广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗越法民三初字第2632号
原告钟聪。
委托代理人黄国标，广东尊海律师事务所律师。
被告陈满添。
被告林建华（兼被告陈满添的法定代理人。
第三人林建能。
第三人林建英。
原告钟聪诉被告陈满添、林建华、第三人林建能、林建英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄国标、被告林建华到庭参加诉讼，第三人林建能、林建英经本院公告传唤期满无到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月16日，原告与被告林建华签订《二手楼买卖合同》，约定由被告林建华、陈满添将广州市越秀区共和南3号404、405房转让给原告，房屋建筑面积60.58平方米，套内建筑面积为54.73平方米，被告林建华、陈满添共对该房屋享有80%的产权份额；双方明确本合同项下交易标的是该房屋的全部产权，被告林建华亦明确告知该房屋由另一共有人林建能使用，双方约定该房屋的转让总价款为80万元，房屋交易所产生的税费和费用由原告承担；签订合同时，原告支付定金5万元，双方共同到房管部门办理交易递件手续时，原告支付首期楼款10万元，双方到房管部门办理交易递件手续时，原告支付剩余楼款65万元。合同签订当天，原告已支付了定金5万元至被告陈满添名下。此后，因被告林建华无法说服该房屋的另外两个共有人即两第三人，无法办理该房屋的相关交易手续。为此，原告起诉要求法院判决：1.确认原告与被告林建华、陈满添签订的《二手楼买卖合同》合法有效；2.被告林建华、陈满添及第三人林建能、林建英继续履行《二手楼买卖合同》，并协助原告办理将广州市越秀区共和南3号404、405房过户登记至原告名下的手续。
两被告辩称，对于原告的诉讼请求没有异议。
两第三人无述称。
经审理查明，座落在本市越秀区共和南3号404、405房，建筑面积为60.58平方米，该房屋由两被告及两第三人按份共有，其中被告陈满添占有7／10的产权份额，被告林建华及两第三人分别占有1／10的产权份额。
2013年8月9日，被告林建华通过申通快递向两第三人分别发出《行使房屋优先购买权的通知》，称被告陈满添患脑梗塞导致血管性痴呆，无生活处理能力，又需住院治疗，每月需要治疗费、护工费及生活杂费约10000元，自2013年2月28日入院至今，以上费用均由其垫付，但其一人无力承担。其在2013年7月9日将上述情况书面告知两第三人，并建议由四子女共同负担上述费用，或将涉案房屋出租用租金供养被告陈满添，或将涉案房屋以100万元的价格出售予两第三人，或由原告自筹20万元购买两第三人的产权份额，或由四子女共同出售涉案的房屋，但两第三人均未回复。2013年7月9日，其曾将涉案房屋在中介处以100万元放售，但因第三人林建能居住在涉案房屋致使无法安排看房，涉案房屋未能顺利出售。为此，其作为被告陈满添的监护人拟将涉案房屋以80万元的价格出售，并发出本通知给两第三人，要求其在收到通知后10天内书面答复是否购买该房屋，否则视为放弃优先购买权等。该通知分别邮寄至林建英位于本市泰康路111号泰康城广场四楼3143A边档以及林建能位于共和南路3号404-405房。无证据显示该通知已由两第三人签收。
2013年9月16日，原告（买方）与被告陈满添、林建华签订《二手楼买卖合同》，约定：卖方所转让房地产坐落于广州市越秀区共和南3号404、405房，登记建筑面积为60.58平方米，卖方对房地产享有80%的产权，双方明确本合同项下交易标的是该房地产的全部产权，该房地产由另一共有人林建能使用；该房地产（含全部产权）转让总价款为800000元，该转让价款为卖方实收的楼款，不含税费及交易费，该房地产交易定金50000元，在签订合同时，买方向卖方支付前述定金；付款方式为双方约定分期付款（1）双方到房管部门办理交易递件手续时，买方向卖方支付首期楼款（不含定金）为100000元，（2）双方到房管部门办理过户登记手续时，买方向卖方支付剩余楼款650000元；买方逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行；买家付清房款后，由买家自行收楼，但卖家提供适当协助；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之十的违约金等。同日，原告通过中国农业银行向被告陈满添支付了购房定金50000元。
另查明，根据从化市国土资源和房屋管理局出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，原告名下现无房地产情况记录。
林建裕及被告林建华向本院提出申请被告陈满添为无民行为能力人，本院经审理于2013年7月9日作出（2013）穗越法民一特字第54号民事判决书，判决：一、宣告被申请人陈满添为无民事行为能力人；二、指定申请人林建华为被申请人陈满添的监护人。
此外，被告钟聪为证明被告陈满添患病并需支付较高的医疗及护理费用，向本院提交了如下证据：1.2013年2月至2014年3月期间，广州振华骨伤医院、三九脑科医院、广东省第二中医院的《诊断证明》、《出院记录》以及《病历记录》，其中内容显示被告陈满添患有脑梗塞、骨折等疾病；2.广州康宁家政服务有限公司开具的聘用陪护工收费单，显示被告陈满添在住院期间需聘请护工并支付费用；3.住院费用收据，显示被告陈满添因住院及治疗支付的费用。原告对于上述证据均无异议。
庭审中，被告林建华称由于被告陈满添自2010年7月以来曾三次中风，不能行走、说话，目前仍在医院治疗，产生了大笔的费用，其本人经济能力有限，但两第三人又不愿意出钱治疗，为筹措资金才将涉案房屋出售。原告称其与被告林建华是朋友关系，被告林建华曾多次找到他表示将房屋出售给原告，原告签订合同时清楚涉案房屋由第三人林建能居住，不能交吉，考虑到收楼存在一定的困难，所以双方商定交易价格为800000元。原、被告双方均于庭审中表示同意法院在处理本案时一并将购房款进行处理。
本院认为，涉案房屋由两被告及两第三人按份共有，两被告占有其中8／10的产权份额。被告林建华作为陈满添的法定代理人，其为维护陈满添之利益，有权代为处分被告陈满添所有的涉案房屋。即两被告占有涉案房屋超过三分之二以上的产权份额，有权决定处分涉案房屋。原告亦自认其知晓涉案房屋由第三人居住使用，难以办理交付使用手续，故其与被告林建华自愿协商确定涉案房屋的交易价格为800000元。因此，原告与两被告基于真实意思表示自愿签订的《二手楼买卖合同》，为合法有效合同。两被告及第三人作为涉案房屋的按份共有人，应协助原告办理涉案房屋的产权过户登记手续。考虑到现原告仅支付了购房定金50000元，余款尚未支付，原、被告双方均同意在本案处理过程中一并对购房款余额作出处理，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零一条的规定，判决如下：
一、原告钟聪自本判决发生法律效力之日起十日内向被告陈满添、林建华支付购房款余额590000元。
原告钟聪自本判决发生法律效力之日起十日内分别向第三人林建能、林建英支付购房款余额80000元。
三、被告陈满添、林建华、第三人林建能、林建英应自收到款项之日起十日内协助原告办理广州市越秀区共和南3号404、405房的产权过户登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费12300元（其中受理费11800元、公告费500元），由原告钟聪负担6150元、被告陈满添、林建华负担6150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程秀建
人民陪审员 刘碧纯
人民陪审员 任 红
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 邵 欣