江西省修水县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0424民初2430号
原告：程群红，女，1984年10月28日出生，汉族，农民。
原告：周小毛，男，1984年01月25日出生，汉族，农民。
两原告委托诉讼代理人：龚双雁，广东深腾律师事务所律师。
被告：江西省华联房地产开发有限公司（以下简称华联公司）。住所：修水县城南新区广场现代城。统一社会信用代码：91360424796993799L。
法定代表人：王彦达，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：冷克林，江西东太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冷立勋，广东利衡律师事务所律师。
上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年09月04日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程群红、周小毛的委托诉讼代理人龚双雁，被告华联公司的委托诉讼代理人冷克林、冷立勋已到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会进行了讨论并已作出决定，现已审理终结。
原告程群红、周小毛向本院提出诉讼请求为：1、判令被告为原告办理“义宁镇秀水大道奥林华府X栋X-
XXXX房”房地产权证书，并将房地产权证书交付给原告；2、判令被告向原告支付自2014年12月31日至2015年8月15日逾期交房的违约金29469元；3、判令被告赔偿原告逾期办证的损失69475元（按原告已付房价款430828元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算2015年11月13日至实际办证之日的损失，暂计至2017年8月28日为69475元）；4、判令被告承担诉讼费、保全费、担保费、律师费用。诉讼中，原告将第2、3项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付逾期违约金104804.52元（其中逾期交房的违约金按原告已付房价款430828元日万分之三标准计算2014年12月31日至2016年12月5日期间为91249.37元；逾期办证违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算2017年3月5日至实际办证之日，暂计至2017年8月28日为13555.15元）。事实和理由：2013年9月10日，原告购买被告位于修水县奥林华府X栋X-
XXXX房，面积106.99㎡，双方签署了《商品房买卖合同》，原告按约定向被告支付了全部购房款430828元。合同约定，被告应当在2014年12月30日交房，逾期交房期间违约金按原告已付房价款日万分之三计算。涉案房屋于2016年12月5日取得竣工验收备案，达到了交付条件，原告于2015年8月15日在被告处领取了房屋钥匙不构成有效交付，涉案房屋时间交付时间应认定为竣工验收备案日。合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内办理房屋产权登记手续，但被告至今未能为原告办理房屋产权登记手续，应承担逾期办证的违约责任。为保护原告的合法权益，特向法院起诉，请支持原告诉请。
被告华联公司辩称，一、关于逾期交房。1、原告诉求2014年12月31日至2015年8月15日逾期交房的违约金，该项诉讼请求已过诉讼时效，请依法驳回原告主张逾期交房违约金的起诉。2、造成逾期交房存在不可抗力原因。近年来，我县洪灾、大风、暴风雪、冰冻等灾害性天气较多，造成工期顺延。3、合同约定的违约金过高，不应高于损失的30％，体现为所买房屋的租金。二、关于逾期办理产权证。1、办理产权证的法律责任主体是房屋购买人，而被告的义务是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。2、原告没有证据证明没有办证的原因是出卖人的责任。3、逾期办证没有给原告造成任何损失，原告是以首付和银行按揭方式支付的，按揭期限是20年，在未办证前，被告为原告的按揭款承担担保责任。4、原告诉请参照银行逾期贷款计算逾期办证的违约金，没有事实和法律依据。5、不动产登记制度改革是被告延期提交办证所需要资料的主要原因。综上，请依法驳回原告主张逾期办证违约金的诉讼请求。
经审理查明，2013年9月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定:被告将其开发的位于修水县城南新区D3地块（定名为奥林华府）X栋X-
XXXX房卖给原告；该房建筑面积106.99㎡，每平方米单价4026.81元，总价款为430828元；由原告首付人民币230828元，银行按揭人民币200000元（期限20年）；被告应当在2014年12月30日前，将验收合格的商品房交付原告；被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房价款日万分之3的违约金；被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得产权证书，原告不退房的，被告按已付房价款的0.01﹪向原告支付违约金；合同在其他方面亦作了相应的约定。同时，原、被告双方另行签订了《商品房买卖合同》补充协议，协议约定：原告应当在房屋交接前，将办理产权登记手续所涉税费和各种有关证件提供给被告；房屋交接后，被告自愿为原告代办房产所有权和土地使用权登记手续。
合同签订当日，原告向被告支付首付款230828元及办理房产证的相关税费，同时就余款200000元按合同约定在银行办理了按揭贷款手续。此后，被告于2015年8月15日向原告交付了房屋。2015年8月28日，勘察、设计、施工、监理、建设单位在该房屋所在的奥林华府1号楼竣工验收表中签字“同意验收”。2016年12月5日，修水县建设工程质量监督检验站对奥林华府1号楼办理了竣工验收备案手续。
诉讼中，被告于2017年9月12日为原告办理了涉案房屋的不动产权证；同时，被告认为本案约定的逾期交房违约金过高，请求适当减少，同时向本院申请对奥林华府地段毛坯房屋的租金进行司法鉴定。2017年11月30日，江西求实司法鉴定中心根据本院的委托对该地段同类房屋的租金作出了鉴定意见：江西省修水县义宁镇秀水大道D3地块奥林华府楼盘毛坯住宅从2015年1月1日-2017年11月30日期间的平均租赁纯收益为7元/月/平方米。原告认为，该鉴定意见与本案没有关联性，不应采纳。另外，原告以被告减少注册资本没有履行法定程序通知原告等为由，向本院申请追加付誉华、张海峰等八人为本案被告参加诉讼。
以上事实，有原、被告一致的陈述，原、被告签订的《商品房买卖合同》，补充协议，购房款收据，竣工验收备案表，司法鉴定意见及相关证据证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，经审查属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩，本案争议的焦点为以下四个方面:一是本案被告是否构成合同违约；二是涉案房屋交付时间的认定；三是原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过了诉讼时效；四是原、被告约定的逾期办证违约金条款是否有效，应如何计算逾期办证的违约金。
一、本案被告是否构成合同违约。本案中，被告未按合同约定在2014年12月30日前将验收合格的商品房交付原告，经查亦无可以延期交房的法定事由，被告逾期交房的事实清楚，依法应承担逾期交房的民事责任。按补充协议约定，由被告为原告代办涉案房屋的产权登记手续虽是被告应尽的合同义务，但只要被告将办理涉案房屋所需资料报有关办证机关备案，并依法履行自身如纳税等法定义务，即可认为被告履行了合同义务。被告虽在诉讼中为原告办理了涉案房屋的不动产权证，但按合同约定，被告应自2015年8月15日房屋交付之日起90日内，即在2015年11月13日前将办理涉案房屋所需资料已报有关办证机关备案，并履行自身应尽的如纳税等义务。本案中，被告未提供已在合同约定的时间内履行了上述义务的有效证据，亦未提供原告未缴纳有关税费或未提供相关办证所需证件等属原告方原因的证据，可认定被告未按合同约履行代办房屋产权证的义务，已构成合同违约，因此，被告应承担逾期履行的民事责任。
二、涉案房屋交付时间的认定。本案原告于2015年8月15日在被告处领取了房屋钥匙，办理了房屋物业交付手续，已实际上占有了房屋。从查清的事实表明，涉案房屋已于2015年8月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行竣工验收，到2016年12月5日，在修水县建设工程质量监督检验站办理了验收备案手续，达到了合同约定的交付条件。实践中，有关单位对已完工的房屋实进行竣工验收往往需要一个过程，这个过程或长或短经常受多种因素的制约，但实际上已完工却未经竣工验收的房屋已达到了“万事俱备”的状态，作为房屋的买受人又需要早日进住房屋，同意提前接收房屋的情况屡见不鲜。按照合同约定或法律的规定，买受人在房屋未达到交付条件时有权拒绝接收，但在房屋接收交付后，如因房屋的质量不合格等问题造成买受人损失的，可以另行主张相关赔偿。综上，本案中，原、被告双方所进行的房屋交付行为并不违反法律规定，交付时间应认定为2015年8月15日。
三、原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过了诉讼时效。涉案房屋的合同约定的交付时间为2014年12月30日，逾期交付即自2014年12月31日起则侵害了原告的合法权益，此时，原告应当知道自己的权利被侵害，至2017年9月4日原告起诉时已超过两年；诉讼中，原告亦未提供有关本案诉讼时效有中断、中止、延长法定情形的证据。本案的处理虽发生在《民法总则》实施之后，但新法不溯及既往，不适用《民法总则》规定的三年时效。鉴于上述事实和理由，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，已超过两年的诉讼时效，本院不予支持。
四、原、被告约定的逾期办证违约金条款是否有效，应如何计算逾期办证的违约金。本案中，原、被告虽在合同中约定了逾期办证的违约金，但由于约定的违约金为总房价款的0.01％（即万分之一）计人民币43.08元，属于违约金约定畸低的情形，可以视为没有约定，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故可以参照该规定计算逾期办证违约金。根据民法的公平原则，违约金本身具有填补损失和惩罚违约的双重属性，但实践中对其数额应当有所限制。经查，涉案小区所签的房屋买卖合同中对逾期办证的违约金的约定有总房价款的百分之五、万分之一、日万分之三、日万分之一等多种情形，因此，对于本案被告所应承担的违约金的数额，应当结合实际情况和有关商业习惯来确定，本院酌情确定不应超过涉案房屋总价款的3％即计人民币12924.84元。本案中，从被告逾期办证的违约之日即2015年11月13日起计算至原告起诉时止，违约金累计总额已超过涉案房屋总价款的3％，故本案违约金总以额涉案房屋总价款的3％为限即计算12924.84元。
诉讼中，原告申请追加付誉华、张海峰等人为本案被告参加诉讼，经审查缺乏法律根据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及有关法律之规定，判决如下：
一、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告程群红、周小毛支付逾期办证的违约金12924.84元。
二、驳回原告程群红、周小毛的其他诉讼请求。
案件受理费2274元，由原告程群红、周小毛负担774元，由被告江西省华联房地产开发有限公司负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 黄治友
审 判 员 田晓燕
人民陪审员 陈 瑶
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 邓婉婷