江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0681民初1049号
原告：王娟，女，1976年1月12日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：吴文潇，江苏江海明珠律师事务律师。
被告：曹震，女，1976年7月19日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：黄健华、曹璐瑜，江苏禾东律师事务所律师。
被告：胡永杰，男，1978年11月26日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：袁石斌，江苏扬子江律师事务所律师。
被告：启东市诚信房地产代理有限公司，住所地启东市汇龙镇和平路673号。
法定代表人：曹红英。
原告王娟与被告曹震、胡永杰、启东市诚信房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王娟的委托诉讼代理人吴文潇、被告胡永杰的委托诉讼代理人袁石斌到庭参加诉讼，被告曹震到庭参加第一、二次庭审，被告曹震的委托诉讼代理人黄健华到庭参加第三、四次庭审，被告启东市诚信房地产代理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
王娟向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行房屋买卖合同并支付违约金136000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：曹震、胡永杰系夫妻关系，原告与被告曹震于2016年3月18日签订房屋买卖合同一份，约定被告曹震将位于启东市汇龙镇汇东新村33号楼306室（施工号3号楼306室）出售给原告。启东市诚信房地产代理有限公司作为中介在合同上签字盖章。事后，原告按约支付了房款，然被告曹震在收取房款后未按照合同履行。双方多次协商无果，故原告诉至法院，提出上述诉请。
曹震辩称，原告与其签订房屋买卖合同是事实，但由于签订买卖合同时未征得共有权人胡永杰的同意，致使后续手续办理受阻。庭前和原告沟通，想要原告加价十几万元，一开始原告同意的，后来原告不同意了。今天走到法庭上，因胡永杰不同意出售案涉房屋，所以合同不能继续履行。如果法庭支持案涉房屋合同继续履行，就原告主张的违约金我们认为应当予以调整或不予支持，该违约金的约定是基于合同解除，如果合同继续履行，对原告来讲不存在任何损失。
胡永杰辩称，案涉房屋事实上是其父亲胡建平出资购买用于居住的，为减少以后的费用父子俩协议直接将案涉房屋做到胡永杰名下，并约定胡永杰对该房屋不得赠予或转卖其他人。且房屋产权证上载明胡永杰单独所有。在原、被告房屋交易过程中，胡永杰根本不知情，在收到起诉状后才知道曹震背着胡永杰与他人就案涉房屋签订了买卖合同，被告不同意履行合同。被告并非案涉房屋买卖合同的当事人，根据合同相对性原则，将其列为被告主体不适格。案涉房屋为被告单独所有，被告曹震无权处分案涉房屋，即使案涉房屋已由曹震转让给了原告，作为房屋所有权人，其也有权追回，何况还没有实际转让和依法登记。退一万步讲，即使案涉房屋是两被告共同财产，根据物权法和城市房地产转让管理规定，共有房地产未经其它共有人书面同意不得转让，曹震无权单独转让案涉房产。同时，在原告与曹震签订房屋买卖合同时，所涉房屋尚未领取权属证书，根据城市房地产转让管理规定，也属不得转让之列。根据合同法第52条第一款第五项的规定，案涉房屋买卖合同违反了上述法律、行政法规的强制性规定，显属无效。再退一步讲，即使案涉房屋买卖合同有效，根据民事审判指导与参考第57期第149-第153页，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同其它共有人不同意出卖该共有房屋并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。本案中，原告诉请要求继续履行合同，显属不可能，据此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
启东市诚信房地产代理有限公司书面答辩称，曹震、王娟于2016年3月18日所签订的房屋买卖协议系双方自愿且在房价、交房、过户时间达成一致的基础上形成的，由曹红英执笔，由曹震、王娟亲笔签名认可。其作为中介机构诚实履行了中介职能，在双方有争议后多次召集协调，但协调无果。综上，其公司在本次买卖中已尽责，现原告起诉公司理由不能成立，希望法院驳回原告对其公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年2月27日，案外人陈铖作为出售方（甲方）、被告胡永杰作为购买方（乙方）、启东市富丽房产中介服务部作为中介方（丙方）签订房屋买卖合同。主要内容为：一、甲方自愿将坐落于启东市汇东新村新3#306室（施工号）的私有住房（建筑面积约76平方米车库约20平方米）壹套及附属设施一级水、电、煤表、有线电视、太阳能、电子门、信报箱、维修基金等配套设施。房屋面积以产权证面积为准，如有出入双方互不计算。出售给乙方。乙方已对甲方所出售的房地产做了充分的了解并愿意购买。总成交价为人民币伍拾捌万元整（￥580000.00元）。二、付款方式：签订合同之日乙方首付房款定金人民币壹拾伍万元整（￥150000.00元），买卖成立后，此款即转为购房款，其余购房款付款方式如下：待开发商通知办理产权证时甲方通知乙方付房款人民币壹拾伍万元整（￥150000.00元）乙方须在贰拾天内付清。余款待甲方办理完第一本产权证后半个月内双方办理过户或公证手续完结后付款人民币贰拾捌万元280000.00元。……四、甲方保证上述房地产权属清楚……七、合同签订后不管房地产涨跌多少，双方均不得反悔，如有违约，违约方除按规定支付对方购房定金的双倍外，还应支付对方总房价25%的违约金。陈铖在甲方栏内签字，胡永杰在乙方栏内签字，乙方电话栏内载明：159××××7993，启东市富丽房产信息咨询服务部在丙方栏内盖章。
2016年3月18日，被告曹震作为甲方（卖方）、原告王娟作为乙方（买方）、诚信地产作为见证方签订房屋买卖合同，主要内容为：一、甲方自愿将汇东新村新33#306（新）（施工楼号3#306）的私有住房（建筑面积约78平方米、另附朝南车库约19平方米）一套出售给乙方，乙方对甲方所出售房屋及附属设施已作充分了解并愿意购买，总成交价为人民币陆拾捌万元整。二、合同签订时，乙方付给甲方购房定金款贰万元。买卖成立，此款即转为购房款。其余购房款，付款方式如下：于2016年3月30日前首付房款贰拾捌万元整，余款叁拾捌万元整于做到乙方名下产证贷款后付清。乙方所付房款全由诚信地产见证后交付甲方。甲方保证在收到全额房款之日将房屋、附属设施及钥匙交付给乙方。房产面积如有差异，甲乙双方均同意不再多退少补，以实际产证面积为准。三、上述房屋，甲方保证该房产权属清楚。……五、违约责任：如有违约，违约方除按规定支付对方定金的双倍外还应支付对方总房价20%的违约金并承担双倍中介费用。六、本合同经双方签字或盖章后生效，具有法律效力。七、乙方承诺无信用不良，如因信用问题或银行批准额度不足，则乙方须在拿到产权证一个月现金付清房款。甲方承诺产权清晰，无任何涉它纠纷，否则承担违约责任。甲方栏内被告曹震签字并书写联系电话159××××7993，乙方栏内原告王娟签字并书写联系电话135××××3383。后原告于签订合同当日向被告曹震支付购房定金20000元，于2016年3月30日向其支付购房款280000元。
另查明，被告胡永杰、曹震系夫妻关系，被告曹震系启东市富丽房产信息咨询服务部法定代表人。案涉房屋买卖合同上的汇东新村新33#306（施工楼号3#306）房屋坐落于汇东新村33幢306室，该房屋于2018年1月10日登记至被告胡永杰名下单独所有。
再查明，被告胡永杰曾于2016年2月29日与案外人陈铖就案涉房屋产生纠纷诉至本院。陈铖在（2017）苏0681民初7382号案件审理过程中称，胡永杰的妻子曹震利用其作为中介而拥有的房源信息优势与他人签订房屋买卖合同从中牟利，胡永杰并非真正想要购房，因而不愿意出售案涉房屋。后经法院调解，双方达成一致协议：一、胡永杰与陈铖继续履行双方于2016年2月29日签订的《房屋买卖合同》，陈铖、施佳青协助、配合胡永杰于2018年1月12日前办理启东市汇龙镇汇东新村33幢306室房屋的所有权过户登记至胡永杰名下，并向胡永杰交付该房屋及附属车库；二、胡永杰于案涉房屋权属变更登记至其名下当日支付陈铖、施佳青购房款合计350000元（该款汇入陈铖名下江苏农村商业银行启东支行：6230663731002449176）；三、如有任何一方违约，需加付对方违约金160000元；四、双方就案涉纠纷余无纠葛。
上述事实，由房屋买卖合同、收条、不动产权证书、本院（2017）苏0681民初7382号庭审笔录、调解书及当事人的庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，本案争议焦点主要有二，第一，原、被告间签订的房屋买卖合同是否有效；第二，案涉合同能否继续履行。具体涉及到的问题，分述如下：1、关于案涉合同是否有效的问题。首先，关联案件（2017）苏0681民初7382号中胡永杰向法院提交了两张转账凭证，一张系由曹震于2016年2月29日向陈铖的汇款15万元，另一张系由胡永杰于2016年9月14日向陈铖的汇款15万元，据此，可认定案涉房屋系被告胡永杰、曹震婚后共同出资购得。在该案审理过程中胡永杰提供一份“胡永杰的号码为159××××7993的2017年9月份电话详单”，本案中房屋买卖合同甲方一栏联系电话亦为159××××7993，而被告曹震辩称该号码一直由其使用与该份证据互相矛盾。且原告陈述关于合同履行事宜一直通过该号码与胡永杰联系。综上，本院认为，案涉房屋系被告曹震、胡永杰夫妻存续期间取得，被告曹震抗辩称其配偶胡永杰对出售一事不知情不符合常理。原告与被告曹震签订房产买卖合同是双方真实意思表示，且不存在依法应当确认为无效的情形，即使案涉房屋系被告曹震、胡永杰夫妻存续期间取得，仍不影响原告与被告曹震签订的房产买卖合同的效力。其次，被告曹震系专业的房产中介机构经营者，其对房屋出售相关事宜在专业性上远胜于原告。若被告诚心出售房屋且有意促成合同履行，从其专业角度考虑，其在签订合同时定会将可能导致案涉合同不能履行的诸多因素排除在外，因此，其必会与配偶就出售事宜进行平等协商。若被告在签订合同之初就有意隐瞒对原告的不利因素而阻碍合同履行，那么此种行为更是违背了诚实信用的原则，法律亦不予支持。且被告曹震庭上自述：“庭前和原告沟通，想要原告加价十几万元，一开始原告同意的，后来原告不同意了。今天走到法庭上，因被告胡永杰不同意出售案涉房屋，所以合同不能继续履行。”从该陈述分析，其本意是要求加价，后加价不成又以配偶不同意为由对抗原告，明显前后矛盾，对其辩解法院不予采纳。再次，案涉房屋原本系被告胡永杰、曹震婚后共同出资购得，但最终登记在胡永杰名下单独所有。该登记时间距离本案受理时间较近，其登记行为不能排除恶意对抗本次诉讼的嫌疑，因此，被告胡永杰、曹震将产权登记在被告胡永杰名下单独所有的行为不影响原告与被告曹震签订的合同效力。本院在审理过程中明确要求被告胡永杰本人到庭说明情况，但被告胡永杰第二次开庭仍未到庭，且被告曹震庭上提供的所谓“胡永杰的号码”数次拨打均未拨通，因此，被告胡永杰不到庭说明情况，对其不利的法律后果由其自行承担。最后，被告胡永杰辩称案涉房屋系其父亲胡建平出资购买，但并未提供胡建平出资购买的任何依据，相反地，原告提供了关联案件（2017）苏0681民初7382号银行转账凭证证明本案被告曹震、胡永杰分别于2016年2月29日、2016年9月14日向案涉房屋原权利人陈铖汇款15万元的事实。因此，被告的辩解无事实和法律依据，法院不予采纳。综上，本院认定，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《婚姻法》司法解释（一）第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由反抗善意第三人。因此，夫妻一方在夫妻关系存续期间处置夫妻共同财产的行为对另一方具有约束力，被告胡永杰、曹震均应按照合同约定共同履行相应义务。2、关于合同能否继续履行的问题。合同法的基本原则是合同严守原则。《合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从该规定看，非违约方享有要求违约方继续履行合同的权利，除非符合《合同法》第一百一十条的规定，即存在以下三种情形：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。如果允许一方当事人无正当理由主动违约，将导致非违约方要求继续履行的权利落空。本案中，案涉合同客观上不存在履行不能的情形，且原告庭审中明确表示对剩余购房款愿意一次性支付，基于此，案涉合同应当继续履行。为减少矛盾、尽快解决纠纷，本案所涉购房款由原告王娟在被告曹震、胡永杰向其过户的同时一次性支付给被告曹震、胡永杰。
对于原告要求被告支付违约金136000元的问题。案涉房屋买卖合同合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告王娟已按约支付定金及购房款共计300000元，但被告曹震未按约协助办理房屋过户手续，却于2018年1月10日将案涉房屋登记在被告胡永杰名下单独所有，被告的行为明显违反合同约定，应承担相应的违约责任。但原告王娟在签订合同时，明知案涉房屋系被告购买案外人拆迁安置房取得，且购买时产权证尚未办理，对此类房屋交易风险应有一定的预见，在此情况下其仍与被告曹震签订房屋买卖合同，存在一定的过失。本院结合当事人的过错程度以及预期利益，兼顾合同履行情况，根据公平和诚实信用原则，酌定违约金为120000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：
一、继续履行原告王娟与被告曹震于2016年3月18日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告曹震、胡永杰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王娟提供办理公安编号为汇东新村33幢306室房屋产权过户登记所需资料，并协助其办理产权过户登记手续；
三、在办理上述产权过户登记手续的同时，原告王娟一次性向被告曹震、胡永杰支付购房余款380000元；
四、被告曹震、胡永杰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王娟违约金120000元；
五、驳回原告王娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11960元，保全费4600元，合计16560元（原告已预交），由被告曹震、胡永杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11960元（户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。
审 判 长 莫晴晴
人民陪审员 徐沈蔚
人民陪审员 汤亚生
二０一八年五月十八日
书 记 员 顾琳琳