四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绵民终字第392号
上诉人（原审被告）：赵萍，女，生于1964年7月11日，汉族，居民，住四川省盐亭县。
委托代理人：易世平，四川风行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董晓华，女，生于l960年11月5日，汉族，居民，住四川省盐亭县。
委托代理人：赵德成，四川联衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵荣，男，生于1978年1月10日，汉族，农民，住四川省盐亭县。
原审被告：侯德生，男，生于l955年9月5日，汉族，居民，住四川省盐亭县。
赵萍因与董晓华、赵荣、侯德生确认合同无效纠纷一案，不服盐亭县人民法院(2014)盐民初字第2278号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员夏春梅担任审判长，与审判员刘立冬、审判员汤显组成合议庭对本案进行了审理。上诉人赵萍及其委托代理人易世平、被上诉人董晓华和赵荣及其二人共同委托代理人赵德成、原审被告侯德生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审查现有证据，足以认定如下事实：侯德生在盐亭县某某镇某某街原有一套自建住房，因年久失修，影响安全使用，遂于l993年4月申请，经村委会、镇政府、盐亭县国土局、盐亭县城乡规划建设和住房保障局等职能部门批准，与任帮君、勾发容夫妇及陈希惠等人集资在盐亭县某某镇某某街1巷6号占用非耕地60平方米新建住房一幢，房屋于1996年建成，建房土地原属侯德生一人使用。房屋建成后，任帮君、勾发容夫妇分得该房屋二楼一号建筑面积为90.16平方米的住房一套。1996年3月14日，赵汝奇与董晓华登记结婚。1997年12月31日，在未办理房屋产权登记的情况下，任帮君、勾发容夫妇将住房以43000元的价格卖给赵汝奇，双方于当日履行购房款并交付房屋，但仍未办理房屋产权登记。2003年7月15日，赵萍与赵汝奇签订合伙协议，协议载明：赵萍出资人民币50000元与赵汝奇联系云南电力房建工程，联系成功，赵萍参与工程分红，联系不成，赵汝奇还赵萍现金及相应利息。2003年底，董晓华、赵汝奇外出经商，因董晓华、赵汝奇夫妇与赵萍是朋友关系，董晓华、赵汝奇夫妇后于2004年将所购的盐亭县某某镇某某街1巷6号二楼一号建筑面积为90.16平方米的住房一套交给赵萍看管和使用。2006年8月2日，赵汝奇因意外身亡。2008年10月22日，侯德生与赵萍签订购房协议，约定侯德生将涉诉房屋以35000元的价格卖与赵萍，由赵萍自己办理房产证和土地使用证，侯德生不负一切责任和费用，但双方并未实际履行支付购房款和交接房屋的合同义务，同时，因二人均知道涉诉房屋是董晓华、赵汝奇夫妇购买，于是双方约定因二人签订的购房协议引起的任何纠纷和法律后果一概与侯德生无关，由赵萍负全责。赵萍遂于2008年12月3日凭该购房协议取得房屋所有权证，2011年8月8日取得房屋国有土地使用证。2014年8月11日，董晓华以侯德生、赵萍为被告诉至原审法院，请求：1.确认原审二被告间签订的关于某某镇某某街1巷6幢2楼1号的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费、财产保全费用由被告赵萍承担。
另查明：1.赵汝奇与董晓华二人均系再婚，婚后未共同生育子女；2.赵汝奇与前妻于1978年1月10日生育一子，取名赵荣；3.赵汝奇身亡后有法定继承人配偶董晓华、赵荣、养父赵德全、养母杨吉先；4.赵萍于2003年7月15日与赵汝奇签订的合伙协议未经结算；5.在原审审理中，原审法院依职权追加赵荣为本案的原审原告，赵荣对已经进行的诉讼活动予以认可，并委托其继母董晓华作为委托代理人代为参加一审诉讼，代理权限为特别授权。同时，赵汝奇养父赵德全、养母杨吉先经原审法院释明后表示放弃继承权，放弃在本案中主张权利，原审法院予以认可。
以上事实，有当事人的陈述、当事人的身份信息资料、结婚登记申请书复印件、盐亭县公安局云溪派出所出具的死亡证明及盐亭县公安局高灯镇派出所、盐亭县高灯镇联河村村委会出具的证明，盐亭县城乡建设环境保护局盐城环(1993)23号函复印件及盐亭县乡村建设用申报审批表复印件、赵萍与侯德生签订的购房协议及赵萍的承诺书复印件、侯德生和江泽兵的录音光盘两张及其录音整理书面材料两份、房屋所有权证、国有土地使用权证复印件、赵萍于2003年7月15日与赵汝奇签订的合伙协议、房屋购房款收条原件(金额为43000元)、证人证言、原审法院调查笔录等证据在卷证实。
原审法院认为：本案被告侯德生在盐亭县某某镇某某街原有一套自建住房，因年久失修，影响使用安全，1993年4月间，被告侯德生与任帮君、勾发容夫妇及陈希惠等人经相关职能部门批准，在盐亭县某某镇某某街1巷6号占用非耕地60平方米土地一宗，共同集资新建住房一幢。l996年间房屋竣工后，上述参与出资建房人按出资比例分得住房。此事实原、被告均无异议。被告侯德生与任帮君、勾发容夫妇及陈希惠等人因合法建造房屋取得了房屋所有权的事实，符合《中华人民共和国物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，足以认定被告侯德生与其他集资建房人共同取得上述房屋的所有权，其享有的财产权利应当以各自分得的住房为限。
本案涉诉房屋所在楼栋使用的土地系占用被告侯德生原有住房土地，因此在申请重建时是以被告侯德生个人名义报批，在申报时被告侯德生就与其他集资建房人达成协议共同出资新建房屋，其他集资建房人的名单也附在盐亭县乡村建设用地申报审批表中得到了相关审批职能机关的认可。所以被告侯德生与其他集资建房人因合法建造的事实行为，已经取得新建房屋的所有权，所以被告侯德生与其他集资建房人之间并不是房屋买卖关系。其他集资建房人未办理房屋所有权属证书并不排除他们对分配房屋的所有权，有权对自己所有的房屋进行处分。
本案中，任帮君、勾发容夫妇属于集资建房人之一，经分配得到涉诉房屋，对该房屋享有所有权，有权对房屋进行处分，后任帮君、勾发容夫妇将涉诉房屋卖与赵汝奇、董晓华夫妇，该买卖行为被告侯德生、赵萍已经知晓。赵汝奇、董晓华夫妇购得房屋后，虽然没有及时办理房屋所有权登记，但是并不影响之前房屋买卖合同的效力，任帮君、勾发容夫妇与赵汝奇、董晓华夫妇房屋买卖关系合法有效，应受法律保护。被告赵萍称于2005年与赵汝奇通电话时口头上与赵汝奇达成房屋买卖协议，被告侯德生与其他在场人也予以证实，但是侯德生和其他在场人仅凭声音来辨别通话人就是赵汝奇本人是不客观、不准确的。被告赵萍和赵汝奇、董晓华夫妇系朋友关系，知道赵汝奇与原告董晓华系夫妻关系，房屋买卖属于夫妻间对于共同财产的重大处理决定，应当由夫妻共同作出处理意见，在庭审中，原告董晓华对房屋买卖一事表示不知情，被告赵萍又没有证据证明与董晓华有房屋买卖的口头或书面协议。同时，赵汝奇在1997年底就以43000元的价格购得本案涉诉房屋，被告赵萍称2005年赵汝奇将该房以35000元的价格转让，该贱卖的行为也不符合交易习惯。关于被告赵萍提供的赵汝奇的购房款收据原件，仅能证明任帮君、勾发容夫妇将涉诉房屋卖与赵汝奇、董晓华夫妇，而不能确实、充分地证明赵汝奇、董晓华夫妇将涉诉房屋卖与被告赵萍的事实。被告赵萍还陈述购房款收据原件是赵汝奇亲手给她，用于证明已经将涉诉房屋卖给她，由于当事人赵汝奇现以死亡，该事实仅有被告赵萍个人陈述，未提供相关证据证实，既然能亲手给收据，却为何不依法签订房屋买卖合同，且法律规定房地产转让应当签订书面合同，故对被告赵萍称与赵汝奇形成房屋买卖关系不予采信。赵汝奇与被告赵萍间合伙资金50000元的处理问题，属另一种法律关系，在本案中不予审理。
被告侯德生与被告赵萍签订房屋买卖合同，协助被告赵萍取得了涉诉房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证。此过程中，被告侯德生没有严格核实相关手续，没有能准确获知赵汝奇、董晓华夫妇有无与被告赵萍建立房屋买卖关系的情况；被告赵萍没有与赵汝奇、董晓华夫妇签订房屋转让合同，由于二被告的过失，共同导致涉诉房屋登记在被告赵萍名下。个人或家庭出资购房系居民生活中的重大事件，理应审慎处置，但二被告的上述行为明显不合常理，严重侵害了本案原告方的合法权益。
被告侯德生与被告赵萍签订的房屋买卖合同，是为了办理产权登记，被告赵萍的承诺也证明了被告赵萍与被告侯德生不存在买卖合同关系，二被告在签订虚假合同时，应明知该行为会造成对原告方权益的损害而故意为之，该行为也确实造成了原告方合法权益的损害，该合同应属无效合同。
综上，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，并经该院审委会决定，遂判决：被告赵萍与被告侯德生于2008年10月22日就位于盐亭县某某镇某某街l巷6号二楼一号房屋签订的购房协议无效。根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费100元、保全费1270元，由被告赵萍负担。
原审法院宣判后，原审被告赵萍不服原审判决，向本院提出上诉称：一、上诉人赵萍与赵汝奇之间的债权债务关系真实、合法有效，该事实已被赵荣在2014年9月15日亲笔签字的《调查笔录》以及2014年9月2日《庭审笔录》中明确认可。二、以本案涉诉房屋向上诉人赵萍抵偿2003年7月15日所欠债务是债务人赵汝奇的真实意思表示。其一，赵汝奇自愿将4.3万元的收条交与赵萍表明其自愿以房抵债；其二，赵萍自2004年入住至今，赵汝奇和董晓华不可能不知晓以房抵债的事实；其三，董晓华主张4.3万元的收条遗忘在家被赵萍拾得。三、侯德生与赵萍签订的购房协议是经赵汝奇授权并同意的，目的是按赵汝奇的委托，协助完成以房抵债的事务，此有证人江泽兵、黄兵的证言证实以及侯德生的陈述证实。四、董晓华等人对赵汝奇以房抵债的事实绝对不可能不知晓，董晓华等人知晓而自愿向赵萍转移房屋占有，就是转移所有权的意思。其一，董晓华与赵汝奇系夫妻关系，赵荣与赵汝奇系父子关系，对2003年高达5万元的债务，二人不可能不知晓。其二，赵萍办理房屋登记所有权的行为是一种独立的行政行为，具有公示的效力。其三，赵萍在占有使用案涉房屋已十年，但即未签订租房合同或代管协议，也未收取租赁费或使用费，应认定为以房抵债。五、赵萍与侯德生签订的协议内容并不违反法律规定，应合法有效。六、上诉人未主张与赵汝奇之间存在房屋买卖关系，而是主张赵汝奇同意侯德生办理以房抵债，原审法院错误解读上诉人的观点。七、原审认定赵萍与侯德生签订《购房协议》的意思表示不真实严重侵犯了董晓华的合法权利的，违背了法律的基本精神。八、原审判决认定赵汝奇与赵萍之间的债权债务是另一法律关系而不予审理属于割裂客观事实的有机联系，违背了中立的立场。九、原审判决违背民事诉讼鼓励交易，维护民事秩序稳定的基本精神。故请求撤销原判，确认赵萍与侯德生签订的房屋买卖合同有效，并由被上诉人承担诉讼费。
被上诉人董晓华、赵荣辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：根据上诉人赵萍的上诉请求以及双方当事人的诉辩理由，双方对本案涉诉房屋原属任帮君、勾发容夫妇所有以及该夫妇于1997年12月31日将该房屋以43000元的价格转让并交付给赵汝奇均无异议，予以确认。本案争议的焦点为赵萍与侯德生于2008年10月22日签订的购房协议是否有效。本案中，赵汝奇与董晓华于1996年3月14日即登记结婚，故赵汝奇于1997年12月31日购买的本案涉诉房屋应属赵汝奇与董晓华的夫妻共同财产。根据本案现有证据，既无法充分证实侯德生与赵萍于2008年10月22日签订处分位于盐亭县某某镇某某街l巷6号二楼一号房屋的购房协议得到赵汝奇的同意，也无法充分证实得到了该房屋共同所有权人董晓华的同意或事后追认。故原审法院认定赵萍与侯德生于2008年10月22日就位于盐亭县某某镇某某街l巷6号二楼一号房屋签订的购房协议无效并无不当，应予维持。
综上，上诉人赵萍的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人赵萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏春梅
审判员 刘立冬
审判员 汤 显
二〇一五年七月二十八日
书记员 刘 颖