河北省景县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）景民二初字第37号
原告：陈永刚，男，1975年6月2日出生，汉族，景县人。
委托代理人：王宝柱，景县景州法律服务所法律工作者。
被告：李书生，男，1961年12月1日出生，汉族，景县人。
委托代理人：常学功，河北泽诺律师事务所律师。
原告陈永刚与被告李书生因确认合同无效纠纷，向本院提起诉讼，本院于2013年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月17日公开开庭审理了本案。原告陈永刚的委托代理人王宝柱、被告李书生及其委托代理人常学功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈永刚诉称：2012年7月24日，原告陈永刚在被告李书生开发建设的位于景县龙华镇汇龙居小区出资购买了该小区1号楼7单元101室、102室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室楼房10套（价值1284400元）及1号楼8单元101室、201室、301室、401室、402室、501室、502室楼房7套（价值809900元），总计价值2094300元，李书生为陈永刚出具了购房款收据。2013年2月2日，陈永刚通过景县龙华镇人民政府城镇建设委员会得知李书生所建的上述房产没有办理相关手续，其中包括商品房预售许可证明，根据相关法律规定，陈永刚与李书生之间的房屋买卖合同无效，为保障原告陈永刚的合法权益，特诉至法院，要求依法确认陈永刚与李书生之间的买卖合同无效，并判令李书生退还陈永刚购楼款2094300元及利息168381元。
被告李书生辩称：原告陈永刚与被告李书生之间没有订立房屋买卖合同，双方房屋买卖合同关系不成立。陈永刚要求退还购楼款2094300元及利息没有事实及法律依据。李书生曾于2012年7月24日向陈永刚借款200万元，并且用本案所涉房屋提供担保，陈永刚诉称的购房款收据实为房屋抵押凭证。李书生还给陈永刚出具200万元借条，并且已将借款还清。请求驳回原告陈永刚的诉讼请求。
根据原告陈永刚及被告李书生的诉辩意见，确定本案的争议焦点为：一、原告陈永刚与被告李书生之间是否存在房屋买卖合同，效力如何？二、原告陈永刚要求被告李书生退还购房款2094300元及利息168381元的事实及依据是什么？
原告陈永刚围绕争议焦点一陈述：陈永刚与李书生之间存在房屋买卖关系，陈永刚与李书生于2012年7月24日口头约定的购楼协议成立，但因李书生向陈永刚出售的17套楼房没有取得商品房预售许可证，在陈永刚向李书生交付了2094300元购房款后，李书生不能为陈永刚办理商品房产权登记等的相关手续，该房屋买卖合同成立，但无效。因李书生所开发的汇龙居小区3号楼是由陈永刚承建的，2012年7月24日，原告陈永刚与被告李书生订立口头协议，以均价每套123194元将该小区1号楼7单元、8单元的17套楼出售给原告陈永刚。陈永刚与李书生虽然未订立书面购楼协议，但李书生已为陈永刚出具购楼款收条。根据法律规定，当事人订立合同，虽然没有采用书面形式，但当事人一方已经履行主要义务，另一方接受的，应当认定该合同成立。就本案而言，陈永刚与李书生签订的商品房买卖合同因李书生没有取得商品房预售许可证明，应认定无效。另李书生主张向陈永刚出具的两份购楼款收条是李书生向陈永刚借款的抵押凭证不是事实，陈永刚与李书生平时关系不错，有一定的感情信任基础。李书生自2012年4月份曾多次向陈永刚借款，但每次都给陈永刚出具借款条，现陈永刚手中有7份李书生出具的借款条，合计269.3万元。其中有两笔借款是100万，对于该数目较大的借款，出于陈永刚对李书生的信任，都未让李书生提供担保，因此，对于李书生主张的两份购楼款收条是借款抵押凭证的陈述不是事实。
围绕争议焦点一，原告陈永刚提供的证据如下：证据一、购楼款收条两份，证明2012年7月24日陈永刚与李书生订立的房屋买卖合同成立。证据二、停工通知书一份，证明李书生出售给原告陈永刚的楼因不具有合法建设的相关手续已被相关部门下达停工通知书。证据三、借条七份，合计269.3万元，证明两份购楼款收条是借款抵押凭证不是事实，李书生向陈永刚借款另有借款条。
被告李书生对原告陈永刚提供的上述证据的质证意见是：对证据一所证明的内容提出异议，购楼款收条是陈永刚与李书生之间借款用楼房提供担保而形成的手续。对证据二停工通知书有异议，被告李书生没有收到过该停工通知书。对证据三七份借条的关联性提出异议，七份借条所涉借款，李书生早已还清，这几笔借款与本案无关。
被告李书生围绕争议焦点一陈述：原告陈永刚与被告李书生不存在房屋买卖合同，根据相关法律规定，商品房销售必须采用书面合同形式，原告陈永刚称双方已口头订立房屋买卖合同，不符合法律的强制性规定，并且没有其它证据来印证。双方合同关系不成立，也就没有确认合同效力的基础。原告陈永刚向法庭提交的购楼款收条是双方借款抵押收据。
围绕争议焦点一，被告李书生提供的证据是：证人闫某某即李书生的会计的当庭证言，证明内容为：2012年7月24日中午，闫某某正在家休息，李书生打来电话称要向别人借款200万，需找几套房做担保，于是，闫某某到单位，开了两份购楼款收条，交给李书生及对方陈永刚派来的人，当时按每平1300元，但其没收到楼款。
原告陈永刚对被告李书生提供的会计闫某某的当庭证言，因被告李书生未在举证期限届满前10日前向本院提出申请，而是当庭自己带来证人，对其证言不同意质证。
原告陈永刚围绕争议焦点二陈述：被告李书生应当退还原告陈永刚交付的购楼款2094300元，并应向陈永刚支付利息169381元，利息是从2012年7月24日起计算至原告陈永刚提起诉讼之日，按中国人民银行同期存款利率计算。理由是：陈永刚与李书生之间的房屋买卖合同成立，但因李书生未取得商品房预售许可证，根据法律规定，应当认定合同无效，合同被确认无效后，接收价款一方应当退还已接收的价款。本案中李书生应向陈永刚退还购楼款，对于原告造成的因交付购楼款所导致的利息损失，李书生应向陈永刚支付。对于李书生辩称的已还200万借款的主张，不是事实，偿还196万元与本案无关，其偿还的196万元是陈永刚为李书生承建该小区3号住宅楼的工程款。
围绕第二个争议焦点原告陈永刚提供的证据是：建筑工程施工合同一份，证明汇龙居小区3号住宅楼是由陈永刚承建的，李书生所称的196万元还款是支付的3号住宅楼的工程款。
被告李书生对上述证据的质证意见是：对施工合同无异议，但原告陈永刚所主张的李书生支付款项属于工程款有异议，该合同明确约定本工程属于垫资工程，而工程款拨付的条件是主体工程竣工验收合格后给付60%，而陈永刚所施工的3号住宅楼至今没有竣工验收，按合同约定不应该拨付工程款。
被告李书生围绕争议焦点二陈述：被告李书生从未收到过原告陈永刚的2094300元购楼款，双方只存在200万元的借款关系。对于借款，李书生也早已还清，有12份还款凭证予以证明，总计196万元。这不是全部的还款凭证，剩余的还款凭证，李书生未找到。
围绕争议焦点二被告李书生提供的证据是：12份还款凭证，合计196万元，用于证明李书生向陈永刚还款200万元借款的事实。
原告陈永刚对于被告李书生提供的上述证据的质证意见是：与本案无关联性，对于转账、汇款的回单载明的钱数、用途是与本案无关联性，钱应当是原告陈永刚为被告李书生建设该小区3号住宅楼，由李书生向陈永刚支付的工程款。
本院对原告陈永刚及被告李书生提供的证据的认证意见是：对原告陈永刚提交的证据一购楼款收条两份予以采纳，理由是对于两份购楼款收条，被告李书生认可是其出具，只是对其证实内容有异议，李书生虽提供其会计闫某某当庭证言予以反驳陈永刚的主张，但其提供证人证言未在法定时间内申请证人闫某某出庭，原告又不同意质证，应视为李书生没有提供其它反驳证据，且在购楼款收条上丝毫没有体现用于李书生借款提供抵押担保的字眼；另，即使闫某某当庭证言成立，购楼款收条属于书证，书证的证明效力大于没有其它证据佐证的证人证言的证明效力，故对两份购楼款收条的真实性、合法性、关联性予以确认。对于原告陈永刚提供的证据二停工通知书一份予以采纳，该停工通知书由景县龙华镇人民政府城镇建设委员会下达，李书生对其真实性未提出异议，且抬头是李书生、陈永刚，陈永刚已在被通知人处签字并持有该停工通知书，并有在场人签字，其形式合法，内容也能够证明因未办理相关手续被停工的事实，在庭审中李书生也承认其开发的景县汇龙居小区无商品房预售许可证，因此，对陈永刚提交的证据二予以采纳。对于原告陈永刚提供的证据三借条7份予以采纳，理由是李书生对其真实性无异议，只是称借款已还，但借条仍在陈永刚手中，其又不能提供相应的数额的还款凭证，而7份借条的时间在先，购楼款收据的时间在后，李书生不能证明其偿还的196万是偿还的其所称的17套楼房用于抵押担保的那笔借款，因此7份借条反驳了李书生所主张的购楼款收条是用于借款提供抵押担保的事实，对7份借条的真实性、合法性、关联性予以确认。对于原告陈永刚提供的证据四建筑施工合同一份予以采纳，理由是李书生对其真实性无异议，虽对其关联性提出异议，但陈永刚提供此证据的目的不是为了以此合同追要李书生所欠的工程款，而是为了证明李书生称偿还的196万是偿还的其所称的17套楼房用于抵押担保的那笔借款不是事实，且虽然工程款不到拨付时间，但李书生认可其也曾拨付过部分工程款，因此，对该建筑施工合同的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告李书生提供的闫某某的当庭证言因不符合法定程序，且原告陈永刚不同意质证，不予采纳。对李书生提交的12份还款凭证，经陈永刚质证对其关联性提出异议，且李书生没有其它证据予以佐证，证明17套楼房是李书生用于借款提供抵押担保，故其所称的12份还款凭证也无法证明用于偿还其所称的那笔借款，其与本案无关联性，不予采纳。
本院经审理查明：2012年7月24日，原告陈永刚购买了被告李书生开发的景县汇龙居小区1号楼101、102、201、202、301、302、401、402、501、502室计10套楼房以及1号楼8单元101、201、301、401、501、402、502室，计7套楼房，总共17套楼房，合计价款2094300元，并交付了购楼款，被告李书生的会计为其出具了购楼款收据两份。后因原告陈永刚得知被告李书生所出售的景县汇龙居小区的楼房没有商品房预售许可证，无法办理产权登记，遂要求确认双方房屋买卖合同无效，要求李书生退还购楼款2094300元及利息168381元，双方协商未果，诉来本院。另查明，景县汇龙居小区没有办理商品房预售许可证。
本院认为：被告李书生为原告陈永刚出具购楼款收条，其虽称该收条是用17套楼房为借款提供抵押担保所形成的手续，但其认可已收到其所称的借款，即出现了李书生所收到的款项是购楼款的性质还是借款性质的问题，在法庭审理中，经向李书生的会计闫某某询问，闫某某承认其在卖楼开条过程中，从未见过商品房买卖合同，即给买房者开收到条后，就完成了买楼手续。而该购楼款收条上并无用作借款抵押的字眼，故根据被告李书生卖楼的交易习惯及李书生没有其它足以反驳的证据的情况下，应当认定为购楼款。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”李书生为陈永刚出具购楼款收条，并接受了陈永刚交付的价款，应当认定商品房买卖合同成立。因在法庭审理过程中，李书生认可其所出售的景县汇龙居小区的楼房没有取得商品房预售许可证明，又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，在法庭审理时，李书生仍未取得商品房预售许可证明，故原告陈永刚与被告李书生之间的商品房买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告陈永刚要求被告李书生返还购楼款，合理合法。但对于原告陈永刚而言，其承建景县汇龙居小区3号住宅楼，应当对开发方是否办理齐相关手续有所了解，其对合同的无效也存在过错，对其利息损失应当自行承担，对其要求被告李书生支付利息的主张，不予支持。对于李书生辩称的其偿还的196万元借款是用于偿还用17套楼房提供抵押担保的那笔借款的主张，因李书生与陈永刚之间还存在其它借款关系以及建设工程施工合同关系，不合常理，又无其它充足的证据相佐证，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告陈永刚与被告李书生订立的商品房买卖合同无效。
二、被告李书生于本判决生效之日起三日内退还原告陈永刚购楼款2094300元。
驳回原告陈永刚的其它诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24901元，由原告陈永刚承担1853元，由被告李书生承担23048元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于河北省衡水市中级人民法院。
审判长 吴胜男
审判员 张文广
审判员 韩俊恒
二〇一四年二月二十四日
书记员 陈 楠