荆州市沙市区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂沙市民初字第00189号原告：湖北金乾诚房地产开发有限公司。法定代表人：曾斌。委托代理人：胡学夏。被告：荆州市中小企业信用担保有限公司。法定代表人：汤红新。委托代理人：张莹。原告湖北金乾诚房地产开发有限公司（以下简称金乾诚公司）诉被告荆州市中小企业信用担保有限公司（以下简称中小企业信用担保公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告金乾诚公司的委托代理人胡学夏，被告中小企业信用担保公司的委托代理人张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金乾诚公司诉称：我公司与被告中小企业信用担保公司于2013年3月8日签订了一份《商铺租赁合同》（商铺坐落在沙市区太岳路，面积约为379平方米）。该合同对双方的权利义务进行了全面约定，并于第七条“乙方的责任”中特别约定：“1、乙方必须依约缴纳租金及其费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租金的10%。如拖欠租金达30天，甲方有权终止本合同，收回房屋并按乙方单方解除合同的方式追究乙方的违约责任。”于第八条“违约责任”中特别约定：“合同签订后双方应全面履行，单方解除合同者，按合同未履行部分租金总额的30%向对方支付违约金。给对方造成其他经济损失应予赔偿。”合同签订后，我公司全面履行了合同约定的义务，但是，被告却自2014年3月6日起拖欠租金至今不交，我公司多次催讨未果。被告不按约定全面履行合同义务的行为严重违反了《中华人民共和国合同法》的规定和双方所签合同的约定，给我公司造成了严重的经济损失，我公司故诉至法院请求判令：1、被告立即支付2014年3月8日至2015年3月7日的房屋租金122796元及10%的滞纳金12280元；2、被告在本案判决生效后立即支付2015年3月8日至判决生效之日的房屋租金及10%的滞纳金；3、终止履行双方签订的《商铺租赁合同》，并按被告单方解除合同追究被告的违约责任，即按合同未履行部分（《商铺租赁合同》判决终止履行之日至2018年3月7日）租金总额的30%支付违约金；4、被告立即将租赁房屋完整归还给我公司；5、本案诉讼费用由被告承担。原告金乾诚公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告金乾诚公司营业执照、组织机构代码证复印件各1份。拟证明原告主体资格适格。2、原告金乾诚公司法定代表人身份证明原件1份。拟证明曾斌系原告金乾诚公司法定代表人的事实。3、被告中小企业信用担保公司工商档案查询资料原件4页。拟证明被告主体资格适格。4、《商铺租赁合同》复印件1份。拟证明原、被告签订《商铺租赁合同》的事实。5、荆州房权证沙字第2012099**号房屋产权证复印件1份。拟证明标的房屋属原告金乾诚公司所有的事实。经庭审质证，被告中小企业信用担保公司对原告金乾诚公司提交的证据1-5的真实性无异议，但认为证据4《商铺租赁合同》不能证明被告中小企业信用担保公司一直在使用租赁房屋，不能达到原告的证明目的。被告中小企业信用担保公司辩称：一、原告主张2014年7月1日之后的房屋租金及滞纳金无事实依据。1、2014年6月30日前，原告就采取停水、断电等方式影响我公司经营，2014年6月30日，将我公司承租的房屋锁住，致我公司人员无法进入承租的房屋，更谈不上使用房屋，我公司的正常经营活动被迫停止。基于上述事实，原告在2014年6月30日就已经实际收回了租赁房屋。故我公司应当缴纳的租金期限为2014年3月8日至2014年6月30日，数额为122796÷365×115＝38689.15元。2、原告在2014年6月30日擅自收回了房屋，单方终止合同履行，却要求我公司继续承担没有使用期间的房屋租赁费用，既不合理更不合法。二、原告的行为已构成违约，应承担违约责任。《商铺租赁合同》第八条第3款约定：“合同履行过程中，单方解除合同者，按合同未履行部分租金的30%向对方支付违约金，给对方造成其他经营损失应予赔偿。”原告在2014年6月30日采取停水、断电、锁门等方式强行将租赁房屋收回，致我公司无法正常经营，让我公司的商业信誉毁损，造成了巨大的经济损失。原告的行为属单方解除合同，应按约定承担相应的赔偿责任。三、原告应归还我公司的财产。原告锁门后，我公司的办公设备如电脑、办公室桌椅、空调等都在原告的控制下，至今没有归还。四、原告应退还我公司押金10000元。2013年2月19日，我公司向原告缴纳押金10000元，按合同约定，合同履行完毕交清水、电等相关费用后十日内退还押金。现原告单方终止合同履行，亦应按合同约定退还押金。综上所述，原告无权主张2014年7月1日之后的房屋租金及滞纳金；原告单方解除合同已构成违约，作为违约方无权主张违约责任；原告已实际占有本案诉争房屋，请人民法院查明实情，驳回原告诉讼请求第一项2014年7月1日之后的租金及滞纳金请求，第二、三、四项全部请求，第五项部分请求。被告中小企业信用担保公司为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：证人证言。拟证明2014年6月30日原告金乾诚公司就已采取停水、断电、锁门的方式，造成被告不能正常使用租赁房屋的事实。经庭审质证，原告金乾诚公司认为被告中小企业信用担保公司的举证超过举证期限，不发表质证意见。综合原、被告双方的质证意见，本院对原、被告双方所提交的证据的证明效力分析认定如下：原告金乾诚公司提交的证据1-5，因被告中小企业信用担保公司对该证据或证据真实性没有异议，且上列证据来源合法，与本案具关联性，故本院对上列证据的证明效力予以确认，作为认定本案事实的依据。关于被告中小企业信用担保公司提交的证人证言，被告系在庭审时当庭提交，就该证据的证明效力本院认为，证人系被告员工，与被告存在利害关系；且除证人证言之外，被告没有提交其它任何证据与该证言相印证，故本院认为该证据不能达到被告的举证目的，对该证据的证明效力不予认可。根据本院确认的有效证据，综合双方当事人陈述，本院查明本案事实如下：位于荆州市沙市区太岳路郁金花园2号楼二楼a轴-
g轴～24轴～39轴、n轴-
g轴～24轴～33轴的房屋属原告金乾诚公司所有。2013年元月8日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告金乾诚公司将上列标的商铺出租给被告中小企业信用担保公司使用，租期5年，自2013年1月8日起至2018年3月7日止（装修期为叁个月）；2013年3月8日至2015年3月7日每年租金为122796元、2015年3月8日至2016年3月7日年租金为132438元、2016年3月8日至2017年3月7日年租金为137736元、2017年3月8日至2018年3月7日年租金为143245元；租金支付方法为：合同签订生效后三天内被告向原告支付押金10000元及第一年度租金122796元，其余年度的租金被告应在每年3月6日前十天内向原告一次性交清下年度租金。合同第七条还约定，被告必须依约缴纳租金及其费用，如有无故拖欠，原告有权向被告加收滞纳金，滞纳金为实欠租金的10%，如拖欠租金达30天，原告有权终止合同，收回房屋并按被告单方解除合同的方式追究被告的违约责任。合同第八条第3款规定，合同履行过程中，单方解除合同者，按合同未履行部分租金的30%向对方支付违约金，给对方造成其他经济损失应予赔偿。同日，原告金乾诚公司向被告中小企业信用担保公司交付了标的商铺。至2014年3月7日，被告中小企业信用担保公司按时缴纳了押金10000元及当年租金122796元。2014年3月8日起，被告中小企业信用担保公司未再向原告金乾诚公司缴纳租金。现原告金乾诚公司向被告中小企业信用担保公司主张租金及滞纳金、违约责任故成讼。根据本院查明的案件事实，综合双方当事人的诉辩意见，原告金乾诚公司与被告中小企业信用担保公司对双方签订《商铺租赁合同》及2013年3月8日至2014年3月7日期间双方按约履行《商铺租赁合同》的事实不持异议，被告中小企业信用担保公司亦认可应向原告金乾诚公司给付2014年3月8日至2014年6月30日的租金，本案双方争议的焦点是：1、被告中小企业信用担保公司是否应向原告金乾诚公司给付2014年7月1日至2015年3月7日的租金；2、被告中小企业信用担保公司是否应承担单方解除合同的相应责任。一、关于被告中小企业信用担保公司是否应向原告金乾诚公司给付2014年7月1日至2015年3月7日租金的问题。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应按合同约定全面履行权利义务。原告金乾诚公司向被告中小企业信用担保公司交付标的商铺后，被告即将商铺用于经营，并按其缴纳了2013年3月8日至2014年3月7日的租金。之后，据被告当庭陈述，其未再缴纳租金的原因系因经营问题，希望与原告金乾诚公司协商后延迟缴纳租金，但未能达成一致。显然，如需对《商铺租赁合同》约定予以变更，亦应以双方当事人的意思表示一致为基础，在原告不同意租金延迟交纳的情况下，被告单方不按约履行《商铺租赁合同》，系违约行为，理应承担相应的责任。被告中小企业信用担保公司认为，2014年6月30日，原告金乾诚公司采取停水、断电、锁门的方式，造成被告不能正常使用租赁房屋。本院认为，被告据以证明此事实的证言系其员工作出，本院对该证据的证明效力亦未予认可，故就被告陈述的此事实，本院不予认定，且因被告未能提交其它任何证据证明其无须再向原告交付租金，故在《商铺租赁合同》存续期间，依出租方即原告金乾诚公司的主张，被告中小企业信用担保公司应向其缴纳租金，即2014年3月8日至2015年3月7日的房屋租金122796元。另按《商铺租赁合同》第七条的约定，因被告中小企业信用担保公司未能证明其存在拖欠租金的合理理由，故其还应向原告给付实欠租金的10%的滞纳金12279.6元。关于原告金乾诚公司主张被告在本案判决生效后立即支付2015年3月8日至判决生效之日的房屋租金及10%的滞纳金的诉请，本院认为，据原告当庭陈述，2015年3月下旬，原、被告双方在标的商铺，系最后由原告方锁住了标的商铺。据此陈述，自2015年3月下旬起，标的商铺系由原告方控制，被告未再实际控制标的商铺，因原告的此行为造成标的物使用的瑕疵，故原告主张此后的租金无事实依据。此事实虽然被告方未予确认，但原告方作出的系对自身不利的陈述，否则被告需按约支付租金至今，故本院对该陈述予以认可。但因原告不能确定2015年3月下旬的具体时间，故本院择定下旬首日2015年3月20日为原告实际控制日，被告需向原告支付2015年3月8日至2015年3月20日的租金4716.97元（132438元÷365天×13天）及10%的滞纳金471.7元。综上，被告中小企业信用担保公司共应向原告金乾诚公司给付租金127512.97元（122796元＋4716.97元）及滞纳金12751.3元（12279.6元＋471.7元）。扣除原告金乾诚公司应向被告中小企业信用担保公司返还的押金10000元后，被告中小企业信用担保公司实际共应向原告金乾诚公司给付租金117512.97元及滞纳金12751.3元。二、关于被告中小企业信用担保公司是否应承担单方解除合同责任的问题。本院认为，依据《商铺租赁合同》第七条规定，被告如拖欠租金达30天，原告有权终止合同，收回房屋并按被告单方解除合同的方式追究被告的违约责任。第八条规定，合同履行过程中，单方解除合同者，按合同未履行部分租金的30%向对方支付违约金。本案中，被告拖欠租金达30天是事实，故原、被告双方签订的《商铺租赁合同》于2015年3月21日解除，被告应依约向原告支付违约金122610.61元{［（132438元－4716.97元）＋137736元＋143245元］×30%}，并按约向原告腾退标的商铺。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告荆州市中小企业信用担保有限公司于本判决生效之日起五日内向原告湖北金乾诚房地产开发有限公司给付租金117512.97元及滞纳金12751.3元。二、原告湖北金乾诚房地产开发有限公司与被告荆州市中小企业信用担保有限公司于2013年元月8日签订的《商铺租赁合同》于2015年3月21日予以解除。三、被告荆州市中小企业信用担保有限公司于本判决生效之日起五日内向原告湖北金乾诚房地产开发有限公司给付违约金122610.61元。四、被告荆州市中小企业信用担保有限公司于本判决生效之日起五日内向原告湖北金乾诚房地产开发有限公司返还位于荆州市沙市区太岳路郁金花园2号楼二楼a轴-
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g轴～24轴～33轴的租赁房屋。五、驳回原告湖北金乾诚房地产开发有限公司的其它诉讼请求。被告荆州市中小企业信用担保有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3002元，由被告荆州市中小企业信用担保有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇荆州市非税收入管理局汇缴结算户，开户银行：农业银行荆州市分行直属支行，帐号：260201040006032。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判长张华审判员李娅审判员周备二〇一五年六月五日书记员黄炼