江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中商再终字第0009号
上诉人（原审被告）泰州市润华置业有限公司（原姜堰市润华置业有限公司），主审多滴泰州市姜堰区溱潼镇会船大道东侧1号楼。
法定代表人章惠强，董事长。
委托代理人姜印贵，江苏江豪律师事务所律师。
委托代理人殷罗根，总经理。
被上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司泰州姜堰支行（原中国农业银行股份有限公司姜堰市支行），住所地泰州市姜堰区姜堰镇西大街65号。
负责人：丁俊龙，该行行长。
委托代理人：黄健、于海涛，该行工作人员。
被上诉人（原审被告）熊跃芹。
中国农业银行股份有限公司泰州姜堰支行与熊跃芹、泰州市润华置业有限公司金融借款合同纠纷一案，姜堰区人民法院于2012年3月26日作出（2012）泰姜商初字第0042号民事调解书，已经发生法律效力。经该院审判委员会讨论决定，于2014年1月8日作出裁定：一、本案由本院另行组成合议庭再审。二、再审期间，中止原调解书的执行。该案经再审，姜堰区人民法院于2014年4月21日作出（2014）泰姜商再初字第0001号民事判决。泰州市润华置业有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对该案进行了审理。本案现已审理完毕。
原审查明，2012年1月11日原审原告向法院起诉称，原审被告熊跃芹购买原审被告润华公司开发的溱湖商业中心2—3幢C398、408号营业用房，因资金短缺向我行申请个人商用房贷款43万元。我行与熊跃芹、润华公司签订个人购房担保借款合同约定，润华公司为熊跃芹债务提供阶段性保证担保，即自合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥正式抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。我行于2007年8月9日依约向借款人发放贷款43万元，后因借款人涉嫌高利贷，下落不明，多次催收未果。2011年5月10日，我行向润华公司发担保人履行责任通知书，要求其履行保证责任未果。故请求法院依法判令熊跃芹支付贷款本息375652.86元（截至2011年10月21日），并承担本案的诉讼费用；判令润华公司承担连带保证责任。
原审于2012年3月26日作出（2012）泰姜商初字第0042
号民事调解书，具体调解内容：一、被告熊跃芹于2012年4月26日前偿还原告中国农业银行股份有限公司姜堰市支行借款本息合计375652．86元；二、被告熊跃芹如不能按上述期限履行，原告有权依法以被告熊跃芹用于贷款抵押的坐落于姜堰市溱潼镇溱湖商业中心2—3号C398、408房屋的折价款或拍卖变卖的价款优先受偿；三、原告在优先受偿后，如不能完全受偿，则在不能受偿的余额范围内由被告姜堰市润华置业有限公司承担连带清偿责任。被告姜堰市润华置业有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告熊跃芹追偿；
再审过程中原审原告请求原审被告熊跃芹偿还本金32.3万元（截止2014年4月2日）利息8.1万元，润华公司承担连带清偿责任。
原审被告熊跃芹辩称，对借款的事实没有争议，所欠原审原告借款将房屋处理后所得的财产来清偿。
原审被告润华公司辩称，对合同的真实性、被告熊跃芹的借款本金32.3万元的事实没有异议。原审的民事调解书确定的内容是各方的真实意思表示，没有违反法律的规定也没有违反行政法规的强制性规定，是合法有效的。原审民事调解书已经确认了借款本息金额，熊跃芹未能如期履行还款义务，而非润华公司的原因导致，润华公司不应对逾期还款部分的本息承担逾期的罚息。
原再审查明，2007年5月12日，原审被告熊跃芹购买原审被告润华公司开发的溱湖商业中心2—3号C398、408的房屋，建筑面积240.08平方米，总价71.8万元，预缴房款28.8万元，因资金短缺熊跃芹向原审原告申请个人商用房贷款43万元。2007年8月9日，原审原告与熊跃芹、润华公司签订个人购房担保借款合同一份约定，熊跃芹以本合同项下所购房屋作抵押的，润华公司为熊跃芹债务提供阶段性保证担保，即自合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥正式抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款期限自2007年8月9日起至2017年8月8日止。借款采用分期还款的方式归还本息，借款人以每一个月为一个还款周期，共120期。借款人未按合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本息从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之五十计收罚息。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，借款人失踪等，贷款人有权提前收回已发放借款。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同经各方签字或盖章之日起生效。依法需办理抵押登记的抵押担保，自登记之日起生效等。合同签订当日原审原告依约向熊跃芹发放贷款43万元。2010年11月9日开始熊跃芹未按合同约定偿还借款本息。后因熊跃芹涉嫌非法吸收公众存款，原审原告多次催收未果。2011年5月10日，原审原告向润华公司发出担保人履行责任通知书，要求其履行保证责任未果。截止2011年10月21日熊跃芹尚欠原审原告贷款本息375652.86元。
另查明，（一）原审原告与原审被告熊跃芹、润华公司签
订个人购房担保借款合同未办理抵押登记。
（二）2014年1月20日，中国农业银行股份有限公司姜堰支行经泰州市姜堰工商行政管理局核准变更为中国农业银行股份有限公司泰州姜堰支行。
（三）2014年2月20日，姜堰市润华置业有限公司经泰州市姜堰工商行政管理局核准变更为泰州市润华置业有限公司。
原审再审认为，原审原告与原审被告熊跃芹、润华公司签订的个人购房担保借款合同是当事人真实意思表示，合同成立。按照担保法的有关规定，当事人以城市房地产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。因其抵押担保部分末生效。原审原告按约向熊跃芹发放贷款后，熊跃芹未按约向原审原告偿还借款本息，依法应当承担偿还原审原告借款本息的责任。润华公司未尽担保责任，应对熊跃芹的还款承担连带清偿责任。因双方未依法向有关部门办理房屋抵押登记，其抵押担保部分未生效，原审原告对该抵押物不享有优先受偿权。原审民事调解书与有关法律相悖，依法应予撤销。原审原告在原审中的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原审原告再审中增加利息的诉讼请求，不属于再审审理范围，再审中依法不予处理。原审被告润华公司辩称，原审民事调解书确定的内容没有违反法律的规定，是合法有效的，该辩称不符合法律规定，本院不予采信。遂判决：一、撤销本院（2012）泰姜商初字第0042号民事调解书。二、原审被告熊跃芹于本判决生效后十日内偿还原审原告中国农业银行股份有限公司泰州姜堰支行借款本息375652.86元（利息计算至2011年10月21日）。三、原审被告泰州市润华置业有限公司对原审被告熊跃芹上列还款承担连带责任，其承担保证责任后，有权向原审被告熊跃芹追偿。
上诉人认为，原再审撤销原调解书没有法律依据，请求撤销原再审判决。
被上诉人农行认为，润华置业有限公司尚处于阶段性担保阶段，因此应承担连带担保责任。请求驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理认为，按照担保法的有关规定，当事人以城市房地产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。而姜堰农行与熊跃芹、润华公司签订的个人购房担保借款合同未办理抵押登记，故其抵押担保部分末生效，姜堰农行不享有对该抵押物的优先受偿权。原调解书约定姜堰农行对该抵押物享有优先受偿权，不符合法律规定，原再审对该调解书予以撤销，并无不当。上诉人的上诉理由，没有事实和法律依据，依法应予驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3467元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈海涛
审判员 王军强
审判员 徐 华
二〇一四年八月二十二日
书记员 冯 伟