宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁0104民初9991号
原告：冯哲，男，1945年12月15日出生，回族，退休职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
被告：中国工商银行股份有限公司银川西城支行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族南街25号。
负责人：董涵，该行行长。
委托诉讼代理人：彭兰，宁夏辅德律师事务所律师。
原告冯哲与被告中国工商银行股份有限公司银川西城支行（以下简称为工商银行西城支行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月27日公开开庭进行了审理。原告冯哲，被告工商银行西城支行委托诉讼代理人彭兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯哲向本院提出诉讼请求：1.判令被告将租赁的原告位于兴庆区某号二楼210平方米房屋恢复原状后予以返还；2.判令被告支付占用房屋期间的房租206250元，租金暂计算至2017年8月31日（165000元/年/12个月×15个月），并继续支付至判决确定的返还房屋之日止的租金，支付2016年度采暖费5775元（210㎡×5.5元×5个月）；3.支付未按约定时间返还房屋的违约金8250元（165000元×5%），上述二、三项合计220275元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告位于兴庆区某号二楼210平方米的房屋与被告西塔营业点相邻（楼上楼下），出租前原告将涉案房屋装修为3间KTV雅间使用。原中国工商银行股份有限公司银川西塔支行为扩大经营，于2012年租赁了上述房屋，打通一、二层楼板安装楼梯，并拆除了KTV雅间隔墙，改造为办公用房，一直租用至2015年5月工商银行西塔支行被撤并，被告承继租赁了涉案房屋。2015年8月14日，原告与被告补签了一份《中国工商银行银川西城支行房屋租赁合同》，约定：被告承租原告已装修的位于兴庆区某号二楼部分房屋为商用房，租赁期自2015年6月1日至2016年5月31日，共计一年，租金165000元/年（含税）。租赁合同到期后，被告缩减经营业务，办公室经办人告知原告：合同虽然到期，但其装修完一楼才能将二楼的设备搬出，待装修完毕再返还，租金照付。现被告西塔营业点已装修完毕，对原告的房屋一直没有恢复原状、办理返还交接手续，也未支付占用至今的租金，拖欠的采暖费也由原告垫付。经原告催要无果，故诉至法院。
工商银行西城支行辩称，一、原告诉状所述与客观事实严重不符，被告如约履行了合同义务，没有无理占用涉案房屋。涉案房屋系工行西塔支行办公所用，因工行原有房屋在涉案租赁房屋楼下，2010年工行宁夏分行租用涉案房屋，由工行宁夏分行与原告签署了自2010年6月1日至2015年6月1日的租赁合同，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。并约定双方应结清各自应当承担的费用，承租方添置的新物可由其自行收回，而对承租方装饰、装修的部分，具体处理方法为承租方放弃收回。签署合同后，工行就对涉案房屋进行了装修，并在自己所有的一楼安装了通往二楼的楼梯。该合同到期后，工行西塔支行按照分行的要求已并入被告，成为被告的隶属支行，被告与原告又重新签署了2015年6月1日至2016年6月1日的租赁合同，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。合同签署后被告依约支付了全年的租赁费165000元，在2016年6月租赁期满之前，原西塔支行公司信贷、个人消费信贷业务并入被告，故被告提前告知原告不再续租涉案房屋，但由于重新装修需要时间，双方约定按照实际使用的时间支付租金，故双方未再签署书面的租赁合同。2016年8月，工行西塔支行歇业后，由深圳华能建设工程有限公司对涉案房屋进行恢复。2016年8月底被告按照原告的要求将涉案房屋的设施拆除恢复后向原告移交，原告未接收又提出要将涉案房屋内地砖进行拆除；2016年10月中旬被告将涉案房屋内地砖进行拆除并进行了水平恢复后再次向原告移交，原告又提出将涉案房屋恢复至6年前的房屋模式，双方对此未达成一致意见。其后被告多次与原告进行协商，但原告迟迟还是不接受移交至今。二、原告在被告依约返还房屋时无故拒绝接收，理应承担相应的不利后果。本案中被告依约并按照原告的要求对涉案房屋进行拆除并返还，但原告却无故拒绝接收，原告自己造成的租金等损失不应由被告承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的产权证、娱乐经营许可证、《中国工商银行房屋租赁合同书》、《中国工商银行银川西城支行房屋租赁合同》，2016-2017年暖气费收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提交的房屋租赁前状况的照片不予认可，因该照片无法核实具体拍摄时间，故本院不予采信。关于原告提交的邮政短信，因无法显示寄件人与寄件物品，故本院不予采信。原告提交的律师函未盖章捺印，且无法证明已送达至被告，故本院不予采信。被告提交的工行宁夏分行《关于调整银川西塔支行机构隶属关系的通知》、工行银川西城支行《关于银川西塔支行临时歇业的请示》、工行宁夏分行《关于对银川西塔支行临时停业的批复》，均系中国工商银行宁夏分行与工商银行西城支行间正式文件，符合证据客观性，本院对上述证据予以采信。
被告工商银行西城支行申请证人杨某某出庭作证，证明深圳市华能建设工程有限公司与被告工商银行西城支行协议，由该公司对涉案房屋进行装修改造，于2016年8月开始装修，10月底交工。对涉案房屋的几次拆除均根据原告要求。拆除时给原告打电话要求交工，原告要求将二楼地面抹平，抹平后再次联系原告，原告要求恢复KTV模式，后再次联系原告，原告无法联系。被告营业时，将原先一楼与二楼楼梯处洞口封堵，联系原告移交房屋，原告到现场后，不同意把洞口封堵。原告认为证人所述证言不属实，证人非被告单位工作人员，仅在现场施工，原告没有与证人沟通交工事宜。因该证人确实参与涉案房屋装修施工，故本院对该证人证言予以采信。
审理过程中，本院于2017年11月14日勘验现场，发现因被告租赁涉案房屋时将二楼房屋与原告经营的ＫＴＶ隔墙封堵，租赁合同终止时将二楼与一楼之间的楼梯拆除，导致涉案房屋无门出入，通过登上屋外脚手架到二层窗户，从外向内查看，房屋内吊顶拆除，水泥地面，墙体表面部分破损，部分暖气片放置地面。
经审理查明，银川市兴庆区某号营业房房屋所有权人为冯哲，该房屋建筑面积为1249.1平方米，含一至四层。2010年6月1日，原告与工商银行宁夏分行签订《中国工商银行房屋租赁合同》，约定：”出租方（甲方）：冯哲，承租方（乙方）：工商银行宁夏分行。第一条、房屋基本情况：该房屋坐落于银川市兴庆区某号二楼，使用面积210平方米，装修状况良好，其他情况为良好。第二条、房屋权属状况：甲方对该房屋享有所有权，证书编号为银房权证兴庆区字第XX**号，该房屋用途为营业用房。第五条、租赁期限：自2010年6月1日至2015年6月1日，共计五年60个月。租金15万元/年，5年租赁费用合计75万元，该房屋租金5年不变。第九条、房屋的交付及返还第（三）项：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的新物可由其自行收回，而对乙方装饰、装修的部分，具体处理办法为：乙方放弃收回。”双方签订合同后，原告将房屋交付工商银行宁夏分行，该行对涉案房屋进行装修时，将承租的房屋与原告二层其他房屋进行分隔封堵，并在二层承租房屋与一层被告自有房屋之间搭建楼梯，合并成为一个独立空间，交由工商银行西塔支行使用。后工商银行宁夏分行按照合同约定向原告支付了租金。
2015年2月28日，工商银行宁夏分行下发通知，将银川西塔支行由网点支行调整为二级支行，划归银川西城支行管理，西塔支行所有业务划归西城支行，工商银行西塔支行继续使用涉案房屋。2015年8月14日，原告与工商银行西城支行签订《房屋租赁合同》，约定：”出租方（甲方）：冯哲，承租方（乙方）：中国工商银行股份有限公司银川西城支行。第一条、房屋基本情况：该房屋坐落于银川市兴庆区进宁南街109号二楼，该房屋建筑面积为210平方米，装修状况：已装修......第五条、租赁期限：房屋租赁期自2015年6月1日至2016年5月31日，共计一年。第六条、租金：（一）租赁标准165000元/年（含税），有关调整事宜，由双方另行约定。（二）租金支付时间：租赁合同签订后10日内付清一年房租。（三）租金支付方式：由甲方直接收取。（四）甲方或其代理人收取租金或由乙方开具符合国家有关规定的收款凭证。第七条、其它费用：租赁期内，与该房屋有关的各项费用的承担方式为：（一）乙方承担水费、电费、物业费（含采暖费）、电话费等费用......第八条、房屋的交付及返还：（一）交付：甲方应于2015年6月1日前，将房屋按约定条件交给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章，并移交房门钥匙后视为交付完成；（二）租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，甲乙双方应结清各自应承担的费用，乙方添置的新物可由其收回，返还后对于屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方已经遗弃，甲方有权自行处置。第十三条、违约责任。（五）乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。（七）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金，但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按年租金的5%标准支付违约金。”合同签订后，原、被告按约履行合同。
2016年5月31日，工商银行西塔支行由于自2016年6月后，公司信贷、个人消费信贷业务并入被告，故被告提前告知原告不再续签租赁合同，直接使用被告原有的一楼办公。2016年7月22日，被告向工商银行宁夏分行请示关于银川西塔支行临时歇业。2016年7月29日，工商银行宁夏分行批复：”一、同意中国工商银行股份有限工公司银川西塔支行停业35天，停业至2016年8月30日......”由于重新装修需要一定时间，被告与原告协商按照实际使用的时间支付租金。2016年8月，工行西塔支行歇业后，由深圳华能建设工程有限公司对工行西塔支行进行智能化装修改造，同时应原告要求对涉案房屋进行清理、恢复。双方在装修施工过程中对涉案房屋的恢复和一、二层楼梯封堵产生争议，被告自2016年6月至10月期间的租金一直未付。期间原告支付涉案房屋2016-2017年度采暖费5500元。现原告认为被告至今未交还涉案房屋，故诉至本院。庭审中，原告要求被告将房屋恢复至ＫＴＶ原状后交付；被告认为其不负有上述义务，被告2016年10月底装修完毕向原告交付房屋时，原告拒绝接收。为避免原、被告经济损失继续扩大，经本院于2017年12月13日向原、被告释明，原告于2017年12月18日打通隔墙，收回涉案房屋。
本院认为，原告与工商银行宁夏分行于2010年签订租赁合同时，双方对涉案房屋的现状未进行具体约定。在为期五年的租赁合同履行过程中，原告亦未对工商银行宁夏分行及其下属单位西塔支行使用涉案房屋的方式提出异议。上述合同到期后，原告又与被告签订一年的租赁合同，继续由工商银行西塔支行使用涉案房屋，房屋办公用途未发生改变。故，原告自愿将用以经营ＫＴＶ的房屋交付给工商银行西塔支行作办公用途，并同意承租方对涉案房屋进行装修时，就应当知道ＫＴＶ的装修必然被破坏，此时如果要求合同期满按2010年KTV原状收回房屋，就应当在租赁合同中进行明确约定。鉴于原告所签的两份租赁合同均未对此进行约定，租赁合同到期后被告不定期使用房屋，在2016年10月底租赁合同终止时双方亦未对房屋恢复至2010年KTV装修状况达成一致意见，故原告要求被告按照2010年ＫＴＶ包间装修状况恢复涉案房屋，无事实及法律依据，本院不予支持。被告于2016年10月底对一楼办公场所装修完毕，并对涉案房屋进行清理时，因原、被告就接收房屋无法达成一致，被告将一层与二层楼梯封堵时，未将原先封堵的隔墙打开，致使涉案房屋无门可入，造成原告客观上无法接收房屋，被告对此负有主要过错。原告明知双方租赁合同已于2016月10月31日终止，应当及时收回房屋避免损失扩大，却以恢复2010年KTV装修现状为由，拒绝接收房屋，致使涉案房屋无法交付，原告对其损失扩大亦具有一定过错。至于过错比例，本院按照8：2的比例予以确定。对原告要求判令被告支付使用和占用房屋期间的租金和使用费206250元（165000元/12个月×15个月，暂计算至2017年8月31日），并继续支付至判决确定的返还房屋之日止，对2016年10月之前的租金68750元（165000元/12个月×5个月），系原、被告不定期租赁合同期间被告应当支付的租金，原、被告对此均无异议，被告应当向原告支付；至于在此之后的占有使用费，经本院于2017年12月13日向原、被告释明后，原告于2017年12月18日打通隔墙将房屋收回，故该部分占有使用费本院截止于2017年12月18日。本院参照双方租赁合同约定的租金，计算占有使用费为186725元（165000元/12个月×13.58个月）。以上费用按照被告的责任比例，被告应赔偿原告149380元（186725元×80%）。至于原告主张的2016年度采暖费5775元，因原告提交的暖气费收据中显示缴纳费用为5500元，按照被告的责任比例，本院支持暖气费4400元（5500元×80%）。对于原告主张的未按约定时间返还房屋的违约金8250元（165000元×5%），因原、被告对不定期租赁合同并未约定返还房屋的具体时间，故对原告该项主张本院不予支持。
综上所述，被告工商银行西城支行应支付原告冯哲2016年6月1日至10月31日期间的房屋租金68750元、暖气费4400元，并赔偿原告房屋占有使用费损失149380元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告中国工商银行股份有限公司银川西城支行于本判决生效后七日内向原告冯哲支付2016年6月1日至10月31日期间的房屋租金68750元；
二、被告中国工商银行股份有限公司银川西城支行于本判决生效后七日内向原告冯哲赔偿房屋占有使用费损失149380元、暖气费4400元；
三、驳回原告冯哲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2302元，由被告中国工商银行股份有限公司银川西城支行负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员 赵晓颖
二〇一七年十二月二十日
书记员 马聪聪
附：适用相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。