广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民再207-210号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：深圳市金怡富投资发展有限公司（原深圳市金怡富投资担保有限公司）。住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路***号百货广场大厦中庭*层。
法定代表人：张彧，总经理。
委托诉讼代理人：李万，广东广厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈靖祥，广东深明德律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：黄勤飞，男，1978年10月1日出生，汉族，住广东省清新县。
委托诉讼代理人：黄立胜，广东瑞迪安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王娟，广东瑞迪安律师事务所实习律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：企辉实业发展（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区爱国路*号东湖宾馆*******室。
法定代表人：金浩宇，总经理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市百货广场大厦开发有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路***号百货广场大厦*座1××03。
法定代表人：胥备，董事长。
再审申请人深圳市金怡富投资发展有限公司（以下简称金怡富公司）因与黄勤飞、企辉实业发展（深圳）有限公司（以下简称企辉公司）、深圳市百货广场大厦开发有限公司（以下简称百货公司）申请执行人执行异议之诉纠纷四案，不服本院(201××)粤高法民一终字第41-44号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院分别于2016年11月28日和11月29日作出（2016）最高法民申2485、2788、2789、2791号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，对本案进行了审理。金怡富公司的法定代表人张彧及其委托诉讼代理人李万、陈靖祥，被申请人黄勤飞的委托诉讼代理人黄立胜、王娟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
最高人民法院经审查认为，本案的争议焦点是，原判决依据《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条的规定认定黄勤飞享有足以排除强制执行的民事权益是否正确。《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，案涉房产出售给黄勤飞时是否属于被执行人企辉公司所有的财产、黄勤飞是否已经支付全部价款并实际占有，以及黄勤飞对案涉房产未办理过户登记至其名下有无过错等，是认定黄勤飞是否具有足以排除强制执行的民事权益的关键所在。
一、关于原判决对于黄勤飞是否已经支付全部价款事实的查明问题
黄勤飞是否已经支付全部价款的事实，是各方当事人争议的主要事实和本案裁判的重要依据，但通观一审判决和原判决查明的事实部分，未看到载明任何有关付款事实的内容。一审判决第10页至第1××页的“经审理查明”的所有内容，没有体现黄勤飞付款的事实；原判决第24页至第25页“本院二审查明的事实’’部分，除对一审判决查明的事实予以确认外，虽然在“本院另查明”中通过载明“黄勤飞在原审时提供了如下证据：1、……”的方式，描述了黄勤飞一审时提交了《财务凭证》《确认书》及《说明》等有关付款证据的名称及其拟证明的事项，但并未从“人民法院查明事实”的角度对上述当事人提交证据的采信情况作出认定。原判决在未查明黄勤飞付款事实的情况下，径行在“本院认为部分”认定黄勤飞已支付了全部购房款并以此下判，明显不当。
另，原判决在“另查明”中列举的有关付款的《财务凭证》《确认书》及《说明》等证据能否充分证明黄勤飞已经支付全部价款的事实，有待进一步查证。如，案涉《房地产转让协议书》系于2006年11月17日由企辉公司与黄勤飞和案外人清远市万托置业投资有限公司（以下简称万托公司）签订，并由万托公司一并履行其和黄勤飞的付款义务。据黄勤飞提供的证据显示，该合同签订之前，不仅万托公司已经于2006年9月18日和10月17日共计支付了500万元，履行了主要付款义务，而且企辉公司就该两次付款分别于9月19日和10月17日出具的《确认书》均载明：“根据企辉公司与陈健文先生签订的《房地产转让协议书》……”即企辉公司出具《确认书》时，合同虽尚未签订但该合同的名称“《房地产转让协议书》”已经出现在了《确认书》中，故《确认书》的真实性需要审查认定。又如，万托公司2006年9月18日支付140万元的银行转账凭证，收款人赵希鹏的身份不明确，且无企辉公司的付款指示；2006年10月17日支付250万元给夏继来存折账户的转账凭证，并未显示付款的主体；2006年12月3日支付的50万元，黄勤飞虽主张系万托公司通过银行转账支付，但并未出具相关的银行转账凭证……上述转账凭证如何证明相关款项系支付的案涉合同项下转让款，亦需审查认定。
二、关于案涉房产是否属于企辉公司所有的问题
企辉公司1995年购买案涉房产后，直至2006年与黄勤飞和案外人万托公司签订《房地产转让协议书》再次转让案涉房产，始终未办理过户登记手续。即2006年企辉公司出让案涉房产时，该房产并非企辉公司所有的财产。《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条明确规定该条所涉查封、扣押、冻结的财产应属于被执行人“所有”。企辉公司在并未取得案涉房产所有权的情况下将该房产转让给黄勤飞，能否依据上述司法解释认定黄勤飞享有足以排除强制执行的民事权益，有待进一步研究确定。
三、关于黄勤飞对案涉房产未办理过户登记是否有过错的问题
1995年企辉公司购买案涉房产后，一直未能办理登记手续。2006年黄勤飞签订案涉合同时，应对企辉公司自买受案涉房产后的11年内没有办理过户登记的情况有所认知，亦应对其所购买的案涉房产难以办理过户登记有所预期。在此情况下，黄勤飞仍与对案涉房产不具有所有权的企辉公司签订买卖合同，以致最终未能办理过户登记手续，能否认定其对此不具有过错，亦待进一步研究确定。
综上，深圳市金怡富投资发展有限公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百九十五条第一款的规定，最高人民法院作出（2016）最高法民申2485、2788、2789、2791号民事裁定：指令广东省高级人民法院再审本案。
再审申请人金怡富公司称：原一、二审法院认定事实不清，适用法律错误，主要表现在：一、黄勤飞、万托公司申请执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条的规定，其执行异议应当被驳回。（一）企辉公司并未取得37套别墅的所有权，不符合《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条适用的条件。1、根据我国《中华人民共和国物权法》第九条的规定，一般情况下，不动产物权变更经登记才生效。企辉公司1995年购买案涉房产后，至今未能办理过户登记，在完成变更登记之前，企辉公司都不能享有所有权。因此，其不满足《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条规定的“由被执行人所有”的条件。2、虽然清远市中级人民法院作出的(2010)清中法民二初字第12号民事判决限令广发房地产公司清远分公司和清远市粤侨企业有限公司在判决生效三十日内将案涉的37套别墅过户至企辉公司的名下，但该判决的生效并不代表企辉公司就获得了案涉别墅的所有权。(2010)清中法民二初字第12号判决并不属于此类能导致物权设立、变更、转让的判决。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》的第七条对哪些判决属于《物权法》第二十八条的判决作出了解释。(2010)清中法民二初字第12号判决不属于分割不动产的判决。只有变更（或称“形成”）性质的法律文书才产生物权变更的效力，法律文书生效之日则物权发生变更，而给付性质的法律文书仅产生一方当事人可以申请强制执行的效力，而无变更物权的效力。（二）黄勤飞、万托公司并未付清全部价款，不符合《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条适用的条件。1、根据第三人黄勤飞、万托公司提交的证据，其与企辉公司先付款后签订房地产转让协议的行为不符合交易习惯，金额如此巨大的交易，不应认定第三人提交的付款证据就是购房款。2、黄勤飞、万托公司主张其于2006年9月18日支付200万元购房款、于2006年10月17日支付300万元购房款、2006年12月30日支付50万元购房款、于2007年12月24日支付50万元购房款，该几笔付款的付款人和收款人均非《房地产转让协议》的主体，也没有书面委托付款的凭据，证据之间矛盾重重。申诉人有合理理由认为该《确认书》不真实，属于事后伪造。3、既然在签订合同前已经付了共计500万元人民币房款，合同里为什么还要约定在签订合同当日及签订后支付共计600万元呢？黄勤飞、万托公司提供的付款证据与合同约定相互矛盾，不能证明其已支付了房款。4、再审期间，黄勤飞、万托公司的代理人又提交了陈健文与企辉实业发展（深圳）有限公司于2006年9月18日签订的《房地产转让协议书》。该证据是在再审程序中才提交，我方怀疑该份证据是伪造的。即使该协议为真，也与被申请人提供的其他证据存在矛盾，不能证明被申请人黄勤飞、万托公司付清了购房款。5、黄勤飞和万托公司主张由万托公司一并履行了《房地产转让协议书》600万款项的支付义务，从万托公司的成立时间及出资情况来看，万托公司并不具备该付款能力。（三）黄勤飞、万托公司存在过错，不符合《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条适用的条件。1、1995年企辉公司购买案涉房产后，一直未能办理登记手续，2006年黄勤飞、万托公司在与企辉公司签订转让协议时，是对此明知的。其明知企辉公司不具有案涉房产的所有权仍签订转让合同，对未办理登记存在过错。2、从本案事实来看，黄勤飞、万托公司签订房地产转让协议的行为属于恶意串通，帮助企辉公司转移财产，逃避债务的行为，其并非善意的买受人，存在过错。二、第三人与企辉公司之间的转让合同无效，第三人并不享有足以排除执行的权益。1、法院的几次生效判决已经否认了黄勤飞、万托公司与企辉公司之间《房地产转让协议》的效力。2、此外，黄勤飞、万托公司与企辉公司签订《房地产转让协议》，属于恶意串通损害第三人的利益的行为，因此该转让行为无效。
被申请人黄勤飞辩称：一、金怡富公司认为原一、二审判决对本案的基本事实认定错误，没有事实依据。（一）原一、二审判决认定万托公司已付清全部购房款认定事实正确。（二）原一、二审判决对《房地产转让协议书》确认合同的有效性符合法律的相关规定，适用法律正确。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条第（六）项规定是管理性强制性规定，违反该条不影响转让合同效力。二、原一、二审判决对本案适用法律正确，合情合理。（一）本案中企辉公司虽然尚未取得涉案不动产的所有权，但享有类物权。（二）本案中被申诉人已经付清全部购房款。（三）被申诉人对涉案房产具有“足以排除强制执行的民事权益”，被申诉人没有过错。企辉公司购买案涉房产后，一直未能办理登记手续是因为案涉房产处于查封状态。被申诉人一直积极催促企辉公司办理产权登记手续。清新县地方税务局也开具了六张发票，证明企辉公司将案涉别墅出售给被申诉人，后清新县国土资源局向被申诉人颁发了《国有土地使用权证》。虽然该证后因程序问题被撤销，但办证过程形成的文件能说明被申诉人对案涉房产及土地享有实体权利，且办证过程中并无过错。
被申请人企辉公司、百货公司未答辩。
金怡富公司向广东省深圳市中级人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1、确认企辉公司对案涉的37套别墅不享有合法的房产所有权;2、确认企辉公司与黄勤飞签订的《房地产转让协议书》无效，黄勤飞对案涉的6套别墅不享有合法产权;3、撤销深圳市中级人民法院(2013)深中法执外异字第108-111号的执行裁定，驳回黄勤飞的执行异议申请。
一审法院查明：1993年11月23日，清远市粤侨公司与广东广发房地产公司（以下简称广发公司）签订《协议书》，约定由粤侨公司投资、经营位于清新县太和镇开发区6号区地块开发别墅式的雄侨花园项目，广发公司提供房地产开发资质和营业执照，共同管理。粤侨公司负责组织楼宇的销售及协助广发公司办理房产契证工作，广发公司负责出具房屋销售发票、办理预售商住楼房许可证、办理住房契证（费用由粤侨公司负责）。1994年1月31日，广发公司以自身为售房单位，向清新县城乡建设委员会申请办理了《预售商品房许可证》。1995年9月1日，粤侨公司与广发公司签订《补充协议书》，将双方于1993年11月23日所签订的《协议书》内容进行变更，将应由广发公司负责出具房屋销售发票变更为由粤侨公司协助广发公司办理；还约定了双方刻制一枚名称为“广东广发房地产公司清远分公司雄侨花园”的业务章，用于签订雄侨花园售房合同、办理相关契证和缴纳税款等售楼业务的工作，粤侨公司负责保管和使用，由此造成经济上的损失由粤侨公司负责。
1995年8月28日，企辉公司与广发公司签订了《<雄侨花园>房屋买卖合同》，约定企辉公司购买雄侨花园别墅内B型7幢、C型6幢、D型5幢、E型5幢、F型8幢、H型3幢、I型3幢共计37幢别墅，建筑面积合计8909平方米，购买价款合计4009万元，支付方式为一次性支付；并约定一切契证手续由广发公司办理，涉及契税、交易手续费等国家规定范围内的费用由企辉公司负责。该合同加盖了名称为“广东广发房地产公司清远分公司雄侨花园”的业务章，并于1995年9月10日在广东省清远公证处进行了公证。企辉公司于1995年9月21日一次性付清购楼款4009万元，粤侨公司开具了收款收据，上面载明“收到企辉公司购楼款人民币4009万元”。加盖了“广东广发房地产公司清远分公司雄侨花园”的印章，并由原粤侨公司的法定代表人胡志雄在收款收据经手人栏及转账支票存根上签名确认。同日，粤侨公司和广发公司向企辉公司出具了“确认书”，上面载明了“经由雄侨花园别墅区发展商粤侨公司、广发公司一致确认，证明雄侨花园别墅内的七种类型共计37幢别墅已被企辉公司购买，…发展商负责协助企辉公司办理其所购房屋之一切契约手续，并保证将房产证交给广东发展银行清远分行作为企辉公司抵押贷款之证物”。该《确认书》加盖了粤侨公司及“广东广发房地产公司清远分公司雄侨花园”的印章。粤侨公司和广发公司一直没有为企辉公司办理相关房产契证。
2006年11月17日，企辉公司与黄勤飞签订签订《房地产转让协议书》，将H、I型别墅转让给黄勤飞，并向广发公司发出《告知函》，企辉公司同意由黄勤飞全权办理房地产转让过户手续，要求广发公司予以协助办理。
另查明：2006年6月28日，广发公司因经营不善，未能清偿到期债务，被清新县人民法院宣告破产，并指定广发清算组接管破产企业。
企辉公司以广发清算组、粤侨公司为被告提起房屋买卖合同之诉，清远市中级人民法院于2010年10月29日作出（2010）清中法民二初字第12号民事判决，判令：广发清算组和粤侨公司于判决发生效力之日起30日内办理位于清新县太和镇开发区6号“雄侨花园”内37幢别墅（建筑面积合计8909平方米）的房地产权证到企辉公司名下。
黄勤飞与企辉公司房屋买卖合同纠纷一案，清远市清新县人民法院于2010年12月27日作出（2011）清新法民初字第93号民事调解书，对双方在诉讼期间达成的下列调解协议予以确认：企辉公司于取得“雄侨花园”别墅房地产权证的1××日内将黄勤飞购买的案涉别墅的房地产权证转到黄勤飞名下。
黄勤飞向企辉公司购买案涉别墅后，一直督促该公司为其办理房地产权证。经企辉公司协调，广发清算组于2006年12月25日出具《承诺书》，承诺为黄勤飞办理“雄侨花园”6幢别墅及相关土地的产权登记手续。2007年12月28日，清新县国土资源局向黄勤飞颁发了地号为010201024的《国有土地使用权证》。前述《国有土地使用权证》后因程序问题被撤销，但办证过程中形成的文件能够说明黄勤飞对案涉别墅享有实体权利。
原执行案件的申请执行人中国东方资产管理公司深圳办事处（简称东方资产深圳办）与被执行人百货公司、企辉公司借款合同纠纷四案，原审法院(2001)深中法经一初字第358号民事判决、原审法院(2009)深中法民二初字第96、97、98号民事判决均已发生法律效力。因被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，东方资产深圳办向原审法院申请强制执行。原审法院依法受理，其中执行原审法院(2001)深中法经一初字第358号民事判决的执行案号为（2002）深中法执查字第81××号，执行原审法院(2009)深中法民二初字第96、97、98号民事判决的执行案号为（2011）深中法执字第547、548、549号。2004年9月17日，广东省高级人民法院作出(2004)粤高法执指字第109号指定执行决定书，将原审法院(2001)深中法经一初字第358号民事判决指定由广州铁路运输中级法院执行。广州铁路运输中级法院依法受理，案号为（2004）广铁中法执字第202号。2010年6月13日，广东省高级人民法院作出(2010)粤高法执指字第8201号指定执行决定书，将案件指定由原审法院继续执行。原审法院依法受理，案号为（2011）深中法执字第349号，并将该执行案连同原审法院（2011）深中法执字第547、548、549号三案合并执行。执行过程中，原审法院于2011年6月9日作出(2011)深中法执监字第36、37、38、39号民事裁定书，裁定将四案申请执行人由东方资产深圳办变更为本案金怡富公司。其间，原审法院于2013年4月28日查封了被执行人企辉公司名下位于清远市清新县太和镇开发区6号区“雄侨花园”（预售商品房许可证：清新建委字第004号）内的37幢别墅（建筑面积合计8909平方米），具体包括B型7幢、C型6幢、D型5幢、E型5幢、F型8幢、H型3幢、I型3幢。案外人黄勤飞对该执行措施不服，向原审法院提出异议。原审法院于2013年12月12日作出(2013)深中法执外异字第108、109、110、111号民事裁定，认为根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。黄勤飞的情形符合上述司法解释的规定，黄勤飞的异议请求，原审法院予以支持。另，人民法院在案外人异议审查程序中主要是围绕执行标的是否应予执行进行形式审查，当事人如果对执行标的的权属存有争议，应通过另行提起诉讼的方式寻求解决。综上，裁定如下：中止对位于清远市清新县太和镇开发区6号区“雄侨花园”（预售商品房许可证：清新建委字第004号）内的6幢别墅(H型3幢、I型3幢)的执行。
一审法院认为：本案是金怡富公司对执行异议裁定不服而提起的执行异议之诉，争议焦点则是案涉房产的归属及其能否排除金怡富公司的执行申请。
首先，根据广东省清远市中级人民法院（2010）清中法民二初字第12号民事判决查明的事实，企辉公司通过与广发公司签订房屋买卖合同的方式购得包括案涉别墅在内的“雄侨花园”37幢别墅，企辉公司为此已付清房款。因此，可以认定案涉别墅系被执行人企辉公司名下的财产。且企辉公司与黄勤飞以签订《房地产转让协议书》形式将案涉别墅让予了黄勤飞。又根据清新县人民法院（2011）清新法民初字第93号民事调解书，企辉公司愿将案涉别墅在取得相应房地权证1××日之内转到黄勤飞名下。
其次，不论是企辉公司与广发公司1995年8月28日签订的《雄侨花园房屋买卖合同》，还是企辉公司与黄勤飞2006年11月17日签订的《房地产转让协议书》，均表明两次转让属当事人意思自治，并为上述生效判决认可，可以认定企辉公司和黄勤飞对案涉房产有处分权。
第三，根据黄勤飞提交的收款收据、企辉公司的确认书、陈健文的“说明”、清新县地方税务局的销售不动产统一发票、税收转账专用完税证以及清远市清新区太和供水有限公司的“证明”，黄勤飞已履行作为案涉别墅买受人的合同义务，并取得对案涉别墅的实际占有。
第四，从对生效民事判决的执行情况看，企辉公司尚未通过执行取得案涉别墅的房地产权。因而，黄勤飞未能取得相关房地产权，并非其自身过错所致。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，黄勤飞在金怡富公司申请执行中的异议成立，金怡富公司的诉讼请求没有事实依据，一审法院难以支持。
金怡富公司起诉认为，根据《物权法》及相关规定，企辉公司与黄勤飞对案涉房屋均无合法所有权或产权，不应适用上述第十七条的规定。一如企辉公司未取得法律规定的房地产权利证书，黄勤飞也未取得相关权利证书，但前述清远市相关人民法院的民事判决和调解以及黄勤飞向法院展示的对案涉房产的占有，收益等权利的凭证，足以认定黄勤飞在执行中所提异议有理有据，应予支持。如若依金怡富公司诉讼请求所提企辉公司和黄勤飞均无合法权益，则金怡富公司在执行中请求查封企辉公司案涉房产即失去前提基础，原审法院之前的相关查封、冻结亦不能成立。上述第十七条中所称“所有”并不特指权利证书，而应当是基于占有并可处分且不侵害他人合法权益的民事权利。本案中，黄勤飞之于案涉房产的权利应当受上述第十七条保护，金怡富公司的诉讼请求应予驳回。
为此，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2014年8月20日作出（2014）深中法房初字第8-11号民事判决：驳回金怡富公司的诉讼请求。上列四案一审案件受理费共36200元，由金怡富公司承担。
金怡富公司不服一审判决，向本院上诉请求：1、撤销一审判决，并支持金怡富公司的诉讼请求。2、确认黄勤飞对执行标的即案涉6套别墅没有实体房产权利，并许可执行法院对执行标的继续查封执行。3、确认被执行人企辉公司对案涉6套别墅具有实体权利并许可执行。金怡富公司在二审审理时补充上诉称：粤侨公司是粤侨花园开发商，是房屋的权利人，一审判决因为驳回了金怡富公司的诉讼请求，所以遗漏了粤侨公司作为第三人。如若支持了金怡富公司的诉讼请求，就不会损害粤侨公司的权利，就不需要追加粤侨公司为第三人。金怡富公司还确认，原上诉请求的第2、3项不作为诉讼请求，而是要求二审法院在“本院认为”中作出认定。
二审法院对一审判决查明事实予以确认。
另查明：清远市中级人民法院在企辉公司诉广发清算组、粤侨公司房屋买卖合同纠纷一案中作出的（2010）清中法民二初字第12号民事判决，已于2010年12月1日发生法律效力。
黄勤飞在一审时提供了如下证据：1、黄勤飞委托陈健文代为支付案涉房地产转让款的财务凭证（包括《收款收据》）、企辉公司出具的《确认书》及代付款人陈健文出具的《说明》，证明黄勤飞已支付全部房地产转让款、企辉公司已确认收到黄勤飞支付的全部案涉房产转让款。2、黄勤飞办理案涉6栋别墅过户时缴付税款的发票，包括清新县地方税务局的《销售不动产统一发票（代开）》、《税收转账专用完税证》，证明黄勤飞依法办理案涉房屋的过户手续并依约承担相应的过户费用。3、出租案涉房屋的部分《租赁合同》及支付案涉房地产水费、排污费等相关费用的单据、清远市清新区太和供水有限公司的《证明》，证明案涉房屋已交付黄勤飞管理、使用，黄勤飞实际占有案涉房屋。
二审法院认为：本四案系申请执行人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院应审理查明案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。从金怡富公司的上诉理由和请求及黄勤飞的答辩意见看，本四案争议的问题包括黄勤飞就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益、是否应追加粤侨公司为第三人。
关于黄勤飞就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。案涉执行标的的雄侨花园6幢别墅（即案涉房屋）由广发公司取得《预售商品房许可证》，1995年8月28日企辉公司与广发公司签订《〈雄侨花园〉房屋买卖合同》，约定企辉公司向广发公司购买包括案涉房屋在内的37幢别墅。该合同内容是当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，企辉公司也依合同的约定付清了购房款。2006年11月17日企辉公司又与黄勤飞签订《房地产转让协议书》，约定企辉公司将案涉房屋转让给黄勤飞。企辉公司为此向广发公司发出《告知函》，表示企辉公司同意由黄勤飞全权办理房地产转让过户手续，要求广发公司予以协助。黄勤飞向企辉公司购买案涉房屋后，一直督促企辉公司为其办理房地产权证，经企辉公司协调，广发公司宣告破产后成立的广发清算组于2006年12月25日出具《承诺书》，承诺为黄勤飞办理案涉房屋及相关土地的产权登记手续。根据黄勤飞提交的《收款收据》、企辉公司的《确认书》、陈健文的《说明》、清新县地方税务局的《销售不动产统一发票（代开）》、《税收转账专用完税证》以及清远市清新区太和供水有限公司的《证明》，证实黄勤飞已支付了全部购房款，并对案涉房屋实际占有。2010年10月29日清远市中级人民法院在企辉公司诉广发清算组、粤侨公司房屋买卖合同纠纷一案中作出（2010）清中法民二初字第12号民事判决，判决广发清算组和粤侨公司在该判决发生法律效力之日起30日内办理包括案涉房屋在内的37幢别墅的房地产权证到企辉公司名下。该判决已于2010年12月1日发生法律效力。2010年12月27日清新县人民法院在黄勤飞诉企辉公司房屋买卖合同纠纷一案中作出（2011）清新法民初字第93号民事调解书，确认双方当事人达成的企辉公司在取得“雄侨花园”别墅房地产权证的1××日内将黄勤飞购买的案涉房屋的房地产权证转到黄勤飞名下的调解协议。上述事实均发生在执行法院2013年4月28日查封案涉房屋之前。可见，在案涉房屋被查封前，黄勤飞通过签订房地产转让协议、支付对价、占有房屋、诉讼等途径取得了案涉房屋的相关民事权益，在生效的判决和调解书执行后，黄勤飞即可取得案涉房屋的所有权，该民事权益足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。虽然查封时案涉房屋仍未登记到黄勤飞的名下，但黄勤飞对未办理过户登记手续没有过错。执行法院根据黄勤飞购买案涉房屋的实际情况，认定黄勤飞购买房屋的情形符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，支持了黄勤飞的执行异议请求，裁定中止对案涉房屋的执行，并无不当。一审法院判决驳回金怡富公司的诉讼请求正确，应予维持。金怡富公司上诉认为黄勤飞没有付清全部价款，但没有提供充分证据，不予采纳。金怡富公司上诉请求撤销一审判决并支持其一审诉讼请求的理由不充分，不予支持。
关于是否应追加粤侨公司为第三人的问题。本四案是申请执行人执行异议之诉纠纷，粤侨公司不属于必须共同进行诉讼的当事人，无需追加为本四案的第三人。金怡富公司上诉请求追加粤侨公司为第三人，依据不足，不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。金怡富公司的上诉请求，理由不充分，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院于201××年11月14日作出（201××）粤高法民一终字第41-44号民事判决：驳回上诉，维持原判。本四案二审案件受理费人民币36200元，由金怡富公司负担。
本院再审对二审判决查明的事实予以确认。
另查明：清新县地方税务局出具的《销售不动产统一发票》及企辉公司出具的收款收据、相关银行凭证，可以证明黄勤飞在强制执行前已经支付案涉6栋别墅的全部价款。万托公司的《租赁合同》、清远市清新区太和供水有限公司出具的《证明》及《水费发票》，可以证明黄勤飞在强制执行前已经实际占有案涉6栋别墅。
本院再审认为：根据最高人民法院再审审查的裁定意见和各方当事人的诉辩意见，本案再审争议的焦点是，强制执行前黄勤飞是否已经支付案涉6栋别墅全部价款；强制执行前黄勤飞是否已经实际占有案涉6栋别墅；黄勤飞对未办理案涉6栋别墅的过户登记是否有过错。
清远市中级人民法院作出的（2010）清中法民二初字第12号民事判决，判决广发清算组和粤侨公司在该判决发生法律效力之日起30日内办理包括涉案房屋在内的37幢别墅的房地产权证到企辉公司名下，该判决已于2010年12月1日发生法律效力。因此，根据该生效判决，在企辉公司转让案涉37栋别墅之前，案涉37栋别墅的权益归企辉公司所有。
黄勤飞与企辉公司于2006年11月17日签订的《房地产转让协议书》，约定黄勤飞以210万元购买企辉公司的案涉6栋别墅。企辉公司于1995年购买案涉别墅后，一直未将案涉别墅登记在其名下。金怡富公司认为企辉公司未依法登记领取案涉别墅的权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，企辉公司不得转让案涉别墅，因此双方签订的《房地产转让协议书》无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条关于禁止转让房地产情形的规定，属于管理性的强制性法律规定，不属于效力性的强制性法律规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条关于法律、行政法规未规定合同在登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力的规定，企辉公司与黄勤飞签订合同后未办理登记手续，但不影响双方签订的《房地产转让协议书》效力。
关于金怡富公司认为企辉公司与黄勤飞恶意串通，转移财产，逃避债务，损害第三人利益，因此双方签订的《房地产转让协议书》无效的问题。根据黄勤飞提供的雄侨花园其他别墅的房屋买卖合同，黄勤飞在2006年以210万元购买案涉6栋别墅，与市场价格基本吻合，不存在严重低于市场价值的情形。现有证据不足以证明企辉公司与黄勤飞存在恶意串通，损害第三人利益的情形，对此不予支持。黄勤飞与企辉公司签订《房地产转让协议书》，是双方真实意思表示，不违反效力性强制性法律规定，该协议合法有效。
关于强制执行前黄勤飞是否已经支付案涉别墅全部价款的问题。根据清新县地方税务局于2007年6月14日出具的7张《销售不动产统一发票》记载，付款方名称为万托公司或黄勤飞，收款方名称为企辉公司，款项性质为售房款，销售的不动产为雄侨花园的37栋别墅。该7张《销售不动产统一发票》合计金额已超过万托公司、黄勤飞分别与企辉公司签订的《房地产转让协议书》约定的合计购房款600万元，足以证明在2013年4月28日强制执行前黄勤飞已经支付案涉6栋别墅全部价款。黄勤飞提供的收款收据、银行凭证，也可以证明黄勤飞支付部分价款的事实。
关于黄勤飞提供的企辉公司出具的《确认书》，部分落款时间早于双方签订《房地产转让协议书》的时间，且《确认书》载明是根据企辉公司与陈健文签订的《房地产转让协议书》付款，因此该《确认书》确有瑕疵，黄勤飞对此未能作出合理解释，本院不予采纳。陈健文于2006年9月18日支付140万元的银行凭证，收款人是赵希鹏，黄勤飞未提供证据证明赵希鹏代表企辉公司收款，但企辉公司于2006年9月19日出具的《收款收据》能够证明陈健文已经支付140万元，本院予以确认。企辉公司于2006年10月17日通过夏继来账户收款250万元，黄勤飞提供的银行凭证未显示付款主体，但企辉公司于2006年10月17日出具的《收款收据》能够证明陈健文已经支付250万元，本院予以确认。
关于强制执行前黄勤飞是否已经实际占有案涉6栋别墅的问题。根据黄勤飞提供的《租赁合同》，证明黄勤飞于2008年3月至2010年11月期间签订合同将部分案涉6栋别墅出租使用。根据清远市清新区太和供水有限公司出具的《证明》记载，供水公司为用户万托公司开具的水费发票，该用户水表电脑编号为0631900，该6-1水表号地址是案涉37栋别墅的总表地址，该用户一直正常使用。清远市清新区太和供水有限公司于2009年3月至2013年5月出具的水费发票，证明用户黄勤飞的案涉6栋别墅在上述期间产生用水，相关水费已经支付。据此，本院确认在2013年4月28日强制执行前黄勤飞已经实际占有案涉6栋别墅。
关于黄勤飞对未办理案涉6栋别墅的过户登记是否有过错的问题。2006年11月17日，企辉公司与黄勤飞签订《房地产转让协议书》并发出《告知函》，企辉公司同意由黄勤飞全权办理房地产转让过户手续，要求广发公司予以协助办理。2006年12月25日，广发清算组出具《承诺函》，承诺为黄勤飞办理案涉6栋别墅及相关土地的产权登记手续。2007年12月28日，清新县人民政府向黄勤飞颁发了与案涉6栋别墅相关的一张《国有土地使用权证》，后因程序问题该《国有土地使用权证》于2009年8月6日被法院判决撤销。2010年12月27日，经黄勤飞向法院起诉，清新县人民法院作出民事调解书，确认企辉公司取得案涉6栋别墅房地产权证后十五日内转到黄勤飞名下。据此，本院认为黄勤飞签订合同后积极采取措施，办理过户登记手续，对强制执行前未能办理案涉6栋别墅过户登记手续不存在过错。
黄勤飞在强制执行前已经支付案涉6栋别墅全部价款并实际占有，对未办理过户登记手续也没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，深圳市中级人民法院依法裁定中止执行，并无不当。
综上所述，再审申请人的申诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持广东省高级人民法院（201××）粤高法民一终字第41-44号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永明
审 判 员 万季明
审 判 员 王 凯
二〇一七年十二月二十八日
法官助理 罗伟恒
书 记 员 林芳华