浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第1461号
上诉人（原审被告）：吴建南。
委托代理人：林红正。
被上诉人（原审原告）：金杰英。
委托代理人：朱振阳。
委托代理人：姜永可。
上诉人吴建南因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2013）温瓯梧民初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，温州市瓯海大道249号房屋（地号：3-11-4-874）的土地使用权登记在案外人吴昌锦、杨克昌、林丽春等十二人名下。2011年10月1日，原告与吴昌锦等人签订房屋租赁协议，承租了该房屋的第一、二层，共计面积1000㎡，年租金35万元，租赁期限为2011年10月1日至2012年10月1日止。同时，双方约定在租赁期限内，原告有权转租。合同签订后，原告已付清全部租金。原告承租上述房屋前，由被告在该房屋第二层经营温州市顶尚心缘网吧，原告承租后仍由被告继续使用。原告承租该房屋后，多次向被告催讨转租房屋的租金，双方亦为此发生纠纷。2011年11月9日，被告向原告付款3万元。同年12月22日，原告以被告承诺支付余欠租金期限届满为由，再次到该网吧催讨租金，与该网吧管理人员王国荣发生争执，并发生肢体冲突。另查明：2003年12月19日，案外人诸小玉以汪冬梅的身份信息登记成立温州市大安心缘网吧，企业类型为个人独资企业。2011年5月26日，该网吧名称变更为温州市顶尚心缘网吧。该网吧的经营场所位于温州市瓯海大道249号二楼。2010年9月9日，诸小玉以温州市大安心缘网吧的名义与被告签订一份网吧转让合同，约定以182万元将该网吧转让给被告。同时，双方签订了附加合同，约定房租为15万元／年，二年内不涨价等内容。上述合同签订后，诸小玉将《网络文化经营许可证》、《个人独资企业营业执照》交给被告，并将该网吧交由被告经营。被告向诸小玉支付了转让款149万元。2011年8月24日，被告向瓯海区人民法院起诉诸小玉等人，请求确认其与诸小玉签订的网吧转让合同无效，并要求诸小玉等人返还转让款149万元及利息损失。瓯海区人民法院经审理后，于2012年5月31日作出（2011）温瓯商初字第318号民事判决书，判决确认该网吧转让合同无效；判令诸小玉应向被告返还转让款149万元，扣除被告应向诸小玉支付2010年9月至2011年9月间网吧用房的租金15万元后，诸小玉实际应向被告返还转让款134万元。后因诸小玉不服该判决上诉至温州市中级人民法院，该院于2012年12月24日作出（2012）浙温商终字第848号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
原判认为，双方当事人争议的焦点为：一、原、被告间是否存在租赁关系；二、租金金额的计算问题。具体作如下评析：关于争议一。被告作为温州市顶尚心缘网吧的实际经营者，实际占用了原告承租房屋的第二层用于经营该网吧，也是对该层房屋使用收益的实际获益者，应当承担该房屋的租金或使用费。被告于2011年11月9日向原告付款3万元，该款的用途为支付网吧用房的部分租金，双方对此均无异议。被告辩称该款是诸小玉委托原告向其收取，但是被告既没有提供原告与诸小玉间存在委托关系的证据，也没有提供诸小玉在2011年10月1日后仍对网吧用房享有合法转租权的证据，无法证明其主张的事实，故对该抗辩理由不予采纳。现鉴于原告享有该房屋的转租权，且被告将租金3万元交给原告，故而推定被告履行租金义务的相对方是原告。综上，认定原、被告间的租赁关系成立，被告应依法向原告支付剩余租金。关于争议二。原告对其主张双方约定年租金为20万元的事实，并没有提供相应证据予以印证。现双方也没有其他证据证明涉案房屋租金的市场价格，故可以参照上一年度的租金，即15万元／年。在原告承租涉案房屋前，被告已使用该房屋。原告承租后，继续由被告转租，但双方对租期限没有明确约定，视为不定期租赁。期间，被告若退租，应依法向原告交还房屋。现被告没有证据证明，在原告享有转租权的期限内，已腾空房屋交还给原告，或通知原告收回房屋，故被告应向原告支付该期限内（即2011年10月1日至2012年10月1日）的全部租金，扣除被告已支付的3万元，应向原告支付租金12万元。关于原告主张的赔偿利息损失。因双方均没有证据证明约定的支付租金的期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，现被告没有在该期限内向原告支付租金，依法应向原告承担逾期付款的利息损失，故对原告主张利息损失的起算时间调整为2012年10月2日。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（二）项、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，遂判决：一、被告于判决生效之日起十日内向原告支付租金12万元及逾期付款利息（按年利率5.6%，从2012年10月2日起计算至判决确定的履行之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3904元，由原告负担1304元，被告负担2600元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，吴建南不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人与十二位业主之间的《房屋租赁协议》真假不明。由于业主并没有当着上诉人的面签字，也没有通知上诉人，故上诉人在一审中根本无法判断该协议的真假。原审法院既没有向各位业主核实，也没有通过鉴定确认其真实性，遂认定该协议真实客观，显然缺乏依据。二、原判根据上诉人支付给被上诉人的3万元就认定本案双方存在租赁关系，是错误的。三、假设被上诉人确有从业主处承租联建房并有权转租，则业主在2011年重新租赁时，上诉人对涉案房屋享有优先承租权。业主在上诉人未放弃优先承租权的情况下将涉案房屋另行出租给被上诉人的行为无效。四、假设被上诉人的租赁关系有效，其追讨租金的行为也已超过诉讼时效。五、在法院审理网吧转让纠纷案期间，上诉人系行使善意管理人职责，管理所产生的后果应由诸小玉承担。请求撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人金杰英答辩称：一、被上诉人与业主签订的《房屋租赁协议书》是协议双方的真实意思表示，合法有效。被上诉人已全额履行35万元租金，因此享有该协议里的承租权及转租权。上诉人称该协议书存在造假可能，但缺乏证据证明，故其主张不能成立。二、在被上诉人承租房屋期间，上诉人一直在涉案房屋经营网吧，其与被上诉人之间存在租赁关系毋庸置疑。上诉人称自己于2011年11月9日支付的3万元是给诸小玉的租金，与事实不符。三、上诉人不享有所谓的优先承租权。上诉人与业主之间并无租赁关系的约定，故双方之间并不存在优先租赁权问题。上诉人主张诸小玉享有承租、转租权及优先租赁权，但缺乏证据证明，故该主张也不能成立。四、上诉人与被上诉人之间口头约定租期一年租金二十万，未约定支付方式的，依法应在每届满一年时支付，故被上诉人在本案一审起诉时未超过诉讼时效。五、上诉人自2011年10月1日至2012年10月1日在涉案房屋经营网吧，其享有权利时也应承担义务，故本案租金的支付主体系上诉人。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，上诉人向本院提交温州市大安心缘网吧的《房屋租赁合同》一份，以证明涉案房屋出租给诸小玉及租期尚未届满等事实。被上诉人认为：1、被上诉人并非该合同的当事人，因此无法确定系杨大明本人签字；2、涉案房屋的业主有十二人，但该合同仅杨大明一个人签字，故该合同是无效的；3、该合同表明温州市大安心缘网吧对涉案房屋无转租权，且与本案不具关联性。本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第一款第（二）项、第四十三条第一款之规定，上诉人提供的上述证据材料不属于本案二审程序中的新证据；且上述证据材料不足以证明本案待证事实，涉案房屋后来实际由谁承租应综合考虑相关事实作出认定。故本院在本案中对上述证据材料不予采纳。
本院审核当事人在一审程序中提出的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，被上诉人一审提供的《房屋租赁协议书》有土地登记记录、银行交易记录等证据相印证，原判予以采纳并作为本案的定案依据，符合法律规定，本院予以确认。由于《房屋租赁协议书》证实2011年10月1日至2012年10月1日期间涉案房屋已由业主出租给被上诉人使用且被上诉人对该房屋有权转租，而上诉人作为温州市顶尚心缘网吧的实际经营者系涉案房屋的实际使用人，结合此期间上诉人曾支付三万元给被上诉人作为涉案房屋部分租金等事实，故原判认定本案双方关于涉案房屋的租赁关系成立，并无不当，本院亦予确认。上诉人对涉案房屋主张优先承租权，缺乏合同根据，本院不予采纳。关于本案诉讼时效问题，因并无充分证据证实本案双方已一致约定涉案房屋租金的支付期限，故依法应按每届满一年时支付，上诉人主张从2011年12月22日起算诉讼时效，不符合规定，本院亦不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费3904元，由上诉人吴建南负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓习军
审判员 郑明岳
审判员 陈肖俭
二〇一三年十二月三日
书记员 钟志亮