呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终2258号上诉人（原审原告）：张凤清，个体工商户，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：内蒙古长融房地产开发有限公司。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：云雯，慧聪律师事务所律师。上诉人张凤清因与被上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。张凤清上诉请求：撤销呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初186号民事判决，依法改判长融公司支付违约金125992元及因延期交房造成的损失40800元。事实和理由：2012年11月17日，张凤清向长融公司购买水岸小镇（D1）603号公寓，建筑面积47.07平方米，合同总价款为422038元，并签订了《商品房预售合同》。合同约定交房时间为2013年6月30日。合同签订后，张凤清全额交付了购房款，长融公司直至2016年4月18日才通知交房。张凤清认为其与长融公司约定的违约金并未超过民间借贷月利率2%的上限，根据相关法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。金融机构贷款利率是在基准利率基础上最少上浮30%，计收逾期贷款利息是在此标准上再上浮50%，签订合同时贷款基准年利率为6.4%。据此，一审认定双方约定违约金比例过高错误。涉案房屋属于公寓，一审判决以长融公司自行委托评估机构对房屋进行租金估价缺乏合理认知，属于认定事实错误。一审判决计算的赔偿日期有误，根据双方当事人签订的合同约定，只有交付的房屋经质检站验收通过日，才是长融公司交房日，涉案房屋至今没有验收合格，故赔偿时间应计算至通过验收日。长融公司辩称，一、合同纠纷适用二年诉讼时效，张凤清应当自合同约定交付房屋之日起二年内主张权利，张凤清没有在法律规定的两年内提起诉讼，故应判决驳回其诉讼请求；二、依双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，水岸小镇建设过程中存在规划变更，市政工程建设等原因致使水岸小镇建设无法正常进行，依据建设规划部门前后核发的规划证件时间差为275天，火车东站道路建设施工共计影响水岸小镇施工为98天，逾期373天为免责期；三、张凤清主张的违约金显然偏高，应当依据长融公司对张凤清相同房屋所做的日租金价格评估作为损失基础，按照合同法降低调整至张凤清日租金损失的130%；四、减扣免责期373天依据租金评估标准计算为：（1021-373）×47.07×0.64=19521；五、张凤清所主张的租金损失及其他损失属于违约金与损失重复主张，且未提供任何证据佐证，故长融公司不予认可该损失；六、天然气主张不明确且无相关证据，长融公司不予认可；七、长融公司补偿的半年物业费及一年采暖费应予以在最终数额中减扣。张凤清向一审法院起诉请求：1、判令长融公司支付延期交房违约金125992元，交房延期期间的租房费用按市场评估每月1200元，共计40800元，交房延期期间的交通费1000元、误工费6000元、精神损失费15000元，以上共计188792元；2、判决长融公司承担未按合同要求安装天然气的责任；3、本案诉讼费用由长融公司承担。一审法院认定的事实：2012年11月17日，张凤清与长融公司签订了《商品房买卖合同》，约定张凤清购买长融公司开发的位于呼和浩特市××区西侧、机场高速路北侧水岸小镇（D1）603号商品房，建筑面积47.07平方米，总购房款人民币422084元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年6月30日前交房。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；3、政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的；...；5、因非出卖人原因，有关政府部门延迟发出有关批准的文件的。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第（2）项约定：逾期超过30日后，...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。合同签订后，张凤清依约向长融公司支付了全部购房款，长融公司未按照合同约定在2013年6月30日前交房，直至2016年4月18日向张凤清交付房屋。长融公司委托内蒙古公鉴房地产估计有限公司对其开发建设的的位××区"项目住宅房地产进行市场租赁价格评估，该公司于2016年12月14日出具《房地产估价结果报告》，估计结果为：以2016年12月10日为价值时点,估价对象住宅房地产租赁价格分别为3-10层每天每平方米0.58元、11-21层每天每平方米0.59元、22-25层每天每平方米0.60元、26层每天每平方米0.57元。关于火车东客站广场建设等事宜，呼和浩特市人民政府专题会议纪要（2010）21号说明了主要内容：东客站周边四条规划配套道路（站前南街、东站西路、广场南路、广场东路）于2010年8月10日开工建设，于2010年12月25日修建完毕并投入使用至今。施工时间共计98天。关于"水岸小镇"项目超高楼宇影响机场净空环境事宜，内蒙古呼和浩特市白塔国际机场有限责任公司以内呼机场（2011）148号文件报请呼和浩特市人民政府，长融公司在建"水岸小镇"项目违规建设多做超高楼宇影响机场净空安全。2011年9与7日被告在建"水岸小镇"项目被责令停工，2012年6月7日重新取得建设工程规划许可证恢复建设，共计275天。以上事实有商品房买卖合同、收据、政府文件、评估报告、当事人陈述等加以证明，一审法院予以采信。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。张凤清按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付张凤清，构成违约，应承担违约责任。张凤清要求长融公司承担的违约金天数为995天，长融公司提出水岸小镇建设过程中因小区建筑物超高，影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工275天及火车东客站市政工程道路建设影响施工98天，导致工程共计延期373天。因双方签订合同日期为2012年10月30日，是在火车东站及机场建设完工后签订的合同，长融公司延期履行合同并不属于合同第八条规定的免责期，故长融公司的抗辩理由不能成立。张凤清要求长融公司支付违约金按总购房款的日万分之三计算，长融公司提出张凤清主张的违约金过高，应按评估的相同房屋日租金价格进行计算的抗辩，结合相关法律规定，长融公司主张违约金过高的抗辩于法有据，一审法院予以支持。按照《房地产估价结果报告》以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准，较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。张凤清购买的房屋为（D1）603号，建筑面积47.07平方米，《房地产估价结果报告》认定的同地段同类型房屋租赁费为0.58元/天/m2，故长融公司应向张凤清支付的违约金为：0.58元/天/m2×47.07m2×995天×1.3倍=35313.33元，一审法院予以支持。关于张凤清要求长融公司赔偿租房费、交通费、误工费、精神损失费的诉讼请求，，以上损失与买卖合同无直接关联，于法无据，一审法院不予支持。长融公司提出张凤清所主张的租金损失及其他损失属于违约金与损失重复主张，且未提供任何证据，这一抗辩理由成立。关于张凤清要求长融公司承担天然气责任的诉讼请求，长融公司提出张凤清天然气损失主张不明确，且无相关证据的抗辩理由成立，张凤清的请求一审法院不予以支持。关于长融公司提出的张凤清起诉时间超过2年诉讼时效的抗辩，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，张凤清向长融公司履行了交纳房款的义务，长融公司至2016年4月18日向张凤清交付了房屋，张凤清的诉讼时效应自交付房屋之日的第二天起算两年，张凤清未过诉讼时效，故对长融公司的此抗辩理由，一审法院不予支持。关于长融公司提出补偿的半年物业费及一年的采暖费应予以扣减的抗辩，长融公司提供的证明及物业服务合同不足以证明其代张凤清交纳任何费用，故长融公司的该项抗辩理由，一审法院不予支持。综上所述，长融公司向张凤清支付逾期交房违约金35313.33元，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、长融公司于本判决生效后十日内支付张凤清违约金35313.33元；二、驳回张凤清的其他诉讼请求。案件受理费2037元，由张凤清1656元，由长融公司381元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、关于一审法院对于违约金的计算是否正确；二、对于张凤清主张长融公司赔偿因其延期交房而给张凤清造成的违约期间租房费用的请求能否支持；三、一审法院对于计算违约金的赔偿日期的认定是否正确。。针对第一个争议焦点，本院认为，本案中，双方当事人签订的《商品房预售合同》中关于违约金计取方式作出了"违约金按已支付购房款的日万分之三计算"的约定。在一审过程中，长融公司提出张凤清主张的违约金过高，应按评估的相同房屋日租金价格进行计算的抗辩，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少......。故一审法院按照《房地产估价结果报告》以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准符合法律及相关司法解释的规定，并且按2016年4月18日交付房屋之日止确定违约金的计算期间并无不当，本院予以支持。对于张凤清主张的涉案房屋系公寓故应按商业用房租赁价格作为计算标准的理由因未提供相关证据予以佐证不能成立，本院对此不予采信。针对第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由此可见，违约金的性质主要体现在其补偿性，而有限度地体现惩罚性。违约金的支付数额是根据违约情况确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，如果当事人约定的违约金的数额低于或者明显高于因违约造成的损失的，当事人可以请求予以适当增加或者减少，以使违约金与实际损失大体相当，这体现了违约金的补偿性，将违约金作为一种违约救济措施，既保护债权人的利益，又激励当事人积极大胆从事交易活动和经济流转。在本案中，张凤清依据合同约定向长融公司主张了违约金损失，故其再行主张因延期交房造成的租房费用损失便构成了在同一事实及法律关系中重复获偿，且张凤清对延期交房损失亦未提供足够证据加以佐证，因此本院对其该项主张不予支持。针对第三个争议焦点，本院认为，一审法院对于违约金天数的计算系在结合张凤清诉讼请求并依法查明本案事实的基础上得出，因此一审判决并无不当，现张凤清上诉所称的违约金日期的计算超出了其在一审起诉时该部分的诉请，故本院对其该项主张不予采纳。综上所述，张凤清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4076元，由上诉人张凤清负担。本判决为终审判决。审 判 长 马国民审 判 员 鄂晓红审 判 员 孙 昊二〇一七年八月二十一日书 记 员 乌日汗