北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第03561号原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司，住所地北京市丰台区马家堡东路108号2号楼105室。法定代表人杨晋基，经理。委托代理人邓心刚，北京市鉴杜律师事务所律师。委托代理人王伦，北京市鉴杜律师事务所律师。被告北京永辉商业有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼285房间。法定代表人彭华生，董事长。委托代理人蔡大伟，北京市两高律师事务所律师。原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司（以下简称华夏公司二分公司）与被告北京永辉商业有限公司（以下简称永辉公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华夏公司二分公司委托代理人邓心刚、王伦、被告永辉公司委托代理人蔡大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华夏公司二分公司诉称：2012年12月29日，原告与被告公司丰台马家堡分公司签订物业服务协议，原告向被告分公司提供停车服务，用于该分公司顾客购物停车使用，停车费由被告分公司按照原告在物价管理部门报备的标准执行，即5元/小时，由原告与被告分公司统一结算。自2012年9月26日起至2014年4月1日止，被告分公司累计18个月未向原告办理结算手续，原告多次联系被告分公司要求支付已产生的停车费用，但被告分公司一直未予结算。被告上述行为已严重侵害原告合法权益，现原告诉至法院，请求依法判令:1、被告支付停车费817430元；2、被告支付原告违约金，具体计算方式：其中13580元自2013年1月1日起算，547500元自2014年1月1日起算，134130元自2014年4月1日起算，均计算至付清之日；3、被告承担本案诉讼费用。被告永辉公司辩称：原告诉讼请求没有事实和法律依据。被告前身系易买特商业有限公司，是早于2008年5月就与银河机械房地产签订合同，涉诉房屋的1-4层，双方在合同中约定我方顾客可以享受两小时免费停车的权利，关于超时收费细节待我方与将来合法选聘的物业公司签订协议约定，指示我方在承租合同中享有的附带利益，我方为超市顾客制作盖有圆形“永辉超市、谢谢惠顾”两小时免费停车的凭证，超过两小时由顾客与物业公司当场结算。原告于2012年9月开始提供物业服务，对免费停车没有提出任何异议，2014年4月原告提出我方不能继续提供2小时免费停车服务，需要交费。原告以2012年12月29日双方签订合同为依据对我方进行起诉，合同第六条第一项没有明确否定我方顾客免费停车两小时的权利，该条约定主要指的是超过两个小时以外的停车费如何结算。经审理查明：2008年5月23日，北京易买特商业有限公司（以下简称易买特公司，乙方、承租人）与北京银帆基业房地产开发有限公司（以下简称银帆基业公司，甲方、出租人）签订《预租合同》，约定乙方自甲方处承租位于北京市丰台区马家堡东路106号院2号楼“自然新天地”A栋2层至3层及1层和4层的部分面积，用作以“易买得（E-MART）”名称经营大型综合超市用，租赁期限自2008年8月1日至2028年7月31日。预租合同第2-2条约定，“甲方同意易买得大型综合超市顾客可使用地下共用停车场，该共用停车场共用停车位为350辆以上，自行车停车位为500辆以上，此公共停车场供然新天地楼全体业主共同使用。在易买得超市消费的顾客最高可享有2个小时免费停车的权利，具体收费方式以及超时收费标准等由乙方与经合去途径选聘的物业公司在物业服务合同中详细约定。甲方在条件具备时尽量协助乙方解决地上建筑物外规划红线范围以内停放乙方10辆顾客班车(8米客车)（以上停车位面积不含在租赁面积内并不计算租金），并协助办理以上停车位相关手续。但乙方对上述地上、地下停车位的使用以符合国家或地方有关法律法规的规定为前提，并按相关规定执行，且不视为甲方违约。”第12-1条乙方同意按照经合法途径选聘的物业公司（下称“物业公司”）规定的标准、方式交纳物业管理费及其他费用，包括但不限于水、电、电话费、供暖费、停车场费等（以上费用物业公司收费标准不得超过北京地区所公布的正常收费标准）；乙方并保证遵守物业公司制订的各项规定。第12-2条乙方对承租范围内进行独立的物业管理。对承租范围以外的公共区域及设施，乙方享受经合法途径选聘的物业公司提供的物业服务。同时，易买特公司（乙方）与北京远洋基业物业管理有限公司（以下简称远洋基业公司，甲方）签订《物业服务合同》，约定远洋基业公司向承租“自然新天地楼”A座2-3层及1、4层部分面积的乙方提供物业服务。服务期限自2008年3月31日起至经业主大会合法途径选聘出的新物业服务公司正式入场日止。第六条第1款“停车管理服务”约定：“1）地面停车费、临时停车费用、非机动车停车费按在物价管理部门报备的标准执行。2）乙方工作人员级乙方顾客使用地下停车场的具体事宜，由甲、乙双方另行签署停车管理服务协议约定。”2011年10月27日，银帆基业公司、易买特公司、北京市丰台区大红门农工商联合公司（以下简称农工商公司）三方签订了《预租合同及其补充协议权利义务概括转移合同》，三方一致同意，由银帆基业公司将其在《预租合同》及其补充协议中享有和承担的权利义务无偿转移给农工商公司，农工商公司概括继受与出租人有关的一切权利义务，三方认可自2011年10月31日起农工商公司取得出租人资格。农工商公司于当年10月9日取得106号院2号楼102号、201号、301号的所有权资格。2011年12月11日，农工商公司名称变更为北京嘉合久源投资管理公司（以下简称嘉合久源公司）。2012年3月14日，易买特公司名称变更为永辉公司。2012年9月25日，远洋基业公司（甲方、原物业服务企业）、华夏公司二分公司（开发商选聘的新物业服务企业）、银帆基业公司（丙方、本项目建设单位）签订《物业工作移交协议书》，就甲丙双方终止自然新天地楼前期物业服务委托关系、乙方接管物业该项目事宜进行移交。2012年12月29日，华夏公司二分公司（甲方）与永辉公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方为乙方租赁的涉案房产提供物业服务，服务期限自2012年9月26日起至业主大会合法途径选聘出新的物业服务公司正式入场日止。合同第二条“甲方的服务内容”第10款约定：“有权收取下列费用：物业服务费、装修保证金、装修管理费、代收代缴费用、有偿服务费、停车费、能源费等以及政府批准的其他费用。”第六条第1款“停车管理服务”约定：“1）临时停车费用、非机动车停车费按在物价管理部门报备的标准执行。2）乙方工作人员及乙方顾客使用地下停车场的具体事宜，由甲乙双方另行签署停车管理服务协议约定。”第十一条第4款约定：“乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的（含物业服务费、特约服务费、代收服务费及本合同约定其他费用）。甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金至实际支付日止，并有权在保证金中直接扣除。”再查，华夏公司二分公司2012至2015年度均依法办理了丰台区马家堡东路106号院停车场经营备案登记及停车场收费标准核准手续，经核准的收费标准为：地下临时停车白天（7:00-21:00）小型车1.25元/15分钟、大型车2.5元/15分钟；夜间（(21:00-7:00)，小型车每半小时不高于2.5元、大型车每半小时不高于5元。庭审中，华夏公司二分公司提交2小时免费停车券若干张，经本庭组织双方核实，永辉公司仅对其中盖有“永辉超市谢谢惠顾”圆形印章的26000张停车券予以认可，其余均不予认可，并提出上述停车券其自2011年10月即开始使用，不能排除原告提交的停车券中有远洋基业公司的。再查，自2014年3月31日，，永辉公司自华夏公司二分公司处购买停车券，次日起正式实施使用。2014年12月14日，双方协商将购买形式由每2小时7元改为每小时3.5元。上述事实，有停车券、物业工作移交协议书、物业服务合同、收费标准核准表、经营备案证、物业服务合同、收据、预租合同、预租合同及补充协议权利义务概括转移合同、名称变更通知书、（2013）丰民初字第11881号民事判决书等等证据材料及当事人陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。就法律关系而言，本案中，原被告之间系物业服务合同关系，双方权利义务受双方物业服务合同约束，该物业服务合同对原告方约定原告有权收取停车费用，加之原告亦属在相关部门经过合法备案的停车管理单位，现其按照经备案登记核准标准收取停车费，于法有据，永辉公司不同意支付停车费用，需提交能够反驳原告该项权利主张的充分证据。根据庭审中双方举证情况可见，现被告提交的相关证据为其出租方之间租赁合同中的约定，本院认为，根据合同相对性原则，其依据租赁合同享有的相应权利无法对抗原告基于双方物业服务合同约定所享有的相应权利，故永辉公司该项证据不足以反驳原告之主张，应承担举证不能之法律后果。据此，永辉公司应向华夏公司二分公司支付相应停车费用。关于停车费具体数额，永辉公司认可华夏公司二分公司提交的停车券证中盖有圆形印章的票据，但提出其中可能有部分票据系其向原物业公司提交的，对此，永辉公司未能提交相应证据证明，现考虑相关票券原件由原告持有，故本院认定，上述票据系其向华夏二分公司提交，具体金额以被告方认可的数额为准。关于违约金一项，因原告未举证证明上述费用产生的具体时间，亦未就停车费用达成一致意见另行签署协议，故本院酌定违约金统一自2014年4月1日起算，金额以不超过欠费金额30%为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、北京永辉商业有限公司于本判决生效之日起十日内向浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司支付停车费二十六万元；二、北京永辉商业有限公司于本判决生效之日起十日内向浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司支付违约金七万八千元。三、驳回浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11974元，由北京永辉商业有限公司负担4951元，由浙ＸＸ夏物业管理有限公司北京第二分公司负担7023元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 萌人民陪审员  任桂珍人民陪审员  李 静二〇一六年十二月十二日书 记 员  胡欣蕾