河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫12民终1334号
上诉人（原审原告）：三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组。
负责人：张建峡，该组组长。
委托诉讼代理人：王建国，河南郑声律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：梁拴丁，男，1952年3月29日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。
委托诉讼代理人：郭建波，河南恒翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组（以下简称“梁家渠第二村民组”）因与被上诉人梁拴丁房屋租赁合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院(2017)豫1202民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁家渠第二村民组的负责人张建峡及委托诉讼代理人王建国、被上诉人梁拴丁的委托诉讼代理人郭建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁家渠第二村民组上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。理由为：1、一审判决已经查明，2006年6月1日和11月1日，上诉人与被上诉人签订了两份《租赁合同》，约定了租赁期限和价格，同时该协议第六条明确约定：“交租金时间，每年6月（11月）前一次性交清当年租金，如不按时交清当年租金，甲方有权终止合同。”被上诉人自2014年就开始拖延交纳房租，2015年2月28日才交纳了2014年至2015年的租金，2016年2月1日才交纳了2015年至2016年的租金，2017年4月1日才交纳了2016年至2017年的租金。被上诉人的行为严重违反合同约定。2、根据双方合同约定，被上诉人支付的租金平均仅为13元每平方米，与市场价格相差4倍之余，且合同期限长达20年，没有对租金进行任何调整，明显损害了集体利益。3、被上诉人擅自对出租房进行改扩建，违法建筑已被三门峡市城建部门处罚，现在违法事实和违法建筑仍继续存在。4、被上诉人与原组长曹建方签订的协议没有经村民小组三分之二以上村民同意。
梁拴丁辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉。
梁家渠第二村民组向一审法院起诉请求：第一项诉求为原、被告2006年6月1日和11月1日签订的两份租赁合同中年租金由5000元、15000元增加到2万元（按每平方米月租金50元计算）、9万元（按平方米月租金40元计算），每3年按照市场租赁价格确定租金增长或减少比例，以及两份合同按统一起止时间计算租赁期限。在庭审中将第一项诉求变更为解除原、被告签订的租赁合同，并支付自2015年至合同解除之日的租金。第二项诉求为拆除违章建筑，恢复房屋原状。
一审法院认定事实：2006年6月1日，原、被告签订租赁合同一份，主要约定：租赁内容为服务楼门卫房32平方米，后院14米×17米，租金每年5000元，租赁期限为20年，每年6月前一次性交清当年租金，如不按时交清，甲方有权终止合同。2006年11月1日，原、被告再次签订租赁合同一份，主要约定：租赁内容，二层楼总面积190平方米，租金每年15000元，租赁期限15年，自2006年11月1日至2021年11月1日，每年11月交清当年租金，如不按时交清当年租金，原告有权终止合同。2017年5月9日，三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会出具证明一份，载明：源馨商务酒店梁青20**年2月28日通过电子转账向我村交付的594000元，所交款项为梁青、翟双喜、梁拴丁、张建国四家租赁二组房屋的租金，含梁青20**年7月1日至2015年7月1日租金22万元、2014年11月1日至2015年11月1日租金20万元；翟双喜2014年10月1日至2015年10月1日租金7.4万元；梁拴丁2014年6月1日至2015年6月1日租金5000元，2014年11月1日至2015年11月1日租金1.5万元；张建国2014年11月30日至2015年11月30日租金8万元。2016年2月1日，被告通过梁飞账户向原告缴纳了洗车场2015年11月1日至2016年11月1日的租金15000元，门卫房2015年6月1日至2016年6月1日的租金5000元。2017年4月1日，被告通过程玉娥的账户向原告缴纳了洗车场2016年11月1日至2017年11月1日的租金15000元，门卫房2016年6月1日至2017年6月1日的房租5000元。另查明：2013年11月，原告以被告与原组长曹建芳恶意串通，未经该组村民代表商讨表决、租赁价格过低，租赁合同违反国家法律法规规定，显失公平为由，诉至本院，要求确认原、被告签订的租赁合同无效。本院于2014年12月12日作出（2013）湖民二初字第483号民事判决书，确认原、被告于2006年6月1日、2006年11月1日签订的租赁合同为有效合同，驳回原告诉讼请求。2016年7月20日，原告书写诉状，再次以同样理由诉诉至我院，要求变更增加租金。2017年4月1日本案庭审中，原告将诉讼请求第一项增加租金变更为终止原、被告双方所签订的租赁合同，和支付自2015年至今拖欠的租金。2017年5月11日及16日本案庭审中，原告更改第一项诉讼请求为解除原、被告签订的租赁合同，并支付自2015年至合同解除之日的租金，理由为被告拖延缴纳租金，以自己行为表明不履行合同义务。
一审法院认为：法律规定合同解除的情形主要有四种，一是因不可抗力致使不能实现合同目的，二是在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，三是当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，四是当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的。而本案中，截止今日，被告已全部缴纳了房租，并且分别交至2017年6月1日和2017年11月1日，并未表示不履行债务，不存在合同解除的上述情形，故原告要求解除合同，无法律依据，本院不予支持。关于原告要求拆除违章建筑、恢复房屋原状的请求是建立在解除合同的基础上，由于解除合同的诉讼请求不能得到支持，故该请求，亦不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决：驳回原告三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，梁家渠第二村民组以其与梁拴丁签订的房屋租赁协议未召开村民大会表决、租金过低以及梁拴丁违法私搭乱建、经村民代表大会一致表决，要求确认其与梁拴丁之间的房屋租赁合同无效、拆除私搭乱建违法建筑的诉讼请求已被生效判决驳回，因此，对梁家渠第二村民组与梁拴丁签订的房屋租赁合同的效力应依法予以确认。依法生效的合同对双方均有约束力，各方均应按合同约定履行。
梁拴丁已分别就服务楼门卫房、后院及二层楼的租金交至2017年6月1日和2017年11月1日，梁拴丁不存在拖延、拒付租金的事实。梁家渠第二村民组对租金数额有异议，可依法另行解决，但不能作为解除合同的理由。
《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”关于房屋的修缮及使用管理双方在2006年6月1日的租赁合同第九条约定：“乙方（梁拴丁）对后院所承租内自行建筑的房屋，作为引资项目。”如梁拴丁在租赁协议履行中的建设行为对涉案房屋造成损失，梁家渠第二村民组可向梁拴丁另行主张。但亦不能作为梁家渠第二村民组单方解除合同的法定理由。
综上所述，三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组的上诉请求不能成立,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村民委员会第二村民组负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭丽莎
审判员 路增广
审判员 李小敏
二〇一七年九月二十日
书记员 张娇娇