北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初10620号
原告：肖凤玲，女，1959年6月22日出生，汉族，北京市顺义区×××号，身份号码×××。
委托诉讼代理人：李长岗，北京首润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒙学浩，北京首润律师事务所实习律师。
被告：李雪虎，男，1963年1月29日出生，汉族，山西省夏县人，身份号码×××。
被告：刘双福，男，1968年5月14日出生，汉族，吉林省东辽县村民，住北京市昌平区，身份号码×××。
原告肖凤玲诉被告李雪虎、刘双福租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖凤玲的委托诉讼代理人李长岗，被告刘双福到庭参加诉讼。被告李雪虎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖凤玲向本院提出诉讼请求：1.判令李雪虎与肖凤玲于2013年9月28日签订的《租赁合�》于判决生效之日解除，李雪虎将租赁物返还肖凤玲，刘双福予以协助；2.判令李雪虎给付肖凤玲房屋租金及占有使用费，按照年租金320000元标准计算，自2014年7月29日起至腾退之日止；3.诉讼费用由李雪虎、刘双福承担。事实和理由:2013年9月28日，肖凤玲与李雪虎签订《租赁合同》，约定将顺义区南法信地区西海洪村6.5亩一地块和房产租给李雪虎使用，租期为长期，李雪虎每年缴纳租金320000元，三年一递增。后李雪虎对涉诉地块房屋进行拆改建，但至今李雪虎未缴纳任何租金。肖凤玲对现场监督时，刘双福自称全部投资由其投入，并对上述财产主张权益。故肖凤玲诉至法院。
被告李雪虎既未答辩，亦未到庭参加本案庭审。
被告刘双福辩称，对于肖凤玲主张的事实理由我认可，同意协助肖凤玲进行涉诉租赁物的腾退及返还。
当事人围绕�讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对肖凤玲提供的租赁合同原件一份、合同书原件一份、收据原件一份、村委会证明原件二份、抵押贷款协议和租用土地协议书复印件各一份，刘双福提供的租赁合同原件一份、照片十一张，本院（2000）顺民初字第3124号案件卷宗材料，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
1992年5月18日，刘春秀以北京顺义新星建筑工程公司的名义，与顺义县×××村村民委员会签订了一份租用土地协议书。该协议书规定，北京顺义新星建筑工程公司租用顺义县南法信乡西海洪村村民委员会非耕地6.5亩，年租金3900元，租期20年，从1992年5月18日租用。同年7月24日，刘春秀又以北京顺义新星建筑工程公司直属工程处的名义与顺义县南法信乡西海洪村村民委员会签订占地协议书，约定占地6亩，占地时�70年，占地补偿费90000元。后刘春秀经手，在该土地上建库房12间、北房13间、东厢房（含车库）6间、西边在大门两侧建平房各2间等。北京顺义新星建筑工程公司直属工程处在此办公。1993年7月18日，刘春秀以北京顺义新星建筑工程公司直属工程处名义与顺义县南法信乡西海洪村村民委员会签订补充协议，约定：租用土地调整为4亩，租赁费改为45000元。1994年12月8日，北京顺义新星建筑工程公司注销，当日，北京鲁班建筑工程公司第四工程处成立，注册地址为顺义县×××村南，负责人为刘春秀，隶属关系为北京鲁班建筑工程公司，承担民事责任单位为北京鲁班建筑工程公司。原北京顺义新星建筑工程公司直属工程处所使用的场地转由北京鲁班建筑工程公司第四工程处使用。1996年，刘春秀经手，在该场地上又建西厢房12间，东厢房9间等。1997年12月，北京鲁班建筑工程公�第四工程处注销，其债权债务由北京鲁班建筑工程公司清理。顺义县南法信乡西海洪村村民委员会一直未与北京顺义新星建筑工程公司及北京鲁班建筑工程公司签订解除土地租用协议。北京鲁班建筑工程公司第四工程处注销后，刘春秀继续占用该租赁场地。1998年，刘春秀又在南院西厢房南数第四间往北的西厢房前建石棉瓦房4间。2000年，北京鲁班建筑工程公司作为原告以腾退场地纠纷为由起诉被告刘春秀，要求刘春秀腾退场地。本院于2000年10月31日作出一审判决：一、被告刘春秀于本判决生效后七日内将在原北京顺义新星建筑工程公司所承租顺义县南法信乡西海洪村村民委员会的土地上的西厢房（指南院）北数九间内所装修的地瓷砖、灯具及所安装的防护网（屋外）、在该西厢房东侧所建四间石棉瓦房拆走，在拆走地瓷砖、灯具和防护网时不得破坏房屋结构。二、�告刘春秀于本判决生效后七日内从原北京顺义新星建筑工程公司承租顺义县南法信乡西海洪村村民委员会的土地上所建场地内搬出，并将房屋及其它建筑物、设施等交还北京鲁班建筑工程公司。后刘春秀提起上诉，北京市第二中级人民法院于2001年6月6日作出（2001）二中民终字第02150号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2005年4月6日，肖凤玲与南法信农村信用合作社签订一份《合同书》，约定南法信农村信用合作社将位于顺义区南法信镇西海洪村的6.5亩土地租赁给肖凤玲，自1992年5月18日起租，租期70年；地上建筑物有房屋建筑面积783.8平方米，系南法信农村信用合作社获得的抵债资产，南法信农村信用合作社拥有该土地上建筑物的使用权，南法信农村信用合作社将上述地上建筑物的使用权作价30万元由肖凤玲购买，肖凤玲一次性向南法信农村信用合作社支付30万元，即取得上述地上建筑物的使用权；肖凤玲认可上述地上建筑物的历史及现状，知悉前述之物原系西海洪村所有，该原所有权人已向南法信农村信用合作社保证，若南法信农村信用合作社向任何第三方出售该抵债资产，其将无条件无偿全力配合办理相关之手续并保证肖凤玲对此抵债资产的权利，因此肖凤玲同意，若需办理相关手续，南法信农村信用合作社协助办理，因相关手续发生的问题肖凤玲将向西海洪村主张，而与南法信农村信用合作社无关。肖凤玲给付南法信农村信用合作社30万元。2005年4月6日，南法信农村信用合作社为肖凤玲出具30万元的房屋转让费收据一张。为证明上述事实，肖凤玲提交了一份《抵偿贷款协议》复印件，该协议为2001年11月29日北京鲁班建筑工程公司与北京市顺义区南法信农村信用合作社（以下简称南法信农村信用合作社）签订：北京�班建筑工程公司将涉诉6.5亩土地使用权及地上房屋所有权及一切辅助设施归南法信农村信用合作社所有，以抵偿南法信农村信用合作社贷款本金及利息1000095.6元。
2005年12月，顺义区南法信镇西海洪村村民委员会出具证明，内容为：经顺义区南法信镇西海洪村村民委员会研究决定，将西海洪村民委员会的正南，即：西海洪至南卷路以南，东海洪楼区以西长88.5米，宽49米，计6.5亩土地及所有房屋地上物一次性出售给肖凤玲。
2013年9月28日，肖凤玲与李雪虎签订一份《租赁合同》，约定：甲方肖凤玲，乙方李雪虎；……第一条租赁物位置、面积、功能及用途，1.1甲方将位于北京市顺义区南法信镇西海洪村土地及地上物租赁于乙方使用，租赁土地面积为4300平方米(西海洪至南卷路以南，东海洪楼区以西长88.5米，宽49米，计6.5亩)。现租赁土地上已有房屋57间，房屋面积共计1700平方米。1.2本租赁物的功能为商业出租，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意。1.3乙方对于现有房屋进行投资改扩建，投资改建为两层楼房，具体施工方案经镇、村同意，以图纸为准。第二条租赁期限，2.1租赁期限自双方签订本协议时起至租赁物被通知拆迁时止，拆迁包括政府公益拆迁、商业拆迁、征用土地等相关部门对租赁物及所涉土地的占用。2.2乙方的免租期（乙方在此期间用于原有房屋的改扩建工程）自双方签订本协议时起10个月，乙方至迟自双方签订本协议之日起满八个月时支付甲方第一年租金，无论乙方是否将房屋改扩建完成或是否出租经营。如遇政策的阻力予以停工，停工期限在十五天之内的，上述免租期维持8个月不变；停工期限超过十五天不足半年的，每超过一天，免租期延长一天；停工期限超过半年的，则甲乙双方须协商解决。……2.4乙方与第三方签订的租赁合同原则上一年一签订，租赁期限为一年，最长不得超过三年，如租赁期限超过三年须经甲方书面同意，否则无效。租赁期限超过三年未经甲方书面同意的或所签订的协议无效的，造成甲方和第三方损失的，乙方须全部予以赔偿。第三条租赁费用，3.1租赁费用：年租金为32万元。3.2合同签订后乙方须向甲方交纳20万元保证金。3.3自本合同签订之日起每满三年，年租金按照百分之十二增长，乙方须按照增长后的年租金支付甲方。……第四条租赁费用的支付，4.1该租金按年度支付，支付方式为预付，即至迟在每个年度开始前一个月支付下个年度的租金。如乙方未按时向甲方交纳租金，每逾期一天向甲方支付每年房租千分之二的滞纳金。4.2如乙方未在年度开始前支付下一个年度的全年租金，甲方有权收回租赁土地及房屋，乙方存于租赁物内的物品和装修视为乙方的抛弃物，对于乙方存于租赁物内的物品和装修的减少和损坏，甲方不承担任何赔偿责任，乙方须承担违约责任。第五条租赁物的适用，5.1乙方对改扩建的房屋进行出租使用，自主经营、自负盈亏，甲方不予干涉，但对此有检查监督权。乙方应确保合法经营、按章纳税。……5.8在租赁期间内，乙方出租房屋的承租方的相关情况，甲方有知情权，乙方应及时通知甲方。第六条提前终止合同，6.1乙方有以下情形之一的，甲方有权单方终止本合同，有权收回租赁土地及房屋，乙方全部投资无偿归甲方所有，所收取的保证金不予退还。（1）乙方未在年度开始前支付下一个年度的全年租金。（2）乙方利用租赁土地从事非法经营、放置危险品等。（3）乙方改变租赁土地用途或进行违法犯罪活动的。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，李雪虎�肖凤玲交纳了保证金20万元。
2013年11月1日，李雪虎与刘双福、张亮签订《租赁合同》，李雪虎将上述其自肖凤玲处租赁的场地转租给刘双福、张亮，租赁期限为20年，从2014年9月1日至2034年8月31日止，年租金为70万元，刘双福、张亮对于现有房屋进行投资改扩建，投资改建为二层楼房，具体施工方案经镇、村同意，以图纸为准。后刘双福在涉诉场地新建房屋。在施工过程中，部分新建房屋因涉及违建而停工拆除。
2016年10月，顺义区南法信镇西海洪村村民委员会出具证明表示涉诉土地性质属于建设用地。
审理中，刘双福表示开始李雪虎是准备与刘双福以合作的形式租赁涉诉场地，由李雪虎与肖凤玲商谈，后李雪虎无能力继续租赁，便于2013年11月转租给刘双福，李雪虎拆除了涉诉场地原1000平方米左右的房，还剩余600、700平方米左右的房，�进行任何新建，转租给刘双福后，刘双福对部分房屋进行了改建，要新建两排房屋，第一排建完了，第二排还没有建完，由于没有办理规划审批手续，2014年4月左右被查违建停工，第二排便自行拆除了，当时想找肖凤玲看能否办手续，但是没见到肖凤玲，直到2015年6、7月，肖凤玲也找不到李雪虎，通过村书记找到了刘双福，肖凤玲此时得知涉诉场地已转租给了刘双福；当时与李雪虎签订合同是刘双福、张亮，原本想与张亮合伙，后张亮没有投钱，始终没有参与，也没有使用涉诉租赁场地，实际使用人就是刘双福，刘双福共给付李雪虎150万元，其中70万元是租金，80万元是用于办理建筑规划审批手续的费用，现涉诉场地闲置，新建房屋没能办理规划审批手续。对此，肖凤玲表示其自南法信农村信用合作社购买涉诉场地房屋后，没有翻建、新建，当时《合同书》上写的房屋面积是783.8平方米，指的是正规楼板房，但实际是1700平方米，其他1000多平方米是石棉瓦的棚子、库房等临时建筑，租给李雪虎时也是该状况，后李雪虎拆除了1000平方米左右的房，与李雪虎约定的免租期就是让他进行改建的时间，建了部分房屋后，2014年4月政府认定违建要求停工，建好的一排房屋还在现场保留，未建好的一排房屋拆除了；李雪虎一直没有交租金，后来找不到人了，2015年6、7月，询问村委会书记，书记告知是刘双福建的房屋，才得知转租的事情，涉诉场地实际使用人只有刘双福；肖凤玲现请求给付租金是从免租期10个月之后起算的，均按照年租金32万元标准计算，其他不再主张了，同意将李雪虎交纳的保证金20万元在租金中予以抵扣。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被�李雪虎经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
本案中，肖凤玲自南法信农村信用合作社取得涉诉土地的使用权并就该土地上的房屋支付了房屋转让费，顺义区南法信镇西海洪村村民委员会对此亦出具证明予以认可，肖凤玲就上述场地及房屋与李雪虎签订租赁合同，不违反法律规定，双方之间形成租赁合同关系，对此，本院予以确认。根据合同法规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
李雪虎承租涉诉租赁物后一直未予�纳租赁费，现肖凤玲主张解除双方之间的租赁合同并返还租赁物的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因李雪虎在租赁期内将涉诉租赁物转租，肖凤玲、刘双福均表示刘双福是实际次承租人，实际使用涉诉租赁物，现刘双福亦表示同意协助腾退，故对于肖凤玲就租赁物腾退主张刘双福协助的请求，本院予以支持。关于欠付租金问题，肖凤玲主张的租金及占有使用费给付期间及标准符合双方合同约定及法律规定，且肖凤玲同意把李雪虎交纳的保证金20万元自李雪虎应付款项中抵扣，本院对此不持异议，肖凤玲的该项请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告肖凤玲与被告李雪虎于二〇一三年九月二十八日签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除；
二、被告李雪虎于本判决生效之日起七日内将上述《租赁合同》所涉场地及房屋腾退给原告肖凤玲，被告刘双福予以协助；
三、被告李雪虎于本判决生效之日起七日内按照年租金三十二万元的标准给付原告肖凤玲自二〇一四年七月二十九日起至实际腾退之日止的租金及占有使用费（该总额中应扣除保证金二十万元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千一百元及公告费五百六十元，由被告李雪虎负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 棋其格
人民陪审员 董学红
人民陪审员 王桂华
二〇一七年七月十日
书 记 员 何星星