吉林省长白朝鲜族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0623民初305号
原告：徐军义，男，1957年1月23日生，住吉林省白山市。
委托诉讼代理人：常清，男，1970年10月10日生，住吉林省白山市，徐军义的内弟。
委托诉讼代理人：王立君，吉林刘国华律师事务所律师。
被告：长白朝鲜族自治县农村信用合作联社。住所：长白镇中兴路14号。
法定代表人：耿德宝，理事长。
委托诉讼代理人：张广泉，职员。
被告：荆志铎，男，1981年7月29日生，住吉林省白山市。
被告：贾海玲，女，1982年5月14日生，住吉林省白山市。
原告徐军义诉被告长白朝鲜族自治县农村信用合作联社（以下简称长白县农村信用联社）、荆志铎、贾海玲案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月3日立案受理，徐军义于2017年7月31日提出申请，认为自己已经向白山市浑江区人民法院提起诉讼，而本案的审理结果应以白山市浑江区人民法院的审理结果为依据，要求中止诉讼，本院依法中止诉讼。2017年10月20日，徐军义向白山市浑江区人民法院提出撤诉申请，该院准予撤诉。本院依法组成合议庭，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。徐军义的委托诉讼代理人王立君、常清、长白县农村信用联社的委托诉讼代理人张广泉、荆志铎到庭参加诉讼，贾海玲经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐军义向本院提出诉讼请求：要求停止对购买的位于白山市浑江区红惠1﹟楼地下车库9﹟车位的强制执行，并解除对上述车位查封。事实与理由：2003年10月9日，徐军义与白山市天合房地产开发有限责任公司签订《预购房屋协议书》约定，白山市天合房地产开发有限责任公司将开发建设的位于白山市浑江区红惠1﹟楼地下车库9﹟车位以3万元的价格出售给徐军义。上述协议签订后，徐军义已于2003年10月9日向白山市天合房地产开发有限责任公司付清了所有购房款。白山市天合房地产开发有限责任公司未告知徐军义地下车位能办理产权登记，徐军义不清楚地下车位是否能办理产权登记。徐军义从2003年10月9日起使用该地下车位至今，长达14年之久。
2016年长白县农村信用联社作为执行申请人向长白县人民法院提出申请，要求对登记在荆志铎、贾海玲名下的被查封的上述车位予以强制执行。2017年6月5日，徐军义依法向长白县人民法院提出书面执行异议，并提供购买车位协议及付款收据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2017年6月23日，长白县人民法院作出（2017）吉0623执异11号执行裁定书，裁定驳回徐军义的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提出诉讼。
综上，徐军义认为，徐军义与白山市天合房地产开发有限责任公司签订并达成的《预购房屋协议书》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，白山市天合房地产开发有限责任公司应当协助徐军义办理所购车位的产权登记。同时徐军义购买涉案车位后，虽然没有办理产权过户登记，但已依协议支付全部价款并占有标的物长达14年。为此，根据《物权法》第15条规定，徐军义取得涉案车位后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且徐军义在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产，为此提起诉讼，要求支持徐军义的诉讼请求。
长白县农村信用联社辩称：依据相关的法律规定，不动产没有过户，其所有权不发生转移，虽然案外人徐军义与白山市天合房地产开发有限责任公司签订了《预购房屋协议书》并缴纳了房款，是双方的真实意思表示，但双方未到房产管理部门变更登记，违反了房地产转让或变更时应向县级以上人民政府管理部门申请变更登记的规定，案外人所遭受的损失赔偿应由白山市天合房地产开发有限责任公司承担违约责任。
荆志铎辩称：车库从荆志铎购买以后一直是由荆志铎占有，并雇两个人看着，徐军义诉称的车位就是包括在荆志铎购买的车库里，2013年1月25日荆志铎办理了车库的产权登记，因此该车位归荆志铎所有。
贾海玲未到庭，未答辩。
经审理查明：2003年10月9日徐军义与白山市天合房地产开发有限责任公司签订《预购房屋协议书》，一次性交款3万元购买了坐落于白山市浑江区红惠1﹟楼地下车库9﹟车位并一直占有使用，2015年12月28日徐军义将该车位出租给韩昌龙，租赁期限为2016年1月1日至2017年12月31日。2010年11月10日荆志铎与白山市天合房地产开发有限责任公司签订协议，购买了坐落于白山市浑江区东兴街03-0007-0214-0028-0101地下车库，其中包括徐军义购买的红惠1﹟楼地下车库9﹟车位，并于2013年1月25日办理了上述房产的房屋产权登记，产权登记人为荆志铎、贾海玲。荆志铎、贾海玲于2013年9月27日以二人共有的房屋作为抵押，办理了该房屋的抵押他项权证书，2013年10月10日荆志铎与长白县农村信用联社签订借款合同。因荆志铎未按期还款，长白县农村信用联社将荆志铎、贾海玲起诉至本院，本院于2016年3月22日作出民事调解书，长白县农村信用联社据此向本院申请执行，在执行过程中，徐军义提出异议，要求解除对白山市浑江区红惠1﹟楼地下车库9﹟车位的查封，本院于2017年6月23日作出（2017）吉0623执异11号执行裁定书，裁定驳回徐军义的异议申请。
认定上述事实的证据有：预购房屋协议书、房屋所有权证书、房屋他项权证、民事调解书、房屋买卖契约书、商品房买卖合同、执行裁定书等。
根据徐军义的诉讼请求和长白县农村信用联社、荆志铎的答辩意见，归纳本案的争议焦点问题：徐军义的案外人执行异议之诉是否成立，应否停止对坐落于白山市浑江区红惠1﹟楼地下车库9﹟车位的强制执行，并解除对上述车位的查封。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三十三条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，徐军义与白山市天合房地产开发有限责任公司于2003年10年9日签订《预购房屋协议书》，同日一次性付清购车位款，并已实际占有、使用长达十余年之久，徐军义对争议车位的占有具有合法依据。《商品房销售管理办法》第三十四条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《房屋登记办法》第十条：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”庭审中徐军义举证证明白山市天合房地产开发有限责任公司没有对争议车位进行分户登记申请，无法单独办理车位分户产权，徐军义没办理车位所有权登记手续无过错。从白山市浑江区人民法院的庭审笔录中可以看出，白山市天合房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人周永生出庭证实出卖车库时已告知荆志铎该车位已出售给徐军义，荆志铎不予认可，并且白山市天合房地产开发有限责任公司给荆志铎出具办理整体车库所有权登记的相关手续，系一车位两卖的行为，虽然白山市天合房地产开发有限责任公司与荆志铎签订了买卖合同，办理了白山市浑江区红惠1﹟楼地下车库的整体房照，但白山市天合房地产开发有限责任公司无权处分争议车位，对此荆志铎应依据与白山市天合房地产开发有限责任公司签订的房屋买卖协议基于债权请求权向合同相对方另行主张权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审理下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。”综合以上证据与事实，徐军义对争议车位的占有具有合法依据，人民法院不得强制执行该车位，应解除对争议车位的查封。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”贾海玲经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席判决。
综上所述，徐军义的诉讼请求应得到支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下：
在本判决发生法律效力后立即停止对徐军义购买的坐落于白山市浑江区红惠1﹟楼地下车库9﹟车位的执行，并解除对上述车位的查封。
案件受理费100元，由荆志铎、贾海玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 长 徐文英
审 判 员 范 涛
代理审判员 马 骁
二〇一七年十二月五日
书 记 员 耿 楠