广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第1939号
原告（反诉被告）：张丽君，住江西省九江市浔阳区。
委托代理人：王学进，广东华盈律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州金祥物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：温建莹，职务执行董事。
委托代理人：关海燕，广东富临国泰律师事务所律师。
委托代理人：揭英裕，该司员工，联系地址。
原告张丽君诉被告广州金祥物业管理有限公司（以下简称金祥物管公司）服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张丽君的委托代理人王学进，被告金祥物管公司的委托代理人关海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告签订的《广州金某内衣城商铺服务合同》（以下简称涉案合同），约定：由于广州金某内衣城（以下简称内衣城）由被告统一经营管理，原告同意在承租内衣城一楼R09商铺（以下简称涉案R09商铺）期间，接受被告的统一管理和提供的综合服务，服务期限为36个月，从2014年6月9日至2017年6月8日，服务费为每月678元，第二年开始租金以上一年每月租金为基准每年递增6%，签订合同时缴纳三个月服务费2034元作为履约保证金及一次性缴纳服务设施综合使用费23232元等主要内容。该合同签订后，原告按照合同约定交纳服务设施综合使用费及履约保证金。
在原告经营过程中，由于整个市场经济出现整体下滑，经营发生困难，且广州大陆创业控股有限公司（以下简称大陆创业公司）对内衣城市场内租金设置不公平，出现老租户租金高，新租户租金低的情况，以及周边市场管理方、出租方均基于市场下滑主动调整租金价格等因素。原告等内衣城经营者于2015年6月16日向某创业公司及被告提出降租的要求，2015年6月21日大陆创业公司及被告向原告送达一份通知，该通知中告知全体租户“因经济形势下滑，对于场内难以承受经营压力、有意退出我场的租户，经管理处与三大业主决定，7月5日前退场的租户，所交合同履约保证金不进行扣除，办理完离场手续，可全额返还履约保证金”。2015年7月5日原告以书面的形式向被告提出退场的申请，要求被告在接到书面申请后三天内办理交接手续，并在办理完退租手续后三天内退还合同保证金及进场费。7月6日被告向原告送达一份通知，该通知中已经明确同意原告离场的申请，并答复即日起解除租赁合同及管理合同，承诺原告在三日内办理离场商铺移交，在移交后无损坏铺位及设施情况下，业主及被告五日内退回合同保证金，且表示本通知自发出起生效。在收到被告的解除租赁和管理合同的通知后，原告于7月8日到被告处办理离场退租手续，但是被告紧锁大门，管理人员躲在办公室拒绝办理退场手续，并且从市场外找来上百位身着迷彩服人士到场挡住管理处门口，不让原告等经营者进去办理，此后原告等经营者报警处理。在派出所、街道办和司法所介入后，在警方的主持下，被告方某亲自写了一份文件答应7月9日上午10：30分业主代表跟商户代表见面商谈退场手续事宜，但是五位商户代表于7月9日10：15分前往管理处见业主代表遭到拒绝。此后原告等经营者多次与管理处交涉，并寻求街道办、司法所、派出所解决，但均未果。2015年7月31日原告主动搬离内衣城，但是被告仍然拒不办理交接手续。
另外，在原告承租经营期间，除内衣城内原有的经营设施外，被告并没有提供其他服务设施交原告及其他经营者使用，被告向原告所收取的一次性缴纳服务设施综合使用费属于不当得利，应当予以返还。
原告认为，涉案合同协议解除后，被告拒不办理退租离场商铺移交手续，也不将履约保证金及不当收取的服务设施使用费退还，已经侵犯原告的合法权益，违背诚实守信原则，已经构成违约。为此请求法院判令：被告立即向原告退还履约保证金2034元、服务设施综合使用费23232元，合计25266元及利息（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准的1.5倍计算，从起诉之日起计算至实际退还之日止）。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：（一）关于第一项诉讼请求，原告在合同未履行完毕的情况下请求退还履约保证金，没有事实依据。履约保证金是原告在签订合同时承诺履约的保障，该保证金不仅具有补偿性，而且具有惩罚性。原告在涉案合同的履行期间起诉显属违约，故在此情况下对履约保证金不予退还，符合合同的约定，也符合市场的交易习惯。（二）关于第二项诉讼请求，涉案合同第三条第二项已明确约定了服务设施综合使用费的收取问题，故原告认为该费用属于不当得利没有事实依据。上述约定是原告在签订合同前对整个商场进行充分了解，清楚被告所有设施的情况下，双方共同协商达成的一致协议，是双方的真实意思表示。原告也非常清楚这笔费用的用途，且其一直以来均没有对该约定提出任何异议。（三）上述两笔费用均是合同约定的费用，原告请求被告支付上述款项的利息没有法律依据。按照合同约定，即使需要退还也应该无息返还。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告并反诉称：被告受内衣城全体业主委托，为内衣城提供服务管理活动。原告向业主大陆创业公司承租了涉案R09商铺的同日，与被告签订涉案合同，约定了电费由被告收取后统一交纳等内容。合同签订后，被告一直按照合同约定履行市场管理服务义务，并收取服务费及代收代交电费。2015年7月，由于原告单方要求变更合同而与业主产生租赁合同纠纷，在原告未将商铺归还业主的情况下，原告便拒不向被告交纳服务费和电费。综上所述，《广州金某内衣城市场服务合同》合法有效，双方均应依约履行。原告在占有使用商铺期间接受了被告提供的综合服务但拒不交纳服务费，亦未支付其占有使用商铺期间的电费，原告应予以支付，同时原告逾期支付上述费用应依约承担相应的逾期付款滞纳金。为此，请求法院判令：1.原告立即向被告支付其拖欠的2015年7月1日至8月31日管理费（按每月718.68元计算）及欠付该款的滞纳金（即逾期支付上述管理费的违约金，以拖欠的管理费为基数，按照每天0.5%的标准，自逾期支付当月的6日起至付清该款项之日止计算）。2.原告立即向被告支付其拖欠的2015年5月16日至2015年7月31日的电费合共350元及欠付该款的滞纳金（即逾期支付上述电费的违约金，按照每天0.5%的标准，自2015年7月6日起至付清该款项之日止计算）。
原告对被告的反诉辩称:不同意被告的全部反诉请求。理由如下：（一）原告在履行合同期间没有任何违约行为。原、被告双方已于2015年7月5日就解除合同达成一致的意思表示，被告于2015年7月6日通过书面的方式发出解除合同的通知，故我方认为涉案合同已于该日解除，我方无需支付该日之后的管理费，被告反诉要求我方支付管理费及违约金无事实依据。（二）原告在每月5日向被告缴纳相关费用，最后一次缴纳相关费用是在2015年6月25日通过银行划扣的，该款项包括了租金、服务费和电费，故原告在合同履行期间并无任何违约行为。涉案合同解除后双方办理交接手续，原告最终于2015年7月31日才腾空搬离涉案R09商铺，如被告能提供相应的电费单据，我方愿意据实向被告缴纳2015年6月25日至7月31日的电费。但被告未能提供相应的单据予以证明，依据不足，请求法院驳回该诉讼请求。
经审理查明：金某物管公司具备物业服务企业资质证书，资质等级为三级。2012年1月5日，广州市工商行政管理局越秀分局向广州金某市场发展有限公司（以下简称金某市场公司）发出《商品交易市场登记证》，载明：市场名称为广州金某内衣城，开办单位为金某市场公司，市场地址为广州市越秀区站前路193号1-3楼，市场类型为服装市场等。
2014年4月10日，大陆创业公司（甲方）与张丽君（乙方）签订《广州金某内衣城商铺租赁合同》，约定：鉴于内衣城由金某物管公司在工商行政管理部门登记注册，金某物管公司是为内衣城提供综合管理和服务的机构，乙方在签订本合同的同时需与金某物管公司签订《广州金某内衣城市场服务合同》；甲方同意将座落于广州市站前路193号金祥内衣城一楼R09号商铺出租予乙方使用；租赁期限为36个月，从2014年6月9日起至2017年6月8日止；签订本合同时，乙方需向甲方交纳三个月的租金51747元作为履约保证金；等。
同日，张丽君(乙方)与金某物管公司（甲方）签订《广州金某内衣城市场服务合同》，约定：鉴于广州金某内衣城由甲方统一经营管理，乙方同意在承租涉案R09商铺期间内，接受甲方的统一管理及提供的综合服务，甲乙双方签订本合同；签订本合同的目的是为有效地实施内衣城的服务管理工作，保障商铺和公用设施的正常使用，以实现各方的经济利益；甲方作为内衣城的主办机构，依照《广州金某内衣城市场公约》的约定，对乙方实施统一管理并向乙方提供综合服务，乙方在与大陆创业公司签订《广州金某内衣城商铺租赁合同》的同时，应与甲方签订本合同；乙方委托甲方服务期限为36个月，从2014年6月9日起至2017年6月8日止；第三条，1.在签订本合同的同时，乙方需向甲方交纳3个月的服务费作为履约保证金，即2034元，乙方期满不再续约的，甲乙双方办结商铺交接手续并经甲方验收合格，且有关费用（包括服务费、电费等）结算清楚后，甲方凭乙方提交的履约保证金单据原件将上述保证金（不计利息）退还乙方，如乙方存在未缴费用的，甲方有权在履约保证金中扣除所有应缴未缴费用后，将余款不计利息退回给乙方，如乙方存在其他违约行为的，则履约保证金按本合同的其他有关规定处理；2.在本合同签订7天内，乙方需向甲方一次性交纳服务设施综合使用费1200元/平方米，合计23232元;3.第一年服务费按每月678元交纳，第二年开始，服务费以上一年每月服务费为基准，每年递增6%。服务费按月计算支付，实际使用期限不足一个月，则按实际使用天数计算；4.乙方应在每月5日前向甲方交纳当月的服务费，该服务费包括保安、消防、环卫、绿化、排污、公共卫生、管理服务人员工资福利、其他所有免费服务项目的费用分摊、公共区域空调制冷（室外温度高于26oC时）操作、设备使用、避震防雷等费用；5.电费按各单元内分电表实际使用电量计收，公共用电和线路损耗应该按面积分摊，每月5日前由甲方代收取上月电费，统一向供电局缴交；乙方同意甲方按“四舍五入”的原则采用金额的末位数保留到元位的方法计收各项费用；第六条，违约责任与合同的解除，1.违约责任，当月的全部费用，乙方应于每月5日前交齐，逾期交纳者每天按5‰的标准向甲方交纳滞纳金；2.有下列情形之一的，包括未按规定时间进场经营、经营过程中无故连续停业三天或月累计达七天的、将商铺空置达二天的、至当月20日前尚未交服务费及其他费用的，视为乙方单方面违约，履约保证金全额不予退回作为违约金赔偿甲方的损失，同时甲方有权解除合同、停止一切服务，并要求乙方另行支付欠缴的服务费及其他相关费用，由此产生的一切损失概由乙方自行承担，自甲方发出解除合同书面通知送达乙方时，合同自动终止；乙方与大陆创业公司签订的《广州金某内衣城商铺租赁合同》补充协议自动成为本合同的补充协议，与本合同具有同等法律效力，补充协议与本合同有冲突之处的，按补充协议约定执行等内容；等。
合同签订后，张丽君向金某物管公司支付履约保证金2034元及服务设施综合使用费23232元，金某物管公司于2014年10月11日向张丽君开具了履约保证金发票。
2015年7月5日，张丽君向金某物管公司提出退租申请，要求金某物管公司在接到通知后，三天内办理交接手续，并在办理退租之后，三天退还合同保证金和进场费，并承诺在收到各项款项后退场。
2015年7月6日，金某物管公司向张丽君发出通知，载明：“R09租户，对于你书面提出的离场申请，我们从即日起答复同意并解除租赁及管理合同，并按你承诺的三日内离场办理铺位移交，移交后，在无损坏铺位及设施情况下，业主和管理处五日内退还合同保证金。本通知至发出起生效。”原、被告双方一致确认上述通知中的“管理合同”是指涉案的《广州金某内衣城市场服务合同》。
另查明：2015年10月29日，中国广州仲裁委员会作出（2015）穗仲案字第4411号《裁决书》，该裁决书的事实认定部分其中为：2015年7月4日管理处向租户发放《通知》，其中记载：“7月5日是大业主允许自愿离场者可退合同保证金的最后时限，凡经营困难有意退场者，请尽快到我处办理终止合同的退场手续。”
因张丽君与大陆创业公司在履行《广州金某内衣城商铺租赁合同》过程中发生纠纷，大陆创业公司另案向本院提起诉讼，提出要求法院确认上述合同于2015年8月9日解除等诉讼请求，张丽君同时对大陆创业公司提起反诉。本院于2015年12月11日作出（2015）穗越法民三初字第1638号民事判决书，该判决认为：（一）张丽君与大陆创业公司签订的《广州金某内衣城商铺租赁合同》为合法有效合同，已于2015年7月6日解除；故对大陆创业公司关于确认合同解除时间为2015年8月9日的诉讼请求不予支持。（二）从2015年7月7日起至2015年7月31日止，张丽君仍占用商铺应承担该期间的使用费，使用费参照租金标准计算；对2015年8月1日起的使用费，没有法律依据，不予支持。（三）因张丽君在合同履行过程中及合同解除后并无出现违约行为，故对张丽君要求大陆创业公司返还履约保证金的诉讼请求予以支持。遂判决：（一）自该判决生效之日起十日内，张丽君应当一次性向某创业公司支付从2015年7月1日起至2015年7月6日止的租金及从2015年7月7日起至2015年7月31日止的房屋使用费（上述租金及房屋使用费按照每月18283.94元的标准计算）；（二）自该判决生效之日起十日内，大陆创业公司应当向张丽君一次性返还履约保证金51747元等。
诉讼中，原、被告双方一致确认：2015年服务费的标准为718.68元/月，张丽君已向金某物管公司付清2015年6月30日前的管理费；双方至今未办理交接手续。张丽君表示：由于金某物管公司拒不办理退租手续，故其于2015年7月31号自行搬离涉案R09商铺。金某物管公司表示：确认张丽君于该日搬离涉案R09商铺，但其无通知我方，也没有办理手续；我方于2015年8月6日、2015年8月14日分别作出公告，要求张丽君办理交还商铺的手续，并于2015年8月17日自行收回涉案R09商铺。
关于服务设施综合使用费的退还条件，原、被告双方一致确认：双方无对此进行补充约定，金某物管公司无向张丽君退还服务设施综合使用费；但就该费用的性质双方各执一词：金某物管公司主张服务设施综合使用费是张丽君使用内衣城硬件设施的使用费，其中包括中央空调、电梯、广播音响设备、电视监控设备、消防设备、公共卫生设备、供水、供电设备、停车场设备等硬件，故认为按照合同约定是一次性收取的。张丽君称其有使用上述硬件设施，但认为该设施是由业主提供的，张丽君并主张服务设施综合使用费的性质是变相收取的进场费，故认为应按月收取。
金某物管公司为证明张丽君拖欠其自2015年5月16日起至2015年7月31日止的电费，向本院提交了以下证据：1.金某物管公司自行制作的《张丽君欠金某物业管理费用明细表》（以下简称明细表），其中“应收电费”栏载明：2015年5月16日至2015年6月15日期间为116元，2015年6月16日至2015年7月15日期间为117元，2015年7月16日至2015年7月31日期间为78元。2.金某物管公司自行制作的金某大厦2015年6、7、8、9月份用电、用水报表（一楼）各1份。3.电表现状图片。4.广州供电局有限公司开具的发票联若干。原告对上述证据4的真实性、合法性、关联性无异议，确认被告已向供电部门代缴了涉案R09商铺的电费，但认为涉案R09商铺每月的具体用电数额无法在发票中体现；原告对上述证据1、2、3的真实性不予确认，但对明细表中记载的“应收电费”数额无异议。张丽君称其曾于2015年6月25日通过银行划扣方式向金某物管公司支付电费，但其并未提交证据予以证明。金某物管公司确认张丽君曾于2015年6月支付过电费，但认为由于每月的抄表时间均为15日，故划扣的费用并非6月份的电费；从其提供的明细表可见每月的计费期间为每月的16日至次月15日，故其据此认为划扣支付的是2015年5月16日之前所产生的电费。
本院认为：原、被告双方签订的《广州金某内衣城市场服务合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。张丽君于2015年7月5日申请解除《广州金某内衣城市场服务合同》后，金某物管公司亦于2015年7月6日函复张丽君同意解除合同，故双方签订的《广州金某内衣城市场服务合同》于2015年7月6日解除。鉴于张丽君自2015年7月7日起仍占用商铺至2015年7月31日止，金某物管公司在此期间也实际提供了物业服务。根据等价有偿的原则，张丽君实际占用商铺期间的服务费应向金某物管公司支付，故对金某物管公司反诉要求张丽君支付的自2015年7月1日起至2015年7月31日止的服务费，合情合理，本院予以支持。至于2015年8月1日起的服务费，由于涉案合同早于2015年7月6日解除，且金某物管公司已知晓张丽君于2015年7月31日离场，故金某物管公司要求张丽君支付2015年8月1日起的管理费，没有法律依据，本院不予支持。
至于金某物管公司反诉要求张丽君支付自2015年5月16日起至2015年7月31日止的电费问题。金某物管公司主张内衣城的抄表时间为每月15日且计费周期为每月的16日至次月15日的陈述，在张丽君未提供相应证据反驳的情况下，本院予以采信。因此对张丽君主张因其于2015年6月25日被银行划扣费用故其已支付该日前的电费的抗辩意见，本院不予采纳。张丽君虽然只同意据实结算2015年6月25日至7月31日的电费，但根据金某物管公司制作的明细表及金某大厦2015年6、7、8、9月份用电、用水报表（一楼），在张丽君在未提供相应证据证明其已支付讼争期间电费的情况下，本院对金某物管公司要求张丽君支付2015年5月16日至2015年7月31日期间的电费的诉讼请求予以支持。同时，由于张丽君对明细表中“应收电费”栏的数额无异议，故本院予以采信明细表中各时间段记载的电费数额。因此，对金某物管公司反诉要求张丽君支付电费311元的诉讼请求，本院予以支持。由于涉案合同解除后，原、被告双方对退租时的款项应否退还、退还款项与搬迁的先后顺序等问题存在争议，原、被告双方在此期间协商解除合同事宜，故张丽君未按期缴纳上述期间的管理费及电费，不属于无故拖欠，对于金某物管公司要求张丽君支付上述款项的违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于金某物管公司是否应当退回张丽君服务设施综合使用费的问题。金某物管公司主张该费用是张丽君使用内衣城硬件设施的使用费，并就该设施使用费所包含的设施作出合理说明，而张丽君对此未提供相应证据予以反驳，故本院对金某物管公司的陈述予以采信。张丽君在使用涉案R09商铺期间享受了金某物管公司提供的服务，理应承担相应的服务设施综合使用费。但涉案合同约定服务期限为36个月，故根据公平合理、等价有偿的原则，张丽君未使用涉案R09商铺期间的服务设施综合使用费，金某物管公司应按比例折抵张丽君已使用期限后返还给张丽君。经计算，应返还的金额为23232元（服务设施综合使用费）÷36个月（即总服务期)×22个月（即张丽君未使用涉案R09商铺的期间）=14197元。此外，因张丽君在涉案合同履行过程中及合同解除后并无出现违约行为，故张丽君要求金某物管公司返还履约保证金2034元，合理合法，本院予以支持。张丽君要求金某物管公司返还履约保证金及服务设施综合使用费的利息的诉讼请求，因没有法律及合同依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十八条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州金祥物业管理有限公司应当一次性向原告张丽君返还履约保证金2034元。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州金祥物业管理有限公司应当一次性向原告张丽君返还服务设施综合使用费14197元。
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告张丽君应当一次性向被告广州金祥物业管理有限公司支付自2015年7月1日起至2015年7月31日止的服务费（按每月718.68元的标准计算）。
四、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告张丽君应当一次性向被告广州金祥物业管理有限公司支付自2015年5月16日起至2015年7月31日止的电费311元。
五、驳回原告张丽君的其他诉讼请求。
六、驳回被告广州金祥物业管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费482元（包括本诉受理费432元、反诉受理费50元），由原告张丽君负担175元，被告广州金祥物业管理有限公司负担307元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 伍颖妍
人民陪审员 陈遂莞
人民陪审员 刘碧君
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 韩俊彦