北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终712号
上诉人（原审原告、反诉被告）:北京兴天百丰物业管理有限公司，住所地北京市丰台区正阳大街127号3幢106室。
法定代表人：王习锋，总经理。
委托诉讼代理人：李秋章，北京国业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘列钊，男，1952年7月8日出生，汉族，公司员工，住单位宿舍。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京丰台宝仁中医医院，住所地北京市丰台区正阳大街***号*号楼。
法定代表人：薛宝真，院长。
委托诉讼代理人：吴立秋，男，1978年2月10日出生，汉族，医院职员，住医院宿舍。
委托诉讼代理人：王冬，男，1977年11月7日出生，汉族，医院职员，住单位宿舍。
上诉人北京兴天百丰物业管理有限公司（以下简称兴天百丰公司）因与被上诉人北京丰台宝仁中医医院（以下简称丰台宝仁医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初19527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
兴天百丰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持我公司一审全部诉讼请求。2.本案诉讼费用由丰台宝仁医院负担。事实和理由：1.我公司履行了交付租赁物的全部义务。2.一审法院错误认定电费计算标准。
丰台宝仁医院辩称,我方同意一审判决，不同意兴天百丰公司的上诉请求和上诉意见。
兴天百丰公司向一审法院起诉请求：1.丰台宝仁医院支付6个月租金150万元（自2017年1月-2017年6月）；2.丰台宝仁医院补交电费差额30780.6元；3.丰台宝仁医院支付违约金75万元。
丰台宝仁医院向一审法院反诉请求：确认双方签订的房屋租赁合同中涉及地下一层部分无效，兴天百丰公司赔偿地下一层的添附损失。
一审法院认定事实：2015年9月1日，兴天百丰公司（甲方）与丰台宝仁医院（乙方）签订《房屋租赁协议书》，合同约定：乙方承租的房屋标的物为位于北京市丰台区正大街127号丰台百货商场大厦5号楼地下一层至四层的，总面积3200平方米。乙方承租房屋仅限用于医疗活动及办公用途。免租期为3.5个月。第一年租金为人民币300万元整。付款方式为押一付六、后续租金均提前一个月支付。乙方逾期支付租金的，在逾期支付期间应以逾期支付部分按每日百分之一向甲方承担逾期付款滞纳金。乙方租赁范围内的水电费由乙方自行安装计量表并按计量表上显示的耗量按市政标准计付，水费按8.5元每吨，电费按1.5元每度收取。
2015年12月18日，双方签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定甲方必须在2016年1月10日前向乙方交付租赁标的物。双方房屋免租期自实际交付房屋时起合计为六个半月。2016年1月5日，双方交接房屋。
丰台宝仁医院给付兴天百丰公司押金25万元，租金140万元，兴天百丰公司认可租金交至2016年12月31日。兴天百丰公司认可丰台宝仁医院按1.21元标准交纳了电费。根据京房权证丰股字第000**号房屋所有权证，涉案房屋地上一至五层建筑面积2318.8平方米。双方认可第五层面积为300平方米。丰台宝仁医院承租的地下一层无房屋所有权证，双方认可地下一层与地上一至四层每层面积相同。庭审中，兴天百丰公司提供其调取的涉案房屋建设工程规划许可证，该许可证载明建设单位丰台百货商场，建设项目综合楼，层数为地上5层和地下1层。
一审法院认为,兴天百丰公司与丰台宝仁医院签订《房屋租赁协议书》，丰台宝仁医院请求确认关于地下一层部分无效。地下一层未取得房屋产权证，但房屋租赁合同并不因未取得房屋所有权证而无效。丰台宝仁医院称地下一层无建设规划许可，根据兴天百丰公司提供的涉案房屋建设规划许可证附件，该建设规划许可包含地下一层。故丰台宝仁医院主张地下一层部分合同无效并要求赔偿地下一层添附损失，依据不足，法院不予支持。
双方合同约定承租房屋面积为3200平方米，根据房屋权属证书，一至五层面积为2318.8平方米，双方认可五层面积为300平方米，地下一层与一至四层每层面积相同，故地下一层与一至四层的建筑面积应为2523.5平方米。丰台宝仁医院主张按实际面积计算租金，法院应予支持。以2523.5平方米计算，每年租金应为2365781元，根据双方补充协议，交接房屋在2016年1月5日，免租期为六个半月，丰台宝仁医院交房租应自2016年7月20日计算，兴天百丰公司主张至2017年6月30日的房租，该期间租金总额为2236149元，丰台宝仁医院已给付140万元，尚欠836149元,丰台宝仁医院主张再延长免租期，法院不予认可。关于违约金，因实际面积与合同约定面积不符，给付金额不能确定，故要求丰台宝仁医院给付违约金，法院难以支持。关于电费，合同约定按市政标准计付，丰台宝仁医院已经按市政标准给付电费，兴天百丰公司要求丰台宝仁医院超出市政标准给付电费，依据不足，法院不予支持。综上，一审法院于2017年11月作出判决：一、北京丰台宝仁中医医院于判决生效之日起七日内给付北京兴天百丰物业管理有限公司房屋租金836149元；二、驳回北京兴天百丰物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回北京丰台宝仁中医医院反诉请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，兴天百丰公司提交《关于拟对5号楼进行装饰装修的申请》。丰台宝仁医院未提交新证据。本院查明的其他事实与一审法院查明无异。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案房屋的地下一层未取得房屋产权证，但房屋租赁合同并不因未取得房屋所有权证而无效。根据兴天百丰公司提供的涉案房屋建设规划许可证附件，该建设规划许可包含地下一层。故丰台宝仁医院主张地下一层部分合同无效并要求赔偿地下一层添附损失，依据不足，一审判决未予支持，是正确的。
兴天百丰公司（甲方）与丰台宝仁医院（乙方）于2015年9月1日签订的《房屋租赁协议书》约定：“第一年房屋租金为人民币300万元整……房屋租金自第二合同年起每两年递增5%，以此类推，直至租赁到期。”2015年12月18日，双方签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定：“租金每年人民币300万元”。可见，本案双方对租金已作固定约定，且在案并无合法充足有效的证据证明丰台宝仁医院在合理期限内提出过异议，亦无合法充足有效证据证明涉案合同存在可撤销情形，现丰台宝仁医院提出涉案房屋实际面积与合同约定面积不符，主张按房屋实际面积计算房租，缺乏依据，丰台宝仁医院应当依照合同约定履行给付租金义务。丰台宝仁医院主张再延长免租期，缺乏依据，本院不予采纳。因丰台宝仁医院未能依约履行给付租金义务，其应承担相应的违约责任。关于违约金数额，鉴于丰台宝仁医院以不构成违约为由对兴天百丰公司要求给付违约金的要求进行抗辩，现兴天百丰公司未能就丰台宝仁医院的违约行为给其造成具体损失数额予以举证，因此，本院认为，涉案合同中关于迟延违约金之约定过分高于因丰台宝仁医院违约行为给兴天百丰公司造成的损失，本院根据案件具体情况酌情予以调整。对此，一审判决处理不当，本院予以纠正。
关于电费，丰台宝仁医院已经按市政标准给付电费，兴天百丰公司要求丰台宝仁医院超出市政标准给付电费，一审判决未予支持，并无不当，本院予以维持。
综上，兴天百丰公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初19527号民事判决第三项；
二、撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初19527号民事判决第二项；
三、变更北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初19527号民事判决第一项为北京丰台宝仁中医医院于本判决生效之日起七日内给付北京兴天百丰物业管理有限公司房屋租金1500000元；
四、北京丰台宝仁中医医院于本判决生效之日起七日内给付北京兴天百丰物业管理有限公司违约金300000元；
五、驳回北京兴天百丰物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费24800元，由北京丰台宝仁中医医院负担14880元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京兴天百丰物业管理有限公司负担9920元（已交纳）；反诉案件受理费70元，由北京丰台宝仁中医医院负担（已交纳）。二审案件受理费24800元，由北京丰台宝仁中医医院负担14880元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京兴天百丰物业管理有限公司负担9920元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王云
审判员 孟龙
审判员 李桃
二〇一八年二月十一日
书记员 耿玉