江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2015）邳民初字第2686号原告徐州惠烽物业管理有限公司，住所地邳州市解放东路供销干校院内北楼。法定代表人赵保军，该公司经理。委托代理人康树惠、花一鑫，该公司职工。被告王雷，居民。原告徐州惠烽物业管理有限公司（以下简称“惠烽物业公司”）诉被告王雷物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，于2015年7月30日由代理审判员杲莉适用简易程序审理。后依法组成合议庭，适用普通程序分别于2015年8月24日、2016年3月28日公开开庭进行了审理。第一、二次开庭时，原告惠烽物业公司的委托代理人康树惠、被告王雷的委托代理人杜金花到庭参加诉讼。第三次开庭时，原告委托代理人康树惠、花一鑫、被告王雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠烽物业公司诉称，2013年7月18日，原告惠烽物业公司与被告王雷签订《物业服务合同》。根据该合同约定，原告为被告位于邳州市运河街道富贵第一城一期×号楼××室提供物业服务，被告王雷签署按时缴纳物业费承诺书。被告王雷上房后长期已无故拖欠我公司物业管理费4686元、滞纳金5131.17元。我公司工作人员多次向被告催要，被告仍拒不交纳。请求判令被告王雷支付给我公司上述物业费、滞纳金共计9817.17元，并承担本案诉讼费。被告王雷辩称，原告所诉与事实不符。我第一次交物业费的时间为2011年12月8日，该费用应该为2011年12月8日至2012年12月8日期间对物业费。此后期间起算点应该自每年12月8日，原告主张从2012年9月15日起算与事实不符。我们居住的小区内没有绿化，原告主张的水电费过高。原告没有交给我们电梯卡，我们无法刷卡就不能享受电梯服务，我不应交纳电梯运行费、维保费。其它小区高层和我同类型的都有加压，都没有另行收取加压费，原告主张的加压费不应得到支持。原告管理服务不到位，我家里的电瓶车被盗。我已向原告交纳600元押金，原告应予返还。原告本身存在过错，我3年没有交纳物业费是事实，但不应该交纳滞纳金。经审理查明，2011年4月16日，徐州富兴源房地产开发有限公司与徐州尊亨宝景物业服务有限公司签署《前期物业服务合同书》，该合同约定一、物业管理服务费（按建筑面积按年缴纳）：1、高层、小高层住宅：0.9元/㎡.月（包括水泵、中央空调、二次加压、电梯运行电费等）；2、装潢垃圾清运费（一次性收取）按建筑面积1元/㎡；3、装潢安全履约保证金600元/户；……。2012年9月5日，徐州富兴源房地产开发有限公司与原告签署《前期物业服务合同书》，该合同约定一、物业管理服务费（按建筑面积按年缴纳）：1、高层、小高层住宅：0.6元/㎡.月；2、商铺1元/㎡.月；3、装修垃圾清运费按建筑面积1元/㎡（一次性收取）；4、公共水电费120元/年.户；5、生活垃圾清运费4元/月.户；6、小高层、高层：消防二次加压、二次供水、电梯运行、维保、年检费按实际发生向业主另行收取……。2013年9月5日，涉案小区业主筹备委员会公示。2013年10月14日，涉案小区业主委员会名单在主管单位进行备案。2013年11月1日，原告惠烽物业公司与被告王雷所在小区业主委员会签署《富贵第一城小区物业服务协议书》载有：甲方富贵第一城业主委员会，乙方徐州惠烽物业管理有限公司，经双方协商一致，订立本合同……第六条本物业管理区域物业服务收费，物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，具体标准如下：1、高层住宅楼0.50元/月.㎡；2、商铺1.00元/月.㎡；3、装修垃圾清运1.00元/㎡；4、公用照明、绿化养护（公共水、电）费10元/月/户×12个月；5、环保垃圾清运费4.00元/月/户×12个月；6、电梯能耗费200元/年；7、电梯年检、维修费200元/年；9、特约服务费面议；（不在合同之内对收费）……第三十九条甲方业主或业主委员会未能按时足额交纳物业服务费用对，应按物业服务费用总额的，按每天1%向乙方支付违约金。原告为被告王雷所购位于邳州市运河街道富贵第一城一期×号楼××室提供物业服务，该房屋建筑面积为134.51㎡，被告应于每年在上次交付的物业管理费到期时提前一个月到物业管理中心全额交纳下年度物业管理服务费。2015年6月10日，涉案小区业主委员会出具证明，证明被告王雷自2012年12月8日起，无故拖欠原告物业费。原告向被告王雷索要上述物业费未果，引起本案诉争。以上事实，有原告提供的《前期物业服务合同书》、《富贵第一城小区物业服务协议书》、《富贵第一城物业协议书》、业主委员会备案书、业主委员会出具对证明、原告书面答复、电梯监控截图打印照片4页、被告提交的结婚证复印件、当事人陈述及庭审笔录在卷为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告王雷系邳州市富贵第一城小区业主，其与物业管理有关对权益应依法行使，该小区业主委员会签署对有关合同，对被告王雷具有法定效力。被告王雷作为运河街道富贵第一城一期×号楼××室的业主，负有按照合同约定及时向原告缴纳相关费用的义务。根据原告与被告所在小区业主委员会双方签订的协议，被告王雷自2012年12月8日至2015年12月8日，使用住宅的面积为134.51㎡，应缴纳物业管理相关费用4686元［其中2012年12月8日至2013年12月8日，物业费1736元（房屋面积134.51㎡×0.6元/㎡.月×12月=968元，公用水电10元/元×12月=120元，生活垃圾清运费4元/月×12月=48元，电梯运行费200元/年×1年，电梯维保费300元/年×1年，加压费100元/年，合计1736元）；2013年12月8日至2015年12月8日，物业费2950元（房屋面积134.51㎡×0.5元/㎡.月×24月=1615.2元，公用水电10元/月×24月=240元，生活垃圾清运费4元/月×24月=96元，电梯运行费：2年×200元/年=400元，电梯维保费2年*200元/年=400元，加压费2年*100元/年=200元，合计2950元］。关于原告主张的滞纳金按照逾期每日0.3%标准计算过高，应予以调整。根据本案具体情况，本院对原告主张对滞纳金损失进行调整，应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率1.3倍认定为宜。关于被告王雷辩称的其物业费起算时间应为每年12月8日对抗辩，本院予以采信。被告王雷关于不应交纳加压费抗辩对证据不足，且原告不认可，本院不予采信。被告王雷关于电梯卡不能使用，原告解释是因为被告欠物业费，不交物业费后可以重启。关于被告王雷交纳600元押金，被告没有提交相应的证据，被告可以另行主张，本案不予理涉。关于被告王雷电动自行车被盗，受到损害可以另行主张，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告王雷于本判决生效之日起十日内向原告徐州惠烽物业管理有限公司支付物业管理公共服务费、公用电费和公用水费、生活垃圾处理费合计4686元及滞纳金（以4686元为本金，自2015年12月9日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至实际付清之日止）。二、驳回原告徐州惠烽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 李 振代理审判员 吴 丹人民陪审员 陆玉红二〇一六年三月二十八日书 记 员 郭雯雯