河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫12民终148号
上诉人（原审被告）：曹双军，男，1973年10月23日生，汉族，住河南省三门峡市。
委托诉讼代理人：赵双良、张琳，河南宇萃（三门峡）律师事务所律师。代理权限为特别授权，即包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。
被上诉人（原审原告）：白素玲，女，1960年9月14日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。
委托诉讼代理人：李晶、宋施奇（实习），河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权，即包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。
被上诉人（原审原告）：白素香，女，1971年8月5日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。
委托诉讼代理人：李晶、宋施奇（实习），河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权，即包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。
被上诉人（原审原告）：郭云飞，男，1991年6月6日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。
委托诉讼代理人：李晶、宋施奇（实习），河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权，即包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。
原审第三人：王建军，男，1969年4月25日生，汉族，住河南省三门峡市。
原审第三人：杜惠林，女，1970年2月20日生，汉族，住河南省三门峡市。
上诉人曹双军因与被上诉人郭云飞、白素玲、白素香，原审第三人王建军、杜惠林案外人执行异议之诉一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2017）豫1202民初3159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹双军的委托诉讼代理人张琳，被上诉人郭云飞、白素玲、白素香的共同委托诉讼代理人李晶、宋施奇到庭参加诉讼。原审第三人王建军、杜惠林经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
曹双军上诉请求：一、请求撤销湖滨区人民法院（2017）豫1202民初3159号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、对于本案争议的房屋，法院查封在前，被上诉人与第三人签订的书面房屋买卖协议在后，2015年3月17日湖滨区人民法院作出（2015）湖民初字第662号民事裁定，查封王建军、杜惠林名下位于三××市湖滨区××街坊××楼××区××房屋××套，在2015年3月23日，被上诉人才与第三人签订房屋买卖合同。2、一审认定被上诉人在2014年10月就实际占有该房屋是错误的。3、被上诉人与第三人签订抵账房屋买卖协议时并没有到房管局进行查询，被上诉人与第三人签订房屋买卖协议并非善意。综上，请求撤原判，支持上诉人上诉请求。
被上诉人郭云飞、白素玲、白素香辩称：1、本案在�全查封涉案房产之前，答辩人已经与第三人签订房屋买卖合同，建立了房屋买卖合同关系并实际入住涉案房屋，2014年10月，第三人王建军、杜惠林提出以涉案房屋抵偿债务，答辩人同意，双方达成房屋买卖合意，第三人将购房原始手续原件通过中间人交给答辩人，答辩人已经实际占有涉案房屋。（2015）湖民初字第662号民事裁定送达给王建军、杜惠林的时间是2015年5月13日，之前答辩人及第三人对涉案房屋被查封均不知情，该裁定书不对第三人发生法律效力。2、一审法院认定2014年10月已经入住房屋的客观事实无误，第三人王建军、杜惠林均认可2014年10月已经将原始手续及钥匙移交给答辩人，原审提交的证人证言及客服记录可以证明2014年10月已经入住涉案房屋，提交的多份缴纳水电、燃气费用票据，可以证明入住事实。3、答辩人与第三人之间达成的房屋买卖协议是善�的。答辩人和第三人在均不知晓房屋被查封的情形下达成房屋买卖协议，由于大中海小区整体无法办理产权证书，所以答辩人未办理过户登记并非是自身原因，答辩人家境并不殷实，不可能倾尽资产仅仅为了恶意对抗被答辩人的执行。综上，答辩人的执行异议完全能够排除被答辩人的执行，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人王建军、杜惠林未到庭发表陈述意见。
郭云飞、白素玲、白素香向一审法院起诉请求：请求依法判令终止对位于三××市湖滨区××街坊××楼××区××号房屋的强制执行；确认该房屋产权归属郭云飞、白素玲、白素香所有；诉讼费用由曹双军承担。
一审法院认定事实：曹双军与王建军、杜惠林房屋买卖合同一案，2015年3月17日，湖滨区法院作出（2015）湖民初字第662号民事裁定书，查封王建军、杜惠林名下位于三××�湖滨区××街坊××楼××区××房屋××套。2015年5月12日，湖滨区法院作出（2015）湖民初字第662号民事调解书，解除曹双军与王建军于2014年9月28日签订的房屋买卖合同；王建军返还曹双军购房款40万元，限于2015年9月29日前履行完毕。因王建军、杜惠林未履行判决义务，2016年2月26日，曹双军向本院申请执行。执行期间，郭云飞、白素玲、白素香于2016年3月14日提出书面异议，湖滨区法院经审查做出（2016）豫1202执异32号执行裁定书，裁定驳回异议申请。
2015年3月23日，郭云飞、白素玲、白素香（甲方）与王建军、杜惠林（乙方）签订了协议书1份，主要约定：“2014年1月王建军向白素玲、白素香借款27万元，借条由王建军爱人杜惠林打的借条，后甲方急需用钱，2014年2月，王建军还款2万元，还有25万元未还。杜惠林、王建军在大中海购房一套，面积大约72平方米，已付首付和部分贷款，但仍欠银行贷款未还清，王建军、杜惠林尚未取得房产证。杜惠林、王建军愿以房抵债，经双方协商，该套房总价46万（包括杜惠林、王建军为郭云飞过户、办理房产证等的所有费用）。为明确双方的具体权利和义务，达成如下内容：1、乙方所欠25万元借款以房抵债，该套房价值46万元，剩余21万元由甲方支付给乙方。2、由甲方先支付18万元包括偿还此房屋所欠的银行贷款，剩余3万元等乙方将房产证等过户到郭云飞名下时再一次性付清。3、乙方保证在办理过户手续前不将该套房屋转让他人或设定担保物权；在交房之前涉及该套房产的相关债务由乙方承担；在过户时，双方不得以任何理由或借口对所抵债的房价提出异议”。同日，郭云飞、白素玲、白素香将18万元现金支付给王建军，王建军出具收条1张，载明“今收到郭云飞购房大中海五号楼707合�款430000元”，另出具委托书1份，载明：“本人王建军委托郭云飞办理大中海5号楼房屋有关物业方面的一切手续”。
庭审中，郭云飞、白素玲、白素香提交了王建军、杜惠林的房屋买卖合同、住宅装饰装修管理协议、补偿协议书、预售商品房预告登记、缴纳水电燃气采暖费用的票据、证人证言等证据，证明2014年10月份，王建军、杜惠林提出以房抵债，郭云飞、白素玲、白素香同意，因房子没有房产证暂不能过户，王建军、杜惠林将房屋买卖的原始材料及房屋钥匙一并移交给郭云飞、白素玲、白素香，且郭云飞、白素玲、白素香已经实际入住的事实。郭云飞、白素玲、白素香还提交了（2015）湖民初字第662号民事裁定书送达回证1份，证明该涉案房屋的查封裁定书于2015年5月13日送达给王建军、杜惠林，郭云飞、白素玲、白素香及王建军、杜惠林之前不知道房�被法院查封的事实。郭云飞、白素玲、白素香表示愿意将剩余房款3万元交付法院执行。
一审法院另查明，本案涉案房屋未办理房产证，仅在房管部门对房屋买卖合同进行了登记备案。该房屋在银行办有抵押贷款，贷款尚未还完。
一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，郭云飞、白素玲、�素香在查封涉案房屋之前已经占有使用了该不动产，并与王建军、杜惠林口头达成房屋买卖的意思表示，虽然双方后来签订的书面买卖合同在查封之后，但提供的证据证明双方在签订合同时，并不知道房屋已被查封的事实，故双方并非恶意串通，郭云飞、白素玲、白素香作为善意第三人，应视为在法院查封之前已签订合法有效的买卖合同。另外，郭云飞、白素玲、白素香在本案中已经支付了大部分房款共计43万元，剩余3万元房款（包括过户、办理房产证等费用）也愿意交付法院执行。涉案房屋未办理过户登记，系房屋尚未办理房产证，非买受人自身原因。综上，郭云飞、白素玲、白素香就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故郭云飞、白素玲、白素香主张终止对位于三××市湖滨区××街坊××楼××区××号房屋的强制执行的诉讼请求，于法有据，予以支持。郭云飞、白素玲、白素香主张对该房屋享有所有权，但未能提供有关物权证明，故该请求不予支持。经审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项、第三百一十四条之规定，判决：一、不得执行王建军、杜惠林名下位于三××市湖滨区××街坊××楼××区××号房屋。二、限郭云飞、白素玲、白素香于本判决生效之日起10日内将30000元交付湖滨区人民法院执行。三、驳回郭云飞、白素玲、白素香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由被告曹双军负担。湖滨区人民法院（2016）豫1202执异32号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人曹双军向法庭提交下列证据：三门峡中海家园物业服务有限公司工作人员刘某1于2017年12月18日出具的5-707号房屋自2013年2月22日至2017年10月12日的物业费、水电费缴费记录原件一份，拟证明一审法院认定被上诉人2014年10月就占有房屋是错误的，该证据显示在2015年9月10日之前该争议房屋从未发生过物业费和水电费，所以不存在实际占有。
被上诉人郭云飞、白素玲、白素香发表质证意见称：1、对证据的真实性有异议，该证据没有加盖单位印章，证人刘某1出具的证明，应当到庭接受各方当事人的质询，刘某1没有到庭参加庭审，该证人证明不能作为证人证言出示；2、该缴费记录�时间显示混乱，没有从2013年至2017年的连续记录，仅截取了部分时间的缴费记录，不能反映该期间整体连续的水电费缴纳情况；3、本案被上诉人在一审庭审中已经提交了其入住期间的水电费及燃气的缴纳记录，该记录也可以清楚显示自2014年底至今，被上诉人实际占有涉案房屋的客观事实；4、因大中海小区整体房屋无法办理过户登记，开发商处显示的业主为最初与其签订合同的业主，即本案的第三人王建军，被上诉人曾要求开发商更名，开发商均未予以办理，该种情形被上诉人在一审中已经申请物业公司的客服人员出庭作证予以证实，综合以上，该份证据不能证明上诉人的证明目的。
对上述证据，本院认为并非缴费票据原件，证据来源是物业公司的缴费记录清单，但该清单所列时间不具有连贯性和完整性，出具该清单的工作人员未到庭接受质询，真实性�法核实，对该证据本院不予采信。
经本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
在一审开庭期间，郭云飞、白素玲、白素香向法庭申请证人彭某、刘某2、刘某3出庭作证，上述证人证言均能够证实在2015年3月17日湖滨区人民法院作出（2015）湖民初�第662号民事查封裁定之前，买受人郭云飞、白素玲、白素香已经合法占有该房屋。郭云飞、白素玲、白素香与王建军、杜惠林签订买卖合同的时间是2015年3月23日，虽然晚于法院作出查封裁定的时间（2015年3月17日），但是早于向王建军送达该裁定的时间（2015年5月13日），并且已经支付了绝大部分房款，买受人郭云飞、白素玲、白素香在签订房屋买卖合同是善意的，在签订合同及支付房款时涉案房屋尚不符合办理过户的条件，故而未办理过户登记，对于剩余房款同意按照人民法院的要求交付执行，综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，郭云飞、白素玲、白素香对涉案不动产享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决并无不当，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人曹双军负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 琦
审判员 张攀峰
审判员 李小敏
二〇一八年四月九日
书记员 刘锦锋