湖北省宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂伍家岗民初字第00473号原告（反诉被告）宜昌新天地物业管理有限公司。住所地湖北省宜昌市伍家岗区桔城路6-6-4号。法定代表人张雯，该公司董事长。委托代理人田伟伟，湖北陈守邦律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）童继敏。委托代理人熊希，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。原告宜昌新天地物业管理有限公司与被告童继敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理。依法适用简易程序由审判员冯昊独任审判，于2015年5月6日公开开庭进行审理，反诉原告童继敏当庭提起反诉，反诉被告宜昌新天地物业管理有限公司放弃新的答辩期及举证期，并当庭答辩。原告宜昌新天地物业管理有限公司及其委托代理人田伟伟，被告童继敏及其委托代理人熊希到庭参加诉讼。原、被告双方均要求不少于90日的庭外和解期，但未能达成庭外和解。本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月13日，原、被告签订《福久源·新天地商铺租赁经营合同》，约定：1、原告将位于福久源·新天地b区一层42.72平方米（后实测为41.93平方米）房屋出租给被告，租期自2014年7月1日起至2016年6月30日止；2、租金标准为80元／月／平方米；3、租金按照先交纳后使用的原则按季度缴纳，且每期租金应于前十个工作日内缴清。4、被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按未缴金额的5‰向原告支付滞纳金；逾期30日的，原告有权解除合同。同日，原告与被告签订《福久源·新天地运营管理协议》及《福久源·新天地物业管理协议》，合同约定被告按80元／月／平方米及8元／月／平方米标准向原告缴纳运营管理费及物业管理费，上述两合同费用缴纳方式与租赁合同相同。若被告未按约定缴纳费用的，原告有权自逾期日起按每日5‰的标准收取滞纳金。合同签订后，原告按月将商铺交付给被告使用并履行相关合同义务，但被告在支付首期费用后一直拖欠后续租金、运营管理费及物业服务费。原告故诉至法院，要求判令：1、判决被告向原告支付拖欠的商铺租金、运营管理费及物业管理费共计21132.72元及逾期付款违约金10038.04元（自2014年12月21日暂计至起诉日计95天）。合计31170.76元。2、判令被告向原告按每季度21132.72元的标准支付自2015年4月1日至2015年6月30日止的商铺租金、运营管理费及物业管理费共计21132.72元（商铺租金、运营管理费均为10063.20元／季度；物业管理费为1006.32元／季度），并按每日5‰标准支付自2015年4月1日至实际支付之日止的违约金。被告辩称，原告并非诉争房屋产权人，因此原、被告之间签订的合同无效，被告不应当向原告支付费用。相反原告还应当向被告返还相关费用。原告向被告隐瞒了并未消防验收的事实，根据相关法律和《消防法》第十五条规定，即便合同有效，因为原告违约在先，被告不用缴纳相关费用，原告还应当返还被告相关费用。被告知道后要求原告退还，原告还置之不理，反而切断被告水电。另外租金在核算时应当以实际面积核算。根据合同第二条约定，原告并未履行合同义务，没有权利要求被告支付运营管理费。综上请求驳回原告诉讼请求。反诉原告诉称，2014年5月13日，反诉原告与反诉被告签订了《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》以及《福久源·新天地物业管理协议》。合同签订当天，反诉原告向反诉被告缴纳了商铺租金10252.80元、运营管理费10252.80元，履约保证金13700.00元及水电押金2000元。随后，反诉被告向反诉原告交付了位于宜昌市伍家岗区桔城路6号福久源·新天地b区一层6-28-c1020号的商铺（毛坯房）。合同签订后，反诉原告为了经营，将该商铺进行了装修，共计支付装修费44900元。之后，反诉原告将商铺经营至2015年3月底。后反诉原告得知其所经营的商铺未通过消防部门的消防验收。依据《消防法》第十三、十四条，该位于福久源·新天地的商铺不得投入使用。为此反诉被告多次找到反诉原告，要求解决上述问题，但反诉被告对此避而不谈，企图蒙混过关，在没有解决上述问题的情况下，反而要求反诉原告继续缴纳下一季度的商铺租金、运营管理费及物业管理费。为维护自身合法权益，依据《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）款的规定，特提起反诉，要求判令：1、解除反诉原告与反诉被告之间签订的《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》以及《福久源·新天地物业管理协议》。2、反诉被告向反诉原告退还已缴纳的商铺租金10252.80元，运营管理费10252.80元，履约保证金13700元及水电押金2000元。3、依法判决反诉被告向反诉原告赔偿商铺装修费44900元。4、反诉被告承担本案全部诉讼费用。反诉被告辩称，反诉被告没有违约行为，反诉原告无权要求解除合同。经审理查明，“福久源·新天地”b区的商铺所有权人为宜昌弘洋投资有限公司，2012年10月20日，宜昌弘洋投资有限公司与原告签订《商铺委托经营管理协议》一份，约定宜昌弘洋投资有限公司将“香山·福久源”项目b区商铺委托给原告经营管理，在经营管理期限内，原告享有该商铺的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害宜昌弘洋投资有限公司合法权益下的自主转租权。2014年5月13日，原告与被告签订《福久源·新天地商铺租赁经营合同》，约定原告同意将宜昌市伍家岗区桔城路6号福久源·新天地b区一层010103号的商铺出租给被告经营使用。原告租赁给被告的商铺建筑面积共计41.93平方米，用于经营服装。租赁期限自2014年7月1日起至2016年6月30日止。租金按被告使用商铺的建筑面积80元／月／㎡收取，即每月租金3417.60元。每期租金被告应于每个季度前十个工作日内缴纳。原告同意在承租期内给予三个月的免租期，免租期从开业之日起开始计算，租金起算日为免租期满的第二日。被告在签订本合同之日，应向原告一次性交付履约保证金，金额相当于被告第一年2个月租金和运营管理费总额共计人民币13700元。该保证金不计利息，在合同终止时被告无任何违约情形后退还给原告。租赁期满或合同解除后，履约保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金以及被告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分在被告办理退铺手续满三个月后应如数（无息）返还被告。合同同时约定，被告未按合同约定，逾期7日未缴足租金、管理费及各项应缴费用，（无论是否已获正式通知催缴），原告有权停止该商铺水、电供应，由此给被告造成的不便或损失，原告不承担责任，并且每逾期一日，被告应向原告支付未缴金额5‰的滞纳金；如被告逾期30日未能缴足租金、管理费以及各项应缴费用（无论是否已获正式通知催缴），原告有权单方面解除合同、收回商铺，被告的履约保证金当作违约金原告不予退回。原告提前解除合同时，应预先一个月以书面通知被告。被告应十五日内迁离并交回房产，被告应当支付违约金并赔偿原告一切损失。合同第十条第四项约定，被告应当负责并保证由被告提供并报消防审核的装修设计文件符合国家相关技术规范，能够通过消防审核，按国家要求通过消防验收，并承担费用及相关责任。同日，原、被告又签订《福久源·新天地运营管理协议》及《福久源·新天地物业管理协议》一份，其中，《福久源·新天地运营管理协议》约定，“原告的管理服务事项为新天地整体商业形象的推广和宣传，新天地统一营销活动推广和组织，新天地所有广告位推广发布及管理，新天地从业人员的培训和日常管理，新天地公共秩序的维护和日常管理，新天地停车场的统一管理。被告按80元／月／平方米标准向原告交纳运营管理费。费用交纳方式与租赁合同中租赁商铺租金缴纳方式相同，采用预付方式按季度交纳，随同租金标准同时缴纳。被告未按约定交纳费用的，原告有权按逾期日起每日5‰的标准收取滞纳金。逾期30日未交纳运营管理费，原告有权终止合同。”《福久源·新天地物业管理协议》约定，“原告对新天地商铺进行公用设备设施的保养、维修和运行管理、公共秩序的维护和协助、公共卫生的服务和管理等物业管理及服务。被告按8元／月／平方米标准向原告交纳物业服务费。物业服务费支付方式：按季度与租金同步缴纳；采用先交后用方式按季度交纳，续交物业管理费应在每季度到期前10日内交清。被告未按约定交纳费用的，原告有权按逾期日起每日5‰的标准收取违约滞纳金。逾期30日未交纳物业管理费，原告有权终止合同。”2015年5月29日，原、被告签订《福久源·新天地开业奖励确认书》，约定如被告在2014年6月28日前开业经营，每提前一天，给予5元／平方米／天的奖励，该奖励在双方确认后商户第二次缴纳租金时进行冲抵。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告于2014年6月25日开业，并交纳了2014年7月1日至2014年9月30日的租金、运营管理费及物业管理费，因合同约定原告免收3个月的租金，被告所缴纳的租金、运营管理费及物业管理费计算至2014年12月30日。2015年1月1日起，被告开始欠缴租金、运营管理费及物业管理费，2015年3月12日，原告向被告发出《关于履行合同付款义务的律师函》，要求被告在五日内向原告履行支付租金、运营管理费及物业管理费的义务，否则将解除合同并要求被告赔偿损失。该律师函于2015年3月14日邮寄送达给被告。被告在收到该律师函后仍未履行付款义务。另查明，2014年至2015年，原告多次在报纸上刊登广告，组织福久源·新天地商业街促销活动以及消防培训等活动。同时查明，宜昌市公安消防支队于2014年5月8日出具宜公消验字（2014）第0065号《建设工程消防验收意见书》，确认对香山福久源b地块一期c区商业街11轴至41轴间区域土建工程及消防设施安装工程进行消防验收并复查验收合格。该位于宜昌市伍家岗区桔城路6号福久源·新天地b区一层010103号的商铺于2014年6月25日取得竣工验收备案证明。以上事实，有2014年5月14日原、被告签订的《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》、《福久源·新天地物业管理协议》、律师函、ems回单、《商铺委托经营管理协议》、房屋产权证明单、《宜昌市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、报纸、照片、2014年5月13日原告出具的5份《收据》、福久源·新天地开业奖励确认书、2014年5月30日的《门面装修合同》、2015年收费函、照片、消防责任书、竣工验收备案证及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案是一起因房屋租赁合同的履行引起的纠纷，应当定性为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是原、被告双方哪一方应承担违约责任。1、原、被告于2014年5月13日签订的《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》及《福久源·新天地物业管理协议》系原、被告双方真实意思表示，上述协议依法成立并生效，原、被告均应依约履行合同义务。原告依约交付了商铺，被告应当缴纳租金及物业管理费。原、被告在《福久源·新天地运营管理协议》中约定原告的管理事项为“新天地整体商业形象的推广和宣传；新天地统一营销活动推广和组织，新天地所有广告位推广发布及管理，新天地从业人员的培训和日常管理，新天地公共秩序的维护和日常管理，新天地停车场的统一管理。”原告多次在报纸上刊登广告，组织促销活动及消防培训活动，已经履行了合同约定的运营管理义务，被告应当依约支付运营管理费。2、反诉原告认为反诉被告有以下两个违约行为：一是提供的商铺未通过消防验收，无法使用。二是切断商铺水电供应，致使反诉原告无法经营。对于反诉原告消防验收问题，经过质证，反诉被告已经证明其提供的商铺毛坯房已经通过了消防验收。对于室内装修的消防验收，依据《福久源·新天地商铺租赁经营合同》的约定，提供装修设计文件的主体应为反诉原告，《中华人民共和国消防法》第十条规定，“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”依据该法律规定，建筑工程必须经过消防验收，否则不得投入使用。但反诉原告并未举证证明该商铺室内装修是否通过了消防验收。依据《中华人民共和国消防法》第十条之规定，报送公安消防机构审核的主体为建设单位，如室内装修工程尚未通过消防验收，其申报主体应为该商铺室内装修工程的建设单位，反诉被告宜昌新天地物业管理有限公司提供的商铺系毛坯房，该商铺的室内装修工程的装修人并非反诉被告，而是反诉原告，因此对于室内装修工程的申报主体应为反诉原告。另外《福久源·新天地商铺租赁经营合同》亦约定承租人负责提供报消防审核的装修设计文件并保证能够通过消防审核，故反诉原告所主张的该工程未经过消防验收无证据予以证明，且即便未经过验收责任也不在反诉被告，依据法律规定和合同约定，提供文件并保证室内装修通过消防验收的责任主体为反诉原告，即使该商铺因室内装修未经过消防验收而不能使用，反诉被告也不应承担违约责任。对于停电停水问题，反诉原告并无证据证明反诉被告拒绝反诉原告交纳电费并停止水电供应，且依据反诉原、被告签订的《福久源·新天地商铺租赁经营合同》约定，“反诉原告未按合同约定，逾期7日未缴足租金、管理费及各项应缴费用，（无论是否已获正式通知催缴），反诉被告有权停止该商铺水、电供应，由此给反诉原告造成的不便或损失，反诉被告不承担责任。”反诉原告至今未缴纳2015年第一季度租金、运营管理费及物业管理费，逾期早已超过7日，故即便反诉被告停止水电供应，其也是在行使合同赋予的权利，故反诉被告并不存在违约责任。反诉原告所主张的要求与反诉被告解除合同，并要求反诉被告返还已缴纳的租金、运营管理费及赔偿装修损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。对于反诉原告所主张的履约保证金及水电押金的返还，由于反诉原、被告双方明确约定，如反诉原告违约，则该履约保证金不予退还，该保证金应用于抵扣反诉原告所欠的租金及其他费用，因反诉原告逾期未支付租金及其他费用，构成违约，故对于该履约保证金不应退回。反诉原、被告未在合同中对水电押金进行约定，故合同解除后，反诉被告应向反诉原告退还水电押金2000元，但由于该合同并未解除，仍在履行阶段，因此该水电押金不应退回。原、被告在《福久源·新天地开业奖励确认书》中约定，如被告在2014年6月28日前开业经营，每提前一天，给予5元／平方米／天的奖励，该奖励在双方确认后商户第二次缴纳租金时进行冲抵。由于被告于2014年6月25日提前开业经营，应当获得628.95元的开业奖励，故被告所应缴纳的2015年第一季度租金、运营管理费、物业管理费应为冲抵该奖励后的余款20503.77元。3、被告仍在占有并使用该商铺，原、被告之间的房屋租赁合同关系并未解除，按照合同约定，被告应在每个季度的第一日前缴清该季度的租金、运营管理费及物业管理费。2015年第一、二季度租金、运营管理费及物业管理费已到期，原告尚未缴纳，故原告应向被告交纳2015年第一季度（2015年1月1日至2015年3月31日）的租金、运营管理费及物业管理费20503.77元以及第二季度（2015年4月1日至2015年6月30日）的租金、运营管理费及物业管理费21132.72元。3、《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》及《福久源·新天地物业管理协议》均约定，被告逾期交纳费用的，自逾期之日起按所欠费用日5‰标准加收违约滞纳金。对于这一违约金计算标准，被告认为过高，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的过分高于造成的损失。”被告逾期不支付租金及其他费用给原告造成的损失是资金占用损失，该损失应当参照银行同期贷款利率计算。而日5‰的违约金计算标准远高于银行同期贷款利率，故该合同约定的违约金过高，依法应当予以调减，依据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算逾期付款违约金。被告应于本判决书生效之日起十日内以其尚欠的第一、二季度租金、运营管理费及物业管理费为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向原告支付逾期付款违约金。合同约定，租金、运营管理费及物业管理费按照先交付后使用的原则于每个季度前十个工作日内缴纳，因此，被告第一季度所欠租金及其他费用的逾期之日为2015年1月1日，第二季度所欠租金及其他费用的逾期之日为2015年4月1日。因原告所主张的第一季度逾期付款违约金仅计算至起诉日（2015年3月25日），因此对于原告的第一季度租金及其他费用所产生的逾期付款违约金本院自2015年1月1日起计算至2015年3月25日。第二季度租金及其他费用所产生的逾期付款违约金应计算至被告实际止付之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告童继敏于本判决书生效之日起十日内向原告宜昌新天地物业管理有限公司支付2015年1月1日起至2015年3月31日止的租金、运营管理费及物业管理费20503.77元以及2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金、运营管理费及物业管理费21132.72元。二、被告童继敏于本判决书生效之日起十日内以其尚欠的第一季度租金、运营管理费及物业管理费20503.77元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向原告宜昌新天地物业管理有限公司支付自2015年1月1日起至2015年3月25日止的逾期付款违约金。三、被告童继敏于本判决书生效之日起十日内以其尚欠的第二季度租金、运营管理费及物业管理费21132.72元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向原告宜昌新天地物业管理有限公司支付自2015年4月1日起至其实际支付之日止的逾期付款违约金。四、驳回反诉原告童继敏的全部反诉请求。如被告童继敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付延期履行期间的债务利息。本案本诉受理费579元，减半收取289.50元，反诉受理费914元，由被告及反诉原告童继敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员冯昊二〇一五年七月十四日书记员杨德蓉