广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终10944号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨秀英，女，汉族，1940年3月5日出生，住所地：广东省深圳市福田区，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶立国，男，汉族，1978年2月10日出生，住所地：广东省深圳市福田区，
上诉人杨秀英因与被上诉人叶立国房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初10337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨秀英上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：
（一）关于杨秀英要求叶立国支付延迟交费加倍租金4天1600元的事实，双方2014年8月14日签约，对房屋进行整理清洁后于2014年8月20日将房屋钥匙移交给叶立国，叶立国应于2016年4月24日交还。叶立国延迟4天仍占用住房交还，应交还房款1600元。另，杨秀英已将2930元水电费返回叶立国。
（二）叶立国一家大小六口居住，卫生间、厨房损坏最严重，有照片为证。一审法院酌定叶立国赔偿1500元有合理之处，但卫生间浴缸的漏洞不能维修，若更换新浴缸，至少得数千元才能购得同款浴缸，为了替叶立国省钱，仅补上瓷砖，更换新的便宜地板；同样旧的煤气灶不能用，也是更换的最便宜的价格499元的新灶；水龙头使用了20个月不能关紧也漏水；房间门因长期水浸不能使用，更换了铝合金门。叶立国是因为房间发臭住不下去不得不搬，而称是因杨秀英的原因。
在杨秀英主张的3077元维修费中，换铝合金门800元，叶立国应承担400元；煤气灶、水笼头坏了，旧的全归还叶立国，叶立国应负担70%；浴缸和房间地板腐烂系叶立国造成，1100元维修费全应由叶立国负担；为寻找最便宜的铝合金门、搬木门，花去交通费、汽油费、劳务费300元，叶立国应负担。叶立国共计应负担2480元[400元（铝合金）+1100元（浴缸和临近房地板粉刷和瓷砖等）+460元（煤气灶和水龙头的70%）+500元（清洁费）+20元（衣柜门的连接）]。
（三）杨秀英有权没收押金。合同约定如未住满24个月提前搬出房屋，则杨秀英有权没收押金，杨秀英从未和叶立国签订过解除合同的书面文件，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条和最高人民法院的司法解释，协议条款的变更必须通过书面形式完成，无论双方是否存在口头协议，均不能改变协议的约定内容，也不能通过威胁，诬告、诽谤、恐吓等利用欺诈、乘人之危等非法手段，违背当事人的真实意愿所获得的所谓录音记录不能作为定案依据。
叶立国辩称，杨秀英在合同期内两次要求涨价，因为涨价退房，还要叶立国补中间差价，杨秀英未按合同办事。没有证据证明叶立国损坏了房屋，水房、厨房的门起码已使用了十年以上。
叶立国向一审法院起诉请求：1、杨秀英归还合同外涨价2240元；2、杨秀英归还押金10，200元；3、杨秀英归还水电费余额3000元；4、杨秀英提供每月租金发票；5、杨秀英支付违约金10，200元。
杨秀英向一审法院反诉请求：1、如按照叶立国实际居住计算，叶立国赔偿杨秀英租金差额9760元[（6600元-5380元）×8个月]，叶立国加倍支付到期不交还钥匙的租金1600元；如按照合同约定，叶立国提前退租构成违约，杨秀英有权没收租赁保证金；2、赔偿更换新门、铺地砖、拆下浴盆花费1100元、卫生间换房门花费800元、厨房煤气灶换新花费499元、厨房水龙头漏水花费158元、全屋清洁卫生花费500元、房间衣柜门连接更换花费20元；3、叶立国对杨秀英的人格名誉损害书面道歉并给予精神经济补偿。杨秀英尚余押金10，200元、水电费2930元未予返还，按叶立国实际居住计算，上述费用扣除应返还的费用后，叶立国还应向杨秀英返还1307元；按叶立国违约计算，叶立国还应向杨秀英支付147元。
一审法院认定事实：（一）2014年8月14日，叶立国（乙方、承租方）与杨秀英（甲方、出租方）签订《房屋租赁合约》，约定：杨秀英向叶立国出租福田区X村3栋X号房；租期从2014年8月25日起至2016年8月24日止；每月租金5100元；签订协议时，乙方向甲方缴纳押金10，200元；押金属于乙方所有，如乙方违约造成甲方损失，甲方有权从押金中扣除；如未违约，租约期满结清一切费用后，退回乙方，押金不能抵扣房租使用；乙方先交租后住房，每月支付1次租金，每月支付租金的日期为25号前；租赁期内管理费、水电费、电话费、煤气费、电视费由乙方支付；在租赁期内，乙方须将承租房屋保持清洁良好，如需室内装修改造，需得到甲方同意；如故意或过失造成损失，应负责修理或在押金内扣除。合同补充说明中手写备注：“室内物品有煤气灶一台、抽烟机一台、消毒柜一台、空调三台。”
同日，叶立国向杨秀英支付押金10，200元。
（二）2015年8月开始，双方协商将租金调整为5380元，叶立国按照该标准向杨秀英支付租金至2016年4月24日。
2016年4月初，杨秀英向叶立国发送短信称要求将租金涨至5500元，叶立国表示不同意。此后，叶立国致电杨秀英要求提前搬家，杨秀英表示同意，并同意在结清费用后向叶立国返还押金10，200元及水电存折上多余的费用。
（三）2016年4月21日，双方前往管理处开具放行条，放行条有效期至2016年4月22日。
2016年4月22日早上，叶立国致电杨秀英，叶立国称杨秀英未接电话，杨秀英则称叶立国说本来准备早上搬家，但是因为下雨所以将延后搬家。当日，叶立国搬离涉案物业，杨秀英未前往涉案房屋内清点。杨秀英称叶立国未告知具体何时搬家，到了晚上突然打电话说已经搬完了，但此时放行条原件还在杨秀英手中。
2016年4月24日，叶立国向杨秀英退还涉案房屋的钥匙。
（四）杨秀英提交照片显示：衣柜门有两块缺失、厨房灶台、地面油污较厚，灶台台面有大面积开裂现象；卫生间门处于半关闭状态（杨秀英主张无法关闭）；有一个柜子的柜门脱落，活动卡口缺失；浴盆底部有一个洞。
2016年9月26日，深圳市匡宇房地产经纪有限公司出具证明称：杨秀英提交的照片是在2016年4月24日叶立国交钥匙给杨秀英后第二天，受杨秀英所托检查房屋时所拍。叶立国一审当庭对杨秀英提交照片的真实性予以确认，但认为房屋内设施设备损坏发生在叶立国搬进涉案房屋之前，并非叶立国所损坏。
杨秀英并提交多张收款收据及租客证人证言以证明杨秀英实际支出的维修及更换设施设备、清洁屋内卫生的费用共计3077元。叶立国认为上述收据、证明与其无关。
（五）一审庭审中，双方确认杨秀英尚余水电费、管理费等杂费2930元未退还叶立国。
一审法院认为，叶立国与杨秀英签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。在租赁合同履行期限内，双方经合意协商将房租涨至每月5380元，叶立国并按照该标准向杨秀英支付了当月租金，叶立国在合同解除后再诉请要求返还该部分租金，没有合同及法律依据，一审法院不予支持。杨秀英反诉要求叶立国按照其自行确定的市场租金标准加付合同履行期限内部分月份的租金，但《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”杨秀英并未提交证据证明叶立国对于杨秀英主张的租金标准予以确认，杨秀英擅自变更合同约定，违反法律规定，对于杨秀英的该项反诉请求，一审法院不予支持。
叶立国主张杨秀英存在擅自加租的违约行为，导致合同解除，应承担双倍返还租赁保证金的违约责任。但从叶立国提交的短信记录及录音记录可以看出，杨秀英虽主张增加租金，但并未得到叶立国同意，杨秀英也未明确表明因为叶立国不同意增加租金而需解除合同收回房屋。从双方在电话中对合同解除、租赁保证金的返还进行协商的过程可以看出，涉案合同系双方当事人合意解除。叶立国要求杨秀英双倍返还租赁保证金，杨秀英反诉称叶立国存在提前解除合同，租赁保证金应不予返还，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。但叶立国已支付的租赁保证金10，200元在合同合意解除后，在叶立国未拖欠水电费等杂费，且屋内卫生状况良好、无损坏物品的情况下，杨秀英理应向叶立国返还。
从杨秀英提交的拍摄时间为叶立国交房后第2天的图片可以看出，屋内部分地板较为肮脏，部分设施设备确实存在损坏。叶立国虽主张在承租涉案物业前，屋内设施设备即存在如照片所示的损坏，但常理上来说，如果房屋破损如此严重，叶立国不可能会承租涉案房屋，即便会承租，为避免在退租时存在争议，也应当会在合同备注栏内列明。但双方合同备注栏内仅列明了电器的种类和数量，并未明确房屋存在何种损坏。对于叶立国抗辩未损坏屋内设施设备，一审法院不予确认。
杨秀英提交收款收据和证人证言显示总共花费3077元维修及清洁费，但杨秀英未举证证明其更换的设备及维修的设施在叶立国承租之时，系未使用过的新设施设备，也未举证证明更换的设备与叶立国损坏的设备系同款设备。杨秀英主张要求叶立国支付更换后新的设施设备的全额费用，有违公平原则，一审法院不予确认。一审法院酌情确定叶立国应承担的清洁及损坏设施设备赔偿款为1500元。对于杨秀英该项请求的超出部分，一审法院予以驳回。扣除上述赔偿款外，杨秀英还应向叶立国返还租赁保证金8700元。
关于杨秀英反诉要求叶立国支付延迟交房加倍租金1600元，根据一审法院查明的事实，叶立国实际已支付租金至2016年4月24日，而叶立国与杨秀英均确认叶立国实际于2016年4月24日向杨秀英交还房屋钥匙，叶立国已于2016年4月24日向杨秀英返还涉案房屋。杨秀英主张叶立国逾期交房，没有事实依据，一审法院不予支持。
叶立国退租后，双方确认尚余2930元管理费、水电费等杂费未予退还。对双方当事人均确认的事实，一审法院予以确认。杨秀英应向叶立国返还水电费余额2930元。
叶立国要求杨秀英提供每月租金的发票，但双方合同并未约定杨秀英应开具相应的发票。叶立国的该项主张没有合同依据，一审法院予以驳回。本案系租赁合同纠纷，杨秀英如认为叶立国确实存在侵犯其名誉权的事实，可另寻法律途径解决。
据此，一审法院判决：一、杨秀英应于判决生效之日起十日内向叶立国返还租赁保证金8700元；二、杨秀英应于判决生效之日起十日内向叶立国返还水电杂费余额2930元；三、驳回叶立国的其他诉讼请求；四、驳回杨秀英的反诉请求。本诉案件受理费441元，由叶立国负担241元，杨秀英负担200元；反诉案件受理费50元，由杨秀英负担。
本院对一审查明的事实予以确认。另查，双方当事人在本院二审调查询问时均确认，杨秀英已向叶立国退还水电杂费余额2930元。再查，杨秀英在一审庭审中陈述涉案房屋系于2010年进行装修。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于叶立国应否支付迟延4天交回房屋的加倍租金的问题，根据叶立国一审提供的网银转账信息显示，其在2016年3月21日已向杨秀英转账支付至2016年4月24日的租金5380元，至叶立国于2016年4月24日向杨秀英交还房屋钥匙时，并不存在拖欠占用房屋期间租金的情形，亦不存在杨秀英所称逾期4天交还房屋的情形，杨秀英关于支付加倍租金的请求缺乏事实依据，本院不予支持。
关于杨秀英上诉主张应赔偿2480元房屋设施维修及更换费用的问题，按杨秀英在一审庭审中的陈述，涉案房屋于2010年装修，按常理至叶立国2014年签约承租时已存在使用折旧，且除杨秀英关于其系采购更“便宜”的设施用于更换的单方陈述外，亦无其他证据可证明其更换的设备在款式、功能等方面与原有设备价值一致，一审法院酌情确定叶立国对设施设备损坏承担1500元的赔偿责任，该项裁量并无明显有违公平原则和诚实信用原则之处，本院对此予以维持。
关于杨秀英是否有权不退还租赁保证金的问题，虽然涉案合同约定如承租人提前退租则不予退还押金，但根据一审已查明的事实，双方当事人在电话联系中已就终止履行合同及退还保证金达成新的合意，杨秀英在上诉状中亦未否认该口头协商一致的事实，结合双方其后共同签署放行条的事实，属《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款所规定的当事人协商一致解除合同，依民事法律行为意思自治原则，则应优先适用双方就合同解除及其后果所达成的相关合意内容，一审法院依照双方退还保证金的口头协商一致内容而判令退还租赁保证金，并无不当。
至于杨秀英上诉所称口头协议不能终止租赁关系以及并非其真实意思的问题，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条系规定房屋租赁合同的签订应采用书面形式，但法律、行政法规并未明确规定终止或解除房屋租赁合同也应采用书面形式，且即便应采用书面形式，在双方已通过共同签署放行条等行为表明同意终止合同的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，亦应认定双方有关合同解除的合意已经成立生效。本案中，杨秀英并未举证证明其在作出终止履行合同及退还保证金的意思表示时，存在欺诈、胁迫、重大误解等意思表示不真实的法定情形，且从叶立国提供的录音资料中杨秀英的谈话方式及内容判断，在双方协商时杨秀英亦不存在处于危困状态或缺乏判断、谈判能力等法定的显失公平情形，本院对其意思表示不真实的上诉主张不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因本案双方当事人均确认杨秀英已向叶立国退还水电杂费2930元，根据该一审判决后发生的新事实，本院对一审判决予以相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初10337号民事判决第一、四项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初10337号民事判决第二、三项；
三、驳回叶立国的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费441元，由叶立国负担241元，杨秀英负担200元；一审反诉案件受理费50元，由杨秀英负担。二审案件受理费90元，由杨秀英负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 曹 静
审判员 张 睿
二〇一八年二月二日
书记员 林晓翔（兼）
附本判决所适用法律：
《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第二百二十二条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。