江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0111民初992号原告：刘超，男，汉族，1989年8月5日生，住南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：樊小龙，江西思海律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芊，江西思海律师事务所律师。被告：江西恒茂房地产开发有限公司，住所地：南昌市青山湖区。法定代表人：周永辉，董事长。被告：江西恒茂房地产开发有限公司青山湖分公司，住所地：南昌市青山湖区。负责人：周永强，经理。共同委托诉讼代理人：胡晓晟，北京大成（南昌）律师事务所律师。原告刘超诉被告江西恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）、江西恒茂房地产开发有限公司青山湖分公司（以下简称恒茂青山湖分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘超及其委托诉讼代理人樊小龙，被告恒茂公司、恒茂青山湖分公司共同委托诉讼代理人胡晓晟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘超向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告恒茂青山湖分公司签订的租赁合同无效；2、请求判令二被告退还原告交纳的保证金、押金等费用共计31976元；3、请求判令二被告赔偿原告装修费、加盟费、设备费、人工费等经济损失共计68572元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：位于南昌市北京东路408号南昌恒茂梦时代国际广场项目系被告恒茂公司开发。2016年7月19日，原告与被告恒茂青山湖分公司就该广场的负一层173号商铺的租赁事宜签订租赁合同。合同约定由原告租赁该租赁物，以刘超名义经营餐饮业态，经营品牌为甘梅薯条，原告必须于2016年11月9日之前按约定用途开业等。合同签订后，原告按照合同交纳保证金15822元，预付一个月租金5274元，向物业公司交纳水电押金、履约保证金、装修保证金、物业费、垃圾清运费等费用10880元，支付加盟费18800元，购买甘梅薯条原料及包装8000元，于2016年11月8日与范加福签订商铺店面装修合同支付装修费23961元，购买冰箱、电烤箱等设施设备12611元，聘请员工2名。但在2017年3月中旬被告向部分商铺催收房租时原告才得知，早在2017年1月25日南昌市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书反映，明确指出改建及装修后使用功能为商业，无餐饮场所。但被告却一直都在隐瞒这一事实。2017年4月25日，江西电视台都市现场报道了该负一层违规经营餐饮业，不符合消防验收要求。2017年5月，消防部门下发整顿通知，要求负一层包括原告在内的各商户停业。被告未履行告知义务，故意隐瞒租赁物不能经营餐饮这一事实，导致双方签订的租赁合同违反消防法等法律法规的强制性规定。根据合同法的相关规定，双方签订的租赁合同属无效合同，且被告在签订合同过程中存在过错。故依法提起诉讼，请求依法判如所请。被告恒茂公司、恒茂青山湖分公司共同辩称：一、双方之间签订的租赁合同并无违反法律规定之处，原告所主张的租赁商铺不能进行餐饮业态经营没有法律依据，客观事实是其他餐饮商户已经通过了消防验收，原告自己不去进行消防二次验收导致自己无法开业，责任不在被告。二、原告要求退款金额及索赔各项金额没有法律依据，也没有证据支持。在原告签字的备忘录上已经注明二次消防报验的责任在原告，原告自己不进行消防二次报验，导致自己无法开业，即使产生的损失也应由原告自己承担。综上所述，原告起诉没有法律依据和证据支持，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告刘超提交的证据四（南昌市公安消防支队建设工程消防验收意见书）、证据五（告知函及公证书）、证据六（告知书、邮寄单及查询结果）、证据七（转账凭证、收款收据）、证据九（甘梅薯条项目合同书、收款收据）的三性予以确认；对证据八（商铺装修合同、工程预算书、图纸及收据），图纸与法院现场勘察情况基本一致，本院对其三性予以确认，其他证据主要证明因装修产生了装修费，但具体费用不能确定（原告目前尚未提出鉴定评估申请）；对证据十（收款收据、发票、送货单、网购交易信息）的真实性、合法性予以认定；对证据十一（收据），相关人员未出庭作证，本院不予认定。对被告恒茂公司、恒茂青山湖分公司提交的证据1（建设工程规划许可证）予以采信；对证据2（租赁合同）、证据5（负一层其他租户的租赁合同及消防安全检查合格证3套）的三性予以确认；对证据3（备忘录）、证据4（商铺交房进场手续书）的真实性予以确认。对法院调取的证据及现场勘查照片予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月19日，原告与被告恒茂青山湖分公司签订租赁合同1份，合同约定：自本合同生效之日起甲方（被告恒茂青山湖分公司）同意将租赁物出租给乙方（原告刘超）使用，租赁期限自2016年11月9日起至2019年11月8日止；经营地点，位于南昌市北京东路408号现名为南昌恒茂梦时代国际广场负一层173号，建筑面积35.16平方米；租赁用途，乙方以刘超名义经营餐饮业态，经营品牌为甘梅薯条；开业和营业，乙方必须于2016年11月9日之前在该租赁部位内按约定用途开业等。同日，原告向被告恒茂青山湖分公司交纳租赁保证金15822元、预付一个月租金5274元，共计21096元。2016年8月，原告为加入甘梅薯条项目专卖店或专柜的经营，与江西阿杰餐饮管理有限公司签订甘梅薯条项目合同书，并支付加盟费18800元。此后，原告对租赁商铺进行了装修，并购置了加工设备和加工原料等。期间，原告还支付了南昌恒兴物业管理有限公司商管分公司水电押金、垃圾清运费、物业费、履约保证金、装修保证金共计10880元。2017年1月5日，原告向南昌市青山湖区市场和质量监督管理局申领了个体工商户营业执照，名称为青山湖区甘梅薯条小吃店，经营范围小吃服务、饮品服务等。2017年1月10日，南昌市城乡规划局向被告恒茂公司颁发了建设工程规划许可证，建设项目名称恒茂梦时代广场利用地下空间改造商业等。2017年1月13日，南昌市公安消防支队向被告恒茂公司报送的恒茂梦时代国际广场地下室改造及其公共部分和地铁入口部分内部装修工程（此次改造地下第1层原汽车库局部，改建及装修后使用功能为商业，无餐饮场所等）下发建设工程消防设计审核意见书，认为该工程的消防设计符合国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计，并提出了具体要求。2017年1月25日，南昌市公安消防支队向被告恒茂公司下发建设工程消防验收意见书，意见：综合评定该工程消防验收合格；该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申请消防设计审核或备案，属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。2017年5月3日，南昌恒兴物业管理有限公司商管分公司张贴了主题为关于负一层消防整顿事宜告知函，内容为：接消防大队通知，由于负一层各商户户内二次消防未验收，消防大队要求负一层停止营业配合验收，现管理处特告知商户待户内消防验收合格后再恢复营业。后原、被告发生纠纷。2017年6月，原告诉至本院，并提出上述诉讼请求。庭审中，查明原告店内无明火，至今未正式书面向消防部门递交要求对户内装修消防安全检查申报表；被告提供了3户已取得的消防安全检查合格证，其使用性质分别为蛋糕店、饮品店、奶茶店，其中饮品店的营业执照经营范围为饮品、小吃服务；原告刘超表示，如果能通过二次消防验收同意继续履行合同。案经调解未果。本院认为：原告刘超与被告恒茂青山湖分公司签订的租赁合同是否违反了法律、行政法规的强制性规定，是否应确认其无效，应是本院审理之焦点。本院认为，强制性规定应划分为效力性强制性规定和管理性强制性规定两种，而《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条对此又进一步规定，《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是效力性强制性规定。原告刘超在诉状中提出，该租赁物所在的负一层明确为“改建及装修后使用功能为商业，无餐饮场所”，但负一层仍违规经营餐饮业，不符合消防验收要求，违反了《消防法》等法律的强制性规定。由于《消防法》并未规定是否通过消防验收来判定租赁合同的效力，其相应条款的规定应属于管理性强制性规定，而不属于效力性强制性规定。对于租赁合同无效的情形，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条已做了具体规定，将租赁合同无效限定在未取得规划许可或未获准建设的情形，而且允许在一审法庭辩论终结前补正合同效力。综上所述，被告恒茂公司已于2017年1月10日对租赁物所在地的负一层改造获得了建设工程规划许可证，其与原告刘超签订的租赁合同未违反上述有关规定。原告刘超提出被告恒茂青山湖分公司允许其在负一层经营餐饮违反了有关强制性规定，要求认定租赁合同无效的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持，同时对其基于租赁合同无效主张的退款及赔偿的相关请求亦应一并不予支持。消防验收分为工程主体验收和经营场所装饰装修的消防验收，被告恒茂公司于2017年1月25日经消防部门验收合格，后者消防验收的申报义务应在于经营者即原告刘超。对于原告刘超经营的甘梅薯条是否属于餐饮业态，被告恒茂公司、恒茂青山湖分公司提供了与原告刘超经营范围相同的店铺取得的消防部门颁发的消防安全检查合格证，而原告刘超至今尚未向消防部门进行申报。如果原告刘超的申报因经营餐饮而未获消防部门的验收许可，其可通过违约之诉或其他途径另行解决。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘超的诉讼请求。本案受理费2311元，由原告刘超负担。服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  成利群人民陪审员  褚月英人民陪审员  沈文丽二〇一七年十一月十四日书 记 员  胡依萍