三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第2366号
原告孙宗仁。
委托代理人徐辉，海南邦威律师事务所律师。
被告海南高速公路股份有限公司，住所地海南省海口市蓝天路16号。
法定代表人曾国华，该公司董事长。
委托代理人周朝霞，北京大成（海口）律师事务所律师。
委托代理人郭送梅，北京大成（海口）律师事务所律师。
原告孙宗仁诉被告海南高速公路股份有限公司（以下简称高速公路公司）商品房销售合同纠纷一案，原告孙宗仁于2015年4月16日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员王立独任审判，并于2015年5月27日公开开庭进行了审理。原告孙宗仁的委托代理人徐辉，被告高速公路公司的委托代理人周朝霞、郭送梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙宗仁诉称：2011年1月20日，孙宗仁与高速公路公司签订《商品房买卖合同》，将高速公路公司开发的位于三亚市解放四路与金鸡岭路交叉口“瑞海锦苑”A2幢9层A2-903号房转让给孙宗仁，建筑面积73.68平方米，套内面积59.03平方米，房屋价格按套内面积计算，每平方米19975.10元，总价款1179130元。合同第八条约定，出卖人应当于2011年6月30日前向买受人交房。第九条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自双方合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金。合同签订时，孙宗仁即向高速公路公司支付了全部房款，履行了合同的全部义务，高速公路公司于2011年11月14日才向孙宗仁交房，逾期交房136天。高速公路公司至今未向孙宗仁交付房产证。为维护孙宗仁的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、高速公路公司支付孙宗仁逾期交房违约金32072.3元；二、高速公路公司支付孙宗仁支付逾期办证违约金35373.9元人民币；三、高速公路公司继续履行办证义务；四、案件受理费由高速公路公司承担。
被告高速公路公司辩称：一、实际交房时间应为2011年7月19日，也就是孙宗仁领取钥匙当日，高速公路公司即将孙宗仁购买的房屋转移其占有并交付其使用，所以逾期交房的违约金的计算时间是错误的；二、逾期办证的责任在孙宗仁，高速公路公司此前曾多次通过邮寄等方式催促孙宗仁缴纳资料和契税税费，孙宗仁于2015年4月才向高速公路公司出具办证委托书。办理契税及契税减免手续是办证前必经的环节和必要前提，逾期办证责任在孙宗仁，高速公路公司不应承担逾期办证的违约责任；三、孙宗仁的诉讼请求已经超过了诉讼时效，不应得到支持。《商品房买卖合同》约定的交房时间是2011年6月30日，孙宗仁应当自2011年7月1日就知道自己的权利被侵害，逾期交房违约金诉讼时效至2013年6月30日届满；实际交房时间是2011年7月19日交房，按照《商品房买卖合同》约定办证截止日期是2012年7月18日，逾期办证违约金诉讼时效届满日期为2014年7月17日。原告的诉求均已经超过诉讼时效。综上，请求法院驳回孙宗仁的诉讼请求。
经审理查明：位于三亚市河西区解放四路与金鸡岭路交叉口“瑞海锦苑”为高速公路公司开发的项目。2011年2月10日，孙宗仁与高速公路公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：孙宗仁购买高速公路公司开发建设的瑞海锦苑的A2幢9层A2-903号房，购房款为1179130元；高速公路公司应于2011年6月30日前将政府主管部门验收合格的商品房交付给孙宗仁使用，如高速公路公司未按合同约定的期限内交付房产，逾期不超过90日，则从2011年6月30日的第2天至实际交付之日，按日向孙宗仁支付已付房款万分之一的违约金；逾期超过90日，孙宗仁要求继续履行合同的，合同继续履行，高速公路公司则从2011年6月30日的第2天起至实际交付之日止，按已付房价款的万分之二每日向孙宗仁支付逾期交房违约金；高速公路公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由高速公路公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因高速公路公司的责任，孙宗仁不能在规定期限内取得房地产权属证书的，孙宗仁不退房的，高速公路公司按已付房价款的3%向孙宗仁支付违约金。合同签订后,孙宗仁依约向高速公路公司支付全部购房款1179130元。2011年11月2日，瑞海锦苑项目经过验收合格。2013年2月26日，高速公路公司取得瑞海锦苑A、B两栋房产的土地房屋权证，证号分别为三土房（2013）字第01873号、01871号。高速公路公司已将孙宗仁办证所需材料报送产权登记机关，至本案判决前孙宗仁还未取得A2幢9层A2-903号房的土地房屋权证。
庭审中，孙宗仁提供高速公路公司向其出具的《住宅使用说明书、住宅质量保证书》用以证明高速公路公司于2011年11月14日正式向其交付所购买的房产。高速公路公司则提供孙宗仁委托王敬勋代为签收的收到A2幢9层A2-903号房钥匙的《委托书》、《收条》，用以证明孙宗仁于2011年7月19日收到所购房屋钥匙，该时间应视为交房时间。高速公路公司主张孙宗仁未提交办证所需材料，未提供办证授权委托书，孙宗仁提供办证资料不全为由，主张其公司不存逾期办证行为。孙宗仁对高速公路公司的主张亦不予以认可，认为高速公路公司在2013年2月26日才取得瑞海锦苑A、B两栋房产的土地房屋权证，事实证明高速公路公司就已存在逾期办证行为，且高速公路公司并没通知孙宗仁提交办证资料，只是通知缴纳契税。
另查明,孙宗仁举证孙宗仁等5名业主委托黑龙江省大公律师事务所律师徐桂元在2013年5月24日以5名业主名义出具《通知》一份向高速公路公司主张逾期交房、逾期办证违约责任，欲证实关于孙宗仁主张的逾期交房和逾期办证的违约金均存在诉讼时效中断。孙宗仁主张该《通知》由业主孙宗仁代表孙宗仁等四人于2013年5月24日送往高速公路公司，并由高速公路公司员工温桂珍当日在通知上签收。该《通知》载明瑞海锦苑小区孙宗仁等5名业主共同向高速公路公司主张逾期交房及逾期办证的违约金，并附有5名业主的房号、姓名、违约天数、违约金数额，但该《通知》没有孙宗仁等5名业主的签名。孙宗仁还举证《证明》一份欲证明业主孙宗仁曾代表孙宗仁等其他4名业主于2014年1月6日下午再次前往高速公路公司就逾期交房、逾期办证一事进行交涉。高速公路公司不认可孙宗仁上述主张，认为其公司并未收到该《通知》、《证明》，且徐桂元律师并没有合法的代理权，出具的《通知》没有任何一名业主的签字，也未提交委托合同等证明其有代理权，无法引起诉讼时效中断的法律效果。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《委托书》、《收条》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《海南省销售不动产专用发票》及当事人的陈述佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。
本院认为：孙宗仁与高速公路公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。
一、关于高速公路公司是否存在逾期交房违约行为的问题。
高速公路公司提供孙宗仁委托王敬勋代为签收A2幢9层A2-903号房钥匙的《委托书》、《收条》及装修承诺书，用以证明孙宗仁于2011年7月19日领取所购房屋钥匙，该时间应视为房屋交付时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，对房屋的交付使用，当事人有约定的，从约定；没有约定的，开发商将房屋实际交付买受人占有或将房屋钥匙交给买受人的均视为已实际交付使用。高速公路公司与孙宗仁签订的合同中只对交付房屋的条件进行约定，即所交付房屋必须经过政府主管部门验收合格，并未对交付房屋的方式进行约定，孙宗仁取得钥匙的时间虽在瑞海锦苑项目验收之前，但孙宗仁在收到所购房屋钥匙后并未提出异议，且现瑞海锦苑项目已经过政府部门验收合格，因此，收到钥匙的时间应视为实际交付使用。庭审中孙宗仁的委托代理人徐辉主张《委托书》、《收条》上面并不是孙宗仁本人的签名，经本院当庭释明，孙宗仁并未在规定的时间内向本院申请笔迹鉴定，孙宗仁应承担举证不能的法律后果，对于孙宗仁关于钥匙不是自己领取的辩称本院不予采信。据此，本院确认孙宗仁所购房屋的交付时间为2011年7月19日。《住宅使用说明书、住宅质量保证书》是开发商交付所出售的房屋后必须向业主出具的法律文件，作用在于告知业主对其所购买的商品房房屋位、部件的使用说明和注意事项以及所购房屋的保修时间，因此，该两书的交付时间不能视为房屋的实际交付时间。孙宗仁以高速公路公司于2011年11月14日日向其提供两书的时间作为实际交房时间的主张于法无据，本院不予采纳。
合同约定高速公路公司应于2011年6月30日前将房产交付给孙宗仁，高速公路公司于2011年7月19日才将房屋交付给孙宗仁，逾期交房19天。因此，高速公路公司逾期交房，存在逾期交房的行为。
二、关于高速公路公司是否存在逾期办证违约的问题。
合同约定高速公路公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由高速公路公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，否则，高速公路公司应按已付房款的3%向孙宗仁支付逾期办证违约金。本案涉诉房屋的交付时间为2011年7月19日，高速公路公司按合同约定应在2012年7月18日前将符合办理权属转移登记需由高速公路公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。高速公路公司辩称，导致孙宗仁至今未取得土地房屋产权证的原因在于孙宗仁未按通知要求如期提供办证资料，其不存在逾期办证违约行为。孙宗仁提供办证资料未齐全所造成的后果只能是导致分户权证办理延误，并不会影响到高速公路公司办理初始登记。高速公路公司开发的瑞海锦苑项目只有取得初始登记后，才能进入分别办理分户权证程序。而高速公路公司至2013年2月26日才取得瑞海锦苑A、B两栋楼房的土地房屋权证，明显已超过合同约定的交房之日起365日内办理分户权证备案时间，即使孙宗仁不按通知要求及时提供办证资料，也不影响高速公路向其承担逾期办证违约责任。高速公路公司的该项辩解，本院不予采纳。高速公路公司逾期办证，存在逾期办证行为。
三、孙宗仁诉求逾期交房违约金、逾期办证违约金是否已过诉讼时效问题。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。因请求权系发生在特定的当事人之间，所以上述条款中的当事人，应当为权利人或者是权利人的代理人提出，才发生诉讼时效中断的效力。孙宗仁于2015年4月16日向本院起诉主张权利，并向本院提交其委托代理人徐桂元出具的向高速公路公司主张权利的《通知》、《证明》用以证实本案诉讼时效存在中断。经当庭质证高速公路公司认可其公司有温桂珍、林坚两人，但不认可曾收到《通知》、《证明》。本院认为《通知》、《证明》虽载明瑞海锦苑小区孙宗仁等5名户业主共同向高速公路公司主张逾期交房及逾期办证的违约金的内容，但该《通知》、《证明》没有业主签名，不能体现出孙宗仁向高速公路公司主张权利，孙宗仁也未能举证徐桂元是自己的代理人，并代为主张权利。因此，《通知》、《证明》不能导致诉讼时效中断。
本案合同约定的交房时间为2011年6月30日，从2011年6月30日的次日即2011年7月1日起孙宗仁就应当知道其权利已被侵害，孙宗仁向海南高速公路公司主张的是一般性债权，适用2年诉讼时效期间的规定，时效届满之日为2013年6月30日。本案合同约定的办证时间为商品房交付使用后365日内，涉诉房屋的交付时间为2011年7月19日，高速公路公司按合同约定应在2012年7月18日前将符合办理权属转移登记需由高速公路公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，从2012年7月18日的次日即2012年7月19日就应当知道其权利被侵害，孙宗仁向高速公路公司主张的是一般性债权，适用2年诉讼时效期间的规定，时效届满之日为2014年7月18日。孙宗仁于2015年4月16日才诉至本院，明显已过2年诉讼时效期间，孙宗仁未向本院提供有效证据证明诉讼时效期间存在中止、中断、延长情形，据此，孙宗仁诉求逾期交房违约金和逾期办证违约金均因已超过2年诉讼时效，应予以驳回。高速公路公司关于孙宗仁诉求逾期交房违约金、逾期办证违约金已超过诉讼时效的抗辩，本院予以采纳。
开发商取得所开发房产的初始登记后，应继续履行协助孙宗仁办理涉案房屋土地房屋权证的义务，高速公路公司至今未协助孙宗仁办理涉案房屋土地房屋权证，应继续履行协助办理涉案房屋土地房屋权证的义务，孙宗仁诉求高速公路公司协助其办理第A2幢9层A2-903号房的土地房屋权证于法有据，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告海南高速公路股份有限公司应于本判决生效之日起30日内协助原告孙宗仁办理位于三亚市河西区解放四路与金鸡岭路交叉口瑞海锦苑A2幢（土地房屋权证号：三土房（2013）字第018**号）9层A2-903号房的土地房屋权证；
驳回原告孙宗仁其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费743元（原告孙宗仁已预缴并已减半收取），由被告海南高速公路股份有限公司承担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审判员 王 立
二〇一五年七月十四日
书记员 李斯宇
附相关法律条文：
中华人民共和国民法通则
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。中华人民共和国合同法
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