广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2095号
原告穆洁，女，汉族，1982年8月15日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人程永丰，广东文品律师事务所律师。
委托代理人刘志刚，广东文品律师事务所律师。
被告张泽学，男，汉族，1966年11月14日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人朱元，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
原告穆洁与被告张泽学房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员何冰清独任审判，并公开开庭进行了审理。原告穆洁的委托代理人程永丰，被告的委托代理人朱元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年6月13日，原告买方穆洁与被告卖方张泽学签署合同3300813号《房地产买卖合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于宝安区新安镇48区富通苑A3栋404号，建筑面积107.59平方米，房地产证号50××32，房地产用途为住宅；转让成交价为人民币323万元；买方在合同生效当日向卖方支付定金人民币2万元，在合同生效后3日内(含当日)再支付定金人民币17万元；定金之外的其余房款由买方向银行按揭贷款支付，买方须于2015年7月13日前(含当日)支付除定金、交房押金之外的剩余首期款(房屋总价减去银行贷款金额)；办理递件过户手续时间最晚不得迟于2015年7月30日；如一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如逾期履行超过20日，可解除合同并要求支付转让成交价20％的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了定金，2015年6月29日向银行提交了申请按揭贷款的资料。在银行审批原告贷款过程中，被告于2015年8月9日向原告发来《解除房地产买卖合同通知书》，明确表示解除3300813号《房地产买卖合同》。2015年8月11日，原告回函要求继续履行合同，被告拒绝履行。原告认为，原被告签订的合同，意思表示真实，没有违反法律禁止性规定，合法有效，被告应依法履行合同义务，现被告明确表示拒绝履行合同义务，理应承担违约责任。为维护原告的合法权益，惩罚被告的违法行为，维护法律的尊严。特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签署的3300813号《房地产买卖合同》；2、被告向原告返还定金人民币19万元；3、被告向原告支付违约金人民币64．6万元；4、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。
被告答辩并反诉称，原、被告于2015年6月13日签订了《房地产买卖合同》，合同签订后，原告仅支付了定金18万元，余下定金即交房押金1万元原告向被告出具了欠条。根据合同约定，原告应于2015年7月13日前（含当日）将余下首期款支付至监管账户，但原告直至合同解除时仍拒不办理监管并支付款项，却在过程中向被告提出变更买方等不合理要求。2015年8月9日，在原告违约达27日之久的情况下，被告依据合同向原告发出《解除房地产买卖合同通知书》，合同于2015年8月9日解除。被告认为，原告一系列的行为已经严重违反了双方的约定，应依法承担相应的违约责任。为维护被告合法权益，故向法院提起反诉，请求判令：1、确认《房地产买卖合同》已于2015年8月9日解除；2、原告支付解除合同违约金人民币46.6万元给被告（违约金总额为人民币64.6万元，减去原告已支付的定金人民币18万元，尚应支付46.6万元）；3、本案诉讼费用、保全费用由原告承担。
经审理查明，2015年6月13日，原告作为买方与作为卖方的被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区新安镇48区富通苑A3栋404号房地产转让给原告，涉案房产建筑面积107.59平方米，房地产证号50××32，房地产用途为住宅；转让成交价为人民币323万元；买方在合同生效当日向卖方支付定金人民币2万元，在合同生效后3日内(含当日)再支付定金人民币17万元；定金之外的其余房款由买方向银行按揭贷款支付，买方须于2015年7月13日前(含当日)支付除定金、交房押金之外的剩余首期款(房屋总价减去银行贷款金额)；办理递件过户手续时间最晚不得迟于2015年7月30日；如一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如逾期履行超过20日，可解除合同并要求支付转让成交价20％的违约金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年6月16日，原告通过银行转账向被告支付了定金16万元。庭审中，原、被告确认原告共支付被告定金18万元，另外1万元作为水电押金原告书写了一张欠条给被告。
2015年6月29日，原、被告签署《房产交易结算资金监管协议》，约定将涉案房产的交易资金交由交通银行股份有限公司深圳学府分行监管。该协议并未约定监管资金的具体金额，无银行签章，被告张泽学于2015年7月13日签名确认。
2015年8月9日，被告张泽学向原告发出《解除房地产买卖合同通知书》，写明：买方应于2015年7月13日将除定金、交房押金之外的首期款支付至银行监管账号，但截至2015年8月4日，逾期22天原告仍未办理，通知原告解除涉案合同，并保留追究成交价20%违约金的权利。
2015年8月10日，原告穆洁向被告发出《关于解除房地产买卖合同通知书的回函》，确认收到原告发送的《解除房地产买卖合同通知书》，并表示被告解除合同的理由不成立，要求与被告协商继续履行合同。
庭审中，原告称资金监管未能办理的原因系银行贷款审批问题；被告称按照合同约定原告应于2015年7月13日将首期款支付至银行监管账户，但是截至2015年8月4日，被告未依约将首期款支付至监管账户，亦未通过任何其他方式支付首期款。原告逾期履行义务超过20天，故被告要求解除涉案合同。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原、被告提供的房地产买卖合同、收据、转账凭证、房地产证、《房产交易结算资金监管协议》、《解除房地产买卖合同通知书》、《关于解除房地产买卖合同通知书的回函》等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
原告主张其于2015年6月29日向银行提交申请按揭贷款的资料，被告在银行审批贷款过程中发来《解除房地产买卖合同通知书》，被告的行为构成违约。本院认为，根据深圳市二手房交易惯例，支付一定数额的首期款是按揭贷款银行受理审查买方申请按揭贷款的前提条件，买方必须支付一定数额的首期款以满足按揭贷款银行审查承诺发放按揭贷款的条件。具体办理期限，交易双方可在合同中予以约定。原、被告双方在涉案合同中约定原告应于2015年7月13日前将首期款支付至监管账户，即原告应于2015年7月13日前通知被告办理资金监管手续，并支付首期款至资金监管账户。现被告已配合原告签署《房产交易结算资金监管协议》，但截至2015年8月4日，原告仍未将首期款存入资金监管账户，超过合同履行期间逾20日，原告已经构成违约。原告作为违约方无权要求解除合同并要求被告支付违约金，故本院对原告要求解除合同并要求被告支付违约金的诉讼请求不予确认。
根据涉案合同第十一条的约定，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价20％的违约金。因此，被告可以解除合同并要求原告支付违约金。根据法律规定，违约金数额应根据合同履行的情况及被告遭受的损失进行调整，考虑到深圳市二手房交易价格大幅上涨及被告作为卖方并未提供证据证明其遭受损失数额的事实，本院将违约金数额酌定为房产转让价的15%即48.45万元。涉案合同解除后，被告收取原告定金已没有合同依据，被告应将收取原告的定金18万元返还给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告穆洁与被告张泽学于2015年6月13日签订的《房地产买卖合同》已于2015年8月9日解除；
二、被告张泽学于本判决生效之日起三日内向原告穆洁返还定金18万元；
三、原告穆洁于本判决生效之日起三日内支付被告张泽学违约金48.45万元；
四、驳回原告穆洁的其他诉讼请求；
五、驳回被告张泽学的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6080元，由原告负担5000元，被告负担1080元；保全费4700元，由原告负担，本诉受理费、保全费原告已预交；反诉受理费4145元，由原告负担，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 何冰清
二〇一五年一月十三日
书 记 员 谢 燎
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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