陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民初171号
原告（执行案外人）：王悦然，男，汉族。
委托诉讼代理人：王力源，陕西弘业律师事务所律师。
原告（执行案外人）：钱闽华，女，汉族。
委托诉讼代理人：王力源，陕西弘业律师事务所律师。
被告（申请执行人）：陕西秦农农村商业银行股份有限公司辛家坡支行，住所地西安市雁塔区小寨西路40号。
代表人：吕军，该行行长。
委托诉讼代理人：白晓腾，陕西惠智律师事务所律师。
第三人（被执行人）：西安港湾工贸实业总公司，住所地西安市碑林区柏树林大街南段5号卧龙商城30136。
法定代表人：韩利闻，董事长。
委托诉讼代理人：艾玮，女，汉族。
委托诉讼代理人：勾晓强，男，汉族。
原告王悦然、钱闵华与被告陕西秦农农村商业银行股份有限公司辛家坡支行（以下简称秦农银行）及第三人西安港湾工贸实业总公司（以下简称港湾公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王悦然、钱闵华委托代理人王力源，被告秦农银行委托代理人白晓腾，第三人港湾公司委托代理人艾玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王悦然、钱闵华诉称，2004年10月7日，钱闵华与港湾公司签订《古韵沁园（卧龙商城）内部认购协议》，该公司将位于西安市××区柏树林大街5号卧龙商城商铺一层1-22号、1-23号，共计61.32平方米独立产权商铺以965790元出售给钱闵华，按照协议约定，港湾公司应于2005年3月31日前将商铺交付钱闵华使用。协议签订当天，钱闵华向港湾公司支付全部购房款965790元。后因港湾公司未按照协议约定交付涉案商铺，钱闵华于2012年12月14日向西安市碑林区人民法院提起诉讼。在诉讼中，港湾公司出示了2005年8月6日港湾公司与王悦然签订的第528917号、528922号《商品房买卖合同》，将出售给钱闵华的1-23号商铺变更为30133号商铺、1-22号商铺变更为30134号商铺，出售给王悦然。2013年10月9日，港湾公司向法院出具《情况说明》，称2005年8月6日港湾公司已将两套商铺登记备案在王悦然名下。2013年11月1日，钱闵华撤回其对港湾公司的起诉。2014年1月8日，钱闵华向西安市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）申请公开30133号（原1-23）、30134号（原1-22）商铺的现实登记备案详细资料及该商铺登记备案的历史演变详细资料，请求市房管局依法出具书面答复并提供相关申请公开材料的复制件。2014年1月29日，市房管局对钱闵华的申请作出《关于信息公开申请的答复意见》，称该信息涉及第三人隐私不予公开。钱闵华不服，于2014年3月4日向西安市人民政府申请行政复议，2014年4月24日，西安市人民政府作出市政复决字(2014)028号行政复议决定，维持原答复意见。2014年7月15日，王悦然、钱闵华再次向市房管局提交《信息公开申请书》，请求市房管局依法提供卧龙商城30133号、30134号商铺的现实登记备案详细资料及该商铺登记备案的历史演变详细资料，并出具相关申请公开材料的复制件。2014年9月4日，市房管局对王悦然、钱闵华的申请作出《关于信息公开申请的答复意见》，称涉及港湾公司，港湾公司不同意而不予公开。王悦然、钱闵华提出行政复议，2014年12月9日，西安市人民政府作出市政复决字（2014）155号行政复议决定，维持原答复意见。2015年1月31日，王悦然、钱闵华向西安市碑林区人民法院提起民事诉讼。西安市碑林区人民法院作出（2015）碑民初字第00687号民事判决，认为港湾公司在西安市××区柏树林开发建设的古韵沁园（卧龙商城）合同登记号为528917、编号为30133号房屋目前状态为查封，故对该房屋的请求不予涉及。2015年8月3日，王悦然、钱闵华对西安市中级人民法院于2013年7月22日作出的（2013）西执字第00031-1号执行裁定提出执行异议。2015年11月9日，西安市中级人民法院作出（2015）西中执异字第00055号执行裁定，驳回王悦然、钱闵华的执行异议。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款规定，请求对王悦然2005年8月6日购买港湾公司开发建设的西安市××区柏树林大街南段5号卧龙商城第1幢3单元30133号商品房停止执行。
被告秦农银行辛家坡支行辩称，王悦然提供的《内部认购协议》、《商品买卖合同》、收款收据无法证明王悦然对涉案房产享有所有权，且未进行备案登记，王悦然非法律规定的登记权利人。港湾公司虽对王悦然所述有关房屋买卖事实认可，但截止法院作出查封裁定时，涉案房屋仍登记在港湾公司名下，王悦然与港湾公司均认可涉案房屋未实际交付。涉案房屋系商铺非住宅。根据最高法相关司法解释的规定，涉及未交付的非住宅用房的执行异议应当予以驳回。另，钱闵华并非《商品房买卖合同》中的买受人，非利害关系人，依法应驳回其诉请。
第三人港湾公司述称，钱闽华购买了其开发的卧龙商城1-22（30134）、1-23(30133)二套商铺，并支付购房首付款965790元。在取得《商品房预售许可证》后，其在钱闵华要求下与王悦然签订两份《商品房买卖合同》，将涉案二套商铺备案在王悦然名下，均有备案号。在签订《商品房买卖合同》时，双方协商暂定商铺建筑面积为30.66平方米，等待预测报告出来后，按照预测报告面积多退少补。根据预测报告显示，30133号商铺预测建筑面积44.32平方米，30134号商铺预测建筑面积43.41平方米。因钱闵华与王悦然资金不足未交付余下补差面积款，钱闵华提出将王悦然名下商铺委托其租赁。钱闵华代王悦然与其签订了《租赁委托书》并交付其。目前商铺处于空置状态未出租。其同意王悦然的诉讼请求，钱闵华并非适格原告，应驳回钱闵华的诉讼请求。
经审理查明，2004年10月7日，钱闽华与港湾公司签订《古韵沁园（卧龙商城）内部认购协议》，约定，钱闽华购买港湾公司在西安市××区柏树林开发建设的古韵沁园（卧龙商城）商铺一层1-23号、1-22号，共计61.32平方米独立产权商铺，用途商业用房，框架结构，商铺单价每平方米15750元，总金额965790元，付款方式一次性付款。其中协议第五条约定，出卖人应当在2005年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本协议约定的商铺交付买受人使用。当日，钱闽华支付港湾公司购房款965790元。2005年，港湾公司取得市房预售字第2005008号《西安市商品房预（销）售许可证》，于2006年换发为市房预售字第2006066号。2005年5月31日，西安市房产测量事务所出具卧龙商城《房屋面积分层分户预测报告》，涉案房屋商铺号1-23号变更为30133号（面积44.32平方米）、1-22号变更为30134号（面积43.41平方米）。2005年8月6日，王悦然与港湾公司签订《商品房买卖合同》二份（其中一份合同登记号528917、编号30133，另一份合同登记号528922、编号为30134），约定，由王悦然购买港湾公司开发的位于西安市××区柏树林南段卧龙商城壹幢壹层30133、30134号房屋，用途商业，框架结构，层高4.5米，建筑面积30133号为30.66平方米、30134号为30.66平方米，每平方米15750元，房款价额482895元整，付款方式为签合同当日一次性付清全部房款。2008年12月31日，钱闽华出具《租赁委托书》二份，委托港湾公司全权办理涉案房屋卧龙商城1层30133、30134号商铺的招商经营等相关事宜，载明钱闽华系王悦然之母。2010年3月5日，西安市公安局消防支队出具西公消验字（2010)第033号《关于西安港湾工贸实业总公司柏树林南段卧龙商城消防验收基本合格的意见的建筑工程消防验收意见书》。2011年5月18日，港湾公司在《西安晚报》上发布交房公告。2012年12月14日，钱闽华起诉至西安市碑林区人民法院，要求港湾公司交付涉案房屋及支付违约金；审理期间港湾公司出具《情况说明》，认可其将涉案两个商铺出售给王悦然，后钱闽华撤诉。2014年1月8日，钱闵华向西安市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）申请依法向其公开30133号（原1-23）、30134号（原1-22）商铺的现实登记备案及历史演变详细资料，依法出具书面答复并提供相关申请公开材料的复制件。2014年1月29日，市房管局就钱闵华的申请作出《关于信息公开申请的答复意见》，称该信息涉及第三人隐私不予公开。2014年3月4日，钱闵华向西安市人民政府申请行政复议，2014年4月24日，西安市人民政府作出市政复决字(2014)028号行政复议决定，维持原答复意见。2014年7月15日，王悦然、钱闵华向市房管局提出《信息公开申请书》，申请依法向其公开卧龙商城30133号、30134商铺的现实登记备案详细资料及该商铺登记备案的历史演变详细资料，并出具相关申请公开材料的复制件。2014年9月4日，市房管局作出《关于信息公开申请的答复意见》，称申请公开的事项涉及港湾公司，港湾公司不同意而不予公开。王悦然、钱闵华提出行政复议，2014年12月9日，西安市人民政府作出市政复决字（2014）155号行政复议决定，维持原答复意见。2015年1月31日，王悦然、钱闵华向西安市碑林区人民法院提起民事诉讼。西安市碑林区人民法院作出（2015）碑民初字第00687号民事判决，认为港湾公司在西安市××区柏树林开发建设的古韵沁园（卧龙商城）合同登记号528917、编号30133号的房屋目前状态为查封，故对该房屋的请求不予涉及。2015年8月3日，王悦然、钱闵华对本院于2013年7月22日作出的（2013）西执字第00031-1号执行裁定提出执行异议。异议审查过程中，案外人王悦然称，其在港湾公司购买的两套商铺包括涉案房产一直未交付，《商品房买卖合同》上王悦然的签名系其本人所签，涉案房屋属王悦然所有；港湾公司称，其于2013年10月9日给西安市碑林区人民法院出具的《情况说明》中所涉《租赁委托书》是真实的，但该合同未实际履行，因按照房屋实测面积计算王悦然未支付完房屋全款，故没有给王悦然交付商铺；2015年10月1日，本院前往西安市××区柏树林大街南段5号卧龙商城进行现场查看，第1栋3单元30133号商铺屋门闭锁，内放有他人闲置物品。2015年11月9日，本院作出（2015）西中执异字第00055号执行裁定，驳回王悦然、钱闵华的执行异议。
另查明，2009年6月22日，港湾公司及其法定代表人韩利闻与西安市雁塔区农村信用合作联社辛家坡信用社（现更名为陕西秦农农村商业银行股份有限公司辛家坡支行）签订借款金额为848万元的《借款合同》以及该借款合同项下的《抵押担保合同》、《不可撤销担保书》。2009年12月17日，经西安市雁塔区农村信用合作联社辛家坡信用社、港湾公司、保证人韩利闻三方申请，西安市雁塔区公证处就以上《借款合同》、《抵押担保合同》、《不可撤销担保书》出具（2009）西雁证经字第8569号公证书，该公证书中三方约定，“该合同和担保书经公证后具有强制执行效力。如借款人（抵押人）不履行或不完全履行义务时，贷款人（抵押人）有权向我处申请出具执行证书，借款人（抵押人）、保证人均自愿接受人民法院所采取的强制执行措施”。2013年7月2日，西安市雁塔区公证处依据西安市雁塔区农村信用合作联社辛家坡信用社申请作出（2013）西雁证执字第35号执行证书：“申请执行人西安市雁塔区农村信用合作联社辛家坡信用社可持原公证书和本执行证书在法定期限向有管辖权的人民法院申请对债务人（借款人、抵押人）西安港湾工贸实业总公司、债务人的保证担保人韩利闻强制执行”。因义务人港湾公司不履行生效法律文书所确定的义务，2013年7月15日，辛家坡支行向本院申请强制执行，本院作出（2013）西执证字第00031-1号裁定，查封了30133号等十七套房产。
以上事实，有（2015）西中执异字第00055号执行裁定书、（2013）西执证字第00031-1号执行裁定书、（2015）碑民初字第00687号民事判决书、（2013）碑民一初字第00188号民事判决书、《古韵沁园（卧龙商城）内部认购协议》、《收款收据》、《商品房买卖合同》、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案即是因案外人对人民法院查封的被执行人港湾公司名下的房屋主张权利而引起的诉讼，本案焦点问题在于原告王悦然对人民法院查封的涉案商铺是否享有足以排除执行的权利。原告称，其向港湾公司支付了购房款，其与港湾公司之间买卖合同关系成立等。经查，王悦然与港湾公司之间的《商品房买卖合同》系在法院查封之前签订，为双方当事人真实意思表示。但由于但涉案商铺一直未交付，并未办理过户登记，故不符合上述司法解释规定的四个要件。据此，本院对王悦然关于就其2005年8月6日购买的港湾公司开发建设的西安市××区柏树林大街南段5号卧龙商城第1幢3单元30133号商品房停止执行的诉讼请求，依法不应支持。依据本案查明的相关事实，涉案商铺《商品房买卖合同》的买受人为王悦然，因此，根据合同相对性原则，钱闵华非本案适格原告。综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
驳回原告王悦然的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告王悦然、钱闵华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 卫婉莹
二〇一七年一月九日
书 记 员 李 艳