上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3076号
上诉人（原审被告）上海时代创业管理有限公司。
委托代理人井淼，上海市瀛泰律师事务所律�。
委托代理人廖述兰，上海市瀛泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海张江（集团）有限公司。
委托代理人孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。
委托代理人宋寅旻，上海市恒泰律师事务所律师。
上诉人上海时代创业管理有限公司（以下简称时代公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第6932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人时代公司之委托代理人廖述兰及被上诉人上海张江（集团）有限公司（以下简称张江集团公司）之委托代理人孙加锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，系争房屋位于上海市浦东新区张江高科技园区松涛路。时代公司自2006年6月1日起与上海张江高新技术创业服务中心（以下简称张江技术中心）就系争房屋建立租赁合同关系，约定由时代公司向张江技术中心租赁系争房屋，建筑面积171.17平方米，租期至2009年5月31日止，2008年6月1日起至2009年5月31日止的租金标准为人民币（下同）1.5元／建筑平方米／天等。2009年4月左右，张江集团公司与时代公司、张江技术中心等签订了“租赁合同主体变更协议”一份，约定甲方为张江技术中心和浦东新区归国留学人员联合会，乙方为张江集团公司和上海张江企业孵化器经营管理有限公司，丙方为时代公司，内容为“鉴于甲方与乙方于2006年3月16日签署的《海外创新园委托管理协议》已期满终止，乙方自2009年4月1日起不再将上海松涛路房产委托甲方经租管理，且甲方现已将该房产的经租管理权交还给乙方……第一条、甲乙丙三方同意，自2009年4月1日起，由乙方取代甲方作为出租人履行《租赁合同》，《租赁合同�中所列甲方作为出租人的一切权利、义务均由乙方承接。第二条、自本协议签署生效之日起15日内，甲、乙双方应结清2009年3月31日前（含3月31日）的租金及丙方其他应付费用。如丙方已向甲方缴付3月31日之后的租金及其他相关费用，则甲方应按实退还给丙方。第三条、丙方同意将已向甲方缴付的履约保证金21，065元划转给乙方。第四条、无论甲方是否退还丙方本协议第二条所述租金，丙方均应于2010年2月15日之前按照《租赁合同》约定的租金单价、面积标准（租赁面积171.17平方米，若以后实测面积大于或小于该面积的，则本协议以该面积为准）向乙方支付该房屋2009年4月1日至租赁合同到期日2009年5月31日的租金15，619.26元。第五条、甲丙双方确认，在本协议签署时，甲方和丙方之间互相无债务拖欠、违约或侵权行为。《租赁合同》的出租方的任何权利、义务，自2009年4�1日起由甲方转移给乙方……”协议签订后，时代公司即向张江集团公司支付了2009年4、5两月的租金15，619.26元。2011年1月24日，张江集团公司与时代公司签订“通用厂房租赁合同”（包含协议条款和标准条款）一份，约定由甲方（张江集团公司）向乙方（时代公司）出租位于上海市浦东新区张江高科技园区松涛路的房屋，作为乙方项目生产经营的场所。合同协议条款第3条约定，双方确认实测建筑面积共计171.17平方米。合同协议条款第4条约定，租期为31个月，即自2009年6月1日起至2011年12月31日止。合同第5条约定，自2009年6月1日起至2010年5月31日止的租金单价为1.5元／建筑平方米／天，自2010年6月1日起至2011年12月31日止的租金单价为1.8元／建筑平方米／天，租金按三个月支付一次。合同协议条款第6条约定，合同生效后15日内，乙方应支付给甲方28，114.67元作为履约保证金�合同标准条款第30条约定，乙方未按期支付租金及其他费用，或任何一方逾期支付违约金、赔偿金，应视为逾期付款，每逾期一日按未付金额千分之一的比例支付滞纳金。合同另对其他事项作了约定。后张江集团公司诉至法院，要求判令：1、时代公司向张江集团公司支付拖欠的租金人民币225，469.28元（2011年1月1日起至2012年12月31日止）；2、时代公司向张江集团公司支付逾期支付房租违约金10，000元（暂算，自2011年3月16日计算至时代公司实际支付之日，按每日未付金额千分之一计算）。
原审庭审中，时代公司向法庭提供了其与张江集团公司之间的邮件往来，内容为，2013年1月5日张江集团公司发邮件：“1、因漏水造成的损失，我司同意给予3个月的免租；2、面积虚增，我司同意按照阳台一半的面积计算，即139.56平米；3、对于以前多收的面积差额，我们将在12年的房租中扣除；4、对于11年-12年2年租金我们要求尽快支付”。2013年1月10日时代公司回：“烦请1、说明贵单位提出这个方案的依据；2、根据该方案，最后结算金额是多少以及具体的计算。”……2013年7月15日张江集团公司发：“对于您上次提出的阳台面积是否算屋内面积的问题，我司又重新咨询了测绘局，测绘局于2013年5月的时候对你们公司原先租用的那栋楼又做了重新的测量，现将阳台35.1**平米作为公共面积来分摊。具体分摊如下：1、420室屋内面积81.6平米＊分摊系数0.498224=公用面积40.66平米，屋内面积81.6平米＋公共面积40.66平米=122.26平米，所以最终的面积确定为122.26平米；2、对于你们上次提出的漏水赔偿问题，我们还是给予3个月的免租……”2013年8月9日时代公司回：“……张江集团公司从2006年6月1日起即按171.17平米的建筑面积向我公司收取租金等费用，为什么你计算�多收的租金仅从2009年6月1日开始？”当日张江集团公司回：“张江集团和贵公司的合同是从2009年6月1日开始的，至于2006年6月1日-2009年5月31日的合同主体并不是我们，所以多收的租金我们只能从2009年6月1日开始计算。”张江集团公司对上述往来邮件的真实性无异议。
原审审理中，时代公司与张江集团公司一致确认，除了“租赁合同主体变更协议”中约定的履约保证金21，065元已经缴纳以外，时代公司实际并没有补足2011年1月24日“通用厂房租赁合同”中约定的履约保证金28，114.67元，时代公司同意将已缴保证金21，065元充抵本案中的应付费用；时代公司已向张江集团公司支付了截至2010年12月31日止的租金，其中包括2009年4月至5月租金15，619.26元、2009年6月1日至2010年5月31日租金93，715.58元、2010年6月1日至2010年12月31日的租金65，600.9元，自2011年1月1日起的租金未付；2011年12月31日合同约定的租期到期后，双方都同意续租，但未续签书面合同，继续履行不定期租赁关系至2012年12月31日止；租期内房屋漏水问题，双方同意在张江集团公司诉请中扣减三个月租金作为对时代公司的补偿；2013年5月，张江集团公司对系争房屋进行重新测绘，房屋建筑面积实测结果为122.26平方米，包括独用面积91.6平方米加上公摊面积40.66平方米；从2007年1月至2012年12月，以原租赁面积和实际面积的差额来折算，张江集团公司实际向时代公司多收取电费5，218元，双方同意在本案中一并处理上述多收取电费问题。
原审认为，张江集团公司与时代公司之间签订的“通用厂房租赁合同”，系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效。张江集团公司起诉要求时代公司按照约定的建筑面积支付租金，时代公司则抗辩称约定的建筑面积虚增，租金标准应�再次测量的实际建筑面积为依据计算，并要求返还之前已经缴纳的多收租金。从双方合同中对租金标准的约定来看，双方系按照每日每建筑平方米的单价结合实测建筑面积来计算，而实测建筑面积在履行期间经过再次测量后重新确定，故应以重新测定的正确的建筑面积计算相应的租金金额。况且双方在2009年4月的“租赁合同主体变更协议”中对此亦有明确约定：“租赁面积171.17平方，若以后实测面积大于或小于该面积的，则本协议以该面积为准”，故应以重新测定的建筑面积计算租金标准后，由时代公司缴纳自2011年1月1日起至2012年12月31日止的租金，并由张江集团公司返还自2009年4月1日起至2010年12月31日止的多收租金。同理，张江集团公司依据约定建筑面积收取的电费金额中，亦应将其与实际建筑面积计算的差额部分，即多收取的电费予以退还。至于2009年4月1日之前的多收租金，时代公司要求张江集团公司予以退还，但因此前的租赁合同出租方并非张江集团公司，租金也已根据2009年4月的协议由三方结算清楚，故时代公司的该部分主张，法院不予支持。同时，双方一致同意在张江集团公司诉请中扣除三个月租金作为对时代公司房屋漏水损失的补偿，于法不悖，应予准许，故法院在张江集团公司诉请中扣除自2012年10月1日起至2012年12月31日止的三个月租金。张江集团公司还诉请要求时代公司支付逾期支付租金的违约金，因为时代公司未付租金系因双方履行合同期间因建筑面积问题产生租金标准的争议，虽经双方协商但未有结果，故其未付租金事出有因，张江集团公司主张违约金并无依据，不予支持。最后，双方租赁合同履行完毕，张江集团公司作为出租人应向时代公司退还其已缴纳的保证金。张江集团公司辩称保证金实际并未自�江技术中心划转过来，并不能对抗时代公司的主张，其可以在向时代公司返还该款之后再向有关追索。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，于二○一四年十月十日作出判决：一、时代公司应于判决生效之日起十日内支付张江集团公司截止2012年12月31日止的租金（计算方法：以单价人民币220.068元／天的标准，乘以自2011年1月1日起算至2012年9月30日止的实际天数）；二、张江集团公司应于判决生效之日起十日内返还时代公司多收租金49，986.02元（该款可以在上述第一项判决时代公司应付款项中抵扣）；三、张江集团公司应于判决生效之日起十日内返还时代公司多收电费5，218元（该款可以在上述第一项判决时代公司应付款项中抵扣）；四、张江集团公司应于判决生效之日起十日内返还时代公司保证金21，065元（该款可以在上述第一项�决时代公司应付款项中抵扣）；五、驳回张江集团公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4，832元（张江集团公司已预付），由张江集团公司与时代公司各半负担。
判决后，时代公司不服，上诉于本院，诉称：上诉人已于2012年12月28日退租；被上诉人系张江管委会的主要负责人，而张江技术中心隶属于张江管委会，内部具有关联性，上诉人可以选择被上诉人或者张江技术中心返还租金，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二项，改判上诉人支付被上诉人截止2012年12月28日的租金（以单价人民币220.068元／天的标准，乘以自2011年1月1日起算至2012年9月27日止的实际天数），被上诉人返还自2006年6月1日起至2010年12月31日止的多收租金120，501元。
被上诉人张江集团公司辩称：被上诉人与张江技术中心间的关系并非上诉人所理解的委托代理关系，而是租赁关系；上诉人与张江技术中心共同承诺相互间没有争议，这也是三方租赁合同主体变更协议签订的前提之一；2009年4月1日后的权利义务由被上诉人承担，但已履行部分不可能转移，已收取的租金也不可能转给被上诉人，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，被上诉人同意租金支付至2012年12月28日，即同意上诉人的第一项上诉请求。
本院认为，实际建筑面积大于约定建筑面积，张江集团公司理应依约将多收的租金退还给时代公司。时代公司主张2006年6月1日至2009年3月31日期间多收的租金亦应由张江集团公司退还，对此本院认为，鉴于本案双方及张江技术中�等签署的租赁合同主体变更协议中，约定张江技术中心与时代公司应结清2009年3月31日前（含3月31日）的租金及时代公司其他应付费用，如时代公司已向张江技术中心缴付3月31日之后的租金及其它相关费用，则张江技术中心应按实退还给时代公司。因此，2009年3月31日前的租金已经结清，张江集团公司与时代公司建立的租赁关系与2009年3月31日前的租金无涉，故张江集团公司关于合同已履行部分不可能转移的辩解理由，有事实依据，可予采纳。二审中，张江集团公司同意租金支付至2012年12月28日，即同意时代公司的第一项上诉请求，系张江集团公司自行处分其民事权利，于法无悖，可予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第6932号民事判决主文第二、三、四、五项；
二、变更上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第6932号民事判决主文第一项为：上海时代创业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海张江（集团）有限公司截止2012年12月28日止的租金（计算方法：以单价人民币220.068元／天的标准，乘以自2011年1月1日起算至2012年9月27日止的实际天数）。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币4，832元，由上海张江（集团）有限公司与上海时代创业管理有限公司各半负担。二审案件受理费人民币1，579.38元，由上海时代创业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年�二月十二日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。