广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤民终971号
上诉人（原审被告）：黎永珍，女，1965年3月15日出生，澳门特别行政区居民。
委托诉讼代理人：吴毓斌，广东亚太时代律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：梁少燕，女，1968年2月17日出生，澳门特别行政区永久性居民，
委托诉讼代理人：吴毓斌，广东亚太时代律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄润庆，男，汉族，1977年1月20日出生，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：夏天，广东德赛律师事务所律师。
原审第三人：刘锦国，男，汉族，1969年12月11日出生，住广东省高州市，现住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：吴毓斌，广东亚太时代律师事务所律师。
上诉人黎永珍、梁少燕因与被上诉人黄润庆，原审第三人刘锦国抵押合同纠纷一案，不服广东省中山市中级人民法院（2015）中中法民四初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黎永珍、梁少燕的委托诉讼代理人吴毓斌、被上诉人黄润庆的委托诉讼代理人夏天、原审第三人刘锦国及委托诉讼代理人吴毓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黎永珍、梁少燕上诉请求：撤销一审判决，依法驳回黄润庆的全部诉讼请求。事实和理由如下：
（一）一审法院查明�实不清。l、没有查明房款支付的情况。黄润庆系用应收取的房款代第三人刘锦国清偿欠上诉人的债务人民币9869600元，鉴于该债务代偿冲抵行为，黄润庆已收取到购房款，故向黎永珍、梁少燕出具“房款收据”，这也是借款抵押合同为何会明确注明“本合同签订当日已将上述出借款交给了甲方”根本原因所在。2、没有查明案涉房产的实际权益人为第三人刘锦国。第三人刘锦国在一审中提交的相关证据反映，刘锦国向黄润庆收购案涉房产后，按照黄润庆与刘锦国之间签订的一系列内部协议，尽管双方没有办理产权登记变更，但刘锦国实际享有该房产的权益，黄润庆只是名义上的产权登记人，这也是为何黄润庆自愿用应收取的房款代第三人刘锦国清偿欠黎永珍、梁少燕的债务根本原因所在。
（二）一审法院适用法律错误。本案实际为房屋买卖合同关系而不是借款合同关系。案涉《房屋买卖合同》是《抵押借款合同》来源的基础，是主合同，《抵押借款合同》是《房屋买卖合同》的从合同，是对《房屋买卖合同》履行的担保，《中华人民共和国物权法》第一百七十一条规定“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权”，可见，对买卖合同亦可设立抵押担保。由于目前全国不动产登记部门只提供借款抵押合同抵押登记服务，黎永珍、梁少燕与黄润庆双方只得选择借款抵押合同的方式来办理到抵押登记，对房屋买卖合同进行担保。黎永珍、梁少燕在一审中选择实现抵押权，并不导致法律关系转变为借贷关系，恰好是《房屋买卖合同》担保物权的实现。一审法院切割《房屋买卖合同》、《抵押借款合同》、《收条》、《房款收据》之间的关联，无视上�证据反映互为源由、主从的事实，导致判决错误。
综上所述，黎永珍、梁少燕认为：1、案涉抵押权，黎永珍、梁少燕与黄润庆设立的初衷实际上系对《房屋买卖合同》的履行而设立的担保物权，担保范围实际为黎永珍、梁少燕已支付的购房款人民币9869600元。从双方在《抵押借款合同》中手写“双方实际按买卖合同履行，办理抵押，是为了保障买卖合同的履行（因买方为避免过户税费以便日后转卖），在过户前因卖方原因有纠纷，买方可选择抵押权，也可选择买卖，但过户后只能是买卖”的约定理解，及借款金额同样为9869600元，并注明“本合同签订当日已将上述出借款交给了甲方”，足以反映。2、鉴于黎永珍、梁少燕选择实现抵押权，黎永珍、梁少燕已支付的房款在本案中则转化为《抵押借款合同》的出借款，不需要另行支付出借款。如按一审法院简�认定，黎永珍、梁少燕因本次买卖灭失了对刘锦国的债权，白白损失了人民币9869600元，极其不公平，也与事实、各方当事人当初交易、签订的合同本意不符。3、案涉的房屋买卖合同、抵押借款合同、债务代为清偿冲抵均系各方当事人的真实意思的表示，不违反法律法规的强制性效力规定，依法有效，黄润庆基于《房屋买卖合同》而设定了抵押物权给黎永珍、梁少燕，黎永珍、梁少燕对案涉房屋享有的该抵押物权合法有效，应当予以保护。4、至于黄润庆与第三人刘锦国之间因本案债务抵偿的引起纠纷，黄润庆应另循法律途径解决，概与黎永珍、梁少燕无关，黎永珍、梁少燕在本案诉讼之前也不清楚他们之间的内部关系，恳请二审法院依法支持黎永珍、梁少燕的上诉请求。
黄润庆在二审庭中辩称：1、黄润庆没有从黎永珍、梁少燕处收到收到900多万元，不论是黎永珍、梁少燕提到的借款关系还是买卖合同关系，均没有收到该款项的事实。2、黎永珍、梁少燕提到的第三人刘锦国，黄润庆并未与其达成任何合意，如果刘锦国认为其权益受损，其可以另找法律途径解决，其与本案无关，请求二审法院维持原判。
刘锦国述称：一审法院单纯地认为本案为借贷法律关系，据此认定没有支付出借款需注销抵押权，是与事实和各方当事人真实意思不符，判决是错误的。本案不存在黄润庆所称的黎永珍、梁少燕没有支付出借款，出借款系购房款转化而来，鉴于黄润庆自愿用该购房款代第三人清偿欠黎永珍、梁少燕的债务，尽管没有实际的款项发生流动，但鉴于实现了债务冲抵，应视为黄润庆收到案涉出借款，恳请二审人民法院依法驳回黄润庆的全部诉讼请求。
黄润庆于2015年5月14日向一审法院起诉称：2013年5月14日，黄润庆与黎永珍、梁少燕签订一份《抵押借款合同》，约定黄润庆向黎永珍、梁少燕借款人民币9869600元，黄润庆提供其所有的位于中山市坦洲镇××卡共17套物业作抵押。协议签订后，黄润庆将上述物业抵押给黎永珍、梁少燕，并办理了抵押登记。但黎永珍、梁少燕至今未将9869600元的款项借给黄润庆。黄润庆多次联系二人要求出借上述款项或注销抵押登记，但二人均不予答复。黄润庆认为，双方并无债权债务关系，没有抵押权的基础关系，应当解除借款合同并注销抵押登记，故诉至法院，请求判令：1．解除双方2013年5月14日签订的《抵押借款合同》；2．注销黄润庆名下的位于中山市坦洲镇××卡共17套物业的抵押登记；3．案件受理费由黎永珍、梁少燕共同承担。
一审法院认定事实：2013年5月13日，梁少燕（乙方）与黄润庆（甲方，委托代理人：中山市坦洲�佳信房地产经营有限公司，以下简称佳信公司）签订《广东省房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖）一份，约定：甲方拟将位于中山市坦洲镇××号铺的房地产转让给乙方。双方议定该房地产交易总金额为人民币3785600元，乙方应于合同签订后当日内支付甲方定金人民币200000元，于2012年8月15日前支付第二期房款人民币3085600元，最后一期付款人民币500000元。梁少燕签订上述合同当天，黎永珍（乙方）与黄润庆（甲方，委托代理人佳信公司）签订《广东省房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖）一份，约定：甲方拟将位于中山市坦洲镇××号铺的房地产转让给乙方。双方议定该房产地交易总金额为人民币6084000元，乙方应于合同签订后当日内支付甲方定金人民币200000元，于2012年8月15日前支付第二期房款人民币5800000元，最后一期付款人民币84000元。上述两份合同双方均同�于2012年9月1日由甲方将房地产交付给乙方使用，由黄润庆领取房地产权属证书。两份合同均由中山市国土资源局保存，黄润庆的签名时间均为2012年8月7日，黄润庆签名处盖有佳信公司的公章。上述两份合同中，梁少燕和黎永珍均有签名，签名时间注明是2013年5月13日。同日，黎永珍、梁少燕出具《收条》载明：今收到黄润庆代刘锦国偿还借款人民币玖佰捌拾陆万玖仟陆佰元整(￥9869600)。注：该款系购买大兴路16号一楼商铺房款冲抵借款还款。黎永珍、梁少燕在收款人处签名，并附有黎永珍的港澳居民来往内地通行证和梁少燕的澳门身份证复印件。另外该收条还注明收款人系代其丈夫收取还款。同日，黄润庆出具《房款收据》载明：今收到梁少燕、黎永珍，付来购买本人名下位于中山市坦洲镇××楼17套房款人民币玖佰捌拾陆万玖仟陆佰元整(￥9869600)，建筑面积合共叁�陆拾伍平方米（双方成交，自此与刘锦国先生概无关系）。黄润庆在收款人处签名，并附其身份证复印件。2013年5月14日，黄润庆（借款人、抵押人、甲方）与黎永珍、梁少燕（出借人、抵押权人、乙方）签订《抵押借款合同》一份，就抵押借款事项约定如下：一、借款金额：甲方向乙方借款人民币9869600元用于资金周转；二、借款期限：自2013年5月13日至2020年5月12日止；三、借款利率：按照中国人民银行规定的利率为准；四、交付方式：本合同签订当日已将上述出借款交给了甲方；五、双方书面协商一致，可提前注销抵押登记，以便办理产权过户手续；六、抵押物和担保条款：1．甲方提供座落于中山市××××套物业作抵押，具体详见
一审法院另查明：庭审中，黄润庆明确其与黎永珍、梁少燕之间的法律关系是借款关系，抵押登记因借款而产生；黎永珍、梁少燕及第三人刘锦国均明确黄润庆与黎永珍、梁少燕之间的法律关系是买卖合同关系，抵押借款合同是对买卖合同的担保，具体事实为：第三人刘锦国共向黎永珍、梁少燕借款9869600元末清偿，提出用其有实际控制权的涉案物业抵债，并由黄润庆与黎永珍、梁少燕签订买卖合同，为规避税费，涉案物业暂不过户各方同意将涉案物业抵押给黎永珍、梁少燕，并签订抵押借款合同，约定如因黄润庆原因导致买卖不能时，黎永珍、梁少燕有权选择抵押权。
一审法院再查，中山市坦洲镇××卡均于2013年7月12日被广东省珠海市香洲区人民法院查封。
诉讼中，黄润庆、黎永珍、梁少燕以及第三人刘锦国均同意本案适用内地法律。
一审法院认为，本案系涉澳抵押担保合同纠纷。各方当事人均选择适用内地法律作为解决本案争议的准据法，根据《中华人�共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，本案纠纷应适用内地法律作为准据法进行裁决。
对于黄润庆所诉解除抵押借款合同的请求。经查，涉案抵押借款合同是黄润庆与黎永珍、梁少燕真实意思表示，合同内容未违反法律规定，合同依法成立。黄润庆与黎永珍、梁少燕在涉案抵押借款合同上手写的补充内容约定在过户前因卖方原因有纠纷，买方可选择行使抵押权，也可选择买卖，但过户后只能是买卖。本案中，黄润庆与黎永珍、梁少燕并未实际履行买卖合同，且涉案物业被查封，诉讼中，双方亦确认涉案物业被查封，买卖合同无法履行，只能选择行使抵押权。而借款合同属实践性合同，黎永珍、梁少燕并未实际出借涉案借款，且其所称的以房款转化为借款也因未选择买卖或买卖合同无法履行而无法实现，因此，涉案抵押借款合同系未生效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”之规定，黎永珍、梁少燕不履行借款合同的主要义务，也没有促成合同生效的意愿，黄润庆请求解除抵押借款合同，于法有据，一审法院予以支持。
对于黄润庆诉请解除涉案物业抵押权的请求。经查，如上所述，涉案抵押借款合同因法定原因解除，黄润庆与黎永珍、梁少燕之间已不存在抵押借款合同关系，基于该借款合同设立的抵押担保已没有法律依据。故黄润庆诉请注销黎永珍、梁少燕对涉案物业的抵押权登记，理据充分，一审法院予以支持。
综上，黄润庆的主张理据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第二百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法>第四十一条之规定，一审法院判决：1、解除黄润庆与黎永珍、梁少燕于2013年5月13日签订的抵押借款合同；2、注销黎永珍、梁少燕对黄润庆名下位于中山市坦洲镇××卡的抵押权登记。案件受理费80888元，由黎永珍、梁少燕负担。
本院认为：本案是黄润庆向黎永珍、梁少燕请求解除抵押合同并注销抵押物登记所产生的诉讼，因黎永珍、梁少燕是澳门特别行政区居民，故本案属于涉澳抵押合同纠纷。双方当事人对一审法院行使本案管辖权和适用中华人民共和国内地法律作为处理本案纠纷的准据法均无异议，本院对此予以确认。
根据上诉人黎永珍、梁少燕和被上诉人黄润庆及第三人刘锦国在本案诉讼中的诉辩、陈述，结合涉案证据，本院认定如下：
1、《抵押借款合同》是为履行《房屋买卖合同》而订立，实质上就是一个约定以抵押方式进行担保的从合同。
在《抵押借款合同》上，有最能体现黄润庆与黎永珍、梁少燕双方的真实意思表示是手写内容，即“双方实际按买卖合同履行，办理抵押是为了保障买卖合同的履行（因买方为避免过户税费以便日后转卖），在过户前因卖方原因有纠纷，买方可选择抵押权，也可选择买卖，但过户后只能是买卖”。上述“双方实际按买卖合同履行，办理抵押是为了保障买卖合同的履行”内容表明，双方签订《抵押借款合同》继而办理抵押物登记的目的是为保障《房屋买卖合同》的履行，所以，《抵押借款合同》就是一个担保性的抵押合同。《抵押借款合同》中有关借款内容的条款，是黄润庆与黎永珍、梁少燕双方所虚拟的，实际借款并�存在，当事人之间不存在民间借贷关系，黎永珍、梁少燕就此上诉认为《抵押借款合同》是《房屋买卖合同》的从合同理由成立，本院予以采纳。一审法院将本案定性为民间借贷纠纷，忽视了《抵押借款合同》与《房屋买卖合同》间的关联性，为适用法律错误，本院在此予以纠正。
2、黎永珍、梁少燕已完成了《房屋买卖合同》项下的付款义务，对涉案房产享有抵押权。
黄润庆在2013年5月13日向黎永珍、梁少燕出具的《房款收据》载明，黄润庆已收到黎永珍、梁少燕付来购买其名下位于中山市坦洲镇××楼××套房款9869600.00元。尽管黎永珍、梁少燕当时并没有进行实际交付，但是根据2013年5月13日黎永珍、梁少燕向黄润庆出具的《收条》，黄润庆也应向黎永珍、梁少燕支付9869600.00元，但黄润庆也未实际支付。而从《收条》所载“今收到黄润庆代刘锦�偿还借款人民币玖佰捌拾陆万玖仟陆佰元整。该款系购买大兴路16号一楼商铺房款冲抵借款还款”的内容可知，黄润庆对《房款收据》中的应收房款9869600.00元和《收条》中的应支款项9869600.00元进行冲抵的行为，实际上就是其将应收取黎永珍、梁少燕履行《房屋买卖合同》的9869600.00元款项，冲抵偿还了第三人刘锦国向黎永珍、梁少燕的9869600.00元借款，该行为在法律上产生了黄润庆承受了第三人刘锦国欠黎永珍、梁少燕9869600.00元的债务的效力，也即黎永珍、梁少燕对刘锦国9869600.00元债权，冲抵了其在《房屋买卖合同》项下应承担的支付房款的债务，对此黄润庆开具了《房款收据》予以接受，据此可认定黎永珍、梁少燕已完成了《房屋买卖合同》项下的付款义务。黄润庆在本案中对《抵押借款合同》所涉款项的存在简单、片面地否认，与理不合，本院对此不予采纳。
进一步地讲，《抵押借款合同》是黎永珍、梁少燕为避免“过户前因卖方原因有纠纷”，保障《房屋买卖合同》的履行而订立，按照该合同的约定，其对涉案房产享有抵押权，黄润庆无权要求解除和注销。
综上所述，黎永珍、梁少燕的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市中级人民法院（2015）中中法民四初字第9号民事判决；
二、驳回黄润庆的诉讼请求。
一审案件受理费80888.00元，二审案件受理费80888.00元，共计161776.00元，由黄润庆负担。上诉人黎永珍、梁少燕已交纳的二审案件受理费80888.00元，由本院向其清退。
本判决为终审判决。
审判长 侯向磊
审判员 刘涵平
审判员 �芳
二〇一六年八月三十一日
书记员 黄海彦