上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2218号
上海市普陀区人民法院民事判决书
（2013）普民四（民）初字第2218号
原告上海新体育旅游有限公司。
法定代表人夏继秋，职务董事长。
委托代理人唐骁骅，该公司工作人员。
委托代理人戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。
被告上海鑫昶餐饮管理有限公司。
法定代表人郑方，职务总经理。
委托代理人雷荧，上海市光明律师事务所律师，
委托代理人顾海达，公司员工。
第三人上海普星商城有限公司。
法定代表人夏伟翠，职务总经理。
委托代理人孙仕琪，男，1979年6月3日出生，汉族。
原告上海新体育旅游有限公司与被告上海鑫昶餐饮管理有限公司、第三人上海普星商城有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海新体育旅游有限公司的委托代理人唐骁骅、戴元胜，被告上海鑫昶餐饮管理有限公司的法定代表人郑方、委托代理人雷荧、顾海达，第三人上海普星商城有限公司的委托代理人孙仕琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海新体育旅游有限公司诉称，上海市普陀区华池路第3层B区房屋产权属原告所有。2010年4月1日，原告将上述房屋出租给第三人，后因第三人欠付租金的严重违约行为而涉讼。2012年5月11日，上海市普陀区人民法院作出判决，确认原告与第三人的租赁合同于2011年8月17日解除，上海市第二中级人民法院于2012年9月12日维持上述判决。第三人撤出房屋后，原告在清理时却发现被告在房屋内无证照经营餐饮，即要求其迁出，但被告却以其与第三人有租约关系为由予以拒绝，2013年8月23日，双方曾就房屋的交接进行协商，原告同意被告将房屋内不可拆迁的装潢部分留置，但需将可移动物品包括火锅台等设施搬走，但被告坚持认为火锅台属不可移动物品而拒绝搬走。同时，双方签订房屋交接协议后，被告人员原已离场，但当原被告之间的租赁合同经法院另案判决解除后，被告于2014年5月15日重新派人进驻租赁场地并拒绝迁出。原告认为，被告占有房屋侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼，请求判令：一、被告迁出系争房屋；二、被告支付房屋占用费（按第三人与被告租赁合同的约定以每月43605.30元计，自2012年10月1日起算至被告实际返还房屋之日止，上述计算标准同意由法院根据案情予以酌定）；三、本案受理费由被告负担。
被告上海鑫昶餐饮管理有限公司辩称，第三人与原告于2011年10月签订了房屋租赁合同，后因第三人存在违约行为，被告已向第三人发送了解约函，要求解除合同并于2012年6月19日办理房屋交接，但此后原告与第三人均未再联系被告，被告只得于2013年就解除租赁合同及赔偿损失等问题提起诉讼，故本案三方当事人之间关于租赁合同的争议已另案处理，原告不应该重复诉讼；二、因原告与第三人之间关于主租赁合同的纠纷导致被告承租房屋后无法正常经营，故被告与第三人租赁合同中的租金约定实际上远高于房屋的实际使用价值，即使法院认为被告的妨害行为成立，原告要求被告按次承租合同的租金标准支付使用费的请求也不合理，据被告了解，原告现向新租户收取的租金仅为每天每平方米1.5元，而系争房屋也不再适合开展经营活动，故被告应支付的占用费应在此基础上再减半收取；三、房屋内的可移动物品均系定制，原被告有争议的火锅台系与固定的电缆、电磁炉等设备相连接而不可移动，属于固定装潢不应由原告搬走，故2013年8月23日原被告就房屋交接达成协议后，应视为被告已迁出房屋，但因原告否认双方已完成交接的事实，且对被告就租赁事宜的协商请求始终持敷衍、推脱的态度，故被告公司的一名员工于2014年5月15日重新进入租赁场地。综上所述，对原告诉请不能同意。
第三人上海普星商城有限公司述称，根据相关的法院判决及证据，第三人通过租赁自原告处取得房屋后，与被告之间签订的次承租合同合法有效。在2012年9月12日之前，即法院对原告与第三人关于主租赁合同纠纷的判决生效前，第三人对被告不存在任何违约行为，故被告要求解除租赁合同无法律依据，其应当向第三人支付租金，2012年9月12日之后，如被告继续占有使用房屋的，其应当向原告支付房屋占用费。对于本案第三人服从法院判决。
经审理查明，一、2013年3月26日，被告向我院提起（2013）普民四（民）初字第660号房屋租赁合同纠纷的诉讼，以被告向第三人承租本市普陀区华池路第3层B区房屋后无法正常经营，而原告与第三人之间的主租赁合同已被法院判决解除为由，请求判令解除其与第三人之间的租赁合同并由第三人、原告等承担法律责任。该案审理查明的主要事实如下：1、2010年4月1日，原告与第三人签订租赁合同一份，原告将包括系争房屋在内的上海市华池路房屋向第三人出租，双方对租金、租期、招商转租、装潢、解约责任等做了约定。上述租赁合同关系存续期间，第三人认为房屋在商业用途、消防设施、停车位方面存在诸多问题导致其招商经营不利遂以长期拖欠租金的方式相对抗，2011年8月16日，原告向第三人发送解约函，以其欠租为由告知租赁合同于2011年8月17日正式解除，要求其于一个月内交还房屋并停止一切施工行为；2、2011年10月19日，第三人与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定第三人将上海市普陀区华池路第3层B区向被告出租用作火锅店经营，租期自2011年10月19日起至2019年10年18日止，首年月租金为43605.30元，之后逐年递增。合同另对违约责任等作了约定；3、2011年10月26日，原告诉至法院，以第三人欠租为由请求解除其与该公司之间的租赁合同；2011年12月及2012年3月，被告以书面形式向第三人告知，其在营业期间，租赁场地的现场施工、电梯、公用部位、招商业态等均存在一定问题，对此提出了相关的建议并要求第三人予以解决；2012年5月15日，被告向原告及第三人发送解除合同通知函，认为所在商场无法办理工商登记手续及消防验收、物业管理混乱、原告与第三人的租赁合同已被法院判决解除等原因造成了被告无法正常承租房屋，决定解除其与第三人之间的租赁合同，并要求原告、第三人于2012年6月19日办理房屋交接手续；4、2012年5月21日，本院作出（2011）普民四（民）初字第1626号民事判决，认定第三人拒付租金的理由不成立，对原告的诉请予以支持，判令原告与第三人的租赁合同于2011年8月17日解除；第三人应于判决生效之日起十日内迁出房屋；除支付拖欠租金及违约金外，第三人应支付至判决生效之日止的房屋使用费；原告应退还保证金及向第三人支付装潢补偿款四百万元。该判决作出后第三人提起上诉；5、2012年6月7日，第三人向被告回函一份，认为其与原告的讼争正处于上诉审理阶段，是否解除合同尚无定论，第三人并未妨碍被告对房屋的租用，故被告的解约行为不具备条件，要求被告在原告与第三人讼争解决前继续履行租赁合同。2012年9月12日，上海市第二中级人民法院就上述案件作出二审判决，除将原告向第三人支付的装潢补偿款变更为六百万元外，对其他一审裁决予以维持。2012年10月4月，第三人与原告确认房屋交接完毕，但实际并未与被告办理房屋交接手续；6、审理过程中，经被告申请，法院委托相关机构对租赁店铺内的装修价值及可移动物品价值进行了评估，装修价值的评估结论为643478元、物品价值的评估结论为94353元，其中房屋内的火锅台作为“固定式火锅台及柜”被列入装修评估报告中，价值为67270元。对此评估结论，被告及第三人均无异议，原告则认为该装修评估项目中“固定式火锅台及柜”应属可移动物品而非固定装修；7、2013年8月23日，原被告的诉讼委托代理人签订“协议书”一份，主要内容为：双方同意上述物品评估报告中列明的全部物品在诉讼裁决前以共贴封条的形式于原地封存，如原告需要利用房屋的，被告保证将上述物品搬迁至原告指定的存放地点。关于装修报告中列举的“固定式火锅台及柜”，被告认为其属于固定装修不应由其搬走，故应视为被告已完成房屋交接，原告则认为其属于可移动物品，在被告搬走前房屋不应视为已交接，对此争议双方同意交法院裁决；二、2013年10月15日，原告提起本案诉讼，请求判决如其诉请。2014年1月23日，本院就（2013）普民四（民）初字第660号一案作出判决，确认被告与第三人的合同应于2013年5月16日解除，但因被告于2012年6月19日前仍承租并使用了房屋，故其应酌情支付租金。导致合同解除的违约责任应由第三人承担，其中固定装潢的损失由第三人向被告作出赔偿，而可移动物品则被告回收。该判决作出后被告提起上诉，案件上诉期间，被告于2014年5月15日指派一名员工重新进驻系争房屋。2014年6月11日，上海市第二中级人民法院作出（2014）沪二中民二（民）终字第519号判决，对本院上述判决予以维持。
另查明，根据被告与第三人签订的房屋租赁合同约定，系争房屋建筑面积为512平方米，租金收取标准为每天每平方米2.8元。
本院认为，当事人的合法物权受法律保护。关于房屋的迁出问题，从租赁合同角度而言，因原告、被告与第三人之间包括系争房屋在内的主、次承租关系均已通过诉讼解除，原告作为出租方有权收回房屋；从物权角度而言，根据原被告于2013年8月23日签订的协议书，表明被告在其与第三人的租赁关系解除后，仍有可移动物品留置于房屋内，原告作为房东有请求排除妨害之权利，故对原告要求被告迁出房屋的诉请予以支持。关于房屋占用费问题，本院认为，首先，根据三方之间建立的转租关系，负有解约后向原告交还房屋义务的一方理应为第三人而非原告，而通过前案查明的事实可知，被告于2012年5月15日已向原告及第三人提出了解除合同及交接房屋的主张，并表明了同意交还房屋的意愿，但自2013年5月16日被告与第三人之间的租赁合同解除之日起直至2013年8月23日，即原被告为交接房屋签订协议书之前，第三人作为主、次租赁合同解除的责任方，并未按被告要求办理房屋交接手续，同时，亦无证据表明原告作为产权人向被告正式提出了收回房屋的主张，故本案租赁房屋未及时得到交接的责任不在于被告；其次，从原被告于2013年8月23日签订的房屋交接协议书分析，妨害双方于当日交接房屋的争议焦点在于对房屋内留置设备“固定式火锅台及柜”的性质认定，对此本院认为，由司法委托审计机构所作出的鉴定及评估结论具有专业性及权威性，“固定式火锅台及柜”既然已在相应的评估报告中被列为房屋的装修项而非物品项，表明该设备属不可移动设施而附属于房屋，根据本院作出的（2013）普民四（民）初字第660号民事判决，被告与第三人的转租合同解除后，此类不可移动设施不再归属于被告，亦不应再由被告处置，故被告认为“固定式火锅台及柜”不应由其负责搬迁的主张有理有据，原被告于2013年8月23日就房屋交付问题发生争议的责任不在于被告。因此，在当事人签署房屋交接书时，虽然租赁现场仍留有被告之物品与固定装潢，但根据交接书的约定，仍应视为双方已完成房屋交接，不应再由被告支付房屋占用费。综上所述，对原告关于房屋占用费主张中2012年10月1日至2014年5月14日时间段内的费用诉求不予支持。但被告于2014年5月15日重新进驻租赁房屋的行为显然违背了之前双方签署的房屋交接书，对原告造成了妨害，其所陈述的理由也不符合法律规定，故本院认为，被告既然自该日起无正当理由占据了被告所属的房屋，就应该支付相应的占用费，考虑到系争房屋的现状，占用费的数额由法院根据原告的请求及被告的辩称予以酌定。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
一、被告上海鑫昶餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内连同可移动物品迁出上海市普陀区华池路第3层B区房屋【物品清单详见（2013）普民四（民）初字第660号案件所附的相关价值评估报告】；
二、被告上海鑫昶餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海新体育旅游有限公司支付上述房屋的占用费（自2014年5月15日起算至被告上海鑫昶餐饮管理有限公司实际履行本判决第一项之日止，按每日人民币380元计）；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案受理费人民币7840元，由原被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 曹 彬
人民陪审员 葛秀宝
二〇一四年七月七日
书 记 员 蒋 平
附相关法律条款
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
审判员曹彬
人民陪审员葛秀宝
二〇一四年七月二十二日
书记员蒋平
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。