文书内容广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初6894号原告（同为反诉被告）：梁树洪，男，1964年1月10日出生，住广东省东莞市，原告（同为反诉被告）：吴桂英，女，1965年6月13日出生，汉族，住广东省东莞市，为梁树洪的委托诉讼代理人。被告（同为反诉原告）：东莞市东富精密压铸有限公司，住所地：广东省东莞市横沥镇新四村骏马路。法定代表人：易向斌。委托诉讼代理人：李贤恺，广东中亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄柳如，广东中亚律师事务所律师。吴桂英、梁树洪诉东莞市东富精密压铸有限公司（以下简称东富公司）及东富公司反诉吴桂英、梁树洪租赁合同纠纷一案，本院分别于2017年5月19日、2017年6月19日立案受理后，依法由审判员谭艳婷适用简易程序于2017年7月18日公开开庭进行了审理。梁树洪的委托诉讼代理人吴桂英，东富公司的委托诉讼代理人黄柳如均到庭参加了诉讼。现已审理终结。吴桂英、梁树洪向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告2015年8月24日至2016年12月24日期间租金17000元及利息1047.63元；二、被告支付违约金4000元；三、原告无需退还押金4000元；四、被告支付原告故意损坏建筑设备费用16000元（三层、四层共计14个房间及大厅设备及设施）；五、本案诉讼费用、保全费由被告负担。在庭审中，吴桂英、梁树洪增加诉讼请求如下：东富公司赔偿吴桂英、梁树洪14块床板费用1400元。事实与理由如下：2012年2月9日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，合同约定租赁期间为2012年2月9日起至东莞市横沥新四村村委厂房的合约日期同期限相同。但原告认为先租约三年，即2012年2月9日，而被告交付租金准时付款的话，那么签订合同的第二个日期才生效，即2015年2月9日至新四村委厂房期满为止。原告于2012年2月9日将租赁物交给被告，被告在承租期间为加强宿舍钥匙的管理，确保宿舍的财产安全，安排易向珍作为宿舍的管理员，负责保管楼内各房间的钥匙，大门的钥匙，及部分设施紧急状态使用的钥匙。管理人易向珍又安排刘林为租赁物的电路维修及保养，并且留下了电工刘林的电话号码。租赁物每月租金2000元，每月9号前交付当月租金。被告向原告支付2个月租金4000元作为保证押金。被告承诺即使不全部入住也会按月付租金给原告。被告在租赁期间，在原告不知情的情况下，员工有私拉乱接电线行为，并且没有经过漏电保护装置。电工刘林负责出租屋的电线维修及保养，被告租赁期间保管不善，在原告的温馨提示中明确注明禁止移送电线电路，严禁使用电热棒烧水，禁止墙面打钉打孔的情况下，被告还明知故犯。原、被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应妥善保修及管理，但由于被告管理不当致使合同无法实现，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。东富公司答辩称，1.租赁期限从2012年2月9日到2015年2月9日，为期三年，合同期限届满后，租赁合同已经变成不定期租赁合同，东富公司可以随时解除租赁合同，吴桂英、梁树洪应当返还押金4000元，东富公司自2015年7月份已经明确告知吴桂英、梁树洪解除租赁合同并已经结清所有费用，2015年8月已经将钥匙归还吴桂英、梁树洪，故东富公司不需要支付2015年8月至2016年12月份共计17000元的租金。另外关于违约金部分，招租合同中没有对此进行约定。2.东富公司已经原物返还租赁物，没有损坏租赁物的行为，吴桂英、梁树洪的诉请没有依据。东富公司提出反诉请求如下：一、吴桂英、梁树洪返还东富公司押金4000元；二、吴桂英、梁树洪负担全部诉讼费用。事实与理由如下：2012年2月9日，吴桂英、梁树洪与东富公司签订租赁合同，吴桂英、梁树洪将房屋出租给东富公司，约定租赁期限是三年，从2012年2月9日至2015年2月9日，租金为2000元/月，押金为4000元。东富公司于2015年7月已明确告知吴桂英、梁树洪自2015年8月起不再续租且2015年8月份已将租赁物钥匙归还给吴桂英、梁树洪，然而吴桂英、梁树洪却至今未归还东富公司押金4000元。吴桂英、梁树洪答辩称，吴桂英、梁树洪只收取2000元押金，另外的2000元是给东富公司一个月时间用于翻新。2016年1月8日，钥匙是东富公司易向珍在吴桂英、梁树洪门口交还的，但租金一直未交付，并称等死者田艳的另案处理完毕后再协商租赁。房屋用电设备也是东富公司损坏的，没有按照电器性质用电，私自拉接电线。经本院审理查明认定事实如下，2012年2月9日，吴桂英、梁树洪与东富公司签订一份招租合同，约定东富公司租用吴桂英房屋，为期三年，每月租金2000元，先交押金2000元再付2000元后租，给予一个月免租期，但东富公司自己清洗及扫灰水翻新。房东负责每天扫地卫生，不清洗。招租合同上有吴桂英及东富公司的法定代表人易向斌签名。双方确认租赁物为梁树洪名下的位于东莞市××镇××坑××村房屋××、××楼，东富公司向吴桂英、梁树洪交付了押金2000元及免租期租金2000元。以上事实，有招租合同、房地产权证、土地证、收款收据为证，本院予以确认。双方有争议的事实如下：一、案涉租赁合同解除的时间：吴桂英、梁树洪主张东富公司于2016年1月8日将案涉租赁物的钥匙退还给吴桂英、梁树洪。对此提供了监控截图为证。监控截图显示图中一人将一袋物品递给吴桂英。东富公司确认图中人员为易向珍，为东富公司的人事管理人员。但主张易向珍与吴桂英为朋友关系，截图中两人只是在普通的聊天，并表示东富公司已在2015年8月交还钥匙给吴桂英、梁树洪，但未提供证据证明。对此本院认为，2016年1月8日的监控截图显示东富公司的管理人员在吴桂英、梁树洪门口将一袋物品交付给吴桂英。东富公司主张双方仅为普通聊天，不确认存在交付钥匙的行为，但却未能提供任何证据证明东富公司于2015年8月份归还钥匙的主张，故本院认为吴桂英、梁树洪的陈述更为可信，本院依法认定案涉租赁合同的解除时间为2016年1月8日。二、租金缴纳情况：。吴桂英、梁树洪主张东富公司每月9号前缴纳当月租金，对此提供了收款收据为证。东富公司对2015年2月至2015年7月的收款收据真实性予以确认，确认向吴桂英、梁树洪缴纳了2015年2月至2015年7月租金。吴桂英、梁树洪自认东富公司员工向其缴纳了2015年10月、11月、2016年1月租金1000元/月，本院依法予以确认。三、案涉租赁物是否存在损失：吴桂英、梁树洪提供了一系列相片拟证明东富公司在承租案涉房屋时私自拉接电线，破坏房间设备，要求东富公司赔偿其第三、四层共计14个房间、大厅的设备、设施损失16000元。东富公司主张其不存在私拉电线的行为，对吴桂英、梁树洪提供的照片均不予确认。对此本院认为，吴桂英、梁树洪未能提供证据证明其将案涉房屋交付给东富公司使用前的房屋状态如何，双方亦未对终止案涉租赁合同时应如何恢复原状进行过约定，故根据现有证据，不足以证明吴桂英、梁树洪存在房屋损失。四、14张床板是否存在损失：吴桂英、梁树洪主张在出租案涉房屋时曾交付给东富公司14张床板，后东富公司表示不再使用其提供的床板，并将床板放置于五楼，现由于日晒雨淋，床板已经损坏。对此吴桂英、梁树洪提供了日期为2017年3月1日东莞横沥恒光装饰材料店提供的收款收据为证。东富公司对此不予确认。对此本院认为，吴桂英、梁树洪未能提供相关证据证明其诉请的床板的损失情况，本院对其主张不予采纳。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告双方签订的招租合同系依法成立的有效合同，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定全面、诚实地履行义务。案涉租赁合同的解除时间为2016年1月8日，案涉租赁合同并未对违约金作出约定，且案涉租赁合同已过租赁期限，双方未就租赁期限再进行协商约定，故案涉租赁合同应为不定期租赁合同，故吴桂英、梁树洪主张的违约金4000元，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。至于吴桂英、梁树洪主张的租赁物损失及床板损失，吴桂英、梁树洪未能提供证据证明案涉房屋、床板存在损失，且该损失是东富公司所致，故本院对原告上述主张不予支持。本案的焦点为：一、东富公司是否应向吴桂英、梁树洪支付2015年8月24日至2016年12月24日期间的租金及利息；二、吴桂英、梁树洪是否应向东富公司返还押金4000元。关于焦点一，案涉租赁合同于2016年1月8日解除，故东富公司理应向吴桂英、梁树洪支付2015年8月1日至2016年1月8日期间的租金。吴桂英、梁树洪主张2015年8月24日起的租金，系对其权益的合法处分，本院予以确认。故东富公司应向吴桂英、梁树洪支付2015年8月24日至2016年1月8日租金。吴桂英、梁树洪自认东富公司员工已交付2015年10月、11月及2016年1月租金1000元/月，故2015年10月、11月租金1000元/月应予以扣除。因东富公司缴纳的2016年1月租金1000元已足额缴纳2016年1月1日至2016年1月8日期间租金，故东富公司无需再向吴桂英、梁树洪支付2016年1月1日至2016年1月8日租金。因此，东富公司还应向吴桂英、梁树洪支付2015年8月24日至2015年12月31日租金：2000元/月÷31天×8天+2000元/月×4个月-2000元=6516.13元。至于利息，东富公司逾期缴纳租金，吴桂英、梁树洪要求东富公司交付迟延支付租金的利息，符合法律规定，本院予以采纳。故东富公司应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至实际清偿之日为止，具体计算标准详见附表。至于2016年1月9日至2016年12月24日期间的租金，由于东富公司已无实际使用案涉租赁物，双方的租赁合同已经解除，故吴桂英、梁树洪要求上述期间的租金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于焦点二，吴桂英、梁树洪及东富公司均确认东富公司向其交付押金2000元，且吴桂英、梁树洪收取了东富公司免租期间的租金2000元，本院予以确认。从双方提出的诉讼请求可见，双方均主张上述4000元为押金性质，本院对此予以确认。本院认为，案涉租赁合同已经解除，且双方未对押金不得退回的情况作出过约定，故吴桂英、梁树洪要求不退还押金4000元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。因此，吴桂英、梁树洪应向东富公司退还押金4000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限本诉被告东莞市东富精密压铸有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付本诉原告吴桂英、梁树洪2015年8月24日至2016年1月8日期间的租金6516.13元及按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，但利息总额以1047.63元为限，具体计算详见附表；二、限反诉被告吴桂英、梁树洪于本判决发生法律效力之日起五日内退还反诉原告东莞市东富精密压铸有限公司押金4000元；三、驳回原告吴桂英、梁树洪的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费426元，由本诉原告吴桂英负担352元，本诉被告东莞市东富精密压铸有限公司负担74元；反诉受理费25元，由反诉被告吴桂英、梁树洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  谭艳婷二〇一七年八月二十一日书记员  李科龙黄慧乐附表：滞纳金计算表租金期间租金金额逾期起算之日截止时间2015年8月24日至2015年8月31日516.132015年8月10日计至租金实际清偿之日。2015年9月1日至2015年9月30日20002015年9月10日2015年10月1日至2015年10月31日10002015年10月10日2015年11月1日至2015年11月30日10002015年11月10日2015年12月1日至2015年12月31日20002015年12月10日附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。