吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉民终642号
上诉人（一审被告）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市。
法定代表人：林曈，该公司总经理。
委托诉诉代理人：孙旭香，女，该公司经理。
委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：朱建强，男，1959年10月5日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市。
被上诉人（一审第三人）：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人：黄保国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王永淇，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：李迎吉，男，该公司法律顾问。
上诉人吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）因与被上诉人朱建强、吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2017）吉02民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信达公司的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，被上诉人朱建强的委托诉讼代理人刘立军及被上诉人华运公司的委托诉讼代理人王永淇、李迎吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信达公司上诉请求：（一）撤销（2017）吉02民初136号民事判决；判决执行房屋并不得解除查封。（二）一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，朱建强提供的证据不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。1.朱建强与华运公司之间签订的认购协议不是合法有效的书面买卖合同。2.朱建强现有证据无法证实其在查封前已合法占有争议房屋。朱建强在执行异议审查中承认上述房屋并未办理入住，也未向法院提交其在查封之前已合法占有上述房屋的证据。3.朱建强提供的证据不能证明其已交付全部房款。朱建强与北尊材料厂之间无任何协议，华运公司与北尊材料厂之间没有委托出售房屋协议，更没有房屋出售后进行结算的清单。4.朱建强提供的证据不能证实北尊材料厂与华运公司签订并实际履行建筑工程施工合同。提交的抵账协议没有工程结算作为依据，不具有客观性。（二）一审法院适用法律错误。朱建强提出执行异议之诉的房屋系登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。从第二十九条的内容可以看出，其保护的是将所购房屋作为生活必需品的消费者的物权期待权，而非本案朱建强的以房抵债债权。
被上诉人朱建强答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
被上诉人华运公司答辩称，《以房抵债协议》是华运公司与公司原债权人之间签订的以物抵债的债务清偿方式的一种，是双方对原有债务履行方式的变更。《以房抵债协议》虽然不具有涉案房屋的买卖合同之名，但是具有涉案房屋买卖的实际内容，只是用涉案房屋抵偿原来业已存在的债权。并且《以房抵债协议》签订的时间是在一审法院采取执行措施之前，实际占用使用时间亦在一审法院采取执行措施之前，房屋抵偿对价也是市场价格。争议房屋之所以没有办理过户登记的原因也是华运公司开发的小区没有完成综合验收。请求二审法院维持原判。
朱建强向一审法院起诉请求：立即停止对贻翔苑小区5号楼7单元301室房屋、5号楼38号车库、39号车库的强制执行并解除查封，由信达公司、华运公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，一审法院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未予履行，信达公司于2016年5月23日向一审法院申请强制执行。一审法院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区5号楼、9号楼、10号楼共计114套房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为三年，自2017年1月22日起至2020年1月21日止。朱建强因（2016）吉02执106号之一执行裁定的查封标的包含本案争议房屋，向一审法院提出执行异议，一审法院于2017年4月12日作出（2017）吉02执异151号执行裁定，驳回了朱建强对贻翔苑小区5号楼7单元301室及5号楼39号车库的异议请求。
另查明，2014年北尊材料厂为华运公司工程进行外墙保温施工，后双方签订以房抵债协议，华运公司以房抵顶所欠北尊材料厂工程款。北尊材料厂委托华运公司售楼处对外销售该抵债房屋（包括本案争议房屋），朱建强购买了本案争议房屋，并于2015年11月26日及2016年11月20日与华运公司签订认购协议，华运公司出具了收据，后朱建强办理了入住手续。现朱建强已经实际占有争议房屋。华运公司因未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，朱建强至今未能办理产权登记手续。
一审法院认为，（2017）吉02执异151号执行裁定驳回的是朱建强对贻翔苑小区5号楼7单元301室及5号楼39号车库的异议请求，故对其要求停止执行贻翔苑小区5号楼38号车库的诉讼请求，不予审理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中,争议焦点应为朱建强主张的停止执行贻翔苑小区5号楼7单元301室及5号楼39号车库的诉讼请求应否得到支持。朱建强该诉请应否得到支持取决于其对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，而朱建强是否享有相应民事权益取决于北尊材料厂与华运公司之间的以房抵债法律关系是否真实，并已实际履行。关于以房抵债法律关系是否真实及履行情况，结合前述司法解释的规定，应从以下方面考量：一、北尊材料厂与华运公司之间成立以房抵债协议法律关系的基础法律关系是什么，有无证据证明；二、以房抵债协议何时签订，是签订于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；三、朱建强是否已实际占有该争议房屋，其实际占有时间发生于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；四、争议房屋因何原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，朱建强应对以房抵债法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任，现其提供的施工协议、抵房协议、证人证言、认购协议、购房收据、入住收据等证据，能够形成完整闭合的证据链，可以证明朱建强购买华运公司抵顶给北尊材料厂抵债房的法律关系客观存在，该以房抵债事实及朱建强购买抵债房的事实均发生于人民法院对争议房屋采取执行措施之前，华运公司已与朱建强签订认购协议并实际交付争议房屋，争议房屋因华运公司的原因而客观上不具备办理过户登记条件，故朱建强享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行贻翔苑小区5号楼7单元301室及5号楼39号车库的诉讼请求，应予支持。
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决：不得执行吉林市华运贻翔苑小区5号楼7单元301室及5号楼39号车库房屋。朱建强预交的案件受理费100元，由信达公司负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，华运公司与北尊材料厂于2013年6月25日签订《外墙保温工程施工协议》，后又于2015年11月15日签订《抵房协议》，约定以包括本案诉争房屋和车库在内的房屋抵顶所欠北尊材料厂工程款。北尊材料厂委托华运公司售楼处对外销售抵债房屋。朱建强分别于2015年11月26日和2016年11月20日与华运公司签订了认购协议，购买了本案诉争房屋和车库，即贻翔苑5号楼7单元3层301室和5号楼1层5-39号车库，华运公司亦于签订认购协议当天为朱建强出具了相应的房款收据。朱建强在一审中提交了由华运公司出具的查档费、方章费、产权费、土地分割费、预存电费、预存水费、土地证费、房屋维修基金、转让手续费和供热费收据及由吉林华运物业服务有限公司出具的物业费、垃圾清运费和拆改保证金收据，亦能够证明其于人民法院查封之前已经合法占有诉争房屋和车库的事实。信达公司虽然对上述协议及收据的真实性提出异议，却没有提供相应证据予以反驳。由于朱建强签订认购协议、交纳房款及合法占有房屋和车库的行为均发生在2017年2月21日吉林市中级人民法院采取查封措施之前，而且本案诉争房屋未办理过户登记并非朱建强自身原因，故朱建强的诉请符合上述司法解释的规定，能够排除执行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
综上所述，信达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由吉林信达金都置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 斌
审 判 员 李钟华
审 判 员 冯志义
审 判 员 王鹏才
代理审判员 阎道清
代理审判员 陆海权
代理审判员 王 莹
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 孟凡艳