浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙06民终1062号
上诉人（原审被告）：贾国娟，女，1969年11月18日出生，汉族，住嵊州市。
委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：麻雪彪，男，1969年5月20日出生，汉族，住松阳县。
委托诉讼代理人：王华锋，浙江齐蓝诚律师事务所律师。
上诉人贾国娟因与被上诉人麻雪彪房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院(2017)浙0683民初7059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
贾国娟上诉请求：撤销嵊州市人民法院(2017)浙0683民初7059号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对被上诉人应得补偿款的原因与基本法理相悖。被上诉人作为承租人，在租赁房屋被拆迁的情况下，其可以得到的补偿款只能包括三个方面，一个方面是其对承租房屋的装修损失。在合同约定承租期满装修无偿归出租人所有的情况下，该装修损失也要按照约定的租赁年限分摊。如合同约定被上诉人租赁三年，其在房屋拆除时尚有半年租赁期限未满，那么，其装修损失就是总装修款的六分之一。第二个方面是未能租赁期满导致的租金。在上诉人已经收取全部租金的情况下，上诉人应当把被上诉人未能承租使用房屋的半年租金退还给被上诉人。第三个方面是被上诉人的搬迁损失。因租期未满提前解除合同导致被上诉人搬迁的，其搬迁所发生的损失应当列入补偿范围。除上述三个方面的损失外;与房屋权利人有关的其他所有拆迁补偿款，承租人都无权享有。二、一审判决对案涉补偿款的性质认定错误。1.314649元款项系对上诉人自有房屋的补偿款。该补偿款虽与房屋的累计经营年限有关，但实质上仍然是对房屋所有权人的补偿。把补偿款与累计经营年限挂钩，是考虑无合法审批手续建造的房屋，实际存续的年限越长，越成为一种既成事实，需要补偿的款项就应当越高。但这与被上诉人的承租年限并非实质关系。如果按原审判决以被上诉人承租年限确定承租人应得补偿款的观点成立，那么，如果一个承租人在本次拆迁前租赁了五年房屋，其在拆迁前就已经租赁期满将房屋交还给上诉人，该承租人对十年期限的贡献达到一半(五年相当于十年的一半)，上诉人是不是也要从该补偿款中拿出一半去送给这个早已租赁期满离开的承租人?这个已经离开的承租人前面如果还有别的承租人租赁过房屋，上诉人是不是还得拿出钱再去送给那些承租人?再假如本次拆迁时被上诉人的租赁期限刚满，上诉人是否也还需要向被上诉人支付其三年承租所作的所谓“贡献”的补偿款呢?这显然是不能成立的。即使相关补偿款跟经营有关，被上诉人能得到的也只能是最后半年未经营可能受到的损失，而不是其已经租赁经营的两年半的损失。被上诉人已经经营的两年半，已经通过租赁经营取得收益，无权再享受什么补偿款。2.277794元款项系上诉人所在村将其自己应得的补偿款的70%对上诉人的让渡。根据本次拆迁补偿规定，村建造的无证有照房屋，也可以得到最高十年的补偿。因该房屋系村交给作为村民的上诉人占有使用，故村让渡该补偿款中的70%给上诉人所有。跟314649元款项一样，这277794元款项同样与被上诉人承租房屋没有任何关系，也不属于被上诉人的经营损失。3.124559元房屋装修、附属物补助款，可以明确区分出上诉人和被上诉人各自添附的价值。该124559元款项中，只有其中的64256元是房屋装修款，其余款项均为房屋重置价。而64256元房屋装修款也分为上诉人个人部分和村装修部分，其中村部分为26799元，个人部分为37457元。该笔装修款中的地砖、吊顶、乳胶漆、固定玻璃、铝合金、塑钢门、卷闸门、化粪池等都在被上诉人租赁前就已经存在，属于被上诉人装修部分的价值最多只有一、二万元。原审判决仅凭主观判断被上诉人可享受84559元没有任何事实依据。本次因拆除解除租赁合同，对被上诉人造成的总损失不可能超过5万元，而上诉人已经支付被上诉人5万元。
麻雪彪答辩称，2014年2月16日上诉人将案涉房产出租给案外人李文龙，开设了永旺超市，2014年10月3日李文龙以69万元转让给了被上诉人，对于转让的事实，上诉人没有异议，在双方签订的租赁合同第六条约定，租赁期内如遇拆迁，将拆迁、经营损失赔偿给被上诉人。根据上诉人跟城镇房屋拆迁有限公司的协议书和城中村改造工作领导小组所确认永旺超市所享有的拆迁、经营补偿款为717002元，按照双方租赁合同的约定，该补偿款应当都归被上诉人所有，事实上即使按照一审判决给予被上诉人20几万补偿款，这对被上诉人也造成了重大损失。
麻雪彪向一审法院起诉请求：判令被告立即支付拆迁补偿款计人民币200000元，并支付自起诉之日起至付清日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付的利息。审理中，原告变更诉讼请求，其将诉讼请求变更为：判令被告立即支付原告拆迁补偿款717002元并支付自起诉之日起至付清日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。
一审法院认定事实：2014年2月16日，案外人李文龙（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同一份。合同约定：一、甲方出租给乙方的房屋位于嵊州市（迪贝厂边左转第四间），出租房屋面积200平方米左右。二、租赁期限为3年，自2014年6月20日起至2017年6月19日止。三、该房屋年租金为52000元，押金3000元，合同签订时付清当年房租，租金三年内根据合同不提高房租，按每年52000元准上交，其余房租在每年5月底前交清。四、乙方所承租房屋只能用于合法经营，应办理相关证照，办理证照时，甲方尽力为乙方提供方便。乙方在经营过程中的相关税费（包括房屋租赁税等）由乙方承担并负责缴纳。五、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。六、遇到国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，租期内如遇拆迁，乙方的装修、搬运、经营等费用损失按实际评估赔偿给乙方。合同对双方的其它权利义务也作了相关约定。李文龙于2014年3月6日在涉租房屋处开办了嵊州市永旺超市，并办理了个体工商户注册登记手续。2014年10月31日，李文龙与原告达成协议书一份。协议书载明：兹有嵊州市西港永旺批发转让给丽水市松阳县麻雪彪，共计人民币陆拾玖万元正（￥690000.00），从2014年10月31日起，以前欠下的债务由李文龙支付，以后的由麻雪彪自理。2014年11月25日，被告出具原告收条一份。收条载明“麻雪彪房租费已交到2017年6月19日止，两年的房租费已交给我，余额两年房租费壹拾万零肆仟元整。李文龙在该收条上方签名并书写有“从2014年11月1日起房屋租赁合同已转让给麻雪彪，同出租方贾国娟不发生任何关系。”的文字。2016年，涉租房屋所在的嵊州市三江街道西湖村（原西港）整村由市政府实施城中村改造而被征收拆迁。案涉租赁房屋也被征收拆迁。根据嵊州市城中村改造工作领导小组的文件规定，类似案涉无合法审批手续且未经处理或处罚的房屋，被征收人能够提供合法有效的营业执照，或工商、税务等行政管理部门出具的相关登记资料的，根据实际经营面积，按工商、税务等行政管理部门登记的经营时间累计计算经营年限（间断时间扣除，最高为10年）给予补助，每年每平方米补助标准为该征收改造范围内国有土地上商业用房市场价格与商品住宅市场价格差价的1.5%。案涉嵊州市永旺超市所在的房屋符合上述文件规定的情况，可享受商业服务业用房补助。2017年1月15日，经嵊州市城中村改造工作领导小组确认：一、永旺超市所在房屋有部分为被告搭建，有部分为被告向村里租赁所得，具体的实际经营面积为：（西港村）无证：132.13㎡，（村）仓库30.49㎡；（个人）无证：105.41㎡。二、政策补助事项、补助标准及补助金额计算：商（个人）无证有照：105.41㎡×298.5元／㎡×10年＝314649元；（个人）房屋装修、附属物补助：124559元；经营户经营补助396848元×70%＝277794元，以上合计717002元。注：经营者经营补助396848元为永旺超市所占用的村里部分集体用房用于商业经营应得的补助，由嵊州市城镇房屋拆迁有限公司支付村里该款的30%，其余70%支付给贾国娟。被告与嵊州市城镇房屋拆迁有限公司签订协议后，领取了永旺超市被征收拆迁应得的房屋装修、附属物补偿款以及经营补助费合计717002元。2017年1月25日，永旺超市所在的经营用房被拆迁。之后，被告支付原告50000元（该款已包括应退还原告的剩余租期对应的租金）。原告认为被告领取的案涉款项全部为其所有，其起诉来院，双方遂成纠纷。
一审法院认为，根据嵊城改组〔2016〕1号《嵊州市城中村房屋征收补偿安置实施办法有关解释性说明》的文件规定，类似办有合法工商登记证照的永旺超市所在的经营用房被拆迁时，被征收人可享有经营补助。根据贾国娟签字确认的《企业、商业服务业用房补助计算表》，涉案永旺超市所在房屋的经营补助由两部分组成：一部分为贾国娟租赁村集体房屋用于经营所得的补偿，即商（村）经营户经营补助396848元×70%＝277794元；另一部分为贾国娟自有房屋补偿，即商（个人）无证有照：105.41㎡×298.5元／㎡×10年＝314649元。另经营户房屋装修、附属物补助为124559元，以上合计款项为717002元。据此，该院归纳本案争议焦点为：原告根据房屋租赁合同的约定，要求被告支付涉案永旺超市所在经营用房的装修、附属物补助款以及经营补助费合计717002元的诉讼主张是否成立的问题。本案中，为何被告有从嵊州市城镇房屋拆迁有限公司领取上述经营补助款的权利，系来自于其自搭房屋以及其从村里租赁所得集体用房长期用于商业经营之故。被告陈述永旺超市所在经营用房历经多位经营户的变动以及商铺名称的更迭，由此形成可由城改办核定经营补助计算年限为10年的客观情由，故该院认定涉案被拆迁用房所得的经营补助应分段界定。至于涉案经营用房在开设永旺超市期间应有的经营补助如何核定的问题。该院认为，纵观永旺超市的存留始末，可知超市开办之初由被告将自建用房和从村里租赁所得的集体用房一并向外出租给案外人李文龙，后由李文龙在该处开设永旺超市，李文龙在经营中将永旺超市的全部资产以及超市所在用房的租赁权一并转让给原告，自此直至永旺超市所在用房被拆迁前，该超市一直由原告经营。由此可见，永旺超市所在经营用房征收拆迁后所得的经营补助，原、被告以及前任经营者李文龙均有贡献，鉴于李文龙在经营过程中将超市的全部资产已转让给原告，故李文龙经营永旺超市期间可享受的经营补助部分权利也已一并转让给原告。综上，该院认定涉案经营用房开设永旺超市期间的经营补助款为原、被告共同付出所得。结合永旺超市自前任经营者李文龙从被告处租得用房于2014年3月6开办该超市始至永旺超市用房经营补助核定之日即2017年1月15日的存续期间，该院认定涉租的嵊州市用房在经营永旺超市期间可计算经营补助的天数为1046天，换算年限为2.87年。由于原先李文龙与被告签订的房屋租赁合同约定，租期内涉租房屋被拆迁，房屋的装修和经营等费用按实际评估价由被告赔偿给李文龙。租期内，涉租房屋经被告同意由李文龙转租给原告，李文龙与被告所签房屋租赁合同的权利义务也受让给原告，故该项约定对原、被告同样具有约束力，即前述嵊州市用房在永旺超市经营期间可享的经营补助全部为原告所有，经核算金额为（314649元＋277794元）×（2.87÷10）＝170031.14元。至于装修、附属物补助款124559元，考虑永旺超市所在用房在该超市开办前早已由经营户用于商业经营，故不排除在永旺超市开办前所在用房已有装修、附属物等建筑设施的存在，当然也不能否定永旺超市经营期间无论是前任经营者李文龙还是继任经营者原告均有装修、附属物投入的可能。由于双方均不能举证证明该项装修、附属物补助款对应的建筑设施为各自单独所投入，考虑装修、附属物在拆迁前由永旺超市使用的实情，以及权衡双方利益的原则，该院酌定装修、附属物补助款124559元，由原告享受84559元，其余部分则为被告享受。综上，该院核定原告可享永旺超市经营补助款、装修与附属补助款的金额为254590.14元。对被告关于其无需向原告支付拆迁补偿款的辩称，与事实和法律不符，该院不予采信。被告已付原告的50000元，剔除应退原告剩余租期部分预付的租金，经核算应退原告部分租金为（52000元÷365天）×144天＝20516元。扣除应退原告部分租金外，实际被告已付原告的补助款为29484元，该款可在被告应付原告的款项中扣减。对原告主张过高部分请求，该院不予支持。原告要求被告支付自起诉之日起至付清日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失一节，符合法律规定，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、贾国娟再付麻雪彪拆迁补偿款225106.14元并支付该款自2017年8月18日起至付清日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失，款限本判决发生法律效力后十日内付清。二、驳回麻雪彪的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10970元，减半收取5485元，由麻雪彪负担3885元，贾国娟负担1600元，款限判决发生法律效力后十日内向该院缴纳。
二审中，上诉人提交嵊州市三江街道西湖社区股份经济合作社出具的说明一份、表格打印件一份，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院认证认为，嵊州市三江街道西湖社区股份经济合作社出具的说明上未有相应出具人的签名，不符合证据的形式要件，表格系打印件，故本院均不予认定。
上诉人在二审期间申请本院向嵊州市城中村改造办公室调取涉案房屋装修、附属物补助款的评估报告，经本院向嵊州市城中村改造办公室了解，未有该份评估报告，故本院对上诉人的该申请不予准许。
被上诉人未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否需向被上诉人支付拆迁补偿款。根据双方之间的房屋租赁合同第六条约定，遇到国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲（上诉人）、乙（被上诉人）双方造成损失的，租期内如遇拆迁，乙方的装修、搬运、经营等费用损失按实际评估赔偿给乙方。涉租房屋于2017年1月25日被征收拆迁，上诉人领取了拆迁补偿款合计717002元，因拆迁时双方之间尚余租期144天，故被上诉人依据租赁合同上述条款诉请要求上诉人支付已领取的拆迁补偿款717002元。本院认为，根据双方之间租赁合同上述条款的约定，拆迁时，上诉人向被上诉人赔偿的仅为装修、搬运、经营等费用损失，且需按实际评估的价值进行赔偿，虽被上诉人抗辩涉案房屋拆迁时城中村改造办公室已委托相应机构进行了评估，并根据评估报告赔偿了上诉人717002元，上诉人应将上述经评估获得的赔偿款全额支付给被上诉人，但城中村改造办公室进行的评估是对被拆迁房屋的评估（仅其中房屋装修价值的评估中有部分涉及被上诉人投入装修残值的损失）而非对被上诉人搬运、经营损失的评估，嵊州市城镇房屋拆迁有限公司向上诉人支付的717002元赔偿款亦仅是对上诉人所有的房屋因拆迁而遭受的经营、投入装修、附属物等损失的赔偿，并非对被上诉人经营、装修、搬运损失的赔偿，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。被上诉人应依据双方房屋租赁合同第六条的约定，就剩余租期内的经营损失、搬迁费用和剩余租期内的装修残值按评估价值向上诉人主张赔偿，但被上诉人并未提供任何证据证明上述损失，应承担举证不能的不利后果，鉴于二审期间上诉人自愿在已支付上诉人5万元的基础上另行补偿被上诉人各项拆迁损失10万元，系上诉人对自身权利的处分，于法不悖，故本院予以照准。
综上所述，贾国娟的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省嵊州市人民法院（2017）浙0683民初7059号民事判决；
二、贾国娟支付麻雪彪拆迁补偿款10万元，限本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回麻雪彪其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费受理费10970元，依法减半收取5485元，二审案件受理费10970元，均由麻雪彪负担，限于本判决生效之日起七日内向法院缴纳。
本判决为终审判决。
审判长 赵启龙
审判员 姚 瑶
审判员 韦 玮
二〇一八年五月二十一日
书记员 余建维