贵州省纳雍县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0525民初1186号
原告：纳雍县农村信用合作联社，住所地贵州省毕节市纳雍县雍熙镇沿河街。
法定代表人：周文，该合作社理事长。
委托诉讼代理人：唐婷婷，贵州本芳律师事务所律师。
被告：陈某，男，某年某月某日出生，汉族，住贵州省黔西县某镇某街某号。
被告：贵州宏鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙镇县府街二中路。
法定代表人：张耀强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐玲倩，该公司法务部工作人员。
原告纳雍县农村信用合作联社（以下至判决主文前简称“纳雍县联社”）与被告陈某、贵州宏鑫房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“宏鑫公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月8日以借款合同纠纷受理后，依法适用普通程序于同年9月21日公开开庭进行了审理。原告纳雍县联社的委托诉讼代理人唐婷婷、被告宏鑫公司委托诉讼代理人徐玲倩到庭参加了诉讼，被告陈某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告纳雍县联社向本院提出诉讼请求：1、判决被告陈某立即偿还所欠我社借款本金人民币2508388.73元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计314700.42元，利息、罚息、复利应计算至本息清偿完毕之日止）；2、我社对“纳农信（2014）年农借字个房第×号”《个人购房担保合同》项下的抵押财产即被告陈某位于纳雍县某镇某路某城×7、×8号商铺折价或者拍卖、变卖的价款在被告陈某不能清偿该《个人购房担保合同》所担保的债权范围内优先受偿。3、判决被告宏鑫公司对被告陈某所欠我社前述第一项借款本息承担连带偿还责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年9月23日，被告陈某作为借款人、宏鑫公司作为保证人与我社签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款人向我社借款2670000元用于购买房产,借款期限从2014年9月23日至2024年9月22日，借款月利率7.098‰，还约定了罚息、复利计算方式，还款方式为等额本息还款，还款日期为每期末月第20日，借款人未足额偿还借款本息超过90日，贷款人有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权。被告陈某以其位于纳雍县雍熙镇A区1层1-7号、1-8号商铺为该笔借款提供抵押，办理了抵押预告登记。同时，被告宏鑫公司对该笔借款提供阶段性连带责任保证担保，担保期限至借款人获得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续时止，由于宏鑫公司未为被告陈某办理权属证书且未办理抵押登记，因此现尚处于保证有效阶段。2014年9月25日我社向被告陈某履行了发放贷款的义务。借款后，被告陈某未按期偿还借款本息，截至2017年1月18日，尚欠原告借款本金258689元，应还未还利息271377.47元且已超过90日。特提起诉讼，因合同中未约定复利，因此撤回对第一项诉请中复利的请求。
被告陈某未答辩。
被告宏鑫公司辩称，根据签订的《个人购房担保借款合同》的约定，担保期限为合同签订之日起至抵押登记手续办妥之日止，现涉案房屋已办理抵押登记，原告可以对涉案房屋主张优先受偿权，故我公司保证责任已经免除。
原告围绕诉讼请求提交了证据：个人购房贷款申请表、《个人购房担保借款合同》、预告证、贵州省农村信用合作联社借款借据、信用社进账单、贷款账户查询单及还款记录各1份，证明被告陈某借款、还款情况及被告宏鑫公司保证担保的事实。被告宏鑫公司对原告提供质证的证据的真实性无异议，认为《个人购房担保借款合同》达不到原告的证明目的。经合议庭审查，以上证据符合证据的客观性、关联性、合法性，被告宏鑫公司无异议，本院予以采信，作为本案的定案依据。
被告宏鑫公司围绕其抗辩主张提交了证据《个人购房担保借款合同》，证明宏鑫公司对陈某的担保期限已届满，宏鑫公司不应承担保证责任。原告质证认为，证据真实，但对证明目的有异议。本院予以采信。
本案经审理认定事实如下：2014年9月23日，被告陈某向原告纳雍县联社贷款2670000元用于购买房产，被告陈某及宏鑫公司以陈某为借款人，宏鑫公司为保证人与原告签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款期限为2014年9月23至2024年9月22日，借款期内，还款方式为等额本息还款，月利率为7.098‰，逾期，在基础利率上上浮50%计收罚息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。若未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回已发放借款，提前行使担保权。被告陈某以其贷款购买的位于纳雍县某镇（现纳雍雍熙街道办事处）某路×7、×8号商铺为该笔借款提供抵押，因被告陈某未取得房地产权利证书，因此仅办理了抵押预告登记。被告宏鑫公司为该笔借款提供阶段性连带保证责任，保证期限自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止。2014年9月25日，原告纳雍县联社按合同约定履行了贷款发放义务，2015年8月20日后被告未再履行支付利息义务，2015年9月20日后，被告未再履行偿还借款本金义务。
本案的争议焦点为：1、被告宏鑫公司的保证担保期限是否已届满；2、原告是否享有以未取得房地产权证书的商铺作抵押的优先受偿权。
本院认为，本案以借款合同纠纷立案，因原告系金融机构，因此本案应为金融借款合同纠纷。原告与被告陈某、宏鑫公司三方签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，借款事实成立，借款人陈某应当按照合同约定偿还借款本金、支付利息及罚息、复利。因原告纳雍县联社当庭撤回对复利的请求，是对其权利的处分，依法予以准许。被告陈某未足额偿还借款本息已超过90天，原告主张提前收回贷款同时行使担保权符合约定，应当支持。根据原告提供的证据表明，截止2017年1月18日，被告陈某应返还原告的借款本金为2508388.73元，利息、罚息、复利共计314700.42元，其中复利为25874.10元，复利部分因原告撤回而应予以扣除，因此原告纳雍县联社主张被告陈某应支付其利息、罚息共计288826.32元的诉请，本院予以支持。对于保证责任，因被告陈某并未取得涉案抵押商铺的房屋产权证，被告宏鑫公司的阶段性连带保证尚在保证期限内，对于被告宏鑫公司提出保证期限已届满的抗辩主张，本院不予支持，宏鑫公司应按合同约定对被告陈某的以上债务承担连带保证责任。关于抵押物的优先受偿权，因被告未取得涉案抵押商铺的房屋产权证书，仅进行了抵押预告登记，原告纳雍县联社作为抵押预告登记权利人，享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。对未经过户到借款人名下的商铺可能因该商铺买卖合同解除或者撤销，使其抵押权将归于消灭。因此原告纳雍联社对被告预告登记抵押的商铺享有优先受偿权的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈某于本判决生效之日起30日内偿还原告纳雍县农村信用合作联社借款本金人民币2508388.73元，并支付从2015年8月20日起至2017年1月18日止期间的利息、罚息共计人民币288826.32元，及从2017年1月29日起至本金清偿完毕之日止按合同约定的利率计算方式计算的利息、罚息；被告贵州宏鑫房地产开发有限公司对以上债务承担连带清偿责任；
二、驳回原告纳雍县农村信用合作联社的其他诉讼请求。
如果未在本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29385元，由被告陈某负担29178元，原告纳雍县农村信用合作联社负担207元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审 判 长 张 弦
审 判 员 杨 红
人民陪审员 罗朝林
二〇一七年十月十二日
书 记 员 彭朝婷