江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终8709号
上诉人（原审被告）：张兆辉，男，1982年1月5日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：周一丁，江苏禾嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余萌，男，1971年12月20日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：尹洪静，女，1976年1月1日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：余萌，男，1971年12月20日生，汉族，系尹洪静的丈夫，住徐州市鼓楼区。
上诉人张兆辉因与被上诉人余萌、尹洪静房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初5479号民事判决。向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理，上诉人张兆辉及其委托诉讼代理人周一丁、被上诉人余萌、以及被上诉人尹洪静的委托诉讼代理人余萌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人张兆辉的上诉请求：涉案合同不应予以解除，上诉人可以通过办理银行贷款履行付款义务，由于买卖双方不能确定银行何时发放贷款，银行发放贷款受政策性调整属不可抗力并非上诉人原因导致，故上诉人不应承担违约责任。一审判决在解除合同的同时对于上诉人支付的5万元购房款没有进行裁判侵犯上诉人权益，请求二审予以纠正。
被上诉人余萌、尹洪静辩称，一审判决认定事实基本清楚，请求二审予以维持。
余萌、尹洪静向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《存量房买卖合同》、《徐州市存量房买卖协议》及其《补充协议》，并判令被告承担逾期付款违约金30000元整；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告余萌与尹洪静系夫妻关系，涉案房屋系原告夫妻双方共同共有。2017年4月23日，原告余萌（出卖方/甲方）、被告张兆辉（买受方/乙方）与徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（居间方/丙方）签订《徐州市存量房买卖协议》，约定，甲方自愿将其坐落于三环路永嘉太阳城B6#-1-301室出售给乙方；房屋成交总价款为人民币1250000元整；乙方于2017年5月31日前办理完相关贷款批准手续，并及时向交易中心提交银行贷款确认单，贷款不足部分，由乙方以现金方式补齐；本协议佣金共计人民币18000元整，由甲方承担0元，乙方承担18000元，在签订本协议时一次性支付给丙方；在签订本协议之日，乙方交付甲方购房定金人民币30000元整，甲、乙方同意由中介代保管，该定金作为购房款，甲方自愿将该房屋定金押给丙方保管；甲、乙双方同意在2017年5月31日前办理上述房地产存量房网上备案及签订资金监管协议手续；甲、乙双方同意，甲方取得上述房产全部房款（交房保证金除外）当日将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并移交给乙方，甲、乙方有其他约定的除外，在房屋交接前房屋内所发生的费用由甲方承担，之后所产生的费用由乙方承担；若甲方不能按协议规定期限交付房产或乙方不能按协议规定期限支付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付千分之五的违约金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金人民币30000元整，本协议终止；甲、乙双方签订本协议后，若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方应在7日内，将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金30000元给甲方；若甲方悔约，应书面告知乙方，并在7日内，将已付购房款返还给乙方，甲方同时应支付违约金30000元给乙方；甲方报价为净落价，乙方承担过户费用，含契税、个税。2017年5月26日，原告余萌、尹洪静（出卖方）与被告张兆辉（买受方）签订《存量房买卖合同》，约定出卖方尹洪静、余萌将坐落于三环路永嘉太阳城B6#-1-301室出售给买受方，建筑面积为136.91平方米，房屋用途为住宅，该房屋的成交单价为人民币9130.09元/平方米，总价为人民币1250000元；买受方于2017年5月26日前，支付人民币600000元，于2017年7月31日前，办理完相关银行贷款批准手续，人民币650000元；出卖方应当在2017年8月20日前，将房产交付给买受方；买、卖双方应当共同到房屋登记机构办理房屋转移登记手续；买卖双方签订本合同后，若买受方悔约，应书面告知出卖方，出卖方应在7日内将买受方的已付购房款（不计利息）返还给买受方，但买受方应同时支付违约金30000元给出卖方；若出卖方悔约，应书面告知买受方，并在7日内将已付购房款返还给买受方，同时支付违约金30000元给买受方。同日，原告余萌、尹洪静、被告张兆辉与徐州市房屋置换中心签订《存量房交易资金监管协议》，约定在交通银行徐州分行设立托管账户；另约定因涉案房屋不具备登记条件或甲、乙双方约定终止交易的，经甲、乙双方协商一致，同时凭《存量房交易资金监管协议》、身份证，填写《撤销监管协议申请表》、《领款申请书表》，办理监管资金领取手续，由徐州市房屋置换中心审核后直接转至张兆辉开设的结算账户。2017年8月11日，原告余萌、被告张兆辉及徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司就涉案房屋的交易签订《补充协议》，约定，涉案房屋交易价格为1300000元；张兆辉于2017年8月11日支付余萌50000元；双方同意资金监管银行变更为徐州市兴业银行，并约定2017年8月21日办理变更手续；其余事项均按照2017年4月23日签订的合同办理。《补充协议》签订后，被告依照《补充协议》的约定向原告支付了50000元的购房款。
另查明，2017年5月26日，被告将600000元购房款存至存量房托管账户。2017年6月30日，被告与交通银行股份有限公司徐州分行（以下简称交通银行徐州分行）签订《个人房产抵押贷款合同》，主要内容为：被告为购买涉案房屋，向交通银行徐州分行贷款人民650000元，贷款期限360个月。由于原、被告协议将贷款银行由交通银行徐州分行变更为兴业银行，因此2017年8月21日存量房托管方将600000元的购房款退回至被告张兆辉的账户。现因被告至今未支付购房款，原告遂诉至法院。
一审法院认为，原、被告以及徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司签订的《徐州市存量房买卖协议》、《存量房买卖合同》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。合同对当事人具有法律约束力，当事人均应当按约全面履行各自的义务，否则应当承担相应的违约责任。本案中，关于是否予以解除《徐州市存量房买卖协议》、《存量房买卖合同》的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，原、被告双方及徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（居间方）签订《徐州市存量房买卖协议》、《存量房买卖合同》及《补充协议》等文件，合同签订后，被告即按照上述《存量房买卖合同》的约定向存量房托管账户汇入600000元购房首付款，并与交通银行徐州分行签订《个人房产抵押贷款合同》。后被告未能按照《存量房买卖合同》约定的时间即2017年7月31日办理完银行贷款手续支付购房款，显属违约。2017年8月8日、8月9日、8月10日，原、被告之间的短信聊天记录显示双方均有解除合同的意思表示，但原、被告又于2017年8月11日另行就涉案房屋的交易签订《补充协议》，该协议将涉案房屋的购房款调整为1300000元，并将贷款银行由交通银行徐州分行变更为兴业银行，其他事项按照2017年4月23日签订的合同办理。协议签订后，被告亦按《补充协议》的约定向原告另行支付了购房款50000元。因此，原、被告又以实际履行行为推翻了解除房屋买卖合同的意思表示。2017年8月21日，原、被告至产权处办理存量房交易资金监管事项时，因原告意欲调整付款时间，被告未同意，且口头表示不签署协议，以致《存量房交易资金监管协议》未能顺利签署，继而房屋买卖事项未能履行完毕。后原告余萌通过短信方式向被告张兆辉发送催告通知，被告未给予任何回复。因被告以行为表明不履行合同义务，故对于原告诉请解除《徐州市存量房买卖协议》、《存量房买卖合同》及其《补充协议》的主张，法院予以支持。关于原告主张被告承担违约金30000元的问题，法院认为，在《徐州市存量房买卖协议》、《存量房买卖合同》及《补充协议》签署后，被告按约支付了购房首付款600000元、另行增加的50000元购房款，并和交通银行徐州分行签订《个人房产抵押贷款合同》，被告的上述行为均能体现其在积极地促进房屋买卖合同的履行。涉案房屋的交易行为之所以未能成功履行，主要是因为原、被告就付款时间的约定未能协商一致，且被告后期未再给予原告任何回复，因此双方对合同未能成就均存在一定的影响。故法院依法将违约金数额酌情调整为10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告余萌、尹洪静与被告张兆辉签订的《徐州市存量房买卖协议》、《存量房买卖合同》及其《补充协议》；二、被告张兆辉于本判决生效后十日内向原告余萌、尹洪静支付违约金10000元；三、驳回原告余萌、尹洪静的其他诉讼请求。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，2017年8月11日，被上诉人余萌与上诉人张兆辉及徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司就涉案房屋的交易签订《补充协议》时因银行何时发放贷款不能确定故未能就涉案房屋付款交易时间达成一致。作为房屋卖方的被上诉人在买方上诉人无法确定付款期限的情形下主张解除涉案相关合同符合法律规定，本院予以支持。但是，被上诉人以《补充协议》之前签订的合同约定主张上诉人逾期付款违约责任无事实根据，一审判决酌定上诉人承担10000元违约金失当，本院予以纠正。一审法院在判决解除涉案相关合同的同时未就上诉人已付50000元购房款进行理涉不利于解决纠纷，该50000元购房款应予退还。
综上所述，上诉人张兆辉关于不应承担违约金及50000元购房应予裁判的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初5479号民事判决第一项；
二、撤销徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初5479号民事判决第二项、第三项；
三、被上诉人余萌、尹洪静在本判决生效之日起十日内返还上诉人张兆辉已付购房款50000元；
四、驳回被上诉人余萌、尹洪静原审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8025元，由上诉人张兆辉负担4525元，由被上诉人余萌、尹洪静负担3500元；二审案件受理费16050元，由上诉人张兆辉负担15000元，由被上诉人余萌、尹洪静负担1050元。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 宋新河
审判员 孟 娟
二〇一八年三月九日
书记员 宗 正