山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第2556号
上诉人（原审被告）季雪梅，女。
委托代理人魏红果，山东青成律师事务所律师。
委托代理人刘志强，男，系季雪梅之夫。
被上诉人（原审原告）青岛星仑房地产开发中心。
法定代表人刘卫健，总经理。
委托代理人魏向前，男，系被上诉单位法律顾问。
委托代理人曲岩峰，男，系被上诉单位总经理助理。
上诉人季雪梅因与被上诉人青岛星仑房地产开发中心（以下简称星仑房地产）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2013）城民初字第1901号民事判决，于2013年10月28日向本院提起上诉。本院于2013年12月3日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员马喆主审本案、代理审判员安太欣参加评议的合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第188条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年1月2日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人季雪梅及其委托代理人刘志强、魏红果，被上诉人星仑房地产的委托代理人魏向前、曲岩峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
星仑房地产在一审中诉称，季雪梅多年持续与星仑房地产主管单位青岛市建筑材料工业总公司签订合同，租赁星仑房地产所拥有的青岛市城阳区正阳街71号房产及场地。2008年12月，季雪梅与青岛市建筑材料工业总公司续签租赁合同，期限4年，合同期满截止日为2013年1月31日。2012年12月即合同期满前，按照上级主管部门盘活企业闲置资产的要求，星仑房地产与主管单位青岛市建筑材料工业总公司共同书面通知季雪梅，租赁合同期满后不再对外租赁，要求季雪梅合同期满后腾空房屋及场地交由星仑房地产收回。但合同期满后，虽经星仑房地产、青岛市建筑材料工业总公司及上级主管部门多次催告，季雪梅却无理推诿继续占有至今。为维护星仑房地产合法权益，请求判令：1、季雪梅立即搬离腾空租赁的房屋及场地；2、季雪梅按照租赁合同的约定与星仑房地产办理移交手续；3、季雪梅按照市场价格支付自租赁合同期满占有使用起至搬离腾空移交止期间的租金26224元（暂计算至2013年4月15日）；4、诉讼费用由季雪梅承担。庭审中，星仑房地产放弃第二项诉讼请求。
为支持其诉讼请求，星仑房地产向法庭提供如下证据：
一、房屋及场地租赁合同1份，证明涉案房屋及场地租赁合同期限至2013年1月31日，同时证明星仑房地产、季雪梅相关权利义务。季雪梅对该证据真实性无异议，但认为涉案房屋的出租者是青岛市建筑材料工业总公司，不是星仑房地产，根据合同相对性，星仑房地产不是适格主体。
二、情况说明1份，证明自2003年星仑房地产资产一直由其主管部门青岛市建筑材料工业总公司作为主体对外运营管理，星仑房地产对此无异议，最终权利义务由星仑房地产承担。季雪梅对该证据真实性有异议，认为该证据系星仑房地产单方出具的，季雪梅不知情。
三、青岛市建筑材料工业总公司文件1份，证明涉案房屋到期后不再租赁，该房屋所有权归星仑房地产所有，要求季雪梅将租赁物向星仑房地产交接。季雪梅对该证据真实性有异议，称其未收到该函。
四、国有土地使用证1份，证明涉案租赁物归星仑房地产所有。季雪梅对该证据真实性无异议，但该证坐落地及面积均与星仑房地产提交的证据一不符，不是同一块地，即便是同一块地，季雪梅也在2002年2月1日开始租赁青岛市建筑材料工业总公司的房屋，未履行告知义务侵犯了季雪梅的优先受让权。
五、房屋所有权证1份，证明涉案房屋属于青岛建飞产业开发中心，坐落在正阳街71号。季雪梅对该证据真实性无异议，但认为该证据恰好证明房屋所有权人不是星仑房地产，也不能证明现在所有权人是青岛建飞产业开发中心。
六、青建产字（2000）01号文件、青建材总字（2000）12号文件、青国资企（2000）8号文件及青建材总字（2002）9号文件各1份，证明青岛建飞产业开发中心申请将涉案土地及厂房无偿划归青岛市建筑材料工业总公司，经向青岛市国有资产管理局请示，该局批复同意青岛市建筑材料工业总公司收回涉案土地及厂房重组，后青岛市建筑材料工业总公司于2012年4月3日将涉案土地及厂房无偿划拨给其下属企业青岛星仑房地产开发中心。季雪梅对上述证据真实性无异议，认为上述证据恰好证明涉案土地及房屋所有者为青岛市建筑材料工业总公司，星仑房地产不是适格诉讼主体，青建材总字（2002）9号文件属内部文件，青岛市建筑材料工业总公司不属于划拨主体，对季雪梅没有约束力，季雪梅对此不认可，季雪梅自2002年开始租赁，青岛市建筑材料工业总公司将该土地及房屋划拨侵犯了季雪梅优先受让权，应赔偿给季雪梅造成的损失。
季雪梅在一审中辩称，季雪梅未租赁过星仑房地产房屋，与星仑房地产没有任何关系，请求依法驳回星仑房地产诉讼请求。
为支持其抗辩理由，季雪梅向法庭提供如下证据：
租赁合同3份，证明季雪梅自2002开始租赁青岛市建筑材料工业总公司的土地及房屋。星仑房地产对2002年租赁合同真实性有异议，认为季雪梅提交该证据已过举证期限，且该租赁合同承租方为青岛市崂山区城阳正阳商店，与本案无关；对2006年租赁合同真实性无异议，但认为季雪梅提交该证据已过举证期限，与本案无关；对2008年租赁合同真实性无异议。经法庭询问，星仑房地产对2002年租赁合同上加盖的“青岛市建筑材料工业总公司”公章真实性无异议。
原审查明，季雪梅系青岛市城阳区鑫源盛废品收购站个体业主。青岛市建筑材料工业总公司（以下简称“建材总公司”）自2002年1月30日开始将城阳区正阳街71号房屋及场地共计8124.6平方米先后出租给青岛市崂山区城阳正阳商店、青岛市城阳区鑫源盛废品收购站，最后一份《房屋及场地租赁合同》于2008年12月15日签订，主要约定：房屋及场地租赁期共4年，自2009年2月1日至2013年1月31日，年租金53000元，合同期满乙方（季雪梅）应保证该房屋及场地的水、电、门、窗等设施完好，并能够正常使用，除乙方添置的可移动设备外，乙方对该房屋及场地进行的装修、扩建、改建及除空调机外不可移动的设施等应无偿交付甲方（建材总公司），其中，若有甲方认为需要拆除的添附物，乙方应负责组织施工拆除，若乙方违反本条约定，应向甲方支付违约金10000元，并赔偿甲方的相关损失。2012年12月19日，建材总公司与星仑房地产联合印发《青岛市建筑材料工业总公司关于不再对外出租青岛市城阳区正阳路71号房屋及场地的函》（青建材总函字（2012）7号文件），载明：“青岛市城阳区鑫源盛废品收购站：根据贵站与我公司2008年12月15日签订的《房屋及场地租赁合同》，贵站租赁我公司所属青岛星仑房地产开发中心所拥有的青岛市城阳区正阳路71号的房屋及场地，租期自2009年2月1日至2013年1月31日。根据青岛市国资委清理三级企业的有关规定及我公司的上级单位青岛海湾集团公司关于清理盘活所属企业闲置土地的要求，我公司经研究，决定贵站租赁该房屋及场地到期后，我公司不再对外出租，由青岛星仑房地产开发中心收回开发。鉴于上述原因，我公司根据合同的有关约定，并考虑到贵站连续多年租赁该房屋及场地的实际情况，特请贵站连续多年租赁该房屋及场地的实际情况，特请贵站于2013年1月31日租赁到期后腾空该房屋及场地，交由青岛星仑房地产开发中心收回。特此函告。”
另查明，涉案土地属国有土地，土地使用权归星仑房地产，国有土地使用证号为城国用（2002）第65号，使用权面积5933平方米。涉案土地上2191.6平方米的房屋所有权登记在青岛建飞产业开发中心（以下简称“建飞产业”）名下，青岛市城阳区房地产管理处于1998年9月8日向建飞产业填发青城房自管字第0443号房屋所有权证。2000年1月10日，建飞产业向建材总公司报送《关于划拨国有资产的申请》（青建产字（2000）01号文件），称因其公司国有净资产过大，职工难以买断，为保证国有资本从中小企业中尽快退出，在保证国有资产不流失，职工利益不受侵害的前提下，根据青岛市国资局颁发“国有企业资产办理无偿划拨手续的规定”，申请将涉案土地及房屋在内的共计515.98万元资产划拨到建材总公司。2000年1月18日，建材总公司向青岛市国有资产管理局报送《关于将青岛建飞产业开发中心部分国有资产无偿划拨到青岛市建材工业总公司的请示》（青建材总字（2000）12号文件），请示将建飞产业改制中无法买断的部分国有资产515.98万元无偿划拨到建材总公司。2000年2月13日，青岛市国有资产管理局下发《关于对“青岛建飞产业开发中心部分国有资产无偿划拨到青岛市建材工业总公司的请示”的批复》（青国资企（2000）8号），同意由建材总公司收回515.98万元国有资产，进行重组。2002年4月2日，建材总公司向其直属各企业下发《关于将城阳区正阳街71号土地及房产无偿划拨到青岛星仑房地产开发中心的通知》（青建材总字（2002）9号文件），决定将城阳区正阳街71号土地及地上所有房产建筑物无偿划拨给星仑房地产，由星仑房地产开发使用。2013年4月12日，星仑房地产出具一份《情况说明》，载明：“自2003年始，我单位由于人力资源不足，资产一直由我单位的主管部门青岛市建筑材料工业总公司作为主体对外运营管理。我单位对此无异议，最终的权利和义务由我单位承担。”
原审认为，涉案青岛市城阳区正阳街71号5933平方米国有土地使用权归星仑房地产所有，涉案地上2191.6平方米房屋所有权虽登记在建飞产业名下，但已由建材总公司无偿划拨给星仑房地产开发使用。建材总公司作为星仑房地产上级主管部门对外出租涉案土地及房屋，星仑房地产对此无异议，故建材总公司与季雪梅2008年12月15日签订的《房屋及场地租赁合同》意思表示真实，合法有效。该《房屋及场地租赁合同》于2013年1月31日到期，建材总公司与季雪梅之间的权利义务终止，建材总公司及星仑房地产基于清理盘活所属企业闲置土地的要求，不再续租，理由正当，符合法律规定。季雪梅在租赁合同到期后，继续占有使用涉案土地及房屋，已无合同及法律依据，故星仑房地产要求季雪梅搬离腾空租赁的土地及房屋，理由正当，于法有据，法院予以支持。星仑房地产要求季雪梅支付自租赁合同期满起至搬离腾空期间（暂计算至2013年4月15日）的费用，理由正当，参照租赁合同约定的年租金53000元，其计算方式应为：（53000元÷12个月×2.5个月）=11041.68元。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、季雪梅于判决书生效后三十日内搬离并腾让位于青岛市城阳区正阳街71号上的土地及房屋；二、季雪梅于判决书生效后十日内支付青岛星仑房地产开发中心土地及房屋占有使用费人民币11041.68元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元，由星仑房地产负担260元，季雪梅负担196元。
宣判后，季雪梅不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回星仑房地产的诉讼请求。其上诉的主要理由是：一、自2002年1月30日起，季雪梅就与建材总公司签订了房屋租赁合同，与星仑房地产未建立任何关系，星仑房地产无权起诉季雪梅。原审法院依据星仑房地产提交的未经国有资产管理局批准的内部文件，认定其主体适格，属于认定事实错误；二、根据国土资源部《关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》第六条最后一款规定，承租人有优先受让权。即便建材总公司的划拨行为有效，其也侵犯了季雪梅的优先受让权。
被上诉人星仑房地产辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，本案的诉争焦点为季雪梅占用涉案房屋及土地是否有合法依据。对此本院认为，涉案土地的使用权自2002年即登记在星仑房地产名下，涉案土地上所附着房屋的产权虽登记在建飞产业名下，但青岛市国有资产管理局于2000年2月13日下发的青国资企（2000）8号文件，已将该房屋产权划归建材总公司，此后，建材总公司又将该房屋产权划归其下属企业星仑房地产。因此，星仑房地产对于涉案土地及房屋均具有合法权益，其向季雪梅主张涉案土地及房屋的权利主体适格。季雪梅在原租赁合同到期后，仍占有使用涉案土地及房屋，已无合同及法律依据，原审据此判令季雪梅腾出涉案土地及房屋并无不当。至于季雪梅主张根据国土资源部《关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》第六条规定享有优先受让权的问题，因该意见系规范县级以上人民政府土地行政主管部门与使用者签订的土地租赁合同，故，本案所涉纠纷不应适用上述规定。对季雪梅该项主张本院不予采信。
综上，上诉人季雪梅的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费76元，由上诉人季雪梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 马 喆
代理审判员 安太欣
二〇一四年二月二十日
书 记 员 张 燕
书 记 员 王 晶