江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第0800号
上诉人（原审被告）江苏双菱化工集团有限公司
被上诉人（原审原告）连云港市厚昌实业有限公司
第三人车润珍（又名车云）。
上诉人江苏双菱化工集团有限公司（以下简称双菱集团）因与被上诉人连云港市厚昌实业有限公司（以下简称厚昌公司）、第三人车润珍商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2013）海民初字第0400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月14日受理后，依法组成合议庭于2014年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人双菱集团委托代理人何亮、被上诉人厚昌公司委托代理人郑博、鲁浩、第三人车润珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，厚昌公司（乙方）与双菱集团（甲方）于2008年7月28日签订江化宿舍开发推进协议书，该协议书约定由双菱集团出地、厚昌公司出资共建江化宿舍，并对双方的权利义务作了详细的约定。厚昌公司与双菱集团于2008年7月30日又签订了一份补充协议，该补充协议第四条明确约定一号楼的商业用房524m2和二号楼车库528m2的房屋产权归厚昌公司所有。乙方销售自有产权房，甲方及时提供相关票据给乙方以方便营销工作。2008年11月10日，厚昌公司与双菱集团签订一份备忘录，该备忘录对案外人周琪、第三人车云（车润珍）拟购新建商业用房的问题达成一致意见：1、因周琪搭建的4平米铁皮棚、车云从住宅房劈出15平米作为商铺，在他们申购新建商业用房时，厚昌公司同意上述两户共安置19m2；2、……；3、拟购新建门面房原则上限定每户不超过35m2，具体房号由厚昌公司平衡后指定。拟购户在申请购买的同时必须交付购房预付金即总房价的10%。关于商用门面房价格优惠20%后与物价部门核定价格之差问题的处理。双菱公司董事长与厚昌公司董事长经过商洽后，表示对厚昌公司因解决上述问题而带来的经济损失将启动工作程序通过其他途径补偿解决。但双方对具体补偿方案一直协商未果。
2008年11月26日，双菱集团出具一份关于江化社区改扩建项目中房屋产权的处置意见中明确商业用房从项目建设开始即物权设立之初即为厚昌公司所有，房屋产权尽在厚昌公司名下，享有处置、变更、转让、用益等权利。
另查明，双菱集团分别于2009年7月13日、2010年5月7日取得江化职工宿舍的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，涉案房屋尚未办理产权证。在本次建房合作中，双菱集团负责与拆迁户签订安置协议，收取拆迁户超面积购置房款，厚昌公司与双菱集团双方就本次合作建房尚未进行最终结算。2009年1月8日，双菱集团与车润珍签订集资建房安置协议书，将一号楼商业用房底层北起第三间安置给车润珍，车润珍向双菱集团缴纳了购房款共计88000元。
再查明，在（2011）海民初字第199号案件审理过程中，原审法院委托连云港市价格认证中心，对本市海州区江化南街门面房（与涉案门面房系同一幢楼房）的单价进行鉴证，结论为：门面房每平方米11000元。现厚昌公司以此鉴证价格结论为依据，要求双菱集团补偿涉案门面房的差价，双菱集团对此未提出异议。经连云港市产权监理处测绘队测量涉案门面房的面积为37.17平方米。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：无权处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中厚昌公司与双菱集团合作开发房产，办理了相应许可证。双菱集团以书面形式承诺，商业用房从建设开始即物权设立之初即为厚昌公司所有，房屋产权在厚昌公司名下，厚昌公司享有处置、变更、转让、用益等权利。虽然厚昌公司与双菱集团本次合作建房，尚未进行最终结算，但商业用房所有权归厚昌公司所有，只有厚昌公司才享有对外出售的权利，双菱集团无权处置。庭审中，厚昌公司明确表示对双菱集团与车润珍签订的涉案商业用房的集资建房安置协议书予以认可，可视为厚昌公司对双菱集团无权处分行为的追认，双菱集团与车润珍签订的涉案商业用房的集资建房安置协议书为有效合同。厚昌公司要求双菱集团将车润珍交付的购房款88000元交付厚昌公司的诉求，符合法律规定，予以支持。对于商用门面房价格优惠20%后与物价部门核定价格之差问题的处理，厚昌公司与双菱集团协议将启动工作程序通过其他途径补偿解决。但通过何种方式补偿厚昌公司，双方协商未果，现厚昌公司主张按照11000元／平米的价格由双菱集团补偿差价，不违反法律规定，予以确认。涉案门面房面积为37.17平方米扣除拆迁冲抵的15平方米，余22.17平方米。物价评估价格11000元／平方米与优惠后出售价格4400元／平方米的价格之差为6600元／平方米。双菱集团应补偿厚昌公司涉案门面房的差价为：146322元（6600元／平方米×22.17平方米）。故双菱集团共计给付厚昌公司涉案门面房购房款为234322元（146322元＋88000元），对于厚昌公司主张要求双菱集团给付涉案商业用房购房款及补偿差价款221700元的诉求，不违反法律规定，予以支持。对于双菱集团提出的其已按约定收取的包括第三人在内的购房款转给厚昌公司的抗辩意见，本次合作建房，双菱集团负责与拆迁户签订安置协议，收取拆迁户超面积购置房款的款项，与出售本案商业用房款项不属于同一性质，不应一并结算，双菱集团未举证证明其收取车润珍的涉案商业用房购房款已交付厚昌公司，对该抗辩意见，不予采纳。关于本次合作建房若还有其他争议，再另案主张。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，判决如下：双菱集团于判决生效之日起十日内给付厚昌公司位于本市海州区江化南路23号B楼北起第三间商铺的购房款及补偿差价款221700元。案件受理费4626元，由双菱集团负担（厚昌公司已预交，双菱集团在履行判决确定的给付义务时将此款一并给付厚昌公司）。
上诉人双菱集团不服一审判决向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院判决涉案门面房价格优惠20%后与物价部门价格之差均由上诉人承担没有事实及法律依据。上诉人与被上诉人签订的备忘录第3条明确约定将启动工程序通过其他途径补偿解决，该款包括三个内容：第一，涉案商用门面房的价格应以物价部门核定的为准；第二，双方将启动工作程序，通过其他程序和途径解决；第三，解决的性质是补偿不是赔偿，也就是说损失不能由上诉人一方承担。在双方未就补偿标准及比例达成一致的情况下，一审法院认定双方协商未果，按对方主张每平方米11000元价格补偿差价无事实和法律依据。二、上诉人已将第三人购房款转给被上诉人，同时为被上诉人垫付了43.6万元过渡费的事实，一审法院刻意回避了该事实。一审期间上诉人已经提交了相关凭证原件，上诉人已向被上诉人支付各项费用合计989300元，其中包含了收取第三人的房款88000元，也包括上诉人为被上诉人垫付的拆迁户过渡费43.6万元。一审法院认为上诉人未举证证明，这不是事实。本次合作建房从拆迁安置到房屋交付使用，涉及的款项构成双方签订的协议均有明确的约定。上诉人交付给被上诉人的费用，被上诉人均出具了收款收据，这其中包括了88000元购房款。被上诉人未提供证据证明双方有其他往来款项。上诉人为被上诉人垫付的43.6万元过渡费也远远超过了被上诉人诉求的所谓差价补偿。综上，请求二审法院依法查清事实，撤销一审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人厚昌公司辩称：上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。备忘录第三条有明确约定，关于门面房价格优惠20%后，对被上诉人因解决上述问题带来的损失应当进行补偿，所以并非上诉人所称该补偿是双方的，应当是单方的。物价部门核定价格之差有法律依据，门面房经物价部门评定为11000元，符合上述条款规定，所以上诉人的第一个理由不成立。关于上诉人的第二个上诉理由，涉及到所谓的过渡费436000元。首先，436000元是过渡费无事实依据。其次，该436000元与本案无关。综上，上诉人的上诉理由均不成立。
第三人车润珍辩称：住房的费用都是上诉人给的。我们是职工集资建房，拆迁的费用是上诉人给的。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，厚昌公司与双菱集团签订的江化宿舍开发协议及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议履行。协议约定一号楼商业用房归厚昌公司所有，双菱集团将其中一间商业用房转让给车润珍，厚昌公司要求双菱集团返还该购房款，原审判决予以支持，并无不当。双菱集团上诉称已将车润珍的购房款转给了厚昌公司，但未举证证明在其已付款中包含了该购房款，故本院对双菱集团该上诉请求不予支持。现双方尚未最终结算，双菱集团在向厚昌公司履行了前述购房款后，如在最终结算时双菱集团有证据证明存在重复给付，可在最终结算时予以相应扣减或折抵。关于涉案门面房的价格差价问题，由于双方未能协商一致，原审法院根据连云港市价格认证中心认定的单价判令双菱集团补偿厚昌公司差价，未违反法律规定，判决结果亦并无不当。综上，双菱集团上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4626元（双菱集团已预交），由上诉人江苏双菱化工集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童 衡
审 判 员 赵 玫
代理审判员 刘 领
二〇一四年六月三日
书 记 员 孙潘红
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。