上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9467号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海锦签餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇芦潮港路1758号1幢A-575室。
法定代表人：陆世俊，总经理。
委托诉讼代理人：汪翔，上海市托普律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程欣，上海市托普律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海承望资产管理有限公司，住所地上海市崇明区富民支路58号D1-1907室。
法定代表人：王一中，董事长。
委托诉讼代理人：傅霞，上海市沪一律师事务所律师。
原审被告：陆世俊，男，1983年5月1日生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市浦东新区。
上诉人上海锦签餐饮管理有限公司（以下简称锦签公司）与被上诉人上海承望资产管理有限公司（以下简称承望公司）、原审被告陆世俊因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日受理后，依法组成合议庭于2017年9月7日公开开庭审理了本案，上诉人锦签公司之委托代理人程欣,被上诉人承望公司之委托代理人傅霞到庭参加了审理，原审被告陆世俊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：1、撤销一审判决一、二、三、四、五、七、十项，改判合同于2015年7月7日解除；改判上诉人支付2015年3月1日起至2015年7月7止的租金；改判上诉人无须支付第三、四、五项判决的款项；改判第七项为被上诉人支付上诉人损失688,758.8元；改判第十项为被上诉人支付上诉人违约金117,339元；2、本案全部诉讼费用由被上诉人负担。
事实和理由：1、一审认定事实错误。约定开业时间应视为对合同双方的限制。被上诉人延期开业应属于违约，上诉人主张赔偿损失合法正当，被上诉人拟以免租期方式向上诉人予以赔偿，在此情况下，上诉人暂不支付租金并未构成违约。此后，被上诉人以断电方式迫使上诉人搬离，造成合同无法继续履行，合同解除责任在于被上诉人，而一审认定合同解除责任在上诉人一方，显然事实认定错误；2、一审适用法律错误。上诉人基于被上诉人延期开业的违约行为要求承担损失并无不妥。另外，由于被上诉人擅自终止合同，依照合同约定应承担违约责任，支付违约金，一审中上诉人提起反诉要求被上诉人支付违约金是指该部违约金，一审认定是上诉人请求的是延期开业的违约金而不予支持属适用法律错误。
被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持原判。
承望公司诉至一审法院，请求判令：1.确认双方签订的《物业租赁合同》及补充协议于2015年7月18日解除；2.锦签公司支付承望公司2015年3月1日至2015年7月18日期间的租金人民币（以下币种相同）38,793.39元（计算方法：按月租金30,732元的标准计算上述期间欠付租金共计140,174.39元，扣除锦签公司已支付的租赁保证金92,196元及装修押金9,185元后得出38,793.39元）；3.锦签公司支付承望公司2015年1月1日至2015年7月18日期间的管理费55,152.39元（计算方法：按每月8,381元的标准计算）；4.锦签公司支付承望公司逾期付款违约金117,339元（计算方法：月租金与月管理费之和的3倍）；5.锦签公司支付承望公司解约违约金117,339元（计算方法：月租金与月管理费之和的3倍）；6.锦签公司支付承望公司逾期归还租赁场地的使用费117,339元（计算方法：月租金与月管理费之和的3倍）；7.锦签公司支付承望公司本诉案件律师费1万元、反诉案件律师费5,000元；8、锦签公司支付承望公司损失92,196元；9.陆世俊承担连带保证责任。
锦签公司提起反诉：1.承望公司返还锦签公司租赁保证金92,196元、装修押金9,185元及工人出入证押金500元；2.承望公司支付锦签公司违约金117,339元（计算方法：月租金与月管理费之和的3倍）；3.承望公司赔偿锦签公司延期开业的人员损失229,853.60元；4.承望公司赔偿锦签公司延期开业的食品物料损失9,820元；5.承望公司赔偿锦签公司提前解除合同的装修及设备损失449,085.20元。
一审法院认定事实：2014年2月28日，承望公司(甲方、出租人）与陆世俊（乙方、承租人）签订《物业租赁合同》，约定甲方系就中融国际商城商铺统一经营管理专门设立的独立法人，其作为代理方将中融国际商城物业的部分场地出租给他人从事商业经营活动，代业主取得、分配相应的收益；系争房屋位于为上海市浦东新区XX路XX、XX号，系争房屋所在物业的名称为XX大厦；计租面积＝使用面积X（1+分摊系数）；基本租金每月15日为制账单日期，25日为乙方最后付款日期；乙方应按约定的时间支付租金和各项费用；若甲方延期向乙方提供发票与相关凭证，则乙方支付时间可相应顺延；乙方应于2014年6月30日前开业经营，如延期开业则支付违约金；新开业项目，若因甲方原因调整开业日期，则租赁期、租金起租日、物业费缴付日等作相应调整；乙方不能足额支付应付租金或管理费等公用事业费或其他应付费用在内的各种费用连续超过三十天时，视作乙方擅自终止合同，甲方有权采取合适的行动或措施以减少本方由此而受到的损失，或避免本方损失的进一步增加，如不再向乙方租赁场地提供水、电、煤气、中央空调等的供应以及相关的服务；在租赁期间内，因乙方逾期支付租金及各项费用而违约，甲方有权向乙方追索违约责任：……（4）逾期超过四十天，视为乙方擅自提前终止合同，则乙方应缴清欠款并向甲方支付滞纳金和违约金，滞纳金为应付金额X0.05%/日X逾期天数，违约金为相当于终止合同前缴付的3个月租金（含管理费）；因履行本合同发生争议导致涉讼的，败诉方还应向胜诉方支付胜诉方因本诉讼发生的包括但不限于律师费、交通住宿膳食费、调查费、诉讼费等全部费用。
同日，承望公司与陆世俊签订了《物业租赁合同补充协议》，约定系争房屋的使用面积为110平方米、计租面积合计为183.70平方米；第3层3F-07室；乙方的经营范围为餐饮；租赁期限为5年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止；计租起始日自2014年7月1日起计，管理费的缴付起始日自2014年4月1日起计；日基本租金为5.50元/平方米/天，月基本租金30,732元，自2014年4月1日起每1年作为一期，在上一期的基本租金数上递增3%；乙方须每日按其计租面积支付每平方米1.50元的管理费，每月管理费为8,381元；甲方于2014年4月1日前向乙方交付租赁场地；乙方先付后租，每个支付期支付2个月的基本租金和管理费；乙方支付租赁押金92,196元作为履约保证金；如因甲方原因不能如期开业，则乙方租金及管理费顺延。
2014年5月8日，承望公司（甲方）、陆世俊（乙方）、锦签公司（丙方）签订《租赁合同主体变更协议》“乙方与甲方于2014年2月28日签订的物业租赁合同及补充协议，约定租赁场地开设餐饮事宜，应工商登记的要求，需变更租赁主体为锦签公司。甲方承诺合同相对方变更为丙方后，原合同权利义务不变；丙方承诺积极履行合同约定的权利义务，乙方承诺对丙方及工商设立之后的公司主体的权利义务承担担保责任。”
2014年4月15日，承望公司交付系争房屋。2014年12月26日，系争房屋所在商场正式开业。锦签公司、陆世俊租赁系争房屋用于经营川菜串串香。
2015年6月9日，承望公司向陆世俊发出《收租通知》，催讨2015年3月1日至2015年8月31日期间的租金及管理费。
2015年7月13日，承望公司向陆世俊、锦签公司发出《解约通知》，通知《物业租赁合同》于2015年7月18日起解除，并要求锦签公司、陆世俊支付拖欠的租金、管理费及违约金。
另查，承望公司收取了锦签公司、陆世俊租赁押金92,196元、装修押金9,185元。关于本案诉讼，承望公司共计支付律师费15,000元。
审理中，锦签公司、陆世俊表示同意解除租赁合同，但认为合同于2015年7月7日解除。双方对于租金和管理费的计算标准均无异议，锦签公司、陆世俊愿支付未付的租金。
审理中，关于商场迟延开业给锦签公司、陆世俊造成的工资损失，锦签公司、陆世俊提交了劳动合同、工程监理合同及工资付款凭证等证据，承望公司对上述证据的真实性及关联性不予认可。关于商场迟延开业给锦签公司、陆世俊造成的食品物料损失，锦签公司、陆世俊提交了食品物料单据，承望公司认为应由锦签公司、陆世俊自行承担相应损失。关于提前解约给锦签公司、陆世俊造成的装修及设备损失，锦签公司、陆世俊提交了发票、购买记录、服务合同、物品出门单等证据，承望公司对此表示系锦签公司、陆世俊违约导致合同提前解除，均不应由承望公司承担。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。由于锦签公司、陆世俊欠付租金及管理费，承望公司依约解除租赁合同，锦签公司、陆世俊亦同意解除，故双方之间的《物业租赁合同》及《补充协议》已解除。对于合同的解除时间，以锦签公司、陆世俊收到承望公司发出的解约通知之日即2015年7月18日为合同解除之日，锦签公司、陆世俊辩称应以无法经营之日即2015年7月7日为合同解除之日，于法无据，法院不予采纳。合同解除后，锦签公司、陆世俊应支付2015年3月1日至2015年7月18日的租金及2015年1月1日至2015年7月18日的管理费，承望公司请求锦签公司、陆世俊支付相应租金及管理费，具有合同和法律依据，法院予以支持。锦签公司、陆世俊于合同解除后已搬离系争房屋，承望公司请求锦签公司、陆世俊支付延期未归还系争房屋的使用费，法院不予支持。本案由于锦签公司、陆世俊存在逾期付款的违约事实，承望公司可主张滞纳金和违约金，但法院认为，承望公司主张的逾期付款违约金和解约违约金确实高于全部实际损失，法院兼顾合同的履行情况、当事人过错程度及逾期利益等因素，将逾期付款违约金和解约违约金分别酌情调整为2万元和3万元。承望公司诉请锦签公司、陆世俊承担律师费，具有合同依据，法院予以支持。《租赁合同主体变更协议》明确陆世俊对锦签公司的债务承担担保责任，现承望公司请求陆世俊对上述金钱给付义务承担连带责任，于法有据，法院予以支持。对于承望公司诉请锦签公司、陆世俊赔偿损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。锦签公司、陆世俊反诉请求承望公司返还租赁押金92,196元及装修押金9,185元，于法有据，法院予以支持；对于出入证押金500元，锦签公司、陆世俊提供的证据不能证明承望公司收取了该押金，承望公司亦不予认可，故法院不予支持。本案中，双方并未约定承望公司管理的商场如迟延开业需支付违约金，锦签公司、陆世俊要求承望公司支付迟延开业违约金，缺乏依据，法院不予支持。对于锦签公司、陆世俊主张的延期开业的员工工资损失、食材损失及提前解约的装修损失，法院认为，虽然延期开业给锦签公司、陆世俊造成影响和损失，但由于锦签公司、陆世俊违约导致合同解除，双方在合同履行过程中均有过错，法院酌定承望公司赔偿锦签公司、陆世俊损失6万元。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定,于二〇一七年六月五日作出判决，判决如下：一、上海承望资产管理有限公司与上海锦签餐饮管理有限公司之间的《物业租赁合同》及补充协议于2015年7月18日解除；二、上海锦签餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内按每月30,732元的标准支付上海承望资产管理有限公司自2015年3月1日起至2015年7月18日止的租金；三、上海锦签餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内按每月8,381元的标准支付上海承望资产管理有限公司自2015年1月1日起至2015年7月18日止的管理费；四、上海锦签餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海承望资产管理有限公司逾期付款违约金2万元、解约违约金3万元；五、上海锦签餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海承望资产管理有限公司律师费15,000元；六、上海承望资产管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海锦签餐饮管理有限公司租赁押金92,196元及装修押金9,185元；七、上海承望资产管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海锦签餐饮管理有限公司损失6万元；八、陆世俊对上海锦签餐饮管理有限公司的上述第二、三、四、五项付款义务承担连带责任；九、驳回上海承望资产管理有限公司其余诉讼请求；十、驳回上海锦签餐饮管理有限公司的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,139元，减半收取计4,069元，由上海承望资产管理有限公司负担500元，由上海锦签餐饮管理有限公司、陆世俊共同负担3,569元；反诉案件受理费6,489元，由上海承望资产管理有限公司负担2,000元，由上海锦签餐饮管理有限公司负担4,489元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审中本院另查明，承望公司与陆世俊签订的《物业租赁合同》第二十一条第2款第二项载明：按照第八条第4、5款的支付期限规定，乙方应无条件按时并足额向甲方支付租金、管理费与水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费等公用事业费及其它应该支付的费用。既（即）使双方发生争议，在没有协商一致之前，对争议日前已经发生的上述费用乙方不得以任何理由拒绝支付、或部分支付、或延期支付足额租金、管理费与水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费等公用事业费及其它应该支付的费用。否则视为乙方违约。第二十六条第6款载明：合同届满之日或提前终止之日，……乙方租赁部位的装修、装潢拆除至毛坯状态后交付甲方，拆除工程及相关费用由乙方承担。……
本院认为，上诉人锦签公司与被上诉人承望公司、原审被告陆世俊之间签订的租赁合同与补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。
合同明确约定，即使双方对租金支付发生争议，但是仍应按合同约定先行支付租金管理费等费用，否则视为违约。按照这一约定内容，上诉人以双方协商延期开业赔偿为由，未按合同约定时间支付租金，明显违反合同约定，应承担违约责任，被上诉人对租赁场地采取断电等限制措施也符合合同约定。因上诉人逾期支付租金，被上诉人依约享有合同解除权，合同解除日期应为被上诉人送达上诉人的《解约通知》上所载明的2015年7月18日。被上诉人要求上诉人支付逾期付款违约金和解约违约金具有合同和法律依据，应予支持。上诉人关于其并未违约、合同解除时间有误、合同解除应归责于被上诉人等主张有悖于合同约定，本院不予支持。对于上诉人主张的提前解除合同的装修及设备损失，因合同解除原因在于上诉人违约，且合同已有明确约定相关费用由上诉人承担，因此上诉人的该项主张并无依据，本院无法支持。
对于被上诉人原因导致延期开业所造成的损失赔偿部分，本院认为，虽然合同中并未明确约定，但被上诉人如有履行瑕疵，仍应依法对上诉人的相关损失负赔偿责任。但上诉人所提交证据并不足以充分证明其所主张的人工及食品物料损失，对此亦要承担举证不利的责任。一审综合考量双方过错，酌定由被上诉人赔偿上诉人损失六万元尚属合理，可予维持。对于上诉人提出的因被上诉人未提供专业物业服务，因此上诉人不应承担管理费的主张，其一审二审始终未提供相关证据加以证明，本院对此难以支持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11,462元，由上诉人上海锦签餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……