江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0302民初1154号原告：叶培旺，男，1965年9月20日出生，汉族，个体户，住本市安源区。委托诉讼代理人：何麟，湖南理曜律师事务所律师，一般代理。被告：南昌新田置业发展有限公司，住所地江西省南昌市西湖区新洲路新田绿洲2栋底层（朝新路4—5,4—6），统一社会信用代码91360100705586099F。法定代表人：赵平，执行董事。委托诉讼代理人：钟毅刚，江西金鳌律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：奉明安，江西金鳌律师事务所实习，一般代理。原告叶培旺与被告南昌新田置业发展有限公司（以下简称新田公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月28日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2017年8月10日作出（2017）赣0302民初1154号民事裁定，本案转为普通程序，并于2017年9月6日、2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告叶培旺于2017年6月28日到庭参加诉讼，被告新田公司的委托诉讼代理人奉明安于2017年9月6日到庭参加诉讼，原告叶培旺的委托诉讼代理人何麟、被告新田公司的委托诉讼代理人钟毅刚三次到庭参加诉讼。在本案审理过程中，原告于2017年9月6日申请鉴定，本院依法对外委托鉴定，于2017年12月15日收到萍乡公平司法鉴定中心赣萍鉴字[2017]第38号司法鉴定意见书。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告补偿原告中央空调价款526138.89元；2.被告赔偿原告财产损失1015031.13元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年2月27日，原、被告签订《商铺租赁合同范本》约定：原告租赁被告所有的坐落在文化路1号楼，共四层，总建筑面积3691.32平方米，租赁期限为九年，自2012年6月起，用途为经营餐饮业。2016年6月，被告向本院起诉，要求解除双方所签租赁合同，本院于2016年以（2016）赣0302民初1612号民事判决书解除双方所签租赁合同，该判决经二审法院维持，现已发生法律效力。原告于2017年4月7日撤离该房屋，在本院两位执行法官和被告代表见证下，原告取回不到6万元的财产。原告自租赁合同签订后即在案涉房屋经营餐饮业，至2015年6月停业。2015年7月，被告在原告不知情的情况下，擅自在案涉房屋内安装电梯，并将该房屋4楼出租给他人。期间，被告利用其为案涉房屋所有权人的身份，私自处置原告在案涉房屋的大量财产，导致原告财产损失1051752.91元。原告认为，被告的上述行为，违反了原、被告所签订的租赁合同的约定，亦违反了合同法所规定的出租人义务，严重侵犯了原告的合法财产权利，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1.原告并非中央空调的所有权人，且原、被告签订的合同第7条约定在合同解除后，中央空调不得变卖和出租，原告关于要求补偿中央空调价款的诉求不应支持。2.本案为房屋租赁合同纠纷，只有在被告存在违约行为且违约行为导致了财产损失才承担责任，本案被告未违约，且原告无证据证明存在财产损失，亦无证据证明原告的损失与被告的出租行为有直接的关系。综上，被告认为原告所诉无事实依据，请求驳回原告诉讼请求。原告针对其诉讼请求向本院提交了证据，对于被告无异议的《商铺租赁合同范本》、江西省萍乡市赣西公证处（2017）赣萍市证内字第491号公证书、萍乡市公安局安源分局终止侦查决定书，本院予以确认并在卷佐证，对于被告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：1.转让协议复印件、收据、银行个人业务凭证各1份，欲证明中央空调的所有权归原告所有。经质证，被告对该证据的“三性”有异议，认为转让协议与本案的财产损失无关。针对被告的质证意见，原告称其处只有转让协议复印件，且交给了被告。本院经审查认为，该组证据中的收据及银行个人业务凭证均为原件，系原告受让案涉房屋的来源，形式真实、合法，与本案有关联，本院予以认定；转让协议虽为复印件，但代表原萍乡半岛酒店签订合同的陈国鹏与代表被告签订《商铺租赁合同范本》的系同一人，且原告支付150万元转让款的账户与原、被告约定支付租金的账户系同一人的账户，故在被告未提供反驳证据的情况下，本院对该证据予以认定。2.本院（2016）赣0302民初1612号民事判决书、江西省萍乡市中级人民法院（2016）赣03民终766号民事判决书，欲证明被告方有向原告支付中央空调对价的义务。经质证，被告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为因原告的违约导致合同解除，被告无支付中央空调对价的义务。本院经审查认为，该两份民事判决书为原、被告的房屋租赁合同解除的生效民事判决，真实、合法，与本案有关联，予以认定。至于被告是否应向原告补偿中央空调的价款，本院将在下文予以说明。3.2017年4月7日萍水相逢文化店清点物品清单，欲证明原告撤离时案涉房屋内尚存财产详细情况。经质证，被告对真实性无异议，但认为与本案原告的财产损失无关。本院经审查认为，被告对该证据真实性无异议，本院对该证据的内容予以认定。4.接处警登记表（1）1份，欲证明原告发现存放在案涉房屋的财产遭受损失后，依法向有关部门主张了权利，公安机关告知原告起诉，故形成了此案。经质证，被告对真实性无异议，但认为与本案原告财产是否受到损失和是否应由被告承担责任无关联。本院经审查认为，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的内容予以认定，即原告因其经营的萍水相逢店内物品丢失于2017年3月23日报了案。至于被告是否要赔偿原告的财产损失及数额，本院将在下文予以说明。5.原告向本院提交的调查收集证据申请书1份，欲证明本案被告在公安自认实施了损害原告案涉财物的行为。经质证，被告对“三性”不予认可。本院经审查认为，该证据系原告在案件审理过程中，向本院提交的调查取证申请，不符合证据的形式，且不能实现原告的证明目的，本院不予认定。6.财产损失表及物品清单2份，欲证明损害结果。经质证，被告对“三性”不予认可。本院经审查认为，该证据系原告列明的财产损失表及损失计算表，不能实现其关于损害结果的证明目的，不予认定。7.收据票据，欲证明损失财产的购买金额。经质证，被告对“三性”不予认可。本院经审查认为，在无其他证据佐证的情况下，不能确定原告损失财产的品种及数量，亦不能确定原告提供的该组证据所涉发票是否为损失财产的发票，本院对该组证据不予认定。8.萍乡公平司法鉴定中心赣萍鉴字[2017]第38号司法鉴定意见书，欲证明中央空调现值及被告损坏原告物品的价值。经质证，被告对真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为鉴定意见的中央空调和跑步机无品牌和型号，亦无购买发票，且鉴定机构根据目测，而非测试进行鉴定，依据不足，对于其他财物，原告所诉为侵权纠纷，但被告并未侵权，只是在解除租赁合同后、原告不搬离财物的情况下，为了将案涉房屋出租而将相关财物搬离房屋至仓库保存，一直表示愿意返还给原告，无赔偿义务。针对被告的质证意见，原告称其支付给萍乡半岛酒店的140万元中便包含了购买中央空调的价格，并无原始发票；对于其他财物，被告在合同被法院判决解除前，未经原告同意搬离，应负赔偿义务。针对被告的质证意见，本院于2017年12月20日向萍乡公平司法鉴定中心去函，要求其对被告的质证意见作出书面说明。萍乡公平司法鉴定中心于2017年12月21日复函，补充了中央空调的品牌及型号，跑步机的型号（跑步机上未表示品牌），并称此次鉴定系价值鉴定，仪器测试和查验属于质量鉴定范畴。本院经审查认为，该证据系本院依据原告申请委托有鉴定资质的鉴定机构作出的鉴定意见，形式真实、合法，与本案有关联，至于鉴定的方式和形式是鉴定机构根据专业判断作出的选择，被告既未申请鉴定人出庭解释、又未提供反驳证据，其异议理由不成立，本院对该证据予以认定。被告针对其答辩意见向本院提交了证据，原告有争议，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：1.原、被告于2012年2月27日签订的《商铺租赁合同范本》，欲证明原告租赁房屋后并不享有中央空调的所有权，双方约定合同期满或解除合同时双方不得搬走或变卖。经质证，原告对“三性”无异议，对证明目的有异议，认为整个合同对中央空调的所有权并未作出约定，而是在合同第7条明确对中央空调使用权作出了限制。本院经审查认为，该证据与原告提供的证据内容一致，且原告对“三性”无异议，本院予以认定。至于被告是否应向原告补偿中央空调的价款，本院将在下文予以阐述。2.民事判决书2份、执行笔录1份，欲证明原、被告之间的租赁合同因原告的违约行为已通过法院确认，在执行过程中原告已签字确认其在案涉房屋内的财产已经全部搬完，未搬完的不需要了，原告不存在财产损失。经质证，原告对民事判决书无异议，对执行笔录的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为执行笔录形成时间是2017年4月11日，原告向法庭提交的执行笔录时间是2017年4月7日。原告在搬完2017年4月7日尚存的财产后表示剩下未搬走的残值低值易耗品如碗、筷子等不需要了，而原告在本案中起诉的是2017年4月7日前损失的财产。本院经审查认为，原告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的内容予以认定。至于原告是否存在财产损失及损失是否应由被告承担，本院将在下文予以说明。经原告申请，本院向萍乡市公安局安源分局调取了原告报案财务被损、被盗一案的询问材料。原告以此证明被告搬走了其财物。经质证，被告对真实性、合法性无异议，对其中公安机关对王林、赵平的询问笔录的关联性无异议，并称被告拉走的东西一直保存于仓库，原告可随时搬走，其他人员的询问笔录，与被告无关。针对被告的质证意见，原告称因被告未经同意搬走原告财物，不接受返还财物，要求赔偿。本院经审查认为，该组证据系本院依申请从公安部门调取的，形式真实、合法，与本案有关联，本院予以认定。至于被告是否需赔偿原告的损失，本院综合其他证据予以确认，在下文予以说明。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月27日，原、被告签订《商铺租赁合同范本》约定：1.被告将萍乡市安源区后埠街枫树湾文化路1号楼租赁给原告经营餐饮。2.原告对商铺装修的承诺为合同期满或解除合同的，原告的装修本着“来装去丢”的原则处理，即原告所有装修应无偿保留现状移交被告，不得破坏租赁场地内地面、墙面、顶棚、店面、招牌的现有装修。中央空调、发电机组合同期满或解除合同时原告不得搬走或变卖。合同还对租金、付款时间及违约责任等进行了约定，其中租金支付至被告的财务人员万芳芳工行安源支行的62×××39账户上。被告的股东陈国鹏在该合同上签署名字并加盖被告印章。2012年2月28日，原告与萍乡半岛酒店签订一份《转让协议》，约定：半岛酒店以140万元将酒店转让给原告，包括装修和店内固定资产等所有设备（如电脑及营运系统、危房设备、空调、展示柜、冰柜、电视、桌椅、沙发、厨房成套设备、餐具、消防设施设备等）一并转让，发电机组原告经营期间无偿使用，萍乡半岛酒店配合原告与被告签订房屋租赁合同。陈国鹏在该协议上签名未加盖萍乡半岛酒店印章。2012年3月1日，原告向上述万芳芳的银行账户支付150万元，萍乡市半岛酒店向原告出具一张140万元的收款收据。上述合同签订后，原告在案涉房屋经营萍水相逢美食广场文化路店并支付租金。2015年5月起，原告未再向被告支付租金。2015年11月13日，被告委托江西国风律师事务所向原告发出律师函。2016年5月19日，案外人万科与倪耀凡签订商铺租赁合同一份，将案涉房屋的4楼出租给倪耀凡。2016年7月8日，被告委托江西振武律师事务所向原告发出律师函，并于2016年7月22日在萍乡日报刊登通告，要求被告搬离案涉房屋，原告未搬离。后被告诉至本院，请求解除原、被告的租赁合同，原告向被告支付租金并承担违约责任。本院于2016年11月2日作出（2016）赣0302民初1612号民事判决，认定原告拖欠被告6个月租金，构成根本违约，被告于2015年11月13日委托江西国风律师事务所向原告发出律师函的行为视为被告单方解除合同，从而确认原、被告的租赁合同于2015年11月13日解除，原告向被告支付截至2015年12月的租金、租金损失。后原告不服，提起上诉。江西省萍乡市中级人民法院于2017年3月10日作出（2016）赣03民终766号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年3月23日，原告向萍乡市公安局安源分局后埠派出所报案称其萍水相逢店内的沙发、空调、电脑、电视机、电子屏等被盗，总价值约200万元。经公安机关询问，被告的法定代表人赵平认可：2016年10月，其因要在案涉房屋内安装电梯，为了防止改造过程中造成桌椅的破坏，便差人将原告的部分财物搬离安放在绿洲花园小区的仓库内，把根据合同约定属于被告的空调2台赠与其亲戚使用。其中安放的财物有：饰品陈放台3个、隔离架4个、菜品架5个、不锈钢垃圾桶8个、跑步机1个、麻将机1个、集成灶台2个、圆桌8个、椅子50把。上述民事案件进入执行程序后，原告、被告代表及本院执行人员于2017年4月17日确认案涉房屋内物品（不含上述安放财物），原告承诺在2017年4月11日前搬离。2017年4月11日，原告在搬离了确认物品的情况下表示，未搬走的不需要了，并将案涉房屋返还给被告。2017年8月11日，萍乡市公安局安源分局作出终止侦查决定书，以被告法定代表人赵平在原告上述报案中搬离原告财物的行为不构成盗窃罪为由，决定终止对赵平的侦查。在本案审理过程中，被告表示随时可以将搬离财物返还给原告，原告认为因被告搬离财物的行为未经其同意，不同意被告返还已搬离财物，坚持要求赔偿。经原告申请，本院依法对外委托鉴定，萍乡公平司法鉴定中心于2017年12月13日作出赣萍鉴字[2017]第38号司法鉴定意见书，认为中央空调的现有价值为131580元，2台立式空调的现有价值为4000元，赵平搬离的其他财物价值为5770元。原、被告均认可中央空调系萍乡半岛酒店安装，被告表示若案涉房屋出租，肯定要对中央空调进行使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告叶培旺与被告新田置业公司于2012年2月27日签订的《商铺租赁合同范本》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。该合同虽已于2015年11月13日解除，但现原告根据双方签订的合同起诉要求被告补偿、赔偿因合同解除导致的损失，本案系房屋租赁合同纠纷。争议的焦点为：1.原告是否享有中央空调的所有权，被告是否应向原告补偿该空调的费用及数额；2.被告是否应向原告赔偿已搬离财物的损失。关于中央空调的所有权和补偿问题。原、被告均认可中央空调的安装者是萍乡半岛酒店，而原告从萍乡市半岛酒店转让案涉房屋时支付了140万元的转让费，其中包括装修和店内固定资产等所有设备，同时包括空调。由此可见，原告因此取得中央空调的所有权。至于被告是否应就中央空调的使用对原告进行补偿，关键是对双方签订的租赁合同中关于“合同期满或解除合同的，原告的装修本着‘来装去丢’的原则处理，即原告所有装修应无偿保留现状移交被告，不得破坏租赁场地内地面、墙面、顶棚、店面、招牌的现有装修。中央空调、发电机组合同期满或解除合同时原告不得搬走或变卖”的理解。对此，原告认为中央空调不属于装修，应由被告进行补偿；被告认为中央空调属于装修，且双方约定了中央空调、发电机组合同期满或解除合同时原告不得搬走或变卖，若被告对原告进行补偿则等同于变卖。本院经审理认为，原告以140万元的价格从萍乡半岛酒店受让案涉房屋内的装修和固定资产，受让款中包含了中央空调的折价。原、被告在租赁合同中约定中央空调不得搬走或变卖，并未约定中央空调是否包含在装修之列，是否无偿保留给被告使用，属于约定不明。作为原告从萍乡半岛酒店受让而来的财物，中央空调按使用性质属于电器，但又与装修部分形成附合，拆除必然损坏其价值、破坏被告房屋现状。本院综合原、被告的约定、原告实际租赁时间所占合同约定租赁时间的比例、中央空调在合同期满后仍会存有价值，以及被告出租案涉房屋会考虑已安装中央空调的因素在内的交易习惯，在被告认可其出租案涉房屋定会对中央空调进行使用的情况下，根据公平原则，酌情认定被告向原告支付中央空调现有价值的60%即131580元×60%=78948元作为补偿。被告关于补偿则等同于变卖的答辩意见，因其未支付中央空调现有价值的对价，本院不予采纳。关于被告已搬离财物的赔偿问题。原、被告间的租赁合同因原告不支付租金违约，于2015年11月13日被被告单方解除。合同解除后，原告应及时将自己的财物搬离并将案涉房屋腾空退还给被告。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”在原告未及时履行自己义务的情况下，被告有权采取适当措施防止损失的扩大。故在原告未提供反驳证据的情况下，被告将原告的财物搬离案涉房屋存放于别处仓库的行为可认定为为防止损失扩大的正当行为。现被告表示随时可将财物退还给原告，经本院释明，在原告表示只要求被告赔偿，不要原物的情况下，本院对原告关于要求被告赔偿已搬走财物价值的诉求不予支持。但对于其中的2台立式空调，被告法定代表人赵平自称其将该2台空调赠与其亲戚使用，可见其占有的意思及实际占有的表现，被告应对其法定代表人基于原、被告的租赁合同占有原告财产的行为承担责任，向原告赔偿该2台空调的价值。故对原告关于要求被告赔偿未经原告同意将该2台立式空调搬离案涉房屋并赠与他人使用的价值4000元的诉求，本院予以支持。被告关于只有在其违约导致原告财产受损的情况下才需承担责任的答辩意见。本院经审理认为，虽因原告违约导致原、被告的租赁合同被解除，但原告因此承担了相应的违约责任，对于原告的财物，被告并无处分权，被告应对其法定代理人基于原、被告租赁合同处分原告财物的行为承担相应的责任。对于被告的该答辩意见，本院不予采纳。对于原告报案称其被损、被盗价值约为200万元的财物中被告法定代表人赵平认可之外的财物，因公安机关仅终止对赵平的侦查，并未终止全案侦查，且原告未举证证明系被告搬离或使用，本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条规定，判决如下：一、被告南昌新田置业发展有限公司在本判决生效后五日内向原告叶培旺补偿中央空调价款78948元、赔偿2台立式空调价款4000元，共计82948元；二、驳回原告叶培旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍交纳迟延履行期间的债务利息。本案受理费18670元，由原告叶培旺负担17670元，由被告南昌新田置业发展有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决书规定履行期间的最后一日起，权利人可以向本院申请执行，申请执行期限为二年。审 判 长  刘雨姬审 判 员  张小平人民陪审员  肖天凤二〇一七年十二月二十六日代理书记员  柳 婷