广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初10490号
原告：家利物业管理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福中路黄埔雅苑会所，组织机构代码72617863-3。
法定代表人：周伟淦。
委托代理人：邓安烈，广东深天正律师事务所律师。
被告：深圳市多多服装有限公司，住所地深圳市福田区天安创新科技广场B座1211，组织机构代码76756457-3。
法定代表人：吴建明。
委托代理人：黄镇京，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：彭宗群，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月12日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人邓安烈，被告的委托代理人彭宗群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月15日，被告与深圳和记黄埔中航地产有限公司（下称和记黄埔公司）签订了《世纪汇广场商铺租赁合同》及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》约定，和记黄埔公司作为位于深圳市深南大道3018号世纪广场商场部分（自第负一层至第六层）的业主，同意将该商场第四层413A号商铺出租给被告使用，并由被告按自筹资金、自担风险、自负盈亏的方式进行经营。被告同意商场由和记黄埔公司委托原告提供物业管理服务。补充协议附件二约定了商铺面积113.26平方米，租赁期限为3年，租赁期开始日2013年11月1日，附件三第四部分约定了物业服务费按照建筑面积每月每平方米37元计收，即每月4190.62元。补充协议第5条第5.7款对上述款项付款期限进行了约定。双方在第15条中约定如被告违反本合同，构成或视为违约的，和记黄埔公司有权书面通知被告终止租赁合同，收回该房产，并就实际损失向被告追偿，对被告未按协议约定支付租金、经营保证金、物业服务费等款项的，被告应按照逾期付款金额每日万分之五的标准向原告及和记黄埔公司支付逾期付款违约金。2011年8月9日原告与和记黄埔公司签订了《深圳世纪汇广场前期物业服务合同》，并在合同签订之后就依约投入了人力物力对该物业提供了物业服务，但被告未依约支付原告水电费等费用。被告的行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任。请求法院判令：1、被告支付原告2015年1月1日至2015年9月5日物业服务费34223.40元、2014年11月至2015年9月5日电费5104.80元及上述欠款逾期付款期间的违约金(违约金按未缴付款项每日万分之五标准计算，自2014年11月1日起至还清之日止，截止2015年9月5日的违约金2838.93元)；2、被告承担本案的全部诉讼费用。原告制作的被告欠费明细表记载，被告拖欠的2015年1月至2015年8月期间的月物业服务费均为4190.62元、2015年9月份的物业服务费为838.12元；拖欠的2014年11月至2015年9月的电费分别为1465.20元、1754.40元、1524元、43.20元、45.60元、44.40元、45.60元、45.60元、46.80元、42元、48元。
被告口头答辩称，被告于2013年8月22日已向原告交付保证金30350.90元，2014年8月21日交付管理费4190.62元，2014年9月5日交付物业管理费8381.24元。2014年12月3日被告致函开发商要求停业，从2014年12月起不应产生相应的物业管理费。根据原告所提供的计算违约金的表格反映，自2015年2月开始被告所租赁的413A房产生的电费有43.20元和44.40元、45.60元等金额，该期间即2015年1月之后被告并没有在该商铺经营，被告认为只需交付2014年11月、12月的电费和2015年1月的电费1465.20元、1757.40元、1524元。根据前期物业服务合同约定交费人应为业主和使用人，而被告2014年12月之后没有使用物业，所以此后的物业管理费和电费我方不应支付。
经审理查明，2011年8月9日，和记黄埔公司（委托方、甲方）与和记物业服务（深圳）有限公司（受托方、乙方，原告更名前的名称）签署《深圳世纪汇广场前期物业服务合同（商场）》约定，甲方聘请乙方按合同约定对深圳市福田区世纪汇广场提供前期物业服务，物业服务期限自合同签订之日起至物业管理区域的业主大会依法定程序与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止；商场业主缴纳的物业服务费为24元/月/平方米（按商场业主单元的建筑面积计算），中央空调费为12元/月/平方米；前述两项费用合计36元/月/平方米；商务公寓物业区与商场物业区、办公楼物业区之间的共用部分，共用设施设备（该范围不属于本合同的乙方管理区域）的管理费用分摊，由商场业主按照其物业区的建筑面积与共用该共用部分，共用设施设备的全部物业区的建筑面积的总和之比例分摊，商场业主应缴纳商务公寓物业区与商场物业区、办公楼物业区之间的共用部位、共用设施设备的管理费用分摊、维护费用分摊，36元/月/平方米管理费已包含了上述共有部位的分摊。乙方可以根据物业服务的内容、质量和深度，按优质优价的原则及本规约的规定，确定及调整物业服务费、中央空调费的收费标准。维修基金按政府规定的标准缴纳；业主逾期支付物业服务费、专项维修基金的，乙方有权按日收取缴付的款项万分之五的违约金，直至欠费业主缴清欠费之日。
2013年10月15日、2014年1月16日，和记黄埔公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）分别签署《补充协议》、《房屋租赁合同》及《补充协议二》约定，甲方将位于深圳市福田区深南中路北中航路西世纪汇广场商场第四层413A号商铺（下称涉案商铺）出租给乙方使用，租赁房屋的建筑面积为113.26平方米；月租金为50967元；租赁期限自2014年4月17日起至2017年4月16日；甲方应于2014年4月17日前将租赁房屋交付乙方使用；租赁期间，乙方负责支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业服务费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。乙方须向甲方及受托管理人支付经营保证金，作为乙方在整个租赁期内全面、踏实履行补充协议各项条款的担保，乙方向受托人支付的经营保证金15290.10元，乙方不得将经营保证金抵扣其应支付的物业服务费或其他应付款项。如果乙方违反租赁合同的任何条款，且经甲方或受托管理人书面敦促后仍未在约定的期限或合理期限内履行租赁合同约定义务，则甲方或受托管理人有权扣除经营保证金来补偿损失。在甲方或受托管理人扣除经营保证金金额后，乙方须在接到甲方或受托管理人书面通知之日起15日内将经营保证金补足，否则视为乙方违约，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15.4款约定的救济措施；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；乙方应当自租赁期开始日起向受托管理人支付物业服务费，物业服务费为每月每平方米45元，该房产物业服务费总计为每月5196.70元，其中包含正常供应时段的空调费；装修押金是乙方装修该房产的保证金，乙方应向受托管理人支付装修押金6000元，在乙方完成该房产的装修工作并经受托管理人验收合格后60日内，受托管理人在扣除赔偿款项（若有）后将剩余装修押金无息退还乙方；装修服务费是乙方向受托管理人支付的受托管理人（含聘请具有专业资质之第三方）审核乙方之装修图纸的费用及清运装修垃圾的费用，该费用为一次性费用，按建筑面积计算每平方米20元，合计金额为2265.20元。水电周转押金为乙方按期支付水电费用的保证金，为1698.90元，在租赁期届满后60日内受托人将水电周转金扣除乙方未付水电费（若有）无息退还乙方。乙方应于每个公历月第5日或之前向受托管理人支付当月物业服务费、中央隔油系统维护费、水费、电费、燃气费及其他有偿服务费。免租期为45天，从租赁开始日起算，免租装修期内免交租金，但应向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费以及实际发生的杂项费用。
2014年4月3日，和记黄埔公司向被告出具《深圳世纪汇商铺交铺通知书》，要求被告于2014年4月17日办理涉案商铺的交接手续，租赁期开始日期为2014年4月17日。
2014年4月17日，和记黄埔公司向被告交付了涉案商铺，和记黄埔公司的员工代表及被告签署了商铺验收记录。
2014年11月5日、11月14日，和记黄埔公司分别向被告下发、寄发《律师函》，催告被告缴纳租金、物业服务费等费用及逾期付款违约金。
2014年12月3日，被告向和记黄埔公司下发《停业函》称，世纪汇广场商铺出租率未能达到整个商场的90%，商铺从开业即处于严重亏损状态，公司决定商铺先关门停业，待商铺出租率开业率达到100%后再正式开业。
2015年7月29日，和记黄埔公司向被告下发《深圳世纪汇商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》，通知被告于2015年9月6日正式解除双方签订的租赁合同，要求被告于合同解除日当日或之前将该房产恢复至首次交付时的原状交还公司。
原告为证实被告拖欠水电费的金额，向本院提交了涉案商铺的水电抄表记录予以佐证。
另查，被告于2013年8月22日向原告转账支付了保证金30350.90元、于2014年8月21日转账支付了物业服务费4190.62元、于2014年9月5日转账支付了物业服务费8381.24元。
又查，涉案商铺的权利人为和记黄埔公司，涉案商铺所在的物业没有成立业委会。因被告拖欠出租方和记黄埔公司的租金，和记黄埔公司以房屋租赁合同纠纷为由将本案被告诉至本院，请求解除双方签署的租赁合同、被告支付拖欠的租金等费用及违约金，本院经审理作出（2016）粤0304民初10615号(下称10615号案件)民事判决书，判决确认涉案租赁合同于2015年9月6日解除，被告应向出租方支付租金及其他费用至2015年9月5日。目前该一审判决书未发生法律效力。
本院认为，原告与作为业主及开发商的和记黄浦公司签订的《深圳世纪汇广场前期物业服务合同（商场）》合法有效，该合同对全体业主具有约束力。被告作为涉案商铺的承租人并实际占有使用涉案商铺，在接受原告提供的物业服务后，应当向原告交纳物业服务费。关于物业服务费的收费标准，和记黄埔公司与被告签署的《房屋租赁合同》约定的物业服务费为45元/月/平方米，而原告主张的月物业服务费为4190.62元，即为37元/月/平方米(4190.62÷113.26)，虽然原告与和记黄埔公司签署的前期物业服务合同约定的物业服务费为36元/月/平方米，但物业服务合同约定原告可根据物业服务的内容、质量和深度，确定及调整物业服务费的收费标准。原告按37元/月/平方米的标准收取物业服务费未超出租赁合同约定标准，本院予以支持。被告实际自2014年4月17日接收了涉案商铺，租赁合同约定免租期内亦需支付物业服务费，被告应自该租期开始日向原告支付物业服务费，10615号案件已确认涉案租赁合同于2015年9月6日解除，被告需向出租方支付截止至2015年9月5日的租金及其他费用。因此，被告亦应向原告支付截止至2015年9月5日期间的物业服务费及电费。被告向原告转账支付了保证金共计30350.90元，根据合同约定，该费用应为经营保证金15290.10元、物业服务费5096.70元、装修服务费2265.20元、装修押金6000元、水电周转金1698.90元。被告之后另行支付了3个月的物业服务费，被告未提交更多的证据证实其按期足额向原告支付了物业服务费及电费，本院采信原告主张的被告欠费的金额。租赁合同约定装修服务费是原告或其他第三人在被告装修涉案商铺时提供服务的一次性消费费用，该装修服务费不应抵扣物业服务费。被告未举证证明其实际向原告支付物业管理费及电费的情况，本院采信原告主张的被告欠费的金额。合同约定被告应于每月5日前支付物业服务费等费用，逾期支付则按日万分之五支付违约金。被告与和记黄埔公司签署的补充协议第15条第15.5条约定：“乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施”，据此，被告实际向原告支付经营保证金的金额为15290.10元，原告自被告逾期支付物业服务费及电费之日的第30日起有权在经营保证金中扣除被告欠缴费用及相应违约金以减少损失。因电费的收费时间滞后一月，故对于2014年11月的电费，应于2014年12月5日缴纳，原告可于2015年1月6日从经营保证金中扣除2014年11月份的电费1465.20元及逾期付款违约金21.98元（1465.20×0.0005×30），扣除后经营保证剩余13802.92元（15290.10-1465.20-21.98）；2014年12月份的电费及2015年1月份的物业服务费，应于2015年1月5日缴纳，原告可于2015年2月6日从经营保证金中扣除2014年12月份的电费1754.40元、2015年1月份的物业服务费4190.62及逾期付款违约金89.18元【(1754.40+4190.62)×30×0.0005)】，扣除后经营保证金剩余7768.72元(13802.92-1754.40-4190.62-89.18)；2015年1月份电费及2015年2月份的物业服务费，应于2015年2月5日缴纳，原告可于2015年3月6日从经营保证金中扣除被告拖欠的2015年1月份的电费1524元、2015年2月的物业服务费4190.62及逾期付款违约金85.72元【(1524+4190.62)×0.0005×30】，扣除后经营保证金剩余1968.38元（7768.72-1524-4190.62-85.72）；2015年2月份的电费、2015年3月份的物业服务费应于2015年3月5日缴纳，原告可于2015年4月6日从经营保证金中扣除被告拖欠的2015年2月份的电费43.20元、2015年3月份的物业服务费4190.62元及逾期付款违约金63.51元【(43.20+4190.62)×0.0005×30】，用剩余的经营保证金抵扣该月全部电费、违约金及部分物业服务费后，被告尚欠原告2015年3月份的物业服务费2328.95元（4190.62+43.20+63.51-1968.38）。2015年9月份的物业管理费应为698.44元(4190.62×5/30)。被告还应向原告支付2015年3月至9月5日期间的物业服务费共计23980.49元(2328.95+4190.62×5+698.44)、电费共计318元(45.60+44.40+45.60+45.60+46.80+42+48)。物业服务费的违约金应自当月6日起计算（其中2015年3月份拖欠物业服务费的违约金应自2015年1月6日起计算）、电费的违约金自次月6日起计算，均按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止，计算基数及起算时间详见附表。对原告主张物业服务费超出的部分及违约金起算时间有误的部分，本院不予支持。被告在承租涉案商铺时向原告支付了装修押金6000元，无证据显示涉案商铺的装修不合格，原告应向被告退还该押金，为避免诉累，可在被告欠付的物业服务费、电费及违约金中予以扣减6000元。被告支付的水电周转金1698.90元亦应抵扣其拖欠的上述费用。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告深圳市多多服装有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司支付2015年3月至2015年9月5日期间的物业服务费23980.49元、电费318元及违约金（相应违约金计算基数及起算日期详见附表，违约金按日万分之五的标准以当月应付费用为计算基数计算至实际清偿之日止，被告深圳市多多服装有限公司已实际支付的装修押金6000元、水电周转金1698.90元可抵扣其拖欠的上述费用）；
二、驳回原告家利物业管理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费854元（已由原告预交），由原告负担480元，被告负担374元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 肖 英
人民陪审员 侯媛蓉
人民陪审员 雷南山
二〇一七年一月十三日
书 记 员 李锐珊
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
判决书附表
物业服务费、电费的违约金计算明细
---
序号
|
费用名称
|
发生期间（年.月）
|
费用金额（即违约金计算基数）（元）
|
相应违约金起算日期（年.月.日）
1
|
物业服务费
|
2015.3
|
2328.95
|
2015.4.6
2
|
电费
|
2015.3
|
45.60
|
2015.4.6
3
|
物业服务费
|
2015.4
|
4190.62
|
2015.4.6
4
|
电费
|
2015.4
|
44.40
|
2015.5.6
5
|
物业服务费
|
2015.5
|
4190.62
|
2015.5.6
6
|
电费
|
2015.5
|
45.60
|
2015.6.6
7
|
物业服务费
|
2015.6
|
4190.62
|
2015.6.6
8
|
电费
|
2015.6
|
45.60
|
2015.7.6
9
|
物业服务费
|
2015.7
|
4190.62
|
2015.7.6
10
|
电费
|
2015.7
|
46.80
|
2015.8.6
11
|
物业服务费
|
2015.8
|
4190.62
|
2015.8.6
12
|
电费
|
2015.8
|
42
|
2015.9.6
13
|
物业服务费
|
2015.9
|
698.44
|
2015.9.6
14
|
电费
|
2015.9
|
48
|
2015.10.6