四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民终字第170号
上诉人（原审被告）泸州网兴房地产开发有限责任公司，住所地：四川省泸州市江阳区连江路一段14幢3号。
法定代表人徐建生，总经理。
委托代理人李有亭，四川明会律师事务所律师。
委托代理人刘泽超，四川明会律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）夏斌涵，男，1985年7月出生，汉族，住四川省泸州市。
委托代理人郑凯，四川为普律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张桔（夏斌涵之妻），1989年8月出生，汉族，住四川省泸州市。
委托代理人卢兰，四川省泸州市龙马潭区金信法律服务所法律工作者。
上诉人泸州网兴房地产开发有限责任公司（以下简称网兴公司）因与被上诉人夏斌函、张桔商品房销售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2014）江阳民初字第2707号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人网兴公司委托代理人李有亭、刘泽超，被上诉人夏斌函委托代理人郑凯，被上诉人张桔委托代理人卢兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2011年11月11日，夏斌涵、张桔与网兴公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买网兴公司开发的位于泸州市江阳区连江路一段6号第3层39号商业用房。该合同载明：该商品房为预售房，其预测建筑面积为589.08平方米，单价为每平方米6219.87元，总价为3664000元；付款方式为签订合同时支付90%，余款交房时付清；出卖人应在2012年12月30日前交付该房；最终产权登记面积以泸州市房监所出具的初始登记测绘面积为准，面积差异以本合同约定的单价据实结算，多退少补；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用100元，如因出卖人的责任，买受人未在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付价款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，夏斌函、张桔按合同约定向网兴公司支付了房款3297600元。2013年1月31日，夏斌函、张桔向网兴公司缴纳了办证费、代办费、维修金及余下的房款366400元，网兴公司向夏斌函、张桔交付了涉案房屋及《新建住宅质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》。2013年8月20日，网兴公司出具《授权委托书》委托熊立办理涉案房屋的房屋登记手续。2014年4月29日，夏斌函、张桔出具《委托书》委托网兴公司员工童敏办理涉案房屋的所有权转移登记手续并于次日提交了《房屋所有权转移登记申请书》。2014年5月6日，涉案房屋（正式编号为：江阳区连江路1段6号第3层41号）转移登记在夏斌函、张桔名下。2014年6月6日，涉案房屋的国有土地使用权证办理完毕。2014年6月底，网兴公司通知夏斌函、张桔领取涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证，当夏斌函、张桔在领证时被告知需补交1.8平方米的超面积房款才能领证，则要求网兴公司支付迟延办证的违约金，因网兴公司拒绝双方产生纠纷。原审审理中，网兴公司已履行交付涉案房屋的所有权证及国有土地使用权证的义务。
原判认为，夏斌涵、张桔与网兴公司订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，对双方当事人均具有约束力。夏斌函、张桔已按约向网兴公司支付了相应的购房款，履行了付款义务。双方达成协议由夏斌函、张桔委托网兴公司办理所购商品房的权属转移登记手续，双方形成委托代理关系，网兴公司应当在约定的期限内将委托的事项办妥。2013年1月31日，夏斌函、张桔在交接涉案房屋当天向网兴公司交付了办证费用、代办费及相关资料，网兴公司则应按约在2014年1月27日前办妥涉案房屋的所有权转移登记手续，直至2014年5月6日才将涉案房屋的所有权转移登记手续办妥，已逾期98天。网兴公司主张逾期办证系夏斌函、张桔未交齐办证材料所致，原审法院认为，网兴公司接收资料时并未向夏斌函、张桔出具收据，则应对其主张承担举证责任。在本案中，网兴公司对其主张未提供相应证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。网兴公司系房地产开发商，具有代为办理房屋权属转移登记手续的经验，知晓办理房屋权属转移登记手续的流程及应当具备的资料，双方约定办理房屋权属转移登记手续的期限为交房后360日内，已充分考虑办理房屋权属转移登记手续的各种情形，包括网兴公司通知购房户提交相关资料等。即使夏斌函、张桔在接受房屋时所提供的资料不齐，网兴公司也应当及时通知补交。网兴公司未及时通知补交资料导致办理房屋权属转移登记手续逾期，责任也在公司。网兴公司主张已及时通知夏斌函、张桔补交资料，而对方迟迟不交，但未提供相应证据加以证明，且主张的该事实与生活常识严重不符，原审法院不予采信。夏斌函、张桔关于网兴公司将夏斌函、张桔的部分资料遗失，在逾期后通知重新补交遗失的资料，遂于2014年4月29日重新补交了资料的陈述符合生活常识，原审法院予以采信。由此，网兴公司逾期办理涉案房屋所有权转移登记手续，属违约行为，按照合同约定应按日计算向夏斌函、张桔支付全部已付价款万分之二的违约金，即3664000元×0.2‰×98天=71814.40元。夏斌函、张桔主张违约金应计算至2014年6月30日止与合同约定不符，超出合同约定部分原审法院不予支持。审理中，网兴公司表示愿将涉案房屋的所有权证及国有土地使用权证交付给夏斌函、张桔，并将其交与本院，是其履行合同义务的行为，其将涉案房屋的所有权证及国有土地使用权证交付本院后，双方关于交付房地产证书的纠纷已经消除，已无裁判之必要。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、泸州网兴房地产开发有限责任公司于该判决生效之日起十五日内向夏斌涵、张桔支付逾期办理江阳区连江路1段6号第3层41号房屋所有权变更登记手续的违约金71814.40元。二、驳回夏斌涵、张桔的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人网兴公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法改判驳回夏斌函、张桔全部诉讼请求。其主要理由是：上诉人未能在约定期限内办理房屋权属转移登记的原因在于被上诉人未交齐办证所必须的资料和手续。被上诉人在原审中并未向法庭举证证明在购房时已经向上诉人提交了相关资料的证据，应承担举证不能的法律后果。被上诉人于2014年4月29日才向上诉人出具办理该房屋权属转移登记的授权委托书和其他必需的相关资料，上诉人于2014年4月30日提交相关部门，产权证书2014年5月6日正式办理完毕，尚未超过360日。二审中，上诉人补充提出办证违约金起算点交房时间应为2013年3月2日的上诉理由。
被上诉人夏斌函、张桔以原审判决正确为由予以答辩。
二审期间，上诉人网兴公司向本院提交了以下证据材料：1、报纸复印件，拟证实在泸州晚报发布交房通知，要求业主提供相应手续，已经尽到告知义务。2、网签合同4页，授权委托书两份，拟证实被上诉人也有办证经验，且被上诉人真正与公司签订买卖合同是2014年4月，之前是别人代签。3、收房点交表。拟证实接房验收时间是2013年3月2日，且接房人是夏斌函父亲。4、业主临时公约、安全消防责任书、物业服务合同，拟证实交房时间确为2013年3月2日。被上诉人质证认为：证据1系复印件，不是新证据，不能达到证明目的；证据2真实性无异议，但2014年4月系因上诉人将相关资料遗失应其要求补签合同，上诉人是认可2011年的代签合同的；证据3系因接房时消防通道存在问题，后整改后验收点交，付款交房时间仍然是2013年1月31日；证据4系客观真实，但与交房时间无关。本院认为，上诉人所举证据1不属于新证据，也不符合合同约定通知接房的方式，不予采信；证据2与本案查明的其它事实存在矛盾，不予采信；证据3、4的真实性予以确认，但被上诉人确实于2013年1月31日补缴了房屋尾款、代办费、维修基金，收到住宅使用说明书和保修书，故对上诉人以此证明办证违约金的时间起算点的证明目的不予采信。
本院查明，2011年11月11日，夏斌函父亲以夏斌函、张桔为购房人与网兴公司签订《商品房买卖合同》。2013年3月2日，夏斌函父亲在收房点交表上签署夏斌函名字，并于当日在安全消防责任书、物业管理服务协议、业主临时公约上签署夏斌函名字。其他事实与原审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是上诉人网兴公司是否应当支付被上诉人夏斌函、张桔办证违约金的问题及违约金的起算点问题。综合本案原审证据材料及二审当事人提交的证据材料及双方的陈述，综合评判如下：
首先，2011年11月11日的《商品房买卖合同》虽系夏斌函父亲以夏斌函、张桔为购房人与网兴公司签订，但当日支付大部分房款的行为表示网兴公司对该代理行为予以认可，故合同系双方真实意思表示，双方应当按约履行合同义务。上诉人网兴公司负有按约交房办证的义务。网兴公司上诉主张被上诉人未提供办证需要的相关手续导致办证迟延其不应承担赔偿责任，但未提供证据证明其通知被上诉人缴纳相关手续被拒或对被上诉人缴纳手续予以登记签收，而于2013年1月31日收取了被上诉人办证费用及代办费用，故本院认为网兴公司该上诉理由不能成立。上诉人网兴公司2014年5月6日才将涉案房屋的所有权转移登记手续办妥，已经违反合同约定，应当承担逾期办证违约金的赔偿责任。
其次，被上诉人在一审庭审中举出缴纳尾房款、维修基金、办证费、代办费、商品房住宅使用说明书和质量保证书以证明交房时间为2013年1月31日，上诉人对此并未提出异议。上诉人二审中举出的交房点交表、物业管理协议、业主临时公约、消防责任书证实交房时间为2013年3月2日，虽该事实客观存在，但该事实系因2013年1月31日夏斌函父亲提出网兴公司出售房屋的消防通道存在问题的整改后接收，系因网兴公司违约行为导致，故本院认为办证违约金的起算点交房时间应认定为2013年1月31日，上诉人关于办证违约金起算点交房时间为2013年3月2日的上诉理由也不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2598元，由上诉人泸州网兴房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程洪苹
审 判 员 李 霞
代理审判员 刘 静
二〇一五年七月二十日
书 记 员 潘春艳