福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终1524号
上诉人（原审原告）:林巧玉，女，1974年5月21日出生，汉族，住福建省平潭县。
被上诉人（原审被告）：平潭西航实业集团有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇西航路北段。
法定代表人：周廷艳，董事长。
委托诉讼代理人：邹松赤，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：林艳，女，该公司员工。
上诉人林巧玉因与被上诉人平潭西航实业集团有限公司（以下简称西航公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初3362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林巧玉上诉请求：撤销一审判决，改判为：1.西航公司向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并交付林巧玉；2.西航公司协助林巧玉办理房屋权属登记；3.判令西航公司给付林巧玉迟延交房违约金2.3606万元；4.西航公司自2014年3月30日起，以购房款为基数按日向林巧玉承担0.01%的违约金至林巧玉房屋产权证办理完成之日止。
事实和理由：一、延迟办证的根本原因是因西航公司违法、违规、违章、违约所致，应当归责于西航公司。二、林巧玉北封阳台不违反任何法律禁止性规定，将迟延办证归责于林巧玉，没有法律依据；业主在装修中所签的《承诺书》，系西航公司关联的物业公司强行胁迫业主签字，以此减轻西航公司的办证义务和责任，对业主不公平。三、西航公司明知其向林巧玉交付的房屋不具备办证条件，违法、违约向林巧玉交付，现以北封阳台作为迟延办证的理由，实为混淆是非，不能因此减免西航公司迟延办证的违约责任。四、西航公司明知其向林巧玉交付不具备办证条件的房屋后，因平潭恶劣的台风天气，必有部分业主北封阳台，现以北封阳台作为迟延办证的理由，实为嫁责于业主之举。五、西航公司明悉办证条件和程序，林巧玉并不知晓。交房后，办证的主要条件不具备，与北封阳台不构成因果关系。六、西航公司交付的房屋至今不符合合同约定，属于延迟交房，根据合同9.1.2条约定庭承担违约金。
西航公司辩称，一、本案林巧玉诉讼请求缺乏合同及法律依据。1.在合同约定方面，双方明确约定只有因西航公司原因而造成逾期办理权属登记，方可追究西航公司违约责任，而西航公司不存在违反合同约定的违约事实。2.在法律规定方面，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;……”，据此，出卖人仅在因自身原因造成逾期办证的情况下才承担违约责任。二、西航公司主观上无违约的故意或过失。1.西航公司对林巧玉的按揭贷款承担了阶段性担保，即在不动产权属登记未办妥之前，西航公司对林巧玉偿还贷款承担连带担保责任，并向银行交付了巨额保证金，西航公司主观上无故意违约的可能性。2.就现有证据来看，西航公司均已依照法定程序进行房屋销售，现办理不动产登记出现阻碍，均是部分业主造成的。三、本案逾期办证是林巧玉造成的，西航公司不存在过错或过失。林巧玉对房屋进行违规装修，造成违建致使测绘报告无法顺利出具，且其亦承诺自行承担违规装修产生的包括不能办证在内的一切后果。四、林巧玉未按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定拆除违建防止损失扩大，即便在交付房屋前测绘机构已对小区进行实地测绘，依然不能阻止在规划条件核实时规划局对小区的现场勘验，且不论是否取得测绘报告，是否通过规划条件核实，对房屋进行违规装修均为不合法行为，应当拆除。五、台风气候与封包阳台之间不具因果联系，封包的根本目的是占用阳台减半计算的建筑面积。西航公司在交付房屋时，在敞开阳台与房屋间配有推拉门，已能够阻隔台风造成的风雨影响，且林巧玉封包阳台时亦将推拉门拆除，推拉门与封包阳台对台风造成风雨影响的阻隔作用是一样的。
林巧玉向一审法院起诉请求：1.判令西航公司向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并交付林巧玉；2.判令西航公司协助林巧玉办理房屋权属登记；3.判令西航公司给付林巧玉迟延交房违约金2.3606万元；4.判令西航公司自2014年3月30日起，按已付购房款的0.01％向林巧玉支付逾期违约金（至2016年12月31日的违约金为14.7652万元），至西航公司协助办理房屋权属登记完成之日止。
一审法院认定事实：2011年12月29日，林巧玉（买受人）与西航公司（出卖人）就购买位于西航海滨城二期CD区第C5幢906号商品房事宜，签订了《合同》、《合同补充协议》、前期物业协议、业主临时公约等，总价款为1466257元。《合同》第十四条中约定，出卖人应当在交房后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已付款0.01％的违约金。《合同补充协议》对《商品房买卖合同》第十四条进行变更，约定本项目产权总登记后，由出卖人通知买受人办理产权证…。产权登记过程中，如因政府相关部门办理工作耽误，产权登记和房屋权属证书可合理顺延。合同签订后，林巧玉依约支付了全部购房款。
2014年5月13日，双方办理交房手续。林巧玉对所购买房屋的北面阳台进行封包等，为此，林巧玉二次出具承诺书，表示若因本室改动而引起的验收、产权出证及产权面积大小变动或产生的安全隐患等一切责任问题由本人承担，与开发商和物业公司无关。
2014年7月1日，福州市勘测院平潭分院出具了《关于西航海滨城二期CD区海坛金城项目规划建筑竣工测量的说明函》，指明原C区1＃-3＃、5＃、D区1＃-3＃、5＃-7＃楼原规划审批均为敞开阳台，经实地勘测，发现CD区所有楼栋部分楼层南北两侧阳台现状围合成封闭阳台，与审批的建筑施工图不一致。对此，一审法院发函致福建省平潭综合实验区规划局和平潭综合实验区不动产登记中心，该两个单位复函认为，建设单位向福建省平潭综合实验区规划局申请建设工程竣工规划条件核实需提交《建设工程竣工测量报告》，该报告由申请单位自行委托具有相关资质的勘测单位出具，福州市勘测院平潭分院具有该资质。房地产开发项目，用户要办理《不动产权证书》，首先开发商要办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，该首次登记必须提供建设工程符合规划的材料，包括建设工程规划许可证和建设工程规划条件核实意见书。若规划局在规划核实时发现建筑实地勘测与审批的建筑施工图不一致，未予通过规划核实的，就无法予以办理权属登记。
一审法院认为，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。林巧玉依约交纳了全部购房款及相关代办证费用，按双方合同约定，西航公司应履行向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记并协助林巧玉办理房屋权属登记的义务。现因林巧玉所购买的房屋所在小区存在部分业主（包括林巧玉本人）将南北两侧阳台进行封包及违章搭建行为，导致该小区的建设工程规划条件核实意见书无法出具，亦无法办理相关权属登记手续。但西航公司并不能因此免除合同约定的相关权属登记义务，林巧玉在拆除违章搭建物后仍可要求西航公司办理相关权属登记。因此，西航公司应于林巧玉拆除违章搭建物之日起90日内代为办理房屋所有权初始预登记并协助林巧玉办理房屋权属登记。
关于迟延交房违约金，因林巧玉于2014年5月13日签收确认交房，至起诉时已经超过二年，故西航公司以诉讼时效已过为由进行抗辩，理由成立，一审法院予以支持。关于逾期办证违约金，因林巧玉在内的部分业主违法封包导致案涉小区的建设工程规划条件核实意见书无法出具。根据平潭综合实验区不动产登记中心复函，首次登记必须提供建设工程符合规划的材料，包括建设工程规划许可证和建设工程规划条件核实意见书。若规划局在规划核实时发现建筑实地勘测与审批的建筑施工图不一致，未予通过规划核实的，就无法予以办理权属登记，故林巧玉对案涉房屋无法办理相关权属登记存在一定过错。故林巧玉主张西航公司支付逾期办证违约金缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，西航公司应于林巧玉拆除违章搭建物之日起90日内代为林巧玉办理房屋所有权初始预登记并协助林巧玉办理房屋权属登记，对林巧玉主张的迟延交房和逾期办证违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、西航公司应于林巧玉拆除违章搭建物之日起90日内代林巧玉办妥坐落于西航海滨城二期CD区C5幢906号商品房的所有权初始预登记并协助林巧玉办理上述房产的不动产权属登记手续；二、驳回林巧玉的其他诉讼请求。
当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
经审查，本院确认一审判决查明的事实属实。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是其真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据福建省平潭综合实验区规划局和平潭综合实验区不动产登记中心的复函，不动产首次登记必须提供建设工程符合规划的材料，包括建设工程规划许可证和建设工程规划条件核实意见书。若规划局在规划核实时发现建筑实地勘测与审批的建筑施工图不一致，未予通过规划核实的，就无法予以办理权属登记。因林巧玉所购房屋所在小区存在部分业主包括林巧玉本人，将南北两侧阳台进行封包及违章搭建行为，导致该小区的建设工程规划条件核实意见书无法出具，亦无法办理相关权属登记手续。林巧玉对案涉房屋无法办理相关权属登记存在过错，且其已承诺一切责任问题由本人承担，与开发商和物业公司无关，故一审法院对于林巧玉主张的逾期办证违约金不予支持，并判决西航公司应于林巧玉拆除违章搭建物之后代为林巧玉办理房屋所有权初始预登记并协助办理房屋权属登记是合法正确的。林巧玉上诉主张迟延交房违约金，但其已于2014年5月13日签收确认交房，至起诉时已超过二年，西航公司抗辩已过诉讼时效理由成立，一审法院予以支持是正确的。
综上所述，林巧玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3725元，由上诉人林巧玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林智远
审 判 员 谢 芬
审 判 员 陈 雯
二〇一八年一月三十日
法官助理 易 艳
书 记 员 林 颖
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。