安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民一初字第00453号
原告：朱庆云，女，1975年8月23日生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
原告：王庭，男，1968年5月25日生，汉族，住址同上。系原告朱庆云丈夫。
两原告的共同委托代理人：武新泉，北京大成（合肥）律师事务所律师。
两原告的共同委托代理人：陈念斌，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。
被告：合肥中筑置业发展有限公司，住安徽省合肥市滨湖新区。
法定代表人：洪传海，该公司董事长。
委托代理人：赵鑫，男，户籍地安徽省淮南市田家庵区。该公司员工。
委托代理人：齐文虎，安徽正申律师事务所律师。
原告朱庆云、王庭诉被告合肥中筑置业发展有限公司（以下简称中筑置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月3日公开开庭进行了审理。原告朱庆云、王庭的共同委托代理人武新泉、陈念斌、被告中筑置业公司的委托代理人齐文虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱庆云、王庭诉称：被告为“棠溪人家”项目的建设单位，该项目是被告在合肥滨湖区开发的高端别墅项目。2009年8月，合肥市规划局颁发了该项目的建设工程规划许可证（证号为：合规建民许2009239号）。2009年11月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告以13517.53元／平方米，总价4163400元的价格购买了“棠溪人家”沁园春12幢10l号别墅。原告于2009年l1月6日首付房款2163400元，余款2000000元办理了银行按揭支付房款，合同还约定交房日期为2010年12月31日前。原告购房时，被告提供了棠溪人家的宣传图册和户型图，原告按照宣传图册和户型图上的说明选购了D户型别墅，该套户型图中标示庭院的宽度11米、长度23.7米，车库的宽度3.2米。具备实施庭院园林的功能，前后庭院均无窨井布置的标示，别墅中庭也无排污装置的标示。原告从合肥市规划局信息中心调取的《D户型平面图》也印证了上述事实。
2010年12月16日，被告通知原告交房，原告到现场察看发现被告存在以下违约事实：l、庭院的宽度由11米减少到10.4米，比原规划设计宽度减少0.6米。庭院长度由23.7米减少到22.4米，比原规划设计宽度减少1.3米，庭院总面积减少27.75平方米；2、车库宽度由3.2米减少到2.6米，比原规划设计宽度减少0.6米。由于车库实际宽度只有2.6米，车辆进入停放后根本无法打开靠近院墙一侧的车门，即丧失了车库的使用功能；3、庭院内安置7个窨井，前院安置有合肥有线井1个、中国电信井1个、强电井1个和无名井2个，后院安置有雨水井1个、污水井1个。由于7个窨井无序排列，且不允许覆盖，使得庭院很大部分面积无法正常使用，丧失了实施庭院园林花园的功能，且今后如果上述7个相关部门的设施发生故障或进行维护，还要进入原告庭院内进行维修、维护，不可避免地将会给原告带来的侵扰和损害；4、别墅中庭部位被安装了电动排污装置，工作时会产生噪音，电动排污装置无安全防护措施，且不允许覆盖，中庭失去了园林绿化的休闲功能，还无故增加了原告支付该排污装置电费的负担；中庭由负一层至顶端的距离有四层楼的高度，中庭内从建筑一层至三层，缺少安全防护措施，存在重大的安全隐患；5、室内楼梯东侧落地窗及上方屋顶采光玻璃，缺少安全防护措施，存在重大的安全隐患；6、建筑地基严重下沉，墙体有贯穿性裂缝，房屋存在重大质量和安全问题；7、根据小区规划设计，位于小区最东边公共消防通道，即属于小区的配套设施，被告擅自出售给其他业主作为私家庭院使用，损害了原告可得的通行和消防安全利益；8、室内客厅顶部布置有管道，使得房屋实际层高降低，并会产生噪音。上述违约情形，被告在售房时均未履行告知义务。并且，“棠溪人家’’沁园春12幢101号别墅尚未实际交付，至2014年8月5日电力公司就以短信方式通知原告欠缴电费338.12元。
原告认为：l、被告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任；2、由于被告擅自改变规划设计方案，其所提供的房屋质量不符合约定，被告应当承担继续履行、采取补救措施的违约责任，即将棠溪人家沁园春12幢101号别墅恢复到原规划设计的标准。3、由于被告擅自变更规划设计，且存在设计不合理、施工不规范，导致原告所购别墅的使用功能、房屋质量和品位档次下降，原告有权要求被告减少房屋价款，并返还原告多付的房屋价款。4、原告有权要求被告赔偿通行、消防安全利益损失和增加的电动排污装置电费的损失。5、房屋交付前产生的电费应当由被告承担。
综上，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求：一、判令被告减少并返还房屋价值贬损部分的价款832680元（暂按房屋总价的20%计算，具体金额以法院委托鉴定为准）；二、判令被告承担房屋交付前产生的电费338.12元；三、由被告承担本案的诉讼费和鉴定费。2015年5月20日，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告赔偿原告所购房屋的各项损失832680元（暂按房屋总价的20%计算，具体金额以法院委托鉴定为准），其他诉讼请求不变。
被告中筑置业公司辩称：一、原告的主张和诉请没有事实根据。涉案房屋早在2010年12月20日就已通过竣工验收，具备合同约定的交房条件，被告也曾于2010年12月16日依约通知原告交房。原告主张被告违约，诉称被告存在以下多个方面的违约事实。但被告实际并不违约，第一，原告与被告在《商品房买卖合同》中就涉案房屋庭院的面积，车库的宽度，窨井的数量及布置，电动排污装置的有无等等买卖合同均无具体约定。第二，被告未在《商品房买卖合同》之外就涉案房屋及其相关设施另有具体确定的说明和允诺。被告从来没有印制并原告提交棠溪人家的宣传图册和户型图，更没有标示和承诺庭院的宽度、长度及车库的宽度，原告也没有相反的证据予以证明。因此，原告和被告建房、交房的标准只能依据双方《商品房买卖合同》的约定。第三，窨井、排污装置、客厅顶部的管道的有无及布置，是设计单位根据房屋的使用功能和设计规范进行设计，施工单位根据设计组织施工，被告无力左右，也无需干涉。对此，《商品房买卖合同》无需也无法具体约定。不能说，合同中没有约定的就不能存在，那么合同也没有约定庭院中栽种花木，现在涉案庭院中有花木也违约了？！第四，原告三次主张涉案房屋存在重大安全隐患和重大质量问题，纯属无稽之谈。有无重大安全隐患和重大质量问题，不应信口开河，要有权威机构的鉴定证明。至于地基下沉、墙体裂缝，如果属实，与原告长期无理拒收房屋，没有及时报修，导致房屋年久失修不无关系。这属施工单位的保修范围，与被告无关。
总之，被告拟向原告交付的涉案房屋及其附属设施符合双方的合同约定。整个房屋买卖过程，被告没有违约行为。因此，原告主张被告违约，应当承担违约责任的诉请没有事实根据。
二、原告诉请缺乏法律依据。首先，原、被告未在《商品房买卖合同》中约定涉案房屋附属车库及前院、后院的面积，也没有在其它宣传图册中就涉案房屋附属车库及前院、后院面积等作出《商品房买卖合同》以外的特殊说明和允诺。
其次，原告主张适用最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，诉请减少房屋价款832680元，显然属于误读法律。第一，该《解释》第二十三条规定，标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。要适用该司法解释，有一个前提条件，就是“标的物质量不符合约定”。本案原告必须证明被告向其交付的涉案房屋质量不符合约定。被告向法庭提交的证据可充分证明该涉案房屋于2010年12月已经通过竣工验收，不存在质量不符合约定，早已具备《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。总之，原告没有充分证据证明原告与被告就涉案房屋附属车库及前院、后院长宽、面积等存在合法有效的具体约定，更不能证明被告提供的房屋质量不符合该相关的具体约定，因此，原告主张适用该司法解释，减少房屋价款就缺少了前提条件，该主张当然不能支持。第二，原告诉请减少房屋价款832680元，等于原房价打八折，无法律依据。被告拟“实际交付的标的物”就是“符合约定的标的物”，被告拟交付原告的房屋就是符合双方合同约定的房屋，因此，原告主张减少房屋价款的诉请，缺乏法律依据。
综上，在整个涉案房屋买卖过程中，被告没有违反合同约定，当然不应承担减少房屋价款的违约责任。被告的诉讼请求既无事实根据，也缺乏法律依据。法庭应当依法悉数驳回。
经审理查明：2009年11月6日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告“棠溪人家”沁园春12幢10l号房，建筑层数为地上三层，地下一层。单价13517.53元／平方米，总价4163400元。建筑面积308平方米。原告于2009年l1月6日首付房款2163400元，余款2000000元办理了银行按揭贷款；建设工程规划许可证号为：合规建民许2009239号，交房日期为2010年12月31日前。
原告起诉时向法庭提交了一本《蓝鼎棠溪人家图考》，证明该宣传图册是被告在与原告签订合同前向原告发放的。该宣传图册中原告的户型图显示了庭院长度和宽度。被告亦向法庭提交了一份《蓝鼎棠溪人家关鉴集》，证明被告的宣传图册中原告购买房屋的户型图中并无庭院长度及宽度标注，原告提交的宣传图册非被告制作并发放的，且该宣传图册中的户型图下方明确注明“以实际测绘面积为准”。
2014年12月25日，原告向法庭提交一份鉴定申请书，请求：一、对庭院面积由11米×23.7米减少至10.4米×22.4米，面积实际减少27.75平方米，使房屋贬损的价值进行鉴定；二、车库宽度由3.2米减少至2.6米，使车库使用功能贬损的价值进行鉴定；三、庭院内无须排列的7个窨井，使庭院使用功能贬损的价值进行鉴定；四、别墅中庭安装的电动排污装置，使中庭使用功能贬损的价值进行鉴定；五、中庭内从建筑一层至三层，缺少安全防护措施，使房屋贬损的价值进行鉴定；六、室内楼梯东侧落地窗及上方屋顶采光玻璃，缺少安全防护措施，使房屋贬损的价值进行鉴定；七、建筑地基严重下沉，墙体有贯穿性裂缝，使房屋贬损的价值进行鉴定；八、小区最东边缺失公共消防通道，使房屋贬损的价值进行鉴定；九、室内屋顶布置管道，使得房屋实际层高降低，使房屋贬损的价值进行鉴定。2015年5月20日，原告向本院提交变更鉴定申请书一份，请求：保留原申请对第一、二项的鉴定，第三至九项放弃鉴定。
2015年5月25日，本院委托安徽华兴房地产土地评估有限责任公司对原告申请的鉴定事项进行司法鉴定，并提供了原告《民事起诉状》、《评估申请书》、《商品房买卖合同》、销售宣传图册及从合肥市规划信息中心调取的规划图纸。2015年5月27日，该评估公司向本院出具一份评估意见：一、买房双方约定的车库、庭院面积与实际不符，在商品房买卖合同并无体现，对此评估缺乏依据；二、建设工程规划测绘面积及销售宣传图册，不能作为本次评估的依据。故对此次房屋买卖纠纷一案涉及的贬损价值无法评估。
以上事实，由当事人、合肥中筑置业发展有限公司企业登记信息、《商品房买卖合同》、《堂溪人家房号对应确认表》、原告提交的宣传图册、别墅照片若干张、规划图纸、合肥供电公司客户缴费通知单、手机短信、竣工验收备案表、合肥市住宅质量保证书、住宅使用说明书、被告提交的宣传图册等证明。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点是被告交付的房屋是否符合合同约定。首先，关于庭院及车库面积是否减少及对房屋使用功能是否造成贬损的问题。双方在《商品房买卖合同》中对庭院及车库面积并未作出约定，双方仅约定了房屋的建筑面积，被告交付的房屋建筑面积与合同约定相符。原告诉称被告的宣传图册上对系争房屋的庭院及车库面积均作了明确标注，但被告对其向原告发放过该宣传图册予以否认，并提供了另一份未标注庭院及车库面积的宣传图册。本院认为即使原告提交的宣传图册是真实的，但该图册中针对每一户型面积均标注了“约××平米，以实际测绘面积为准”，故该宣传图册中标注的庭院面积不能作为合同内容的一部分。同时，原告申请对庭院及车库减少的面积以及造成房屋价值贬损的部分进行司法鉴定，本院依法委托了鉴定机构，鉴定机构以合同未约定且规划图纸不能作为鉴定依据为由作出了无法评估的鉴定意见，对该鉴定意见双方未能提供证据推翻，故本院予以认可。故原告认为被告交付的房屋庭院及车库面积建设并对房屋价值造成贬损，缺乏事实及相关法律依据，对原告要求据此赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。对于原告认为被告交付的房屋庭院内有7个窨井盖、中庭的电动排污装置、中庭及楼梯东侧缺少安全防护措施、缺失公共消防通道、房屋实际层高降低等问题引起的房屋价值贬损，因原告在申请司法鉴定后自愿放弃鉴定，故对涉及上述问题的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。关于原告诉称建筑地基严重下沉，墙体有贯穿性裂缝并对房屋价值造成贬损申请鉴定的问题。原告起诉后，被告对该房屋进行了勘察和维修，后原告自愿撤回该项鉴定，故对原告涉及该问题的诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告要求被告承担房屋交付前产生的电费338.12元的问题。经查，该电费系由安装在中庭的电动排污装置运转引起的，该装置用于房屋内生活污水及其他污水的排放，是由原告本户独立产生的污水，应当由原告承担。综上，原告的各项诉讼请求，缺失事实及法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
驳回原告朱庆云、王庭的诉讼请求。
案件受理费12130元，由原告朱庆云、王庭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 郑 波
代理审判员 干思尧
人民陪审员 朱 琦
二〇一五年八月十九日
书 记 员 朱 艳
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。