文书内容湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘05民终149号上诉人（原审被告）：陈辉明。委托诉讼代理人：杨皓云，湖南琨霖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李娜，系陈辉明之妻。委托诉讼代理人：杨皓云，湖南琨霖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜良成，。委托诉讼代理人：刘华，湖南启航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省福星物业集团福星御景置业有限公司，住所地湖南省邵东县两市镇宋家塘。法定代表人：杨华君，系该公司董事长。委托诉讼代理人：宁永全，湖南宏彦律师事务所律师。上诉人陈辉明、李娜因与被上诉人姜良成、湖南省福星物业集团福星御景置业有限公司（以下简称福星御景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵东县人民法院（2016）湘0521民初1822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈辉明及其与李娜的共同委托诉讼代理人杨皓云，被上诉人姜良成及其委托诉讼代理人刘华，被上诉人福星御景公司的委托诉讼代理人宁永全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈辉明、李娜上诉请求：请求二审法院撤销（2016）湘0521民初1822号民事判决，依法改判由福星御景公司承担返还责任或裁定发回重审。事实和理由：一、福星御景公司于2012年将其房屋委托给陈辉明销售，双方也签订了销售协议，陈辉明已经预付100万元给福星御景公司，因此，陈辉明与姜良成签订合同及收受姜良成房屋预付款的行为均属职务行为，故应由福星御景公司承担本案的房屋预付款返还责任。二、姜良成支付的40万元是房屋预付款，并非定金，一审判决将该笔款项认定为定金错误。另外，一审判决认定陈辉明支付给福星御景公司的100万元系陈辉明、贺前红、刘晓钢、肖红波四人所支付的房屋预付款毫无依据，该一事实认定亦是错误的。三、李娜对于陈辉明与福星御景公司所有合作并不知情，且陈辉明所收款项并未用于家庭生活，故李娜不应承担相关责任。姜良成辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。福星御景公司辩称，一、陈辉明与福星御景公司并未签订任何劳动合同，其也不是福星御景公司的员工，陈辉明与姜良成签订合同及收取定金的行为，未经过公司任何人签字，也没有加盖公司印章，故其行为应认定为个人行为，与福星御景公司无关。虽陈辉明与福星御景公司签订过房屋销售意向协议书，福星御景公司将部分房屋卖给陈辉明，但因陈辉明未履行协议的缴纳房款义务，该协议已无效，故陈辉明无权处分福星御景公司的财产。二、陈辉明向姜良成收取的40万元，未经福星御景公司账户，福星御景公司亦不知情。陈辉明称其2013年6月22日支付的100万元系姜良成的定金款，但其收取姜良成的房屋预付款是2014年2月10日，该两笔钱毫无联系。三、陈辉明的行为也不能构成表见代理。陈辉明不是公司员工，也未得公司授权，其收取房款的行为不符合表见代理的构成要件，故不能认定其行为构成表见代理。综上，陈辉明向姜良成收取房屋预付款的行为属个人行为，与福星御景公司无关，福星御景公司不应承担任何法律责任。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。姜良成向一审法院起诉请求：判令陈辉明、李娜立即双倍返还姜良成定金80万元。一审法院认定事实：2014年2月9日，姜良成为其两个儿子即姜旭鹏与姜旭波购置二个门面，姜良成以其两个儿子的名义与陈辉明签订了二份《邵东·福星·御景城团购房合同书》，合同约定，陈辉明为开发方，姜旭波、姜旭鹏为认购方，店面为1号商铺5号、6号，店面大约为50m2/每间，价格为12000元/m2，每间收取定金20万元。姜良成做为乙方在合同上签字，陈辉明做为甲方在合同上签名，福星御景公司未加盖公章。2014年2月10日，姜良成转账支付了40万元定金给陈辉明（2016年6月陈辉明以个人名义向姜良成补写了收据）。此后，陈辉明一直未在福星御景公司办理姜良成二间门面的订购手续。今年6月，姜良成在邵东·福星·御景城了解到F区5号、6号不属于姜良成为其两个儿子订购的商铺后，双方协商未果，酿成纠纷。另查明，陈辉明曾与福星御景公司签订过购房意向协议书及补充协议，陈辉明在福星御景公司订购过房屋（含诉争门面在内），均因陈辉明未按约交纳订购房款或房屋定金，协议均未履行。庭审中，陈辉明称其个人支付了100万元给福星御景公司，经查明该100万元系陈辉明、贺前红、刘小钢、肖红波四人在福星御景公司购房所支付的购房预付款。一审法院认为，本案案由应为房屋买卖、定金合同纠纷。陈辉明虽然不是房地产开发商，但其参与房屋中介转手买卖，均不违反法律规定。陈辉明与姜良成所签订的购房合同书及定金收据没有加盖福星御景公司的公章，福星御景公司法人代表未予签名，福星御景公司亦未授权或事后追认，不符合委托合同的法律特征，姜良成与陈辉明之间形成房屋买卖关系。陈辉明收取姜良成的定金长期不为姜良成办理订购诉争房屋手续，因为陈辉明的原因，姜良成至今无法得到所购买的门面，陈辉明的行为已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”现姜良成要求双倍返还定金，符合法律规定，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”因姜良成与陈辉明签订的购房合同书的标的总额为120万元，故定金的数额应限定为24万元（120万元×20%），即姜良成支付给陈辉明的40万元中只有24万元为法律许可的定金，双倍返还的定金是48万元，其余16万元应为购房预付款。考虑到陈辉明、李娜向姜良成双倍返还定金，已对姜良成的经济损失作出了相应的补偿，故对姜良成要求其余16万元占用期间按银行同期贷款利率计算损失，不予支持。福星御景公司与本案诉争的门面不存在法律上的利害关系，在本案中不承担任何民事责任。陈辉明称诉争门面系福星御景公司委托其销售的，其与姜良成签订的购房合同是履行职务行为。因陈辉明未提供证据证明其与姜良成所签订的购房合同及收取定金的行为系福星御景公司所授权委托，故对陈辉明该辩称意见不予采信。另陈辉明称诉争门面其于2013年6月向福星御景公司支付100万元购房款，与查明的事实不符，不予采信。陈辉明与李娜系夫妻，该债务系陈辉明、李娜夫妻关系存续期间所产生的合理债务，应由陈辉明、李娜共同承担，故李娜作为本案共同被告主体适格。据此判决：一、陈辉明、李娜在判决生效后十日内向姜良成双倍返还定金人民币48万元；二、陈辉明、李娜在判决生效后十日内向姜良成返还购房款人民币16万元；三、驳回姜良成的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈辉明提交的F区门面的收据，无银行流水账单等相关证据予以证实，不予采信，三份情况说明以及承诺书不属于二审中的新证据，且也不能证明陈辉明签订案涉合同系职务行为，故不予采信。本院二审审理查明的事实与证据采信与一审一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人二审争议焦点为：一、姜良成所交纳的定金应当由谁来承担返还责任？二、李娜应否承担法律责任？关于姜良成所交纳的定金应当由谁来承担返还责任的问题。案涉门面系姜良成以其两个儿子的名义所购，陈辉明与姜良成签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。陈辉明称签订合同及收取定金均系职务行为，应由福星御景公司承担相应责任。经查，陈辉明与福星御景公司就福星御景城的门面先后签订了《意向协议书》及两份补充协议，从双方所签订的合同内容看，陈辉明与福星御景公司之间存在的应是房屋买卖合同关系，而不是委托销售合同关系，且陈辉明也未实际按照合同约定要求交付购房定金，因此，双方实际并未履行《意向协议书》及两份补充协议，而福星御景公司也未明确授权陈辉明与购房户签订合同，其对陈辉明与姜良成签订合同的行为，事后也未予以追认。陈辉明收取姜良成给付的定金40万元，既未加盖福星御景公司的财务印章，也未将款项汇入该公司账户。综合以上，陈辉明与姜良成签订合同及收取相应定金的行为，应认定为陈辉明的个人行为，其应当自行承担相应法律责任。现陈辉明已无法履行与姜良成之间的房屋买卖合同，其应当退回所收取的定金，并承担相应违约责任。陈辉明称收取的40万元系房屋预付款，但在其出具的收据中，明确载明定金二字，故该笔款项应认定为定金，应当适用定金罚则予以处理。关于李娜应否承担法律责任的问题。李娜、陈辉明系夫妻关系，陈辉明因本案所负债务系夫妻关系存续期间所产生的合理债务，故应认定为夫妻共同债务。李娜未能举证证明陈辉明所负债务系陈辉明的个人债务，故其应与陈辉明共同承担本案的法律责任。综上所述，陈辉明与李娜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由陈辉明、李娜负担。本判决为终审判决。审 判 长  莫佩华审 判 员  李盛刚代理审判员  王巾英二〇一七年四月一日代理书记员  李林玉附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……