湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0106民初2001号
原告：武汉福星惠誉投资管理有限公司，住所地武汉市武昌区徐东二路中科油料所内。
法定代表人：陈红梅，董事长。
委托诉讼代理人：向明，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯威，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
被告：熊敏，男，1968年2月6日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，
被告：诸全，男，1967年2月16日出生，汉族，居民身份证住址武汉市东西湖区，
委托诉讼代理人：郭剑，湖北安格律师事务所律师。
原告武汉福星惠誉投资管理有限公司（以下简称投资公司）诉被告熊敏、诸全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日受理后，被告诸全在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，本院于2017年4月7日作出（2017）鄂0106民初2001号民事裁定，驳回诸全对本案管辖权提出的异议。诸全提起上诉，武汉市中级人民法院于2017年8月21日作出（2017）鄂01民辖终585号民事裁定，驳回诸全的上诉，维持原裁定。后依法适用简易程序，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告投资公司的委托诉讼代理人侯威，被告诸全的委托诉讼代理人郭剑到庭参加诉讼，被告熊敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年5月13日签订的《商用房屋租赁合同》；2、判令两被告向原告支付所欠租金57608.66元（从2016年4月22日计算至2016年9月30日）、物业费12541.80元（从2016年7月1日计算至2016年9月30日），以上款项合计70150.46元；3、判令两被告按《商用房租赁合同》第九条第5款的约定向原告支付违约金84782.57元；上述款项共计154933.03元；4、案件受理费、保全费、邮寄费由被告承担。事实和理由：2013年5月13日，原告与两被告签订了《商用房租赁合同》，合同约定两被告承租原告经营管理的位于武汉福星惠誉置业有限公司开发的《福星惠誉水岸国际》项目K4栋1-/-3-4、2-/-3-7、2-/-3-4、7-/-3-7号第三层商用房屋（建筑面积836.12平方米），租赁期为8年零7个月，自2013年6月1日起至2021年12月31日止。《商用房屋租赁合同》对租金、物业管理费的计算标准和支付方式均有约定，还约定了合同解除情形、违约金支付、免租期租金补交及合同终止后两被告应将商用房屋交还于原告。合同签订后，原告依约将无瑕疵的商用房屋交付于两被告承租使用。但是两被告未能依约履行合同义务，拖欠原告租金、物业管理费等款项拒不支付。原告曾多次要求被告支付拖欠款项，均催讨无果。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院请求依其诉讼请求予以判决。
被告诸全辩称，1、原、被告的租赁合同基于原告发出的解约通知，于2016年6月28日已解除，无需再次提起诉求。解除合同是当事人的合同权利，根据合同法的规定，合同解除通知在到达对方之日起合同即解除，无需再行确认。2、原告无法证明被告实际占用或使用房屋的准确时间，所述的欠缴租金和物业费的金额前后矛盾，其诉求与解约通知书上载明内容存在差异，应承担举证不能和不利的责任。3、涉案租赁合同约定违约金过高。合同第九条第5款约定，甲方有权不返还乙方全部已付款项（其中包含乙方的保证金），乙方除应补交免租期租金外，还应向甲方支付未到期租金总额的10%，本条约定的内容实际上都是对违约金的约定。该条款约定的违约金过高，不符合法律规定，请求法院予以降低。另外，被告缴纳的50000元履约保证金，在原告送达的解约通知中已明确表示该保证金冲抵所欠的租金、违约金等；4、原告无法证明向被告交付房屋的时间，要求补交免租期租金，缺乏事实依据，双方签订合同后，原告并没有按合同约定的2013年6月1日将房屋交付给被告，约定的免租期实为房屋装修和市场推广培育、招商期间，在装修和市场推广完成之前，该房屋尚不符合合同约定的租赁用途，因此，原告要求补交免租期租金，缺乏事实依据。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
经本院传票传唤，被告熊敏未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。
经审理查明：2013年5月20日武汉福星惠誉置业有限公司与投资公司就“福星惠誉.水岸国际”项目K4栋1-/-3-4、2-/-3-7、2-/-3-7、7-/-3-7第三层商用房业主签订《商用房屋委托经营及管理协议书》，业主将商用房交给投资公司经营管理八年七个月，从2013年6月1日起至2021年12月31日止，投资公司依合同对外进行出租。
2013年5月13日，投资公司与诸全、熊敏签订《商用房租赁合同》，甲方出租人为原告，乙方承租人为两被告，房屋租赁合同对标的、数量、价款、履行期限等的约定为：投资公司将K4栋第三层商用房836.12平方米的商用房租赁给诸全和熊敏，租赁期限八年零七个月，从2013年6月1日起至2021年12月31日止，其中免租装修期为十个月，从2013年6月1日至2014年3月31日止；如在合同签订之日诸全、熊敏向投资公司交纳履约保证金50000元。合同租金2013年6月1日至2016年12月31日按每月每平方米13元、2017年1月1日至2019年12月31日按每月每平方14.8元、2020年1月1日至2021年12月31日按每月每平方米16.8元。按季度支付，第一次租金及运营推广费的支付时间为签订本租赁合同十日内，第二次租金及运营推广费的支付时间为第一季度届满前十日内，以此类推。投资公司在2013年5月13日前将租赁物交付给诸全和熊敏。
合同的第九条对提前解除及违约责任的约定：乙方拖欠租金、保证金等应当向甲方交纳的费用，应每日按拖欠额的万分之五向甲方支付违约金或者乙方单方面提出解除本合同或乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还乙方全部已付款项，乙方应向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金。关于合同的解除在甲方书面通知送达乙方之日起解除，乙方按照约定承担违约责任，乙方拖欠甲方任何一项应付费用超过三十日的，甲方有权解除合同，自通知之日生效。
合同签订的当天，熊敏和诸全在《房屋交接验收确认书》上签名，接受了租赁物，并支付了50000元的履约保证金，合同开始履行。因诸全和熊敏未依合同给付2015年10月1日起至2016年6月25日止的租金96014.45元，物业管理费49470.43元，投资公司于2016年6月28日向诸全和熊敏送达了《解约通知书》解除双方的《商用房租赁合同》、同意以收取的履约保证金50000元冲抵免租期内的租金、拖欠的租金和物业服务费，熊敏、诸全于2016年7月1日前付清、并办理解约手续，腾退房屋等。诸全得知后遂委托余谦（本案证人）与投资公司进行协商未达成协议。双方的合同于2016年6月28日解除。截止至2016年9月30日投资公司收回房屋时止，诸全和熊敏共拖欠2016年4月22日至2016年9月30日的租金及房屋占有使用费57608.66元，2016年7月1日起至9月30日的物业服务费12541.80元。因熊敏、诸全未清偿债务，现投资公司诉至本院。
以上事实有《商铺委托经营及管理协议书》1份、《商用房屋租赁合同》、《解约通知书》各1份、证人证言及当事人的陈述等在案佐证。
本院认为：房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定的租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的合同。
K4栋第三层商用房业主福星惠誉置业有限公司和投资公司订立的《商铺委托经营及管理协议书》中约定，业主将“福星惠誉水岸国际项目”商圈内的商用房屋委托投资公司经营管理进行转租，因此，业主与投资公司之间为房屋租赁合同关系。
2013年5月13日的《商用房租赁合同》是投资公司与诸全和熊敏互为意思表示达成合意成立的，业主不是该合同的当事人。相对于出租人业主而言，投资公司为承租人，熊敏、诸全为次承租人，在《商用房租赁合同》中，投资公司为出租人，诸全和熊敏为承租人。合同中关于物业服务费的给付，系双方的从给付义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二款规定“对合同履行发生争议后，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，当事人对自己的主张应当及时提供证据，熊敏和诸全作为承租人，对其给付租金和物业服务费负有举证责任，在举证期内，诸全和熊敏未提交证据予以证明，对投资公司主张对方应当支付的租金和物业费本院予以认定。
2016年6月28日合同未解除前，被告未按合同支付的租金应继续给付。合同解除后至2016年9月30日原告收回商铺期间，诸全和熊敏无合法的依据继续占用承租的房屋获取的利益——房屋占有使用费，应向投资公司返还，房屋占有使用费比照合同约定的租金支付。虽然投资公司的主张对方支付的57608.66元中包含有房屋占用费，未区分租金和房屋占用费存在瑕疵，但未加重义务人的负担，债务应当清偿。在解除合同时，投资公司愿意以收取的保证金50000元冲抵部分租金，被告主张保证金应冲抵租金，本院予以支持。冲抵后，熊敏和诸全应支付的租金和房屋使用费金额为7608.66元，2016年7月1日起至2016年9月30日止的物业管理费为12541.80元。
投资公司主张因熊敏和诸全的违约行为，导致合同解除按约定应当承担合同未到期租金总额10%的违约金，熊敏和诸全认为约定的违约金过分高于造成的损失，应向下调整。从合同解除时的2016年6月28日至合同履行期限的2021年12月31日止，依约定，熊敏和诸全所承担的违约金明显过分高于投资公司的实际损失，显失公平，熊敏和诸全关于减少违约金的主张，本院予以认可。调整后的违约金应足以弥补违约造成的损失，并应根据违约方的过错体现违约金的惩罚性，针对本案查明的事实，熊敏和诸全承担违约金的标准向下调整为：按被告应向原告清偿债务的金额70150元的年利率24%计算逾期给付造成原告的损失，从2016年4月22日起至债务清偿完毕时止。
投资公司要求人民法院确认双方的房屋租赁合同解除，是要求确认其主张的法律关系存在或不存在的情景。投资公司请求人民法院判决解除《商用房屋租赁合同》的表述本质上为确认解除合同效力之诉，人民法院应认定投资公司请求法院确认主张解除合同的意思表示有效。
综上所述，因诸全和熊敏未按合同约定的期限支付租金，在投资公司解除合同后，诸全和熊敏应依照合同和法律规定，承担相应的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于审理物业服务合同具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告熊敏、被告诸全于本判决生效之日起十日内向原告武汉福星惠誉投资管理有限公司给付2016年4月22日起至2016年9月30日止的租金和房屋占有使用费7608.66元（已冲抵履约保证金50000元）。
二、被告熊敏、被告诸全于本判决生效之日起十日内向原告武汉福星惠誉投资管理有限公司给付2016年7月1日起至2016年9月30日止的物业服务费12541.80元。
三、被告熊敏、被告诸全于本判决生效之日起十日内向原告武汉福星惠誉投资管理有限公司支付违约金（按被告应向原告清偿债务的金额70150元的年利率24%，计算逾期造成原告的损失从2016年4月22日起至债务清偿完毕时止）。
四、确认原告武汉福星惠誉投资管理有限公司解除《商用房屋租赁合同》的行为有效，合同于2017年6月28日解除。
五、驳回原告武汉福星惠誉投资管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3398元减半收取计1699元、保全费1295元，合计2994元，由被告熊敏、被告诸全负担（此款原告已垫付，被告连同上述款项一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 周 杰
二〇一七年十二月二十日
书记员 严橄玲