湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂11民终1148号
上诉人(原审原告)：蕲春中银富登村镇银行有限公司（以下简称中银公司）。住所地：蕲春县漕河镇齐昌大道***号。
代表人：刘双喜，该银行行长。
委托诉讼代理人：许奇武、毛炜，该行工作人员。代理权限为一般代理。
被上诉人(原审被告)：吴枝银，男，1965年7月27日出生，汉族，住湖北省蕲春县。
被上诉人(原审被告)：吴荷芳，1971年6月7日出生，汉族，住湖北省蕲春县，系吴枝银之妻。
共同委托诉讼代理人：凌磊，湖北衡权律师事务所律师。
原审第三人：章绍攀，男，1976年1月13日出生，住浙江省苍南县。
上诉人中银公司因与被上诉人吴枝银、吴荷芳及原审第三人章绍攀申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2017）鄂1126民初3380号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年5月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
中银公司上诉请求：根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记生效，未经登记，不发生效力。本案争议房屋现登记在被执行人章绍攀与其妻廖其敏名下，而吴枝银与章绍攀签订的房屋买卖合同真实性存疑，且吴枝银并未实际入住该房屋，应将该房屋作为被执行财产予以执行查封。请求依法改判。
吴枝银、吴荷芳辩称：原判正确，请求维持。
章绍攀未答辩。
中银公司向一审法院起诉请求：准许执行蕲春县人民法院裁定查封的章绍攀名下位于蕲春县漕河镇××花园××房产。
一审法院认定事实：中银公司与湖北豪兴陶瓷有限公司、章绍攀等五被告金融借款合同纠纷一案，一审法院于2017年4月20日依法作出（2017）鄂1126民初1892号民事调解书。调解书确认章绍攀等2017年7月20日前应偿还中银公司的借款本金2784786．43元、利息261156．94元及后期利息承担连带保证责任。因相关被执行人未履行义务，中银公司依法申请强制执行，蕲春县人民法院于2017年8月11日作出（2017）鄂1126执460号之一执行裁定书，裁定查封相关被执行人财产，其中对第三人章绍攀夫妇名下位于蕲春县漕河镇“××花园”××室房产（房产证号：蕲春县房权证漕河镇字第2015-××8）予以查封。因吴枝银、吴荷芳提出执行异议，蕲春县人民法院2017年10月23日作出（2017）鄂1126执异16号执行裁定书，裁定中止对查封房产的执行。
诉争房屋位于蕲春县漕河镇“××花园”××室，由章绍攀于2010年11月16日以按揭方式与房屋开发商签订商品房买卖合同购买取得，2010年12月23日房屋预告登记权利人为章绍攀。2015年11月12日，章绍攀与吴枝银各自以夫妻名义签订书面房屋买卖合同，约定“城市花园”2-505室房屋交易净房价为360000元，章绍攀办理房屋登记及双方房屋交易过户所产生的税费等相关费用均由吴枝银承担；对交易的具体流程包括交易定金、购房款的支付、偿还银行按揭款、房屋交付及登记过户等进行了详细约定，其中明确章绍攀将房屋钥匙交予吴枝银后，吴枝银可以立即入住并进行装修。合同签订当日，吴枝银通过银行转账方式支付购房定金50000元（后折抵购房款），并前往房产等管理部门，由章绍攀办理房屋产权登记的相关手续（产权登记于其夫妻名下，房产证号：蕲春县房权证漕河镇字第2015-××8，于2015年11月19日完成登记），吴枝银按合同约定代缴纳包括契税、房屋维修基金等税费共计24821．64元；合同签订次日，吴枝银通过银行转账方式支付购房款200000元，章绍攀收到购房款的当日还清银行按揭贷款，同时将与开发商签订的商品房买卖合同、房屋预告登记证明书及房屋钥匙交予吴枝银，并协助吴枝银代理人与房屋所在小区物业服务公司办理物业服务协议、物业信息变更等事项；2016年1月28日，吴枝银通过其亲友以支付宝转账方式支付第三笔购房款50000元；2016年5月1日，章绍攀出具收条确认收到吴枝银支付第四笔购房款50000元，并与吴枝银代理人签订房屋买卖补充协议，双方确认已完成的交易事项包括吴枝银已交付购房款总计350000元，缴纳税费共计24821．64元，房屋钥匙已交付等。因买卖双方均不在蕲春县常住，约定不晚于2018年1月1日完成房屋最终交易（房屋过户），购房尾款14000元在交易最终完成后即刻付清。
一审法院认为，诉争房屋2010年12月23日预告登记权利人为章绍攀。2015年11月12日，章绍攀与吴枝银各自以夫妻名义签订书面房屋买卖合同，该合同的签订及购房款的支付均发生于本院2017年8月11日裁定查封该房屋之前，该房屋买卖合同合法有效；自2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，与自2005年1月1日施行的《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定相比较，对买受价款的支付放宽了要求，依据上述办理执行异议和复议案件若干问题的规定第三十二条“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定”，依据法律适用的一般原则，对买受人支付价款的规定适用第二十八条，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，吴枝银、吴荷芳已依据合同约定交付购房款，通过合同双方履行行为取得房屋钥匙、房屋相关初始资料及办理物业信息变更等，应认定吴枝银、吴荷芳已合法占有该房产。吴枝银、吴荷芳是否实际入住房屋，不影响对房屋占有的确认。房屋尚未完成产权的变更登记，是在双方合同约定的期间，且并无相关法规对产权变更有时间上的具体约束，应认定吴枝银、吴荷芳对未办理房产过户登记行为没有自身过错。
综上所述，吴枝银、吴荷芳作为善意买受人基于买卖占有房屋所形成的债权高于其他普通债权，其对物权的合理期待应受法律保护。在本案审理期间，吴枝银、吴荷芳已按照人民法院的要求将剩余价款交付执行，吴枝银、吴荷芳对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。中银公司的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，应予驳回。判决：驳回蕲春中银富登村镇银行有限公司的诉讼请求。
二审中，当事人未提交新证据。
本院经审理查明，一审法院认定的事实属实。
本院认为，本案系金钱债权执行中，买受人（案外人）对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，判断这种异议是否成立的核心在于案外人享有的实体权利能否排除强制执行。基于本案事实及现行法律的相应规定，本案案外人吴枝银、吴荷芳对登记在章绍攀名下房屋提出的执行异议成立。其一：《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。据此，预告登记是不动产登记的特殊类型，它登记的是将来不动产物权发生变动的请求权，其本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，即预告登记的请求权利人预告登记后，即具有物权的排他效力。可能妨害请求权的处分视为违反预告登记的处分而无效。本案吴枝银2015年11月13日已办理本案争议房屋的预告登记手续，其所享有的请求权已具有物权的排他效力，依法足以排除强制执行；其二，最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。依据本案基本事实，吴枝银2015年11月12日，即在人民法院2017年8月11日查封之前已与章绍攀签订本案争议房屋的书面买卖合同，该合同系当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效；2016年5月1日，章绍攀将与开发商签订的商品房买卖合同、房屋预告登记证明书、房屋钥匙交给吴枝银，并协助吴枝银的代理人与房屋所在小区物业服务公司办理服务协议、物业信息变更等事项。至此，吴枝银已合法占有该房屋；房屋买卖合同签订后，吴枝银已向章绍攀交付购房款350000元、缴纳税费24821.64元，购房尾款14000元已按人民法院的要求交付执行；该房屋未办理过户登记，系基于合同约定期间，非买受人吴枝银的原因或过错导致。因此，吴枝银、吴荷芳所提执行异议符合上述四种排除强制执行的法定情形，且其作为房屋预告登记的请求权利人所享有的请求权能够排除执行。原审认定吴枝银、吴荷芳提出的执行异议成立正确，本院依法予以支持。中银公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，中银公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6760元，由蕲春中银富登村镇银行有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 笛
审 判 员 詹德先
审 判 员 张焱奇
二〇一八年六月二十日
法官助理 傅焰明
书 记 员 吴慧娟