浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1705号
上诉人（原审被告）周林浦。
上诉人（原审被告）王玲肖。
委托代理人（特别授权）陈建兰，浙江训和律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）王轩，浙江训和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）赵允华。
被上诉人（原审原告）于灵方。
上诉人周林浦、王玲肖为与被上诉人赵允华、于灵方房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2015）金浦民初字第562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审原告赵允华、于灵方诉称：2011年6月28日，原、被告双方签订《房地产买卖契约》一份，两被告将位于浦江县月泉西路1区1排3号房屋出售给原告，原告支付了购房款130万元。后因被告单方原因该房产土地证无法过户至原告名下。鉴此，原、被告双方签订补充协议，约定原告退还被告房屋，被告于2015年4月30日前退还购房款100万元。后经原告多次催讨，被告方至今未履行付款义务。现原告起诉到法院，要求判令：1、解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、由二被告退还原告支付的购买浦江县月泉西路1区1排3号房屋购房款130万元并赔偿利息损失（利息按月利息0.55%计算，130万元中每笔房款从支付之日计算至实际退还之日止）；3、由二被告支付原告为房产证过户花费的费用61800元。
原审被告周林浦辩称：不同意解除合同，也不同意返还购房款。房屋买卖合同是当时双方的夫妻都在场签订的，房产证已经办好，土地证没办是因为原告要求把额外的庭院土地面积也一起办进去，而相关部门一直在审核，所以至今没办。相关的补充协议只有他一个人签字，被告王玲肖是不同意的，也是不知情的。
原审被告王玲肖辩称：房屋买卖合同是原被告双方四个人签订的，是双方真实意思的表示，不得擅自变更和解除，原告要求解除合同不符合法律规定。被告王玲肖没有违约行为，而是原告违约，原告没有及时支付购房款，土地证没有办理并非被告单方的原因，而是原告造成的，是原告要求在土地证上增加额外的庭院面积，而相关部门需要审核，所以至今未办。如果解除合同，原告方要求赔偿利息损失，那么被告方也要求原告方支付房租。
原审法院经审理后查明，2011年6月28日，原告赵允华与被告周林浦、王玲肖签订《房地产买卖契约》一份，双方约定：甲方周林浦、王玲肖，乙方赵允华。甲方将位于浦江县浦阳镇月泉西路1区1排3号房屋（浦房权证浦阳字第××号，浦国用（2007）第1359号）出售给乙方，成交价1968800元，于2011年7月18日付100万元，于2011年10月30日前付968800元。契约签订时乙方应支付定金20万元。2011年7月18日前正式办理房地产过户手续，过户所产生的一切税费由乙方承担。甲方于2011年10月30日前将上述房地产正式交付乙方，房产移交时，房产的所有权和该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。原告于灵方对上述契约事后表示认可。2011年6月28日，原告赵允华向被告周林浦支付定金20万元。2011年7月12日，原告方支付购房款80万元。2011年7月15日，争议房屋产权过户至原告赵允华名下，原告方支付过户税费共计61801元，但土地证未办理过户手续。2011年12月5日，原、被告双方签订《房地产买卖契约补充协议》一份，双方约定：因被告方土地证问题未能按时过户给原告方，付款方式调整为：原告方于2011年12月11日前支付被告方30万；到被告方土地证过户给原告方且原告方商业贷款办好时，支付20万元；到2012年7月底前，支付468800元，房款全部结清。被告方到2012年1月2日前将房屋交给原告方居住，被告方搬出房屋。2011年12月12日，原告方向被告方支付购房款30万元，并出具欠条一份，具明：“今欠周林浦购房款668800元，在2012年7月底前全部付清”。后被告方将房屋交付原告方。2012年8月1日，被告周林浦与原告赵允华双方协议：因涉案土地证过户存在问题，被告周林浦委托原告赵允华到浦江县政府办理相关手续，如果手续办好可以使土地证过户，被告周林浦支付原告赵允华酬金4万元。2014年10月31日、12月4日，被告周林浦与原告赵允华双方协议：由被告周林浦于2014年12月18日前将土地证过户给原告赵允华，逾期未能过户，视为被告周林浦构成根本性违约，被告周林浦应于2015年3月30日前全额退还购房款130万元，并赔偿利息损失（按月利率0.55%计算，130万中每笔房款从支付之日起计算至实际退还之日止）及过户费用65000元。2015年4月7日，被告周林浦与原告赵允华就房屋买卖契约的解除协议如下：由原告赵允华退还被告周林浦涉案房产，并约定了具体的退房及付款方式。另查明，被告方曾向相关部门及浦江国土资源局要求办理涉案土地使用权的过户手续，根据浦江国土资源局向法院出具的情况说明，因涉案土地存在两个批文且批准建房者不是同一主体，涉嫌审批错误或骗取批准，在县政府未撤销不合法批文前，停止办理土地使用权转让过户手续。截至一审法庭辩论终结，涉案土地使用权权属仍登记在被告周林浦名下，未能过户到原告方名下。
原审法院认为，房屋买卖合同系出卖人将房屋所有权及房屋占用土地的使用权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案争议焦点在于：被告方未能将涉案土地使用权过户给原告方，是否构成根本违约，原告方是否有权主张解除房屋买卖合同。本案中，原、被告双方先在2011年6月28日签订的《房地产买卖契约》中约定：双方于2011年7月18日前正式办理房地产过户手续；被告方于2011年10月30日前将上述房地产正式交付原告方，房产移交时，房产的所有权和该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告方。后因被告方土地证存在问题未能按时过户给原告方，双方于2011年12月5日签订的《房地产买卖契约补充协议》约定：付款方式调整为：原告方于2011年12月11日前支付被告方30万；到被告方土地证过户给原告方且原告方商业贷款办好时，支付20万元；到2012年7月底前，支付468800元，房款全部结清。同时，从此后被告周林浦与原告赵允华签订的一系列协议来看，双方关注的主要权利义务也是土地证的过户问题。根据原、被告双方签订的契约及被告周林浦与原告赵允华之间的系列协议，显然被告方将涉案土地使用权过户给原告方系被告方应履行的主要对待给付义务之一，关系到原告方合同目的的实现。本案中原告方已按约定支付了相应购房款，但由于被告方的涉案土地使用权存在重大权利瑕疵，从双方第一次约定于2011年7月18日前正式办理房地产过户手续，至2015年8月27日本案审理法庭辩论终结时止，被告方均未能将涉案土地使用权过户给原告方。综上，基于被告方原因致使涉案土地使用权无法过户给原告方，导致原告方无法就涉案房屋办理商业抵押贷款，也无法再交易处分涉案房屋从而实现该房屋的交易价值。因而，被告方未能履行合同的主要给付义务，导致原告方的合同目的不能实现，构成根本违约。原告方有权解除房屋买卖合同，并要求被告方返还购房款及赔偿相关损失。原告方要求被告方返还购房款130万元及赔付房产证过户费用61800元的诉讼请求，合法有据，予以支持；但根据合同解除的法律后果及不增加当事人讼累，原告方应予返还被告方所交付的房屋。关于购房款利息损失的计算问题，虽然被告周林浦与原告赵允华于2014年10月31日的协议中约定按月利率0.55%计算利息损失，但由于该协议没有其他合同方的签名，且被告王玲肖也不予认可，因而该利息计算方法对双方没有约束力，酌定按银行同期贷款利率计算。被告方关于“不同意解除合同”的抗辩，依据不足，不予采纳。被告方关于“原告方未及时支付购房款”的抗辩，因被告方未能按约办理土地过户手续，原告方可行使同时履行抗辩权，故对此抗辩，不予采纳。关于被告方要求原告方支付相关房租的抗辩，由于被告方未提交有关房屋使用具体费用的相关证据，双方也未达成一致意见，故本案暂不作处理，被告方可另行主张。鉴此，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原、被告双方于2011年6月28日签订的《房地产买卖契约》及于2011年12月5日签订的《房地产买卖契约补充协议》；二、由被告周林浦、王玲肖返还原告赵允华、于灵方购房款130万元，并支付利息损失（按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，以本金20万元从2011年6月28日起，以本金80万元从2011年7月12日起，以本金30万元从2011年12月12日起，分别算至判决确定的履行之日止），限于判决生效后十日内付清；由原告赵允华、于灵方于本判决生效后10日内将位于浦江县浦阳镇月泉西路1区1排3号的房屋返还被告周林浦、王玲肖，并协助被告方办理好房屋过户登记手续；三、由被告周林浦、王玲肖赔付原告赵允华、于灵方房屋过户税费损失61800元，限于本判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付义务的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17056元，保全费5000元，合计22056元，由二被告负担。
宣判后，周林浦、王玲肖不服原审判决，向本院提出上诉称：一、原审法院认定事实错误。土地证未能过户到被上诉人名下是因为被上诉人要求把庭院面积增加到新的土地证内导致的，政府部门拖延办理时间，现在正在办理当中，只要核查清楚相关事情后就可以办理过户。故上诉人没有存在违约。二、原审法院适用法律错误。被上诉人购买房屋的目的在于取得居住使用的权利，上诉人已把房屋交付给被上诉人使用至今，房产证也已经过户到被上诉人名下，被上诉人购房目的已经实现，故原审法院适用合同法第九十四条第四项解除房屋买卖合同的判决错误。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人赵允华、于灵方答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
上诉人向本院提供浦江县人民法院行政立案通知书及行政起诉状，证明上诉人就讼争的土地证登记事宜已提起行政诉讼。被上诉人赵允华、于灵方质证认为，对证据真实性无异议。本院认为，双方当事人对该证据均无异议，本院予以认定。
经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。另查明，二审期间，上诉人向浦江县人民法院提起行政诉讼，要求浦江国土资源局将所涉土地使用权及其庭院的使用权更正登记到上诉人名下。截至二审辩论终结，涉案土地使用权权属仍未过户到被上诉人名下。
本院认为，本案未能就土地使用权证进行过户虽然涉及政府行政行为，但上诉人作为出售人，其在出售房屋时应当注意到涉案土地使用权证登记及过户问题存在瑕疵，上诉人在出售房屋时未告知被上诉人土地使用权证过户问题上的瑕疵，且至今无法办理土地使用权过户到被上诉人名下，故上诉人存在违约行为，故上诉人认为其不存在过错的上诉理由，本院不予支持。上诉人购买涉案房屋，其合同目的不仅在于居住使用，还在于获得完整的房屋产权及其土地使用权。现涉案土地使用权无法过户到被上诉人名下，权利存在瑕疵，导致上诉人的合同目的无法实现，故上诉人认为合同目的已经实现的上诉理由，本院不予认可。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17056元，由上诉人周林浦、王玲肖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 陈旻尔
代理审判员 黄 晖
二〇一五年十二月十六日
代书 记员 徐圆圆