广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民终2681号
上诉人（原审原告）：肇庆市衡建投资有限公司，住所地:广东省肇庆市西江北路鸿苑东街。
法定代表人：陈建乐，该公司董事。
委托诉讼代理人：王汉明，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：王璐，女，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：区志连，女，汉族，1969年11月23日出生，住广东省四会市城中区。
委托诉讼代理人：李果海，男，1977年11月8日出生，汉族，住广西忻城县，
委托诉讼代理人：韦良欢，女，1985年5月11日出生，汉族，住广东省广宁县，
被上诉人（原审被告）：高华平，男，1984年12月9日出生，汉族，住广东省四会市。
被上诉人（原审被告）：罗恩娣，女，汉族，1958年7月22日出生，住广东省四会市。
被上诉人（原审被告）：高华祥，男，汉族，1986年12月5日出生，住广东省四会市。
被上诉人（原审被告）：高瑞玲，女，汉族，1982年12月28日出生，住广东省四会市。
被上诉人（原审被告）：高积成，男，汉族，1925年8月14日出生，住广东省四会市。
一审第三人：四会市建设服务公司，住所地：广东省四会市龙江路10号。
法定代表人：高荣波，该公司经理。
一审第三人：广东省四会市镀锌铁线厂，住所地：广东省四会市新江镇。
负责人：谢生，该厂厂长。
上诉人肇庆市衡建投资有限公司（下称衡建公司）因与被上诉人区志连、罗恩娣、高华平、高华祥、高瑞玲、高积成、一审第三人四会市建设服务公司（下称服务公司）、一审第三人广东省四会市镀锌铁线厂（下称铁线厂）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省肇庆市中级人民法院（2016）粤12民初80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
衡建公司上诉请求：撤销广东省肇庆市中级人民法院（2016）粤12民初80号民事判决，改判支持衡建公司的全部诉讼请求。事实与理由：（一）涉案房屋买卖合同是无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条关于商品房买卖合同效力的规定适用于本案，涉案合同也违反了1994年建设部《商品房预售管理办法》以及公司法、《集体企业国有资产产权界定暂行办法》、《国有企业产权管理暂行办法》等行政法规、法律的强制性规定，属于无效合同，一审法院以“法不溯及既往”否定合同的效力违背了立法本意。（二）涉案房屋仍然是四会市建设服务公司的房产。1994年四会市建设服务公司向四会市房屋管理机关提交的《商品房产权权属申请表》并没有四会市东城区东城花园建设服务公司大楼XX房产的销售备案，故涉案房屋仍然是四会市建设服务公司的财产。（三）一审判决认定事实不清。高某贤与四会市建设服务公司未就涉案的《定房合同》进行现金支付对价，一审法院单凭高荣波陈述，没有事实、书证和质证，对合同效力进行了认定，违反了法律规定。《定房合同》条件未成就，高某贤只能享有对服务公司的债权不能享有涉案房屋物权。高某贤只是施工队负责人，并非施工合同的承包主体，工程款并未清偿，双方并未签订商品房抵顶工程款合同，高某贤并未向服务公司支付房屋对价，涉案合同处分的是划拨土地形成的企业资产，所有权不能转移。（四）高华平2007年1月19日签订的《购房合同》无效。因《定房合同》无效，罗某威、高华平对涉案房屋没有财产权和处分权，《购房合同》违反了城市房地产管理法等法律法规的规定，且价格明显低于市场价格，是恶意交易，故合同无效。（五）区志连受让涉案房产，由于自身原因未能办理过户登记，不能对抗执行，一审法院仅凭建设局的文件，并未审查区志连没有办证的自身原因及其责任，二审应当予以纠正。（六）一审法院对合同效力的诉求不予审查，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》。
罗恩娣、高华平、高华祥、高瑞玲、高积成辩称，涉案房屋已于1997年、1998年通过合法交易完成并交付使用，衡建公司在2013年12月25日才取得涉案债权，对服务公司转让房产不具有优先受偿权，不具有法律意义上的利害关系，不具有本案原告主体资格。涉案房产不属于国有资产，定房合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，服务公司与高某贤施工队签订协议，约定服务公司拖欠高某贤施工队工程款作为房款，已经实际支付了对价，定房合同合法有效。罗恩娣、高华平、高华祥、高瑞玲、高积成属于善意第三人，《购房合同》并不存在恶意串通，损害国家、集体、第三人利益的情形，合法权益应当受到保护。综上，衡建公司的上诉没有依据，依法应予以驳回。
区志连答辩称，衡建公司不具有原告主体资格，涉案合同合法有效，区志连属于善意第三人，合法权益应当受到保护，衡建公司的上诉没有依据，依法应予以驳回。
衡建公司向一审法院起诉请求：1、确认高某贤于1998年6月25日与服务公司签订的关于四会市东城区东城花园建设服务公司大楼XX房产的《定房合同》无效；2、确认高华平于2007年1月19日与区志连签订的关于XX房产的《购房合同》无效；3、撤销广东省肇庆市中级人民法院（2016）粤12执异23号执行裁定，继续执行XX房产，以偿还被执行人服务公司、铁线厂拖欠衡建公司的债务；4、本案诉讼费用由区志连、罗恩娣、高华平、高华祥、高瑞玲、高积成负担。
一审法院认定事实：中国建设银行四会市支行（以下简称四会建行）与服务公司、铁线厂因借款合同一案，广东省肇庆市中级人民法院于2003年11月19日分别作出（2003）肇中法民商初字第157号、158号民事判决，判决服务公司、铁线厂自该判决发生法律效力之日起十五日内分别将尚欠的借款本金312.64万元、300万元清偿给四会建行。服务公司、铁线厂因未履行上述判决确定的义务，四会建行作为申请执行人向广东省肇庆市中级人民法院申请执行上述债权。从2004年起至2014年期间，四会建行将上述债权依次转让给中国信达资产管理有限公司广州办事处、中国东方资产管理公司广州办事处、KAMCOGLOBALINVESTMENTⅡLIMITED、周某慧、广州信必达投资咨询有限公司、衡建公司。广东省肇庆市中级人民法院于2014年2月18日分别作出（2004）肇中法执字第103号恢1-1号、104号恢1-1号执行裁定：变更衡建公司为该案的申请执行人，原申请执行人四会建行的权利义务由衡建公司继受。后广东省肇庆市中级人民法院根据变更后的申请执行人衡建公司的申请作出了（2015）肇中法执恢字第28-1、29-1号执行裁定，查封了被执行人服务公司名下包括XX房产的多套房屋、商铺、车房。案外人区志连对广东省肇庆市中级人民法院查封其居住的XX房产提出执行异议，广东省肇庆市中级人民法院审查后作出（2016）粤12执异23号执行裁定，裁定中止对被执行人服务公司名下包括XX房产的执行，衡建公司不服裁定引起本案诉讼。
另查明，1998年6月25日，服务公司与高某贤签订一份《定房合同》约定“定购东城花园服务公司大楼XX房产壹套，按设计面积约102.42㎡，房每平方售价630元，预先按设计面积付清定金73169.80元，余下部分房款待服务公司工程竣工验收后十天内一次付清，定房人一次性付清整套房款按77041.38元优惠。同日，服务公司向高某贤出具一张《收款收据》，载明：收东城花园XX房产房购房款73169.80元。
高某贤与服务公司法定代表人高荣波是兄弟关系。高某贤于2006年8月25日身故，其直系亲属有：配偶罗恩娣，子女高瑞玲、高华平、高华祥，父亲高积成，母亲陈某(已故)。
2007年1月19日，高某贤儿子高华平与区志连签订一份《购房合同》，约定区志连向高华平购买XX房产一套，按设计面积约102.42㎡，一次性付清房款69645.60元。2007年2月2日，高华平向区志连出具一张《收据》，载明：今收到区志连购XX房产房款66645元。其后，区志连为该套房屋办理水费及电费交费簿，并占有使用至今十年多。
为查明本案事实，广东省肇庆市中级人民法院于2016年12月13日向四会市住房和城乡建设局发函了解涉案情况，该局于2017年1月3日函复广东省肇庆市中级人民法院证实：该局于1989年开办成立服务公司，企业经济性质为集体所有制，法定代表人为高荣波，服务公司从2000年开始因经济困境，逐步走入关停，涉诉债务达一千万元，公司严重资不抵债。从2004年开始没有办理工商年检和注销手续。1995年7月服务公司与高某贤[高荣波弟弟、四会市第三建筑工程公司三O二施工队（以下简称三建施工队）负责人]签订东城花园楼房施工合同，因服务公司无提交工程款结算依据，故对工程决算金额不清楚。东城花园楼房目前有39户至今未办理土地证、房产证，该39户业主不能办证的主要原因是购房初期，服务公司没有为购房者办理房屋完税等办证前期手续，加上当年商品房销售和合同备案等政策还不完善，导致形成历史遗留难办证的问题。
另外，广东省肇庆市中级人民法院经向服务公司法定代表人高荣波询问，高荣波陈述内容如下：1995年7月，服务公司与三建施工队负责人高某贤签订东城花园楼房工程施工承包合同，因服务公司资金不足，服务公司在承建东城花园期间以部分房屋作为预付部分工程款，服务公司与高某贤陆续签订定房合同。服务公司与高某贤就东城花园楼房工程款结算依据无法提供，服务公司停业后多次搬迁办公室，相关资料去向不清楚。高某贤取得东城花园房屋后其对房屋应有权处分。
一审法院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。衡建公司作为广东省肇庆市中级人民法院（2015）肇中法执恢字第28-1、29-1号执行一案的申请执行人，因不服广东省肇庆市中级人民法院（2016）粤12执异23号执行裁定而提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，依法进行审理。本案争议的焦点是案外人区志连对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。
经查证，服务公司与三建施工队负责人高某贤签订东城花园楼房工程施工承包合同，服务公司在开发该楼房过程中，陆续与高某贤签订定房合同，用部分房屋作为预付部分工程款。高某贤身故后，高华平于2007年1月19日与区志连签订《购房合同》，区志连支付房款后取得XX房产居住使用至今。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，在具备以下四个条件时，不动产买受人未办理过户登记手续的，也享有排除强制执行的权利：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，根据上述构成条件具体分析如下：第一、关于购房合同的效力问题。衡建公司认为服务公司与高某贤签订《定房合同》时，服务公司尚未取得商品房预售许可证明，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定应认定为无效，但双方于1998年签订《定房合同》，该司法解释于2003年施行，根据法不溯及既往的原则，衡建公司主张因服务公司未取得商品房预售许可证明致《定房合同》无效的理据不足，不予采纳。高华平与区志连在查封房屋前签订《购房合同》，衡建公司在区志连签订《购房合同》多年后才提出异议，衡建公司亦未能提供证据证实服务公司与高某贤存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害其合法权益的事实，因此，高华平与区志连签订的《购房合同》是当事人意思表示一致的结果，意思表示真实，无违反法律的禁止性规定，故合法有效。衡建公司认为因《定房合同》无效致《购房合同》亦无效的依据不成立，不予采纳。第二、关于合同是否实际履行及合法占有的问题。根据区志连提交的房屋水电费交费卡等证据，能证明涉案房屋由区志连实际占有并使用至今十年多。第三、关于房屋转让款是否已实际支付的问题。《购房合同》后高华平向区志连出具《收据》，证实高华平已收取了涉案房屋的房款66645元，高华平及家人也确认收取房屋款的事实，区志连提交其交付房屋款项收据证实其主张，故对区志连已支付房款的事实予以确认。第四、关于房屋未办理过户登记手续，受让人是否存在过错的问题。四会市住房和城乡建设局函复证实：东城花园楼房39户至今未办理土地证、房产证，业主不能办证的主要原因是购房初期，服务公司没有为购房者办理房屋完税等办证前期手续，加上当年商品房销售和合同备案等政策不完善，导致形成历史遗留难办证的问题。因此，区志连受让涉案房屋未能办理过户登记并不存在过错。至于衡建公司主张确认两份合同无效的诉求，因该请求属确认之诉，而本案属申请执行人执行异议之诉，衡建公司仅能对执行标的可否继续执行享有诉讼请求权，故对衡建公司主张确认合同效力的诉求不予审查。
综上所述，区志连对涉诉执行标的物XX房产享有足以排除强制执行的民事权利，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院不得对涉案XX房产采取查封等执行措施。原告衡建公司要求继续执行XX房产的理据不充分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决驳回衡建公司的诉讼请求，一审案件受理费100元，由衡建公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，一审法院查明的案件事实依据充分，本院予以确认。
本院认为，根据当事人上诉请求和理由，本案争议的焦点是区志连是否对涉案房产享有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和执行复议若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉案房产虽然没有小确权登记，但属于服务公司开发建设的，对此各方当事人均无异议。本案中，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同该纠纷案件适用法律若干问题的解释》于2003年施行，高某贤与服务公司签订《定房合同》在1998年，《定房合同》在内容上也并没有违反当时生效的法律和行政法规的强制性规定，故衡建公司主张《定房合同》无效依据不足，本院不予支持。签订合同后，高某贤又通过与区志连签订《购房合同》的方式将涉案房屋转让给区志连，该合同的签订在涉案房屋被查封之前，衡建公司亦未提交证据证明合同签订时存在恶意串通损害他人利益的情形，《购房合同》系双方真实意思表示，内容也并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。而区志连提供的房屋水电费缴费卡等证据显示，涉案房产在法院查封之前已经被区志连实际占有并使用至今。尽管区志连只缴纳了66645元房款，但已经缴纳了大部分房款。从四会市住房和城乡建设局的函复可以看出，涉案房产未办理过户手续的原因是服务公司没有为购房者办理房屋完税等前期手续，据此可以认定未办理过户并非买受人原因所致。至于二份合同效力的诉讼请求，因与本案并非同一法律关系，一审法院未予以处理，并无不当。综上，区志连通过买卖合同占有涉案房产符合《最高人民法院关于办理执行异议和执行复议若干问题的规定》第二十八条规定的情形，一审法院认定不得执行涉案房产，并无不当，本院予以维持；衡建公司的上诉请求依据不足，本院予以驳回。
综上所述，衡建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由衡建公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁海湖
审判员 陈可舒
审判员 王 庆
二〇一七年十一月三十日
书记员 赵 恩