安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终5831号
上诉人(原审原告)：王金娥，女，汉族，1986年8月24日出生，住安徽省宿州市灵璧县。
委托诉讼代理人：朱海秀，安徽大森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄铮，安徽大森律师事务所实习律师。
上诉人(原审被告)：李彬，男，汉族，1970年5月15日出生，住安徽省安庆市太湖县。
委托诉讼代理人：蔡根震，安徽精龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹江苗，安徽精龙律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告)：章满迪，女，汉族，1971年5月26日出生，住安徽省合肥市蜀山区。
上诉人王金娥因与上诉人李彬、被上诉人章满迪房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初01689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王金娥上诉请求：1、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初01689号民事判决第三项判决，并依法改判李彬、章满迪赔偿王金娥经济损失470000元；2、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初01689号民事判决书第四项判决，并依法改判李彬、章满迪向王金娥支付违约金暂计7719元，以83万元为基数，按照日万分之三的标准，自2016年3月21日起暂计至2016年4月20日，以后顺延计算至款清之日止；3、本案一审、二审的诉讼费用及其他合理费用均由李彬、章满迪承担。事实与理由：一审法院事实认定部分有误，法律适用不当。一、李彬、章满迪隐瞒涉案房屋被抵押事实，与王金娥签订《存量房买卖合同》后又恶意违约，将83万房款加至130万，在王金娥拒绝后又以127万元高价转卖给第三人，具有严重主观恶意。一审法院关于李彬、章满迪构成根本违约的事实认定正确，但一审法院认定李彬、章满迪只赔偿王金娥经济损失12万元存在严重错误，远不足以弥补王金娥的经济损失且让李彬、章满迪因违约谋取巨额利益。本案产生的经济损失暂计47万元，具体损失数额以评估机构出具的评估意见为准。二、一审法院认定王金娥主张的违约金（暂计7719元，以830000元为基数，按照日万分之三的标准，自2016年3月21日暂计算至2016年4月20日，以后顺延计算至款清之日止）与本案违约行为无关联性系事实认定错误，缺乏法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案，王金娥与李彬、章满迪在《存量房买卖合同》第九条约定：“甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的，甲、乙双方同意按下列方式处理。……二、逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。”该条款是双方对李彬、章满迪不按照约定期限交付房屋应承担的违约责任的约定。但一审法院认定“合同约定的该项违约金条款是针对甲方迟延交付房屋，与本案违约行为无关联性”明显系事实认定错误，扭曲了违约金条款适用的条件。根据《存量房买卖合同》的约定，支付转让房价款日万分之三违约金的前提条件是甲方未按本合同约定期限交接存量房超过十日，而本案李彬、章满迪恶意违约，确实未按本合同约定期限交接存量房超过十日，所以王金娥有权利按照该约定主张违约金。一审法院已经查明认定李彬、章满迪构成根本违约，但却不支持王金娥关于违约金的主张，在逻辑上也自相矛盾。三、李彬与章满迪恶意串通损害王金娥利益应当对王金娥共同承担赔偿责任，但一审法院认定章满迪不是合同当事人，不应承担相关法律责任系事实认定错误，缺乏法律依据。李彬与章满迪原系夫妻关系。2016年1月20日，李彬与章满迪登记离婚，并通过离婚协议将位于合肥经开区西城秀里小区房屋归李彬所有，并约定权证的业主姓名变更的手续自离婚后一个月内办理。2016年2月19日，李彬与王金娥签订《存量房买卖合同》，将该涉案房屋卖给王金娥，但因李彬、章满迪一直迟延履行过户手续，2016年4月5日新泽房产公司工作人员电话告知章满迪涉案房屋已被李彬出卖的事实并要求其回合肥履行合同，但章满迪不仅未及时配合王金娥办理过户手续，反而与李彬恶意串通，于2016年6月29日又与案外人朱超签订了《存量房买卖合同》，将上述涉案房屋以1270000元高价转卖，致使王金娥的合同目的不能实现，所以章满迪应与李彬共同对王金娥承担赔偿责任。综上，一审法院的判决认定事实部分有误，适用法律不当，不利于保护王金娥的合法权益。王金娥的诉讼请求完全基于客观事实，有充分的法律依据，望判如所请。
李彬以其上诉意见为答辩意见。
章满迪辩称没有意见。
李彬上诉请求：1、一审判决李彬赔偿王金娥经济损失12万元，请求二审依法改判李彬不承担责任。2、本案一、二审诉讼费由王金娥承担。事实与理由：一审判决事实不清，证据不足。一、李彬与王金娥签订合同应为无效合同。本案一审以李彬与章满迪已协议离婚并约定涉案房屋归李彬所有为由认定李彬与王金娥签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律的强制性规定，依法应为有效。双方理应按约履行各自的义务。李彬将房屋高价出售给案外人朱超致合同无法继续履行，李彬的行为已构成根本性违约。对上述认定李彬提出如下意见：李彬与章满迪离婚协议涉案房屋归李彬所有，但在产权变更前按《物权法》规定不归李彬独自所有，李彬无权出卖。根据一审查明涉案房屋登记的所有权人为章满迪，在产权变更前为李彬夫妻共同财产，该房屋的出卖、转让等行为必须夫妻两人同时认可，夫妻任何一方无权单方处分。李彬离婚协议虽然分割给李彬，但在产权变更前李彬不享有完全的物权，只有变更至李彬的名下，李彬才有权处分该房屋。所以李彬与王金娥签订的买卖合同违反了《物权法》第39条之规定，属无效合同。二、章满迪未在买卖合同上签名，事后也不予认可李彬的代签，该合同不具有合法性，该合同不是当事人的真实意思表示，也未生效。根据一审的《存量房买卖合同》，买卖双方分别是章满迪李彬作为出卖人，买方为王金娥，章满迪为房屋产权证上的权利人，并且买卖双方共同委托新泽房产公司签订合同。王金娥明知章满迪为产权人，为出卖方，明知章满迪未到场签订合同，只是李彬代为签名，明显不是合同方章满迪之真实意思表示。现一审法院认为该合同是双方当事人的真实意思表示，完全没有事实依据。一审法院认定合同的当事人只有王金娥与李彬是错误的，该合同当事人明显为章满迪、李彬与王金娥，并且李彬表示章满迪签名才生效，章满迪完全不予认可该行为，可见该合同不是章满迪的真实意思表示。李彬的真实意思表示是在章满迪签名或授权后才生效，一审法院也是错误认定李彬之真实意思。三、一审认定李彬将该房屋出卖给案外人与事实不符。根据一审法院调取的证据，查明涉案房屋的买卖合同双方的出卖人为章满迪，买方为朱超，所有房款都汇入章满迪之银行账户，用于归还担保、抵押债务，故该案从事实与法律上都是章满迪行使物权。而李彬无权也没有私自处分该房屋。四、王金娥没有支付定金一万元。根据李彬向法院提交的银行明细表，王金娥仅汇款8000元给李彬，另2000元没有支付给李彬，可见如合同有效，王金娥也未按合同支付定金，属违约；如合同无效李彬只需返还8000元。综上所述，李彬认为合同属无效合同，李彬在此过程中无任何欺骗违约行为，依法不应承担赔偿责任，请依法改判。
王金娥辩称，1、涉案房屋归李彬所有；2、王金娥找了中介公司购买房产，合同约定房产没有抵押，李彬也在中介和王金娥在场的情况下打了电话确认出卖房屋，后李彬要求加价，中介给章满迪打电话，其表示可以直接跟李彬联系。后李彬将房屋卖与第三人，也是为了偿还李彬的欠款。李彬明确打了收条确定定金是一万元。王金娥准备了所有的首付款项。
章满迪辩称，对合同不清楚，没有签字，也没有到场。
王金娥向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年2月19日签订的《存量房买卖合同》；2、李彬、章满迪返还王金娥支付的定金10000元；3、李彬、章满迪向王金娥支付违约金暂计7719元（以830000元为基数，按照日万分之三的标准，自2016年3月21日暂计算至2016年4月20日，以后顺延计算至款清之日止）；4、李彬、章满迪赔偿王金娥损失47万元（具体数额以评估机构出具的评估意见为准）。
一审法院认定事实：经新泽房产公司中介，2016年2月19日，王金娥（乙方）与李彬、章满迪（甲方）签订了《存量房买卖合同》，约定：甲方将位于合肥市合经区芙蓉路与松林路交口“名邦西城秀里”2幢607室转让给乙方，建筑面积下109.69平方米，上69.31平方米，合计179平方米，价款830000元。甲方未按合同第三条约定期限交接存量房的，逾期超过10日后，甲方应按日向乙方支付房款日万分之三的违约金……乙方贷款，则乙方在2016年3月20日之前准备好首付款，双方到房产局办理存量房转移手续。新泽房产公司向王金娥出示了涉案房屋房产证的照片，李彬在合同上签字，章满迪未到场，李彬代章满迪签字。当日，王金娥向李彬支付了定金10000元，李彬出具了收条。王金娥在建行账户于2016年3月15日转入200000元，积极准备履行合同。2016年4月5日，李彬要求涉案房屋价款加至130万元才同意卖，王金娥未同意。
涉案房屋登记在章满迪名下（产权证号：合产403094号），2012年12月24日，李彬、章满迪以涉案房屋作为抵押物，并办理了抵押登记手续（他项权证号：合产210124506号），从马鞍山德善小额贷款有限公司（以下简称德善小贷公司）贷款本金60万元。借款合同到期后，李彬、章满迪未能按约偿还借款本息，德善小贷公司向当涂县人民法院提起诉讼，经法院主持调解，双方当事人达成一致意见，法院于2015年9月7日制作了（2015）当民二初字第00508号民事调解书，确认：一、李彬、章满迪所欠马鞍山德善小额贷款有限公司600000元本金，按18.66‰计算自2013年12月24日至实际清偿之日的利息，及30000元律师费，自愿定于2015年10月31日前一次性付清；二、李彬、章满迪周文兵自愿为上述还款协议提供连带保证担保；三、马鞍山德善小额贷款有限公司有权就李彬、章满迪所有的，位于合肥市合经区芙蓉路与松林路交口名邦西城秀里2幢607号成套住宅，折价、拍卖、变卖价款在上述第一项范围内优先受偿。该案件已于2016年元月13日作为执行案件立案受理。
王金娥于2016年4月26日诉至一审法院，请求继续履行合同，因李彬、章满迪无法直接送达，该院依法公告送达。
另查明：李彬、章满迪于2016年1月20日协议离婚，约定：……房屋：夫妻共同所有的位于太湖县刘羊沙坝的房屋所有权归章满迪所有；位于合肥市经开区西城秀里小区房屋归李彬所有，权证的业主姓名变更手续自离婚后一个月内办理。债务处理：婚姻存续期间共同债务均由男方李彬承担。
再查明：经中墅地产中介，2016年6月29日，章满迪（甲方）与案外人朱超（乙方）签订了《存量房买卖合同》，约定：甲方将位于合肥市经开区芙蓉路与松林路交口名邦西城秀里2幢607室房屋转让给乙方，价款1270000元，按揭付款，……。德善小贷公司、章满迪及朱超共同到合肥市房产局办理了资金托管手续，章满迪于2016年7月27日从资金托管账户取出1250000元房款，章满迪还清962706.2元借款本息及费用后，德善小贷公司注销了抵押权，房屋产权已于2016年7月4日过户至朱超名下。
一审法院认为，李彬与章满迪已协议离婚并约定涉案房屋归李彬所有，2016年2月19日王金娥与李彬签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为有效，双方理应按约履行各自的义务。王金娥已支付了定金并准备了首付款积极履行合同,李彬将房屋高价出售给案外人朱超致合同无法继续履行，李彬的行为已构成根本违约。现王金娥诉请解除合同并要求李彬返还定金10000元，予以支持。合同解除权属于形成权，自解除合同的通知到达对方当事人时合同解除。本案经公告送达，李彬、章满迪于2017年1月1日收到变更后的诉讼请求。故涉案《存量房买卖合同》于2017年1月1日解除。王金娥诉请李彬、章满迪赔偿经济损失47万元，因房价迅速上涨，王金娥打算在同等地段另行购买同等面积的房屋需支付更多的价款，涉案合同的解除给王金娥造成了一定的经济损失。鉴于李彬将涉案房屋高价转让给案外人获得了巨额利益，考虑王金娥在签订合同时未尽到谨慎注意义务，即在未见到房屋产权证原件且章满迪作为产权证上的权利人未到场的情况下签订了合同，酌情判令李彬赔偿王金娥经济损失120000元。该经济损失亦包含了对李彬违约行为的处罚。另王金娥诉请李彬按转让房价款日万分之三支付违约金，合同约定的该项违约金条款是针对甲方迟延交付房屋，与本案违约行为无关联性，对此项诉请，依法不予支持。章满迪虽是一审被告，因其已与李彬离婚且涉案房屋系李彬所有，章满迪未在涉案存量房买卖合同上签字，其不是合同当事人，不应承担相关法律责任。王金娥诉请章满迪支付违约金及赔偿经济损失，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王金娥、李彬、章满迪2016年2月19日签订的《存量房买卖合同》于2017年1月1日解除；二、李彬于判决书生效后十日内返还王金娥购房定金10000元；三、李彬于本判决书生效后十日内赔偿王金娥经济损失120000元；四、驳回王金娥的其他诉讼请求。案件受理费8800元，公告费400元，由李彬承担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，一、关于李彬主张双方所签合同为无效合同。虽然在签订合同之时涉案房屋登记于章满迪名下，但李彬与章满迪已协议离婚并约定涉案房屋归李彬所有，其对涉案房屋具有处分权。李彬与王金娥签订合同系其真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，该合同依法应为有效。一审关于合同效力的认定正确，本院予以确认，对李彬该项诉求不予支持。
二、关于一审判决李彬赔偿王金娥经济损失12万元是否适当，王金娥认为赔偿不足以弥补其经济损失，李彬认为其不应承担赔偿责任。对此，本院认为李彬作为出卖人故意隐瞒房屋被抵押并经诉讼被外地法院执行的事实与王金娥签订《存量房买卖合同》，王金娥在与李彬签订合同后按约支付了定金，并准备了首付款积极履行合同，但其后李彬又与章满迪将房屋高价出售给案外人朱超致合同无法继续履行，李彬的行为违反了诚实信用原则和双方合同的约定，构成了根本违约，确给王金娥造成了一定的经济损失。同时王金娥在签订合同时亦未尽到谨慎注意义务，草率签约，一审法院综合双方实际情况，酌情判令李彬赔偿王金娥经济损失12万元并无不当。至于王金娥主张的违约损失，已包含在此12万元之内，其违约金的主张本院不予支持。章满迪未在涉案合同上签字，并非合同当事人，其不应承担相关法律责任，王金娥对于章满迪的诉求于法无据，本院不予支持。
三、关于王金娥是否支付了1万元定金。李彬出具的收条载明：收到王金娥定金壹万元整。故一审判令李彬返还10000元正确。
综上所述，王金娥、李彬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11166元，由王金娥负担8466元，由李彬负担2700元。
本判决为终审判决。
审判长 田 岚
审判员 潘中潮
审判员 张小春
二〇一七年十一月六日
书记员 王二辉
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。