内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内22民终346号
上诉人（一审被告、反诉原告）李维华，女，1940年2月13日出生，汉族，退休职工，。
委托代理人张耀军，北京天驰洪范律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）中国建设银行股份有限公司兴安分行，住所地内蒙古自治区乌兰浩特市。
负责人杨金龙，党委书记。
委托代理人王双龙，内蒙古圣泉律师事务所律师。
委托代理人李晨，男，1958年2月15日出生，蒙古族，该分行法律顾问，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。
上诉人李维华因与被上诉人中国建设银行股份有限公司兴安分行（以下简称建行）房屋租赁合同纠纷一案，不服阿尔山市人民法院（2014）阿民初字第350号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年3月23日受理后，依法组成由审判员张德明担任审判长，审判员孙延义、曲威参加的合议庭，并于同年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人李维华的委托代理人张耀军、被上诉人建行的委托代理人王双龙、李晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年11月10日,,建行与李维华签订《房屋租赁协议》,协议约定建行将其所有的位于阿尔山市林海街二层营业楼(建筑面积为539.52平方米),附属锅炉房(建筑面积为137.58平方米)、招待所用房(建筑面积为173.78平方米)出租给李维华,出租房屋总建筑面积为850.88平方米,租赁期限自2009年11月10日始至2014年11月10日止,年租金108000元,租金每年11月10日前付清,租金中不含取暖费、水电费、物业费及地方性费用,该部分费用均由李维华自行承担。租赁期间,李维华对房屋结构、水、电、暖气等设施负责维修,每年检查、修缮一次,房屋维修费用由李维华承担。建行同意李维华在不改变建筑物主体结构的前提下,进行建筑改造建设、装饰装修,能够满足营业需要,并协助李维华提供相关资料。李维华应在该协议生效二年内解决租赁房屋及原伊尔施建行家属楼取暖入网事宜,入网费由李维华承担,履行期限届满协议终止,因履行期限届满终止时,双方协商解决李维华建筑、装饰装修的善后事宜。协议签订后,)建行履行了交付房屋的义务,李维华履行了给付房屋租金,解决了租赁房屋及原伊尔施建行家属楼取暖入网并交纳了入网费的义务。同时,李维华在经营期间,在未取得建设规划行政管理部门规划许可的情况下,对承租的建行二层营业楼房进行了增建和扩建，原来二层“U”字型营业楼房东侧是一层，西侧与北侧是二层,门朝北临街,李维华将二层“U”字型营业楼房东侧由一层扩建成二层,在“U”字型中间增建成二层楼房,与“U”字型东西两侧二层楼房连成一起成为一体,建成一个完整的二层“口”字楼房,使营业楼房建筑面积增加了195.30平方米。李维华又在营业楼后侧增建一排砖混结构车库,建筑面积为168.48平方米。2014年11月10日,建行与李维华签订的《房屋租赁协议》因履行期限届满而自动终止。协议终止后,李维华因增建、扩建房屋,改建屋顶,装饰装修等补偿事宜与建行未达成一致意见,李维华对所承租楼房未予返还,仍在使用。现建行要求李维华返还房屋并恢复原状,给付逾期返还房屋租赁费,承担律师费。李维华反诉要求建行补偿建筑改造建设费。
法庭根据双方的陈述及答辩,总结了本案的争议焦点问题:1、李维华是否应给付建行《房屋租赁协议》到期后的房屋租金及律师费,返还房屋并恢复原状;2、建行对李维华在其租赁房屋期间对房屋增建、扩建、改建、装饰装修的部分是否应予补偿。
建行围绕其主张及反驳意见向法庭提供证据如下:
1、出示委托代理合同原件一份,证明2014年10月19
日原告建行与内蒙古圣泉律师事务所签订的代理合同,代理费是48000元。租金没有书面证据,关于75000元的月租金是有人要以900000元的年租金租赁该房屋。李维华质证认为对证据的真实性无法确定,只能承认为原件,不能达到证明目的,律师费没有实际发生,直到开庭之日建行的损失没有直接发生。对于租金没有证据不发表质证意见。
2、出示《房屋租赁协议》复印件一份(与原件核对无异),证明双方是2009年11月10日签订的,李维华不能改变主体结构的情况下进行建筑改造建设,入网费以及取暖管道建设由李维华承担,房屋的维修费用由李维华承担,双方对善后事宜并没有约定,对补偿事宜没有进行约定,不同意补偿,同时基于合同,要求李维华对房屋恢复原状。出示李维华提供的两组照片原件6张,证明李维华改造了房屋主体结构,坚持要求李维华对房屋恢复原状。李维华质证认为对房屋租赁协议的真实性无异议,对协议已经终止没有异议,对其他证明内容有异议。关于不改变主体结构的部分,从李维华提供的照片来看,李维华没有改变房屋的主体结构。入网费和管道建设费,建行提出由李维华进行交付。合同只约定了入网费由李维华支付,管道改造建设费没有进行约定。水暖的维修费用与本案无关,争议的是改造建设费用,因房屋改造已纳入政府供暖,原有的管网不能承担现有的供热压力,所以需要改造,该改造不同于维修,原有的管道及供暖设备已经全部更换。合同明确的说明协商解决善后事宜,在后面也约定了双方协商解决建筑、装饰装潢的善后事宜,建行说无约定是与协议不符,也违背交易习惯。对照片的真实性无异议,对证明的内容不同意,照片可以显示李维华没有改变主体结构。
李维华围绕其主张及反驳意见向法庭提供的证据如下:
1、出示2014年10月16日李维华致建行的信复印件一
份、2014年11月5日北京天驰洪范律师事务所函原件一份、
2014年12月1日张耀军律师给建行负责人王行长(电话:1539108****)的信函原件一份,EMS特快专递单原件一份、顺丰速运快递单原件一份,证明李维华及张耀军即致函建行,李维华告知建行已经委托张耀军律师协商《房屋租赁协议》到期善后事宜,郑重提出补偿要求,希望与建行协商,房屋到期不能返还的责任在建行,李维华一直都在积极解决问题,产生房屋租赁的费用责任不在李维华。出示《房屋租赁协议》复印件一份(与原件核对无异),证明《房屋租赁协议》在2014年11月10日已经到期终止,不存在解除的情况。《房屋租赁协议》没有约定到期恢复原状,并且李维华是依合同进行的房屋“建筑改造建设、装饰装修”,不存在违约情况。依据《房屋租赁协议》,建行应当对李维华进行善后补偿。出示建行租赁房屋交付时房屋照片原件3张,证明租赁房屋已经停用多年,取暖等设备已经无法使用。出示李维华建筑改造建设房屋照片原件6张,证明原营业楼增加建筑面积260平方米,新建了屋顶。出示李维华新建车库照片原件6张,证明李维华新建车库154平方米。出示李维华新建了租赁房屋的排水设施原件3张,证明李维华新建了租赁房屋的排水设施。出示李维华改造门窗、暖气照片原件2张,证明李维华改造后的房屋门窗和暖气设施。建行质证认为建行没有收到律师函、律师信和李维华的信函,两份快递邮寄给谁的看不清楚,对租赁协议的真实性无异议,对证明的内容有异议,协议上只约定了进行善后事宜并没有提到补偿,对照片的真实性无异议,建行并不允许对租赁房屋进行如此改造。
2、出示华宏鉴字第(2015)第019号资产评估报告书原件一份,证明李维华的建设成本接近2000000元,但是鉴定的结果是1168800元。评估报告是普通季节施工进行评估的,李维华施工在冬季,成本要高于普通季节施工成本30%,评估结果加上30%约等于1520000元成本,所以我们对1168800元的鉴定结果尊重,但是请法院结合当地情况进行考虑，评估报告未涉及到市场价值,建设成本与市场价值是有巨大差异的,我们对当地的房产市场价值了解是3000元至4000元每平方米,这个是我在反诉中起诉2000000元的原因。建行质证认为对委托资产的评估有异议,评估的是按照2015年的市场价值进行评估的,李维华是2010年进行改建的,李维华要求的补偿,建行不同意补偿。对管网建设的评估是不合理的,按照合同约定由李维华承担,故不同意评估意见。鉴定结果套用价格是2014年的价格。
一审法院经审理认为,双方在平等、自愿的基础上签订的《房屋租赁协议》,是双方的真实意识表示,并不违反法律的强制性规定,是依法成立的,应自双方签字之日起即具有法律效力。合同成立后,双方应按照合同的约定履行自己的义务。建行按照协议的约定,将出租楼房交付李维华经营使用至协议履行期限届满而终止,已全面履行了协议对其确定的义务,在履行协议过程中并不存违约行为和缔约过失行为,因此,李维华应自协议终止后负有返还租赁房屋的责任。同时,因李维华自协议终止后至今未向建行返还租赁房屋,故李维华对逾期返还租赁房屋也应承担支付逾期租赁费的责任。建行要求李维华对租赁房屋恢复原状,因双方已在《房屋租赁协议》中明确约定:为了满足营业需要,可以进行建筑改造建设、装饰装潢。这说明李维华的扩建、改建和装饰装修是合同所约定的,是经过建行同意的,不构成承租人对出租人房屋的侵权,故该院对建行要求李维华对租赁房屋恢复原状的请求不予支持。关于建行要求李维华支付律师代理费的请求,因建行只提供了委托代理合同,没有提供代理费交纳的证据,又因该请求依法无据,故该院不予支持。李维华在《房屋租赁协议》签订后按照协议的约定全面的履行了协议确定的义务。在协议履行期限届满终止时,也不存在违约行为和缔约过失行为。建行与李维华之所以产生争议是基于《房屋租赁协议》履行期限届满而终止后,因李维华就其对所承租房屋进行了增建、扩建、改建和装饰装修等补偿事宜协商不成所致。李维华要求建行就增建的车库和“U”字型楼房中间二层部分,扩建的“U”字型楼房东侧由一层变成二层的第二层部分进行补偿。通过法庭调查,李维华在对承租楼房进行增建、扩建活动中并未取得建设工程规划许可证等合法建设手续,该建设活动是违法的,所建筑的房屋应为违法建筑:李维华未办理合法建设手续的过错并非建行所致,因双方签订的《房屋租赁协议》中只约定了由建行协助李维华提供相关资料,并未约定由建行申请办理增建、扩建房屋等合法建设手续的相关事项,李维华也未向法庭提供建行未协助其提供相关资料的证据加以佐证,李维华的建筑行为是其单方过错所致,故该院对李维华要求建行补偿增建、扩建房屋部分的费用的请求不予支持。李维华经建行的同意,为满足自已的使用需要,根据其审美情趣和使用,对承租房屋楼顶改造,院内铺设水泥地面、修建院墙,室内进行装饰装修,李维华应当本着诚实信用原则确定与其租赁期间相适应的改造、装饰装修费用,该费用作为其租赁房屋的投资成本,应当在租赁期间内摊销完毕。因双方在签《房屋租赁协议》中没有明确约定对房屋进行改造、装饰装修费用如何承担,双方又不能协商解决,就应当根据相关法律规定,承租人返还的房屋应当符合经改造、装饰装修使用后的状态,出租人不能要求承租人恢复房屋原状,也无需对改造、装饰装修予以补偿。所以,该院对李维华要求建行补偿房屋改造、装饰装修等部分的费用的请求不予支持。李维华按照协议的约定解决了所承租的房屋及原伊尔施建行家属楼的取暖问题,交纳了入网费,对管网管道进行了改造。协议中因没有约定管网管道改造费用由谁承担,但确定了入网费用由李维华承担,则应根据交易习惯来加以确定,应由李维华承担,故该院对李维华要求建行支付改造取暖管网管道费用的请求不予支持。基于李维华在承租建行房屋期间的经营状况和实际投入情况,主观并无过错,根据公序良俗原则,该院对建行要求李维华给付逾期返还房屋租赁费的请求不予支持。上述事实有双方的陈述,双方提供的《房屋租赁协议》,李维华提供的信函、照片、华宏鉴字(2015)第019号资产评估报告书在卷为凭,该院对上述证据予以采信。对李维华提供的EMS特快专递单、顺丰速运快递单因接收人不明,无法证明所要证明的事实,故该院对该二份证据不予采信。综上所述,依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第一项、第九十二条、第二百二十三条、第二百三十五条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十条、第十二条、第十四条的规定,判决：一、李维华于本判决生效之日起十日内将租赁中国建设银行股份有限公司兴安分行所有的位于阿尔山市林海街二层营业楼及附属锅炉房、招待所用房予以返还。二、驳回中国建设银行股份有限公司兴安分行的其他诉讼请求。三、驳回李维华的诉讼请求。本诉案件受理费1000元由被告李维华负担。反诉案件受理费22800元由李维华负担。
上诉人李维华不服一审法院判决，向本院上诉称，一、根据双方签订的《房屋租赁协议》第7.1条约定：“甲方同意乙方在不改变建筑主体结构的前提下，进行建筑改造建设、装饰装潢，满足营业需要，并协助乙方提供相关资料”。故应依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定，建筑改造建设费用应由双方共同承担。二、根据双方签订的《房屋租赁协议》第8.1条约定：“乙方在本协议生效二年内，解决租赁房屋及原伊尔施建行家属楼取暖入网事宜，入网费由乙方承担”。该条已明确约定入网费由上诉人承担，但并未约定管网、管道改造费用由上诉人承担。根据“谁投资，谁受益”的民事基本原则，该管网、管道改造费用应由被上诉人承担。三、根据双方签订的《房屋租赁协议》第9.4条约定：“双方协商解决乙方建筑、装饰、装潢的善后事宜”。该条的明确很约定，那就是上诉人的建筑、装饰、装潢补偿问题需双方协商解决，故被上诉人应对上诉人的建筑、装饰、装潢予以补偿。综上，请求二审法院撤销原判，判决被上诉人建行补偿上诉人李维华对所租赁房屋的建筑改造建设款。
被上诉人建行答辩称，上诉人李维华对所租赁房屋的建筑改造并无合法手续，属违章建筑，故被上诉人不应对其所租赁房屋的建筑改造建设予以补偿。况且，李维华所租赁房屋的价格明显低于市场价格，原因就是由李维华对建行家属楼取暖管网、管道进行改造。故请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人李维华扩建租赁房屋费用承担问题。二、李维华扩建租赁房屋费用确定问题。
关于上诉人李维华扩建租赁房屋费用承担问题。根据双方签订的《房屋租赁协议》第7.1条约定：“甲方同意乙方在不改变建筑主体结构的前提下，进行建筑改造建设、装饰装潢，满足营业需要，并协助乙方提供相关资料”。第9.4条约定：“因履行期限届满而终止时，双方协商解决乙方建筑、装饰、装潢的善后事宜”。故可确定上诉人李维华扩建租赁房屋等行为是经被上诉人建行同意的，并在租赁期限届满时双方协商解决李维华扩建租赁房屋价款问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定：承租人经出租人同意，但双方对扩建费用没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理；（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担，（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，双方虽约定了因履行期限届满而终止时，协商解决乙方建筑、装饰、装潢的善后事宜，但并未约定李维华扩建造价费用的具体分担，且李维华对其租赁房屋的扩建并未办理合法建设手续。对此，双方均有过错，故李维华扩建租赁房屋费用应由双方各50%分担。
关于李维华扩建租赁房屋费用确定问题。一审法院审理本案期间，经李维华申请，本院司法技术鉴定中心委托乌兰浩特市华夏宏润资产评估事务所对李维华扩建租赁房屋费用进行了鉴定，结论为：李维华扩建部分价值为116.88万元。李维华对该鉴定结论的质证意见是：该鉴定价值过低，其扩建部分价值已达200万元。但李维华并未提出重新鉴定，亦未提供证据证明其扩建部分价值已达200万元。建行对该鉴定结论的质证意见是：该鉴定是按现在的价格进行的鉴定，应按李维华扩建租赁房屋时的价格进行鉴定。本院认为，李维华虽认为鉴定结论价值过低，但未申请重新鉴定，亦未提供证据证明其扩建部分价值已达200万元，故本院对李维华的质证意见不予采信。建行虽认为鉴定价格应按李维华扩建租赁房屋时的价格进行鉴定，但该鉴定结论确定的是李维华扩建部分的现时价值，该价值将由建行承受，故建行应按该价值予以分担。鉴于双方对该鉴定均未提供相应证据予以否定，故本院对该鉴定予以确认。综上，一审法院判决适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持阿尔山市人民法院（2014）阿民初字第350号民事判决第一、二项。
二、变更阿尔山市人民法院（2014）阿民初字第350号民事判决第三项，即将“驳回反诉原告李维华的诉讼请求”变更为“中国建设银行股份有限公司兴安分行给付李维华租赁房屋扩建款58.44万元（116.88÷2）”。
一、二审案件受理费合计46600元，由中国建设银行股份有限公司兴安分行负担23300元，由李维华负担23300元。
本判决为终审判决。
审判长 张德明
审判员 孙延义
审判员 曲 威
二〇一六年六月二十日
书记员 董 雪