江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0121民初1841号
原告：唐尚华，男，1961年12月12日出生，汉族，住南昌县小蓝经济开发区，
委托代理人，蒋坤洪，南昌县法律服务所法律服务工作者。
被告：江西一线天贸易有限公司。住所地：南昌昌南新城金沙二路2955号景城名郡住宅区蜜糖7栋101室，统一社会信用代码：913601210980886014。
法定代表人：邓菊和，公司总经理。
委托代理人：熊建勋、甘丽琴，江西朗秋律师事务所律师。
原告唐尚华与被告江西一线天贸易有限公司租赁合同纠纷一案。本院于2016年7月20日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告唐尚华及委托代理人蒋坤洪，被告委托代理人熊建勋、甘丽琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告在2015年4月23日签订了一份店铺租赁协议书。约定：原告租赁了被告12#店铺，并交纳了押金12000元，同时交纳了一年租金48960元，可在预交租金后，只经营了三个月，被告以建造二楼楼梯所需为由，将原告的店铺改造，使原告无法经营。当时被告承诺楼道建成后将其11#店铺与12#店铺隔墙打通成为一体租赁给原告继续经营，事后被告违背承诺。2015年10月16日经昌南新城派出所主持调解下达成《违约赔偿协议》。约定：“因甲方（被告）拆除C区12号摊位作本市场二层楼梯间，故影响12号摊位正常经营，故作如下违约赔偿协议：1、C区12号摊位合同于2015年6月28日起至2016年6月28日，从2015年10月份至2016年6月份共九个月租金取消，今年预交一年租金除已经营三个月的租金，剩余九个月租金叁万陆仟元，作2016年6月28日后预交月租金；2、甲方保证2016年6月28日将C区12号摊位作为楼梯间剩余一半摊位面积和C区11号摊位（隔壁）一同租给乙方作为违约赔偿；3、甲方保证2016年6月28日办理拆除C区12号摊位和C区11号摊位（隔壁）并办理装修手续装成一间摊位，在2016年7月10日完成装修工作，其中装修费用由乙方承担，甲方负责协调城管部门；4、装饰好的（C区12号摊位和C区11号）摊位每月租金4000元，为期一年（2016年6月28日至2017年6月28日），一年后摊位租金按市场租金走；5、甲方必须做到本违约赔偿协议1-4条，如果无法达到以上1-4条违约赔偿条款，甲方则一次性赔偿违约金拾万元给乙方作为在此期间经营的损失。此协议式三份，双方各持一份，派出所留存一份”。协议签订后，被告一直未履行协议，致使原告购买回来的货物积压，无场所销售，损失加重，为防止损失继续扩大，故诉至法院，请求1、判决立即终止原、被告2015年4月23日的协议；2、判决被告立即退回原告店面租金36000元；3、判决被告退回原告店面押金12000元；4、判决被告支付原告违约金100000元；5、判决被告支付原告占用租金、押金16个月的利息7680元（按月息1%计算）；6、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、被告同意与原告解除2015年4月23日签订的协议，要求原告返还C区12号摊位的半间商铺；2、原告违反约定，要求我方支付违约金缺乏依据。2015年10月16日原、被告签订的《违约赔偿协议》第二条约定，被告保证2016年6月28日将C区12号摊位作为楼梯间剩余一半摊位面积和C区11号摊位（隔壁）一同租给原告作为违约赔偿；第三条约定，被告保证2016年6月28日办理拆除C区12号摊位和C区11号摊位（隔壁）和办理装修手续并装成一间摊位，在2016年7月10日完成装修工作，其中装修费用由原告承担等；2016年4月28日，被告按照双方在2015年10月16日签订的协议，被告将C区12号摊位和C区11号店面租给原告，要求原告签订租赁协议，而原告明确回复不租C区12号摊位和C区11号摊位合同，且原告一直没有支付装修费用；3、原告要求支付100000元违约金过高，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释二第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况即当事人的过错程度以及预期利益等综合因素及公平、诚信、信用原则予以衡量并作裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的30%，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”，原告一直使用C区12号半间店面，协议中约定租期为2016年6月28日至2017年6月28日，租金为4000元，到现在也就几个月时间，因此要求支付100000元违约金过高；4、原告应支付2016年6月28日至今C区12号半间店面的租金。原告到现在一直在使用C区12号半间店面，从2016年6月28日一直没有支付租金，现应支付6000元租金给被告（暂算至2016年9月20日），因此扣除应付租金，余款返还原告；5、原告要求支付占用租金、押金16个月的利息缺乏事实和法律依据。原告不与被告签订C区12号摊位和C区11号摊位租赁合同，且原告没有装修费用，是原告违约，且《违约赔偿协议》约定：C区12号摊位合同于2015年6月28日起至2016年6月28日共九个月的租金取消，预交九个月租金36000元作为2016年6月28日预交的租金，现在原告还在使用C区12号半间店面，原告应按约支付租金及押金，因此不存在占用事实，而且诉请也没有法律依据。综上所述，请求查明事实，依法判决驳回原告诉请。
原告为支持自己的诉求，提供以下证据：
1、原告的身份证及被告的身份信息等。证明原、被告符合诉讼主体情况。
2、《协议》一份（2015年4月13日）、押金收据一张。证明2015年4月23日双方签的协议书12号摊位租赁期为12个，并交了押金12000元，同时交了一年租金48960元（含卫生费）。
3、《违约赔偿协议书》一份。证明双方和南昌新城派出所三方在一起的，和原、被告认可的协议一份，本协议符合法律规定，是双方真实意思表示，所以违约方应该按协议承担违约责任，同时印证了我们交了48960元租金。
4、两张银行凭证两张。证明我没有不按照被告2016年4月17日的通知要求进行续约，我于2016年4月23日并且将钱进行取出了（钱是我妻子熊巧云帐户取的）交给被告，但是被告不同意，我又把钱存进银行了。
5、结婚证、户口本各一份。证明熊巧云系我妻子。
被告对原告提供的上述5份证据中的证据1没有异议。经审查：予以确认；对证据2中的收到押金12000元没有异议，对协议的三性没有异议，对证明目的有异议，原告没有提交48960元的收款收据。经审查：并结合原告证据3《违约赔偿协议书》第一条约定：“C区12号摊位合同于2015年6月28日起至2016年6月28日，从2015年10月份至2016年6月份共九个月租金取消，今年预交一年租金除已经营三个月的租金，剩余九个月租金叁万陆仟元，作2016年6月28日后预交月租金。”足以证明被告已收到原告自2015年6月28日至2016年6月28日一年租金48960元；对证据3真实性没有异议，同时对收到48960元租金没有异议，对合法性、关联性有异议，因为原告要求赔偿金过高，我们不存在违约，虽然占用了一半的12号店面，但是我们用11号店面做了补偿。经审查：并结合被告证据1相片，可以认定被告并未将11号店面给原告经营，原告在利用12号半间店面是为了减少损失，防止损失扩大而进行亏本甩卖；对证据4，原告逾期举证，对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，我不知道原告提供熊巧云取款目的，不能证明是交给被告的租金。经审查：并结合原告证据5，熊巧云与原告唐尚华系夫妻关系，该证据当天取、存款12000元与被告证据2证人证言中在2016年4月17日发通知单要求租户交纳下一年度租金及原告证据3中第1条：“剩余九个月租金叁万陆仟元，作2016年6月28日后预交月租金”和第4条：“装饰好的（C区12号摊位和C区11号）摊位每月租金4000元，为期一年（2016年6月28日至2017年6月28日），一年后摊位租金按市场租金走”合计48000元相吻合，已达到原告的证明目的；对证据5认为由法院进行审查。经审查：熊巧云与原告唐尚华系夫妻关系。
被告为反驳原告诉请，提供以下证据：
1、相片一份。证明从2015年4月至2016年6月28日到现在一直在经营，没有造成原告诉状上的损失。
2、申请证人出庭作证，证明我们和原告协商过，我们把C区11号租给他。
原告对被告提供的2份证据中的证据1真实性没有异议，对合法性、关联性都有异议，这是赔偿给我的，这也谈不上是店面，达不到被告的证明目的。从照片中“亏本甩卖”恰恰证明原告不是销售货物，而是为了减少损失进行亏本甩卖。经审查：并结合原告证据3、4及原、被告陈述，可以认定由于被告未将C区12号摊位和C区11号隔墙拆除，且拒绝收取原告再需交纳的下一年度租金12000元（原告证据3中第1条：“剩余九个月租金叁万陆仟元，作2016年6月28日后预交月租金”和第4条：“装饰好的（C区12号摊位和C区11号）摊位每月租金4000元，为期一年（2016年6月28日至2017年6月28日），一年后摊位租金按市场租金走”），合计48000元，原告的行为是为了防止损失扩大进行亏本甩卖；对证据2的证人证言，被告没有异议；原告认为证人对市场情况不知情，对原告诉被告的违约责任没有任何证明作用，我的租金已经预交了，不要证人通知，同时证人是被告的员工，有利害关系，不具备证明力。经审查：并结合原告证据2、3、4及被告证据1，可以认定被告在2015年10月开始利用原告租赁的C区12号4米左右宽的店面搭建楼梯，致使原告租赁的C区12号店面仅剩2米左右而造成原告无法经营，故原、被告于2015年10月16日达成《违约赔偿协议书》一份，由于被告拒绝原告再需交纳的12000元租金（2016年6月28日至2017年6月28日）及未将C区12号和C区11号隔墙拆除，被告用自己的行为表明不将C区12号半间店面和C区11号店面租赁给原告而违约。
本院根据认定的证据，综合当事人的陈述，认定以下事实：
原、被告在2015年4月23日签订了《协议》一份。约定：原告租赁被告12号店铺经营服装生意，并交纳了押金12000元，同时交纳了一年（2015年6月28日至2016年6月28日）租金48960元，2015年10月，被告为建造二楼楼梯，将原告租赁的12号店面占用一半建造楼梯，致使原告无法经营。2015年10月16日经相关部门主持调解，原、被告达成《违约赔偿协议》。约定：“因甲方（被告）拆除C区12号摊位作本市场二层楼梯间，故影响12号摊位正常经营，故作如下违约赔偿协议：1、C区12号摊位合同于2015年6月28日起至2016年6月28日，从2015年10月份至2016年6月份共九个月租金取消，今年预交一年租金除已经营三个月的租金，剩余九个月租金叁万陆仟元，作2016年6月28日后预交月租金；2、甲方保证2016年6月28日将C区12号摊位作为楼梯间剩余一半摊位面积和C区11号摊位（隔壁）一同租给乙方作为违约赔偿；3、甲方保证2016年6月28日办理拆除C区12号摊位和C区11号摊位（隔壁）并办理装修手续装成一间摊位，在2016年7月10日完成装修工作，其中装修费用由乙方承担，甲方负责协调城管部门；4、装饰好的（C区12号摊位和C区11号）摊位每月租金4000元，为期一年（2016年6月28日至2017年6月28日），一年后摊位租金按市场租金走；5、甲方必须做到本违约赔偿协议1-4条，如果无法达到以上1-4条违约赔偿条款，甲方则一次性赔偿违约金拾万元给乙方作为在此期间经营的损失。”。协议签订后，被告拒绝原告应再交纳的12000元租金（2016年6月28日至2017年6月28日）及未将C区12号和C区11号隔墙拆除，致使原告购进的货物积压，为防止损失继续扩大，原告利用12号半间仅剩2米左右宽的店面将积压的货物进行亏本甩卖，并诉至法院。
本院认为，原、被告自愿签订《协议》及《违约赔偿协议》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，予以确认。被告在与原告签订《违约赔偿协议》后，拒绝原告再需交纳的租金12000元（2016年6月28日至2017年6月28日）及未将C区12号和C区11号隔墙拆除，事实清楚、证据确凿，被告用自己的行为不履行协议，致使原告无法经营，应当承担违约责任。原告诉请被告返还已收取原告的店面租金36000元及租用店面押金12000元，并要求被告承担《违约赔偿协议》第5条约定的赔偿原告违约金100000元的经营损失，符合双方约定，且不违背法律规定，予以支持，但原告应交还C区12号店面给被告；被告以原告未支付拆除隔墙费进行抗辩。经审查：依据市场交易习惯，应先拆除隔墙后付费，被告该抗辩理由不能成立，不予采纳；同时被告以约定违约赔偿金过高，应以经营损失的30%为准，但被告并未提供证据证明原告经营损失额度，不予采信；被告以原告应支付2016年6月28日至今C区12号半间店面的租金进行抗辩。经审查：2016年6月28日后，原告利用C区12号半间店面，是为防止损失继续扩大而对积压的货物进行亏本甩卖，并非经营，被告该抗辩理由不能成立，不予采纳；审理中，原告主张解除原、被告于2015年4月23日签订的《协议》。经审查：该《协议》租赁期限自2015年6月28日至2016年6月28日，履行期限业已届满，已自行失效，无需再行处理；原告同时主张被告支付占用租金、押金16个月的利息7680元（按月息1%计算）。经审查：双方并未约定，不予采纳。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告江西一线天贸易有限公司在本判决生效之日起三日内返还原告唐尚华租金36000元。
二、被告江西一线天贸易有限公司在本判决生效之日起三日内返还原告唐尚华押金12000元。
三、被告江西一线天贸易有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告唐尚华违约金100000元。
四、原告唐尚华在本判决生效之日起三日内将C区12号店面返还被告江西一线天贸易有限公司。
五、驳回原告唐尚华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3413.6元，由被告江西一线天贸易有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 喻国弟
人民陪审员 肖守康
人民陪审员 喻丰玉
二〇一六年十月十八日
书 记 员 黄 瑜