湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂黄冈中民三终字第00029号
上诉人（原审被告）曾伟。
委托代理人李忠�。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为和解、提出上诉。
被上诉人（原审原告）麻城市百货公司。
法定代表人郭振义，该公司经理。
委托代理人周吉林，湖北诚信联和律师事务所律师。
委托代理人颜晓鹏，湖北诚信联和律师事务所律师。
以上两位委托代理人的代理权限均为代为承认、反驳上诉请求；进行和解；代收法律文书。
上诉人曾伟为与被上诉人麻城市百货公司租赁合同纠纷一案，不服湖北省麻城市人民法院（2014）鄂麻城民一初字第00654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月15日立案受理后，依法组成由审判员杨静担任审判长，审判员倪志勇、朱卫参加的合议庭，于2014年10月15日公开开庭进行了审理。曾伟及其委托代理人李忠辉，麻城市百货公司的委托代理人颜晓鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2012年1月1日，麻城市百货公司与曾伟签订了租赁合同书，由曾伟租赁麻城市百货公司所属位于麻城市白果镇白果大道白果批发门市部临街门店一间从事摩托车修理经营，租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，年租金1500元，合同签订时一次性付清。租赁合同期满前，麻城市百货公司明确告知曾伟，期满后该房屋不再续租，要求曾伟期满后搬离并腾退房屋。2013年1月25日，麻城市百货公司将位于麻城市白果镇白果大道白果批发门市部所有的土地及房屋挂牌拍卖。租赁期满后，麻城市百货公司多次通知曾伟让其腾退房屋，曾伟均不予理睬并一直占用房屋。麻城市百货公司遂诉请判令曾伟搬离并腾退房屋并按4.11元每天赔偿从2013年至实际搬离之日期间的损失并承担诉讼费用。
原审认为，麻城市百货公司与曾伟签订的租赁合同系双方自愿订立的，系双方真实意愿的表示，合法有效。双方均应按合同规定享受权利并承担义务。现合同已于2012年12月31日到期，双方租赁关系已终止，曾伟应向麻城市百货公司履行返还租赁房屋的义务。而曾伟未履行上述义务并占用租赁房屋至今，麻城市百货公司要求曾伟返还租赁房屋并承担逾期使用租赁房屋的损失的诉请符合事实，于法有据，依法予以支持。双方的租赁关系终止后，曾伟不再享有优先购买权，曾伟的该项辨称理由不能成立。曾伟要求麻城市百货公司于本案中购买相应的社会保险的请求不属本案的审理范围，曾伟的该项辨称理由亦不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、曾伟应于判决生效之日起十日内迁出麻城市百货公司所属位于麻城市白果镇白果批发门市部临街一间门店，并将上述房屋返还给麻城市百货公司。二、曾伟应于判决生效之日起十日内支付麻城市百货公司上述房屋的使用费（按照4.11元每天计算，从2013年1月1日计算至实际搬离之日止）。
上诉人曾伟不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、双方在2012年之前就一直在签订租赁合同，租赁合同到期后，麻城市百货公司没有提前告知其不再续租，也没说明该房屋需进行拍卖的事实，侵犯其优先购买权。2、麻城市百货公司在租赁期届满后，并没有异议，该租赁合同应认定不定期合同。3、麻城市百货公司的诉讼主体资格不适格。争议的房屋已拍卖，该房屋的买受人才具有本案的诉讼主体资格。曾伟请求依法撤销原判，改判驳回麻城市百货公司的诉讼请求。
被上诉人麻城市百货公司答辩称：一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。1、双方并未形成不定期租赁关系。2、拍卖的房屋�公开整体拍卖，涵盖了曾伟所租赁的房屋，且是在双方合同到期后才进行拍卖，曾伟对该房屋没有优先购买权。
在二审期间，曾伟向本院提交四份新的证明材料：
1、麻城市百货公司分别于2006年、2007年、2009年、2010年、2012年出具给曾伟的房屋租赁发票。拟证实麻城市百货公司与曾伟形成无固定租赁期限合同。
2、麻城市百货公司（白果批发站）用地控制性详细规划图。拟证明争议的租赁房屋的中标单位应为本案适格诉讼主体，并非麻城市百货公司。
3、租赁房屋的现场照片四张。拟证明麻城市百货公司非法拍卖的事实。
4、曾伟申请的证人陈某和出庭作证的证言。陈某和证实其是原麻城市百货公司白果批发站负责人，其在任职期间，从93年起一直与曾伟签订门面租赁协议，合同每年一签，在退休后就不清楚租赁的情况。
麻城市百货公司对曾伟提供的证明材料1的真实性无异议，但认为该证据不应作为新证据提交，根据合同内容，双方的合同是一年签订一次，租金按年度缴纳。租赁到期后，双方未签订新的合同，租赁关系已经结束；对曾伟提供的证明材料2的真实性无异议，但认为不动产以登记为主，该公司的诉讼主体资格适格；对曾伟提供的证明材料3有异议，认为该照片不能证明其来源，该房屋未清退仍被曾伟占用。对曾伟提供的证明材料4认为陈某和的证言中已经说明其不清楚后来签订合同的情况，该证据不具有证明效力。
上述证明材料经庭审质证认证，本院认为曾伟提供的证明材料1，虽具有真实性，但不能达到证明目的，依法不予采信；本院认为曾伟提供的证明材料2、3，与本案不具有关联性，且不能达到证明目的，依法不予采信；本院认为证明材料4，陈某和的证言只能证实该房屋在以前租赁的情况，不能证实2012年双方租赁合同的签订、履行情况，不具有证明效力，依法不予采信。
二审经审理查明的事实与一审一致。
本院认为，麻城市百货公司与曾伟于2012年1月1日签订的租赁合同书，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。双方均应按照合同约定的内容享受权利，履行义务。本案争议焦点有三点：双方当事人之间是否形成不定期租赁合同关系？曾伟是否享有优先购买权？麻城市百货公司是否为本案适格诉讼主体？
一、关于双方当事人之间是否形成不定期租赁合同关系的问题。2012年1月1日，曾伟与麻城市百货公司采用书面形式签订的租赁合同，该合同中第一条中已明确约定房屋租赁期限至2012年12月31日止，同时在第六条中明确约定，合同期满前，乙方需要续签租赁合同必须提前一个月向甲方申请，经甲方同意后续签合同，对合同到期又未续签合同者，乙方必须按期无条件退出经营场地。根据本案查明的事实，在租赁合同到期后，双方没有继续签订新的租赁合同，麻城市百货公司也未向曾伟收取房屋租金，曾伟亦未能提供证据证实麻城市百货公司准许其继续使用租赁的房屋。故本院认定租赁合同中约定的租赁期届满后，双方的租赁关系终止。上诉人曾伟主张双方形成不定期租赁合同关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于曾伟是否享有优先购买权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，房屋承租人享有优先购买权。租赁房屋拍卖的时间为2013年1月25日，而曾伟与麻城市百货公司的租赁合同中约定房屋租赁期为2012年12月31日止，该房屋的拍卖发生在双方租赁关系终止之后，曾伟在房屋拍卖时已不具有承租人身份，同时也丧失对租赁房屋优先购买权的主体资格。故本院认定曾�对租赁的房屋不享有优先购买权。上诉人曾伟主张其享有优先购买权的上诉理由不能成立，本院不予支持。
三、关于麻城市百货公司是否为本案适格诉讼主体的问题。房屋租赁合同系麻城市百货公司与曾伟签订，在签订合同时，其为该房屋的所有权人。在拍卖后，该房屋的产权是否发生转移登记和交付，曾伟未提供证据予以证实。麻城市百货公司作为租赁合同的出租方，认为自己的权利受到侵害，其提起诉讼主张维护自身合法权益，符合法律规定。故麻城市百货公司符合本案的诉讼主体资格。上诉人曾伟主张麻城市百货公司不是本案适格诉讼主体的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费600元，二审案件受理费600元，均由上诉人曾伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 静
审判员 倪志勇
审判员 朱 卫
二〇一四年十一月十七日
书记员 刘延超