乌鲁木齐铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2017）新7101民初334号
原告（反诉被告）：乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司，统一社会信用代码：916501040999739440，住所地新疆乌鲁木齐市新市区南纬二路164号铁14街9-3-402室。
法定代表人：宁列英，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾兵，新疆思拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董晋湘，新疆思拓律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陆勤，男，1970年9月22日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市。
原告（反诉被告）乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司(以下简称秦凤恒信物业公司)与被告（反诉原告）陆勤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦凤恒信物业公司的委托诉讼代理人曾兵、董晋湘，被告陆勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）秦凤恒信物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付�欠的物业服务费1974.96元；2.请求判令被告支付逾期付款期间的违约金1876.2元；3.请求判令被告承担本案的诉讼费用、送达费。事实和理由：2014年原告与被告签订乌鲁木齐铁路局迎宾路路锦家园小区《服务协议》，协议约定由原告向被告提供物业服务，被告按多层（带电梯）住宅每平方米1.5元/月的标准，按年向原告支付物业服务费。协议签订后，原告履行了物业服务义务，但被告自2015年7月21日至今一直拖欠物业服务费，截止2016年7月20日，被告拖欠物业服务费1974.96元。根据《服务协议》第二十五条的约定，被告逾期支付物业费的，自逾期之日起每日按应缴费费用的3‰承担逾期付款的违约金。为此，原告诉请至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）陆勤辩称：1.在办理入住手续时，秦凤恒信物业公司强迫被告方签订物业服务协议，并�取半年的物业费和装修保证金，违反了自愿的原则，因此原告与被告签订的《服务协议》应当解除；2.路锦家园小区是集资建房，不是商品房，秦凤恒信物业公司按照商品房收取物业费没有依据，收费依据不合法。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）陆勤向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告秦凤恒信物业公司退还装修保证金1000元、物业费926.8元；2.请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《服务协议》；3.请求判令反诉被告秦凤恒信物业公司赔偿损失2000元；4.由反诉被告承担本案的诉讼费及其他费用。事实与理由：陆勤在2013年购买了乌鲁木齐铁路局的集资房，2014年10月14日办理入住时，秦凤恒信物业公司强迫其签订《服务协议》，并收取陆勤装修保证金1000元，半年物业费926.8元。如不交纳，则不给予办理入住手续。秦凤恒信物业�司收取装修保证金的行为，不符合《物业管理条例》的规定，应当退还，并赔偿给反诉原告造成的损失2000元。秦凤恒信物业公司没有物业收费资质和物业收费批准文件，擅自收取物业费，所提供的服务未达到物业服务标准三级的要求，应当退还已收取的物业费。
原告（反诉被告）秦凤恒信物业公司辩称：1.反诉原告请求解除与反诉被告签订的服务协议无事实和法律依据。根据法律、行政法规的规定，解除物业服务协议的权利只能由业主大会行使，业主个人无权行使该权利；2.反诉被告是基于与乌鲁木齐铁路局集资建房建设指挥部签订的《前期物业委托服务协议》，为路锦家园提供物业服务。反诉原告称其被强迫，导致被强制消费，无事实依据；3.反诉原告主张退还装修保证金、物业费无请求基础；4.反诉原告主张反诉被告赔偿2000元损失的请求不明确，没有事实和法律依据。综上，请求驳回反诉原告全部诉讼请求。
原告（反诉被告）秦凤恒信物业公司与被告（反诉原告）陆勤围绕本诉和反诉的争议焦点依法提交了证据，本院组织双方进行质证：
1.秦凤恒信物业公司提交的《路锦家园小区前期物业委托服务协议》，证明受乌鲁木齐铁路局的委托，从2014年7月10日起秦凤恒信物业公司为路锦家园小区提供物业服务；经质证，陆勤对该份证据的真实性和证明的问题认可；
2.秦凤恒信物业公司提供的《服务协议》，证明2014年10月16日，秦凤恒信物业公司与陆勤签订了物业服务协议，双方约定了服务内容、收费标准、缴费期限、违约责任等事项，陆勤无异议后签字确认；经质证，陆勤对协议上的签字认可，但认为该份协议是秦凤恒信物业公司强迫其签订，对该份证据证明的问题不认可；
3.�凤恒信物业公司提交的营业执照，证明秦凤恒信物业公司于2014年5月16日依法取得物业企业营业执照，经营范围为物业服务；经质证，陆勤对该份证据的真实性认可，但对证明的问题不认可；
4.秦凤恒信物业公司提交的物业服务的资质证书，证明秦凤恒信物业公司于2014年7月25日取得合法的物业服务资质，具有物业服务及收费资质；经质证，陆勤认为该份证据是复印件，对其真实性不认可；
5.秦凤恒信物业公司提交的物业收费收据，证明陆勤依据《服务协议》约定的收费标准向秦凤恒信物业公司交纳了2015年1月21日至2015年7月20日期间的物业服务费987.4元；经质证，陆勤对该份证据真实性认可，对证明的问题不认可；
6.秦凤恒信物业公司提交的水费收据，证明陆勤自2014年10月16日至2017年5月24日期间一直接受着秦凤恒信物业公司为其提供的物业服务；经质证，陆勤对该份证据的真实性认可，但认为证据不能证明秦凤恒信物业公司提供的物业服务的情况；
7.秦凤恒信物业公司提交的迎宾路片区管委会兰亭社区出具的《关于物业服务基本情况的说明》，证明秦凤恒信物业公司自2015年起一直为路锦家园小区提供物业服务至今，期间没有居民投诉或反映秦凤恒信物业公司的服务不符合服务协议的约定；经质证，陆勤对该份证据的真实性认可，对证明问题不认可；
8.秦凤恒信物业公司提交的物业费收费文件：新发改法规[2012]3088号文、乌发改医价[2014]140号文,证明秦凤恒信物业公司按照政府发布的物业收费标准收取物业服务费；经质证，陆勤对该份证据的真实性认可，证明问题不认可；
9.陆勤提交的《乌鲁木齐铁路局住宅卡片》，证明路锦家园小区是集资建房，不是商品房，不应按原告主张标准计算物业费；经质证，秦凤恒信物业公司对该份证据的真实性认可，但对证明的问题不认可；
10.陆勤提交的装修保证金收据、物业费收据、《房屋装饰装修管理服务协议》，证明秦凤恒信物业公司违规收取了陆勤的装修保证金1000元和物业费987.4元，应当返还；经质证，秦凤恒信物业公司对证据的真实性认可，证明的问题不认可，认为其物业收费是合法的，不应退还，装修保证金应当按照装修服务协议的约定来退还。
依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：路锦家园小区是乌鲁木齐铁路局建设的铁路职工集资房，小区共计有61栋住宅，除40栋和49栋为六层（带电梯）外，其他楼层均为七层（带电梯）。小区建成后，受乌鲁木齐铁路局的委托，2014年7月8日，乌鲁木齐铁路局集资房建设指挥部（甲方）与秦凤恒信物业公司（乙方）签订了《路锦家园小区前期物业委托服务协议》，委托秦凤恒信物业公司为路锦家园小区提供前期综合物业服务，协议第一章约定住宅小区基本情况：物业名称为路锦家园，物业类型为电梯住宅，坐落位置为乌鲁木齐市高新区迎宾路588号；第二章服务事项第二条约定：秦凤恒信物业公司提供的前期综合服务内容为：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维护、维修、养护和管理；3.维护物业区域内车辆行驶、停放秩序，小区的社会治安、交通秩序维护，要求24小时有人值班；4.公共环境的卫生；5.公共绿化的养护和管理；6.公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。协议第三条对物业服务等级约定为依据新疆维吾尔自治区普通住宅物业管理服务等级标准（试行）新建房[2004]4号文秦凤恒信物业公司为路锦家园小区提供二档物业服务；协议第六条约定物业服务费依据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》新计法规[2004]531号文件规定，小区住宅的物业费执行每1.5元/月.平方米；第七条约定物业费按年交纳；第二十一条履行期限双方约定为本协议自2014年7月10日起至业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止；协议的第二十四条关于违约责任约定因秦凤恒信物业公司原因未能达到约定的服务目标，甲方有权以书面形式通知乙方要求限期整改；逾期未整改且严重违约的，甲方有权解除协议。
被告陆勤购买了路锦家园小区房屋，面积109.72平方米。2014年10月14日，陆勤办理了入住手续。在办理入住时，秦凤恒信物业公司（乙方）又与陆勤（甲方）签订《服务协议》，协议约定由秦凤恒信物业公司为小区提供物业服务，协议第三条对物业服务的内容进行了约定，协议第六条约定物业费采用包干制方式，按照甲方拥有物业的建筑面积交纳，多层（带电梯）住宅物业费为每平方米1.5元/月。协议第九条约定办理入住手续之日起，住户须一次性交纳半年小区物业费，以后则按年定期交纳下一年度的费用。关于违约责任，第二十三条约定乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。第二十五条约定甲方违反本协议约定的，逾期支付小区物业费用的，乙方有权要求甲方支付，并应从逾期之日起每日按应交费用3‰的标准向乙方支付违约金。协议还对双方的权利义务、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业专项维修资金等事项进行了约定。
2014年10月16日，被告陆�（甲方）与原告秦凤恒信物业公司（乙方）在又签订了《房屋装饰装修管理服务协议》，协议约定：为加强装修工程及施工人员的管理，维护房屋结构安全及公共财产安全，乙方收取甲方1000元装修保证金，装修完毕后，甲方应约同乙方共同进行查验，乙方仅负责对房屋结构、外观、消防是否存在违规改动，是否对相邻业主及房屋主体造成安全隐患，是否对共用管线、公共设施设备造成影响进行查验，若存在违规，乙方有权要求甲方限期整改，甲方逾期不改正的，乙方有权采取合理的处理措施。双方约定在装修工程竣工180天后无违约、无赔偿时，由甲方凭装饰装修安全保证金收据及验收证明文件，到乙方服务中心全额无息退还。陆勤于2015年1月开始装修路锦家园小区1栋5号房屋，房屋装修完毕后，秦凤恒信物业公司进行了验收，验收结果为：水电有改动、太阳能板墙砸、外墙开有排气孔。陆勤在装修验收表上签字予以确认。在陆勤的房屋装修验收后，秦凤恒信物业公司未提出陆勤房屋存在整改的问题。
被告陆勤在入住路锦家园小区后，交纳了2015年1月21日至2015年7月20日期间987.4元的物业费，之后再未交纳物业费。后秦凤恒信物业公司多次向陆勤催缴2015年7月21日至2016年7月20日期间的物业费1974.96元，陆勤至今未交纳上述物业费，为此，秦凤恒信物业公司起诉至本院，请求判令陆勤支付物业费1974.96元，并支付2016年7月21日至2017年6月8日期间逾期未交纳物业费的违约金1876.2元。陆勤对此提出反诉，请求判令秦凤恒信物业公司退还装修保证金1000元、物业费926.8元，并赔偿利息损失2000元。
另查明，秦凤恒信物业公司于2014年5月16日注册成立，登记的经营范围为物业管理、清洁服务、园林绿化。2014年7月25日，乌鲁木齐高新技术产业开发区规划房产局核准秦凤恒信物业公司物业服务资质等级为三级（暂定一年），2015年11月20日，乌鲁木齐高新技术产业开发区规划房产局核准秦凤恒信物业公司物业服务资质等级为三级,2017年5月3日，新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅核准秦凤恒信物业公司物业服务资质等级为二级。
再查明，《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第五条规定”物业服务收费实行统一政策，分级管理。各级人民政府价格主管部门是物业服务收费的主管机关，按照价格分工管理权限，会同同级住房和城乡建设行政主管部门对物业服务收费进行指导、监督和管理。自治区价格主管部门会同自治区住房和城乡建设行政主管部门负责制定物业服务收费的政策和定价原则，指导全区物业服务收费的管理工作。地（州、市）价格主管部门根据国家、自治区�业服务收费的有关政策规定，按照物业服务收费的定价原则和定价办法，结合当地实际，调控本地（州、市）物业服务收费水平，制定本地（州、市）的物业服务收费管理实施办法及普通住宅物业服务收费政府指导价等”。2005年10月8日，乌鲁木齐市发展和改革委员会下发了乌发改房[2005]72号《关于乌鲁木齐地区物业服务收费价格管理的相关规定的通知》，该文件第一条规定”乌鲁木齐地区普通住宅服务费基准价执行自治区发展计划委员会、建设厅新计法规[2004]531号文件制定的最高价格水平”，新计法规[2004]531号文确定物业收费指导价为：多层住宅及不带电梯的7层住宅，一级服务0.6元/月.平方米、二级服务0.5元/月.平方米、三级服务0.4元/月.平方米、四级服务0.3元/月.平方米；高层住宅，一级服务2.0元/月.平方米、二级服务1.5元/月.平方米、三级服务1.1元/月.平方米、四级服务0.8元/月.平方米。该文件备注：1.综合服务费按照产权面积收费。2.多层是指6层及以下，高层是指7层以上。2017年2月3日，乌鲁木齐市发改委和乌鲁木齐市房管局联合下发了乌发改医价[2017]62号《关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知》，该通知第一条第（一）款规定”未成立业主大会提供前期物业服务的普通住宅物业服务收费实行政府指导价。根据物业服务质量等级由低到高（从一级到四级）对应的物业服务收费标准分别为：1.多层不带电梯普通住宅：一级服务0.5元/月.平方米、二级服务0.6元/月.平方米、三级服务0.7元/月.平方米、四级服务0.8元/月.平方米；2.高层或带电梯普通住宅：一级服务0.8元/月.平方米、二级服务1.1元/月.平方米、三级服务1.5元/月.平方米、四级服务2.0元/月.平方米”�该文件同时规定自2017年7月1日起开始执行，乌发改房[2005]72号《关于乌鲁木齐地区物业服务收费价格管理的相关规定的通知》同时废止。
本院认为，本案双方争议的焦点为：一.案涉的《服务协议》是否应当解除的问题；二、秦凤恒信物业公司收取的物业费是否符合法律规定；三、陆勤是否应当向秦凤恒信物业公司支付违约金；四、秦凤恒信物业公司是否应向陆勤返还物业费、装修保证金以及赔偿损失。
一.关于案涉的《服务协议》是否应当解除的问题。陆勤认为在办理入住手续时，秦凤恒信物业公司以不签《服务协议》就不交钥匙为由，胁迫其签订，违反公平原则，属于强制消费，诉请解除双方签订的《服务协议》。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条有关”建设单位依法与物业服务企�签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，本案中秦凤恒信物业公司即使不与陆勤签订《服务协议》，依据上述司法解释的规定陆勤也应遵守秦凤恒信物业公司与建设方签订的《前期物业委托服务协议》，按照协议约定向秦凤恒信物业公司交纳物业费。而秦凤恒信物业公司与陆勤签订的《服务协议》，进一步明确双方权利义务，主要内容基本和《前期物业委托服务协议》一致，且物业收费的标准均是依据政府职能部门的指导价，陆勤实际享受秦凤恒信物业公司提供的物业服务，故秦凤恒信物业公司不存在胁迫陆勤而获取不法利益的行为，况且被告陆勤签字确认了协议的内容，故其主张协议应当解除的理由与查明的事实不符，本院不予支持。本案中乌鲁木齐铁路局集资�建设指挥部受乌鲁木齐铁路局的委托，与秦凤恒信物业公司签订的《前期物业委托服务协议》以及陆勤与秦凤恒信物业公司签订的《服务协议》均是双方当事人真实意思的表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的协议，双方均应根据协议约定履行义务。
二、关于秦凤恒信物业公司收取的物业费是否符合法律规定的问题。依据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》的规定，物业费的收取在新疆范围内由各地（州、市）价格主管部门根据国家、自治区物业服务收费的有关政策规定，按照物业服务收费的定价原则和定价办法，结合当地实际，调控本地（州、市）物业服务收费水平，制定本地（州、市）的物业服务收费管理实施办法及普通住宅物业服务收费政府指导价，物业服务收费实行统一政策，分级管理。即物业收费是依据政府的�导价确定，但在该规定中，并未对集资房和商品房收费进行区分，收费标准是根据物业服务等级进行区分，故陆勤辩称案涉小区是集资房，不应按合同约定商品房标准收取物业费的抗辩意见与上述规定不符，本院不予支持。
依据该文件的规定，物业公司对物业费的定价权是有限制的，即物业公司收取的物业费应参照政府的指导价。本案的《前期物业委托服务协议》是在2014年签订，约定了路锦家园小区的物业服务等级按照新计法规[2004]4号文确定为二档服务。依据乌发改房[2005]72号文和乌发改医价[2017]62号文的规定，2005年至2017年1月1日期间，乌鲁木齐地区普通住宅服务费基准价执行自治区发展计划委员会、建设厅新计法规[2004]531号文件制定的最高价格水平，在该文件中，高层住宅二档物业服务的收费标准为1.5元/月.平方米。案涉前期物业服务协议签订时，约定物业服务等级为新计法规[2004]531号文的二档服务，物业费为高层住宅二档物业费即1.5元/月.平方米。因路锦家园小区共计有61栋住宅，除40栋和49栋为六层（带电梯）外，其他楼层均为七层（带电梯），新计法规[2004]531号文备注：多层是指6层及以下，高层是指7层以上。依据该规定，路锦家园小区的楼层基本都属于7层，且带电梯，属于该文件规定高层住宅的范围，故依据前期物业服务协议的约定，秦凤恒信物业公司按照1.5元/月.平方米收取物业费，符合政府相关职能部门制定的物业费指导价的标准，秦凤恒信物业公司以此为标准请求陆勤支付物业费符合法律规定，本院予以支持。被告陆勤欠付的物业费，秦凤恒信物业公司已向其进行了催缴，但陆勤至今未交纳，秦凤恒信物业公司为此诉请陆勤支付2015年1月21日至2016年7月20日期间物业费1974.96元（1.5元/月.平方米×12/月×109.72平方米），该计算标准和数额符合双方合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。
三、关于陆勤是否应当向秦凤恒信物业公司支付违约金的问题。陆勤入住路锦家园小区后接受秦凤恒信物业公司提供的物业服务，应当交纳物业费。按照《前期物业委托服务协议》和双方签订的《服务协议》的约定，物业费按年交纳，被告陆勤至今未向原告秦凤恒信物业公司交纳2015年7月21日至2016年7月20日期间的物业费，已构成违约，应承担违约责任。原告秦凤恒信物业公司主张陆勤应支付2016年7月21日至2017年6月8日期间的违约金，并按照协议约定从逾期之日起每日按应交费用1974.96元的3‰计算出违约金1876.2元。陆勤认为秦凤恒信物业公司收费无依据，不应支付违约金，经本院释明后，陆勤认为违约金计算过高，请求调整。依据<最高人民法院关于适用《中华�民共和国合同法》若干问题的解释（二）>第二十九条有关”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院酌定违约金按银行同期贷款利率计算，原告主张计算2016年7月21日至2017年6月8日共计10个月零19天的违约金，2016年7月21日中国人民银行公布的一年期贷款利率为4.35%，本院确认被告陆勤应支付原告秦凤恒信物业公司的违约金为76.2元（1974.96元×10个月零19天×4.35%）。
四、关于秦凤恒信物业公司是否应向陆勤返还物业费、装修保证金以及赔偿损失的问题。陆勤反诉请求秦凤恒信物业公司返还其物业费926.8元、装修保证金1000元以及赔偿物业费和装修保证金的利息损失2000元。对于返还物业费926.8元的反诉请求，依据《前期物业委托服务协议》和《服务协议》约定，陆勤入住路锦家园小区后，接受秦凤恒信物业公司提供的服务，应交纳物业费，故陆勤请求秦凤恒信物业公司返还物业费926.8元并赔偿损失的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对于陆勤诉请秦凤恒信物业公司返还装修保证金1000元的请求，因双方签订的《房屋装饰装修管理服务协议》约定在装修工程竣工180天后无违约、无赔偿时，由陆勤凭装饰装修安全保证金收据及验收证明文件，到秦凤恒信物业公司服务中心退还，秦凤恒信物业公司将全额无息退还。陆勤在装修完房屋后，秦凤恒信物业公司进行了验收，但验收后时至今日，秦凤恒信物业公司并未提出陆勤存在有整改的问题，而收取装修保证金的目的是为保证房屋结构安全和外观的美观，既然�勤不存在违反《房屋装饰装修管理服务协议》的情形，秦凤恒信物业公司应当向其退还1000元的装修保证金。对于陆勤主张装修保证金的利息损失，因按照协议约定需陆勤持收据和验收证明文件向秦凤恒信物业公司申请退还，但庭审上，陆勤未出示证据证明其向秦凤恒信物业公司主张过退还1000元装修保证金，即秦凤恒信物业公司存在不退还装修保证金的违约行为，故其在未主张情况下请求秦凤恒信物业公司赔偿损失依据不足，本院不予支持。
综上，本院确认陆勤应向秦凤恒信物业公司支付物业费1974.96元、违约金76.2元，秦凤恒信物业公司应向陆勤退还装修保证金1000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，<最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）>第二十九条�《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条之规定，判决如下：
一、被告陆勤于本判决生效后十日内一次性支付原告乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司物业费1974.96元；
二、被告陆勤于本判决生效后十日内一次性支付原告乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司违约金76.2元；
三、原告乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司于本判决生效后十日内一次性退还被告陆勤装修保证金1000元；
四、驳回原告乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司其他诉讼请求；
五、驳回被告陆勤其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费75�（本诉50元、反诉25元），原告乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司预交50元，被告陆勤预交25元，由原告乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司负担29元，由被告陆勤负担46元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于乌鲁木齐铁路运输中级法院。
审 判 长 尚要强
审 判 员 马 静
人民陪审员 孙学玲
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 罗明晶