广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终2343号
上诉人（原审原告、反诉被告）：英德市中实投资有限公司。住所地：广东省英德市。
法定代表人：梁锦坚，该公司总经理。
委托代理人：林瑞文，广东捷高律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐海茵，女，汉族，住广东省英德市。
委托代理人：张帮练，广东清豪律师事务所律师。
上诉人英德市中实投资有限公司（以下简称“中实公司”）因与上诉人徐海茵商品房预售合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2017）粤1881民初1074号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中实公司上诉请求：1、撤销（2017）粤1881民初1074号民事判决，改判解除双方签订的《商品房买卖合同》及《平台协议》，驳回徐海茵的反诉请求。2、本案全部诉讼费用由徐海茵承担。事实与理由：一、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”本案中，涉案的露台是在销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的，因此，涉案的露台是属于房屋的专有部分，中实公司有权处分。二、原审判决认定《平台协议》无效属于适用法律错误。双方根据认购书的约定而签订的《商品房买卖合同》及《平台协议》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律的禁止性规定，属于真实、合法、有效的合同。原审判决根据《物权法》第70、76条及《物业管理条例》第27条的规定认定《平台协议》是无效合同显然是适用法律错误。三、就合同履行问题，中实公司作为小区的最大业主，完全具备履行《平台协议》的履约能力，相反，徐海茵未提供证据证明本案存在因其他权利人主张权利而导致《平台协议》继续履行存在事实上或法律上的障碍，亦无证据证明双方继续履行《平台协议》会损害国家利益和社会公共利益。四、根据中实公司提供的《认购书》、《平台协议》、《商品房买卖合同》等证据，涉案房屋的销售与露台的销售是不可分割的整体。房屋的价款396000元是以徐海茵购买平台并支付价款189660元作为附带条件，如果没有购买平台作为条件，涉案房屋的交易价格不可能是396000元。双方签订合同后，徐海茵以《平台协议》无效为由主张露台部分的交易无效从而低价获得涉案的房屋，此行为明显属于恶意违约。徐海茵恶意违约反而获得利益，原审判决的错误裁判将会导致错误的导向作用，不利于市场交易的稳定。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护中实公司的合法权益。
徐海茵上诉请求：1、撤销原审判决第五项，改判中实公司退回违法收取徐海茵购买平台款50000元及利息（利息按年利率6％从2015年10月11日起至付清款日止）；2、一审、二审案件受理费由中实公司负担。事实与理由：一、原审判决认定《商品房买卖合同》约定的房屋总价格为438080元，徐海茵所交付的50000元包含在购房款438080元内，购房款并没有多交，故徐海茵要求中实公司退回购买平台款50000元利息证据不足，属认定事实错误。徐海茵购买中实公司开发的涉案房屋房款为388080元、平台款为189660元，中实公司提出的付款方式为：房屋首期148080元，余款240000元办理住房公积金按揭贷款；平台款189660元不能按揭需一次性付清。由于徐海茵资金周转困难，支付首期房款148080元后，只能先付50000元的平台款，中实公司同意借款139660元给徐海茵购买平台，由徐海茵出具欠条。该欠条已明确房款388080元，有50000元购买平台款的事实。中实公司在欠条上已盖公章，认可房款为388080元，平台款为189660元的事实。二、中实公司的上诉状认可平台款是189660元的事实，而房屋价款先是约定为396000元，签合同时按98折优惠，房屋实际价款为388080元。由于《平台协议》无效，徐海茵无需支付平台款189660元给中实公司，中实公司违法收取徐海茵的50000元平台款应予以退回。三、即使《平台协议》有效，解除该协议后中实公司也应退回收取徐海茵支付的平台款50000元。由于徐海茵出具的欠条所欠的139660元是购买平台的款项，该欠款与《商品房买卖合同》无关，即使《平台协议》有效，《平台协议》与《商品房买卖合同》是独立的两份合同。现双方同意解除《平台协议》，虽然徐海茵未按约定付清所欠的平台款，但违约只是赔偿中实公司的损失，中实公司并未将平台交付徐海茵使用，现解除了协议，中实公司并无实际损失，中实公司应退回收取徐海茵支付的平台款50000元。
针对中实公司的上诉，徐海茵书面答辩称：一、中实公司认为涉案平台属于房屋的专有部分其有权处分，没有事实和法律依据。涉案平台属于物权法规定的共有部分，中实公司无权处分。二、由于涉案平台属共有部分，中实公司处分涉案平台违反了法律法规强制性规定，故原审判决认定《平台协议》无效，事实清楚，适用法律确认，判决正确。三、中实公司认为其是小区最大业主，完全具备履行《平台协议》的履约能力，合同能够履行的情况下，原审判决认定《平台协议》无效，法律依据不足，中实公司的此项上诉理由不成立。四、中实公司认为：“徐海茵恶意违约反而获得利益，原审判决的错误裁判将会导致错误的导向作用。”没有事实和法律依据。相反中实公司恶意欺骗徐海茵购买平台，利用平台提高房价，造成徐海茵高价购房，属于欺骗行为，应予以制裁。五、徐海茵已付清涉案房屋的全部购房款，全面履行了《商品房买卖合同》的义务，没有违约行为。原审判决认定《商品房买卖合同》合法有效，双方应当忠实履行合同约定，认定中实公司未将涉案房屋交付徐海茵并办理房屋产权证，已构成违约，依法应当承担违约责任，原审判决上述认定事实清楚。中实公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，没有事实和法律依据，原审判决驳回其此项诉讼请求事实清楚，证据充分，判决正确。
针对徐海茵的上诉，中实公司口头答辩称：第一，徐海茵认为是中实公司利用平台提高房价，涉嫌欺诈行为是不能成立，中实公司已经提出解除合同，徐海茵认为房价高是可以解除合同由中实公司退还房款，其目的是以低价获得涉案的房产。第二，徐海茵提到的涉案平台没有列入双方的《商品房买卖合同》主要是基于规避对方应缴纳的契税，如果按照约定中实公司将平台以及商品房的款项列入《商品房买卖合同》这样处理徐海茵是多交平台的契税。
中实公司向原审法院起诉请求：1、判决解除中实公司、徐海茵签订的《商品房买卖合同》及《平台协议》；2、本案诉讼费用由徐海茵承担。
徐海茵向原审法院反诉请求：1、判令中实公司履行双方于2015年10月10日签订的《商品房买卖合同》的义务，立即将英德市维港半岛花园10幢301房交付给徐海茵，并在10日内为徐海茵办理该房屋的不动产权证；2、中实公司从2015年10月1日起至实际交房日止，按日向徐海茵支付已交付房价万分之一的违约金（计至2017年4月30日止违约金为22120.56元）；3、双方于2015年10月14日签订的《平台协议》无效，中实公司退回违法收取徐海茵购买平台款50000元，并从2015年10月11日起至付清款日止按年利率6％支付利息给徐海茵（计至2017年4月10日止利息为4500元），上述2、3项合计76620.56元；4、本案诉讼费由中实公司负担。
原审法院认定事实：2015年10月2日，中实公司、徐海茵签订《中实·维港半岛认购书》，中实公司向徐海茵出售其位于英德市××城帽子××、××西××花园××商住楼××房。价格585660元。其中，备注第4点记载：赠送316.1平方米平台使用权给徐海茵。第七条约定：…买卖双方签订《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。
2015年10月10日，中实公司、徐海茵签订《商品房买卖合同》，约定徐海茵向中实公司购买《中实·XX半岛认购书》上记载的房屋。该房屋建筑面积123.12平方米，套内面积101.03平方米。按套内建筑面积计价，每平方米4336.14平方米，总金额438080元。其中第六条第3点约定：买受人（徐海茵）已付清首期款198080元，余款240000元于合同备案后5日内到指定银行办理住房公积金。第八条约定：出卖人（原告）应当在2015年9月30日前将经验收合格的商品房交付徐海茵使用。第九条第（2）项约定：中实公司逾期交房超过90日，徐海茵要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中实公司按日向徐海茵支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。
合同签订后，徐海茵按合同约定于2015年10月10日支付首期房款198080元给中实公司，并在英德市农村信用合作联社办理了公积金贷款，该社于2016年2月3日将贷款240000元汇入中实公司帐户。徐海茵共支付房款438080元给中实公司。
另查明：签订《商品房买卖合同》的同一日，徐海茵向中实公司出具《欠条》一份，该欠条落款处借款人栏有徐海茵签名，鉴证部经手人签字栏：用打印字体打印上“钟某”，没有中实公司盖章。《欠条》内容：本人徐海茵于2015年10月10日购买涉案房屋。房款总价577740元（含房款388080元，平台款189660元），现本人首期已交198080元，贷款240000元，欠款金额139660元。由于本人资金周转原因，特向中实公司借款139660元。本人郑重承诺：一、借款于2015年10月9日至2016年1月15日前还清。二、若未按时还款，逾期向中实公司每日按总借款额千分之五缴纳滞纳金。三、逾期超过三个月，视为借款人违约，中实公司有权解除涉案合同，且不退还借款人已交的房款等费用。
2015年10月14日，中实公司、徐海茵签订《平台协议》。内容：兹有业主徐海茵购买XX半岛花园X幢X单元将享有约316.10平方米3楼平台的永久使用权，具体协议将在物业管理协议中体现。
合同履行中，徐海茵提出签订《欠条》时中实公司没有附平台图纸，签订合同时平台没有建好，后来平台建好现场看与原来中实公司承诺不一致，所有没有支付欠条约定的平台款139660元。双方发生纠纷。
2017年4月10日，中实公司向原审法院起诉，认为徐海茵没有按欠条承诺执行，故要求解除涉案合同。诉讼中，徐海茵提出已付清涉案房屋全部购房款，全面履行了《商品房买卖合同》的义务，没有违约行为。并提出反诉，1、要求继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，中实公司将涉案房屋交付其使用并办理房屋产权证；2、要求中实公司支付逾期交房违约金（从2015年10月1日起至实际交房日止，按日以已交房款万分之一支付）；3、双方签订的《平台协议》无效，中实公司退回徐海茵交付的50000元平台款，并从2015年10月11日起至付清日止按年利率6%计算利息。
原审法院认为：中实公司、徐海茵自愿签订的《商品房买卖合同》及合同的附件一至四，并由英德市住房和城乡建设局备案，符合法律规定，该合同合法有效，中实公司、徐海茵应当忠实履行合同约定，徐海茵已按照合同约定支付了购房款，中实公司未将涉案房屋交付给徐海茵并将办理权属登记需由中实公司提供的资料报产权登记机关备案，中实公司的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，徐海茵要求中实公司交付房屋并协助办理登记在徐海茵名下位于英德市××城帽子××、××西××花园××商住楼××号商品房的房屋产权证，并支付逾期交房违约金（从2015年10月1日至实际交房日，按日支付已付房款438080元万分之一，即每日43元），依法有据，原审法院予以支持。
本案争议焦点一，双方签订的《平台协议》是否有效的问题。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十六条“下列事项由业主共同决定：…（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；…（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”及国务院颁布的《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”的规定，小区共用部位归全体业主所有，其处分必须经全体业主决议，故双方签订的《平台协议》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”规定的情形，应为无效合同。
本案争议焦点二，中实公司应否退回徐海茵购买平台款50000元的问题。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，该合同并经英德市住房和城乡建设局备案。《商品房买卖合同》约定的房屋总价格为438080元，徐海茵所交付的50000元包含在购房款438080元内，购房款并没有多交。故徐海茵要求中实公司退回购买平台款50000元及利息，理由不成立，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、国务院颁布的《物业管理条例》第二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限中实公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于英德市××城帽子××、××西××花园××商住楼××号房交付给徐海茵，并将权属登记资料报产权登记机关备案，办妥该房屋的房地产权证后及时交付给徐海茵。二、中实公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向徐海茵支付逾期交房违约金（违约金从2015年10月1日起至涉案房屋交付日止，按日43元计付）。三、中实公司与徐海茵于2015年10月14日签订的《平台协议》无效。四、驳回中实公司的诉讼请求。五、驳回徐海茵其他诉讼请求。本案受理费50元由中实公司负担；反诉费857.75元，由中实公司负担177元，徐海茵负担680.75元。
本案二审期间，徐海茵围绕上诉请求向本院提供了以下证据：1、英房预售证第2013055号信息，拟证明中实公司取得的涉案房屋预售证没有记载预售平台内容，其出售涉案平台违反法律规定，《平台协议》无效。2、XX半岛花园X号楼X房备案信息，拟证明涉案房屋已备案登记，而涉案平台未列入涉案房屋备案登记内容的事实。3、3204号房商品房买卖合同，拟证明同一栋楼的高屋南向江景房的单价与涉案房价持平，中实公司利用平台提高涉案房价的事实。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人的上诉意见，结合查明的事实，本案争议的焦点归纳为：一、涉案《平台协议》是否有效；二、中实公司是否应向徐海茵退回5万元款项。
一、关于涉案《平台协议》是否有效的问题。本案没有证据证明涉案露台是规划列入专属特定房屋，对于没有证据证明属于特定房屋专属部分的露台，依法属于涉案10号楼所有业主共有，对所有业主共有和共同管理权利的事项应当由业主共同决定，中实公司将业主共有的露台出售给徐海茵专用，违反了《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条的规定。原审判决认定双方签订的《平台协议》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，属于无效合同，并无不当，本院予以认可。中实公司上诉提出涉案露台是属于房屋的专有部分，其有处分权。但其作为房地产开发企业未提供争议露台属于特定房屋专有部分的证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，中实公司对其主张应承担举证不能的法律后果。中实公司的该上诉理由，依据不足，本院不予支持。
二、关于中实公司是否应向徐海茵退回5万元款项的问题。徐海茵与中实公司签订涉案的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，属有效合同。双方在合同中约定：“该商品房合同约定建筑面积共123.12平方米，其中，套内建筑面积101.03平方米……，每平方米4336.14元，总金额438080元整。”根据合同约定的上述内容可知，本案所涉的商品房总价款为438080元。徐海茵上诉提出，依据《欠条》所记载的内容，本案商品房总价为388080元，其支付给中实公司的款项中有5万元是平台款，中实公司应予退回。如前所述，涉案《平台协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，为此，双方当事人就平台使用权及款项支付等相关事项的约定，不具有法律约束力。徐海茵向中实公司支付的款项总额是438080元，其支付的款项并无超出双方约定的购房总价，为此，徐海茵要求中实公司退回50000万元平台款的上诉理由依据不足，本院不予支持。
综上所述，中实公司及徐海茵的上诉理由均不成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3631元，由英德市中实投资有限公司负担1815.5元，徐海茵负担1815.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 肖惠文
审 判 员 何 燕
二〇一七年九月二十五日
法官助理 黄洁怡
书 记 员 朱 健
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。