广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终261号上诉人（原审被告）：黄金花，女，1972年3月17日出生，汉族，广东省英德市人，住广东省英德市。委托代理人：张豪亮，男，1978年6月20日出生，汉族，广西省宾阳县人，住广西宾阳县。系上诉人的丈夫。被上诉人（原审原告）：石凯洲，男，1951年1月8日出生，汉族，广东省深圳市人，住广东省深圳市。上诉人黄金花因与被上诉人石凯洲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2016）粤1881民初1804号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人黄金花的委托代理人张豪亮、被上诉人石凯洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄金花上诉请求：请求依法撤销(2016)粤1881民初1804号民事判决书第二项判决，改判上诉人支付被上诉人租金及水电费共计60107元。2、本案一审和二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在2014年3月便已被迫离开了租赁房屋，根本无法经营，因此对于2014年3月后的租金和水电费，上诉人无需承担法律责任。被上诉人在2014年3月份就己经将上诉人租赁经营的一至三层的聚富酒楼的大门的锁头更换，导致上诉人无法经营酒楼。上诉人早在2014年3月份就已无法进入租赁的房屋，即上诉人从2014年3月份起就已经无法占有使用租赁的房屋，房屋也在事实上由被上诉人占有使用了。房屋既然已经不是由上诉人实际占有使用，被上诉人要求上诉人支付2014年3月后的租金缺乏事实和法律依据。在上诉人确实拖欠其租金的情况下，即使作为房屋所有权人的被上诉人采取更换锁头的方式不准上诉人继续租用房屋，上诉人碍于理亏肯定也不敢报警，而且报警也不能解决纠纷。故为此，上诉人特提起上诉，望人民法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人石凯洲口头答辩称：被上诉人认为上诉人要求改判没有理由，上诉人应支付所欠的房租，希望二审法院维持原判。被上诉人石凯洲向一审法院起诉请求：1、判令解除石凯洲、黄金花签订的合同；2、判令黄金花向石凯洲支付房租、水电费共85421元及利息(利息自2016年1月1日起按每月1500元的标准计算至款项付清之日止)；3、本案诉讼费用由黄金花负担。一审法院认定事实：石凯洲、黄金花于2012年10月20日签订《租房合同》，约定石凯洲将位于英德市英城××路××号的房屋一栋(六层、面积682平方米)出租给黄金花经营餐饮业。租金每月11000元，于每月5至10日前支付。如超过半个月未付租金，可视为违约，石凯洲有权收回物业，押金不予退回。租期8年，从2012年10月至2020年10月。黄金花装修期为1个月，装修期间不收租金。同时约定黄金花使用的水电费由其缴交。合同签订后，石凯洲将涉案房屋交付黄金花使用。黄金花将1至3楼用于经营餐饮业，4至6楼用于出租他人居住。2014年1月15日，黄金花向石凯洲出具确认书确认：2013年12月31日前欠石凯洲房租、水电费等60107元。2014年1至3月，黄金花正常经营，黄金花已向石凯洲支付1、2月租金，3月租金仍未支付。3月份，1至3层以石显嫔名义需缴纳的电费为1585.88元。4月份，4至6层正常经营，1至3层以石显嫔名义需缴纳的电费为961.22元。另查明，1至3层以石显嫔名义缴纳电费，4至6层以石凯洲名义缴纳电费。2014年10月石凯洲将涉案房屋转租给他人经营。一审法院认为，石凯洲、黄金花签订的《租房合同》是双方在平等、自愿的基础上订立的，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，庭审中双方同意解除合同，一审法院予以确认，因此合同解除时间为2016年7月26日。本案的争议焦点为黄金花是否应当向石凯洲支付至2014年4月份的租金及电费。石凯洲请求黄金花支付至2014年4月份的租金及电费共85421元，并提交确认书予以佐证，黄金花对确认书的租金及电费60107元予以确认，一审法院对石凯洲该部分的请求予以支持。由于黄金花确认2014年3月份仍在经营，因此黄金花应当向石凯洲支付3月份的租金11000元及电费1585.88元。至于2014年4月份，黄金花确认4至6层正常经营，黄金花应当向石凯洲支付相应部分的租金，至于1至3层，虽然黄金花称石凯洲已锁门，所以无法经营，但仍有电的使用，黄金花未能提供合理解释，且黄金花庭审最后又陈述当时4月份离开的时候将卷闸拉下，黄金花陈述前后矛盾，一审法院对黄金花的抗辩理由不予采信，黄金花未能举证证明石凯洲在4月份期间将门上锁导致其无法经营，其应当承担相应举证不能的不利后果，黄金花应当向石凯洲支付2014年4月份租金11000元及电费961.22元，即黄金花共欠石凯洲租金及电费共84654.1元，一审法院对石凯洲请求超出84654.1元部分，不予支持。对于石凯洲请求按每月1500元计算逾期支付租金的利息，一审法院认为，黄金花未按照合同约定支付租金，应当承担相应的违约责任，但合同未对违约条款进行明确约定，一审法院参照中国人民银行同期贷款利率计算，石凯洲请求从起诉之日起计算黄金花的逾期利息，一审法院予以支持。至于房屋里的设奋、装修等损失，黄金花已另行提起诉讼，一审法院在本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2016年11月15日作出（2016）粤1881民初1804号民事判决：一、石凯洲与黄金花签订的《租房合同》于2016年7月26日解除；二、黄金花于本判决发生法律效力之日起十日内向石凯洲支付租金及电费共84654.1元及利息(利息自2016年2月3日起以实欠款项为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止)。本案受理费1935.52元，由黄金花承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：被上诉人在一审期间提供上诉人于2014年4月29日出具的《收据》一张，内容为：今收到609房租金800元电梯费60元，电费31元，合计891元。上诉人在一审期间对该《收据》予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人应否支付2014年3、4月份的租金给被上诉人。本案中，虽然上诉人主张涉案房屋已于2014年3月交回给被诉人且认为1－3层已由被上诉人锁门而无法经营，但上诉人既无提供双方之间于2014年3月份已交接房屋的证据予以证实，也不能提供被上诉人在2014年3月份将1－3层房屋上锁的相关证据证实，同时，上诉人亦予以否认，对此，上诉人应承担举证不能的法律后果。另外，从查明的事实反映，涉案房屋上诉人一直至2014年4月份仍有收取转租租金、电梯费、电费，因此，原审法院根据上述事实，确认上诉人使用涉案房屋至2014年4月份并判令上诉人支付2014年3、4月份的租金给被上诉人正确。上诉人以涉案房屋已于2014年3月份交回给被上诉人为由，认为双方之间的租赁合同已实际解除而不应支付2014年3、4月份租金的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人黄金花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1916.35元，由上诉人黄金花负担。本判决为终审判决。审判长  巢忠文审判员  何 燕审判员  何昭敏二〇一七年四月七日书记员  冯敏静