河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第1233号
上诉人（原审被告）河南天达实业发展有限公司。
法定代表人刘柱，该公司总经理。
委托代理人曹峰，河南世纪通律师事务所律师。
被上诉人（原审张爱花）张爱花，女，1965年8月4日出生，汉族。
委托代理人徐会展，河南鼎荣律师事务所律师。
委托代理人申云环，河南鼎荣律师事务所（实习）律师。
上诉人河南天达实业发展有限公司（以下简称天达公司）因与被上诉人张爱花合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管民二初字第2269号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天达公司的委托代理人曹峰，被上诉人张爱花的委托代理人徐会展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年5月12日，（乙方）与（甲方）签订《光彩市场营业房及商铺使用权转让合同》一份，双方主要约定：“甲方将自己所属的光彩市场二层西区1排3号营业房或商铺使用权转让给乙方从事服装、服饰、美容、美甲等经营使用，该营业房或商铺实用面积约14.99㎡。营业房或商铺使用权转让期限五年九个月，自2008年6月1日起至2014年2月28日止（含装修期）。商铺使用权转让费共计181000元。乙方接受甲方或甲方指定的代理公司的物业管理。合同签订时，乙方向甲方交付水电和公共设施安全保证金0.5万元。合同期满时，乙方如有应予承担违约责任的行为，或者有拖欠甲方水、电、物业费以及造成市场设施损坏应予赔偿等行为的，甲方在扣除有关费用后，余额退还给乙方。合同有效期内，乙方向甲方交纳物业管理费100元／铺／月（按年度一次性交给甲方）。违约方按照合同总额的1％承担违约责任，或赔偿因违约给对方造成的经济损失等。”另该合同中明确备注：“本户为原合同户，现价181000元，已于2006年10月10日缴纳105000元，剩余76000元，由老房款中转入。”张爱花共计支付商铺使用权转让费181000元，支付水、电押金5000元。
2010年10月12日，张爱花（甲方）与天达公司（乙方）签订《托管协议书》一份，主要约定：张爱花将位于光彩市场二层西区1排3号商铺委托给被告管理，张爱花应积极配合被告做好托管交接工作；托管时间自2010年1月1日至2013年12月31日，在此期间张爱花未经被告同意，不能参与商铺的经营与管理；商铺在托管期间，张爱花将不需要交纳任何管理费用，托管期间公司所收租金等费用，用于市场的宣传和改造，此费用由公司统一支配。2010年12月9日，张爱花作为乙方，天达公司作为甲方，双方又签订《补充协议书》一份，约定：公司研究决定要求乙方必须自行经营在甲方购买的商铺，2年市场培育期内（2011年3月1日至2013年2月28日），不允许私自转让、转租；2年市场培育期内（2011年3月1日至2013年2月28日），乙方必须遵守甲方的市场管理制度，正常开门营业，营业时间为10：00—20：00，一个月内累计关门时间不得超过7天；公司于2011年2月28日前完成对市场结构的改造工程，为营业商户提供一个良好的营业环境……对于自主经营的商户，市场给予原合同期限顺延至2018年11月30日的优惠政策。
另查明，涉案商铺交付给张爱花之后，所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，天达公司承诺商场开业时间是2008年4月20日，但商场重新招商即2011年11月份部分商户与河南汇基置业有限公司（以下简称汇基公司）签订经营合同后，于2011年12月24日正式开业。但商户称商场仍然断水、断电，封堵步梯、电梯，不具备开业经营条件，同时向多家媒体及所在街道办事处反映情况。上述事实有天达公司二期装修工程结算表、天达公司拆除铺位通知及会议纪要、商场开业宣传活动安排表等主要证据在卷证明，本院应予认定。
上述事实，有当事人提供的证据及庭审笔录在案佐证。
原审法院认为，张爱花与天达公司告签订的《营业房及商铺使用权转让合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院应予认定，双方均应依据合同履行权利和义务。张爱花依据合同履行了支付商铺使用权转让费181000元及保证金5000元的合同义务，虽然被告履行了交付商铺的义务，但是所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，没有为张爱花等商户提供良好的经营环境，也不能保证张爱花等商户的正常经营秩序，导致商场迟迟不能开业，合同无法继续履行，导致张爱花所签订合同目的根本不能实现，所以张爱花要求解除《营业房及商铺使用权转让合同》、《补充协议书》及《托管协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于法定解除的规定，所以该院应予解除。由于张爱花已向天达公司支付了2008年6月1日起至2014年2月28日止期间的商铺使用权转让费，天达公司在正式开业即2011年12月24日之前商场未能达到经营条件，所以从商铺使用权转让的起始日即2008年6月1日至商场正式开业日即2011年12月24日期间，天达公司具有完全过错责任，应全额返还此期间的使用权转让费1112797元（181000元÷69个月×43个月）。
在商场正式开业之后，由于天达公司有对商场进行培育、完善商场经营环境、广告宣传等诸多方面的责任，同时由于张爱花等商户负有充分考察商场经营环境及配合被告对商场经营进行培育的义务，张爱花等商户与天达公司对商场开业后合同未实际履行均存在过错责任，综合考虑双方的过错程度，该院认定天达公司的过错程度大于商户的过错程度，该院酌定天达公司承担60%的责任，应向张爱花返还从商场正式开业日即2011年12月24日至商铺使用权转让的终止日即2014年2月28日期间的使用权转让费的60%即40921.7元（181000元÷69个月×26个月×60%）。
综合以上意见，天达公司共计返还张爱花商铺使用权转让费153718元。同时，张爱花支付的保证金5000元是合同履行过程中的水电保证，由于合同未实际履行，所以保证金应全额返还。虽然合同约定了违约金，但综合本案商户的实际损失、预期利益及履行合同的情况、过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，张爱花要求天达公司支付违约金和支付租金利息及损失的诉讼请求，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院作出判决：一、解除张爱花与河南天达实业发展有限公司于2008年5月12日签订的《营业房及商铺使用权转让合同》和2010年10月12日签订的《托管协议书》及2010年12月9日签订的《补充协议书》。二、河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还张爱花租金153718元。三、河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还张爱花保证金5000元。四、驳回张爱花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4120元，由张爱花负担500元，由河南天达实业发展有限公司负担3620元。
宣判后，天达公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实和法律适用严重错误，应予纠正。理由如下：一、在房屋租赁关系中，交付符合租用目的、能够安全使用的商铺本身，是出租人的主要义务，在此之外，要求出租人承担更多义务，必须基于合同的约定或法律的规定。本案中，天达公司与张爱花双方成立租赁关系，根据合同约定，天达公司已经尽到交付合格出租商铺，提供水电等适租义务，但一审判决却超越租赁关系的法定调整范围和当事人的约定，认定光彩市场“未达到经营条件，未真正开业”；违背客观事实认定光彩市场未进行消防验收；在没有证据的情况下，认定市场“不断装修改造”持续至“重新招商”，继而根据“过错责任”判定天达公司构成“根本违约”承担了几乎全部责任。事实是：光彩市场在2007年已经开业并正常经营至今，根本不存在所谓“因装修、消防问题，经营条件不符合约定，商场不能开业”的情况，商铺交付张爱花后如期开业是基本事实，一审认定直到2011年12月24日“重新招商”才开业违背客观情况。综上，天达公司出租给张爱花的商铺，自始符合正常的租赁经营使用要求。天达公司根据合同仅负有适租义务，且已经按约履行了交付合格商铺、提供水电、空调、电梯等设施，配合国家消防、治安、工商、税收等行政管理，尽到了出租义务。二、一审判决超出了租赁关系本身，强行认定天达公司“根本违约”，承担几乎全部责任没有事实和法律依据。因此，请求二审法院查清本案事实，依法撤销原判第二、三项，改判驳回张爱花的诉讼请求，维持原判第一、四项。本案一、二审诉讼费用由张爱花承担。
被上诉人张爱花答辩称：一、天达公司未向张爱花交付符合经营条件的商铺，违反合同约定，张爱花有权解除合同并要求退还相关费用。1、天达公司向张爱花等商户转让使用权的商铺，位于天达光彩市场楼内，并非独立的房屋，而是楼内小隔断，其出入通道和营业时间及水电、经营类别、宣传推广等都受天达公司统一规划、管理，并不能独立自主地开展经营活动，因此对于这种商铺，应以整个商场可以正常营业为交付条件，具体包括：消防验收合格，房屋验收合格，水电、照明、空调、电梯等设施安装到位，楼内隔断装修等施工完成。2、天达公司《商户入住指南》中载明交铺时应有电扶梯20台（一期12台、二期8台）、垂直观光电梯5台（一期1台，二期4台），而截至2007年6月底，商场内仅安装了9部电扶梯，且其后长期未再加装电梯，市场的供电设备是在2010年2月底才安装调试合格，直接影响到商场的正常经营。3、因天达光彩市场二期施工时没有按规定进行围栏且未给一期留进出通道，也对一期的正常营业产生了严重影响。天达光彩市场因改建、新建及装修等原因，直至2009年4月才进行消防验收。《郑州晚报》、《河南法制报》、《经济视点报》等多家媒体的报道显示，在2009年之后，天达光彩市场消防严重不达标，且长期不整改，在2009年3月和2010年12月被政府部门多次集中整治。自2009年底起，因前期装修、设计有问题，天达公司开始不断地对市场进行装修、改造。自2010年9月天达公司强行完成商铺托管后，为配合光彩SHOW的招商，天达公司又进行了多次集中建设、装修、改造。已生效的（2014）郑民四终字第456号民事判决书，也认定了天达光彩市场不断进行装修改造，在2011年11月24日正式开业前未能达到经营条件这一事实。6、《营业房及商铺使用权转让合同》约定：转让期自2008年6月1日起至2014年4月30日止，而张爱花、天达公司却于2010年12月28日签订《补充协议书》和《托管协议书》，说明天达公司也认可前期交付商铺不合格和商铺实际已由天达公司托管的事实。二、张爱花履行了托管协议书，商铺自2010年起由天达公司强行托管并转租第三方致使张爱花不能经营使用。托管到期后天达公司仍拒不交还商铺，故应全额退还合同款。三、张爱花所提交的部分证据虽为复印件，但可与其它证据相互印证，应予采信。天达公司提交的证据无法证明光彩市场符合交铺条件，能够正常经营，视频等证据则反证商铺被托管和重新招商，市场于2011年底才正式开业的事实。《营业房及商铺使用权转让合同》、《托管协议书》等均由天达公司提供，属于格式合同。如出现歧义，应作对天达公司不利的解释。综上，天达公司未按约定交付合格商铺，也未实施有效的管理，没有为商户提供良好的经营环境，也不能保证正常经营秩序，导致商场迟迟不能开业，合同无法履行，已构成根本违约，张爱花有权要求退还合同款、赔偿装修费。请求二审法院维持原判。
二审庭审中，天达公司向本院提交了如下证据：
1、（2013）郑民四终字第2093号民事判决书（上诉人王爱华与上诉人天达公司及被上诉人河南汇基置业有限公司合同纠纷一案）及（2014）郑民三终字第1651号民事判决书（上诉人王莉与上诉人天达公司合同纠纷一案）各一份。天达公司称时间跨度为两年的两份二审生效判决均认定，光彩市场具备经营条件，不存在未按期开业的情形；
2、（2013）管民二初字第142号（原告苏耀宏诉被告天达公司租赁合同纠纷一案）、（2013）管民二初字第143号（原告翟全文诉被告天达公司租赁合同纠纷一案）民事判决书各一份，已生效。天达公司称，此前在涉案市场经营商户（除三楼商户外）以同样理由起诉，诉讼请求全部被驳回；
3、起诉状三份（白福龙起诉天达公司合同纠纷一案及任春莉起诉天达公司合同纠纷两案）及郑州市管城回族区人民法院2015年2月10日开庭传票一份。天达公司称：据2015年另行起诉商户陈述，涉案市场在其经营期间，2008年至2010年共计十九个月，市场正常开业，商户正常经营。
4、（2012）管民二初字第1200号民事判决书（原告王锦诉被告天达公司租赁合同纠纷一案）一份。天达公司称：据该系列案未产生前的民事判决显示，光彩市场于2007年开业，2007年至2011年期间商户正常营业。
5、起诉状两份（原告冯鑫诉被告天达公司合同纠纷二案）及郑州市管城回族区人民法院2015年6月23日开庭传票。天达公司称，通过该二份起诉状可知，名为冯鑫的商户分别于2007年、2009年租赁了涉案市场三楼商铺。如涉案市场未正常开门营业，商户也不可能在2007年承租商铺后两年的2009年继续租赁涉案市场商铺，该二份起诉状从另一面证明了市场在2007年就已经开业经营的事实。
6、（2015）豫法立二民申字第00224号民事裁定书一份（再审申请人天达公司与被申请人孟风琴合同纠纷一案）及该案一、二审即（2013）管民二初字第132号、（2014）郑民四终字第182号民事判决书各一份。天达公司称，经河南省高级人民法院审核发现二审改判认定的事实缺乏证据证明，现已立案再审。
上述证据天达公司用以证明光彩市场自2007年开业。开业前商场已将配套设施安装调试完毕，市场通过了消防验收，并投入了广告宣传，故天达公司尽到了一个出租方应当尽到的义务。至于商户承租商铺进驻市场后是否盈利与其自身经营关系密切，其不应当将市场经营风险通过恶意诉讼转嫁至天达公司。
被上诉人张爱花发表质证意见如下：一、关于证据1，是关于王爱华和王莉的民事判决，一、二审法院均是以证据不足为由未予支持其诉讼请求，但未认定商场达到了经营条件。且都是个案，不具代表性。据了解，上述案件，一审开庭时，因相关证据被500余名商户分散持有，故于一审时，张爱花未能提交充分证据。而本案中，张爱花提交的证据远多于这两起案件，并且有一、二审法院以及北下街办事处的走访调查，完全能够证明天达公司所交付的商铺不具备交付条件的事实。关于证据2的质证意见同证据1。关于证据3、证据4，对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议：①相关民事判决和起诉状均是个案，与本案所涉商铺有很大不同，无法证明本案商铺符合经营条件。②上述商户及其代理人对其商铺是否符合经营条件，存在主观认识不同。其中起诉状中所称持续经营数年，但本案及类似案件提交的证据及查明的事实足以认定商铺在天达公司正式开业前，一直不符合经营条件。③现有证据显示，在天达公司的500余名商户中，有十几个商户一直在自己经营并拒绝天达公司托管，而王锦、白福龙则可能属于这些自营的商户。与本案商户的情况不同。④在王锦案中，天达公司一审缺席，而王锦则主要是主张后期损失，商场是否正常经营未列为一审争议焦点，也未进行审查，故该份民事判决无法证明天达公司交付的商铺符合经营条件。关于证据5，天达公司的商铺，其操作模式是先交会员费和转让费，再签合同。包括冯鑫在内的大多数商户，都是2007年签订的第一份合同，后天达公司在2008年下半年起，要求商户更换新的合同。冯鑫2009年的合同即为更换的合同，这点从其合同签订日为2009年1月15日，但合同内租期起算日为2008年1月15日可以证明。关于证据6，河南省高级人民法院的再审裁定并未认定二审判决缺乏证据证明。河南省高级人民法院发回郑州市中级人民法院重审的案件共有两个，除该案外，还有王爱华案，目前尚未作出判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。本案中，天达公司与张爱花自愿签订《营业房及商铺使用权转让合同》，由此产生的商铺使用权转让关系合法有效，应受法律保护。依据商业习惯，天达公司作为商铺使用权的转让方，其收取的转让费中，除包括商铺使用所产生的租金外，还包括因商铺所处地段、经营、客源、渠道、宣传等可带来的可期待利润等，而这也正是商铺受让方愿意支付对价的基础所在。因此，在张爱花已经依约支付商铺使用权转让费和押金后，天达公司负有向张爱花交付符合租用目的、并能安全使用的商铺义务。从本案实际履行情况看，天达公司虽然交付了商铺，但是所在商场不断进行装修改造，且未进行消防验收，没有为张爱花等商户提供良好的经营环境，导致商场迟迟不能开业，合同无法履行，对此天达公司负有直接责任。天达公司于二审中新提供的证据，不能有效证明涉案商场已按约定开业并正常经营，关联案外人的起诉状自称陈述及案件的处理结果并非本案的处理依据，其上诉提出已完成提供适租商铺义务的主张，证据不足，且与本案查明的事实不符，本院不予采纳。同时，原审法院区分开业前后的合同履行情况及酌定划分的过错程度认定天达公司应当返还的商铺使用权转让费及押金数额正确妥当。综上所述，天达公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3475元，由上诉人河南天达实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 梅
审 判 员 秦 宇
代理审判员 邱 帅
二〇一五年十月十四日
书 记 员 徐若莹