昆明市呈贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0114民初1703号
原告：王忠良，男，汉族，1972年3月3日生。
委托诉讼代理人：王伟，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：聂函浩，云南祥宇律师事务所实习律师，一般授权代理。
被告：呈贡新都昌广场置业有限公司。住所：昆明市呈贡区洛龙街道办事处（石龙湖派出所内）。
法定代表人：吕国平。
委托诉讼代理人：冯俊声，男，汉族，1966年6月4日生。系该公司法务主管，特别授权代理。
原告王忠良与被告呈贡新都昌广场置业有限公司（以下简称新都昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王忠良，原告王忠良的委托诉讼代理人王伟、聂函浩，被告新都昌公司的委托诉讼代理人冯声俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王忠良向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告交付经国家法定主管部门验收合格的房屋；2.请求依法判令被告支付延期交房违约金（2014年10月1日至2014年10月30日为3000元，2014年10月31日至实际交付验收合格的房屋之日以分期付款总额762186元为基数，按日利率0.02%计算，违约金明确截止2017年6月26日共计为144180.3元）；3.本案件的诉讼费用被告承担。事实与理由：2013年8月23日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，合同价款782186元，约定原告分四期支付房款，被告于2014年9月30日前交付组织验收合格的房屋给原告。合同签订后原告依约支付了购房款、契税、维修基金、产权工本费。被告至今未交付新都昌商业广场地下室-2层S131号房屋给原告。根据合同第九条约定：“交房逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”被告延期交房应当承担违约责任。
被告新都昌公司辩称，原告的第一项诉求超过了合同的约定，合同仅约定经建设单位组织验收合格就可以交房。第二项诉求由于原告是分期付款，仅应当按照原告实际付款金额、时间计算违约金，不应按照合同总金额计算，并且原告存在迟延付款的问题，也应当承担违约金，我方要求在本案中进行抵扣。目前交房日期还未确定，违约金是无法计算的，等到违约金截止日期能够确认原告才能进行主张。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交的商品房购销合同、交款收据，被告不持异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年8月23日，原告王忠良作为买受人、周萌作为共同买受人与被告新都昌公司签订《商品房购销合同》，约定：“购买新都昌商业广场第2幢-2层S131号房，套内面积13.7平方米，每平方米57093.86元，总金额782186元，约定买方应当在2015年12月31日前分四期支付全部房款：2013年8月23日前支付469311.6元，2013年12月31日前支付117327.9元，2014年12月31日前支付117327.9元，2015年12月31日前支付78218.6元。新都昌公司应于2014年9月30日前向买方交付经建设单位组织验收合格的房屋，并应当以媒体公告形式通知买方办理交接手续。被告逾期交房的违约责任承担方式为自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告按原告已付款的0.02％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。”被告新都昌公司同意优惠购房款20000元，截止2016年10月27日原告向被告支付购房款762186元。
本院认为，本案争议的焦点是原告要求交付经国家法定主管部门验收合格房屋诉请应否支持；交房条件如何确定；逾期交房违约金应计算如何计算；被告抗辩的逾期付款违约金应否抵扣。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《商品房购销合同》约定卖方应向买方交付经建设单位组织验收合格的房屋，“经建设单位组织验收合格”是双方约定的交房条件，原告主张被告交付经国家法定主管部门验收合格的房屋与约定不符，并且房屋经国家法定主管部门验收合格的时间并不确定，故，该项诉请，本院不予支持。经庭审查明涉及本案的房屋至今未经建设单位组织验收合格，尚未达到交房条件，被告新都昌公司存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”故，被告应当按照合同约定向原告支付逾期交房违约金直至房屋经建设单位组织验收合格并以媒体公告形式通知买方办理交接手续之日为止。至于违约金的具体计算，合同约定逾期交房违约金的计算方式为：交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告按原告已付款的0.02％乘以逾期天数向原告支付违约金，结合原告实际分期付款的时间、数额计算详见下表：
付款时间
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付款金额（元）
|
开始时间
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截止时间
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计算标准
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违约天数
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违约金额（元）
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2014.10.1
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2014.10.30
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100元
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30天
|
3000
2012.12.27
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586639.5
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2014.10.31
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2017.6.26
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0.02%
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969天
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113690.7
2014.12.30
|
117327.9
|
2014.12.31
|
2017.6.26
|
0.02%
|
908天
|
21306.7
2016.1.11
|
58218.6
|
2016.1.12
|
2017.6.26
|
0.02%
|
531天
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6182.8
合计
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762186
|
144180.2
截止2017年6月26日，被告新都昌公司应向原告支付的逾期交房违约金为144180.2元，从2017年6月27日开始至房屋经建设单位组织验收合格并以媒体公告形式通知买方办理交接手续之日为止，以762186元为基数，按照每日0.02%计算。对于是否以逾期付款违约金进行抵扣的问题，被告提出因原告存在逾期付款的问题，应向其支付逾期付款违约金，该主张独立于原告的诉讼请求而存在，也不包含在原告提出诉讼请求所依赖的民事法律关系之中，被告应当提起独立的诉讼，经法院审理判决确定原告应承担的逾期付款违约金后再进行抵销，被告仅通过抗辩的方式提出主张并不能实现其抵销的目的。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、由被告呈贡新都昌广场置业有限公司在本判决生效后十日以内向原告王忠良支付从2014年10月1日至2017年6月26日止的逾期交房违约金144180.2元以及从2017年6月27日至房屋经建设单位组织验收合格并以媒体公告形式通知买方办理交接手续之日为止，以762186元为基数，按照每日0.02%计算的逾期交房违约金。
二、驳回原告王忠良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1592元，由被告呈贡新都昌广场置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审判员 普熙
二〇一七年九月二十日
书记员 李骁