福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0203民初11806号
原告：厦门市钟山物业有限公司，住所地福建省厦门市思明区长青路172号，统一社会信用代码913502036122549177。
法定代表人：林珠玲，总经理。
委托诉讼代理人：李桂香，北京大成（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙伟倬，北京大成（厦门）律师事务所实习律师。
被告：雷倩倩，女，1987年12月9日出生，畲族，住福建省古田县。
委托诉讼代理人：许东，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周笑冰，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
原告厦门市钟山物业有限公司（下称钟山公司）与被告雷倩倩居间合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月11日公开开庭进行了审理。原告钟山公司的委托诉讼代理人李桂香，被告雷倩倩的委托诉讼代理人许东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钟山公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告中介费68750元、代办费1000元以及违约金4606.25元（违约金以68750元为基数，按日万分之五自2017年3月2日计算至还款日止）；2、判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月2日，被告在原告的居间下，与案外人曾敬等人就厦门市思明区长青路142号205室房产交易达成《房产买卖协议》（合同编号：0011839）。原、被告双方于该合同中约定，被告应于合同签订时向原告支付中介费68750元以及代办费1000元，若被告迟延支付相关费用，每逾期一日，被告应向原告支付累计应付款的万分之五为违约金，又原、被告亦约定双方之间倘生纠纷则由房产所在地之法院管辖。现被告拒绝向原告支付上述费用。据此，原告依法提起诉讼，恳请贵院判如所请。
雷倩倩辩称，一、本案中实际为雷倩倩提供居间服务的系案外人陈能妹，原、被告之间不存在居间服务关系，原告事实上亦未向雷倩倩提供居间服务，故原告无权向雷倩倩主张佣金及违约金。《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间法律关系须满足下述特征：1、当事人双方有约定一方接受他方委托的合意；2、居间人须按照委托人的指示要求行事；3、居间人须为委托人报告订立合同的机会或者为委托人提供交易媒介；4、居间服务的最终目的是促成相关交易的达成。而在本案中，实际与雷倩倩形成居间服务关系、为雷倩倩提供居间服务的居间方系案外人陈能妹，而非原告。2017年2月份，雷倩倩为帮弟弟雷海龙购房而联系到持有厦门市房产经纪人证的案外人陈能妹，双方达成一致确认由案外人陈能妹为雷倩倩提供居间服务，负责为雷倩倩介绍房源信息、接待看房、协调签约等事宜。此后，案外人陈能妹带领雷倩倩查看了多处房屋。2017年3月1日，案外人陈能妹将案涉房屋的房源信息提供给雷倩倩并带领雷倩倩看房。在雷倩倩表示购买意向后，案外人陈能妹协助雷倩倩与房屋原产权人签约、协助雷倩倩办理过户、并联系房屋原产权人配合交房及清缴水电煤气费用等相关事宜。由此可见，雷倩倩仅与案外人陈能妹之间存在居间服务法律关系。2017年6月，雷倩倩通过现金及银行转账方式向案外人陈能妹支付了16500元作为居间报酬。而原告作为案涉房屋的房源独家代理公司，自始至终都是为房屋原产权人单方面提供服务，站在房产原产权人的立场上，执行房屋原产权人的意志，传达房屋原产权人的要求。原告雇员在签订房产买卖合同前，并未与雷倩倩进行过沟通，更遑论接受雷倩倩委托，为雷倩倩提供房源，报告订立合同的机会。在房产交易过程中，原告也未与雷倩倩进行过直接沟通，都是将房屋原产权人的要求告知陈能妹让其转达至雷倩倩，在房屋买卖合同签订一个半月后，原告仍未有雷倩倩的电话号码。种种迹像表明，原告与雷倩倩之间并不存在居间服务关系。原告系接受房屋原产权人的委托，为其出售房屋提供服务，原告应向原产权人主张佣金或代理费用。至于合同中约定的代办过户手续费1千元，因房产过户最终由案外人陈能妹办理手续，所以雷倩倩亦无需支付原告相关费用。二、原、被告之间并不存在任何法律关系，案涉交易当中仅存在案外人陈能妹与原告之间的借名关系，雷倩倩已依约向原告支付了借名费用5000元。原告主张雷倩倩支付《佣金确认书》中佣金金额没有任何事实依据。虽然案外人陈能妹系具备居间服务资质的居间方，能够并且已经为雷倩倩提供居间服务。然案涉房产系由原告独家代理，且案外人陈能妹无法在《房产买卖协议》上盖章，故基于该特殊情形下，案外人陈能妹经与原告协商达成一致，借用原告的名义签订协议并为此支付借名费5000元，但仍由案外人陈能妹继续为雷倩倩提供居间服务。2017年3月2日，在案涉房屋《房产买卖协议》签订后，雷倩倩随即通过支付宝向原告支付借名费用5000元，雷倩倩已经履行了支付义务，无需再承担任何费用。因原告并非房屋交易的居间方，因此《房产买卖协议》也并未约定居间服务报酬。且按照房产交易惯例，《佣金确认书》须有委托方及居间方的共同签章确认，或至少应有委托方的签字确认。但原告出具的《佣金确认书》中仅有原告的盖章，并不符合房产交易的惯例，更不构成原告可以据此主张居间报酬的基础。三、在本案《房产买卖协议》履行过程中，在原告的协助下，原产权人又将案涉房产卖予他人，造成案涉房屋“一房二卖”，经雷倩倩及案外人陈能妹共同努力下，方才使得雷倩倩与原产权人完成案涉房屋交易。事实上，原告除了未对雷倩倩提供居间服务外，更是与房屋原产权人一起将已售出的案涉房屋重新上架，造成案涉房屋“一房二卖”，严重侵害了雷倩倩的权益。原告连居间服务中最基础的对客户忠实的义务都未遵守，更何谈接受雷倩倩的委托，为雷倩倩提供居间服务并要求支付报酬。综上所述，雷倩倩认为雷倩倩与原告之间不存在居间服务关系且原告也未实际为雷倩倩提供代办、过户服务，故原告要求雷倩倩支付居间服务报酬及代办费用没有任何事实和法律依据。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
围绕诉讼请求，钟山公司提交了《房产买卖协议》、《佣金确认书》作为证据，雷倩倩提交了《关于厦门市钟山物业有限公司与雷倩倩居间合同纠纷一案的情况说明》、陈能妹《房产经纪人证》、陈能妹与原告雇员郭长兴的微信聊天记录、郭长兴的名片和照片、支付宝《付款凭证》、《中国光大银行对私活期账户对账单》作为证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对存在争议的证据，本院质证如下：
对钟山公司提交的《佣金确认书》，没有雷倩倩签字确认，对该证据不予采信。
对雷倩倩提交的《关于厦门市钟山物业有限公司与雷倩倩居间合同纠纷一案的情况说明》，系陈能妹书面陈述性质，本院将作为证人陈述予以参考。
对双方认可真实性以及经本院认证采信的证据，本院予以认定并在卷佐证。
根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年初，雷倩倩委托案外人陈能妹为其寻找可供购置的房源。2017年3月1日，钟山公司职员郭长兴通过微信向陈能妹推荐钟山公司独家代理房源思明区长青路142号205室房屋（下称讼争房屋）。2017年3月2日，雷倩倩在陈能妹、郭长兴陪同下前往讼争房屋看房，于当日与曾敬、吴丽娜（出售方，甲方）以及钟山公司（中介方，丙方）签订一份《房产买卖协议》（下称讼争合同），约定：甲方将讼争房屋出售给乙方（购买方，雷倩倩），成交总价2750000元；甲乙双方应于2017年4月20日前办理交易过户登记手续；甲乙双方同意向丙方支付中介费（详见佣金确认书），乙方支付（详见佣金确认书）；甲乙双方同意向丙方支付代办过户手续费1000元，由乙方支付；等等。讼争合同签订时陈能妹、郭长兴及钟山公司店长在场，讼争合同由钟山公司提供并由其店长填写手写内容。当天，雷倩倩通过支付宝向郭长兴支付5000元，雷倩倩主张款项为支付给钟山公司的独家房源费和合同借名费。
其后，郭长兴与陈能妹通过微信等方式持续沟通讼争合同履行相关事宜，郭长兴为主对接曾敬、吴丽娜，陈能妹为主对接雷倩倩。2017年4月20日，曾敬、吴丽娜将讼争房屋产权过户至雷倩倩指定的第三人，办理过户时陈能妹、钟山公司工作人员在场。当日，郭长兴向陈能妹发送微信要求“中介费下午要叫买方雷倩倩付清”。2017年5月27日至28日，郭长兴与陈能妹通过微信就讼争房屋交接事宜进行了数次沟通。2017年6月2日，雷倩倩向陈能妹银行转账11500元。陈能妹主张上述11500元系雷倩倩支付的居间报酬的一部分，其余5000元通过现金支付。
本院认为，曾敬、吴丽娜（出售方）与雷倩倩（购买方）以及钟山公司（中介方）签订的讼争合同真实合法有效，各方均应依约全面遵守。本案争议焦点为：雷倩倩、陈能妹、钟山公司各自的关系；讼争房屋交易的居间报酬金额。
一、雷倩倩、陈能妹、钟山公司各自的关系
关于陈能妹与雷倩倩的关系。陈能妹根据雷倩倩的委托寻找房源，促成雷倩倩与案外人订立讼争房屋买卖合同，并提供合同后续履行相关服务，双方形成口头居间合同关系，雷倩倩亦依约向陈能妹支付了16500元居间报酬。
关于雷倩倩与钟山公司的关系。讼争合同明确钟山公司系讼争房屋交易的居间方，且由雷倩倩根据佣金确认书支付居间报酬，雷倩倩与钟山公司系居间合同关系毋庸置疑。
关于陈能妹与钟山公司的关系。雷倩倩主张陈能妹与钟山公司之间存在共享房源和合同借名的合作关系，但并无相关书面合同能够证明。从在案的微信聊天记录等证据来看，亦不存在相关内容证实钟山公司认可双方存在上述合作关系。由于缺乏证据支持，对雷倩倩该主张本院不予采信。
综上，雷倩倩通过口头方式和书面方式分别与陈能妹和钟山公司缔结了居间合同关系，陈能妹与钟山公司则依据各自与雷倩倩的约定为雷倩倩提供居间服务。在表征和分工上，钟山公司为主接洽出卖方曾敬、吴丽娜，陈能妹为主接洽雷倩倩，目的均是为了促成讼争合同的订立和履行。
二、讼争房屋交易的居间报酬金额
如上所述，雷倩倩为购买讼争房屋缔结了两份居间合同。其中一份合同系与陈能妹口头订立，约定居间报酬为16500元，已履行完毕。另外一份合同系与钟山公司书面订立，约定居间报酬以佣金确认书为准。但事后双方并无签订佣金确认书，应视为对居间报酬金额没有约定。根据合同法第四百二十六条规定，居间报酬没有约定的应首先依照合同法第六十一条进行确定。
合同法第六十一条规定，当事人就价款或者报酬没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，除房屋交易价款与居间报酬确定有一定关联外，讼争合同并无其他有关居间报酬的条款，双方亦未就居间报酬确定是否存在交易习惯以及存在何种交易习惯进行主张和举证，故难以适用合同法第六十一条规定对居间报酬进行确定。
在无法适用合同法第六十一条规定进行确定的情况下，应根据居间人的劳务合理确定居间报酬。本案中，讼争房屋系钟山公司独家代理房源，房源信息由钟山公司提供，相较陈能妹而言钟山公司在报告订立合同机会方面贡献较大；促成订立讼争合同和履行合同后续服务过程中，钟山公司为主接洽出卖方曾敬、吴丽娜，陈能妹为主接洽雷倩倩，二者在提供订立合同的媒介服务方面贡献相当。按照上述钟山公司居间过程中提供劳务情况，参考厦门房地产中介服务行业居间报酬指导费率以及陈能妹向雷倩倩收取的居间报酬金额，综合考虑陈能妹个人居间与钟山公司法人居间之间的成本差异以及中介行业对居间报酬进行折让的行业惯例，本院酌情认定雷倩倩与钟山公司签订的讼争合同项下的居间报酬为25000元。讼争合同签订当天，雷倩倩已支付给郭长兴5000元，该款项性质应认定为雷倩倩首次支付给钟山公司的居间报酬。扣除该已付款项，雷倩倩还应向钟山公司支付居间报酬20000元。
由于双方对居间报酬没有约定，本案诉讼之前给付金额尚不明确，不宜认定雷倩倩存在迟延给付的违约行为，故对钟山公司有关违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于代办过户手续费，系协助过户服务报酬性质，讼争合同明确约定金额为1000元且由雷倩倩支付。过户当天钟山公司指派工作人员到场协助，应视为已履行过户协助义务，雷倩倩应支付约定费用。
综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告雷倩倩于本判决生效之日起十日内向原告厦门市钟山物业有限公司支付居间报酬20000元、代办过户费1000元。
二、驳回原告厦门市钟山物业有限公司的其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费829元，原告厦门市钟山物业有限公司负担504元，被告雷倩倩负担325元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 （郭泽喆）
二〇一七年九月十五日
代书记员（ 杨雅 玲）
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条第一款居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。