上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初7643号
原告：陈孝录，男，1969年3月6日生，汉族，住安徽省。
原告：闫西云，女，1968年1月1日生，汉族，住安徽省。
委托诉讼代理人：陈孝录。
被告：于世虎，男，1987年6月12日生，汉族，住安徽省。
委托诉讼代理人：余士侠，女，1972年6月12日生，汉族，住安徽省。
委托诉讼代理人：张欢堂，上海常本律师事务所律师。
第三人上海车墩资产经营有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：陈芳。
原告陈孝录、闫西云与被告于世虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，本院追加上海车墩资产经营有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2017年6月9日、7月13日、9月6日公开开庭进行审理。原告陈孝录并作为原告闫西云的委托诉讼代理人、被告于世虎的委托诉讼代理人余士侠、张欢堂均到庭参加诉讼，第三人上海车墩资产经营有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈孝录、闫西云向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋出租合同；2、被告支付自2016年11月1日至2017年2月28日的租金54,853.33元(扣除6万元押金)；3、被告按每月28,713.33元的标准支付自2017年3月1日至5月31日的房屋租金及使用费；4、被告支付废油过滤池费用7,500元；5、被告支付2017年2月至3月的水费484.50元。审理中，原告将第二、三项诉讼请求中租金的计算标准调整为344,000元/年。事实和理由：2014年12月29日，原告将松江区车墩镇南姚路139弄除文具店以外的房屋出租给被告经营餐饮之用，双方签订书面的房屋出租合同。合同约定，全年总租金344,560元，租期六年，自2015年3月1日起至2021年2月28日止，支付方式为第一次四个月一次性支付，第二次四个月一次性支付，以后每六个月支付一次，先付后用，每次提前十天支付。被告另行支付押金6万元。合同第五条约定，被告在租期内如需提前解除合同，需提前一个月向原告提出书面申请，告知原告后，方能退租。合同另约定，逾期不支付租金或由被告承担的各项费用累计超过一个月的，原告有权解除合同，收回出租房屋且不承担被告的任何损失。合同签订后，被告将系争房屋用于经营火锅生意。前三次租金，被告已按约支付，自2016年11月1日，被告未支付任何租金。故原告诉至法院，请求判如诉请。
被告于世虎辩称，原、被告双方签订的合同是无效的，原告不具有转租的权利，故双方有权随时终止该合同。被告在2017年1月18日已经搬离系争房屋，并在1月22日将钥匙放在隔壁文具店处，故该合同在1月22日即已终止。2016年11月至2017年1月的房租，被告已经支付完毕(含押金)。不同意支付废油过滤池的费用，被告是从事餐饮行业的，如果需要办理营业执照，必须具备相应的装置，被告自行建造了废油过滤装置。水费已经支付了2017年1月的，自2月开始的水费被告未曾使用，故不同意承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人未发表述称意见。
经审理查明：2014年12月15日，两原告(作为乙方)与上海车墩资产经营有限公司(作为甲方)签订《集体资产房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于松江区车墩镇南姚路139弄4-1、4-3、4-4号房屋，租期三年，自2015年4月1日至2018年3月31日。合同第六条第二款约定，如果乙方擅自转租该房屋的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，且不承担乙方任何损失。合同另对其他权利义务进行了约定。
2014年12月19日，原、被告签订《房屋出租合同》，约定原告将位于松江区车墩镇南姚路139弄除文具店以外(39.7平方米)的房屋出租给被告，一楼190平方米，每天每平方米3元；二楼220平方米，每天每平方米1.7元，全年租金总金额344,560元。租金支付方式为：第一次四个月一次性支付，第二次四个月一次性支付，第三次半年一次性支付，先付后用，每次提前10天交租。押金6万元整。租期六年，自2015年3月1日起至2021年2月28日止。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理费等费用均由被告承担。被告在租赁期内如需提前解除合同，需提前一个月向原告提出书面申请，告知原告后，方能退租。合同另对其他权利义务进行了约定。
上述合同签订后，原告将系争房屋交给被告使用，被告按约支付了前三期租金，并支付原告押金60,000元。
庭审中，原、被告双方均确认2016年4月30日之前的租金已经履行完毕。自2016年5月1日起，被告共计支付原告租金202,000元。在合同实际履行过程中，原、被告均确认租金按344,000元/年计算。
庭审中，被告陈述，因生意做不出，故在2016年10月份和原告协商，做到2017年1月底就不再做下去了，押金同意抵扣为租金。原告对被告上述陈述无异议，但当时原告就表示因租金没有最终结算，故被告应当将餐桌椅、空调等物品用以抵扣租金，然后押金该退就退还给被告，但后来被告私自将上述物品搬走，故双方产生了争议。
此外，原告提供了：1、2017年2月、3月的水费发票，以证明被告欠付的水费金额。被告对真实性认可，但认为其已经支付了1月的水费。2、原告闫西云与案外人黄某某的房屋出租合同，以证明系争房屋其在2017年6月1日出租给了案外人，故向被告主张至2017年5月31日的使用费。被告对真实性予以认可，但认为双方合同终止的日期是2017年1月22日。3、废弃油脂处理费单子，以证明废油过滤池费用。被告认为该单子是原告自行制作的，不予认可。
被告提供了录像资料和录音资料，以证明其在2017年1月18日搬离系争房屋时，原告的儿子在现场监督，说明原告对搬离的事情是知道且许可的，被告搬离之后，原告儿子就用锁将饭店大门锁起来了。被告搬离之后，曾和原告陈孝录联系要交还钥匙。1月22日，被告将钥匙放在饭店隔壁文具店老板那里。2017年2月20日，原告已经另外带租客来看房屋了。原告对上述证据真实性请求法院予以认定，对于其儿子锁门的事情表示知情，目的是为了让原告不再搬走东西，2月20日那天并不是带新的租客看房子。钥匙是放在文具店老板那里的，但是何时去拿回来的已经记不清楚了。
以上事实，有集体资产房屋租赁合同、房屋出租合同、收条、银行客户凭证、水费发票及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。关于原告主张解除合同的诉讼请求，结合原、被告双方提供的证据，本院确认原、被告就2017年1月底解除合同事宜进行过协商，被告于1月18日开始搬离系争房屋，原告的儿子当日即将系争房屋的前门另行上锁，双方就房屋其他的钥匙并未进行交接。被告庭审中陈述其于2017年1月22日将钥匙放至隔壁文具店老板处，但对于该钥匙何时由原告方领取双方陈述不一。本院认为，因双方在之前的磋商中，对于在2017年1月底解除系争合同并无异议，仅是对租金及相关费用的结算产生争议，原告对被告于1月18日搬离的事情也是明知的，其自身也有义务及时收回房屋以避免损失的进一步扩大，故本院认定系争合同的解除时间为2017年1月31日。
关于房屋租金及使用费，原告主张计算至2017年5月31日，被告不予认可。本院认为，根据被告提供的录像资料以及原告的陈述，在2017年1月18日，被告搬离系争房屋之后，原告儿子即用锁将系争房屋锁起来，即已取得了对系争房屋的实际控制，且原告也确认之后被告未实际占有使用系争房屋，故原告主张2017年2月1日之后的租金和使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告庭审中表示自愿承担截至2017年1月31日的房屋租金，本院予以确认。庭审中双方确认，自2016年5月1日起，被告共计支付原告租金202,000元。经本院核算，自2016年5月1日至2017年1月31日，被告应承担的房屋租金为258,000元(344,000元÷12月×9月)。因被告同意押金60,000元抵扣为房屋租金，但若有剩余，仍要求原告返还。故押金差额部分4,000元原告应返还给被告。
关于废油过滤池，原告陈述，因被告使用过程中导致下水道堵塞，故其进行整改，于2017年3月建造了废油过滤池。本院认为，原告未能提供证据证明其建造废油过滤池是被告原因所致，故该项诉讼请求本院不予支持。
关于水费，因本院认定系争合同于2017年1月31日解除，故被告应当支付2017年1月的水费。鉴于双方当事人均确认被告每月使用的水费约占总水费的五分之三，故被告应当支付原告2017年1月(账单日期2017年2月)的水费182.82元(304.70元×3/5)。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告陈孝录、闫西云与被告于世虎签订的《房屋出租合同》于2017年1月31日解除；
二、被告于世虎支付原告陈孝录、闫西云20**年1月的水费182.82元；
三、原告陈孝录、闫西云返还被告于世虎押金4,000元；
四、上述二、三两项合并后，原告陈孝录、闫西云于本判决生效之日起十日内返还被告于世虎3,817.18元；
五、驳回原告陈孝录、闫西云的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,356元，减半收取计1,678元，由原告陈孝录、闫西云负担1,653元(已付)，由被告于世虎负担25元(于本判决生效之日起十日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 惠 蕙
二〇一七年九月二十八日
书记员 张若雪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。