湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂2802民初913号
原告梁远辉，男，生于1951年12月14日，汉族，湖北省利川市人，住本市，
被告李明川，男，生于1973年2月26日，汉族，四川省平昌县人，户籍地四川省平昌县，住本市。
被告欧小红，女，生于1977年5月7日，土家族，湖北省利川市人，住本市。
原告梁远辉诉被告李明川、欧小红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员向仁才担任审判长，与人民陪审员吴奎、冉瑞兵组成合议庭于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告梁远辉到庭参加了诉讼，被告李明川、欧小红经本院公告传唤未到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告梁远辉诉称：2014年6月23日，原告和另一买受人曾德胜共同与二被告签订农村房屋买卖合同，约定将二被告所有的位于本市东城街道办事处王家湾村3组的占地面积148㎡，二楼一底，面上两间毛坯房卖给我们，由王家湾社区居民委员会出具了证明文件。约定成交价总值为350000元，其中我出资了200000元，曾德胜出资了150000元，交房时间为2015年6月23日前。还约定在交房前可退还房款，但必须还清全部购房款及承担按购房款总值3%计算按月支付的违约金。之后二被告一直未交付房屋，违约金支付至2016年6月23日止。从2016年6月24日起至今未支付违约金也未退还购房款。我们所签房屋买卖合同是在利川市八方信息部的运作下完成的，二被告明确表示不交付房屋，现我要求解除房屋买卖合同，返还购房款200000元，并由二被告支付按合同总值30%计算的违约金60000元，从2016年6月24日起到还清购房款200000元时止，按月利率2%计算支付资金占用期间的利息，利随本清。
被告李明川、欧小红经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。
经审理查明：2013年4月21日，由利川市王家湾社区居民委员会出具证明证实欧小红原老房子翻修两间，两楼一底，占地面积148㎡的房产属欧小红、李明川夫妇共同财产。2014年6月23日，原告和另一买受人曾德胜共同与二被告签订《房地产买卖合同》，约定将上列二被告所称的位于本市东城街道办事处王家湾村3组的占地面积148㎡，二楼一底，面上两间毛坯房卖给他们二人。成交价总值为350000元，其中原告以现金的方式出资200000元购房款交付给二被告，由二被告出具了收条，双方约定的正式交房时间为2015年6月23日。还约定二被告保证上述房地产权属清楚，在约定交房之前可退还房款，但必须是还清全部购房款和违约金（违约金按购房款总值的3%每月支付，不足一月按一月计算）。到交房期后（即2015年6月23日后）不得退款还房，否则将承担全部违约责任。被告李明川于2015年10月27日明确表示房屋交付不了，钱也还不出来。该房地产买卖合同是在利川市八方信息部的运作下完成的，之后二被告一直未交付房屋，按购房款总值的3%每月支付的违约金支付至2016年6月23日止。从2016年6月24日起至今既未支付违约金也未退还购房款。二被告明确表示不交付房屋后支付利息或者违约金，原告收取的利息都是通过八方信息部按月利率3%从交付房款时起到2016年5月23日止支付完毕了的。
本院另查明：被告欧小红、李明川早在2012年9月9日就已经与案外人邹轮签订了该宗《房屋买卖合同》，将房屋交付给了邹轮，邹轮已实际入住该房屋。原告因为二被告明确表示不交付房屋，于2017年3月6日诉至本院，要求解除房屋买卖合同，返还购房款200000元，并由二被告支付按合同总值30%计算的违约金60000元，从2016年6月24日起到还清购房款200000元时止按月利率2%计算支付资金占用期间的利息，利随本清。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、确认《房地产买卖合同》无效。2、二被告按合同约定的总值支付30%的违约金60000元。3、二被告赔偿从2016年6月24日起到还清购房款200000元时止按月利率2%计算支付的资金占用期间的利息，利随本清。4、二被告承担本案诉讼费和公告费。
以上事实有原告提交的证据：1、证明原告与曾德胜共同购买二被告的房屋，原告出资200000元的事实的《房地产买卖合同》原件1份共2页。2、证明交付200000元购房款事实的二被告共同出具的收条原件1份。3、证明涉案房屋是欧小红、李明川夫妇的共同财产，且有欧小红父亲的签字的东城王家湾社区委员会证明原件1张。4、显示登记户主为罗慧荣，二被告没有处分权的原告申请调取的涉案房屋宅基地用地登记卡片档案材料复印件1张。5、证明涉案房屋属于欧小红、李明川夫妇所有的八方信息部中正函原件1张。6、证明二被告可以全权处理涉案房屋的事实的李明川、欧小红出具的委托书一份。7、证明凭该支票去银行无法兑现，是一张空头支票的由李明川开出的金额为224000元，加盖利川市三川电子有限公司财务专用章的支票1张。8、证明李明川定于2016年5月底以前付清购房款的本金，后于2016年1月26日补签利息于27日前付清24000元的2015年10月27日李明川出具的承诺书原件1份。9、证明原约定还款时间到期后仍无法还款，重新约定每月还款5万元，利息于5月底先付1万元的事实的2016年5月30日李明川出具的承诺书原件1份。10、证明涉案房屋早在卖给原告之前就已经将其卖给邹轮且邹轮已经入住该房屋的《房屋买卖合同》复印件1份，现原告不主张交付房屋了，只要求返还购房款的买卖涉案房屋照片一组共7张。11、诉讼费及公告费收据各1份以及原告当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，本案原、被告双方签订的《房地产买卖合同》名为房屋买卖，但实际买卖的是农村房屋，原告不是利川市东城王家湾社区的居民，无权买受该农村房屋。二被告以欺诈的手段骗取原告的信任，原告受骗与二被告签订了该房屋买卖合同，双方所签合同是无效的。双方的房屋买卖合同无效后，二被告应返还购房款，同时承担缔约过失责任。合同对违约金虽然有约定，但不能按照有效合同来计算合同中的违约金，无效合同的违约责任是缔约过失责任，应由双方来承担。原、被告已就合同无效后的处理达成了新的协议，系双方真实意思表示，且将违约利息支付至2016年5月23日，系双方自愿履行行为，本院不予干预。从2016年5月24日起，原告要求二被告按约定继续支付利息。原告主张支付资金占用利息的请求应当予以支持，但不能按照民间借贷案件来计算支付利息，只能按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定的中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础参照逾期罚息利率标准计算逾期付款给原告造成损失的利息。同时，双方约定了违约金条款，无效合同虽不能比照有效合同支付违约金，但二被告虚构事实，隐瞒真相，使原告上当与其签订买卖合同，应当支持原告关于赔偿缔约过失责任损失的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第六十条第一款、第六十二条第(四)项、第九十一条第(七)项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条第(一)项、第一百一十三条，第一百一十四条，第一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》二十四条第三款、第四款之规定，判决如下：
一、确认原告梁远辉与被告李明川、欧小红于2014年6月23日所签订的《房地产买卖合同》无效。
二、被告李明川、欧小红于本判决生效后十日内一次性支付原告梁远辉购房款200000元，并从2016年5月24日起以200000元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础参照逾期罚息利率标准计算逾期返还购房款给原告造成损失的利息至还清款项时止,利随本清。
三、被告李明川、欧小红于本判决生效后十日内一次性支付原告梁远辉承担缔约过失责任损失赔偿款60000元。
四、驳回原告梁远辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5200元，公告费610元均由被告李明川、欧小红负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第(一)项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 向仁才
人民陪审员 吴 奎
人民陪审员 冉瑞兵
二〇一七年七月五日
书 记 员 何 爽