河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邢民四终字第665号
上诉人（原审原告）申春琦。
委托代理人李华山，邢台市桥西区昌达法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告）张学臣。
委托代理人李华山，邢台市桥西区昌达法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）姬保义。
委托代理人霍立英，河北甲信律师事务所律师。
原审第三人邢台市建材物资公司，住所地邢台市新兴东路碾子头村北15号。
法定代表人尹同来，系该公司经理。
上诉人申春琦、张学臣因与被上诉人姬保义、原审第三人邢台市建材物资公司确认合同无效纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2015）东民初字第160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人申春琦、张学臣及委托代理人李华山、被上诉人姬保义的委托代理人霍立英到庭参加诉讼。原审第三人邢台市建材物资公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明，二原告系夫妻关系。原告提交2009年2月28日原告申春琦与被告姬保义签订的《购房协议》，协议约定：1、原告申春琦将原地区建材公司家属院甲-13-4号，面积120平方的房屋卖给被告；2、价格4万元，分两期付清，2009年底前全部交清；3、由于该房为原告申春琦单位的集资房，该房的房产证及土地使用权证均由其负责办理，并承担相关费用和过户手续等费用；4、被告必须按时交付房款，如不按时交款，原告有权将房屋收回，并不再（不再两字被涂）退还预付款2万元（的80%为增加）；5、原告必须在原单位统一办理房产证的日期后，原告在7日内积极地为被告与原单位协调办理房产证、土地证等相关过户手续；房屋交易所需费用均由原告负责，如原告不按约定履行协助原单位办房产证、土地证及其不按约为被告协助办理过户手续，原告应将所交购房款返还，并承担5（6字改5后被涂＋手指印）万元（原房价的10%为增加）的违约金，（包括购房款押金等）；6、双方签订协议后，原告将房屋相关手续和钥匙交于被告，被告可以对房屋进行装修。原告申春琦、被告姬保义签字，保证人孙某签字。另被告姬保义提交的《购房协议》中的第4项为“并不再退还预付款2万元”；第6项为“并承担5（6字改5＋手指印）万元的违约金，（包括购房款押金等）”。被告提交2009年7月31日《补充协议》显示，申春琦与姬保义于2009年2月28日房屋买卖协议变更补充：1、因原告需要资金，原双方商定在2009年底交清的剩余房款2万元，现已于2009年7月31日一次性向原告付清；2、如果本房屋可以办理房产证、土地证时原告应立即为被告办理过户手续；3、如果办理过户手续前房屋需要拆迁的，因拆迁所产生的所有权利和义务都归被告，原告不得享受，原告协助被告办理相关手续，如果原告违反本条规定，除承担原协议违约责任外，另按被拆迁补偿利益的双倍向被告赔偿违约金。2009年2月28日、7月31日原告两次为被告出具各2万元收条。
《购房协议》中的见证人孙某到庭作证，被告的姑姑让孙某为被告买房作个中间人，被告当时交给原告房款时原告夫妻二人都在场。
另查明，原、被告诉争房产的土地登记在第三人邢台市建材物资公司名下，2008年8月3日发证。2014年7月16日原告以20000元从第三人处购买东牛角南街甲-13-4号房屋100%的所有权。2014年10月28日，第三人出具《证明》显示：申春琦同志1976年参加工作，1986年春天，我公司在东牛角南街新建住房5套，让其住进甲-13-4号，但产权属我公司，本人只有居住权，而无处置权；2014年该同志买下住房，按照房改政策我司以优惠价售给本人。现在房屋仍然没有办理房产证，已被拆除。
原审认为，原、被告双方签订的《购房协议》系双方当事人之间的真实意思表示，并不违背相关法律的强制性规定，原告在协议签订后取得了房屋所有权，《购房协议》合法有效。二原告系夫妻，夫妻双方均有平等处理家庭共有财产的权利，申春琦与被告买卖房屋过程中原告张学臣在场，虽无签字，但没有阻止申春琦出卖房屋，系对申春琦出卖房屋的默认；被告履行了付款义务，原告也将房屋交付被告使用，原告主张申春琦背着张学臣出卖房屋系无权处分、合同无效不是事实，也没有法律依据，该院不予支持。原告主张与被告已口头解除《购房协议》证据不足，该院不予采信。原审依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释﹤一﹥》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告申春琦、张学臣的诉讼请求。案件受理费100元，由二原告负担。
上诉人申春琦、张学臣上诉主要称，请求依法撤销原审判决，改判确认购房协议无效，或者发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院规避购房协议无效的四点重要事实，是造成一审错误判决的根本原因。该案案由是确认合同无效纠纷，那么，该协议是否具有合同无效的事实和法律依据是判决本案的关键。上诉人在一审中提交了六份证据，在举质证和法庭辩论中提出了七点购房协议无效的事实和法律依据。一审法院的判决书中仅就上诉人提出的口头解除协议和申春琦背着张学臣出卖房屋事实不予采信外，对其他四点事实予以规避。这四点事实是：第一点，签订协议时该房地产的所有权人是单位，即第三人。且单位规定上诉人只有居住权，无处置权。上诉人是不具有出卖该房地产主体资格的。涉案房地产是单位1986年建造的职工福利公住房。分房时单位规定“产权属公司，本人只有居住权，无处置权。”2008年单位才在市政府土地登记管理部门办理了邢市国用（2008）第D－360号土地使用权属证。使用权类型“划拨”，用途“住宅”。单位是该房地产的唯一所有权人。且单位的福利分房是具有人身性的。即该房地产的取得决定于本人是否是本单位的人员，以及职务、工龄、在本单位工作时间的长短、是否是双职工等条件的制约。将来单位对该房如何处置？上诉人将来是否能够购得该房产？存有不确定性。故此，该协议签订时是依法不能成立的。第二点，涉案房地产始终未进行分户登记，未取得分户产权证。该协议违反了《城市房地产管理法》第38条第六项强制性规定。该房地产唯一的权属证是第三人办理的（2008）第D－360号土地使用权证。即使2014年7月16日单位将该房地产出售给上诉人，该房地产至今也未办理分户权属证。所签协议显然违反了城市房地产管理法第38条第六项“未依法登记领取权属证的房地产不得转让”的强制性规定。第三点，该协议违反了国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》第21条的规定。该房地产在2014年7月16日前属单位公有住房。2014年7月16日第三人依照国务院住房制度改革决定中的有关职工购现己公住房的政策，才将该房地产出售给本单位职工，包括上诉人。对现己公住房出售给职工的，决定中有强制性规定，“一般住用5年后可以依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原单位撤销的，当地人民政府有优先购买、租用权。”第四点是，协议显失公平。上诉人查询市房产交易中心和房地产价格评估机构，得知2009年签协议时，同地段、同类房地产售价每平方米2100元左右。涉案房地产128平方米，售价仅4万元，每平方米才300元，这一价格仅是当时同地段、同类房地产售价的15%，低于市场价的7倍。如加之被上诉人卷走上诉人租给他的价值近万元的家具和物品，该房地产的价格就更低了，是典型的显失公平。二、一审法院规避合同法52条、民法通则58条、59条关于协议无效法律法规的适用，是造成一审错误判决的另一个重要原因。上述四点无效协议的事实，充分显示该购房协议违反了物权法第2条、第39条、城市房地产管理法第38条和国务院关于深化城镇住房制度改革的决定第21条强制性规定，一审法院就应依据合同法第52条第四项、民法通则第58条第五项、59条第二项的规定，判决该协议无效。但一审法院规避了这些关于合同无效法律法规在本案中的适用。故此，一审依据其他法律法规做出的判决自然是错误的。三、一审法院在审理程序上存在不当。1、一审认定了与被上诉人有利害关系的证人不实的证言，推翻了上诉人申春琦背着张学臣出卖该房这一事实，是违反证据规则的。首先，证人是被上诉人姑姑找的中间人，显然是被上诉人的利害关系人。其次，在庭审中被上诉人的律师诱导证人，就此上诉人的代理人向法庭提出了质疑。再次，上诉人始终坚持张学臣不在签协议现场这一真实的事实，并质疑证人，如在现场张说什么话没有人都到场了，如同意，签个字不是举手之劳嘛？证人无言答对。2、一审未采纳上诉人所说双方早已达成了解除该协议的口头协议，但它是事实，是否认不了的。2006年夏，上诉人搬迁到桥西住，被上诉人托人找到上诉人申春琦要承租诉争房。因是熟人年租金仅2000元。2009年2月、7月申春琦背着张学臣与被上诉人签订了购房协议，被张学臣发现后，十分气愤，和申一起找到被上诉人。经双方协商，达成了口头解除该协议的协议。并约定：购房款转为租金，租金每年提到6000元。上诉人要收回所签协议，更换给其打的收条，被上诉人慌称协议和收条一时找不到，等找到后立即送还。上诉人信以为真。原被上诉人承租时上诉人留在该房里的十大几件家具和物品，被上诉人继续租其使用。如是卖，上诉人的这些家具和物品早就拉走了，显而易见，现双方仍是租赁关系。开庭时，被上诉人姬保义本人未出庭，故这些事实未查清楚。在这种情况下，一审法院就武断地否认了双方达成口头解除该协议这一事实，是不恰当的。3、由于开庭时被上诉人本人和第三人都未出庭，致使本案有些事实查不清。为了该案的公正判决，在判决宣告之前，上诉人向一审法院递交了撤诉申请书。但一审法院未采纳，又未作出裁定，违反了民诉法第145条之规定。
被上诉人姬保义口头答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，原审审理程序合法，二审法院应依法予以维持。一、被上诉人与上诉人签订的购房协议和补充协议合法有效，上诉人的上诉理由依法不能成立。1、申春琦与被上诉人2009年2月28日签订的房屋买卖协议及2009年7月23日签订的补充协议是双方真实的意思表示，不违反国家强制性法律规定。协议签订时，张学臣在场，知情买卖房屋的事实，且有证据可以证实，因此，张学臣辩解不知情不能成立。2、协议签订时涉案房屋不是公房，而是申春琦已从单位购得，其具有100%的产权，只是未办理产权证，协议第5条有约定。申春琦于2014年7月14日取得该房屋产权，依据合同法第51条规定，因此双方当事人所签购房协议及补充协议合法有效。3、上诉人称购房协议显失公平，不是认定合同无效的理由，上诉人此要求明显不能成立。二、原审法院适用法律正确，申春琦与被上诉人协议履行时，由于申春琦未取得该房屋产权证，不能否认不动产物权合同就无效，依据物权法及合同法的规定，双方签订的协议合同有效，未办理物权登记不影响合同的效力。我国法律关于不动产采取合同和物权的区别制，因此上诉人以1995年颁布的房地产管理法和国务院建设部的政策来否认合同法认定合同效力的规定明显的是下位法，应按照合同法及物权法的规定认定该协议有效。同时合同法司法解释一第4条和第9条有规定，本案中2014年7月份申春琦已经取得了该房屋的所有权，那么依照合同法第49、51、60、77条的规定，应认定该合同依法成立且生效。三、原审法院审理程序合法，并无不当之处。1、证人孙某系购房合同的中间人，兼购房协议的证明人，且证人也在原审诉讼中出庭，完全具有证人资格，证言真实有效。其证明购房款签协议时张学臣在场，是事实。即便张学臣不知情，依据婚姻法解释一第17条规定，也不得对抗善意第三人。2、上诉人提出确认合同无效，在上诉状称已口头协议解除，明显自相矛盾，如果协议无效，上诉人何必口头解除。上诉人所打的收到条，写的也是购房款，不是租赁。3、根据法律规定，当事人有正当理由的可以不出庭。本案被上诉人因病不能出庭不影响案件的审理，原审审理程序并无不当之处。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人申春琦与被上诉人姬保义于2009年2月28日签订的《购房协议》系双方当事人之间的真实意思表示，并不违背相关法律的强制性规定。二上诉人作为夫妻均有平等处理家庭共有财产的权利，张学臣虽不认可申春琦与被上诉人签订买卖房屋过程中在场，但未提供任何证据证明其主张。并且，张学臣认可在2009年就已经知道双方买卖房屋的事情，其在知道双方买卖房屋后并未及时阻止申春琦出卖房屋，应系对申春琦出卖房屋的默认。另外，双方均认可本案诉争房产已经于2014年10月份被拆除，上诉人与被上诉人2009年7月31日签订的补充协议中约定：“如果办理过户手续前房屋需要拆迁的，因拆迁所产生的所有权利和义务都归乙方（姬保义），甲方（申春琦）不得享受，甲方协助乙方办理相关手续”，在此情况下，上诉人再行起诉要求确认双方协议无效，既有违诚信，也无事实依据和法律依据。一审判决对上诉人的主张未予支持，并无不妥。上诉人主张与被上诉人已口头解除《购房协议》，因未提供证据证明其主张，上诉人应承担举证不能的不利后果。一审法院对上诉人的该项主张不予采信，并无不妥。上诉人主张双方签订的买卖合同显失公平，但显失公平并非合同无效的理由，且未提供合同显失公平的任何证据，故本院对上诉人的该项主张不予采信。
综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人申春琦、张学臣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张振防
代理审判员 郑延铎
代理审判员 王 雷
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 高蔚龙