广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终5148号
上诉人（原审原告）：佛山市顺德区一号物物业代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂容山居委会德发路5号三楼308室，统一社会信用代码91440606MA4UNRBA24。
法定代表人：吴柏鸿，总经理。
委托诉讼代理人：郑伟兴，广东容桂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱昌亮，广东容桂律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：魏德超，男，1967年5月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
上诉人（原审被告）：熊群莲，女，1972年3月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
上诉人佛山市顺德区一号物物业代理有限公司（以下简称一号物公司）、魏德超、熊群莲因居间合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初19336号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一号物公司上诉请求：1.撤销一审判决，支持一号物公司全部诉讼请求；2.诉讼费由魏德超、熊群莲负担。事实和理由：（一）一审判决以一号物公司提供的合同存在瑕疵为由仅支持魏德超、熊群莲承担8400元佣金没有事实和法律依据。1.一号物公司促成买卖双方达成买卖合同，一号物公司完成了此项义务。2.一号物公司作为居间人没有为双方提供合同版本的义务，所有合同条款均由双方协商确定。买卖双方达成合意后，一号物公司代为起草合同，买卖双方确认全部合同条款之后才在合同上签名。合同生效后，魏德超、熊群莲以合同约定不明拒绝履行合同，构成违约，应当承担违约责任。魏德超、熊群莲应按照合同约定向一号物公司支付房屋价款3%的佣金即16800元。（二）魏德超、熊群莲应当按照合同约定支付律师费。合同第八条约定为：买卖双方私下办理过户手续并拒付佣金应该另付双倍违约金；一号物公司需要通过法律途径追讨佣金、违约金所产生的律师费由买卖双方负担。只要出现上述一种情形，魏德超、熊群莲就应向一号物公司支付律师费。
魏德超、熊群莲针对一号物公司提起的上诉辩称，答辩意见与魏德超、熊群莲的上诉意见一致。
魏德超、熊群莲上诉请求：1.发回重审，解除房屋买卖合同；2.撤销房屋买卖合同并立即归还魏德超、熊群莲的房地产权证；3.一号物公司赔偿魏德超、熊群莲的经济损失（误工费）3000元；4.诉讼费由一号物公司负担。事实和理由：（一）一号物公司在居间活动中存在欺诈行为，并与买房人杨炯恶意串通制作虚假事实，导致一审法院认定事实不清。（二）2016年10月27日晚上八点左右，魏德超到一号物公司商谈涉案房屋之事，发现买房人杨炯是另一家中介公司当天下午四点左右带去看了一次房屋的客户，其解释找一号物公司是因为有朋友（一号物公司销售店长）办事方便一些。一号物公司查看了涉案房屋的房产证，并对相关信息作了充分了解，魏德超如实告知涉案房屋还有27万元银行贷款且无能力负责提前结清的事实，同时提出买房人杨炯负责提供资金先结清银行贷款才能交易的要求，一号物公司当面问了买房人杨炯有没有足够资金支付，买房人杨炯表示没有，一号物公司提出可以找人提供这笔资金过桥，但是需要支付利息费用，买房人杨炯询问需要多少钱，一号物公司用手机计算后答复按照5个点需要1万多元，一号物公司还提出让魏德超承担部分利息费用，魏德超不愿意。一号物公司为了促成这笔交易最后确定由买房人杨炯负责提供这笔资金且承担全部利息费用，为此，一号物公司在佣金方面给予1400元优惠，买房人杨炯表示同意。当天时间太晚就约定第二天由提供过桥资金的人参与共同签订一份该笔资金的协议，合同第三条第一项“过户前卖方必需配合还清银行贷款，并注销银行抵押登记”按约定成了唯一对首付资金的注明，也是确实需要卖方的配合才能还清银行贷款并注销银行抵押登记的特别约定，魏德超出于对二手房屋交易买卖流程的熟知了解（市场常用由买房人提供资金用于结清银行按揭贷款的方式）和出于对买房人杨炯的买房诚意、一号物公司的信任而签订涉案房屋买卖合同。10月28日下午两点，魏德超、熊群莲来到一号物公司，只见到买房人杨炯的老婆在场，一号物公司匆忙让熊群莲在合同上补签了名字，对合同内容未作任何告知。由签合同的工作人员带着魏德超、熊群莲和售后服务工作人员一起去顺德行政服务中心调取购房发票复印件，再到邮政储蓄银行办理了申请提前还款手续。由于买房人杨炯避而不见，约好的再次看房和另一份协议未能如约完成。一号物公司在居间活动中违反了公正、诚实信用原则，并存在串通欺诈行为，促成买房人杨炯未按约定履行合同第三条第一项付款责任，致使合同目的不能实现。
一号物公司针对魏德超、熊群莲提起的上诉辩称，答辩意见与一号物公司的上诉意见一致。
一号物公司向一审法院起诉请求：1.魏德超、熊群莲立即向一号物公司支付中介服务费16800元；2.魏德超、熊群莲立即向一号物公司支付律师代理费3000元；3.诉讼费由魏德超、熊群莲负担。
一审法院认定事实：2016年10月27日，一号物公司作为丙方，魏德超、熊群莲作为甲方，杨炯作为乙方，三方签订一份《房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿将坐落在佛山市顺德区容桂街道振华社区居民委员会康富花园十二期（康翠名邸）五座604号的房屋出售给乙方，房屋成交价为560000元。合同第三条约定的付款方式如下：1.甲、乙、丙三方于2016年10月27日签订本合同，乙方支付甲方购房定金30000元整，签约当天支付定金30000元，本定金暂由丙方托管至2016年10月28日，丙方查档确认无查封后无需乙方同意自行将定金转给甲方。乙方购买该房屋要办理银行按揭贷款，甲乙双方于2016年11月5日前，按银行办理贷款要求提供相关资料，及时办理手续。过户前甲方必须配合还清银行贷款并注销银行抵押登记；2.2016年12月30日前，甲、乙双方带齐相关资料及该房屋的银行贷款合同一起到房地产交易所办理该房屋的买卖过户手续；3.购房余款人民币50000元整。乙方以购房按揭贷款方式支付，在办理房屋过户之后领取乙方的房产证及他项权证后，交于银行，由银行直接转账入甲方账号。（备注：若银行批准的按揭贷款超出上述约定金额，则乙方在支付购房首期款时将超出部分减出；若贷款金额不足，则不足部分则需于双方办理房屋过户当天以一次性补足）。此外，第六条约定产权登记，房产登记名字由乙方确定，如非登记乙方本人名字，乙方必须在过户前向甲方提出并提交相关资料给丙方，甲方应协助乙方办理产权转移登记手续；甲方按乙方指定完成过户手续，视为履行产权转移义务。同时，合同第八条3.1约定，甲乙之间相互或单方违约，不能免除向丙方支付佣金的义务，一方面违约，违约方需按成交总价3%支付佣金；3.2约定如果甲、乙双方签订本合同后，双方不通过丙方私下办理过户手续而拒付佣金，甲、乙双方各需另付丙方双倍佣金作为违约金；如果丙方需要通过法律途径追讨佣金、违约金及履行违约金所产生的律师费、诉讼费等相关一切费用均由甲、乙方承担。
2016年10月28日，魏德超向杨炯出具一份《收据》，确认收到杨炯交付案涉房屋定金30000元，该笔款项系一号物公司转交给魏德超。熊群莲亦于2016年10月28日在《房屋买卖合同》“乙方签名”上方签名捺手印。庭审中，魏德超、熊群莲均明确表示不继续履行合同，因为合同第三条、第六条、第十一条均存在合同陷阱，一号物公司与买方存在恶意串通，欺骗魏德超、熊群莲的情况。庭审中一号物公司对第三条第三项解释为：“房屋总价是560000元，当时协商第一期支付定金30000元，第二期2016年11月5日双方一起办理480000元银行贷款手续，剩余购房款50000元在过户时补足支付，若贷款金额多于480000元，以480000元为准，若少于480000元，则买房人杨炯需要补足剩余购房款。”
一审法院认为，本案争议焦点系一号物公司、魏德超、熊群莲及杨炯签订的《房屋买卖合同》是否有效，以及如果合同有效，魏德超、熊群莲是否构成违约。对此一审法院作如下分析：第一，关于合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，因此，只要是依法成立的，出于当事人真实意思表示、符合合同成立的要约、承诺要求的合同，以保护其生效为原则，而对合同无效的认定，因涉及到以公权力对公民私权的限制，则应以严格的法律要件规制。合同法第五十二条明确规定了合同无效的五种形式分别为“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，同时，《中华人民共和国民法通则》第五十八条亦规定民事行为无效的七种情形。由此可见，合同无效的认定，应严格依据法定的程序和法律明文规定的条件。案涉房地产买卖合同符合法律规定，合同的三方当事人均签名确认，魏德超、熊群莲以签订合同时未认真审查合同条款、部分合同条款对魏德超、熊群莲存在风险为由，认为一号物公司与杨炯存在恶意串通，欺诈魏德超、熊群莲从而主张合同无效，缺乏证据支持，一审法院不予采信。魏德超、熊群莲提出案涉合同第三条“付款方式”对其不公平的问题，一审法院认为根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条还约定……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给付对方必要的准备时间。本案中，一号物公司、魏德超、熊群莲在签订的《房屋买卖合同》中对付款方式的确约定并不明确，存在多种理解，但并不就此认定合同无效，双方可另行对付款方式进行协商或者结合合同的其他条款进行解释，魏德超、熊群莲以付款方式存在问题为由认定合同无效缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于魏德超、熊群莲提出案涉合同第六条、第十一条的问题，该条款涉及过户及缴纳税费的问题，该条款并没有违反强制性法律规定，并不属于无效条款。综上，案涉《房地产买卖合同》合法有效，双方应当按约履行。
第二，对于魏德超、熊群莲是否存在违约及是否承担责任的问题，现魏德超、熊群莲已明确表示不再履行合同即不再将房屋出售，故魏德超、熊群莲属违约方，根据合同第八条约定，应由魏德超、熊群莲向一号物公司支付佣金，但由于一号物公司提供的房屋买卖合同文本第三条第三项对于价款的支付方式、支付期限方面确实存在不完善之处，导致买卖双方的权利义务不清楚明确，一号物公司提供的居间服务存在瑕疵，考虑到一号物公司付出的劳动，一审法院酌定魏德超、熊群莲按成交价格的1.5%向一号物公司支付佣金为8400元。关于律师费的问题，一号物公司依据合同第八条3.2主张由魏德超、熊群莲承担律师费，经审查，该条款约定支付律师费的前提条件是房屋买卖双方私下交易而逃避支付佣金的情况，并非适用一方当事人违约的情况，因此，对该诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，判决：一、魏德超、熊群莲应于判决发生法律效力之日起十日内向一号物公司支付佣金8400元；二、驳回一号物公司的其他诉讼请求。如魏德超、熊群莲未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为147.50元（一号物公司已预交），由一号物公司负担77.50元，魏德超、熊群莲负担70元。
本院二审期间，一号物公司未向本院提交新的证据。魏德超、熊群莲向本院提交照片2张，拟证明1号物公司为客户提供委托贷款服务。本院组织了双方当事人进行证据交换和质证，一号物公司发表了质证意见。对上述证据，本院认定如下：魏德超、熊群莲提交的证据与本案所涉争议焦点缺乏关联性，本院不予采信。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，一号物公司、魏德超、熊群莲、杨炯三方于2016年10月27日签订的《房屋买卖合同》第三条第四项约定：交房押金（毛坯房）1万元，交接当天验收房屋后支付给魏德超、熊群莲；第五项约定，如办理该房屋的买卖过户手续之前魏德超、熊群莲有户籍挂靠在该房屋，则魏德超、熊群莲需在办理过户手续前迁出户口，如果在办理买卖手续之前魏德超、熊群莲未能迁出户口，则从购房首期款中扣除2万元作为户籍迁出押金，在魏德超、熊群莲迁出户口当日支付。所有付款经魏德超、熊群莲开具收款收据为准。一号物公司在二审诉讼中确认上述合同条款是针对毛坯房和户籍挂靠的情形，涉案房屋不存在该两个情形，所以上述合同条款没有约束力。
本院认为：根据一号物公司、魏德超、熊群莲的上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点有两个，第一是魏德超、熊群莲应否向一号物公司支付中介服务费，如果应当支付，则中介费的数额是多少；第二是魏德超、熊群莲应否向一号物公司支付律师代理费3000元。
关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，本案中，一号物公司与魏德超、熊群莲、买房人杨炯签订的《房屋买卖合同》包含了一号物公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，该内容系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现一号物公司上诉主张魏德超、熊群莲在合同签订后以合同约定不明确为由拒绝履行合同构成违约，应依约向一号物公司支付房屋成交价3%即16800元。魏德超、熊群莲上诉主张一号物公司与买房人存在串通，构成欺诈，且合同余款约定不明确，其不应向一号物公司支付中介服务费。经审查，首先，《房屋买卖合同》签订后，魏德超、熊群莲于2016年10月28日去顺德行政服务中心调取购房发票并在银行办理了申请提前还贷手续，一号物公司对此事实进行确认，表明魏德超、熊群莲已经履行了部分合同义务，魏德超、熊群莲随后以合同条款约定不明确提出不再出卖房屋，显然与其履行行为相悖，同时，即使合同条款约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，买卖双方仍可通过协商后达成补充协议等方式继续履行，但是魏德超、熊群莲明确表示不再出卖房屋，在诉讼期间仍表明不再继续履行合同，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。魏德超、熊群莲上诉主张一号物公司与买房人存在串通，构成欺诈，但是并未提供证据予以证实，本院不予支持。魏德超、熊群莲上诉主张魏德超曾经提出由买房人支付出卖人尚欠银行的款项、让出卖人去涂销银行抵押，亦提出买卖双方另行签订补充协议由买房人承担提前还款（找一家公司通过资金过桥，借款资金用以偿还卖家银行抵押贷款）、由买家承担借款的利息，但一号物公司对魏德超、熊群莲的上述陈述不予确认，且《房屋买卖合同》并不存在魏德超、熊群莲的上述陈述内容，故魏德超、熊群莲的上述主张亦缺乏证据证实，本院不予支持。魏德超、熊群莲上诉主张其不应向一号物公司支付中介服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，一号物公司作为专业的中介机构，在居间服务过程中应该明确买卖双方的权利义务、严谨细致的制作合同条款，但是一号物公司提供的房屋买卖合同文本第三条第三项对于价款的支付方式、支付期限方面确实存在不完善之处，第四项、第五项即本案房屋不存在的两个情形依然列明在合同中，导致买卖双方权利义务不清楚明确，一号物公司提供的居间服务存在瑕疵，其上诉主张魏德超、熊群莲应向其支付房屋成交价3%即16800元，亦与事实不符，本院不予支持。第三，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条关于“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。……”的规定，在一号物公司已经促成买卖双方合同成立的情况下，一号物公司对其已付出的居间劳务有权收取相应的报酬。一审法院考虑到一号物公司付出的劳动酌定魏德超、熊群莲按成交价格的1.5%向一号物公司支付佣金8400元，处理并无不当，本院予以维持。综上，魏德超、熊群莲应向一号物公司支付中介服务费8400元。
关于第二个争议焦点。关于律师费，一号物公司依据合同第八条3.2主张由魏德超、熊群莲承担律师费，但是该条款约定支付律师费的前提条件是房屋买卖双方私下交易而逃避支付佣金、一号物公司需通过法律途径追讨佣金、违约金、履行违约金所产生的律师费等费用的情形，并非适用本案所涉情形，因此，一号物公司的该项上诉请求与事实不符，本院不予支持。
魏德超、熊群莲上诉主张解除房屋买卖合同、撤销房屋买卖合同并立即归还魏德超、熊群莲的房地产权证、一号物公司赔偿魏德超、熊群莲的经济损失（误工费）3000元，因其一审并未提出反诉，其在二审提出上述主张，不属于二审审查范围，本院对此不作审理。
综上所述，一号物公司、魏德超、熊群莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费295元，由上诉人佛山市顺德区一号物物业代理有限公司负担155元，上诉人魏德超、熊群莲负担140元。
本判决为终审判决。
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审判长 刘建红
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年十月十八日
书记员 梁启星