宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）宁0302民初1405号
原告：安建屏，女，1965年6月4日出生，回族，大专文化，退休干部，住宁夏回族自治区吴忠市。
委托诉讼代理人：张鹏，系宁夏辅德律师事务所律师（一般授权）。
被告：马耀军，男，1973年4月3日出生，回族，高中文化，个体，住宁夏回族自治区吴忠市。
委托诉讼代理人：田超，系宁夏世仑律师事务所律师（特别授权）。
委托诉讼代理人：何谦，系宁夏世仑律师事务所律师（特别授权）。
原告安建屏与被告马耀军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安建屏及委托诉讼代理人张鹏、被告马耀军及委托诉讼代理人田超、何谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安建屏向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告购房款27万元及利息81680.3元（按年利率6.4%上浮30%计算，自2012年8月15日至2016年3月31日），之后利息按上述利率计算至付清之日；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月15日，被告将利通区长河湾4-1-101﹟楼房以27万元的价格出售给原告，原告给被告分次支付了房款共计27万元。后原告得知被告对涉案房屋没有处分权，故要求被告退还房款27万元，但被告拒不退款。故诉至法院。
被告马耀军辩称，1.原告诉称的基本事实不能成立。2011年宁夏地德人和房地产开发有限公司（以下简称”地德人和公司”）将长河湾一期部分建筑工程承包给何华龙，马耀军为何华龙提供建筑材料。之后为了抵消债务，地德人和公司将涉案房屋顶抵给何华龙，何华龙又将涉案房屋顶抵给马耀军，马耀军与安建屏达成了房屋买卖协议，并收取部分购房款。后安建屏与地德人和公司签订房屋买卖合同，安建屏向马耀军付清购房款，但地德人和公司一直未交付房屋。经马耀军与安建屏多次催要，地德人和公司以向何华龙超付工程款为由，拒绝交付涉案房屋；2.被告主体不适格。原告安建屏最终与地德人和公司签订了房屋买卖合同，根据合同的相对性，马耀军被告主体不适格；3.原告要求被告返还购房款与客观事实不符。地德人和公司和何华龙及被告之间存在顶账协议，该顶账协议的性质是基于债务抵消的债权概括转移，亦即通过债权转移，被告对涉案房屋享有收取购房款的权利，但不承担交付房屋的义务。交付房屋的义务由债务人地德人和公司承担，原告不能以被告无权处分、不能交付房屋为由，要求被告返还购房款。
原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、收条一份，以证实2012年8月15日被告收到原告购房款27万元；证据二、吴忠市房屋产权产籍管理所情况说明一份，以证实长河湾四号楼1单元101号房屋登记在地德人和公司名下，并且该房屋在2011年2月24日已经办理了在建工程抵押。
被告为支持其辩解和主张提供以下证据：证据一、2015年12月8日马耀军在板桥乡派出所做的询问笔录、地德人和公司与何华龙顶账协议、结算单，以证明1.何华龙承包地德人和长河湾一期的4#、8#、12#、14#、18#、17-2#楼建设工程的事实；2.地德人和公司与何华龙就本案所涉房屋达成以房屋抵顶工程款协议的事实；3.证明被告为何华龙提供轻质隔板墙材料，何华龙与被告马耀军存在债权债务关系的事实；4.涉案房屋是因为何华龙承建长河湾的建设工程，地德人和公司作为建设方为给何华龙付工程款将房屋抵顶给了何华龙，何华龙又将此房屋抵顶欠被告材料款的事实；5.何华龙与马耀军之间存在债务抵消协议的事实。证据二、2015年12月8日安建屏在板桥乡派出所做的询问笔录一份，以证明1.根据笔录中安建屏陈述”我签订了，是2012年8月15日上午在长河湾售楼部签订的合同”，证明原告与地德人和公司就涉案房屋已签订房屋买卖合同的事实；2.根据笔录中安建屏陈述”我从售楼部签订的合同，我认为这套房子是长河湾售楼部的”,证明原告安建屏签订房屋买卖合同时的真实意思表示是以地德人和公司为真正的交易对象的事实；证据三、2015年12月8日白彦、马海如（均为地德人和公司长河湾销售部经理）询问笔录各一份、2015年12月20日马海如、白彦询问笔录各一份，以证明：1.2011年地德人和公司将长河湾一期部分建筑工程承包给何华龙，被告为何华龙承建工程提供了材料。后地德人和公司将涉案房屋用于抵顶应支付何华龙工程款，何华龙又将该房屋顶抵给申请人用于支付材料款。房屋抵顶于被告后，被告与安建屏达成了口头房屋买卖协议，因该房屋需办理房屋产权登记且该房屋同时系地德人和公司所开发。安建屏后与地德人和公司签订商品房房屋买卖合同，该合同一方面确定了具体权利和义务，另一方面也是被申请人地德人和公司对申请人将房屋出售于安建屏的确认。2.证明原告置客观事实于不顾，对地德人和公司、何华龙只字不提，试图混淆本案基本事实的起诉不能成立。3.证明从合同的相对性而言，地德人和公司是与安建屏形成房屋买卖合同的相对方，是本案必要共同诉讼当事人。从涉案房屋数次权利移转和最终处分，地德人和公司、何华龙均系本案必要共同诉讼当事人。
经当庭质证，被告对原告证据一收条的真实性无异议，对合法性、关联性有异议；对原告的证据二情况说明的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。原告对被告提供的证据一中的2015年12月8日派出所对马耀军的询问笔录、抵帐协议、结算单均有异议；对证据二安建屏的询问笔录有异议；对证据三中的2015年12月8日，白彦、马海如的询问笔录、2015年12月20日对马海如、白彦的询问笔录的真实性均予以认可，对上述询问笔录的关联性、证明目的均不予认可。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据一，该证据能够证明本案的基本事实和原告的主张，故本院对该组证据的证明效力予以确认；对原告提供的吴忠市房屋产权产籍管理所出具的情况说明，对该证据的证明效力予以确认；对被告提供的证据一、马耀军的询问笔录、抵帐协议、结算单的真实性、合法性本院予以确认，对关联性证明目的不予确认；对被告提供的证据二安建屏的询问笔录的真实性、合法性、关联性予以确认，对证明目的不予采纳；对被告提供的证据三中白彦的询问笔录、马海如的询问笔录的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，但对证明目的不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年，何化龙承包地德人和公司在长河湾一期部分建筑工程，被告马耀军给何华龙承包的工程提供建筑材料。2012年8月15日，被告马耀军将长河湾4号楼1单元101室以27万元的价格出售给安建屏并出具收条一张。2012年9月20日，地德人和公司与何华龙就长河湾4号楼1单元101室等房屋签订顶帐协议，但最后地德人和公司未将长河湾4号楼1单元101室抵顶给何华龙，地德人和公司也未与安建屏就长河湾4号楼1单元101室签订房屋买卖合同。涉案房屋现仍在地德人和公司的名下。
本院认为，根据本院查明的事实，吴忠市利通区长河湾4号楼1单元101室属地德人和公司所有，地德人和公司未将该房屋抵顶给何华龙及马耀军，因此马耀军将该房屋出售给安建屏，属无权处分行为，事后地德人和公司又不予追认，故马耀军与安建屏达成的口头购房协议为无效协议，无效的协议自始至终不具有法律效力。马耀军作为出卖人明知其对该房屋不享有处分权，仍与安建屏达成口头购房协议并收取购房款，其行为导致合同无效不能交付房屋，依法应承担返还房款和赔偿损失的民事责任。原告要求被告按照年利率6.4%上浮30%后承担自2012年8月15日至2016年3月31日的利息损失81680.3元及之后利息的诉讼请求，因双方没有约定也不符合法律规定，被告马耀军应按照年利率6%承担自2012年8月15日至判决确定的履行之日的利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告马耀军返还原告安建屏购房款27万元，并按照年利率6%承担自2012年8月15日至本判决确定履行之日的利息，限被告马耀军于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告安建屏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6575元，由被告马耀军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
审判长唐金凤
人民陪审员祁建成
人民陪审员杨培琪
二〇一七年四月五日
书记员马娇