山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终3651号
上诉人（原审被告）：袁春梅，女，1985年2月22日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王钟强，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王书琦，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄运超，男，1977年11月14日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王术慧，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：晋淑霞，山东豪才律师事务所律师。
上诉人袁春梅因与被上诉人黄运超房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初7317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
袁春梅上诉请求：1.请求二审法院撤销（2016）鲁0112民初7317号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由黄运超承担。事实与理由：一、一审法院判决适用法律错误。1.袁春梅、黄运超双方订立的合同为真实意思表示，2015年12月31日，袁春梅（乙方）与黄运超（甲方）、济南铭德居房地产经纪有限公司（丙方）签订NO.000XXXX号房屋买卖合同，合同未有法律规定的可以解除的情形，依据《中华人民共和国合同法》第49条规定,NO.000XXXX号房屋买卖合同不应判决解除。2.根据一审判决依据的解除涉案房屋买卖合同的合同法第九十四条第四项规定，袁春梅主要义务是支付价款，若其行为构成迟延履行，并不会导致合同目的不能实现，黄运超可以通过催告履行、要求支付违约金等途径实现合同目的，且应根据合同法第九十四条第三项的规定判定是否符合合同解除的条件，而非一审所依据的法条。3.一审判决违约金适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的标准存在错误，合同没有约定逾期付款违约金，交易未给黄运超造成损失，不应判决袁春梅支付违约金和赔偿损失。二、一审法院认定事实不清，证据不足。1.一审法院主要依据黄运超提交的短信聊天记录认定袁春梅没有履约能力过于不当，该记录仅显示电话号码未体现具体身份，无法知晓与黄运超聊天的是不是袁春梅，故该记录不能代表袁春梅的真实意思。2.涉案合同约定“贷款审批通过、过户当日将首付款叁拾壹万元（包含定金壹万）存入甲方指定账户……如果按揭贷款不能办理或者贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次补足。”从该约定可以看出，贷款审批是否通过和通过的时间与首付款的支付时间没有关联。实际付款时间是附条件的即过户当日，只有发生过户，买受人就应该支付首付款。袁春梅为了促成合同的尽快履行，已经在房屋过户前先行支付了大部分首付款，但黄运超仍未履行办理房屋过户的义务。一审法院作出的解释是对不公平袁春梅的，故一审法院不能判决解除双方订立的合同。3.从维护交易安全角度，不应判决解除该房屋买卖合同。袁春梅于2016年1月8日入住该房屋，并对房屋进行了装修，且积极与黄运超协商付款事宜，但未取得黄运超配合，致使袁春梅无法支付房款。4.涉案房屋买卖合同未能全部履行是黄运超不断提价造成的，亦为合同未能全部履行的重要原因。据袁春梅提供的其与黄运超妻子的短信聊天得出，黄运超一直在要求提高房屋的售价。三、一审判决超出诉讼请求。一审认定袁春梅黄运超存在租赁合同关系、房屋买卖合同关系，并判决袁春梅支付房屋租赁费。袁春梅的诉讼请求中没有要求解除租赁合同，但一审法院以“因双方买卖房屋合同的解除，双方基于买卖关系约定的口头租赁关系亦应解除”为由解除双方的租赁合同并判令返还房屋超出了诉讼请求的范围，应予以撤销。四、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定，若合同解除，房屋升值部分利益应扣除，不应归于黄运超。
黄运超辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请求二审维持原判。房屋买卖合同第十三条约定，房产过户时间为先支付首付款后再过户，并非袁春梅所述先过户再支付首付款，亦与交易习惯不符。
黄运超向一审法院起诉请求：1.解除000XXXX号房屋买卖合同，房屋成交价格103万元；2.袁春梅向黄运超支付违约金577050元（以103万元为基数，自2016年3月16日起至2016年11月15日期间共计245天，按照日千分之三计算；嗣后违约金按照000XXXX号房屋买卖合同第十二条第二款约定计算至法院判决生效之日止）；3.袁春梅向黄运超支付房屋租赁费1万元（以每月3000元计算，自2016年9月9日暂计算至2016年12月9日，嗣后房屋租赁费按照每月3500元计算至腾房之日止）；4.袁春梅立即停止侵权，返还黄运超所有的涉案房屋；5.本案诉讼费用、律师费由袁春梅承担。
一审法院认定事实：2015年12月31日，黄运超（甲方）与袁春梅（乙方）、济南铭德居房地产经纪有限公司（丙方，以下简称铭德居公司）签订000XXXX号房屋买卖合同一份。合同约定，黄运超将登记在其名下的位于济南市历城区山大路2号彼岸新都X号楼X单元XXX室（产权证号：济房权证历城字第15XX**号，面积94.99平方米）房屋出售给袁春梅。合同载明：“该房屋成交价格为103万元；乙方应在签订本合同时，向甲方支付购房定金1万元；乙方于贷款审批通过过户当日将首付房款31万元（包含定金1万元）支付给甲方，剩余72万元房款在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，如果按揭不能办理或贷款银行的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；房屋过户时间约定为乙方贷款审批通过支付首付款当日；违约责任约定为甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按照本合同的约定履行相关义务，违约方每逾期一日应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款的3‰的违约金并赔偿对方因此所造成的损失（包括律师费、诉讼费、交通费、中介佣金等履行本合同产生的相关费用）；或者违约方向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款10%的违约金（具体承担哪种违约责任，由守约方选择），守约方有权在履行义务期限届满之日起30日后解除合同。”黄运超与袁春梅在合同上签名捺印，丙方济南铭德居房地产经纪有限公司在合同上加盖公章。合同签订当日，袁春梅支付给黄运超购房定金1万元，黄运超向其出具了定金收条。2016年9月9日，案外人艾某某通过其工商银行的账户向黄运超转款2万元。2016年4月19日，袁春梅向黄运超转账支付17万元，黄运超收到并认可该17万元为购房款。黄运超提交律师委托代理合同及发票等证据证实因本案诉讼支付律师代理费为5万元。上述事实，黄运超袁春梅没有争议，一审法院予以确认。关于黄运超袁春梅之间是否存在租赁关系的争议。黄运超举证了其与艾某某的短信聊天记录、证人于茂坤的证人证言。在其与艾某某的短信交流中多次提到给黄运超房租，证人于茂坤亦出庭证实袁春梅让证人找黄运超协商让其提前入住，并约定每月按3000元租金计算。袁春梅质证后否认其与艾某某是夫妻关系，亦不认可证人的证言。一审法院审查认为，黄运超提交的短信记录和证人于茂坤的证人证言虽非证明黄运超袁春梅存有租赁合同关系的直接证据，但二者能够相互印证黄运超袁春梅租赁房屋事实的存在，亦符合袁春梅在占有黄运超房屋后迟迟不交付房屋首付款的情况下以支付租金方式补偿黄运超的生活常理，故一审法院对上述证据的证明效力予以认定。关于交付房屋的时间，黄运超称2016年1月8日，袁春梅称签完合同没有多久便交付了，一审法院认定房屋交付的时间为2016年1月8日。关于袁春梅是否违约的争议。黄运超、袁春梅房屋买卖合同中的约定：袁春梅应于借款审批通过、过户当日将首付款31万元（含定金1万元）存入黄运超指定账户。黄运超主张因袁春梅没有支付首付款所以没有办理过户；袁春梅则辩称其具备支付首付款的能力，之所以不支付首付款是因为黄运超不配合过户。经审查认为，在黄运超袁春梅未明确先付首付款还是先办理过户的情况下，截至到2016年3月15日袁春梅申请的银行贷款获得审批通过日，袁春梅除支付了黄运超1万元购房定金外，没有提交其具备支付剩余首付款30万元能力的证据，而黄运超此时已经将房屋交付袁春梅居住使用，这一事实能够证明黄运超有履行双方买卖合同的诚信，在此情形下，袁春梅仅单以未办理过户手续为由抗辩，一审法院不予采信。黄运超提交的与艾某某的短信聊天记录、证人于茂坤的证人证言亦相互印证了袁春梅不具备支付首付款的能力，袁春梅的逾期付款行为已构成违约。
一审法院认为，黄运超、袁春梅之间签订的房屋买卖合同系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的履行通知、协助义务。黄运超按双方合同约定协助袁春梅办理了贷款审批手续，并向袁春梅交付了所买卖的房屋，遵循了合同的诚实守信原则。袁春梅至2016年3月15日房屋贷款审批通过日乃至以后双方口头约定的延迟日均未向黄运超足额支付剩余首付款30万元，袁春梅的上述违约行为是导致双方合同无法继续履行的根本原因，黄运超以此为由要求解除合同，理由充分，一审法院予以支持。根据合同解除后的法律规定，黄运超应当返还袁春梅已支付的购房款，袁春梅应当承担约定的违约责任。黄运超要求袁春梅承担约定的违约责任，因双方约定的违约金过高，袁春梅要求一审法院予以降低。又因黄运超未举证证明其实际损失，一审法院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，上浮50%计算实际损失，再根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成的实际损失30%部分，一审法院不予支持。因此，袁春梅应以102万元未给付房款为基数，自2016年3月16日起至2016年4月19日止；以85万元为基数，自2016年4月20日起至判决生效之日止，均按中国人民银行同期同类人民币借款基准利率的1.95倍(1.5×1.3)支付黄运超违约金。黄运超要求的返还房产和租赁费请求，因双方买卖房屋合同的解除，双方基于买卖关系约定的口头租赁关系亦应解除，袁春梅应当返还黄运超房屋并按约定支付租赁费，租赁费的计算按每月3000元自2016年1月起算至2017年2月合计13个月，共计39000元，扣减袁春梅已经支付的2万元房屋租赁费后，袁春梅还应当支付黄运超19000元房屋租赁费。黄运超要求袁春梅承担其委托律师代理费5万元，因双方在买卖合同中对此有明确的约定，且该费用的支出并没有超出相关法律的规定，袁春梅作为违约方应当承担此项费用，故一审法院对黄运超的该项主张予以支持。综上所述，对黄运超诉讼请求中合理部分，一审法院予以支持；对不合理部分，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除黄运超与袁春梅于2015年12月31日签订的房屋买卖合同；二、袁春梅于判决生效之日起二十日内返还黄运超房屋（济房权证历城字第15XX**号）；黄运超于判决生效之日起十日内返还袁春梅18万元购房款；三、袁春梅于判决生效之日起十日内支付黄运超房屋租赁费19000元；四、袁春梅于判决生效之日起十日内，以102万元为基数，自2016年3月16日起至2016年4月19日止；以85万元为基数，自2016年4月20日起至判决生效之日止，均按中国人民银行同期同类人民币借款基准利率的1.95倍计算支付黄运超违约金；五、袁春梅于判决生效之日起十日支付黄运超委托律师代理费5万元；六、驳回黄运超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理7035元，由袁春梅负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，黄运超、袁春梅之间签订的房屋买卖合同系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认为合法有效，并无不当，本院予以确认。本案争议的焦点为涉案房屋买卖合同应否予以解除以及一审判决适用法律是否正确。黄运超、袁春梅双方签订房屋买卖合同，约定袁春梅于贷款审批通过过户当日将首付房款31万元（包含定金1万元）支付给黄运超，剩余72万元房款在银行发放贷款之日由银行向黄运超直接支付，但袁春梅自涉案房屋贷款审批通过乃至以后双方口头约定的延迟日均未足额支付首付房款，故一审根据查明的事实，认为袁春梅的行为构成违约，对黄运超请求解除房屋买卖合同的主张予以支持，并判决袁春梅承担违约责任，并无不当。
本案中，虽然双方口头约定袁春梅以租赁的方式先行搬入居住，但该租赁关系的成立系基于房屋买卖合同关系，故此一审法院对于黄运超要求的返还涉案房产和支付租赁费的请求，一并予以支持，适用法律并无不当。
综上所述，袁春梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7035元，由袁春梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 高希亮
审判员 刘晓菲
审判员 黄宏伟
二〇一七年六月十六日
书记员 孙 娜