甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘01民终2512号上诉人（原审被告）：兰州民百艺族家居有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。法定代表人：樊勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴鹏民，甘肃兴正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：包存奇，甘肃兴正义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐某波，女，1979年1月25日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人兰州民百艺族家居有限公司（以下简称百艺公司）因与被上诉人徐某波房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初2657号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人百艺公司的委托诉讼代理人吴鹏民，被上诉人徐某波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。百艺公司向本院提出上诉请求：撤销一审判决，驳回徐某波的诉讼请求。事实与理由：在签订合同后，经双方沟通实际变更了合同内容，将出租场地商场二楼区位201、202变更为202、203，一审认定租赁场地变更未经徐某波同意，与事实不符。为解决在原租赁场地设计的门头占用商场消防卷帘门位置的问题，双方同意对场地调整。徐某波所租赁场地调整后，已按照新场地出了设计图纸，并对203商铺进行了拆除清理和施工。徐某波实际占用202、203场地已3个多月，一审法院解除合同没有事实与法律依据。徐某波辩称，百艺公司提出的上诉请求没有事实与法律依据，应依法驳回，维持原判。在本案中，在其交纳了场地租赁费、装修保证金和物业保证金后，百艺公司不能按《场地租赁合同》的约定交付租赁场地，已构成违约，其合同目的无法实现，一审法院依法解除合同正确。不存在其同意调整场地的情况，双方根本没有达成一致意见。因百艺公司不能提供约定的租赁场地，其一直未能入住装修和经营。百艺公司称其已实际占用202号、203号场地三个月之久，完全违背事实。203号场地实际早已出租给他人使用。徐某波向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《场地租赁合同》；2.判令百艺公司退还其预付的场地租赁费268000元，装修保证金5000元，物业保证金78000元，合计351000元；3.判令百艺公司承担本案的诉讼费。百艺公司辩称，解除双方签订的《场地租赁合同》无事实和法律依据，经徐某波同意，其已向徐某波交付商场202、203号商铺，徐某波就上述商铺进行装修设计及部分施工装修。徐某波所称”无法继续履行，无法实现合同目的”与事实不符，于法无据，徐某波已向其支付部分场地费（租金）268000元。2017年4月21日徐某波就202、203号商铺装修施工问题与其公司商场经理石江虹进行电话联系，双方已就合同基本义务依约履行大部分，合同目的可以实现。徐某波要求其退还租金、保证金等费用，亦于法无据。一审法院认定的事实如下：2017年3月14日，徐某波与百艺公司签订《场地租赁合同》，合同约定百艺公司提供位于兰州市城关区民主西路7号艺族商场二楼【201.202】面积848平方米的场地作为徐某波经营用地，徐某波经营范围为雷蒙品牌灯具系列产品，合同期限为2017年5月1日至2018年4月30日，租赁费用为每月每平方米92元，按半年468000元交付，徐某波经营保证金为78000元。合同签订后，徐某波于2017年3月14日向百艺公司缴纳部分场地费268000元，物业保证金78000元，于2017年4月4日向百艺公司缴纳装修保证金5000元。2017年4月21日，双方沟通变更合同内容，百艺公司在原合同不变的情况下将出租场地由商场二楼的【201.202】变更为【202.203】，徐某波未同意变更。百艺公司将【201】商铺出租给案外人，徐某波遂要求解除合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，双方理应按合同约定履行各自的义务。本案中，双方签订《场地租赁合同》后，徐某波已按合同约定向百艺公司缴纳场地费268000元，物业保证金78000元，装修保证金5000元，但百艺公司却至今未交付租赁场地【201.202】商铺。我国合同法第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中百艺公司提供双方电话录音及微信聊天记录的证据，并无徐某波关于承认变更租赁场地的确切口头或书面答复或补充协议，故百艺公司的证据不足以证明徐某波同意变更合同租赁场地和实际接收了【202.203】商铺，相反百艺公司在与徐某波协商未果的情况下已将合同约定的商场二楼201商铺出租给案外人，故百艺公司已不能完整向徐某波交付《场地租赁合同》约定的租赁场地【201.202】商铺，故应解除双方签订的《场地租赁合同》。关于徐某波要求百艺公司退还预付的场地租赁费268000元，装修保证金5000元，物业保证金78000元，本院认为，《场地租赁合同》解除后，尚未履行的合同义务，终止履行，徐某波按照合同约定已经支付的场地租赁费、装修保证金、物业保证金，百艺公司应退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除徐某波与兰州民百艺族家居有限公司签订的《场地租赁合同》；二、兰州民百艺族家居有限公司于判决生效后十日内退还徐某波场地租赁费268000元，装修保证金5000元，物业保证金78000元，合计351000元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6565元,由兰州民百艺族家居有限公司承担。二审中，百艺公司提交了第一组证据（包括证据1、证据2、证据3）证明其在签约时完全具备交付201号、202号商铺位置的条件。证据1艺族灯饰预定单,证明徐某波原约定位置在204、205的事实。证据2撤场审批单。证据3撤场审批单、王碧蓉《证明》及身份证复印件。两份证据证明其为徐某波能入场将原租户调整到四楼，双方签订合同时，其已将商铺腾空，具备将商铺201号、202号交付给徐某波的条件。徐某波发表质证意见认为：其对证据1认可，对证据2不认可，认为此商位实际上是202，不是201商位，201商位至今仍被别人租用营业，并未撤场；对证据3真实性不认可，认为原承租人是谁其并不认识，不予质证。徐某波认为只有按合同约定将201号、202号同时交付其本人，才符合合同约定，其才能整体装修。本院认为，百艺公司提供上述证据以证明201号、202号商位已具备交付条件，但本案争议的事实为是否实际交付了201号、202号商位。具备交付条件与是否实际交付属不同事实，百艺公司提供的证据对本案争议的焦点问题无直接证明力，故本院对该组证据不予认定。百艺公司出示了第二组证据（包括证据4、证据5）证明徐某波提出将201号、202号调整为202号、203号，并已实际施工。证据4证人证言，证明201号门头设计无法满足消防要求，协商由原203号承租人搬至205号。证据5施工现场安全协议书、现场设备清单、现场平面图、施工人唐锦祥的证明、银行交易清单，证明徐某波已实际委托唐锦祥开始对202号、203号进行施工。徐某波发表质证意见认为：百艺公司把203号和205号进行调整是商场的行为，不是针对她的，商场后来找她协商过更换场地的事，也催她看过场地，但她没有同意；对唐锦祥的银行付款她认可，是在双方协商时她转账给唐锦祥把建筑垃圾清理了，而且清理垃圾是经百艺公司同意的，她没有让人装修，没有与唐锦祥签订装修协议，对唐锦祥的证明不认可。本院对百艺公司第二组证据证明的事实认定如下，徐某波对唐锦祥的证明不认可，且唐锦祥与徐某波双方没有签订装修协议，唐锦祥也未进装修材料对202号、203号商位实际装修，故对百艺公司主张徐某波已接受了变更的203号商位并施工装修的事实，本院不予认定。对双方当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，要变更合同的主要内容，须经得双方当事人的一致同意。本案中双方当事人签订的《场地租赁合同》中明确约定租赁面积位置为艺族商场二楼201号、202号商位。百艺公司主张已将201号商位变更为203号，但徐某波在本案的一、二审中对百艺公司的主张均不予认可。百艺公司虽提供了双方的电话录音及微信聊天记录，但并无徐某波同意变更租赁场地的明确答复或签订相关协议，故百艺公司的证据不足以证明徐某波同意变更合同租赁场地并实际接收了【202.203】商铺，百艺公司不能提供直接证据证明变更合同的事实。根据相关法律规定，没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。百艺公司于2017年5月1日前未能按约定向徐某波交付《场地租赁合同》中约定的【201.202】商铺，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项”当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”之规定，一审法院判令解除双方签订的《场地租赁合同》并无不当。《场地租赁合同》解除后，尚未履行的合同义务，应终止履行，徐某波按照合同约定支付的场地租赁费、装修保证金、物业保证金，百艺公司理应退还。一审法院判令百艺公司退还徐某波预付的场地租赁费268000元、装修保证金5000元、物业保证金78000元的判决正确，本院予以维持。百艺公司主张租赁合同的商铺位置已变更，徐某波已同意接受，并已实际装修施工，徐某波应承担商铺租金损失的上诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，兰州民百艺族家居有限公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6565元，由兰州民百艺族家居有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张海东代理审判员  靳文丽代理审判员  杨 蕾二０一七年十一月二十八日书 记 员  杨 琦????????41