重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初4565号
原告:重庆刘一手餐饮管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路渝高广场C座19-1至5号，组织机构代码78748838-7。
法定代表人:刘松，高级顾问。
委托诉讼代理人：李庆，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琪，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告：重庆汉都贸易有限公司，住所地重庆市渝中区临江路37-69号单号B幢15-1#，组织机构代码75621581-0。
法定代表人：黄珠连。职务不详。
原告重庆刘一手餐饮管理有限公司（下称刘一手公司）与被告重庆汉都贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年9月19日公开开庭审理了本案。原告刘一手公司的委托诉讼代理人李庆、王琪到庭参加诉讼。被告重庆汉都贸易有限公司下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期间届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘一手公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方2014年10月11日签订的《商铺租赁合同》已于2015年11月15日解除；2、判令被告赔偿原告未使用完租赁期间的房屋装修及设施设备损失1625528元；3、判令被告立即退还原告44万元（其中14万为保证金，30万为预付租金）；4、判令被告向原告支付违约金20万元。本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2013年4月3日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，原告租用被告总计2500平方米的商业裙楼，地处江北区观音桥西环路2号“金鹏-
北城旺角”商业裙楼一至二层的部分区域，租期为2013年4月16日至2018年2月20日止。在合同履行过程中，经原、被告协商一致，2014年10月11日，原告向被告退租了其中的1376.84平方米，并解除了之前的《商铺租赁合同》，重新签订了一份《商铺租赁合同》，租赁期限自2014年11月16日至2018年2月20日止，租赁面积变更为1123.16平方米。合同签订后，原告依约向被告按期缴纳了房屋租金及相关费用，但是被告收到租金后并未按时向房屋产权人重庆金鹏物业（集团）有限公司交纳租金，导致金鹏公司多次给原告断水断电，原告与金鹏公司无法达成一致意见，被迫从2015年11月10日关门停业。2015年11月15日，被告在未与原告进行协商赔偿的情况下，擅自与金鹏公司签订《退租协议》，将原告承租的房屋退还给金鹏公司，现房屋也已经被金鹏公司另行出租给第三方。截止被告擅自退租之日，原告实际使用租赁房屋31个月，未使用期间有27个月，原告投入装修及设备共计3491875元，未使用租赁期间所分摊的装修及设备损失为1625528元，被告未退还原告的保证金为44万元。
被告重庆汉都贸易有限公司未到庭答辩。
本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告系缺席审理，其没有当庭举示证据，也没有对原告举示的证据进行质证。经依法审查，对原告举示的两份《商铺租赁合同》、《商铺租赁解除协议》、民生银行个人账户对账单，本院予以确认并在卷佐证。
庭审中，原告还举示了下列九份证据：1、一份《天然气安装合同》及发票，拟证明原告支付了涉诉租赁房屋的天然气安装费127461元。2、一份《安装工程承包合同》及付款凭证，拟证明原告为租赁房屋安装中央空调支付了99706元。3、一份《临时供电协议》和付款凭证，拟证明其就租赁房屋支付了供用电设备日常维修费用80000元。4、一份《燃气报警防泄漏装置销售合同》及付款凭证，拟证明原告支付了租赁房屋天燃气报警系统安装费用27000元。5、一份《电缆安装合同》及付款凭证，拟证明其支付了电缆安装费用225850元。6、一份《天财商龙餐饮管理系统合同》及支付凭证，拟证明其为日常经营安装收银软件支付了154870元。7、一份《厨房设备工程供货、安装合同》及付款凭证，拟证明其支付了厨房设备采购安装费用168488元。8、一份《新排风系统设备安装采购合同》及付款凭证，拟证明其支付排风系统安装费用83500元。9、一份《建筑装饰工程施工合同》及付款凭证，拟证明其装修装饰投入250万元。此九份合同证据，原告均出示了原件，在无相反证据的情况下，对其真实性本院予以采信。但是对其证明目的，经依法审查，认定如下：1、《临时供电协议》上载明的用电面积为2500平方米，该份协议下原告的总支出额为80000元。具体到原告租用的1123.16平方米，其支出额无法分割确定。2、《厨房设备工程供货、安装合同》项下的付款，仅有24000元、27500元、45000元三笔付款凭证原件，仅能证明原告支付了厨房设备采购安装费用96500元。3、对于其他7份合同及付款凭证的证明目的，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月3日，原告（承租方、乙方）和被告（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方租用重庆市江北区观音桥环西路2号“金鹏-
北城旺角”商业裙楼一层至二层的部分区域，租用建筑面积总计约2500平方米左右。甲方拥有房屋的使用权，并在征得产权人书面同意的情况下，对房屋享有转租权利。甲方已向乙方提供房产证复印件及与产权人签订的正式租赁合同复印件。甲方于2013年4月10日前向乙方交付房屋，租赁期自2013年4月16日起至2018年2月20日止，每年的4月16日至次年的4月15日为一个计租年度，第五计租年度为2017年4月16日至2018年2月20日（10个月零5天）。租金从计租期起始日即2013年4月16日起正式计算，但2013年4月16日到2013年5月15日期间甲方免受租金。各年租金为：第一年462万元，第二年5347200元，第三年5678976元，第四年6037294元，第5年（10个月零5天）为5445860元。双方还约定：签订合同时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为84万元，甲方收取保证金后向乙方开具收据，乙方不得主张以保证金抵扣租金及物业相关费用。合同期满，甲方在7日内无息退还保证金。
2014年4月10日，原告通过银行转账支付被告84万元。
原告租用2500平米左右的场地后，将其中部分面积自用经营火锅，其他面积分租给案外人经营顺水鱼餐饮和X酒吧。
2014年10月11日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《商铺租赁解除协议》，协商一致双方2013年4月3日签订的《商铺租赁合同》于2014年11月16日解除，同时约定双方另行签订新的商铺租赁合同，原合同约定的保证金转到新合同。合同还约定：原重庆顺水鱼饮食文化有限公司与乙方签订的商铺租赁合同解除，由顺水鱼饮食文化有限公司与甲方重新签订；原X酒吧从乙方租赁的商铺从2014年10月1日开始，退还甲方……
2014年10月11日，原告（承租方、乙方）和被告（出租方、甲方）重新签订《商铺租赁合同》。约定：乙方租用重庆市江北区观音桥环西路2号“金鹏-
北城旺角”商业裙楼一层部分区域，租用建筑面积总计约1123.16平方米左右。甲方拥有房屋的使用权，并在征得产权人书面同意的情况下，对房屋享有转租权利。甲方已向乙方提供房产证复印件及与产权人签订的正式租赁合同复印件。甲方于2014年11月16日前向乙方交付房屋，租赁期自2014年11月16日起至2018年2月20日止，每年的11月16日至次年的11月15日为一个计租年度，第四计租年度为2017年11月16日至2018年2月20日。各年度月租金为：第一年105000元，第二年113400元，第三年122472元，第四年128596元。合同4.2条约定：2013年4月6日双方签订《商铺租赁合同》，乙方缴纳了84万元保证金，经双方协商14万转为本合同的履约保证金，余款70万作为本合同项下的租金进行抵扣，第一年冲抵租金40万，第二年冲抵租金30万。6.1条约定：签订合同时，支付房屋租赁保证金，保证金为14万元整，甲方收取保证金后向乙方开具收据，乙方不得主张以保证金抵扣租金及物业相关费用。6.2条约定：合同期满，甲方在7日内无息退还保证金。合同第11.1条约定：出现下列情况属于严重违约，通知违约方解除本合同，解除通知送达即生效1）在租赁期间甲方与产权方发生权属纠纷而导致合同无法继续履行的……任何一方严重违反本合同并且未能及时纠正，另一方有权要求违约方继续全面正确的履行本合同，或解除合同。违约方需承担20万元的违约金，违约金不足以弥补损失的，违约方应该补足损失。11.2条约定：若甲方与产权人提前终止租赁合同，甲方应在十日内一次性退还所有保证金……
庭审中，原告还举示了一份重庆翰墨律师事务所的律师函，该律师函载明以下内容：1、重庆翰墨律师事务所接受重庆金鹏物业（集团）有限公司（以下简称金鹏公司）委托，就刘一手公司与汉都公司转租房屋事宜向刘一手公司致函；2、金鹏公司与汉都公司签订《中国.重庆金鹏物业（集团）有限公司金鹏.北城旺角房屋租赁合同》；3、汉都公司未经金鹏公司书面同意将房屋转租给刘一手公司；4、汉都公司拖欠金鹏公司2015年3月10日至2015年8月15日的租金未付；5、刘一手公司应在2015年8月15日起按转租协议约定的租金支付至金鹏公司；6、如逾期不支付，金鹏公司将采取停止供应水电、封闭房屋的措施收回租赁房屋。
庭审中，原告还举示了一份《退租协议》（复印件），协议双方为金鹏公司（甲方）和汉都公司（乙方）。该协议第一条载明：甲、乙双方确认，因乙方违约原因，于2015年11月15日起退还刘一手火锅经营的位于第一层和第二层合计建筑面积1123.16平方米，从退还之日起，甲方可收回上述的承租物业，乙方必须保持物业内全部装修完好，不得做任何破坏，全部装饰和一切设施设备均不得带离所承租物业。三、从退还之日起，退还的上述物业由甲方自行处置。
本院认为，2014年10月11日，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约行使权利、履行义务。庭审中，原告主张因为被告和产权方金鹏公司发生纠纷导致房屋被收回，原、被告之间的《商铺租赁合同》无法继续履行。原告举示的律师函、视频、照片等证据结合原告的陈述，已经形成了客观的证据链条，能够达到原告的证明目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：由下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。据此，对于原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。
对于原告的第二项诉讼请求。原告主张2013年4月3日和2014年4月11日分别签订的两份《商铺租赁合同》对1123.16平方米场地的总租赁期限为58个月零5天。截止2015年11月15日原、被告之间的合同不能继续履行，原告共计使用了31个月，尚有27个月零5天未使用。其对涉诉房屋装修及设施设备的损失应按未使用租赁期限占总租期的比例分摊计算，即装修总投入*27/58。本院认为，2014年4月11日，原、被告签订的《商铺租赁合同》中的租赁面积为1123.16平方米，此面积包含在2013年4月3日原、被告签订的《商铺租赁合同》之中。综合两份租赁合同，原告就此1123.16平方米与被告达成的租赁期间自2013年4月16日起至2018年2月20日止，共计58个月零5天，至2015年11月15日，原告实际经营使用31个月，尚余27个月零5天未使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。据此，对于原告主张的残值损失计算方式，本院予以支持。
需要说明的是，本案中，原告针对1123.16平方米场地的装修总投入对于原告损失的确定有重要的意义。原告举示的关于装修设施设备及安装的9份合同指向的究竟是2500平方米，还是仅针对1123.16平方米，系本案的重要焦点问题之一。现评析如下：1、《临时供电协议》上载明的用电面积为2500平方米，该份协议下原告的总支出额为80000元。具体到原告租用的1123.16平方米，其支出额无法分割确定。本院酌定以面积占比计算原告的支出额，即1123.16/2500*80000=35941.12元。2、其他8份涉及安装装修装饰的合同并没有载明合同项目的具体面积，但是在合同或付款凭证上均注明了相应的装修装饰均指向火锅店，在无其他相反证据证明的情况下，依据民事诉讼高度盖然性的证明标准，本院可以认定此8份合同的装修投入指向的是原告经营使用的1123.16平方米场地。
综合前述认定，原告就此1123.16平方米租赁场地支出的装饰装修总额为127461+99706+35941.12+27000+225850+154870+96500+83500+2500000=3350828.12元，被告应该赔偿原告的损失为3350828.12*27/58=1559868.26元。对于原告超过此部分的诉讼请求，本院不予支持。
对于原告的第三项诉讼请求。《商铺租赁合同》第4.2条确定了原告已经支付被告84万元保证金，同时该条亦约定其中14万转为本合同的履约保证金，剩余70万作为合同项下的租金进行抵扣，第一年（2014年11月16日至2015年11月15日）抵扣40万，第二年（2015年11月16日至2016年11月15日）抵扣30万。对于14万的保证金，合同6.2条明确约定：合同期满，甲方在7日内无息退还保证金。11.2条明确约定：若甲方与产权人提前终止租赁合同，甲方应在十日内一次性退还所有保证金……现合同解除，该笔款项原告要求被告予以返还，本院予以支持。因为双方的《商铺租赁合同》在2015年11月15日已经解除，故2015年11月16日及以后的租金原告无需支付。4.2条约定的用以抵扣的30万被告亦应予以返还。
对于原告的第四项诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《商铺租赁合同》第11.1条也约定：任何一方严重违反本合同并且未能及时纠正，另一方有权要求违约方继续全面正确地履行本合同，或解除合同。违约方需承担20万元的违约金，违约金不足以弥补损失的，违约方应补足损失。本院认为，违约金和赔偿损失不能同时主张，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》在具体条款中也进行了明确。因此，在前述对于原告的第二项诉讼请求已经部分支持的情况下，对该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）、（四）项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决如下：
一、确认原告重庆刘一手餐饮管理有限公司与被告重庆汉都贸易有限公司2014年10月11日签订的《商铺租赁合同》于2015年11月15日解除；
二、被告重庆汉都贸易有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆刘一手餐饮管理有限公司装修及设施设备损失1559868.26元；
三、被告重庆汉都贸易有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告重庆刘一手餐饮管理有限公司保证金14万元；
四、被告重庆汉都贸易有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告重庆刘一手餐饮管理有限公司租金30万元；
五、驳回原告重庆刘一手餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取24924元、公告费800元，共计25724元，由原告重庆刘一手餐饮管理有限公司承担2923元，被告重庆汉都贸易有限公司承担22801元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 胡潇予
代理审判员 柴世斌
代理审判员 刘 亮
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 叶 丹