广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）粤高法审监民提字第142号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：洪巨新，男，××年××月××日出生，满族，住广东省深圳市。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：惠州奥林匹克花园置业投资有限公司。住所地：广东省惠州市。
法定代表人：陈佳，该公司董事长。
委托代理人：周晓芳，该公司行政经理。
委托代理人：曾建勇，广东伟伦律师事务所律师。
一审原告、二审上诉人：洪毅，女，××年××月××日出生，满族，住广东省深圳市。
申诉人洪巨新因与被申诉人惠州奥林匹克花园置业投资有限公司（下称奥园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市中级人民法院（2010）惠中法民一终字第1262号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2013年3月28日作出粤检民抗字（2013）116号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2013年6月3日作出（2013）粤高法审监民抗字第213号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年11月25日公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派陈蓉、王修义出庭，申诉人洪巨新，被申诉人奥园公司的委托代理人周晓芳、曾建勇，一审原告、二审上诉人洪毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洪巨新、洪毅于2010年1月14日起诉至惠州市惠城区人民法院称：2007年5月19日，洪巨新、洪毅与奥园公司签订《商品房买卖合同》，约定洪巨新、洪毅购买奥林匹克花园奥林匹克大道××栋××号，交易总价款为人民币2120580元，奥园公司于2008年2月5日前将经验收合格的商品房交付给洪巨新、洪毅使用，逾期交房自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，洪巨新、洪毅依约定支付了全部购房款。2008年1月21日，奥园公司以《入伙通知书》通知洪巨新、洪毅于2008年1月30日入伙收房。洪巨新、洪毅要求奥园公司出具涉案房屋经验收合格的相关文件，奥园公司拒不出具，故洪巨新、洪毅拒绝收房。涉案房屋所在标段建设工程，奥园公司于2008年12月3日才组织建设、施工、勘察、监理、设计五单位在惠州市建设工程质量监督站（下称惠州市质监站）的监督下进行综合验收，2008年12月8日，办理工程质量备案；2008年7月7日，消防验收合格。计至2008年12月8日，商品房验收合格的时间共延期191天。奥园公司在涉案房屋不具备交付条件情况下，向洪巨新、洪毅发出《入伙通知书》是一种明显的欺骗行为，应认定为无效。奥园公司的行为违反合同约定，构成了违约，应按照该合同约定承担违约责任。请求判决奥园公司支付延期交房违约金324449元。
奥园公司答辩称：奥园公司所出售的商品房屋在合同约定的期限内已竣工验收，具备交付的条件，在合同约定的期限内，向洪巨新、洪毅发出了收房通知书，并向洪巨新、洪毅出示了竣工验收报告，如约履行了交房义务，不存在违约。洪巨新、洪毅的诉讼请求应予驳回。
惠州市惠城区人民法院一审查明：洪巨新、洪毅与奥园公司于2007年5月19日签订了一份《商品房买卖合同》，约定由洪巨新、洪毅购买奥园公司位于惠州市江北西24号小区奥林匹克大道××栋××号房，该房约定建筑面积共236.12㎡，其中套内建筑面积为226.25㎡，公共部分与公用部分分摊建筑面积为9.87㎡。该合同第四条约定了计价方式与价款：该商品房属预售，按套计价为2120580�；第八条约定了交付期限：出卖人应当在2008年2月5日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、其他非出卖人过错原因造成的延期；3、施工中遇到的异常困难或市政府重要活动造成无法施工，其他法律法规规定的不可抗力情形。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的�后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。后洪巨新、洪毅如约向奥园公司支付房屋价款。2008年1月21日，奥园公司向洪巨新、洪毅发出《入伙通知书》，通知洪巨新、洪毅2008年1月30日收房。洪巨新、洪毅认为，涉案商品房没有达到交房条件，拒绝收房。
奥园公司以出让的方式取得惠州市江北西24号�区的土地使用权，分期开发兴建商住房，并领取了惠州市房产管理局颁发的惠市房预许（2007）099号《商品房预售许可证》。涉案商品房位于惠州奥林匹克花园一期工程第三标段，根据奥园公司提供的《工程竣工验收报告》载明，该标段商品房已于2008年1月18日经勘察、设计、施工、监理、建设单位对工程竣工验收合格。
广东省惠州市质监站于2009年12月21日出具一份《关于惠州奥林匹克花园建筑工程竣工验收问题的函的复函》，载明：关于《惠州奥林匹克花园建筑工程竣工验收问题的函》收悉，现函复如下：1、建筑工程竣工验收由建设单位组织建设、施工、监理、设计、勘察单位验收；2、我站出具的《工程质量监督报告》表格中所列的“竣工验收时间”为我站监督验收时间，该报告向备案机关提交。
广东省惠州市公安消防局于2009年12月22日出具一份《关于惠州市奥林匹克花园一期多层联排住宅消防验收相关问题的复函》，载明：惠公消字（建验）字（2008）第0074号、惠公消字（建验）字（2008）第0166号建筑工程消防验收书经我局核对，与档案相符。两份意见书已明确：建筑工程符合消防安全要求，此次消防验收合格，在消防方面具备使用条件，请按此批准意见执行。该类联排别墅单栋及套内装修工程，根据中华人民共和国公安部令第106号《建设工程消防监督管理规定》第一章第二条第三段的规定，不属于消防监督管理的范畴，无需办理消防验收手续。
惠州市惠城区人民法院一审认为：洪巨新、洪毅与奥园公司于2007年5月19日签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方在《商品房买卖合同》第八条约定：奥园公司应当在2008年2月5日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将“经验收合格”的商品房交付买受人使用，依照相关的法律规定，涉案商品房已于2008年1月18日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，具备交付条件。洪巨新、洪毅购买的房屋属别墅建筑，无规划设立电梯，不存在电梯验收问题，多层联排别墅单栋也不存在消防验收相关问题。从双方签订的《商品房买卖合同》交付条件条款分析，也没有规定涉案商品房需办理工程质量备案以及电梯、消防验收合格作为交付的条件。广东省惠州市质监站《关于惠州奥林匹克花园建筑工程竣工验收问题的函的复函》以及广东省惠州市公安消防局《关于惠州市奥林匹克花园一期多层联排住宅消防验收相关问题的复函》也表明，涉案商品房并不以办理工程质量备案和办理消防验收为交付条件，因此洪巨新、洪毅主张奥园公司在其商品房不具备交付条件的情况下通知洪巨新、洪毅入伙，已经构成违约，无事实与法律依据；奥园公司辩称商品房在合同约定的期限内已竣工验收，具备交付的条件，在合同约定的期限内其已履行了交付义务，有事实与法律依据。洪巨新、洪毅不按奥园公司的《入伙通知书》收房，责任应由其承担。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，惠州市惠城区人民法院于2010年8月3日作出（2010）惠城法民一初字第430号民事判决：驳回洪巨新、洪毅的诉讼请求。本案受理费6167元，由洪巨新、洪毅负担。
洪巨新、洪毅不服一审判决，向惠州市中级人民法院提出上诉，请求撤销一审判决，改判奥园公司支付延期交房违约金320694元。上诉理由：1、一审判决认定涉案房屋于2008年1月18日已经验收合格错误。建设、施工、监理、设计、勘察等五家单位出具的《工程竣工�收报告》的时间不是2008年1月18日。2、一审判决以惠州市公安消防局根据公安部令第106号《建设工程消防监督管理规定》，认为涉案房屋无需要办理消防验收是错误的。涉案房屋消防验收合格的时间为2008年7月7日。该时间已大大超过了约定的交房时间。3、在涉案房屋不具备交付条件的情况下，奥园公司向洪巨新、洪毅发出《入伙通知书》无效。
奥园公司答辩称：一审判决适用法律正确，应予维持。
惠州市中级人民法院二审经审理确认了一审查明的事实，另查明：2008年10月19日，洪巨新、洪毅对自购房屋进行了验收，并签署《收房确认书》。
惠州市中级人民法院二审认为，本案二审争议焦点是涉案房屋是否在2008年1月18日完成了竣工验收和涉案房屋是否应进行消防验收。根据洪巨新、洪毅与奥园公司签订的《商品房买卖合同》，奥园公司应将经验收合格的房屋于2008年2月5日前交付给洪巨新、洪毅。双方签订的《商品房买卖合同》未规定涉案房屋需以办理工程质量备案作为交付条件。奥园公司所出售的房屋已于2008年1月18日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，具备交付条件。根据广东省惠州市公安消防局于2009年12月22日出具的《关于惠州市奥林匹克花园一期多层联排住宅消防验收相关问题的复函》的说明，涉案房屋为联排别墅单栋，不属于消防监督管理的范畴，无需办理消防验收手续。此外，奥园公司已于2008年1月21日向洪巨新、洪毅发出《入伙通知书》，通知洪巨新、洪毅于2008年1月30日入伙收房，已按合同约定履行了向洪巨新、洪毅告知收房的义务。综上，洪巨新、洪毅认为奥园公司延迟交房并要求奥园公司支付违约金的理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一�项的规定，惠州市中级人民法院于2010年12月2日作出（2010）惠中法民一终字第1262号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6167元，由洪巨新、洪毅负担。
广东省人民检察院抗诉认为：惠州市中级人民法院（2010）惠中法民一终字第1262号民事判决认定案涉商品房已于2008年1月18日通过了竣工验收，符合交付使用的条件，属适用法律确有错误。理由如下：第一，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，除了勘察、设计、施工、监理、建设单位出具的验收合格证明，案涉商品房还应当由政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位对工程进行验收方为验收合格。第二，广东省建设厅在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确：《广东省商品房买卖合同》（�范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。第三，建设部批准颁布执行的国家标准《住宅建筑规范》第11.0.1条明确规定：“住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案。”第四，惠州市中级人民法院（2009）惠中法民一终字第1220号民事判决查明：惠州市规划建设局在“惠州市人民政府群众来信”网站中对投诉人的回复中确认了案涉商品房确实存在质量问题，并未于2008年1月18日验收合格的事实。第五，从法理层面而言，由于绝大多数购房者缺乏商品房质量是否合格的检验条件和相关知识、技能，而商品房的质量对购房者的利益又关系至巨，应加强质量监管。对商品房验收合格的理解应充分考虑保护购房者的合法权益和规范房地产市场的健康发展。
本院再审过程中，申诉人洪巨新，一审原告、二审上诉人洪毅均表示同意抗诉机关意见。
被申诉人奥园公司答辩称：1、根据2000年起施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条等相关规定，自2000年起，我国改变原建设行政主管部门主导的竣工验收方式为建设单位组织的五方主体验收。2、双方签订的商品房买卖合同第8条约定了验收标准，双方确认的收房标准是第1条即经验收合格，即竣工验收合格。双方没有约定采用第2条或第3条的交房标准，即没有约定经综合验收合格或分段综合验收合格。商品房经验收合格是指五方验收合格，而申诉人认为验收合格除需五方确认合格外，还要�建设部门备案，这不符合买卖合同约定。综合验收合格包含建筑本身以外的建设验收。综合验收主要涉及公共安全的内容，而竣工验收表明房屋质量经验收合格。3、竣工验收报告证明2008年1月18日由建设单位组织验收，案涉房屋经验收合格，奥园公司可将经验收合格的商品房交付给洪巨新使用。目前为止没有相反证据证明该报告是伪造的。惠州市质监站亦于2009年12月21日出具了《关于惠州奥林匹克花园建筑工程竣工验收问题的函的复函》，表示案涉房屋竣工验收由五方确认的时间为准。政府备案只是行政程序，而不代表技术层面的验收合格。由于本案商品房是别墅，不需要进行消防验收。4、涉案房屋没有影响居住的质量问题。洪巨新主张房屋存在质量问题，但没有提交证据证明；其只提供了网上的资料，该网络信息不能直接作为证据使用。5、双方签订的房屋买卖�同是标准版本，洪巨新作为多处房产的购买者，对相关知识是了解的。双方约定的交付条件是竣工验收合格，与法律规定是一致的，原审判决具有法律依据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院再审经审理查明：原一、二审认定的事实无误，可予以确认。
另查明：本案一审庭审中，洪巨新提交了“szxx200905271644432975的回复”作为证据以证明惠州市质监站于2008年12月3日开始组织验收，2008年8月4日前，案涉房屋没有组织竣工验收。该回复载明：“奥林匹克花园一期工程第三标段工程登记注册后，该站派出监督小组对工程各方质量行为、工程实体质量进行依法监督。针对该工程基础大部分采用预制管桩，个别天然地基的情况对施工质量严格把关，选用多种手段对该工程的建筑主要材料、施工质量进行试验和检测，所有试验和检测结果均为合格。在施工全过程没有发现严重的质量事故。在竣工验收前，该站对该工程进行初步验收，发现部分外墙、屋面存在渗漏质量缺陷，于2008年8月4日向相关单位发出整改通知。经建设单位组织相关单位整改，2008年9月27日组织相关人员现场复查，未见异常。……该工程于2007年11月至2008年5月进行验收，消防于2008年2月7日验收，环保于2008年4月16日验收，工程质量于2008年9月27日再次验收。在具备竣工验收条件下，建设单位于2008年12月3日组织参建各方质量责任主体在该站监督下进行综合验收。”对此，奥园公司质证认为：该复函没有注明来源，对其真实性有异议。
本院于2011年12月19日作出的（2011）粤高法民一提字第303、361-364号五案民事判决已经发生法律效力。根据上述判决可确认下列事实：1、2009年6月1日，广东省惠州市中级人民法院审理的（2009）惠中法民一终字第1258�案件的当事人赖某甲，就其从奥林匹克公司购买的一期三标段的房屋质量问题通过“惠州市人民政府群众来信”网站向惠州市人大投诉。惠州市规划建设局对该投诉予以回复，回复中确认：奥林匹克花园一期工程第三标段在竣工验收前，惠州市质监站对该工程进行初步验收，发现部分外墙、屋面存在渗漏质量缺陷，于2008年8月4日向相关单位发出整改通知。经建设单位组织相关单位整改，2008年9月27日现场复查未见异常。在具备竣工验收条件下，建设单位2008年12月3日组织各方在监督站的监督下进行综合验收。2、2008年12月8日，惠州市质监站对本案工程出具“工程质量监督报告”，确认工程质量具备备案条件。其中所附工程质量评价表关于工程竣工技术资料核查意见是：各分部工程验收合格，工程监理评估报告一份，勘察、设计质量检查报告各一份，消防、防雷、规划、电梯已通过专项验收。3、2009年8月28日，惠州市规划建设局同意涉案工程竣工验收备案，并制作“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”。该备案表载明案涉工程的竣工验收时间为2008年1月18日。
本院再审认为：根据检察机关抗诉意见及双方当事人意见，本案争议焦点是涉案商品房何时具备交付条件。
根据奥园公司与洪巨新签订的《商品房买卖合同》第八条，奥园公司应当于2008年2月5日前将经验收合格的商品房交付洪巨新使用。该合同是使用广东省建设厅、广东省工商行政管理局制订的标准合同签订的。第八条的内容为：“出卖人应当在2008年2月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。�即双方当事人约定的商品房交付条件为“商品房经验收合格”。但对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，双方当事人有争议：洪巨新主张应理解为除由建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行建筑主体质量竣工验收合格外，商品房还由行政主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等部门或单位进行项目验收合格，并且建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，即竣工验收为五方验收加项目验收加行政备案的验收标准。奥园公司则主张应理解为商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行主体质量竣工验收合格，即竣工验收为五方验收的验收标准。
对双方当事人约定的商品房交付使用条件，应根据法律、行政法规及规章的规定，通过正确理解合同中有关商品房经“验收合格”与“综合验收合�”条款的内涵予以准确认定。根据1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条与1998年3月1日施行的《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，商品房经验收合格后方可交付使用。但对于竣工验收的内容，法律并未作出明确规定。
根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等行政法规及建设部相关行政规章的规定，我国于2000年以前实施的是商品房验收许可制度，即由房地产开发主管部门组织竣工验收及综合验收的制度；而2000年以后逐步过渡为商品房竣工验收备案制度，即由建设单位组织竣工验收，并由建设行政主管部门对竣工验收进行备案的制度。1、2000年以前，根据1998年7月20日公布施行的国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，以及1993年12月1日施行的建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条、第八条等规定，对于一般的房地产开发项目，房地产开发主管部门应当自收到房地产开发企业提出的竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容组织工程质量监督、规划、消防、人防等部门或单位进行竣工验收；对于住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，在建设单位提出小区综合竣工验收申请一个月内，组织由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、工程监督、小区物业管理等部门及单位进行综合验收。即2000年以前，竣工验收及综合验收均由建设行政主管部门组织进行。2、2000年以后，随着国务院行政审批制度改革工作的推进以及行政许可法的实施，与房地产项目竣工验收的相关行政法规、规章的规定亦发生了变化。根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十�条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条规定：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即2000年以后，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督；竣工验收现施行的是质监机构确认下的五方验收标准。3、结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一项的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收�格，而第二项的“商品房经综合验收合格”是指质监机构确认的五方验收加项目验收合格。故双方约定的交付条件为质监机构确认的五方竣工验收合格。
对于申诉人洪巨新认为广东省建设厅在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明确商品房经验收合格是指该商品房已办理工程竣工验收备案手续的问题。根据前述行政法规及规章的规定，“商品房经验收合格”与“商品房办理竣工验收备案手续”具有不同的内涵，应以行政法规和规章规定为准。
对于申诉人洪巨新认为建设部颁布的《住宅建筑规范》明确规定住宅应在当地建设行政主管部门进行备案后方可交付用户使用的问题。如前所述，当事人约定的交房条件为商品房经验收合格而非办理竣工验收备案手续完毕。建设部的上述规范属于部门规章，并非法律或行政法�。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，人民法院确认合同无效应当以法律及行政法规为依据，不得以行政规章为依据。故建设部颁布的《住宅建筑规范》的规定并不导致当事人约定的以商品房验收合格为交房条件的合同条款无效。
本案中，1、涉案工程的建设单位组织施工、设计、监理和勘察单位对涉案工程进行了竣工验收，上述五方主体于2008年1月18日均确认涉案工程经竣工验收合格。惠州市质监站于2009年12月21日出具的《关于惠州奥林匹克花园建筑工程竣工验收问题的函的复函》载明：“建筑工程竣工验收由建设单位组织建设、施工、监理、设计、勘察单位验收。”即该质量监督站确认建设单位组织建设、施工、监理、设计、勘察单位验收合格的时间2008年1月18日为案涉工程的竣工验收时间。而且在惠州市城建档案馆备案的涉案工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》所登记竣工验收时间亦为2008年1月18日。即惠州市建设行政主管部门并未因建筑主体存在质量问题而责令建设单位重新进行竣工验收。2、洪巨新在一审中提交的“szxx200905271644432975的回复”载明：奥林匹克花园一期工程第三标段工程登记注册后，惠州市质监站派出监督小组对工程各方质量行为、工程实体质量进行依法监督。针对该工程基础大部分采用预制管桩，个别天然地基的情况对施工质量严格把关，选用多种手段对该工程的建筑主要材料、施工质量进行试验和检测，所有试验和检测结果均为合格。在施工全过程没有发现严重的质量事故。由此可见，洪巨新所提交的证据亦证明惠州市质监站确认案涉房屋所在标段工程主体不存在质量问题。3、虽然惠州市质监站在涉案工程《工程质量监督报告》中载明该站对案涉工程的竣工验收时间为2008年12月8日，但该报告亦载明该报告所指的竣工验收合格还包括了对案涉工程进行消防、防雷、规划、电梯等项目验收合格，即《工程质量监督报告》所显示的验收时间是“质监机构确认的五方验收加项目验收”的验收合格时间，并非双方所约定的“质监机构确认的五方验收”合格时间。洪巨新于本案一审期间所提交的证据“szxx200905271644432975的回复”亦载明：“在具备竣工验收条件下，建设单位于2008年12月3日组织参建各方质量责任主体在该站监督下进行综合验收。”同样证明惠州市质监站在《工程质量监督报告》中所载明的2008年12月8日竣工验收时间，是案涉工程“质监机构确认的五方验收加项目验收”的验收合格时间，并非案涉商品房交房条件的“质监机构确认的五方验收合格”。故原二审判决认定案涉商品房于2008年1月18日具备了双方约定的交付条件，并无不当。
综上所述，由于双方当事人约定的商品房交付条件是商品房经验收合格，而非商品房办理竣工验收备案手续完毕。因惠州市质监站已确认案涉房屋已于2008年1月18日经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，具备交付条件，奥园公司亦曾书面通知洪巨新于2008年1月30日收房。洪巨新拒绝收房依据不充分。奥园公司不存在逾期交房的行为，洪巨新申诉请求奥园公司支付逾期交房违约金，缺乏事实依据。若洪巨新认为奥园公司因交付的房屋存在质量问题而应承担质量瑕疵赔偿责任，可通过另案起诉解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
维持惠州市中级人民法院（2010）惠中法民一终字第1262号民事判决。
本判决为终审判决�
审 判 长 赖尚斌
代理审判员 钟向芬
代理审判员 王 凯
二〇一四年三月二十日
书 记 员 黄健军