广东省湛江市赤坎区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0802民初1229号
原告：湛江市嘉富物业服务有限公司，住所地：湛江市赤坎区金城路56、58号嘉豪园D幢首层101房。
法定代表人：凌斌，总经理。
委托诉讼代理人：王映，该公司职员。
被告：詹国强，男，1978年11月24日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
原告湛江市嘉富物业服务有限公司与被告詹国强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人凌斌及其委托诉讼代理人王映、被告詹国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2008年3月至2014年12月8日的物业管理费5213.5元及滞纳金6308.34元（从逾期之日起每天按应欠费金额的2‰支付，暂截止至起诉之日即2016年12月8日）。2、被告支付原告垫支的自来水费及公共水电分摊费1559.4元。3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告系原告所管理的“嘉富花园”E901房的业主，物业面积115.16平方米。2004年10月11日，开发商湛江市嘉富房地产开发有限公司下属物业部与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由开发商负责对嘉富花园小区进行前期物业管理，业主按房屋建筑面积（0.45元/平方米）支付物业管理费，逾期缴费则从逾期之日起每天按应交物业管理服务费的2‰交纳滞纳金。同时约定被告的自来水费以及公共分摊水电费、垃圾费等由物业管理方代收代支。
2006年1月13日，开发商湛江市嘉富房地产开发有限公司依法委托原告进场管理嘉富花园，由原告依法承担物业管理责任并行使物业管理收费权利，合同期限至2015年12月31日止。原告为开发商依法通过协议选定的、具备合格资质的物业管理企业，并已在政府主管部门备案，依法管理嘉富花园，为被告提供物业管理服务。截止至2008年3月前，被告一直接受原告的管理服务并向原告支付各项费用。但自2008年3月之后，被告不再依约向原告缴纳各项应付费用。为此，原告特向法院提起诉讼。
被告辩称，一、被告与原告之间不存在欠费的事实，一直以来由于原告管理服务工作质量低劣，环境脏，治安乱（没有保安），管理差，众多业主已多次督促仍不改进，并且在管理中为了维护嘉富房地产开发有限公司的私利，帮助一楼店铺排污水、废气而侵害了大多数业主的合法权益，经赤坎区沙湾街道办和湛江市房管局的多次协调仍不改善，所以，原告在嘉富花园小区的管理服务工作远远未能达到《前期物业管理服务协议》中的合同合约标准要求，大多数业主为了行使对原告的管理服务工作的抗辩权，拒绝交费亦是合情合理，是于法有据的。2014年6月7日，嘉富花园小区突然停水，后来得知是原告已经长时间未向水厂交纳水费（代收）而导致水厂停水。为了能够使水厂尽快恢复供水，2014年6月10日被告詹国强自觉到原告的物业办公室把之前所有欠费一次交清，众多业主亦自觉到原告的办公室交费，可是事与愿违，原告人去楼空，卷款而去，把大家所交的水费占为己有，一直没有向赤坎水厂交费，导致赤坎水厂对嘉富花园小区停水持续一个星期左右，严重影响了业主们的正常生活，后在小区热心业主的组织下再次组织收取水费向水厂交费才恢复了正常供水。2014年6月7日之后，原告事实上已经撤离了对嘉富花园小区的物业管理(关闭了办公室，清洁工人亦已离场)，单方面终止了《前期物业管理服务协议》，自动中止了义务工作而放弃了权利。原告还应承担单方面违约的责任并赔偿嘉富花园小区所有业主的损失。之后，嘉富花园小区成立了业主委员会，业委会自主组织了管理工作包括代收费用、请清洁工人、装防盗门、建小院围墙及安装治安视频监控等。2014年11月8日，经湛江市房管局的协调和同意，嘉富花园小区业委会正式发函给原告，解聘了原告。二、原告对被告的起诉不符合法定起诉条件。《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”第六十七条明确了物业服务公司可以直接起诉欠费业主的前提条件：1、小区成立了业委会。2、业委会已对物业公司的服务工作质量进行了验收并确认物业公司提供的服务完全符合合同合约标准。3、业委会已明确督促业主在一定期限内按照合同合约标准金额交纳物业费给物业公司。4、业委会督促业主所明确的交纳期限已届满，但业主逾期仍不交费的。事实上嘉富花园小区业主委员会认定了原告的管理服务工作远远未能达到《前期物业管理服务协议》的合同合约的标准而依法解聘了原告，并且被告詹国强从来没有收到原告和嘉富花园小区业委会的催交费通知书。所以，原告直接起诉被告詹国强违反了《物业管理条例》第六十七条，是违法起诉。三、被告詹国强一直以来未收到过原告的催交费通知书，所以原告对被告詹国强的起诉已过诉讼时效。四、《合同法》和《物业管理条例》中没有关于滞纳金的条款，所以《前期物业管理服务协议》中关于滞纳金的合同合约违反了《合同法》和《物业管理条例》，于法无据，没有法律效力。
原告于2014年7月已撤场，故原告主张被告拖欠其2008年至2016年的费用是捏造事实，乱起诉。原告于2004年至2014年已经更换了几次经理，经理没有资质，没有提供服务，没有保安和保安亭，原告是乱收费，重复收费，要求原告提供经理的资质证明。原告的资质证书是2015年有效的，但是2013年之前是否有资质存在疑问，要求原告退还物业管理费。从2014年7月18日起，嘉富小区已是业主自己管理，自己交水费、垃圾费等费用，被告詹国强的收款收据可以证明。原告事实上早就撤场，2014年7月原告收取水费后就直接撤场，说明该前期协议自动终止了，因停水导致小区业主生活困难，被告詹国强要求追究原告的违约责任。原告于2014年7月18日已实际撤场，原告起诉时已超过诉讼时效。房产证证明了实际面积与前期协议约定的面积不一致，所以原告应退还多收的物业管理费。原告提供的物业服务不到位，导致小区存在安全隐患。小区业主委员会接手后就没有出现过财产损失的情况。
原告的资质证是2013年12月4日的，是2013年12月4日之后才生效的，所以原告之前的管理是无资质的经营，因此，原告在2013年12月4日之前的管理是不符合物业管理标准的，应该退回物业管理费和赔偿业主的损失。原告的管理不符合环保标准，楼下商铺不能做酒楼的，但是原告把排气管改成排烟管，并且在年三十时烧毁过，对被告詹国强造成了严重的损害及极大的危害。小区排污不符合标准，且街道办去检查和调解时都知道，所以，原告的管理不符合规定。原告的保安没有保安亭，没有对住宅进行管理，只管理车库，且保安与小偷勾结起来偷单车，因此，原告的管理不符合标准。
经审理查明，2004年10月11日，湛江市嘉富房地产开发有限公司物业服务部（下称嘉富公司物业服务部）与被告詹国强及林惠华（詹国强与林惠华系夫妻关系）签订了《前期物业管理服务协议》。约定：一、嘉富公司物业服务部为被告所购买的湛江市赤坎区军民路21号嘉富花园二门E梯间901房提供物业管理服务。二、房屋类型：住宅，建筑面积：115.16平方米。三、住宅管理费根据建筑面积每月按0.45元/平方米计收，每次交纳费用时间为当月15日前。四、业主和非业主使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费的2‰交纳滞纳金。五、嘉富公司物业服务部违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求嘉富公司物业服务部限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，嘉富公司物业服务部承担相应的法律责任。
2005年12月25日，湛江市嘉富房地产开发有限公司（下称嘉富公司）与原告签订了《前期物业管理委托合同》。约定：一、嘉富公司委托原告对嘉富花园小区实行前期物业管理服务。二、前期物业服务期限为10年，自2005年12月25日起至2015年12月24日止。三、业主物业服务费用按月交纳，由原告在每月15日前向业主收取当月管理费。住宅服务费为0.45元/月·平方米。
原告从2005年12月25日至2014年12月8日为被告提供了物业管理服务。原告于2014年12月8日撤离嘉富花园小区。涉案房屋权属证书载明的建筑面积为114.1平方米。
在庭审中，原告主张其请求的物业管理费根据不同时间段分别按0.45元/平方米、0.53元/平方米、0.63元/平方米计算，并主张该收费标准是经业主同意的。被告对此不予认可。另，被告表示放弃对《前期物业管理服务协议》的另一方当事人林惠华主张权利，只要求被告詹国强一人承担责任。被告詹国强对此无异议。
另查明，原告于2016年12月8日向本院提交起诉状提起本案诉讼。本院立案庭于2016年12月15日对被告的法定代表人凌斌作《问话笔录》，告知：根据诉前联调的规定，原告可先向辖区的基层人民调解委员会申请调解，原告起诉的案件本院进行立案预登记，但暂缓立案受理。如果基层人民调解委员会调解不成功，再由本院立案进行审理。原告对本院的上述意见予以同意，并向赤坎区沙湾街道人民调解委员会（下称沙湾街道调解委员会）申请调解。因调解不成功，沙湾街道调解委员会于2017年5月12日作出《人民调解受理登记表》，决定不受理该纠纷。沙湾街道调解委员会于2017年5月12日向原告送达该《人民调解受理登记表》。本院遂于2017年6月20日对原告的起诉进行立案。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告虽未签订物业服务合同，但原告已实际为被告提供了物业服务，被告也接受了原告的物业服务，故原告与被告之间构成了物业服务合同关系。本案争议的焦点是：1、原告的起诉是否超过诉讼时效期间。2、被告是否拖欠了原告的物业管理费等。
对于第一个争议焦点问题。原告从2005年12月25日至2014年12月8日为被告提供了物业管理服务。在该期间所产生的物业管理费具有连续性，应视为一个整体，被告按月支付物业管理费，应视为被告分期支付物业管理费。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，原告于2014年12月8日已撤离嘉富花园小区，即原告为被告提供的物业管理服务至2014年12月8日已终止。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”的规定，原告于2016年12月8日向本院提交起诉状提起诉讼，没有超过三年的诉讼时效期间。因此，原告的起诉没有超过诉讼时效期间。
对于第二个争议焦点问题。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2011]49号）第三条第七项规定：“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已经接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的。可予支持。双方没约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门的指导价计算物业费。”原告已为被告提供物业管理服务，原告主张被告拖欠其2008年3月至2014年12月8日的物业管理费，被告辩称其已付清该期间的物业管理费，但未能提供证据证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院不予采纳被告的抗辩意见。因此，原告请求被告支付2008年3月至2014年12月8日的物业管理费，本院予以支持。原告请求根据不同时间段分别按0.45元/平方米、0.53元/平方米、0.63元/平方米计算物业管理费，并主张该收费标准已经业主同意，被告对此不予认可，原告提交的证据“嘉富花园收费记录表”虽载明物业管理费按0.53元/平方米、0.63元/平方米计算，但该记录表为原告自行制作的，原告又未能提供其他证据佐证，因此，原告请求根据不同时间段分别按0.53元/平方米、0.63元/平方米计算物业管理费，证据不足，本院不予支持。物业管理费应参照《前期物业管理委托合同》约定的0.45元/平方米计算。在庭审中，原告同意由被告承担责任及同意物业管理费按房地产权证载明的面积114.1平方米进行计算，本院予以照准。因此，被告应向原告支付2008年3月至2014年12月8日（共81个月和8天）的物业管理费4172.64元（0.45元/月·平方米×114.1平方米×81个月+0.45元/月·平方米×114.1平方米÷30天×8天）。对于原告请求物业管理费的超出部分，本院不予支持。对于原告请求的滞纳金，原、被告未签订物业服务合同，双方对滞纳金未作约定，原告根据嘉富公司物业服务部与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定请求滞纳金，于法无据，本院不予支持。对于原告请求被告支付其垫支的自来水费及公共水电分摊费，被告不予认可，原告提交其自行制作的证据“嘉富花园收费记录表”拟证实该主张，证据不足，故本院不予支持原告的该项诉求。
被告主张原告未能按照《前期物业管理服务协议》的约定提供物业管理服务及原告未尽到物业管理服务的责任和义务，被告可另行向原告主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告詹国强须于本判决生效之日起十日内支付物业管理费4172.64元给原告湛江市嘉富物业服务有限公司。
二、驳回原告湛江市嘉富物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费127.04元，由原告湛江市嘉富物业服务有限公司负担77.04元，被告詹国强负担50元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 周娟华
人民陪审员 陈 添
人民陪审员 谭 茜
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 刘 旋
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。