湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终467号上诉人（原审原告）：张丽。委托诉讼代理人：龙灶生，湖南省新田县龙泉法律服务所法律工作者（特别授权）。委托诉讼代理人：李双，湖南省新田县龙泉法律服务所法律工作者（特别授权）。被上诉人（原审被告）：罗小勇。被上诉人（原审被告）：黄爱凤（系被上诉人罗小勇之妻）。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄国新，湖南超创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周美玉。被上诉人（原审被告）：张华。委托诉讼代理人：周美玉（系被上诉人张华之母，特别授权）。上诉人张丽与被上诉人罗小勇、黄爱凤、周美玉、张华确认合同无效纠纷一案，不服湖南省新田县人民法院（2016）湘1128民初600号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月17日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人张丽及其委托诉讼代理人、被上诉人罗小勇、黄爱凤及其委托诉讼代理人、被上诉人周美玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张丽上诉请求：撤销原审判决并确认被上诉人间的房屋买卖合同无效。事实及理由：上诉人系涉案房屋的共同共有人，被上诉人罗小勇夫妇与被上诉人周美玉、张华之间的房屋买卖并未征得上诉人的同意，因此该房屋属于无权处分。另外，被上诉人在一审中提交的证据上诉人委托书，该委托书并非上诉人本人签名，上诉人从未出具委托书。被上诉人罗小勇、黄爱凤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。被上诉人周美玉、张华答辩意见与上诉人上诉意见一致。上诉人张丽向一审法院起诉请求：请求判令被上诉人罗小勇、黄爱凤与被上诉人周美玉、张华签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：周美玉、张华与张丽分别系母女、兄妹关系，罗小勇、黄爱凤系夫妻关系。周美玉之夫、张丽及张华之父张新民（已于2012年4月5日病故，其《户口注销证明》中的名字为“张新明”，又以“张新民”、“张新明”、“张兴民”的名字登记在本案诉争房屋的产权证中）因偿还银行贷款缺资金，需出售其位于新田县龙泉镇石马冲的住房壹栋，经周美玉的姑表、罗小勇的姐夫黄崇顺介绍，罗小勇、黄爱凤夫妇有意购买该处房屋，同时，罗小勇、黄爱凤也知晓该处房屋的房屋所有权证原件因卖主向银行贷款设置了抵押尚未在卖主处。后经张新民与罗小勇双方协商、议定房价后，于2007年5月22日，以张新民（卖主）为甲方、以罗小勇（买主）为乙方，双方在张新民家中（新田县建筑公司内）置办酒席签订了《房屋买卖协议》，并由张新民及周美玉、张华以及罗小勇、黄爱凤分别在该协议下方的“甲方”、“乙方”处签名，且有在场人欧阳群亮、屈志坚、郭兴武及张新民的兄弟张新国、张新强在该协议上“在场人”处签名。该《房屋买卖协议》内容为：“甲方有住房壹栋，地址龙泉镇石马冲，面积493.46m2，所有证件齐全（房屋所有权证，国有土地使用证，建设规划许可证）有意出售给乙方，经双方协商达成如下协议：一、房价：壹拾肆万元整。二、房屋所有权转户手续一概由乙方负责办理，甲方配合。三、房屋现租给他人，二○○七年六月一日租期期满，期满后交给乙方使用。四、付款方式：壹拾肆万元一次全额付清。五、甲方协助乙方办理好转户手续。六、其他未尽事宜，经双方协商解决。此协议双方签字之日起生效。”该协议签订时，张新民即将其所出售房屋的相关证件即新国用（九二）字第644号《国有土地使用权》原件及（91）编号壹壹玖号《建设工程规划许可证》原件各1份交给了罗小勇，后张新民又与罗小勇一同到原新田县城东信用社，用罗小勇应交付给张新民的购房款140,000元偿还了张新民在该社的贷款本息；随后，张新民亦将该笔贷款设置抵押的新房字第19**号《房屋所有权证》原件收回并交给罗小勇；罗小勇另支付给张新民的购房款36,000元由张新民交给了其妻即本案周美玉，罗小勇、黄爱凤实际支付给卖主张新民购房款共计176,000元。对该购房款，卖主张新民虽未向罗小勇出具收款凭证，但在庭审中，周美玉予以了认可。2007年6月1日，卖方将其所售房屋整体交付给了卖方即罗小勇、黄爱凤使用，现诉争房屋一直在罗小勇、黄爱凤管业使用中，且罗小勇、黄爱凤对所购房屋进行了加层及房屋内部改建。另查明，在签订上述《房屋买卖协议》之后，罗小勇与卖主张新民到房管部门就双方所买卖的房屋即新房字第19**号《房屋所有权证》办理产权过户登记手续时，因该房屋共有人张丽未到场而未予办理过户登记。2007年11月26日，罗小勇得到了张丽委托其父张新民的《委托书》及张丽的身份证复印件。该份《委托书》记载内容为：“委托书受托人：张新民委托事项：全权处理住房所有权项（新房字第19**号），住房出卖到房产交易所办理转户手续。委托人：张丽2007年11月26日”。2012年4月5日，张新民因患病死亡。新房字第19**号《房屋所有权证》的产权过户登记手续至今未予办理。再查明：（1）新房字第19**号《房屋所有权证》原件中记载：颁证时间为1993年5月1日；所有权人为张新明、共有人为周美玉、张华、张丽；房屋坐落为龙泉镇石马冲；四至墙界：前以自围墙基脚为界，后以自砖墙外排水沟为界，左前段以自围墙脚为界，后段以自砖墙基脚为界，出檐30公分，右以自砖墙基脚为界，出檐60公分；砖混结构三层、建筑面积493.46m2；“附记”栏处注明“2007.5.22贷款注销”；在该证件中的《附图》上记载：建面439.46m2。（2）新国用（九二）字第644号《国有土地使用权》原件中记载：土地使用者张新民、地址城关镇石马冲、用地面积叁佰零捌点玖。（3）（91）编号壹壹玖号《建设工程规划许可证》原件中记载：建设单位张兴民、建设项目名称住宅楼、建设位置城关镇下车村下鸡公塘、建设规模肆佰贰拾捌平方米（428m2三层）。在诉讼过程中，经法院多次组织各方当事人调解均无果。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案争执的焦点：罗小勇、黄爱凤与周美玉、张华于2007年5月22日签订的《房屋买卖协议》是否有效。张丽系本案诉争房屋即新房字第19**号《房屋所有权证》中登记的房屋共有人之一，根据《中华人民共和国物权法》第九十五条“共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。”的规定，张丽系本案的适格原告。本案周美玉、张华及张新民在未征得房屋共有人张丽同意下，将其坐落于新田县龙泉镇石马冲的自建住房一处用于出售，并于2007年5月22日在张丽未在场的情况下与罗小勇、黄爱凤签订《房屋买卖协议》，周美玉、张华及张新民的行为属于无权处分人处分他人财产的合同行为，违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定。但在该房屋买卖协议签订后的2007年11月26日，张丽向其父张新民出具了书面《委托书》，委托其父张新民“全权处理住房所有权项（新房字第19**号），住房出卖到房产交易所办理转户手续。”对该《委托书》张丽虽在庭审中提出了异议，并当庭申请要求进行笔迹鉴定，但张丽未在法院指定的期间内提交鉴定申请书及相关鉴定材料，视为张丽自动放弃其申请笔迹鉴定的权利，应由其对该事实承担举证不能的法律后果；且在本案诉讼过程中，张丽及周美玉亦均未向法院提交相关证据推翻该《委托书》的真实性；故，法院依法认定张丽在该《房屋买卖协议》签订后予以了追认。周美玉、张华及张新民与罗小勇、黄爱凤之间所签订的《房屋买卖协议》系双方在平等、自愿、等价有偿基础上协商一致达成的合意，且未违反法律、行政法规的强制性规定，并支付了176,000元购房款，亦在该房屋买卖协议签订后征得了张丽的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，该《房屋买卖协议》真实、合法、有效，应当受到法律保护。虽该房屋买卖协议内容中双方对所买卖房屋的产权证号、四至界限、用地面积、建筑面积及交付方式等事宜未予约定或者约定不明确，但该协议具备了订立合同的主要条款；协议中虽所约定的“面积493.46m2”与新房字第19**号《房屋所有权证》原件《附图》记载的“建面439.46m2”及新房字第19**号《房屋所有权证》办理登记时所存资料的《草图》记载的“三层与二层建面439.46m2”存有出入，但该协议约定“面积493.46m2”能与新房字第19**号《房屋所有权证》原件“房屋状况”栏记载的“建筑面积493.46m2”相互吻合，且《房屋所有权证存根》（字第1961号）及《新田县城镇房屋登记核发权证申请表》与新房字第19**号《房屋所有权证》原件所记载的“房屋座落及四至墙界”的内容一致，该处房屋除罗小勇、黄爱凤对其进行加层及房屋内部改建外，其余未有变动。协议建筑面积与房屋产权证登记面积存在出入的情况并不影响上述房屋买卖协议的效力；对于房屋产权证所记载的事项是房屋管理部门在其职权范围内的事务，不属法院的工作范围。综上所述，张丽请求确认罗小勇、黄爱凤与周美玉、张华于2007年5月22日签订的《房屋买卖合同》无效、返还张丽房产证、土地使用证、规划许可证，并腾出房产交付张丽的诉讼请求，不符合客观事实和法律规定，法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第十二条、第五十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回张丽的诉讼请求。案件受理费100元，由张丽负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，二审双方争执的焦点是：被上诉人周美玉、张华与被上诉人罗小勇、黄爱凤之间的房屋购买合同是否有效。根据查明的事实，被上诉人周美玉、张华与被上诉人罗小勇、黄爱凤签订房屋买卖合同后，虽权利共有人上诉人张丽未在该合同上签字，但事后，被上诉人罗小勇收到了上诉人张丽的授权委托书，对涉案房屋买卖进行权利追认。上诉人张丽在一审、二审均对该授权委托书予以否认，但其均未申请对该授权委托书进行笔迹鉴定，也未提供证据对该授权委托书的真实性进行驳斥，根据谁主张谁举证的原则，上诉人张丽应当对其举证不利承担相应的法律后果。因此，经过上诉人张丽的追认，本案涉案房屋买卖合同应当确认为真实、合法、有效合同。上诉人张丽提出的本案涉案房屋买卖合同应确认无效的上诉理由，本院不予采纳。上诉人张丽提出本案涉案房屋买卖合同只有一套房屋，但被上诉人罗小勇实际侵占两套房屋的上诉理由，经查，本案涉案房屋面积为493.46平米，根据新房字第19**号《房屋所有权证》上登记可以看出，本案涉案房屋的产权证为新房字第19**号《房屋所有权证》，被上诉人在新房字第19**号《房屋所有权证》所登记的权利范围内行驶使用权并未超出权利范围，且上诉人张丽也未提供被上诉人罗小勇侵犯上诉人其他房屋权利的证据，故上诉人的上诉理由，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元，由上诉人张丽负担。二审案件受理费100元，由上诉人张丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  李秋云审 判 员  龚 建代理审判员  王 荣二〇一七年四月十一日书 记 员  卢 颖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。