广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初21325号
原告（反诉被告）梁图红，女，汉族，1976年7月14日出生，身份证地址深圳市龙岗区，
委托代理人江伟清，广东旭晨律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄惜木，男，汉族，1967年9月21日出生，身份证地址广东省汕头市潮阳区，
委托代理人王帆，广东世纪人律师事务所律师。
上列原告梁图红诉被告黄惜木房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告梁图红的委托代理人江伟清，被告黄惜木的委托代理人王帆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2017年6月14日，原告、被告双方通过居间方深圳市筑家网投资有限公司签订《二手房买卖合同》（编号：NO:0000003）。该房地产买卖合同约定由被告购买原告所有的位于深圳市宝安区光明街道观光路边金城大第花园x区x号楼xx（房产证号：粤（2015）深圳市不动产权第0024967号）的个人住宅，该房产建筑面积88.26平方米，房产转让价款为4300000元，其中第一部分购房款为定金300000元，在该合同签订之日支付5万，其余25万元在签署合同之日起3日内支付。涉案房地产买卖合同签订当日，被告向居间方支付了50000元，此后被告却一直没有支付任何款项。2017年7月9日，原告向被告发出解除二手房买卖合同通知，被告对此均置之不理。被告拒不支付购房定金余款等行为，是对双方所签订的《二手房买卖合》同的根本违约，为了维护自身合法权益，原告请求法院判决：1、被告支付涉案房产转让成交价10%的违约金人民币430000元；2、确认原被告签订的《二手房买卖合同》于2017年7月13日解除；3、本案诉讼费由被告承担。
被告黄惜木答辩称原告的第一项诉讼请求要求被告赔偿43万元，被告已交付了5万元定金，该5万元定金是损失赔偿，最高在5万元定金的范围内作为违约损失。针对原告要求解除合同的诉讼请求，我方认为原告提供的涉案房屋存在漏水严重质量问题，在签订合同时隐瞒该质量问题，原告存在根本违约。诉讼费用应由原告承担。
被告反诉称，2017年6月14日被告与原告双方通过居间方深圳市筑家网投资有限公司签订《二手房买卖合同》(编号为NO:0000003)，合同约定由被告购买原告位于深圳市宝安区光明街道观光路边金城大地花园x区x号楼xxx的房屋，转让价格为430万元。在合同生效当日，被告向原告支付定金5万元，在合同生效三日内（即2017年6月17日前），被告再支付定金25万元。若原告未按本合同约定履行办理资金监管、银行按揭手续和递件过户等义务的期限超过10日，被告可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价10%的违约金或双倍返还已支付定金。在6月14日合同生效当日，被告即向原告支付定金5万元，但在6月15日被告到将转让的房屋查看验房时发现房屋天花板多处存在漏水渗水情况，而该房屋恰恰又是顶层，若多处渗漏雨水，很大可能是楼顶防水层年久失修，防水材料质量出现问题，但原告却隐瞒了这一严重漏水问题，这将严重影响被告今后的居住权益，即使入住，也将为彻底解决漏水渗水问题付出巨大的维修成本。于是，被告便当即原告表示将解除合同，不再购买房屋，原告应向被告双倍返还定金，但原告却不予理会，反而在2017年7月8日发送告知函通知被告自收到本函之日起3日内提供2017年6月27日前足额支付30万元定金余款项的证据，如不提供则视为自动解除《二手房买卖合同》。而事实上被告在6月15日已口头明确告知原告解除合同并双倍返还5万元定金，其后便未履行剩余款项支付义务，而原告也未返还任何已付定金。现原告未履行双倍返还5万元定金的义务，被告认为原告的行为严重侵害了被告的权利，请求法院判令1、解除原被告双方签订的《二手房买卖合同》，原告向被告双倍返还5万元定金，共计100000元；2、原告承担本案全部诉讼费用。
原告对被告的反诉答辩称，被告所称本案涉案房屋存在严重漏水问题与事实不符，房屋不存在质量问题。涉案房屋所在小区由专业的物业服务公司负责管理维修，且一直有人居住，不存在年久失修事实，也没有漏水现象。被告说房屋漏水仅是其拒绝履行合同义务的借口。事实上，在《二手房买卖合同》签订之前，被告已经检查过涉案房屋，且《二手房买卖合同》第六条约定“买方（被答辩人）清楚该物业以现状出售，买方已经检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。”被告作为买方，以房屋漏水为由拒绝交易既没有事实依据，又违反合同约定。另被告主张解除合同没有事实和法律依据，其拒绝履行合同系违约行为，要求返还定金更无合法依据，请法院驳回其所有反诉请求。被告没有正式向原告提出过解除合同，是被告的违约行为迫使原告提出解除合同。原告曾多次要求被告履行合同，但其置之不理，原告一直不清楚被告是否足额支付了30万元定金，为防止自身违约，原告为履行合同做了大量准备。在不能确定被告履行合同状况的情况下，为防止被告不履行合同所造成的损失继续扩大，原告于7月8日发函要求被答辩人三日内提供其已经在2017年6月27日前足额支付定金30万元的证据，在确定被答辩人逾期十天仍未履行合同义务的情况下，原告依据《二手房买卖合同》第十条向其发出书面解除合同通知。被告主张双倍返还定金没有依据，请法院驳回其反诉请求；由于被告的逾期十天未履行合同义务，原告依据《二手房买卖合同》第十条，与被告解除了合同，并请求法院判令被告支付违约金。
经审理查明，2017年6月14日，原告梁图红（卖方）与被告黄惜木（买方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将位于深圳市宝安区光明街道观光路边金城大第花园x期x号楼x层xxx单位转让给买方，转让成交价为人民币4300000元；交易定金共计30万元，买方应于签署本合同时支付定金5万元，与签署本合同之日起3日内再支付定金25万元，双方同意前述定金交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金；买方应于2017年7月15日前办理资金监管手续，将首期款成交价-
定金-
贷款额交付至指定监管账户，并于2017年7月15日前向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后三个工作日内补足应付房款，否则视为违约；买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函（若卖方须办理赎楼手续的，则还应同时满足卖方已赎出房地产证原件并注销抵押登记的条件）之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，递件回执由居间方或担保公司代为保管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内，买卖双方须到深圳市房地产权登记中心等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费；买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易；该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起三十五日内自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；本次交易所涉及的全部税费均由买方承担；卖方应于收到全部楼款（不含交楼押金）之日起三日内将该物业交付于买方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价10%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价10%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注栏约定买卖双方均承诺在银行无不良信用记录，若因此原因造成不能正常办理该物业赎楼过户手续责任由造成方承担；卖方需五个工作日内办理全权委托公证给到经纪方指定人员；卖方同意将该物业过户到买方指定人员名下。
合同签订当日，被告支付定金50000元。该笔定金由原告交由居间方监管。此后，被告没有支付任何款项。
2017年7月8日，原告向被告发送《告知函》，要求被告在收到告知函之日起三日内向原告提供已经在2017年6月27日前足额支付定金的证据，不能提供的，视为被告逾期履行支付定金义务超过十日，原告将依据合同约定解除合同，本告知函视为解除通知。上述函件被告已收讫，收到日期为2017年7月9日。
另查，原被告签订《二手房买卖合同》当日，被告曾在居间方陪同下查看过涉案房产，该房产有租客居住。
以上事实，有二手房买卖合同、定金收据、定金托管收据、房产证、告知函及邮寄回单等证据及庭审笔录证实。
本院认为，原被告双方签订的二手房买卖合同系双方真实的意思表示，且没有违反国家强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应严格按照合同履行义务。
合同签订后，原告依约支付了第一笔定金5万元，随后没有按时支付第二笔定金25万元超过十日，构成根本违约。被告抗辩并反诉称，其没有依照合同约定支付第二笔定金系因为原告隐瞒了房屋漏水的质量问题，系原告违约在先。被告为证实其主张，还提交了涉案房屋屋顶存有黄色水渍的照片。庭审中，原被告均确认被告在签订合同前已经查验过涉案房屋，且合同约定涉案房屋按现状交易。从被告提交的照片看，涉案房屋屋顶有黄色的水渍，该水渍清晰，并非隐蔽性瑕疵，易于发现。且原被告均确认涉案房产一直有租客居住，故被告发现的水渍不属于严重影响居住的质量问题，不足以导致合同不能履行。因此被告称原告隐瞒漏水等质量问题构成违约过于牵强，不能成立。被告没有依照合同约定的时间支付第二笔定金25万元超过十日，且被告亦明确告知原告不再继续履行合同，构成根本违约。原告有权解除合同，并请求被告承担违约责任。
关于合同的解除，由于被告构成根本违约，原告有权解除合同。原告向被告发出的告知函，属于附条件的解除通知。被告没有在原告给予的合理期限内提供其依照合同约定的期限支付定金的证明，解除条件成就。故涉案合同自解除条件成就之日起解除。经审查，被告于2017年7月9日收到上述告知函，被告在原告给予的三日期限内没有提供其交付定金的证明，故涉案合同于2017年7月13日解除。
关于定金，因合同已经解除，定金应当返还。经审查，原告将第一笔定金5万元托管于居间方，视为原告已经收取定金5万元。故上述定金应当返还。原告应当返还被告已支付的定金人民币5万元。
关于违约金，因被告根本违约，原告有权依照合同约定请求被告支付转让成交价10%的违约金。故对于原告请求被告支付违约金人民币43万元的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告的反诉。由于被告构成根本违约，其不具备解除合同的权利，故其反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原被告签订的《二手房买卖合同》于2017年7月13日解除；
二、被告黄惜木于本判决生效之日起十日内向原告梁图红支付违约金人民币430000元；
三、原告梁图红于本判决生效之日起十日内向被告黄惜木返还定金人民币50000元。
四、驳回被告的全部反诉请求。
本案本诉讼费人民币3875元，反诉诉讼费1150元，由被告黄惜木承担。上述费用原被告已预交。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 范 藜
二〇一七年九月二十五日
书记员 李 玉 婷
书记员 银海莹（兼)
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（1）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（1）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（1）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（1）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。