福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)宁民终字第266号上诉人(原审被告）福建绿地房地产开发有限公司，住所地福安市赛岐镇虹桥北路213号。法定代表人林春华，董事长。委托代理人刘春光、刘少铃，福建人文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王平芳，女，汉族，1957年5月1日出生，住福安市。委托代理人陈凡，福建创元律师事务所律师。上诉人福建绿地房地产开发有限公司与被上诉人王平芳房屋买卖合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2012）安民初字第2426号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年3月11日公开开庭进行了审理，上诉人福建绿地房地产开发有限公司的委托代理人刘少铃、被上诉人王平芳的委托代理人陈凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：被告将位于福安市赛岐镇和平街上岐头“望江花苑”第2幢6层D602号房以人民币358960元的价格出售给原告，双方于2009年11月2日签订《商品房买卖合同》一份，该合同第六条第2款约定，分期付款（备注“按以下两期支付且第二期付款方式按合同约定以办理银行按揭贷款方式支付”），2009年11月2日前原告支付全部购房款的20%，计71960元（备注“第一期为现金”）；2009年12月17日前，原告支付全部购房款的80%，计287000元（备注“第二期为银行按揭”）。第七条约定，原告逾期不超过15日，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过15日后，自规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第八条第一款约定，被告应当于2010年10月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用；该条同时约定，如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内书面告知原告的或原告未按约定付清全部房价款的（以银行按揭贷款方式支付的以合同约定的全部按揭到达被告指定账户的）被告可以据实予以延期；合同第九条约定，逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款0.012%向原告支付违约金。原审另查明,原告于2010年8月9日支付第一期购房款102455元，2010年10月8日支付第二期购房款236000元，通过中国农业银行按揭贷款方式，发放到被告指定的账户上。原告向被告提供了2012年1月31日出具的《福安市计划生育婚育证明》一份，并于2012年1月31日委托被告代为领取诉争房屋所有权证及国有土地使用权证。被告于2011年8月26日办理诉争房屋所有权初始预登记。原告的安房证福安字第0120120153号《房屋所有权证》登记时间是2012年2月29日。原告为证明被告提供的验房书、业主联系表上“王平芳”非本所所签，支出鉴定费7500元。原告陈述，被告于2011年11月30日向原告交房。原审判决认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律规定，对双方具法律约束力。按照《商品房买卖合同》的约定，被告应于2010年10月30日前将符合条件的商品房交付原告使用。现被告虽主张其已于2011年1月30日履行了交房义务，但无相应证据予以佐证，故应承担举证不能责任。原告在庭审中陈述，被告于2011年11月30日交房，系原告的自认，本院予以确认，故应认定原告已构成逾期交房396天。因此，被告应按《商品房买卖合同》第九条的约定，按已付款项338455元的日万分之五的标准支付给原告违约金为67014.09元。按双方合同约定原告应于2010年9月24日前支付第二期购房款236000元，而原告于2010年10月8日才支付，即原告逾期付款14天，应依双方合同第七条之约定支付被告违约金660.8元，该违约金可直接从被告应承担的逾期交房违约金中予扣减，故被告实际应向原告承担的逾期交房违约金为66353.29元。被告虽以该约定违约金偏高为由，提出要求减少的主张，但无相应依据，本院不予支持。另本案原、被告之间在合同中未明确约定由被告负责办理房屋权属证书，故被告仅承担协助办证义务，即被告应按约定办理房屋所有权证初始预登记并告知原告。鉴于被告已于2011年8月26日办理了诉争房屋的所有权初始预登记，并于2012年1月31日按受原告的委托代为领取房屋两权证，且诉争房屋于2012年2月29日登记，故应视为被告已按约善意履行了协助办证义务。故原告要求被告支付自2012年2月29日起至原告取得房屋所有权证书之日止的逾期办证违约金，没有依据，不予支持。因被告提供的证据验房书、业主联系表等的“王平芳”经鉴定并非原告所签，故原告为此支出的鉴定费7500元，被告应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告福建绿地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告王平芳逾期交付商品房违约金66353.29元。二、被告福建绿地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性返还原告鉴定费用支出7500元。三、驳回原告王平芳其他诉讼请求。本案诉讼费1818元，由原告负担156元，由被告福建绿地房地产开发有限公司负担1662元。宣判后，福建绿地房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人福建绿地房地产开发有限公司上诉称：原审认定上诉人逾期交房天数为396天，被上诉人逾期付款天数为14天，却并未依照合同之约定以相互抵扣之后的天数计算违约金，而是分别计算违约金后再相扣减，造成上诉人多支付1708元。请求：变更原审判决第一项，即逾期交房违约金扣减1708元。被上诉人王平芳答辩称：答辩意见同一审。二审经审理查明：双方当事人对原审认定的事实均无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为：原审认定的逾期交房违约金是否正确。对此，本院认定如下：本院认为：上诉人、被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第八条对买卖的商品房交付条件与期限进行了约定，该条约定：买受人未按合同约定付清全部房价款的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。被上诉人对其逾期14天支付第二期购房款的事实没有异议。因此，根据双方的合同约定，上诉人可以相应顺延14天交房。双方合同约定的交房时间为2010年10月30日，应顺延至2010年11月13日，上诉人于2011年11月30日交房，逾期交房382天。上诉人主张相互抵扣逾期天数后再计算违约金，有合同约定为据，可予支持。因此，上诉人应支付给被上诉人逾期交房违约金为382×0.05%×338455元＝64644.91元，与原审判决确定的逾期交房违约金66353.29元差额为1708.39元，故上诉人主张扣减1708元有理，应予支持。综上，本院认为，上诉人原审庭审中已就上诉理由提出抗辩，原审未采纳不当，属认定错误，对此所作判决不当，应予变更。上诉人上诉有理，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持福安市人民法院（2012）安民初字第2426号民事判决第二项、第三项；二、变更福安市人民法院（2012）安民初字第2426号民事判决第一项为：上诉人福建绿地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付给被上诉人王平芳逾期交付商品房违约金64645.29元。二审案件受理费50元，由被上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈鸣鸣审 判 员  林 斌代理审判员  陈富强二〇一四年五月二十日书 记 员  彭杨清附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……