广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第681号
上诉人（原审第三人）刁志东，男，汉族，住广东省佛山市南海区桂城街道南五路金华。
委托代理人梁浩华，广东天爵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）佛山市南海区桂城街中区村西江股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。
负责人冼伟洪，社长。
委托代理人陈伟清，广东平洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市南海区华尔达五金卫浴有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人李志华。
上诉人刁志东因与被上诉人佛山市南海区桂城街中区村西江股份合作经济社（以下简称西江经济社）、佛山市南海区华尔达五金卫浴有限公司（以下简称华尔达公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、解除西江经济社与华尔达公司于2001年9月22日签订的《土地租赁合同》；二、华尔达公司应于判决发生法律效力之日起十日内将上列第一项判决合同项下位于佛山市南海区某工业园的6618平方米土地返还予西江经济社；三、华尔达公司应于判决发生法律效力之日起十日内向西江经济社支付从2014年1月1日起至上列第二项判决实际履行之日止的租金（其中2014年1月1日起至2014年1月31日止的租金为17617元，2014年2月1日起至上列第二项判决实际履行之日止的租金按每月19378.83元的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1693.84元，财产保全费777.53元，合共2471.37元（西江经济社已预交），由华尔达公司负担，应于判决发生法律效力之日起十日内迳付还西江经济社，法院不另收退。
上诉人刁志东不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，判令华尔达公司将涉讼土地及房产返还给西江经济社缺乏依据，依法应予改判，支持刁志东的上诉请求。刁志东与华尔达公司于2014年1月21日签订的《协议书》合法有效，刁志东已切实履行了协议书约定的义务，理应取得涉讼厂房的使用权。一、2001年9月22日，华尔达公司与西江经济社签订《土地租赁合同》，约定西江经济社出租其所有的土地供华尔达公司使用，租赁期至2022年1月31日共20年，华尔达公司在该土地上修建的厂房及相关设施，合同期满后无偿归西江经济社所有。合同签订后，华尔达公司根据其实际需要自行修建了涉讼建筑物，为该建筑物依法办理相关的报建手续及消防验收手续，并通过了验收。由于土地为西江经济社所有，根据“房地一致”原则只能以西江经济社的名义进行报建，故涉讼建筑物虽没有房产证，但报建手续齐全，应为华尔达公司合法所有的财产。
二、2014年1月21日，华尔达公司与刁志东签订《协议书》，约定华尔达公司将位于佛山市南海区某工业园内面积为6618平方米土地建筑物及相应区域的全部使用权给刁志东使用，期间为2014年1月21日至2022年1月31日，刁志东支付500000元给华尔达公司作为对价，该《协议书》合法有效。（一）华尔达公司有权就其自建的建筑物进行处分。涉讼建筑物为华尔达公司自行修建，而且已经办理了相关报建手续，西江经济社与华尔达公司约定涉讼建筑物在2022年1月31日后归西江经济社所有，故在2022年1月31日前涉讼建筑物应为华尔达公司所有的合法财产。华尔达公司对涉讼建筑物有权进行处分，西江经济社无权干涉。退一步说，刁志东在一审中提供了一份华尔达公司与西江经济社于2005年8月4日签订的《补充协议书》，该协议书是对《土地租赁合同》的补充，双方约定华尔达公司有权自行对厂房及土地转租，这相当于西江经济社已经同意华尔达公司的转租行为，故华尔达公司对涉讼土地及厂房转租，西江经济社不应干涉，更不需要另行取得西江经济社的同意。因刁志东不是该《补充协议书》的当事人，西江经济社不提供原件，刁志东无法取得原件只能提供复印件。刁志东提供该份证据的复印件即完成了举证责任，西江经济社质疑该份证据的真实性，但在一审中未提出任何相反的证据加以反驳，也没有申请司法鉴定，应认定该证据有效，华尔达公司处分涉讼厂房及土地不需经过西江经济社同意。（三）《协议书》没有损害西江经济社的合法权益。首先，刁志东购买华尔达公司涉讼建筑物以及相应区域使用权的期间为2014年1月21日至2022年1月31日，没有超出西江经济社与华尔达公司签订的《土地租赁合同》的租赁期间。其次，华尔达公司一直向西江经济社支付租金直至负责人下落不明无法联系。华尔达公司停止经营后，刁志东多次主动与西江经济社协商，在本案庭审中也表示愿意代华尔达公司支付租金至2022年1月31日，以免西江经济社遭受租金损失。西江经济社不接受刁志东的提议，还派保安看守涉讼厂房不许任何人进入。西江经济社提起本案诉讼用意十分明显，欲利用华尔达公司停止经营这一事件提前无偿取得涉讼建筑物，再进行出租收益。刁志东已经因西江经济社的行为受到较大经济损失，假如让西江经济社提前无偿取得华尔达公司所有的涉讼建筑物，对华尔达公司乃至刁志东极其不公平。故在刁志东同意并有能力代华尔达公司继续支付租金给西江经济社的情况下，西江经济社没有受到损失，若受到暂时的损失也是自身原因造成，与刁志东无关。（四）《协议书》是刁志东与华尔达公司充分协商后签订，是双方真实的意思表示。对华尔达公司而言，是对其财产的使用权进行处分。对刁志东而言，更像是一次商业投资。实际上就是刁志东与华尔达公司约定由刁志东投资500000元购买涉讼建筑物及相应区域8年的使用权用以收益。华尔达公司要使用的话，每月应缴纳30000元给刁志东。既然是投资，就必然会有预期的投资回报，华尔达公司提出应为投资期间做出提前结束的条件限制，所以才有《协议书》第五条的约定。假若华尔达公司提前实现刁志东的预期收益，刁志东也同意解除《协议书》，将涉讼建筑物及相应区域的使用权归还于华尔达公司。假如无法提前实现，刁志东有权使用涉讼建筑物及相应区域至2022年1月31日。正因为附加了《协议书》第五条约定，刁志东才能以500000元价格购买涉讼建筑物及相应区域8年的使用权。所以刁志东与华尔达公司签订的《协议书》实质是建筑物及相应区域的使用权转让，《协议书》没有损害西江经济社的合法权益，合法有效。西江经济社庭审时多次声称刁志东与华尔达公司之间的法律关系为民间借贷关系，未进行相应的举证，应承担举证不力的后果。
三、刁志东已切实履行《协议书》约定的义务。首先，《协议书》签订后，刁志东应华尔达公司的要求分两次将款项汇入华尔达公司指定账户即李志华的个人账户。李志华是华尔达公司的投资人及法定代表人，刁志东将款项汇入该账户并无不妥，李志华有权代表华尔达公司对外进行民事活动。其次，转账凭证用途为“借款”，实际情况是转账、汇款工作均由财务完成，刁志东的财务在未了解具体情况前直接按照一般的转账习惯在用途栏选择了“借款”一项，该两笔转账并非借贷，而是刁志东用于购买涉讼建筑物使用权，转账凭证上的内容不能显示款项的实际用途及相关信息，在转账凭证信息与《协议书》内容有相冲突的时候，应以《协议书》内容为准，转账凭证只能作为参考。再次，按照《协议书》第四条的约定，刁志东在取得涉讼建筑物及相应区域的使用权后仍会出租给华尔达公司使用，故在表面上一直由华尔达公司使用说明刁志东已经切实履行了合同义务。就如在动产交付中的占有改定，动产物权的出让人与受让人之间约定标的物仍然由出让人继续占有的，在物权让与的合意成立时即视为交付。同理，刁志东与华尔达公司达成合意时，刁志东即取得了涉讼建筑物及相应区域的使用权，再把涉讼建筑物及相应区域出租给华尔达公司使用，说明刁志东履行了合同义务。
综上所述，刁志东上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判涉讼厂房的使用权归刁志东所有；3.改判西江经济社向刁志东履行于2001年9月22日、2005年8月4日与华尔达公司签订的《土地租赁合同》及《补充协议书》；4.西江经济社、华尔达公司承担本案诉讼费用。
被上诉人西江经济社答辩称：刁志东的上诉请求、理由不应得到支持。一、刁志东与西江经济社没有任何法律关系，刁志东所谓的受让厂房一直没有告诉过西江经济社。二、刁志东与华尔达公司签订的《协议书》实际上是高利率的借款合同，该协议没有得到履行。（一）协议第5条写得非常清楚，500000元的款项在2022年1月30日前还清，协议就解除。（二）转账凭证用途写明是“借款”，500000元款项并没有按照约定支付给华尔达公司，也就是说没有进入华尔达公司账户。（三）厂房一直由华尔达公司在使用，从来不存在交付的问题。因此《协议书》是一个虚假的转让合同，实际上是借款合同。三、西江经济社是建筑物所占土地的权属人，建筑物以西江经济社名义报建，西江经济社不知道刁志东所称的转让一事。四、土地是西江经济社集体所有，土地已经由西江经济社实际使用，西江经济社不能让损失扩大下去。综上，刁志东的上诉请求没有任何法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人华尔达公司未发表答辩意见。
二审期间，上诉人刁志东、被上诉人西江经济社、华尔达公司均未向本院提交新的证据。
本院经审查，原审判决认定事实正确，本院予以确认。
本院认为：本案二审争议焦点是应否解除西江经济社与华尔达公司于2001年9月22日签订的《土地租赁合同》，华尔达公司应否将合同项下位于佛山市南海区某工业园的6618平方米土地返还予西江经济社。
西江经济社与华尔达公司于2001年9月22日签订的《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。华尔达公司经营期间从2014年1月开始拖欠租金，经西江经济社催告后亦无履行表示，故西江经济社诉请解除《土地租赁合同》符合合同约定和法律规定，西江经济社与华尔达公司于2001年9月22日签订的《土地租赁合同》应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，西江经济社诉请华尔达公司返还合同项下的土地符合法律规定，华尔达公司应返还涉讼土地给西江经济社。地上建筑物与涉讼土地连成一体，华尔达公司应将该建筑物腾空。刁志东上诉主张其与华尔达公司于2014年1月21日签订《协议书》，刁志东向华尔达公司支付500000元后依约取得涉讼土地上盖构筑物及相应区域在2014年1月21日至2022年1月31日期间的全部使用权，西江经济社向刁志东履行西江经济社与华尔达公司于2001年9月22日签订的《土地租赁合同》。首先，刁志东主张涉讼厂房的使用权归其所有，因其一审诉讼期间并未就此提出独立诉讼请求，故该项主张不属于本案审查范围，本院对此不予审查。其次，刁志东并非涉案《土地租赁合同》的签约当事人或者合同相对方。西江经济社亦不同意华尔达公司将《土地租赁合同》中的义务转移给刁志东。因此，刁志东主张西江经济社与刁志东履行2001年9月22日签订的《土地租赁合同》，理由不成立，本院不予支持。刁志东上诉主张西江经济社与华尔达公司于2005年8月4日签订《补充协议书》，但是不能提供该协议书的原件，结合刁志东一审诉讼中持有并且能够提供《土地租赁合同》原件、《某港区临时建筑工程施工报建申请审批表》原件、《建筑工程消防设计验收意见书》原件、《环境保护验收意见书原件某港区临时建筑工程施工许可证》原件的事实，刁志东的该项上诉主张缺乏证据支持，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刁志东的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刁志东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 梁丽萍