湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂硚口民三初字第00421号原告（反诉被告）文新华，女，1970年2月1日出生。委托代理人袁中强，湖北原道律师事务所律师（一般授权）。被告（反诉原告）武汉章文商贸有限公司，住所地：武汉市硚口区长嘉路9号。法定代表人潘金凤，该公司董事长。委托代理人赵庆、顾建群，该公司职工（特别授权）。原告文新华与被告武汉章文商贸有限公司（以下简称章文公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月14日受理后，被告于2014年12月5日提起反诉，本院予以受理并决定合并审理。本案依法由审判员谢磊独任审判，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。原告文新华及其委托代理人袁中强；被告武汉章文商贸有限公司的委托代理人赵庆、顾建群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）文新华诉称，2014年2月18日，原告与被告的工作人员洽谈租用商铺事宜，被告要求原告交纳订金，原告当即按2、3、12、13、14、15号商铺每间10000元，劳保d1、d2号每间5000元向被告交付订金70000元。被告收款后，原告发现被告将商谈确定的商铺编号作了调整，将临马路商铺租赁给他人，原告即要求被告退还订金，但遭到被告拒绝。原告认为，原、被告之间仅有承租意向，并未签订正式合同，70000元也不是租房定金，被告应当无条件退还，被告占用原告资金长达7个月之久，给原告造成了经济损失。故原告起诉来院，请求法院判令：1、被告立即返还原告订金70000元并支付利息（从2014年2月18日开始按照同期银行贷款利率计算至款项还清之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。原告对被告的反诉答辩称，原、被告就房屋租赁并未达成合意，就租金标准、租赁面积、租赁期限并未协商一致，也未签订正式合同，被告并未取得房屋所有权，无权出租房屋，被告所主张的各项损失没有法律依据，请求法院驳回被告的全部反诉请求。原告（反诉被告）文新华为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、收费专用凭证两张。拟证明：被告收到原告订金70000元。被告（反诉原告）武汉章文商贸有限公司辩称并反诉称，2014年2月，原告找到被告，要求承租被告市场内的房屋从事粮油副食销售批发，经过协商，原告确定承租2、3、12、13、14、15号和劳保d1、d2号商铺，原告要求被告将原租户腾退并按其要求进行装修。2014年2月18日，原告交付了订金70000元。后被告按原告要求对原承租户进行了清退，并对房屋进行了装修，于2014年4月中旬全部装修完毕。后被告多次电话通知原告签订正式合同，但原告以种种理由拒绝，被告为避免损失扩大，只得将房屋另租他人。被告认为，原告发出要约后，被告已作出承诺，双方合同关系成立，被告按照原告要求对原租户进行腾退并装修房屋后，被告拒不签订合同，构成违约，不同意退还订金，由此造成被告装修费、租金损失等共计142619.72元，应由原告赔偿。故被告提起反诉，请求法院判令：1、原告赔偿被告损失142619.72元（包括装修损失58619.27、房屋租金损失40800元、原租户提前退租赔偿金43200元）；2、原告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）武汉章文商贸有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、收费专用凭证两张。拟证明：被告共收到原告支付的订金70000元。证据二、《房屋租赁合同》、《物业管理合同》、《补偿协议》、收据两张、收条一张。拟证明：被告在收到原告支付的订金后，按照原告要求，将租期未满的原租户承租的2、3、12、13、14、15号房屋腾退，并支付补偿款118800元。证据三、《房屋租赁合同》（d1）、《劳保市场拆迁协议》（d1）、《房屋租赁合同》（d2）、《劳保市场拆迁协议》（d2）。拟证明：在原告确定承租d1、d2号房屋后，被告与未到期的原租户签订拆迁协议，对原承租户进行补偿后腾退了房屋。证据四、装修合同六份、玻璃送货单。拟证明：被告在原告确定承租2、3、12、13、14、15号房屋后，按照原告要求对房屋进行了装修，前述6间房屋装修费按比例分摊后为39213.72元。证据五、李勇的《房屋租赁合同》（d1、d2）。拟证明：由于原告在房屋装修完工后，拒不与被告签订房屋租赁合同，为了减少损失，被告只得在与原告多次沟通无果后，于2014年7月28日将房屋另租他人。经庭审质证，被告对原告提供的证据一的真实性无异议，认为该证据恰好证明原告向被告发出要约，订立合同的条件成立。原告对被告提供的证据一的真实性无异议；对证据二中的《房屋租赁合同》的真实性、关联性、证明目的均有异议，对《物业管理合同》、收据的关联性有异议，对《补偿协议》的真实性有异议，对收条的真实性和关联性有异议，认为合同中的房屋编号与原告所租房屋不一致，且被告的上述房屋本来就快要到期了；对证据三的真实性、关联性有异议；对证据四的关联性有异议；对证据五的真实性无异议，关联性有异议。经本院审核，原告提供的证据一与被告提供的证据一、五均具有真实性，本院予以采信，对于其他证据则综合全案予以判断。经审理查明，2014年2月，文新华与章文公司就房屋租赁事宜进行了协商，同年年2月18日，文新华按2、3、12、13、14、15号商铺每间10000元，劳保d1、d2号商铺每间5000元向章文公司支付了订金70000元，但双方就租赁期限、租金标准等事项未达成合意。2014年2月至4月，章文公司将其市场内的A栋一楼整体进行了装修改造，并于2014年5月1日开业。2014年3月，章文公司将劳保d1、d2号商铺清退，后对该栋房屋的一楼整体进行了装修改造。市场开业后，文新华一直未与章文公司签订正式合同，而是要求章文公司退还订金70000元，章文公司拒不退还，故原告向本院提起诉讼。另查明，2014年7月28日，章文公司与李勇签订《房屋租赁合同》，将劳保d1、d2号商铺出租给李勇。本院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式，承诺生效时合同成立。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示的内容应当具体确定。本案原告向被告交付订金70000元时仅确定了租赁哪些房屋，对租赁期限、租金标准等事项未予确定，故原告交付订金的行为不构成要约，双方租赁合同不成立。原告交付订金时并未约定不签订租赁合同就无权要求返还订金，该订金不具备定金属性，原告要求被告返还订金70000元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持，被告提出原告构成违约，订金不予返还的抗辩主张，本院不予采纳。被告长期占用原告资金不予返还，应当赔偿利息损失，本院酌定按照中国人民银行同期存款利率计算。违约责任需以合同成立为前提，因原、被告之间合同关系不成立，故原告无需承担违约责任。被告将原租户清退并对市场进行整体装修改造，属于提升整个市场竞争力的商业行为，为此支出的清退补偿以及装修费用应由其自行负担。被告与原告未签订正式合同，由此造成的房屋空租损失属于可预见的商业风险，应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条、第十四条、第十五条、第一百零七条、第二百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告武汉章文商贸有限公司于本判决生效之日起15日内向原告文新华返还订金人民币70000元。二、被告武汉章文商贸有限公司于本判决生效之日起15日内向原告文新华支付利息损失（以本金70000元按照中国人民银行同期存款利率计算，从2014年2月18日计算至上述款项还清之日止）。三、驳回原告文新华其他诉讼请求。四、驳回被告武汉章文商贸有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半后收取775元，反诉费3152元，减半后收取1576元，共计2351元，由被告武汉章文商贸有限公司负担（原告已垫付775，被告于本判决生效后7日内支付给原告文新华775元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员谢磊二〇一五年二月十三日书记员金丽芳