甘肃省嘉峪关市城区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉城民一初字第368号原告张志福。被告甘肃中鹏房地产开发有限公司。法定代表人ＸＸ举，该公司董事长。委托代理人赵生梅，该公司职工。委托代理人赵斌，甘肃法成律师事务所律师。原告张志福诉被告甘肃中鹏房地产开发有限公司（以下简称中鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理后，依法由审判员丁玺玉独任审判，于2015年2月28日公开开庭进行了审理。原告张志福、被告中鹏公司的委托代理人赵斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张志福诉称：2013年10月7日，原、被告双方签订商品房买卖合同约定，原告购买被告开发的嘉峪关市祁连街区第42幢3单元202号房屋，房屋建筑面积93.72平方米，总房款314543元；付款方式为一次性付款；合同还约定：出卖人应当在2014年5月30日前，将质量监督站验收报告及验收合格的商品房交付原告使用。直到2014年11月初，被告仅采用电话联系的方式通知原告交清其他费用后领钥匙，此时已超过合同约定的交房日期5个多月，但被告拒不支付合同第九条约定的违约金，也不出具合同第十一条规定的证明文件，房屋也没有按照合同第十三条规定安装窗纱。据此，原告请求法院依法判令：一、被告承担自2014年5月31日至实际交付之日（2014年11月1日）的违约金14531元（314543元×0.0003×154天=14531元），被告现只补偿了今年的暖气费1827.54元，还应补偿违约金12703元；二、由被告出具嘉峪关市建设行政主管部门质量监督站验收合格的竣工报告、住宅质量保证书和住宅使用说明书；三、安装窗纱。被告辩称：2013年10月7日被告与原告签订商品房买卖合同，被告延期交房属实，但原、被告在合同的第八条还约定：由于政府的因素或政策性原因造成的延期交房，出卖人不承担延期交房责任。被告由于政府的因素和政策性原因未能在合同约定的2014年5月30日前交房，直至2014年10月30日才通知原告交房。原告在2014年12月24日验收房时签署了验房（铺）书，期间因被告在物业费、暖气费以及其他多项政府税费方面给予了购房人减免和优惠，因此，原告在验房（铺）书上签字确认，该条为：业主验收视为对中鹏地产交房的确认，不再追究延期交房的责任。然而，原告在享受了被告给予的优惠并验收房屋后却出尔反尔，违背其承诺，所以应予驳回。另，被告将质量监督站验收合格的竣工报告等资料交到建设单位的档案馆，被告无法提供；对于住宅质量保证书和住宅使用说明书没有提供的原因是建设部门没有制式文本了，等领来后向原告发放；被告预计纱窗在三月份将安装完毕。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年9月28日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：出卖人（被告）将位于嘉峪关市祁连街区42幢3单元201号房屋出售给买受人（原告），该房建筑面积93.72平方米，单价为3356.2元每平方米，总房款为314543元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2014年5月30日前向买受人交付房屋；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过58日，自本合同第八条规定的最后交付期限（2014年5月30日前）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过58日后，买受人有权解除合同……,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2014年5月30日前）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府的因素或政策性原因造成的延期交房，出卖人不承担延期交房责任；3、买受人有到期房款未付清或拒交政府部门委托的相关费用者；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原告已于2013年9月27日前向被告交清全部房款314543元，其中公积金充房款60000元。2014年10月30日，被告通知原告交房，在交房时，被告缴纳涉诉房屋2014-2015年度的取暖费1827.54元。2014年12月24日，原告签署了验房（铺）书，主要内容为：42号楼3单元201室业主张志福于2014年12月24日在甘肃中鹏房地产开发有限公司的陪同下收楼验收，检查了所购房（铺）的建筑质量和装修情况，对发现的问题确认如下：2、发现问题如下：（1）电梯坏2个月……;4、业主验收视为对中鹏地产交房的确认，不再追究延期交房的责任。另查，诉讼期间，本院还分别受理了施瑞国、高全胜等人诉被告中鹏公司房屋买卖合同纠纷案件，被告均向法庭出示了验房（铺）书这份证据。以上事实有商品房买卖合同、验房（铺）书、当事人陈述予以证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方应当遵循诚实信用的原则履行合同。原告按约已交付全部购房款，同时，被告应当在约定期限交付房屋，否则将承担违约责任。关于被告的抗辩理由，首先，被告辩称由于政府的因素和政策性原因未能在合同约定的时间交付房屋，对此，被告没有向法庭提交证据印证，故其抗辩理由不予采信；其次，被告辩称在物业费、暖气费以及其他多项政府税费方面给予了购房人减免和优惠。因除原告自认被告为其缴纳取暖费外，被告对其陈述无证据证实，故其抗辩理由不予采信；第三，被告提交的验房（铺）书，以证实原告签字确认不再追究延期交房的责任。原告认为虽然在该份证据上签字确认，但对被告的证明目的不予认可。在原告起诉被告过程中，出现多起同一住宅区住户起诉被告系列案件，被告均向法庭提交了该份格式验房（铺）书，故该条款是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属格式条款，根据合同法及解释的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，对免除或者限制其责任的内容，应采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明，否则，该条款无效。本案验房（铺）书中的第4项，系免除了被告责任的条款，而该条没有采用足以引起对方注意的方式提请对方注意，更没有向原告进行说明，故根据法律规定，属无效条款。综上，根据合同约定，被告的逾期交房行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约金14531元（314543元×0.0003×154天=14531元），扣除原告同意抵顶的暖气费1827.54元，被告还应支付原告违约金12703元。依据合同约定，被告应当向原告提供质量监督站的验收报告、住宅质量保证书和住宅使用说明书并安装窗纱。根据《中华人民共和合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决如下：一、被告甘肃中鹏房地产开发有限公司赔付原告张志福违约金12703元；二、被告甘肃中鹏房地产开发有限公司向原告张志福提供嘉峪关市祁连街区42幢3单元201号房屋的住宅质量保证书和住宅使用说明书及所属房屋的质量监督站验收报告；三、被告甘肃中鹏房地产开发有限公司为原告张志福所有的嘉峪关市祁连街区42幢3单元201号房屋安装窗纱。以上判项均于本判决生效后10日内履行完毕。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118，减半收取59元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。审判员  丁玺玉二〇一五年三月十六日书记员  王丹丹