广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终3834号
上诉人（原审被告、反诉原告）：梁玉泉，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：朱祥宝，广东天舜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁楚雯。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市南海区西樵镇西樵村官山股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。
负责人：何顺啤，社长。
委托诉讼代理人：张国忠，广东正明扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蓝相胤，广东正明扬律师事务所律师。
上诉人梁玉泉因与被上诉人佛山市南海区西樵镇西樵村官山股份合作经济社（以下简称官山经济社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
梁玉泉上诉请求：1.撤销一审判决，官山经济社因合同无效而立即向梁玉泉赔偿50万元；2.诉讼费由官山经济社承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，严重损害了梁玉泉的合法利益。（一）一审没有对梁玉泉与官山经济社的租赁行为是否有效作出明确认定，回避了双方“租赁合同”的无效性。根据《中华人民共和国合同法》等法律的有关规定，官山经济社出租给梁玉泉的场地既无规划用地许可，也无报建批准手续，属无效租赁行为。（二）官山经济社同意梁玉泉长期租赁其地块办厂，不是短期租赁行为。梁玉泉为安装用电已经花去了80多万元（共两个变压器，分别为180KW和630KW），其他如地面硬底化、建厂房也花费200多万元。一审判决认定双方是不定期租赁行为，官山经济社随时可收回租赁场地，这种认定完全不顾事实、不尊重市场经济规则。梁玉泉投入近300万元建设厂房，短期内不可能收回投资。如果是短期租赁行为，梁玉泉不可能在明知亏本的情况下还作出如此大的投资。官山经济社从未说明是不定期租赁，从一开始就同意梁玉泉建厂房。（三）2016年1月6日，官山经济社已经拆除了梁玉泉的一部分建筑物。次日，官山经济社又将涉案场地用铁皮围住，实际控制了涉案场地。（四）一审判决梁玉泉从2015年1月1日起每月按12735元向官山经济社继续交租完全没有道理。梁玉泉不会妨碍官山经济社建设农民公寓，梁玉泉为了保护现场证据派人看管现场，同意官山经济社拆除建筑物、接管场地，没有给官山经济社造成任何损失。（五）官山经济社利用梁玉泉的厂房等物业办理“三旧改造”手续，是实际利益既得者。（六）双方之间的租赁行为属无效租赁，根据无效合同的处理原则，造成损失的按过错大小的责任来划分。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，双方都有过错，即应按50%的比例来承担损失。一审法院在法律适用上错误。梁玉泉的直接损失为地上建筑物残值634504元＋水泥地面205496元＋搬迁费160000元=100万元，所以官山经济社应向梁玉泉赔偿50万元符合公平原则。
官山经济社辩称，梁玉泉的上诉无理，应当予以驳回，维持一审判决。（一）原审判决认定事实清楚。1.一审因梁玉泉对租赁合同的不确认而认定梁玉泉与官山经济社之间为不定期租赁是正确的。梁玉泉与官山经济社从1999年起均签订有涉案土地租赁合同，梁玉泉只确认1999年和2000年的合同，其余合同均不予确认，但梁玉泉均交纳租金，官山经济社也无异议，故一审法院认定双方实际存在租赁关系，且自2001年起为不定期租赁关系，是正确的。2.梁玉泉上诉主张的有关事实没有任何根据，违反诚实信用原则。首先，梁玉泉称官山经济社同意其长期租赁涉案土地没有任何根据。梁玉泉否认实际存在的2001年之后双方签订的合同，没有诚信可言。其次，梁玉泉称官山经济社“利用梁玉泉厂房等物业进行三旧改造手续，是既得利益者”，完全没有依据。官山经济社办理的项目不属于“三旧改造”，涉案土地所有权和使用权属于官山经济社，官山经济社申请在自有的土地上建设农民公寓给村民使用，该地上建筑物对官山经济社毫无用处，并无增益。（二）一审判决适用法律正确。1.本案的土地租赁行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，租赁行为合法有效。梁玉泉以“涉案场地既无规划用地许可，也无报建批准手续”为由，认为本案土地租赁属无效租赁行为，适用法律错误，是不成立的。关于用地规划许可，涉案土地在起诉前已经依法批准为建设用地，有南府集用（2015）第0400028号的集体土地使用权证为凭。至于报建手续，是指房屋（厂房）报建而非土地报建，厂房报建应当由梁玉泉承担报建义务。本案是土地租赁，而非厂房租赁，对此事实双方均已确认。因此，本案土地租赁关系合法有效，一审判决适用法律正确。2.一审判决适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条的规定，认定自2001年起双方租赁关系为不定期租赁，官山经济社有权随时解除合同，且解除合同已经在合理期限之前通知了梁玉泉，梁玉泉无理不予以腾退搬迁，阻挠官山经济社收回土地，恶意拖延诉讼影响官山经济社村民公寓楼公益项目的建设，应当支付占用期间的租金（租金不足以弥补官山经济社的损失）；梁玉泉的反诉主张因理据不足被驳回，是正确的。
官山经济社向一审法院起诉请求：1.梁玉泉立即腾空并返还位于佛山市南海区西樵镇民强桥侧留成什地的面积为8.201亩的土地给官山经济社；2.梁玉泉支付土地使用费19102.50元（自2015年1月1日起按每月12735元标准计算至实际返还土地之日止，现暂计至2015年2月15日）；3.诉讼费用由梁玉泉承担。
梁玉泉向一审法院反诉请求：1.官山经济社赔偿梁玉泉损失100万元（地上建筑物的损失69万元＋动产及搬迁费用16万元＋水泥地面的投入损失15万元）；2.诉讼费用由官山经济社承担。
一审法院认定事实：行政部门核发南府集用（2015）第0400028号土地证，登记位于佛山市南海区西樵镇西桥村樵乐路地号为440605004010JB05877、面积9489.1平方米的土地使用权人为官山经济社，使用权类型为批准拨用企业用地。庭审中，双方确认梁玉泉承租标的为位于佛山市南海区西樵镇民强桥侧留成什地的8.201亩土地即包括7.301亩土地及空地9分（以下简称涉讼土地），该土地在前述土地证项下土地范围。
1999年12月15日，官山经济社与梁玉泉签订《承包店铺合同》（以下简称1999年合同），约定官山经济社将涉讼土地出租给梁玉泉使用，承包时间为1年，从2000年1月1日起至2000年12月31日止，期满可继续承包，但每月每平方米的价格及合同另议，如不再续包，梁玉泉必须在期满三天内迁离；承包款每年70709元。
2000年12月25日，官山经济社与梁玉泉签订另一份《承包店铺合同》（以下简称2000年合同），租赁期为1年，从2001年1月1日起至2001年12月31日止，其他内容与1999年合同相同。
官山经济社持有如下合同原件（以下统称争议合同）：
1.落款日期为2002年1月1日、2005年1月1日《承包店铺合同》原件各1份，除租赁期限不同外，其他内容与1999年承包合同相同。
2.落款日期为2007年12月19日的《土地租赁合同》，载明甲方为官山经济社、乙方为梁玉泉；甲方同意将民强桥侧留成土地租赁给乙方使用；租赁时间为2年，从2008年1月1日至2009年12月31日；期满后可继续租赁，但每月每平方米价格及合同另议；如不再续租，乙方必须在期满三天内迁离店铺；土地面积为600平方米，每年租金为16000元。
3.落款日期为2007年12月19日的《土地租赁补充合同》，载明甲方为官山经济社、乙方为梁玉泉；甲方将民强桥侧留成土地出租给乙方临时使用；租用时间2年，从2008年1月1日至2009年12月31日；土地面积7.301亩；乙方除向甲方缴交租金外全年应缴交口粮款及老人福利金91214元。
4.落款日期为2009年11月15日《租用土地合同》，载明甲方为官山经济社、乙方为梁玉泉；甲方决定将民强桥侧留成什地租用给乙方建设使用；租用期限为2年，从2010年1月1日起至2011年12月31日止；租用面积为600平方米，每年土地租金16000元。
5.落款日期为2009年11月15日《租用土地补充合同》，载明甲方为官山经济社、乙方为梁玉泉；租用土地面积为7.301亩；2010年1月1日至2011年12月31日止，每年缴交口粮款和老人福利金93515元，空地每年缴交口粮款及老人福利金5000元。上述合同落款处均有“梁玉泉”签名字样。
6.落款日期为2011年12月1日《土地承包合同》（以下简称2011年合同），载明发包方（甲方）为官山经济社、承包方（乙方）为梁玉泉；承包项目为民强桥侧留成什地；承包面积9分（600平方米）；承包期限3年，从2012年1月1日至2014年12月31日止；承包期内，乙方向甲方缴交承包款48000元，每年承包款16000元；承包期内，因镇以上（含镇）建设需要征用土地时，双方应服从征地方案，本合同同时解除；征地单位按征用土地的有关规定予以补偿，青苗补偿费和土地补偿费及属乙方投入的建筑物拆迁补偿费按年份分摊属甲方的部分归甲方，剩余的拆迁补偿费属乙方所有（乙方投入的建筑物分摊时间为20年，如该建筑物超20年，则该建筑物所有补偿费全部归甲方所有）；非因法定或合同约定原因，在承包期间乙方单方面中止承租的，或因乙方违约导致解除合同的，甲方不对任何乙方改良土地、加建建筑物、安装设备的费用进行补偿，所有乙方加建的建筑物均归甲方所有；承包期满，乙方安装的设备可以在不影响建筑物结构安全的情况下拆除归乙方所有，但必须在10天内搬离，否则以抛弃物处理；乙方加建的建筑物归甲方所有。该合同落款处有“梁玉泉”签名字样及一枚指纹，合同加盖官山经济社印章，佛山市南海区西樵镇西桥村作为鉴证机构加盖印章。
7.落款日期为2011年12月1日《土地承包补充合同》（以下简称2011年补充合同），载明甲方为官山经济社、乙方为梁玉泉；补充合同时间为3年，从2012年1月1日起至2014年12月31日止；土地总面积为7.301亩；乙方除每年向甲方缴交承包款外每年应缴交口粮款及老人福利金130020元，空地每年缴交口粮款及老人福利金6800元。补充合同落款处有“梁玉泉”签名字样及一枚指纹。
2014年6月1日，官山经济社通知梁玉泉从2015年1月份起收回土地建设农村公寓、不再续租，要求梁玉泉自行清理一切物品，如2015年1月30日前梁玉泉未搬离，则以抛弃物处理。梁玉泉加注“关于乙方自建物业的拆迁补偿甲乙双方应合理协商解决”。
2015年7月15日，佛山市南海区国土城建和水务局（国土）作出《关于西樵镇西樵村官山股份合作经济社村居社区公寓建设项目认定的批复》，同意官山经济社申报的村居社区公寓项目列为南海区的社区公寓建设项目，用地位置为佛山市南海区西樵镇西樵村樵乐路，用地红线序列号为GY0414000001，拟建设用地面积为13562.7平方米；项目建设动工前，项目建设单位必须按有关规定办理用地、规划、建设、消防等审批手续；该项目认定有效期为三年，项目建设单位须在三年内办理完成相关手续并投入建设，逾期该项目认定自动作废，项目重新启动时，需重新办理社区公寓项目认定审批手续。
2000年至2007年期间，梁玉泉每年均向官山经济社缴交涉讼土地租金70709元；梁玉泉已向官山经济社缴交2008年、2009年租金各107214元、2010年、2011年租金各114515元、2012年至2014年每年租金各152820元。从2015年起，梁玉泉没有向官山经济社交纳土地租金。
庭审中，梁玉泉对争议合同均不予确认，认为落款处签名均非梁玉泉本人所签。官山经济社认为有可能是梁玉泉本人签订，也有可能是梁玉泉的女儿、梁玉泉的儿子或者梁玉泉的亲属颜万来或者颜万来的女儿代签，因梁玉泉本人、颜万来及颜万来的女儿、梁玉泉的女儿、梁玉泉的儿子均参与涉诉土地的经营、转租和后勤等一切事务；对此，梁玉泉表示均没有见过这些合同，亦从未授权他人代签合同。梁玉泉称依据双方在1999年、2000年签订的合同使用涉讼土地，根据官山经济社通知交纳土地租金。
梁玉泉申请对2011年合同及补充合同落款处签名和指纹申请鉴定，鉴定意见认为两份合同中签名处“梁玉泉”签名笔迹与梁玉泉笔迹样本不是同一人所写，两枚“梁玉泉”签名处指印均不是梁玉泉的手指所留。
一审法院根据梁玉泉申请依法委托评估，评估机构出具评估结论，认为涉讼土地上建筑物在评估基准日2015年9月29日市场价值为634504元。庭审中，双方确认水泥地面硬化价值为205496元、动产及搬迁费用为160000元。
一审法院认为，本案争议焦点在于争议合同对梁玉泉有无拘束力。2011年合同、补充合同落款处的签名、指纹经鉴定非梁玉泉签名、指纹，官山经济社对于其他争议合同亦并不确定为梁玉泉所签，梁玉泉不予确认，而官山经济社无充分证据证明梁玉泉签订或授权他人签订其他争议合同，不排除梁玉泉根据官山经济社指示交纳租金的可能，故一审法院对争议合同证明效力均不予确认，但根据双方实际交收租金的情况，一审法院认定双方对涉讼土地租金标准达成合意。
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2000年合同到期后，虽双方没有再续签合同，但梁玉泉继续使用涉讼土地，并向官山经济社缴交土地租金，官山经济社并无异议，故双方从2001年起为不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。官山经济社有权随时解除合同，并已经实际通知梁玉泉不再续约、自行搬离，现诉请梁玉泉腾空并返还涉讼土地合法有据，一审法院予以支持。无论双方是否签订合同，根据公平原则及等价有偿原则，梁玉泉占有使用涉讼土地，应向官山经济社计付相应占有使用费。至于使用费标准，一审法院酌定按照梁玉泉认可的2014年租金标准计算，则官山经济社诉请梁玉泉按照每月12735元［（130020元＋6800元＋16000元）÷12］标准支付从2015年1月1日起至梁玉泉实际腾退涉讼土地之日止的租金合理有据，一审法院予以支持。
关于梁玉泉主张的赔偿损失的问题。双方为不定期租赁关系，官山经济社有权随时解除合同，梁玉泉无权继续占有使用涉讼土地，对于可搬离动产应自行搬离，梁玉泉要求官山经济社赔偿该部分损失及搬迁费用理据不足，一审法院不予支持。虽然梁玉泉主张官山经济社赔偿建筑物、水泥地面硬化损失，但其一，2000年合同期满后，梁玉泉投入已经在合同期内摊销完毕，双方此后为不定期租赁关系，梁玉泉在未签订合同、双方租赁关系随时可能解除的情况下自行投入建设，应自行承担相应的风险及产生的损失；其二，双方确认官山经济社收回涉讼土地作农村公寓建设，官山经济社庭审中亦要求梁玉泉拆除建筑物后返还土地，故涉讼建筑物对于官山经济社并无增益。综上，梁玉泉主张官山经济社赔偿该部分损失理据不足，一审法院亦不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、梁玉泉应于判决发生法律效力之日起十日内腾空并返还位于佛山市南海区西樵镇民强桥侧留成什地的8.201亩土地予官山经济社；二、梁玉泉应按照每月12735元的标准计付从2015年1月1日起至上列第一项判决实际履行之日止的租金予官山经济社，本项随上列第一项判决清；三、驳回梁玉泉的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取138.78元（官山经济社已预交），由梁玉泉负担。反诉受理费6900元（梁玉泉已预交11400元），由梁玉泉负担。字迹、指纹鉴定费8580元（梁玉泉已预交），由官山经济社负担；其余鉴定、评估费共12606.03元（梁玉泉已预交），由梁玉泉负担。经抵扣后，官山经济社应负担份额共8441.22元，应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予梁玉泉，法院不另收退。对于梁玉泉多预交的反诉受理费4500元，在判决发生法律效力后经梁玉泉申请，法院予以退还。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，二审期间，梁玉泉与官山经济社共同确认“2016年3月，涉讼土地交还给官山经济社，地上建筑物被拆除”。
本院认为，根据梁玉泉的上诉请求和官山经济社的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：第一，梁玉泉与官山经济社形成的租赁合同效力；第二，官山经济社应否赔偿梁玉泉所主张的因租赁合同无效造成的损失50万元；第三，梁玉泉应否向官山经济社支付占有涉讼土地期间的使用费。
关于第一个争议焦点。官山经济社与梁玉泉于1999年12月15日、2000年12月25日签订《承包店铺合同》，约定官山经济社将涉讼土地出租给梁玉泉使用，期满可继续承包，每月每平方米的价格及合同另议。虽然合同名称为《承包店铺合同》，但是官山经济社与梁玉泉均确认出租的是涉讼土地使用权，而涉讼土地已经领取了土地证，土地使用权类型为批准拨用企业用地。上述合同期满，梁玉泉继续租用涉讼土地并支付租金，官山经济社并无异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，2001年合同到期后，梁玉泉与官山经济社形成了不定期的租赁合同关系。上述租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。梁玉泉上述主张官山经济社出租的场地既无规划用地许可，也无报建批准手续，属无效租赁行为。因租赁物即涉讼土地使用权登记在官山经济社名下，土地证登记的使用权类型为“批准拨用企业用地”，官山经济社对外出租并无违法之处，虽然梁玉泉在租用过程中修建地上建筑物没有办理报建手续，但是地上建筑物并非双方之间租赁关系所涉的租赁物，故地上建筑物是否办理报建手续并不影响土地租赁合同的效力，因此梁玉泉的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。梁玉泉与官山经济社形成的租赁合同关系合法有效。梁玉泉以双方之间的租赁行为无效为由要求官山经济社按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定向梁玉泉赔偿损失50万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点三。梁玉泉与官山经济社形成的租赁合同为不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，本案中，官山经济社于2014年6月1日通知梁玉泉从2015年1月份起收回土地建设农村公寓、不再续租，要求梁玉泉自行清理一切物品并在2015年1月30日前搬离，官山经济社已经履行了解除合同的通知义务，并且给予了梁玉泉合理期限处理相关事务。梁玉泉应在租赁期间届满后返还涉讼土地使用权给官山经济社，而且返还的租赁物应当符合按照租赁物性质使用后的状态。但是租赁期限届满后，梁玉泉仍占用涉讼土地，未能按原状将涉讼土地返还给官山经济社，影响了官山经济社收回涉讼土地建设农村公寓，因此一审判决梁玉泉支付使用费至返还涉讼土地之日止，并无不当，本院予以维持。梁玉泉上诉主张其为了保护现场证据而派人看管现场，没有给官山经济社造成损失，不应支付使用费，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，梁玉泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人梁玉泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年九月十三日
书 记 员 赖敏婷