重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终4166号
上诉人（原审被告）：重庆雅斯酒店管理有限公司。
法定代表人：王旭，经理。
委托代理人：陈兴，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：曹红。
委托代理人：唐显清，重庆星全律师事务所律师。
原审第三人：重庆波斯客酒店有限公司。
法定代表人：蒋玲，总经理。
委托代理人：任佳佳，重庆远博律师事务所律师。
上诉人重庆雅斯酒店管理有限公司（以下简称雅斯公司）因与被上诉人曹红及原审第三人重庆波斯客酒店有限公司（以下简称波斯客酒店）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2016年1月18日作出（2015）渝北法民初字第16326号民事判决。雅斯公司不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人雅斯公司的委托代理人陈兴、被上诉人曹红及其委托代理人唐显清、原审第三人波斯客酒店的委托代理人任佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年11月12日，曹红作为甲方、雅斯公司作为乙方共同签订《委托出租及经营管理合同》，曹红将其所有的位于渝北区武陵路71号2幢3-5号房屋委托雅斯公司出租及经营。合同约定，乙方在委托期限内可自行使用该房屋，为实现出租可自主进行日常经营管理。若乙方在合同期限内不经营或破产，续提前一个月通知甲方。甲方不干涉乙方的日常经营管理活动。委托期限为10年，自2009年11月1日至2019年10月31日止。乙方在委托期限内享有2个月免租期，用于房屋整修、卫生保洁、物品调整及办理相关手续等，免租期为2009年11月1日至2009年12月31日。甲方第1至3年获得年出租收益为55170元（含物业管理费），平均月收益为1533元（含物业管理费），年收益的计算方式为房屋总价245207元的7.5%（含物业管理费），该收益为固定值，不随市场变化而改变，风险由乙方承担。甲方出租收益缴税由乙方以现金或转账方式替其代缴，并每月向甲方出具缴税发票。租金支付时间：签约后第一次支付租金为免租期过后的当月30日，以后每季度第二个月20日支付当季租金。甲方出租所得的税前收益应依法纳税，甲方委托乙方根据国家规定代扣代缴。甲方从第4年开始至第6年结束，其出租房屋获得的年收益在第1至第3年的基础上增加5%，即房屋总价的7.875%；从第7年开始至本协议履行完毕，其出租房屋获得的年收益在上述基础上再增加5%，即为房屋总价的8.27%。合同还约定了其他事项。
合同签订后，曹红即将上述房屋交付给雅斯公司经营管理。2013年，雅斯公司将该房屋转租给波斯客酒店用于酒店经营。此后，房屋租金由波斯客酒店通过银行转账方式向曹红支付。曹红认可收到波斯客酒店转账支付的房屋租金，但陈述不清楚该租金由谁在实际支付。
庭审中，曹红明确其诉讼请求包括：1、2010年1月1日至2010年12月31日雅斯公司欠付的租金1052元；2、2011年1月1日至2012年12月31日雅斯公司欠付的租金2112元；3、2013年1月1日至2015年3月31日欠付的租金4446元；4、2015年4月1日至2015年12月31日未付的房屋租金13959元。
2010年1月1日至2010年12月31日雅斯公司每季度向曹红支付了租金4336元。此后，由雅斯公司或波斯客酒店按每季度4158元的标准向曹红缴纳租金至2015年3月31日。雅斯公司和曹红认可每月物管费为59.5元/月。2009年11月12日雅斯公司出具通知，同意免除B3-5业主2009年11月1日至2010年10月31日一年的物管费。
2015年6月，波斯客酒店通过短信向曹红提出解除涉案租赁合同。同年7月13日，曹红分别向雅斯公司和波斯客酒店回函称不同意解除租赁合同，并要求雅斯公司和波斯客酒店向其缴纳2015年4、5、6月租金及2013年1月至2015年6月按合同约定递增的租金收益。雅斯公司和波斯客酒店否认收到上述函件。
另查明，涉案房屋存在部分墙纸发霉，屋顶局部渗水的现象。因曹红与雅斯公司就房屋租金存在争议，曹红于2015年8月24日诉至本院。
上述事实，有商品房买卖合同、房地产权证书、委托出租及经营管理合同、兴业银行转账回单、重庆青荷防水工程有限公司出具的漏水情况说明、涉案房屋现场照片及原、被告当庭陈述等证据证实，足以认定。
一审法院认为，曹红与雅斯公司签订的《委托出租及经营管理合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，故为合法有效。雅斯公司将涉案房屋交付给波斯客酒店经营后，波斯客酒店并未与曹红重新建立租赁合同关系，雅斯公司仍是该合同的合同相对人，应按合同约定，履行支付租金义务。由于波斯客酒店非《委托出租及经营管理合同》的相对人，曹红请求波斯客酒店承担连带支付责任，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
关于波斯客酒店提出的房屋存在质量问题，不应支付租金的意见。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期。根据上述规定，租赁物出现质量问题需要维修时，承租人有通知出租人维修的义务，只有在维修期间影响承租人使用的，才应当减少租金或延长租期。本案中，雅斯公司与波斯客酒店均未举证证明曾通知过曹红对涉案房屋进行维修，且出租方及承租方均未对房屋进行过维修，故尚不存在维修期间影响承租人使用的情形。波斯客酒店提出的免交租金的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。
《委托出租及经营管理合同》约定签约后第一次支付租金为免租期过后的当月30日，以后每季度第二个月20日支付当季租金。根据上述约定，2014年第三季度（7月至9月）的房屋租金应当于该季度第二个月20日即2014年8月20日前支付。曹红于2015年8月24日提起诉讼要求雅斯公司支付租金，从合同约定的租金应当支付而未支付的时间计算至曹红起诉时止，2014年第三季度及之前的房屋租金已经超过法律规定的1年的诉讼时效期间，但雅斯公司作为租金的支付主体，并未提出时效抗辩，第三人波斯客酒店所提时效抗辩之效力不及于雅斯公司，雅斯公司应支付拖欠的全部租金。
关于雅斯公司应付租金数额的认定：
1、2010年1月1日至2010年12月31日欠付的租金。根据约定，上述期间未扣减物管费前的房屋租金为18396元（1533元/月×12个月），因雅斯公司仅免除了曹红该年度1至10月的物管费，扣除曹红11月至12月应缴的物管费119元（59.5元/月×2个月），曹红应得租金为18277元，雅斯公司实际支付租金17344元（4336元/季度×4个季度），且雅斯公司无证据证明代缴了相关税费，故尚欠上述时期租金933元。
2、2011年1月1日至2012年12月31日欠付的租金。根据约定，上述期间雅斯公司每季度应付租金为4420.5元[（1533元/月－59.5元/月）×3]，实付租金为4158元，每季度欠付租金262.5元，两年共欠付租金2100元。
3、2013年1月1日至2015年3月31日的房屋租金。根据约定，从第4年即2013年开始至第6年即2016年结束，曹红出租房屋获得的年收益为房屋总价的7.875%，即2013年至2016年每年的房屋租金19310元（245207×7.875%，四舍五入，保留至整数，下同），折合每季度的租金收益为4828元（19310元÷4）。扣除每月59.5元的物管费，雅斯公司每季度还应支付房屋租金4650元（4828元－59.5元/月×3个月）。因雅斯公司每季度仅付曹红租金4158元，尚欠492元（4650元－4158元）。故上述期间内，雅斯公司总计欠付租金4428元（492元/季度×9个季度）。
4、2015年4月1日至2015年12月31日的房屋租金13950元（4650元季度×3个季度），雅斯公司至今未缴纳，应按约支付。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，遂判决：一、被告重庆雅斯酒店管理有限公司于本判决生效后立即支付原告曹红2010年1月1日至2010年12月31日欠付的房屋租金933元、2011年1月1日至2012年12月31日欠付的房屋租金2100元、2013年1月1日至2015年3月31日欠付的房屋租金4428元及2015年4月1日至2015年12月31日的房屋租金13950元，以上共计21411元；二、驳回原告曹红的其他诉讼请求。案件受理费339元，由被告重庆雅斯酒店管理有限公司负担。
上诉人重庆雅斯酒店管理有限公司上诉称，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以改判。
被上诉人曹红辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
原审第三人波斯客酒店辩称，与上诉人的意见相同。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。曹红签约后履行了合同义务，重庆雅斯酒店管理有限公司未按约缴纳物业服务费，应承担违约责任。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费339元，由上诉人重庆雅斯酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 肖怀京
代理审判员 刘 静
二〇一六年八月十二日
书 记 员 夏 茜