上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初12131号
原告：徐伟，男，1986年10月21日出生，汉族，住上海市宝山区淞南九村XXX号XXX室。原告：盛瑛，女，1986年11月24日出生，汉族，住上海市浦东新区博兴路XXX弄XXX号XXX室。两原告共同委托诉讼代理人甘妮娜，远闻(上海)律师事务所律师。被告：王烨川，男，1977年2月3日出生，汉族，住上海市静安区安远路XXX号XXX室。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行，住所地上海市杨浦区控江路XXX号。负责人王育松，行长。委托诉讼代理人刘心怡，公司员工。第三人王春霞，女，1982年2月25日出生，汉族，住上海市闵行区。原告徐伟、盛瑛与被告王烨川房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，由审判员姚峥独任审理。经原告申请，本院于2016年6月27日作出保全裁定：查封被告王烨川所有的上海市静安区安远路XXX号XXX室房屋；查封担保人朱金兰所有的上海市博兴路XXX弄XXX号XXX室的房产。2016年7月16日，经原告申请，本院追加中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行、交通银行股份有限公司上海闸北支行、上海市公积金管理中心、王春霞为本案第三人参加诉讼，并于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告徐伟、盛瑛及其委托诉讼代理人甘妮娜，被告王烨川、第三人中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行委托诉讼代理人刘心怡、第三人王春霞、第三人交通银行股份有限公司上海闸北支行委托诉讼代理人许德明、第三人上海市公积金管理中心委托诉讼代理人郑铮到庭参加诉讼。2016年8月29日，原告申请撤回对第三人交通银行股份有限公司上海闸北支行及第三人上海市公积金管理中心的起诉，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告王烨川继续履行与原告徐伟、盛瑛于2015年10月14日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告王烨川涤除上海市静安区安远路XXX号XXX室房屋设定的抵押登记；3、被告王烨川将上海市静安区安远路XXX号XXX室房屋交付给原告徐伟、盛瑛；4、被告王烨川将上海市静安区安远路XXX号XXX室房屋的产权过户登记至原告徐伟、盛瑛名下；5、被告王烨川支付原告违约金人民币600,000元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2015年10月14日，原、被告双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告以3,000,000元的价格受让被告名下的上海市静安区安远路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。合同还约定，双方应在2015年12月31日之前至房地产交易中心办理转让过户手续。截至合同签订当日，原告已经按约支付了首付款共计950,000元，但被告未按期涤除抵押登记，经原告多次催促，被告均以各种理由拖延，故原告诉至法院要求判如所请。被告辩称，不同意原告的诉请。原告支付的首付款金额不足以涤除抵押权，房屋买卖无法继续进行，故要求解除双方之间的房屋买卖合同,同时认为合同约定的违约金标准过高，要求法院予以调整。审理中，原告变更第五项诉请为要求被告支付违约金，以总房价为基数，以每日万分之五为标准，从2016年1月1日起计算至判决生效之日止。本院经审理认定事实如下：2015年10月14日，两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋出售给两原告，转让价款共计3,000,000元，双方确认在2015年12月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。两原告应支付被告首期房价款950,000元，两原告应在签订合同前通过居间方转付或直接支付被告定金150,000元，在签订本买卖合同后转为部分首期房价款。两原告应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付被告部分房价款计850,000元。两原告直接向被告支付该笔款项，被告应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有不足，被告自行补足)。若因被告自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，由原告自行承担，居间方已告知，原告已知晓上述款项不通过居间方资金监管的风险。被告须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。第二期房款为2,000,000元，两原告应于签订本合同后7日内向贷款银行等申请贷款，若两原告申请的贷款未通过或贷款额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付被告。两原告应支付被告尾款50,000元，结算日期以房屋交接之日为准。截止至合同签订的当日，原告共计支付被告购房款950,000元。被告收到该笔房款后，未将系争房屋上设有的抵押权涤除并办理该房的产权过户手续，亦未将系争房屋交付给原告。双方对合同是否继续履行产生争议，故原告诉至法院，要求判如所请。另查，系争房屋的产权登记在被告名下，该房屋上设有两处抵押。一处抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行，本次抵押为最高额抵押，最高债权限额为1,300,000元，债权发生期间为2011年8月23日至2017年8月23日；另一处抵押权人为王春霞，债权数额为1,000,000元，债务履行期限为2015年9月9日至2016年3月8日。再查，双方买卖合同签订后，原告方分别于2015年7月31日支付被告房款15,000元、2015年8月1日支付被告房款45,000元、2015年8月8日支付被告房款90,000元(以上三笔构成合同约定的定金150,000元),此后，原告方于2015年10月14日支付被告购房款800,000元。在本案审理过程中，两原告将剩余房款2,050,000元以代管款形式交至本院，并同意系争房屋产权过户时所产生的所有税费均由其承担。以上事实，有原告提交的《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产登记簿》、《收款收据》、原告与中介微信记录；第三人王春霞提交的经过公证的《房地产借款抵押合同》以及三方当事人庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定原告方应支付被告首付款合计950,000元，但在付款计划中却写明该首付款包括定金150,000元和房款850,000元，此两项金额之和已超过前述首付款金额的约定。对此本院认为，合同总房价为3,000,000元，第二期房价为2,000,000元，尾款为50,000元，可见首期房款的数额合计应为950,000元。结合被告对原告的付款行为及金额均未提出异议的事实，本院认定《上海市房地产买卖合同》附件三“付款协议”中除定金外的首期房价款850,000元实为笔误。事实上，原告已经按约支付了首期合计950,000元的购房款，但被告并未按约定涤除系争房屋上的抵押，已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告要求继续履行上述买卖合同，要求被告涤除抵押、办理过户并交付房屋的请求，于法有据，本院予以支持，被告关于原告支付房款不足以涤除抵押的抗辩，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请，被告认为合同约定过高，请求法院予以调整。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行状况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认为应当以原告已支付房款即950,000元为本金，按照每日万分之五的标准从合同约定过户的次日即2016年1月1日起计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告徐伟、盛瑛与被告王烨川就上海市静安区安远路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告王烨川、第三人中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行、王春霞应于本判决生效之日起十日内协助原告徐伟、盛瑛办理上海市静安区安远路XXX号XXX室房屋抵押权及产权变更登记手续，将房屋产权过户至原告徐伟、盛瑛名下；三、原告徐伟、盛瑛应于上海市静安区房地产交易中心出具上述房屋转让过户手续收件收据同时支付被告王烨川房屋价款2,000,000元；四、被告王烨川应于上海市静安区房地产交易中心变更上述房屋权利人为原告徐伟、盛瑛后三日内将上述房屋交付给原告徐伟、盛瑛；五、原告徐伟、盛瑛应在交房同时支付被告王烨川房屋尾款50,000元；六、被告王烨川应于本判决生效之日起十日内以950,000元为本金，以每日万分之五为标准，支付原告徐伟、盛瑛自2016年1月1日起至判决生效之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37,664元，减半收取，计18,832元，由被告王烨川负担。财产保全费5,000元，由被告王烨川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚 峥
二〇一六年九月八日
书记员 黄青兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……