柳州铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7101民初161号原告：桂林铁建劳动服务公司，住所地桂林市叠彩区胜利路桂林工务段内，统一社会信用代码：91450300198875063G。法定代表人：汤卫国，该公司经理。委托诉讼代理人：罗述武，男，1960年6月1日出生，汉族，住柳州市柳北区，系该公司党支部书记。委托诉讼代理人：车声震，广西大恒律师事务所律师。被告：桂林市鑫岳置业发展有限责任公司，住所地桂林市七星区漓江路3号。法定代表人：于崇光，该公司董事长。委托诉讼代理人：石冰，广西漓江律师事务所律师。原告桂林铁建劳动服务公司（以下简称劳服公司）与被告桂林市鑫岳置业发展有限责任公司（以下简称鑫岳公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月29日受理后，依法适用简易程序，分别于2017年4月25日、2017年5月15日公开开庭审理了本案。法定答辩期间，被告鑫岳公司向本院提起管辖权异议，经本院驳回后被告鑫岳公司不服，提起上诉，二审驳回上诉，维持原裁定。原告劳服公司委托诉讼代理人罗述武、车声震，被告鑫岳公司委托诉讼代理人石冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告劳服公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除《市场开发合同书》；2.判令鑫岳公司支付土地使用费（2011年8月至2013年5月期间605904.40元，2016年1月至判决生效之日止按每月37933.60元计付）；3.判令被告鑫岳公司支付滞纳金（以欠付的土地使用费为基数，按每日万分之五计付至判决生效之日止）。事实和理由:2003年5月1日，原告经批准将湘桂铁路K357+080至K357+380下行右侧铁路留用地使用权整体租赁给被告承包开发市场使用。同日，双方签订《市场开发合同书》约定：被告使用土地修建市场对外租赁经营，租赁期16年，房屋产权属原告所有；土地使用承包金按月支付，每月5日前支付，超过5天后，每拖延一天按5%付滞纳金；逾期3个月不付，可视为被告自动放弃经营权，原告有权终止本合同，被告不得有异议。合同签订后，被告进场施工，工程拖延至2010年9月竣工。经原告同意，合同租赁期间变更为自2011年5月1日至2027年4月30日。2011年5月1日，被告正式营业。原告于2011年8月1日开始向被告收取土地使用承包金。被告仅于2013年2月支付20000元。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告鑫岳公司在法定答辩期间未提交答辩状，但庭审辩称：1.2013年6月1日前，被告虽有拖欠土地使用费的情况，但原告并未行使合同解除权；2013年6月1日原告与黄强、杨明树等人签订代付协议，该协议至今未解除，原告无权就2013年6月1日以后的土地使用费向被告主张权利，更不能解除合同。2.原告主张的是租金，诉讼时效为1年，原告现起诉要求被告支付2013年6月1日之前的租金已超过法定诉讼时效期间。3.原告计算的违约金过高，请求予以调整。综上，应驳回原告劳服公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告所举证据《委托管理合同》《质押担保借款合同》《公证书》、（2012）象民初字第597号民事判决书、桂林市鑫业市场管理有限公司与杨明树、黄强签订的《借款合同》《补充协议》及《情况说明》、桂林市鑫业市场管理有限公司分别与刘宾、黄振签订的《收条》2份、《合同书》、银行转账凭证2份，被告所举证据（2015）叠民初字第291号民事判决书、（2015）桂市民一终字第699号民事判决书及《移交“鑫业市场”催告函》2份，均与本案土地租赁合同纠纷的待证事实无关，本院不予采信。原、被告所举其他证据，来源合法、客观真实并与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。本院对本案法律事实认定如下：2003年5月1日，原告劳服公司经批准将湘桂铁路K357+080至K357+380下行右侧铁路留用地使用权整体租赁给被告鑫岳公司承包开发市场使用。同日，双方签订《市场开发合同书》约定：被告鑫岳公司使用土地修建市场对外租赁经营，租赁期16年，房屋产权归原告劳服公司所有；土地使用承包金按月支付，每月5日前支付，超过5天后，每拖延一天按5‰付滞纳金；逾期3个月不付，可视为被告鑫岳公司自动放弃经营权，原告劳服公司有权终止本合同，被告鑫岳公司不得有异议。按门面建筑使用面积计算：第一层第一个四年按每月每平方米6元，第二个四年按每月每平方米8元，第三个四年按每月每平方米10元，余下年份按每月每平方米12元；第二层第一个四年按每月每平方米3元，第二个四年按每月每平方米4元，第三个四年按每月每平方米5元，余下年份按每月每平方米10元，被告鑫岳公司向原告劳服公司支付租金。原、被告双方于2012年10月31日确认，第一层门面建筑使用面积为3095.70平方米，第二层门面建筑使用面积为3292平方米。即自2011年8月至2015年7月期间，原告劳服公司应收租金每月为28450.20元；2015年8月至2019年7月期间，原告劳服公司应收租金每月为37933.60元。合同签订后，被告鑫岳公司进场施工，工程拖延至2010年9月竣工。经原告劳服公司同意，合同租赁期间变更为自2011年5月1日至2027年4月30日。2011年5月1日，被告鑫岳公司正式营业。原告劳服公司于2011年8月1日开始向被告鑫岳公司收取土地使用承包金。被告鑫岳公司于2012年12月支付20000元。被告鑫岳公司确认，2011年8月至2013年5月期间欠付原告劳服公司租金605904.40元。2013年6月1日，黄强、黄振、黄飞、杨明树与原告劳服公司签订《铁路用地使用费代付协议书》，约定在实收黄强、黄振、黄飞、杨明树代缴土地使用费后，即视为被告鑫岳公司已履行土地使用费交费义务，原告劳服公司不得再行向被告鑫岳公司主张。原告劳服公司于2016年1月20日通知黄强、黄振、黄飞、杨明树，2016年6月1日终止《铁路用地使用费代付协议书》。本院认为，原、被告双方签订的土地租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合同的形式和内容未违反国家法律、法规禁止性和效力性强制性规定，合法、有效，当事人双方应严格、全面履行合同义务。被告鑫岳公司承租涉案土地进行市场开发经营后，应依约向原告劳服公司支付租金。自2011年8月至2013年5月期间，被告鑫岳公司拖欠租金605904.40元至今未付。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，本案土地租赁合同作为长期的继续性合同且仍在持续履行中，租金支付实质上是同一笔债务，只是租金支付分为不同的履行期限，但各期租金并不是相互独立的债务，而是在合同订立时已确定的各期租金的总和，仅是在合同中约定就总租金分期履行、而非一次性履行而已，该债务在合同订立时就具有确定性和整体性，出租人没有及时追索承租人没有履行的一期或多期债务，是出租人基于维护双方业已存在的租赁关系及对承租人的信任和谅解，并不能据其怠于行使权利的行为而认定其放弃该权利。故而被告鑫岳公司认为原告劳服公司要求其支付2013年6月1日之前的租金已超过诉讼时效的抗辩没有事实和法律依据，本院不予支持。被告鑫岳公司理应向原告劳服公司支付2011年8月至2013年5月期间欠付的租金605904.40元。原告劳服公司与黄强、黄振、黄飞、杨明树签订的铁路用地使用费代付协议书，是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，该代付协议的签订和履行理应视为债务的并存承担，即第三人加入已经存在的债权债务关系而负清偿之责任，其对于债务的清偿的效果及于债务人，但债务人并不因第三人债务承担的加入而退出该债权债务关系，且该第三人的债务承担的资格可由债权人单方认可和终止。本案中，作为债权人的原告劳服公司于2016年1月终止了该代付协议的履行，即表明黄强、黄振、黄飞、杨明树四人退出原债权债务关系，不再负有向原告劳服公司支付租金的义务，而应由作为债务人的被告鑫岳公司向原告劳服公司履行支付租金的义务。即自2016年1月始至判决生效之日止，被告鑫岳公司应依约向原告劳服公司支付租金。依约，被告鑫岳公司欠付租金，还应向原告劳服公司支付滞纳金，即逾期付款违约金。原告劳服公司请求以欠付的租金为基数，按每日万分之五计算逾期付款违约金，较本案合同按每日千分之五计算逾期付款违约金的约定已经大幅度减少，且本案被告鑫岳公司长期拖欠巨额租金不付，与诚信原则严重相悖，主观过错严重。故原告劳服公司该项诉请合理合法，本院予以支持。被告鑫岳公司以逾期付款违约金计算过高要求调整的请求无理，本院不予支持。本案合同签订后，被告鑫岳公司承租涉案土地进行市场开发经营后，长期拖欠巨额租金不付，被告鑫岳公司的行为已构成根本违约。原告劳服公司请求判令解除原、被告双方于2003年5月1日签订的《市场开发合同书》的诉请，有事实根据和法律依据，本院予以支持。综上所述，原告劳服公司的诉请有理，本院予以支持；被告鑫岳公司的抗辩无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第一百一十四条、第九十四条第三项、第九十一条第二项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2003年5月1日签订的《市场开发合同书》；二、被告桂林市鑫岳置业发展有限责任公司向原告桂林铁建劳动服务公司支付租金（计算方法：2011年8月至2013年5月期间共计付605904.40元，2016年1月至本案判决生效之日期间按每月37933.60元计付）；三、被告桂林市鑫岳置业发展有限责任公司向原告桂林铁建劳动服务公司支付逾期付款违约金[计算方法：以2011年8月至2013年5月期间按每月28450.20元逐月增加计付的租金（扣减2012年12月20000元）为基数,每期租金首次欠付当月前5日不计违约金，按每日万分之五计至本案判决生效之日止；以2016年1月至本案判决生效之日期间按每月37933.60元逐月增加计付的租金为基数，每期租金首次欠付当月前5日不计违约金，按每日万分之五计至本案判决生效之日止]。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案案件受理费17639元（原告已预交），减半收取8819.50元，由被告桂林市鑫岳置业发展有限责任公司负担；余款8819.50元，退回给原告桂林铁建劳动服务公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审判员  秦春洪二〇一七年六月十九日书记员  王 璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。