广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终641号
上诉人（原审被告）：恒大盛宇（清新）置业有限公司。住所地：广东省清远市清新区。
法定代表人：甘燕萍。
委托代理人：陈宇杰，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：刘远平，女，汉族，户籍住址广东省增城市。
委托代理人：朱智锟，系广东德比律师事务所律师。
委托代理人：祝恬，系广东德比律师事务所律师。
上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司（以下简称恒大清新公司）因与被上诉人刘远平商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第509号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年9月4日，刘远平与恒大清新公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，刘远平购买恒大清新公司开发的位于恒大金碧天下怡景三街第xxx座xx号房为预售商品房；房屋总金额1024432元。第八条约定：出卖人应当在2011年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。合同补充协议将合同第十五条补充如下：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，为买受人办妥房地产权证；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费；逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任；双方同意以2011年1月10日之次日为办理产权登记期限的起算日；出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。
合同签订后，刘远平向恒大清新公司支付了购房款1024432元。刘远平确认于2012年1月29日办理收楼手续。并向恒大清新公司提交办理房地产权证的资料。
截至庭审日期2015年10月26日，涉案的恒大金碧天下怡景三街第xxx座xx号房屋尚未办理房屋产权证。
另查明，2010年10月8日，原清新县地方税务局龙颈税务分局开具购房款发票，发票记载：付款方为刘远平，收款方为恒大清新公司，销售的不动产为怡景三街第xxx座xx房，金额为1024432元。
原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。刘远平与恒大清新公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应履行合同义务。
关于合同的解除问题，根据合同约定，房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。且截至庭审日，恒大清新公司尚未办理房产证，双方约定的解除合同条件成就，刘远平有权依约解除与恒大清新公司签订的《广东省商品房买卖合同》，恒大清新公司公司确认于2015年4月18日收到刘远平向其邮寄的《解除合同通知书》，并未提出异议，故刘远平与恒大清新公司公司于2010年9月4日签订的《广东省商品房买卖合同》已于2015年4月18日解除。
关于违约责任问题，逾期办证违约行为，合同补充协议约定，恒大清新公司应在商品房交付使用后540日内为刘远平办妥房地产权证，双方同意以2011年1月10日之次日为办理产权登记期限的起算日。由于刘远平与恒大清新公司签订的《广东省商品房买卖合同》的解除系由恒大清新公司逾期办证的违约行为所导致，恒大清新公司应承担相应的违约责任。刘远平主张按合同第十五条约定每年按已付房款的0.1%计付违约金过低，要求予以调高，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原审法院予以准许。本案中，刘远平提供的证据并不能证明因恒大清新公司的违约行为所造成的实际损失，刘远平只是受到恒大清新公司占用资金的利息损失，因此违约金应调整为以已付购房款按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。因刘远平未能提供证据证实其何时付清房款，故利息的计算应从税务部门开具正式购房款发票之日起，以购房款为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至付清款项之日止（即从2010年10月8日，以购房款1024432元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）。
关于契税金问题，恒大清新公司辩称契税33492元并非恒大清新公司收取，只是代缴性质，该款不是恒大清新公司收取的房屋对价，但恒大清新公司未提供证据证明其已完成代缴的义务，故恒大清新公司应退回该款项给刘远平。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十七条、一百零八条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年11月25日作出（2015）清新法民二初字第509号民事判决：一、确认刘远平与恒大盛宇（清新）置业有限公司于2009年9月4日签订的关于购买恒大金碧天下怡景三街第xxx座xx号房的《商品房买卖合同》及补充协议于2015年4月18日解除。二、恒大盛宇（清新）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还刘远平已付购房款1024432元，契税33492元。三、恒大盛宇（清新）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付违约金给刘远平（从2010年10月8日起以已付购房款1024432元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）。四、驳回刘远平的其他诉讼请求。本案受理费17237元，由恒大盛宇（清新）置业有限公司负担。此款刘远平已预交，原审法院不作退回，待恒大盛宇（清新）置业有限公司在偿还上述款项时一并迳付给刘远平。
宣判后，上诉人恒大清新公司不服原审判决，向本院提起诉讼，请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人于2011年1月10日交付房屋给被上诉人，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，房屋交付使用3年，尚未办妥房地产权证，被上诉人有权解除合同。但被上诉人于2015年8月18日才起诉要求解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十五条的规定，合同解除条件成就时，其解除权应当在一年内行使。上诉人起诉时已经丧失解除权，故原审法院判决解除本案合同及补充协议错误。二、本案的合同及补充协议已对违约责任有明确的约定，且房屋已经交付被上诉人使用及收益。
被上诉人口头答辩称：请求维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。上诉人至二审开庭前仍未为被上诉人办理房地产权证，构成根本违约，被上诉人有权解除合同。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，上诉人于2015年8月12日向原审法院提起诉讼，请求解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：本案的商品房买卖合同是否应解除。
经查，根据合同补充协议“上诉人应从2011年1月10日次日起3年内为被上诉人办妥房地产权证，逾期被上诉人有权解除合同。”，鉴于被上诉人实际收楼日期是2012年1月29日，即办证的期限为2012年1月30日至2015年1月29日，上诉人在办证期限届满仍未能为被上诉人办妥房地产权证，合同约定的解除条件成就，被上诉人于2015年1月29日取得合同的解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，被上诉人行使解除权的期限为2015年1月29日至2016年1月28日，鉴于被上诉人于2015年8月12日向原审法院提起诉讼请求解除本案合同并未超出法定的期限，故原审法院判决解除双方于2010年9月4日签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》正确，本院予以维持。因上诉人逾期办理房地产权证的违约行为导致本案合同解除，对此，上诉人应承担相应的违约责任，鉴于双方仅约定逾期办证的违约金，而对解除合同的违约责任并未作出约定，且上诉人的违约行为确实造成被上诉人因资金被占用而产生的利息损失，原审法院认定上诉人应承担的违约责任为以购房款为本金从2010年10月8日起按中国人民银行公布同期银行贷款利率计算至付清之日止正确，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17237元，由上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何 燕
代理审判员 何昭敏
二〇一六年七月五日
书 记 员 张丽萍
附相关法律法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。