福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终2227号上诉人（原审被告）：正大新景（厦门）投资有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路27号地下一层商场B348单元。法定代表人：白溢龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈永厅，福建九信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄惠玲，女，1980年5月15日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：李伟明，福建知圆律师事务所律师。上诉人正大新景（厦门）投资有限公司（以下简称正大新景公司）因与被上诉人黄惠玲合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初7888号�事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。正大新景公司上诉请求：撤销原判，改判驳回黄惠玲的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审适用法律错误。（一）对于当事人法律关系的认定应本着审慎原则，以防干预当事人意思表示自由原则。一审对于双方法律关系的认定不依据双方的合同约定，明显违法。本案中双方为委托合同法律关系，不存在租赁合同法律关系，应适用合同法关于委托合同的法律规定。1.合同名称明确写明《全权委托代理合同》，属于合同法规定的有名合同。2.合同内容均是关于黄惠玲委托正大新景公司概括处理讼争店面进行经营管理和招商工作等一切事务，而实际履行合同过程中也是正大新景公司受托将讼争店面进行招商管理并全面履行合同�定的过程。3.从合同具体约定看，受托人的委托权限第1、2项写明是代为出租房屋，代为收取实际承租人支付的租金，可见正大新景公司并非直接承租讼争店面。在合同实际履行过程中，讼争店面实际承租人是在新景建材城开店的商铺业主，而非正大新景公司。因此正大新景公司所受委托的标的正是劳务，而非使用物业，与一般委托合同特征一样，与租赁法律关系完全不相一致。无论双方的合同约定及讼争店面的现实情况可以看出双方为委托而非租赁合同法律关系。4.合同约定了委托人的固定回报和受托人的收益，黄惠玲同意以约定的方式支付委托报酬和处理委托事务的费用，正大新景公司同意以约定的方式将处理委托事务的财产交由正大新景公司，该约定为双方真实意思表示，也没有超出委托合同的范围，应为有效约定。虽然上述条款的约定加大了正大新景公司�风险和收益，双方自愿承担的市场风险，亦不违反法律规定。5.本案实际情况是正大新景公司取得业主授权后统一进行招商招租，经营建材的商铺主承租店面并支付租金。正大新景公司对商场运营管理已超过十年。正大新景公司在业主授权基础上组建商场运营团队，进行招商招租、管理、安装整个商场公共设施包括空调、照明、消防、布线等安装与维护、配备商场保安保洁、广告、物业管理等综合性事项，但从未自己使用过讼争店面进行经营。双方一直按委托合同实际履行，如果认定讼争合同包含租赁合同将产生基于租赁权而衍生的优先购买权等问题，扰乱稳定的社会关系，增加新的矛盾。（二）根据合同约定，正大新景公司有权对讼争店面进行装饰装修或作其他改造，事实上正大新景公司将讼争店铺整体改造成建材城进行运营已持续多年。无论根据合同约定还是�同履行状况，正大新景公司对讼争店面的改造均已得到业主的同意，可以视为业主对自己财产的处分，正大新景公司无需对讼争店面恢复原状，一审判决对此也予以确认。但却又判决正大新景公司应恢复专有部分区域，该认定不但自相矛盾，也明显违反法律规定和私法自治原则。二、因双方签订书面《全权委托代理合同》，按照合同法第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，正大新景公司有权随时提出解除合同。正大新景公司于解除合同通知中已明确催促业主应尽快办理交接手续，并告知如不办理交接的相关损失由其自行承担，黄惠玲未按期向正大新景公司接收店面而产生的损失应由其自行承担。黄惠玲辩称，一、黄惠玲与正大新景公司之间存在书面的《全权委托代理合同》，该合同兼具委托合同和租赁合同关系，且更加符合租赁合同的构成要件。1.讼争合同的签订背景是因讼争店面的开发商是新景地集团公司，正大新景公司是其旗下公司，正大新景公司的股东都与新景地集团公司的主要股东具有千丝万缕的亲戚关系。而开发商新景地集团公司在销售讼争房产时就承诺保证购买者购买店面后的年回报率为购买总价的6%（这也是合同约定报酬精确至小数点后2位原因）。因此从2006年开发商将讼争房产交付给黄惠玲之后，都是依约由正大新景公司的股东钟雅艺的账户向黄惠玲支付该6%的固定回报。根据《商品房销售管理办法》第45条规定：售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。因此很明显讼争合同就是正大新景公司为实践开发商新景地集团公司的包租承诺所签订的带有租赁性质的合同�2.从讼争合同的内容来看，讼争合同虽名为全权委托代理合同，但是合同的内容条款更加符合包租合同的构成要件，且在讼争合同中多次出现“租金”的字眼。根据《合同法》等相关法律对委托合同的定义，委托合同都是收益及风险应当由委托人承受，由委托人向受托人支付报酬的合同。但是很明显，讼争合同中，由正大新景公司向黄惠玲支付报酬而且承担讼争店面的招租风险等合同约定，明显与法律规定的委托合同要件相悖，所以讼争合同肯定不只是委托合同，更加符合租赁合同的构成要件。因此不管是从讼争合同的签订背景还是合同内容来看，一审法院对讼争合同及本案的案件定性系正确的，应予维持。二、正大新景公司对讼争商场的消防、公共区域、改变房屋架构等涉及公共安全的大规模改造，并未得到相关部门审批且侵犯黄惠玲权益，更何况因正大新景公司的改造导致黄惠玲对其专有部分区域的界限模糊，正大新景公司理应承担按原竣工图的房产权利界限为准回复原状返还给黄惠玲的责任。根据一审法院通过现场勘查及去房管局调取该房产所在建设项目竣工图都表明：讼争店面本身系间隔的，但是正大新景公司将该隔断拆除，将黄惠玲的店面与相邻的店面作为整体装修一起转租给第三人，而现在店面的状态依然是与他人店面连为一个整体，现场遗留部分杂物、部分装修尚未拆除。根据《合同法》第97条规定，合同到期解除后，正大新景公司理应将讼争房产回复专有部分区域至原状（以不动产登记机关备案的讼争房产竣工图载明的房产权利界限）后返还给黄惠玲。三、正大新景公司在2016年5月底通过EMS方式向黄惠玲邮寄解除《全权委托代理合同》公函，却要求黄惠玲在2016年4月1日就与其办理房屋交接手续本身也自相矛盾。且因合同快到期，正大新景公司实质为了提前与业主签订后续的合同，而只要有业主继续与其签订后续合同，正大新景公司都继续支付租金，所以在7月20日以在商场张贴告知书的形式，要求业主与其协商（有上百位业主与开发商协商）并在协商中声明解除函无效。因此解除函内容自相矛盾及正大新景公司的声明行为都否定其单方面发出的解除函，无法对讼争合同发生解除效力。黄惠玲向一审法院起诉请求：1.正大新景公司继续履行《全权委托代理合同》，支付黄惠玲款项（按每月1031元计算，从2016年4月1日起计算至实际返还店面之日）；2.正大新景公司支付违约金（以每月1031元为基数，从当月10日起按日万分之二计算至实际付款之日）。审理中，黄惠玲增加一项诉讼请求：正大新景公司在2016年11月30日合同到期后将位于厦门市湖里区台湾街141号之72的店面恢复原状并返还给黄惠玲。一审法院认定事实：1.黄惠玲系位于厦门市湖里区商业房产的所有人。该房产建筑面积为16.63平方米；2.2011年1月10日，黄惠玲与正大新景公司签订《全权委托代理合同》，约定黄惠玲将案涉房产授权正大新景公司全权代理物业的经营管理和招商，正大新景公司有权代表黄惠玲对该房产行使所有权利和义务；正大新景公司的代理权限包括有权将房产用于所有法律允许的经营范围，有权以黄惠玲的名义代理招商或招租事宜，代表黄惠玲向承租方收取租金及其他各项费用，根据招商或招租的实际情况，对房产作出装修、改造，有权代表黄惠玲选定物业管理单位、业委会或地商组，有权在房产区域内或外墙面设立广告或允许承�人设立广告，广告位的租金分配参照合同第三条收入分配处理；代理招商经营管理期限自2011年12月1日至2016年11月30日止，计五年，期限届满后，正大新景公司有优先代理经营管理权；正大新景公司按每月1030.84元（含税）的标准，在扣除应缴税费后按月向黄惠玲支付固定回报，并于每月开始后10天内支付，固定回报按时存入黄惠玲指定的银行账户；黄惠玲将房产交付正大新景公司后，代理招商经营管理期限内，无论是否成功招商或招租，正大新景公司均应按约定向黄惠玲支付固定回报，正大新景公司实际收取的租金及其他各项收入总和高于固定回报的，高出部分归正大新景公司所有；正大新景公司如未按合同约定按时足额支付固定回报，按应支付款项的日万分之二支付违约金，经黄惠玲催告后一个月内仍不支付的，黄惠玲有权解除合同并要求赔偿损失；代理期间，�黄惠玲违反合同，正大新景公司有权要求赔偿损失和支付违约金（相当于一年租金），并有权要求继续履行合同；双方还就不可抗力、管辖等事项进行了约定；3.合同履行期间，正大新景公司对案涉房产及相邻区域进行改造和装修，并对外出租收益。正大新景公司通过公司人员钟雅艺的银行账户按月向黄惠玲支付1030.84元，已付清截至2016年3月31日的固定回报；4.2016年5月21日，正大新景公司向黄惠玲发出《解除公函》，提出自2016年4月1日起解除合同，不再支付固定回报，要求黄惠玲在收到该函后7日内与公司办理房产交接手续，若黄惠玲未按期办理交接，正大新景公司对因此造成的损失不予负责；5.案涉房产所在的“新景天湖广场”项目竣工图显示，地下一层的商店店门为格栅卷帘门，商店之间分隔为钢化玻璃。经现场勘验，案涉房产与141号之78单元、71单元和77单元的一部分合并为一间店面出租，承租经营户已搬走，现场遗留部分装修未拆除。一审法院认为，黄惠玲与正大新景公司签订的《全权委托代理合同》虽采用“全权委托代理”的名称，内容上确实也包含了委托的事务，如正大新景公司有权代表黄惠玲选定物业管理单位、业委会或地商组等，但双方之间并非纯粹的委托合同关系。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，合同标的是劳务。黄惠玲与正大新景公司的合同约定，黄惠玲将案涉房产交付正大新景公司后，在约定的经营管理期内，无论是否成功招商或招租，正大新景公司均应按约定向黄惠玲支付固定回报，正大新景公司实际收取的租金及其他各项收入总和高于固定回报的，高出部分归正大新景公司所有。由此说明，黄惠玲获取固定回报并不以招商或招租事务的完成为前提，回报的数额是不变的，不受招商或招租实际收益情况的影响，黄惠玲亦无需负担招商或招租的产生的费用。此时，招商或招租不是合同法意义上的受托事务，仅为双方约定的对案涉房产的经营方式，正大新景公司亦无需向黄惠玲报告进展情况和结果，合同标的不是劳务，而是对案涉房产的占有、使用和收益权利，即黄惠玲转让房产使用权和部分收益权，正大新景公司定期给付报酬，双方的权利义务契合租赁合同的法律特征。因此，本案《全权委托代理合同》为混合合同，包含委托合同和房屋租赁合同两种法律关系，约定的固定回报性质为租金。�大新景公司提出解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十四条规定，黄惠玲已明确提出异议，故正大新景公司发出的《解除公函》不发生解除合同的效力。黄惠玲要求正大新景公司继续履行合同，理由充分，正大新景公司应按照约定继续支付2016年4月1日至2016年11月30日合同期满时的固定回报。合同约定正大新景公司在扣除应缴税款后支付固定回报，应视为代扣代缴税款的约定。在实际履行中，正大新景公司系按含税金额履行付款义务，故黄惠玲主张按此金额支付案涉房产合同剩余期间的固定回报，并无不当，一审法院予以支持。按照约定，正大新景公司应于每月10日前支付当月固定回报。正大新景公司迟延履行付款义务，应承担违约责任。正大新景公司辩称约定的违约金过高，没有依据，一审法院不予采纳。黄惠玲主张每月拖欠的固定回报按日万分之二分别计算逾期付款违约金，有合同依据，也未超出合理范围，一审法院予以支持，但起算日应为当月11日。合同期限现已届满，双方未达成续约的合意，正大新景公司应向黄惠玲返还案涉房产。正大新景公司在合同期满前已通知黄惠玲办理交接手续，黄惠玲以正大新景公司未将案涉房产恢复原状为由拒绝办理交接。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。因此，如承租人的装饰装修是经过出租人同意而为，应被视为出租人对自己财产的一种处分方式，出租人自然不能以侵权为由要求承租人承担恢复原状的责任。当然，承租人的装饰装修行为不得超出合理界限，不得影响房屋建筑安全或造成毁损，不得妨碍出�人今后对专有部分的正常利用，否则出租人可以要求其承担相应责任。本案，合同约定正大新景公司根据经营需要可以对案涉房产进行改造和装修，因此，返还房产时，正大新景公司对已形成附合的装饰装修物，没有恢复原状的义务。因正大新景公司对案涉房产所在的建筑区域整体布局进行了重新调整，改变了案涉房产专有部分原先构造上的独立性。房屋系特定物，返还时也应满足特定性，这是履行返还义务的必然要求。因此，正大新景公司返还案涉房产时，应恢复其专有部分区域，即与其他房产的专有部分能够明确区分。根据现场勘验情况，案涉房产尚未满足上述要求，黄惠玲拒绝办理交接，有正当的理由。黄惠玲主张参照约定的固定回报计算合同期满后至案涉房产返还之日的损失，没有超出合理范围，一审法院予以支持，但对该损失不宜再计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、正大新景公司应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市湖里区台湾街141号之72单元房产返还给黄惠玲，返还的房产应恢复其专有部分区域（以不动产登记机关备案的该房产所属房地产项目竣工测绘资料载明的房产权利界线为准）；二、正大新景公司应于本判决生效之日起十日内向黄惠玲支付2016年4月1日至2016年11月30日的合同款项合计8246.72元；三、正大新景公司应于本判决生效之日起十日内向黄惠玲支付2016年4月至2016年11月合同款项的迟延付款违约金（每月合同款项1030.84元的违约金分别计算，均从当月11日起按日万分之二计算至实际付款之日）；四、正大新景公司应于本判决生效之日起十日内按每月1030.84元的标准向黄惠玲赔偿2016年12月1日起至实际返还上述房产期间的损失；五、驳回黄惠玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，简易程序减半收取计25元，由正大新景公司负担。本院二审期间，对于一审认定的事实，正大新景公司认为：从一审到房管局调取的竣工图来看，关于钢化玻璃的分隔图标注得很清楚，内场的店面没有钢化玻璃分隔，临街的才有，整个商场是2006年11月27日开业。除此之外，双方当事人对其余事实均无异议。本院对当事人无异议的事实予以确认。二审庭审后，正大新景公司提交《商品房买卖合同》、《“新景天湖广场”地下商场招商管理承包合同》和《确认函》，拟证明：所有新景建材城业主（包含黄惠玲在内）与开发商签订买卖合同约定新景建材城应统一进行出租管理，不允许单个出租，店面没有外墙、内墙及顶棚；业主没有接收讼争店面，而是由厦门市新景地咨询服务有限公司代表业主委托厦门家庭装修市场有限公司进行收房并直接将所有店面进行格局调整，形成现有的新景建材城。其中，《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”第7条约定：“本条款地下商场指的是新景天湖广场项目的全部地下商场，包括A区、B区和C区。（1）地下商场招商管理机构：为便于地下商场独立经营，买受人同意设立地下商场业主代表小组（以下简称“地商组”，分A区、B区和C区），各区“地商组”成员由本区全体地下商场业主选举产生，各区“地商组”代表本区全体地下商场业主行使本区地下商场的招商、招租和决定地下商场招商经费的使用等权力。（2）地下商场经营决策权：地下商场买受人同意按其在本区的产权面积比例行使本区“地商组”成员选举权和本区地下商场经营的决策权，各区经营的任何重大决策需经拥有本区地下商场产权面积70%以上业主通过，经拥有本区地下商场产权面积70%以上业主通过的决策，本区全体地下商场业主应无条件接受。（3）地下商场经营形式：各区地下商场分别实际统一经营管理、统一招商、统一广告宣传、统一制定租金标准、统一出租、统一收取租金、统一按购买地下商场资金比例分红。若改变需经拥有本区地下商场产权面积70%以上业主通过。”业主出具的《确认函》载明：同意厦门市新景地咨询服务有限公司代表“新景天湖广场”地下商场业主与厦门家庭装修市场有限公司签订的《“新景天湖广场”地下商场招商管理承包合同》；同意由厦门家庭装修市场有限公司进行“新景天湖广场”地下商场的统一招商、招租及物业管理等事宜；同意委托厦门家庭装修市场有限公司代表本人与厦门市鑫新景地房地产有限公司办理交房手续并按招租要求对本人上述房产进行统一重新规划和装修，代表本人行使业主对承租人的权利。厦门市新景地咨询服务有限公司与厦门家庭装修市场有限公司的承包期限为五年，从地下商场交付使用之日起的第91天开始计算。黄惠玲质证认为：《商品房买卖合同》、《确认函》因年代久远无法确认真实性；讼争店面在负一层，合同附件却确认其无顶棚明显不符合实际；本案涉及商铺面积大小不一，若单个店面无法确认专有区域，则涉及商铺根本无法测量面积通过竣工验收办理产权；正大新景公司并非《商品房买卖合同》的一方当事人，却能提供合同、确认函，反而可以证明其与开发商厦门市鑫新景地房地产有限公司、厦门市新景地咨询服务有限公司及厦门家庭装修市场有限公司存在关联；正大新景公司根据经营需要对讼争店面的建筑区域整体布局进行调整，改变讼争店面专有部分的独立性，因正大新景公司与第三人的租赁合同纠纷导致讼争店面还留存部分的杂物、装饰物未予拆除，现正大新景公司返还原物时理应恢复其专属区域，即与其他房产的专有部分能够区分。本院认为，本案�要争议焦点：一是《全权委托代理合同》的性质认定；二是正大新景公司应否支付合同期限届满前的固定回报；三是正大新景公司应否承担恢复原状的义务并赔偿此期间的损失。关于合同性质的认定。虽然双方签订的合同名为《全权委托代理合同》，但在当事人因合同性质发生争议时，应当根据合同内容认定当事人之间的法律关系，而不能简单地以合同名称界定合同性质。具体到本案，根据合同约定，黄惠玲将讼争店面委托正大新景公司招商或招租并经营管理而获取固定回报，获取固定回报并不以招商或招租事务的完成为前提，不受招商或招租实际收益情况的影响，黄惠玲无需负担招商或招租所产生的费用，正大新景公司亦无需向黄惠玲报告进展情况和结果，故一审认定《全权委托代理合同》的标的不是劳务，而是对案涉房产�占有、使用和收益权利，本案讼争合同为混合合同，包含委托合同和房屋租赁合同两种法律关系，约定的固定回报性质为租金并无不当。正大新景公司关于双方不存在租赁合同法律关系而仅是委托合同法律关系的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。关于合同期限届满前固定回报的支付。因《全权委托代理合同》具有租赁的性质，且该合同明确约定“无论是否成功招商或招租，正大新景公司均应按约定支付固定回报”，故正大新景公司并不享有合同的任意解除权，其向业主发出的解除公函不具有解除效力，正大新景公司仍应依合同约定支付固定回报至合同期限届满，并承担迟延付款违约金，其关于免除支付义务的上诉主张不能成立。关于正大新景公司应否承担恢复原状�义务并赔偿此期间的损失。二审期间正大新景公司补充提交的商品房买卖合同、招商管理承包合同和确认函，虽然黄惠玲以年代久远无法确认真实性为由不予确认，但买卖合同和确认函系黄惠玲本人签署，其对签名的真实性并未提出异议，且根据其二审答辩所称，讼争房产所在商品房项目为售后包租，自房产交付后即收取固定回报，该陈述与正大新景公司补充提交的证据相互印证，即：“新景天湖广场”地下商场实行统一经营管理、统一招商、统一制定租金标准、统一出租、统一收取租金、统一按比例分红，房产交付后的前五年由厦门家庭装修市场有限公司统一招商、招租，并按招租要求进行统一规划和装修，期限届满后由正大新景公司承接统一经营管理。据此，黄惠玲并无证据证明其系将商品房买卖合同所载的讼争房产原状交付正大新�公司，其亦未举证证明交付正大新景公司时讼争房产的现状，鉴于讼争房产作为“新景天湖广场”地下商场的一部分，依约定应进行统一经营管理，《全权委托代理合同》亦约定正大新景公司“有权根据招商或招租的实际情况，对房产作出装修、改造（包括但不限于房产本身、消防、给排水管线、空调、强弱电改造）”，并未约定正大新景公司负有恢复原状的义务，故黄惠玲要求正大新景公司返还房产时应恢复原状的请求，不仅缺乏证据支持，亦与合同约定相悖，一审判决正大新景公司负有恢复业主专有区域的义务亦属不当，应予纠正。因正大新景公司在《全权委托代理合同》约定期限届满后已未实际占用讼争房产，故一审判决正大新景公司返还房产并承担此后的赔偿责任有误，应予纠正。综上所述，正大新景公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初7888号民事判决第二、三项；二、撤销厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初7888号民事判决第一、四、五项；三、驳回黄惠玲一审其他诉讼请求；四、驳回正大新景（厦门）投资有限公司的其他上诉请求。本案一审案件受理费25元，由黄惠玲、正大新景（厦门）投资有限公司各负担12.5元；二审案件受理费50元，由黄惠玲、正大新景（厦门）投资有限公司各负担25元。本判决为终审判决。审 判 长 刘文珍审 判 员 李向阳审 判 员 胡林蓉二〇一七年九月十九日代书记员 黄亚君附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。