内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内09民终465号
上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古时代佳欣物业服务有限公司。
法定代表人：尚宏，公司总经理。
委托诉讼代理人：欧卫疆、男，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：张俊玲，女，汉族，1984年5月1日出生。公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：乌兰察布市金程房地产开发有限责任公司。
法定代表人：奚巍林，公司总经理。
委托诉讼代理人：付守清，男，汉族，1950年12月4日出生，现住乌兰察布市集宁新区满达西街南侧泰和路西，公司副总。
委托诉讼代理人：张燕秋，女，汉族，1989年8月10日出生，现住乌兰察布市集宁新区满达西街南侧泰和路西，公司员工。
上诉人内蒙古时代佳欣物业服务有限公司因与被上诉人乌兰察布市金程房地产开发有限责任公司物业管理委托服务合同纠纷一案，不服集宁区人民法院（2016）内0902民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人内蒙古时代佳欣物业服务有限公司的委托诉讼代理人欧卫疆、张俊玲，被上诉人乌兰察布市金程房地产开发有限责任公司的法定代表人奚巍林及其委托诉讼代理人付守清、张燕秋，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人内蒙古时代佳欣物业服务有限公司提出的的上诉请求是：1、请求贵院依法撤销内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民法院（2017）内0902民初533号民事判决书，并依法改判。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：第一、一审法院对《前期物业管理委托服务合同》《警苑小区前期物业管理补充协议》《补充协议A》予以解除持有异议，超出双方的诉讼请求范围。双方在签订后，应当按照约定履行自己的义务，若无法定理由，任何一方不得解除，一审在双方均没有向法院提起确认合同解除的情况下，解除合同不当。被上诉人在2016年9月30日单方通知上诉人解除合同，上诉人立即回应不同意解除合同。上诉人要求继续履行合同。上诉人提供证据证明被上诉人从签订合同第一个月就违反约定，没有拨付当月物业费用。被上诉人从2015年11月就构成了违约，并且是持续状态。第二、一审法院认定事实错误。双方合同签订后，被上诉人要求减免部分物业费，上诉人也予以同意。上诉人在具体的物业服务过程中，严格按照《前期物业服务协议》进行履行。上诉人的物业工作人员数量由合同约定的35名调整为25名，是因为双方签订的《中标通知书》中，中标服务面积是9.7344万平方米，但被上诉人实际交付的是1.1933万平方米，属于合同在履行过程中服务面积发生变更，所以上诉人在工作人员数量上予以调整。相反被上诉人在合同履行第一个月就违反了合同约定，没有拨付上诉人当月物业费，构成违约，其还在2016年9月30日单方通知上诉人解除合同。一审法院不顾被上诉人有违约事实，而认定上诉人违约，在双方均没有向法院提出解除合同的情况下，认定解除合同，属于程序违法。第三、上诉人在颈苑小区投入大量人力物力财力，尽可能地为警苑小区提供优质服务，被上诉人所称的卫生脏乱差等情况，上诉人一直在着力整治，获得了小区业主的认可。第四、一审法院适用法律错误，小区违规搭建、漏水、发生盗窃等行为不属于上诉人的物业服务范围，另据被上诉人所反映的安保问题，小区内电梯公共设施损害，绿色植物没哟维护等情况，在双方在签订合同时明确是小区一期物业并且被上诉人也承认小屋时未竣工状态，至于小区公共设施受损的问题，该公共设施、设备都没有通过验收，是被上诉人用了不合格的产品导致。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。
被上诉人乌兰察布市金程房地产开发有限责任公司答辩称：一审判决不存在超诉讼请求范围的问题。由于上诉人在履行中与被上诉人签订的警苑小区前期物业刮泥委托服务合同过程中存在严重违约行为，经催告在合理期限内仍未纠正，引发小区90%的业主要求更换，故2016年9月30日向其发出解除合同通知，并送达上诉人，由于合同法第九十六条对解除权的行使是赋予”对方有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，故被上诉人于2017年1月20日只好以请求判令其停止损害，腾退侵占的警苑小区物业服务项目为由提起诉讼。上诉人于2017年3月23日又以请求法院判决继续履行前期物业管理委托服务合同并承担违约责任提起反诉。可见，双方的诉讼均是围绕是否继续履行警苑小区物业服务合同，是否确认解除合同效力的问题进行的。一审判决正确。第二、一审法院不存在法律适用错误的问题。上诉人与被上诉人前后共签订三份合同，是双方真实意思表示。被上诉人已经依约履行了自己的义务，而上诉人由于存在多处不符合约定的情况，引发多名小区业主的不满并要求更换。合同明确约定该小区是未竣工状态，这是客观事实，不能成为上诉人不依约履行合同义务的理由。所以不成为法律适用错误的情况。第三、上诉人应当实事求是的与被上诉人进行结算。自2015年8月15日至2016年9月30日，该小区实际交付业主房屋331户，应收物业费683922元，加装修管理费166169元，共收取850091元，被上诉人已转上诉人386860元，代上诉人支付各项费用共计516055元。由于上诉人不履行解除合同的义务而被上诉人又不得不雇员为业主服务，平均每天支出达3008元。由于上湿润不移交钥匙又不进行服务，导致10户业主房屋受损，此前已赔偿6户35980元。故被上诉人不得不要求上诉人退出侵占的物业服务项目。综上，一审认定事实清楚，请求二审予以维持。
乌兰察布市金程房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令被告停止侵害、排除妨碍，腾退侵占的警苑小区物业服务项目。2、判令被告赔偿原告损失816818元。
内蒙古时代佳欣物业服务有限公司向本院提起反诉请`求：一、请求法院判决被反诉人继续履行《前期物业管理委托服务合同》并承担违约责任；二、请求法院判决反诉被告给付反诉原告代收的物业费、垃圾清运费；三、判令反诉被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，被告（反诉原告）内蒙古时代佳欣物业服务有限公司变更反诉的诉讼请求为：一、请求法院判决被反诉人继续履行《前期物业管理委托服务合同》并承担由此造成损失50000元；二、请求法院判决反诉被告给付反诉原告代收的物业费、垃圾清运费合计1819401元（费用统计截止到2017年3月31日）；三、判令反诉被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实，原、被告签订的《前期物业管理委托服务合同》、《警苑小区前期物业管理补充协议》及《警苑小区物业服务内容及质量标准》、《补充协议A》系原、被告的真实意思表示，且对此均无异议，本院予以确认。2015年10月8日，被告进驻警苑小区。2015年10月28日，原告给被告发《通知》，要求”被告按照合同约定认真、负责的完善好小区物业服务的每一项工作。人员配置一定要业务精通熟练，加强安保工作，尤其电梯轿厢内必须进行装修保护，以免业主运送装修材料损坏轿厢壁面。”2016年3月15日，原告给被告发《关于整改小区广告位的通知》；同年3月31日，原告给被告发《关于配足物业人员的通知》；同年5月4日，原告给被告发《关于整顿警苑小区吊装材料及清运垃圾的通知》；2016年6月13日，原告给被告发《通知》，该通知限期整改调整七个问题及不执行处理的六个方法，以及不整改到位的后果。2016年8月15日，原告给被告发《通知》，原告决定同意业主要求更换物业公司，终止合同。2016年9月30日，原告向被告发《关于解除与时代佳欣物业公司服务合同的通知》，被告方工作人员于2016年10月7日签收了《关于解除与时代佳欣物业公司服务合同的通知》。同年10月11日，原告给被告发《通知》，被告方工作人员签收了《通知》。虽然被告在庭审中对以上原告所发的一系列《通知》均不认可，但原告所提供的”关于警苑小区业主对更换时代佳欣物业公司意见表”、”关于警苑小区业主（公安局业主委员会）对更换时代佳欣物业公司意见表”和”关于警苑小区业主及业主委员会对更换时代佳欣为云捷物业公司的意见表”三份表有业主315人表示同意更换（截止2016年9月30日，业主入住小区是331户，而被告称业主入住小区是353户），以及原告提供的小区内物业公司工作人员工作时照片和小区内垃圾不处理，公共设施不维护的照片，足以说明被告严重违反所签订的合同，在物业工作中不到位，致使多数入住的业主不满意物业公司的服务，一致同意更换物业公司，故本院对原、被告签订的《前期物业管理委托服务合同》、《警苑小区前期物业管理补充协议》及《警苑小区物业服务内容及质量标准》、《补充协议A》予以解除。2016年9月30日，原告向被告发《关于解除与时代佳欣物业公司服务合同的通知》该通知要求被告在同年10月8日与原告进行费用结算及办理相关移交手续。原告庭审中称，在2016年10月1日起被告就停止了对小区的物业服务工作，每天仅有2－3人在其占用的办公室，而小区的全部工作由原告雇佣人员工作，有原告提供58张原告雇佣工作人员的工作照片和被告工作人员的照片12张为证。本院认为2016年9月30日，原告向被告发《关于解除与时代佳欣物业公司服务合同的通知》及同年10月11日，原告给被告发《通知》，均有被告方工作人员签收，说明原告要求解除双方签订的《前期物业管理委托服务合同》、《警苑小区前期物业管理补充协议》及《警苑小区物业服务内容及质量标准》、《补充协议A》提前通知被告是符合规定，虽然被告曾向法院提起诉讼，但又撤诉，现原告向本院提起诉讼，在这期间，被告一直没有与原告对小区物业管理的费用进行结算，也未办理任何移交工作。以上有原告提供的通知及照片、被告第一次诉讼的撤诉裁定书和原、被告在庭审中的陈述，在案进行佐证，故本院对以上事实予以确认。原告诉讼请求要求被告赔偿损失389429元，其中由原告给被告代付的电费40033元、代付的水费9146元、2016年的取暖费4166元、2016年10月1日至今原告雇佣物业人员工资234919元、2015年9月30日－2016年10月1日多支付给被告物业服务费52824元、赔偿住户35980元。虽然以上事实存在，但是原告单方出具的证据材料，需有其他证据进行佐证和被告核实才能确认，故本院对原告的此项请求不予认定，待原告对以上证据进行补强后另行主张。被告反诉请求，要求原告承担其造成损失50000元，因其向本院提供的关于五万元损失费的说明，系其自行出具的证明材料并没有其他证据予以佐证，故本院对此请求不予支持；被告诉讼请求第二项要求原告给付其代收的物业费、垃圾清运费合计1819401元的反诉请求，因被告是按每平方米1.8元计算，但双方签订的《前期物业管理委托服务合同》、《警苑小区前期物业管理补充协议》及《警苑小区物业服务内容及质量标准》、《补充协议A》明确物业服务费每平方米1.2元，被告结算时间为2017年3月31日，而实际停止服务时间为2016年10月8日，在这个时间业主入住多少户，双方所述存在差异，还有原告为被告代支出水、电（电梯用电）及清除垃圾费用等均没有进行核算，单独请求物业管理费和垃圾清运费，显然不彻底解决双方的清算，且被告所提供的证据不足以支持其主张，故本院对其提出的第二项诉讼请求不予支持，待被告对以上证据进行补强后另行主张。
一审法院认为，原、被告签订《前期物业管理委托服务合同》、《警苑小区前期物业管理补充协议》及《警苑小区物业服务内容及质量标准》、《补充协议A》是客观存在的事实，原告委托被告对警苑小区进行物业管理，被告应当依照合同的要求进行物业管理，但由于被告在物业管理中，未按合同约定尽职，致使广大入住业主对其物业服务不满意，要求委托方更换物业公司，原告依照相关的规定，通知了被告要求解除委托合同并无不当。由于被告在2016年10月8日，就停止了物业服务工作，这时原告又雇佣的人员开始了物业服务，故本院认定合同解除日为2016年10月8日。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条和四百一十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、依法解除原告（反诉被告）乌兰察布市金程房地产开发有限责任公司、被告（反诉原告）内蒙古时代佳欣物业服务有限公司签订的《前期物业管理委托服务合同》、《警苑小区前期物业管理补充协议》及《警苑小区物业服务内容及质量标准》、《补充协议A》，在本判决发生法律效力后三日内，原、被告就警苑小区物业管理的相关的资产、设备、资料等工作进行交接。二、驳回原告（反诉被告）乌兰察布市金程房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）内蒙古时代佳欣物业服务有限公司其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理委托服务合同》、《警苑小区前期物业管理补充协议》及《警苑小区物业服务内容及质量标准》、《补充协议A》是双方真实意思表示，各方均应按照合同约定履行义务。但合同在履行过程中，上诉人所提供的服务，使小区业主不满意，虽被上诉人多次要求上诉人进行改进，但上诉人采取的整改措施依法未能让业主满意，以致绝大部分业主要求更换物业服务公司。在合同履行过程中，上诉人提供的服务无法满足小区业主及合同要求，合同目的无法实现，被上诉人诉讼要求判令被告停止侵害、排除妨碍，腾退侵占的警苑小区物业服务项目，该项目的合作基础基于双方所签订的合同，故一审判决解除双方所签订的合同并无不当。上诉人上诉称在合同履行过程中调整部分合同内容，但双方就调整的内容未进行再次约定，上诉人认为被上诉人存在违约的事实无事实依据，该上诉理由依法不能成立。
综上所述，上诉人内蒙古集宁利泰金属工业有限公司的上诉理由依法不能成立，予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费58604元由上诉人内蒙古集宁利泰金属工业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乌 兰
审 判 员 张丽君
代理审判员 牛 波
二〇一七年七月十二日
书 记 员 王 虹