河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0103民初3429号原告：张振环。委托诉讼代理人：程川东、李志鹏，河南银基律师事务所律师。被告：河南京澳置业有限公司，住所地：郑州市二七区航海路197号1号楼15层1528室。法定代表人：魏书敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张长青，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟利君，该公司副总经理。原告张振环诉被告河南京澳置业有限公司（以下简称京澳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张振环及其委托诉讼代理人程川东、李志鹏，被告京澳公司的委托诉讼代理人张长青、孟利君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张振环向本院提出诉讼请求：要求被告京澳公司支付原告违约金（含逾期开通天燃气的违约金和逾期初始登记违约金）14000元，诉讼费由被告承担。事实与理由：原告张振环购买被告开发的位于二七区建云路××小区××区××住宅楼××号商品房（经济适用房）。被告至今尚未开通天燃气，且原告至今未取得不动产权证。被告的行为违反合同的相关约定，故原告诉至本院，请求判如所请。被告京澳公司辩称，1.被告按照合同约定在2016年4月20日前向郑州市房管局递送办理初始登记材料，因涉案房屋的性质为经济适用房，小区内的房屋为保障房项目的整体工程，所以办理初始登记时小区内的任何房屋不能存在任何的问题。但在2016年3月28日郑州市金水区人民法院因业主的个人原因查封了小区内的房屋，导致不能办理初始登记手续，被告没有任何过错，不应承担违约责任。2.因我国房产登记政策变动，房管局不再办理产权初始登记，2016年8月19日郑州市房管局发布通告，宣布自2016年8月20日起，郑州市房管局已经取消了办理产权初始登记流程，不再受理被告报送的办理房屋权属初始登记的资料，被告不应当承担停止办理初始登记资料之后的违约责任。3.不应当自2016年4月20日计算逾期时间。根据合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理。被告向产权登记机关备案的时间应该是从交房之日起计算60日的时间，因此原告自2016年4月20日起计算违约金，违反合同约定。4.因天燃气公司将天燃气统一安装变为个性化安装，只有等到业主装修完毕以后，天燃气公司才会向被告出具验收合格证明，在小区A、B区业主整体装修完毕后，天燃气公司才于2016年11月14日、2016年11月26日出具了验收合格证明，因此答辩人不应承担上述期间内的违约金，且因合同是对水、电、燃气、弱电四项的总体约定，在只有一项违约的情况下，应承担四分之一的违约金。5.涉案房屋是经济适用房，小区系郑州重点建设项目，为了保障业主尽快入住，郑州市政府对此开通绿色审批通道，可以提前开工，后走手续，被告的行为并未给原告造成实际损失；综上，因部分业主房屋查封问题、房管部门、天然气公司政策调整造成被告无法按照合同约定办理初始登记及取得验收合格证明，属于合同的情势变更，被告对此没有过错，不应当承担违约责任。经审理查明，2014年11月12日，原告张振环（××）与被告京澳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及合同附件四《合同补充协议》各一份，合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的位于二七区××、××区××号经济适用房一套，房屋总价279837元，付款方式为2014年11月12日现金付款119837元，于2014年12月12日前公积金贷款支付160000元。原告如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。被告应当在2016年2月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经施工、监理、建设单位验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表。被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水设施：2016年2月20日达到：申请开通使用标准；2.供配电设施：2016年2月20日达到：申请开通使用标准；3.燃气供应设施：2016年2月20日达到：申请开通使用标准；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件。燃气表安装按照燃气公司的有关规定执行。4.有线电视、网络线路等弱电设施于2016年2月20日敷设到户内多媒体箱，达到申请使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按已交付房价款万分之一计算违约金。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定执行。合同附件四《合同补充协议》第六条约定：被告应当在2016年4月20日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之一的违约金。合同及附件还约定了其他内容。上述合同在履行过程中，原告于2014年11月12日交付了首付款119837元，于2015年3月30日交纳了分期款160000元。涉案小区于2015年12月30日竣工后，被告将房屋交付给原告使用，并陆续办理了初始登记相关的材料手续，但未按合同约定的2016年4月20日前将需要由被告提供办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通过网络发布通告告知各相关单位和广大市民：“因房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施‘停旧发新’。房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。我局自8月20日起，继续办理房屋交易和产权管理业务，停止办理各类房屋登记业务，包括房屋所有权初始登记业务等。2016年8月19日前，已经受理的房屋交易和登记业务，将继续办理完毕，按原模式发放房屋权属证书或证明。”后被告按照相关文件对首次登记流程的要求（即：对于办理房屋所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往不动产登记中心申请办理首次登记。）于2016年12月16日取得郑州市房屋交交易和登记中心出具的涉案房屋确认单（楼盘表），并陆续办理不动产首次登记相关的材料手续。2017年12月7日，被告取得涉案的芙蓉花园三期A、B区五栋楼产权人为被告京澳公司的不动产权证书。另查明，1.涉案小区X区X号住宅楼及附属商业号楼X单元X层X1于2016年3月28日被郑州市金水区人民法院查封，限制终止时间为2019年3月27日；涉案小区B区2号楼15层1503于2016年9月6日被郑州市中原区人民法院查封，2016年12月7日解封；涉案小区X区X号住宅楼及附属商业号楼X层1203于2017年1月23日被郑州市金水区人民法院查封，限制终止时间为2020年1月22日。2.本院已生效的（2016）豫0103民初10882号民事判决书中查明：华润燃气郑州工程建设有限公司郑州项目部和第六施工项目部、第八施工项目部于2016年12月12日出具《情况说明》载明：“该公司第六项目部承建的河南京澳置业芙蓉花园三期A区的个性化安装工程于2016年11月14日验收合格，第八项目部承建的B、C区燃气工程于2016年11月26日验收合格。”本案原告因被告未按合同约定办理初始登记、开通天燃气而诉至法院，要求被告承担违约责任。再查明，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]规定：按照不动产登记“四统一”的要求,由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书,规范记载不动产归属和权利内容。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方应当本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2016年4月20日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局发出通告不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。被告辩称其于2016年4月20日前向郑州市住房保障和房地产管理局递送办理初始登记材料，因小区内有房屋被法院查封，导致不能办理初始登记手续，其不应承担违约责任，但未举证证明其于2016年4月20日前已履行报送初始登记材料的义务，且未举证证明小区内房屋的查封与不能办理初始登记手续存在法律上的因果关系，故被告应承担举证不力的法律后果，对被告此节的答辩意见，本院不予以采纳。原告主张的初始登记违约金计算至本案开庭之日，经查，因政策原因，郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日停止办理房屋所有权初始登记业务，该情形属于合同的情势变更，结合合同履行的实际情况和被告的过错程度，本院酌定违约金自被告逾期之日2016年4月21日起计算至2016年8月19日止，按照合同约定的每日按总房款的万分之一计算违约金数额为3386.03元（总房款279837×0.0001×121天），对原告的过高请求，本院不予支持。关于逾期开通天燃气的违约金，根据合同约定，被告应于2016年2月20日达到燃所申请开通使用标准，而被告于2016年11月26日才取得原告所购房屋燃气工程验收合格证明文件，因此被告已构成违约，故违约金应当自被告违约之日2016年2月21日起至2016年11月25日止计算。因合同中被告承诺基础设施、公共配套建筑正常运行包含四项内容，原、被告并未约定每项违约时的违约金要累加计算，且违约条款书写在四项承诺的最后，应视为对四项内容违约时的约定。故本院酌定该项违约金按照交房违约金标准的四分之一予以支持，违约金为1951.86元（总房款279837元×0.0001×279天×0.25）。上述两项违约金总额共计5337.89元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告河南京澳置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张振环支付违约金5337.89元；二、驳回原告张振环的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元，由被告河南京澳置业有限公司负担，剩余75元，退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审判员  郑宏辉二〇一八年五月四日书记员  郭聪聪