广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤民终905号
上诉人（原审被告）：东莞市横沥镇对外工业发展公司，住所地：广东省东莞市横沥镇沿江路发展中心。
法定代表人：叶惠明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：萧炽辉，广东众达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘智聪，广东众达律师事务所律师助理。
诉人（原审原告）：弘凯光电控股有限公司（ＢｒｉｇｈｔｅｋＯｐｔｏＨｏｌｄｉｎｇＣｏ，Ｌｉｍｉｔｅｄ）。住所地：香港特别行政区中环租庇利街*号喜讯大厦***室。
代表人：黄建中，该公司董事。
委托诉讼代理人：曾显强，广东正大联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李华元，广东正大联合律师事务所律师。
原审被告：东莞市聚端贸易有限公司。住所地：广东省东莞市横沥镇西环路西城一区。
法定代表人：黄锦湖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：萧炽辉，广东众达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈汝朋，广东众达律师事务所律师助理。
原审第三人：龙辰光电（东莞）有限公司。住所地：广东省东莞市横沥镇田坑高新工业园。
法定代表人：黄建中，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾显强，广东正大联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李钦明，广东正大联合律师事务所律师。
上诉人东莞市横沥镇对外工业发展公司（下称对外公司）因与被上诉人弘凯光电控股有限公司（下称弘凯公司），原审被告东莞市聚端贸易有限公司（下称聚端公司）、原审第三人龙辰光电（东莞）有限公司（下称龙辰公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市中级人民法院（2013）东中法民四初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人对外公司、被上诉人弘凯公司、原审被告聚端公司、原审第三人龙辰公司等均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
对外公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，并依法改判驳回弘凯公司的全部诉讼请求；2、判令弘凯公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由如下：
一、一审法院认为对外公司迟延交付租赁物，并将租赁物出租给他人使用，构成根本违约，属于事实认定错误。
（一）导致迟延交付租赁物的原因在于弘凯公司存在逾期支付定金、逾期确认设计方案、逾期选定厂房幕墙玻璃及陶瓷砖、多次变更设计要求、增加工程量等违约行为。l、弘凯公司逾期支付定金。(1)根据《厂房租赁合同》第四条约定：“正式签订租赁合同时，乙方同意再支付甲方150万元人民币。”即弘凯公司应于2010年5月27日签订合同时，应当向对外公司支付150万元，但是弘凯公司直至2010年9月25日才支付，逾期四个月。(2)根据《厂房租赁合同》第四条约定：“待土地平整后又支付甲方200万元人民币作为预付租金。”2011年4月1日，案涉土地已平整，弘凯公司应当支付200万元，但弘凯公司直至2011年7月1日才仅支付了100万元，仍拖欠100万元，存在逾期三个月且不足额支付的违约情形。(3)根据《厂房租赁合同》第四条约定：“当厂房第一层完工时，乙方再向甲方支付总建筑成本的10%款项（约200万元人民币）作为预付租金。”2011年7月15日，厂房第一层完工，弘凯公司应当支付200万元，但弘凯公司直至2011年7月26日支付16万元、2011年8月8日支付28万元，仍拖欠156万元，存在逾期且不足额支付的违约情形。(4)根据《厂房租赁合同》第四条约定：“当订制物业建设完工封顶时，乙方再向甲方支付总建筑成本的10%款项（约200万元人民币）作为预付租金。2011年8月10日，物业建设完工封顶，弘凯公司应当支付200万元，但弘凯公司直至2011年12月1日支付344万元，扣除前两期拖欠的款项256万元，实际支付该期的款项仅有88万元，因此，该期仍拖欠112万元，存在逾期且不足额支付的违约情形。2、弘凯公司逾期确认设计方案。2010年8月20日，弘凯公司董事长黄建中签收了方案图。2010年9月18日，双方签订《补充合同》，其中第三条约定：“租赁物业在2010年8月31日前完成建筑规划设计，建筑规划设计方案应符合乙方的设计要求。图纸、方案经乙方确认后执行”，说明签订《补充合同》时对外公司己履行交付设计方案的义务，但弘凯公司在签订《补充合同》时并未确认该方案，否则无需在《补充合同》中再次约定须经弘凯公司确认后执行。因此，在弘凯公司签收了设计方案的情况下，应当举证证明其何时确认了设计方案，否则构成违约，应当承担延误工期的责任。3、弘凯公司逾期选定厂房幕墙玻璃及陶瓷砖。《厂房租赁合同》第六条第6项约定：“厂房外墙瓷砖、玻璃围幕等材料需经甲乙双方确认，选定后使用。”证据幕墙玻璃、铝合金门窗、陶器砖、耐磨砖的《样品确认书》及其附件，说明对外公司已经确认了相关材料的选定，而弘凯公司应当举证证明其何时确认了材料的选定，否则构成违约，应当承担延误工期的责任。4、弘凯公司多次变更设计要求。证据《设计变更通知单》及(2013)粤莞东部第006855号《公证书》显示，在施工过程中，因使用单位龙辰公司、弘凯公司的要求而发生了多项设计变更，如要求扩大厂区道路面积、增添门卫室、杂物房以及提高“高低压配电”设备、增添配电房、增加防潮层等多项附属工程，而该证据是由中立的监理单位广东华迪工程建设监理有限公司、设计方广东华南建筑设计院有限公司出具，具有客观真实性，法院应当予以采信。因此，弘凯公司应自行承担工期延误的责任。5、弘凯公司要求增加工程量。2012年1月10日，租赁物业通过验收。2012年10月12日，弘凯公司却发《龙辰光电项目首层地面加设钢筋网的函》，无理要求首层地面加设钢筋网。该函显示“我司于横沥的龙辰光电项目已进入完工阶段，因厂房主体首层地板未铺设地梁及钢筋导致地板有下陷及裂缝状况，考虑厂房日常设备的使用结合本项目厂房实际状况，我司建议”，说明对外公司已通知弘凯公司验收，弘凯公司亦进行了验收，对工期没有任何异议，但在原设计方案上又提出增加工程，拒绝接收租赁物业，己构成严重违约。
（二）弘凯公司对于租赁物业延期交付没有任何异议。1、《补充合同》第三条约定租赁物业的交付时间为2011年5月31日。而案涉租赁物业施工期间，弘凯公司于2011年8月4日投资成立案涉厂房的使用单位龙辰公司，证明弘凯公司对于案涉工期没有异议，否则其不可能在合同约定工期逾期后仍愿意投资成立使用单位。2、2011年9月30日，案涉租赁物业竣工。弘凯公司仍于2011年12月2日向对外公司支付344万元的定金，说明弘凯公司对于工期没有异议，否则不可能在合同约定工期逾期后仍愿意支付巨额款项。3、2012年1月10日，案涉租赁物通过验收后，对外公司要求弘凯公司接收租赁物。弘凯公司除没有对于工期提出异议，还要求扩大厂区道路面积、增添门卫室、杂物房以及提高“高低压配电”设备、增添配电房、增加防潮层等多项附属工程，见证据《设计变更通知单》、（20l3)粤莞东部第006855号《公证书》、《龙辰光电项目首层地面加设钢筋网的函》。
（三）因弘凯公司的违约行为迫使对外公司将租赁物出租给他人使用。对外公司是在《厂房租赁合同》解除后，才将租赁物出租给他人使用。弘凯公司于2013年1月23日向对外公司发函，要求解除《厂房租赁合同》。在弘凯公司违法解除合同并存在严重违约的情况下，对外公司已无继续履行合同的必要，为了减少损失，唯有出租给他人使用。因此，导致合同无法履行的责任在于弘凯公司，一审法院认为对外公司故意在合同期内另行出租租赁物给他人使用，属于事实认定错误。在案涉租赁物业通过竣工验收的情况下，弘凯公司单方面提出解除案涉厂房租赁合同，其应对该行为自行负责，依法应当对此承担相应的法律责任。
二、一审法院认定弘凯公司收取的688万元款项性质不是定金，对外公司应当返还该款项，属于事实认定错误及法律适用不当。
在庭审中，对外公司与弘凯公司均确认688万元的性质为定金，因此，该款项性质应当认定为定金。结合上述第一段的论述，在弘凯公司存在多项违约情形的情况下，对外公司有权没收定金，无需向弘凯公司返还，反而弘凯公司应当承担相应的违约责任，并赔偿损失。
弘凯公司辩称：一、一审法院关于违约责任的认定是正确的，弘凯公司不存在逾期付款、逾期确认方案、变更设计要求、增加工程量等行为，导致租赁物延迟交付的原因不在弘凯公司。1、弘凯公司的付款均是按照对外公司的指示和工程进度支付的，不存在逾期。从款项的支付方式就可以看出，弘凯公司已付的688万元，是分多次支付到对外公司名下三个不同银行账户的，因此必定每次都是在收到对外公司的付款指示后进行支付的，也就不可能存在迟延支付的问题。此外，对外公司多次向弘凯公司发出付款指示，也表明对外公司对弘凯公司此前已付款项的认可。另外，对外公司从未有书面的函件催告弘凯公司尽快付款，或表示弘凯公司有迟延付款的违约行为。2、弘凯公司不存在逾期确定设计方案、变更设计要求等行为。首先，弘凯公司在项目的前期准备工作中（包括明确涉及要求和施工方案等），不存在任何逾期行为，即便存在，双方在重新签订的《补充合同》时，也已经对项目的交付时间进行了重新约定，延长了交付的时间。其次，也没有任何证据能证明弘凯公司存在上述行为。如果弘凯公司有上述行为的话，弘凯公司必定会以书面的形式向对外公司提出改造或新增项目的内容和要求，对外公司也完全可以以书面的形式拒绝弘凯公司的无理要求，或者提出延长交付时间的书面函件，但此对外公司也没能提供任何的证据证明。
二、对外公司称弘凯公司对租赁物的迟延交付没有异议，是错误的。1、对外公司以第三人龙辰公司的成立时间来说明弘凯公司对迟延交付行为没有异议是严重错误的。龙辰公司因为是外资公司，其成立的程序更为复杂，从弘凯公司提供的《公司名称预先核准通知书》、《关于设立外资企业龙辰光电（东莞）有限公司申请表、可行性研究报告和章程的批复》，就可以看出设立龙辰公司的工作其实早已启动和进行，但因需经相关部门的批准和复杂的程序，其最终成立的时间不是弘凯公司所能够控制的。2、对外公司以弘凯公司2011年12月2日向其付款，来说明弘凯公司对迟延交付没有异议，也是不正确的。这最多只能证明在2011年12月2日，弘凯公司还愿意继续履行合同，但此后对外公司迟延交付的时间远远超出预期，也没有任何证据能够证明其在2013年仍无法交付租赁物的情况下，弘凯公司仍然没有异议。3、对外公司称2012年1月10日有要求弘凯公司接受租赁物，弘凯公司又提出新工程要求，完全不是事实。
三、对外公司存在重大违约行为，应当承担相应的违约责任和法律后果。1、对外公司逾期交付租赁物业超过六个月，根据《厂房租赁合同》第十二条第2项之约定，已构成严重违约。双方在《厂房租赁合同》中约定交付日期为2011年1月31日，在《补充合同》中延长交付日期至2011年5月31日，但对外公司一直没有交付，事实上也不可能再交付租赁物，因为如上所述，对外公司已将案涉土地转让给了聚端公司，而聚端公司随后将土地及地上建筑物出租给了第三人使用。2、对外公司与弘凯公司签订租赁合同后，私下将涉案的土地权属转让给第三人聚端公司，违反了双方的合同约定的第二条第5项，其转让行为不但由始至终没有告知弘凯公司，而且也违反了弘凯公司作为承租人，享有优先购买权的法律规定。而且，至今对外公司对土地权属的转让事实、转让方式、金额都没有一个明确的说法。3、对外公司将案涉土地私下转让给聚端公司后，竟声称聚端公司是实际出租方，声称弘凯公司应当与聚端公司履行租赁合同。在双方矛盾无法调解后，对外公司又与聚端公司串通，以聚端公司名义对弘凯公司提起诉讼（此后撤诉，撤诉后又与聚端公司作为共同原告起诉），要求没收弘凯公司向对外公司交付的款项，并要求弘凯公司承担赔偿责任。
综上所述，弘凯公司投入了巨额资金，却无法得到租赁物，而对外公司不但白白的占用了弘凯公司支付的688万元款项多年，还反过来要求没收该款项，显失公平。
弘凯公司向一审法院起诉称：2010年5月27日，弘凯公司与对外公司签订《厂房租赁合同》，约定弘凯公司拟在东莞市横沥镇田坑高新工业园设立生产LED企业，预付定金租赁对外公司拟建物业。对外公司于2010年5月30日前完成建筑规划设计，于2011年1月31前交付租赁物业；租赁期限为20年，自租赁物业交付之日起计算；租金按每月每平方米8元计算，每月人民币230920元；对外公司须确保租赁物业拥有合法所有权、使用权或出租权，任何第三方不得在租赁期间主张权利；对外公司逾期交付租赁物业超过六个月时，弘凯公司有权解除合同，追究对外公司相应违约责任。2010年8月20日，弘凯公司在对外公司提供的设计图纸上签字确认。2010年9月18日，弘凯公司与对外公司签订《补充合同》，约定对外公司于2011年5月31日前交付租赁物业；租金每月每平方米8元，按建筑面积28001.42平方米计算，每月人民币224011.36元。合同签订后，弘凯公司已投资在东莞市横沥镇设立龙辰公司，先后支付预付款（定金）人民币6880000元给对外公司兴建租赁物业，但对外公司至今尚未完工和交付租赁物业，逾期近二年之久，对外公司已构成根本违约。弘凯公司因此产生预付租金利息损失人民币1071086.90元，设立龙辰公司投入资金1300000美元产生资金占用利息损失人民币1243106.80元。期间，对外公司还在弘凯公司不知情的情况下将所建案涉厂房的土地使用权和房屋所有权登记至聚端公司名下，严重损害了弘凯公司的合法权益。2013年1月23日，弘凯公司在多次催促未果后委托广东格明律师事务所向对外公司发出律师函，告知对外公司自收到律师函件之日起确认解除案涉《厂房租赁合同》和《补充合同》，要求其返还弘凯公司预付款（定金）人民币6880000元和赔偿相应经济损失。对外公司收到律师函件后，拒绝返还弘凯公司的预付款和赔偿相关损失。综上，弘凯公司请求判令：1、解除弘凯公司、对外公司于2010年5月27日签订的《厂房租赁合同》和2010年9月18日签订的《补充合同》；2、对外公司立即返还弘凯公司预付金人民币6880000元及双倍定金人民币6880000元；3、对外公司赔偿弘凯公司按银行同期贷款利率标准上浮30%计算至2013年4月30日已付预付金6880000元的利息损失人民币1071086.90元，并以该金额自起诉之日起按银行同期贷款利率标准上浮30%计算至对外公司实际付清上述款项之日止的利息；4、对外公司赔偿弘凯公司按银行同期贷款利率标准上浮30%计算至2013年4月30日已付龙辰公司注册资金1300000美元的利息损失人民币1243106.80元，并以该金额自起诉之日起按银行同期贷款利率标准上浮30%计算至对外公司实际付清上述款项之日止的利息；5、对外公司赔偿弘凯公司6个月租金的违约金人民币1344068.16元；6、本案受理费、财产保全费由对外公司承担。
在本案庭审中，弘凯公司增加诉讼请求：要求聚端公司对弘凯公司的全部诉讼请求承担连带赔偿责任。理由为：一、对外公司和聚端公司均确认弘凯公司向对外公司预付的人民币6880000元全部支付给了聚端公司，聚端公司应承担返还该款项的责任。二、根据买卖不破租赁的原则，聚端公司获得案涉土地权属后，在明知案涉土地及房产已经与弘凯公司签订租赁合同的情况下，不但未及时配合向弘凯公司交付租赁物，还与对外公司一并将租赁物出租给第三方，给弘凯公司造成了重大损失，聚端公司应对此损失承担赔偿责任。三、聚端公司与对外公司串通谋取不当利益并且对租赁物的迟延交付有过错，严重侵害了弘凯公司的合法权益，理应承担连带责任。后弘凯公司在本案审理过程中明确其诉讼请求中要求对外公司支付的6880000元的利息起算时间为其主张的合同解除之日即2013年1月23日。
一审法院认定事实：弘凯公司系于2009年11月16日在香港特别行政区成立的有限公司。弘凯光电（深圳）有限公司是弘凯公司的子公司。聚端公司系于2010年5月26日在东莞市成立的有限责任公司。2010年5月27日，对外公司（作为出租方）与弘凯公司（作为承租方）签订了《厂房租赁合同》，主要约定：一、对外公司按照弘凯公司定制要求在东莞市横沥镇田坑高新工业园兴建面积约28865平方米的物业（厂房、宿舍、办公楼等），租赁给弘凯公司使用（含厂房及办公楼一幢、员工宿舍两幢、干部宿舍一幢、生活楼一幢、门卫室一间、配电房九间），对外公司同意为厂房物业提供1500KVA变压器1台、500KVA变压器1台以及必要的消防设施和绿化设施；二、租赁物业在2010年5月30日前完成建筑规划设计，建筑规划设计方案应符合弘凯公司的设计要求。图纸、方案经弘凯公司确认后执行。对外公司应于2011年1月31日前将租赁物业交付给弘凯公司使用。对外公司延误交付租赁物业给弘凯公司最多不能超过半年，否则弘凯公司有权要求解除合同，对外公司应无条件退还所有弘凯公司已交付给对外公司的费用。三、租赁物业的租金价格（不含税）为每月每平方米8元，按建筑面积28865平方米计，每月租金为人民币230920元。四、弘凯公司同意在签订投资意向书时已交付500000元人民币给对外公司作为诚意金；正式签订租赁合同时，弘凯公司同意再支付对外公司1500000元人民币，及待土地平整后又支付对外公司2000000元人民币作为预付租金。在签订合同前，由对外公司负责提供订制物业的建筑平面图及效果图，双方必须达成一致意见，厂房第一层完工时，弘凯公司再向对外公司支付总建筑成本10%款项（约2000000元人民币）作为预付租金；当订制物业建设完工封顶时，弘凯公司再向对外公司支付总建筑成本的10%款项（约2000000元人民币）作为预付租金。弘凯公司需要共向对外公司支付为订制物业总建筑成本的40%(约8000000元人民币，包括已付的诚意金)作为预付租金，此预付租金在以后的租赁过程中逐月扣减。五、对外公司逾期交付租赁物业超过六个月，弘凯公司可解除本合同，并追究对外公司由此给弘凯公司造成的经济损失和法律责任；租赁合同履行过程中违约一方应向对方支付6个月租金作为违约金。此外，双方约定厂房外墙瓷砖、玻璃围幕等材料需要双方确认、选定后再使用。2010年9月18日，对外公司与弘凯公司签订《补充合同》，对《厂房租赁合同》作出补充和变更，主要约定：租赁物业在2010年8月31日前完成建筑规划设计，建筑规划设计方案应符合弘凯公司的设计要求，图纸、方案经弘凯公司确认后执行。对外公司应于2011年5月31日前将租赁物业交付弘凯公司使用，物业应符合双方约定并经弘凯公司验收合格。租赁物业的租金价格（不含税）变更为每月每平方米8元，按建筑面积28001.42平方米计，每月租金为人民币224011.36元。租赁面积最终以双方测量的实际面积计算。合同签订后，聚端公司委托广东华南建筑设计院有限公司制作了《深圳弘凯厂区方案图》，弘凯公司董事长黄建中于2010年8月20日在该方案图上签字。2011年1月10日，聚端公司申领了“龙辰公司A区厂房宿舍”项目的基本建设投资项目备案证。2011年3月24日，建设项目总平面布置图通过了东莞市城乡规划局技术审查。聚端公司于2011年5月1日取得案涉地块的工业用地使用权，于2011年8月和9月就案涉项目先后取得建设工程规划许可证和施工许可证。2011年4月21日，聚端公司就案涉项目与恒泰公司签订了建设工程施工合同，并与广东华迪工程建设监理有限公司签订了监理合同。案涉工程于2011年4月15日开工，2011年9月30日竣工，2012年1月10日通过验收。2012年6月8日，聚端公司与东莞市骏安消防工程有限公司签订了消防工程承包合同，并于2012年12月28日与东莞市粤广电气科技有限公司签订安装工程合同。2013年1月23日，弘凯公司委托律师发函给对外公司，要求解除案涉租赁合同。2013年3月4日，聚端公司和对外公司委托律师发函给弘凯公司，同意解除案涉租赁合同，要求弘凯公司承担违约责任。对外公司确认于2010年9月25日、2010年12月13日、2011年1月18日、2011年7月1日、2011年1月18日、2011年12月1日共收到弘凯公司给付的款项6880000元，并确认案涉租赁物现已出租给他人使用。关于案涉合同的出租人，弘凯公司主张为对外公司，对此提供《厂房租赁合同》、《补充合同》及对外公司收取款项的银行票据凭证等证据。对外公司则主张其受聚端公司委托与弘凯公司签订租赁合同，聚端公司是合同的实际出租人，对此提供(2013)粤莞东部第006855号《公证书》为证。弘凯公司主张对外公司未能如期交付案涉租赁物业构成违约。对外公司、聚端公司则主张弘凯公司在合同履行中延迟确定方案图、变更设计要求、增加额外工程，导致其未能按期交付租赁物，弘凯公司了解土建工程的进度，对于工期没有异议，仅对附属工程增加额外要求。为此，对外公司提交了(2013)粤莞东部第006855号《公证书》、(2014)粤莞东莞第031863号《公证书》及《龙辰光电项目首层地面加设钢筋网的函》。弘凯公司对此认为黄建中为其公司唯一合法联络人，弘凯公司的法定代表人于2010年8月20日签名确认设计方案图后，在双方没有书面另行约定的情况下，对外公司可以拒绝变更设计方案或者要求延迟交付时间，但对外公司未提出相关要求，因此无权以此作为抗辩迟延交付违约责任的理由，且将《龙辰光电项目首层地面加设钢筋网的函》发给对外公司恰好证明租赁合同的相对方是对外公司而非聚端公司。对外公司、聚端公司在举证时主张，因弘凯公司变更设计要求、拒绝配合竣工验收，导致其额外增加的建筑工程价款6821208.26元，向施工单位支付误工费380000元、保安误工费136000元；因弘凯公司违约，导致其支付的高低压变配电安装工程定金356240元被没收，上述费用应由弘凯公司赔偿。此外，对外公司主张弘凯公司应当赔偿其对案涉厂区配套专属的自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统的工程支出。
一审法院认为，弘凯公司系在香港特别行政区注册成立的企业，故本案属涉港租赁合同纠纷。因被告对外公司、聚端公司的住所地，案涉合同的签订地、履行地均在广东省东莞市，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”以及第二百六十五条“因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，……可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖”的规定，一审法院有权对本案行使管辖权。关于本案准据法，本案各方当事人在一审辩论终结前一致选择适用中华人民共和国内地法律作为本案的准据法，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款的规定，本案适用中华人民共和国内地法律作为解决本案纠纷的准据法。根据各方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点在于：一、如何认定案涉租赁合同的出租人问题。二、对外公司是否构成违约以及违约责任的承担问题。关于焦点一。对外公司作为出租人与弘凯公司签订《厂房租赁合同》及《补充合同》并在上述合同上加盖公章、由签约代表签名确认。对外公司亦收取了弘凯公司预交的租金人民币6880000元。弘凯公司主张对外公司为案涉租赁合同的出租人并无不妥。对外公司辩称案涉租赁合同的出租人为聚端公司，其系接受聚端公司的委托订立合同，弘凯公司应当知晓聚端公司的实际出租人地位。但是对外公司没有提供证据证明其签订《厂房租赁合同》时向弘凯公司披露了代理聚端公司订立租赁合同的情况，弘凯公司亦否认知晓聚端公司与对外公司存在代理关系，案涉物业的报建等手续由聚端公司办理与聚端公司是案涉租赁合同的出租人并不具备必然关联性。对外公司提交的《补充合同二》，未经弘凯公司签署，弘凯公司亦不予确认，故《补充合同二》无法证明对外公司关于双方就变更出租人事宜达成合意的主张。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，对外公司主张案涉租赁合同的出租人为聚端公司以及对外公司是聚端公司的代理人，理据不足，一审法院不予支持。关于焦点二。关于对外公司是否违约的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人的基本义务之一为按照合同约定的时间将租赁物交付承租人。双方在《补充合同》中明确约定了案涉租赁物的交付时间为2011年5月31日前。对外公司未能按照《补充合同》的约定按期交付案涉租赁物业，事实清楚。对外公司没有提供证据证明双方协议变更了案涉租赁物的交付时间。直至弘凯公司2013年1月23日发出律师函时，对外公司迟延履行的行为仍在持续，弘凯公司庭审时确认案涉租赁物已经出租给他人使用，故可以认定对外公司的行为构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，弘凯公司依法有权解除合同。弘凯公司于2013年1月23日向对外公司发出律师函通知解除案涉租赁合同，对外公司确认收到该通知及在收到该通知一个多月后即2013年3月4日函复弘凯公司同意解除案涉租赁合同。鉴于双方均无法证明对外公司收到该通知的确切时间，结合对外公司关于收到通知的自认事实，以省内快递的一般邮寄在途时间为参考，一审法院推定对外公司于2013年1月26日收到弘凯公司发出的合同解除通知，确认案涉租赁合同于2013年1月26日解除。对外公司主张导致其迟延交付案涉租赁物业的原因在于弘凯公司存在逾期确认设计方案、多次变更设计要求、加大工程量等违约行为，弘凯公司对于案涉物业延迟交付没有异议。但是，对外公司仅能证明于2010年8月20日向弘凯公司送达了方案图，并不能证明弘凯公司存在逾期确认设计图纸或者逾期选定厂房幕墙玻璃、陶瓷砖等建筑材料的行为。同时，对外公司提交《龙辰光电项目首层地面加设钢筋网的函》证明弘凯公司增加了工程量。但从该函的内容来看，弘凯公司要求加设钢筋网的原因是因案涉租赁物业中的厂房主体首层地板未铺设地梁及钢筋导致地板出现下陷及裂缝状况，而非弘凯公司变更设计或额外增加工作量。至于对外公司提交的两份《公证书》，该证据无法证明弘凯公司构成违约，亦未显示双方就延迟交付案涉物业达成新的合意。对外公司主张未能按期交付案涉物业是弘凯公司的过错造成以及弘凯公司对于案涉物业延期交付没有异议，理据不足，一审法院不予采纳。对外公司另主张弘凯公司没有按照合同约定支付预付租金8000000元，构成违约。但是双方约定弘凯公司系按照案涉工程进度支付约8000000元预付租金，并未约定具体预付租金的时间及金额，且弘凯公司支付了案涉6880000元后，对外公司一直处于迟延履行状态，弘凯公司未继续支付剩余款项，并无不妥，一审法院对于对外公司该项主张不予采信。关于对外公司的违约责任承担问题。其一，弘凯公司主张其已经向对外公司支付的6880000元为定金并要求适用定金罚则由对外公司双倍返还。但是，双方在案涉合同中“定金”字样的同时载明诚意金为500000元以及弘凯公司应按照工程进度向对外公司交付包含诚意金在内的预付租金约8000000元等内容，可见双方关于争议款项性质的约定并不明确，且在本案及另案审理中双方关于争议款项性质是否为定金的陈述前后矛盾，故一审法院认定双方未约定定金条款，弘凯公司要求适用定金罚则由对外公司双倍返还其已收取的6880000元的主张，一审法院不予支持。但是，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对外公司应当在案涉合同解除后向弘凯公司返还已经收取的6880000元并赔偿其占用款项期间给弘凯公司造成的利息损失。现弘凯公司仅诉请自合同解除之日要求对外公司支付利息，系对其自身权利的处分，对对外公司并无不利，一审法院予以准许。对外公司应当自一审法院确认的案涉租赁合同解除之日起按照中国人民银行同期贷款利率向弘凯公司支付占用款项期间的利息。对于弘凯公司要求按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%为利率标准，法律依据不足，一审法院不予支持。同时，根据《厂房租赁合同》第十三条第二款“租赁合同生效后合同履行过程中违约一方应向对方支付6个月租金作为违约金”的约定，对外公司应当向弘凯公司支付6个月的租金作为违约赔偿，《补充合同》变更案涉租赁物业每月租金为人民币224011.36元，故对外公司应当向弘凯公司支付违约金人民币1344068.16元。弘凯公司主张其为成立龙辰公司支付注册资金1300000美元并诉请对外公司支付该款项的利息损失，该请求没有法律和合同依据，一审法院不予支持。此外，聚端公司并非案涉租赁合同的出租人，弘凯公司要求聚端公司对对外公司的违约责任承担连带赔偿责任，缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。同时，被告对外公司、聚端公司在本案未提出反诉，其在举证时提出要求弘凯公司赔偿损失，一审法院对此不予处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十六条及上述援引法律条文的规定，案经一审法院审判委员会讨论决定，判决：1、确认弘凯公司与对外公司之间的《厂房租赁合同》与《补充合同》于2013年1月26日解除；2、限对外公司在本判决生效之日起五日内向弘凯公司返还人民币6880000元并按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年1月26日起支付利息至本判决确定的履行期限届满之日止，当事人于该指定期限届满前自动履行债务的，归还款项的利息计至实际清偿之日止；3、限对外公司在本判决生效之日起五日内向弘凯公司支付违约金人民币1344068.16元；4、驳回弘凯公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币126309.57元，保全费人民币5000元，由弘凯公司承担人民币58885.52元，由对外公司承担人民币72424.05元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院另查明，在本案的证据中，下列事实可以认定：（1）2010年9月25日弘凯公司通过交通银行深圳分行沙井支行向对外公司出具（粤）深GG圳02本院另查明，在本案的证据中，下列事实可以认定：（1）2010年9月25日弘凯公司通过交通银行深圳分行沙井支行向对外公司出具（粤）深GG圳02××××××30支票，支付了1500000元；（2）2011年8月25日广东华南设计院有限公司设计变更通知单对所列明的变更内容记载为“一般变更”；（3）2012年10月12日弘凯公司向对外公司发了一份《龙辰光电项目首层地面加设钢筋网的函》，内容为：“我司于横沥的龙辰光电项目已将进入完工阶段，因厂房首层地板未铺设地梁及钢筋导致地板有下陷及裂缝状况，考虑厂房日常设备的使用结合本项目厂房实际状况，我司建议：厂房首层地板水泥加厚15公分（两侧楼梯地板、防火门、前大门一并提高15公分）并加设一层￠8钢筋网（12公分*12公分跨距）且在重型机台区为双层钢筋网及防潮层为宜，以避免厂房地面开裂，请贵司尽快回复及完成上述工作项目。”
本院认为，本案是弘凯公司向对外公司请求解除租赁合同返还预付租金所产生的诉讼，因弘凯公司的注册地在香港特别行政区，故本案属于涉港租赁合同纠纷。双方当事人对一审法院行使本案管辖权和适用中华人民共和国内地法律作为处理本案纠纷的准据法均无异议，本院对此予以确认。
根据弘凯公司与对外公司在诉讼中的举证、质证和诉辩陈述，本院就对外公司上诉对原审判决认定事实和适用法律所提出的异议，作如下认定：
一、对外公司主张其迟延交付租赁物是由于弘凯公司存在逾期支付定金、逾期确认设计方案、逾期选定厂房幕墙玻璃及陶瓷砖、多次变更设计要求、增加工程量等违约行为所致的理由不能成立，本院对此不予采纳。
首先，在法律上，定金合同属于从合同，从《厂房租赁合同》的内容看，定金是否现实交付，并不影响本案主合同的效力和履行。即使在本案中弘凯公司存在逾期支付定金的事实，也不能构成对外公司逾期交付租赁物的充分抗辩。
尽管在2010年5月27日弘凯公司与对外公司签订了《厂房租赁合同》，约定对外公司就涉案租赁物业应在2010年5月30日前完成建筑规划设计、2011年1月31日前交付给弘凯公司使用，且正式签订租赁合同时，弘凯公司向对外公司支付1500000元。但在2010年9月18日，双方又签订《补充合同》，对《厂房租赁合同》的上述约定日期作出了变更，约定租赁物业在2010年8月31日前完成建筑规划设计，2011年5月31日前将租赁物业交付弘凯公司使用，故本案中应以《补充合同》约定的期限进行计算。对上述内容的变更，对外公司当时并无异议，在已达成变更合意的情况下，现就此再提出弘凯公司违约，与常理不符。而依《厂房租赁合同》及《补充合同》的约定，弘凯公司应于正式签订租赁合同之日即2010年9月18日向对外公司支付1500000元，但弘凯公司是在9月25日通过交通银行向对外公司履行的该笔支付，延期了7天。从整个案情来看，该7天不能成为对外公司推迟近二十四个月交付涉案物业的根本原因。
根据《厂房租赁合同》约定，之后弘凯公司分期支付款项的前提分别是：涉案土地平整后、厂房第一层完工、订制物业建设完工封顶等条件，对此，对外公司作为涉案工程的建设方对工程付款进度负有通知弘凯公司的义务，在本案中缺少对外公司履行通知义务证据的情况下，对外公司主张弘凯公司之后付款的行为属逾期，不能成立。
其次，本案的证据显示，2010年8月20日弘凯公司的代表人黄建中已在广东华南设计院有限公司就涉案物业的建筑规划设计图纸上签字，完成了弘凯公司就此在《补充合同》中约定的确认义务。之后，聚端公司作为涉案物业建设工程的建设单位与总承包施工单位东莞市恒泰建筑工程有限公司就弘凯公司确认的设计图纸进行了会审，东莞市恒泰建筑工程有限公司也依据该设计图纸进行了建设施工。以上事实表明，弘凯公司已及时地将签字确认后的涉案物业建筑规划设计图纸交与了对外公司。同理，涉案厂房幕墙玻璃及陶瓷已安装的事实也足以说明弘凯公司已及时的进行了选定，否则，对外公司负有证明自已履行了通知责任。
再次，广东华南设计院有限公司在2011年8月25日出具的《设计变更通知单》对所列明的变更内容记载为“一般变更”，由此可知，该类变更是在施工中进行的，属于正常、合理的变更，不至于严重影响约定的工期，否则，对外公司应及时地提出工程造价和延期的要求。对于本案工程建设中是否增加工程量的问题，经查：（1）门卫室、配电用房为《厂房租赁合同》中约定的建设项目，对外公司上诉提出是增添项目与事实不符；（2）园区道路、厂房防潮层等工程，根据园区的使用功能和项目的特点，双方当事人在签订合同及建设过程中是应知的，在没有约定标准的情况下，弘凯公司及时地提出适当要求也是合理的，应不属于增添工作量的范围；（3）对外公司称弘凯公司要增添杂物间，应属于合同之外的附属物业，本案中并无证据显示弘凯公司有此交付主张；（4）厂房首层地面的工程处理事宜，从《龙辰光电项目首层地面加设钢筋网的函》内容可知，正是由于对外公司在建设中对厂房首层地板未铺设地梁及钢筋等，导致了地板有下陷和裂缝，应属建设质量问题。就此，弘凯公司作为厂房使用方及时地提出修复要求是合理的，一审法院对此认定得当。对外公司所主张的以上事实，本院认为均不构成对本案工程量的实质性增加。
二、在履行《厂房租赁合同》过程中,对外公司和聚端公司在未通知弘凯公司的情况下私自将涉案物业转租他人，一审法院认定对外公司的行为构成根本违约并无不当，本院对此予以维持。
本案证据显示，2011年5月1日，对外公司已将涉案物业土地使用权通过流转的方式转让给了聚端公司。聚端公司又将涉案物业转租他人，造成了本案《厂房租赁合同》继续履行不能的事实。尽管对外公司主张其转租时间是发生在弘凯公司解除《厂房租赁合同》之后，但对外公司未举证证明双方已就解除合同达成一致意见。故本院认为一审法院认定对外公司的行为构成根本违约符合事实。
三、对外公司主张弘凯公司对涉案租赁物业延期交付没有任何异议，因与事实不符，本院不予采信。
在本案的《补充合同》中明确变更租赁物业交付日期为2011年5月31日前。然而，直到2013年1月23日弘凯公司向其发出律师函要求解除合同时，对外公司仍未向弘凯公司交付涉案物业，该迟延履行期限已近24个月。尽管弘凯公司在这期间有向对外公司进行支付款项的行为，但从保护守约方利益上讲，在无证据证明弘凯公司对迟延履行期限认可的情况下，是不能将其积极履行《厂房租赁合同》支付款项的行为推定为弘凯公司已接受对外公司延期交付涉案租赁物业的违约事实，所以对外公司的该上诉理由也不能成立。
四、弘凯公司所支付的涉案款项在合同中明确约定为诚意金和预付租金性质，但对外公司上诉认为是本案定金，实有违双方在《厂房租赁合同》中就此的真实意思表示，本院对此不予支持。
尽管《厂房租赁合同》第四条所列标题为“预付定金”，但该条下属的两款对每笔款项的性质都有明确的说明，或为“诚意金”，或为“预付租金”，即与条文标题所列“定金”性质不一致。本院认为，对每笔款项的性质认定应以能充分体现当事人最真实意思的表示为依据，而该两款中的具体说明就是当事人最真实意思的体现，故应将对外公司向弘凯公司收取的涉案款项在性质上分别认定为“诚意金”和“预付租金”，而不是“定金”。一审法院对此结合了本案及另案审理中双方关于争议款项性质是否为定金的陈述前后矛盾的事实予以处理，进而认定对外公司与弘凯公司双方在《厂房租赁合同》未约定定金条款，是正确的。对外公司上诉主张其收取的涉案款项为定金，与《厂房租赁合同》约定不符，本院对此予以驳回。
综上所述，对外公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费77873.20元，由东莞市横沥镇对外工业发展公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯向磊
审判员 刘涵平
审判员 王 芳
二〇一六年八月十九日
书记员 黄海彦