广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠斗法民三初字第238号
原告（反诉被告）珠海万威房地产有限公司，住所地：珠海市斗门区白藤头湖心路西。
法定代表人谢惠刁，董事长。
委托代理人练庆平，广东融聚律师事务所律师。
被告（反诉原告）李智刚，男，1965年6月24日出生，汉族，住珠海市香洲区，
被告（反诉原告）彭润平，女，1966年4月28日出生，汉族，住所同上，
原告（反诉被告）珠海万威房地产有限公司与被告（反诉原告）李智刚、彭润平商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠海万威房地产有限公司（以下简称万威公司）的委托代理人练庆平，被告李智刚、彭润平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告万威公司诉称：2009年8月29日，原告与两被告签订了商品房买卖合同，约定被告向原告购买珠海市斗门区xx路xx第xx栋xx号商铺，购房款共计2357696元。付款方式为：被告于2009年8月29日前交清首期款1187696元，余款1170000元在买卖合同签订之日起10日内办理银行贷款手续。合同签订后，被告支付了首期购房款，但是被告并没有按照合同约定的时间前往银行办理贷款申请手续，而是在多家银行之间反复犹豫，截止今日原告仍未收到余下的购房款1170000元。按照双方签订的合同第八条约定，被告逾期付款在30日内的，被告应当按照逾期付款金额每日万分之三的标准向原告支付违约金；逾期超过三十日的，被告应当按照逾期付款金额每日万分之五的标准向原告支付违约金。因此，被告应从2009年9月11日起向原告承担逾期付款的违约金，截止目前违约金共计950625元。由于被告在多家银行之间反复犹豫申请贷款，最终导致争议商铺由期房变为了现房，而房屋的价值也从合同签订时的每平方米9245.87元上涨至每平方米16000元，即在争议商铺变为现房时的总价为4080000元。若仍以期房的价格进行交易，被告不但不会因为自己的违约行为受到惩罚反而将获得巨大的利润，而原告也将会因为被告逾期付款的行为丧失可得利益，这显然不符合公平合理原则，被告因延期付款的行为给原告造成了巨大的可得利益损失，被告必须承担因此给原告造成的损失即1722304元。现原告起诉要求：1、依法判决被告支付余下购房款共计1170000元；2、依法判决被告承担逾期支付购房款的违约金共计950625元（暂计至2014年4月17日，实际计算至对方付清全部购房款止）；3、依法判决因被告逾期支付购房款，导致房价上涨给原告造成的可得利益损失共计1722304元；4、依法判决被告承担本案的全部诉讼费。
被告李智刚、彭润平答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》约定付款方式为银行按揭付款，签订《商品房买卖合同》之后，被告根据合同约定支付了首付款，按原告的安排提交了申请银行按揭贷款的资料，并在2010年7月15日取得了农行南湾支行审批同意发放贷款，但由于原告拒绝按银行要求提供阶段性担保而导致银行不能发放贷款。而双方签订的《商品房买卖合同》在付款方式上并未约定除银行按揭贷款这一付款方式之外的其它付款方式。在《商品房买卖合同》第八条规定买受人逾期付款的违约责任是按第2种方式处理，而第2种方式一栏下面内容为“以下空白”，即是因为被告已按时支付了首期房款，剩余房款由银行按揭支付，银行何时办理好按揭支付剩余房款由银行和开发商配合决定。所以合同里没有进行任何违约约定。若开发商要改变《商品房买卖合同》中约定的按揭付款方式，开发商应当与被告另行签订补充协议约定。同时，原告没有按合同约定时间向被告交付商铺，导致双方产生纠纷直至诉争至人民法院，原告要求解除合同，拒收银行按揭放款，完全是原告自身的原因造成。根据（2012）珠中法民三终字第501号《民事判决书》的判决，原告应在判决生效之日起十日内向被告交付商铺并支付逾期交房违约金（以1187696元为基数，按照每日万分之五的标准，从2009年9月1日起计至实际交付之日止）。而判决生效之后，原告既未主动向被告交付商铺，也没有自觉履行支付逾期交房违约金的义务，被告遂向人民法院提出强制执行申请，请求人民法院责令原告向被告交付商铺并支付逾期交楼违约金。然而，原告虽通过法院转交了商铺钥匙，但拒绝为被告办理入伙手续，拒绝开通水电，也即，至今未完成商铺的交付手续，不能视为交付。由此，被告有权主张逾期交房违约金计至原告完成商铺交付的全部手续之日。据被告计算，截止2014年5月31日原告累计应向被告支付逾期交楼违约金约1029138元（暂按逾期1733天）。其次，原告至今未依照合同约定为被告办理商铺的房地产权证书，已经构成违约，原告应按合同第十五条约定按已付房价款的0.03%按日向被告支付违约金。为此，被告保留请求人民法院依法判令原告向被告支付逾期办证违约金509877.89元（暂计至2014年5月31日，1431天）的权利。前述两项合计1539015.89元，而且，原告的违约仍在持续之中，应付逾期交楼违约金及逾期办证违约金仍在累计增加中。综上，被告认为，被告根本没有违约，原告要求支付购房款及逾期支付房款违约金的诉讼请求没有任何事实依据。
原告请求支付房价上涨造成的可得利益损失1722304元非常荒谬！首先，《商品房买卖合同》所约定的商铺单价为每平方米9245.87元、总价款2357696元是合同双方当事人真实意思表示。《商品房买卖合同》文本也是原告提供的，合同中的价格条款及其他任何条款均由原告确定。合同约定的商铺单价每平方米9245.87元也是当时遇到斗门白藤头道路改造工程的市场价格，甚至略高于市场价格。其次，合同第二条约定“买受人购买的商品房为【现房】”，由此说明原告向被告出售的商铺本身就是现房，根本不存在原告所称的“商铺由期房变为现房”的说法。而即便是“商铺由期房变为现房”且市场价格上涨了，与双方在《商品房买卖合同》签订时确定的销售成交价格没有任何关系。《商品房买卖合同》一经登记即成立和生效，无论商品房是否办理过户手续，对双方当事人具有法律的约束力。因此购房人购买商品房后，商品房价格的变化属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移到购房人即买受人身上。也就是说，《商品房买卖合同》签订后，今后市场价格变化跟原告没有任何关联。原告故意混淆商铺的销售成交价格与市场价值。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》已经珠海市中级人民法院、广东省高级人民法院确认合法有效且不可解除，合同中的价格条款及其它所有合同内容均合法有效，均受法律保护。法院的生效判决已经确认了被告拥有了涉案的商铺的所有权，原告无权提出单方变更合同条款尤其是其中的价格条款。另外，被告向原告购买的房屋位于珠海市××区xx期（xx栋、xx栋），该楼盘2008年5月开盘销售，被告于2009年8月29日跟原告签订《商品房买卖合同》。按照合同约定：开发商开发的一期的商品房统一交楼时间是2009年8月30日前。因开发商不能按合同约定的时间2009年8月30日前将验收合格的房屋交付给购房人，先后有90位业主将原告告上法庭，业主的逾期交房违约金的请求均得到法院的支持。
被告李智刚、彭润平反诉称：被告与原告于2009年8月29日签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买珠海市斗门区xx路xx第xx幢xx号商铺。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后300日内，向产权登记机关申请确权。因出卖人的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的（即确权），双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金（按日计算）。双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，出卖人应当在2009年8月30日前将商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》签订之后，作为出卖人的原告不仅没有按照约定交付商铺，也没有按照约定协助被告办理涉案商铺的房地产权证。被告无奈之下将原告告上法庭，请求人民法院判令原告交付商铺并按约定支付逾期交付房屋的违约金及逾期办证的违约金。案件历经斗门区人民法院、珠海市中级人民法院、广东省高级人民法院审理，终审判决原告向被告交付商铺。法院判决生效后，原告仍然拒绝向被告交付商铺及支付逾期交付商铺的违约金，被告只好向人民法院申请强制执行。然而，在多次催促之下，被告才于2013年12月25日收到法院执行局转交来的商铺钥匙。然而，原告至今仍拒绝为被告办理涉案商铺的入伙手续，不接通涉案商铺的水电，致使被告至今无法使用涉案的商铺。同时，原告至今也没有按照《商品房买卖合同》的约定办理商铺确权，致使被告至今未取得涉案商铺的房地产权证书。原告在自身故意违约之下，在法院对交付商铺及支付逾期交付商铺违约金已经作出了生效判决且被告已经向法院申请强制执行之下，仍然拒绝履行交付商铺（不办理涉案商铺的入伙手续，不接通涉案商铺的水电，致使被告至今无法使用涉案的商铺）及支付逾期交付商铺违约金的责任，反而恶人先告状，向法院起诉要求支付逾期支付房款的违约金及所谓的房价上涨的可得利益损失。被告认为，原告的行为属于严重违约、违法及严重不诚信，故依法提起反诉请求：1、判令原告协助被告办理珠海市斗门区xx路xx第xx幢xx号商铺的房地产权证书；2、判令原告向万威美地物业公司开具被告业主入伙通知书，接通涉案商铺的水电；3、判令原告承担本案诉讼费用。
原告万威公司对被告李智刚、彭润平的反诉辩称：1、根据合同第十五条约定交房后300天办证，2013年12月25日交付钥匙，现在尚未到办证期限；2、根据合同第十四条约定，交付未达到使用条件的，我方愿意按已付房款的万分之零点五承担赔偿责任。被告反诉后，水已经通了，电协商一下应该可以通。房产已经交付了，入伙通知书就没有必要了。
原告万威公司对其本诉诉称提交了如下证据：
1、珠海市商品房买卖合同，拟证明原、被告之间的商品房买卖合同关系及双方的权利义务约定；
2、广东省珠海市××区商品房预售许可证，拟证明原告向被告出卖的xx第xx幢xx号铺是预售商品房；
3、（2011）珠斗法民一初字第2328号民事判决书、（2012）珠中法民三终字第501号民事判决书、（2013）粤高法民一申字第775号民事裁定书，拟证明经过法院认定，被告违反《珠海市商品房买卖合同》未及时办理按揭手续，责任在被告，被告逾期支付剩余117万元房款，应当承担逾期支付房款的违约责任，也认定了双方之间是商品房预售合同纠纷；
4、商品房买卖合同、认购书、收据、契税完税证，拟证明2010年7月份商铺房价每平方米已达一万四千余元；
5、关于催缴房款的通知、付款通知及邮寄单，拟证明原告分两次向被告催收房款及违约金。
被告李智刚、彭润平对其本诉答辩及反诉诉称共同提交了如下证据：
1、律师函，拟证明被告依照（2012）珠中法民三终字第501号民事判决书向原告发出律师函要求原告交付涉案商铺并支付违约金；
2、商品房预购查询结果，拟证明涉案房产已预售登记给被告；
3、契税完税证，拟证明开发商代被告缴纳契税；
4、贷款审批通知书，拟证明农行已批准被告贷款，因原告没有提供阶段性担保，导致银行没有放款；
5、万威公司代收律师费及契税收据，拟证明开发商收取了被告申请交行贷款的律师费、代理被告向交行申请房产贷款；
6、执行案件受理通知书，拟证明被告已申请强制执行；
7、广东省珠海市斗门区人民法院执行笔录，拟证明涉案商铺的钥匙已交付被告；
8、珠海市斗门区人民检察院民事监督案件受理通知书，拟证明交付钥匙不等于交付商铺，商铺无法正常使用。被告已向检察院提出民事监督，不认可交付已完成。
原告万威公司对其反诉辩称没有向本院提交证据。
上列证据，均经当庭出示及当庭质证，经本院审查认为：原告提交的证据1、2、3、5及两被告提交的证据来源合法、内容真实，与本案有关联，本院予以采信。原告提交的证据4与本案无关，本院不予采信。
本院根据确认的证据和庭审笔录，查明本案事实如下：
原告与两被告于2009年8月29日签订《珠海市商品房买卖合同》，约定：两被告购买原告开发的位于珠海市xx区xx路xx幢xx铺（现房），建筑面积267.92平方米，套内建筑面积255平方米，套内建筑面积单价为9245.87元/平方米，总金额2357696元。双方在该合同第六条中约定：“买受人按下列第3种方式付款：……3、其它方式，银行按揭：于2009年8月29日前交清首期款计1187696元整，余款共计1170000元整，在买卖合同签订之日起10日内办理银行贷款手续。”双方在合同第七条约定：“出卖人应当在2009年8月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经综合验收合格；2、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因……”。在合同第八条约定：“买受人如未按本合同时间付款，按下列第2种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。2、以下空白。双方在第九条约定“除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金……”。双方在第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交付使用时，供水.供电.电视……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、每逾期一日按已付购房款万分之零点五支付违约金，直到达到使用条件……”。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，向产权登记机关申请确权。因出卖人的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的（即确权），双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金（按日计算）”。
两被告于签订上述商品房买卖合同当日向被告支付了首期款1187696元。原告指定的办理预售商品房贷款的银行为中国农业银行珠海分行南湾支行和交通银行股份有限公司珠海分行前山支行。2009年9月27日，两被告向中国农业银行珠海分行南湾支行申请办理涉案预售商品房的按揭贷款，在申请过程中，两被告认为中国农业银行珠海分行南湾支行提供的按揭贷款利率过高，遂放弃在中国农业银行珠海分行南湾支行处申请贷款，转而于2010年2月24日向交通银行股份有限公司珠海分行前山支行申请办理涉案预售商品房的按揭贷款。在申请贷款过程中，两被告仍认为贷款利率过高，再次放弃申请贷款。期间，原告于2009年11月13日为两被告垫付了涉案预售商品房的契税款70730.88元，并为两被告向珠海市房地产登记中心斗门分中心申请办理了房地产预告登记证明（证号：xxxx）。两被告于2009年12月7日向原告返还了契税款70730.88元。原告于2010年2月24日收取了两被告办理涉案商铺相关手续的律师费600元。由于原告开发的xx1、2栋的商品房预售许可证有效期分别为2008年4月15日至2009年4月15日、2009年4月24日至2010年4月30日，故原告在预售许可证到期后于2010年5月26日为其开发的万威美地2栋申请办理了商品房屋权属初始登记，并于2010年5月31日领取了权属证明书。2010年5月25日，两被告再次向中国农业银行珠海分行南湾支行申请办理涉案预售商品房的按揭贷款，中国农业银行珠海分行南湾支行于2010年7月15日审批同意了两被告的贷款申请。由于两被告购买的涉案预售商品房已于2010年5月31日转变成了现房，故不需要原告办理预售商品房贷款中的阶段性担保，而是应由两被告与原告办理涉案房产的房地产权证后再办理该房产的抵押手续。
另查明，原告开发的xx1、2栋于2009年7月16日通过供水设备验收，同年8月17日通过供电设施验收，同年8月18日取得珠海市建设工程规划验收合格证，同年8月21日通过建筑工程竣工验收，同年9月1日办理环保报批手续，同年10月30日通过消防验收，同年11月25日竣工验收备案。
2010年11月17日，两被告委托律师向原告发函称原告逾期向两被告交付涉案房产，并要求原告向两被告交付涉案房产。2011年1月4日，两被告委托律师再次向原告发函，要求原告协助办理涉案房产的产权证及抵押登记手续，并向两被告交付涉案房产。原告收函后对两被告的要求未予同意，两被告遂于2011年8月10日将原告诉至本院，案号为（2011）珠斗法民一初字第2328号。本院受理后，根据两被告的申请本院依法追加了中国农业银行珠海分行南湾支行为该案第三人，并于2012年6月27日作出判决“一、解除被告李智刚、彭润平与原告万威公司于2009年8月29日对位于珠海市××区××湖心路××号商铺（即xx第xx栋xx号商铺）签订的珠海市商品房买卖合同；二、被告李智刚、彭润平于本判决生效之日起十日内协助原告万威公司到房地产登记机构办理撤销珠海市××区××路××号商铺的房地产预告登记证明（证号：xx号）手续，将该房产的权属返还给原告万威公司；三、原告万威公司于本判决生效之日起十日内向被告李智刚、彭润平返还购房款1187696元并支付利息〔以本金1187696元按中国人民银行同期贷款利率（一年期）从2009年8月30日起计至本院确定的支付之日时止〕；四、驳回被告李智刚、彭润平的诉讼请求。”被告李智刚、彭润平不服该判决提起上诉，珠海市中级人民法院于2013年4月15日作出（2012）珠中法民三终字第501号民事判决，“一、撤销珠海市斗门区人民法院（2012）珠斗法民一初字第2328号民事判决；二、万威公司于本判决生效之日起十日内向李智刚、彭润平交付位于珠海市××区××湖心路××号商铺（即xx第xx栋xx号商铺）；三、万威公司于本判决生效之日起十日内向李智刚、彭润平支付逾期交房违约金（以1187696元为基数，按照每日万分之五的标准，从2009年9月1日起计至实际交付之日止）；四、驳回李智刚、彭润平的其他诉讼请求；五、驳回万威公司的其他反诉请求。”万威公司不服该判决申请再审，广东省高级人民法院于2013年11月25日作出（2013）粤高法民一申字第775号裁定，驳回了万威公司的再审申请。
2013年5月29日，两被告委托律师向原告就（2012）珠中法民三终字第501号民事判决的履行及涉案商铺房款余款的交付事宜发函，原告收函后对两被告的要求未予同意。原告遂于2013年6月8日向本院申请了强制执行，并于2013年12月25日收到了本院转交的涉案商铺的钥匙。后两被告对本院的执行行为不服，向珠海市斗门区人民检察院申请监督，2014年4月28日，珠海市斗门区人民检察院作出珠斗检控民受﹝2014﹞3号民事监督案件受理通知书，受理了两被告的申请。
2014年3月27日，原告万威公司向两被告发出“关于催缴房款的通知”，2014年5月7日，原告再次向两被告发出“付款通知”，要求两被告支付余款及逾期付款违约金。两被告收到通知后对原告的要求未予同意。原告遂提起了本案的诉讼。
2014年5月19日，本院根据原告的申请裁定对被告在本院的执行款在960000元的范围内予以冻结，2014年5月27日，本院根据原告的追加保全申请裁定对被告在本院的执行款43261.14元的范围内予以冻结，并依法对原告用作担保的粤Ｃ×××××号小型客车、粤Ｃ×××××号小型客车予以查封。
本院认为：本案争议的问题包括以下五点：1、本案所涉合同的性质；2、关于本诉，李智刚、彭润平应否支付余款并承担逾期付款的违约责任；3、关于本诉，原告主张的可得利益损失能否成立；4、关于反诉，被告主张的原告协助被告办理涉案商铺的房地产权证书的请求能否成立；5、关于反诉，被告要求原告向万威美地物业公司开具被告业主入伙通知书，接通涉案商铺的水电的请求能否成立。
一、关于本案所涉合同的性质。
根据《商品房销售管理办法》（2001年4月4日建设部令第88号发布）第三条“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”的规定，结合本案查明的事实，原告与两被告于2009年8月29日签订《商品房买卖合同》时涉案房屋尚未完成全部竣工验收手续，因此在签订合同当时涉案的房屋不能称之为现房。再结合《珠海市商品房买卖合同》本身的约定，虽在第二条买受人购买的商品房【现房】【预售商品房】，双方选择为【现房】，但该条继续明确约定预售商品房批准机关为珠海市××区建设局，商品房预售许可证号为珠斗预房字第××号，第四条计价方式与价款亦是选择第1种方式计算该商品房价款，即1、该商品房属预售，按套出售，……，第五条面积确认及面积误差处理的条款亦约定适用于商品房预售，第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房地产登记中心申请登记备案，万威公司亦确是在签订合同后向珠海市房地产登记中心申请办理房地产预告登记证明，因此在合同约定的具体履行方面，双方的权利义务均是按照商品房预售的要求约定的，确定该份《商品房买卖合同》的性质是商品房预售还是现售，应当根据合同本身的具体约定和房屋当时的现状来确定，而不是拘泥于合同的个别字眼，本案中双方的争议实为商品房预售合同纠纷，本案的案由应确定为商品房预售合同纠纷。两被告关于其购买的涉案商铺为现房的辩称，本院不予采纳。原告与两被告于2009年8月29日签订的《珠海市商品房买卖合同》系建立在双方平等、自愿基础之上，没有违反法律、行政法规的规定，应认为合法有效，合同双方均应按照合同约定各自行使权利、履行义务。
二、关于本诉，原告要求两被告支付余下购房款并支付相关违约金的诉请是否成立。
根据原告与两被告在涉案商品房买卖合同中的约定，两被告应在合同签订之日起10日内办理银行贷款手续。但事实上两被告并未于双方签订合同的2009年8月29日起10日内向原告指定的银行办理银行按揭手续，而是于2009年9月27日才第一次提出申请办理贷款手续。两被告在第一次向中国农业银行珠海分行南湾支行申请贷款后以贷款利率过高为由放弃贷款申请转到原告指定的第二间银行申请贷款，后又以同样理由放弃申请后再次于2010年5月25日到中国农业银行珠海分行南湾支行处申请贷款，时长近8个月，故可以认定两被告系因其自身原因延迟办理预售商品房按揭贷款手续。向银行申请办理贷款按揭手续和支付首期款均是买受人应尽的付款义务，两被告在合同约定的付款期限之后长期未能向原告指定的银行办理贷款申请手续，存在逾期付款的情形。两被告因对贷款利息犹豫不决而反复在两家银行之间进行选择拖延的时间段内，涉案房产的预售证于2010年4月30日到期，涉案商品房由预售商品房转变为现房，并进行了初始确权，从而导致按揭贷款的条件发生变化。因此，尽管两被告最终取得了中国农业银行珠海分行南湾支行发出的《贷款审批通知书》，但作为出卖人原应予配合办理的手续和条件都已经发生改变，导致不可能满足贷款审批通知书中的条件从而不能审批和发放贷款，该结果不能归咎于原告。
两被告因自身原因导致迟延申请贷款手续，系逾期付款的行为，双方签订的《商品房买卖合同》第八条买受人逾期付款的违约责任中选择了按第2种方式处理，而第2种方式在合同文本中是空白的，但是对于商品房买卖合同来说，关于买受人的付款的违约责任约定属于非常重要的条款，而且在第八条第1种方式中万威公司已填写了具体的时间及违约金计算标准，合同第九条对出卖人逾期交房的亦相应明确约定了违约责任，因此在此情况下万威公司在第八条中选择空白约定不符合常理，故本院认为这应当是合同的笔误，双方的真实意思是按第1种方式处理。即“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”本案中，两被告在支付了首期款1187696元后，余款1170000元至今未付，且现两被告要重新取得贷款审批发放而要求原告协助办理现房贷款手续系双方在原合同中未约定的内容，属于两被告向原告发出的新的要约，原告以其行为明确表示不予承诺，故可确认两被告与原告对涉案商品房成为现房后如何支付剩余购房款未达成一致意见。现两被告同意支付购房余款1170000元，原告的该项诉请应当支持。鉴于前述两被告存在逾期付款的行为，原告要求两被告承担逾期支付购房款的违约金，有事实和法律依据，应当予以支持。但违约金的开始计算时间应以本院确定的为准。根据双方合同约定，余款1170000元在买卖合同签订之日起10日内办理银行贷款手续，从向银行申请贷款到银行审批同意放款本院酌定需要三个月的时间，即如果双方按照合同约定办理银行贷款手续，本院推定银行的放款时间为2009年12月8日。因此，两被告应当以1170000元为基数，按照每日万分之五的标准，支付从2009年12月9日起计至实际付清款项之日止的违约金。
三、关于本诉，原告主张的可得利益损失能否成立。
所谓可得利益，是指合同在履行以后可以实现和取得的利益。是当事人在订立合同时能够合理预见到的，将来必须通过合同的如期履行才能实现的利益。根据我国合同法的立法本意，可得利益损失是一方违约给另一方造成的可得利益损失，违约方应当对守约方进行赔偿，根据生效判决的认定和本案查明的事实，在本案的商品房买卖过程中，原告没有按照合同约定的时间向两被告交付房屋，存在逾期交楼行为，两被告也没有按照合同约定的时间向原告支付剩余购房款，存在逾期付款行为，双方当事人都存在违约行为。原告主张因被告逾期支付购房款，导致房价上涨给原告造成的可得利益损失没有事实和法律依据，应予驳回。
四、关于反诉，被告主张的原告协助被告办理涉案商铺的房地产权证书的请求能否成立。
根据双方签订的《珠海市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，原告应当在商品房交付使用后300日内，向产权登记机关申请确权。本案中，因原告没有按照珠海市中级人民法院已经生效的（2012）珠中法民三终字第501号民事判决的要求履行交付涉案商铺的义务，被告李智刚、彭润平已经于2013年6月8日向本院申请了强制执行，本院也于2013年12月25日向两被告交付了涉案商铺的钥匙，涉案商铺现在由被告使用。本院认为，原告应在向两被告交付涉案商铺的2013年12月25日后300日内，向产权登记机关申请确权，即办理产权证。现在原告履行合同义务的300日的最后办证期限还未到，且两被告没有证据证明原告明确表示或者以自己的行为表明将不履行该合同义务，两被告的该项反诉请求，本院不予支持。
五、关于反诉，被告要求原告向万威美地物业公司开具被告业主入伙通知书，接通涉案商铺的水电的请求能否成立。
根据双方签订的《珠海市商品房买卖合同》第十一条的约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，即该商品房经分期综合验收合格，并签署房屋交接单。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定，原告承诺交付使用时，供水、供电、电视、电话、网络接驳，达到使用条件，因此，向买受人交付符合正常使用条件的商品房是出卖人的基本义务，该义务不仅包括交付房屋的钥匙，还应包括通水、通电、协助买受人办理入伙手续等，而就涉案商铺的交付问题，珠海市中级人民已经做出了生效判决，根据一事不再理的原则，本院不予重复处理。根据该条的约定，被告亦可另行向原告主张违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李智刚、彭润平于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）珠海万威房地产有限公司支付余下购房款1170000元；
二、被告（反诉原告）李智刚、彭润平于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）珠海万威房地产有限公司支付逾期付款违约金（以1170000元为基数，按照每日万分之五的标准，从2009年12月9日起计至实际付清款项之日止）；
三、驳回原告（反诉被告）珠海万威房地产有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）李智刚、彭润平的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费37543元、保全费5000元合计42543元，由原告（反诉被告）珠海万威房地产有限公司负担19293元，被告（反诉原告）李智刚、彭润平负担23250元；反诉受理费100元，由被告（反诉原告）李智刚、彭润平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 曹晓南
代理审判员 刘改宏
人民陪审员 梁国裕
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 刘华东