广东省韶关市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）韶中法民三仲字第4号申请人：韶关市枫逸财富酒店有限公司（原韶关市枫逸财富酒店管理有限公司）。住所地：广东省韶关市浈江区北江北路*号财富广场***房。法定代表人：王振枫，该公司经理。委托代理人：李一文，广东中佑律师事务所律师。委托代理人：沈皓，广东中佑律师事务所实习律师。被申请人：韶关市中孚泰房地产开发有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区北江北路*号�富广场首层。法定代表人：谭泽元，该公司总经理。委托代理人：罗青麟，广东韶大律师事务所律师。被申请人：韶关市浈江区中孚泰物业服务有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区北江北路*号财富广场*****号。法定代表人：谭泽元，该公司总经理。申请人韶关市枫逸财富酒店有限公司（以下简称枫逸酒店）因不服韶关仲裁委员会（以下简称韶关仲裁委）（2013）韶仲裁字第199号裁决（以下简称第199号裁决）一案，向本院申请撤销该仲裁裁决。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。本院查明：2012年2月16日，韶关市中孚泰房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）作为甲方与枫逸酒店（乙方）签订了一份（2012）财富租合字第048号《韶关财富广场房屋租赁管理合同书》，该合同约定：甲方将其拥有合法产权的财富广场写字楼A803号房出�给乙方办公，租赁期限从2012年3月1日起至2015年2月28日止；费用计算标准为：写字楼、商铺均按建筑面积计算；费用收取内容为：租金、物业管理费、租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金、公摊水电费等；其中租金及租赁保证金由深圳市中孚泰实业股份有限公司韶关分公司代甲方收取；管理费、管理费保证金、水电费保证金、公摊水电费等由物业管理公司收取；租金为每平方米每月26.6元，按年递增；管理费每月每平方米2.3元；乙方应于每月5日前交纳租金等费用，如乙方迟延支付租金及相关费用，自应付之日起至实付之日止的逾期利息及罚金按所欠金额每日5%计算；乙方出现拖欠租金及相关应缴费用连续7天以上等情形之一的，视为乙方实质性违约，甲方同时可采取停水、停电等措施；双方约定因履行合同发生争议，应通过协商解决，协商解决不成的，可提请�同登记机关调解，调解不成的，向韶关仲裁委申请仲裁等条款。2012年6月18日，房地产公司作为甲方与枫逸酒店（乙方）签订了一份（2012）财富租合字第053号《韶关财富广场房屋租赁管理合同书》，该合同约定：甲方将其拥有合法产权的财富广场写字楼出租给乙方酒店经营所用，租赁期限从2012年4月1日起至2021年8月31日止；费用收取内容为：租金、物业管理费、租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金、公摊水电费等；其中租金及租赁保证金由房地产公司收取，管理费、管理费保证金、水电费保证金、公摊水电费等由财富广场的物业管理公司收取；租金为每平方米每月26.6元，按年递增；管理费每月每平方米2.3元；乙方应于每月10日前交纳租金及管理费等费用，如乙方迟延支付租金及相关费用，自应付之日起至实付之日止的逾期利息按所欠金额每日3%罚金；乙方出现拖欠租金及相关应缴费用连续15天以上等情形之一的，视为乙方实质性违约，甲方可要求乙方赔偿直接和间接损失、赔偿违约金、罚金、并依法追偿乙方应付未付之费用，同时，甲方可解除或终止合同；因合同期满或合同解除等原因提前终止租赁的，乙方交还租赁物业，并按合同规定将租赁物业保持清洁并维持现状（装修的固定资产部分属甲方所有，可动资产归乙方所有）；双方约定因履行该合同发生争议，应通过协商解决，协商解决不成的，可提请合同登记机关调解，调解不成的，向韶关仲裁委申请仲裁等条款。另查明：2012年6月29日，韶关市枫逸财富酒店管理有限公司更名为韶关市枫逸财富酒店有限公司，住所地由韶关市浈江区北江北路1号财富广场A单元802号变更为韶关市浈江区北江北路1号财富广场A单元5-7楼。因枫逸酒店拖欠租金等费用，2013年5月28日，房�产公司、韶关市浈江区中孚泰物业服务有限公司（以下简称物业公司）向韶关仲裁委提出仲裁申请，请求裁定：1、枫逸酒店向房地产公司支付租金835836元，逾期支付租金的罚金200000元，合计1035836元（截至2013年4月）；2、枫逸酒店向物业公司支付物业费72271.08元、保安津贴14400元、停车费16800元（以上费用截至2013年5月）、水费6976.35元、公摊电费29549.47元、逾期支付上述费用的罚金30000元（费用截至2013年4月）合计169996.9元；3、枫逸酒店支付房地产公司仲裁期间的租金835836元，枫逸酒店支付物业公司物业费、水电费、保安津贴、停车费、公摊电费等费用60万元，合计1435836元（从2013年6月至2013年11月）；4、终止枫逸酒店与房地产公司签订的租赁合同，枫逸酒店按合同约定将租赁物业保持清洁并维持现状交给房地产公司；5、枫逸酒店承担保全费5000元和仲裁费用。韶关仲裁�于同日受理了该案。2013年6月26日，枫逸酒店提出仲裁反请求：1、房地产公司补偿枫逸酒店装修费等800万元（具体以评估机构评估为准）2、由房地产公司承担仲裁费用。2013年7月5日，韶关仲裁委受理该案。2013年7月24日，房地产公司与物业公司向韶关仲裁委出具变更仲裁申请书，请求仲裁：1、解除房地产公司、物业公司与枫逸酒店签订的租赁合同，枫逸酒店按合同约定将租赁物业保持清洁并维持现状交给房地产公司；2、枫逸酒店向房地产公司支付租金1114448元，逾期支付租金的违约金67424.1元（按每日万分之6.7计算），合计1181872.1元（截至2013年7月23日）；3、枫逸酒店向物业公司支付物业费96361.44元、保安津贴19200元、停车费22400元、电费29991元、水费2260.45元、公摊电费40703.75元、逾期支付上述费用的违约金23960.43元（按每日万分之6.7计算，费用截至2013年7月23日）合�234877.07元；4、枫逸酒店支付房地产公司、物业公司租金、物业费、水电费、保安津贴、停车费、公摊电费、违约金等全部费用至枫逸酒店结束实际占用租赁物业时止；5、枫逸酒店赔偿房地产公司、物业公司因枫逸酒店违约并提起仲裁而支出的律师费损失3万元；6、枫逸酒店承担保全费5000元和全部仲裁费用。韶关仲裁委审查后认为：房地产公司与枫逸酒店于2012年6月18日签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，该合同有效，由于枫逸酒店拖欠承租房屋租金的行为违反了合同约定，属违约行为，应承担法律后果。基于双方在仲裁庭审中均愿意解除合同，据此依法予以准许。枫逸酒店从2012年12月至2013年10月底，承租使用物业但没有向房地产公司交纳11个月的租金，从2013年11月起，房地产公司将枫逸酒店承租房的水电全面停供，枫逸酒店无法使用。据此，租金应计算到2013年10月底止，枫逸酒店共拖欠房地产公司的房租1532366元，应一次性偿还给房地产公司；按合同约定，既要没收枫逸酒店预交的二个月房租押金，又按逾期拖欠房屋租金的日计3%的罚金计算处理，该处罚的年息已高达1000%以上，明显高于实际损失（即银行同期贷款利率），依据法律规定，罚金和押金两者只能采纳其一，不能重复计罚，因此，房屋押金可作房租抵偿。除偿付应交房租外仍应惩罚枫逸酒店拖欠房租的行为，可按人民银行同期贷款利率的四倍计算逾期利息给房地产公司。关于房地产公司要求枫逸酒店按合同约定将租赁物业保持清洁并维持现状交还的请求，由于枫逸酒店租赁房地产公司的房屋是毛坯房，枫逸酒店将毛坯房装修好后使用，至房地产公司、物业公司起诉时还不满一年的时间，经韶关市公信房地产与土地评估有限公司评定该租赁房屋的装修残值为3947545元（不包括大床、床上用品及移动物等）。因裁决对枫逸酒店的违约行为进行了以银行同期利率的四倍计逾期租赁房屋租金的利息给房地产公司，据此，根据案件的具体情况，房地产公司应适当补偿170万元给枫逸酒店。对于因物业管理引起的管理费、保安费、水电费等费用，由于房屋租赁合同与物业管理合同属不同的法律关系，对此，该案不作处理。根据《中华人民共和国仲裁法》第五十条、五十三条、五十四条和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《韶关仲裁委员会仲裁规则》第一百一十条的规定，2014年5月29日，韶关仲裁委作出（2013）韶仲裁字第199号裁决书，裁决如下：（一）、解除韶关市中孚泰房地产开发有限公司与韶关市枫逸财富酒店管理有限公司于2012年2月16日签订的《韶关财富广场房屋租赁管理合同书》（合同编号：2012财富租合字第048号）和2012年6月18日签订的《韶关财富广场房屋租赁管理合同书》（合同编号：2012财富租合字第053号），韶关市枫逸财富酒店管理有限公司在裁决书生效之日起十天内搬出租赁物业，将租赁物业保持清洁并维持现状交回给韶关市中孚泰房地产开发有限公司。（二）、韶关市枫逸财富酒店管理有限公司欠韶关市中孚泰房地产开发有限公司房屋租金共1532366元，在收到裁决书之日起十日内全部偿还。（三）、利息按每月租金139306元，并按人民银行同期贷款利率的四倍从应付未付之日起至裁决确定付款之日止计付给韶关市中孚泰房地产开发有限公司。（四）、韶关市中孚泰房地产开发有限公司在收到裁决书之日起，十日内返还房屋押金293752元给韶关市枫逸财富酒店管理有限公司。（五）、韶关市中孚泰房地产开发有限公司一次性适当补偿韶关市枫逸财富酒店管理有限公司在出租房屋中的添附物残值人民币170万元给韶关市枫逸财富酒店管理有限公司，并在收到裁决书之日起十日内支付完毕。以上二、三、四、五项相抵，收到裁决书之日起十日内执行完毕，多还少补；任何一方逾期，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。（六）、仲裁费58875元、反请求仲裁费3万元、保全费5000元，由韶关市枫逸财富酒店管理有限公司承担。再查明：2014年9月2日，韶关仲裁委作出《补正裁决书》，内容为：韶关仲裁委于2014年5月29日作出的（2013）韶仲裁字第199号裁决书全文“韶关市枫逸财富酒店管理有限公司”补正为“韶关市枫逸财富酒店有限公司”。该仲裁裁决生效后，枫逸酒店向本院申请撤销仲裁裁决，理由为：一、仲裁庭没有对房地产公司的诉求作出处理。房地产公司的其中一项仲裁请求是要求支付律师费，但仲裁庭却没对该项请求作出处理；二、房地产公司没有向仲裁庭申请利息，但仲裁庭却在仲裁书第三项作出利息的仲裁；三、仲裁庭认为枫逸酒店与房地产公司于2012年6月18日所签订的房屋租赁合同内容在某些条款上有失公平，但在裁决中却没有充分考虑这一点，合同中存在对枫逸酒店不公平的格式条款，枫逸酒店一直都与房地产公司沟通协商，并非恶意拖欠租金；四、枫逸酒店在仲裁庭审中有明确表示不同意终止合同，但仲裁庭却认为枫逸酒店是愿意解除合同，这不符合事实。枫逸酒店与房地产公司签订053号租赁合同后，投入900多万元装修，现合同履行不到一年，房地产公司要求解除合同，导致枫逸酒店价值1000万元的装修财产附和在物业中受到损失。枫逸酒店与房地产公司的合同约定中，对合同解�只约定已形成的装修归属房地产公司，而没有约定对于该装修房地产公司可以无偿占有，依照公平原则，房地产公司应当支付对等的财产价值，即使按照评估机构评估400万元装修残值也应支付给枫逸酒店，而在仲裁裁决中却无视评估400万元的事实枉法裁判，只给枫逸酒店的室内装修补偿170万元，远低于枫逸酒店的投入，有失公平。五、按中国人民银行同期贷款利率四倍的利息明显过高，房地产公司出租给枫逸酒店的房屋每平方米每月26.6元计租金，已明显高于同期出租给平安公司等单位每平方米20.2元的租金，枫逸酒店在这方面的利益已受到极大的损害，而仲裁裁决给出的罚息过高，这样处理有失公平。另外，物业公司与枫逸酒店没有关系，但仲裁裁决将物业公司一并进行裁决，虽实体没有裁决，但程序违法。综上，韶关仲裁委在该案仲裁过程中，程序违法，房地产�司申请的没有处理，房地产公司没有请求的却作出处理，认定事实不清，所作出的仲裁裁决有失公平，枉法裁判，侵犯了枫逸酒店的合法权益，请法院依法撤销韶关仲裁委199号裁决。被申请人房地产公司答辩称：一、韶关仲裁委第199号裁决程序合法，对于枫逸酒店称韶关仲裁委未对房地产公司要求支付律师费的请求作出处理是实体问题，韶关仲裁委有自由裁决权或补充裁决的权利；二、关于枫逸酒店所称的利息问题，房地产公司在仲裁时提出枫逸酒店违约需支付违约金，违约金的计算标准按双方合同约定，如乙方迟延支付租金及相关费用，自应付之日起到实付之日止的逾期利息按所欠金额每日3%罚金。仲裁裁决枫逸酒店按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息合理合法，且房地产公司在仲裁申请书第四项中要求枫逸酒店支付租金、物业费、违约金等全部费用�枫逸酒店结束实际占用租赁物业为止，那么仲裁裁决枫逸酒店支付有关利息并未超出房地产公司的申请事项，因此没有违反仲裁程序；三、关于枫逸酒店所称租金过高的问题，本案物业所有地的租金有高有低，也有每平方米40多元的，为何枫逸酒店不按40多元的租金来对比；四、关于附合装修评估的问题，双方的合同约定，合同期满或合同解除等原因提前终止租赁的，附合装修属房地产公司所有，既然是所有，就包括占有、使用、收益、处分等权利，且因枫逸酒店违约造成合同不能履行，而房地产公司无违约行为，在仲裁裁决中房地产公司还要支付评估结果的40%多给枫逸酒店，何为有失公平？五、关于物业公司在仲裁中作为主体是否违反仲裁程序的问题，在房地产公司与枫逸酒店签订的053号租赁合同的费用收取单位及方式的第2项约定，管理费、管理费保证金、水电费保证金、公摊水电费等由财富广场的物业管理公司收取。合同关于法律效用及解决方式约定，甲、乙双方因履行该合同发生争议的，调解不成的，向韶关仲裁委申请仲裁，本案中，枫逸酒店已向物业公司交缴有关费用到2012年12月，实际上枫逸酒店已认可物业公司是财富广场的物业管理公司，那发生有关争议就应提交韶关仲裁委解决。在仲裁裁决书中，韶关仲裁委认定物业公司的有关争议另行起诉解决，但之后物业公司向韶关仲裁委提出申请仲裁，韶关仲裁委已立案受理，故物业公司在仲裁中作为主体并未违反仲裁程序。综上，韶关仲裁委在第199号裁决中没有违反仲裁法第五十八条的规定，请法院驳回枫逸酒店撤销仲裁裁决的申请。本院认为：申请人枫逸酒店不服第199号裁决，向本院申请撤销该裁决。根据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条：“当事人提出�据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销”的规定，结合枫逸酒店的申请，予以审查。对于枫逸酒店主张仲裁裁决未就房地产公司要求支付律师费作出处理属于程序违法的问题，仲裁裁决未就此作出处理存在瑕疵，但该事项只牵涉到房地产公司的单方利益，而房地产公司作为�项的利益受损方并未提出异议，属于其自行处分权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第二十条规定，“仲裁法第五十八条规定的‘违反法定程序’是指违反仲裁法规定的仲裁程序和当事人选择的仲裁规则可能影响案件正确裁决的情形”。故此项不属于上述规定中“可能影响案件正确裁决的情形”范围，因此，本院对枫逸酒店的该项申请不予支持。对于枫逸酒店所称房地产公司没有申请利息但仲裁裁决却裁决有利息的问题。第199号裁决认为：按合同约定，既要没收枫逸酒店预交的二个月房租押金，又按逾期拖欠房屋租金的日计3%的罚金计算处理，该处罚的年息已高达1000%以上，明显高于实际损失（即银行同期贷款利率），依据法律规定，罚金和押金两者只能采纳其一，不能重复计罚，因此，房屋押金可作房租抵偿。除偿付应交房租外仍应惩罚枫逸酒店拖欠房租的行为，可按人民银行同期贷款利率的四倍计算逾期利息给房地产公司……因裁决对枫逸酒店的违约行为进行了以银行同期利率的四倍计逾期租赁房屋租金的利息给房地产公司……。可见，仲裁裁决所表述的利息，为韶关仲裁委调整双方约定的违约金，属违约责任承担问题，而不应单纯理解为利息。此节没有超出房地产公司的仲裁请求，故枫逸酒店对此提出的异议，本院不予采纳。对于枫逸酒店认为租赁合同是对枫逸酒店不公平的格式条款，仲裁庭也认为合同某些条款有失公平，但在裁决中却未考虑此情况及仲裁庭错误认为枫逸酒店愿意解除合同和裁决的罚息过高有失公平，和关于枫逸酒店认为仲裁裁决无视装修残值400万元，只裁决给枫逸酒店补偿170万元属于枉法裁判的行为且有失公平，此节不属于《中华人民共和国仲裁法》第五十八条所规定的可申请撤销裁决的情形，故枫逸酒店的该项理由不成立，本院不予支持。关于枫逸酒店认为物业公司与其无签订仲裁协议，但仲裁裁决将物业公司一并裁决属于程序违法及不应按仲裁程序处理的问题。仲裁裁决将物业公司作为仲裁申请人存在瑕疵，但仲裁裁决对因物业管理引起的管理费等费用，以与房屋租赁合同与此属不同法律关系为由，不作处理，故未损害到枫逸酒店的利益，且并不影响案件的正确裁决，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第二十条的规定，枫逸酒店的该项理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项的规定，裁定如下：驳回申请人韶关市枫逸财�酒店有限公司要求撤销韶关仲裁委员会于2014年5月29日作出（2013）韶仲裁字第199号裁决书的申请。本案案件受理费400元，由申请人韶关市枫逸财富酒店有限公司负担。本裁定送达后即发生法律效力。审 判 长  焦晓巍审 判 员  张丽珊代理审判员  杨 平二〇一四年九月十五日书 记 员  朱秋绮