浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭淳民初字第193号
原告：江治祥。
委托代理人：王昌好。
被告：吴未阳。
被告：潘校叶。
二被告共同委托代理人：ＸＸ，浙江智贤律师事务所律师。
原告江治祥诉被告吴未阳、潘校叶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年4月12日立案受理，依法由审判员余建军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江治祥及其委托代理人王昌好，被告吴未阳、潘校叶的共同委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，坐落于淳安县千岛湖镇康盛花园8幢1单元501室房屋建造完工时，原告去看过，当时未验收。该房屋位于千岛湖镇前坞村，但占用的土地已被征用，不是集体土地。2009年6月1日，原、被告签订房屋买卖合同约定，二被告将该房转让给原告，在被告实际取得房产证等三证时办理过户手续。签订合同时双方知道涉案房屋以后一定能办出房产证，因为康盛花园第一期房屋都已办出房产证，该房不是康盛花园第一期，但何时办不知道。原告于签订合同当日支付给被告定金70000元。2009年12月被告就可以做房产证，但被告没有办理。现被告已办出房产证，原告多次要求被告办理过户手续，但被告至今未予办理，且明确表示不履行购房合同。原告收到被告的函后，原告回函并没有认为合同无效，只是提出了两种解决的方案，被告不同意，现原告也不同意当时提出的方案。原、被告签订的房产买卖合同合法有效，被告一房不能二卖。现起诉，要求两被告继续履行合同，协助原告办理位于千岛湖镇前坞村8幢501室（现名为千岛湖镇康盛花园8幢1单元501室）房屋产权过户手续；本案诉讼费由被告负担。
原告为支持诉请，提供如下证据（除证据3外，其余均为与原件核对一致的复印件）：1、房产买卖合同1份，欲证明原、被告约定办理过户的时间及相关权利义务。2、收据1份，欲证明原告已支付给被告定金70000元。3、淳安县档案馆出具的婚姻关系证明原件1份，欲证明二被告系夫妻关系。4、服务业统一发票1份，欲证明原告支付了2010年物业费。5、客户变更用电申请表1份，欲证明原告申请办理了涉案房屋的用电供应。6、城市供用水合同1份，欲证明原告办理了涉案房屋的用水供应。7、门牌证、业主手册、住宅工程保修卡各1份，欲证明涉案房屋是被告所有。8、康盛花园业主验房确认单1份，欲证明2009年3月23日涉案房屋已验收，被告于2009年6月14日将大门钥匙8把交付给了原告。9、住宅分户检验合格标识1份，欲证明涉案房屋验收合格。
被告辩称，二被告购买涉案房屋时办了按揭贷款，原、被告2009年6月1日签订房屋买卖合同时，被告想叫原告支付按揭贷款，但协商未成。原告于签订合同当日支付的70000元是购房预付款，而非定金。原、被告签订合同时涉案房屋不能转让，因为当时土地性质是集体土地，不能办理产权登记手续，也不知道以后能不能办理产权证以及何时能办。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，合同无效。2009年11月23日被告曾致函给原告，认为购房合同无效，并承诺退款给原告，原告也回函认为购房合同无效。2010年3月，康盛花园通知被告办理产权登记，涉案房屋三证已于2010年3月登记到吴未阳名下。原、被告签订的房屋买卖合同约定，办理过户手续时间以淳安永达房地产评估有限公司（以下简称中介公司）通知双方时为准，如果合同有效，那么中介公司也没有通知原告办理过户手续，所以房屋过户的条件未成就。目前被告已将该房另行卖给第三人，被告与第三人的合同签订于房产证取得之后，应为合法有效。应驳回原告的诉讼请求。
被告为支持答辩意见，提供如下证据：被告发给原告的函、原告的复函原件各1份，欲证明原、被告就涉案房屋签订的购房合同无效。
比照证据的规定，对上述证据的证明力本院分析认定如下：原告的证据1，被告所提定金不能超过总房款的20%的异议成立；被告提出签合同时双方明知涉案房屋没有办理产权登记，不能确定能否办理产权证，该合同无效的异议，经审查，合同约定“房产过户时间以康盛花园房产公司可做三证为标准，过户时间由中介公司通知买卖双方”，且被告在当时就保证上述房地产（基本情况中注明所有权人为吴未阳）权属清楚，可见签合同时双方知道涉案房屋以后能办出房产证；原告承认签合同时涉案房屋是没有办理产权登记，但因被告承认已于2010年3月取得涉案房屋的产权证（实际产权证上抵押登记也已于2010年4月注销），故被告的该异议不能成立，证据1除被告异议成立的部分不予认定外，其余予以认定。证据2，被告对真实性无异议，且只对该款的性质提出异议，故可认定证据1中千岛湖镇前坞村8幢501室房屋与千岛湖镇康盛花园8幢1单元501室是同一套房屋；原告支付给被告的70000元款项中，本院认定其中未超过合同标的额20%的部分42000元属定金，其余为预付购房款。证据3，被告无异议，予以认定。证据4、5、6、7、8、9，被告对真实性未提出异议，故真实性予以认定；被告提出其将钥匙及其他有关财产交付给原告，并不能证明被告就一定要将该房过户到原告名下，对关联性有异议，该异议成立，故关联性不予认定。
被告的证据，其中解除购房合同通知书，被告主张该房无法办理正常产权证书，因未提供证据，原告不予认可，双方的房屋买卖合同并不能自原告收到该通知之日起解除，故解除购房合同通知书除真实性予以认定外，其余不予认定。复函，原告虽为被告提供了选择中止合同的机会，但是附有条件，该条件未成就，原告不同意解除合同，故该合同至今未解除，复函予以认定。
综合上述证据的证明力和当事人陈述，本院认定事实如下：二被告系夫妻。2009年6月1日，经中介公司中介，原、被告签订房产买卖合同一份，约定二被告将位于千岛湖镇前坞村8幢501室房屋一套（现名为千岛湖镇康盛花园8幢1单元501室，建筑面积70.95平方米）以210000元的价款转让给原告，税费由原告承担；双方都委托中介公司办理过户手续，被告负有协助原告办理该房过户手续的义务，且必须履行告知义务，因知悉未告知而引起的纠纷由被告负责，中介公司负有按委托人要求通报委托事项办理进展情况的义务；原告在签订本合同之日，将定金70000元交给中介公司保存，定金由哪方保存不影响定金的性质，定金最后冲抵房款，原告在签字过户的60天内，结清剩余房款140000元，房款付清即交付房产。违约责任：被告中途违约，应在违约之日起七日内付给原告相当于定金两倍的违约金，同时承担其他费用，被告不能按期向原告交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房产价款违约部分千分之一的违约金。被告保证上述房地产权属清楚，房产过户时间以康盛花园房产公司可做三证为标准，过户时间由中介公司通知买卖双方。合同签订当天，原告将购房定金42000元及预付购房款28000元交付给中介公司。2009年6月14日被告将涉案房屋钥匙交付给原告。2009年11月23日，被告向原告发出解除购房合同通知书，以该房无法办理正常产权证书为由要求解除合同，并承诺退还房款。2009年11月27日，原告复函给被告，对被告主张该房无法办理正常产权证书不予认可，并对如果要中止本合同提出了条件，但被告一直未成就原告的条件。2010年3月，康盛花园房产公司通知被告办理产权登记，涉案房屋三证已于2010年3月（抵押登记于2010年4月注销）登记到吴未阳名下。但被告至今未将该房过户到原告名下。
本院认为，原、被告在2009年6月1日签订房产买卖合同时，两被告尚未取得涉案房屋的权属证书，被告此时将该房出卖给原告，属无权处分，但被告在2010年3月取得了涉案房屋的所有权，故该合同有效。被告所提根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，该合同无效的辩解，因该合同并不具有违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，故该辩解不能成立。合同对违约责任约定，被告中途违约，应在违约之日起七日内付给原告相当于定金两倍的违约金，可见双方约定的定金并非解约定金，且合同并未约定只要被告双倍返还定金，其便有权单方面解除合同，故被告通知原告解除合同缺乏法律依据，系违约行为。合同约定房产过户时间以康盛花园房产公司可做三证为标准，并约定被告必须履行告知义务，被告负有协助原告办理该房过户手续的义务，被告在2010年3月即已知悉涉案房屋可以办理三证，其即应履行告知中介公司和原告的义务，故原告所提要求两被告履行将涉案房屋所有权过户到原告名下的协助义务的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条的规定，判决如下：
被告吴未阳、潘校叶继续履行2009年6月1日与原告江治祥签订的房产买卖合同，并于本判决生效之日起三十日内履行将位于千岛湖镇前坞村8幢501室（现名为千岛湖镇康盛花园8幢1单元501室）房屋所有权过户到原告江治祥名下的协助义务。
案件受理费4450元，减半收取2225元，保全申请费1570元，合计3795元，由被告吴未阳、潘校叶负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费4450元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审判员 余建军
二〇一〇年六月十七日
书记员 潘沁弘