福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初9333号原告：厦门市思明区民政社会事务中心，住所地福建省厦门市思明区龙山东二路29号403室。法定代表人：寇伟平，主任。委托诉讼代理人：张永荣，福建远大联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚晓玲，福建远大联盟律师事务所律师。被告：吴永固，男，1954年6月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：张海鹰，福建兰海律师事务所律师。原告厦门市思明区民政社会事务中心（以下简称民政社会事务中心）与被告吴永固房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告民政社会事务中心的委托诉讼代理人张永荣、姚晓玲，被告吴永固及其委托诉讼代理人张海鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。民政社会事务中心向本院提出诉讼请求：1、被告立即将位于思明区槟榔西里99号501室的房屋交还给原告；2、被告向原告支付租金525.66元、房屋占用费2733.20元（前述房屋占用费应自2016年5月11日起计至被告将房屋交还给原告之日止，具体计算方式详见《被告应付款明细》）。事实和理由：位于厦门市××区槟榔西里××室的房产（下称“涉案房屋”）系厦门市思明区民政局名下之产业。2004年初，原告根据上级政府的安排，接管了包括涉案房屋在内的思明区民政系统的固定资产。此后，原告将涉案房屋出租给被告使用。原、被告之间的最后一份《房屋租赁合同》签署于2014年底。在该《房屋租赁合同》中，双方约定：⑴租赁期限为1年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止；⑵若合同期满原告不再续约的，被告应在原告指定的期限内腾空房屋并交还给原告。2015年12月31日，《房屋租赁合同》到期。此后，原告与被告未就涉案房屋签署新的租赁合同。2016年4月28日，原告向被告致送律师函，要求被告在2016年5月10日前将涉案房屋腾空并交还给原告。2016年4月29日，被告签收了前述律师函。然而，被告却未能在限定期限内将涉案房屋恢复原状并交还给原告。此后，原告虽再次催促，但被告不予任何回应。承上所述，原告认为，原告与被告共同签署的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应严格遵照履行。合同期满后，被告拒不将涉案房屋交还原告，已违反双方既有之约定，并严重侵害了原告的合法权益，望能判如所请。吴永固辩称：一、被告之兄吴永财原居住地为担水巷9号房屋，系单位福利分房，因思明区担水巷居委会办公需要，于1989年将其槟榔西里99号501室公房与吴永财居住的担水巷9号进行置换。被告原告居住于石石寻街2-4号三层，后被告及吴永财为方便上下班交换了房屋，被告搬迁至槟榔西里99号501室，吴永财则搬迁至石石寻街2-4号三层。被告于1989年搬迁至槟榔西里99号501室的事实，原告出具的证明可以充分证明。2005年，原告找到被告向其主张涉案房屋的所有权并与被告签订了房屋租赁合同，被告则补交了1989年至2004年十五年的房租，以上事实说明原告对被告居住在槟榔西里99号501室的事实予以认可，被告对槟榔西里99号501室享有合法的居住使用权。二、原告要求被告腾房并支付占用费，其主体不适格，应当依法驳回起诉。据原告提交的土地房屋权证，槟榔西里99号501室的所有权人系厦门市思明区民政局，而非原告，故原告主体不适格，应当驳回其起诉。综上，被告对槟榔西里99号501室享有合法居住使用权，原告要求被告腾房并支付房屋占用费属无理之诉，应驳回起诉。围绕诉讼请求，民政社会事务中心提交了土地房屋权证、《关于厦门市思明区社区服务中心更名为厦门市思明区民政社会事务中心的通知》、《房屋租赁合同》、《律师函》、EMS快递单、邮件查询单、《证明》、《情况说明》、土地房屋登记卡作为证据，吴永固提交了担水巷居委会出具的证明、1986年签发的吴永固身份证、2005年签订的《房屋租赁合同》、2015年签订的《房屋租赁合同》、行政事业单位收款票据及往来结算凭证、土地房屋权证作为证据，本院组织当事人进行了质证，对上述证据本院予以认定并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1989年，思明区担水巷居民委员会（以下简称担水巷居委会）因办公地点需要，与案外人吴永财（被告吴永固的兄弟）协商一致，将原本由担水巷居委会使用的槟榔西区99号五楼房屋（后不动产登记为槟榔西里99号501室，以下简称讼争房屋）与原本由吴永财使用的担水巷9号房屋进行置换。同年，被告搬入讼争房屋居住。因无人主张，被告直至2004年未就占有使用讼争房屋缴交费用。2004年11月，厦门市思明区社区服务中心（后更名为厦门市思明区民政社会事务中心，即本案原告）出具一份证明载明：“兹有承租户吴永固，于1989年12月至今向思明区民政局承租槟榔西里99号501室，特此证明。”由于租赁关系得到原告追认，被告一次性补缴了1989年至2004年期间占有使用讼争房屋的租金。同时，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将讼争房屋出租给被告，租赁期限为一年，自2005年1月1日起至2005年12月31日止。原、被告依约履行了上述合同。上述合同期限届满后，原、被告未续签租赁合同，被告继续占有使用讼争房屋并按照上述合同约定标准向原告支付租金。2015年，原告与被告再次签订一份《房屋租赁合同》（以下简称讼争合同），合同约定：原告将讼争房屋出租给被告，租赁期限为一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止；每月租金为120.38元；被告擅自将房屋转租、转让或转借情形的，原告可以终止合同、收回房屋；合同期满后，双方不再续约时，被告应即于租期届满或原告所定期限内迁出承租场所，恢复原状交还原告，不得藉词拖延；若被告有留置物品皆视为废弃物，任原告处理，不得异议，被告还需负担处理废弃物所发生的费用；租赁期届满前30日内，双方如愿意延长租赁期，应重新签订合同；等等。讼争合同签订后，双方均依约履行。2015年12月31日租赁期限届满后，原、被告未就讼争房屋续签租赁合同，被告亦未再就占有使用讼争房屋向原告支付费用。2016年4月28日，原告向被告寄发《律师函》，函称：被告未经原告同意将房屋提供给他人使用，该行为违反合同约定，原告据此有权解除合同、收回房屋；租期合同期满后，双方未签署新的租赁合同，应视双方为不定期租赁关系，原告可随时解除租赁合同；原告决定于2016年4月30日解除与被告之间的租赁合同；被告务必在2016年5月10日前将讼争房屋腾空并交还原告；等等。被告于2016年4月29日收到上述《律师函》。2016年8月，思明区槟榔社区居民委员会（以下简称槟榔居委会）出具一份《情况说明》载明：“槟榔西里99号501室，户型是一房一厅，分成2间居住，入户情况是：一间居住：章鹰，女，305481198807210524，户籍地：文屏路××室，该人声称是借住，未签租赁合同，于2015年10月居住到2016年5月。另一间未敲开门（多次入户未见居住人）。”另查明，讼争房屋权属人为厦门市思明区民政局（以下简称思明区民政局），系思明区民政系统的固定资产。讼争房屋的土地房屋权证载明：房屋产权来源为“1987年购买”，权证填发日期为2005年6月9日。原告系思明区民政局下属事业单位，其工作职责包括做好民政系统（含区残联）固定资产的登记、管理（包含房产的出租、收回，与房产有关的租金、水电费、物业管理费、房产占用费等款项的收缴，以及其他与房产管理有关的工作），负责代收各项收入、代缴相关的各项费用。截至2016年7月20日，被告名下拥有一处住宅房产，该房产座落于思明区吕岭路216号，登记为被告与案外人林爱治、吴晓君共同共有。庭审中，吴永固述称：1989年之前，吴永财就其占有使用担水巷9号房屋向街道房管所支付租金；1989年，吴永财与担水巷居委会置换房屋后，一直没有人来要租金；同年，其与吴永财为了上下班方便，于1989年对各自占有使用的房屋进行置换，其遂搬入讼争房屋居住。本院认为，房屋租赁中，房屋出租人与房屋所有人分离时有发生，这并不影响非产权人的出租人在房屋租赁合同纠纷中的民事诉讼主体地位。原告具独立法人资格，其管理并出租讼争房屋的职责有相关政府公文认定，并得到产权人思明区民政局的授权，系本案适格原告，故对原告关于原告主体不适格的抗辩，本院不予采信。本案中，原、被告就讼争房屋于2015年签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，双方均应依约全面履行。讼争合同约定租赁期限于2015年12月31日届满，此后原、被告未再续签租赁合同，被告继续使用讼争房屋，根据合同法第二百三十六条的规定，在原告未提出异议之前，讼争合同继续有效，自2016年1月1日起租赁期限转为不定期。根据合同法第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告向被告发函通知于2016年4月30日解除双方的租赁关系，并要求被告在2016年5月10日前将讼争房屋腾空交还原告，被告于2016年4月29日收到上述函件。原告行使法定解除权，并给予被告合理的搬离期限，应认定双方的不定期租赁关系于2016年4月30日解除。被告辩称，其对讼争房屋享有居住使用权，应当继续承租使用讼争房屋。对此本院认为，根据在案证据以及被告的自述，讼争房屋原系担水巷居委会置换给案外人吴永财使用，被告再与吴永财调换使用。被告未举证证明吴永财初始承租担水巷9号房屋的性质系带有住房福利性质的公房承租，被告亦无举证证明其与吴永财调换使用讼争房屋经相关部门同意。原告追认其与被告自1989年至2004年间的房屋租赁关系，并不意味着被告当然具备此后永久承租讼争房屋的权利。再者，思明区民政局以及原告并非行使住房保障职能的单位，登记在其名下或由其管理的不动产虽系国有资产，但并非专门用于出租给具备承租保障性住房资格群众的“公房”。此外，被告名下拥有住房，其本身已不具备承租保障性住房的资格。槟榔居委会出具的证明显示讼争房屋有案外人借住，该情形业已违反讼争合同的约定，原告可据此终止合同、收回房屋。综上，被告占有使用讼争房屋的合法依据为其与被告签订的租赁合同，在双方未续签合同的情况下，被告主张其对讼争房屋拥有居住使用权并不成立，被告继续占有使用讼争房屋没有合法依据，应向原告返还房屋并支付欠缴的2016年1月1日至2016年4月30日（合同解除之日）期间的房屋租金481.52元，以及自2016年5月1日（合同解除次日）起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。原告向被告主张自2016年5月11日起的占有使用费，系对自身权利的合法处分，本院予以认可。关于占有使用费的标准。鉴于本案纠纷系有历史成因，不宜以市场租金水平作为占有使用费的参照，本院酌情认定参照讼争合同约定的租金每月120.38元作为计算占有使用费的标准。综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴永固于本判决生效之日起十日内向原告厦门市思明区民政社会事务中心腾退返还思明区槟榔西里99号501室房屋；二、被告吴永固于本判决生效之日起十日内向原告厦门市思明区民政社会事务中心支付房屋租金481.52元、房屋占用费（按照每月120.38元的标准，自2016年5月11日起计算至实际返还房屋之日止）；三、驳回原告厦门市思明区民政社会事务中心的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告吴永固负担。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 （郭泽喆）二〇一六年九月十二日书记 员（ 孟晓 媚）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。