江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终10390号上诉人（原审被告）：江苏省常青藤贸易有限公司，住所地南京市秦淮区苜蓿园西12号1幢202室。法定代表人：殷宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑小飞，江苏汉宇律师事务所律师委托诉讼代理人：余淼，江苏汉宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京微分电机有限公司，住所地南京市鼓楼区云南北路28号。法定代表人：吴旭峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹佳佳，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨娅，江苏钟山明镜律师事务所律师。上诉人江苏省常青藤贸易有限公司（以下简称常青藤公司）因与被上诉人南京微分电机有限公司（以下简称微分电机公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初6480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人常青藤公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审错误认定双方按原租赁合同条款继续履行；（二）一审无视租赁房屋漏水严重、周边围挡，按原租金标准判决，违背诚实信用及公平原则。被上诉人微分电机公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。微分电机公司一审请求：1.常青藤公司支付拖欠的租金、物业管理费合计773333元；2.常青藤公司支付拖欠的水电费6039.44元（2016年12月至2017年3月14日）；3.常青藤公司承担应拖欠支付租金、物业管理费的违约金134283元（按应付金额的每日0.1%，暂计算至2017年3月14日，实际主张常青藤公司支付完毕所欠款项之日止）。一审法院认定事实：2013年3月20日，微分电机公司（出租方，甲方）与常青藤公司（承租方，乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定甲方将位于南京市鼓楼区狮子桥2号、4号楼部分面积（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用，出租使用面积约161平方米；租赁期为2年，自2013年4月15日至2015年4月14日止；年租金70万元，两年合计140万元；乙方自本合同签订后3日内交纳保证金17.5万元，本合同签订之日起一周内交纳3个月租金17.5万元，以后每季度支付，乙方在每季开始前10日内交纳该季度租金；乙方应按期支付房租，逾期支付的，每天应向甲方支付应付金额的0.1%的违约金，直至付清拖欠租金，乙方拖欠租金超过45天，甲方有权单方解除本协议等等。2013年7月31日，微分电机公司、常青藤公司双方就上述租赁合同签订一份《补充协议》，约定租金金额变更为49万元，租金支付期限、支付方式、违约责任条件及责任承担方式不变；常青藤公司向微分电机公司另行支付物业管理费21万元，物业管理费支付期限、支付方式、违约责任条件及责任承担方式适用关于租金的规定等等。上述协议签订后，微分电机公司将案涉房屋交付常青藤公司使用，常青藤公司未缴纳保证金，但常青藤公司如约支付了租赁期限内的租金及物业管理费。上述合同租赁期限届满后，微分电机公司、常青藤公司未续签租赁合同，但常青藤公司继续承租案涉房屋。2017年3月14日，常青藤公司搬离案涉房屋。微分电机公司对该部分事实无异议。2015年4月15日至2017年3月14日期间，常青藤公司向微分电机公司缴纳了租金及物业管理费568333元。常青藤公司对此称合同到期后，因2015年11月开始，案涉房屋所在位置附近的湖南路道路施工围挡，严重影响常青藤公司经营，故常青藤公司与微分电机公司经办人员陈亮协商降低租金标准为原标准的一半，常青藤公司对此未能提交证据予以证明。微分电机公司亦不予认可。庭审中，常青藤公司称2013年微分电机公司将案涉房屋交付给常青藤公司使用后，即存在渗水问题。常青藤公司对此进行多次维修，共花费146647.77元，应在本案中予以抵扣。经一审法院释明，常青藤公司未在本案中就漏水损失及装修事宜提起反诉。常青藤公司对此提供了相应票据及装修清单予以证明。该组证据中，装修工程决算单及报价清单中除了常青藤公司所经营的案涉房屋门店外，还包含了常青藤公司在其他区域经营的门店装修项目，且常青藤公司提交的缴纳票据中未对各门店的具体装修款项实际发生额作出区分。微分电机公司认可案涉房屋存在渗水，但辩称渗水不影响常青藤公司经营，否则常青藤公司亦不会在案涉房屋内经营长达四年，且常青藤公司提交的证据无法证明维修案涉房屋受损部位的实际花费。另查明，案涉房屋位于南京市鼓楼区狮子桥与云南北路交接处，并非紧邻湖南路，尚有湖北路、云南北路等道路相通。在2015年11月份开始的湖南路道路施工中，案涉房屋未被围挡。一审法院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，微分电机公司、常青藤公司双方在签订的原租赁合同及补充协议到期后，常青藤公司继续承租案涉房屋，并缴纳了租金，微分电机公司对此无异议。因此，微分电机公司、常青藤公司自2015年4月15日起存在不定期租赁合同关系，其他相关合同条款按原合同条款继续履行。常青藤公司应当按约定按每年49万元租金、21万元物业管理费的标准向微分电机公司支付租金及物业管理费。常青藤公司辩称微分电机公司同意降低租金、物业管理费的标准，但其未能提交证据予以证明，且案涉房屋未紧邻湖南路，未因湖南路道路施工被围挡，且有其他道路可通，常青藤公司也未能举证证明其因此经营效益严重受损，故一审法院对常青藤公司的该项辩称意见不予采纳。常青藤公司所称的案涉房屋渗水问题已长达四年，常青藤公司在租赁期间内正常经营，缴纳租金，故常青藤公司现以渗水为由少交租金，不符合合同约定及法律规定。此外。常青藤公司未能在本案中提交充分证据证明实际用于案涉房屋渗水受损部位维修所产生的具体金额及施工时间，故一审法院对此常青藤公司要求在本案中进行抵扣的意见，不予采纳。常青藤公司可在收集其他证据之后，另案处理。据此，除已支付的568333元以外，常青藤公司尚欠2015年4月15日至2016年4月14日期间的租金及物业管理费合计131667元，该款应于2016年1月15日前支付。此后，常青藤公司应当分别于2016年4月15日、7月15日、10月15日前10日内缴纳租金及物业管理费17.5万元，以及于2017年1月15日前支付2017年1月16日至2017年3月14日期间的租金及物业管理费116666元，一共合计为773333元。常青藤公司现未予支付，应当按照合同约定的违约金标准承担违约责任。因微分电机公司未主张上述常青藤公司迟延支付131667元的违约金。故常青藤公司应当按合同约定的每日0.1%的标准，分别以17.5万元、17.5万元、17.5万元、116666元为基数，向微分电机公司支付分别从2016年4月15日、7月15日、10月15日、2017年1月15日起算至常青藤公司实际支付上述款项之日期间的违约金。另常青藤公司同意支付所欠2016年12月至2017年3月14日期间的水电费6039.44元，故一审法院对此予以确认。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、常青藤公司于本判决生效之日起十日内向微分电机公司支付所欠租金、物业管理费合计773333元；二、常青藤公司于本判决生效之日起十日内向微分电机公司支付因拖欠租金、物业管理费而应承担的违约金（按每日0.1%的标准，分别以17.5万元、17.5万元、17.5万元、116666元为基数，分别从2016年4月15日、7月15日、10月15日、2017年1月15日起算至判决确定给付上述款项之日止）；三、常青藤公司于本判决生效之日起十日内向微分电机公司支付所欠水电费6039.44元。案件受理费12937元，减半收取6468.5元，由常青藤公司负担。本院二审期间，常青藤公司提交了2017年12月6日南京六舟建材有限公司出具的一份情况说明以及2013年5月28日的9千元的防水维修发票，证明在其承租涉案房屋之初，发现了房屋里面是漏水的，这个时候应该是由被上诉人来进行维修，但是因为当时预算的限制，就要求我们先垫付，在以后的房租款中予以冲抵。常青藤公司还提交了询证函和汇款凭证，证明其曾帮被上诉人垫付了电缆款8000元。对于以上证据的真实性，微分电机公司均予以认可。对于一审查明的事实，双方均无异议,本院依法予以确认。本院认为：本案中，微分电机公司、常青藤公司双方在签订的原租赁合同及补充协议到期后，常青藤公司继续承租案涉房屋，并缴纳了租金，微分电机公司也接受了租金。因此，微分电机公司、常青藤公司自2015年4月15日起存在不定期租赁合同关系，其他相关合同条款可按原合同条款继续履行。由于自2015年11月起，案涉房屋所在位置附近的湖南路道路施工围挡，常青藤公司据此请求降低租金、物业管理费标准。本院认为，湖南路道路施工围挡确对常青藤公司的正常经营活动造成一定影响，故根据公平原则，应对租金、物业管理费标准予以调整。本院综合考虑围挡的期间，案涉房屋所处地理位置、围挡对上诉人经营可能造成的影响等要素，酌定常青藤公司按60%的比例向微分电机公司支付租金和物业管理费，故常青藤公司应支付租金、物业管理费合计463999.8元。另由于湖南路道路施工围挡后，双方未能就租金及物业管理费标准达成合意，常青藤公司虽未及时支付租金、物业管理费但并不构成违约，故对微分电机公司要求常青藤公司就此支付违约金的诉请应不予支持。另根据常青藤公司二审提交的情况说明以及防水维修发票，可以认定常青藤公司确对案涉房屋进行了维修，故9000元维修款应从常青藤公司支付的租金、物业管理费中抵扣，故常青藤公司最终应支付租金、物业管理费合计454999.8元（463999.8-9000）。至于常青藤公司所主张抵扣的电缆款8000元，因原始付款凭证上记录的用途为货款，故本院对此上诉理由不予采信。综上所述，上诉人常青藤公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初6480号民事判决第三项；二、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初6480号民事判决第一、二项；三、常青藤公司于本判决生效之日起十日内向微分电机公司支付所欠租金、物业管理费合计454999.8元；一审案件受理费12937元，减半收取6468.5元，由常青藤公司负担3242元，微分电机公司负担3226.5元。二审案件受理费12937元，常青藤公司负担6484元，微分电机公司负担6453元本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年十二月二十六日书记员  朱亚芳