江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终6936号
上诉人（原审被告）：范书怀,男,1972年6月15日生，住江苏省苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：俞冬，女，1973年9月20日生，住江苏省苏州市姑苏区。
被上诉人（原审原告）：徐晓花,女,1981年11月5日生,汉族，住江苏省苏州市相城区。
委托诉讼代理人：张明立，江苏致邦(苏州)律师事务所律师。
范书怀与徐晓花房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第00798号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
范书怀的上诉请求：撤销原判依法改判，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人已经按照合同的约定全部通过中介公司付清全部房款，不欠被上诉人房款了，有转账凭证证明。
徐晓花表示服从原审法院判决。
徐晓花的诉讼请求：1、被告支付剩余房款25000元；2、被告支付未付款项的银行利息共计31264元；3、被告支付物业费2万元；4、被告承担本案诉讼费。诉讼中，徐晓花撤回第3项诉讼请求，其他请求不变。利息主张明确为：利率按银行同期贷款利率计算，延迟付款利息计算时间分别为：首付款70.5万元的利息损失计算时间从2013年8月30日至2014年3月13日；银行贷款117.5万元利息损失计算时间从2013年10月20日至2014年3月21日；房款部分29万元利息损失计算时间从2013年10月31日至2014年4月13日；剩余25000元利息损失计算时间从2014年4月13日计算至2015年3月12日。
原审法院审理查明：2013年6月23日，原告徐晓花（出卖方）与被告范书怀（买受方）在苏州信义置业房产经纪有限公司（以下简称“中介公司”）居间下签订《存量房买卖合同》。合同约定：出卖方自愿将位于苏州工业园区天域花园8幢1507室房屋出售与买受方。合同约定该房屋（不包括本合同附件一明确的房屋附属物品）的价款为人民币235万元。买受人实际支付的房屋价款应当等同于出卖人实际收取的房屋价款。买受方贷款支付，买方于2013年8月30日前支付首付款70.5万元，该款由买受方直接支付至交易中心托管账户。买受方应于双方办理本房屋资金托管手续之日起10日内与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，向贷款银行申请人民币164.5万元的贷款用于支付部分房款，若因买受方原因造成贷款不足，则任何不足部分均由买受方补齐，否则视作买受方逾期付款。待贷款银行将该房产贷款部分审批完毕后，买受方应委托该贷款银行将上述贷款部分直接支付至资金托管指定账号。关于买受方逾期付款违约责任，合同第五条约定：买受方未能按本合同第四条约定支付相应房屋价款的，逾期时间超过15天，买受方要求继续履行合同的，经出卖方同意，自本合同第四条约定的相应房屋价款应付期限之第二日起，至出卖方实际收到逾期相应房屋价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本合同第三条约定房屋价款235万元万分之九的违约金，合同继续履行。合同约定2013年10月31日交付房屋。关于买卖税费和其他权益，合同第十四条约定，交易税、费和合同公证费由买受方承担，佣金由买卖双方各自承担。税费及佣金应于签订合同后三个工作日缴纳，若因税费缴纳延迟而导致流程延迟相关责任，参照合同第五条由过错方承担违约责任。
同日，原被告双方签订补偿协议，协议约定：买卖双方于2013年6月23日签订关于苏州工业园区天域花园8幢1507室之房产的存量房买卖合同。合同约定成交价为人民币235万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备及天域花园一期2009号车位使用权转让费用。现经双方友好协商，就此达成如下协议：买卖双方确认，买受方就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备及天域花园一期2009号车位使用权转让费用另行补偿出卖方人民币39万元，其中10万元作为定金由买受方于本合同签订当日支付至中介公司，中介公司收到该款于出卖方补签本合同、房屋权属管理机构审核通过出卖方房屋挂牌信息后一个工作日内转付出卖方；剩余补偿款29万元由买受方于2013年10月31日前支付至中介公司，中介公司收到该款于双方办理房屋交接手续当日转付出卖方。房屋买卖具体经办事宜，被告范书怀于2014年7月10日委托俞冬予以办理。同日，被告与中介公司签订房地产服务费确认书，确认涉案房屋居间服务费为29000元。诉讼中，中介公司经办人员称交易价格274万元，服务费收取为27400元。
2013年6月23日，被告向中介公司支付定金10万元。11月8日，被告存入监管账户首付款70.5万元。2014年3月13日，被告存入监管账户47万元。3月21日，被告通过银行贷款向资金托管账户支付117.5万元。3月27日，被告向中介公司支付253689元。4月4日，原告向中介公司方发送通知函，告知因被告未按照约定时间付款，将按合同约定追究被告违约责任，并通知中介公司方暂停交易流程。4月13日，被告向中介公司支付26.5万元。5月27日，原告向中介公司方发送通知函，告知继续履行房屋交易流程，要求转付己方补偿款26.5万元，同意被告交房前支付，保留追究被告违约责任。中介公司于5月28日代为被告交付了契税70500元，代为向地税局交纳了税费155100元；另于6月6日代为交付了交易转让费517.38元、登记费160元，同时扣取了居间服务费27400元。10月14日，被告出具收条给中介公司，首条内容记明：收到天域花园8幢1507室房屋契税发票、地税完税证明、土地使用权证、房屋所有权证、网签合同。
诉讼中，原告向本院提交存量房交易资金监管凭证复印件，并陈述，其提交该证据证明被告未按约定时间支付房款。合同第一次约定30%的首付款70.5万元应于2013年8月30日前支付，被告实际支付时间为2013年11月8日，后因被告经济状况原因，银行表示只能贷款50%，即被告必须支付首付款50%，后双方变更首付款金额，被告于2014年3月13日增加支付第二笔首付款47万元。被告对此发表质证意见，称真实性没有异议。
关于居间服务费，被告辩称，居间服务费（亦即中介费）27400元被告未缴纳，被告没有收到中介公司服务费发票，且该中介费用金额与被告和中介公司签订的房地产服务费确认书金额29000元也不符。本院询问被告，中介公司有无向其主张过服务费，被告回答：“询问过，被告于2014年4月13日支付尾款265000元时中介公司要求被告一并支付中介服务费。按照合同约定29万元尾款只需在交房当日支付，中介公司在未交税的情况下就因原告的种种原因，要求被告把尾款先打过去。因急于拿房，被告就先把尾款打过去，但因为中介公司先收了被告的款项，税后18天迟迟没有交税，违反合同约定。因中介公司没有顾及被告的权益，被告要求待服务完成后再付中介费，中介公司工作人员同意后被告才把265000元尾款打过去。”2014年10月14日，被告通过园区房产交易中心要求索回房产证等材料时，中介公司要求一并将服务费发票给被告，被告以中介公司的服务还没有完成为由拒收。
庭审中，中介公司方经办人员聂小峰向法庭陈述证言：“买卖双方2013年6月23日在中介公司签订了天域花园8幢1507室房屋的买卖合同。合同分为两部分，总成交价为274万元，网签合同和资金托管金额是235万元，剩余的39万元是补偿款。39万元中的10万元作为定金，在签订合同时支付，约定剩余的29万元在2013年10月31日之前支付。约定2013年8月30日之前办理网签手续和托管手续，后来因为买卖双方的时间问题，最后双方协商是在2013年10月18日办理了网签手续和资金托管手续。网签合同约定当日要支付首付款，并在2013年12月10日之前将银行贷款办理下来，实际情况是2013年11月8日买方才支付了70.5万元的首付款，2014年3月13日补交了47万元首付款，共计117.5万元。2014年3月21日银行贷款117.5万元审批下来，发放到资金托管账户。合同补偿协议约定，2013年10月31日之前买方应该支付给卖方履行款29万元，但当时买方一分钱未付，包括本次交易的税。后来双方出现纠纷，中介公司进行了相应的处理和协商，双方对延期支付的违约金最后没有达成一致。经过中介公司的沟通，买方在2014年3月27日将253689元税费打入中介公司账户。4月4日，卖方向中介公司发函，要求中止办理流程。4月13日，买方支付了265000元的房款，剩余的25000元没有支付，卖方还是没有同意继续进行流程。经过多次沟通，卖方在5月27日发了一份通知函，要求中介公司将收到的265000元补偿款转付给卖方后同意继续交易流程，同意剩余的25000元在交房之前支付。6月18日，流程办理完毕，中介公司通知买方支付剩余的25000元并来领取相应的产权证书，要求卖方交房，但因为买方没有支付25000元，纠纷至此。买方在2015年6月18日领取相应房产证后，在未支付剩余款项及通知中介公司与原告情况下，擅自开锁进入涉案房屋。”
原告徐晓花对于证人的证言没有异议，被告范书怀质证认为：合同明确买方交付尾款29万元，卖方同时交房，按照合同约定先验房再付尾款再交房。关于证人说被告不交付29万元尾款不正确，被告当时提出验房，中介公司小王告知卖方因为房价上涨，嫌价格低，当时就没有付尾款，也没有验房交房。另外证人说被告房款及税费没有及时缴纳表述错误，2014年3月27日被告将253689元房款、税费支付给中介公司。中介公司小王要求支付的理由是卖方父亲天天去营业部吵闹，他们工作难做，叫被告先把税费打到中介公司账户，他们会立即帮被告缴纳，被告于是支付了该款项。4月1日，被告收到了房产交易中心催税提醒，被告打电话给中介公司，中介公司小王有推脱，被告当时提出若不缴纳就将钱退还。4月4日，出卖方开具了中止流程的凭据，这期间中介公司完全有时间去缴纳税费。4月13日，中介公司催促被告把尾款付清，合同上写明先验房再交29万元，税费、尾款系中介公司拖延交付。另，中介费被告不知情，房款尾款被告也提前交了。
以上事实，由当事人提交的存量房买卖合同、补偿协议、缴款凭证、告知函、证人证言、当事人陈述以及庭审笔录等予以证实。
原审法院认为：原、被告之间签订的存量房买卖合同及补偿协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。原、被告应当按照合同约定履行义务。补偿协议约定中介公司方有代收款项义务，被告应按约定支付代收款项。被告与中介公司方签订的房地产服务费确认书确认了服务费29000元，存量房买卖合同上约定被告应在合同签订后三日内缴纳，缴纳服务费是被告应尽的义务，被告理应向中介公司支付补偿款时一并支付服务费。中介公司收到被告款项后代为被告缴纳了产权变更登记税费共计226277.38元，故被告应向中介公司支付补偿款、交易税费、服务费共计643677.38元。被告实际共向中介公司支付了618689元，显然被告未足额支付应付款项。中介公司在收到被告支付的款项时先行扣取应收的服务费27400元，该行为系其对合同相对方违反约定所采取的私力救济行为，不能认为其无权扣取。扣除中介公司代为被告向房产交易部门缴纳的税费226277.38元，被告还应支付房款24988.38元。故原告要求被告支付剩余房款25000元的诉讼请求，予以部分支持。关于利息部分，原告主张利率按银行同期贷款利率计算，延迟付款利息计算时间分别为：首付款70.5万元的利息损失计算时间从2013年8月30日至2014年3月13日；银行贷款117.5万元利息损失计算时间从2013年10月20日至2014年3月21日；房款部分29万元利息损失计算时间从2013年10月31日至2014年4月13日；剩余25000元利息损失计算时间从2014年4月13日计算至2015年3月12日。原告主张利率低于原被告双方合同约定的数额，应予以准许。被告延迟交付首付款70.5万元的利息损失计算时间应从2013年8月31日至2013年11月8日，利息损失数额核定为7567元。关于银行贷款的利息损失，因双方并未约定贷款支付时间，故原告主张被告迟延支付银行贷款致利息损失的诉讼请求，无事实依据，不予支持。原告主张的被告延迟交付29万元补偿款的利息损失计算时间应从2013年11月1日至2014年4月13日，利息损失数额核定为7353.11元。剩余尾款25000元，原告同意被告延缓至交房之日支付，故原告主张交房之前的该部分尾款的利息损失，不予支持。综上利息损失共计14920.11元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告范书怀于本判决生效之日起十日内支付原告徐晓花剩余房款24988.38元；
二、被告范书怀于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐晓花利息损失14920.11元。
三、驳回原告徐晓花其他诉讼请求。
案件受理费1707元，由被告范书怀承担1207元，原告徐晓花承担500元。被告承担部分，原告已预交，被告范书怀于履行上述义务时一并支付原告徐晓花。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，徐晓花与范书怀之间签订的存量房买卖合同及补偿协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据房屋买卖合同的约定，涉案房屋总价为235万元，补偿协议约定补偿费为39万元，共计274万元。合同履行过程中，因存在银行贷款额度审批等各种因素，致使范书怀未按照合同约定的付款时间支付相应的款项，但双方对继续履行合同均无异议，本院予以采纳。
关于付款情况，2013年6月23日范书怀向房产中介公司支付定金10万元，2013年11月8日范书怀存入监管帐户首付款70.5万元，2014年3月13日范书怀存入监管帐户47万元，2014年3月21日范书怀通过银行贷款项资金监管帐户支付117.5万元。上述四笔款项除了定金10万元，其他三笔款项合计为235万元，即为房款总额。对于剩余的补偿费39万元，因范书怀已经支付有定金10万元，尚剩余29万元，范书怀于2014年3月27日向房产中介公司支付253689元，2014年4月13日向房产中介公司支付26.5万元。根据房产中介公司出具的首款数据载明，253689元为税费，26.5万元为房款，但房产中介公司代缴的税费为契税70500元，地税税费155100元，交易转让费517.38元，登记费160元，合计226277.38元，在剩余的253689元-226277.38元=27411.62元中，房产中介公司扣除了范书怀的中介费27400元。这也是目前争议的涉案房屋房款是否付清的焦点。范书怀认为在扣除相应税费后，其再支付26.5万元后即付清了补偿协议中约定的剩余补偿费29万元且有剩余。范书怀支付最后一笔26.5万元也正说明其是不同意在税费中扣除中介费或者在支付中介费具体金额问题上双方仍存在争议，因此，范书怀主张其在支付完26.5万元后，其已经全部付清了房屋，本院应予采信。同时，根据房产中介公司出具的首款收据中也载明253689元为全部为税费，其中并未明确包含中介费以及中介费的具体金额，因此，对于扣除房产中介公司交纳的税费剩余部分应当视为是范书怀支付的房款。
房屋买卖合同与房产中介服务合同是不同性质的合同，合同当事人不同，房产中介公司将范书怀依照房屋买卖合同的约定支付给合同相对方徐晓花的房款中扣除范书怀基于其与房产中介公司之间约定的中介费是引起本案纠纷的原因，在范书怀与房产中介公司没有约定扣除的情形下，房产中介公司予以扣除既损害了范书怀的权益，也损害了徐晓花的权益，其扣款行为缺乏事实和法律依据。涉案房屋买卖合同履行过程中，范书怀已经全部支付了剩余房款（含补偿费），因此，徐晓花向范书怀主张其尚未取得的剩余房款25000元及利息，本院不予支持。徐晓花可向相关房产中介公司主张权利。对于范书怀结欠房产中介公司中介费的，可由房产中介公司根据双方之间的约定另行向范书怀主张。
综上，原审法院认为房产中介公司在收到范书怀支付的款项后扣取其应收的服务费27400元，是其采取的私力救济的行为应认定违背了房屋买卖双方的约定及范书怀付款的本意，亦与房产中介公司应优先保障客户利益的职业操守不符，故本院认定系适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、撤销江苏省苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第00798号民事判决；
二、驳回徐晓花的诉讼请求。
一审案件受理费1707元，二审案件受理费1707元，均由徐晓花负担。双方当事人在履行本判决时一并互相结算。
本判决为终审判决。
此页无正文。
审判长 顾平
审判员 陈斌
审判员 赵东
二〇一七年十二月二十五日
书记员 许炯