成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2015）武侯民初字第6579号原告曹弘柱，男，汉族，1994年6月15日出生，住四川省雅安市。委托代理人魏述霞，女，汉族，1965年2月12日出生，住四川省名山县，系原告之母。被告成都市浩林实业发展公司。住所地：成都市武侯区”。法定代表人罗琳，董事长。委托代理人高宇，女，汉族，1982年4月20日出生，住成都市锦江区，系公司员工。委托代理人蔡利萍，女，汉族，1989年7月17日出生，住成都市高新区，系公司员工。第三人惠州嘉明毛织厂有限公司。住所地：广东省惠州市惠城区。法定代表人林修高，总经理。委托代理人邱凌、利小聪，广东伟伦律师事务所律师。原告曹弘柱与被告成都市浩林实业发展公司（以下简称浩林公司）、第三人惠州嘉明毛织厂有限公司（以下简称嘉明毛织厂）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告曹弘柱的委托代理人魏述霞，被告浩林公司的委托代理人蔡利平、高宇，第三人嘉明毛织厂的委托代理人邱凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹弘柱诉称，原告于2009年7月30日与被告浩林公司签订了商品房购房合同，购买金林·俊景1幢3单元16层1号房屋，合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了全部购房款。被告于2010年10月19日向原告交付该房屋，原告入住使用至今。按照合同约定，被告应当在2010年12月31日之前为原告办理房屋所有权证，但是经原告多次催促，被告一直未予办理。2009年12月28日，被告以书面形式向原告承诺，在2009年12月31日前为原告办理合同备案手续，并承担拖延办证的税费和政策补贴，但是被告至今未履行。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告之间的商品房买卖合同真实有效；2、被告立即为原告办理成都市武侯区“金林·俊景”小区一幢3单元16层1号房屋的备案手续及所有权证书，除原告按合同已经支付的办证费用外，办证所需的其他费用均由被告承担；3、被告按合同约定赔偿原告违约金123232元；4、被告赔偿因被告方不按约履行合同造成原告方不能享受的政府契税补贴等损失9000元；5、被告承担本案全部诉讼费用及律师费用。被告浩林公司辩称，第一，原告曹弘柱与被告浩林公司的《商品房买卖合同》真实有效，且房屋交付后一直由原告曹弘柱占有、使用。原告与被告签订《商品房买卖合同》的时间，早于将案涉房屋备案在第三人嘉明毛织厂名下时间，不存在原告与被告恶意串通的情形。第二，被告与第三人之间仅存在债权债务关系，双方在惠州市中级人民法院主持下达成了执行和解协议，被告以销售房屋的价款向第三人抵偿债务，被告将包括成都市武侯区晋阳路17号“金林·俊景”小区1幢3单元16层1号商品房在内的79套房屋备案在第三人名下的目的是保证第三人债权的实现，双方并无真实的商品房买卖目的。第三，对于原告主张的违约金，由于被告按时交付了房屋，并未给原告造成实际损失，原告的违约金主张过高，请求法院予以调整。第三人嘉明毛织厂述称，第一，在第三人与被告、案外人罗琳借款合同纠纷一案，惠州市中级人民法院作出（2009）惠中法民二初字第28号《民事调解书》，该调解书生效后在执行过程中，第三人与被告、案外人罗琳达成执行和解协议，并由惠州市中级人民法院（2009）惠中法执字第279-1号《执行裁定书》确认，被告将其开发的成都市武侯区永丰乡龙爪村一组“金林·俊景”小区的79套房屋抵偿给第三人，79套房屋包括案涉房屋。为执行该《执行裁定书》，被告与第三人于2010年3月17日签署了《商品房买卖合同》，并办理合同备案登记，合同签约备案号为1041419，第三人已取得涉案房产的所有权，法院应当予以确认。第二，原告明知涉案房产已被法院查封，被告属于无权处分，仍与被告签署、履行房产买卖合同，原告存在明显过错，法院应确认该交易无效，维护第三人的合法权益。经审理查明，2009年7月30日，原告曹弘柱与被告浩林公司签订了《商品房买卖合同》及附件，于2010年10月19日签订补充协议，约定原告购买被告开发的“金林·俊景”1幢3单元16层1号房屋，建筑面积78.16平方米，购房总价款为597347元。合同约定，出卖人应当在2010年6月30日前向买受人交付该商品房；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该商品房的所有权证书期限届满之次日起至实际取得该商品房所有权证书之日止，按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。后原告向被告支付了全部购房款，被告于2010年10月9日向原告交付了房屋。但原告至今未能取得所购房屋的产权证。另查明，第三人原企业名称为“惠阳嘉明毛织厂有限公司”，于2011年8月2日将名称变更为“惠州嘉明毛织厂有限公司”。第三人与被告浩林公司、案外人罗琳存在借款合同关系，三方于2008年11月6日签订了《协议书》，约定与被告开发的“金林·俊景”项目为第三人的债权提供担保。后因借款到期未还，第三人与被告、案外人罗琳借款合同纠纷一案，惠州市中级人民法院于2009年4月14日作出（2009）惠中法立保字第12号《民事裁定书》，查封了被告开发的“金林·俊景”和“金林·大城小室”所有未预售房产（包括案涉房屋）。惠州市中级人民法院于2009年5月25日作出（2009）惠中法民二初字第78号《民事调解书》，确认被告、案外人罗琳应偿还第三人本金5000万元，支付违约金及其他损失700万元，两项合计5700万元。该调解书生效后，债务人没有依约履行义务，第三人申请惠州市中级人民法院强制执行。在执行过程中，第三人与被告及案外人罗琳达成和解协议，惠州市中级人民法院于2010年3月15日作出（2009）惠中法执字第279-1号《执行裁定书》，确认了和解协议。执行裁定书载明：三方约定被告以房抵债，偿债方式为抵偿房屋备案到第三人名下后由第三人委托原告按约定的条件代为销售，用销售款清偿债务；为实现抵偿目的，在签订和解协议后被告和第三人共同完成下列事项：包括签订房产买卖合同、办理备案登记、交付抵债房屋、并办理抵债房屋的产权登记及国有土地使用权证，税费按规定执行，委托销售的时间为房屋备案之日起至2010年12月31日，且被告为抵债房屋销售的唯一受托方。该执行裁定书附房产清单，案涉房屋列于清单之中。2010年3月17日，作为买受人的第三人与作为出卖人的被告签订了《商品房买卖合同》，约定第三人向被告购买案涉房屋，同日，将该《商品房买卖合同》备案于成都市城乡房产管理局。但第三人没有向被告支付购房款，被告没有向第三人交付房屋或办理该房屋产权证。2011年8月25日，被告与第三人签订了《分期还款协议》，载明被告已经将部分受托销售的房款支付给了第三人，被告尚未完成执行和解协议约定的委托销售任务，将委托销售期限延长至2011年12月31日。上述事实，有原、被告及第三人主体资格证明、核准变更登记通知书、《商品房买卖合同》及附件和补充协议、收据、《协议书》、（2009）惠中法立保字第12号《民事裁定书》、（2009）惠中法民二初字第78号《民事调解书》、（2009）惠中法执字第279-1号《执行裁定书》、商品房买卖合同摘要、《分期还款协议》和庭审记录等证据收集在案，予以证实。本院认为，原告曹弘柱与被告浩林公司为买卖“金林·俊景”1幢3单元16层1号房屋签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应遵约履行。被告未按期为原告办理上述房屋的产权证，应承担协助办理产权证及逾期办理产权证的违约责任。关于原告主张的逾期办证违约金，被告浩林公司已提出合同约定的违约金金额过高的异议，本院依法予以调整。关于办证费用，原、被告应当按照法律法规规定和双方的约定各自承担。关于原告主张因被告逾期为其办证应当赔偿其不能享受的政府契税补贴等损失9000元的主张，由于原告没有证据证明该项损失的内容和金额，也没有证据证明该损失已经实际发生，故本院不予支持。关于第三人嘉明毛织厂认为案涉房屋已抵偿给第三人，属于其所有的主张，本院不予支持，理由是：第一，上述房屋因第三人与被告、案外人罗琳的借款合同纠纷被惠州市中级人民法院查封以后，双方达成了和解协议，约定被告以房抵债，但同时又约定第三人委托被告代为出售房屋，以售房款偿还第三人债务，证明被告与第三人之间并没有买卖房屋的合意或者以房屋所有权直接抵偿债权的合意。第二，被告和第三人没有实际履行执行裁定书的内容，将相应房屋的所有权权属登记转移至第三人名下，根据不动产所有权以登记为准的规定，该房屋的所有权人仍然是被告。第三，第三人在与被告签订合同、备案后，又延长了被告的受托出售房屋的时间，以期待取得购房款清偿债务，故被告将案涉房屋出售，也是第三人所追求的目的，第三人应接受出售后果。若被告未按照双方约定，将售房款用于向第三人偿还债务，第三人可另案讼争。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告曹弘柱与被告成都市浩林实业发展公司于2009年7月30日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告成都市浩林实业发展公司于本判决生效之日起三十日内协助原告曹弘柱办理位于成都市武侯区晋阳路17号1幢3单元16楼1601号房屋的房屋所有权证；三、被告成都市浩林实业发展公司于本判决生效之日起十日内向原告曹弘柱支付逾期办理房屋产权证的违约金（以597347元为基数，以每日万分之一的20%计算，从2011年10月9日起算至原告曹弘柱实际取得房屋所有权证之日止）；四、驳回原告曹弘柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11095元，由被告成都市浩林实业发展公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  张闻武代理审判员  雷田怡人民陪审员  王世伟二〇一五年十二月九日书 记 员  颜钰洪