贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0525民初839号原告：胡某，男，某年某月某日出生，汉族，住贵州省遵义市某区某路某巷×号附×号。委托诉讼代理人（特别授权）：蒋文炼，贵州丰语畅律师事务律师。被告：贵州佳上雍阳房地产投资开发有限责任公司，住所地贵州省纳雍县雍熙镇（现雍熙街道办事处）猫场村田包包组。统一社会信用代码91520000053315583U。法定代表人：黄江，该公司董事长。委托诉讼代理人：白秋明，该公司副总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：刘琳，贵州仪程律师事务所律师。第三人：海南佳上投资有限公司，住所地海口市玉沙路20号国贸经典1802号房。法定代表人：任连，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：刘琳，贵州仪程律师事务所律师。第三人：王某某，男，某年某月某日出生，汉族，居民，住贵州省贵阳市某区某路×号×栋×单元附×号。第三人：何某某，男，某年某月某日出生，汉族，居民，住贵州省贵阳市某区某区某路×号×幢×单元×层×号。第三人：韦某某，男，某年某月某日出生，汉族，居民，住四川合江县某镇。第三人：王某1，男，某年某月某日出生，汉族，居民，住四川省合江省某镇。第三人王某某、何某某、韦某某、王某1的共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘致和，四川荔香律师事务所律师。原告胡某与被告贵州佳上雍阳房地产投资开发有限责任公司（以下至判决主文前简称为“佳上雍阳公司”�及第三人海南佳上投资有限公司（以下至判决主文前简称为“海南佳上公司”）、王某某、何某某、韦某某、王某1债权人撤销权纠纷一案，本院2017年3月23日立案后，依法适用简易程序审理。第三人王某某、何某某、韦某某、王某1在答辩期限内向本院提出管辖权异议，本院作出（2017）黔0525民初839号民事裁定书，裁定驳回其异议，第三人王某某、何某某、韦某某、王某1不服上诉于毕节市中级人民法院，该院于2017年10月23日作出（2017）黔05民辖终133号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于同年12月18日公开开庭进行了审理。原告胡某的委托诉讼代理人蒋文炼、被告佳上雍阳公司的委托诉讼代理人白秋明、刘琳、第三人海南佳上公司的委托诉讼代理人刘琳、第三人王某某、何某某、韦某某、王某1的共同委托诉讼代理人刘致和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡某向本院提出诉讼请求：1、判决依法撤销被告与第三人于2014年12月12日签订的《债务代偿三方协议》及《补充协议》;2、本案诉讼费用及原告产生的差旅费、律师代理费等费用由被告及第三人承担。庭审中，原告胡某自愿放弃第二项诉讼请求。事实及理由：2014年4月9日，被告佳上雍阳公司的法定代表人黄江以其个人名义向原告借款1800万元，用于开发建设纳雍房地产项目，被告自愿为该借款承担连带担保责任。2014年7月9日，借款期限已至，黄江及被告并未归还借款。同年12月26日，原告向被告催收，被告答应尽快归还。2016年6月26日，原告再次向黄江及被告催收均未果。2017年3月初，原告得知被告在2014年底与第三人王某某等人签订95份《商品房买卖合同》，将其开发建设的纳雍城南新区万业兴财富广场一期2幢二层整层商铺出让给第三人王某某等人，总价值约为28137032元。2014年12月12日，被告私底下与第三人海南佳上公司及第三人王某某等四人签订了《债务代偿三方协议》，约定被告用其开发修建的纳雍城南新区万业兴财富广场一期2幢二层整层（建筑面积为3197.39㎡）共95套商品房为第三人海南佳上公司抵偿1200万元工程款，同时约定《商品房买卖合同》中价格超出部分16137032元，被告放弃向第三人王某某等四人追索的权利。2014年12月24日，被告与第三人签订的《补充协议》约定被告放弃向第三人王某某等四人主张在《商品房买卖合同》中约定的逾期付款违约金。一方面被告拖欠原告的借款本息拒不归还，一方面被告为第三人海南佳上公司代偿债务，而且还放弃向第三人王某某等四人收取购房款及违约金的权利，以明显低于市场价值的价格将房屋转让给第三人王某某等人�导致原告的债权至今不能得以实现，给原告造成严重损害。原告有理由相信被告为了逃避债务，与第三人签订如此不公平、不合理的协议，第三人王某某等四人明知是不合理的低价，还受让并主张房屋的所有权，并不是合法的善意第三人。为维护原告自身合法权益，特诉至法院。被告佳上雍阳公司辩称，《债务代偿三方协议》中记载的1200万元工程款是海南佳上公司欠王某某等四人的工程应付款，该款与佳上雍阳公司没有任何关系。当时海南佳上公司没有资产为该1200万元工程款作担保，就用佳上雍阳公司开发建设的95套商品房作为抵押担保。《债务代偿三方协议》实质上是一种抵押担保的性质，由于佳上雍阳公司没有在约定期限内回购该商品房，导致第三人要求主张商品房的所有权，佳上雍阳公司并不希望出卖该95套房屋，签订协议只是基于抵押的意思。该协议是否存在损害原告的合法权益请法院作认定。第三人海南佳上公司述称，与佳上雍阳公司答辩意见一致。第三人王某某、何某某、韦某某、王某1述称，首先，原告提起的诉讼已超过撤销权行使不变期间。《债务代偿三方协议》签订的时间是2014年12月12日，补充协议签订的时间是2014年12月24日，而原告提起诉讼的时间是2017年3月，因此原告之诉已超过1年的除斥期间。其次，原告诉称的债权已超过诉讼时效及保证期间。原告诉称的债权为民间借贷，应当严格审查借贷发生的原因、时间、地点、款项来源、交付方式、款项流向及借贷双方的关系，经济状况等事实，综合判断是否属于虚假民事诉讼。原告诉称的借款归还日期为2014年7月9日，依照民法通则的规定已超过2年的�效。被告佳上雍阳公司作为黄江向原告借款的担保人，其保证期间最长为借款归还期限届满之日起两年，现保证期间已过。第三、《债务代偿三方协议》约定以万业兴财富广场一期2幢二层整层商品房折价1200万元出售给我方，作为佳上雍阳公司代海南佳上公司偿还所欠我方工程款，所折价格基本属于市场价，并不属于“以明显不合理的低价转让财产”。第四、佳上雍阳公司处分财产的行为对原告不会造成损害。黄江、佳上雍阳公司除了该财产以外还有其他财产，该项目用地面积为7.6万余平方米，建设规模高达近20万平方米，该项目仅一期预售非住宅面积就高达6万多平方米，债务人尚具备偿还债务的能力。原告的债权除佳上雍阳公司作为保证人承担保证责任外，还办理了近3.2万平方米的出让建设用地抵押担保，足以保障原告的债权实现。第�、我方并无任何恶意。因海南佳上公司拖欠我方工程款，我方在收款无望的情况下被迫签订《债务代偿三方协议》，约定以房抵付工程款，我方完全不知道以房低付工程款的行为可能对原告实现债权造成损害。另外，本案的主债务是否成立，是谁转账给黄江的，原告并没有提供证据证明。综上，原告所诉不符合债权人撤销权的条件，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2014年4月9日，被告的法定代表人黄江为甲方（资金需求方）与原告胡某为乙方（项目投资代表）及贵州中元信合担保有限公司（法定代表人为胡某）为丙方（投资咨询服务方）签订《项目投资合同》（合同编号：中元保借字2014第×号），约定：投资项目为短期资金周转，借款用于“纳雍”投资建设，投资金额为1800万元，�资期限自2014年4月10日起至2014年7月9日，投资预期收益率约为每月1.5%，甲方应支付丙方服务费的计算标准为每月项目投资总的1.5%。投资担保方式为房屋抵押及第三方无限连带责任保证。同日，借款人黄江向原告出具《借据》，今借到胡某1800万元，借款期限自2014年4月10日至2014年7月9日。同日，被告佳上雍阳公司向原告胡某出具《担保函》，为1800万元借款提供不可撤销连带责任保证，保证期为自借款人归还借款的履行期限届满之日起贰年，并提供位于纳雍县雍熙经四路的两块土地（土地使用权号：纳国用（2013）第×号、使用面积：18519㎡）;土地使用权号：纳国用（2013）第××号、使用面积：13418㎡）为该借款作抵押担保。担保函出具后，被告佳上雍阳公司为抵押人（甲方）与原告胡某为抵押权人（乙方）签订《抵押担保合同》，载明：甲方愿意以其有权处分的财产为1800万元借款作抵押担保，抵押担保的范围为借款本金1800万元及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）、赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的借款合同（包括律师费、诉讼费等）。同日，被告佳上雍阳公司召开股东会，一致同意公司就黄江个人向胡某贷款1800万元提供连带责任担保，并用公司的资产纳雍县雍熙经四路的两块土地提供抵押。还约定如黄江不能按合同约定还款，所抵押土地使用权将根据合同约定变更为贵州中元信合担保有限公司名下。2014年4月14日，双方在纳雍县国土资源局办理了土地他项权利的登记（纳他项（2014）第×号），抵押物为纳国用（2014）第0×号、（2014）第××号国有土地使用证，抵押面积为31937㎡，抵押金额为1800万元，抵押期限自2014年4月14日至2014年10月13日，土地他项权利人为原告胡某，义务人为被告佳上雍阳公司。黄江于2014年4�15日至4月23日共收到账号为×××××××××××及账号为×××××××××××的账户转账支付的1710万元。2014年12月12日，第三人海南佳上公司为甲方、被告佳上雍阳公司为乙方及第三人王某某等四人为丙方，三方自愿签订《债务代偿三方协议》，约定：（一）甲乙丙三方就乙方代甲方偿还甲方所欠两方债务，乙方出售商品房给丙方及回购等相关问题订立本协议。本协议隶属2014年3月31日甲方向丙方出具的《工程款支付承诺书》;（二）经甲乙丙三方同意，自本协议签订之日起，甲方向丙方承诺支付部分工程款1200万元，由乙方代为偿还;（三）乙方自愿将其公司开发的纳雍县新城区NY-20地块万业兴财富广场一期2幢二层整层（建筑面积3197.39㎡）商品房折价后价值确定为1200万元出售给丙方，作为乙方代甲方偿还欠丙方承诺部分的工程款，并无条件协助丙方在本协议签订之日起10个工作日内办理商品房买卖网签手续和备案登记手续;（四）乙方和丙方办理完毕纳雍县新城区NY-20地块万业兴财富广场一期2幢二层整层商品房物业相关手续并将此商品房正式过户给丙方后，丙方不再向甲方主张本协议中已被转让的债务。乙方应于2015年7月1日前，按1200万元全款一次性回购已向丙方出售的商品房，乙方在回购期限内回购的，丙方无条件协助乙方办理房屋权属的过户手续。《债务代偿三方协议》签订后，被告佳上雍阳公司按约定与第三人王某某等签订了纳雍县城南新区万业兴财富广场一期2幢二层整层1号至95号商品房的《商品房买卖合同》，并在纳雍县房产事业局办理了该95套商品房的网签手续。2014年12月24日，被告佳上雍阳公司为甲方与第三人王某某等四人为乙方签订《补充协议》，约定将回购期限推迟至2015年12月1日。2014年12月26日，原告向被告佳上雍阳公司发送《债权催收告知书》，向被告催收借款。2016年6月26日，原告向被告佳上雍阳公司及黄江发送《催收通知》，黄江签字及佳上雍阳公司签字盖章确认。2017年3月3日，被告佳上雍阳公司向原告胡某出具《告知函》，告知原告：王某某等人已在四川省合江县人民法院提起诉讼，该院已作出（2016）川0522民初455号民事判决书，判决被告根据《债务代偿三方协议》及《补充协议》履行产权办证义务，现被告在诉讼中作了相应的抗辩，也向四川省泸州市中级人民法院提起上诉。因“房地一体”原则，并由于王某某等人已申请法院查封了被告的银行账户，被告的经营受到影响，所以，被告本着履行诚信义务，特告知原告此事，并希望能再给被告一定期限积极处理本案，希望不�影响到原告的债权实现。另查明，贵州中元信合担保有限公司于2013年9月11日成立，其法定代表人为原告胡某。第三人海南佳上公司于2011年1月18日成立，被告佳上雍阳公司的法定代表人黄江系该公司的自然人股东，第三人海南佳上公司为被告佳上雍阳公司的实际控股人。涉案95套商品房建设在被告佳上雍阳公司用于为黄江的1800万元借款办理抵押的登记的地块上。2016年1月14日，第三人王某某等四人及案外人刘玉洁、李贝为原告以房屋买卖合同就95份《商品房买卖协议》及《债务代偿三方协议》向四川省合江县人民法院起诉被告佳上雍阳公司、海南佳上公司，该院于2016年12月7日作出（2016）川0522民初455号民事判决，二被告不服上诉于四川省泸州市中级人民法院，该院于2017年9月19日作出（2017）川民终25号民事裁定，将该案发回重审，四川省合江县人民法院于2017年12月15日作出（2017）川0522民初1746号民事判决书，判决：一、被告佳上雍阳公司在本判决生效后三十日内为原告王某某等人办理贵州纳雍县某区×地块×期×层套商品房（建筑面积3197.39㎡）的不动产权属证书;二、被告佳上雍阳公司在本判决生效后三十日内支付原告王某某等人以1200万元为基数，从2015年2月10日起按月利率2%计算至办理上述商品房不动产权属证书时止的违约金;三、驳回原告王某某等人的其他诉讼请求;四、驳回反诉原告海南佳上公司的反诉请求。现该判决尚未发生法律效力。2017年12月27日，经本院到纳雍县国土资源局调查核实，土地使用权号为纳国用（2013）第××号（使用面积为13418㎡）及土地使用权号为纳国用（2013�第×号（使用面积为18519㎡）的抵押权人仍为原告胡某，但×号土地证号已变更为××号，×××号土地证号已变更为×1号。根据纳雍县人民政府发布的《关于纳雍县基准地价更新成果的公告》（纳府公告【2014】6号）显示用于抵押的两块地所在的位置基准地价为1310元/㎡，即该两块地2014年的市场价值为4183.75万元。上述事实有原、被告及第三人的当庭陈述及原告提交的《项目投资合同》、借据、银行流水清单、担保函、抵押担保合同、股东会决议、《债务代偿三方协议》、补充协议、债权催收告知书、催收通知、告知函等证据在卷为凭，本院予以确认。本案争议的焦点是：被告佳上雍阳公司处分财产的行为对原告胡某实现债权是否产生障碍。本院认为，本案属因�权人撤销权纠纷提起的诉讼，所谓债权人撤销权纠纷是指债务人不当处分自己的财产或权利，对债权人造成损害的，债权人可以诉至法院请求法院对债务人的相关行为予以撤销的权利。黄江虽作为主债务人个人向原告胡某借款1800万元，但双方签订的《项目投资合同》中约定1800万元借款系用于“纳雍”投资建设，被告佳上雍阳公司也认可黄江所借款项大部分用于其开发建设的“万业兴财富广场”项目，原告对此也不持异议，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款“企业法定代表人或负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同，所借款项用于企业生产经营，出借人请求企业与个人共同承担责任的，人民法院应予支持。”及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，原告可以单独向作为担保人的被告佳上雍阳公司主张物的担保实现债权，也即是说原告可以单独向佳上雍阳公司主张权利。故本案可不用追加主债务人黄江作为本案当事人参加诉讼。第三人海南佳上公司和被告佳上雍阳公司在《债务代偿三方协议》中明确约定，由被告佳上雍阳公司代为偿还第三人海南佳上公司尚欠第三人王某某等四人的工程款1200万元，同时第三人王某某等在该协议上签字同意第三人海�佳上公司的债务转移，该三方协议是通过三方一致协商后达成的，符合债务转移的构成要件，应合法有效，第三人海南佳上公司欠第三人王某某等的工程款是确实存在的，第三人海南佳上公司也确实未向第三人王某某等支付所欠工程款，才导致三方签订《债务代偿三方协议》及《补充协议》，协议中权利义务约定明确。《债务代偿三方协议》中虽载明《商品房买卖合同》中按8800元每平方米签订售房价格，但同时也载明按照8800元每平方米计算价格是被告佳上雍阳公司为维护其公司商品房市场销售价格体系而作出的约定，不能充分反映95套商品房的实际价值，原告胡某及被告佳上雍阳公司也未提交其他充分证据证明涉案商品房的价值远超于1200万元。故原告认为被告以明显不合理低价出卖房屋的主张，本院不予支持。从审理查明事实来看,三方签订的《债务代偿三方协议》并不是真实意义上的商品房买卖，而是第三人海南佳上公司欠付第三人王某某等人工程款后，用95套商品房抵偿1200万元的欠付工程款，第三人王某某等签订《债务代偿三方协议》的初衷也并不是想要获得该95套商品房的所有权。双方的约定是以特定物替代原金钱债务的清偿，也即是说《债务代偿三方协议》系“以物抵债”的性质，以物抵债的目的是为了及时还清债务，第三人王某某等获得债权。另外，原告胡某在向黄江借款后，被告佳上雍阳公司已用其享有使用权的两块地（使用面积为31937㎡）为借款作抵押并办理了抵押登记，当原告胡某的债权不能实现时，原告可申请对抵押物拍卖、变卖后所得的价款优先受偿，这是法律规定的原告享有的处分权利，任何人都不得剥夺。用于抵押的两块地2014年市场价值是4183.75万元，而抵押标的仅为1800万元及相应利息，从价值的对比来看，被告处分两块地上的建筑物，并不影响原告的债权实现。本案中，第三人王某某等人已办理了95套商品房的网签手续，其也是抵押的性质，但在未办理95套商品房所有权转移登记的情况下，第三人王某某等对95套商品房也同样只是享受债权而不是物权，如果将《债务代偿三方协议》轻易撤销，同样损害了第三人王某某等的合法利益。在95套商品房的所有权未发生转移时，原告与第三人王某某等之间所享有的权利是同等的。故被告处分财产的行为并未对原告实现债权造成任何障碍。综上，在房屋所有权还未发生转移，仍属于被告佳上雍阳公司的情况下，原告请求将《债务代偿三方协议》及《补充协议》撤销的条件并未成就，原告也未提供充分证据证明第三人的故意、以明显不合理低价、被告存在恶意等情形的存在，根据法律规定，应承担举证不能的责任。故原告请求撤销《债务代偿三方协议》及《补充协议》的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十三条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡某的诉讼请求。案件受理费200元，适用简易程序审理减半收取100元，由原告胡某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，�本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  丁明香二〇一七年十二月二十八日本件与原本核对无异书记员  丁智超