湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0105民初1312号原告：邓金会。委托诉讼代理人：黄玲，系湖北国森律师事务所律师。特别授权代理。被告：李桂桃。委托诉讼代理人：阮仕昌，系湖北天下律师事务所律师。一般授权代理。原告邓金会诉被告李桂桃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法由审判员肖政担任审判长，与人民陪审员陈敏、李红组成合议庭，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告邓金会及其委托诉讼代理人黄玲、被告李桂桃及其委托诉讼代理人阮仕昌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓金会诉称：原、被告与武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司于2015年11月23日签订武汉市存量房居间（买卖）合同一份，约定由被告将位于武汉市汉阳区鹦鹉大道1889小区3栋一单元29层3室房屋（建筑面积81.37平方米）售予原告，成交价为666，000元；首付款（含定金）206，000元原告于过户当天支付被告，余款460，000元由原告经银行贷款支付被告。原告于合同签订当日支付被告定金30，000元。2016年6月13日，原告根据被告的请求提前通过银行转账方式支付被告购房款170，000元，被告向原告出具房款预收收条一份，注明“（被告）承诺按照约定过户时间配合原告办理过户登记手续，每逾期一日按照每天1%向原告作出赔偿，逾期十日不办理过户交易手续视本人违约，双倍返还原告预收房款。并于今日交房与原告，同意原告开始室内装修。”2006年9月被告将房屋交付原告，原告即开始装修。之后不到一个月被告以房屋售价过低为由向原告借款，阻扰原告装修并驱赶原告离开涉诉房屋。原、被告武汉市存量房居间（买卖）合同合法有效，原告已基本履行约定义务，武汉市政府办公厅的限购政策文件是在双方签订合同、原告支付定金及部分购房款之后出台，对涉诉房屋不具有约束力和溯及力。如果驳回原告诉请，会导致双方民事权利义务失衡，不符合民法原则。原告妻子名下拥有房产不影响本案合同执行，原告可以通过离婚、户籍迁移、农业户口转非等相关方式予以解决，不属于事实上无法履行。被告肆意毁约的行为严重损害了原告的合法权益，故原告起诉要求被告继续履行2015年11月23日签订的武汉市存量房居间（买卖）合同，被告向原告交付房屋并协助原告办理过户登记，本案诉讼费用由被告承担。原告邓金会为支持其诉讼请求，向本院提交武汉市存量房居间（买卖）合同、购房定金收条、房款预收收条、工商银行转账流水单、书面说明、结婚证、社保信息各一份，证明原、被告于2015年11月23日签订武汉市存量房居间（买卖）合同一份以及相关合同内容；原告根据合同约定于当日支付被告定金30，000元；2016年6月13日，原告根据被告请求提前通过银行转账方式支付被告购房款170，000元，被告向原告出具房款预收收条一份，注明“（被告）承诺按照约定过户时间配合原告办理过户登记手续，每逾期一日按照每天1%向原告作出赔偿，逾期十日不办理过户交易手续视本人违约，双倍返还原告预收房款。并于近日交房与原告，同意原告开始室内装修”；2016年9月7日，被告向原告出具书面说明一份，注明原告支付本案涉诉房屋物业管理费2015年12月至2016年6月合计750元；陈长英系原告妻子，至今累计缴纳社会保险费5年以上。被告李桂桃辩称：由于客观原因被告于2017年1月才取得不动产权证，原告在签订合同时已经知道相关情况，责任不在被告，被告不存在违约行为。虽然双方合同合法有效，但是武汉市人民政府办公厅于2016年11月14日出台武政办（2016）159文件，规定“非本市户籍居民家庭，对在本市已拥有一套及以上住房的，在上述区域（含武汉市汉阳区）暂停向其出售住房”，原告情形属于该规定范围，由此双方合同已无法实际执行，故要求解除双方武汉市存量房居间（买卖）合同，驳回原告的诉讼请求。被告李桂桃为支持其抗辩理由，向本院提交不动产权证一份，证明由于涉诉房屋属于拆迁还建房，由建筑开发商统一办理不动产权证书，被告于2017年1月10日领取涉诉房屋不动产权证书。经庭审质证，被告对原告提交证据的真实性均无异议，但认为陈长英累计缴纳社会保险虽有五年，但中间有数次中断，不是连续性缴纳。原告对被告提交的不动产权证的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。关于本院向武汉市住房保障和房屋管理局市场部负责人所作的调查笔录，被告无异议，原告认为该调查未经双方当事人书面申请，负责人签名潦草，调查笔录未加盖公章，其答复内容超越职权，违反《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条、第一百一十五条的规定，故不予认可。经审查，本院对原、被告提交证据的真实性依法予以采信。关于本院所做的调查笔录，系本院认为涉及政府部门限购政策的具体施行，涉及可能损害国家利益，属于审理本案需要的证据，故主动调查收集所得，符合《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条的规定；由于该证据系调查笔录，不是被调查部门出具的证明材料，不属于《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的适用范围，故该调查笔录应该做作为本案有效证据使用。经审理查明：原、被告与武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司于2015年11月23日签订武汉市存量房居间（买卖）合同一份，约定由被告将位于武汉市汉阳区鹦鹉大道1889小区3栋一单元29层3室房屋售予原告，成交价为666，000元；首付款（含定金）206，000元原告于过户当天支付被告，余款460，000元由原告经银行贷款支付被告。合同未约定房屋过户的具体时间。原告于合同签订当日支付被告定金30，000元。2016年6月13日，原告根据被告的请求提前通过银行转账方式支付被告购房款170，000元，被告向原告出具房款预收收条一份，注明“（被告）承诺按照约定过户时间配合原告办理过户登记手续，每逾期一日按照每天1%向原告作出赔偿，逾期十日不办理过户交易手续视本人违约，双倍返还原告预收房款。并于近日交房与原告，同意原告开始室内装修。”嗣后，原告安排施工队进入涉诉房屋进行室内装修。同年10月8日被告要求原告支付购房款30，000元，原告以不符合约定为由拒绝支付。2016年9月7日，被告向原告出具书面说明一份，注明：原告支付涉诉房屋物业管理费2015年12月至2016年6月合计750元。2016年10月中旬，被告以原告拒绝支付购房款30，000元为由，要求原告及施工人员离开，原告遂停止施工离开涉诉房屋。2017年1月10日被告领取涉诉房屋不动产权证书。另查明：原告妻子陈长英自2011年9月起在湖北省武汉市汉阳区社会保险处缴纳社会保险至今，其中2014年3月至6月、2015年3月至6月、2006年2月至6月中断缴费。2016年4月陈长英领取武汉市汉阳区腰路堤三合苑一楼（建筑面积50余平方米）房屋不动产权证书。还查明：2006年10月2日，武汉市人民政府办公厅发布武政办（2016）131号文件《市人民政府办公厅关于在我市部分区域实行住房限购限贷措施的通知》，该《通知》第一条规定：住房限购限贷范围为江岸、江汉、桥口、汉阳……等区域；第四条规定：……在本市拥有二套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停在上述区域向其出售住房。2006年11月14日，武汉市人民政府办公厅发布武政办（2016）159号文件《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》，该《意见》第一条第三款规定：非本市户籍居民家庭在上述区域购买首套住房的，应当提供自购房之日前两年（含两年）连续在本市缴纳社会保险或者个人所得税证明……对在本市已拥有一套及以上住房的，在上述区域暂停向其出售住房。又查明：本院就本案相关情况向武汉市住房保障和房屋管理局市场部负责人进行调查，并作了调查笔录。该负责人答复：原告的情形属于武汉市2016年10月、11月发布的限购政策的限购对象。对于在限购政策发布前已经签订了购房合同，确定支付了部分购房款或定金，并且符合交易条件的对象，该局设立有专门的绿色通道（即异议处理机制），可以办理过户。但本案被告作为售房人在限购政策发布时，尚未领取不动产权证书或房屋所有权证，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定，本就不得转让，对于这类情形不能通过绿色通道办理过户手续。本院认为：本案原、被告与武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司签订武汉市存量房居间（买卖）合同系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原告户籍所在地为，不是武汉市户籍居民。原告购买涉诉房屋，其本人及妻子在自购房之日前两年（含两年）未能连续在武汉市缴纳社会保险，并且其夫妻已于2016年4月在武汉市拥有一套住房，不符合武汉市2006年10月、11月发布的限购政策。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……。根据武汉市住房保障和房屋管理局对本院调查的答复，由于原告的情形属于武汉市2016年10月、11月发布的限购政策的限购对象，不具备购房的主体资格，而本案被告在限购政策发布时，尚未领取不动产权证书或房屋所有权证，根据上述法律规定及限购政策的规定，已经不能再办理涉诉房屋的过户手续，故本案武汉市存量房居间（买卖）合同的目的已经无法实现。由此，原告要求被告继续履行武汉市存量房居间（买卖）合同，被告向原告交付房屋并协助原告办理过户登记的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条的规定，判决如下：驳回原告邓金会的诉讼请求。本案案件受理费10,460元由原告邓金会负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  肖政人民陪审员  陈敏人民陪审员  李红二〇一七年八月十七日书 记 员  刘婷