陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2015）商州民初字第00935号原告郭雅荣，女，汉族。委托代理人林涛，陕西正义剑律师事务所律师。被告陕西锦瑞泰实业有限公司，住所地商洛市商州区北新街西段。法定代表人黄琳，董事长。委托代理人徐立，陕西锦瑞泰实业有限公司项目部经理。委托代理人穆治平，陕西秦南律师事务所律师。原告郭雅荣与被告陕西锦瑞泰实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告郭雅荣诉请：1、判令被告在30日内向房管部门提供办理房屋产权证书所需资料，为原告办理房屋所有权证书；2、判令被告按约定自2012年4月起按每年3401.38元向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金至办理之日；3、判令被告赔偿原告逾期交房违约金3919.14元；4、判令被告从2012年4月按同期银行贷款利率并上浮30%支付代收房屋维修基金6802.77元的利息至房地产权属证书办理之日；5、本案诉讼费由被告承担。本院受理后，依法公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。本案相关情况原被告双方有争议的事项为第七项、第九项、第十二项、第十三项、第十四项，其他事项双方无争议。一、签订买卖合同的时间：2010年10月20日。二、签订买卖合同的地点：时代华城。三、合同约定买卖标的物情况：商品房1套，价格2870元/㎡，面积78.48㎡，总金额225238元，付款方式为首付75238元、银行按揭贷款150000元。四、合同约定的交货时间，2011年12月20日；交货地点，时代华城；交货方式，质量合格交接、现房。五、合同约定的质量标准及检验方式：验收合格交付。六、合同约定的质量异议期限：本案不涉及。七、合同约定的违约金计算方式：原告认为1、逾期交房的按日支付房价款万分之1.5的违约金；2、逾期办证按房价款1.5%计算违约金。被告认为1、逾期交房的按日支付房价款万分之1的违约金；2、逾期办证按房价款1.5%计算违约金。八、合同约定的解除条件：本案不涉及。九、合同标的交付情况（时间、地点、数量）：原告主张交房时间为2012年4月14日，提供有楼宇交接书以证明实际交房时间。被告辩称交房时间为2011年12月20日以前，其认为2、3、4、5号楼约定的交房时间是2011年12月20日前，但为了避免房屋集中交付的混乱，被告在12月20日-12月31日进行了分别交房，这10天是合理期间，不属于违约，在该期间之外没有接房的，是业主的责任，不是被告责任；被告提供2011年12月19日商洛日报第4版刊登的交房公告以证明交房时间。双方有争议的第七项、第九项，本院查明，原被告签订的商品房买卖合同第八条约定出卖人应当在2011年12月20日前向买受人交付符合合同约定的商品房；第九条约定逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人不解除合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第十一条交接约定出卖人向买受人发出通知（电话、传真、书面或登报声明）之日起，在30日内仍未办理房屋交接手续视为买受人自动接收，开发商完成房屋交接，物业管理单位开始计收相关费用。2011年12月19日，被告在当天的商洛日报第4版刊登交房公告，主要内容为时代华城2011年12月20日至31日按以下次序交房：20日，2号楼1至7层；21日，2号楼8至14层；22日，2号楼15至20层；23日，2号楼21至26层；24日，5号楼1至7层；25日，5号楼8至14层；26日，5号楼15至20层；27日，5号楼21至26层；28日，4号楼1至13层；29日，4号楼14至26层；30日，3号楼1至13层；31日，3号楼14至26层；办理时间为8：30至12：00，13：30至17：30。据此，本院认为，原告所购房屋位于3号楼，原被告之间的交房时间应为登报之日起经过30日即2012年1月19日。被告逾期30日向原告交房，其逾期交房违约金应按日万分之1计算。十、合同价款的实际支付情况：原告于合同签订前支付被告房款75238元，办理按揭贷款支付150000元，原告共支付被告房屋价款225238元。十一、合同标的有无质量争议：无争议。十二、违约金计算公式：原告主张：1、逾期交房：总房款225238元×万分之1.5×116日=3919.14元；2、逾期办证：225238元×1.5%=3401.38元。原告提供双方签订的商品房买卖合同以证明逾期交房违约金及逾期办证违约金计算方式。被告答辩意见，对违约金计算公式无异议，认为逾期交房违约金按逾期天数计算；逾期办证违约金为一次性计算，但本案原告至今未缴纳契税，被告不承担逾期办证的违约责任。十三、对合同约定违约金标准有无异议：原告认为逾期办证违约金应按年累计计算；被告对约定违约金标准无异议。对双方有争议的第十二项、第十三项，本院查明，原被告签订的商品房买卖合同第八条约定出卖人应在2011年12月20日前交付符合合同约定的商品房；第十五条出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书，如未按约定的时间取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金；原被告交房时间为2012年1月19日。还查明，原告于2012年4月12日向被告书面申请，要求自行办理所购房屋的契税，被告同意。据此，本院认为，本案逾期交房违约金从2012年12月21日起至2012年1月19日为30天，以总房款225238元为基数按日万分之1计算为675.71元。关于逾期办证违约金，从原告2012年4月份申请自行办理契税缴纳手续来看，原告对于办理房地产权属证书前必须缴纳契税的规定是明知的，但其至庭审辩论终结时仍未缴纳契税；被告作为原告所购房屋的开发商承担为业主办理房地产权属证书的一定责任，其有义务在办理房地产权属证书时通知原告提交包括契税缴纳手续在内的应由原告出具的办证所需资料，但被告没有证据证明其已就此通知原告，原被告作为合同的双方在履行合同过程中应相互配合，在办理房地产权属证书一事上双方均有责任，被告应就原告未在约定时间内取得房地产权属证书承担合同约定的一半责任即支付原告逾期办证违约金1689.29元（计算方式：总房款225238元×1.5%÷2），其余责任由原告自行承担。十四、需要说明的其他事项：原告主张从2012年4月起按同期银行贷款利息并上浮30%支付维修基金6802.77元的利息至办证之日。原告认为被告强行代收房屋维修基金6802.77元等多项非其应收款项。原告被迫按该公司要求缴清上述款项，该公司才将房屋交付原告。据悉，该公司以代收名义收取原告的房屋维修基金并未交付国家相关职能部门，而是私自挪作他用获取利益。被告答辩认为办理房产证是合同约定的义务，被告正在积极办理，一部分已经办好，原告应积极配合，办证不是被告单方面问题；被告是受政府部门委托代收大修基金，原告无权主张利息。被告提供有商洛市房产管理局商政房产字[2007]14号《关于归集商品住宅维修基金的通知》及原告缴纳维修基金6802.77元的收款收据记账凭证联。本院查明，2007年4月17日，商洛市房产管理局作出商政房产字[2007]14号《关于归集商品住宅维修基金的通知》，就商品住宅房出售时，物业维修基金归集有关事项通知市区有关单位、各房地产开发企业：一、商品住宅出售时，多层住宅的购房者按购房款2%的比例交纳，高层住宅的购房者按购房款3%的比例交纳；购房者交纳的维修基金，由售房单位代收。二、对已售入住的商品住宅房的物业维修基金归集，由房地产开发企业负责。三、维修基金实行专户储存，专款专用。业主委员会成立之前，由售房单位在《商品房预、销售合同》备案时，缴给市房产管理局代管；业主委员会成立后，由业主委员会管理，市房产管理局监督使用。业主委员会成员不得侵占、挪用维修基金。四、对房地开发企业挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由责任人负责赔偿；并处三千元以上三万元以下的罚款。2012年4月14日，原告接受房屋；次日，被告代收原告维修基金6802.77元，后现已装修入住。据此，本院认为业主交纳维修基金是商品房购买者应当履行的一项义务，维修基金属全体业主共同所有，相应的利息亦属于全体业主共同所有，原告作为个体业主，无权直接主张全体业主共有的财产；被告依据商洛市房管局的上述通知，向原告代收维修基金，符合通知精神，亦不违背法律、行政法规的规定，故原告主张的维修基金利息，本院不予支持。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西锦瑞泰实业有限公司向房屋管理部门提供为原告郭雅荣办理房地产权属证书除契税以外的所需资料，为原告郭雅荣办理房地产权属证书。二、被告陕西锦瑞泰实业有限公司支付原告郭雅荣逾期办证违约金1689.29元、逾期交房违约金675.71元，共计2365元。三、驳回原告郭雅荣的其他诉讼请求。以上一、二项内容，限被告陕西锦瑞泰实业有限公司于判决生效之日起30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告郭雅荣负担20元，被告陕西锦瑞泰实业有限公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长  何 明代理审判员  敬小涛代理审判员  胡志惠二〇一五年十二月十七日书 记 员  李 倩