浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终1350号
上诉人（原审被告）：桐乡市杭州毛源昌眼镜专卖店。住所地：桐乡市梧桐街道梧桐大街35号。
投资人：徐成友。
委托诉讼代理人：张征宇、周欣，浙江圣文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：桐乡市房地产管理处。住所地：桐乡市梧桐街道中山东路***号。
法定代表人：金伟，该处主任。
委托代理人：陈铿，该管理处办事人员。
委托诉讼代理人：曹梦逸，浙江百家律师事务所律师。
上诉人桐乡市杭州毛源昌眼镜专卖店（以下简称毛源昌眼镜店）因与被上诉人桐乡市房地产管理处（以下简称桐乡房管处）物权保护纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2015）嘉桐民初字第1246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人毛源昌眼镜店的投资人徐成友及其诉讼代理人周欣、被上诉人桐乡房管处的诉讼代理人陈铿、曹梦逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
毛源昌眼镜店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回桐乡房管处的诉讼请求；一、二审诉讼费由桐乡房管处承担。事实和理由：一审法院在审查本案证据、认定案件事实方面存在严重疏忽，没有遵照《民事证据规定》的要求。本案的客观情况是在1995年毛源昌眼镜店的投资人徐成友就与浙江省桐乡市城乡建设材料公司（以下简称建材公司）签订了名为联营实为租赁的《房屋租赁协议》。2002年，毛源昌眼镜店经工商登记设立后，一直租用案涉房屋，并交纳相应的租金及水电费，最后一期的协议于2013年4月1日与建材公司签订，租赁期限为5年。虽然从工商登记材料显示，建材公司在1999年7月30日因未参加年检被吊销营业执照，但毛源昌眼镜店或投资人从1995年租赁案涉房产后，一直与建材公司签订《联营协议》，且建材公司均在合同上盖有公章，并由其法定代表人签字。租金也由毛源昌眼镜店按照合同约定，交予建材公司的法定代表人或公司财务。因此，毛源昌眼镜店完全有理由相信建材公司的主体资格是合法的。在一审中，毛源昌眼镜店向一审法院提供了建材公司的验资报告书，证明建材公司系桐乡市建设局的三产公司，而桐乡房管处与建材公司同属于建设局的下属单位。一审已认定：1、案涉房产自1991年6月始登记于桐乡房管处名下；2、建材公司通过《联营协议》将案涉房屋交付毛源昌眼镜店经营使用至今；3、期间，桐乡房管处并无任何向建材公司或毛源昌眼镜店主张物权的行为或证据；4、至于何种原因造成这一状况，无从探究。毛源昌眼镜店认为，根据上述一审已认定的上述情况及在案证据，足以证明毛源昌眼镜店（徐成友）与建材公司签订的联营协议合法有效，并得到了桐乡房管处及主管机关桐乡市建设局的认可及同意的，毛源昌眼镜店有理由相信，其从实际使用案涉房产至今所交纳的租金也是最终由建材公司交至桐乡房管处或其主管机关，否则存在刑事犯罪的嫌疑，因此，一审仅以“无法查明其历史原因，故不作评判”为由，判令毛源昌眼镜店归还案涉房屋并支付房屋占用费，没有依据。
桐乡房管处二审辩称，毛源昌眼镜店无权占用案涉房产，应当予以返还并赔偿损失，其上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。
桐乡房管处向一审法院起诉请求：1.毛源昌眼镜店腾退其占用的位于梧桐大街35号营业用房十间；2.毛源昌眼镜店赔偿桐乡房管处经济损失40万元（十间房屋租金按每年20万，暂自2013年3月起计算至2015年2月，请求实际计算至返还之日）；3.本案诉讼费由毛源昌眼镜店承担。
一审法院认定事实：1991年4月20日，桐乡县房地产管理处就“梧桐镇永宁街梧桐路54号”10间于1970年建成的混合结构房屋申请房屋所有权登记，并于1991年6月25日取得房屋所有权证（020820），登记地址为梧桐镇永宁街梧桐路54号。1992年12月24日，建材公司经工商核准登记设立，1999年7月30日因未参加1998年年检被吊销营业执照。2008年4月1日，建材公司与徐成友（毛源昌眼镜店投资人）签订《联营协议》一份，约定建材公司提供桐乡市梧桐镇梧桐大街35#五间店面作为徐成友联营的营业用房，联营期间为五年（自2008年4月1日至2013年3月31日），徐成友全权负责联营中业务，必须按月返利给建材公司3700元（按月付清），并负担水电、装修费用，不得转租、转包及经营与公司业务相同品种等。2002年5月30日，徐成友经工商登记设立毛源昌眼镜店，经营地址为桐乡市梧桐街道梧桐大街35号。2013年4月1日，建材公司与徐成友再次签订联营期间为五年（自2013年4月1日至2018年3月31日），其余内容与2008年4月1日相同的《联营协议》。协议签订后，双方均按合同约定履行。2014年10月22日，发出通知，要求徐成友在收到通知书之日起十五日内腾退梧桐大街35号十间营业用房。
另查明，涉案房屋现桐乡市地名委员会编排该地址门牌号为梧桐大街西店面（由南向北）726、728、730、732、736号。涉案房屋毛源昌眼镜店一直使用至今，相关的水电费用亦由其缴纳。
审理中，嘉兴中磊资产评估有限公司作出嘉中磊评报（2016）第20号资产评估报告书，对涉案房产自2013年3月至2015年12月的租金作出评估。桐乡房管处支付评估费12000元。
一审法院认为，涉案房产自1991年6月25日始至今登记于桐乡房管处名下，故桐乡房管处依法对涉案房产享有物权。本案中所涉的建材公司早在1999年就因未办理年检被吊销营业执照，而在2008年建材公司通过签订《联营协议》并将涉案房产交付徐成友（毛源昌眼镜店投资人）经营并一直使用至今，工商登记材料也显示建材公司和毛源昌眼镜店的经营登记地点均在涉案房产，但期间桐乡房管处并无任何向建材公司或徐成友主张其物权的行为或证据，而毛源昌眼镜店占有使用涉案房产仅是基于徐成友与建材公司《联营协议》，也无其他合法证据或法律依据。至于究竟是基于何种历史原因造成这一状况，无从探究。因桐乡房管处未提供主张经济损失起算日期为2013年3月的证据，故一审法院认定桐乡房管处向毛源昌眼镜店发出通知时即2014年10月22日向毛源昌眼镜店主张物权，毛源昌眼镜店应当在桐乡房管处指定的最后期限即2014年11月6日前腾退涉案房屋交还桐乡房管处。在此之前桐乡房管处与建材公司、建材公司与徐成友之间的关系，本案中无法查明其历史原因，故不作评判。故桐乡房管处请求毛源昌眼镜店赔偿经济损失，予以支持，但应当从2014年11月7日始计算至被告实际腾退之日止。桐乡房管处请求按房屋租金计算经济损失，符合法律规定，予以支持。因嘉兴中磊资产评估有限公司评估报告中对涉案房屋月租金的评估存在小幅浮动，且现毛源昌眼镜店至今未腾退涉案房屋，故一审法院综合考虑本案实际，确定以2014年11月6日前后24个月（2013年11月至2015年10月）的月租金计算平均值19153元，作为桐乡房管处因毛源昌眼镜店占用涉案房屋遭受经济损失的月基数。据此，一审依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、毛源昌眼镜店于判决生效之日起十日内腾退登记地址为梧桐镇永宁街梧桐路54号、门牌号为梧桐大街西店面（由南向北）726、728、730、732、736号十间二层房屋（建筑面积262.50平方米），归还桐乡房管处；二、毛源昌眼镜店自2014年11月7日始支付桐乡房管处房屋占用费（按每月19153元，计算至实际腾退之日止）；三、驳回桐乡房管处其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7300元，由毛源昌眼镜店负担；司法鉴定费12000元，由桐乡房管处负担。
二审中，桐乡房管处未提供新的证据。毛源昌眼镜店提供1997年3月31日及2000年3月31日签订的联营协议各1份，证明在建材公司被撤销之前，毛源昌眼镜店早已与建材公司签订了内容相同联营协议。
桐乡房管处质证认为：1、对该两份协议的真实性无异议；2、案涉房屋系桐乡房管处所有，建材公司无权处分房屋；3、2000年3月31日的联营协议本身就是在建材公司被吊销营业执照后签订，建材公司无权开展其他活动。
本院认证认为：桐乡房管处对上述两份联营协议的真实性无异议，且与本案相关，本院予以认定。
二审中，毛源昌眼镜店还申请建材公司原出纳张玲出庭作证，证明：1、实际租赁及租赁费的缴纳情况；2、建材公司、桐乡房管处、桐乡市建设局三者之间的关系。对此，本院认为，对于前一项证明内容，已由一、二审的四份联营协议、建材公司向毛源昌眼镜店或徐成友出具的收条及水电费收据等证据予以证实，无需再申请证人出庭作证；对于第二项证明内容，由于该三者的关系涉及到主管问题，不能通过证人证言来证明。故本院对该项申请当庭不予准许。
本院除对一审法院认定的“案涉房屋由毛源昌眼镜店一直使用至今”一节事实不予确认之外，其他事实予以确认。另认定：案涉房屋系二层楼房，共有十间。自1997年以来，毛源昌眼镜店包括其投资人徐成友一直使用其中一层的五间店面经营眼镜店。桐乡房管处二审陈述其知晓案涉五间店面开设了毛源昌眼镜店。建材公司系集体企业，其主管部门是桐乡市城建局。桐乡房管处的主管部门也是桐乡市城建局。
本院认为，基于合同关系等产生的占有，应为有权占有，相关当事人有权基于有效的合同关系对抗所有权人行使所有权。本案桐乡房管处基于所有权的腾退诉请能否成立，关键在于是否受到相关合同关系的约束。基于以下理由，桐乡房管处的诉请不成成立：
一、桐乡房管处与建材公司之间的法律关系应为合法有效的合同关系。案涉房屋共有十间，其所有权早在1991年就登记在桐乡房管处名下，并实际由建材公司占有、使用、收益至今。对于双方系何种法律关系，本案并无相关书面协议予以证明，桐乡房管处也未予明确表态。因此，基于以上事实，双方的法律关系大致存在两种可能性：合同关系（无偿或有偿）、无任何约定情况下单纯的事实占用关系。鉴于建材公司在占有使用期间，桐乡房管处明知案涉房屋实际由建材公司使用，但从未向建材公司提出过异议或主张过物权，同时，桐乡房管处和建材公司的主管部门均系桐乡市城建局，相关下属单位之间相互管理、使用国有资产通常具有特定的历史原因和背景，故根据日常经验法则及双方之间的特殊关系，上述第二种关系可以予以排除，可以认定双方系合同关系。鉴于本案并无证据表明双方的合同关系无效、被撤销、解除或因其他原因终止，故双方的合同关系仍合法有效，桐乡房管处仍受该合同关系的约束。
二、建材公司与毛源昌眼镜店的联营协议合法有效。案涉《联营协议》虽名为联营，但约定的主要内容为建材公司向毛源昌眼镜店提供店面，毛源昌眼镜店按月支付固定回报，故双方的关系实为租赁关系。本案中，在签订联营协议时，建材公司虽已被吊销营业执照，但法人仍然存续，仍具有订立合同的民事主体资格。同时，虽相关法律规定清算期间的法人不得从事与清算无关的活动，但旨在保护企业法人债权人的利益，并没有明确否定与清算无关经营行为的效力。鉴于本案联营协议并未侵害建材公司债权人的利益，从保护善意合同相对方及交易安全角度考量，其效力本院予以确认。
综上两点，由于桐乡房管处与建材公司及建材公司与毛源昌眼镜店之间的合同关系均为合法有效，特别是在桐乡房管处未举证证明前者合同关系未被认定无效、被撤销、解除或因其他原因终止的情况下，桐乡房管处径行以所有权人身份主张相关物权缺乏法律依据，本院不予支持。
同时，本院注意到，桐乡房管处主张毛源昌眼镜店返还的是案涉全部十间房屋，但根据联营协议，毛源昌眼镜店仅租赁了其中的五间店面，故在桐乡房管处并未举证证明毛源昌眼镜店同时占有使用联营协议之外的另外五间房屋的情况下，本院对其腾退的诉请全部予以驳回。同时，本院还注意到，桐乡房管处还就案涉十间店面的租金损失进行了主张。对于案涉五间店面的租金，因桐乡房管处并非本案租赁关系的当事人，在本案无证据表明建材公司已将其收取租金的债权让与桐乡房管处的情况下，本院对桐乡房管处的该项诉请不予支持；对于另外五间租金损失，因桐乡房管处未举证证明系由毛源昌眼镜店实际占用，本院对其该项诉请也不予支持。
综上所述，毛源昌眼镜店的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销桐乡市人民法院（2015）嘉桐民初字第1246号民事判决；
二、驳回桐乡市房地产管理处的诉讼请求。
一审案件受理费7300元，由桐乡市房地产管理处负担；司法鉴定费12000元，由桐乡市房地产管理处负担。二审案件受理费7300元，由桐乡市房地产管理处负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘坤
审 判 员 倪勤
代理审判员 周倩
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 苏轶