广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初4737号
原告（反诉被告）：陈小如，女，1981年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托代理人：唐浩宇，广东天爵律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄卿华，女，1980年12月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：罗正峰，广东众淼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜丽怡，广东众淼律师事务所实习律师。
原告陈小如与被告黄卿华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，被告提起反诉，本院经审查决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2017年6月9日公开开庭审理了本案。原告陈小如及其委托诉讼代理人唐浩宇，被告委托诉讼代理人罗正峰、杜丽怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于3017年2月17日签订的佛山市二手房买卖及居间服务合同中的房屋买卖合同关系及租房协议；2.被告向原告支付合同总价款20%即321000元的违约金及承担原告向佛山市家家顺房产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）支付的居间佣金5000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月17日，原、被告及案外人佛山市家家顺房产经纪有限公司签订了《佛山市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区**房，转让总价款为1605000元，并约定房产交易定金80000元，在合同签订时向被告支付定金50000元，本合同签订后7个工作日内再向被告支付定金30000元，并一致同意上述定金可交由居间方托管。由于该房处于抵押状态，需要去银行提前还贷，当时双方口头约定还贷的费用和利息可由原告承担，所以合同约定被告在14个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证交予居间方。双方在签订合同的同时还签订了租房协议，被告承诺在2017年12月30日前迁出。上述合同由经纪方见证签署，并由原告向居间方支付佣金30000元。合同同时约定了被告的违约责任，“如被告未按照合同约定期限履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如被告逾期履行超过十五个工作日的，则原告有权解除合同并可要求被告双倍返还定金或要求原告支付转让总价款20%的违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付定金50000元及向家家顺公司支付佣金5000元。但在合同签订后的第二天，被告在毫无理由的情况下拒绝配合履行合同，后经原告及家家顺公司多次电话、信息、函件联系，被告仍然拒绝继续履行合同，至今已超过15个工作日。此外，被告于2017年3月1日明确表示不出售房子给原告，并于2017年3月17日将定金50000元转账退回原告。后经原告了解，被告已经提前还贷并取得房产证，被告于2017年3月15日前将涉诉房屋出售给案外人，成交价远比原、被告签订的合同价格要高。被告在未与原告解除合同前就将涉诉房屋出售他人属违约，被告应承担违约责任。被告单方违约解除合同，而因众所周知的限购原因，从3月19日起房价一直上涨，原告不能按签约时的价格再购买同等类型的房屋，该损失应由被告承担。
被告答辩并反诉称：1.原告主张被告违约无事实依据，被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金。2.原告未按涉诉合同约定的期限内全额支付定金已构成违约。3.原告的违约行为导致涉诉合同不能履行的原因，相关的居间费用应由原告承担。4.被告已及时返还原告50000元的定金，原告并无任何实际损失，即使法院判定被告存在违约行为，也请法院依据公平的原则予以考量。2017年2月17日，三方签订了《佛山市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区**房，转让总价款为1605000元，并约定房产交易定金80000元，其中在本合同签订时向被告支付定金50000元，本合同签订后7个工作日内再向被告支付定金30000元，并约定由原告向居间方支付佣金30000元。双方于同日签订了《租房协议》，约定原告将房屋反租给被告半年时间居住。合同签订后，原告并无按照合同约定于合同签订当日足额付款50000元定金，而是只部分支付了47000元，第二天才继续支付3000元。且合同签订后7个工作日内，原告也未按照合同约定支付剩余30000元，至今已逾期履行超过15个工作日。被告认为，原告不按照合同约定期限支付定金的行为已构成违约，并给被告造成了严重的损失。因此，原告应当按合同约定支付被告违约金。故反诉请求：1、解除被告与原告于2017年2月17日签订的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》及《租房协议》；2、原告承担《佛山市二手房买卖及居间服务合同》中的违约责任，按照合同转让总价款20%支付被告违约金共计321000元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。
原告针对被告反诉辩称，由于被告与居间方存在误会，导致失联状态。原告多次要求被告收取定金及开具收据，但遭到被告拒绝，剩余定金一直在居间方监管，原告不存在任何的违约行为。至于被告的违约行为在原告的起诉中及补充事实已反映，应驳回被告的反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的价格确认书、税费计算表中有被告签名，可与佛山市二手房买卖及居间服务合同相互印证，被告虽有异议但无证据推翻，本院予以采信。2、原告提交的收款收据、收据为原件，被告虽有异议但无证据推翻，本院予以采信。3、原告提交的两份短信截图可与当庭出示的手机内容印证，而短信接收方的电话号码亦为被告电话号码，被告虽有异议但无证据推翻，本院对其真实性予以确认。4、原告提交的中国移动通信记录为原件，被告虽有异议但无证据推翻，本院予以采信。5、原告提交的催告函、律师函及相应的EMS快递单、快递单查询结果，证据之间可以相互印证，被告虽有异议但无证据推翻，本院予以采信。6、原告提交的EMS快递单（1023044989823）及相应查询结果，没有证据反映是否有实际邮寄物品及与本案相关联，本院不予采信。7、原告提交的录音，被告确认曾于2017年3月1日与原告协商过不再继续履行合同，可与原告主张的录音发生时间相印证，本院对该录音亦予以采信。8、原告提交的证人证言，证人没有到庭接受质询，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉讼房屋为佛山市南海区**房，原登记于被告名下，于2017年3月20日变更登记至案外人名下，房产证号变更为（2017）佛南不动产权第00567**号。
2017年2月17日，原告（买方）与被告（卖方）、案外人家家顺公司（经纪方）签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》（以下简称涉讼合同），约定原告向被告购买位于佛山市南海区**房（以下简称涉讼房屋），转让总价款1605000元。交易定金80000元。原告同意在本合同签订时向被告支付定金50000元，本合同签订后7个工作日内再向被告支付30000元，买卖双方一致同意上述定金可交由居间方托管。买卖双方须于银行同意贷款、被告赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起15个工作日内（含当日），签署《广东省房地产买卖合同》、缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。该房产处于抵押状态，被告承诺在14个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，原告向居间方支付佣金30000元。如被告未按合同约定期限履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如被告逾期履行超过十五个工作日的，则原告有权解除合同并没收定金或要求原告支付转让总价款20%的违约金。如原告未按合同约定期限履行义务，被告有权要求原告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如原告逾期履行超过十五个工作日的，则被告有权解除合同并可要求被告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。若因原告或被告原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿。
同日，原告与被告签订《租房协议》，约定原告接收涉讼房屋后，必须返租给被告半年时间居住，租金每月3000元，收到尾款后一次性支付半年房租18000元。
同日，被告向原告出具收据一份，注明收取涉讼房屋定金50000元，欠3000元于2017年2月18日付清。
2017年2月18日，原告向被告转账支付定金3000元。
同日，原告向家家顺公司支付佣金5000元。家家顺公司开具收据一份，注明剩余佣金25000元在涉讼房屋过户后结清。
2017年2月23日，原告与家家顺公司向被告寄送《催告函》，催促被告于2017年2月24日前办理就房产证注销抵押登记手续，尽快提供书面上的银行账号信息，方便原告补齐剩余定金，并出具收据，配合原告履行合同的交易事宜。该函件于2017年2月28日送达被告。
2017年2月26日、27日，原告多次通过短信的方式催促被告收取剩余定金30000元。被告对此没有回应。
2017年3月1日，原告与被告、家家顺公司协商合同履行事宜，被告明确表示不愿意出售涉讼房屋予原告。
2017年3月17日，被告将收取的定金50000元转账退还原告。
2017年3月24日，原告委托律师向被告寄送律师函，催促被告继续履行合同，配合办理涉讼房屋过户手续。该邮件被退回。后原告委托律师向被告发送短信，催促被告继续履行合同，配合办理涉讼房屋过户手续。
本院认为，涉讼合同中有关原告与被告房屋买卖合同关系的内容以及《租房协议》均为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。
一、关于原告有无违约的问题。（一）被告出具的收据明确同意原告于2017年2月18日才支付首笔定金50000元中的3000元，而原告已经按期转账支付该款予原告，该行为不构成违约。（二）原告虽未在约定的期限内支付剩余定金30000元，但其一，原告在约定期限内曾通过发函的方式，后又以短信的方式多次催促被告履约，接收定金，反映原告有积极履约的意愿和行为。其二，被告对于原告要求支付定金余款未作出任何回应，对于后续的其应该履行的筹资还贷义务亦未作出任何表示，后又于2017年3月1日明确表示不再出售涉讼房屋，本院认为原告主张被告签约后即拒绝出售涉讼房屋合理可信，予以采纳。综上，原告未支付定金是因被告拒绝接收及其违约行为所致，原告并无违约行为。
被告在履行合同过程中拒绝出售涉讼房屋，未与原告协商清算事宜，又径行将涉讼房屋出售过户予他人，致原告合同目的无法实现，涉讼合同应予以解除。租房协议基于涉讼合同而签订，实际为涉讼合同的从合同，故在涉讼合同解除的情况下，租房协议亦应解除。原告诉请解除该两份合同合法有据，本院予以支持。被告根本违约致合同解除，应向原告承担违约责任，但本院参酌原告实际付款情况、被告已将收取的定金退还原告等因素，认为原告主张的违约金过高，并根据公平及诚实信用原则，酌情调整为按照总房价10%计算，即被告应向原告支付违约金160500元（1605000×10%）。原告有关违约金的诉请超出本院核定范围部分，本院不予支持。原告无证据证明其实际损失超出该核定违约金范围，本院对于其诉请的佣金5000元不再另行支持。被告根本违约致合同解除，其反诉请求原告支付违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈小如、被告（反诉原告）黄卿华与案外人佛山市家家顺房产经纪有限公司于2017年2月17日签订的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》中有关原告与被告之间房屋买卖合同关系的内容；
二、解除原告（反诉被告）陈小如与被告（反诉原告）黄卿华于2017年2月17日签订的《租房协议》；
三、被告（反诉原告）黄卿华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金160500元予原告（反诉被告）陈小如；
四、驳回原告（反诉被告）陈小如的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）黄卿华的其他反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取3095元（原告已预交），由原告负担1340元，由被告负担1755元；财产保全费2020元（原告已预交），由原告负担697.5元，由被告负担1322.5元。反诉受理费元（被告已预交），由被告负担。被告负担的份额共3077.5元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄 伟
二〇一七年六月二十九日
书记员 邓莹莹