湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）益法民一终字第258号上诉人（原审原告）南县厂窖镇农业综合服务站。法定代表人杨佑兵，该站站长。委托代理人肖先忠，男，1943年出生，汉族，该站退休人员。委托代理人张令羽，湖南金剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黄应平，男，1971年出生。被上诉人（原审被告）郭辉蛟，男，1971年出生。以上二被上诉人之共同委托代理人吴超，南县正大法律服务所法律工作者。原审第三人聂凤云，女，1953年出生。原审第三人文波，男，1977年出生。上述二原审第三人之共同委托代理人段家清，湖南金剑律师事务所律师。上诉人南县厂窖镇农业综合服务站（以下简称农业站）与被上诉人黄应平、郭辉蛟、原审第三人聂凤云、文波返还原物纠纷一案，湖南省南县人民法院于二0一五年二月十七日作出（2014）南法民一初字第863号民事判决，上诉人农业站不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人农业站的委托代理人肖先忠、张令羽，被上诉人黄应平及其与被上诉人郭辉蛟的共同委托代理人吴超，原审第三人聂凤云、文波的共同委托代理人段家清出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2003年11月25日，聂凤云（作为乙方）与南县厂窖镇农业机械管理站（作为甲方，以下简称农机站）签订房屋买卖合同，合同中注明因甲方改组、人员下岗，需资金支付、补贴下岗职工的生活费、养老保险金及购买办公场所。经南县厂窖镇人民政府同意、站委会成员集体研究决定，将其所有的两间门面房产以柒万元的价格优先卖给下岗职工聂凤云。经双方商议，达成协议如下：一、甲方将坐落于南县厂窖镇中心街门面两间和生活用房、仓库两间卖给乙方为业（详见附图）。二、乙方于本合同签订之日一次性付清现金柒万元整给甲方作为购房款。乙方以甲方收据为凭。三、乙方支付购房款后，原甲方房屋产权即转移给乙方。与陈彩平门面连接的墙，东侧后面与宋立华房屋连接的墙，西侧与供销社连接的墙的所有权均为乙方所有。一楼楼梯间铁门内属乙方所有，铁门外属公用，甲方协助乙方办理有关产权转移的有关手续，其费用由乙方承担。四、乙方支付购房款后一个星期内，甲方将其公物搬走。其房屋内水电设施一并移交乙方所有。五、本合同自2003年11月25日发生法律效力。任何一方违约，都由违约方承担相应的损失赔偿责任。该协议由该站支部书记刘志雅作为负责人签名与加盖该站公章。后由南县司法局厂窖司法所作为见证。合同签订后，聂凤云付款，该站转移该房占有于聂凤云；聂凤云所付款项后用于该站购买保险等。2006年11月15日，聂凤云以其子文波的名义将其从农机站购得的其中一间门面和生活用房以53800元价格卖与郭辉蛟之妻聂荣英，并签订房屋买卖合同一份，由黄应平之妻聂凤兰作为见证人，该合同由聂荣英、聂凤云代其子文波签名。次日，聂荣英付款，由聂凤云出具收条，载明：“今收到聂荣英现金伍万叁仟元整（收回房屋出售款一次性己付清，2007年3月8日交房）。”后聂凤云将合同所涉房屋交付郭辉蛟之妻聂荣英。另聂凤云从农机站处购得房屋后将其中一间门面交由黄应平使用。后农机站依相关政策与南县厂窖镇农技站合并为农业站。2014年9月30日，农业站（作为甲方）与聂凤云（作为乙方）签订解除房屋买卖合同协议书，其中约定：“一、解除南县厂窖镇原农业机械管理站与乙方2003年11月25日签订的房屋买卖合同。二、本协议签订之日起生效，南县厂窖镇原农业机械管理站与乙方所签署的任何合同文件均作废，甲方与乙方相互免责，任何一方不再追究另一方的任何责任。三、解除房屋买卖合同协议后，收回房屋所产生的所有经济费用，由甲方承担全责。四、甲方与乙方在签订本协议后一次性退还乙方7万元人民币，乙方向甲方出具相应的收款凭证。五、本协议书是双方完全自愿签订，任何一方不得再以任何理由提起诉讼或仲裁。”2014年10月13日，农业站诉至原审法院，诉求如前。原审法院认为，农机站现已与其他单位合并为农业站，依法农业站应概括承受原农机站的相关权利与债务，本案诉争房屋尚仍登记在农机站名下，故农业站为本案诉争房屋的所有权人，对本案诉争房屋享有所有权，同时替代农机站成为与聂凤云所签订的合同主体。而原农机站与聂凤云所签订的合同系合同双方的真实意思表示，虽农业站庭审中称该合同系合同经办人刘志雅与聂凤云恶意串通，低价转让房产并损害国家利益，亦未经原农机站的法定代表人授权，并违反《行政事业单位国有资产处置管理实施办法》、《国有资产评估管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《关于国有资产流失查处工作若干问题的通知》中的关于国有资产转让应进行审批、评估，划拨土地转让应审批，转让房地产应签订书面合同与变更登记等的相关规定，依法应属无效，然本案中原农机站与聂凤云所签订的买卖合同中明确注明“因甲方改组、人员下岗，需资金支付、补贴下岗职工的生活费、养老保险金及购买办公场所。经南县厂窖镇人民政府同意、站委会成员集体研究决定，将其所有的两间门面房产以柒万元的价格优先卖给下岗职工聂凤云”，并合同签订后聂凤云依合同向原农机站缴纳款项，原农机站不作否认表示，予以接受，亦向聂凤云交付房屋与收取款项并用于购买保险等，农业站所举证据不足以证明交易存在恶意低价转让，故对农业站所称合同系合同经办人刘志雅与聂凤云恶意串通，低价转让房产并损害国家利益，亦未经原农机站的法定代表人授权，应属无效的意见不予采纳；农业站所指该合同违反的法律规定或已经被废止、或非法律与行政法规、或所涉内容非效力性强制性规定，故对该部分意见亦不予采纳，故原农机站与聂凤云所签合同符合法律规定，为有效合同，二者应受该合同约束。聂凤云从原农机站购买、占有房屋后，以其子即文波名义与郭辉蛟之妻聂荣英签订房屋买卖合同，并收取房款，腾出并向聂荣英交付门面和生活用房，而文波不作否认表示，予以接受，故该合同系文波与聂荣英的真实意思表示，虽文波未取得门面和生活用房的所有权，但并不违反法律规定，该合同合法有效，郭辉蛟占有该门面和生活用房来源于合同，属于合法占有。聂凤云从原农机站购买、占有房屋后，将一间门面交由黄应平占有，聂凤云虽未取得门面的所有权，但其从原农机站购买并占有门面屋，己享有所有权中的占有功能，有权将该房交由他人使用，故黄应平占有该门面来源于聂凤云的意思表示，系合法占有。农业站在多年后于2014年9月30日与聂凤云签订解除房屋买卖合同协议书，该协议书虽是双方意思的真实表示，但双方的解除合意纯出于双方的主观意志，该协议损害他人的合法利益如黄应平、郭辉蛟的合法利益，该协议亦违反诚实信用原则，该解除房屋买卖合同协议书依法应属无效，不产生效力，农业站与聂凤云仍应受原房屋买卖合同的约束。现农业站虽仍是诉争房屋的所有权人，但其己将房屋出售给聂凤云并向聂凤云交付房屋，无法定事由（如合同被宣告无效或被解除后）不得再行使占有权利，且黄应平与郭辉蛟的占有权利均来源于聂凤云的意思表示，系合法占有，故对农业站要求黄应平与郭辉蛟返还房产的诉求不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第十条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十六条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第六十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回农业站的诉讼请求。案件受理费500元，由农业站承担。农业站不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审认定原农机站与聂凤云签订的合同为有效合同错误。1、该合同违反了《行政事业单位国有资产处置管理实施办法》、《关于国有资产流失查处工作若干问题的通知》、《国有资产评估管理办法》、《城市房地产管理法》、《合同法》等法律的强制性规定，应认定为无效合同；2、未经原农机站上级主管部门南县厂窖镇人民政府审批；3、刘志雅不是当时原农机站的法定代表人，其未经授权，无权与聂凤云签订房屋买卖合同；4、签订合同的双方恶意串通，低价出售国有房屋，损害国家利益。二、原审认定农业站与聂凤云签订的《解除房屋买卖合同协议书》无效错误。该协议书系双方真实意思表示，没有侵害黄应平、郭辉蛟的合法利益。三、农业站要求黄应平、郭辉蛟返还房屋于法有据，应予以支持。请求二审法院依法撤销一审判决，判决黄应平、郭辉蛟返还其占用的农业站的房屋，并承担一、二审诉讼费用。被上诉人黄应平、郭辉蛟答辩称：1、刘志雅作为原农机站的负责人，是有权代理，且合同上加盖了原农机站的公章，原农机站与聂凤云签订的房屋买卖合同应为有效合同；2、聂凤云是农业站的下岗职工，农业站与聂凤云恶意串通，签订了《解除房屋买卖合同协议书》；3、农业站与聂凤云、文波以实际行为认可了房屋买卖行为的效力。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审第三人聂凤云、文波答辩称：聂凤云已于2014年9月30日与农业站签订了《解除房屋买卖合同协议书》，与本案诉争房产已经没有关系，而文波并未参与房屋的买卖。请求二审法院依法判决。二审中，各方当事人均未向本院提供新的证据。但黄应平在一审中提交的聂凤兰与聂凤云的通话录音资料，与郭辉蛟提交的《房屋买卖合同》（聂凤云以文波名义于2006年11月15日与郭辉蛟妻子聂荣英签订）中“西侧与黄应平连接的墙各一半为乙方（聂荣英）所有”的内容能相互印证，本院依法予以采信。二审经审理查明，聂凤兰支付35000元，与聂凤云从原农机站共同购买了本案诉争房屋，聂凤兰购得本案诉争房屋中西头的一间门面，用于经营“万哥男装”服装店。除此之外，二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案系返还原物纠纷。本案争议的焦点问题是：一、原农机站与聂凤云之间签订的《房屋买卖合同》是否有效；二、黄应平、郭辉蛟是否应当向农业站返还本案诉争房屋；三、农业站与聂凤云之间签订的《解除房屋买卖合同协议书》是否有效。一、关于原农机站与聂凤云之间签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”原农机站与聂凤云之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，原农机站加盖了公章，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。原审认定《房屋买卖合同》有效正确，本院予以维持。农业站上诉提出，《房屋买卖合同》违反了《行政事业单位国有资产处置管理实施办法》、《国有资产评估管理办法》、《关于国有资产流失查处工作若干问题的通知》、《城市房地产管理法》、《合同法》等法律的强制性规定，应认定为无效合同，以及未经原农机站上级主管部门南县厂窖镇人民政府审批，刘志雅不是当时原农机站的法定代表人，其未经授权，无权与聂凤云签订房屋买卖合同，签订的合同属于双方恶意串通，低价出售国有房屋，损害国家利益的上诉理由，没有事实和法律根据，依法均不能成立，本院不予支持。二、关于黄应平、郭辉蛟是否应当向农业站返还本案诉争房屋的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定：“基于合同关系等产生的占用，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”本案中，聂凤兰支付35000元，与聂凤云从原农机站共同购买本案诉争房屋，聂凤兰购得本案诉争房屋中西头的一间门面。2006年11月15日，聂凤云以其子文波的名义将本案诉争房屋中东头的一间门面和生活用房以53000元出售给郭辉蛟之妻聂荣英。黄应平、郭辉蛟占有本案诉争房屋系有权占有。农业站上诉提出，要求黄应平、郭辉蛟返还本案诉争房屋的上诉请求，于法无据，本院不予支持。三、关于农业站与聂凤云之间签订的《解除房屋买卖合同协议书》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。黄应平、郭辉蛟占有本案诉争房屋系有权占有，在此情况下，农业站与聂凤云之间仍签订《解除房屋买卖合同协议书》，属于恶意串通，损害第三人利益的合同，依法应认定为无效合同。原审认定农业站与聂凤云签订的《解除房屋买卖合同协议书》无效正确，本院予以支持。农业站上诉提出，原审认定农业站与聂凤云签订的《解除房屋买卖合同协议书》无效错误的上诉理由，不能成立，本院不予支持。综上，农业站的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由南县厂窖镇农业综合服务站负担。本判决为终审判决。审 判 长  付 星审 判 员  李学军代理审判员  刘觅琼二〇一五年七月三十日书 记 员  方赛兰