上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终8748号
上诉人(原审被告、反诉原告)ＸＸ，女，1967年6月13日出生，汉族，住上海市。
委托代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)张华，女，1981年11月27日出生，汉族，住江苏省启东市。
委托代理人吉建明，上海鼎善律师事务所律师。
委托代理人黄辉，上海鼎善律师事务所律师。
上诉人ＸＸ因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初3815号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ及其委托代理人卞东风、被上诉人张华的委托代理人吉建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2015年10月22日，张华与ＸＸ经中介公司居间介绍，就上海市嘉定区江桥镇临夏路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定由张华以人民币(以下币种均为人民币)189万元的价格购买系争房屋。2015年10月23日，双方又签订了《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款为200万元。合同第六条约定在2015年12月31日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三款约定乙方(张华)未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方(ＸＸ)支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。合同第十条第三款约定甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，甲方应在收到书面通知之日起三日内返还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款(一)7.2条约定：乙方于签订本买卖合同30日内备齐贷款材料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续且逾期达15日且延误过户日期的，则乙方按照合同第九条第三款约定违约金比例承担违约责任。第十条约定：甲、乙双方中若有任何一方未按照本房屋买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第三款之约定比例承担违约责任。合同附件三付款协议约定乙方于2015年10月22日支付甲方定金5万元；于签订本合同的当日支付房款54万元；待房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证之后，由乙方以银行发放贷款的方式直接将房款140万元支付给甲方；尾款待房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后且甲方迁出该房屋的全部户口后，由乙方将房款1万元于日内直接支付给甲方。
上述合同签订后，张华于2015年10月22日、2015年10月23日分别支付房款5万元、43万元。2016年1月16日，张华向ＸＸ发出通知函要求ＸＸ提供银行卡并配合张华办理贷款手续，ＸＸ于次日向张华提供了银行卡号。2016年1月25日，ＸＸ以张华违约为由向张华发函要求解除双方房地产买卖合同，张华则回函表示其贷款手续正在办理之中，并要求ＸＸ配合办理。2016年2月14日，张华与中国银行股份有限公司上海市浦东支行签订个人住房抵押借款合同，向银行按揭贷款138万元。
2016年3月，张华起诉至原审法院，要求：1、判令ＸＸ协助张华办理系争房屋的过户手续；2、判令ＸＸ支付张华违约金10万元。
原审法院审理中，ＸＸ提出反诉，要求解除双方签订的房地产买卖合同，并要求判令张华支付违约金10万元。
原审法院审理中，张华与ＸＸ均表示系争房屋的实际交易价格是189万元而非200万元。
原审法院审理中，张华要求证人聂某到庭作证，以证明张华于2015年12月29日告知中介并让中介通知ＸＸ过户延期，ＸＸ对延期过户是答应的。聂某到庭作证称：张华将贷款迟延的情况告知我们(指中介)经理，经理于2015年12月29日左右打电话给ＸＸ告知张华贷款迟延的情况，ＸＸ则回复表示同意延期过户，并让张华抓紧时间办理(贷款手续)。张华第一次贷款是委托中介帮助办理的，贷款银行为招商银行。因第一次贷款未办成，2016年1月8日后张华表示贷款由其自行办理，贷款银行为中国银行。另聂某表示2016年1月8日双方到中介处协商，ＸＸ表示要解除合同，双方差不多谈妥了但最终ＸＸ没有签字。聂某还称春节前后张华向其告知过贷款审批情况，并让其催促ＸＸ过户，但ＸＸ表示张华已经违约故不愿意过户。张华对证人证词无异议，ＸＸ则表示证人只是转述经理的话，并未亲耳听到ＸＸ同意贷款延迟。而张华的贷款在2016年2月14日方才办出，中介不可能在1月份就催促ＸＸ过户。
原审法院经审理后认为，张华和ＸＸ签订的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》均是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。根据合同补充条款(一)7.2条的约定，张华有义务于签订本买卖合同后及时备齐贷款材料办理银行贷款申请手续，从本案证人聂某的证词并结合其他证据来看，张华在签约后已及时委托中介方办理了贷款手续。第一次贷款未成后，张华在2016年1月8日至2016年2月14日这一较短的时间段内，又自行办理了贷款手续并与银行签订了个人住房抵押借款合同，故ＸＸ认为张华怠于履行合同义务已构成违约的主张不能成立。ＸＸ同意延期过户实际上也表达了其同意合同继续履行的意思表示，而嗣后ＸＸ又表示不同意继续履行合同则有违诚信原则。故对ＸＸ以张华违约为由反诉要求解除合同并要求法院判令张华支付违约金10万元的主张，原审法院均不予支持。根据合同约定，ＸＸ有义务协助张华办理系争房屋的过户手续，故对张华要求ＸＸ协助办理过户手续的诉讼请求予以支持。张华要求法院判令ＸＸ支付张华违约金10万元，无事实和法律依据，不予支持。
原审法院据此作出判决：一、ＸＸ应于判决生效之日起三十日内协助张华办理系争房屋的过户手续，将该房屋过户至张华名下；二、张华的其余诉讼请求，不予支持；三、ＸＸ的全部反诉请求，不予支持。
原审判决后，上诉人ＸＸ不服，向本院提起上诉称，1、原审法院仅凭证人证言即认定ＸＸ同意延期过户有误。首先，证人聂某并非促成本案系争房屋实际成交的业务人员，证人聂某仅在2016年1月8日因业务人员王婷婷即将离职才接手介入到本案房屋买卖中，证人聂某对本案的真实经过并不了解，且聂某所称的ＸＸ同意延期过户的证言，系聂某听其经理所说，属于间接证据，可信度明显偏低。其次，聂某与本案具有一定的利害关系，张华第一次贷款是委托中介公司办理，因未能办理成功，耽误了时间，证人担心张华向其问责，故聂某偏袒张华且与事实不符。另外，中介费是由张华支付，且尚有大部分未支付，故证人存在为自身利益考量的问题。证人的证言严重失实，但原审法院不予辨别全盘采信，必然导致判决不够公正。最后，因张华贷款未审核通过，2016年1月8日，双方在中介公司协商时，ＸＸ就提出过解除合同。虽最终因为违约责任的承担未能达成一致，导致解约协议未能签署，但ＸＸ要求解除合同的意见已经明确，绝不可能再同意张华延期过户进行交易。2、本案系张华违约，ＸＸ享有合同的单方解除权，原审遗漏该重要事实。根据《上海市房地产买卖合同》第六条约定，双方应于2015年12月31日前办理交易过户手续，另补充条款(一)也约定，如张华实际贷款不足申请的额度，则任何不足部分均应在产权过户当日支付给ＸＸ。根据上述约定，张华申请贷款及支付贷款差额的时间应在2015年12月31日前，但事实上张华贷款于2016年2月才通过，且在此之前也无其他支付房款履行合同的意思表示，故张华行为已经构成违约。结合第九条的约定，张华逾期付款超过20日的，ＸＸ有权单方解除合同。现ＸＸ已经于2016年1月25日书面通知张华解除买卖合同，行使约定的合同解除权，符合双方之间的约定及合同法的规定。3、原审判决忽视张华贷款中存在的严重问题及ＸＸ的核心利益。本案合同价为200万元，而实际成交价只有189万元，ＸＸ实际收款及所出具的收据均只有48万元，而张华向银行提供59万元的首付款收据，在贷款中存在11万元收据伪造的可能。张华通过做高房价骗取银行贷款138万元，超过了政策规定的最多贷款七成的上限，很可能导致银行拒绝放贷。退一步看，如按照原审判决过户，最后银行不放贷，则ＸＸ利益难以得到维护。原审判决对张华伪造收据骗取银行贷款可能导致ＸＸ无法获得剩余房款未作考虑。综上，请求撤销原审判决，改判驳回张华在原审中的本诉请求，支持ＸＸ在原审中的反诉请求。
被上诉人张华答辩称，不同意ＸＸ的上诉请求。原审中张华提供的证据形成证据链可以佐证张华的诉请。张华支付了定金及首付款，银行贷款也已经审查通过，张华贷款延迟得到ＸＸ的同意。ＸＸ是因为房价上涨才提出解除合同的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本案审理中，上诉人ＸＸ的委托代理人卞东风于2016年11月16日向本院申请调查令，要求向中国银行股份有限公司上海市浦东分行调查张华贷款材料的真实性及贷款是否已被取消(若未取消，是否可以正常办理抵押并放贷)。上诉人ＸＸ的委托代理人卞东风于2016年12月26日向本院提交申请，要求法院至中国银行股份有限公司上海市浦东分行调查张华贷款材料的真实性及贷款是否已被取消(若未取消，是否可以正常办理抵押并放贷)。
本案审理中，张华同意在法院规定的期限内将剩余的房款141万元支付至法院代管款账户。2017年1月18日，张华向本院表示其自愿补偿ＸＸ10万元。2017年1月19日，张华将上述151万元支付至原审法院代管款账户。
本院认为，因张华已将剩余房款141万元交至法院代管款账户，故ＸＸ要求核查系争房屋贷款是否已被取消而向本院申请调查令及要求法院调查的申请，本院均不予准许。同理，ＸＸ上诉主张张华可能无法获得贷款而导致ＸＸ无法获得剩余房款的意见，本院不予采纳。原审法院根据在案证据结合证人聂某的证词，认为张华在签约后，根据相关补充条款的约定已及时委托中介方办理了贷款手续，因故第一次贷款未成后，张华又在较短的时间段内，自行办理了贷款手续并与银行签订了个人住房抵押借款合同，故原审法院对ＸＸ主张张华怠于履行合同义务已构成违约的意见未予支持；原审法院还认为ＸＸ同意延期过户实际上也表达了其同意合同继续履行的意思表示，而嗣后ＸＸ又表示不同意继续履行合同则有违诚信原则，原审法院进而作出原审判决。原审法院的观点及处理意见，本院予以认同，不再赘述。上诉人ＸＸ的相关上诉理由，本院均不予采纳。本案审理中，张华自愿补偿ＸＸ10万元，系张华在法律规定的范围内处分自己的民事权利，于法不悖，本院准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初3815号民事判决；
二、张华在上海市嘉定区江桥镇临夏路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至张华名下之日起十日内支付ＸＸ10万元。
二审案件受理费2,300元，由上诉人ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 徐 庆
审判员 王 伟
二〇一七年一月二十六日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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