江西省修水县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0424民初2436号
原告：胡区元，男，1975年03月20日出生，汉族，务工。
原告：冷阿敏，女，1974年09月10日出生，汉族，农民。
两原告委托诉讼代理人：龚双雁，广东深腾律师事务所律师。
被告：江西省华联房地产开发有限公司（以下简称华联公司）。住所：修水县城南新区广场现代城。统一社会信用代码：91360424796993799L。
法定代表人：王彦达，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：冷克林，江西东太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冷立勋，广东利衡律师事务所律师。
上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年09月04日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡区元、冷阿敏的委托诉讼代理人龚双雁，被告华联公司的委托诉讼代理人冷克林、冷立勋已到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会进行了讨论并已作出决定，现已审理终结。
原告胡区元、冷阿敏向本院提出诉讼请求为：1、判令被告为原告办理“义宁镇秀水大道奥林华府X栋X-
XXXX房”房地产权证书，并将房地产权证书交付给原告；2、判令被告向原告支付自2014年12月31日至2015年6月1日逾期交房的违约金23783元；3、判令被告支付原告逾期办证的违约金113322元（按原告已付房价款518163元日万分之三标准计算2015年9月1日至实际办证之日，暂计至2017年8月28日为112233元）；4、判令被告承担诉讼费、保全费、担保费、律师费用。诉讼中，原告将第2、3项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付逾期违约金137105元（其中逾期交房的违约金按原告已付房价款518163元日万分之三标准计算2014年12月31日至2017年3月27日期间为109746.92元；逾期办证违约金按照原告已付房价款518163元日万分之三标准计算计算2017年3月5日至实际办证之日，暂计至2017年8月28日为27359元）。事实和理由：2014年6月29日，原告购买被告位于修水县奥林华府X栋X-
XXXX房，面积107.85㎡，双方签署了《商品房买卖合同》，原告按约定向被告支付了全部购房款518163元。合同约定，被告应当在2014年12月30日交房，逾期交房期间违约金按原告已付房价款日万分之三计算。涉案房屋于2016年12月5日取得竣工验收备案，达到了交付条件，原告于2015年6月1日在被告处领取了房屋钥匙不构成有效交付，涉案房屋时间交付时间应认定为竣工验收备案日；合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内办理房屋产权登记手续，但被告至今未能为原告办理房屋产权登记手续，应承担逾期办证的违约责任。为保护原告的合法权益，特向法院起诉，请支持原告诉请。
被告华联公司辩称，一、关于逾期交房。1、原告诉求2014年12月31日至2015年6月1日逾期交房的违约金，该项诉讼请求已过诉讼时效，请依法驳回原告主张逾期交房违约金的起诉。2、造成逾期交房存在不可抗力原因。近年来，我县洪灾、大风、暴风雪、冰冻等灾害性天气较多，造成工期顺延。3、合同约定的违约金过高，不应高于损失的30％，体现为所买房屋的租金。二、关于逾期办理产权证。1、办理产权证的法律责任主体是房屋购买人，而被告的义务是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。2、原告没有证据证明没有办证的原因是出卖人的责任。3、逾期办证没有给原告造成任何损失，原告是以首付和银行按揭方式支付的，按揭期限是20年，在未办证前，被告为原告的按揭款承担担保责任。合同约定被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金，明显高于逾期办证造成的损失，请求法院不支持原告过高的诉求主张。4、不动产登记制度改革是被告延期提交办证所需要资料的主要原因。综上所述，请依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年9月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定:被告将其开发的位于修水县城南新区D3地块（定名为奥林华府）X栋X-
XXXX房卖给原告；该房建筑面积107.85㎡，每平方米单价4804.48元，总价款为518163元；由原告首付人民币318163元，银行按揭人民币200000元；被告应当在2014年12月30日前将商品房交付原告；被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告按日向原告支付全部房价款日万分之3的违约金；双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，因被告的原因，原告不能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权书，原告不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有登记之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之3的违约金；合同在其他方面亦作了相应的约定。
合同签订当日，原告向被告支付首付款318163元及办理房产证的相关税费，同时就余款200000元按合同约定在银行办理了按揭贷款手续。此后，被告于2015年6月1日向原告交付了房屋。2015年8月28日，勘察、设计、施工、监理、建设单位在该房屋所在的奥林华府1号楼竣工验收表中签字“同意验收”。2016年12月5日，修水县建设工程质量监督检验站对奥林华府1号楼办理了竣工验收备案手续。
诉讼中，被告认为本案约定的逾期交房违约金过高，请求适当减少，同时向本院申请对奥林华府地段毛坯房屋的租金进行司法鉴定。2017年11月30日，江西求实司法鉴定中心根据本院的委托对该地段同类房屋的租金作出了鉴定意见：江西省修水县义宁镇秀水大道D3地块奥林华府楼盘毛坯住宅从2015年1月1日-2017年11月30日期间的平均租赁纯收益为7元/月/平方米。原告认为，该鉴定意见与本案没有关联性，不应采纳。另外，原告以被告减少注册资本没有履行法定程序通知原告等为由，向本院申请追加付誉华、张海峰等八人为本案被告参加诉讼。
以上事实，有原、被告一致的陈述，原、被告签订的《商品房买卖合同》，购房款收据，竣工验收备案表，司法鉴定意见及相关证据证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，经审查属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩，本案争议的焦点为以下三个方面:一是本案被告是否构成合同违约；二是涉案房屋交付时间的认定；三是原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过了诉讼时效；四是本案应当如何计算违约金。
一、本案被告是否构成合同违约。本案中，被告未按合同约定在2014年12月30日前将验收合格的商品房交付原告，经查亦无可以延期交房的法定事由，被告逾期交房的事实清楚，依法应承担逾期交房的民事责任。按合同约定，由双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。经查，原告在房屋交付前已将个人办证所需的税费等交给了被告，履行了自己应尽的义务，但自双方办理了房屋交付手续后起至今，被告未向本院提交已将办理涉案房屋所需资料已报有关办证机关备案的证据，可认定被告未按合同约履行自己应尽的办证义务，已构成合同违约，因此，被告应承担继续履行和逾期履行的民事责任。
二、涉案房屋交付时间的认定。本案原告于2015年6月1日在被告处领取了房屋钥匙，办理了房屋物业交付手续，已实际上占有了房屋。从查清的事实表明，涉案房屋于2015年8月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行竣工验收，到2016年12月5日，在修水县建设工程质量监督检验站办理了验收备案手续，达到了合同约定的交付条件。实践中，有关单位对已完工的房屋实进行竣工验收往往需要一个过程，这个过程或长或短经常受多种因素的制约，但实际上已完工却未经竣工验收的房屋已达到了“万事俱备”的状态，作为房屋的买受人又需要早日进住房屋，同意提前接交房屋的情况屡见不鲜。按照合同的约定或法律规定，买受人在房屋未达到交付条件时有权拒绝接收，但在房屋接收交付后，如因房屋的质量不合格等问题造成买受人损失的，可以另行主张相关赔偿。综上，本案中，原、被告双方所进行的房屋交付行为并不违反法律规定，交付时间应认定为2015年6月1日。
三、原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过了诉讼时效。涉案房屋的合同约定的交付时间为2014年12月30日，逾期交付即自2014年12月31日起则侵害了原告的合法权益，此时，原告应当知道自己的权利被侵害，至2017年9月4日原告起诉时已超过两年；诉讼中，原告亦未提供有关本案诉讼时效有中断、中止、延长法定情形的证据。本案的处理虽发生在《民法总则》实施之后，但新法不溯及既往，不适用《民法总则》规定的三年时效。鉴于上述事实和理由，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，已超过两年的诉讼时效，本院不予支持。
四、本案应如何计算违约金。本案中，原、被告在合同中对逾期办证的违约金虽作了明确的约定，但由于违约金本身具有填补损失和惩罚违约的双重属性，如果约定的违约金过高，当事人可以向人民法院请求适当减少。经查，涉案小区所签的房屋买卖合同中对逾期办证的违约金的约定有总房价款的百分之五、万分之一、日万分之三、日万分之一等多种情形，因此，对于本案被告所应承担逾期办证的违约金的数额，应当结合实际情况和有关商业习惯来确定，本院酌情确定不应超过涉案房屋总价款的3％即计人民币15544.89元。本案中，从被告逾期办证的违约之日即2015年9月29日起计算至原告起诉时止，违约金累计总额已超过涉案房屋总价款的3％，故本案违约金总以额涉案房屋总价款的3％为限即计算15544.89元。
诉讼中，原告申请追加付誉华、张海峰等人为本案被告参加诉讼，经审查缺乏法律根据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及有关法律之规定，判决如下：
一、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内，协助原告胡区元、冷阿敏办理位于修水县城南新区奥林华府X栋X-XXXX房的产权登记手续。
二、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告胡区元、冷阿敏支付逾期办证的违约金15544.89元。
三、驳回原告胡区元、冷阿敏的其他诉讼请求。
案件受理费3042元，由原告胡区元、冷阿敏负担742元，由被告江西省华联房地产开发有限公司负担2300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 黄治友
审 判 员 田晓燕
人民陪审员 陈 瑶
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 邓婉婷