福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0581民初1247号
原告（执行案外人）：石狮市凤里房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市凤里办公楼侨联三楼，统一社会信用代码9135058173187238XQ。
法定代表人：蔡金盾，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈清风，福建中德律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：陈遂益，福建中德律师事务所实习律师。
被告（申请执行人）：石狮合泰投资发展有限责任公司，住所地福建省石狮濠江路众和国际机构12楼1号，统一社会信用代码91350581073209403P。
法定代表人：田火烟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林清沛，福建华达（石狮）律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：王志勇，福建华达（石狮）律师事务所执业律师。
第三人（被执行人）：谢国安，男，1963年7月9日出生，汉族，住福建省石狮市。
原告石狮市凤里房地产开发有限公司（下称凤里房地产）与被告石狮合泰投资发展有限责任公司（下称合泰公司）、第三人谢国安案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。凤里房地产的委托诉讼代理人陈清风律师、合泰公司的委托诉讼代理人林清沛律师、谢国安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
凤里房地产向本院提出诉讼请求：1.依法确认址于福建省改造工程一期2#1跃2层2-48-1、2-48-2单元房产（下称案涉房产）为凤里房地产所有，解除对案涉房产的查封，并排除对案涉房产的执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年7月7日，谢国安基于福建省石狮市镇中路（新华段）改造和谢宗来（谢国安父亲）对其拆迁安置房产析产取得的购买权，与凤里房地产签订合同编号为NO0069433的《商品房买卖合同》，认购案涉房产（商业店面），谢国安同时选择以办理银行按揭贷款670000元的方式支付购房款。根据商品房买卖合同约定，合同总价款为1357693元，谢国安应在签订商品房买卖合同时向凤里房地产交纳部分购房款629058元，并于2008年7月14日前缴清首期购房款（即需再缴58635元整），余额670000元整由谢国安向凤里房地产指定的银行申办按揭贷款支付等。商品房买卖合同签订后，谢国安以谢宗来安置补偿的结余款冲抵签订合同时应交纳的房款，缴清了首期购房款58635元。但因银行按揭手续办理周期较长，凤里房地产在谢国安向银行提供按揭贷款手续后，先行予以办理交房手续。尔后，因为新建安置房建设被部分业主私自采光并进行违章加盖，造成整个项目竣工验收许可证办理受阻，银行按揭贷款无法通过审批，经一段时间的协调解决，终于完成竣工许可证的办理。在凤里房地产与银行协商重新启动银行按揭贷款程序后，因谢国安未配合的原因造成办理银行按揭拖延。2016年11月间，凤里房地产在谢宗来起诉谢国安所有权确认纠纷一案中，获悉谢国安认购的案涉房产被本院裁定查封，于2017年2月7日向本院提出执行异议。本院于2017年2月17日作出（2017）闽0581执异16号执行裁定，驳回凤里房地产提出的执行异议。对此，凤里房地产认为，驳回凤里房地产的执行异议的理由不能成立：1.案涉房产是在交易过程中被查封的，对谢国安认购的案涉房产虽办理备案登记，它只是预登记范畴，并未转化为正式登记，本院裁定以不动产登记簿记载确认谢国安是“权利人”明显适用法律错误；2.谢国安对商品房买卖合同享有的是通过合同的履行取得该房产所有权的期待权，并非物权，所对抗的是他人的优先购买权，裁定对此认定含糊不清；3.由于案涉房产被本院查封、拍卖，谢国安已不能通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款，已丧失相应的履行能力，商品房买卖合同必然走向解除，解除手续正在办理中。鉴于案涉房产因谢国安原因最终无法完成交易，据此应依法确认案涉房产的所有权人为凤里房地产，并排除对案涉房产查封和执行。
合泰公司辩称：1.案涉房产系预告登记在谢国安名下的房产，合泰公司作为谢国安的合法债权人，在谢国安所负债务未能清偿的情况下，依法有权申请对案涉房产进行查封、拍卖。2.案涉房产预登记在谢国安名下，在谢国安未履行合同债务的情况下，本院查封房屋符合法律规定。本院先前作出的查封裁定书没有失去法律效力，凤里房地产与谢国安以其后仲裁调解解除合同为由，主张执行异议没有法律依据。3.凤里房地产与谢国安存在恶意串通损害合泰公司利益及规避执行的行为，凤里房地产与谢国安在仲裁中调解解除买卖合同的行为无效。
谢国安辩称，案涉房产应当归还谢宗来。理由是谢宗来年龄原因无法办理银行按揭购买房产，就登记在谢国安名下，应先将案涉房产归还凤里房地产，再由凤里房地产归还谢宗来。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。合泰公司对凤里房地产提供的营业执照（副本）、工商登记信息查询表打印件、选择申请银行按揭支付结算款登记表、《商品房买卖合同》、应诉通知书、民事起诉状、石狮市房屋登记信息查询结果表复印件、本院（2016）闽0581执2011号执行裁定书、本院（2017）闽0581执异16号执行裁定书及送达回证、商品房预售许可证的真实性均无异议，谢国安对凤里房地产提供的所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议，凤里房地产、谢国安对合泰公司提供的营业执照（副本）的真实性没有异议，谢国安没有提供证据。对此，本院认定如下：1.营业执照（副本）、工商登记信息查询表打印件，由国家有权部门出具，可以证明当事人的基本情况以及诉讼主体资格；2.选择申请银行按揭支付结算款登记表，由谢国安及其妻子蔡淑萍出具交凤里房地产公司，可以证明谢国安及其妻子蔡淑萍认购涉案房产，在支付首付金额后，选择以办理银行按揭贷款的方式，支付剩余购房款67万元的事实；3.商品房买卖合同（含附件及补充协议），由凤里房地产、谢国安签名、捺印、盖章，可以证明谢国安与凤里房地产于2008年7月7日签订书面合同，约定谢国安购买案涉房产（商业店面、安置房产），缴纳的部分购房款629058元是以谢宗来拆迁房屋安置补偿的结余金额进行冲抵，其余67万元选择银行按揭方式支付等事实；4.应诉通知书、民事起诉状、石狮市房屋登记信息查询结果表复印件各一份，来源于本院（2016）闽0581民初5982号案件，可以证明谢宗来就案涉房产对谢国安提出所有权确认纠纷诉讼，并将凤里房地产列为第三人的事实，以及案涉房产办理合同备案登记、预告登记的事实；5.（2016）闽0581执2011号执行裁定书，由本院出具，可以证明本院依据已经发生法律效力的（2015）狮民初字第2401号民事判决，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人谢国安的财产（以执行标的额为限）；6.（2017）闽0581执异16号执行裁定书及送达回证，由本院出具，可以证明凤里房地产于2017年2月7日对合泰公司与谢国安民间借贷纠纷的执行标的提出书面异议，本院依法驳回其异议，并于2017年2月22日向凤里房地产送达执行裁定书等事实；7.商品房预售许可证复印件，由相关部门出具，可以证明凤里房地产具备商品房预售许可的事实；8.营业执照副本，由国家有权部门出具，可以证明合泰公司的基本情况以及诉讼主体资格。上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性原则，对待证事实具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的凤里房地产提供的证据，本院认定如下：1.居民身份证复印件，由公安机关出具，能够证明谢国安的身份情况以及诉讼主体资格，并不因谢国安实际住址变化而无效；2.房屋拆迁补偿安置协议书、析产协议书各一份，由凤里房地产持有，能够证明案涉房产来源于石狮市镇中路（新华段）改造，拆除谢宗来位于石狮市的房产，以及谢宗来对此进行析产，将案涉房产析产给谢国安及其妻子蔡淑萍，谢国安据此获得案涉房产（商业店面、安置房产）的购买权等事实；3.异议书复印件一份，来源于本院执行异议卷宗，能够证明凤里房地产于2017年2月7日向本院提出执行异议的事实；4.仲裁调解书及生效证明原件各一份，由泉州仲裁委员会出具，能够证明凤里房地产与谢国安于2017年3月1日在泉州仲裁委员会调解下达成调解，解除双方签订的商品房买卖合同的事实。
诉讼过程中，本院依法调取本院（2016）狮执字第2011号案件卷宗材料（执行裁定书及送达回证，公告、泉州市中级人民法院民事裁定书及法律文书生效证明书），前述证据能够证明本院在执行合泰公司与谢国安民间借贷纠纷一案过程中，对案涉房产采取预查封措施，查封期限为三年，并拟进行拍卖或者变卖案涉房产的事实。
本院依法向石狮市不动产登记中心调取石狮市房屋登记信息查询结果表，该证据能够证明案涉房产于2016年5月6日、2016年9月6日、2017年1月19日被本院查封，申请人分别为石狮市富庄纺织品贸易有限公司、合泰公司、蔡倩倩，被申请人均为谢国安。其中，合泰公司申请的查封措施为“轮候（1）预”。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年9月5日，本院在执行合泰公司与谢国安民间借贷纠纷一案中，作出（2016）狮执字第2011号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人谢国安的财产（以执行标的额为限）。次日，本院向石狮市不动产登记中心发出协助执行通知书，预查封被执行人谢国安所有的案涉房产（合同号为0069433），查封期限为三年。石狮市不动产登记中心受理了预查封，并备注“轮侯（1）查封登记，首封2016年5月6日石狮市人民法院（2016）闽0581执保164号”。2016年12月5日，本院作出（2016）闽0581执2011号之一执行裁定书，裁定拍卖或变卖被执行人谢国安名下址于石狮市镇中路改造工程一期2#1跃2-48-1、2-48-2单元房产[合同号：0069433]。2017年1月11日，凤里房地产向本院提出执行异议申请。2017年2月17日，本院作出（2017）闽0581执异16号执行裁定，驳回凤里房地产的异议请求。凤里房地产不服裁定，提起案外人执行异议之诉。
另查明，2005年9月7日，凤里房地产与谢宗来签订《石狮市镇中路（新华段）改造工程房屋拆迁补偿安置协议书》，约定凤里房地产依法拆除谢宗来所有的位于跃进路的房产，补偿总金额为659502元，谢宗来有权选购商业店面等内容。2008年7月7日，谢国安与凤里房地产签订编号为0069433的《商品房买卖合同》，约定谢国安作为买受人，凤里房地产作为出卖人，谢国安向凤里房地产购买凤里房地产开发的案涉房产；价款总金额为1357693元，谢国安应在签订合同时向凤里房地产缴纳部分房款629058元，并应于2008年7月14日前缴清首期购房款58635元，余额670000元整由谢国安向凤里房地产指定的银行申办按揭贷款支付。2008年7月8日，谢宗来与其家人包括谢国安签订《析产协议书》，约定址在的被拆迁房屋分给谢国安、黄烨，该房屋拆迁安置补偿份额全归谢国安、黄烨所有等内容。同日，谢国安在凤里房地产出具的《选择申请银行按揭支付结算款登记表》上签名、捺印，对剩余购房款支付选择以银行按揭方式支付。合同签订后，谢国安实际缴清了全部首期购房款。但因故无法办理银行按揭贷款，未能支付剩余购房款。2017年3月1日，凤里房地产向泉州仲裁委员会申请仲裁，经该会主持调解，解除与谢国安签订的编号为0069433的《商品房买卖合同》。
再查明，案涉房产于2016年5月6日、2016年9月6日、2017年1月19日被本院查封，申请人分别为石狮市富庄纺织品贸易有限公司、合泰公司、蔡倩倩，被申请人均为谢国安。其中，合泰公司申请的查封措施为“轮候（1）预”。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉。所谓案外人执行异议之诉，是指案外人在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第三百一十二条规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。因此，本案的关键在于认定凤里房地产是否享有案涉房产的所有权，以及凤里房地产享有的所有权是否足以排除强制执行。
（一）凤里房地产是否享有案涉房产的所有权的问题
本案中，凤里房地产以出让方式取得土地使用权[国有土地使用权证号为狮地凤国用（2008）第0133号]，经批准（具备建设工程规划许可证和施工许可证）建设商品房，进行商品房预售[商品房预售许可证号狮房预售（2008）第016号]。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”规定，凤里房地产通过其开发建设的事实行为，取得案涉房产的所有权。凤里房地产虽与谢国安签订《商品房买卖合同》，将案涉房产转让预售给谢国安，并办理了合同备案登记，谢国安也支付部分首期款，并选择以按揭方式支付其余购房款，案涉房产办理了合同备案登记手续。但是，案涉房产并未办理产权登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，案涉房产的所有权并未发生变动。在物权变动请求权并未实现之前，案涉房产仍归属于开发商即凤时房地所有。
（二）凤里房地产就执行标的享有的所有权是否足以排除强制执行的问题
本案中，凤里房地产享有案涉房产的所有权，凤里房地产据此主张本院在执行合泰公司与谢国安民间借贷纠纷一案中，对案涉房产采取查封、拍卖等所有执行措施存在错误。对此，本院分析认定如下：1.根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》[法发（2004）5号]规定，在被执行人购买了办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋的情形下，可以进行预查封。据此，本院作出（2016）闽0581执2011号执行裁定书，预查封案涉房产，于法有据。2.根据上述《通知》规定，“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记”、“预查封的效力等同于正式查封”，预查封的对象是案涉房产的物权变动请求权，保全的是被执行人不动产物权变动请求权的实现。因谢国安事实并未办理银行按揭支付剩余购房，凤里房地产向泉州仲裁委员会申请仲裁，已经与谢国安通过仲裁调解方式解除了商品房买卖合同，本院的预查封应予解除。3.（2016）闽0581执2011号案件中，合泰公司申请的查封措施为“轮候（1）预”，2016年5月6日申请人为石狮市富庄纺织品贸易有限公司的查封才是首次查封，故本院对合泰公司申请的“轮候（1）预”的查封措施直接裁定拍卖、变卖不妥。如果本院直接拍卖、变卖，此时对凤里房地产的预查封措施仍处于轮候状态，凤里房地产实际上不能对此提出案外人执行异议之诉，凤里房地产将失去救济途径。综上，凤里房地产就执行标的享有的所有权足以排除本院对案涉房产的强制执行措施。
综上所述，凤里房地产对执行标的享有的民事权益足以阻却并排除合泰公司对案涉房产的强制执行措施。合泰公司、谢国安的抗辩意见，于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：
一、址于福建省改造工程一期2#1跃2层2-48-1、2-48-2单元的房产的所有权归属于石狮市凤里房地产开发有限公司。
二、不得执行石狮市凤里房地产开发有限公司所有的址于福建省改造工程一期2#1跃2层2-48-1、2-48-2单元的房产。
案件受理费100元，由石狮合泰投资发展有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
本院（2017）闽0581执异16号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 邱堂寅
审 判 员 黄招荣
人民陪审员 吴辉荣
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 苏丽蓉
速 录 员 杨少娜
附：判决引用的法律、司法解释条文
1.《中华人民共和国物权法》
第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第三十条【因事实行为而设立或者消灭物权】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。