吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉04民初21号原告：邵兴海，男，1963年8月7日出生，现住辽源市龙山区。委托诉讼代理人：曾向东，辽源市西安区灯塔乡法律服务所法律工作者。被告：刘淼，男，1982年5月13日出生，现住四平市铁东区。被告：朱守宽，男，1982年1月4日出生，现住四平市铁东区。第三人：陈文君，男，1967年6月24日出生，现住四平市。第三人：马云龙，男，1969年9月7日出生，现住双辽市。第三人：张新岩，男，1964年2月6日出生，现住梨树县。陈文君、马云龙、张新岩的共同委托诉讼代理人徐甫林，吉林甫林律师事务所律师。原告邵兴海与被告刘淼、朱守宽买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月5日公开开庭进行了审理，原告邵兴海及其委托诉讼代理人曾向东、被告刘淼、朱守宽到庭参加诉讼，本案在审理过程中，本院发现陈文君、马云龙、张新岩与本案的处理结果有利害关系，故追加陈文君、马云龙、张新岩为本案无独立请求权的第三人，本案于2017年8月10日再次开庭，原告邵兴海及其委托诉讼代理人曾向东、被告刘淼、朱守宽，第三人陈文君及其第三人陈文君、马云龙、张新岩的共同委托诉讼代理人徐甫林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邵兴海向本院提出诉讼请求：1.判令解除邵兴海与刘淼、朱守宽之间签订的房屋买卖合同；2.刘淼、朱守宽向邵兴海返还仍由刘淼、朱守宽占有的房屋；3.刘淼、朱守宽共同向邵兴海支付因刘淼、朱守宽违约逾期支付买房价款1000万元的利息，自2013年9月14日至被告实际返还房屋时止，按年利率24%计算，以赔偿因刘淼、朱守宽违约给邵兴海造成的损失；4.判令被告向原告返还因办理房屋过户发生的借款130万元，利息从借款之日起计算，至给付之日止，按年利率24%计算。事实和理由：2013年9月14日，原告邵兴海与被告刘淼、朱守宽签订《房屋买卖合同》。邵兴海将位于四平市铁西区建新街9号，房屋产权证号分别为007931、007932、007935、007937、008827、0096**号，土地使用权证为吉国用（2001）字第030200007号的六处房屋及国有土地使用权以1800万元价格卖给刘淼、朱守宽。邵兴海在刘淼、朱守宽依合同约定支付定金50万元后，就按合同约定将房屋交付刘淼、朱守宽。刘淼、朱守宽仅陆续支付了价款800万元，余款1000万元迄今未付。其间，刘淼还于2015年9月2日、12月5日，两次以办理过户为由向邵兴海借款130万元。经邵兴海再三催告，刘淼、朱守宽已无力支付余款。邵兴海依合同法第九十条第二项、第三项规定，请求法院判令解除邵兴海与刘淼、朱守宽之间的房屋买卖合同。2013年9月18日，邵兴海与刘淼、朱守宽又签订了《补充合同》，明确约定“双方因履行房屋买卖合同引发的一切纠纷，由甲方（邵兴海）所在地人民法院解决”。被告刘淼、朱守宽辩称，刘淼、朱守宽已将案涉的房屋买卖协议于2014年转让给了张新岩、马云龙、陈文君，现在刘淼、朱守宽对此房屋没有任何权利，请求增加张新岩、马云龙、陈文君作为本案的第三人阐述未能支付房款违约的理由。第三人陈文君、马云龙、张新岩的陈述意见为，1、陈文君、马云龙、张新岩与刘淼、虽然签订了转让协议书，但由于刘淼、朱守宽未取得房屋产权证书，因此，陈文君、马云龙、张新岩与刘淼、朱守宽签订的转让协议是无效民事合同；2、陈文君、马云龙、张新岩通过刘淼、朱守宽向邵兴海支付了800万元的购楼款项，并且对使用的房屋进行了装修，如果邵兴海要求解除与刘淼、朱守宽之间的买卖合同，或者法院确认刘淼、朱守宽与陈文君、马云龙、张新岩之间的买卖合同无效，那么邵兴海应返还陈文君、马云龙、张新岩800万元的购房款，装修房屋的费用也应当由邵兴海、刘淼、朱守宽予以补偿；3、鉴于刘淼、朱守宽与陈文君、马云龙、张新岩之间的转让协议是无效的，追加陈文君、马云龙、张新岩为第三人是符合法律规定的，请法庭予以裁定。4、本案为不动产纠纷，属于民事诉讼法规定的专属管辖，原告与被告之间商定的由原告所在地管辖违反法律规定，也侵犯了第三人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。邵兴海提供的证据如下：1、房屋买卖合同以及补充合同各一份，证明2013年9月14日和2013年9月18日邵兴海与刘淼、朱守宽先后签订一份房屋买卖合同和一份发生纠纷管辖协议合同；2、借据两份，证明刘淼、朱守宽分两次向邵兴海借款130万元，用于办理房屋过户手续，并约定利息为月利4分。刘淼、朱守宽质证意见：1、对双方签订的两份合同因双方都同意，没有异议；2、借据是由刘淼和马云龙出具，用于办理房屋过户手续，但此时协议已经转让给马云龙等人，此款也均打入马云龙等三人账户，刘淼承认这个事实，但实际使用人属于马云龙等三人，借款时朱守宽并不在场，不清楚借款的事实。第三人质证无异议。刘淼、朱守宽提供的证据如下：2014年4月4日刘淼、朱守宽与张新岩、陈文君、马云龙签订的《转让协议》，欲证明案涉房屋已被刘淼、朱守宽转让给了张新岩、陈文君、马云龙三人。邵兴海的质证意见为：这个转让协议邵兴海不清楚，无法质证。转让协议签完后来找邵兴海，邵兴海不认可，之后让邵兴海在转让协议上签字，邵兴海没有签字，因邵兴海只对刘淼、朱守宽说话。第三人陈文君、马云龙、张新岩提供了2014年4月4日与刘淼、朱守宽签订的《转让协议》，邵兴海发表的质证意见为：对该协议的签订不清楚、不予质证。但认为刘淼、朱守宽在没有取得案涉房屋产权的情况下，无权处分案涉房产。刘淼、朱守宽质证意见为：对该转让协议无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月14日原告邵兴海与被告刘淼、朱守宽签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“邵兴海以1800万元的价格将位于四平市铁西区建新街9号原农行四平市中心支行办公楼5473.53平方米的六处房屋（产权证号分别为007931、007932、007935、007937、008827、009673号）出售给刘淼、朱守宽，同时将土地使用权（产权证为吉国用（2001）字第030200007号）一并转让给刘淼、朱守宽，定金为50万元于合同签订之日起10日内交付，2014年10月1日交付房款800万元至1000万元，自第一次付款后，三个月内办理完毕房屋变更登记手续，自变更登记完毕之日起三个月内付清全部剩余房款，定金在付清全部房款时计算在还款本金之中。定金交付之日起交付房屋”。2013年9月18日，邵兴海与刘淼、朱守宽又签订了一份补充合同，合同约定：双方因履行房屋买卖合同引发的一切纠纷，由邵兴海住所地人民法院解决。合同签订后，刘淼、朱守宽先付了邵兴海50万元定金，后又将750万元打入邵兴海账户，邵兴海将房屋交付。后因土地出让金费用过高，超出了购买方的预算，双方未能完成房屋产权转移登记。2015年9月2日刘淼、马云龙向邵兴海借款100万元，约定借期为2015年9月2日至2015年10月1日，月息4%；2015年12月5日邵兴海又出借30万元给刘淼、马云龙，用于办理理房屋过户。2014年4月4日刘淼、朱守宽又与陈文君、马云龙、张新岩签订了一份《转让协议》，约定将案涉的农行四平市中心支行办公楼转让给陈文君、马云龙、张新岩。现案涉房屋由陈文君、马云龙、张新岩装修后经营宾馆。本院认为，一、关于本案的管辖问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定，合同或者其他财产纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。本案系房屋买卖合同纠纷，案涉标的物虽为不动产，但非为不动产的权利确认、分割及相邻关系引起的物权纠纷、也非房屋租赁合同纠纷、更不是政策性房屋买卖合同纠纷，本案原告与被告在签订合同中已经约定发生争议由原告所在地人民法院管辖，第三人提出本案系专属管辖案件，不能由原、被告双方协议管辖的意见不正确，且依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条规定，在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，故依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定本案由本院立案审理符合法律规定。二、原、被告之间的房屋买卖合同是否符合法定解除条件的问题，邵兴海与刘淼、朱守宽所签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规禁止性规定，系合法有效合同。双方在履行合同过程中，刘淼、朱守宽未按合同约定，及时给付购房款，在邵兴海将借款交付后，刘淼、朱守宽因土地出让金费用的原因，未能将房屋产权登记变更，且刘淼、朱守宽已明确表示不能履行给付其余购房款，致使合同目的不能实现，导致邵兴海的缔约目的落空，即订立合同所欲获得的利益不能实现，刘淼、朱守宽构成履行合同中的根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此，本案符合法定解除合同的条件，对于邵兴海解除合同的主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，守约方仍有权要求适用违约条款，应由刘淼、朱守宽返还房屋，并向邵兴海支付因逾期未向邵兴海给付其余购房款的利息，并依合同约定，定金及装修全部归甲方（邵兴海）所有，邵兴海应向刘淼、朱守宽返还已收到的购房款，定金50万元应归邵兴海所有，但本案邵兴海没有主张该违约条款，并自认将50万元定金抵作价款，故邵兴海所收到刘淼、朱守宽的购房款为800万元，尚欠1000万元，因刘淼、朱守宽未按约定给付其余房款，故应承担逾期给付购房款的利息损失。三、关于解除合同后的占有物返还及第三人装修损失的赔偿问题，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。刘淼、朱守宽与邵兴海签订房屋买卖合同后，未将购房款全部交付给邵兴海，也未办理房屋变更登记手续，即在未取得房屋所有权的情况下便将案涉房屋出售给陈文君、马云龙、张新岩，系无权处分，陈文君、马云龙、张新岩也明知刘淼、朱守宽非为所有权人，故陈文君、马云龙、张新岩为非善意取得，刘淼、朱守宽与陈文君、马云龙、张新岩所签订的《转让协议》第四条约定，甲方（刘淼、朱守宽）无条件配合乙方（陈文君、马云龙、张新岩）与原房主邵兴海协调在原合同中增加一名乙方代表陈文君，原合同上的朱守宽、刘淼不做名称变更，但自愿放弃原合同中的一切权利并撤出。嗣后，刘淼、朱守宽与邵兴海所签订的《房屋买卖合同》中并未增加到陈文君的名字，说明邵兴海拒绝追认刘淼、朱守宽与陈文君、马云龙、张新岩对案涉房屋的买卖行为，案涉的农行四平市中心支行办公楼现因被陈文君、马云龙、张新岩占有使用，故应由其三人向邵兴海返还。至于第三人的装修损失则应由第三人另行向被告主张权利。四、关于借款应由谁偿还的问题，为了办理房屋产权证照，刘淼两次向邵兴海借款共计130万元，由刘淼、马云龙在借据凭证上签字，并约定月息4分。因该借款系为了办理案涉的房屋产权转移登记，为了减少当事诉累，所以该民间借贷纠纷，可以由本案一并审理。但该借款约定的利息超过法律规定年利率不能超过24%的规定，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，借贷双方约定的利率超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。原告诉请刘淼、朱守宽偿还借款，因朱守宽并未参与借款事宜，且未在借款凭据上签字，刘淼也承认朱守宽对借款不知情，故朱守宽与130万元的借款无关，不应承担还款责任。马云龙在借款凭证上签字并实际实用该款与刘淼之间应为连带债务人，二人都负有清偿全部债务的义务，但因原告并未向马云龙主张还款，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条规定，负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。故刘淼应向邵兴海偿还借款130万元，并按年利率24%向邵兴海支付利息，待刘淼偿还后可向马云龙主张权利。综上所述，原告邵兴海要求解除房屋买卖合同、返还房屋，赔偿损失、偿还借款的诉求合理，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第五十六条第二款、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条、第八十二条规定，判决如下：一、解除刘淼、朱守宽与邵兴海所签订的房屋买卖合同；二、陈文君、马云龙、张新岩于本判决生效后十日内将四平市铁西区建新街原农行四平市中心支行5473.53平方米的办公楼返还给邵兴海；三、邵兴海于收到返还案涉房屋的当日将800万元购房款返还给刘淼、朱守宽；四、刘淼、朱守宽于本判决生效后十日内给付邵兴海所欠1000万元购房款的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年5月1日起至房屋实际返还之日止）；五、刘淼于本判决生效后十日内偿还邵兴海借款130万元及利息（按年利率24%计算利息，100万元的利息从2015年9月2日起计算至实际给付之日止，30万元的利息从2015年12月5日起计算至实际给付之日止）；六、驳回邵兴海的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128,000.00元，由被告刘淼、朱守宽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  赵艳霞审判员  车全庆审判员  朱建勇二〇一七年八月二十一日书记员  王 赓