苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0507民初2062号
原告：苏州市望亭房地产开发公司，住所地苏州市相城区望亭镇问渡路592号。
法定代表人：朱春红，总经理。
委托诉讼代理人：钟天舒，江苏五洲信友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐涵彧，江苏五洲信友律师事务所实习律师。
被告：岳明方，男，1970年4月20日生，汉族，住苏州市虎丘区。
被告：岳敏强，男，1974年6月9日生，汉族，住苏州市相城区。
被告：包敏刚，男，1980年2月8日生，汉族，住苏州市相城区。
原告苏州市望亭房地产开发公司与被告岳明方、被告岳敏强、被告包敏刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。本案于2017年5月17日公开开庭进行了审理，原告苏州市望亭房地产开发公司的委托诉讼代理人钟天舒、被告岳明方、被告岳敏强、被告包敏刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州市望亭房地产开发公司诉称，原告与三被告于2013年8月22日签订《望亭明珠商业广场商铺租赁合同》一份，合同约定被告承租原告所有的坐落于苏州市相城区××明珠商业广场商业街编号××、××号商铺，租期为8年。根据上述合同的约定，租金以及物业管理费应当由被告按时按期缴纳给原告，并且物业管理费自商业用房交房之日起交付。另合同还约定被告未按合同约定向原告支付租金及物业管理费或其他费用的，原告有权向被告按欠付金额的日千分之一收取延期付款违约金至所欠费用全部付清之日止。但是三被告并未按约缴纳物业费，故原告起诉至法院，请求判令：1、三被告立即向原告支付自2013年9月1日起至2017年4月30日止的物业费173848.22元（以2.4元/平方米/月，被告租赁房屋面积1646.29平方米计算），并承担以173848.22元为基数自2017年5月1日起，以每日千分之一计算至实际付款之日止的延期付款违约金；2、本案诉讼费由被告承担。
被告岳明方、被告岳敏强、被告包敏刚辩称，合同约定免租36个月，当时原告承诺前面36个月免掉所有费用，其方才租赁的，不然也不会租赁该房屋，原告并没有提出要其方支付物业费。合同第十页20.2条约定承租场所内的物业管理合同由乙方与甲方物业管理部门或甲方认可的物业管理公司另行签订，但是其方没有与物业公司签订过相关的合同，关于物业费的标准其方也不清楚。租赁场地交付给其方时没有见到物业公司，也没有得到物业公司的服务，几年过后才有物业公司。所以其不需要承担物业费。
经审理查明，2013年8月22日，原告作为甲方（出租方），被告岳明方、被告岳敏强、被告包敏刚作为乙方（承租方），双方签订《望亭明珠商业广场商铺租赁合同》一份，合同约定甲方将坐落于苏州市相城区望亭镇明珠商业广场商业街5-106,、5-303商铺出租给三被告，承租的面积为1646.29平方米，承租期限为8年。合同约定免租期为36个月，租金及物业费的支付方式为，签订租赁合同时，预付半年全额租金，租期第1年最后一个月之前再预付半年全额租金，第四年租金从预付租金中抵扣，第5年租金从预付租金中抵扣，不足部分需提前三个月支付完毕，以后下一年租金都按此规定提前三个月支付完毕。物业管理费自商业用房交付之日起支付。另合同约定乙方未能按合同的约定向甲方支付租金及物业管理服务费或其他费用，甲方有权向乙方按欠付费用总额的日千分之一收取延期付款违约金，直至乙方全数付清其所应付的租金或其他费用之日为止。合同特别约定承租场所的物业管理合同由乙方与甲方物业管理部门或甲方认可的物业管理公司另行签订，相关费用由甲方物业管理部门或甲方认可的物业管理公司直接收取。
另查，2013年7月30日，原告作为委托方，案外人苏州市相城区安康物业管理有限公司（以下简称安康公司）作为受托方，双方签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定安康公司为明珠商业广场提供物业服务，物业费标准为商业3.09元/月/平方米。2017年4月20日，安康公司作为销售方向原告开具五份江苏增值税普通发票，服务名称为物业费，备注为明珠商业广场福客隆5幢106、303室，时间为2013年9月1日至2017年12月31日物业费，共计费用金额为205456.99元。
再查，2011年3月20日，原告和安康公司共同向苏州市相城区住房与城乡建设局望亭房产管理所对物业费的标准等进行了报备，其中前期物业管理基本服务费为2.41元/月/平方米，代收代缴费为0.68元/月/平方米。
以上事实，由原告企业信息、被告身份信息、《望亭明珠商业广场商铺租赁合同》、《苏州市前期物业管理委托合同》、发票、苏州市相城区前期物业管理招标投标合同备案表复印件及双方当事人陈述佐证，本院对此予以认定。
庭审中，原告陈述，虽然原、被告签订的《望亭明珠商业广场商铺租赁合同》第20条特别约定承租场所的物业管理合同由乙方与甲方物业管理部门或甲方认可的物业管理公司另行签订，但原被告并未实际签订物业管理合同，被告与物业公司也没有签订物业管理合同，而是物业公司与作为业主的原告签订了《苏州市前期物业管理委托合同》。庭审中，被告明确其未与物业公司签订过物业管理服务合同。
本院认为，《望亭明珠商业广场商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照该协议的约定全面履行自己的义务。该合同约定物业管理费应当由被告按时按期缴纳至甲方，且自租赁房屋交付之日起计算。被告主张原告承诺租期前面36个月免除所有费用，但对此未提供证据。本案原告与被告之间为房屋租赁关系，虽合同的特别约定中约定承租场所的物业管理合同由乙方与甲方物业管理部门或甲方认可的物业管理公司另行签订，现在双方并未实际签订物业管理服务合同，但未另行签订该合同并不影响双方在合同中所约定的物业费应由被告自房屋交付起按时支付给原告的约定的效力，故被告应支付原告物业费。另被告主张其承租的房屋在开始几年并没有物业公司提供服务，对此未提供证据，本院对此不予采纳。关于物业费标准，原告与案外人安康公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》约定物业费为3.09元/平方米/月，并且该标准也已向苏州市相城区住房和城乡建设局望亭房产管理所进行了备案，该标准符合规定，现安康公司实际按2.4元/平方米/月向原告收取物业费，原告以此标准主张物业费，本院予以支持。故被告应支付原告自2013年9月1日起至2017年4月30日止的物业费173848.22元（以2.4元/平方米/月，被告租赁房屋面积1646.29平方米计算）。另原告主张以欠付的款项每日千分之一计算延期付款违约金，被告认为该约定过高，要求调低。对此本院认为，以欠付的款项每日千分之一计算延期付款违约金超过了中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，该约定确实过高，本院调整为以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金，故被告还应支付173848.22元自2017年5月1日起至实际付款之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算的逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律、法规的规定，判决如下：
被告岳明方、被告岳敏强、被告包敏刚于本判决生效之日起十日内共同支付原告苏州市望亭房地产开发公司自2013年9月1日起至2017年4月30日止的物业费173848.22元，并支付该款自2017年5月1日起至实际付款之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算的逾期付款违约金（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为人民币1888元，由被告岳明方、被告岳敏强、被告包敏刚负担（该款原告已经预付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审判员 黄坚
二〇一七年五月三十一日
书记员 罗蕾