黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）双民初字第6号原告刘桂兰。原告闻晓明。二原告委托代理人褚向国，系黑龙江同仁律师事务所律师。被告黑龙江省惠福房地产开发有限公司，住所地黑龙江省青冈县青冈镇新建街**。法定代表人毕广超，系该公司董事长。被告青冈县建兴房地产开发有限公司集贤分公司。负责人矫雪松，系该公司负责人。委托代理人魏立群，系该公司副经理。委托代理人佟章威，系黑龙江辅盈律师事务所律师。原告刘桂兰、闻晓明与被告黑龙江省惠福房地产开发有限公司（以下简称惠福公司）、青冈县建兴房地产开发有限公司集贤分公司（以下简称建兴集贤分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2013年6月19日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理本案，现已审理完毕。原告刘桂兰、闻晓明诉称，被告惠福房地产开发有限公司（原青冈县建兴房地产开发有限公司于2012年1月10日经工商行政管理部门核准，于2012年2月9日更名为惠福房地产开发有限公司）为到集贤县开发房地产，成立青冈县建兴房地产开发有限公司集贤分公司，开发建设集贤县淞翔铭座小区。二原告夫妻所有的总面积457平方米的房屋，位于淞翔铭座小区开发范围之内。2011年10月1日，原告刘桂兰与被告签订了《房屋拆迁产权调换安置协议书》，该协议书约定：由建兴集贤分公司拆迁二原告的房屋，房屋拆迁产权调换，新楼安置在淞翔铭座7单元3层303室住宅楼一处，淞翔铭座小区2号楼1单元的单元门东侧第一个库一处，商服安置在6号、7号楼中间从南往北楼第5户一带三层450㎡商服门市一处。回迁时间为2012年12月30日。2013年1月，原告发现，二被告将约定回迁给二原告的第**商服门市出售给他人（万鑫医药），使二原告无法回迁产权调换后安置的商服房屋。原告认为，二被告在明知该商服房屋系回迁安置用房，而出售他人的行为已构成对原告的违约。二被告的行为已严重侵害了二原告的合法权益，为此，原告特依法提起诉讼，请求法院依法解除原、被告签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》，判令被告按现行商服房屋价款双倍赔偿二原告人民币7909200元。被告建兴集贤分公司辩称：1、被告建兴集贤分公司不存在违约行为，被告已经将该房屋交付给原告，原告已经交付了进户的相关费用，原告所称已经将房屋出售给他人的事实并不属实，而是王诚旭擅自占用我们向原告交付的房屋；2、该房屋所有权人不是刘桂兰夫妇，而是还有其他共有人，共有人是闻若琳、闻若辉、万群、万玉礼、万林、闻晓华。综上，不同意原告的诉讼请求。被告惠福公司经传票传唤后未到庭参加诉讼，也未出具书面的答辩意见。原告刘桂兰、闻晓明为证明自己的主张，提供如下证据：证据一、房屋拆迁产权安置调换协议书，证明2011年10月1日原告和第二被告签订的安置调换协议书，当时原、被告签订该协议时将商服安置在6、7号楼之间的第五户三层房屋，该诉争房屋没有安置履行。被告建兴集贤分公司对该份证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为被告已经按照协议约定将房屋交付给原告。证据二、江崇业的安置协议书，证明被告给他安置的房屋和我们诉争的房屋是挨着的。被告建兴集贤分公司对该份证据的真实性有异议，认为该证据是复印件，证明不了原告和被告是安置的关系，按被告建设的商服，证明不了第四户和第五户之间的关系，我们给江崇业安置的房屋不是第四户，因为第四户面积小。证据三、闻晓明智障证明，证明闻晓明智障残疾是四级。被告建兴集贤分公司对该份证据的真实性和证明内容均没有异议。证据四、评估报告（审理期间，依原告刘桂兰、闻晓明的申请调取），黑龙江嘉园房地产中介评估有限责任公司黑嘉评字（2012）037号评估报告书，原告欲证明黑龙江嘉园房地产中介评估有限责任公司于2012年12月7日对王诚旭诉被告房屋拆迁补偿纠纷一案，与本案原告相邻的商服房屋进行评估作价，作出黑嘉评字（2012）037号房地产估价报告，估价结果为：集贤县松翔铭座小区七号楼主楼南侧二号房屋一带三商服门市评估时的市场均价为8788元，要求二被告赔偿的依据是450平方米＊8788元=3954600元。3954600＊2=7909200元。被告建兴集贤分公司对该份证据没有质证。被告建兴集贤分公司为证明自己的主张，提供如下证据：证据一、拆迁安置协议书，证明给原告安置是6、7号楼之间从南往北数一带三450平方米。原告刘桂兰、闻晓明对该份证据无异议。证据二、进户确认单和票据，证明被告在2013年1月10日已经将该房屋交给刘桂兰，刘桂兰已经交纳了相关费用，进户手续已经完备。安置情况有刘桂兰签字，按门数的有一户是两个门是第六户，而实际上是第五户，现在已经开婚纱影楼了。原告刘桂兰、闻晓明对该份证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，被告说的这户不是我们说的第五户，本案诉争的房屋是万鑫医药的那户，江崇业房屋是第三个门，第五户是万鑫医药，我们应该是药店那户，我们所调换安置房屋的面积与药店和婚纱影楼的面积差不多，我们坚持要药店那户。证据三、现场照片，证明确认单上写的第六户是按门数的，不是按户数数的，交付房屋已经被王诚旭占用了。原告刘桂兰、闻晓明对该份证据的真实性没有异议，对证明目的不认可。证据四、（2012）双民初字第5号民事判决书，证明其安置给刘桂兰的房屋已经判给王诚旭，因建兴集贤分公司上诉，该判决没有生效，故申请本案中止审理，理由是等待王诚旭案所涉房屋是否调换给本案原告。原告刘桂兰、闻晓明对该份证据的真实性无异议，对证明目的有异议。证据五、（2012）集民初字第135号民事调解书，证明原告主张的房屋安置的权利人还有闻若琳、闻若辉、万玉礼、万群、万林、闻晓华，遗产继承在法院诉讼了，本案案件主体是其法定继承人，不应当是本案原告。原告刘桂兰、闻晓明对该份证据没有异议，但认为他们是房屋共有人，原告是该案诉讼权利人，至于家庭内部问题，他们自己处理。证据六、（2013）黑民终字第58号案卷中黄宝林、王庆、张洪平、江崇业证人证言，江崇业、田立荣、刘桂兰的询问笔录，（依建兴集贤分公司的申请，本院调取）被告欲证明2012年10月在王庆的沟通下，刘桂兰通过张洪平经理要求进户，张洪平、王庆带着刘桂兰看了现在位于淞翔铭座小区六号楼、七号楼之间自南向北第五户（第六门，即现王诚旭占有）的房屋。当时刘桂兰嫌楼梯太宽，要求施工方将楼梯拆了重新安装，公司的相关负责人也同意了刘桂兰的请求，将楼梯拆除重新安装。建兴集贤分公司当时已经同意将该房屋交付给刘桂兰，且2013年1月10日，刘桂兰到被告处办理的进户手续，被告已经将房屋交付给刘桂兰使用，只是案外人王诚旭在刘桂兰接管房屋后私自将房锁剪断，擅自进入并霸占该房屋，导致刘桂兰失去了该房屋的占有。原告刘桂兰、闻晓明对该组证据的真实性没有异议，但认为黄宝林、王庆、张洪平的证言与本案没有关联性。认为江崇业的证言是不真实的，本案的原告房屋在动迁前与江崇业相邻，江崇业的房屋位置位于6、7号楼中间，从南往北数1-4户，而第5户就应该是本案原告所有。对田立荣和刘桂兰的询问笔录没有异议。结合以上双方当事人各自提供的证据的质证意见，本院认为，对原告刘桂兰、闻晓明向本院举示的证据一、证据三，被告建兴集贤分公司对其真实性没有异议，本院予以采信；对原告刘桂兰、闻晓明向本院举示的证据二，被告建兴集贤分公司对其真实性有异议，故本院不予采信。对被告建兴集贤分公司向本院举示的证据一、二、三、四、五，原告刘桂兰、闻晓明对其真实性没有异议，本院予以采信。对本院依职权调取的黑嘉评字（2012）037号评估报告书、黄宝林、王庆、张洪平、江崇业证人证言，江崇业、田立荣、刘桂兰的询问笔录，本院予以采信。根据以上双方当事人提供的证据和陈述，本院确认如下案件事实：被告惠福房地产开发有限公司（原青冈县建兴房地产开发有限公司于2012年1月10日经工商行政管理部门核准，于2012年2月9日更名为惠福房地产开发有限公司）为到集贤县开发房地产，成立青冈县建兴房地产开发有限公司集贤分公司，开发建设集贤县松翔铭座小区。本案诉争的总面积457平方米的房屋，位于松翔铭座小区开发范围之内。2011年10月1日，原告刘桂兰与被告签订了《房屋拆迁产权调换安置协议书》，该协议书约定，由被告建兴集贤分公司拆迁本案诉争的房屋，房屋拆迁产权调换，新楼安置在松翔铭座7单元3层303室住宅楼一处，松翔铭座小区2号楼1单元的单元门东侧第一个库一处，商服安置在6号、7号楼中间从南往北楼第5户一带三层450㎡商服门市一处，回迁时间为2012年12月30日，被告建兴集贤分公司及原告刘桂兰在该协议上签字。2012年11月份，原告刘桂兰、闻晓明经王庆帮助协调，被告建兴集贤分公司欲将现由王诚旭占有的商服房屋安置给原告刘桂兰、闻晓明，原告刘桂兰同意并要求被告建兴集贤分公司改造楼梯，并于2013年1月27日交纳了该房屋的物业费、包烧费。原告刘桂兰称被告建兴集贤分公司在为其出具物业、包烧费收据时，将收款日期提前到2013年1月10日。关于现王诚旭占有的房屋是如何入户的问题。原告刘桂兰称交完费用后就到该房屋去了，当时王诚旭就已经占有该房屋。被告建兴集贤分公司称当时收取原告刘桂兰的费用后就交付给其钥匙，她已经入住了，用自己的锁头锁上门，王诚旭是把原告刘桂兰的锁头剪开后强行入住的。王诚旭称，我也是动迁户之一，被告建兴集贤分公司与我签订动迁安置合同时约定：用货币补偿，如逾期不履行，在原动迁房屋位置安置房屋。因开发商未按约定补偿货币，我占有了原位置房屋，并不是强行占有。另查，王诚旭就占有使用的房屋应如何安置的问题，与被告建兴集贤分公司存在争议，为此，王诚旭于2012年2月8日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭进行开庭审理。本院于2013年1月15日作出（2012）双民初字第5号民事判决，判决：“被告青冈县建兴房地产开发有限公司集贤分公司于本判决生效之日起五日内将位于集贤县福利镇淞翔铭座小区七号楼南侧二号房屋（面积为407.96平方米）交付给原告王诚旭”。后被告建兴集贤分公司不服向省高院提起上诉。省高院于2014年8月12日作出（2013）黑民终字第58号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。在省法院审理该上诉案件时，原告刘桂兰曾明确表示被告建兴集贤分公司所述安置的房屋（王诚旭占有的房屋）不是《房屋拆迁产权安置调换协议书》中约定交付的房屋，其对该诉争房屋不主张权利。再查，原告刘桂兰主张《房屋拆迁产权安置调换协议书》约定交付的商服，按双方当时签订的动迁安置协议约定，应安置在淞翔铭座小区6号、7号楼中间（从南往北楼第五户），而按动迁安置户为单位，被告建兴集贤分公司实际从南往北安置的商服房屋至第五户（扣除中间一户为被告建兴集贤分公司用作售楼处），现经营“万鑫”药店，该商服房屋产权登记在荆立军名下。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。双方当事人应依照合同约定的内容履行各自的权利、义务。原告刘桂兰与被告建兴集贤分公司于2011年10月1日签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于原告刘桂兰、闻晓明庭后变更诉讼请求的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，结合因原告诉讼请求不确定，本院在庭审中要求其明确诉讼请求，其选择主张双倍赔偿的情况，本院认为，庭审结束且合议之后，其又要求变更诉讼请求，本院不予支持。关于本案争议的回迁商服房屋位置问题。因被告建兴集贤分公司实际在安置商服房屋的动迁户时，依次从南往北安置的商服房屋，从南往北前四户依次均为原告刘桂兰的前邻居（动迁前），去除中间一户商服由被告建兴集贤分公司用作售楼处，至第五户商服现经营“万鑫”药店，被告建兴集贤分公司称该商服已出售给案外人，经查，该商服的所有权登记在案外人荆立军名下。而按原告刘桂兰与被告建兴集贤分公司签订的动迁安置协议书约定，从南往北第五户即现经营万鑫药店的商服房屋，且该商服房屋也在双方当时协议约定的6号、7号楼中间。被告建兴集贤分公司主张王诚旭占有的房屋即是应交付刘桂兰的第5户，其认为应从售楼处开始起算，从南向北以门为一户到王诚旭占有的房屋为第6户，实为第5户，该陈述不符合双方所签协议约定，亦不符合逻辑，本院不予确认。且被告建兴集贤分公司主张曾向原告刘桂兰交付的商服已经由生效的（2012）双民初字第5号民事判决书和（2013）黑民终字第58号民事判决书确认该商服归王诚旭所有，故原告刘桂兰作为动迁户尚未取得应由被告建兴集贤分公司安置的商服房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款“被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”，及第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，二原告请求解除原、被告签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》的主张应予支持。其要求给付相应房屋价款，并承担不超过房屋价款一倍的赔偿责任，应予支持。关于二原告主张按其邻居王诚旭诉讼时鉴定评估的商服价格计算房屋价款的问题。因王诚旭在诉讼期间，确实曾委托鉴定了其占有的商服房屋的市场价格（每平方米8788元），两级法院均采信了该鉴定结论，因该鉴定结论作出的时间为2012年12月7日，与被告建兴集贤分公司应交付二原告房屋的时间接近，且王诚旭占有的房屋与二原告相邻，故原告要求参照该鉴定评估意见确定本案争议房屋的价格的请求可予支持。关于被告建兴集贤分公司主张该案诉争的房屋系原告及其他若干继承人继承所得，其他继承人未主张权利，原告不具备主体资格的问题。本院认为，本案涉及的房屋拆迁产权调换安置协议书的合同相对方是原、被告，原告在被动迁人处签字，故原告有权主张该动迁安置的权利。被告建兴集贤分公司是由被告惠福公司设立的分公司，并已领取营业执照。因被告建兴集贤分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告惠福公司承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款、第八条之规定，判决如下：一、解除原告刘桂兰与被告青冈县建兴房地产开发有限公司集贤分公司签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》；二、被告黑龙江省惠福房地产开发有限公司给付原告刘桂兰、闻晓明被动迁房屋的相应价款3954600元，赔偿款3954600元，合计7909200元，此款于本判决送达后十五日内给付原告刘桂兰、闻晓明。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67164.4元，由被告黑龙江省惠福房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审 判 长  岳明审 判 员  蒋昱代理审判员  薛龙二〇一四年十二月十一日书 记 员  冯雷《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。