山东省潍坊市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）潍执复字第12号
申请复议人（申请执行人）王菊云。
申请复议人（申请执行人）仙居县台融担保有限公司，住所地：仙居县安洲街道城北西路198号。
法定代表人李友火，董事长。
两申请复议人共同委托代理人孟鲁峰，浙江神仙居律师事务所律师。
申请复议人（异议人、申请执行人）潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司，住所地：寿光市区石马路53号。
法定代表人齐庆功，总经理。
委托代理人郝光全，山东联邦律师事务所律师。
被执行人寿光群利置业有限公司，住所地：山东省寿光市渤海路136号群利商住中心5楼。
法定代表人王卫东，董事长。
委托代理人曹向军，山东舜翔律师事务所律师。
申请复议人王菊云、仙居县台融担保有限公司、潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司不服寿光市人民法院（2015）寿执异重字第1号执行裁定书，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
关于申请执行人王菊云、仙居县台融担保有限公司（下称台融公司）与被执行人寿光群利置业有限公司（下称群利公司）民间借贷纠纷两案中，浙江省仙居县人民法院于2013年10月16日对被执行人群利公司开发的位于寿光市区渤海路中段群利商住中心商铺351套房产进行查封。执行过程中，潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司（下称嘉铭公司）提出执行异议，请求对其包销的325套房产解除查封。
寿光市人民法院审查查明，申请执行人王菊云、台融公司与被执行人群利公司民间借贷纠纷案件，浙江省仙居县人民法院于2013年10月22日分别作出（2013）台仙商初字第934、935号民事调解书，经浙江省仙居县人民法院主持调解，王菊云与群利公司自愿达成如下协议：一、被告群利公司自愿于2013年11月10日前归还原告王菊云借款本金23260000元及利息3020570元（计算至2013年4月30日前）以了结本案，对2013年5月1日后的利息原告王菊云表示放弃。二、如果被告群利公司未按上述约定的期限履行，则被告群利公司还应当支付给原告按本金23260000元从2013年5月1日起按照月利率1.5%计付至付清之日止的利息。案件受理费190450元，减半收取95225元，保全申请费5000元，由被告群利公司承担。台融公司与群利公司自愿达成如下协议：一、被告群利公司自愿于2013年11月20日前归还原告台融公司借款本金19000000元及利息6840000元（利息按照月息1.5%从2011年6月20日计算至2013年6月19日）以了结本案，对2013年6月19日后的利息原告表示放弃。二、如果被告群利公司未按上述约定的期限履行，则被告群利公司还应当支付给原告按本金19000000元从2013年6月20日起按照月利率1.5%计付至付清之日止的利息。案件受理费189530元，减半收取94763元，由被告群利公司承担。调解书生效后，义务人群利公司未履行调解书义务，权利人王菊云、台融公司于2013年12月5日分别向浙江省仙居县人民法院提出执行申请，浙江省仙居县人民法院于2013年12月10日分别立案执行，因被执行人群利公司的住所地及主要财产在山东省寿光市渤海路136号，浙江省仙居县人民法院于2013年12月25日将上述两案委托寿光市人民法院执行。寿光市人民法院于2014年1月2日分别立案执行，在执行过程中，嘉铭公司以法院错误查封了其享有所有权的包销楼房为由，向寿光市人民法院提出执行异议。
另查明，2013年10月16日，浙江省仙居县人民法院根据申请执行人王菊云、台融公司的申请，查封了群利公司（开发）的位于山东省寿光市渤海路中段群利商住中心商铺【-2（注：应为-1）至4层】28套（后改为27套）、4号楼4套、5号楼16套、轮候查封商铺【-2（注：应为-1）至4层】326套房产，2013年12月11日解除查封4套商铺及一套住宅（3号楼804室），2013年12月23日解除3套商铺及1号楼1单元802室的查封，2013年10月25日解除了13套商铺的查封，共计查封351套，其中的325套在包销范围内。
2009年11月6日，异议人嘉铭公司与被执行人群利公司签订《房地产楼宇包销合同》，合同约定：一、嘉铭公司包销群利公司开发建设的“寿光群利商住中心”商业用房地上第一层（除去北、南、西部分临街商铺）、地上第二层、地下第一层。二、包销期限自本合同生效之日起至2010年10月1日止，在包销期内，嘉铭公司对本合同约定范围内的商品房享有依法自主销售的权利。同时群利公司在此期限内不再自行或委托第三方销售。三、双方商定本合同商品房的包销总额暂定为8881万元人民币，按建筑面积计算折合每平方米为4093元。四、包销房款的支付，1、本合同签订后三个工作日内支付群利公司人民币500万元，作为履约保证金等。第（4）项规定，包销期满未售出部分由包销方自行或指定其他自然人认购，群利公司应按嘉铭公司要求给予办理权属证，或由双方采取其他合法方式使嘉铭公司取得包销房产的实际控制所有权等等。2010年9月30日，异议人与被执行人对包销款事项形成《会议纪要》，山东省高级人民法院（2012）鲁民一终字第333号民事判决书认为此《会议纪要》是《房地产楼宇包销合同》的补充，具有补充协议性质，对双方均有法律约束力。该《会议纪要》实质上对6000万元包销款的支付时间及支付方式作出了变更。此后，嘉铭公司向群利公司出借的款项已实际到账，表明嘉铭公司向群利公司已支付到位6000万元包销款。
合同签订后，在履行过程中双方发生纠纷，2012年7月30日，潍坊市中级人民法院对嘉铭公司与群利公司之间的商品房委托代理销售合同纠纷作出（2011）潍民初字第59号一审判决，判决：一、解除原告嘉铭公司与被告群利公司签订的商品房委托代理销售合同；二、被告群利公司支付原告嘉铭公司违约金883.22万元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告群利公司支付原告嘉铭公司私自售房损失215.94万元，于本判决生效之日起十日内付清；四、原告嘉铭公司支付被告群利公司违约金270万元，于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告的其他诉讼请求。嘉铭公司、群利公司不服一审判决，上诉至山东省高级人民法院，2013年4月12日，山东省高级人民法院作出（2012）鲁民一终字第333号民事判决书，判决：一、维持山东省潍坊市中级人民法院（2011）潍民初字第59号民事判决书第二、四、五、六项；二、撤销山东省潍坊市中级人民法院（2011）潍民初字第59号民事判决书第一项；三、变更山东省潍坊市中级人民法院（2011）潍民初字第59号民事判决书的第二项为群利公司于本判决生效之日起十日内向嘉铭公司支付私自售房损失265.2万元；四、群利公司于本判决生效之日起三个月内按照《房地产楼宇包销合同》第七条第四项之约定与嘉铭公司办理包销期满未售出的“寿光群利商住中心”商业用房的认购手续和权属证书；五、驳回世纪嘉铭公司其他上诉请求；六、驳回群利公司的上诉请求。判决生效后，群利公司未按山东省高级人民法院判决文书所确定的义务办理认购手续和权属证书，嘉铭公司提出执行申请，2013年7月9日，潍坊市中级人民法院立案执行。在执行过程中，2013年9月26日上午，在潍坊市中级人民法院主持下，嘉铭公司与群利公司达成涉案楼房过户意见：嘉铭公司欠群利公司包销款2800万元，从群利公司欠嘉铭公司800万元的违约金，包销房减少了的面积1000平方米，约合价款409.3万元，已卖50个车位，价款约300万元，大约尚欠群利公司1300万元，打到房管局监管账户或法院账号内。该处理意见是对（2012）鲁民一终字第333号民事判决书执行情况的相对固定。同时，（2012）鲁民一终字第333号民事判决书“本院认为”中要求群利公司与嘉铭公司所签订的《房地产楼宇包销合同》继续履行，并以此为据，厘清双方的权利义务关系，进行相关费用结算，妥善处理合同履行中所产生的相关事宜。
2013年10月16日，浙江省仙居县人民法院根据申请执行人王菊云、台融公司的申请，查封群利公司的涉案房产前，嘉铭公司就已实际占有包销房产，并已出租给苏宁公司商铺30套，出租给王云京商铺17套，出租给郎咸峰商铺32套。
再查明，2013年8月9日，潍坊市中级人民法院立案受理了嘉铭公司起诉群利公司商品房委托代理销售合同纠纷一案。诉讼请求是要求被告群利公司赔偿原告嘉铭公司损失4115.166万元，诉称的事实和理由是原告依约履行了双方签定的《房地产楼宇包销合同》，包括已交足楼房包销款，售出商铺687套，尚有329套商铺因被告严重违约，至今未交房，也未办理相关产权登记手续，给原告造成重大损失。在诉讼中，2013年9月6日，群利公司提出反诉，请求：1、解除反诉原、被告双方签订的《房地产楼宇包销合同》；2、判令反诉被告支付包销款2881万元，并且按照合同约定支付违约金；3、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。此案正在审理中。
寿光市人民法院认为，嘉铭公司与群利公司签订的《房地产楼宇包销合同》为有效合同，该合同条款对双方均有约束力。后双方发生纠纷，二审法院（2012）鲁民一终字第333号民事判决书除判令被执行人群利公司继续与嘉铭公司履行双方签订的《房地产楼宇包销合同》，并赔偿嘉铭公司相应的违约金及各种损失外，同时判令群利公司在规定的时间内与嘉铭公司办理包销期满未售出的“寿光群利商住中心”商业用房的认购手续和权属证书。按照双方签订的《房地产楼宇包销合同》，包销面积为21700平方米，包销款总价为8881万元，执行法院在执行该判决中，于2013年9月26日与双方当事人已对该判决内容的处理作出了相对固定的处理意见，即：嘉铭公司除已支付到位给群利公司包销款6000万元外，减去群利公司赔偿嘉铭公司违约金、减少面积补偿、车位费等，嘉铭公司尚欠群利公司1300万元包销款。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，异议人嘉铭公司已按《房地产楼宇包销合同》的约定支付到位6000万元，且在涉案房产被查封前，异议人嘉铭公司对包销楼房中的79套房产，共计5985.34平方米进行了装修和占有，并已出租给他人使用，该包销房产可独立分割，且能分别办理权属证书，由于被执行人群利公司未及时履行二审法院判决义务，致使嘉铭公司已经支付价款并实际占有的包销楼房未办理过户登记手续，对此，异议人嘉铭公司没有过错，法院对此查封错误，应予纠正。嘉铭公司要求解除对该79套房产查封的异议理由成立，本院予以支持。嘉铭公司主张因群利公司私自转卖466套房产，致使嘉铭公司包销房产面积减少，由约定的21700平方米变成实际的13962平方米，按此面积计算，包销款应减少至5714.6万元，包销款也已全额支付完毕；而且，若群利公司私自转卖的466套房产属于包销范围内的房产，则该466套房产的新买受人应再支付的2218.1万元房款，属原买受人未放下来的按揭款，按合同应抵包销款，此外，在已售出的687套房产中，有221套商铺因为群利公司逾期交房，该221套商铺计655.2万元应放的按揭款也没放下来，该按揭款按约定也应抵顶包销款，故嘉铭公司不但已全额支付完毕，群利公司还欠嘉铭公司约2873.3万元。群利公司认为，嘉铭公司主张的转卖包销房产，没有事实依据。因双方对包销款项是否支付完毕存在分歧，现嘉铭公司以已交足楼房包销款，群利公司尚有329套房产未交房，已严重违约为由，已向潍坊中院提起诉讼。嘉铭公司要求解除的另246套房产是否应解除查封，必须以前述在潍坊中院受理的案件的结果为依据。为了保护各方当事人的合法权益，对该部分房产应保持现状，待纠纷解决后，对该部分房产再予以审查处理，故嘉铭公司要求解除该246套房产的查封，应中止审查。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项、第一百五十三条、二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定：一、解除对寿光群利置业有限公司名下的已出卖给异议人潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司的“寿光群利商住中心”79套房产的查封（详见清单）；二、中止对异议人潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司提出的解除查封其所有的被执行人寿光群利置业有限公司开发的“寿光群利商住中心”246套房产执行异议的审查（详见清单）。
申请复议人王菊云、台融公司、嘉铭公司不服，向本院提出复议。
申请复议人王菊云、台融公司称：1、（2015）寿执异重字第1号执行裁定书认定事实错误，首先，寿光市人民法院将查封的房产区分为出租与未出租，并将已出租的房产解除查封是错误的，无任何法律依据。其次，将未过户责任认定为群利公司错误，嘉铭公司未按约定支付1300万元，有过错。再次，异议裁定书认定嘉铭公司支付了6000万元是断章取义。2、（2015）寿执异重字第1号执行裁定书适用法律错误，该裁定书适用《民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项规定作出是错误的，应当依据第二百二十七条作出裁定。3、嘉铭公司未提供直接证据证明享有实体权利，应当驳回其申请。综上，请求依法予以纠正。
申请复议人嘉铭公司称：1、对于查封的246套房产，申请复议人已按照《房地产楼宇包销合同》的约定支付完全部包销款，（2012）鲁民一终字第333号已经认定嘉铭公司已支付到位包销款6000万元；群利公司私自转卖466套房产，导致嘉铭公司包销面积由约定的21700平方米减少为13962平方米，应支付包销款5714.6万元，嘉铭公司包销款已到位。2、（2012）鲁民一终字第333号民事判决书第四项已判决被执行人为嘉铭公司办理认购手续和权属证书，该案已在潍坊市中级人民法院立案执行。3、对246套房产未办理认购手续和产权证书，系被执行人未履行法律文书确定的义务，嘉铭公司没有过错。4、对于246套房产嘉铭公司已实际占有并装修。综上，请求依法撤销（2015）寿执异重字第1号执行裁定书第二项，依法解除对246套房产的查封。
被执行人群利公司辩称：寿光市人民法院将包销房屋这一整体侵害分成出租与未出租房，且裁定将已出租的房屋解除查封，没有法律依据。产权没有过户，原因是嘉铭公司没有按照承诺将1300万元包销款打到房管局或法院账户，过错在嘉铭公司。嘉铭公司与群利公司的另一诉讼案件与本案无关。综上，法院查封是正确的。
听证过程中，被执行人提交了正在审理中的嘉铭公司与群利公司的诉状和反诉状。
本院查明的事实与寿光市人民法院认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点一是在嘉铭公司包销的房产范围内能否部分解除查封；二是嘉铭公司与群利公司正在诉讼中的案件是否对执行异议审查造成影响，执行异议审查能否中止。
关于能否部分解除查封。嘉铭公司与被执行人群利公司签订《房地产楼宇包销合同》，被执行人将包销房交付嘉铭公司自主销售，合同期满后未售出部分，由嘉铭公司购买。对于包销范围内的325套房产，山东省高级人民法院（2012）鲁民一终字第333号民事判决书已认定嘉铭公司支付到位包销款6000万元。在涉案房产被查封前，嘉铭公司对包销楼房中的79套房产，共计5985.34平方米进行了占有和装修，并已出租给他人使用，证明嘉铭公司已经对该79套房产实际占有，且该包销房产可独立分割，能够单独办理权属证书，由于被执行人群利公司未及时履行二审法院判决义务，致使嘉铭公司已经支付价款并实际占有的包销楼房未办理权属登记手续，对此，嘉铭公司没有过错。至于群利公司提出的因嘉铭公司不履行承诺导致房产不能过户，过错不在群利公司的主张，不能对抗对生效法律文书的确定义务的履行。综上，寿光市人民法院认定以上情形符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定解除对该79套房产的查封并无不当。
关于异议能否中止审查。本案中，嘉铭公司主张包销房产中因群利公司私自转卖466套，导致包销面积减少，包销款应相应减少至5714.6万元，包销款已经全部支付完毕；且因群利公司私自转卖466套包销范围内的房产，另有221套逾期交房，造成嘉铭公司损失，已在本院提起诉讼。群利公司提出反诉，要求嘉铭公司支付包销款2881元并承担违约金。该案现正在本院审理中。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，人民法院可以查封该财产，第三人要求继续履行合同的，应当限期交纳全部余款后裁定解除查封。现嘉铭公司是否已经全部支付价款，有待于该案审理结果予以确认，关系到本案的审查结果。寿光市人民法院参照《民事诉讼法》的规定中止审查，并不违反法律规定。继续保持246套房产的查封，也未侵害申请执行人的权益。
综上，寿光市人民法院认定事实清楚，适用法律正确。申请复议人王菊云、台融公司、嘉铭公司的复议理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条之规定，裁定如下：
一、驳回申请复议人王菊云的复议申请。
二、驳回申请复议人仙居县台融担保有限公司的复议申请。
三、驳回申请复议人潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司的复议申请。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 马怀国
审 判 员 韩崇华
代理审判员 叶伶俐
二〇一五年三月六日
书 记 员 沈思彤