黑龙江省大庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）黑06执异15号
案外人：陈向阳，男，1963年3月26日出生，住大庆市龙凤区。
申请执行人：大庆国高房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区萨环东路100号九龙达小区17号车库住宅楼车库17。
法定代表人：胡勇，该公司执行董事兼总经理。
被执行人：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地大庆市红岗区原建委办公楼（新红岗新城办公楼）。
法定代表人：马硕，该公司总经理。
在大庆市红岗区人民法院（以下简称红岗法院）执行大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高房地产）与大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地房地产）民间借贷纠纷一案中，案外人陈向阳对执行标的提出书面异议。本案系本院指定红岗法院执行后案外人对本院诉讼中保全预查封标的所提异议，故由本院受理。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人陈向阳称，（一）其与金地房地产存在买卖合同关系且双方已经履行了主要义务。1.2014年3月1日，金地房地产与大庆市府正工程咨询有限公司（以下简称府正公司）签订《建设工程造价咨询合同》。同时，府正公司委托案外人陈向阳代为履行上述合同内容，即由案外人实际负责合同中约定的红岗新城全部楼盘的土建、水暖电的预结算及审计等相关工作。合同约定，最终结算酬金不低于70万元，最高不超过90万元，付款方式为合同签订后一个月内金地房地产支付府正公司10万元整；审计工作量进行到50%时，支付20万元；余款在审计成果全部完成后一次性付完。现工作已到收尾阶段，金地房地产支付5万元劳务咨询费后，后续费用迟迟不予支付。2015年3月6日，金地房地产与府正公司达成以房抵劳务费合意，将法院执行的红岗新城X-
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XXX号房产置换给府正公司并签订《房源清单》。2015年3月8日，府正公司又将该房产置换给案外人冲抵该笔劳务费并于当日签订《置换房源转出审批单》且该审批单已经过金地房地产确认。以上两次对于案涉房产的买卖，双方意思表示真实、有效且不违反法律及社会公共利益，根据《合同法》第二十五条、第五十二条规定，双方达成了合法有效的房屋交易合意并形成了双方房屋交易事实。2.案外人从府正公司接收房屋时，已经以劳务费的形式支付了全部房款。金地房地产为案外人出具了购房款收据进行确认，案外人已为实际意义上的买受人。同时，金�房地产还向案外人盖章确认了《交房承诺书》《房屋进户验收单》《入房通知单》，其在《交房承诺书》中明确表明双方之间确实存在房屋买卖关系，但因工程结算未完成，无法办理交房手续。案外人已实际入住该房产并按时缴纳该房产的物业费、电梯费、水电费、装修垃圾清运费、采暖费、燃气费等使用费用。根据《合同法》第三十六条规定，案外人陈向阳与金地房地产双方均已履行了主要义务，应当认定形成事实合同关系。（二）根据法律及上述事实，法院应当依法解除该房产的查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。案涉房产一直无法办理网签备案合同，所以未办证原因在于金地房地产，案外人对无法过户一事并不存在过错，法院应当保护案外人对该房产所享有的物权。综上，请求法院依法解除对红岗新城X-
X-XXX室房产的查封，以保护案外人的合法权益。
本院查明，原告国高房地产与被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2015）庆商初字第212号民事判决，判决如下：（一）被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款本金2000万元；（二）被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款利息270万元（截止至2014年7月30日），自2014年7月31日起至判决生效之日止，以2000万本金为基数按照年利率24%支付逾期利息；（三）驳回原告大庆国高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费221800元，保全费5000元，由原告国高房地产开发有限公司负担42586元，被告大庆市金地房地产开发有限公司负担182214元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案审理过程中，2015年12月10日，本院依国高房地产申请作出（2015）庆商初字第212号民事裁定，查封被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司（不是本案被执行人）价值3600万元的财产。次日，本院作出（2014）庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局，请其协助查封金地房地产名下红岗新城的房屋，具体房号见附表明细。查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具（2015）庆商初字第212号协助执行通知书（回执）证实预查封大庆红岗新城项中房屋，见附页。该查封裁定及协助执行通知书预查封了案外人所提异议的房产。判决生效后，申请执行人国高房地产向本院申请执行，本院于2016年10月17日立案执行。2016年10月28日，本院作出（2016）黑06执200号执行裁定，以该案被执行人住所地及财产所在地系红岗区管辖，为便于执行，裁定本案由红岗法院继续执行。红岗法院于2016年11月14日立案执行。2017年12月1日，红岗法院作出（2017）黑0605执恢152号之一执行裁定，拍卖被执行人金地房地产所有的房产××（××大庆市红岗区红岗新城13-1-502，10-1-801，10-2-602，10-2-502，10-2-402，10-2-101，11-1-801，11-1-601，11-1-401，11-2-201，11-2-101，1-2-402，1-2-301，2-3-201，5A-1-1102，5A-4-1702，19-1-702，19-2-102，9-3-601）。2017年12月29日，红岗法院作出（2017）黑0605执恢152号之二执行裁定，撤回对被执行人大庆市金地房地产开发有限公司所有的房产××（××大庆市红岗区红岗新城13-1-502，10-1-801，10-2-602，11-1-801，11-1-601，11-1-401，11-2-201，11-2-101，5A-1-1102，19-1-702，9-3-601）的拍卖。
异议审查期间，案外人陈向阳向本院提交《建设工程造价咨询合同》《房源清单》《置换房源转出审批单》《交房承诺书》《房屋进户验收单》《入户通知单》；购房款收据、物业费、电梯费、采暖费、燃气费等票据共十张。以上证据均为复印件，且与原件核对无异。
本院认为，本案的争议焦点为案外人的异议请求能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定“消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人。”而案外人自认其所主张权利的执行标的系置换而来，故其并非此意义上的消费者，虽其所主张权利的房产系登记在被执行的房地产开发企业名下，但其异议请求不符合《规定》第二十九条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条排除本案的执行。而《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。”《商品房销售�理办法》第十六条亦对商品房销售时房地产开发企业和买受人订立的书面商品房买卖合同中应当明确的主要内容加以明文规定。本案中，首先，从案外人所提交的证据材料来看，《房源清单》及《置换房源转出审批单》无法等同《商品房买卖合同》。其次，案外人向本院提交的《建设工程造价咨询合同》（以下简称《咨询合同》）及由府正公司出具的审计费收据主体均系金地房地产与府正公司，而非案外人。虽案外人向本院主张其为实际提供咨询服务方，但其未能向本院提交相关证据材料予以证实。且该《咨询合同》第三部分第二十七条中确定支付方式为现金或支票而非房产抵账。故，虽案外人向本院提交的《置换房源转出审批单》证实案涉房产系府正公司同意转出至案外人处。但执行程序无权认定案外人陈向阳、府正公司以及金地房地产各方之间抵账、抵款等�为是否合法有效，案外人应通过诉讼程序进行实体认定。案外人异议请求不符合《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护范围。其主张不能阻止本院对执行标的物的继续执行。
综上，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条之规定，裁定如下：
驳回案外人陈向阳的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 孙 丽
审判员 于化萍
审判员 王 慧
二〇一八年四月八日
书记员 吴亚南