山东省青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2015）崂民一初字第1069号原告赵发亮，男，汉族，住山东省桓台县。委托代理人李颖，北京博迪律师事务所律师。被告青岛大陆嘉园置业有限公司，住所地青岛市崂山区。法定代表人陈英杰，董事长。委托代理人于昊，山东万桥律师事务所律师。原告赵发亮诉被告青岛大陆嘉园置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李颖及被告委托代理人于昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方签订《青岛市商品房预售合同》（下称《预售合同》），约定原告购买被告开发的位于青岛市崂山区，原告依约支付了购房款。2012年5月28日被告在半岛都市报上刊登交房公告，原告对涉案房屋进行了验收入住。之后原告一直要求被告办理房产证，被告一直予以推脱，后在涉案小区全体业主不断要求下，直至2014年9月份才办理了房屋权属证明。虽然《预售合同》第十四条约定：“在甲方取得了房地产权属登记证明60日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备条件，甲乙双方在签署《房屋交接书》之日180天内，由双方依法向崂山区房地产交易中心办理价格申报，过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。”而《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《预售合同》第14条因违反了行政法规强制性规定无效。被告应在房屋交付90日为原告办理房地产权属证明。退一步讲，假定《预售合同》14条有效，该条也仅约定了被告取得房产权属证明文件后的办理程序，而未约定被告应在何时取得房产权属证明。《合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。”被告交房后，近两年时间才取得了房产权属证明，进而才造成原告房地产权属证明逾期取得，被告应承担延期办证的违约责任。故依法请求法院判令：1、被告向原告支付逾期办理房产证违约金88631.35元；2、诉讼费用由被告承担。被告辩称，涉案房屋已经于2014年办理了房地产权证，原告办理房地产权证的时间符合合同的约定，被告没有违约，不应承担违约责任，有生效判决予以佐证，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年10月19日，原告赵发亮、张霞（乙方，张霞未起诉）为购买位于崂山区房屋而与被告（甲方）签订《预售合同》一份。《预售合同》采用了青岛市工商行政管理局、青岛市建设委员会所制定版本。《预售合同》第十四条约定“在甲方取得了房地产权属登记证明后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向崂山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。《预售合同》签订后，涉案房屋于2012年5月30日交付，至2014年9月17日达到申领房地产权证的条件。另查明，大陆嘉园（恒易.慧心园）项目部分业主曾诉至本院主张逾期办证违约金，本院判决驳回了业主的诉讼请求，并作出了以下认定：《预售合同》系双方真实意思表示，合法有效；《预售合同》第十四条约定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之“特殊约定”情形，排除了该条关于办理房屋权属证书期限和违约责任规定的适用。后业主上诉，山东省青岛市中级人民法院维持了该判决，并作出了以下认定：《预售合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律规定，应认定为有效合同，双方当事人的权利义务应以合同约定为准。《预售合同》第十四条约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并非约定不明。上述事实，有原、被告提交的上述证据材料及原、被告当庭陈述、庭审笔录在案为凭。本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定享有权利、履行义务。关于原告主张的逾期办证违约金的问题，本院认为，该问题的焦点为对相关法律规定的理解与适用。第一，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”首先，该规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，合同违反该规定未必无效；其次，该条规定旨在规范房屋买受人行为，与双方《预售合同》第十四条约定并不矛盾。故，对于原告关于双方《预售合同》第十四条因违反《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定而无效的主张，本院不予支持。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”而双方《预售合同》第十四条明确约定“在甲方（被告）取得了房地产权属登记证明后60日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向崂山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。”该约定属于当事人就“房屋权属证书”的取得进行了特殊约定，排除了《解释》第十八条关于办理房屋权属证书期限和违约责任规定的法律适用。原告亦未能举证证明被告违反了《预售合同》第十四条的约定，故原告依据该法律规定主张被告承担逾期办证违约责任亦不成立。第三，《合同法》第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……;（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。”原告主张，双方《预售合同》未约定房地产权属登记证明取得时间，属于合同内容约定不明确，故原告可以随时要求被告履行义务。本院认为，民商事合同的各项约定是对处于平等地位的各方当事人相关权利义务的明确与规范，是合同当事人在其自身行为能力范围内形成的意思合意，其是否明确的界定应当基于合同内已有约定进行判断。而本案中关于被告取得房地产权属登记证明的时间问题涉及规划、土地等多个行政部门，已超出了《预售合同》当事双方的行为能力范围，并不属于商品房预售合同项下的必然约定范畴。在《预售合同》未约定房地产权属登记证明取得时间的情况下：一方面，取得房地产权属登记证明并非被告应向原告履行的合同义务，原告无权依据《合同法》第六十二条的规定要求被告随时履行；另一方面，合同未约定房地产权属登记证明取得时间，也并不意味着商品房的开发者可以肆意拖延办证时间，而不受法律约束。如果开发商在上述办证过程中存在违法违规、故意拖延等主观过错的情况下，购房人因未取得房屋产权证而遭受经济损失的，其应当有权就其实际损失要求开发商承担赔偿责任。但本案原告未能就被告是否存在过错及自身损失问题提交相关证据，故原告依据《合同法》第六十二条的规定要求被告承担违约责任，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告赵发亮的诉讼请求。案件受理费2016元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  代丛蔚代理审判员  宫 茜人民陪审员  许 珊二〇一六年四月五日书 记 员  刘克升