湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）益赫民二初字第669号
原告益阳宏乐物业管理服务有限公司。
被告益阳市园林房地产有限公司。
本院立案受理益阳宏乐物业管理服务有限公司（以下简称原告）与被告益阳市园林房地产有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月28日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结.
原告诉称：2010年7月20日，原告通过公开招标方式中标被告开发的泓泰国际公寓房地产项目的前期物业管理服务，原、被告于2011年4月8日签订了《前期物业管理合同》。自2011年10月1日房产物业逐步交付原告管理，被告至今未能依照合同规定给付前期物业管理服务费，原告多次催要无果。被告的违约行为极大地损害了原告的合法权益，特起诉前来，请求判令：1、被告给付前期物业管理费及逾期付款违约金1342919.32元；2、继续履行合同；3、被告承担本案全部诉讼费用。
原告为证明自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、前期物业管理合同，证明原、被告身份权利义务。
2、企业法人营业执照，证明原告主体身份。
3、资质证书，证明物业服务资质。
4、税务登记证，证明原告的缴税资质。
5、商品房预售许可证，证明被告售房已获许可，进入销售许可业区的商铺面积是7148.99平方米。
6、益阳宏乐物业管理服务有限公司法定代表机构代码证，证明原告主体的合法性。
7、催收函，证明原告向被告主张债权。
8、湖南省服务价格登记证，证明物价收费标准。
9、中标通知书，证明原、被告之间的《前期物业管理合同》通过中标确定。
10、泓泰国际公寓空置物业费用明细，证明应收前期物业费及违约金。
11、交房公告，证明通过益阳日报公示交房。
12、承诺书，证明多隆公司向原告承诺所有业主的前期物业管理费由多隆公司承担。
13、泓泰国际入伙会签单，证明多隆公司向原告承诺未签合同的商铺部分的物业管理费由多隆公司承担。
14、房屋移交联系函，证明被告所称商铺是空置的、未对外出售是不客观的。
被告辩称：1、原、被告双方签订《前期物业管理合同》是事实，通过与原告的会计进行核对，被告欠缴物业管理费也是事实。通过对账，住宅部分被告欠原告物业管理费404143.86元；2、原告诉状的另外部分是关于商铺的，因商铺未交予物业公司管理，也未交予买受人，所以没有要求物业公司进行前期管理，因此，该笔物业费被告不需要承担；3、如果原告坚持高昂的违约金，被告方不同意继续履行合同，但同意给予原告一定的时间有序撤出小区。
被告方没有提交证据。
被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对1-9、11号证据的真实性无异议；对10号证据，住宅部分的面积、应收月数无异议，但物业费应当按1㎡每月1.2元的收费标准计算为
404143.86元，商铺部分的物业费，因商铺未对外出售，是空置的，未交予原告管理，被告不同意支付物业费；对12、13、14号证据的真实性无异议，对证明目的有异议。
对原告提交的证据，经被告质证，对证据真实性、合法性、关联性均无异议的认定为本案的定案依据，原告提交的第10号证据，对住宅部分的面积、空置时间本院予以认定。
经审理查明：2010年7月20日，原告通过公开招投标方式中标被告开发的泓泰国际公寓房地产项目的前期物业管理服务，并于2011年4月8日签订了《前期物业管理合同》，被告为合同甲方，原告为合同乙方。合同第六条约定：经双方协商，本项目交房后已竣工但尚未出售或因甲方原因未交付给物业买受人的空置房物业管理服务费用由甲方按90%标准向乙方支付，当月的空置物业管理服务费，甲方应于次月的10日前支付给乙方。合同第八条约定：本物业管理区域的物业管理服务费暂定标准如下电梯房1㎡每月的收费标准为1.35元，商业用房1㎡每月的收费标准为3元，具体由乙方按物价局核定文件与业主在前期物业管理服务合同中进行约定。合同第十六条约定：本物业管理服务期限为自本物业正式入住之日至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。合同第十八条约定：业主或物业使用人（或经营人）未能按时如数交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应交费用每日万分之五的标准加收违约金。2012年8月9日，益阳市物价局颁发湖南省服务价格登记证，规定高层电梯住宅1㎡每月的收费标准为1.35元，商业用房1㎡每月的收费标准为2.7元。2011年9月14日，被告在报纸上刊登交房公告，通知业主于2011年10月1日至2011年11月1日期间办理入住手续，大部分业主并未办理正式收房手续。2012年4月18日，被告向原告出具承诺书，承诺所有业主在未正式收房之前的物业管理费由被告承担。2011年11月1日至2014年2月28日，泓泰国际公寓电梯房213户的前期物业管理费为505179.84元；一楼商铺面积为1787.25㎡，其中692.14㎡于2013年3月交给建设银行，空置时间2011年11月1日至2013年2月28日，剩余的商铺面积1095.11㎡，空置时间2011年11月1日至2014年2月28日；二、三、四楼商铺面积均为1787.25㎡，空置时间均为2011年11月1日至2014年2月28日。
另查明如下事实：
1、2012年6月7日，被告工作人员代小燕在泓泰国际入伙会签单第2栏经办人处签字，并在会签单空白处载明：“物业公司：该业主暂未签定网签合同，暂时按正常的程序走，则网签公司之前的物管费由本公司负责（如果装修完工后未交物业费，也由本公司负责）。代小燕，2012年6月7日”，2012年10月19日，四楼商铺面积中的1078.07㎡于移交给王芬用于开办舞蹈学校；
2、泓泰国际公寓至今没有成立业主委员会。
本院认为，原、被告之间签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方签订的《前期物业服务合同》第四条甲方的权利义务第六款约定，本项目交房后已竣工但尚未出售或因甲方原因未交给物业买受人的空置房物业管理服务费用由甲方按90%标准向乙方支付。2012年4月18日，被告向原告出具承诺书，承诺所有业主在未正式收房之前的物业管理费由被告承担。据《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。当事人应当按照合同全面履行自己的义务，原告按合同履行了义务，提供了前期物业服务，原告要求被告支付物业服务费用的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。物业服务费用由住宅及商铺两部分组成：一、关于被告拖欠原告泓泰国际公寓住宅部分的物业服务费用，原、被告对泓泰国际公寓住宅部分的面积、空置时间均无异议，被告认为应当按1㎡每月1.2元的收费标准计算，但合同约定及物价局批复的收费标准均为1㎡每月1.35元，根据认定的泓泰国际空置物业费明细表，被告拖欠的住宅部分物业费为505179.84元；二、关于被告拖欠原告泓泰国际公寓商铺部分的物业服务费用，目前商铺大部分空置，原告主张空置商铺服务内容亦是按照合同约定提供服务，故被告应当全额交纳物业服务费用。被告辩称空置商铺原告未提供物业服务，不应交纳物业服务费。本院认为，物业服务的对象不仅包括已交付的楼宇本身，亦包括小区公共区域。因此上述商铺虽为空置状态，但其亦应分摊小区公共区域的物业服务费用。由于空置商铺与入住房屋的物业服务存在事实上的区别，故对空置商铺的物业服务费用标准，本院在合同约定的费用标准基础上予以酌情减少，按物价局批复的商业用房收费标准1㎡每月2.7元计算。四楼商铺虽已交付使用，但被告在泓泰国际入伙会签单上向原告承诺未签合同的商铺部分的物业管理费由被告承担，被告对泓泰国际入伙会签单的真实性亦无异议，四楼商铺的空置面积按全额计算为宜。另原告提交的空置物业费明细中涉及的空置面积及空置时间与庭审查明的事实不符，本院核算如下：1、一楼商铺：692.14㎡×2.7元×16个月=29900.45元，1095.11㎡×2.7元×28个月=
82790.32元，合计112690.77元；2、二、三、四楼商铺：1787.25㎡×2.7元×28个月×3层=405348.3（每层商铺为135116.1元）；被告拖欠的商铺部分物业费为518039.07元。被告总计拖欠原告物业服务费用1023218.91元。原、被告在合同约定空置房物业管理服务费用按应收标准的90%计算，据此，被告应当给付原告物业服务费用为1023218.91元×90%=920897元；
因被告没有及时给付物业服务费用，原告要求被告按应交费用每日万分之五的标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。住宅部分的违约金为194507.08元；商铺部分的违约金核算如下：1、一楼商铺：29900.45元×0.0005×480天=7176.11元，82790.32元×0.0005×840天=34771.93元；2、二、三、四楼商铺：135116.1元×0.0005×840天×3层=170246.29元；住宅部分与商铺部分的违约金总计为406701.41元。根据原告庭审后提交的自愿书，违约金原告自愿按应收标准的70%计算，该请求系原告对自己权利的放弃，本院依法准许，据此，被告应当支付的违约金为406701.41×70%=284690.99元。
《前期物业服务合同》约定：本物业管理服务期限为自本物业正式入住之日至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。本案中被告无故拖欠物业服务费等费用，引发纷争，应负本案全部责任。被告所举证据不足以证明原告在履行合同过程中存在违约、违法行为，故其要求解除合同的辩解意见不能成立，且该物业至今没有成立业主委员会，如原告就此退出，不利于维护已入住业主的权益，原告要求继续履行与被告签订的《前期物业服务合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告益阳宏乐物业管理服务有限公司与被告益阳市园林房地产有限公司于2011年4月8日签订的《泓泰国际公寓前期物业服务合同》继续履行；
二、被告益阳市园林房地产有限公司于判决生效后十日内给付原告益阳宏乐物业管理服务有限公司物业服务费920897元，并支付逾期付款违约金284690.99元（计算至2014年2月28日止，从2014年3月1日起至款项付清之日止，按每日万分之五计算逾期付款违约金）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费16150元，财产保全费5000元，共计21150元，由被告益阳市园林房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。
审 判 长 熊乾坤
代理审判员 邓馥晖
人民陪审员 昌杜敖
二〇一四年五月十六日
书 记 员 王 姣
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。