江苏省宿迁市宿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏1302执异89号
异议人（案外人）：李先志，男，汉族，1949年1月1日生，住宿迁市宿城区。
申请执行人：姜云侠，女，汉族，1964年3月4日生，住宿迁市宿城区。
委托代理人胡玖，江苏宿兴律师事务所律师。
被执行人：白玉林，男，汉族，1955年6月10日生，住宿迁市宿城区。
被执行人：朱云艳，女，汉族，1972年11月8日出生，住址同上。
本院在执行申请执行人姜云侠与被执行人白玉林、朱云艳民间借贷纠纷一案过程中，案外人李先志向本院提出执行异议，后本院依法组成合议庭对该执行异议进行了审查。本案现已审查终结。
案外人李先志提出异议称，请求法院解除对被执行人白玉林名下的位于宿迁市宿城区矿山三组52.5平方米房屋的查封，并停止对该房屋的执行。理由如下：异议人因无房居住于2011年7月28日与白玉林签订房屋买卖协议，约定白玉林将其名下的所有权证号为宿房字第××号的52.5平方的房屋以228000元的价格出售给异议人。协议签订后，异议人向白玉林付清了全部房款，白玉林将房屋交付给异议人使用。后异议人对该房屋进行了装修改造，又重新建设了一些新的房屋和设施，至今已经居住多年。综上，被保全的房屋属于异议人所有，请求支持异议人的异议请求。
申请执行人姜云侠称：请求法院驳回异议人的异议请求。理由如下:1、已经登记的不动产应该根据该不动产登记簿来判断权属，现涉案房屋在法院查封的时候登记在白玉林名下，所以法院的查封是正确的；2、不动产的设立、变更、转让应该依法登记，未经登记的不发生法律效力。另外，从异议人提供的证据看，异议人从2011年7月28日购买涉案房屋，但至今仍未办理相关的过户手续，异议人在房屋过户事宜中存在重大过错。
被执行人白玉林、朱云艳未做答辩。
本院审查查明：姜云侠与白玉林、朱云艳民间借贷纠纷一案，姜云侠于2014年9月9日向本院申请诉前财产保全，本院于当日作出（2014）宿城民诉保字第0163号民事裁定书，裁定查封白玉林所有的位于宿城区矿山三组房屋，并向宿迁市房屋管理处送达协助执行通知书，通知协助查封登记在白玉林名下的位于宿城区矿山三组房屋,房屋产权证号：13-××9、13-××1、13-S-360。后本院经审理于2015年2月3日就姜云侠与白玉林、朱云艳民间借贷纠纷一案作出（2014）宿城民初字第2199号民事判决书，判决：“一、被告白玉林、朱云艳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告姜云侠借款本金60万元及利息（1、以20万元为基数，按照月息2分的标准，自2014年8月5日计算至实际给付之日止；2、以27万元为基数，按照月息1.92%的标准，自2014年5月1日起计算至实际给付之日止；3、以13万元为基数，按照月息2分的标准，自2014年5月1日计算至实际给付之日止）；二、驳回原告姜云侠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，保全费3520元（诉前保全），合计13320元，由被告白玉林和朱云艳共同负担（原告已预付，二被告在履行判决义务时一并给付原告13320元）。”。后因白玉林和朱云艳未能履行上述判决确定的义务，姜云侠向本院申请强制执行，本院于2015年5月20日立案执行【（2015）宿城执字第01495号】。2015年11月10日，本院作出（2015）宿城执字第01495号执行裁定，对登记在白玉林名下的位于宿城区矿山三组房屋,房屋产权证号：13-××9、13-××1、13-S-360进行了续查封。后案外人李先志向本院提出上述执行异议。
另查明：2011年7月28日，白玉林（甲方）和李先志（乙方）签订房屋买卖协议书一份，约定李先志购买白玉林名下的座落于宿城区矿山三组的52.5平方米房屋，房屋产权证号13-××1，土地使用权证号为宿集用（99）字第11716号；价格为228000元，付款方式及时间为：乙方于2011年7月25日向甲方支付购房款定金1000元，房款在交付定金后15日内一次性付清现金给甲方，定金冲抵房款；甲方应为乙方提供产权过户需要的相关资料，相关税费按照国家规定执行，所有税费均由乙方承担缴纳；原房产证上堂屋北侧第二幢房屋归甲方所有。2011年7月26日和2011年8月10日，朱云艳（白玉林配偶）出具收条两份，分别载明收到购房款100000元和28000元。2011年7月29日，李先志向白玉林转账100000元。合同签订后，白玉林将房屋交付李先志实际使用至今。
再查明，涉案房屋土地使用权证登记使用者是何培英，系白玉林的母亲。
以上事实有民事判决书、民事裁定书、房屋买卖协议书、收条、存款凭证、自来水发票、有线电视移机及电视维护费缴费票据、房屋所有权证、土地使用权证及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为：执行过程中案外人对执行标的主张所有权并请求排除执行的，执行机构应当进行审查。不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……。本案中，涉案房屋在本院查封时登记在被执行人白玉林名下。根据上述规定，本院查封该房屋并无不妥。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张权利且能够排除执行的，必须同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。
本案中，（一）关于书面合同问题。白玉林和李先志签订的房屋买卖协议书签订于本院查封涉案房屋之前，且并无证据证明该协议存在无效、可撤销或可变更等情形，故根据该协议可以认定双方在本院查封之前已经签订合法有效的书面房屋买卖合同。（二）关于占有使用问题。李先志提供的自来水发票、有线电视移机及缴费票据等证据足以证实在本院查封涉案房屋之前，李先志已经实际占有使用该房屋。（三）关于房款交付问题。李先志提供两份收条和一份存款业务回单证明其已经付清房款。本院认为，因存款业务回单载明的内容是白玉林的账户存入100000元，但并不能证明该款系李先志存入，且系用于支付购房款，另外，光凭收条也不足以证实李先志已经向白玉林支付了收条载明的128000元。故本院认为，李先志提供的上述证据不足以证明其已经付清全部购房款。（四）关于是否系非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本院认为，李先志作为房屋买受人，应当对涉案房屋证照是否齐全，能否办理产权过户等事项高度关注，应当对后期办证可能产生的障碍有清醒的认识，但是其却忽视了对自己权利的关注。李先志在购买涉案房屋时没有要求白玉林出示房屋所有权证和土地使用权证，导致其对涉案房屋的土地使用权证登记在白玉林母亲的名下的情况未能知晓，并且因此导致后期办理产权变更登记产生障碍，同时，李先志在知晓该情形后没有积极主动的主张权利，导致至今未能办理产权变更登记手续。本院认为，对于涉案房屋在本院查封时未办理产权变更登记手续具有可归责于买受人李先志的原因。综上，本院认为李先志的执行异议不能成立，对其请求解除对涉案房屋的查封，并对该房屋停止执行的主张，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人李先志的执行异议请求。
如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审判长 朱 洋
审判员 沈金龙
审判员 吴雪媛
二〇一六年十二月二十三日
书记员 申靖玮