广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终2780号
上诉人（原审被告）：陈宏军，男，1976年8月13日出生，汉族,住湖南省宁远县。
委托诉讼代理人：谭彩杏，广东华南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林悦超，男，1957年2月28日出生，汉族，住广东省江门市新会区。
委托诉讼代理人：简福就，广东圭峰律师事务所律师。
上诉人陈宏军因与被上诉人林悦超房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初2840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈宏军上诉请求：1.改判陈宏军无需向林悦超支付租金4426元、违约金4744.22元、抵押金赔偿款10000元，前述费用共计19170.22元；2.二审诉讼费由林悦超承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。陈宏军和林悦超于2012年9月30日签订的《租赁合同》为无效合同。根据我国城乡规划法第六十四条、第六十五条、第六十六条规定，本案租赁的房屋为违章建筑。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第三条的规定，由于案涉仓库并没有取得建设工程规划许可证，是未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，且在一审法庭辩论终结前未经主管部门批准确认，陈宏军与林悦超签订的《租赁合同》为无效合同，故陈宏军只需参照原租赁合同约定租金标准支付房屋占有使用费，无需支付违约金。二、陈宏军按期支付林悦超租金，不存在违约，不应支付违约金，林悦超应当按照合同约定返还押金10000元。2016年初林悦超向陈宏军下订单定做木家具，因陈宏军2016年3月底送至林悦超后，陈宏军与林悦超一直没有谈妥家具是否抵顶租金以及陈宏军是否应该补交房产税的问题，直到2016年7月14日双方另行确定租金和家具各付各费，陈宏军被迫补缴应由林悦超依法缴纳的房产税，并于2016年7月15日向林悦超付清所欠租金、水电费和房产税，林悦超在2016年7月15日收取陈宏军租金、水电费和房产税后才开立收据，林悦超填写收据的日期都是按交纳租金当月3日填写，视为追认陈宏军按合同约定在每月5日前缴纳当月租金和水电费。陈宏军不存在违约，不应支付违约金，林悦超应当按照合同约定返还押金10000元。退一步来说，林悦超主张的违约金过高，不应支持。三、陈宏军与江门市新会区铸造有限公司（以下简称新会铸造公司）及林悦超经协商，按约9月迁出，不存在欠付租赁诉争仓库应付的9月份16天的租金。四、林悦超转让房屋后，无权继续收取陈宏军的租金。一审认定事实有误，据此认定陈宏军违约于法无据。林悦超持有土地使用权的土地因涉及“三旧改造”，于2016年2月26日转让给新会铸造公司，租赁房屋作为上盖物也跟随转让。根据我国相关法律，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。租赁人应向新房屋缴纳租金。一审法院认定陈宏军在2016年2月26日之后仍然要向林悦超支付租金，属认定错误。陈宏军在2016年2月26日之后向林悦超支付的租金等费用属不当得利，林悦超应予以返还。
林悦超辩称，一审判决对事实的查明清楚，适用法律正确，请求维持原判。
林悦超向一审法院起诉请求：1.判令陈宏军支付违约金4744.22元；2.判决终止2012年9月30日双方签订的《租赁合同》；3.判决陈宏军支付2016年9月至2016年11月租金共28054元；4.判决陈宏军赔偿抵押金10000元；5.诉讼费由陈宏军负担。
一审法院认定事实：双方当事人于2012年9月30日签订《租赁合同》，合同约定：1.林悦超将位于江门市新会区会城工业大道14号（仓库）租给陈宏军作工业功能使用。2.租赁期限从2012年10月1日起到2017年9月31日止。3.租金（注：其中年份）2015年10月1日到2016年9月30日止，每月租金8300元。4.每月5日前付清当月租金，逾期交租，则由乙方（陈宏军）每日按欠租金余额千分之一计罚滞纳金给甲方，但欠交租金最长不得超过15天。5.违约责任：合同一经签订，即时生效，不论哪一方违约，都要赔偿对方经济损失，如乙方（陈宏军）违约，甲方（林悦超）有权终止合同，收回仓库及追收所欠租金，乙方（陈宏军）抵押金及其所装修的不动产无条件归林悦超所有，同时乙方（陈宏军）还要赔偿一倍抵押金给甲方（林悦超）。6、仓库已属政府及有关部门批准三旧改造拆迁范围，若政府需要征地拆迁，不属林悦超违约……。7、如需三旧改造拆迁或期满不能续约的，要提前三个月通知乙方。合同签订后，林悦超收取了陈宏军水电押金10000元，并将合同标的物移交给陈宏军。
陈宏军于2016年1月至7月，拖欠租金58100元（8300元/月×7个月），陈宏军于2016年7月14日分2笔向林悦超汇款76565.60元（其中支付2016年1月至7月租金58100元，余下是水电费及补缴的房产税）。
2016年年初，林悦超向陈宏军订购木家具一批，价值64900元，林悦超于2016年7月18日向陈宏军支付了家具货款64900元。
另查明，从陈宏军提交的证据《通知》中显示，陈宏军于2016年5月25日向开发商承诺三个月后搬出；陈宏军与新会铸造公司于2016年8月25日签订《补偿协议》协议主要内容是乙方（林悦超）、丙方（新会铸造公司）自愿补偿甲方（陈宏军）人民币35万元，协商补偿金额由丙方全额先行一次性代付清，甲方（陈宏军）应在丙方付清款30天内完成全部搬迁，否则视为违约。林悦超在该《补偿协议》中没有签名确认的情况下，陈宏军收取补偿费后于2016年9月17日搬离并将讼争标的物交开发商铸造公司。
再查明，林悦超持有土地使用权的土地因涉及“三旧改造”，于2016年2月26日转让给新会铸造公司。
一审法院认为：本案是由房属的所有权人（林悦超）将其所有的房屋（仓库）交给需要使用该房屋（仓库）的使用人（陈宏军），由使用人通过定期交付一定数额的金钱来换取使用权利的行为，为房屋租赁。本案是双方在履行已达成的租赁约定事项在履行期间产生的争议为房屋租赁合同纠纷。根据林悦超的起诉和陈宏军的答辩，双方确认本案争议焦点是：1.双方2012年9月30日签订的租赁合同与当时的法律或司法解释有没有冲突；2.双方履行租赁合同过程中，双方或单方有没有违约；3.林悦超主张与陈宏军终止租赁合同有没有法律依据。
一、关于《租赁合同》的效力问题。双方签订租赁合同的时间是2012年9月30日，合同明确林悦超出租的标的物是仓库，陈宏军租赁的用途是“做家私使用”，签订合同时林悦超持有《土地证》，租赁合同的标的物就是该土地的上盖物，从双方履行合同的时间和提交的证据中，没有就涉租标的物的来源性质及使用用途发生争议；从林悦超有向陈宏军定购64900元家具的交易，可以说明双方在履行租赁合同期间是和谐的。林悦超持有土地使用权的土地因涉及“三旧改造”，于2016年2月26日转让给新会铸造公司，根据《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，林悦超将土地转让给他人，不影响双方当事人原签定《租赁合同》的效力。双方当事人均是完全行为能力的自然人，林悦超以自有使用权的物业租赁给陈宏军，并书面的形式签订《租赁合同》，林悦超依约定将出租标的物交给陈宏军使用，陈宏军也依约向林悦超支持租金，双方行为符合合同签订的基本准则，根据合同法第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”和第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，一审法院确定双方当事人于2012年9月30日签订的具有法律效力。陈宏军以不具备诉讼主体资格和租赁合同无效为由提出的抗辩没有事实根据和法律依据，一审法院不予采纳。
二、关于双方履行租赁合同过程中有无违约，林悦超主张与陈宏军终止租赁合同有没有法律依据。从查明的事实中，陈宏军从2016年1月至7月，拖欠应付租金58100元（8300元/月×7个月），虽然林悦超因向陈宏军订购价值64900元家私，在交付家私之时也没有立即付款。是否因以货款抵顶租金，双方在诉讼中各持已见，鉴于双方均没有提交相关证据加以佐证自己说法，无法认定该事实，但最终的结果是陈宏军于2016年7月14日分两笔向林悦超汇款76565.60元（其中支付2016年1月至7月租金58100元，余下是水电费及补缴的房产税），林悦超于2016年7月18日向陈宏军支付了家具货款64900元。以《租赁合同》第三条：“每月5日前乙方（注：指陈宏军）缴给甲方当月租金。……但欠交租金最长不得超过15天。”和第七条第1项：“合同一经签定，即时生效。不论哪一方违约，都要赔偿对方的经济损失。如乙方违约，甲方有权终止合同，收回仓库及追收所有欠金，乙方抵押金及其所装修的不动资产无条件归给甲方所有，同时乙方还要赔偿一倍抵押金给甲方。如甲方违约，则返还抵押金和赔偿乙方的装修损失。”的约定，陈宏军尚未支付给林悦超七个月租金的周期中，有六个月已超过最长宽限期15天了，已对合同构成根本性违约。由于租赁标的物处于新会区“三旧改造”范围之内，双方在签订本合同时就己预见有可能因“三旧改造”需要提前终止合同而订下相关条款。在明确确实需要“三旧改造”的情况下，陈宏军与新会铸造公司签订的补偿协议表明，陈宏军已同意终止租赁合同，且实际上随陈宏军于2016年9月17日将租赁标的物交给新会铸造公司而终止了涉讼合同。还有约定违约金，当一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱，该种违约金是当事人专门就迟延履行违约方对其迟延履行所承担的违约责任。无论是按合同约定终止还是双方约定解除合同而终止，该涉讼的租赁合同应予终止。由于林悦超主张合同终止，而我国合同法没有合同终止的概念，也没有合同终止的相关规定，只有用合同解除来调整合同纠纷的诉讼，根据合同法第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；……”的规定，林悦超主张与陈宏军终止租赁合同、抵押金归林悦超所有以及赔偿一倍抵押金给林悦超，有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。
三、关于违约金的问题。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，双方签订的《租赁合同》第三条约定“每月5日前乙方缴给甲方当月租金。逾期交租，则由乙方每日按欠款余额千分之一计罚滞纳金给甲方，……”林悦超以违约金8.30元/天计，共4821.40元{计算至2016年6月30日止数据，其中1月份租金违约金1460.80元〔176天（25＋29＋31＋30＋31＋30）×8.30元/天〕、2月份租金违约金1203.50元〔145天（23＋31＋30＋31＋30）×8.30元/天〕、3月份租金违约金962.80元〔116天（25＋30＋31＋30）×8.30元/天〕、4月份租金违约金705.50元〔85天（24＋31＋30）×8.30元/天〕、5月份租金违约金456.50元〔55天（25＋30）×8.30元/天〕、6月份租金违约金21.30元〔24天×8.30元/天〕}，林悦超起诉主张陈宏军计付违约金为4744.22元，以林悦超主张为计。林悦超主张陈宏军支付违约金理由充分，一审予以支持。至于林悦超以起诉后，陈宏军继续租赁合同标的物为由，主张陈宏军支付2016年9月至2016年11月份的租金28054元。由于租赁标的物已于9月17日实际交付给开发方新会铸造公司，应视陈宏军认可合同终止履行，终止后不应再产生租金，故租金应计算至租赁标的物交付之前一天，折算为4426元（8300元／月÷30天×16天），超出部分没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。
四、关于补充提交证据是否采纳的问题。就陈宏军在《辩论意见》中提出“林悦超不具有案涉土地和上盖物使用权，不具备诉讼主体资格”的问题要求林悦超补充提交涉及主体和出租资格的证据材料，林悦超补充提交证据3中“三旧”改造项目认定书次页和新国用（2007）第00512号、新国用（2015）第02963号土地证证明涉案地块的土地使用权人由梁娇好、林悦超转为新会铸造公司等内容，陈宏军补充《质证意见书》认为对三项证据的真实性予以确认，但关联性和合法性不予确认，理由是超过举证期限，所以林悦超不具备诉讼主体资格。一审法院认为林悦超的补充是针对诉讼主体补强内容，并不是影响案件定性且是故意逾期提供的证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条第二款：“当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫”的规定，林悦超补充提交的证据对本案案情事实、案件定性没有逆向性的影响，一审法院予以采信。
此外，关于本案的案件受理费问题。根据《诉讼费用交纳办法》第六条、第十三条以及第二十九条的规定，本案由于适用简易程序审理，应按标准收费的一半1889.44元收取，林悦超已预交，财产保全费480元，林悦超已预交。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条第二款和《诉讼费用交纳办法》第六条、第七条、第十条、第十三条、第二十九条的规定，判决：一、解除林悦超与陈宏军于2012年9月30日签订的《租赁合同》，陈宏军交付给林悦超的押金10000元归林悦超所有；二、陈宏军应在本判决生效后十日内向林悦超支付租金4426元、违约金4744.22元，赔偿抵押金的等倍数10000元，合计19170.22元。一审案件受理费1889.44元，由林悦超负担589.13元，陈宏军负担1300.31元；保全费480元，由陈宏军负担。
二审期间，各方当事人均没有提交新证据。
本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。
另查明，2015年5月25日新会铸造公司（甲方）与林悦超、梁娇好（乙方）签订《“三旧”改造补偿协议》，约定“甲方实施改造项目时，尽可能将原河口糖一仓的土地改造放在改造项目施工最后，若甲方要提前使用乙方土地，要提前3个月告知乙方，乙方要处理好租赁问题，因土地租赁问题而引发的纠纷以及赔偿问题全由乙方负责”。涉案仓库属于上述原河口糖一仓范围内。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对陈宏军的上诉请求范围进行审查；各方当事人没有提出请求的，不予审理。本案的争议焦点为：一、《租赁合同》的效力；二、林悦超有无收取租金的权利；三、陈宏军是否逾期支付租金；四、计付租金的时间；五、违约责任的认定。
一、关于《租赁合同》的效力问题。本案中，根据林悦超提交的“三旧”改造项目认定书（附有涉案仓库平面图）、新会区“三旧”改造旧房重置价审批表、国有土地使用权证及涉案仓库规划勘测图等证据，可以认定涉案厂房已经主管部门批准建设。陈宏军上诉主张涉案仓库属于违章建筑，并无证据予以证明；其以此为由主张涉案租赁合同无效，本院不予采纳。
二、关于林悦超有无收取租金的权利问题。如上所述，涉案租赁合同依法成立，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。虽然因涉及“三旧”改造，合同期间林悦超将涉案仓库所在土地的土地使用权转让给新会铸造公司，但林悦超并不必然丧失收取涉案租金的权利；而根据林悦超与新会铸造公司之间《“三旧”改造补偿协议》关于“因土地租赁问题而引发的纠纷以及赔偿问题全由乙方负责”的约定，林悦超有权在本案中主张涉案租赁合同的相关权利。陈宏军上诉主张林悦超将涉案仓库所在土地的土地使用权转让后无权收取涉案租金，依据不足，本院不予采纳。
三、关于陈宏军是否逾期支付租金的问题。从查明的事实可知，陈宏军于2016年7月14日分两笔向林悦超汇款76565.60元（其中支付2016年1月至7月租金58100元，余下是水电费及补缴的房产税），结合租赁合同的约定，可认定陈宏军逾期支付2016年1月至7月应付租金58100元。对于陈宏军上诉主张的林悦超因向其订购价值64900元家私，在交付家私之时也没有立即付款，其以货款抵顶租金，故不存在逾期支付租金的问题。首先，涉案房屋租赁合同与所述买卖合同属于不同的法律关系，并无证据证明双方在履行两份合同中就货款抵顶租金达成一致意见；其次，从陈宏军提供的送货单反映出双方并未就货款支付期限有明确书面约定，林悦超支付货款的期限无法直接认定；最后，两批家私送货时间分别为2016年3月28及4月7日，按照租赁合同的约定陈宏军当时也已经拖欠了2016年1月至4月的租金。综上，陈宏军以货款抵顶租金为由主张并未逾期支付租金，理据不足，本院不予采纳。
四、关于计付租金的时间问题。现有证据证明陈宏军于2016年9月17日将租赁标的物已实际交付给新会铸造公司，应视为涉案租赁合同已实际解除，故租金应计算至租赁标的物交付之前一天，其中9月份租金折算为4426元。陈宏军以其于9月初已实际交付涉案仓库为由上诉主张不应计付9月份租金，并无证据予以证明，本院不予采纳。
五、关于违约责任的认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，首先，从陈宏军主观上看。陈宏军在1月后并未依时支付租金主观上系认为林悦超将涉案仓库所在土地的土地使用权转让给新会铸造公司，无权再收取租金，并且租赁合同期间陈宏军也就货款抵顶租金提出过主张而未得到林悦超的同意而延误了支付时间，即是陈宏军主观上有积极履行合同的意愿；其次，从实际损失上看。陈宏军于2016年7月14日已及时向林悦超汇款76565.60元，虽属逾期支付租金，客观上会导致林悦超未能依时收取租金产生逾期利息的损失，但该逾期利息损失有限。且本案合同解除系因涉案仓库所在土地涉及“三旧”改造客观上双方无法继续履行，并非因陈宏军不支付或逾期支付租金导致根本违约所致；最后，从公平原则上看，本案中，对于违约责任，租赁合同既约定了“每日按欠款余额千分之一计罚滞纳金”违约金的计算方法，又约定了“抵押金及其所装修的不动产无条件归出租方所有，同时承租方还要赔偿一倍抵押金”违约责任，显然重复约定了违约金的计付。一审判决既判处林悦超可没收押金10000元，又判处陈宏军支付违约金4744.22元，并赔偿抵押金的等倍数10000元，未能综合衡量双方利益，明显加重了陈宏军的责任，处理不当，本院予以纠正。综合考虑本案情况，本院二审当中酌定陈宏军应支付租金及违约金一共相当于抵押金10000元，即陈宏军无需再支付任何款项，但也无权主张退回抵押金。
综上所述，上诉人陈宏军的上诉请求有理部分，予以支持；理据不足部分，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但认定违约责任处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初2840号民事判决；
二、确认林悦超与陈宏军于2012年9月30日签订的《租赁合同》于2016年9月17日解除；
三、驳回林悦超的其他诉讼请求。
一审案件受理费1889.44元，保全费480元，由林悦超负担。二审案件受理费279.25元，由陈宏军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁宇俊
审 判 员 甄锦源
审 判 员 肖文文
二〇一七年十二月十八日
法官助理 冯春桃
书 记 员 杨美玉