广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂12民终840号
上诉人（一审原告）：宋志锋。
委托诉讼代理人：叶永东，广东当儒律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司。
上诉人宋志锋与被上诉人广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦伟业公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服巴马瑶族自治县人民法院（2014）巴民初字第384号民事判决，分别向本院提出上诉。本院于2015年10月9日作出（2015）河市民终字第155号民事裁定，将本案发回重审。巴马瑶族自治县人民法院重审�，于2015年12月27日作出（2015）巴民重字第2号民事判决，上诉人宋志锋不服该判决，再次向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李剑峰担任审判长，审判员韦海平、代理审判员陈一锋参加的合议庭，于2016年7月29日公开开庭审理了本案。书记员潘艳宇担任记录。上诉人宋志锋的委托代理人叶永东到庭参加诉讼，被上诉人联邦伟业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼
一审法院经审理查明：一审法院经审理查明：
另查明，巴马县在“两违”整治中发现联邦伟业公司开发的部分土地未有用地指标，于2010年9月14日由国土局收回该公司的4本《国有土地使用权证》，证号分别为巴国土资国用（2009）第485、486、487、548号。后于2011年3月18日由国土局补发有效期至2012年11月18日的《国有土地使用权证》，使用面积为66202平方米。
一审�院审理认为：关于联邦伟业公司是否构成违约的问题。联邦伟业公司在取得商品房预售许可证的前提下，将其开发的商品房出售给宋志锋，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。宋志锋按合同约定付清46万元购房款，但联邦伟业公司没有按合同约定于2013年4月30前交房，构成违约。根据合同第九条第（2）款及《补充协议》第六条第5点约定，在联邦伟业公司违约逾期超过90日后，宋志锋有权解除合同，但宋志锋应于联邦伟业公司逾期交房第91日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为自愿放弃退房权利。从本案事实看，联邦伟业公司在违约逾期交房超过90日后，宋志锋没有在逾期交房第91日起30日内书面向联邦伟业公司要求退房，应视为宋志锋自愿放弃退房权利。时至2014年6月26日，宋志锋才向联邦伟业公司提交书面退房申请书，超过了约定的30日合同解除权的行使期限。故宋志锋要求解除合同不能成立，该院不予支持。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定，该院重审时向宋志锋释明，可变更向联邦伟业公司主张使其交房违约金等诉讼请求，宋志锋的特别授权委托代理人明确表示不变更诉讼请求。依照上述最高人民法院的规定，对宋志锋解除合同的诉讼请求应予驳回。鉴于本案联邦伟业公司存在违约，但又不能解除合同，综合本案实际，双方应继续履行合同，联邦伟业公司应支付逾期交房的违约金给宋志锋。根据双方签订的购房合同第九条第（2）款的约定，联邦伟业公司应支付18400元（即46万元×4%＝18400元）的违约金给宋志锋。但宋志锋请求的违约金只是8780元，该院予以支持。
对于联邦伟业公司辩称在施工期间因下雨、停电原因，以及县国土局收回《国有土地使用权证》，造成工程延期，影响交房告知之理由不成立，因为从联邦伟业公司提供巴马县气象局出具的2012年至2014年间下雨情况看，只能证明下雨天数，不能证明因下雨造成延工的天数。又巴马县水利电业有限公司出具的2014年至2014年间停电的记录看，也只能证实2013年2月6日至2013年4月30日停电三天。同时县国土局是2010年9月14日就收回《国有土地使用权证》，而联邦伟业公司于2013年2月6日才将房屋卖给宋志锋，不受县国土局收回《国有土地使用权证》影响，故对联邦伟业公司的抗辩理由不予支持。
至于宋志锋请求联邦伟业公司支付的交通费、住宿费、误工费问题，无法律依据，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、驳回宋志锋请求解除与联邦伟业公司于2013年2月6日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求；二、由联邦伟业公司支付违约金8780元给宋志锋；三、驳回宋志锋的其他诉讼请求。案件受理费8947元，由宋志锋负担4473.5元，联邦伟业公司负担4473.5元。
诉讼过程中，宋志锋变更上诉请求第3项、第4项为：3、判令联邦伟业公司支付宋志锋购房款的利息120311.07元（按年利率6.23%，自2013年2月7日起暂计算至2016年8月6日止，以后按实际产生的利息计算）；4、判令联邦伟业公司支付宋志锋违约金8780�
联邦伟业公司书面答辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》包含的附件《补充协议》与合同具有同等法律效力，是双方真实意思表示，合同签订过程中联邦伟业公司无欺诈、胁迫手段，合同不具备法律规定的无效情形，故双方均应依合同履行各自的权利义务。根据《补充协议》第六条第5点的约定，宋志锋的合同解除权从2013年8月1日起产生，同月30日消灭，即宋志锋已丧失解除合同的权利。二、宋志锋上诉主张延期交房通知使《补充协议》第六条第5点成为无效条款没有依据。联邦伟业公司于2013年4月16日及2014年3月20日向宋志锋发送延期交房通知，履行了据实予以延期交房的告知责任，但宋志锋并未按合同约定与联邦伟业公司进行协商或变更合同。三、宋志锋请求支付房款利息没有法律依据，除此之外，宋无法证明因逾期交房产生了其所诉求的损失。既然合同中明确约定了逾期交房的违约责任，应按合同约定执行。四、宋志锋无相关证据直接证明发生的交通费、住宿费等费用与本案有关联，其主张由联邦伟业公司承担该费用没有根据。综上，请求驳回上诉，维护联邦伟业公司的合法利益。
二审期间，宋志锋提供高铁车票及住宿发票各一张，拟证明其代理人参加二审庭审支出交通费227.5元，住宿费276元。本院认为，联邦伟业公司未到庭，视为放弃质证的权利，本院对该证据予以采信。
宋志锋对一审查明的事实没有异议。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院归纳本案二审争议的焦点为：1、《补充协议》第六条第5点是否有效；2、宋志锋请求解除合同理由是否成立；3、联邦伟业公司应否退还宋志锋购房款，并支付利息及违约金；4、联邦伟业公司应否赔偿宋志锋交通费、住宿费。
本院认为：一审认定联邦伟业公司与宋志锋签订的《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。合同约定联邦伟业公司将正在建设中的房屋预先出售给宋志锋，宋志锋支付房屋价款，符合商品房预售合同的特征，故本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。一审确定本案案由为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。
关于《补充协议》第六条第5点是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本院认为，《补充协议》第六条第5点虽为联邦伟业公司提供的格式条款，但该条款系对《商品房买卖合同》第九条第（2）项所作的补充。结合《商品房买卖合同》第九条第（2）项及《补充协�》第六条第5点的约定，买受人超过约定的期限不行使合同解除权的，即丧失解除合同的权利，但买受人仍可依据合同请求联邦伟业公司交付房屋，以及依据《商品房买卖合同》第九条第（2）项的约定向联邦伟业公司主张违约责任，因此，不能认定《补充协议》第六条第5点系免除联邦伟业公司责任、加重宋志锋责任、排除宋志锋主要权利的条款，该条款系对合同解除权的行使期限进行约定，故该条款合法有效。
关于宋志锋请求解除合同理由是否成立的问题。因联邦伟业公司至交房期限2013年4月30日未能交房，故根据合同约定，宋志锋自联邦伟业公司逾期交房超过90日后即2013年7月30日起有权解除合同。但双方在《补充协议》中约定合同解除权行使的期限为30日，逾期即视为放弃。而宋志锋在联邦伟业公司逾期交房超过90日后的30日并未主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条关于“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，宋志锋享有的合同解除权自2013年8月29日起消灭。宋志锋上诉主张联邦伟业公司通知延期交房是变更交房期限的新要约，其自此可随时主张解除合同。本院认为，变更合同约定的交房期限，须经合同双方当事人协商一致，而宋志锋并没有同意变更交房期限的意思表示，其诉请的违约金亦是自合同约定的交房期限第二日起计算，表明双方并未就变更交房期限达成一至；宋志锋主张其可随时主张解除合同没有法律依据。综上，宋志锋请求解除合同理由不成立，本院不予支持。关于联邦伟业公司应否退还宋志锋购房款，并支付利息及违约金的问题。1、关于购房款。因宋志锋解除合同的请求本院已不予支持，合同应继续履行，其请求联邦伟业�司退还购房款没有事实和法律依据，故本院不予支持。2、关于购房款利息。宋志锋要求联邦伟业公司退回购房款的请求未获支持，宋志锋即没有购房款利息损失的事实，故对其关于购房款利息的请求，本院亦不予支持。3、关于违约金。根据《商品房买卖合同》第九条第（2）项的约定，逾期交房超过90日后双方继续履行合同的，联邦伟业公司应按日向宋志锋支付已付购房款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。而从双方合同约定的交房期限2013年4月30日至一审判决时止已二年有余，按上述约定的违约金计算方法计算的违约金数额大于宋志锋所主张的违约金8780元，故一审支持宋志锋8780元违约金正确，本院予以确认。关于联邦伟业公司应否赔偿宋志锋交通费、住宿费的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。具体到本案，因双方在合同中就迟延履行已约定违约金，联邦伟业公司因逾期交房已被判令支付宋志锋违约金8780元，而宋志锋主张的其诉讼代理人因本案调查取证、参加诉讼等所产生的交通费、住宿费总额低于8780元，违约金足以弥补其损失，故一审法院对其交通费、住宿费的主张不予支持正确，本院予以确认。
综上所述，宋志锋的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，实体处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8947元，由上诉人宋志锋负担。
审判长 李剑峰
审审
韦海平代理审判员
二○一二○一
书书