安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终8064号
上诉人（原审被告）：王宏，男，1980年2月22日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
委托诉讼代理人：王树林，安徽典兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥华孚城隍庙物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蒙城北路华孚城隍庙商业广场5楼A区，统一社会信用代码91340100664203628E。
法定代表人：周伟军，总经理。
委托诉讼代理人：唐光磊，安徽瀛鼎律师事务所律师。
上诉人王宏因与被上诉人合肥华孚城隍庙物业管理有限公司（以下简称华孚城隍庙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初4570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王宏上诉请求：请求撤销一审判决第一项，依法改判案涉合同无效，华孚城隍庙公司返还王宏保证金5万元，驳回华孚城隍庙公司的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由华孚城隍庙公司承担。
事实和理由：本案《房产租赁合同》违反了法律的强制性规定，有充分的事实和法律依据，但一审认定案涉房屋从事餐饮无法通过环境影响评价，只是违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，可以据此请求解除该合同，但并不影响合同效力显属认定事实及适用法律错误。《大气污染防治法》第八十一条第二款规定“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”。该条文系法律禁止性规定、强制性规定。结合本案，双方签订的房产租赁合同，其订约目的和订约内容系租赁案涉五楼的房屋从事餐饮。案涉房屋系商住综合楼，五楼是商业，相应的六楼是居民住宅，且五楼未配套设立专用烟道，其属于大气防治法规定的未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层之范畴，故在此房屋内禁止进行新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。为证明该房屋属于法律禁止从事餐饮项目的范畴，王宏一审提交了城管部门下达的《违法经营通知书》和《处罚决定书》，还提交了王宏前往环保局办理环评时与该局工作人员的谈话录音。谈话录音中环保局工作人员明确表明涉案房屋禁止从事餐饮业，不可能办理环评证。一审法院仅认定涉案房屋不能办理环评证，以及华孚城隍庙公司交付的房屋存在瑕疵，未对该房屋是否属于法律禁止经营餐饮项目进行认定。一审判决以涉案房屋从事餐饮业无法通过环评证作为认定合同效力的依据，显然忽略了案涉房屋禁止从事餐饮的大前提和根本原因。鉴于上述事实，本案合同明显违反了法律的强制性规定，应属无效。另王宏一审主张保证金5万元应在租金中予以冲抵或者予以返还，但一审法院并未作出任何认定和判决。即使合同无效，王宏对合同无效期间因使用华孚城隍庙公司房屋所产生的租金等费用并无异议，但王宏欠付租金的原因系合同违法无法继续经营导致，而导致合同无效的过错完全在于华孚城隍庙公司。华孚城隍庙公司总经理在房屋租赁合同签署前，多次怂恿王宏租赁案涉房屋从事美食城，且王宏承租案涉房屋前，该房屋由华孚城隍庙公司租赁给泰盟酒都从事餐饮，因严重影响相邻居民生活，经多次投诉后该酒都停止经营。对此华孚城隍庙公司明显知情，其却隐瞒该房屋禁止经营餐饮的重要事实，给王宏造成了房屋装修及餐饮运营等诸多经济损失，其远高于王宏所欠租金。
华孚城隍庙公司辩称，双方签订的合同有效，没有违反法律禁止性规定，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回王宏的上诉请求。另《大气污染防治法》在2016年1月1日施行，本案合同签订时间是2015年10月份，法不溯及既往，不能以后生效的法律规定来否定先前已客观形成的合同关系。
华孚城隍庙公司向一审法院起诉请求：1、确认华孚城隍庙公司和王宏于2015年10月10日签订的《房产租赁合同》已经于2017年4月14日解除；2、王宏立即腾空承租的合肥华孚城隍庙商业广场A区五层513、514、515、516、517、518、556、557、558、559、560、561、562、564、567、568、569、570、571、572、578、579、580、585、563、565、566、573、574、575、576、577、581、582、583、584、587、588、589、590、5101、5111、5112、5121、5122、5138、5139、5140、5153、5160、5161、5168、5169、5170、5171、5172、5173、5182、5183号商铺并返还华孚城隍庙公司；3、王宏立即支付华孚城隍庙公司截止2017年4月14日止的前述商铺的房屋租金255851.4元，并以255851.4元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用损失至款清时止（其中136329.6元自2016年9月25日开始起算，119521.8元自2016年12月25日开始起算，截止2017年7月17日暂计22550元）；4、王宏立即支付华孚城隍庙公司截止2017年4月14日止的前述商铺的商业管理费89132元、物业费39218元、公共能耗费106958元（总计235308元）；并以235308元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用损失至款清时止（其中89233元自2016年6月25日起开始计算，89233元自2016年9月25日开始计算，56842元自2016年12月25日开始起算；截止2017年7月17日暂计25380元）；5、王宏赔偿华孚城隍庙公司因王宏违约致使合同解除给华孚城隍庙公司造成的损失109063.6元；6、王宏以建筑面积2065.6㎡为计算基数，支付华孚城隍庙公司自2017年4月18日起至实际将承租商铺返还华孚城隍庙公司时止的逾期返还房屋期间的房屋占有使用费（按22元/平方/月计算，截止2017年7月17日暂计136329.6元）、商业管理费（按5元/平方/月计算，截止2017年7月17日暂计30984元）、物业费（按2.2元/平方/月计算，截止2017年7月17日暂计13632.9元）、公共能耗费（按6元/平方/月计算，截止2017年7月17日暂计37180.8元）；7、本案诉讼费由王宏承担。
一审法院认定事实：2015年10月10日，华孚城隍庙公司作为出租方（甲方），王宏作为承租方（乙方），签订《房产租赁合同》一份，约定甲方将位于华孚城隍庙A区五层513-518、556-562、563-566、567-577、578-585、587-590、5101、5111、5112、5121、5122、5138-5140、5153、5160、5161、5168-5173、5182、5183共37间，建筑面积为2065.6平方米的商铺出租给乙方使用，此区域乙方经营美食城业态为主，相关业态为辅，其享有自主经营权；计租金租赁期限为2016年3月1日至2021年4月25日；2016年3月1日至2016年4月24日的租金为为37351元（10元/平方/月），商业管理费为18675元（5元/平方/月），物业管理费为8217元（2.2元/平方/月），公共能耗费22410元（6元/平方/月），签订合同时乙方一次性支付；2016年4月25日至2017年4月24日的租金为545318元（22元/平方/月），商业管理费为123936元（5元/平方/月），物业管理费为54532元（2.2元/平方/月），公共能耗费为148723元（6元/平方/月），以上费用按季度支付，2016年3月25日前支付第一笔季度费用，2016年6月25日前支付第二笔季度费用，2016年9月25日前支付第三笔季度费用，2016年12月25日前支付第四笔季度费用；2017年4月25日至2018年4月24日期间的租金、商业管理费、物业费、公共能耗费及个费用的支付时间同前一年度；乙方逾期缴纳前述费用的，每逾期一天，按所欠费用的千分之三向甲方支付违约金；乙方应合理设置排烟、排污、隔油等设施，并取得政府相关部门的审批手续，不得影响相邻业主（经营户）及住宅用户的正常经营、生活，设置方案需报甲方审批；乙方不得擅自改变租赁房产的经营用途；乙方应按国家和地方政府相关规定办理经营所需要的所有手续和证件（包括但不限于工商、税务、环保、消防、卫生、市容等相关部门证件）；因各自过错导致合同不能履行或者无故提前终止合同的，应赔偿对方相应损失，损失无法确定的应按年租金金额的20%赔偿对方；乙方须向甲方缴纳经营保证金5万元，承租期满若乙方无拖欠甲方费用及无对甲方造成损失的前提下，甲方无息退还给乙方；乙方拖欠租金、物业管理费、耗能费或商业管理费超过20日的，甲方有权解除合同、收回房屋、没收租金和经营保证金，并有权要求乙方赔偿其他损失；因国家行为或当地政府行为，且一方有充足依据证明不可归责于自身之原因致使本合同无法履行时，则该方不承担受损方之赔偿责任。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，王宏支付了保证金5万元，并支付了2016年3月1日至2016年7月24日期间的商业管理费、物业管理费、公共能耗费，以及2016年3月1日至2016年10月24日期间的租金。
2017年4月13日，华孚城隍庙公司向王宏邮寄律师函，告知解除双方于2015年10月10日签订的《房产租赁合同》，要求王宏三日内付清所欠租金、商业管理费、物业管理费及公共能耗费518052元，三日内返还商铺等。邮件于2017年4月14日被签收。
另查明：华孚城隍庙公司系受案涉商铺所有权人委托出租上述房屋。庭审中，王宏主张华孚城隍庙公司未将案涉商铺中572号商铺（面积50.62平方米）实际交付王宏使用，要求扣减租金等相关费用，华孚城隍庙公司表示同意。根据各项费用的单价核算，572号商铺相应费用如下：2016年3月1日至2016年10月24日期间的租金为7593元，2016年3月1日至2016年7月24日期间的商业管理费为1215元、物业管理费为534元、公共能耗费为1458元；2016年10月25日至2017年1月24日期间的租金为3341元，2017年1月25日至2017年4月14日期间的租金为2970元；2016年7月25日至2016年10月24日期间的商业管理费为759元、物业管理费为334元、公共能耗费为911元，2016年10月25日至2017年1月24日期间的商业管理费为759元、物业管理费为334元、公共能耗费为911元，2017年1月25日至2017年4月14日期间的商业管理费为675元、物业管理费为297元、公共能耗费为810元。
还查明：王宏承租案涉商铺后，交由合肥一博市场管理服务有限公司（王宏任监事）统一经营美食城，合肥一博市场管理服务有限公司将各商铺分转给他人经营餐饮业态。2016年12月12日，合肥市庐阳区城市管理行政执法局向合肥一博市场管理服务有限公司下发责令改正通知书，责令停止在案涉商铺内不具备环评条件擅自经营的行为。2017年6月21日，合肥市庐阳区城市管理行政执法局下发处罚决定书，责令合肥一博市场管理服务有限公司立即整改并处罚款300元。
2017年7月25日，王宏另案诉至一审法院，要求确认案涉房屋租赁合同无效，后撤诉。
一审法院认为，华孚城隍庙公司与王宏签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。对于王宏关于案涉《房产租赁合同》无效的抗辩意见，该院认为，案涉房屋从事餐饮业无法通过环境影响评价，只是违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，可以据此请求解除该合同，但并不影响合同效力，对该抗辩意见，不予支持。
《房产租赁合同》约定承租方拖欠租金、物业管理费、耗能费或商业管理费超过20日的，出租方有权解除合同。王宏逾期支付租金超过20日，华孚城隍庙公司向王宏送达了解除合同通知，故《房产租赁合同》于解除合同通知书送达之日即2017年4月14日已解除，该院对华孚城隍庙公司要求确认双方签订的《房产租赁合同》已于2017年4月14日解除的诉讼请求，予以支持。扣除王宏多缴纳的572号商铺的租金，王宏尚欠华孚城隍庙公司2016年10月25日至2017年1月24日的租金125395元、2017年1月25日至2017年4月14日的租金116593元，合计241988元。王宏逾期付款，应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准支付逾期付款利息至款清之日止，其中以125395元为基数自2016年9月25日起算，以116593元为基数自2016年12月25日起算，截至2017年7月17日利息合计7344元。
扣除王宏多缴纳的572号商铺的商业管理费、物业费、公共能耗费，王宏尚欠华孚城隍庙公司2016年7月25日至2016年10月24日期间的商业管理费29010元、物业管理费12765元、公共能耗费34812元，合计76587元；2016年10月25日至2017年1月24日期间的商业管理费30225元、物业管理费13299元、公共能耗费36270元，合计79794元；2017年1月25日至2017年4月14日期间的商业管理费26498元、物业管理费11659元、公共能耗费31798元，合计69955元。以上商业管理费合计85733元，物业管理费合计37723元，公共能耗费合计102880元。王宏逾期付款，应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准支付逾期付款利息至款清之日止，其中以76587元为基数自2016年6月25日起算，以79794元为基数自2016年9月25日起算，以69955元为基数自2016年12月25日起算，截至2017年7月17日利息合计8149元。
案涉商铺已分别转租给他人使用，华孚城隍庙公司庭审中确认于2017年8月1日自行收回案涉商铺，故对其要求王宏返还商铺的诉讼请求，不再予以支持。
华孚城隍庙公司主张王宏自2017年4月18日起按照合同约定的租金、商业管理费、物业管理费、公共能耗费的标准支付占有使用费和商业管理费、物业管理费、公共能耗费，符合法律规定，予以支持，但面积应按照扣除572号商铺后的面积即2014.98平方米的标准计算，截至2017年8月1日的占有使用费为153028元（22元/平方米/月×2014.98平方米×12个月÷365天×105天）、商业管理费为34779元（5元/平方米/月×2014.98平方米×12个月÷365天×105天）、物业管理费为15303元（2.2元/平方米/月×2014.98平方米×12个月÷365天×105天）、公共能耗费为41735元（6元/平方米/月×2014.98平方米×12个月÷365天×105天）。
鉴于华孚城隍庙公司与王宏约定案涉房屋用于经营餐饮，但其交付给王宏的房屋并不适合经营餐饮业态，租赁物本身存在瑕疵，对华孚城隍庙公司主张的解除合同的损失，该院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认合肥华孚城隍庙物业管理有限公司与王宏于2015年10月10日签订的《房产租赁合同》已于2017年4月14日解除；二、王宏于判决生效之日起十日内支付合肥华孚城隍庙物业管理有限公司截至2017年4月14日的租金241988元及利息7344元（利息暂算至2017年7月17日，此后以241988元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准顺延计算至款清之日止）；三、王宏于判决生效之日起十日内支付合肥华孚城隍庙物业管理有限公司截至2017年4月14日的商业管理费85733元、物业管理费37723元、公共能耗费102880元，以及利息8149元（利息暂算至2017年7月17日，此后以226336元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准顺延计算至款清之日止）；四、王宏于判决生效之日起十日内支付合肥华孚城隍庙物业管理有限公司2017年4月18日至2017年8月1日的占有使用费153028元、商业管理费34779元、物业管理费15303元、公共能耗费41735元；五、驳回合肥华孚城隍庙物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取为8672元，由合肥华孚城隍庙物业管理有限公司负担1378元，王宏负担7294元。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，2015年10月10日，华孚城隍庙公司与王宏签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。王宏认为案涉房屋从事餐饮业无法通过环境影响评价，主张案涉《房产租赁合同》无效。本院认为，案涉房屋从事餐饮业无法通过环境影响评价违反了房屋使用条件的相关强制性规定，双方均可据此情形主张解除租赁合同，但并不影响合同的效力。王宏认为案涉合同无效的主张，依据不足，本院不予支持。另王宏主张华孚城隍庙公司返还50000元保证金，因该请求王宏在本案一审时并未提起反诉，系二审新增加的诉讼请求，在华孚城隍庙公司二审明确不同意对该款项进行调解的情况下，本案不作处理，王宏可另案主张相关权利。
综上所述，王宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人王宏负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年三月一日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。