阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳城法民二初字第317号
原告：中国工商银行股份有限公司阳江分行。住所地：阳江市江城区新江北路***号。
负责人：洪仕芹，该行行长。
委托代理人：冯健，该行员工。
委托代理人：陈志威，该行员工。
被告：陈志，男，1961年12月4日出生，汉族，住阳江市江城区。
被告：邓建兰，女，1963年2月15日出生，汉族，住住阳江市江城区。
被告：阳江侨丰房地产开发有限公司。住所地：阳江市阳东区中惠沁林山庄（新华路）商业*幢*层。
法定代表人：李兴，该公司董事长。
委托代理人：何巧，该公司员工。
委托代理人：李超鹏，该公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司阳江分行（以下简称工商银行阳江分行）诉被告陈志、邓建兰、阳江侨丰房地产开发有限公司（下简称侨丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理后，依法组成合议庭在阳江市看守所进行了审理。原告工商银行阳江分行的委托代理人冯健、陈志威，被告邓建兰的委托代理人曾庆波，被告侨丰公司的委托代理人何巧，被告陈志均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行阳江分行诉称：2010年1月14日，被告向原告借款282万元，期限为19年，并签订《个人购房借款／担保合同》和借据。该笔借款由被告自愿用其所有的座落于阳东县城新华北路以北龙塘路以东3号中惠沁林山庄63幢房产做抵押，该房地产在阳东县房产管理中心房地产交易所进行了预登记，商品房买卖（预购）登记证明书号：阳东交预售字（3020）第315号，建筑面积379.14平方米，办理贷款时评估价260万元，并到房管部门办理了合法有效的于抵押登记，抵押登记证明书号：阳东交预押字（2010）第315号，商品房预售抵押备案证明书号：预抵备字第315号。侨丰公司对该笔借款作保证担保（阶段性连带责任担保）。借款后，被告只按合同约定偿还部分贷款本金521905.58元及支付部分利息，所欠原告贷款至今已累计逾期13期，连续逾期1期，在原告多次催收下，被告都未能按合同约定还款。截至2015年2月21日，累计到期本金9945.51元，利息8383.95元。根据《个人购房借款／担保合同》第十四条的相关约定，鉴于被告已累计逾期13期连续1期未按时偿还贷款本息，被告的行为已严重影响了原告贷款安全。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、解除原告与被告陈志、邓建兰、侨丰公司于2010年1月13日签订的编号为房按字阳江分行营业部支行2010年021号《个人购房借款／担保和同》；二、被告陈志、邓建兰立即偿还所欠原告的贷款本金2298094.42元及利息（计至2015年2月21日止为8383.95元，从2015年2月22日起至被告全部清偿贷款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算）；三、原告与被告签订的借款合同中的抵押条款有效，原告对被告所有的抵押物享有优先受偿权；四、被告侨丰公司对被告陈志、邓建兰借款承担连带担保责任；五、被告承担本案诉讼费用。
被告陈志、邓建兰在庭审中辩称：原告已申请法院查封涉案房产，而被告陈志、邓建兰均不清楚该情况，亦不清楚尚欠银行款项的具体数额，原告不应继续对保证人侨丰公司的保证金账户继续扣款。因被告不能正常还款，原告对保证人侨丰公司的保证金账户进行扣款时应提前通知被告。被告侨丰公司在涉案房产已被查封、两被告明确表示不偿还款项以及没有告知对方的情况下仍代为还款，且事后两被告也没有追认，因此侨丰公司的代偿行为是不合法的，侨丰公司没有追偿权。
被告侨丰公司在庭审中辩称：若涉案房产办出他项权证书的，保证人侨丰公司应当免除保证责任，即使侨丰公司应当承担责任，也只是在担保物范围外承担。侨丰公司对原告的扣款事实予以确认，但原告在起诉后就不应再从侨丰公司的保证金账户扣款。
经审理查明：阳东侨丰开发有限公司于2005年1月13日经阳江市阳东区工商行政管理局注册登记成立，并于2015年6月19日变更为阳江侨丰房地产开发有限公司，经营范围为房地产开发、销售、承接节能材料开发、销售、橡胶制品、土石方建筑材料、金属材料（不含金银）。
2010年1月11日，被告陈志向原告工商银行阳江分行申请贷款，并出具一份《房地产抵押确认证明书》，愿意将座落于阳东县城新华北路以北龙塘路以东3号中惠沁林山庄63幢房地产为该笔贷款作抵押担保，该房产所有权人陈志、邓建兰在证明书上签名确认。
2010年1月13日，被告陈志作为借款人和抵押人、被告邓建兰作为共同借款人和抵押物共有人与原告工商银行阳江分行签订合同编号为房按字阳江分行营业部支行2010年021号《个人购房借款／担保合同》，双方约定：贷款金额为人民币2820000元。贷款用途为个人购置住房。本合同项下贷款用于购买第二套住房，房屋坐落于阳东县城新华北路以北龙塘路以东3号中惠沁林山庄63幢房地产（房地产权证号：粤房地权证阳东字第03000459**号），建筑面积379.14平方米。贷款期限为19年（即自2010年1月13日起至2029年1月13日止），实际放款日与到期日以借据为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮29%，据此确定年利率为4.217%。每期还款采用按月等额本金还款法（按月计息）。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定；借款人未按合同约定使用贷款，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收100%确定。借款人发生约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：......10.2借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。抵押人陈志自愿向工商银行阳江分行提供座落于阳东县城新华北路以北龙塘路以东3号中惠沁林山庄63幢房地产（房地产权证号：粤房地权证阳东字第03000459**号）作为抵押。抵押物价值为3573900元。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。发生下列情形之一的......双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。保证人侨丰公司承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用于清偿。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。……等等。被告陈志、邓建兰、侨丰公司和原告工商银行阳江分行均在合同上签字盖章。
2010年1月14日，原告工商银行阳江分行向被告陈志、邓建兰发放了贷款282万元，被告陈志、邓建兰向原告工商银行阳江分行出具了《贷款借据》，该借据载明：借款金额282万元，借款月利率3.5145‰，借款到期日2029年1月14日，还款方式等额本息还款法。
2010年1月15日，阳东县人民政府房地产登记发证办公室出具了一份编号为阳东交预押字（2010）第315号《商品房买卖（预购）登记证明书》，主要载明：“经审查，买方（预购）：陈志与卖方（预售）：侨丰公司签订的：座落于阳东县城新华北路以北龙塘路以东3号中惠沁林山庄63幢房屋的买卖（预购）房地产合同，系自愿签订，符合《广东省商品房预售管理重要条例》的有关规定，内容合法，双方的身份、签名和盖章属实，准予登记。”同日，阳东县人民政府房地产登记发证办公室出具了一份编号为阳东交预押字（2010）第315号《预售商品房贷款抵押登记证明书》，主要载明：“工商银行阳江分行贷款给陈志购买侨丰公司座落于阳东县城新华北路以北龙塘路以东3号中惠沁林山庄63幢的商品房，该商品房买卖（预购）登记证明书为第315号。根据《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，在我所办理了预购商品房登记。当事人应在领取房地产权属证书后，再另行办理房地产抵押登记。”
2010年1月21日，阳东县人民政府房地产登记发证办公室出具了一份编号为阳东交预押字（2010）第315号《商品房预售抵押备案证明》，主要载明：“抵押人陈志，抵押权人工商银行阳江分工，抵押房屋座落于阳东县城新华北路以北龙塘路以东3号中惠沁林山庄63幢，权利价值贰佰捌拾贰万，售价叁佰伍拾柒万叁仟玖佰元，抵押期限自2010年1月13日至2029年1月13日。”
发放贷款后，被告只按合同约定偿还部分贷款本金及支付部分利息。截至2015年2月21日止，被告所欠原告贷款至今已累计逾期13期，连续逾期1期，累计到期本金9945.51元、利息8383.95元，尚欠工商银行阳江分行贷款本金2298094.42元及利息8383.95元。原告工商银行阳江分行向被告陈志、邓建兰催收未果，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。
庭审中，因原告从被告侨丰公司的保证金账户扣划部分贷款本息，因此原告的第二、第三项诉讼请求变更为：二、判令被告立即偿还所欠贷款本金2248003.66元及利息28539.52元（计至2015年9月21日，从2015年9月22日至清偿日止的利息按合同约定计算）；三、判令原告的预告抵押登记有效，被告应立即办理阳东县城新华北路以北龙塘路以东3号中惠沁林山庄63幢房地产的正式抵押登记手续；在抵押权设定后，则原告可就该房产依法实现抵押权，对处置该抵押物所得价款享受优先受偿权。被告陈志、邓建兰对此辩称因原告提起的一系列诉讼，导致涉案房产被查封，不能办理他项权证书，并非被告的过错，其不同意办理有关抵押登记手续。被告侨丰公司辩称被告邓建兰、陈志有义务协助、配合办理有关房地产抵押登记手续，且邓建兰亦未能举证至今未能办出抵押登记权证的责任是在于原告。
另查明，座落于阳东县城新华北路以北龙塘路以东3号中惠沁林山庄63幢房地产于2014年1月16日取得正式房地产权证（房地产权证号为粤房地权证阳东字第03000459**号），该房地产权证载明的房地产权属人为陈志。
再查明，被告陈志与被告邓建兰于1986年2月28日办理了结婚登记手续，上述借款债务发生在两被告婚姻关系存续期间。
以上事实有原告提供的《个人购房借款／担保合同》、贷款借据、认购书、《商品房买卖（预购）登记证明书》、《商品房预售抵押备案证明书》、《房地产抵押确认证明书》、还款明细、被告的营业执照身份证、户口本、结婚证，被告侨丰公司提供的房地产权证书等证据及庭审笔录证实，上述证据来源合法，并经原、被告双方质证，本院对上述证据予以采纳。
本院认为：原告工商银行阳江分行与被告陈志、邓建兰、侨丰公司签订合同编号为房按字阳江分行营业部支行2010年021号《个人购房借款／担保合同》，是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。原告工商银行阳江分行与被告陈志之间形成了借款合同关系和抵押担保合同关系，与邓建兰形成了借款合同关系，与侨丰公司形成了保证合同关系。签订合同后，原告工商银行阳江分行依约履行了发放贷款的义务，但被告陈志、邓建兰未按时足额偿还借款本息，截至2015年9月21日止，被告陈志、邓建兰尚欠原告借款贷款本金2248003.66元及利息28539.52元，其行为已构成违约。根据原告工商银行阳江分行与被告陈志、邓建兰签订的《个人购房借款／担保合同》第十条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条：“……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，现原告请求解除与被告陈志、邓建兰、侨丰公司签订的合同编号为房按字阳江分行营业部支行2010年021号《个人购房借款／担保合同》，并要求陈志、邓建兰提前清偿借款本金2248003.66元及利息28539.52元（计至2015年9月21日，从2015年9月22日至清偿日止的利息按合同约定计算），合法合理，本院予以支持。
关于工商银行阳江分行对陈志、邓建兰提供的抵押房产是否享有优先权的问题。被告陈志以其所购买的座落于阳东县城新华北路以北龙塘路以东3号中惠沁林山庄63幢房地产为本案借款提供抵押担保，该房地产已于2014年1月16日取得正式的房地产权证书，应及时办妥正式抵押登记手续。现因陈志、邓建兰未办理涉案房产的正式抵押登记手续，致使涉案房产的抵押权目前仍处于预告登记状态，故原告有权要求陈志、邓建兰履行合同义务及时办理正式抵押登记手续，将涉案房产的抵押权人设定为原告，以便原告实现合同目的，在抵押权设定后可依法实现抵押权。被告陈志、邓建兰对此辩称因原告提起的一系列诉讼，导致涉案房产被查封，不能办理他项权证书，并非被告的过错，其不同意办理有关抵押登记手续。本院认为，原告提起诉讼并申请法院查封涉案房屋是依法行使自己诉讼权利的行为，被告的辩称意见，理据不足，本院不予采纳。
侨丰公司为涉案借款提供阶段性连带保证，根据《个人购房借款／担保合同》约定“保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书。”因此，在涉案房产的抵押权人设定为原告工商银行阳江分行前，侨丰公司的阶段性连带保证期间届满条件尚未成就，侨丰公司应按约定在保证担保范围内对借款人陈志、邓建兰的债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，侨丰公司承担保证责任后，有权向关陈志、邓建兰追偿。基于侨丰公司作为保证人在借款合同中明确承诺放弃要求履行债务人提供的物的担保的抗辩，现侨丰公司以此作为抗辩理由，本院不予采纳。被告陈志、邓建兰辩称原告不应继续对保证人侨丰公司的保证金账户继续扣款，原告对保证人侨丰公司的保证金账户进行扣款时应提前通知被告。被告侨丰公司在涉案房产已被查封、两被告明确表示不偿还款项以及没有告知对方的情况下仍代为还款，且事后两被告也没有追认，因此侨丰公司的代偿行为是不合法的，侨丰公司没有追偿权。本院认为，《个人购房借款／担保合同》已经明确约定“保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用于清偿”，因此，当借款人陈志、邓建兰没有履行按期足额偿还借款的合同义务而保证人亦没有履行保证人义务时，原告可以从保证人的保证金账户扣划相应的款项，原告在对保证人侨丰公司扣收相应款项时已履行提前通知保证人的义务，而无需通知借款人陈志、邓建兰。因此，被告陈志、邓建兰的上述辩称意见，依法无据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司阳江分行与被告陈志、邓建兰、阳江侨丰房地产开发有限公司签订的合同编号为房按字阳江分行营业部支行2010年021号《个人购房借款／担保》；
二、限被告陈志、邓建兰在本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还借款本金2248003.66元及利息28539.52元（计至2015年9月21日，从2015年9月22日至清偿日止的利息按合同约定计算）给原告中国工商银行股份有限公司阳江分行；
三、限被告陈志、邓建兰在本判决生效之日起十日内到房地产登记部门办理阳东县城新华北路以北龙塘路以东3号中惠沁林山庄63幢房产的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国工商银行股份有限公司阳江分行；抵押权设定后，若被告陈志、邓建兰到期不能履行上述第二项付款义务，则原告可与被告陈志、邓建兰协议，以抵押的阳东县城新华北路以北龙塘路以东3号中惠沁林山庄63幢房产予以折价，或者申请以拍卖、变卖该房产所得价款由原告优先受偿；该房产折价或者拍卖、变价后，其价款超过债权数额的部分归被告陈志、邓建兰所有，不足部分由被告陈志、邓建兰继续清偿；
四、在阳东县城新华北路以北龙塘路以东3号中惠沁林山庄63幢房产的抵押权人设定为原告中国工商银行股份有限公司阳江分行前，被告阳江侨丰房地产开发有限公司对上述第二项判决确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江侨丰房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告陈志、邓建兰追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25012元，由被告陈志、邓建兰共同负担，被告阳江侨丰房地产开发有限公司连带负担。（原告已预缴受理费29360元，本院予以退还4348元）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 杨冬航
人民陪审员 冯宏竞
人民陪审员 林天成
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 敖卓斌