浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终1059号
上诉人(原审原告):唐英，女，1972年12月5日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
委托代理人：王建明、顾晓红，浙江金九鼎律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):沈文明，男，1967年11月16日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
委托代理人：李涛、邓峰，浙江开发律师事务所律师。
上诉人唐英为与被上诉人沈文明房屋买卖合同纠纷一案,不服嘉兴市南湖区人民法院(2016)浙0402民初120号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年5月23日受理后,依法组成合议庭,于2016年6月15日公开开庭进行了审理,上诉人唐英的委托代理人王建明，被上诉人沈文明的委托代理人邓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理认定：2014年7月24日，唐英、沈文明、嘉兴龙泰房地产经纪有限公司（以下简称龙泰公司）签订《房地产买卖合同》一份，其中沈文明为出售方（甲方），唐英为购买方（乙方），龙泰公司为中介方（丙方）。合同约定：唐英向沈文明购买坐落于嘉兴市嘉城绿都秋菊苑74幢305室及车库，房屋价款为31万元；唐英应于2014年7月26日前支付沈文明定金1万元；唐英、沈文明同意于2014年8月15日办理过户手续前将首付款14万元交于龙泰公司代为资金监管；龙泰公司于2014年10月30日前办理土地证时，支付沈文明房款14万元；唐英应于2014年8月15日向龙泰公司提交贷款材料及相关手续，并在银行发放公积金贷款后支付沈文明房款16万元；合同签订后，如唐英放弃买房则定金不予退还，如沈文明不愿卖房则双倍返还定金；如沈文明无正当理由不履行合同，或因沈文明的原因不能办理房产证的过户手续或中途后悔的，则唐英有权单方解除合同，沈文明除应在10日内向唐英返还已收房款和利息外，还应按房屋成交价款的1%支付损害赔偿金或赔偿实际损失。
2014年7月26日，唐英通过龙泰公司向沈文明支付定金1万元。8月9日，唐英向龙泰公司支付首付款14万元。9月5日，嘉兴市公安局经济技术开发区（国际商务区）公安分局对龙泰公司涉嫌合同诈骗罪立案侦查。9月6日，唐英至嘉北派出所报案，称其向龙泰公司支付购房款15万元后，龙泰公司的负责人卷款逃跑。
2014年12月2日，唐英在嘉北派出所对其进行询问时陈述：唐英知道其向沈文明购买的房屋为拆迁安置房，知道无法按正常渠道、方式办理房屋产权过户手续，但龙泰公司向唐英表示有能力为其办理产权过户手续。唐英、龙泰公司约定由唐英在2014年8月15日前向龙泰公司支付房款15万元，龙泰公司在收到该款后的两个月内为其办理贷款手续；如不能在两个月内办理成功的，则由龙泰公司将该15万元交给沈文明。
原审法院另认定：沈文明依据《嘉兴市农民住宅拆迁产权调换协议书》对涉案房屋拥有处分权。
2015年2月5日，唐英诉至原审法院，以沈文明至今未协助唐英办理房屋过户手续构成违约为由，请求判令：一、确认双方《房地产买卖合同》解除；二、沈文明立即退还房款14万元并支付双倍定金2万元及利息；三、沈文明立即支付损害赔偿金3100元。诉讼过程中，唐英自愿撤回上述第三项诉讼请求。
沈文明在原审中答辩称：第一，其未曾收到唐英要求解除合同的通知。第二，唐英在订立合同之时已知晓诉争房屋为拆迁安置房，现阶段无法办理产权登记，唐英也尚未支付首付房款14万元，因此沈文明在履行合同中并无违约行为。即使沈文明存在违约行为，唐英也不能在主张适用定金罚则的同时主张利息损失。第三，房地产买卖合同的另一合同当事人龙泰公司因涉嫌合同诈骗罪已被公安机关立案侦查，其犯罪行为与本案有直接关联，唐英的起诉不符合法律规定，应裁定予以驳回。第四，在不承担违约责任的基础上，沈文明同意解除与唐英之间的买卖关系。
原审法院审理后，以本案涉嫌经济犯罪为由，于2015年4月8日裁定驳回了唐英的起诉。唐英不服，上诉至本院。本院经审理后，认为居间合同关系和房屋买卖合同关系为不同的法律关系，原审法院驳回唐英的起诉不当，故裁定撤销了原审上述裁定，并指令原审法院对本案继续进行审理。
原审法院对案件继续进行审理后认为：在唐英未能举证证明龙泰公司已将购房首付款14万元交付给沈文明的情况下，本案的争议焦点在于龙泰公司向唐英收取该笔款项的行为是否代表沈文明作出。
从唐英、沈文明、龙泰公司在《房地产买卖合同》中的约定来看，龙泰公司占有唐英所交付的15万元是基于为其办理贷款手续的原因。根据约定，龙泰公司向沈文明交付该款的时间应为成功帮助唐英办理贷款手续或2014年10月15日前（以先到为准），而龙泰公司因涉嫌合同诈骗被公安机关立案侦查的时间为2014年9月5日，因此，沈文明取得购房款的条件尚不成就，除沈文明认可收到的定金1万元外，唐英主张其归还其余14万元缺乏依据。关于唐英主张解除与沈文明之间的房屋买卖合同关系的请求，沈文明在庭审中已表示同意，故予以确认。沈文明收取的定金1万元应予退还。因唐英未能举证证明沈文明在合同履行过程中存在违约行为，故对其要求适用定金罚则的主张不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认唐英与沈文明之间的房屋买卖合同关系于2015年3月26日解除；二、沈文明于该判决生效之日起七日内退还唐英定金1万元；三、驳回唐英的其他诉讼请求。如果沈文明未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3562元，由唐英负担3500元，由沈文明负担62元。
判决宣告后,唐英不服,向本院提起上诉称：唐英与沈文明之间的房屋买卖合同关系，唐英与沈文明作为一方与龙泰公司存在居间服务关系，龙泰公司与沈文明之间存在民事侵占侵权关系。唐英的义务，是依约给付购房款、受领房屋、办理产权变更登记；沈文明的义务，是依约交付房屋、受领购房款，并协助办理产权变更登记手续。唐英已依约给付购房定金1万元和首付款14万元，沈文明已受领（委托居间方受领）定金和首付款计15万元，但未于约定日2014年8月15日交付房屋，更无法办理房屋产权变更登记手续，已构成根本性违约。涉案《房地产买卖合同》对合同双方当事人均有约束力，合同效力不因唐英知道出卖房屋存在瑕疵以及龙泰公司侵权而受影响，也不因唐英报案而增加其合同义务。唐英基于沈文明存在根本性违约而提出解除合同，返还预付购房款，符合法律规定，其债权请求权理应得到支持。请求撤销原审判决，改判支持唐英原审中提出的全部诉讼请求。
沈文明在二审中答辩称：唐英的14万元是其根据《房地产买卖合同》的约定，交给中介代为资金监管的，并未交付给沈文明，沈文明没有领取该笔款项，故不负返还责任。沈文明在履行合同过程中并无违约，故不应当承担任何的赔偿或者款项的返还责任。
唐英在二审中提供了《解除“房地产买卖合同”通知函》复印件一份，拟证明其已于2014年12月25日单方解除了涉案《房地产买卖合同》之事实。
沈文明质证后认为其并未收到过上述函件。
本院认证意见：唐英上述函件，未附有邮寄回执，不能证明沈文明已收到，真实性存在疑问，且与二审审理范围无关，故本院不予认定。
本院经审理，除对原审法院认定的事实予以确认外，另认定：涉案《房地产买卖合同》第五条中约定：“乙方贷款问题由丙方出面办理，如万一贷款办不下来，乙方支付甲方15万元房款，其余16万元待甲方三证办出后，乙方再去贷款。”合同约定的中介服务费3100元，由唐英承担，并于产权过户日交付给龙泰公司。唐英向公安机关陈述：“…当时龙泰接待我的是业务经理周守琴，她要求我首先付1万元的定金，这定金是交给房东的，保证房东不再把房子卖给别人…首付款要求交到中介公司的，周守琴说这个首付款是到时候到银行办理贷款的依据，让我抓紧时间凑足之后交到他们公司…”“…龙泰公司没有百分之百的承诺我一定能把贷款办理下来。给了我两个方案，一个方案就是他们拿着首付到银行两个月内能够把贷款办理下来，另外一个方案就是如果合同约定时间两个月内贷款办理不下来的，我交给龙泰公司的15万元房款由龙泰公司交给房东沈文明，其余房款等待三证办出后再付款给房东…。”
本院认为：本案二审争议焦点为唐英将14万元款项交给龙泰公司监管，能否认为唐英已向沈文明履行了付款义务，以及沈文明是否存在根本性违约，应否返还唐英14万元房款并双倍返还定金的问题。
通过房产中介机构买卖二手房，为房产交易中普遍采用、且比较省事的一种交易方式。除了为委托方提供订立合同的媒介服务外，有的中介还提供代为办理贷款手续、代为办理产权证，以及代收代付资金等服务。《合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间方向委托方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”涉案《房地产买卖合同》约定中介服务费由唐英支付，故唐英为居间合同的委托方。《房地产买卖合同》第二条中约定，唐英应于“2014年8月15日办理过户手续前”将首付款14万元交给龙泰公司“代为资金监管（本单位收具保管证明）”，至于该14万元龙泰公司替唐英还是沈文明监管，合同中并未作出约定。唐英将14万元交到龙泰公司后，龙泰公司向唐英出具了收据，但无证据证明龙泰公司向沈文明出具过保管证明。因此，唐英认为14万元首付款已由龙泰公司替沈文明受领，没有依据。《房地产经纪管理办法》第二十四条规定：“房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。”从上述规定可以看出，中介监管资金的划转需要征得交易资金支付方的同意，并不需要收款方的意思表示。在监管资金划转前，资金支付方享有监管资金的处分权。据此，应当认定涉案监管资金划转给沈文明前，其处分权还掌握在唐英手中，沈文明对监管资金不享有任何权利。另外，唐英在公安机关以及原审庭审中，均陈述龙泰公司要求她交付14万元首付款是为了办理贷款，结合唐英在公安机关陈述的龙泰公司给出的“两个方案”以及《房地产买卖合同》的约定，可以认定只有贷款办理下来，或者两个月后贷款办不下来时，龙泰公司才替唐英将14万元监管款项支付给沈文明，因此，唐英将14万元首付款交龙泰公司监管，只涉及其和龙泰公司的委托合同关系，不能认定为其已向沈文明履行了付款义务。唐英认为沈文明已受领了14万元购房款的上诉理由不能成立，其请求沈文明返还14万元购房款的诉讼请求理应不予支持。
原审法院作出的涉案《房地产买卖合同》解除的一项判决，双方当事人均未上诉，视为服判。唐英认为沈文明未于2014年8月15日将房产过户，存在根本性的违约行为。对此，本院认为，唐英主张2014年8月15日应办理房产过户手续，依据为合同第二条所作唐英应于“2014年8月15日办理过户手续前”将首付款14万元交于龙泰公司代为资金监管的约定。因涉案合同为龙泰公司制定的格式合同，其中多处条款前后矛盾，双方当事人在一、二审庭审中，均陈述双方主要就价格和付款方式进行了磋商，合同内容是中介填的，应当认定上述条款中所作唐英于“2014年8月15日办理房产过户手续前”的约定，是针对唐英向龙泰公司交付14万元监管资金的时间，这与唐英在公安机关所作“一直到8月7日那天，他们的业务经理打我电话催我去交首付款，因为我们合同上约定首付款交纳时间是8月15日”的陈述也是能相互印证的。另一方面，涉案《房地产买卖合同》签订时间为2014年7月24日，与2014年8月15日只间隔22天。《房地产买卖合同》签订时，涉案房屋的三证沈文明并未办出，对此唐英是明知的。在22天时间内沈文明要办出涉案房产的三证，再将产权过户给唐英，显然不可能。如涉案房屋的三证不能办出，唐英的贷款肯定也不能办理，对此双方在签订合同时也有预判，因此，双方才在合同“其它事项”中用手写条款约定，万一贷款办不下来，则要“待甲方三证办出后再贷款”，说明双方对房屋产权过户这一义务的履行时间，约定是不明确的。事实上，唐英向中介交付监管资金后，并未在2014年8月15日后向沈文明提过房产过户的问题。因此，即使双方在合同中约定2014年8月15日过户，该约定也被双方之后的约定所取代。导致涉案合同不能履行的根本原因在于龙泰公司的负责人卷走了唐英支付的监管资金，而不是沈文明未在2014年8月15日办理房产过户手续，沈文明在整个交易过程中并不存在违约行为，唐英以沈文明没有在2014年8月15日将房屋过户为由，认为沈文明存在根本性违约，与案件事实不符，且有违诚信。因此，其请求沈文明双倍返还定金的请求也不应予以支持。
综上，唐英的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实基本清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3362元，由上诉人唐英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨迪虎
代理审判员 管仁亮
代理审判员 何周丹
二〇一六年七月四日
书 记 员 林雪琴