北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初44295号
原告（反诉被告）：黄帅，男，1988年8月12日出生，中电长城国际系统应用有限公司投资专员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：耿江浩，北京策略律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨红扬，女，1970年9月30日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：耿君，北京市铭泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾鹏，北京市铭泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄帅（以下简称姓名）与被告（反诉原告）杨红扬（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，黄帅及其委托诉讼代理人耿江浩、杨红扬委托诉讼代理人耿君、贾鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄帅向本院提出诉讼请求：1.判令杨红扬承担逾期交房违约责任，向黄帅支付违约金39万元;2.判令杨红扬向黄帅支付律师费3万元。事实和理由：黄帅与杨红扬于2016年2月28日签订编号为M15082316的《北京市存量房屋买卖合同》，并于同日与北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）签订《补充协议》，约定杨红扬将位于北京市朝阳区广渠路306的房屋（以下简称涉案房屋）出售给黄帅，购房款为7800000元，杨红扬于收到全部购房款当日将涉案房屋交付给黄帅。黄帅已于2016年6月2日向杨红扬付清全部购房款，杨红扬未按期向黄帅交付涉案房屋。杨红扬已严重违约，应支付违约金。
杨红扬辩称，我方已经履行合同，不存在违约行为。在黄帅未将购房款全额支付的情况下我方已经将涉案房屋过户，黄帅在与我方签订合同时已明知带租约，且我方已经将住户的电话告知黄帅。涉案房屋的实际使用人为北京众联安泰资产管理有限公司（以下简称众联安泰公司），应由众联安泰公司将涉案房屋交付给黄帅，交付房屋不是我方的义务。众联安泰公司自2016年12月23日交了最后一次租金后，没有向黄帅及我方任何一方给付租金。黄帅撤回要求交付房屋的诉讼请求后，主张逾期交房违约金即失去了依据。黄帅已实际占有使用了房屋，不应同时获取两份收益。
杨红扬向本院提出反诉请求：判令黄帅向杨红扬支付违约金23400元。事实和理由：黄帅与杨红扬于2016年2月28日签订编号为M15082316的《北京市存量房屋买卖合同》，并于同日与我爱我家公司签订《补充协议》，约定杨红扬将涉案房屋出售给黄帅，购房款为7800000元。《补充协议》第六条第4款约定：在办理产权过户前且2016年4月15日前，黄帅交付杨红扬除贷款以外的剩余房款人民币555万元，但黄帅于2016年4月22日才将上述款项支付给杨红扬。《补充协议》第七条约定，如至2016年4月15日未能过户，违约方应向守约方支付每日总房款万分之五的违约金至产权过户当日止，黄帅应自产权过户当日2016年4月21日向杨红扬支付每日总房款万分之五的违约金23400元。
黄帅针对杨红扬的反诉辩称，黄帅无违约行为，过户时间并非由双方当事人决定，我爱我家公司未能约到符合合同约定的过户时间，没有按照约定过户是杨红扬的责任。双方协商时，杨红扬称只要在过户前办理资金托管即可，根据黄帅提交的银行电子对账单以及与杨红扬签署的房屋交易资金网上监管业务申请协议上显示黄帅已在2016年4月18日完成对555万元的资金交付进行托管。房屋于2016年4月21日过户，而托管资金也到了杨红扬账户。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
杨红扬作为出售方（甲方）及黄帅作为买受方（乙方）于2016年2月29日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定杨红扬将涉案房屋以780万的价格出售给黄帅。同时约定：涉案房屋的租赁状况为：已经出租；乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为150万元，经甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次，于2016年2月29日查档当日12:00前交定金50万元，资金通过自行交接方式划转，第二次2016年2月29日查档当日18:00前补定金15万元，乙方向甲方支付15万元，资金通过自行交接方式划转，第三次，于过户前且2016年4月14日前乙方向甲方支付555万元，资金通过资金存管方式划转；甲方应当在收到全部房款当日将该房屋交付给乙方；除不可抗力外，甲方逾期交房违约责任：甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付；除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金，乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，适用本合同合同解除条款约定。
同日，杨红扬作为出卖方（甲方）、黄帅作为买受方（乙方）与见证方（丙方）我爱我家公司签订《补充协议》约定：除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金；乙方以5次交付房款的方式交接房款：1、在签订合同当时，2016年2月28日乙方交付甲方部分定金10万元，交付方式为自行交接，2、在2016年3月1日甲方将标的房屋查档后无任何问题当日12点前，乙方交付甲方部分定金5万元，如甲方未收到，合同解除，房屋可以另行出售，已付定金不退，交付方式为自行交接，3、在2016年3月1日甲方将标的房屋查档后无任何问题当日18点前，乙方交付甲方剩余定金15万元，如甲方未收到，合同解除，房屋可以另行出售，已付定金不退，交付方式为自行交接，4、在办理产权过户前且2016年4月15日前，乙方交付甲方除贷款额以外的剩余房款555万元，如甲方未收到，合同解除，房屋可以另行出售，已付定金不退，交付方式为自行交接，5、贷款部分房款150万元，由金融贷款机构按照放款流程及条件直接发放给甲方，丙方对乙方交付的房款，仅承担见证责任。三方共同到银行签订贷款合同，批贷后由乙方交税后（甲方配合，不负责其他费用），之后再过户；甲方带租约出售此房，甲方收到全部房款之日起，房租归乙方，甲方配合乙方交接，出租所产生的所有费用（物业费，供暖费，燃气费，水费，电费，有线电视费）甲方收到全款前归甲方承担，房租收入归乙方之日起由乙方承担。《补充协议》第七条约定：经甲乙双方友好协商同意，约定乙方最迟于2016年4月1日获得贷款机构批贷手续，在乙方积极配合、资质满足贷款银行要求的前提下，如因乙方贷款批贷延迟或贷款金融机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任。如至2016年4月15日未能过户，违约方应向守约方支付每日总房款的万分之五的违约金至产权过户当日止。产权过户后由丙方将过户后的乙方房屋所有权证转交银行，办理后续抵押登记及给甲方放款使用。
黄帅于2016年2月28日向杨红扬支付定金10万元，于2016年3月1日支付定金20万元，通过黄丽于2016年3月1日向杨红扬汇款45万元，于2016年4月18日将555万元购房款转入光大银行托管账户，托管资金于4月22日解除托管，杨红扬可支取。
杨红扬作为甲方（委托人）与众联安泰公司作为乙方签订《房屋出租委托合同》，约定甲方将涉案房屋委托乙方对外出租，委托期限共计12个月，即2016年3月26日起，至2017年3月25日止；房屋每月租金为9700元，房租按季缴付，具体付款日期：第一次2016年3月26日（24250元），第二次2016年6月23日（29100元），第三次2016年9月23日（29100元），第四次2016年12月23日（29100元）；委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方一个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失。
黄帅与众联安泰公司在另案中自愿达成如下协议：1.众联安泰公司同意于2016年6月3日起与黄帅继续履行编号为00171的房屋出租委托合同（甲方为杨红扬，乙方为众联安泰公司），众联安泰公司同意向黄帅支付自2016年6月3日至2016年11月25日涉案房屋的租金共计55937元；2.众联安泰公司同意于2017年1月6日之前腾空涉案房屋交予黄帅，众联安泰公司于实际交接日结清水、电、煤气费用，众联安泰公司不负责对房屋室内设施设备及家具的维修，黄帅同意支付众联安泰公司43000元作为补偿，对于2016年11月25日至实际交接日的租金黄帅不再收取。原告称调解协议已履行。
庭审中，黄帅提交《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》，证明黄帅于2016年4月18日将购房款555万元进行资金托管。黄帅提交增值税发票，证明其聘请律师的费用为3万元。
杨红扬提交中国光大银行对公账户对账单，证明其于2016年4月22日收到黄帅支付的555万元购房款，黄帅未按照《补充协议》约定的付款时间进行付款。黄帅称其于2016年4月18日将购房款进行资金托管，黄帅完成了支付义务，房屋产权变更时间未符合合同约定非黄帅的责任。
杨红扬提交发票，证明其已交纳2016年1月1日至2016年4月30日前全部所欠物业费，已履行配合黄帅交接房屋的义务。被告不认可其证明目的，称交纳物业管理费用是使用房屋的基本义务，不能视为房屋交付的义务。
杨红扬提交经公证的向众联安泰公司寄送的告知函，证明杨红扬已履行配合黄帅交接房屋的义务，已告知众联安泰公司涉案房屋已经出售给黄帅的事实，并要求众联安泰公司向黄帅履行《房屋出租委托合同》。黄帅不认可其证明目的，因为众联安泰公司与杨红扬之间存在矛盾，且众联安泰公司与杨红扬之间存在合同关系，众联安泰公司未向黄帅交付房屋、租金，亦拒绝向黄帅继续履行《房屋出租委托合同》，杨红扬未完成交房的义务。
杨红扬提交与黄帅的短信记录，证明杨红扬与黄帅达成和解协议约定众联安泰公司于2016年7月22日与杨红扬、黄帅三方现场交房，腾空空间并将钥匙移交黄帅，黄帅明知房屋及其附属设施、装饰装修、水卡、电卡、宽带、有线电视、钥匙等由众联安泰公司占有而非杨红扬。黄帅对短信记录真实性认可，称杨红扬拒绝履行和解协议，造成众联安泰公司拒绝向原告交房，并拒绝履行《房屋出租委托合同》。
经询问，黄帅称诉讼请求中主张的律师费作为主张赔偿损失，在赔偿损失和违约金择其一主张的情况下，黄帅选择主张违约金，杨红扬申请酌减违约金。
本院认为，黄帅与杨红扬签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》是双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点之一为杨红扬是否按照双方约定履行了交房义务。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定杨红扬应于收到全部房款当日将房屋交付给黄帅，《补充协议》约定甲方带租约出售此房，甲方收到全部房款之日起，房款归乙方，甲方配合乙方交接。根据本院查明的事实，杨红扬于2016年6月2日收到全部房款后，并未履行交房义务，亦未配合黄帅与众联安泰公司达成协议，涉案房屋仍由众联安泰公司占有，直至2016年12月6日黄帅与众联安泰公司在本院经调解达成协议约定众联安泰公司于2017年1月6日前向黄帅交付房屋。因合同的相对性原则，即使涉案房屋带租约，亦不能免除合同当事人杨红扬的交付义务，故本院认定杨红扬违约，应承担违约责任。因众联安泰公司已向原告支付自2016年6月3日至2016年11月25日期间的房租，弥补了杨红扬逾期交房给黄帅造成的损失，故本院对于杨红扬应承担的违约金予以酌减。本案的争议焦点之二为黄帅是否按照双方约定的时间支付购房款555万。合同约定办理产权过户前且2016年4月15日前向杨红扬支付购房款555万元，黄帅实际于2016年4月18日方才将该购房款支付转入光大银行托管账户，完成支付义务，本院认定其构成违约，应按照《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定的逾期付款责任承担违约金。杨红扬所主张的《补充协议》第七条约定的违约责任适用于因贷款导致的违约问题，并不适用于延迟支付购房款的情形。违约金计算的终止时间为实际付款之日，而非杨红扬所主张的实际收到欠款的时间。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）黄帅于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）杨红扬支付逾期付款违约金一万一千七百元；
二、被告（反诉原告）杨红扬于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）黄帅支付逾期交房违约金十万元；
三、驳回原告（反诉被告）黄帅的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）杨红扬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7600元，由原告（反诉被告）黄帅负担5700元（已交纳），由被告（反诉原告）杨红扬负担1900元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费193元，由被告（反诉原告）杨红扬负担97元（已交纳），由原告（反诉被告）黄帅负担96元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 俞里江
人民陪审员 李秀敏
人民陪审员 杨燕笙
二〇一七年九月十一日
书 记 员 谢树君
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