湖北汉川市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂汉川民初字第00700号
原告湖北省新华书店（集团）有限公司汉川市分公司。住所地：汉川市仙女山街道办事处西正街**号。
诉讼代表人张剑飞，负责人。
委托代理人程思培，湖北谛益律师事务所律师。代理权限为一般代理。
委托代理人李本生，湖北省新华书店（集团）有限公司汉川市分公司员工。代理权限为特别授权。
被告周伟，个体工商户。
委托代理人胡凯峰，湖北广众律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人曾艳，湖北广众律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告湖北省新华书店（集团）有限公司汉川市分公司诉被告周伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月26公开开庭进行了审理，2014年10月21日另行组成合议庭第二次开庭进行了审理。原、被告双方当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖北省新华书店（集团）有限公司汉川市分公司诉称：2010年7月26日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，自2010年7月26日起至2013年7月25日止，原告将其综合大楼3-7楼和临街门店大厅及相关配套设施租赁给被告经营餐饮和住宿，为期三年，年租金52.8万元。2013年8月1日，原、被告双方签订《合同兑现协议书》，确认被告下欠原告租金77万元，且被告放弃续租，并经双方协商，共同加锁封存了被告经营期内所置办的动产，待新的承租人产生后，将动产处分给新的承租人所得的价款优先用于偿还租金。2013年12月1日，原告与新的承租人陈长剑签订了《房屋租赁合同》，被告与陈长剑对动产价格进行协商，双方未达成一致意见，被告至今拖欠原告租金不付。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：原告的《营业执照》、《组织机构代码证》复印件各一份，证明原告具有“其他组织”的诉讼主体资格；
证据二：原告于2010年7月26日与被告签订的《房屋租赁合同》，证明合同主体、租赁关系、租赁期限、租赁费和缴纳时间；
证据三：原告于2013年6月1日向被告发出《告知书》，证明原告向被告催缴租金的事实；
证据四：2013年8月1日原告与被告签订的《合同兑现协议书》，证明被告下欠原告租金77万元及双方协商将被告动产封存待新承租人确定后，由原告方牵线被告与新承租人协商动产价格，并以动产处理所得价款优先偿还原告租金，若双方协商不成，原告有权委托评估；
证据五：原告与陈长剑签订的《房屋租赁合同》，证明原告与陈长剑签订的《房屋租赁合同》的时间为2013年12月1日；
证据六：陈长剑及其所在单位工作人员出具的收条，证明原告在该单位中标后将原告保管的、共同加锁锁住大门中一把锁的钥匙交给了陈长剑所在单位；
证据七：陈长剑所在单位出具的《关于原银海宾馆资产协商转让谈判过程的说明》，证明原告在该单位中标后牵线被告与陈长剑所在单位就原银海宾馆资产转让进行了协商，但未达成一致意见；
证据八：被告在汉川市人民法院另行起诉的诉状副本一份，证明被告认可所欠原告租金77万元的事实。
被告周伟辩称：原告要求清偿原合同所欠租金77万元及支付逾期缴纳租金滞纳金的请求不符合双方于2013年8月1日签订的《合同兑现协议书》的最终约定，同时，原告对2013年12月1日以后的事实陈述不真实，原告没有按《合同兑现协议》履行对封存动产的相关变价转让手续。对于原、被告双方共同封存的动产，应当按原告收执被告交付的封存动产清点盘存表数量与金额，由原告照价付款，扣除应缴房租后，多余部分应由原告向被告支付。
被告为支持其辩称理由，向本院提交了以下证据。
证据一：被告身份证复印件，证明被告身份情况；
证据二：营业执照，证明银河宾馆营业的合法性；
证据三：报案证明，证明2013年12月3日陈长剑指使陈长平抢占银海宾馆内财产的情况，同时证明原告存在过错；
证据四：2010年度房屋租赁合同，证明租赁关系事实；
证据五：合同兑现协议，证明原、被告协商一致，租金以动产变价抵还，证明原告应承担介绍动产接受人、对动产组织评估的义务，原告违背了合同兑现协议，提出支付租金及滞纳金的诉求不能成立。
证据六：律师调查笔录，证明陈长剑砸门入室，抢占封存动产的过程，陈长剑得到原告的纵容强入宾馆，强占财物，以及原告指使承租人接受、占用了被封存的动产；
证据七：电话录音，证明原告收到了动产明细表，且认可了动产的价款，以及陈长剑强占动产的事实。
证据八：动产明细表价款清单，证明封存的动产数量与价款。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、三、四、八无异议；原告对被告提交的证据一、二、四、五无异议。对上述无异议的证据，本院依法予以采信。
对于双方互有异议的证据，由于这些证据的内容和证明目的涉及到因租赁关系产生的物权纠纷，本院将在银海宾馆、周伟诉湖北新华书店（集团）有限公司汉川市分公司、第三人陈长剑房屋租赁合同纠纷另案中予以分析评判，本案中对这些证据的证明效力不作分析认定。
经审理查明：被告周伟于2002年6月开始与原告订立房屋租赁合同，租赁原告所有的位于汉川市仙女山街道办事处西街38号新华书店综合大楼一楼南大厅及三至七楼开设银海大酒店，从事住宿及餐饮服务，租赁期限为八年。租赁期满后，原、被告双方于2010年7月26日再次签订租赁合同，被告继续租赁原告的上述房屋从事酒店经营，约定年租金为52.8万元，租赁期为三年，并由被告向原告交纳10万元的合同保证金，如被告违约，原告有权扣取一定数额的保证金。在租赁期届满前，原告就被告所欠租金于2013年6月10日向被告发出了催缴租金通知书。但被告仍未履行给付租金的义务，租赁期满后被告放弃续租，经双方结算，被告下欠原告租金77万元未付。为此，原告诉讼来院，要求被告清偿所欠租金77万元并支付滞纳金。
本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，未违反法律法规禁止性的规定，该合同合法有效，双方均应按合同履行各自的义务，被告拖欠应缴租金不付，是引起纠纷的主要原因，应当承担相应的民事责任。双方对违约金有约定，即在合同保证金内，收到一定数额的保证金，给合本案实际，应尊重双方所签订的违约金条款，酌定违约金为5万元。被告主张按2013年8月1日双方签订的《合同兑现协议》的约定，以租赁期间的动产转让后所得款项抵扣租金，因一部份事实尚未查明，本院应就已查明的事先行判决。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、被告周伟所欠原告湖北省新华书店（集团）有限
公司汉川市分公司房屋租金77万元，支付违约金5万元，共计82万元，扣减剩余保证金5万元，余款77万元，由被告周伟于本判决生效之日起三十日内付清。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
上列应支付款项，逾期支付，按《中华人民共和国民事
诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
本案件受理费11500元，由被告周伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交案件诉讼费11500元，款汇至孝感市中级人民法院。上诉人在上诉期届满的七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 陈向东
审判员 肖乐新
审判员 张国良
二〇一五年四月二十八日
书记员 李会平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。