北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初57762号
原告（反诉被告）：唐颖，女，1983年3月10日出生，蓝色麦田（北京）科技有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：栾桂军，北京茂行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵强，北京茂行律师事务所律师。
被告（反诉原告）：梁秀英，女，1969年7月25日出生，住黑龙江省佳木斯市。
委托诉讼代理人：李旭彤，北京市清华源律师事务所律师。
第三人：北京恒洋我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路万象新天家园406号楼D号。
法定代表人：焦石，总经理。
委托诉讼代理人：温杰，男，1958年3月11日出生，北京恒洋我家房地产经纪有限公司部门经理，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：王志辉，男，1991年1月20日出生，北京恒洋我家房地产经纪有限公司部门经理，住北京市通州区。
原告（反诉被告）唐颖与被告（反诉原告）梁秀英、第三人北京恒洋我家房地产经纪有限公司（下称恒洋我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。唐颖及其委托诉讼代理人栾桂军、赵强，梁秀英及其委托诉讼代理人李旭彤，恒洋我家公司之委托诉讼代理人温杰、王志辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
唐颖向本院提出诉讼请求：判令梁秀英与我继续履行2016年7月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市朝阳区XXX号房屋交付与我；梁秀英协助我办理房屋产权转移登记手续，将房屋产权转移登记至我名下；梁秀英支付我违约金（2016年9月2日至2016年11月4日按照日500元计算，2016年11月5日至实际取得房屋所有权证书之日止按照日1000元计算）。事实和理由：我与梁秀英2016年7月24日签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买案涉房屋，价格122万元，我在2016年7月25日前支付100万元（含定金5万元），剩余22万元于交房当天（公证日）交付，梁秀英应于2016年8月30日前办理房屋抵押注销手续，2016年9月1日前办理先期入住。之后，我按照约定累计支付梁秀英100万元，但梁秀英迟迟不交付房屋和办理过户手续。
梁秀英辩称，不同意唐颖的诉讼请求。我积极履行合同义务，在2016年8月1日申请提前偿还贷款，解除抵押手续办理完毕，于8月29日与租户进行腾退，8月30日与恒洋我家公司、唐颖办理交接手续。按照合同约定，唐颖应支付剩余房款22万元，但唐颖当天拒绝办理交房手续，要求变更合同条款，先支付10万元，剩余尾款之后支付。唐颖的变更行为是一种违约行为，至今未支付尾款，按照合同约定，我有权解除合同。
恒洋我家公司述称，同意唐颖的诉讼请求。本来约定9月1日交房，在8月29日梁秀英来电称租户搬走了。我公司与唐颖都去了，本来约定支付22万元，后双方协商唐颖当天支付10万元，双方去做公证，当时都同意了。第二天，梁秀英打电话反悔了。梁秀英不配合我们查询和办理网签。
梁秀英向本院提出反诉请求：判令解除双方2016年7月24日签署的《北京市存量房屋买卖合同》，唐颖支付违约金24万元。事实理由：2016年8月30日交房当天，原告要求变更合同，先支付尾款10万元，剩余尾款另行支付。因唐颖上述违约行为，我行使同时履行抗辩权，未进行交付。同时，按照约定我将售房所有事宜权限委托给唐颖的母亲杨妹珍，并办理公证委托事项。我当天带齐房本、身份证、户口本等要求办理公证事项，遭到唐颖拒绝。在后续交涉中，唐颖拒绝配合，致使房屋交易存在障碍。我积极配合办理交付手续、办理公证手续，因唐颖的延期付款行为导致合同目的无法实现。
唐颖针对反诉辩称，不同意梁秀英的反诉请求。梁秀英拒绝办理网签，构成违约。
恒洋我家公司针对反诉述称，同唐颖的意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2016年7月24日，唐颖与梁秀英签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买案涉房屋，成交价格122万元，签订本合同时支付定金5万元，于7月25日前支付100万元（含定金5万元），剩余房款22万元于交房当天（公证当日）支付，于9月1日前将房屋交付唐颖；逾期交房责任，出卖人未按照期限和条件交房的，逾期在十日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付已交付房价款万分之五的违约金，逾期十日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当退还全部已付款，并按照房产成交总价款的20%支付违约金；逾期付款责任，逾期在十日内，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按照房产成交总价的20%支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；双方同意在房屋核验通过90工作日内，共同申请办理房屋权属转移登记手续。
7月24日，梁秀英出具《买卖双方收款证明》，收到唐颖支付的100万元。
恒洋我家公司称8月30日同唐颖母亲到案涉房屋，房屋玻璃、灯全部被砸坏，其公司也不确定房屋是否解押，唐颖方对房屋现状不满意，双方协商公证的事宜，第二天梁秀英又不同意了。梁秀英称8月30日交房当天，唐颖要求变更合同，先支付尾款10万元，剩余尾款另行支付，因唐颖的违约行为，其行使同时履行抗辩权，唐颖拒绝收房。唐颖称并非不收房，是梁秀英拒绝交房，且拒绝办理网签。为此，梁秀英提交了与王志辉的短信记录、与唐颖的短信记录。与王志辉的短信记录显示“8月31日，阿姨客户的意思还是过户……9月1日，阿姨今天就是9月1号了，按照约定今天该交房子了……好的，我昨天也过去了，前天我们就要交房啊，一切按照合同办，没问题……还没啊，那个小唐给我来电话了，说商量好给我来电话，我等电话呢，她没跟你说？那你过来先把网签做了吧。刚小唐来电话了，她跟她妈妈确定一下公证时间，所以包括房屋转让的权力我都公证给杨大姐。这样大家都不担心了，省事。按照合同走必须先做网签，你不做网签就是不配合办理手续，那么只能让客户起诉了”。与唐颖的短信记录显示“9月12日，梁女士，我是买您房子的小唐，现在已经9月12号了，您这边什么时候可以配合我去网签和过户呢？你们不更加需要我在过户之前去建委查档核查我是否短期内偷偷去抵押房本了？不以此羞辱我拒绝收房了？我没有拒绝收房子，建委去查一下也是一个正常的流程吧！我只是希望按正规的流程验收房子，我没有拒绝收房子。核查房本中介早就进行了，流程上有二次核验房本吗？那到期不收房，更改付款方式也是合同正规流程吗？我没有到期不收房子，也没有更改合同的付款流程，我这边可以付尾款呀。尾款我们是有的，需要您配合我网签过户呀！”唐颖和恒洋我家公司认可短信的真实性，不认可证明目的。梁秀英还申请证人张某出庭佐证。证人陈述称听到一方说要交房，一方说房屋不合格。唐颖称证人证言能证明梁秀英违约，恒洋我家公司不认可证言。
另，恒洋我家公司在8月3日对房屋进行了核验，核验结果通过。梁秀英提交了9月1日与唐颖的通话录音，证明双方同意办理公证手续，但唐颖一直未予回复。唐颖认可证据的真实性，不认可证明目的。梁秀英提交了照片，证明除厕所玻璃门、台灯灯泡外，房屋其他完好。唐颖不认可证据的真实性。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，唐颖与梁秀英签订的《北京市存量房屋买卖合同》，是当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵照执行。
关于违约及违约责任问题。2016年8月30日梁秀英与唐颖办理房屋交接时，从恒洋我家公司及证人陈述来看，因为房屋现状问题，双方未交接成功。之后，双方在办理网签、公证、支付尾款顺序上产生争议。从梁秀英提交短信记录及通话录音来看，双方在2016年9月1日商定另行确定公证时间。后又因办理二次房屋核验等原因，双方发生争议，导致未能顺利进行后续买卖交易手续。就此，本院认为，从合同前期履行情况来看，双方并无明显争议。关于交房问题，虽房屋存在一些瑕疵，但并非根本性、主要的问题，因此唐颖主张的逾期交房的责任不在梁秀英。关于支付尾款问题，合同约定尾款在交房当天支付，同时又注明在公证当日，在唐颖已支付绝大部分房款，且又约定公证日的情况下，唐颖未支付尾款，也不构成违约。关于网签和公证问题，虽合同没有明确约定具体时间，但根据查明的事实和证据显示，唐颖和恒洋我家公司通知梁秀英予以办理，梁秀英未予配合。但在已对房屋进行过核验的情况下，唐颖和恒洋我家公司要求梁秀英再次配合核验房屋，增加了梁秀英的合同义务，加之前述交房时的争议，梁秀英因此提出异议，也属情理之中，不构成违约。综合来看买卖交易过程，双方均有出售、购买房屋的意愿，前期能顺利履行相关手续，之后因为细节问题，产生争执，导致相互的信任逐步降低，唐颖因房屋瑕疵、网签等原因未收房，梁秀英以被要求二次核验房屋、未支付尾款等原因未办理后续手续，加之合同对具体流程约定的不具体，导致交易流程的不规范进而导致双方在后续履行中产生争议，但未出现根本性的导致合同目的不能实现，合同不能履行的情形，故双方应当本着诚实信用原则、朝着有利于实现合同的目的，继续履行合同。对于唐颖要求梁秀英继续履行合同、交付房屋、办理产权转移登记的请求，本院予以支持；对于梁秀英提出解除合同的请求，本院不予支持。同时，唐颖应当支付梁秀英剩余尾款22万元。对于唐颖基于梁秀英逾期交房办理产权证而主张的违约金，对于梁秀英基于唐颖逾期付款解除合同而主张的违约金，本院均不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条之规定，判决如下：
一、梁秀英与唐颖继续履行于2016年7月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，于本判决生效后七日内协助唐颖办理北京市朝阳区XXX号房屋产权转移登记手续，将房屋产权转移登记至唐颖名下，唐颖同时支付梁秀英房款二十二万元，梁秀英于房屋产权转移登记后三日内与唐颖办理房屋交接手续，将房屋交付唐颖；
二、驳回唐颖的其他诉讼请求；
三、驳回梁秀英的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费17976元，由唐颖负担（已交纳）；反诉案件受理费8988元，由梁秀英负担（已交纳）。
保全申请费5000元，由唐颖负担2500元（已交纳），由梁秀英负担2500元（唐颖已交纳，梁秀英于本判决生效后七日内给付唐颖）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 ＸＸ林
人民陪审员 陈秀珍
人民陪审员 洪 光
二〇一七年十月十二日
书 记 员 裴 娜