内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0302民初3705号
原告姜秀兰，女，汉族，1961年3月24日生，公民身份证号码×××，个体，住乌海市。
委托代理人王晓峰，乌海市海勃湾区海北法律服务所法律工作者。
被告内蒙古苏里格房地产开发有限公司。
法定代表人李二翠，董事长。
委托代理人王君，男，汉族，1987年12月24日生，公民身份证号码×××，该公司职工，住乌海市海勃湾区千里山东街78号。
委托代理人石峰，内蒙古天晟律师事务所律师。
原告姜秀兰诉被告内蒙古苏里格房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张献国适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜秀兰及被告内蒙古苏里格房地产开发有限公司委托代理人王君、石峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年4月，原、被告签订了乌海市海勃湾区千里山东街北二街坊万锦商厦78号商铺403室《商品房买卖合同》，共计185平方米，套内面积127.96平方米，每平方米价格7728元，商铺总价款1434085元，商铺交付时间为2012年10月31日。由于被告没有按照合同约定完善配套设施，水电暖燃气没有安装完备，导致商品房不能如期交付使用，给原告造成重大经济损失，原告于2015年期间诉至法院，根据（2015）乌勃民一初字第02984号调解书，由被告购买通上、下水的相关材料，由被告协调上下楼相邻关系，确保施工顺利进行，确定于2016年7月15日双方办理交房手续。调解书达成后，被告不按约定提供上下水材料，房屋上下水、燃气、电梯至今没有接通完善，也没有协调上下楼业主关系，公用电梯、扶梯不能正常使用，房屋至今仍不能交付使用，不能对外出租，租赁损失继续扩大。被告提出物业费使原告无法接受，被告共计列出12大项、35小项收费项目，水电暖人员工资、管理人员、会计等近20多个人员工资，全部由业主承担。制冷设备年/耗电费1399320元，中央空调年/耗电费460800元。设施设备折旧、中央空调、水电、消防、电梯、电设施投入年折旧2900000元，电梯维护年264200元，中央空调维护费用172732元，电设施维护、消防设施维护，以上这些项目的投入应在固定资产投资项目中，业主购房时房价中已包含在内，不应在10年折旧中再收取一次。加压设备、用电照明维护、化粪排污费、物业水费、清理卫生垃圾还不包括在内，共计物业费按建筑面积每平方米收取291.94元，按如此高额收费标准，原告每年应付被告53835元，原告支付物业费后租金所剩无几，被告将众多管理人员全部工资和固定资产投资折旧全部摊派给业主，物业费高于同行业十几倍，导致各商户无法租赁。以上被告的收费导致原告购买房屋不能合理使用，整体四层两千多平方米商用房只能空闲搁置，给房屋购买人造成严重经济损失。原告认为，被告将房屋出售给原告后，房屋的基本设施至今不能完善，不能按照售房合同履行义务，不能按期交付房屋，天价物业费使各商户无法经营租赁，给原告造成巨大经济损失，严重侵害原告合法权益。故原告诉至法院，请求：1、判令被告承担原告姜秀兰从2016年7月15日起至2017年12月15日每月房屋租赁损失3940元，共计66980元，从2017年12月15日每月承担3940元，直到房屋交付正常使用为止；2、判令房屋使用水、电、暖、燃气费用直接给付供给单位，不得由被告代收代付；3、判令物业管理费的收取参照相同相近行业标准，最高不得超过每平方米2元，或由原告选择正式物业公司进行管理，被告不得干预。
被告辩称，对原告诉请第一项不认可，原告房屋是否出租，租金多少与被告无关，被告交付的房屋完全具备使用功能，被告对原告房屋能否出租不承担任何义务。关于水、电、暖、燃气费用，相关使用费用有的是我方代收代交，电因电业局不接受商场各商户个人交付，只能由开发公司代收代交，暖气由于热力公司不分户收取，所有也是开发公司代收代交，水可以分户收取，原告可以办理办理交接手续。关于物业费的收取，根据内蒙古自治区发改委及建设厅的文件内发改费字（2014）1029号规定，原告自接收房屋之日起，就应该交纳物业费用，但原告至今没有交纳该费用。同时被告是房地产开发企业，并没有向原告收取物业费，被告公司也没有权利收取物业费，也没有权利决定物业费收取的多少，同时物业费的收取并不是法院诉讼调整范围，而物业费是根据业主或物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定的标准进行收取，在本案中因原告购买的是商场，相对的物业费肯定要比普通商铺、居民住宅高，不能依据原告额标准来确定物业费价格，而是根据服务项目与具体物业服务企业来确定，故原告诉请第二项不应该有法院进行调整。。
经审理查明，2012年5月9日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告公司开发的乌海市海勃湾区千里山东街北二街坊万锦商厦78号-商铺-404室，该商品房为商业用途，建筑面积185.57平方米,总价款1434085元。被告应在2012年10月31日前，将验收合格的房屋交付原告使用。合同同时约定被告承诺基础设施、公共配套建筑按日期运行，包含2012年10月31日前接通天然气。
合同签订后，原告因房屋配套设施未安装运行，公共部分不完善等原因起诉被告至本院，经本院主持调解，原、被告于2015年10月27日达成调解协议，本院做出（2015）乌勃民一初字第02984号民事调解书，调解协议约定”被告给付原告500000元，被告支付原告购买通上、下水材料的费用，并由被告负责协调上下楼相邻关系保证原告方上下水施工顺利进行。原告需要在商铺经营餐饮时，由被告负责协调接入燃气。双方于2016年7月15日办理交房手续。原告自愿对该起诉的相关内容不再另行主张”。民事调解书生效后，原告接收了房屋，被告履行了给付原告500000元的义务，原告至今未对房屋进行装修、经营。
2017年10月29日被告与内蒙古银城物业服务有限公司签订《物业服务委托合同》一份，约定被告委托内蒙古银城物业服务有限公司管理万锦商厦保洁、安保及物业服务费的收取等相关工作。后原告认为该房屋基础设施不完善及物业费收取标准过高等原因，请求被告赔偿损失并调整物业费等，诉至本院。
以上事实有原被告提供的以下证据及双方当庭陈述在案佐证。
原告提供的，1、2012年5月9日《商品房买卖合同》一份；
2、（2015）乌勃民一初字第02984号民事调解书一份；
3、大悦城服务费概算一份。
被告提供的：1、（2015）乌勃民一初字第02984号民事调解书一份；
2、内蒙古自治区发展和改革委员会、内蒙古自治区城乡建设厅内发改费字【2014】1029号文件一份；
3、施工图纸一份；
4、2016年12月14日鄂尔多斯农村商业银行、商户步森、沃佳美容院收款收据四份；
5、物业服务委托合同一份及双方当庭陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行权利及义务。根据合同约定被告应向原告交付经验收合格的房屋，并将约定基础设施运行使用，后因基础设施未安装使用，公共部分不完善原告将被告诉至本院，请求赔偿。经本院主持调解，双方达成调解协议，民事调解书生效后，原告接收了房屋，被告履行了给付原告500000元的义务，原告至今未对房屋进行装修、经营，因此调解协议中约定的被告支付原告购买通上、下水材料的费用及由被告协调通燃气的约定未履行，同时约定原告不再对相关内容另行起诉。而原告诉请第一项，请求被告因基础设施不完善承担赔偿责任，系对同一事实的主张，属重复起诉，本院不予支持。
原告请求房屋使用水、电、暖、燃气费用直接给付给供给单位，不得由被告代收代付费用及要求被告参照行业标准调整物业管理费的收取，或由原告选择正式物业公司进行管理的诉讼请求，本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，而原告该两项诉讼请求系在物业管理过程中原告对物业服务产生的争议，其法律关系应为物业服务合同。因原告该两项诉请与本案属不同法律关系，不属于本案调整范围，本案不予调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”，第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，判决如下：
驳回原告姜秀兰要求被告承担从2016年7月15日起至2017年12月15日每月房屋租赁损失3940元，共计66980元，从2017年12月15日每月承担3940元，直到房屋交付正常使用为止的诉讼请求。
案件受理费688元（原告已预交），由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于乌海市中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限界满之日起的法定期限内向本院申请执行（申请执行的期限二年），在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行的权利。
审判员张献国
二0一七年十二月十二日
书记员马旭