上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第635号
上诉人（原审被告）何红丽。
委托代理人张玉光，上海利好律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李德江。
原审第三人上海浦智企业管理有限公司。
法定代表人蒋冬生。
委托代理人汪永平。
原审第三人上海雁皇羽绒制品有限公司。
法定代表人陈宝林。
委托代理人华波。
上诉人何红丽因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第2590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何红丽的委托代理人张玉光、被上诉人李德江、原审第三人上海浦智企业管理有限公司（以下简称浦智公司）的委托代理人汪永平、原审第三人上海雁皇羽绒制品有限公司（以下简称雁皇公司）的委托代理人华波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市包头路XXX号、XXX号、XXX号门面房（以下简称系争房屋）系上海市杨浦区教育局所有。2012年1月，上海市杨浦区教育资产管理中心物业管理科向浦智公司出具《委托书》，授权浦智公司对市光一村第一小学门面房进行租赁管理，有效期为壹年。
浦智公司将上海市包头路XXX号、XXX号、XXX号、578号、580号的五间门面房出租给李德江，双方每年签订房屋租赁合同。2011年11月17日，李德江与浦智公司签订《门面房租赁合同》，约定浦智公司将上海市杨浦区包头路XXX号-
XXX号的五间门面房出租给李德江用于经营，租赁期为1年，自2011年12月15日起至2012年12月31日止等。该合同租期届满后，双方未再续约。
2011年11月12日，何红丽与李德江签订《门面房租赁合同范本》，约定李德江将系争房屋出租给何红丽，租期自2011年12月10日起至2012年12月10日，月租金为人民币17，000元（以下币种均为人民币）。
2011年11月13日，李德江作为甲方、何红丽作为乙方签订《租房合同书》，约定甲方将系争房屋（使用面积为120平方米）出租给乙方做商铺使用。合同期限自2011年12月12日起至2017年12月11日。乙方同意在合同生效之前，先缴纳押金17，000元，每月房租17，000元，合同期满甲方将押金归还给乙方。房租每3个月付一次，首次付款为2011年12月12日支付51，000元，第二次日期为2012年3月12日支付51，000元，以此类推，乙方尽量不拖欠甲方房屋租金。在合同期内乙方不得将甲方房子产权转让或对外抵押，乙方有权委托他人或公司经营管理：转让、承包、加盟、委托他人经营、转租并签订合同（利润归乙方或乙方的委托人所有，乙方有权和经营方签订超过本合同期限的合同）。本合同的和经营方的所有纠纷由乙方出面调解。乙方不得无故拖欠甲方房租费达十天以上，否则按当月每天房租1%滞纳金计算给甲方，超过30天（以乙方收到甲方所发房租金催缴函当天日期算起）甲方有权锁门，关门所造成的损失由乙方承担，乙方当月房租金支付后再开门。双方约定：本合同为准，其它合同无效（指本合同签订之前的所有合同），以后甲乙双方重新签订合同后，本合同作废等。合同补充条款约定2011年11月12日至2011年12月10日为免租期。何红丽与李德江均认可2011年11月12日何红丽支付的房租51，000元及押金17，000元系何红丽履行2011年11月13日的房屋租赁合同，系支付了2011年12月11日起至2012年3月10日的房租51，000元及押金17，000元。
何红丽先后于2012年3月22日、2012年6月18日、2012年9月13日、2012年12月12日、2013年3月15日通过银行转账向李德江各支付房租45，000元。此后至今何红丽未再支付。
李德江向浦智公司支付房租至2012年年底，并向浦智公司支付了2013年的管理费60，000元。
2012年11月1日，上海市杨浦区教育资产管理中心物业管理科向第三人浦智公司发出《关于不再续签租赁协议的通知》，内容为：“上海市杨浦区教育资产管理中心物业管理科与你户签订的租赁协议，于2012年12月31日到期。根据市教委‘退租还教’的要求，根据杨浦区教育局要求，自2013年起，我区所有学校周边门面全面实施‘退租还教’。因此，承租户租赁协议到期后，将不再续签。请你户在接到本通知后，尽早做好腾房搬离准备，待租赁协议到期后，及时将租赁的房屋归还于上海市杨浦区教育资产管理中心物业管理科。”
2013年3月1日，何红丽与案外人上海市杨浦区行果百货店签订《租赁协议书》，约定何红丽将系争房屋出租给案外人上海市杨浦区行果百货店，租期自2013年3月1日起至2014年2月28日等。2013年，雁皇公司与案外人上海市杨浦区行果百货店签订《租赁协议书》，约定案外人上海市杨浦区行果百货店将系争房屋出租给雁皇公司，租期自2013年3月3日起至2014年3月2日等。
雁皇公司于2012年3月起占有使用系争房屋至今。
2013年5月20日，浦智公司与李德江签署《承诺书》，内容为现决定李德江一次性付清2013年年度占用房屋管理费（价格凭发票）。浦智公司承诺包头路、市光路租赁户经营至2013年12月31日止，期间包括水电畅通、正常维修。李德江承诺经营至2013年12月31日无条件交房予浦智公司，由浦智公司与杨浦区教育局资产管理中心协商，如2014年再可经营按实际月份结算。如双方有违本承诺书者，另外方可走法律程序。
2013年11月，浦智公司向李德江发出《告包头路XXX号至580号租赁户李德江通知书》，明确限其在2013年年底自行搬离此房屋，逾期不搬一切后果由其承担，李德江签收。
因何红丽自2013年3月10日起，拒不支付房租，李德江多次催讨未果，故向法院提起诉讼，请求判令：1、解除李德江与何红丽于2011年11月13日签订的房屋租赁合同，要求何红丽及雁皇公司共同搬离系争房屋，并将该房屋返还给李德江；2、何红丽支付2012年3月11日至2013年8月19日拖欠的房租57，767元；3、何红丽按每月17，000元标准支付自2013年8月20日起至雁皇公司实际搬离之日止的房屋实际使用费。
原审法院经审理后认为，系争房屋权属为案外人上海市杨浦区教育局，浦智公司经产权人授权得以经营、管理该房，其与李德江签订了房屋租赁合同，约定租期至2012年12月31日止，未得授权或追认，李德江与何红丽于2011年11月13日签订的租房合同书中约定租期至2017年12月11日，显然超过李德江有权转租的范围，故合同租期自2013年1月1日起的部分无效。自2013年1月1日起，李德江无权将系争房屋出租给何红丽，因此何红丽应将系争房屋返还给李德江。雁皇公司与李德江、何红丽均无合同关系，却实际占有使用系争房屋至今，故负有腾房义务。现李德江要求何红丽及雁皇公司搬离并返还系争房屋的请求，于法有据，可予支持。
何红丽以房屋漏水为由实际自2012年3月起以每季度45，000元标准支付自2012年3月11日起至2013年6月10日期间的房租、房屋实际使用费，期间，李德江收到上述款项后并未提出异议，也无证据证明李德江向何红丽催讨差额部分，故可以认为双方以实际行为变更自2012年3月11日起的房租，每季度房租调整为45，000元。因何红丽至今未支付自2013年6月11日起的房屋实际使用费，也未将系争房屋返还予李德江，故其应支付自2013年6月11日起至其返还系争房屋之日止的房屋实际使用费，李德江主张按租金标准支付实际使用费，并无不当，因上所述，租金标准已作变更，故何红丽应以变更后的租金标准支付房屋实际使用费。
审理中，李德江表示待何红丽搬离、返还系争房屋，并付清所有费用后，同意返还何红丽押金17，000元，并无不当，应予以准许。
原审法院据此作出判决：一、李德江、何红丽于2011年11月13日就上海市杨浦区包头路XXX号、XXX号、XXX号门面房签订的《租房合同书》租期自2013年1月1日起的部分无效；二、何红丽、雁皇公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区包头路XXX号、XXX号、XXX号门面房，并将上述房屋返还给李德江；三、何红丽应于判决生效之日起十日内支付李德江自2013年6月11日起至其返还上海市杨浦区包头路XXX号、XXX号、XXX号门面房之日止的房屋实际使用费，按每月人民币15，000元计算；四、李德江应于判决生效之日起十日内返还何红丽押金人民币17，000元。
原审法院判决后，上诉人何红丽不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签约时并不知晓被上诉人与浦智公司约定的租赁期限是到2012年12月31日为止。上诉人属于善意第三人。上诉人已将系争房屋转租给了案外人，雁皇公司自案外人处某某系争房屋并实际占用该房屋，故搬离和返还房屋的责任应由雁皇公司承担，相应的房屋使用费亦由雁皇公司支付给李德江。而且系争房屋的权利人系上海市杨浦区教育局，故即使返还也应返还给上海市杨浦教育局，房屋使用费也应支付给上海市杨浦区教育局。
被上诉人李德江辩称：不同意上诉人的上诉请求。雁皇公司将系争房屋的租金足额支付给了上诉人，且已支付至2014年3月，而上诉人自2013年3月后至今未向被上诉人支付过租金。何况被上诉人因本案又继续支付了房屋管理费至2014年6月30日，故请求维持原审判决。
原审第三人浦智公司述称：上诉人所称的事实及理由均不能成立，请求维持原审判决。
原审第三人雁皇公司述称：其每月都将租金交给了上诉人，不可能重复支付租金，故不同意上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，由于浦智公司与李德江订立的房屋租赁合同约定租期至2012年12月31日止，作为次承租人的何红丽与李德江约定的租期不能超出前述期限。何红丽称其并不知晓李德江与浦智公司约定的租赁期限是到2012年12月31日为止，但承租人本有查询出租人出租权限的义务，不知晓并不构成合法占有租赁物的理由。就合同关系而言，何红丽对应的合同相对人为出租人李德江，在出租人李德江主张房屋使用的情况下，何红丽负有向出租人李德江支付使用费的义务。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，994元，由上诉人何红丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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