重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民终字第00490号
上诉人（原审被告）：赖代永。
委托代理人罗成，重庆圣必德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：左青宏。
委托代理人黄良友，重庆铭友律师事务所律师。
委托代理人孙景超，重庆铭友律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：唐登明。
上诉人赖代永与被上诉人左青宏、唐登明房屋买卖合同纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2015年7月10日作出（2014）渝五中法民初字第00848号民事判决。赖代永对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月14日公开开庭审理了本案，赖代永的委托代理人罗成，左青宏的委托代理人黄良友、孙景超，唐登明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年9月15日，赖代永、唐登明（甲方）与左青宏（乙方）签订《厂房买卖（居间）合同》，约定：“一、甲方自愿将位于重庆市巴南区李家沱菜市场38号厂房出售给乙方。二、成交价格及其他费用。甲乙双方经协商一致，该宗房屋成交总价格为460万元，交房前所发生的水、电、气、闭路、物管等甲方发生的费用，由甲方承担。甲方净收款460万元，乙方净付款460万元。双方商定，上述房地产的交易费，按揭费、过户费、公证费、转字费由乙方支付。如果该房屋出租，甲方保证承租人放弃优先购买权，在办理产权过户后，合同未到期的，交房前的租金由甲方收取。交房后的租金由乙方收取。如甲方已收的房租费，从交房之日起，将原收取的房租费，退给乙方。三、付款期限及房地产移交。1.分三次付款，乙方第一次付款给甲方在2013年9月15日，合同签订付定金40万元（各付20万打入各自账户）。2.第二次付款给甲方在2013年10月15日前，金额200万元（同时打入各自账户）（其中每人壹佰万元正，此句为手写，并加盖指印。）3.手续办完以后，余额付清，并在一月内负责交房，不得以任何借口拖延，否则每天按5％赔偿甲、乙双方的损失费。四、甲方的权利与义务。1.所有权保留，在办理产权过户后，乙方未履行支付房款的义务，该房地产的所有权属于甲方。2.甲方保证上述房地产产权明晰，无任何债务及法律纠纷，并保证产权人及共有人同意出售此房产。3.甲方保证其委托出售的房地产权属真实、合法、房地产交易手续完备，无限制交易情况、如因甲方的原因导致上述房地产不能过户，责任由甲方承担。五、乙方的权利与义务。1.乙方有权要求甲方出示上述房地产权属的相关手续。2.乙方应在合同约定时间内与甲方办理权属过户手续及付清房款。3.甲方无条件地积极配合乙方办理一切过户等相关手续，如故意推诿每天按总价的5％计付损失”。
2013年9月15日，赖代永出具收条一张。收条载明：“今收到左青宏购买巴南区李家沱菜市场38号的房款定金20万元”。
2013年10月5日，赖代永出具收条一张。收条载明：“今收到左青宏购买厂房款壹佰万元（1000000元）”。
2013年11月11日，赖代永出具收条一张。收条载明：“今收到左青宏购买巴南区李家沱菜市场38号房屋尾款683000元。大写：陆拾捌万叁仟元正。此房于2013年12月11日之前必须交房。如到时不交房，每天按5000元缴纳违约金”。庭审中，赖代永陈述，该收条载明收到了房款683000元，但是实际只收到了183000元，另外50万元是左青宏打的借条，通过借款的方式支付的，当时并没有收到，但50万元借款左青宏已经归还。左青宏认为，付的房款应认定是683000元，因为从赖代永打的收条和赖代永的陈述可以看出，赖代永当时是同意其中的50万元由左青宏通过借款的方式支付，而且50万元借款已经归还给了赖代永。
2013年11月11日，左青宏出具借条一张。借条载明：“今借到赖代永伍拾万元整（小写500000.00元），用于购买巴南区李家沱菜市场38号厂房，借款时间为3个月之内”。
2013年11月7日，重庆市国土房管局颁发了案涉房屋的产权证（202房地证2013字第032538号），证上载明权利人是左青宏、唐登明。
2013年12月2日，唐登明、左青宏签署《房屋移交及申明》，申明的内容为：“根据房屋买卖合同约定，现将重庆市巴南区李家沱菜市场38号的房产，总面积1094.2平方米的一半（因该房屋属二人合伙：1094.2／2=547.1平方米），全部移交给乙方（左青宏）。因本人在该房屋内没有其他需要搬迁的东西。只作慎重申明：该房屋在移交之前，对外（包括合伙人）所签订的任何协议，房屋出租合同以及其他任何的文字依据等，无论何时到期，任何责任，都在今天止，全部终止、作废、无效。此后，如因房屋出租合同未到期，协议未到期以及其他文字依据等，所产生的任何法律纠纷、经济纠纷等，从此与我无关，更不承担任何连带责任。该申明一式三份：甲、乙双方，证明人各一份，具有同等法律效力”。移交人唐登明签字并加盖指印，接交人左青宏签字并加盖指印，证明人蒋代文签字并加盖指印。
2013年12月16日，左青宏与赖代永签署《厂房交付》凭据。载明：“位于李家沱菜市场38号厂房出售移交给左青宏，2013年12月16日起，以后所产生的一切安全事故和所产生的费用与原房主赖代永无关。立此为据。接手人左青宏签字，移交人赖代永签字”。
关于付款情况。左青宏与赖代永、唐登明均认可全部房款为460万元，分别是支付赖代永230万元，支付唐登明230万元。左青宏与唐登明对左青宏已经向唐登明支付230万元房款的事实，均无异议。左青宏向赖代永通过银行转账支付的款项如下：2013年9月15日支付定金20万元，2013年10月5日支付两笔款合计999999元，2013年10月14日支付两笔款项合计80万元，2013年11月3日支付过户税费35万元，2013年11月11日，支付183000元。
一审中，赖代永举示了2005年6月20日赖代永（乙方）与唐登明（甲方）签订的《房屋租赁合同》一份，约定：“一、甲方将地处重庆市李家沱马王坪厂有门面及住房数间，建筑面积数平方米租赁给乙方作经营场地或住宅。二、承租期限从2005年6月20日起至长期开发为止。乙方应向甲方交纳房屋租金15000元。……。租金在每年6月5日前缴纳，超过半月甲方有权收回所出租房屋。租金用现金支付”。赖代永陈述，赖代永自己所有的案涉房屋已经过户，移交手续已经完成。赖代永占用了一半案涉房屋，是因为其与唐登明之间存在租赁关系，唐登明的房屋至今没有过户，左青宏无权要求赖代永交付唐登明租赁给赖代永的该部分房屋。
左青宏遂提起本案诉讼，请求：赖代永立即向左青宏交付案涉房屋、支付从2013年12月12日起至付清时止按约定计付的迟延交房违约金，并退还多支付的购房款683000元，一审诉讼费用由赖代永、唐登明承担。
一审法院认为，赖代永、唐登明与左青宏签订的《厂房买卖（居间）合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行义务。
一、关于赖代永是否应当向左青宏移交案涉房屋的问题
赖代永、唐登明与左青宏签订的《厂房买卖（居间）合同》约定，赖代永、唐登明将共同共有的位于重庆市巴南区李家沱菜市场38号厂房出售给左青宏。合同签订后，左青宏已经按照合同约定全部支付了购房款，赖代永、唐登明应当向左青宏交付全部房屋。左青宏认可其与唐登明已经办理完毕房屋移交手续。
关于赖代永的移交义务是否履行完毕。赖代永答辩称，案涉房屋已经过户，移交手续已经完成。赖代永占有一半案涉房屋是因为其与唐登明之间存在租赁关系，唐登明的房屋至今没有过户，左青宏无权要求赖代永交付唐登明租赁给赖代永的该部分房屋。首先，本案中，赖代永既然作为案涉房屋的共同所有权人之一，就不能作为承租人一方。赖代永作为承租人身份不适格，故赖代永与唐登明之间签订的《房屋租赁合同》应当认定为不成立。其次，赖代永与唐登明对案涉房屋产权是共同共有，且双方对房屋的区域、楼层、具体方位和面积从未作出详细的划分。最后，在赖代永、唐登明与左青宏签订的《厂房买卖（居间）合同》中，对出售房屋及移交房屋均有明确约定，赖代永、唐登明均应按照合同约定履行移交房屋的义务，因此赖代永以存在租赁关系为由认为不应移交房屋，违反了合同约定。综上，赖代永的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。因此，左青宏要求赖代永将位于重庆市巴南区李家沱菜市场38号房屋全部移交的诉讼请求，一审法院予以支持。
二、关于违约金问题
赖代永至今仍占有一半涉案房屋，没有履行合同义务，应当承担相应的违约责任。合同第三条第三款约定：“3.手续办完以后，金额付清，并在一月内负责交房，不得以任何借口拖延，否则每天按5％赔偿，甲、乙双方的损失费”。另外在2013年11月11日，赖代永出具收条一张。收条载明：“今收到左青宏购巴南区李家沱菜市场38号房屋尾款683000元。此房于2013年12月11日之前必须交房。如到时不交房，每天按5000元缴纳违约金”。上述收条的内容应当视为赖代永与左青宏对违约金标准作出的变更约定。赖代永在庭审中明确表示对违约金标准不发表意见。因此，按照双方约定，赖代永应当向左青宏支付违约金，按每日5000元标准，从2013年12月12日起计算至赖代永全部移交房屋之日止。
三、关于左青宏要求赖代永退还多付房款和过户费用的问题
根据合同约定以及双方的确认，左青宏应当分别向赖代永、唐登明支付230万元房款。
赖代永实际收到的房款金额。第一笔，2013年9月15日左青宏支付20万元，赖代永出具了20万元的收条，双方对此笔款项系房款均无异议，一审法院予以确认。第二笔，2013年10月5日左青宏支付999999元，赖代永出具了100万元的收条，并认可收到了100万元房款，因此一审法院认定左青宏向赖代永支付房款100万元。第三笔，2013年10月14日，左青宏分两笔支付了30万元、50万元，合计80万元，双方对此笔款项系房款均无异议，一审法院予以确认。第四笔，2013年11月11日，左青宏向赖代永支付183000元，赖代永出具了683000元的收条。赖代永认为只收到了房款183000元，虽然出具了683000元的收条，但其中50万元是左青宏以向赖代永借款的方式支付，实际当时并没有收到，因此不应当视为房款。一审法院认为，赖代永出具的收条上载明收到的是房屋尾款683000元，说明赖代永认可左青宏支付的房款金额为683000元，而且左青宏向赖代永借款用于支付房款的50万元，赖代永也陈述左青宏已经归还。因此，赖代永认为只支付了183000元房款的理由不能成立，一审法院不予采纳。综上，左青宏一共向赖代永支付了房款2683000元（200000元＋1000000元＋800000元＋683000元）。
关于过户税费的问题。2013年11月3日，左青宏向赖代永支付厂房过户税费35万元。赖代永认为，确实收到了此笔费用，但认为按照合同约定，税费及所有过户费用应当由左青宏承担。左青宏认为，根据赖代永举示的相关税费票据，赖代永房屋过户仅实际花费了110110.21元，左青宏多支付的税费应当退还。一审法院认为，虽然合同约定房屋的相关过户费用由左青宏承担，但是应当按照实际支付的费用金额多退少补。庭审中，双方表示无异议的税费金额为110110.21元（15919.56元＋265.3元＋1326.63元＋16184.86元＋76413.86元）。有争议的税费：1.《重庆市土地房屋权属登记税费缴款通知书》载明的转让方税费13841.28元，承受方税费5856.52元。一审法院认为，税费缴款通知书只是通知纳税义务人进行缴纳税费，但是不能证明已经实际缴纳。因此对该笔费用本院不予认可。2.重庆谛威会计师事务所有限公司巴南分所的咨询服务费用5300元。一审法院认为，从票据上看，此笔费用不是税费，赖代永也没有举示证据证明该笔费用与税费缴纳存在关联性，一审法院对此笔费用不予认可。赖代永实际支出的税费为110110.21元。
综上，左青宏一共向赖代永支付的房款及过户税费为3033000元（2683000元＋350000元）。按照双方约定及税费的实际支出情况，左青宏应当支付的房款及税费金额为2410110.21元（2300000元＋110110.21元）。因此，左青宏要求赖代永返还多支付的房款及过户税费的主张成立，一审法院予以支持。赖代永应当向左青宏返还房款及过户税费为622889.79元（3033000元-2410110.21元）。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，一审法院遂判决：一、赖代永于一审判决生效后10日内将位于重庆市巴南区李家沱菜市场38号房屋全部移交给左青宏；二、赖代永于本判决生效后10日内向左青宏支付违约金，按每日5000元标准，从2013年12月12日起计算至赖代永全部移交房屋之日止；三、赖代永于一审判决生效后10日内向左青宏返还房款及过户税费622889.79元；四、驳回左青宏的其他诉讼请求。一审案件受理费48781元，由赖代永负担47000元，由左青宏负担1781元。
赖代永不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销一审判决，依法改判驳回左青宏的诉讼请求，判决左青宏承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由：1.唐登明涉嫌刑事犯罪，应移交有关检察院处理；2.唐登明在购买案涉房屋时没有实际出资，并非真正的案涉房屋产权人。左青宏未向唐登明实际支付230万元房款，赖代永才是案涉房屋的50%的产权人；3.一审法院判决赖代永承担每天5000元的违约金过高，二审法院应予纠正；4.一审法院对争议的50万元是否是借款、过户手续费用35万元是否合理没有查明。
左青宏答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。主要事实和理由：1.一审判决认定赖代永返还左青宏622889.79元房款正确，赖代永认为左青宏未多付房款的理由不能成立。赖代永认可向左青宏收取房款268.3万元及过户费35万元，但过户费实际仅支出110110.21元，赖代永多收取的房款及过户费无法律和合同依据；2.赖代永虽签署了案涉房屋的移交手续，但并未实际履行，而是以所谓“承租人”的身份继续占用案涉房屋，不符合左青宏与赖代永双方合同的约定；3.赖代永与唐登明之间的租赁关系不能成立，赖代永上诉称其系房屋承租人无任何依据。唐登明与赖代永之间实质上系委托管理的关系，而并非由唐登明直接将案涉房屋的一半租赁给赖代永。即便赖代永与唐登明的租赁关系存在，赖代永也以自己的行为表示放弃了继续承租案涉房屋的权利；4.赖代永占据案涉房屋，并对外经营收取租金的行为给左青宏带来巨大损失，赖代永明确承诺如不按期交房将向左青宏每天支付违约金5000元，且没有向一审法院提出违约金过高的抗辩，因此赖代永应当向左青宏支付每天5000元的违约金。
唐登明答辩称，赖代永上诉所称唐登明非法占有案涉房屋不能成立，案涉房屋系赖代永与唐登明共同所有的，由赖代永负责管理。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，二审应予以维持。
本院二审查明：2013年11月11日，赖代永向左青宏出具收条，该收条载明：“今收到左青宏购巴南区李家沱采石场38号房屋尾款68.3万元。此房于2013年12月11日前必须交房，如到时不交房，每天按5000元缴纳违约金”。
二审中，赖代永认可：赖代永现实际占用案涉房屋的一半，其总共收到左青宏支付的购房款及过户费共计303.3万元。
另查明：一审中，就案涉违约金的问题一审法院曾向赖代永进行询问，赖代永认为：案涉房屋已经向左青宏移交，赖代永没有违约，也不可能违约，不该支付该违约金，对违约金的标准不发表意见。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案双方的争议焦点是：1.赖代永是否应该向左青宏交付案涉房屋；2.赖代永是否应向左青宏返还房款及过户费；3.赖代永是否应向左青宏支付违约金5000元／天。对此，本院评析如下：
一、关于赖代永是否应该向左青宏交付案涉房屋的问题。1.三方在《厂房买卖（居间）合同》第三条第三款约定“手续办完以后，金额付清，并在一个月内负责交房，不得以任何借口拖延，否则每天按5%赔偿甲乙双方的损失费”，同时，在2013年11月11日，赖代永向左青宏出具收条也载明了“此房于2013年12月11日前必须交房，如到时不交房，每天按5000元缴纳违约金。上述事实说明，赖代永依据前述合同及其本人所出具收条上关于交房时限的约定负有向左青宏交付房屋的义务；2.赖代永辩称其与唐登明存在租赁关系，赖代永现租用的是唐登明的房屋的理由不能成立。本案中，唐登明明确表示其与赖代永不存在租赁关系，唐登明已按照其于2013年12月2日出具的《房屋移交及申明》向左青宏交付了案涉房屋。赖代永与唐登明作为案涉房屋的原共有人，对案涉房屋各占有50%的产权，双方对各自在案涉房屋中的产权面积及范围并未进行划分，属共同共有，赖代永认为其占有的系唐登明的房屋的抗辩理由本院不予认可。因此，赖代永现仍然占有案涉房屋于法无据。
二、关于赖代永是否应向左青宏返还房款及过户费的问题。依据三方《厂房买卖（居间）合同》的约定左青宏应向赖代永支付购房款230万元及案涉房屋的过户费、公证费等费用，现左青宏已经向赖代永支付房款及相关过户费用303.3万元，但依据赖代永在本案中举示的证据证明赖代永在办理案涉房屋的过户手续时仅实际支出相关税费110110.21元，在赖代永与左青宏就多收取的款项无相关约定的情况下，赖代永无权占有该款项，一审法院对此认定正确，本院予以维持。
三、关于赖代永是否应向左青宏支付违约金5000元／天的问题。本案中，赖代永虽承诺“如到时不交房，每天按5000元缴纳违约金”，但在一审中赖代永亦明确表示“其没有违约，不该支付违约金”。本院认为，赖代永在一审中关于不应支付违约金的抗辩亦应视为其向法院作出调减违约金的抗辩。结合本案履行情况，赖代永与左青宏交易的房屋价款只有230万元，每天5000元违约金的约定过高，且左青宏亦未向本院举示证据证明其实际损失，故本院对该违约金依据合同法的相关规定予以调整，赖代永应从2013年12月12日起至赖代永向左青宏交付全部房屋之日止以230万元为基数，按年利率24%计算向左青宏支付违约金。一审法院对违约金未予调整不当，本院予以纠正。
综上，一审法院认定事实基本清楚，适用法律部分有误，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市第五中级人民法院第（2014）渝五中法民初字第00848号民事判决第一项、第三项；
二、变更重庆市第五中级人民法院第（2014）渝五中法民初字第00848号民事判决第二项为“赖代永于本判决生效之日起10日内以230万元为基数，从2013年12月12日起至赖代永全部移交房屋之日止，按年利率24%向左青宏支付违约金”；
三、撤销重庆市第五中级人民法院第（2014）渝五中法民初字第00848号民事判决第四项；
四、驳回左青宏的其他诉讼请求。
一审案件受理费48781元，由赖代永负担40000元，左青宏负担8781元。二审受理费10029元，由赖代永负担7000元，左青宏负担3029元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐渝梅
代理审判员 李 震
代理审判员 谭振亚
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 ＸＸ平