浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终2945号上诉人（原审被告、反诉原告）：何利云，男，1967年2月6日出生，汉族，住诸暨市。上诉人（原审被告、反诉原告）：张佩秀，女，1970年7月2日出生，汉族，住诸暨市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：冯坚、劳晓洁，浙江大公律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江雄风超市有限公司，住所地诸暨市陶朱街道诸三路259号，统一社会信用代码913306817896514082。法定代表人：陈金苗，执行董事。委托诉讼代理人：刘文虎、楼建锋，浙江元培律师事务所律师。上诉人何利云、张佩秀因与被上诉人浙江雄风超市有限公司房屋租赁合同一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2017）浙0681民初2896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。何利云、张佩秀上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求，或发回重审；本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院支持违约方在未充分给予守约方赔偿的情况下解除合同，缺乏法律依据。合同作为当事人意思表示高度一致且愿意受此意思表示约束的一种承诺，应当得到尊重和法律保护。现行法律规定，只有在非金钱债务的履行具有特定情形时，方可不支持当事人请求继续履行的要求，但对金钱债务的履行则未作违约方可请求不继续履行的规定。本案所涉的租赁合同，上诉人主张的合同义务支付租金是一种金钱债务。司法实践中个别几起违约方解除合同的案例，也是以违约方对守约方充分赔偿为前提。《浙江省高级人民法院民事审判第二庭关于商事审判若干疑难问题解答》[浙法民二（2010）15号]认为：“《最高人民法院公报》2006年第7期公布的江苏省南京新宇房产开发公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案裁判摘要认为，‘根据合同法第一百一十条的规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同。没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需要的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具有继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。’审判实践中对于违约方提出解除或确认解除合同的主张宜采十分慎重的态度，防止违约方通过合同解除转嫁商业风险。”浙江高院的解答包含了两层含义，一是慎重，即以不允许为原则，以允许为例外；二是对守约方充分赔偿，赔偿既是解除合同的法律后果，同时也是解除合同的前提条件或者代价。而本案中，一审法院支持了违约方解除合同，对守约方的损失认为需另行主张，不但增加当事人的讼累，而且由于违约方解除合同的目的已经达到，缺乏主动担责的现实可能性。二、一审法院违反程序公正。一审法院以上诉人未就合同解除的后果主张权利，可另行主张为由，驳回上诉人的反诉，如此处理有违程序正义。如前所述，即使违约方可解除合同，也是须以对守约方充分赔偿为前提。现行法律规定，守约方有请求继续履行或者赔偿损失的权利。故上诉人一审中反诉请求继续履行是行使法律赋予的选择权利。一审法院如认为违约方可解除合同，也应当向上诉人释明合同解除时上诉人可提出的诉请。以上述最高院刊登的公报案例为例，该法院即是在当事人未提出赔偿请求的情况下，直接裁判对损失的赔偿。三、一审法院对于被上诉人单方解除合同的主观恶意审查不足，从而对于是否可以解除合同的判断有误。违约方单纯的无故解除合同与恶意解除合同，虽都属违约方单方解除合同行为，但违约方的主观状态，应当可以影响法院对其请求的是否支持。确无继续履行能力以及事实上履行不能的客观现实考量，与恶意虚构守约方存在违约事实，从而达到单方解除合同的目的，不应该不区别对待。在本案当中，被上诉人主张上诉人存在不提供账户及收款收据的事实，但从一审举证来看，上诉人已经充分提供了证据证明。同时，被上诉人毫无依据将上诉人转让债权的行为描述为“恶意”。被上诉人上述恶意虚构违约事实的行为，应当被法律所否定。四、一审法院对于诉讼费用的负担决定有误。即使违约方在对守约方充分赔偿时可解除合同，但守约方请求继续履行是行使法律赋予的权利，守约方的请求即使得不到支持，但在法律赋予的范围内合法行使权利的请求，该行为并无过错，不应让守约方负担由此而产生的诉讼费用。违约方是本案诉讼的始作俑者，也是要求解除合同的全部过错方，让上诉人负担诉讼费用，实际是让守约方对违约方的行为承担责任。浙江雄风超市有限公司辩称：双方租赁合同不宜强制履行，应予解除，上诉人可另行主张违约责任问题。上诉人的一审反诉请求依法不能成立，应自行承担相应后果，一审法院关于诉讼费用的分担并无不当，也不存在未依法行使释明权问题。请求驳回上诉，维持原判。浙江雄风超市有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告何利云签订的《房屋租赁合同》；2.判令两被告在判决生效后十日内与原告办理房屋交接手续；3.请求酌情减少原告需承担的违约金。审理中原告撤回了第三项诉讼请求。何利云、张佩秀向一审法院提出反诉请求：1.确认原告向被告寄送的落款时间为2017年2月27日的《关于退租和终止合同的函》无效；2.判令原告继续履行2012年6月8日签订的《房屋租赁合同》。一审法院认定事实：2012年6月8日，被告何利云为出租方、诸暨雄风物流有限公司（原告变更前的名称）为承租方，雄风集团有限公司为担保人签订房屋租赁合同一份，载明“甲方（被告）将坐落于诸暨市暨阳街道滨江南路5号、建筑面积约2800平方米的房屋租给乙方（诸暨雄风物流有限公司），作为商业零售使用；租赁期限10年，自2012年6月10日起至2022年9月15日止（2012年6月10日至9月15日为装修期，免租金）；租金标准为第一年144万元、第二年149万元、第三年153万元、第四年159万元、第五年163万元……，十年合计租金1716万元，租金于每年的9月15日前一次性付清，支付方式为乙方凭甲方提前15天提供的收款收据支付房租，并确定了租金缴付的账号；乙方逾期支付租金的，除补交租金外，每逾期一日，则乙方需按日租金的3‰支付滞纳金，甲方未按期提供收款收据的，乙方支付房租费可顺延；甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，⒈甲方未按时交付房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的；⒉乙方未征得甲方同意改变房屋用途、或致房屋损坏的；⒊因乙方原因造成主体结构损坏的；⒋乙方擅自转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；⒌乙方擅自将房屋转让、交换、对外投资入股、利用承租房进行非法活动损害社会公共利益的；⒍乙方逾期不支付租金累计超过3个月的”等内容。雄风集团有限公司为诸暨雄风物流有限公司履行合同作担保，也在合同上盖章，并由法定代表人签字。合同签订后，被告按合同约定将房屋交付给原告，原告按合同约定交纳了前二年的租金。2015年3月24日，被告向原告寄送房屋租金催缴函，要求原告缴纳第三年的租金153万元，并附收款收据及账户。2015年4月7日，原告与雄风集团有限公司共同复函，因零售市场发生重大变化，请求减少承租面积或调整租赁价格。2015年9月7日，原告按合同中载明的账户汇租金312万元（第三、四年的租金），因账户已销，款被退回。2015年9月23日、2016年1月28日，原告二次向被告寄函，要求提供账户及收款收据，并告知诸暨雄风物流有限公司已变更为浙江雄风超市有限公司。2016年11月3日，被告又寄函给原告，要求支付租金及违约金。2016年12月31日，被告向原告及雄风集团有限公司寄送债权转让通知书，告知已将原告欠被告租金的债权、相应的滞纳金及从权利转让给永利商业集团有限公司。2017年2月28日，原告向被告寄送《关于退租和终止合同的函》，要求解除双方的租赁合同关系；办理房屋交接手续。随后，向该院提起诉讼。另查明，涉案的租赁房屋属被告何利云、张佩秀共有。审理中，被告以本案的处理与省高院审理的（2017）浙民初5号案件存在关联性，要求中止本案的审理。一审法院认为：原告浙江雄风超市有限公司与被告何利云于2012年6月8日签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，也未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。本案所涉房屋租赁合同，约定房屋租赁期限为十年，在租赁期尚未过半，被告未有违约情形，也不符合双方约定解除条件的情况下（即使被告未提供账户及收款收据事实存在，按合同约定，也只是原告有权利租金可顺延支付，而非违约行为），原告要求解除合同，本不应予以支持；但考虑到原告要求解除合同的意愿强烈，强行要求原告继续履行合同，对双方均无好处，且对今后房屋的管理、维护，租金的收取均带来不利；也达不到物尽其用的目的；故对原告要求解除房屋租赁合同的请求予以准许，对被告要求继续履行合同的请求不予支持。合同解除后，原告应及时腾退房屋，通知被告办理交接手续，并结清租金。被告在收到原告办理交接手续后，应及时验收、接收房屋。由于本案被告坚持要求继续履行合同，本案中未就合同解除的后果主张权利，被告可另行主张。被告要求确认原告于2017年2月27日寄送的《关于退租和终止合同的函》无效，因该函送达给被告不久，原告即向该院起诉，该函已无实质意义，无需确定其效力。浙江省高级人民法院（2017）浙民初5号中涉及到本案的是租金、滞纳金作为债权转让后的抵销权是否成立的问题，而本案处理的是合同可否解除，两者无关联性，对被告申请中止本案审理的请求，不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条之规定精神，判决：一、自判决生效之日起解除原告（反诉被告）浙江雄风超市有限公司与被告（反诉原告）何利云于2012年6月8日签订的房屋租赁合同；二、自合同解除之日起十五日内，原告（反诉被告）浙江雄风超市有限公司应将租赁房屋腾退给被告（反诉原告）何利云、张佩秀；被告（反诉原告）何利云、张佩秀应及时接收；三、驳回反诉原告何利云、张佩秀的诉讼请求。本案案件本诉受理费44800元，依法减半收取出22400元，反诉受理费22400元，依法减半收取11200元，合计33600元，由原告浙江雄风超市有限公司（反诉被告）负担22400元，被告何利云、张佩秀（反诉原告）负担11200元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”该条法律规定虽适用于非金钱债务，但对本案具有说明作用，本案被上诉人已经不愿继续履行租赁合同，该租赁合同不宜强制履行。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条关于承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理的解答对本案亦具有参考作用。该解答认为：“承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。……”故为充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，维持社会经济秩序，在本案租赁合同不宜强制履行的情况下，一审法院判决本案双方解除租赁合同，本院予以维持，上诉人关于考量被上诉人主观状态而不应解除本案租赁合同的上诉理由不能成立。上诉人的一审反诉请求主要为要求继续履行租赁合同，并未提出要求被上诉人赔偿损失或承担违约责任等诉请，根据民事诉讼不告不理的民事诉讼原则，法院应当围绕当事人的诉讼请求进行审理，不应判超所请，故一审法院要求上诉人就解除租赁合同后的后果另行主张权利并无不当，上诉人关于一审法院在未充分赔偿的情况下解除合同缺乏法律依据、未正确行使释明权的上诉理由不能成立。一审法院未支持上诉人的一审反诉请求，故判令其承担一审反诉案件受理费，并无不当，上诉人关于一审法院对诉讼费用的负担决定有误的上诉理由亦不能成立。综上，何利云、张佩秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22400元，由上诉人何利云、张佩秀负担。本判决为终审判决。审判长 梅 云审判员 赵启龙审判员 夏 鸿二〇一七年九月二十日书记员 余建维