黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民二民终字第378号
上诉人（原审原告）贺新友，男，1966年1月13日生，汉族，个体业主。
委托代理人赵国新，黑龙江超悦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黑龙江志华金泰房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市松北区松北镇集乐村后汲家屯。
法定代表人王志东，董事长。
委托代理人姜仲波，男，1973年1月9日生，汉族，该公司法律顾问。
委托代理人陈建军，男，1977年8月20日生，汉族，该公司法律顾问。
原审第三人中国建设银行股份有限公司哈尔滨市住房支行，住所地哈尔滨市道里区西七道街39号。
代表人劳动，行长。
委托代理人费宝龙，男，1984年4月20日，汉族，该单位法律顾问。
原审第三人祝令全，男，1957年9月13日生，汉族，无固定职业。
委托代理人张燕峰，黑龙江晟义律师事务所律师。
委托代理人赵楠，黑龙江晟义律师事务所律师。
上诉人贺新友因与被上诉人黑龙江志华金泰房地产开发有限责任公司（以下简称志华金泰公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司哈尔滨住房支行（以下简称建行哈住房支行）、祝令全商品房买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2012）松民初字第177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贺新友及其委托代理人赵国新，被上诉人志华金泰公司委托代理人姜仲波、陈建军，原审第三人建行哈住房支行委托道理人费宝龙，原审第三人祝令全委托代理人张燕峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：祝令全曾为志华金泰公司开发的哈尔滨市松北区湖滨小镇项目施工，因此志华金泰公司曾欠付祝令全工程款。贺新友曾为祝令全施工的前述项目提供钢材，祝令全因此欠付贺新友材料款。志华金泰公司欲将其开发的该小区房屋三处抵给祝令全，祝令全欲以此三处房屋偿付贺新友材料款，经祝令全与贺新友、志华金泰公司协商，2005年1月10日，贺新友与志华金泰公司签订了商品房买卖合同，但贺新友并不持有合同原件。合同约定，贺新友购买志华金泰公司开发的位于哈尔滨市松北区湖滨小镇5栋2单元202室房屋一处，房屋总价款342，600元，房屋交付日期为2005年2月20日。该房屋首付款107，600元，贺新友未实际给付志华金泰公司，而是以志华金泰公司欠付祝令全的工程款抵付。余款235，000元贺新友以自己的名义向建行哈住房支行申请了商业性个人住房借款，双方就此签订了借款合同，约定借款担保方式为以所购房屋作为抵押，并由志华金泰公司作为借款合同连带保证人，但该房屋未办理抵押登记手续。此后，该房屋贷款一直由祝令全按约偿还至今。2006年3月，志华金泰公司将该房屋出卖给案外人宁艳坤，出卖房屋所得款项由祝令全取得，由宁艳坤取得房屋所有权证。2007年2月，祝令全之妻李国芳为贺新友出具了一张金额为936，000元的欠据，此后，祝令全给付贺新友一辆汽车及40，000元现金以偿付材料欠款。
贺新友诉称：2005年1月10日，贺新友与志华金泰公司签订了《商品房买卖合同》，约定贺新友以担保贷款方式购买志华金泰公司开发的位于哈尔滨市松北区“湖滨小镇”（小区现名称为“松北区松北镇集乐村康居住宅小区一期”）5栋2单元202室、使用面积85.18平方米的商品房。房屋总价款为342，600元，首付款为107，600元，余款235，000元以贷款方式向志华金泰公司支付。房屋交付日期为2005年2月20日，因祝令全拖欠贺新友材料款，而志华金泰公司拖欠祝令全工程款，故该房屋的首付款是以志华金泰公司拖欠祝令全的工程款直接抵付。余款贺新友向建行哈住房支行申请贷款支付，此后银行贷款由祝令全按月偿还。贺新友履行付款义务后，志华金泰公司未按合同约定书面通知其办理交付手续，只是要求延期交房。至2011年4月，经向哈尔滨市房产住宅局档案信息中心查询后确认，志华金泰公司在签订了商品房买卖合同之后，又于2006年3月将此房出卖给案外人宁艳坤，并办理了哈房权证松字第000106**号所有权证。该房屋现产权登记人为案外人郭天龙。贺新友在志华金泰公司处共购买了两套房屋，此后又与祝令全发生了新的钢材买卖关系，产生了新的材料欠款。2007年，祝令全的妻子李国芳为贺新友出具了一张金额未936，000元的欠条，此后贺新友与祝令全之间再未发生欠款。欠条出具后，祝令全曾给付贺新友一辆汽车及现金40，000元以偿付欠款。因志华金泰公司的行为已构成一房两卖，鉴于房屋已经转让，贺新友无法取得房屋的客观事实，贺新友订立商品房买卖合同的目的已经不能实现。贺新友为保护合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，起诉请求解除商品房买卖合同，要求志华金泰公司返还已付购房款342，600元，并承担已付购房款342，600元一倍的赔偿责任。
志华金泰公司辩称：本案诉争房屋是该公司与祝令全结算工程款时拨付房屋中的一套，当时拨付给祝令全的房屋有该小区5栋2单元201室及3单元201、202室等房屋，但祝令全用以抵付贺新友材料款所用的房屋并非本案诉争房屋，根据该公司保存的签约流转单可以确定抵给贺新友的是5栋3单元202室，而非其诉称的5栋2单元202室，故贺新友起诉缺少基本的诉讼基础，应驳回其诉讼请求。志华金泰公司知道祝令全欠贺新友材料款，但具体欠了多少并不清楚。当时志华金泰公司因拖欠祝令全工程款而要给其三套房屋抵偿，祝令全想将三套房屋直接交给贺新友结清材料款，但贺新友拒绝接受房屋，祝令全提出以该三套房屋倒换现金满足贺新友的要求。而祝令全自身现金紧张，如以自己名义贷款又因存在尚未清偿的贷款而无法实现，就以向志华金泰公司借资冲账的形式交纳房屋首付款，随后以三套房屋向建行哈住房支行申请贷款，贷款到志华金泰公司账上后，该公司通知祝令全和贺新友一同前来领款。据祝令全讲，其在现场将全部款项交付给贺新友，结清了绝大部分材料款。三套房屋一共贷款670，000元，在办理房屋贷款过程中，经祝令全、贺新友及案外人贺新友之兄贺新学协商，其中一套房屋贷款借用了贺新友的名义。其后三套房屋的银行贷款均由祝令全夫妇按月偿还本息，故祝令全始终强调自己是三套房屋的实际权利人和经手人。志华金泰公司在祝令全出具了更名申请书，并声明因更名引起的纠纷与该公司无关的情况下，为三套房屋办理了更名手续。在贺新友及其兄贺新学起诉前，贺新学曾于2011年11月去志华金泰公司协商过此事，该公司法定代表人王志东及祝令全均在场，当时各方对祝令全因欠贺新友材料款而借名贷款倒现金的事实均无争议，但因祝令全与贺新友就剩余材料款应支付的利息金额差距过大，未达成一致。
建行哈住房支行述称：一、贺新友与该行于2005年1月24日、25日分别签订两份中国建设银行个人住房借款合同，分别用于购买志华金泰公司开发的哈尔滨市松北区湖滨小镇5栋2单元201室及202室的房屋，借款合同由贺新友及其妻李怀琴签字。该行已按借款合同约定发放本案涉案房屋贷款235，000元，至今双方借款合同正常履行，该合同应为真实有效。二、该行与志华金泰公司于2004年8月6日签订了个人住房保证合同，约定该银行为该公司开发的湖滨小镇的房屋办理商业贷款，志华金泰公司自2004年8月8日至2006年8月8日期间对该行债权承担阶段性担保，最高额为60，000，000元。该保证合同亦依法有效。三、签订借款合同时双方约定担保方式为抵押加阶段性担保的方式，当时未办理房屋抵押登记。如果借款人不按期还款，该行可以从志华金泰公司在该行开立的保证金账户中扣款，用以偿还借款人的本息及罚息。该行对房屋被转让及办理产权登记的情况不知情。四、至于贺新友与志华金泰公司所述的其他债权债务关系，建行哈住房支行不知情，也无必要知情。由于借款尚未发生拖欠，建行哈住房支行现不会向借款人和保证人主张权利，如发生拖欠或商品房合同被解除的情形，该行在本案中不主张权利，将另案诉讼。
祝令全述称：一、双方争议房屋并非贺新友所诉的5栋2单元202室，而是5栋3单元202室。贺新友起诉的房屋与其无关；二、贺新友与志华金泰公司签订协议是在2005年，合同约定房屋交付时间也是2005年，距今已七年多，贺新友未主张权利，其诉讼请求已超过诉讼时效。三、贺新友主张的返还购房款及解除合同无事实依据。2004年，祝令全因给志华金泰公司开发的湖滨小镇项目施工所需，向贺新友购买钢材而欠其材料款，因当时现金周转困难，志华金泰公司将三套房屋抵给祝令全作为工程款，祝令全欲将该三套房屋抵给贺新友作为材料款，但贺新友不同意，祝令全只好考虑将三套房屋倒换出现金给付贺新友。因当时祝令全尚有其他贷款未还，故经贺新友、志华金泰公司及祝令全协商，以贺新友名义办理房屋贷款，形成形式上的买卖关系，以银行贷款实现贺新友不要房屋要现金的要求。房屋首付款是以志华金泰公司欠祝令全的工程款抵付，贺新友未交任何钱款。银行贷款手续办理完毕后，贷款达到志华金泰公司账户内，扣除质保金后，取出的现金及支票交付给贺新友。该贷款等于祝令全偿还贺新友等额材料款。其后祝令全一直按月偿还银行贷款。因此，贺新友并非真正意义上的商品房买受人，其主张的法律依据不应适用。四、祝令全认为商品房买卖合同签订的起因是经三方协商，目的是为了使用银行贷款偿还贺新友材料款，依《合同法》第五十二条第二款规定应属无效合同。五、当时祝令全与贺新友并未商量过房屋的归属，但祝令全已将贷款得来的钱给了贺新友，并负责偿还银行贷款，房屋应是祝令全的。祝令全因要出卖用作贷款的房屋，给志华金泰公司出具了保证由自己偿还银行贷款的承诺。出卖三套房屋所得款项都由祝令全取得。祝令全现尚欠贺新友材料款本金546，000元。祝令全之妻李国芳确实给贺新友出具过一张金额未936，000元的欠据，但其中不包含后来祝令全给贺新友的一辆价值350，000元的汽车及40，000元现金。
原审判决认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中虽然形式上贺新友、志华金泰公司之间签订了商品房买卖合同，但此行为实质是以此种形式抵偿祝令全拖欠贺新友的材料款，贺新友未实际支付任何款项。该商品房买卖合同约定的房屋交付期间届满后，贺新友未向志华金泰公司主张相应的权利，却与祝令全就材料款进行了结算，并接受了祝令全对债务的部分履行，上述行为表明，贺新友、志华金泰公司之间并不存在真正的商品房买卖合同关系，贺新友现要求解除合同，双倍赔偿的诉讼请求不予支持。贺新友此次起诉志华金泰公司，动因是祝令全未能足额给付其材料款，债权未能实现，贺新友应另案向祝令全主张材料欠款的债权。据此判决：驳回贺新友的诉讼请求。案件受理费8153元，由贺新友负担。
贺新友不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定贺新友与志华金泰公司之间的商品房买卖合同不存在没有事实和法律依据。1、银行贷款由祝令全全部给付贺新友没有证据证实；2、“借名贷款”事实不成立；3、签订房屋买卖合同时的房屋归属问题无需商量；4、贺新友与祝令全的债务结算数额不含以房抵债部分。据此，原审判决在没有证据证实祝令全将贷款转交给贺新友抵偿材料款以及上述几项事实未予查清的情况下，没有任何依据地认定双方不存在商品房买卖合同关系错误，应予纠正。二、贺新友未向志华金泰公司缴纳现金购房不等同于贺新友未向志华金泰公司支付任何款项。三、贷款由祝令全负责偿还不能证明房屋归其所有。四、原审违法认定祝令全与贺新友债权债务问题，极大地损害了贺新友的合法权益。五、志华金泰公司在将争议房产卖给案外人存在明显恶意，应承担“一房二卖”的法律后果。五、志华金泰公司在将争议房产卖给案外人存在明显恶意，应承担“一房二卖”的法律后果。综上，原审对此案的处理明显不公，请求二审法院依法予以纠正并改判。
志华金泰公司辩称：贺新友与志华金泰公司之间根本不存在商品房买卖合同关系，本案客观实际情况是，志华金泰公司拨付给祝令全涉案房屋抵顶工程款，祝令全因贺新友不同意以房抵材料款，急需变现了结债务，征得志华金泰公司同意后借用贺新友名义办理按揭贷款，从志华金泰公司财务部门领出后清偿给贺新友。祝令全随后对全部贷款按月偿还本息至今已达8年，祝令全将该套房屋抵顶房屋再行转让处分，收取售卖价款并继续还贷。贺新友在全案中自始至终没获得实质买受人或处分权人地位。其自述案件事实即“正常购房，因祝令全欠其材料款因此以应得工程款代缴房款首付，又以偿还贷款本息方式继续还款“明显虚假，不能成立。”本案支持贺新友的上诉请求将严重违背诚实信用和公平原则。综上，贺新友的上诉请求完全缺乏事实、证据和法律依据，应当驳回，原审判决合法有理，应予维持。
建行哈住房支行述称：原审判决未涉及建行权利义务，不发表意见，如果判决合同无效，保留另诉的权利。
祝令全述称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原审判决。
二审期间，双方均未向法庭举示新的证据。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。
根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、《商品房买卖合同》是否真实有效；二、志华金泰公司和第三人祝令全是否有权出卖诉争房屋；三、贺新友的主张是否超过诉讼时效。
关于《商品房买卖合同》是否真实有效的问题。本院认为，志华金泰公司与贺新友于2005年1月10日签订商品房买卖合同，将本案诉争房屋出卖给贺新友，双方在合同上签字盖章确认，系双方当事人的真实意思表示。且合同签订后，贺新友已经交纳了首付款并办理了按揭贷款手续，合同已经实际履行，且该合同不具有《合同法》第五十二条规定的无效情形，依法产生效力，双方当事人均应遵照合同条款履行各自的约定义务。关于祝令全称，诉争房屋系由其按期还贷，实际购房人系祝令全而不是贺新友的抗辩主张，因祝令全、志华金泰公司、贺新友存在三角债关系，经三方同意，贺新友用自己的债权抵顶购房款，属于贺新友履行《商品房买卖合同》的给付购房款方式，该行为不影响购房合同的效力，亦不违反法律禁止性规定，贺新友属于该合同的相对人。本案虽然以祝令全的名义归还贷款，但祝令全系基于其与贺新友的债权债务关系，替贺新友偿还贷款，偿还主体属于贺新友而不是祝令全。此外，祝令全与贺新友之间虽然存在结算行为，但双方之间的债权债务额度较大，不限于本案出售房屋的房款，祝令全没有证据证明该结算行为指向或者包括本案标的，故该结算行为与本案无必然的因果关系，不能据此认定祝令全已经将诉争商品房的房款已经给付贺新友完毕。综上，在祝令全不能提供有效证据证明双方约定贺新友只是名义上购房人的情况下，祝令全的主张不能成立，祝令全对此应当承担举证不能的法律后果，对该抗辩主张本院不予支持。关于志华金泰公司辩称，贺新友属于借名贷款实为变现的问题。志华金泰公司作为商品房销售单位，在与贺新友签订购房合同后，用其拖欠祝令全的债务冲抵购房首付款，以贺新友名义的贷款也已拨付到志华金泰公司账户，视为双方已经实际履行了合同义务。志华金泰公司收到银行贷款后将该款给付祝令全，是其与祝令全之间的解决债权债务问题，与其售房行为无关。至于祝令全是否将得到的银行贷款转付给贺新友，双方当事人主张截然相反，志华金泰公司不能举证证明贺新友既得到其销售的房屋，又得到银行贷款，无法证明贺新友存在倒贷变现的行为，志华金泰公司的主张没有事实基础，对此同样应当承担举证不能的法律后果，对该主张本院不予支持。
关于志华金泰公司和祝令全是否有权出卖诉争房屋的问题。本院认为，签订《商品房买卖合同》系志华金泰公司与贺新友之间的民事行为，与祝令全无关。虽然祝令全介入了贺新友的偿还购房款的过程，但是不能改变实际购房人系贺新友的事实。祝令全不是购房合同的相对人一方，亦无证据证明其通过其他方式取得了出卖商品房的物权，祝令全对该商品房出卖没有法律依据，属于无权处分，该行为已经侵犯了贺新友的合法权益，祝令全出卖该商品房属于侵权行为。志华金泰公司在与贺新友签订《商品房买卖合同》后，明知祝令全不是购房合同相对人，在未取得购房人贺新友同意的情况下，仍然协助祝令全变更了购房合同，导致该商品房被案外人购买，致使贺新友的合同目的无法实现。志华金泰公司的行为既是侵权行为，也是合同违约行为，对此应当承担相应的法律责任。在两种法律关系竞合的情况下，贺新友以违约为由选择要求志华金泰公司承担合同责任，符合法律规定，本院予以支持。志华金泰公司应当按照其与贺新友所签《商品房买卖合同》中的违约条款承担违约责任。此外，虽然祝令全为志华金泰公司出具的《更名申请书》中声明，出现问题与志华金泰公司无关，但该声明系祝令全与志华金泰公司之间的行为，不能对抗贺新友主张权利，祝令全与志华金泰公司就此可另行解决。
关于违约责任如何认定的问题。本院认为，志华金泰公司在与贺新友签订《商品房买卖合同》后，未经购房人贺新友同意，又将该房出卖给案外人，属于典型的一房二卖行为。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“具有下列情形之一，导致商品房合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，在购房人贺新友主张解除合同同时，志华金泰公司应当返还购房款及利息，并赔偿损失。关于损失数额的认定问题，该处理属于惩罚性赔偿条款，鉴于本案纠纷的产生系基于三角债关系的存在，各方均有一定的法律事由，基于各自的理解认识不同，造成涉案房屋的处置结果。该损失的形成不属于单纯的恶意违约所致，同时，贺新友在履行合同过程中，亦存在怠于主张权利的嫌疑，故贺新友要求给付已付购房款一倍的赔偿数额过高，不符合公平原则。鉴于志华金泰公司的行为毕竟给贺新友造成一定损失，本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率计算贺新友的损失数额，志华金泰公司应当从出卖诉争房屋之日起，按此标准赔偿贺新友的损失。
关于贺新友的主张是否超过诉讼时效的问题。本院认为，诉争商品房没有按照合同约定时间交付，在该房具备进户交付条件后，志华金泰公司是否及时通知贺新友办理相关手续，没有证据证实。在贺新友于2010年知道诉争房屋被卖给案外人之后，其于2011年提起诉讼并未超过法律规定的诉讼时效期间，不属于超过诉讼时效的情形，不能据此认定贺新友丧失了胜诉权。
综上，原审认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销哈尔滨市松北区人民法院（2012）松民初字第177号民事判决；
二、解除志华金泰公司与贺新友签订的《商品房买卖合同》；
三、志华金泰公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还贺新友购房款342，600元；
四、志华金泰公司与本判决发生法律效力之日起五日内按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2006年3月3日起算，赔偿本金342，600的利息损失。。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一二审案件受理费17，206元（贺新友已预付），由黑龙江志华金泰房地产开发有限责任公司负担11，246元，由贺新友负担5960元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 韧
审 判 员 赵晓波
代理审判员 周力平
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 王梦薇