徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第1704号
原告徐州市某某物业管理有限公司。
法定代表人刘某。
委托代理人赵冰某。
委托代理人李新某。
被告周建某。
委托代理人徐玉某。
原告徐州市某某物业管理有限公司诉被告周建某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐州市某某物业管理有限公司的委托代理人赵冰某、李新某到庭参加诉讼，被告周建某委托代理人徐玉某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州市某某物业管理有限公司诉称，我公司于2012年11月11日与徐州市鼓楼区某某街道办事处物业管理科签订一份《物业管理服务协议》，根据协议约定我公司对某某花园小区进行物业管理。该协议约定：1、物业管理期限为1年，即2012年11月11日至2013年11月10日止；合同约定的管理期限届满60天前，双方应就是否续约达成书面协议；为避免出现服务空挡时间影响业主正常生活，我公司未与第三方签订合同的，本合同自动顺延。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：多层住宅：0.55元／月／平方米，公共耗能费：30元／户／年。物业服务协议签订后我公司如期进驻该小区进行物业管理服务至今，我公司于2012年12月10日开始收取2012年11月11日至2013年11月10日年度物业费、公共耗能费。2013年12月开始收取2013年11月11日至2014年11月10日和拖欠的之前年度的物业服务费、公共耗能费。2014年12月开始收取2014年11月11日至2015年11月10日与拖欠之前年度的物业服务费、公共耗能费。被告的房屋建筑面积为93.04平方米，被告应履行缴费义务。但我公司上门多次催要及书面催缴，被告至今未能缴纳2012年11月11日至2015年11月10日的物业管理服务费1842.1元、公共耗能费90元等，给我公司造成的经济损失有银行利息、复印费、打印费、交通费等。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令被告给付1932.1元（物业管理服务费1842.1元、公共耗能费90元）以及滞纳金1507元（逾期天数继续追加）；本案诉讼费由被告承担。
被告周建某辩称，被告一家于2011年搬走。大概在2013年3月下旬，被告对象到涉案房屋搬钢琴，物业公司不让拉钢琴，说没交物业费。被告给了搬家公司100元。物业公司的人说不住涉案房屋的话要交70%的物业费。2012年年底，物业公司又跟被告说物业费的事情。涉案房屋无人居住。自2015年8月份才有人居住。综上，请求依法判决。
经审理查明：2012年11月11日，原告与徐州市某某花园业主委员会签订《物业管理服务合同》一份。合同约定：由原告对徐州市某某花园小区进行物业管理，管理期限为一年（自2012年11月11日起至2013年11月10日止）；合同约定的管理期届满前60日，双方应就是否续约达成书面协议，甲方（徐州市某某花园业主委员会）未与第三人签订合同的，该合同自动顺延；物业服务费0.55元／月／平方米，公共能耗费30元／户／年；实行先收费后服务的办法（服务一个月后），收费周期按一年收取。协议签订后原告即入住徐州市某某花园小区进行物业服务。合同约定的管理期满60天前，原告与徐州市某某花园业主委员会未签订新合同。合同到期后，徐州市某某花园业主委员会未与第三人签订物业服务协议。原告仍继续入住该小区服务至今。根据合同约定，原告于2012年12月10日开始收取2012年11月11日至2013年11月10日的物业服务费、公共能耗费；于2013年12月10日开始收取2013年11月11日至2014年11月10日物业服务费、公共能耗费。
另查明，徐州市某某花园3-3-202室的所有权人为周建某，该房屋建筑面积为93.04平方米。被告自2012年12月10日起至今未交纳物业服务费和公共能耗费。
以上事实有原告《物业管理服务合同》一份、徐州市某某物业管理有限公司资质证一份、徐州市房屋所有权登记审核表一份以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：根据相关法律规定，原告与某某花园业主委员会签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，合法有效，对全体业主均具有约束力。原告按约履行了自己物业服务，被告应当按照合同的约定按时缴纳物业管理费用。本案中，原告主张按照双方签订的物业服务合同，自2012年11月11日起至2015年11月10日止，按照每月每平方米0.55元收取物业服务费，被告名下的房屋建筑面积为93.04平方米。被告认为涉案房屋自2015年8月21日起有人居住，在此之前并未有人居住，原告未能提供证据证明涉案房屋在自2012年11月11日至2015年8月20日有人居住，考虑到双方因拉钢琴发生的纠纷、因被告门锁发生了纠纷，同时考虑到原告的物业服务有一定的瑕疵，且原告在调解时也同意被告支付50%的物业费但后来庭审时又要求被告支付100%的物业服务费的情形，为定纷止争，故对于2012年11月11日至2015年8月20日期间的物业费本院酌定按照70%计算，该期间的物业费计算为1193元。关于2015年8月21日至2015年11月11日的物业费，被告同意按100%交纳物业费，经计算该期间的物业服务费为136元。故本院支持原告物业费总额为1329元。
关于被告抗辩以损失抵扣物业费的问题。被告提供的证据不能证明因某某公司存在物业服务不好，影响业主的正常工作和生活等情形，曾被相关监管部门列入不良行为记录的物业企业名单。因此即使此类门锁被换等情况偶有发生并不能直接得出原告提供物业服务存在严重瑕疵的结论，且该部分损失亦不能明确确定数额，故本院认为损失并不能抵扣物业费，被告可向侵权人主张自己的合法权益。至于被告辩称原告阻拦其搬钢琴所遭受的损失，理由同上，被告可另行依法解决。
关于公共耗能费，《江苏省物业管理条例》规定，物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。本案中，原告主张按照双方签订的物业服务合同，每年收取公共耗能费30元，但原告未能提供对公共耗能进行公示的相关证据，本院亦无法查明，对于原告的此项诉请本院不予支持，待证据充分时，原告可以就本项诉请，另行起诉。
关于原告诉请的滞纳金，原告主张的滞纳金实为违约金，原告主张按照合同约定即日千分之三收取违约金，超出法律的相关规定，本院酌定按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算违约金。因公共耗能费本院不予支持，故计算违约金的计算基准应为一年的物业服务费应为430元（93.04×0.55×12×70%）。关于原告主张2012年11月11日至2013年11月10日期间物业服务费的违约金，应以430元为基准，自2013年11月11日起至2015年6月10日止，按原告主张的570天，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算；关于原告主张2013年11月11日至2014年11月10日期间物业服务费的违约金，应以430元为基准，自2014年11月11日起至2015年6月10日止，共210天，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算。
综上，依据依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《江苏省物业管理条例》第五十二条、最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》、最高人民法院《关于修改﹤逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复﹥的批复》之规定，判决如下：
一、被告周建某于本判决生效之日起七日内向原告徐州市某某物业管理有限公司支付物业管理服务费1329元及违约金（2012年11月11日至2013年11月10日，以430元为基准，自2013年11月11日起至2015年6月10日止，按570天，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算；2013年11月11日至2014年11月10日，以430元为基准，自2014年11月11日起至2015年6月10日止，共210天，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算。以上合计不得超过1507元）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预付），由被告周建某负担（该款与上述案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 王某某
代理审判员 尹某某
代理审判员 王 某
二〇一五年十二月十九日
书 记 员 刘某某