北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第31300号
原告：北京市西城区韵竹园小区业主委员会，住所地北京市西城区虎坊路19号院8号楼B1。
负责人：张涛，业主委员会主任。
委托代理人：陈凤山，男，1969年3月5日出生，该业主委员会秘书，住北京市西城区半步桥街56号。
被告：北京鲁能物业服务有限责任公司，住所地北京市西城区西单北大街111号911室。
法定代表人：尹衍利，董事长。
委托代理人：白斌，北京市诚实律师事务所律师。
被告：北京鲁能陶然房地产开发有限公司，住所地北京市西城区四平园9号楼106室。
法定代表人：钟安刚，总经理。
委托代理人：纪子放，北京颐合中鸿律师事务所律师。
委托代理人：李甦，北京颐合中鸿律师事务所实习律师。
原告北京市西城区韵竹园小区业主委员会（以下简称韵竹园业委会）与被告北京鲁能物业服务有限责任公司（以下简称鲁能物业公司）、北京鲁能陶然房地产开发有限公司（以下简称鲁能地产公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韵竹园业委会的委托代理人陈凤山，被告鲁能物业公司的委托代理人白斌，被告鲁能房地产公司的委托代理人纪子放、李甦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韵竹园业委会诉称：鲁能物业公司受小区建设单位鲁能地产公司的委托，于2003年至2013年5月为韵竹园小区提供物业服务，其与鲁能地产公司的物业服务合同为酬金制。
2012年3月31日，韵竹园小区第一次业主大会会议决议，表决通过《管理规约》和《业主大会议事规则》，并选举业主委员会。2013年4月6日，韵竹园小区业主委员会获得北京市西城区人民政府陶然亭街道办事处备案。
2013年5月9日，韵竹园小区全体业主召开临时业主大会，以“赞成票业主投票人数841人，占业主总人数62.57%；赞成票业主的建筑物专有部分面积95,545.13平方米，占建筑物总面积58.85%”选聘河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司作为韵竹园小区新的物业服务公司。
2013年6月3日，鲁能物业停止对韵竹园小区的物业服务，撤出小区。
在原告要求鲁能物业公司返还其为韵竹园小区提供服务期间产生的公共收益时，发生诉讼。鲁能物业公司在该案审理过程中向法庭提交一份证据，内容为其向鲁能地公司租用韵竹园小区3号楼地下一层自行车库用于办公。该《房屋租赁协议》于2007年10月20日签订。
原告认为，鲁能物业公司为韵竹园小区提供物业服务期间，未经全体业主讨论和同意，擅自将自行车库租用为办公用房，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条和国务院《物业管理条例》第五十条的规定。故原告诉至法院，要求判令鲁能物业公司与鲁能地产公司于2007年10月20日签订的租用3号楼地下一层自行车库用于办公的《房屋租赁合同》无效；案件受理费由被告承担。
被告鲁能物业公司辩称：我司不同意原告的诉讼请求。我司与鲁能地产公司签订的合同合法有效。合同涉及的3号楼地下一层自行车库的产权人是鲁能地产公司，鲁能地产公司有权处分。自行车库出租是有原因的，韵竹园小区的物业管理资金严重不足，为了维持小区的管理，物业公司将位置较好的物业用房出租了，用租金补充资金不足问题，导致物业公司没有地点办公，在此情况下，与鲁能地产公司达成协议，选择3号楼地下一层进行办公，也是为了全体业主的利益。当时业主委员会还没有成立，不能有效组织业主进行讨论此事件，也面临很大的管理压力。我司没有侵害全体业主的权利，目前自行车的使用量已经减少，自行车库处于空闲状态，没有对停车造成影响。我司退出后，新的物业公司也在此办公，原告的诉求没有事实和法律依据，应予驳回。
被告鲁能地产公司辩称，我司同意鲁能物业公司的答辩意见。自行车库用于办公的原因是该车库使用率较低，且物业公司存在亏损。我司将自行车库出租物业公司作为办公用房并未侵害全体业主的权益，反而维护了业主的权益；现在新选聘的物业公司也在此处办公，现在的使用状况代表业主是认可的；我司作为地下自行车库的产权人，有权进行出租，而且物业公司是有偿使用的，我们的收费标准低于市场价格。
经审理查明：2003年2月20日，北京鲁能陶然房地产开发有限公司（甲方）与鲁能物业公司（乙方）签订《韵竹园住宅区物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对韵竹园小区提供物业服务，委托期限2003年3月1日起至2005年12月31日止，合同终止时，乙方必须向甲方或业主委员会指定的物业管理企业移交全部管理用房及物业管理的全部档案材料。
2007年9月11日，鲁能地产公司取得西城区（原宣武区）虎坊路19号院3号楼房屋所有权证。
2007年10月20日，鲁能地产公司作为甲方，鲁能物业公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，内容为：鉴于乙方服务的韵竹园小区项目，因持续亏损，乙方拟将物业用房（位于北京市宣武区虎坊桥19号院韵竹园的5-6楼之间的地下一层裙楼）对外出租，经营性收入用于小区公共设施、设备的维修等事宜，为了解决乙方办公用房的有关事宜，经双方协商一致达成如下协议：甲方将其位于韵竹园小区3号楼地下一层自行车库，面积466.49平方米出租给乙方用于办公；租赁期限5年，自2007年10月20日至2012年10月19日；租金总金额为595940元，年租金为119188元；租赁地点只能作为办公使用，不得作为它用。
2011年12月22日至2012年1月6日，韵竹园小区召开业主大会，4月1日，韵竹园小区成立业主委员会即本案韵竹园业委会。4月26日，业主委员会正式在北京市西城区人民政府陶然亭街道办事处备案。
2013年5月8日全体业主大会决议选聘河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司为韵竹园小区的物业服务公司。2013年6月7日，韵竹园业委会（甲方）、鲁能物业公司（乙方）与河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司签订《备忘录》，三方确认乙方已移交丙方的物业管理权，于2013年6月7日移交完毕。
本院认为，合同无效的情形为：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。《物业管理条例》第五十条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”。原告主张鲁能物业公司擅自将自行车库改变用途为办公用房的事实存在，鉴于二被告在签订《房屋租赁合同》时，韵竹园小区尚未成立业主委员会，对于二被告的违规行为原告可以通过相关行政部门进行投诉或发出处罚建议，亦可以依照相关合同约定向二被告追究民事违约责任。
二被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告要求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，之规定，判决如下：
驳回北京市西城区韵竹园小区业主委员会要求北京鲁能物业服务有限责任公司与北京鲁能陶然房地产开发有限公司于2007年10月20日签订的租用3号楼地下一层自行车库用于办公的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求。
案件受理费9760元，由北京市西城区韵竹园小区业主委员会负担，已交纳4880元，余款4880元，于本判决生效之日起7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 敏
人民陪审员 李丹萍
人民陪审员 贾景芳
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 郑新骏