福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
2016）闽0121民初1990号
原告谢敏芳，女，1971年4月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
原告林修凤，男，1966年11月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
被告福建金潮房地产开发有限公司，住所地闽侯县上街镇红峰村。组织机构代码66688376-X。
法定代表人陈群，总经理。
委托代理人林银香、季素珍（实习），福建海山律师事务所律师。
原告谢敏芳、林修凤与被告福建金潮房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张海风适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢敏芳、林修凤到庭参加诉讼，被告福建金潮房地产开发有限公司的委托代理人林银香、季素珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢敏芳、林修凤诉称，2011年1月11日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于闽侯县上街镇红峰村“书香领寓”第1幢10层903号商品房出售给原告，约定商品房建筑面积共122.22平方米，单价为每平方米7235.81元，合同总价款为人民币884361元，《商品房买卖合同》另对商品房买卖的交房时间、办理产权登记时间、违约责任等条款作了详细约定。合同签订后，原告依约支付了全部房价款，完全履行了买受人的合同义务。但被告于2012年12月30日将商品房交付予原告。在被告交房后，因被告原因只是原告在取得商品房后90日内无法取得房屋权属。依据《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，被告已构成违约，其应向原告支付相关违约金，违约金自交房之日2012年12月5日的第91日起（既2013年3月6日）至2016年4月11日到闽侯县行政服务中心办理房屋所有权证之时，按原告已付房款884361元的日万分之一。被告交房后，经测量商品房实际建筑面积比《商品房买卖合同》约定的面积小1.31平方米。结算后，被告应当向原告退还小于合同约定面积部分的购房款9479元。原告诉请法院请求1、判令被告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金61905元；2、判令被告退还购房款9479元；3、本案诉讼费由承担被告。
被告福建金潮房地产开发有限公司辩称：一、被告不承担逾期办证的违约责任。根据《民法通则》第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之时起计算”。原告与答辩人双方在《商品房买卖合同》中约定答辩人在商品房交付登记后60日内，向当地权属机构办理房屋所有权初始预登记。被告于2012年12月30日将商品房交付原告，那么原告应当在2012年12月30日知道或者应当知道其权益被侵害。因此原告主张逾期办证的诉讼时效应从2012年12月30日起算，而本案原告在2016年5月12日才向闽侯湘人民法院提起诉讼，已超过2年的诉讼时效。二、被告不应支付逾期办证违约金。被告若需支付逾期办证责任，则被告只需承担房屋实际交付使用第二日起至被告向闽侯县房地产管理所申请房屋产权初始登记这期间的逾期办证责任。1、本案中，被告于2014年9月17日向闽侯县房地产管理所申请房屋产权初始登记，闽侯县房地产管理所于2014年10月16日出具《初始登记通知书》。2007年11月7日被告与《房地产项目全程策划及营销代理合同》，合同约定由福建省新境界房地产策划有限公司安排和通知所有购房客户办理与购房有关手续。被告在2014年10月16日收到闽侯县房地产管理所《初始登记通知书》后，就根据其与福建省新境界房地产策划有限公司所签订的合同约定，由福建省新境界房地产策划有限公司通知各业主确认房屋实际建筑面积及带齐办证所需材料办理房产权权属登记手续等。2、原告诉称2014年12月9日，被告将部分办理房屋所有权证所需的材料交给原告，原告才知道房屋面积少了1.31平方米，但还缺少一些办证所需的材料，既未拿到材料又如何得知房屋面积的缺少，原告所述前后矛盾。原告称由于被告未将缺少的资料及时给予其导致办证时间延误，根据《民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”因此，原告应承担举证不能的不利后果。应当认定原告于2014年11月11日到售楼部进行房屋实际产权面积的确认并收到相关办证材料，原告应自行承担由于原告自身原因而未能及时办理房屋权属登记证书的后果。综上，原告主张的逾期办证违约金，被告只需承担2014年5月12日至2014年10月16日期间的逾违约金13884.5元（884361*0.0001*157天）。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、《商品房买卖合同》一份，证明原被告之间的商品房买卖合同关系，所交房产的信息及关于交房违约金及办证违约金的约定。证据2、《销售不动产统一发票》，证明原告依约支付了全部房价款，完全履行了买受人的合同义务。证据3、侯房权证Ｈ字第1620778-××号房屋所有权证，证明原告于2016年4月16日取得位于闽侯县“书香领寓“第1幢10层903号商品房的房屋所有权证，且建筑面积为120.91平方米；证据4、2014年11月11日开具的《销售不动产统一发票》，证明被告应退还原告9479元，被告至今未还。
被告质证意见：对证据1真实性没有异议，商品房买卖合同中对付款方式及逾期付款方式的责任进行约定。对证据2、3的真实性没有异议，原告的付款时间与合同约定的时间推迟了119天，根据合同约定，应当支付违约金21777元给被告。对证据4真实性和证明对象没有异议，这样可以证明被告已经于2014年11月11日开具差面积发票。
对原告提供的上述证据，本院认为，被告福建金潮房地产开发有限公司对原告提供的上述证据真实性均无异议，均有原件核对且与本案有关联，本院予以采信。
被告为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据1、闽侯县房地产管理所受理单，证明2014年9月17日，被告向闽侯县房管所申请书香领寓房屋产权初始登记，该所予以受理。证据2、初始登记通知书，证明2014年10月16日，闽侯县房地产管理所向被告出具初始登记通知书，告知被告房屋产权实际建筑面积。证据3、合同，证明被告委托福建新境界房地产策划有限公司“安排和通知所有购房客户办理与购房有关手续”。证据4、房产证办理通知（紧急通知）、温馨提示，证明福建新境界房地产策划有限公司以多种方式通知各业主办理房屋产权登记。
原告的质证意见：被告提供的证据全部超过举证期限。如非对该案有关键影响的证据，原告不予认可。原告附条件质证。对证据1、2的真实性没有异议，对证据1的证明对象没有异议。对证据2的证明对象有异议，无法证明业主可以随时办证。对证据3的真实性无法确认。对证据4的真实性没有异议，对证明对象有异议，无法证明已经通知业主。
对被告提供的上述证据，本院认为，原告对证据1、2的真实性没有异议，且与本案有关联，本院予以采信。证据3、4因属被告单方出具，无原件予以核对，本院不予采信。
根据上述有效的证据及庭审笔录，本案事实认定如下：2011年1月11日，原、被告签订了商品房买卖合同，预售合同号00310039。合同约定，原告购买由被告开发的位于闽侯县书香领寓第1幢10单元903号房，建筑面积122.22平方米，其中套内建筑面积100.66平方米，分摊建筑面积22.16平方米；该商品房每平方米人民币7235.81元，总价款人民币884361元；被告应当于2012年12月5日交付房屋。建筑面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。出卖人应在商品房交付使用后60日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告分别于2010年12月5日支付购房款30000元，于2010年12月9日支付购房款244361元，于2011年7月1日支付购房款160000元，于2011年8月18日支付购房款450000万，共计人民币884361元。原告于2016年4月18日向闽侯县房地产管理所办理房屋所有权证，产权面积为120.91平方米。经计算，被告于2014年11月11日向原告出具销售不动产统一发票一张，付款方名称谢敏芳、林修凤，收款方名称福建金潮房地产开发有限公司，金额（负数）9479元。
庭审中，被告福建金潮房地产开发有限公司主张原告要求支付逾期办证违约金已超诉讼时效。
本院认为，原、被告自愿签订了《商品房买卖合同》，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。合同第三条约定，讼争房产建筑面积122.22平方米，但被告实际交付的房产建筑面积仅为120.91平方米；合同第八条约定，被告应在2012年12月5日前将符合设计的商品房交付原告，但被告未按合同约定的平方数交付商品房，显属违约，故被告应对误差面积1.31平方米承担违约责任。合同第五条约定，建筑面积误差绝对值在3%以内的，据实结算房价款；该商品房每平方米7235.81元，故被告应返还原告房价款人民币9479元（1.31平方米×7235.81元/平方米），本院予以认定。原告对逾期办证违约金请求属于债权请求权，适用时效规定，这种违约金按日产生、累计而得、持续发生的债权，其时效应按每一逾期日而分别产生。《商品房买卖合同》约定2012年12月5日交房，被告于2012年12月30日交付房屋给原告，依约应于2013年3月30日前办理房产登记手续，未履行则被告应按已付房款支付违约金。被告福建金潮房地产开发有限公司主张该逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院认为本案适用一般即2年诉讼时效，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之时起计算。原告于2016年5月12日提起诉讼主张权利，原告办理产权证的时间为2016年4月18日，故被告应承担2014年5月12日至2016年4月18日期间的逾期办证违约金，原告仅主张起诉日之前两年的违约金，从2014年5月12日至2016年4月11日共700天的违约金符合法律规定。故被告应承担2014年5月12日至2016年4月11日的违约金为人民币61905元（884361元x0.0001x700天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告福建金潮房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告谢敏芳、林修凤购房款人民币9479元。
二、被告福建金潮房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告谢敏芳、林修凤逾期办证违约金人民币61905元。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费793元（已减半收取），由被告福建金潮房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 张海风
二〇一六年七月六日
书 记 员 洪 烨
附：
本案适用法律条文和申请执行提示
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。