上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3186号
上诉人（原审被告）卢勤
被上诉人（原审原告）华天明
被上诉人（原审原告）凌建微
原审被告王树桂（WANG，SHU-KUEI
委托代理人周惠影，上海悦祥律师事务所律师。
委托代理人周俊辉，上海薛廷尧律师事务所律师。
原审第三人纪海，
上诉人卢勤因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，系争的本市闵行区xxxxxxx房屋的产权人为卢勤、王树桂。
2013年11月5日，卢勤、王树桂与纪海至上海市东方公证处就委托纪海出售上述房屋办理了委托公证手续，该委托公证约定卢勤、王树桂委托纪海作为代理人代为签订房地产买卖合同、代为收取房价款、代为办理房地产转移登记等内容。
2013年11月6日，华天明、凌建微（买受人、乙方）与纪海（卢勤与王树桂的代理人、卖售人、甲方）在xxxxxxx（以下简称纪易事务所）的居间下就上述房屋签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定由甲方将上述房屋转让给乙方，转让价款为人民币（下同）920，000元，甲方于2013年12月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。在2013年12月15日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三约定，本合同签订后乙方于2013年11月5日前支付全部房价款的5.434783%计50，000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款。乙方于2013年12月10日前支付870，000元。合同还对其他相关事项作了约定。
签约后，华天明、凌建微陆续向纪海支付定金50，000元、房款230，000元及房款180，000元，合计460，000元，纪海分别出具了收款收据。
系争房屋目前由华天明、凌建微居住使用。
2013年11月15日，卢勤、王树桂至上海市东方公证处撤销了2013年11月5日出具的委托书，并出具撤销委托书声明书，载明该声明书签发之日起，原受托人纪海在该委托书项下的代理权限即告终止。
现因卢勤、王树桂撤销对代理人纪海的委托致产权过户手续无法办理，而卢勤、王树桂又拒绝协助华天明、凌建微办理产权过户手续，遂成讼。
原审另查明，华天明、凌建微提供的《发票》记载，付款方华天明、凌建微，收款方卢勤、王树桂，销售不动产楼牌号闵行区xxxxxxx，建筑面积73.58平方米，单价12，503.40元／平方米，金额920，000元。
华天明、凌建微提供的《税收通用缴款书》记载，缴款人华天明等，税款所属时期2013年11月1日-2013年11月30日，名称契税，计税金额9，491.82元，实缴金额9，491.82元。
华天明、凌建微提供的上海市地方税务局闵行区分局第十七税务所于2013年12月9日出具的《契税已申报办理证明》记载，证明下列纳税人已按规定办理契税申报事项：纳税人华天明、凌建微，房产坐落闵行区xxxxxxx，已办理申报事项全额或部分征税其中应纳税额9，491.82元，缴款书编号xxxxxxx，本证明供房地产承受人办理房地登记证使用。
原审审理中，华天明、凌建微请求判令：1、其二人与卢勤、王树桂签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；2、卢勤、王树桂协助其二人办理系争房屋的过户手续；3、卢勤、王树桂支付自2013年12月16日至2014年2月15日期间的逾期过户违约金。后华天明、凌建微撤回了上述第3项诉请。
卢勤辩称，华天明、凌建微要求办理房屋过户手续的前提是其须付清房款，现其仅支付了460，000元，并未付清全部房款。根据合同约定，华天明、凌建微应在2013年12月10日付清房款，故华天明、凌建微已违约，且系争房屋的交易价格12，000元／平方米远低于19，000-20，000元／平方米的市场价格。故不同意华天明、凌建微的全部诉请。
王树桂辩称，其认可通过纪海将系争房屋出售给华天明、凌建微，现系争房屋以920，000元出售，但其与卢勤之间对房屋约定的产权比例为40%和60%，故其与卢勤之间应根据四、六分成。现王树桂只收到50，000元，还有318，000元未拿到，故其在收到余款318，000元后同意配合华天明、凌建微办理过户手续。
纪海述称，其收到华天明、凌建微支付的460，000元房款，其将其中的200，000元给了中介上海虹民房地产经纪有限公司，另200，000元作为王树桂给华天明、凌建微亲戚华瑂君的补偿款，另50，000元留了下来，这是920，000元与870，000元的差价，是卢勤、王树桂向其承诺的好处费。
原审中，应华天明、凌建微申请，原审法院传唤证人xxx当庭作证，证人称：其系纪易事务所工作人员，华天明、凌建微是房屋的购买方，委托其办理系争房屋的买卖事宜，并带卢勤、王树桂的代理人纪海一起过来要求其居间买卖系争房屋。当时问了系争房屋的市场价，其答复在920，000元左右。过了几天后，华天明、凌建微与纪海于2013年11月6日到其公司签订了房屋买卖合同，华天明、凌建微于当日向纪海支付定金50，000元及房款230，000元。之后华天明、凌建微又于同年11月15日向纪海支付房款180，000元，付款当日其带华天明、凌建微及纪海至房地产交易中心进行房屋限购查询及审税查询，等15个工作日查询结果出来后，其提前两三天约华天明、凌建微与纪海于2013年12月9日至房地产交易中心办理过户手续，并约定由华天明、凌建微支付剩余房款后再办理过户。12月9日当天华天明、凌建微带了需要支付的房款，先到一楼缴完契税，因为不放心，所以先到二楼查询是否能够办理过户，但在办理时被告知公证委托已被撤销，委托人纪海不能办理过户，基于这样的情况华天明、凌建微也没有再向纪海支付剩余房款。华天明、凌建微支付前面三笔款项时其都在场，定金50，000元以现金方式支付，房款230，000元是转账支付，房款180，000元也是现金方式支付。
原审中，华天明、凌建微已将剩余房款460，000元交至原审法院。
原审认为，卢勤、王树桂出具给纪海的委托书中明确纪海具有代为签订买卖合同、代为收取房款及代为办理房地产转移登记的权利，因此纪海接受卢勤、王树桂的委托与华天明、凌建微就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，双方均应信守并按约履行。对于卢勤提出买卖合同中约定的房价款过低，要求撤销买卖合同之意见，原审认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，在卢勤、王树桂对纪海的委托中并未约定或限定具体的出售房屋价款，而华天明、凌建微提交的《发票》、《税收通用缴款书》及《契税已申报办理证明》可以说明系争房屋价款920，000元已经通过了国家税务部门根据政府颁布的契税核定价格进行审查的要求，且华天明、凌建微已按920，000元的房款缴纳了相应的税款，卢勤虽提出920，000元的房价款远低于市场价，但未能向法院提供相关证据予以佐证。因此，对卢勤关于系争房屋的房价款过低而要求撤销买卖合同之意见，不予采信。另外，根据合同约定，华天明、凌建微于2013年12月10日前向卢勤、王树桂支付全部房款，双方于2013年12月15日前共同至房地产交易中心办理转让过户手续，该约定意味着华天明、凌建微付清房款之后第五日才具备要求办理转让过户的条件。而事实上华天明、凌建微与卢勤、王树桂的代理人纪海重新协商于2013年12月9日付款及办理过户手续的约定，已经改变了合同上原约定的付款后五日过户的条件。2013年12月9日当日，华天明、凌建微缴纳了契税后，打算在得到房地产交易中心关于能够过户的肯定答复后即将余款460，000元支付给卢勤、王树桂的代理人纪海，然在询问是否能于当日办理过户手续时却被房地产交易中心工作人员告知卢勤、王树桂已于2013年11月15日撤销了对纪海的委托，房屋过户手续无法办理。而因纪海的委托突然被撤销，无法再代为收取房款，导致华天明、凌建微的付款在客观上产生了障碍。而之后卢勤、王树桂既未恢复对代理人纪海的委托也没有同意直接陪同华天明、凌建微至房地产交易中心办理过户手续，导致系争房屋买卖合同不能履行，鉴于华天明、凌建微目前已将剩余房款460，000元交至原审法院，卢勤、王树桂作为房屋出卖方，仍应向华天明、凌建微承担按约转移所有权的义务。现为避免讼累，原审法院对产权过户及华天明、凌建微应支付卢勤、王树桂的后续房款460，000元一并作出处理。此外，华天明、凌建微提出如果合同继续履行，其愿意承担本案中卢勤、王树桂应承担的税费，此系华天明、凌建微对其自身权利的处分，于法不悖，予以准许。第三人纪海经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加本案第二次庭审，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，于二○一四年十月二十日作出判决：一、华天明、凌建微与卢勤、王树桂于2013年11月6日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、华天明、凌建微于判决生效之日起十日内向卢勤、王树桂支付房款460，000元；三、卢勤、王树桂于判决生效之日起十日内协助华天明、凌建微将位于＊＊＊＊房屋产权过户登记至华天明、凌建微名下，期间因过户产生的买卖双方所应承担的所有费用，均由华天明、凌建微承担。案件受理费13，000元，由卢勤、王树桂负担。
判决后，卢勤不服，上诉于本院，诉称：卢勤与王树桂系于2013年11月15日终止对纪海的委托代理授权。原审认为纪海提供的收条与本案没有关系，对此卢勤不予认同，因为收条的真实与否关系到华天明、凌建微是否按房屋买卖合同履行了付款义务，如果该证据不被采信，对本案的性质有重大影响。原审认为2013年12月9日华天明、凌建微与纪海办理房屋过户手续未果，是因为纪海的委托代理权限突然被撤销，此与事实不符，事实是2013年11月15日卢勤与王树桂已经终止纪海的代理权限并已履行告知义务，对此，纪海在原审庭审中也已承认。本案事实清晰，卢勤并不存在阻止房屋交易的主观故意，而是自始至终因为没有收到售房款故也没有履行办理房屋过户手续的义务。原审中，卢勤为系争房屋的权利人及纪海侵占460，000元房款的事实均得以确认，原审法院在清楚掌握上述事实的情况下未要求纪海归还侵占的房款，反而却判决卢勤继续履行办理房屋过户手续的义务，明显侵害卢勤的权益。故请求二审法院依法撤销原判，改判在华天明、凌建微付清全部920，000元房款后再继续履行系争房屋买卖合同。
被上诉人华天明、凌建微辩称：系争房款一部分其已支付给卢勤、王树桂的代理人纪海，另一部分其已付至原审法院。不同意卢勤的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
原审被告王树桂表示同意原审判决，不同意卢勤的上诉诉请。
原审第三人纪海未作答辩。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，卢勤提起本案上诉的主要理由系其认为未收到华天明、凌建微支付的系争房屋全部房款，故其没有配合华天明、凌建微办理系争房屋过户手续的义务。对此，根据本案查明的事实，华天明、凌建微已向纪海支付了系争房屋房款460，000元，虽然卢勤认为其与王树桂于2013年11月15日已经撤销了对纪海出具的公证委托书，但卢勤并无证据证明华天明、凌建微系在知晓纪海已被终止委托权限的情况下支付上述房款，故华天明、凌建微对纪海的付款行为并不存在过错，如果卢勤认为纪海并未将上述房款支付给其，其可另行向纪海主张权利，但此并不能否定华天明、凌建微已按照买卖合同的约定实际向出售方支付了上述房款。就华天明、凌建微尚未支付的460，000元房款，原审法院已就华天明、凌建微在得知纪海已被终止代理权限后未再向纪海支付剩余房款的合理性阐述了充分理由，而卢勤并无证据证明在其终止对纪海的委托授权后曾要求华天明、凌建微继续支付剩余房款，且华天明、凌建微为表示继续履行合同的诚意已将剩余房款支付至原审法院并表示愿意承担过户产生的所有费用，故卢勤以华天明、凌建微未支付全部房款为由拒绝继续履行系争房屋买卖合同，缺乏充分的事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费人民币13，000元，由上诉人卢勤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年十二月五日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……