福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第3996号
原告赖圣明，男，汉族，1987年1月12日出生。
委托代理人周萍，福建宽达律师事务所律师。
被告福建世纪龙鑫置业股份有限公司。
法定代表人林枝，总经理。
委托代理人胡雄善、金涛，福建亚轩律师事务所律师。
被告陈永据，男，汉族，1974年9月22日出生。
原告赖圣明与被告福建世纪龙鑫置业股份公司（以下简称世纪龙鑫公司）、陈永据房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理，依法由代理审判员徐华强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赖圣明的委托代理人周萍、被告世纪龙鑫公司的委托代理人胡雄善、金涛到庭参加诉讼。被告陈永据经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告赖圣明诉称，2009年7月28日，被告世纪龙鑫公司与被告陈永据签订了《南平创世纪步行街商铺租赁合同》（合同编号：129），约定：1、被告世纪龙鑫公司将南平市马坑路7号南平创世纪步行街B区1-5号楼地下一层45-100、107、109-178、368-381号商铺出租给被告陈永据；2、租赁期限为96个月，自2009年8月10日至2017年8月9日；3、部分年度租金为：2012年8月10日至2013年8月9日的租金为17.5元／平方米，2013年8月10日至2014年8月9日的租金为18.9元／平方米，2014年8月10日至2015年8月9日的租金为20.41元／平方米；4、租金按季结算，本着先交租金后使用的原则，每季度5日前，被告陈永据以现金、支票等方式向甲方支付租金；5、被告世纪龙鑫公司有权将该商铺转让给第三人，如被告世纪龙鑫公司将商铺所有权转让给第三人，则由受让方按合同约定的合同条件与被告陈永据另行签订合同。
2013年2月5日，上述商铺中的143－155号号商铺（面积共计401.91平方米）转让给原告所有（产权证号：南房权证字第××号、南房权证字第××号）。但二被告一直拒绝将这些商铺的租赁权益转移给原告承继。原告请求判令：1、解除二被告之间签订的《南平创世纪步行街商铺租赁合同》；2、被告陈永据与原告就上述商铺按照原租赁合同约定的条件重新签订租赁合同；3、被告陈永据自原告起诉之日起立即停止向被告世纪龙鑫公司支付上述商铺的租金，改向原告支付；4、被告世纪龙鑫公司返还给原告多收取的上述商铺的租金（自2013年2月5日起计算至上述租赁合同解除之日止）。
被告世纪龙鑫公司辩称，一、原告无权主张包括解除《南平创世纪步行街商铺租赁合同》在内的违约之诉。合同的解除是指合同有效成立后，在一定条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力或者溯及地消灭合同关系的行为。行使解除权的程序必须以合同相对人享有解除权为前提。所谓解除权，是指合同当事人可以将合同解除的权利，是一种形成权。原告不是《南平创世纪步行街商铺租赁合同》的相对人，无权提出解除该合同。同理，被告陈永据与原告也没有合同关系，原告也无权要求被告陈永据向其履行合同义务。因此，原告的请求均无法理依据。
二、案外人陈秀凤、林永梅作为讼争商铺的第一手买受人，已经附条件地放弃了讼争商铺租金的收益权。2013年1月5日，福州龙鑫房地产开发集团有限公司南平分公司（以下简称龙鑫房地产南平分公司）将本案讼争商铺出售给陈秀凤、林永梅。陈秀凤、林永梅向龙鑫房地产南平分公司购买世纪星城地下商场负一层4980.98平方米。后因其个人原因，实际购买世纪星城地下商场负一层70-71、143-178、362-381号商铺（含本案讼争商铺）。案外人陈秀凤认可二被告之间签订的《南平创世纪步行街商铺租赁合同》中的全部内容，并承诺4980.98平方米中的其他商铺全部出售交付之日起再由其收取租金。因此，即使原告是讼争商铺的所有权人，答辩人作为用益物权人享有对讼争商铺占有、使用、收益的积极权能和不违反法律强制性规定排除他人干涉的消极权能。用益物权是独立于所有权的物权，在行使上具有优先性，即使用益物权标的物的所有权发生转移，也不影响用益物权的存在，用益物权人仍可以对抗新的所有权人。
三、答辩人归还讼争商铺租金的条件尚未达到，且陈秀凤、林永梅也从未向答辩人主张过该权利。截止开庭之日，世纪星城地下商场负一层仍有部分面积尚未出售。无论是陈秀凤还是原告，无权主张变更《南平创世纪步行街商铺租赁合同》，也无权主张取得房屋租金的收益权。同理，根据合同相对性，如果原告是房屋买受人，可以向商铺出卖人陈秀凤主张权利。
综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据和事实依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告陈永据未作答辩。
原告赖圣明为支持其主张，向本院提交了以下证据。
证据一、《南平创世纪步行街商铺租赁合同》一份，证明：被告世纪龙鑫公司与被告陈永据对于租赁南平市马坑路7号南平创世纪步行街B区1-5号楼地下一层143-155号商铺的约定。
证据二、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》各二份，证明：2013年2月5日起，原告因受让成为了南平市马坑路7号南平创世纪步行街B区1-5号楼地下一层143-155号商铺的所有权人。
被告世纪龙鑫公司的质证意见为：对证据一、二的真实性、合法性、关联性均无异议，但希望原告能提供相应的房屋买卖合同。
本院认为，被告世纪龙鑫公司对原告赖圣明提交的证据均无异议，本院对上述证据予以采信。
被告世纪龙鑫公司为支持其反驳主张，向本院提交了下列证据。
证据一、《商品房买卖合同》两份，证明：2013年1月5日，案外人龙鑫房地产南平分公司将本案讼争商铺出售给陈秀凤、林永梅。
证据二、2013年1月4日的《声明》一份、2013年3月5日的《声明》一份，共同证明：陈秀凤、林永梅向龙鑫房地产南平分公司购买世纪星城地下商场负一层4980.98平方米。后因其个人原因，实际购买世纪星城地下商场负一层70-71、143-178、362-381号商铺（含本案讼争商铺）。案外人陈秀凤认可二被告之间签订的《南平创世纪步行街商铺租赁合同》中的全部内容，并承诺4980.98平方米中的其他商铺全部出售交付之日起再由其收取租金。
证据三、世纪星城地下商场负一层商铺出售情况说明一份，证明：世纪星城地下商场负一层4980.98平方米中仍有部分商铺尚未出售。
原告赖圣明的质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，《商品房买卖合同》中的合同当事人均系本案的案外人，该证据与本案无关。对证据二的真实性有异议，该证据与本案没有关联性；2013年3月5日的《声明》是无效的，因为陈秀凤在2013年2月5日就丧失了对讼争商铺的处分权。对证据三的真实性有异议，该证据系被告自行制作的，没有经过有关机构的确认；该证据也与本案没有关联性。
本院认为，原告赖圣明对被告世纪龙鑫公司提交的证据一的真实性有异议，但未提供反驳证据，该证据与本案具有关联性，本院予以采信。原告赖圣明对证据二的真实性有异议，但未提供反驳证据，本案对该证据的真实性予以确认；该证据对被告提出的待证事实具有证明力，但两份《声明》的内容是否具有合法性，本院将在后文中予以分析认定。证据三系被告世纪龙鑫公司自行制作的，且原告对其真实性有异议，本院对该证据不予采信。
被告陈永据未提交证据。
经审理查明，2009年7月28日，被告世纪龙鑫公司（合同甲方）与被告陈永据（合同乙方）签订了一份《南平创世纪步行街商铺租赁合同》（KTV）（合同编号：129）。合同约定：甲方将其位于南平马坑路7号南平创世纪步行街B区1-5号楼地下一层45-100、107、109-178、362-381号商铺出租给乙方；该商铺建筑面积约5016.92平方米；乙方承诺该商铺用途仅作为商业经营场所，经营业种、品牌商品为KTV、桑拿、足浴；未经甲方书面同意，乙方不得转租该商铺，不得变更经营品牌及业种；租赁期限为96个月，从2009年8月10日起至2017年8月9日。合同第四条“租金、履约保证金及其他费用的缴纳和支付”约定：1、租金。第1年度：从2009年8月10日至2010年8月9日，租金15元／平方米，计75254元／月；第2年度：从2010年8月10日至2011年8月9日，租金15元／平方米，计75254元／月；第3年度：从2011年8月10日至2012年8月9日，租金16.2元／平方米，计81274元／月；第4年度：从2012年8月10日至2013年8月9日，租金17.50元／平方米，计87796元／月；第5年度：从2013年8月10日至2014年8月9日，租金18.90元／平方米，计94820元／月；第6年度：从2014年8月10日至2015年8月9日，租金20.41元／平方米，计102395元／月；第7年度：从2015年8月10日至2016年8月9日，租金22.04元／平方米，计110573元／月；第8年度：从2016年8月10日至2017年8月9日，租金23.80元／平方米，计119403元／月。2、租金按季结算，本着先交租金后使用的原则，每季度5日前，乙方以现金、支票等方式向甲方支付租金。合同第五条“甲方的权利和义务”第7点约定：“甲方有权将该商铺转让或抵押给第三方。需转让或抵押的，甲方应提前一个月以书面形式通知乙方。甲方保证受让方或抵押权人充分了解并保障乙方在本合同中的权利和义务。如甲方将该商铺所有权转让给第三人，则由受让方按照本合同约定的合同条件与乙方另行签订租赁合同。自新租赁合同生效之日起，本合同终止，乙方与受让方所发生的新的租赁关系，与甲方无关。”
2013年1月5日，龙鑫房地产南平分公司（系南平马坑路7号南平创世纪步行街B区1-5号楼地下一层的开发商）与陈秀凤、林永梅签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：0447237）。双方约定：龙鑫房地产南平分公司将南平创世纪步行街B区1-5号楼地下一层143-147号商铺出售给陈秀凤、林永梅；建筑面积为98.48平方米，其中套内面积61.06平方米，公有部位共有分摊面积37.42平方米；该商品房单价4000元，总价393920元。同日，龙鑫房地产南平分公司与陈秀凤、林永梅又签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：0526620）。双方约定：龙鑫房地产南平分公司将南平创世纪步行街B区1-5号楼地下一层148-155号商铺出售给陈秀凤、林永梅；建筑面积为303.43平方米，其中套内面积188.13平方米，公有部位共有分摊面积115.30平方米；该商品房单价4000元，总价1213720元。
2013年1月4日，陈秀凤、林永梅向龙鑫房地产南平分公司出具了一份《声明》，该声明载明：“本人陈秀凤兹购买贵公司开发的世纪星城二期地下商场70-71、143-178、362-381商铺。因贵公司世纪星城二期地下商场负一层按区域销售，目前本人因资金困难，无法一次性购买该区域4980.98平方米（即缤纷年代国际俱乐部），本人声明待本人购买该区域全部面积并交付之日起开始收取租金。本人认可该商铺由福建龙鑫置业股份公司与商户签订的《南平创世纪步行街商铺租赁合同》的全部内容。由于目前承租以上商铺的商家尚未签订放弃优先购买权，本人承诺由此造成贵公司经济上的损失由本人承担。本协议如主体变更协议有冲突部分以本声明为准。”同年3月5日，陈秀凤再次向龙鑫房地产南平分公司出具了一份《声明》，该声明载明：“本人陈秀凤兹购买贵公司开发的世纪星城二期地下商场70-71、143-178、362-381商铺，产权面积2011.40平方米。因贵公司世纪星城二期地下商场负一层按区域销售，目前本人放弃购买该区域4980.98平方米（即缤纷年代国际俱乐部）中的其他商铺。本人声明待贵公司全部出售该区域商铺（面积4980.98平方米）并全部交付之日起由本人收取上述所购商铺租金。本人认可该商铺由福建龙鑫置业股份公司与商户签订的《南平创世纪步行街商铺租赁合同》的全部内容。本协议如主体变更协议有冲突部分以本声明为准。”
原告赖圣明向陈秀凤、林永梅购买了南平创世纪步行街B区1-5号楼地下一层143-155号商铺（共计13个商铺），并于2013年2月5日办理了权属登记。其中，南平创世纪步行街B区1-5号楼地下一层148-155号商铺的房屋所有权证号为南房权证字第××号，土地使用权证号为南国用（2013）第00758号，房屋建筑面积为303.43平方米；南平创世纪步行街B区1-5号楼地下一层143-147号商铺的房屋所有权证号为南房权证字第××号，土地使用权证号为南国用（2013）第00757号，房屋建筑面积为98.48平方米。
本院认为，被告世纪龙鑫公司与被告陈永据签订的《南平创世纪步行街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。上述租赁关系存续期间，原告赖圣明通过买卖取得《南平创世纪步行街商铺租赁合同》项下部分租赁房屋的所有权（即南平创世纪步行街B区1-5号楼地下一层143-155号商铺，以下简称讼争房屋）。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第二款：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”之规定，原告在租赁期间内取得了讼争房屋的所有权后，《南平创世纪步行街商铺租赁合同》对被告陈永据（承租人）和原告（新房主）仍继续有效。据此，原告诉请要求解除《南平创世纪步行街商铺租赁合同》以及与被告陈永据重新签订租赁合同，缺乏法律依据，本院不予支持。但根据《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，原告在租赁期间内取得了讼争房屋的所有权后，即取得了《南平创世纪步行街商铺租赁合同》项下属于本案讼争房屋部分的合同权利和义务。故本院对原告主张被告陈永据自起诉之日起（即2014年9月4日）向其支付租金的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告世纪龙鑫公司返还多收取的讼争房屋的租金（自2013年2月5日起计算至上述租赁合同解除之日止）的诉讼请求。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告世纪龙鑫公司之间并不存在租赁合同关系，原告的该项诉讼请求涉及另一法律关系，对此，原告可另行主张，本案中不予处理。对于被告世纪龙鑫公司提出的“案外人陈秀凤、林永梅作为讼争商铺的第一手买受人，已经附条件地放弃了讼争商铺租金的收益权”的抗辩意见。本院认为，讼争房屋已于2013年2月5日转移登记至原告名下，被告世纪龙鑫公司无证据证明原告已明确放弃租金收益权，亦无证据证明原告授权陈秀凤、林永梅放弃租金收益权，则陈秀凤、林永梅作出放弃租金收益权的《声明》属于无权处分，应属无效。故本院对被告世纪龙鑫公司的该项抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈永据应从2014年9月4日起向原告赖圣明支付南平创世纪步行街B区1-5号楼地下一层143-155号商铺的租金（租金以401.91平方米为基数，按照《南平创世纪步行街商铺租赁合同》所约定的标准计算。其中，2014年9月4日至2015年8月9日，租金为20.41元／平方米／月；2015年8月10日至2016年8月9日，租金为22.04元／平方米／月；2016年8月10日至2017年8月9日，租金为23.80元／平方米／月）。
二、驳回原告赖圣明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付前述判项确定的金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费1730元，由原告赖圣明承担865元，由被告陈永据承担865元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
代理审判员 徐华强
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 张 丹
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
第119条承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许｡
私有房屋在租赁期内，因买卖､赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效｡
未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许｡承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋｡
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。