上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6010号
上诉人(原审被告)：憨豆餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市。
法定代表人：吴荣健，总经理。
委托诉讼代理人：邹红黎，北京观韬中茂(上海)事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海金好实业有限公司，住所地上海市。
法定代表人：张国余，董事长。
委托诉讼代理人：王燕华，上海市律和理律师事务所律师。
上诉人憨豆餐饮管理(上海)有限公司(以下简称“憨豆公司”)因与被上诉人上海金好实业有限公司(以下简称“金好公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初11976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
憨豆公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四，同意一审判决第五、六项，依法改判驳回金好公司一审中的诉讼请求；确认双方租赁合同于2016年3月16日解除，按照该解除日期返还房屋，同意支付租金至2016年3月16日，但应计算免租期；由于合同解除之前，憨豆公司未实际使用系争房屋，故仅应支付一半的物业管理费，租赁合同解除之后则不应再支付物业管理费。事实和理由：憨豆公司租赁上海市曹安公路XXX号1F-10-01、1F-11-01、2F-06-01房屋(以下简称“系争房屋”)是用于经营“憨豆咖啡”餐饮，由于金好公司不能提供环评许可文件致使憨豆公司无法办理餐饮经营许可，租赁合同目的无法实现。在长期交涉无果情况下，憨豆公司于2016年3月16日发函解除租赁合同，故双方租赁合同在金好公司取得相关环评许可文件之前即2016年3月16日就解除了，憨豆公司未实际使用租赁的，不应支付租金，由于金好公司违约致租赁合同解除，金好公司应赔偿憨豆公司的装修等损失。金好公司于诉讼期间已经收回了系争房屋重新出租。一审法院认定憨豆公司违约，判决憨豆公司支付租金错误，属于查明事实不清，判决应予以纠正。
金好公司辩称，双方签订的租赁合同中没有约定办理餐饮手续，也没有约定金好公司提供环评许可文件，憨豆公司发函解除合同没有依据。憨豆公司一直占用系争房屋，理应按照合同约定支付租金及物业管理费，金好公司于2017年5月23日才收回系争房屋，憨豆公司应自行承担经营风险，一审法院查明事实清楚，请求维持原判。
金好公司向一审法院起诉提出诉讼请求：1、判决确认双方签订的《盈嘉生活广场租赁合同》及《补充协议》已解除；2、判决憨豆公司按合同约定恢复原状、返还房屋；3、判决憨豆公司支付租金及房屋使用费人民币(以下币种均为人民币)262,096元，物业管理费78,408元、水电费429.60元(暂计至2016年7月31日，实际要求计算至憨豆公司返还房屋之日止)；4、判决憨豆公司支付逾期支付租金的滞纳金32,614元(暂计至2016年7月31日，实际要求计算至憨豆公司返还房屋之日止)；5、判决憨豆公司缴纳的保证金65,000元不予退还。
一审法院认定事实：金好公司于2014年3月13日取得系争房屋房地产权证。2015年4月24日，金好公司(甲方)与憨豆公司(乙方)签订《盈嘉生活广场租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租用面积396平方米，乙方租赁作为经营品牌名称为憨豆咖啡用途；房屋交付日为2015年6月1日，租赁期自交付日起经装修期满后6年之日止，即2015年9月1日至2021年8月31日止；第1、2年月租金为32,762元，以后递增，乙方于合同签订后5个工作日内预付二个月首期租金，其后每三个月租金应于第一个月的第一个工作日前提前付清；租赁保证金为65,000元，装修押金为一个月租金和物业管理费；物业管理费为每月7,128元，免租期内物业管理费为每月3,564元；餐饮条款(适用于餐饮商户)约定，乙方经营行为需满足甲方有关卫生、环保的要求，乙方自行办理经营、设计、装修涉及的规划、环保、卫生、水、电、气、通讯、消防等国家规定的申请报批手续，所产生的相关费用由乙方承担，除了与乙方在该房屋内进行的餐饮业务有关的食品、饮料等货物或商品外，乙方不得在该房屋内生产、制造、加工或储存任何其它货物和商品；房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的即构成乙方严重违约，甲方有权要求乙方继续履行合同并就所发生的损失向乙方索赔，或书面通知乙方解除本合同，若甲方解除合同的，除有权要求承担约定违约金外，乙方保证金不予退还；租赁期内，乙方逾期支付租金、保证金、物业管理费等，每逾期一天，应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金，逾期支付上述款项或逾期支付租金超过60天的视为乙方违约，甲方有权单方解除合同；乙方租赁房屋是在上海设立子公司，乙方承诺将在实际开业前办妥子公司的登记注册手续并取得子公司营业执照；双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同：…乙方逾期支付租金或/和本合同约定其他任何费用超过两个月的…；无论任何原因，在租赁期满或本合同提前终止前，乙方应根据甲方要求将房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；合同约定了书面形式送达的地址及送达方式等。同日，双方签订《盈嘉商业广场租赁合同补充协议》，对租赁合同作了补充约定：乙方正式开业之前，商场已签约的嘟唛量贩式KTV、网咖游艺、99连锁旅店、一兆韦德健身会所须全部正式开业经营，乙方再支付租金及物业管理费，期间乙方按免租期标准支付物业管理费；甲方不得出租给咖啡类商户，租金按月支付，在每个租赁月开始日之前支付，装修押金为10,000元等。
上述合同及补充协议签订后，金好公司按约向憨豆公司交付了系争房屋，憨豆公司支付了首期租金65,524元、保证金65,000元及装修押金10,000元，并对系争房屋进行了装修。2015年10月，金好公司向憨豆公司开具发票，通知憨豆公司支付同年11月租金。同年12月，补充协议约定的商场四个品牌全部正式开业。因憨豆公司认为无法办理环评手续，故未支付租金。2016年3月至5月，金好公司多次向憨豆公司发函，要求憨豆公司支付租金并开业。同年7月6日，金好公司向憨豆公司发函，通知憨豆公司解除租赁合同及补充协议，要求憨豆公司交还系争房屋，支付租金、物业管理费等。金好公司向一审法院提起本案诉讼后，憨豆公司也向法院提起诉讼【(2016)沪0114民初12568号】，要求金好公司返还租赁保证金、首期租金、装修押金并赔偿损失等。
一审审理中，金好公司撤回要求憨豆公司支付逾期支付租金的滞纳金的诉请。金好公司提供了2016年4月的环境保护设施竣工验收审批意见，憨豆公司认为之前系争房屋无法办理餐饮类环评。
一审法院认为，金好公司与憨豆公司间签订的《盈嘉生活广场租赁合同》、《盈嘉商业广场租赁合同补充协议》系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，各方均应恪守履行。合同约定憨豆公司应在金好公司招租的商场四个品牌全部开业后正式开业并按约支付租金等费用，憨豆公司以系争房屋无法办理环评手续为由不按约支付租金等费用，但憨豆公司租赁系争房屋时并未向金好公司主张需办理环评手续，且合同约定由憨豆公司自行办理相应申请手续，实际金好公司可以提供系争房屋产权证明并取得了环境保护设施竣工验收审批意见，故憨豆公司拒付租金等行为显属违约。金好公司按照合同约定要求解除租赁合同及补充协议的诉请合法有据，法院予以支持，合同解除时间以金好公司向憨豆公司送达解除通知之日(2016年7月6日)为准。租赁合同及补充协议解除后，憨豆公司应将系争房屋返还金好公司，虽合同约定了金好公司可要求憨豆公司恢复原状，但憨豆公司系经金好公司同意后进行了装修，故金好公司要求憨豆公司恢复原状法院不予支持。憨豆公司还应支付租金及物业管理费，双方一致确认补充协议约定的商场四个品牌正式开业为2015年12月，之前憨豆公司仅需按免租期标准支付物业管理费。之后双方为系争房屋是否能办理环评手续等产生纠纷，缺乏有效沟通，且憨豆公司实际在装修完成后未正常经营，故法院酌定2016年1月起的租金及物业管理费憨豆公司根据合同标准减半支付(憨豆公司已付首期租金抵扣至2016年4月底)；系争房屋目前由憨豆公司使用，故憨豆公司还应支付合同解除后的房屋使用费及物业管理费，也按合同标准减半支付。对于金好公司诉请要求憨豆公司支付水电费，没有提供证据，法院不予支持。金好公司撤回要求憨豆公司支付逾期付款滞纳金的诉请，法院予以准许。金好公司诉请要求憨豆公司缴纳的保证金不予退还，合同约定憨豆公司擅自中途退租的即构成严重违约，金好公司可书面通知憨豆公司解除合同，憨豆公司保证金不予退还，但本案系双方为环评手续等产生争议，并非憨豆公司擅自中途退租，金好公司该诉请法院也不予支持。故合同解除后，金好公司收取的租赁保证金及装修押金应予返还。判决：一、确认上海金好实业有限公司与憨豆餐饮管理(上海)有限公司于2015年4月22日签订的《盈嘉生活广场租赁合同》、《盈嘉生活广场租赁合同补充协议》于2016年7月6日解除；二、憨豆餐饮管理(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内将嘉定区曹安公路XXX号1F-10-01、1F-11-01、2F-06-01房屋返还上海金好实业有限公司；三、憨豆餐饮管理(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海金好实业有限公司2016年5月1日至2016年7月6日的租金36,038.20元；四、憨豆餐饮管理(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内按每日546.03元支付上海金好实业有限公司自2016年7月7日至房屋实际返还之日止的使用费；四、憨豆餐饮管理(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内按每日118.80元支付上海金好实业有限公司自2015年6月1日至房屋实际返还之日止的物业管理费；五、上海金好实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还憨豆餐饮管理(上海)有限公司租赁保证金65,000元、装修押金10,000元；六、上海金好实业有限公司其余诉讼请求，不予支持。
本院二审期间，憨豆公司提供：1、双方往来邮件(照片打印)，证明憨豆公司曾将系争房屋设计图纸发给金好公司确认，金好公司确认后，憨豆公司才开始装修，图纸上明确店内设有厨房，且明确金好公司提供专门油烟管道给憨豆公司使用；2、装修完成的照片，证明由于金好公司无法提供环评许可文件，造成憨豆公司无法正常开业；3、店面照片，证明系争房屋已经由金好公司另行出租；4、大娘水饺门店照片，证明同期租赁房屋的大娘水饺也因相同原因，未能开业。金好公司认为：1、邮件不是新证据，真实性不确认，邮件提到的人员不是金好公司的员工；即使做咖啡饮品也需要厨房，有无排烟管道不能代表憨豆公司在签订租赁合同时明确要经营餐饮；2、真实性无异议，但对证明事项有异议，咖啡店可以正常开业的；3、金好公司于2017年5月已经收回系争房屋；4、大娘水饺是因为经营需要而解除租赁，并非憨豆公司所称的原因。本院认为，对于憨豆公司提供证据1、2、4，均不能证明其主张，本院不予采信，对于证据3，金好公司对憨豆公司所主张的事实没有异议，本院予以采信。一审法院认定事实无误，本院对一审查明事实予以确认。
本院另查明，2016年3月16日，憨豆公司向金好公司发函，认为系争房屋未取得餐饮环评许可，致使憨豆公司无法开业，要求解除租赁合同，返还租赁保证金、首期租金、装修押金并赔偿损失1,000,000元。
本院二审期间，金好公司向本院提供书面情况说明表示，租赁合同解除后，由于憨豆公司一直不返还系争房屋，未减少损失，金好公司于2017年5月23日收回系争房屋。憨豆公司表示对金好公司收回系争房屋时间不清楚。本院确认系争房屋由金好公司于2017年5月23日收回。
本院认为，憨豆公司与金好公司签订的租赁合同及补充协议均系双方真实表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。根据查明的事实显示，在租赁合同未约定金好公司需提供相应环评许可文件等，而约定的开业条件已经成就的情况下，憨豆公司以金好公司无法提供环评许可文件为由未按约支付租金等。虽然憨豆公司于2016年3月16日曾发函解除租赁合同，但其解除合同的理由不能成立，且金好公司未同意租赁合同解除。憨豆公司上诉主张双方租赁合同应于2016年3月16日解除，理由不能成立，本院不予支持。由于憨豆公司未按约支付租金等，金好公司于2016年7月6日向憨豆公司发函解除租赁合同，一审法院判决支持金好公司要求解除租赁合同及补充协议的诉讼请求，并以解除通知之日作为租赁合同解除日期，并无不妥。租赁合同解除后，憨豆公司理应返还系争房屋。由于双方为能否办理环评手续等问题发生争议，憨豆公司未正常经营，一审法院依据双方约定内容酌情确定憨豆公司按减半标准支付租金、使用费及物业管理费至房屋返还之日，具有合理性，本院予以认同。憨豆公司仅同意支付租金及物业管理费至2016年3月16日等主张，缺乏相应依据，本院不予采纳。二审期间，憨豆公司称金好公司已经收回系争房屋，但不清楚日期，金好公司书面确认其于2017年5月23日收回系争房屋，本院予以确认。憨豆公司需承担的相关费用应计算至2017年5月23日止。综上，憨豆公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,705元，由上诉人憨豆餐饮管理(上海)有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年十月三十日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……