山东省莱西市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁0285执异53号
案外人:高清梅，女，1959年8月3日出生，汉族，住胶州市。
申请执行人：刘宏，男，1970年2月12日出生，汉族，住莱西市。
申请执行人：崔振强，男，1974年8月24日出生，汉族，住莱西市。
被执行人：张宪青，男，1965年11月20日出生，汉族，住青岛市李沧区。
被执行人：青岛万通房地产集团有限公司，住所地胶州市九龙镇建设路7号，组织机构代码：72557323-6。
法定代表人：张宪青，该公司经理。
被执行人：青岛丰汇投资担保有限公司，住所地青岛市李沧区君峰路56号，组织机构代码：78374842-8。
法定代表人：张宪青，该公司经理。
被执行人：张献志，男，1963年5月17日出生，住青岛市四方区。
被执行人：青岛九润机械科技有限公司，住所地胶州市九龙镇工业园，组织机构代码74037415-5。
法定代表人：张兆武，该公司经理。
在本院执行刘宏、崔振强与张宪青、张献志、青岛万通房地产集团有限公司（以下简称万通公司）、青岛丰汇投资担保有限公司（以下简称丰汇公司）、青岛九润机械科技有限公司（以下简称九润公司）民间借贷纠纷一案中，案外人高清梅于2017年11月23日对本院执行位于胶州市九龙镇建设路7号万通花苑小区55号楼商业104的房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人高清梅称，2013年1月，万通公司向我借款794万元用于建设“万通花苑小区”。同年7月2日，双方约定将包括案涉房屋在内的12套网点房作价7953732元转让给我，用以抵顶上述借款本息，并签订了商品房预售合同，办理了预告登记，故案涉房屋的所有权已属于我所有，请求依法解除对该房屋的查封。
申请执行人刘宏称，案外人高清梅的异议请求不成立，应予驳回，理由如下：第一、高清梅与万通公司之间是借款关系，不是房屋买卖关系，其房屋抵顶行为系双方为逃避债务，恶意串通所为。双方约定的以房抵债价格为每平方米3000元，远低于当时的市场价9000元，甚至低于万通公司向银行抵押贷款的价格6000元，且万通公司法定代表人张宪青曾于2017年自认其欠高清梅不到200万元，并同意对该房屋进行拍卖，故其双方签订的商品房预售合同无效，高清梅并未实际取得案涉房屋所有权。第二、莱西市人民法院曾于2015年查封了“万通花苑小区”占用范围内的土地使用权，高清梅不应再申请办理案涉房屋的预告登记证，且莱西市人民法院于2016年8月22日到登记机关查封案涉房屋时，并未被告知该房屋已被办理预告登记的事实，另双方于2013年签订了商品房预售合同，却于2016年8月才办理预告登记，时间节点不对，故对高清梅提交的不动产登记证明的真实性有异议。
本院查明，2012年12月14日，张宪青、万通公司、丰汇公司向刘宏、崔振强借款200万元，借款期限为30天，日息为2.5‰，张献志、九润公司自愿为该笔借款提供连带责任保证。因张宪青、万通公司、丰汇公司未偿还借款，张献志、九润公司未履行担保义务，刘宏、崔振强于2013年12月24日诉至法院，莱西市人民法院于2014年7月10日作出（2014）西商初字第487号民事判决书，主要内容为：“一、被告张宪青、万通公司偿还原告刘宏、崔振强借款人民币1908375元；二、被告张宪青、万通公司支付原告刘宏、崔振强上述款项自2013年8月11日至判决生效之日止的逾期付款利息；三、被告张献志、丰汇公司、九润公司承担连带清偿责任；四、被告张献志、丰汇公司、九润公司承担连带清偿责任后，有权向被告张宪青、万通公司追偿。”万通公司不服该判决，提起上诉，青岛市中级人民法院于2015年2月4日作出（2015）青民二终字第65号民事调解书，主要内容为：“上诉人万通公司及原审被告张宪青、丰汇公司、张献志、九润公司于2015年3月6日前向被上诉人刘宏、崔振强支付人民币1512949元；自2015年2月5日起，按照1512949作为本金，按年息24%计算利息至还清为止。支付方式为上诉人及四原审被告通过银行转账方式支付被上诉人，如逾期支付，被上诉人有权按照本调解书申请强制执行。”因各被告均未履行该法律文书确定的给付义务，2015年3月9日，刘宏、崔振强向本院申请强制执行，本院于同日立案，并于2015年7月17日查封了万通公司位于胶州市九龙镇高家洼村青房地权市字201059072号土地使用权，又于2016年8月22日查封了万通公司在该土地上开发建设的案涉房屋，案外人高清梅为此提出执行异议。
另查明，万通公司于2013年1月数次向高清梅借款，双方为此形成债权债务关系。2013年7月2日，万通公司与高清梅签订了包括案涉房屋在内的12套房屋的商品房预售合同，并约定以上述借款本息抵偿购房款。根据双方签订的商品房预售合同，高清梅以每平方米3100元的价格购买了万通公司开发建设的案涉房屋，万通公司向高清梅出具了金额为662811元的预收款专用收据。2016年8月18日，高清梅向不动产登记机构申请办理了案涉房屋的预告登记。
又查明，案涉房屋系经营性用房，案外人高清梅另有其他用于居住的房屋。
本院认为，本案争议的焦点问题为：一、案外人高清梅是否享有案涉房屋的物权期待权；二、案外人高清梅就案涉房屋向登记机构申请办理预告登记之行为能否对抗法院执行。
关于第一个争议焦点，即案外人高清梅是否享有案涉房屋的物权期待权问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定了房屋消费者物权期待权的保护条件：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，高清梅虽与万通公司签订了案涉房屋的预售合同，但因该房屋系经营性用房，并非用于高清梅居住，且高清梅此前对万通公司享有债权，其双方的交易行为名为商品房买卖，实为以房抵债，另因本案生效法律文书确定的债权成立在先，该抵债行为侵害了申请执行人的合法权益，应为无效，故案外人高清梅不享有案涉房屋的物权期待权。
关于第二个争议焦点，即案外人高清梅就案涉房屋向登记机构申请办理预告登记之行为能否对抗法院执行的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》)第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用权范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”据此，本院于2015年7月17日对案涉房屋占用范围内土地使用权的查封效力及于该房屋。另根据《查封规定》第二十六条第二款规定：“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”，对于案外人高清梅未经本院准许，就已被查封的案涉房屋向登记机构申请办理预告登记、妨碍执行之行为，本院可依法排除其妨害。
综上所述，案外人高清梅对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
驳回高清梅的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内，向莱西市人民法院提起诉讼。
审 判 长 徐志坚
审 判 员 郝玉军
人民陪审员 王晓平
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 孙文鑫