福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第1102号
原告（反诉被告）泛诚（福州）物业管理有限公司，住所地：福建省福州市晋安区三八路10号丽景东方2号楼01店面。
法定代表人严学榜，董事长。
委托代理人朱振渊,男，汉族，1975年6月10日出生，住福建省尤溪县，系公司员工。
委托代理人朱荣,女，汉族，1978年8月28日出生，住福建省福州市晋安区，系公司员工。
被告（反诉原告）陈勇,男，汉族，1974年7月30日出生，住福建省福州市鼓楼区白马北路***号。
委托代理人檀吓俤、李萍萍，福建远东大成律师事务所律师。
原告（反诉被告）泛诚（福州）物业管理有限公司（以下简称“泛诚物业”）与被告（反诉原告）陈勇物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱振渊和朱荣、被告委托代理人檀吓俤和李萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）泛诚物业诉称，原告系福州市房地产主管部门审批、福州市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业，资质等级为二级，原告于2012年10月1日与保福新苑1、2期全体业主（代理人：象山社区居民委员会）签订保福新苑《福建省前期物业服务合同》，约定由原告为保福新苑（美之国）提供物业管理服务至2015年9月30日止，合同第五条约定了物业服务费为：别墅：一、二期联排、双拼：为2.00元／月／平方米，叠拼：1.50元／月／平方米，高层住宅：1.50元／月／平方米，商业店面3.00元／月／平方米。同时，合同第九条约定物业服务费应于每月5日前向原告交纳，从逾期之日起应当按照欠费总额物业管理服务费的千分之五标准向原告支付违约金，并在合同中约定了相关的责任与义务。原告依照《福建省前期物业服务合同》中的相关约定对保福新苑（美之国）提供物业管理服务。而被告却拒绝依照保福新苑（美之国）的《福建省前期物业管理服务合同》中相关约定缴纳物业管理服务费和公共水电使用费，暂计2013年11月31日止累计拖欠原告物业管理服务费3942.4元（2013年1月1日至2013年11月31日止共计11个月），并按各笔服务费自应付之日起至支付之日止按日千分之五的利率支付逾期违约金，暂计至2013年11月31日逾期违约金共计3548元，按约定计算标准费用应计至被告履行义务之日止，代收公共水电公摊费为187.6元（自2013年1月1日至2013年10月30日止共10个月），并按福州市自来水公司及供电局的利率支付付款滞纳金，按约定计算标准费用应计至被告履行义务之日止。
综上所述，被告的行为不仅违约，而且还侵害了其他绝大部分已依约交纳物业服务费业主的合法权益。原告多次口头、电话及函件催缴，但被告至今不履行付款义务。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定具状诉至法院，请求判令：1.被告立即向原告支付暂计2013年1月1日至2013年11月31日止共计11个月物业管理服务费3942.4元，并按各笔服务费自应付之日起至支付之日止按日千分之五的利率支付物业服务合同逾期违约金，暂计至2013年11月31日逾期违约金共计3548元，按约定计算标准费用应记至被告履行义务之日止；2.被告立即向原告支付暂计2013年1月1日至2013年10月30日止共计10个月代收公共水电公摊费为187.6元，并按福州市自来水公司及供电局的利率支付付款滞纳金，按约定计算标准费用应记至被告履行义务之日止。3.本案一切诉讼费全部由被告承担。
被告（反诉原告）陈勇辩称，一、原告未依约提供物业服务，根本无权要求被告支付物业服务费及违约金。根据《福建省前期物业服务合同》（以下简称讼争合同）第四条约定“乙方提供的前期物业服务，包括物业共用部位及共用设施设备的管理和维护；公共绿化的维护；公共区域的环境卫生维护；物业区域内的安全防范和秩序维护；综合服务等，质量标准应达到《福州市普通住宅物业服务一级标准》”，即原告有义务定期维护公共区域包括被告所居住的一期601室周围的环境卫生及公共绿化并达到相应的质量标准，然而自2013年1月1日起至今，被告所居住的一期601室周边的公共区域出现垃圾随意丢弃，绿地被任意践踏破坏以及电缆倒塌等情形，原告根本没有依约对上述情形进行环境卫生及公共绿化的维护和管理，已然构成违约。
二、根据讼争合同的说明“本合同文本所称的前期物业服务，……由物业服务企业按照前期物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，并由开发建设单位或业主（含物业使用人）支付费用的活动”，及第五条约定“实行物业服务费包干制，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务成本或物业服务支出构成一般包含以下部分：……（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用……”，由上述约定可以得出，原告提供符合质量标准的物业服务是其收取相应物业服务费的前提和条件，因此，如前所述，原告在未依约提供符合质量标准的物业服务情况下，根本无权向被告主张相应期间的物业服务费，更不存在原告所称的“逾期违约金”。而且根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求……”，即在原告根本没有依约履行物业服务条件下，被告有权拒绝支付相应期间的物业服务费。综上，原告未依约履行物业服务，其主张被告支付物业管理服务费及逾期违约金的请求无法律及合同上依据，应予以驳回。
三、原告主张被告应支付代收公共水电公摊费及滞纳金的请求，缺乏证据证明。根据讼争合同第十四条约定“公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主参照相关法规另行约定。物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况”。而原告主张被告应支付代收公共水电公摊费及滞纳金的请求，既没有提供另行约定的分摊办法及每月公共水电分摊详细情况，也没有提供其代缴相应费用的票据，明显证据不足。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，因此原告无法举证证明其要求被告支付代收公共水电公摊费及滞纳金的诉请，应依法予以驳回。
被告（反诉原告）陈勇诉称，2012年9月30日，原告与福州市鼓楼区象山社区居民委员会签订《福建省前期物业服务合同》（以下简称合同）第四条明确约定：原告为保福新苑提供前期物业服务，包括物业共用部分及共用设施设备的管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的环境卫生维护、物业区域内的安全防范和秩序维护、综合服务等，质量标准应达到《福州市普通住宅物业服务一级标准》。上述合同还约定了物业服务费、合同期限、双方权利义务以及违约责任等。但原告未能依约提供物业服务，包括公共花园绿地、景观被任意围占、公共游泳池长期干涸无水甚至发霉并滋生青苔等，特别是对被告所属601室周边的物业服务长期未能依约履职，并造成被告601室周边公共绿地被任意破坏、踩踏成路、放任垃圾桶任意堆放、公共路灯长年失修不亮、并在公共绿地任意拼装板凳、树干悬挂物等等。已经严重影响了被告的生活环境和生活质量。期间，被告曾多次向原告反映并要求依约履行合同义务，但原告均拒不理睬，其行为已经构成违约，并严重损害了被告作为业主的合法权益。综上所述，请求法院查明事实，依法判令：1.原告立即依约恢复并维护好保福新苑一期601室周边公共绿地；2.原告立即移除保福新苑一期601室附近的垃圾桶并清理好周围垃圾；3.原告立即恢复并维护保福新苑一期601室周边公共路灯；4.原告拆迁擅自拼装板凳及树干悬挂物；5.原告恢复并维护好保福新苑小区的所有公共设施包括游泳池、绿化水景景观等；6.由原告承担本案的全部诉讼费用。
原告（反诉被告）泛诚物业辩称，1.原告于2013年8月份就物业业主满意度做了调查，业主满意度高；2.被告多次反映小区环境问题，每次原告均予以处理。绿地问题是因为周边的停车场来往的人较多导致踩踏，原告将待被告正式入住后进行协调。
经审理查明，2012年9月30日，原告泛诚（福州）物业管理有限公司与保福新苑1、2期全体业主（代理人：象山社区居民委员会）签订《福建省前期物业服务合同》，合同约定：原告提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主；全体业主享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务。原告按照建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：（1）别墅：一、二期：联排、双拼：2.00元／月＊平方米；叠拼：1.50元／月＊平方米；（2）住宅：1.50元／月＊平方米；（3）商业店面：3.00元／月＊平方米。以上收费均不含公共水电分摊。物业服务费按月进行交纳，业主和物业使用人应在每月5日前履行上月物业服务费交纳义务。本着业主自愿原则也可按季或按年进行交纳。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起应当按照欠费总额物业管理服务费的千分之五标准向原告支付违约金，须提前7日通知业主。该合同为期三年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止。原告于签约后，即按期提供物业管理服务。
2012年11月19日，福州市鼓楼区房地产管理局同意原告泛诚（福州）物业管理有限公司对原告关于保福新苑1、2期物业服务合同给予备案。保福新苑1、2期至今尚未成立业主委员会。
被告陈勇系福州市鼓楼区洪山镇梅峰路166号保福新苑（美之国）一期6号楼101复式单元的业主，总面积为179.20平方米。根据物业服务合同的约定，其每月应缴纳的物业费为2元／月＊平方米×179.20平方米=358.4元。被告自2013年1月1日起即未缴纳物业费，至2013年11月30日共欠11个月物业管理费，合计为人民币3942.4元。2013年11月12日，原告向被告发送催费函，催促其缴纳相关欠费。
另查明，被告所有的福州市鼓楼区洪山镇梅峰路166号保福新苑（美之国）一期6号楼101复式单元房产周边存在公共绿地踩踏成道、堆放垃圾桶等现象，也存在部分公共设施维护不足的情况。
关于本诉部分
本院认为，根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，居民委员会代行职责代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2012年9月20日，原告与保福新苑1、2期全体业主的代理人象山社区居民委员会签订《福建省前期物业管理服务合同》为保福新苑（美之国）提供物业服务，被告系福州市鼓楼区洪山镇梅峰路166号保福新苑（美之国）一期6号楼101复式单元业主，应受该合同约束，依约履行交纳物业管理费的义务。被告在享受原告提供的物业服务同时未交物业管理费已构成违约，应承担违约责任。因此，原告要求被告缴纳物业费的诉请，于法有据，本院予以支持，被告的相应答辩意见，本院不予采信。
关于逾期违约金的诉请，根据合同第九条的约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起应当按照欠费总额物业管理服务费的千分之五标准向原告支付违约金。本院认为，被告未能按照合同约定按期缴纳物业服务费，应当支付相应的逾期违约金，但是原告诉请要求被告按照日千分之五的标准支付逾期违约金，明显超过其损失，本院依法予以适当调整，应当按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计付更为合理。
关于原告主张代收公共水电公摊费用等诉请，本院认为，原告未能提供证据证明其已为被告垫付相应的公共水电公摊费用金额，故其要求被告支付水电公摊费用等的诉请，本院不予支持。
关于反诉部分
关于第一、二项反诉诉请，本院认为，根据原告和原告与保福新苑1、2期全体业主的代理人象山社区居民委员会签订《福建省前期物业管理服务合同》第四条约定，原告提供的前期物业服务，包括物业共用部分及共用设施设备的管理和维护；公共绿化的维护；公共区域的环境卫生维护；物业区域内的安全防范和秩序维护；综合服务等，质量标准应达到《福州市普通住宅物业服务一级标准》。原告作为物业服务提供方，应当提供符合前期物业管理服务合同约定标准的管理和服务，而被告所有的单元房产周边确实存在公共绿地踩踏成道、堆放垃圾桶等现象，原告应当尽快予以整改和维护。
关于第三项反诉诉请，根据庭审查明事实，被告所有单元房产周边的公共路灯，为更加方便小区业主，已经预定更改为高杆灯，现已无法恢复，原告应当尽快将其装设为高杆灯。
关于第四项反诉诉请，根据庭审查明事实，被告所有单元房产周边的树干悬挂物已被原告清除。而周边的拼装板凳，原告亦应按照合同约定的标准尽快予以拆除整改。
关于第五项反诉诉请，小区所有的公共设施涉及小区全体业主的利益，应由全体业主提出主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈勇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）泛诚（福州）物业管理有限公司支付从2013年1月1日至2013年11月30日止的物业管理费人民币3942.4元以及逾期违约金（以每月物业费358.4元为基数，逐月递增358.4元直至3942.4元，从2013年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准分别计付到款项还清之日止）。
二、原告（反诉被告）泛诚（福州）物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内恢复并维护好福州市鼓楼区洪山镇梅峰路166号保福新苑（美之国）一期6号楼101复式单元的周边公共绿地；于本判决生效之日起十日内移除福州市鼓楼区洪山镇梅峰路166号保福新苑（美之国）一期6号楼101复式单元附近垃圾桶，并清理好周围垃圾；于本判决生效之日起十日内拆除福州市鼓楼区洪山镇梅峰路166号保福新苑（美之国）一期6号楼101复式单元附近的拼装板凳。
三、驳回原告（反诉被告）泛诚（福州）物业管理有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）陈勇的其他反诉请求。
本案诉讼费25元（预交50元），由被告（反诉原告）陈勇承担；反诉费用50元（预交100元），由原告（反诉被告）泛诚（福州）物业管理有限公司承担。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 罗登煌
二〇一四年十二月九日
书 记 员 方晓宇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》
第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
申请执行提示：
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。