广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤12民终127号
上诉人（原审原告）：莫肖勇，男，1979年8月5日出生，汉族，住广东省德庆县。
上诉人（原审原告）：范洁红，女，1984年8月27日出生，汉族，住广东省德庆县。
上述两上诉人的委托诉讼代理人：骆冠文，广东正善律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：怀集县腾鑫实业有限公司，住所地：广东省怀集县城西区沿江西路腾业办公楼二楼办公室。
法定代表人：郑慧豪,总经理。
委托诉讼代理人：廖国华、何文基，均是广东兴会律师事务所律师。
上诉人莫肖勇、范洁红因与被上诉人怀集县腾鑫实业有限公司（以下简称腾鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省怀集县人民法院（2017）粤1224民初796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
莫肖勇、范洁红上诉请求：1.撤销一审判决；2.腾鑫公司立即向房地产行政主管部门递交办理房地产权属证书所需的一切资料，为莫肖勇、范洁红办理房地产权属证书；3.腾鑫公司向莫肖勇、范洁红支付逾期递交办理房地产权属证书所需资料的违约金（违约金分两部分计算：第一部分为5020.99元即房价款的1%；第二部分为以150.6元/每天为基数，从莫肖勇、范洁红起诉日起计算至腾鑫公司向房地产行政主管部门递交办理房地产权属证书所需的一切资料为止；4.本案一、二审诉讼费用由腾鑫公司承担。
事实和理由：一、腾鑫公司已经构成违约，理应承担违约责任。根据一审法院依职权向县住建局调取的《复函》显示，涉案商品房买卖合同第十五条规定腾鑫公司应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案四项的义务内容及根据涉案商品房买卖合同第十五条规定由腾鑫公司提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案的时间，腾鑫公司未在规定的时间完成上述资料的递交备案义务，故已构成违约；二、上诉人主张损失的诉求是有事实及法律依据的。根据合同法的规定，违约金约定过低，上诉人可以向法院主张提高违约金的要求；如果腾鑫公司按时按约履行义务，上诉人领取房产证后，可以对涉案房产行使完全的权利，譬如房产交易，根据现在房价的上涨空间，上诉人交易的差价绝对比涉案合同约定的违约金要高。综上，腾鑫公司迟延递交办理产权证的资料构成违约，应承担违约责任。
腾鑫公司辩称：一审判决正确，应当予以维持。
莫肖勇、范洁红向一审法院起诉请求判令：1.判令腾鑫公司向产权登记机关递交办理房地产权属证书（以下简称权利证书）所需的一切资料，为莫肖勇、范洁红办理权利证书；2.判令腾鑫公司向莫肖勇、范洁红支付逾期递交办理权利证书的违约金（其中：第一部分违约金为5020.99元即房价款的1％；第二部分违约金从莫肖勇、范洁红起诉之日起至腾鑫公司向产权登记机关递交办理权利证书所需资料之日止以150.6元／天为基数计算）；3.该案受理费由腾鑫公司负担。
一审法院认定事实：腾鑫公司前名称为怀集县腾鑫房地产开发有限公司（以下简称腾鑫地产公司），于2014年7月8日变更登记为怀集县腾鑫实业有限公司，变更项目为经营范围、企业名称、住所/经营场所。
2013年8月24日，莫肖勇、范洁红与腾鑫公司签订了合同编号为201308235520356的《商品房买卖合同》合同一份，合同内含合同附件四个。该合同约定莫肖勇、范洁红购买腾鑫公司开发的座落于怀集县怀城镇莲花庄“悦景康城”第24幢2305号房，总购房价款为502099元，采用银行按揭付款方式支付购房款；腾鑫公司应当在2015年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合合同约定条件的该商品房交付莫肖勇、范洁红使用；腾鑫公司应当在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由腾鑫公司提供的资料报产权登记机关备案，如因腾鑫公司的责任，莫肖勇、范洁红不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，莫肖勇、范洁红不退房，腾鑫公司按已付房价款的1％向莫肖勇、范洁红支付违约金，办理土地使用证、房地产权证等有关费用由莫肖勇、范洁红自付等。合同附件四第十条约定，腾鑫公司仅负责莫肖勇、范洁红所购商房权属登记资料的递交事宜，具体取得该商品房的《房地产权证》和《国有土地共有证》的时间由登记机关确定，与腾鑫公司无关，腾鑫公司对此不负任何责任；若莫肖勇、范洁红购买该商品房的付款方式为银行按揭付款的，则按照怀集县房管部门的要求，该商品房的《房地产权证》原件由房管部门保管，莫肖勇、范洁红还清银行按揭贷款后由莫肖勇、范洁红自行前往房管部门领取，与腾鑫公司无关等。合同签订后，莫肖勇、范洁红依约将首期房款，并于2014年8月11日办理银行按揭贷款向腾鑫公司清付了购房总价款502099.00元，且已向腾鑫公司支付了办理该商品房权利证书的费用。2013年11月29日，腾鑫公司向县住建局提交资料办理涉案商品房的预购商品房预告登记，该登记已于2013年12月6日完成；2014年1月17日腾鑫公司又向县住建局提交资料办理涉案商品房的预购商品房抵押权预告登记，并于2014年1月20日完成登记。2015年4月24日，“悦景康城”第12-29幢商品楼通过县住建局验收合格。2015年7月10日，腾鑫公司向莫肖勇、范洁红送达《收楼通知书》，2015年11月20日，莫肖勇、范洁红与腾鑫公司对涉案商品房进行验收及交接，从此腾鑫公司将涉案商品房交付莫肖勇、范洁红使用。2015年5月20日广州市孛特勘测技术科技有限公司怀集分公司完成对“悦景康城”第24幢商品楼的房屋面积测绘工作，并出具《房屋面积测绘报告》。2016年6月17日，腾鑫公司取得“悦景康城”第24幢的《商品房房屋产权权属证明证书》。2017年6月8日，腾鑫公司向县不动产登记局提交资料，为涉案商品房办理国有建设用地使用权和房屋所有转移登记。
该院依职权向县住建局调取的《复函》内容如下：一、《广东省商品房买卖合同》第十五条规定出卖人应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。不动产登记实施之前，我局登记备案类型和提交资料如下：1、预告登记，需提供以下资料：(1)《预告登记约定书》《怀集县房地产转移交预告登记申请书》各1份；(2)法人代表身份证复印件；(3)企业法人营业执照复印件；(4)商品房买卖合同1份（原件）；(5)业主身份证复印件等材料；2、预告抵押登记，需提供以下资料：(1)《预告抵押登记约定书》《怀集县房地产转移交预告登记抵押申请书》各1份；(2)银行方法人代表身份证复印件及法人证明书；(3)银行方营业执照复印件；(4)按揭合同一份（原件）；(5)业主身份证复印件；(6)预告登记证明书；(7)查档证明等材料；3、房屋所有权登记，需提供以下资料：(1)《怀集县房地产所有权转移登记申请书》一份；(2)商品房买卖合同；(3)业主身份证复印件；(4)契税发票（办证联）；(5)房款发票（办证联）；(6)房屋测绘图；(7)查档证明；(8)开发商营业执照及法人身份证复印件；(9)权属证明书复印件；(10)计价表等材料；4、房屋他项权登记，需提供以下资料：(1)《怀集县房地产抵押权登记申请书》一份；(2)银行贷款合同原件一份；(3)所属银行法人代表身份证复印件；(4)所属银行企业营业执照复印件；(5)业主身份证复印件；(6)预告登记抵押证明书；(7)查档证明等材料；上述四类房屋登记备案，每类房屋登记完成审批视为该类登记已备案，经查核腾鑫公司已到我局办理登记备案手续情况详细见附件2。……不动产实施后，登记备案需向不动产登记局和住建局分别申请，提交的将被相应增加并有差异，且需要到二个部门办理，必定增加登记备案时间。二、怀集县是2015年6月16日成立县国土资源局不动产登记局（简称不动产登记局），该局于2016年6月28日正式在我县实施不动产登记。……三、我局收取及完成梁岺英等十四户业主已办理各类登记的情况，详细见附件2。
一审法院认为：该案是商品房销售合同纠纷。双方争议的焦点为：腾鑫公司是否存在逾期提交资料办理权利证书的违约行为。涉案合同是莫肖勇、范洁红、腾鑫公司根据意思自治的原则签订的合同，没有违反强制性法律法规的规定，应属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，莫肖勇、范洁红、腾鑫公司应依照合同的约定全面履行各自的义务。首先，根据县住建局的复函，办理房屋登记备案依次分为预告登记、预告抵押登记、房屋所有权登记以及房屋他项权登记四类，而且每办理下一项登记事项，是以上一项登记事项的结果为必要的资料。如：办理预告抵押登记，需要提交预告登记证明书，即办理预告抵押登记前，必须先办理预告登记；办理房屋所有权登记需要提交契税发票以及房款发票，因为涉案商品房为原告向银行按揭付款购买，该发票是在办理完预告抵押登记、银行经审批发放贷款付清房款后才能取得，可见，预告抵押登记是房屋所有权登记不可或缺的必经步骤。该案中，腾鑫公司已经在合同约定的时间内向县住建局提交相关资料，办理了涉案商品房的预购商品房预告登记以及预购商品房抵押权预告登记，并且已抓紧时间完成房屋测绘、权属证明等的各项工作，取得相关资料，确保涉案商品房权属登记工作顺利有序进行。因此，腾鑫公司已积极履行了向产权登记机关提交资料的合同义务。其次，涉案商品房为莫肖勇、范洁红向银行按揭付款购买，按照怀集县房管部门的要求，涉案商品房的《房地产权证》原件由房管部门保管，在莫肖勇、范洁红还清银行按揭贷款后由莫肖勇、范洁红自行前往房管部门领取。故此，即使涉案商品房的《房地产权证》已办理好，莫肖勇、范洁红在未还清银行贷款的前提下仍然无法领取到该证。再次，根据涉案合同第十五条的约定，腾鑫公司要承担违约责任须同时满足两条件：一是腾鑫公司存在逾期提交资料的行为，二是莫肖勇、范洁红不能在规定期限内取得房地产权属证书。根据以上所述，腾鑫公司已在合同约定的期间内积极履行了向产权登记机关提交为莫肖勇、范洁红办理涉案商品房房屋所有权登记资料。腾鑫公司已提交了办理涉案商品房的房地产权属证书的相关资料，根据莫肖勇、范洁红、腾鑫公司双方的特别约定，具体取得证书的时间由登记机关确定，与腾鑫公司无关。莫肖勇、范洁红以涉案合同第十五条约定为依据主张腾鑫公司违约，其理据不足。最后，莫肖勇、范洁红购买涉案商品房的目的是用于家庭居住使用，莫肖勇、范洁红、腾鑫公司双方已于2015年11月20日对涉案房屋进行了验收交接，腾鑫公司完成了其交付房屋的合同义务。商品房销售合同成立并经过房产管理局登记备案后，业主对所购房产已拥有了一定的物权权利，莫肖勇、范洁红在验收涉案商品房后，可对涉案商品房享有占有、使用、收益、处分物权权利。因此，涉案商品房所有权证办出与否，对莫肖勇、范洁红的权益影响并不明显。综上，该院认为腾鑫公司已在合同约定的期限内向产权登记机关提交资料，且莫肖勇、范洁红未能取得涉案商品房权属证书并未妨碍莫肖勇、范洁红对涉案商品房享有的占有、使用、收益处分物权权利，因此，莫肖勇、范洁红请求判令腾鑫公司支付逾期提交办理房地产权属证书所需资料的违约金理据不足，该院对此不予支持。
综上所述，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回莫肖勇、范洁红的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由莫肖勇、范洁红负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人签订的商品房买卖合同，而约定的商品房在签订合同时尚未建成，故本案案由为商品房预售合同纠纷，一审定性为房屋买卖合同纠纷有误，二审予以纠正。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：腾鑫公司是否存在逾期提交资料办理产权证书的违约行为。
涉案合同是当事人双方的真实意思表示，没有违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据一审查明的事实，从怀集县住房和城乡规划建设局的于2017年8月14日致一审法院的《复函》可知，该局办理房屋登记备案类型分为四类，依次为预告登记、预告抵押登记、房屋所有权登记、房屋他项权登记，每办理下一项登记事项均以上一项登记事项的结果为其中提交资料的必要项。怀集县是2015年6月16日成立怀集县国土资源局不动产登记局，并于2016年6月28日正式实施不动产，权属登记由不动产登记部门负责，住建部门负责房屋交易备案。不动产登记实施后，登记备案需向不动产登记局和住建局分别申请，提交的资料相应增加并有差异，且需要到二个部门办理，必定增加登记备案时间。而从双方签订的涉案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中“出卖人应当在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”以及补充协议第十条“出卖人仅负责买受人所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得该商品房的《房地产权证》和《国有土地共有证》的时间由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若买受人购买该商品房的付款方式为银行按揭付款的，则按照怀集县房管部门的要求，该商品房《房地产权证》原件由房管部门保管，在买受人还清银行按揭贷款后由买受人自行前往房管部门领取，与出卖人无关”约定的内容可知，腾鑫公司仅负责商品房权属登记资料的递交事宜，涉案商品房取得权属证书的时间由登记机关确定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。在本案中，腾鑫公司在合同约定的时间内向县住建局提交相关资料，依次办理了涉案商品房的预购商品房预告登记及抵押权预告登记，并积极配合完成涉及涉案商品房权属登记的其他工作且已具备办证条件，即已积极履行了向产权登记机关递交资料的合同义务。因怀集县国土资源局不动产登记局为新成立部门，登记备案需向不动产登记局和住建局分别申请，提交的资料相应增加并有差异，必定增加登记备案时间，腾鑫公司已在合同约定的时间内向上述部门递交资料，因行政机关职能变更而增加提交的资料以及登记备案的时间符合生活实际，腾鑫公司上述行为表明其已积极履行向登记机关递交资料的合同义务，主观上并无过错，因此买受人主张腾鑫公司向其支付逾期递交办理房地产权属证书所需资料的违约金的上诉请求理据不足，本院不予采纳。一审法院的认定理据充分，本院予以维持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，莫肖勇、范洁红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由莫肖勇、范洁红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 桑
审 判 员 张秀丽
审 判 员 唐 强
二〇一八年二月二十八日
法官助理 覃丽珍
书 记 员 李少锋