成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0104民初8430号原告（本诉被告）：成都泓济物业服务有限责任公司，住所地：成都市青石桥北街xxx。法定代表人：蒋忠杰，董事长。委托诉讼代理人：杨建华，北京京师（成都）律师事务所律师。被告（本诉原告）：樊慧彬，女，汉族，1970年8月5日出生，住四川省双流县。现住址：成都市双流区。被告（本诉原告）：梁方钦，男，汉族，1965年6月12日出生，住四川省双流县，现住址：成都市双流区。原告成都泓济物业服务有限责任公司（以下简称泓济物业公司）与被告樊慧彬、梁方钦物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理后，被告樊慧彬、梁方钦于答辩期内提出管辖权异议，本院作出（2017）川0104民初8430号民事裁定，驳回樊慧彬、梁方钦提出的管辖权异议申请。2017年10月26日，樊慧彬、梁方钦对原告泓济物业公司提起反诉。本院审查后，依法受�反诉，适用简易程序，并于2017年11月9日公开开庭合并进行审理。原告泓济物业公司的委托代理人杨建华、被告樊慧彬、梁方钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓济物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令樊慧彬、梁方钦向泓济物业公司支付从2015年12月1日起至2017年12月31日止，所欠物业费3776.1元，2016年11月1日起至2017年12月31日止生活垃圾费70元；2.判令樊慧彬、梁方钦从2015年12月1日起按欠交物业费为基数每日千分之三支付违约金至本息付清之日（违约金=按每月季度*费用*3‰）；3.判令樊慧彬、梁方钦承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年8月1日，泓济物业公司与成都棠湖屋业发展有限公司签订了“棠湖·泊林镇”项目的《前期物业服务合同》，并于2011年6月6日与成都棠湖屋业发展有限公司签订了“棠湖·泊林镇”项目的《补充协议》，泓济物业公司依约为“棠湖·泊林镇”业主、物业使用人提供了物业服务。但自2015年12月起樊慧彬、梁方钦就无故拒交物业费和生活垃圾处置费。期间，泓济物业公司通过口头或书面方式，多次催促樊慧彬、梁方钦交纳上述费用未果。樊慧彬、梁方钦的行为侵害了泓济物业公司的合法权益，根据法律法规规定，特向贵院提起诉讼，请求支持以上诉讼请求。被告樊慧彬、梁方钦向本院提出反诉请求并答辩称：1.请求判令泓济物业公司不准安排小区业主将车辆停放在xxx单元处（位于反诉人卧室窗前）；2.请求判令泓济物业公司立即拆除位于xxx单元旁边的垃圾站；3.请求判令泓济物业公司赔偿因管理不当导致反诉人被盗损失8500元；4.本诉、反诉诉讼费由泓济物业公司承担。事实和理由：首先，樊慧彬、梁方钦认可泓济物业公司主张的物业费、生活垃圾费。但是，根据规定物业费构成包含了提供公共设备设施的费用，泓济物业公司没有尽到物业管理的责任，因此樊慧彬、梁方钦不同意支付违约金。其次，泓济物业公司为了其自身方便，不顾及樊慧彬、梁方钦及其附近的业主反对，私自将垃圾站设置在xxx单元处，又不加以规范管理，污水横流，导致樊慧彬、梁方钦住所到处都是异味。第三，位于小区xxx单元处原本属于绿化带，但是由于小区车位紧张，泓济物业公司将小区车辆安排停放在该区域，破坏绿化带。同时，小区业主停放车辆距离樊慧彬、梁方钦窗户不足1米远，噪声、强光、尾气等严重影响休息。第四，泓济物�公司由于疏忽管理，硬件配备落后导致樊慧彬、梁方钦家中多次被盗。泓济物业公司私自设置垃圾站、小区车辆乱停放、疏忽管理等行为严重侵犯樊慧彬、梁方钦合法权益。泓济物业公司针对反诉辩称，1.泓济物业公司从来没有安排小区车辆停到该处；2.垃圾站是物业接受以来一直是建设到该处，是小区业主共同拥有的；3.樊慧彬、梁方钦被盗损失无依据不应支持；4.诉讼费不应由泓济物业公司承担。经审理查明，樊慧彬、梁方钦系四川省成都市双流区东升街道涧槽中街xxx号业主，房屋建筑面积125.87平方米。泓济物业公司系具有二级资质的物业服务企业。2008年8月10日，成都棠湖屋业发展有限业公司（甲方）与泓济物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：乙方对“棠湖·泊林镇”小区的物业共用部位、共用设施设备、公共绿化、车辆停放、装饰装修、物业档案资料、公共秩序及安全等项目进行维护、修缮、服务与管理等；高层建筑每月按建筑面积1.2元/平方米的标准交费，业主应于《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间之日起按建筑面积金额交纳物业服务费，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季首月20日前交纳本季物业费用；若业主逾期未交纳物业管理费的，每日应按应付物业管理费的千分之三支付违约金；若乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和标准，则应按应收物管费的千分之三向甲方、业主支付违约金。还约定：本合同期限自2008年8月5日起至2011年8月4日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同到期后若未召开业主大会，成立业主委员会且乙方继续管理该项目时，合同自动延期。2011年6月6日，棠湖屋业公司（甲方）与泓济物业公司（乙方）双方鉴于“棠湖·泊林镇”至今未成立业主委员会未续聘或选聘物业服务企业签订有效的物业服务合同的事实，签订了“棠湖·泊林镇”项目的《补充协议》。双方约定：本协议是甲乙双方于2008年8月1日签订的《前期物业服务合同》的补充协议。乙方为棠湖·泊林镇提供物业管理期限延长为自2011年8月5日起至棠湖·泊林镇业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。2016年第一季度至2017年第一季度，泓济物业公司向樊慧彬、梁方钦发出多份交费通知单，其上载明截止2017年2月28日，樊慧彬、梁方钦欠缴物业费2489元。2017年4月15日，泓济物业公司委托成都法典律师事务所向樊慧彬、梁方钦发出律师函，催缴2016年1月1日至2017年2月28日所欠物业费2489元。另查明，案涉房屋位于小区东南角，南侧紧邻小区公共道路，道路的两侧分别为绿化带和小区车位，道路尽头即小区外墙一侧建有一处封闭式其他垃圾堆放点。上述事实，有当事人身份证明，泓济物业公司工商登记信息、企业法人营业执照、房屋信息摘要、《前期物业服务合同》、《补充协议》、收据、交费通知单（存根联）、律师函、交费通知单照片、房屋外景照片、规划设计图等及当事人在案陈述为证。本院认为，《前期物业服务合同》、《补充协议》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，樊慧彬、梁方钦作为案涉小区业主，应接受上述合同约束。泓济物业公司作为物业服务企业为案涉房屋所在小区提供了物业服务，并以各种形式进行欠费催收，樊慧彬、梁方钦应当按《前期物业服务合同》及《补充协议》的约定支付物业服务费及生活垃圾费。樊慧彬、梁方钦亦认可泓济物业公司主张的欠费时段及金额。故本院对泓济物业公司主张的2015年12月1日起至2017年12月31日期间欠付物业费3776.1元（125.87平方米*1.2元/平方米/月*25个月）及2016年11月1日起至2017年12月31日止生活垃圾费70（5元/月*14个月）予以支�。樊慧彬、梁方钦逾期交纳物业服务费已属违约，但合同中约定的逾期违约金计算标准过高，结合樊慧彬、梁方钦的违约程度及泓济物业公司的实际损失，本院酌定由樊慧彬、梁方钦向泓济物业公司支付逾期交纳物业服务费的违约金150元。针对樊慧彬、梁方钦提出的反诉请求。关于樊慧彬、梁方钦主张家中被盗产生损失，其未提交证据予以证明，本院不予支持。关于禁止小区车辆停放一节。樊慧彬、梁方钦主张存在小区业主占用其房屋外侧绿化带停放车辆的情形。经查，绿化带紧邻小区公共道路，均没有划定停车位，樊慧彬、梁方钦未提交证据证明泓济物业公司明确指定业主在上述公共区域占道停车。对于樊慧彬、梁方钦请求禁止泓济物业公司安排在17栋单元处停车，本院不予支持。即使存在某些业主违规占道停车的情形，应属于其个人行为。按照《前期物业服务合同》的约定，泓济公司对于如上违规行为仅有“规劝制止、劝其整改、劝其恢复或向有关主管部门汇报”的义务。故泓济物业公司应加强小区巡查管理，对于小区出现的违规行为及违规业主加以规范和劝导。关于要求拆除垃圾站一节。根据小区规划图显示，小区东南角设垃圾收集点一处，至于此处现有的封闭式垃圾堆放点，双方均未提交证据证明其形成时间及建设主体。现有垃圾堆放点是否属于违建应由相关职权部门认定并决定是否拆除。根据樊慧彬、梁方钦陈述，其已向双流区规划部门举报该情况。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款，之规定，判决如下：一、樊慧彬、梁方钦于本判决生效之日起十日内向成都泓济物业服务有限责任公司支付物业服务费3776.1元及代收生活垃圾费70元；二、樊慧彬、梁方钦于本判决生效之日起十日内向成都泓济物业服务有限责任公司支付违约金150元；三、驳回成都泓济物业服务有限责任公司其他诉讼请求；四、驳回樊慧彬、梁方钦的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，反诉受理费25元，由樊慧彬、梁方钦负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员  刘雅娟二〇一七年十一月二十日书记员  陈 婷