江苏省徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0302民初3143号
原告：张某。
被告：杜某某。
委托诉讼代理人：王某某。
原告张某诉被告杜某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月21日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某、被告杜某某及其委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告将非法出租获取的28000元归还原告；2、被告赔偿原告损失12306元。事实和理由：2015年10月22日，原告与被告签订房屋租赁合同书一份，双方约定被告将坐落于徐州市某某路176号维盛商贸公司院内5间房屋出租给原告使用，租金每月4000元，租期自2015年10月25日起至2016年10月24日止。承租后，2016年3月原告欲将其中没有使用的2间房屋转租给其他人，遂提前告知了被告。被告认为其中一人以前与其闹过不合，不愿意让原告把房屋转租给闹过不合的人。后在未经原告同意且未告知原告的情况下，被告擅自将上述2间房屋分别出租给其他人使用。被告擅自出租期间每间房屋的月租金为2000元，自2016年4月至2016年10月合计7个月，被告共获利28000元。此外，双方合同约定，原告使用涉案房屋的时间为每天早上8点至晚上8点，其他时间由被告自行使用。实际上，原告仅使用了每天早上8点至下午5点这段时间，另外3个小时原告无法使用，原因为被告擅自将其中2间房屋出租给其他人占用了原告的空间和时间。自2016年3月14日起至2016年10月14日止，被告给原告造成了合计12306元的损失。综上，原告认为，被告的上述行为违反了双方合同约定，构成违约，应向原告承担违约责任。
被告辩称，1、被告不存在原告主张的在未经其同意且未告知的情况下，擅自将出租给原告的其中2间房屋再出租给其他人的行为，原告主张的被告获利28000元根本不存在；2、双方合同并未对原告使用房屋的时间进行约定，被告亦不存在导致原告使用房屋空间和时间压缩的违约行为，不应当向原告赔偿损失；3、本案中，原告违约在先，其未按照合同约定及时支付2016年9月与2016年10月的租金，应向被告承担违约责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：
2015年10月22日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订房屋租赁合同书一份，双方约定被告将坐落于徐州市某某路176号徐州市维盛商贸有限公司院内房屋（建筑面积300平方米）出租给原告使用，租赁期限为1年，自2015年10月25日起至2016年10月24日止，年租金为48000元，月租金为4000元，先付租金后使用，租金按季度支付，每期租金提前10日支付。合同签订当日，原告向被告支付押金10000元。2015年10月25日，被告将涉案全部房屋交付给原告占有使用。
上述合同第八条续租转租中约定，在不经营违反国家法律法规的经营活动前提下，乙方可转租、转让，但必须提前书面通知甲方。
上述合同第十条押金中约定，合同终止后，乙方应及时搬迁，并付清所欠费用。甲方在确定房屋完好及乙方付清所欠费用情况下，将押金无息退还乙方。如乙方违反本合同约定而产生违约金、损害赔偿以及所欠租金、费用，甲方可在押金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方通知后七天内补足。
上述合同第十一条合同解除中约定，乙方拖延支付租金超过10日的，甲方有权在合同期限届满前书面通知乙方解除合同，并有权依法追究乙方的违约责任并要求其承担全部赔偿责任。
上述合同第十二条违约责任中约定，乙方延迟支付房租或延迟返还房屋及钥匙的，每逾期一日应按月租的10%向甲方支付违约金。
在占有使用涉案房屋过程中，原告已向被告支付截止至2016年8月24日的全部租金。
2016年7月25日，被告向原告发送书面通知一份，主要内容为：原告未全额支付2016年8月至2016年10月的租金，涉嫌故意拖延，通知于2016年7月30日内支付，如到期未支付，视为原告违约。原、被告一致认可，上述书面通知为解除合同通知。当日，原告收到上述书面通知，后继续占有使用涉案房屋。
2016年8月1日，被告使用一辆轿车将涉案房屋大门堵住，原告报警。
2016年8月上旬，原告从涉案房屋处迁出并将涉案房屋返还给被告。涉案房屋现由被告占有使用。
另查明，涉案房屋系徐州市维盛商贸有限公司所有，为被告自该公司处承租房屋的一部分。被告在与原告签订房屋租赁合同前，已将上述内容告知原告，原告对于被告有权将涉案房屋转租没有异议。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的房屋租赁合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行义务。
关于原告要求被告赔偿损失12306元这一诉讼请求。庭审中，原告未能提供证据证明其主张的该损失的具体数额，故原告该项诉讼请求事实依据不足，本院不予支持。
关于原告要求被告将非法出租获取的28000元归还原告这一诉讼请求。此项诉讼请求实际上是原告主张在双方合同履行过程中被告存在擅自出租的违约行为，并因被告存在上述违约行为而主张被告应赔偿的损失。本院认为，第一，根据双方合同约定，原告应提前10日支付自2016年7月25日起至2016年10月24日止这一季度的租金，实际上，原告仅支付了截止至2016年8月24日的租金，因原告未能及时支付租金，根据双方合同约定，被告有权解除合同。2016年7月25日，被告向原告发送了书面解除通知，原告于当日收到，双方合同即解除。
第二，原告此项诉讼请求能够得到支持的前提是原告须举证证明在双方合同解除前被告存在擅自将涉案房屋中的其中2间出租给案外人的行为。庭审中，原告向法庭提交了3段录音录像及对应的文字材料，被告对于上述证据的真实性均无异议。被告先陈述上述证据中案外人刘某某与小东北（小名）占有使用的标的物分别为涉案房屋中的其中1间，共计2间，且均为原告而非被告出租给刘某某与小东北使用，后又陈述刘某某占有使用的标的物为涉案房屋中的其中1间，为原告出租给刘某某使用，而小东北占有使用的标的物非涉案房屋中的其中1间，为被告出租给小东北使用。被告前后陈述不一致，且未能提供充分证据证明其先前承认小东北占有使用的标的物为涉案房屋中的其中1间是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符，故结合原告提供的3段录音录像的具体内容，本院认定在原、被告合同租期内且双方合同解除前，被告存在擅自将涉案房屋中的其中2间分别出租给案外人刘某某与小东北的行为。
第三，根据相关法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。本案中，被告在将涉案房屋全部交付给原告占有使用后，擅自将其中的2间出租给案外人使用，该行为导致原告无法按照合同约定正常使用涉案房屋，构成违约，应向原告赔偿损失，损失的具体数额应为被告因擅自出租所收取的租金数额。原告主张被告通过用租金抵扣其欠案外人债务、向案外人直接收取租金的方式共获利28000元，但未能提供证据予以证明。庭审中，被告自认在擅自出租期间其共向小东北实际收取合计6000元的租金，被告上述行为不违反法律规定，本院予以确认。故本案中被告应向原告赔偿损失的具体数额为6000元，对于原告主张的超过6000元的部分，本院不予支持。原告可待证据充分后另行主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告杜某某于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告张某6000元；
二、驳回原告张某的其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费810元（原告张某已预交），由原告张某负担760元（已付），由被告杜某某负担50元（由被告杜某某随上述案款直接支付给原告张某）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审判长 匡 伟
审判员 刘晓璐
审判员 董 方
二〇一七年二月二十七日
书记员 高丽丽