北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2017）京民终467号上诉人（原审第三人）：北京骏马百特投资管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：常国鹏，总经理。委托诉讼代理人：晏志春，北京市卓智律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋元枢，广东泽正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中科院科技服务有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人赵红岩，董事长。委托代理人：褚志慧，女，汉族，该公司工作人员。委托诉讼代理人：周利勤，北京德恒律师事务所律师。原审被告：河南福临实业集团有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人：陈绵和，总经理。委托诉讼代理人：甘泽远，河南规范律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊霞，河南规范律师事务所律师。原审被告：冯高成，男，住河南省郑州市。原审第三人：骏马国际酒店（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：冯珊珊，总经理。委托诉讼代理人：丁德东，北京市国锦律师事务所律师。上诉人北京骏马百特投资管理有限公司（以下简称骏马百特公司）与被上诉人中科院科技服务有限公司（以下简称中科服务公司），原审被告河南福临实业集团有限公司（以下简称福临公司）、冯高成，原审第三人骏马国际酒店（北京）有限公司（以下简称骏马酒店公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院京01民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。骏马百特公司的委托诉讼代理人晏志春，中科服务公司的法定代表人赵红岩及委托诉讼代理人褚志慧、周利勤，骏马酒店公司的委托诉讼代理人丁德东到庭参加了诉讼。福临公司的委托诉讼代理人甘泽远、李俊霞到庭陈述了意见。冯高成经依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。骏马百特公司上诉请求：请求撤销一审判决第三项中关于我公司于判决生效后三十日内将“中科院国际科技交流与研发大楼”西楼（以下统称诉争房屋）腾退给中科服务公司的判决事项。事实和理由：一、一审法院对案件重要事实未予以查清，导致判决认定产生错误的结果。1、中科服务公司系中国科学院下属公司，经中国科学院同意，由中科服务公司开发建设“中科院国际科技交流与研发大楼”。该楼名义上是中科服务公司开发建设，实则是与北京润北通和投资有限公司（以下简称润北通和公司）合建。中科服务公司提供建设用地、建设手续，润北通和公司提供建设资金，建成后产权分享，中科服务公司享有诉争房屋的产权和收益权，润北通和公司享有“中科院国际科技交流与研发大楼”东楼的产权和收益权。2011年4月18日，中科服务公司与中航长城大地建工集团有限公司（以下简称中航公司）签订了《办公用房合作使用协议》，约定将诉争房屋租赁给中航公司作为商业办公使用，租赁期至2021年4月17日。因中航公司无力对诉争房屋继续进行投资和支付租金，诉争房屋处于烂尾状态。在此情况下，中航公司与冯高成、魏永江于2011年4月21日签订《合作协议书》，约定冯高成、魏永江对诉争房屋进行投资，与中航公司共同经营、共享利润。注册成立酒店管理公司并以酒店的收益支付房屋租金。协议签订后，冯高成、魏永江（名义）按照协议支付了前期费用，承接了相应的债权债务，并开始按照协议约定对酒店进行装修。2011年8月1日，骏马百特公司与润北通和公司签订《房屋租赁合同》，润北通和公司将“中科院国际科技交流与研发大楼”东楼租赁给骏马百特公司使用，骏马百特公司负责装修，并支付租金。至此，骏马百特公司和冯高成取得了整个大楼的租赁使用权。2012年6月28日，中科服务公司以中航公司拖欠租金及擅自将所承租房屋提供给他人使用（冯高成）为由，书面通知解除与中航公司签订的合作协议，并于2012年7月10日与福临公司、冯高成签订《办公用房合作使用协议书》（实际投资人是冯高成，经福临公司同意，冯高成借用福临公司的名义与中科服务公司签订协议），约定将诉争房屋租赁给福临公司使用，装修由福临公司和冯高成承担。之后，冯高成、骏马百特公司投资3个多亿对整个大楼进行了装修。因骏马百特公司不具有经营酒店的资质，骏马百特公司于2013年11月30日与骏马酒店公司签订《合作协议书》，委托骏马酒店公司负责整个酒店资产的管理和使用。酒店装修完成后，因中科服务公司不能按照协议约定提供诉争房屋的产权证明、环评报告等手续，导致酒店迟迟不能正常经营，无法获得预期的营业收入，骏马百特公司在支付部分租金后，停止后续的租金支付。2、本案中，一审法院只对2012年7月10日中科服务公司与福临公司签订《办公用房合作使用协议》之后发生的事情进行认定，对于该协议签订之前的事实并没有查清，对于该协议签订的特定背景并不了解，这也直接导致对于案件各方当事人的身份及诉讼地位错误地进行认定。由于本案情况特殊，当事人人数较多，法律关系错综复杂，法院审理此类案件必须得从全局考虑出发，查明整个案件事实对彻底解决矛盾冲突具有积极的作用。二、骏马百特公司和骏马酒店公司在本案的诉讼地位是共同诉讼人，是本案适格的被告，一审法院错误认定骏马百特公司和骏马酒店公司为本案第三人，剥夺了当事人依法享有的诉讼权利。1、骏马百特公司和骏马酒店公司是诉争房屋的实际承租人，是本案共同诉讼人。《办公用房合作使用协议》名义上系中科服务公司与福临公司签订，冯高成作为担保人。但实际上，福临公司只是名义上的承租人，真正的承租人系骏马百特公司和骏马酒店公司，因当时福临公司具备签约主体资格，为了规避中科服务公司上级监管，所以冯高成、骏马百特公司和骏马酒店公司只是借用了福临公司的公章与中科服务公司签约，从签约后合同的实际履行，包括付款行为、双方往来函件，以及前期冯高成与中航公司签订的《合作协议》、骏马百特公司与润北通和公司签订的《租赁合同》，以及福临公司一审时的陈述都可以得到印证，且中科服务公司对此事一清二楚，未予否认。冯高成、骏马百特公司、骏马酒店公司与福临公司之间就诉争房屋未签订任何房屋租赁合同，骏马百特公司仅是借用福临公司公章签订的租赁协议，按照《最高人民法院关于适用的解释》第六十五条的规定，借用公章的，出借单位和借用人为共同诉讼人。2、骏马百特公司和骏马酒店公司租赁诉争房屋用于酒店经营，已将诉争房屋作为场所设立企业并实际使用，在房屋使用过程中也是以自己的名义向中科服务公司交纳租金，酒店装修以及办理营业执照过程中一直保持与中科服务公司的联系沟通，本案中可以认定骏马百特公司和骏马酒店公司对福临公司所欠合同债务已构成债务加入，而且，一审庭审中，骏马百特公司和骏马酒店公司为了彻底查清案件，解决矛盾纠纷，也主动要求法庭将其作为共同被告加入诉讼中，因此，按照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的规定，骏马百特公司和骏马酒店公司可以认定为本案的共同被告，是本案的适格被告。3、一审法院错误认定骏马百特公司和骏马酒店公司为本案第三人，剥夺了当事人的诉讼权利。一审中骏马百特公司和骏马酒店公司均提出应当以共同被告的身份参加诉讼，也多次向法庭提出反诉请求。然而，一审法院一方面武断地以追加骏马百特公司和骏马酒店公司为第三人的目的只是为了查明案件事实，对案件不享有实体权利为由，拒绝骏马百特公司和骏马酒店公司提起反诉，另一方面却判决该两公司承担实体义务，实质上是剥夺了该两公司的诉讼权利，同时也为以后解决矛盾纠纷留有隐患。骏马百特公司和骏马酒店公司是诉争房屋的实际投资人，租赁纠纷往往涉及装修问题，查明装修投资以及投资人，是正确、完全处理租赁纠纷的前提。尽管在一审庭审中，骏马百特公司、骏马酒店公司和冯高成均向法庭提出了装修支出、应该确认谁是实际投资人、承租人的问题，但一审法院均以骏马百特公司和骏马酒店公司不是合同一方当事人，冯高成经法庭通知拒不到庭说明情况为由，对这一重要事实一概不予调查和认定，仅仅依据中科服务公司单方主张作出不公正的判决。三、一审判决违背诚实信用、公平公正原则，明显偏袒中科服务公司存在的违约事实和责任。中科服务公司没有按照《办公用房合作使用协议书》第十条第二款的约定，向骏马百特公司和骏马酒店公司提供诉争房屋的产权证明、土地使用权证明、办理酒店经营许可需要的环评报告等资料，导致骏马百特公司和骏马酒店公司无法办理酒店经营执照，无法正常经营，中科服务公司违约在先，依法应当承担责任。按照协议约定，中科服务公司提供相关产权证明系实际承租人办理行政许可的前提条件，也是中科服务公司必须先行履行的义务，中科服务公司不履行上述义务，实际承租人当然享有拒绝履行相应义务的权利。但是，一审法院置事实于不顾，在判决书中只字未提中科服务公司违约行为，明显偏袒中科服务公司。四、一审判决故意逃避矛盾问题，为今后的问题解决留有隐患。一审判决认为骏马百特公司和骏马酒店公司就诉争房屋享有的权利应基于其与福临公司、冯高成之间的真实法律关系另行主张，属于逃避矛盾问题，是一种极其不负责任的态度。福临公司只是名义上的承租人，冯高成、骏马百特公司和骏马酒店公司均是诉争房屋装修的实际投资人，且与其之间也没有任何协议，一审判决提出的另行主张的观点根本就不可能实现。一审判决只是简单地解除了租赁合同，对房屋装修投入认定以及合同解除之后装修损失的赔偿未做任何处理，而这又将牵涉到今后一系列的矛盾纠纷，骏马百特公司和骏马酒店公司为该酒店项目前期已经投入巨额资金，至今还拖欠酒店装修工程款，材料供应商货款，已经发生多起讨要款项的群体事件，法院应在处理本案时予以重视。综上，一审判决认定事实不清、证据不足，请求二审法官依法判决。中科服务公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，我方坚持一审时的主张和观点，骏马百特公司的上诉请求缺乏事实和法律根据，请求依法予以驳回，维持一审判决。福临公司述称，1、中科服务公司提交的证据不能证明其是本案适格的原告，中国科学院才是诉争房屋所占土地的合法使用权人，中科服务公司并未向法院提交中国科学院与其就诉争房屋利益进行分配的证据，中科服务公司主体资格不适格，中国科学院才是唯一适格的原告。2、我公司与中科服务公司从未签订过合同，也从未授权时纯洁办理上述业务，上述事实可以从中科服务公司董事长赵红岩给时纯洁的往来邮件中证实；从租金的交付主体来看，福临公司从未给中科服务公司支付过租金，也从未安排过其他人给中科服务公司支付过租金，这一点中科服务公司完全明白并认可，双方之间不存在租赁关系；从房屋的使用人来看，诉争房屋并非由福临公司使用，也非福临公司授权的人使用，这也证实双方不存在租赁关系。3、《办公用房合作使用协议书》应属于无效合同，一审法院认定为有效，违反了法律的强制性规定。4、依据案件的庭审证据，无论福临公司尾号为1218的公章是真是假，均无法认定福临公司为适格的被告，因此，福临公司认为没有必要对该枚公章进行鉴定。5、冯高成伪造了公司的印章签订了协议书，我公司对此并不知情。综上，一审法院认定事实不清，二审法院应在查明案件事实的基础上将该案发回重审或者依法改判。骏马酒店公司述称，同意骏马百特公司的上诉请求和意见。中科服务公司向一审法院起诉请求：1、解除我公司与福临公司、冯高成签订的《办公用房合作使用协议书》；2、责令福临公司、冯高成立即支付欠付的房屋使用费至腾房日止，暂计算至起诉日为6850万元。3、责令福临公司、冯高成、骏马酒店公司、骏马百特公司立即腾退房屋；4、由福临公司、冯高成承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：北京市海淀区中关村南一条甲1号的土地使用权人为中国科学院。2005年4月13日，中国科学院向北京市规划委员会出具《关于我院外专公寓及东侧土地使用权的证明》，同意将北京市海淀区中关村南一条甲1号外专公寓及东侧4块土地的使用权划拨中科服务公司，作为“中科院国际科技交流与研发大楼”项目的建设用地，建设单位为中科服务公司，并要求协助中科服务公司办理建设项目规划手续。国务院机关事务管理局出具国管房地（2005）145号文件，同意将北京市海淀区中关村南一条甲1号等十宗房地产中的部分房屋所有权和相应土地使用权主体变更到中科服务公司名下。2006年5月22日，中科服务公司取得了“国际科技交流与研发大楼”项目的建设工程规划许可证（2006规建字0216号），该许可证记载建设位置为海淀区中关村南一条甲1号，建设单位为中科服务公司。2007年4月27日，中科服务公司取得了“国际科技交流与研发大楼”项目的建筑工程施工许可证（2007施建字0623号），该许可证记载建设位置为海淀区中关村南一条甲1号，建设单位为中科服务公司。2010年10月20日，中科服务公司取得了“国际科技交流与研发大楼”项目的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该备案表记载工程地址为海淀区中关村南一条甲1号，建设单位为中科服务公司。2012年7月10日，中科服务公司（甲方，出租人）与福临公司（乙方，承租人）、冯高成（丙方，担保人）签订《办公用房合作使用协议书》，协议约定：一、甲方将海淀区中关村南一条甲1号东侧“中科院国际科技交流与研发大楼”西楼房屋（即诉争房屋，建筑面积21609.615平方米）有偿提供给福临公司使用，甲方同意乙方将上述房屋用于开办酒店及机关配套经营。二、使用期限为九年，自2012年7月18日至2021年7月17日止。三、上述房屋每年的合作使用费为人民币贰仟壹佰万元整（￥21000000元），按季支付。甲方提供房屋已有一定的装修基础，乙方认可甲方对该房屋及其装修现状享有所有者权利，甲乙双方同意由乙方对甲方前期装修做如下补偿：1、本协议签订时一次性给予甲方人民币壹仟万元整（￥10000000元）作为部分补偿；2、乙方同意甲方占合作经营酒店的经营主体10%的股权作为其余部分的补偿，且该股权在合作期间不得稀释，直至双方合作结束。甲乙双方同意甲方不承担合作经营酒店的经营亏损等经营风险，也不参与双方合作期满后的可移动剩余财产分配。甲方同意在满足上述条件下前期装修归以甲乙方为主体的合营酒店管理公司所有。四、1、乙方按期向甲方缴纳合作使用费，每三个月为一期，每期缴纳伍佰贰拾伍万元整（小写：5250000元）。2、自本协议书签订之日起七日内，乙方向甲方支付合作使用费人民币伍佰贰拾伍万元整（￥5250000元），作为第一期合作使用费，第一期结束后每三个月结算一次，依次类推。3、自第二期合作使用费支付起，乙方应在前一期结束前十日内向甲方支付下一期合作使用费。五、自本协议书签订之日起七日内，乙方应向甲方支付人民币肆佰万元整（小写：4000000元）作为押金，支付人民币壹佰贰拾伍万元整（小写：1250000元）作为履约保证金。六、三方一致同意由丙方对乙方在本协议中的所有责任与义务进行无条件担保，对乙方在本协议中的所有责任和义务无条件地承担连带责任。……十二、4、乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权随时单方面解除本协议书，而无须向乙方做出任何赔偿：……（5）未按本协议书之有关规定缴纳任何一期合作使用费或有关费用，在收到甲方的催款通知后超过十五日仍未缴纳的；（6）未按照本协议书规定如期补足履约保证金，在收到甲方的催款通知后超过十五日仍未补齐的；（7）乙方逾期30天没有落实甲方在利用该房屋进行酒店经营的主体中占10%股权约定的。……十五、本协议书履行过程中，所有的有关文件或通知均可采取邮寄、面呈等方式送达或者向本协议书中所注明的各方传真号码通过传真送达。其中，以面呈方式的一方代表签收后视为送达，以邮寄方式的，向本协议书中双方注明的通信地址邮寄后48小时视为送达，以传真方式送达的以发送方的记录为准，在传真发送成功后即视为送达。……在该协议书尾部，有福临公司授权代理人时纯洁签字，并加盖福临公司公章（尾号1218）。2012年7月10日，福临公司出具授权委托书，授权骏马百特公司、时纯洁代表福临公司负责处理其与中科服务公司签订《办公用房合作使用协议书》履行过程中涉及的一切报批手续、通知、租金还款计划等各种事务。委托人处有法定代表人季宇坤名章、福临公司公章（尾号4504），受托人处有时纯洁签名。同日，中科服务公司（甲方）与福临公司（乙方）签订交接协议，将诉争房屋按现状交付。该协议乙方处系时纯洁签字，并加盖骏马百特公司公章，未加盖福临公司公章。2014年1月26日，骏马百特公司向中科服务公司转账支付租金500万元，骏马百特公司、骏马酒店公司对于支付租金数额认可，对于未支付后续租金的原因，主张由于中科服务公司没有提供相关证照导致酒店直到2014年9月才正式营业，租金应当从此时起算。2012年9月17日，中科服务公司向福临公司发出催缴通知，要求福临公司支付两个季度租金及押金共计1100万元，时纯洁在该催缴通知上签字确认。2013年8月16日，中科服务公司现任法定代表人赵红岩向时纯洁发送电子邮件，邮件内容分为两部分，一是关于还款计划的修改意见，二是因为福临公司给骏马百特公司出具的授权委托书授权范围仅是处理装修工程方面的，要求福临公司补充出具全权授权骏马百特公司代为处理双方合作事宜的《全权授权委托书》。2013年8月16日，骏马百特公司向中科服务公司出具还款计划，承诺于2013年9月20日前先支付一个季度租金525万元，其余拖欠租金在骏马国际酒店正式开业后三个月内一次性付清。2015年12月4日，中科服务公司向福临公司发出《律师函》，通知福临公司和冯高成解除双方签订的《办公用房合作使用协议书》，时纯洁在该通知上签字确认。中科服务公司提起本案诉讼时，仅将《办公用房合作使用协议书》的缔约方即福临公司、冯高成列为被告，按照中科服务公司提供的地址和联系方式，一审法院均无法送达应诉材料。2016年2月19日，一审法院前往河南省郑州市对福临公司、冯高成进行直接送达，但福临公司已不在其住所地办公，该住所地仅挂有一家名为骏马百特商贸公司的标识，大门上锁，无法进入。冯高成的户籍地为派出所所在地址，冯高成的住址系空挂户，并非其实际住址。在穷尽所有可能的送达方式之后，一审法院决定采用公告送达。后中科服务公司申请一审法院追加骏马酒店公司作为本案第三人，理由是在福临公司、冯高成均不到庭应诉的情况下，骏马酒店公司作为诉争房屋的实际使用人，应当参加诉讼，以便于查明案件事实，一审法院予以准许。一审法院按照骏马酒店公司的住所地两次邮寄送达应诉材料，均被拒收。2016年4月14日，一审法院前往骏马酒店公司进行直接送达，但其前台工作人员拒绝签收，2016年5月11日，一审法院再次前往骏马酒店公司进行直接送达，其前台工作人员仍然拒绝签收，在向其告知相关法律规定后，一审法院依法进行了留置送达。2016年3月29日，福临公司出具授权委托书、介绍信，授权时纯洁领取了本案的应诉材料，上述委托手续中福临公司的公章尾号均为1218。2016年5月31日，福临公司委托代理人张洪生去往一审法院领取开庭传票，并提交了书面管辖权异议申请书，上述委托手续及管辖权异议申请书中福临公司的公章尾号均为1218。2016年6月16日，福临公司向一审法院提交书面反诉状，反诉状中福临公司的公章尾号为1218。2016年6月20日，一审法院第一次对本案进行开庭审理，中科服务公司与骏马酒店公司到庭应诉，冯高成未到庭应诉，福临公司出现两批委托代理人到庭要求参加诉讼，分别持有福临公司公章尾号为1218、4504的授权委托书，由于当庭无法核实公章的真实性，一审法院均未准许上述代理人参加庭审。2016年6月24日，福临公司现任法定代表人陈绵和向一审法院说明公章一事，其否认尾号为1218的公章的真实性，称从未与中科服务公司签订过租赁合同，且冯高成已被通缉，并提供了河南省南阳市公安局新华分局的通缉公告。由于福临公司公章的真实性问题关系到其代理人如何确定问题，一审法院前往河南省公安厅就福临公司的公章备案情况进行调查。经核实，福临公司尾号为1218的公章于2011年9月15日审批，2012年7月17日报废，福临公司尾号为4504的公章于2012年7月17日审批，至今仍在使用。根据上述查询结果，本案中出具公章尾号为1218授权委托书因该公章已经作废，不能代表福临公司出庭应诉，一审法院依法将上述查询结果告知了该代理人，其表示不清楚公章已经作废一事，并将解除与福临公司的代理关系，不再参与本案诉讼活动。关于冯高成被通缉一事，经与河南省南阳市公安局新华分局核实确认，冯高成确系被通缉人员，已被列为公安部A级追逃人员。2016年7月底，冯高成委托河南中原法汇律师事务所律师牛红江为代理人并向一审法院邮寄了委托手续和证据材料。2016年9月5日，一审法院通知冯高成委托代理人牛红江领取应诉材料，其承认委托书是冯高成亲自签署，并在北京见过冯高成，可以联系到冯高成。一审法院及时将该线索反馈至公安机关，后北京警方依法将其带离法院进行进一步的调查。由于在第一次开庭过程中，中科服务公司与骏马酒店公司均陈述诉争房屋实际投资方为骏马百特公司，故一审法院为进一步查明案件事实，依法追加骏马百特公司为第三人，并向其依法送达了应诉材料。庭审中，各方当事人对于一审法院调取的福临公司公章备案登记查询记录均无异议。中科服务公司主张在签订《办公用房合作使用协议书》时，福临公司尾号为1218的公章尚未作废，应当对福临公司产生效力，另外，2012年7月10日，福临公司出具授权委托书中的公章尾号虽为4504，但该委托书系后补，与2013年8月16日中科服务公司现任法定代表人赵红岩向时纯洁发送电子邮件中的内容可以相互印证。经一审法院多次释明，福临公司坚持不对其主张的伪造公章的真实性进行鉴定。一审法院认为，根据本案各方当事人的诉辩主张以及法院查明的相关案件事实，对各方争议焦点问题做出以下论述：一、关于本案中各方当事人的诉讼地位以及是否适格问题的认定。《办公用房合作使用协议书》的缔约方共有三方，即出租人中科服务公司、承租人福临公司、担保人冯高成。福临公司对中科服务公司作为本案原告的主体地位提出质疑，认为其不能代表中国科学院，不能成为本案的原告。但本案中中科服务公司提交了诉争房屋即“中科院国际科技交流与研发大楼”建设工程规划许可证，各方当事人对该证据的真实性均无异议，该许可证上记载的建设单位即为中科服务公司，且根据中国科学院向国务院机关事务管理局、北京市规划委员会等单位出具的公函的内容，可以表明中国科学院对于将海淀区中关村南一条甲1号的土地使用权转让给中科服务公司是知情并同意的，且征得了上级主管单位的同意，故中科服务公司有权就以自己名义进行建设的房屋对外出租，且中科服务公司系诉争合同的一方，故其无论从形式上还是实质上都有权作为原告提起本案诉讼。关于福临公司坚持认为自己并非本案适格被告的观点，主要有两点理由：1、《办公用房合作使用协议书》及相关文件中福临公司的公章系伪造，福临公司与中科服务公司之间不存在房屋租赁合同关系；2、即便公章为真，冯高成、时纯洁签订合同的行为也不构成表见代理，对福临公司没有约束力。首先，关于福临公司公章真实性问题，经法院依法调查，在2012年7月10日签订《办公用房合作使用协议书》时，福临公司尾号为1218的公章尚未作废，福临公司对法院调取的证据无异议，但仍坚持福临公司的公章一直在己方控制范围之内，不可能签订《办公用房合作使用协议书》，但经法院多次释明，福临公司对相关书面材料中福临公司的公章的真实性不申请鉴定，故法院对其否定公章真实性的主张不予采信。其次，关于福临公司尾号为1218的公章与尾号为4504的公章在使用上存在矛盾的问题。经法院查询，尾号为1218的公章报废时间为2012年7月17日，同日尾号为4504的公章报批通过。也就是说这两枚编号不同的公章均经过依法备案登记，只是存续期间不同，在其合法报批期间内使用均是有效的。福临公司对于授权时纯洁、骏马百特公司全权处理与中科服务公司租赁合同事宜予以否认，并指出福临公司于2012年7月10日出具的授权委托书中加盖公章的尾号为4504，此时该枚公章尚未启用，故该授权委托书系伪造。但结合中科服务公司现法定代表人赵红岩与时纯洁的电子邮件内容，双方在2013年时还在协商需要福临公司补充一份全权授权的委托书，而此时双方签订合同并履行已逾一年，与中科服务公司主张2012年7月10日出具的授权委托书系后补能够相互印证，法院予以采信。最后，关于福临公司主张冯高成、时纯洁伪造福临公司印章同中科服务公司签订合同的行为不构成表见代理的观点，一审法院认为，表见代理在本质上属于无权代理，福临公司主张不构成表见代理是建立在《办公用房合作使用协议书》等文件中福临公司公章系伪造的前提之下，否则时纯洁代理福临公司签订合同的行为是有权代理，无所谓表见代理一说。也就是说，福临公司必须首先证明福临公司公章伪造的事实，对该事实，经法院核实，无论是尾号为1218的公章还是尾号为4504的公章，在形式上均是有效的，福临公司虽否认其真实性，但又不申请对其进行鉴定，故其主张不能成立。在上述公章的真实性未被否定的情况下，不能得出时纯洁代理福临公司签订合同的行为是无权代理的结论，故《办公用房合作使用协议书》对福临公司具有约束力。福临公司作为合同一方当事人，是本案的适格被告。关于被告冯高成，因在本案审理过程中，经福临公司提供线索，法院核实确认冯高成系刑事在逃人员。在法院对其进行公告送达之后，其委托代理人前来应诉，经法院向其委托代理人核实，授权委托书中签名系冯高成本人签署，且其在北京见过冯高成本人，可以提供联系方式。但在公安机关介入后，其虽表示配合公安机关的工作，但确实无法联系冯高成本人。因本案审理过程中众多事实问题均牵涉到冯高成，法院依据法律规定，要求冯高成的委托代理人通知其本人到庭应诉，就相关案件事实进行说明，但冯高成未能到庭应诉，故法院对其代理人主张的待证事实在欠缺其他证据证明的情况下不予认定。关于骏马酒店公司、骏马百特公司主张其是诉争房屋的实际投资人、使用人，在本案中的诉讼地位应当是被告而非第三人，同时提出除骏马酒店公司、骏马百特公司之外，还存在众多小租户的问题，因本案系房屋租赁合同纠纷，骏马酒店公司、骏马百特公司并非《办公用房合作使用协议书》的缔约方，并非必须参加本案诉讼的当事人，因其实际占有使用诉争房屋，法院为查明案件事实，追加其参加诉讼，其对诉争房屋享有的权利应基于其与福临公司、冯高成之间的真实法律关系另行主张。骏马酒店公司、骏马百特公司之外的其他租户由于人数众多，且各方利益不同，不宜在本案中一并追加。二、关于双方签订的《办公用房合作使用协议书》的性质及其效力认定问题。中科服务公司与福临公司、冯高成签订的《办公用房合作使用协议书》虽名为合作协议，但从该协议的内容分析，中科服务公司的主要合同义务为提供租赁物给福临公司、冯高成使用，并有权固定收取费用，对于福临公司的经营风险，中科服务公司不承担任何责任，故双方之间的真实法律关系符合租赁合同关系的基本特征，且在本案审理过程中，各方当事人均认可《办公用房合作使用协议书》实际上是就诉争房屋的使用达成的租赁协议，故中科服务公司与福临公司、冯高成签订的《办公用房合作使用协议书》的性质应当是房屋租赁合同关系。关于《办公用房合作使用协议书》的效力问题，各方当事人的意见不一致。中科服务公司在本案中主张解除合同，其隐含的前提条件即合同是有效的。福临公司、冯高成以及骏马酒店公司、骏马百特公司都主张《办公用房合作使用协议书》无效，主要基于以下两点理由：1、诉争房屋未依法取得产权证，且国有土地使用证的使用权人为中国科学院，中科服务公司无权对外出租；2、诉争房屋所在土地为行政划拨土地，中科服务公司擅自改变土地使用用途进行经营活动，违反了法律的强制性规定。对此法院认定如下：当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由此可见，根据现行法律规定，房屋出租人签订租赁合同时未取得房屋所有权证并非是衡量租赁合同是否有效的标准，关键看出租人是否已经取得建设工程规划许可证。本案中，中科服务公司提交了诉争房屋即“中科院国际科技交流与研发大楼”建设工程规划许可证，各方当事人对该证据的真实性均无异议，该许可证上记载的建设单位即为中科服务公司，且根据中国科学院向国务院机关事务管理局、北京市规划委员会等单位出具的公函的内容，可以表明中国科学院对于将海淀区中关村南一条甲1号的土地使用权转让给中科服务公司是知情并同意的，且征得了上级主管单位的同意，故中科服务公司有权就以自己名义进行建设的房屋对外出租。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。海淀区中关村南一条甲1号土地虽为划拨取得，但在建设“中科院国际科技交流与研发大楼”时已经依法办理各项规划审批手续，中科服务公司有权对外进行出租，只是应当将租金收益中的土地收益上缴国家，但该规定并不影响房屋租赁合同的效力。综上所述，福临公司、冯高成以及骏马酒店公司、骏马百特公司主张《办公用房合作使用协议书》无效的理由均不能成立，该协议亦不存在其他法定无效的情形，故应当认定合法有效。三、关于中科服务公司主张的合同解除权行使条件是否成就的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在《办公用房合作使用协议书》中明确约定“未按本协议书之有关规定缴纳任何一期合作使用费或有关费用，在收到甲方的催款通知后超过十五日仍未缴纳的，甲方有权随时单方面解除本协议书，而无须向乙方做出任何赔偿”，本案中，双方均认可，自2012年7月10日签订合同至今，福临公司仅支付第一期租金500万元，中科服务公司经多次催告，骏马百特公司亦出具过《还款计划》，但一直未支付后续租金，因此双方合同约定的解除权已经成就，关于冯高成以及骏马酒店公司、骏马百特公司主张中科服务公司违约在先，其拒绝支付租金系行使合理抗辩权的主张，一审法院认为，中科服务公司作为出租人，其主要的合同义务是交付租赁物，本案租赁物已在双方签订《办公用房合作使用协议书》当日进行交付，福临公司占有使用租赁物的目的即已实现，现其主张中科服务公司未履行办理相关证照义务，影响其经营故拒绝支付租金，但其未能证明中科服务公司有违反合同约定义务的行为，且根据骏马酒店公司、骏马百特公司在本案中的陈述，租金应当自2014年9月骏马国际酒店正式营业时起算，因为在此之前骏马国际酒店办理的是临时营业执照，即便其主张成立，500万元租金尚不足以支付一个季度的租金，且2014年9月取得临时营业执照意味着骏马国际酒店并非完全不能正常营业，无论是合同相对方福临公司、冯高成，还是实际使用人骏马酒店公司、骏马百特公司，拒付租金的数额也明显超出了必要的限度，与其主张的中科服务公司的违约行为不构成同等抗辩。在此情形之下，福临公司、冯高成未支付租金的行为已经构成违约，中科服务公司可以依据双方合同约定行使解除权，现其起诉要求解除其与福临公司、冯高成签订的《办公用房合作使用协议书》，事实及法律依据充分，法院予以支持。四、关于中科服务公司是否有权要求骏马酒店公司、骏马百特公司腾房的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。中科服务公司与福临公司、冯高成签订的《办公用房合作使用协议书》解除后，中科服务公司有权要求福临公司、冯高成腾退诉争房屋并支付欠付租金。关于欠付租金数额，中科服务公司仅主张到本案起诉之日，总额为6850万元，对此法院不持异议。关于骏马酒店公司、骏马百特公司是否负有腾房义务的问题，由于骏马酒店公司、骏马百特公司与中科服务公司之间不存在合同关系，其对诉争房屋的占有使用系在福临公司的授权下进行，在中科服务公司与福临公司、冯高成签订的《办公用房合作使用协议书》解除的前提下，其对诉争房屋占有使用的基础已不存在，其亦负有腾退诉争房屋的义务，故法院对于中科服务公司要求骏马酒店公司、骏马百特公司腾退房屋的主张予以支持。骏马酒店公司、骏马百特公司就其对诉争房屋的相关权利可另行与福临公司、冯高成解决。判决：一、解除中科服务公司与福临公司、冯高成于二○一二年七月十日签订的《办公用房合作使用协议书》；二、福临公司、冯高成于判决生效后三十日内向中科服务公司支付截至二○一五年十二月二十九日欠付的房屋租金六千八百五十万元；三、福临公司、冯高成、骏马酒店公司、骏马百特公司于判决生效后三十日内将《办公用房合作使用协议书》中约定的房屋腾退给中科服务公司；四、驳回中科服务公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院查明确认的案件事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，诉争《办公用房合作使用协议书》的缔约方共有三方，即出租人中科服务公司、承租人福临公司、担保人冯高成，中科服务公司以福临公司、冯高成为被告提起本案房屋租赁合同纠纷诉讼，符合合同相对性原则。骏马百特公司、骏马酒店公司并非该《办公用房合作使用协议书》的缔约方，因其实际占有使用诉争房屋，一审法院为查明案件事实，追加二者作为第三人参加诉讼，并无不当。一审法院认定事实清楚，对各方当事人诉讼地位的确定符合法律规定，骏马百特公司关于其和骏马酒店公司借用了福临公司的名义与中科服务公司签订租赁合同、其二者是实际承租人、是本案适格被告，原审判决错误认定其二者为本案第三人、剥夺了当事人依法享有的诉讼权利的上诉意见，缺乏事实和法律根据，本院不予采信。中科服务公司作为出租人，其主要的合同义务是交付租赁物，而中科服务公司已在《办公用房合作使用协议书》签订当日将诉争房屋交付给了福临公司。一审法院根据《办公用房合作使用协议书》的约定，结合各方当事人履行协议的情况，判决支持中科服务公司要求解除《办公用房合作使用协议书》的请求，事实及法律依据充分，本院予以支持。骏马百特公司、骏马酒店公司与中科服务公司就诉争房屋不存在合同关系，其二者对诉争房屋的占有使用系在福临公司的授权下进行，在中科服务公司与福临公司、冯高成签订的《办公用房合作使用协议书》解除的前提下，其二者对诉争房屋占有使用的基础已不存在，故其二者负有腾退诉争房屋的义务。骏马百特公司并非《办公用房合作使用协议书》的缔约方，故其关于中科服务公司未按照协议约定提供诉争房屋的产权证明、土地使用权证明、办理酒店经营许可需要的环评报告等资料，导致骏马百特公司和骏马酒店公司无法办理酒店经营执照，无法正常经营，中科服务公司违约在先，依法应当承担责任的上诉主张，以及所主张的装饰装修损失，与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，其应基于与福临公司之间的真实法律关系另行主张。综上，骏马百特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费384300元，由北京骏马百特投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  许雪梅审 判 员  刘 辉代理审判员  汪 明二〇一七年十月十一日书 记 员  刘佳莹书 记 员  贾云鹤