河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第1771号
上诉人（原审原告、反诉被告）王留红，男，汉族，1975年10月16日出生。
委托代理人冯文辉，河南千业律师事务所律师。
委托代理人司华丽，河南千业律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）葛春霞，女，汉族，1976年5月19日出生。
委托代理人冯文辉，河南千业律师事务所律师。
委托代理人司华丽，河南千业律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）周丹丹，女，汉族，1980年9月25日出生。
委托代理人巩鲁洪，男，汉族，1978年2月7日出生。
上诉人王留红、葛春霞因与被上诉人周丹丹房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第3561号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王留红及王留红、葛春霞的委托代理人冯文辉、司华丽，被上诉人周丹丹的委托代理人巩鲁洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1、原告王留红（乙方）与被告周丹丹（甲方）、居间方河南弘业房地产代理咨询有限公司（丙方）于2012年9月20日签订房屋买卖合同，将周丹丹名下位于郑州市金水区国基路102号院四月天32号楼东8单元6层西户的房屋出卖给王留红，总价款为935000元。原、被告双方于2012年12月17日办理了房屋过户手续，原告于2012年12月17日领取房屋所有权证。在办理房屋过户手续之前，原、被告已经交付了房屋钥匙。合同第十四条物业交割约定为：（1）、甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起当日内向乙方完整有效的交付本合同项下之房屋及其他相关配套附属设施，并保证在立契过户之日起当日内将该房屋名下所有户口全部迁出。（2）、乙方应在接收房屋的同时进行物业交割验收，如果甲方怠于办理物业交割，经乙方书面通知后十日内仍不予办理的，则视为甲方放弃全部物业交割保证金，乙方有权获得全部物业交割保证金。（3）、交房时甲方应保证以下设施正常使用：上下水、电、天然气、有线电视均正常（如有不符，甲乙双方同意丙方暂扣全部物业交割保证金）。本合同约定房屋所有的设施及水电、气、暖、物业费等交付状况由乙方在交付房屋时验明，交付之前发生的费用由甲方结清。自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。合同第十五条违约责任规定：（4）、本合同签订后甲乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。（5）、房屋过户后，如甲方不按本合同约定履行物业交割义务，每逾期一日，甲方应当向乙方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。合同第四条约定乙方于本合同签订时支付的15000元的定金由丙方代甲方保管，甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。2、原告王留红提交的河南弘业房地产代理咨询有限公司出具的收据显示，2012年10月20日原告王留红交15000元定金。3、原告提交的楼下业主康有娟的证词显示：从2008年以来长期被楼上房屋漏水事件所困扰，至2013年7月27日还未得到解决。4、原、被告双方认可被告于2013年6月17日办理了户口迁出手续。被告愿意配合原告随时办理土地证过户手续。5、原告提交2013年6月15日河南弘业房地产代理咨询有限公司出具的一份证明显示：签订合同后，王留红按照合同约定履行了自己的义务，周丹丹在房产过户后，未按合同约定将户口迁出，未办理土地使用证过户手续，未进行物业交割，经我公司业务人员及王留红多次催促，周丹丹仍未按合同履行。6、被告提交雷田田2013年7月1日出具的一份证明显示：土地证是因新房产证下来后才能办理，3、4、5月份在系统升级，协商6月份办理；乙方提前入住，甲方多次要求办理物业交割手续，未能协商一致。被告没有不进行物业交割，原告提前入住半个月，从产权过户当天开始，被告多次要求通知原告办理物业交割手续，原告一直不同意，被告十分着急，合同上写着十日内不办理，视为放弃交割保证金，并有可能违约，但原告仍不同意，证人也协调不了，只能告诉被告相当于已经实际交割过了只是原告现在不同意办理签字手续，四月份原告明确表达因被告拒不办理物业交割，要扣除15000元物业交割金，甚至要追究违约金。7、被告提交的票据显示：有线电视费、物业费交纳至2012年12月。2012年11月24日交纳水费105元，2012年10月10日交纳了电费。
原审法院认为：原、被告与中介河南弘业房地产代理咨询有限公司签订的房屋买卖合同，系三方当事人真实的意思表示，三方应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告支付了全部房款，原、被告双方进行了房屋交付，未经中介见证进行物业交割，也未签署物业交割单。原、被告双方办理了房屋过户手续，在领取房屋所有权后未办理土地证过户手续。后双方因房屋户口迁出、土地证过户、物业交割、尾款支付等问题经中介多次协商未果，双方协商不成，没有达成一致意见。原告要求被告按照房屋买卖合同约定迁出户口的诉请，被告已经履行。原告要求将土地证过户到原告葛春霞名下的诉请符合合同的约定，予以支持。至于原告要求被告支付物业保证金15000元的诉请，根据合同的约定，原告应在接收房屋的同时进行物业交割验收，如果被告怠于办理物业交割，经原告书面通知十日内仍不予办理的，则视为被告放弃全部物业交割保证金，原告有权获得全部物业交割保证金。原告在接收房屋时未要求进行物业交割验收，证人后要求双方进行物业交割时，原告也不予配合，原告不符合合同约定获得全部物业交割保证金的条件，对原告的该项诉讼请求，不予支持，中介公司的15000元尾款归被告，被告可另行向中介公司主张。原、被告签订房屋买卖合同的目的是为了保证交易房屋的顺利进行，被告未按照合同的约定迁出户口的前提是双方未进行物业交割，造成被告无法领取房屋尾款，而且在此过程中，中介公司一直在协调解决，根据房屋中介人的证言，不配合进行物业交割的是原告，被告在积极进行协商并愿意配合履行合同，因此，对原告要求被告承担违约责任的请求，不予支持。依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告周丹丹于本判决生效后十日内协助原告王留红、葛春霞办理土地证过户手续。二、驳回原告王留红、葛春霞，被告周丹丹的其他诉讼请求。
案件受理费6353元、反诉费175元，由原告王留红、葛春霞负担6353元，被告周丹丹负担175元。
王留红、葛春霞不服原审判决，上诉称：1、2013年6月15日，涉案房屋买卖的中介公司河南弘业房地产代理咨询有限公司员工雷田田，为王留红、葛春霞出具证明证实周丹丹在房产过户后，未按合同约定将户口迁出，未办理土地使用证过户手续，未进行物业交割，且该证明经中介公司盖章证实。2013年7月1日，中介公司员工雷田田却向周丹丹出具与之前相反的书面证言。同一位证人，出具前后矛盾的证言，其证言依法不应该被采信，原审采信其为周丹丹提供的证人证言，违反民诉法的规定。2、周丹丹的违约事实清楚，王留红、葛春霞的诉讼请求应予支持。关于户口迁出引发的违约金问题，按合同约定，周丹丹应在收到除物业交割保证金之外的房款之当日内将该房屋名下所有户口全部迁出。双方于2012年12月17日办理了房屋变更过户手续并取得新房产证，但周丹丹经王留红、葛春霞及中介公司多次催促仍拒不迁出其户口，于2013年6月17日（本案于2013午6月6日立案）才办理了户口迁出事宜，按照合同第十五条第四款约定应承担从2012年12月18日至2013年5月31日期间的违约金数额为：935000×1‰×165=154275元。关于物业交割问题，合同第十四条第二款约定王留红、葛春霞在接收房屋的同时进行物业交割验收，王留红、葛春霞购房居住，需要及时进行物业交割，但王留红、葛春霞及中介公司多次催促，周丹丹拒不履行物业交割义务，王留红、葛春霞根据合同约定获得物业交割保证金15000元。故请求：l、撤销原审判决第二项，改判支持王留红、葛春霞主张的154275元违约金。2、改判周丹丹支付15000元物业交割保证金。3、案件受理费均由周丹丹承担。
周丹丹答辩称：土地证过户时需要拿到房产证后由周丹丹来协助办理，周丹丹一直在催促落实，中介让等他通知，后来到3、4、5月份中介落实王留红拿到房本，但土地局系统升级无法办理土地证，周丹丹一直在催促办理，至今没有答复。物业交割王留红已经提前半个月入住房屋，过户当天周丹丹催促中介，王留红拒绝在交割通知单上签字。户口迁出问题上因王留红提出各种无力要求，擅自改变三方协议的要求。周丹丹在整个合同履行中不存在任何违法责任，也没有给王留红造成任何损失，而王留红违约在先，提前入住房屋，从拒绝在物业交割通知单上签字开始，上万元无理费用要求周丹丹承担，破坏合同约定，意图造成周丹丹违约假象，最后经中介积极协调，王留红同意，三方协商一致形成新的约定，但王留红意图不承担尾款及索要高额违约金，属恶意诉讼。证人证言是事实，没有任何问题，原审判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：2012年9月20日，王留红与周丹丹经河南弘业房地产代理咨询有限公司签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反相关的法律及行政法规的强制性规定，原审认定合法有效正确。在履行合同的过程中，双方虽然都提供了有中介方经办人雷田田为其出具的证人证言，用于证明对方的违约事实，对该两份不同的证人证言，原审在庭审中已经核实和查明，并以此进行了判决。王留红、葛春霞上诉称原审对同一证人出具相互矛盾的证言，采信其为周丹丹提供的证人证言，违反民诉法规定的理由不能成立，本院不予支持。原审根据房屋中介人的证言，认定不配合进行物业交割的是王留红、葛春霞，因此，对王留红、葛春霞的诉讼请求，不予支持并无不当。原审查明事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3685元，由王留红、葛春霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈贵斌
审判员 陈启辉
审判员 舒 杨
二〇一五年一月二十七日
书记员 毛冰昕