辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终2318号
上诉人（原审原告）：周可鑫，女，1983年6月20日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：周君，男，1956年7月7日出生，汉族，系上诉人父亲。
被上诉人（原审被告）：沈阳星辰房地产开发有限公司，住所地：沈阳市和平区文体路6甲4号。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原审第三人：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地：沈阳市沈河区惠工街56号（12-16层）。
法定代表人：于苓，系该公司总经理。
委托代理人：王飞，系辽宁百联律师事务所律师。
上诉人周可鑫因与被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称“星辰房产公司”）、原审第三人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称“辽宁信达资产公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第1955号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2016年3月8日公开开庭对本案进行了审理，上诉人周可鑫的委托代理人周君，被上诉人星辰房产公司的委托代理人王志睿，原审第三人辽宁信达资产公司的委托代理人王飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周可鑫原审诉称：一、2012年3月14日，原告购买了被告开发的沈阳市和平区文兴路41京城中心（五里河新天地家园）2号楼2-25-2号房屋一套。预售房屋面积108.94平方米，每平方米售价8，198.41元，总房款为893，134元。原告于2012年3月14日交付给被告购房款452，134元，双方签订了“京城中心商品房订购书”。在原告交付购房款之前，被告销售代表和销售经理承诺原告，该楼盘可在2013年10月底前交付给原告。至此，原告在合同履行过程中尽到了有关责任和义务，并将根据协议的约定继续以贷款的方式或以支付现金的方式支付剩余的购房款。原告在支付50%以上的购房款后，曾多次找到被告售楼处要将定购书换成商品房买卖合同，但被告方一直以“快交房了，待交房时一起换”等理由予以推托，直到2014年7月末看推托不过去，被告给原告出具了一份：产权归属承诺书。至此，原告请求法院认定原告与被告签订的商品房定购书合法有效，并于2015年8月底前换成商品房买合同。二、原、被告自签署定购书后，被告屡次违约，所建楼盘不能大面积施工，只安排几名工人在现场糊弄，以欺骗已购房业主。更为恶劣的是被告在2012年9月份将已出售原告的房屋（和平区文化路41-2号2-25-2，108.94㎡）抵押给第三人。被告在房屋抵押前到至今，即未通知原告，更未得到原告的认同，实属销售欺诈。根据国家相关法律规定，原告购房在前，被告无理抵押在后，被告违背了“预售房屋不得设定抵押”的规定。故原告认为，被告与中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司的房屋抵押行为无效，请求法院予以撤销。三、被告在收到原告购房款后，并未组织施工队进行施工，而是安排几名工人看护现场，一直到2013年10月底前未实现交付商品房的承诺。自2014年春季至今，购房业主多次到被告办公所在地及在北京的公司总部，驻地街道办事处，和平区南湖公安派出所，和平区信访办，沈阳市信访局，沈阳市房产局，沈阳市建委，沈阳市人民政府等多个部门和单位反映被告不予施工，恶意拖延交房的事实，但至今未果。因此原告要求被告赔偿给原告未交房违约金，按已交付购房款项的日万分之一予以赔偿，自2013年11月1日至今，违约金已达26，825元（参照商品房买卖合同违约金陪衬标准），以现金形式赔付给原告。四、原告在交付购房款后，多次要求被告将商品房定购书换成商品房买卖合同，出具正规购房发票并到市房产部门履行登记备案手续。但被告一直推托，不给办理。故原告恳请法院判令被告在2015年8月底前给原告开具已交购房款的发票，并完成在房产部门登记备案的全部合法手续。原告所购商品房已倾注其所有积蓄和心血。然而由于被告的欺诈、失信等诸多行为，致使原告安居乐业梦想已破灭，给原告及父母带来了巨大的痛苦与伤害。使原告心力交瘁，饱受煎熬，谈房色变，严重影响了生活和工作。为了维护原告的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，推动沈阳房地产市场乃至经济社会的长远发展，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、确定原告与被告签订的《京城中心商品房定购书》合法有效；2、请求法院判令被告与第三人之间的房屋抵押行为无效；3、被告应以现金形式赔偿给原告逾期交房违约金26，825元（以房款453，134元为本金，自2013年11月1日起至2015年5月31日止，按照合同约定的日万分之一计算）；4、被告应于2015年8月底之前完成原告在房产部门的产权登记备案手续；5、被告在2015年8月底前对已交付的购房款开具正规发票；6、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，经本院依法释明，原告变更第四、五项诉讼请求为：4、被告应于2015年12月31日前完成原告在房产部门的产权登记备案手续；5、被告在2015年12月31日前对已交付的购房款开具正规发票；
星辰房产公司原审辩称：原、被告签订的内部定购书合法有效，是双方真实意思表示。关于是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。其他诉讼请求应在符合法律的情况下由人民法院公正判决，逾期交房属于不可抗力，不应要求被告承担相应的违约责任。另外，双方并没有约定交房的日期，故交房的时间应根据客观真实的情况来确定。发票待条件具备时开具。
辽宁信达资产公司原审陈述：信达与被告办理的抵押登记合法有效，理由如下：一、信达与被告不存在恶意串通；二、信达对涉案房屋依法办理了抵押登记，根据物权法的规定，抵押权已经设立。原告与被告之间的合同是否有效或是否继续履行，均不影响信达抵押权的有效性；三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，原告应当向被告主张权利，无权请求确认抵押行为无效；四、原告的对信达的诉讼请求与对被告的诉讼请求不是同一法律关系，不应合并审理；五、请求确定抵押权有效，信达不承担任何责任。
原审法院经审理查明：2012年3月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《京城中心商品房定购书》（以下简称《定购书》）一份，约定原告以893，134元购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路京城中心2号楼2单元25层2号房屋，建筑面积为108.94平方米，销售单价为每平方米8，198.41元……。其中协议条款约定：……3、乙方缴清所有应付款项，甲方将按照《商品房买卖合同》规定日期及标准将该物业交付乙方使用，所有承诺以双方签订的《商品房买卖合同》为准。4、双方同意在签订《商品房买卖合同》之前，本定购书将作为正式有效合同，在双方签署的《商品房买卖合同》生效时，已交款自动转为房款……。《定购书》签订当日，原告向被告支付购房款453，134元，被告为其开具收款收据一张。涉案房屋所在楼宇尚未竣工。
另查明：2012年9月，第三人信达资产公司（抵押权人）与被告沈阳星辰公司（抵押人）签订抵押合同二份。其中合同编号为（2012-007（1）-抵押】的合同约定，鉴于抵押权人与北京邦赫科贸有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（1）】的《债权收购协议》，抵押权人与被告沈阳星辰公司与2012年9月14日签订（2012-007（1）】的《债务重组合同》……；其中合同编号为（2012-007（2）-抵押】的合同约定，鉴于抵押权人与中信信托有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（2）】的《债权收购协议》，抵押权人与被告沈阳星辰公司于2012年9月14日签订（2012-007（2）重组】的《债务重组合同》……。二份合同均约定，为保障抵押权人债权的实现，抵押人（即被告沈阳星辰公司）愿意按本合同的约定，以其合法拥有的抵押物为抵押权人设定抵押，提供担保；抵押人同意以本合同附件一《抵押物清单》所列之财产为抵押权人设定抵押。二份合同的附件一抵押物清单的内容均包括原告购买的诉争房屋所在楼宇。
再查明：原、被告签订《定购书》时，涉案房屋尚未设立抵押权。原、被告至今未签订正式的商品房买卖合同。现依据沈阳市房产局出具的涉案房屋所在楼宇抵押登记材料显示，涉案房屋现已设定了在建工程抵押登记，抵押权人为第三人。同时该房屋并已被司法查封。
原审法院认为：原、被告签订的《定购书》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，故对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告的第二项诉讼请求。虽原告与被告签订的《定购书》在上述抵押合同签订之前，但该《定购书》系商品房预约合同，而原、被告尚未签订正式的商品房买卖合同，亦未办理备案登记，且原告所提供的证据无法有效证明被告与第三人签订的抵押合同无效的事实，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告的第三项诉讼请求。因《定购书》中未约定交房时间及逾期交房的违约责任，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告的第四项诉讼请求。因原、被告尚未签订正式的《商品房买卖合同》，且因涉案房屋存在在建工程抵押，并被依法查封，不具备办理备案登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告的第五项诉讼请求。因原告已经支付被告房款453，134元，被告作为开发商应当就原告已支付的房款开具相应正式发票，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第二项之规定判决如下：一、确认原告周可鑫与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2012年3月14日签订的《京城中心商品房定购书》有效；二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2015年12月31日前给原告周可鑫开具453，134元的正式发票；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费411元、公告费400元（原告均已预交），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
宣判后，周可鑫不服，上诉至本院。理由：1、原审认定涉案定购书有效系正确的。上诉人交付了50%的购房款，但被上诉人至今未交付房屋，故被上诉人严重违约，应承担逾期交付违约金。但原审驳回该项请求系适用法律错误；2、原审认定涉案房屋不具备备案条件是错误；3、我购买房屋的时间是2012年3月14日，而涉案房屋抵押的时间是2012年9月14日，故被上诉人与第三人之间的房屋抵押行为为无效是有根据的。请求：1、判令被上诉人支付上诉人逾期办证违约金26，825元；2、判令被上诉人为涉案房屋予以备案并认定被上诉人与第三人之间的房屋抵押行为为无效。
星辰房产公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
辽宁信达资产公司陈述：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方的陈述及其提供的《定购书》、收款收据，编号为（2012-007（1）-抵押】、（2012-007（2）-抵押】的抵押合同、抵押登记材料、抵押物清单等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律效力。因案涉《定购书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同应为合法、有效，一审判决认定准确。
关于上诉人提出星辰房产公司至今未交付房屋，其应承担逾期交房违约金责任的上诉主张，本院认为，因涉案《定购书》中并未约定交房时间及逾期交房的违约责任，故上诉人的该项主张无法律依据，本院不予支持。
关于上诉人提出原审认定涉案房屋不具备备案条件是错误的上诉主张，本院认为，因经庭审调查及相关证据可知，诉争房屋现已设定抵押并被司法查封，不具备办理备案登记的条件，故上诉人可待具备办理条件时，另行主张该项权利。
关于上诉人提出星辰房产公司与辽宁信达资产公司之间的房屋抵押行为无效的上诉主张，本院认为，依照我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，虽然上诉人和被上诉人星辰房产公司签订《定购书》在先，上诉人也已向被上诉人星辰房产公司支付了购房款，但此协议书系商品房预约合同，且并未依法办理物权登记，故上诉人尚未依法取得诉争房屋的物权。此后，被上诉人星辰房产公司与辽宁信达资产公司签订抵押合同，并办理了抵押登记，故辽宁信达资产公司依法享有抵押权，上诉人要求认定该抵押行为无效，不符合抵押无效的法定情形。据此，上诉人提出的该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持，并无不当，应予维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费411元，由上诉人周可鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；