山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）同民再字第8号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨世礼，男，1959年6月29日出生，汉族，住大同市南郊区。
委托代理人：李勇，山西星瑞律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李海艮，男，1975年3月15日出生，汉族，住大同市南郊区。
再审申请人杨世礼因与被申请人李海艮房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）同民终字第681号民事判决，向本院申请再审，本院于2014年10月20日作出（2014）同民申字第33号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人杨世礼及其委托代理人李勇到庭参加诉讼，被申请人李海艮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，缺席审理。本案现已审理终结。
2013年4月22日，一审原告杨世礼起诉至大同市南郊区人民法院称，1982年原告及原告父亲杨有庭申请得到二块宅基地使用权，后各自建造房屋，2000年原告父亲因病去世，其所有房子确定由原告弟弟杨世禄继承。2001年4月20日杨世禄与原告签订买卖合同，将杨世禄继承父亲杨有庭的房子卖给了原告杨世礼。2007年3月原告与被告订立买卖协议，将原告自建的购买杨世禄的共4间房屋转让被告，转让款55000元。但被告并非南郊区高庄村村民，根据我国现行相关法律法规及政策规定，原、被告所订立的买卖协议无效，依据《合同法》第58条规定，合同无效或被撤销后，因合同取得的财产应当予以返还。现请求法院确认原、被告双方之间的宅基地及地上房屋买卖合同无效，并返还南郊区高庄村道北街1排3号地上宅基地使用权证书给原告。为证明上述事实、主张，原告提供以下证据：1高庄村村委会证明两份，证明原告及其父亲取得宅基地的使用权；2、高庄村村委会证明，证明家庭子女状况；3证明材料，证明原告弟弟杨世禄去世；4、证明材料，证明杨世禄生前已将继承父亲房屋转让给原告杨世礼；5、证明三份，证明杨月娥、杨月琴、杨士昌放弃继承；6、高庄村村委会证明一份，证明杨世礼将房产转让被告李海艮；7、证明一份，证明交易房子已拆迁。被告李海艮经依法传唤未出庭应诉，未提交答辩状和证据。
大同市南郊区人民法院一审认为，原告提起合同无效之诉，但并未提交双方签订的合同，证明双方合同的内容，属于举证不能，依法应当驳回请求。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告杨世礼的诉讼请求。案件受理费100元，法院专递费120元由原告杨世礼负担。
杨世礼不服一审判决，向本院提起上诉称，请求撤销原判，改判上诉人和被上诉人之间的房屋买卖协议无效，被上诉人返还房屋宅基地使用权证书，理由是一审以上诉人没有提交合同为由驳回上诉人诉讼请求错误。上诉人提交证据足以证明双方房屋买卖的事实，依据法律规定，该转让行为无效。
被上诉人李海艮没有答辩。
杨世礼一审提交了村委会及证人证明材料，以证明其弟已将继承的房屋卖于上诉人，上诉人又将房屋卖于李海艮，二审又提交了证人李云龙和李恒的证言、宅基地登记审批表。结合一、二审证据，本院二审确认如下事实：诉争房屋系上诉人杨世礼之父取得宅基地使用权并建造，后杨世禄继承取得。2001年4月杨世禄卖给杨世礼。2007年杨世礼将房屋卖给李海艮，并交付房屋。现该房屋已拆除。
本院二审认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地不予批准。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）中规定城镇居民不得到农村购买宅基地，农民住宅或小产权房。由此可以看出，国家只禁止城镇居民购买农村宅基地和住房，而并未禁止非本村村民购买本集体经济组织范围内的住房和宅基地。杨世礼未证明李海艮系城镇居民，而且双方房、款两清，故上诉人杨世礼要求确认房屋买卖行为无效不利于民事法律关系的稳定和交易安全，故对其主张本院不予支持。一审判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人负担。
杨世礼申请再审称，请求依法撤销本院（2013）同民终字第681号民事判决，改判申请人与被申请人签订的《房屋买卖协议》无效，被申请人将房屋返还申请人。事实与理由：本案的基本事实：申请人与其父亲杨有庭均系大同市南郊区高庄村村民，二人于1982年向高庄村村委会申请了二块宅基地使用权，后经南郊区政府批准二人取得了位于南郊区高庄村道北街1排3号二块宅基地使用权，随后申请人与其父亲各自修建了2间房屋，1990年9月申请人母亲吴玉花去世，2000年3月杨有庭去世，其所有房子确定由申请人弟弟杨世禄继承。2001年4月20日杨世禄与申请人签订买卖合同，将杨世禄继承父亲杨有庭的房子卖给了申请人杨世礼。2007年3月申请人与被申请人签订了《房屋买卖协议》，申请人将高庄村道北街1排3号二块宅基地使用权及地上房屋所有权转让给被申请人，但被申请人并非大同市南郊区高庄村村民，根据我国现行农村宅基地使用权的规定，被申请人是无法取得高庄村道北街1排3号二块宅基地使用权及地上房屋所有权。为此申请人向大同市南郊区人民法院起诉，请求撤销申请人与被申请人签订的《房屋买卖协议》，但大同市南郊区人民法院却驳回了申请人的起诉，为此，申请人向大同市中级人民法院提起上诉，但大同市中级人民法院驳回了申请人的上诉。申请人不服，申请再审，理由有：一、根据我国《土地管理法》第62条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权。该法第63条也明文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制。二、虽然申请人与被申请人之间是房屋买卖协议，但房地一体是我国通行的法律原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让。国务院《村镇建房用地管理条例》第64条规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”三、国家法律明确禁止农村宅基地转让。在农村房屋的转让上，包括土地管理法在内的国家法律法规没有作非常明确的规定，更多的政策措施体现在国务院、国土资源部和地方政府的文件中。国家法律只是从限制宅基地的转让上，间接对农村房屋的转让进行了限制。相比农村房屋的法律政策规定而言，国家严禁宅基地转让的法律规定更明确、更直接、更具体。《中华人民共和国物权法》也明确规定了现行的农村集体土地制度和土地政策，对宅基地使用权的转让问题作出了衔接性规定。第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”物权法也只是赋予宅基地使用权人“占有”和“使用”两项权能，而不是完整的所有权，使用权人行使其用益物权要受到严格限制，其上所盖房屋自然也不具有完整的所有权。对于所有权不完整的财产，其转让合同的效力就不能认定为有效。综上所述，我国法律及相关政策明确规定，农村宅基地使用权只能是在本村集体成员之间转让，但大同市中级人民法院在判决中依据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）中指出，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”简单的采用类推解释认为，国家只是禁止城镇居民购买农村宅基地和住房，并未禁止非本村村民购买本村村民的宅基地和住房，就判决驳回申请人的诉讼请求，完全属于没有任何法律依据的一个错误判决。最后，大同市中级人民法院的（2013）同民终字第681号民事判决书，还存在破坏司法统一、公平的情况，在申请人上诉之前，大同市中级人民法院也判决过相同情况的案件，大同市南郊区五里店村民等人转让宅基地使用权纠纷，在五里店村民等人宅基地转让纠纷案件中，也存在非五里店村民买卖五里店村民宅基地，其也是非城镇居民系五里店外村村民购买，但大同市中级人民法院判决认定双方之间的转让协议无效，但却在审理申请人与被申请人的相同案件中，认定为有效。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。
本案的争议焦点为：1、房屋买卖合同是否有效。2、安置房是否应该返还给再审申请人。
本院再审认为，申请人杨世礼与被申请人李海艮签订的《房屋买卖协议》虽然违反了《土地管理法》和最高人民法院司法解释的相关规定，应认定为无效，但所争议的房屋已经被征收拆迁，并进行了安置。原物已经灭失，无法返还，申请人请求返还诉争房屋宅基地使用权证书的诉讼请求已没有实际意义，如将安置房屋返还申请人，违反诚实信用原则及公平原则，也不利于维护交易安全和稳定。二审判决理由虽有瑕疵，但结果正确，应当予以维持。再审申请人杨世礼申请再审的理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2013）同民终字第681号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 高存慧
代理审判员 王之学
代理审判员 赵 成
二〇一五年六月十八日
书 记 员 宁俊艳