新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新27民终596号上诉人（原审原告）：唐桂兰，女，1968年10月26日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。上诉人(原审原告)：吴再明，男，1964年6月13日出生，汉族，无固定职业，住博乐市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘卫基，新疆昌年律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：精河县温商房地产开发有限责任公司。住所地精河县火车南站312国道迎宾路交汇处。法定代表人：王旭华，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘宏波，新疆爱博律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴卫，新疆爱博律师事务所实习律师。上诉人唐桂兰、吴再明因与被上诉人精河县温商房地产开发有限责任公司（以下简称温商房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服精河县人民法院（2017）新2722民初1351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成由合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐桂兰、吴再明的共同委托诉讼代理人刘卫基,被上诉人温商房地产公司的委托诉讼代理人刘宏波、吴卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐桂兰、吴再明的上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：一、唐桂兰符合本案原告主体资格。1、2013年1月6日，唐桂兰虽然没有在《商品房销售合同》上签字，但吴再明在本案开庭审理过程中，明确向法庭表示该商品房系二人共同购买。2、被上诉人分几次向唐桂兰发送商品房缴款通知书后，唐桂兰向被上诉人交付了购房款168868元。同时被上诉人向上诉人出具的收款收据也是唐桂兰交付的购房款，交付的房款也是本案诉争的商品房，这明确说明被上诉人认可唐桂兰是实际购房人。3、被上诉人在2017年8月3日向原审法院提交的民事起诉状中明确认可唐桂兰是购房人，符合本案诉讼主体资格。二、原审法院认定本案主要事实错误。1、原审法院查明：2013年1月，上诉人与被上诉人签订了4份《商品房销售合同》，其内容全部系采取按揭贷款方式付款，后因为被上诉人不配合上诉人在金融机构贷款，才造成双方签订的《商品房销售合同》无法履行；2、在双方实际履行过程中，2014年经精河县人民法院庭外调解，上诉人同意购买一套房子，并提出用其它三套房子的预付款折抵本案购房款6万多元，但是被上诉人变化无常，无奈，上诉人才提起诉讼主张权利；3、上诉人对诉争的精河县火车站商品住宅楼第3栋4单元301室房屋的剩余房款，从来没有和被上诉人进行过协商，更没有同意以现金方式支付剩余房款。三、一审法院不予支持上诉人的诉讼请求没有事实根据和法律依据，判决错误。上诉人和被上诉人之间商品房买卖合同客观存在，上诉人交付房款，被上诉人没有按约定交付房屋也是客观事实。从2012年10月开始交付预付款，2013年1月签订《商品房销售合同》至今，被上诉人在房屋竣工至今，都没有履行交付房屋的责任和义务，严重违反了《商品房销售合同》约定的交房义务，且违约时间长达几年时间，致使上诉人购买房屋的合同目的根本无法达到，上诉人提出解除合同，要求被上诉人返还购房款及利息的诉讼请求是正当、合法的，应当得到支持。温商房地产公司辩称：原判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。首先，唐桂兰不是购房合同的缔约方，不是购房实体关系的主体。其次，虽然唐桂兰向被上诉人交付过部分购房款，但该行为，在法律上也可能是为代为清偿行为，不能因为唐桂兰有事实交款行为就获得诉讼主体资格，就突破合同相对性原则。原审认定唐桂兰不具有原告主体资格是正确的。上诉人吴再明和被上诉人在《商品房买卖合同》中约定：首付款71868元，剩余房款165000元以按揭贷款付清。在原审庭审中，吴再明认可在合同履行过程中，因购买被上诉人的四套商品房及一套门面房除首付款外的剩余房款均无法办理按揭贷款手续，故与被上诉人协商商住楼第3栋4单元301室房屋的剩余购房款以现金全额方式支付。在合同履行过程中，上诉人也已向被上诉人支付301室购房款168868元，已经履行了大部分支付房款的合同义务，但其仍欠被上诉人68000元购房尾款未付。以上情形已充分说明，上诉人和被上诉人已经协商对双方所签订的商品房买卖合同中的房款支付方式由按揭贷款变更为现金全额支付方式，且上诉人也以自己的行为表明了变更合同中关于剩余房款的支付方式。由于上诉人未现金全额支付房款，被上诉人依据购房合同约定”买受人付清房款后可交房”行使先履行抗辩权，拒绝向上诉人交房，是于法有据的。因此，上诉人请求解除合同、返还购房款并支付利息的主张不能成立，上诉人应当继续履行合同义务。综上，请求维持原判，驳回上诉。唐桂兰、吴再明向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方2013年1月6日所签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款168868元；3、被告支付占有原告资金利息46734元（168868元×6.15%÷12个月×54个月），并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年10月6日，被告温商房地产公司收到原告唐桂兰支付的位于精河县火车南站以北商品住宅楼第3幢4单元301室商品房房款5000元。2013年1月6日，原告吴再明与被告温商房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的精河火车南站以北3幢4单元301室商品房住宅，房屋建筑面积102.986平方米，单价每平方米2300元，总价款236868元。合同第六条第一款载明”买受人按下列第3种方式按期付款：......3、其他方式，总房款（人民币）236868元整，首付款（人民币）71868元整，银行按揭（人民币）165000元整。”第七条载明”买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）......（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。......本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、如属商业银行贷款，在签订本合同后七个工作日内，买受人应按照银行贷款规定，与银行办理完成贷款按揭手续，若因买受人原因逾期未办理，则视为买受人逾期付款，按本合同第七条第一款处理。”第八条载明”交付期限出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。......5、买受人付清房款后方可交房。......”。第九条载明”出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）......（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。......”合同签订后，2013年1月7日，原告吴再明向被告给付301室购房款66868元。2014年3月8日，原告唐桂兰向被告给付301室购房款97000元。二原告合计向被告给付168868元。剩余68000元未给付。庭审中，原、被告均认可合同签订后双方协议对于精河县火车南站以北商品住宅楼第3幢4单元301室房屋的剩余房款原告以现金方式付款。2012年，原告唐桂兰与被告温商房地产开发公司签订预购被告开发的精河火车南站以北商铺3-1号门面房一间；2013年原告吴再明预购被告开发的精河火车南站以北3幢4单元201室商品房住宅一套；2013年1月7日，原告唐桂兰与被告温商房地产公司签订购买开发的精河火车南站以北3幢4单元202室商品房住宅一套；2013年1月6日，原告唐桂兰与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的精河火车南站以北3幢4单元302室商品房住宅一套。一审法院认为，关于本案的第一个争议焦点为原告唐桂兰的主张能否成立，其能否享有合同中的权利。本案中，原告吴再明与被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。依据合同的相对性原则，该合同关系只能发生在原告吴再明与被告之间，只有原告吴再明能向被告提出合同上的请求。虽然唐桂兰向被告交纳了部分房款，但是均作为原告吴再明与被告签订的《商品房买卖合同》中”精河火车南站以北3幢4单元301室商品房住宅”的房款，唐桂兰并非合同中的一方主体，故原告唐桂兰无权请求被告履行义务，故对原告唐桂兰的诉讼请求，不予支持。原告唐桂兰与吴再明之间的债权债务可以通过其他方式处理。本案的第二个争议焦点为原告吴再明与被告签订的《商品房买卖合同》是否应予以解除，被告是否应承担返还原告购房款及利息。原告吴再明与被告在《商品房买卖合同》中约定，首付房款71868元，剩余房款165000以按揭贷款付清。庭审中，原告吴再明、唐桂兰认可在合同履行过程中，因购买的被告开发的四套商品房及一套门面房除首付款外的剩余房款均无法办理按揭贷款手续，故与被告协商，位于精河县火车南站以北商品住宅楼第3幢4单元301室房屋的剩余购房款以现金方式支付，被告对此事实予以认可，予以确认。截止本案法庭辩论终结前，原告合计向被告给付301室购房款168868元，购房款仍欠68000元，予以确认。关于原告以被告拒绝协助办理剩余房款68000元银行按揭贷款为由主张解除合同能否成立的问题。因原、被告已协议对合同中除首付款外的剩余房款支付方式由按揭贷款变更为现金支付，且原告也以自己的行为表明变更合同中关于剩余房款的支付方式，故原告以此主张解除合同，无事实依据，不予支持。原告又以被告逾期交付房屋为由请求解除合同能否成立的问题。被告辩称因原告未付清房款，所以拒绝交付房屋。根据原被告在《商品房买卖合同》中对被告交付房屋的条件即”买受人付清房款后方可交房”的约定，可以认定应当”先付款后交房”，至今原告仍欠被告房款68000元未付，被告行使先履行抗辩权成立。原告以被告逾期交房为由，请求解除合同、返还购房款并支付利息，无事实和法律依据，不予支持。原告主张剩余房款68000元是经原被告协商后将其购买的其它4套房屋的首付款折抵为本案中301室房屋的房款，该301室房屋的房款已给付完毕，但未提供相应的证据予以证实，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第七十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告唐桂兰、吴再明的诉讼请求。案件受理费2267元，由原告唐桂兰、吴再明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人唐桂兰、吴再明提交了原告为温商房地产公司，被告为吴再明、唐桂兰，涉案商品房为本案301室的起诉状一份，（2017）新2722民初1655号民事裁定书一份，拟证实温商房地产公司在该案中将吴再明、唐桂兰作为共同被告起诉，认可二人是共同购买的301室商品房，后撤回起诉的事实。温商房地产公司对上述两份证据的真实性认可，但对证明的问题不予认可，理由是撤回诉讼后，在另外的案件中没有将唐桂兰作为诉讼主体起诉。因起诉状是温商房地产公司提交人民法院的，裁定书是人民法院依法作出的，对上述两份证据的真实性、合法性、关联性本院予以采信。对一审法院认定的事实、采信的证据本院予以确认。本院认为，根据法律规定，具有完全民事行为能力人的公民可自由处分其民事财产权益。在一审庭审及上诉状中，吴再明明确表明涉案商品房系与唐桂兰共同购买，且温商房地产公司在其他案件中也自认该商品房系吴再明和唐桂兰共同购买。唐桂兰享有诉权，一审判决对此认定有误，应予纠正。吴再明与温商房地产公司在2013年1月6日签订的商品房买卖合同中约定总房款236868元，首付款71868元，银行按揭165000元。在合同约定的期限内，未能订立商品房担保贷款合同。至此，唐桂兰、吴再明可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定选择请求解除合同，也可选择以其他方式交付剩余购房款继续履行合同。从唐桂兰2014年3月8日向温商房地产公司给付301室购房款97000元的交款行为，可认定唐桂兰、吴再明已选择变更了合同中有关剩余购房款的支付方式，也说明其愿意继续履行合同。现唐桂兰、吴再明再以上述法律规定请求解除合同，无法律依据，本院不予支持。根据双方在商品房买卖合同中有关”买受人付清房款后方可交房”的约定，唐桂兰、吴再明又以温商房地产公司逾期交付房屋为由请求解除合同无事实根据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定其他事实清楚，适用法律正确，有关唐桂兰诉讼主体的认定有误，但裁判结果正确，故对上诉人唐桂兰、吴再明的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4534元，由上诉人唐桂兰、吴再明负担。本判决为终审判决。审判长  王灵东审判员  骆 玲审判员  张 晖二〇一七年十二月十四日书记员  沙仁娜