湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终12号
上诉人（原审被告）湖南富强房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市迎丰路育才巷1号。
法定代表人黄丽萍，该公司负责人。
委托代理人舒晓兵（特别授权）、谢齐，湖南宏峰律师事务所律师及实习律师。
被上诉人（原审原告）陈申东。
被上诉人（原审原告）周容，系陈申东妻子。
上诉人湖南富强房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省溆浦县人民法院（2015）溆民一初字第454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定：陈申东、周容系夫妻关系。2013年12月23日，陈申东、周容（乙方买受人）与湖南富强房地产开发有限公司（甲方出卖方）签订《商品房买卖合同》，约定甲方向乙方预售溆浦县卢峰镇团结街御景湾商品房1606号房屋，建筑面积共127.65平方米，每平方米售价3376元，买受人实应付购房价款总计403975元整。买受人在签订合同时�付定金130975元整，合同签订后向银行按揭贷款300000元。其中双方签订合同中第八条约定，出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1.遭遇不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2.出卖人在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，陈申东、周容于同日向湖南富强房地产开发有限公司支付了首期购房款130975元，并作为借款人与中国建设银行股份有限公司怀化市分行（贷款人）、湖南富强房地产开发有限公司（保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定贷款金额为300000元。贷�人将贷款资金划入湖南富强房地产开发有限公司溆浦御景湾项目部。借款人采用等额本息还款方法偿还，以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，湖南富强房地产开发有限公司为陈申东、周容的这笔借款提供保证。2014年6月25日，陈申东向湖南富强房地产开发有限公司交纳房屋办证费用22300元。2014年10月23日，湖南省溆浦县地方税务局代开销售不动产统一发票，付款方名称陈申东、周容，收款方名称湖南富强房地产开发有限公司御景湾项目部，销售不动产金额为430946.40元。2015年1月5日，中国建设银行股份有限公司怀化市分行发放贷款300000元。陈申东、周容自2015年2月5日起逐月向中国建设银行股份有限公司怀化市分行归还贷款本息。2015年春节期间，陈申东、周容从务工地回家，要求湖南富强房地产开发有限公司交付房屋，因无明确答复，陈申东、周容向溆浦县房产管理局投诉其所购房未能按期交付。2015年4月1日湖南富强房地产开发有限公司溆浦御景湾项目部给房管部门予以回复。但陈申东、周容认为逾期交房已超过90日，要求解除合同，湖南富强房地产开发有限公司不同意，双方不能达成共识，遂诉至法院。
原判认为：陈申东、周容与湖南富强房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同是双方当事人一致的真实意思表示，双方均应按照约定履行。房屋买卖合同约定湖南富强房地产开发有限公司应于2013年11月30日向陈申东、周容交付房屋，湖南富强房地产开发有限公司在无法定或约定事由情形下逾期交付房屋，应当承担违约责任，逾期超过90日的，陈申东、周容有权解除合同。至陈申东、周容起诉之日，湖南富强房地产开发有限公司未能交付房屋，其违约行为达到解除房屋买卖合同的条件，对陈申东、周容诉请解除合�，予以支持。合同解除后，根据法律规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故陈申东、周容要求湖南富强房地产开发有限公司返还购房款、办证费用22300元，予以支持。陈申东、周容实际已经向湖南富强房地产开发有限公司支付首付款130975元，银行按揭款300000元，共计购房款430975元，但陈申东、周容诉求返还房款为43946.40元，予以照准。湖南富强房地产开发有限公司存在逾期交房，按双方合同约定，逾期交房解除合同的，湖南富强房地产开发有限公司应按陈申东、周容累计已付款的0.3%支付违约金给陈申东、周容。法律规定合同约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。现陈申东、周容在主张逾期交房违约金的同时，另行主张湖南富强�地产开发有限公司支付银行按揭贷款利息。经审查按揭贷款部分的损失存在违约金与利息重复计算情形，且按揭贷款利息即为贷款本金实际产生的损失，该部分不应再主张违约金。按揭贷款利息自获得贷款之日起至湖南富强房地产开发有限公司实际返还陈申东、周容本金之日止，陈申东、周容实际支付的利息确定。关于湖南富强房地产开发有限公司辩称，涉案房屋修建中由于工地现场地域和周围环境的原因，要求工地设计图纸更改，因设计更改造成工地延误期间6个月及不可抗拒的雨水天气延误了工期，但其未提供证据佐证，同时也未提交证据证明在上述情形发生之日起10日内告知了陈申东、周容，不属于合同约定的延期交房的情形。湖南富强房地产开发有限公司提出因修建御景湾房屋的项目负责人被判刑，致使房屋修建停工几个月，也不属合同约定延期交房的情形。湖南富强房地产开发有限公司辩解可延期交房的意见，不予采纳。关于陈申东、周容提出解除其与银行的贷款合同，因湖南富强房地产开发有限公司原因造成合同无法履行，由湖南富强房地产开发有限公司承担解除银行贷款而产生相关费用的请求，因陈申东、周容解除与银行按揭合同，与本案不具有同一法律关系，陈申东、周容解除与银行贷款的产生相关费用尚未发生，故不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、2013年12月23日陈申东、周容与湖南富强房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》予以解除；二、湖南富强房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈申东、周容购房款430946.40元，办证等其他费用款22300元；三、湖南富强房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈申东、周容违约金392.93元，支付陈申东、周容的利息为银行按揭贷款发放之日起至湖南富强房地产开发有限公司返还购房款之日陈申东、周容支付银行的实际利息；四、陈申东、周容其他诉讼请求。案件受理费8118元，由湖南富强房地产开发有限公司负担8068元，陈申东、周容负担50元。
宣判后，上诉人湖南富强房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：1、一审判决解除陈申东、周容与湖南富强房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，陈申东、周容不履行还贷责任，将严重损害湖南富强房地产开发有限公司的合法利益，同时也违背了公平原则。2、湖南富强房地产开发有限公司的工程项目遇到连续阴雨、地基问题、图纸更改等不可预见的特殊情况，公司将延期和停工情况张贴了告示，众所周知，陈申东、周容应当知情。一审未采信湖南富强房地产开发�限公司提交的相关证据，明显偏袒陈申东、周容。3、湖南富强房地产开发有限公司于2015年1月就陆续交房，虽然还不具备相关验收资料，但并不影响房屋的交付和使用，陈申东、周容一直不肯签收交房手续。请求依法撤销一审判决，驳回陈申东、周容的诉讼请求，由陈申东、周容承担一、二审诉讼费。
被上诉人陈申东、周容答辩称：1、陈申东、周容有良好的信用记录，在贷款银行有住房公积金，湖南富强房地产开发有限公司可约定银行及陈申东、周容三方协商，提前还款。2、湖南富强房地产开发有限公司提出的工程项目遇到不可预见的特殊情况，连续阴雨，地基问题，图纸的更改，都不符合购房合同第八条约定的特殊情况，同时也没有按照合同要求在发生之日起10日内告知买受人，没有尽到通知的义务。3、湖南富强房地产开发有限公司违背诚信原则，至今没有提交《竣工验收备案表》，向陈申东、周容交付房屋。4、陈申东、周容为解决纠纷产生的经济损失30000元，应当由湖南富强房地产开发有限公司赔偿。
本院二审经审理查明的事实及采信的证据与一审一致。二审中，双方当事人未提交新的证据。
本院认为：本案争议的焦点是湖南富强房地产开发有限公司的违约行为是否成就《商品房买卖合同》约定的解除条件；解除《商品房买卖合同》后，陈申东、周容不履行还贷义务，是否损害湖南富强房地产开发有限公司的合法利益。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”陈申东、周容与湖南富强房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定了房�交付期限和交付标准，同时对延期交付的特殊情形作出约定；第九条“出卖人违约责任”中对逾期超过90日后，规定了买受人有权解除合同。湖南富强房地产开发有限公司上诉主张该工程项目遇到连续阴雨、地基问题、图纸更改等不可预见的特殊情况，不属于第八条约定的可以延期交付的特殊情形。湖南富强房地产开发有限公司主张其将延期和停工情况张贴了公告，众所周知，未能提供陈申东、周容对此是明知的证据。应当认定湖南富强房地产开发有限公司没有按照合同约定履行告知义务。陈申东、周容按照《商品房买卖合同》的约定，于签订合同的当天向湖南富强房地产开发有限公司支付定金130975元，2014年6月25日缴纳办证费用22300元，2015年1月5日在银行按揭贷款300000元支付给湖南富强房地产开发有限公司，履行了合同约定的主要义务。湖南富强房地产开发有限公司于2015年4月1日对陈申东、周容投诉作出答复，已经超过《商品房买卖合同》第九条规定的逾期交房90天期限。陈申东、周容请求解除合同符合双方约定的解除条件及法律规定，应予支持。
湖南富强房地产开发有限公司不具备《商品房买卖合同》规定的交房条件，且未与陈申东、周容达成变更协议，导致合同解除，依法应当承担恢复原状，赔偿损失的责任。因陈申东、周容系房屋买卖的付款方，银行按揭贷款亦是办理在陈申东名下，故一审判决湖南富强房地产开发有限公司返还陈申东、周容购房款及办证费用并支付相应的银行贷款利息符合法律规定。陈申东、周容与湖南富强房地产开发有限公司及贷款银行之间属另一法律关系，可另行提起诉讼。湖南富强房地产开发有限公司以陈申东、周容不履行还贷责任，将严重损害湖南富强房地产开发有限公司的合法利益为由之一，上诉请求撤销一审判决，驳回陈申东、周容的诉讼请求，理由不成立。陈申东、周容在二审答辩中请求赔偿为解决纠纷产生的损失30000元，没有法律依据，不予支持。
综上，原判事实清楚，处理恰当。上诉人湖南富强房地产开发有限公司的上诉理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费8105元，由上诉人湖南富强房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 向淑莉
代理审判员 罗雪花
二〇一六年三月三日
代理书记员 戴蚁玲