云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云04民终812号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郑光祥，男，1985年8月28日生，汉族，居民，住昆明市晋宁县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：余洪宴，女，1988年9月7日生，汉族，农民，住通海县。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人:廖庆生，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：通海县海纳房地产开发有限公司。住所地：通海县纳古镇*组。
法定代表人：纳学远，总经理。
上诉人（原审被告）：通海县富润建材厂。经营场所：通海县纳古镇。
经营者：纳学文，男，1980年7月15日生，回族，住通海县。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：陈少敏，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：李剑蓉，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人郑光祥、余洪宴因与上诉人通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）、通海县富润建材厂（以下简称富润建材厂）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2017）云0423民初771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郑光祥、余洪宴的共同委托诉讼代理人廖庆生，上诉人海纳公司、富润建材厂的共同委托诉讼代理人陈少敏、李剑蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郑光祥、余洪宴上诉请求：撤销一审判决第一、二项，在维持其他判项的同时支持其一审的诉讼请求。主要事实和理由：一、一审判决部分事实认定错误。一审认定“2016年5月12日，天湖银座工程的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工验收”错误，2016年5月12日出具的《工程竣工验收证明书》并无通海县建设工程质量安全监督管理站签章，海纳公司、富润建材厂至今也未取得《建设工程竣工验收备案表》，即尚未通过质监部门验收。二、一审未按合同约定支持逾期交房违约金错误，海纳公司、富润建材厂未提供证据证明合同约定的违约金过高。三、一审未判令海纳公司、富润建材厂退还多收契税错误。四、海纳公司、富润建材厂应赔偿逾期办证违约金。
针对郑光祥、余洪宴的上诉，海纳公司、富润建材厂答辩称，除逾期交房违约金以外，其他费用同意一审判决。对逾期交房违约金的负担，以其上诉主张为准。对合同约定的逾期交房违约金过高，海纳公司、富润建材厂已经证明了同地段的租金价格。
海纳公司、富润建材厂上诉请求：撤销一审判决第一项不合理的部分及第三项的判决内容，驳回郑光祥、余洪宴针对2015年11月15日以后的逾期交房违约金的请求，支持其一审提出的反诉请求。主要事实及理由：涉讼的商品房于2015年11月15日已验收合格，符合双方约定的交房条件。房屋验收合格后，海纳公司、富润建材厂于2015年11月15日已向郑光祥、余洪宴发出了接房通知书，已经履行了合同约定的交房义务，郑光祥、余洪宴未接房系自己的违约行为所致。海纳公司、富润建材厂不应当承担郑光祥、余洪宴逾期接房行为导致的逾期接房责任，反之郑光祥、余洪宴应当承担逾期接房的违约责任。
针对海纳公司、富润建材厂的上诉，郑光祥、余洪宴答辩称，2015年11月15日海纳公司、富润建材厂通知其接房时，涉讼房屋未经竣工验收合格，也就说明海纳公司、富润建材厂未按约定的交房条件和时间将房屋交付，而其于2016年3月14日主动接房，因此，一审认定违约天数计算至2016年3月14日正确。
郑光祥、余洪宴向一审法院起诉请求：一、判令海纳公司、富润建材厂立即为其办理房屋产权证；二、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿2015年11月1日至2016年3月14日的逾期交房违约金4616.21元；三、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿多收取的契税8052.01元。一审诉讼中，郑光祥、余洪宴将诉讼请求变更为：一、判令海纳公司、富润建材厂立即为其办理房屋产权证；二、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿2015年11月1日至2016年3月14日的逾期交房违约金9274.06元；三、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿多收取的契税8052.01元；四、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿2016年9月10日至2017年5月8日的逾期办证违约金15883.36元，以后利随本清。
海纳公司向一审法院反诉请求：一、判令郑光祥、余洪宴支付逾期接房违约金2280元；二、判令郑光祥、余洪宴按产权登记面积中的套内面积支付差额房价款21365.40元。
一审法院认定事实：郑光祥、余洪宴系夫妻关系。海纳公司、富润建材厂系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2013年10月1日，海纳公司、富润建材厂作为甲方，郑光祥、余洪宴作为乙方共同签订合同编号为通THYZ（2013）第349号《商品房购销合同》，合同约定：乙方购买甲方开发的位于通海县××街道办事处××路××号天湖银座第C幢2单元12层02号房（套内建筑面积102.49平方米，分摊面积25.1平方米），购房款总金额402599元。采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，误差比绝对值超出3%时，双方同意合同约定单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行。甲方应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。乙方如未按约定时间付款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，按每天30元向甲方支付违约金，逾期30天至实际付款之日，每天按应付未付款的0.02%支付甲方违约金。甲方如未按合同约定时间交房，自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，按每日30元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30日后，按已付房款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以电话、公告或书面形式通知乙方办理交接手续。由于甲方原因未能按期交接的，责任由甲方承担，按逾期交房的违约责任处理。由于乙方原因未能按期交接的，责任由乙方承担，甲方已按约定履行通知义务的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定地点办理交接手续。乙方超过上述期限未办理交接手续的，视为甲方已按期交房，自此日起至实际接房日止，按每日30元支付逾期接房违约金等内容。同日，双方签订《合同补充协议》，约定主合同中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及甲方共同验收合格并签章。房屋取得上述单位验收签章的即视为已具备交付条件。乙方未向甲方足额支付全部购房款及补缴费用、配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，乙方无权要求甲方交付房屋，且甲方不承担逾期交房的违约责任。契税、印花税、住宅专项维修基金、产权工本费等由甲方代收代缴，乙方应在甲方通知的交接房期限内向甲方足额支付。上述款项收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补。若乙方延迟交纳上述费用，除乙方按主合同约定承担违约责任外，甲方交付该商品房的交付期限和办证期限相应顺延，甲方不承担违约或赔偿责任。2013年10月10日，郑光祥、余洪宴支付购房款122599元。同年11月9日，郑光祥、余洪宴支付购房余款280000元。2015年11月11日，通海天湖银座工程经建设、监理、设计、勘察、施工单位初验为合格，并颁发房屋质量保证书、房屋使用说明书。2015年11月15日，海纳公司、富润建材厂发出书面通知，通知购房户办理接房手续。因房屋未通过竣工验收且认为房屋存在质量问题，郑光祥、余洪宴未办理接房手续。2015年11月26日，海纳公司向购房户发出公告，表示天湖银座建设工程因施工单位未按期完成施工，导致海纳公司不能按期办理相关手续如期交房。海纳公司还没有如期取得《竣工验收报告》，但该项目已通过初验，五方验收合格，不影响购房户对房屋交接手续的办理。如购房户愿意接受可按接收流程先办理房屋交接手续，海纳公司应负责处理的事宜及合同约定的权利不会受影响。如不愿意接收的，静候海纳公司取得《竣工验收报告》再通知购房户接收。2015年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座工程的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对该工程进行了竣工验收。2016年3月14日，郑光祥、余洪宴办理了接房手续，并向海纳公司、富润建材厂交纳维修基金、契税等费用共计20599元，其中契税为12078元。另查明，通海县天湖银座小区及周边房屋年租金为100元/平方米。
一审法院认为，本案中，郑光祥、余洪宴与海纳公司、富润建材厂签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应按约定全面履行各自义务。双方在合同中约定海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将勘验、设计、施工、监理、质监及海纳公司、富润建材厂验收合格的房屋交付给郑光祥、余洪宴。海纳公司、富润建材厂提交的2015年11月15日的单位（子单位）工程质量验收记录及证明书仅有建设、勘察、设计、监理、施工单位的签章，且通海县建设工程质量安全监督管理站于2015年12月29日向天湖银座工程的施工单位下发《工程质量安全整改通知》，要求施工单位重新组织分户验收，分户验收不合格不得进行竣工验收，因此对于海纳公司、富润建材厂主张该小区于2015年11月15日已验收合格具备交房条件的抗辩主张不予采信。而郑光祥、余洪宴提交的2016年5月12日工程竣工验收证明书虽无质监部门签章，但通海县建设工程质量安全监督管理站出具的说明能确定2016年5月12日其参与了验收，结论为合格，只是根据相关规定其无需签章，故本案应认定2016年5月12日诉争房屋符合合同约定的交房条件。在合同签订后郑光祥、余洪宴依约支付了购房款，海纳公司、富润建材厂未按约定的交房时间将郑光祥、余洪宴购买的房屋交付给郑光祥、余洪宴已构成违约，应按合同约定承担违约责任，故郑光祥、余洪宴请求判决海纳公司、富润建材厂支付逾期交房违约金的诉讼请求，应予支持。因海纳公司、富润建材厂未在约定的期限内交房，郑光祥、余洪宴在房屋验收合格前已办理了接房手续，故对海纳公司要求郑光祥、余洪宴支付逾期接房违约金的反诉请求不予支持。关于违约金的计算期间及标准问题，本案中，海纳公司、富润建材厂未按合同约定的时间将验收合格的房屋交付给郑光祥、余洪宴，郑光祥、余洪宴在2016年5月12日涉诉房屋验收合格前即办理了接房手续，故依法确定违约金计算至郑光祥、余洪宴实际接房之日，即2015年11月1日至2016年3月14日，共计134天。双方在《商品房购销合同》中约定海纳公司、富润建材厂逾期30天内，按每天30元计算违约金，超过30天的，超过部分按已付款0.02%计算违约金，现郑光祥、余洪宴主张按合同约定支付违约金，海纳公司、富润建材厂抗辩主张违约金过高，要求予以调整。海纳公司、富润建材厂逾期交房给郑光祥、余洪宴造成的损失客观上表现为其不能按期使用该房屋产生的损失，直接表现为其需要对外租房应付租金或将该房屋出租所得的租金。天湖银座小区相近地点的房屋日租金约为0.27元/平方米，综合涉诉房屋面积及逾期天数，海纳公司、富润建材厂逾期交房给郑光祥、余洪宴造成的租金损失为4616元（127.59平方米×134天×0.27元/平方米/天），而郑光祥、余洪宴现主张的违约金9274.06元确实高于其实际损失，对此予以调整。关于郑光祥、余洪宴要求海纳公司、富润建材厂退还多收取契税的问题。双方签订的合同中约定契税等费用以实际交纳时的相关政府规定为准，多退少补，现海纳公司、富润建材厂仅是对该费用进行预收，应待海纳公司依照政府相关规定缴纳契税后再按双方约定退补。关于办理产权证及逾期办证违约金的问题，办理房屋产权证书由业主、房地产公司、行政部门三方行为所决定，申请办理产权证书还需业主配合提交委托办理产权证书所需相关资料，且需天湖银座小区已完成初始登记，现天湖银座小区尚未完成初始登记，不具备办理房屋产权变更登记的条件，郑光祥、余洪宴主张的逾期办证违约金天数也无法确定。关于面积误差的处理，双方合同第五条约定由合同约定的套内建筑面积与产权登记面积确定误差比绝对值，现本案涉诉房屋尚未进行产权登记，无法确定产权登记面积。综上，对上述问题均不予一并处理。遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第九十条之规定，判决：“一、由被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、被告通海县海纳房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告（反诉原告）郑光祥、余洪宴逾期交房违约金4616元。二、驳回原告（反诉被告）郑光祥、余洪宴的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司的反诉请求。”
本院二审期间，郑光祥、余洪宴未提交新证据，海纳公司、富润建材厂提交了天湖银座业主群的微信聊天记录手机截屏一份，证明：海纳公司在2016年5月12日综合验收后再次以电话的方式发出接房通知，业主间已相互告知，之所以无法交接房是因税务问题及与海纳公司商谈违约金没有谈好，业主在群里相互鼓动所致。经质证，郑光祥、余洪宴对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为其不在该聊天群内，且其已于2016年3月14日已接房。本院认为，因郑光祥、余洪宴已于2016年3月14日接房，故对海纳公司、富润建材厂提交的证据不予采纳。
经二审审理，查明的案件事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》系双方的真实表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的协议，双方均应按约定履行。综合双方诉辩主张，现本案二审的争议焦点为：1、海纳公司、富润建材厂应支付的逾期交房违约金如何确定，郑光祥、余洪宴是否应承担逾期接房的违约责任；2、海纳公司、富润建材厂是否应退还郑光祥、余洪宴多收取的契税款；3、海纳公司、富润建材厂是否应承担逾期办证的违约责任；4、郑光祥、余洪宴是否应向海纳公司支付套内面积差价。
关于焦点1，根据双方的合同约定，海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及建设单位组织验收合格的房屋交付郑光祥、余洪宴，否则应承担相应的逾期交房违约责任。现海纳公司、富润建材厂主张涉讼的商品房于2015年11月15日已验收合格，并于同日通知郑光祥、余洪宴接房，其应承担的逾期交房违约金只应计算至2015年11月15日。经审查，双方的《合同补充协议》约定，涉讼房屋需由质监部门参与验收合格，才符合交房条件，因海纳公司、富润建材厂的该项主张与双方约定不符，故本院不予支持。2016年5月12日，由建设、勘察、设计、监理、施工单位组织在通海县建设工程质量安全监督管理站参与下，涉讼房屋工程竣工验收合格，此时涉讼房屋才符合双方补充协议约定的交房条件，故一审法院认定2016年5月12日涉讼房屋符合双方合同约定的交房条件正确，本院予以维持。关于逾期交房的时间，郑光祥、余洪宴已于2016年3月14日办理了房屋交接手续，故一审认定逾期交房的起止期限为2015年11月1日至2016年3月14日共计134天并无不当，本院予以维持。关于违约金的计算标准，一审诉讼中海纳公司、富润建材厂提出双方合同约定的违约金计算标准过高，对此一审法院参照涉讼小区相近地段的房屋日租金水平标准0.27元/平方米，确认逾期交房违约金为4616元符合本案实际，本院予以维持。因涉讼房屋于2016年5月12日才符合双方合同约定的交房条件，而郑光祥、余洪宴已于2016年3月14日接房，故海纳公司、富润建材厂要求郑光祥、余洪宴承担逾期接房违约责任的主张理由不充分，一审未予支持正确，本院予以维持。
关于焦点2，因双方在补充协议中已明确约定契税以实际交纳时的相关规定为准，双方均同意多退少补，现契税尚未实际交纳，郑光祥、余洪宴应承担的契税数额尚不确定，郑光祥、余洪宴要求海纳公司、富润建材厂退还多收契税的条件尚未成就，故一审对郑光祥、余洪宴的该项主张未作处理并无不当，应予维持。
关于焦点3，因产权证的办理涉及业主、房地产开发企业和产权登记行政管理部门三方的行为，办理产权登记手续除业主需提交委托办理产权证所需资料外，还需天湖银座小区完成初始登记，现该小区并未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故对郑光祥、余洪宴要求海纳公司、富润建材厂办理房屋产权证，并支付逾期办证违约金的主张，一审认为在本案中暂不予处理正确，本院予以维持。
关于焦点4，现涉讼房屋的产权证还未办理，产权登记面积尚不能确定，故对海纳公司提出的由郑光祥、余洪宴支付其涉讼房屋多出面积房款的主张，一审法院暂不予处理并无不当，本院亦予以维持。
综上所述，郑光祥、余洪宴及海纳公司、富润建材厂的上诉请求均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费840元，由郑光祥、余洪宴负担380元，由通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂负担460元。
本判决为终审判决。
本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。
审判长 严光辉
审判员 方明慧
审判员 ＸＸＸ
二〇一七年十二月十五日
书记员 邹 欣