天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0104民初1299号
原告：天津市建工工程总承包有限公司，住所天津新技术产业园区华苑产业区开华道1号。
法定代表人：李纲，董事长。
委托诉讼代理人：宋长缨，北京市英格律师事务所律师。
被告：天津广达房地产开发公司，住所天津市河西区解放南路283号创展大厦8E。
诉讼代表人：天津市亚星清算事务有限公司（天津广达房地产开发公司管理人），住所天津市河西区友谊北路合众大厦B-1302。
法定代表人：康新明，天津市亚星清算事务有限公司主任。
委托诉讼代理人：吴兰杰，天津美唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李云龙，男，1949年2月3日出生，汉族，天津广达房地产开发公司总经理，住天津市河东区。
第三人：杨旸，男，1983年9月18日出生，汉族，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：张锡明，天津众磊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙洪池，天津观海律师事务所律师。
第三人：夏玉英，女，1976年11月8日出生，汉族，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：张锡明，天津众磊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙洪池，天津观海律师事务所律师。
第三人：贾煜，男，1965年9月5日出生，汉族，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：冯浩，天津诺承律师事务所律师。
第三人：天津市祥琪商贸有限公司，住所天津滨海高新区华苑产业区梅苑路5号金座广场2116号。
法定代表人：王静，董事长。
委托诉讼代理人：刘哲，职员。
原告天津市建工工程总承包有限公司与被告天津广达房地产开发公司管理人、第三人杨连江、第三人贾煜、第三人天津市祥琪商贸有限公司（以下简称“祥琪公司”）债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，以（2014）南民初字第1322号民事判决书判决。第三人杨连江、贾煜不服判决提出上诉，天津市第一中级人民法院以（2016）津01民终5993号民事裁定书，撤销本院原审判决，将本案发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。因第三人杨连江在诉讼中因病死亡，本院依法通知杨连江继承人杨旸、夏玉英作为本案第三人参加诉讼。原告的委托诉讼代理人宋长缨，被告的委托诉讼代理人吴兰杰、李云龙，第三人杨旸、夏玉英的委托诉讼代理人张锡明、孙洪池，第三人贾煜的委托诉讼代理人冯浩，第三人祥琪公司的委托诉讼代理人刘哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令撤销被告广达公司与第三人签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2012-9092795）及编号为00862089的《天津市房屋登记证明》，将天津市河西区交口东南侧创展大厦-302号房屋归入广达公司破产财产由债权人依法分配；2、请求判令二被告承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：为承建天津广达房地产开发公司（下称“广达公司”）开发建设的“广达大厦”（即“创展大厦”）工程，原告与广达公司于2005年2月4日签订一份《建设工程施工合同》，“广达大厦”工程最终于2008年12月26日竣工交付使用。后因广达公司长期拖欠工程款项，原告于2012年9月17日向天津市第二中级人民法院起诉索要广达公司欠付的工程款。审理过程中，经天津市第二中级人民法院主持，双方达成和解，法院遂于2012年11月5日作出（2012）二中民四初字第53号民事调解书，确认广达公司应向原告支付工程款本金28889957元，应付利息为5950000元。但其后，广达公司仍拒绝兑现上述调解书项下还款承诺，经原告进一步了解，广达公司实际上已经因经营不善而资不抵债。鉴于此，原告遂于2013年1月18日向天津市南开区人民法院申请对广达公司进行破产清算，天津市南开区人民法院于2013年7月8日作出（2013）南民破字第003号民事裁定书，受理了原告对广达公司的破产清算申请，并指定了破产管理人。2013年10月29日，天津市南开区人民法院主持召开首次债权人会议，其间破产管理人向债权人做“天津广达房地产开发公司破产管理人第一期清算报告”，原告得知广达公司与杨连江、贾煜于2012年6月30日签订一份《天津市商品房买卖合同》，双方约定广达公司将诉争房屋（即天津市河西区交口东南侧创展大厦-302号）以每平米3756.78元的价格售予杨连江、贾煜。诉争房屋位于天津市市区繁华地带，2012年该地区的房屋均价远远超过了广达公司与杨连江、贾煜签署的《天津市商品房买卖合同》的交易价格，杨连江、贾煜与广达公司确定的价格属明显不合理的低价。且广达公司账目显示，并未收到杨连江、贾煜哪怕是按照合同价格支付的购房款项。经了解广达公司运营期间曾频繁举债，签署上述《天津市商品房买卖合同》的目的实为广达公司举债之债权人（即杨连江、贾煜）要求广达公司作出的还款担保，并非真实的商品房买卖行为。原告认为，签署《天津市商品房买卖合同》并办理相关登记其真实目的实为债权提供还款保证，故杨连江、贾煜意欲据此主张享有诉争房屋的所有权是违反《物权法》及《担保法》相关规定的。特别是广达公司与杨连江、贾煜以明显不合理的低价签署的《天津市商品房买卖合同》一旦得到履行，将严重损害包括原告在内的广达公司破产清算程序中众多债权人的合法利益。为此，原告向法院提起诉讼，请求撤销天津广达房地产开发公司与杨连江、贾煜签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2012-9092795）及编号为00862089的《天津市房屋登记证明》。
被告辩称，同意原告诉请。1、被告与第三人签订的买卖合同是为借款提供担保，第三人至今没有交付购房款，审计报告确认广达公司没有第三人交付房款的记录；2、签订商品房买卖合同后，被告多次还款，以房抵债不成立；3、契税费用2009年1月8日借款协议的补充协议明确约定为借款提供担保；4、房屋没有交付第三人，合同没有实际履行，第三人没有实际占有房产，被告仍占有房产，2012年2月15日开始，由广达决定房屋租金改为由贾煜实际收取以抵债。5、涉案房产买卖价格明显低于市场价，损害债权人利益。债权人有权主张撤销，房屋买卖合同约定的房价为3756.78元/平方米，明显低于当时的市场价格。2012年创展大厦门第三层销售方案确定的单价为20000元/平方米，同时签署涉案的买卖合同时被告已背负巨额债务。综上签订买卖合同的主要目的一是对借款进行担保，二是为了对抗原告作为施工方的优先受偿权。
第三人杨旸、夏玉英述称，不同意原告诉请。1、关于撤销权行使期限上原告已超过法定的诉讼期间。本案是在广达公司破产程序中产生的案件，可以提出诉讼权利的人和提出诉讼的时间只能依照破产法的规定，破产法在开始出台的时候只规定了破产管理人有提出撤销的权利，一直到关于破产法司法解释二才赋予了债权人行使撤销权的权利。但这个权利是有限制的。破产法第十三条规定，这里面有一个前置条件，是破产管理人未依据企业破产法提出的，债权人才有权利提出。也就是说破产管理人有权利提出而未提出，债权人才能提出撤销申请。2、本案广达公司以房抵债的行为最早的时间是2004年4月15日，正式打印合同的时间2007年1月22日，截止到广达公司破产申请受理之日2012年7月8日也已经超过了最长五年的除斥期限，所以原告无权提出撤销之诉。3、不存在广达公司低价转让财产的事实。
第三人贾煜述称，1、同意杨旸、夏玉英关于诉讼主体资格及原告是否享有诉权的意见。2、根据合同法第七十五条，原告诉请已经超过了法定的除斥期间，原告诉请的合同依据是双方签订于2012年6月30日的房屋买卖合同，但该合同是原购房人祥琪公司以退房重新网签的方式经房屋变更登记至贾煜名下，因此该合同的签订是原购房人对其名下房屋的自行处分行为，与本案原告及被告均无关系。原告即使想行使撤销权，也仅有权针对签订于2007年1月25日的房屋买卖合同提出诉请。然而根据原告的陈述，其在2012年9月17日曾向天津市第二中级人民法院起诉被告广达公司索要工程款。因此，原告在2012年起诉之时应当知道贾煜与被告广达公司就涉案房屋签署买卖合同的客观情况。本案原告的起诉时间是在2014年2月25日，我方认为根据合同法第七十五条，原告既没有在知道或应当知道撤销之日起一年内行使撤销权，同时根据2007年已经签订的合同，其撤销权的除斥期间已然消灭。因此其诉请应予驳回。
第三人祥琪述称，同意贾煜意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2005年2月4日，原、被告签订《建设工程施工合同》，由原告承建被告开发建设的“广达大厦”工程，该工程于2008年12月26日竣工交付使用。后因被告长期拖欠工程款项，原告于2012年9月17日向天津市第二中级人民法院起诉索要欠付的工程款。审理过程中，经天津市第二中级人民法院主持，双方达成和解，法院遂于2012年11月5日作出（2012）二中民四初字第53号民事调解书，确认被告应向原告支付工程款本金28889957元，利息5950000元。但被告未按上述调解书履行。原告于2013年1月18日向本院申请对被告进行破产清算，本院于2013年7月8日作出（2013）南民破字第003号民事裁定书，受理了原告对被告的破产清算申请，并指定天津市亚星清算事务有限公司为管理人。在破产清算审理过程中，原告起诉请求本院撤销被告与杨连江、第三人贾煜于2012年6月30日签订《天津市商品房买卖合同》。
另查，杨连江曾因欠款纠纷在2002年至2004年向天津市河西区人民法院对被告提起多个诉讼案件。天津市河西区人民法院出具多份民事调解书。在执行过程中，双方签订多份执行和解协议，包括被告将施工中坐落于河西区解放南路与浦口道交口处广达大厦（创展大厦）一至四层主体建筑抵偿杨连江全部欠款及利息、被告向杨连江回购上述房屋一至四层、被告将第28层抵偿杨连江部分欠款等等，但均未依约履行。
2007年1月25日，被告与贾煜签订《借款合同》，约定被告向贾煜借款1000万元，期限为12个月，年利率24%。另约定被告以坐落于天津市河西区交口东南侧创展大厦2500平米房产作为借款的担保，同时约定双方另行签订《天津市商品房买卖合同》及相关附加协议，贾煜指定由祥琪公司与被告签订《商品房买卖合同》。合同第6条第2款约定，如被告未按期偿还借款，双方可对借款进行延期六个月，如果超过六个月被告应配合贾煜完成担保房产产权登记至祥琪公司名下的所有手续，完成房产登记后贾煜免除被告的还款责任。
2007年1月25日，被告与第三人祥琪公司和杨连江签订《商品房买卖合同》，载明第三人祥琪公司和杨连江共同购买创展大厦302室，面积为1807.90平方米，售价为3756.78元/平方米，总价款为6791880元。后房管部门向第三人祥琪公司、杨连江出具了《天津市房屋登记证明》。2012年因第三人祥琪公司有变动，第三人贾煜、祥琪公司与被告协商，第三人祥琪公司与被告办理退房手续，第三人贾煜、杨连江与被告于2012年6月30日就创展大厦302室房屋重新签订了《天津市商品房买卖合同》，价款不变，买受人为第三人贾煜、杨连江。
本院认为，根据法律规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。虽然原告请求撤销的被告与第三人贾煜、杨连江签订的创展大厦302室商品房买卖合同订立于2012年6月30日，但该商品房买卖合同并非独立存在，而是对2007年1月25日被告与第三人祥琪公司、杨连江之间商品房买卖合同部分买受人主体的形式变更。第三人贾煜系广达公司债权人，第三人祥琪公司系在第三人贾煜指示下与广达公司签订商品房买卖合同，也是在第三人贾煜指示下办理退房手续，改由第三人贾煜与广达公司就同一房产重新签订商品房买卖合同，第三人贾煜作为实质上的合同权利人并未变化。该买卖行为实质成立时间为2007年1月25日，距原告提起诉讼已经超过五年。
综上，原告请求撤销的事项已经超过了法律规定的除斥期间，对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十五条的规定，判决如下：
驳回原告天津市建工工程总承包有限公司的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 何锦辉
人民陪审员 吴月中
人民陪审员 赵红权
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 袁俊龙
陈晓妍
附本裁判文书所依据法律的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。
二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。