北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终3755号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京宏程林烽石材有限公司，住所北京市通州区台湖镇北神树村（北京西联联合石材交易市场一区大户16号）。
法定代表人：谢彤，总经理。
委托诉讼代理人：殷晓放，男，北京宏程林烽石材有限公司职员。
委托诉讼代理人：殷国华，北京市英格律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京西联联合国际石材交易市场有限公司，住所北京市通州区台湖镇北神树村。
法定代表人：刘志平，执行董事。
委托诉讼代理人：王连娟，女，北京西联联合国际石材交易市场有限公司职员。
委托诉讼代理人：赵志刚，北京公元博景泓律师事务所律师。
上诉人北京宏程林烽石材有限公司（以下简称宏程公司）因与被上诉人北京西联联合国际石材交易市场有限公司（以下简称西联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初44213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
宏程公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回西联公司全部反诉请求，支持宏程公司一审诉讼请求。2.由西联公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：1.西联公司通过胁迫手段勒索宏程公司以预交租金方式多收租金达1535848元，事实多收470000元。从2016年2月17日，台湖镇人民政府向西联公司发出《关于停止销售380伏动力电的通知》开始，西联公司不再向用户供电，宏程公司无法经营，处于停业状态，合同目的已然不能实现，双方的租赁协议事实上于2016年2月17日终止履行，至此西联公司再收取租金没有正当性。2.西联公司按照协议约定提供公用设施等保障义务，因其未能履行保障义务，在没有法律依据的情况下，以停水、停电破坏和干扰宏程公司正常经营，并在2016年2月17日正式停止供电，导致停产停业，合同目的不能实现，应承担违约责任。3.西联公司勒索的方式多收取租金没有法定或约定依据。双方的租赁协议对租金支付标准进行了明确约定，年租金为18万元，每三年在上一年基础上递增10%，后续租金交纳应以此为标准，如果有变动应该双方另行签署协议。之后西联公司租金涨幅近一倍，之后又有超过3倍的涨幅，扰乱了市场经济秩序。一审法院不应支持西联公司的涨幅租金。3.2016年8月后，宏程公司都是按月支付房租，西联公司也是按月收取租金，未提出异议，视为双方以该意思表示一致达成按月缴纳房租，说明宏程公司并未违约，西联公司无权单方解除合同。
西联公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，不同意宏程公司上诉请求和理由：一、2017年1月1日前市场一直在正常经营，2017年3月26日才开始没有经营。二、宏程公司谈到的停产停业损失，宏程公司并不是实际经营人而是转租给了案外人，宏程公司主张停业损失没有依据。宏程公司只是再次转租的转租方。而且2016年8月18日，实际经营户还在向我们公司购买经营用电。说明仍在经营。政府发布的通知是停止动力电，而不是经营电。因为我们市场本来就禁止使用动力电。关于预交租金问题，预交与事实不符，租赁协议中约定的是提前交下一年度的租金，也没有在协议中约定根据实际租金结算多退少补，最后双方对租赁合同包括租期，租金交纳时间等其他条款，都没有改变过。而仅仅是在履约过程中对租金标准进行调整，没有对交纳方式进行过调整。
宏程公司向一审法院起诉请求：1.西联公司返还多预收的租金47.1448万元，2.西联公司支付宏程公司停产停业损失60万元，3.自2015年12月1日起至租赁物可正常生产之日止的租赁物限制生产期间停交租金，4.确认宏程公司为涉案房屋拆迁补偿受益的权利人，5.诉讼费由西联公司承担。2006年9月5日，宏程公司、西联公司签署《租赁协议》。宏程公司依约履行了义务。但西联公司却多次以停水、停电等胁迫的手段，要求宏程公司提前支付后续的租金。2016年初以后，因西联公司的原因导致该房屋不能正常的进行加工生产，协议约定的用途完全不能实现。宏程公司请求确认宏程公司为协议约定的拆迁协议补偿权利人，合法享有涉案房屋拆迁补偿的权益。
西联公司在一审中答辩并反诉请求：1.确认宏程公司与西联公司于2006年9月5日签订的《租赁协议》自宏程公司收到《解除租赁协议及腾退通知书》即2016年11月4日解除，2.宏程公司支付从2016年10月8日计算到2016年11月4日拖欠的租金29749.49元，3.宏程公司支付自2016年11月5日至2017年1月15日的租赁物占用费，按照租赁协议约定平均日租金2倍计算。4.宏程公司将北京市通州区台湖镇北神树村即涉诉大户16号违法建筑拆除，恢复原状返还西联公司。5.诉讼费由宏程公司负担。一、关于宏程公司要求西联公司返还多预收的租金47.1448万元没有事实和法律依据。《租赁协议》中第2条2约定了年租金18万元，自2006年起租金每三年在上一年租金的基础上递增10%。2012年11月20日，西联公司对各承租人发出了《通知》将年租金标准变更为321109元。宏程公司按照每年租金321109元的标准向西联公司缴纳了2013年度的租金。2014年5月缴纳了2014年度租金321109元。2015年5月缴纳了2015年度的租金396664元。但自2016年5月开始，宏程公司未按照《租赁协议》一年一缴的约定缴纳2016年年度租金396664元，而仅是按照该标准陆续支付了部分租金，截止到2016年10月7日共拖欠264443元租金。因此，西联公司于2016年11月4日向宏程公司发出了解除《租赁协议》及腾退通知书。二、关于宏程公司停产停业损失60万元没有事实和法律依据。1.《租赁协议》约定的租赁用途中并不包括利用租赁物进行生产。宏程公司营业范围是经过西联公司审核后才注册的，不包括石材的生产加工，宏程公司擅自生产加工石材属于违法行为。2.宏程公司不存在停业，也没有发生停业损失。宏程公司在2015年11月16日至2016年8月18日都在正常购经营用电。但由于宏程公司一直违法进行生产，2016年2月17日，台湖镇人民政府向西联公司发出了《关于停止销售380伏动力电的通知》，2016年3月11日又向各石材生产加工单位发出了《停产通知书》两份文件均明确规定了要求停止石材的生产加工，同时政府部门派驻监管人员进入市场进行执法。因此，宏程公司所称的限制生产原本是宏程公司一直在违法生产，西联公司是在按照合同以及政府的规定执行限制动力电，并非西联公司自身的行为。宏程公司的经营用电一直是保障的，从未进行限制宏程公司所诉停产停业损失60万元以及停止缴纳2015年12月1日的租金无任何法律事实依据。3.宏程公司诉称要求确认宏程公司为涉案房屋拆迁补偿受益的权利人没有事实和法律依据。《北京市通州区人民政府办公室关于加快推进全区商品交易市场调整提升工作的实施意见》文件中已经明确了西联公司属于“不符合北京市行政副中心发展要求，予以清退”，并非宏程公司所称涉案租赁物涉及拆迁。而且截止起诉之日，西联公司并没有收到任何通州区政府发布的涉案房屋的拆迁公告。在没有实际腾退之前，西联公司仍然保持正常的市场经营服务，即使以后需要腾退，腾退权益也是西联公司。三、宏程公司迟延支付租金、违反约定用途进行石材违法加工生产、私自进行违法建设、未经允许向第三人转租租赁物牟利，已经严重违约，已经达到了双方《租赁协议》约定的解除合同条件。故提出反诉。
一审法院认定事实：2006年9月5日，宏程公司（乙方，承租方）与西联公司（甲方，出租方）签订《租赁协议》，约定乙方承租甲方经营的北京西联国际石材交易市场大户16号商用房及相关设施面积1035平方米，进行石材及相关产品经营、服务活动。甲方同意乙方在其租赁的上述房屋及设施内从事石材及其相关产品展示、经营、服务活动。乙方应严格按照经甲方核准的经营范围从事经营活动，不得在其承租的房屋和场地内从事其他活动。租赁期限自2006年5月8日至2033年5月7日。乙方按年租金18万元向甲方交纳该商用房及相关配套设施的租金。乙方应在签订本协议的同时以支票或现金方式向甲方交纳本年度租金。此后，甲方以书面形式在本协议到期45天前通知乙方交纳下一年度租金，乙方在接到通知后15天内向甲方全额交纳下一年度租金。自2006年起租金每三年在上一年租金的基础上递增，递增率为10%。甲方负责建设并提供市场的公用设施，如配电、供水、供暖、道路、保洁、照明、公共厕所等。因该房屋的外围或自身供水、供电、供暖等系统发生非甲方人员故意损坏之情况，同时造成停水或停电的，乙方应立即通知甲方。甲方应在必要的时间内进行恢复。乙方不得就在此期间的停工、停业损失向甲方提出赔偿要求。乙方不得擅自变更经营范围，对承租商用房及配套货场，未经甲方书面同意，乙方不得将承租的房屋转让、转租、以其他方式交与他人使用或与他人共同使用。如遇国家拆迁按国家拆迁法国家对承租商的补偿由承租商所有。甲方由于自身原因不能提供市场正常供电、供水，且因此给乙方造成损失，甲方应视情况给乙方一定补偿。如乙方未能按规定日期交纳租金及其他各项费用，甲方有权通知乙方立即予以交付。如乙方逾期未能交付应付租金或费用，乙方应按延迟交纳的天数，每延迟一天，按该项租金或费用的1%向甲方支付违约滞纳金。如乙方逾期15日仍未付清租金或其他应付费用，甲方有权解除本协议，依约收回房屋。乙方擅自将承租房屋及设施、场地转租、转借他人，或擅自变更经营范围，从事与经甲方核准的经营范围无关的经营项目，视为乙方违约，已交租金及履行保证金转化为违约金，乙方无权要求退还。甲方有权解除本协议，依法收回该商用房、设施及场地，并不退还乙方已交纳租金及履约保证金。此外协议还约定了其他内容。协议签订后，双方开始履行。
宏程公司提交了业务收费凭证，载明：2011年6月3日，西联公司收取宏程公司预交2011年6月8日至2012年6月7日房租18万元；2012年5月9日，西联公司收取宏程公司预交2012年6月8日至2013年6月7日租金217800元；2013年5月20日，西联公司收取宏程公司预交2013年6月8日至2014年6月7日租金321109元；2015年6月16日，西联公司收取宏程公司预交2015年7月8日至2015年12月7日租金165277元；2015年12月1日，西联公司收取宏程公司预交2015年12月8日至2016年6月7日租金198332元；2016年6月23日，西联公司收取宏程公司预交2016年6月8日至2016年8月7日租金66111元；2016年8月23日，西联公司收取宏程公司预交2016年8月8日至2016年9月7日租金33055元；2016年9月12日，西联公司收取宏程公司预交2016年9月8日至2016年10月7日租金33055元。西联公司对以上收费凭证的真实性予以认可。
西联公司提交了2012年11月20日的《通知》一份，主要内容有通知宏程公司2013年1月1日起租金由2012年度的0.56元每平方米每天，统一调整至1.05元每平方米每天；西联公司称发出该通知后，宏程公司没有同意，后本公司于2013年4月6日又向宏程公司发出《租金交纳通知书》，主要内容为通知宏程公司2012年度的租金于2013年6月7日到期，请宏程公司明确表示是否继续租赁，如贵方有意继续租赁经营，请于2013年5月7日前向市场交纳2013年度租金321109元；如贵方逾期15日未付清租金，按自动放弃（解除）租赁处理。市场将另行出租该摊位。西联公司还提交了2014年3月26日的《租金交纳通知书》，主要内容为通知宏程公司2013年度的租金于2014年6月7日到期，请宏程公司明确表示是否继续租赁，如贵方有意继续租赁经营，请于2014年5月7日前向市场交纳2014年度租金321109元；如贵方逾期15日未付清租金，按自动放弃（解除）租赁处理。市场将另行出租该摊位。西联公司表示宏程公司负责人沈协文签署了该通知，宏程公司也依照该通知的标准交纳了2014年度租金321109元。西联公司还提交了2015年4月10日的《租金交纳通知书》，主要内容为通知宏程公司2014年度的租金于2015年6月7日到期，请宏程公司明确表示是否继续租赁，如贵方有意继续租赁经营，请于2015年5月7日前向市场交纳2015年度租金604440元；如贵方逾期15日未付清租金，按自动放弃（解除）租赁处理。市场将另行出租该摊位。西联公司称，宏程公司未同意该通知，后双方2015年度租金标准按照396664元实际执行；西联公司还称，2016年度开始，宏程公司仅按396664元年租金标准交纳了部分月租金，租金仅交至2016年10月7日。西联公司还提交了2016年11月4日解除《租赁协议》及腾退通知书，主要内容为通知宏程公司截止到2016年10月7日共拖欠租金264443元，迟延支付租金已经构成严重违约，故自通知发出之日，解除租赁协议，限期腾退等内容。西联公司称不仅张贴了该解除通知，而且向宏程公司邮寄了该解除通知，西联公司提交的快递跟踪单显示该邮件于2016年11月7日签收。西联公司还提交了双方的执照，旨在证明宏程公司经营范围不包括石材的生产加工，其严重违反租赁用途。西联公司还提交了宏程公司购电凭证，旨在证明宏程公司自2015年11月16日至2016年8月18日都在正常购经营用电。西联公司还提交了2016年2月17日北京市通州区台湖镇人民政府向西联公司发出的《关于停止销售380伏动力电的通知》、2016年3月31日台湖镇人民政府向各石材生产加工单位发出的《停产通知书》等，旨在证明西联公司限制动力电系按照合同以及政府的规定执行，并非西联公司自身行为。宏程公司对于《租金交纳通知书》不认可，表示没有收到，解除《租赁协议》及腾退通知书亦不认可。2016年12月30日，北京市通州区台湖镇人民政府向西联公司发出《关于限期退出的通知》。宏程公司称2017年3月还在与政府、西联公司协调拆除、补偿等事宜，但政府只协调拆除的事情，补偿的事情不和我们谈。
一审法院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。本案中，根据宏程公司提交的业务收费凭证以及西联公司的陈述，宏程公司向西联公司支付的预交租金至2016年10月7日。宏程公司称后期的租金系西联公司擅自涨租，故应当退回部分租金，虽然双方就后期交纳的租金标准没有形成一致的书面意见，但根据交纳和收取租金的实际情况、收费凭证的实际记载情况等，可以看出后期的租金系在双方达成一致意思表示后进行的交割。故宏程公司要求返还租金的诉求，一审法院不予支持。关于宏程公司主张的停产停业损失，未提交相关的充分证据，一审法院不予支持。关于宏程公司主张限制生产期间停交租金的诉求，宏程公司占有使用租赁物期间，应当按约支付相关费用。关于宏程公司主张的确认其为涉案房屋拆迁补偿受益的权利人的诉求，可另行解决。根据宏程公司提交的收费凭证，2016年6月至2017年6月这一年度的租金，宏程公司并未按年付，因此西联公司向宏程公司发送解除《租赁协议》及腾退通知书，邮件跟踪单显示2016年11月7日本人签收。一审法院认为，合同约定租金为年付，且为上交，宏程公司未按照约定支付2016年6月至2017年6月租金，西联公司有权解除合同，故西联公司发出的解除《租赁协议》及腾退通知书发生解除协议的效力，协议解除的时间以签收日期2016年11月7日为准。西联公司要求确认租赁协议于2016年11月4日解除的诉求，一审法院不予支持。关于西联公司主张的自2016年10月8日至实际腾退之日止的租金及占用费，自2016年10月8日至2016年11月7日租金由一审法院按照该年度租金标准予以核算；自2016年11月8日至2016年12月30日北京市通州区台湖镇人民政府发出《关于限期退出的通知》之时的占有使用费，亦由一审法院按照同一年度租金标准予以支持；2016年12月30日之后的费用，一审法院不予支持。关于西联公司主张的要求宏程公司拆除违法建筑、恢复原状返还的诉求，因涉及拆迁补偿的问题，本案暂不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宏程公司给付西联公司自2016年10月8日至2016年11月7日租金共计人民币33055元，于判决生效之日起十日内执行清；二、宏程公司给付西联公司自2016年11月8日至2016年12月30日占用费共计58397元，于判决生效之日起十日内执行清；三、驳回宏程公司的诉讼请求；四、驳回西联公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，宏程公司提交了：1.新闻报道网页打印件，证明涉案市场于2016年春节后全面停业以及涉案市场是北京市有名的生产加工厂；2.西联公司简介，证明西联公司是集石材加工、批发为一体的市场。经质证，本院认为宏程公司提交的两份证据，均不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》关于“新的证据”的规定，且相关报道不能作为认定《租赁协议》中是否包括“石材加工”之营业范围的依据，故该两份证据本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，2006年9月5日，宏程公司与西联公司签订的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，是有效合同。双方均应按照合同约定履行义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：第一，西联公司是否应向宏程公司退还部分租金；第二，西联公司是否应向宏程公司赔偿停产停业损失，并停止交付停产停业期间的租金。
第一，西联公司是否应向宏程公司退还部分租金。
《租赁协议》约定年租金为18万元，自2006年起租金每三年在上一年租金的基础上递增10%。从2013年起西联公司未按照合同约定收取租金，其实际收取的租金数额超过了合同约定的标准。对此双方虽然未达成一致的书面意见，但根据双方对于租金数额的实际履行情况分析，先有西联公司通知涨租，后有宏程公司按照通知要求的数额交纳租金，故可以认定双方当事人已经对2013年、2014年、2015年、2016年度租金的收取金额及标准达成了一致意见，变更了原《租赁协议》约定的租赁收取金额，即2013年度、2014年度按照年租金321109元收取，2015年度、2016年度之后按照年租金396664元收取。在双方当事人均自愿履行上述变更后的租金金额基础上，宏程公司上诉认为西联公司存在勒索行为，没有事实和法律依据，其要求西联公司退还多交租金的上诉请求，本院不予支持。
第二，关于西联公司是否应向宏程公司赔偿停产停业损失，并停止交付停产停业期间的租金。
《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本案中，宏程公司主张西联公司以停水停电干扰其正常经营，导致其停产停业，但对此并未提供相应的证据予以证明，故其主张停产停业损失和停止缴纳租金之上诉请求本院不予支持。
宏程公司上诉称双方自2016年8月后以按月缴纳租金的实际行动对合同约定的按年且预交支付租金的方式进行了改变没有事实依据，正是因为宏程公司未按照合同约定的租金支付方式缴纳2016年6月至2017年6月的年租金，西联公司才向宏程公司发送解除《租赁协议》及腾退通知书。可见双方并未对租金交付方式达成一致意见，故西联公司在宏程公司违反合同约定的情形下有权解除合同。
综上所述，宏程公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15382.37元，由北京宏程林烽石材有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 蒋 巍
审 判 员 曹 炜
二〇一八年四月二日
法官助理 吴可加
书 记 员 张 鑫