河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0503民初1506号原告：连荷玲，女，1963年11月17日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：王娟，河南至尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾建军，河南至尊律师事务所律师。被告：安阳市北关区如家快捷酒店，住所地安阳市北关区火车站广场东北角（原安阳大厦），组织机构代码L3933510-X。经营者：王保书，男，1969年7月30日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：石震，河南铵和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张楠楠，河南铵和律师事务所律师。原告连荷玲与被告安阳市北关区如家快捷酒店（以下简称如家酒店）房屋租赁合同纠纷一案，原告连荷玲于2016年8月11日向本院提起诉讼，本院于当日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理此案。原告连荷玲及其委托诉讼代理人贾建军、王娟，被告如家酒店的委托诉讼代理人石震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连荷玲向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告赔偿原告因承租房屋漏水期间营业损失105542元、锁门期间造成的营业损失27216元，共计132758元；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年4月15日，原告与被告经协商签订房屋租赁协议，约定被告将配楼一至三层整体出租给原告，用于经营招待所；租赁期限从2013年4月15日至2016年4月14日止；租金为前两年一次性缴纳15万元，第三年租金为8万元；租赁期间原告对租赁物按照市政府要求进行外部装修及供水电的改造，费用自理；原告在装修、改造期间不得对主楼结构造成破坏，否则后果自负。合同签订后，原告按照约定交纳租金，并对租赁物进行装修。2013年5月初，原告发现承租的二、三层房屋出现多处漏水，地上污水横溢，房间内的墙体、家具、电器、客床等不同程度的损坏，直接导致原告承租的部门客房不能使用。事情发生后，原告便找被告反映漏水情况，并多次与被告协商维修事宜，被告每次都承诺要进行装修，但过后却以种种理由推诿，致使原告承租的12间客房自始不能使用，给原告造成营业损失。另外，2015年12月底，由于被告与他人之间的经济纠纷，造成原告承租房屋的大门被锁住，导致原告经营的招待所住宿人员无法进入，直至今日，大门仍然锁着，给原告造成极大的营业损失。综上所述，原告与被告签订的租赁协议合法有效，由于被告在履行协议中，未履行对租赁房屋的维修义务，先行违约，并且之后因与他人的经济纠纷，给原告造成营业损失。被告如家酒店辩称：1、原告起诉的损失为营业损失，根据法律的规定营业损失应该是侵权才能主张的，原告以违约为由起诉至法院，只能主张恢复原状。2、原告房屋损失是其自行管理不善及第三方即KTV经营业主李超造成，与被告如家无关，原告起诉被告主体不适格，本案适格的被告应该是李超；另外，被告如家酒店并非产权人，对原告的主张的损失应当由产权人和实际侵权人来承担。3、原告与被告签订的《配楼房屋租赁协议》第6条约定清楚“发生问题均由乙方承担”。具体包括合同第三条第二款“乙方必须对承包楼层按照市政府街景整治要求进行外部装修及供水供电的改造、费用自理”。第六款“乙方…合法经营，发生问题，均由乙方承担”。根据合同的约定，被告不负有修缮义务，即使有漏水的现象，被告也不存在违约行为。4、按照原告说法，房屋在2013年5月初就发生了漏水，造成其损失，起诉却在2016年7月11日，在距离其起诉长达3年多的时间里从未书面、口头、电话通知过被告，而是在被告起诉其拖欠租金的情况下方才提出房漏水问题，明显违背事实，恶意诉讼，根据《民法通则》规定侵权赔偿的诉讼时效为1年，在如此长的时间里没有主张过权利，完全超过法定时效。5、根据房屋租赁司法解释，原告作为房屋使用人，在承租房屋期间负有维护建筑物原状额义务，应当妥善管理、善意使用，使之免受自然损害和第三人不当影响的义务，而原告告知存在房屋漏水的情况至2016年方才提起，明显未尽到保管、善意使用的义务。6、评估报告对于漏水期间没有依据，没有证据证明漏水是从2013年5月20日开始，对于锁门期间也没有证据证明是从2016年5月20日开始，漏水期间的营业损失105542元以及锁门期间的损失27216元，没有证据证明，在没有证据证明被告的损失与原告有直接因果关系的前提下，直接作出营业损失是不能作为定案的依据。经本院审理认定事实如下：2013年4月15日，原、被告签订《配楼房屋租赁协议》，原告连荷玲整体承租被告如家酒店的配楼一二三层经营招待所，双方约定：承租期限从2013年4月15日至2016年4月14日止，合同期限为三年；租金及缴纳方式：连荷玲向如家酒店一次性缴纳两年房租150000元，第三年房租为80000元（应在2015年4月14日前付清）；连荷玲应该按时交纳房屋租金，过期不交，如家酒店有权解除合同，造成损失由连荷玲承担。同时，协议第三条第二款约定：租赁期间，连荷玲必须对承包楼层按照市政府街景整治要求进行外部装修及供水供电的改造，费用自理；连荷玲在装修、改造期间，不得对楼主体构造造成破坏，否则一切后果由连荷玲自负，所造成的损失由连荷玲照价赔偿如家酒店；第六款约定：连荷玲要认真执行国家法律法规，安全防火，综合治理，等一切相关的规定，合法经营，发生问题，均有连荷玲承担，安全、环境保护，消防方面的投资由原告负担，合同期满或合同终止解除时应无偿完好移交给如家酒店。该协议签订后，连荷玲向如家酒店缴纳了前两年的房租共计150000元。因连荷玲租赁如家酒店的房屋存在漏水问题，连荷玲未按协议约定交纳第三年的房租8万元。2016年1月7日，如家酒店向安阳市北关区人民法院（以下简称北关法院）提起诉讼，要求连荷玲支付第三年的房租及利息，北关法院于2016年6月6日作出（2016）豫0503民初47号民事判决，认为：“连荷玲未按协议约定交纳第三年的房租是形成本案纠纷的原因，连荷玲应负全部责任。如家酒店要求连荷玲支付拖欠的租赁费8万元及利息，于法有据，本院予以支持。利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2015年4月15日计算至付清之日。连荷玲未提起反诉，房屋租赁漏水问题，连荷玲可以另行主张权利。”判决：连荷玲给付如家酒店房租80000元及利息。另查明，经连荷玲的申请，北关法院委托河南广达资产评估事务所对连荷玲营业损失进行评估，河南广达资产评估事务于2017年6月30日作出广达评鉴字【2017】第066号资产评估报告，对漏水期间损失评估为：普通房间（4间），19.3元/天；空调间（1间），9.6元/天；电脑间（4间），38.4元/天；空调、电脑间（3间），43.2元/天。上述事实，有原告连荷玲提供的2013年4月15日配楼租赁协议一份、安阳市北关区人民法院（2016）豫0503民初47号民事判决书、光盘一张、评估报告一份、证人证言，以及当事人陈述等证据，予以证实。本院认为，原、被告签订《配楼房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案，原、被告在履行租赁协议过程中，就房屋漏水损失产生纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，因原、被告在协议中并未就房屋维修进行约定，根据法律规定，维修义务应由出租人被告如家酒店承担。原告连荷玲承租房屋漏水，其中12间房屋无法进行营业，连荷玲要求如家酒店维修，如家酒店没有履行其出租人法定义务，故应担承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”承租人连荷玲在如家酒店没有履行维修义务的情况下，没有自行维修，放任损失继续扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”具体到本案，在如家酒店没有维修的情况下，连荷玲没有自行维修，避免损失继续扩大，故对本可采取措施加以避免的损失，无权要求如家酒店赔偿。鉴于房屋漏水受损处，必然会产生房屋空闲损失，考虑到受损后连荷玲向如家酒店要求维修，本院根据房屋受损情况酌定房屋合理空闲120天，结合评估结论，连荷玲的合理损失为13260元［（19.3元/天+9.6元/天+38.4元/天+43.2元/天）×120天］。另外，连荷玲主张锁门是自2016年1月1日起的锁门损失。但在如家酒店就其拖欠的房租向北关法院提起诉讼期间，即自2016年1月7日起诉之日止2016年6月6北关法院判决之日，原告并未提出锁门事由进行抗辩，当庭证人证言亦未明确锁门的时间在租赁合同期间，据此，锁门的时间仅为连荷玲单方陈述。因此，连荷玲的上述主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，对于原告连荷玲诉讼请求的合理合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告安阳市北关区如家快捷酒店于本判决生效后十日内支付原告连荷玲房屋漏水损失13260元；二、驳回原告连荷玲其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2955元，由原告原告连荷玲负担2728元，被告安阳市北关区如家快捷酒店负担227元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  李 敏人民陪审员  郝艳宏人民陪审员  李卫萍二〇一七年十二月二十八日书 记 员  刘 航