浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终6770号
上诉人（原审原告）张小雷，女，1970年4月25日出生，汉族，住江苏省启东市。
委托代理人赵海健，江苏禾东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）卢晶，女，1982年3月6日出生，汉族，户籍地吉林省松原市宁江区，现住上海市嘉定区。
被上诉人（原审被告）杭州维涵科技有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区翠苑街道天目山路248号华鸿大厦2号楼六层341号。
法定代表人邱忠辉，总经理。
上诉人张小雷因与被上诉人卢晶、杭州维涵科技有限公司（以下简称维涵公司）民间借贷纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初8855号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年12月7日，卢晶与包卫东签订《房产抵押借款合同》一份，约定卢晶向包卫东借款70万元，借款期限自2009年12月7日至2010年12月7日（按实际借款日起算）；卢晶以其名下的案涉房屋为上述债务提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金及利息；双方确认中国银行股份有限公司上海市嘉定支行为案涉房屋的第一顺序抵押人，并同意以案涉房屋的余值作二次抵押；如卢晶未按合同约定还款，则按25元/天支付逾期利息。同日，卢晶与包卫东就案涉房屋办理了抵押登记手续，注明债权数额为70万元。2010年3月3日，包卫东向卢晶银行账户汇款70万元；本合同未尽事宜，双方可另签订补充协议。但此后，卢晶未按约归还借款。2012年11月29日，卢晶与包卫东再次签订《协议书》一份，卢晶确认尚欠包卫东借款本金70万元、2009年12月7日至2013年4月30日期间的利息60万元以及以案涉房屋为上述借款提供抵押担保，双方同意上述本息130万元由卢晶于2013年4月30日前归还，但卢晶仍未按约还款。2015年9月25日，包卫东与邱忠辉签订《债权转让协议》一份，约定包卫东将对卢晶的70万元借款本金及截至2016年9月20日止的利息的债权以及该债权项下的抵押权转让给邱忠辉。2015年10月26日，包卫东向卢晶书面送达了债权转让通知书。2016年9月20日，邱忠辉与张小雷签订《债权转让协议》一份，约定将对卢晶的70万元借款本金及截至2016年9月20日止的利息的债权以及该债权项下的抵押权转让给邱忠辉。邱忠辉亦于2016年9月29日向卢晶书面送达了债权转让及催款通知书。审理中，卢晶确认其已收到包卫东、邱忠辉关于债权转让的通知。张小雷的一审诉讼请求为：1、判令卢晶归还借款本金70万元，并支付利息（其中2010年3月3日至2013年4月30日期间的利息为60万元，2013年5月1日至2016年9月28日期间的利息为57.4万元，之后至判决确定履行之日止的利息按年利率24%计算）；2.维涵公司作为债务人与卢晶共同承担还款责任；3.张小雷对卢晶名下的位于上海市嘉定区的房屋（以下简称案涉房屋）折价、拍卖或变卖所得款项在二次抵押价值范围内享有优先受偿权。
原审法院认为：结合张小雷提供的《房产抵押借款合同》、银行转账凭证，可以认定截至2012年11月29日，卢晶尚欠包卫东借款本金70万元的事实。卢晶虽辩称案涉70万元借款系屈沈祥向包卫东所借，并已归还30万元，但未能提供有效的证据予以证明，对该抗辩意见不予采信。根据有关法律规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，根据包卫东与邱忠辉、邱忠辉与张小雷分别签订的《债权转让协议书》可知，包卫东对卢晶享有的借款本金70万元和2009年12月7日至2013年4月30日期间的利息60万元的债权已转让给张小雷，包卫东、邱忠辉并已分别将债权转让通知了卢晶，故上述债权转让行为对卢晶发生法律效力。现张小雷主张卢晶归还借款本金70万元，理由正当，予以支持。关于利息，虽卢晶与包卫东在《房产抵押借款合同》中未约定借款期限内的利息，但双方于此后签订的《协议书》中已明确2009年12月7日至2013年4月30日期间的利息为60万元，该部分利息数额未超出规律规定的标准，且未损害国家、集体和第三人利益，应视为卢晶自愿支付，予以准许。因卢晶与包卫东约定逾期利息按每日25元计，该约定未超出年利率24%，予以支持，故张小雷可自卢晶逾期之日即2013年5月1日起按每日25元主张逾期利息。张小雷主张双方已口头约定利息按银行同期贷款利率的四倍以及按年利率24%计算自2013年4月30日起的利息，缺乏依据，不予支持。维涵公司自愿作为债务人加入上述债务，故应与卢晶共同承担还款责任。又因卢晶以案涉房屋为上述借款在70万元的债权限额内提供抵押担保，并办理了抵押登记，在该抵押权设立之前，该房屋上已设立了由中国银行股份有限公司上海市嘉定支行享有的抵押权，故张小雷对于中国银行股份有限公司上海市嘉定支行实现在先抵押权后的余值部分在70万元债权限额内享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第五十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、卢晶、杭州维涵科技有限公司于判决生效之日起十日内共同归还张小雷借款本金70万元，并支付利息60万元及逾期利息（以70万元为基数，自2013年5月1日起按每日25元计至款项付清之日止）；二、卢晶、杭州维涵科技有限公司未按判决第一项履行付款义务时，张小雷有权以坐落于上海市嘉定区的房屋在实现中国银行股份有限公司上海市嘉定支行在先抵押权后的余值部分在债权限额70万元内优先受偿；三、驳回张小雷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21666元，财产保全申请费5000元，合计26666元，由张小雷负担4816元，由卢晶、杭州维涵科技有限公司共同负担21850元。
宣判后，张小雷不服，向本院提出上诉称：一、上诉人对一审法院确定的逾期还款利息按照25元/天计算有异议。事实上，卢晶与包卫东在《房产抵押借款合同》中约定的逾期付款利息为25元/万.日，协议书中记载为25元/天.天，纯属笔误。该事实也可以从双方于2012年11月29日达成的协议内容得到确证，即实际借款期限从2010年3月3日至2014年4月30日期间的利息为60万元，该利息计算即为年息28%左右。考虑到前述利息约定过高，故上诉人在一审中要求按照年息24%计算逾期利息。二、一审确定的担保范围错误。根据浙江省高级人民法院《关于审理实现担保物权案件若干问题的解答》第11条的规定，债权人可在登记担保合同约定的范围依法享有优先受偿权，该范围包括但不限于本金、利息、违约金等费用。案涉《房产抵押借款合同》第6条明确约定“担保范围为本合同项下的借款本金（70万元）及借款利息”。根据该约定，上诉人享有的优先受偿权范围应包括70万元本金和相应的利息。综上，请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。
被上诉人卢晶答辩称：《房产抵押借款合同》明确约定逾期还款利息为25元/天，原审判决的该项判决正确。债权人优先受偿的限额应以物权凭证为准。《房地产抵押登记证明》明确载明债权数额为70万元。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人维涵公司未作答辩。
各方当事人在二审举证期间均未向本院提交证据材料。
根据有效证据及各方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，关于逾期还款利息，卢晶与包卫东在《房产抵押借款合同》中明确约定为25元/天，张小雷作为该合同债权的受让人，依法应受该合同的约束。张小雷在本案中要求按照年利率24%计算逾期利息，依据不足，本院不予支持。关于抵押权的担保范围问题，本院认为，根据我国担保法及其司法解释的规定，当事人以城市房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效；抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。本案中，虽然《房产抵押借款合同》中约定的抵押担保范围为借款本金和利息，但办理的房地产抵押权登记证明载明的债权数额为70万元。原审法院据此按照抵押权登记记载的内容确定抵押担保责任范围，并无不当，本院予以确认。综上，张小雷的上诉主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9540元，由上诉人张小雷负担。
本判决为终审判决。
审判长 石清荣
审判员 俞建明
审判员 王 亮
二〇一七年十一月七日
书记员 朱 江