江苏省扬州市广陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬广民初字第3285号
原告（反诉被告）：扬州教育投资集团有限公司，住所地扬州市汶河北路21号。
法定代表人：李福祥，董事长。
委托代理人：葛华，江苏琼宇律师事务所律师。
委托代理人：李红梅，江苏琼宇律师事务所律师。
被告（反诉原告）：林艳，女，1966年9月16日出生，汉族，住扬州市广陵区。
委托代理人：陆小芳，江苏新浪潮律师事务所律师。
被告：朱伟，男，1972年10月1日出生，汉族，住上海市南汇县。
原告(反诉被告)扬州教育投资集团有限公司（以下简称扬州教育投资公司）与被告（反诉原告）林艳、朱伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。扬州教育投资公司的委托代理人葛华、李红梅，被告林艳及其委托代理人陆小芳到庭参加了诉讼，被告朱伟经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。
原告扬州教育投资公司向本院提出诉讼请求：判令两被告立即连带支付原告租金153124元、水电费48137元、逾期付款违约金45000元，赔偿损失53250元。事实和理由：2004年，原告与张翔龙、徐天明签订《租赁合同》约定，原告将扬州汶河北路一期综合楼部分房屋（原彩虹酒吧所承租的房屋）出租给其使用，期限为2004年10月1日至2014年11月30日止，并约定租金、支付时间、水电费承担、违约责任等。2008年3月14日，原告与徐天明、朱伟、林艳签订《补充协议书》约定，张翔龙、徐天明将合同中的权利义务转移给两被告，两被告为共同承租人，对租赁合同中承租人的全部义务承担连带责任。原告向两被告催要租金和水电费等费用未果，故诉至法院。
被告林艳辩称，原告违约在先，双方合同约定如原告收回房屋做别用，应当在期满前三个月通知，本案中原告提前九个月招标，引起租户恐慌上访，拒绝向被告继续缴纳租金，因此被告行使同时履行抗辩权，拒绝向原告缴纳租金。原告曾多次不同场合向被告承诺，免收被告所欠租金。被告认为原告所主张的租金没有依据，合同约定上下浮动5%，并非原告所主张的向上浮动5%。被告不认可主张的水电费，合同约定水电费数字双方应当派人抄表确定，而本案中所确定的水电费数字系原告单方所确认。被告认为原告主张的45000元违约金没有依据，合同约定违约金在5日内按每天100元计算，5日之后没有约定。被告认为原告要求赔偿损失也没有事实和法律依据。
反诉原告林艳向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告返还保证金5万元；2、判令反诉被告支付违约金5万元；3、判令反诉被告赔偿经营损失809417元。事实和理由：反诉原告从承租反诉被告房屋之日起，投入大量资金和精力，苦心经营多年，到2013年好不容易有了一些盈利。2014年，反诉被告却公然违反合同约定，提前9个月左右对外公开招租，严重扰乱企业正常经营秩序，导致反诉原告经济损失。综上，反诉被告已构成违约，反诉原告为维护自身合法权益，诉至法院。
反诉被告扬州教育投资公司辩称，反诉原告保证金已经按照其要求退还。反诉原告主张的违约金及经营损失没有法律依据，反诉被告不存在违约，请求依法驳回反诉原告诉讼请求。
被告朱伟未到庭亦未答辩。
本院经审理认定事实如下：扬州教育资产经营有限责任公司于2011年变更为扬州教育投资集团有限公司。
2004年9月21日，原告作为甲方（时为扬州教育资产经营有限责任公司）与张翔龙、徐天明作为乙方签订《房屋租赁合同》约定，就乙方承租甲方位于扬州市汶河北路的一期综合楼部分房屋（原彩虹酒吧所承租的房屋）:①5号二层862.24㎡②9号二层706.39㎡，共计建筑面积为1568.63㎡。乙方同意承租现有条件下的房屋，将该房屋用于服装鞋帽及百货项目的经营。乙方自行装修并承担全部装修费用。租期为壹拾年零贰个月，从2004年10月1日开始至2014年11月30日终止，其中2004年10月1日至2004年11月30日为甲方同意给予乙方的贰个月免租装修期。乙方从2004年12月1日起向甲方缴纳房屋租金和管理费（比例各为50%）。乙方在前陆年内的每年房屋租金和管理费为人民币贰拾万元整。乙方经营期间发生的水、电及中央空调使用等费用由乙方承担。甲乙双方对后肆年的年房屋租金和管理费的约定，待双方到2010年的10月份商定，以前陆年的平均费用[（120+55）万元÷6]为基础，在上下浮动5%的范围内确定。租金和管理费的缴付方式为先缴后租，按季缴纳。乙方于每季开始的前五个工作日内付毕，如乙方逾期五天未缴纳约定费用，则甲方五日内按100元/日向乙方加收违约金，从乙方逾期的第六天起，将被视为乙方单方面严重违约，甲方有权立即终止本合同。停止对乙方的水电供应，直至要求乙方结清费用后无条件退场。乙方使用的水电数量按水电供应部门缴费卡标明的时间，双方派人抄表确定。乙方按实际抄表数量加上损耗（7-9月、12-2月为8%，其他月份为5%）缴纳水电费用，由甲方代收代缴。本合同期满时，如乙方愿意继续承租该处房屋，应在合同期满前叁个月向甲方提出续约申请，并享有同等条件下的优先承租权，如乙方不愿继续承租或甲方不再将房屋租赁给乙方，乙方只能带走所有能拆卸搬运的设备，放弃装潢定着物如墙面、地面砖、天花、灯管线路及消防设施等，由甲方处理。不得就房屋的装潢要求甲方或新承租方支付任何费用。如合同期满后甲方要收回该房屋以作别用，应在合同期满前叁个月通知乙方。
2008年3月14日，原告扬州教育投资公司（时为扬州教育资产经营有限责任公司）作为甲方与被告林艳、朱伟、徐天明作为乙方签订《补充协议书》约定，2004年9月21日甲方原与张翔龙、徐天明签订的《房屋租赁合同》为乙方朱伟、林艳承租房屋的唯一依据。本补充协议签订后，除乙方合同主体发生变更外，租赁合同权利义务条款对甲方和乙方朱伟、林艳继续发生法律效力。徐天明同意将其在2004年9月21日与甲方签订的《房屋租赁合同》中的权利义务在本协议签订之日全部一并转让给乙方林艳。徐天明原在该《房屋租赁合同》中所承担的全部权利义务，在本协议签订时终止，徐天明在租赁期间因承租房屋所发生的全部债权债务，均转移给林艳承担，林艳对此无异议。乙方朱伟、林艳同意，在本协议签订后对2004年9月21日《房屋租赁合同》中，承租人的全部义务承担连带责任，朱伟与林艳为共同承租人，甲方有权向朱伟或林艳，单独或者共同主张租赁合同下的全部权利。
因租赁合同于2014年11月30日到期，2014年3月10日教育投资公司委托扬州市产权交易中心在网上对上述所涉部分房屋进行公开招租，报名起止日期为2014年3月10日至2014年3月21日。2014年3月28日教育投资公司委托扬州市产权交易中心进行第二次公开招租，报名起止日期为2014年3月28日至2014年4月15日。2015年10月8日教育投资公司委托扬州市产权交易中心进行第三次公开招租，报名起止日期为2015年10月8日至2015年10月20日。
林艳当庭陈述2010年因为双方关系好是按照上浮5%缴纳租金的。2014年6月1日至2014年11月30日期间的租金自己未给付，2014年11月水电费未支付。2010年以后与被告朱伟就无法联系了，上述合同约定的权利义务实际由自己承担。
扬州教育投资公司于2015年1月30日已收回并执管本案所涉房屋。
扬州教育投资公司围绕本诉诉请依法提交下列证据并经质证:
1、2004年9月21日《房屋租赁合同》、2008年3月14日《补充协议书》，证明双方存在房屋租赁合同关系及合同中关于租金、违约金等事实的约定；
2、水电费收据，证明林艳、朱伟欠水电费48137元；
3、照片、垃圾清运协议及垃圾清理发票，证明合同约定的租赁期满后，林艳、朱伟退场时造成租赁场所破坏并遗留大量垃圾未能及时清理，扬州教育投资公司委托第三方清理，产生清运费用为125000元，折算本案所涉租赁房屋面积，应分摊费用为53250元。
对于扬州教育投资公司提供的第1项证据，林艳认为合同中约定的违约金条款对于逾期缴费5日后没有约定，且约定扬州教育投资公司应提前三个月通知林艳收回房屋；
对于扬州教育投资公司提供的第2项证据，林艳认为收据系扬州教育投资公司单方出具且未能出示正式发票，对其真实性不予认可，同时根据合同约定，双方应当派人到场确认水电费数字；
对于扬州教育投资公司提供的第3项证据，林艳对照片三性均不认可。林艳认为本案涉及的房屋面积与垃圾清运合同中的面积不符，合同及发票出具时间距双方合同届满相差近一年，且票据金额与合同约定数额不同，故对真实性和关联性均不予认可。
林艳围绕其反诉请求依法提交了下列证据并经质证：
1、工商登记信息（打印件），证明涉案合同项下房屋实际是扬州潮人空间百货市场有限公司（以下简称潮人空间公司）使用；
2、租赁合同及补充协议，证明截至2014年潮人空间公司实际租赁并使用了扬州教育投资公司的全部房屋。
3、扬州教育投资公司在扬州市产权交易中心网站的公告3份（打印件），证明扬州教育投资公司提前9个月公开招租，并且价格远远高出涉案合同租赁租金并导致被告租户恐慌集体上访；
4、报告及送达凭证（打印件），证明扬州教育投资公司违约及双方协商的事实；
5、关于限期补交租金函两份，证明扬州教育投资公司违约提前招租的事实；
6、2013年至2014年租金缴纳凭证（复印件），证明潮人空间公司在2014年之前从未拖欠租金，具有良好信誉；
7、商户上访报告及登记表3张（复印件），证明扬州教育投资公司提前多次招标，扰乱被告正常经营秩序，商户上访并拒绝向潮人空间公司缴纳租金，导致潮人空间公司遭受损失；
8、商户代表出具承诺书，证明2014年12月8日扬州教育投资公司与林艳及商户代表一起协商达成一致，扬州教育投资公司免收被告租金，林艳督促商户撤场，林艳免收商户租金，商户写下承诺书；
9、18名商户出具的证明，证明扬州教育投资公司承诺林艳免收所欠租金，并且商户没有向林艳缴纳剩余租金；
10、保证金凭证一张，证明林艳向扬州教育投资公司缴纳5万元保证金事实；
11、潮人空间公司与商户签订租赁合同若干，证明林艳损失1054569元的事实；
12、2013年1月至2014年7月纳税证明，证明潮人空间公司缴纳定额纳税，2014年7月潮人空间公司无纳税也无收入的事实；
13、2016年9月12日庭审笔录第9至12页（打印件），证明盛国清与顾雪华出庭作证，证明扬州教育投资公司迫于压力为了平息事态，承诺免收林艳所欠房租的事实。
对于林艳提供的第1项证据，扬州教育投资公司认为与本案无关联性，无论实际由谁经营，都不影响其向合同相对方主张权利；
对于林艳提供的第2项证据，扬州教育投资公司认为与本案无关，合同所涉租赁场所均非本案所涉租赁合同项下租赁场所；
对于林艳提供的第3项证据，扬州教育投资公司认为其在网站进行招租只是对本案所涉房屋租赁合同期满后的使用权进行招租，并不影响本案所涉租赁合同的履行；
对于林艳提供的第4项证据，扬州教育投资公司认为林艳曾提出减免租金请求，但没有获得其同意；
对于林艳提供的第5项证据，扬州教育投资公司认为不能证明其违约，反而证明其未同意林艳提出的减免租金的请求；
对于林艳提供的第6项证据，扬州教育投资公司对真实性不予认可，但其对林艳已将租金支付至2014年6月1日前的事实没有异议；
对于林艳提供的第7-9项证据，扬州教育投资公司认为真实性无法确认，不能证明其同意免除租金的事实；
对于林艳提供的第10项证据，扬州教育投资公司认为其已返还该保证金；
对于林艳提供的第11项证据，扬州教育投资公司认为真实性无法确认，既不能证明损失情况也不能证明该损失与其有关；
对于林艳提供的第12项证据，扬州教育投资公司认为与本案无关，既不能证明盈亏状况，也无法证明与其招标行为之间存在因果关系；
对于林艳提供的第13项证据，扬州教育投资公司对笔录中记载的证人证言真实性不予认可，不能证明其同意免除租金的事实。
扬州教育投资公司针对反诉请求提供下列证据并经质证：林艳出具的书面说明一份及支票存根3份，证明其已按林艳要求其将5万元押金支付给吴琪华的事实。对于该组证据，林艳对书面说明真实性认可但认为与本案无关，因为5万元是房屋保证金，在租赁期满前，扬州教育投资公司是不会将该款退还，对支票存根真实性无法核实，且从收款单位看出是新天地，与本案没有关联。
本院认为，扬州教育投资公司与林艳、朱伟签订的协议合法有效，当事人应按约定全面履行自己的义务。根据合同约定及双方陈述，2010年10月后的年租金实际以[（120+55）万元÷6]为基础上浮了5%，扬州教育投资公司陈述林艳、朱伟未缴纳2014年6月1日至2014年11月30日期间的租金，林艳当庭承认该期间租金尚未支付，故对扬州教育投资公司要求林艳、朱伟给付租金153124元的诉请，本院予以支持。对于林艳辩称扬州教育投资公司同意免除所欠租金的事实，本院认为其提供的证据不足以证明该事实，故对该辩称不予采信。对于扬州教育投资公司主张的水电费48137元，根据合同约定，水电数量按水电供应部门缴费卡标明的时间，双方派人抄表确定，而扬州教育投资公司未能提供其主张的水电费期间的水表、电表读数，故对该诉请本院不予支持。对于扬州教育投资公司主张的违约金45000元，其当庭陈述从2014年8月起按照每日100元的标准计算至2016年10月止的违约金数额为78000元，但其只主张45000元。合同约定逾期五天未缴纳约定费用，则五日内按100元/日加收违约金，对于超过五日的违约金计算方式未明确约定，故本院认为逾期五日内的违约金为500元，对于超过五日的违约金数额因扬州教育投资公司在主张违约金时已主动降低标准，本院考虑对扬州教育投资公司造成的实际损失，支持以租金153124元为基数从2014年8月按照同期银行贷款利率计算至2016年10月止的违约金。对于扬州教育投资公司主张的因清理现场产生的损失53250元，本院认为其提供的证据不足以证明其主张，故对该诉请不予支持。
对于林艳要求扬州教育投资公司返还保证金5万元的反诉请求，本院认为林艳提供的以其个人名义于2004年11月9日向扬州教育投资公司缴纳的收据载明“进场押金”，同时其于2005年4月28日向扬州教育投资公司出具委托书载明：“本人同意将暂存于你处的5万元支付给吴琪华”。扬州教育投资公司于当日向吴琪华分三笔支付了5万元，关于5万元的收支已平衡，如果林艳有证据证明其委托扬州教育投资公司支付的款项并非来源于该“进场押金”，可以就相关债权另行主张，故对该反诉请求不予支持。对于林艳要求扬州教育投资公司支付违约金5万元的反诉请求，本院认为其提供的证据不足以证实扬州教育投资公司在合同履行过程中存在违约行为，故对该反诉请求不予支持。对于林艳要求扬州教育投资公司赔偿经营损失809417元，本院认为扬州教育投资公司在租赁期满前以招标的方式招租属于正常市场行为，无违反合同约定之处，且不影响林艳对租赁物的使用。林艳以扬州教育投资公司招标导致次承租人拒交租金为由主张赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院对该反诉请求不予支持。对于林艳辩称的主体身份问题，本院认为根据合同相对性原则，扬州教育投资公司提供的合同相对方即为林艳和朱伟，实际使用人为潮人空间公司还是个人并不影响其主体资格。被告朱伟经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为其对举证、质证权利的放弃，本院依法可以缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本诉被告林艳、朱伟于本判决生效后三十日内给付本诉原告扬州教育投资集团有限公司房屋租金153124元及违约金（其中逾期五日内的违约金为500元，超过五日内的违约金以153124元为基数按照同期银行贷款利率从2014年8月计算至2016年10月止）；
二、驳回本诉原告扬州教育投资集团有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告林艳的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5792元，减半收取为2896元，由扬州教育投资公司负担1448元，林艳和朱伟共同负担1448元（扬州教育投资公司已预交，林艳和朱伟应负担之款于本判决生效后三十日内直接给付扬州教育投资公司）。反诉费12894元，减半收取为6447元，由林艳负担（已交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，帐号：11×××57）。
审 判 长 庞 玮
人民陪审员 范友林
人民陪审员 仲 翔
二〇一七年三月十三日
书 记 员 陈 娟