江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏08执异21号
异议人(利害关系人):淮安市淮阴区营东菜场,住所地淮阴区北京东路**号营东菜场*楼。
投资人：姜玉福，该菜场负责人。
委托诉讼代理人：倪秋叶，该企业职工。
委托诉讼代理人：武文斌，江苏穿石律师事务所律师。
异议人：姜玉福，男，汉族，1961年9月15日出生，住淮安市清江浦区。
申请执行人:龚晓宁，女，汉族,1978年11月5日生，住江苏省淮安市清浦区。
被执行人：淮安市华丰物资有限公司，住所地淮安市深圳东路2号（B－28－2）。
法定代表人：张彦，该公司董事长。
被执行人：淮安市华钢房地产开发有限公司，住所地淮安市淮阴区北京东路58号。
法定代表人：张少华，该公司董事长。
被执行人：张少华，男，1956年3月1日生，汉族，淮安市华钢房地产开发有限公司董事长，住淮安市清浦区。
被执行人：姜玉芬，女，1958年9月10日生，汉族，职业不详，住淮安市清浦区。
被执行人：张彦，男，1983年9月10日生，汉族，淮安市华丰物资有限公司董事长，住淮安市清浦区。
被执行人：周梦蝶，女，1989年5月28日生，汉族，职业不详，住淮安市清浦区。
本院在执行龚晓宁与淮安市华丰物资有限公司（以下简称华丰物资公司）、淮安市华钢房地产开发有限公司（以下简称华钢房地产公司）、张少华、姜玉芬、张彦、周梦蝶金融借款合同、抵押合同、保证合同纠纷一案中，依法查封华钢房地产公司所有的位于淮安市淮阴区北京东路58号（营东菜场综合楼）北201、301室房地产，并于2018年1月16日作出（2017）苏08执241号《竞买公告》。淮安市淮阴区营东菜场（以下至裁定主文前简称营东菜场）、姜玉福对《竞买公告》提出异议。本院于2018年2月6日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
营东菜场、姜玉福提出异议称，请求撤销贵院2018年1月16日发布的《竞卖公告》。理由为：（1）《竞买公告》对异议人租赁拍卖标的物期限表述错误。2009年12月30日，异议人与淮安市华钢房地产开发有限公司签订《关于营东菜场综合楼租赁协议》，租赁包括营东菜场综合楼北201、301在内的房产，租赁期限为2010年1月1日至2025年12月31日，后双方又于2014年1月30日签订补充协议，对租金的支付标准和方式进行补充约定，异议人根据约定付清全部租金。《竞买公告》中载明租赁期限为2010年1月1日至2019年12月31日，不符合事实，明显存在错误。（2）该《竞买公告》对拍卖标的物转租情况没有表述，异议人从华钢房地产公司租赁房屋之后，又将房屋转租他人经营，租赁期限也均是到2025年12月31日，竞买公告未予载明损害异议人及次承租人的合法权益。（3）该《竞买公告》称“本院负责清场交付”损害了异议人及次承租人的合法权益。根据合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，竞买公告中称“清场交付”显然违反法律规定。
申请执行人龚晓宁辩称，营东菜场提交了虚假的房屋租赁协议，根据我方从建设银行调取的租赁合同看，竞买公告中载明的租赁期限并无不当，且竞买公告并未载明清场交付，两异议人的异议请求均不能成立。
两异议人为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据1、《关于营东菜场综合楼租赁协议》一份，甲方为淮安市华钢房地产开发有限公司，乙方为营东菜场，时间为2009年12月23日，主要内容为：“1、甲方将位于北京东路58号营东菜场综合楼-1-6楼租赁给乙方管理租赁，期限为2010年1月1日-2025年12月31日止，乙方每年向甲方交租金人民币10-15万元整，如经营好租金适当增加”。
证据2、《补充协议》，时间为2014年1月30日，主要内容为：“1、一方将2014年以后的租金按每年10万元的标准向甲方提前付清，即：从2014年1月1日至2025年12月31日计12年，共计租金120万元整，乙方必须在2015年11月30日前付清”。
证据3、单方制作的记账凭证、现金支票存根以及淮安市华钢房地产公司出具的收据，证明已经将2014年1月1日至2025年12月31日期间的12年租金120万元支付完毕。后向本院补充提供2010年至2013年的银行流水账目。
证据4、两份《房屋场地租赁合同》，承租方分别为张荣霞、ＸＸ，签订时间分别为2013年10月16日、2017年7月28日，租赁物分别为淮安市淮阴区北京东路58号的营东菜场综合楼二楼（房号201）建筑面积约3202平方米、淮安市淮阴区北京东路58号的营东菜场综合楼二楼（房号201、202及玻璃房）建筑面积约3600平方米，租赁期限分别从2013年10月15日起至2023年10月15日止、2017年8月1日至2025年11月30日。
证据5、营东菜场及江苏五星电器有限公司（以下简称五星电器公司）《租赁合同》及建行淮海支行的《承诺函》，主要内容为：“双方于2011年5月28日签订租赁合同，租赁标的物为淮安市淮阴区北京东路58号的（营东菜场综合楼）-201室和141室的地上第一层和地上第二层……，租赁期限为十个租约年”。《承诺函》系建行淮海支行于2011年5月18日出具给五星电器公司，主要内容为：营东菜场综合楼201房屋已于2010年7月7日抵押我行，贵公司租用，租期10年（2011年8月30日-2021年8月30日，年租金86万元），我行向贵公司承诺尽力保持贵司在该房产租赁的租赁权不受任何形式影响。
证据6、《房屋租赁合同补充协议》两份，日期分别为2015年1月29日和2016年10月26日承租方分别为张国泰、汤明、潘守沛，就朱曙淮将租赁的淮阴区营东菜场综合楼北三楼的承租权转让给张国泰一事，及2009年11月25日《房屋租赁合同》和2013年1月1日《补充协议》达成补充条款，主要内容为：“原房屋租期截止2019年9月28日，现延期至2024年1月30日止，张国泰的承租期限自2015年1月1日起”“原房屋租期截止2019年9月28日，现延期至2024年1月30日止，张国泰的承租期限自2015年1月1日起至2016年12月30日止，汤明的承租期限自2017年1月1日起至2024年1月30日止”。
申请执行人发表质证意见称，上述证据的真实性均不予认可。
本院查明，中国建设银行股份有限公司淮安淮海支行（以下简称建行淮海支行）与华丰物资公司、华钢房地产公司、张少华、姜玉芬、张彦、周梦蝶金融借款合同、抵押合同、保证合同纠纷一案，我院于2014年6月11日作出（2014）淮中商初字第0027号民事判决书，判决：一、华丰物资公司于本判决生效之日起十日内归还建行淮海支行贷款本金人民币1750万元及截止2014年1月2日的利息和复利人民币217531.13元；2014年1月3日至2014年5月21日之间的利息及复利按照双方贷款合同约定的年利率及结息日进行计算；2014年5月22日之后的利息和复利从2014年5月22日起以本金人民币1750万元及从2013年6月21日起至2014年5月21日之间产生且华丰物资公司尚未支付的利息为基数，按照年利率7.32%上浮50%计算至本判决确定的给付之日止；二、建行淮海支行有权对华钢房地产公司及被告张彦、周梦蝶提供抵押的房屋和土地使用权折价或者拍卖、变卖所得价款分别在各个抵押权设定债权范围及本判决第一项确定的建行淮海支行的债权范围内优先受偿；三、被告张少华、姜玉芬、张彦、周梦蝶对本判决第一项确定的华丰物资公司的债务承担连带偿还责任。
因上述被执行人未履行法律文书确定的义务，建行淮海支行向本院申请执行，本院于2017年7月5日立案执行。2017年8月17日，本院作出（2017）苏08执241号执行裁定：变更龚晓宁为本案申请执行人。2017年11月9日，本院作出（2017）苏08执241号之一执行裁定，裁定：拍卖华钢房地产公司所有的位于淮安市××区北京××东菜场综合楼）北201、301室房地产和张彦、周梦蝶所有的位于营东菜场综合楼1幢124室房产。2018年1月16日，本院发布竞买公告，主要内容为：“一、拍卖标的：淮安市淮阴区北京东路58号（营东菜场）北201、301室房地产，两处房产均出租给营东菜场，租赁期限自2010年1月1日至2019年12月31日，营东菜场又将上述两处房屋分别转租给第三人经营餐营业。拍卖公告第五条载明：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对标的实物现状的确认，责任自负。拍卖成交后，本院负责拍卖标的物的交付”。
另查明：申请执行人龚晓宁向本院执行局提供《协议》《声明与承诺函》各一份以及《房屋租赁合同》两份，均为建设淮海支行备案合同，《协议》的甲方为淮安市华钢房地产开发有限公司，乙方为营东菜场，主要内容为：“1、甲方将位于北京东路58号营东菜场综合楼1-8楼约15000㎡提供给乙方管理租赁，期限为2010年1月1日至2019年12月31日止，乙方将每年收入的70%交给甲方作为房屋的费用……”甲方代表签订为张少华，并加盖淮安市华钢房地产开发有限公司公章，乙方代表为倪秋叶，加盖营东菜场公章，签订日期为2010年1月1日。《声明和承诺函》的主要内容为：“致：中国建设银行淮海支行，我方特作如下声明和承诺：一、出租人向你行提供的其与我方之间签订的租赁协议是真实完整的，并且是表明租赁关系的唯一依据……”，承诺人营东菜场，时间为2012年5月11日。两份《房屋租赁合同》系营东菜场与朱曙淮、富旭平分别签订，租赁物为淮安市淮阴区北京东路58号的营东菜场综合楼北三楼建筑面积约1460平方米，租赁期限为2009年9月28日至2019年9月28日，租赁物为淮安市淮阴区北京东路58号的营东菜场综合楼二楼建筑面积约3300平方米载明的，租赁期限为2009年9月1日至2019年8月31日。
还查明，本院执行局于2017年12月14日与淮安市华钢房地产开发有限公司法定代表人张少华以及申请执行人龚晓宁进行调查谈话，对于出现两份租赁合同事宜，张少华陈述意见称：“对于两份租赁合同均不认可”，对于银行提供的合同真假，其陈述意见称：“合同是真的，是他们贷款的需要”。
本院认为，本案争议焦点为本案拍卖公告是否有可撤销情形。
一、关于两异议人提出的第一点异议理由即竞买公告中载明的拍卖标的物的租赁期限问题，本院经审查认为，应当认定申请执行人龚晓宁提供的从中国建设银行淮海支行调取的租赁协议中租赁期间为淮安市华钢房地产开发有限公司与营东菜场的真实租赁期间，即《竞买公告》中载明的承租期限并无错误，理由如下：
首先，《协议》系淮安市华钢房地产开发有限公司与营东菜场共同向银行提供，营东菜场向银行提供的《声明与承诺函》对此予以印证，其在函中明确表明：“出租人提供的租赁协议是真实、完整的，并且是表明租赁关系的唯一依据”，充分说明在银行备案的《协议》系双方之间真实唯一的租赁合同，且《协议》与银行留存的两份营东菜场与朱曙淮、富旭平签订的《房屋租赁合同》载明的租赁时间亦相互契合。另外，《协议》、《声明和承诺函》以及朱曙淮、富旭平签订的《房屋租赁合同》均是由建行淮海支行保存，而两异议人提供的租赁合同则是单方保存，证明力相对较弱。
其次，从两异议人提供的支付120万元租金的相关证据看，其仅提供2014年12月至2015年11月17日现金支票的存根，未能提供已被淮安市华钢房地产开发公司支取的银行对账流水，仅凭据单方制作的记账凭证、现金支票存根以及淮安市华钢房地产公司出具的收据，无法得出120万元已经实际支付的确定结论。另外，在一年内将12年的租金全部支付亦不符合常理，两异议人对此未能作出合理的解释。
最后，根据营东菜场提供的租赁合同及补充协议来看，淮安市华钢房地产开发有限公司将综合楼-1至6楼全部租赁给营东菜场，2014年至2025年每年租金仅10万元，而营东菜场2009年将三楼、二楼转租给朱曙淮、富旭平，转租合同载明的租金分别为一年35万元和14万元，2013年转租二楼给张荣霞，每年租金60万元，2011年租赁给五星电器公司201房屋每年租金80余万元。在同一时间段内，淮安市华钢房地产开发有限公司低价出租，而营东菜场再以高于几倍的价格转租，亦不符合常理，对此两异议人未能作出合理解释。相较而言，建行淮海支行备案的《协议》中载明：“乙方（营东菜场）将每年收入的70%交给甲方（淮安市华钢房地产开发有限公司）作为房屋的费用”，更符合市场交易惯例。
基于上述理由，应当认定建行淮海支行备案的《协议》系淮安市华钢房地产开发有限公司与营东菜场签订的真实租赁合同，即使其中的内容在双方履行中发生变更，营东菜场亦已向本案申请执行人建行淮安淮海支行（后变更为龚晓宁）作出承诺，产生的法律后果应由其自行承担。至于其提供的与五星电器之间的《租赁合同》以及建行淮海支行提供的《承诺函》，上面虽然载明租赁期限系到2021年，但无法得出其与淮安市华钢房地产开发有限公司租赁期限系到2025年的确定唯一结论，这从银行提供的《承诺函》即可反映，如果营东菜场租赁期限系到2025年，因抵押在其租赁之后，在租赁期限届满之前的，承租人的租赁权依法不受影响，则五星电器公司根本无需银行向其提供承诺函，保证其在10年租赁期限内的租赁权不受任何形式影响。
二、关于两异议人提出的第二点理由即认为该《竞买公告》对拍卖标的物转租情况没有表述，经本院审查，2018年1月16日《竞买公告》已经明确载明转租情况，且即使未载明亦并不影响两异议人作为承租人行使相关权利，其提出的第三点理由《竞买公告》载明“本院负责清场交付”问题，公告中并未有上述表述，两异议人主张的事实并不存在。
综上，两异议人异议理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：
驳回淮安市淮阴区营东菜场、姜玉福的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。
审判长 李 玲
审判员 董国华
审判员 庞海涛
二〇一八年二月二十七日
书记员 庄 行