湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0102民初2045号
原告：武汉金阳房地产开发有限公司，住所地武汉市东西湖区宏图路8号武汉客厅C幢1307号。
法定代表人：詹向阳，董事长。
委托诉讼代理人：刘树九（一般授权代理），湖北森生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：傅炜晗（一般授权代理），湖北森生律师事务所实习律师。
被告：武汉捷达物业发展有限公司，住所地武汉市东西湖区吴家山。
法定代表人：邵光顺，董事长。
委托诉讼代理人：顾农（一般授权代理），湖北山河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于明（特别授权代理），男，武汉捷达物业发展有限公司总经理，住武汉市江岸区。
第三人：武汉新东建集团地产有限公司，住所地武汉市东西湖区二雅路6××号（6）。
法定代表人：潘胜祥，董事长。
委托诉讼代理人：叶菊姣（一般授权代理），湖北卓胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏谨（一般授权代理），湖北卓胜律师事务所律师。
原告武汉金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）与被告武汉捷达物业发展有限公司（以下简称捷达公司）及第三人武汉新东建集团地产有限公司（以下简称新东建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法适用普通程序于2017年4月6日、2017年5月23日公开开庭进行审理。原告金阳公司的委托诉讼代理人刘树九、傅炜晗，被告捷达公司的委托诉讼代理人顾农、于明，第三人新东建公司的委托诉讼代理人叶菊姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金阳公司向本院提出诉讼请求：1、确认《楼宇预售合同》有效；2、捷达公司及新东建公司立即为我公司办理位于武汉市友益街太平里捷达大厦第十七层4、5、××号房屋的过户手续；3、捷达公司支付违约金992,000元（人民币，下同）；4、捷达公司返还房屋面积与合同约定面积不实部分的购房款225,184元及银行同期利息259,529.43元（以225,184元为基数，按照银行同期贷款利率标准，从1998年8月9日计算至起诉之日止），共计484,713.43元；5、捷达公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：我公司与捷达公司于1998年签订《楼宇预售合同》，另我公司、捷达公司与武汉金银湖国际高尔夫实业发展有限公司（以下简称高尔夫实业公司）于1998年8月10日签订《确认书》。综合该两份文件表明：我公司购买捷达公司位于汉口××街××商住楼××、××层房屋，捷达公司同意按2,766,000元计算予以回购。后我公司购买高尔夫实业公司别墅一套，金额为2,184,000元，另购买捷达公司位于武汉市友益街太平里捷达大厦第十七层房屋，建筑面积为320平方米，每平方米3,100元，计款992,000元。该两处房产共计3,176,000元，捷达公司同意将应向我公司支付的2,766,000元回购款支付给高尔夫实业公司予以充抵部分房款，不足部分410,000元由我公司向高尔夫实业公司一次性支付即视为我公司履行全部付款义务。双方还约定捷达公司应在房屋交付于我公司使用后半年内为其办理房屋过户事宜，如未能如约实现则以我公司所付购房款全额的一倍数额承担违约责任。我公司在向高尔夫实业公司支付410,000元购房款后，分别收到了捷达公司和高尔夫实业公司所出具992,000元、2,184,000元的售房款收据。此后，捷达大厦第十七层的涉案房屋一直由我公司实际占用至今。上述事实已由湖北省高级人民法院（2004）鄂监二民再字第34号民事判决书予以确认。现我公司查到该房屋在江岸区房产管理局登记的实测面积资料显示，房屋权属面积只有247.36平方米，与《楼宇预售合同》约定的房屋面积不符。另查询到该房屋由新东建公司开发，捷达公司与新东建公司于1994年3月16日签订《商品房订购合同书》购买该涉案房产，并约定由新东建公司办理房产过户手续，但该房屋一直未办理过户手续，至今仍登记在新东建公司名下。《楼宇预售合同》是我公司与捷达公司双方的真实意思表示，我公司已按约定履行全部付款义务，应当依法认定该合同有效。按照双方约定，捷达公司应为我公司办理该房屋的过户手续，并且房屋面积应以办理房产权证所登记的面积为准，据实结算。我公司经多次要求，捷达公司推脱拒不配合办理相关事宜。新东建公司作为房地产开发商将捷达大厦售予捷达公司，亦有义务协助捷达公司为我公司办理过户手续。
被告捷达公司辩称：金阳公司所述的本案事实与湖北省高级人民法院（2004）鄂监二民再字第34号民事判决书内容并不相符，按双方约定金阳公司应将位于汉口××街××商住楼××、××层房屋交付给我公司，但金阳公司从未履行交房手续。金阳公司实际还欠付我公司购房款未支付，截止起诉时间大约还差欠277,000元购房款，以及物业费、滞纳金、罚金将等近80,000元。涉案房屋包含公摊在内面积298平方米与约定的320平方米仅差7%，三方协议约定误差可以在10%之内，这是允许的。因金阳公司差欠购房款未付，已属违约，我公司已于诉前通知要求收回房屋，解除《楼宇预售合同》。金阳公司的诉讼请求无事实及法律依据，请法院依法驳回。
第三人新东建公司述称：我公司与金阳公司并未建立任何法律关系，也非楼宇预售合同的相对方，请法院驳回金阳公司对我公司的诉讼请求。
经审理查明：位于武汉市江岸区友益街45-73号捷达大厦房屋系武汉市东西湖区城市建设综合开发公司开发。1994年3月16日，捷达公司（甲方）与武汉市东西湖区城市建设综合开发公司（乙方）签订《商品房订购合同书》，约定：综合楼附楼位于汉口××益街太平里，规划占地650平方米，层高为十六层，总建筑面积12200平方米左右，其中一、二层为商场，三层以上为住宅；一、二层商场平均价为7,750元/平方米，三层以上的住宅平均价格为2,800元/平方米；甲方要求此商品房由乙方办理过户和双证，费用按政策各自办理交缴费用。合同还对工期、工程质量、违约责任等其他事宜进行了约定。房屋交付后双方未办理房屋权属转移登记手续。
1998年，金阳公司（甲方）与捷达公司（乙方）签订《楼宇预售合同》，约定：甲方定购乙方座落在太平里捷达大厦十七层建筑面积320平方米的楼宇，单价3,100元，合计992,000元；上述款项通过双方有关合同和协议规定一次付清；乙方应在收款后十日内将楼宇交付甲方；该楼宇领取产权时，有关产权证领取之各项费用，公证、律师及政府税项均由甲方负责支付，甲方于领取产权证前不得将房屋转让与任何第三者承受，如因特殊原因需改名，须事先征得乙方同意，并支付有关手续费（含乙方因改名而发生的任何费用，均由甲方负责）；自房屋交付给甲方之日起，有关房产的各项费用甲方应按国家有关部门之规定自行缴交。
1998年8月10日，高尔夫实业公司（甲方）与金阳公司（乙方）、捷达公司（丙方）签订《确认书》，载明：一、由乙方以1998年8月7日所签向甲方购买金银湖高尔夫花园别墅银水苑A—15购房合同，在合同签订三日内乙方向甲方支付全额款项，即2,184,000元，另购买丙方太平里捷达大厦十七层房屋一套，面积为320平方米，3,100元/平方米，计992,000元，以上合计金额为3,176,000元；二、鉴于乙方与丙方原有购房合同，特达成三方一致意见，由丙方收回乙方原向丙方所购汉口铭新街综合楼两层房屋，计价2,766,000元，甲方认可该款视同乙方购别墅及向丙方购房屋所付款项；三、除此之外，乙方向甲方一次性付款410,000元，与本确认书第二条甲、丙两方共同认可之款项，计3,176,000元，一并构成乙方履约之前提条件；四、乙方所购本确认书第一条所指一栋别墅的花园面积为A—15（657平方米）、捷达大厦17层建筑面积320平方米，以上面积在实际交付乙方使用时，正负不超过10%，房屋面积以办理房产权证所登记的面积为准，实结实算；五、甲、丙双方共同向乙方保证在房屋交付乙方使用后半年内为乙方办齐房产权证，如未能实现本条款愿以乙方所付购房款全额的一倍份额赔偿乙方。上述协议签订后，捷达公司将房屋交付给金阳公司，该房屋一直由金阳公司占用，但未办理房屋权属转移登记，该房屋仍登记在新东建公司名下。
1998年8月9日，捷达公司、高尔夫实业公司分别向金阳公司出具《武汉市统一收款收据》，载明收到金阳公司售房款分别为992,000元、2,184,000元。
庭审中金阳公司与捷达公司均确认金阳公司所购买的房屋为捷达大厦十七层4、5、××号房。捷达大厦十七层4、5、××号房权属建面分别为85.83平方米、91.13平方米、70.40平方米，共计247.36平方米，分摊共有建面分别为17.25平方米、18.32平方米、14.15平方米。
另查明：金阳公司与高尔夫实业公司、捷达公司商品房买卖合同纠纷一案，武汉市东西湖区人民法院2003年7月2日作出（2003）东经初字第20号民事判决，高尔夫实业公司不服提出上诉，武汉市中级人民法院2003年11月11日作出（2003）武经终字第434号民事判决。金阳公司不服，向湖北省高级人民法院提出再审申请，湖北省高级人民法院2004年5月18日作出（2004）鄂监二民字第21号民事裁定，决定对该案进行提审。湖北省高级人民法院于2004年9月22日作出（2004）鄂监二民再字第34号民事判决，认定金阳公司购买了捷达公司位于武汉市友益街太平里捷达大厦十七层房屋，并按合同规定的时间和数额支付了房款，金阳公司的付款义务已经履行，捷达公司已向金阳公司交付了该房屋，金阳公司以992,000元购买的捷达公司位于武汉市友益街太平里捷达大厦十七层房屋320平方米房屋一套无争议，并已实际占用，视为双方已履行完毕，不再退付。
还查明：2006年7月20日，武汉市东西湖区城市建设综合开发公司名称变更为新东建公司。
因涉案房屋一直未办理房屋权属转移登记手续，故金阳公司诉至本院。
上述事实，有《楼宇预售合同》、《确认书》、《武汉市统一收款收据》、《武汉市房屋土地测丈表》、《武汉市房屋产权登记信息查询单》、《商品房订购合同书》、《收据》、湖北省高级人民法院（2004）鄂监二民再字第34号《民事判决书》及双方当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审查证属实，本院予以采信。
本院认为：新东建公司将捷达大厦出售给捷达公司，捷达公司与金阳公司签订的《楼宇预售合同》以及金阳公司、捷达公司与高尔夫实业公司签订的《确认书》均系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。金阳公司已按合同约定的金额支付了购房款992,000元，经过测量，金阳公司所购捷达大厦十七层4、5、××号房屋权属建面247.36平方米，比《楼宇预售合同》约定的320平方米少72.64平方米，依照双方约定购房款应按房屋面积实结实算，故金阳公司要求捷达公司退还多支付的购房款225,184元（72.64平方米×3,100元）的诉讼请求本院予以支持。捷达公司辩称金阳公司尚欠购房款未付，构成违约，其已解除《楼宇预售合同》，但在本案中其未提供证据予以证明，故本院对其该项抗辩观点不予采纳。捷达公司未就其主张的所欠购房款在本院限定期限内提出反诉，其可另行主张。按照《确认书》的约定，捷达公司应在将房屋交付给金阳公司使用后半年内为其办理房屋过户手续，但捷达公司一直未办理，现该房屋仍登记在新东建公司名下，故本院对金阳公司要求捷达公司、新东建公司协助办理过户手续的诉讼请求予以支持。依照《楼宇预售合同》的约定，办理房屋权属转移登记手续所需的相关税费由金阳公司负担。捷达公司未按照约定协助金阳公司办理涉案房屋权属转移登记手续，怠于履行合同义务，构成违约，依照《确认书》约定，捷达公司应向金阳公司支付购房款一倍的违约金。经本院释明，捷达公司明确表示对违约金不要求调整。本案中购房款应为992,000元-225,184元=766,816元，违约金也应为766,816元，故金阳公司主张捷达公司支付违约金992,000元的诉讼请求本院予以部分支持。金阳公司还主张捷达公司应就面积差额部分的购房款225,184元向其支付该款银行同期利息259,529.43元，但综合本案各项因素，违约金已足以弥补金阳公司的损失，故本院对其该项诉讼请求不予支持。捷达公司认为金阳公司欠缴物业费等费用与本案并非同一法律关系，捷达公司可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告武汉金阳房地产开发有限公司与被告武汉捷达物业发展有限公司签订的《楼宇预售合同》合法有效；
二、被告武汉捷达物业发展有限公司、第三人武汉新东建集团地产有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告武汉金阳房地产开发有限公司办理位于武汉市江岸区友益街45-73号捷达大厦十七层4、5、××号房屋权属转移登记手续，办理时所需相关税费由原告武汉金阳房地产开发有限公司负担；
三、被告武汉捷达物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉金阳房地产开发有限公司支付违约金766,816元；
四、被告武汉捷达物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉金阳房地产开发有限公司返还购房款225,184元；
五、驳回原告武汉金阳房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费44,214元、邮寄送达费40元，合计44,254元，由原告武汉金阳房地产开发有限公司负担8,570元、被告武汉捷达物业发展有限公司负担35,684元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 肖珍荣
人民陪审员 葛一红
人民陪审员 丁凤玲
二〇一七年八月××日
书 记 员 尹代媛