安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终5415号上诉人（原审原告）：程碧君，女，1963年1月13日出生，汉族，户籍地上海市闸北区，实际居住地上海市闸北区，被上诉人（原审被告）：王静，女，1988年6月27日出生，汉族，住浙江省苍南县，委托诉讼代理人：张勇，北京盈科（合肥）律师事务所律师。原审第三人：王扬帆，男，1989年11月4日出生，汉族，住浙江省苍南县，原审第三人：中国银行股份有限公司安徽省分行，住所地安徽省合肥市庐阳区长江路313号，统一社会信用代码91340000848942433L(1-1)。负责人：唐小晴，行长。上诉人程碧君因与被上诉人王静以及原审第三人王扬帆、中国银行股份有限公司安徽省分行房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院(2016)皖0104民初8120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程碧君上诉请求：撤销一审判决，改判支持程碧君一审的全部诉请。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。程碧君与王静于2016年6月27日签订的《补充协议》约定自2016年6月27日起两个月内完成所有手续（到2016年8月27日之前，含8月27日当天），程碧君自行办理贷款手续。但是程碧君办理银行贷款需要王静配合提供银行预约单才具有可操作性，而8月27日王静的代理人王扬帆却直接短信告知程碧君不要再与之联系了。就此事实而言，王静的行为已经明确表明其不再履行涉案《存量房买卖合同》，能够证明是王静违约在先。退一步说，暂且不论王静是否违约在先，根据程碧君与王静于2016年5月24日签订的《存量房买卖合同》第八条第一款约定，程碧君支付王静存量房价款逾期未超过十日的，程碧君须赔偿日万分之三的违约金即每日450元，但涉案合同应继续履行。根据2016年6月27日《补充协议》的约定内容清楚地反映（合同写明以最后的《补充协议》为准），程碧君与王静于2016年8月27日前完成房屋办理银行贷款等事宜，后期约定期限届满，程碧君根据《存量房买卖合同》还有十天的履行宽限期，即在2016年9月6日前（含9月6日当天）支付王静房款，则王静无权单方面解除合同。但是王静的代理人王扬帆于2016年8月31日便私下到合肥顺驰房产代理销售有限公司要求解除合同，签署了《解除合同协议书》，认为程碧君违约到期没有办理相关手续，因此解除合同。就该份《解除合同协议书》来说，涉案《存量房买卖合同》是程碧君与王静签订，《解除合同协议书》也应当向程碧君发出，与中介公司无关。因此，王静与中介公司签订的该份《解除合同协议书》对程碧君并不产生任何法律效力，程碧君也根本未曾获悉该份协议书的存在，直至2016年10月13日欲起诉立案时，为找证据才无意得知中介公司有这样一份协议的存在，故递交至法院。因该份《解除合同协议书》是王静单方面解除合同的意思，要求拿回房产证，故程碧君通过诉讼方式对王静的解除行为提出异议。二、一审判决认为程碧君以商业贷款方式履行合同部分价款存在不确定因素，程碧君在法院释明后未能提供其继续履行合同已具备支付房款余款的必要条件，因此驳回程碧君的诉请，缺少法律依据。一审法院要求程碧君将合同全部价款145万元（除去已付10万元定金），再额外加10万元房价，共计155万元在判决前一次性打入法院账户，并且告知程碧君这是合肥市中级人民法院出台的相关文件规定，即如果判决合同继续履行，必须在判决前将全部房款一次性打入法院账户。但事后程碧君向合肥市中级人民法院咨询，被告知并没有这样的文件规定。因此，一审法院依据该理由驳回程碧君的诉讼请求，是没有任何法律依据的。三、王静辩称程碧君没有按时于2016年6月15日之前将40万元资金存入托管账户，但事实上程碧君和中介公司直至2016年6月27日才看到2016年6月27日的银行还款预约单，虽然合同写明由程碧君和中介公司代王静偿还涉案房屋约60万元的银行按揭贷款，但预约单写明须产权人提供本人身份证原件及公证书原件才能拿到预约单，而王静一直不愿意提供原件，导致程碧君和中介公司无法到银行拿到预约单，亦不能向银行还款，也就无法按合同的约定于2016年6月15日之前将40万元资金存入托管账户，并于当日内申请办理存量房转移手续。事实上已和中介公司达成由程碧君替王静偿还60万元的银行按揭贷款（有中介公司说明单为证），第三人中国银行一审庭审中也表明接受法院判定由哪方偿还60万元银行按揭贷款，但一审法院并没有判决，只是要求程碧君支付全部房款155万元并在判决前一次性打入法院账户上，对此程碧君感觉压力颇大。四、程碧君自2004年生病至今，至少每半个月以上都在生病，终身要服两、三种药才能稳定呕吐、发烧、腹泻、头痛、牙痛等等一系列躯体化症状（在上海要终身大病医保），程碧君迫不得已，只能卖掉上海房子回合肥养病。程碧君的父母岁数已高，关节疼痛，故才将在程碧君名下的父母楼房以及程碧君名下的上海楼房一并置换成涉案房屋（因有电梯，上下方便）。现因合肥限购政策，程碧君又系外地户口，也不能在合肥买房了。王静辩称，请求驳回程碧君的上诉，维持原判。理由：一、王静于2016年8月27日告知程碧君不再联系，是基于程碧君不再履行提前还贷的合同义务，是程碧君的严重违约行为导致。二、程碧君称《存量房买卖合同》约定有十天的履行宽限期是错误的，该条约定是针对程碧君未在规定期限内支付房款作出的约定，而王静解除合同是在程碧君无法提前还贷的前提下作出的。从2016年5月24日双方签订合同及补充协议，到2016年6月27日双方再次签订补充协议，直至2016年8月27日合同约定的所有手续完成截止日，特别是双方的微信记录（包括与中介公司工作人员的微信记录），充分证明王静已经给予程碧君足够的办理银行贷款手续的宽展期，但程碧君始终都不予履行，导致涉案房产的过户手续无法完成。三、程碧君称《解除合同协议书》是王静与中介公司签订，对程碧君不产生法律效力是错误的。王静依据合同法相关规定行使法定解除权，只要解除合同的意思表示送达至程碧君即发生法律效力，无需程碧君在解除合同协议上签字确认。一审的起诉状和庭审笔录已经证明程碧君收到了王静形式上虽为《解除合同协议书》但实质上是解除合同的意思表示。四、一审法院在行使释明权后，程碧君仍未履行提前还贷义务，且程碧君也未能提供其继续履行合同、具备支付房屋余款的必要条件，这证明了程碧君不具备履行合同的能力和基础。王扬帆述称，据了解，银行预约还款并不需要房主的身份证原件。签订合同时，程碧君称她认识很多人，可以自己去银行预约还款。但王扬帆之后也去银行预约了，至少预约了三、四次。王扬帆和中介公司把预约时间都告诉了程碧君，王扬帆和中介公司每次都按银行预约的时间到，但程碧君一直不来，故双方才于2016年6月27日签订了《补充协议》，约定了最后履行期限至2016年8月27日，但直至2016年8月底，中介公司称程碧君肯定不会来了，才于2016年8月31日发短信解除合同。中国银行股份有限公司安徽省分行未作陈述。程碧君向一审法院起诉请求：1、判决王静继续履行双方于2016年5月24日签订的《存量房买卖合同》，协助程碧君办理合肥市锦江大厦（合蜀字第140066220号）的房屋过户手续以及进行房屋交接；2、本案的诉讼费、保全费由王静负担。一审法院认定事实：2016年5月9日，王静向王扬帆出具《委托书》，授权王扬帆代为出售其位合肥市××大厦××室室的房屋权属证号为合蜀字第××号号）一套，并办理了公证。2016年5月24日，王扬帆代理王静(甲方)与程碧君(乙方)签订一份《存量房买卖合同》，主要内容约定甲方将其坐落合肥市××大厦××室室的房屋权属证号为合蜀字第××号号）一套转让给乙方，建筑面积146.98平米，转让款为1555000元；甲方购买房屋时向中国银行抵押贷款600000元，甲方应向中国银行申请提前还贷并提交相关材料等；付款约定为2016年6月15日前将400000元存入托管帐户，并在当日内申请办理存量房转移手续，甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为1155000元。同日，双方又签订一份《补充协议》，主要内容约定乙方自本协议生效之日向甲方支付定金100000元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款，若甲方不履行该合同则应双倍返还乙方定金，若乙方不履行该合同则甲方收取定金不予退还；甲方承诺此房无任何产权纠纷，无不良抵押记录；乙方协助甲方银行预约还款，乙方与丙方协商由哪方来替甲方还银行剩余贷款600000元，若由丙方替甲方还款，所产生的利息由乙方承担；甲方同意乙方向银行申请商业贷款，若乙方通过丙方办理贷款，须交千分之四的评估费和1000元的手续费；若甲方违约须支付乙方违约金，双倍定金200000元，若乙方违约，甲方不予退还定金；所有手续于2016年5月25日起90天之内完成，若政策原因不可控制，则甲乙双方另行协商。2016年6月27日，王扬帆代理王静(甲方)与程碧君(乙方)再次签订一份《补充协议》，主要内容约定自2016年6月27日起两个月内完成所有手续（到2016年8月27日之前，含8月27日当天），乙方自行办理贷款手续，乙方优先自行办理贷款，2016年5月26日所签补充协议的时间条款和贷款条款以本协议为准（需要贷款的材料，丙方配合提供，丙方配合乙方办理贷款，乙方自行办理所耽误的时间由乙方自行承担）。2016年8月31日，王扬帆代理王静与合肥顺驰房产代理销售有限公司（丙方）签订一份《解除合同协议书》，内容为“因程碧君违约，到了约定时间没有办理相关手续，甲方要求单方解除合同，丙方退还甲方房产证”等。2016年9月至10月之间，程碧君收到该《解除合同协议书》。一审法院另查明，王静尚欠中国银行股份有限公司安徽省分行银行抵押贷款579111.16元，涉案房屋尚存在抵押权未涂销。程碧君已向王静支付定金100000元。一审法院认为，双方当事人签订的《存量房买卖合同》未违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方应当切实履行。涉案房屋存在王静与中国银行股份有限公司安徽省分行的抵押贷款关系，依据约定，双方办理过户手续前，程碧君应与案外人协商先行代替王静还清银行贷款，涂销抵押。程碧君至今未履行上述义务，在法院释明后仍未履行上述义务。同时，合同虽然约定程碧君可以商业贷款的方式履行合同部分价款，但程碧君以商业贷款方式履行合同价款，存在不确定因素，在法院释明继续履行合同须支付相应价款后，程碧君也未能提供其继续履行合同已具备支付房屋余款必要条件。故程碧君诉请王静继续履行合同尚不具备必要条件。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第二条规定，判决：驳回程碧君的诉讼请求。案件受理费18795元减半收取为9397.5元，保全费5000元，均由程碧君负担。二审中，程碧君提交一份合肥市顺驰房产中介公司工作人员出具的情况说明，证明涉案房屋的交易经过。王静质证认为，该证明不属于新证据，对其三性均不认可，且其中关于卖家不给身份证原件的描述不符合客观事实；2016年8月27日王扬帆讲不要来合肥了是因为程碧君不履行提前还贷义务，不存在重新挂价的事。王扬帆质证认为，王扬帆已经多次去银行预约提前还贷，2016年8月27日程碧君没有提前还贷已经违约，至于解约之后中介公司有无重新挂价出售，并不清楚，涉案房屋至今仍在王静名下。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，程碧君与王静签订《存量房买卖合同》时就涉案房屋存在的抵押贷款问题经协商由程碧君代为偿还，根据双方当事人陈述以及王静一审期间提交的代理人王扬帆分别与程碧君、中介公司工作人员之间以及程碧君与中介公司工作人员之间的大量短信聊天记录中可以看出，王扬帆已经多次催促程碧君前来合肥办理银行还贷手续，且将其已向银行预约2016年6月27日还款的预约还款单照片发送给程碧君，程碧君对此已经知晓，但均以其个人原因拖延办理；在双方2016年6月27日签订的《补充协议》约定的最终履行期限于2016年8月27日届满前，王扬帆与中介公司工作人员仍是多次催促程碧君前来合肥，但程碧君仍是以其个人原因予以推拖。程碧君存在逾期违约行为，在此情形下，王静通过中介公司向程碧君提出解除合同，程碧君亦认可其于2016年9月至10月之间收到该解除合同通知，故王静解除合同有事实和法律依据。程碧君一审期间中虽提出要求继续履行合同，但仍未能提交证据证明其具有履行合同的诚意以及具备履行合同的资金能力，且王静亦不同意继续履行合同。综上所述，程碧君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18795元，由程碧君负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一七年十一月九日书记员  罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。