吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉08民终1220号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李胜义，现住浙江省青田县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：留小飞，现住浙江省青田县。
二上诉人委托诉讼代理人：高洪杰，吉林通业律师事务所律师。
二上诉人委托诉讼代理人：任少滨，辽宁万嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩树信，现住镇赉县。
委托诉讼代理人：高军，吉林高军律师事务所律师。
上诉人李胜义、留小飞因与被上诉人韩树信租赁合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2017）吉0821民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李胜义、上诉人留小飞与李胜义的共同委托诉讼代理人高洪杰、任少滨、被上诉人韩树信及其委托诉讼代理人高军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李胜义、留小飞上诉请求：1、请求二审法院依法改判被上诉人赔偿上诉人经济损失566230元；2、由被上诉人承担案件全部诉讼费用。事实和理由：一、重审法院认定实际经营者负有保证承租房屋符合消防要求的义务有误。根据我国《消防法》第十三条、第十五条规定，租赁物为商场，商场为营业场所，需通过消防检查方可营业。因此本案中被上诉人韩树信一是需要提供建设工程竣工验收证书，但该证书只能证明该租赁物可以投入使用，若建设工程没有消防验收合格，则韩树信没有对外出租的资格。二是根据《商品楼租赁合同》的约定，由韩树信向消防机构办理消防检查，这是对作为“商场”这个租赁物附加的特殊条件，此约定条件合法有效，应予保护。即韩树信出租的建筑物作为商场，交给我方时必须经过消防安全检查，完成消防管理部门的验收合格。由此可见，《商品楼租赁合同》约定条款清晰明确指明了韩树信为办理消防检查的义务人，而非重审法院认为的没有约定。另外，盛客隆超市委托的消防检测仅是因为其是使用主体，并不能证明《商品楼租赁合同》明确约定的甲方义务应由乙方承担，反而是韩树信签收的《消防安全检查申请不予受理凭证》可以证明韩树信有为乙方办理消防检查的义务。恳请依法纠正。二、根据《商品楼租赁合同》约定，因被上诉人没有履行合同约定义务，致使合同目的无法实现。根据《合同法》第94条规定，法定解除条件已经具备，上诉人可以解除该合同，并已通知到被上诉人，双方的租赁合同自被上诉人接到解除通知之日起已经生效，所以应当是被上诉人违约在先，理应由被上诉人承担违约责任。《商品楼租赁合同》约定，韩树信将原吉龙商厦一至四层约4000平方米左右的商业楼房租给我方，合同文本多处写明：“甲方有独立完整的产权、乙方租赁期间可以在室内招租，要整体转租商场，必须与甲方协商同意”，这些约定均表明，双方系将商场“约4000平整体出租”故此韩树信应当承担未全部交付部分的赔偿责任或对应租金转交责任。因韩树信违约商场被查封，造成上诉人两个月不能利用租赁物的租金和其他货物经济损失、以及电梯维修损失，应由韩树信承担。综上，请求贵院支持上诉人的请求。
韩树信答辩称，1、上诉人的上诉请求针对原判决第5项进行上诉，对其他判项没有上诉请求。目前上诉人在庭审中陈述我方不认可，我方诉状中没有他的陈述内容，也没有他的变更的诉求的陈述；2、消防检查是否合格是使用单位的责任，本案中使用单位是盛客隆超市，也就是上诉人，因此该项义务应当由上诉人完成。事实上，上诉人也进行了这方面的工作，2015年5月16日自行委托了消防检测机构进行消防检查，又向消防大队提交消防检查是否合格的申请，因此一审法院认定完全正确，一审被告存在违约行为；3、一审被告反诉请求没有向法庭提供有效证据予以支持，也不符合客观实际，因此应驳回其上诉请求。
韩树信向一审法院起诉请求：1.要求留小飞、李胜义给付所欠房屋租金224,167元；从2016年3月1日起每日支付1%的违约金，直至给付之日止；承担给原告造成的损失50万元；2.给付剩余年限房屋租金19,42,500元（从2017年7月1日至2023年4月1日）；3.给付剩余年限房屋租赁产生的税金3,366,075元（从2016年7月1日至合同终止日）；4.给付剩余年限房屋供热费837,445元；5.给付因单方终止合同产生的看守人员工资259,200元，共计7,129,387元。事实和理由：2015年4月15日，留小飞、李胜义租赁韩树信的楼房从事商场经营，双方签订商品楼租赁合同。合同约定，韩树信将约4，000平方米商业楼房出租给留小飞、李胜义，租期8年，自2015年6月1日至2023年4月1日止；前四年租金每年125万元，后四年每年130万元，剩余7年租金给付时间为每年3月1日前。2015年6月1日至2016年6月1日租金二被告已给付，另付抵押金10万元。在合同履行过程中，原告促成了二被告与中国邮政储蓄银行镇赉县支行及高明的两个租赁合同，由此，原、被告于2015年12月10日又达成了一份补充协议。协议约定，自2016年7月1日至2019年7月每年租金132万元，自2019年7月至2023年4月每年租金137万元。自2016年7月1日开始二被告与中国邮政储蓄银行镇赉县支行及高明所签合同租金共110万元直接向原告支付。在合同履行过程中，二被告在2016年3月1日应将2016年6月1日至2017年7月1日租金324,167元全额给付，但二被告只是给付了10万元租金，尚拖欠224,167元未给付，被告拖欠租金，应该按合同约定承担每日1%的违约金。2016年4月5日李胜义以诉讼方式提出解除合同，法院裁定驳回了起诉。后原告发现，被告诉讼后在工商部门注销了“盛客隆”超市，并且撤走了全部人员，这表明二被告不再履行此租赁合同。由于二被告解除合同，除去商场一楼及正门出租给储蓄银行及高明外，导致原告无法将其他楼层对外出租，产生租金、税费、供热费及雇佣看守人员工资等损失，共计7,129,387元，要求留小飞、李胜义赔偿。
一审法院认定事实：2015年4月15日，留小飞、李胜义租赁了韩树信所有的楼房从事商场经营，留小飞注册了镇赉镇“盛客隆”超市，双方签订商品楼租赁合同。合同条款约定，韩树信将约4，000平方米楼房出租给留小飞、李胜义，租期8年，自2015年6月1日至2023年4月1日止；前四年租金每年125万元，后四年租金每年130万元，剩余7年租金给付时间为每年3月1日前。依约，留小飞、李胜义交付了第一年度租金125万元和抵押金10万元。在合同履行过程中，韩树信于2015年8月1日、12月10日分别促成了被告与中国邮政储蓄银行镇赉县支行、被告和高明的转租合同，由此韩树信与二被告于2015年12月10日又签订了补充协议。协议约定，自2016年7月1日至2019年7月每年租金变更为132万元，自2019年7月至2023年4月每年租金变更为137万元。自2016年7月1日开始二被告与中国邮政储蓄银行镇赉县支行及与高明所签转租合同租金共110万元直接向韩树信支付。2016年4月5日李胜义以诉讼方式提出解除合同，法院裁定驳回了起诉。2016年4月11日被告在工商部门注销了“盛客隆”超市。
一审法院认为，本案焦点是韩树信与留小飞、李胜义在房屋租赁合同解除后，因解除原因、赔偿和违约责任等问题产生纠纷，如何进行裁判。综合评判：一、韩树信与留小飞、李胜义之间签订的商品楼租赁合同与补充协议，合法有效，因留小飞、李胜义违约行为导致合同解除。1.合同解除时间的确认《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”本案双方当事人自2015年4月15日在真实的意思表示且没有损害他人等利益的情况下，签订了租赁合同，合同签订之日起即生效，至2016年4月5日，李胜义向本院提起诉讼，要求解除合同，此时合同仍在履行中，李胜义起诉被裁定驳回后，同年7月11日韩树信又以留小飞、李胜义为被告诉至来院，并陈述“二被告以自己行为明确表明不再履行此租赁合同，原告也只能被动接受合同终止的结果”，故合同解除时间应确认为2016年7月11日。2.违约方及违约行为的认定。
《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”另第十五条第一款规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”韩树信提供的建设工程竣工验收证书证明，出租给二被告的楼房符合国家有关消防技术规范规定，经过了消防部门的验收并同意使用。合同条款（关于权利义务）第3条规定，韩树信交给留小飞、李胜义的商场必须是经过消防管理部门验收合格的商场，对哪一方向消防部门申请消防安全检查，合同条款没有约定。而二被告经营的商场“盛客隆”超市在2015年5月16日，曾委托吉林省科瑞达消防工程设备检测有限公司对超市所属的建筑消防设施进行了检测并出具了检测报告。这说明在合同履行期间，实际经营者即二被告负有保证承租的房屋符合消防要求的义务。另2016年4月11日镇赉公安消防大队作出的镇公消安凭字【2016】第0001号消防安全检查不予受理凭证可证明，申请检查者为留小飞、李胜义经营的“盛客隆”超市。此凭证的签收人虽是韩树信，亦可证明了韩树信履行了合同条款中关于配合办理各种手续的责任。本院认为，通过以上事实可认定，消防安全检查申请应是留小飞、李胜义的义务。故其以韩树信没有向消防机构申请消防安全检查为由要求解除合同的主张不成立。楼房租赁合同三条3款规定，自2016年到2023年剩余7年，每年给付租金的时间为3月1日前一次性结清。2016年3月1日，租赁合同在正常的履行过程中，但留小飞、李胜义并没有向韩树信支付2016年到2017年度的楼房租赁费。而“盛客隆”超市被查封的时间是2016年3月29日。在此期间，留小飞、李胜义并没有与韩树信达成延期给付租赁费的协议，故在合同履行过程中，留小飞、李胜义存在违约行为。二、本诉原告韩树信各诉求的处理。1.要求留小飞、李胜义给付所欠房屋租金224,167元、按日1%支付违约金及50万元损失问题的处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他，并有权要求赔偿损失。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。因留小飞、李胜义在2016年3月1日未按合同条款约定交付下一年度房屋租赁费，违反合同约定。故留小飞、李胜义应支付韩树信2016年6月1日到2017年7月1日房屋租金。具体数额为：104,167万元+132万元=1，424,167万元。（2016年6月1日至2016年7月1日租金125万元÷12个月=104，167万；2016年7月1日至2017年7月1日租金132万元）。实际执行数额为224,167万元，即1，424,167万元-110万元（邮储银行和高明支付租金）-抵押金10万元=224,167万元。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”合同终止仅仅终止合同的履行效力，为了终止合同约定的内容不因合同的终止失去效力，违约方不能因合同终止而不承担违约责任。双方签订合同条款第三条3款规定，自2016年到2023年剩余7年，每年给付租金的时间为3月1日一次性结清，如延期，每延期一天按所差金额的日1%承担违约金，如延期超过30天，韩树信有权解除合同，李胜义除承担违约金外，另处赔偿韩树信50万元损失费。这一合同条款，在合同权利义务终止后继续有效。但1%违约金适合于二被告拖欠韩树信租赁费但合同仍在履行的情形，所以韩树信要求二被告以日1%承担违约金的诉求，不予支持；本案在合同解除的情况下，另赔偿韩树信50万元是条款中当事人的自愿约定，在合同终止时，这一条款仍然有效，故对韩树信要求二被告给付50万元违约金的诉求，予以支持。2.剩余年限（2017年7月1日至2023年4月1日）房屋租金和看守人员工资诉求的处理。双方的房屋租赁合同在2016年7月11日已解除，合同的权利义务即终止。剩余7个年度的房屋租金不但是期待性利益，而且随着合同的解除，二被告履行的这一条款的义务也已消灭，所以韩树信要求二被告承担2017年7月1日至2023年4月1日的剩余年限房屋租金19,425,00元的诉求，不予支持；另在合同解除后，产生的看守楼房的雇佣费用不是合同条款的约定，对这一诉求亦不予支持。3.给付剩余年限（2017年7月1日至2023年4月1日）房屋租赁产生的税金和剩余年限房屋供热费诉求的处理双方当事人在租赁合同履行期间，经韩树信同意（在转租合同上签字），李胜义将承租楼房中的401平方米转租给中国邮政储蓄银行镇赉县支行，期限自2015年8月1日起至2020年7月31日止，年租金70万元。转租合同约定，三方承诺不因自身原因影响本合同的履行；另将230平方米转租给高明，租赁期限自2016年1月10日起至2023年4月1日止，年租金40万元。转租合同约定，如果韩树信、李胜义因某种原因不能履行合同，韩树信应按转租合同条款，同等条件、同等价位出租给高明。两份合同条款约定，每年房屋租赁费的税金与取暖费由李胜义承担，李胜义交纳两项费用后，中国邮政储蓄银行镇赉县支行与高明将各自的70万、40万元租赁费交与韩树信，抵付李胜义的房屋租赁费。本案双方当事人的租赁合同终止，但转租合同依法成立并在履行之中，次承租人（镇赉支行与高明）的合同权利亦应受到法律的平等保护。转租合同中的转租人（李胜义），同时也是出租合同中的承租人。承租人经出租人（韩树信）同意，将租赁物转租给第三人，符合合同法的有关规定。原、被告间的租赁合同解除后，李胜义即丧失了对租赁物的支配与控制权利。在此情况下，韩树信要求李胜义、留小飞承担剩余年限房屋租赁产生的税金3,366,075元及剩余年限房屋供热费837,445元，这一诉求涉及另一法律关系的主体，即转租合同的次承租人高明与镇赉县支行，不是本案所调整的范畴。针对这两项诉求，韩树信可行使诉权，另案告诉。三、留小飞、李胜义应对韩树信产生的合同之债互相承担连带责任。庭审查明，留小飞、李胜义是合伙租赁韩树信出租物经营“盛客隆”超市。《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款规定：“合伙人对合伙债务承担连带责任，法律另有规定的除外。”依此规定，对因合同解除产生的合同之债724,167万元，留小飞、李胜义应承担共同给付义务，互相承担连带责任。四、被告（反诉原告）留小飞、李胜义各项诉求的处理。1.要求韩树信因违约造成的经济损失566,230元经上述评判，在双方履行合同过程中，违约方是合伙关系的二被告，经二被告陈述，经济损失为两个月租金208,332元、货物损失267,897元及租赁合同的抵押金10万。本院认为，双方当事人合同解除的时间是2016年7月11日，同年4月与5月在租赁合同的履行期间，即使二被告没有实际经营，也不是韩树信过错，而是二被告自身违约行为造成的，对此诉求不予支持；货物损失208,332元没有举证据证明，无公证或评估证据，无法证实损失的存在或科学的评估价值，对这一请求亦不予支持；抵押金10万元已计算在给付韩树信赔偿款中，抵付2016年6月1日到2017年7月1日房屋租金。2.关于要求韩树信给付“金店”和“德克士”两个经营单位租金的诉求的处理。韩树信于2014年12月1日、12月20日分别与“金店”和“德克士”两个经营单位签订房屋租赁合同，承租面积分别为160、和263平方米。李胜义与韩树信签订的租赁该合同的时间是2015年4月5日。庭审中，经法庭询问李胜义陈述，在合同签订前对承租楼房进行了考查，“金店”和“德克士”当时正值营业。本院认为，合同签订前，二被告就应当发现，“金店”和“德克士”已客观存在，合同中无关于两家商铺租金归二被告所有的约定条款。另韩树信出租楼房整体总面积为4，510.07平方米，“金店”和“德克士”两个经营单位承租面积共为423平方米，余额4087.07平方米与双方当事人签订合同中出租面积约4000平方米相符。所以留小飞、李胜义无事实和法律依据要求韩树信给付其两家商铺的租金90万元。3.关于电梯维修费诉求的处理。双方合同约定，在超市经营期间由留小飞、李胜义负责承租设备设施等固定资产的维修及维护。本院认为，电梯的维修发生在超市营业期间，维修费应为二被告正常支出，双方当事人应履行合同条款的约定，对留小飞、李胜义这一诉求亦不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据规则》第二条规定，判决如下：一、原告韩树信与被告李胜义、留小飞签订的《商品楼租赁合同》及《商品楼租赁合同补充协议》于2016年7月11日解除；二、被告李胜义、留小飞于本判决生效后立即给付原告韩树信赔偿款及违约金共计724,167元；三、被告李胜义、留小飞对判决第二项互负连带责任；四、驳回原告韩树信其他诉讼请求；五、驳回被告李胜义、留小飞的其他诉讼请求。案件受理费16,855元（预交41,070元，退回24,215元），保全费5,000元，原告韩树信负担12,655元，被告留小飞、李胜义负担9,200元；反诉费18,086元，由被告留小飞、李胜义负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交2015年9月12日韩树信出具的10万元收据一张，证明盛客隆超市10万元房租款。韩树信质证对证据本身无异议，钱收了，第二年给上诉人缴税了，我自己又交一部分，共21万元税钱，32.5%的税。
经二审查明的事实除与一审相同外，本院另查明，留小飞、李胜义于2015年9月12日向韩树信支付了2016年房屋租金10万元。
本院认为，关于双方违约责任的认定问题。公众聚集场所涉及的消防审查项目有工程建设完工后的消防工程验收及经营场所营业前的消防安全检查。本案中，上诉人对租赁物前期消防工程验收合格未有异议。而租赁合同中第四条第（一）项第3点明确约定“甲方交给乙方商场必须是经过消防管理部门验收合格。”该项约定系先行为义务且明确为验收合格，因此系商场建设中有关消防工程设施的工程验收。而开办商场需要进行的消防检查并取得合格证系双方合同签订以后的后行为义务，双方对此并没有进行约定。因此就租赁合同的性质而言，出租方向承租方交付合法且符合约定能够正常使用的租赁物即完成其合同义务。租赁物已经通过消防工程验收，此后承租人就租赁物所进行的后续经营活动因双方未做约定，是否符通过行政许可是其自身行为后果，不能认定被上诉人具有违约行为。而上诉人未能如期交付房屋具有违约行，应当按约承担违约责任。
关于上诉人主张的商场租赁面积交付不足问题。因上诉人在签订合同时未对商场交付面积提出异议并已经实际占有使用商场，合同中未有面积不足的相关约定，且上诉人认可在租凭前已经知晓商场内有部分面积为他人使用。现诉讼中提出面积不足但并未提交相关证据予以证实，其请求被上诉人支付租金及赔偿的主张本院不予支持。
因被上诉人不存在违约行为，上诉人主张由被上诉人赔偿货物损失亦不应予以支持，电梯维修因合同中未做约定，理应由使用人承担维修费用。
留小飞、李胜义于二审中提交收据一份，证明向韩树信交付了2016年房屋租金10万元。被上诉人质证未提出异议，认可收到该10万元，但认为是给上诉人缴纳的税款。因该收据明确载明该款项系盛客隆超市2016年房租款，应当认定为房屋租金。综上，虽一审对房屋租金的计算方式及违约金的认定依据充分，但该10万元应于一审认定的数额中予以扣除。上诉人应当给付被上诉人房屋租金及违约金数额为624167元。被上诉人缴纳税金的抗辩理由及取暖费请求，因涉及另一法律关系主体，应当另行主张，一审对此已予以阐述，本院不再赘述。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据规则》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持吉林省镇赉县人民法院（2017）吉0821民初1267号民事判决第一项、第五项；
二、撤销吉林省镇赉县人民法院（2017）吉0821民初1267号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、李胜义、留小飞于本判决生效后立即给付韩树信赔偿款及违约金共计624167元；
四、李胜义、留小飞对判决第三项互负连带责任；
五、驳回韩树信其他诉讼请求。
一、二审案件受理费33710元，保全费5000元，合计38710元，由韩树信负担35323元，由李胜义、留小飞负担3387元；一审反诉费18086元，由留小飞、李胜义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东兴
代理审判员 苏 波
代理审判员 姚 磊
二〇一七年十一月二日
书 记 员 李立群
书 记 员 周栩铎