南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0102民初1022号
原告：江西某某物业管理有限公司南昌分公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区，组织机构代码：56383311-0。
法定代表人：赵某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：章思开，江西镜衡律师事务所律师，执业证号：13601199910994088。
委托诉讼代理人：朱龙太，江西镜衡律师事务所律师，执业证号：13601201410970542。
被告：徐某，男，1995年2月4日生，汉族，江西省南昌市人，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：徐丽君，江西阳明阳律师事务所律师，执业证号：13601201411142196。
被告：江西某某进出口贸易有限公司，住所地：南昌市东湖区，组织机构代码：09694881-5。
法定代表人：杨某某，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨春楠，江西民信律师事务所律师，执业证号：13601200010423197。
原告江西某某物业管理有限公司南昌分公司与被告某某、江西某某进出口贸易有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西某某物业管理有限公司南昌分公司的委托诉讼代理人章思开、朱龙太，被告某某的委托诉讼代理人徐丽君，被告江西某某进出口贸易有限公司的委托诉讼代理人杨春楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江西某某物业管理有限公司南昌分公司向本院提出诉讼请求：1.二被告立即支付原告物业管理费466271.26元及违约金139878元;2.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年4月至今，原告一直对被告某某购买的位于南昌市红谷滩新区红谷中大道xx号建筑面积为6010.75平方米的九江银行大厦裙楼商业房产进行了物业管理，履行了自己应尽的义务，被告依约应按4元/平方米/月支付给原告物业管理费。但原告要求被告某某支付物业管理费用时，被告某某告知原告找物业的使用人被告江西某某进出口贸易有限公司支付。原告多次要求被告江西某某进出口贸易有限公司支付物业管理费，也均遭拒绝。原告也曾多次会同二被告，共同协商物业管理费及滞纳金事宜，二被告均拒付。截止2016年2月29日，二被告共欠原告物业管理费466271.26元，并按约应支付违约金139878元，上述两项共计606149.26元，其中，裙楼一是空置房，建筑面积为2083.5平方米，从2014年4月至2014年9月共6个月，每月物业费为8334.04元，物业费共计50004.24元；2014年10月至2016年2月共17个月，物业费共计75990.68元；裙楼二建筑面积为1963.62元，每月物业费7854.48元，从2014年4月至2016年2月共计23个月，物业费共计180653.04元；裙楼三是空置房，建筑面积为1963.62平方米，每月物业费7854.48元，从2014年4月至2015年12月10日，共计159623.3元。原告所主张的违约金139878元，系以被告所欠物业费466271.26元的30%计算。
被告某某辩称，涉案房屋买卖及物业服务合同于2014年7月31日签订，于2014年10月31日交付。故原告只能在2014年11月1日后收取物业服务费。涉案房屋三楼1963.62平方米一直空置至2015年12月10日，一楼计1127.81平方米空置至今，根据商品房买卖合同附件五第五点约定，该部分房屋物业费，物业公司只能在2015年11月1日后收取。涉案房屋（1-3层）与整栋大楼其他部分相对独立，也没有公用电梯，前期物业合同约定的物业费每月每平方米4元价格过高。物业公司根本就没有为涉案房屋提供过物业服务，导致承租人不能正常经营，由此而造成的承租人损失应由物业公司承担，这也是导致本案物管费未交纳的根本原因，故物业公司无收取违约金的依据。原告计算的违约金过高，超过了标的额的20%。物业公司在裙楼一楼有两个办公室，二楼一个办公室，三楼一个办公室，共计建筑面积200平方米左右，该部分物业费应由原告自行承担。
被告江西某某进出口贸易有限公司辩称，其不是实际使用人，没有与任何人签订物业协议，要求其支付物业费没有任何事实和法律依据。
原告江西某某物业管理有限公司南昌分公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的《前期物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》、领证确认单、交房验收单、2014年6月5日及7月29日代收款凭单、2014年6月5日及7月29日赣商项目水电费、2014年6月20日及7月31日记账凭证、九江银行现金存款凭证、九江银行南昌分行对公通存通兑收账通知书、现场照片、付雪云与洪美友签订的租赁合同、汇款凭证、赣商联合（江西）有限公司出具的说明等证据，本院认定事实如下：
原告与开发商赣商联合（江西）有限公司于2013年签订前期物业服务合同，约定，由原告对国盛证券大厦（九江银行大厦）提供物业服务，物业服务收费标准为4元/月/平方米，物业使用人逾期交纳物业费的业主负连带交纳责任。逾期支付物业费的，原告可加收每日千分之三的滞纳金。就空置房的物业管理公共性服务费，原告与开发商赣商联合（江西）有限公司未作特别约定。
被告某某于2014年7月31日与开发商赣商联合（江西）有限公司签订房屋买卖合同，约定被告某某购买九江银行大厦1-3层101号房屋，建筑面积为6010.75平方米，该合同附件五前期物业管理中约定前期物业管理由原告提供，物业管理公共性服务收费标准为4元/月/平方米，并明确约定空置房指一年内未使用（毛坯），按待定比例交纳物业管理公共性服务费。2014年8月5日，被告某某办理了收房手续。
2014年3月，因被告某某已缴纳了购房定金，但开发商赣商联合（江西）有限公司尚未办理涉案房屋预售许可证，无法签订房屋买卖合同，故开发商赣商联合（江西）有限公司允许其在房屋买卖合同签订及交房前，对其拟购置、但未达到可销售状态的房屋进行前期商业宣传、招商，为此，2014年3月10日，受被告某某口头委托，作为甲方的付雪云与作为乙方的被告江西某某进出口贸易有限公司的执行董事洪美友签订租赁合同，约定甲方将其有权出租的涉案房屋二层租赁给乙方用于经营进口商品使用，租赁期自2014年3月10日起至2020年3月9日止，甲方并为乙方提供不低于90天的装修免租期，租赁期内租赁房屋的物业管理和费用由乙方负责。合同签订后，被告江西某某进出口贸易有限公司交纳了上述房屋的租金及水电费。
另查明，涉案房屋欠交物业费的情况为：一层自2014年4月至9月共计6个月期间未交纳物业费的部分为建筑面积2083.51平方米的空置房部分，一层自2014年10月至2016年2月共计17个月期间未交纳物业费部分为建筑面积1117.51平方米的空置房部分；二层自2014年4月至2016年2月共计23个月期间未交纳物业费，建筑面积为1963.62平方米；三层自2014年4月至2015年12月10日期间未交纳物业费，房屋空置，建筑面积为1963.62平方米。庭审过程中，对涉案房屋买卖合同中空置房前期物业管理公共性服务费的交纳事宜，开发商赣商联合（江西）有限公司于2016年8月2日向本院出具补充说明，承诺空置房一年内无需缴纳物业管理费。原告在物业管理过程中在涉案房屋公共部分保洁等物业服务方面存在明显不足。
本院认为，原告已为涉案房屋所在小区提供了前期物业服务，被告某某在购买涉案房屋并收房后依法应向原告交纳物业费。关于涉案房屋物业费收费标准问题，根据合同法第八条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，原告与开发商赣商联合（江西）有限公司签订的前期物业服务合同及被告某某与开发商赣商联合（江西）有限公司签订的房屋买卖合同中的前期物业管理约定对被告某某均具有法律约束力，原告与开发商赣商联合（江西）有限公司签订的前期物业服务合同虽未作特别约定，但被告某某与开发商赣商联合（江西）有限公司的房屋买卖合同中关于前期物业管理的附件中对空置房作出了特别约定，开发商赣商联合（江西）有限公司并明确承诺空置房一年内无需缴纳物业管理费，故对于原告要求被告某某支付涉案房屋交房后空置一年内即2014年8月5日至2015年8月4日期间的物业管理公共性服务费部分，本院不予支持。又因开发商赣商联合（江西）有限公司于2014年8月5日才正式将涉案房屋交付给被告某某，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，在2014年8月5日前，被告某某尚不具备业主身份，而开发商赣商联合（江西）有限公司虽允许其在房屋买卖合同签订及交房前对涉案房屋进行前期商业宣传、招商，但并未约定前期商业宣传、招商期间物业费系由被告某某负担，故对原告要求被告某某支付涉案房屋在2014年8月5日前的物业费的诉请，本院不予支持。对涉案房屋在交房前的物业费及交房后空置一年内的物业费，原告应依据其与开发商赣商联合（江西）有限公司签订的关于涉案房屋前期物业管理相关协议的约定向开发商赣商联合（江西）有限公司另行主张权利。关于涉案房屋交房后第二层物业费的交纳主体问题，根据被告江西某某进出口贸易有限公司的执行董事洪美友与付雪云签订的租赁合同内容及合同签订后被告江西某某进出口贸易有限公司交纳涉案房屋第二层租金及水电费的事实，可认定被告江西某某进出口贸易有限公司系涉案房屋第二层的承租人及租赁期间内的物业费缴纳义务主体，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，对原告要求被告江西某某进出口贸易有限公司与被告某某共同支付该部分物业费的诉请，本院予以支持。对原告要求被告支付逾期付款违约金139878元的诉请，鉴于原告在该小区的服务情况，本院不予支持。
综上，对于原告的诉请，本院支持的部分为：涉案房屋的第一层自2014年8月5日至2015年8月4日期间建筑面积为966㎡（2083.51㎡-1117.51㎡）未空置部分的物业费39155.2元（966㎡×4元/月/㎡×10个月+966㎡×4元/月/㎡÷30天×4天）及第一层自2015年8月5日至2016年2月29日期间的物业费31141.28元（1117.51㎡×4元/月/㎡×7个月-4天×1117.51㎡×4元/月/㎡÷30天）；涉案房屋的第二层自2014年8月5日至2016年2月29日期间的物业费148187.86元（1963.62㎡×4元/月/㎡×19个月-4天×1963.62㎡×4元/月/㎡÷30天）；涉案房屋的第三层自2015年8月5日至2015年12月10日期间的物业费32988.82元（1963.62㎡×4元/月/㎡×4个月+6天×1963.62㎡×4元/月/㎡÷30天）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条规定，判决如下：
一、被告某某于本判决生效之日起十日内支付原告江西某某物业管理有限公司南昌分公司关于南昌市九江银行大厦101号房屋第一层截止2016年2月底及第三层截止2015年12月10日的物业服务费共计103285.3元；
二、被告江西某某进出口贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江西某某物业管理有限公司南昌分公司关于南昌市九江银行大厦101号第二层房屋截止2016年2月底的物业服务费共计148187.86元；
三、被告某某对被告江西某某进出口贸易有限公司所欠原告江西某某物业管理有限公司南昌分公司的上述物业服务费148187.86元负连带清偿责任；
四、驳回原告江西某某物业管理有限公司南昌分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告江西某某物业管理有限公司南昌分公司预交的案件受理费9860元，由原告江西某某物业管理有限公司南昌分公司负担4230元，由被告某某负担2366元，由被告江西某某进出口贸易有限公司负担3264元（限被告于本判决生效之日起十日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 廖如荣
人民陪审员 张晓茜
人民陪审员 陈 冬
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 吴春霞
附：相关法律条文及司法解释
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
2、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
4、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。