江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终5245号上诉人（原审原告）：虞书微，男，1985年12月16日出生，汉族，居民，住东台市。被上诉人（原审被告）：王伯怀，男，1947年6月25日出生，汉族，居民，原住东台市，现住昆山市。被上诉人（原审被告）：戴振海，女，1948年7月7日出生，汉族，居民，原住东台市，现住昆山市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴华，江苏海瑞华律师事务所律师。上诉人虞书微因与被上诉人王伯怀、戴振海房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院(2017)苏0981民初5199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。虞书微上诉请求：请求撤销一审法院判决，依法改判或发回重审；上诉费用由王伯怀、戴振海负担。事实和理由：1、一审判决认定王伯怀提出对银行未能发放的部分贷款出借给虞书微，并由此认定没有加重虞书微履行义务的负担错误。一审中，虞书微提交了证据证实，王伯怀虽然提出出借款项给虞书微，但其出借的款项仅为5万元，而双方在《房屋买卖合同》第四条约定，向银行贷款的金额为25万元，目前能贷款的额度为10万元，差额为15万元，这无形之中就额外增加了虞书微履行义务的负担，而这一负担是因王伯怀、戴振海未能及时办理《不动产权证》所造成的。2、一审法院认定虞书微以自己的行为表示不履房屋买卖合同错误。首先，房屋买卖合同第四条约定在办理银行贷款手续的同时，虞书微须支付11万元购房款，这是一个同时履行条款，当银行贷款未能按约办理的情况下，虞书微有同时履行抗辩权，可以不支付11万元。其次，虽然王伯怀邮寄了通知给虞书微，但该通知的内容是王伯怀的单方意思表示，不是双方当事人事后协商达成的新的合同条款，所以虞书微有权不按照该通知的内容履行自己的合同义务。3、双方的房屋买卖合同并未解除，王伯怀将案涉房屋出卖给他人，其行为属于一房二卖，依法应当承担违约责任。王伯怀、戴振海辩称，1、虞书微在一审诉状中明确表示没有计较办理产权证时间的拖延。2、虞书微没有按照合同约定支付11万元的购房款，已经存在违约行为。3、从王伯怀将土地证办好到发通知给虞书微，期间长达两个多月，在此期间虞书微一方完全没有履行合同约定的义务，没有支付11万元的购房款，王伯怀在2017年8月3日发通知给虞书微，限定了其履行义务的时间是截止到2017年8月15日，如果在此期间虞书微还没有履行合同义务，就视为虞书微放弃房屋的购买，所付的定金不予返还。限定履行义务到期后，王伯怀在2017年8月18日才将房屋卖给他人，不属于一房二卖。请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。虞书微向一审法院起诉请求：1.判令王伯怀、戴振海返还定金10000元；2.判令王伯怀、戴振海赔偿虞书微损失10000元及自2017年3月11日起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。一审法院认定的事实：王伯怀、戴振海系夫妻。2017年3月11日，经房产中介陈晓琴、黄建凤介绍，虞书微与王伯怀、戴振海订立房屋买卖合同，合同约定王伯怀、戴振海（甲方）将坐落于东园新村20号楼101室的房屋以390000元的价格出售给虞书微（乙方），乙方于2017年3月11日预交购房定金10000元，甲方于2017年6月11日前将此房的不动产权证办理至自己名下，如遇特殊情况，时间顺延，甲、乙双方协商解决，然后通知乙方办理银行贷款手续，甲方配合，同时乙方支付甲方购房款110000元，余款250000元由银行贷款发放给甲方账户，款项到位后15日内交接房产，同时乙方支付甲方尾款20000元；同时合同约定乙方如需贷款，如因政策变化等不可抗力的原因，导致贷款无法审批，不算违约；双方就其他相关事项进行了约定。同日，王伯怀收取虞书微定金10000元。合同订立后，王伯怀、戴振海于2017年6月14日将案涉房屋的不动产权证办理至其名下，并通知中介，中介通知虞书微后，虞书微于2017年6月17日到银行了解了贷款的相关事宜。2017年7月份，银行贷款政策发生变化，购买案涉房屋的贷款额不能达到双方合同约定的250000元，王伯怀因此提出为促成双方的交易，对银行未能发放的部分贷款由虞书微向其出具欠条，以不超过银行贷款利率的标准，按月支付，但虞书微只同意银行贷款，明确表示不同意接受该方案。2017年8月3日，王伯怀向虞书微发出通知一份，要求虞书微于2017年8月15日前履行合同，逾期则视为不履行合同和放弃购买房屋，所付定金不予返还，其自行处置案涉房屋。到期后，虞书微未向王伯怀、戴振海履行支付购房款的义务,亦没有作出是否购房的答复。2017年8月18日，王伯怀、戴振海以380000元的价格将案涉房屋出售给他人。2017年8月29日，虞书微与王伯怀、戴振海的代表人成存宝就10000元定金事宜协商未果。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。一、王伯怀、戴振海于2017年6月14日办理好不动产权证是否违约。王伯怀、戴振海虽未能按双方订立的合同约定的2017年6月11日前将土地证办好，但双方庭审中提供的证据及陈述能够证明王伯怀、戴振海积极履行合同约定的义务，虞书微诉状中明确表示其“没有计较时间拖延”，符合合同中约定的“甲方于2017年6月11日前将此房的不动产权证办理至自己名下，如遇特殊情况，时间顺延，甲、乙双方协商解决”，故王伯怀、戴振海于2017年6月14日将土地证办好不属于违约。二、本案是否符合因政策变化等不可抗力的原因，导致贷款无法审批等不可归责于当事人的事由致合同无法履行。双方房屋买卖合同中约定土地证办好后，“然后通知乙方办理银行贷款手续，甲方配合，同时乙方支付甲方购房款110000元”。首先，虞书微在接到土地证已办好的通知后，未向王伯怀、戴振海支付购房款110000元；其次，虞书微在向银行贷款时，确因政策调整，不能贷款250000元，但可以贷款100000元，并不属于贷款无法审批的情形；再次，王伯怀对银行未能发放的贷款数额明确表示由虞书微向其出具欠条，以不超过银行贷款利率的标准，按月支付，未加重虞书微履行义务的负担。故本案不符合因政策变化等不可抗力的原因，导致贷款无法审批等不可归责于当事人的事由致合同无法履行的情形。三、王伯怀是否存在一房二卖的问题。王伯怀办理好土地证后通知虞书微，虞书微不仅未按约支付购房款110000元，且因可贷款数额减少，王伯怀明确表示可采取其他方式付款后，虞书微仍坚持以银行贷款的方式付款，在王伯怀书面通知后，虞书微逾期未作出明确的意思表示。上述事实表明，虞书微以自己的行为不履行房屋买卖合同，王伯怀将案涉房屋出售给他人，不存在过错，亦不属一房二卖的情形。综上，虞书微与王伯怀、戴振海订立的房屋买卖合同未履行并非王伯怀、戴振海的违约行为造成的，且不符合“如因政策变化等不可抗力的原因，导致贷款无法审批，不算违约”的情形，故其要求王伯怀、戴振海双倍返还定金并赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回虞书微对被告王伯怀、戴振海的诉讼请求。案件受理费312元，减半收取156元，由虞书微负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，王伯怀、戴振海与虞书微于2017年3月11日签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应认定合法有效。合同约定购房定金为1万元，合同签订当日虞振海即向王伯怀、戴振海交纳了1万元定金，所以定金条款已有效成立。合同签订后，王伯怀、戴振海虽未能按双方合同约定的2017年6月11日前将土地证办好，但虞书微明确表示“没有计较时间拖延”，符合合同中约定的“甲方于2017年6月11日前将此房的不动产权证办理至自己名下，如遇特殊情况，时间顺延，甲、乙双方协商解决”，故王伯怀、戴振海于2017年6月14日将土地证办好不属于违约。房屋买卖合同约定，双方房屋买卖合同中约定土地证办好后，通知虞书微办理银行贷款手续，王伯怀、戴振海配合，同时虞书微支付王伯怀、戴振海购房款110000元。但虞书微在接到土地证已办好的通知后，并未向王伯怀、戴振海支付购房款110000元已构成违约。虞书微在向银行贷款时，因政策调整，不能贷款25万元，但可以贷款10万元，且王伯怀对银行未能发放的贷款数额明确表示由虞书微向其出具欠条，以不超过银行贷款利率的标准，向虞书微提供借款，该借款行为也并未增加虞书微的负担，故虞书微以贷款政策发生调整为由不履行该买卖合同的行为亦构成违约。王伯怀在虞书微明确表示不购买涉案房屋后，将案涉房屋出售给他人，不存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，本案虞书微作为给付定金的一方，在不履行双方约定的债务构成违约的情况下，其要求王伯怀、戴振海返还定金的请求不予支持。综上，虞书微的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费312元，由上诉人虞书微负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 曹 荣二〇一七年十二月十九日书记员 戴书琪