广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂02民终405号上诉人（一审原告）何辉祖，男，汉族，1986年10月7日出生，住所地广西马山县。委托代理人石建平，广西思齐律师事务所律师。委托代理人杜恩科，广西思齐律师事务所律师。被上诉人（一审被告）广西紫域房地产开发有限公司，住所地广西柳江县穿山镇柳石路，法定代表人罗从保，该公司总经理。委托代理人黄斌，广西华尚律师事务所律师。上诉人何辉祖因与被上诉人广西紫域房地产开发有限公司（以下简称紫域房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳江县人民法院（2015）江民初字第552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后组成由审判员黄智文担任审判长，审判员古龙盘、代理审判员翁春亚参加的合议庭公开审理了本案。代书记员黄脉鲜担任法庭记录。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年3月10日，何辉祖和紫域房开公司签订《商品房买卖合同》一份，约定何辉祖向紫域房开公司购买位于柳江县穿山镇柳石路“紫域·白莲国际城”X栋X单元X号房屋一套，建筑面积为82.38平方米，房屋总价款292445元，付款方式为银行按揭贷款。合同第八条约定，出卖人应于2014年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即“该商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；3.供水、供电部门连续停水、停电四个小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时为一天）；4.施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的；5.出卖人将竣工资料包套提交政府部门受理（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收或丈量的时间；6.非出卖人的因素（如政府部门有关通知）造成工程期限延误。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，紫域房开公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付何辉祖使用，如逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，紫域房开公司按日向何辉祖支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，何辉祖有权解除合同。何辉祖要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，紫域房开公司按日向何辉祖支付已交付房价款的万分之五(该比例应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，紫域房开公司应当书面通知何辉祖办理交付手续。双方进行验收交接时，紫域房开公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。紫域房开公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全的，何辉祖有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由紫域房开公司承担。合同签订后，何辉祖依约向紫域房开公司支付了全部购房款。本案涉案商品房于2012年3月18日开工建设，于2013年12月30日通过竣工验收，但至今该商品房未进行备案登记。2014年7月8日，紫域房开公司在柳州日报上刊登《重申交房告知书》，公告涉案项目的29＃楼定于8月14日正式交房。2014年7月15日，紫域房开公司将本案涉案商品房移交给了广西紫运物业服务有限公司，委托该公司代办相关交房事宜。何辉祖以本案涉案商品房不具备居住条件为由拒绝收房,于2015年6月29日才领取涉案商品房的房屋钥匙。自本案商品房合同签订之日2013年3月10日起至合同约定的交房之日2014年3月30日止，柳江县范围内连续降雨4小时的天数或间断降雨累计6小时及以上的天数为79天。2015年2月5日，何辉祖以紫域房开公司违约为由，向法院提起诉讼，请求：1、判决紫域房开公司支付延期交房违约金人民币39479元(违约金计算期限：自约定交房日期的次日即2014年3月31日至2014年12月30止共计270天)。2、本案诉讼费用由紫域房开公司承担。一审法院认为：何辉祖、紫域房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且符合法律法规相关的规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。双方在合同中明确约定了交房条件和交房时间，即紫域房开公司应于2014年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付何辉祖使用。紫域房开公司在2014年7月8日公告交房时，该商品房已通过了建设工程竣工验收，达到了合同约定的交付条件，公告中已明确本案涉案商品房于2014年8月14日正式交付，何辉祖以紫域房开公司未取得柳江县建设行政主管部门的发放《建设工程竣工验收备案表》及交付的房屋仍然未具备通水、通电等基本的生活条件为由拒绝收房，理由不充分，因此而导致的不利后果应由何辉祖自行承担。双方当事人在《商品房买卖合同》第十一条第二款约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到收房通知或自出卖人在《柳州日报》、《柳州晚报》、《南国今报》其中一种报刊发布收房通知之日起未在收房通知确定的期限内办理收房手续，出卖人有权将房屋交由出卖人委托的物业服务企业，出卖人移交之日视同买受人在该日完成收房……”。紫域房开公司在刊登《重申交房告知书》中，明确了涉案商品房于2014年8月14日正式交房，并于2014年7月15日将涉案商品房移交给委托的企业广西紫运物业服务有限公司，应视为紫域房开公司已于2014年8月14日交房完毕。按合同约定，紫域房开公司交房时间为2014年3月30日，紫域房开公司于2014年8月14日才正式交房，比合同约定延迟了137天。何辉祖与紫域房开公司在合同第八条中约定，气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时为一天）造成工程期限延误的，紫域房开公司可以延期交房。根据柳江县气象局提供的气象记录，自本案商品房合同签订之日2013年3月10日起至合同约定的交房之日2014年3月30日止，柳江县范围内连续降雨4小时的天数或间断降雨累计6小时及以上的天数共计有79天，紫域房开公司据此可以延迟交房79天。故紫域房开公司延迟交房的时间应为137天-79天=58天，由于紫域房开公司延迟交房的时间未超过180天，故违约金的计算标准应为何辉祖已交房价款的每日万分之一。紫域房开公司应支付的违约金应为58天×292445元×1／10000=1696.2元。紫域房开公司主张的其他延迟交房事由，依据不充分，本院不予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条的规定，作出如下判决：一、广西紫域房地产开发有限公司向何辉祖支付逾期交房违约金1696.2元；二、驳回何辉祖的其余诉讼请求。本案受理费787元，由广西紫域房地产开发有限公司负担50元，何辉祖负担737元。上诉人何辉祖不服一审判决上诉称：一、一审判决以广西紫运物业服务有限公司的证明作为定案依据违反证据规则。在本案群体诉讼中，一审法院于2015年6月12日开庭审理其中之一（业主陈爱凤）案，并于当月6月28日作出（2015)江民初字第448号民事判决书，被上诉人不服上诉，柳州中院于2015年1月日作出（2015)柳市民一终字第956号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在该案的一审、二审过程中，被上诉人均未提交该证明作为证据使用．包含本案在内同时立案的另75件案件于2015年9月8日一审法院开庭审理之日，被上诉人也未提交该证据，而是庭后补交。在补充质证过程中，上诉人的代理人即提出广西紫运物业服务有限公司是被上诉人的关联公司，其委托的真实性存疑，而且《商品房买卖合同》并未约定由第三人交房，对真实性不认可的质证意见，但一审仍以该证据作为定案依据，显然违反《民事诉讼证据规定》的有关规定，其结果导致同时立案、被上诉人存在同样违约事实的案件出现几种不同的判决结果，损害了法律的严肃性。上诉人认为，商品房达成法定交付条件才能视为合格交房。如果以造成即成事实的所谓“交付”认定开发商己按期将验收合格的房屋交付给业主，无疑会纵容开发商故意违约及违反法律的规定，不仅损害购房人的合法权益，也不利于房地产业的健康发展。因此，违约金的计算截止时间应以上诉人一审主张的截止日期为准。二、一审判决认定涉案商品房通过被上诉人自行组织的竣工验收即视为达到合同约定的交付条件，是适用法律错误。商品房作为一种涉及到购买人重大人身及财产安全的特殊商品，相关法律法规对其验收及交付条件作出了严格的规定：1、《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；2、《城市房地产开发经营管理条例》第十七规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项日所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收中请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。3、《建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”。4、《消防法》第十三条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。此外，《建设项目环境保护管理条例》也对建设项目的环保验收作出了具体规定。根据上述规定，建筑工程、消防、环保、规划、人防均须验收合格，房地产项目方可交付使用，未经验收或验收不合格的不得交付使用。一审判决认为被上诉人自行组织的利益相关方的竣工验收视为涉案商品房合格交付，违反了上述法律规定，适用法律错误。上诉人请求：1、判决撤销一审判决，并依法予以改判支持上诉人在一审的诉请。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人紫域房开公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。二审期间双方当事人均无新证据提交，本院对一审查明事实予以确认。综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：1、一审法院以广西紫运物业服务有限公司出具的《证明》作为定案依据是否违反法定程序；2、一审法院对房屋交付时间的认定是否正确。本院认为，关于本案的审理程序问题，被上诉人紫域房开公司在举证期限后提交广西紫运物业服务有限公司出具的《证明》，因该证据与本案的基本事实有关，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零一条、第一百零二条的规定，一审法院对该证据组织质证并采纳并未违反法定程序，本院予以确认。关于本案争议商品房的交付问题，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中上诉人与被上诉人紫域房开公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，紫域房开公司交付房屋的条件是商品房经验收合格。现双方对验收合格的标准产生争议。上诉人认为应按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定由县级地方政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行竣工验收。本院认为，根据该条例第十七条规定，该验收是指政府对涉及公共安全的内容组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门进行验收，并不是指该房屋的质量验收，上诉人对该法规的理解有误。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建筑工程竣工验收应当具备下列条件：…………（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件…………建筑工程经验收合格的，方可交付使用；”，故竣工验收标准应当以《建设工程质量管理条例》的规定为准。本案中紫域房开公司提交的《竣工验收备案表中》载明本案争议房屋的施工、勘察、设计、监理、建设单位均于2014年1月20日签署了质量合格意见，符合《建设工程质量管理条例》的规定，亦符合双方的合同约定，故紫域房开公司在通过竣工验收合格之后即符合交房条件。本案中，被上诉人在竣工验收合格之后已在《柳州日报》刊登《交房公告》及《重审交房告知书》，并将争议商品房移交给广西紫运物业服务有限公司管理,履行了合同约定的交房义务，因此一审法院认定本案房屋交房时间为公告通知确定的时间并无不当，上诉人的上诉理由无事实及法律依据，故本院对上诉人主张的被上诉人未履行交房义务的上诉理由不予支持，对一审判决予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决并无不当，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费787元（上诉人何辉祖已预交），由上诉人何辉祖负担。本判决为终审判决审 判 长  黄智文审 判 员  古龙盘代理审判员  翁春亚二〇一六年五月二十三日代书 记员  黄脉鲜