四川省隆昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）隆昌民初字第2586号
原告：四川南方高速公路股份有限公司。
法定代表人：付建，董事长。
委托代理人：刘泽超，四川明会律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：戴环环，四川大山律师事务所律师，一般代理。
被告：薛运贵，男，1956年4月10日出生，汉族，隆昌县人，村民。
委托代理人：兰瑞祥，四川永炽律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：罗永芳，女，1962年4月20日出生，汉族，隆昌县人，村民，系被告薛运贵之妻，一般代理。
原告四川南方高速公路股份有限公司诉被告薛运贵租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月23日立案受理，依法由审判员邱燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘泽超、戴环环到庭参加诉讼，被告薛运贵及委托代理人兰瑞祥、罗永芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告四川南方高速公路股份有限公司诉称：2009年5月，原告与被告签订了2份房屋租赁经营合同及1份租赁房屋、场地补充协议。合同签订后，原告依照约定将位于隆纳高速公路白塔服务区右侧（房屋面积360平方米、场地1块350平方米）、左侧（食堂2间，场地1块，面积200平方米）的相关房屋、场地交付给被告使用。合同约定的租赁期限分别为：右侧为2009年5月至2013年5月，左侧为2009年5月1日至2010年4月30日。2014年6月30，原告以报纸公告、律师函等形式，告知被告不再续签隆昌东服务区房屋、场地租赁经营合同，并要求被告在10日内将租赁物返还原告，并办理相关手续。现经原告多次催促，被告至今未履行返还场地及房屋的义务，也未清结相关费用。为此，原告诉至法院，要求确认原、被告解除签订的2份房屋租赁经营合同及1份租赁房屋、场地补充协议，被告立即返还租赁场地及房屋，被告向原告支付拖欠的租金120522元及违约金36157元、滞纳金28元（计算金额暂计算至起诉之日，应算至被告返还原告租赁场地、房屋时止），赔偿原告的损失34146元（计算金额暂计算至起诉之日，应算至被告返还原告租赁场地、房屋时止），诉讼费由被告承担。
被告薛运贵辩称：原、被告双方的合同关系未解除，被告没有违约行为，不应赔偿损失。被告也未拖欠租�，左侧租赁的房屋及场地从2011年至2013年在改造，未投入使用。原告在合同期内向被告发出解除合同的通知，属于违约，应支付给被告违约金。被告根据原告的要求改造硬化面积、场地花费100余万元，要求对其改造房屋、硬化场地、厕所及修建其他附属设施的费用申请鉴定，以确认原告的损失。原告诉请的违约金过高，请求法院依法适当减少。保证金要在交付租赁房屋后，退还给被告。在双方签订的合同期满后，原告未履行告知义务，就将房屋及场地租赁他人，侵犯了被告的优先承租权，原告存在违约行为。
原告为支持自己的主张，向法庭提交了如下证据：
1、原告的营业执照、组织机构代码，法人身份证明及被告的身份证复印件1份，证明原、被告的身份；2、《房屋租赁经营合同》2份，《租赁房屋、场地补充协议》1份，证明2009年5月双方签订了两份房屋租赁经�合同及租赁房屋、场地补充协议，并将租赁房屋、场地交付被告使用的事实；3、报纸公告、律师函、回执、四川南方高速公路股份有限公司关于不再续签合同的函各1份及送达函件的照片3张，证明合同期满后，原告向被告发出书面通知要求其返还租赁物，但被告至今未返还交付的事实。
被告对证据1无异议，对证据2的真实性无异议，原告按期交付了租赁房屋及场地，但认为合同中明确约定被告要负责改造350平方米的硬化面积，被告为此投入了大量资金。被告对证据3真实性无异议，被告收到了原告的书面通知，但认为不能达到原告证明的目的，且证实了原告的违约行为。
被告向法庭提交了如下证据：
1、现金缴款单、收费凭证各1份，证明被告于2013年10月15日向原告缴纳右侧租赁房屋及场地1年的租金69457元，双方以实际行动履行合同；2、照片13张，证明在双方租赁�内，原告未通知被告的情形下，允许其他经营户进场；
3、证人肖某某、钟某某的证言，证明隆纳高速公路白塔服务区左侧自2011年上半年至2013年下半年一直在改造，封闭施工，改造期间未营业。
原告对证据1的真实性无异议，但无法证明双方继续履行合同的合意，是被告的单方行为，租金是缴纳前期未付的租金；对证据2的真实性、关联性有异议，认为与本案无关；对证据3的真实性有异议，认为证人肖某某、钟某某均为被告的员工，对其真实性不予认可，且证人肖某某、钟某某的证言含糊不清，不能证明隆纳高速公路白塔服务区左侧的改造系原告全面要求整改而实施的，不排除被告自行整改的情形。
对原、被告无争议的证据本院予以确认并采信；对原告提交的证据2、3，本院予以采信；对被告提交的证据1，本院予以采信；对被告提交的证据2、3，本院不予以采信�
根据原告的诉称、被告的辩称及本院采信的有效证据，本院认定如下法律事实：2009年5月13日，原告与被告签订了2份《房屋租赁经营合同》及1份《租赁房屋、场地补充协议》。其中1份《房屋租赁经营合同》约定的租赁期限为：为2009年5月20日至2013年5月20日，合同约定的租赁标的为隆纳高速公路白塔服务区右侧房屋、场地（房屋7间，面积360平方米），合同约定第一年的租金为45000元，每年递增5%。合同中约定：“……二、付款方式：按照先付租金后使用的原则，乙方应在上一年底以前预付清下一年度的租金。租用保证金一、租房保证金：5000元（大写：伍仟元整）。二、保证金在双方签订合同后一个工作日内由乙方向甲方支付，合同期满后甲方验收租用房屋后退还乙方。特别约定：由薛运贵方负责修建化粪池一套；对右侧服务区厕所进行改造，改造标准左侧以泸州上行方向公共厕所为准；右侧服务区路面（本协议租赁范围内）按技术标准要求硬化面积350平方米以上。本合同与薛运贵与南方公司签订的白塔服务区左侧汽车加水房屋、场地租赁合同为套签合同，需一同签订、执行，否则本合同不予生效……违约责任：……二、乙方不能按期缴纳租金，应承担违约责任，支付当年租金30%违约金，并按每日1‰支付滞纳金，若两次不能按期缴纳租金，除支持违约金及滞纳金外，甲方有权解除合同。三、承租期满，乙方不能在15天内交还租赁的房屋、财产的，从延期的第一天起，甲方按本合同折算到每天的租金的两倍收取租金。同时，乙方向甲方支付年度租金总额30%的违约金。给房屋财产带来损失的乙方应赔偿损失并支付损失金额的30的违约金……”另1份《房屋租赁经营合同》约定的租赁期限为：为2009年5月20日至2013年5月20日，合同约定�租赁标的为隆纳高速公路白塔服务区右侧房屋场地（场地1块，面积350平方米），第一年的租金为15000元，每年递增5%，租用的付款方式及租用保证金的约定与前述的房屋租赁经营合同约定的内容一样，合同中还约定：“本合同与薛运贵与南方公司签订的白塔服务区右侧餐饮、超市房屋、场地租赁合同为套签合同，需一同签订、执行，否则本合同不予生效……”。还有1份《租赁房屋、场地补充协议》，协议中约定租赁标的为隆纳高速公路白塔服务区左侧（食堂2间，场地1块，面积200平方米）。协议还约定：“……租用期限一、租用期限：壹年，从2009年5月1日至2010年4月30日止。租金及付款方式一、租金为每年26000.00元（大写：贰万陆仟元整）。二、付款方式：按照先付租金后使用的原则，乙方应在合同签订时付清全部租金。如需续租，按续租时间缴纳费用。租用保证金�、租房保证金：6000元（大写：陆仟元整）。在双方签订合同后一个工作日内由乙方向甲方支付，合同期满由甲方验收租用房屋后退还乙方……”。
合同签订后，原告依照合同约定将隆纳高速公路白塔服务区左侧及右侧的房屋、场地交付给被告使用，被告依照约定缴纳了合同期间的租金。双方签订的书面合同租赁期限届满后，被告于2013年10月15日，通过中国建设银行向原告转账支付租金69457元。2014年6月30，原告以报纸公告、律师函的形式，书面告知被告不再续签隆昌东服务区房屋、场地租赁经营合同，并要求被告在10日内将租赁物返还原告，并办理相关手续。经原告多次催促，被告至今未履行返还场地及房屋的义务，也未结清相关费用。为此，原告诉至法院，要求法院依法解除原、被告签订的2份房屋租赁经营合同及1份《租赁房屋、场地补充协议》，被告立即返还�赁场地及房屋，被告向原告支付拖欠的租金120522元及违约金36157元、滞纳金28元（计算金额暂计算至起诉之日，应算至被告返还原告租赁场地、房屋时止），赔偿原告的损失34146元（计算金额暂计算至起诉之日，应算至被告返还原告租赁场地、房屋时止），诉讼费由被告承担。
本案的争议焦点：一、合同期限届满后，双方是否达成续租的合意及解除合同的时间界定；二、被告抗辩隆纳高速公路白塔服务区左侧自2011年初至2013年底因原告要求全面整改而改造，未投入使用，是否应向原告支付租金；三、原告的诉讼请求是否合法、合理？
本院认为，原、被告签订的2份《房屋租赁经营合同》和1份《租赁房屋、场地补充协议》合法有效，受法律保护，原、被告依据此合同享受权利，承担义务。对于被告提出对其改造房屋、硬化场地、厕所及修建其他附属设施的费用进行鉴�，因《房屋租赁经营合同》中此项改造作为原、被告的特别约定，已清楚表明由被告负责修建化粪池、改造厕所及硬化场地，此为被告应履行的义务。故本院对被告的书面鉴定申请不予采纳。被告要求原告赔偿改造硬化面积、厕所及修建化粪池的损失，本院不予支持。对于被告抗辩原告侵犯了其优先承租权，原告存在违约行为。因被告仅提供了照片数张，且照片无日期及明确的地理标示，被告提交的证据不足以证明其主张，本院对被告的抗辩理由不予认可。
关于保证金的问题，原、被告在2份《房屋租赁经营合同》及1份《租赁房屋、场地补充协议》中约定保证金分别为5000元、5000元、6000元，原告验收被告返还的场地、房屋后，由原告退还被告。原、被告对此均无异议，被告向原告支付拖欠的租金时，可用保证金16000元在应支付的租金中予以抵扣。
本案的争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原、被告签订的2份《房屋租赁经营合同》期满后，原告未向被告提出解除合同的书面通知，被告于2013年10月向原告转账支付1年租金69457元的行为，应视为双方当事人合同的延续，为不定期租赁合同。按双方支付租金的交易习惯，被告支付的1年租金应计算至2014年5月20日。《租赁房屋、场地补充协议》合同期满后，原告未向被告提出解除合同的书面通知，被告未交付隆纳高速公路白塔服务区左侧的房屋、场地给原告，应视为双方当事人对合同的延续，为不定期租赁合同。对不定期合同，双方当事人未另作约定，可比照原合同的约定执行。不定期合同的双方当事人随时可以解除合同。2014年6月30日，原告以报纸公告、律师函的形式，书面告知被告不再续签隆昌东服务区左侧及右侧房屋、场地租赁经营合同，应视为原告作出解除2份《房屋租赁经营合同》及1份《租赁房屋、场地补充协议》的意思表示。原告自2014年6月30日发出书面通知至今，被告仍未返还原告的租赁房屋及场地，被告存在违约行为，应当承担相应的违约责任及向原告支付拖欠的租金。
本案的争议焦点二，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告抗辩隆纳高速公路白塔服务区左侧自2011年初至2013年底因原告要求全面整改而实施改造，改造期间未投入使用，不应支付左侧的租金。因被告提请作证的证人肖某某、钟某某均系被告的员工，原告对证人的证言真实性、合法性不予认可，且证人肖某某、钟某某的证言含糊不清，不能达到被告证明的目的。被告提交的证据不足以证明其主张，本院不予认可。
本案的争议焦点三，原告诉请法院依法解除原、被告签订的2份《房屋租赁经营合同》及1份《租赁房屋、场地补充协议》，因双方签订的书面合同租赁期限届满后，双方当事人对合同作出了延续，为不定期租赁合同。不定期合同的双方当事人可随时解除合同，本院对此项请求予以支持。2014年6月30日原告作出解除合同的意思表示，被告至今仍未返还原告的租赁房屋及场地，被告存在违约行为，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款�定的“过分高于造成的损失”之规定，原告诉请被告支付隆纳高速公路白塔服务区右侧的违约金按年度租金总额的30%计算，原、被告在合同中约定承租期满，被告不能在15天内交还租赁的房屋、财产的，从延期的第一天起，被告应支付年度租金总额30%的违约金。故本院支持被告向原告支付的违约金按《房屋租赁经营合同》中约定的最后1年度租金总额69457.51元（52093.13元＋17364.38元）的30%计算，即20837.25元。
原告诉请被告立即返还租赁场地及房屋，本院酌情给予被告30天的合理期限腾空交付。原告诉请被告支付拖欠的租金，依法应予支持，被告拖欠原告隆纳高速公路白塔服务区右侧的租金应自2014年5月21日起按《房屋租赁经营合同》约定的租金计算至被告返还隆纳高速公路白塔服务区右侧的租赁场地、房屋时止；拖欠原告隆纳高速公路白塔服务区左侧的租金，因被告认�自2010年5月1日未向原告缴纳过左侧的租金，应自2010年5月1日起按《租赁房屋、场地补充协议》约定的租金计算至被告返还隆纳高速公路白塔服务区左侧的租赁场地、房屋时止。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告诉请被告赔偿损失，因原告未提供证据证明其损失多少，本院不予支持。原告诉请被告支付滞纳金，因被告在合同期限内按期履行了支付租金的义务，本院对原告要求被告支付滞纳金的诉求不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告四川南方高速公路股份有限公司与被告薛运贵签订的2份《房屋租赁经营合同》及1份《租赁房屋、场地补充协议》自本判决生效之日起解除；
二、被告薛运贵在本判决生效之日起30日内向原告四川南方高速公路股份有限公司腾空交付隆纳高速公路白塔服务区右侧房屋7间（面积360平方米）、场地1块（面积350平方米），及左侧食堂2间，场地1块（面积200平方米）；
三、被告薛运贵自本判决生效之日起30日内向原告四川南方高速公路股份有限公司支付自2014年5月21日起至腾空交付隆纳高速公路白塔服务区右侧的租赁房屋、场地时止的租金（租金按《房屋租赁经营合同》约定的租金标准计付），支付自2010年5月1日起至腾空交付隆纳高�公路白塔服务区左侧的租赁房屋、场地时止的租金（租金按《租赁房屋、场地补充协议》约定的租金标准计付），被告的保证金16000元，在被告向原告支付的租金时予以抵扣；
四、被告薛运贵自本判决生效之日起30日内向原告四川南方高速公路股份有限公司支付违约金20837.25元；
五、驳回原告四川南方高速公路股份有限公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费4120元，由被告薛运贵负担。此款原告已垫付，被告在支付原告款项时一并给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。
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审判员 邱 燕
二〇一四年十二月五日
书记员 罗自江