文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初7576号原告魏培林，男，1957年9月9日出生，住址香港，委托代理人郭春暖，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托代理人纪树雄，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告深圳市寰海通达工贸有限公司，地址广东省深圳市福田区莲花街道景田东路1号中房景苑大厦A座2507，统一社会信用代码91440300342484762E。法定代表人毛万芹。委托代理人孙文丰，广东德荣律师事务所律师。委托代理人张恒，广东德荣律师事务所实习律师。被告罗玉红，女，汉族，1986年9月30日出生，住址广西玉林市玉州区，委托代理人王小刚，广东赛维律师事务所律师。被告莫华，男，汉族，1983年8月15日出生，住址广西玉林市玉州区，委托代理人易东明，广东创晖律师事务所律师。第三人王月云，女，1956年9月28日出生，住址香港，原告魏培林与被告深圳市寰海通达工贸有限公司（以下简称寰海公司）、被告罗玉红、被告莫华、第三人王月云确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭春暖、纪树雄，被告寰海公司委托代理人孙文丰，被告罗玉红委托代理人王小刚，被告莫华委托代理人易东明，第三人王月云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1982年3月8日，原告与第三人王月云在福建省登记结婚。2005年7月10日，原告与第三人王月云购买了位于深圳市宝安区××街道××路豪业华庭B栋第6层B3座608的房产，并将涉案房产登记在第三人王月云名下，涉案房产属于夫妻共有财产。2016年6月27日，第三人王月云受侄子即案外人王华岳之欺诈，在深圳市前海公证处签署了受托人为被告罗玉红等五人的《委托书》，另签署了一套出借人、金额、期限、利率均为空白的《借款合同》及金额等关键条件均为空白的抵押合同、抵押物价值确认书，连同在平安银行开户尾数为1343的银行卡一并交付给王华岳。2016年6月29日，被告罗玉红与被告莫华恶意串通，利用前述公证书及空白合同，手写补填空白位后，伪造了第三人王月云委托被告罗玉红向被告莫华借款350万元、同日办理抵押登记的交易流程，但第三人王月云对该交易流程却是一无所知。2016年12月2日，被告寰海公司、被告罗玉红、被告莫华恶意串通，利用前述公证委托书，在从未知会第三人王月云的情况下，将涉案房屋通过买卖的方式转移登记到被告寰海公司名下。2017年2月，原告才从第三人处获知房屋被他人恶意过户，经赴深圳市不动产登记中心打印涉案房产产权单及相关材料，才了解到前面述及的第三人王月云与被告莫华的借款纠纷，及其后涉案房屋被恶意转移的基本情况。此后，原告经与各被告交涉，各被告拒绝返还房屋，也拒绝协商处理。原告认为，原告作为涉案房产的共有人，各被告的行为已经严重侵害了原告的物权。首先，从各被告独立的行为看，被告寰海公司与原告及第三人王月云之间并不存在买卖房屋的真实意思表示，被告寰海公司没有通过买卖取得房屋的法律基础，被告寰海公司与第三人之间的2016年12月2日《深圳市二手房买卖合同》应属无效并予撤销。被告罗玉红未经委托人同意在利用公证委托书办理借贷手续后又重复用于办理涉案房屋的出售手续并已造成原告的损害后果，应承担连带责任。被告莫华基于与王月云之间的民间借贷及抵押合同关系，在未经通知抵押人的情况下根本无权单方处置变卖抵押物，故有归还涉案房屋的合同义务。其次，从各被告恶意串通的行为看，公证委托被告罗玉红处理涉案房屋之目的是为了保障出借方办理抵押登记手续，但客观上，三被告通过该份公证委托书在第三人事前全无知悉的情况下，将涉案房屋顺利过户到被告寰海公司名下。特别值得一提的是，被告寰海公司在取得涉案房屋产权后，立即对外放盘出售，进一步印证了三被告共同串谋，欲以低价获取涉案房屋之违法目的。综上，涉案房屋买卖行为并非基于正常的房屋买卖意图而发生，买卖双方的合同应当认定无效并予撤销，三被告因恶意串通而应承担连带责任。此外，原告因三被告的违法行为而造成的损害正在统计，原告将待损害结果固定后进行追加或另案请求。另，2016年12月1日被告罗玉红与被告莫华利用同一套公证书办理了解押登记，同时被告罗玉红与被告寰海公司办理了房屋买卖手续。第三人与被告罗玉红等受托人并不认识，第三人没有买卖房屋的意思表示，房屋的交易过程不符合常理。第三人出具公证委托的目的是担保借款的履行，其实质是在债务履行期限届满前借贷双方约定逾期不还的以房屋抵债，属于流押条款无效。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认被告寰海公司与第三人王月云转让深圳市宝安区××街道××路豪业华庭B栋第6层B3座608房产的行为及签署的合同均无效；2、撤销对上述房产于2016年12月8日的转移登记，由三被告协助将上述房产恢复登记至第三人王月云名下；3、三被告共同承担本案的全部诉讼费用及财产保全费用等，以上诉讼请求暂计人民币550万元。原告变更其上述第2项诉讼请求如下：撤销对上述房产于2016年12月8日的转移登记，由三被告协助将上述房产恢复登记至第三人王月云名下，相关费用由三被告承担。原告明确其第1项诉讼请求如下：请求确认第三人王月云和被告深圳市寰海通达工贸有限公司签订的《二手房买卖合同》、深（宝）房现买字（2016）第31402号《深圳市二手房买卖合同》无效。被告寰海公司答辩称，1、第三人对于本案的房产买卖并非不知情，其在办理借款手续和公证委托时就知道或者应当知道如果不按期还款，房产有可能会被公证代理人合法处置。2、被告寰海公司并没有侵害原告作为房产共有人的权利，被告寰海公司取得该房产所有权利的行为符合善意取得房产的要件。3、被告寰海公司与其他被告之间不存在所谓的恶意串通，从原告提交的证据可以看到第三人与被告的抵押借款合同签订在2016年6月29日，而被告寰海公司签订的合同是2016年12月2日，两者之间相隔半年之久，在原告起诉之前被告寰海公司对于第三人抵押借贷的事情毫不知情，不存在损害他人权益的故意。4、被告罗玉红出售第三人房产的行为并非无权处置而是有权代理，根据2016年6月27日第三人出具的公证委托书可以看出，第三人明确授权被告罗玉红办理涉案房产的过户、转移的全部手续，授权期限为2016年6月27日至2017年6月26日，被告罗玉红正是基于该授权出售该房产的。被告罗玉红答辩称，1、原告的诉讼主体资格不适格，原告提交的房产证上显示的涉案房产是第三人单独所有，抵押合同第四条陈述与保证的第五点明确约定，第三人保证对涉案房产的完全的所有权及处分权。被告罗玉红不知晓原告的存在，如果原告认为损害其合法权益应向第三人主张赔偿。从原告的诉讼请求上看其主张合同无效的原因有两个，一是买卖合同不是第三人的真实意思表示，第三人作为买卖合同的当事人应该由其来主张合同无效，而不是买卖合同当事人之外的原告来提出；原告主张合同无效的第二个理由是三被告之间存在恶意串通的行为，损害了其合法权益，根据合同法第五十二条的规定，此条款中的恶意串通是指合同双方当事人之间存在恶意串通行为，而本案的三被告并不是涉案买卖合同的双方当事人。2、被告罗玉红不是本案买卖合同的当事人，被告罗玉红在房屋转让过程中只是接受第三人的委托，受其委托办理程序性事宜，房产抵押及涉及第三人权利的行为均由第三人自行做出，与被告罗玉红无关，被告罗玉红不是本案适格的被告，在本案中没有任何的过错，在本案中不需要承担任何的责任。3、第三人签订买卖合同，以及将涉案房屋抵押给被告莫华的行为，均证明出售房屋是第三人的真实意思表示，三被告之间不存在恶意串通的行为。4、涉案房屋的出售价格与评估价相差无几，不存在恶意低价出售行为，原告提供的抵押物价值确认书证明第三人对于涉案房屋的价值为人民币350万元左右是有明确认知的，所以三被告并没有损害第三人的合法权益。被告莫华答辩称，被告莫华系出借人，被告莫华经被告罗玉红介绍认识本案第三人，并签订借款合同，于同一天办理房产抵押登记，被告莫华并于2016年6月30日向第三人出借款项人民币350万元，被告莫华于2016年11月25日前陆续收到所有结清款，总计人民币3,805,060元，被告莫华于2016年12月1日前往办理了注销抵押登记手续，以上为被告莫华依法所有的权利，被告莫华与其他被告不存在所谓的恶意串通，被告莫华在本案中不应承担任何责任。第三人王月云答辩称，对原告起诉的诉讼请求、事实和理由没有意见。第三人王月云请求确认涉案房屋的买卖合同无效，撤销转移登记，将涉案房屋登记至王月云名下，并由被告承担所有费用。第三人王月云签订的只是抵押文件，并未签订房屋买卖合同。经审理查明：1982年3月8日，原告魏培林和第三人王月云登记结婚。2006年5月26日，位于深圳市宝安区××街道××路豪业华庭B栋B3座608房经核准登记在第三人王月云名下，房地产证号为：深房地字第××号，他项权利摘要及附记中载明“该业主于2005年7月10日向深圳市西乡蚝业股份合作公司、深圳市正中房地产开发有限公司、深圳市富通房地产集团有限公司购买取得该房地产”。2016年6月29日，第三人王月云作为借款人（甲方），被告莫华作为出借人（乙方），双方签订了《借款合同》，约定乙方向甲方出借款项人民币350万元，借款用途为资金周转，借款期限从2016年6月29日起至2016年8月28日止，借款利率为月利率1.5%，偿还方式为每月还息，到期还本，甲方逾期还款的按照初始借款本金的0.15%/日计收逾期罚息。2016年6月27日，第三人王月云办理了公证委托手续，将包括办理涉案房产资金监管、办理注销抵押登记手续、办理涉案房产的过户、转移登记手续、代签署转移登记询问笔录和买卖合同等相关文件等相关权限委托给肖文斌、被告罗玉红、招宁、杨欢和刘小娟，委托代理期限为2016年6月27日至2017年6月26日。第三人王月云主张其出具上述《公证委托书》的原因是为了办理涉案房产的抵押担保手续。2016年6月29日，第三人王月云作为甲方（抵押人），被告莫华作为乙方（抵押权人），双方签订了《房地产抵押合同》，约定甲方自愿以涉案房产为双方签订的《借款合同》项下的全部债务向乙方提供抵押担保；《借款合同》项下的债务履行期届满（包括但不限于因借款人违反《借款合同》、或甲方违反本合同陈述与保证、约定事项等导致乙方宣布债务履行期限提前到期的），乙方未受全额清偿时，或者发生有关法律规定的乙方有权处分抵押物的情形的，乙方有权处置抵押物，届时乙方可与甲方协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款受偿，协议不成的，乙方有权向人民法院提起诉讼。当日，第三人王月云和被告莫华在《抵押物价值确认书》中签订确认，确认涉案房产的价值为人民币350万元。2016年6月29日，被告罗玉红以第三人王月云代理人的身份，与被告莫华共同申请办理了涉案房产的抵押登记手续。2016年6月30日，涉案房产抵押登记给抵押权人即被告莫华。被告寰海公司提交的落款时间为2016年12月1日的《二手房买卖合同》载明：第三人王月云作为卖方，被告寰海公司作为买方，双方签订了《二手房买卖合同》，约定卖方将涉案房产以人民币380万元的价格转让给买方；买方于签订合同当日向卖方支付定金人民币380万元，买方须于2012年12月2日将上述款项支付至买卖双方指定的罗玉红的账户；税费由买方承担；卖方应当于收到买方全额房款之日起10天内将该房地产交付买方；买卖双方须在签订本合同5日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。第三人王月云虽然确认上述《二手房买卖合同》的落款中为其签字，但第三人王月云主张其签字时该合同的内容均为空白的。另，合同第七条付款方式处有改动，将资金监管改动为支付至罗玉红的账号，但改动处仅有被告寰海公司盖章，并无第三人王月云签字确认。2016年12月1日，被告寰海公司将购房款人民币380万元打入上述《二手房买卖合同》中约定的被告罗玉红的账户。被告罗玉红称是其介绍第三人王月云向被告莫华借款额，故其收到上述房款后就直接代第三人王月云向被告莫华还款了。另，第三人王月云主张其从未委托过被告罗玉红收取购房款以及代为还款；被告罗玉红主张第三人王月云口头委托其代为还款，但被告罗玉红并未提交证据予以证明。2016年12月1日，被告罗玉红以第三人王月云代理人的身份，与被告莫华共同申请办理了涉案房产注销抵押登记手续。2016年12月2日，被告罗玉红代理第三人王月云作为卖方，被告寰海公司作为买方，双方签订了《深圳市二手房买卖合同》，约定卖方将涉案房产以人民币3,195,557.18元的价格转让给买方；付款方式为一次性付款，买方须于2016年12月2日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户；卖方应当于收到全部房款的十日内将该房地产交付买方。当日，被告罗玉红和被告寰海公司办理了上述合同的公证手续。2016年12月2日，被告罗玉红作为第三人王月云的代理人，和被告寰海公司共同签订了《深圳市房地产转移登记申请表》。另查，1、深圳市不动产登记中心于2017年6月12日出具《购房资格证明》，表明：经核查，2017年6月12日，申请人具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。2、经原告申请，本院委托深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产在2016年12月1日时的市场价值进行评估，深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司作出《评估报告》，评估结论为：涉案房产在2016年12月1日时的评估总价为人民币5,616,524元，预计税费为人民币1,205,468元，评估净值为人民币4,411,056元。经原告对上述评估结论中的税费计算方式提出书面异议后，深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司认为原评估结论中是被告寰海公司作为卖方主体进行估价，按照企业转让房地产适用的税率计算税费，与本案案情不符，故根据涉案房产于2016年12月1日在第三人王月云名下且房产证满五年的实际情况进行了重新核算，作出《关于申请人魏培林异议书的回复》，将买方需承担的卖方税费调整为人民币228元，将评估净值调整为人民币5,616,296元。3、第三人王月云称其侄儿王华岳要借款，让第三人王月云作担保，王华岳让第三人王月云在借款合同中签字。4、被告莫华和第三人王月云在庭审中确认双方并未签订过以房抵债协议。5、第三人王月云主张涉案房产在转移登记至被告寰海公司前，其出租给租客，但租客在2016年12月中旬打电话称有人拿房产证让他搬走，之后第三人王月云就未在管理使用涉案房屋的。被告寰海公司主张在房产转让后已经将涉案房产收回。6、被告在庭审中确认，被告寰海公司购买涉案房产并未通过居间方。7、原告和第三人王月云确认涉案房产系双方夫妻共有财产。8、被告莫华庭后主张其于2016年通过许建文账户向第三人王月云出借款项人民币350万元，第三人王月云在2016年6月30日至2016年11月25日通过杨杰明账户向被告莫华分七次支付借款利息共计人民币305,060元，第三人王月云于2016年11月25日支付借款本金人民币350万元。以上事实，有结婚证、房地产证、借款合同、房地产抵押合同、公证书、委托书、不动产登记业务申请材料接收凭证、二手房买卖合同、转账明细、深圳市房地产转移登记申请表、房地产转移登记询问申请人记录、购房资格证明、评估报告、关于申请人魏培林异议书的回复等证据和庭审笔录、笔录予以证实。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。涉案房产购置于原告和第三人王月云婚姻关系存续期间，在原告和第三人均确认涉案房产为双方夫妻共有财产的情况下，原告作为涉案房产的权利人提起确认合同无效纠纷并无不当。关于原告主张的各被告恶意串通的认定。首先，被告寰海公司提交的2016年12月1日的《二手房买卖合同》中约定的涉案房产的转让价格为人民币3,800,000元，而经评估涉案房产在2016年12月1日的市场评估净值（即不含税的卖方实收价格）为人民币5,616,296元，各被告主张的转让价值低于市场价值32.34%，该价格差额超出了一般市场交易价格的幅度，在各被告对此未提交证据予以充分说明的情况下，本院认为各被告主张的实际交易价格有悖常理。其次，王月云虽然在《二手房买卖合同》中签字，但王月云在落款处并未注明时间，即使无法直接推定王月云签订合同时合同内容为空白，也不排除王月云是在2016年12月1日之前签订的合同，即不能排除王月云在签订合同时对涉案房产在2016年12月1日时的市场价值并不充分知悉，被告罗玉红作为代理人在市场价值和合同价格存在巨大差异的情况，应当履行向委托人的告知义务。再次，第三人王月云虽然向被告罗玉红出具了公证委托书，但委托权限并不包括被告罗玉红以自己的账户代为收取并处置全部购房款，被告寰海公司提交的《二手房买卖合同》第七条将付款方式变更为支付至罗玉红账户部分为改动部分，但该改动部分并无第三人王月云的签字确认，故涉案房屋转让款流向的合理性存疑。最后，根据各被告的主张，在被告寰海公司与第三人王月云、被告罗玉红既不存在其他社会关系，各方又未通过居间介绍的情况下，被告寰海公司在涉案房产并未转移登记或交付使用的情况下，采取直接一次性付款的方式支付购房款。本院认为在房产交易过程中，按照一般交易惯例，买方基于审慎的注意义务，通常会通过看房的方式达到知悉交易房产的居住情况和现状的目的，并采取有利于交易安全的方式支付购房款。结合被告对双方关系的主张，本院认为被告寰海公司受让涉案房产的交易情况与一般交易习惯不相符。综上，结合交易价格、交易过程以及一般交易习惯，本院认为受让人即被告寰海公司并非善意第三人，被告罗玉红在办理涉案房产转让过程中存在与被告寰海公司恶意串通损害原告和第三人王月云合法权利的行为，故现原告主张确认2016年12月1日签订的《二手房买卖合同》、2016年12月2日签订的深（宝）房现买字（2016）第31402号《深圳市二手房买卖合同》无效，本院予以支持。上述合同无效后，根据无效合同的处理原则，被告寰海公司应当将涉案房产过户登记至第三人王月云名下，因被告寰海公司和被告罗玉红的过错，过户过程中产生的一切费用均由被告寰海公司和被告罗玉红承担。在本案中，房屋受让主体为被告寰海公司，办理转让事宜的主体为被告罗玉红，在无充分有效证据证明被告莫华与被告寰海公司和被告罗玉红进行了恶意串通，并实施了积极的促使上述交易的行为的情况下，原告主张被告莫华共同承担过户过程中产生的相关费用，本院不予支持。另，因被告寰海公司和被告罗玉红在转让涉案房产的过程中存在恶意串通的情况，故在本案中无法核实被告寰海公司和被告罗玉红的真实权利义务关系，故在本案中不予对购房款进行处理，被告寰海公司和被告罗玉红可就购房款另行主张权利，被告莫华亦可就借款关系另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认第三人王月云和被告深圳市寰海通达工贸有限公司签订的《二手房买卖合同》、深（宝）房现买字（2016）第31402号《深圳市二手房买卖合同》无效；二、被告深圳市寰海通达工贸有限公司应于本判决生效之日起五日内将位于深圳市宝安区西乡街道兴业路豪业华庭B栋B3座608房[不动产证号为：粤（2016）深圳市不动产权第0249226号]过户登记至第三人王月云名下，过户过程中产生的一切费用均由被告深圳市寰海通达工贸有限公司和被告罗玉红共同承担。本案受理费人民币50,300元，保全费人民币5,000元，鉴定费人民币21,450元，均由被告深圳市寰海通达工贸有限公司和被告罗玉红负担，受理费、保全费、鉴定费原告已预交。如不服本判决，原告和第三人王月云可在判决书送达之日起十五日内，各被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨 莹人民陪审员  陈蓝波人民陪审员  陈 琦二〇一七年十一月六日书 记 员  周 彤书 记 员  李婷霞附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。