.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）辽02民终5352号上诉人(原审被告)：黄招源。上诉人(原审被告)：黄伟东。上诉人(原审被告)：苗永红。上诉人(原审被告)：朱荣荣。上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：刘和友，辽宁翊鼎律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：梁新琦。被上诉人(原审原告)：杜东海。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：侯建文，辽宁祥远律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐桂芹。上诉人黄招源、黄伟东、苗永红、朱荣荣因与被上诉人梁新琦、杜东海、徐桂芹房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初6470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄招源、上诉人苗永红及四上诉人的共同委托诉讼代理人刘和友，被上诉人徐桂芹，被上诉人梁新琦、杜东海的共同委托诉讼代理人侯建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄招源、黄伟东、苗永红、朱荣荣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、上诉人黄招源是房屋承租人没有异议，但是原审将黄招源的妻子、儿子、儿媳妇认为是共同承租人，列明三个观点无一可以成立。2、本案租赁合同签订时被上诉人隐瞒了案涉房屋没有消防验收合格这一事实，导致承租人无法使用房屋，房屋不符合使用收益状态，应当认为出租人构成违约，上诉人有权行使同时履行抗辩权拒付房租。3、因消防证存在瑕疵，以及被上诉人徐桂芹非法扣押营业执照、公章，阻挠承租人开办企业的开业，造成了无法开业的经营损失，上诉人在原审当中主张过损失，但是原审没有说明是否可以行使反诉索赔权。4、本案不符合合同法227条单方解除合同的法定条件，2016年6月16日承诺书系被上诉人趁人之危迫使上诉人一方出具的，内容显失公平，原审程序当中已经提出过抗辩，但原审仍然未向当事人示明，行使合同撤销的反诉权。本案上诉人已经在法定除斥期间起诉，原审法院已于2016年6月13日立案。上诉人认为本案审理有可能以上诉人另案提出的撤销权诉讼作为依据，我们申请中止本案诉讼。梁新琦、杜东海、徐桂芹辩称，1、上诉人一直谈论其经营损失或者消防问题，这些问题在一审诉讼中原审法官向上诉人作了明示，上诉人应当另案诉讼。2、关于消防的问题，被上诉人并没有隐瞒无消防验收的问题，我们作为业主购买房屋能正常拿到房产证，已经是我们最大的注意义务。据我们了解，这个房屋当时是验收了，因为消防局电脑储存的问题，可能查询不到了。2016年6月16日，对方向我们单方出具承诺书中已经说得很清楚，就此问题他要求徐桂芹提供30万元，他去办理，该提供也提供了，消防也办下来了，这个问题只是在一审才提出，其他的时候其没有提出异议，对消防问题，无论之前有没有瑕疵，其对之后的处理均予以认可，对之前也认可了，被上诉人也拿钱了。3、签订承诺书假如有趁人之危，后期上诉人又收取我的钱去办理消防证明，表明了上诉人已经认可了这个行为。对于共同承租人的问题，签订租赁合同，确实是黄招源签订，之后的租赁合同补充协议，四位上诉人都签字了，其作为当事人诉讼应该是适格的。本案是2013年签订的租赁协议，一直到本案起诉期间，作为上诉人租金只付了50万元，大部分租金都没有支付，我们将房屋完好交付给上诉人，上诉人也进行了处理，上诉人只是提出我们隐瞒消防的问题，消防证不归我们管。4、本案不存在同时履行抗辩权，我将房屋交付，义务履行完成，上诉人应该向我交付租金。不支付租金一定期限内，我们就可以解除合同。梁新琦、杜东海、徐桂芹向一审法院起诉请求：解除三原告与第一被告黄招源于2013年8月4日签订的《房屋租赁合同》；四被告立即将大连市xx区xx街xx号xx层xx号、xx号，xx层xx号、xx号，xx层xx号、xx号，xx层xx号、xx号，xx层xx号、xx号，地下xx层xx号房屋腾退给原告梁新琦、徐桂芹；四被告给付原告梁新琦、徐桂芹自2016年8月4日起至腾退之日止的房屋租金。一审法院认定事实：案涉房屋位于大连市xx区xx街xx号xx层xx号、xx层xx号、xx层xx号、xx层xx号、xx层xx号（房屋登记的权利人为原告徐桂芹），大连市xx区xx街xx号地下xx层xx号、xx层xx号、xx层xx号、xx层xx号、xx层xx号、xx层xx号（房屋登记的权利人为原告梁新琦）。2013年8月4日，原告梁新琦、杜东海（甲方）与被告黄招源（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容为，关于大连市xx区xx街xx号建筑面积约5300平方米（其中有房证：4974．27㎡，权证号分别为xx-xx和xx-xx共11本，详见附件。第六层无房证约300多㎡，整个后院约1000余平和一栋4个门彩钢房。）房屋（以下简称该房屋）租赁一事，经双方友好协商一致达成以下协议：甲方同意将该房屋以清水现状出租给乙方做酒店、餐饮、洗浴。乙方同意以现状接受该房屋，乙方在安全及符合消防等相关法律法规规定的前提下对该房屋进行装修，装修期7个月（在最后一年冲销即最后一年只交5个月租金即可），费用由乙方自理。乙方擅自拆改房屋安全结构或改变场所用途，甲方有权解除本合同。由于乙方装修，给对方或他人造成损失的由乙方按实际损失赔偿。租赁期限为15年，即2013年8月4日至2028年8月3日。第一年和第二年租金为人民币251万元，乙方第一年实付231万元，余下20万作为乙方为房屋电增容或增加其他设施补充费用。2013年8月19日前乙方交付甲方梁新琦131万元。2013年10月3日前交付余下100万元。第二年8月3日前支付151万，同年10月3日前支付余下100万元租金。第三年开始每年租金比上一年租金递增5％（即第三年251＋251×5％=263．55；第四年263．55＋263．55×5％=276．7275...以此类推），并且每年需提前2个月一次性支付下一年的租金。每次付款如逾期按日千分之二支付违约金，逾期半个月仍未付清的，甲方有权解除合同。乙方租金及其他款项均以存入甲方梁新琦华夏银行大连站北支行xx银行卡的金额及日期为准。甲方收到第一笔租金后两日内将房屋交付给乙方，如逾期交付房屋按乙方已交付租金的日千分之二支付违约金。如逾期超过半个月，乙方有权解除合同。乙方为经营而增加的固定设施或增容的电、煤气等所有权归甲方。乙方办理装修或营业所需房产的一切相关材料甲方无条件提供并协助乙方办理。乙方须预交给甲方10万元，水、电、暖气等费用押金，押金本合同签订时交付，租赁期满后多退少补结清。合同还约定了双方的其他权利义务。2015年4月17日，原告梁新琦、徐桂芹（甲方、出租方）、被告黄招源（乙方、承租方）、被告苗永红、朱荣荣、黄伟东（丙方、担保方）签订《协议书》，协议约定，因乙方资金短缺，故截止到2015年4月15日共欠甲方租金475万元，乙方计划2015年5月28日前开业，开业营业收入扣除公司正常营运费用后的收入均用于偿还甲方租金及甲方垫付的费用。第一年每半年偿还金额不低于100万元，如经营收入不足，乙方须通过其他渠道补齐，第二年除上述约定外，当年的租金需按时给付。丙方承担还款连带保证责任，担保期间至乙方全部还清甲方欠款为止。如乙方违约甲方有权解除租约，装修和设施归甲方，并且甲方有权追索乙方所欠的租金及月百分之二的违约金。乙方从违约之日起超过一周室内外的物品视同放弃归甲方处置。该房屋一层至五层的1号产权人原为杜东海，现已更名为徐桂芹。协议还约定了双方的其他权利义务。2016年3月22日，四被告出具《承诺书》，内容为：2015年4月15日欠徐桂芹、梁新琦2013年和2014年租金475万元，2015年7月欠2015年租金263．55万元，我们愿支付月2％的违约金，截止到2016年4月30日的违约金171．5万元，已还59．05万元，还欠112．45万元，截止到2016年4月30日共欠租金及违约金为851万元。要求继续履行2013年8月4日签订的《房屋租赁合同》。在2015年4月至2015年11月中旬装修期间，因资金短缺我们向徐桂芹、梁新琦借款348万元，截止到2016年4月30日本息348＋66=414万元（详见借款及利息清单）。以上欠款共计1265万元，月利息2％，在2018年5月1日前本息全部还清。从2016年5月1日开始陆续还款（先还息后还本）。2016年4月5日前正式营业，其收入扣除公司正常营运费用余下收入均用于偿还徐桂芹、梁新琦欠款，其他特殊情况付款须征得徐桂芹同意。每个月最低还款金额为25．3万元，营业收入不足时，我们另行筹措资金补齐。每年新发生的租金按《房屋租赁合同》执行......在经营中我们保证不隐瞒事实、公开透明，严格遵守约定，否则愿意承诺由此给徐桂芹、梁新琦造成的损失，并按2015年4月17日签订的《协议书》中的约定承担违约责任。2016年6月16日，四被告出具承诺书，内容为：关于我们承租2003年开发建设的大连市沙河口区西山街258号房屋主体消防验收材料一事，开发商已解体无法查询该材料，城建档案馆没有该项目的档案，大连市消防局档案从2009年以后建立电子档案之前的纸质档案无法查询。因此，无法提供建设当年主体消防验收手续，房主徐桂芹有产权证。我们负责解决上述房屋当年建设主体的消防验收手续，费用30万元由徐桂芹负责，先期付款15万元，自付款之日起七个工作日内我们将西山街258号消防验收合格证办理完毕，余下的15万元冲抵我们原欠徐桂芹的借款。如七个工作日后消防验收合格证未办出，自徐桂芹付款之日起七个工作日后十个工作日前如数返还15万元给徐桂芹，否则我们同意放弃西山街258号的经营权，同时我们自行承担员工的工资和一切相关费用及债务。2016年6月17日，原告徐桂芹向被告朱荣荣账户转账15万元。2016年7月20日，原告徐桂芹向被告朱荣荣账户转账3万元。2016年12月26日，原告梁新琦、徐桂芹向被告黄招源发出解除房屋租赁合同通知书，内容为：关于承租人黄招源与房主梁新琦、杜东海（徐桂芹）于2013年8月4日签订的大连市xx区xx街xx号（建筑面积约5300平方米，其中有房证：4974．27㎡）房屋租赁合同约定：承租人黄招源应于2016年6月4日前一次性支付2016年8月4日至2017年8月3日一年租金276．7275万元，但到期后房主多次催要，承租人至今分文未付，承租人已违背了合同约定，根据中华人民共和国合同法第96条解除上述房屋的租赁合同。另外请黄招源停止大连龙御湾温泉会所有限公司的非法营业，并于2016年12月31日前撤出上述房屋，按约定上述房屋内外所有正常经营装修设施及物资不得损坏交由房东处置（备注：2014年4月杜东海名下的房产已全部更名至徐桂芹名下）本通知至收到之日起生效。大连市公证处于2016年12月27日出具（2016）大证民字第61646号公证书，对原告梁新琦、徐桂芹向被告黄招源邮寄该通知书的过程进行了公证。四被告主张其未收到过该通知书。2017年2月10日，原告梁新琦、徐桂芹在大连半岛晨报向被告黄招源发布通知，内容为：因你未按约定期限交付房屋租金，现与你解除2013年8月4日签订的位于大连市xx区xx街xx号房屋的租赁合同。四被告主张其未看到该公告。一审法院认为，原告梁新琦、杜东海与被告黄招源于2013年8月4日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告梁新琦、杜东海将案涉房屋交付给被告黄招源，被告黄招源应当依约向原告梁新琦、杜东海支付租金。现案涉房屋登记的所有权人为原告梁新琦与原告徐桂芹，三原告向一审法院主张的诉讼请求属于三原告自行处分自身权利。关于四被告是否应当共同承担责任的问题，一审法院认为，虽然《房屋租赁合同》的承租方为被告黄招源，但从四被告于2016年3月22日所出具的《承诺书》内容可以看出，四被告共同承诺偿还2016年4月30日前拖欠的租金。同时，根据四被告于2016年6月16日出具的《承诺书》的内容，”关于我们承租2003年开发建设的大连市xx区xx街xx号房屋......”，由此可以看出，四被告确认了其共同承租案涉房屋，故四被告系案涉租赁合同的共同承租人，应当共同承担责任。根据四被告于2016年3月22日出具的《承诺书》的内容，四被告确认了2016年4月30日前拖欠租金的数额，并确认新发生的租金按《房屋租赁合同》执行。现三原告主张的2016年8月4日之后的租金应当按照双方所签订的《房屋租赁合同》的约定履行，一审法院予以支持。按照《房屋租赁合同》的约定，2016年8月4日至2017年8月3日房屋租金为2767275元。四被告现未提供证据证明其向三原告支付了2016年8月4日之后的房屋租金，故四被告存在违约行为。根据合同约定，承租方逾期支付租金的，出租方有权解除合同。虽然三原告在诉讼前曾通过邮寄及报纸公告的方式通知被告黄招源解除租赁合同，但四被告均表示其未接到通知，且三原告现请求法院判令解除合同，故应当视为双方均认可租赁合同尚未解除。由于四被告存在逾期支付租金的违约行为，三原告有权解除合同，故三原告请求法院判令解除原告梁新琦、杜东海与被告黄招源签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。原告梁新琦、徐桂芹现系案涉房屋产权人，故合同解除后，四被告应当将案涉房屋返还给原告梁新琦、徐桂芹。关于原告梁新琦、徐桂芹要求四被告共同给付自2016年8月4日起至腾退之日止的房屋租金的诉讼请求，一审法院认为，四被告现未提供证据证明其向三原告支付了2016年8月4日之后的房屋租金，故四被告应当按照《房屋租赁合同》的约定向原告梁新琦、徐桂芹支付租金。按照合同约定，2016年8月4日至2017年8月3日房屋租金为2767275元，2017年8月4日至房屋实际腾退之日期间的房屋租金按照合同约定每年租金递增5％计算。关于四被告提出案涉房屋没有消防验收合格手续，导致其无法正常使用案涉房屋的抗辩意见，一审法院认为，根据四被告于2016年6月16日出具的《承诺书》的内容，四被告承诺由其负责办理消防验收合格证，由原告徐桂芹向四被告支付30万元费用。原告徐桂芹于2016年6月17日向被告朱荣荣转账15万元，另15万元冲抵四被告欠原告徐桂芹借款。四被告后办理了案涉房屋的消防验收合格证。由此可以看出，双方就案涉房屋消防验收合格证的办理已经达成一致，并履行完毕。同时，四被告自2013年8月4日开始承租案涉房屋，对于案涉房屋的情况应当知晓，四被告于2016年3月22日出具的《承诺书》中确认了2013年至2016年期间拖欠的租金并承诺予以偿还，故在《承诺书》中四被告并未提出因案涉房屋相关情况而拒绝支付租金。四被告的抗辩意见，一审法院不予采纳。据此，一审法院判决：一、解除原告梁新琦、杜东海与被告黄招源于2013年8月4日签订的《房屋租赁合同》；二、被告黄招源、苗永红、黄伟东、朱荣荣共同将位于大连市xx区xx街xx号地下xx层xx号、大连市xx区xx街xx号地下xx层xx号、大连市xx区xx街xx号地下xx层xx号、大连市xx区xx街xx号地下xx层xx号、大连市xx区xx街xx号地下xx层xx号、大连市xx区xx街xx号地下xx层xx号、大连市xx区xx街xx号地下xx层xx号、大连市xx区xx街xx号地下xx层xx号、大连市xx区xx街xx号地下xx层xx号、大连市xx区xx街xx号地下xx层xx号、大连市xx区xx街xx号地下xx层xx号房屋腾退给原告梁新琦、徐桂芹；三、被告黄招源、苗永红、黄伟东、朱荣荣共同支付原告梁新琦、徐桂芹自2016年8月4日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金（租金计算标准：2016年8月4日至2017年8月3日期间的房屋租金按年租金2767275元标准计算、2017年8月4日至房屋实际腾退之日期间的租金按每年租金在上一年租金基础上递增5%标准计算）。上述具有履行内容的条款均于判决生效之日起二十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费86542元退回原告72402元，由四被告共同负担14140元，给付时间同上。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，二审庭审中上诉人同意被上诉人解除案涉租赁合同的诉请，对双方合同解除本院予以确认。关于上诉人以被上诉人隐瞒案涉房屋没有消防验收合格为理由，主张享有同时履行抗辩权而拒付房租的上诉请求，本院认为，本案系租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案被上诉人将案涉房屋租赁给上诉人时已经取得房屋所有权证，系租赁物的合法权利人，进行了产权登记的案涉房屋作为租赁标的亦为合法财产，案涉租赁合同中约定被上诉人同意将房屋以清水现状出租给上诉人做酒店、餐饮、洗浴，上诉人同意以现状接受该房屋，且上诉人认可在双方合同中没有关于出租方在交付房屋时需要向承租方提交消防验收合格手续的特别约定，案涉合同签订后，被上诉人将房屋交付给了上诉人，上诉人占有、使用并进行了装修，同时上诉人在二审中陈述2016年9月案涉房屋消防验收合格证已经办理完毕，则作为出租方的被上诉人在租赁合同履行过程中并无违约行为，上诉人主张享有同时履行抗辩权而拒付房租没有法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张黄伟东、苗永红、朱荣荣不是共同承租人的问题，虽然案涉租赁合同的承租方只有黄招源的签字，但从2016年3月22日四上诉人所出具的《承诺书》内容可以看出，四上诉人共同承诺偿还2016年4月30日前拖欠的租金，并承诺每年新发生的租金按《房屋租赁合同》执行。由此可以看出，四上诉人确认了其共同承租案涉房屋，故一审认定四上诉人系案涉租赁合同的共同承租人，应当共同承担责任正确，本院予以维持。关于上诉人主张被上诉人徐桂芹非法扣押营业执照、公章，阻挠其开办企业的开业，给其造成了经营损失，而一审法院没有向其说明是否可以行使反诉索赔权的问题，如果上诉人认为被上诉人给其造成了损失，其未通过本案反诉主张，其有权另案诉讼解决，故该项上诉主张于法无据，本院不予采纳。关于上诉人主张案涉2016年6月16日承诺书系被上诉人趁人之危迫使其出具的，其已另案提出撤销权诉讼，申请本案中止诉讼的问题，本院认为，2016年6月16日承诺书是否被撤销，与本案争议事实没有直接关联性，对上诉人中止诉讼的申请，本院不予准许。综上所述，黄招源、黄伟东、苗永红、朱荣荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14140元，由黄招源、黄伟东、苗永红、朱荣荣负担。本判决为终审判决。审判长丁大勇审判员杨威审判员王亮二〇一七年八月二十九日书记员任建芳