吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民终545号上诉人（原审原告）：徐宝金，住吉林省龙井市。委托代理人：宋强，吉林敖联律师事务所律师。上诉人（原审原告）：宋亚波，住吉林省龙井市。委托代理人：宋强，吉林敖联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙井宇宸农贸综合市场有限责任公司。住所：吉林省龙井市龙门街繁荣路********号。法定代表人：王桂梅，该公司经理。上诉人徐宝金、宋亚波因与被上诉人龙井宇宸农贸综合市场有限责任公司（以下简称宇宸公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林省龙井市人民法院于2016年2月4日作出的（2015）龙民二初字第456号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐宝金、宋亚波原审诉称：2015年3月5日，徐宝金与宇宸公司签订租赁合同，徐宝金、宋亚波（二人系夫妻关系）租赁位于商贸市场一楼西南角柜台经营饺子皮加工部，租赁期限自2015年3月15日至2017年3月20日止，每年租赁费为8000元。2015年10月25日，宇宸公司向徐宝金、宋亚波发出通知单方解除合同，且在徐宝金、宋亚波不同意解除合同的情况下，擅自对租赁柜台停电并将设备、材料及工具全部搬走，导致徐宝金、宋亚波无法继续经营。请求确认2015年3月5日签订的租赁合同有效，宇宸公司在原有租赁位置继续履行合同，并赔偿徐宝金、宋亚波损失37820元。庭审中，徐宝金变更诉请，请求确认2015年3月5日签订的租赁合同有效，宇宸公司在原有租赁位置继续履行合同，赔偿徐宝金自2015年10月25日至2016年1月11日止的营业损失24229元，赔偿牌匾、隔断、宣传及安装费4500元；向徐宝金返还20袋面（50斤/袋）、馄饨皮机器、和面机、澳柯玛冰柜、白钢盘两个、面条刀五把（宽刀2把、细刀3把）、加工饺子皮卡子、电子称、桌子、椅子。宇宸公司原审辩称：1.2015年3月5日，宇宸公司未与徐宝金夫妻签订任何租赁合同，双方之间的租赁合同是于2015年2月28日签订的；2.徐宝金夫妻违反2015年2月28日合同中的第七条“若甲方对商场作出统一装修、改造、商品区域划分时，乙方必须积极配合甲方，以大局为重”的约定和第十条“乙方必须遵守国家消防法规定。严格执行食品安全法规定，禁止对消费者出售过期、变质、腐烂商品，如造成不良后果由乙方负责赔偿经济损失甚至追究刑事责任。如乙方受到相关部门行政处罚两次以上，甲方有权单方解除合同”约定，且徐宝金夫妻严重违反商贸市场的规章制度；3.2015年6月，宇宸公司召开1楼全体业主大会，为搞好商贸市场，增加业主经济收入，需要对部分摊位进行内部调整，对其他业主进行商贸市场内的归类、调整。宇宸公司与徐宝金夫妻协商三个多月都没有奏效，就先后于2015年9月20日、9月24日、10月16日发出整改通知书，要求徐宝金夫妻在商贸市场内自选位置，经协商后，徐宝金夫妻到商场西北角经营，但徐宝金不服从公司安排；4.2015年3月19日，徐宝金与其儿子无视商贸市场的规章制度，与商贸市场工作人员发生争吵，致使商贸市场工作人员受伤，经派出所调解后徐宝金向对方进行经济赔偿，未采取行政拘留。2015年8月份，因徐宝金没有办理营业执照及卫生许可证，龙井市工商局对徐宝金进行行政处罚。2015年10月24日，由于徐宝金经营饺子皮产生粉尘积压，一楼业主插座着火。徐宝金违反合同约定，未缴纳2015年9月、10月电费，商贸市场逐进行停电处理，徐宝金就将发电机搬入商贸市场内发电，严重扰乱商场秩序，造成环境污染，且给商贸市场消防带来安全隐患，当时，公安局110和消防部门也来到商场对徐宝金进行制止。徐宝金就将发电机拿到外面扯线到商贸市场使用，严重违反商贸市场用电制度，故商贸市场于2015年10月25日向徐宝金发出通知书，要求与徐宝金解除合同。综上，同意返还徐宝金的物品，不同意其他诉讼请求。原审法院审理查明：徐宝金与宋亚波系夫妻关系。二人与宇宸公司签订柜台租赁合同，约定：“……七、若甲方（农贸市场）对商场作出统一装修、改造、商品区域划分时，乙方（徐宝金）必须积极配合甲方，以大局为重。八、合同有效期自2015年3月15日起至2017年3月30日止。九、摊位占用及管理费每年8000元收取。……”。2015年2月28日，徐宝金向商贸市场缴纳3000元定金及上半年租金4000元。2015年6月，宇宸公司为改变商贸市场经营项目少、消费者选择余地有限、大部分摊床闲置等现状，对一楼整体进行商品区域划分。宇宸公司分别于2015年9月20日、9月24日、10月16日向徐宝金发出整改通知，要求徐宝金配合宇宸公司调整摊位，于2015年10月25日通知徐宝金解除合同。徐宝金、宋亚波经营的饺子皮加工部现已改为超市。徐宝金所有的20袋面（50斤/袋）、馄饨皮机器、和面机、澳柯玛冰柜、白钢盘两个、面条刀五把（宽刀2把、细刀3把）、加工饺子皮卡子、电子称、桌子、椅子现由宇宸公司保管。徐宝金、宋亚波自2015年10月25日开始停止营业。原审法院认为：徐宝金与宇宸公司签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。宇宸公司按照需要对一楼进行商品区域划分，徐宝金应当按照合同约定履行调整摊位的义务。宇宸公司多次通知徐宝金调整原饺子皮摊位，徐宝金迟延履行，经宇宸公司催告后在合理期限内仍未履行，宇宸公司可以解除合同。宇宸公司于2015年10月25日通知徐宝金解除合同，徐宝金未在法定期限内提出异议，故双方合同自通知到达徐宝金时已经解除。徐宝金原来经营的饺子皮摊位现已调整为超市，要求的标的物已丧失，故徐宝金、宋亚波要求确认租赁合同有效并继续履行合同的诉讼请求，不予支持。徐宝金、宋亚波要求宇宸公司赔偿自2015年10月25日至2016年1月11日期间营业损失24229元，因未在法定期限内交纳诉讼费用，对该诉讼请求不予支持。徐宝金、宋亚波要求宇宸公司赔偿牌匾、隔断、宣传画及人工费损失4500元，因未能提供宇宸公司对上述财产进行损坏的相应证据，故对该诉讼请求不予支持。徐宝金、宋亚波要求宇宸公司向其返还20袋面（50斤/袋）、馄饨皮机器、和面机、澳柯玛冰柜、白钢盘两个、面条刀五把（宽刀2把、细刀3把）、加工饺子皮卡子、电子称、桌子、椅子，宇宸公司表示承认并同意返还，对该诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、宇宸公司于判决发生法律效力之日后立即向徐宝金、宋亚波返还20袋面（50斤/袋）、馄饨皮机器、和面机、澳柯玛冰柜、白钢盘两个、面条刀五把（宽刀2把、细刀3把）、加工饺子皮卡子、电子称、桌子、椅子；二、驳回徐宝金、宋亚波的其他诉讼请求。案件受理费745元，减半收取372.5元，由徐宝金、宋亚波负担。徐宝金、宋亚波上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。上诉人与被上诉人之间的合同不应当解除，应当继续履行。上诉人与被上诉人签订的合同中虽然约定上诉人需要服从商场的统一分配，但上诉人经营的是饺子皮加工，对经营环境有特殊的要求，如排风、上下水等，而被上诉人给上诉人提供的新位置均不符合经营条件，以至于上诉人无法正常经营。况且工商部门为上诉人颁发的营业执照中也明确上诉人经营场所为龙井商贸市场一楼西南角，被上诉人庭审中也承认上诉人租赁的原有位置还是由被上诉人继续经营，因此，被上诉人应当在原有位置（龙井市商贸市场一楼西南角）继续履行与上诉人之间的租赁合同。上诉人租赁的摊位已由被上诉人经营其他项目，并未丧失。上诉人租赁的摊位并非被超市占用，而是包括在超市里面，没有改变摊位的用途，现在由被上诉人经营面包房，因此，并不存在标的物丧失的问题，被上诉人完全可以将上诉人租赁摊位交给上诉人继续履行。关于上诉人主张的被上诉人赔偿牌匾、隔断、宣传画及人工费损失的问题。被上诉人在上诉人不知情的情况下，将上诉人的全部物品搬离，至今未归还，导致上诉人直到现在还无法经营，从被上诉人提供的视听资料中可以清楚的看到上诉人牌匾、隔断、宣传画的存在，上诉人也提供了上述费用的票据，现被上诉人占用上诉人租赁摊位的位置，势必会毁坏上述物品，否则将无法使用上诉人租赁的摊位经营，毁坏物品这一事实是众所周知的事情，上诉人无需举证证明。二、原审法院适用法律错误。原审法院适用合同法94条法定解除的规定是错误的。被上诉人解除与上诉人之间签订租赁合同的理由是严重违反商贸规章制度和受到两次行政处罚。依据是上诉人与被上诉人在租赁合同的约定即合同法93条规定的约定解除，法院就应当审查被上诉人解除合同是否符合约定解除条件。首先，商场的规章制度在上诉人签订合同及经营过程中被上诉人并未告知，上诉人根本不知道规章制度的存在，退一步讲，即使知道，上诉人也并未严重违反，被上诉人没有证据证实。其次，被上诉人认为上诉人受到两次行政处罚，庭审中也没有证据予以证实。显然上诉人不符合约定解除条件。而原审法院却为被上诉人另辟蹊径，适用合同法94条法定解除的规定，但并未释明具体适用合同法94条中的第几项的规定予以解除，原审法院越俎代庖的行为违反了“不告不理”原则。原审法院认为“上诉人未在法定期限内提出异议，故双方合同自通知到达上诉人时已经解除。”属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用的解释》（二）第二十四条的规定，上诉人是2015年10月25日收到解除通知书的，2015年11月19日提起诉讼，要求确认合同有效并继续履行合同，且上诉人与被上诉人并未约定异议期间，应当适用三个月的规定。因此，上诉人与被上诉人之间的合同并未解除。三、原审在判决书中并未对上诉人就解除后赔偿损失进行释明。原审法院依据合同法94条的规定予以解除合同，但上诉人在整个租赁过程中并没有过错，况且上诉人的租赁期限为二年，并购买了全部饺子皮加工的设备、原料、工具等，现只经营了7个多月，解除合同后，上诉人的损失如何主张，原审法院应当释明。综上所述，原审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误。请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判或发回重审，判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。宇宸公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律得当，请求维持原判。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。本院经审理认为：徐宝金、宋亚波与宇宸公司签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。宇宸公司按照需要对一楼进行商品区域划分，徐宝金、宋亚波应当按照合同约定履行调整摊位的义务。宇宸公司多次通知徐宝金调整原饺子皮摊位，徐宝金迟延履行，宇宸公司在2015年10月16日通知解除合同后将饺子皮摊位的机器设备等搬离并异地保管。原经营饺子皮摊位的地点已调整为超市，宇宸公司以通知方式表示解除合同且不同意继续履行合同，徐宝金、宋亚波已实际无法继续经营该摊位实现合同目的，合同继续履行已不可能，故原审驳回徐宝金、宋亚波要求继续履行合同的诉讼请求并无不当。徐宝金、宋亚波要求宇宸公司赔偿牌匾、隔断、宣传画及人工费损失4500元的请求，但未能提供宇宸公司对上述财产进行损坏的相应证据，原审判决对该诉讼请求不予支持并无不当。因徐宝金、宋亚波未在指定期间内交纳其要求赔偿营业损失24229元的诉讼费用，该诉讼请求在本案中不予审理。综上，徐宝金、宋亚波的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费745元，由上诉人徐宝金、宋亚波负担。本判决为终审判决。审判长  董志忠审判员  金春秋审判员  崔 玉二〇一六年七月五日书记员  金 珲