文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初11078号原告：广州市三原物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区恒福路110号淘金花园B座3F/B房，组织机构代码61861868-9。法定代表人：冯高，系该司董事长。委托代理人：陈军华、林协彬，均系该司职员。被告：何建强，男，1936年7月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：何惠贞，女，1971年8月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：何建强，本案被告之一。被告：何美坚，女，1976年11月11日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：何建强，本案被告之一。被告：何惠仪，女，1967年2月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：何建强，本案被告之一。原告广州市三原物业管理有限公司诉被告何建强、何惠贞、何美坚、何惠仪物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告广州市三原物业管理有限公司的委托代理人陈军华，被告何建强（亦为被告何惠贞、何美坚、何惠仪的共同委托代理人）到庭参加了诉讼，第二次开庭时原告广州市三原物业管理有限公司的委托代理人陈军华到庭参加了诉讼，被告何建强（亦为被告何惠贞、何美坚、何惠仪的共同委托代理人）、何惠贞、何美坚、何惠仪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告广州市三原物业管理有限公司诉称：原告于2013年10月11日受广州市土地开发中心委托，代为对位于天河区海清路1-19号的誉城苑小区进行物业管理服务。而被告为誉城苑小区19号楼903房的业主。原告按照《物业管理委托合同》履行了对誉城苑小区进行物业管理服务的职责，而被告作为业主实际接受了原告的管理和服务，应按约定支付相应的管理服务费。但被告接受物业管理和服务后，却一直拖欠原告的物业管理服务费未给，原告曾多次派人上门催收均遭拒绝。为了维护原告的自身合法权益不受侵犯，现提起诉讼，请求判令：1、四被告向原告支付广州市天河区海清路19号903房自2014年7月1日起至2016年6月30日止的物业管理费1075.20元（物业服务管理费为1.2元/平方米/月，涉案房屋的面积为37.3216平方米）；2、四被告向原告支付逾期付款的滞纳金（以每月管理费为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计，分别自次月8日起计至2016年6月30日止）；3、四被告承担本案诉讼费用。四被告在第一次开庭时共同辩称：我方于2016年7月4日收到出庭通知，使何建强80岁老翁莫名其妙，我方没有和原告签订任何手续关系，与原告只是间接的房屋管理关系，不清楚为何原告要起诉我方。何建强至今80岁，未获养老保险，连老人医疗也没有，住房又被广州市土地开发中心借助广州市人民政府拆迁房屋之名大刮民房损失惨重。1993年丈量房屋时，父子两户共10人三间房，实住面积331平方米，本人弃产20平方米，在回迁时理应注明父、子、女各套面积实住多少平方米，但我方至今不清楚房屋的面积，连房产证也没有。原告应起诉广州市土地开发中心，因为他们之间是直接的委托关系。我方与原告仅是间接关系，我方曾三次向管理处报告，并承诺，在我方弄清楚各户实住面积后才交费，有拖延保证无欠。四被告在第二次开庭时未作答辩。经审理查明：原告于1992年10月12日成立，经营范围为房地产业，领有《企业法人营业执照》，具有壹级物业管理资质。1999年12月24日，案外人梁到、四被告（被拆迁人/乙方）与案外人广州市土地开发中心（拆迁人/甲方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》；该协议书载明被告同意案外人广州市土地开发中心拆除其所有的座落于天河区广州大道路科甲涌16号房屋，案外人广州市土地开发中心则将其自有的座落于天河区猎德村东路L区D1幢1802、1803、C幢1404、903房（以下简称涉案房屋）用作拆除被告原址房屋后的产权调换（补偿）；该《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的备案时间为2000年6月22日，并注明“同意备案，产权证未缴交”。2013年12月19日，原告（受委托方/乙方）与广州市土地开发中心（委托方/甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对广州市天河区海清路1-19号的誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；合同期限，小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2013年10月11日至2016年10月10日止；如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2013年10月11日起生效等条款。2016年1月18日，原告向被告何美坚发出《律师函》，催缴涉案房屋2014年11月至2016年1月的物业管理费。另查明，原告因物业服务合同纠纷起诉四被告，诉请要求四被告支付涉案房屋2004年11月1日至2014年6月30日的物业管理费及利息，本院于2014年12月16日作出（2014）穗天法民四初字第1898号民事判决书，经审理查明：“位于广州市天河区珠江新城海清路1-19号（单号）的誉城苑小区是由案外人广州市土地开发中心开发建设的。1999年12月24日，梁到（死亡）、四被告（被拆迁人）与案外人广州市土地开发中心（拆迁人）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。广州市天河区猎德街誉城苑社区居民委员会于2012年10月10日出具的《证明》载明：原渔民新村和科甲涌已拆迁至猎××村东××区××楼誉城苑小区，其中第A1幢为1号楼、第A2幢为3号楼、第A3幢为5号楼、第A4幢为7号楼、第E幢为9号楼、第D1幢为11号楼、第B幢为15号楼、第D2幢为17号楼、第C幢为19号楼。据广州市房地产测绘所2001年6月29日的房地产分户图显示，海清路19号903房的建筑面积为37.3216平方米。另小区至今未成立业主委员会。”庭审中，四被告表示涉案房屋于2001年交付使用，因其与广州市土地开发中心关于房屋面积问题有争议，测量面积不对，所以一直没有办理涉案房屋的房产证，涉案房屋是共有产权，产权人为四被告，四被告确认原告有做物业管理工作的事实，并确认从未交过物业管理费，但表示其追回房屋补偿款即会支付物业管理费。原告亦表示在与四被告沟通的过程中，四被告表示涉案房屋是回迁房，因为土地开发中心征地，将涉案房屋回迁给四被告使用，但四被告认为回迁的房屋面积不足，与其原先的房屋存在面积差。原告表示涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会。本院认为：根据《物业管理条例》的规定，在誉城苑小区的业主、业主大会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，原告作为誉城苑小区的建设单位广州市土地开发中心委托的物业服务企业，依据《物业管理委托合同》进驻誉城苑小区并履行物业管理职责。被告虽未直接与原告签订物业管理委托合同，但被告实际入住涉房屋，已成为誉城苑小区的房屋使用人，在上述《物业管理委托合同》未解除前应接受广州市土地开发中心与原告所签订的《物业管理委托合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。原告进驻誉城苑小区，并履行了对誉城苑小区进行物业管理的职责，被告实际接受了原告的管理和服务，双方形成事实上的物业管理关系。根据公平原则和权利义务相一致原则，被告负有向原告支付物业管理费的义务。原告诉请要求被告支付2014年7月1日至2016年6月30日的物业管理费，本院予以支持。至于被告抗辩回迁房屋存在面积差争议，属另一法律关系，由被告另循途径处理。关于物业管理费标准，应执行《物业管理委托合同》的计费标准，按1.2元/平方米计算。依据（2014）穗天法民四初字第1898号民事判决书查明的事实，涉案房屋的建筑面积为37.3216平方米，每月管理费为44.79元（37.3216×1.2）。2014年7月1日至2016年6月30日的物业管理费的总额为1074.96元，对于原告诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。关于滞纳金问题，被告逾期支付物业管理费，造成原告一定损失，鉴于合同未约定付款时间及逾期付款的违约责任，按物业管理特点，先服务后付费的交易流程，本院从公平角度，判令被告向原告支付逾期付款的滞纳金，即以当月拖欠的物业管理费44.79元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，自次月8日起计至2016年6月30日止。原告主张滞纳金，并无不妥，本院予以支持，但各月的滞纳金以不超过当月的物业管理费44.79元为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告何建强、何惠贞、何美坚、何惠仪于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市三原物业管理有限公司支付拖欠广州市天河区珠江新城海清路19号903房2014年7月1日至2016年6月30日期间的物业管理费1074.96元。二、被告何建强、何惠贞、何美坚、何惠仪于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市三原物业管理有限公司支付拖欠上述房屋2014年7月1日至2016年6月30日期间的物业管理费滞纳金（各月滞纳金均以44.79元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从次月8日起计至2014年6月30日止；各月的滞纳金总额均以不超过44.79元为限）。三、驳回原告广州市三原物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告何建强、何惠贞、何美坚、何惠仪如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告广州市三原物业管理有限公司加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州市三原物业管理有限公司负担40元，由被告何建强、何惠贞、何美坚、何惠仪负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。代理审判员 符 慧二〇一六年九月五日书 记 员 许丽凤伍金凤本判决书于2016年月日送达