江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4351号
上诉人（原审被告）余新兵，男，1971年10月20日生，汉族，无业。
委托代理人朱黎黎，女，1981年11月13日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）南京紫竹物业管理有限公司，住所地南京市六合区葛塘街道葛中路1号。
法定代表人张胜，该公司总经理。
委托代理人孟海云，女，1967年3月25日生，汉族，南京紫竹物业管理有限公司员工。
上诉人余新兵因与被上诉人南京紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月28日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月29日上午公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人朱黎黎与被上诉人的委托代理人孟海云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
紫竹物业公司原审诉称，2009年12月8日，紫竹物业公司与南京建辉房地产开发有限公司签订物业服务合同，合同约定由紫竹物业公司为阳光聚宝山庄提供物业管理服务，合同期限自2009年12月8日至小区成立业主委员会时止。余新兵系该小区业主，依据物业服务合同，余新兵应当及时向紫竹物业公司支付物业服务费用，然而余新兵未按合同约定支付物业服务费用，截至2014年5月17日，尚欠紫竹物业公司物业服务费及公共能耗分摊费。另外余新兵拖欠上海陆家嘴物业管理有限公司（以下简称陆家嘴物业公司）自2008年1月1日至2009年11月30日期间的物业服务费及公摊能耗费2515.7元，该公司委托紫竹物业公司向余新兵收取以上费用。经紫竹物业公司催交，余新兵至今仍未交纳，故紫竹物业公司诉至法院，请求判令余新兵支付物业服务费10881.4元，并按每日万分之一的标准支付自2014年5月18日起至实际交清欠费之日止的违约金；支付公共能耗分摊费1996.4元。
余新兵原审辩称，双方之间并不存在物业服务合同，对紫竹物业公司主张的物业服务费及公共能耗分摊费不同意交纳。对于陆家嘴物业公司的物业费予以认可，但陆家嘴物业公司未尽到服务职责，故余新兵一直未交纳物业费。
原审法院经审理查明，2009年12月8日，紫竹物业公司（乙方）与南京建辉房地产开发有限公司（甲方）签订《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，双方就坐落于南京市玄武区玄武大道88号的阳光聚宝山庄（以下简称阳光聚宝山庄）的前期物业管理服务进行协商，甲方选聘乙方对阳光聚宝山庄提供前期物业服务，双方约定以下内容：1、服务内容与质量。在物业服务区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共同部位的维修养护；物业共用设施设备的日常运行和维修养护；电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；公共绿化的养护服务；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。2、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为多层住宅1.05元／月·平方米、高层住宅1.2元／月·平方米、别墅2.5元／月·平方米、商业用房2元／月·平方米。3、物业服务费用按六个月交纳，业主应在每年1月份和6月份预交物业服务费用。乙方应于每年7月10日、1月10日向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况。4、公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：物业公共区域能耗由全体业主按户分摊；单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊；电梯运行电费由一层及以上业主按楼层系数分摊；二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊等等。5、甲方违反本合同的约定，导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方按照合同约定或协商赔偿相关利益人的损失；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人赔偿损失并支付相当于三个月物业费的违约金；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按逾期日起计算每日万分之一向乙方支付违约金。6、合同期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2014年5月14日，紫竹物业公司与南京市玄武区聚宝山庄住宅小区业主委员会、南京亿文物业有限公司共同出具告知函一份，告知内容如下：紫竹物业公司服务期限至2014年5月17日23时59分，请尚未缴纳物业费的业主前往物业办公室缴纳物业费；请预缴物业费、停车费及押金的业主至物业办公室登记后退还相关费用；南京亿文物业有限公司6个月试用期内（5月18日零时起），缴费期限为3个月，试用期满缴费期限不超过1年。
余新兵系阳光聚宝山庄红豆街区8幢1203室业主，房屋建筑面积为136.26平方米。因余新兵拖欠物业服务费及公共能耗分摊费，紫竹物业公司遂诉至原审法院。
原审审理中，紫竹物业公司主张余新兵自2008年11月1日至2014年5月17日期间物业服务费未付，每月按1.2元／平方米计算物业服务费，共计欠缴物业服务费10881.4元；按每月公共能耗分摊费用30元计算，余新兵拖欠2008年11月1日至2014年5月17日期间公共能耗分摊费用1996.4元。因紫竹物业公司自2009年12月8日为小区提供物业服务，本案原审庭审后，紫竹物业公司主动放弃主张2008年11月1日至2009年12月7日期间的物业服务费及公共能耗分摊费。
紫竹物业公司为证明其主张提交了：1、《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》、中标通知书、南京市物价局文件，证明紫竹物业公司为阳光聚宝山庄提供物业服务并收取费用均是合法的，余新兵应缴纳物业服务费；2、房屋登记簿、业主信息表及签收表，证明余新兵为红豆街区8幢1203室业主，虽然房屋登记时间为2014年7月2日，但此前房屋一直由余新兵使用；3、告知函、手机短信，证明紫竹物业公司撤出小区时，就物业费向余新兵进行催收；4、红豆街区公摊水电费明细表及水电费发票，证明2010年1月至2014年4月每户每月分摊电梯及小地库电费为12.4元，2010年1月至2014年2月每户每月分摊绿化用水水费为0.645元、增压水泵电费为1.15元，2012年1月至2014年5月19日每户每月分摊路灯及草坪灯电费为2.1元、监控室电费1.27元，合计每户每月公摊水电费为17.6元。余新兵对紫竹物业公司提供的证据意见如下：对证据1物业合同无余新兵签字，也没有以任何形式告知余新兵，只有与业主委员会签订的合同余新兵才予认可，对中标通知书不清楚，对物价局文件与余新兵无关；对证据2无异议；对证据3告知函，因余新兵长期不住小区，故没有看到，对手机短信未收到；对证据4明细及水电费发票看不懂。
余新兵称，其于2008年5月入住房屋，当时小区的物业是陆家嘴物业公司。在陆家嘴物业公司服务期间，余新兵的房屋一直漏水，陆家嘴物业公司未解决，故余新兵未向陆家嘴物业公司交纳物业费。紫竹物业公司同建辉房地产公司签订的合同与余新兵无关，当时聚宝山庄小区业主入住已达50%以上，紫竹物业公司应当与业主委员会签订合同。余新兵一直以为小区物业是陆家嘴物业公司，直至紫竹物业公司起诉时才知道紫竹物业公司的存在，余新兵愿意在房屋维修好的前提下交纳陆家嘴物业公司的费用，但不同意向紫竹物业公司支付费用。
余新兵为证明其主张提供了住宅使用说明书，证明房屋交付时的物业公司是陆家嘴物业公司。紫竹物业公司对该证据无异议。
因双方均不同意调解，本案原审未能调解。
以上事实有《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》、房屋登记簿、告知函、红豆街区公摊水电费明细表及发票、南京市物价局文件以及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。紫竹物业公司经合法招投标程序进驻聚宝山庄小区，并与小区建设单位南京建辉房地产开发有限公司签订《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，为小区提供物业服务，该合同合法有效，对包括余新兵在内的业主具有约束力。余新兵以其非合同当事人为由进行抗辩，无法律依据，原审法院不予支持。紫竹物业公司依约提供物业服务，余新兵应依约支付物业服务费及公共能耗分摊费。紫竹物业公司要求余新兵按《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》约定的物业服务费标准，缴纳拖欠的2009年12月8日至2014年5月17日物业服务费8718.8元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》约定业主未按期缴纳物业费按日万分之一自逾期之日起承担违约金，紫竹物业公司现要求余新兵自2014年5月18日起承担违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，原审法院予以支持。
关于公共能耗分摊费用。公共能耗分摊费用系紫竹物业公司实际垫付，应当由小区业主根据合同约定进行分摊。紫竹物业公司提交了红豆街区公摊水电费明细表及发票，主张红豆街区业主每月每户分摊水电费为17.6元，该费用系紫竹物业公司根据实际交费的水电费发票及缴费期间计算，系缴费期间内每月每户应分摊的水电费用，但紫竹物业公司以17.6元为标准向余新兵主张实际欠费月份的公共能耗分摊费用，无事实和法律依据，对紫竹物业公司主张的公共能耗分摊费用，应按紫竹物业公司提供的水电费发票所载明的期间按实结算。根据紫竹物业公司提交的水电费发票，余新兵应承担的公共能耗分摊费用明细如下：2010年1月至2014年4月期间，电梯和小地库的电费470.6元（9.05元／月）；2010年1月至2014年2月期间，增压水泵电费57.5元（1.15元／月），绿化用水费32.25元（0.645元／月）；2012年1月至2014年5月19日期间，路灯草坪灯电费59.95元（2.1元／月），监控室使用的电费36.25元（1.27元／月），以上费用合计为656.55元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：余新兵于判决生效之日起五日内支付南京紫竹物业管理有限公司自2009年12月8日起至2014年5月17日止物业服务费8718.8元及违约金（按日万分之一计算自2014年5月18日至物业服务费付清时止），公共能耗分摊费656.55元，合计9375.35元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122元，减半收取61元，由南京紫竹物业管理有限公司负担17元，由余新兵负担44元（该款紫竹物业公司已预缴，余新兵在给付物业服务费时加付此款）；紫竹物业公司已预缴的案件受理费余款61元，由原审法院退回紫竹物业公司。
上诉人余新兵不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院判决适用法律错误。1、被上诉人提供的《阳光聚宝山庄前期物业管理合同》不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的经占总人数过半业主同意，属于非依法成立的无效合同，对我方不具有法律约束力，故不应适用《中华人民共和国合同法》第八条；2、建设单位与物业服务公司没有依法签订《阳光聚宝山庄前期物业管理合同》，该合同是违法合同，且上诉人主张的是被上诉人非法入驻小区，与上诉人没有合同关系，更没有合同权利义务，上诉人有权拒交物业费，故一审法院适用《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条和第六条错误；3、被上诉人应提供《阳光聚宝山庄前期物业管理合同》依法签订的证据，且上诉人提供的《中华人民共和国物权法》第七十六条就是对《阳光聚宝山庄前期物业管理合同》非法的最有力证据，故一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条错误。二、被上诉人所依据的《阳光聚宝山庄前期物业管理合同》非法无效，一审法院却以此判决上诉人支付相关费用，显失公平。综上，上诉人请求二审法院撤销一审判决，依法改判，并判令被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人紫竹物业公司辩称，一审判决合理合法公正。我公司是通过合法的招投标方式进驻小区服务的，一审中我方提交了相应的证据予以证明。
本院对原审查明事实予以确认。二审中，上诉人提交新证据，1、用电记录一份，证明我方完全没有入住小区，且没有入住是由于漏水而导致的；2、一组机打的电费发票，证明我方有一段时间没有入住。被上诉人质证认为，1、对用电记录形式的真实性是认可的，但是证据的内容不予认可；2、对发票的真实性没有异议，但是可能不全，我方要求对方提供水费发票。被上诉人提交南京市物业管理招投标备案表一份，证明上诉人的公司是通过正常的合法的招投标形式进驻小区服务的，备案表原件在2015宁民终字第799号卷宗中。上诉人质证称，该证据的真实性我方不确定，我方不知道对方是否招投标进驻我们小区，对方从来没有公示过。
本院认为，前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本案中，紫竹物业公司进驻涉案小区实施物业管理服务，系在涉案小区成立业主大会前，经过南京建辉房地产开发有限公司公开招投标而中标的企业，并在相关管理部门进行了备案。故建辉房地产开发有限公司与紫竹物业公司签订的《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当按合同约定的标准向物业公司支付物业费。上诉人主张涉案合同未经过半数业主同意属无效合同的理由不成立，本院不予支持。紫竹物业公司依约向上诉人提供了物业服务，上诉人提供的证据不足以证明紫竹物业公司服务存在重大瑕疵，其以紫竹物业公司服务存在瑕疵及涉案合同无效为由拒交物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费122元，由上诉人余新兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十月九日
书 记 员 朱亚芳