湖南省新化县人民法院民 事 判 决 书（2015）新法民一初字第1010号原告贺顺祥，男，1979年4月28日出生，汉族，农民。委托代理人贺小霞，女，1976年9月23日出生，汉族，农民，系原告贺顺祥之姐。原告贺碧兰，女，1974年12月14日出生，汉族，农民，系原告贺顺祥之妻。两原告的委托代理人胡立中，湖南迪坤律师事务所律师。被告新化县燎星房地产开发有限公司。公司住所地：新化县上梅镇迎宾路建材市场内*栋。法定代表人陈铁初，系该公司经理。委托代理人刘芙蓉，新化县法律援助中心律师。原告贺顺祥、贺碧兰诉被告新化县燎星房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月11日起诉至本院，本院受理后，依法由审判员刘登寿担任审判长，与人民陪审员曾利、张自强组成合议庭进行审理。审理过程中，被告新化县燎星房地产开发有限公司于2015年6月25日提出管辖异议，本院作出驳回被告管辖异议的裁定后，被告上诉于娄底市中级人民法院，娄底市中级人民法院于2015年9月24日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2015年11月24日公开开庭进行了审理，原告贺顺祥的委托代理人贺小霞及两原告的委托代理人胡立中、被告的委托代理人刘芙蓉到庭参加诉讼。本院于2016年4月11日第二次公开开庭进行了审理，原告贺顺祥的委托代理人贺小霞、被告的委托代理人刘芙蓉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贺顺祥、贺碧兰诉称，两原告于2013年7月27日与被告新化县燎星房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于新化县上梅镇滨江南路尖山冲地段的富康家园楼房。两原告所购楼房位于富康家园3栋8层804室，面积115.40平方米，合同房款348222元。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年6月30日前依合同约定的交房标准将房屋交付给原告。但至今被告都未按合同约定交付房屋，且被告不具备交房条件，被告开发的富康家园室内层高（室内净空）矮于设计标准，相关配套设施未建设、空坪场地未绿化、阳台未安装半封闭铁艺栏杆等。为此，原告多次找被告催促交付，但一直未果。根据《商品房买卖合同》的约定，在交房日后逾期三个月未交房的，可以选择解除合同返还房款并由被告承担违约责任。原、被告签订的合同，双方应依约履行，而被告未切实履行合同约定，系其违约，依法应承担违约责任。基此，原告诉至本院，请求：一、判决解除原告与被告所签订的《富康家园商品房买卖合同》并由被告承担违约金35518.64元以及因被告的违约行为给原告造成的损失30000元；二、本案诉讼费由被告承担。为支持其诉讼请求，原告向本院提供了下列证据：1、富康家园商品房买卖合同，以证明原告与被告之间购房的事实以及被告有延期交房行为；2、原告身份证复印件，以证明原告的主体资格；3、2013年7月24日收据2张，以证明原告缴纳给被告的代收房屋费用、银行按揭资料费用，原告已按被告要求交清了所有费用；4、2013年7月2日收据2张，以证明原告交付了首付款188222元；5、新化县物业维修资金交款凭证和现金缴款单缴款人受理回执；6、物业维修资金缴纳告知书；证据5、6，以证明原告缴纳的物业维修基金费用；7、代收房屋费用明细表，以证明原告已缴纳相关税费、办理他项权证费用等共计15051元。对原告提供的证据，被告提出以下质证意见：证据1，真实性无异议，被告于2014年8月已与业主委员会达成一致意见，被告无违约行为；证据2、真实性无异议；证据3-7，证据真实性无异议，但一些收据如物业维修等不体现购房，关联性有待考证。被告新化县燎星房地产开发有限公司辩称，1、原被告之间签的商品房买卖合同的合同目的已经实现，无解除合同的法定事由，原告申请解除合同，于法不符；2、被告没有任何违约行为，原告在诉状中叙述的迟延交房并不是被告的违约情节，而是因为原告没有按照房屋买卖合同和补充协议的约定按期交付房款，原告无权主张违约金及经济损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。为支持其答辩请求，被告新化县燎星房地产开发有限公司向本院提供了下列证据：1、营业执照副本、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，以证明被告的主体资格和法定代表人身份情况；2、预售许可证复印件，以证明涉案的商品房办好了预售许可证，房地产管理局准许销售富康家园二期（3号栋）房屋；3、代理人对张鹏的调查笔录；4、刘昀的自书证明；5、段海光的自书证明；6、关于迟延交房违约赔偿公约；证据3-6，以证明业主委员会代表业主与被告进行协商，达成了可以延期交房的协议。对于没有拖欠房款的业主，由被告赔偿相应物业管理费用，最高赔偿年限为2年，业主委员会采取QQ群、张贴等方式将该协议内容告知了原告等业主；7、富康家园业主QQ群公告截屏，以证明富康家园所有业主已自行成立业主委员会，并选举了业主委员会会长、副会长；以及业主委员会代表已与被告达成延期交房协议，并将协议内容发到QQ群告知所有业主；8、富康家园物业公司证明及营业执照复印件，以证明业主委员会与被告达成的延期交房协议已经生效，由物业公司于2014年8月28日开始实际执行；9、富康家园小区照片，以证明富康家园已有上百户业主入住，小区硬化设施、绿化设施、监控设施等均已完备，房屋符合交付条件；10、视频资料及视频文字解析，以证明富康家园小区已入住的业主对小区居住环境持满意态度，同时证明物业公司与业主已实际按照违约赔偿公约执行，免交了物业费。11、新化县人民法院（2015）新法民一初字第1219号民事判决书，以证明只要买卖双方在合同中未约定按法定条件交房，开发商按实际条件交房就符合法律规定。对被告新化县燎星房地产开发有限公司提供的证据，原告提出以下质证意见：证据1，无异议；证据2-11，对证据证明目的有异议，业主委员会和代表不知情，业主QQ群等从未听说；100多户已入住，是虚构的，绿化也只是去年年底做了一点点；收房通知至今未收到，贺顺祥、贺碧兰、贺小霞提供了几个电话给公司，均未收到交房通知。对原告提交的证据，本院的认证意见是：证据1-7，被告未提出实质性异议，本院对其真实性均予以认定。对被告提交的证据，本院的认证意见是：证据1,原告无异议，本院予以认定；对证据2-11，原告有异议，本院结合双方当事人陈述以及庭审查明情况，确认以下事实：富康家园成立了临时业主委员会，会长为段海光，业主代表与被告谈判，于2014年8月28日达成《关于迟延交房违约赔偿公约》，公约约定：除90天不可抗拒因素延期的时间外，再延期交房按一个月赔四个月物业管理费计算，两年封顶，即日起业主持购房合同及收据到物业公司办理交房手续。被告在富康家园各栋都张贴了《关于延期交房违约赔偿公约》，业主委员会在新化富康家园业主ＱＱ群上公布了上述谈判协商的结果。后来部分业主陆续办理了交房手续，现有很多业主搬迁入住富康家园。根据双方当事人的陈述和上述有效证据，本院确认以下事实：原告贺顺祥、贺碧兰与被告新化县燎星房地产开发有限公司于2013年7月24日签订《富康家园商品房买卖合同》（被告为甲方，原告为乙方），合同的主要内容：乙方向甲方购买富康家园3栋804号住宅一套，该房建筑面积115.4平方米，双方约定按建筑面积计算房款，该房屋单价为3017.52元每平方米，总价款为348222.00元。在签订本合同时，乙方向甲方交付首期购买款18222元，余款160000元向银行申请五年贷款。甲方须于2014年6月30日前，将乙方购买的房屋交付乙方使用并签署房屋交接单，乙方必须在本合同约定的期限内按时交付房款，否则按本协议第五条处理，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、如遇人力不予抗拒的自然灾害，甲方可据实予以延期；2、略。购买房屋达到交付条件后，甲方应当及时通知（含任何形式的通知、公示、电话、短信等）乙方办理手续。乙方如有异议，应当在接到通知之日起三日内向甲方书面提出，逾期视为对交付的房屋无异议，同意接收所购房屋，乙方在接到通知之日起六日内对该房屋进行验收并与甲方办理交接手续。超过本合同约定的交房日期三十天，乙方仍不来办理交房手续，该房屋应视为甲方已交付，甲方不承担逾期交房责任，也不承担保管责任，房屋损毁的风险由乙方承担，除本条约定特殊情况外甲方如未按本合同约定的期限将该房屋交付乙方，逾期交房超过交房之日九十天，甲方按九十天超出之后的日数向乙方支付已交购买款总额日万分之三的违约金，乙方有权选择退房，甲方不计利息返还乙方所交房款。上述《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告结清了购房款348222元，有关费用15551元，共计363773元。该房屋至今未办理竣工验收手续。2015年8月28日，富康家园业主委员会与被告协商谈判达成《关于迟延交房违约赔偿公约》，公约约定：除90天不可抗拒因素延期的时间外，再延期交房按一个月赔四个月物业管理费计算，两年封顶，即日起业主持购房合同及收据到物业公司办理交房手续。被告在富康家园各栋都张贴了《关于延期交房违约赔偿公约》，业主委员会在新化富康家园业主ＱＱ群上公布了上述谈判协商的结果。后来部分业主陆续办理了交房手续，现有很多业主搬迁入住富康家园。本案争议焦点：被告未按时交付房屋是否构成违约，是否应承担逾期交房的违约责任？原告要求被告承担违约金，赔偿损失能否得到支持？原告要求解除合同有无依据？本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务，原、被告双方在《商品房买卖合同》中对房屋的交付约定为“甲方须于2014年06月30日前，将乙方购买的房屋交付于乙方使用并签署房屋交接单”，从该内容看被告应于约定期限内将房屋交付给原告使用，但并未约定其他交付条件，尽管商品房作为建筑工程的一种，未经竣工验收合格，不得交付使用，其属于法律的强制性规定，而强制性规定分为效力强制规定和管理性强制规定，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制规定，因此只有违反效力性强制规定，被告的履行行为才无效。对于开发商交付未经竣工验收房屋的行为，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，因此其属于管理性强制规定，故被告与富康家园业主委员会经协商达成协议将未竣工验收合格的商品房通知所有业主于2014年8月28日起办理交房手续，应视为被告履行了交付使用义务，原告提出被告不具备交房条件，至今未按合同约定交付房屋，要求与被告解除商品房买卖合同的主张，本院不予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告应于2014年6月30日前将房屋交付原告，从现有证据及庭审中双方陈述来看，被告向原告交房时间应为2014年8月28日，该交付时间晚于合同约定的时间，显系违约行为，被告理应承担违约责任。原告要求被告支付违约金的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，与房租损失相比，原、被告双方合同约定的违约金偏高，且从本案的实际情况看，被告延期交房确实存在一些客观原因。根据案件的具体情形，以违约金造成的损失为基础，结合衡量合同履行程度，当事人的过错，预期利益等多项因素，为避免造成社会财富极大浪费，不利于社会经济发展，从衡平双方当事人目前利益受损情况和今后长远利益出发，根据公平原则和诚实信用原则，对被告主张减少违约金的请求，本院予以适当考虑，因此，参照新化县直管公房租金标准，超出约定交房日期的59天（从商品房买卖合同约定的交付日期的第二天即2014年7月1日计算至被告通知交房之日即2014年8月28日，共计59天），按房租每月每平方米价6元确定违约金，即115.4×（59÷30）×6＝1361.72元，至于被告的违约行为给原告造成的损失30000元，原告未提交相关证据予以证实损失的存在，本院对此诉讼请求不予支持，基此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、由被告新化县燎星房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告贺顺祥、贺碧兰1361.72元。二、驳回原告贺顺祥、贺碧兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1440元，由被告新化县燎星房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院，也可以直接向湖南省娄底市中级人民法院提出上诉。审 判 长  刘登寿人民陪审员  曾 利人民陪审员  张自强二〇一六年四月十五日代理书记员  刘 玮附相关法律条文的适用：一、对《中华人民共和国合同法》的适用第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。二、对《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的适用第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。