河南省驻马店市中级人民法院行 政 判 决 书（2017）豫17行终307号上诉人（一审第三人）张树磊，男，汉族，1985年10月20日出生，住上蔡县。委托代理人王云龙，河南豫上律师事务所律师。被上诉人（一审被告）上蔡县房地产管理所。住所地：上蔡县南大街建设路。法定代表人丁辉，所长。被上诉人（一审被告）上蔡县住房和城乡建设局。住所地：上蔡县南环一路西段南侧。法定代表人杨维新，局长。共同委托代理人张排伟，上蔡县房地产管理所工作人员。共同委托代理人张计红，河南博建律师事务所律师。被上诉人（一审原告）王卫东，男，汉族，1968年9月8日出生，住上蔡县。委托代理人常自华，河南博建律师事务所律师。上诉人张树磊因商品房买卖合同备案登记一案，不服上蔡县人民法院（2017）豫1722行初163号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年12月14日公开开庭审理了本案。上诉人张树磊及委托代理人王云龙，被上诉人上蔡县房地产管理所、上蔡县住房和城乡建设局共同委托代理人张排伟、张计红，被上诉人王卫东及委托代理人常自华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上蔡县房地产管理所于2014年9月10日为张树磊与河南坤元置业有限公司签订的商品房买卖合同办理了0091265号备案登记手续。一审法院查明，2010年上蔡县人民政府作出上政（2010）62文关于收回县农业局旧城改造项目土地使用权的决定。上蔡县农业局家属院、种子公司家属院进行“棚户区”改造，该改造项目由河南省坤元置业有限公司组织实施，该小区的名称为富华景程。王卫东属于该棚户区改造范围的拆迁户，2010年7月11日河南坤元置业有限公司与原告王卫东签订拆迁协议书，该协议书经上蔡县公证处公证出具了（2010）上证民字第492号公证书。2011年5月15日双方又签订房屋置换协议书，其中王卫东置换的房屋有4号楼9层东户，5号楼1层西户，5号楼9层西户，房屋面积均为132.89平方米。2011年6月29日上蔡县住建局为河南坤元置业有限公司颁发了地字第411722201100052号建设用地规划许可证，同日上蔡县人民政府为河南坤元置业有限公司颁发了上国用（2011）第2609485号国有土地使用证。上蔡县住房和城乡建设局于2012年3月22日为河南坤元置业有限公司颁发了建字第411722201100167号建设工程规划许可证，于2012年4月18日为河南坤元置业有限公司颁发了编号为411722201204180102的建设工程施工许可证，于2012年8月17日为河南坤元置业有限公司颁发了（2012）上住建预字第20120002号商品房预售许可证。2013年上蔡县和顺龙居物业有限公司为第三人张树磊出具了3000元的天然气开户费，该收据上载明的房屋位置为5号楼9层西户，2014年8月27日河南省坤元置业有限公司向第三人出具345514元的购房款收据，房号为E幢2单元9层西户，该购房款收据上注明原已交311000元，2014年8月27日又交34514元。2014年9月10日河南坤元置业有限公司将其与第三人张树磊签订的0091265号商品房买卖合同到上蔡县房产所办理备案登记。王卫东得知被告为第三人张树磊办理商品房备案登记的事实后，向本院提起行政诉讼，要求撤销上蔡县住房和城乡建设局为第三人张树磊办理的0091265号商品房买卖合同备案登记。另查明，上蔡县住房和城乡建设局于2010年7月21日作出上建（2010）58号文件关于委托县房产所进行商品房买卖合同备案的通知。上蔡县坤元置业有限公司开发的上蔡县富华景程小区楼盘的编号原为阿拉伯数字1-6，后改为字母A-E，其中将原来的5号楼、6号楼改为E幢楼。一审认为，《房屋登记办法》第四条第二款规定：“本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”本案房产所办理备案登记是接受上蔡县住建局的委托，因此上蔡县住建局是办理商品房备案登记的机关，原告起诉上蔡县房产所作为被告属起诉主体错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定以拆迁人位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案原告王卫东属于拆迁安置户，其已经与河南坤元置业有限公司签订安置补偿协议，明确约定了补偿安置的房屋的具体位置。河南省坤元置业有限公司将拆迁安置的房屋又出卖给第三人，并隐瞒这一事实到被告处办理商品房买卖合同备案登记手续，该行为侵犯了原告的合法权益，故原告请求撤销，本院予以支持。第三人称，原告签订补偿安置协议所安置的房屋与第三人购买的房屋不是同一套房屋，从双方提供的证据看，双方争议的确属同一套房屋。因此，第三人的辩解意见，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)项之规定，判决撤销被告上蔡县住房和城乡建设局于2014年9月10日为第三人张树磊与河南坤元置业有限公司签订的商品房买卖合同办理的0091265号备案登记。上诉人张树磊上诉称，被上诉人王卫东在2015年年底就已经知道富华景程置业有限公司有登记备案的事实，但是直至2017年才起诉，已经超出诉讼期限。上诉人2011年先行购买房屋，而被上诉人王卫东为后期折价补值购买，根据相关法律规定，先购买者优先，因此房屋的所有权和使用权应当归上诉人所有。原审法院适用法律错误，上诉人与被上诉人王卫东争议的房屋不是王卫东置换房屋，被上诉人王卫东在发现程新华破产，很多房屋一房多卖，所要求的10平方米的价值款追不到时，采取交剩余房款的办法，这样购买房屋，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定。综上，请求法院撤销上蔡县人民法院2017年10月26日作出的（2017）豫1722行初第163号行政判决书，驳回被上诉人王卫东一审诉讼请求。被上诉人上蔡县房地产管理所、上蔡县住房和城乡建设局答辩称，同意上诉人的上诉意见。备案登记由住建部门登记，委托房产所实施。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定需要备案登记，以及应当符合的条件。被上诉人王卫东辩称，被上诉人的起诉未超过法定期限。2017年5月，被上诉人到房产部门查询得知涉案房产已经登记备案的事实。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第41条规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或其他组织知道或应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”被上诉人于2017年5月得知涉案行政行为存在，其后提起诉讼并未超出诉讼时效。被上诉人作为被拆迁人有权优先取得房产，并且被上诉人的拆迁协议在2010年签订后已经上蔡县公证处公证，具有公示效力，上诉人称其在2011年购买房屋明显不属实，根据其提供的证据显示，其购买房屋的时间是2014年。本案中被上诉人与河南省坤元置业有限公司早在2010年7月11日便签订了拆迁协议书，明确规定乙方（被上诉人）优先选择房源，开发商才有权出售剩余房屋，该协议书经过上蔡县公证处依法公正，具有公示效力。2011年4月中旬，拆迁户经过排号挑选，河南省坤元置业有限公司明确了被上诉人补偿安置房屋的具体位置，并于2011年5月15日签订房屋置换协议，（所有安置户都是2011年4月中旬该开放项目部成立庆典仪式后，当天确定补偿安置房屋的具体位置并登记，然后签订房屋置换协议。）而河南省坤元置业有限公司擅自将安置给被上诉人的房屋又出售给上诉人，明显构成无权处分，并且其取得涉案房屋在内的商品房预售许可证的时间是在2012年8月，其向上诉人出具的收据是即载明收到房款的时间是在2014年，因此一审法院认定上诉人的购房时间是2014年而非2011年。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，应予支持。因此无论是从合同成立的前后时间上，还是保护被拆迁人的利益角度上，均应当认定上诉人与河南省坤元置业有限公司买卖本案争议房屋的行为侵犯了被上诉人的合法权益。上诉人申请在上蔡县房地产管理所备案登记的房产就是河南省坤元置业有限公司向被上诉人置换的房产。2011年5月15日，被上诉人与河南省坤元置业有限公司签订房屋置换协议书，其中所置换房屋第一套为“5号楼9层西户”，房屋面积为132.89平方米。而上诉人申请在上蔡县房地产管理所备案登记的房产，其提供的天然气开户费收据显示为“5号楼9层西户”，其与河南省坤元置业有限公司签订的商品房买卖合同及该公司出具的房款收据中明确注明为“E幢2单元9层西户”。河南省坤元置业有限公司“富华景程”小区楼盘编号原为阿拉伯数字1-6，后改为字母A-E，其中5号楼、6号楼合并改为E幢楼，因此本案所争议的房产就是被上诉人从河南省坤元置业有限公司置换而来的房产。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案被上诉人王卫东属于拆迁安置户，其已经与河南坤元置业有限公司签订安置补偿协议，明确约定了补偿安置的房屋的具体位置。河南省坤元置业有限公司将拆迁安置的房屋又出卖给本案上诉人张树磊，并隐瞒这一事实到被上诉人上蔡县住房和城乡建设局处办理商品房买卖合同备案登记手续，该行为侵犯了被上诉人王卫东的合法权益，故被上诉人王卫东答辩理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。诉讼费50元，由上诉人张树磊负担。本判决为终审判决。审判长 刘 战审判员 于发安审判员 孟令华二〇一七年十二月二十九日书记员 郑晓帅