湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0112民初1704号
原告：汉口银行股份有限公司东西湖支行
负责人：金怡年
委托诉讼代理人：陈智
被告：武汉市红顶橡胶商贸有限公司
法定代表人：刘文晁
被告：武汉优安达科技有限公司
法定代表人：张亚媛
委托诉讼代理人：龚慧
被告：刘文晁
被告：孙爱华
委托诉讼代理人：刘文晁
原告汉口银行股份有限公司东西湖支行（以下简称汉口银行东西湖支行）与被告武汉市红顶橡胶商贸有限公司（以下简称红顶橡胶公司）、武汉优安达科技有限公司（以下简称优安达公司）、刘文晁、孙爱华金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告汉口银行东西湖支行的委托诉讼代理人陈智，被告刘文晁暨被告红顶橡胶公司的法定代表人暨被告孙爱华委托诉讼代理人，被告优安达公司委托诉讼代理人龚慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汉口银行东西湖支行向本院提起诉讼，请求：1、判令被告红顶橡胶公司立即归还原告汉口银行东西湖支行固定资产借款615,303.72元，截止到2017年4月20日利息为13,225.27元（利息款以实际还款日为准，逾期利率根据借款合同约定）；2、判令原告汉口银行东西湖支行拥有被告红顶橡胶公司名下武汉市东西湖区吴家山二十三支沟以西，107国道以北“节能环保型电梯”生产项目6号厂房2层1号房产及土地抵押优先受偿权；3、判令被告优安达公司、刘文晁、孙爱华对第一项诉讼请求承担连带保证责任；4、判令以上被告承担本案诉讼费及原告汉口银行东西湖支行实现债权等相关费用。事实与理由：被告红顶橡胶公司于2015年4月23日在我行办理一笔700,000元的固定资产贷款，期限120个月，被告红顶橡胶公司提供其名下位于武汉市东西湖区吴家山二十三支沟以西，107国道以北“节能环保型电梯”生产项目6号厂房2层1号房产抵押担保，并在房产部门设置抵押，办理他项权证，由被告优安达公司、刘文晁、孙爱华提供企业和个人（家庭）连带担保，被告红顶橡胶公司因经营出现问题，固定资产贷款于2017年2月开始欠还本息，我行多次催款但四被告拒不偿还欠款，依据B0240015006D《固定资产借款合同》第6条第3款和第8条第2款第4、7点约定，我行要求被告红顶橡胶公司立即归还贷款本息，被告优安达公司、刘文晁、孙爱华履行连带保证责任，恳请判如所请！
被告红顶橡胶公司辩称，借款700,000元属实，中间偿还部分本金，现在下欠本金615,303.72元，从2017年2月开始欠息。对于原告汉口银行东西湖支行要求偿还本金及利息的诉讼请求无异议，愿意偿还，但现在经营困难，要和原告汉口银行东西湖支行进行协商。
被告优安达公司、刘文晁、孙爱华共同辩称，借款属实，愿意承担担保责任。
本院经审理认定事实如下：被告刘文晁、孙爱华系夫妻关系，被告刘文晁系被告红顶橡胶公司法定代表人，张亚媛系被告优安达公司法定代表人。
2015年4月20日，被告红顶橡胶公司因经营需要资金向原告汉口银行东西湖支行请求贷款700,000元。同日，被告红顶橡胶公司作为甲方、原告汉口银行东西湖支行作为乙方签订《固定资产借款合同》（编号：B0240015006C），约定：本合同项下贷款本金为人民币（大写）柒拾万元（小写）700,000元，贷款期限120个月，自该贷款的贷款发放日起算；本合同项下的贷款利率年利率基于贷款发放日中国人民银行基准利率的基础上浮60%，本合同签订后（含贷款发放当天），约定的基准利率发生调整的，本合同项下贷款利率按浮动利率予以调整，即自贷款发放日起至贷款到期日止，本合同项下贷款利率按照利率调整日为基准利率调整之日起，贷款的下一个结息日调整，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的基准利率按照上述第2.1项约定的浮动方式、比例进行浮动后所得出的利率；本合同项下贷款按日计息，日利率＝月利率/30＝年利率/360；本合同项下贷款结息方式为等额本息，按月结息，即从贷款发放日起每月第21日（1-28）为结息日；贷款逾期后，对甲方未按本合同约定还清的贷款本金和利息（包括被乙方宣布全部或部分提前到期的贷款本金和利息）按逾期利率计收罚息和复利，逾期利率为在本合同逾期时执行的利率上加收50%，并按此利率对未按本合同的约定还清的利息计收复利；本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利及本合同第10条约定的其他一切相关费用采用非最高额保证担保、房地产抵押担保，具体担保合同编号分别为D024001500BK《房地产抵押合同》、D024001500BI《保证合同》、D024001500BJ《个人担保合同》；本合同项下贷款的还款方式为等额本息，分次偿还贷款本金；甲方应当按本合同约定偿还贷款本息，否则视为已发生违约事件，乙方有权按合同约定的逾期利率与罚息利率加收复利和罚息，并提前宣告本合同项下债务到期，要求收回已发放的贷款本息和相关费用。原告汉口银行东西湖支行、被告红顶橡胶公司均在该合同上加盖公章及法定代表人（或授权代理人）签章。2015年4月23日，原告汉口银行东西湖支行依约向被告红顶橡胶公司放款700,000元并出具《借款凭证（借据）》，约定借款到期日为2025年4月23日，被告红顶橡胶公司在借款人处加盖公章。放款当日，中国人民银行五年期以上贷款利率为5.90%。
2015年4月20日，被告红顶橡胶公司作为甲方、原告汉口银行东西湖支行作为乙方签订《房地产抵押合同》（编号：D024001500BK），约定：为确保B0240015006C《固定资产借款合同》（以下简称“主合同”）债务的履行，抵押人自愿以其有权处分的房地产为主合同项下债权提供抵押担保，抵押担保范围为主合同约定的主债权及其利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和乙方为实现债权而发生的费用（包括但不限于乙方为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、差旅费、财产保全费、过户费、拍卖费等所有费用）；乙方抵押权自房地产抵押登记（记载）之日起设立，甲方以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，其以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；本合同项下抵押人用作抵押担保的是武汉市东西湖区保税物流中心高桥北四路以东、台北二道以北节能环保型电梯二期生产项目6号厂房栋2层1室[预售（购）合同编号：东120494909号，面积685.68平方米]。双方均在该合同上加盖公章及法定代表人（或授权代理人）签章。2015年4月22日，原告汉口银行东西湖支行就前述房产在武汉市东西湖区房产管理局办理了武房期东字第2015004530号期房抵押证明。
2015年4月20日，被告优安达公司作为甲方、原告汉口银行东西湖支行作为乙方签订《保证合同》（编号：D024001500BI），约定：鉴于被告红顶橡胶公司（以下简称“债务人”）与乙方签订编号为B0240015006C的《固定资产借款合同》（以下简称“主合同”），为担保债务的履行，经债务人请求，甲方自愿主合同项下的乙方债权提供保证；本合同项下被担保的主债权为编号B0240015006C的《固定资产借款合同》；甲方向乙方提供连带责任保证，如主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或者法律规定宣布主合同项下债务提前到期，债务人未按时足额履行债务，或者违反主合同其他相关约定的，乙方有权直接要求甲方承担连带责任；甲方保证担保范围为主合同约定的主债权及其利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和乙方为实现债权而发生的费用（包括但不限于乙方为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、差旅费、财产保全费、过户费、拍卖费等所有费用）；保证期间为两年，自被担保债务的履行期届满之日起算，被担保债务的履行期依照主合同的相关约定确定；乙方依照本合同享有的担保权独立于为主合同项下债权已经或者将会设置的其他担保权利，乙方有权独立决定各担保权利的实现顺序，乙方向甲方主张担保权利不以实现其他担保权利为前提；无论乙方对主合同项下债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否生效、是否为债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的担保责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任，甲方不得提出任何异议；债务人违反有关法律规定或违反主合同相关约定，乙方依据法律规定及/或主合同的相关约定宣告全部或部分的被担保债务提前到期的，乙方有权行使或提前行使担保权，要求甲方立即承担连带责任。被告优安达公司、原告汉口银行东西湖支行均在该合同上签章捺印。
同日，被告刘文晁、孙爱华作为保证人，原告汉口银行东西湖支行作为贷款人（债权人/抵押权人/质权人）签订编号为D024001500BJ的《个人担保合同》，二被告自愿为被告红顶橡胶公司编号为B0240015006C的《固定资产借款合同》项下主债权及其利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权而发生的费用（包括但不限于保险、评估、鉴定、保管、提存、公证、税款等而产生的费用，以及贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、差旅费、财产保全费、过户费、拍卖费等所有费用）承担连带责任保证责任；主合同约定的债务履行期限届满（含贷款人依照主合同约定及/或有关的法律规定宣布债务提前到期），债务人没有履行债务的，贷款人有权要求保证人在其担保范围内承担连带责任；保证期间自本合同保证条款生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之后经过两年止。被告刘文晁、孙爱华及原告汉口银行东西湖支行均在上述合同上签章捺印。
上述贷款发放后，被告红顶橡胶公司如期支付本息，自2017年2月起因经营困难再未履行偿付义务，至今尚欠本金615,303.72元未予偿还，鉴于此原告汉口银行东西湖支行宣布贷款提前到期，要求被告红顶橡胶公司履行偿还义务并诉至本院，要求如诉称。
以上事实，有原告汉口银行东西湖支行提供的700,000元借款凭证、编号B0240015006C《固定资产借款合同》、编号D024001500BK《房地产抵押合同》、武房期东字第2015004530号《武汉市期房抵押证明》、编号D024001500BI《保证合同》、D024001500BJ《个人担保合同》在卷证实，本院予以确认。
本院认为，原告汉口银行东西湖支行与被告红顶橡胶公司签订的《固定资产借款合同》、《房地产抵押合同》，与被告优安达公司签订的《保证合同》，与被告刘文晁、孙爱华签订的《个人担保合同》均是各方真实意思表示且不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述被告在庭审中均未对此提出异议，故本院认定上述合同、协议合法有效，依法应予以保护。被告红顶橡胶公司在收到借款后，应依约履行偿还义务。本案中，根据原、被告双方签订的借款合同及借款凭证（借据），700,000元借款到期日为2025年4月23日，但被告红顶橡胶公司仅偿付部分本金，下欠本金615,303.72元未予偿还，同时自2017年2月起再未履行偿付义务，亦未另行提供担保。原告汉口银行东西湖支行根据双方签订借款合同中的违约条款宣布贷款提前到期，要求被告红顶橡胶公司偿还全部借款本息及复利的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的规定，本院予以支持。根据《中国人民银行关于扩大金融机构贷款利率浮动区间有关问题的通知》（银发[2003]第250号）“自2004年1月1日起，扩大金融机构贷款利率浮动区间。贷款利率浮动区间不再根据企业所有制性质、规模大小分别制定。商业银行、城市信用社贷款利率浮动区间扩大到[0.9，1.7]，即商业银行、城市信用社对客户贷款利率的下限为基准利率乘以下限系数0.9，上限为基准利率乘以上限系数1.7”的规定，本案所涉贷款利率在放款当日的中国人民银行五年期以上贷款利率基础上浮60%符合前述规定，即本案所涉贷款月利率为7.866667‰（5.90%×1.6÷12个月）。同时，双方合同约定逾期利息、复利、罚息的计算标准为贷款利率上浮50%，该约定亦符合《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）关于罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%的规定，本院予以确认。根据双方借款合同约定，本案所涉借款贷款利率按浮动利率变动并次期调整；贷款逾期后，对被告红顶橡胶公司未按本合同约定还清的贷款本金和利息（包括被原告汉口银行东西湖支行宣布全部或部分提前到期的贷款本金和利息）按逾期利率计收罚息和复利，逾期利率为在本合同逾期时执行的利率上加收50%，并按此利率对未按本合同的约定还清的利息计收复利。据此计算，被告红顶橡胶公司应向原告汉口银行东西湖支行偿还贷款本金615,303.72元，截至2017年4月20日利息为13,225.27元，自2017年4月21日起，被告红顶橡胶公司应按本金615,303.72元支付逾期利息及复利至全部债务清偿时止（逾期利率按编号B0240015006C《固定资产借款合同》的约定确定）。
关于优先受偿权的诉讼请求。根据被告红顶橡胶公司与原告汉口银行东西湖支行签订的《房地产抵押合同》，被告红顶橡胶公司以武汉市东西湖区保税物流中心高桥北四路以东、台北二道以北节能环保型电梯二期生产项目6号厂房栋2层1室[预售（购）合同编号：东120494909号，面积685.68平方米]为其贷款提供抵押；抵押权自房地产抵押登记（记载）之日起设立，被告红顶橡胶公司以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，其以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；原告汉口银行东西湖支行依法取得上述抵押财产的他项权利证书。虽然，原告汉口银行东西湖支行并未办理上述抵押房产占用范围内的建设用地使用权的抵押手续，但双方在抵押合同中约定“地随房走”的条款系其真实意思表示，且符合《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，对该约定本院予以认可。由于被告红顶橡胶公司未按约定履行还款义务，原告汉口银行东西湖支行有权就其全部债权对上述抵押房产及土地行使优先受偿权。
关于本案抵押权与保证担保并存，债权实现是否有顺序限制的问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”由此可见，在物保和人保并存时，以当事人之间约定优先，在没有约定及约定不明的情况下才根据物保提供方的不同存在先后顺序。本案中，被告红顶橡胶公司贷款既有其提供的物保，又有被告优安达公司、刘文晁、孙爱华提供的保证担保，但原、被告在《房地产抵押合同》及《保证合同》中均明确约定，原告汉口银行东西湖支行依照本合同享有的担保权独立于为主合同项下债权已经或者将会设置的其他担保权利，其有权独立决定各担保权利的实现顺序，其主张担保权利不以实现该等已经或者将会设置的其他担保权利为前提。由此可见，本案中原、被告已约定物保和人保的实现并无顺位要求，故被告优安达公司、刘文晁、孙爱华的保证责任不以原告汉口银行东西湖支行实现抵押权为前提。
关于要求被告优安达公司、刘文晁、孙爱华对被告红顶橡胶公司上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求。如前所述，被告优安达公司、刘文晁、孙爱华分别与原告汉口银行东西湖支行签订了《保证合同》、《个人担保合同》，该合同合法有效，依法应予保护。根据合同约定，被告优安达公司、刘文晁、孙爱华作为保证人为被告红顶橡胶公司与原告汉口银行东西湖支行编号为B0240015006C的《固定资产借款合同》项下主债权及其利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权而发生的费用（包括但不限于保险、评估、鉴定、保管、提存、公证、税款等而产生的费用，以及贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、差旅费、财产保全费、过户费、拍卖费等所有费用）承担连带责任保证责任；保证期间为被担保债权履行期限届满之日起两年。庭审中，被告优安达公司、刘文晁、孙爱华对于原告汉口银行东西湖支行要求其承担连带清偿责任的诉讼请求均不持异议，本院予以确认。由于被告红顶橡胶公司自2017年2月起再未履行偿付义务，原告汉口银行东西湖支行宣布贷款提前到期，并在保证期间要求上述三被告对被告红顶橡胶公司上述债务承担连带清偿责任，符合合同及法律规定，本院予以支持。同时根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告优安达公司、刘文晁、孙爱华承担保证责任后，有权向被告红顶橡胶公司追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十一条以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉市红顶橡胶商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告汉口银行股份有限公司东西湖支行偿还贷款本金615,303.72元，截至2017年4月20日利息13,225.27元，并自2017年4月21日起，按本金615,303.72元支付逾期利息及复利至全部债务清偿时止（逾期利率按编号B0240015006C《固定资产借款合同》的约定确定）；
二、被告武汉优安达科技有限公司、刘文晁、孙爱华对被告武汉市红顶橡胶商贸有限公司上述债务承担连带清偿责任，被告武汉优安达科技有限公司、刘文晁、孙爱华承担保证责任后，有权向被告武汉市红顶橡胶商贸有限公司追偿。；
三、如被告武汉市红顶橡胶商贸有限公司未能履行上述第一项还款义务，原告汉口银行股份有限公司东西湖支行有权在上述第一项债权范围内对武汉市东西湖区保税物流中心高桥北四路以东、台北二道以北节能环保型电梯二期生产项目6号厂房栋2层1室房屋[预售（购）合同编号：东120494909号，面积685.68平方米]及土地折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,043元（已减半收取，原告汉口银行股份有限公司东西湖区支行已预交），由被告武汉市红顶橡胶商贸有限公司、武汉优安达科技有限公司、刘文晁、孙爱华共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费10,086元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李蜀军
二〇一七年九月二十九日
书记员 陈珊珊