新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈�克自治州分院
民 事 判 决 书
（2017）新40民终1681号
上诉人（原审原告）：王登社，男，汉族，1957年11月28日出生，个体工商户，住伊宁市。
委托诉讼代理人：郭富强，新疆怀泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李良军，男，汉族，1965年3月27日出生，无固定职业，住伊宁市。
委托诉讼代理人：王丽丽，新疆边塞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马桂芳，女，东乡族，1987年1月10日出生，个体工商户，住伊宁县。
被上诉人（原审被告）：马少坤，男，东乡族，1990年10月1日出生，个体工商户，住霍城县。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：穆贵荣，新疆盛业律师事务所律师。
上诉人王登社因被上诉人李良军、马桂芳、马少坤执行异议之诉纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2017）新4002民初1623号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王登社及其委托诉讼代理人郭富强、被上诉人李良军的委托诉讼代理人王丽丽、被上诉人马少坤及其委托诉讼代理人穆贵荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王登社上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持其诉讼请求；2、涉案费用由李良军承担。事实和理由：1、无论李良军与马桂芳、马少坤的买卖合同真假与否，不能仅凭合同设�物权，物权的设定应依登记为准。至今涉案标的物未办理过户变更登记手续，此物权仍在李良军名下，并未发生变化，李良军与马桂芳、马少坤的买卖合同不能设定物权。2、无论交易行为真假与否，仅是李良军与马桂芳、马少坤的内部行为，对外并未公示，不具有排他效力，更不能对抗物权登记效力。
李良军辩称：李良军在王登社采取保全措施前就已将涉案标的出售给了马桂芳、马少坤，该买卖行为不存在恶意逃避债务，且李良军和马桂芳、马少坤并不认识，也不存在恶意串通，买受人的权益应受到合法保护。请求：驳回上诉，维持原判。
马桂芳、马少坤辩称：1、本案争议合同系马桂芳与李良军真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、恶意串通等影响合同效力的客观因素，该合同合法有效。合同�订后，其对涉案房屋权属、抵押、查封等状态进行了必要的审查核实后，已一次性支付购房款，对双方之间的买卖行为，其主观上并无过错。2、原审法院作出的（2016）新4002财保59号民事裁定书，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原审适用法律正确。请求：驳回上诉，维持原判。
王登社向原审法院起诉请求：1、继续对李良军名下位于伊宁市飞机场路57号钻石佳苑5A住宅楼1单元6楼601室、7楼701室房屋执行；2、本案涉诉费用由李良军承担。
一审法院认定事实：2016年3月21日，李良军与马桂芳签订房屋买卖居间合同，约定，李良军将位于伊宁市飞机场路57号钻石佳苑5Ａ住宅楼１单元6-7层601室、701室转让给马桂芳，房屋成交价格为400000�（肆拾万元整），交易过程中的一切税费由马桂芳负担。马桂芳在签订合同后一次付清，在2016年3月26日前付355000元。2016年3月28日，李良军在伊犁州公证处办理委托书公证，委托案外人郑健对其位于伊宁市飞机场路57号钻石佳苑5Ａ住宅楼１单元6-7层601室、701室（房屋所有权证号：伊宁市房权证字第XX**号）的房产出售事宜全权办理，伊犁州公证处作出（2016）新伊州民证字第1129号公证书。2016年3月28日，马少坤通过伊犁农商银行向李良军转账付款70000元。同日，案外人郑健通过中国邮政储蓄银行新华路支行向李良军持有伊宁县农村信用合作联社胡地亚于孜信用社的账户汇款250000元。同日，李良军出具收条”今收到郑健付房款（银行解压）钻石佳苑5A-1-601贰拾伍万元正（250000元），李良军×××”；李良军还向马少坤出具证明”今钻石佳�5A一单元601已过户给马少坤，房款已付清，今后与李良军无关。”2016年3月29日，马桂芳、马少坤搬入该房屋居住。2016年4月7日，马桂芳在伊宁市地税局交纳税款8466.14元。2016年3月31日，王登社提出申请诉前财产保全。2016年4月5日，伊宁市人民法院作出（2016）新4002财保59号民事裁定书，裁定冻结李良军50万元存款或查封、扣押等值财产。在申请强制执行案件过程中，作为案外人的马桂芳、马少坤提出案外人执行异议。2017年1月24日，伊宁市人民法院作出（2017）新4002执异1号执行裁定书，中止对李良军名下位于伊宁市飞机场路57号钻石佳苑5Ａ住宅楼１单元6-7层601室、701室房屋的执行。马少坤与马桂芳系夫妻关系。
一审法院认为，李良军与马桂芳签订的房屋买卖居间合同，系其真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制�规定，应为合法有效。通过庭审中提交的委托公证书、房屋买卖居间合同，银行转账付款凭据及入住房屋等证据和事实，王登社是在李良军与马桂芳签订房屋买卖合同、马桂芳付清购房款及办理入住后，才申请诉前财产保全，足以表明李良军与马桂芳之间签订的合同在王登社申请保全前的行为，不存在通过采取虚假的手段办理房屋转让的相关事宜，故李良军与马桂芳之间签订的房屋买卖合同应为有效。至于王登社主张马桂芳、马少坤未在登记部门办理登记手续合同即未生效的意见，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：”当事人订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记”。马桂芳、马少坤购买该房屋，虽未办理登记手续，但其情形符合最高人民法院所规定的情形，故对王登社的意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回王登社的诉讼请求�案件受理费70元，减半收取即35元，由王登社负担。
二审中，当事人未提交新证据。
经本院审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：王登社要求对李良军名下的涉案标的物继续执行的理由能否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（�）非因买受人的自身原因未办理过户登记”。王登社要求对李良军名下的涉案标的物继续执行的理由，本院分析如下：首先，李良军作为涉案房屋的权属人，有自由处分该房屋的权利，其通过中介机构将涉案房屋出卖给马桂芳、马少坤，马桂芳、马少坤依约已向李良军支付了全部成交价款，且在法院查封前已合法占有并实际使用涉案房屋。其次，在此期间，涉案房屋未涉及被查封或抵押等限制转移的情况，且没有证据表明双方存在恶意串通的行为，李良军将涉案房屋出卖给马桂芳、马少坤未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效。第三，经审查，未办理过户手续非因买受人马桂芳、马少坤的自身原因。第四，涉案房屋的所有权人虽没有发生变动，但《中华人民共和国物权法》第十五条规定，并不影响房屋转让合同的效力。庭审中，王登社主�以上买卖行为对外并未公示，不具有排他效力，与法相悖，本院不予采信。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由王登社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 凤
审 判 员 芦海龙
代理审判员 杨 静
二〇一七年十月十五日
书 记 员 于 洋