内蒙古自治区巴林左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴民初字第3007号
原告王国士，男，1971年7月3日出生，汉族，个体，现住巴林左旗。
委托代理人田利民，内蒙古富河律师事务所律师。
被告庞丽荣，女，1950年2月13日出生，汉族，职工，现住巴林左旗。
委托代理人宋国臣，内蒙古三易律师事务所律师。
原告王国士与被告庞丽荣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员郭学适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王国士的委托代理人田利民，被告庞丽荣及其委托代理人宋国臣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王国士诉称，2013年8月3日被告自称对位于林东镇京华小区10号楼5单元402室住宅楼，建筑面积约134.24平方米的住宅楼和位于该小区9号楼9单元的车库享有所有权，并与原告订立书面买卖合同。合同签订后被告拒绝履行合同约定的房权证办证义务。经原告调查：被告转让的房屋和车库是其在2009年通过《拆迁补偿协议》从赤峰鑫跃房地产开发公司处取得，该房在2010年交付给原告使用，但该房在当地房产登记管理部门至今没有备案，并且被告在与原告订立书面合同时故意隐瞒不能办理房屋产权证的真实理由。为此，根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，请求解除原、被告在2013年8月3日签订的《楼房买卖合同》和《车库买卖合同》。
被告庞丽荣辩称，诉争的房屋位于林东镇京华小区10号楼5单元402室住宅楼，建筑面积约134.24平方米的住宅楼和位于该小区9号楼9单元的车库，系拆迁回迁房屋。2013年8月3日原、被告签订房屋及车库买卖合同，房屋42万元，车库13万元。原告向被告支付30万元，其余房款和车库款于2013年8月5日原告为被告出具一枚25万元的欠据，将房屋交付给原告进行装修使用。原、被告签订的房屋和车库买卖合同是双方真实的意思表示，不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的条件，因原告没有按约定期限给付房款和车库款，已经构成违约，被告已经履行了合同主要义务，原告已经对房屋进行占有使用，无权要求解除合同。涉案的房屋不能办理产权登记是因为开发企业不能交纳税款，并非被告的原因。综上应驳回原告的诉讼请求。
原告王国士为支持自己的诉讼主张向法院提交如下证据：
1、楼房买卖合同、车库买卖合同各1份（复印件），证明2013年8月3日，原、被告签订楼房买卖和车库买卖合同；合同签订时，被告尚未取得合同涉及的京华小区10号楼5单元402室和京华小区9号楼9号车库的房屋所有权证书，2份合同约定的内容证明本案的被告在合同签订时取得涉案房屋的所有权状态究竟是初始登记还是变更登记在合同中没有明确的约定，根据2份合同的内容原被告之间的房屋转让变更关系应当是变更登记；楼房买卖合同3条约定，本案的被告作为甲方附有协助原告作为乙方履行房产证的办证义务，自合同签订到本次诉讼期间，被告尚未履行合同约定的办证义务的事实。
被告庞丽荣质证称，虽然是复印件但对合同的真实性无异议，对证明点有异议，原告以这个证据证明被告未取得所有权证，是否取得所有权证书与该份合同的效力没有关系，原告所提出的是否是初始登记与变更登记没有约定，这一点与合同的成立与生效没有关系，同时，变更协助原告夫妇在开发商处完成了更名登记行为本身也就确认了登记的模式，这个登记的模式是开放商进行初始登记，洪海艳与开发商进行变更登记；答辩状中说明该2份合同没有约定具体的办证期限，变更是否履行办证义务从合同的条款中不能确定，原告未按合同的约定付清房款并不发生被告协助办证的义务。
对原告提交的第1份证据本院认证为，两份合同是双方当事人真实的意思表示，原、被告之间存在买卖房屋和车库的合同关系，与涉案的房屋和车库的物权效力是两种分离的法律关系。
2、收据1份（出具人系本案的被告庞丽荣），证明在2013年8月5日即合同签订后的第2日，原告向被告交付现金300000元。原告向被告出具标称数额为250000元的欠据1枚，证明在2013年8月5日，原告通过交现金和出具书面欠据的方式已经履行购房款的交付义务，尾欠的购房款已经由房屋买卖合同关系转化为债权债务关系不存在违约的事实。
被告庞丽荣质证称，对真实性无异议，所交的300000元系楼房款不是楼房和车库款，车库款没有交；依据合同约定，原告履行部分约定义务；未履行的250000元转换为债权债务关系没有依据，合同中约定为房款和车库款，并约定了尾款的约定日期在这种情况下，根本不能说履行了合同的支付义务，原告构成违约。
本院认证为，原告向被告交付30万元楼房款及出具尾欠25万元的楼房款和车库款的欠据（楼房款12万，车库款13万），均是双方履行合同约定的内容。原告没有按约定给付完毕楼房款和全部车库款，因此原告的不存在违约的证明主张，本院不予采信。
3、拆迁补偿协议1份（复印件）证明：原、被告在2013年8月3日签订合同时，被告主张出卖房屋的依据；这份协议书与原被告所签订的2份合同书涉及的住宅楼及车库不具有真实明确的对应关系；这份合同的第4条、第6条、第7条约定的内容证明被告答辩中提到的房屋所有权证除大修基金物业管理费外办证的义务由被告所出售的房屋的开发人承担，为此证明在涉案的合同签订当时被告并未取得楼房及车库的所有权证；这份合同证明原、被告合同签订有关办证的内容应当是变更登记而非初始登记。
被告庞丽荣质证称，对补偿协议的真实性无异议，有关说交易中的房权不是拆迁协议中的房权，在答辩中已经说明，待变更举证时具体说明，拆迁协议办证由开发商承担，协议是被告与开发商签订的，原告不是合同的当事人，对其不具有约束力，原、被告之间应受楼房及车库的约束；原告又提到了变更登记是否为初始登记，与本案是否解除合同没有影响，本案的登记问题无非是2个渠道，开发商初始登记、开发商与被告办理产权登记，被告与原告办理产权登记；该房产没有网签，由原告直接到开发商处直接更名，把被告的名称直接更改成原告，这样，被告只需1次登记即可，实践证明原告选择了后者，对原、被告都有益。
本院认证为，该拆迁补偿协议的合同方是赤峰鑫悦房地产开发公司和被告庞丽荣，后庞丽荣与王国士又签订房屋买卖合同，两份合同的效力与物权登记系两种分离的法律关系。
被告庞丽荣为反驳原告的诉讼主张向法院提交如下证据：
1、拆迁补偿协议、鑫悦公司法定代表人张力的证明，证明：涉案的楼房及车库系拆迁取得，同时被告与开发商协商将置换的房产确定为402室及9号车库，被告享有该房产的所有权
原告质证称，拆迁补偿协议的真实性无异议，对证明点有异议，这份书证不能准确证明原、被告争议的房屋及车库合法所有权取得的过程，不能代替涉案争议房屋的所有权权属证书；对张力出具的书证，原告不知道张力与赤峰鑫悦房地产之间的关系，书证的内容体现的是证人证言，应当由证人出庭接受质询，拒绝发表质证意见。
2、楼房买卖合同、车库买卖合同、欠据各1枚，证明：被告将诉争楼房及车库出售给原告总价款550000元，原告已经支付300000元尾欠250000元构成违约，作为违约方无权解除合同；合同中没有约定具体的办证期限，被告对协助办证义务无违约情形。
原告质证称，除欠据外提出以下质证意见，经原告与原告持有的证据进行对比，楼房买卖合同正数第10行后手写部分的内容为被告在合同中添加，车库买卖合同第3条后手写注部分的内容是合同外的添加内容，经代理人向原告征询意见，被告提交的记名时间2013年8月5日的欠据是原告的妻子洪海艳向被告出具的，欠据记载的年月日后所附洪海艳所打欠条作废的内容是2013年8月5日，原告的妻子（洪海艳）和原告曾经给被告出过因房屋买卖而产生的欠据，上述证据的内容不能证明原告在履行合同中存在违约，2份合同中虽然没有约定具体的办证时间，当时法律有明确的规定。
3、供热合同1枚（洪海艳与热力公司签订的合同，原件）、有线电视收费发票复印件1枚（洪海艳于2015年1月11日缴纳了涉案的房屋的费用），证明：原告已经接受房屋并使用。
原告质证称，对被告提交的供热合同的真实性及是否为本人（洪海艳）签写代理人无法确定，证据反映的内容与涉案的事实没有关系，记账员的真实性无法确定，拒绝质证。
4、物业费收据，证明缴纳人洪海燕，原告接收房屋并使用。
原告质证称，代理人无法核实这份收据所记明的交付内容和涉案争议的房屋的使用关系，原告认为证据内容与被告的证明点与涉案争议的事实没有关系，理由是原告并不否认与被告签订合同的效力。
对被告提交的上述四份证据本院综合认证为，四份证据能够形成证据链条，能够证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，被告将涉案的房屋、车库交付给原告，原告支付给被告部分楼房款，原告进行装修、占有使用，并交纳了余热费、有线电视费、物业费。因此原、被告之间的房屋买卖合同及车库买卖合同合法有效。
5、被告庞丽荣申请证人张某某出庭作证称，证明2013年1月13日洪海燕到我那里交付住房的相关费用，交了物业费，就是我刚提交的收据上面的费用，洪海燕就交了这一次物业费，后来就找不到人了，大修基金具体我不知道，大概是3000多块钱，交给我母亲了，也是2013年1月13日。
王国士质证称，首先张某某的证言内容与涉案事实没有关系；张某某作为京华小区的物业公司，是开发伤设立的前期物业公司，由此这个公司与涉案争议楼房的开发人包括被告有关房屋置换合同纠纷存在法律上的利害关系，所以证人称作为开发商的工作人员韩国云收到了洪海燕的大修基金，这个说法与证人的出庭身份不符，同时与涉案争议的事实不符，所以证人张某某的证言不能作为依据使用。
本院认证为，结合被告提交的物业费收据，能够认定证人张某某出庭作证的内容。
经审理查明，2013年8月3日原告王国士与被告庞丽荣签订房屋买卖合同及车库买卖合同，被告庞丽荣将位于林东镇京华小区10号楼5单元402室住宅楼，建筑面积约134.24平方米的住宅楼和位于该小区9号楼9单元的车库卖给原告王国士，合同约定房屋42万元，车库13万元。原告向被告支付30万元，其余房款和车库于2013年8月5日原告为被告出具一枚25万元的欠据（房款12万，车库13万），将房屋交付给原告进行装修使用。现原告以涉案的楼房和车库不能办理产权登记等理由，要求解除原、被告2013年8月3日签订的《楼房买卖合同》和《车库买卖合同》。
另查明，2009年8月20日被告庞丽荣与赤峰鑫跃房地产开发公司签订《拆迁补偿协议》，被告庞丽荣用原有的房产和土地回迁置换涉案的楼房和车库，楼房和车库交付给被告庞丽荣后，因开发的楼盘没有缴纳相关税费等原因，涉案的楼房没有在房产登记管理部门进行初始登记。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，原、被告之间签订楼房、车库买卖合同，被告将涉案的房屋和车库交付给原告，原告支付给被告部分楼房款，原告接受楼房后进行装修、占有使用，并交纳了相关费用，所以原、被告之间的楼房买卖合同及车库买卖合同是双方真实的意思表示，合同合法有效，楼房和车库买卖合同的目的已经实现，双方应诚实信用履行合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。涉案的楼房未能办理初始登记及移转登记因房地产开发企业的原因，并非本案被告庞丽荣（出卖人）的原因，同时原告的诉讼主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除条件，为保障正常的商品流通和交易安全，原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告王国士的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告王国士负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判员 郭学
二〇一五年八月十五日
书记员 周阳