广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终815号上诉人（原审原告）：张贤清。委托代理人：詹健，广东嘉得信律师事务所律师。委托代理人：何曼珍，广东嘉得信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：康林。委托代理人：宗贵东，广东商达（前海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温锐祥。委托代理人：段邦燎，广东禾正律师事务所律师。原审第三人：深圳市大家业房地产经纪有限公司。法定代表人：王冲冲。上诉人张贤清因确认合同效力纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初954号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张贤清上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判；2、判令本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院依据涉案合同没有侵害上诉人的权益认定涉案合同系有效的事实认定错误。涉案房屋系上诉人与被上诉人二的夫妻共有财产，被上诉人二未经上诉人同意私自与被上诉人一签订涉案合同处分上诉人与被上诉人二的共有财产，已经严重损害了上诉人的合法权益，非一审法院认定的没有损害上诉人的利益。一审法院认为：只要是完全民事行为能力人的真实意思表达，不损害国家利益、集体利益和第三人利益的协议便产生相应的法律效力，而涉案合同没有侵害上诉人权益而归于有效。上诉人认为：涉案房屋系上诉人与被上诉人二在婚姻存续期间购买的，属于上诉人与被上诉人二的夫妻共同财产，则上诉人与被上诉人二为涉案房屋的共有人。依据法律规定，共有人在处分共有财产时，应当经过全体共同共有人的同意。被上诉人二未经上诉人同意，擅自与被上诉人一签订涉案合同处分涉案房屋，明显已经侵害上诉人的合法权益，因而，涉案合同侵害了第三人的权益应归于无效。综上所述，被上诉人二未经上诉人同意，擅自与被上诉人一签订涉案合同处分涉案房屋的行为已经严重地侵害了上诉人的合法权益，涉案合同因侵害第三人利益而归于无效。二、被上诉人二未经上诉人的同意擅自处分上诉人与被上诉人二的共有财产的行为系无权处分的行为，且上诉人亦没有对被上诉人二的无权处分的行为进行追认，涉案合同应当属于无效合同。被上诉人二未经上诉人同意擅自与被上诉人一签订涉案合同，处分共有房屋，属于无权处分，侵犯了上诉人的合法权益。并且，上诉人在得知上述合同时亦未对上述无权处分行为进行追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被上诉人二未经上诉人同意处分上诉人的财产，并且上诉人对被上诉人二的无权处分行为不予追认，则涉案合同应属于无效合同。三、被上诉人二未经共有人书面同意擅自处分涉案房屋的行为违反了法律的强制性规定，且涉案房屋未依法进行权属登记属于法律禁止转让的房地产，故涉案合同应认定为无效合同。被上诉人二未经共有人的书面同意擅自处分涉案房屋，被告二的处分行为违反了法律的强制性规定。且涉案房屋系未依法登记领取权属证书的房地产，属于法律明令禁止转让的房地产，因而，涉案合同因认定为无效合同。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律错误，进而作出了错误的判决，请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人康林辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人与被上诉人士之间签订的买卖合同是有效合同，上诉人的上诉事实和理由不成立。被上诉人温锐祥辩称，康林其实就是第三人的员工，他们是互相串通忽悠我方，现在回想起来是上当受骗，当时我方有说明没有取得房产证，妻子可能也不同意，第三人表示没有关系。康林的钱是交给第三人，我方没有收到，请求二审法院查明事实，因为存在诈骗情形，请求解除合同。被上诉人康林向原审法院起诉请求：一、确认两被告签订的《惠州市二手房买卖合同》是无效合同；二、由两被告承担本案的全部诉讼费用。原审法院查明，2013年11月29日，被告温锐祥与惠州大亚湾东圳房地产有限公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：大亚湾（2013）27007），合同约定被告温锐祥向惠州大亚湾东圳房地产有限公司购买位于惠州××西区西南大道××龙光××单元xx的房产，合同总价款495805元，付款方式为被告温锐祥于2013年11月29日之前付清首期款31.42%计155805元，余额计34万元办理银行按揭贷款。之后，被告温锐祥交清了首期款，并交纳了维修基金5347元、契税4958元及其他办证费用。2014年1月21日，被告温锐祥与中国银行股份有限公司深圳龙岗支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款金额为34万元，惠州大亚湾东圳房地产有限公司为保证人，并以惠州××西区西南大道××龙光××单元xx房产作为抵押财产。2014年3月3日，涉案房产在大亚湾房管局办理了预告登记，权利人是被告温锐祥。2016年3月15日，被告温锐祥与被告康林在第三人深圳市大家业房地产经纪有限公司的中介服务下签订了《深圳市二手房买卖合同》，约定被告康林购买被告温锐祥位于惠州××西区西南大道××龙光××单元xx的房产，合同总价款979000元。另查明，原告张贤清与被告温锐祥于2011年1月17日登记结婚。原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。只要是完全民事行为能力人的真实意思表达，不损害国家利益、集体利益和第三人利益，不是以合法形式掩盖非法目的，不损害社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议便产生相应的法律效力。两被告的二手房买卖合同是当事人一致的意思表示，内容合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋产权预告登记为被告温锐祥单独所有，被告温锐祥据此与被告康林签订二手房买卖合同，被告康林有理由相信被告温锐祥是有权处分该房产，且该交易价格也不存在明显偏低，原告也没有证据证明两被告之间存在恶意串通、侵害原告权利的行为。至于原告以两被告的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的相关规定，认为被告温锐祥在转让房产时未经原告书面同意，且该房屋尚未取得权属证书，两被告签订的二手房买卖合同存在违反法律、行政法规的强制性规定的情况。本院认为，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”效力性规定是指法律或者行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条并没有明确规定违反该类规定将导致合同无效，两被告签订的二手房买卖合同继续有效也不存在损害国家利益和社会公共利益的情况。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上所述，原告要求确认被告温锐祥与被告康林签订二手房买卖合同无效，证据不足，本院不予支持。因此，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第七条、第八条、第九条、第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告张贤清的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张贤清负担。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审判决认定基本事实属实，本院予以确认。本院认为，康林与温锐祥签订的《深圳市二手房买卖合同》，系双方真实意思表示，协议内容并未违反法律、法规的禁止性规定，应认定合法有效。张贤清主张合同无效，理由不成立，本院不予采纳。至于张贤清主张因涉案房屋系夫妻共同财产，而被上诉人仅支付了2万元定金，并未支付合理对价，以及涉案房屋并未办理产权过户手续，张贤清是否因此依照相关法律请求解除《深圳市二手房买卖合同》，由于张贤清向原审法院起诉时仅请求确认合同无效，故本院仅对其该请求作出分析认定。综上所述，上诉人张贤清上诉缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由上诉人张贤清负担。本判决为终审判决。审判长 邓 耀 辉审判员 曾  莹审判员 赖 锦 荣二〇一七年七月十日书记员 黄丽娴代