上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第9874号
原告中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处。
法定代表人邵留平。
委托代理人叶广健。
委托代理人张蕾蕾，上海市勋业律师事务所律师。
被告上海浦东新区三林集贸市场经营管理有限公司。
法定代表人邬航群。
委托代理人钱利明，上海徐浦律师事务所律师。
原告中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处诉被告上海浦东新区三林集贸市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周婉独任审判，于2014年4月18日、6月3日公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处的法定代表人邵留平及其委托代理人张蕾蕾、叶广健，被告上海浦东新区三林集贸市场经营管理有限公司的委托代理人钱利明均到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处诉称，2011年8月30日，原、被告就租赁上海市浦东新区川北公路XXX号房地产（以下简称系争房地产）事宜签订了《军队房地产租赁合同》。合同约定，原告为出租方，被告为承租方，租赁房地产位于上海市浦东新区川北公路XXX号，房地产面积为2933平方米，场地面积为7599平方米，用途为商业，期限自2011年10月1日起至2012年9月30日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为人民币（以下币种同）31.50万元，承租方负责所承租房地产的环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全等工作，不得以所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用，确需转租的，应当经出租方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施，承租方违反上述约定的，应当向出租方支付31，500元作为违约金，合同期限届满，合同解除。后原告按约向被告提供系争房地产，但被告未按合同约定履行义务：1、被告未经原告同意，擅自转租系争房地产给多个第三方；2、被告使用系争房地产致存在重大火灾隐患，2013年8月13日上海市消防支队依法对被告制发了《重大火灾隐患整改通知书》；3、租赁合同期满后，被告拒不迁出及腾空系争房地产。为此原告多次与被告协商解决未果。为维护原告合法权益，故原告起诉，要求：1、判令被告限期迁出并腾空上海市浦东新区川北公路XXX号房地产；2、判令被告支付原告因合同到期后拒不搬迁及返还房地产的违约金31，500元（根据合同第11条约定）；3、判令被告支付自租赁合同期满之日起至实际搬出之日止的房屋使用费，暂定为422，013.70元，自2012年9月30日至2014年2月1日，暂计489天，按31.50万元／年计算；4、本案案件受理费由被告承担。审理中，原告调整房屋使用费的起算日为2012年10月1日。同时，原告明确其主张违约金的依据为合同第八条第二款及第四款、第十一条，因为被告经营管理期内存在重大火灾隐患，擅自转租给若干个体工商户；租赁期届满拒不腾空房屋的违约责任依据为合同第六条及第十一条。
被告上海浦东新区三林集贸市场经营管理有限公司辩称，不同意原告诉请。1988年12月前，上海市浦东新区市场建设服务中心与原告签订军队房地产租赁合同，由原告将系争房地产出租给上海市浦东新区市场建设服务中心用于开设集贸市场，后由该服务中心与其中62户经营户签订营业用房集资使用协议书，由经营户出资建造部分房屋，该部分房屋也列在了原告的房地产权证中。2001年9月20日，上海长银房地产咨询有限公司与上海市浦东新区市场建设服务中心经原告同意签订了浦东新区张江市场经营权出让协议书，将经营权转让给上海长银房地产咨询有限公司。自2010年起，原、被告就系争房地产签订军队房地产租赁合同，合同期限至2012年9月30日止。之后，原告提出要涨租金，被告无法接受，曾多次要求移交市场，期间政府相关部门也出面协调，均未果。现被告同意终止租赁合同，但要被告限期搬出并腾空房屋，被告做不到。因为在被告接手系争房屋前，已经有250户在其内经营菜场，被告现在无法独力解决腾空的问题，被告已经向相关政府部门反映了这个问题，但未收到回复。被告目前不收取管理费，负责日常维护。不同意违约金，被告不存在转租行为，且双方合同已经在2012年9月30日终止，合同也无相应的违约金条款约定。被告愿意搬出的，但无法搬出。对于房屋使用费，因为自2013年1月24日政府关闭菜场后，承租户不缴纳管理费后，被告无力缴纳房屋使用费。
经审理查明：系争土地面积7599平方米登记在原告名下；系争房屋登记在中国人民解放军总后勤部名下，房屋总建筑面积为2933平方米。2011年8月30日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，约定原告将系争房地产（房屋建筑面积2933平方米、场地面积7599平方米）出租给被告使用，租赁用途为商业，租赁期限自2011年1月1日起至2012年9月30日止，年租金为315，000元。合同第六条约定，被告履行合同约定义务的，原告应在租赁期满时将系争房地产租赁保证金无息退还给被告，被告未履行合同约定义务的，原告不退还租赁保证金，同时原告有权要求被告另行支付违约金，原告未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行存款利息。合同第八条被告应当履行的义务第二项约定，被告负责所承租的房地产的环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全等工作；第四项约定，被告不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用，不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背合同约定的前提下，经原告书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。第十一条约定，被告有违反合同第八条约定行为的，原告有权解除合同，同时被告应当向原告支付31，500元作为违约金。合同签订后，原告依约交付房屋，被告依约支付房屋租金，但被告未就上述租赁合同向原告支付过保证金。2013年9月2日，上海市浦东新区公安消防支队发函给原告，要求尽快解决川北公路XXX号地块重大火灾隐患问题。2013年9月5日，原告委托律师发函给被告，表示双方合同租赁期限已届满，限期被告十日内迁出系争房屋等。
另查明，系争房地产内开设的集贸市场在上海市浦东新区市场建设服务中心与上海长银房地产咨询有限公司于2001年9月20日签订《浦东新区张江市场经营权出让协议书》后，经营权转让给上海长银房地产咨询有限公司，上海长银房地产咨询有限公司与原告签订相应的房地产租赁合同；后由上海长银房地产咨询有限公司于2004年设立上海市浦东新区三林集贸市场经营管理有限公司张江分公司对市场进行管理。
再查明，2005年3月29日，由上海长银房地产咨询有限公司向原告支付租房押金15，200元；2007年12月5日，上海长银房地产咨询有限公司再次向原告交付2007年10月至2008年9月房地产押金5，800元。2014年4月22日，上海长银房地产咨询有限公司出具情况说明，表示其与被告系同一投资人的两个独立法人，其原向原告支付的租赁合同保证金由被告向原告索回，其不再向原告索讨。原告明确该押金确由上海长银房地产咨询有限公司支付，至今未退，但认为与本案无涉。
上述事实，由军队房地产租赁合同、房屋所有权证、关于提请尽快解决川北公路XXX号地块重大火灾隐患的函、律师函、浦东新区张江市场经营权出让协议书、押金收据、情况说明、分支机构设立登记申请书、市场改制意见书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。对于被告提出的集资建造房屋权属及问题，本院认为不动产以登记为准，双方对该房屋权属发生争议可另行主张权利。现合同租赁期限已于2012年9月30日届满，根据现在房地产权证登记情况及合同约定，被告理应在合同期限届满后及时将租赁的系争房地产返还原告，故原告要求被告在租赁期限届满后迁出系争房地产的请求，本院予以支持。被告在合同约定的租赁期限届满后，未及时将租赁房地产返还原告，原告据原租赁合同约定的租金标准主张房屋使用费并无不当，本院予以准许。对于原告主张的违约金，原告认为被告违反合同第八条中第二项及第四项的约定，要求适用合同第十一条违约金约定，但第十一条约定的违约金系解除合同违约金，双方合同实际履行完毕，故原告据此主张违约金，本院难以支持；另原告认为被告租赁期满未及时返还房屋，违反合同第六条约定，要求按照合同第十一条确定违约金数额，本院认为，合同虽在第六条约定被告未履行合同约定义务，原告不退还房地产租赁保证金，同时要求被告另行支付违约金，但双方实际并未就租赁合同支付收取保证金，合同也未对违约金标准进行约定，原告要求参照执行合同第十一条违约金系解除合同违约金，缺乏依据，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。被告提出要求返还原由上海长银房地产咨询有限公司支付的押金21，000元，上海长银房地产咨询有限公司虽明确该押金由被告索回，其不再主张，但该押金非本案租赁合同所产生，原告亦不同意在本案中一并处理，故该押金本案不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海浦东新区三林集贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空并迁出上海市浦东新区川北公路XXX号（房屋建筑面积2933平方米，场地建筑面积7599平方米）；
二、被告上海浦东新区三林集贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处房屋使用费（自2012年10月1日起至实际迁出之日止，按照年租金315，000元的标准计算）；
三、驳回原告中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，102元，减半收取4，051元，由原告中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处负担25元，被告上海浦东新区三林集贸市场经营管理有限公司负担4，026元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 婉
二〇一四年七月九日
书 记 员 魏婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、中华人民共和国民事诉讼法
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。