福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2014）仓民初字第1495号原告福州市榕桥物业管理处，住所地福州市仓山区。法定代表人陈景涛，主任。委托代理人张国新，公司员工。被告程铭峰，男，1976年11月25日出生，汉族，住福建省闽侯县。原告福州市榕桥物业管理处因与被告程铭峰物业服务合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人张国新、被告程铭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系福州市仓山区卢滨路639号美林湾小区的物业服务单位，被告系该某单元业主（居住建筑面积为126.72㎡，于2010年12月1日办理入住手续）。原告与美林湾小区的开发商福州市城乡建设发展总公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定坐落于福州市仓山区卢滨路639号美林湾小区由原告进行物业管理，委托管理期限至本物业业主大会选聘新的物业管理企业，签订《物业服务合同》时终止。原告对美林湾小区进驻并为小区提供物业服务，根据协议，确定物业收费标准为：高层住宅每月每平方米1.5元。在上述物业协议履行过程中，原告本着诚实信用的原则，多年来为该小区提供了较为完善的质价相符的物业服务，并得到大多数业主的认可，而被告入住该小区后，自2010年12月起至2014年2月28日期间一直拒绝向原告交纳物业费，欠缴物业管理费6，273.3元、公摊水电费1，039.03元、滞纳金1，177.74元。经多次催收，被告仍未依约交纳，原告遂诉至本院。原告请求：1.依法判令被告支付拖欠的物业管理服务费（2011年6月起算至2014年2月止）人民币6，273.3元；2.依法判令被告支付物业管理服务费的滞纳金（滞纳金按应缴物业管理服务费的日万分之三，从2010年12月1日起算，暂算至2014年2月份止）人民币1，177.74元；3.依法判令被告支付电梯使用电费及公共水电费分摊（2010年12月起算至2014年2月止）人民币1，039.03元；4、依法判令被告承担本案的所有诉讼费用。原告向本院提供了下列证明资料：1.临时管理规约，证明原告与开发商签订的临时管理规约，并就相关事宜进行了约定；2.前期物业管理服务协议，证明原告与开发商签订的前期物业管理服务协议，并就相关事宜进行了约定；3.前期物业管理服务协议，证明原告与被告签订的前期物业管理服务协议，并就相关事宜进行了约定；4.产权面积（商品房买卖合同），证明美林湾某单元建筑面积为126.72㎡；5.交房通知及住户情况一览表，证明被告身份登记；6.业主欠费明细表，证明业主欠费明细；7.催款通知书，原告多次及多种方式向被告催缴拖欠的物业费。补充证据：1.工作联系函和现场照片，证明被告提出的整改意见，我方已反馈给开发商，并整改完毕；2.美林湾公共水电公摊明细表，证明被告拖欠水电公摊费1，039.03元。被告辩称，开发商通知我交房时，我先交了六个月的物业费，在验房交接表上签字，然后才去看房。然后我提出了三项的整改意见，并多次催促他进行整改，但是到了2013年年底才通知我整改完成。关于水电公摊方面，不能仅凭复印的表来确定。由于原告没有按时进行整改，导致我无法收到房子，也没有办法办理房产证，所以我不认为有拖欠物业费，也不存在滞纳金的问题。被告请求：由法院依法判决。被告向本院提供了下列证明资料：验房交接表、照片、收据发票，证明被告没有拖欠物业费，原告没有按期整改。经法庭质证和审查，原告第6号证据、第2号补充证据因该证据提供了公摊水电的缴费凭证以及水电公摊的具体计算表，两份证据相互印证，可以体现被告所应交纳的水电公摊费，可以作为本案认定事实的根据，被告对该证据不认可的异议不成立。原告第7号证据因无证据证明已有效地送达给被告，且原告亦认可已被邮政局退回，不能作为本案认定事实的根据。原、被告提交的其他证据，双方对其真实性均无异议，可以作为本案认定事实的根据。根据本案现有证据，本院确认如下事实：2009年6月26日，原告（乙方）与福州市城乡建设发展总公司（甲方）签订《金色·怡和园（美林湾）前期物业服务合同》，约定甲方以邀请招标方式选聘乙方对福州市仓山区金山街道卢滨路639号金色·怡和园（美林湾）提供前期物业服务；乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：高层住宅（1#-3#、7#、14#、15#、35#-40#）每月每平方米1.5元…；自本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之前发生的物业费，由甲方承担。自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担；本合同为期三年，自2009年7月1日起至2012年6月30日止；本合同期限届满前2月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后2月内继续履行本合同，甲方或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人等。2009年10月10日，被告与福州市城乡建设发展总公司签订《商品房买卖合同》。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定本物业名称美林湾（金色怡和园），乙方所购房屋基本情况：建筑面积126.72平方米；乙方或物业使用人应于每月15日之前交纳当月物业服务费，当月最后一日内未交纳，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金；物业管理服务费按建筑面积收取，标准如下：高层住宅（1#-3#、7#、14#、15#、35#-40#）每月每平方米1.5元…；下列费用不包含在上述物业管理服务费内，按实由业主进行分摊：公共用水（如绿化、清洁、水体景观等）、公共用电（如路灯、智能化安防系统、水泵等）费用，由全体业主每月按实分摊。未实行抄表到户（即一户一表）前，小区自来水总表与分表之间的差额，由全体业主每月按实分摊。高层住宅电梯电费和年检费用，由各梯位业主按实分摊；本协议自签字（章）之日起生效，至本物业业主大会选聘新的物业管理企业，签订《物业服务合同》时终止等。同时，被告还在《临时管理规约》中承诺书上签字。2010年12月1日，福州市城乡建设发展总公司发送《［美林湾］小地块交房通知书》给原告，内容是“兹有［美林湾］即［金色怡和园］某单元的业主程铭峰办理交房手续，请贵处予以支持办理”。同日，被告交纳了2010年12月至2011年5月的物业费共计1，140.5元，并填写了住户情况一览表及验房交接表，在验房交接表备注需返修的内容：1.主卧阳台推拉门变形、门锁不能上锁；2.厨房顶灯座周围白灰被打麻；3.次卧灯不亮。2010年12月7日，原告出具《工作联系函》，将被告反映的情况上报福州市城乡建设发展总公司。2011年6月份起，被告拒绝交纳物业管理费。截止2014年2月份，被告共拖欠物业管理费6，273.3元（190.1元／月×33个月）及2010年12月至2014年2月的水电公摊费1，039.03元。庭审中，原告明确其诉请的滞纳金实际指逾期支付物业管理服务费的违约金，双方约定的违约金计算标准日千分之三明显过高，自动调整为日万分之三。本院认为，原告接受福州市城乡建设发展总公司委托对福州市仓山区金山街道卢滨路639号金色·怡和园（美林湾）小区提供物业管理服务，被告作为美林湾小区某单元的业主，与原告之间形成了物业管理合同关系。原告已依照《金色·怡和园（美林湾）前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》约定为美林湾小区提供物业服务，其有权按照约定向被告收取高层住宅每月每平方米1.5元的物业管理费及水电公摊费。故原告诉请被告支付拖欠的物业管理服务费6，273.3元、水电公摊费1，039.03元，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告对被告应缴纳的物业费应进行书面催交，在催交后被告仍不履行的情况下才有权主张逾期付款违约金。本案中，原告未能提交证据证实其在起诉日（2014年4月16日）前对物业管理费进行催交的事实，故原告诉请被告支付2014年4月16日之前的逾期付款违约金，本院不予支持。原告于2014年4月16日起诉，视为对物业管理服务费的催交，故逾期付款违约金应从2014年4月17日起算。违约金计算标准日万分之三，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告程铭峰于本判决生效之日起十日内向原告福州市榕桥物业管理处支付自2011年6月至2014年2月的物业管理费6，273.3元及逾期付款违约金（以6，273.3元为基数自2014年4月17日至判决确定给付之日止，按日万分之三计付）二、被告程铭峰于本判决生效之日起十日内向原告福州市榕桥物业管理处支付自2010年12月至2014年2月的水电公摊费1，039.03元。三、驳回原告福州市榕桥物业管理处的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担7元，被告程铭峰负担43元，被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将依法予以强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  张文捷人民陪审员  徐苏琳人民陪审员  张 力二〇一四年八月二十七日书 记 员  黄灵庄