河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第2260号
上诉人（原审被告）：：曲恒星.
委托代理人：候朝阳，河南法魂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国石油天然气第一建设公司天元开发公司，地址：洛阳市洛龙区关林南街1号，组织机构代码：17110315-1。
法定代表人：张举臣，该公司经理。
委托代理人：张新潮，该公司副经理。
委托代理人：冯俊岭，河南开物律师事务所律师。
原审被告：吕银华.
委托代理人：刘全发，河南洛太律师事务所律师。
上诉人曲恒星因与被上诉人中国石油天然气第一建设公司天元开发公司、原审被告吕银华物权保护纠纷一案，不服洛阳市吉利区人民法院（2014）吉民初字第76号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曲恒星及其委托代理人候朝阳、被上诉人中国石油天然气第一建设公司天元开发公司的委托代理人张新潮、冯俊岭、原审被告吕银华及其委托代理人刘全发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原告中国石油天然气第一建设公司天元开发公司为中国石油天然气第一建设公司设立的全资子公司，红旗商场为中国石油天然气第一建设公司天元开发公司设立的集体所有制企业。2006年，中油一建公司在吉利区河阳路西段新建2层临街门面房一栋，共计约812平方米。房屋建成后，中油一建公司保留对该房屋的所有权，将该房屋的占有、使用、收益等相关权益交给原告中国石油天然气第一建设公司天元开发公司，中国石油天然气第一建设公司天元开发公司将该房屋交由红旗商场使用，作为该商场的经营场所。2006年3月至8月，红旗商场时任法定代表人吕银华出资对上述房屋进行了装修。2007年8月1日，中国石油天然气第一建设公司天元开发公司与被告吕银华签订《租赁承包协议》一份，该协议约定，原告将上述房屋租赁承包给吕银华，承包期限为2007年1月1日至2008年12月31日，2007年度承包金为5万元，2008年度承包金为7万元，承包期间，吕银华应安置集体工4人，向其支付工资，并为其补缴2006年社会保险8478元，吕银华支付的装修费5万元，中国石油天然气第一建设公司天元开发公司已经补偿吕银华2万元，剩余3万元可折抵2007年承包金，吕银华独立经营，天元开发公司不得干涉。承包期间，双方因承包金的交纳发生纠纷，承包到期后，被告也未向原告交还上述房屋。2009年，吕银华安置的4名集体工陆续调离。2010年，天元开发公司将吕银华诉至我院，要求其支付拖欠的承包金。2010年11月23日，经我院主持调解，双方达成调解协议，约定一.吕银华在2010年12月31日之前向原告支付承包金4万元；二.原告中国石油天然气第一建设公司天元开发公司自愿放弃其他诉讼请求。调解书生效后，吕银华按照调解书约定向原告支付了承包金。2010年12月31日之前原告与被告吕银华之间的经济纠纷，已经本院“（2010）吉民初字第227号”民事调解书处理完毕。自2011年1月1日至今，原告与被告吕银华双方既未续签新的租赁协议，被告吕银华也未向原告交纳租金或承包金，但被告吕银华却实际占有、使用上述原告的商用楼房至今。另查明，从2007年4月开始，吕银华未经原告同意擅自将上述商用楼房的二楼及一楼一部分转租给被告曲恒星开办歌厅，吕银华每年收取租金。至今，上述房屋仍被曲恒星占有、使用。
原审认为，自2007年8月1日原告中国石油天然气第一建设公司天元开发公司与被告吕银华双方签订《租赁承包协议》后至今，原告与被告之间明为租赁承包关系，实则为房屋租赁关系。上述《租赁承包协议》履行期限于2008年12月31日届满后，至今双方既未续订新的房屋租赁合同，被告吕银华也未向原告交纳租金，但被告吕银华却实际占有、使用上述商用楼房至今。本院认为原告与被告吕银华之间实际形成了不定期租赁合同关系。作为不定期租赁合同的出租人，原告中国石油天然气第一建设公司天元开发公司有权随时要求解除租赁合同，并要求被告吕银华及其他未经原告同意的承租人返还房屋，支付租金。基于2010年12月底之前原、被告之间的租赁纠纷及其他经济纠纷，已经本院“（2010）吉民初字第227号”民事调解书处理完毕的事实。原告要求被告吕银华、曲恒星返还其占有、使用的房屋，并由被告吕银华支付2011年1月1日之后至2013年11月1日期间租金的诉讼请求，合理合法，本院应予支持。综合考虑本案，该期间租金应以原、被告之间的《租赁承包协议》中规定的2008年度承包金额租金7万元的标准计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吕银华、曲恒星于本判决生效后三十日内将其占有、使用的洛阳市吉利区河阳路西段路北“中油社区”2层临街楼房的第2层及1层的部分返还给原告中国石油天然气第一建设公司天元开发公司。二、被告吕银华于本判决生效后三十日内将其占有、使用的洛阳市吉利区河阳路西段路北“中油社区”2层临街楼房的第一层返还给原告中国石油天然气第一建设公司天元开发公司。三、被告吕银华于本判决生效后三十日内向原告中国石油天然气第一建设公司天元开发公司支付洛阳市吉利区河阳路西段路北“中油社区”2层临街楼房2011年1月1日至2013年11月1日期间的房屋租金198330元。四、驳回原告中国石油天然气第一建设公司天元开发公司的其他诉讼请求。案件受理费5304元，由被告吕银华负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
曲恒星上诉称：1、原审判决认定事实不清，对主要事实的认定缺乏依据。原审认定二被上诉人之间系不定期租赁合同缺乏根据；原审认定吕银华未经原告同意将房产转租给曲恒星，并据此认定原告可以随时收回，是没有依据和自相矛盾的；2、原审判决遗漏当事人，原审判决没有列红旗商场作为当事人，是重要疏漏；3、适用法律不当，判决结果错误。原审判决超出诉讼请求，原告的诉状中对上诉人没有提出任何诉讼请求，但原审判决却判令上诉人将房屋交还中国石油天然气第一建设公司天元开发公司，属于适用法律错误，应予纠正；中国石油天然气第一建设公司天元开发公司无权单方解除上诉人与红旗商场所签订的租赁合同；对上诉人来说，签订合同时吕银华足以代表中国石油天然气第一建设公司天元开发公司，红旗商场将房屋出租是一种正常的经营行为；上诉人已经营7年之久，中国石油天然气第一建设公司天元开发公司没有提出异议，是对租赁关系的默认；吕银华的行为是“擅自”和是否存在过错，是中国石油天然气第一建设公司天元开发公司的内部问题，不能对抗上诉人。请求：1、撤销原判第一条，改判二被上诉人继续履行与上诉人之间的租赁合同；2、诉讼费由被上诉人承担。
中国石油天然气第一建设公司天元开发公司辩称：中国石油天然气第一建设公司天元开发公司是中国石油天然气第一建设公司投资成立的集体所有制企业，1996年1月2日经公司（中油一建劳字（1996）1号文件）批准成立的直属子公司，内部为二级单位管理，对外依法独立经营。中国石油天然气第一建设公司天元开发公司红旗商场属于天元公司下属集体所有制性质企业，2001年5月起吕银华任红旗商场负责人，2006年3月份原红旗商场旧房拆除，后迁入由中国石油天然气第一建设公司投资新建的位于洛阳市吉利区河阳路西段中油社区临街2层楼房经营，房屋产权归中国石油天然气第一建设公司所有，使用权归中国石油天然气第一建设公司天元开发公司。2007年8月1日，天元公司与吕银华签订《租赁承包协议》，由吕银华租赁经营红旗商场。租赁承包期限为2007年1月1日至2008年12月31日。租赁承包金2007年为5万元，2008年为7万元。后因吕银华拖欠租赁承包金，原告诉至洛阳吉利区法院，后原、被告在法庭主持下于2010年11月23达成和解协议，由吕银华支付原告租赁承包金4万元，这样2009年以前的租赁承包金结清。天元公司要求与吕银华重新签订2010年以后租赁承包协议，但双方有分歧，一直没再重新签订，过后单位找吕多次追缴2010年租赁承包金，吕与2011年1月7日和12日，分别2次各上交5000元，后来就拒绝不再缴纳，被告吕银华一直占用洛阳市吉利区河阳路西段中油社区临街2层楼房经营，并将该房屋2层及1层部分于2010年5月10日擅自转租给被告曲恒星使用，租期10年。2011年10月公司专门下发通知，要求吕银华移交红旗商场及其房产，但吕银华一直拖着不交，直到现在。吕银华经营承包租赁红旗商场期间，天元开发公司只提供了2005.3.2-2010.3.2期间经营场所的产权证明，以后再也没有提供任何证明材料。2013年5月我们到吉利工商分局查询企业注册资料信息才得知，近3年吕银华个人都是通过伪造我天元公司的公章（详见司法鉴定报告），向吉利工商分局提供了虚假证明材料，才得以通过了企业年检，在此期间，独占公司房产，非法转租房屋，造成天元公司经济损失330362元，其中租金收入293330元，利息37032元（2010年6月1日起至2014年10月1日），其行为严重的侵害了公司的利益。根据公司文件规定，公司所有房产都由公司房产科管理，房屋对外出租，协议必须每年签订一次，期限为一年。吕银华作为公司的一名员工（2013年，10月退休），严重地违反公司管理规定和《合同法》，明知不可为而为之，伪造公章和证明文件，使公司财产造成巨大损失，应当负担民事和刑事责任。吕银华违反公司规定，利用虚假证明材料，超越权限擅自对外转租，欺骗了曲，与上诉人签订了长期租赁合同，租金是比较低的，合同主体是无效的，合同自然也是无效合同的，不受法律保护。上诉人讲“己经营7年，天元公司从未提出异议，是歪曲事实。曲恒星明知道房产不是吕银华的，还和她签订了长期租赁合同，完全是不顾法律和事实，贪图利益。我单位分别于2007年7月27日和2009年9月29日2次给吕银华和曲恒星下通知或专门致函曲恒星，要求吉利商铺停止装修施工，或者变更房租协议，但曲恒星没有停止施工，也没有执行变更协议，一直置若周闻，一意孤行；2010年元月8日，天元公司专门下通知给曲恒星，商谈吉利商场二楼对外租赁的协议，但还是没有结果；2010年5月，在我方与吕银华在吉利区人民法院的民事诉讼过程中，要求其诉讼过后直接与我方签订租赁合同，可曲恒星还是置若罔闻，明知我方已将吕银华告上法庭，可还是一意孤行同吕签订合同，而且一签就是十年，吕银华当时己近退体，又不是房产所有人，故意违反公司规定，超越自己职责权限，拿公司房产做交易，签订非法租赁合同，可见上诉人是以低价的非法租赁合同来要求我方执行，共同侵占我公司财产。如果由于天元公司依法收回房产，由此造成上诉人的损失，完全由他（她）们自己负责，与天元公司没有任何关系。庭审中，又补充：1.2007年8月1日，上诉人是和吕银华签订的房屋租赁书，我方没有和吕银华签订合同；2.合同约定的吕银华使用房屋到期后，没有再给其提供产权证明；3.一审时曾考虑过曲恒星的合法权益，庭审期间，接受承办人建议将诉讼请求第四条去掉，但我们仍然认为吕银华与曲恒星签订的合同是无效的，同时我们可以考虑诉讼请求是可以认可的。红旗商场是我方下属单位，经营范围没有租赁这一项，其租赁产权属于我公司，使用权属于上诉人；吕银华在承包期间，我方只提供了2005年到2010年的产权证明，以后没有再提供；上诉人提出的上诉观点不认同，曲恒星与吕银华签订的长期租赁合同可视为无效合同。对红旗商场而言，吕银华只是租赁承包，关于是否遗漏红旗商场问题，红旗商场是我公司下属二级单位，吕银华作为红旗商场的租赁承包人，在租赁承包协议期限内，经营红旗商场，和红旗商场是共同体，不存在遗漏问题；我公司与上诉人不存在合同关系，故谈不上单方解除合同；关于上诉人讲我方未提异议问题，早在2008年我方多次找曲恒星。
吕银华述称：一审原告不应该起诉吕银华，遗漏当事人；签订租赁合同是吕银华代表红旗商场的职务行为，一审法院认定事实不清；吕银华是红旗商场的负责人，性质是集体企业，给天元公司创造不少利润，最多时安排十多名员工，天元公司要求吕银华个人承担责任不公平，一审法院认定事实不清，应发回重审。
本院二审经审理，查明的事实与原审一致。
本院认为：经过一、二审审理已查明，红旗商场为中国石油天然气第一建设公司天元开发公司设立的集体所有制企业。2006年3月至8月，红旗商场时任法定代表人吕银华出资对上述房屋进行了装修。2007年8月1日，中国石油天然气第一建设公司天元开发公司与吕银华签订《租赁承包协议》一份，该协议约定，中国石油天然气第一建设公司天元开发公司将上述房屋租赁承包给吕银华，因承包费用问题，双方发生纠纷，经吉利区人民法院本院（2010）吉民初字第227号民事调解书，达成调解协议。因吕银华实际使用房屋，并将上述商用楼房的二楼及一楼一部分转租给曲恒星开办歌厅，吕银华每年收取租金，房屋由曲恒星占有、使用，引起本案诉讼。以上事实，本院予以确认。关于曲恒星上诉称遗漏当事人问题，经审查，红旗商场为中国石油天然气第一建设公司天元开发公司设立的集体所有制企业，案涉房屋建成后，该房屋的所有权属于中国石油天然气第一建设公司，该房屋的占有、使用、收益等相关权益属中国石油天然气第一建设公司天元开发公司，红旗商场仅有使用权，将案涉房屋作为该商场的经营场所，故曲恒星上诉称遗漏当事人问题与查明事实不符，本院不予支持；因红旗商场并不享有案涉房屋的所有权，而案涉房屋产权属于中国石油天然气第一建设公司，该房屋的占有、使用、收益等相关权益属中国石油天然气第一建设公司天元开发公司，故原审判决曲恒星将房屋交还中国石油天然气第一建设公司天元开发公司，并无不当。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，曲恒星的上诉请求没有法律依据与事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5304元，由曲恒星负担。
本判决为终审判决。
审判长 李太山
审判员 裴文娟
审判员 赵国欣
二〇一五年四月二日
书记员 徐笑龙