北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初14874号
原告：孙继芳，女，1940年11月18日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：渠华刚，北京市荣德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：辛霞，北京市隆平律师事务所律师。
被告：北京华诺租赁公司，住所地北京市海淀区北洼西里12号中建大厦1011号。
法定代表人：孙永健，经理。
委托诉讼代理人：马漪，女，1963年5月29日出生，该单位职员，住址同单位地址。
委托诉讼代理人：韩培红，北京市京工律师事务所律师。
被告：王之彬，男，1932年1月14日出生，住北京市西城区。
被告：北京德三泰房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区三区18号。
法定代表人：冯占祥。
本院受理原告孙继芳诉被告北京华诺租赁公司（以下简称华诺公司）、被告王之彬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2015年10月14日依法作出（2013）西民初字第20948号民事判决书。原告孙继芳不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2016年4月14日依法作出(2016)京02民终3127号民事裁定书，认定原判决遗漏当事人，部分事实尚需进一步查清，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院(2013)西民初字第20948号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审。本院重新受理后，追加了北京德三泰房地产开发有限公司（以下简称德三泰公司）作为被告，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙继芳及委托诉讼代理人渠华刚、辛霞；被告华诺公司及其委托代理人马漪、韩培红；被告王之彬到庭参加诉讼。被告德三泰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙继芳提出诉讼请求：1、请求法院解除原告孙继芳与被告华诺公司于1996年4月5日签订的《房屋买卖协议书》及1996年6月10日签订的《房产卖契》；2、请求法院解除原告孙继芳与被告华诺公司于1995年9月2日签订的《房屋买卖保证书》；3、诉讼费用由被告承担。事实理由：1994年9月30日，在王之彬担任北京德三泰房地产开发有限公司“四合院项目部”经理期间，曾以其名义与原告孙继芳签订一份关于房屋买卖的《协议书》，该协议书约定：原告将其名下拥有的北京市西城区西四北大街五条x号院内房屋（以下简称涉案房屋）出售给德三泰公司；总价款125万元人民币与解决二套三居室楼房和x间平房；德三泰公司交付30万元定金；原告将涉案房屋的房屋所有权证抵押给德三泰公司，该协议还就分期付款与拆迁等项事项作了规定。《协议书》签订后，德三泰公司交付原告定金30万元，原告将房屋所有权证抵押给德三泰公司，但德三泰公司始终未能支付购房款和为原告解决两套三居室和x间平房，不能履行《协议书》。原告通过诉讼，经生效的北京市西城区人民法院（2012）西民初字第15928号民事判决书判决：原告与德三泰公司于1994年9月30日签订的《协议书》于2012年7月2日解除。在王之彬担任德三泰公司四合院项目部经理期间，曾于1995年9月2日，以孙继芳名义与被告华诺公司签订一份《房屋买卖保证书》，明确原告愿将涉案房屋卖于华诺公司，并按规定办理买卖手续。同年9月10日，王之彬代原告填写一份《申请出卖房屋登记表》，表中填写涉案房屋拟售房价195万元。1996年4月5日，王之彬代原告与华诺公司签订一份《房屋买卖协议书》，该协议书约定：涉案房屋连同附属物产价计人民币145万元；协议签订后，双方即可向房地产交易所申请办理涉案房屋买卖登记、立契；过户登记同时，被告即将100万元交付原告，一个月内将45万元付与原告；如因政府未批准，所付款额全部退还，协议还就房屋接管等做了规定。同年6月10日，王之彬代原告与被告签订《房产卖契》，明确原告将涉案房屋议定卖价145万元，卖给华诺公司。上述《房屋买卖协议书》、《房产卖契》、《申请出卖房屋登记表》及《房屋买卖保证书》，由王之彬代原告签订后，被告不能向原告履行上述协议书确定的买方义务，不能支付购房款，协议书未能履行。
被告华诺公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、华诺公司与原告签订《房屋买卖协议书》、《房产卖契》、《房屋买卖保证书》合法有效，并已经北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第6619号民事判决书确认。2、华诺公司已经履行了合同义务，没有违约行为。根据上述《房屋买卖协议书》和《房产卖契》的条款，涉案房屋的价款为145万元；华诺公司和原告一致认定王之彬的代理行为是作为北京德三泰房地产开发有限公司工作人员的职务行为，该职务行为也被北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第6619号民事判决书认定；华诺公司根据合同的义务是付款，华诺公司为此共支付了人民币290万元，德三泰公司于1995年12月2日给华诺公司出具证明，“我公司于1994年十一月七日收到代华诺租赁公司购房款壹佰叁拾捌万元（1380000元）”，刘保和胡小林也分三次收到购房款122万元，另刘保当时是以德三泰公司副总的名义收取购房款项的，德三泰公司中涉及拆迁款支付亦有刘保签字也能证明刘保是涉案房屋交易中德三泰公司的经办人，以上说明华诺公司已履行了付款义务，没有任何违约行为；一中院（2010）一中民终字第6619号民事判决书也认定德三泰公司实际收取了华诺公司的购房款。3、涉案房屋已经办理了过户登记，《房产卖契》是过户登记的体现。1996年6月10日华诺公司与原告在北京市房屋交易所办理了《房产卖契》，房屋已经从原告名下过到华诺公司名下。4、原告的很多行为是不诚信和不尊重事实的。1994年9月30日，原告将涉案房屋的所有权证交予王之彬，王之彬也打了收条，但原告在2008年却进行房屋产权证的挂失。在2009年8月25日原告起诉合同无效时，其在起诉书中称从未给王之彬出具过委托书，但经鉴定原告向王之彬出具的委托书是真实的。综上，华诺公司认为双方所签的合同合法有效，华诺公司履行了合同，并在国家房屋管理部门办理了产权变更登记手续，因此应继续履行合同，原告应将涉案房屋交付华诺公司。
被告王之彬辩称：1、我的行为是职务行为，是代表三泰公司的，真正的被告应当是三泰公司。2、本人的代理未超出代理权限，所以是有效代理。原告当初要出售其名下的四合院，并委托三泰公司为其交易，我作为公司的代表与原告签署了协议书和委托书，原告在起诉书中也提到三泰公司为此支付了30万元定金，原告将其房产证交给三泰公司。后来华诺公司作为配合三泰公司进行下一步的具体安排，三泰公司先后让我作为原告的委托人签订了房屋买卖协议书、房产卖契、房屋买卖保证书。作为原告的委托人，此代理行为未超出原告委托事项的范围，是合法有效的行为，且本人在签字时都注明是代签的，上述所签署的文件应该是有效的法律文件。由于我在1995年就已经调离四合院的项目，以上三份文件只是公司让我帮忙签字，办理相关的交易手续，但具体三泰公司和华诺公司之间是如何交易，支付多少钱，还是否有其他的交易我本人就不清楚了。
被告德三泰公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，放弃其答辩权利。
经审理查明：坐落于北京市西城区西四北五条x号房屋x间原系原告所有。1994年9月30日，原告（乙方）与被告王之彬（甲方）签订《协议书》，约定甲方购买西四北大街x号院房产（以下简称诉争房屋）的房价总额为125万元人民币，另解决二套三居室楼房和x间平房；协议签订后甲方向乙方支付30万元人民币定金，乙方将产权证抵押给甲方，并全权委托甲方办理。房产交易、翻建、装修等一切事宜由甲方全权负责；诉争房屋的全部拆迁事宜，甲方全权委托给北京市燕乐房产技术咨询公司（丙方）负责该院在规定的时间内全部腾空，丙方负责解决拆迁用房，即楼房三居室二套、平房x间（详细条款，乙方与丙方另定协议）；诉争房屋腾空一半后，甲方再付给乙方35万元人民币，到该院房产全部腾空后甲方将余款60万元人民币付清给乙方，该院全部产权归甲方所有；甲方在协议签定之日起三个月未能按上述条款执行，乙方有权提出解除合同，并向甲方索赔一切经济损失，并原数退还甲方所付全部金额和全部拆迁用房一并归还给甲方；本协议经法律公证后生效。为此北京市海淀区公证处出具（x）海证民字第x号《公证书》，对该协议进行了公证。同日，原告向被告王之彬出具委托书，内容为：“我是座落在北京市西城区西四北大街五条x号的x间房产的产权所有人。我委托王之彬为我合法代理人，全权代表我办理上述房产的交易、翻建、装修等一切有关手续。代理人所签署的有关文件，我均予以承认。委托期限至有关事宜办理完毕为止。……”该委托书经北京市海淀区公证处予以公证，公证书号为（x）海证民字第x号。
1995年9月2日，王之彬代原告与被告华诺公司签订《房屋买卖保证书》，主要内容为：“产权人在西城区北五条胡同（街）x号（新）有房产x间，孙继芳现愿将该房产卖与北京华诺租赁公司所有……”。
1996年4月5日，王之彬代原告与被告华诺公司（甲方）签订《房屋买卖协议书》，约定：“一、房屋座落：北京市西城区西四北x条x号。房屋所有权证第x号，房屋结构砖木。出售部位：东房4间，西房4间，南房6间，北房5，共计19间，建筑面积309.4平方米，房屋附属物：二、双方义订上述房屋连同附属物产价共计人民币145万元。三、本协议签订后，双方即可向房地产交易所申请办理上述房屋买卖登记、立契。……五、甲乙双方在过户登记同时即将100万元付与乙方，一个月之内将45万元付与乙方。……”。
1996年6月10日，王之彬代原告（卖产人）与被告华诺公司（买产人）订立《房产卖契》，内容为：“立卖契人孙继芳今将所有下列房产整卖与北京华诺租赁公司，议定卖价壹佰肆拾伍万元整，此产如有一切纠葛，均由卖方负责，今经北京市房地产交易所订立卖契为凭。”
2009年8月，原告将王之彬、华诺公司以及北京德三泰房地产开发有限公司（以下简称德三泰公司）诉至本院，要求确认王之彬代理原告与华诺公司签订的关于北京市西城区西四北五条25号《房屋买卖协议》（1996年4月5日签订）、《房屋买卖保证书》（1995年9月2日签订）及《房产卖契》（1996年6月10日签订）无效，北京市西城区西四北五条x号房产仍归原告所有。本院于2009年12月17日作出（2009）西民初字第12132号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告及王之彬、华诺公司均不服一审判决并提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理认为：1994年9月30日，原告与王之彬签订《协议书》，约定原告将自己所有的西四北五条x号的房产卖与王之彬，同日，孙继芳签署了委托书，委托王之彬全权代表其办理上述房产的交易、翻建、装修等的有关事宜，委托期限至有关事宜办完为止；在此之后，王之彬以原告代理人身份办理的申请出卖房屋登记表以及与华诺公司签订的《房屋买卖保证书》、《搬迁协议》、《房屋买卖协议书》及《房产卖契》等均未超出其代理权限；现原告要求确认王之彬代理其与华诺公司签订的关于北京市西城区西四北五条x号院《房屋买卖协议》（1996年4月5日签订）、《房屋买卖保证书》（1995年9月2日签订）及《房产卖契》（1996年6月10日签订）无效，以及要求确认北京市西城区西四北五条x号院房产仍归孙继芳所有，缺乏法律及事实依据；1994年9月30日，孙继芳与王之彬签订《协议书》，虽然约定孙继芳将自己所有的西四北五条x号的房产卖与王之彬，但王之彬系德三泰公司四合院开发部经理，且孙继芳出具的收条记载的是收到德三泰公司交来的30万元，在此后的合同履行过程中，德三泰公司与北京燕乐房地产技术咨询公司就上述房屋签订协议，德三泰公司全权委托北京燕乐房地产技术咨询公司办理上述房屋的拆迁安置工作，并支付了相应的款项，另德三泰公司实际收取了华诺公司的购房款，依据以上事实，一审法院认定王之彬与原告签订《协议书》系个人行为不妥，本院予以更正；一审判决结果正确，应予维持。2010年5月28日，北京市第一中级人民法院作出（2010）一中民终字第6619号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案另查明德三泰公司前身为北京三泰房地产开发公司，2001年9月6日，北京三泰房地产开发公司更名为北京宣房三泰房地产开发有限公司，2002年3月29日申请更名为北京德三泰房地产开发有限公司。
2012年7月，原告将德三泰公司诉至本院，要求解除原告与德三泰公司于1994年9月30日签订的《协议书》，王之彬在该案中为第三人。本院经审理认为，德三泰公司在履行《协议书》的过程中，除于签订《协议书》当日支付原告三十万元人民币外，自签订协议至今并未支付剩余购房款，亦未解决三居室的楼房和十二间平房，致使原告无法实现合同目的，德三泰公司的行为已经构成根本违约，故原告要求解除其与德三泰公司于1994年9月30日签订的《协议书》，于法有据，本院予以支持，应以原告向本院提出主张之日为解除时间。2012年12月13日，本院作出（2012）西民初字第15928号民事判决书，判决原告与德三泰公司于1994年9月30日签订的《协议书》于2012年7月2日解除。
本案庭审中，华诺公司主张已经将约定的购房款交付给德三泰公司，履行了交付购房款的义务，并为此提交了以下证据材料：1、日期为1994年11月9日内容为今收到无锡鑫辰投资租赁公司交来购买西四北五条x号房产费168万元的收据一张，收款单位处加盖有“广东清远市金泰企业集团北京公司财务专用章”，收款人为“胡小林”；2、日期为1994年11月8日中国银行进账单一张，收款人为北京三泰房地产开发公司，金额为138万元；3、华诺公司章程一份；4、1995年4月21日收据一张，内容为“今收到华诺租赁公司购房款叁拾贰万元人民币，支票号码8723885胡小林”。5、1995年4月22日收据，内容为“今收到华诺租赁公司购房款现金人民币叁拾万元整胡小林刘保”。6、1995年5月10日收条，内容为“今代广东金泰北京公司收西四北五条x号予付房款60万元整刘保支票号7440407”；7、本院2009年9月17日的庭审笔录第6页；8、刘保于1994年10月7日、1994年10月17日出具的收条两张；9、原告于1994年9月30日、1995年5月25日出具的收条两张；10、原告院内人员于1995年7月21日出具的收条一张。华诺公司以上述第1、2、3份证据证明无锡鑫辰投资租赁公司系华诺公司的投资人，华诺公司委托无锡鑫辰公司代付购房款，德三泰公司在1994年11月8日进账单中的数额是138万元，并手写华诺租赁四字，德三泰公司于1995年12月2日出具了其于1994年11月7日收到代华诺公司购房138万元的证明；以第4份证据证明华诺公司支付购房款32万元，收款人为胡小林；以第5份证据证明华诺公司支付购房款30万元，收款人为胡小林和刘保；以第6份证据证明华诺公司支付购房款60万元，收款人为刘保，该收条明确写明代收北五条25号院预付房款60万元整；以第7份证据证明德三泰公司法定代表人钱三泰曾表明刘保是其朋友，并非其公司的副总，刘保经常借用其名义盖章、签字，证明刘保、德三泰公司与本案的关联性；以第8份证据证明刘保是德三泰公司办理涉案房屋交易的工作人员，也证明原告还收到过6万元；以第9份证据证明原告收到款项30万元；以第10份证据证明搬迁和收款情况。原告主张上述证据与其无关，其自始至终未收到过华诺公司的购房款，华诺公司和德三泰公司之间的往来款应另案解决，与本案无任何关系。
另查，2010年8月，原告将德三泰公司诉至本院，要求确认原告与德三泰公司于1994年9月30日签订的《协议书》无效。本院经审理认为，1994年9月30日，原告与王之彬所签《协议书》中虽约定原告将自己所有的西四北五条x号的房产卖与王之彬，但该条款并未履行，双方之后的一系列行为表明双方间已从买卖合同关系变更为委托代理关系；经生效的判决书也认定王之彬以原告代理人身份办理的《申请出卖房屋登记表》以及与华诺公司签订的《房屋买卖保证书》、《搬迁协议》、《房屋买卖协议书》及《房产卖契》等有关行为未超出其代理权限，上述代理行为是合法有效的；而王之彬代理原告签订的房屋买卖合同中相对方为原告与华诺公司，导致诉争房屋权属可能发生变化的并非双方所签《协议书》，而是原告与华诺公司间的房屋买卖协议等合同，故原告要求判令双方所签《协议书》因违反行政法规而无效的起诉意见，理由不充分，本院不予支持。本院于2010年11月5日作出（2010）西民初字第11934号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服一审判决并提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理作出（2011）一中民终字第28号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
审理中，我院于2017年5月28日在《人民法院报》刊登公告，依法向德三泰公司送达起诉状副本、举证通知书及开庭传票，公告期满后，德三泰公司未到庭应诉，亦无音信。
上述事实，有房屋所有权证、房屋买卖保证书、房屋买卖协议书、房产卖契、公证书、协议书、收据、（2012）西民初字第15928号民事判决书、（2009）西民初字第12312号民事判决书、（2010）一中民终字第6619号民事判决书、危房改造通知书、委托书、搬迁协议、申请房屋出卖登记表、收条、华诺公司章程、庭审笔录、证人证言、起诉书、鉴定意见、补充上诉意见、关于证明材料的说明及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：本案在证据的形式及内容上，出现了相互矛盾：1、王之彬作为德三泰公司代理人，购买了孙继芳名下房屋；2、王之彬作为孙继芳代理人，出售了孙继芳名下房屋。结合证据材料及（2012）西民初字第15928号民事判决书、（2009）西民初字第12312号民事判决书、（2010）一中民终字第6619号民事判决书中认定的事实，本院将孙继芳、德三泰公司、华诺公司及王之彬之间的法律关系认定如下：1、王之彬为德三泰公司员工，其行为的性质为受德三泰公司委托而为的职务行为，王之彬的行为的法律后果应当由德三泰公司承担；2、1994年9月30日，孙继芳与德三泰公司之间签订了房屋买卖合同；3、1996年4月5日，德三泰公司将上述房屋转售华诺公司；4、德三泰公司在与华诺公司签订房屋买卖合同及相关文件时，尚未取得涉案房屋的产权证明，因此其为了简化手续，指派王之彬办理了孙继芳的公证委托手续，由王之彬以孙继芳名义将涉案房屋出售给华诺公司。
因此，王之彬代理孙继芳将涉案房屋出售给华诺公司的房屋买卖合同及相关文件，仅具备形式上的合法性，从当事人的缔约意图上看，在合同签订之时，涉案房屋已经由孙继芳出售给德三泰公司，孙继芳再将其出售给华诺公司不合常理；从合同履行上看，华诺公司出具的证据显示，其付款的对象也指向了德三泰公司而不是合同显示的孙继芳。故本院认为，孙继芳与华诺公司签订的《房屋买卖协议书》、《房产卖契》及《房屋买卖保证书》的合同双方应当为德三泰公司及华诺公司，孙继芳仅是形式上的合同相对方，上述合同的权利义务应当由德三泰公司及华诺公司承担。合同解除权的行使仅限于合同相对方之间，孙继芳不享有上述合同的解除权，本院对其诉讼请求不予支持。
审理中，本院在《人民法院报》刊登公告，依法向德三泰公司送达起诉状副本、举证通知书及开庭传票，公告期满后，德三泰公司未到庭应诉，亦无音信，本院对此予以缺席判决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回孙继芳的诉讼请求。
案件受理费一万七千八百五十元，由原告孙继芳负担（已交纳三十五元,余款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩 楠
人民陪审员 乔建军
人民陪审员 马荣荣
二〇一七年十二月五日
书 记 员 李 婷