单元楼的数量、面积均作了约定，答辩人不参与交付第十村民小组单元楼的分配；3、答辩人也未收取原告的房款；4、原告主张拆除锅炉，因该小区在施工前就小区规划已经相关部门的行政许可，原告主张没有法律依据。综上，原告的诉请于法无据，望依法驳回其诉讼请求。
被告某某房地产开发有限公司未出庭，亦没有提交书面答辩。
第三人某某镇某某村某某村民小组述称，我村民小组和任某某签订的合同是有上任村民小组组长姜某某完成的，具体情况我不清楚，应按合同履行。
第三人姜某某辩称，1、原告所述与事实不符。答辩人时任组长时，为了解决本组村民在某某宅基地建房一事，2011年6月26日，符合规划宅基地的村民推举答辩人为代表，参与谈判、签订协议以及建房过程中所有相关事项。在未动工建房时，因村民户数增加，就通过村委会同意，与各户协商同意。所有参与分配房屋的村民同意由施工方无偿交付31套房屋，面积由原来的每户120㎡变为116㎡左右，6层另外5户房屋按成本价每平方米1500元交纳房款，该款由36户承担。随后共同与夏县某某小区达成建房《协议书》。在整个施工过程中，答辩人为了村民的利益，全力履行作为代表的职责，几乎是没日没夜驻扎在工地，期间付出的心血又有谁能理解？2014年5月26日，房屋交工时，按照原来通过的协商结果，并且在答辩人给每户说明情况并征得同意的情形之下，与被告任某某签订了一份《补充房屋交付协议》。对这一事实，原告是知道且同意的，并且后来已经履行入住。现原告仅仅依据原协议，对补充协议只字不谈，明显是故意回避相关的事实。2、答辩人并非案件当事人。因当时答辩人是组长，原告等人同意答辩人作为所有符合建设房屋村民的代表，进行关于宅基地置换房屋所有相关事宜，履行的是代表行为，不应承担任何法律责任。
本院经审理认定事实如下：某某房地产开发有限公司，是以房地产综合开发为主，兼营房屋销售、物业管理等业务的房地产开发企业。某某县某某项目是某某房地产开发有限公司在夏县的一项房地产开发项目。2011年6月15日，某某房地产开发有限公司授权某某县某某镇某某村村民任某某负责该项目的实施。2012年6月18日通过土地挂牌，7月4日签订了土地出让合同，同年8月13日核发国有土地使用证，11月12日、12月20日分别取得建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等相关手续后，进行了开发建设。2013年取得商品房预售许可证，2014年3月竣工。目前项目房屋已交付受买人，各户已入住使用。2011年6月26日，在征得某某村委员会批准，被告任某某与南关村第十组姜某某等30户村民签订了置换协议，协议约定：南关村第十组姜某某等30户村民将某某宅基地交由被告任某某建住宅楼使用，被告任某某保证给第十村民小组姜某某等30户村民无偿提供30套毛胚房，每户面积120㎡（含公摊面积），共计3600㎡，不包括地下室、车库、存车房；某某宅基地使用的各种手续和竣工验收等费用由被告任某某承担；南关村第十组姜某某等30户村民入住后的物业费、水费、电费、卫生费、取暖费等一切费用按规定收取，与其他住户同等对待，不享受特殊待遇；本协议未尽事宜，双方协商解决。第三人姜某某作为30户村民代表，在代表栏中签字，其余置换户也均签字认可。2014年5月26日，某某村某某村民小组代表人姜某某与被告任某某签订了交付房屋的补充协议，该协议约定：自即日起，任某某交付南关村第十组姜某某等30户村民31套房屋，由村民小组自行组织各户分配，任某某不参与房屋分配，确定后任某某将钥匙交给确定的用户；房屋的面积由原来的120㎡变为116㎡，由30户变为31户；为照顾某某村某某村民小组村民，被告任某某将房屋6层5户单元房屋按建筑成本价（每平方米1500元）出售给某某村某某村民小组，某某村某某村民小组将房款收齐后交给被告任某某；5户的房屋成本房款由36户承担。2014年元月份，为有利于各住户今后房屋的使用，在建设过程中，被告给每户安装了天然气，每户接口费3500元。2014年3月份，该工程竣工，同时被告在小区的西边建有供小区取暖所用锅楼房。2014年7月份，某某村某某村民小组将6层5户单元楼建筑成本房款交付给被告任某某后，被告任某某按照约定将36套房屋交给某某村某某村民小组，除6层5套单元房屋外，其余31套房屋（折合3605.52㎡）由某某村某某村民小组以抓阄的方式组织予以分配。原告向村民小组交纳了5000元，通过抓阄分得单元房屋一套并领取到房屋钥匙，房屋产权登记证未办理，至今尚未实际入住，天然气接口费亦未缴纳为本案事实。
认定上述事实的证据有：1、当事人当庭陈述。2、原告提供的某某村某某村民组等30户村民与被告任某某签订的置换协议书、被告任某某提供与某某村某某村民组等30户村民签订的置换协议书、变更户型协议、补充房屋交付协议；被告某某房地产开发有限公司提供的情况说明；3、证人张某乙、孙某某、张某丙、张某丁、樊某某、梁某某、张某戊的证言。
本院认为，某某村某某村民小组姜某某等30户村民在2011年6月26日与被告任某某签订的置换协议中，姜某某的签字行为，是代表某某村某某村民小组等30户村民的代理行为，被告任某某有理由相信姜某某是代表某某村某某村民组等30户村民签订变更户型协议和补充房屋交付协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十条的规定，法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。故姜某某的行为已构成表见代表，该变更户型协议和补充房屋交付协议对某某村某某村民组等30户村民及任某某均具有约束力。置换协议、变更户型协议和补充房屋交付协议签订后，被告向某某村某某村民组姜某某及原告等30户村民交付31套房屋，按照协议履行了自己的义务。某某村某某村民组等30户村民在代表姜某某的主持下，按照自己的方式对被告任某某交付的31套房屋进行了分配。原告要求被告支付原告房屋面积减少差价款8295元，该30户村民的户型变更和面积减少，是30户村民代表姜某某与被告任某某协商，由原来30户变更为31户，其总面积并没有改变。对原告的此项诉讼请求，本院不予支持；原告请求的5000元房款，因被告任某某并未收取原告的5000元房款，原告对此也未提供证据予以证实，因此该诉请本院亦不予支持；房屋所有权证书应由有关行政部门办理，不属于人民法院受理范围；关于原告2014年、2015年取暖费、物业管理费及天然气接口费，双方置换协议第六条明确约定按规定收取，与其他住户同等对待，不享受特殊待遇，该诉讼请求亦无法律依据，本院不予支持。原告要求拆除被告违法所建锅炉房问题，该小区所建锅炉房，是按照规划建设的公共建筑和公共设施，是业主取暖权利的保障，原告未提供被告所建锅炉房系违法建筑的证据，该请求本院亦不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十条、第七十七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告张某某的全部诉讼请求。
案件受理费133元，由原告张某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。
审判长 高海云
审判员 孙学乐
审判员 阴永忠
二〇一六年十二月二十六日
书记员 吴亚茹