江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第03296号
上诉人（原审被告）袁忠兵。
委托代理人潘刚，江苏瑞信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）蒋莉。
被上诉人（原审原告）单怀标。
委托代理人王中华，江苏三强律师事务所律师。
上诉人袁忠兵、蒋莉因与被上诉人单怀标房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2013）射民初字第0189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：袁忠兵是盐城市宏宏房地产开发有限公司（以下简称宏宏公司）开发的位于射阳县合德镇条心村五组境内的水产总店综合楼的实际施工人。2002年7月5日，袁忠兵以宏宏公司委托代理人的身份与单怀标签订有关该楼403室房屋的商品房购销合同，约定房屋价款为77300元；合同尾部有袁忠兵的签名，并加盖有印文为“袁忠彬印”的私章。同日，单怀标支付了房款77300元及车库款、水电开户费等计7700元，其取得的4张收款收据中均加盖有印文为“袁仲彬”的私章；其中金额为77300元的收据的背面有尤如成签署的“最后以此据换正式发票（由袁仲彬办理）”字样。同年案涉房屋交付后，单怀标即对房屋进行了装修并入住。单怀标另持有袁忠兵出具的承诺书1份，内容为：“承诺关于我出售403#商品房（水产总店集资楼）如发生其它问题，一切责任由我承担。特此承诺（房款以结清.无任何纠缠）承诺人：袁忠兵2002.7.5”。该承诺的签名处加盖有印文为“袁仲彬印”的私章。
2005年10月11日，王建新及宏宏公司原法定代表人杨学俊（协议中称甲方）与袁忠兵（协议中称乙方）就射阳县水产总店综合楼的施工建造结账后形成结账协议，同日的结账明细清单第3条载明，袁中兵已付款部分累计为315876元；第4条载明袁忠兵已接收总价值为914700元的门市及套间房屋为：门市5#、6#、8#，房子（套间）201、302、401、402、403、404、504、603；第5条载明付款315876元＋门市住宅房款914700元=1230576元；第6条载明：袁忠兵按合同实际收入1198268元，已付1230576元-实际收入1198268元=超付32308元。
2008年1月16日，袁忠兵向一审法院提起诉讼，诉称宏宏公司开发的射阳县水产总店综合楼的土建及水电由其施工，2005年10月11日结账时宏宏公司以三间门面房及八间（套）商品房冲抵工程款，后因各种原因，宏宏公司未将其中的4#、6#门市及403室房屋过户至其名下，要求宏宏公司协助办理过户登记手续。一审法院审理后作出（2008）射民一初字第588号民事判决，判令宏宏公司协助办理水产总店综合楼6#门市及403室房屋至袁忠兵名下的登记手续，驳回袁忠兵的其他诉讼请求。2009年8月26日，射阳县房地产管理所就前述403室房屋核发了射房权证合城字第××号房屋所有权证，该证载明的所有权人为袁忠兵及其妻蒋莉。
2011年5月18日，单怀标因与袁忠兵房屋买卖合同纠纷一案向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2011）射民初字第0847号民事判决，确认位于射阳县合德镇条心村五组镇南新村水产总店403室及7号车库存归单怀标所有。袁忠兵不服提起上诉，江苏省盐城市中级人民法院审理后作出（2012）盐民终字第1726号民事裁定，以事实不清、证据不足为由，裁定撤销了一审判决，发回重审。
单怀标曾在诉状中列宏宏公司为被告，后于重审过程中向一审法院申请撤回对宏宏公司的起诉，一审法院予以准许。原一审庭审过程中，宏宏公司的委托代理人当庭陈述称：因宏宏公司差欠袁忠兵工程款，将403室房屋抵债给袁忠兵，后袁忠兵将房屋出售给单怀标，是袁忠兵的个人行为；抵债时宏宏公司向袁忠兵承诺为其出售房屋提供一切方便，并提供房屋买卖合同给袁忠兵，以便袁忠兵出售房屋；房款是袁忠兵个人收取的。单怀标在重审过程中还放弃了要求袁忠兵、蒋莉协助办理车库产权过户登记手续的请求。
一审重审过程中，袁忠兵曾提交鉴定申请，要求对单怀标提供的2002年7月5日的商品房购销合同中填写内容的形成时间进行鉴定。
一审法院认为：1、基于以下几点，可以认定案涉房屋是袁忠兵从宏宏公司抵债取得后，在办理产权转移登记前又转卖给了单怀标，且已实际交付给单怀标使用：①袁忠兵是案涉房屋的实际施工人，宏宏公司在原一审审理时已陈述了双方口头约定以房抵债的事实；②单怀标所持的有袁忠兵签名的2002年7月5日的承诺明确了袁忠兵即是403室房屋的出售人，且房款已结清；③2005年10月11日袁忠兵与宏宏公司法定代表人杨学俊等结账形成的明细清单载明袁忠兵已经接收了包括案涉403室房屋在内的房屋，而403室房屋此前的占有使用人一直是单怀标，该占有状况若非得到袁忠兵认可，其根本不可能在结账明细清单上签字确认。根据《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，出卖人在订立买卖合同时对标的物没有所有权或处分权的，不影响买卖合同的效力。本案所涉房屋买卖合同不存在其他可能导致合同无效的情形，故应当确认为有效，而非效力待定。袁忠兵作为房屋出卖人，在其后根据判决取得房屋所有权后，已排除了可能导致买卖合同不能实际履行的障碍，应当与蒋莉一起负有协助单怀标办理房屋过户登记手续的义务。
2、依现有证据可以认定袁忠兵将案涉房屋出卖给单怀标的事实，单怀标提供的房屋买卖合同中填写内容的形成时间对本案的处理结果无实质性影响，故对袁忠兵的鉴定申请不予准许。
一审法院判决：袁忠兵、蒋莉于判决生效后十日内协助单怀标办理县城条心五组镇南新村水产总店楼403室房屋的产权过户登记手续。
一审宣判后，袁忠兵、蒋莉不服向本院提起上诉称：一审认定事实错误，适用法律不当，程序违法。单怀标没有与袁忠兵建立房屋买卖关系，单怀标提供的2002年7月5日的合同与袁忠兵无关，是宏宏公司将涉案房屋出售给其的；袁忠兵从未与单怀标签订任何形式的房屋买卖合同，也从未收取其任何款项，其提供的四张制式收据不能证明袁忠兵收取了款项，承诺书中“房款以结清，无任何纠缠”为他人后加，与袁忠兵无涉。袁忠兵通过工程款抵购房款的形式，和宏宏公司形成房屋买卖关系，并经过法院生效法律文书取得了所有权，受法律保护。请求二审驳回单怀标的诉讼请求。
被上诉人单怀标答辩称，因案涉房屋是袁忠兵实际施工的，开发商当初给袁忠兵部分房屋，认可以该部分房屋冲抵工程款，袁忠兵可以用宏宏公司的名义销售房屋。我经人介绍向袁忠兵购买了案涉房屋，也向袁忠兵支付了购房款。请求二审依法维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，袁忠兵系案涉房屋的实际施工人，因开发商宏宏公司差欠袁忠兵工程款，将403室房屋抵债给袁忠兵。宏宏公司向袁忠兵承诺为其出售房屋提供一切方便，并提供房屋买卖合同以便于其出售房屋，宏宏公司还表示，房款是袁忠兵个人收取的。2005年10月11日袁忠兵与宏宏公司法定代表人杨学俊等结账形成的明细清单可以证实，袁忠兵已经接收了包括案涉403室在内的房屋。而403室房屋此前的占有使用人一直是单怀标，故该占有状况若非得到袁忠兵认可，其不可能在结账明细清单上签字确认。
本案中，单怀标所持有的袁忠兵签名的2002年7月5日的承诺明确了袁忠兵即是403室房屋的出售人，且房款已结清。袁忠兵虽称，承诺中“房款已结清”是后添加的，但未提供相应证据佐证，且其提供的证人严某作为案涉房屋买卖的介绍人，同时也是该份承诺的执笔人，出庭作证时并未证明该内容是事后添加的；并且严某证实，单怀标付了房款，然后拿了收据，我看到收据之后写的。综上述情况，一审法院认定案涉房屋是袁忠兵从宏宏公司抵债取得后，在办理产权转移登记前又转变给了单怀标，符合实际情况，并无不当。
袁忠兵另上诉称，通过工程款抵购房款的形式，和宏宏公司形成房屋买卖关系，并经过法院生效法律文书取得了所有权，受法律保护。对此，本院认为，袁忠兵向单怀标出卖案涉房屋后，根据法院判决取得了房屋所有权，但其与单怀标之间的房屋买卖关系合法有效，且此时已经排除了可能导致买卖合同不能实际履行的障碍，故其应当与蒋莉一起负有协助单怀标办理房屋过户登记手续的义务。综上，上诉人袁忠兵、蒋莉的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判处正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人袁忠兵、蒋莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨曦希
代理审判员 杨汉勇
代理审判员 高 翔
二〇一六年一月十四日
书 记 员 吴珺蓝