舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0903民初2266号
原告（反诉被告）方志义，男，1964年4月24日出生，汉族，住舟山市普陀区。
被告（反诉原告）徐满琴，女，1955年6月10日出生，汉族，住舟山市普陀区。
委托诉讼代理人：金少平，男，1973年4月24日出生，汉族，住舟山市普陀区，系被告女婿。
原告（反诉被告）方志义诉被告（反诉原告）徐满琴租赁合同纠纷一案，方志义于2017年6月26日向本院提起诉讼，同日立案受理，依法由代理审判员杨静适用简易程序独任审理，后本案组成合议庭适用普通程序，审理过程中，徐满琴提出反诉，本院将本诉与反诉一并审理，本案于2017年9月27日、11月10日公开开庭进行了审理，方志义、徐满琴委托代理人金少平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉部分：
原告诉请：要求被告偿还在一审法院和二审法院原告与被告诉讼期间的租赁费用及利息，一直到腾退为止，现要求被告偿还租金111425元（自2015年12月22日起至2017年7月14日止）及利息37073元（利息自2014年5月1日至2017年6月21日，延期加倍利息），合计148498元。审理中，原告明确诉讼请求，要求被告支付自2015年12月23日起至房屋租赁合同解除日2017年5月11日止按照年租金73333元计付租金，自2017年5月12日起至房屋腾退日2017年7月14日止按照年租金73333元计算房屋占用期间的费用，利息不再主张。事实理由如下：原告与被告租赁合同纠纷一案已经由舟山市普陀区法院审理并作出判决，案号为（2015）舟普山民初字第14号，后被告不服上诉于舟山市中级人民法院，2017年5月8日中级人民法院作出终审判决，案号为（2017）浙09民终97号，判决维持原判，驳回上诉，该终审判决生效时间为2017年5月11日。原告申请执行，被告于2017年7月14日腾退位于舟山市的房屋。因在该案中，原告仅主张租金至2015年12月22日，而自2015年12月22日起至房屋腾退日止，涉案房屋一直由被告在使用，并在缴纳水电费，但其自2015年12月23日起至合同解除日止的租金及自合同解除日第二日起至房屋腾退日止按照租金计算的占用期间的费用，被告至今没有支付。关于租金的标准，《房屋租赁合同》约定的十二年租金为88万元，租金和占用期间的费用标准按照每年租金为73333元。
被告答辩称，审理阶段房屋状态不稳定，被告不同意支付租金。
反诉部分：
反诉请求：一、判决反诉被告方志义赔偿反诉原告对房屋装修损失人民币20万元。二、本案反诉诉讼费由反诉被告承担。反诉事实与理由：反诉原告承租反诉被告普陀山镇合兴村下厂2号房屋后，根据《房屋租赁合同》第十条的约定并征得反诉被告的同意，对房屋进行了全面的改造、装修：1、把原一楼的屋檐和二楼的阳台进行了封闭，扩大了房屋的使用面积；2、拆除了原一楼与二楼之间的五孔板，在降低原一楼高度后，重新浇筑了混泥土楼板，并对三楼屋顶进行了预浇，把原屋顶改成了阁楼，并新增了二楼与三楼之间的户外木质楼梯；3、拆除了原一楼室内的楼梯，把楼梯移到了室外，增加了房屋的空间合理化布局和房屋的利用面积；4、把后院原一间简易棚屋拆除后，重新建造了砖混结构的房屋，作为餐厅包厢；5、在院子里铺设了火烧石板。在此基础上，对一楼房屋按照农家乐个体饭店（餐厅）的要求进行了装修（因东边相邻1号人家提出意见，为减少对东边那户人家的影响，后又将一楼后半部分已装修的厨房拆除，移至西边前半部分，重新进行了装修），对二楼、三楼房屋按照客房的要求进行了装修，形成了一楼农家乐饭店，二楼、三楼15张床位客户的格局，大大增加了房屋的利用空间，提升了房屋的使用价值。同时，购买了全部的厨房设备和空调、桌椅、床铺等经营物品。上述共计花费60余万元，其中改造房屋的土建部分26万余元。对一楼的农家乐，已经通过8个部门的审批，但因隔壁1号那户人家原与反诉被告存在矛盾，不肯签订协议书（按照规定两幢房屋之间的距离必须达到9米，如达不到9米，必须要征得相邻方的签字同意），导致无法取得排污许可证，农家乐在经营2个月后被迫停业至今，造成反诉原告巨额经济损失。反诉原告认为，现在法院判决解除合同，导致反诉原告重大损失，对双方都无过错，因此应当按照公平原则，由反诉被告分担反诉原告的经济损失。（民法通则第一百三十二条规定：当事人对造成损害都没有过错的，可根据实际情况，由当事人分担民事责任）。合同解除后，反诉被告收回房屋，反诉原告投资改造成果被反诉被告方享受，因此要求反诉被告承担三分之二的费用。为此，根据《民事诉讼法》第五十一条之规定，提起反诉，请依法判决。
反诉被告答辩称，反诉原告违约在先导致合同解除，且装修都是反诉原告自己在弄，对装修也不知情，故不同意赔偿。
围绕本诉原告和反诉被告的诉讼请求，双方当事人提供了证据材料，本院组织当事人进行质证。经审理查明如下事实：
2012年4月19日，出租方方志义与承租方徐满琴就位于舟山市的房屋签订一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为十二年，自2012年5月1日起至2024年4月30日止，双方约定十二年总租金88万元；合同第四条约定，徐满琴因营业需要增加饭店旅馆设备、装修房屋、修补房屋等费用由徐满琴自理，徐满琴应及时对墙壁、门窗、广告牌等设施进行保护和维修，否则后果自负，承租期间一切费用由徐满琴自理，承租营业期间饭店旅馆需要的装修、各执法部门要求整改等增加设备由徐满琴自理，方志义不支付任何费用。合同签订后，徐满琴支付第一笔租金后，第二笔租金25万元拖欠未付，故方志义于2015年12月31日诉至法院[案号为（2015）舟普山民初字第14号]要求解除双方签订的租赁合同，并要求徐满琴支付截至2015年12月22日止的租金。2016年12月29日，本院以徐满琴未按约定支付租金的行为构成违约，方志义有权根据租赁合同第二条的约定解除合同为由，判决在本判决生效之日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，徐满琴支付截至2015年12月22日止的租金137242元及相关的腾退事宜。徐满琴不服本判决，上诉于舟山市中级人民法院[案号为（2017）浙09民终97号]，2017年5月8日，舟山市中级人民法院作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。舟山市中级人民法院终审判决生效时间为2015年5月11日，徐满琴腾退租赁房屋时间为2017年7月14日。自2015年12月22日起至房屋腾退日止，涉案房屋一直由徐满琴占有并使用，并在缴纳水电费，自2015年12月23日起至合同解除日止的租金及自合同解除日次日起至房屋腾退日止按照租金计算的占用期间的费用，徐满琴未支付。
本院认为，方志义与徐满琴签订的《房屋租赁合同》经由舟山市中级人民法院（2017）浙09民终97号生效判决确认该合同于2017年5月11日解除，在该案中原告主张租金至2015年12月22日止，现方志义向徐满琴主张自2015年12月23日起至合同解除日2017年5月11日止按照年租金73333元计付租金的诉讼请求，本院依法予以支持。涉案房屋于2017年7月14日腾退完毕，现方志义向徐满琴主张自2017年5月12日起至房屋腾退日2017年7月14日止按照年租金73333元计算房屋占用期间费用的诉讼请求，本院依法予以支持。对于徐满琴所称的诉讼阶段房屋处于不稳定状态而不同意支付租金的抗辩，本院认为，涉案房屋腾退之前由徐满琴管理和使用，其应当按照合同约定支付租金和使用费，故对其抗辩不予采纳。对于徐满琴反诉要求方志义承担20万元装修费用，本院认为，首先，根据业已生效的一审和二审判决，涉案合同是因徐满未按合同约定支付租金而致使合同解除，故导致合同解除的违约责任在于徐满琴，而非方志义；其次，根据租赁合同的约定，设备增加、房屋装修等的一切费用由徐满琴自理，与方志义无关。综上，徐满琴基于双方均无过错的公平原则要求方志义承担20万元的赔偿责任无事实依据，故对徐满琴的反诉请求，本院予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、本诉被告徐满琴于本判决生效之日起十日内支付本诉原告方志义自2015年12月23日起至2017年5月11日止按照年租金73333元计算的租金。
二、本诉被告徐满琴于本判决生效之日起十日内支付本诉原告方志义自2017年5月12日起至2017年7月14日止按照年租金73333元计算的房屋占有使用费用。
三、驳回反诉原告徐满琴的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3270元，由本诉原告方志义负担684元，本诉被告徐满琴负担2586元；反诉案件受理费2150元，由反诉原告徐满琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 俞 辉
代理审判员 杨 静
人民陪审员 薛洪民
二〇一七年十一月十三日
代书 记员 臧超静
附相关法律条文：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。