广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终1674号
上诉人（原审原告、反诉被告）：毛昌华
上诉人（原审原告、反诉被告）：黎天喜
两上诉人共同委托诉讼代理人：何超，广东淳锋律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：曾绍琴
委托诉讼代理人:吕伟红，广东宝城律师事务所律师。
委托诉讼代理人:林雪芳，广东宝城律师事务所实习律师。
原审第三人：交通银行股份有限公司深圳南海支行
负责人：樊勇。
原审第三人：张碧玲
原审第三人：曾绍波
上诉人毛昌华、黎天喜因与上诉人曾绍琴、原审第三人交通银行股份有限公司深圳南海支行（以下简称交通银行）、张碧玲、曾绍波房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初19962号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
毛昌华、黎天喜上诉请求：一、毛昌华、黎天喜与曾绍琴之间的《深圳市二手房买卖合同》无效，改判曾绍琴将涉案房产过户至毛昌华、黎天喜名下，并承担过户所产生的一切税费。二、一、二审费用由曾绍琴承担。
上诉事实与理由：一、毛昌华、黎天喜在诉前对涉案房产被过户的事实毫不知情。毛昌华、黎天喜从来没有在《深圳市二手房买卖合同》上签字。毛昌华、黎天喜是在诉讼过程中通过曾绍琴提交的证据才知道曾绍琴向银行代为还清涉案房产贷款本息379054.1元的情况。二、在涉案房产“转让”过程中，毛昌华、黎天喜没有收到任何“购房款”。曾绍琴和张碧玲等人以为毛昌华、黎天喜贷款为由骗取毛昌华、黎天喜在授权委托书签字。三、曾绍琴和张碧玲等人滥用代理权，恶意串通骗取了毛昌华、黎天喜的房产，其行为应认定为无效。1、曾绍琴和张碧玲等人在事先准备的委托书上有每个受托人可以独立以毛昌华、黎天喜的名义代理，包括到银行申请转按揭贷款、消费贷款、转卖涉案房产或签署《房地产买卖合同》等相关事宜，但该授权并不明确，不能视为毛昌华、黎天喜对受托人转让其房产等相关事项的特别授权。2、从时间上看，曾绍琴和张碧玲等人骗取委托书的时间是2008年4月10日，如果曾绍琴和张碧玲等人的说法成立，那么以房抵债发生的时间至少是2018年4月10日之前。但毛昌华、黎天喜提供的本息计算表和交通银行出具的2008年10月21日和2008年10月31日两份《借据》明确载明本息40.6万元，确定是发生在2008年4月10日之后的6个月。四、曾绍波和毛昌华的民间借贷行为属于高利贷违法行为，对超过法律规定的利息部分不予保护。毛昌华分别于2017年8月31日和11月21日向曾绍波借款122600元及20000元。到2018年10月，该款项连本带利已经变成406710元，也就是曾绍波提供的证据《借据》所载明的40.6万元。五、一审法院认定本案系以房抵债及涉案房产价格为10220541.1元没有事实依据。毛昌华、黎天喜没有和曾绍琴等人协商过转让涉案房产的相关事宜，也没有收到任何的购房款，涉案房产是被曾绍琴恶意过户的。涉案房产的价格也是只有曾绍琴的陈述，没有事实依据。
针对毛昌华、黎天喜的上诉，曾绍琴辩称，一、涉案的《深圳市二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。毛昌华、黎天喜是完全民事行为能力人，出具委托授权给第三人办理房屋转让手续，并将房产转让给曾绍琴是其真实意思表示，该民事行为合法有效，应受法律保护。曾绍琴在办理涉案房产过户手续前一次性付清了毛昌华、黎天喜的房屋按揭款370169.50元，并于2009年6月30日与毛昌华、黎天喜的代理人张碧玲签订《深圳市二手房买卖合同》，于2009年7月7日取得涉案房产的房产证。曾绍琴取得房产证至今已长达六年多，毛昌华、黎天喜认为对涉案房产的买卖行为毫不知情是无稽之谈。毛昌华、黎天喜买卖涉案房产是通过按揭贷款的，每月要支付按揭款，但2009年6月18日曾绍琴一次性为其付清按揭款，毛昌华、黎天喜就没有再支付过按揭款。毛昌华、黎天喜若不知道房产转让的事实，那其所欠按行按揭贷款几十万元，怎么可以不用再支付？从曾绍琴付清银行按揭款的事实就足以证明毛昌华、黎天喜对房屋转让完全知情。二、毛昌华、黎天喜主张合同无效没有任何事实和法律依据。曾绍琴与毛昌华、黎天喜的委托代理人张碧玲不存在恶意串通行为，在一审庭审过程中张碧玲也明确了这一事实。三、曾绍琴对涉案房屋拥有合法产权，原审法院认定涉案房屋产权归曾绍琴所有，是正确的，请求予以维持，驳回毛昌华、黎天喜的诉请。毛昌华、黎天喜向曾绍琴的哥哥曾绍波借款406000元未归还，而且涉案房产还要银行还贷，毛昌华、黎天喜没有能力偿还债务，同意将涉案房产转让给曾绍琴，双方约定：毛昌华、黎天喜所欠曾绍琴哥哥曾绍波的款项折抵房款，涉案房屋所欠银行的按揭款370169.50元由曾绍琴付清，涉案房屋办理过户的所有费用由曾绍琴承担，房屋买卖是真实、合法性的，原审法院认定二手房买卖合同合法有效是符合法律规定的，毛昌华、黎天喜的诉请没有事实和法律依据，请求予以驳回。
针对毛昌华、黎天喜的上诉，原审第三人张碧玲、曾绍波均述称，同意曾绍琴的答辩意见。
曾绍琴上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、改判毛昌华、黎天喜将涉案房产立即返还给曾绍琴；三、毛昌华、黎天喜支付曾绍琴房屋使用费，按每月3500元的标准自2015年7月1日起计至房屋交回曾绍琴之日止，暂计至2015年12月30日为21000元；四、一、二审费用由毛昌华、黎天喜承担。
上诉事实与理由：一、涉案房屋产权为曾绍琴合法所有，一审法院已经驳回毛昌华、黎天喜要求确认房屋买卖合同无效及将房产过户至其名下的诉请，因此毛昌华、黎天喜无权占有涉案房屋，应当返还给曾绍琴。二、一审法院认定错误，曾绍琴是涉案房屋的合法权利人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。三、一审法院适用法律错误。一审法院以涉案房屋的交付条件未成就为由认定曾绍琴不享有涉案房屋的使用权和收益权，但依据《中华人民共和国物权法》的有关规定，不动产的物权变动采用登记生效，该物权包括所有权、使用权和收益权等权利。
针对曾绍琴的上诉，毛昌华、黎天喜辩称，毛昌华、黎天喜没有和曾绍波协商以房抵债的事实，因此本案所涉《深圳市二手房买卖合同》应当认定无效。曾绍琴要求毛昌华、黎天喜支付房屋使用费没有任何事实依据。
针对曾绍琴的上诉，原审第三人张碧玲、曾绍波均述称，同意曾绍琴的上诉意见。
针对毛昌华、黎天喜和曾绍琴的上诉，原审第三人交通银行未到庭陈述意见。
毛昌华、黎天喜向一审法院起诉请求：1、毛昌华、黎天喜与曾绍琴之间的二手房买卖合同无效；2、曾绍琴将涉案房产过户至毛昌华、黎天喜名下，并承担过户产生的一切税费；3、曾绍琴承担诉讼费。
曾绍琴向一审法院提起反诉请求：1、毛昌华、黎天喜将涉案房屋立即交回曾绍琴；2、毛昌华、黎天喜支付曾绍琴房屋使用费，按每月3500元的标准自2015年7月1日起计至房屋交回曾绍琴之日止，暂计至2015年12月30日为21000元；3、本案诉讼费由毛昌华、黎天喜承担。
一审法院认定事实：2003年6月30日，毛昌华、黎天喜与泰华房地产（中国）有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定毛昌华、黎天喜购买位于深圳市××××路天骄世家6栋1-13C房产，转让价款为人民币396492元。毛昌华、黎天喜办理了涉案房产的产权登记，毛昌华、黎天喜各占50%份额，并以涉案房产作为抵押物，办理了抵押登记，毛昌华、黎天喜每月向银行偿还按揭贷款。2008年4月10日，毛昌华、黎天喜在深圳市公证处办理了公证委托手续，将包括到银行申请转按揭贷款或消费贷款、转卖涉案房产、签署《房地产买卖合同》等办理房产转让所需签署的相关文件、领取房产证、到国土部门办理涉案房产抵押登记手续及领取办妥抵押登记的《房地产证》等相关事宜委托给曾绍琴、张凤娟、张碧玲、曾绍波四人，四人均有独立代理权，代理期限自2008年4月10日至2010年4月10日。毛昌华、黎天喜主张其出具公证委托书的原因是委托受托人办理银行贷款；曾绍琴、第三人张碧玲、第三人曾绍波主张毛昌华、黎天喜出具公证委托的原因是在债务到期未还的情况下办理以房抵债手续。2009年6月18日，曾绍琴代毛昌华、黎天喜向平安银行深圳高新技术区支行提前还清了涉案房产的贷款本息等相关费用共计人民币379054.1元，毛昌华、黎天喜在一审庭审中对曾绍琴代为还清上述款项的情况以及数额予以认可。2009年6月30日，张碧玲作为卖方代理人以毛昌华、黎天喜的名义，曾绍琴作为买方，双方签订了关于涉案房产的深（宝）房现买字（2009）第13863号《深圳市二手房买卖合同》，相关约定如下：毛昌华、黎天喜将涉案房产转让给曾绍琴，转让价款396492元；双方约定的付款方式为：曾绍琴应当在签订合同时支付交易定金人民币20000元，在2009年7月15日前支付除定金、交付保证金之外的剩余首期款人民币54298.4元，在2009年7月15日之申请办理按揭贷款；卖方应当在收到全款三天内将涉案房产交付买方；买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》3日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。另，上述合同中卖方处只有代理人张碧玲的签字，没有毛昌华、黎天喜本人签字，双方均确认除上述合同外，毛昌华、黎天喜和曾绍琴未签订过其他房屋转让合同，毛昌华、黎天喜主张其不知悉也不同意签订上述合同将涉案房产转让给曾绍琴，曾绍琴和张碧玲、曾绍波均主张经各方协商一致同意签订上述合同。2009年7月7日，涉案房产经核准登记由毛昌华、黎天喜名下转移登记至曾绍琴名下。曾绍琴缴纳了房产转移登记的税费。2009年7月7日，曾绍琴与交通银行签订了《个人借款合同》和《抵押合同》，约定曾绍琴向交通银行贷款72万元，并以涉案房产作为抵押物，于2009年7月15日办理了抵押登记。2015年10月15日，曾绍琴提起诉讼，请求判令毛昌华和黎天喜向其交回涉案房屋，并支付自2015年7月1日起开始计算的房屋占有使用费。曾绍琴已经撤诉，曾绍琴在一审庭审中称其撤诉的原因是已经在本案中提起反诉。毛昌华、黎天喜现提起诉讼，请求确认深（宝）房现买字（2009）第13863号《深圳市二手房买卖合同》无效，毛昌华、黎天喜在一审庭审中明确其主张确认无效的依据为：张碧玲滥用代理权，且与曾绍琴恶意串通。
一审另查，1、2016年2月15日，深圳市不动产登记中心向毛昌华、黎天喜出具《不具备购房资格告知书》，向毛昌华、黎天喜告知：2016年2月15日，毛昌华、黎天喜不具备本市住房限购区域内住房购买资格，原因为毛昌华、黎天喜在本市缴纳社保实际未达到规定年限。毛昌华、黎天喜在一审庭审中明确其现在因未购买社保仍不具备购房资格。2、关于毛昌华、黎天喜和曾绍波之间的借款情况。毛昌华、黎天喜主张其于2007年11月21日向曾绍波借款人民币2万元，2007年8月31日向曾绍波借款人民币122600元，除此之外没有其他借款，且该借款中的利息按8分息利滚利计算，毛昌华、黎天喜现持有毛昌华、黎天喜毛昌华作为借款人分别于2007年8月31日、2007年11月21日出具的两份《借据》原件，曾绍波对上述两份《借据》的真实性予以认可，曾绍波称上述两笔借款已经被2008年10月21日、2008年10月31日出具的两份《借据》所取代，2008年10月21日、2008年10月31日出具的两份《借据》为双方最终结算的借款。曾绍波主张其于2007年开始陆陆续续借款给毛昌华、黎天喜，2008年10月21日经结算确认曾绍波向毛昌华、黎天喜出借款项4.6万元，2008年10月31日又出借了一笔款项，双方确认连同之前未还清的款项截至2008年10月31日出借款项共计36万元，两张加一起是共计出借款项为人民币40.6万元，曾绍波现持有毛昌华、黎天喜作为借款人分别于2008年10月21日、2008年10月31日出具的两份《借据》原件，毛昌华、黎天喜对上述两份《借据》的真实性予以认可，但毛昌华、黎天喜称其并不清楚上述两份《借据》来源。另，曾绍波和毛昌华、黎天喜在一审庭审中确认曾绍波是以现金方式出借款项，借款利息为月利率8%，出借的款项中先将利息扣除。曾绍波主张双方口头约定的借款期限为3、4个月，毛昌华、黎天喜主张双方并未约定借款期限。3、毛昌华、黎天喜和曾绍波在一审庭审中确认双方并未签订书面的以房抵债协议，曾绍波主张双方口头约定在借款到期未还的情况下以房抵债，毛昌华、黎天喜对此不予认可。4、关于涉案房产购房款的情况。曾绍琴和张碧玲、曾绍波主张深（宝）房现买字（2009）第13863号《深圳市二手房买卖合同》中约定的购房款并非实际交易价格，毛昌华、黎天喜、曾绍琴约定涉案房产的实际成交价为人民币100万元，曾绍琴支付上述购房款的方式如下：①双方约定以毛昌华、黎天喜向曾绍波的借款人民币40.6万元抵扣购房款；②曾绍琴替毛昌华、黎天喜偿还的贷款本息等相关费用共计人民币379054.1元抵扣购房款；③双方约定涉案房产继续给毛昌华、黎天喜居住6年,用2009年7月1日至2015年6月30日期间的毛昌华、黎天喜居住产生的租金抵扣购房款,其中2009年7月1日至2011年12月31日期间的租金按每月人民币3000元计算,2012年1月1日至2015年6月30日期间的租金按每月人民币3500元计算。毛昌华、黎天喜对上述主张不予认可，毛昌华、黎天喜主张并未收到任何购房款项，毛昌华、黎天喜仅确认曾绍琴替毛昌华、黎天喜偿还的贷款本息等相关费用共计人民币379054.1元。5、毛昌华、黎天喜在一审庭审中主张涉案房产在2009年6月30日的市场价值至少为人民币100多万元，曾绍琴在一审庭审中主张涉案房产在2009年6月30日的市场价值为人民币100万元左右。6、毛昌华、黎天喜、曾绍琴确认毛昌华、黎天喜现仍居住使用涉案房屋。
一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。本案中，毛昌华、黎天喜以第三人张碧玲滥用代理权，且与曾绍琴恶意串通为由主张涉案深圳市二手房买卖合同无效，针对毛昌华、黎天喜的上述主张，一审法院相关认定如下：首先，2008年4月10日，毛昌华、黎天喜办理了公证委托手续，将包括到银行申请转按揭贷款或消费贷款、转卖涉案房产、签署《房地产买卖合同》等办理房产转让所需签署的相关文件、领取房产证、到国土部门办理涉案房产抵押登记手续及领取办妥抵押登记的《房地产证》等相关事宜委托给曾绍琴、张凤娟、张碧玲、曾绍波四人，四人均有独立代理权，代理期限自2008年4月10日至2010年4月10日。由此可见，在无证据证明毛昌华、黎天喜撤销、变更或限制上述委托权限的情况下，张碧玲代理毛昌华、黎天喜签订涉案深圳市二手房买卖合同以及办理过户登记手续，均在代理权限以及代理期限内，并不存在超越或者缺乏代理权的情况。其次，毛昌华、黎天喜以按揭贷款的方式购置了涉案房产，每月固定偿还银行按揭贷款，而在办理过户登记手续前，曾绍琴代毛昌华、黎天喜向平安银行深圳高新技术区支行提前还清了涉案房产的贷款本息等相关费用共计人民币379054.1元，一审法院认为自毛昌华、黎天喜原按揭贷款被曾绍琴提前清偿至毛昌华、黎天喜起诉已逾六年，在毛昌华、黎天喜既未对曾绍琴代为偿还按揭贷款情况予以合理说明，又未提交证据证明其对于曾绍琴代为偿还按揭贷款的行为提出异议的情况下，一审法院认为毛昌华、黎天喜主张其并不知悉涉案房产的转让过户情况有悖常理。再次，毛昌华、黎天喜虽然对曾绍琴和曾绍波、张碧玲主张的借款不予认可，但毛昌华、黎天喜并未对其于2008年10月21日、2008年10月31日出具的两份《借据》予以合理说明，且曾绍波持有上述两份借据的原件，在毛昌华、黎天喜并未提交反证予以推翻上述两份《借据》的情况下，一审法院对曾绍波持有的毛昌华、黎天喜分别于2008年10月21日、2008年10月31日出具的两份《借据》的真实性予以采信。在毛昌华、黎天喜并未提交证据证明其偿还了上述《借据》中载明的款项的情况下，曾绍琴和曾绍波、张碧玲主张已经以借款抵扣部分购房款，根据现有证据能够形成合理的证据链条。最后，毛昌华、黎天喜主张曾绍琴和张碧玲存在恶意串通的行为，但毛昌华、黎天喜提交的证据并不足以证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，一审法院无法对毛昌华、黎天喜该主张予以支持。综上，毛昌华、黎天喜现以张碧玲滥用代理权，且与曾绍琴恶意串通为由主张涉案深圳市二手房买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。毛昌华、黎天喜以此法律依据主张涉案房产过户至其名下，一审法院亦不予支持。
关于曾绍琴主张的房产交付。根据一审法院查明的事实，一审法院认为毛昌华、黎天喜是在与××债权债务关系清理结算××基础××涉案××二手房买卖合同，即毛昌华、黎天喜和曾绍波的借款关系被毛昌华、黎天喜和曾绍琴的房屋买卖合同所转化和吸收，相应的借款已经转化为曾绍琴应当支付的购房款的一部分。首先，虽然涉案深圳市二手房买卖合同中约定的房屋转让价款为人民币396492元，但根据毛昌华、黎天喜、曾绍琴的主张，该价款远远低于涉案房产的市场价值，按照曾绍琴主张的购房款的构成情况进行核算的实际交易价格为人民币1022054.1元，结合毛昌华、黎天喜、曾绍琴主张的涉案房产的市场价值，和已经抵扣的借款数额和代为偿还按揭贷款数额，在毛昌华、黎天喜既未对实际交易金额予以合理说明，又在逾六年期间未对转让价款提出异议的情况下，一审法院直接按曾绍琴的主张的实际价格予以支持。其次，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条约定，“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利率约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”。根据毛昌华、黎天喜和曾绍波的主张可知，双方约定的借款利息为月利率8%，即曾绍波持有的《借据》双方基于该利息标准的基础上确认后出具的，且存在出借本金中先扣除利息的情况，根据相关法律规定可知，毛昌华、黎天喜应当向曾绍波偿还的借款和利息数额依法应当少于两份《借据》中载明的数额，即借款抵扣房款因此存在无法按曾绍琴主张的40.6万元足额抵扣的情况。再次，曾绍琴主张双方约定剩余款项以毛昌华、黎天喜使用6年的租金抵扣，但曾绍琴未提交证据证明其该主张，在毛昌华、黎天喜对此亦不予认可的情况下，根据谁主张谁举证原则，一审法院对曾绍琴该主张无法予以支持，即曾绍琴存在剩余购房款未足额支付的情况。综上，涉案深圳市二手房买卖合同约定“卖方应当在收到全款三天内将涉案房产交付买方”，而曾绍琴并未足额支付购房款，即双方约定的房产交付条件并未成就。在涉案房产条件不成就的情况下，虽然涉案房产过户至曾绍琴名下，但曾绍琴并未根据合同约定实际取得涉案房产的使用和收益权，曾绍琴现主张毛昌华、黎天喜交付房产并支付占有使用费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、驳回毛昌华、黎天喜的诉讼请求；二、驳回曾绍琴的反诉请求。本案一审本诉受理费人民币3623元，保全费人民币2503元，由毛昌华、黎天喜负担；反诉受理费人民币163元，由曾绍琴负担。本诉案件受理费和保全费毛昌华、黎天喜已经预交，反诉案件受理费曾绍琴已经预交。
本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为涉案合同的效力及涉案房产的交付问题。
关于合同效力。依前述查明事实，毛昌华、黎天喜系以按揭贷款方式购置涉案房产，自2009年6月18日曾绍琴代为赎楼、毛昌华与黎天喜无需再按月偿还银行贷款至毛昌华与黎天喜于2015年提起本案诉讼，已逾六年时间，毛昌华与黎天喜上诉称其对涉案房产转让过户事宜不知情显有悖常理，本院难予采纳。本案中，未有证据显示毛昌华、黎天喜于该六年期间有对曾绍琴代为赎楼提出异议或有向曾绍波偿还借款，故本院认为，曾绍琴、张碧玲、曾绍波主张涉案各方已在清理结算毛昌华、黎天喜与曾绍波民间借贷关系的基础上就借款抵扣部分购房款达成一致意思表示，该主张高度可信，依现有证据能够形成合理的证据链条，本院予以采信。一审认定正确，本院予以确认。毛昌华、黎天喜系具完全民事行为能力的理性主体，其向张碧玲出具了转让涉案房产的公证授权委托书，张碧玲据此代理毛昌华、黎天喜办理涉案房产买卖事宜并非无权代理亦未超越其代理权限，现有证据亦不足以证明张碧玲与曾绍琴构成恶意串通，一审据此驳回毛昌华、黎天喜关于涉案合同无效的诉请，处理正确，本院予以维持。
关于房产交付。本案中，前述用以抵扣部分购房款的借款金额为涉案借据显示的借款总额40.6万元，该部分金额系以月息8%的计息方式计算得出，且存在出借本金中先扣除利息的情况，故毛昌华、黎天喜依法应向曾绍波偿还的借款本息实际少于该部分金额，曾绍琴并不能以该部分金额40.6万元足额抵扣购房款，故本案存在购房款尚未付清的情形，曾绍琴于此情形下诉求毛昌华、黎天喜交付房产有违合同约定，本院不予支持。一审处理正确，应予维持。涉案各方可在购房款结算付清之后就涉案房产的交付问题另循法律途径解决。
综上，毛昌华、黎天喜和曾绍琴的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审的案件受理费9497元（毛昌华、黎天喜已预交7247元，曾绍琴已预交2250元），由毛昌华、黎天喜负担7247元，曾绍琴负担2250元。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 周 敏
审判员 路 德 虎
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二〇一八年五月十四日
书记员 陈晓莹（兼）