湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株天法民一初字第2864号
原告陈军回，男，1964年7月13日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。
委托代理人周勇，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、变更诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等。
被告株洲裕海房地产开发有限公司，住所地株洲市天元区。
法定代表人周钰涛，系公司董事长。
原告陈军回诉被告株洲裕海房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理，依原告陈军回的申请依法进行了诉讼保全。本案依法由审判员刘祥宇适用简易程序于2015年1月8日公开开庭进行了审理。书记员陈璟担任庭审记录。原告陈军回的委托代理人周勇到庭参加了诉讼，被告株洲裕海房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈军回诉称：位于株洲市天元区黄河南路150号天台金谷会所801-810号房原系被告所有，后因原、被告之间的其他债权债务关系由法院将该房屋强制过户到原告名下，因被告一直使用该房屋进行办公，故在法院要求被告腾空房屋时，被告提出向原告租赁该房屋，经双方协商后于2015年2月10日就该房屋租赁事宜签订了一份《房屋租赁合同》，约定租期一年，年租金26万元，每半年支付一次租金，第一次的租金13万元及履约保证金5万元，由承租方在2015年3月10日前付清，承租方未按约定支付租金和管理费，逾期三个月以上出租方有权解除合同，承租方需支付违约金5万元。但被告在签订合同后仅支付5万元履约保证金，没有按约定支付租金，经原告多次催促未果，原告特诉请法院判令：1、解除原、被告之间于2015年2月10日签订的《房屋租赁合同》，责令被告腾空承租的房屋；2、被告向原告支付自2015年1月1日起至腾空房屋之日止的租金和房屋占用费（计算标准为合同约定的每年租金26万元）；3、被告向原告支付违约金5万元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告株洲裕海房地产开发有限公司没有向本院提出答辩意见。
本院经审理查明，被告公司成立于2010年8月16日，住所位于株洲市天元区黄河南路150号天台金谷商务会所801-809房。2015年2月2日原告取得位于株洲市天元区黄河南路150号天台金谷商务会所（801-810）房屋的所有权，登记的房屋所有权证号为株房权证株字第10004644**号，因被告需要继续使用该房屋作为办公场所，遂与原告协商房屋租赁事宜，经过协商，原、被告于2015年2月10日签订了一份《房屋租赁合同》，原告为合同甲方，被告为合同乙方，该合同约定：1、出租标的为甲方所有的位于株洲市天元区黄河南路150号天台金谷商务会所（801-810）房屋，面积约652平方米；2、租赁期限一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止；3、房屋履约保证金5万元，房屋租金每年26万元，租金每半年交纳一次，计13万元，履约保证金及租金合计18万元于签订合同的30天内，即3月10日前交纳，下半年的租金于当年的6月25日前交纳；4、租赁期内未经甲方同意乙方不得将房屋转租给他人，乙方也不得提前解除房屋租赁合同；5、甲方同意乙方根据实际需要对房屋进行必要的装修、局部改造和增添设施、设备，但不能影响和损坏房屋的整体结构和造成安全隐患；6、房屋内现有的和今后乙方增添的水、电及其他管网在租赁期内由乙方负责管理、维修、保养，租赁期内产生的水、电费用及物管费用等一切费用由乙方向相关单位交纳；7、合同期满时，乙方应保持房屋内外的设施、设备和装修的现状与完好，不得拆除，乙方根据实际需要已完成的装修、局部改造和增添的不能拆除或拆除后会影响今后正常使用的设施无偿归甲方所有，本合同到期后，乙方无条件腾空门面，交还给甲方，确保门面及室内设备、设施完好，能正常使用，不得拆除已装饰装修的固定部分，也不能以任何理由要求甲方给予装饰装修部分的补偿或赔偿；8、合同期满如甲方继续对外出租，在乙方已诚信履行本合同以及同等条件下，乙方享有优先承租权；9、乙方不按本合同约定按时足额交纳租金和管理费，逾期三个月，甲方可以单方解除本合同，由乙方支付违约金5万元；10、本合同一式四份，由甲乙双方各执两份，合同自双方签字或盖章，并以乙方向甲方按期交纳第一次租金和履约保证金18万元后合同生效，否则合同自动失效。合同签订后，被告仅向原告支付了履约保证金5万元，对于约定的13万元租金没有按约定的时间予以支付，经原告催讨，被告于2015年7月9日向原告作出书面承诺，承诺在2015年9月10日前付清全年租金26万元。但此后被告未能按承诺履行支付租金的义务，原告在催要未果的情况下，遂于2015年12月向本院提起诉讼，请求判如所请，但就合同的解除原告没有证据证明已经通知了被告。在本案审理过程中，原、被告所签订的《房屋租赁合同》约定的合同期限届满，但被告仍未履行支付租金的义务。
上述事实，有原告方的陈述、《房屋租赁合同》、房屋所有权证、保证书、承诺、身份信息等证据予以证实，足以认定。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告系自愿签订《房屋租赁合同》，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同虽约定以支付5万元履约保证金及13万元租金作为合同生效条件，但合同签订后被告向原告支付了履约保证金，且实际使用了房屋，在履约过程中，被告虽没有按约定支付租金，但原、被告就租金的支付重新进行了协商，原告同意由被告在2015年9月10日前支付租金，故被告未按约定支付13万元租金并不影响双方所签订的《房屋租赁合同》生效，由此，原、被告基于该合同所形成的租赁合同关系依法成立有效，原、被告应按合同约定履行合同义务，未按约定履行，应承担相应的违约责任。在履约过程中，被告未能按约定履行支付租金的义务，故被告应按合同约定承担支付5万元违约金的责任，且原告有权单方行使合同解除权，但原告没有在合同解除条件成就时通知原告，而是直接向法院起诉，且在审理期间原、被告所签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限已经届满，故原告要求解除《房屋租赁合同》缺乏实质条件，本院不予支持，但因原、被告所约定的租赁期限已经届满，且被告没有及时履行支付租金的义务，按合同约定丧失了优先承租权，故被告应在合同期满后及时搬离所承租的房屋，由此，对原告要求被告腾空房屋的诉请请求，本院予以支持。被告欠付租金26万元的事实客观存在，被告应当向原告进行支付，但因租赁期限已经届满，故对于被告所支付的5万元履约保证金原告应予退还，由此，被告还应向原告支付21万元（26万元－5万元）。因被告一直占用房屋，故原告要求被告按双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋占用费至房屋腾空之日止的主张合法，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院无法组织调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告株洲裕海房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内将承租的位于株洲市天元区黄河南路150号天台金谷商务会所（801-810）房屋予以腾空，并将房屋返还给原告陈军回；
二、被告株洲裕海房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告陈军回给付欠付的租金21万元（租金计算至合同期满的2015年12月31日止，且已经抵扣被告株洲裕海房地产开发有限公司向原告陈军回交纳的履约保证金5万元）及违约金5万元，合计26万元；并由被告株洲裕海房地产开发有限公司按合同约定的26万元／年的租金标准自2016年1月1日起向原告陈军回支付房屋占用费至实际腾空房屋之日止；
三、驳回原告陈军回的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5732元，减半收取2866元，保全费2020元，合计4886元，由被告株洲裕海房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 刘祥宇
二〇一六年一月八日
书记员 陈 璟
本案适用的法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。