江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初6480号原告:南京微分电机有限公司，住所地南京市鼓楼区云南北路28号。法定代表人：吴旭峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹佳佳，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨娅，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告:江苏省常青藤贸易有限公司，住所地南京市秦淮区苜蓿园西12号1幢202室。法定代表人：殷宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵雷，该公司经理。委托诉讼代理人：余淼，江苏汉宇律师事务所律师。原告南京微分电机有限公司（以下简称微分电机公司）诉被告江苏省常青藤贸易有限公司（以下简称常青藤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告微分电机公司的委托诉讼代理人杨娅，被告常青藤公司的委托诉讼代理人赵雷、余淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告微分电机公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的租金、物业管理费合计773333元；2.被告支付拖欠的水电费6039.44元（2016年12月至2017年3月14日）；3.被告承担应拖欠支付租金、物业管理费的违约金134283元（按应付金额的每日0.1%，暂计算至2017年3月14日，实际主张被告支付完毕所欠款项之日止）。事实和理由：2013年3月20日，原、被告签订了一份《房屋租赁协议》，约定原告将位于南京市××狮子桥××、××号楼部分房屋出租给被告经营，租期从2013年4月15日至2015年4月14日止，每年的租金及物业管理费合计70万元（其中每年租金49万元，每年物业费21万元），在每季度开始前10日内交纳该季度租金，若被告逾期支付的，每天应向原告支付应付金额的0.1%的违约金，直至付清拖欠租金，如被告拖欠时间超过45天的，原告有权单方解除协议，被告还应支付剩余租金总额的5%的违约金等等。该租赁合同生效后，被告一直承租原告的房屋，2015年4月14日合同到期后，原、被告双方一致同意继续按原合同条款履行，直至2017年3月14日被告搬出上述承租房屋。从2013年4月15日至2017年3月14日，被告应交纳租金、物业管理费总额为2741666元，但被告尚欠773333元租金、物业管理费未付，且拖欠2016年12月至2017年3月14日期间的水电费6039.44元。原告多次催要未果，故诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告常青藤公司辩称，被告并未拖欠租金及物业管理费。原告出租的房屋存在严重的渗水，而原告在长达4年的时间中都无法协调楼上的酒家停业维修。且在此期间被告支付了14万元的维修费。2015年10月至2017年3月，南京市鼓楼区湖南路因整改导致路面被封堵，严重影响了被告的经营。对此，被告与原告的经办人陈亮协商降低房租，被告一直按协商后的租金标准支付，并未拖欠，故被告请求法院驳回原告主张租金、物业管理费及违约金的诉讼请求。对于原告主张的水电费属实，被告对数额无异议，愿意支付。本院经审理认定事实如下：原告系位于南京市××狮子桥××、××号房屋的所有权人。2013年3月20日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定甲方将位于南京市××狮子桥××、××号楼部分面积（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用，出租使用面积约161平方米；租赁期为2年，自2013年4月15日至2015年4月14日止；年租金70万元，两年合计140万元；乙方自本合同签订后3日内交纳保证金17.5万元，本合同签订之日起一周内交纳3个月租金17.5万元，以后每季度支付，乙方在每季开始前10日内交纳该季度租金；乙方应按期支付房租，逾期支付的，每天应向甲方支付应付金额的0.1%的违约金，直至付清拖欠租金，乙方拖欠租金超过45天，甲方有权单方解除本协议等等。2013年7月31日，原、被告双方就上述租赁合同签订一份《补充协议》，约定租金金额变更为49万元，租金支付期限、支付方式、违约责任条件及责任承担方式不变；被告向原告另行支付物业管理费21万元，物业管理费支付期限、支付方式、违约责任条件及责任承担方式适用关于租金的规定等等。上述协议签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告未缴纳保证金，但被告如约支付了租赁期限内的租金及物业管理费。上述合同租赁期限届满后，原、被告未续签租赁合同，但被告继续承租案涉房屋。2017年3月14日，被告搬离案涉房屋。原告对该部分事实无异议。2015年4月15日至2017年3月14日期间，被告向原告缴纳了租金及物业管理费568333元。被告对此称合同到期后，因2015年11月开始，案涉房屋所在位置附近的湖南路道路施工围挡，严重影响被告经营，故被告与原告经办人员陈亮协商降低租金标准为原标准的一半，被告对此未能提交证据予以证明。原告亦不予认可。庭审中，被告称2013年原告将案涉房屋交付给被告使用后，即存在渗水问题。被告对此进行多次维修，共花费146647.77元，应在本案中予以抵扣。经本院释明，被告未在本案中就漏水损失及装修事宜提起反诉。被告对此提供了相应票据及装修清单予以证明。该组证据中，装修工程决算单及报价清单中除了被告所经营的案涉房屋门店外，还包含了被告在其他区域经营的门店装修项目，且被告提交的缴纳票据中未对各门店的具体装修款项实际发生额作出区分。原告认可案涉房屋存在渗水，但辩称渗水不影响被告经营，否则被告亦不会在案涉房屋内经营长达四年，且被告提交的证据无法证明维修案涉房屋受损部位的实际花费。另查明，案涉房屋位于南京市鼓楼区狮子桥与云南北路交接处，并非紧邻湖南路，尚有湖北路、云南北路等道路相通。在2015年11月份开始的湖南路道路施工中，案涉房屋未被围挡。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告双方在签订的原租赁合同及补充协议到期后，被告继续承租案涉房屋，并缴纳了租金，原告对此无异议。因此，原、被告自2015年4月15日起存在不定期租赁合同关系，其他相关合同条款按原合同条款继续履行。被告应当按约定按每年49万元租金、21万元物业管理费的标准向原告支付租金及物业管理费。被告辩称原告同意降低租金、物业管理费的标准，但其未能提交证据予以证明，且案涉房屋未紧邻湖南路，未因湖南路道路施工被围挡，且有其他道路可通，被告也未能举证证明其因此经营效益严重受损，故本院对被告的该项辩称意见不予采纳。被告所称的案涉房屋渗水问题已长达四年，被告在租赁期间内正常经营，缴纳租金，故被告现以渗水为由少交租金，不符合合同约定及法律规定。此外。被告未能在本案中提交充分证据证明实际用于案涉房屋渗水受损部位维修所产生的具体金额及施工时间，故本院对此被告要求在本案中进行抵扣的意见，不予采纳。被告可在收集其他证据之后，另案处理。据此，除已支付的568333元以外，被告尚欠2015年4月15日至2016年4月14日期间的租金及物业管理费合计131667元，该款应于2016年1月15日前支付。此后，被告应当分别于2016年4月15日、7月15日、10月15日前10日内缴纳租金及物业管理费17.5万元，以及于2017年1月15日前支付2017年1月16日至2017年3月14日期间的租金及物业管理费116666元，一共合计为773333元。被告现未予支付，应当按照合同约定的违约金标准承担违约责任。因原告未主张上述被告迟延支付131667元的违约金。故被告应当按合同约定的每日0.1%的标准，分别以17.5万元、17.5万元、17.5万元、116666元为基数，向原告支付分别从2016年4月15日、7月15日、10月15日、2017年1月15日起算至被告实际支付上述款项之日期间的违约金。另被告同意支付所欠2016年12月至2017年3月14日期间的水电费6039.44元，故本院对此予以确认。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江苏省常青藤贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京微分电机有限公司支付所欠租金、物业管理费合计773333元；二、被告江苏省常青藤贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京微分电机有限公司支付因拖欠租金、物业管理费而应承担的违约金（按每日0.1%的标准，分别以17.5万元、17.5万元、17.5万元、116666元为基数，分别从2016年4月15日、7月15日、10月15日、2017年1月15日起算至判决确定给付上述款项之日止）；三、被告江苏省常青藤贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京微分电机有限公司支付所欠水电费6039.44元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12937元，减半收取6468.5元，由被告江苏省常青藤贸易有限公司负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周磊二〇一七年十月十六日书记员  杨艳