文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初744号原告：赖志雄，男，1969年10月24日出生，汉族，住广东省五华县，委托诉讼代理人：梁浩华，广东天爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐浩宇，广东天爵律师事务所律师。被告：艾海波，男，1981年12月15日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，原告赖志雄与被告艾海波租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，于同年4月7日、4月28日公开开庭审理了本案。后因本案双方争议较大，案情较为复杂，本院依法转换适用普通程序，并于2017年6月9日再次公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人唐浩宇到庭参加了第一次庭审，原告的委托诉讼代理人梁浩华到庭参加了第二、三次庭审；被告艾海波到庭参加了三次庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告于2015年3月17日签署的《厂房承租合同》合同无效；2.被告向原告支付场地使用费(以18600元每月为标准,自2016年4月计算至2017年4月18日）；3.被告向原告支付拖欠水电费26040元（暂计至2016年11月）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月17日，原、被告签订《厂房承租合同》，约定：原告将其位于佛山市南海区桂城街道三山军区副食品生产基地五号地块第四仓（下称“涉讼仓库”）出租给被告使用，每月租金18600元；租期自2015年3月17日至2021年3月17日止；被告应于每月5日前支付当月租金。出租时双方均明确租赁物附属土地属于军产用地，未办理相关报建手续。签约后，原告将租赁物交付给被告使用，后被告因经营不善，于2016年4月起拖欠原告租金及水电费。综上，涉讼合同无效，且被告的行为已经损害到原告的合法权益，故起诉。被告辩称：1.涉讼合同有效，被告同意返还厂房，但原告应赔偿被告搬迁损失费用与装修损失约20万元；2.被告不同意支付租金，双方口头约定2016年4-6月期间的租金以被告支付的押金抵消，军区领导口头告知被告于2016年7月后不收租金，水电费照常收纳，所以被告无需交纳2016年7月之后的租金，被告现存有东西在涉讼厂房；3.被告只欠原告水电费约17000元左右。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证；对被告证据照片复印件打印件45份反映的是被告搬离涉讼厂房的情况，送货单（0000205）1份、收据（NO.0093703）1份、收款收据（NO.5716528、NO.5716538、NO.5716534）3份反映的是被告租用发电机、购买柴油的支出，本院将综合案件的审理进行综合认定。综合当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定如下事实：2015年3月17日，原、被告签订《厂房承租合同》，约定：原告将涉讼仓库出租予被告；租期自2015年3月13日至2021年3月17日；每月租金18600元，每三年递增10%；被告应于每月5日前交清当月租金；被告逾期支付的，则每日按租金百分之三向原告交纳滞纳金；若被告在每月10日前为付清租金的，须向原告支付违约金56000元，原告有权没收被告的保证金，双方签订的承租合同自动终止；被告承租涉讼仓库，需先交56000元作为承租厂房的保证金；承租期满之后，被告交清每月的水、电费、承租欠费等一切费用之后，该保证金如数退回被告；如因国家和有关政府部门搞建设需拆迁房屋、厂房，原、被告不得异议且应无条件服从，不失为双方违约，被告交清一切费用之后，保证金如数退还被告；原告提前三个月书面通知被告做好班前准备，原告不给予被告任何经济或者其他补偿。2016年7-10月原告发予被告的水电费交款通知书载明的各项款项情况如下：月份水费电费下月租金上月欠2016.711222314218900767002016.899519320——2016.996816086——2016.107909197——2017年4月18日，被告搬离涉讼仓库。庭审中，双方确认：被告从2016年4月开始未交纳租金，被告已经支付承租涉讼仓库的押金56000元；被告自认在2016年10-11月因涉讼仓库供电不足，其自行购买柴油、租用发电机发电。本院认为，本案为租赁合同纠纷。因涉讼仓库未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《厂房承租合同》因违反法律的强制性规定而无效，原告诉请确认该合同无效有事实和法律依据，本院予以支持。虽然《厂房承租合同》无效，但被告实际使用涉讼仓库，根据公平及等价有偿原则，应参照《厂房承租合同》约定的标准及实际使用计付使用费予原告。现被告自认从2016年4月开始未向原告支付使用费，但辩称双方已协商一致以被告交纳的押金56000元抵扣2016年4-6月的使用费，对此原告不予确认。本院经审查认为，虽然双方没有就以被告交纳的押金抵扣2016年4-6月使用费的书面协议，但根据原告发予被告的2016年8月以后的水电费交款通知书显示的前月欠款栏为空白的事实，再结合《厂房承租合同》无效，押金应予退还的情况，被告的该项主张更为可信，故本院对被告主张的双方协商以被告交纳的押金56000元抵扣2016年4-6月使用费予以采纳。虽然原、被告在庭审过程中均确认涉讼仓库所在厂区的管理方军区曾通知2016年7月之后无需再交纳使用费，但该使用费的免除是建立在承租方按时搬迁的基础上的，而事实上被告并未按时搬迁，其占用租赁物受益，并导致原告无法及时回收并向其上一手出租方返还租赁物，会给原告造成一定程度的损失，故依照公平及等价有偿原则，考虑本案的实际情况，本院酌定认定在2016年7-9月期间，被告应参照《厂房承租合同》的约定按18600元/月标准的50%，即9300元/月向原告计付使用费；2016年10月之后，被告辩称涉讼仓库已经停水停电，原告虽有异议，但未能举证证明被告在2016年10月之后的水电使用情况，而被告已举证证明其在2016年10月底租用发电机、购买柴油发电的事实，另结合被告提交的2016年10月水电费交款通知书显示的用水用电量均比此前月份有较大降幅的情况，印证了被告主张的2016年10月底涉讼仓库停水停电的事实，本院予以采信。根据被告提交的2016年7-9月水电费交款通知书显示的被告在该期间用水用电量较大的事实，原告主张停水停电对被告使用涉讼仓库影响不大与事实不符，故本院根据公平原则，酌情确定涉讼仓库在2016年10月的使用费按《厂房承租合同》约定标准的三分之一，即6200元计付，2016年11月至2017年4月18日的使用费按《厂房承租合同》约定标准的25%，即4650元/月计付。故经核算，被告应支付2016年7月至2017年4月18日的使用费60140元（9300×3+6200+4650×5+4650×18÷30），原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。原告诉请被告支付暂计至2016年11月的水电费26040元，但未能举证证明被告各月使用水电量及费用的具体明细，被告不予确认，原告应承担举证不能的不利后果；鉴于被告自认其仅拖欠原告水电费10720元，故本院根据被告的自认情况，判令被告应向原告支付水电费10720元。原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条第八条、第五十二条第五项、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告赖志雄与被告艾海波于2015年3月17日签订的《厂房承租合同》无效。被告艾海波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费60140元予原告赖志雄。被告艾海波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费10720元予原告赖志雄。驳回原告赖志雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费4480.6元（原告已预交），由原告负担2909.1元，由被告负担1571.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的案件受理费1571.5元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东人民陪审员  周惠霞人民陪审员  余考坚二〇一七年六月二十七日书 记 员  林浩成