湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）州民一终字第50号
上诉人（原审原告）石邦耀，男，1940年10月15日出生，苗族，湖南省花垣县人，花垣县国土资源局退休干部。
委托代理人石献新，男，1967年8月10日出生，苗族，湖南省吉首市人，居民，系上诉人石邦耀儿子。
上诉人（原审原告）姚湘吾，男，1948年10月6日出生，汉族，湖南省花垣县人。
两上诉人委托代理人杨涛，湖南四维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李春，男，1976年10月26日出生，土家族，湖南省永顺县人。
被上诉人（原审被告）杜军，男，1982年9月17日出生，土家族，湖南省永顺县人，个体户。
委托代理人刘优，女，1984年8月21日出生，汉族，湖南省衡阳市人，吉首军威宾馆出纳，系被上诉人杜军之妻。
原审第三人朱爱庚，男，1970年7月15日出生，汉族，湖南省双峰县人，个体户。
上诉人石邦耀、姚湘吾因与被上诉人李春、杜军及原审第三人朱爱庚租赁合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2013）吉民初字第172号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人石邦耀及其委托代理人石献新、上诉人姚湘吾及两上诉人的共同委托代理人杨涛，被上诉人李春及杜军的委托代理人刘优到庭参加了诉讼。被上诉人杜军经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原判认定，一、吉首军分区综合楼修建过程的事实。
1、吉首军分区与州竞风公司合作建房的事实。2005年12月13日，吉首军分区与州竞风公司签订《合作建房合同》；双方合作建设三星级商务大酒店项目，共建九层（含地下一层），地面上必须建八层以上。由吉首军分区提供土地，州竞风公司提供项目建设经费大约1000万；工程竣工后，由州竞风公司独立经营，自负盈亏，经营方式由州竞风公司自主确定，吉首军分区不得以任何名义干涉；独立经营期间由州竞风公司每年向吉首军分区上缴管理费，如逾期缴纳管理费用则需支付相应的违约金；合作年限为30年，合作期满后吉首军分区无偿收回全部所有权。
2006年5月30日，吉首军分区与州竞风公司又签订了《合作建房补充协议》，因州竞风公司缺乏资金，导致项目停工，为了保证项目如期完成，吉首军分区借给州竞风公司资金120万元，对借款支付方式作出了明确的约定，对还款期限约定是从120万元付清之日起算，两年内偿清，每年偿还本金60万元及利息，按照银行建设贷款同期利率计算利息。另约定原欠交的10万元押金，在该协议签订后一个月内交清。
2、州竞风公司将合同权利义务转让的事实。2006年6月28日，州竞风公司与保靖县第三建筑工程公司（以下简称保靖三建公司）签订了《合作完成吉首军分区建设项目协议书》，州竞风公司将其与吉首军分区签订的《合作建房合同》、《合作建房补充协议》中的权利、义务转让给保靖三建公司，保靖三建公司在30年的经营期间应每年向州竞风公司支付6万元管理费，并负责向吉首军分区缴纳管理费；合同还对双方的权利义务、违约责任等均做了约定。
2006年7月17日，二原告与石文冕签订了《股份合作建设经营军分区综合大楼协议书》，三人组成股东，均分股份，平均享受红利分成，合作建设、经营吉首军分区综合大楼。同日，该三人与保靖三建公司签订了《协议书》，由二原告与石文冕承担保靖三建公司与州竞风房地产签订的合作建设吉首军分区综合大楼合同。州竞风公司对此《协议书》予以认可，并由其法定代表人王雨阳出具法人委托书，授权二原告及石文冕全权负责州竞风公司与吉首军分区合作建房事宜，享受州竞风公司与吉首军分区签订的合同及协议中规定的权利义务。
3、第三人朱爱庚修建吉首军分区综合楼的事实。二原告及石文冕在向保靖三建公司交纳一定管理费后，便开始修建，成立了保靖县第三建筑工程公司吉首军分区综合楼项目部。并于2006年10月19日，以保靖三建公司名义与第三人朱爱庚签订了《湘西自治州建设工程施工合同》，由第三人朱爱庚承包整栋综合楼的施工，承包方式系全包，施工工期自2007年2月1日至2007年7月30日，并委派姚湘吾为工地代表。最终该工程在原计划的九层（含地下一层）之外，在地面八层楼顶还修建了四套住房（即二原告诉称的九楼住房）。工程完工后，2008年2月8日姚湘吾与朱爱庚就该工程进行了结算，工程总价款为人民币4119285元，已预付人民币3361000元，减去应当扣减部分，保靖三建公司尚欠第三人朱爱庚工程款人民币552285元，现至本案起诉时，该笔费用仍未支付。
二、吉首军分区综合楼建成后装修、租赁的事实。
1、吉首军分区综合楼装修的事实。在修建吉首军分区综合楼的同时，因原告方欲将该综合楼建成金长城大酒店，自主经营。于2007年3月23日，石文冕、田旭明、湘西自治州金长城大酒店有限公司（当时该公司并未进行工商注册登记），与厦门科纳装饰设计工程有限公司湘西自治州分公司（分公司负责人为苏光荣），签订了《工程合同书》，该分公司为金长城大酒店（即建成的吉首军分区综合楼）按全包方式进行装修，后因资金问题发生纠纷，该分公司便诉至原审法院。2008年1月24日作出（2008）吉民初字第91-1号民事裁定书，依法查封了吉首军分区综合楼装饰工程装修工地，并于同年5月13日该院作出了（2008）年吉民初字第91号判决，判令石文冕、田旭明、湘西自治州金长城大酒店有限公司共同支付该案原告工程款、工程信誉保证金102万元。
2、李赛、尹邦平租赁吉首军分区综合楼的事实。2008年4月1日，因缺乏资金，二原告及石文冕以保靖三建公司名义与李赛、尹邦平签订了《场地经营权转让协议》。该协议约定，二原告及石文冕将吉首军分区综合楼四至九楼、一楼大厅、车道及该综合楼所有规划用于停车的车层独立经营权转让给李赛、尹邦平，对租赁的其他事项均进行了约定。2008年4月10日，李赛、尹邦平支付了86万元租金。随后，因厦门科纳装饰设计工程有限公司湘西自治州分公司与石文冕、田旭明、湘西自治州金长城大酒店有限公司一案，该综合楼施工地已被原审法院查封，无法进场装修，导致双方产生纠纷，诉至该院。该院于2008年9月19日作出判决，确认《场地经营权转让协议》终止履行，保靖三建公司退还李赛、尹邦平支付的转让款86万元，并自2008年4月10日起，按照建设银行同期1年贷款利率支付利息。
三、原、被告合同签订、变更、履行的事实。
1、合同签订及变更的事实。2008年4月25日，石邦耀、姚湘吾、石文冕三人（甲方）与二被告（乙方）签订了《房屋租赁经营协议书》，甲方将吉首军分区综合楼房屋四至八层（包括1-8层上下楼道、1-8层电梯通道、01-7轴宾馆大厅、房屋附属停车场及停车场进出通道）租赁给乙方经营宾馆，租赁期限为2008年4月10日起至2028年7月11日止，期满后自动续期九年。第1至第10年租金每年62万元整，由乙方直接支付租金20万元给吉首军分区，42万元支付给甲方；其中2009年7月至2014年12月需支付给甲方的租金，因甲方欠乙方借款及利息，经双方协商后，该两笔债务相互抵消；第11至第20年租金每年68.8万元，由乙方直接支付租金25万元给吉首军分区，43.8万元支付给甲方；押金为7万元；甲方原应上交给州竞风公司的管理费共计180万元，现由乙方一次性支付给州竞风公司60万元（含法院判决的21.3万元）替甲方了结债务，州竞风公司将自己的权利转让给二被告，该笔60万元的管理费，在协议签订当天，二被告支付给州竞风公司40万元。租赁期间，甲方负责对房屋进行正常维修，维修费用由甲方承担。另外还约定甲方应处理好该合同签订前与此相关的债务，不能因此影响乙方的装修施工和正常营业，否则，甲方应赔偿乙方的损失，乙方可以减少相应租金或不支付租金；为帮助甲方处理好与租赁房屋相应的债务，乙方同意借款给甲方，具体内容见该合同所附的装修补偿及借款协议；该份合同一式七份，甲方三份，乙方两份，吉首市军分区备案一份，州竞风公司一份。该份合同附《装修补偿及借款协议》。
《装修补偿及借款协议》约定，二被告（乙方）同意补偿石邦耀、姚湘吾、石文冕（甲方）原装修费用70万元，乙方借款145万元给甲方，月利率为0.875％，甲方用2009年7月至2014年12月乙方应直接支付给甲方的租金抵消。同日，双方还签订了《补充协议》，对经营中的实际情况进行了约定。
2009年3月8日，因二原告的合伙人石文冕的行为给合伙事务造成重大损失，对其除名后，由二原告执行合伙事务签订《合同变更协议》。协议对2008年4月25日所签订的《房屋租赁协议书》、《装修补充借款协议》、《补充协议》的部分内容进行变更。第一，将《房屋租赁经营协议书》租赁期间租金变更为总价款人民币600万元。第二，对《房屋租赁经营协议书》中的所有租金及其他款项支付方式进行变更。1、二被告现已支付二原告各项款项性质为租金，合计人民币181万元。2、其中人民币85万元，按照以下方式支付。2009年4月中旬，支付二原告人民币5万元；2009年6月底起，二被告按月支付二原告人民币10万元；2009年12月底，二被告支付二原告人民币20万元。（该笔85万元租金现已支付完毕）3、其余人民币334万元，由二被告用于处理该综合楼产生的相关债务（据实结算），二原告不得要求乙方支付该款项。第三，《装修补偿借款协议》、《补充协议》终止履行。
2009年3月8日《合同变更协议》签订之前，二被告已支付的181万元，为支付给吉首军分区90万元，支付给州竞风公司21万元，支付给原告方处理工程款70万元。其中支付给军分区的90万元，包括替原告方偿还吉首军分区60万元欠款、利息及赔偿道路损失；2008年至2009年需上缴给军分区的管理费20万元。支付给州竞风公司的21万元，原告方认为包括在《房屋租赁经营协议书》中约定的被告方需要支付给州竞风公司的管理费60万元中，而被告方认为该笔21万元债务系被告方已替原告方解决需要支付给州竞风公司的债务，且原告方认可，故应当在被告方已付给州竞风公司60万元的管理费之外。
2、合同签订后双方履行的事实。《合同变更协议》签订后，现二被告已实际支付的款项如下。
原告方与厦门科纳装饰工程有限公司湘西自治州分公司纠纷经原审法院判决确定，原告方需要支付给该分公司102万元，原告方在偿还部分款项后，根据原、被告所签订的《合同变更协议》，二被告代原告方承担了该笔费用，与该分公司的负责人苏光荣就该笔债务达成还款协议，由二被告依照双方还款计划，向苏光荣需还款共65万元，现已偿还部分。
原告方与李赛、尹邦平纠纷经原审法院判决确定，原告方需支付给李赛、尹邦平86万元，后因二原告怠于履行该生效判决，李赛、尹邦平向本院申请强制执行。在强制执行过程中，因原、被告签订的变更协议，原审法院要求二被告支付该笔费用，最终二被告支付李赛、尹邦平130万元，包括86万元的债务本金、相应的利息及迟延履行生效判决的迟延履行金等。
2008年4月25日所签订的《房屋租赁经营协议书》中约定由杜军、李春支付给州竞风公司60万元管理费，在该协议签订之日，已经支付40万元，但因尚欠20万元，2009年10月30日州竞风公司向原审法院起诉二被告，该院作出判决，要求杜军、李春于该判决生效后5日内一次性支付州竞风公司20万元，现该笔20万元经该院强制执行均已支付完毕。
另二被告杜军、李春已向吉首市军分区支付2009年至2013年四年租金80万元。
四、原、被告产生纠纷的事实。
二被告承租吉首军分区综合楼四至八楼后，开办了吉首市军威宾馆现正常营业，并以被告李春妻子朱丽的名义办理了工商、税务登记。在其承租范围内约定的01-7轴设置为宾馆的大厅，四楼至八楼设为宾馆的客房。在九楼楼道右侧的房间设置了电梯配件房，用以控制1-8层的电梯运行，在九楼楼面上设置了消防水池。在该综合大楼之外，吉首市军威宾馆占用吉首军分区的一间房屋为锅炉房。
2011年1月17日，吉首市军威宾馆与龙剑峰签订《房屋使用权转让合同》，龙剑峰将位于吉首军分区综合楼顶楼的第14至第20号房屋使用权以8万元的价格转让给吉首市军威宾馆，使用期至2037年9月30日止，同时向吉首市军威宾馆提供了由保靖三建吉首军分区综合楼项目部2007年8月15日颁给龙剑峰的使用权证，以及房屋平面图，转让后吉首市军威宾馆一直使用至今。另外在该综合楼九楼还有一套住房，也即本案争议的另一套住房，现由被告杜军使用，杜军称该房屋其自2008年5月份起就一直居住在内，系二原告另一合伙人石文冕转让给他的，二原告对此均知情。
2012年11月5日，二原告代理人石献新代二原告向吉首军分区偿还了借款本金60万元及232584元利息，共计8232584元。
原告方在偿还了该笔债务后，以合同约定的，被告方需代原告方偿还债务为由，要求被告方支付该笔费用，并偿还现仍欠的第三人朱爱庚的55万元工程款，且认为被告方多占非租赁部分，侵犯原告合法权益，故诉至原审法院。
原判认为，本案双方争议的焦点有以下四个方面：
一、2009年3月8日双方签订《合同变更协议》后租金总额的确定问题。
2008年4月25日，双方签订的《房屋租赁经营协议书》，20年租金总价款为1308万元，其中包括支付给吉首军分区租金450万元，给二原告租金858万元，此外，二被告还需支付给州竞风公司60万元管理费。2009年3月8日，双方又签订了《合同变更协议》，协议约定租金总价款为600万元。现对该笔600万元的租金总价款，原、被告双方对此产生歧义。原告认为该笔600万元的租金仅系支付给原告方的租金，而不包括二被告需要支付给吉首军分区管理费450万元，给州竞风公司的管理费60万元，而被告方则认为该租金系全部租金，也即包括所有的二被告为此综合楼所支出的费用。
原审法院认为，首先，根据合同相对性原则，仅原、被告之间存在租赁合同关系，被告方与吉首军分区、州竞风公司等均不存在任何民事法律关系。在《房屋租赁经营协议书》中有关租金的约定部分，包括直接支付给原告方的部分，以及直接支付给吉首军分区、州竞风公司的部分，虽然接受给付的对象不一致，但其本质均是租赁经营该综合楼需要支付给原告方的租金，并不能突破合同的相对性原则，在被告方与吉首军分区、州竞风公司之间形成租赁合同关系，将需要直接支付给原告方的租金，与直接支付给吉首军分区、州竞风公司的租金割裂开来。其次，从《合同变更协议》中双方对已付款项181万元的确认来看，其中就包括2008年至2009年度被告方支付给吉首军分区的20万元管理费，也即从双方当时签订《合同变更协议》的真实意思来看，对该600万元的租金也并未将《房屋租赁经营协议》中，需由被告方直接支付给吉首军分区的管理费排除在外。再次，从双方所签订《合同变更协议》的使用的词句来看，“一、对原合同中的租金、押金条款进行变更。将《房屋租赁经营协议书》租赁期间租金变更为总价款人民币600万元”，也即对《房屋租赁经营协议》中的所有有关租金的约定，即该协议中的“四、每年租金额及其支付方式”予以变更。
综上，《合同变更协议》中租金总价款600万元，应为被告方租赁经营该综合楼所需要支付的全部租金。
二、二被告在《合同变更协议》签订后已付款项，以及为二原告偿还建设吉首军分区综合楼所欠债务的数额确认。
现原、被告双方对《合同变更协议》中已付266万元这一事实无异议，争议的焦点是是否已经代为清偿334万元债务的问题。二被告答辩所称，该笔款项已经支付完毕且超额支付，为支付给苏光荣（即厦门科纳装饰设计工程有限公司湘西自治州分公司）65万元，为支付给李赛、尹邦平130万元，支付给吉首市军分区4年管理费80万元，支付给州竞风公司管理费60万元。
对二被告支付给苏光荣的65万元，虽现尚未付清，但该笔债务由二被告承担，苏光荣对此同意，并已就如何清偿该笔债务达成一致，在二被告与苏光荣之间形成债权、债务关系，该笔款项对原、被告之间而言应当视为已付，在334万元中予以扣除；至于认可金额，二原告仅承认其中60万元，认为二原告仅欠苏光荣60万元，超付部分应由二被告承担，但二原告并未向原审法院提交扎实的证据证明所欠苏光荣的债务为60万元，而事实上最终二被告向苏光荣所需偿还的款项总额为65万元，原审法院依法认可。
对二被告支付给李赛、尹邦平130万元的事实，原告方仅认可所欠李赛、尹邦平债务为86万元，认为即使确实已经支付，超出部分44万元是由于二被告怠于偿还所致，不应当在334万元当中予以扣减。原审法院认为，原、被告双方在签订《合同变更协议》之时，并未对原告方对外所欠债务予以明确，仅约定据实结算，被告方并不清楚原告方对外所负债务的情况，只有在原告方或者债权人向二被告主张后，二被告方能知晓，也才可能存在代为履行债务的问题；而从二原告向原审法院提交的证据来看，二原告并未能提出证据予以证明二原告或者债权人（即李赛、尹邦平）向二被告主张债权，二被告怠于偿还债务，而事实上二被告确实清偿了该笔债务，且双方约定偿还债务部分据实结算，对该笔130万元已付款项，原审法院予以认可。
对二被告已付给吉首军分区的80万元管理费用问题，在第一项争议焦点中已经做出论述，原审法院认为《合同变更协议》中租金总价款600万元应当系被告方需要支付给原告方的所有租金，现被告方代原告方支付给吉首军分区80万元管理费应当予以认可，在334万元中予以扣减。
对二被告已支付给州竞风公司的管理费60万元，根据第一项争议焦点对600万元租金总额的认定问题，该60万元的管理费其性质也系被告方需要支付给原告方的租金。对该60万元，根据双方所签订的《房屋租赁经营协议书》中有关支付给州竞风公司的管理费约定写明：“60万元含法院判决21.3万元”，且被告方向原审法院提交的证据仅能证明已付给州竞风公司60万元，而该笔21万元，在《合同变更协议》中的已付款181万元中已经涵盖，不得在应付款334万元中再重复核减，因而在334万元扣减二被告已付款项为39万元。
综上，在2009年3月8日《合同变更协议》签订后，原、被告双方认可的已付租金为266万元，原审法院认定在此之外二被告方已付租金为314万元，现二被告已共向二原告支付租金580万元，还需向二原告支付租金20万元，支付方式应为代二原告偿还因修建综合楼所负债务。
三、原告方诉请要求被告方支付债务本金1462584元及利息并承担违约责任的请求是否予以支持的问题。
对原告方已经偿还给吉首军分区的832584元，按照双方所签订的《合同变更协议》的约定，该笔债务应由被告方在剩余需要支付的20万元租金限额内予以支付，现因原告方已经偿付，故应由二被告直接支付20万元给二原告。剩余部分因被告方已经支付完毕全部租金，原告方的请求原审法院不予支持。
四、原告方诉称被告方在租赁范围外侵犯其用益物权的诉请是否成立的问题。
对九楼电梯配件房是否存在占用的问题，被告方承租吉首军分区综合楼四至八楼，其中租赁部分包括1-8楼的电梯通道，电梯系特种装置设备，涉及到多数不特定人的人身及财产安全，若能正常使用电梯通道，必定要求存在电梯配件房，对电梯的使用予以操控，也即电梯配件房与电梯系不可分割的一个整体。作为出租方的二原告，为保证二被告可以实现其合同目的，对电梯通道加以使用，就应当提供电梯配件房，此应系原告方的合同义务，原告的该项请求原审法院不予支持。
对九楼消防水池是否存在占用的问题，被告方所建的消防水池虽在九楼，在租赁范围之外，但消防水池是一栋大楼验收、投入使用所必须具备的。原告方作为出租方，应当保证所出租的房屋具备基本的消防设施，能否投入使用，系原告方的合同义务部分，被告方不存在占用的问题，故该项请求不予支持。
对锅炉房是否存在占用的问题，通过庭审双方当事人陈述，双方对该锅炉房在本案争议的吉首军分区综合楼大楼之外这一事实均无异议，而原告方的用益权仅限于该综合楼大楼，对于在大楼之外占用的锅炉房是否存在侵权的问题，请求权的主体不应当是原告方，故对原告方的该项请求不予支持。
对九楼两套住房是否存在占用的问题，根据吉首军分区与州竞风公司所签订的《合作建房合同》，该综合楼地上应为八层，而原告方擅自在八层之上建了4套房屋，并未办理相应的审批手续，属于违规建筑，对该4套房屋原告方并无权享有使用、收益的权利，也无权对被告方主张侵权，故该项请求不予支持。
对现宾馆大厅是否存在占用的问题，根据双方所签订的《房屋租赁经营协议》中约定，租赁范围包括01-7轴宾馆大厅、房屋附属停车场及停车场进出通道，现原告方认为吉首市军威宾馆的大厅占用了租赁范围外的停车场进出通道，而根据约定，该部分范围应是合同约定的租赁范围之内，原告方的该项请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十四条、第八十八条、第一百二十五条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告李春、杜军支付原告石邦耀、姚湘吾租金共计人民币20万元，于本判决生效之日起十五日内付清。二、驳回原告石邦耀、姚湘吾其他诉讼请求。案件受理费17963元，由被告李春、杜军承担。
上诉人石邦耀、姚湘吾不服一审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清。一、被上诉人应付给上诉人租金为600万元，但不包括应付给吉首军分区的租金450万元，被上诉人应付租金总额为1050万元。1、双方在《房屋租赁经营协议书》中已明确区分了应付租金为两部分，一部分为应付上诉人的部分，另一部分为应付吉首军分区的部分。双方均明知该租赁物的所有权属于吉首军分区，上诉人对该大楼仅享有产权经营权，是必须上交租金的。2、在签订《合同变更协议》时，对应付上诉人的租金从858万元变更至600万元，未涉及应付吉首军分区的部分。
二、被上诉人应付上诉人金额为600万元，已代付的金额为327万元，一审法院认定已代付580万元是错误的。1、被上诉人应付上诉人租金金额为600万元，剔除已付181万元部分后（这中间包含上诉人误以为被上诉人代偿给吉首军分区的90万元，而实际只代偿65万元。），应认定被上诉人已付金额为146万元，即给付李赛的86万元，给付苏光荣的60万元。不应当将应由被诉人直接给付吉首军分区的每年20万元的租金共80万元计算在内，也不应将包含在181万元中原已付州竟风公司的21万元误作60万元计算在内，因为这60万元是州竟风公司与被上诉人自己之间的诉讼产生的。2、被上诉人应对自己怠于履行代付义务造成的损失承担责任，被上诉人怠于偿债造成的46万元应自负。上诉人与李赛、尹邦平的债务纠纷中，上诉人应付金额为86万元，双方在2008年4月25日签订的“补充协议”中第四条明确约定“产生的附加费用”由被上诉人负责。而上诉人与李赛、尹邦平的纠纷案判决是2008年9月19日下发。也即该86万元的债务后果应自2008年4月25日转移到被上诉人，况且判决书确认应自2008年4月10日开始应付款为86万元，从4月10日开始计息。
三、上诉人因被上诉人怠于向吉首军分区偿还债务832584元，为防止在与吉首军分区履约中根本性违约，在催促被上诉人付款未果的情况下，上诉人不得已自己偿还，此款应由被上诉人承担。根据双方合同变更协议，被上诉人应代偿还、未偿还总额为334万元，截止2012年12月止，已代偿146万元，而应偿还吉首军分区的60万元本金及利息尚未偿付。在吉首军分区的多次催促下被上诉人仍不偿付，上诉人只得自己偿付。
四、被上诉人应承担向第三人朱爱庚的55万元偿债义务。由于被上诉人至今未付，现第三人朱爱庚要求偿付，应由被上诉人直接支付给上诉人，再由上诉人支付给第三人朱爱庚。
五、被上诉人超租赁房屋范围侵犯上诉人用益物权是事实，被上诉人应停止侵权，赔偿损失。1、一审法院将被上诉人侵占九楼电梯配件房认定为电梯是租赁物4-8楼的不可分割的整体太荒谬。何况合同仅约定4-8楼为租赁范围，超出范围即为侵犯他人用益物权，理当停止侵权，赔偿损失。2、一审法院将被上诉人侵占九楼作消防水池的责任推给上诉人是违反合同自愿原则的。作为被上诉人应当知道作宾馆的消防要求，其在租赁时并未提出附随要求，而是故意缩小租赁范围，占用上诉人自建的蓄水池做消防水池，以期达到少付租金的目的，上诉人可以配合被上诉人达到消防要求，但对其占用非租赁范围是不答应的，要求其付费也是天经地义的。3、一审法院对被上诉人占用上诉人行使产权经营者的地方作锅炉房使用的认定是错误的。因为整个综合大楼及路面外场地堡坎均是上诉人建设，从吉首军分区取得了产权经营权的，被上诉人在上诉人享有产权经营权的地段擅自建锅炉房属侵权行为。4、一审法院认定上诉人在综合大楼的九楼所建4套房屋为违章建筑，因而认定上诉人无权享有权益是错误的。首先，是否违章建筑没有法定机构认定；其次，上诉人是该综合大楼的产权经营者，所有包括其中的房屋上诉人均享有用益物权。5、一审法院认定被上诉人没有占用公共通道作宾馆大堂是错误的，租赁合同明确约定被上诉人必须留一条通道（车用），从实际情况看，被上诉人并没有履行留通道的义务。
综上所述，恳请贵院依法判决：1、撤销（2013）吉民初字第172号民事判决。2、被上诉人履行合同，支付债务本金1462584元及利息，并承担违约责任。3、被上诉人将擅自占用的吉首军分区综合楼九楼电梯配件房、水池予以退回，并退还该九楼两套房屋，并赔偿10万元损失。4、被上诉人拆除占用作锅炉房屋内的一切设备设施并赔偿10万元损失。5、被上诉人将通道占用作宾馆大堂的部分予以恢复并赔偿10万元损失。6、被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人李春口头辩称，一、我们变更后的房屋租金总价款为600万，如果给上诉人付一笔，再给军分区付一笔，应当在变更协议上注明。二、我们只负责支付600万元租金，上诉人其他的债务与我们无关，为上诉人偿还债务花去的应当从总租金中予以扣减。三、电梯本身是我们承租的，我们不能在八梯做电梯配电房，而且九楼电梯配件房与电梯是一不可分开的。四、宾馆的消防设施必须要有水池，如果没有水池，我们消防通不过，这是必备的。五、双方在《房屋租赁经营协议》中约定，租赁范围包括01-7轴宾馆大厅、房屋附属停车场及停车场进出通道，该部分范围应是合同约定的租赁范围之内。六、锅炉房不是在上诉人范围，是在军分区里面，在宾馆大楼外，不属于上诉人的地方，上诉人无权向我们主张权利。七、上诉人称600万元没有付完，一审判决也认定我们没付20万元，但一审提交了证据证明我们已付清了600万元。八、九楼房屋我们是向第三人租的，九楼有一套卖给了龙剑峰，我们是从他手上买的。杜军居住的房屋是向上诉人原合伙人石文冕购买的，上诉人没有证据证明是他们的。而且我们也使用了五、六年，石文耀与我们对面住着一直未提出异议。九、我们只认可总价款600万元，原审第三人的55万元第一次合同中已注明我们付了土建60万元。我们已经把这笔钱付给了上诉人，是上诉人的原因没有支付给第三人。十、2008年签订合同后我们准备装修，由于上诉人的原因，很多债权人通过法院向其主张权利，导致我们没有办法进场装修。根据合同约定其应当给予我一定的赔偿，我们可以解除合同或者减少租金。但是上诉人不肯赔，我们逼的没有办法只有签订变更协议，以付租金来买断债务。综上，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人朱爱庚口头辩称，上诉人欠我55万元，我与上诉人、被上诉人三方达成口头协议，由被上诉人还我建房钱，他们双方都有责任。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案主要有四个争议焦点：一、2009年3月8日双方签订《合同变更协议》后，被上诉人是否应当向军分区支付租金的问题；二、两被上诉人是否已经代为上诉人清偿334万元债务的问题；三、上诉人偿还给军分区的832584元以及所欠原审第三人朱爱庚的55万元工程款是否应当由被上诉人偿还的问题；四、被上诉人是否侵犯上诉人用益物权的问题。
关于争议焦点一，2009年3月8日双方签订《合同变更协议》后，被上诉人是否应当向军分区支付租金的问题。
经审理查明，2008年上诉人及石文冕与被上诉人签订的《房屋租赁经营协议书》包括共十一条，其中第四条约定了每年租金及其支付方式，租金的支付方式是一部分支付给上诉人，一部分由被上诉人直接支付给军分区作为管理费。由于上诉人及石文冕的原因，双方于2009年3月8日签订《合同变更协议》，第一、二条明确约定，将原合同中的租金变更为总价款人民币600万元整，将押金条款、所有租金及其他款项支付方式进行变更，并没有约定被上诉人还要向军分区支付租金。
另外根据合同相对性原则来看，仅上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系，被上诉人与吉首军分区不存在任何民事法律关系，被上诉人没有向军分区支付管理费的义务。
从《合同变更协议》中双方确认的已付款项181万元来看，被上诉人已经认可上诉人支付给吉首军分区的20万元管理费，也即从双方当时签订《合同变更协议》的真实意思来看，对该600万元的租金也并未将《房屋租赁经营协议》中，需由被告方直接支付给吉首军分区的管理费排除在外。
综上，上诉人认为，《合同变更协议》中约定的600万元租金仅系支付给上诉人的租金，而不包括二被上诉人需要支付给吉首军分区管理费450万元的理由不能成立，对其该上诉请求，本院不予支持。
关于争议焦点二，两被上诉人是否已经代为上诉人清偿334万元债务的问题。
关于被上诉人支付给苏光荣的65万元的问题。上诉人认为仅欠苏光荣60万元，而被上诉人与苏光荣达成协议同意支付苏光荣65万元，超付部分应由被上诉人承担。针对这一主张，上诉人并未向法院提交扎实的证据证明所欠苏光荣的债务为60万元，而事实上最终被上诉人向苏光荣所需偿还的款项总额为65万元，并且双方在《合同变更协议》明确约定被上诉人偿还债务后据实结账。因此，原审认定并无不当，本院依法予以确认。
关于被上诉人支付给李赛、尹邦平130万元的问题。上诉人认为仅欠李赛、尹邦平债务为86万元，超出部分44万元是由于二被上诉人怠于偿还所致，不应当在334万元当中予以扣减。经审理查明，上诉人未向法院提交扎实的证据证明二被上诉人怠于偿还债务，并且双方在签订《合同变更协议》之时，并未对上诉人方对外所欠债务予以明确，仅约定据实结算，被上诉人并不清楚上诉人对外所负债务的情况。而事实上二被上诉人确实代替上诉人清偿李赛、尹邦平的债务支付了130万元的债务。因此，原审认定该笔债务应当在334万中予以扣减并无不当，本院予以确认。
关于被上诉人已付给吉首军分区的80万元管理费用的问题。在第一项争议焦点的论述中，已经确认《合同变更协议》中租金总价款600万元系被上诉人需要支付给上诉人的所有租金，原审认定被上诉人支付给吉首军分区80万元管理费应当在334万元中予以扣减并无不当，本院予以确认。
关于被上诉人已支付给州竞风公司的管理费60万元的问题。上诉人认为被上诉人支付给州竞风公司的60万不应在334万中予以扣减，这是被上诉人与州竞风公司之间的诉讼产生的。经审理查明，上诉人与被上诉人及州竞风公司签订协议约定，上诉人原应上交给州竞风公司的管理费共计180万元，由被上诉人一次性支付给州竞风公司60万元（含法院判决的21.3万元）替上诉人了结债务，州竞风公司将自己的权利转让给被上诉人。因此，虽然诉讼是在被上诉人与州竟风公司之间产生，但是该笔款项用于被上诉人替上诉人了结与竟风公司的债务，应当在334万中予以扣减。被上诉人也向原审法院提交证据证明已代替上诉人支付给州竞风公司60万元，本院予以确认。鉴于其中21万元已经包括在《合同变更协议》中的已付款181万元中，不得在334万元中再重复核减。原审认定在334万元扣减二被上诉人已付款项为39万元并无不当，本院予以确认。
综上，在2009年3月8日《合同变更协议》签订后，双方认可的已付租金为266万元，在此之外被上诉人已付租金为314万元，被上诉人已共向上诉人支付租金580万元，还需向上诉人支付租金20万元。
关于争议焦点三，上诉人偿还给军分区的832584元以及所欠原审第三人朱爱庚的55万元工程款是否应当由被上诉人偿还的问题。根据双方签订的《合同变更协议》，余下334万元租金由被上诉人代为上诉人处理军分区综合楼产生的相关债务，并据实结算。经审理查明，被上诉人已经替上诉人偿还各项债务314元，以上债务应由被上诉人在剩余需要支付的20万元租金限额内予以支付。因此，上诉人认为上述两项款项全部由被上诉人偿还的理由不能成立。
关于争议焦点四，被上诉人是否侵犯上诉人用益物权的问题。
关于被上诉人是否占用九楼电梯配件房的问题。被上诉人承租吉首军分区综合楼四至八楼，其中租赁部分包括1-8楼的电梯通道，电梯系特种装置设备，电梯配件房与电梯系不可分割的一个整体。上诉人作为出租方，应当保证被上诉人可以实现其合同目的，电梯通道要能够正常使用，就应当提供电梯配件房。因此，上诉人该上诉理由不能成立。
关于被上诉人是否占用九楼消防水池的问题。上诉人所建的消防水池虽在九楼，但消防水池是该栋大楼验收、投入使用所必须具备的。上诉人作为出租方，应当保证所出租的房屋具备基本的消防设施，能正常投入使用。因此，上诉人该上诉理由不能成立。
关于被上诉人是否占用锅炉房的问题。经审理查明，锅炉房在吉首军分区综合楼大楼之外这一事实均无异议。被上诉人在大楼之外占用的锅炉房是否存在侵权的问题，原审法院认为请求权的主体不应当是上诉人并无不当，本院予以确认。
关于被上诉人是否占用九楼两套住房的问题。上诉人认为其作为军分区综合大楼的产权经营者，对该栋大楼享有用益物权，被上诉人应当返还占用的两套房屋。经审理查明，根据吉首军分区与州竞风公司所签订的《合作建房合同》，该综合楼地上应为八层，而上诉人与以前的合伙人石文冕擅自在八层之上建了4套房屋，并未办理相应的审批手续。其中上诉人与石文冕各1套，石邦耀长期在此居住，另外一套是龙剑峰的。关于龙剑峰的房屋，被上诉人已经向法院提交证据证明，军威宾馆以80000元买断龙剑峰对该房屋30年的使用权。关于石文冕的房屋，虽然石文冕已经被除名，但上诉人并没有提交证据证明该套房屋现由其管理使用的证据。因此，上诉人的该上诉理由不能成立。
关于被上诉人是否占用宾馆大厅的问题。上诉人认为吉首市军威宾馆的大厅占用了租赁范围外的停车场进出通道。根据双方在《房屋租赁经营协议》中约定，租赁范围包括01-7轴宾馆大厅、房屋附属停车场及停车场进出通道，该部分范围应是合同约定的租赁范围之内。因此，上诉人的上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人石邦耀、姚湘吾的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求均不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费元17963元，由上诉人石邦耀、姚湘吾承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭志友
审 判 员 向美蓉
审 判 员 龙少松
二〇一四年五月五日
代理书记员 朱丽艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……