安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖06民终462号
上诉人(原审第三人):周伟,男,1967年5月4日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。
上诉人(原审第三人):杨春皊,女,1967年11月15日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。
被上诉人(原审原告):冀永民,男,1964年6月1日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。
被上诉人(原审原告):黄辉,男,1966年8月7日出生,汉族,住安徽省相山区。
被上诉人(原审原告):刘支援,男,1973年3月10日出生,汉族,住安徽省宿州市萧县。
被上诉人(原审原告):杨富来,男,1971年9月18日出生,汉族,住安徽省相山区。
上述四位被上诉人共同的委托诉讼代理人：吕向锋，安徽启宇律师事务所律师。
原审被告:淮北市友诚房地产有限公司,住所地安徽省淮北市东湖路矿业设备博览城内。
法定代表人:陈金标，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡刘韬，该公司员工。
上诉人周伟、杨春皊因与被上诉人冀永民、黄辉、刘支援、杨富来（以下简称冀永民等四人）、原审被告淮北市友诚房地产有限公司（以下简称友诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市杜集区人民法院（2017）皖0602民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周伟、杨春皊上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回冀永民等四人的诉讼请求。事实与理由：1.冀永民等四人未起诉要求周伟、杨春皊协助办理房屋所有权登记手续，一审程序违法。2.周伟、杨春皊与友诚公司之间既有民间借贷的基础法律关系，也有让与担保的从属法律关系，友诚公司已为周伟、杨春皊办理房屋备案登记，其权利优先于冀永民等四人。3.冀永民等四人购买房屋时未尽到谨慎义务，应承担不利的法律后果。
冀永民等四人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由如下：周伟、杨春皊与友诚公司是民间借贷关系，不是房屋买卖关系，周伟、杨春皊与友诚公司签订的房屋买卖合同违反法律规定无效，房屋备案亦无事实和法律依据。虽然双方存在让与担保关系，但因未办理抵押登记手续，抵押权不成立。冀永民等四人愿意将剩余290万元房款按照法院指定交付执行。
友诚公司述称：不发表意见。
冀永民等四人向一审法院起诉请求：1.依法判决友诚公司协助为其办理淮北矿业设备博览城75幢楼101、102、104、201、301号房屋所有权登记；2.诉讼费用及因本案产生的费用由友诚公司承担。后变更第1项为：依法判决友诚公司协助为其办理淮北矿业设备博览城75幢楼102号房屋所有权登记。
一审法院认定事实：淮北矿业设备博览城75幢楼系友诚公司开发建设，该幢楼共三层:有101号、102号、103号、104号、105号、106号、201号、301号房计八套房屋。2013年8月8日友诚公司（甲方）与冀永民等四人（乙方）签订淮北矿业设备博览城75幢楼定购协议，约定：1、甲方将淮北矿业设备博览城75幢楼整体出售给乙方；2、甲、乙双方确定75幢楼房款为1400万元；3、甲、乙双方签订本协议之日，乙方一次性支付给甲方定购款100万元，甲、乙双方签订本协议之日起20日内，乙方再一次性支付给甲方600万元，同时乙方提供符合银行要求的按揭资料；4、乙方按时缴清700万元首付款后，甲方及时为乙方签订商品房买卖合同并备案。合同同时还对甲、乙双方其他权利义务作了约定。定购协议签订后，冀永民等四人至2013年9月9日共支付友诚公司700万元。
2015年4月30日经友诚公司（甲方）与冀永民等四人（乙方）协商，甲、乙双方签订补充合同，合同主要约定：1、甲方将淮北矿业设备博览城75幢楼整体（1-3）层：101号、102号、103号、104号、105号、106号、201号、301号房屋）、91号楼西单元集团办公自留部分第五层整层（508号、509号、510号、511号、512号、513号房屋）出售给乙方。2、甲、乙双方确定75幢楼整体（1-3层）、91号楼西单元集团办公自留部分第五层整层房屋总款为1440元。3、甲、乙双方确定，乙方付款分为四个阶段：第一阶段，乙方已在2013年8月27日之前缴纳的700万元作为75幢楼的房款；第二阶段，从双方签订本协议之日起至2015年4月30日前，甲方给乙方办好75幢楼一楼105号、106号房屋和91号楼集团办公自留部分第五层共6大间的房屋买卖合同，并做好房管局合同备案，乙方收到备案后的合同后再缴纳甲方450万元；第三阶段：2015年5月10日前甲方确保和乙方签订好75幢楼101号、102号、103号、104号房屋买卖合同，并做好房管局合同备案，乙方收到备案后的合同后再付甲方190万元；第四阶段：2015年5月30日前甲方确保和乙方签订好75幢楼201号、301号房屋买卖合同，并做好房管局的合同备案，乙方收到备案后的合同后再付甲方余款100万元，至此75幢楼及91号楼集团办公自留部分第五层总房款已交清。4、如甲方违约不能按合同约定日期给乙方做好合同备案，则按本合同总房款每日5‰按日给付乙方罚款，直至甲方办好合同备案止，作为乙方损失赔偿。但如甲方在逾期2个月内不能办好合同备案，甲方应及时全额退还乙方所交的购房款，并按30%赔偿乙方损失。补充合同第6条约定，如乙方违约付款，则本协议视同作废，乙方所定购的房屋甲方可另行销售。另甲方可扣乙方所定购房款10%作为乙方违约金。补充合同第7条约定，甲方确保所售乙方的房屋，在2015年10月31日前全部办理好房屋产权证，否则推迟一日，甲方每日应按所购总房款的1‰赔付乙方的损失直到办好房产证为止。补充合同第9条约定，其他未尽事宜，双方另行协商。截至目前，冀永民等四人已向友诚公司支付购房款共计850万元，余款290万元尚未支付。补充合同中约定的75幢1层103号、105号、106号和91幢5层508号、509号、510号、511号、512号、513号房屋，友诚公司已先后按约定分别为冀永民等四人在淮北市房地产管理局办理了商品房预售合同备案，签订了商品房买卖合同。
另查明，涉案102号房屋自2015年7月起，由冀永民等四人对外租赁并收取租金。该房屋已在淮北市房地产管理局于2012年4月10日备案在周伟、杨春皊名下，系因友诚公司向杨春皊借款，双方签订了商品房买卖合同。杨春皊（甲方）与友诚公司（乙方）于2014年1月17日、2014年4月11日签订借款合同，分别约定乙方向甲方借款100万元、60万元，其中2014年4月11日的借款合同第四条约定，借款人以矿业设备博览城75幢楼102号房屋做抵押，出借人与借款人双方另行签订商品房买卖合同并在淮北市房地产管理局备案（销售合同为本合同附件），如合同到期后，借款人不能按期归还借款本息，出借人书面通知5天后尚不能还款，出借人无需另外支付任何购房款及相关费用，抵押房产归出借人所有，并配合出借人办理相关产权手续……；第十一条约定，本合同为原2012年4月11日、2013年4月11日所签合同的续合同，与本合同相抵触的部分以本合同为准，原合同相关条款废止。周伟与杨春皊认可，上述借款友诚公司已偿还30万元。杨春皊与周伟系夫妻关系。
一审法院认为,1.关于周伟、杨春皊与友诚公司就涉案房产是否存在真实的买卖合同关系的问题。因友诚公司向杨春皊借款，杨春皊与友诚公司在借款合同中约定用签订房屋买卖合同的方式为借款提供抵押担保，并约定了流质条款，尽管双方就涉案房产签订了房屋买卖合同并在房地产管理部门进行了商品房预售合同备案登记，但周伟、杨春皊实际并未支付友诚公司该房购房款，其在庭审中陈述双方实为借贷的担保，双方应系借贷关系。杨春皊与友诚公司虽然约定用签订买卖合同方式为借款提供抵押担保，但未按照担保法的规定办理抵押登记，并不导致抵押权的设立，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，实为借贷关系，根据民事法律行为成立的要件意思表示要真实，周伟、杨春皊与友诚公司签订的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，真实的意思表示是为借款提供抵押担保，该房屋买卖合同不应得到法律的保护，周伟、杨春皊与友诚公司应去房产管理部门涤除该房屋销售合同备案登记。
2.关于友诚公司与冀永民等四人签订的定购协议、补充合同效力的问题。双方虽然未签订正式的房屋买卖合同，但双方在房屋定购单中对房屋的位置、房号、单价、面积、总价、付款方式、签约时间等商品房买卖合同的主要条件均予以议定，且其他内容不违背国家法律、行政法规规定，冀永民等四人亦依照约定支付了大部分房款，友诚公司也交付了涉案房屋，冀永民等四人将涉案房屋实际占有对外出租至今，根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条之规定，应认定冀永民等四人与友诚公司就涉案房产的买卖合同有效。第三人称其房屋备案在前，买卖合同在后，冀永民等四人购买房屋时应去核实房屋有没有备案。涉案房屋已备案到周伟、杨春皊名下，冀永民等四人没有在购买该房屋时到房地产管理部门进行核实，但通常情况下，购房人从房产开发商售房处购买新开发房屋，较少会去房地产管理部门去查看房屋状态，且周伟、杨春皊的房屋备案真实目的并不是买卖该房屋，原被告双方签订的购房协议应予支持。
3.确认涉案房屋所有权归属及办理房屋产权登记的问题。冀永民等四人基于和友诚公司之间达成的房屋买卖意向，并已支付大部分房款，剩余房款未支付是因友诚公司未履行补充协议中第三阶段和第四阶段约定的先履行义务，冀永民等四人请求友诚公司协助办理房屋产权登记的诉讼请求，理由正当，应予支持，双方未约定办证费用的承担，各自按国家规定承担相应的办证费用。
4.关于冀永民等四人尚未支付剩余房款问题。根据友诚公司与冀永民等四人双方签订的定购协议、补充合同，冀永民等四人尚有290万元购房款未支付，目前有75幢楼101号、102号、104号、201号、301号共5套房屋存在争议，友诚公司没有按约定为冀永民等四人办理备案等相关手续，周伟、杨春皊称案涉房屋其备案时的成交金额是友诚公司当时销售的价格，75幢楼101号、102号、104号、201号、301号5套房屋备案到他人名下显示的交易价格分别为889519元、1291429元、2173282元、6233720元、6233720元，因101号、104号、201号、301号房屋不在本案中处理，截至目前友诚公司仍未按协议履行为冀永民等四人办理上述4套房屋相关手续，综合参考双方签订补充协议的总价款，该四套房屋的价值应远大于冀永民等四人尚未支付剩余房款，且剩余房款问题冀永民等四人的诉请中未涉及，友诚公司在本案中未主张，因此本案中不予审查。判决：一、友诚公司与周伟、杨春皊于判决生效之日起10日内至淮北市房地产管理局涤除中国矿业设备博览城75幢102号商品房预（销）售登记备案；二、友诚公司于判决生效之日起20日内协助冀永民等四人办理中国矿业设备博览城75幢102号房屋的产权登记手续。案件受理费7300元，由友诚公司负担。
二审法院另查明，冀永民等四人曾于2015年11月17日向一审法院起诉，请求判令：1.友诚公司按协议约定将冀永民等四人购买的75幢楼101号、102号、104号、201号、301号房在房管局做好合同备案；2.友诚公司按照合同约定支付违约金105万元（自2015年5月11日暂计算至起诉之日，其后违约金计算至备案完毕止）；3.友诚公司返还自2013年8月27日至2015年6月30日期间101号、102号、103号、104号、105号、106号房屋租赁费268400元（每平方米10元，自2013年8月27日至2015年6月30日）；4.诉讼费用由友诚公司承担。一审法院对冀永民等四人要求房屋备案诉请认定如下：双方当事人定购协议、补充合同约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺，且定购协议、补充合同均约定需签订商品房买卖合同，故双方签订定购协议、补充合同为预约合同。因商品房预售合同备案登记是在商品房买卖合同签订之后物权取得之前的登记。办理商品房预售合同备案登记的前提是买卖双方签订了商品房买卖合同，双方对涉案75幢楼101号、102号、104号、201号、301号仅签订了预约合同，尚未签订正式商品房买卖合同，且上述商品房已备案在他人名下，属法律上或者事实上不能履行情形，不予支持。根据补充协议第4条，对友诚公司逾期不能办好合同备案违约责任作了约定，经向冀永民等四人释明，冀永民等四人对其诉讼请求不同意变更。经一审审判委员会讨论决定，裁定：驳回冀永民等四人的起诉。
除上述事实外，本院对一审查明其他的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是:1.一审程序是否违法；2.周伟、杨春皊应否协助友诚公司涤除涉案房屋商品房预售备案登记;3.友诚公司应否协助冀永民等四人办理房屋的产权登记手续。
关于一审程序是否违法的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。本案中，友诚公司将涉案75幢楼102号房屋已备案在周伟、杨春皊名下，本案处理结果与周伟、杨春皊之间存在法律上的利害关系，一审法院通知周伟、杨春皊作为第三人参加诉讼，符合上述法律规定，程序并无不当。
关于周伟、杨春皊与友诚公司之间商品房预售备案登记应否涤除的问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院应裁定驳回起诉。按照民间借款法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱义务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人主张返还或补偿。本案中，周伟、杨春皊与友诚公司真实法律关系系民间借贷纠纷，周伟、杨春皊与友诚公司签订《商品房买卖合同》的目的，是为了担保债务的履行，周伟、杨春皊与友诚公司属于让与担保法律关系。让与担保是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权。《民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。虽然买卖合同本身作为伪装行为无效，而借款担保行为作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。根据对上述法律、司法解释的理解，该种担保方式并非法律所禁止，在友诚公司不能对周伟、杨春皊所欠债务进行清偿时，周伟、杨春皊对备案其名下房屋依法享有优先受偿的权利。另，涤除权是规定在《中华人民共和国物权法》中，是指取得抵押物的第三人可以向抵押权人代替债务人清偿其全部债务，以消灭抵押权的一种权利。冀永民等四人并未代替友诚公司向周伟、杨春皊进行清偿，本案涤除权行使的前提是不存在。商品房预售备案登记是房地产管理部门的行政行为，不属于民事法律关系审理范围，且冀永民等四人亦未提出撤销涉案房屋商品房预售备案登记的诉讼请求。一审判决友诚公司、周伟、杨春皊涤除涉案房屋商品房预售备案登记，于法无据，本院予以纠正。
关于友诚公司应否协助冀永民等四人办理房屋的产权登记手续。根据本案查明事实，冀永民等四人曾于2015年11月17日向一审法院提出诉讼，判令友诚公司根据协议约定将75幢楼101号、102号、104号、201号、301号房屋备案冀永民等四人名下。一审因上述房屋已备案在他人名下，存在法律上或者事实上不能履行的情形，裁定驳回冀永民等四人的起诉。冀永民等四人又提起本次诉讼，请求判令友诚公司为其办理75幢楼101号、102号、104号、201号、301号房屋的产权登记手续。因涉案75幢楼101号、104号、201号、301号房屋已被他人查封并申请强制执行，冀永民等四人已提出执行异议，冀永民等四人变更了本案诉讼请求，仅要求友诚公司协助其办理75幢楼102号房屋的产权登记手续。本院经审查认为，冀永民等四人第一次起诉事实与本案事实基本一致，其与友诚公司之间签订的订购协议、补充合同系预约合同。根据双方约定，友诚公司应与冀永民等四人签订正式商品房买卖合同并将房屋备案冀永民等四人名下。如友诚公司在逾期2个月内不能为冀永民等四人办好合同备案，友诚公司应及时全额退还冀永民等四人所交的购房款，并按30%赔偿冀永民等四人的损失。现涉案75幢楼102号房屋仍备案在周伟、杨春皊名下，友诚公司无法将涉案房屋备案在冀永民等四人名下。此时，冀永民等四人可以依据合同约定要求友诚公司返还购房款及赔偿其损失，而不是要求友诚公司协助其办理75幢楼102号房屋产权过户登记手续。一审未考虑到冀永民等四人与友诚公司尚未签订正式商品房买卖合同，亦未付清购房款及涉案房屋备案在周伟、杨春皊名下，直接判决友诚公司协助冀永民等四人办理房屋产权登记手续，存在不妥，本院予以纠正。
综上所述，周伟、杨春皊的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省淮北市杜集区人民法院（2017）皖0602民初1147号民事判决；
二、驳回冀永民、黄辉、刘支援、杨富来的诉讼请求。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费7300元，由冀永民、黄辉、刘支援、杨富来共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 静
审 判 员 李祥昆
审 判 员 王冬宁
二〇一八年六月二十七日
法官助理 周文锦
书 记 员 刘培培
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。