上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2050号
原告罗传鑫。
委托代理人乔宇虹，系原告妻子。
委托代理人黄旭，上海源法律师事务所律师。
被告上海凯恒置业有限公司。
法定代表人李成伟，总经理。
被告上海菱申机电工程有限公司。
法定代表人田远强，总经理。
二被告共同的委托代理人李海波，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
原告罗传鑫与被告上海凯恒置业有限公司（以下简称凯恒置业）、被告上海菱申机电工程有限公司（以下简称菱申机电）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月12日立案受理，本院受理后依法适用简易程序于2014年12月10日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭于2015年4月7日公开开庭进行审理。原告的委托代理人李海波（变更前的委托代理人ＸＸ），被告的委托代理人乔宇虹、黄旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗传鑫诉称，本案系争房屋闵行区××路3388弄2号别墅原为被告凯恒置业销售××楼盘时对外展示的样板房。被告凯恒置业对外宣传系争别墅按每平米人民币（币种下同）8，000余元的装修标准进行，且系争房屋的实地装修效果不错，故原告购买该房屋。2011年12月5日原告于被告凯恒置业签订《上海市房地产买卖合同》，合同中对房屋坐落位置、房屋总价款、房款支付方式、交付时间、过户时间等合同要素均做了明确约定。2012年2月9日原告至现场进行验房，在验房过程中原告发现系争房屋存在诸多质量问题，导致房屋无法验收交接，于是原告及被告凯恒置业销售代表共同签名确认《房屋问题统计表》，被告凯恒置业承诺依照《房屋问题统计表》最迟于2012年3月25日修复房屋质量问题。依双方签订的《房地产买卖合同》约定，被告凯恒置业应于2012年3月15日前腾出房屋并通知原告进行验收交接，然由于被告凯恒置业迟迟未能完成房屋质量问题的修复，导致系争房屋无法按合同约定期限实施交付，其后原告多次通过电子邮件、电话等方式督促被告凯恒置业履行房屋质量修复，均未果。后被告凯恒置业将该装修工程交给被告菱申机电，被告菱申机电与原告于2014年1月7日签订《备忘录》，并承诺于2014年1月20日前完成所有维修事项。但事实上二被告均未能完成维修。虽原告与被告凯恒置业签订的买卖合同中约定附属设备系无偿赠送，原告同意按现状交接标的房屋，但原告购买的房屋系精装房，被告凯恒置业有质量瑕疵担保义务，应承担相应的维修义务。又被告凯恒置业销售时说明房屋按照每平方米8，000元的标准装修，但系争房屋的装修标准并未达到已属违约，故原告起诉至法院，请求判令：1、二被告共同对房屋内质量问题进行维修；2、被告凯恒置业支付装修差价补偿48.24万元；3、二被告支付空调维修费3，480元。
被告凯恒置业辩称，不同意原告的诉讼请求。1、凯恒置业并非系争房屋开发商，系争房屋开发商为上海中房北阳房地产有限公司，凯恒置业出售系二手房买卖，根据双方合同约定原告对房屋进行验看，双方确认系争房屋为无装修毛坯状态，房屋内的附属设施系无偿赠送，原告同意按照现状交接，凯恒置业不承担系争房屋内任何赠送设备的维护保修及相关责任；2、凯恒置业从未承诺系争房屋的装修价值为8，000元，不存在相应装修差价的问题；3、2012年11月1日，原告向被告菱申机电出具《承诺书》确认，已完成交房手续，并支付了35，000元维修赔偿金，原告也承诺维修与二被告无关，此后因原告多次找到被告并影响了被告的正常工作，被告出于好意，为原告维修系争房屋并最终确定维修范围，且已经维修完成。
被告菱申机电辩称，2014年1月已经与原告签署备忘录确定维修范围，处个别因原告问题未能维修的事项，其他均已经完成。
经审理查明，2011年12月5日，被告凯恒置业（卖售人、签约甲方）与原告罗传鑫（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将位于上海市闵行区昆阳路3388弄2号房屋出售给乙方，房屋建筑面积为316.23平方米，另有地下附属面积166.17平方米，房地产转让价款12，332，970元，乙方于2011年12月5日支付60万元，乙方于2011年12月13日前支付3，132，970元，乙方于2012年3月5日前支付860万元；甲、乙双方同意甲方于2012年3月15日前腾出房屋并通知乙方验收交接，甲、乙双方于2012年3月15日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。同时合同的补充条款约定：甲、乙双方确认买卖合同签订前乙方已对该单元进行验看，甲、乙双方确认出售的该单元为无装修毛坯状态，该单元内的任何附属设备（包含暖气系统、中央空调系统、水泵等）均为甲方无偿赠送；乙方同意按现状交接单元，甲方不承担该单元内任何赠送设备的维护保修义务及相关责任，乙方亦不可以该等设备为由向甲方追究任何责任；甲方在产权转移后7日书面通知乙方交付该单元，乙方应于交接通知指定的期间内到甲方指定地点对该单元进行验收交接并签署房屋交接书；乙方应付甲方按比例分摊至该单元的维修基金，相当于12，494.17元，该款应在办理产权转移手续之前由乙方一次性支付甲方；乙方每能按期支付售房款中的任何一笔分期付款或其他应付款项，乙方应就应付未付款项金额按每日0.05%的比例向甲方支付罚息，该罚息自该应付未付款项到期日起至实际支付日之日止按日计算；如果乙方逾期支付任何一起售房款或其他应付款项超过15日的，或逾期配合完成产权转移手续超过15日的，甲方有权终止买卖合同；如果任何一方违反买卖合同的任何条款，并且在收到对方书面通知起的30日内没有纠正此等违约，给另一方造成重大损失的，非违约方有权终止买卖合同，并且违约方应向非违约方支付相当于全部售房款30%的比例的违约金，非违约方选择终止买卖合同的，违约方自收到非违约方书面通知之日起30日签订解除买卖合同的协议并完成解除买卖合同及产权回转的所有手续，违约方应承担买卖合同解除以及产权回转的全部相关税收和费用等。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告按约支付了相应的房款。
2012年5月24日，原告取得系争房屋的房地产权证。
2012年6月24日，原告与被告凯恒置业办理了系争房屋的交接手续，房屋交接时原告载明了房屋存在的问题。原告入住后对系争房屋部分地方进行了装修。后因系争房屋内的装修问题，原告要求被告凯恒置业进行修复，被告凯恒置业委托菱申机电进行维修。此后因部分维修工作未能完成，原告与被告菱申机电达成一致意见，原告于2012年11月1日出具《承诺书》，载明：本人系××路3388弄2号业主，于2012年6月份完成房屋交接，因交接时房屋的部分维修工作尚未完成，现与上海菱申机电工程有限公司达成协议，由上海菱申机电工程有限公司支付三万五千元作为维修赔偿金，今后该处房屋的维修工作均由本人自行承担，与上海菱申机电工程有限公司及上海凯恒置业有限公司责任终止。当日原告收到补偿款三万五千元。
后因系争房屋还存在他处问题，2014年1月7日，原告罗传鑫之妻乔宇虹（即本案原告之代理人）与被告菱申机电签订《备忘录》，约定：菱申机电最迟于2014年1月20日前完成房屋的装修工程保修事宜，需完成的保修事项及施工方案见附件，除本备忘录附件规定的保修事项，若该房屋及该房屋附属设施设备、装饰装修工程还有其他问题的，概由原告自行解决，与凯恒置业无关；菱申机电按照本备忘录附件规定保修完毕且原告验收后，菱申机电向原告免费提供洗碗机一台；菱申机电按照本备忘录附件规定保修完毕且原告验收后，该房屋、该房屋附属设施设备及所有装修装饰工程的后续保养维护等事宜，概由原告自行承担并解决，原告不再向菱申机电及凯恒置业主张任何权利及要求承担任何责任等。该备忘录后附《××2号业主维修事项确认方案》，载明共15项事项，并载明：“关于××别墅2号维修事项，经三方于2013年12月16日友好沟通后，就维修项目达成以上方案”。此后因对该份方案确认之维修未能完成，原告与被告凯恒置业的工作人员于2014年5月通过电子邮件多次沟通系争房屋的装修问题，但未能达成一致，后原告诉至本院。
另查明，2014年10月24日，因系争房屋内空调氟利昂渗漏、温控开关失灵，原告之妻乔宇虹就维修事项与案外人上海冬菁工贸有限公司签订《空调维修服务合同》一份，原告支付维修费3，480元（包含对渗漏处理费用3，000元及更换2只风机盘管温控开关的费用480元）。
上述事实，由原告提交的《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、《备忘录》、《××2号业主维修事项确认方案》、《空调维修服务合同》、《公证书》及收据，由二被告提交的《上海市房地产买卖合同》、《承诺书》、《中房森林别墅交房记录》一组等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本案审理过程中，原告申请对系争房屋内的装修质量问题进行鉴定，本院委托上海源正科技有限责任公司进行鉴定，该公司于2015年2月13日至系争房屋内现场查看，确认鉴定范围为：主卧阳台玻璃门窗（该门通向户外，下部无法关闭）、室内墙体发霉（地下室墙面有霉点，一楼老人房的壁纸空鼓，颜色由肉色变青色）、主卫与客卫及一楼客卫（主卫浴缸龙头生锈未更换，一口主卫龙头更换后漏水）、弱电系统（室内大厅、主卧、二楼客卧的网线不通）。上海源正科技有限责任公司于2015年3月31日出具司法鉴定意见书，认为：1、二楼主卧阳台门窗落地门扇关闭不严密，有倒翘现象，门扇与门框存在间隙，不符合《住宅装饰装修验收标准》；2、地下室客房北侧墙面离地0.80米处有一条水平通长裂缝，长约4.60米、宽约1毫米，前面涂料起壳变色，有明显漏水痕迹，系因房屋外墙渗水所致；3、一楼老人房东侧墙面、北侧墙面、南侧墙面均有起翘、起泡，变色，拆开这些受损墙纸后，手摸检查发现墙面有潮湿感，墙面变色、发霉，有明显渗水痕迹，东侧墙面受损区域主要集中于窗框周围，系由窗框漏水所致，南北两侧外墙表面存在开裂现象，系由外墙渗水所致；4、二楼主卧阳台门窗墙面墙纸起翘、变色、发霉，拆开墙纸后手摸检查发现两侧墙面有潮湿感，墙面变色、发霉，有明显渗水痕迹，系因外墙渗水所致；5、二楼主卧卫生间浴缸龙头存在松动、部分生锈现象，一楼客卧卫生间浴缸龙头存在漏水、部分生锈现状，且控制阀门不能正常工作，不符合《住宅装饰装修验收标准》；6、弱电系统中，一楼厨房、二楼客房、二楼女儿房无网络信号，二楼主卧未安装网络插座面板，不符合《住宅工程套内质量验收规范》。同时上海源正科技有限责任公司在鉴定报告中出具修复方案。经庭审质证，原告对鉴定报告无异议。二被告认为鉴定报告中二楼主卧墙体发霉、二楼女儿房的弱电系统并不在原告申请鉴定的范围内，鉴定单位超过范围进行鉴定。鉴定人员到场陈述到，其并没有扩大鉴定范围，在对二楼主卧阳台玻璃窗鉴定时发现了墙体发霉，这属于鉴定范围中的第二大类，所以一并进行；至于弱电系统，原告认为室内网线不通，鉴定人员检查了房间中的网络接口，对接口检查后制作了鉴定报告；对于一手房和二手房装修鉴定的标准均适用统一标准。本院认为，鉴定过程程序合法，本院对鉴定报告的证据效力予以认定。至于被告提出的超范围鉴定问题，本案中因被告未能按约履行确认方案中的15项维修义务导致双方纠纷，在该15项内容中第3项弱电系统的维修内容记载为“电话、电视、网络的面板及线路检查”，鉴定单位现场查看时对室内网络接口进行检查并无超出范围，又对于“室内大厅、主卧、二楼客卧的网线不通”系原告对状态的描述，并非确认的鉴定范围；在该15项内容第12项室外防水工程的维修内容记载为“室外需做沥青防水”，同样“地下室墙面有霉点，一楼老人房的壁纸空鼓，颜色由肉色变青色”系原告对状态的描述，主卧门窗两侧墙纸问题也系因室外防水问题引起，故本院认为鉴定单位并未超出范围鉴定，对于被告的该意见本院不予采信。
本院认为，原告罗传鑫与被告凯恒置业签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。对于系争房屋内现存的装修质量问题，原告认为二被告应承担相应的维修义务，被告则认为签订的买卖合同明确约定房屋系毛坯房交付，装饰装修及设施均为无偿赠送。本院认为，原告与被告凯恒置业签订买卖合同前至房屋内进行实地查看，系争房屋于出售时已装修完毕，原告购买系基于房屋当时的实际状况，被告主张装饰装修及设施均为无偿赠送并不符合房屋的实际情况。又交房后针对房屋内的装修问题，被告凯恒置业委托菱申机电进行维修，被告凯恒置业在交房后实际确在履行修复义务，故对于被告的该抗辩意见本院不予采信。关于二被告主张与原告就维修事宜已经达成意见，支付部分补偿款后已经履行完毕，本院注意到原告确在2012年11月1日签署《承诺书》确认收到维修赔偿金，但2014年1月被告菱申机电再次因装修质量问题和原告签署《备忘录》，双方明确了还需修复的事项，被告凯恒置业虽未在该备忘录上签章，但菱申机电系被告凯恒置业委托进行修复的受托人，且被告凯恒置业对此事明知并留存有《备忘录》，该《备忘录》中亦涉及被告凯恒置业之权利义务，对于二被告认为已经修复完毕的抗辩意见本院不予采信。现被告凯恒置业为系争房屋的出售方，应承担装修质量的瑕疵担保义务，被告菱申机电为实际修复方，在履行过程中承担了被告凯恒置业应付之修复义务，以其作为的方式加入了原告与被告凯恒置业间的债权债务关系，与被告凯恒置业共同承担承担修复义务，原告主张由二被告共同承担修复责任于法不悖，本院予以支持。至于修复的范围，对于鉴定报告中确定的修复内容，本院已确认属于双方修复范围内，二被告应按照鉴定报告的修复意见予以修复；对于原告主张的空调修复费用，本院注意到双方备忘录附件第一项即确认空调温控器问题，此后原告与被告凯恒置业的来往邮件中亦多次提出空调问题未能修复，二被告应承担相应的修复责任，在未能按期修复的情况下原告自行修复，现要求二被告以支付修付款的方式承担违约责任并无不当，本院予以支持。
关于原告认为凯恒置业出售房屋时承诺房屋按照8，000元／平方米的标准进行装修，但实际并未达到应补偿相应差价，并向本院提交杂志及来往电子邮件以证明凯恒置业承诺的装修标准。但本院注意到原告提交的杂志并未凯恒置业的出售宣传，而为撰稿人转述，并表述为“据称装修标准在8，000元／平方米”，又来往的电子邮件中凯恒置业工作人员亦未表述装修标准确定为8，000元／平方米。原告购买系争房屋时系经现场查看确认，现并无证据证明被告曾宣传或承诺过装修标准，故对于原告的该主张本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海凯恒置业有限公司、被告上海菱申机电工程有限公司于本判决生效之日起十日内，按照上海源正科技有限责任公司于2015年3月31日出具的司法鉴定意见书，对上海市闵行区昆阳路3388弄2号房屋内的装修质量问题进行修复；
二、被告上海凯恒置业有限公司、被告上海菱申机电工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗传鑫支付修复费3，480元；
三、驳回原告罗传鑫的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，536元，由被告上海凯恒置业有限公司、被告上海菱申机电工程有限公司负担50元，由原告罗传鑫负担8，486元；鉴定费30，000元，由被告被告上海凯恒置业有限公司、被告上海菱申机电工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
代理审判员 殷 雪
人民陪审员 曹文进
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 许雯燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。