浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖长民初字第383号
原告：杭州泛亚物业服务有限公司。
法定代表人：陈坚。
委托代理人：姜小林。
委托代理人：赵永辉。
被告：长兴中辰贸易有限公司。
法定代表人：羊印新。
委托代理人：都永斌。
委托代理人：王赢杰。
原告杭州泛亚物业服务有限公司诉被告长兴中辰贸易有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法由代理审判员殷浪适用简易程序审理，并于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告杭州泛亚物业服务有限公司的委托代理人姜小林、赵永辉，被告长兴中辰贸易有限公司的委托代理人都永斌、王赢杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州泛亚物业服务有限公司诉称：2010年12月8日，原告与浙江振力房地产开发有限公司签订了《振力大厦前期物业服务合同》一份，对前期物业的服务内容、期限等相关事项进行了约定，前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。被告作为振力大厦602室的业主，与原告签订了《振力大厦前期物业管理服务协议》，就双方权利义务、前期物业管理服务内容、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。现原告按约向被告提供了物业管理服务，被告理应按照约定按时交纳物业服务费和公共设备能耗周转金，但被告至今未及时交纳2013年12月1日至2014年11月30日期间的物业服务费和能耗周转金，该款经原告多次催讨未果，故原告起诉至法院，请求判决：一、被告支付原告物业费26292元（自2013年12月1日计算至2014年11月30日），并支付迟延交纳物业费产生的违约金28789.74元，合计55081.74元；二、被告支付原告公共能耗周转金8216.3元（自2013年12月1日计算至2014年11月30日），并支付迟延交纳公共能耗周转金产生的违约金8996.85元，合计17213.15元。
原告杭州泛亚物业服务有限公司为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：
1、振力大厦前期服务合同复印件一份，证明原告与开发商签订了物业服务合同的事实。
2、振力大厦前期物业管理服务协议复印件一份，证明原、被告双方对物业费、能耗费及违约金进行相关约定的事实。
3、催款通知单原件两份、缴费通知书原件三份、快递单原件两份、律师函复印件一份及邮件收发登记表原件两份，证明原告向被告催讨物业费、能耗费的过程。
4、物业费计算清单明细表一份，证明原告主张费用的计算方式。
5、人员工资发放表复印件两份、情况说明原件一份及共同参与管理人员表原件一份，证明原告按照物业协议约定履行物业服务的事实。
6、能耗费情况资料复印件一份，证明原告按物业协议约定履行物业服务的事实。
被告长兴中辰贸易有限公司辩称：1、本案被告不存在故意拖欠物业管理费等费用的事实，被告不交费的理由是原告没有按照合同约定提供适当的服务；2、原告收取费用的标准从签订合同到备案，是先签合同后备案，价格和同地段同类型物业相差较大；3、原告在物业管理服务过程中对大楼的门厅、停车场等区域采取了不当措施，侵害了业主的权益；4、原告所主张的违约金与合同法相违背，缺乏合理性。综上，被告请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告长兴中辰贸易有限公司为证明自己的辩驳，向本院提交了以下证据材料：
1、物价局的备案报告原件一份，证明本案所涉的价格实际备案时间是2012年9月7日，物价部门的意见是按照80号文件实行市场调节收费，即2012年9月7日之前的物业管理费不能按照4.8元／平方米·月计算。
2、物业服务标准复印件一份，证明按照服务标准，原告应配备人员40名，并承诺服务过程中按照防火安全管理办法及消防的相关规定指定人员维护巡查，且24小时值班看守出入口等物业服务内容的事实。
3、原告长兴分公司的职工社保缴费明细查询单原件一份，证明原告购买社保的企业职工一共为10人，与服务标准载明的40人差距较大的事实。
4、照片二张，证明本案物业出入口没有保安值班，不符合24小时值班的规定及原告擅自在出入口设立匝道不符合物业管理要求的事实。
5、整改通知书原件一份，证明原告违反物业管理条例及业主大会和业主委员会指导的相关规定，擅自增加岗亭至今未拆除的事实。
6、照片三张，证明消控室的开关一直放在手动上，如果有火灾无法自动喷水的事实。
7、巡查记录复印件二份，证明记录上的“主令开关位置”没有填写的事实。
本院对原、被告提交的证据材料，经庭审质证，并经审查后，认证如下：
（一）原告提交的证据材料
原告提交的证据材料1、2，被告对其真实性没有异议，但对其证明对象有异议，认为前期物业服务合同中约定的物业服务费的价格是4.8元每月每平方米，但是该服务价格标准是在物价部门核准备案后执行，并非核准之前就执行；本院认为原告提交的该两份证据材料系合同双方当事人的真实意思表示，符合证据的三性，能够证明原、被告约定物业服务收费的标准为4.8元／平方米／月，本院予以采信。原告提交的证据材料3中的快递单及邮件收发登记表，被告没有异议；原告提交的证据材料3中的催交通知单及律师函，被告对其真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为被告未交纳该部分物业费有正当的抗辩理由；本院认为原告提交的证据材料3，符合证据的三性，且能够证明原告已向被告催讨过该部分物业费及能耗费的事实，本院予以采信。原告提交的证据材料4，被告认为其系原告单方制作，不符合证据的形式要件；本院认可被告的质证意见，对该份证据材料不予采信。原告提交的证据材料5、6，被告对其三性及证明对象均有异议，本院认为该两份证据材料中的情况说明、共同参与管理人员表、能耗费情况资料均系原告单方制作，不符合证据的形式要件，本院不予采信；关于人员工资发放表，系复印件，本院无法核实其真实性，故不予采信。
（二）被告提交的证据材料
被告提交的证据材料1，原告认为被告的理解系扩大解释，且原、被告签订协议的时间在备案时间之后；本院认为该份证据材料不能证明其待证事实，故本院不予采信。被告提交的证据材料2，原告对其真实性没有异议，但对其关联性有异议，该份证据材料无法证明原告提供的物业服务存在瑕疵；本院对该份证据材料的真实性、合法性、关联性均予以认定，对其证明对象，将结合其它证据材料及相关事实予以综合考虑。被告提交的证据材料3，原告认为虽然社保缴费显示到岗人数为10人，但原告还有其他非交社保的工作人员；本院对该份证据材料的三性均予以认定，对其证明对象，本院结合被告提交的证据材料2及原告提交的证据材料5，认为可以证明原告的物业服务存在瑕疵。被告提交的证据材料4，原告对其关联性有异议，关于保安岗的照片，只能证明被告拍摄照片时正好保安不在，关于匝道的照片，原告是为了便于车辆管理而设置的；本院认为被告提交的证据材料4中关于保安岗亭的照片，只能反映被告拍摄照片当时的情况，且该时间段非常短，并不能证明被告的待证事实，关于匝道的照片，不能证明其待证事实。被告提交的证据材料5，原告认为是为了更好的管理车辆而设置的；本院对其真实性、合法性予以认可，但并不能证明其待证事实，本院不予采信。被告提交的证据材料6，原告认为该组照片不能证明系从原告处的消防设备上拍摄的，且原告有两组水泵，如有消防问题，消防部门会要求其进行整改；本院认为该份证据材料不能证明其待证事实，故本院不予采信。被告提交的证据材料7，原告认为该份巡查记录“水池水位”处都记载正常，原告已经履行了物业管理服务职责；本院认为该份证据材料并不能证明其待证事实，故不予采信。
依据上述采信的证据，并结合到庭当事人的陈述，本院查明本案事实如下：
被告长兴中辰贸易有限公司系长兴县振力大厦602室业主，房屋建筑面积为456.46平方米。2010年12月8日，原告与案外人浙江振力房地产开发有限公司签订《振力大厦前期物业服务合同》一份，约定原告为振力大厦提供物业管理服务。2013年6月18日（即房屋交付时），原、被告签订《振力大厦前期物业管理服务协议》一份，约定原告为被告位于振力大厦602室的写字楼提供物业管理服务，物业管理服务费按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算，办公、商业用房按4.8元／月·平方米收取，物业服务费、设备运行及能耗周转金每12个月预缴一次，交纳费用时间为每12个月的第一个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。公共设备运行维护费及能耗周转金按2.5元／月·平方米以一次性预收取，一年结算一次，业主产权转让时剩余部分给予退还。另外，双方还约定被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。该两份协议签订后，原告一直为被告在内的振力大厦提供物业服务。现被告拒交2013年12月1日至2014年11月30日期间的物业管理费及公共能耗周转金，故双方纠纷成讼。
另查明，原告曾于2014年7月30日、2014年8月11日通过EMS向被告邮寄物业费催款单催讨物业管理费及公共能耗周转金，并于2014年10月21日通过EMS向被告邮寄律师函催讨物业管理费及公共能耗周转金。
再查明，庭审中，原告认可其应配备驻场物业人员40人，但其实际驻场物业人员为30人左右（包括交纳社保的职员与未交纳社保的职员）。
又查明，原告公司交纳社保费用的员工为10人，
本院认为，原告杭州泛亚物业服务有限公司分别与浙江振力房地产开发有限公司、长兴中辰贸易有限公司签订的合同，系合同当事人真实意思的表示，属合法有效。原告依约向包括被告在内的振力大厦业主提供物业管理服务，履行了合同义务，而被告未依合同约定向原告交纳物业服务费，构成违约，被告应承担给付物业服务费的民事责任，但考虑到本案原告并未按照约定配备驻场物业人员数额，物业服务水平不符合合同约定，也构成了违约，故对于原告要求被告支付拖欠的2013年12月1日至2014年11月30日期间的物业服务费的主张，本院酌情确定被告按物业费全额的80%交纳，具体数额为“456.46平方米×4.8元／月·平方米×12个月×80%=21033元”；对于原告要求被告支付违约金的主张，本院认为本案原告存在违约行为，该行为是导致被告拒绝支付物业管理费的原因之一，且考虑到本案原告的实际损失主要是利息损失，故本院酌情调整至中国人民银行同期贷款利率计算违约金，以物业费全额的80%（即21033元）为基数，自原告主张部分物业服务费的最后一日的次日起（即2014年12月1日）暂计算至本院判决之日（即2015年6月26日），确定违约金为657元。对于原告要求被告支付拖欠的2013年12月1日至2014年11月30日的公共能耗周转金，其并未向法庭提交充足的证据证明该主张，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告陈述原告擅自增加岗亭及将公共部分的大厅给另外公司使用的辩称，与本案不属于同一法律关系，本案不宜处理，被告可以通过另案起诉或其他合法途径予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告长兴中辰贸易有限公司支付原告杭州泛亚物业服务有限公司物业服务费21033元，限于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告长兴中辰贸易有限公司支付原告杭州泛亚物业服务有限公司违约金657元（自2014年12月1日暂计算至2015年6月26日），限于本判决生效之日起十日内付清，2015年6月26日之后的违约金，按同期贷款利率计算至本院确定的履行之日止；
三、驳回原告杭州泛亚物业服务有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1607元，减半收取803.5元，由原告杭州泛亚物业服务有限公司承担632.5元，由被告长兴中辰贸易有限公司承担171元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 殷 浪
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 江文欣