江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初1133号原告胡某某，男，1989年5月19日生，汉族，住徐州市鼓楼区。被告：徐州市润鑫房地产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区二环北路与复兴北路交叉口金都华府售楼处。法定代表人：魏某，该公司执行董事。原告胡某某诉被告徐州市润鑫房地产开发有限公司（以下简称润鑫开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理，依法适用普通程序并组成合议庭，于2017年4月26日公开开庭进行了审理。原告胡某某，被告润鑫开发公司法定代表人魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某某诉称，2014年5月11日，原告与被告徐州市润鑫房地产开发有限公司签订了合同编号NO.0463387的《商品房买卖合同》。合同第八条约定，被告应当在2015年12月31前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房住在交付使用批准文件的文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，时至今日，被告的商品房仍不符合交付条件，其行为构成违约，应当按照合同第九条规定，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告向被告支付了711176元房款，已经全面履行了合同义务。经原告多次向被告纸张逾期交房违约金。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、被告徐州市润鑫房地产开发有限公司向原告支付逾期交房违约金96862.1元（以已支付房款711176元为基数，自2015年12月31日暂主张至2017年3月29日，计454天，按日万分之三计算至判决确定的给付之日）；2、本案诉讼费由被告承担。被告润鑫开发公司辩称,本案存在逾期付款的问题，逾期付款的时间2014年6月11日至2014年10月13日，共计延期124天，逾期付款金额为40万元，按照日万分之三计算，金额为14880元，逾期付款违约金至今未付。按照合同第七款第二条的规定，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款至今第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三。合同第八条第三款约定，买受人逾期付款的，应按本合同第七条承担违约责任，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直到买受人付清全部款项（含逾期付款违约金）为止。附件四合同补充协议第7条买受人违约，出卖人依法解除合同的，买受人按照合同约定应支付的违约金，出卖人有权在退还买受人房款中直接扣取，合同继续履行的，在上商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清合同约定的违约金，否则出卖人有权拒绝交房，此情况按照主合同第十条买受人原因未能按期交付处理，原告未按上述合同约定补齐逾期付款违约金，综上，在原告在未按照上述约定补齐违约金情况下，我公司有权拒绝向买受人交付该商品房，就此不存在原告诉讼请求。经审理查明，2014年5月11日,原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以711176元的价款购买被告开发的位于本市金都华府某房。该合同第八条约定：出卖人应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意或解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可以据实延期并不承担违约责任；3、买受人逾期付款的，除应按本合同第七条承担违约责任外，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直至买受人付清全部款项（含逾期付款违约金）为止。合同第九条约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”根据双方签订的商品房买卖合同第六条的约定，买受人应于2014年5月11日向出卖人支付房款311176元，余款400000元于2014年6月11日前付清，而原告的付款日期分别为2014年5月11日支付311176元，2014年10月13日支付400000元。为查明案件事实，本院于2017年12月20日前往徐州市住房保障和房产管理局调取了2016年下半年、2017年上半年、2017年下半年徐州市住房保障和房产管理局发布的关于发布徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知各一份。主要载明涉案房屋属于附件中的第四区域，涉案房屋同地段房屋租赁价格标准分别为：2016年下半年住宅用房租赁的指导价为17.75元/平方米/月，2017年上半年为18.45元/平方米/月，2017年下半年为19.45元/平方米/月。另查明，至庭审辩论结束，涉案房屋尚未取得商品住宅交付使用批准文件和竣工验收备案表。原告于2017年1月6日接受了涉案房屋。再查明，2014年8月27日，住房和城乡建设部发布了建筑设计防火规范。被告于2014年9月15日与徐州市建筑设计研究院有限公司签订了《新建北村地块补充设计协议》，载明因为新消防法规的发布等原因，要求徐州市建筑设计研究院有限公司将商办楼进行施工图设计变更，以满足新的消防要求。徐州市建筑设计研究院有限公司于2015年7月28日向被告出具了设计变更通知书。建筑设计防火规范自2015年5月1日开始实施。再查明，涉案工程包含住宅楼及商办楼共六幢，在上述六幢楼单体竣工验收完成后，才具备综合验收的条件。以上事实有原告提交的商品房买卖合同一份、购房发票二张、被告提交的居住区配电工程服务协议一份、徐州市供电公司供电方案答复通知书两份、徐州供电公司出具收款收据三张、供电公司出具配电运检中心送达流程单一份、专家论证报告资料一份、专项施工方案一份、建筑设计防火规范一份、设计变更通知书一份、变更审核后施工图纸一份、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各一份、新建北村地块补充设计协议一份，本院调取的2016年下半年、2017年上半年、2017年下半年徐州市住房保障和房产管理局发布的关于发布徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知各一份以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，关于原告要求支付逾期交房违约金96862.1元（以已支付房款711176元为本金，自2015年12月31日暂主张至2017年3月29日，计454天，按日万分之三计算至判决确定的给付之日）的诉请，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，买受人逾期付款的，除应按本合同第七条承担违约责任外，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直到买受人付清全部款项（含逾期付款违约金）为止。而根据本院查明的事实，原告存在逾期支付购房款的行为，另外截至到法庭辩论终结时，原告并未按照合同约定向被告支付逾期付款违约金。因此，在原告未按照合同支付全部购房款以及违约金之前，被告可以行使先履行抗辩权，可以拒绝向原告交付涉案房屋，被告的抗辩具有事实及法律依据，对原告的诉请本院不予支持。综上,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡某某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2220元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  ＸＸ元人民陪审员  孙 媛人民陪审员  关艳秋二〇一七年十二月二十五日书 记 员  杜文杰