江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1322民初2672号
原告:桑海军,男,1973年10月11日出生,汉族，沭阳县人，住沭阳县。
委托代理人:孙其生，江苏勤辉律师事务所律师。
被告：江苏万顺置业有限公司，住所地：沭阳县迎宾大道388号帝景佳园大门东侧。
法定代表人：何金生，该公司执行董事。
委托代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。
原告桑海军与被告江苏万顺置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用简易程序及普通程序公开开庭进行两次审理。原告桑海军及其委托代理人孙其生、被告委托代理人解兆明两次庭�均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
桑海军向本院提出诉讼请求：一、要求判决被告返还原告购房款1645800元；二、被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2014年3月19日，原、被告签订《阳光绿洲商品房认购书》约定原告购买被告开发的阳光绿洲小区3号楼101号商铺。原告按约定支付了全部购房款。但被告一直以各种理由推脱至今没有与原告签订商品房买卖合同及交付房屋。另据原告了解，被告又将该房屋用于抵押借款，现该房屋已被沭阳县人民法院依法查封，被告已无法履行合同。为维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。
江苏万顺置业有限公司辩称：本案是一起名为买卖实为借贷的纠纷，涉案的款项是原告与案外人王毅之间的借款，与被告无关。
原告桑海军为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：
1.阳光绿洲商品房认购书一份及收款收据各一份，拟证明原告购买该小区3幢101号商铺，并已全款支付，加盖被告公司阳光绿洲销售部印章，同时证明原告向被告认购了涉案房屋并付款；
2.谈话告知函一份，拟证明县政府通知原告等购房人员进行谈话，能够证明原告的购房在被告是有登记的。
3.原告代理人与案外人王毅的谈话笔录一份，拟证明案外人王毅承认原告是购房的事实。
4．出示手机拍摄的房号名单一份，拟证明因认购书上载明的101号商铺被案外人楼益健做了再抵押，后被告同意将涉案小区2、3单元1404、1401、1402室房屋及2号楼78号、103号车位卖给原告。
被告江苏万顺置业有限公司对原告提供证据的质证意见为：对证据1的真实性有异议，认购书及收款收据上加盖的公章是物流公司和案外人楼益健私刻，不是被告公司的授权。案外人王毅也不是被告公司职员，也不是阳光绿洲的销售经理。认购书载明的时间为2014年3月19日，此时涉案楼房已具备了备案登记的条件。如果是全款支付，完全没有必要签订认购书，可以直接签订商品房买卖合同。对证2的真实性无异议，但达不到原告的证明目的。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予以支持。对证据4的真实性无异议。
被告为支持其答辩意见向本院提交如下证据：
5.2015年1月10日，原告与王毅签订的协议书一份及案外人王毅在公安机关的询问笔录一份。上述两份证据能够证明案外�王毅与原告之间是有借贷关系的，协议书中也表明系为借款做担保手续。原告提交的证据4中载明的2号楼2、3单元1402、1401、1404室房屋及车库与被告提交的证据5中案外人王毅与原告签订的协议书中是一致的。能够证实证据5中协议书的真实性，协议书形成的背景是当时王毅已经没有能力还款，根据向各债务人借款时间的不同进行打折还款，由于王毅的借款都是高利贷，所以时间越长打折越多，打折还款王毅仍然是没有钱的，就准备以房来抵债，由于之前开出去的给原告的这些购房手续是借款的担保手续，所以才在协议约定要求在结算的时候收回借据，收回房款及认购书，能够证明本案的基础事实是原告与案外人王毅的民间借贷关系。
原告桑海军对被告提交证据的质证意见为：
对证据5的真实性无异议，证据5中的协议书是原告签名，但其他手写内容在原告签名时是不存在的，是后来书写的。证据5的询问笔录中王毅陈述的内容真实性无法确认，假使原、被告之间存在借贷关系，亦不在王毅非法吸收公众存款犯罪数额内。
本院认证意见为：原、被告对对方提交的证据真实性无异议的部分，本院依法予以确认。对于原告提交的证据1，被告辩称证据1中认购书及收款收据上加盖的公章系案外人楼益健私刻，但未提供证据予以证实，对其辩解理由不予采信，故本院对证据1的真实性予以确认，对其证明效力将根据本案查明的事实予以综合认定。原告提交的证据3与案外人王毅在公安机关的询问笔录中陈述的内容自相矛盾，对证据3的真实性不予确认。
本院经审理查明：沭阳县阳光绿洲小区系被告江苏万顺置业有限公司开发建设，该小区部分楼幢由案外人王毅作为实际施工人承建。2013年10月31日，被告万顺公司取得商品房预售许可证，许可万顺公司销售阳光绿洲小区2号楼、3号楼。2014年3月19日，被告公司阳光绿洲销售部与原告签订商品房认购书一份，载明原告认购阳光绿洲3号楼101室商铺，注明商铺单价为6500元/平方，建筑面积为253.2平方米，备注内均载明已全款支付，并由王毅在销售经理处签名，同时加盖被告公司阳光绿洲销售部印章。同日，被告江苏万顺置业有限公司向原告出具收款收据一张，载明“付款单位：桑海军，摘要：阳光绿洲3号楼101号商铺全款，人民币大写：壹佰陆拾肆万伍仟捌佰元整，￥1645800”，该份收据加盖被告公司财务专用章。
2015年1月10日，原告桑海军（乙方）与王毅（甲方）�订协议书一份，载明甲、乙方双方经友好协商，就返还借款一事订立如下协议：一、甲方向乙方借款壹佰柒拾万元，乙方同意按%进行偿还，计人民币壹佰肆拾万元，甲方以其位于阳光绿洲小区2号楼2、3单元1404、1401、1402室房屋冲抵该欠款，面积332.91平方，房屋价格按4000元/平方米计算，车库2号楼78号、车位103号，面积车位14.74平方，价格按4000元/平方计算，房屋价款、车库价款的总价款与借款之间的差价由甲、乙方按多退少补进行结算，结算时乙方将持有的借据和原为该借款作抵押的房款收据、购房协议交还甲方。二、冲抵欠款的房屋，先办理落户确认单后另行与开发公司签订商品房买卖合同，并办理网上备案登记。为便于乙方网上备案，合同中载明的价格为元/平方米，网签合同中载明的房款由双方协商解决。网签合同仅作备案及乙方办理产权证之用，其载明�价格及价款与双方确定的冲抵欠款的房屋价格无关。三、在冲抵欠款的房屋办理合同备案后，视为双方债务结清（此后乙方自行办理购房办证手续和缴纳相关税、费等），双方无纠葛。四、本协议签订后，乙方不再干扰甲方正常生活、生产。五、本合同经甲、乙双方签字或盖章后生效。六、本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。
本案的争议焦点为：原、被告之间关于涉案阳光绿洲3号楼101号商铺是否存在商品房买卖合同关系？
本院认为：原告桑海军与被告江苏万顺置业有限公司之间关于涉案商铺不存在商品房买卖合同，涉案房屋认购协议以及收款收据应为王毅向原告桑海军借款的担保。理由如下：1、涉案房屋在原告签订认购协议、缴纳房屋时已经具备预售条件，且根据原告陈述其系全款购�房屋，应当与被告签订商品房买卖合同并办理网上备案手续，但截至王毅被采取刑事强制措施以及双方于2015年1月10日就借款事宜协商时，仍未就涉案房屋的买卖签订书面买卖合同并办理备案登记手续，不符合常理；2、关于原告与王毅之间借款方面，原告桑海军于2015年1月10日与王毅签订了协议书，就双方间借款的归还问题进行协商，该协议书明确载明王毅向桑海军借款170万元，用相关房屋抵充欠款。根据协议书上载明的内容，原告手中持有相关的借据以及为借款做抵押的房款收据、购房协议，虽然协议中注明的房号与原告持有的认购书中注明的房屋不一致，但原、被告均不能提供被告或者王毅就协议书中注明的房号向原告出具过认购书及收款收据的证据，同时，原告亦主张其与被告签订涉案认购书后因认购书上载明的商铺被抵押，楼益健同意将协议书上载明的房�出售给原告，能够证明原告持有的涉案认购书的签订与原告与王毅的借款具有关联性，认购书系王毅向原告借款的担保。同时，王毅在公安机关的讯问笔录中也提及其对向原告借款的事实。
综上，本院认为，原告持有的涉案商铺的认购书、收款收据应当系王毅向原告借款的担保，原告与万顺公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系。原告要求被告退还购房款的诉讼请求，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告桑海军的诉讼请求。
案件受理费19612元，由原告桑海军负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。
代理审判员 肖 云
人民陪审员 王 进
人民陪审员 李建中
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 徐 静
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。