新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终3736号
上诉人（原审原告）：杨运坚，男，1967年7月7日生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。
委托诉讼代理人：明承业，新疆同创（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：金建国，男，1984年3月26日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。
委托诉讼代理人：马海霞（金建国妻子），1985年6月17日出生，回族，住址同上。
委托诉讼代理人：梁贝贝，新疆建盈律师事务所律师。
原审第三人：陆德财，男，1968年9月15日生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。
委托诉讼代理人：马金玉，新疆百丰天圆律师事务所律师。
上诉人杨运坚与上诉人金建国、原审第三人陆德财房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2017）新0109民初2866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨运坚的委托诉讼代理人明承业，上诉人金建国的委托诉讼代理人马海霞、梁贝贝，原审第三人陆德财的委托诉讼代理人马金玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨运坚上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项、第二、第四、五项，改判我与金建国签订的《房屋租赁合同》自判决生效之日起解除；金建国向我支付违约金30000元；金建国立即向我交付涉案089号商铺，并按照每日178元支付从2017年6月21日起至实际交付房屋之日止的占用房屋期间的房租损失；2、由金建国承担一、二审诉讼费用。事实与理由：我与陆德财签订的《房屋租赁合同》正常履行期间，陆德财与金建国恶意串通又签订了《房屋租赁合同》，致使金建国拒绝与我续签《房屋租赁合同》，拒绝向我交付房屋。他们双方另行签订租赁合同的行为损害了我的利益，而陆德财、金建国也因此获利，故陆德财与金建国签订的房屋租赁合同属于无效合同。我已向陆德财支付了2017年度房租63250元，我不存在违约行为，陆德财负有继续向我提供出租房屋的义务，不存在事实上无法履行的情形。我与陆德财的租赁合同合法有效，我与金建国的租赁合同也符合法律规定，金建国与我的租赁合同期满后，应当负有向我交付房屋的义务，金建国与陆德财签订的合同是恶意串通损害第三方利益的无效合同，其占有房屋是非法占有，我收回房屋后，可以继续对外出租或者自用，不能确定金建国为合法的出租人。金建国未按照合同约定支付房租已构成违约，我有权起诉解除合同。合同解除后，金建国负有向我返还房屋的义务并支付占用房屋期间的房租损失。金建国违反合同约定，未按约支付房租，应当支付违约金。双方合同期限为2年，租金共13万元，我酌情要求金建国承担不超过30%的违约金不违反法律规定，应予以支持。因我以诉讼方式解除与金建国的合同，故合同解除之日应为判决生效之日。
针对杨运坚的上诉，金建国答辩称：针对合同解除，一审判决正确。我知道商铺存在纠纷时，已经向对方提出协商解决，但是杨运坚没有向我保证能继续出租商铺，故我有权利不支付下半年的租金，我不存在违约，不应支付违约金。
金建国上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，改判驳回杨运坚的该两项诉讼请求；二、由杨运坚承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、我不存在违约行为，不应支付违约金。2017年5月20日，陆德财告诉我其是涉案商铺的所有人，杨运坚没有权利收取房租。我要求双方明确租金的收取方，但是双方并没有协商确定，我只能暂时先不交房租，等明确谁有权利收取后再缴纳。我未付下半年租金，系行使不安抗辩权。二、一审判决我承担公证费没有事实和法律依据。公证系由杨志坚单方委托，该费用应由其承担。
针对金建国的上诉，杨运坚答辩称：金建国未按照《房屋租赁合同》约定在租赁期满后向我交付房屋，已经构成违约。金建国与陆德财签订的合同，侵害了我的权益，也给我造成了损失，金建国应当承担违约责任。
陆德财针对杨运坚、金建国的上诉，答辩称：杨运坚以公证送达的方式向我发出要求解除合同的通知，根据法律规定，如果其有异议，应当行使解除权。我与杨运坚的合同明确约定，我同意转租是有条件的，要在不给我造成损失的情况下才可以转租，但杨运坚转租期限违反了与我的合同期限，属违约行为；杨运坚向我陈述其经济困难才予以转租的，但其却以高于我出租租金2倍的价格再次予以转租，给我造成了损失，杨运坚存在违约行为。
杨运坚向一审法院起诉请求：1、判决解除我与金建国签订的《房屋租赁合同》；2、金建国立即向我交付颐和花园一期二段2栋089号门面房，并判决金建国按每日178元支付从2017年6月21日起至其实际交付房屋之日止的占用房屋期间的房租损失；3、判决金建国支付违约金20000元、公证费800元，合计20800元；4、诉讼费、邮寄送达费由金建国承担。
一审法院认定事实：2012年12月20日，陆德财与其女儿陆相君（出生于2001年，尚未成年）购买了位于米东区东山街1409号颐和花园小区一期二段的商铺两间。2013年7月1日，陆德财与杨运坚签订《房屋租赁合同》。合同约定如下：甲方陆德财将位于米东区颐和花园小区一期二段2栋088、089号两间门面出租给乙方杨运坚使用，每间面积66.51平方米；租期八年，自2013年7月1日至2021年6月30日；两套房屋年租金为50000元，每年一付，次年租金提前一月支付，每两年租金变动一次，上浮15%；合同期内，乙方不违反本合同条款和给甲方不造成经济损失的情况下，可转租或转让给其他人使用，转让时必须通知甲方到场。
杨运坚租用商铺后，自用其中一间经营化妆品店，另一间于2013年7月1日转租给另案陈辉，租期四年。陈辉租用该商铺开办中国移动通信店。2016年11月18日，杨运坚将原自用商铺转租给金建国，双方签订《房屋租赁合同书》。合同约定：甲方杨运坚将位于米东区颐和花园小区一期二段2栋089号门面房66.50平方米出租给乙方金建国使用，租期暂定2年为一合同期，即2017年6月30日至2019年6月29日止，到期后如乙方继续租用，租金上浮20%；年租金65000元，由杨运坚交纳暖气费与物业管理费，租金一年一付，下一年租金提前一个月支付，如不按时缴纳租金，杨运坚有权收回房屋，合同终止；双方不得违约，一方违约，违约方应向守约方赔偿造成的经济损失；双方另外约定，2017年1月1日至2017年6月29日合计费用含房租47500元，下次租金从2017年6月30日起算，房屋押金5000元。金建国已向杨运坚支付了2017年1月1日至2017年6月29日期间的房租及转让费用47500元（65000元÷2＋15000元），并在争议商铺内经营拌面馆。
2017年5月底，杨运坚与陆德财发生纠纷，杨运坚欲向陆德财支付下半年度租金，陆德财拒绝收取租金，并短信表示“房屋不能转租”、“合同已经作废”。2017年6月2日，杨运坚向陆德财之妻杨丽敏中国农业银行账户中转入下年度房租63250元。为督促金建国及陆德财继续履行合同，杨运坚于2017年6月9日通过公证文书送达方式向陆德财送达了《要求陆德财先生继续履行房屋租赁合同的通知书》，向金建国送达了《要求金建国先生交纳房租的通知书》，向陈辉送达了《要求陈辉先生履行合同义务的通知书》。杨运坚为此花费公证费2400元。
金建国未按约向杨志坚支付2017年下半年租金，陆德财已与金建国及另案陈辉就两间争议商铺另外签订了《房屋租赁合同》，租期五年（2017年7月1日至2022年6月30日），年租金50000元/年。现金建国及另案陈辉仍正常使用争议商铺。本案庭审中，经法院询问，金建国明确表示选择与陆德财签订合同，不与杨运坚继续履行先前合同。
另，2017年7月12日，本案陆德财在法院起诉杨运坚，以杨运坚未告知便将两间商铺转租他人为由，要求解除双方于2013年7月1日签订的房屋租赁合同并赔偿违约金10000元。2017年7月19日，陆德财于该案开庭审理完毕后申请撤回对该案的起诉，法院予以准许。
一审法院认为，本案主要争议焦点为：一、陆德财先后与杨运坚及金建国就同一争议商铺签订的房屋租赁合同效力如何；二、杨运坚各项诉讼请求如何处理。针对第一个争议焦点：1、陆德财先后与杨运坚及金建国就同一争议商铺签订书面租赁合同，上述两份租赁合同的签订双方均系完全民事行为能力人，双方就租赁商铺达成书面合意，该合同未违反法律、行政法规或损害社会公共利益。从合同成立的要件考量，上述两份合同均为有效合同，对签订合同双方产生法律拘束力。2、陆德财辩称杨运坚在履行合同过程中违反合同第九条之约定，其已通过电话及短信通知对方解除合同。合同第九条约定内容为：“乙方在不违反本合同条款和给甲方不造成经济损失的情况下，可转租或转让给其他人使用，转让时必须通知甲方到场。”一审法院认为，从法律概念分析，“转租”是原承租人以出租人身份，在其原有合同范围内，与他人另行订立租赁合同的行为；“转让”则是指原承租人退出合同关系，向他人概括转移租赁合同权利义务的行为。因此，杨运坚与金建国及另案陈辉签订租赁合同的行为，应界定为转租，而非转让。故根据合同约定，杨运坚有权转租，且不需通知陆德财到场。关于陆德财辩称转租行为造成其经济损失。法院认为，陆德财出租房屋的目的系取得租金,杨运坚已按合同约定向陆德财支付了租金，近两年租金虽低于合同约定的“上浮15%”的标准，陆德财亦认可经双方协商将租金降低为55000元。故杨运坚向陆德财支付的租金未低于双方约定金额。基于合同约定，杨运坚的转租行为未造成陆德财的经济损失。换言之，转租行为并未造成陆德财收取的租金少于其订立合同时可预期的租金金额，故陆德财关于转租行为造成其经济损失的辩解意见，法院不予支持。综上，杨运坚的转租行为未违反合同约定，亦未造成陆德财的经济损失，并非违约行为；且陆德财起诉要求解除与杨运坚租赁合同的案件后，最终撤诉。故陆德财关于租赁合同已解除的意见，既无事实依据，亦不符合合同法定或约定解除的法律规定，法院不予采信。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。具体到本案中，杨运坚与金建国现均与承租人陆德财签订了争议商铺的租赁合同并均欲实际履行合同。但金建国、陆德财均以语言及行为作出不再与杨运坚继续履行前期租赁合同的意思表示，金建国实际占有租赁房屋。为利于租赁合同的履行，发挥争议商铺物的效用，依据上述法律规定，应由金建国基于其与陆德财签订的租赁合同租赁、占有、使用争议商铺。即法院认为现实际履行的合同系金建国与陆德财签订的合同期限始于2017年7月1日的租赁合同。自2017年7月1日起，杨运坚与陆德财于2013年7月1日签订的合同实际无法履行，杨运坚可另案主张其权益。
针对第二个争议焦点：1、杨运坚要求解除其与金建国签订的《房屋租赁合同》，由金建国交付争议商铺，并支付自6月21日起的占用房屋租金损失。杨运坚与金建国签订租赁合同的权利基础，源于杨运坚与陆德财签订租赁合同获得的转租权，现杨运坚与陆德财签订的租赁合同事实上无法履行，则杨运坚与金建国签订的租赁合同缺乏权利基础，事实上亦无法履行，合同目的已无法实现，故杨运坚要求解除与金建国签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，法院予以支持。因金建国庭审时已明确作出不与杨运坚继续履行合同的意思表示，法院以本案向杨运坚送达之日（2017年6月29日）为合同解除日期。鉴于金建国与陆德财的租赁合同租赁期限始于2017年7月1日，金建国目前占有、使用争议商铺具备合法依据，故杨运坚要求金建国交付争议商铺的诉讼请求，法院不予支持。金建国已向杨运坚支付完毕上半年租金，故杨运坚要求支付自6月21日起占用房屋租金损失的诉讼请求，法院不予支持。2、杨运坚要求金建国支付违约金30000元、公证费800元。金建国在与杨运坚签订租赁合同履行期间，未及时按照约定向杨运坚支付2017年6月30日以后的租金，在未与杨运坚解除原租赁合同的情形下，另行与陆德财就同一商铺签订租赁合同，并获取了租金降低的利益，其行为已违约并造成杨运坚损失。法院考量金建国获取的租金降低利益及违约情节，酌情判决由金建国向杨运坚支付违约金10000元。公证费800元是杨运坚在金建国未按约支付租金的情形下，督促金建国继续履行合同产生的合理费用，应由金建国承担。判决：一、杨运坚与金建国于2016年11月18日签订的《房屋租赁合同》，于2017年6月29日解除；二、金建国向杨运坚支付违约金10000元，于本判决生效之日三日内支付完毕；三、金建国向杨运坚支付公证费800元，于本判决生效之日三日内支付完毕；四、驳回杨运坚要求金建国交付米东区颐和花园一期二段2栋089号门面房的诉讼请求；五、驳回杨运坚要求金建国支付占用租金损失的诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，出租人陆德财就同一商铺先后与杨运坚、金建国签订租赁合同，涉案两份租赁合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害社会公共利益，该两份合同均为有效合同，对签订合同的当事人产生法律拘束力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。本案中，杨运坚、金建国均与房屋所有人陆德财签订了涉案商铺租赁合同并均主张履行合同，但陆德财、金建国均明确表示不再与杨运坚继续履行租赁合同，现涉案商铺由金建国实际占有使用，故涉案商铺的承租人应为金建国。金建国与陆德财签订的合同期限始于2017年7月1日，自2017年7月1日起，杨运坚与陆德财签订的租赁合同实际无法履行，故自该日起，杨运坚与陆德财的租赁合同予以解除，杨运坚可另案主张其权益。杨运坚与金建国签订租赁合同系源于其与陆德财租赁合同的成立，由于杨运坚与陆德财的合同已无法履行，并自2017年7月1日起予以解除，其与金建国签订的租赁合同缺乏权利基础，无继续履行的可能性，故一审法院判决解除双方之间的《房屋租赁合同》，时间为2017年6月29日并无不当。杨运坚上诉要求与金建国签订的《房屋租赁合同》自判决生效之日起解除的理由依据不足，本院不予采纳。
关于杨运坚上诉要求金建国交付争议商铺，并支付自6月21日起的占用房屋租金损失的主张。因杨运坚与金建国签订的转租合同的租赁期限已经届满，金建国已与陆德财重新签订合同，并于2017年7月1日起履行，自2017年7月1日起杨运坚不再是涉案商铺的承租人，杨运坚上诉要求金建国交付争议商铺、支付自6月21日起占用房屋租金损失（金建国已向杨运坚支付完毕2017年6月30日前的租金）的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予采纳。
关于金建国是否应承担违约金、公证费的问题，杨运坚与金建国在合同中约定：租期暂定两年，即2017年6月30日至2019年6月29日止，合同期满后，如续租，租金上浮20%。金建国已缴纳2017年1月1日至6月29日的房租及转让费，此后未缴纳租金，且在合同履行期限未到期即与陆德财就同一商铺重新签订合同，从而获取缴纳租金减少的利益，一审法院综合考虑金建国因违约行为可能获得的利益及其违约情形，酌情判决由金建国向杨运坚支付违约金10000元并无不当，本院予以维持。金建国未按约支付租金，为通知金建国继续履行合同，杨运坚花费公证费800元，该费用金建国应予以承担。
综上所述，杨运坚、金建国的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费372.49元，由杨运坚负担300元（已付）、金建国负担72.49元（已付）。
本判决为终审判决。
审判长 李 健
审判员 谭建艳
审判员 柳 燕
二〇一七年十二月二十七日
书记员 赵 可