广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初4129号
原告：江门市宝珠物业发展有限公司，住所地：江门市蓬江区堤东路92号之一。
法定代表人：陈锦辉，该公司总经理。
委托代理人：余柏祥、林莉娴，均系广东泓科律师事务所律师。
被告：梁颢曦，男，1973年7月6日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，
原告江门市宝珠物业发展有限公司(以下简称“宝珠物业公司”）诉被告梁颢曦物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年10月31日公开开庭进行了审理。原告宝珠物业公司的委托代理人余柏祥到庭参加诉讼。被告梁颢曦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告宝珠物业公司诉称：原、被告双方于2005年7月8日签订《物业管理合同》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告按房屋面积向原告支付物业服务费用，缴费时间为每月10日前缴纳当月管理费，逾期缴费的从逾期之日起按每日应缴费用的10‰支付违约金。经原告核对，至今被告尚欠38个月的物业服务费，同时，产生了违约金。原告按合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告却拒不履行缴费义务，经原告多次催缴，未有效果。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付物业服务费13383.6元〔8号之二201、203室、9号之二201室每月应付的物业服务费352.2元（143.62㎡×0.80元/㎡×2＋152.96㎡×0.80元/㎡）×未缴的时间38个月（2014年9月1日至2017年10月31日）〕及违约金（按每月拖欠的物业服务费352.2元为基数，分别从2014年9月11日起每月类推按10‰计至费用付清之日止）；二、被告承担本案的诉讼费用。在庭审中，原告将其在起诉状中第一项诉讼请求所列的被告支付物业服务费的时间增加至2017年10月31日，即请求被告支付2014年9月1日至2017年10月31日的物业服务费。
宝珠物业公司在举证期限内提供的证据有：
1、身份证复印件，证明被告的主体资格；
2、物业管理合同书、住户资料、业主承诺、委托银行代缴物业管理费协议，证明原告与被告是物业管理服务合同关系，双方约定被告的物业由原告提供物业服务，并约定物业服务费及违约金的计算方式，被告尚欠原告物业服务费及违约金的事实；
3、资质证书，证明原告具有物业服务资质；
4、物业管理委托合同，证明原告是为涉案小区提供物业管理服务的物业服务企业；
5、江门市住建局物业服务企业信用信息管理系统企业基本信息截图，证明原告2002年5月接受江门市新泰和房地产开发有限公司委托管理新泰和广场，并在江门市住建局备案的事实；
6、不动产登记信息证明，证明被告至今仍是房屋所有人；
7、欠费催缴通知书、照片，证明原告向被告催缴物业服务费。
被告梁颢曦无到庭，无答辩，在举证期限内也无提供证据。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告宝珠物业公司提供的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》载明：“企业名称：宝珠物业公司，资质等级：三级，发证机关：江门市住房和城乡建设局，有效期：2014年9月2日至2016年9月1日…。”
原告宝珠物业公司与江门市新泰和房地产开发有限公司于2002年3月1日签订《物业管理委托合同》，主要约定：“委托方（甲方）：江门市新泰和房地产开发有限公司，受托方（乙方）：宝珠物业公司，甲方将新泰和广场委托于乙方实行物业管理，订立本合同。物业类型：住宅区，座落位置：江门市蓬江区泰和广场。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理…委托管理期限为10年，自2002年5月1日起至2011年4月30日止。本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积普通住宅每月0.6元/㎡、电梯住宅0.8元/㎡向业主或物业使用人收取…。”
原告与被告梁颢曦分别于2005年7月18日、2006年8月31日、10月30日签订《物业管理合同书》（三份），主要约定：“甲方：宝珠物业公司，乙方：梁颢曦，乙方同意在成立业主委员会前将属其所有的物业交由甲方管理。乙方委托甲方管理的住宅：泰和广场9号之二201、8号之二201、203，建筑面积：152.96㎡、143.62㎡、143.62㎡。本物业的管理服务费，住宅房屋由甲方按建筑面积每月0.80元/㎡向乙方收取，由2005年9月1日、2006年10月1日、2006年12月1日开始计算收取。物业无论自用、空置、出租或交他人使用，该物业业主均须缴纳服务费。物业管理范围：业主的防盗门、对讲机在物业管理公司接管后若需维修由管理公司负责…双方的权利和义务及违约责任，依据乙方签订的《物业管理业主公约》执行。本物业成立业主委员会后本委托将依据业主委员会的决议执行…。”
原、被告分别于2005年7月18日、2006年8月31日、10月30日签订《业主公约》（新泰和广场业主手册）（三份）以及被告签订《本业主（住户）承诺》，主要约定：“梁颢曦承诺，严格遵守新泰和广场《业主手册》中的各项管理规定…物业管理经费：1、为保障住宅区的管理，养护工作正常开展，管理公司收取服务费；2、小区服务费收费标准：从交楼之日起，装有电梯的住宅每月0.80元/㎡，其他住宅每月0.60元/㎡，服务费的缴交时间为每月10日，业主与管理公司签订委托银行收款的协议，由银行划账，业主须于每月9日前存足款项…违章、违例处罚：服务费应按指定期限缴交，逾期按每日10‰收取滞纳金…。”
原、被告分别于2005年7月18日、2006年8月31日、10月30日签订《委托银行代缴物业管理费协议》（三份），主要约定：“甲方：梁颢曦，乙方：宝珠物业公司，业主梁颢曦居住在泰和广场9号之二201、8号之二201、203，为方便向乙方缴纳每月应缴的物业服务费，经甲、乙双方商定，订立如下协议：甲方同意乙方采用银行代扣形式在甲方开立的用于缴纳水费的银行储蓄账户内扣收每月的物业服务费，甲方应付给乙方的服务费不得拒付，每月1号至10号为乙方到银行划转甲方当月服务费时间…。”
原告提供的《不动产登记信息证明》（三份）载明：“权属人：梁颢曦，共有情况：***（空白），房屋座落：蓬江区泰和广场8号之二201、203室、9号之二201室，建筑面积：143.62㎡、143.62㎡、152.96㎡，抵押权利人：渣打银行（中国）有限公司珠海分行，查封情况：东莞市第一人民法院2016年4月3日转为正式查封，蓬江区人民法院于2014年7月30日、2015年4月29日申请轮候查封，珠海市香洲区人民法院2015年5月29日申请轮候查封，蓬江区人民法院2015年8月27日申请轮候查封，东莞市第二人民法院2015年11月12日申请轮候查封…。”
原告提供的《欠费催缴通知书》载明：“泰和广场9号之二201、8号之二201、203业主：截止2014年9月…2016年10月，梁颢曦欠宝珠物业公司物业服务费122.4元、114.9元、114.9元…3182.4元、2872.5元、2987.4元，电梯费25.4元、23.3元、23.3元…656.7元、577.3元、600.2元，合计金额147.8元、138.2元、138.2元…3839.1元、3449.8元、3587.6元，请梁颢曦收到通知后十天内将欠费交到宝珠物业公司或到银行补充存款代扣，否则宝珠物业公司将停止对梁颢曦的一切物业服务等，并按《物业管理业主公约》的规定收取滞纳金…。”原告提供的照片显示分别于上述8号之二201室、203室房屋、9号之二201室房屋有设置相应的邮箱。原告陈述其每年有将上述催缴通知书投入被告所在房屋的邮箱。
在庭审中，原告陈述被告于2006年8月31日接收8号之二201室房屋，于2006年10月30日接收8号之二203室房屋，于2005年7月18日接收9号之二201室房屋，之后被告开始缴交物业服务费至2014年8月，2014年9月起至2017年10月的物业服务费一直没有缴纳，其主要通过电话，将催缴通知书投入被告所在房屋的邮箱或邮寄的方式向被告催收物业服务费，由于邮寄的时间太长，原告没有保留相关证据。通常业主应于每月10日前缴纳当月物业服务费，逾期则应向原告支付违约金（滞纳金）。
本院认为：综合分析当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告宝珠物业公司提供的《物业管理委托合同》、《物业管理合同书》、《本业主（住户）承诺》、《业主手册》、《委托银行代缴物业服务费协议》、《不动产登记信息证明》等证据有原件，被告梁颢曦经本院合法传唤没有到庭，也没有向本院提出书面的答辩或反驳意见，应视为被告放弃其相应权利，并应承担相应的法律后果，故本院确认原告提供的上述证据的真实性。由此，从原告提供的上述证据可以证实原告于2002年5月1日起接受泰和广场开发商的委托为该小区提供物业服务，原告并与被告就8号之二201、203室、9号之二201室房屋提供物业服务签订了物业管理合同，且约定该小区成立业主委员会后前述物业管理委托将依据业主委员会的决议执行，而本案未有证据显示该小区已选举业主委员会以及业主委员会已另行选定其他物业服务企业，因此，可以认定原告与被告之间建立物业服务合同关系，上述合同关系已在原告与被告之间真实发生，没有违反法律的强制性规定，依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。
关于被告应否向原告缴纳物业服务费的问题。依照《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因原告在被告接收房屋前于2002年5月1日起已进驻泰和广场小区，为该小区业主提供物业服务至今，而本案未有证据显示被告在原告提供物业服务后从2014年9月1日至2017年10月31日有缴纳过物业服务费，故原告主张经其多次催促被告仍未缴纳上述期间的物业服务费，要求被告支付物业服务费的请求合法有据，本院予以支持。对于物业服务费的金额，依据原告提供的《不动产登记信息证明》以及原、被告签订的《物业管理合同书》中关于8号之二201、203室、9号之二201室房屋建筑面积、物业服务费计费标准等的约定，原告要求被告支付的物业服务费为13383.6元〔即8号之二201、203室、9号之二201室每月应付的物业服务费352.2元（143.62㎡×0.80元/㎡×2＋152.96㎡×0.80元/㎡）×未缴的时间38个月〕的请求合法合理，本院予以支持。
关于原告主张的违约金（滞纳金）如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失…。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告逾期缴纳物业服务费已违反原、被告双方的约定，已构成违约，依法应承担相关的违约责任。依照原、被告签订的《物业管理合同书》及《业主手册》关于违约责任如何承担的约定，而原告未能举证证明其因被告违约造成的具体损失，实际上因被告违约造成原告的直接损失为被告未缴纳物业服务费占用原告资金的损失，由此，原、被告在上述《物业管理合同书》及《业主手册》关于违约金计算标准的约定已超出造成原告的直接损失，按此标准计算的违约金明显过高，因此，本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之三，原告主张的违约金应为：2014年9月的违约金，从2014年9月11日（即业主应于每月10日前缴纳物业服务费）开始计算，2014年10月的违约金，从2014年10月11日开始计算，以此类推，均按每月应付的物业服务费352.2元为基数，均按每日万分之三计至物业服务费清偿之日止。原告要求支付违约金的超出部分依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告梁颢曦应自本判决生效之日起十日内向原告江门市宝珠物业发展有限公司支付物业服务费人民币13383.6元以及违约金（2014年9月的违约金，从2014年9月11日开始计算，2014年10月的违约金，从2014年10月11日开始计算，以此类推，均按每月应付的物业服务费352.2元为基数，均按每日万分之三计至本判决确定的履行期限届满之日）至物业服务费清偿之日止；
二、驳回原告江门市宝珠物业发展有限公司的其他诉讼请求。
被告梁颢曦如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费178元，由被告梁颢曦负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杨丽燕
人民陪审员 蓝志想
人民陪审员 李樊荇
二〇一七年十二月十八日
法官 助理 黄乐媛
书 记 员 李贞琴