安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终3744号
上诉人（原审被告）：闫合肥，男，1974年8月2日生，汉族，住安徽省长丰县双凤开发区。
上诉人（原审被告）：王巧，女，1970年1月8日生，汉族，住址同上。
以上两上诉人共同委托的诉讼代理人：简振，河南良策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：晋冬根，男，1988年11月30日生，汉族，住安徽省全椒县。
委托诉讼代理人：钱钢，安徽巢阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李婷，安徽巢阳律师事务所实习律师。
上诉人闫合肥、王巧因与被上诉人晋冬根房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2016）皖0121民初4087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
闫合肥、王巧上诉请求：撤销一审判决二、三项；依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。
事实与理由：1、本案事实是晋冬根违约在先，晋冬根未按合同约定和事前约定履行协议导致本案的合同无法履行，后来在闫合肥、王巧及房产经纪人多次通知晋冬根解除合同，闫合肥才将房屋另行出售，一审认定闫合肥、王巧违约并判定违约责任是错误的。2、一审判决认定以50万元的40%酌定晋冬根的损失没有依据。房屋一房一价，一审法院直接用后来的售房价做基数参考晋冬根的损失没有任何依据。
晋冬根辩称，一、本案确系闫合肥违约导致闫合肥与晋冬根签订的《存量房买卖合同》无法继续履行。双方在合同中约定，晋冬根在2016年7月20日前将20万元（含定金）存入房产管理部门的托管账户，闫合肥在当日协助晋冬根办理案涉房屋转移手续。首先，闫合肥、王巧在一审庭审中明确陈述其曾要求晋冬根于2016年6月21日再支付10万元定金，由于晋冬根未同意支付该款项，故其不同意协助晋冬根办理过户手续。事实上，闫合肥、王巧与晋冬根在合同中并未明确约定购房定金的数额，故对于闫合肥、王巧要晋冬根再支付10万元定金的要求没有任何依据。其次，闫合肥、王巧于2016年5月6日足额收取晋冬根支付的10万元购房定金，并且双方在合同中明确约定，2016年7月20日前将人民币20万元（含定金）存入托管账户，并在当日内申请办理存量房转移手续。意即闫合肥、王巧应将前期收取的10万元定金在7月20日前存入托管账户。因闫合肥、王巧未按合同约定将前期收取的10万元定金存入托管账户，导致双方的房屋过户手续一直未能办理。最后，闫合肥、王巧在未解除与晋冬根合同的情况下，擅自于2016年10月8日将案涉房屋转卖给第三人张月，并办理了相关过户手续。
闫合肥、王巧的上述行为均已违反其与晋冬根的合同约定，其行为也直接导致合同目的履行不能，故一审法院认定闫合肥、王巧违约的事实认定正确。
2、因闫合肥、王巧违约导致合同目的无法实现，晋冬根无法如期购得案涉房屋所造成的损失，闫合肥、王巧应予赔偿。故一审法院判决赔偿晋冬根损失20万元合法合理。闫合肥、王巧的违约行为不仅导致晋冬根无法如期购得案涉房屋，也使晋冬根因此丧失了同期购买同区位其他房屋的机会。此外，闫合肥、王巧将案涉房屋以130万元价款转卖给第三人的事实，也直接表明晋冬根在同区位购房的成本大大增加。简言之，闫合肥、王巧的违约行为给晋冬根造成了巨大利益损失。根据《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”，故一审法院判决闫合肥、王巧赔偿晋冬根损失20万元合情合理，于法有据。综上所述，请求二审法院驳回闫合肥、王巧上诉请求，维持原判。
晋冬根向一审法院起诉请求：1、解除晋冬根与闫合肥、王巧签订的《存量房买卖合同》；2、闫合肥、王巧双倍返还购房定金计200000元；3、闫合肥、王巧赔偿晋冬根损失50万元；4、本案诉讼费由闫合肥、王巧承担。
一审法院认定事实：2016年5月2日，晋冬根与闫合肥、王巧签订了《存量房买卖合同》，约定晋冬根购买闫合肥、王巧位于长丰县双凤工业区蒙城北路西侧北城世纪城B5区号冠徽苑20幢2702室房屋一套，建筑面积为96.29平方米，转让价为740000元；2016年5月6日，晋冬根支付100000元作为购房定金。合同约定，晋冬根需在2016年7月20日前将200000元（含定金100000元）存入房产管理部门的托管账户，并在当日申请办理存量房转移手续。而在合同履行期间，闫合肥、王巧认为晋冬根应支付200000元购房定金，并于2016年6月21日要求晋冬根三天内再支付100000元致闫合肥、王巧处，晋冬根一直未支付此款，导致双方发生争议。
一审另查：闫合肥、王巧于2016年10月5日与案外人张月签订《存量房买卖合同》，房屋备案总价款为1300000元，且案涉房屋现已过户于案外人张月名下；2016年10月25日晋冬根向闫合肥、王巧提出继续履行合同之诉，后因房屋已转卖无法继续履行等问题撤回起诉。
一审法院认为，闫合肥、王巧与晋冬根对解除2016年5月2日签订的《存量房买卖合同》意见一致，故对晋冬根要求解除合同的诉讼请求予以支持。
晋冬根提出闫合肥、王巧双倍返还定金200000元。本案中，闫合肥、王巧认为晋冬根未按要求支付200000元定金，构成了违约，从而要求与晋冬根解除合同，本院认为，合同并未对200000元的购房定金作出约定，而是对存入托管账户的金额进行了约定。合同约定“2016年7月20日前将人民币（大写）贰拾万元整含定金存入托管账户”，晋冬根应再支付100000元存入托管账户，而闫合肥、王巧也应将已收取的100000元定金存入托管中心，而不是由晋冬根另行支付。因此，闫合肥、王巧以晋冬根未支付剩余100000元作为购房定金而拒绝履行合同义务构成违约，应依约承担双倍返还定金的责任。故对晋冬根要求闫合肥、王巧双倍返还定金的诉讼请求予以支持。
晋冬根基于闫合肥、王巧转卖他人扣除其购买价的差价而要求赔偿损失500000元，闫合肥、王巧不同意支付且认为过高，该院认为，房产买卖是市场行为，一房一价，且时有波动，此差价并不能作为晋冬根目前所受损失情况的直接证据，但可作为参考。故依据合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等，结合双倍返还定金已补偿部分损失，酌定闫合肥、王巧以500000元的40%向晋冬根支付损失200000元。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、解除晋冬根与闫合肥、王巧于2016年5月2日所签订的《存量房买卖合同》；二、闫合肥、王巧双倍返还晋冬根定金200000元；三、闫合肥、王巧赔偿晋冬根晋冬根损失200000元；以上支付义务均应于判决生效之日起三十日内履行完毕。一审案件受理费10900元减半收取5450元，由闫合肥、王巧负担3650元，晋冬根负担1800元。
二审中，闫合肥、王巧提供《证明》一份及证人证言，证明闫合肥、王巧与案外人张月就案涉房屋的实际成交价格是110万元，及闫合肥、王巧与晋冬根房屋交易过程。本院认为闫合肥、王巧二审提供的证据均不属于新证据，本院对其证明效力均不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。闫合肥、王巧与晋冬根签订存量房买卖合同，双方均应按照合同约定履行义务。合同附件四中约定，2016年7月20日前晋冬根将人民币贰拾万元整含定金存入托管账户，而晋冬根已于2016年5月6日支付定金10万元。闫合肥、王巧在合同履行过程中，认为晋冬根应支付20万元购房定金，并要求晋冬根再支付10万元至闫合肥、王巧处。因没有合同依据，晋冬根有权拒绝履行。故案涉合同未能履行的原因在闫合肥、王巧。一审认定闫合肥、王巧违约并承担违约责任，并无不当。
关于赔偿损失的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。由于闫合肥、王巧与晋冬根在签订房屋买卖合同后，房屋市场价格继续上涨，房屋现价与双方约定的原价款之差额，应为晋冬根享有的合同履行后可以获得的利益。现因闫合肥、王巧的违约行为导致合同不能继续履行，其对晋冬根可获得的利益应予赔偿。一审按晋冬根主张损失金额50万的40%，酌定赔偿20万元，亦无不当。即使按照闫合肥、王巧主张房屋实际成交价格为110万元，一审判令的定金和赔偿损失的数额总和也未高于房屋最后成交价与双方约定的原价款之差额。故闫合肥、王巧的上诉理由均不能成立。
综上，闫合肥、王巧的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由闫合肥、王巧负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一七年九月六日
书记员 金婉莹
附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；