山东省海阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第2858号
原告：白春秀。
委托代理人：李瑞庆、王兵，山东运策律师事务所律师。
被告：海阳金坤置业有限公司，住所地为海阳旅游度假区凤凰路北东京大道西。
法定代表人：张祥旗，系该公司总经理。
委托代理人：徐志光，国浩律师（济南）事务所律师。
委托代理人：柳义忠，男，1961年1月24日出生，汉族。
原告白春秀与被告海阳金坤置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李瑞庆到庭参加了两次庭审，被告的委托代理人徐志光到庭参加了第一次庭审，被告的委托代理人柳义忠到庭参加了第二次庭审，本案现已审理终结。
原告白春秀诉称，2013年8月3日，原告与被告签订商品房预售合同，原告购买被告开发的山海城7号楼1单元601户商品房住宅一套。根据双方签订的预售合同约定，被告应于2014年5月31日前将房屋交付，但是被告一直未达到交付条件，也未办理正式交付，现被告逾期交房已超过180日，被告的逾期交房行为给原告造成了生活障碍和经济损失，根据合同第九条约定，原告有权解除预售合同。为保护原告的合法权益，特起诉至法院，要求1.依法判令解除原告与被告之间的商品房买卖合同；2.请求法院依法判决被告返还已付购房款430000元，并支付违约金、利息损失42054.57元（自2013年9月17日计算至2014年12月9日）。自2014年12月10日至实际给付之日的损失，要求继续计算。
被告海阳金坤置业有限公司辩称，一，答辩人通知被答辩人向其交付的商品房质量，完全符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定，并已取得“五方验收”，而且大多数购房者也已办理完商品房交付手续并已入住。因此被答辩人起诉要求解除商品房买卖合同的理由不能成立。二，答辩人向被答辩人交付的商品房已取得“五方验收”，符合商品房交付条件并已通知被答辩人来办理交房手续，不符合合同约定的解除条件，因此，被答辩人无权要求答辩人返还已付购房款和支付违约金及利息损失。退一步讲，答辩人认为被答辩人主张的违约金及利息损失也过高，并不符合双方签订的《商品房买卖合同》。综上所述，答辩人通知被答辩人来办理交付手续的商品房，质量已验收合格，完全符合交房和入住条件。答辩人现请求法院本着维护市场交易的稳定，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。
经审理查明，2013年8月3日，原告白春秀与被告海阳金坤置业有限公司签订商品房买卖合同，合同编号为201308030018。合同第一条约定，出卖人（被告海阳金坤置业有限公司）以出让方式取得位于海阳开发区一中南路南、一中西路西、编号为87-15-253号地块的国有土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为山海城。合同第三条约定，买受人（原告白春秀）购买出卖人开发的山海城第7幢第1单元第6层601号房屋，该房屋的用途为住宅，建筑面积为95.91平方米。合同第四条约定，该房屋的价款按套（单元）计算，总价款为人民币43万元整。合同第六条约定，该房屋的付款方式为，买受人于签订本合同当日向出卖人交纳购房首付款20万元，剩余房款23万元由买受人向银行办理按揭贷款，并委托银行一次性支付给出卖人。合同第八条约定，出卖人应当在2014年5月31日前，将经竣工验收备案、经小区配套设施验收备案、经小区分期配套设施验收备案、经竣工验收并取得相关证明文件的商品房交付给买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。附件四第二条第一款约定，交付条件“该商品房经竣工验收并取得相关证明文件”是指经竣工综合验收并取得综合验收备案证明或分期综合验收备案证明。附件四第二条第四款约定，双方同意出卖人逾期交付房屋的，按《商品房买卖合同》第九条的约定向买受人承担违约责任，但承担的违约金最高不超过1.5万元。
2013年8月12日，原告白春秀向被告海阳金坤置业有限公司交纳购房款20万元。2013年9月17日，原告白春秀通过在中国农业银行贷款的方式向被告海阳金坤置业有限公司支付购房款23万元。原告共计向被告支付购房款43万元。
被告在与原告签订商品房预售合同时，已取得商品房预售许可证，编号为海房预许字2012第42号。该预售许可证经延期换证，有效期为“自发证之日起至以上所列商品房初始登记之日止”。
海阳开发区一中南路南山海城7号楼已经过建设部门、监理部门、施工部门等综合验收，但尚未取得竣工验收备案表。被告海阳金坤置业有限公司也未将该房屋交付给原告白春秀。
2014年7月中旬，被告通知原告办理交房手续，原告于2014年8月2日到被告处。原告主张，因被告未能提供综合验收及合格的证明文件，最终双方未能办理交房手续。被告则认为，按照合同附件4的约定，原告方在办理交房手续时，未交纳相关费用，按照合同约定，视为房屋已经交付。
原告白春秀主张，要求解除与被告签订的商品房预售合同，返还购房款430000元、并赔偿损失，理由是被告公司至今未交付房屋，依据是商品房预售合同第九条的约定。被告方则认为1.我方的房屋已经验收合格，符合交付条件；2.被告在建设楼盘时，因政府的原因致使工程延迟，我方可以顺延交房日期。3.因原告实际支付贷款的时间为2013年9月17日，违反合同约定，因此被告交付房屋的时间应当顺延。按照合同附件4的约定，买受人应当自签订合同之日起15日内办理完毕贷款事宜，因此原告付款时间晚了34天，我方交房日期也应顺延34天。对于被告的反驳，原告则主张，1.被告称其房屋符合合同约定的交付条件，但并没有证据予以证实，不应予以采信。2.被告所称的政府原因导致工程延迟，也没有证据证明，不应予以采信。3.被告声称的延期付款问题，不符合事实，合同并没有约定原告应当在多长时间内通过贷款支付剩余房款，被告所说的15日是银行审批贷款的时间，并没有证据证明原告延期付款，因此被告不应当延长交付房屋的期限。原告主张，我方要求被告方赔偿我方的损失，实际损失是银行贷款利息。而合同约定的违约金的数额过低，请求法院依法调整违约金的计算方式。要求被告按照已付房款43万元，按同期银行贷款利率6.55%计算，自2013年9月17日计算至起诉之日（2014年12月9日），共计545天，计款42054.57元。自2014年12月10日的违约金继续计算。被告对此提出异议，认为我方的房屋已经具备交付条件，视为交付，不存在逾期交房的违约责任，不应支付违约金。且合同对违约金的计算方式已经约定，即使应当支付违约金，也应按合同的约定进行计算。
本院确认的上述事实，有商品房预售合同、发票、收款收据及原、被告的陈述笔录等证据在卷为凭，足以采信。
本院认为，原、被告双方于2013年8月3日签订商品房预售合同，被告方在签订合同时已经取得预售许可证，且商品房预售合同不存在违反法律规定的情形，认定商品房预售合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方应按合同的内容全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题是：一，被告方出售给原告方的商品房，是否具备交付条件。二，原告以合同约定的违约金低于造成的损失为由，请求增加的诉讼请求，是否应当予以支持。
关于第一个焦点问题，商品房预售合同第八条约定，被告应于2014年5月31日前将竣工验收并取得备案证明的房屋交付给原告。关于“房屋的竣工验收合格”，本院认为，除要求房屋的质量符合国家强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。被告出售给原告的房屋至今尚未经行政主管部门综合验收，未取得备案证明，因此，该房屋尚不具备交付条件。被告提供的房屋已分户验收合格等证据，并不能证明其出售的房屋已经综合验收备案，证据不足，对被告主张的房屋已具备交付条件的主张，本院不予支持。被告主张因政府的原因导致工程延迟，交房日期应予以顺延，但并未提供证据证明，对该主张本院不予支持。被告主张因原告延期付款、交房日期应予以顺延的主张，本院认为，商品房预售合同中没有对原告支付贷款的时间进行约定，被告没有证据证明原告延期付款，对于被告的主张本院不予支持。根据商品房预售合同第九条的约定，原告要求解除双方的商品房预售合同的主张，应予支持。
关于第二个焦点问题，根据商品房预售合同第九条的约定，买受人解除合同的，出卖人应按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，本案中买受人已支付房款430000元，按照合同约定的违约金应为4300元。原告以违约金低于造成的损失为由请求法院予以调整，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，原告的主张应予支持。被告主张，按照商品房预售合同附件四第二条第四款的约定，出卖人承担的违约金最高不超过1.5万元。本院认为，该约定的前提条件是“双方同意出卖人逾期交付房屋”，而被告并没有证据证明双方同意出卖人逾期交付房屋，对被告的抗辩主张，本院不予支持。原告主张，要求按照已付房款430000元，并按同期银行贷款利率6.55%计算损失，于法有据，应予支持。但原告计算日期有误，自2013年9月17日至2014年12月9日共计448天，利息损失应为34569.64元（430000元×6.55%÷365天×448天）。自2014年12月10日至实际给付之日的利息损失，仍由被告按上述标准承担。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告白春秀与被告海阳金坤置业有限公司于2013年8月3日签订的商品房买卖合同（合同编号为201308030018）；
二、被告海阳金坤置业有限公司于本判决生效后三十日内返还原告白春秀购房款430000元，并按中国人民银行同期银行贷款利率6.55%支付自2013年9月17日至2014年12月9日期间的利息34569.64元，自2014年12月10日至实际给付之日的利息仍按上述标准承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8381元，由被告海阳金坤置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 马巾力
二〇一五年三月三日
书记员 刘 伟