陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终11462号
上诉人（原审被告）中闻集团西安印务有限公司，住所地西安经济技术开发区尚稷路6198号。
法定代表人邹军，该公司总经理。
委托代理人春晨，陕西连邦律师事务所律师。
委托代理人王愈，陕西连邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏艳军，男，1986年1月26日出生，汉族，住湖北省武穴市。
被上诉人（原审被告）西安聚泰投资管理有限责任公司，住所地西安市高新区高新二路西港国际大厦1幢1单元17层11703号。
法定代表人辛虎，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）西安中闻置业有限公司，住所地西安经济技术开发区尚稷路6198号。
法定代表人辛星，该公司董事长。
上诉人中闻集团西安印务有限公司（以下简称中闻印务公司）因与被上诉人苏艳军、西安聚泰投资管理有限责任公司（以下简称聚泰公司）、中闻西安置业有限公司（以下简称中闻置业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初4545号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年7月5日，苏艳军与聚泰公司签订《商品房内部预订书》，约定苏艳军购买位于西安市草滩生态园草滩六路与尚稷路十字西南角“中闻传媒广场”项目3号楼1单元24层12401号房屋一套，面积90.24平方米，总价款311590元；付款方式为按揭付款，苏艳军于2012年7月5日付清房款91590元，剩余房款70000元8月5日前付清，150000元办理银行按揭贷款；苏艳军预订的上述房屋的交房标准为毛坯房，交房时间预计为2015年6月，具体交房标准及交房时间在签署《商品房买卖合同》时确定；本《商品房内部预订书》以签订《商品房买卖合同》为目的而签订等。预订书签订后，苏艳军于2012年7月5日、2013年3月4日、2015年9月10日分三次支付聚泰公司购房款共计131590元。另查明，2014年12月23日，中闻印务公司与聚泰公司签订《“中闻传媒广场”项目合作建设协议书》，该协议书载明：“2011年8月29日，中闻印务公司和聚泰公司签订《合作建设意向协议书》。为积极稳妥的实施“中闻传媒广场”项目建设，经人民日报社批准（企办字〔2011〕6号）、中闻印务集团批复同意（中闻综字〔2013〕11号和中闻综字〔2013〕12号），甲方即中闻印务公司全资设立中闻置业公司为项目开发主体，将中闻印务公司出资的国有土地使用权过户至中闻置业公司名下；若本项目开发中甲方以中闻置业名义签订的合同实际执行为甲方，甲方应保证按约履行，否则造成中闻置业公司损失的，甲方承担赔偿责任。乙方即聚泰公司为该项目的投资方”等。中闻置业公司与聚泰公司于2014年12月1日、2015年6月1日两次出具承诺书，承诺退还购房款并支付利息。2015年10月13日，西安市住房保障和房屋管理执法监察队出具《通告》，载明“中闻传媒广场”未取得《商品房预售许可证》。
苏艳军诉至西安市未央区人民法院称，2012年7月5日，其与聚泰公司签订《商品房内部预订书》，其以总价311590元的价格购买中闻印务公司开发建设的“中闻传媒广场”项目3号楼1单元12401号房，其已交纳房款共计131590元，但中闻印务公司一直未与其签订正式的商品房买卖合同，该项目处于停工状态，涉案项目未取得商品房预售许可证。且涉案项目系聚泰公司、中闻印务公司联合建设，中闻置业公司系中闻印务公司投资设立。综上，中闻印务公司、中闻置业公司、聚泰公司应向其返还已交纳购房款并支付利息。请求判令：1、中闻印务公司、中闻置业公司、聚泰公司立即返还其购房款131590元；2、中闻印务公司、中闻置业公司、聚泰公司赔偿其所交购房款利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2012年7月5日交款之日计算至实际给付之日）；3、判令中闻印务公司、中闻置业公司、聚泰公司共同承担本案诉讼费。
聚泰公司未到庭亦未答辩。
中闻置业公司未到庭亦未答辩。
中闻印务公司辩称，《商品房内部预订书》系苏艳军与聚泰公司签订的，该预订书合法有效，应由收取购房款的聚泰公司返还，其公司不应承担退还房款的义务。
原审法院认为，苏艳军与聚泰公司签订的《商品房内部预订书》系双方真实意思表示，且不违反法律的相关规定，合法有效。聚泰公司及中闻置业公司曾向“中闻传媒广场”的客户出具过《承诺书》，同意退还购房款并支付利息，应视为聚泰公司、中闻置业公司均同意解除该预订书，故对苏艳军要求聚泰公司、中闻置业公司退还已缴房款并按照中国人民银行同期贷款利率标准赔偿其利息损失的诉讼请求依法予以支持。因该《商品房内部预订书》形式上虽系苏艳军与聚泰公司订立，但根据中闻印务公司与聚泰公司签订的《“中闻传媒广场”项目合作建设协议书》、项目对外宣传销售广告及承诺书等证据能够证明中闻传媒广场项目实际由聚泰公司及中闻印务公司联合建设，故中闻印务公司亦应承担退还房款、支付利息的责任。聚泰公司、中闻置业公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，相应的不利法律后果应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审遂判决：一、被告西安聚泰投资管理有限责任公司、中闻集团西安印务有限公司、中闻西安置业有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告苏艳军购房款131590元；并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息（其中91590元利息自2012年7月5日起计算至本判决确定给付之日止；10000元利息自2013年3月4日起计算至本判决确定给付之日止；30000元利息自2015年9月10日起计算至本判决确定的给付之日止）。二、被告西安聚泰投资管理有限责任公司、中闻集团西安印务有限公司、中闻西安置业有限公司对上述款项互负连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3743元（原告已预交），由被告西安聚泰投资管理有限责任公司、中闻集团西安印务有限公司、中闻西安置业有限公司共同负担，被告西安聚泰投资管理有限责任公司、中闻集团西安印务有限公司、中闻西安置业有限公司于上述款项履行时一并给付原告。
宣判后，中闻印务公司不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误。一审判决认定其公司与聚泰公司联合建设房地产项目、中闻置业公司为其公司全资设立系错误认定。事实是其公司作为专项负责人民日报印刷任务的国有企业，根本不可能参与房地产开发经营。其公司是为了解决职工住房问题，才选择与聚泰公司进行合作，双方的合作协议约定，由其公司以土地作为出资，双方共同设立中闻置业公司作为项目开发主体，建设“中闻传媒广场”项目。其公司出资的土地已评估作价为注册资本进入到中闻置业公司，该土地的使用权已经过户至中闻置业公司名下，占公司20%的股权，聚泰公司占有80%的股权，其公司出资已全部到位，中闻置业公司的法人代表为聚泰公司的法人代表辛星。其公司与聚泰公司所签订的合作协议并不违反法律法规的规定，属于合法有效合同。二、一审判决对本案法律关系主体定性错误，判决缺乏事实与法律依据。在本案中，聚泰公司与购房者是签订《商品房内部预订书》的合同主体。聚泰公司作为一个独立法人，在未取得商品房预售许可证的情况下，违法与购房者签订内部认购合同，私自售卖楼花，进行内部认购、收取购房款的违法行为，其公司根本没有参与，其公司从未收取过购房者的任何款项，也未与购房者签订任何形式的合同，聚泰公司自己的违法行为，理应由聚泰公司自己承担。聚泰公司打着其公司的旗号进行宣传，其公司也及时、多次出面进行了制止。本案系合同纠纷，合同具有相对性，合同纠纷中承担责任的只能是合同的双方当事人，不能涉及合同以外的人，合同对合同当事人才有约束力。而其公司只是中闻置业公司的一个股东，并不是合同当事人，对购房者也没有作出过任何愿意承担连带责任的意思表示，其公司在本案中没有任何违约或者违法行为。因此一审判决其公司承担连带清偿责任缺乏事实与法律依据。上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或者改判其公司不承担连带清偿责任；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。
苏艳军辩称，其买房的时候宣传册上的开发商是中闻印务公司，西安市住房保障和房屋管理执法监察队出具的处罚函也写明涉案楼盘的开发商是中闻印务公司，涉案楼盘对外签订的建设合同都是由中闻印务公司和建设方签订的，所以中闻印务公司应该承担连带责任。并且其买房签合同的时候还没有中闻置业公司，中闻印务公司是为了转嫁责任才设立的这个公司。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
聚泰公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
中闻置业公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明，原审判决认定事实属实。
本院认为，苏艳军与聚泰公司签订的《商品房内部预订书》中仅约定了购买房屋的地址、面积、总价和付款方式，对于具体交付标准、交房时间等其他内容约定在签署《商品房买卖合同》时确定，由此可见，苏艳军和聚泰公司签订《商品房内部预订书》的目的是为了签订正式的《商品房买卖合同》，故本案的《商品房内部预订书》应为商品房预约合同。该《商品房内部预订书》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。中闻印务公司与聚泰公司签订的《中闻传媒广场项目合作建设协议书》和项目对外宣传销售广告等证据证明中闻传媒广场项目由聚泰公司和中闻印务公司联合建设，苏艳军虽是与聚泰公司签订的《商品房内部预订书》，但中闻印务公司也应承担退还房款、支付利息的责任，因此原审判决中闻印务公司与聚泰公司、中闻置业公司就退还苏艳军的购房款并支付利息承担连带责任并无不当，对于中闻印务公司的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3743元，中闻集团西安印务有限公司已预交，由中闻集团西安印务有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 王慧芳
代理审判员 辛 娟
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 陈 肖