广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初5464号原告：谭叔林,男,1990年9月17日出生,汉族,住广州市增城区。委托代理人：卢玉婷、麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。被告:姚家安,男,1993年8月2日出生,汉族,住广州市增城区。委托代理人：罗学源，广东增泰律师事务所律师。原告谭叔林诉被告姚家安房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告谭叔林及其委托代理人卢玉婷，被告姚家安的委托代理人罗学源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭叔林诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2、被告退还原告购房定金5万元并支付违约金65000元；3、被告赔偿原告中介费损失30000元、保全担保费2000元、律师费2000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月17日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告以65万元价格将位于增城市荔城街菜园中路55号二幢803房出让给原告；合同签订后，原告积极履行合同，但在履行过程中涉案房屋被司法查封，导致交易无法进行。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告姚家安辩称：1、原告身为房屋中介人员，为涉案房屋交易经纪方的员工，以利用自身具有房屋交易信息资源和熟悉交易流程等优势，而与我方签订买卖合同，随即又另找他人办理按揭贷款手续并要求将房屋过户至该人名下，明显是炒房牟利的行为，即原告并非出于购房的真实意思表示，合同并不成立；且原告与实际买房人共同骗取银行同贷书，为存在欺诈，则合同亦不生效。2、双方签订的补充协议中载明在房屋权证过两年后办理过户手续，即为附条件的协议，现上述约定的过户期限并未届满，则我方不存在违约，所以原告要求我方承担中介费、担保费和支付违约金等无事实和法律依据。3、我方同意解除房屋买卖合同，但原告既主张定金亦要求违约金有违法律规定，因定金与违约金不得同时适用，所以我方同意在解除合同后可返还定金给原告。综上，请求驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明：2017年3月17日，原、被告作为房屋买卖双方及以广州地旺行投资管理有限公司为经纪方，共同签订《房地产买卖合同》及附件一份，内容主要约定：由原告购买被告所有的位于增城市荔城街菜园中路55号二幢803房，建筑面积为111.79平方米，成交价为65万元；卖方保证对上述物业享有完整的所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚信行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失；因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），且支付等额于总楼价百分之十的违约金，若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款于解除合同发出之日起五天内退还；任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方；卖方同意，本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下；守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费等均由违约方承担。楼价款以按揭付款方式支付，签订合同时支付定金2万元，卖方须协助买方办理按揭手续。除此外，合同还对其他事项进行了具体约定。另于合同尾部末端处载明提示：“为保障客户合法权益，请客户在向经纪方支付代理费及交易款时务必要求开具地旺行财务专用章的收据，以确认地旺公司收到该笔款项。否则，恕不认可。由此产生的责任由买卖双方自行承担，已知悉并同意”等内容。签订合同当天，原告向被告支付购房定金2万元。又于2017年3月27日，原、被告再次签订《房屋买卖补充协议》一份，约定买方同意补定金三万元给卖方，即购房总定金为五万元；卖方同意房屋产权证过两年后办理过户手续，并积极配合买方办理相关手续事宜。当日，原告再向被告支付购房定金3万元。2017年7月6日，中国光大银行广州分行以借款人邱越提出贷款申请并经审查通过，而向该贷款人出具《同意购房抵押贷款通知书》，拟同意发放贷款60万元，收款人为涉案被告。对此，原告承认是其通过该案外人邱越办理按揭并指定过户至其名下的事实。又查，涉案房屋为被告单独所有，房产存在他项权抵押登记，并于2017年5月24日首次被司法查封，查封截止日为2020年5月23日。2017年8月18日，原告向本院申请财产保全并提供了担保，经本院审查并作出了（2017）粤0183民初5464号民事裁定书，裁定冻结被告姚家安的银行存款119000元，或查封、扣押等值的其他财产。为此，原告交纳财产保全费1115元。而原告为本次财产保全，委托了广东明华融资担保有限公司作为第三人担保，并支付担保费2000元。再查，原告为提起涉案诉讼聘请律师代理，与广东广岭律师事务所签订《委托代理合同》，约定前期律师费2000元，并于2018年3月5日由该律师事务所出具增值税普通发票证明已收取上述律师代理费用。另，原告为证明其中介费损失3万元，提供上盖有“广州地旺行投资管理有限公司合同专用章”的收款收据为凭。庭审中，原告述称其虽然为中介人员，但亦存在自身购房的刚性需求，向被告购房为其真实意思表示，不存在炒房操作，双方签署的合同依法成立并已生效；将涉案房屋指定过户至他人名下，符合双方签订的合同约定，不存在违约；又因被告是于2015年5月27日办理房屋证照，按有关政策规定房屋登记满两年后即至2017年5月27日办理过户的，可减免交易增值税，双方补充签订的补充协议并非被告所称的附期限条件，而是为减少交易过户的成本费用；且房屋不能过户主要是被告自身原因导致被司法查封，所以被告理应承担违约责任。被告则确认收到原告支付的定金共5万元，但抗辩双方签订的合同因原告存在炒房而不成立，且补充协议中约定的过户期限为两年后办理，至今未到期；明确表示房屋未能办理过户是因被查封，同意解除涉案房地产买卖合同，并对原告主张的违约金计算方法无异议；但对中介费的依据存疑，若法院认定我方违约，中介费和保全担保费不应由其承担。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”，涉案合同为原、被告自愿签署，且双方均为具备完全民事行为能力的民事主体，故双方签订的《房地产买卖合同》依法成立。而被告以原告存在炒房操作为由抗辩合同并不成立，理据不充分，本院不予采纳。至于被告主张原告通过他人名义骗取银行同贷书，并指定过户至他人名下，实为转卖牟利，故合同无效；依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，被告并未能举证证明原告通过他人对银行实施了骗贷的事实，且按揭贷款申请为经银行业务部门的专业审查，并通知需满足一定条件后拟进行放贷，仅为按揭借贷双方的意思表示，不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形；又虽然原告作为中介机构一员，具备获取购房信息的便利，但其在取得买方权利而指定房屋过户至他人名下，是符合合同的约定，亦无损于卖方的相关合法利益，不构成以合法形式掩盖非法目的的情形；所以被告抗辩合同为无效，欠缺事实根据，本院亦不予采纳。根据双方签订的《房地产买卖合同》，为双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，双方的房屋买卖合同关系依法成立、有效，双方应予恪守履行。又虽然双方签订的《房屋买卖补充协议》约定为“同意房屋产权证过两年后办理过户手续”，被告主张为附期限两年后才办理过户；依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”结合原告签订合同的目的为实现交易房产的过户变更登记，按日常交易习惯作为购买方所追求的是及时取得房屋所有权，而约定迟延两年再办理过户手续显然与原告自身利益不相符；且鉴于原告为具备熟悉房屋交易业务的中介人员，其主张是以补充约定房屋产权证满两年即至2017年5月27日再进行过户变更，可依政策节省相关交易成本，能与双方再次签订补充协议的目的相符；故被告的该项抗辩意见，本院亦不予采纳。现原告已履行定金支付并通过他人办理了相关房贷申请，但涉案交易房屋至今仍处于抵押登记并被司法查封状态之中，显然导致房屋未能办理过户的过错方在于被告；则由此产生的违约责任，被告应予依约承担。亦因此，鉴于双方所签订的合同因交易房屋被查封而致无法实现合同目的，现原告请求解除涉案房屋买卖合同，并由被告返还已支付购房定金5万元，本院予以支持。又依照合同约定“因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），且支付等额于总楼价百分之十的违约金”；为双方对违约损失赔偿计算方法的约定，该约定对合同双方当事人具有约束力。据此，原告请求由被告按合同约定支付相应违约金，本院予以支持。但鉴于原告在签订补充协议确定过户办理期限，却直至2017年7月6日才通过他人办理按揭贷款申请，则在履行合同义务中亦存在过错，故综合双方的违约情况以及从合同签订到房屋被查封无法过户的期间较短等因素，本院酌定由被告支付违约金5万元；对原告请求超过部分，本院不予支持。对于律师费承担问题。依照《房地产买卖合同》约定“守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费等均由违约方承担”，为双方当事人的意思自治，且原告亦提交了相关委托代理合同以及律师费发票，予以证明其为涉诉产生了律师费2千元的事实；故原告请求被告承担由此产生的律师费2千元，符合双方的意思约定，本院予以照准。对于中介费问题。原告主张中介费为3万元并以现金进行了支付，提供了上盖有“广州地旺行投资管理有限公司合同专用章”的收款收据为凭；而被告以其内部制作为由不予认可。鉴于双方签订的合同及附件中均未约定具体的中介费金额或计算方法，则原告主张中介费金额应予提供有效的付款依据；依照合同中载明的提示：“为保障客户合法权益，请客户在向经纪方支付代理费及交易款时务必要求开具地旺行财务专用章的收据，以确认地旺公司收到该笔款项。否则，恕不认可。由此产生的责任由买卖双方自行承担，已知悉并同意”，而原告提供上述收据的所盖印章显然与该约定不符。于此，原告主张该费用已实际发生欠缺充分依据，故其要求被告予以承担，本院不予支持。至于保全担保费的承担问题。原告主张其为对被告采取财产保全措施，而委托了第三方提供担保产生担保费2000元；鉴于该费用并非因被告违约产生的直接损失费用，且由担保公司提供保全担保的方式，亦非财产保全担保所采取的唯一方式，即该费用并非财产保全行为产生的必然费用。所以原告要求被告承担该项费用，理据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告谭叔林与被告姚家安于2017年3月17日签订的《房地产买卖合同》；二、被告姚家安于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谭叔林返还购房定金50000元；三、被告姚家安于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谭叔林支付违约金50000元；四、被告姚家安于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谭叔林赔偿律师费2000元；五、驳回原告谭叔林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10940元（原告已预交），由被告姚家安负担10188元，原告负担752元；财产保全费1115元（原告已预缴），由被告姚家安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状之日起七日内，按不服本案判决的部分向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴文山人民陪审员  黎灿锋人民陪审员  黄浩森二〇一八年五月九日书 记 员  张 政附本判决相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。