贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终23号
上诉人（原审被告）：贵州誉浚房地产开发有限公司。
法定代表人申桂资,该公司总经理。
委托诉讼代理人：艾伦，贵州贵龙律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):黄江林。
委托诉讼代理人吴双。
上诉人贵州誉浚房地产开发有限公司（以下简称誉浚房开公司）因与被上诉人黄江林商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人誉浚房开公司的委托诉讼代理人艾伦，被上诉人黄江林的委托诉讼代理人吴双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
誉浚房开公司上诉请求：1、撤销原判第一项、第二项；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1、建筑工程竣工验收备案不是合同约定的交房条件，原判将其作为交房条件并计算违约金属认定事实错误，定性错误。本案《竣工验收报告》的签署时间为2016年7月7日，法律规定的交付条件是建筑工程竣工经验收合格，上诉人逾期交房的时间只有7天。2、被上诉人出具的《承诺书》是对商品房买卖合同的变更，是被上诉人的真实意思表示，应当作为定案依据，涉案房屋已经完成转移占有，房屋实际交付使用，判令上诉人支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，请求二审法院予以纠正。
黄江林答辩称，上诉人誉浚房开公司违约交房的事实客观存在，上诉人于2016年7月9日承诺30个工作日内完成涉案房屋的竣工验收备案。被上诉人是在受对方欺骗，产生错误认识的情况下被迫收房和在对方拟定好的《承诺书》上签字；涉案房屋直到2016年11月2日才经复检消防验收合格，上诉人至今仍不能按照合同约定的交房条件提交《商品住房交付使用备案证书》，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
黄江林向一审法院起诉请求：1、撤销收房时被告要求原告签订的承诺书；2、被告继续履行合同约定的交房条件，即应取得有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、取得经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书；3、被告向原告支付违约金31330元（暂计至2017年7月31日，全部违约金计至被告达到合同约定的商品房交付条件之日止）；4、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年11月2日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于贵阳市小关猫冲天誉城11号楼3单元22层3号房屋。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；……”；第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，（1）逾期在60日之内，……（2）逾期超过60日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同签订后，原告已按照合同约定向被告全额支付了购房款791162元，履行了付款义务。
2016年7月9日，被告在小区公告栏内张贴一份《公告》，载明“我公司承建的‘天誉城’11、12号楼已建设完毕，各项质量指标均达到设计要求，现正进行备案手续办理过程中。我公司承诺：自本公告之日起，30个工作日内，完成‘天誉城’11、12号楼竣工验收备案。特此公告”。2016年9月3日，原告向被告出具一份《承诺书》，载明“本人自愿收房，并且承诺：放弃从2016年6月30日至拿到房屋竣工验收备案表之日所产生的违约金的追诉”。原告称其出具的上述《承诺书》是按照被告提供的模板所写，且是在被告承诺房屋已经达到使用条件的前提下才收房，但房屋并未达到使用条件。被告提供的《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》显示：上述房屋竣工时间为2016年7月7日，但直到2017年9月1日才取得竣工验收备案。
一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效。原告于2016年9月3日向被告出具的《承诺书》实为对上述《商品房买卖合同》的补充协议，但该《承诺书》是原告在被告承诺“从2016年7月9日起30个工作日内完成诉争房屋竣工验收备案”的前提下作出的，而被告直到2017年9月1日才完成竣工验收备案，如原告仍然按照上述《承诺书》放弃主张违约金则对原告显失公平，原告依法有权向被告主张撤销该《承诺书》，故对原告要求“撤销原告于2016年9月3日向被告作出的《承诺书》”的诉请，予以支持。对于原告主张的逾期交房违约金，因原告系自愿收房且收房的前提条件是“房屋竣工验收合格”，而诉争房屋于2017年9月1日取得竣工验收备案，即应当认定2017年9月1日为诉争房屋的实际交付之日。另合同约定“逾期超过60日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，因诉争房屋已逾期交付超过60日，且买受人要求继续履行合同，故被告应当按照合同约定按日按原告已付房款791162元的万分之一计算向原告支付逾期交房违约金。因房屋于2017年9月1日实际交付，故对原告主张的逾期交房违约金，支持从2016年7月1日起至2017年8月31日止的部分，即33783元（791162×0.0001×427）。对于原告主张的“被告继续履行合同约定的交房条件，即应取得有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、取得经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书”，因原告主张的上述内容系非金钱债务，债务标的不适于强制履行，故对原告的该诉请，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、撤销原告黄江林于2016年9月3日向被告贵州誉浚房地产开发有限公司作出的《承诺书》；二、被告贵州誉浚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄江林支付2016年7月1日至2017年8月31日期间的逾期交房违约金33783元；三、驳回原告黄江林的其余诉讼请求。案件受理费583元，由贵州誉浚房地产开发有限公司负担。
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了庭审质证。被上诉人提交物业管理公司的收款收据复印件一份，拟证明上诉人誉浚房开公司存在违约行为，用违约金来冲抵物业管理费；上诉人誉浚房开公司认为该证据是复制件，对其真实性不予认可，并表示冲抵物管费属于哪一栋楼房也不清楚，与本案没有关联性。被上诉人提交贵阳市住房和城乡建设局2017年5月22日的信访处理意见书复印件一份，拟证明上诉人誉浚房开公司违规交房，截止到上述日期涉案房屋的五方验收日期存在疑问；上诉人誉浚房开公司质证认为对方没有提交原件，对真实性不予认可，不予质证。被上诉人提交贵阳市住房和城乡建设稽查局2017年11月3日的信访事项处理意见书复印件一份，拟证明上诉人誉浚房开公司有违约行为，涉案房屋没有达到交房条件，已经交房的业主80%是通过协商进行违约责任的补偿。上诉人誉浚房开公司对上述证据的真实性没有异议，但表示该证据与本案没有关联性。上诉人誉浚房开公司当庭电话确认涉案房屋是2017年7月31日取得实测报告，被上诉人黄江林表示对方没有提交实测报告书，请求法院核实，上诉人誉浚房开公司在庭后提交了贵阳市房产测绘队2017年7月31日出具的实测报告书。经核实,可以认定涉案房屋于2017年7月31日取得有资质的房产测绘机构出具的商品房实测技术报告书。二审查明的其余事实与原判认定事实一致。另查明，被上诉人已于2016年9月3日收房。
本院认为，民事主体进行民事活动应当诚信，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点：一是原判撤销涉案《承诺书》是否正确；二是涉案逾期交房违约金如何计算。
关于争议焦点一，第一、上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。第二、被上诉人黄江林于2016年9月3日向上诉人誉浚房开公司出具的《承诺书》是对双方《商品房买卖合同》的补充，但该《承诺书》是在上诉人誉浚房开公司先行公告承诺“从2016年7月9日起30个工作日内完成诉争房屋竣工验收备案”的前提下作出的，上诉人誉浚房开公司直到2017年9月1日才完成竣工验收备案，既然上诉人誉浚房开公司未履行承诺在先，若按照上述《承诺书》判令被上诉人放弃违约金的主张，则对被上诉人显失公平，原判据此撤销该《承诺书》，符合客观实际，于法有据，本院予以维持。
关于争议焦点二，第一、根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人誉浚房开公司应当在2016年6月30日前交付房屋，但涉案房屋直到2016年9月3日才实际交付给被上诉人，上诉人誉浚房开公司构成违约，应当承担相应的违约责任。第二、原判以涉案房屋竣工验收备案的2017年9月1日为实际交付之日，明显与被上诉人2016年9月3日实际收房的日期相悖，且被上诉人实际收房后其并未提交证据证明存在任何客观损失，原判支持违约金33783元，不符合客观事实，应予纠正。第三、根据涉案《商品房买卖合同》第十三条中的相关约定，本案逾期交房违约金应以房屋价款791162元为基数，按照万分之一每日的标准，自2016年7月1日计算至2016年9月2日为5063.4元。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，并经本院审判委员会讨论决定,判决如下：
一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5942号民事判决第一项；
二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5942号民事判决第三项；
三、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5942号民事判决第二项为：贵州誉浚房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向黄江林支付逾期交房违约金5063.4元；
四、驳回黄江林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费583元，由贵州誉浚房地产开发有限公司负担283元，由黄江林负担300元；二审案件受理费583元，由贵州誉浚房地产开发有限公司负担283元，由黄江林负担300元（一审案件受理费黄江林已预交，二审案件受理费贵州誉浚房地产开发有限公司已预交，具体给付结算由双方在执行中解决）。
本判决为终审判决。
审判长 唐有临
审判员 刘 妍
审判员 龙 珑
二〇一八年二月二十二日
书记员 袁华丽