广东省珠海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤04执异15号
案外人：张鸣生，男，1958年1月17日出生，住广州市越秀区，
案外人：梁细妹，女，1960年8月10日出生，住广州市越秀区，
申请执行人：珠海市众大利物资车业有限公司,住所地：珠海市香洲区梅华西路2332号。
法定代表人：冯丕志，执行董事。
委托代理人：张宇，珠海市众大利物资车业有限公司职员。
委托代理人：黄沛，广东亚时代律师事务所律师。
被执行人：广州市金盛房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区文德路67号金德大厦13楼。
法定代表人：陈振林，总经理。
被执行人：陈振林，男，汉族，1953年5月30日出生，住所地：广州市天河区，
上述两被执行人共同委托代理人：龚杨立，广东金轮律师事务所律师。
本院在执行珠海市众大利物资车业有限公司（以下简称“众大利公司”）申请强制执行广州市金盛房地产开发有限公司（以下简称“金盛房产公司”）一案中，本院作出(2013)珠中法执字第535号执行裁定，查封了金盛房产公司名下位于广州市越秀区中山三路125号金宝怡庭A座2302房。案外人张鸣生、梁细妹提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人张鸣生、梁细妹异议请求：解除(2013)珠中法执字第535号关于广州市越秀区中山三路125号金宝怡庭A座2302房的查封。事实与理由：案外人于2007年7月6日以1072680元向被执行人金盛房产公司认购了“广州市中山路125-151号金宝怡庭A栋23楼02房”即金宝怡庭（建筑面积：89.39平方米），案外人当日向金盛房产公司支付5万元定金及首付购房款462680元，累计交纳款项512680元，并在2007年7月6日双方签订《金宝怡庭认购书》，下余房款56万元在签订《商品房买卖合同》后支付。此后，案外人一直要求与金盛房产公司签订正式的《商品房买卖合同》，但被执行人一直拖延办理。直至2008年8月7日金盛房产公司与案外人签订《协议书》，金盛房产公司承诺在2009年6月30日前与案外人签订《商品房买卖合同》，并承诺在2008年8月25日确保涉案房产验收齐备，并在8月31日前交接钥匙。案外人已于2008年8月31日入住涉案房屋至今，但金盛房产公司一直没有配合与案外人签订《商品房买卖合同》，并且没有进行网上备案。最近案外人了解到涉案房产已被贵院查封，现根据《最高院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，案外人已支付涉案房产55%的购房款，且在涉案房产居住达7年有余。由于金盛房产公司拒不配合签订合同、办理房产权证，导致涉案房产被查封的事实，案外人对于房产未办理房产权证并无任何过错。案外人愿意缴清全部购房款，但应以办理房产过户为前提。综上，请求法院根据客观情况，解除对涉案房产的查封。
案外人张鸣生、梁细妹提交了如下证据：1.不动产查册表；2.金宝怡庭认购书；3.房款银行入账单；4.2007年7月6日交定金、房款收据；5.2008年入住前与金盛公司签订的《承诺协议》；6.2008年入住前交的入住费用；7.2008年10月21日收到民生银行的律师函；8.入住临时出入证；9.入住报装电话、宽带单；10.入住装管道、煤气收费授权书；11.入住装有线电视协议；12.从2008年8月至今入住所产生水电、物管等费用。
申请执行人众大利公司答辩称：对于案件的事实部分，由于我方不了解涉案房产实际情况，以被执行人的意见为准；案外人在执行异议书中已经明确表示至今仍未与被执行人签订书面买卖合同，并且没有支付全部的房屋买卖价款，根据《最高人民法院关于办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第28条，案外人的请求不符合中止执行的情形。
被执行人金盛房产公司答辩称：同意案外人的请求，且我方认为《金宝怡庭认购书认购书》具备合同的生效要件，可以认定为书面的合同。
本院经审理查明，2013年8月27日，本院依据已经发生法律效力的（2013）粤高法民二终字第29号民事判决，受理了众大利公司申请执行金盛房产公司、陈振林借款合同纠纷一案。该生效法律文书确认：金盛房产公司、陈振林应向众大利公司支付人民币2500万元借款及500万元借款的本金及其相应利息及加倍支付迟延履行期间利息。在执行过程中，本院于2015年7月22日作出（2013）珠中法执字第535号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人金盛房产公司名下的位于广州市越秀区中山三路125号金宝怡庭A座2302、2510、2410、2311等一系列房产。案外人张鸣生、梁细妹对广州市越秀区中山三路125号金宝怡庭A座2302房的查封提出异议，遂产生本案。
另查明，2007年7月6日，案外人张鸣生、梁细妹与被执行人金盛房产公司签订《认购书》认购了“广州市中山路125-151号金宝怡庭A栋23楼02房（建筑面积：89.39平方米，即涉案的2302房）”；案外人张鸣生、梁细妹于当日向被执行人金盛房产公司支付定金5万元及首付购房款人民币462680元。2008年8月7日，案外人张鸣生、梁细妹与被执行人金盛房产公司签订《协议书》，约定“甲方承诺于2009年6月30日之前与乙方签署该物业的《商品房买卖合同》……;甲方（金盛房产公司）承诺于2008年8月25日前确保涉案房屋验收齐备，安排乙方（张鸣生、梁细妹）在未签署《商品房买卖合同》情况下售楼入住。甲方承诺于2008年8月30日前将交楼通知书交付乙方，于8月31日将该物业钥匙交付乙方。”2008年8月31日，案外人张鸣生、梁细妹入住并使用涉案房屋至今。
再查明，涉案房产自2008年10月起陆续被广州中级法院等法院查封、轮候查封，现均已解封。金盛房产公司将包括涉案房产在内的金宝怡庭多套房产抵押给中国民生银行股份有限公司广州分行，并办理了抵押权登记（他项证号：120060081），权利价值24004400元。本院就抵押问题多次组织各方当事人协调未果。
本院认为，本案是在执行程序中案外人提起的执行异议案件。基于执行程序的特点，本院对案外人所述的事实及提出的证据仅进行形式审查。结合张鸣生、梁细妹提交的证据审查，张鸣生、梁细妹在本院查封之前向被执行人金盛房产公司购买了广州市越秀区中山三路125号金宝怡庭A座2302房,并支付一半以上购房款，亦对该房产占有使用，至今未能办理房地产权证是基于金盛房产公司与他人纠纷所致，与张鸣生、梁细妹无关。张鸣生、梁细妹与金盛房产公司虽未签订《商品房买卖合同》，但从双方签订的《认购书》内容看，合同双方当事人、合同标的、价款及支付方式等合同主要条款明确，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条的规定，可以认定合同成立。《认购书》为书面形式，故众大利公司主张张鸣生、梁细妹未与金盛房产公司签订书面合同，与案件事实不符，本院不予认定。张鸣生、梁细妹对支付剩余房款并无异议，但附加条件为解除案涉房屋的抵押。由于张鸣生、梁细妹提出的付款条件不属于本案审查范围，且本院经协调无果，故本院认定张鸣生、梁细妹未依法将剩余房款按照本院的要求交付执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院依照上述规定第（三）项，据此，张鸣生、梁细妹提出中止执行该房产的异议请求不符合上述司法解释规定的条件，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回张鸣生、梁细妹的异议请求。
当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，向本院提起诉讼。
审 判 长 朱学辉
审 判 员 何长林
代理审判员 邓飞熊
二〇一七年五月十八日
书 记 员 杨 宇