山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁08民终4409号
上诉人（原审原告）：李阳光，男，1993年11月5日出生，汉族，住汶上县。
委托诉讼代理人：崔朕强，汶上白石法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：济宁荣昌置业有限公司，住所地：汶上县南旺镇府前大街中段路北（镇政府院内）。
法定代表人：马谦,总经理。
上诉人李阳光因与被上诉人济宁荣昌置业有限公司(以下简称荣昌置业)房屋买卖合同纠纷一案，不服汶上县人民法院(2017)鲁0830民初2491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李阳光上诉请求：1.请求二审法院改判支持3万元损失；2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，上诉人购买被上诉人房屋是双方真实意思表示，签订的“入会协议书”具有房屋买卖合同同等的法律效力，一审法院仅根据被上诉人一句毫无根据的陈述就认定未取得商品房预售证书，显然没有事实依据，认定“入会协议书”无效不正确。根据事实，被上诉人早在上诉人起诉前就已经将所有开发房产售馨，楼盘主体竣工，双方签订协议前，被上诉人以公告的方式告知社会，明示房屋的买卖事宜。被上诉人卖房，是本身的决定行为，协议签订前、签订时、签订后均没有告知涉案房屋系物业用房，更没有如一审法院认定的随即告知了上诉人。王亚敏的录音无法证实通话者系谁，也不能证明被上诉人在签订合同时告知上诉人。因此其无故毁约行为应当承担赔偿责任。对于入会金的认定，上诉人交付的2万元系定金，被上诉人辩称是意向金，这种情况完全是被上诉人故意欺骗买房者的伎俩，意向金系房屋买卖过程中，双方为了保证房屋顺利成交而通常会采用付定金的方式作为担保，借此来约束买卖双方履行合同约定。在房屋买卖居间服务中，意向金为定金的议价方式，已逐渐转为行业惯例，这就是上诉人确定涉案房屋的“债钱”，根据协议内容：“甲方确保不再更改房屋的位置、户型、价款。”这就是双方定死了这个房屋，被上诉人不再出卖给其他人。一审法院未能根据实际情况认定“入会金”的性质，理应依法认定为定金，并判令被上诉人承担2倍返还的法律责任。本案对于上诉人的损失理应依法获得支持，根据合同相对性，被上诉人要求上诉人如果不履行约定要承担赔偿责任，那么由于被上诉人无故违约也应该承担相应的赔偿责任，上诉人要求2倍返还定金并赔偿损失10000元，除返还已交付20000外，共计给上诉人30000元。
上诉人李阳光补充上诉意见：根据最高人民法院商品房买卖合同司法解释第九条，因被上诉人没有商品房预售证书而与上诉人缔结买卖合同，应当承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
被上诉人荣昌置业提交书面答辩意见称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
李阳光向一审法院起诉请求：依法判令被告返还原告所交纳的入会金2万元，并赔偿原告损失3万元。
一审法院认定事实：2017年3月19日，原告李阳光欲购买被告荣昌公司所开发建设的位于汶上“中都名郡”小区的房屋，其父李保金代李阳光（乙方）与被告荣昌公司（甲方）签订了《入会协议书》，双方自愿达成如下协议：1、乙方自愿加入“名郡生活会”，并享有在中都名郡选房的权利；2、乙方选定“中都名郡”小区8号楼2单元103室住宅壹套，面积约135.12平米，单价￥3080元/㎡，优惠后单价为￥3022.6元/㎡；房款总计约（人民币）：￥408414元，大写肆拾万元捌仟肆佰壹拾肆元整；3、选房后，应缴纳入会金128414元，当天支付入会金￥20000元；余款￥108414元于2017年3月22日前补齐，逾期者优惠自动作废，单价按优惠前单价执行；4、甲方保证房屋的位置、单价、户型不会改变；若因政府规划而变更，需在变更十日内通知乙方，否则甲方承担相应的责任。5、房屋面积最终以竣工后房管部门实测面积为准，房款多退少补，乙方不得追究面积增减带来的责任。6、乙方签订《商品房买卖合同》后，七日内交齐按揭贷款材料；三十日内协助甲方办理完成个人按揭贷款手续，如因个人原因无法按期提供完善的个人按揭贷款资料，无法在三十日内办理完个人按揭贷款，乙方应在三日内补齐剩余房款，如逾期，乙方按房款总额的日万分之一向甲方支付违约金，至补齐剩余应付款为止。7、本入会协议书与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。8、签订入会协议后，不得以任何理由退出生活会，否则扣除入会金贰万元整。9、本协议解释权归甲方所有，一式两份，甲乙双方各持一份。签订入会协议书的当天，被告收取原告购买8号楼2单元103室房屋（以下简称涉案房屋）的入会金2万元。协议书签订后，被告发现所出售给原告的涉案房屋为物业用房，不能出售，随即通知原告之父李保金要求解除协议，退回所交入会金，李保金拒绝解除。2017年3月21日，原告依协议约定到被告处缴纳剩余首付款108414元，被告以“所售房屋为物业用房，不能出售”为由拒绝收取。2017年3月23日，被告工作人员通过电话与李保金协商解除入会协议书，退回所交入会金，李保金口头同意，但迟迟未到被告处办理解除手续，未领取所交入会金。2017年5月25日，原告诉至本院，请求依法判令被告返还原告所交纳的入会金2万元，并赔偿原告损失3万元。
另查明，被告所出售的涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，主体已经封顶，尚未完工。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，原、被告所签订的《入会协议书》，对于当事人名称、涉案房屋的位置、面积、价款、付款方式等已作了明确约定，已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已按入会协议书的约定向被告支付了首付款（即入会金2万元），被告已收受，入会协议中也明确约定“本入会协议书与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力”，因此该入会协议书应当认定为商品房买卖合同。但因被告至今未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，该入会协议书应当认定为无效，被告应当返还原告所交纳的入会金2万元。对于入会协议书的签订，被告存在过错，应当按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率向原告赔偿损失。原告要求被告赔偿损失3万元，缺乏事实和法律依据，超出上述损失限额的部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定判决：一、被告济宁荣昌置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李阳光所交纳的入会金2万元，并自2017年3月19日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率向原告李阳光支付相应利息，计算至本判决确定的返还入会金之日；二、驳回原告李阳光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元由原告李阳光负担200元、被告济宁荣昌置业有限公司负担325元（原告已垫付案件受理费525元，待被告履行本判决义务时一并与原告结算）。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，一、关于被上诉人是否应双倍返还定金，一审时上诉人的诉讼请求是要求被上诉人返还入会金20000元及赔偿损失30000元，没有要求双倍返还定金，虽在法庭辩论阶段提到入会金20000元是定金应双倍返还，但上诉人在法庭审理陈述最后意见时再次明确其意见是要求对方返还入会金20000元并赔偿损失30000元，现二审上诉要求被上诉人双倍返还定金，属二审增加诉讼请求，本院不予审理。二、关于被上诉人应赔偿上诉人的损失数额，上诉人现二审上诉要求被上诉人赔偿损失10000元，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”。本案双方当事人签订的《入会协议书》实为商品房买卖合同，因被上诉人未取得商品房预售许可证而无效，对于未取得商品房预售许可证，被上诉人应是明知的，在此种情形下仍与上诉人签订入会协议书，将未取得预售许可的房屋出卖给上诉人，根据上述司法解释的规定，应向上诉人承担不超过已付购房款20000元的赔偿责任，上诉人现上诉要求被上诉人赔偿损失10000元符合法律规定，应予支持。
综上所述，上诉人李阳光的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持汶上县人民法院(2017)鲁0830民初2491号民事判决；
二、被上诉人济宁荣昌置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿上诉人李阳光10000元。
如果未按未判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费550元，由上诉人李阳光负担220元，被上诉人济宁荣昌置业有限公司负担330元。
本判决为终审判决。
审判长 李连芳
审判员 张 芳
审判员 宋汝庆
二〇一七年十月三十日
书记员 周平平