河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1303民初1786号
原告：周宏军。
委托诉讼代理人：周峰波。
被告：南阳市菲奴维特服装有限公司。
法定代表人：李宏旗。
委托诉讼代理人：杜静来。
原告周宏军与被告南阳市菲奴维特服装有限公司（以下简称菲奴维特公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周宏军的委托诉讼代理人周峰波、被告南阳市菲奴维特服装有限公司的诉讼委托代理人杜静来均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周宏军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还本金730000元；2、解除合同；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告因资金周转困难，多次向原告借款，截止2015年10月11日，被告欠原告730000元，当日，双方约定：被告把南阳菲奴维特服装创意园1号楼2层6、7、8、9号商铺抵押给原告，商铺由被告返租经营。协议签订后，被告对返租收益一拖再拖，原告在交涉过程中得知南阳菲奴维特服装创意园已被卧龙区人民法院查封，进入拍卖程序。现被告的行为已构成根本违约，原告的合同利益受损，故原告特诉至法院。
被告南阳市菲奴维特服装有限公司辩称，1、原被告之间系合作建房的合同关系，非商品房买卖关系，被告不是专业的房地产开发企业，项目停工系因承建方不具备建筑资质，系两个个人使用虚假的建筑公司建筑资质及印章等骗取被告公司签订建筑施工合同，在建筑合同履行中，建筑方因无资金实力无建筑资质能力，致使建筑方与被告人发生纠纷，被告被诉至法院，项目被查封的原因也因此而起，被告人已就该纠纷的生效文书向南阳市中院提起再审，再审听证程序已查明被告所述上述事实，再审结果将会在7中旬做出。也就是本案被查封的项目将会在7月中旬后予以解封，被告人也筹集了相应的施工资金，项目会在8月底前复工。原告等人的合法权益仍能得到保护，原告方诉请解除合同的事实理由很快将被生效文书所消除，故此本案不应判令解除合同关系；2、被告人作为项目开发者，愿意与原告人达成和解，按照双方合同约定的返租金支付金额及违约金金额支付相关费用，使双方关系回归于双方达成的合作建房上来，使原告的合法权益得以维护，使被告开发的项目能顺利施工竣工交付。3、希望法院能给被告合理的时间等待中级法院再审裁决的结果。双方合作建房办理产权证的时间为合同签订后5年内，在此期间被告人如能如约履行返租金内支付义务，在5年内，被告人将房屋产权登记至原告人名下，原告的合法权益得以保护，合同目的即能实现，被告人也就不存在任何违约行为。故此，被告人愿意在此5年内按合同未定履行相应支付义务。4、原被告之间原本系入股合作关系，也就是原告人将自己的资金作为入股出资注入本案诉争项目，随后原告要求将其入股金抵做购房款，原被告双方形成了合作建房的合同关系，原告方诉请返还借款本息无事实依据，应依法驳回。
经审理查明：
一、中国工商银行股份有限公司南阳卧龙支行的《借记卡账户历史明细清单》显示，户名为周宏军的卡号为62×××27账户交易情况是：2014年10月16日，POS机交易消费19839元；2014年11月12日，POS机交易消费700000元；2014年12月8日，POS机交易消费两笔100000元，共计200000元；2015年2月16日，柜面卡取20000元；2015年2月25日，POS机交易消费50000元。以上六笔共计989839元。原告周宏军在庭审中称“转款明细中是97万元，另外还有别的借款，大概103万左右，后来被告还了一部分，就剩余的73万元协议以房抵债，就签订了房屋买卖协议”。该《借记卡账户历史明细清单》中还显示有：对方户名为“郭*明”的账号分别于2015年4月15日、2015年4月25日、2015年5月4日、2015年5月16日向该账户中汇入27500元、17800元、20000元、27500元；对方户名为“周*丽”的账号于2015年7月26日向该账户中汇入37000元。原告周宏军在庭审中称该部分为被告菲奴维特公司支付的借款利息，被告菲奴维特公司的委托诉讼代理人在庭审中称该部分为“按原被告原来签订的股权协议是股金分红，不是利息。”被告菲奴维特公司提交的一份已经作废的《委托股权分红协议》、《收据》中显示：2014年11月12日，原告周宏军委托被告菲奴维特公司投资人民币柒拾万元整，分红回报率为月25‰，每月15日为结息日，被告菲奴维特公司收到委托投资人周宏军人民币柒拾万元整。
二、2015年10月11日，原告周宏军作为乙方，被告菲奴维特公司作为甲方签订《南阳服装创意园合作建设协议》一份，内容为乙方就入驻南阳菲奴维特服装创意园合作建房的有关事宜达成协议。第一条“项目基本情况及房屋概况”规定，“1、位置：甲方项目位于南阳市××区××产业××龙××大道南段东侧，土地使用权年限为40年。2、名称：南阳菲奴维特服装创意园第x号楼x层x号45.52㎡（以甲方设计规划图为准，以后房号有变化，不影响该协议的法律效力）的房屋，该房屋总建筑面积约为45.52㎡（以产权登记的实际面积为准，多退少补）。……”第二条“乙方的出资数额”规定，“1、乙方在签订本合同时支付甲方合作建房定金2万元；如乙方不按期交付出资款给甲方，定金不予退还并终止本合同，乙方按期交付出资款给甲方，该定金可抵充出资款，如甲方违约则按定金双倍返还给乙方。2、乙方在2015年10月11日出资合作建房按建筑面积45.52㎡，单价8391.31元/㎡，出资总金额为：小写381972元，大写人民币叁拾捌万壹仟玖佰柒拾贰元整。”第三条“付款方式及收益”规定，“……（2）一次性50%付款1、乙方于签订合建协议三日内向甲方出资总金额20%计人民币76394元，大写人民币柒万陆仟叁佰玖拾肆元整；2、乙方于签订合建协议七日内向甲方出资总金额30%计人民币￥114592元，大写人民币壹拾壹万肆仟伍佰玖拾贰元整；3、乙方在出资总金额50%计人民币￥190986元后，可享受按出资总金额100%计人民币381972元的返租收益，年收益率12%，返租年限为5年，5年总收益60%计人民币￥229183元。其中5年总收益中的￥190986元人民币，需抵充出资总金额剩余50%计人民币190986元。剩余10%收益计人民币38197元，分5年返还给乙方，每年收益计人民币￥7639元，按一年期支付。……”第四条“产权及回购”规定，“1、甲方承诺在本协议签订之日起五年内为乙方办理产权，在此五年内房屋经营管理权归甲方所有。其中，产权办理费用根据国家相关法律法规各自承担；……3、如出资总金额50%计人民币￥190986元，乙方在四年时选择退出合作建房，届时甲方不为乙方办理相关房产手续，甲方承诺按照乙方出资金额10%的增长率进行回购，回购时应扣除乙方已收入的前四年收益。……”第六条“违约责任”规定，“甲乙双方应遵守本协议的相关规定，违约方须按违约总金额的5%支付守约方经济损失。”同日，原被告另外签订关于南阳菲奴维特服装创意园第x号楼2层7号、8号、9号三间房屋的《南阳服装创意园合作建设协议》三份，除房屋位置外，其他约定内容与第一份合同均一致。2015年10月11日，被告菲奴维特公司出具加盖该公司财务专用章的收据四份，共计收到周宏军房款730000元（190986元+190986元+190986元+157042元），在四份收据中有“备注：融资款抵房款”的字样。
三、因案外人河南林豫建安集团有限公司与被告菲奴维特公司建设工程合同纠纷一案，本院作出（2016）豫1303民初字第735号民事调解书，后又依据该民事调解书及案外人河南林豫建安集团有限公司的执行申请，本院于2017年1月3日作出公告，内容为：“南阳市菲奴维特服装有限公司及各施工单位：本院受理申请执行人河南林豫建安集团有限公司申请执行南阳市菲奴维特服装有限公司建设工程合同纠纷一案，本院已立案执行。在诉讼执行中，本院根据当事人的申请，依法查封了被执行人南阳市菲奴维特服装有限公司位于卧龙区王村乡龙升工业园区的所有的土地、办公用房及在建工程，现正在执行之中。因被执行人所有的土地、办公用房及在建工程被本院查封，现通知被执行人南阳市菲奴维特服装有限公司及各施工单位停止一切在法院查封财产范围内的施工活动，如不听劝告继续施工，由此造成的损失由自己承担，因此而产生的法律后果自负，本院对违反此通知的单位和个人将依法追究法律责任并采取罚款、拘留等强制措施。特此通知”。
四、南阳市房产管理局2017年2月份南阳房地产市场预报（第二号）中显示：“未取得商品房预售许可证的项目和楼盘（截止日期2017年2月24日）……115、国际服装创意园龙升大道南段南阳市菲奴维特服装有限公司”。
五、经工商登记查询,被告菲奴维特公司的经营范围为“服装零售、服装加工、从事货物和技术进出口业务（国家法律法规规定应经审批方可经营或禁止进出的货物和技术除外）。”
六、经查询南阳市国土资源局不动产登记档案,被告菲奴维特公司开发的该项目的国有土地使用证号为“宛市土国用(2011)第02xxx号”,地号为“01103901000xxxx”,用途为“工业用地”,使用权类型为“出让”。国有建设用地使用权出让合同中显示，出让人为“卧龙区国土资源房产管理局”，出让价为“贰佰陆拾万元”。
上述事实有原告周宏军提交的身份证复印件、被告菲奴维特公司的宣传单、南阳服装创意园合作建设协议四份、南阳市房产管理局2017年2月份南阳房地产市场预报（第二号）、（2016）豫1303民初字第735号民事调解书、本院查封公告、（2014）南民三终字第56号民事判决书、借记卡账户历史明细清单、银行借款明细表，被告菲奴维特公司提交的已经作废的委托股权分红协议、收据，本院查询工商局材料及调取的南阳市国土资源局不动产登记档案及原被告的当庭陈述等证据证实，上述证据经当庭出示，并已记录在卷。
本院认为，一、2015年10月11日，原被告双方协商一致，自愿签订《南阳服装创意园合作建设协议》四份后，原告周宏军前期向被告菲奴维特公司投资的730000元已转变为双方合作开发南阳菲奴维特服装创意园第x号楼2层6号、7号、8号、9号四间房产的房款。二、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”截止本案开庭审理时，被告菲奴维特公司的工商登记信息中显示的经营范围没有房地产开发的内容，原告周宏军也无房地产开发经营的资质，故本案中涉及的《南阳服装创意园合作建设协议》应认定为无效。另，经向南阳市国土资源局不动产登记档案查询,截止本庭开庭审理时，本案涉及的土地的用途仍为工业用地，非商业用地,不符合开发建设房地产的条件，该《南阳服装创意园合作建设协议》违反法律法规的强制性规定。综上,本案中涉及的《南阳服装创意园合作建设协议》应认定为无效。二、被告菲奴维特公司应返还原告周宏军已经支付的房款730000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告菲奴维特公司与原告周宏军签订的《南阳服装创意园合作建设协议》无效是因被告菲奴维特公司并无开发房地产项目的资质、土地性质也不符合开发房地产的强制性规定而导致的，故其收取原告周宏军的730000元房款应依法予以返还。因原告周宏军自愿放弃利息请求属于自愿的权利处分，故本院对其因合同无效受到的损失不予处理。三、因本案涉及的《南阳服装创意园合作建设协议》属于无效合同，自始无效，不存在解除的问题，故对原告周宏军请求解除《南阳服装创意园合作建设协议》的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，被告菲奴维特公司应向原告周宏军返还购房款730000元，驳回原告周宏军的其他诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告南阳市菲奴维特服装有限公司返还原告周宏军购房款730000元。
二、驳回原告周宏军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11100元，由被告南阳市菲奴维特服装有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 王 莉
审 判 员 刘 路
人民陪审员 秦广华
二〇一七年八月二十日
书 记 员 路馨语