安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1881民再3号原审原告：王翠芳，女，1952年2月5日出生，汉族，住宁国市，原审被告：柴珠杰，男，1963年3月19日出生，汉族，住宁国市，原审被告：程玉意，女，1964年7月7日出生，汉族，住宁国市，原审原告王翠芳与原审被告柴珠杰、程玉意房屋买卖合同纠纷一案，本院（2012）宁民一初字第02289号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年2月23日作出（2016）皖1881民监2号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告王翠芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，原审被告柴珠杰、程玉意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王翠芳未到庭，亦未提交书面陈述意见，其在原审中诉称，2012年9月18日，王翠芳与柴珠杰、程玉意签订一份《二手房买卖合同》，约定柴珠杰、程玉意将位于宁国市北××广场××室商品房一套出售给王翠芳，另约定了房屋交易价格及办理房产变更登记手续的期限为2012年9月30日。同日，王翠芳支付购房款50万元。柴珠杰、程玉意至今未协助办理房屋过户手续。柴珠杰、程玉意辩称，1.房屋买卖合同虽然签订了，但没有真实的买卖房屋的意思，当时是为了向王翠芳之子陈明借钱而签订合同，根据陈明的要求，只是用房屋提供担保，也同意如果没有钱还，就把房子给陈明。当时陈明拿来的是空白合同，未填写内容，王翠芳也未签字。借款当天（即2012年9月11日）就拿到钱了，这期间由始至终都没见过王翠芳；2.借款是9月11日到账的，但程玉意9月18日才从农村到城里来签字，所以合同上是柴珠杰先签字，程玉意后签的。9月18日，陈明还带柴珠杰夫妇一起到司法局准备进行公证，公证处了解到，双方不是真实的房屋买卖，所以没有办公证；3.正常的房屋买卖，应当是付款同时办理过户，不存在先给钱之后再过户。综上，本案的房屋买卖并不真实。原审中王翠芳向本院起诉请求：柴珠杰、程玉意协助办理位于宁国市北××广场××室房屋的产权变更登记手续。原审认定案件事实：2012年9月18日，王翠芳与柴珠杰、程玉意签订一份《二手房买卖合同》，约定柴珠杰、程玉意将位于宁国市北××广场××室商品房一套出售给王翠芳。合同约定房屋的交易价格为50万元、卖方配合买方于2012年9月30日前办理房产变更登记手续。同日，柴珠杰、程玉意向王翠芳出具收到购房款50万元的收条一份。后柴珠杰、程玉意未协助办理房屋的产权变更登记手续。根据王翠芳的申请，本院对涉案房屋进行了诉讼保全，期限为2012年11月26日起至2014年11月25日止。原审认为，王翠芳与柴珠杰、程玉意签订的房屋买卖合同合法有效，对双方均有约束力。柴珠杰、程玉意收到购房款50万元后，应按约定时间协助办理房屋的过户手续，故对王翠芳的诉请予以支持。柴珠杰辩称双方签订的房屋买卖合同系虚假合同，柴珠杰实际是向王翠芳借款40万元，借款时王翠芳拿出空白的房屋买卖合同让柴珠杰夫妇签字，此辩解意见因未提供充分的证据证实，不予采信。原审判决：柴珠杰、程玉意于判决生效后三十日内协助王翠芳办理位于宁国市北××广场××室房屋的产权变更登记手续。案件诉讼费300元，保全费3020元，合计3320元，王翠芳负担520元，柴珠杰、程玉意负担2800元。再审中，王翠芳未提交证据，其在原审中向法庭提交以下证据：证据1.《二手房买卖合同》一份，拟证明王翠芳购买房屋的事实；证据2.收条复印件一份，拟证明柴珠杰、程玉意收到购房款50万元的事实；证据3.房产证、身份证、结婚证复印件各一份。经当庭质证，柴珠杰、程玉意对以上证据的真实性均无异议，但认为达不到其证明目的。打收条时，柴珠杰曾提出异议，陈明说钱都付了，签订房屋买卖合同只是一个手续，如果以后不能还款，方便办理过户，要求柴珠杰夫妇放心签字，期间没有见过王翠芳。再审中，柴珠杰、程玉意向法庭提交以下证据：证据1.执行笔录两份、证明一份，拟证明直至2014年11月17日，柴珠杰尚不清楚自己的房屋已经过户到王翠芳名下；证据2.借条复印件一份、民事判决书一份，拟证明柴朱杰与陈明之间有一笔50万元的借款，信祖斌、汪建林虽然也签字了，但只是担保人，且该借款，已经由宁国法院判决生效；证据3.通知一份，拟证明王翠芳要求解除房屋租赁关系，但事实上，双方从来没有签订房屋租赁合同；证据4.（2013）宁执字第00558号执行裁定书复印件一份，拟证明涉案房屋已经过户给王翠芳；证据5.信祖斌询问笔录一份，拟证明律师吴学军曾对信祖斌做过笔录，证实借款属实，但房屋买卖只是为了不能还款时，方便以房抵债；证据6.汪建林出具的情况说明一份，拟证明与陈明之间的借款属实，与王翠芳的房屋买卖不真实，房屋买卖合同只是为了方便以后以房抵欠陈明的债务才签的；证据7.录音材料一份，拟证明陈明主动约柴珠杰，想解决双方之间的债务及房屋问题，谈话中，柴珠杰提出只有一笔债务，房屋买卖不真实的时候，陈明回避以房抵债才签的房屋买卖合同的事情，也没有进行反驳，与常理不合。本院当庭出示对王翠芳、陈明、柴珠杰的谈话笔录一组，其中王翠芳在笔录中陈述，其本人在居住的中南小区门口小广告上得知案涉房屋出售信息，然后通过电话直接联系卖方商量房屋买卖事宜。柴珠杰、程玉意对柴珠杰的陈述内容无异议，认为王翠芳和陈明的陈述内容不属实，王翠芳与柴珠杰夫妇不认识，王翠芳在笔录中说是三个月过户，与合同约定不符合，从9月18号签字到9月30日只有12天时间，陈明在笔录中说钱打到柴珠杰或者汪建林的账户，实际上钱都是打到柴珠杰一个人的账户，陈明作为出借人，不会不清楚钱打到谁的账户。本院综合认证意见为：王翠芳在原审中所举证据的真实性双方均无异议，予以认定，但尚不能达到王翠芳已实际支付购房款50万元的证明目的。柴珠杰、程玉意提举的证据1-4符合证据基本特征，对其实性、合法性、关联性予以认定；证据5、6均属证人证言，两证人因客观原因未到庭接受询问，且两证人在借贷案件中为共同借款人，与本案存在利害关系，对证人证言的真实性不宜直接认定；证据7系柴珠杰对其与案外人陈明等人谈话内容的录音，合法性存疑，本案中不予认定。对王翠芳、陈明、柴珠杰的谈话笔录系本院进行案件调查过程中形成的，真实性、合法性、关联性均予以认定。本院再审查明：王翠芳与陈明系母子，陈明系公务人员，个人兼做部分借贷业务；王翠芳与陈顺祥原系夫妻，于2015年5月离婚；柴珠杰与程玉意系夫妻。2012年9月11日，汪建林、柴珠杰、信祖斌因资金周转需要向陈明借款，并出具金额为50万元的借条一张，同日，陈明向柴珠杰转账支付48万元。陈明因催要借款未果，于2014年1月17日起诉，本院于2014年6月30日作出（2014）宁民一初字第00294号民事判决：汪建林、柴珠杰、信祖斌于判决生效后三十日内连带偿还陈明的借款本金48万元及利息（利息自2012年9月11日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至判决确定给付之日止），该判决已生效。另查明，2012年9月18日，王翠芳与柴珠杰、程玉意签订一份《二手房买卖合同》，合同约定王翠芳向柴珠杰夫妇购买位于宁国市北××广场××室房屋，并约定买方在2012年9月18日前支付50万元，卖方配合买方在2012年9月30日前到房地产管理局办理产权过户手续，2012年10月30日前完成交付。2012年9月18日，柴珠杰夫妇向王翠芳出具收到购房款50万元的收条一张。同年11月21日，王翠芳以房屋买卖合同纠纷起诉，本院于2013年2月7日作出（2012）宁民一初字第02289号民事判决：柴珠杰、程玉意于判决生效后三十日内协助王翠芳办理位于宁国市北××广场××室房屋的产权变更登记手续。2014年7月，宁国市房地产管理局依据本院（2013）宁执字第00558号协助执行通知书，将涉案房屋转移登记至王翠芳、陈顺祥名下。再查明，陈明于2014年8月29日就（2014）宁民一初字第00294号民事判决书申请强制执行，本院以（2014）宁执字第01459号立案受理，2014年11月17日，柴珠杰、信祖斌、汪建林在我院执行局所作的执行笔录中表示，借款系柴珠杰使用，所欠借款愿意按照约定，以柴珠杰所有的位于锦苑广场5幢301室房屋抵债。再查明，柴珠杰夫妇一直居住在锦苑广场5幢301室房屋内，直至2016年4月9日，王翠芳向柴珠杰夫妇发出“解除不定期租赁合同关系的通知”后不久搬离。“通知”载明双方于签订《二手房买卖合同》当日，另签订一份《房屋租赁合同》，约定租金为2000元/月，租赁期限为1年；合同到期后，双方没有续签租赁合同，柴珠杰夫妇一直租赁使用；柴珠杰夫妇自租赁合同签订后仅支付租金3000元，存在严重的违约行为，故通知解除租赁合同，限期搬出。本院再审认为：本案争议焦点为王翠芳与柴珠杰、程玉意之间是否存在真实的房屋买卖关系、王翠芳是否实际交付了50万元购房款？1.柴珠杰等向陈明借款50万元，金额巨大，陈明个人兼做部分借贷业务，为降低风险，对此类大额借贷通常都会要求债务人提供担保，但在该起借贷案件中未提及担保事宜，有违常理；结合本案，王翠芳与陈明系母子关系，柴珠杰等向陈明借款同期，与王翠芳签订《二手房买卖合同》，两起案件，仅有陈明向柴珠杰转账交付48万元借款的凭证，王翠芳未提供证据证实其实际履行了交付50万元购房款的义务。2.王翠芳与柴珠杰夫妇签订合同的日期为2012年9月18日，柴珠杰夫妇出具50万元购房款收条的时间也是2012年9月18日，但合同约定的过户时间是2012年9月30日，不符合常理。正常的房屋买卖交易，现款购房的，为避免房屋过户风险，通常是办理过户之后才付清全款。3.根据合同约定，2012年10月30日前柴珠杰夫妇应当完成房屋交付，事实上，涉案房屋虽于2014年7月转移登记至王翠芳、陈顺祥名下，但直至2016年4月，王翠芳向柴珠杰夫妇送达“解除不定期租赁合同关系的通知”前，房屋一直由柴珠杰夫妇居住使用，不符合常理。王翠芳于2016年4月9日向柴珠杰夫妇发出的“通知”，称双方签订《二手房买卖合同》当日，另签订一份《房屋租赁合同》，但本案中，王翠芳未能提供《房屋租赁合同》对双方存在房屋租赁关系的事实予以证实。4.王翠芳在本院对其所作的谈话笔录中表示，其本人在居住的中南小区门口小广告上得知房屋出售信息，然后通过电话直接联系卖方商量房屋买卖事宜，但未提供证据对此节陈述内容的真实性予以证实。综上，本案中，王翠芳虽与柴珠杰夫妇签订了《二手房买卖合同》，但所举证据不足以证实其与柴珠杰夫妇间存在真实的房屋买卖关系、并已实际交付50万元购房款，亦不能对双方在房屋买卖过程中存在的诸多不合常理的问题作出合理解释；结合查明的事实，本院对柴珠杰夫妇提出的双方签订《二手房买卖合同》的本意，系以涉案房屋为柴珠杰等向陈明的借款提供担保的辩解意见，予以采纳；故对王翠芳主张的要求柴珠杰、程玉意协助办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，依法不予支持。原审判决以《二手房买卖合同》及收条为依据，直接认定双方的房屋买卖关系存在并已实际交付购房款，未综合考虑本案中王翠芳与陈明的关系、存在同期借款的事实、50万元购房款如何交付以及房屋交付过程中存在的与交易习惯不符等诸多问题，认定事实的依据不足，应予撤销。王翠芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自身诉讼权利。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、第二百零七条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2012）宁民一初字第02289号民事判决；二、驳回原审原告王翠芳的诉讼请求。一审案件受理费300元，保全费3020元，合计3320元，由原审原告王翠芳负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 员  陈卫敏人民陪审员  朱环辉人民陪审员  占家兵二０一七年十月二十日书 记 员  苏 燕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。人民法院裁定不准许撤诉的，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据回以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、摊销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。