广东省雷州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0882民初122号
原告（反诉被告）：广东裕盈市场经营管理有限公司，住所地：广东省雷州市白沙镇北边村（207国道雷州城区段自来水北侧）。
法定代表人：郭陈方，该公司经理。
委托诉讼代理人：官佐伟，广东鸿来律师事务所律师。
委托代理人；庄龙文，男，汉族，该公司员工。
被告（反诉原告）：黄某，女，1984年X月X日出生，汉族，住广东省雷州市，
委托诉讼代理人：周春活，男，系被告的丈夫。
委托诉讼代理人：蔡德，雷州市龙门司法所法律工作者。
原告广东裕盈市场经营管理有限公司与被告黄某租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，被告黄某于2017年2月28日提起反诉，本院依法适用普通程序,合并公开开庭进行了审理。原告广东裕盈市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人官佐伟、庄龙文，被告黄某的委托诉讼代理人周春活、蔡德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东裕盈市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年3月24日签订的《华荣建材城租赁合同》；2、判令被告黄某偿还拖欠租赁原告位于雷州市××建材城××、××、××、××、××、××商铺××租金206020.8元，综合管理费10495.2元；3、判令被告黄某迟延支付原告的租金和物业管理费的约定滞纳金354085.2元；4、被告拖欠2016年12月1日后的租金、管理费、滞纳金、原告另案请求。5、判令被告承担本案诉讼费。案件在审理过程中，原告变更第4项诉讼请求为：被告拖欠2016年12月1日至2017年2月28日止的租金33339.6元、管理费2822.4元。事实与理由：2014年3月24日，被告与原告签订《华荣建材城租赁合同》，被告租赁原告所有的位于雷州市××建材城××、××、××、××、××、××商铺面积748㎡，经营灯饰五金电气类商品。合同约定：1、租赁期限从2014年8月1日起至2019年7月31日止，共五年；2、租赁商铺的价款为2014年度、2015年度的每平方米每月18元计，2016年度起每年递增5%，即2016年度为每平方米每月18.9元、2017年度每平方米每月19.8元、2018年度每平方米每月20.7元。3、被告应给原告支付综合管理费（原告提供保安、保洁、绿化维护服务）为每平方米每月1.5元，从2016年度起每年递增5%，与租金同期支付。4、被告应给原告支付租金、管理费后，才可以使用商铺。5、被告应合法经营，依法纳税，必须在约定期限时间内缴付租金，管理费、逾期不交的，应向原告支付每天0.5%滞纳金。本合同签订后，原告依约完成租赁条件并给被告交付租赁商铺。被告租赁商铺经营过程中，2014年8月1日给原告支付商誉保证金26928元；支付从2014年8月1日起至2015年1月31日止的租金40392元；支付从2015年2月1日至2015年7月31日止的租金40392元；支付从2014年8月1日起至2016年1月31日止的管理费20196元。被告拖欠原告商铺租金为：1、从2015年8月1日至2016年1月31日的租金80784元；2、从2016年2月1日至2016年7月31日的租金80784元；3、从2016年8月1日至2016年11月30日的租金44452.8元。被告拖欠综合管理费为：1、从2016年2月1日至2016年7月31日的管理费6732元；2、从2016年8月1日至2016年11月30日的管理费3763.2元。被告应支付拖欠租金和管理费的迟延支付滞纳金为：1、从2015年8月1日至2016年11月30日的滞纳金为193881.6元（80784元×480天×0.5%）；2、从2016年2月1日至2016年11月30日的滞纳金131274元（87516元×300天×0.5%）；3、从2016年8月1日至2016年11月30日的滞纳金28929.6元（48216元×120天×0.5%）。另被告拖欠2016年12月1日至2017年2月28日止的租金33339.6元，管理费2822.4元。被告黄某拖欠原告应收的租金、综合管理费后，原告曾多次向被告催收，但被告仅口头应承清偿，但至今未还，其行为已违反租赁合同约定，为保护原告合法权益，特具状诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。
被告黄某辩称，本合同纠纷所违约的是原告，故原告应承担全部违约责任。
反诉原告（本诉被告）黄某向本院提出反诉诉讼请求：1、确认反诉原告与反诉被告于2014年3月24日签订的《华荣建材城租赁合同》无效；2、判令反诉被告承担本合同纠纷的违约责任，因反诉被告欺诈，违约应返还反诉原告已交付的商誉保证金人民币26928元，因反诉被告违约单方面强行焊锁反诉原告第22、23、25、26、27、28号商铺门户,致反诉原告无法经营,应赔偿上述六间商铺的装饰、装修费共计462010元，因反诉被告单方面强行焊、锁反诉原告上述六间商铺门户,致反诉原告无法经营,致六间商铺内的电器、灯饰、电线、水管、五金等货物价款20万元造成损失，反诉被告应给赔偿，因反诉被告单方面违约而强行焊锁反诉原告六间商铺门户，致反诉原告无法经营直接经济损失196200元。上述几项共计人民币885138元；事实与理由：反诉被告与反诉原告于2014年3月24日所签订的《华荣建材城租赁合同》应依法无效，到目前为止，未见反诉被告提交租赁标的物合法有效的相关资料证据。本合同纠纷中，反诉原告迟付租金不是空穴来风，而是事出有因，不属于违约。反诉原告2014年3月24日与反诉被告签订《华荣建材城租赁合同》，承租反诉被告第22、23、25、26、27、28等六间商铺经营电器、灯饰、电线、水管、五金等经营项目，于2014年8月1日给已依约向反诉被告支付商誉保证金26928元；依约向反诉被告支付从2014年8月1日起至2015年1月31日止的租金40392元；依约向反诉被告支付从2014年8月1日起至2016年1月31日止的管理费20196元。在经营期间，因反诉被告屡屡违约，致整个华荣建材城的经营者商意冷淡，反诉原告多次与反诉被告协商，然而，反诉被告只口头答应而不实际履行。反诉被告违约的事实如下：1、按双方明确约定，租赁经营期为2014年8月1日起至2019年7月31日，但因反诉被告违约，造成经营期是2014年8月19日。2、按双方明确约定，反诉被告应在开业后半年内，应通过户外广告对建材城进行不少于3期广告宣传推广，并负责费用，而至今却未有。3、反诉被告收取管理费后未按约定尽保安、管理义务，而致华荣建材城承租商户送货三轮摩托车屡屡被盗。4、反诉被告于2016年7月31日单方面强行焊锁反诉原告第22、23、25、26、27、28号商铺门户未曾口头或书面通知。5、按双方明确约定，若在合同履行中发生争议，双方协商解决，协商不成才向法院起诉，但反诉被告不但不与反诉原告协商解决，而且在其强行焊锁反诉原告六间商铺门户，期间，还欺骗了反诉原告交付了3个月租金后而不与反诉原告协商，就将反诉原告诉诸法院，还将反诉原告承租的第28号商铺单方面另行出租出谭生经营。反诉被告上述一系列欺诈行为，违背商人的守约诚信，故反诉被告应承担下列违约责任所造成的损失：1、返还反诉原告已交付的商誉保证金26928元；2、赔偿反诉原告第22、23、25、26、27、28六间商铺的装饰、装修费共计462010元；3、因反诉被告欺诈，违约单方面强行焊锁反诉原告上述六间商铺门户，甚至还将反诉原告承租的28号商铺另行出租给谭生经营，致六间商铺内的电器、灯饰、电线、水管、五金等货物价款造成损失，价款20万元；4、因反诉被告从2016年7月31日单方面违约而强行焊锁反诉原告六间商铺门户，致反诉原告无法经营，造成直接经济损失196200元。为了维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院依法判决。
反诉被告广东裕盈市场经营管理有限公司（本案原告）辩称，一、涉案《华荣建材城租赁合同》合法有效。该合同是双方充分协商后达成的，完全属于自愿签订合同，不存在欺诈、胁迫。合同约定的内容没有法律、法规所禁止的事项。合同签订后，反诉被告按约定条件，将约定商铺交付反诉原告经营使用至今。因反诉原告在租赁期间违反涉案合同第三、四、六条约定而发生纠纷，不存在合同无效情形。反诉原告认为因反诉被告未提供建设工程规划证据，所以合同无效是无理取闹。反诉被告于2013年7月23日已获取雷州市住建局核发〔2013〕160号《建设工程规划许可证》。即使反诉被告未领取涉案商铺的建设工程规划许可证，也与反诉原告无关。二、反诉原告反诉请求赔偿损失885129元没有违约、损害事实和依据。反诉原告所称的事实不存在，仅是反诉原告为达到逃避责任而单方泡制的乌有事实。1、反诉原告租赁经营铺面，在租赁合同约定期限内，完全自主经营使用权，反诉被告自始至今未干扰、妨碍或阻止反诉原告经营使用。2、本案证据已充分表明反诉被告自开业后半年内已进行三次的户外广告宣传，并且开业半年至今，反诉被告还额外不间断在不同地段、不同场合进行户外推广“华荣建材城”。3、反诉被告依照约定履行对租赁市场范围的财产安全的管理责任。至于反诉原告所称送货三轮车被盗，这完全超出反诉被告与反诉原告约定的管理责任和义务，而属于公安机关管辖刑事案件，三轮车被盗的责任不能归责于反诉被告。4、反诉原告在租赁经营期间，拖欠租金、管理费，反诉被告多次进行催收，但从未实施关锁反诉原告租赁商铺门户的行为。5、反诉原告拖欠租金和管理费后，反诉被告多次书面通知、直接上门、电话等方式催收后，反诉原告均以各种事由未交至今，反诉被告无奈才向法院起诉。6、涉案租赁合同合法有效，商誉保证金26928元应依约处理，不存在返还。7、反诉被告在履行涉案租赁合同中，自至今没有违约行为，更不存在反诉原告损失装修费462010元和货物损失20万元、关锁门户致停止经营损失196200元。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告广东裕盈市场经营管理有限公司提交的证据营业执照，其是由国家职能部门颁发的，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；华荣建材租赁合同，系原、被告双方自愿签订的，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，本院予以采信；华荣建材城租金对账单、华荣建材城商户催收租金、管理费通知登记表，有被告的签名，具有真实性、本院予以采信；华荣建材城立项批文、建设工程规划许可证，具有真实性、合法性、关联性予以采信，对户外广告，有拍摄时间、及与雷州市广播电视台广告中心签订的广告发布合同书，本院予以采信。对被告黄某提交的证据现金支出凭单，无法核实其真实性；报警回执、三份证明真实性予以采信，但对关联性不予采纳；对商铺被锁照片、单方出租给谭生经营衣柜厂照片、工资发放表，没有其他证据予以佐证，无法核实其真实性，本院不予采信；
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：雷州市隆基房地产开发有限公司经批准，建设雷州市华荣建材城（建材市场棚），并于2014年6月30日与原告广东裕盈市场经营管理有限公司签订《委托协议书》，委托广东裕盈市场经营管理有限公司经营和管理华荣建材城商业项目。2014年3月24日原告广东裕盈市场经营管理有限公司与被告黄某签订《华荣建材租赁合同》，被告租赁原告位于雷州市××建材城××、××、××、××、××、××号商铺748平方米经营灯饰五金电气。双方合同主要内容约定：“二、租赁期限：1、双方商定于2014年5月1日前为装修期；2、租赁的经营期为2014年8月1日起至2019年7月31日止，共5年；……三、租金及各项费用的计算及其支付方式：1、乙方（被告黄某）租赁商铺的租金（不含税）2014年度、2015年度单价为18元/平方米·月，2016年度起单价每年递增5%，即2016年度为18.9元/平方米·月、2017年度每平方米每月19.8元/平方米·月、2018年度每平方米每月20.7元/平方米·月。2、乙方应给甲方（原告广东裕盈市场经营管理有限公司）支付综合管理费（提供保安、保洁、绿化维护服务）1.5元/平方米·月，从第三年度起每年递增5%，与租金同期支付。4、乙方应给甲方支付租金、管理费，以先付后用为原则。5、本合同签订之日起3天内，乙方向甲方支付相当于两个月租金的商誉保证金，商誉保证金待租赁期满后无息退还。支付了商誉保证金的商户享有减免租金的优惠，免租期期为：装修期约2个月，经营期6个月。6、免租期结束后租赁费用每半年一交；……四、乙方权利与义务：6、被告应合法经营，依法纳税，必须在合同约定期限时间内缴付租金，管理费等各种费用。逾期不交的，应向甲方支付每天0.5%滞纳金。……”。合同签订后，原告依约将商铺交给被告使用。被告租赁商铺经营过程中，于2014年8月1日交付商誉保证金26928元；并支付了从2014年8月1日起至2015年7月31日止的租金80784元（免租半年），支付了从2014年8月1日至2016年1月31日止综合管理费20196元；尚欠原告租金为：从2015年8月1日至2016年7月31日以18元/平方米·月计租金为161568元（18元/平方米·月×748平方米×12个月），从2016年8月1日至2017年2月28日以18.9元/平方米·月计租金为98960.4元（18.9元/平方米·月×748平方米×7个月），合计260528.4元；尚欠原告的综合管理费为从2016年2月1日至2016年7月31日以1.5元/平方米·月计管理费为6732元（1.5元/平方米·月×748平方米×6个月），从2016年8月1日至2017年2月28日以1.575元/平方米·月计管理费为8246.7元〔1.5元/平方米·月×（1＋5%）×748×7个月〕，合计14978.7元。
本院认为，本案属于租赁合同纠纷。雷州市隆基房地产开发公司经批准建设雷州市华荣建材城（建材市场棚），并于2014年6月30日与原告广东裕盈市场经营管理有限公司签订《委托协议书》，委托原告经营和管理华荣建材城商业项目。原告广东裕盈市场经营管理有限公司与被告黄某于2014年3月21日签订《华荣建材城租赁合同》，被告租赁原告位于雷州市××建材城××、××、××、××、××、××号共748平方米商铺经营灯饰五金电气。虽然原告在尚未取得华荣建材城处分权的情况下与被告黄某签订《华荣建材城租赁合同》，但事后雷州市隆基房地产开发公司与原告签订《委托协议书》，原告从而取得华荣建材城的处分权。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，原告与被告黄某签订的《华荣建材城租赁合同》合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，但被告在经营过程中，未依约定给原告支付租金、综合管理费，显属违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告请求解除原、被告于2014年3月31日签订的《华荣建材城租赁合同》事实清楚，证据确凿，本院予以支持。被告尚欠原告租金260528.4元、综合管理费14978.7元（截止至2017年2月28日），原告主张被告拖欠租金236360.4元（203020.8元＋33339.6元）、综合管理费13317.6元（10495.2元＋2822.4元）（截止至2017年2月28日），视为自愿处分自己的民事权利，本院予以照准。关于被告迟延支付原告租金和物业管理费的约定滞纳金问题。原、被告签订的《华荣建材城租赁合同》约定的滞纳金，实际上是不履行合同的违约金，该合同约定滞纳金支付按每天0.5%计付即月利率已达15%，超出法律保护范围，超出的部分无效，本院支持按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付。原告从2015年8月1日起未支付租金，从2016年2月1日起未支付管理费。原告主张计付至2016年11月30日违约金，是其自愿处分自己的民事权利，本院予以照准。由于租金是每半年一交，先付后用。被告从2015年8月1日至2016年1月31日止拖欠的租金为80784元，从2016年2月1日起至2016年7月31日拖欠的租金累计为161568元、管理费6732元，合计168300元，从2016年8月1日起至2016年11月30日的租金累计为218116.8元，管理费累计为11444.4元，合计229561.2元。即违约金从2015年8月1日至2016年1月31日止以80748元计，从2016年2月1日起至2016年7月31日以168300元计，从2016年8月1日起至2016年11月30日以229561.2元计。被告黄某反诉及抗辩合同约定租赁经营期为2014年8月1日，但由于原告违约，造成经营期为2014年8月19日。虽然华荣建材城于2014年8月19日开业，但并不影响被告提前或推后开始营业，原告将商铺交付被告后，被告自主掌握经营使用权。被告抗辩原告没有开展户外广告宣传，但从原告提供的证据可以看出，原告已履行自己的义务，进行广告宣传推广。被告抗辩原告未尽保安、管理责任，但车辆被盗的责任不能完全归责于原告，该反诉及抗辩理由不成立。被告未依约交付租金和综合管理费，经原告催收后，被告仍未履行义务，故原告提诉法院有理。被告黄某反诉要求原告赔偿其损失，其提供的证据未能形成完整的证据链，无事实与法律依据，本院不予支持。被告黄某反诉要求原告返还商誉保证金，由于原、被告的合同解除，故原告应当返还被告的商誉保证金，被告该诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）广东裕盈市场经营管理有限公司与被告（反诉原告）黄某于2014年3月24日签订的《华荣建材城租赁合同》；
二、限被告（反诉原告）黄某自判决生效后十日内支付原告（反诉被告）广东裕盈市场经营管理有限公司租金236360.4元、综合管理费13317.6元及违约金（违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2015年8月1日至2016年1月31日止以80748元计，从2016年2月1日起至2016年7月31日以168300元计，从2016年8月1日起至2016年11月30日以229561.2元计）；
三、限原告（反诉被告）广东裕盈市场经营管理有限公司自判决发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）黄某商誉保证金26928元；
四、驳回被告（反诉原告）黄某其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9508.28元，由被告（反诉原告）黄某负担；反诉案件受理费6325.69元，由反诉被告广东裕盈市场经营管理有限公司负担236.6元，反诉原告黄某负担6089.09元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 官永生
审 判 员 唐瑞睿
人民陪审员 陈挺超
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 王和爽
附相关法律、法规条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。