上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第798号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2015）嘉民三（民）初字第798号
原告左某。
被告秦甲。
被告秦乙。
两被告共同委托代理人饶琳，上海市捷华律师事务所律师。
原告左某与被告秦甲、秦乙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审判，并于2015年7月13日公开开庭进行审理，原告左某、两被告共同委托代理人饶琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告左某诉称，2014年8月4日，原、被告就嘉定区康某某房屋（下称“系争房屋”）签订买卖合同，约定出售总价为1，500，000元，另签订一份补充条款的特别约定，约定除被告已付的1，400，000元外，应按月定时支付原告100，000元，即实际成交价为1，900，000元。然而，协议签订后，原告已将房屋过户至两被告名下，但被告从2014年10月20日支付了50，000元外，余下250，000元至今未付。鉴于以上事实，被告的行为已经严重违约，故原告提起诉讼，要求判令：1、两被告支付原告剩余购房款25万元；2、两被告支付原告违约金30万元。
两被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、不认可房屋总价为1，900，000元，双方的真实意思表示是总价1，830，000元，且过户的相关税费由原告承担。现两被告已经支付原告房款1，650，000元，且代为支付两笔税费分别为129，213元、52，740元，合计付款1，831，953元。因此，被告已经全额支付房款。二、190万的特别约定是房屋过户之前，原告在乘人之危的情况下胁迫被告签订，该约定不应具有法律约束力。三、退一步讲，即使该特别约定被法院认定合法，原、被告的税费也应各自承担，被告已代原告支付了12万余元的营业税等税费，该税费应由原告来承担。
经审理查明，2014年8月5日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定两被告购买原告名下的系争房屋，房屋建筑面积100.38平方米，转让价款1，500，000元；双方同意，甲方（原告）于2014年8月15日前腾出该房屋并通知乙方（被告）进行验收交接；在2014年12月20日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；若乙方未按本合同约定期限付款，双方同意按下列第（三）款内容处理……（三）双方约定合同违约金为房价的20%；关于付款：1、乙方应于签订本合同当日内，将部分首期房价款1，400，000元交付给甲方；2、乙方第二期房价款的支付方式为交易中心过户当日支付房价款100，000元。2014年8月15日，原告及两被告在案外人章某某见证下签订《特别约定》，就系争房屋转让事宜达成补充条款，与买卖合同不一致的以补充协议为准。1、乙方应在签订买卖合同当日支付部分首期房价款1，400，000元。2、乙方第二期房价款的支付方式为：（1）2014年8月20日支付100，000元；（2）2014年9月20日支付100，000元；（3）2014年10月20日支付100，000元；（4）2014年11月20日支付100，000元；（5）2014年12月20日支付100，000元。3、乙方未按补充条款付款时间付款应按总房价的20%支付甲方违约金。另查，两被告分别于2014年4月11日转账支付原告550，000元、2014年5月12日转账支付原告550，000元、2014年7月15日转账支付原告300，000元、2014年8月20日转账支付原告100，000元、2014年9月19日转账支付原告100，000元、2014年10月30日转账支付原告50，000元。合计支付1，650，000元。2014年8月15日，原、被告共同办理了系争房屋过户纳税申报手续，两被告支付了一般营业税、个人所得税等卖方税费共计129，213元，并支付了契税52，740元。2014年9月18日，系争房屋过户登记至两被告名下，房屋目前亦由两被告实际居住使用。
又查，1、2013年11月前，系争房屋原登记在被告秦乙名下，因被告秦乙与原告左某签订了房屋买卖合同，而将系争房屋过户给了原告左某。2013年12月18日，原告与被告秦乙签订《协议》一份，约定被告秦乙在2014年2月10日前有优先以1，830，000元的价格购买系争房屋的权利。2、庭审中，双方一致确认2014年8月份原、被告间的交易是真实的房屋买卖合同关系，且在本次交易之前双方并无遗留的债权债务需要处理，现双方对于两被告已经支付原告房款165万元并无争议，争议仅在于真实的合同价是183万还是190万元，以及交易税费的承担问题。
以上事实有上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、《特别约定》、银行转账凭证、收据、税费发票、《协议》等书证以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚，依法予以认定。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《特别约定》是双方当事人的真实意思表示，《特别约定》将房屋的转让总价款作了变更，因买卖合同签订在前，特别约定在后，故双方关于交易价的真实意思表示应为1，900，000元。被告辩称该约定是在其遭受胁迫、原告乘人之危的情况下签订，但未提供相关证据，且该约定有见证人签名，故对该抗辩意见本院不予采信。现被告仅支付了房价款1，650，000元，而原告已经协助将房屋过户至被告名下，并将房屋实际交付了被告居住使用，被告理应按约支付房款。故对原告诉请的要求被告支付剩余房价款250，000元，依法应予支持。关于税费，因买卖合同及特别约定均未对税费的承担进行约定，则税费应依法负担。营业税、个人所得税等卖方应当承担的税费应由原告负担，契税则依法由买方即被告负担，故被告代为支付的营业税、个人所得税等卖方税费129，213元，原告应当予以退还。关于违约金，被告迟延支付房价款显属违约行为，应当承担相应的违约责任。但被告虽有部分房款未支付，原告亦有税费未退还，结合双方互负债务的金额，本院酌定违约金为30，000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：
一、被告秦甲、秦乙应于本判决生效之日起十日内支付原告左某剩余购房款250，000元；
二、原告左某应于本判决生效之日起十日内返还被告秦甲、秦乙垫付的税费129，213元；
三、被告秦甲、秦乙应于本判决生效之日起十日内支付原告左某违约金30，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9，300元，减半收取4，650元，由原告负担3，375元，两被告负担1，275元（被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 史建颖
二〇一五年九月二日
书 记 员 杨晓燕
代理审判员 史建颖
二〇一五年九月六日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。