广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2012）中一法三民一初字第66号
原告：郑继鹏，男，1955年8月22日出生，汉族，香港特别行政区居民，住中山市，
委托代理人：罗春宝、张博洋，分别系广东中亿律师事务所律师、律师助理。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市XX镇XX市场X栋XX-XX号，组织机构代码73XXX965-3。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，19XX年X月10日出生，汉族，住中山市，
第三人：贺广平，男，19XX年XX月7日出生，汉族，住中山市，
原告郑继鹏诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能同贺广平有法律上的利害关系，原告申请追加贺广平作为本案第三人，本院据此通知贺广平为无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑继鹏的委托代理人罗春宝，被告吉雅公司的法定代表人张其到庭参加诉讼，第三人贺广平经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年9月10日，原告与被告吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由原告认购被告吉雅公司开发的位于中山市××乡镇综合市场××楼××号商铺，购房总价为796500元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款并占有使用至今，但被告并未按合同约定为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认第三人贺广平与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的房地产权属证书；3.诉讼费由被告承担。
原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1.广东省商品房买卖合同；2.收款收据；3.中山市商品房销售登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表；4.广东省商品房买卖合同及合同终止协议书；5.注销买卖合同登记备案、抵押登记备案申请表；6.商铺租赁合同。
被告吉雅公司辩称：中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺在原告购买之前已经备案在第三人贺广平名下，为虚假按揭；之后吉雅公司与贺广平签订了商品房买卖合同终止协议书，并共同向国土部门申请办理注销合同登记备案、抵押登记备案手续，银行的抵押登记已注销，但合同备案登记仍未终止。2007年9月10日，吉雅公司将商铺销售给原告郑继鹏，原告向吉雅公司购买3号商铺是真实的，购买商铺款为一次性支付。虽然原告借款给吉雅公司，但借款和购买商铺款是两笔不同的款项，商铺款是另行支付的，与借款无关；吉雅公司同意协助原告办理上述商铺的房地产权属证书。
因第三人贺广平下落不明，本院依法于2012年12月28日公告通知第三人应诉。公告期限届满，第三人贺广平仍未到庭应诉。
经审理查明：2005年1月9日，第三人贺广平与被告吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定贺广平向吉雅公司认购其开发的位于中山市××乡镇综合市场××楼××号商铺，该物业建筑面积为177平方米，认购楼款为778800元。付款方法为银行按揭付款，该住户已支付购房款311800元，余款由交通银行中山分行按揭支付；交楼时间为2005年12月30日。该商品房销售合同于2005年1月14日在中山市房地产交易管理所办理了登记备案。上述房地产于2005年1月17日办理了抵押登记，抵押权人为交通银行中山分行，贷款金额467000元。2007年8月26日，贺广平与吉雅公司签订了《商品房买卖合同终止协议书》《注销买卖合同登记备案、抵押登记备案申请表》，贺广平将商品房退回给吉雅公司，房地产注销抵押登记日期为2007年9月25日。
2007年9月10日，原告与被告吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向吉雅公司认购其开发的位于中山市××乡镇综合市场××楼××号商铺，该物业建筑面积为177平方米，认购楼款为796500元。付款方法为一次性付款，总楼价796500元在签署《中山市商品房买卖合同》时已付清，交楼时间为2007年12月30日；合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同还约定了其他事项。2007年12月22日，被告出具收到原告支付购买商铺款796500元的收据，吉雅公司同时将中山市××乡镇综合市场××楼××号商铺交付给原告使用，至今原告已占有使用多年。原告认为已向被告付清了商铺款，商铺且已实际交付，但被告至今仍未为原告办理房地产权证，于2012年9月18日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房销售登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案××中山市××综合市场××楼××号商铺，建筑面积为177平方米，购房总价为778800元，签约日期为2005年1月9日，于2005年1月14日备案登记在第三人贺广平名下。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决已发生法律效力，后附的《虚假按揭物业明细表》未涉及涉讼房产，《非法吸收公众存款明细表》中未涉及第三人贺广平，涉及本案原告郑继鹏，其出借金额为740.48万元。
又查：郑继鹏在本院起诉被告吉雅公司商品房预售合同纠纷案件共7件[案号:(2012)中一法三民一初字第66、1277-1282号]，均请求被告继续履行商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇××综合市场××楼××、××、××、××、××、××、××号商铺的房地产权属证书，涉案金额共计5575500元。原告另述称，从2004年至2008年期间，其借款给吉雅公司或张其共计12500400元，相关凭证及具体情况为：1.2004年8月18日借款224万元的《借款协议》及收款收据；2.2006年10月31日借款730600元的“欠据”，欠据抬头虽写“欠据”实为借据，内容为“今借到郑继鹏先生人民币730600元整”；3.2007年3月29日借款190万元的《借款协议书》及2张工商银行的提款凭证；4.2008年1月18日借款2629800元的借款收条；5.2006年12月12日借款500万元的借据；上述5笔借款合计数额为12500400元，不包含向吉雅公司支付的购买7间商铺款。
本案审理过程中，本院于2013年2月4日派员到涉案××中山市××综合市场××楼××号商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，该商铺由原告郑继鹏出租给林振塔使用，张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应全面履行。原告对其主张的事实提供了商品房合同原件、购买商铺的收款收据，商品房销售合同也已办理了登记备案，且商铺交付后原告已实际使用占有多年，吉雅公司的法定代表人张其确认原告与吉雅公司的商铺买卖关系是真实的，故应认定原告与吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系。中山市中级人民法院的刑事判决书所附虚假按揭物业明细表未涉及涉讼商铺，非法吸收公众存款明细表虽然涉及原告，但原告对购房款的交付事实提供了收款收据证明，并另行提供了借款给被告吉雅公司的相关证据，以证明借款与购买商铺款是不同的款项，张其亦确认原告的借款与购买商铺款是两笔不同的款项，故应认定原告与吉雅公司之间的商品房买卖合同关系是真实的。吉雅公司收取了原告支付的全部购房款且已将商铺交付给原告使用后，应当在交付商铺后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现被告没有证据证明系因原告的原因未能办理房地产权属证书，也即被告存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故吉雅公司应按合同约定履行协助原告办理房产权属证书的义务。
涉案房地产虽然登记备案在第三人贺广平名下，但吉雅公司称该登记备案系虚假按揭，吉雅公司已与贺广平签订了商品房买卖合同终止协议书，并共同向国土部门申请办理注销合同登记备案、抵押登记备案。第三人贺广平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，相应的诉讼风险由其自行承担。故本院认定贺广平与吉雅公司之间不存在真实的商铺买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同无效。现涉案商铺实际由原告占有使用，在原告与吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告主张被告吉雅公司协助其办理中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的房地产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。第三人贺广平没有到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人贺广平与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2005年1月9日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；
二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告郑继鹏办理位于中山市XX镇XX区XX市场X号楼X号商铺的房地产权属证书。
案件受理费11765元（原告已预交），由被告负担（被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告及第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 吴立和
审判员 伍青花
审判员 罗晓冰
二〇一三年五月二十日
书记员 唐 群