北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京民再14号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：武培伦，男，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：辛雪松，北京市隆安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨成，北京市隆安律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：梁兵，男，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张继军，北京市中闻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵强，北京德颐律师事务所律师。
原审被告：李璐，女，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：张继军，北京市中闻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵强，北京德颐律师事务所律师。
原审第三人：北京强佑房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人：李小波，董事长。
委托诉讼代理人：孟中辉，男，北京强佑房地产开发有限公司法务。
原审第三人：李慧臣，男，住北京市海淀区。
原审第三人：方川北，男，住北京市丰台区。
再审申请人武培伦因与被申请人梁兵、原审被告李璐、原审第三人北京强佑房地产开发有限公司（以下简称强佑公司）、李慧臣、方川北商品房买卖合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2016）京01民终2351号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年11月18日作出（2016）京民申2243号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人武培伦的委托诉讼代理人辛雪松，被申请人梁兵、原审第三人李璐及梁兵、李璐的委托诉讼代理人张继军、赵强，原审第三人强佑公司的委托诉讼代理人孟中辉，原审第三人李慧臣，方川北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
武培伦申请再审称，原审法院认为法律所明令禁止的“改底单”的形式合法有效，属于适用法律错误；认定申请人明知且自愿通过“改底单”的方式购买房屋，属于认定事实不清；梁兵、强佑公司和方川北收取所谓中介费、改单费和房屋差价款没有事实和法律依据，属于通过违法行为获取暴利并造成武培伦重大经济损失。请求撤销二审判决，维持一审判决。
梁兵辩称,梁兵没有购买房屋的主观愿望，只是在强佑公司的安排下，成为方川北和武培伦之间的桥梁，从而帮助强佑公司取得居间利益。梁兵没有向武培伦交付房屋的合同义务，梁兵有新的证据可以证明武培伦明知是采取“改底单”形式交易尚未取得产权的期房，知晓交易过程和交易方式，并按照时间节点参与了一系列交易活动，是自愿加价购买诉争房屋。“改底单”的交易方式不属于法律所禁止的行为。请求维持原判。
李璐同意梁兵的答辩意见，请求维持原判。
强佑公司述称二审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持，同意梁兵的答辩意见。
方川北、李慧臣未发表答辩意见。
武培伦向一审法院起诉请求：1、解除我与梁兵、李璐签署的《房屋转让协议》；2、梁兵、李璐双倍返还定金20万元；3、梁兵、李璐返还购房款2530515元并按中国人民银行同期贷款利率赔偿该款自2013年12月9日至实际返还之日止的利息损失；4、梁兵、李璐赔偿购房损失379485元；5、梁兵、李璐承担本案全部诉讼费用。
北京市海淀区人民法院一审查明：2012年10月18日，强佑公司（出卖人）与方川北（买受人）签订合同编号为Y1383736的《商品房预售合同》，约定由方川北购买北京市海淀区清河危改一期1#-7#清河嘉园5#住宅楼6层2单元602号房屋（以下简称602号房屋），建筑面积164.51平方米，套内建筑面积130.2平方米，房价款为按照套内建筑面积计算，单价为每平方米33117.05元，总价款为4311840元，买受人应支付首付款1301840元，剩余301万元通过贷款方式支付，出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。双方在合同中还约定，强佑公司应于该合同签字盖章后在北京房地产交易管理系统上进行商品房预售合同网上联机备案（以下简称网上联机备案）。该合同签订后，方川北向强佑公司支付了首付款1301840元。
2013年12月1日，方川北（卖方、甲方）与梁兵（买方、乙方）签订《房屋转让协议》，约定：“第一条，交易房产情况：卖方所拥有的602号房屋，房屋买卖合同号码为Y1383736，买方对该房产情况已充分了解。第二条，成交价格：该房产之转让成交价格为2912393元。第三条，付款方式：1、乙方在签署本合约时向卖方支付10万元作为购房定金，甲方在收取定金后向乙方出具收款收据和原购房收据原件，以及甲方夫妻双方身份证复印件，同意转让该房产的夫妻双方的签名的原件，与强佑公司签订的房屋买卖合同复印件缴与乙方；2、剩余款项2812393元乙方在办理注销房屋当日交付甲方，甲方将无条件配合将房屋产权证或房屋购房合同产权人改成乙方名下的有关手续，甲方在收款时应向乙方出具收据。第四条，房屋交付：乙方交付定金起本合同生效，甲方应在合同生效日内将上述房屋的全部手续交付乙方，买卖双方同意交房时间为乙方将最后一笔房款交付给甲方（办理注销房屋当日）并在双方在场的情况下由开发商对房屋进行验收，开发商如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。第五条，房屋过户：房屋交付乙方后，甲方应当积极配合乙方办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证或房屋购房合同产权人办理到乙方名下，所发生费用由乙方自理。第六条，其他相关费用：房屋尚未交付的物业费、取暖费、面积补差费用、公共维修基金、契税由乙方负担。第七条，卖方须保证对上述该物业享有完整所有权，能完全支配及处理，有关该房产在本次转让之前已产生的按揭、抵押债务、税项及租金等事宜，卖方应在转让完成前处理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应赔偿买方由此引起的一切损失。第八条，违约责任：如买方未能履行本合约之条款以致本合约不能顺利完成，则已付之定金由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人，如卖方在收取定金后不依合约条款将该房售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失，若乙方购房资格未审核通过，甲方将退还乙方定金，本协议取消，双方互不追究相关法律责任。第九条，买卖双方可约定其他条款作为本协议的附件，附件须经双方签章。第十条，本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。第十一条，本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成时，甲乙双方同意由当地仲裁委员会仲裁。第十二条，本合同自甲乙双方签字之日起生效，本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。第十三条，本合约产生争议，双方协商无法解决时，可向当地仲裁委员会提请仲裁，该委员会之裁决结果对双方均有约束力。”
该合同签订当日，梁兵向方川北支付了定金10万元。
2013年12月2日，梁兵（卖方、甲方）与武培伦（买方、乙方）签订《房屋转让协议》，约定：“第一条，交易房产情况：卖方所拥有的602号房屋，买方对该房产情况已充分了解。第二条，成交价格：该房产之转让成交价格为3932355元。第三条，付款方式：1、乙方在签署本合约时向卖方支付10万元作为购房定金，甲方在收取定金后向乙方出具收款收据和原购房收据原件，以及甲方夫妻双方身份证复印件，同意转让该房产的夫妻双方的签名的原件，与强佑公司签订的房屋买卖合同复印件缴与乙方；2、剩余款项3832355元乙方在退房当日前交付甲方，甲方将无条件配合将房屋产权证或房屋购房合同产权人改成乙方名下的有关手续，甲方在收款时应向乙方出具收据。第四条，房屋交付：乙方交付定金起本合同生效，甲方应在合同生效日内将上述房屋的全部手续交付乙方，买卖双方同意交房时间为乙方将最后一笔房款交付给甲方（办理退房）并在双方在场的情况下由开发商对房屋进行验收，开发商如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。第五条，房屋过户：房屋交付乙方后，甲方应当积极配合乙方办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证或房屋购房合同产权人办理到乙方名下，所发生费用由乙方自理。第六条，其他相关费用：房屋尚未交付的物业费、取暖费、面积补差费用、公共维修基金、契税由乙方负担。第七条，卖方须保证对上述该物业享有完整所有权，能完全支配及处理，有关该房产在本次转让之前已产生的按揭、抵押债务、税项及租金等事宜，卖方应在转让完成前处理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应赔偿买方由此引起的一切损失。第八条，违约责任：如买方未能履行本合约之条款以致本合约不能顺利完成，则已付之定金由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人，如卖方在收取定金后不依合约条款将该房售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失，若乙方购房资格未审核通过，甲方将退还乙方定金，本协议取消，双方互不追究相关法律责任。第九条，买卖双方可约定其他条款作为本协议的附件，附件须经双方签章。第十条，本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。第十一条，本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成时，甲乙双方同意由当地仲裁委员会仲裁。第十二条，本合同自甲乙双方签字之日起生效，本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。第十三条，本合约产生争议，双方协商无法解决时，可向当地仲裁委员会提请仲裁，该委员会之裁决结果对双方均有约束力。第十四条，甲方在收到乙方全部款项当日，将购房发票更名到乙方。”
该合同签订当日，武培伦向梁兵支付了购房定金10万元。
2013年12月8日，梁兵之妻李璐出具《委托说明》，内容为：“兹证本人李璐与梁兵系夫妻关系，同意梁兵全权负责办理销售602号房产事宜。”
2013年12月9日，武培伦向梁兵付清了剩余全部购房款共计3832355元。同日，梁兵向方川北支付了购房款2812393元，方川北与强佑公司办理了《商品房预售合同》的注销手续；强佑公司为武培伦开具了交纳首付款1301840元的发票。
2013年12月10日，梁兵向李慧臣转账39万元，以现金方式给付强佑公司526432元。李慧臣已将39万元转给强佑公司。
2013年12月26日，武培伦（买受人）与强佑公司（出卖人）签订合同编号为Y1570612的《商品房预售合同》，主要约定由武培伦购买602号房屋，建筑面积164.51平方米，套内建筑面积130.2平方米，房价款为按照套内建筑面积计算，单价为每平方米33117.05元，总价款为4311840元，买受人应支付首付款1301840元，剩余301万元通过贷款方式支付，出卖人应在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。
该合同签订当日，强佑公司完成了买受人为武培伦的网上联机备案。
2014年3月17日，武培伦与交通银行股份有限公司北京东三环支行（以下简称交行东三环支行）及强佑公司（保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定武培伦因购买602号房屋向交行东三环支行贷款301万元。2014年9月8日，武培伦向交行东三环支行清偿全部贷款本金及相应利息。
另查，李慧臣时任强佑公司销售经理。梁兵与李慧臣相识，武培伦认可通过强佑公司工作人员介绍认识梁兵。方川北与梁兵签署转让协议及武培伦与梁兵签署转让协议的签署地点均为强佑公司，均有强佑公司工作人员在场。后强佑公司将602号房屋交付武培伦，武培伦居住使用至今。
北京市海淀区人民法院作出（2015）海民初字第840号民事判决：（一）解除武培伦与梁兵签订的《房屋转让协议》；（二）梁兵向武培伦退还剩余购房款2630515元，并以2530515元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率赔偿该笔款项自2013年12月26日起至实际给付之日止的利息损失；（三）梁兵赔偿武培伦购房损失人民币379485元；（四）驳回武培伦的其他诉讼请求。
梁兵不服一审判决，提出上诉，请求撤销原判，依法改判或将本案发回重审。李璐、强佑公司、李慧臣同意梁兵的上诉意见，但未提出上诉。武培伦同意原审判决。方川北表示尊重法院判决。
北京市第一中级人民法院二审认定事实与一审认定事实一致。
二审法院认为：根据查明的事实，梁兵与武培伦签订的《房屋转让协议》系合同双方自愿订立，合同形式、内容均不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应本着尊重客观事实、诚实守信的原则履行合同。该《房屋转让协议》的实质是梁兵将自方川北处购买的尚未交付的602号房屋出售给武培伦，采取方川北与强佑公司解除《商品房预售合同》后，由武培伦与强佑公司签订《商品房预售合同》，即商品房预售交易中的“改底单”；武培伦分别向梁兵、强佑公司交纳款项的方式完成整个交易过程。该《房屋转让协议》与《商品房预售合同》并非无关联的两个独立的合同，两者系梁兵与武培伦交易中的两个环节。《房屋转让协议》中的“……甲方在收取定金后向乙方出具收款收据和原购房收据原件，以及甲方夫妻双方身份证复印件，同意转让该房产的夫妻双方的签名的原件，与强佑公司签订的房屋买卖合同复印件缴与乙方；甲方将无条件配合将房屋产权证或房屋购房合同产权人改成乙方名下的有关手续……”的内容及武培伦未向强佑公司交纳首付款，却直接取得了强佑公司开具的首付款发票的事实也说明了《房屋转让协议》与《商品房预售合同》的关系。对于武培伦的意见，二审法院论述如下：1、武培伦自认自强佑公司工作人员李慧臣处得知某位业主欲出售602号房屋并经李慧臣介绍与梁兵相识，按照常规方式其购买的应为二手房屋，而其通过两次签约的方式最终成为原始买受人，购买的是一手房屋；2、其并未向强佑公司交纳首付款却直接取得了交纳首付款的票据；3、武培伦与强佑公司的《商品房预售合同》的合同价款及付款方式与方川北与强佑公司的《商品房预售合同》完全一致；4、如非自愿，武培伦不可能与强佑公司另行签约并以贷款方式支付301万元；5、梁兵作为出卖人从中获取利益后又给付强佑公司91万余元；以上种种事实足以说明武培伦明知且自愿通过“改底单”的方式购买602号房屋，武培伦的陈述意见与事实不符。现强佑公司已向武培伦交付了602号房屋，武培伦亦分别向梁兵、强佑公司支付了约定数额的款项，《房屋转让协议》与《商品房预售合同》均已履行完毕，武培伦又以梁兵未履行交房义务为由要求解除《房屋转让协议》不应予以支持。武培伦在合同解除的前提下提出的其他诉讼请求均无事实及法律依据，亦不应得到支持。综上，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终2351号民事判决，改判：（一）撤销一审判决；（二）驳回武培伦的全部诉讼请求。
本院再审中，武培伦未提交新的证据。梁兵提交了以下新证据：1、2013年12月9日武培伦的母亲叶成怀从强佑公司取走金额为1301840元的首付款发票的签字记录（复印件），证明武培伦与梁兵签订《房屋转让协议》后即按照约定办理了相关手续。武培伦认为该证据不是原件，不予质证。2、2013年12月10日武培伦签署的购房承诺书及购房申请表（复印件），用于办理购房资格核验，证明武培伦与梁兵签订《房屋转让协议》后即按照约定启动购房申请手续。武培伦认为该承诺书不是原件，也不能证明是给谁出具的，不认可其真实性和证明目的。3、强佑清河新城合同审批单及北京市房地产交易权属管理系统查询记录，其中审批单中注明“更名，原名方川北”，证明武培伦明知签订《房屋转让协议》后需要与强佑公司重新签订购房合同并在网上联机备案系统中更名。强佑公司已经将网上联机备案中的房屋买受人更名为“武培伦”，梁兵履行了《房屋转让协议》约定的交付义务。武培伦认为强佑公司与梁兵恶意串通，事先在系统中作出了处理，且不能证明武培伦事先明知“改底单”的交易方式。
另外，梁兵还提供了房天下网站2017年2月27日发布的强佑清河新城存量房销售价格，证明目前602号房屋所在楼盘存量房价格大幅上涨，武培伦所称造成重大经济损失并不存在。武培伦不认可该价格，其同时提供了来源于北京统计信息网的《住宅销售价格指数》，认为2013年1月至2015年7月房屋价格并无大幅变化。
再审中，梁兵申请证人潘某出庭作证。证人潘某证明：2013年其在担任强佑公司销售人员期间，负责办理方川北购买602号房屋事宜。当时602号房屋还是期房，合同价430万元，首付130万元。后销售经理李慧臣又找来梁兵购买同一房屋。梁兵与强佑公司也未签订过协议，也没有把房子过户到梁兵名下。2013年12月左右，武培伦的父母受武培伦的委托又来购买这套房屋，签订转让协议时梁兵、李慧臣和我都在场。当时因为是期房还没有产权证，只是在住建委备案，所以只能在住建委办理了注销，强佑公司重新再与购房人签订购房合同。我起草了方川北与梁兵以及梁兵和武培伦签订的两份《房屋转让协议》。除双方签字外，协议上的字是我写的。强佑公司向武培伦的父母出示了方川北的购房合同，武培伦与梁兵签订合同时，梁兵也出示了与方川北的购房协议。贷款数额和房屋售价在网上联机备案后是不能变更的，所以强佑公司与方川北、武培伦签署的两份购房合同都体现为房价430万元，其中贷款301万。因为301万元的贷款还没有产生，就没有在协议里写明“将贷款部分扣除”。但是转让价格为协议价加贷款，包括了130万元首付款，301万元贷款，公司收取的更名款90多万元，方川北拿走的160多万元，大概在700万元左右，其他的记不清了。
李璐、强佑公司、方川北、李慧臣没有提交新的证据，认可梁兵提交的证据和潘某的证人证言。
经查，武培伦购买602号房屋有别于正常的商品房交易流程和行为表现：1、武培伦并未直接与强佑公司洽商签订预售合同，而是通过受让已售出房屋的方式购买商品房；2、武培伦并未向强佑公司交纳首付款却直接取得了交纳首付款的发票；3、在强佑公司已经为方川北办理了602号房屋网上联机备案的情况下，除非方川北和强佑公司同意撤销，否则无法再销售给武培伦；4、2012年10月方川北与强佑公司签订购房合同，相隔一年多以后的2013年12月，清河嘉园周边地区商品房价格攀升的情况下，武培伦购买同一房屋的合同价款与方川北的合同价款完全一致，但是其不仅支付了高于合同价款的房屋差价款，而且在强佑公司配合下完成了交易，受领了602号房屋。结合证人潘某的证言及在案其他证据，足以证明武培伦明知且自愿接受这种交易形式并给付房屋差价款。
再查，梁兵与武培伦签订的《房屋转让协议》约定房屋交付方式为：“甲方（卖方，梁兵）配合乙方（买方，武培伦）将房屋产权证或房屋购房合同产权人改成乙方名下有关手续”、“甲方应将上述房屋的全部手续交付给乙方，买卖双方同意交房时间为乙方将最后一笔房款交付给甲方（办理退房），并在双方在场的情况下由开发商对房屋进行验收，开发商如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付”。“房屋交付乙方后，甲方应当积极配合乙方办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证或购房合同产权人办理到乙方名下”。现武培伦未支付购房首付款却取得了首付款发票，强佑公司也与其重新签订商品房预售合同，办理了网上联机备案等全部购房手续。武培伦没有提交证据证明梁兵未履行《房屋转让协议》约定的配合义务。
本院再审对一、二审法院查明的其他事实予以确认。
以上事实，有《商品房预售合同》、《房屋转让协议》、《委托说明》、结婚证、收据、发票、证人证言以及当事人陈述等在案佐证。
本院再审认为，梁兵与武培伦签订的《房屋转让协议》的实质是强佑公司将与方川北签订的《商品房预售合同》权利义务间接转让给武培伦，达到由武培伦购买602号房屋，方川北、梁兵和强佑公司获得房屋差价款的目的。经查，该《房屋转让协议》系双方真实意思表示，合同形式、内容均不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且当事人已自愿履行完毕。武培伦申请再审称，梁兵、强佑公司和方川北通过违法的“改底单”方式收取房屋差价款没有事实和法律依据，鉴于现行法律、行政法规并未对这种交易形式作出禁止性规定，故武培伦的再审申请理由不能成立。梁兵关于武培伦明知且自愿支付房屋差价款购房，自己只是充当中间人，无交付房屋义务的辩解意见，证据充分，本院再审予以采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
维持北京市第一中级人民法院（2016）京01民终2351号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 李 晓
审判员 张 峰
审判员 赵英波
二〇一七年十一月二十八日
书记员 陈 瑶