四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）成民初字第664号
原告成都市蓉宝山实业开发有限责任公司。住所地：成都市春熙路西段**号。
法定代表人邱先甫，董事长。
委托代理人田晓红。
被告四川大地资源开发有限公司。住所地：成都市高新区创业路**号高新大厦***号。
法定代表人刘海涛，总经理。
委托代理人罗建华，四川弘齐律师事务所达州分所律师。
被告苏艳雄。
委托代理人熊作亚。
委托代理人申波，四川蓉城律师事务所律师。
原告成都市蓉宝山实业开发有限责任公司（以下简称蓉宝山公司）与被告四川大地资源开发有限公司（以下简称大地公司）、苏艳雄房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2010年4月12日对该案作出一审判决，宣判后，蓉宝山公司不服，向四川省高级人民法院提起上诉，该院于2010年7月5日以原判决违反法定程序，可能影响案件的正确审判为由作出二审裁定，发回本院重审。本院于2010年8月24日再次立案，重新组成合议庭，于2010年11月22日公开开庭进行了审理。原告蓉宝山公司法定代表人邱先甫及委托代理人田晓红，被告大地公司委托代理人罗建华，被告苏艳雄委托代理人申波、熊作亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蓉宝山公司诉称，2007年9月30日，蓉宝山公司与大地公司签订房产转让协议，约定大地公司将其所有的房产约4500平方米转让与蓉宝山公司，作价28000000元。协议签订后，蓉宝山公司支付了9000000余元的价款。2008年9月5日，双方再次签订协议，将大地公司的另一房产也转让与蓉宝山公司。在履行合同中，由于转让房产涉讼，蓉宝山公司暂停支付部分款项。2009年9月，苏艳雄与大地公司签订借款抵押合同，苏艳雄借款19780000元给大地公司，大地公司则将已出卖给蓉宝山公司的房屋抵押给苏艳雄。2009年10月21日，大地公司与苏艳雄恶意串通，将房屋卖与苏艳雄并办理了过户登记。大地公司明知房屋系蓉宝山公司实际占有、使用、收益的前提下仍以两年前的成交价格将房屋卖与苏艳雄，给蓉宝山公司造成了巨大的损失。请求判决：1、确认大地公司向蓉宝山公司发出的落款时间分别为2009年9月25日、10月10日的两份《通知函》无效；2、确认苏艳雄与大地公司于2009年10月21日签订的关于北苑商场房屋买卖合同无效；并判决大地公司与苏艳雄将已登记至苏艳雄名下，位于成都市金牛区一环路北四段164号面积共计5516.57平方米的房产恢复登记至大地公司名下；3、判令大地公司继续履行其与蓉宝山公司签订的《房产转让及由房产转让方承继向银行还贷和承继支付工程欠款的协议》和《转让协议》；4、诉讼费由两被告承担。
被告大地公司辩称，大地公司系在蓉宝山公司未按照四方协议约定的期限和金额履行按期支付贷款义务，构成根本违约的情况下，依法解除四方协议，且蓉宝山公司未提出异议的情况下依法处置了案争房产。大地公司与苏艳雄的房屋转让合同真实有效，并办理了登记过户手续，取得了《物权法》确认的所有权。蓉宝山公司的诉讼请求不成立，应依法驳回。
被告苏艳雄辩称，苏艳雄与大地公司通过公平协商达成一环路北四段164号房产的买卖协议后，苏艳雄已支付了合理对价并按照物权法的规定，办理了过户登记，双方没有恶意串通损害他人利益的无效情形，已依法取得案争房产的所有权。蓉宝山公司关于苏艳雄与大地公司恶意串通的主张无事实和法律依据，请求驳回蓉宝山公司的起诉或者诉讼请求。
经审理查明，三方当事人无异议的事实有：1、2007年9月30日，大地公司与蓉宝山公司、四川省洪涛建筑装修设计工程有限公司（以下简称洪涛公司）、四川省住业建设有限公司（以下简称住业公司）签订一份《房产转让及房产受让方承继向银行还贷和承继支付工程欠款的协议》，主要约定：大地公司拥有成都市一环路北四段164号一、二层营业房产权，建筑面积4849.25平方米，产权证号分别为成房权证第1338365、12798**；大地公司用该房部分面积向成都市商业银行解放路支行贷款7000000元作为抵押担保，以及为成都龙双房地产开发有限公司在彭州信用社贷款7500000元提供抵押担保，为成都通力科技有限公司在成都市商业银行百花潭支行2000000元贷款设置了抵押担保，所抵押担保的贷款均由大地公司实际使用；抵押担保贷款额为16500000元；大地公司应支付洪涛公司、住业公司装修、土建款16213201.14元；截止2007年9月28日，尚欠10086374.34元；大地公司将成都市一环路北四段164号一、二层营业房转让与蓉宝山公司，转让总价款暂为28000000元；同时，大地公司将上述三家银行的贷款16500000元转让与蓉宝山公司并由蓉宝山公司负责偿还，以此抵偿部分购房款；蓉宝山公司承接并直接向洪涛公司、住业公司支付大地公司所欠的工程款10080000元；余款1420000元在协议签订后30日内由蓉宝山公司支付500000元作为定金，余下920000元在房屋产权过户之日一次性支付；蓉宝山公司可以向银行申请将贷款转至蓉宝山公司名下；根据国家法律规定，办理房产过户的前提是先要解除抵押，若蓉宝山公司不能按时归还上述三家银行的16500000元贷款，导致无法解除抵押手续而不能及时办理房产过户时，责任由蓉宝山公司负担；从协议签订之日起，上述三家银行贷款的利息由蓉宝山公司承担，转移贷款至蓉宝山公司名下手续未完毕前，贷款担保的法定主体是大地公司，每月的利息仍需从大地公司相应帐户支付，蓉宝山公司承诺在银行每月扣息前将当月利息分别划入大地公司相应帐户，且贷款到期时，按时还清贷款；大地公司保证该房屋过户期限不能超过8个月，从协议生效日起算；大地公司保证房产无任何争议。
2008年9月5日，大地公司与蓉宝山公司另签订《转让协议》一份，主要约定：大地公司将位于成都市一环路北四段164号房屋的三层整楼转让与蓉宝山公司（产权监证号1338365）；价格4800000元，在2008年9月5日前支付600000元，2008年9月10日前支付3000000元，2009年1月1日前支付500000元，2009年8月31日前支付500000元，余下200000元待产权过户当日支付；蓉宝山公司同意大地公司将该房产以严子中名义向上海浦东发展银行成都分行抵押担保贷款3000000元，蓉宝山公司必须于每月的贷款还款日前10天将还款金额约27000元存入严子中的浦发银行卡（卡号6225211801414482），用于偿还贷款利息，贷款到期日前10日将本金存入严子中上述帐户，该贷款用于蓉宝山公司付给大地公司的转让款。当日，大地公司支付了600000元。
2、2007年11月4日，大地公司与成都市华达建筑装饰工程有限公司（以下简称华达公司）签订房屋租赁合同，约定大地公司将位于成都市一环路北四段164号的房屋一、二层共4050平方米租赁与华达公司，期限5年。同日，华达公司、大地公司、蓉宝山公司共同签订房屋租赁合同补充协议，确认租赁合同的主体为华达公司与大地公司，但在履行中，大地公司同意由蓉宝山公司代为履行合同。2008年10月1日，蓉宝山公司与张莉签订房屋租赁合同，将成都市一环路北四段164号三楼租赁与张莉。
3、2008年10月至11月期间，成都市金牛区人民法院、成都市武侯区人民法院先后查封大地公司权字0109749名下北苑商场的房产。获悉此事后，蓉宝山公司于2008年11月20日向大地公司去函，要求告知详情。大地公司工作人员章晴收函后，签署意见称正处理，请蓉宝山公司继续履行向成都市商业银行解放路支行利息存款事宜。2008年12月，大地公司向成都市金牛区人民法院起诉蓉宝山公司，要求蓉宝山公司继续履行双方签订的房屋转让协议。2009年11月3日，大地公司撤回起诉。
2009年8月17日，蓉宝山公司再次致函大地公司，称关于成都市一环路北四段三楼房屋出现了产权争议，请大地公司解决，否则将拒付8月底应支付的500000元。2009年9月26日，大地公司通过特快专递向蓉宝山公司送达了通知函，称蓉宝山公司未按约归还贷款、工程款达15500000元，通知蓉宝山公司于2009年10月8日前一次性支付15500000元本金及利息，用于归还上述款项，否则大地公司将于2009年10月9日起正式解除双方的两份房产转让协议。该函经公证，寄达地址为成都市一环路北四段164号和成都市春熙路西段19号。2009年10月10日，大地公司通过特快专递向蓉宝山公司寄送了通知函，送达地址为成都市春熙路西段19号。寄达时间为2009年10月20日。大地公司通知蓉宝山公司于2009年10月9日解除《房产转让及由房产受让方承继向银行还贷和承继支付工程欠款的协议》、《转让协议》，并请蓉宝山公司联系对帐。在特快专递上收件人的电话分别为1380819****和86711079。蓉宝山公司认可分别为法定代表人邱先甫的手机号和该公司的办公电话。但该专递因“本人拒收”而被退回。
4、2009年10月21日，苏艳雄与大地公司签订房屋买卖合同，约定大地公司将其位于成都市一环路北四段164号的房屋转让与苏艳雄，房产证保管号分别为权0109749和1122105，共计5056.60平方米，价款为32800000元；付款方式为先支付转让款15500000元，在产权过户受理的当日支付15300000元，余款2000000元在过完户后30日内付完。同月27日，上述两房产的产权证过户至苏艳雄名下。在诉讼中，大地公司与蓉宝山公司确认大地公司转让与苏艳雄的房产即为2007年9月30日、2008年9月5日大地公司转让与蓉宝山公司的房产。
5、经本院主持双方对账，大地公司认可蓉宝山公司履行合同支付购房款1600000元，代还银行贷款本金4000000元；支付银行利息分别为：成都银行解放路支行1408819.50元；浦发银行226500元；彭州市致和信用社755875元；成都银行百花潭支行71555元。其余部分双方存在争议。
大地公司、苏艳雄无异议的事实为：案争房产的32800000元的合同对价已全部支付完毕，并提交相应银行进账单为证。对此事实，蓉宝山公司不予确认。
此外，蓉宝山公司还提交：1、手机号为1588211****的通话清单，显示其与手机号1301825****多次通话。蓉宝山公司称系王胜国与邱先甫的通话。2、录音光碟，其中有两男对话，间杂与一被称为苏姐的女人通话的声音。3、短信记录，主要内容为邱先甫致苏艳雄称邱先甫已先购买了北苑商场，希望苏艳雄慎重处理。4、蓉宝山公司对王胜国的调查笔录。在笔录中，王胜国自称系北苑商场买卖的联系人。蓉宝山公司主张王胜国是蓉宝山公司与苏艳雄的中间人。5、四川省高级人民法院的庭审笔录，证明蓉宝山公司上诉时证人王胜国出庭作证，证明苏艳雄对蓉宝山公司与大地公司对案争房产已经买卖的事实为明知。6、契税完税证。证明该房产的计税金额为3550万元，而合同价为3280万元，大地公司出售给苏艳雄的房屋低于国家指导价。7、上海颐盛商贸公司成都分公司的《情况说明》，证明解除《通知函》实际的送达到上海颐盛商贸公司成都分公司位于春熙路西段19号一楼的收银台，蓉宝山公司未收到。大地公司和苏艳雄对以上证据的质证意见为，通话清单不能证明通话的内容；录音光碟不真实；短信无法证明是否发送而且发送的内容就是该内容；王胜国在省法院二审出庭作证违反证据规则，且其证言无证据印证，大地公司不予认可。苏艳雄和蓉宝山公司的成交价格相同，税票和计税价格不能证明苏艳雄的成交价格显著偏低。送达是邮局的问题，法院已经依职权进行调查，确认大地公司已经送达了解除《通知函》。
本院认为，三方当事人的争议焦点为：一、苏艳雄与大地公司是否具有恶意串通行为，其与大地公司签订的房屋买卖合同是否因双方合法有效；二、蓉宝山公司与大地公司签订的房屋买卖合同能否继续履行。
对第一个争议焦点，蓉宝山公司主张苏艳雄与大地公司恶意串通，在明知大地公司已经将案争房产转让给蓉宝山公司的情况下依然签订买卖合同受让该房产的行为应属无效。诉讼中，三方当事人对大地公司先后以特快专递方式送达解除《通知函》后大地公司已经事实上解除与蓉宝山公司的房屋买卖合同关系各持己见，实际上，该协议是否解除并非认定案争房产能否进行买卖的前提。根据《物权法》第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，不动产的所有权的确立必须以登记取得，蓉宝山公司与大地公司的房屋买卖协议虽订立在先，但由于双方并未依法办理物权转移登记手续，蓉宝山公司根据该协议取得的，仅为对相关标的物的债权，而非物权法意义上的物权。故大地公司在已与蓉宝山公司签订房产出售协议的情况下，其与苏艳雄再就同一不动产签订买卖房屋买卖协议虽然违反诚实信用原则，但大地公司此时作为所有权人，其二次处分的行为只要意思表示真实，依法仍属有效。由于大地公司与苏艳雄已经办理案争房产的过户手续，故苏艳雄应当取得案争房产的所有权。蓉宝山公司对大地公司的违约行为，可依法提起赔偿之诉。故对蓉宝山公司要求确认苏艳雄与大地公司签订的房屋买卖协议无效诉讼请求，本院不予支持。此外，鉴于蓉宝山公司要求确认解除《通知函》无效的目的系为了否认大地公司与苏艳雄之间签订的房屋买卖合同效力，而实际上，大地公司是否解除与蓉宝山公司之间的房屋买卖协议从法律意义上均不丧失对于案争房产的处分权，故对此诉请，本院亦不予支持。同时，在第一个争议焦点解决的基础上，蓉宝山公司关于继续履行该公司与大地公司签订的两份房屋买卖协议的诉请因丧失事实基础，亦无法支持。本案在审理过程中，由于蓉宝山公司对苏艳雄与大地公司签订的房屋买卖合同效力的认识错误，本院已经依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款关于“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，依法向蓉宝山公司释明，明确告知了其诉请确认的合同经本院认定为有效，在合同有效的前提下其可以变更诉讼请求，但蓉宝山公司明确该公司不同意本院释明的法律意见，仍然坚持原变更诉讼请求，故本院仍按其原诉请进行审理。综上所述，蓉宝山公司的诉讼请求均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百二十条第一款，第一百三十四条第一款、第二款、第三款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款，《中华人民共和国物权法》第十四条，之规定，判决如下：
驳回原告成都市蓉宝山实业开发有限责任公司的诉讼请求。
本案案件受理费181800元（蓉宝山公司已预交），财产保全费5000元，共计186800元，由原告蓉宝山公司自行负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 邱寒
审 判 员 尹英
代理审判员 毛星
二〇一〇年十二月三日
书 记 员 郝亮