广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0605执异626号
异议人（案外人）：邓旭初，男，汉族，1955年8月2日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：黄国荣，系广东天舜律师事务所律师。
申请执行人：广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行，住所地：广东省佛山市南海区九江镇洛浦路2号，组织机构代码：79936034-8。
负责人：廖志鸿，该行行长。
被执行人：佛山市南海区九江镇石江经济联合社，住所地：广东省佛山市南海区九江镇石江村，组织机构代码：76383023-X。
负责人：李德洪。
本院在执行（2016）粤0605执6311号案，即申请执行人广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行与被执行人佛山市南海区九江镇石江经济联合社金融借款合同纠纷一案的过程中，查封了佛府南集用（2013）第03***79号集体土地使用证项下的土地使用权，案外人提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年11月28日举行听证，现已审查终结。
异议人称，请求中止对佛府南集用（2013）第03***79号集体土地使用权的执行，解除对佛府南集用（2013）第03***79号集体土地使用权的查封。事实与理由：一、关于涉案土地的源由。
2005年1月20日，异议人向原佛山市南海区沙头镇石江村夏江经济合作社（现已更名为佛山市南海区九江镇石江村夏江股份合作经济社，以下简称夏江经济社）受让了位于原佛山市南海区沙头镇工业园B区内的夏江经济社的集体土地一宗，土地面积25.4亩，土地转让价款每亩85000元，土地转让价款合计2159000元，异议人已经向夏江经济社付清了土地转让价款。异议人受让土地后，由于夏江经济社与周边经济社地块调整和镇规划调整的原因，2009年9月25日，夏江经济社增加向异议人转让6.7亩的土地，每亩15万元，转让价款100.5万元。2010年间，异议人出资办理了其中7576.8㎡土地的集体土地使用权证【集体土地使用证号：佛府南集用（2010）第03***79号】,登记的土地使用权人为夏江经济社。2012年3月31日,经夏江经济社和政府同意，该部分土地流转（出让）给了异议人的儿子邓健生【流转后的集体土地使用权证号为：佛府南集用（2012）第03***12号】。剩余的土地,在2011年佛山市国土局以南国土（调整）转复[2011]0003号文----《关于九江镇石江经济联合社与原南海市土地资源开发总公司沙头分公司建设用地指标调整的批复》以调整土地的方式取得了建设用地指标，但由于该批文是发给石江经联社的，因此，异议人上述剩余的土地，只能以石江经联社的名义先行办理集体土地使用权证，然后才能按佛山市、南海区政府的相关规定办理该部分土地流转（出让）手续。于是，异议人在2013年2月25日出资为上述土地办理了集体土地使用证即涉案被法院查封的土地使用权项下的佛府南集用（2013）第03***79号集体土地使用证]，在办理该土地使用权证时，实测的土地面积为11072.6㎡。二、涉案被查封地块的实际使用权人是异议人而不是石江经联社，法院查封错误。1、涉案地块的土地所有权人是夏江经济社而非石江经联社，石江经联社实际上从来不享有涉案地块的土地所有权。夏江经济社、石江经联社都是政府登记成立的独立核算、具有独立法人资格的集体经济组织。2、异议人已经向夏江经济社付清了土地转让价款，异议人向夏江经济社受让土地后成为受让土地的使用权人。异议人受让土地后，在受让的土地上建设了厂房使用。3、《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》第三条、第四条、第十五条，《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》都规定了依法办理了土地登记、领取了集体土地使用权证的土地方可流转，因此，土地流转的前提是办理了集体土地使用权证（登记的土地使用权人为集体经济组织）。因此，异议人虽然是实际的土地受让人和使用人，但不能直接办理异议人名下的集体土地使用权证，只能根据政府的规定，先行出资办理土地使用权人为集体经济组织的集体土地使用权证，然后才能办理土地流转（出让）到异议人名下的手续。
4、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，异议人的情形符合上述规定，足以排除执行。综上所述，异议人认为，法院查封涉案土地是错误的。为了维护异议人的合法权益，异议人特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提出异议，请求法院查明事实，解除涉案土地使用权的查封、中止对佛府南集用（2013）第03***79号集体土地使用的执行。
经审查，原告广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行与被告佛山市南海区九江镇石江经济联合社、李祖彪金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月21日作出（2015）佛南法丹民二初字第292号民事判决，判决：一、被告佛山市南海区九江镇石江经济联合社于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金1050000元及利息（其中从1995年9月23日起至同年12月20日止的利息以借款1050000元为本金按月利率18.225‰计算，从1995年12月21日起至实际付清款日止的利息以借款1050000元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算）予原告广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行；二、驳回原告广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行的其他诉讼请求。该判决于2016年4月8日发生法律效力。后被告未履行上述判决确定的义务，原告向本院申请强制执行，本院于2016年7月20日立案执行，案号（2016）粤0605执6311号。执行过程中，本院作出（2016）粤0605执6311-1号执行裁定书，裁定冻结、划拨、扣留、提取被执行人佛山市南海区九江镇石江经济联合社的银行存款、收入3696035.19元，或查封、扣押其同等价值的财物。据此，本院于2016年8月10日依法查封佛山市南海区九江镇石江经济联合社所有的位于佛山市南海区九江镇沙头办事处石江村委会的产权证号为集用（2013）0300079号的土地使用权。
另查明，2005年1月20日，佛山市南海区沙头镇石江村夏江经济合作社（甲方）与异议人（乙方）签订《土地使用权出让合同》，约定甲方出让地块给乙方，出让的地块位于佛山市南海区沙头镇工业园B区内的夏江经济社的地段。出让面积为25.4亩，乙方支付给甲方的出让土地补偿每亩85000元，合计2159000元。土地使用期限为50年，使用期满后归甲方所有。甲方保证本合同项下土地权属甲方所有，乙方只是年限使用权。2009年9月25日，佛山市南海区沙头镇石江村夏江经济合作社（甲方）与异议人（乙方）签订《补充协议书》，约定夏江经济社增加向异议人转让6.7亩土地，每亩15万元。佛山市南海区沙头镇石江村夏江经济合作社作为甲方、异议人作为乙方，佛山市南海区九江镇石江村民委员会作为监证方在上述两份合同上签名、盖章。
2017年7月26日，佛山市南海区九江镇石江村夏江股份合作经济社出具《关于土地权属的说明》，载明：关于佛府南集用（2013）第03***79号集体土地使用权证项下的土地权属，特作以下说明：佛府南集用（2013）第03***79号集体土地使用权证项下的土地所有权一直归属于我佛山市南海区九江镇石江村夏江股份合作经济社（原名佛山市南海区沙头镇石江村夏江经济合作社，以下简称夏江经济社）。2005年1月20日，我夏江经济社与邓旭初签订《土地使用权出让合同》，我夏江经济社把25.4亩土地转让给了邓旭初，邓旭初已经向我夏江经济社付清了土地转让价款。邓旭初受让了25.4亩土地后，在土地上建成了厂房使用。2011年间，为了解决上述土地办理土地使用权证的问题，经九江镇国土部门协调，佛山市国土局确定以原南海市土地资源开发总公司沙头分公司批而为供（用）的建设用地指标1.1073公顷的土地与上述转让给邓旭初的土地调整使用【详见南国土（调整）转复（2011）00003号文】。按政府当时的要求，该建设用地指标只能调整给佛山市南海区九江镇石江经济联合社而不能调整给我夏江经济社，于是就只能以佛山市南海区九江镇石江经济联合社的名义办理了佛府南集用（2013）第03***79号集体土地使用权证，办理该土地使用权证所有税费都由邓旭初支付。由于该土地使用权证项下土地是上述转让给邓旭初的土地的一部分，因此，我夏江经济社、石江经济联合社在办理了该土地使用权证后需要按政府规定的集体土地流转办法流转给邓旭初。石江经济联合社始终不是佛府南集用（2013）第03***79号集体土地使用权证项下土地的所有权人，也不是实际的土地使用权人。佛府南集用（2013）第03***79号集体土地使用权证项下土地的所有权人是我夏江经济社，土地的实际使用权人是邓旭初。佛山市南海区九江镇石江经济联合社、佛山市南海区九江镇石江社区居民委员会在该说明上盖章证明情况属实。
再查，佛府南集用（2013）第0300079号土地使用权证项下土地位于佛山市南海区九江镇沙头办事处石江村委会，使用权面积11072.6平方米，登记的土地使用权人系佛山市南海区九江镇石江经济联合社，地类（用途）为工业用地，使用权类型为批准拨用企业用地。
本院认为，根据佛府南集用（2013）第0300079号土地使用权证的记载，涉案土地登记的土地使用权人系佛山市南海区九江镇石江经济联合社。虽然佛山市南海区九江镇石江村夏江股份合作经济社出具《关于土地权属的说明》确认涉案土地的所有权人系佛山市南海区九江镇石江村夏江股份合作经济社，佛山市南海区九江镇石江经济联合社亦盖章确认该事实，但仅凭佛山市南海区九江镇石江村夏江股份合作经济社及佛山市南海区九江镇石江经济联合社的确认，不能作为认定涉案土地权属的依据。异议人与佛山市南海区沙头镇石江村夏江经济合作社签订《土地使用权出让合同》，但现有证据无法证实佛山市南海区沙头镇石江村夏江经济合作社系佛府南集用（2013）第0300079号土地使用权证项下土地的权利人。同时，现有证据也无法证实《土地使用权出让合同》出让的地块（位于佛山市南海区沙头镇工业园B区内的夏江经济社的地段）就是佛府南集用（2013）第0300079号土地使用权证项下的土地（位于佛山市南海区九江镇沙头办事处石江村委会）。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，现有证据无法证实异议人在人民法院查封之前就涉案土地使用权已签订合法有效的书面买卖合同。因此，本院对异议人的异议请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回异议人邓旭初的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 黄馨栗
人民陪审员 钟燕芳
人民陪审员 谭兰好
二〇一七年十二月五日
书 记 员 欧斯迪