辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民终614号
上诉人（原审被告）：牟莉，女，1964年8月15日出生，汉族，住山东省乳山市城区。
委托诉讼代理人：孙大鹏，山东北斗星辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连信托投资公司清算组，住所地大连市中山区友好路155号。
法定代表人：张国平，该清算组组长。
委托诉讼代理人：吴洪涛，辽宁壹品律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许晓岑，辽宁壹品律师事务所律师。
原审第三人：中国华联房地产开发公司大连公司德成公司。
上诉人牟莉因与被上诉人大连信托投资公司清算组（以下简称大信清算组）及原审第三人中国华联房地产开发公司大连公司德成公司（以下简称华联公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服大连市中级人民法院（2015）大民二初字第00182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人牟莉的委托诉讼代理人孙大鹏，被上诉人大信清算组的委托诉讼代理人吴洪涛到庭参加诉讼，原审第三人华联公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
牟莉的上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法确认牟莉与西里公司就乳山市向阳二区66号楼2单元402室之间的房屋买卖关系合法有效；3.一审法院解除对牟莉购买房屋的查封，停止对该房屋的执行。事实和理由：一审判决认定牟莉与华联公司未签订商品房�卖合同亦未进行备案，仅凭一张华联公司出具的收据无法证明牟莉系案涉房屋的买受人，牟莉无证据证明支付了全部购房款，其提供的乳山市房产管理局产权登记信息不能证明牟莉目前无其他可居住房屋，未办理过户登记手续不能排除牟莉自身原因，均属认定事实错误；一审判决名义上适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条审查本案，但却按照该规定第二十八条所规定的条件进行实体审查，存在错误。牟莉虽未与华联公司签订书面的房屋买卖合同，但华联公司出具了收款收据，该收据上注明了必要的购房信息以及已收齐房款的内容，上述证据可以证明牟莉不仅与华联公司之间存在房屋买卖关系，还可以证明牟莉已经支付了全部购房款；牟莉提供的辛本文等人的购房契约及房产证可以证明华联公司提供的购房协议文本样式、内容和房屋的坐落位置、价格以及董德成笔迹等信息。牟莉提供证据证明自己名下无房产登记。乳山市法院427号民事判决书并未作出以物抵债的法律确认，而是对西里公司2002年以房抵债后由于华联公司的过错导致牟莉等购房户不能办证造成的损失以及限期办证事实的确认，该判决亦可以证实系因华联公司的原因造成牟莉等购房户无法办理产权证书；案涉房屋至今仍登记在华联公司名下，故应适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。
大信清算组辩称，牟莉现有的证据不足以证明其与诉请的房屋具有关联性、其与华联公司之间存在真实有效的房屋买卖合同关系、其已支付了案涉房屋的全部购房款、其在法院查封前已经合法占有该房屋；即使牟莉购买了案涉房屋，但其依据查封后的民事判决排除大信清算组�执行行为不应得到支持，且其未办理房屋过户登记手续也有重大过错，不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第十七条的规定，一审判决适用《执行异议和复议规定》规定第二十八条正确。牟莉提交的证据所记载的房屋与案涉房屋的楼宇名称、单元号、房间号、楼层都不相同，且该证据仅是西里公司出具的收据，并无买卖合同、合法发票，亦未提供购房资金的来源和流水证据，牟莉未能提交因其占有使用房屋而由电力公司、水力公司出具的合法有效的水电费票据和证明；乳山市法院的427号判决仅能证明西里公司通过以物抵债行为对华联公司取得债权，不能证明西里公司实际取得该房屋的所有权及已经占有该房屋。
华联公司经本院合法传唤未到庭应诉。
大信清算�向一审法院起诉称：大信清算组依据一审法院（1997）大经初字第263号民事裁定书强制执行华联公司欠付其借款本金及利息一案，在该案诉讼过程中，大信清算组依法申请法院查封了华联公司开发建设的案涉房屋，但牟莉以其已购买案涉房屋为由提出执行异议，一审法院以（2015）大执异字第143号执行裁定书中止了对案涉房屋的执行。大信清算组认为该裁定错误，对案涉房屋应予强制执行，理由如下：牟莉并未与开发商签订正式的商品房买卖合同，也没有正式的购房凭证，仅有一份收款收据，但未提供资金来源证据，不能证明已经支付购房款及是否交完全款，并且未办理案涉房屋的登记备案手续及房屋所有权证书，大信清算组查封案涉房产至今，该房屋一直登记在华联公司名下。此外，牟莉购买案涉房屋系在法院查封后进行，牟莉存在重大过错。故请求：法院依法判令许可大信清算组依据一审法院（1997）大经初字第263号民事判决书对位于山东省乳山市向阳二区66号楼2单元402室房屋强制执行。
一审法院经审理查明：1997年8月6日，一审法院作出（1997）大经初字第263号民事判决书，判令华联公司于该判决发生法律效力之日起十日内向大连信托投资公司（现大信清算组）偿还借款本金500万元及利息。1998年3月31日，一审法院作出（1997）经上执字第263号民事裁定书，依法查封被执行人华联公司所有的位于山东省乳山市向阳街西段南侧地块编号为C-96-1DC-1（面积3458㎡）上的两栋商品房住宅楼（面积6600㎡，其中一栋四层、另一栋五层）。2006年2月27日，一审法院作出（1997）大经执字第263号民事裁定书，查封被执行人华联公司位于山东省乳山市向阳街西段地号为C-96-1DC-1上的4#楼（不含403#、501#、202#、204#）的全部房屋（包括案涉房屋），查封期限两年。后一审法院分别于2008年2月26日、2009年4月22日、2011年4月20日、2012年4月19日、2013年4月12日、2014年4月1日、2015年4月8日作出裁定，对上述房产查封至2018年4月9日。
2001年5月16日，大连市整顿信托投资公司领导小组本公司下发大整信托办字[2001]4号文件，决定于2001年5月19日撤销大连信托投资公司，成立大信清算组。
2016年7月6日，乳山市公安局门楼牌管理办公室出具证明：兹有原《房屋所有权证》地址（乳山市）向阳街20-4号楼。于2012年10月18日由公安机关规范地址为（乳山市）向阳二区66号楼。
一审法院另查明：牟莉从乳山市住房保障和房产管理局调取如下证据：一份《建筑工程施工许可证》，载明：建设单位大连华联房地产开发公司大连公司乳山分公司，工程名称乳山二轻住宅楼，建设地址，合同开工日期2002年4月26日。�份楼、房主为辛本明的房屋产权证，载明房屋竣工时间2002年。一份土地使用权证，载明：土地使用者中国华联房地产开发公司大连公司德成公司乳山分公司，坐落在，土地使用权终止日期2071年10月25日。一份房屋登记簿，载明：城区4#所有权人为中国华联房地产开发公司大连公司德成公司乳山分公司，所有权证号为20041373。一份乳山市住房保障和房产管理局档案查询专用笺，载明：申请人牟莉在乳山市国有土地范围内无产权登记信息。
一审法院又查明：牟莉提供如下证据：一份收款收据，记载：兹收到牟丽人民币61,000元，事由购房款，时间2001年11月6日。董德成在经手人处签名，华联公司乳山分公司加盖公章。另，在该收款收据上还添加如下内容：全款额柒万捌仟元整已交齐。楼号东一单元3楼西。2002年9月19日。董德成签名，华联公司乳山分公司再次加盖公章。一份乳山市城区街道办事处西里村村民委员会2015年10月29日出具的证明：楼居民（包括牟莉）共十二户自2003年1月由乳山市城区街道办事处西里村村民委员会代替其村办企业乳山市西里村建筑工程公司收取居民的水电费，直到2008年8月移交给乳山市东风物业服务中心管理。一份乳山市东风物业服务中心于2015年10月29日出具的证明，记载：向阳二区66号楼（原20号楼）居民（包括牟莉）共十二户自2009年8月由乳山市城区街道办事处西里村交付给乳山市东风物业服务中心负责该小区物业管理，管理期间上述居民就在该楼居住并及时缴纳水、电及物业的有关费用。
一审法院在执行申请执行人大信清算组与被执行人华联公司借款合同纠纷一案中，牟莉作为案外人对执行标的提出书面异议，一审法院经审理于2015年12月1日作出（2015）大执异字第143号执行裁定书，中止�山东省乳山市向阳二区66号楼2单元402室房屋的执行。大信清算组在法定期限内提起本案诉讼。
一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同�定总价款的百分之五十。该规定系对房屋消费者物权期待权的保护。就本案诉争而言，牟莉应当举证证明其与被执行人华联公司之间存在真实的房屋买卖关系，且同时符合上述法律规定的三项情形，进而证明其享有足以排除强制执行的民事权益。但综合已查明事实，牟莉提供的现有证据并不足以排除大信清算组的强制执行。具体理由如下：
首先，牟莉与被执行人华联公司及其乳山分公司之间并未签订合法有效的书面买卖合同。按照正常的交易流程，购房人自开发商处购买房屋应签订条款完备的商品房买卖合同，对于支付房款及交付房屋的期限、逾期付款和逾期交房的违约责任及产权登记事项等商品房买卖合同的核心内容做出约定。并且在签订合同后还需办理相关的合同备案手续。而本案中，牟莉主张其从华联公司乳山分公司处购买案涉房屋，但双方却连�基本的商品房买卖合同都未订立，与正常的商品房交易相悖。牟莉主张购买案涉房屋的依据仅为一张收款收据，而从该收据的内容看，牟莉所购房屋的楼号是“东一单元3楼西”，现并无充分的证据证明收款收据上记载的房号即为牟莉在执行程序中主张排除执行的山东省乳山市向阳二区66号楼2单元402室，故仅凭现有证据无法证明牟莉系案涉房屋买受人的事实，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定将牟莉作为房屋买受人保护其物权期待权。
其次，现有证据不足以证明牟莉已支付了案涉房屋的购房款。本案中，因牟莉与华联公司之间未签订商品房买买卖合同，故无法确定双方约定的购房款总额。虽然牟莉提供了一份收款收据，载明“全款额柒万捌仟元整已交齐”，下方有董德成的签字和华联公司乳山分�司的印章，但该收据上有两处“董德成”的签字，除上述签字外，还有一处2001年11月6日董德成收取购房款61,000元的签字，该两处签字的笔迹有明显差异。大信清算组对于该收款收据及董德成的签字的真实性均不予认可，而牟莉未能提供其交付房款的资金来源、资金流向及购房发票等相关证据对其交付房款的情况予以进一步佐证。故仅凭现有证据不足以证明牟莉已实际交付了案涉房屋的购房款。
再次，虽然牟莉提供了乳山市住房保障和房产管理局出具的牟莉在乳山市国有土地范围内无产权登记信息的档案查询专用笺，但该份证据只能证明牟莉在乳山市房产管理局无已办理产权证的房屋登记记录，不能证明牟莉目前没有其他可居住的房产。
最后，案涉房屋未能办理过户登记手续不能排除有牟莉自身的原因。根据牟莉提供的房屋登记簿显示，案涉房�已于2004年办理初始登记，产权人为华联公司乳山分公司，且在同一住宅楼（即案涉的向阳二区66号楼）内已有部分业主办理了产权登记手续，由此表明案涉房屋具备办理产权证的条件。而牟莉主张其于2001年即购买案涉房屋，本院于2006年才查封该房屋，故牟莉有机会办理案涉房屋的产权证却一直未办理，其主张未能取得案涉房屋的产权登记手续系因华联公司的单方原因所致没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
综上，结合牟莉提供的现有证据，不足以证明牟莉就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故大信清算组要求法院准许执行案涉房屋的诉请，于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：准许大信清算组依据一审法院法院（1997）大经初字第263号民事判决书执行山东省乳山市向阳二区66号楼2单元402室的房屋。一审案件受理费1325元（大信清算组已预交），由牟莉承担。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
本院认为，本案系大信清算组就案涉房屋提起申请执行人执行异议之诉，因牟莉作为买受人对登记在作为被执行人的房地产开发企业华联公司名下的案涉房屋提出异议，应当依据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定就牟莉在人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同、案涉房屋是否为牟莉唯一用于居住的房屋以及牟莉已支付的价款是否超过合同约定总价�的50%等内容进行审查，最终确定牟莉对案涉房屋是否存在实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。但牟莉没有办理案涉房屋过户登记的原因与本案缺乏关联性。
牟莉在本案诉讼中提供了华联公司向其出具的收款收据，该收据上以添加内容方式载明了牟莉所购买房屋的楼宇名称、单元号、房间号，虽与现案涉房屋不同，但从乳山市公安局及村民委员会出具的证明看，二者应是指向同一房屋。而大信清算组对该收款收据虽不予认可，但未提交足以反驳该事实的证据，华联公司未出庭应诉，亦未对该收款收据陈述质证意见，故可以认定华联公司于2001年11月6日就案涉房屋向牟莉开具了61,000元的收据，后于2002年9月19日添加了案涉房屋的具体单元房间号。但该收据无法证明牟莉与华联公司曾就案涉房屋签订有书面的房屋买卖合同，牟莉在本案中亦未提供�他证据予以证明，则一审法院认定牟莉与被执行人华联公司及其乳山分公司之间并未签订合法有效的书面买卖合同并无不当，本院予以确认。故牟莉并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形，一审法院认为牟莉提供的现有证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益、对大信清算组要求法院准许执行案涉房屋的诉请予以支持并无不当，本院予以确认。而即使牟莉已经就案涉房屋向华联公司支付超过50%的房屋价款，以及其并无其他可供居住房屋，均不能改变牟莉未与华联公司就案涉房屋签订书面合同的事实。故牟莉的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。
综上所述，牟莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，�予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1325元，由上诉人牟莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 维 良
审判员 倪 立 新
审判员 赵 碧 涛
二〇一八年二月二十三日
书记员 周明静（代）