山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终8541号
上诉人（原审被告）：徐延英，女，1971年6月18日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：徐延春，女，1969年4月19日出生，回族，住济南市。
被上诉人（原审原告）：卜小君，女，1970年11月27日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：刘甲，山东舜天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐慧，山东舜天律师事务所实习律师。
原审第三人：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3401室。
法定代表人：刘金辉，总经理。
委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孔磊，山东豪才律师事务所律师。
上诉人徐延英因与被上诉人卜小君、原审第三人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业公司）物权纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0191民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
徐延英上诉请求：1、依法撤销济南高新技术产业开发区人民法院(2017)鲁0191民初99号民事判决第一、第二及第三项，发回重审或者依法改判。2、一、二审案件受理费由卜小君承担。事实与理由：一、因限购政策情势变更，《代购买房屋协议》应当解除，故徐延英为涉案房屋及地下停车位的所有人，一审法院未查明案件事实，认定事实不清。(一)因出现限购政策情势变更情形，如继续履行《代购买房屋协议》，合同目的不能实现，且对徐延英明显不公平，该协议应当解除。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。1、住房限购政策属于订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。山东省人民政府、济南市人民政府、济南市城乡建设委员会等分别制发鲁政办发[2011]5号《关于贯彻国办发[2011]1号文件进一步改进和加强房地产市场调控的通知》、济政办发[2011]6号《关于转发鲁政办发[2011]5号文件进一步改进和加强房地产调控的通知》、济建房字[2011]1号《关于贯彻执行商品住房限购政策有关问题的通知》。根据《代购买房屋协议》，徐延英与卜小君签订协议时间为2009年5月11日，早于国务院出台房屋限购政策。由此可知，住房限购政策属于订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。2、因住房限购政策出台，《代购买房屋协议》合同目的无法实现。根据《济南市人民政府办公厅关于转发鲁政办发(2011)5号文件进一步改进和加强房地产市场调控的通知》第六条实行限定居民家庭购房套数政策之规定:“按照国家规定，在一定时期内从严执行住房限购政策。自本通知下发之日起，对在本市市区(包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区)已有l套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)、能够提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市市区己拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有l套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。违反规定购房的，相关部门将不予办理合同备案及房屋产权登记手续。”根据《代购买房屋协议》第二条规定：“……待可修改购房合同或变更房产证时甲方应无条件配合改为乙方名下……”据此可知，徐延英与卜小君签订《代购买房屋协议》的合同目的在于购买房屋后办理房屋产权登记手续。在本案中，国务院、山东省人民政府以及济南市人民政府制定住房限购政策，明确限购的对象和禁止购房的具体规定。根据济南市房屋档案馆查询可知，卜小君夫妻名下己有三、四套房产，明显属于国家限购对象。因住房限购政策出台，《代购买房屋协议》的合同目的无法实现。综上所述，因出现限购政策情势变更情形，如继续履行《代购买房屋协议》，合同目的不能实现，且对徐延英明显不公平，该协议应当解除。(二)一审法院认为卜小君根据《代购买房屋协议》享有诉争房产物权，认定事实不清。暂且不论《代购买房屋协议》的效力问题，该协议仅仅约定卜小君借助徐延英的事业单位人员资格代购福利房，并未明确约定代购的是涉案房产雅居园一期二区l号楼1单元203室房产及地下二层l84号车位，这在双方签订该协议时也是无法预测的。因此一审法院认定卜小君根据《代购买房屋协议》享有诉争房屋物权权属，认定事实不清，违反物权法定原则。(三)徐延英为涉案房屋及地下停车位的所有人。根据《“雅居园”商品房签约意向书》、《交房通知单》以及《地下车位使用权转让协议》可知，涉案房屋及地下停车位系徐延英自主购房行为，卜小君并无证据显示徐延英购买涉案房屋及地下停车系受卜小君指定购买。徐延英为方便使用涉案房屋及地下停车位，还另行购买地下储藏室并自行付清了全部购房款。进一步证明了徐延英具有购买涉案房屋及地下停车位的真实意思表示。徐延英完成了涉案房屋、地下停车位以及储藏室的签约、缴费、办理备案网签、验收、交接、补交尾款以及缴纳取暖费、物业费、水电费等行为，对涉案房屋及地下停车位进行实际权益的管理，而非基于代购买而为。同时，一审期间，东拓置业公司也承认与徐延英完成面签手续，且无权参与卜小君与徐延英之间的买卖关系。因此，徐延英为涉案房屋及地下停车位的所有人，一审法院未查明案件事实，认定事实不清。二、一审法院基于债权行为确定物权归属，适用法律错误。根据《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”根据《代购买房屋协议》约定，徐延英与卜小君之间关于房屋所有权归属的约定，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。若支持卜小君依据《代购买房屋协议》确认对其房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。卜小君在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”，而非真实“物权人”。而一审法院认为卜小君系涉案房产实际购买人即享有物权，适用法律错误。三、从价值衡量角度考虑，一审法院判决显失公平。纵观本案，卜小君与徐延英房产之争存在诸多不公平之处。其一、卜小君名下有5套商品房，在购买涉案房产时不具备购房资格，同时享受了徐延英的福利房名额。在徐延英多次催促卜小君变更到自己名下情况下，卜小君明确表态不买房子了。但限购政策取消后却又跳出来主张所有权。其二、徐延英在得到卜小君明确表态不买房的情况下购买了涉案房产，并进行装修、购买地下室，仅装修一项花费高达20万。一审法院置徐延英的损失于不顾，显失公平，不利于维护社会稳定和公平交易。综上所述，因限购政策情势变更，《代购买房屋协议》应当解除；故徐延英为涉案房屋及地下停车位的所有人，一审法院未查明案件事实，认定事实不清。一审法院基于债权行为确定物权归属，适用法律错误。为维护当事人的合法权益，肯请法院依法裁判。
卜小君辩称，一、卜小君系涉案房产实际购买人，徐延英主张涉案房产由其购买，于法无据。（2014）高民初字第666号民事判决已作出认定，《代购买房屋协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制规定，合法有效，卜小君系涉案房产的实际购买人。徐延英与东拓置业公司签订合同、办理网签的行为都是履行《代购买房屋协议》的约定义务，徐延英并不因此享有购房者的权利。卜小君已向东拓置业公司支付涉案房产的全部购房款，相关购房手续均由卜小君持有。徐延英故意隐瞒房屋已交付的事实，在明知其不享有权利的情况下，非法占有房屋，欲将房产据为己有，严重违反诚信原则。二、徐延英主张解除《代购买房屋协议》，没有事实与法律依据。首先，“房屋限购”不属于法律规定的情势变更。情势变更是指政治，经济、法律及商业等大环境的巨大变化，导致合同目的无法实现或有失公平。例如“国家政策、现行法律规定、物价、币值，国内或国际市场运行状况发生变更”，而“房屋限购”具有时效性与地域性，随时根据地方政府的政策而变化，不属于情势变更。其次，卜小君名下仅有一套住房，能够办理不动产转移登记，不受限购政策影响，徐延英主张卜小君限购没有事实依据。三、徐延英非法占有涉案房产，严重损害卜小君的合法权益，卜小君保留向其主张房屋占用期间经济损失的权利。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
东拓置业公司述称，对一审判决没有什么意见。需要说明的是：本案中徐延英已经完成面签工作，作为我公司的合同义务已经完成，现在就等着拿证了，不能继续进行的原因是涉案房产被查封。
卜小君向一审法院起诉请求：1、徐延英腾出所占坐落于高新区新泺大街2222号雅居园二区1号楼1-203号房屋及地下二层184号车位；2、徐延英协助卜小君办理上述房产过户手续；3、徐延英向卜小君支付经济损失143500元（自2013年8月起至2016年12月，以同地段、同面积房产租赁价格3500元/月计算）。
一审法院认定事实：2009年5月11日，卜小君（乙方）与徐延英（甲方）签订《代购买房屋协议》一份，约定：甲方自愿以甲方名义代乙方购买雅居园房屋一套，购房所有房款及办理相关手续的费用均由乙方按规定时间支付，房屋产权、土地使用权及相关权益均属乙方。待可修改购房合同或变更房产证时甲方应无条件配合改为乙方名下，合同更改及房产证变更费用均由乙方承担。乙方未按期支付款、办证费用，所产生后果均由乙方负责。2009年5月12日，卜小君通过银行将100000元转入东拓置业公司的账户。同日，东拓置业公司开具“雅居园订金”人民币100000元的收据，该收据由卜小君持有。2010年3月15日，卜小君以徐延英名义与东拓置业公司签订《“雅居园”商品房签约意向书》，卜小君以徐延英名义签字并按了手印。同日，卜小君通过银行将464452元转入东拓置业公司的账户，东拓置业公司开具“雅居园一期二区”人民币75000元的收据、人民币389452元的收据各一份，该收据由卜小君持有。后卜小君又以徐延英名义分别签署了车位地下室确认单与房源确认单。2013年4月28日，东拓置业公司向卜小君送达了《交房通知书》。2013年7月16日，徐延英与东拓置业公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》。2013年7月17日，徐延英按照与东拓置业公司的约定履行了收房手续。2013年10月10日，徐延英与东拓置业公司对房屋及储藏室进行了移交结算，并签署了移交结算单。涉案房屋自交付之日起，一直由徐延英占有、使用。卜小君于2014年8月26日向一审法院提起诉讼，请求法院依法确认其为雅居园一期二区1号楼1单元203室房产及地下二层184号车位的实际购买人。一审法院于2015年8月20日作出（2014）高民初字第666号民事判决书，判决“卜小君系雅居园一期二区1号楼一单元203室房产及雅居园二区车库2-184号车位的实际购买人。”徐延英不服该判决，上诉至济南市中级人民法院，济南市中级人民法院驳回徐延英的起诉，维持原判。庭审中，卜小君陈述因诉争房屋自2013年8月起一直由徐延英占有、使用，其主张参照同地段同面积的房屋租赁价格计算经济损失为143500元。一审法院向卜小君释明是否对上述期间诉争房屋的实际租金申请鉴定，卜小君表示不申请鉴定。
一审法院认为，卜小君与徐延英签订的《代购买房屋协议》系双方真实意思表示，符合当事人的意思自治原则，不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。根据该协议的约定，卜小君享有诉争房屋的物权权属。该协议签订后卜小君以徐延英名义与东拓置业公司签订《“雅居园”商品房签约意向书》、《车位地下室确认单》，支付东拓置业公司涉案房屋定金及房款共计564452元，并持有上述购房资料及东拓置业公司向其送达的《交房通知书》。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”卜小君系雅居园一期二区1号楼一单元203室房产及雅居园二区车库2-184号车位实际购买人，享有物权已经经生效判决认定，一审法院依法予以确认。但本案中案涉房屋及地下车位现由徐延英实际占有并使用，徐延英并非诉争房屋的实际购房人亦未支付诉争房屋的合理对价，且未对其占有、使用该房屋作出合理解释，故徐延英占有、使用诉争房屋及地下车位缺乏事实依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条规定：“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”卜小君请求徐延英腾出所占坐落于高新区新泺大街2222号雅居园二区1号楼1-203号房屋及地下二层184号车位的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。《代购买房屋协议》约定：“待可修改购房合同或变更房产证时徐延英应无条件配合改为卜小君名下，合同更改及房产证变更费用均由乙方承担。”，庭审中，东拓置业公司陈述诉争房屋已经具备办理不动产登记的条件，其作为开发商应向房管部门提交相应手续，故卜小君请求徐延英协助办理房产过户手续有事实及法律依据，一审法院依法予以支持，房产证过户变更费用由卜小君承担。关于卜小君请求徐延英支付其经济损失143500元的诉讼请求，卜小君未提交充分证据证明其实际的经济损失，经一审法院释明，卜小君未申请鉴定，故对卜小君的该诉求一审法院依法不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、徐延英于判决生效之日起十五日内腾出坐落于高新区新泺大街2222号雅居园二区1号楼1-203号房屋及地下二层184号车位，交付于卜小君；二、徐延英于判决生效之日起三十日内办理高新区新泺大街2222号雅居园二区1号楼1-203号房屋不动产权利登记，济南东拓置业有限公司有义务配合；三、徐延英取得高新区新泺大街2222号雅居园二区1号楼1-203号房屋不动产权证书后十五日内协助卜小君将高新区新泺大街2222号雅居园二区1号楼1-203号房屋的不动产权利转移登记至卜小君名下，过户变更费用由卜小君承担；四、驳回卜小君的其他诉讼请求。案件受理3170元，由卜小君负担。保全费1238元，由徐延英负担。
二审中，当事人均未提交新证据。经审理，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本院已生效的（2016）鲁01民终1062号民事判决书判决“卜小君系雅居园一期二区1号楼一单元203室房产及雅居园二区车库2-184号车位的实际购买人”，徐延英没有相反证据足以推翻生效判决，因此，一审法院对卜小君的诉讼请求予以支持并无不当。徐延英主张卜小君夫妻名下己有三、四套房产，明显属于国家限购对象，《代购买房屋协议》的合同目的无法实现，《代购买房屋协议》应当解除，但未提交证据证明，对此，本院不予采信。
综上所述，徐延英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3170元，由上诉人徐延英负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 陈 勇
二〇一七年十二月十一日
书记员 吴颖颖