江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终2805号上诉人（原审被告）：黄鸿林，男，1978年6月1日生，汉族，广东省潮州市人，现住定南县。委托诉讼代理人：陈瞻，北京市中银（赣州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立群，北京市中银（赣州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李小平，男，1973年3月12日生，汉族，住吉安市永丰县，现暂住吉安市永丰县。被上诉人（原审原告）：万艳君，女，1976年4月1日生，汉族，住吉安市永丰县，现暂住吉安市永丰县，系原告李小平之妻。被上诉人（原审第三人）：定南县概念现代商务酒店有限公司，住所：定南县京九大道57号。法定代表人：黄鸿林，系该公司总经理。被上诉人（原审第三人）：钟思伟，男，1973年11月30日生，汉族，现住定南县。被上诉人（原审第三人）：刘思强，男，1975年11月21日生，汉族，现住定南县。被上诉人（原审第三人）：钟世华，男，1980年6月9日生，汉族，现住定南县。钟思伟、刘思强、钟世华共同委托诉讼代理人：刘亭华，江西剑绅律师事务所律师。上诉人黄鸿林因与被上诉人李小平、万艳君及被上诉人定南县概念现代商务酒店有限公司(以下简称“现代酒店公司”)、被上诉人钟思伟、刘思强、钟世华房屋租赁合同纠纷一案，不服定南县人民法院（2014）定民二初字第236号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。黄鸿林上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人李小平、万艳君对上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：1、本案租赁关系的主体是现代酒店公司与李小平，而非上诉人与李小平。2010年，上诉人与李小平签订了租赁合同。2013年6月，上诉人与李小平商议退出租赁关系，改由现代酒店公司作为出租人，李小平对此同意，并自2013年6月起向现代酒店公司交纳租金。因此，上诉人不是本案诉讼当事人，不应承担本案责任。2、关于双倍赔偿定金的问题。上诉人不是房屋出租人，不应支付双倍定金。一审判决既适用双倍定金赔偿又要求上诉人赔偿损失，超出了李小平的损失范围，不应同时适用。3、关于损失的认定。李小平仅提供了收款收据证明其装修损失，无法证明是用于本案房屋的装修，无法核对真实性，且自2010年装修至今应当折价，不应以其作为认定损失的依据。另外，损失中还有空调、电视、洗脚设施、桌椅等可移动物，该部分物品应向钟思伟、刘思强、钟世华主张归还，不应要求赔偿损失。本案系因钟思伟、刘思强、钟世华强行关闭店门行为造成损失，应由钟思伟、刘思强、钟世华来承担。钟思伟、刘思强、钟世华答辩称，1、李小平、万艳君与黄鸿林之间的纠纷应该由他们双方解决，与钟思伟、刘思强、钟世华没有法律上的关系。2、黄鸿林上诉称由钟思伟、刘思强、钟世华承担赔偿责任没有法律依据。现代酒店公司未发表答辩意见。李小平、万艳君答辩称，我们并未与现代酒店公司签订租赁合同，而是与黄鸿林签订的租赁合同，合同并未终止，仍具有法律效力。2、关于损失问题，由于上诉人强行将店面关停，导致无法做财产损失的评估。李小平、万艳君向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令被告双倍返还原告定金计140000元；二、依法判令被告赔偿原告二次停业的经济损失计80000元，同时判令被告赔偿原告装潢装修财产及损失计700000元，二项合计780000元。此款项由上列第三人承担连带赔偿责任；三、本案诉讼费由被告及第三人承担。一审法院认定事实：2009年11月2日，被告黄鸿林与第三人钟思伟、刘思强、钟世华签订一份《租赁合同》，约定第三人将其位于定南县城京九大道南侧（赣房权证字定南字第××号、赣房权证字定南字第××号、赣房权证字定南字第××号）房屋出租给被告黄鸿林，租期为15年。被告黄鸿林承租第三人房屋后开办了定南县概念现代商务酒店有限公司。2010年8月28日，被告黄鸿林与原告李小平签订一份《租赁合同》，将该房屋一楼两个店面及二、三楼转租给原告李小平，租期为八年。原告承租后用于开办“江南太极足疗会所”，为此原告投入资金对承租房屋进行装饰装修，并购入足疗经营所需的设施设备。2010年8月7日，原告李小平与被告黄鸿林签订一份《租房合同》，约定被告黄鸿林将定南县京九大道南侧概念现代商务酒店附属楼五、六楼出租给原告李小平，作为其开办的足疗会所员工的食宿场所。原告与被告黄鸿林签订房屋租赁合同后向被告支付了7万元定金。2014年5月间，由于被告黄鸿林未向第三人支付整体房租，第三人对二原告经营的“江南太极足疗会所”强行关门、断电，造成会所停业二天。2014年5月8日，被告黄鸿林与第三人签订一份《补充协议》，约定“乙方（黄鸿林）超过一个月未付租金，甲方（第三人）有权终止双方于2009年11月2日签订的租赁合同，合同终止后乙方无偿退出所有固定资产和物品，且归甲方所有（租赁合同期满后所有财产物品归甲方所有）”。2014年7月19日，由于被告黄鸿林未向第三人缴交房租，导致第三人再次将原告经营的“江南太极足疗会所”强行关门，并将通往会所的通道堵塞，导致会所已无法经营、原告经营会所添置的设施设备也无法搬走。另查明，原告李小平、万艳君系夫妻关系。原告于2015年2月10日向法院申请进行司法鉴定，一审法院委托赣州东升会计司法鉴定所对原告经营的足疗会所装饰装修损失以及添置的可移动设施设备的损失进行司法鉴定，但由于原告未缴纳鉴定费用以及未能提供鉴定所需部分材料，该鉴定部门将鉴定书及材料于2016年11月15日退还法院。一审法院认为，被告黄鸿林未经第三人钟思伟、刘思强、钟世华同意将房屋转租给原告，并因被告黄鸿林未向第三人支付租金，导致原告经营足疗会所使用的房屋被第三人收回，给原告造成了损失，被告黄鸿林构成违约，应承担相应的赔偿责任。具体损失的构成包括：一、原告经营会所及员工住宿对租赁的房屋主楼一、二、三层和附属房屋五、六层进行二次装饰装修损失以及原告添置的可移动设施设备的损失，对此原告向法院申请进行司法鉴定，一审法院委托赣州东升会计司法鉴定所进行司法鉴定，但由于原告未缴纳鉴定费用以及未能提供鉴定所需部分材料，该鉴定部门将鉴定书及材料退还法院。因原告该部分损失未能进行鉴定，原告也未提供其他证据证明该部分损失，只能以原告提交的装修票据为基准，结合“足疗会所”使用时限以及租期予以酌定处理，原告提供的装修及采购设备票据显示其花费1243994.63元，原告李小平与被告黄鸿林之间租期为八年，至2014年7月会所关门原告已使用了4年时间，基于上述因素，酌定原告装饰装修损失以及原告添置的可移动设施设备的损失为40万元为宜。被告黄鸿林辩称原告添置的可移动设施设备损失是因为第三人强行关门造成，但根据被告黄鸿林与第三人签订的《补充协议》，被告黄鸿林并未区分出原告的财产，第三人根据该约定受让了原告该部分设施设备，根据《物权法》第一百零六条之规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据该法律规定，第三人善意受让原告该部分财产，由此造成原告的损失应由被告黄鸿林承担。对被告黄鸿林该答辩意见不予支持。二、停业损失，对该部分损失，原告未提供充分有效的证据予以证明，不予支持。三、定金损失，原告向被告黄鸿林支付了70000元定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，被告黄鸿林应双倍返还原告定金损失总计140000元，故对原告主张被告双倍返还原告定金140000元的诉讼请求，予以支持。对于原告要求第三人钟思伟、刘思强、钟世华承担连带责任的诉讼请求，因第三人并未同意被告黄鸿林转租涉案房屋，原、被告也未举证证明第三人知道或应当知道被告黄鸿林转租责任，对原告该诉讼请求，不予支持。因而第三人在本案中并没有违约行为，无须承担连带责任。至于因第三人钟思伟、刘思强、钟世华强行关门断电给原告造成的财产损失，属侵权法律关系，不属于本案受理范围，原告可另行主张。被告还辩称原告将租金实际缴纳给被告定南概念现代商务酒店，原告应向被告定南概念现代商务酒店主张其损失，并申请追加定南概念现代商务酒店为被告，为查清案件事实以及考虑案件审理与其有利害关系，依法追加了定南县概念现代商务酒店有限公司为第三人，但经审查后认为本案中签订租赁合同的主体为原告和被告黄鸿林，而并不能将租金受让方确定为合同主体，也不能因此认定定南县概念现代商务酒店有限公司需要承担责任，因而对被告该答辩意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄鸿林应在本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告李小平、万艳君定金计140000元；二、被告黄鸿林应在本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿原告李小平、万艳君装饰装修及设备损失400000元；三、驳回原告李小平、万艳君其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12600元，由被告黄鸿林承担10000元，由原告李小平、万艳君承担2600元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审认定的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人是否应当承担责任？2、双方约定的定金是否应当双倍返还？3、李小平、万艳君的装饰装修损失如何认定？关于上诉人应否承担责任的问题。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。本案中，上诉人与钟思伟、刘思强、钟世华双方签订了租赁合同，属于本案合同的相对人，根据合同相对性原则，上诉人应当承担本案合同责任。关于双方约定的定金是否应当双倍返还的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。据此，定金是在合同订立或在履行之前支付一定数额金钱或替代物作为担保的担保方式。本案中，上诉人与李小平的《租赁合同》中约定：李小平先支付给上诉人房屋定金，合同期满后定金归还李小平。双方约定的虽名为定金，但不属于合同订立或履行之前支付的担保款项，应当属于押金的性质，不适用定金罚则。因此，李小平、万艳君主张双倍返还没有事实和法律依据，本院对此予以纠正。关于装饰装修损失的认定问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，李小平、万艳君主张其损失为700000元，并在一审中提出鉴定申请书，请求对装饰、装修和为经营采购的设施、设备的价值进行鉴定，一审法院依法委托了赣州东升会计司法鉴定所进行鉴定，但由于李小平、万艳君未能提供鉴定材料及预缴鉴定费用而被鉴定中心退回，视为其放弃了委托鉴定的申请，其不利后果应由李小平、万艳君自己承担。一审判决根据李小平、万艳君提交的装修票据及使用年限，酌定其损失为40万元，鉴于李小平、万艳君提交的装修票据中部分票据为收据和收条，无法确定其真实性，李小平、万艳君在承租本案房屋过程中未认真审查房屋的真实权属状况，自身存在一定过错，应当自行承担部分损失。一审判决未考虑部分收条真实性及李小平、万艳君的过错因素，本院予以纠正。综合以上因素，李小平、万艳君的损失应以20万元为宜。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理欠妥，应予纠正。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持定南县人民法院（2014）定民二初字第236号民事判决第三项；二、变更定南县人民法院（2014）定民二初字第236号民事判决第一项为：上诉人黄鸿林应在本判决发生法律效力之日起三十日内返还被上诉人李小平、万艳君人民币70000元；三、变更定南县人民法院（2014）定民二初字第236号民事判决第二项为：上诉人黄鸿林应在本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿被上诉人李小平、万艳君装饰装修及设备损失200000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12600元，二审案件受理费9200元，共计21800元，由上诉人黄鸿林承担6540元，由被上诉人李小平、万艳君承担15260元。本判决为终审判决。审 判 长  赖国东审 判 员  郑小兵审 判 员  王阿婷二〇一七年十一月十日书 记 员  王 佳代理书记员  管燕梅