江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7731号
上诉人（原审第三人）王家美，女，1960年5月11日生，汉族，个体经营户。
委托代理人左迎春，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京光华电子注塑厂，住所地江苏省南京市秦淮区石门坎联合村*号。
法定代表人王振苏，该厂厂长。
委托代理人刘凡，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托代理人蔡翔，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
原审被告李敬奎，男，1979年5月7日生，汉族，个体经营户，
上诉人王家美因与被上诉人南京光华电子注塑厂（以下简称光华厂）、原审被告李敬奎房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
光华厂原审诉称，2009年6月9日，光华厂（甲方）与王家美（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于南京市秦淮区石门坎联合村3号，面积657平方米房屋（以下简称诉争房屋）出租给乙方作为商用房；租期期限自2008年9月1日起至2014年12月31日止。基于自身改造园区的需求，光华厂决定于租赁合同到期后收回房屋，光华厂于2014年7月18日事先通知王家美，并于2015年1月16日再次向王家美发出催告函，通知此房不在继续出租，要求王家美立即交还房屋。此后，经光华厂多次催告，王家美非但拒不配合腾退到期房屋，而且擅自转租并向次承租人即李敬奎收取租金至2015年12月，更不向光华厂支付2014年3月以后的逾期房屋占有使用费，甚至提出无理要求，索要巨额搬家费用。由于光华厂的房屋不具备相应的规划手续，光华厂与王家美签订的租赁合同无效，光华厂于2014年已多次要求王家美，并已拒绝收取租金的方式向王家美明确表示不再向其出租诉争房屋，光华厂已履行提前告知的义务，并给予王家美充分的准备时间。为维护合法权益，光华厂提起诉讼，请求判令：1、王家美将位于南京市秦淮区联合村3号“移建门面房”中占用的657平方米部分腾空交还光华厂；2、王家美按每年23万元的标准向光华厂支付自2014年4月1日至腾空交还之日的房屋使用费；3、李敬奎对其占用的约12平方米房屋承担连带腾空交还责任；4、王家美承担本案诉讼费用。
王家美原审辩称：第一，光华厂非本案的适格主体，光华厂至今未提供证据证明其享有诉争房屋所有权，亦未提供规划、建筑施工证明，光华厂提供的《情况说明》亦证实诉争房屋地块由熊猫电子集团整合开发，且早在2007年土地已被该集团购买，王家美自2011年以后即向熊猫汉达科技有限公司支付水电费、租金至今，租赁合同约定光华厂有代收代缴水电费的义务，现在由熊猫汉达公司收取水电费表明租赁合同实际履行主体已经发生了变化，故诉讼主体应是熊猫电子集团。第二，光华厂诉讼请求不明确，光华厂需要明确“移交门面房”位置、类型。第三，租赁合同到期后，双方存在的系不定期租赁合同关系，光华厂要求王家美腾空房屋实际上系对不定期租赁合同的解除，应当提前告知王家美，给王家美一定的合理期限，光华厂未履行这样的手续，合同解除的期限未成就。
原审被告李敬奎辩称，李敬奎向王家美承租约12平方米面积房屋用于经营茶来茶往奶茶店，李敬奎已经向王家美交纳租金至2015年12月，年租金为5.5万元，李敬奎不愿意向光华厂返还诉争房屋。
原审法院经审理查明，2009年6月9日，光华厂作为出租方（甲方）与王家美作为承租方（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将诉争房屋租赁给乙方作为商用房；租赁期为6年，自2008年9月1日至2014年12月31日止；年度租金为23万元，租金每半年缴纳一次，先交费后使用；甲方每月代收代缴乙方经营中实际发生的水、电等费用；未经甲方同意，乙方不得擅自变更本合同所规定的经营项目，不得转包、转租、转借给第三方；承租期满乙方应按期交还房屋给甲方，如乙方延期交还房屋，除应按原租金支付延期租金外，另需承担违约责任。2014年5月7日，光华厂函告王家美，载明：2013年4月起，原白下区行政执法大队实地调查、核实光华厂所属部分门面房因手续不全被认定为违章建筑，此违建于2014年6月前自行拆除，现通知王家美做好停业搬迁准备。
原审法院另查明，南京市秦淮区人民政府光华路办事处出具《情况说明》，载明：1984年11月，南京熊猫电子股份有限公司与南京市秦淮区光华路街道共同出资设立集体联营企业即光华厂南京光华电子注塑厂，厂区面积为70231.9平方米，位于南京市秦淮区石门坎联合村3号，由街道出地、南京熊猫电子股份有限公司建设厂房，并将厂房计入光华厂资产账户，作为光华厂的自建房用于生产经营至今；由于当时的土地性质是集体土地，光华厂所有的房屋均未办理房产证和土地证；2007年9月，该地块由南京熊猫电子集团购买，2010年该地块土地由熊猫电子集团重新整合开发新园区，至今新园区基本建成。
原审法院再查明，王家美承租的诉争房屋共三层，面积约657平方米，王家美用于经营香格里湾宾馆，其中一层房屋约12平方米由王家美转租给李敬奎经营茶来茶往奶茶店，李敬奎已向王家美交纳至2015年12月31日止的费用。王家美向光华厂交纳使用费至2014年3月31日，王家美自2009年开始向南京熊猫汉达科技有限公司支付水电费。
原审法院认为，光华厂系由南京熊猫电子股份有限公司与南京市秦淮区光华路街道共同出资设立的集体联营企业，南京熊猫电子股份有限公司将诉争房屋计入光华厂资产账户，作为光华厂的自建房用于生产经营，故光华厂系诉争房屋的权利人。关于诉争房屋的租赁合同由光华厂与王家美签订，王家美亦向光华厂交纳房屋使用费，熊猫汉达公司科技有限公司仅收取水电费，故对于王家美主张适格原告系熊猫电子集团的抗辩意见，原审法院不予采信。因诉争房屋未经批准建设，亦无规划许可证，故光华厂与王家美签订的《租赁合同》无效。租赁合同无效，承租人应当将诉争房屋返还给出租方，并应参照双方合同约定的标准支付房屋占有使用费，王家美擅自将租赁的房屋中约12平方米转租给李敬奎，李敬奎关于该12平方米房屋连带承担腾空返还的义务。现王家美交纳使用费至2014年3月31日，故对于光华厂要求王家美按每年23万元的标准支付自2014年4月1日起至实际交还房屋之日的房屋使用费的诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，原审判决：一、王家美于判决生效之日起十日内自南京市秦淮区联合村3号的移建门面房（门头为香格里湾宾馆，约657平方米）迁出并腾空，李敬奎对王家美上述房屋中的一层约12平方米房屋（门头为茶来茶往）迁出腾空房屋义务承担连带责任。二、王家美于判决生效之日起十日内按每年230000元的标准向光华厂南京光华电子注塑厂支付自2014年4月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费4116元，由王家美负担。
王家美不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、原审法院仅凭光华厂提供的《情况说明》就认定联合村三号地块房屋作为“厂房计入原告资产账户，作为原告的自建房用于经营至今”，属认定事实不清。该认定除了被上诉人光华厂提供的一纸情况说明，无其他任何材料予以证实。原审法院应当结合工商登记材料来进行认定，而不是被上诉人单方陈述。该认定与情况说明的内容自相矛盾，情况说明证明该联合村3号房屋已经早在2007年9月已经被南京熊猫电子集团购买，2010年重新整合开发，不可能到现在还是光华厂的资产。当初建房时没有办理相应的规划、建筑手续，并领取产权证书，那么在2007年交易后到现在，是否有相应的产权证书，原审法院没有进行任何的调查，仅凭光华厂的单方陈述，就认定该房屋至今仍然没有产权证书，显然认定事实不清。原审法院应该要求光华厂举证或者依职权调查核实，这涉及本案法律适用问题，如果是合法建筑，则应当根据有效的租赁合同并适用相关法律进行裁决；如果是违章建筑，则应该按照无效合同并适用相关法律进行裁决。二、光华厂不具备原告主体资格。原审法院仅凭被上诉人提供的情况说明，对案涉房屋的产权情况以及现在的主体作出认定，且原审法院对该情况说明只是部分进行认定，一方面认定本案诉争房屋计入光华厂资产，对同一份情况说明里提及的房屋和土地已经被出售给南京熊猫电子集团却不认定。因此光华厂对诉争房屋不具备诉讼主体资格。三、原审法院不应将次承租人列为被告。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回光华厂原审诉讼请求或者发回重审。
被上诉人光华厂辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。光华厂作为原审原告，基于租赁合同向合同相对方主张权利，具有法律依据。上诉人王家美作为案涉房屋的承租人，与光华厂的租赁合同到期后，已经丧失了继续占有使用案涉房屋的依据，依法应当返还房屋。综上，请求二审法院维持原判，驳回王家美的上诉请求。
原审被告李敬奎同意上诉人王家美的上诉意见。
二审中，上诉人王家美对原审法院根据《情况说明》认定的事实有异议。认为：1、《情况说明》分为两部分，第一部分是提及到80年代，案涉房屋作为企业资产进入到光华厂，第二部分则涉及到2007年该地块由熊猫电子股份有限公司购买，2010年由熊猫电子股份有限公司重新整合开发，至今新园区已经建成。原审法院在认定事实时，却只认定了前一部分事实，对后一部分房屋权利主体没有进行认定。2、原审法院仅依据《情况说明》对房屋的权利主体进行认定，证据不充分，原审法院应当结合工商登记资料、出租证明、房屋权属登记资料和建设相关证明一并进行认定。
原审查明的其它事实与本院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，案涉房屋无合法建设手续，亦未办理产权登记，上诉人王家美与被上诉人光华厂就案涉房屋签订的《租赁合同》应属无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，王家美虽认为案涉房屋已经被南京熊猫电子集团整体收购，原审对案涉房屋权属情况未予查清，光华厂不是适格主体，但王家美占有使用案涉房屋是基于其与光华厂之间存在租赁合同关系，王家美在发生纠纷前亦是向光华厂交纳租金，而光华厂作为独立承担责任的法人企业，在依法注销前，光华厂作为租赁合同的一方当事人，有权依据合同向相对方主张权利，故王家美认为光华厂原告主体不适格，缺乏法律依据，本院不予采信。李敬奎系案涉房屋的次承租人，应当作为本案第三人参加诉讼，原审法院在本案中将其列为被告确有不当，但原审列错当事人称谓并未影响当事人的诉讼权利，并不属于严重违反法定程序的情形，王家美据此要求发回重审，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人王家美的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理4116元，由上诉人王家美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 汪海燕