江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初11084号原告：南京吉姆服饰有限公司，统一社会信用代码91320100730586680B，住所地南京市六合区程桥镇工业园区羊山村桂营333号。法定代表人：李克勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浩全，江苏共盈律师事务所实习律师。被告：南京长宁资产经营管理有限公司，统一社会信用代码913201027904142742，住所地南京市玄武区九华山42号。法定代表人：马勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。原告南京吉姆服饰有限公司（以下简称吉姆公司）与被告南京长宁资产经营管理有限公司（以下简称长宁公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年10月25日立案后,依法由审判员孙燕适用简易程序,于2017年11月27日公�开庭进行了审理。原告吉姆公司的法定代表人李克勤及委托诉讼代理人孙金清、王浩全，被告长宁公司的委托诉讼代理人杨焘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉姆公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2007年6月30日签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告赔偿建设工程及装饰装修损失103.42万元；3.被告支付消防罚款及整改装修费用15.69万元；4.被告赔偿2017年9-10月营业收入损失48.3万元。事实和理由：2007年6月30日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将本市××举人××号华辰大厦2A层（该大厦的花园层）约800平方米出租给原告使用，被告提供了房屋所有权证和国有土地使用权证。该合同签订后，原告为履行合同投入了103.42万元，将承租的花园层进行了工程建设，并对形成的房屋进行整体装饰装修。2015年8月25日，原、被告双方经过书面往来函件就续签租赁合同达成一致合意。此后南京市公安消防局因租赁房屋系空中花园、设备层，没有消防设施，下达了处罚决定、处罚缴款通知书及限期整改通知书，原告为此承担消防罚款及整改装修费用15.69万元，根据合同约定被告应承担消防问题导致的损失。2017年6月30日后，被告没有与原告就已达成的合意签订补充协议，并要求原告交还租赁房屋，被告的行为已构成严重违约。2017年9月，有多名带有黑社会特征的人员到租赁房屋中阻挠原告办公，被告亦派人员将租赁房屋大门锁住，造成原告营业利润损失48.3万元。原告认为租赁房屋系该大厦全体业主共同共有的财产，双方签订的合同因违反社会公共利益等法律规定，应属无效合同。故原告诉至法院，请求判如所请。被告长宁公司辩称，1.案涉房屋登记的所有权人为南京长江发展股份有限公司，被告系该公司的全资子公司，被告受该公司委托对案涉房屋进行租赁管理；2.原告承租案涉房屋后进行工程建设及装饰装修，均为达到其使用租赁房屋目的而支出，且双方签订的房屋租赁合同期限已届满，但至今原告仍未向被告返还案涉房屋，存在损失的应为被告；3.原告因违反消防法规产生的罚款，应由其自身承担，与被告无关；4.原告主张双方签订的合同无效及赔偿营业收入损失没有法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坐落于本市××举人××号架空层（建筑面积848.76平方米，以下简称案涉架空层）登记的所有权人为南京长江发展股份有限公司（以下简称长江公司），登记时间为2007年1月30日。2007年6月8日，长江公司（委托方）与被告（受托方）签订了授权委托书，约定委托方全权委托受托方对本市××举人××号房产进行对外租赁管理，期间产生的租赁收入按租赁合同进行收益分成。2007年6月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将合法拥有处分权的房屋出租给乙方，出租房屋坐落于本市××举人××号，建筑面积800平方米，用途为办公；租赁期限自2007年7月1日至2017年6月30日止；租赁届满后，乙方要求续租的，应当于租期届满前30日通知甲方，在同等条件下，乙方有权优先承租；该房屋租金为318280元/年，按半年先付后租，每年6月30日及12月30日前支付，五年后年租金递增5%；甲方出租房屋所发生房屋及设备故障时，由乙方自行维护修理，费用由乙方承担，出现建筑结构安全问题则由甲方负责维修；乙方需要重新装修或变更原设施的，应征得甲方书面同意，对现有的上下水管道、烟道应预留安全检查口，不得封闭，乙方若封闭，需要维修时乙方无条件打开，产生的打开费用由乙方自行负责，乙方保证保留安全检查口，便于检查疏通；乙方对现状阳台的使用，若乙方封闭，需征得政府相关部门的批准和邻里的同意，若产生矛盾和责任由乙方自行负责；租赁期届满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期不归还，每逾期1日，乙方应向甲方支付原平均月租金8%的违约金等等。该合同签订后，被告将租赁房屋交付原告，原告对租赁房屋进行装饰装修。2015年6月25日，原告向被告发送书面材料，载明：原告于2007年7月1日开始承租被告在华辰大厦2A层（原2B层）作为办公室，装修费用100多万元。南京市公安消防支队鼓楼区大队于2015年2月12日和2015年3月27日因华辰大厦2A层原设计未设置火灾自动报警系统及未设置自动喷水灭火系统，作出不符合作为办公场所的通知，要求立即整改并罚款1万元。近年来，由于火警不断，防火形势严峻，防火措施要求越来越严，原告对安装自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统进行预算，需8万元，加上需拆除原吊顶重新装修费用约12万元左右，并会影响原告办公2-3个月。原告系生产出口服装的企业，近几年由于国际经济形势不好，企业亏损，资金十分紧张，现恳请被告能承担此费用，且合同于2017年即将到期，原告因防火设施需重新装修要求将延期合同的时间提前续签。2015年8月25日，被告对原告关于重新装修房屋和提前续签房屋租赁合同予以答复，载明：一、双方就此事可以沟通协商；二、同意原告重新装修办公场所，费用自理；三、关于提前续签房屋租赁合同：1、执行完现有的房屋租赁合同；2、被告同意原告续租房屋，租金要与周边房屋租赁相对合理的市场价格相近；四、原告履行合同，支付2015年7-12月的房屋租金。2017年3月10日，被告向原告发送房屋到期不再续约的通知，载明：房屋租赁到期日合同自然终止，被告将不再与原告续约，请原告做好搬迁准备，合同到期后将房屋交还被告。2017年3月20日，长江公司向原告发函，载明：长江公司系本市××举人××号2B楼层房屋的产权所有单位，被告系长江公司全资子公司，长江公司委托被告管理。原、被告签订的房屋租赁合同于2017年6月30日到期，到期日合同自然终止，被告将不再与原告续约，长江公司收回房屋自用。请原告做好搬迁准备，合同到期后交还房屋。2017年4月20日，原告向被告发函，载明：双方签订房屋租赁合同后，被告将设备层出租给原告，该设备层为通透的框架结构，且之前以几乎废弃的状态闲置近七年。原告为履行合同，当时投入近200万元从事基本建设，具体为四周砌墙吊顶、安装门窗、包裹设备、安装强弱电、空调工程、消防系统，并对成形的房屋进行整体装修，扩大了200多平方米使用面积。2015年双方以书面往来函件的方式就续签租赁合同进行了确认，就续签租赁合同达成合意，原告认为被告在合同有效期间的明确续租承诺是原合同的有效补充和延续，原告基于理解和信任，在此之后投入了大量资金、人力和物力进行多项改造和翻新，并将自有的、同一幢建筑中的1503室、1602室两套适宜办公的房产约400平方米售出。但被告通知要收回房屋、不再续签租赁合同的行为系严重的违约行为，给原告造成了重大经济损失，原告要求被告在接到函件后5日内与原告联系，双方签订房屋租赁合同，继续履行合同，如被告执意违约，原告将依法提起民事诉讼，以维护原告的合法权益。2017年6月29日，被告向原告发函，载明：被告此前已多次表明态度并已书面通知原告，房屋租赁到期日合同自然终止，被告将不再与原告续约。现再次函告原告租赁合同到期后5日内将房屋及原告长期占用的华辰大厦地下4、5、8号车位交还被告，并向被告支付自2011年11月1日至实际交还之日的车位占用费。若原告在上述期限内未能交还房屋及车位，被告将循法律途径解决，并有权自行收回，以避免被告损失持续扩大。请原告慎重对待，此后将不再另行告知。2017年9月7日，长江公司以吉姆公司未按期交还房屋，亦未支付房屋占有使用费或违约金为由，另案向本院提起诉讼【（2017）苏0106民初9296号】，要求吉姆公司将位于本市××举人××号华辰大厦2B层的房屋腾空并返还，支付迟延交还房屋的违约金。2017年9月、10月，原告因有人影响其使用租赁房屋为由，向南京市公安局鼓楼分局华侨路派出所报警。2017年10月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订协议书，载明：双方于2017年10月30日协商达成一致，乙方同意于2018年1月31日前将本市××举人××号2A层房屋自行腾空搬出交甲方（双方房屋合同纠纷通过法院诉讼解决）。审理中，双方一致确认被告向原告交付了案涉架空层即2A层（原2B层）。但原告陈述虽然租赁的房屋位于案涉架空层，但租赁时并没有房屋，系原告进行工程建设及装饰装修形成了现在的状态；被告陈述双方对于交付时的状态是清楚的。双方另一致确认原告已向被告交付租金至2017年6月30日，且原告未向被告支付押金。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告认为租赁房屋不存在、案涉架空层系业主共有以及与规划设计用途不符，主张双方签订的合同无效。经本院查明，案涉架空层的所有权已于2007年1月30日登记至长江公司名下，现原告没有证据证明该登记错误，亦无证据证明案涉架空层存在物权变更、转让或消灭的，现原告认为案涉架空层系业主共有，双方签订的租赁合同损害社会公共利益，于法无据；原告主张被告将案涉架空层进行租赁，与规划设计用途不符，亦非合同无效的情形。原告亦主张不存在租赁房屋，与事实不符。故原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。�告要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张赔偿建设工程、装饰装修损失的问题。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当时人另有约定的除外。本案中，双方对于租赁期间届满时已形成附合的装饰装修是否补偿，没有另行约定，应依照法律规定予以处理。原告主张的建设工程并非法律意义上的扩建，从原告于2017年4月20日向被告发函中载明，原告进行的建设为四周砌墙吊顶、安装门窗、包裹设备、安装强弱电、空调工程、消防系统，应属于装饰装修范畴。现双方租赁合同期间已届满，故原告该项诉讼请求，于法无据，本院不予准许。关于原告主张支付消防罚款及整改装修费用的问题。原告签订租赁合同时对于租赁物的现状应当并且清楚，在占有、使用期间，为达到其自身经营目的缴纳罚款、进行装修整改的费用在双方没有明确约定的情形下，应由其自身承担。且被告对原告重新装修办公场所，亦已明确表示费用自理。故原告该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。关于原告主张营业损失的问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现双方之间的租赁合同已于2017年6月30日届满，此前被告已明确表示租赁期间届满时，原告应返还租赁房屋，但原告以双方达成续签租赁合同合意为由，至法庭辩论终结前仍未返还，原告向被告提出该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、第四百零三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋�赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告南京吉姆服饰有限公司的诉讼请求。案件受理费19867元，减半收取计9933.5元，由原告南京吉姆服饰有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 孙 燕二〇一七年十二月二十六日书记员 戴雅文