广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第681号
上诉人（原审被告）：赵海，男，汉族，1953年7月30日出生。
委托代理人：王小路，广东融关律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾德兴，男，汉族，1972年6月25日出生。
委托代理人：林文彬，广东深展律师事务所律师。
委托代理人：唐稳，广东深展律师事务所律师。
原审第三人：秦秀杰，女，汉族，1954年5月10日出生。
委托代理人：王小路，广东融关律师事务所律师。
原审第三人：深圳市金楚原房地产投资顾问有限公司。
法定代表人：陈俞霖。
委托代理人：叶春丽，女，汉族，1983年1月27日出生，该司员工。
委托代理人：谢振华，男，汉族，1982年2月1日出生，该司员工。
上诉人赵海因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年6月16日，赵海以房屋所有权人秦秀杰的代理人身份与曾德兴签订《二手房买卖合同》，合同约定将位于深圳市某区某大道茗X园三期12栋1座2层01单位出售给曾德兴，购房价为1300000元，合同约定，曾德兴于合同生效当日支付定金50000元，合同生效后五日内，曾德兴再支付定金50000元。双方约定上述定金交由双方约定第三方监管。另外，双方约定如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，曾德兴有权请求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金，并继续履行合同，如卖方逾期义务超过5日，曾德兴可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之五的违约金承担违约责任或双倍返还曾德兴已支付的定金。该合同第15条备注栏中手写约定：1、买卖双方均承诺在银行无不良记录，否则各自承担所产生的责任；2、曾德兴在深圳符合深圳的购房条件；3、卖方出售该物业实收1300000元，不再支付其他费用；4、因产权人秦秀杰无法到现场签署合同，现有秦秀杰的老公赵海即代阅代签该合同，具同等法律效应，秦秀杰须在签署该合同的30天内补签并做全权委托公证给担保公司办理赎楼按揭、过户相关手续，否则视为卖方违约。该合同卖方签名处签有“秦秀杰代理人赵海”并按有手印。同日，曾德兴向深圳市金楚原房地产投资顾问有限公司（以下简称金楚原公司）缴纳40000元定金，金楚原公司向曾德兴出具《收款收据》，该份收条有赵海签名确认，当日晚间，曾德兴向金楚原公司缴纳60000元定金，金楚原公司向曾德兴开具《收据》。本案审理中，赵海与金楚原公司称已将上述定金共计100000元返还予曾德兴，曾德兴予以确认。
关于签订合同的过程，曾德兴称，合同签订当日，金楚原公司带曾德兴去看房子，由赵海给曾德兴及金楚原公司开门进入，看房后，三方来到金楚原公司商议转让价格，价格谈好后签订了合同。金楚原公司对此予以认可，并称在曾德兴有买房意向时其核查了涉案房屋产权人为秦秀杰，但因曾经代理出租该房屋而了解到赵海与秦秀杰为夫妻关系，合同签订时秦秀杰因不在深圳，无法签订买卖合同，赵海虽称其并非房屋所有权人，但在双方协商期间多次与秦秀杰电话沟通出售房屋事宜，也未提及�与秦秀杰已离婚一事，且为了保障曾德兴的合同利益，经双方协商在合同中备注栏中对赵海的代理权进行了约定，并约定秦秀杰于该合同签署之日起30日内补签合同并作出全权委托公证办理相关手续，故认为赵海代理行为有效。赵海对上述陈述辩称，签订合同时，赵海未与曾德兴直接交流，是由金楚原公司写好合同内容，赵海签名的，金楚原公司告诉赵海合同为草签合同，不具有法律效力，期间也未与秦秀杰联系。秦秀杰称，赵海在合同签订当晚十点左右向其打电话称签订合同事宜，但其不同意赵海代理转让房屋，对赵海签订的《二手房买卖合同》不予认可，并称赵海在其未到场的情况下处分涉案房产的行为无效，相应的《二手房买卖合同》也为无效合同。经查，赵海于合同签订次日向金楚原公司出示《离婚证》，称其已经与秦秀杰离婚，离婚日期为2011年6月28日�
曾德兴诉讼请求：一、解除曾德兴与赵海于2013年6月16日签订的《二手房买卖合同》；二、赵海与金楚原公司连带返还双倍定金200000元；三、本案诉讼费由赵海承担。
原审法院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。本案中，秦秀杰为争议房产的所有权人，根据合同签订合同过程及合同约定均可以看出，赵海以秦秀杰丈夫及代理人的名义亲自签订合同，合同对房屋转让价格、支付方式、定金保证、违约责任以及备注约定等方面均作出详细具体的约定，为双方真实的意思表示，本案中，房屋登记所有权人并非赵海，曾德兴因此与赵海就代理权问题在合同备注中进行了约定，称“由秦秀杰老公代阅代签该合同，具有同等法律效力”，赵海在该合同上签署�秦秀杰代理人赵海”并按手印，则应视为赵海对合同内容尤其是上述备注条款已进行了审阅，并同意签名，故曾德兴、赵海双方签订的《二手房买卖合同》真实有效，秦秀杰对赵海的代理行为不予追认，故该合同对秦秀杰不发生效力，相应的合同责任应由赵海承担，故对曾德兴请求解除合同，原审法院予以支持。合同签订过程中，曾德兴及金楚原公司在缔约过程中已尽到了审慎的合同义务，不具有过错。关于定金返还问题，依据法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，本案中，双方在合同中明确约定了分别两次支付定金总额为100000元，且曾德兴实际足额缴纳了定金，其中赵海已经签名确认的40000元，剩余60000元虽未由赵海签名确认，但曾德兴已经交予金楚原公司，并根据曾德兴、赵海之间的约定交由该公司监管，故赵海应当依照《二手�买卖合同》的约定以及法律的规定，承担双倍返还定金的责任，本案审理过程中，赵海与金楚原公司将已经收取的100000元定金退还曾德兴，则赵海还应向曾德兴双倍返还定金差额100000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除曾德兴与赵海签订的《二手房买卖合同》；二、赵海于判决生效之日起五日内支付曾德兴双倍定金差额100000元；三、驳回曾德兴的其他诉讼请求。赵海未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由赵海承担。
一审判决后，赵海不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判赵海不需支付曾德兴双倍定金差额100000元；3、一、二审诉讼费由曾德兴及金楚原公司承担。事实和理由：一、一审法院认定合同有效属于事实认定错误。该合同在签署时曾德兴已经明知赵海非涉案房产的所有人，且没有得到权利人的授权，该合同应为无效合同。其次，根据深圳市二手房交易条例等规定，二手房交易应采取国土部门提供的合同版本，涉案合同第二条违反了法律规定，属于规避税费的阴阳合同，该合同若实施必将损害国家的税收利益，应认定为无效合同。二、一审法院认定赵海收取定金十万元没有法律依据，属于臆想。金楚原公司提供的收据上明确载明“卖方签收后即转为定金”，但该款项并没有得到赵海的签收。且该定金的缴款人“许xx”并非曾德兴。三、一审法院在庭审辩论结束后接受曾德兴变更诉讼请求严重违反诉讼程序。虽然赵海一再提出违反程序，但一审法院未予纠正�综上，请二审法院撤销一审判决，依法改判，以还法律之公正。
曾德兴口头答辩如下：1、原审法院认定事实清楚。2、关于赵海所说的合同的版本问题，这涉及另外的法律关系，与本案无关。3、针对赵海所提的定金10万元的事实，根据合同及一审法院查明的事实，一审法院查明事实是正确的。
秦秀杰口头答辩如下：对原审判决有异议：1、认定合同有效属于认定事实错误；2、判令赵海收取定金10万元没有法律依据，金楚原公司提供的收据上明确载明卖方签收后转为定金，但第二笔6万元没有经赵海签收，且赵海明确告知该房产无法转让，该6万元不属于定金性质。
金楚原公司口头答辩如下：当时双方委托我们做监管手续，曾德兴把6万元委托我们交给赵海，我们找赵海签收的时候，赵海就说房子不卖了。
本院经审理查明：曾德兴与赵海签订的合同约定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号以后，视为卖方本人已收讫定金。双方在合同中没有约定监管方的名称。
另查明：一审法院在2013年11月12日将曾德兴变更诉讼请求的内容告知赵海，给予赵海15天的举证期限，并在2013年12月20日重新开庭审理了本案。
原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据赵海的上诉理由，本案的争议焦点为：1、一审是否违反法定程序；2、合同效力；3、赵海是否应承担违约责任及违约责任的大小。
关于第一个争议焦点，本院认为，一审法院在2013年11月12日将曾德兴变更诉讼请求的内容告知赵海，给予了赵海15天的举证期限，并在2013年12月20日重新开庭审理了本案，从程序上保证了赵海的诉讼权利。赵海的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。
关于第二个争议焦点，本院认为，《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，赵海没有涉案房产的处分权，但与曾德兴签订了买卖合同，事后权利人对赵海的处分行为也不追认，导致涉案合同无法履行。赵海签订合同的行为是其真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性禁止性规定，因此，合同内容合法有效，各方均应切实严格履行。无处分权并不是合同无效的理由。
关于第三个争议焦点，本院认为，根据合同约定，赵海应承担双倍返还定金的责任。本案中，由赵海签收的定金只有40000元，剩余的60000元并非赵海收取，赵海也没有委托金楚原公司收取，双方在合同中也没有约定金楚原公司收取后视为赵海收取，因此，赵海应按其收取的定金数额承担双倍返还的责任。鉴于赵海收�的40000元已经返还曾德兴，赵海应支付曾德兴双倍定金差额40000元。
综上，赵海的上诉请求部分有事实和法律依据，本院予以支持。原审认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、维持深圳市某区人民法院（2013）深龙法民三初字第440号民事判决第一项；
二、撤销深圳市某区人民法院（2013）深龙法民三初字第440号民事判决第三项；
三、变更深圳市某区人民法院（2013）深龙法民三初字第440号民事判决第二项为“赵海于判决生效之日起五日内支付曾德兴双倍定金差额40000元”；
四、驳回曾德兴的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人�共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计6450元，由曾德兴负担4300元，赵海负担2150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年五月十五日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附有关法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履�合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。