天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初80055号原告：天津开发区鼎立腾达商贸有限公司，住所地天津经济技术开发区信环南街8号瑞达公寓4号楼4-102室。法定代表人：司万玲，董事长。委托诉讼代理人：刘慧波，该公司员工。委托诉讼代理人：李艳艳，天津四方君汇律师事务所律师。被告：天津滨海新区悦古文化产业投资有限公司，住所地天津市滨海新区北塘经济区北塘大街北塘古镇凤凰街50号商铺。法定代表人：尹桂明，总经理。委托诉讼代理人：万晶晶，河北衡泰（天津）律师事务所律师。被告：天津甄世和酒店管理服务有限公司，住所地天津经济技术开发区信环南街8号瑞达公寓9号楼9111号。法定代表人：王超，经理。委托诉讼代理人：万晶晶，河北衡泰（天津）律师事务所律师。原告天津开发区鼎立腾达商贸有限公司（以下简称鼎立腾达公司）与被告天津滨海新区悦古文化产业投资有限公司、天津甄世和酒店管理服务有限公司（以下分别简称悦古公司、甄世和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鼎立腾达公司委托诉讼代理人刘慧波、李艳艳与被告悦古公司法定代表人尹桂明及委托诉讼代理人万晶晶、被告甄世和公司法定代表人王超及委托诉讼代理人万晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《瑞达公寓商业用房租赁合同》；2、两被告腾还原告位于天津经济技术开发区建筑面积2682平方米的商业用房；3、两被告支付原告2015年9月1日至2017年7月31日的租金2814423.75元；4、两被告支付原告2015年9月1日至2017年7月31日的基本电费120193.18元；5、两被告支付原告2015年7月1日至2017年7月31日的物业管理费134100元；6、两被告支付原告延期给付租金的违约金1217103.67元（计算期间自2015年9月1日至2017年2月28日）、延期给付基本电费的违约金43106.55元（计算期间自2015年9月1日至2016年12月31日）、延期给付物业管理费的违约金94921.34元（计算期间自2015年7月1日至2017年2月28日）；7、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月30日，原告与被告悦古公司签订《瑞达公寓商业用房租赁合同》，约定被告租赁原告具有经营权的位于天津经济技术开发区建筑面积2682平方米的商业用房，租赁用途经营喆啡快捷酒店，租赁期限15年，自2015年1月1日至2029年12月31日，日租金4023元，自第六年起，租金逐年递增。2015年5月，被告甄世和公司加入合同履行。合同签订后，被告初期尚能正常支付租金，但自2015年9月开始，被告开始拖欠租金、基本电费及物业费。经多次催促并协商未果，故，原告起诉来院。为支持其诉讼请求，原告出示了权属证书、租赁合同、证明、原告与两被告签订的房屋租赁合同、租金支付凭证及发票、物业费支付凭证、电费收据及电费凭证、催收单及邮寄凭证、收据、工程抢险施工方案、租赁合同、解除协议书、入账单、发票、照片及租金凭证等证据。审理中，原告申请本院调取了涉案租赁房屋的相关补偿协议。被告悦古公司辩称，其并非适格合同主体，房屋租赁系用于喆啡酒店经营。被告甄世和公司成立后，实际使用涉案房屋并经营喆啡酒店，相关权利义务应当由甄世和公司承担，悦古公司的合同义务业已免除。故，请求驳回原告诉讼请求。为支持其抗辩主张，被告悦古公司出示了钥匙交接单和权利义务转让书。被告甄世和公司辩称，同意解除与原告之间签订的房屋租赁合同，但不同意支付租金、电费及物业费用。被告为酒店开业投入了大量资金，并预付了房屋租金，但因2015年8月12日的不可抗力事件，导致酒店装修受损、租赁房屋主体结构破坏，至今未能恢复营业。被告同意滕还房屋，但预付的房屋定金及押金，应当冲抵租金。为支持其抗辩主张，被告甄世和公司出示了房屋租赁合同、定金及押金凭证、租金支付发票、装修施工合同、视频及现场照片、联系函等证据。原告对被告悦古公司提交钥匙交接单不持异议，对权利义务转让书不予认可，理由为未征得原告同意，合同义务无从转让。原告对被告甄世和公司提交房屋租赁合同、定金及押金凭证、租金支付发票、视频及现场照片真实性不持异议，对其余证据不予认可，理由为被告装修投入已经政府补偿。两被告对原告提交证据发表如下质证意见：权属证书、租赁合同、证明、物业费支付凭证、电费收据及电费凭证及本院调取证据不持异议，其余证据不予认可，理由为原告提供与甄世和公司的租赁文本系复印件，原告并未对涉案租赁房屋进行维修，其余租户事实上未支付租金，原告亦未向房屋所有人交纳租金。经审理查明，位于天津经济技术开发区信环南街8号的房屋登记于案外人天津经济技术开发区国有资产经营公司（以下简称国资公司）名下，建筑面积227692.13平方米，设计用途工业。原告鼎立腾达公司（乙方、承租方）与案外人国资公司（甲方、出租方）签订《瑞达公寓商业用房租赁合同》，约定甲方拥有位于天津经济技术开发区的瑞达公寓所有权，现就乙方整体承租瑞达公寓7、9号楼全部及4号楼1层部分房屋进行商业经营，具体内容如下：一、乙方承租商业用房建筑面积6244.22平方米（其中7号楼3439.74平方米、9号楼2682.98平方米、4号楼121.5平方米）。商业用房以现状为准进行出租，乙方已对商业用房进行了实地考察和检查，对商业用房现状予以完全认可。乙方自甲方处承租瑞达公寓商业用房，未经甲方书面许可，不得全部整体转租，但可出于满足公寓配套服务专业性要求的目的进行分租；二、乙方承租期限自2013年1月1日起至2032年12月31日止，租期20年，租金标准见附件，该租金包含公共物业费。本合同有效期内，商业用房租金按季交纳，乙方应于每季第一个月5号之前向甲方交纳当季租金。租赁期间产生的能源及通讯费用，由乙方自行向开发区能源公司、通讯公司等相关部门按时交纳；三、甲方应于租赁起始日前将商业用房及设施设备交与乙方，在房屋租赁期间甲方不对商业用房内的设备设施进行更新或维修。甲方负责商业用房的大型维修，包括房屋主体及基础附属设施（如上下水、电路、燃气、采暖、消防等设施）的非使用性损坏维修。2012年8月14日，国资公司出具证明，内容“开发区工商局，国、地税局：位于天津开发区第五大街北的瑞达公寓产权归属我公司，现已具有土地证（房地证津字第114051200129号），房产证正在办理之中，公寓配套7、9号楼及4号楼部分房屋为瑞达公寓的商业配套设施，由天津开发区鼎立腾达商贸有限公司整体租用，该公司可出于满足公寓配套服务专业性要求的目的进行分租”。另查，2014年8月30日，原告鼎立腾达公司（甲方、出租方）与被告悦古公司（乙方、承租方）签订《瑞达公寓商业用房租赁合同》，约定甲方拥有位于开发区瑞达公寓7、9号楼的所有使用转租权，现就乙方承租瑞达公寓9号楼的9111号进行商业经营（使用性质为商业经营用房，用途为喆啡快捷酒店），经双方充分协商，达成如下协议：一、商业用房基本情况，乙方承租的商业用房位于天津经济技术开发区，具体承租的区域以图示的方式进行标明，房屋建筑面积为2682平方米（公摊面积18%），商业用房以现状为准进行出租，乙方已对商业用房进行了实体考察和检查，对商业用房现状予以完全认可。乙方自甲方处承租瑞达公寓商业用房，未经甲方书面许可，不得转租，乙方严格按照本合同及附件约定的标准进行经营管理并接受甲方的监督；二、承租期限，乙方承租期限自2015年1月1日至2029年12月31日止。本合同签订之日起至2015年1月1日前，乙方完成工商登记、防疫审批、专卖许可等必要开业行政审批手续，获得通过后将相关证照复印件提交给甲方备案。本合同到期终止，乙方应按本合同有关条款腾还商业用房；三、租金及其他费用，自2015年1月1日起至2029年12月31日止，为租金缴纳期，租期15年，租金标准见附件《瑞达公寓商业用房9号楼的9111号楼租金标准》，该租金不含公共物业费。租金递增在第六年起，根据市场及物价情况，逐年递增，递增比例5%。本合同的有效期内，商业用房租金按每四个月交纳，乙方应于四个月的第一个5号之前，向甲方交纳四个月租金（遇节假日顺延）。首期租金应于合同签订之日向甲方交纳。租赁期间产生的水、电、暖气、电话、网络、电视等费用，由乙方自行承担。乙方商业水费按实际水表数（元/吨）缴纳，电费按电卡实际缴费金额（元/度）缴纳，加（基本电费5200元/月）按商业收费标准向甲方按时交纳。采暖费乙方应于每年10月1日前向甲方交纳该采暖季的费用80460元（合采暖费30元/平米），如遇水、电、热电公司调整收费标准，按照调整后的标准执行。公共物业管理费按每月每平方米2元计算（不包括垃圾清运费）,按年向甲方交纳。甲方委托物业管理公司对瑞达公寓商业用房进行管理，物业公司按照与甲方签署的《物业管理委托合同》提供公寓建筑物及共用设施的维护、保安、保洁、绿化等工作，但不包括乙方承租区域内的清洁卫生工作；四、保证金，乙方应当在本合同签订后5日内向甲方交付四个月租金（月租金按照当年平均月租金计算）的保证金，该项保证金作为乙方在租赁期间履行合同的保证，租金期满，乙方结清租金及其他费用，将租赁商业用房腾清并移交甲方验收，如乙方所租赁的商业用房及设施设备与原状相符，甲方应当在双方办理完毕交接后将保证金本金全额返还乙方；五、商业用房的使用管理，租赁期限内，乙方应按照本合同约定用途使用商业用房，不得利用商业用房从事违法违规活动，不得从事非法经营。乙方需要对商业用房进行改造装修的，应事先取得甲方的书面许可，并自行办理装修改造的相关审批手续，将装修改造方案提交甲方备案后方可进行，装修改造费用由乙方自行承担，且装修、装饰必须符合功能定位和瑞达公寓整体的装修格调。对于乙方已进行的改造、装修工程及其自行安装的设备、设施等，在征得甲方同意后，乙方可不承担将商业用房恢复至出租时状态之责任，乙方亦不得要求甲方支付上述改造、装修、设备设施的经济补偿；六、双方权利义务，甲方负责商业用房的大型维修，包括房屋主体及基础附属设施（如上下水、电路、燃气、采暖、消防等设施）的非使用性损坏维修，自行改造部分除外。甲方仅按照《天津经济技术开发区政府技资物业的维修维护管理规定》承担房屋大中修工作。乙方承担大中修以外的房屋日常维修维护工作；七、违约责任，乙方不能按照本合同规定期限支付租金及其他费用，每逾期一日，乙方承担应交租金或其他费用千分之二的违约金，逾期30天，视同乙方提前终止合同，甲方有权要求乙方付清全部欠款和违约金，并立即腾清商业用房，甲方有权采取措施停止对商业用房的水、电、气的供应。前述合同附件，双方确认涉案租赁房屋租金汇总表记载，租赁期限2015年1月1日至2029年12月31日，第1年至第5年的年度租金均为1468395元（租赁面积2682平方米、租金每天1.5元、日租金4023元），每四个月付一次租金，四个月押金489465元，物业费64368元/年、基本电费每月5200元（两张卡每张2600元，共计5200元），已预交定金3万元。2015年5月，原告鼎立腾达公司（甲方、出租方）与被告甄世和公司（乙方、承租方，成立于2015年6月3日，经营范围包括酒店管理、旅客住宿）签订《瑞达公寓商业用房租赁合同》，约定甲方拥有位于开发区瑞达公寓7、9号楼的所有使用转租权，现就乙方承租瑞达公寓9号楼的9111号进行商业经营（使用性质为商业经营用房，用途为快捷酒店）。具体合同条款，除承租期限及租金缴纳期调整为2015年5月12日至2030年5月11日之外，其余内容（含合同附件）均与2014年8月30日原告鼎立腾达公司与被告悦古公司所签订《瑞达公寓商业用房租赁合同》的约定一致。审理中，原、被告三方共同确认，瑞达公寓9号楼的一、二层9111号（房屋建筑面积为2682平方米），实际用于被告甄世和公司经营“喆啡酒店”，两被告法定代表人尹桂明与王超系母子，甄世和公司的注册地及经营地均为“天津经济技术开发区信环南街8号瑞达公寓9号楼9111号”。再，2014年9月16日，原告将租赁房屋钥匙，交由被告悦古公司。2015年3月，被告甄世和公司（甲方、发包方）与案外人江苏宏大建设集团有限公司（乙方、承包方）签订《天津市建筑装饰工程施工合同》，约定工程名称喆啡酒店（天津开发区店）、工程地点天津开发区第五大街瑞达公寓9号楼、承包方式包工包料，工期自2015年3月15日开工至2015年7月30日竣工，合同价款1120万元，工程价款采用固定价格结算。2015年8月4日，被告悦古公司（转让人、甲方）与案外人喆啡酒店管理（深圳）有限公司（以下简称喆啡公司、管理人、乙方）及被告甄世和公司（受让人、丙方）签订《权利义务转让协议书》，约定甲、乙双方于2014年9月30日就天津开发区信环南街8号瑞达公寓9号楼9111号底商的物业签订《管理合同》及相关附件，现甲、乙、丙三方经友好协商，订立本协议以兹遵守：一、甲方同意将其在《管理合同》中所有的权利义务全部完整转让给丙方，丙方知悉《管理合同》的内容并同意无条件受让该权利义务；二、上述权利和义务的转让在本协议生效后即视为转让完成。在该权利和义务转让给丙方后，丙方与乙方继续履行《管理合同》。甲方同意对丙方履行《管理合同》承担无限连带担保责任，丙方受让上述权利义务后，应严格按照《管理合同》的约定履行各项义务；三、乙方作为《管理合同》的签约方，对上述权利和义务的转让表示许可和同意；四、甲、乙、丙三方一致同意，在该权利义务转让前，乙方已依照《管理合同》履行的义务视同于向丙方履行，甲方已向乙方支付的各类款项视同于丙方向甲方支付。三方一致确认，截至本协议签订时，甲方已向乙方付清所有的前期费用，包括运行保证金3万、前期指导费15万、系统安装费2万、一次性工程指导费2万，共计22万元。涉及房屋租金，原、被告共同确认，原告实际收取瑞达公寓9号楼的一、二层9111号2015年1月至2015年8月的租金978930元、定金3万元、押金459465元，原告亦收取了截至2015年6月的公共区域物业管理费用及至2015年8月的基本电费。其中，489465元系由被告悦古公司法定代表人尹桂明个人付款，原告开具财务收据注明，收取尹桂明（瑞达快捷酒店）款项；房屋租金978930元，原告开具税务发票均记载，收取甄世和公司房屋租金。又，2016年6月30日，天津开发区经济发展局（甲方、代赔方）与被告甄世和公司（乙方、获赔方）签订《天津港“8.12”爆炸事故商业用房经营性商户室内财产损失赔偿协议书》，约定鉴于目前天津港“8.12”爆炸事故责任尚未认定，为及时妥善解决严重受损商业用房经营性商户室内财产损失，甲乙双方经协商，由甲方先行代为赔偿，达成如下协议：第一条，本协议约定赔偿的财产属于乙方经营的坐落于天津经济技术开发区信环南街8号瑞达公寓9号楼9111号商户的室内财产；第二条，甲方自愿对乙方于2015年8月12日天津港爆炸事故中商户室内财产损失，按照财产评估机构、乙方、商户工作组人员确认的《财产损失确认书》进行一次性赔偿，赔偿金额为20840175元整。根据乙方与天津经济技术开发区管理委员会办公室签署的借款协议，从该款项中扣除乙方借款350万元，因此甲方向乙方支付金额为17340175元；第三条，自本协议生效之日起15个工作日内，甲方一次性通过银行转账方式向乙方公司基本账户支付。甲方代为赔偿后，乙方就商户室内财产损失对侵权人的索赔权利转移到甲方，乙方不得再以任何方式、任何理由提出与商户室内财产损失相关的其他赔偿要求。乙方有义务配合政府相关部门做好受损财产的后续处置工作。被告甄世和公司确认，上述赔偿款20840175元，包括损失项目内装修类、经营设施设备类、经营商品类。被告甄世和公司陈述，其对涉案房屋进行装修后，尚未正式营业即遭天津港“8.12”爆炸事故致害，所获取赔偿款中不包含营业损失。原告及被告悦古公司，对此未持异议。被告悦古公司、甄世和公司，庭审之初均不同意解除涉案租赁合同。经调解未果，两被告于2017年7月21日庭审辩论结束前，同意解除与原告签订的《瑞达公寓商业用房租赁合同》，并予腾房、交还房屋钥匙，原告亦认可以房屋现状接收。涉及被告甄世和公司提及款项489465元（定金、押金），原、被告均同意，将该笔款项冲抵欠付租金。关于违约金一节，两被告明确不同意支付，表示违约金标准过高，应予公正裁决。上述事实有权属证书、租赁合同、证明、房屋租赁合同、租金支付凭证及发票、物业费支付凭证、电费收据及电费凭证、钥匙交接单、权利义务转让书、定金及押金凭证、装修施工合同、本院调取证据及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，本案应就如下问题予以分析认定：一、合同主体原告就涉案租赁房屋分别与被告悦古公司、甄世和公司签订《瑞达公寓商业用房租赁合同》，合同目的均用于“喆啡酒店”的经营，除租赁期限的细微差别外，其余合同条款并无变化，尤其涉及租赁物使用、租金及相关费用的给付标准等内容。被告悦古公司主张，喆啡酒店系被告甄世和公司经营，租赁合同涉及承租人的义务由甄世和公司独立承担，但其并未提交证据证实原告业已免除悦古公司的合同义务。原告让渡租赁物的占有、使用权，而该项权利并不具有独占性与排他性。原告与被告悦古公司签订租赁合同中明确给予悦古公司筹备喆啡酒店的免租期，其后甄世和公司成立并实际经营酒店，原告主张涉案租赁物系由两被告共同使用、收益，其合理信赖利益，应予保护。基于此，两被告应当共同承担《瑞达公寓商业用房租赁合同》项下承租人的相关义务。二、租金及相关费用原告主张2015年9月1日至2017年7月31日的租金2814423.75元、基本电费120193.18元及2015年7月1日至2017年7月31日的物业管理费134100元。本案中，涉案租赁房屋因天津港“8.12”爆炸事故至损，客观上影响了“喆啡”酒店的开业经营，两被告营业利益受损。考虑到酒店装修、资金筹措均需时日，基于公平原则，本院酌情减免两被告2015年9月1日至2015年11月30日期间的租金、基本电费及公共区域物业管理费。涉及租金、基本电费及物业管理费的标准，原、被告在租赁合同中已有明确约定，据此，两被告应共同给付原告2015年12月1日至2017年7月31日的租金2447325元、基本电费104000元及2015年7月1日至2017年7月31日（不含2015年9月1日至2015年11月30日）的物业管理费118008元。原、被告均认可，以涉案定金及押金489465元冲抵租金，本院予以照准，据此，两被告尚应给付原告租金1957860元。原告超出部分诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于违约金一节，两被告迟延给付租金、基本电费及物业管理费，客观上损害了原告的合法权益，应承担违约责任。涉案合同虽就违约金标准进行了约定，但以此计算的违约金数额均已超出同期欠付租金、基本电费及物业管理费的50%，两被告亦提出相应抗辩，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定两被告参照中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率上浮50%标准计算违约金，具体如下：一、租金部分，每四个月为一个租金给付周期，2016年4月1日至2016年7月31日、2016年8月1日至2016年11月31日、均以489465元为基数，2016年12月1日至2017年2月28日以367098元为基数，分别自2016年4月6日、2016年8月6日、2016年12月6日计算至2017年2月28日；二、基本电费部分，以合同约定每月5200元为基数，自2015年12月开始于每月1日计算至2016年12月31日；三、物业管理费部分，以合同约定的年64368元标准，自2016年1月1日计算至2017年2月28日基数为80460元，2017年1月1日计算至2017年2月28日基数为10728元。原告超出部分诉讼请求，依据不足，本院不予支持。三、其他原、被告三方于2017年7月21日达成一致，同意解除涉案《瑞达公寓商业用房租赁合同》，本院予以照准。被告悦古公司、甄世和公司应共同腾还原告位于天津经济技术开发区商业用房（房屋建筑面积为2682平方米）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告天津开发区鼎立腾达商贸有限公司与被告天津滨海新区悦古文化产业投资有限公司、天津甄世和酒店管理服务有限公司签订的《瑞达公寓商业用房租赁合同》，均于2017年7月21日解除；二、被告天津滨海新区悦古文化产业投资有限公司、天津甄世和酒店管理服务有限公司于本判决生效之日起五日内共同返还原告天津开发区鼎立腾达商贸有限公司位于天津经济技术开发区商业用房（房屋建筑面积为2682平方米、现状返还）；三、被告天津滨海新区悦古文化产业投资有限公司、天津甄世和酒店管理服务有限公司共同给付原告天津开发区鼎立腾达商贸有限公司2015年12月1日至2017年7月31日的租金1957860元（定金及押金489465元已冲抵，7月22日至7月31日比照租金收取房屋使用费）、基本电费104000元及2015年7月1日至2017年7月31日（不含2015年9月1日至2015年11月30日）的物业管理费118008元；四、被告天津滨海新区悦古文化产业投资有限公司、天津甄世和酒店管理服务有限公司共同给付原告天津开发区鼎立腾达商贸有限公司违约金（一、租金部分，每四个月为一个租金给付周期，2016年4月1日至2016年7月31日、2016年8月1日至2016年11月31日、均以489465元为基数，2016年12月1日至2017年2月28日以367098元为基数，分别自2016年4月6日、2016年8月6日、2016年12月6日计算至2017年2月28日；二、基本电费部分，以合同约定每月5200元为基数，自2015年12月开始于每月1日分别计算至2016年12月31日；三、物业管理费部分，以80460元为基数自2016年1月1日计算至2017年2月28日，以10728元为基数自2017年1月1日计算至2017年2月28日。违约金标准均为中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率上浮50%）；五、驳回原告天津开发区鼎立腾达商贸有限公司的其他诉讼请求。上述给付义务应于本判决生效之日起十日内履行，如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42191元，由原告负担19494元，两被告共同负担22697元。被告负担部分，应于本判决生效之日起十日内迳行给付原告，原告已预交的费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  石攀清代理审判员  杨 婧人民陪审员  张金明二〇一七年十月十二日书 记 员  钟丽婷附：法律释明1．《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”。第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”。