广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2295号
原告丘秋玲，女，汉族，1985年10月8日出生，身份证住址广东省兴宁市。
委托代理人易玉成，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人张莲，广东信荣律师事务所实习律师。
被告何瑜，�，汉族，1983年3月5日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。
被告马维，女，汉族，1985年12月17日出生，身份证住址湖南省株洲县。
委托代理人周洁，广东华商律师事务所律师。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2，组织机构代码68379045-0。
法定代表人杜艳花。
委托代理人李婕雯，女，汉族，1992年7月10日出生，身份证住址广东省汕头市金平区，系该公司法务专员。
委托代理人贾秀芳，女，汉族，1979年8月16日出生，身份证住址河北省遵化市，系该公司法务专员。
原告丘秋玲与被告何瑜、马维、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理�原告丘秋玲及委托代理人易玉成、张莲，被告马维委托代理人周洁，第三人家家顺公司委托代理人李婕雯到庭参加了诉讼，被告何瑜经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年9月1日，原告与被告马维（被告何瑜代理人）、第三人签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，以人民币123万元的价格购买被告何瑜名下的位于深圳市宝安区公明镇建设路南星大厦1栋9B的房产(以下简称涉案房屋)，合同约定：买方签约时支付定金10万元，9月12日前监管首期款30万元并申请按揭贷款；卖方须于本合同签订之曰起3日内委托担保公司赎楼；双方于买方获得银行贷款承诺且卖方取得房产证原件(产权无抵押、无查封)之日起三个工作日内办理递件过户手续；如一方逾期履行15个工作日，则对方有权解除合同并可要�其双倍返还定金或支付转让成交价20％的违约金。上述合同签定后，原告于签约当天支付定金10万元(其中向被告马维转账5万，向被告何瑜转账4.5万，5,000元定金作为交楼保证金托管于第三人处)，同日原告向第三人支付佣金1.5万元，之后，被告未在合同约定期限内公证委托担保公司赎楼，经第三人及原告多次催告，被告仍拒绝履行合同义务，至今未办理公证委托担保公司赎楼手续，导致交易无法继续。原告认为，合同是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，两被告在签约且收取定金后，无视契约精神，因房价上涨，拒不履行合同义务，导致交易无法继续，行为已构成根本违约，原告有权要求解除合同，并要求违约方承担违约责任。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判决：1、解除原被告及第三人签订的《深圳市二手房买卖及居间服务�同》；2、两被告连带返还原告购房定金10万元；3、两被告连带支付原告违约金24.6万元(成交价123万×20％)；4、两被告承担本案全部诉讼费、保全费。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：两被告连带返还原告购房定金5,000元。
被告何瑜未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩意见称，被告何瑜不是本案适格被告，本案与被告何瑜没有任何关系。被告何瑜从未委托任何人出售涉案房产。被告何瑜作为涉案房产的权利人，2015年6月3日购得房产后，没有授权任何人出售过涉案房产。原告提交的委托书（买方版）是被告何瑜2015年6月2日欲购买涉案房产时委托他人的委托书。委托书（买方版）第一行明确表明“我方何瑜拟购买位于深圳市宝安区公明街道南星大厦1栋9B房产”。从委托书的形式、委托时间均可证明是被告何瑜购买涉案房产时候的委托。被告何瑜对被告马维签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》的行为不予追认。被告何瑜不同意出售涉案房产给第三方。因此，被告何瑜与本案没有任何关系，不是本案适格被告。
被告马维答辩称：被告马维作为代理人与原告、第三人签订了深圳市二手房买卖及居间服务合同的行为属于无权代理，2015年6月2日被告何瑜曾授权被告马维作为其购买涉案房产的代理人，被告马维接受委托后代理被告何瑜购买了涉案房产。2015年9月1日被告马维得知被告何瑜有出售涉案房产的意愿，但在没有取得被告何瑜授权及同意的情况下在买卖合同代理人处签字，被告何瑜得知此事后表示不愿意出售，将定金退还给被告马维。被告马维于2015年9月5日将全部定金9.5万元退给原告，由于被告马维作为代理人未取得被告何瑜的授权，其签订买卖合同的行为应属于无权代理。第二�被告何瑜对被告马维的代理行为不予追认，《深圳市二手房买卖及居间服务合同》应属于无效合同。根据民法通则第66条没有代理权、超越代理权或代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。合同法第48条规定，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案被告何瑜没有卖房的意思表示，其与原告未产生合同关系，合同由行为人即被告马维以代理人的名义与原告订立，但行为人被告马维并不是合同的当事人，也不应承担合同的责任。因此本案的买卖合同应属于无效合同，应按照合同法第58条的规定处理。第三、买卖合同无效，原告及第三人均存在过错，应当承担相应的责任。对原告而言，作为买卖合同的相对方在没有严格审查被告马维的身份的情况下与其签订买卖合同，其自身存在过失，而第三人作为专业的中介机构，对卖方是否有权出售涉案房产，代理人是否有权代理，更应该尽到审慎的义务，在被告马维明确告知对方及第三人没有代理权的情况下第三人认为有利可图促成双方签订合同，存在过错。根据合同法第425条的规定，第三人不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。第四、被告马维已于9月5日即合同签订后4天将全部定金退还给原告，在收到全部定金的情况下原告还提出返还定金的诉讼请求难以理解。第五、由于二手房买卖合同无效，无效合同自始无效，违约条款在无效合同中也应无效，原告基于合同有效要求被告支付24.6万元的违约金没有依据，即使最终合同被法院认定为有效，原告并没有提交证据证明其损失有达到24.6万元，且该买卖合同仅仅履行到支付定金阶段，原告请求的数额明显过高，在第三人和原告均存在过错的情况下，原告即使有损失，该部分损失也应由原告及第三人承担相应的部分。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人家家顺公司陈述称，2015年9月1日原告与被告马维基于真实的意思表示签订了涉案合同，该合同真实、有效、合法。合同约定被告何瑜将涉案房产以123万元价格出售给原告，签订合同当天，被告何瑜未到场签字，一切由被告马维作为代理人代为签字，根据合同原告向被告何瑜、马维支付定金10万元，其中5万元支付到被告马维账户上，另外4.5万元转到被告何瑜账户上。并且双方约定其中5,000元托管在我处。被告马维表示晚上回去把授权委托书和公证书发给第三人，但签订合同当晚第三人未收到公证书，经多次催告仍未果，之后被告马维表示被告何瑜不愿做公证不想继续交易。2015年9月5日至7日第三人多次撮合双方沟通面谈，但协商未果，2015年9月7日和10日第三人配合原告发函催告被告何瑜、马维办理授权委托，但函件被退回。合同无法继续履行，交易停滞不前。第三人促进买卖双方进行交易，在交易出现障碍时履行了居间沟通，已尽到居间义务。
经审理查明：2015年6月9日，深圳市房地产权登记中心向被告何瑜颁发了深房地字第××号《房地产证》，被告何瑜系深圳市宝安区公明镇建设路南星大厦1栋9B号房产（以下简称涉案房产）权利人，房产建筑面积99.57平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年9月1日，原告作为买方与作为卖方代理人的被告马维及第三人家家顺公司订立了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号5033302797）。合同约定将卖方即被告何瑜所有的涉案房产转让给原告，房产转让总价款为人民币123万元，交易定金为人民币10万元，买方同意在合同签订时向卖方支付；买方通过申请按揭贷款的方式支付除购房定金的楼款，卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续，买方须于2015年9月12日之前支付定金之外的首期款30万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准；涉案房产有抵押，卖方需委托担保公司担保融资赎楼，须于签订本合同之日起三日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2日内，将房地产证原件交给第三方办理过户；如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如任何一方逾期履行义务超过15日的，另一方有权解除合�并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则；如因买卖双方任何一方原因导致无法完成交易的情形，违约方应按本合同约定向居间方支付全额佣金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年9月1日合同签订当日，原告支付了定金10万元，其中5万元支付至被告马维银行账户，4.5万元支付至被告何瑜银行账户，另有5,000元支付至第三人银行账户，并将该5,000元作为交房保证金托管在第三人处，被告马维以被告何瑜代理人身份向原告出具了收款收据。第三人表示5,000元交房保证金愿意根据法院判决处理。
2015年9月1日合同签订当日，原告向本案第三人支付佣金1.5万元。
2015年9月5日，被告马维称被告何瑜不同意出售涉案房产，无法取得被告何瑜授权，提出解除合同，并通过转帐方式向原告退还了购房定金9.5万元。
2015年9月7日、9月10日，第三人配合原告向被告何瑜、马维发出《催告函》，催告两被告继续履行合同，但两份《催告函》投递均未成功。
2015年9月28日，原告委托律师向两被告发出《履约通知函》，催告两被告继续履行合同义务。该《履约通知函》因两被告拒收被退回。
庭审中，本院询问原告因合同不能继续履行产生的损失时，原告称损失为筹集定金、首期款的资金损失、已支付的佣金损失、房价上涨无法按相同价格买到同地段房产的损失以及因签约、维权产生的工作请假、维权费用损失。
另查明，1、被告何瑜购买涉案房产时亦是通过本案第三人居间成交，第三人称涉案房产购买时为被告马维实际出资，被告何瑜仅为代持涉案房产，签署涉案合同时被告马维承诺当天晚上即可将被告何瑜出具的公证授权委托书（卖方版）交至第三人处，但被告马维一直未履行承诺；
2、2015年6月2日，被告何瑜在深圳市前海公证处办理公证授权委托书（买方版），委托被告马维作为其代理人，办理购买涉案房产的签署合同、办理贷款申请等相关手续。
上述事实，有当事人陈述及经庭审举证、质证的深圳市二手房买卖及居间服务合同、房产证复印件、银行交易记录、公证书、资金托管协议、收款收据等证据证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，被告马维在没有提供证据证明其有代被告何瑜签署涉案合同的代理权，被告何瑜拒绝追认，因此，涉案《深圳市二手房买卖及居间服务合同》对被告何瑜不发生效力，由行为人被告马维承担责任。在此情形下，被告马维的行为构成处分他人财产的无权处分行为，该无权处分行为不影响涉案合同的效力，但被告马维在客观上无法履行涉案合同卖方交付涉案房产的主要合同义务，被告马维显属违约。原告可解除合同并要求被告马维支付违约金、返还定金。
关于定金，原告支付的定金10万元，被告马维已退回原告9.5万元，现托管在第三人家家顺公司处交房保证金5,000元，第三人家家顺公司同意由法院依法处理，现本院已确认解除涉案合同，第三人家家顺公司再保管定金已无合同依据，因此，应由第三人家家顺公司向原告退还定金5,000元。
关于违约金数额。本院认为，被告马维在尚未取得被告何瑜授权情况下与原告签订涉案合同，被告何瑜事后不对其代理行为予以追认，致使涉案合同无法实际履行，存在较大程度过错，同时，原告在知晓被告马维尚未取得被告何瑜授权的情况下，轻信被告马维可以取得被告何瑜授权，对涉案合同无法实际履行亦存在一定过错，被告马维在签署合同四天后即告知原告涉案合同被告何瑜不予追认，房产无法继续交易，并向原告退还了已收取的9.5万元定金，已在最大程度上减少了原告的损失，而原告在知晓涉案合同无法实际履行，其购买房产的目的无法实现的情况下，其应当另行购买其他房产，以减少因本案交易可能遭受的损失，再结合涉案合同仅履行至支付定金阶段并未实际办理资金监管的情况，本院依据公平和诚实信用原则以及涉案合同关于违约金数额的约定，将违约金数额酌情确定为61,500元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告丘秋玲与被告马维于2015年9月1日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；
二、被告马维于本判决生效之日起三日内向原告丘秋玲支付违约金人民币61,500元；
三、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司于本判决生效之日起三日内向原告丘秋玲退还托管款项人民币5,000元；
四、驳回原告丘秋玲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3,245元，由被告马维负担人民币675元，由原告负担2,570元，此款原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达�日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一五年十二月四日
书 记 员 周 爰
书 记 员 江伟娣
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采�其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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