福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0902民初609号
原告：福建大众物业管理有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区天湖西路3号楼101室，组织机构代码证75737064-4。
法定代表人:周元洪，系公司董事长。
委托诉讼代理人：毛有光，男，系该公司工作人员。
被告：黄婕，女，1979年9月21日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
委托诉讼代理人：林海，男，1976年1月30日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，系黄婕丈夫。
原告福建大众物业管理有限公司（以下简称大众物业）与被告黄婕物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告大众物业的委托诉讼代理人毛有光、被告黄婕的委托诉讼代理人林海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大众物业向本院提出诉讼请求：1.判令黄婕向大众物业支付拖欠的物业服务费4567.8元；2.判令黄婕向大众物业支付逾期未付上述费用4567.8元的违约金（自2014年3月起至实际支付4567.8元之日止，按每月2%计息）。事实和理由：大众物业原为福建省大众物业管理有限公司，2009年1月授权宁德市东信房地产有限公司委托为宁德市“海滨壹号”小区提供物业管理服务，黄婕系宁德市“海滨壹号”2号楼1805室业主，黄婕和大众物业于2010年9月29日签订《前期物业管理服务协议》建筑面积124.08平方米，每平方米0.8元，每月物业费99.3元，该协议第三条、第四条、第五条对物业费缴纳和代收水费、公摊电费、电梯年检费、维修费进行约定，第十条还规定：“乙方（指黄婕）违反本协议不按协本议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方（指大众物业）有权要求乙方补交并从逾期之日起黄婕实际支付之日止，按每月2%计算缴纳违约金。”截止目前，黄婕已拖欠物业费（2014年3月至2017年12月）4567.8元，以及违约金2146.7元，合计6714.5元。
黄婕辩称，1.本人在2008年购买了海滨一号的商品房住宅（一期2号楼1805室）装修入住，入住后本人均全额定时的缴纳该住房小区的物业管理费。大致在2014年初发现屋顶（即2号楼的房顶、平台）出现整片断裂裂痕，属于重大质量问题，另外还有墙体渗水起泡，房内楼顶多出墙体开裂等问题。在发现情况，就陆续向小区的物业管理处和开发商多次反馈这一情况，要求按建筑标准处理修复。当时的海滨一号物业管理几任经理都接待了我的反馈，并多次到我屋内现场查看。包括开发商代表老陈也到现场查看。迟迟拿不出符合整改要求的处理措施，历经几年至今，物业经理都已经换过几任，但是我房子质量问题一直未得到妥善解决。2.因为房屋问题一直拖着未解决，本人也于2017年7月向宁德市建设局房屋质量管理的相关部门反映了这个情况。建设局人员也到现场看了具体情况，并且与开发商代表确认顶楼楼面确实开裂，且裂缝今年越来越大。属重大房屋建筑问题，建议开发商找专家研究妥善处理，简单的处理容易造成楼板更大的开裂，截止目前也还没有给出满意的处理意见。3.根据本人装修如初前与“福建大众物业管理有限公司”签订的管理合同第二条物业管理服务内容的第二款小项中明确要求物业公司履行“房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理，公用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道。综上所述，种种原因本人与物业管理处多次协商未果，情况下才不得不拖欠物业管理费。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。大众物业依法提交了：1.企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、私营企业登记基本情况，证明大众物业身份信息；2.前期物业管理服务合同，证明双方签订前期物业管理服务合同，存在物业服务合同关系；3.大众物业管理有限公司收款收据，证明黄婕最后一次缴纳物业管理费期间为2013年7月至2014年2月，之后至今未付。经被告质证，对上述证据三性无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。黄婕提供证据楼房质量问题反映报告、照片证明其抗辩内容，该组证据与本案不具有关联性，本院不予审查。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄婕系宁德市“海滨壹号”小区2号楼1805室业主。2010年9月29日，黄婕与大众物业签订了《前期物业管理服务合同》一份，合同约定：案涉套房建筑面积为124.42平方米，电梯住宅物业费按建筑面积每月每平方米0.8元；每次缴纳费用时间为每月10号至25号；若乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日千分之三计算缴纳违约金。黄婕自2014年3月至2017年12月期间未缴纳物业费，所拖欠的物业服务费为4567.8元（99.3元/月×46个月）。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。黄婕与大众物业签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行合同义务。本案中，大众物业已履行物业管理义务，黄婕未按时缴纳物业服务费，其行为已构成违约。现大众物业要求黄婕立即偿还欠缴的物业服务费4567.8元，于法有据，本院予以支持。关于违约金，应以补偿为主，惩罚为辅。由于合同约定的违约金过分高于给大众物业造成的损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定黄婕应负担的违约金，以其每月应交纳物业费数额为基数，从逾期之日起至相应物业服务费付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。黄婕抗辩认为，大众物业未及时处理顶楼楼面开裂问题，该期间物业费不予缴纳，因其实际涉及房屋质量及维修基金问题，与本案不具关联，其抗辩理由不成立，本院不予支持。但物业公司作为服务企业，应虚心接受业主提出的合理性建议，不断完善管理服务机制，规范物业服务行为，提升物业服务质量；而业主也应自觉遵守物业管理规定，共同创建文明小区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：
一、黄婕应于本判决生效之日支付福建大众物业管理有限公司2014年3月至2017年12月期间的物业服务费4567.8元；
二、黄婕应于本判决生效之日偿付福建大众物业管理有限公司逾期交纳物业服务费的违约金（以黄婕每月应交纳物业费数额为基数，从逾期之日起至相应物业服务费付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）；
三、驳回福建大众物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由黄婕负担。
本判决为终审判决。
审判员 卢小洋
二〇一八年二月五日
书记员 林 秋
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。