贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民再26号
再审审请人（一审被告、二审上诉人）：侯兴奎，男，1974年11月4日出生，苗族，农民，住雷山县西江镇西江村平寨*组。
委托代理人：谭能东，贵州洲联合律师事务所律师。
委托代理人：马敏娥，贵州洲联合律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：贵州省西江千户苗寨文化旅游发展有限公司（以下简称西江旅游公司）。住所地：雷山县西江街上。
法定代表人：毛家宇，系该公司董事长。
委托代理人：吴远卉，贵州维律律师事务所律师。
再审申请人侯兴奎因与被申请人贵州省西江千户苗寨文化旅游发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2016）黔26民终2083号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2017年6月10日作出（2017）黔民申660号民事裁定，指令本院再审本案，本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审审请人侯兴奎及其委托代理人谭能东、马敏娥，贵州省西江千户苗寨文化旅游发展有限公司的委托代理人吴远卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
侯兴奎申请再审称：1、被申请人装修房屋过程中擅自将房屋的木板壁拆除，交将部分木方锯作他用，已破坏房屋的整体结构，违反不得“破坏房屋的整体结构”的约定。被申请人应承担违约责任。同时被申请人延期支付房屋租赁费也构成违约。2、二审法院对申请人提交的新证据未开庭质证，剥夺了申请人的辩论权，程序违法。3、申请人有新的证据足以推翻原审判决。西江村委会出具证明证实申请人房屋属于享受政府文保补助，是民族传统建筑物，被申请人改建装修房屋未经村委会和西江景区管委会批准，构成违约。据此，请求撤销（2016）黔2634民初433民事判决书及黔东南州中级人民法院（2016）黔26民终2083号民事判决。
贵州省西江千户苗寨文化旅游发展有限公司辩称：再审请求人侯兴奎所提的再审申请的事实和理由均不能成立，一、二审判决事实清楚，证据充分，应予维持，申请人的再审请求应当予以驳回。
侯兴奎向一审法院起诉请求，1、解除原、被告双方于2015年2月4日签订的《房屋租赁合同》；2、由被告退还原告已支付给被告2015年的房租费91600元的三分之一，即30533元以及预付2016年至2025年的房租费14400元，共计44933元给原告；3、由被告向原告支付100000元的违约金；4、由被告承担本案的诉讼费。
一审法院审理查明，2015年2月4日经原、被告双方协商同意签订了一份《房屋租赁合同》。双方合同约定，由原告承租被告所有的坐落在雷山县西江镇西江村平寨消防水池旁边的一栋三间三层楼的木瓦房（占地面积100㎡）及猪圈（占地面积15㎡）出租给原告使用；租赁期限10年（从2015年4月1日至2025年4月1日止）；租金每年91600元，其中将每一年的零头（1600元）共16000元在第一年内付清，过后每一年的租金90000元，每年支付一次，在每年的4月1日至5月1日内交清。同时，双方还约定了被告在本合同签订之日起5日内清理完房屋及猪圈杂物后交给原告使用；原告在租用期间因改装、拆迁、装修、扩建、增设他物等需要，在不破坏被告的房屋整体结构下，被告不得无理干涉；租赁期满后原告有权收回可移动的器具及物件，恢复被告房屋所造成的破坏；若原、被告双方未履行合同所规定的义务，即视为违约，并有权解除合同和赔偿违约金100000元等。原、被告签订上述合同后，原告依合同约定已于2015年4月30日支付了被告2015年度的房租费91600元和预交了2016年至2025年的部分房租费14400元，共计106000元给被告，并安排原告公司的职工搬进该房屋居住。2016年2月原告欲将被告的房屋进行装修后用于酒店经营而委托黔东南州盛世佳和装饰工程有限公司对该房屋进行装修，施工人员按照原告的装修设计要求将被告第二、第三层楼的房屋板壁拆下来重新进行改装时，将房屋板壁拆下来的个别方子锯去部分改装在其他部位，同月29日被告到现场看到后，认为原告的装修方案已违反了双方合同的约定而阻止原告的施工人员对该房屋进行装修。后经原、被告双方协议时，被告以原告已破坏了该房屋的整体结构为由而不准原告对该房屋继续装修，并向原告提出要求要增加房租费等，致使原告欲将该房装修用于酒店经营的目的未实现而于同年5月31日送达一份《解除合同通知书》给被告。被告同日签收后，于同年6月2日转搬进该房屋居住至今。因此，2016年9月6日原告以被告已违约而向本院提起诉讼。
一审法院认为，原、被告双方于2015年2月4日签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，并且没有违反有关法律法规的规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。但是，原、被告双方在合同履行期间，被告看到原告委托黔东南州盛世和装饰工程有限公司的施工人员进场装修时，按照原告的装修方案将被告的房屋七堵板壁拆下来的个别方子锯来改装在该房屋的其他部位，被告发现后认为原告的装修方案已违反了双方合同的约定而不准原告继续装修，且后来原、被告双方在协商过程中被告又提出要求原告更改合同，增加房租费等而不准原告继续对该房屋进行装修。被告其行为，属违约行为。原告请求与被告解除双方于2015年2月4日签订的《房屋租赁合同》，其事实理由充分，本院予以支持。
原、被告签订合同后被告已在双方约定的期限内将房屋交由原告管理使用，原告以一楼被告未交付给原告使为由而请求被告返还2015年度的91600元房租费的三分之一，即30533元给原告的理由不充分，本院不予支持。
原、被告签订的合同双方已不再继续履行，原告要求被告返还已预付的2016年至2025年的房租费14400的请求，本院予以支持。
原告在履行合同中对房屋进行改装，拆除部分墙壁不属于改变房屋主体结构，被告以此为由拒绝履行合同属违约行为。因被告违约，原告要求按照合同的约定支付违约金的请求符合合同约定和法律规定，予以支持。因被告违约故其要求原告支付违约金及赔偿恢复板壁损失的请求，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告贵州省西江千户苗寨文化旅游发展有限公司与被告侯兴奎于2015年2月4日签订的《房屋租赁合同》。
二、由被告侯兴奎在本判决生效后的30日内，返还原告贵州省西江千户苗寨文化旅游发展有限公司已预付的2016年至2025年的房租费14400元。
三、由被告侯兴奎在本判决生效30日内支付原告贵州省西江千户苗寨文化旅游发展有限公司违约金100000元。
四、驳回原告贵州省西江千户苗寨文化旅游发展有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2910元，减半收取1445元，由原告贵州省西江千户苗寨文化旅游发展有限公司负担645元，由被告侯兴奎负担800元。
侯兴奎不服一审判决，上诉请求二审人民法院撤销一审判决，依法改判。事实和理由：西江旅游公司装修房屋过程中擅自将房屋的木板壁拆除，并将部分方子锯作他用，已经破坏房屋的整体结构，违反了不得“破坏房屋整体结构”的约定，西江旅游公司不仅违约而且还构成侵权，西江旅游公司应承担违约责任。西江旅游公司在双方为装修方案产生争议的情况下，一纸通知终止合同，属于单方毁约，应承担不利的法律后果。西江旅游公司延期支付房屋租赁费已构成违约。一审判决对当事人行为的性质认识错误，对西江旅游公司的违约和侵权行为视而不见，导致认定事实不清，适用法律不当，判决明显错误，极大损害了侯兴奎的合法权益。
西江旅游公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，依法予以维持。西江旅游公司租用侯兴奎房屋的目的是用于开发经营，西江旅游公司对部分房屋板壁进行拆除装修，侯兴奎认为是破坏了房屋整体结构属恶意曲解合同意思。西江旅游公司委托装修公司进场施工后，侯兴奎于2016年2月29日即阻扰装修。在协商过程中，侯兴奎要求增加租金属对合同的履行提出了变更，协商不成，西江旅游公司要求解除合同符合法律规定。侯兴奎曲解合同条款，恶意阻扰施工，构成根本违约。
二审查明的事实与一审一致。
二审审理后认为，上诉人侯兴奎与被上诉人西江旅游公司签订的《房屋租赁合同》属有效合同。产生纠纷后，西江旅游公司诉至法院要求解除《房屋租赁合同》，侯兴奎表示同意。一审判决解除侯兴奎与西江旅游公司之间的《房屋租赁合同》，符合法律规定。从《房屋租赁合同》第四条第3项的约定来看，本院认为，西江旅游公司在不破坏房屋整体结构的条件下有权根据开发经营的需要对案涉房屋进行改装、拆迁、装修、扩建、增设他物等。案涉房屋属木质房屋，西江旅游公司拆除部分板壁进行改装、装修符合双方的合同约定，不属破坏房屋整体结构的行为。侯兴奎阻止西江旅游公司对案涉房屋进行装修已构成违约，应按合同约定承担违约责任。《房屋租赁合同》约定租金应交付的时间是每年4月1日至5月1日，侯兴奎阻止西江旅游公司委托的装修公司施工进而产生纠纷的时间是2016年2月29日，产生纠纷时交付租金的条件尚未成就，且导致合同不能继续履行的责任在侯兴奎，侯兴奎提出西江旅游公司逾期交付租金构成违约的理由不成立。综上所述，侯兴奎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2910元，由侯兴奎负担。
再审期间，申请人向本院提交了以下证据：
1、雷山县西江镇西江村民委员会出具的证明一份，证实侯兴奎出租给被申请人房屋属于传统建筑物，享受本地政府文物保护补贴。其改建、扩建须经村民委员会和西江景区管理局批准的事实。经庭审质证，被申请人对该份证据的真实性无异议，但提出此证据与本案不具有关联性。
2、侯兴靖的证词及照片五份，证实涉诉房屋被西江旅游公司拆解、损坏板壁，其行为破坏了房屋的整体结构，存在根本违约的事实。上述证据经质证，被申请人认为证人非因特殊原因应出庭作证，其证言不予采纳。照片上的房屋并不能证实就是本案涉诉房屋。
3、2014至2017年雷山县西江景区管理局出具的关于申请人房屋享受民族文化保护评级的情况，证实申请人房屋属文物且享受国家补贴的事实。经质证，被申请人提出该份证据是对西江整条街道还是个人保护无法体现，而且该证据只能说明是对房屋外观进行保护而是内部的保护。
4、贵州省农村信用社结算业务申请书，证实申请人已全部履行一、二审法院判决确定的义务，在执行过程中，被申请人已同意申请人少付3万元，实际履行8.5万元，该案已全部执行完毕的事实。经质证，被申请人对该份证据无异议。对该份证据证实的内容本院予以采纳。
再审查明的事实与一审二审相一致。
另查明，本案在执行过程中，经法院主持调解，被申请人已同意申请人少付执行款3万元。
本案的争执焦点是：一、被申请人在装修房屋的过程中拆除房屋板壁的行为是否违反了双方合同约定的破坏了“房屋的整体结构”，构成了违约；二、申请人房屋属于民族传统建筑物享受政府文保补助，被申请人改建装修房屋未经村委会和西江景区管委会批准，是否构成违约。
一、关于被申请人在装修房屋的过程中拆除房屋板壁的行为是否违反了双方合同约定的破坏了“房屋的整体结构”，构成了违约的问题。经查，2015年2月4日，申请人（甲方）与被申请人（乙方）在签订的房屋租赁合同中约定：“乙方因改装、拆迁、装修、扩建、增设他物等需要，在不破坏房屋的整体结构下，甲方不得无理干涉”。申请人知道被申请人租赁房屋是用于开办酒店，被申请人为了实现自己的合同目的必然会将租赁房屋进行改变重新装修，但双方对此并没有具体约定，事后也未能达成补充协议，且经本院现场查看，拆除该租赁房屋内墙的板壁对该房屋的构建及主体均没有造成实质性的破坏和影响。按照《合同法》第六十二条第一款第（五）项之规定：“双方对履行方式约定不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。故申请人阻止被申请人拆除板壁的行为构成了违法，依法应当承担违约责任。
二、申请人房屋属于享受政府文保补助，是民族传统建筑物，被申请人改建装修房屋未经村委会和西江景区管委会批准，是否构成违约的问题。经查，从申请人提供人雷山县西江镇西江村民委员会出具的证明及2014至2017年雷山县西江景区管理局出具的关于申请人房屋享受民族文化保护评级的情况来看，申请人的房屋已享受了民族传统建筑物文保补助属实，但上述证据均不能证实被申请人具有违约行为。根据合同相对性原则，申请人作为出租人有义务将装修房屋需经村委会和西江景区管委会批准告知给被申请人，而申请人并未提供证据证实其已将该情况告知了被申请人，同时双方在合同对此也没有约定，故被申请人不构成违约，该再审理由不能成立。
本院再审认为，申请人侯兴奎与被申请人西江旅游公司签订的《房屋租赁合同》属有效合同。产生纠纷后，西江旅游公司诉至法院要求解除《房屋租赁合同》，侯兴奎表示同意。一审、二审判决解除侯兴奎与西江旅游公司之间的《房屋租赁合同》，符合法律规定。申请人侯兴奎阻止西江旅游公司对案涉房屋进行装修已构成违约，应按合同约定承担违约责任。合同解除后，对被申请人预付的租房款14400元申请人应予退还。一审、二审对此作出的判决并无不当，申请人的再审事由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回申请人侯兴奎的再审请求，维持本院（2016）黔26民终2083号民事判决及雷山县人民法院（2016）黔2634民初433民事判决书。
本判决为终审判决。
审判长 张芝伟
审判员 谢文英
审判员 王家刚
二〇一七年十一月七日
书记员 龚令元