浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第1297号
上诉人（原审被告）戴显权。
委托代理人陈锦松。
被上诉人（原审原告）柳巧乐。
委托代理人陆福鹏。
委托代理人胡定康。
上诉人戴显权因一般所有权与所有权相关权利纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2010）温鹿民初字第848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年8月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，2000年1月7日，温州市人民政府公布《温州市城市中心区房屋拆迁补偿安置实施细则》（即温政发（2000）4号文件），该文件明确了中心区范围以及在该开发建设拆迁范围内实施的有关拆迁管理、拆迁补偿和拆迁安置等具体政策内容。同年2月20日，温州市城市中心区开发建设指挥部又作出《温州市城市中心区房屋拆迁补偿安置实施细则补充规定》（即温市中指（2000）78号文件），对城市中心区开发建设拆迁范围内的违法（章）建筑（住宅）等拆迁事项作出补充规定，符合规定情形的违法（章）建筑在履行了补缴土地使用费、城市基础设施配套费、规费和罚款等手续后，可视情分别作出处理。2001年10月26日，被告戴显权为清偿到期债务，将其所有的坐落于温州市鹿城区绣山街道上田南路9号（即原温州市鹿城区上田村中岸路9号、属未经审批建造的违章建筑）二间二层楼房（建筑面积270.19平方米）出卖给原告柳巧乐，该房屋位于上××城市中心区开发建设拆迁范围内。为此，原、被双方于当天签订1份《协议书》，约定：一、被告出卖给原告上田村中岸路9号二间二层270.19平方米建筑面积，含房屋处罚单据壹份，房屋前面南首2米道坦均属原告所有，房屋北首道路通道1米土地属原告所有，原、被告双方不能阻止单方使用。二、经双方协定，被告出卖给原告房屋，合计房款人民币30万元，被告卖给原告的房屋，如与被告亲戚邻里有涉，均由被告处理清楚，与原告无涉，如被告处理不清楚，反悔协议，被告应加倍返还给原告已付的房款。三、双方买卖均自愿，永不反悔。四、本协议一式二份，双方各执一份。协议签订的同时，双方又口头约定，被告应向原告提供诉争房屋的有关违章处罚单据，原告在收到单据后另行向被告支付房款44400元。同日，双方在《协议书》上签字捺印，原告向被告支付房款30万元，并出具一份《领款凭证》，上面写明“暂欠戴显权差额房屋款44400元”。协议签订后，原告柳巧乐即实际占有了诉争房屋，并将其出租给他人使用以收取租金。事后，被告没有向原告提供诉争房屋的违章处罚单据，原告也未向被告支付余欠房款44400元，双方遂发生纠纷。2010年3月25日，原告诉至原审法院。
原判认为，基于合同关系产生的占有，有关不动产的使用、收益等，均应按照合同约定处理。根据原、被告双方在《协议书》中的约定，涉案房屋及南首2米道坦、北首通道1米均归原告所有。虽然根据已查明的事实，诉争房屋为未批先建的建筑物，至今尚未取得权属证明，但在未被有关行政管理部门认定为违法建筑而拆除前，原告按约定在支付合理对价后即占有诉争房屋，其合法权益依法应受保护。被告对其为清偿债务而与原告方签订《协议书》这一事实已予以承认，但却就合同效力及履行情况提出抗辩。关于本案合同效力问题，诉争房屋在出售时已纳入城市拆迁范围，协议双方明知诉争房屋具有拆迁补偿安置利益，现被告否认原告对其享有权利，明显有违民事活动诚实信用原则，不予支持。诉争合同内容明确，意思表达真实，依法有效。本案属于对物上权利的确认之诉，不受诉讼时效限制，故被告辩称原告起诉已过诉讼时效，于法无据，不予支持。原告在签订协议后已实际占有诉争房屋，并将其出租和收取租金。尽管被告辩称“诉争房屋一直由其占有、使用”，但从双方提供的证人证言可以反映出，该房屋一直是原告委托他人代为出租和收取租金，并非被告使用或出租，故被告的上述抗辩主张明显缺乏事实依据，不予采信。被告还辩称“原告至今未付清全部房款”，原判认为，有关“双方履行合同是否符合约定”，因被告未在本案中提起反诉，故应另行主张权利，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，判决如下：一、依法确认原告柳巧乐与被告戴显权于2001年10月26日签订的《协议书》合法有效。二、坐落温州市鹿城区绣山街道上田南路9号（即上田村中岸路9号）二间二层楼房，由原告柳巧乐享有占有、使用、收益的权利（包括占有期间依拆迁政策可得的补偿安置权利）。本案案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告戴显权负担。
宣判后，戴显权不服，提起上诉称，一、原判确认双方签订的《协议书》合法有效错误。《温州市城市中心区房屋拆迁补偿安置实施细则》仅规定中心区广义的地域范围，并没有规定诉争房屋所处的区域已纳入城市拆迁范围，该地域能否拆迁、何时拆迁不能确定，原判认定签订协议时已纳入城市拆迁范围，缺乏依据。诉争房屋所占的土地系农村集体土地，且上诉人系国家工作人员，根据城市房地产管理法第三十八条、土地管理法第八十一条、六十三条的规定，应确认双方签订的《协议书》无效。二、原判认定被上诉人签订协议后已实际占有诉争房屋，并将房屋出租和收取租金，无事实依据。三、《协议书》约定“甲方……反悔协议，甲方应加倍支付给已给乙方已付的房款”，可见协议可反悔，且被上诉人对上诉人占有、出租、使用诉争房屋十余年没有提出异议，也不支付剩余房款44400元，应视为协议已经解除。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人柳巧乐答辩称，一、根据政府文件的规定，诉争房屋已列入拆迁范围，具体何时拆迁应由政府决定。二、上诉人主张的城市房地产管理法和土地管理法的相关规定，属于管理性规范，而非效力性规范，不能作为认定合同效力的依据。三、被上诉人原审时提供的证据能充分证明诉争房屋已交付使用，且被上诉人已将房屋出租给他人使用。上诉人主张房屋未交付使用，依据不足。四、双方约定被上诉人收到诉争房屋的违章处罚单据后支付剩余房款44400元，但上诉人始终没有交付违章处罚单据，故被上诉人有权拒绝支付剩余房款44400元。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，诉争房屋所在区域属于《温州市城市中心区房屋拆迁补偿安置实施细则》规定的城市中心区开发建设拆迁范围。《温州市城市中心区房屋拆迁补偿安置实施细则补充规定》规定，符合规定情形的违法（章）建筑在履行了补缴土地使用费、城市基础设施配套费、规费和罚款等手续后，可视情分别作出处理。诉争房屋虽未经审批建造，但没有证据证明行政机关已作出拆除的处罚决定，在双方签订《协议书》前，故上诉人对诉争房屋享有占有、使用、收益的权利，享有拆迁补偿安置利益以及对上述权利和利益的处分权等权利。结合《协议书》内容和诉争房屋所在区域已列入城市中心区开发建设拆迁范围的实际分析，上诉人享有的上述等权利一并转让。该转让行为本身没有违反法律、行政法规禁止性的效力性规定，上诉人主张合同无效的理由不能成立，原判认定合同有效正确。被上诉人向原审提供的证据证明力，明显优于上诉人提供的证据证明力，原判据此认定签订协议后上诉人已实际占有诉争房屋，并将房屋出租和收取租金正确。鉴于原审时上诉人没有请求支付剩余款项44400元，原判在本案中对应否支付该款项不作处理，并无不当。上诉人主张房屋没有交付使用、协议可反悔、协议已解除，均缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上，原判正确，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由戴显权负担。
本判决为终审判决。
审判长 马永利
审判员 刘宏杰
审判员 杨宗波
二〇一〇年十月二十一日
书记员 詹旭初