常州市金坛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）坛朱商初字第00102号
原告金坛市薛埠庄庄饭庄。
经营者向静。
委托代理人章昭，江苏钟鸣律师事务所律师。
被告李开凡。
委托代理人周伟，江苏天择律师事务所律师。
被告钱志强。
原告金坛市薛埠庄庄饭庄（以下简称庄庄饭庄）诉被告李开凡、钱志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理后，依法由审判员张金钱适用简易程序于2015年10月26日公开开庭进行了审理。原告庄庄饭庄的委托代理人章昭，被告李开凡的委托代理人周伟，被告钱志强到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭适用普通程序于2016年1月15日再次公开开庭进行了审理。原告庄庄饭庄的经营者向静及委托代理人章昭，被告李开凡的委托代理人周伟，被告钱志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄庄饭庄诉称，2011年，向静与张玉美签订房屋租赁协议，租赁涉案房屋用于经营庄庄饭庄，租金每年35000元，租期自2011年正月十五日起至2019年正月十五日止。后因张玉美与李开凡之间存在债权债务关系，李开凡于2014年7月10日取得涉案租赁房屋的所有权。向静与钱志强于1999年办理结婚登记，于2014年5月29日协议离婚。由于向静平时在外地还有其他工作，故庄庄饭庄暂时由钱志强代为管理。2015年6月10日，李开凡以欠付房租为由对涉案租赁房屋断水断电，后向静父亲向罗庚与钱志强共同至江阴市向李开凡支付房租，见面后，向罗庚才得知在向静不知情的情况下，两被告于2014年10月10日签订房屋租赁合同，对原房屋租赁协议的租赁期限、租金等予以重大变更，向罗庚当即提出异议，并要求以房屋租赁协议约定标准支付租金，但李开凡予以拒绝，双方发生争执，致使租金未能缴纳。庄庄饭庄认为，两被告签订的房屋租赁合同无效，李开凡应受向静与张玉美签订的房屋租赁协议的约束，在租赁期限内继续将涉案房屋给庄庄饭庄用于经营使用。李开凡至今也未恢复供水供电，致使庄庄饭庄无法经营，造成庄庄饭庄经营损失39906元，李开凡应当承担相应的赔偿责任。现庄庄饭庄起诉，请求判令两被告于2014年10月10日签订的房屋租赁合同无效；判令李开凡继续履行张玉美与向静签订的房屋租赁协议；判令李开凡赔偿损失39906元；本案诉讼费由两被告承担。
被告李开凡辩称，涉案房屋原系张玉美所有，因李开凡对张玉美享有债权，李开凡通过法院强制执行程序取得涉案房屋所有权。向静与钱志强原系夫妻关系，庄庄饭庄虽以向静名义登记，实际上是向静与钱志强的夫妻共同财产。即使在向静与被告钱志强离婚后，庄庄饭庄也由钱志强实际经营，平时也是钱志强出面与李开凡处理庄庄饭庄相关事宜。因向静与钱志强未付租金，李开凡曾于2014年9月份以向静为被告向法院起诉，经向静及两被告协商，向静与钱志强向李开凡支付租金，钱志强向李开凡出具向静的授权委托书，并重新签订房屋租赁合同，后李开凡向法院申请撤诉。因此，李开凡有理由相信被告钱志强有权签订房屋租赁合同，两被告签订的房屋租赁合同合法有效。综上所述，请求法院依法驳回庄庄饭庄的诉讼请求。
被告钱志强辩称，对庄庄饭庄的诉讼请求无异议。
经审理查明，张玉美（甲方）与向静（乙方）签订房屋租赁协议，主要约定：甲方将其位于金坛区薛埠镇祥和家园B区1-8号门面房租给乙方作为营业使用；租期8年，自2011年正月十五日起至2019年正月十五日止；租金每年35000元，租金先交后乙方可使用房屋，交款时间为每年正月十五日前，乙方必须在定期内一次性交清；本协议一式两份，双方各执一份，双方签字后生效……。张玉美在甲方栏签字，向静在房屋租赁协议上乙方栏签字，庄庄饭庄在房屋租赁协议上乙方栏加工公章。
2014年10月11日，李开凡（甲方、出租方）与钱志强（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，主要约定：甲方将坐落于金坛区薛埠镇茅西大街祥和家园B1-01、02、03、04、05、001、002号房屋出租给乙方；租期两年，自2014年10月11日起至2016年10月10日止；租金每年50000元，第一年租金在2015年正月二十八日前必须全部交清，下一年的租金在2015年10月11日前交清；如乙方拖欠租金，乙方每天按照月租金的2%向甲方缴纳滞纳金，如拖欠租金半个月，甲方立刻终止合同，并锁门停水停电，有权强行收回房屋，有优先权变卖乙方财产抵房租，乙方自行装潢不予补偿；租赁期间产生的水电费等各项费用由乙方自行交纳；如本次租赁和向静与张玉美之前的租房合同产生的一切后果（包括违约金和解除之前的合同事宜）由乙方承担；为更好地履行合同，乙方签合同之日支付5000元，如未按时交纳房租，该款作为违约金给甲方……。
上述房屋租赁协议中的门面房即是上述房屋租赁合同中的商铺，也即是涉案房屋。经江阴市人民法院强制执行，李开凡于2014年7月10日取得涉案房屋所有权。李开凡于2014年9月23日以向静未支付涉案房屋租金为由具状向本院提起诉讼，请求判令解除房屋租赁协议、要求向静支付租金35000元、支付水电费5000元。李开凡于2014年10月14日以双方达成和解为由向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。
常州市金坛工商行政管理局于2012年2月9日向向静颁发个体工商户营业执照，字号为庄庄饭庄，经营者为向静，经营场所为金坛区薛埠镇祥和家园B区1-8号。房屋租赁协议签订后，向静与钱志强即将涉案房屋用于经营庄庄饭庄，庄庄饭庄平时由钱志强实际经营管理，平时由钱志强出面与李开凡处理庄庄饭庄租金交付等相关事宜，向静从未出面与李开凡处理庄庄饭庄有关事宜。庄庄饭庄的经营收益用于归还向静与钱志强婚姻关系存续期间的共同债务。向静与钱志强于1999年6月22日办理结婚登记，于2014年5月29日办理离婚登记，在离婚协议上载明双方共同所有的位于薛埠集镇的庄庄饭庄的经营权与转让权归钱志强所有。经李开凡申请，自2015年6月起至今，相关部门停止向涉案房屋供应水、电，庄庄饭庄至今未营业。
2014年10月11日，在签订房屋租赁合同前，钱志强向李开凡出具委托人为向静、被委托人为钱志强的授权委托书1份（委托日期为2014年10月3日），载明委托事项为庄庄饭庄的各项事项。在诉讼中，向静陈述：其并未向钱志强出具该授权委托书。钱志强陈述：该授权委托书系其私自伪造。
在诉讼中，向静提供落款时间为2014年9月5日的补充协议1份，主要载明：钱志强放弃庄庄饭庄的经营所有权，继续归向静所有；因双方债务过多，向静另有工作，无人管理，庄庄饭庄特暂由钱志强代为管理，所得经营利润用于偿还债务。李开凡的质证意见为：对补充协议有异议，该协议落款时间是用电脑打印，故不能证明补充协议真正成立时间，不能排除向静与钱志强串通的可能性；该协议没有在离婚时到民政部门备案，不具备公示性，李开凡以及其他人不可能知道有该补充协议的存在；即使该补充协议是向静与钱志强的真实意思表示，但该协议效力仅仅局限于向静与钱志强之间。
上述事实，有当事人陈述，房屋所有权证、房屋租赁协议、离婚证、离婚协议、补充协议、房屋租赁合同、承诺书、水费收据、电费发票等书证在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点是两被告于2014年10月11日签订的涉案房屋租赁合同是否有效。本案中，庄庄饭庄登记成立于向静与钱志强婚姻关系存续期间，虽然庄庄饭庄营业执照上登记的经营者为向静，但平时由钱志强实际经营管理，结合涉案离婚协议中有关庄庄饭庄的约定，可以认定在向静与钱志强离婚之前，庄庄饭庄实际上是家庭经营。向静与钱志强于2014年5月29日办理离婚登记时，双方在离婚协议上明确约定庄庄饭庄的经营权与转让权归钱志强所有，该离婚协议具有公示效力，而庄庄饭庄在诉讼中提供的补充协议系向静与钱志强于离婚后所签订，该补充协议并未在民政部门备案，李开凡否认其在本次诉讼前知晓该补充协议内容，庄庄饭庄、向静、钱志强在诉讼中均未提供证据证明李开凡知晓该补充协议内容，该补充协议仅在向静与钱志强之间产生相应效力，对李开凡并无当然效力。在向静与钱志强离婚前后，均是由钱志强出面与李开凡处理庄庄饭庄有关事宜。综上所述，李开凡有理由相信两被告于2014年10月11日签订的涉案房屋租赁合同系当事人真实意思表示，两被告之间的房屋租赁关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，涉案房屋租赁协议已被涉案房屋租赁合同取代，当事人在涉案房屋租赁中的权利义务应以涉案房屋租赁合同为准。庄庄饭庄请求判令涉案房屋租赁合同无效、判令李开凡继续履行张玉美与向静签订的涉案房屋租赁协议并判令李开凡赔偿损失39906元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条之规定，判决如下：
驳回原告金坛市薛埠庄庄饭庄的诉讼请求。
案件受理费798元，由原告金坛市薛埠庄庄饭庄负担。
不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉费798元（上诉法院开户银行：江苏银行常州分行营业部。账号：80×××63）。
审 判 长 张金钱
人民陪审员 李长明
人民陪审员 柳 俊
二〇一六年一月二十日
书 记 员 颜 晨