广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终18777号
上诉人（原审被告）：蔡倩蝶，女，1987年7月13日出生，汉族，户籍地址广东省电白县，现联系地址广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：吴水良，广东粤鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市番禺南英房地产有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街珠江花园青云阁首层。
法定代表人：岑兆雄，职务总经理。
委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。
上诉人蔡倩蝶因与被上诉人广州市番禺南英房地产有限公司（以下简称南英公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔡倩蝶及其委托诉讼代理人吴水良、被上诉人南英公司的委托诉讼代理人周石文、吴晓嘉到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人蔡倩蝶上诉请求判令：1、撤销一审判决；2、驳回南英公司一审的诉讼请求；3、本案一二审诉讼费用由南英公司承担。事实和理由：一审法院认为“蔡倩蝶以上述合同仍在继续履行为由一直控制占用涉讼房屋，显属无理，其应将涉讼房屋交回给南英公司管业。现蔡倩蝶拒不交付涉讼房屋，致使南英公司无法使用房屋获得利益，损害其的物权，因此蔡倩蝶应赔偿南英公司的经济损失”是错误的。因为：1、蔡倩蝶不是无理占有涉案房屋。2、蔡倩蝶没有过错，不存在损害南英公司物权的情形。3、蔡倩蝶的合法权益应该得到保护。4、一审法院判决蔡倩蝶要支付使用费，但蔡倩蝶交的房款和利息呢？合同履行变化也是南英公司同意并且蔡倩蝶没有过错。
被上诉人南英公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案《珠江花园（时代外滩）认购书》及《协议书》已经解除，根据合同法规定及上述协议约定，蔡倩蝶应当向南英公司交还房屋及支付房屋使用费。
南英公司向一审法院起诉请求判令：1、蔡倩蝶于判决生效之日起5日内腾空位于广州市番禺区洛浦街沙溪大道380-400号珠江花园二期（时代外滩）5栋2梯X房房屋并交付予南英公司管业；2、蔡倩蝶向南英公司支付物业使用费（按广州市国土资源和房屋管理局公布的2014年广州市房屋租金参考价为标准，自南英公司交付该物业钥匙之日起计算至蔡倩蝶实际腾房并将该房屋归还给南英公司之日止，暂计至2015年6月6日物业使用费为42352元）；2、蔡倩蝶承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：南英公司是具备房地产开发经营资质的企业。
2013年6月22日，南英公司、蔡倩蝶双方签订了《珠江花园（时代外滩）认购书》（NO：2013207），其中合同约定蔡倩蝶认购南英公司开发的位于广州市番禺区洛浦街沙溪大道380-400号珠江花园（时代外滩）5栋2梯X房，蔡倩蝶认购该物业总房价为7246524元，以分期付款方式进行支付。蔡倩蝶须分别于2015年1月20日前、2015年4月20日前、2015年7月20日前向南英公司支付第三、第四、第五期房款各837018元；蔡倩蝶未按认购书约定付清房款、税费、物业专修维修资金或按揭等相关费用，或未按约定签订《商品房买卖合同》的，南英公司有权解除认购书，且定金不予退回，并可以不通知蔡倩蝶而将物业另行出售。上述认购书签订后，因蔡倩蝶暂时不具备购房资格，双方就将来签署正式的商品房买卖合同等事宜达成协议，并于2014年11月2日签订《协议书》（NO.B2016020），其中协议书第三条约定，南英公司同意蔡倩蝶在签订买卖合同前就认购书变更买受人一次；若蔡倩蝶逾期支付《认购书》约定的款项，则每逾期一日，蔡倩蝶应按逾期付款金额的万分之五向南英公司支付违约金。逾期超过30日的，南英公司有权单方面解除《认购书》及本协议，并可以不通知蔡倩蝶而将该物业另行出售，南英公司还有权要求蔡倩蝶支付等额于《认购书》约定的该物业成交总房价的10%的违约金。上述《珠江花园（时代外滩）认购书》及《协议书》还对其他相关事项进行了约定。
蔡倩蝶在与南英公司签订《珠江花园（时代外滩）认购书》后，已按认购书的约定支付了20万元购房定金及第一、二期房款合共2224412元（含定金20万元），第三、第四、第五期房款未按约定支付给南英公司。2014年11月2日，蔡倩蝶签署了《商品房使用申请》和《商品房使用协议》，申请使用涉讼房屋。其中《商品房使用协议》约定，因乙方原因导致该物业买卖合同未能签订的，与该等事件发生之日，乙方应同时承担下列三项责任：1、乙方应即时按照《确认书》约定的状态将该物业归还给甲方，且甲方及物业管理公司有权即时停止该物业的水电供应；2、乙方应向甲方支付使用该物业的使用费，自甲方向乙方交付该物业钥匙之日起计至乙方按照《确认书》约定的状态将该物业归还给甲方之日止；3、乙方须向甲方支付等额于《认购书》约定的该物业总房款的10%的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应另行赔偿。
2014年11月6日，蔡倩蝶签署了《珠江花园二期收楼确认书》，正式接收房屋使用。2015年8月12日蔡倩蝶向南英公司缴纳了转名费，南英公司亦于2015年8月12日与第三人胡顺平签订新的《珠江花园（时代外滩）认购书》（NO：2201903），蔡倩蝶的已付购房定金及房款已转至第三人胡顺平名下。
2015年6月19日，南英公司因蔡倩蝶没有按期支付购房款的问题，诉至一审法院，案号为（2015）穗番法石民初字第689号。2015年6月30日，因南英公司要求蔡倩蝶搬离涉讼房屋的问题，亦诉至一审法院。2015年11月7日，该院作出了（2015）穗番法石民初字第689号民事判决，其中判决认为，南英公司、蔡倩蝶同意解除双方签订的《珠江花园（时代外滩）认购书》及《协议书》，蔡倩蝶表示同意，故双方签订的《珠江花园（时代外滩）认购书》及《协议书》应予解除；根据双方在认购书中的约定，在南英公司、蔡倩蝶双方办理转名手续之前应当依约按时分期向南英公司支付房款，在蔡倩蝶向南英公司缴纳转名费前，蔡倩蝶已逾期支付三期房款，显然蔡倩蝶违反了双方的约定，应当承担相应的违约责任。虽然双方在《协议书》中约定了违约金的计算标准，但从公平合理的原则予以考量，认为双方在《协议书》中约定的违约金标准过高，现酌情予以调整为蔡倩蝶只需支付20万元违约金给南英公司即可。判决：1、解除南英公司与蔡倩蝶就广州市番禺区洛浦街沙溪大道380-400号珠江花园（时代外滩）5栋2梯X房签订的《珠江花园（时代外滩）认购书》及《协议书》；2、蔡倩蝶应于本判决发生法律效力之日起七日内向南英公司支付违约金20万元；3、驳回南英公司的其他诉讼请求。后判决于2015年12月7日发生法律效力。
本案诉讼中，蔡倩蝶认为，由于《珠江花园（时代外滩）认购书》签后至本案诉讼时，其不具备购房的资格，于是一直找他人挂名办理购房和按揭贷款的手续，2015年8月其找到有资格购买的案外人胡顺平挂名，并支付了1万元的转名费，南英公司与胡顺平并签署了编号为2201903《珠江花园（时代外滩）认购书》，约定购房价款不变，但双方没有明确约定签署商品房买卖合同的具体时间，仅约定最终交付房屋的时间以商品房买卖合同约定为准，现房屋按揭手续正在办理当中，由于上述原因蔡倩蝶一直没有向南英公司支付第三、四期的购房款项。南英公司对此无异议。对于涉案房屋的使用情况。南英公司、蔡倩蝶确认房屋一直由蔡倩蝶使用至今，但双方就房屋交还的问题未能达成一致意见。
一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”一审法院作出的（2015）穗番法石民初字第689号民事判决为已经生效的文书，具备法律的效力。判决确定《珠江花园（时代外滩）认购书》及《协议书》已经解除，蔡倩蝶以上述合同仍在继续履行为由一直控制占用涉讼房屋，显属无理，其应将涉讼房屋交回给南英公司管业。现蔡倩蝶拒不交付涉讼房屋，致使南英公司无法使用房屋获得利益，损害其的物权，因此蔡倩蝶应赔偿南英公司的经济损失。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”（2015）穗番法石民初字第689号民事判决认为，因蔡倩蝶违约逾期支付购房款，造成《珠江花园（时代外滩）认购书》不能继续履行，从而导致房屋买卖合同未能签订。2014年11月6日，南英公司已将涉讼房屋交付给蔡倩蝶占有使用，根据《商品房使用协议》的约定，蔡倩蝶应向南英公司支付从2014年11月6日起计至交还房屋之日的房屋使用费。由于南英公司、蔡倩蝶没有约定房屋使用费的标准，因此房屋使用费应参照广州市房地产租赁管理所公布的涉讼房屋同地段同类型同时期房屋租金标准，或具有国家房屋租金评估资质机构评定的同期房屋租金的标准，计至涉讼房屋交回给南英公司管业之日止。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、蔡倩蝶于本判决生效之日起五日内将位于广州市番禺区洛浦街沙溪大道380-400号珠江花园（时代外滩）5栋2梯X房腾空，并交还给南英公司管业；二、蔡倩蝶于本判决生效之日起七日内向南英公司支付房屋使用费（使用费从2014年11月6日起，参照广州市房地产租赁管理所公布的上述第一项房屋同地段同类型同时期房屋租金标准，或具有国家房屋租金评估资质机构评定的同期房屋租金标准，计至房屋交回给南英公司管业之日止）。本案受理费859元，由蔡倩蝶负担。
本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。
二审期间，蔡倩蝶向本院提交了以下证据：1、南英公司与马绍铭房屋买卖合同纠纷一案的（2016）粤01民终18397号民事判决书，拟证明南英公司恶意诉讼解除合同被法院驳回；2、微信文章、涉案房屋的照片，拟证明南英公司开发的房屋存在严重质量问题。经质证，南英公司对上述证据1的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为其与案外人的纠纷和本案无关；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”（2015）穗番法石民初字第689号生效民事判决已解除双方涉案《珠江花园（时代外滩）认购书》及《协议书》，并认定蔡倩蝶应承担相应违约责任。合同解除后，南英公司诉请要求蔡倩蝶腾空交还涉案房屋及支付房屋使用费损失，合理合法，一审法院予以支持并无不当。但一审判决房屋使用费参照两种标准计算，造成计算标准不明确，本院予以调整。蔡倩蝶在合同解除后要求继续居住使用涉案房屋，缺乏合法依据，本院不予支持。至于蔡倩蝶已付房款的退还问题，鉴于其在本案一审中未就此问题提出反诉，二审不予调处，当事人可另行协商解决。
综上所述，蔡倩蝶的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，但处理部分不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第714号民事判决第一项；
二、变更广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第714号民事判决第二项为：蔡倩蝶于本判决送达之日起七日内向广州市番禺南英房地产有限公司支付房屋使用费（使用费从2014年11月6日起，按照具有国家房屋租金评估资质机构评定的同期同地段房屋租金标准，计至房屋交回给广州市番禺南英房地产有限公司管业之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费859元、二审案件受理费859元，均由蔡倩蝶负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年十一月一日
书记员 邹凌青