上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0114民初6107号
原告陶剑峰，男，1975年8月9日生，汉族，住上海市嘉定区。
原告宗静艳，女，1978年7月9日生，汉族，住上海市嘉定区。
原告陶甘良，男，1946年7月25日生，汉族，住上海市嘉定区。
三原告委托代理人金玉珍，上海俊豪律师事务所律师。
三原告委托代理人张福淇，上海俊豪律师事务所律师。
被告赵强，男，1981年9月4日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人陈东升，上海申如律师事务所律师。
第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路XXX号。
负责人杨军。
委托代理人向德喜，上海才富律师事务所律师。
委托代理人康颖颖，上海才富律师事务所律师。
原告陶剑峰、宗静艳、陶甘良与被告赵强、第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理，原告陶剑峰及委托代理人金玉珍，被告赵强及委托代理人陈东升，第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行委托代理人康颖颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年5月4日原、被告签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定由原告向被告购买位于上海市嘉定区永靖路XXX弄XXX号的房屋(以下称系争房屋)，转让价格为人民币340万元。当时系争房屋上设有三个抵押权登记，第一顺位是第三人，第二和第三顺位均系案外个人。故付款协议中约定被告承诺将系争房屋个人抵押注销后当天支付被告人民币150万元整。合同签订当天，原告按约支付定金7万元，被告出具了定金收据。2014年5月19日被告涤除了系争房屋上的二个个人抵押权，原告按约支付了被告第二笔购房款150万元。双方约定5月22日一起办理原告贷款手续，同时办理交房手续。2014年5月22日被告协助原告办理了系争房屋贷款申请手续，并将系争房屋钥匙交给原告。但被告至2014年6月30日止未按约向第三人提前还贷，导致房屋上的抵押无法涤除，房屋无法过户。进而导致原告向银行申请的贷款在通过审核后因过期而被取消。被告违约后，原告和中介公司多次催告被告，要求被告办理提前还贷手续，但被告一直未行动。2015年6月15日原、被告经反复协商，又重新签订一份《上海市房地产买卖合同》，内容同前一份合同相同，除过户时间修改为2015年10月31日之前。合同签订后，原告再次向银行申请贷款并获通过。但被告仍未向第三人还清贷款。现起诉要求：一、判令被告配合原告办理系争房屋产权登记手续，将系争房屋登记至原告名下；二、被告向原告支付违约金68万元。
被告辩称，房屋没有过户是原告原因造成的，附件三明确约定原告有先打款义务，钱到帐后被告才能还清贷款去除抵押，因为被告手边没有这么多钱，需要原告先打款。但被告交房后，原告变掛了，被告手上没钱，导致银行贷款没有还清。
第三人述称，不清楚原、被告双方的买卖，如果支持原告诉请，需要还清第三人的所有本息，第三人可以配合涤除抵押，如果不支持原告诉请，被告也应该按期还款，保护第三人的债权和抵押权。
经审理查明，2015年6月15日原、被告通过上海杰峰房地产经纪事务所居间介绍签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其位于上海市嘉定区永靖路XXX弄XXX号即系争房屋转让给原告，建筑面积为188.85平方米，转让价款为人民币340万元整。双方确认在2015年10月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定：1、甲(指被告，下同)乙(指原告，下同)双方于2014年5月4日签订上海市网上房地产买卖合同时乙方支付甲方定金人民币7万元整；2、因此房中有二个个人抵押，乙方承诺甲方将此房内所有个人抵押注销后当天支付甲方人民币150万元整，时间在2014年5月30日之前。3、甲方在2014年6月30日之前申请提前一次性还清自己购房时在银行贷款时乙方支付甲方人民币150万元整(甲方结清贷款当天)。4、尾款人民币80万元整是由乙方向银行贷款方式支付甲方，付款日期以银行贷款到甲方账户为准(银行规定乙方贷款款项必须打入甲方帐户)。合同在补充条款(一)还约定，自签订合同之日起，若买卖双方中的任何一方违约，违约金为此房屋总价金额的百分之二十，导致合同被解除或无法履行的，违约方除按合同条款承担相应违约责任，同时还应赔偿居间方损失，损失按照房屋总价的百分之二的佣金，甲、乙双方确认上海杰峰房地产经纪事务所基于此项赔偿享有独立请求权。合同还约定了其他内容。
合同签订后，因原、被告于2014年5月4日已签订过一份《上海市房地产买卖合同》，原告于2014年5月4日支付被告定金人民币7万元整，被告出具收据。2014年5月19日被告将系争房屋上的抵押权人朱卫兵、田汉华的抵押权涤除，同日原告又支付被告房款人民币150万元整。同年5月22日被告将系争房屋交给原告，原告经装修后于2015年11月入住并交纳物业管理费。由于被告未按约在2015年10月31日之前仍未还清银行贷款涤除抵押，致系争房屋无法过户。经原告多次催告，被告仍未还清银行贷款。2017年4月原告向本院起诉。
另查明：2014年5月4日原、被告签订过一份《上海市房地产买卖合同》，内容与2015年6月15日签订的《上海市房地产买卖合同》相同，除将过户时间由原来约定的时间修改为2015年10月31日之前。
因系争房屋尚有抵押，本院依法追加中国银行股份有限公司上海市浦东分行作为第三人参加诉讼。原告在审理中已将剩余房款人民币230万元汇入本院帐户。原告同时表示该房款可用于为被告归还第三人贷款本息，涤除抵押。第三人表示，截至2017年7月5日，被告尚欠第三人借款本金为人民币1,785,196.88元。
审理中，被告辩称合同附件三付款协议第3条约定是原告先将150万元付给被告，再由被告还清第三人的贷款，因原告未按约先付款，故导致系争房屋无法过户，责任在原告。庭审后，被告又提出因无力负担违约金，要求将违约金予以减免。
上述事实，有《上海市房地产买卖合同》、收据、汇款凭证、不动产登记簿及双方当事人庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。
本院认为：原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，该合同合法有效。在合同履行过程中，因被告未按约还清第三人的贷款，致系争房屋上尚有抵押不能过户，被告的行为显属违约，应承担违约责任。现原告要求被告办理系争房屋产权过户的诉讼请求应予支持。对原告主张的违约金，虽然合同中约定违约金为房屋总价金额的20%，考虑到被告在庭审后提出减免，结合本案实际情况，本院酌情将违约金调整为总房价金额的15%，即由被告给付原告违约金51万元。至于被告辩称合同附件三付款协议第3条约定是原告先付款150万元给被告，再由被告归还第三人贷款的意见，因该第3条明确写明被告在一次性还清自己购房时在银行的贷款时，原告才支付被告人民币150万元，同时括号内又注明被告结清贷款当天。很显然，该条款约定的是被告先归还银行贷款，后由原告支付房款。因此被告的上述辩称意见本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告赵强应于本判决生效后十日内将位于上海市嘉定区永靖路XXX弄XXX号房屋的借款归还给第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行(借款本金及利息以归还当天为准)；
二、被告赵强、第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行应于本判决生效后十日内将位于上海市嘉定区永靖路XXX弄XXX号房屋上的抵押涤除；
三、被告赵强应于本判决生效后十日内协助原告陶剑峰、宗静艳、陶甘良办理房屋过户手续，将位于上海市嘉定区永靖路XXX弄XXX号房屋的产权过户至原告陶剑峰、宗静艳、陶甘良名下；
四、被告赵强应于本判决生效后十日内给付原告陶剑峰、宗静艳、陶甘良违约金人民币51万元；
五、原告陶剑峰、宗静艳、陶甘良应于本判决生效后十日内给付被告赵强剩余房款人民币230万元(该款须先用于归还被告赵强在第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行的借款本金及利息，如有多余，可再给付被告赵强)。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10,600元，减半收取5,300元，保全申请费5,000元，均由被告负担(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张开红
二〇一七年八月二十八日
书记员 邵文菁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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