宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬镇民初字第66号
原告：宁波名泰物资储运有限公司
法定代表人：孙军
委托代理人：郑如飞
被告：ＸＸ
委托代理人：汪桂珍
原告宁波名泰物资储运有限公司（以下简称名泰公司）与被告ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法由代理审判员万婷婷适用简易程序独任审判，于2014年2月19日公开开庭进行了审理。原告名泰公司委托代理人郑如飞，被告ＸＸ委托代理人汪桂珍到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告名泰公司起诉称：2008年4月，原、被告双方经协商签署《租用合同》一份，被告向原告承租位于镇海区宏远路301号对面约1.2万平方米的塘渣场地作为停车场及汽车修理用地。合同第2条约定，租期为五年，从2008年4月18日起至2013年4月17日止；合同第3条约定，全年租金为30万元，付款方式为先付款后租用，每半年付租金15万元，合同签订时付押金5万元；合同同时对场地维护、合同期满退场移交工作等作了约定。后原被告又就与1.2万平方米场地相临的一块6800平方米场地的租赁达成一致意见，双方于2008年4月18日签署《租用协议》一份，租赁期限与前一份合同一致，均为5年，租金约定为前二年20万元，后三年25万元。关于租金及押金的支付，在2008年4月18日《租用协议》第五条，双方就两份协议的支付方式统一约定为：被告应于2008年4月18日支付前半年租金20万元，2008年11月18日支付后半年租金30万元及押金5万元。按约，被告应于2012年4月18日和2012年11月18日分二次支付2012年4月18日至2013年4月17日止的全年租金55万元，但除了第三方支付的96250元租金外，余款453750元，被告一直未付。经多次催告未果，原告于2013年3月11日向被告发出《关于要求支付租金以及场地租赁合同到期的一份通知》一份，要求被告自接到通知之日起15个工作日内付清所欠租金455750元，后经核对，实际所欠金额为448834元（453750-2000元-2916元），同时告知被告租赁期限将于2013年4月17日届满，请被告妥善安排好退场事宜。被告父亲汪桂珍签收了该通知，但被告仍未能支付租金。租赁期限届满后，被告亦未按约退场，被告实际清场完毕的时间为2013年6月17日，被告应支付逾期二个月腾退场地的占有使用费73967元。根据合同约定，被告实际支付了二份合同项下的押金5万元，该5万元押金折抵租金后，被告应付原告租金和占有使用费合计为472801元（欠付租金448834元＋逾期腾退场地的占有使用费73967元-押金50000元=472801元）。原告认为，被告长期拖欠租金的行为严重损害了原告的合法权益，为此诉至本院，请求判令被告支付租金及占有使用费472801元。
被告ＸＸ答辩称：被告租用的房屋没有确定的门牌号，被告查询得知是宏远路302号，面积是1.9万平方米，被告先后签订了2份合同，但是实际租用的是一块地。这块地被告租用的时候很荒凉，最开始口头约定合同签六年，原告去和管委会沟通允许被告修建简易房，原告与被告签订的合同中明确可以建造简易房。后来管委会的人说被告的简易房不能建造，房屋间隔太小，质量有问题，要把建好的简易房拆掉，一共拆了两栋，一栋的修建金额为3万元。2012年4月至2013年4月的房租费还没有交，这一年的房租一共是55万元，应当扣除押金5万元以及第三人向原告支付的房租费96250元。被告经过原告同意在租用的土地上搭建房屋，因为政府认为被告搭建的房屋是违章建筑拆了2栋，给被告带来的损失6万元应该由原告赔偿。原告为了修建变压器房拆掉了被告一栋房屋，一共六间，每间出租的金额是450元每月，故应当扣减租金14850元。扣除完毕后，被告还欠原告租金30多万元。被告在2013年4月20日已经搬离，故不应当再支付原告占有使用费。
原告名泰公司为证明其主张的事实，提交了以下证据：
1.租用合同、租用协议复印件各一份，欲证明原、被告之间存在房屋租赁法律关系的事实，租期为五年，自2008年4月18日起至2013年4月17日止。经质证，被告无异议，本院予以认定。
2.通知一份，欲证明原告向被告通知租赁期限将于2013年4月17日届满，请被告妥善安排好退场事宜，并书面催交租金的事实。经质证，被告无异议，本院予以认定。
3.情况说明一份，欲证明租赁场地实际清场完毕时间为2013年6月17日的事实。经质证，被告对证据真实性无异议，但是对情况说明的内容有异议，被告认为其实际搬出的时间是2013年4月20日，并不是2013年6月17日。本院对证据真实性予以认定。
4.镇国用（2003）字第0002127号国有土地使用证复印件一份，欲证明位于宁波市镇海区城关后海塘宏远路301号土地使用权系原告所有，面积为19135.6平方米的事实。经质证，被告对证据真实性无异议，认可租用的是土地使用权证里面的图纸所对应的土地。本院对证据予以认定。
被告ＸＸ为证明其主张的事实，向本院提交了证明三份，欲证明原告修建变压器房拆除了被告自建的六间房屋，另外被告自建的二幢房屋被政府认定为违章建筑予以拆除，被告于2013年4月20日已经搬离租用的场地。经质证，原告对三份证明的真实性均有异议，认为证人应当出庭作证。本院认为，被告提交的证明系证人证言，证人应当出庭作证并接受双方当事人质询，原告对被告的证明提出异议，本院对证明均不予认定。
根据已认定的证据和原告的陈述，本院认定事实如下：
原告与被告于2008年签订租用合同一份，约定将原告位于镇海区宏远路301号对面约1.2万平方米的塘渣场地（土地使用权证号：镇国用2013字第2127号）出租给被告作为停车场及汽车修理用地，租期为2008年4月18日至2013年4月17日。双方约定租金为30万元每年，先付款后租用，每半年付租金15万元，合同签订时付押金5万元。2008年4月18日，原、被告双方又签订一份租用协议，双方约定原告将宏远路301号对面约6800平方米的塘渣地租用给被告，租期为2008年4月18日至2013年4月17日租金为前二年20万元，后三年租金为25万元，租用前一次性支付。合同签订后，被告按照约定向原告支付租金与押金5万元，但是2012年4月18日至2013年4月17日的租金55万元，除第三人已向原告支付96250元外，被告至今没有支付。原告于2013年3月31日书面通知被告双方租赁合同在2013年4月17日到期后不再出租，原告定于2013年4月18日与被告按照合同约定办理返还租赁物的移交手续。原告在将土地租赁给被告时，同意被告在场地内规范搭建不多于80间简易的集体宿舍，并约定租期内由被告搭建的房屋及固定物等归原告所有，不得拆除。租赁期间，被告在租赁的土地上修建了房屋并出租，因被告修建房屋并没有经过批准和办理相关建筑手续被认定为违章建筑，2013年6月18日被相关部门拆除完毕。
另查明：2013年1月，原告在被告租赁的土地上建造变压电房，共占用土地面积为340平方米。
本院认为：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。按照原、被告之间的租用合同与租用协议的约定，被告应当在2012年4月18日前支付原告租金550000元，扣除案外人已支付原告的租金96250元，被告应当支付原告剩余的租金453750元。本案中，原、被告均认可2013年1月原告占用了租用给被告的340平方米的土地用于修建变压电房，被告以此要求扣减租金，原告也对扣减租金无异议。本院认为，扣减租金的起算时间应从2013年1月1日起计算至2013年4月17日，共计107天，则应当扣减的数额为2916元（550000元÷18800平方米÷365天×340平方米×107天）。另外原告愿意扣减被告修建水泥路的建造费2000元，本院对此予以认定。综上，被告尚欠原告的租金453750元扣除因修建变压器房扣减的租金2916元，水泥路建造费2000元，以及被告尚在原告处的押金50000元，被告还需支付原告租金398834元。
针对被告是否应当向原告支付2013年4月18日至6月18日的占有使用费的问题，本院认为，原、被告租用合同约定，合同到期后被告在租赁期间修建的房屋归原告所有，故按照合同约定，合同到期后被告并不需要拆除修建的房屋，被告要求原告支付占有使用费至违章建筑拆除之日的请求并不符合双方合同约定，本院不予支持。被告称其搬离租用土地的时间为2013年4月20日，原告无证据证明被告于2013年6月18日搬离，在原告发给被告的通知中明确将在2013年4月20日停水停电，且被告认可其于4月20日搬离，故本院认定被告于2013年4月20日搬离涉诉土地。原、被告之间的租用合同到期时间为2013年4月17日，在此时间之后被告无占有使用租赁物的合法依据，被告仍然占有使用，就应当向原告支付合理费用。按照原告发给被告的通知被告应当于2013年4月18日办理返还租赁物的移交手续，但被告实际的搬离之日为2013年4月20日，故被告应当支付原告2013年4月19日及4月20日的占有使用费。原告要求计算占用使用费的标准按照扣除因修建变压器房占用的土地后的年租金标准计算，为540053元（550000元×（18800平方米-340平方米）÷18800平方米］，该计算标准较为合理，本院予以采纳。则被告应当支付原告的占有使用费为2959.2元（540053元÷365天×2天）。
针对被告提出因原告修建变压器房，被告拆除房屋六间，故要求扣减租金14850元，以及被告搭建的房屋因被政府认定为违章建筑而拆除，造成损失6万元，要求原告赔偿的请求，本院认为，按照被告的陈述被告主张扣减的14850元实际为因房屋拆除被告无法出租给第三人带来的租金损失，因被告无相应证据予以证明，且未在举证期限内向本院提起反诉，故在本案中不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ支付原告宁波名泰物资储运有限公司租金398834元、占有使用费2959.2元，共计401793.2元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；
二、驳回原告宁波名泰物资储运有限公司的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8392元，减半收取4196元，财产保全申请费2884元，由原告宁波名泰物资储运有限公司负担889元（已预交），由被告ＸＸ负担6091元，被告ＸＸ负担的金额于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行；逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
代理审判员 万婷婷
二〇一四年四月八日
代书 记员 陈 佳