湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0502民初768号
原告：陈立平，男，1957年5月23日出生，汉族。户籍所在地：湖州市吴兴区。
委托代理人：姚玉章，浙江东方绿洲律师事务所律师。
委托代理人：吴根平，浙江东方绿洲律师事务所律师。
被告：中国农业银行股份有限公司湖州经济开发区支行。住所地：湖州市太湖路**号。
代表人：邱丹梅，该支行行长。
委托代理人：朱建忠，浙江广诚律师事务所律师。
委托代理人：方赛飞，浙江广诚律师事务所律师。
被告：湖州百姓羊绒制品有限公司。住所地：湖州市织里工业园区。
法定代表人：朱永泉，该公司总经理。
被告：朱永泉，男，1966年9月30日出生，汉族，住湖州市吴兴区，现服刑于浙江省南湖监狱。
原告陈立平与被告中国农业银行股份有限公司湖州经济开发区支行（以下简称农行开发区支行）、湖州百姓羊绒制品有限公司（以下简称百姓羊绒公司）、朱永泉案外人执行异议之诉一案，原告于2017年2月14日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法组成合议庭于同年7月24日、8月7日分别两次公开开庭进行了审理，原告陈立平的委托代理人姚玉章、吴根平，被告农行开发区支行的委托代理人朱建忠、方赛飞、被告百姓羊绒公司、朱永泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈立平起诉称：原告对被告百姓羊绒公司、朱永泉金融借款合同纠纷执行案中提起执行异议，吴兴区法院执行局以原告与湖州金天地汽车销售服务有限公司（以下简称金天地公司）、叶岳良采取了以涉案房屋使用权抵债的方式，对原告提出的租赁权不予认可，原告认为被执行标的中包括有原告依法享有的1200平方2层钢结构厂房的所有权和1800平方钢结构厂房的租赁权，根据买卖不破租赁的原则原告的权益应依法受到保护，具体理由为：1、原告于2013年8月9日于金天地达成并履行的《资产整体收购协议》，该协议的性质既有金天地已有财产的处分，也包括已全额付清未到期的租赁权。2、原告使用权抵债性质为有偿使用，是原告支付对价而取得。3、使用权抵债其核心是原告为获得租赁权的对价，如果没有获得该租赁权，原告又何来实现抵债的目的。原告自2013年8月获得百姓公司厂房的租赁权及1200平方钢结构厂房所有权至今有三年余，原告获得后没有改变使用性质，且百姓公司也从来没有提出过异议。原告的权益，理应受法律保护，故请求判令：一、支持原告对湖州市的钢结构厂房享有租赁使用权（租赁期自2013年8月15日至2019年9月30日）；二、确认原告对湖州市的钢结构厂房2层1200平方、价值30万元的钢结构厂房享有所有权；三、本案诉讼费用全部由被告承担。审理中，原告补充诉讼请求：不得执行位于湖州市的钢结构厂房2层1200平米，即不得要求原告方开办的公司湖州大发汽车贸易有限公司于2019年9月30日前腾房。
原告陈立平为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
第一组证据：1、租房协议，2、承诺书，3、收条，用以证明被告百姓羊绒公司与案外人金天地公司签订租房协议，将其位于湖州市约1800平方米的新建钢结构厂房租给金天地公司，租期10年；并向金天地公司确认出租给其的房屋中约1200平方米的钢结构房屋的所有权归金天地公司所有，金天地公司向被告百姓羊绒公司支付了10年租金的事实。
第二组证据：资产整体收购协议，用以证明原告与金天地公司及叶岳良达成收购协议，约定陈立平收购金天地公司的所有资产，包括珍贝路999号约1800平方米的新建钢结构厂房的使用权，使用权期限自2013年8月15日至2019年9月30日，以及1200平方价值30万元的自建房所有权的事实。
第三组证据：水电费缴费通知单，用以证明原告以原用户金天地公司按其交纳水电费至今，证明实际占有、使用的事实。
第四组证据：吴兴区法院裁定书，用以证明原告提出执行异议后经吴兴区人民法院执行裁定驳回原告的异议的事实。
第五组证据：刑事判决书（2015）湖吴刑一初字第480号，证明叶岳良不是其犯罪事实的对象，签订租赁协议属实的事实。
被告农行开发区支行对原告提交有证据质证如下：对第一组证据三性均有异议，租房协议书显示的时间2009年，因租房后发生雪灾而由金天地公司修建1200平米钢结构厂房，所有权为金天地公司，而事实上2009年1月至4月根本没发生雪灾，雪灾发生在2008年的1月至2月，可见租房协议虚假，关于租金一次性支付也不合常理，收条150万的款项没有办法证实百姓羊绒收到了150万的租金，应提供银行流水予以证实，承诺书表述以30万元价格收购，款项所涉及的权利仅针对百姓羊绒公司，与农行无关；第二组证据收购协议的三性均有异议，原告和金天地公司的单方证据真实性无法确认，即使真实，其内容实质以租抵债，并不能对抗农行早已享有的抵押权，所涉及的内容仅仅针对土地的租赁权，土地转租没有经过百姓羊绒公司的同意，不具有合法性，以租抵债协议省高院有明确规定对其真实性不予认可；第三组证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，缴费通知单不是原告的实际缴费凭证，通知单仅仅证明金天地与叶岳良在珍贝路999号产生的水电；第四组证据没有异议；对第五组证据该判决书与本案无关联。
被告百姓羊绒公司、朱永泉对原告提交有证据质证如下：金天地公司租百姓羊绒公司位于湖州市1800平方米的新建钢结构厂房，协议载明不能转租，因被告与金天地公司的实际控制人叶岳良之间有欠款，就以租金抵债，从未收过租金；2009年1月1日《租房协议》和出具150万元的收条和承诺书是为了金天地公司办营业执照需要，实际没有收款；1200平方米钢结构厂房没有修建，收条和承诺书均不真实；收购协议未知情，水电费无异议；法院法律文书无异议。
被告农行开发区支行答辩称：一、原告提供的《租赁协议》和《承诺书》是虚假的，原告并没有取得系争1200平方钢结构厂房的所有权及1800平方钢结构厂房的租赁权。实际雪灾发生在2008年1月26日至2月13日之间，与《租赁协议》和《承诺书》所述的雪灾重建钢结构1200平方米的时间2009年1月不实，且一次性支付150万元租金也有违反生活常理；农行调取工商登记使用的2007年1月1日《租房协议》与原告提交的2009年1月1日《租房协议》相比，仅差别于租金支付方式与租赁期限，但前份《租房协议》更具真实性，明确约定了金天地公司不得转租，租赁的1800平方钢结构厂房所属土地已抵押农行；二、《资产整体收购协议》明显属于以房抵债性质，明显违反房屋租赁合同的真实性，应不予认可。即使该份《资产整体收购协议》存在，其实质是一份转租协议，且未经得百姓羊绒公司的同意，不能对抗抵押权人。三、原告不应列农行开发区支行为本案被告。农行开发区支行享有对百姓羊绒公司位于湖州织里珍贝路999号有证房地产的抵押权，有权申请该部分房地产的执行，原告主张的租赁钢结构厂房尚属无证房产，农行不是原告和金天地公司的合同相对方，两者无关联性，不应列为被告。
被告农行开发区支行为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据1：最高额抵押合同、房地产抵押清单、房产证、土地证、房产他项权证、土地他项权证、民事起诉状、2010湖吴织商初字第382号民事判决书，用以证明百姓羊绒公司将位于织里珍贝路999号房产和土地抵押给农行开发区支行，房产面积5863.4平方，土地面积33040.49平方，抵押的房产中并不包含无证的钢结构厂房1800平方和二层的1200平方，以及证明农行开发区支行通过诉讼、调解确认对上述抵押的房地产享有优先权的事实。
证据2：申请执行书一份，用以证明其申请执行要求实现优先权的抵押物是百姓羊绒公司抵押给农行的有证房地产的事实。
证据3：浙江省气象证明、网络新闻报道，用以证明2009年1月之后讲学天气只有2天，而且没有积雪，2008年1月、2月出现连续降雪天气，并且有深度积雪，也即雪灾出现的实际为2008年1-2月，而不是2009年1月的事实。
证据4：湖州众祥汽车贸易有限公司信用信息公示报告，用以证明原告开设的公司（即《整体资产收购协议》中的湖州大发汽车贸易有限公司）并没有在织里珍贝路999开设有销售地点的事实。
证据5：租房协议，来源于工商行政管理局档案处，用以证明被告百姓羊绒公司与金天地公司（叶岳良）2007年1月1日签订租房协议，将其位于湖州市约1800平方米的新建钢结构厂房租给金天地公司，租期5年。
原告陈立平及被告百姓羊绒公司、朱永泉对被告农行开发区支行提交的证据无异议。
本院出示（2012）湖吴织商初字第146号民事判决书、（2012）湖吴织商初字第145号民事判决书以及对叶岳良询问笔录，叶岳良陈述：叶岳良是金天地公司实际控制人，百姓羊绒公司与金天地公司有资金往来。金天地公司向百姓羊绒公司承租厂房大概从2006年到2019年，因百姓羊绒公司向其有借款，还了部分借款，剩下的由上述厂房租金来抵部分借款，到目前还欠100多万元没有偿还，起诉至法院。租金至今分文没有付过。对于承诺书从没见过，不属实。2013年8月，因本人欠他人款，陈立平是其本人的师傅，与陈立平商量，以陈立平代偿债务110万元抵扣租金方式，本人将承租的厂房转租给陈立平，口头约定租期三年。
被告百姓羊绒公司、朱永泉对无异议，认为当时出具30万元的借款是抵冲金天地公司叶岳良的租金。原告陈立平、被告农行开发区支行无异议。
被告百姓羊绒公司、朱永泉答辩称：与叶岳良朋友关系，百姓羊绒公司曾因发放工资向金天地公司（叶岳良）陆续拿钱用于支付发放工人工资及银行还款等情况是有的，所以不向他拿租金，到打官司时就是欠款84万元。百姓羊绒公司厂房建好后，找叶岳良商量便宜租房，与金天地公司签订《租房协议》中租赁厂房只有一层钢结构1800平方米（没有房产，只有土地证），其他的面积是由金天地公司自己擅自搭建，且合同中载明不得转租,租金没有收过。
被告百姓羊绒公司、朱永泉未提交证据。
本院结合原、被告陈述及质证意见，对原告陈立平提交的第一至五组证据，被告农行开发区支行提交的证据1-5，本院出示（2012）湖吴织商初字第146号民事判决书、（2012）湖吴织商初字第145号民事判决书以及对叶岳良询问笔录，能够证明百姓羊绒公司、朱永泉、金天地公司、叶岳良、陈立平间有债务关系、为涉案房屋所发生租赁的过程、租金是否收取、承诺书的真伪以及涉案房屋为贷款发生抵押的事实，本院予以确认。
本院对本案事实作如下认定：2007年1月1日，被告百姓羊绒公司与金天地公司签订《租房协议》一份（该份协议留存于工商行政管理局档案处备案），约定：百姓羊绒公司将其所有的位于湖州市约1800平方米的新建钢结构厂房租给金天地公司，租金150000元/年，按约定第一次支付两年租金，以后每年一支付，先交后租，金天地公司所用水电费及其他自理，租赁期间不得转租；租赁期限五年，2007年2月1日至2012年12月30日止等。期间金天地公司擅自搭建了部分钢结构。2009年1月1日，被告百姓羊绒公司与金天地公司重签《租房协议》一份，约定百姓羊绒公司将其位于湖州市约1800平方米的新建钢结构厂房出租给金天地公司，重新约定租期10年，自2009年1月1日至2019年12月30日止，租金150000元/年，总计租金150万元，于签订本协议之日起30日内一次性付清。同月20日，百姓羊绒公司出具金天地公司房屋租金150万元的收条一份，对此收条，被告百姓羊绒公司、朱永泉称没有收过租金，叶岳良的陈述中是以租金抵债方式，实际没有付过租金。同年4月25日，百姓羊绒公司出具金天地承诺书一份，承诺上述租房由于2008年冬雪灾造成房屋倒塌，由金天地公司出资30万元重建钢结构约1200平方米，该部分房屋所有权归金天地公司所有等。对此承诺书，被告百姓羊绒公司、朱永泉称是为了金天地公司办营业执照需要而出具承诺书，不真实。叶岳良的也陈述承诺书不属实。对收条、承诺书一节，被告百姓羊绒公司、朱永泉与叶岳良的陈述一致。
2013年8月9日，金天地公司与湖州大发汽车贸易有限公司（关联方陈立平）签订了资产整体收购协议，该协议名为收购实为厂房转租，约定：由湖州大发汽车贸易有限公司收购金天地公司的土地租赁权及设备，资产转让价110万元，上述款项由陈立平代叶岳良支付关于为吴兴万邦小额贷款公司及沈群良承担担保责任而支付的款项110万元作为转让款交付完成，湖州大发汽车贸易有限公司不再向金天地公司另行支付其他款项等条款。该转让协议未经百姓羊绒公司同意。期间的水电费均以金天地公司、叶岳良名义交付。
2010年10月22日，农行开发区支行与百姓羊绒公司、朱永泉金融借款合同纠纷（2010）湖吴织商初字第382号一案经本院主持调解，三方达成协议：百姓羊绒公司应归还农行开发区支行借款本金16141322.5元，支付利息174984.78元及相关逾期利息，定于2010年12月2日清偿；农行开发区支行对百姓羊绒公司所有的位于湖州市土地享有优先受偿权；3、朱永泉对百姓羊绒公司的上述债务承担连带清偿责任。2010年12月7日，农行开发区支行向本院申请执行。2015年4月20日，本院依法查封了百姓羊绒公司所有的坐落于湖州市的房地产。涉案位于湖州市约1800平方米的钢结构厂房无房产权证，所涉土地抵押农行开发区支行。
朱永泉与叶岳良朋友关系，叶岳良系金天地公司实际控制人，金天地公司由其经营。朱永泉陈述百姓羊绒公司曾时有因发放工资向金天地公司（叶岳良）陆续拿钱用于支付发放工人工资及银行还款等情况，所以不向叶岳良拿租金，到打官司时就是欠款84万元。在本院涉及诉讼：2008年11月7日，朱永泉因资金转账需要向叶岳良借款70万元，百姓羊绒公司提供连带担保，本院于2012年4月11日作出(2012)湖吴织商初字第146号判决书，判决朱永泉应归还叶岳良借款本金70万元，百姓羊绒公司对朱永泉的上述债务承担连带清偿责任。2009年4月25日，百姓羊绒公司因重建钢结构出租房屋需要向叶岳良借款30万元，并于借款当日向原告出具了借条，本院于2012年4月11日作出(2012)湖吴织商初字第145号判决书，判决百姓羊绒公司应归还叶岳良借款本金30万元。
本院认为：房屋租赁应遵守真实性原则。涉案百姓羊绒公司与金天地公司租赁协议、金天地公司与湖州大发汽车贸易有限公司（关联方陈立平）租赁协议中均涉及双方间债务关系以及陈立平为叶岳良借款担保的情节，并查实在百姓羊绒公司重签订协议同后出具虚假租金收条、承诺书；而金天地公司将其承租的位于湖州市约1800平方米的新建钢结构厂房以及擅自搭建部分转租湖州大发汽车贸易有限公司（陈立平），在该转租行为未经百姓羊绒公司同意，以由陈立平代叶岳良支付关于为吴兴万邦小额贷款公司及沈群良承担担保责任而支付的款项110万元作为转让款交付完成，其实质以厂房租金抵销债务关系，双方的原法律基础关系为债务关系，由此取得的租赁权，对其协议的真实性，本院不予认可。现原告陈立平以涉案厂房租赁权来阻却执行，于法无据，本院不予支持。至于金天地公司与湖州大发汽车贸易有限公司（陈立平）之间的民事行为可以其他法律解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下：
驳回原告陈立平的诉讼请求。
本案受理费5800元，原告陈立平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 杨 军
审 判 员 吴宾宾
代理审判员 莫雪伟
二〇一七年十月二十日
书 记 员 毛鸿美