广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终2283号
上诉人（原审原告)：南宁市战略营销策划有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市河堤路23号安宇望江公寓。
法定代表人：黄兰芬，该公司董事长。
委托诉讼代理人:谭冬婷，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：赵法杏，广西广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广西泽鑫房地产开发有限责任公司资源分公司，住所地广西壮族自治区资源县城北开发区。
负责人：莫志明。
被上诉人（原审被告）：广西泽鑫房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市跃进路70号。
法定代表人：莫志明，该公司执行董事。
上诉人南宁市战略营销策划有限责任公司（以下简称战略营销策划公司）因与被上诉人广西泽鑫房地产开发有限责任公司资源分公司（以下简称泽鑫资源公司）、广西泽鑫房地产开发有限责任公司（以下简称泽鑫公司）委托合同纠纷一案，不服广西壮族自治区资源县人民法院（2017）桂0329民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人战略营销策划公司的委托诉讼代理人谭冬婷、赵法杏到庭参加诉讼。被上诉人泽鑫资源公司、泽鑫公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人战略营销策划公司上诉请求：1、撤销广西壮族自治区资源县人民法院（2017）桂0329民初25号民事判决；2、判决二被上诉人共同向上诉人支付2014年11月至2015年6月未结算的销售代理费（含基本销售售代理费及超值奖励）共计人民币484474元；3、判决二被上诉人共同向上诉人支付违约金人民币50万元；4、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人共同承担。事实和理由：1、一审判决任意突破合同相对性原则，据此驳回上诉人的诉讼请求，属认定事实不清，证据不足。上诉人与被上诉人之间存在合同关系，双方签订代理合同后，上诉人如约开展工作，在履行合同义务完毕后，对被上诉人有支付对价的请求权。而购房者与上诉人之间没有合同关系，购房者不是本案讼争合同关系的当事人。一审判决以购房者的权利受到侵害为由剥夺上诉人的合同款请求权，于法无据。2、一审判决认定上诉人未尽审查义务，审慎从事销售工作，导致35套房存在纠纷，并不予结算代理费用，没有事实和法律依据。一审认为上诉人作为专业营销公司，应当“可以查明”房屋产权情况，是对上诉人审查能力的任意放大。根据合同约定，被上诉人对其提供房源的真实性和合法性负有责任，上诉人在此前提下进行销售代理工作，无责任也无资格对被上诉人提供的房源是否存在一房多卖或抵押进行核查。导致35套房屋存在纠纷的责任，是被上诉人的过错。3、“引起上访和社会矛盾”的责任人应是被上诉人，“引起上访和社会矛盾”不是裁判本案讼争合同关系的理由。根本原因是被上诉人不履行对购房者交付房产合同义务的行为。一审法院根据“引起信访”即驳回上诉人的全部诉讼请求，是适用法律错误，事实上也根本没有适用任何法律。4、一审判决认定合同自然终止，不支持上诉人要求被上诉人支付违约金50万元的请求错误。被上诉人不履约的行为构成了根本性违约，被上诉人单方面无故自行终止合同，依约应赔偿上诉人违约金50万元。5、一审判决认定上诉人连续两个季度没有完成销售任务，代理费用按照80%结算，系未查明事实，认定错误。合同中既约定了代理费的结算给付标准，也约定了被上诉人的责任与义务。上诉人连续两个季度不能完成销售任务的原因，是被上诉人工程停工影响销售工作造成的，被上诉人违约在前，上诉人已履约完成工作，代理费应按100%的比例结算给付上诉人。
被上诉人泽鑫资源公司、泽鑫公司未作答辩。
战略营销策划公司向一审法院起诉请求：l、判决解除原告与泽鑫资源公司于2014年10月16日签订的《资源县益嘉国际项目全程营销推广代理合同》；2、判决两被告共同向原告支付2014年l1月至2O15年6月未结算的销售代理费(含基本销售代理费及超值奖励)共计484474元；3、判决两被告共同向原告支付违约金50万元；4、本案受理费由二被告承担。
一审法院认定事实：2014年10月16日，以被告泽鑫资源公司为甲方，以原告战略营销策划公司为乙方，双方签订《资源县益嘉国际项目全程营销推广代理合同》。双方在第二条本项目概况约定甲方委托乙方销售的房号以及各房号销售面积见附表。第三条委托期限约定：自合同签订之日起至本项目委托的住宅物业套数销售至90%时，双方结算后合同可终止。第五条合作方式约定：销售代理费采用基本提成加超值奖励方式。第六条销售价格约定：住宅物业销售目标基准底价为3100元每平方米，商业及其他物业基准底价由双方另行签订补充协议。第七条销售完成的界定及销售周期约定：1、在购房客户与甲方办理签署《商品房认购书》并交付购房定金后，视为乙方完成销售任务指标。2、在签署物业《商品房买卖合同》手续并交清首付款后，视为乙方达到首次结算条件。3、物业的销售周期作如下阶段约定：本合同签订后的30天为销售准备期，第31天至住宅物业销售套数低于90%前，每个季度作为一个考核周期，乙方每个季度应完成45套住宅物业的销售。第八条销售代理费用的标准及结算方式约定：（一）住宅物业销售代理费用的标准：分为基本销售代理费及超值奖励两部分：1、基本销售代理费的收取标准：按照销售总额的1.8%收取。（三）销售代理费用的支付方式：乙方进入正式销售期后，乙方的销售代理费按季度进行结算，甲方在每季度的第10个工作日前按如下约定支付给乙方：1、如购房户已签订《商品房买卖合同》并支付了首次购房款，则此物业的销售代理费甲方先按30%预支给乙方，在银行按揭款回款至甲方账户后5日内甲方再支付50%给乙方。2、如购房户已签订《商品房买卖合同》并一次性付款的，则此物业的销售代理费甲方先按80%预支给乙方。3、乙方余下的20%销售代理费，待乙方完成本合同第七大条第3小条约定的所有考核任务之日起的10日内一次性结算给乙方。（四）销售代理费的其他约定：1、如甲方原因，购房户在签订《商品房买卖合同》并交付首期款后退房，则乙方的销售代理费按照已交付的首期款的1.8%提成。非甲方原因客户退房的，乙方不能收取代理费用。2、如客户已签订《商品房买卖合同》及客户不按时履行相关义务或中途退房的违约之被罚没违约金，甲方占70%，乙方占30%，此款在该期结算时结清。5、合同签订后，甲方原则上不超出常规给客户优惠折扣，如甲方超出常规给予优惠时，甲方签字确认，乙方的整合推广及销售代理费按实际折扣后的销售金额计算，由于甲方打折造成的损失与乙方无关。第十三条违约约定：1、方连续两个季度均不能完成销售任务的，乙方相应季度应得的销售代理费只能按80%结算。如乙方连续三个阶段均不能完成销售任务的，甲方有权单方解除本合同，且乙方相应阶段应得的销售代理费只能按80%结算。2、如遇特殊情况，甲方未能按本合同约定时间支付应得的代理费的，必须征得乙方同意，但延付时间不得超过100日，否则算甲方违约，乙方可终止合同。3、甲乙双方如任何一方无故自行终止合同的，终止方赔偿对方50万元违约金，且违约金在合同终止15天内支付完毕。2014年12月26日，原告向被告泽鑫资源公司发出《公函》，要求将双方签订《资源县益嘉国际项目全程营销推广代理合同》前已缴纳预约金或定金，但尚未办理其他购房手续的购房客户交由原告接待，该部分房号计入代理销售合同，按双方的代理合同结算。同日，被告泽鑫公司在该公函签注“同意”并加盖泽鑫公司公章。2014年12月28日，原、被告的工作人员进行会议形成纪要，双方同意自2014年12月30日起实际销售价格不低于2650元每平方米，实际销售实现均价应不低于2780元每平方米。2015年3月31日，原告向被告泽鑫资源公司发出《公函》载明益嘉国际项目自2015年2月初开始停工，严重影响客户购买意愿，给销售工作造成较大阻滞，要求确认复工时间并申请相应顺延合同考核周期。莫志明在公函上签注“实际情况从2015年3月5日至2015年5月9日止开始复工”。2015年5月23日，被告泽鑫资源公司向原告发出《关于资源县益嘉国际项目执行新促销政策及其他相关约定的函》载明：工程复工及抵押房源的解押问题经协调，将于近期得到解决，可全面安排办理换签、备案按揭等相关手续。同日，原告向被告泽鑫资源公司发出《资源县益嘉国际项目住宅物业促销方案》载明：由于项目停工及抵押问题，以致营销推广受阻，接贵公司函通知项目复工及抵押房源的解押问题已基本解决，近期将可全面办理换签、备案按揭等相关手续。自即日起将益嘉国际剩余的约111套住宅以2200元每平方米底价出售，开发商承诺于2015年12月31日前交房。同日莫志伟在该方案上签注同意。2014年10月17日至2014年11月15日为原告销售准备期，2014年11月16日至2015年2月16日为第一个考核周期，原告为被告销售32套住宅，2015年2月17日至2015年7月21日（自2015年3月5日至2015年5月9日停工，顺延考核周期）为第二个考核周期，原告为被告销售17套住宅（含商铺）。另原告为被告跟进销售11套住宅。原告共为被告销售60套住宅（含商铺）。
另查明，原告所销售的60套住宅（含商铺），有蒋建平、唐燕、覃秀文、易芝锋、蒋友清、尹年春、粟周姣、李谟良（粟春兰）、马桂桥、刘珊、王春华、刘前兵、杨敏、李连香、赵普吉、何胜、杨莉姣（赵梓钧）、刘安平、唐荣生、马艺丹、陈胜（李花波）、李卫清、王迪、谭天国、唐得徐25户购房户签订《认购协议》、《商品房买卖合同》后到资源县房产管理局办理了备案登记。有雷项钧、范军、莫田英、唐跃华、肖瑞芳、雷祥健、莫艳梅、程秀云、肖儒燕、赵水清、曾宪忠、李芳、马茂旋、雷易平、刘玉文、苏利生、陈俊谕、陈彬、王艳、闵安丙、谢利萍、雷雪梅、王戎梅、舒珉珉、莫秋楠2个商铺、段再锋2个商铺、吕礼连（吕小明）、马荣林（马宽宇）28户购房户签订了30套住宅（含商铺）《认购协议》、《商品房买卖合同》，但购买的房号在购买前已经被他人到资源县房产管理局办理了《商品房买卖合同》的备案登记，以上28户30套住宅（含商铺）未能办理《商品房买卖合同》的备案登记。郑刚因所选房号不能备案而退房。康资梅、李丽明、李彦莹（李福琪）、马文信4户签订《认购协议》没有签订《商品房买卖合同》。所选房号已经被他人到资源县房产管理局办理了《商品房买卖合同》的备案登记。
还查明，被告的益嘉国际项目的1栋、2栋住宅已经全部销售完毕，已全部在资源县房产管理局办理了备案登记。被告泽鑫公司自2015年2月17日至2015年6月17日先后支付给原告代理费共197792元。
一审法院审理认为，被告泽鑫资源公司、泽鑫公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，也没有提出答辩意见及证据材料，应视为其放弃质证及抗辩的权利，一审法院依法缺席审理。原告与被告泽鑫资源公司签订的《资源县益嘉国际项目全程营销推广代理合同》合法有效，应受法律保护。两被告将已经办理了备案登记的商品房、商铺再委托原告销售，其行为严重侵害了购房户的权益，但从原告提交的《关于资源县益嘉国际项目执行新促销政策及其他相关约定的函》和《资源县益嘉国际项目住宅物业促销方案》，陈彬、闵安丙成交确认单及《代理意见》可以看出原告在销售过程中已经发现所销售的房屋存在被抵押或已经销售备案的情况，此时，原告更应当核实代理销售的住宅、商铺能否继续销售，是否存在一房二卖的情形，更应当履行帮助代理销售签订《商品房买卖合同》的购房户在支付了购房款的情况下，实现得到所购买房屋的附随义务。从本案查明的事实来看，原告所销售的60套住宅（含商铺）有35套在与购房户签订《认购协议书》或《商品房买卖合同》前已经被他人办理了备案登记。原告作为专业的营销公司在可以发现委托方可能存在一房二卖的情形，但未尽审查义务，审慎从事销售工作，导致35套购买方支付了房款但不能得到房屋，并引发系列矛盾纠纷，造成该部分购房户持续上访，影响地方社会稳定。故对该35套住宅、商铺不应结算代理费用。原告为被告泽鑫资源公司销售给蒋建平、唐燕、覃秀文等25户的商品房办理了《商品房买卖合同》的备案登记。该25户的代理销售费用应当按照合同的约定结算代理费用。按照合同约定的基本销售代理费计算公式：基本销售代理费=物业实际完成销售总额×1.8%，计算得出原告该25户的基本销售代理费用为163737.4元。原告连续两个季度没有完成销售任务，根据合同销售代理费用按照80%结算，故原告应得的销售代理费为130989.9元（163737.4×80%）。被告已支付原告销售代理费197792元，故对原告要求被告再支付销售代理费484474元的诉请不予支持。因原告代理销售被告开发的益嘉国际商品房已经销售备案完毕，根据合同第三条，合同已自然终止，故原告要求解除《资源县益嘉国际项目全程营销推广代理合同》及要求被告支付违约金50万元的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民法通则》第七条、第六十九条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告南宁市战略营销策划有限责任公司的全部诉讼请求。本案受理费13645元，由原告负担。
本院二审审理期间，当事人没有提交新证据。
经二审审理，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，2015年5月23日，被上诉人泽鑫资源公司向上诉人战略营销策划公司发出《关于资源县益嘉国际项目执行新促销政策及其他相关约定的函》中载明：我公司同意将贵公司销售完成的界定修改为：在购房客户与我公司办理签署，本项日物业的《认购协议书》并交付购房定金后，即可视为贵公司完成销售任务指标及达到结算销售代理费条件。同意将贵公司的销售代理费用的支付方式调整为：l、贵公司的销售代理费用每日按套结算。2、如客户已签订《认购协议书》并交付了定金，则此物业的销售代理费用我公司先按80%支付给贵公司，在客户签订《商品房买卖合同》并交清全部购房款（或银行按揭回款至我公司帐户）后5日内再支付20%给贵公司。五、如因我公司原因，购房／购铺客户在签订《认购协议书》并交付了定金后退房的，则贵公司的销售任务指标及销售代理费用均不受影响。
本院认为，上诉人战略营销策划公司与被上诉人泽鑫资源公司签订的《资源县益嘉国际项目全程营销推广代理合同》，是签订双方当事人真实意思表示，是合法有效的民事行为，应受法律保护。双方当事人均应恪守。上诉人战略营销策划公司依约履行了委托事项，被上诉人泽鑫资源公司亦应依约给付其相应报酬。
关于上诉人战略营销策划公司要求被上诉人泽鑫资源公司、泽鑫公司支付销售代理费用484474元的主张。本院认为，2015年1月4日至2015年6月17日止，上诉人战略营销策划公司为被上诉人泽鑫资源公司销售房屋（含商铺）60套,销售金额21143029元。其中：销售的40套房屋（含商铺），总销售金额13965649元，该40套房屋（含商铺）销售实际单价超出销售目标基准底价。本院认为，双方签订的营销推广代理合同第八条第（一）项约定：甲方（泽鑫资源公司）支付乙方（战略营销策划公司）的销售代理费用分为基本销售代理费及超值奖励两部分：1、基本销售代理费按照销售总额的1.8%收取。计算公司为：基本销售代理费=物业实际完成销售总额×1.8%；2、物业超值奖励的收取标准：销售实际单价超出销售目标基准底价时，乙方的超值奖励费用计算方式为：未完成45套/季度，销售实际单价×销售面积×1.8%。合同履行期间，被上诉人泽鑫资源公司于2015年5月23日向上诉人出具的《关于资源县益嘉国际项目执行新促销政策及其他相关约定的函》中承诺：我公司同意将贵公司销售完成的界定修改为：在购房客户与我公司办理签署，本项目物业的《认购协议书》并交付购房定金后，即可视为贵公司完成销售任务指标及达到结算销售代理费条件。同意将贵公司的销售代理费用的支付方式调整为：l、贵公司的销售代理费用每日按套结算。2、如客户已签订《认购协议书》并交付了定金，则此物业的销售代理费用我公司先按80%支付给贵公司，在客户签订《商品房买卖合同》并交清全部购房款（或银行按揭回款至我公司帐户）后5日内再支付20%给贵公司。五、如因我公司原因，购房／购铺客户在签订《认购协议书》并交付了定金后退房的，则贵公司的销售任务指标及销售代理费用均不受影响。故，被上诉人泽鑫资源公司应支付给上诉人战略营销策划公司的代理费用（佣金）631956.20元。即：1、基本销售代理费380574.52元（销售总额21143029元×1.8%）；2、物业超值奖励251381.68元（销售金额13965649元×1.8%）。被上诉人泽鑫资源公司已支付上诉人战略营销策划公司现收代理费用（佣金）197792元，尚欠484164元。上诉人主张二被上诉人向其支付拖欠的代理费用（佣金）484474元，虽计算数额有误，但二被上诉人拖欠上诉人代理费用（佣金）484164元的事实清楚，本院应予以支持。本案中,讼争合同虽系被上诉人泽鑫资源公司与上诉人战略营销策划公司签订，但泽鑫资源公司属于泽鑫公司的分支机构,根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定:“公司可以设立分公司。设立分公司,应当向公司登记机关申请登记,领取营业执照。分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担。”被上诉人泽鑫资源公司不能对外承担责任,相应的法律责任应由被上诉人泽鑫公司承担。
关于上诉人要求被上诉人支付违约金50万元的主张。本院认为，《资源县益嘉国际项目全程营销推广代理合同》第三条约定“合同委托期限自签订之日起至本项目委托的住宅物业套数量销售至90%时，经双方结算后合同可终止”和第十三条第3项约定“甲乙双方如任何一方无故自行终止合同的，终止方赔偿对方人民币50万元违约金”。根据本案查明的事实,因被上诉人原因益嘉国际项目的施工停止，导致上诉人销售工作无法正常开展，且上诉人违反《资源县益嘉国际项目全程营销推广代理合同》第十一条第1项被上诉人应保证所托项目的真实、合法的约定，隐瞒部分物业已抵押的事实，造成部分物业“一房二卖”而未能办理《商品房买卖合同》的备案登记。由于被上诉人的违约行为致使不能实现合同目的，故，上诉人要求解除《资源县益嘉国际项目全程营销推广代理合同》及被上诉人支付违约金50万元的主张，有事实和法律依据，本院应予支持。被上诉人泽鑫资源公司、泽鑫公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的案件事实，依法缺席审理并作出裁判。
综上,一审判决认定基本事实清楚,程序合法,但适用法律和实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区资源县人民法院（2017）桂0329民初25号民事判决；
二、被上诉人广西泽鑫房地产开发有限责任公司向上诉人南宁市战略营销策划有限责任公司支付销售代理费（含基本销售售代理费及超值奖励）共计人民币484164元；
三、被上诉人广西泽鑫房地产开发有限责任公司向上诉人南宁市战略营销策划有限责任公司支付违约金人民币50万元；
四、驳回上诉人南宁市战略营销策划有限责任公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费13645元，二审案件受理费13645元，合计27290元，由被上诉人广西泽鑫房地产开发有限责任公司承担。
上述债务，义务人应于本判决书送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 郑文波
审判员 何 华
审判员 周秋莹
二〇一七年十月××日
书记员 聂思祺