辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终5904号
上诉人（原审被告）：谢良，男，1970年2月26日生，汉族，大连盛世年华大酒店及大连东方维也纳酒店管理有限公司法定代表人，住大连市中山区。身份证号：。
上诉人（原审被告）：大连盛世年华大酒店，住所地大连市西岗区宏济街**号。
法定代表人：谢良，该公司经理。
上诉人（原审被告）：大连东方维也纳酒店管理有限公司，住所地大连市西岗区宏济街57号。
法定代表人：谢良，该公司经理。
三上诉人共同委托诉讼代理人：徐展，辽宁千江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连运达商业管理有限公司，住所地大连市长江东路71号20层05号。
法定代表人：姚梦璐，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张凯智、徐亚春，辽宁智库律师事务所律师。
上诉人谢良、大连盛世年华大酒店（以下简称”盛世酒店”）、大连东方维也纳酒店管理有限公司（以下简称”维也纳酒店”）因与被上诉人大连运达商业管理有限公司（以下简称”运达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院曾作出（2016）辽0203民初773号民事判决，谢良不服该判决，向本院提起上诉。本院作出（2016）辽02民终5302号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。重审后，大连市西岗区人民法院作出（2017）辽0203民初518号民事判决，谢良、盛世酒店、维也纳酒店向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人谢良以及其与盛世酒店、维也纳酒店的共同委托诉讼代理人徐展，被上诉人运达公司的委托诉讼代理人徐亚春、张凯智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢良、盛世酒店、维也纳酒店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回运达公司的诉讼请求。主要事实和理由：1、上诉人谢良和维也纳酒店不是案涉房屋租赁合同的相对人，不是案件适格被告，一审法院直接判令上诉人承担租金给付义务是错误的；2、一审判决对解约时间的认定错误。被上诉人要求解除房屋租赁合同的通知并没有有效送达上诉人盛世酒店，其一直是要求与谢良解约并腾退案涉房屋，主张的对象错误，导致合同并没有解除；3、原判决认定的违约金数额过高，应予调整；4、原判决认定的占有使用费过高，应参照市场租金价格，结合房屋租赁合同对于租金部分的约定，原判决认定的每年338万元显失公平。
运达公司二审辩称：同意一审判决，上诉人的主张无事实和法律依据，希望驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
运达公司向一审法院起诉请求：1、确认原告运达公司与被告谢良所签订的《大连运达商业管理有限公司与谢良关于盛世年华酒店之物业租赁合同》及《关于〈盛世年华租赁合同〉补充声明》于2015年12月28日解除；2、判令三被告向原告支付租金260万元，并按照日万分之五的标准向原告支付该260万元租金逾期支付的滞纳金（其中130万元自2015年1月1日起、另130万元自2015年7月1日起，均计算至租金实际给付原告之日止。暂计算至2017年1月23日约为861,250元）；3、判令三被告向原告支付解除合同违约金52万元；4、判令三被告向原告腾退位于大连市西岗区宏济街57号建筑面积为5160㎡的房屋；5、判令三被告向原告支付自2016年1月1日起至三被告实际腾退案涉房屋之日止按照每日14,246元标准计算的占有使用费（暂计算至2017年1月23日约为5,527,448元）。
一审法院认定的事实：2013年12月14日，原告运达公司（甲方）与被告谢良（乙方）签订《大连运达商业管理有限公司与谢良关于盛世年华酒店之物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），其中约定”1.1甲方须提供具有合法土地使用权、产权明确及物业状态良好的房屋及其配套设施设备出租给乙方经营酒店及酒店配套之用，租赁标的物位于大连市西岗区宏济街57号，名称为盛世年华酒店，......；2.2租赁标的物的租赁期限为15年，自2014年6月1日起至2029年5月31日止。但考虑乙方装饰装修工程工期、法定节假日及开业筹备等客观因素，甲乙双方一致同意乙方自2014年1月1日起开始按合同约定向甲方支付租金，但乙方产生的水电费及其他能耗费用从交接之日开始计算；3.1甲、乙双方约定，租赁标的物（含房屋、设施设备、物资等）的租金为人民币260万元/年（大写：贰佰陆拾万元整），房屋租金递增为5%/5年......；3.2租赁标的物租金的支付方式为按半年支付，乙方必须每半年期限届满前10个工作日内支付后半年租金；如果乙方无故逾期未付租金，须按照”到期未付金额×万分之五×逾期天数”向甲方支付滞纳金。如果无故超过45个工作日内未能支付租金的，甲方有权解除本租赁合同......；3.3租赁标的物的履约保证金为人民币30万元......；3.7乙方将在租赁标的物所在地申请注册子公司或分公司（包括分支机构），在取得营业执照前，甲方同意乙方暂时按照本租赁合同约定向甲方支付租金及相关费用，甲方应提供盖有公章收款收据给乙方。如乙方租赁物所在地子公司或分公司取得营业执照后，本租赁合同承租方自动变更为乙方子公司或分公司，由乙方子公司或分公司按本租赁合同约定向甲方交纳租金及相关费用，甲方开具的正规租赁费发票须以该子公司或分公司名称为准。同时，甲方应根据乙方或乙方的子公司、分公司的要求及时提供正式租赁费发票调换之前已经出具的收款收据；6.1乙方应当于本合同期满之日的次日（合同提前解除或终止的，乙方应当于解除或终止之日起三日内），将该房屋及甲方移交的设施、设备交给甲方......，乙方逾期交还该房屋的，乙方应当按合同约定的租金双倍承担迟延交付的房屋使用费。”2013年12月31日，原告运达公司与被告谢良协商，将上述合同中的租赁期限调整为自2014年7月1日起至2029年6月30日止。
合同签订当日，被告谢良向原告运达公司交纳履约保证金30万元。2014年1月7日，被告谢良向原告运达公司支付了2014年7月1日至2014年12月31日的租金共计130万元，2015年9月29日被告盛世酒店向原告运达公司支付50万元，此后再未向原告运达公司支付租金。2015年12月28日，原告运达公司以被告谢良拖欠房屋租金为由当面告知被告谢良解除双方于2013年12月14日签订的租赁合同，被告谢良须于三日内腾退该房屋。
被告维也纳酒店注册于2014年2月26日，注册地址为案涉租赁物所在地大连市西岗区宏济街57号，经营范围包括酒店管理、物业管理，股东为谢良、许杰、付刚，被告谢良为该公司主要股东，担任法定代表人。被告盛世酒店注册于2002年11月，注册地址为案涉租赁物所在地大连市西岗区宏济街57号，经营范围包括住宿、餐饮服务。2014年3月26日，被告谢良以股份转让的方式成为该酒店主要股东，担任法定代表人。目前位于大连市西岗区宏济街57号的案涉租赁物由被告盛世酒店实际使用。
一审法院认为：原告运达公司与被告谢良签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于原告运达公司提出三被告共同连带承担承租人应履行义务的诉请及被告谢良主张承租人主体变更，其应免除责任的抗辩，根据已查明事实，被告谢良与原告运达公司签订租赁合同后，先后新设被告维也纳酒店和参股被告盛世酒店，该两公司注册地均为租赁标的物所在地，法定代表人均为被告谢良，显然被告谢良参股和新设上述两被告的行为均系为履行案涉租赁合同所做的相关准备活动。对应租赁合同中被告谢良将在租赁标的物所在地注册子公司或分公司，被告谢良在租赁标的物所在地注册子公司或分公司取得营业执照后，租赁合同承租方自动变更为该子公司或分公司的合同条款，该两公司均符合租赁合同中变更承租人约定的条件。在实际履行中被告盛世酒店实际运营案涉租赁标的并支付了部分租金，在诉讼中出具证据，愿承担案涉租赁合同承租人的合同义务，故该公司应承担案涉租赁合同承租人的合同义务，被告维也纳酒店虽无证据证明其从事实际经营活动，但其注册的经营范围包括酒店管理、物业管理，注册地为案涉租赁标的物所在地，被告谢良担任其法定代表人，不能排除其参与案涉租赁标的经营的可能，原告运达公司诉请其承担案涉租赁合同承租人的合同义务并无不当。关于被告谢良应否承担案涉租赁合同承租人的合同义务，一审法院认为，案涉租赁合同虽约定租赁合同承租人变更的条款，但并未约定免除原承租人的付款责任，被告谢良作为租赁合同的签约人及被告盛世酒店和被告维也纳酒店的法定代表人，对案涉租赁合同履行负有不可推卸的责任，亦与两被告存在着密不可分的利益关系，而其在发生违约情形后，被告谢良一方面极力主张免除其个人责任，另一方面作为被告盛世酒店和被告维也纳酒店的法定代表人消极履责，当原告运达公司明确向其发出解除合同通知时，不明确回应，推诿塞责，被告谢良的行为显系推卸其应承担的责任，有悖于诚实信用原则，为充分保护债权人权益，维护正当的交易秩序，其应当承担案涉租赁合同承租人的合同义务。故三被告应共同承担案涉租赁合同承租人的合同义务，被告谢良提出的其不应再承担案涉租赁合同承租人义务的主张不予支持。原告运达公司已依约将其所有的房屋提供给被告谢良使用，但三被告未按约定将租金给付原告运达公司，三被告应承担给付责任，故原告运达公司要求三被告支付自2015年1月1日至2015年12月31日的房屋租金的诉讼请求，应予支持，但欠付数额应扣除被告盛世酒店支付的50万元，被告谢良向原告运达公司交纳履约保证金30万元，依照合同约定可作为租金或违约金扣除，现被告方主张扣减租金，应予照准。故欠付的2015年1月1日至2015年12月31日的房屋租金应为180万元。2015年12月28日，原告运达公司方工作人员向被告谢良明确表达合同解除意愿，要求其腾退案涉租赁标的物，其通知效力及于被告谢良本人及以被告谢良为法定代表人的被告维也纳酒店和被告盛世酒店，应视为原告运达公司已向案涉租赁合同承租人行使合同解除权。截止2015年12月28日三被告欠付租金时间已超过45个工作日，依照双方租赁合同中关于案涉租赁合同承租人45个工作日内未能支付租金，原告运达公司有权解除租赁合同的约定，原告运达公司要求解除租赁合同，符合双方合同约定，该合同依法于2015年12月28日通知到达对方时解除。被告谢良及被告盛世酒店主张该合同尚未解除的辩解不予采纳。三被告未按约定向原告运达公司支付租金，三被告依法应承担相应违约责任，诉讼中被告谢良及被告盛世酒店认为租赁合同约定的逾期付款滞纳金、合同解除违约金及合同解除后占用使用房屋期间占用使用费过高，请求人民法院依法予以调整，一审法院认为，双方合同约定的逾期付款滞纳金为日万分之五，该约定虽高于银行利息，但并不违反法律规定，其调整主张不予支持，应按照实际欠付租金时间支付逾期付款滞纳金；由于三被告无故拖欠租金的违约行为导致了租赁合同解除，按照合同约定，违约方应按年租金20%向原告运达公司支付解除合同违约金52万元（260万元×20%），原告运达公司此项诉请，予以支持，被告谢良及被告盛世酒店的调整主张不予支持；因租赁合同解除，三被告负有将案涉房屋返还原告的义务，原告运达公司请求判令三被告腾退案涉房屋并自合同解除后三日起支付占有使用费的诉讼请求，应予以支持。关于占有使用费的计算标准，租赁合同中约定逾期交还房屋的，乙方应当按合同约定的租金标准双倍承担迟延交付期的房屋使用费，现被告谢良及被告盛世酒店请求人民法院依法予以调整，一审法院认为该约定支付的是房屋使用费，但明显包含违约惩罚性内容，其双倍支付部分显系违约金，该约定确实存在过高情况，可以参照合同约定的租金上浮30%即每年338万元支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第（六）项之规定，判决：一、原告大连运达商业管理有限公司与被告谢良2013年12月14日签订的《大连运达商业管理有限公司与谢良关于盛世年华大酒店之物业租赁合同》于2015年12月28日解除；二、被告谢良、大连盛世年华大酒店、大连东方维也纳酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内共同给付原告大连运达商业管理有限公司自2015年1月1日起至2015年6月30日止的房屋租金50万元及逾期付款违约金（自2015年1月1日起至2015年9月29日止，以100万元为基数按照日万分之五标准计算；自2015年9月30日起，至实际给付之日止，以50万元为基数按照日万分之五标准计算）；三、被告谢良、大连盛世年华大酒店、大连东方维也纳酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内共同给付原告大连运达商业管理有限公司自2015年7月1日起至2015年12月31日止的房屋租金130万元及逾期付款违约金（违约金以130万元为基数，自2015年7月1日起至实际给付之日止按照日万分之五标准计算）；四、被告谢良、大连盛世年华大酒店、大连东方维也纳酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内共同给付原告大连运达商业管理有限公司解除合同违约金52万元；五、被告谢良、大连盛世年华大酒店、大连东方维也纳酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内将大连市西岗区宏济街57号的房屋腾退于原告大连运达商业管理有限公司；六、被告谢良、大连盛世年华大酒店、大连东方维也纳酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内按照年338万元标准共同向原告大连运达商业管理有限公司支付自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。如果被告谢良、大连盛世年华大酒店、大连东方维也纳酒店管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81,800元、保全费5000元，共计86,800元（原告已预交），由被告谢良、大连盛世年华大酒店、大连东方维也纳酒店管理有限公司共同负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院补充查明：
1、一审庭审时已质证的案涉租赁合同第1.1条约定，案涉房屋总建筑面积为5160平方米，共7层（不含顶层临建）。乙方承租范围为客房、餐饮......。第7.3条约定，除本合同另有规定外，乙方（谢良）有以下行为之一的，甲方（运达公司）有权单方面解除合同，乙方支付的履约保证金不再返还给乙方，并甲方有权要求乙方支付相当于合同解除当年的年度租金的20%违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还需要赔偿甲方其他损失:7.3.1乙方无故迟延45个工作日未能支付租金、水电费等任何一项费用的......。
2、运达公司在一审庭审中称逾期支付租金的滞纳金起算时间为2015年1月1日。
3、谢良在一审庭审中提交一份盛世酒店于2016年5月10日出具的证明记载，该酒店为案涉租赁合同承租方，承担合同的权利义务。
本院认为，结合本案已查明的事实及谢良、盛世酒店、维也纳酒店的上诉事实和理由，各方当事人对于如下事实没有争议：1、运达公司与谢良于2013年12月14日签订案涉租赁合同，扣除履约保证金30万元及2015年9月29日付款50万元后，实际欠付租金数额为180万元；2、2015年12月28日运达公司告知谢良解除租赁合同及腾退案涉房屋；3、案涉房屋由盛世酒店实际占用使用。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，谢良、盛世酒店和维也纳酒店上诉主要焦点有二：一是应否免除谢良和维也纳公司的给付义务和腾退义务；二是应否调整逾期支付租金违约金、合同解除违约金以及占用使用费数额。
针对第一个焦点问题，本院认为，依据已查明的事实，谢良是案涉租赁合同当事人，其未依约履行合同项下给付租金义务，依法依约均应承担相应的违约责任，亦应在合同解除后向出租人运达公司腾退并返还案涉房屋。而维也纳公司虽非合同主体，但其是在该租赁合同签订后新注册的以谢良为法定代表人、以案涉房屋为经营地址的公司。结合案涉租赁合同第3.7条约定内容以及案涉租赁合同履行情况，一审判决根据公平原则和诚实信用原则判令谢良、维也纳酒店与盛世酒店共同承担给付租金、逾期付款违约金、合同解除违约金、占有使用费以及腾退案涉房屋等义务，有事实和法律依据，并无不妥。上诉人主张免除谢良和维也纳酒店的给付义务和腾退义务的上诉理由，本院不予采纳。
至于谢良、盛世酒店和维也纳酒店上诉称解除合同通知没有送达盛世酒店，而是要求与谢良解约并腾退案涉房屋，主张对象错误，合同未解除一节，本院认为，如前所述，谢良是案涉租赁合同签订主体和当事人，盛世酒店虽于2016年5月10日出具证明称其为案涉租赁合同的承租人并愿意承担合同权利义务，但其未提供证据证明该份证明已送达给案涉租赁合同另一当事人运达公司且运达公司同意变更主体。况且，因谢良本身系盛世酒店的法定代表人，故仅凭运达公司于2015年9月29日收到盛世酒店支付50万元款项，不能直接认定运达公司同意将合同主体谢良替换变更为盛世酒店。因此，一审判决认定运达公司将解除合同通知向谢良送达能够产生合同解除的法律后果，于法有据，上诉人的此项上诉理由，本院亦不予采纳。
针对第二个焦点问题，本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本案中，因案涉租赁合同约定逾期未付租金则应付”到期未付金额×万分之五×逾期天数”滞纳金的性质系违约金，现上诉人提出该违约金标准过高，则运达公司依法有义务举证证明谢良逾期支付租金造成的实际损失，然而，运达公司未能对此举证证明，故综合衡量案件事实、合同履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将逾期支付租金的违约金标准调整为中国人民银行同期贷款利率。至于该违约金的起止时间，本院认为，一审法院以运达公司诉请起算时间2015年1月1日作为该违约金起算时间并采取分段计算的方式并无不妥，但是因案涉租赁合同于2015年12月28日解除，合同解除后，该合同已对双方无法律约束力，谢良承担逾期支付租金的违约金应计算至该日期，故一审判决计算至款项实际给付之日止，亦于法无据，本院予以纠正。
至于上诉人上诉主张合同解除违约金52万元过高，应予调整一节，本院认为，案涉租赁合同约定租期为十五年且租金每五年递增5%。现因谢良未依约按时足额交纳租金，导致合同解除，致使运达公司取得十五年稳定租金收益的合同目的落空且52万元违约金尚且不足当期租赁年的2.5个月房屋租金。因此，上诉人主张该违约金数额过高，没有事实和法律依据，本院不予支持。
至于案涉房屋占有使用费标准问题。本院认为，运达公司未提供证据证明谢良和盛世酒店实际占有案涉房屋造成其实际损失，而一审判决径行以案涉房屋年租金上浮30%即每年338万作为给付标准，无事实和法律依据，本院结合案件事实、合同履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将案涉房屋占有使用费调整为以年租金260万元标准计付。
此外，依据已查明的事实，案涉房屋建筑面积为5160平方米且共有七层（不包含顶层），且盛世酒店仍在实际占有经营中，一审判决只判令十日内腾退，不尽合理，本院酌情调整为三十日内腾退案涉房屋。
综上，谢良、大连盛世年华大酒店、大连东方维也纳酒店管理有限公司的上诉请求合理部分予以支持，其不合理部分，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初518号民事判决第一项、第四项；
二、变更大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初518号民事判决第二项为：谢良、大连盛世年华大酒店、大连东方维也纳酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同给付大连运达商业管理有限公司2015年1月1日至2015年6月30日期间欠付的房屋租金50万元及利息（2015年1月1日起至2015年9月29日期间的利息是以100万元为基数，2015年9月30日起至2015年12月28日期间的利息是以50万元为基数，计算标准均为中国人民银行同期贷款利率）；
三、变更大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初518号民事判决第三项为：谢良、大连盛世年华大酒店、大连东方维也纳酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同给付大连运达商业管理有限公司2015年7月1日起至2015年12月31日期间欠付的房屋租金130万元及利息（以130万元为基数，自2015年7月1日起至2015年12月28日止，计算标准为中国人民银行同期贷款利率）；
四、变更大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初518号民事判决第五项为：谢良、大连盛世年华大酒店、大连东方维也纳酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将大连市西岗区宏济街57号的房屋腾退给大连运达商业管理有限公司；
五、变更大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初518号民事判决第六项为：谢良、大连盛世年华大酒店、大连东方维也纳酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内按照年租金260万元标准向大连运达商业管理有限公司支付自2016年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；
六、驳回大连运达商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告谢良、大连盛世年华大酒店未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费81,800元、保全费5000元，共计86,800元，由大连运达商业管理有限公司负担29,035元，由谢良、大连盛世年华大酒店、大连东方维也纳酒店管理有限公司负担57,765元；二审案件受理费81,800元（大连盛世年华大酒店已预交），由大连运达商业管理有限公司负担24,035元，由谢良，大连盛世年华大酒店负担57,765元。
本判决为终审判决。
审判长霍宏
审判员刘小南
审判员张钱
二○一七年九月十二日
书记员王丽秋