山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民再64号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：赵宪国，男，1957年7月16日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：赵洪华（系赵宪国之妻），女，1962年9月26日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李臣，山东平正大律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：赵军生，男，1964年12月18日出生，汉族，住河北省廊坊市。
委托诉讼代理人：李臣，山东平正大律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：刘庆和，男，1964年5月12日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：孙香明，山东乐和律师事务所律师。
原审第三人：济南市天桥区人民政府宝华街街道办事处，住所地济南市。
法定代表人：梁成海，主任。
再审申请人赵宪国、赵军生因与被申请人刘庆和、原审第三人济南市天桥区人民政府宝华街街道办事处（以下简称宝华街办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）济民四终字第243号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年5月23日作出（2016）鲁01民申70号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人赵宪国的委托诉讼代理人赵洪华、李臣、再审申请人赵军生及委托诉讼代理人李臣、被申请人刘庆和及委托诉讼代理人孙香明到庭参加诉讼，原审第三人宝华街办事处经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵宪国、赵军生申请再审请求：1.撤销本院（2015）济民四终字第243号民事判决；2.维持济南市天桥区人民法院（2013）天民初字第411号民事判决第三项、第四项；3.原一、二审诉讼费由被申请人承担。事实和事由：赵宪国、赵军生与宝华街办事处签订的租赁合同有效期至2013年9月14日，双方合同并没有在2011年1月11日解除。原二审判决认定合同于2011年1月11日解除没有证据证明。2011年1月11日，宝华街办事处发出的解除合同通知仅仅是其单方意�表示，不产生立即解除的后果。2013年9月4日，再审申请人与原审第三人签订的搬迁补偿协议明确载明，原审第三人书面通知再审申请人因面临拆迁，需要提前解除合同，但因装修、搬迁等补偿问题导致双方迟迟没有达成协议。2011年1月11日之后再审申请人仍在缴纳租金至2011年3月份，之后即使未及时缴纳租赁费也并不导致与原审第三人签订的协议自然解除。原审第三人下达解除合同通知后，工商、税务及消防部门同时停止了对营业执照的年检、发票的供给，影响了宾馆的正常经营。因此，再审申请人在缴纳租金上出现延迟，其责任不是再审申请人造成的，应当由原审第三人承担相应责任。再审申请人的租金在与原审第三人的补偿协议里进行了处理，再审申请人因拆迁导致的损失在二百万元以上，但最终接受了85万元的拆迁补偿就是抵销了2011年至2013年期间的租赁费，�则再审申请人也不会接受如此低额的拆迁补偿，在搬迁补偿协议最后一条中双方特意约定其他诉求互不追究，该内容包含了双方有争议的租赁费部分。原审第三人在2011年之后也从未以迟延交付房租为由再次提出解除合同，说明原审第三人一直认可合同在继续履行过程中。原二审判决认定2011年1月11日双方租赁协议解除及此后再审申请人没有缴纳租金不符合事实。原审第三人发出的解除协议通知严重损害了再审申请人的利益，再审申请人接到该通行后一直与原审第三人进行交涉，对搬迁补偿，合同利益损失等问题也一直到2013年9月4日才达成一致意见，在此期间再审申请人从未作出或同意租赁合同已解除或终止的意思表示。原二审认定再审申请人未对原审第三人解除租赁协议通知提出异议没有证据支持。原二审判决依据再审申请人与被申请人共同向原审第三人呈交的《关于万泉宾馆有关拆迁事宜的报告》及再审申请人与原审第三人达成的搬迁补偿协议来否认租赁合同的效力没有法律与事实依据。再审申请人与原审第三人的租赁合同截止到2013年9月14日，再审申请人与被申请人的租赁合同效力也应计算到2013年9月14日。被申请人一直到2014年10月20日之后才向济南市天桥区旧城改造指挥部移交房屋，在此之前被申请人一直经营租赁标的物，应按合同约定缴纳租金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二审判决认定事实及适用法律错误，应予撤销。
被申请人刘庆和辩称，再审申请人所述事实完全背离客观实际，确有主观臆断之虞，其陈述的所谓事实和理由，拿一份连再审申请人自己都不曾履行的无效协议（关于天成路35号万泉宾馆搬迁补偿协议）说事，更是毫无道理可言，再审申请人的再审请求，无理无据，没有事实和法�依据，应予依法驳回。二审判决在查清事实并辩明是非的前提下，依法作出的公平公正判决，应依法予以维持。
原审第三人宝华街办事处未陈述答辩意见。
刘庆和向一审法院起诉请求：依法判令被告赵宪国、赵军生返还租金9.2万元，并自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；诉讼费由赵宪国、赵军生承担。
赵宪国、赵军生反诉请求：判令反诉被告刘庆和立即腾空万泉宾馆，连同宾馆内财产一并返还给赵宪国、赵军生；付清欠付的费用83.7万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息，自2013年11月19日反诉之日计算至付清止；反诉被告承担反诉费用。
一审法院认定事实：2001年4月28日，宝华街办事处与赵宪国、赵军生签订《房屋租赁合同书》，约定：宝华街办事处将位于天桥区天成路35号2号楼1-4层房屋租赁给赵宪国、赵军生使用；租赁期限12年，自2001年6月18日起至2013年6月18日止；租金每年20万元，从第七年起，租金每年增加1万元；合同履行期间如任何一方提出提前解除合同须提前二个月以书面形式通知对方，并取得对方同意。合同还约定了违约责任及免责条件等。合同签订后，双方均按合同履行了交付房屋、缴纳房租的合同义务。2006年10月17日，赵宪国、赵军生与刘庆和签订《租赁合同》，约定：赵宪国、赵军生将位于天桥区天成路35号万泉宾馆1-4层租赁给刘庆和经营；租赁期限自2006年10月17日起至2013年10月16日止；每年租金37万元，自2009年10月17日至2013年10月16日，每年租金38万元；赵宪国、赵军生在合同签订后，应及时将宾馆交给刘庆和使用；刘庆和租赁后应对宾馆进行全面装修；刘庆和装修部分合同到期后应无偿交给赵宪国、赵军生；合同还约定了违约责任等。合同�订后，双方均按合同履行了交付宾馆、缴纳租金的合同义务。刘庆和自承租该房屋后，一直代赵宪国、赵军生向宝华街办事处交纳房租。2011年1月11日，宝华街办事处向赵宪国、赵军生发出通知一份，载明：“承租方（经营方）：基于宝华、官扎营片区按照规划正在拆迁，原合同无法继续履行，根据双方签订的房屋租赁合同第五条‘因遇到国家统一规划，或遇到不可抗力的原因所造成的损失，双方互不承担责任’，望贵方另寻房源，从即日起30日内腾出房屋交予我方，办理解除合同，支持城市拆迁工作。”2012年7月28日，刘庆和、赵宪国、赵军生共同向宝华街办事处呈交关于万泉宾馆有关拆迁事宜的报告，主要载明：“……办事处于2011年1月11日下发对万泉宾馆拆迁通知。工商、税务、消防也同时停止了对执照的年检、发票的供给，致使宾馆无法正常经营而停止营业，�方无力缴纳房租至今，为此，特向宝华街办事处作如下汇报：1.万泉宾馆第一次装修共计投入资金100余万元，因时间太久已无法提供各类证明，但装修时办事处领导多次亲临现场视察指导，望办事处领导参考。2.万泉宾馆2010年10月10日第二次装修共投入1638933.75元，有装修决算书和价格评估报告，已递交办事处。3.按照《济南市国有土地上房屋征收补偿工作暂行规定》第十五条第一款之规定，一次性搬迁补偿费为1400平方米×28元，共计39200元。4.按照《规定》第十五条第三款之规定，一次性停产停业补偿费为1400平方米×50元=7万元。为配合办事处有关拆迁工作，本着公平、公正、合理、合法原则，向办事处领导提出如下解决建议，望办事处领导给予批示：1.根据济南万通价格评估有限公司对万泉宾馆评估残值为人民币1105302元。2.按有关规定一次性停业补偿费为7万元。3.按有关规定一次性搬迁补偿费为39200元。4.第一次装修投入近100余万元，请办事处领导考虑是否给予一定补偿，以使乙方少受太大损失。”2013年9月4日，宝华街办事处（甲方）与赵宪国、赵军生（乙方）签订了《关于天成路35号万泉宾馆搬迁补偿协议书》，载明：“……该房屋所在片区进入拆迁收尾阶段，为尽快完成区政府棚户区改造任务，在区政府有关领导的协调下，双方本着互谅互让抓大放小不纠缠细节的原则，最终达成以下协议：1.甲方作为房屋产权人与拆迁办等有关部门进行拆迁补偿协商，乙方配合甲方工作，并在双方签订达成协议后十日内清空宾馆及附属房屋中的所有物品，并由甲、乙双方会同拆迁部门办理交房、验房手续。2.甲方补偿乙方租赁期间因装修、搬迁等原因造成的损失共计85万元，该款在办理交房、验房手续并上报区政府审批后，由甲方通过转账�次性支付给乙方，乙方必须及时提交银行账号及财务认可的票据，以备财务审计。……6、本协议签订之日起，双方其他诉求互不追究。”原审庭审中，刘庆和与赵宪国、赵军生均认可截至2010年底，刘庆和尚欠赵宪国租金9.9万元；2011年以后，刘庆和共计向赵宪国、赵军生支付租金19.1万元，该款用于偿还上述9.9万元后，尚余9.2万元。
双方当事人争议焦点有如下两个：一、刘庆和诉讼请求的依据。刘庆和认为赵宪国、赵军生于2011年1月11日接到宝华街办事处的拆迁和解除合同书面通知后，即未再向宝华街办事处缴纳租金，双方的租赁合同已经终止，此后，赵宪国、赵军生与刘庆和之间的转租关系也不复存在，但赵宪国、赵军生于2011年以后多收取的租金9.2万元，其占有该部分租金没有事实和法律依据，应当予以返还；并应当按照中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日起的利息。赵宪国、赵军生认为虽然宝华街办事处于2011年1月11日下达拆迁通知，但该通知仅要求我方办理解除合同，并未明确要求解除合同，双方的租赁合同一直在履行，直到双方于2013年9月4日达成“关于天成路35号万泉宾馆搬迁补偿协议书”时，双方的合同才终止履行；因刘庆和至今仍然占有使用该房屋，故赵宪国、赵军生是否向宝华街办事处交纳2011年以后的租金，不影响刘庆和依据其和赵宪国、赵军生的租赁合同向赵宪国、赵军生支付租金，故认为刘庆和的诉讼请求于法无据，应予驳回。二、赵宪国、赵军生反诉请求的依据。赵宪国、赵军生认为虽然宝华街办事处就涉案房屋于2011年1月11日下达拆迁通知，但其没有要求解除合同，双方的租赁合同一直履行到2013年9月4日双方达成搬迁补偿协议书之日。赵宪国、赵军生将万泉宾馆租赁给刘庆和经营，宝�街办事处在知道转租事实后，未在六个月内提出异议，故双方的合同合法有效，该合同于2013年10月16日到期，刘庆和至今未将万泉宾馆腾交。自2011年至合同期满，刘庆和应按合同约定支付租金共计1076667元，但其仅支付了9.2万元，尚欠98万余元，现赵宪国、赵军生主张其中的83.7万元，并按中国人民银行同期贷款利率主张自2013年11月19日起至款项付清止的利息；另赵宪国、赵军生要求刘庆和立即腾空万泉宾馆、并返还宾馆内的财产。刘庆和认为赵宪国、赵军生自2011年1月11日收到宝华街办事处的拆迁和解除合同通知后，未再向宝华街办事处交纳租金，事实表明他们的房屋租赁合同已经终止，赵宪国、赵军生自此失去了转租人的身份，对涉案宾馆丧失了全部权利，包括收取租金的权利，故其请求于法无据，应予驳回。原审庭审后，赵宪国、赵军生以未对宾馆内的财产进行�点为由，申请撤回要求刘庆和返还宾馆内财产的诉讼请求。一审法院判决：一、驳回刘庆和的诉讼请求。二、刘庆和于判决生效之日起30日内将位于天桥区天成路35号2号楼1-4层房屋腾交给赵宪国、赵军生。三、刘庆和于判决生效之日起10日内支付赵宪国、赵军生房屋租金432582元。四、刘庆和于判决生效之日起10日内支付赵宪国、赵军生利息，以432582万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年11月19日起计算至判决生效之日止。案件受理费4120元，由刘庆和负担。反诉案件受理费12170元，赵宪国、赵军生负担6100元，刘庆和负担6070元。
刘庆和不服一审判决，上诉请求：依法撤销济南市天桥区人民法院（2013）天民三初字第411号民事判决，改判支持刘庆和的一审诉讼请求，驳回赵宪国、赵军生的反诉请求。案件受理费由被上诉人赵宪国、赵军生负�。
本院二审认定事实：原审认定事实属实，本院予以确认。
另查明，涉案房屋的房屋登记簿记载：所有权人：济南市宝华青年服务楼；房屋取得方式：产权人变更；房产证号：天048702；登记时间：2001-07-31。2013年9月4日，宝华街办事处与赵宪国、赵军生签订了《关于天成路35号万泉宾馆搬迁补偿协议书》，……三、达成的协议：……4.赵宪国、赵军生承诺房屋租赁期间与任何人无争议，如出现第三方提出异议，由此承担相应责任。5.违约责任：上述任何一方违约，该协议内容作废，另一方有权向法院起诉。刘庆和于2014年10月17日给济南市天桥区旧城改造指挥部出具保证书一份，保证于2014年10月20日晚12点之前将现场全部移交。涉案房屋于刘庆和移交后即拆除。
本院二审认为，关于上诉人刘庆和与被上诉人赵宪国、赵军生签订的房屋租赁合�解除时间问题，2011年1月11日，宝华街办事处向赵宪国、赵军生发出书面解除合同的通知，赵宪国、赵军生接到该通知后，并未对双方解除《房屋租赁合同书》提出异议，故本院认定双方解除《房屋租赁合同书》的时间为2011年1月11日。2012年7月28日，虽然刘庆和与赵宪国、赵军生共同向宝华街办事处呈交关于万泉宾馆有关拆迁事宜的报告，2013年9月4日，宝华街办事处与赵宪国、赵军生签订了《关于天成路35号万泉宾馆搬迁补偿协议书》，但是2012年7月28日关于万泉宾馆有关拆迁事宜的报告及2013年9月4日的万泉宾馆搬迁补偿协议书，系关于天成路35号万泉宾馆搬迁补偿事宜的报告及达成的协议，并不是刘庆和与赵宪国、赵军生对双方《房屋租赁合同书》是否解除提出的异议，由于赵宪国、赵军生并没有按照2013年9月4日双方签订的搬迁补偿协议书的时间腾交房屋，该搬迁补�协议书没有实际履行，故原审法院以双方签订搬迁补偿协议书的时间确定双方解除合同的时间明显不当，本院予以纠正。因承租人赵宪国、赵军生与出租人宝华街办事处签订的房屋租赁合同，因涉案房屋由于政府拆迁而解除，承租人赵宪国、赵军生不再是涉案房屋的合法使用人，已经失去继续转租的权利，并且承租人赵宪国、赵军生与次承租人刘庆和签订的房屋租赁合同亦因拆迁致使刘庆和无法实现合同目的，故承租人赵宪国、赵军生与次承租人刘庆和签订的房屋租赁合同亦应于2011年1月11日解除。关于刘庆和要求赵宪国、赵军生返还租金9.2万元的问题，双方均认可刘庆和已交清2010年12月31日之前的租金，2010年12月31日之后的租金刘庆和也已支付9.2万元，因双方签订的《房屋租赁合同书》已于2011年1月11日解除，合同解除前即2011年1月1日至1月11日的租金，因刘庆和实际占有使用涉案房屋，该期间的租金刘庆和应予支付。据此，刘庆和应支付租金为11452.05元（38万元/年÷365天/年×11天），现刘庆和已支付租金9.2万元，故赵宪国、赵军生应返还刘庆和租金80547.95元（92000元-11452.05元）并支付该款的相应利息，对刘庆和诉讼请求中超过的部分，本院不予支持。关于赵宪国、赵军生反诉要求刘庆和付清欠付的费用83.7万元的问题，因双方签订的房屋租赁合同已于2011年1月11日解除，且赵宪国、赵军生于2012年7月28日、2013年9月4日向宝华街办事处呈交的《关于万泉宾馆有关拆迁事宜的报告》及签订的《关于天成路35号万泉宾馆搬迁补偿协议书》能够证明，刘庆和在2011年1月11日以后使用房屋期间，因周围房屋的拆迁致使宾馆的经营受到影响，刘庆和无法实现合同目的，故赵宪国、赵军生反诉要求刘庆和支付2011年1月1日至2013年10月16日合同期限届满�付的租金83.7万元，本院不予支持。原审法院判决刘庆和向赵宪国、赵军生支付租金432582元及按中国人民银行同期贷款利率支付利息不当，本院予以纠正。另外，刘庆和与赵宪国、赵军生签订的房屋租赁合同已于2011年1月11日解除，涉案房屋已于2014年10月拆除，故赵宪国、赵军生反诉要求刘庆和腾交涉案房屋的反诉请求，本院亦不予支持。原审法院将本诉与赵宪国、赵军生的反诉请求合并审理不违反法定程序。据此，本院二审判决：一、撤销济南市天桥区人民法院（2013）天民三初字第411号民事判决；二、被上诉人赵宪国、赵军生于本判决生效之日起10日内返还上诉人刘庆和房屋租金80547.95元，并支付以80547.95元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年10月16日起计算至判决生效之日止的利息；三、驳回上诉人刘庆和的其他诉讼请求。四、驳回被上诉人赵宪国、赵军生的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4120元，由刘庆和负担520元，赵宪国、赵军生负担3600元。反诉案件受理费12170元，由赵宪国、赵军生负担。二审案件受理费16290元，由上诉人刘庆和负担2030元，被上诉人赵宪国、赵军生负担14260元。
本院再审期间，各方当事人未提交新证据。原审判决认定事实属实，再审予以确认。
本院再审认为，宝华街办事处与赵宪国、赵军生签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规效力性强制规定，合法有效。赵宪国、赵军生承租房屋后，注册万泉宾馆经营，经营期间，在未征得出租人宝华街办事处同意后，将万泉宾馆转租给刘庆和经营，由刘庆和代赵宪国、赵军生向宝华街办事处交纳房租。宝华街办事处对赵宪国、赵军生转租行为在法定期限内未提出异议，视为宝华街办事处认可赵宪国、赵军生转租行为。故赵宪国、赵军生与刘庆和所签订的租赁合同合法有效，但该合同中超过赵宪国、赵军生与宝华街办事处租赁期限部分无效。虽然赵宪国、赵军生与宝华街办事处签订的房屋租赁合同到期日为2013年6月18日，但涉案租赁房屋由于政府拆迁，宝华街办事处于2011年1月11日向赵宪国、赵军生发出书面解除合同的通知，赵宪国、赵军生接到该通知后，并未对双方解除房屋租赁合同提出异议。刘庆和与赵宪国、赵军生虽于2012年7月28日共同向宝华街办事处呈交关于万泉宾馆有关拆迁事宜的报告，2013年9月4日，宝华街办事处与赵宪国、赵军生签订《关于天成路35号万泉宾馆搬迁补偿协议书》，但上述报告及搬迁�偿协议，系关于万泉宾馆搬迁补偿事宜的报告及达成的补偿协议，并非刘庆和与赵宪国、赵军生对双方《房屋租赁合同》是否解除提出的异议，且搬迁补偿协议并非双方解除《房屋租赁合同》的协议。故，本院二审判决认定赵宪国、赵军生与宝华街办事处解除租赁合同的时间为2011年1月11日并无不当。因此，赵宪国、赵军生申请再审主张其与宝华街办事处签订的租赁合同并没有在2011年1月11日解除，租赁合同到2013年9月14日终止的理由，再审不予采信。赵宪国、赵军生申请再审称，其与宝华街办事处的租赁合同截止到2013年9月14日，赵宪国、赵军生与刘庆和的租赁合同效力也应计算到2013年9月14日，被申请人刘庆和一直到2014年10月20日才向济南市天桥区旧城改造指挥部移交房屋，在此之前刘庆和一直经营租赁标的物，应按合同约定缴纳租金。针对其再审请求，本院再审认�，由于赵宪国、赵军生与宝华街办事处签订的房屋租赁合同已于2011年1月11日解除，合同解除后，承租人赵宪国、赵军生不再是涉案房屋的合法使用人，不再享有继续转租的权利。并且承租人赵宪国、赵军生与次承租人刘庆和签订的房屋租赁合同因政府拆迁，致使刘庆和无法实现合同目的。因此，二审判决认定承租人赵宪国、赵军生与次承租人刘庆和签订的房屋租赁合同亦应于2011年1月11日解除并无不当。双方合同解除后，刘庆和虽然占有涉案房屋，但涉案房屋的所有权人系宝华街办事处，刘庆和是否应缴纳解除合同后的房屋占用费，应由宝华街办事处向其主张有关权利。因此，赵宪国、赵军生再审主张，其与刘庆和的租赁合同效力应计算到2013年9月14日，应按合同约定缴纳租金的理由，无事实和法律依据，对其再审主张，再审不予支持。
综上所述，赵宪国�赵军生再审请求不能成立。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
维持本院（2015）济民四终字第243号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 勇
审 判 员 李文实
代理审判员 毕 飞
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 孙连友