湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂06民终2590号上诉人(原审原告、反诉被告)：张丽英，女，汉族，生于1968年6月26日，住江苏省苏州市平江区。上诉人(原审原告、反诉被告)：李国平，男，汉族，生于1964年12月12日，住江苏省苏州市平江区。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴娟，湖北早行律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：饶文婷，女，汉族，生于1983年9月6日，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：饶金昌（饶文婷父亲），住湖北省襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：刘新平，湖北百龙律师事务所律师。上诉人张丽英、李国平与上诉人饶文婷因房屋租赁合同纠纷一案，均不服襄阳市樊城区人民法院（2017）鄂0606民初2611号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张丽英、李国平共同委托诉讼代理人吴娟，上诉人饶文婷的委托诉讼代理人饶金昌、刘新平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李国平、张丽英上诉请求：撤销原判，改判驳回饶文婷诉讼请求。事实和理由：1.李国平、张丽英与饶文婷之间的租赁合同应于2017年3月17日解除，而非判决之日解除。2017年2月22日，饶文婷向上诉人发送的《关于告知函的回函》中载明：“请贵厅以明确的方式表明是否继续履行合同”。2017年3月17日，上诉人向饶文婷发送《关于解除租赁合同的回函》，表示“我方尊重并同意贵方解除合同的意见并同意向贵方支付两个月租金”。饶文婷发函询问是否继续履行合同视为要约，上诉人回函表示同意解除合同视为承诺。双方意思表示达成一致，租赁合同已经解除。另，饶文婷接受了房屋钥匙，且对外张贴了招租条幅，且多次催促上诉人交房，以实际行动表明与上诉人之间的租赁合同已不再履行。涉案房屋内的装饰装修物已被拆除，上诉人已将涉案房屋腾退并返还给饶文婷，不存在再返还的问题。2.上诉人不应再支付租赁合同解除后的租金。3.双方合意解除合同，上诉人并未违约，不应支付违约金。4.原审判决上诉人向饶文婷支付损失127000元，缺乏依据。针对李国平、张丽英的上诉，饶文婷答辩称，一、双方并未就解除合同协商一致。双方来往信函中，饶文婷从未向被答辩人提出解除合同，只是声明被答辩人违约，饶文婷有权解除合同。饶文婷虽提出要求被答辩人交房，但前提是将房屋恢复原状并支付租金及滞纳金，双方并未就该问题协商一致。二、饶文婷接收房屋钥匙及张贴招租广告，不能视为双方协商解除合同。被答辩人于2017年1月20日就已单方退场，饶文婷接受钥匙和张贴广告，不代表对被答辩人不负责任态度及违约行为的认可，而是为了避免损失进一步扩大。三、被答辩人作为违约方，应当支付违约金和赔偿损失，原审按照3个月的租金标准计算损失，并不足以弥补饶文婷的实际损失。饶文婷上诉请求：撤销原判第四项，改判按照月利率2%的标准支付拖欠租金的滞纳金。理由：双方约定的滞纳金过高，应予调整，但逾期支付租金与逾期归还借款本质相同，应当参照民间借贷的利率上限予以调整。李国平、张丽英向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.判令饶文婷返还50000元履约保证金。饶文婷向一审法院起诉请求：1.判令李国平、张丽英支付租金，从2016年12月1日起至交付房屋之日止，按日租金1411.11元计算；并以欠付租金为基数，自逾期之日起，按日2‰的标准支付滞纳金。2.判令李国平、张丽英支付违约金30000元。3.判令李国平、张丽英将租赁房屋恢复原状。4.判令李国平、张丽英赔偿待租损失127000元。一审法院认定事实：2006年9月25日，李国平、张丽英与饶文婷签订租赁合同一份，该合同约定饶文婷将其名下位于“闽发·世纪新城”3号楼楼群商铺二层南北向1轴～9轴延伸3.45米交东西向A轴～P轴以及南北向1轴～10轴交东西向P轴～L轴商业部分，建筑面积为1168.56平方米的商铺出租给李国平、张丽英用于经营西式餐厅，租赁期限为15年，从2006年6月30日起至2021年6月30日止，年租金标准为第一年、第二年400000元，以后每年递增12000元。上述合同同时对履约保证金以及违约金数额进行约定。合同签订后，李国平、张丽英向饶文婷交付50000元履约保证金，并按合同约定支付租金至2016年11月30日。后因该地段餐饮业入驻商户倍增，李国平、张丽英经营压力巨大，李国平、张丽英于2017年1月17日电话告知饶文婷店面停业事宜，并于同年1月20日向饶文婷发送《告知函》并退场。2月22日，饶文婷向李国平、张丽英发送《告知函》和《关于的回函》，催要所欠租金及滞纳金并且在回函中载明“…请贵厅以明确的方式表明是否继续履行合同…”。3月17日，李国平、张丽英向饶文婷发送《关于解除租赁合同的回函》，表示“…我方尊重并同意贵方解除合同的意见并同意向贵方支付两个月租金…”。3月24日，饶文婷收到回函后向李国平、张丽英发送《复函》声明：“…3、本人在2017年2月22日回函并未行使合同解除权…现本人再次致函你们，希望你们能正视双方于2006年9月25日签订的《租赁合同》，尽快支付租金和违约金…”。3月30日，李国平、张丽英又向饶文婷发送《解除租赁合同通知书》，明确表示“…停业退租…”。4月5日，饶文婷向李国平发送《关于尽快交付租金及违约金的函》，载明“…截止今日为止，贵厅已欠我租金254000元，已逾期125天，滞纳金为63500元…”。4月14日，李国平给饶文婷发函称“…愿意将2016年12月1日-2017年1月31日房租共计84667元补交给贵方，并放弃追回租赁保证金50000元及天然气安装费50000元…”。另查明，本案租赁房屋内装修装饰物已被拆除，饶文婷于2017年3月份对外张贴招租条幅，但目前房屋仍处于闲置状态。一审法院认为，本案的焦点是，一、双方之间的合同是否已协议解除以及解除的原因；二、因合同解除所造成的损失数额。关于争议焦点一，本案的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方合同约定的租赁期限是从2006年6月30日起至2021年6月30日止，合同期限为15年，目前该合同已经履行了11年，饶文婷在合同履行过程中无违约行为。同时对于李国平、张丽英提出的双方实际已协商解除合同，饶文婷称2017年2月22日发送的《关于回函》没有同意李国平、张丽英解除合同的意思表示，饶文婷对外招租系为了减少损失的扩大，并不代表同意解除租赁关系，李国平、张丽英也无其他确凿、充分的证据证明双方就解除双方的租赁合同协商一致，李国平、张丽英没有法定解除或约定解除合同的条件。同时，李国平、张丽英在《告知函》中说明，关门停业的原因是因为市场竞争激烈，经营亏损，而饶文婷又不同意降低租金，上述原因是可以预见的商业风险，而并非李国平、张丽英所称情势变更。李国平、张丽英擅自以实际行动表示不履行合同义务，单方解除合同属违约方，但考虑合同已实际不能继续履行，故对于李国平、张丽英起诉请求确认解除双方之间的租赁合同的诉讼请求，予以支持，但对确认解除合同的日期，不予支持。李国平、张丽英应在合同解除后将涉案房屋腾退且按原状交还饶文婷，并按照合同约定向饶文婷支付2016年12月1日起至实际腾退房屋之日止的租金。根据合同约定，“…乙方逾期支付的，自逾期之日起按应缴纳款项的每日2‰向甲方支付滞纳金…”，该滞纳金系逾期付款违约金性质。合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。合同法司法解释规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失。李国平、张丽英拖欠租金、物业管理费、水电费等给饶文婷造成的直接损失应当是银行的利息损失，现双方合同约定的滞纳金过分高于造成的该损失，故酌定李国平、张丽英按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付拖欠的每月租金的利息。对于争议焦点二，除了上述拖欠的租金及滞纳金外，在李国平、张丽英违约后，饶文婷已经采取招租等适当措施防止损失扩大，饶文婷对李国平、张丽英因违约所造成的损失并无过错。因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。该损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。双方合同虽约定一方违约，需向另一方支付30000元违约金，但该约定并不足以弥补因承租方的违约给守约方所带来的损失，为减轻当事人诉累，饶文婷同时主张诉争房屋三个月闲置期间租金损失127000元，依据相关规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。由此，饶文婷要求承租人李国平、张丽英赔偿127000元的请求依法予以支持。对于李国平、张丽英在签订合同时缴纳的50000元履约保证金，依据合同约定，应当在上述金额中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十九条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条的规定，判决：一、李国平、张丽英与饶文婷之间的租赁合同于判决生效之日解除；二、李国平、张丽英于判决生效之日起十日内将房屋腾退并按原状交还饶文婷；三、李国平、张丽英支付饶文婷自2016年12月1日起至实际腾退之日止的租金（按合同约定的标准计算）；四、李国平、张丽英于判决生效之日起十日内支付饶文婷滞纳金（以每个月的拖欠租金为本金，分别计算滞纳金，每个月拖欠租金的滞纳金分别为在滞纳期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息）；五、李国平、张丽英于判决生效之日起十日内支付饶文婷违约金30000元；六、李国平、张丽英于判决生效之日起十日内支付饶文婷损失127000元；七、在上述金额中扣除李国平、张丽英已经缴纳的50000元履约保证金；八、驳回李国平、张丽英的其他诉讼请求；九、驳回饶文婷的其他反诉请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费1050元，减半收取525元、反诉费3800元，合计4325元，由李国平、张丽英负担4000元、饶文婷负担325元。二审中，当事人均未提交新证据。对原判认定的事实，当事人均无异议。故对原判认定的事实，本院予以确认。本院认为，合同解除是指在合同依法成立后而尚未全部履行前，当事人基于协商、法律规定或者当事人约定而使合同关系消灭的一种法律行为。在当事人享有法定或者约定解除权的情况下，当事人单方面可以解除合同，解除合同意思表示到达对方时发生解除合同的效力。解除权的取得，基于法律规定或者当事人约定，也不排斥合同虽未约定，但在合同履行过程中，一方当事人赋予另一方当事人合同解除权。本案中，在合同履行发生可能时，双方当事人通过信函方式沟通协商合同的下一步履行问题，2017年2月22日，饶文婷向李国平、张丽英发送的《关于的回函》要求李国平、张丽英明确表明是否继续履行合同，应当视为饶文婷赋予李国平、张丽英合同解除或者履行的选择权，李国平、张丽英依此做出的决定，对饶文婷应当具有约束力。2017年3月17日，李国平、张丽英向饶文婷发送《关于解除租赁合同的回函》明确解除合同，该通知到达时应当发生解除合同的效力，且从饶文婷接受房屋钥匙、对外张贴招租广告的行为看，饶文婷也接受合同解除。因此，本院认定李国平、张丽英与饶文婷之间的房屋租赁合同于2017年3月17日解除。违约是指当事人无正当理由违反合同债务的行为，是一种客观存在，不因合同解除而消灭。故对李国平、张丽英上诉称双方合意解除合同，上诉人并未违约，不应支付违约金的上诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”李国平、张丽英提前解除合同，应当赔偿饶文婷房屋租金损失，一审法院酌定的损失数额，符合本案实际，故对李国平、张丽英不赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”滞纳金为行政法律概念，非民事法律确定的违约金概念，不适用法律关于违约金规定，故对饶文婷要求按照民间借贷标准支付滞纳金的上诉请求，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、维持襄阳市樊城区人民法院（2017）鄂0606民初2611号民事判决的第五、六项，即：五、李国平、张丽英于判决生效之日起十日内支付饶文婷违约金30000元；六、李国平、张丽英于判决生效之日起十日内支付饶文婷损失127000元；二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2017）鄂0606民初2611号民事判决的第一、二、三、四、七、八、九项，即：一、李国平、张丽英与饶文婷之间的租赁合同于判决生效之日解除；二、李国平、张丽英于判决生效之日起十日内将房屋腾退并按原状交还饶文婷；三、李国平、张丽英支付饶文婷自2016年12月1日起至实际腾退之日止的租金（按合同约定的标准计算）；四、李国平、张丽英于判决生效之日起十日内支付饶文婷滞纳金（以每个月的拖欠租金为本金，分别计算滞纳金，每个月拖欠租金的滞纳金分别为在滞纳期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息）；七、在上述金额中扣除李国平、张丽英已经缴纳的50000元履约保证金；八、驳回李国平、张丽英的其他诉讼请求；九、驳回饶文婷的其他反诉请求；三、确认李国平、张丽英与饶文婷之间的租赁合同于2017年3月17日解除；四、李国平、张丽英支付饶文婷自2016年12月1日起至2017年3月17日止的租金150660元；五、驳回李国平、张丽英的其他诉讼请求；六、驳回饶文婷的其他反诉请求。上列给付款项，在扣除李国平、张丽英已经缴纳的50000元履约保证金后，尚余257660元，李国平、张丽英于本判决生效后十日内支付饶文婷。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，减半收取525元，反诉费3800元，二审案件受理费4450元，合计8775元，由李国平、张丽英负担6000元，饶文婷负担2775元。本判决为终审判决。审判长  李晓红审判员  何小玲审判员  张 杨二〇一七年十一月十五日书记员  严琦童