河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀09民终6226号
上诉人（原审第三人）：任书杰，男，1960年6月5日出生，汉族，现住河北省河间市。
被上诉人（原审原告）：安书海，男，1963年4月26日出生，汉族，住河北省河间市。
被上诉人（原审原告）：孙凤学，女，1962年5月8日出生，汉族，住址同上。
委托诉讼代理人：孙车领，河北一力律师事务所律师。
原审被告：哈铁庄，男，1955年3月16日出生，回族，住河北省河间市。
原审第三人：韦福贵，男，1955年5月28日出生，汉族，住河北省河间市。
上诉人任书杰因与被上诉人安书海、孙凤学、原审被告哈铁庄、原审第三人韦福贵房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省河间市人民法院（2017）冀0984民初1964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。主要事实与理由：一、本案所涉及各方当事人签定的房屋买卖合同，均为当事人真实意思表示，从被上诉人出售房屋至今已达两年之久，被上诉人不仅收取了房款、而且完成了房屋及相关证件的实际交付，只不过因近来房价上涨，被上诉人才对其出售行为反悔、但此举显然违反了诚实信用原则，所以从维护诚实信用原则及交易秩序出发、各方的交易行为应予维持，否则不利于形成诚实守信的交易习惯，反而会助长市场投机行为；二、从我国《土地管理法》第62条第四款的内容来看，法律并不禁止村民出售其住房，也没有为房屋买卖限定条件。只是规定，村民出售其住房的、丧失重新取得宅基地权利。换句话说、作为原审被告的哈铁庄虽非南角楼村民，但其购买被上诉人的住房并不违反法律规定，以此类推其后另两手交易亦不违反法律规定，故此，涉案房屋买卖合同应依法认定有效。《河北省农村宅基地管理规定》及《河北省土地管理条例》作为《土地管理法》的下位法、在上位法没有禁止农村房屋买卖的情况下，为此设置限制条件，属于违反了上位法，故应认定相关条款无效。《全国民事审判工作会议纪要》存在类似的问题，在相关意见与《土地管理法》直接冲实的情况下，均不应作为裁判依据、尤其是依据《物权法》第39条和15条的规定，除法律另有规定的情形外，当事人买卖房屋合同自成立时生效；三、从涉案房屋座落情况来看，虽然其位于南角楼村，但随着城市化的快速推进，该村已成为城中村，因此再机械地认定房屋属于农村住宅、就与现实产生了明显的矛盾，与之相关的是，原审第三人韦福贵作为最后一手买房人，与原告一样，同样属于南角楼村村民、故此依据一审所引用的相关规定，韦福贵也是适格的买受人、虽然此前有哈铁庄及上诉人两位买受人、但实质上与其直接购买被上诉人房产并无二致，应驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人辩称，房屋买卖合同有效的理由不成立。当事人意思表示真实只是合同生效的条件之一。农村房屋权利转移必然受制于宅基地使用权。根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能有一处宅基地。农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，国家立法限制农村宅基地的使用与转让，能否取得宅基地使用权，须有政府主管部门审查等；上诉人称案涉房屋合同已履行不是事实。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审第三人韦福贵辩称，认同上诉人的上诉请求及理由，买卖合同合法有效。
安书海向一审法院诉讼请求：判令其与被告及被告与第三人、二第三人之间就其位于河间市瀛州镇南角楼村的房屋所订立的买卖协议无效，由被告、第三人返还该房屋及其所有权证、集体建设用地使用证（宅基证）并承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：原告安书海与原告孙凤学系夫妻关系，原告孙凤学系河间市瀛州镇南角楼村村民。2015年3月31日，原告安书海、孙凤学将二人共有的座落在南角楼村内，房屋所在权证为：河权字第020290067号、宅基证为：河民宅集建(95)字第1190**号的房屋院落一处，以40万元卖给被告哈铁庄，并将房屋所在权证、宅基证和房屋交付给被告。2017年2月26日被告哈铁庄以44.8万元将该房屋卖给了第三人任书杰，并交付了房屋所有权证、宅基证和房屋。2017年3月10日第三人任书杰又以52万元将该房屋卖给了第三人韦福贵，当天韦福贵给付任书杰房款26万元，剩余26万元等交付房屋和产权证时再行给付。现房屋由第三人任书杰实际占有。
又查明，第三人韦福贵系河间市瀛州镇南角楼村村民。
一审认为，原告安书海、孙凤学将二人共有房屋(所在权证为：河权字第020290067号、宅基证为：河民宅集建(95)字第1190**号)院落一处，以40万元卖给被告哈铁庄，因该房屋系集体土地上的房屋，被告哈铁庄不属于原告孙凤学所属集体经济组织成员，根据《河北农村宅基地管理规定》第十五条：“购买住宅的农村居民必须符合申请宅基地条件，并经乡(镇)人民政府批准。”、《河北省土地管理条例》第五十四条：“(一)农村村民因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；(二)外来人口落户本村，没有宅基地的；(三)因自然灾害或者因实施村庄和集镇规划，需要搬迁的。”的规定，参照2015年《全国民事审判工作会议纪要》中农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般认定无效的意见，且参照国务院办公厅的相关规定，农村居民将房屋转卖给集体经济组织成员外的人员不予办理房屋过户手续，不能实现买卖合同目的，故原告安书海、孙凤学与被告哈铁庄间签订的房屋买卖合同违背法律规定，应认定无效。因该买卖合同无效，则被告哈铁庄与第三人任书杰之间就该房屋签订的买卖合同无效、第三人任书杰与第三人韦福贵之间的就该房屋签订的买卖合同，虽第三人韦福贵系原告同一农村集体经济组织成员，但因上述二个房屋买卖合同均是无效合同，且被告三人韦福贵也未提交证据证实自己符合买卖房屋的条件，故第三人任书杰与第三人韦福贵之间的就该房屋签订的买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因第三人任书杰现实际控制房屋，故第三人任书杰应返还原告安书海、孙凤学房屋及相应房产证、宅基证，原告安书海、孙凤学应返还被告哈铁庄房款40万元，被告哈铁庄应返还第三人任书杰房款44.8万元，第三人任书杰返还第三人韦福贵房款26万元。如被告、第三人认为因合同无效给自身造成损失要求买卖相对方予以赔偿的可另行主张权利。
根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，遂判决：一、原告安书海、孙凤学与被告哈铁庄间签订的房屋买卖合同无效，被告哈铁庄与第三人任书杰之间签订的买卖合同无效，第三人任书杰与第三人韦福贵之间签订的买卖合同无效。二、原告安书海、孙凤学应返还被告哈铁庄房款40万元，被告哈铁庆应返还第三人任书杰房款44.8万元，第三人任书杰返还第三人韦福贵房款26万元。自本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费用50元，原告安书海、孙凤学负担25元，被告哈铁庄负担25元。
本院二审期间，被上诉人提供了2017年7月1日河间市瀛洲镇南角楼村村民委员会收取其燃气费2500元的收款收据一张，用以说明房屋未完全交付。上诉人对该收据的真实性提出异议，认为在未认定买卖合同合法有效时，安装不合法。原审第三人韦福贵认为，该收据真实，但交费不合法。
本院另查明的其他事实与一审一致。
本院认为，被上诉人提供的河间市瀛洲镇南角楼村村民委员会的收款收据，与认定案涉买卖合同的是否有效，没有关联性，故本案不予涉及。案涉买卖合同的标的系集体土地上的房屋，由于原审被告哈铁庄不属于被上诉人孙凤学所属集体经济组织成员，一审根据《河北农村宅基地管理规定》第十五条：“购买住宅的农村居民必须符合申请宅基地条件，并经乡(镇)人民政府批准。”、《河北省土地管理条例》第五十四条：“(一)农村村民因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；(二)外来人口落户本村，没有宅基地的；(三)因自然灾害或者因实施村庄和集镇规划，需要搬迁的。”的规定，及参照2015年《全国民事审判工作会议纪要》中农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般认定无效的意见，认定该买卖合同无效，并无不当。上诉人任书杰的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡希荣
审判员 苗笑臣
审判员 王兰英
二〇一七年十一月九日
书记员 刘书慧