北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终3414号上诉人（原审被告）：北�世纪穗琪婚纱服装店，住所地北京市西城区西单北大街***号*层***号。经营者：李小雷，女，1982年12月27日出生，汉族，住北京市西城区西单北大街小酱坊胡同**号。被上诉人（原审原告）：北京西西友谊商城有限公司，住所地北京市西城区华远北街1号。法定代表人：段莉彩，董事长。委托诉讼代理人：齐集，北京京安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽群，北京京安律师事务所律师。上诉人北京世纪穗琪婚纱服装店因与被上诉人北京西西友谊商城有限公司租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初19891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人北京世纪穗琪婚纱服装店经营者李小雷、被上诉人北京西西友谊商城有限�司之委托诉讼代理人张泽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京世纪穗琪婚纱服装店（下称穗琪服装店）上诉请求：一、撤销一审判决，驳回北京西西友谊商城有限公司（下称西西友谊公司）的全部诉讼请求。二、判令西西友谊公司负担一、二审案件受理费。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、租赁期间届满，我方自2016年1月1日起未再继续使用租赁物，故西西友谊公司主张的自2016年起的各项费用的诉讼请求应予驳回。1.合同约定的终止期限为2015年12月31日。租赁合同期限届满后,双方意思表示:2015年11月13日西西友谊公司向各承租人致函,通知合同期满后不再续签。2015年12月10日西西友谊公司又向各承租人致函,征询2016年续签意向,续租一年，鉴于不再续租是总公司的决定,2015年12月15日各承租人联名致函天恒置业集团(西西友谊公司的�级总公司),明确提出了承租人的诉求,但至接到西西友谊公司一审的起诉书之前,未接到天恒置业集团的任何答复,直至2016年11月22日开庭时,西西友谊公司的部门负责人才明确答复,对承租人提出的要求曾表示上报上级,直至2016年8月上级公司才决定不再续租。2.不再续租是西西友谊公司执行总公司的行政命令，此行为破坏各承租方多年来维护、完善良好的经营秩序，损害我方合法权益，给我方造成巨大损失。一审没有确认总公司决定在本案中的法律作用，是对西西友谊公司应该承担法律责任的开脱。庭审中双方认可2016年开始，我方一直未经营。综上，我方认为自《租赁合同》期满我方无法继续经营，事实上没有继续使用租赁物。不属于不定期租赁关系，不应向西西友谊公司支付各项费用。租赁合同虽在履行期届满后未再续约，但事实上，我方已无法继续经营，致使我方无法实现在原有良好环境中继续经营一审判决以双方合同约定租金标准的60%确定我方支付租金的义务无法律依据，应依法驳回西西友谊公司要求支付租金的诉讼请求。二、鉴于我们行业工期长的特点，在等待西西友谊公司答复联名函期间不能也不敢经营。另一方面，西西友谊公司采用不再售电、在租赁商铺粘贴公告、对部分租赁物锁门物品腾空等手段破坏商场经营环境，致使我方无法经营，合同目的不能实现。在此情况下，一审判决我方向西西友谊公司支付租金及能源费显失公平。三、能源费是为实现经营目的才产生。支付能源费的前提是正常经营。一审判决仅以能源费系相对固定的支出为由，判决我方全额支付能源费依据不足，二审判决应予纠正。四、2017年2月，西西友谊公司以我公司的经营者为被告提起诉讼，后又因起诉主体有误撤诉。2017年6月西西友谊公司�以同一事实及理由对我方提起诉讼。我方认为因西西友谊公司诉讼失误自2017年2月后产生的费用系其自行扩大损失，应由其自己承担。西西友谊公司辩称，同意一审判决，不同意穗琪服装店的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，双方租赁合同已经到期，未签订新合同，穗琪服装店未及时腾退场地，其上诉理由不构成占用场地拒交租金的合理理由。穗琪服装店等商户的回函即表示同意终止合同，又要求提供半年或一年的免租期，自相矛盾，一审判决认定双方形成不定期租赁合同法律适用正确。西西友谊公司向一审法院起诉：1．请求判令穗琪服装店向我公司支付拖欠的商铺租金443798.13元（自2016年1月1日至2017年8月15日商铺最终租金应以10元／平方米／天的标准计算至商铺实际腾退之日止）；2．请求判令穗琪服装店向我公司支付能源费10945.92元；3.判令双方租赁关系解除；4.请求判令穗琪服装店承担本案全部案件受理费。一审法院认定事实：西西友谊公司提供的房屋产权证明显示，西城区西单北大街109号大楼（建筑面积70934.43平方米）产权人为北京敬远房地产开发有限公司。商业设施委托管理证明显示，2006年4月12日，北京敬远房地产开发有限公司出具证明将上述大楼（52000平方米）的商业设施委托西西友谊公司管理，期限自2002年10月23日至2022年10月22日。委托期内，同意西西友谊公司对外出租。租赁合同显示，2014年12月29日，西西友谊公司北京西单壹零玖婚庆分公司（甲方）与穗琪服装店（乙方）签订合同，约定甲方将北京市西单北大街109号二层236号（面积74.85平方米）的商铺租予乙方用于经营婚纱、礼服使用。合同第三条约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止。合同期满乙方愿意续租需提前45天向甲方提出书面申请，双方达成一致后需签订新的租赁合同，否则合同在期满后自动终止。第四条租金及支付方式约定，租金标准10元/平方米/天。年租金为￥273202。50元，租金支付方式约定，按季交纳，每个付款期到来的30日前交纳。第五条相关费用约定，乙方须按承租面积缴纳能源使用费，供暖费46元/平方米/年度（当年11月15日至次年3月15日），供冷费47元/平方米/年度（每年4月15日至10月15日）。乙方应于供冷、供暖到来15日前交纳。第八条违约行为约定，乙方迟延两周不交纳租金及费用或累计拖欠一个月租金及费用的，甲方有权解除合同收回承租场地。乙方应在收到甲方向乙方发出的合同解除通知书的3日内或甲方在乙方承租场地张贴了解除合同通知书3日内迁出本大楼。如乙方拒不迁出本大楼，甲方有权采取停止供电等措施将乙方承租场地收回。甲方有权单方解除合同的生效方式是：甲方向乙方发出的合同解除通知书到达了乙方注册地址或甲方在乙方承租场地张贴了解除合同通知书。西西友谊公司出示的邮单、公函显示，2016年8月23日，西西友谊公司向穗琪服装店发送了关于西单婚庆大厦租赁事宜的企业公函。该公函通知穗琪服装店租赁合同已届满，要求穗琪服装店支付租金、能源费。并通知穗琪服装店在保持租金标准不变的条件下，协商确定新的租赁合同。西西友谊公司出示的邮单、律师函还显示，2016年9月9日，西西友谊公司委托律师向穗琪服装店发送了律师函，要求穗琪服装店支付拖欠的租金、能源费，并腾退商铺交还西西友谊公司。针对西西友谊公司出示的公函、律师函，穗琪服装店表示，两份函件均已收到，关于商场经营环境问题。穗琪服装店表示，因为西西友谊公司的�因2016年1月开始商场经营环境遭破坏，合同目的无法实现，导致穗琪服装店无所适从。为此，穗琪服装店提交了关于租赁合同到期的致函、关于租赁合同续签意向的征询函、关于租赁合同到期和续签的回函、关于设立商户洽商接待室的通知。其中，关于租赁合同到期的致函显示，2015年11月13日，西西友谊公司向穗琪服装店发送相关函件，通知合同于2015年12月31日到期后不再续签。关于租赁合同续签意向的征询函显示，2015年12月10日，西西友谊公司向穗琪服装店发送相关函件，该函件显示，2015年11月13日向贵司发出了终止合同的通知，其后，根据部分商户请求及婚庆经营的特点，为确保大厦经营环境良好，使双方权益得到保障，现向贵方致函征询2016年续签意向，续租一年，租金按2015年标准不变，请贵方在收到本征询函后7个工作日（2015年12月21日前）作出是否续签合同的书面答复，并办理续租手续，逾期将视为放弃续签权利，合同到期自动解除。关于租赁合同到期和续签的回函显示，穗琪服装店等商户统一向西西友谊公司发函，表示可以接受2015年12月31日终止合同的要求，但要求西西友谊公司提供半年的免租期，近期装修、合同未到期的商户应给一年的免租期。长期商户有权起诉赔偿。关于设立商户洽商接待室的通知，显示西西友谊公司通知商户设立商户接待室、洽谈室就租赁合同续签、终止、解除等事宜进行登记约谈。另，穗琪服装店提交商铺空置照片，证明经营环境已被破坏。对此，西西友谊公司表示，四份函件的真实性均认可，证明目的不认可。西西友谊公司发送的关于租赁合同到期的致函、关于租赁合同续签意向的征询函显示，西西友谊公司续租的标准和意思表示，符合租赁合同条款的内容。12月10日的函更正�11月13日的函，此后双方的实际行为又更正了12月10日的函。在西西友谊公司表示需要清场的时间点并未对穗琪服装店采取清场措施，亦提供了相关服务，双方实际履行了不定期租赁合同，穗琪服装店应支付房租及相关费用。商户在给西西友谊公司的回函中表示不再续约，但又提出要求六个月、十二个月的免租期限，意见前后矛盾。如同意不续租应及时撤场，但穗琪服装店未撤场存在过错。商户提出的要求过高，西西友谊公司无法接受，双方一直处于胶着状态，有部分商户在2016年年初就关门。关于设立商户洽商接待室的通知不能证明穗琪服装店所称无法经营、无所适从的意见。对于穗琪服装店提交的照片，西西友谊公司不认可真实性，同时认为照片不能显示拍摄时间，不能证明大楼的整体运营情况。关于腾退问题。诉讼中，双方均认可穗琪服装店已于2017年8月15日腾出案涉商铺。一审法院认为，西西友谊公司提供的产权证、商业设施委托管理证明显示，西西友谊公司有权将诉争商铺对外出租。西西友谊公司、穗琪服装店所签租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按合同约定行使权利、履行义务。根据上述查明的情况，双方所签租赁合同于2015年12月31日到期后，未签订新的租赁合同，穗琪服装店继续占用诉争场地情况下，双方形成不定期租赁合同关系。因穗琪服装店于2017年8月15日将案涉房屋返还西西友谊公司。且西西友谊公司亦认可穗琪服装店于2017年8月15日搬离案涉房屋，故本院认定双方合同关系于2017年8月15日解除。穗琪服装店有义务向西西友谊公司支付2016年1月1日至2017年8月15日期间的租金经计算上述期间的租金数额为443860.5元。考虑到�述查明事实中反映出的双方因续租、赔偿、用电、管理等问题产生的分歧，商场经营环境受到一定影响，结合穗琪服装店实际经营情况，本院参考双方合同约定租金标准的60%确定穗琪服装店支付租金的义务。西西友谊公司主张的能源费系相对固定的支出，未及时腾退商铺的情况下，穗琪服装店应向西西友谊公司全额支付能源费。对西西友谊公司租金诉讼请求中合理部分，本院予以支持，不合理部分本院不予支持。穗琪服装店虽主张西西友谊公司于2015年11月13日向其出具关于《租赁合同》到期的致函，通知其不再续租后即停止经营活动，双方之间租赁合同终止的抗辩意见，因穗琪服装店并未就2015年12月31日合同终止后搬离涉案房屋与西西友谊公司办理交接手续提供相应证据加以证明，应由其承担相应举证不能的后果。不仅如此，即使西西友谊公司存在上述行为亦�构成穗琪服装店占用诉争场地拒绝支付租金的合法理由，对穗琪服装店相应抗辩意见，本院不予采纳。西西友谊公司主张的能源费系相对固定的支出，未及时腾退商铺的情况下，穗琪服装店应向西西友谊公司全额支付能源费，西西友谊公司主张的能源费中存在计算错误，但西西友谊公司主张能源费总额并未超过合同约定，故本院对西西友谊公司主张的能源费总额不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年1月判决：一、北京西西友谊商城有限公司与北京世纪穗琪婚纱服装店之间关于北京市西单北大街109号二层236号（使用面积为74.85平方米）场地的租赁关系于二零一七年�月十五日解除。二、判决生效后五日内，北京世纪穗琪婚纱服装店向北京西西友谊商城有限公司支付能源费一万零九百四十五元九角二分。三、判决生效后五日内，北京世纪穗琪婚纱服装店向北京西西友谊商城有限公司支付二零一六年一月一日至二零一七年八月十五日期间的房屋租金二十六万六千三百一十六元三角。四、驳回北京西西友谊商城有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按判决确定的内容支付金钱或履行其他义务应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。二审查明事实与一审一致。西西友谊公司在本院审理中认可租赁合同期满后双方成立不定期租赁关系，本院认为：依据西西友谊公司出示的产权证、商业设施委托管理证明等证据，可以认定西西友谊公司有权将诉争商铺对外出租。西西友谊公司与穗琪服装店所签租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应本着诚实信用原则按合同约定行使权利、履行义务。双方租赁合同到期届满后，穗琪服装店等商户继续占用诉争场地。双方虽未续签书面合同，但通过双方往来函件内容判断，双方对续签合同存在磋商的过程，在此期间，西西友谊公司先通知穗琪服装店等商户不再续签合同，穗琪服装店等商户联名复函要求给予免费延展期，西西友谊公司又致函商户可以就续签合同、终止合同、解除合同进行登记约谈。最终，双方没有签订续约合同，在双方协商续租事宜期间，双方之间租赁关系仍实际存在，西西友谊公司在本院审理中认可租赁合同期满后双方成立不定期租赁关系，本院对此不持异议。一审判决将双方租赁合�到期后仍实际存在租赁事实期间认定为不定期租赁关系并无不当，本院予以维持。穗琪服装店上诉认为一审对不定期租赁关系性质认定错误，依据不够充分，本院不予支持。西西友谊公司于2017年8月15日将商铺收回，应视为双方不定期租赁合同于该日解除，虽然穗琪服装店上诉称其在此前已停止经营，但其未将房屋钥匙交回给西西友谊公司，仍占据租赁房屋，故应支付房屋租金至实际腾退房屋之日止。对于穗琪服装店在不定期租赁期间应支付的租金数额，一审判决已经考虑不能正常经营因素予以酌减，穗琪服装店上诉不同意支付租金依据不足，本院不予支持。对于能源费问题，因穗琪服装店未及时腾退商铺，即使其没有经营，也未放弃商铺的控制、占据权，因此，本院对穗琪服装店不同意支付能源费的上诉请求不予支持。综上所述，穗琪服装店�诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8120元，由北京世纪穗琪婚纱服装店负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李蔚林审判员  王军华审判员  曹 雪二〇一八年四月二十七日书记员  张晓鸥