湖北省崇阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1223民初1526号
原告：陈崇汉，男，1932年8月17日生，汉族，湖北省武汉市人，退休干部，住武汉市汉阳区。
原告：陈永忠，男，1968年10月20日生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市汉阳区。系陈崇汉之子。
原告：陈永红，女，1963年9月26日生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市汉阳区。系陈崇汉之女。
原告：陈永强，男，1973年1月24日生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市汉阳区。系陈崇汉之子。
上列二原告委托诉讼代理人：陈永忠。系原告陈永红之弟、陈永强之兄。
被告徐正国，男，1955年11月1日生，汉族，湖北省崇阳县人，住崇阳县。
委托诉讼代理人：丁清辉，湖北乾兴律师事务所律师。
被告：陈永胜，男，1970年6月17日生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市汉阳区。系陈崇汉之子。
原告陈崇汉、付玉梅与被告徐正国、陈永胜确认合同无效、返还原物纠纷一案，本院于2015年11月25日作出（2014）鄂崇阳民初字第156号民事判决：驳�原告陈崇汉、付玉梅的诉讼请求。原告陈崇汉不服提出上诉，咸宁市中级人民法院2016年6月8日以（2016）鄂12民终154号民事裁定，撤销（2014）鄂崇阳民初字第156号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。因原告付玉梅于2014年5月10日亡故，经当事人申请，本院依法通知其法定继承人陈永忠、陈永红、陈永强作为共同原告参加本案诉讼。原告陈崇汉、陈永忠、被告徐正国及其委托诉讼代理人丁清辉到庭参加了诉讼，原告陈永红、陈永强委托陈永忠参加诉讼，被告陈永胜经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈崇汉、陈永忠、陈永红、陈永强向本院提出诉讼请求：1．确认二被告2012年5月27日签订的房屋买卖协议无效；2．要求被告徐正国返还本案讼争的房屋，并赔偿占用期间的损失；3．本案诉讼费由二被告承担�事实和理由：原告退休前系原崇阳县建材局局长。崇阳县天城镇新建中路84A202号房屋系原告陈崇汉夫妻1996年出资向单位购买的福利房，对该房屋拥有产权。原告陈崇汉夫妻退休后即回原籍武汉市汉阳区居住，将该房交由儿子陈永胜代管，并多次嘱咐陈永胜对该房可以出租但不得出卖。2012年10月，原告陈崇汉来崇阳体检、看病时得知该房已被陈永胜以80000元卖给了被告徐正国。原告陈崇汉多次找被告徐正国协商，要求退还房屋，但始终未达成协议。
被告徐正国辩称，1．其与被告陈永胜均为完全民事行为能力人，被告陈永胜系讼争房屋共有权人，有权处分共同财产，签订房屋买卖协议是双方的真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益，双方2010年5月27日签订的房屋买卖协议合法有效。2．被告陈永胜与原告陈崇汉系父子关系，且该房屋自原告陈崇汉退休后由被告陈永胜代管达十六、七年，被告徐正国确信陈永胜对该房屋的处分有代理权。被告陈永胜卖房时与原告陈崇汉沟通过，陈永胜的岳母也将卖房一事告知了原告陈崇汉，原告并未反对，这表明原告对被告陈永胜卖房的追认。3.被告徐正国依约向被告支付了购房款60000元，又于2011年5月22日补偿被告陈永胜10000元，已支付了合同对价，为善意取得，并对该房屋进行了装修，入住至今，依法不需返还房屋。4．本案起诉时已超过二年的诉讼时效期间。
被告陈永胜未答辩。
原告陈崇汉、陈永忠、陈永红、陈永强围绕诉讼请求依法提交了以下证据：
1．身份证、户口薄。拟证明：原告的身份和诉讼主体资格。
2．房屋所有权证。拟证明：本案讼争房屋的所有权人系陈崇汉和付玉梅。
3．《房屋交易协议》。拟证明：陈永胜私下�徐正国达成房屋交易协议，陈崇汉、付玉梅没有在协议上签名，该协议无效。
4．甘天龙、汪维良的证言。拟证明：陈崇汉、付玉梅没有卖房给徐正国。
5．（1998）崇民执字第167号裁定书、陈永胜的工作证、暂住证、武汉华昌出租汽车第二分公司出具的证明。拟证明：陈永胜的经济状况，其无权处分讼争的房屋。
被告徐正国依法提交了以下证据：
1．收条。拟证明：被告徐正国与陈永胜签订房屋买卖协议，依约给付购房款60000元后，另外补偿了陈永胜10000元。
2．谭军明的证言。拟证明：陈崇汉知道陈永胜与徐正国双方协议买卖房屋的情况。
被告陈永胜未提交证据。
当事人依法提交的证据，组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：
原告陈崇汉与原告陈永忠、陈永红、陈永强及被告陈永胜系父子女关系。原告陈崇汉1995年购买了位于崇阳县天城镇××（××）1单元202号一套房屋，1995年9月15日办理了房屋产权证。后因该证遗失，2010年4月15日登报声明作废，2011年5月27日补办了房屋产权证，产权为陈崇汉、付玉梅共同共有。原告陈崇汉退休后于1997年回原籍武汉市汉阳区居住生活，该房屋由被告陈永胜居住。1998年起该房屋出租，租金由陈永胜收取。2010年5月27日，被告陈永胜以原告陈崇汉的名义与被告徐正国签订房屋买卖协议，约定以80000元的价格将该房屋卖给被告徐正国，签订协议时付60000元，交付房屋产权证时付清余款20000元。协议签订后，被告徐正国付给被告陈永胜购房款60000元。2011年5月22日，被告陈永胜收取被告徐正国另行补偿款10000元，承诺于2011年7月办理房屋产权过户手续。被告徐正国2011年6月对该房屋进行了装修并入住至今，一直未办理房屋产权过户登记。
本案争议的焦点：一、被告陈永胜与徐正国签订的房屋买卖协议是否有效；二、被告徐正国应否返还本案讼争的房屋。如果返还，被告徐正国因装修该房屋造成的损失，以及原告因被告徐正国入住占用该房屋造成的损失如何确定。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案讼争的房屋所有权人为原告陈崇汉、付玉梅，被告陈永胜无权处分，但原告陈崇汉退休回原籍武汉市汉阳区居住后，将本案讼争的房屋交给被告陈永胜居住或出租，被告陈永胜对该房屋实际控制多年，其以原告陈崇汉的名义出卖该房屋，并且签订协议时房屋产权证遗失，其出卖该房屋的行为构成表见代理，买受人有理由相信其有代理权，该代理行为有效，原告请求确认被告陈永胜与被告徐正国签订的房屋买卖协议无效的主张，本院不予支持。同时，被告徐正国签订房屋买卖协议后支付了合理价款，并且被告徐正国对该房屋进行了装修�入住多年，原告在被告徐正国与陈永胜签订房屋买卖协议后的三年多才起诉主张权利，原告要求被告徐正国返还房屋的主张，本院亦不予支持，其损失可向被告陈永胜主张赔偿。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告陈崇汉、陈永忠、陈永红、陈永强的诉讼请求。
案件受理费500元，由原告陈崇汉、陈永忠、陈永红、陈永强负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。
审 判 长 汪善德
审 判 员 金真萍
人民陪审员 庞青柏
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 龚柳彬
本案引用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代�权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。