四川省资阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川20民终388号上诉人（原审原告）：安岳县国土资源局，住所地四川省安岳县岳阳镇西大街。法定代表人：聂永贵，局长。委托诉讼代理人：曾红梅，四川强德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈荣，男，1978年1月2日生，汉族，安岳县房屋征收局信访办主任。被上诉人（原审原告）：蔡荣建，男，汉族，1938年6月5日出生，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人胡代国，男，1949年12月27日生，汉族，退休职工，住四川省资阳市安岳县岳阳镇兴隆街***号。上诉人安岳县国土资源局因与被上诉人蔡荣建拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2015）安岳民初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人安岳县国土资源局的委托代理人曾红梅、陈荣，被上诉人蔡荣建及其委托代理人胡代国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安岳县国土资源局的上诉请求：一、撤销四川省安岳县人民法院（2015）安岳民初字第174号民事判决；二、案件受理费由被上诉人蔡荣建承担。事实和理由：第一，原审判决认定事实错误，国土局未构成违约。拆迁安置协议第六条第一项约定安置方式：实行统一拆迁，新建房屋的宅基地由所在社调整安排，新建房屋由其自建。合同依法成立后，国土局于2009年9月24日按照“拆迁协议”的约定履行自己义务，及时将房屋安置补偿费、拆迁过渡费等所有款项支付给蔡荣建。安排宅基地不属于国土局的合同义务。第二，关于过渡费的补偿问题，一审适用《中共四川省委、四川省人民政府关于进一步做好征地拆迁补偿安置工作的紧急通知》川委发（2005）12号文件计算过渡补偿问题不正确。第三，一审法院关于安置补偿费问题，结合当年政府的补偿标准657元/㎡，不符合安岳县人民政府制定的补偿标准。蔡荣建辩称，第一，国土局先拆迁后安置以每平方米2.4元包干补偿6个月脱离客观实际，不能保证蔡荣建在6个月内修好房屋入住，该约定于法无据；第二，国土局对《土地管理法》以及安府函【2009】65号等文件规定理解是片面的。前述文件相关补偿规定也是在保证被拆迁人原有生活水平不降低的前提下执行；第三，因为国土局未按规定超前落实宅基地违约，应当依据川委发(2005)12号文件强制性规定，拆迁农民房，还房要本着“对等略好”的原则，过渡费不超过12个月。超过12个月要双倍补偿。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决客观公正，请求二审人民法院驳回国土局的上诉请求，维持一审法院的判决。一审法院认定事实：蔡荣建夫妻及其次子蔡素明（4人）、四子蔡述荣（3人）全家9人共有旧房145.44㎡。2009年9月2日，被告安岳县国土资源局为满足内遂高速公路建设需要与原告蔡荣建签订了《房屋拆迁补偿安置协议》。该协议约定：将原告在思贤乡双碑村1组的穿逗结构房屋145.44㎡予以拆迁；被告以310元/㎡的价格向原告补偿45086.4元，安置补助费按过渡期6个月并以2.4元/㎡的标准一次性包干补助2094.34元，对附属设施补偿13103.76元，对室内水、电设施补偿980元，同时还以50元/㎡的标准对原告给予奖励7272元，合计金额为68536.5元；安置方式为统一拆迁，新建房屋的宅基地由所在社调整安排，新建房屋由原告自建；原告的旧房应在签约后15日内搬迁并拆除完毕，逾期则不享受奖励；被告在签约后15日内支付补偿款的50%，余款待原告搬迁并拆除完毕并经验收后一次性支付。双方签约后，原告在约定的期间内将旧房拆迁完毕，被告于2009年9月15日前将所有款项拨付给了原告。2013年5月27日，安岳县人民政府（加盖“安岳县人民政府集体土地建设用地审批专用章”）分别向原告蔡荣建父子三人发出《安岳县集体土地用地通知书》，内容为：因高速拆迁需使用集体土地修建住宅，同意蔡素明、周勤淑、蔡秋琪、蔡庆红（4人）使用集体土地120㎡，原宅基地57.915㎡交集体；同意蔡述荣、唐英、蔡晏荣（3人）使用集体土地90㎡，原宅基地97.915㎡交集体；建房地点均在边界田。同时要求他们房屋竣工后，凭此通知书到岳城片区国土资源管理所申请验收，核发《集体土地建设用地使用证》。2014年1月，原告开始修建新房，至6月修建完工。原告以被告未能及时落实宅基地、新房无法修建、自己一直租住他人房屋为由，要求被告增加安置补偿费并支付超期过渡费，被告拒绝支付。由此，形成本案诉讼。一审法院认为，原、被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》系应国家建设需要，并以政府有关拆迁安置补偿政策为依据，双方都在完全自愿的情况下达成共识，故该《房屋拆迁补偿安置协议》依法成立并合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在约定的期限内，原告完成了搬迁并将旧房交付给被告拆迁，被告也将相应的各项补偿款如数拨付给了原告，但是被告未能及时给原告落实宅基地。在此问题上，双方约定新建房屋的宅基地由第三人“所在社”调整安排，然而“所在社”并未给原告及时、妥善地落实宅基地，从而使被告构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。因为被告的违约行为”。因为被告的违约行为，导致原告一家人的房子长时间未得及时修建，客观上给原告造成了一定的经济损失。合同法第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。被告安岳县国土资源局迟至2013年5月27日才向原告父子发出集体土地用地通知书，原告的新建房屋于2014年6月才修建完工，所以被告向原告赔偿损失的额度应从相关政策的规定、当事人的过错程度、被告的履约时间等各方情况综合考虑并酌情处理。首先关于过渡费的补偿问题，中共四川省委、省人民政府川委发（2005）12号文件规定，农房拆迁过渡期不能超过12个月，超过12个月的过渡费要加倍补偿。则被告因未及时落实宅基地给原告后期过渡费补偿金额应为25132元（145.44㎡×2.4元/㎡×6个月+145.44㎡×4.8元/㎡×33个月）。其次关于安置补偿费的问题，2009年9月双方约定按310元/㎡补偿，但到2013年被告给原告落实宅基地后建筑房屋的成本有所提高，结合当年政府的补偿标准（657元/㎡）和原告所处的具体位置，以600元/㎡给予补偿较为恰当，那么品迭被告已经补偿原告的310元/㎡，应该再给原告补偿42177.6元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百一十三条之规定，判决如下：限被告安岳县国土资源局在本判决生效之日起十日内向原告蔡荣建支付安置补偿费42177.6元、过渡费25132元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：安岳县国土资源局提交了四组证据材料：一、安岳县思贤乡双碑村村委会出具的证明的复印件两份；二、蔡荣建的儿子蔡俊华出具的关于蔡荣建的房屋拆除及新房修建时间的书面证人证言复印件一份；三、农村村民建住宅申请审批表复印件三份；四、安岳县集体土地用地通知书复印件三份。安岳县国土资源局提交前述证据材料拟证明：一、安岳县国土资源局已按照《房屋拆迁补偿安置协议》履行了义务；二、《房屋拆迁补偿安置协议》未明确约定第三人所在社向蔡荣建调整落实宅基地的期限，蔡荣建于2011年12月要求第三人所在社申请落实宅基地的时间，第三人所在社于2012年5月为蔡荣建调整落实宅基地妥善，蔡荣建于2012年12月修建新房。三、2012年12月蔡荣建动工建房，于2013年4月12日填写农村村民住宅申请审批表，2013年5月27日国土局为其核发《安岳县集体土地用地通知书》。针对上诉人安岳县国土资源局提交的上述证据材料，被上诉人蔡荣建质证称：一、关于村委会的情况说明，该材料不真实，上诉人在一审中未出示，且蔡荣建在一审出示了乡人民政府出具的证明，该材料不能达到证明目的，对其证据三性均不认可；二、关于调查蔡荣建旧房拆除时间的证据材料，不符合证据规则，证人应当出庭作证，对其证据三性不予认可；三、国土局的审批表的时间是真实的，一审中蔡荣建也提交了该证据材料，因此国土局不能将该材料作为新证据出示。综上，对上诉人提交的四组证据材料不予认可。二审中，上诉人安岳县国土资源局申请了三位证人出庭作证：证人一，蔡全辉，男，汉族，1964年4月6日出生，住四川省资阳市安岳县思贤乡双碑村4组，系双碑村的村支书。其作证内容为：因被上诉人蔡荣建的四个子女在外务工，涉及蔡荣建的被征收房屋迟迟未拆除，蔡荣建夫妇在蔡荣建的兄弟家居住。2012年初蔡荣建口头申请过宅基地建房，村社干部及国土管理员都在场，蔡荣建选择自己的竹林地，但是要挡住其他村民住宅的光线，第一次申请没成功，第二次申请的地方因离高速路很近，也没得到批准，最后一次申请是2012年5月蔡荣建申请其本人的承包地建房，2012年12月蔡荣建的子女回来进行房屋修建。2011年、2012年被上诉人蔡荣建提出过宅基地申请。证人二，罗向均，男，汉族，1960年9月1日出生，住四川省资阳市安岳县思贤乡马家街49号，系分管当地高速公路的负责人。其作证内容为：蔡荣建的被征收房屋的拆除时间是2010年5月到7月，当时成立了新建房屋宅基地工作组。2010年8月至9月，蔡荣建提出的宅基地申请因挡住了其他村民的住宅光线而被否认，第二次申请因离高速路太近也未批准，后来蔡荣建将自己的宅基地与他人的对调才于2012年12月开始动工，2013年底主体工程完工。被拆迁人的新建房屋用地申请是由被拆迁人主动申请。证人三，程顺富，男，汉族，1978年5月4日出生，住四川省资阳市安岳县思贤乡双碑村12组，系双碑村的村主任。其作证内容为：2014年1月证人任双碑村村主任，当时蔡荣建请求出具证明证明其房屋的拆除时间以及新房的修建时间，证人告知他只能证明其房屋是因为修建高速公路而拆除的。证人了解到情况是蔡荣建的新房不是2014年6月修建的，而是2013年开始修建，蔡荣建的三个儿子均参与了房屋修建，房屋的主体工程于2013年完工。关于新建房屋的宅基地问题，当时采取的方式是由被拆迁人自愿申请。上诉人安岳县国土资源局申请上述三位证人出庭作证的目的为：上诉人与被上诉人蔡荣建签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定了宅基地是由第三人所在社调整落实，落实宅基地不是上诉人的合同义务。被上诉人蔡荣建对上述证人证言的质证意见为：对证人证言的真实性不予认可，三位证人均是当时的政府工作人员。三位证人应当在一审出庭作证，二审出庭不符合法律规定，对其证明目的不予认可。二审中，被上诉人蔡荣建未提交证据材料。关于上诉人安岳县国土资源局提交的上述证据材料及申请出庭作证的证人证言，二审的认证意见为：关于证据材料一的两份证明材料及证据材料二的书面证人证言，因材料为复印件，无法核实其真实性，对其证据效力不予确认；关于证据材料三的农村村民建住宅申请审批表和证据四的安岳县集体土地用地通知书，这两组证据材料反映了蔡荣建于2013年向当地申请宅基地建房及得到批准的情况，被上诉人认可其真实性，因此对这两组证据材料的证明效力予以确认，但上诉人在本案中是否存在违约仍需结合合同的约定来予以确认。关于三位出庭作证证人的证言，能够印证、反映被上诉人蔡荣建在与安岳县国土资源局签订《房屋拆迁补偿安置协议》后于2012年先后三次申请过宅基地建房并于2013年开始新建新房，至于申请、落实宅基地建房是否是上诉人安岳县国土资源局的合同义务以及是否存在违约责任，仍需结合双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》的约定以及相关法律的规定来予以确认。因此对证人证言中证明上诉人不存在落实宅基地的合同义务的证明目的不予确认。本案二审查明，蔡荣建夫妻及其次子蔡素明（4人）、四子蔡述荣（3人）全家9人共有旧房145.44㎡。2009年9月2日，上诉人安岳县国土资源局为满足内遂高速公路建设需要与被上诉人蔡荣建签订了《房屋拆迁补偿安置协议》。该协议约定：蔡荣建在思贤乡双碑村1组的穿逗结构房屋145.44㎡予以拆迁；安岳县国土资源局以310元/㎡的价格向蔡荣建补偿45086.4元，安置补助费按过渡期6个月并以2.4元/㎡的标准一次性包干补助2094.34元，对附属设施补偿13103.76元，对室内水、电设施补偿980元，同时还以50元/㎡的标准对蔡荣建给予奖励7272元，合计金额为68536.5元；安置方式为统一拆迁，新建房屋的宅基地由所在社调整安排，新建房屋由蔡荣建自建；蔡荣建的旧房应在签约后15日内搬迁并拆除完毕，逾期则不享受奖励；安岳县国土资源局在签约后15日内支付补偿款的50%，余款待蔡荣建搬迁并拆除完毕并经验收后一次性支付。双方签约后，蔡荣建在约定的期间内将旧房拆迁完毕，安岳县国土资源局于2009年9月15日前将所有款项拨付给了蔡荣建。签订《房屋拆迁补偿安置协议》后，蔡荣建先后三次向当地村社申请宅基地建房。2013年5月27日，安岳县人民政府（加盖“安岳县人民政府集体土地建设用地审批专用章”）分别向蔡荣建父子三人发出《安岳县集体土地用地通知书》，内容为：因高速拆迁需使用集体土地修建住宅，同意蔡素明、周勤淑、蔡秋琪、蔡庆红（4人）使用集体土地120㎡，原宅基地57.915㎡交集体；同意蔡述荣、唐英、蔡晏荣（3人）使用集体土地90㎡，原宅基地97.915㎡交集体；建房地点均在边界田。同时要求他们房屋竣工后，凭此通知书到岳城片区国土资源管理所申请验收，核发《集体土地建设用地使用证》。2014年蔡荣建开始修建新房并于当年修建完工。蔡荣建以安岳县国土资源局未能及时落实宅基地、新房无法修建、自己一直租住他人房屋为由，要求安岳县国土资源局增加安置补偿费并支付超期过渡费，安岳县国土资源局拒绝支付。由此，蔡荣建向本院一审法院对安岳县国土资源局提起诉讼，形成本案诉讼。本院认为，本案是因房屋拆迁补偿安置协议履行中拆迁人安岳县国土资源局是否存在违约责任所引起。被上诉人蔡荣建认为：上诉人安岳县国土资源局的合同义务不仅包括支付拆迁安置款，还包括为蔡荣建安排土地建造房屋。安岳县国土资源局未及时给蔡荣建安排建房土地，导致蔡荣建过渡费用和建房成本的上涨，安岳县国土资源局因此应当承担违约责任。安岳县国土资源局认为在本案争议的合同履行中，其合同义务仅为向蔡荣建支付拆迁安置款，而关于申请土地建房则属于蔡荣建的合同义务。导致上述双方争议的合同条款内容为“……安置方式为统一拆迁，新建房屋的宅基地由所在社调整安排，新建房屋由原告自建……”依照《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，合同当事人是否存在违约责任需以负有相应的合同义务为前提。本案中，双方当事人对安岳县国土资源局是否负有为蔡荣建安排建房土地的合同义务存在分歧、对上述合同争议条款无法形成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思……”的规定，因农村居民在集体土地上建房属于《中华人民共和国土地管理法》的调整范围，安岳县国土资源局是否负有为蔡荣建安排建房土地的合同义务应结合《中华人民共和国土地管理法》的相关规定来认定。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“……农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续……”和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条“……农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权……”的规定，农村居民如要在集体土地上建造住房，需遵循由其本人向土地管理部门提出土地登记申请的法定程序。另外，从本案查明的事实看，蔡荣建与安岳县国土资源局签订房屋拆迁补偿安置协议后，先后三次向当地有关部门申请过宅基地建房，其实际行为表明其知晓依申请取得农村土地建房是其应有的权利和义务。依照前述法律规定和事实，蔡荣建在签订房屋拆迁补偿安置协议后何时申请宅基地修建新房完全取决于其个人意愿，安岳县国土资源局在该协议中既没有作出承诺为蔡荣建申请宅基地建房，也没有法定的权利义务为蔡荣建安排建房的宅基地。因此，在协议履行过程中，安岳县国土资源局没有违反约定的合同义务和法定义务，蔡荣建在签订协议后修建新房造成的过渡费用和建房费用的增加是其自身原因所致，安岳县国土资源局不应承担蔡荣建所主张的违约责任。一审法院认定安岳县国土资源局承担违约责任错误，本院予以纠正。综上所述，安岳县国土资源局的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销四川省安岳县人民法院（2015）安岳民初字第174号民事判决；二、驳回被上诉人蔡荣建在本案一审中提出的诉讼请求。本案一审案件受理费2627元、二审案件受理费1483元，由蔡荣建负担。本判决为终审判决。审判长 梅 波审判员 周 群审判员 刘兆阳二〇一六年九月二日书记员 李 怡