天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0111民初3453号原告：天津津滨联合物业服务有限公司，住所地天津开发区洞庭路76号建设大厦三层。统一社会信用代码：91120116777304636K。法定代表人：于志丹，董事长。委托诉讼代理人：刘敏，北京君泽君（天津）律师事务所律师。被告：岳彩芳，女，1966年12月27日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：周晖，天津天循律师事务所律师。原告天津津滨联合物业服务有限公司与被告岳彩芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月6日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘敏、被告岳彩芳的委托诉讼代理人周晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天津津滨联合物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告物业管理费人民币16458.31元（自2013年1月1日至2014年1月20日）；2.判令被告向原告给付自逾期之日至实际给付日的违约金6779.44元（暂计算至2017年3月31日）；3.依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告系物业服务合同关系，原告按照合同约定向被告所居住的小区天津市西青区玛歌庄园项目提供物业管理服务，被告为该物业服务的受益人，却拒不缴纳物业服务费，经多次催要未果，故诉至法院，判如所请。被告岳彩芳辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告主张的诉讼请求已经超过诉讼时效；其次，原告提供的物业服务有瑕疵，故被告未给付原告物业费不存在违约。另外，2012年12月31日的《天津市住宅物业服务合同》，合同签订方为业主大会，并不是被告，在合同中也没有显示被告房屋的面积，原告依照这份合同起诉被告没有依据。原告提交的《催收函》被告没有签收，原告没有在诉讼时效内向被告主张权利，不能产生诉讼时效中断效力。本院经审理认定事实如下：2005年9月1日，天津津滨联合物业管理有限公司与天津津滨创辉发展有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由天津津滨联合物业管理有限公司对被告所在的玛歌庄园包括悦景园在内的住宅小区进行前期物业管理服务。该《合同》第三条约定，物业管理服务合同期限为“本合同自2005年9月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。”第七条物业管理服务费用为“2、竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.8元由业主交纳……。”“6、交纳费用时间（2）业主每月15日前交纳。”“7、甲方或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务管理费万分之三交纳滞纳金。”第十七条合同责任及生效约定“（一）乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主，本物业的全体业主对履行本合同承担相应的责任。（二）本合同自签订之日起生效。（三）本合同经业主签订前期物业管理确认书后对其具有约束力。”2010年12月31日及2012年12月31日，西青区玛歌庄园业主大会与天津津滨联合物业服务有限公司签订《天津市住宅物业服务合同》两份，约定由天津津滨联合物业服务有限公司对被告所在的玛歌庄园包括悦景园在内的住宅小区进行物业管理服务。物业管理服务合同期限分别为2011年1月1日起至2012年12月31日终止及2013年1月1日至2014年12月31日终止。第六条物业管理服务费用为“（3）按建筑面积，别墅每月每平方米2.8元……。”“（五）交纳费用时间（1）业主每季度月初10日前交纳。”“2010年12月31日签订的《天津市住宅物业服务合同》（七）业主或开发单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业服务管理费千分之三交纳滞纳金。”2012年12月31日签订的《天津市住宅物业服务合同》（七）业主或开发单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业服务管理费的每日万分之三比例交纳违约金。”原告向被告提供物业服务至2014年1月20日。被告岳彩芳于2008年12月24日办理入住凭单，并签署确认书，对《前期物业管理服务合同》（或《物业管理服务合同》）和《业主公约》条款内容，予以确认。其签署的《确认书》中载明被告理解、认同物业服务合同条款内容，同意严格遵守，但被告在《确认书》中未提供身份证号码、联系电话及通信地址。原告曾于2013年12月31日在被告所有的悦景园2号房屋张贴了付费通知单，向被告催收2013年1月1日至2013年12月31日的物业服务费，又于2014年8月28日向被告在悦景园2号房屋的地址发送了EMS邮件，催收2013年1月1日至2014年1月20日的物业服务费。被告主张未收到以上催收函件。另查，原告曾于2015年8月24日向本院提起诉讼，要求被告支付悦景园2号房屋自2013年1月1日至2014年1月20日的物业费及违约金，因无法联系到被告，后原告撤诉。庭审中，原告主张被告给付自2013年1月1日至2014年1月20日的物业费共计16458.31元及至2017年3月31日的违约金6779.44元。被告岳彩芳提出物业服务合同并非被告本人所签，根据合同相对性，被告不适格；被告亦未收到原告的催收函，原告的主张已经超过诉讼时效；另外，原告提供的物业服务不到位、存在瑕疵，被告未缴纳物业费不存在故意，不是违约。原告对被告的上述意见不予认可，被告未提交证据予以证实。再查，2008年5月15日，天津津滨联合物业管理有限公司名称变更为天津津滨联合物业服务有限公司。另，本院调取天津市房地产登记簿查询证明一份，证实西青区大寺镇悦景园2号楼，权利人为岳彩芳，建筑面积为463.98平方米。以上事实，有原告提供的证据及当事人当庭陈述等证明属实。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告根据与被告居住小区的开发建设单位订立《前期物业管理服务合同》及原告与玛歌庄园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》，进行了物业管理服务，被告应按合同约定及时交纳物业费。关于被告提出的诉讼时效问题，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。现原告并未怠于主张其权利，并数次于诉讼时效期间内向被告提出交纳物业服务费的要求，并向本院提起过诉讼，诉讼时效中断并重新计算。关于被告主张并未收到原告的催缴函件的辩解意见，因被告在《确认书》中未提供通信地址，原告只能向其物业所在地发送催缴函件，即使被告未收到该函件，原告也已尽其努力向被告主张权利，故原告起诉的物业服务费没有超过诉讼时效，被告关于部分物业费已超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。被告主张原告的物业服务不到位，未提交证据证实，故本院不予采信。经本院核算，被告欠缴自2013年1月1日至2014年1月20日的物业费应为16458.31元，故原告主张被告给付自2013年1月1日至2014年1月20日物业费16458.31元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告给付违约金的诉讼请求，考虑到原告的物业服务并非尽善尽美，本院酌情按照应缴纳物业费的10%计算逾期付款的违约金，即1646元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院》第一条之规定，判决如下：一、被告岳彩芳于本判决生效后十日内给付原告天津津滨联合物业服务有限公司自2013年1月1日至2014年1月20日物业费16458.31元及逾期付款的违约金1646元，共计18104.31元；二、驳回原告其他诉讼请求。当事人如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费381元，由原告天津津滨联合物业服务有限公司承担84元，由被告岳彩芳承担297元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  邱长吉人民陪审员  张克茹人民陪审员  王立新二〇一七年八月二十九日书 记 员  王 艳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3、《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。