广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终13122号
上诉人（原审被告）：王滔，男，1980年6�20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：林晓春，广东至简律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈芳，广东至简律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张亦文，男，1994年5月21日出生，汉族，住广东省阳山县，
委托诉讼代理人：黎润芬，广东金石行律师事务所律师。
原审第三人：贾林昌，男，1965年5月8日出生，汉族，住四川省成都市金牛区，
上诉人王滔因与被上诉人张亦文、原审第三人贾林昌房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王滔上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回张亦文全部诉讼请求或裁定将本案发回�审；2.本案一、二审诉讼费用由张亦文承担。事实与理由：（一）张亦文根本违约在先，导致涉案房屋买卖合同未能履行，张亦文应当承担违约责任，王滔无需承担任何责任。1.张亦文没有按照合同约定办理交易递件手续，也没有先行支付首期房款，在王滔催促后仍拒绝支付首期房款，构成根本违约。2.张亦文在没有与王滔协商一致的情况下，擅自变更合同当事人，将买方由张亦文变更为张亦文、张德X，并与佛山市万众置业有限公司（以下简称万众公司）勾结，进行恶意网签合同登记，构成根本违约。3.张亦文向银行提交虚假材料，骗取银行贷款，违背诚实信用原则。4.张亦文构成根本违约在先，导致合同未能履行，王滔无需承担违约责任，并有权没收定金。5.由于张亦文违约，导致涉案合同不能正常履行。至2017年6月1日后，由于佛山的限购政策，张亦文已不符合购�条件，涉案房屋买卖合同已事实上履行不能。王滔于2017年6月13日与案外人柳长X履行房屋交易手续合情合理合法。（二）一审法院未追加万众公司作为本案被告或第三人参加诉讼，程序违法。（三）退一步讲，即使认定王滔违约，一审法院关于违约责任的判决明显过重，未考虑张亦文的过错等因素，有失公平。1.由于张亦文在合同履行过程中存在明显过错，应当减轻王滔的违约责任。2.差价损失不属于订立合同应当预见到的损失，且没有实际发生。3.涉案合同对违约责任另有约定，应当按照约定处理。4.张亦文仅支付定金2万元，没有支付首期房款和剩余购房款，一审判决明显权责比例失衡，违背公平原则。5.诉讼费用的承担不合法不合理。二审中，王滔撤回对一审判决第一项、第五项的上诉。
张亦文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持�审判决。
贾林昌未作陈述。
张亦文向一审法院起诉请求：1.张亦文、王滔继续履行2016年12月18日签订的《房屋买卖合同》《房地产买卖合同附件》，且王滔应协助张亦文办理将佛山市南海区桂城街道百合村二街11号XX房及XX单车房过户到张亦文的名下的手续；2.王滔向张亦文支付违约金从2017年5月5日起至合同继续履行之日止，按成交总价的千分之一支付违约金，暂计至2017年6月19日，违约金为36675元；3.本案诉讼费、财产保全费由王滔承担。张亦文在诉讼中变更诉讼请求为：1.解除张亦文与王滔于2016年12月18日签订的《房屋买卖合同》《房地产买卖合同附件》；2.王滔向张亦文退还定金2万元；3.王滔向张亦文支付违约金87500元；4.王滔向张亦文赔偿张亦文支付合同约定成交差价损失225000元；5.王滔向张亦文支付中介服务费1万元、向贷款银行支付的手续费�评估费合计6000元及购买保函2000元、律师费3万元；6.本案诉讼费、财产保全费由王滔承担。
一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市南海区桂城街道百合村二街11号XX房及XX单车房，登记权属人为王滔。
2016年12月17日，张亦文、张彩X签订《委托书》，张亦文委托张彩X办理买卖涉案房屋事宜。
同日，贾林昌出具《保证函》保证受王滔委托出售涉案房屋。
2016年12月18日，王滔（卖方，代理人贾林昌）、张亦文（买方，代理人张彩X）、万众公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖涉案房屋；成交价875000元；定金2万元买方须在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日；买方应于2017年3月1日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；买方通过银行贷款审批后5个工作日内办理交易过户手续；首期房款305000元办理交易递件当天由买方直接支付卖方；尾期房款即申请贷款额55万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额买方须在未完成本次交易过户手续前（即房管部门核发买方《房地产权证》前）以现金补足给卖方；签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担经纪方总成交价3%的咨询及买卖代理费；等等。
�日，贾林昌代王滔出具收款收据，确认收取张彩X支付涉案房屋定金2万元。
万众公司出具收款收据，确认收取张彩X支付涉案房屋服务费1万元。
涉案房屋于2017年3月18日办理王滔（卖方）与张亦文（买方）、张德X（共有人）买卖合同网签登记。
2017年3月20日，王滔（转让方）与张亦文（受让方）签订《房地产买卖合同》。
同日，王滔出具《声明》，“因个人原因不向中介方提供产权资料原件作保存，只提供产权资料复印件，由此承担所产生的一切法律责任，并承担配合买方一切过户手续”。后，王滔收回涉案房屋产权证原件。
2017年4月6日，中国银行股份有限公司佛山南海里水支行出具《同意购房抵押贷款通知书》，拟向张亦文发放购买涉案房屋50万元贷款。
2017年4月24日，张亦文、张德X向王滔发函，催促王�办理涉案房屋过户手续。该邮件于2017年4月29日收取。
2017年4月27日，王滔向房产管理部门投诉涉案房屋被恶意网签。
2017年6月20日，张亦文提起本案诉讼并申请财产保全。一审法院于2017年6月23日查封涉案房屋。
另查明，2017年4月12日，王滔（卖方）与唐标X（买方）及经纪方签订《房屋买卖合同》，约定买卖涉案房屋，成交价110万元；等等。2017年5月4日，王滔与柳长X办理房屋买卖合同网签登记。2017年6月13日，王滔收取首期款45万元，柳长X缴纳了涉案房屋买卖契税，并向房管部门申报涉案房屋转移登记。同日，双方签署交楼确认书。
柳长X对本案查封提出异议，一审法院（2017）粤0605执异333号执行裁定，撤销对涉案房屋的查封。后，张亦文提起执行异议之诉。
一审法院认为，《房地产买卖合同》既包含了买卖双方之间�绕涉案房产的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现张亦文、王滔就涉案房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对张亦文、王滔之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。
张亦文与张彩X之间的委托关系，张亦文已提供委托书予以证实，一审法院予以确认。2017年3月20日的声明书写在一张白纸上，即使王滔为配合办理按揭手续，采取如此草率放任的态度在白纸上签名的主张亦悖于常理、难以令人信服，王滔的辩解一审法院不予采纳。虽王滔与贾林昌之间没有书面委托协议，但从房产证原件存放于中介处，王滔其后协助办理贷款手续并收回房产证原件反映，王滔清楚知道该买卖情况并已实际履行合同，王滔认为没有授权贾林昌签订合同的主张一审法院不予采纳，并认定2016年12月18日《房地产买卖合同》买卖双方为张亦文、王滔，相应的合同权利义务由张亦文、王滔享有承担。张亦文、王滔于2017年3月20日签订的《房地产买卖合同》为双方办理按揭手续而签订，但并不能以此否定2016年12月18日《房地产买卖合同》，王滔认为仅受2017年3月20日《房地产买卖合同》约束的主张一审法院不予采纳。
合同约定王滔应于2017年3月1日办理按揭手续，张亦文提供协助，无论归责于由何方原因在2017年3月20日才办理按揭手续，双方均以实际行动继续履行合同。金融机构已出具同贷书，王滔认为张亦文申请按揭资料虚假，应先行撤销该同贷书；且合同已约定保底条款，贷款差额或不足部分在过户交易前补足，若王滔有充分证据对张亦文履行能力存疑行使不安抗辩权，应要求张亦文提供担保而继续履行合同。虽网签合同登记有张德X（共有人），但张亦文仍为合同相对方，如前所述，即使王滔行使不�抗辩权仍应进行催告。王滔一方面认为张亦文未能办理按揭，否认张亦文获取同贷书；一方面又认为张亦文获取同贷书没有依约定在5日内递件、支付首期款，两者明显自相矛盾。首期款支付为交易递件当天，交易递件为买卖双方而非单方履行行为，王滔认为张亦文违约的主张缺乏理据。
王滔辩称的张亦文上述各种行为均未构成根本违约，而王滔作出催告、通知解除合同，在未处理与张亦文的买卖合同关系情况下，在2017年4月12日即另行与他人签订合同出售涉案房屋，违约行为明显，张亦文请求解除双方的买卖合同关系、王滔退还定金2万元的主张一审法院予以支持。王滔将房屋另行出售予他人致本案合同目的无法实现，严重损害张亦文的合法权益，适用合同约定违约责任并不足以弥补张亦文的损失及对恶意行为的制裁，张亦文请求王滔支付本案合同成交价875000元与他人合同成交价110万元的差价损失225000元的主张一审法院予以支持。合同约定中介费由违约方最终承担，张亦文请求王滔赔付已支付的中介费1万元的主张一审法院予以支持。张亦文主张的按揭费、财产保全的保函费、律师费等并非必要的支出费用，张亦文请求王滔赔付该部分费用的主张一审法院不予支持。贾林昌经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件审理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》二百四十条的规定，判决：一、解除张亦文与王滔就位于佛山市南海区桂城街道百合村二街11号XX房及XX单车房的买卖合同关系；二、王滔应于判决发生法律效力之日起十日内返还2万元予张亦文；三、王滔应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失225000元予张亦文；四、王滔应于判决发生法律效力之日起十日内赔付1万元予张亦文；五、驳回张亦文的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6458.38元，财产保全费4895元，合共11353.38元，由王滔负担。
本院二审期间，王滔提交如下佛山市住房和城乡建设管理局恶意痕迹记录、王滔与万众公司工作人员的短信记录等证据。张亦文没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，王滔提交的证据与本案处理结果无关，本院对王滔提交的证据不予采信。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于各方当事人均未对一审判决第一项提起上诉，本院对一审判决第一项予以维持。根据王滔的上诉意见和张亦文的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）王滔是否构成违约；（二）王滔应否向张亦文返还定金2万元；（三）王滔应否向张亦文赔偿房屋差价损失225000元、中介费1万元。
关于争议焦点一。王滔与张亦文于2016年12月18日签订《房地产买卖合同》，约定王滔将涉案房屋转让给张亦文。王滔又于2017年6月13日与案外人柳长X向房管部门申报涉案房屋转移登记，据此，张亦文签订涉案《房地产买卖合同》的合同目的已不能实现，王滔的行为已构成违约。王滔上诉主张张亦文没有按照合同约定办理交易递件手续、未先行支付首期房款，构�根本违约。经审查，涉案《房地产买卖合同》约定买方通过银行贷款审批后5个工作日内办理交易过户手续，张亦文申请贷款的银行向王滔出具的《同意购房抵押贷款通知书》落款时间为2017年4月6日。由于办理过户手续需要双方配合，张亦文于2017年4月24日向王滔发函催促王滔办理涉案房屋过户手续，可见张亦文积极履行合同；相反，王滔既未举证证明其何时收到该通知书以及收到该通知书后是否有通知张亦文，也未举证证明张亦文拒绝配合办理涉案房屋过户手续。因此，王滔关于张亦文未按照合同约定办理交易递件手续，构成根本违约的上诉主张，理据不足，本院不予支持。涉案《房地产买卖合同》约定首期房款305000元办理交易递件当天由买方直接支付卖方，由于双方尚未约定办理交易递件的时间，张亦文未向王滔支付首期房款并无不当。王滔关于张亦文未先行支�首期房款，构成根本违约的上诉主张理据不足，本院不予支持。王滔上诉主张张亦文擅自变更合同当事人，并与万众公司勾结进行恶意网签登记，构成根本违约。经审查，张亦文将网签登记合同的买方增加案外人张德X，属于对涉案《房地产买卖合同》主要内容的变更，王滔表示不同意，即双方未就房屋买卖合同中增加买方的事项协商一致，但不能以此认定张亦文构成违约。而办理网签合同登记是双方继续履行合同的必经程序，不能以此认为张亦文构成违约。王滔的该上诉主张，缺乏理据，本院不予支持。王滔还上诉主张张亦文向银行提交虚假材料，骗取银行贷款，违背诚实信用原则。经审查，张亦文是否有骗取银行贷款的行为属于另一法律关系，与本案处理结果无关，本院对王滔的该上诉主张不予支持。综上，王滔所举之证据不足以证明张亦文在本案中构成违约�本院对王滔关于张亦文构成根本违约在先，导致涉案《房地产买卖合同》未能履行，张亦文应承担违约责任，其无需承担任何责任的上诉主张不予支持。
关于争议焦点二。如上所述，张亦文未构成违约，且涉案《房地产买卖合同》已解除，王滔应向张亦文返还定金2万元。王滔关于撤销一审判决第二项的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因王滔违约导致涉案《房地产买卖协议》无法继续履行，因此，王滔应承担违约责任。由于王滔拒绝履行合同，导致张亦文无法取得涉案房屋，失去了本可在合同履行的情况下获得的因房屋价格上涨带来的可得利益，参考王滔将涉案房屋另行转让给案外人柳长X的价格，一审判决支持张亦文关于王滔赔偿房屋差价损失225000元的诉请并无不当，本院予以维持。王滔上诉主张一审判决违约责任过重，没有考虑张亦文的过错等因素，理据不足，本院不予支持。由于张亦文已实际向万众公司支付中介费1万元，王滔应向张亦文赔偿该笔中介费损失。王滔关于撤销一审判决第四项的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于王滔上诉主张一审法院未追加万众公司作为本案被告或第三人参加诉讼，程序违法。经审查，由于本案为房屋买卖合同纠纷，而万众公司与王滔或张亦文之间订立的是居间合同，与本案并非同一法律关系，万众公司未参加本案诉讼不影响本案的审理，一审法院未追加万众公司为本案当事人并无不当。王滔的该上诉主张，缺乏法律依据，本院不�支持。王滔上诉主张一审判决诉讼费用负担不合法不合理。经审查，张亦文在本案中诉请王滔支付款项共380500元，一审判决支持张亦文主张的部分款项共255000元。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，本院确定本案一审案件受理费7007.5元，因适用简易程序减半收取3503.75元，财产保全费4895元，合计8398.75元，由王滔负担5627.16元，张亦文负担2771.59元。一审判决对一审诉讼费用数额以及双方当事人应负担的数额认定有误，本院予以纠正。
综上所述，王滔的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3503.75元，财产保全费4895元，合计8398.75元，由王滔负担5627.16元，张亦文负担2771.59元。二审案件受理费5125元，由上诉人王滔负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑正坚
审判员 邱程辉
审判员 潘伟丹
二〇一八年二月二十八日
书记员 何斯棋