北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终10232号
上诉人（原审被告）：北京市宏基业天然珠宝市场有限公司，住所地北京市西城区西单北大街109号地上第三、四层。
法定代表人：刘永刚，总经理。
委托诉讼代理人：闵学晶，北京市首创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京西西友谊商城有限公司，住所地北京市西城区华远北街1号。
法定代表人：段莉彩，董事长。
委托诉讼代理人：王博，北京市义博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张艺凡，北京市义博律师事务所律师。
上诉人北京市宏基业天然珠宝市场有限公司因与被上诉人北京西西友谊商城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初26413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北京市宏基业天然珠宝市场有限公司（下称宏基业珠宝公司）上诉请求,要求撤销原审判决第一、四项，依法改判减少租金131万元。事实和理由：北京西西友谊商城有限公司（下称西西友谊商城）的领导曾承诺3层的租赁合同到期后将合同期限延续与4层的租赁期限一致，也承诺重新签订租赁合同；我公司曾与西西友谊商城商谈漏水导致财产损失时，西西友谊商城称如我公司自行负担财产损失，将承诺将3层的租赁合同延续到2019年；2015年6月至9月，西西友谊商城拆除5至7层扶梯，施工期间造成火灾，致使不能正常经营半年之久，我公司要求减少租金。西西友谊商城使用我公司建设的设施但不给予补偿，导致我公司资金出现缺口，无法支付租金，原审法院判令我公司支付违约金错误，应予撤销。
西西友谊商城辩称，认为原审法院认定事实正确、适用法律正确，要求依法维持原审判决，驳回宏基业珠宝公司的上诉请求，现租赁合同早已到期，宏基业珠宝公司应予腾退。
西西友谊商城向一审法院起诉请求判令：1、宏基业珠宝公司腾空租赁房屋交还我公司；2、宏基业珠宝公司支付自2016年1月1日至2016年12月31日欠付的房屋租金6685285元；3、宏基业珠宝公司支付从2017年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费（按年租金7019550元计算）；4、宏基业珠宝公司以应付租金为基数按每日0.3%支付违约金，分段计算至实际支付之日，分段计算起点为2016年1月1日应付租金为3342642.5元，2016年7月1日应付租金为3342642.5元；5、本案诉讼费由宏基业珠宝公司承担。
一审法院认定事实：2006年10月15日，西西友谊商城（出租方、甲方）与宏基业珠宝公司（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，约定：西西友谊商城将北京市西单北大街109号第三层（下称涉案房屋）建筑面积5310平方米出租给宏基业珠宝公司作为商业经营使用，租赁期限自2006年10月16日起至2016年12月31日止。2016年1月1日至2016年12月31日年租金为6685285元。宏基业珠宝公司按半年交纳租金，租金应在每个付款期到来的45日前交纳。如宏基业珠宝公司未按时交纳租金，每耽误一日应向西西友谊商城支付违反合同相关金额0.3%的违约金。双方租赁合同履行过程中，由于宏基业珠宝公司未按时交纳租金，西西友谊商城分别于2012年10月、2014年1月诉至原审法院，要求宏基业珠宝公司支付拖欠的租金等费用，2012年及2014年双方在原审法院主持下达成调解，原审法院出具（2012）西民初字第24385号及（2014）西民初字第5075号民事调解书。2015年1月西西友谊商城再次起诉宏基业珠宝公司，要求宏基业珠宝公司支付拖欠的2015年1月1日至2015年6月30日期间的租金2334904.35元并支付违约金，因在该案件审理过程中，宏基业珠宝公司陆续支付了全部租金，且不存在恶意违约，原审法院于2015年5月19日出具了（2015）西民初字第6587号民事判决书，判决宏基业珠宝公司支付西西友谊商城违约金2万元。
另查，2011年6月30日，西西友谊商城与宏基业珠宝公司另签订《租赁合同书》，将北京市西单北大街109号第四层出租给宏基业珠宝公司作为商业使用，租赁期限为2011年7月1日至2019年4月30日止。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，西西友谊商城与宏基业珠宝公司签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同书约定的租赁期限已于2016年12月31日届满，宏基业珠宝公司应当腾退涉案房屋并按照合同约定的标准支付其拖欠的2016年度的租金。对于宏基业珠宝公司所述西西友谊商城领导答应延长租期等理由，没有事实依据，法院不予采信。而对于宏基业珠宝公司提出的扣减租金的主张，因漏水发生在2015年且宏基业珠宝公司已交纳了2015年度租金，故其用以扣减2016年度租金的抗辩意见，没有法律依据。法院不予采信。对于西西友谊商城主张的自2017年1月1日起至实际腾房之日止的使用费，宏基业珠宝公司以合同终止为由不同意按照合同约定的租金递增标准计算，该理由正当，法院予以采信。故法院将依据2016年度租金标准计算使用费。对于西西友谊商城主张的逾期支付租金违约金的请求，首先，合同中对逾期支付租金的违约责任有明确的约定，宏基业珠宝公司对此约定及逾期付款的法律后果应当知晓。其次，宏基业珠宝公司至今仍拖欠2016年度租金，确实存在违约情形。最后，宏基业珠宝公司所述的理由均不能作为其迟延支付租金的理由。鉴于双方约定的违约金数额过高且宏基业珠宝公司提出异议，故法院将以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准酌情予以判定。据此，原审法院于2017年6月判决：一、自判决生效之日起七日内，北京市宏基业天然珠宝市场有限公司将北京市西城区西单北大街109号第三层腾空交还北京西西友谊商城有限公司；二、自判决生效之日起七日内，北京市宏基业天然珠宝市场有限公司给付北京西西友谊商城有限公司自二〇一六年一月一日起至二〇一六年十二月三十一日止的房屋租金六百六十八万五千二百八十五元；三、自判决生效之日起七日内，北京市宏基业天然珠宝市场有限公司给付北京西西友谊商城有限公司自二〇一七年一月一日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按照年租金六百六十八万五千二百八十五元的标准计算）；四、自判决生效之日起七日内，北京市宏基业天然珠宝市场有限公司支付北京西西友谊商城有限公司逾期支付租金的违约金（以应付租金为基数，按日万分之二的标准，分段计算至实际支付之日止，分段计算起点为二〇一六年一月一日应付租金为三百三十四万二千六百四十二元五角；二〇一六年七月一日应付租金为三百三十四万二千六百四十二元五角）；五、驳回北京西西友谊商城有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审查明事实与一审基本一致。
二审补充查明，宏基业珠宝公司申请证人管某、孙某、李某出庭说明漏水及商城修扶梯的情况。管某称其承租的商铺2016年夏天及2017年8月发生过漏水，导致其歇业2天，2015年6月至9月因为商场修理扶梯导致顾客减少，但商城并未因此停业，管某仍正常向宏基业珠宝公司交纳租金；孙某称其商铺在扶梯周边，2015年6月至9月商场修理扶梯，导致其停业3个月，其商铺天花板存在漏水，宏基业珠宝公司对天花板进行了修理，维修期间仍在正常经营，孙某称除欠付2015年6月至9月的租金外，其它期间的租金均已交纳。李某称2017年其承租的商铺发生漏水，宏基业珠宝公司多次进行修理，维修期间其仍正常经营，李某仍正常向宏基业珠宝公司交纳租金。
本院认为：宏基业珠宝与西西友谊商城签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。《租赁合同书》约定租赁期限自2006年10月16日起至2016年12月31日，宏基业珠宝上诉称西西友谊商城承诺与其续约至2019年，西西友谊商城对此不予认可，宏基业珠宝未提供有效的证据证实其主张，且《租赁合同书》期限届满后，双方未重新续签租赁合同，故本院对宏基业珠宝的该项上诉意见不予采纳。双方的《租赁合同书》约定的租赁期限已于2016年12月31日届满，宏基业珠宝公司应当及时腾退涉案房屋。
宏基业珠宝称西西友谊商城在2015年6月至9月对扶梯施工期间发生火灾造成不能正常营业达半年，但未提供有效的证据证实停业的事实，且其申请出庭的证人也证实了除扶梯周边极少数商铺因装修停业外，其余商户未受影响仍正常营业并交纳租金，故本院对宏基业珠宝以第三层停业半年为由酌减租金的上诉请求，不予支持。
宏基业珠宝另上诉称西西友谊商城使用其建设的房屋设施未给予补偿，与本案不属同一法律关系，且租赁合同的标的并不包括该房屋设施，宏基业珠宝以此为由拒付租金缺乏依据，本院不予支持。宏基业珠宝未按约支付租金，构成违约，但合同约定的违约金过高，原审法院依法酌减宏基业珠宝应承担的违约金，并无不妥，本院予以维持。
综上所述，宏基业珠宝的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16590元，由北京市宏基业天然珠宝市场有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一七年十二月二十六日
书记员 张晓鸥