广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终1094号
上诉人（原审原告）：周韧玲，女，汉族，1965年7月21日出生，住广东省珠海市香洲区。
被上诉人（原审被告）：谭达生，男，汉族，1972年8月9日出生，住广东省开平市。
上诉人周韧玲因与被上诉人谭达生物权保护纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2015）江开法民一初字第466号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年9月7日，周韧玲向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、谭达生因侵占在开平市三埠街道办事处卫东东塘村1312号房屋交还给周韧玲，并在十天内搬离上述住址；2、本案的相关诉讼费用由谭达生承担。主要事实和理由是：2010年4月27日，周韧玲向谭达生父亲××购买坐落在开平市三埠街道办事处卫东东塘村1312号房屋，该房屋《集体土地建设用地使用证》证号为开府集建总字第027692号(1989)第011300512号，并在广东星辉律师事务所律师见证下签订《房屋转让协议书》，周韧玲一次性支付购房款30000元给谭达生父亲××，谭达生父亲××也将房屋交付给周韧玲。周韧玲收到该房屋后，出资20000多元对该房屋进行装修和装饰。2015年初，周韧玲因事外出，谭达生擅自将该房屋�锁撬烂，并更换新锁，将该房屋占为己有，周韧玲发现后曾多次要求谭达生退还房屋均无果。
谭达生答辩称：谭达生对周韧玲与其父亲××签订的房屋转让协议书完全不知情，包括管区和村小组的所有人员也不知情。周韧玲在2010年与其父亲签订协议时父亲已经患病，这份协议是周韧玲与其父亲私下签订的，周韧玲陈述出资20000多元装修房屋，谭达生要求周韧玲出示相关的装修证明。周韧玲陈述谭达生擅自将房屋的门锁撬烂和更换是事实，因为当时谭达生并不清楚有这个协议的存在，××危，需要到该房屋居住和处理他的后事，后来谭达生父亲在涉案房屋住了大半年时间，这段期间周韧玲并没有提出房屋转让的事宜。因此，谭达生对周韧玲上述协议并不认可。父亲××是2013年9月病逝，周韧玲是在谭达生父亲去世后才反映有关涉案房屋转让的事宜。谭达生不同�将涉案房屋（即坐落于开平市三埠街道办事处卫东东塘村1312号）交还给周韧玲。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：对周韧玲提供的所有证据，原审法院认为均具有真实性、合法性、关联性，依法予以认定，可以作为本案认定案件事实的依据。
原审法院根据以上认定的证据及当事人的陈述，确认如下事实：
2010年4月27日，周韧玲与××在广东星辉律师事务所律师见证下签订《房屋买卖协议书》，××将其所有坐落于开平市长沙区卫东管区东塘村1312号房屋以价格30000元转让给周韧玲，周韧玲一次性付清转让款后该房屋归周韧玲所有，××应协助周韧玲办理房屋过户登记手续，但过户一切费用由周韧玲交纳。协议书签订当天，周韧玲一次付清转让款30000元给××，××并将该房屋及土地使用证交付给周韧玲，周韧玲对该房屋进行�修。现周韧玲以谭达生擅自更换房屋门锁并占为己有拒不退还为由，遂提起诉讼。
查，原审法院于2001年9月13日作出(2001)开法民初字第915号民事调解书，调解如下：一、××与谭爱贤自愿离婚；二、坐落于开平市三埠区卫东村委会东塘村123号之一房屋一间归谭爱贤所有；坐落于开平市三埠区卫东村委会东塘村131号之二房屋一间归××(××)所有，××。××、××、××，××与谭爱贤婚后分别于1972年8月9日生育儿子谭达生、1974年8月21日生育女儿谭丽萍、1977年1月2日生育女儿谭丽珠。
另查，××。
庭后，××已于2013年9月死亡。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案应属物权保护纠纷。本案的争议焦点：一、房屋买卖协议书的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……。”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……。”；第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”；《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，涉案房屋的土地属集体所有的宅基地，而宅基地使用权的主体是特定的农村集体成员，周韧玲非宅基地的农村集体成员，××签订的《房屋买卖协议书》虽是双方真实意思表示，但由于该协议违反法律、行政法规的强制性规定，故应属无效。
二、谭达生是否应返还、搬离涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依�登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……。”、第九十五条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”、第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”；《中华人民共和国继承法》第二条“继承从被继承人死亡时开始。”的规定，宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。涉案房屋是宅基地上合法建造的住房，××依法享有所有权，××死亡后，在对涉案房屋未进行遗产分割时，谭达生作为继承人与其他继承人对涉案房屋共同享有所有权。据此，鉴于《房屋买卖协议书》无效及谭达生对涉案房屋享有所有权，故周韧玲主张谭达生交还、搬离涉案房屋的请求�理据不足，不应予支持。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条和《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第九十五条、第一百五十二条和《中华人民共和国继承法》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2015年12月18日作出如下判决：驳回周韧玲的诉讼请求。本案受理费50元，由周韧玲负担。
当事人二审的意见
周韧玲不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，按周韧玲一审诉讼请求依法维护；2、一、二审诉讼费由谭达生承担。主要事实和理由是：2010年4月7日，周韧玲向谭达生父亲××购买坐落在开平市三埠街道办事处卫东东塘村1312号房屋，该房屋《集体土地建设用地使用证》证号为开府集建总字第027692号（1989）第011300512号，并在广东星辉律�事务所律师见证下签订《房屋转让协议书》。周韧玲一次性支付购房款30000元给谭达生父亲××，××也将房屋交付给周韧玲。周韧玲收到房屋后，出资20000多元对该房屋进行装修和装饰。2015年初，周韧玲因事外出，谭达生擅自将该房屋门锁撬烂，并更换新锁，将房屋占为己有，周韧玲发现后曾多次要求谭达生退还房屋，均无果。为此，周韧玲于2015年9月7日向开平市人民法院提出诉讼，请求判令谭达生退还房屋。然而开平市人民法院以涉案房屋的土地属于集体所有的宅基地，而宅基地使用权的主体是特定的农村集体成员，周韧玲非宅基地的农村集体成员，××签订的《房屋买卖协议书》虽是双方真实意思表示，但一审法院认为该协议违反法律、行政法规的强制性规定为由，认定该《房屋买卖协议书》无效。并且认定谭达生对涉案房屋享有所有权，认为周韧玲要求谭达生�离涉案房屋的理据不足，最终驳回了周韧玲的诉讼请求。周韧玲认为原审判决认定事实错误，判决不当。周韧玲向××已经购买了房屋，并且付清了购房款项，且房屋交付周韧玲使用。周韧玲为此还投入了资金对涉案房屋进行装修。谭达生强行霸占房屋的行为侵犯了周韧玲的合法权益。
谭达生没有作答辩。
双方在二审期间均没有提供新的证据。
本院查明的事实
原审查明的事实，除“协议书签订当天，周韧玲一次性付清转让款30000元给××，××并将该房屋及土地使用证交付给周韧玲，周韧玲对该房屋进行装修”外，其他事实属实，本院予以确认。
另查明：房屋转让协议书约定“受让人周韧玲一次性付清房屋转让款给转让人××。该房屋转让款付清后其所有权属于受让人周韧玲所有。转让人和受让人双方均不得反悔，互�追究任何经济责任和法律责任”，周韧玲认为其在协议书签订当日付清购房款，××向其交付房屋。目前开府集建字【1989】第011300512号集体土地建设用地使用证由周韧玲持有。
本院判决理由和结果
本院认为：本案系周韧玲以其购买的房屋被谭达生侵占为由请求返还房屋的纠纷，属返还原物纠纷，原审确定本案为物权保护纠纷不准确，本院予以修正。由于涉案宅基地使用权未登记在周韧玲名下，故周韧玲对其受让的涉案房屋不享有所有权。而周韧玲据房屋转让协议书请求谭达生返还涉案房屋，应从周韧玲对涉案房屋是否有合法占有权利方面作出评判。我国《物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。本案中，�然周韧玲提供了房屋转让协议书和集体土地建设用地使用证原件，但从周韧玲的身份证及其陈述可知，其并非涉案宅基地所在集体经济组织成员，而我国对宅基地使用权流转严格限制在集体经济组织成员之间，故周韧玲与××就涉案房屋转让事宜签订的房屋转让协议书属无效合同。周韧玲据此无效合同请求××的法定继承人谭达生返还涉案房屋缺乏依据，本院不予支持。若周韧玲因该协议书向××支付价款并实际投入装修，可循合同无效的法律规定另案主张权利。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元,二审案件受理费100元，共150元由周韧玲负担。
本判决为终审�决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一六年七月十九日
书记员 梁淑珍