河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫14民终421号
上诉人（原审被告）河南省商丘百文股份有限公司，住所地商丘市。
法定代表人张胜军，该公司董事长。
委托代理人刘继训，河南旷奇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冯若倩，住商丘市。
委托代理人李军，住商丘市梁园区。
委托代理人秦博，河南君盟律师事务所律师。
原审被告河南省产权交易中心，住所地郑州市。
法定代表人高宇，该中心主任。
委托代理人卢子明，河南振山律师事务所律师。
上诉人河南省商丘百文股份有限公司（以下简称百文公司）与被上诉人冯若倩及原审被告河南省产权交易中心房屋买卖合同纠纷一案，冯若倩于2015年7月2日起诉至商丘市梁园区人民法院，请求判令两被告共同赔偿原告违约金2268000元；两被告为原告办理土地使用权过户手续。商丘市梁园区人民法院于2015年11月19日作出（2015）商梁民初字第02882号民事判决。百文公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月26日在本院第十四审判庭公开开庭进行了审理。上诉人百文公司法定代表人张胜军及上诉人委托代理人刘继训，被上诉人冯若倩的委托代理人李军、秦博，原审被告河南省产权交易中心委托代理人卢子明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2014年7月9日，原告（乙方）与被告百文公司（甲方）签订了一份国有产权转让合同，合同约定甲方将其拥有的位于商丘市凯旋路西、民主路南商百C幢百文办公楼3-5层房产（建筑面积2140.28平方米，房产证号为商丘市房权证2007字第00118**号，土地证号为商国用（2007）第27**号，土地用途为办公，使用权类型为出让，终止日期为2053年12月，分摊面积为560.75平方米）转让给乙方。转让价格为756万元，在合同签订后8日内付至被告河南省产权交易中心，乙方向被告河南省产权交易中心交纳的50万元保证金折抵转让款。甲方交付房产证、租赁合同等材料后三日内，被告河南省产权交易中心向甲方拨付500万元，余款在房产证过户后付清。自被告河南省产权交易中心收到全部价款之日起3日内，甲方将与转让标的有关的权属证书等文件资料编制《交割单》移交给乙方，由乙方核验查收并签字，甲方对其提供的上述资料的完整性、真实性及所提供资料与对应的标的一致性负责，并承担因隐瞒、虚报所引起的一切法律责任。涉及产权变更过户的，由乙方在获得产权交易凭证日内，到登记机关办理标的产权变更登记手续，另一方应给予必要的协助与配合。产权变更过户过程中涉及的有关税、费，由甲方承担，产权交易费（佣金）双方各自承担。甲方未按约定交割转让标的的，按延迟履行期间收到的价款的每日1‰向乙方支付违约金。逾期未交割超过30日，乙方有权解除合同，要求甲方按照合同转让价款的8%承担违约责任，并要求甲方承担乙方因此形成的损失；由于一方的过错造成本合同不能履行、不能完全履行或被政府部门认这为无效时，由过错方承担违约责任，双方均有过错的，则由双方按责任大小承担各自相应的责任，双方自身均无过错的，互不承担责任。该标的存在租赁，租赁期至2025年6月30日止。按“买卖不破租赁”，原租赁协议继续由乙方履行，甲方所享有的权利和承担的义务由乙方享有和承担。本合同由被告河南省产权交易中心监督执行。同日，双方就《国有产权转让合同》的一些履行细节，达成补充协议：一、《国有产权转让合同》第四条部分变更为“在本协议生效后八日内乙方第一笔向省产权交易中心付款额为肆佰万元整”；二、本协议生效后，乙方享有甲方租赁协议的权利义务，甲方协助乙方理清租赁关系。租金从拍卖当月起由乙方收取。8月29日，双方又达成一份补充协议，协议约定：一、《国有产权转让合同》第六条“产权变更过户过程中涉及的有关税费，双方约定由甲方承担”变更为“产权变更过户过程中涉及的有关税费，按照国家有关规定各自承担”；二、甲方必须按约定将房产有关证件及相关材料交付省产权交易中心；三、甲方在收到被告河南省产权交易中心转来的款项和交易凭证后，指派专人与乙方密切配合，在国家规定的房产过户期限内（20个工作日），完成房产证的过户手续，因甲方的原因造成过户延期的，甲方承担违约责任；四、在《国有产权转让合同》的履行中，甲方因故没有即时向乙方移交房产相关手续，客观上给乙方造成了一定的损失，甲方愿意按照合同约定承担一定的违约责任。2014年8月14日，原告已向被告河南省产权交易中心支付完房款756万元及相应佣金。
被告河南省产权交易中心于2014年8月27日向被告百文公司支付400万元，2015年5月27日支付300万元。
另查明，本案所涉房产被告百文公司分别租给了案外人栗斌和中国移动通信集团河南有限公司商丘市区分公司。因栗斌认为被告百文公司出卖租赁房屋时未对其履行告知义务，侵犯了其房屋优先购买权，将被告百文公司起诉至本院，本院于2014年12月24日作出（2014）商梁民初字第02543号民事判决，确认了在同等条件下，栗斌对其承租的位于商丘市凯旋路西、民主路南商百C幢百文办公楼3-5层房产享有优先购买的权利。栗斌又在本院提起房屋行政异议登记处理决定的行政诉讼，2015年4月1日，原告通过行政诉讼的方式，取得位于商丘市凯旋路西、民主路南商百C幢百文办公楼3-5层房产的房产所有权证。土地使用证至今未能办理过户。
原审认为，原告与被告百文公司签订的国有产权转让合同及补充协议均有效，双方均应按照约定履行各自义务。自2014年7月9日双方达成国有产权转让合同至8月14日，原告已将转让款756万元及佣金全部付清，被告河南省产权交易中心也将第一笔资金400万元及交易凭证交付给了被告百文公司，因而被告百文公司应当按照约定协助原告完成房产及土地使用证的过户。但被告百文公司未能及时协助原告办理房屋过户手续，至2015年4月1才由原告通过诉讼方式办理完房产证的过户，土地使用权证过户手续至今未能办理且未采取相应措施，被告百文公司的行为违反了合同约定，应当承担违约责任，向原告支付违约金。合同约定违约金按延迟履行期间按收到的价款的每日1‰支付，本院认为该约定过高，结合案情将违约金的计算方式调整以按延迟履行期间按收到的价款为本金，按月息2%向原告支付违约金。故被告百文公司应当支付的违约金为分为两部分，第一部分自2014年11月5日（10月9日＋20＋6）起算，以400万元为本金，按月息2%计算至2015年5月26日，为533917.81元（400万元×0.24÷365天×203天），2015年5月27日以后的违约金按月息2%，以700万元为本金自2015年5月27日起计算至被告百文公司协助原告办理完毕土地使用证转让手续之日止。被告百文公司辩称无义务协助原告办理土地过户手续，因双方买卖的房产包括土地使用权，根据“地随房走”的原则，双方合同中关于房产过户的约定应当包含土地，故原告要求被告百文公司协助原告办理土地过户手续的诉讼，本院予以支持。被告河南省产权交易中心在收到原告的转让款756万元及佣金后，未能及时出具交易凭证，客观上延长了被告百文公司协助原告办理房屋及土地转让手续的时间，给原告造成了一定的损失，但原告未能举证证明具体损失数额，故原告要求被告河南省产权交易中心赔偿其损失的诉请，本院不予支持。被告河南省产权交易中心亦不是土地使用权人，其不负有协助原告办理土地过户手续的义务。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条之规定，商丘市梁园区人民法院于2015年11月19日作出（2015）商梁民初字第02882号民事判决：一、被告河南省商丘百文股份有限公司于判决生效之日起20日内协助原告冯若倩办理土地证号为商国用（2007）第27**号的过户手续；二、被告河南省商丘百文股份有限公司向原告冯若倩支付2014年11月5日至2015年5月26日的违约金533917.81元，2015年5月27日以后的违约金按月息2%，以700万元为本金自2015年5月27日起计算至被告百文公司协助原告办理完毕土地使用证转让手续之日止；三、驳回原告冯若倩的其他诉讼请求。
一审案件受理费24940元、保全费5000元，由原告负担9980元，被告河南省商丘百文股份有限公司19960元。
百文公司不服原审判决，上诉称，原审判决认定上诉人未能及时协助办理产权过户不客观，判决不公正。合同签订后，原审被告直到2014年10月9日才出具《产权交易凭证》，这三个月的延期不属于上诉人违约。原审被告出具《产权交易凭证》后，上诉人成立以董事长张胜军为首的专门工作组，配合被上诉人办理房产过户。开始时租房户栗斌提出异议，房地产交易中心出具异议不成立的决定，但房地产交易中心仍不予办理，上诉人多次协商沟通无果，上诉人让被上诉人提起行政诉讼，并且上诉人主动承担诉讼费用和律师费用，这说明上诉人是全力配合的，没及时办理有原审被告的责任，也有住建局不作为的责任。关于土地使用权的过户，上诉人向土地所提交了办理过户的各种材料，由于土地使用权证变更登记手续较为繁琐，国土资源局依法办理，这是上诉人不能左右的。在办理土地过户过程中，被上诉人无理要求变更土地性质为商业，人为地设置过户障碍，致使难以办理过户。原审判决对上诉人提交的第三组证据第一份、第三份，第六组证据和补充证据第二组，证据七，证据八能够证明上诉人给被上诉人经济照顾的证据未采信，这些证据可以证明，即使上诉人在转让房产中存在一些不妥，也已经主动承担了责任。原审判决上诉人20日内协助办理过户手续是不妥的，能不能在20日内办理，关键在土地管理部门，不在上诉人，上诉人一直是协助的，没有违约行为。请求二审改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人冯若倩辩称，上诉人出售的涉案房屋承租人要求优先购买权，并提起诉讼，现在诉讼中。第三组和第四组证据证明被上诉人受到了损失，该组证据与本案有关联性，本案上诉人违约应按日千分之一给被上诉人补偿，因是上诉人的过错给被上诉人造成了损失，按照转让合同，对方认可给被上诉人造成了损失，应该赔偿，被上诉人出示的房管局出具的证明等证据，说明上诉人将有争议的房屋出售，存在违约。无论房产延期办理，或者是土地至今无法办理土地证都是上诉人的过错造成的，上诉人在履行房屋买卖合同中存在着违约行为，且其行为已经给被上诉人造成了事实上的损失，应向被上诉人支付违约金。请求二审驳回上诉，维持原判。
综合双方的辩诉意见，本院将本案的争议焦点归纳为，原审判决河南省商丘百文股份有限公司向冯若倩支付违约金有无事实、法律依据。双方当事人对本院归纳的争议焦点无异议，本院予以确认。
二审期间，上诉人提交的证据有，第一组，2014年7月9日双方《国有产权转让合同》一份；2014年10月9日河南省产权交易中心出具的《产权交易凭证》一份。证明《国有产权转让合同》第五条第3项约定：由乙方（冯若倩）在获得产权交易凭证日内，到登记机关办理标的产权变更登记手续，另一方给予必要的协助与配合。在合同履行后，河南省产权交易中心在三个月后才出具《产权交易凭证》。这拖延的三个月时间，应当由河南省产权交易中心承担责任。第二组：1、睢阳区人民法院（2015）商睢行初第0002号行政判决书。证明该判决认定了百文公司积极配合协助冯若倩办理房屋过户手续，不存在协助不及时的问题。房产过户办理时间的拖延，是住建局的不作为违法行为造成的，不是百文公司的所谓“协助不及时”行为所致。第三组，商丘市房地产产权交易管理处《关于驳回栗斌异议登记申请的处理决定书》（2014年11月19日）；证明栗斌的异议申请没有法律和事实依据，被驳回。百文公司的房产，不存在产权争议。房地产管理处既然驳回了栗斌的异议，再不给办理过户，拖延的时间就不是百文公司的责任。商丘市房地产产权交易管理处《情况说明》（2015年1月8日）。证明房管处都知道商丘百文公司向睢阳区法院起诉，说明百文公司积极配合冯若倩办理房屋过户，不存在协助不及时的问题。梁园区法院行政（2014）商梁行初字第00039号《行政裁定书》。证明栗斌无理阻碍百文公司房产过户，商丘百文公司没有过错。房产过户时间的拖延是市住建局的责任。第四组：冯若倩2015年5月13日向市国土资源局递交的《申请》（影印件、复印件）一份。证明房产过户后，百文公司即向土地管理部门送交了土地权属过户的资料，冯若倩却要求变更土地用途，认为设置过户障碍。土地至今不能过户，是冯若倩的行为所致，百文公司不应当为此承担责任。由此可以看出判决书错误。第五组收条三张、借条一张（2014.9.12、2014.12.5、2015.1.5、2015.2.28）证明冯若倩分四次收取百文公司转来的栗斌四个季度的租金。百文公司完全履行了冯若倩2014年7月9日签订的《补充协议》第二条约定。将四个季度的租金转交给冯若倩。没有违约行为。中原银行《转款回单》一份。证明冯若倩收到栗斌交的一个季度租金39375元。这个数字印证了百文公司转给冯若倩的（三张收条一张借条）都是房屋租金。冯若倩接收了标的房产，与租房户栗斌继续履行了租赁合同，没有任何损失。以上证据充分证明，一审判决错误明显，依法应当撤销。
被上诉人冯若倩质证认为，对第一组证据的真实性没有异议，对于证明目的有异议，被上诉人认真履行了合同。对第二组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，该判决书恰恰能够证明上诉人出让给被上诉人的房产存在争议，作为购买方被上诉人没有过错，是上诉人的原因引起的，将过错转给住建局或者案外人，争议与案外人无关。对第三组证据的真实性没有异议，此证据恰恰证明此房屋有争议，对被上诉人造成了损失。对第四组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，申请变更用途是因上诉人递交的申请有错误，被上诉人申请变更的，上诉人隐瞒了土地证登记错误的事实，其本身就有错误。对于第五组证据的真实性没有异议，但是起不到本案上诉人的证明目的，从证据看，内容均不显示是租金，也就是说起不到上诉人所说将租金交付给被上诉人的证明目的，上诉人756万元的价格购买了此商业用房，而不是小产权房，但到目前仍没有办理土地证过户，每年的租金不足16万元，而被上诉人方花费756万元，加上其他的费用共800多万元，可见损失巨大，对于该组证据中协议约定第二条认可，该款是因为被上诉人向栗斌通知了之后，他才交给的租金。
原审被告质证认为，提交的证据与原审被告无关，原审被告已经尽到了义务，不应承担任何责任。
被上诉人冯若倩二审提交的证据有，第一组证据，商丘市梁园区法院的两份裁定书，证明目的，法院查封对方的资产56万元是有依据的，上诉人出售给被上诉人的房屋有争议，上诉人有过错。第二组证据照片一组，被上诉人自2015年4月通知栗斌，但是被上诉人到2015年11月才收到第一期的租金。第三组证据民事调解书和土地证，上诉人出售给被上诉人的房产土地登记有误。第四组利息清单，被上诉人方用于购买房屋的钱是借的，利率月息是4分，被上诉人不能用涉案房产土地进行银行抵押贷款清偿借款，导致损失。
上诉人百文公司质证认为，上诉人没有见过第一组证据，在一审开庭以前和以后都没有见过，至现在开庭才见到。对行政裁定书已经发表过意见，不再质证。对第二组证据真实性没有异议，照片证明目的与本案没有关系，第三组证据和本案无关，第四组证据，银行转款证明与本案无关。
原审被告质证认为，提交的证据与原审被告无关，原审被告已经尽到了义务，不应承担任何责任。
关于双方当事人提交的证据，根据举证、质证意见，本院认为，上诉人二审提交的证据虽能证明协助被上诉人积极履行合同，但上诉人没有证据证明将土地使用权、房产用途登记不一致情况履行告知义务，并且承租人主张优先购买权，故上诉人提交的证据证明目的不能成立。被上诉人提交的证据不能证明直接经济损失具体数额，但能够证明上诉人没有将土地使用权、房产用途登记不一致情况履行告知义务、并且上诉人没有妥善处理承租人的优先购买权，被上诉人关于上诉人违约的证明目的成立。
本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。另查明，涉案房产已经交付给被上诉人，政府出让涉案土地用途为商业住宅，但百文公司持有的土地使用权证登记用途为办公，因两者存在不一致，导致至今未能办理土地使用权过户登记。
本院认为，上诉人二审提交的证据能够证明其协助被上诉人办理涉案房地产过户登记，但因上诉人没有披露土地使用权和房产在登记方面存在的不一致，另外房屋租赁权人亦通过诉讼主张优先购买权，导致被上诉人与上诉人在拍卖成交后签订的《国有产权转让合同》至今没有全面履行，房产证的过户经过诉讼才得以完成，土地使用权至今未能办理过户登记，上诉人没有全面履行说明义务，上诉人存在过错，应承担违约责任。
关于违约责任的承担。被上诉人主张其购买涉案房地产的出资是其以月息4分对外借款所筹资，因土地使用权不能办理过户登记而不能银行贷款偿还借款，造成支付借款高息的损失，本院认为被上诉人的该损失属于间接损失，与本案没有直接的关联性，被上诉人的该主张不能成立。上诉人现已经向被上诉人实际交付了房产，被上诉人获取着房产收益，目前仅土地使用权未能办理过户登记。虽然上诉人存在违约，但被上诉人并不主张解除合同，根据上诉人与被上诉人签订的《国有产权转让合同》第八条第3项的约定“逾期未交割超过30日，乙方有权解除合同，要求甲方按照合同转让价款的8%承担违约责任，并要求甲方承担乙方因此形成的损失”，合同解除的违约金仅为合同转让价款的8%；在被上诉人主张继续履行合同的情况下，原审将约定的迟延履行合同每日1‰违约金调整为按上诉人已收到转让款的月息2%计算违约金至办理完毕土地使用证转让手续之日止，因土地使用权证的办理涉及政府相关部门的具体行政行为，何时能办理完毕非上诉人所能左右，该种违约金计算方法在不包括前期违约金533917.81元的情况下，从2015年5月27日起每月违约金达14万元，且不能预计何时结束，故该种违约金计算明显过高。结合双方约定的解除合同违约金计算比例，本院将上诉人支付的违约金调整为涉案房地产合同转让价款756万元的6%计算，756万元×6%=453600元。
综上，原审认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持商丘市梁园区人民法院（2015）商梁民初字第02882号民事判决第一项，即“被告河南省商丘百文股份有限公司于判决生效之日起20日内协助原告冯若倩办理土地证号为商国用（2007）第27**号的过户手续”；
二、撤销商丘市梁园区人民法院（2015）商梁民初字第02882号民事判决第二项、第三项，即“被告河南省商丘百文股份有限公司向原告冯若倩支付2014年11月5日至2015年5月26日的违约金533917.81元，2015年5月27日以后的违约金按月息2%，以700万元为本金自2015年5月27日起计算至被告百文公司协助原告办理完毕土地使用证转让手续之日止”、“驳回原告冯若倩的其他诉讼请求”；
三、上诉人河南省商丘百文股份有限公司于本判决生效之日起10日内向被上诉人冯若倩支付违约金453600元；
四、驳回被上诉人冯若倩的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人河南省商丘百文股份有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费24940元、保全费5000元，二审案件受理费24940元，总计54880，由上诉人河南省商丘百文股份有限公司负担10976元，由被上诉人冯若倩负担43904元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 玮
审 判 员 张学朋
代理审判员 段智明
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 周玉婷