广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第1096号
原告李万全，男，汉族，1982年11月18日出生，住广东省东莞市莞城区。
被告王庆华，男，1950年4月19日出生，香港特别行政区居民，现住址：东莞市，A）。
原告李万全诉被告王庆华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李万全和被告王庆华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李万全诉称：2010年8月3日，原被告签订租赁合同一份，由原告承租被告位于东莞市莞城区罗沙大厦B座1404室房产，合同期限为2012年8月6日止，双方约定月租金为750元，押金为1500元，从2010年8月7日起计租。合同签订后，原告从2010年8月7日起入住房屋，直至2013年11月30日搬离房屋。原告于2013年11月30日当日通知被告于2013年12月1日过来收钥匙，办理退房手续。但被告2013年12月1日到达租赁物现场拒收钥匙，原告于同日向被告发送书面文件，再次通过手机短信方式通知被告收楼，但被告再次拒绝。2013年12月1日晚，原告通过邮政快递的方式向被告返还门禁卡及钥匙，快递结果显示已妥投。原告认为，在租赁关系结束后被告应返还押金。由于月租金从每月7日开始计，原告已交租到2013年12月6日，实际使用房产到2013年12月1日止，对于2013年12月2日到12月6日共5天的租金合计125元被告应返还。经与被告多次协商未果，原告特诉至法院，请求依法判令：一、被告返还租赁押金1500元以及2013年12月预付租金125元。二、被告支付从起诉之日起的逾期利息（以1625元为本金，按同期银行利率计算）。三、被告承担本案所有诉讼费用。庭审中，原告明确其诉请的利息的计算时间从本案起诉之日计至实际清偿一日止。
被告王庆华辩称：一、原告在承租案涉房屋期间，损坏了屋内物品，应该承担赔偿责任，所以被告主张没收押金来补偿被告的损失。二、被告没有要求原告提早搬离，所以对于原告要求返还预付的租金125元，被告认为没有依据，被告也不同意返还。
经审理查明，被告是东莞市××城区××大厦××1404Ｂ房屋的业主。2010年8月3日，被告（出租方）与原告（承租方）签订一份《房地产租赁合同》，合同约定：一、原告向被告承租位于东莞市××城区××大厦××1404Ｂ房屋（以下简称“案涉租赁房屋”），屋内配备相关家具家电，租期自2010年8月7日起至2012年8月6日止；二、租金为每月750元，每月10日前支付当月租金；三、原告应在本合同签订之时向被告支付1500元作为押金，被告应出具收据；四、租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费，均由原告支付；五、合同期满，如不续租，则被告在原告结清上述费用之日起三日内，将押金退还给原告（不计利息）；六、原告应妥善使用该房地产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向被告赔偿经济损失，所需费用自行承担；如系正常使用造成损坏，则被告应在接到承租方通知后及时组织维修，所需费用由被告承担。上述合同签订后，原告按约定向被告支付了押金1500元，被告也如约将案涉租赁房屋交付给原告使用。
合同到期后，双方经口头协商，同意继续按原合同约定履行，租金是按月以现金或银行转账方式缴纳，租金缴纳周期是当月缴纳当月7日至次月6日的租金，至于具体的交租时间以被告每月上门收租的时间为准，原告最后一次交纳租金是2013年11月17日，该租金对应的承租时间是2013年11月17日至12月6日。
2013年11月，原、被告均有向对方要求解除双方的租赁合同关系。2013年12月1日，原告搬离案涉租赁房屋并以邮寄方式将该房屋的钥匙和门禁卡返还给被告，被告确认于当天收到房屋钥匙和门禁卡。
庭审中，原告主张：双方的租赁合同关系已依法解除，被告应当向原告返还租赁押金1500元；此外，原告预付的租金是缴纳到2013年12月6日，而原告在2013年12月1日就搬离了案涉租赁房屋，因此被告应当退还多预付的租金。被告抗辩称：原告租赁期间，损坏了案涉租赁房屋内沙发、衣柜、窗帘、电视机、厨房大理石台等物品，被告重新购置该些物品的费用已经超过了原告缴纳的押金，目前被告暂时修复各项物品的费用已支出1380元；此外，原告租赁期间拖欠了煤气费23元，该款已由被告向物管公司缴纳，故应当在押金中予以抵扣；最后，原告在2013年11月份还有50元租金欠款未付，该款也应当在押金中予以扣减。对于被告的抗辩，原告只确认拖欠了煤气费23元并同意在租赁押金中扣减，对于主张扣减的其他费用原告认为没有事实和法律依据，均不予认可。庭审中，原告表示不记得2013年11月份的租金其具体向被告汇出了多少钱，本院限原告在庭后2个工作日内就该问题向法庭书面回复并提供相应的汇款凭证，但原告在本院限定期限内并没有向法庭提交书面回复和相应汇款凭证。
以上事实，有本院审查认定的证据：房地产租赁合同、押金收据和两份租金收据、通知书及其快递回执（复印件）、东莞市城市房屋拆迁补偿协议书（复印件）、楼宇交接书（复印件）2、收据6张，以及本院的庭审笔录等书证附卷为证。
本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》到期后，原告继续使用案涉租赁房屋，被告继续按照原租赁合同约定向原告收取租金，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告依法形成不定期租赁合同关系。根据该法第二百三十二条规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，据此，原、被告分别主张在2013年11月通知对方解除合同，均有合法依据，鉴于双方确认原告于2013年12月1日已将房屋门禁卡和钥匙退还给被告，因此本院依法认定原、被告的不定期租赁合同关系于2013年12月1日解除。
本案的争议焦点在于：一、被告主张没收原告缴纳的租赁押金1500元是否有合法依据；二、原告要求被告退还多预付的租金125元是否合法有理。
对于焦点一。首先，根据前文援引的《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原、被告形成不定期租赁合同关系后，原租赁合同继续有效，因此原、被告均应按照双方此前签订的《房地产租赁合同》的约定履行。根据该合同第三条第（三）项约定：租赁期间，案涉租赁房屋的每月管理费、清洁费、煤气费、水电费等费用应由原告承担。庭审中，双方确认原告在租赁期间尚欠23元煤气费未付，且原告亦同意在租赁押金中予以扣减，因此被告主张该笔费用在租赁押金中扣减有合法依据，本院予以支持。第二，关于被告主张原告在2013年11月所缴纳的租金尚欠50元未付，因原告在本院限定的期限内并没有就2013年11月的租金支付问题向法庭提交书面回复和相应汇款凭证，故由此产生举证不能的不利后果应由原告承担，本院依法采纳被告的主张，认定原告2013年11月所缴纳的租金尚欠50元未付，该笔欠款应当在租赁押金中予以扣减。第三，对于被告主张原告搬离案涉租赁房屋之前，损害了屋内物品并导致被告产生一系列的修复费用损失，本院认为：1、原告搬离案涉租赁房屋后，双方并未对租赁房屋进行现场交接和确认，因此没有证据证明原告搬离时案涉租赁房屋内的物品是否有损坏；2、即使案涉租赁房屋的物品确有损坏，但单凭被告举证的修复费用单据，并无法证明该些物品是由原告损坏；3、原、被告签订的《房地产租赁合同》第四条第（一）项约定，“承租方应妥善使用该房地产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担；如系正常使用造成损坏，则出租方应在接到承租方通知后及时组织维修，所需费用由出租方承担”，据此，案涉租赁房屋内的物品损坏后，应视不同情形来确定修复费用是由原告承担还是由被告承担。而本案中，单凭被告举证的修复费用单据，并无法证明相关物品是因为原告故意或过失损毁，还是因正常使用造成损坏，因此被告要求由原告承担物品损失费用，没有充分依据。综上，本院对被告要求全额没收原告租赁押金以抵偿其屋内物品损失的主张不予采纳，被告应在扣减煤气费23元以及原告2013年11月欠付费用50元后向原告返还租赁押金1427元。
焦点二。根据原、被告签订的《房地产租赁合同》第二条和第三条第（一）约定，再结合双方的庭审陈述，应认定双方租赁合同的租金支付方式为当月支付当月7日至次月6日的租金。根据原告举证的租金收据可知，被告最后一次收取原告租金750元是在2013年11月17日，应认定该租金交纳的是2013年11月7日至2013年12月6日的租金。根据庭审查明的事实，原告在2013年11月30日即搬离了案涉租赁房屋并于次日将房屋钥匙交还给被告，因此被告应向原告退还其未占用案涉租赁房屋期间的租金共计750元÷30天×5天=125元。
关于原告的利息请求。被告逾期退还被告相关租赁押金和多预付的租金，造成原告一定利息损失，因此原告要求被告从本案起诉之日起开始计付利息有合法依据，该利息应以拖欠款项总额1552元（1427元+125元）为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率，从本案起诉之日即2014年3月24日起计至本判决确定的履行期限届满之日止；对原告超出部分的利息请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告王庆华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李万全退还租赁押金1427元。
三、限被告王庆华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李万全退还租金125元。
四、限被告王庆华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李万全支付上述第一项和第二项判项所确定款项的相应利息（利息计算：以1552元为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率，从2014年3月24日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）。
五、驳回原告李万全的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案的受理费为50元，由原告李万全承担2元，由被告王庆华承担48元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 邹国雄
代理审判员 周敬棠
人民陪审员 黄洁文
二〇一四年六月四日
书 记 员 李嘉慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。