江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0723民初234号原告：马士勤，男，汉族，1964年10月16日生，住灌云县。委托诉讼代理人：陈福梅，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。原告：乔学梅，女，汉族，1963年12月2日生，住灌云县。委托诉讼代理人：陈福梅，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。被告：连云港中发置业有限公司,统一社会信用代码：913207006676163053，住所地，灌云县城人民西路南侧商业水街10号楼。法定代表人：章仁法,该公司总经理。委托诉讼代理人：杨军，江苏明亮律师事务所律师。原告马士勤、乔学梅与被告连云港中发置业有限公司（以下简称中发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马士勤、乔学梅共同委托诉讼代理人陈福梅，被告中发公司委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马士勤、乔学梅向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告因迟延办理房屋产权证书的违约金10518.29元，车库权属证书的违约金11087元，共计21606.29元；2.由被告承担本案的诉讼费用。本案诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求明确为：以房屋总价款562164元为本金,从2012年12月28日计算至2016年12月28日止，562164元×6%÷365天×实际天数计算，车库46200元为本金，从2012年12月28日计算至2016年12月28日止，46200元×6%÷365天×实际天数计算。事实和理由：2010年11月30日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将九龙港水街5幢1单元601室房屋售予原告。合同签订后，原告依约支付了全部购房款562164元。2012年9月28日，被告向原告交付房屋，被告应当在商品房交付使用后90日内，向原告交付房屋权属证书，至2015年4月24日，原告才取得涉案房屋所有权证，但原告至今未取得车库产权登记证。被告的行为构成违约。请求依法支持原告的诉讼请求。被告中发公司辩称，原告要求给付违约金没有事实依据，诉讼请求不能成立，因为双方签订的商品房买卖合同中第十五条中，双方选择排除了适用违约金的约定，而且在备案迟延的情况下，双方的特殊约定为是我方协助乙方办理登记，具体的办证期限以灌云的实际情况为准，按照司法解释是在合同双方没有约定的情况下才能使用违约金，而本案双方是有明确约定的，而且在近期最高院第八次民商事审判会议纪要中明确谈到关于买受人请求出卖人承担逾期办证违约责任的规定，所以本案的原告的起诉已经超过法定的诉讼时效。同时我还认为诉讼时效的起算点房屋交付后90日备案期满之次日起算，原告的诉讼请求无事实及法律依据，而且超过诉讼时效，请求裁定驳回起诉，针对原告当庭明确的诉求，我方认为原告主张逾期办证违约金没有事实和法律依据，因为本案的房屋及车库已经办理了初始登记，原告主张已经办理登记后的逾期办证违约金明显无事实和法律依据，综上，应当判决驳回原告的诉讼请求，原告诉称在2015年的4月24日就取得房产证，我公司是在此日期前就取得初始登记，车库虽然签订商品房买卖合同但是全县没有车库办理权属登记的。本院经审理认定事实如下：2010年11月30日，原告马士勤、乔学梅与被告中发公司签订商品房买卖合同（合同编号201011300021），约定被告将坐落于灌云县侍庄乡水利中路8号九龙港商业水街5幢1单元601室房屋售予原告。原、被告签订的商品房买卖合同第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、甲方协助乙方办理房屋权属登记，具体的办证期限以灌云的实际情况为准”。合同签订后，原告依约支付了全部购房款562164元。2012年9月28日，被告向原告交付房屋。2015年4月15日，被告向产权登记机关提交办理产权登记所需资料后，取得了涉案商品房初始登记证明。2015年4月24日，原告取得涉案房屋的房屋所有权证。2010年12月17日，原告马士勤、乔学梅与被告中发公司签订商品房买卖合同（合同编号201012170015），约定被告将将坐落于灌云县侍庄乡水利中路8号九龙港商业水街5幢05号自行车库售予原告，层高2.4-2.7米，建筑面积15.06平方米。原、被告签订的商品房买卖合同第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、甲方协助乙方办理房屋权属登记，具体的办证期限以灌云的实际情况为准”。合同签订后，原告依约支付了全部价款46200元。2012年9月28日，被告向原告交付自行车库。2015年4月15日，被告向产权登记机关提交办理产权登记所需资料后，取得了涉案自行车库初始登记证明。上述事实，有原告举证的商品房买卖合同2份、购房款发票2份（复印件）、现金完税证2份（复印件）、房屋所有权证2份（复印件），被告举证的商品房初始登记证明2份（复印件）以及原、被告当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告马士勤、乔学梅与被告中发公司签订的两份商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定支付了涉案房屋购房款562164元、自行车库款46200元，被告于2012年9月28日向原告交付了涉案房屋及自行车库。按照原、被告在商品房买卖合同中的约定，被告最迟应于2012年12月27日之前完成向产权登记机关提交办理产权登记所需资料，并取得涉案房屋商品房、自行车库初始登记证明。然被告直至2015年4月15日才完成涉案房屋、自行车库的初始登记，构成违约。原告主张涉案房屋、自行车库违约期间自2012年12月28日起计算，符合法律规定。但原告要求涉案房屋、自行车库逾期办证违约金计算至2016年12月28日止，缺乏法律依据。按照原、被告签订的商品房买卖合同、自行车库买卖合同第十五条的约定，被告在产权登记过程中，应履行的是将办理权属登记需由出卖人提供的资料，在约定期限内提交产权登记机关备案。备案并取得了初始登记证明后，应由买受人向产权登记机关申请办证。故被告的违约期间为2012年12月28日至2015年4月15日。但是依照法律规定，民事案件普通诉讼时效期间为2年，原告于2016年12月30日才向本院提起诉讼，主张权利，故原告主张的2014年12月30日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。原、被告在两份商品房买卖合同中均未约定被告承担逾期办证的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本院酌定按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。因此，本案中被告应承担的逾期办证违约责任为：原告要求涉案商品房的逾期办证违约金计算以562164元为基数，本院予以支持；自2014年12月30日起至2015年4月15日止，涉案的商品房逾期办证违约金经计算共计11821.91元。原告要求涉案自行车库的逾期办证违约金计算以46200元为基数，本院予以支持；自2014年12月30日起至2015年4月15日止，涉案的自行车库逾期办证违约金经计算共计815.93元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告连云港中发置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马士勤、乔学梅迟延办证违约金共计12793.47元。二、驳回原告马士勤、乔学梅其他的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，由原告马士勤、乔学梅负担110元，由被告连云港中发置业有限公司负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员  姬凡雅二〇一七年四月一日书 记 员  徐 静法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。（二）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。