上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4413号
上诉人（原审原告）：上海浦东航头股份有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇商城大道1号。
法定代表人：刘玉良，董事长。
委托诉讼代理人：陈鲲，上海融力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：农工商超市（集团）有限公司，住所地上海市金沙江路1685号。
法定代表人：杨德新，董事长。
委托诉讼代理人：计春颖，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人上海浦东航头股份有限公司（以下简称浦东航头公司）因与被上诉人农工商超市（集团）有限公司（以下简称农工商超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初99049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
浦东航头公司上诉请求和理由：1、一审法院判决理由完全错误。2、根据合同法第九十四条第（三）项、第二百一十九条规定，上诉人要求解除合同，于法有据。3、赔偿金额要以法院向税务机关调查后确定，一审没有调查。故要求撤销原审判决，改判或发回重审。
农工商超市辩称：1、一审法院查明事实清楚，适用法律正确。2、涉案停车场的使用不存在交易习惯。3、被上诉人不存在违约。要求维持原判。
浦东航头公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，同时判令农工商超市将农工商超市航头店交还浦东航头公司；2、判令农工商超市停止在农工商超市航头店停车场的收费行为，并将停车场的收费设施予以拆除，将停车场交还浦东航头公司；3、判令农工商超市赔偿其擅自将农工商超市航头店停车场改为收费停车场而给浦东航头公司造成的损失（以从实际收费之日起至农工商超市停止收费行为并将停车场的收费设施予以拆除之日止农工商超市实际收取的停车费金额计算）。
一审法院认定，1999年上海浦东航头（集团）股份有限公司（浦东航头公司原企业名称，甲方）与上海市农工商超市总公司（农工商超市原企业名称，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在上海市原南汇县航头镇沪南公路茜琦世界东北侧及待建房屋出租给乙方开办超市及辅助用房使用，具体构成为：现有房屋建筑3,417平方米，待建房屋占地面积约19,500平方米，原则上按1:1的比例建造超市卖场及仓库等辅助用房。租赁期限为30年，自1999年12月31日至2030年1月1日止。年租金为200万元整。甲方将上述房屋出租给乙方使用时，附属于该房屋范围内的场地或土地使用权同时交给乙方使用。大卖场南侧30,600平方米停车场优先满足乙方使用。双方另签订《房屋租赁补充协议》一份，对其他事项进行了约定。
合同签订后，双方按约履行。
2017年10月17日，浦东航头公司向农工商超市发出《解除租赁合同通知书》，称农工商超市违反合同约定，擅自将免费停车场改为收费停车场，获取非法利益，另外，《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》签订时，国家尚未对航头地区实际征收城镇土地使用税，但目前国家已对航头地区实际开征了城镇土地使用税，农工商大卖场也不例外。鉴于：1.农工商超市严重违约，浦东航头公司可以依法解除双方租赁关系；2.城镇土地使用税的实际开征属于不可抗力，客观上导致租赁合同关系无法履行下去，为此郑重告知农工商超市：1.双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》于农工商超市收到本通知之日起解除；2.请在半个月之内将航头农工商大卖场交还浦东航头公司，同时付清所欠租金。
2017年11月8日，农工商超市向浦东航头公司发出回函，称浦东航头公司通知书所称的擅自将免费停车场改为收费停车场、城镇土地使用税的实际开征属于不可抗力，均非解除合同的理由。合同法所指不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，税收政策变化与否不属于不可抗力的范畴。另外当事人根据合同法第96条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第93条或第94条规定的条件，才能发生合同解除的法律效力，因此，浦东航头公司通知书所称事项无论从法律上还是从合同内容上，均于法无据，于合同无据，因此，农工商超市不同意解除租赁合同，要求浦东航头公司按约继续履行，并保留追究农工商超市违约责任及要求赔偿损失的权利。
审理中，农工商超市对停车场目前为收费停车场予以确认。
审理中，法庭要求农工商超市于庭审结束后一周内提交办理收费停车场的审批材料，农工商超市至今未提供。
另查明，2012年1月，浦东航头公司曾向一审法院提起诉讼，请求确认浦东航头公司与农工商超市之间签订的《房屋租赁合同》租赁期限超过20年部分无效。一审法院经审理后于2012年8月作出一审判决，认定双方租赁合同签订于合同法实施之前，按照当时的法律规定租赁期限属有效，判决驳回了浦东航头公司的诉请。本院于2012年10月判决维持原判决。
一审法院认为，双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》已经生效判决认定合法有效，《房屋租赁补充协议》亦是双方真实意思表示，双方均应恪守。本案中，浦东航头公司认为农工商超市擅自将免费停车场改为收费停车场的行为，系对租赁合同中约定的停车场的不当使用，构成严重违约，要求解除双方之间的租赁合同，而农工商超市认为其行为是基于经营管理需要，不构成原告解除合同的理由。一审法院认为，租赁合同中，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照合同条款或交易习惯仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。本案租赁合同约定停车场优先满足农工商超市使用，对是否收费并无约定，故本案关键在于认定农工商超市将停车场改为收费停车场的行为是否属于未按照租赁物性质使用租赁物。对此，一审法院认为，农工商超市的行为既未改变停车场的使用用途，亦未因此明显增加停车场的使用损耗，也并非对停车场进行深挖、破坏等损害其功能性和完整性的危害行为，因此农工商超市的行为并不构成未按照租赁物性质使用租赁物，故而也不构成违约，浦东航头公司据此解除合同的理由并不成立，一审法院对浦东航头公司要求解除合同、交还农工商超市航头店及停车场的诉请不予支持。关于浦东航头公司诉称的农工商超市设立收费停车场未办理相关行政手续，属于行政管理的范畴，不属于民事案件处理范围，对浦东航头公司要求拆除收费设施的诉请不予支持。浦东航头公司无证据证明农工商超市的收费行为对浦东航头公司造成损失，故对浦东航头公司要求农工商超市赔偿损失的诉请亦不予支持。据此判决：驳回浦东航头公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计2,900元，由浦东航头公司负担。
本院二审期间，上诉人提供了被上诉人航头店档案机读复印件资料一套以及微电脑打卡钟复印件（考勤表）二张，以证明被上诉人航头店经营范围及管理的问题。被上诉人对考勤表真实性、关联性等均不认可，对航头店的档案材料虽予认可，但认为上诉人举证有违诚信。本院经审查认为，上诉人提供的证据材料不符合民事诉讼法等相关规定的新证据要求；同时也对本案争议缺乏关联性和证明力，故本院均不予采纳。
本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人浦东航头公司与被上诉人农工商超市之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，应属合法有效。现上诉人以被上诉人建造收费停车场非法获利，严重损害其权益等为由，要求解除双方之间的房屋租赁合同。对此本院应当指出，除原审法院所认定的理由之外，还应当注意到，本案所涉房屋租赁合同的主要标的物系房屋，虽然合同约定上诉人将房屋出租给被上诉人使用时，附属于该房屋范围内的场地或土地使用权同时交给被上诉人使用；合同又约定，大卖场南侧30,600平方米停车场优先满足被上诉人使用，但应当认识到涉案场地等在合同约定中具有附属性质，系非主要标的物。故上诉人以被上诉人建造收费停车场等为由要求解除合同，除缺乏合同依据之外，亦不符合法定解除合同的相关法律规定。关于上诉人提出原审法院未依职权调查相关事实而要求发回重审一节。对此本院认为，根据民事诉讼法等相关规定，原审法院不存在严重违反法定程序等情况。故上诉人该项请求，本院不予支持。
综上所述，浦东航头公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,800元，由上诉人上海浦东航头股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵卫平
审判员 沈 洁
审判员 严卫忠
二〇一八年五月十四日
书记员 田纬瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……