湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2014）零民初字第2141号原告永州市明杰物业管理有限公司。法定代表人张峰，系该公司总经理。被告何拥华，男，汉族，湖南省东安县人。原告永州市明杰物业管理有限公司与被告何拥华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月17日受理后，依法组成由审判员李少阳担任审判长，审判员黄朝晖、人民陪审员尹之军参加的合议庭，于2015年3月30日公开开庭进行了审理。书记员张凌萍担任记录。原告的法定代表人及被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系原告所管理的永州市零陵区迴龙小区第＊＊栋的业主，原告在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与永州市华美房地产开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积从2012年3月1日到2013年3月1日按0.8元∕㎡、从2013年3月1日到9月30日按0.9元∕㎡收取物业管理费；原告对小区的安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供物业服务时，被告却从2012年3月1日起一直未交物业管理费；经原告员工多次催促未果，故根据相关法律的规定及双方的约定，特提起诉讼，请求依法判令：1、由被告给付原告2012年3月1日至2013年9月30日期间的物业管理费1820元；2、由被告按照每日千分之三支付原告逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2013年12月31日应支付滞纳金491.4元；3、诉讼费用由被告承担。被告口头辩称：原告公司进驻他们小区是需要大部分业主同意才可以的，但是原告公司进驻小区时，他们并不知情；原告是与开发商签订的物业管理服务合同的，签订合同后并没有发出通知，也没有与他们业主签订物业管理服务合同。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、《前期物业服务合同》，欲证实他公司依法进驻该小区，有权对该小区实行物业管理；2、物价局文件，欲证实他公司对该小区的前期物业服务收费标准以及收取的物业服务费是合法的；3、（2014）零民初字第＊＊号民事调解书，欲证实他公司曾经与业主们在法院进行过调解，且在调解时与部分业主达成一致协议；4、值班记录，欲证实他公司在为该小区提供服务时，所记录的值班情况；5、收据，欲证实该小区有90%的业主已交物业管理费用。对上述证据，被告质证认为：以上证据与本案没有关联性，与他们没有关系，原告是跟开发商签订的合同，没有与他们业主签订合同。本院认证认为：对以上证据的真实性，被告未表异议，应予以采信。被告针对自己的抗辩主张未向本院提交任何证据。根据原、被告的陈述、举证、质证和本院的认证，本院确认本案如下事实：2011年12月23日，永州市华美房地产开发有限公司与原告永州市明杰物业管理有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，将永州市零陵区迴龙小区的物业管理和服务交予具有相应资质的原告，并约定物业服务费包括管理房屋、设备运行维护、维护小区公共秩序、交通秩序、公共场地清洁卫生、公用绿地、花木等养护和管理；物业交付业主前，物业服务费由开发单位按3%承担支付，物业交付业主后，由业主承担；电梯房的物业管理服务费按0.8元／月、平方米的标准收取；业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应交纳费用3‰的滞纳金；委托服务期限暂定为5年，自2011年12月31日起至2016年12月31日止。合同签订后，原告做了一些前期准备工作，并从2013年3月1日起正式接手迴龙小区的物业管理服务工作。在此期间，被告按照与永州市华美房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》的约定接收、装修、入住迴龙小区第＊＊栋＊＊＊号房屋，成为该小区业主。2012年7月25日，永州市零陵区物价局批准迴龙小区的前期物业服务收费标准为高层带电梯每月0.9元／㎡。2013年10月，原告退出迴龙小区的物业管理和服务，但对于2012年3月1日至2013年9月30日期间的物业服务费，被告作为该小区业主一直拖欠未付，原告多次派员催收未果，遂诉至本院。另查明：被告在迴龙小区的住房面积为112.24㎡；被告与永州市华美房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同中包含了前期物业服务合同约定的内容；2013年10月期间中国人民银行同期同类贷款的基准月利率为0.5%。本院认为：原、被告分别与永州市华美房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》和《房屋买卖合同》均是当事人之间真实意思的表示，均不违反法律法规的禁止性规定，应是合法有效的，对各方具有法律约束力，各方应严格依约享受权利、履行义务。原告与永州市华美房地产开发有限公司（建设单位）之间依法签订的《前期物业服务合同》，对作为业主的被告具有约束力，被告以其并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持。被告在享受原告提供的物业服务的同时，理应支付物业服务费，逾期支付应承担违约的民事责任，但原告诉请逾期支付的滞纳金过高，本院将酌情予以调整，以按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，参照国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第三十二条、第四十一条、第四十二条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告何拥华支付拖欠原告永州市明杰物业管理有限公司从2012年3月1日至2013年9月30日期间的物业服务费1784.71元，并承担从2013年10月1日起至本判决生效执行期限届满之日止每月按0.5%计算的滞纳金，此款限在本判决生效后十日内一次性付清；二、驳回原告永州市明杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告何拥华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 长  李少阳审 判 员  黄朝晖人民陪审员  尹之军二〇一五年五月八日书 记 员  张凌萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还当履行债务。参照国务院《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门指定。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当时人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。