江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终4272号
上诉人（原审被告）：潘传华，男，1968年2月27日生，汉族，居民，住盐城市大丰区。
委托诉讼代理人：高树栋，江苏道远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肖银官，男,1952年1月30日生，汉族，居民，住盐城市大丰区。
委托诉讼代理人：束必晟，江苏众连晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蔡辉，男,1970年1月27日生，汉族，居民，住盐城市大丰区。
上诉人潘传华因与被上诉人肖银官、蔡辉农业承合同纠纷一案，不服盐城市大丰区人民法院于2017年6月21日作出的（2017）苏0982民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月11日公开进行了审理。上诉人潘传华的委托诉讼代理人高树栋、被上诉人肖银官的委托诉讼代理人束必晟到庭参加诉讼。被上诉人蔡辉经传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
潘传华上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。
事实和理由：1.一审判决认定事实不清。根据合同法相关规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。而两被上诉人并没有履行解除合同的通知义务，一审对此没有查清；案涉塘口目前养殖有鲫鱼鱼种，至明年春天方可取捕，而一审没有查明该节事实影响了判决的公正性。2.一审判决适用法律不当。根据合同相对性理论，上诉人与被上诉人肖银官没有合同关系，一审将上诉人列为被告显然不当；一审判决没有预留返还土地的合理期限系适用法律不当；一审判决按照大丰区法院（2016）苏0982民初1392号民事判决，确定占用费标准系适用法律不当。3.一审审理程序违法。上诉人在一审庭审中向法院申请两名证人出庭作证，但法庭没有组织证人作证，程序违法。
肖银官辩称，1.涉案鱼塘租赁期限都是到2015年12月30日止，在2016苏09**民初1392号案件审理过程中，上诉人多次和蔡辉交涉要求协助交付土地并且多次到塘口找上诉人，要求交还土地，所以被上诉人尽了通知义务。2.本案案由虽然是农业承包合同，但实际是侵权纠纷，一审判决四名被告返还土地和赔偿损失是合法的。3.一审法院多次组织开庭审理，在开庭时承办人询问是否有证人到庭，一审卷宗中上诉人都说没有证人，所以上诉人认为程序违法没有事实依据。4.上诉人认为其养殖塘口交付期限应适当延长于法无据，鱼塘里的鱼随时可以捕捞出售。
被上诉人蔡辉未作答辩。
肖银官向一审法院起诉请求：1.判令两名被告共同将位于大丰麋鹿保护区东川垦区（建川闸下游）面积110亩的土地归还原告，并由原告转交给�苏省大丰麋鹿国家级自然保护区管理处，两名被告共同赔偿原告自2015年12月31日起至实际交付土地之日止按150.70元/天（110亩×500元/亩÷365天/年）计算的土地占用费损失；2.两名被告对上述债务和义务互负连带责任；3.本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2001年，肖银官与江苏省大丰麋鹿国家级自然保护区管理处（以下简称麋鹿保护区管理处）签订一份《土地承包协议书》约定，麋鹿保护区管理处将位于麋鹿保护区东川垦区（建川闸下游）面积为442.9亩的土地承包给肖银官使用经营，承包期限为五年，第一年减去已外包的39亩。该合同履行期限届满后，双方于2006年元月份另行签订了一份《土地承包协议书》，该协议书约定的承包土地的地理位置同前一份承包协议，同时约定新一轮承包期间为十年，自2006年1月1日至2015年12月30日，承包前先办理承包手续，一次性交清10年土地承包费31万元，管理押金1000元，方可进行作业。肖银官承包上述土地后，于2009年将其中的110亩土地转包给被告蔡辉，口头约定承包期限于2015年12月30日到期，双方因是好朋友，对租金没有明确约定，实际履行中，起初年租金2万多元，后来逐步涨到3万元，5万元，2015年租金为6万元。被告蔡辉承包110亩土地后，在该土地上投资开发成鱼塘，后蔡辉将其承包给被告潘传华，双方口头约定一年一租，租金价格每年协商，逐年上涨，第一年租金为四五万元，2013年租金550元/亩，2014年租金550元/亩，2015年的租金上涨至6万元（折合每亩年租金为545.45元=6万元÷110亩）。潘传华承租土地后添置了投饵机、增氧机、料台、护坡、房子用于养殖。
2015年9月20日、2016年1月11�，麋鹿保护区管理处分别向肖银官送达了通知书，要求其处理自有资产，将承包的土地交还。后因两被告未向肖银官返还土地，致肖银官未能按约向大丰麋鹿保护区管理处返还，麋鹿保护区管理处遂于2016年3月2日诉至一审法院。2016年9月18日，一审法院作出（2016）苏0982民初1392号民事判决，判令：一.肖银官将位于麋鹿保护区东川垦区（建川闸下游）面积为442.9亩的土地归还给江苏省大丰麋鹿国家级自然保护区管理处，并赔偿麋鹿保护区管理处自2015年12月31日起至实际交付土地之日止按每天606.71元（每亩年租金500元）计算的土地占用费损失。于判决生效后三十日内履行完毕；二.驳回麋鹿保护区管理处的其他诉讼请求。该判决生效后，肖银官未返还土地，并赔偿土地占用费损失，麋鹿保护区管理处已向一审法院申请强制执行，该案尚在执行过程中。原告肖银官向被告主�返还土地未果，遂于2016年12月30日向一审法院提起本案诉讼。
一审审理中，被告对原告主张按照每亩年租金500元计算土地占有使用费持有异议，但未在一审法院指定的期限内提出司法鉴定申请。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。肖银官承租麋鹿保护区管理处的土地后，将其中的110亩土地转租给蔡辉，后蔡辉又将该土地转租给潘传华。潘传华实际承租利用案涉土地从事养殖多年，出租人麋鹿保护区管理处、承租人肖银官均应当知道蔡辉、潘传华转租土地的情况，但均未及时提出异议，应视为同意转租，故麋鹿保护区管理处与肖银官之间的租赁合同，肖银官与蔡辉之间、蔡辉与潘传华之间的转租合同均为各方真实的意思表示，且不违反法律法规的规定，均为合法有效的合�。
依照法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。案涉租赁合同与转租合同的租赁期限均于2015年12月30日届满，租赁期限届满后，被告蔡辉、潘传华应当按照合同约定返还案涉土地，逾期则应当赔偿土地占有使用费损失。关于土地占有使用费的标准问题。原告主张按照（2016）苏0982民初1392号民事判决确定的每亩年租金500元的标准计算占有使用费。土地占有使用费的损失一般按照占有使用土地时当地土地租赁市场价格计算，同时酌情参照转租合同约定的租金标准。本案中，虽然原告主张的每亩年租金500元的标准是由麋鹿保护区管理处与肖银官协商确定，但是该标准不仅低于一般市场租金价格，也低于蔡辉与潘传华约定的租金价格。同时，由于两名被告未能及时返还土地，导致原告肖银官按照该土地占有使用费标准向大丰麋鹿保护区管理处承担损失赔偿责任，已经一审法院生效判决确认。虽然被告对该租金价格持有异议，但其未举证证明该租金价格不合理，明显背离市场标准，也未申请对租金价格进行司法鉴定。原告主张两名被告按照每亩年租金500元的标准计算土地占有使用费损失，一审法院予以支持。被告辩称租赁期限届满后应当由肖银官进行资产补偿，原告肖银官不予认可，被告对其主张亦未举证证明，对被告关于资产补偿的意见，一审法院不予采纳。判决：一、被告蔡辉、潘传华将位于麋鹿保护区东川垦区（建川闸下游）面积为110亩的土地返还给原告肖银官；二、被告蔡辉、潘传华赔偿原告肖银官自2015年12月31日起至实际返还土地之日止按150.68元/天（110亩×500元/亩÷365天/年）计算的土地占用费损失，上述一、二项列明的义务均于本判决生效后三十日内履行完毕；三、驳回原告肖银官的其他诉讼请求；案件受理费1827元，由被告蔡辉、潘传华负担。
本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。
本案在审理过程中，经本院多次主持调解，因双方意见分歧较大，致调解未成。
本院认为，根据当事人的陈述意见，本案的争议焦点归纳为：一、上诉人潘传华的诉讼主体资格是否适格；二、涉案土地占用费标准的确定是否恰当。现分述如下：
一、关于上诉人潘传华的诉讼主体资格是否适格的问题
合同履行期限届满后，承包人、次承包人均有义务返还承包的土地。本案中，肖银官与蔡辉、蔡辉与潘传华就涉案土地分别存在合同关系。涉案合同均于2015年12月30�到期，作为涉案土地的实际使用人潘传华和与肖银官所订合同当事人的蔡辉，均有义务将涉案土地返还给肖银官。因此，从及时、有效解决纠纷和减少讼累的角度出发，一审法院判决蔡辉、潘传华共同返还土地是正确的，上诉人潘传华的诉讼主体资格是适格的。
二、关于涉案土地占用费标准的确定是否恰当的问题
土地占用费的确定，一般参照合同约定的价格标准，并考虑市场行情。本案中，一审法院参照肖银官与涉案土地使用权人麋鹿保护区管理处约定的500元/亩标准，该标准低于当地市场价格，也低于蔡辉与潘传华约定的价格标准。这既尊重当事人意思自治，又有利于蔡辉、潘传华，故涉案土地占用费标准的确定是恰当的。
综上，上诉人潘传华的上诉理由�能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1827元，由上诉人潘传华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞忠和
审 判 员 张金星
审 判 员 周 和
二〇一七年十二月十四日
法官助理 周光营
书 记 员 王 慧
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的�件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。