济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初4800号原告：张国华，男，1976年6月18日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市市中区。原告：赵红燕，女，1978年3月19日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市市中区。两原告共同委托诉讼代理人：井远宁，山东舜翔律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张华鹏，山东舜翔律师事务所律师。被告：毛瑞增，男，1954年10月12日出生，汉族，户籍所在地山东省莱芜市，现住济南市。被告：杨福香，女，1952年1月20日出生，汉族，住济南市。两被告共同委托诉讼代理人：张金玉，山东聚轩律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈晓丹，山东聚轩律师事务所律师（实习）。原告张国华、原告赵红燕（以下简称两原告）与被告毛瑞增、被告杨福香（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人井远宁、张华鹏，两被告及其委托诉讼代理人张金玉、陈晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行《购房合同》；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年10月27日签订《购房合同》一份，即被告将位于槐荫区南辛庄小区1号楼4单元xxx号房屋一套自愿出售给原告，房屋建筑面积88.72㎡，作价共计五十五万元整。另约定首付款二十万元整，剩余款项分两次付清，付清后即刻办理过户手续。但自原告支付首付款后，被告并未按照事前所说，将房屋钥匙交付于原告，原告多次与其电话沟通，被告迟迟不予配合，并曾向原告表示过不涨价便反悔的意向。原告认为，被告的行为严重违背诚实信用原则，严重侵害了原告的合法权益。综上，为维护自身合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关规定，现诉至法院，望判如所请。诉讼过程中，两原告变更其诉讼请求为：1.判令解除原、被告双方签订的《购房合同》；2.判令被告返还原告已支付购房款共计二十万元，并支付相应的利息（自2016年11月1日起至判决生效之日止，以二十万元为基数，按中国人民银行贷款利率计算）；3.判令两被告按照合同约定支付违约金27.50万元；4.判令两被告承担本案诉讼费。其变更诉讼请求的事实和理由为：原、被告双方于2015年10月27日签订《购房合同》一份，即被告将位于槐荫区南辛庄小区1号楼4单元xxx号房屋一套自愿出售给原告，作价共计五十五万元整。原告于2016年11月1日向法院起诉，要求其继续履行合同，现原告获知，被告严重违反诚实信用原则，将涉案房屋“一房二卖”，其行为属于根本违约，严重损害了原告的合法权益，故向法院提出变更诉讼请求的申请，望予以支持。两被告辩称，1.涉案房产购房合同无效。依据《城市房地产管理办法》第三十七条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”之规定，本案购房合同签订的时间是2015年10月27日，当时涉案房产（直到现在）并未取得权属证书即房产证。因此，本案购房合同的签订违反上述规定，应为无效合同。2.原告的陈述与客观事实不符。本案涉案房产购房合同由于原告无支付能力已经解除。2015年10月27日，原告与被告签订购房合同，总房款55万元，首付20万元，拿钥匙再付20万元，剩余15万元过户前付清。2015年11月21日，涉案房产领取钥匙，原告多次通知被告再付20万元拿钥匙。没想到原告没有钱支付20万元领钥匙购房款，当时原告想付被告5万元领取钥匙。被告没有同意，又过了两天，原告和他的弟弟来到被告家协商。原告说，他现在没有钱，他当时从西客站那面刚买了一套房子，拿不出钱来，他想把他的汽车抵偿给被告，被告又没有同意。当时被告提出了两个建议，一是原告要房子领取钥匙，再付20万元。二是，原告不要房子，等被告把房子卖了，退给原告购房款支付原告银行利息。当时，原告在他弟弟询问多次的情况下明确表示选择不要房子，要购房款和利息。因此，本购房合同由于原告没有能力支付领取钥匙的购房款而解除。3.原告违反诚实信用原则，原告才是本案的违约方。在原告不要房后，被告通过中介将涉案房屋出卖收取购房款后，便联系原告返还购房款和利息，此时原告说他要房子，不要购房款了。对原告这种违反诚信的行为，被告甚是生气和无奈。原告当时急需用钱，卖了两套房子，24层卖给原告，25层卖给了李延华、闫慧丽，原告和李延华是老乡，也是原告儿子的战友，两套房子都是55万元，价格很低，才把房子卖给了儿子的战友。现住原告利益熏心，不顾诚实信用原则，不顾双方的情谊，枉费当初，被告那么便宜将房子卖给他。反过来还要反咬一口，于情于理于法均不容。请求法院依法查明事实，对于不守诚信，出尔反尔的行为予以惩戒。4.本案违约条款过高属于无效条款。综上，原告所诉无事实和法律依据，请求依法驳回。经审理，原、被告双方对以下事实无争议且有相关证据予以佐证，本院予以确认：两原告为夫妻关系，两被告亦为夫妻关系。2010年9月，杨福香与济南市旧城改造投融资管理中心（以下简称旧城中心）签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》一份，约定旧城中心为实施南辛棚改项目，需拆除杨福香所有的位于南辛西路37号房屋一套，并将其安置在南辛小区1号楼4单元xxx室（以下简称xxx室）。该协议还约定了其他内容。2015年10月27日，两被告作为甲方，两原告作为乙方，双方签订《购房合同》一份，约定：“1.甲方在南辛庄小区1号楼4单元xxx号二室二厅建筑面积88.72平方米的楼房一套（济南市槐荫区南辛庄片区安置房）。自愿出售给乙方，并签订以下协议内容：2.房屋买卖价格共计五十五万元整。3.首付二十万元整，剩余款项二次付清，付清后即刻办理过户手续。过户费、手续费等所有费用都由乙方承担，甲方不负责费用。但甲方必须陪同乙方办理各种手续。甲乙双方同意后签字生效，甲乙双方不得反悔，如有一方反悔按总房价的百分之50交违约金。”两原告及两被告双方均在该合同落款处签字捺印。双方在本案诉讼中均称以上合同中的标的房屋即为上述《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》中的房屋；双方也均一致表示，《购房合同》中约定的“剩余款项二次付清”是指在拆迁安置部门向两被告交付xxx室房屋后，两被告应立即将该房屋向两原告交付，且两原告此时支付第二笔购房款；在该房屋符合办理不动产登记手续的条件时，由两原告将剩余的尾款支付两被告，两被告应及时为两原告办理该房屋的所有权转移登记手续，完成最终的房屋交易过程。签订上述购房合同当天，两原告向两被告支付了首付款20万元。2016年3月29日，两被告又与李科峰签订《房屋买卖合同》及《补充协议》一份，约定两被告将涉案房屋以74万元卖予李科峰，合同签订当日李科峰向两被告支付购房款50万元，在办理过户手续时再支付剩余购房款24万元。两被告称已经将涉案房屋交付李科峰使用。以上事实有两原告提交的《购房合同》、收条、工商银行汇款凭证，两被告提交的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》、《房屋买卖合同》及《补充协议》等证据及双方当事人的陈述为凭。2015年11月21日，槐荫区房屋征收服务中心通知杨福香接收xxx室房屋。此时，按《购房合同》的约定，两原告支付第二笔购房款的期限届至。在两原告向两被告支付该笔款项时，双方为该笔款项应支付金额发生争议。两原告称，按照签订购房合同时的口头约定，此时，其应向两被告支付第二笔款项5万元，同时两被告应向其交付涉案房屋。两被告则称，双方当时的口头约定为支付第二笔款项20万元，再交付房屋。因该争议的存在，双方多次交涉，两原告主张两被告擅自变更合同条款的行为构成违约，应承担违约责任；两被告则称两原告拒不付款的行为违约，且两原告已经同意了解除购房合同，其不应承担违约责任。两原告为证明其上述主张，向本院提交了两段录音材料。第一段录音，两原告称录制于2015年12月9日，为张国华与毛瑞增之间的电话录音，时长一分半左右，内容为：张国华：“喂，叔叔。”毛瑞增：“怎么啦？”张国华：“那个房子的事怎么办？我也给你弄不来20万元，我那房子怎么办呢？你什么时候给我钥匙？”毛瑞增：“你现在准备30万，你少一分也不给你钥匙，行了吧，我交不上也给不了我，我看来有些事情不像你说的那么简单。”张国华：“你又让我交30万，你怎么从5万又涨到了30万啦？”毛瑞增：“对，对，我没想到你这样，你只要要，你就欠我的钱，有些问题，我也不想那种什么，我觉得……”张国华：“叔叔，咱一开始说5万给钥匙，又怎么涨到30万啦？”毛瑞增：“你现在记住一句话，我可以说，也可以收，为什么？你现在欠我的钱，我可以涨，如果你这样的话，这个房子也就可以不给你。”张国华：“你不给我不要紧，你把二十万给我，我的本金给我。”毛瑞增：“那给不了你，现在。”张国华：“怎么给不了我呢？”毛瑞增：“我卖了房子再说。你决定要了，咱达成协议咱再说，行不？”张国华：“不，你给我钱的话，咱肯定达成协议，我的本金你也不给我，你开始说的要5万，又涨到了30万啦。”毛瑞增：“你现在还抓着这个事，我觉得你就不懂事啦。”张国华：“你挺有意思来，你花着我的钱，你还有理了。”第二段录音，两原告称录制时间为2015年11月29日，录制地点在两被告家中，时长为30分钟左右，为原、被告双方的现场谈话录音。该录音载明了以下部分内容：毛瑞增：“你怎么考虑的？”张国华：“还是按以前说的来。”毛瑞增：“这样我拿不出钥匙来，你不给这个钱人家不给钥匙，这个事为什么这样讲呢？第一我不是给你出难题，第二个问题，这个钱你要早晚给我，对不，只不过提前给我一部分。”张国华：“大爷咱是这样说的，咱是这样说的，我现在没有这些钱，我已经给你二十万了，第一次给你十五万，你说再加上五万，我说没问题。”毛瑞增：“是啊，我说啦。”张国华：“阿姨也说了，你也是在那里说了，下次这五万给了，把钱准备好，你来拿钥匙就行啦，这是你说的吗？”毛瑞增：“是啊，我承认，我承认。”张国华：“你变了两次，我说实话。”毛瑞增：“你现在什么也别和我谈，你这个钱你拿不拿，不拿你就等着。”之后的该谈话中两原告多次提到双方签订房屋买卖合同时约定“交钥匙时再付五万元”，毛瑞增也多次承认该事实的存在。毛瑞增在录音中称因其欠被人五十多万，需要用钱，所以要求两原告付款20万元再向其交房，两原告则称其“砸锅卖铁也凑不出这20万”。该录音中张国华还问道：“如果我不要房子了，我那20万，你什么时候给我？”毛瑞增称：“那我得问拆迁办。”毛瑞增还称：“要不这样，你不要房子了，我把房子卖了再还你的钱？”两原告在该录音中未对该意见表示同意。上述录音还记载了其他内容。两被告对第一段录音的真实性予以认可，但称该录音是在张国华故意设置问题给毛瑞增打电话，而毛瑞增本身耳背，其回答均答非所问，不存在涨价的事实。且该录音中张国华向毛瑞增索要已支付的20万元首付款，由此可以证明原、被告双方之间的房屋买卖合同已经解除，双方之间转化为了债权债务关系，该录音还明显有剪辑痕迹，两原告只提供对自己有利的，而删除了对己不利的地方。在本院限期内，两被告既未对录音一是否存在剪辑编辑提出司法鉴定申请，也未对第二段录音材料发表质证意见。两被告为证明其与两原告签订合同时明确约定了第二次交款20万元，以及两原告无付款能力放弃购房的事实，申请李延华出庭作证。本院予以准许后，李延华到庭接受了本院的询问及双方当事人的质证。质证过程中，李延华称其工作单位与张国华的工作单位相邻，双方相识并分别购买了两被告的两套房屋，其购买的为南辛庄小区1号楼4单元2501室，其与两被告签订的房屋买卖合同与原、被告之间签订的《购房合同》格式完全相同，价格也为55万元，也约定三次付款，且书面合同中也未对后两次付款的具体金额予以约定。其称，其与两被告约定的第二次付款金额为交付房屋时再付20万元，剩余房款过户时支付。李延华称其对原、被告双方约定的具体付款方式不清楚，其是在2015年11月份与张国华的交谈中听张国华说，因没有能力支付第二笔购房款20万元，不打算购买涉案房屋了。其也仅知道原、被告双方就交款等事宜进行过协商，但具体协商的内容其不清楚。两被告还向本院提交存储于毛瑞增手机短信草稿箱的短信一份，内容为：“小张我希望按照你和你弟弟来我家怎么谈的怎么执行、不然二十万你也难退回。”其称该短信为其向张国华发送后，备份在手机中的。该短信可以这明，当时两原告同意解除合同，不再购房。两被告未对上述短信的具体发送时间予以明确。两原告对证人证言质证认为，证人的陈述不能证明其与两被告约定的第二次付款为20万元的事实，也不能证明其在起诉前放弃购房的事实。张国华否认收到过毛瑞增向其发送的上述短信，也否认与两被告协商解除了房屋买卖合同的事实。现两原告以两被告擅自变更合同条款以及“一房二卖”的行为构成违约为由，要求两被告向其返还已付购房款及利息，并按照合同约定向其支付违约金27.50万元。两被告称正因为其与两原告之间的房屋买卖合同关系已经解除，其才再次出售了涉案房屋，其行为不构成违约，但其同意返还购房款20万；其还主张，即使其违约，其认为双方约定的违约金过高，要求本院予以调整，且已付购房款的利息与违约金不能同时主张为由，不同意支付已付购房款的利息。以上事实有两原告提交的录音材料，两被告提交的手机短信等证据以及双方当事人和证人李延华的陈述为凭。本院认为，本案原、被告双方争议的焦点问题有四：一是双方签订的《购房合同》的效力；二是《购房合同》中约定的第二次付款的具体金额；三是双方签订的《购房合同》是否如两被告所述已经解除；四是两被告是否应当违约责任的认定以及违约金的约定是否过高，是否需要予以调整。关于第一个焦点问题即购房合同的效力问题。两被告辩称涉案房屋尚未取得不动产登记证书，故上述合同应属无效。其提出的法律依据为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但上述法律并未明确规定，违反该规定订立的民事合同归于无效，且上述规定仅为管理性强制规定，而非效力性强制性规定，违反上述规定所订立的房屋买卖合同并不必然无效。本院认为，原、被告双方签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规范，该合同合法有效，双方均应当按照该合同的约定履行各自的义务。两被告提出的该合同无效的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于第二个焦点问题即《购房合同》中约定的第二次付款的具体金额，在该合同中确实未作明确约定，以致于双方对此产生争议。但两原告向本院提交了两份录音材料，在两被告对真实性没有异议的第一份录音中，其非常明确的提到了毛瑞增将第二次付款5万元的约定变更为30万元。两被告虽辩称第一段录音中张国华故意设置问题，引诱毛瑞增回答问题，但经本院审查，该电话通话内容完整清新，双方回答问题简明直接，并不存在张国华的诱导性发问。因此两被告该质证意见不能成立。第二段录音，鉴于两被告未向本院发表质证意见，本院对其真实性也予以认可。该录音记载了在涉案房屋具备交付条件的情况下，双方当事人就二次付款的具体问题进行协商的内容。该录音中，毛瑞增对原、被告双方签订合同时口头约定二次付款为5万元的事实也多次予以认可，在长达30余分钟的谈话中，毛瑞增至始至终未提到原、被告双方签订合同时约定的二次付款为20万的事实。故本院认为上述两份录音作为真实的直接言辞证据，可以认定原、被告双方签订《购房合同》时，口头约定了第二次付款即交付房屋时付款5万元的事实。另，两被告申请出庭作证的证人李延华也在庭审中明确表示，其并不知道原、被告双方具体付款内容的约定。故，两被告的上述答辩意见，显属狡辩，本院不予采信。关于第三个焦点问题即双方签订的《购房合同》是否如两被告所述已经解除。本院已经认定，原、被告双方签订的购房合同合法有效，且约定的第二次付款金额应为5万元，故两被告单方变更合同约定，将第二次付款由原约定的5万元提升至20万元的行为，违反合同约定，其行为构成违约。基于该事实，两原告有权在两被告单方提高第二次付款金额的情况下，拒绝履行单方变更后的合同条款，两被告无权以两原告未支付二次购房款为由解除双方之间的房屋买卖合同关系。即两被告所主张的本次起诉前，因两原告拒不付款，双方房屋买卖合同关系已经解除的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于第四个焦点问题即两被告是否应当违约责任的认定以及违约金的约定是否过高，是否需要予以调整。在两被告存在违约行为，且双方房屋买卖合同关系尚未解除的情况下，两被告又将涉案房屋以74万元的价格卖予了案外人，并已经向案外人实际交付了涉案房屋，两被告的该行为严重违背了诚实信用原则，使得两原告的购房目的无法实现，属于根本违约。在此情况下，两原告要求解除原、被告双方之间的房屋买卖合同关系的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。合同解除权作为形成权，其自解除合同的意思表示到达对方当事人时发生法律效力。两原告在本次诉讼中，在变更诉讼请求的申请书中明确提出了解除合同的意思表示，该申请书送达两被告的时间为2016年12月6日，故原、被告双方之间签订的《购房合同》于该日解除。因双方合同已经解除，两原告要求两被告向其返还已付20万元购房款的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。两原告还要求两被告向其支付违约金27.50万元。两被告认可双方对该违约金的标准进行了约定，但主张该违约金约定的标准过高，要求法院予以调整。本院认为，该违约金标准合法合理，两被告应当予以赔偿。理由如下：首先，该条款系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，约定合法有效，应当对合同双方当事人产生法律约束力。其次，该违约金标准在两原告所受损失的合理范围之内。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”依照该规定，违约金的调整应当以守约方的实际损失为基础，在约定的违约金超过守约方损失的百分之三十的情况下，一般要对违约金标准予以调整。在本案中，两被告在合同尚未解除的情况下，将涉案房屋以74万元的价格卖予案外人，该价格远高于两原告的购房价格55万元。而该房屋升值部分的价值，在合同正常履行的情况下，应当归两原告享有，但两被告通过一房二卖将该升值利益归由自己享有，造成了两原告19万元的可预期损失。同时，2015年10月27日，两原告还向两被告交付了购房款20万元。因两被告违约，该购房款应当返还两原告，但两被告却一直实际占有该笔资金，此资金占有也必然给两原告造成利息损失。上述两项明确可确定的损失向上浮动百分之三十与两原告所主张的27.50万元违约金相比较，尚在较为合理的范围之内。再次，两被告在合同履行过程中过错明显，应当对其不诚信的行为承担不利的后果。两原告所提交的录音材料中载明，在双方已经明确约定二次付款为5万元的情况下，两被告将该款项擅自涨到20万，甚至30万元，大幅增加两原告的支付负担。且在诉讼中虚假陈述，对双方已达成的二次付款金额拒不承认。并在录音中称：“你只要要，你就欠我的钱。”“你现在欠我的钱，我可以涨，如果你这样的话，这个房子也就可以不给你。”其还在自己提交的短信草稿中表示，“小张我希望按照你和你弟弟来我家怎么谈的怎么执行、不然二十万你也难退回。”在两原告明确提出如果两被告能够尽快归还其已付20万购房款，也可以不再购买涉案房屋的情况下，两被告还以其欠别人欠款，要求卖了涉案房屋再还钱，不同意立即返还两原告的购房款。上述内容，显示出两被告仅仅站在自己的立场上考虑自身利益，无视合同相对方的正当权利，毫无契约精神，对其在合同履行过程中及诉讼中体现出的失信行为，应当作为加重其承担违约责任的情节。综上，两原告要求两被告承担违约金27.50万元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。两原告还两被告赔偿其已付购房款20万元的利息损失，因其该项损失，已经包含在本院所支持的违约金诉讼请求中，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告张国华、原告赵红燕与被告毛瑞增、被告杨福香于2015年10月27日签订的《购房合同》于2016年12月6日解除；二、被告毛瑞增、被告杨福香于本判决生效之日起十日内向原告张国华、原告赵红燕返还购房款20万元；三、被告毛瑞增、被告杨福香于本判决生效之日起十日内向原告张国华、原告赵红燕支付违约金27.50万元；四、驳回原告张国华、原告赵红燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，减半收取计4650元，由原告张国华、原告赵红燕负担350元，由被告毛瑞增、被告杨福香负担4300元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张斌二〇一七年三月二十九日书记员  官静