浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第1404号
上诉人（原审原告）楼国平。
上诉人（原审原告）楼一心。
两上诉人的共同委托代理人（特别授权）鲍晓华。
被上诉人（原审被告）童永兴。
被上诉人（原审被告）龚福兰。
以上两被上诉人的共同委托代理人（特别授权）张国华。
被上诉人（原审被告）童某。
被上诉人（原审被告）陈某。
以上两被上诉人的共同委托代理人（特别授权）楼兵军。
以上两被上诉人的共同委托代理人（特别授权）龚巧红。
上诉人楼国平、楼一心为与被上诉人童永兴、龚福兰、童某、陈某确认合同有效纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2012）金义民初字第2412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告楼国平、楼一心起诉称，被告童永兴和龚福兰系夫妻关系。被告童某系被告童永兴、龚福兰的婚生儿子，被告陈某为被告童某的妻子。上述四被告于涉案房产买卖期间，均共同居住在涉案房屋的第二层。2006年7月12日，两原告经被告童永兴打开各楼层房门，进入观测面积、装潢后，与被告童某、陈某达成买卖义乌市稠城街道长春二区46幢3号（原编号：46幢1-4号）中的第三、四楼层的协议，当着见证人的面商定：合计房价款为人民币九十万元，签约的当时，按约以现金全额交付清楚。两原告于同日即行指派职工郭仙菊夫妻接管入住第四楼层，由于第三楼层当时尚处于他人的租赁期内，故载明：“第三楼层约定自2007年1月3日交付。”2007年1月3日当两原告请求按约交付第三楼层时，被告童永兴却告知童某夫妻已去向不明，其两个儿子的生活教育费用全赖于该第三楼层的房租金，请求暂缓交房直至2010年。2008年7月至2010年7月30日，童永兴因实际住房人系郭仙菊，将该房的水电费的交款义务人写为楼国平，并开具了十三份收据及一份“催款公告”，予以追认童某夫妻的代理卖房行为。综上所述，足以认定，被告童永兴、龚福兰对以其儿子儿媳的名义出卖讼争两个楼层的行为，自始参与应属明知应知的事实，故即便以四被告串通下所实施论定，也不为过。不然的话，何致于容忍素不相识的郭仙菊夫妻，无偿“占用”其楼层却和平共处一千数百个日日夜夜后，童某夫妻方于2010年9月14日，以出卖人缔约时对标的物没有所有权、处分权为由提起诉讼，被判驳回后又提出上诉，二审以“公告送达期限的欠缺，程序违法”发回重审，童某夫妻却于重审开庭的前夕撤回起诉。正因为童某夫妻恶意缠讼的的行为侵害了原告的合法权益，为此提起诉讼：请求确认两原告与被告童某、陈某所订立的房屋出卖契约合法有效。
原审被告童永兴、龚福兰辩称，1、现有证据证明本案涉及的房产为童永兴夫妻所有；2、童永兴夫妻从未与两原告洽谈过房屋买卖事宜，也未签订过契约、收取过购房款；3、童永兴夫妻从未委托他人进行任何卖房事宜，也不存在追认他人代理卖房的行为。综上，原告诉请与事实不符，房屋也不是童某夫妻所有，所以该契约对童永兴夫妻没有约束力，请求驳回诉请。
原审被告童某、陈某辩称，1、被告童某夫妻没有出卖房屋的权利和意思。房屋是童永兴夫妻所有的，童某无权处置该房屋。契约的形成是因为两被告在2006年6月份的时候与两原告及案外人楼林春一起去缅甸赌博输60万元之后，回国没钱归还，才被迫签订的价值90万元的房屋出卖契约。两原告与两被告出卖房屋契约的事实被告童永兴、龚福兰并不知情。房屋出卖款项两被告也未收到，两被告对第四层的实际居住人是谁不清楚，也一直未告知童永兴夫妻房屋出卖的事情，但是基于有人居住的事实，第四层是两被告出租给他人的，而租金由童某夫妇收取，被告童永兴去收取水电费即可。综上，两被告与两原告签订房屋出卖契约系无效。
原判认定，被告童永兴和龚福兰系夫妻关系；被告童某、陈某系被告童永兴、龚福兰的儿子、儿媳。2001年11月，童永兴与义乌市福田市场建设工程指挥部签订了个人垂直房拆迁补偿安置协议书，拆迁安置到国际商贸区A区46幢1-2号（46幢西边）两间建设用地，与童某、陈某拆迁安置所得的A区46幢3-4号两间建设用地共用楼道建成地下一层、地上五层楼房。其中童某、陈某的A区46幢3-4号两间房屋于2003年12月18日转让给案外人郑春法。2004年上半年，房屋竣工落成，即对国际商贸区A区46幢1-2号实际管理，原国际商贸区A区46幢1-2号现经地名办确认的地名为长春二区46幢5号。2012年4月26日，义乌市国土资源局给童永兴颁发了义乌国用（2012）第001-01982号《国有土地使用证》；同年5月23日，义乌市房地产管理处给童永兴、龚福兰颁发了义乌房权证稠城字第c001228**号、义乌房权证稠城字第c001228**号《房屋所有权证》。
2006年7月，童某、陈某向楼国平、楼一心借款，并以长春社区福田工艺品专业街46幢1-2号（即现长春二区46幢5号）房屋的第三、四层抵押，因不能办理抵押登记手续，双方于2006年7月12日签订了《房屋出卖契约》一份，载明：“立卖屋契人童某、陈某夫妻系义乌市稠城街道竹佳里村麻车人，婚生儿子童滨滨、童晨晨，均未成年，情因童某、陈某夫妻经商缺资。一、自愿将自建自有座落于本市长春社区福田工艺品专业街46幢1-4号西起第一间、第二间的第三楼层、第四楼层两个楼层的全部一起出售给本市苏溪镇的楼国平、楼一心所有，享有占有使用或出租或出让等全权。两楼层经商定合计时值估价为人民币玖拾万元，该款自本契约签订现场，当见证人的面全额交足，并无赊欠。二、契约特别约定：1、因该房屋四间合建的地上五层建筑，为此约定本次买卖房依法按比例享有宅基地的使用权。2、四间房共建中的楼梯享有同等的上下通行权。3、原有装潢包括水电等设施，均随房无偿交付。凡违反上述约定时，出卖人必须全责赔偿责任。三、同时约定：所涉出卖房的第四楼层自本约定生效日交付买受人管业使用，不得延误；第三楼层约定自2007年1月3日交付买卖人管业使用。四、鉴于当事人友谊，买受承诺：如果出卖人要求回赎出售时，只要达到（一）必须于2007年7月28日前，嗣后再无取赎。（二）除原售价外，外加买受人的实际损失。出卖人声明：本次卖房行为。属其对合法财产处分权的行使，不受任何人干预。本契约一式四份，见证人执一份”。《房屋出卖契约》由童某、陈某签名，见证人楼能斌、楼业春在上面签名。同日，楼国平、楼一心借给童某、陈某人民币90万元。同日楼国平、楼一心派员工入住讼争房屋的第四层，并使用至今，诉争房屋的第三层至今未交付给楼国平、楼一心使用。2008年7月开始，童永兴向楼国平、楼一心收取水电费。2010年9月13日，童永兴、龚福兰向义乌市人民法院提起诉讼，要求：确认坐落于义乌市长春二区46幢3单元靠西侧二间五层房产归童永兴、龚福兰所有；确认于2006年7月12日签订的《房屋买卖契约》无效；判令立即将坐落于义乌市长春二区46幢3单元靠西侧第四层的房产腾空并移交给童永兴、龚福兰使用。法院于2010年12月10日作出了（2010）金义民初字第2672号民事判决书，驳回其诉讼请求。童永兴、龚福兰提起上诉，金华市中级人民法院于2011年8月8日作出（2011）浙金民终字第541号民事裁定书，发回义乌市人民法院重审。法院重审立案后，童永兴、龚福兰于2012年7月2日申请撤回起诉。现楼国平、楼一心提起本案诉讼。
原审法院认为，从证人楼林春、王某的证词及契约的内容看，两原告与被告童某、陈某实际上是民间借贷关系，并以讼争房屋作为抵押。原告与被告童某、陈某签订的《房屋出卖契约》并非双方当事人真实意思的表示。以不动产作为抵押，应当依法办理抵押登记，原告虽然派员工入住了讼争房产第四层，但未办理抵押登记，抵押也应认定无效。从原告提供的现有证据看，并不能证明被告童永兴、龚福兰当时对签订《房屋出卖契约》知情并默认，讼争《房屋出卖契约》损害了被告童永兴、龚福兰的合法权益。综上，本案所涉契约并非当事人的真实意思表示，且违反了法律的规定，也损害了他人的合法权益，应当依法认定无效，原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告楼国平、楼一心的诉讼请求。案件受理费80元，由原告楼国平、楼一心负担。
宣判后，楼国平、楼一心不服，向本院提出上诉称，一、原审将附条件的房屋买卖合同关系认定为抵押借贷关系缺乏事实和法律依据。《房屋出卖契约》足以证明其与童某、陈某房屋买卖的事实清楚，契约中并无抵押的相关内容和意思表示，回赎条款仅是契约的附加条件，整个买卖行为自愿、合法，并无违背一方意愿和受胁迫的情形。而童永兴、龚福兰在（2010）金义民初字第2672号确认房屋买卖合同无效案件中从未主张本案系借贷法律关系，已构成自认。二、童永兴、龚福兰对《房屋出卖契约》是知情、默认的。契约订立当天童某、陈某即将讼争房屋的第四层交付给楼国平、楼一心管业，楼国平、楼一心派员工入住该房并使用至今，期间，童永兴向楼国平、楼一心收取水电费的行为足以证明。三、童某、陈某对讼争房屋虽不享有所有权，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，并不产生合同无效的法律后果。四、本案是四被上诉人串通好以童某无处分权为由收回房屋，使二上诉人钱、房两空，已涉嫌刑事诈骗，应将本案全案移送公安机关立案处理。
童永兴、龚福兰二审答辩称，一、一审已经查明本案《房屋出卖契约》并不是由楼国平、楼一心和童永兴、龚福兰签订，童永兴、龚福兰也从未收取过购房款，因此该契约对童永兴、龚福兰不发生法律效力。二、楼国平、楼一心至今不能向法院举证证明童永兴、龚福兰对房屋出卖契约是知情并且是追认的。三、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。综上，两上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院查明本案事实以后，依法驳回两上诉人的上诉请求，维持原判。
童某、陈某二审答辩称，一、童某与楼国平所签订的房屋买卖契约不是童某的真实意思表示。楼国平为了自己借款的安全，要求童某写房屋买卖协议，以房屋买卖的形式作为抵押。二、本案讼争房屋的产权不是童某、陈某所有，而是童永兴、龚福兰所有。当时签订房屋买卖协议以房屋买卖形式进行抵押借款的时候，童永兴与龚福兰是不知情的。三、童某向楼国平、楼一心借款时的意思表示真实，童某用自己真实的姓名、地址，对于本案讼争的房子以买卖形式抵押借款，当时房子的产权人是童永兴、龚福兰，楼国平、楼一心也是知情的，楼国平、楼一心认为童某是童永兴、龚福兰的儿子，房子迟早都是归童某所有的这种期待下才签订该契约。综上，童某借款没有任何虚构事实，不涉嫌诈骗。上诉人的上诉理由不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中各方均未向本院提供新证据。
经审理查明，本院对原判认定2006年7月12日童某、陈某与楼国平、楼一心存在借款并以讼争房屋作为借款抵押不作认定，其余事实清楚，本院予以认定。
本院认为，一、2006年7月12日签订的《房屋出卖契约》从文义上看系房屋买卖合同关系，合同条款中并未提及借款及借款抵押之事实；至于证人证言，证言其效力上低于书证，且证人王某证言中并不排除借款到期不能归还后转为购房款之法律关系性质转变的可能；另抵押不转移抵押物的占有，而本案中契约签订之日即将讼争房屋第四层交由楼国平、楼一心占有使用，也不符合抵押的基本特征。综上，《房屋出卖契约》符合楼国平、楼一心及童某、陈某的真实意思。上诉人就此所提出的上诉理由成立，本院予以支持。二、根据查明的事实，有关部门已将讼争房屋的产权证书颁发给童永兴、龚福兰，即童永兴、龚福兰系讼争房屋的所有权人，童某、陈某以自己名义将属于童永兴、龚福兰的讼争房屋予以处分，属于无权处分。三、根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，物权变动原因与结果应予区分，在买卖关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条进一步明确，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或处分权，即物权变动属于效力待定状态。本案系确认合同效力之诉，童某、陈某对讼争标的物没有所有权并不影响买卖合同的有效性。本案中也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。童永兴、龚福兰称未收取过购房款，是否收取款项并不影响合同效力的认定，其该辩解不能成立。上诉人所提合同有效的上诉理由成立，本院予以支持。至于童永兴、龚福兰是否追认童某、陈某的处分行为属于童某、陈某是否嗣后取得处分权的问题，属物权能否变动中解决的问题，不属于本案审查范围。四、楼国平、楼一心并无证据证明本案系童某、陈某与童永兴、龚福兰恶意串通收回房屋并已涉嫌刑事犯罪，故对其上诉所提本案应移送公安机关处理的请求不予支持。原判认定部分事实不当，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销义乌市人民法院（2012）金义民初字第2412号民事判决；
二、确认童某、陈某与楼国平、楼一心于2006年7月12日签订的《房屋买卖契约》合法有效。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由被上诉人童某、陈某负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 胡玲玲
审 判 员 黄良飞
代理审判员 钱 萍
二〇一四年一月六日
代书 记员 何晓慧