广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3154号上诉人(原审原告)：王洪军，男，身份证住址吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：姜顺玲，广东粤兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国财，广东粤兴律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：余媛媛，女，身份证住址江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：冷明华，广东荣超律师事务所律师。上诉人王洪军因与被上诉人余媛媛房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王洪军上诉请求：1.改判一审判决第二项为余媛媛向王洪军返还购房款414000元；2.改判一审判决第四项为余媛媛赔偿王洪军其他损失25900元（中介费、按揭费）；3.余媛媛赔偿因房屋涨价造成的损失300000元。事实与理由：一、一审法院查明事实不清，导致判决没有支持退回16000元房款错误，偏袒违约一方。余媛媛与收款人刘强以夫妻名义共同出售房屋，刘强为收款人，多次支付购房款均支付给刘强。为了能够继续履行合同，余媛媛与刘强要求再支付16000元，王洪军本人即转账14000元给刘强，通过朋友转账2000元给刘强，因余媛媛认为该收款的刘强与之前收取房款的刘强并不一定是同一个人而不予支持该16000元的请求错误，王洪军与余媛媛及刘强因房屋买卖合同认识并有之后的付款，对此16000元部分予以驳回与事实不符且维护了不诚信一方和违约一方的利益，造成不公平，请予以改判。二、一审法院适用法律错误，错误判决房价差损失全部由王洪军承担，即使判决王洪军承担也应该是一小部分。不能及时减损是因为余媛媛收取40多万房款拒不退回，导致现在王洪军都无法买房。无法减损原因是王洪军付了大额房款后余媛媛拒不退回。若余媛媛能够退款，王洪军就能够去购买其他住房，但是余媛媛从未提出过退款给王洪军并且骗王洪军称可以解决，之后又骗取房款16000元后不再联系王洪军。余媛媛恶意违约使本来能够解封继续履行变成不可能。在房屋被查封之后，余媛媛故意为刘强“债务”提供担保制造他人起诉自己达到分配执行房款的目的（现在该笔担保债权已经申请了执行，该行为已经涉嫌刑事犯罪，将会继续追究）。若种种恶劣行为都能得到法律的支持，法律的公平何在。而王洪军一直积极想办法解决以希望能够有住房。合同签订后，因为余媛媛交付了房屋，并一直承诺能够解决，基于对余媛媛的信赖，王洪军一直等待并通过诉讼积极争取履行合同，包括起诉要求配合履行（余媛媛不出面解决后导致撤诉）、通过提出执行异议与其他债权人协商而履行房屋买卖合同，因余媛媛看到房屋已经升值，违约可以获得巨大利益而拒不配合，王洪军无奈只能通过本案诉讼解决。三、对于中介费、按揭费、税费，一审法院认为合同未约定而驳回请求，导致王洪军维权成本再次增加，另案诉讼也浪费司法资源，不予支持造成极大的不公正。上述费用能退回的应在判决中予以确认，不能退回的，应由违约方承担。关于税费，王洪军支付，请在判决中明确由王洪军向税务机关办理申请退回，以方便办理退费。中介费、按揭费，是为了履行合同产生的费用，第三方不会退回，在余媛媛守约的情况下由王洪军承担，而余媛媛违约，造成支付该费用没有达到合同目的，又不能退回，该部分损失应由余媛媛承担。这是房屋买卖交易习惯，不需要王洪军举证和合同约定也应得到支持。法律应该是公平的，应该维护诚信守约方的利益，根据各方履行合同的行为表现综合判断法庭陈述的真实性；应该考虑房地产市场的实际情况，判断损失的大小和造成损失的原因，公平判决，以起到正确的导向作用。王洪军诚实履行合同却造成买不起房的局面，违约方却能通过拍卖获取房款，只有通过法律以期得到公正判决。被上诉人余媛媛二审答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求、维持原判。王洪军于2017年9月12日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令余媛媛退还王洪军购房款416000元，含20万元的定金；2.判令余媛媛支付双倍定金差额20万元，赔偿因房屋涨价给王洪军造成的损失1180000元；3.判令余媛媛赔偿王洪军损失中介费18800元，按揭代理费7100元，税费61236.42元；4.判令本案诉讼费由余媛媛承担。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新街大道72号x栋xxx房，权属人为余媛媛。2015年1月28日，余媛媛（甲方）与王洪军（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积106.76平方米，该房屋存在抵押情形，交易方式为涂销抵押后按揭付款，房屋成交价为940000元，物业交付使用时间为该物业递件过户当天，乙方承担全部税费。八、1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。十六、3.甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。附件为付款方式：涂销抵押后付款：1.定金200000元须在2015年1月28日前支付；2.出资赎契：甲方应在签订本合同后5天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用。甲乙双方同意按以下方式办理赎契手续。甲方出资赎契，甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起3天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，甲方应提前偿还）。3.首期楼款：（不含定金）200000元乙方应于原贷款银行通知还贷之日起3天内由乙方付至甲方供楼账号内；4.楼价余款：乙方按揭付款的，乙方应于2015年1月31日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料。8.出资赎契方出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，王洪军分别在2015年1月28日、2015年3月17日向案外人刘强转账支付200000元及200000元，王洪军表示当时刘强与余媛媛是以夫妻关系对外公开身份的，且合同的履行过程均是刘强与王洪军联系，刘强收到款项后，余媛媛向王洪军出具两张收据。之后双方预约办理递件过户手续，王洪军在2015年4月20日缴纳交易税费，当天到房管部门办理过户手续，但余媛媛未到场，因此未能成功过户。之后涉案房屋因余媛媛的其他债务被查封，当时刘强表示会尽快解决查封事宜，之后王洪军多次联系余媛媛及刘强，但涉案房屋的查封措施并未解除。王洪军于2016年1月向一审法院提起诉讼要求继续履行合同，当时余媛媛称会解决查封措施后继续与王洪军履行合同，故王洪军撤回该案的起诉，但之后并未解决查封事宜。王洪军在2017年8月3日就涉案房屋的查封事宜向一审法院提出执行异议申请。余媛媛在本案诉讼中表示涉案房屋至今仍存在多个查封，其所欠债务较多，短时间内无法解除，针对此情况，王洪军表示其已撤回执行异议的申请，并要求解除涉案的房屋买卖合同并要求余媛媛承担相应的违约责任。关于王洪军主张的已付房款16000元，王洪军表示当时在合同履行过程中，刘强表示其经济困难要求王洪军支付房款作为周转，王洪军在2015年9月转账14000元给刘强，为此提交银行交易明细予以佐证，剩余的2000元是委托其他朋友向刘强转账的。关于房价差损失，王洪军提交涉案房屋的评估报告以及涉案房屋同小区的其他房屋买卖成交报告，其中评估报告载明涉案房屋在2017年11月3日的市场价值为1761540元。余媛媛表示其在签订合同后已积极履行提前还贷涂销抵押的手续，涉案房屋被查封并非余媛媛恶意为之，因此只同意解除合同、返还购房款400000元并支付违约金94000元，但不确认王洪军主张的16000元属于本案的购房款，亦不同意向余媛媛支付房价差损失及其他损失。王洪军表示余媛媛在合同签订之日就将涉案房屋交付给王洪军，王洪军至庭审辩论终结时仍居住在涉案房屋。截至2017年11月1日，涉案房屋仍存在两个司法查封，分别是2015年4月21日被一审法院以（2015）穗花法立保字第35号民事裁定查封，2016年3月18日被广州市海珠区人民法院以（2016）粤0105民初2008号民事裁定查封。一审法院认为，王洪军与余媛媛签订的《广州市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。签订合同后，王洪军已依约向余媛媛支付定金及首期款合计400000元，而涉案房屋在2015年4月21日被一审法院另案查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，余媛媛作为卖方截至本案庭审辩论终结时仍未解除涉案房屋的查封措施，导致合同无法继续履行，余媛媛的行为已构成违约，依约应承担相应的违约责任，因此王洪军要求解除合同，并要求余媛媛退回已付房款合计400000元，合理有据，一审法院予以支持。关于王洪军主张的房款16000元，因王洪军未能举证证明其向刘强支付的14000元以及其主张的委托他人支付的2000元属于本案的购房款，余媛媛对该16000元未开具收据予以确认，现余媛媛对王洪军主张的16000元亦不予确认，王洪军对此应承担举证不能的后果，因此王洪军要求余媛媛返还购房款16000元，依据不足，一审法院不予支持。关于王洪军主张的定金差额损失200000元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”因合同附件约定的定金数额已超过总房价940000元的20%，因此王洪军要求余媛媛支付定金差额损失188000元（940000元×20%），合理有据，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。关于王洪军主张的房价差损失，一审法院分析如下：涉案房屋在2015年4月21日已被查封，此时王洪军亦知悉该查封事宜，此后，王洪军未及时采取解除合同并主张其他权利等措施，而是直至2017年9月12日才向一审法院提起诉讼要求解除合同，此时距离王洪军知悉涉案合同存在履行障碍已有两年多的时间，因此即使存在涉案房屋价格上涨的扩大损失亦应由王洪军自行承担，故一审法院对王洪军主张的房价差损失1180000元不予支持。至于中介费、按揭费、税费等损失，因该费用双方并未进行约定，且王洪军亦未举证证明上述违约金数额未能弥补其实际损失，亦未举证证明在涉案合同无法交易过户的情况下上述费用不能退回，因此王洪军要求余媛媛赔偿中介费18800元、按揭代理费7100元及税费61236.42元，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院于2017年11月21日作出一审判决：一、解除王洪军与余媛媛于2015年1月28日签订的《广州市存量房买卖合同》及附件；二、余媛媛在本判决生效之日起十日内向王洪军返还购房款合计400000元；三、余媛媛在本判决生效之日起十日内向王洪军支付定金差额损失188000元；四、驳回王洪军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10735.50元，由余媛媛负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：因林怀忠起诉要求余媛媛归还借款130346元及利息，涉案房屋被采取诉前财产保全查封措施。广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初2008号民事判决认定，2014年8月8日余媛媛出具《借据》，载明借到杨春300000元，愿意以涉案房屋担保归还。本案二审诉讼中，被上诉人确认上诉人向刘强转账支付的14000元与400000元收款转入账户同一，被上诉人表示其与刘强2012年认识后成为男女朋友关系，双方于2015年6月分手不久后失去联系。本案诉讼中，上诉人提交了其于2015年1月28日交纳按揭代理费7100元、同月30日交纳中介代理费18800元的收款收据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：上诉人转账支付给刘强的14000元，是否应由被上诉人退还；上诉人主张的中介代理费、按揭代理费及房屋涨价损失应否支持。现有事实表明，上诉人向被上诉人所付定金200000元及首期房款200000元均由刘强账户转入，可以认定上诉人向被上诉人付款的方式为由刘强代为收取；现涉上诉人向刘强转账支付的14000元也是通过该账户转入，被上诉人并无证据表明刘强与上诉人存在其他转账付款的正当事由；即使被上诉人终止对刘强代收房款的代理授权，因其没有将刘强不能再行代收房款的情况及时通报给上诉人，上诉人有理由相信刘强仍然可以代被上诉人收款，上诉人主张该14000元属其支付的购房款要求被上诉人返还，也符合《中华人民共和国合同法》第四十九条表见代理的规定。一审判决对该笔款项不予支持的处理，本院予以改判。涉案房屋因被上诉人的原因被查封导致未能完成交易过户，一审判决认定被上诉人的行为构成违约，处理恰当。双方当事人所签存量房买卖合同关系解除，上诉人主张的中介代理费18800元、按揭代理费7100元属其正常履行合同而产生的损失，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条赔偿损失的合理范畴，可予支持。至于上诉人主张的房屋涨价损失，一审判决根据本案争议的发生过程，明确了上诉人的止损责任，鉴于上诉人实际占有使用涉案房屋的事实，综合考量后作出不予支持的处理，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人王洪军的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7708号民事判决第一、三项；二、变更广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7708号民事判决第二项为余媛媛在本判决生效之日起十日内向王洪军返还购房款合计414000元；三、撤销广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7708号民事判决第四项；四、余媛媛在本判决生效之日起十日内向王洪军赔偿中介代理费18800元、按揭代理费7100元；五、驳回王洪军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10735.5元，由王洪军负担7133元，由余媛媛负担3602.5元；二审案件受理费6398.5元，由王洪军负担5647.4元，由余媛媛负担751.1元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  柳玮玮审判员  李 民二〇一八年四月十七日书记员  杨仁义冯镇辉