北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13769号
上诉人（原审被告、反诉原告）全信委（北京）信息服务中心，住所地北京市朝阳区东四环中路**号**层*********室。
法定代表人刘成林，总经理。
委托代理人李阳，女，1966年11月30日出生，全信委（北京）信息服务中心副总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京中纺天行房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路41号楼3层323室。
法定代表人许崇伟，董事长。
委托代理人王泽，北京市中盈律师事务所律师。
委托代理人郑九林，男，1947年6月27日出生，北京中纺天行房地产开发有限公司副总经理。
上诉人全信委（北京）信息服务中心因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第14983号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京中纺天行房地产开发有限公司（以下简称：中纺天行公司）在原审法院诉称：2013年8月28日，我公司与全信委（北京）信息服务中心（以下简称：全信委公司）协商签订一份《北京××大厦A座房屋租赁合同》（以下均简称房屋租赁合同），约定全信委公司承租我公司的位于北京市朝阳区××室的房屋（以下简称涉案房屋），租期为12个月，从2013年9月3日至2014年9月2日，租金标准为每天每平方米5.5元，付款方式为押三付一，该押金不得冲抵租金及其他费用。房屋租金由全信委公司于每月25日预付。
该合同第十三条约定，全信委公司有以下情形之一的，我公司可在确认后经书面告知而单方中止执行房屋租赁合同，其中之一就是收到收费单七日内仍欠租、欠费的。该条款同时约定，在我公司中止执行房屋租赁合同起七日内全信委公司仍未按照要求履行合同义务或者相关债务的，我公司有权单方解除房屋租赁合同并收回房屋。合同第二十三条10款约定，合同履行期满或者中止七日内仍将家具、物品滞留在我公司房屋内的，将视为全信委公司自动放弃该物品、家具的所有权，由我公司任意处理。
在合同的履行过程中，虽然全信委公司和北京中慧久联科技有限公司与我公司协商，将全信委公司承租的房屋变更，将原承租房屋转由北京中慧久联科技有限公司承租，但是该协议内容没有实际履行，全信委公司依然占用涉案房屋，北京中慧久联科技有限公司并未进驻使用。
全信委公司从2013年10月起开始拖欠杂费，从2013年12月3日起拖欠房屋租金。期间，我公司多次向全信委公司以电话、信息、告示的方式催缴上述费用，但是全信委公司始终未能支付。为此，我公司按照该合同的约定，在采取中止执行措施无果的情形下，书面要求全信委公司来人解决后续问题、配合清理遗留物品，但是全信委公司并没有支付所欠费用，只是派人拿走重要文件和资料，不予清理遗留物品，为了及时出租涉案房屋、防止损失扩大，我公司在多次告知后于2014年3月1日将涉案房屋内的物品清退后出租他人。
为维护我公司的合法权益，现诉请法院判决：1.依法确认双方之间的房屋租赁合同于2013年12月20日解除；2.全信委公司立即支付拖欠我公司的房屋租金29171.34元及滞纳金5250.84元（从2013年12月3日起计算至2013年12月20日，按照每日百分之一计算）；3.全信委公司立即支付拖欠我公司房屋使用费113173.99元及滞纳金80353.53元（从2013年12月21日起计算至2014年3月1日，按照每日百分之一计算）；4.全信委公司立即支付拖欠我公司杂费25918.08元（包括电费367.44元、公区电费129.44元、电话占线费160元、供暖费2970.17元、物业管理费21180.16元、空调费1110.87元）及滞纳金400.7元；5.全信委公司支付约定的违约金（三个月的租金）147882.53元，共计402151.01元。
全信委公司在原审法院辩称：中纺天行公司所述的房屋租赁合同签订情况属实，但房屋租赁合同是中纺天行公司提供的格式合同，合同中一些条款的约定对我公司过于苛刻，对我公司不利且违反公平原则。我公司认可双方的房屋租赁合同已于2013年12月20日解除，认可拖欠房屋租金29171.34元，但滞纳金不同意支付。双方的房屋租赁合同于2013年12月20日解除，依据合同约定，合同解除后涉案房屋已被中纺天行公司收回，涉案房屋不在我公司实际控制之下，我公司已丧失对涉案房屋的使用权，不存在房屋使用费。根据房屋租赁合同约定，物业管理费、供暖费和空调费是合同违约金条款之一。中纺天行公司主张的违约金、滞纳金、物业管理费、供暖费和空调费实质上都属于违约金，无论适用哪一个都显著高于中纺天行公司的实际损失，我公司应支付的违约金不应超过造成的实际损失即拖欠房租的30%。电费同意支付2013年12月3日至12月20日期间的费用，但中纺天行公司提交的电费发票不能证明是该时段内发生的费用。中纺天行公司未经通告于2013年12月20日封门，阻挠我公司拿出涉案房屋内办公用品及公章等物品，根据合同约定在封门后7天家具属于中纺天行公司所有，上述财产足以弥补中纺天行公司的财产损失，向我公司主张房屋使用费没有依据。2014年2月17日，我公司拿走公章和税控机不属于合同约定的家具部分。中纺天行公司于2013年12月20日之后实际占用涉案房屋，没有及时将房屋出租的损失是其自行扩大的，要求我公司承担损失不合理。
全信委公司反诉称：2013年8月28日，我公司与中纺天行公司签订了房屋租赁合同，约定由我公司承租涉案房屋，租期1年。我公司向中纺天行公司支付了房屋租赁合同押金88729.53元，后因涉案房屋纠纷暂缓支付了租金。中纺天行公司违反合同约定，在未提前书面通知的情况下，于2013年12月初突然封门，我公司的家具家电等物品都没有来得及撤出，公章也不让我公司拿出，中纺天行公司的违约行为严重影响了我公司的正常经营活动，造成了重大损失。中纺天行公司自2013年12月20日实际占有并使用涉案房屋至今。中纺天行公司的违约行为严重侵犯了我公司的利益，为维护我公司的合法权益，现诉请法院判决中纺天行公司：1.退还房屋押金88729.53元；2.赔偿损失20000元，共计108729.53元。
中纺天行公司针对全信委公司的反诉辩称：全信委公司所述押金交纳数额属实，但我公司不同意退还押金，根据合同约定押金在合同履行完毕且交清租金和杂费后退还，现全信委公司拖欠费用导致房屋租赁合同提前解除，应承担相应的违约责任。全信委公司所述经济损失没有证据支持，我公司也不同意赔偿。全信委公司的反诉请求均无相应依据，我公司不同意其反诉请求。
原审法院经审理查明：涉案房屋的所有权人系中纺天行公司。2013年8月28日，中纺天行公司作为甲方与全信委公司作为乙方签订房屋租赁合同，约定：（一）乙方向甲方承租涉案房屋，房屋用途为办公，建筑面积为294.66平方米，租赁期限自2013年9月3日至2014年9月2日，租金标准为每天每平方米5.5元，付款按押叁个月房屋租金、预付一个月房屋租金的方式结算，乙方于每月25日预付下个月租金，公用设施费及其他费用、各项杂费均于每月25日交付甲方，押金不得冲抵租金及其他费用；（二）乙方应按期交付房屋其他相关使用费用，其中供暖费33元／建筑㎡·季、空调制冷费35元／建筑㎡·季、电费1.41元／度、使用大厦交换机的直线电话占线费20元／月·条、使用大厦电话的直线电话占线费50元／月·条，网络使用费每月500元，其中物业费、供暖费及空调费满租期免交，否则补交；（三）如乙方在接到收费单七日后仍欠租、欠费或存在其他严重违约行为的，甲方可在确认后经书面告知而单方中止执行房屋租赁合同，中止执行合同是指采取停水、停电、停气、封门等措施，因此给甲方、乙方造成的任何直接、间接损失均由乙方负责赔偿，甲方中止执行房屋租赁合同起七日内乙方仍未按要求履行合同义务或相关责任的，甲方有权单方解除房屋租赁合同并收回房屋；（四）乙方按时向甲方交纳月租金及公用设施，逾期缴纳的，不论该合同是否中止或终止，每日按欠费金额1%加收滞纳金，如因乙方责任提前中止执行合同或解除合同的，则乙方应向甲方补偿三个月的租金；（五）乙方没有清偿拖欠甲方相关费用的情况下，甲方有权暂扣乙方的财产不予放行，房屋租赁合同履行期满或终止七日后乙方仍将家具、物品滞留在甲方房屋内的，将视为乙方自动放弃该物品、家具的所有权，由甲方任意处理；（六）乙方有义务向甲方书面通报地址、电话、联系方式、营业状况的变更情况，以便进行有效联络，否则由责任方承担由此造成的一切相关责任，发出的任何通知或文件均以中文为准，并通过挂号信或国际公认的快递方式交付给乙方，若因乙方原因无法送达，甲方将文件送至或张贴乙方在甲方的承租地点并以照相留影作为已送达的证明。
房屋租赁合同签订后，双方依约履行了合同义务，中纺天行公司向全信委公司交付了涉案房屋，全信委公司向中纺天行公司支付押金88729.53元，并按期支付了2013年12月2日以前的租金，但之后未再继续交纳租金，亦未结清使用涉案房屋期间产生的相关费用。2013年12月20日，中纺天行公司对涉案房屋进行封闭，并向全信委公司发出催缴通知单，但全信委公司仍未补交拖欠租金及相关费用。2014年2月17日，全信委公司从涉案房屋内取走部分办公物品。2014年3月1日，中纺天行公司自行腾空涉案房屋内的物品。
庭审中，中纺天行公司和全信委公司均认可双方房屋租赁合同于2013年12月20日解除，中纺天行公司称因全信委公司未按期支付租金及相关费用属违约行为，要求全信委公司支付自2013年12月3日至12月20日期间的房屋租金29171.34元、自2013年12月21日至2014年3月1日期间的房屋使用费113173.99元、电费367.44元、公区电费129.44元、电话占线费160元、供暖费2970.17元、物业管理费21180.16元、空调费1110.87元、违约金147882.63元及相应滞纳金；全信委公司认可拖欠房屋租金29171.34元，但不同意支付房屋使用费，并称滞纳金、违约金和其他费用均属违约条款，支付的违约金不应超过拖欠房租数额。全信委公司称中纺天行公司于2013年12月20日封门造成经营损失，并反诉要求中纺天行公司返还押金88729.53元和赔偿损失2万元，中纺天行公司对此不予认可。
原审法院认定上述事实的证据有：房屋租赁合同、房屋所有权证、催缴通知书、律师函、物品清单、票据、照片等证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
原审法院判决认为：依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人均应当按照约定全面履行各自的义务，并就自己的诉讼主张提交相应证据予以证明。本案中，中纺天行公司与全信委公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应按照合同履行各自义务。
当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。全信委公司未按照合同约定的期限给付租金及相关使用费用，在中纺天行公司中止执行合同后仍未给付上述款项，全信委公司的行为已构成违约。中纺天行公司按照合同约定单方解除房屋租赁合同于法有据，法院予以支持。中纺天行公司和全信委公司均认可房屋租赁合同解除日期为2013年12月20日，法院对此不持异议。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。中纺天行公司要求全信委公司给付自2013年12月3日至12月20日期间的房屋租金于法有据，且数额合理，法院予以支持。全信委公司在合同解除后并未自行腾退涉案房屋，在中纺天行公司于2014年3月1日收回涉案房屋前房屋实际应为全信委公司占有，中纺天行公司要求全信委公司给付上述期间的房屋使用费亦属合理，法院予以支持。房屋租赁合同约定物业费、供暖费及空调费仅在满租期免交，否则全信委公司应补交，故中纺天行公司要求全信委公司给付上述费用于法有据，法院予以支持。中纺天行公司要求全信委公司支付电费、公区电费及电话占线费具有合同依据，法院予以支持。中纺天行公司要求全信委公司支付滞纳金的请求于法有据，但双方约定滞纳金计算标准过高，且全信委公司对此提出异议，故法院综合考虑双方约定及相关事实予以调整。中纺天行公司要求全信委公司赔偿违约金的请求符合合同约定，法院予以支持。双方房屋租赁合同解除后，全信委公司已交纳的押金应予以返还，故法院对全信委公司要求中纺天行公司返还押金的请求予以支持。全信委公司要求中纺天行公司赔偿损失的请求依据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决：1.北京中纺天行房地产开发有限公司与全信委（北京）信息服务中心于二〇一三年八月二十八日签订的《北京××大厦A座房屋租赁合同》于二〇一三年十二月二十日解除；2.全信委（北京）信息服务中心于判决生效后七日内给付北京中纺天行房地产开发有限公司自二〇一三年十二月三日至二〇一三年十二月二十日期间的房屋租金二万九千一百七十一元三角四分；3.全信委（北京）信息服务中心于本判决生效后七日内给付北京中纺天行房地产开发有限公司自二〇一三年十二月二十一日至二〇一四年三月一日期间的房屋使用费十一万三千一百七十三元九角九分；4.全信委（北京）信息服务中心于本判决生效后七日内给付北京中纺天行房地产开发有限公司电费三百六十七元四角四分、公区电费一百二十九元四角四分、电话占线费一百六十元、供暖费二千九百七十元一角七分、物业费二万一千一百八十元一角六分、空调费一千一百一十元八角七分，共计二万五千九百一十八元零八分；5.全信委（北京）信息服务中心于本判决生效后七日内赔偿北京中纺天行房地产开发有限公司违约金十四万七千八百八十二元五角三分；6.全信委（北京）信息服务中心于判决生效后七日内给付北京中纺天行房地产开发有限公司滞纳金二万元；7.北京中纺天行房地产开发有限公司于判决生效后七日内返还全信委（北京）信息服务中心押金八万八千七百二十九元五角三分；8.驳回北京中纺天行房地产开发有限公司的其他诉讼请求；9.驳回全信委（北京）信息服务中心的其他反诉请求。
全信委公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：二审法院维持原审判决第一、七、八项，撤销并依法改判原审判决第二、三、四、五、六、九项。上诉理由：由于双方签订的合同是由中纺天行公司提供的格式合同，其中一些条款对于全信委公司过于苛刻，违反了公平原则。法院应本着公平原则酌情降低全信委公司的责任。由于中纺天行公司服务不到位，我公司暂未支付租金，但从未表示不付租金。中纺天行公司未经书面通知突然封门构成违约，中纺天行公司的行为是合同解除的根本原因，全信委公司不同意全额支付房屋租金。涉案房屋内物品不是全信委公司不想处置，而是中纺天行公司不让全信委公司将相关物品搬出涉案房屋。故房屋使用费的主张于法无据，应予驳回。违约金应予驳回或减少至实际损失的30%，不同意支付滞纳金、物业管理费、供暖费和空调费等费用，上述费用都属于违约金，均显著高于中纺天行公司的实际损失，全信委应支付的违约金不应超过中纺天行公司实际损失的30%。涉案房屋内的家具、物品价值很高，足以弥补中纺天行公司的财产损失，其再向全信委公司主张违约金没有依据。全信委公司拖欠租金只有半个月，原审法院判决全信委公司支付违约金相当于3个月房屋租金，显然违背了公平原则，应予纠正。中纺天行公司封门后，让我公司支付房屋使用费不合理。中纺天行公司违反合同约定，突然封门使全信委公司未及时撤出，由此造成了重大损失。原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请二审法院依法改判。
中纺天行公司辩称：原审判决是根据合同约定内容确定的，合理、合法。由于全信委公司未按合同约定预付房屋租金，故我公司履行了合同中约定的权利。2014年2月，全信委公司将涉案房屋中部分物品搬走，并向我公司出具了收条。解除合同我公司没有责任，全信委公司辩称我公司服务不到位未提供证据。同意原审判决，不同意全信委公司的上诉意见。
本院经审理查明：全信委公司对原审法院查明部分中关于2014年3月1日中纺天行公司自行腾空涉案房屋内物品的认定不认可，对于2013年12月21日至2014年3月1日期间发生的各项费用不认可。对于原审查明的其他内容均予认可。中纺天行公司对原审法院认定的事实无异议，且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：由于双方当事人均认可涉案合同解除的时间，故原审法院关于双方租赁合同合法、有效并确认解除正确。原审依据本案双方签订的租赁合同，认定全信委公司向中纺天行公司支付房屋租金、房屋使用费、电费、供暖费、物业费、空调费、违约金、滞纳金等费用，判决确定的内容证据充分。原审判决充分体现了合同的约束力，提倡契约精神，滞纳金部分的酌情调整符合法律规定。全信委公司未能尊重合同中约定的法律义务，故其抗辩意见，本院不予采信。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3666元，由北京中纺天行房地产开发有限公司负担602元（已交纳），由全信委（北京）信息服务中心负担3064元（于本判决生效后七日内给付北京中纺天行房地产开发有限公司）。
反诉案件受理费1237元，由北京中纺天行房地产开发有限公司负担1010元［于本判决生效后七日内给付全信委（北京）信息服务中心］，由全信委（北京）信息服务中心负担227元（已交纳）。
二审案件受理费6642元，由全信委（北京）信息服务中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张明
代理审判员 楚静
代理审判员 张羽
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 田晔