福建省南平市建阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0703民初1839号原告：祝晓燕，女，1979年10月16日出生，汉族，户籍地福建省浦城县，现住福建省南平市建阳区（南平农业学校）。原告：施恩，男，1980年10月31日出生，汉族，户籍地福建省武夷山市，现住福建省南平市建阳区（南平农业学校）。两原告共同委托诉讼代理人：张建才，福建鼎才律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李智颖，福建鼎才律师事务所实习律师。被告：海祥房地产（建阳）有限公司，住所地福建省南平市建阳区和顺景园26幢1层14号。统一社会信用代码：91350784579297121D。法定代表人：杨晋辉，董事长。委托诉讼代理人：张子辉，福建新世通律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓珊，福建新世通律师事务所实习律师。原告祝晓燕、施恩与被告海祥房地产（建阳）有限公司（以下简称建阳海祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易公开开庭进行了审理。原告祝晓燕、施恩及其委托诉讼代理人张建才、李智颖，被告建阳海祥公司的委托诉讼代理人张子辉、吴晓珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝晓燕、施恩向本院提出诉讼请求：1.判令建阳海祥公司支付祝晓燕、施恩逾期交房违约金26,186.42元；2.判令建阳海祥公司支付祝晓燕、施恩逾期办证违约金3,835元；3.判令建阳海祥公司支付祝晓燕、施恩违约补偿款35,268元；4.判令建阳海祥公司支付祝晓燕、施恩经济损失73,500元。事实和理由：2012年10月20日，祝晓燕、施恩与建阳海祥公司签订了《商品房买卖合同》（合同201202397），约定：祝晓燕、施恩购买建阳海祥公司开发建设的坐落于南平市建阳区“海祥·阳光水岸”2幢67号店面（商业营业用房），层高5.1米，在地上第一层。因购房时该商铺尚在建设中，建阳海祥公司自始至终向祝晓燕、施恩口头承诺：1.祝晓燕、施恩购买后可根据需要自行在该店面背面墙开设房门；2.商铺内没有卫生间、管道（因当时尚未进行布管工序），因建阳海祥公司的承诺致祝晓燕、施恩相信该店面具有商业价值且可作为两层使用。购房合同签订后，祝晓燕、施恩按照约定的方式向建阳海祥公司支付了购房款。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；第九条约定：逾期超过90天，继续履行合同的，出卖人按日支付已付款万分之二的违约金；第十四条约定：如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。在合同履行过程中，建阳海祥公司于2014年8月18日才向祝晓燕、施恩发出《交房通知书》，已实际逾期交房232天。祝晓燕、施恩虽收到通知，但因建阳海祥公司交付的商铺存在众多问题，故祝晓燕、施恩拒绝收房，之后祝晓燕、施恩于2014年12月18日到建阳海祥公司签署其拟好的《特殊申请书》，针对商铺存在的问题，要求建阳海祥公司予以合理整改、修复，但建阳海祥公司马虎完事。虽心有不愿，但为减少店面闲置造成的损失，祝晓燕、施恩无奈于2015年8月20日与建阳海祥公司办理了房屋交接手续，并与物业签订相应合同。至此，建阳海祥公司逾期建房的时间再次拖延了366天，其行为已构成违约，应向祝晓燕、施恩支付逾期交房违约金26,186.42元，计算方式为：已付购房款218,958元×0.0002/日×598日。另，因建阳海祥公司将购房合同等原件遗失，从而导致建阳海祥公司未能按约定办理房屋所有权初始登记，且祝晓燕、施恩一直到2017年6月10日方才取得房屋所有权证书，自2015年11月20日起逾期175天，故建阳海祥公司应承担逾期办证违约金3,835元，计算方式为：已付购房款438,389元×0.005%/日×175日。建阳海祥公司的不合理整改、修复，给祝晓燕、施恩造成商铺实际可利空间严重减少，即合同约定的层高5.1米，实际交付的层高不足4.3米，因层高不足致使原本建设两层的目的落空，房屋总体积为142.2立方米，管道占用体积为11.44立方米，按照实际缩小的比例，根据总价款438,389元计算，买受人实际损失为35,268元。在交房后，祝晓燕、施恩根据实际情况将商铺北面墙体实施了打墙设门行为，却遭受重重阻扰，在祝晓燕、施恩依据建阳海祥公司要求提交相关申请和函件之后，仍无法完成打墙设门的目的，建设规划部门强制要求恢复被敲掉的墙体，给祝晓燕、施恩造成了经济损失73,500元，其中打墙费用1,000元，修复费用2,000元，商铺闲置费用暂算至2017年5月为22,500元（1,500元/月×15月），因无法墙改门的租金差价48,000元（100元/月×12月×40年）。因建阳海祥公司存在虚假承诺和故意隐瞒层高存在瑕疵的情况，从而导致祝晓燕、施恩的合法权益遭到侵犯。现双方协商不能，特诉至贵院，请求判如所请。建阳海祥公司辩称，1.祝晓燕、施恩要求建阳海祥公司支付逾期交房违约金26,186.42元为无理要求。理由：附件《合同补充协议》约定祝晓燕、施恩应在《商品房买卖合同》签订之日（2012年10月20日）起30日内办妥商业按揭贷款手续，按揭贷款汇至建阳海祥公司指定账户，但祝晓燕、施恩在多次催缴下于2016年1月12日才支付按揭贷款210,000元，大大超出了合同约定的履行期限，建阳海祥公司有权行使先行履行抗辩权，在收到按揭贷款之后再交付涉讼房屋。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。建阳海祥公司有权行使先行履行抗辩权，在2016年1月2日收到按揭贷款后在履行讼争商品房交付义务。根据《商品房买卖合同》附件六第四条第9点“如银行按揭贷款未到达出卖热账户或买受人逾期付款，出卖人有权拒绝履行本合同第八条、第十一条规定的交付商品房义务及书面通知买受人交付商品房义务，即使超过了约定的交付期限，出卖人也不构成违约。”祝晓燕、施恩购买由建阳海祥公司开发建设的阳光水岸2号楼67号店铺早在2013年12月26日就已通过相关部门验收，达到商品房销售合同的交付标准，且同楼房业主都已在此期间陆续交房，建阳海祥公司未向祝晓燕、施恩交房的原因是：在建阳海祥公司已经按合同要求达到交付条件的情况下，祝晓燕、施恩仍未能按合同履行支付完成全部购房款，仍有210,000元余款未支付，直至2016年1月12日才缴纳剩余款项。建阳海祥公司在祝晓燕、施恩缴纳全额款项前按约定无法向其交房，不存在建阳海祥公司逾期交房之说，故祝晓燕、施恩诉请的逾期交房违约金系无理要求。2.祝晓燕、施恩要求建阳海祥公司支付逾期办证违约金3,835元是完全错误的。理由：祝晓燕、施恩未按时履行缴纳契税义务，导致该店面所有产权证无法办理，建阳海祥公司多次催促后，祝晓燕、施恩于2017年3月28日才缴纳相关契税，建阳海祥公司才能办理后续手续，阳光水岸2号楼67号店铺办证完成时间为2017年6月10日，超过办证90日的期限，该责任并不在建阳海祥公司。3.祝晓燕、施恩要求建阳海祥公司支付违约补偿金38,268元无依据。理由如下：①层高指的是一层房屋的高度，根据国家质量技术监督局、建设部联合发布的《住宅设计规范》规定，层高是指“上下两层楼面或者楼面与地面之间垂直距离。”室内净高是指“楼面或者地面至上部楼板地面或者吊顶底部之间的垂直距离。”室内净高和层高的关系可以用公式来表示：层高=室内净高+楼[1]板厚度+装修层厚度（如地面抹灰砂浆、天平抹灰及腻子涂料等），即层高和楼板厚度和装修厚度的差叫室内净高，而《商品房买卖合同》中是就层高进行约定，根据政府相关部门验收情况，现场是按图纸和商品销售合同约定进行施工，很显然不存在层高不足的情况；②关于涉讼店铺的下水管道和消防，建阳海祥公司的整栋楼宇是严格按照规划和设计的图纸施工，且下水管和消防管是建筑物必不可少的管道，祝晓燕、施恩在购房之前已实地查看，根据祝晓燕、施恩的陈述，当时施工现场框架已完成，正进行砌墙程序相应的管道预留孔洞已经形成，故祝晓燕、施恩对店铺的情况是清楚的，其陈述的售楼人员黄丽珠告知其所购买的店铺没有管道并非事实，也不符合常理，没有依据；③店铺加装吊顶应属于二次装修范畴，不属于商品销售合同双方约定范围内，但2013年12月31日建阳海祥公司通知祝晓燕、施恩交房后，祝晓燕、施恩以种种不合理要求为条件拒不支付后期款项，拒不接受房屋，为此建阳海祥公司本着为广大业主服务的态度多次同祝晓燕、施恩进行协商沟通，在合理合法的情况下尽量配合祝晓燕、施恩对房屋进行改造，祝晓燕、施恩要求店面屋顶管道布置要装饰，建阳海祥公司即安排维修人员听从祝晓燕、施恩的安排，按照祝晓燕、施恩的意图进行整体改造，加装吊顶本就不适于建阳海祥公司义务，在不违反房屋安全并符合规划要求的前提下，祝晓燕、施恩有权选择装修方式，与建阳海祥公司无关。4.祝晓燕、施恩诉请要求建阳海祥公司赔偿所谓北面墙不能改门的损失计打墙、修复等费用73,500元没有依据，理由如下：①2014年12月18日，祝晓燕、施恩向建阳海祥公司提交一份《特殊申请书》，要求下水管道移动、将北面墙改成门等无理要求，并以此作为其补交面积差价及向银行办理按揭贷款手续的前提条件，建阳海祥公司再三耐心解释，告知作为房地产开发企业必须遵守城市管理和市政规划的规定，无权修改规划，对其提出的要求无法满足，但祝晓燕、施恩仍不依不饶，拒绝补交差价及办理按揭贷款手续，同时祝晓燕、施恩说物业公司表示只要建阳海祥公司同意店面北侧开门即可，在综合考虑北侧开门对建阳海祥公司声誉商铺未有重大影响，本着友好相应的情况下，同意由祝晓燕、施恩自己完成北侧开门，于2015年12月22日签订一份协议，约定：若祝晓燕、施恩将店面的按揭贷款手续办理至放款到建阳海祥公司账户，建阳海祥公司将配合祝晓燕、施恩向物业出具同意自行改造该店面（北面墙改门）的函。由此可见，该协议明显是由于祝晓燕、施恩不办理按揭手续被迫出具，且该协议中仅同意祝晓燕、施恩在店面北侧开门，并无必须负责开门的义务，在其自行实施整改过程中，建阳海祥公司并未违反协议约定进行阻扰，且在祝晓燕、施恩开门受阻后，建阳海祥公司亦告知其应向有关部门办理审批手续，否则后果自负。②祝晓燕、施恩与建阳海祥公司签订商品房买卖合同并支付购房款后，涉讼店铺的所有权已转移给祝晓燕、施恩，其对此享有完全的占有、使用、收益和处分的权利，如何改造与建阳海祥公司无关，但祝晓燕、施恩作为权利人不应当违反法律的禁止性规定进行改造，在这建阳海祥公司被迫出具的协议中已仅说向物业出具同意自行改造店面的函，能否实现改造则无法承诺，相反的是建阳海祥公司曾多次告知祝晓燕、施恩无法改造，系其认为是建阳海祥公司有意阻扰，要求建阳海祥公司向物业出具同意函。③双方于2015年12月22日签订的协议不具有与《商品房买卖合同》同等的法律效力，商品房买卖合同必须经房管部门备案方可生效，退一步说，假定该协议构成商品房买卖合同的组成部门，也因该协议所约定的内容违反城市规划管理的相关规定而无效。5.祝晓燕、施恩主张的损失没有任何的依据，也没有任何的证据。本院经庭审对当事人提供的证据如下：祝晓燕、施恩提供证据：1.《商品房买卖合同》《合同遗失证明》，建阳海祥公司对真实性无异议，对逾期办证违约责任这一证明对象有异议，本院认为《商品房买卖合同》有双方签字、捺印及盖章，《合同遗失证明》有建阳海祥公司的盖章，建阳海祥公司对真实性无异议，本院予以确认。2.《销售不动产统一发票》（自开）、《个人贷款支付凭证》、《面积误差补缴房款申请书》、《销售不动产统一发票》（代开），建阳海祥公司对真实性无异议，本院予以确认。3.《交房通知书》《特殊申请书》、《照片》，建阳海祥公司对《交房通知书》《特殊申请书》真实性无异议，对《照片》有异议，对证明对象有异议，本院认为《交房通知书》《特殊申请书》关系本案讼争店面，建阳海祥公司对真实性无异议，本院予以确认；《照片》所载内容确为讼争店面，与现场勘验情况一致，本院予以确认。4.《协议》、《海祥房地产（建阳）有限公司工作联系单》，建阳海祥公司对真实性无异议，本院予以确认。5.《回复函》、《通知》，建阳海祥公司对《回复函》真实性无异议，《通知》是真实的，对证明对象有异议，本院认为该组证据均关系讼争店面，真实、合法，予以确认。6.电话录音，建阳海祥公司认可是员工彭灵星与祝晓燕的通话记录，但认为无法确认录音完整性，且对证明对象有异议，本院对真实性予以确认。7.《通知》（2016年1月29日），建阳海祥公司对真实性无异议、对证明对象有异议，本院认为《通知》系祝晓燕出具给建阳海祥公司，关系讼争房产的争议问题，本院予以确认。建阳海祥公司提供证据：1《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》，祝晓燕、施恩无异议，本院予以确认。2.《海祥阳光水岸2、3号楼工程竣工综合验收会议纪要》、《海祥阳光水岸2号楼工程竣工验收备案表》及《67号店面施工结构图》三张，祝晓燕、施恩对真实性无异议，对2016年12月31日具备交房条件的证明对象有异议，该组证据均出自建阳市住房保障和城乡规划建设局（以下简称住建局），本院对该组证据予以确认。3.《销售不动产统一发票》、《个人贷款支付凭证》、《特殊申请书》、《协议》、《合同遗失证明》、《回复函》、《通知》、《交房通知书》，与祝晓燕、施恩所提供证据一致，本院予以确认。4.律师函（2015年5月29日、2016年11月18日出具）及邮寄面单，祝晓燕、施恩认可分别于2015年6月9日、2016年11月29日收到两份律师函，本院对真实性予以确认。本院认定事实如下：2012年10月20日，祝晓燕、施恩向建阳海祥公司购买该公司开发建设的海祥·阳光水岸2幢67号店，并签订《商品房买卖合同》，合同就项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款等二十多个方面进行了全面的约定。其中第三条约定层高5.1米，建筑面积27.29平方米；第四条约定房屋总价款428,958元；第六条约定合同签订之日支付总购房款的50%计218,958元，剩余购房款210,000元由祝晓燕、施恩通过申请银行商业按揭贷款的方式支付给建阳海祥公司；第八条约定建阳海祥公司应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付祝晓燕、施恩使用，该商品房经建设单位依法组织勘察、设计施工、建立等单位竣工验收合格和消防验收合格，生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到涉及要求条件等，如在规定日期内未达约定条件的，祝晓燕、施恩同意接受，建阳海祥公司支付祝晓燕、施恩500元违约金；第九条约定除本合同第八条约定的特殊情况外，建阳海祥公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付祝晓燕、施恩使用，……逾期超过90日后，祝晓燕、施恩有权解除合同，……祝晓燕、施恩要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付止，建阳海祥公司按日向祝晓燕、施恩支付已付款万分之二的违约金；第十一条约定由于祝晓燕、施恩原因，未能按期交付的，双方同意按照《附件六：合同补充协议》处理；第十四条约定如因建阳海祥公司原因，买受人不能在商品房交付使用后90日取得房屋权属证书，祝晓燕、施恩不退房，建阳海祥公司自逾期之日起每日按祝晓燕、施恩已付款的0.005%向其支付违约金。同日双方签订了《附件六：合同补充协议》，就商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、按揭付款、办证、交付期限、交接及合同解除等八个方面进行了进一步约定。其中第四条第1点约定建阳海祥公司在本合同签订之日前有关按揭贷款义务的说明、陈述或宣传理解为仅限于协助买受人向银行办理商品房按揭贷款；第四条第9点约定如银行按揭贷款未达到建阳海祥公司账户或祝晓燕、施恩逾期付款，建阳海祥公司有权拒绝履行本合同第八条、第十一条规定的交付商品房义务及书面通知买受人交付商品房义务，即使超过了约定的交付期限，建阳海祥公司也不构成违约；第十一条第3点约定祝晓燕、施恩应当根据国家、地方有关法律、法规及相关文件的规定，自行承担该条商品房的房屋登记费、契税、印花税、专项维修资金等；第十一条第4点约定祝晓燕、施恩在支付商品房首付款的同时，将预缴的契税交由建阳海祥公司代缴……如祝晓燕、施恩逾期把预缴的契税交由建阳海祥公司代缴，应按本协议第五条的约定向建阳海祥公司承担违约责任。合同签订之日，祝晓燕、施恩向建阳海祥公司支付了首付款218,958元。2013年12月26日，住建机关出具《关于“海祥·阳光水岸2、3#楼工程竣工综合验收会议纪要》[潭建（2013）综字179号会议纪要]，同月28日，出具《建阳市单位、个人建设项目竣工规划验收合格意见（建设单位）》（潭规检字[2013]80号），验收意见为：验收合格。2014年1月28日，住建机关收讫“建阳海祥阳光水岸2#楼”的竣工验收备案表。2014年8月18日，建阳海祥公司向祝晓燕出具《交房通知书》。2014年12月18日，祝晓燕向建阳海祥公司出具《特殊申请书》，提出“希望建阳海祥公司帮忙改造店面的吊顶、弯管靠墙角移、靠墙的下水管移掉、墙打掉门装好等工程，并承诺于2015年1月31日前帮助本人实际改造完成，本人将在一个星期内补缴该店面面积差额9,431元整（因现房增加0.6㎡），同时前往中国建设银行建阳支行办理该店面的按揭手续以及前往海祥·阳光水岸物业处办理接房手续”的要求。后建阳海祥公司对涉讼店面的雨水排水管进行更改，并将管道部分安装吊顶。2015年5月29日，建阳海祥公司向祝晓燕送达《律师函》，要求祝晓燕补足差价及办理银行按揭贷款手续。2015年8月18日，祝晓燕、施恩补足房屋差价款。2015年12月11日，祝晓燕与建阳海祥公司工作人员彭灵星就“墙改门”进行沟通并录音。同月22日，祝晓燕与建阳海祥公司签订《协议》，约定“店面已交付祝晓燕使用，但按揭仍未办理，建阳海祥公司承诺：若祝晓燕将店面的按揭贷款手续办理至放款到公司账户，建阳海祥公司15天内将配合祝晓燕向物业出具同意自行改造该店面（北面墙改成门）的函。”2016年1月12日，祝晓燕、施恩向海祥建阳公司支付讼争房屋的按揭贷款210,000元。次日，建阳海祥公司向福建鼎恒物业管理有限公司出具《工作联系单》，说明：同意阳光水岸67#号店祝晓燕将店面北面的墙改成门。2016年1月18日，祝晓燕、施恩雇请工人对北面墙改门，因业主阻却，而遭到城市管理部门制止，并要求恢复原貌。2016年1月28日，祝晓燕再次与彭灵星电话沟通并录音。次日，祝晓燕向建阳海祥公司出具出面材料，提出：1.墙改门的工程由建阳海海祥公司完成；2.若无法改成门，祝晓燕要求退房退款；3.以上两件事未解决，暂停银行的还款。2016年11月18日，建阳海祥公司向祝晓燕送达《律师函》，要求祝晓燕偿还其代还的银行贷款21,140.28元。2016年12月5日，祝晓燕向建阳海祥公司出具《回复函》，同意通过转账方式支付建阳海祥公司代偿还的9个月银行贷款，并要求海祥建阳公司出具210,000元贷款的发票及住宅质量保证书、使用说明书。2017年3月28日，祝晓燕、施恩取得涉讼房屋的权属转移涉税证明，并于同日向建阳海祥公司出具《通知》，要求该公司尽快落实办理房产证、土地证。2017年5月3日，建阳海祥公司出具《合同遗失证明》。2017年6月10日，祝晓燕、施恩取得讼争房屋的所有权证书。2017年7月底，建阳海祥公司对讼争房屋的北面墙进行了修复。2017年11月27日，本院组织双方对现场进行勘验，经测量双方共同确认以下事实：1.涉讼房屋地面至顶面高度为4.91米-4.92米；2.消防管至屋顶的高度为0.7米，吊顶面至屋顶高度为0.8米；3.雨水管道与吊顶系由建阳海祥公司整改；4.店面西面柱子旁立污水管2根，吊顶内分叉管3跟；5.店面西面外侧柱子旁立污水管2根。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。祝晓燕、施恩与建阳海祥公司签订的《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》，有双方的签字及捺印，属双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，对双方具有法律效力，双方应当按照合同约定履行义务。一、关于交房问题。根据《附件六：合同补充协议》第四条第9点约定，建阳海祥公司在收到银行按揭款项前有权拒绝履行交付商品房的义务，即使超过了约定的交付期限，建阳海祥公司也不构成违约。本案中建阳海祥公司于2016年1月12日收到购房余款210,000元，而祝晓燕、施恩接收讼争房屋的时间是2015年8月20日，故建阳海祥公司并不存在逾期交房的违约行为。祝晓燕、施恩认为其贷款迟延的问题系因建阳海祥公司未告知办理贷款事宜及为公司利益而拖延办理，或以此作为迟延交房的借口。本院认为，建阳海祥公司作为出卖方负有协助祝晓燕、施恩办理贷款义务，但申请贷款及提供按揭贷款所需材料的义务仍由祝晓燕、施恩承担，祝晓燕、施恩未举证证明建阳海祥公司在协助其贷款过程中存在过错；且建阳海祥公司作为开发商以出让房屋作为营利、回笼资金的主要方式，迟延获得房款亦不利于其实现营利目的或影响资金回笼。故本院对祝晓燕、施恩的意见不予采纳。二、关于办证的问题。《中华人民共和国契税暂行管理条例》（国务院令[1997]224号）第八条规定“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”第九条规定“纳税人应当在纳税义务发生之日起10日，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的日期内缴纳税款。”由此可见，祝晓燕、施恩在与建阳海祥公司签订合同、支付首付款之日即可履行纳税义务。祝晓燕、施恩提出的延期办证系因建阳海祥公司未提供210,000元的不动产销售发票而导致无法开具契税完税证明，不符合法律依据，本院不予采纳。同时，根据《中华人民共和国契税暂行管理条例》（国务院令[1997]224号）第十一条“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”的规定，只有在祝晓燕、施恩于2017年3月28日获得契税完税证明后，涉讼房屋才具备办理分户产权登记的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定及《商品房买卖合同》第十四条约定，建阳海祥公司应自房屋交付使用之日起90日协助祝晓燕、施恩取得房屋权属证书，该规定应以纳税义务人已履行缴纳契税义务为前提，祝晓燕、施恩于2017年3月28日取得房屋权属转移涉税证明，建阳海祥公司于2017年6月10日将交付涉讼房屋的权属证书，未超出法律及合同约定的90日期限，故建阳海祥公司不应承担逾期办证的赔偿责任。三、关于管道问题。根据《住宅设计规范》（GB500896-2011）2.0.9规定，层高是上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，而室内净高是楼面或者地面至上部楼板地面或者吊顶地面之间的垂直距离。祝晓燕、施恩以管道到地面之间的4.3米的距离为层高，认为层高不符合合同约定的5.1米，无事实及法律依据。祝晓燕、施恩认为建阳海祥公司在签订合同之前未履行告知义务，致使其在不知情的情况下购买了讼争店铺。因案涉房屋系商业营业用房，根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2005）、《住宅设计规范》（GB500896-2011）等规定，需设置给排水设施及自动喷水、配水系统等消防设施，根据《商品房买卖合同》第八条第1、2点的约定，建阳海祥公司交付的商品房中有关给排水、消防设施应符合设计要求条件并经消防验收合格。本案中，建阳海祥公司交付的涉案商品房中有关给排水及消防给水系统系按经审批的设计、施工图纸设置，并且取得了住建机关、消防部门验收合格。因此，建阳海祥公司是按照合同约定及相关法律、行政法规规定设置公共给排水及消防给水系统等设施，不存在违约及违法铺设公共管道等问题。但从照片及实地勘验情况来看，本案讼争的店铺确实存在铺设给排水管道多、布局不合理的情况，会产生一定损失。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”即当事人在合同的订立、履行、变更、解除的各个阶段都应当依据诚实信用的原则行使权利和履行义务，故建阳海祥公司在订立合同之前应告知祝晓燕、施恩涉讼房屋中铺设公共管道设施的情况，建阳海祥公司虽在交房过程中对管道进行了适当整改，但仍未消除涉讼房屋公共管道多、布局不合理的问题，故祝晓燕、施恩向建阳海祥公司主张违约赔偿符合法律规定。祝晓燕、施恩主张损失35,268元，未提供证据证明，结合公共管道的数量、布局及该商品房的出售价格等因素，本院酌情确定建阳海祥公司赔偿祝晓燕、施恩因管道众多、布局不合理造成的损失15,000元。四、关于北面墙改门的问题。根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗，应当经城市规划行政主管部门批准。因此，对房屋外立面的装饰装修应当符合城市规划及法律法规、规章等规定。本案中，祝晓燕、施恩实施的墙改门行为，未获得城市规划行政主管部门的批准，其主张因此无法墙改门所造成的租金差月损失100元，属不当利益，不为法律保护。祝晓燕、施恩作为完全民事行为能力人知道或者应当知道北面墙改门的行为违反有关规定，会受到有关部门的制止与处罚，仍轻信能够避免而实施该行为，造成的损失，自身存在过错。故其要求建阳海祥公司赔偿其经济损失73,500元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、海祥房地产（建阳）有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿祝晓燕、施恩因管道过多、布局不合理造成的损失15,000元；二、驳回祝晓燕、施恩的其他诉讼请求。如果海祥房地产（建阳）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,076元，减半收取计1,538元，由祝晓燕、施恩负担1,422元，由海祥房地产（建阳）有限公司负担116元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 员 尹玉平二〇一七年十二月十一日法官助理 廖淑芳书 记 员 邱雯婷本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。