上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初7481号
原告(反诉被告)：于琦，男，1966年7月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：黄大伟，上海市华诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李婷婷，上海市华诚律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：章启光，董事长。
委托诉讼代理人：丁速敏，男。
第三人：上海菁英房地产经纪有限公司七莘路店，住所地上海市闵行区。
法定代表人：张静，董事长。
委托诉讼代理人：傅薇，女。
原告于琦与被告上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋房屋)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理。依法由审判员蒋鸣良(先前由审判员周颖)适用简易程序进行了审理。期间，因本案必须以另一案审理结果为依据，而另一案尚未审结，据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，于2016年4月20日裁定本案中止诉讼。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。2017年5月8日，本院依法通知上海菁英房地产经纪有限公司七莘路店(以下简称菁英公司七莘路店)作为本案第三人参加诉讼。期间，被告太平洋房屋提起反诉，本院予以并案处理，并于同年6月6日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)于琦的委托诉讼代理人李婷婷，被告(反诉原告)太平洋房屋的委托诉讼代理人丁速敏，第三人菁英公司七莘路店的委托诉讼代理人傅薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)于琦向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还上海市闵行区七莘路XXX弄XXX区XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2、被告按照每月人民币(币种下同)4万元标准向原告支付自2016年2月29日起至实际返还之日的系争房屋占用使用费。事实和理由：2014年12月16日，原告与系争房屋的产权人瞿今湧签订的租赁合同约定，产权人将系争房屋出租给原告，期限自2014年12月1日起至2024年11月30日止，并约定承租人可以转租、分租系争房屋。嗣后，原告委托案外人上海卉美工贸有限公司(以下简称卉美公司)签署了名为承包经营实为房屋租赁的承包经营合同，将系争房屋转租给太平洋房屋。2014年12月4日，卉美公司与太平洋房屋又签署了补充合同，将合同期限延长至2016年2月28日止。在租赁合同届满前，原告以邮件方式通知被告，租赁期限届满后将不再续约，并要求被告于2016年2月28日搬离系争房屋。但事后被告却未按约返还系争房屋。
于琦认为，租赁合同届满后，太平洋房屋作为承租人理应按约返还系争房屋，其拒绝返还的行为，已侵害了出售人的合法权益。据此，向法院提起诉讼，恳求依法判决，以维护原告(反诉被告)的合法权益。
被告(反诉原告)太平洋房屋辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告在2013年11月20与案外人签订承包经营合同，从未与原告发生过合同关系，原告主体不适格。二、实际占用涉案房屋的系菁英公司，且其与案外人签有合法有效的租赁合同。三、案外人始终没有将系争房屋交付给被告，故请求将菁英公司追加为第三人。四、原告要求返还系争房屋的诉请，因实际占有人系案外人菁英公司，故原告诉请无请求权基础。五、原、被告之间无租赁合同关系，同时原告要求以4万元标准支付占用使用费没有相应标准，而根据原告与房东签订的租赁合同记载，月租金为2万元，现原告直接上涨到4万元无事实基础。租金受到地段与人流量等因素影响，系争房屋的租金应该在2-3万元之间。
同时，太平洋房屋提起反诉，要求原告(反诉被告)于琦返还租赁保证金62,000元。
原告(反诉被告)于琦针对反诉辩称，同意在扣除被告(反诉原告)欠款后，如有余额愿意返还。
第三人菁英公司七莘路店述称，我公司系基于与案外人(即房东)签订租赁合同并支付租金后，案外人将房屋交付给我公司使用，故我公司对系争房屋的占用是合法的。我公司承租房屋后考虑到之前该房屋由被告使用，已经形成一定知名度，为更快拓展市场，故与被告建立特许经营关系，房屋的实际使用人仍为我公司。之所以产生纠纷，完全是由于房东瞿今湧一房多租，我公司系合法的承租人，并实际占用系争房屋，有权继续占用该系争房屋。
经审理查明，原告(反诉被告)于琦通过与房东瞿今湧签订租赁合同，取得了系争房屋的承租权。
2013年12月20日，原告(反诉被告)于琦委托案外人卉美公司(为签约甲方，下同)与被告(反诉原告)太平洋房屋(为签约乙方，下同)签订了一份《承包经营合同》。双方约定：甲方同意由乙方对其承租的位于本市闵行区七莘路XXX弄XXX区XXX号XXX室商铺(即系争房屋)进行承包经营，承包经营期限自2014年3月1日至2015年2月28日止；承包期内，乙方支付甲方每月固定利润为31,000元；乙方应于合同签订之日向甲方支付62,000元定金，在承包期内，上述定金作为乙方合法经营及依法履行各项付款责任的押金。
此外，合同还对双方的权利义务，合同的变更、解除或终止，违约及赔偿等内容进行约定。
签约后，原告(反诉被告)交付了系争房屋，被告(反诉原告)太平洋房屋则按约支付固定利润(租金)及定金(押金)62,000元。
2014年12月4日，原告(反诉被告)于琦委托案外人卉美公司(为签约甲方)与被告(反诉原告)太平洋房屋(为签约乙方)签订了一份《承包经营合同补充合同》。双方约定，甲方同延延长承包经营期限12个月，即自2015年3月1日至2016年2月28日止；在延长承包期限内，乙方支付给甲方每月固定利润30,000元，分配方式为乙方于2015年2月20日向甲方分配第一季度利润90,000元，同年5月20日乙方向甲方分配第二季度利润90,000元，同年8月20日乙方向甲方分配第三季度利润90,000元，同年11月20日乙方向甲方分配第四季度利润90,000元；补充合同未提及的内容和条款，按双方于2013年12月签订的《承包经营合同》执行。
2016年1月28日，原告(反诉被告)于琦以邮件方式通知被告(反诉原告)太平洋房屋，租赁合同期满后将不再续约。
同年2月26日，原告(反诉被告)于琦通过律师向被告(反诉原告)太平洋房屋发《律师函》，该函记载的主要内容为：经委托授权，卉美公司与贵公司先后签订了《承包经营合同》、《承包经营合同补充合同》，根据双方约定，租赁期限至2016年2月28日止。鉴于双方约定的租赁期限即将届满，委托人曾以邮件方式通知贵公司，租期届满后不再续租，并要求贵公司按约于2016年2月28日搬离。然贵公司却称已与房东就租赁事宜达成了协议，并以此为由拒不搬离。委托人再次告知贵公司，其与房东之间的租赁合同并未解除，且其已与他人签订了房屋租赁合同。近日，据委托人了解，贵公司开始对承租房屋进行装修。现本律师郑重告知贵公司：立即停止对房屋的装修行为，否则，贵公司因房屋被收回受到的损失，由贵公司自行承担；贵公司应于2016年2月28日将房屋返还给委托人。如因贵公司占用房屋导致委托人和第三人签订的租赁合同不能履行，贵公司需赔偿委托人因此所受到的一切损失。
另查明，2016年4月20日，于琦向本院提起诉讼，要求确认房东瞿今湧于2016年1月28日发出的《单方解除合同通知函》不发生合同解除的效力，租赁合同应继续履行。
该案经本院审理后查明，2014年12月14日，于琦与瞿今湧重新签订的《租赁合同》记载，瞿今湧同意将上海市闵行区七莘路XXX号上海XX**花园XXX区XXX号XXX室商用房(即系争房屋)出租给于琦，租赁期限自2014年12月1日至2024年11月30日。此外，双方还在合同第九条中规定，本合同一经签署，出租方与卉美公司于2012年签订的与本合同项下物业有关的租赁合同同时作废。
2016年1月28日，于琦向瞿今湧发函，该函的主要内容为：根据双方签订的租赁合同，我有权对承租物业进行转租或分租。我与太平洋房屋签订的租赁(承包经营协议)将于2016年2月28日到期，自2016年3月1日起该物业将转租其他公司，相关租赁协议已完成签订。根据新的租赁协议，任何一方违约都必须支付守约方巨额违约金。
期间，瞿今湧向于琦寄送《单方解除合同通知书》，该函记载的主要内容为：现因你方在2014年11月底拖欠房租的过程中，多次拒接我方电话，在无法联系的情况下，我方联系了该商铺的次承租人(即太平洋房屋)，才知道其已按时向你方支付了租金。鉴于合同在履行过程中出现了一些波折和无法沟通的问题，使我方产生了强烈的不满。因此特发此函通知你，于2016年2月29日中止(终止)合同。同时愿意按《租赁合同》约定的承租违约责任，向你支付违约金，并无息退还保证金20,000元整。希望于2016年2月29日前来解决该商铺的《租赁合同》终止后的相关事宜。
该案审理过程中，案外人太平洋房屋向本院提供情况《说明》两份，记载的主要内容为：太平洋房屋与菁英公司系特许经营关系，即由太平洋房屋特许菁英公司以太平洋房屋品牌从事经营。位于上海市闵行区七莘路XXX号XXX区XXX号XXX室房屋(即系争房屋)系我公司从出租方瞿今湧先生承租，我公司系合法占有该租赁房屋，现正在对外经营中。
该案本院审理后认为，于琦与瞿今湧签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同成立后对签约双方具有法律约束力。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方重新签订《租赁合同》时间为2014年12月14日，合同的履行期限系自2014年12月1日至2024年11月30日，而出租方函中所称的承租方于2014年11月底拖欠租金系在重新签订合同之前，即使出租方函中所称的事实存在，也不能以此为由解除双方此后重新签订的《租赁合同》。出租方单方行使合同解除权没有合同依据和法律依据，故承租方要求确认出租方于2016年1月28日发出的《单方解除合同通知函》不发生合同解除的效力，要求继续履行合同的诉讼请求成立，本院予以支持。2016年10月13日，本院作出判决，确认瞿今湧向于琦寄送的《单方解除合同通知函》不发生合同解除的效力，即于琦与瞿今湧签订的《租赁合同》继续履行。
本院判决后，瞿今湧向不服向上海市第一中级人民法院提起上诉，二审法院于2017年3月9日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。
以上事实，由卉美公司与太平洋房屋签订的《承包经营合同》、《承包经营合同补充合同》及当事人的陈述等证据为证。上述证据能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。
本院认为，于琦(委托卉美公司)与太平洋房屋签订的《承包经营合同》、《承包经营合同补充合同》就其性质，应为房屋租赁合同，该合同系签约双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同成立后对签约双方具有法律约束力。根据双方约定，该租赁合同的租赁期间到2016年2月28日届满，太平洋房屋作为承租人应当按照约定向出租人返还租赁物，太平洋房屋拒绝返还系争房屋的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。于琦要求太平洋房屋返还系争房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求成立，本院予以支持。其中，房屋占有使用费的计费标准，本院根据原先双方约定的租金标准，并参考目前租赁市场租金(有所递增)行情，酌定由太平洋房屋按每月35,000元的标准向于琦支付房屋占有使用费，支付时间自2016年2月29日起至实际返还系争房屋之日止。
关于太平洋房屋的辩称意见，本院认为，一、关于于琦的主体资格问题，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，太平洋房屋提起反诉的本身就是对于琦资格的认可，况且，太平洋房屋在签订租赁合同后即直接向于琦支付定金及租金，故本院推定太平洋房屋在订立合同时是知道卉美公司与于琦之间的代理关系。二、太平洋房屋是基于同于琦之间的租赁关系占有系争房屋，在租赁合同期限届满后向出租人返还租赁物系其合同义务。至于第三人系基于品牌特许经营，还是其与房东的租赁关系而实际占有系争房屋，均不能成为太平洋房屋拒绝向于琦返还租赁物的理由。综上，太平洋房屋的辩称意见不能成立，本院不予采信。
关于第三人菁英公司七莘路店述称意见，本院认为，不管第三人系基于太平洋房屋的特许品牌经营进驻系争房屋，还是通过与房东签订租赁合同实际占有系争房屋，根据合同相对性原理，均不能成为第三人在本案中拒绝搬离的理由。第三人的述称理由不能成立，本院不予采信。
太平洋房屋要求于琦返还租赁保证金62,000元的反诉请求成立，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百三十五条及第四百零二条规定，判决如下：
一、第三人上海菁英房地产经纪有限公司七莘路店于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区七莘路XXX弄XXX区XXX号XXX室商铺；
二、被告(反诉原告)上海太平洋房屋服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)于琦返还上海市闵行区七莘路XXX弄XXX区XXX号XXX室商铺；
三、被告(反诉原告)上海太平洋房屋服务有限公司于本判决生效之日起十日内按月租金35,000元的标准向原告(反诉被告)于琦支付自2016年2月29日起至实际返还上述商铺之日止的房屋占有使用费；
四、原告(反诉被告)于琦于被告(反诉原告)上海太平洋房屋服务有限公司返还上述商铺之日起五日内返还其租赁保证金62,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取计4,875元，由被告(反诉原告)上海太平洋房屋服务有限公司负担，反诉案件受理费675元，由原告(反诉被告)于琦负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 蒋鸣良
二〇一七年七月三十一日
书记员 龚 漾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。